江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第00178号
原告王黎明。
委托代理人于大江，上海市郑传本律师事务所律师。
委托代理人汤民，上海市郑传本律师事务所律师。
被告南通永诚房地产有限公司，住所地江苏省海安县城东镇（原西场镇）海防大道288号。
法定代表人陈永康，南通永诚房地产有限公司总经理。
委托代理人潘志远，海安县曲塘法律服务所法律工作者。
委托代理人周翔，南通永诚房地产有限公司职员。
原告王黎明诉被告南通永诚房地产有限公司（以下简称永诚公司）商品房买卖（返租）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。听审员闾可勤、尤甲凤、吕昌明到庭参加听审。原告王黎明的委托代理人于大江、汤民，被告永诚公司的委托代理人潘志远、周翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王黎明诉称：2006年9月29日，原、被告签订商品房买卖合同1份，合同约定原告王黎明以人民币186705元的价格购买被告开发的原海安县西场镇区域中国苏通轻纺城A区9号楼A932-1商品房1套。合同签订后，原告支付了购房款，被告永诚公司未能依约履行合同。请求法院判决被告永诚公司，1.继续履行关于江苏省海安县原西场镇海防大道288号A区9号楼A932-1房屋（以下简称房屋）的商品房买卖合同，将房屋交付给原告（具体包括交付钥匙，签订房屋交接单，提供验收证明）；2.协助原告办理房屋的所有权及土地使用权的过户手续，将房屋及土地登记在原告名下；3.支付逾期交付房屋的违约金（以人民币186705元为计算基数，按每日万分之10计算，自2007年11月2日起至实际交付房屋之日止）；4.支付逾期办理房屋所有权过户登记违约金人民币3734.1元；5.支付2007年11月1日至2009年10月31日止的房屋租金人民币36662元。
被告永诚公司辩称：案涉房屋已实际交付，被告不存在逾期交房情形。产权证逾期办理源于原告未能按期缴纳相应税费，责任不在被告。2007年至2009年两年的房屋租金已折抵部分房款，不存在拖欠租金问题。
经审理查明：2006年6月29日，被告永诚公司取得中国苏通轻纺城A区的商品房预（销）售许可证。2006年9月29日，原告王黎明与被告永诚公司签订了商品房买卖合同1份。合同约定，1.王黎明以186705元的价格购买被告永诚公司开发的中国苏通轻纺城A区9号楼932-1号商用房1套；2.永城公司应于2007年11月1日前将验收合格的案涉房屋交付给买受人；3.除遭遇不可抗力并于10日内告知买受人可延期交房外，永诚公司应依协议约定交付房屋；如逾期交房，逾期不超过30日，自合同约定的最后交房期限的第2天至实际交付之日止，永诚公司按日支付已交付房价款万分之5的违约金；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交房期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已付房价款万分之10的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。
买卖合同签订当天，原告王黎明与被告永诚公司同时签订了“委托”租赁商铺协议书1份。协议约定，1.王黎明委托永诚公司出租苏通轻纺城的产权商铺房号A932-1，委托时间从2007年11月1日至2009年10月31日（2年）；2.永诚公司为表诚意，已支付清王黎明2年租金计人民币36662元整；3.王黎明在收到以上租金后，案涉商铺在委托期内可由永诚公司租赁给1-3家厂商经营，所收租金归永诚公司，王黎明不得干涉；4.王黎明可中途把案涉商铺产权转让他人；5.协议签订后，永诚公司正式接受王黎明委托，案涉商铺在委托期内的物业管理费、电费及经营中所需的费用全部由永诚公司负担，王黎明除承担办理产权证费用和维修基金外，不承担其他费用。协议由王黎明签字、永诚公司加盖印章。
庭审中，双方皆表示案涉房屋及土地未办理抵押登记，也未被法院查封，可以办理产权产权过户。关于租金，原告称租赁协议签订时，由于原告的疏忽，未能注意合同中写明租金已付清；而事实上，永诚公司并未支付租金。被告永诚公司称案涉商铺在出售时，实际价款比销售合同及票面金额中约定的要高，签订销售合同时租金36662元已抵扣房款，销售合同中的购房款186705元为租金抵扣后的剩余房款。
另查明，原告王黎明未缴纳案涉房屋契税等。庭审中，本院基于双方签订有售后返租协议，被告永诚公司事实上已通过占有改定的方式交付了案涉房屋，向原告释明，告知其可以在本院指定的期限内将交付案涉房屋的诉讼请求变更为返还租赁物、赔偿损失，要求被告交付案涉房屋合格证等手续。原告的代理人当庭表示不同意变更诉讼请求，亦未在期限内变更诉讼请求。审理中，本院数次要求原告提供房款交付证据未果。2015年10月13日，本院向海安县房地产交易中心了解到案涉楼栋已于2007年2月12日办理备案并完初始登记。
以上事实，有当事人陈述，原告提交的商品房买卖合同、租赁合同、房屋产权证明、不动产销售通用发票，本院前往海安县房地产交易中心所作笔录等在案予以佐证，经过质证可以作为认定案件事实的依据。
参与庭审的听审员认为，被告应当返还房屋，违约金及租金无法律依据，建议驳回。
本院认为：被告永诚公司具有合法的商品房开发、预售资质，其与原告签订的商品房买卖合同内容合法，意思表示真实，本院认定房屋买卖合同合法有效。合同签订当天，双方签订租赁协议1份，从该“委托”租赁协议的内容看，实际上为被告通过租赁方式取得案涉房屋的租赁使用权；双方之间就案涉房屋签订的所谓委托租赁协议名为委托，实为租赁协议，且该租赁协议并未违反法律禁止性规定，依法应认定为合法有效。
本案中，依照双方就案涉房屋所订立的买卖合同，原告若取得案涉房屋的所有权，被告须完成两个交付行为，一是将案涉房屋转移原告占有，亦即为交付行为；交钥匙为多数情况下交付的有效形式之一（交钥匙并非等同于房屋交付），此行为消灭原告对被告的合同债权；二是被告将案涉房屋及土地权属转移给原告，亦即为权属交付；办理产权及土地权属变更手续是完成权属交付的法定有效方式，此行为为消灭被告对案涉房屋的房屋所有权及土地使用权等物权，并确立原告对案涉房屋的所有权及土地使用权。
依照双方签订的租赁合同，被告从原告处取得案涉房屋的使用权，在原告就案涉房屋交付被告前，因被告建设案涉房屋的事实行为完成之时被告即取得案涉房屋的所有权（含占有、使用权），故租赁合同成立前，被告已经实际占有、使用租赁合同的标的物，被告的行为符合我国物权法有关占有改定的规定，本院认定租赁合同成立之日，被告即已完成向原告交付案涉房屋的出卖人交付行为，同时被告从原告处获得占有案涉房屋为原告的出租人交付行为。综上，原告有关被告向其交付案涉房屋并承担逾期交房违约金系履行买卖合同卖方交付义务的主张，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。
租赁期限届满后，被告负有向原告返还租赁房屋义务。被告的该项义务是基于租赁合同而非买卖合同。故尽管原告在本院释明后不同意变更诉讼请求，其按照买卖合同约定主张延期交房违约金的请求依法不能支持，但其要求返还案涉房屋的请求依法可以支持。
本院认为签订房屋交接单是被告完成出卖人交付义务的行为，因被告已完成出卖人交付义务，对于原告该项请求本院不予支持；提供房屋验收证明，是被告交付合同标的物符合约定的证明，现有证据表明，案涉楼栋已经竣工验收，并完成备案及初始登记，由此说明案涉房屋合格且符合约定。此外，本院曾向原告释明，可以主张被告交付合格证之类的证明文件等的诉讼请求，但原告拒绝变更请求，故对于原告有关提供验收证明之请求，本院不予支持。
依照买卖合同的约定，被告负有向原告转移案涉房屋所有权即权属交付义务。被告在完成该义务时，仅仅是协助义务。但双方口头约定，原告将产权过户义务委托被告实施。故原、被告成立产权过户的委托关系，且该委托关系实际上变更了买卖合同中有关卖方协助办理过户的约定。委托合同中，只有委托人完成己方义务并告知受托人后，受托人方可在委托权限内履行义务。本案中，原告作为委托人既未完成契税缴纳义务，又未及时通知受托人的被告适时履行，故即使被告未按约定完成受托办证义务不能苛责被告。原告与被告何时完成委托任务亦未约定，且原告亦未举证证明被告未为其完成受托办证义务给其造成损失。综上，原告有关被告协助其办理产权过户手续的请求，因原告其未明示解除委托关系，双方之间委托关系尚存；且原告契税等义务尚未完成，产权过户原告条件不具备，故原告要求被告办理产权过户登记的请求本院难以支持。原告有关被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求，无法律与事实依据，本院不予支持。
关于租金问题，原告王黎明虽对租金折抵购房款的说法不予认可，但对于租赁协议中租金已支付的相应约定也未能给出合理解释。庭审中，原告代理人虽辩称租赁协议中“租金已付清”的约定属于原告的疏忽，事实上被告并未支付租金。但在本院同期审理的其他同类案件中（这些案件的原告与本案原告的代理人为同一律师）皆有“租金已付清”的相关约定，由此可见，相应约定并非原告疏忽。鉴于协议中已明确载明永诚公司已付清原告2年租金36662元，原告亦签字认可，现原告未能提供相反的证据，故对于原告要求支付租金的诉求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：
一、被告南通永诚房地产开发公司于本判决生效之日起10日内将江苏省海安县城东镇（原西场镇）海防大道288号A区9号楼A932-1房屋返还给原告王黎明。
二、驳回原告王黎明的其他诉讼请求。
案件受理费4034元，由原告王黎明负担3000元，由被告南通永诚房地产开发公司负担1034元（被告南通永诚房地产有限公司于本判决生效之日起7日内上缴至本院，逾期本院依法强制执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及按对方当事人提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4034元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 卢义林
审 判 员 潘秀宗
人民陪审员 吴达华
二〇一五年十一月三日
书 记 员 丁 吉
附：《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。