江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏12民终351号上诉人（原审被告）：江苏蓝岳集团泰州置业有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道淮海大厦1幢801室。法定代表人：杨小莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宇杰，江苏伟程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘树军，男，1973年3月11日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：盛勇，江苏薛济民律师事务所律师。委托诉讼代理人：金秀华，女，1973年3月24日生，汉族，住江苏省姜堰市。系被上诉人妻子。原审第三人：江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204578122151P，住所地泰州市姜堰区经济开发区马场路1号。负责人：崔卫华，该公司经理。委托诉讼代理人：钱汉华，该公司员工。上诉人江苏蓝岳集团泰州置业有限公司（以下简称蓝岳集团）因与被上诉人潘树军及原审第三人江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司（以下简称沿海姜堰分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2017）苏1204民初3569号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案受理后，依法组织合议庭审理，现已审理终结。蓝岳集团的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回潘树军的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审认定事实不清，三方签订的商铺委托市场培育和管理协议中明确约定本协议委托期限为五年，自潘树军将该商铺交付给沿海姜堰分公司之日起算……沿海姜堰分公司为招商需要并经蓝岳集团同意提前从蓝岳集团处接受该商铺的不影响本协议的起算时间……此种情况下潘树军与蓝岳集团之间以及潘树军与沿海姜堰分公司之间均无需实际交房。后沿海姜堰分公司在合同约定的交房期限前从蓝岳集团处接受房屋，一审中沿海姜堰分公司也认可蓝岳集团提前向其交房，但一审法院却对交房这一事实不予认可；2、蓝岳集团已经在合同约定2016年1月1日之前履行了交房义务，没有违约行为，不应当支付违约金。潘树军答辩称：潘树军已经支付商品房买卖合同全部价款，蓝岳集团未履行合同义务，未及时交付房屋，一审在庭审中责令沿海姜堰分公司提交代为收房的依据，但是没提供，蓝岳集团也没提供证据，故一审认定蓝岳集团违约，判令其交房并支付违约金并无不当，请求驳回蓝岳集团的上诉。原审第三人沿海姜堰分公司答辩称：2016年1月1日前我们接到蓝岳集团的房屋,收到钥匙,委托我们进行收房,按当时的协议案涉房屋由我们使用五年。潘树军向一审法院提出诉讼请求：1、蓝岳集团立即向潘树军交付位于姜堰区体育路××室房屋；2、蓝岳集团向潘树军支付逾期交房赔偿金81016元；3、本案诉讼费用由蓝岳集团负担。一审法院查明：1、2015年10月14日，潘树军、蓝岳集团双方签订商品房买卖合同一份，合同约定：蓝岳集团将坐落于泰州市姜堰区体育路××室房屋出售给潘树军，房屋建筑面积267.16㎡，其中套内建筑面积255.18㎡，房屋总金额1235000元；蓝岳集团应当在2016年1月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格且符合合同约定的房屋交付潘树军使用，如蓝岳集团不能在规定期限内交房的，潘树军同意给予蓝岳集团不超过90日的延长期，超过延长期即为逾期；逾期在30日内，蓝岳集团应按潘树军累计已付款的日万分之一支付赔偿金，逾期超过30日且潘树军不选择解除合同的，蓝岳集团应从逾期第31日起按潘树军累计已付款的日万分之二支付赔偿金；等。合同签订当日，潘树军与第三人签订《商铺委托市场培育和管理协议》一份，约定：潘树军同意将建筑面积267.16㎡坐落于泰州市姜堰区体育路××室商铺委托第三人进行市场培育和管理，如涉及到潘树军商铺的市场培育及统一经营管理的一切事项均委托给第三人进行全权处理；本协议委托期限为五年，自潘树军将该商铺交付给第三人之日起算，潘树军应在蓝岳集团将房屋交付给潘树军的当日将该房屋交付给第三人。第三人为招商需要并经蓝岳集团同意提前从蓝岳集团处接受该商铺的，不影响本协议的起算时间即委托期限仍从蓝岳集团将该商铺交付给潘树军之日起算，但该种情形下潘树军与蓝岳集团签订的商品房买卖合同中约定的交房时间即为蓝岳集团将该商铺交付给潘树军之日以及潘树军将该商铺交付第三人之日，潘树军与蓝岳集团以及潘树军与第三人间均无需实际交房；等。蓝岳集团在该协议上加盖了印章。当日，潘树军又向第三人出具承诺书一份，承诺上述租赁房屋免收租金，无偿提供给第三人使用至2020年12月31日，租赁期间第三人对外出租的收益由其享有，返租五年期间不向潘树军收取物业费用，等。2、上述合同签订后，潘树军分别三次向蓝岳集团交付购房款合计1235000元，蓝岳集团于收款当日开具销售不动产统一发票给了潘树军。蓝岳集团至今未实际交付商铺给潘树军，双方就应否实际交付房屋给潘树军发生争议，潘树军于2017年6月9日向本院提起诉讼。一审法院认为：本案的争议焦点：1、潘树军向蓝岳集团所购案涉商铺有否委托第三人代为与蓝岳集团办理交付手续，案涉商铺有否交付；2、潘树军要求蓝岳集团支付逾期交房违约金81016元有无事实和法律依据。关于争议焦点1，一审法院认为，潘树军、蓝岳集团双方及潘树军与第三人于2015年10月14日签订的商品房买卖合同、商铺委托市场培育和管理协议均系当事人真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的禁止性规定，应为合法、有效。合同双方当事人均应当全面履行合同义务。合同履行中，潘树军按约支付了全部购房款，但蓝岳集团未按约于2016年1月1日前将案涉商铺交付潘树军，蓝岳集团抗辩潘树军与第三人签订的商铺委托市场培育和管理协议第四条约定了“潘树军与蓝岳集团以及潘树军与第三人间均无需实际交房”，对该约定应从条款的全部内容来理解，根据该协议第四条“委托期限：本协议委托期限为五年，自潘树军将该商铺交付给第三人之日起算，潘树军应在蓝岳集团将房屋交付给潘树军的当日将该房屋交付给第三人。第三人为招商需要并经蓝岳集团同意提前从蓝岳集团处接受该商铺的，不影响本协议的起算时间即委托期限仍从蓝岳集团将该商铺交付给潘树军之日起算，但该种情形下潘树军与蓝岳集团签订的商品房买卖合同中约定的交房时间即为蓝岳集团将该商铺交付给潘树军之日以及潘树军将该商铺交付第三人之日，潘树军与蓝岳集团以及潘树军与第三人均无需实际交房”的约定内容，首先，该条款是对委托期限的约定，明确了“委托期限为五年，自潘树军将该商铺交付给第三人之日起算，潘树军应在蓝岳集团将房屋交付给潘树军的当日将该房屋交付给第三人”；其次，“潘树军与蓝岳集团以及潘树军与第三人均无需实际交房”的前提是“第三人为招商需要并经蓝岳集团同意提前从蓝岳集团处接受该商铺”，而蓝岳集团及第三人至今均未向一审法院提交双方于2016年1月1日前交付案涉商铺并告知潘树军的相关证据，故蓝岳集团该抗辩理由不能成立，其应当履行向潘树军交付案涉商铺的合同义务。关于争议焦点2，潘树军认为，由于蓝岳集团违约，应按合同约定的标准支付赔偿金81016元（自2016年4月1日至同年4月30日按合同总价款1235000元的每日万分之一计算，自2016年5月1日至次年3月10日按合同总价款1235000元的每日万分之二计算）；蓝岳集团则认为，蓝岳集团不存在违约行为，不应支付违约金。如法庭认定蓝岳集团违约，请求在法定范围内对违约金酌情予以降低。一审法院认为，根据上述争议焦点1的分析，蓝岳集团未按约向潘树军交付房屋，已构成违约，其应按约承担违约责任，虽然蓝岳集团经一审法院释明要求对约定违约金标准予以减少，但其未能提交约定违约金标准过分高于潘树军造成损失的初步证据，且该约定标准与同期银行贷款利率标准相比并非过高，故蓝岳集团不承担违约责任及请求减少的理由不能成立。综上，潘树军要求蓝岳集团立即交房并承担违约金81016元的诉讼请求，应予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，作出如下判决：江苏蓝岳集团泰州置业有限公司于判决生效后十日内将坐落于泰州市姜堰区体育路××室商铺交付给潘树军；同时偿付潘树军违约金81016元。如蓝岳集团未按判决指定的期限履行确定的义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费1828元，由蓝岳集团负担（潘树军同意其预交的案件受理费1828元，一审法院不再退还，由蓝岳集团在判决生效之日起十日内直接向潘树军支付）。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人蓝岳集团提供竣工验收备案表一份，证明蓝岳相府2幢楼于2014年6月18号竣工验收。被上诉人潘树军对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。沿海姜堰分公司未发表质证意见。本院对该证据的真实性予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点为蓝岳集团是否已经按约履行了交房义务。潘树军、蓝岳集团双方及潘树军与沿海姜堰分公司于2015年10月14日签订的商品房买卖合同、商铺委托市场培育和管理协议均系当事人真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的禁止性规定，应为合法、有效。合同双方当事人均应当全面履行合同义务。商品房买卖合同中约定，蓝岳集团应于2016年1月1日前向潘树军交付案涉房屋，现潘树军主张蓝岳集团尚未向其交付案涉房屋，但依据商铺委托市场培育和管理协议的约定，如果沿海姜堰分公司因招商需要并经蓝岳集团同意提前从蓝岳集团处接受该商铺的，则蓝岳集团、潘树军、沿海姜堰分公司之间再均无需实际交房。现蓝岳集团抗辩称其已经于2016年1月1日前向沿海姜堰分公司交付了房屋，沿海姜堰分公司则对此予以认可，而该认可也并不影响潘树军的权利；另，依据现有证据能够认定在商品房买卖合同签订时案涉房屋已经竣工验收可以交付。综上，对蓝岳集团所提的其已经于2016年1月1日前向沿海姜堰分公司交付案涉房屋的事实应予以采信，并认定蓝岳集团已经按约向潘树军履行了交房义务，潘树军请求判令蓝岳集团限期交房并支付违约金的诉讼请求应当予以驳回。综上，一审认定事实不清，判决结果不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下：一、撤销江苏省泰州市姜堰区人民法院（2017）苏1204民初3569号民事判决；二、驳回被上诉人潘树军的诉讼请求。一审案件受理费1828元，二审案件受理费1828元均由被上诉人潘树军负担（一审案件受理费潘树军已经预交，二审案件受理费蓝岳集团已经预交，潘树军在本判决书送达之日起十日内向蓝岳集团支付二审案件受理费1828元）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇一八年四月二日书记员  陆超凡