广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第325号原告李某某。委托代理人陈ＸＸ，金桂律师事务所律师。被告张某某。被告廖某某。原告李某某诉被告张某某、廖某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理后，依法由代理审判员满敏独任审判，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。代书记员刘翼担任记录。原告李某某及其委托代理人陈ＸＸ，被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月25日，被告张某某因未能履行2014年12月22日、2015年4月4日分别签订的房屋认购合同及车库买卖协议，经协商与原告签订《合同解除协议》一份，除约定解除上述两份不动产买卖协议外，还约定张某某从签订解除协议之日起30天内一次性退还房款及车库款共15万元，并支持一次性违约金1.5万元，如逾期未能给付上述款项，则按未能支付部分每天2‰另行支付违约金，直至全部款项付清为止。但欠款到期后被告不仅没有给付分文，打电话也不接了，为保护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求：1.判令被告张某某、廖某某立即共同给付欠款150000元、一次性违约金15000元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以165000元为基数从2015年7月26日起至欠款还清时止，按每天2‰标准计算）；2.判令被告张某某、廖某某承担律师代理费7400元；3.由被告承担本案诉讼费。原告对其陈述的事实提供了以下证据：1.合同解除协议，证明1.2015年6月25日原告与张某某签订协议，解除双方于2014年12月22日签订的《房屋认购合同》及2015年4月4日签订的车库协议；2.协议约定自该协议签订之日起30天内被告一次性退还原告交付的房款及车库款共计15万元，并支付违反上述两份协议的1.5万元违约金；3.证明双方在解除协议中约定如未能按协议书约定期限支付上述款项，则按未能支付部分每天2‰的标准支付违约金直至全部款项付清时止；2.房屋认购合同，证明原告与被告张某某于2014年12月22日签订购房合同一份；3.购买车库协议（3万元购买车库的预付款收条），证明原告与张某某于2015年4月4日签订购买车库协议；4.结婚证复印件，证明张某某与廖某某为夫妻关系；5.委托代理合同，证明原告因本案诉讼委托律师代理需要交纳代理费7400元。被告张某某口头辩称，欠原告165000元是事实，现在一时拿不出那么多钱，争取在2015年10月25日前还给原告10万元。被告对其辩称没有提供证据。经庭审质证，被告张某某对原告提交的证据均无异议，本院予以认定。经审理查明，原告李某某与被告张某某于2014年12月22日签订了《房屋认购合同》，原告李某某支付120000元房款，2015年4月4日被告张某某向原告李某某出具一份收条，载明：“今收到李某某预付车库款叁万元整，如李某某不买车库，叁万元退还”。因被告廖某某不同意将该套房屋出售，原告与被告张某某于2015年6月25日签订《合同解除协议》，协议约定双方解除2014年12月22日签订的购房合同及2015年4月4日签订的购买车库的协议，因甲方（被告张某某）违约，于签订该协议之日起（2015年6月25日）30日内一次性退还乙方（原告李某某）缴纳的房款及车库款共计150000元，并支付15000元违约金，如果甲方未能按时给付上述款项，则按未能支付部分每天2‰另行支付违约金，直至全部款项付清为止。因约定还款期限已过，被告张某某未按照协议约定返还款项，原告遂起诉至本院，提出上述请求。另查明，被告张某某与被告廖某某系夫妻关系，《房屋认购合同》、《车库协议》及《合同解除协议》均为原告李某某与被告张某某单独签订，因被告廖某某不同意将上述房屋及车库售予原告李某某，致使原告李某某与被告张某某签订的《房屋认购合同》、《车库协议》无法履行，双方因此签订《合同解除协议》。再查明，被告廖某某已于2015年3月为该套房屋办理产权证（所有权证号20154967），将该房屋登记于被告廖某某一人名下。2015年9月17日，原告李某某向我院提出财产保全申请，要求查封被告廖某某名下的位于龙胜各族自治县龙胜镇浔江北区滨江大道伟兴巷1幢201室（所有权证号20154967）房屋，我院于2015年9月21日作出了（2015）龙民初字第325-1号民事裁定书，依法对被告廖某某名下的位于龙胜各族自治县龙胜镇浔江北区滨江大道伟兴巷1幢201室（所有权证号20154967）房屋进行了查封。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定：处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。被告张某某、廖某某系夫妻关系，其婚后财产应属于夫妻共同财产。原告李某某与被告张某某签订的《房屋认购合同》、《车库协议》均没有经共有人廖某某同意也未得到其追认，故该合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。导致签订的《房屋认购合同》及《车库协议》无效，合同无法履行，被告张某某属于有过错的一方，原告李某某与被告张某某签订的《解除合同协议》是双方意思的真实表示，故原告要求支付购房款本金150000元及解除合同违约金15000元的请求正当，本院予以支持，但双方在《解除合同协议》中约定的每日2‰的违约金过高，依法应予调整。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”加以确定。违约金应当以实际损失为基础，而本案原告未就其损失举证，故本案只涉及金钱债务，考虑原告方的利息损失，同时根据合同履行程度、过错、逾期收益等因素，确定由被告张某某按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付逾期违约金。本案系房屋买卖合同纠纷，被告廖某某并未与原告签订《房屋认购合同》也未与原告签订《合同解除协议》，尽管其与被告张某某为夫妻关系，但其并不属于合同双方当事人，根据合同权利义务的相对性，被告廖某某不是本案适格的被告，不应承担合同约定的责任。原告李某某要求被告承担律师代理费的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告张某某返还原告李某某购房款120000元、车库预付款30000元，支付合同解除违约金15000元，并支付相应的逾期违约金（逾期违约金从2015年7月26日起以165000元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至款项实际付清之日止）；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费3748元，减半收取1874元，由原告李某某负担80元，被告张某某负担1794元，保全费1382元，由被告张某某负担。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉案件受理费3748元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员  满敏二〇一五年十一月三日代书 记员  刘翼