江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审三民申字第00013号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江俊瑶。
委托代理人：朱军、刘云，江苏三法律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江苏省金地华巍房地产开发有限公司，住所地江苏省盱眙县盱城镇虎泵路。
法定代表人：武晓巍，该公司董事长。
委托代理人：李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。
再审申请人江俊瑶因与被申请人江苏省金地华巍房地产开发有限公司（以下简称金地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2014）淮中民终字第1079号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
江俊瑶申请再审称：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的相关规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限且对方当事人也未催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期行使的，解除权消灭。本案中，被申请人于2011年下半年即已知道银行拒贷的事实，且其一审明确其是通过诉讼方式要求法院宣告解除涉案的《商品房买卖合同》，故其最迟应当在2013年3月前行使解除权，但实际起诉要求解除的时间却为2013年11月，已超过行使解除权的法定一年除斥期间，因此该诉请内容不应得到支持。2、根据涉案《商品房买卖合同》的相关约定，只有在申请人收到银行拒贷通知后仍未按约定时间付清款项的情形下，被申请人才能行使解除权。但本案中，申请人从未收到过银行的拒贷通知，因此被申请人不具备行使约定解除权的条件。3、涉案《商品房买卖合同》已明确约定了申请人所预留的地址为有效通讯地址，但本案中，被申请人于2012年5月8日邮寄解除合同通知的地址并非上述已约定的地址，而是申请人母亲的工作单位，因此该解除合同的通知行为对于申请人而言，未发生相应的法律效力。4、在被申请人一审仅主张通过起诉要求法院宣告涉案《商品房买卖合同》解除、而非请求确认2012年5月8日的解除合同通知函效力的情形下，原一、二审法院不是审查该起诉要求解除的主张能否成立，而是超出当事人的主张范围审查了涉案的通知解除行为，超出了当事人请求范围。5、二审法院违反法律规定，剥夺了申请人的辩论权利。请求依法再审。
金地公司答辩称：1、原审判决认定事实清楚、适用法律正确，申请人的再审理由不能成立。2、再审申请书上的申请人签名与上诉状上的签名不一致，是否系申请人本人所签，以及是否代表申请人的真实意思表示都无法确认。3、张翠莲系申请人的母亲，其行为构成家事代理。从签订涉案《商品房买卖合同》之日起至今，申请人未支付过一分钱的购房款，违背了合同目的，解除合同是理所当然的。
本院经审查查明：
2011年3月30日，金地公司与江俊瑶签订一份《商品房买卖合同》，约定由江俊瑶购买金地公司开发的金地•国际城小区第15号楼6单元112-2号房（以下简称112号房），建筑面积为154.7平方米，总价款为108万元。合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人自愿采用银行按揭方式支付房款：买受人于2011年3月30日支付首付款人民币54万元，贷款金额人民币54万元，贷款手续应在签订《商品房买卖合同》之日起五日内向指定银行提供办理按揭所需资料并办理按揭手续，逾期不办理，则视为买受人逾期付款，违约责任按本合同第七条执行。如因购买方所提供的资料不符合贷款条件的，应在接到银行通知后10日内将全款付清，逾期不付，按本合同第七条执行”；第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……”；“附件四：合同补充协议（一）”约定：“买受人在该商品房买卖合同中填写的地址为买受人同意的有效通讯地址，出卖人任何书面通知只要寄住该地址，即视为送达……”。该合同中所填写的江俊瑶的地址为“南京市建邺区兴隆新寓兴宏园2幢205室”。
在涉案《商品房买卖合同》签订前，金地公司与江俊瑶母亲张翠莲协商，由张翠莲出具欠条一张，注明：江俊瑶欠到金地公司房屋首付款伍拾肆万元整（小写￥540000），此欠款由江俊瑶法定监护人张翠莲偿还／签名：张翠莲／2010.12.7／批准人：武晓巍／2010.12.7日。2011年5月3日，金地公司就112号房向江俊瑶出具54万元不动产统一发票一张。同日，江俊瑶就该房屋缴纳契税32400元。就余款54万元，江俊瑶提供了相关资料由金地公司协助向中国工商银行盱眙支行办理按揭贷款手续。案件审理中，经法院向银行贷款经办人胡文了解：2011年下半年，因江俊瑶收入不够偿还贷款，且作为共同还款人江俊瑶的父母江成玉、张翠莲负债过高，未通过银行系统评级，故未能成功办理按揭贷款。此后，江俊瑶一直未以任何形式支付该54万元。
2010年7月15日，案外人盛开道向张翠莲借款人民币270万元，约定月息5分，并出具借条一张给张翠莲，该借条上加盖了江苏中淮建设集团有限公司金地国际城项目部资料专用章及江苏中淮建设集团金地国际城项目部章，金地公司法定代表人武晓巍在借条上签署“一般担保人／武晓巍／2010年7月15日”。2012年2月19日，盛开道因涉嫌集资诈骗，被盱眙县公安局监视居住，同年4月2日被逮捕，2013年1月17日，盛开道因犯非法吸收公众存款罪，被判决有期徒刑六年，并处罚金十万元；犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年，决定执行有期徒刑六年六个月，并处罚金人民币十万元，该判决现已发生法律效力，在认定盛开道非法吸收公众存款事实第五项表述：“5、2010年7月10日，被告人盛开道以上述方法，向张翠莲吸收存款人民币270万元……”。
2012年5月8日，金地公司以张翠莲为收件人，向其工作单位“盱眙县财政局”邮寄“通知”。该“通知”的内容为：“江俊瑶小姐（张翠莲女士）：您与我公司于2011年3月30日签订的商品房买卖合同，要求购买我公司开发的位于盱眙县工业开发区洪武大道西侧、龙虾城南侧的金地•国际城15号楼6单元112-2号商业用房。按照合同约定，您须在2011年3月30日支付首付款伍拾肆万元，于签订《商品房买卖合同》之日起15日内付清全部购房款。然而至今虽经我公司业务人员催要，但您仍分文未付。您的行为不仅严重损害了我公司的利益，而且没有按约履行合同的诚意，从根本上违反了合同的约定。故我公司根据《中华人民共和国合同法》及双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款之规定解除与您的商品房买卖合同关系。请您务必在三日内即在2012年5月11日前与我公司销售部到盱眙县住建局办理解除商品房买卖合同关系的相关手续。如您怠于办理相关手续，则由此造成的一切损失及相关责任均由您承担／特此通知／通知人：江苏省金地华巍房地产开发有限公司／二○一二年五月八日”。张翠莲收到“通知”后，向金地公司发出回复函，针对回复函，金地公司又发函称：“江俊瑶（张翠莲）女士：您于2012年5月12日的回复函本公司已收悉，但您在回复函中所述内容是不真实的。第一，我公司及法定代表人武晓巍并没有要求您把购房款借给盛开道，而您是为了获取高额利润（五分利）而主动借给盛开道的；第二，我公司及法定代表人武晓巍为您提供一般担保，一是在您的一再要求下；二是基于您在本公司挂职任会计，而不得已提供的担保，实非本公司及法定代表人武晓巍的真实意思表示；三是我公司及法定代表人武晓巍不该也不应为您谋取高额利润的借款提供担保，您是谋利而作出的借款行为，应与我公司及法定代表人武晓巍无关。为此，我公司及法定代表人武晓巍不承担担保责任；第三，由于您未按时支付购房款，我公司解除与您的商品房买卖合同关系／特此函复／江苏省金地华巍房地产开发有限公司／二○一二年九月四日”。
江俊瑶系学生，2009年9月至2011年8月前就读于南京信息工程大学，2011年9月前往美国读书至今。
2013年11月，金地公司以江俊瑶未按约支付购房款，其有权解除合同为由，向盱眙县人民法院起诉要求解除涉案《商品房买卖合同》。
盱眙县人民法院经审理认为：1、双方所订立的《商品房买卖合同》中明确了以首付款加按揭贷款的方式支付购房款108万元，双方对于首付款是否支付存有争议，而对于余款54万元未能成功办理银行按揭原因亦各执一词，经调查核实，实际系因江俊瑶单方原因未能办理按揭，即使其依约支付了首付款，在得知不能办理余款按揭后的长达三年时间里，怠于履行付款义务，致使合同目的无法实现，满足了合同解除的条件。2、合同约定是在商品房买卖合同签订之日起五日内向指定银行办理按揭所需的资料，而江俊瑶自认是于2011年下半年提供按揭资料，在江俊瑶未催告金地公司是否解除合同的前提下，金地公司曾于2012年5月8日向江俊瑶母亲张翠莲发出解除合同通知，故该解除合同的通知行为发生在法定的解除权行使期限内。3、在金地公司发出通知的抬头注明：“江俊瑶（张翠莲女士）”，清楚表明了通知对象；江俊瑶系江成玉、张翠莲唯一子女，而截至本案诉讼时江俊瑶身份仍为学生，并无固定经济来源，本案所涉房产为大额资产，结合社会现实，其购房行为主要为其父母主导，其本人彼时既无能力购房，亦无可能与武晓巍商谈其提出的担保款冲抵首付款等问题，而张翠莲作为本案所涉债务的共同还款人，故金地公司向张翠莲发出解除通知合情合理，该通知行为对江俊瑶产生法律效力。据此，该院于2014年5月19日作出（2013）盱民初字第1926号民事判决，判决解除涉案《商品房买卖合同》。江俊瑶不服，向江苏省淮安市中级人民法院提起上诉。
江苏省淮安市中级人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，江俊瑶与金地公司在涉案《商品房买卖合同》中明确约定，以首付款54万元加按揭贷款54万元的方式支付全额购房款108万元。逾期不付，按该合同第七条执行，即买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。江俊瑶以其母亲张翠莲出具欠条54万元的形式支付了首付款，而对于余款54万元未能成功办理银行按揭贷款，其原因是江俊瑶收入不够偿还贷款，父母江成玉、张翠莲负债过高，未通过银行系统评级，截至目前，江俊瑶亦未以任何形式支付该54万元，属于买受人单方原因所致。即使其依约支付了首付款，在得知不能办理余款按揭贷款后的长达三年时间里，江俊瑶怠于履行付款义务，致使合同目的无法实现，满足了合同解除的条件。根据双方合同约定，在商品房买卖合同签订之日起五日内向指定银行办理按揭所需的资料，江俊瑶自认是2011年下半年提供按揭资料，金地公司于2012年5月8日向江俊瑶母亲张翠莲发出解除合同通知，在法定的解除权行使期限内。金地公司发出通知的抬头注明：“江俊瑶（张翠莲女士）”，清楚表明了通知对象，而江俊瑶系张翠莲的唯一子女，目前还在读书，并无固定经济来源，主要依靠父母生活，本案所涉房产为大额资产，其购房行为主要为其父母主导，且张翠莲系本案所涉债务的共同还款人，故金地公司发出的解除购房合同通知对江俊瑶产生法律效力。金地公司在江俊瑶怠于履行合同的情况下，向一审法院提起诉讼，一审法院于2013年11月21日立案受理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，符合法律规定。据此，该院于2014年8月11日作出（2014）淮中民终字第1079号民事判决，驳回了江俊瑶的上诉。江俊瑶仍不服，向本院申请再审。
本院认为：
一、关于涉案合同的状态问题
在合同纠纷中，除合同的效力（包括是否有效、抑或效力待定）外，合同的状态（包括是否处于履行状态、中止状态、终止状态、抑或解除状态）亦属于人民法院应当依职权主动审查的内容。这是因为合同的状态对于确定双方的权利义务关系、责任承担以及最终判定诉讼请求能否得到支持等也具有重要意义。特别是如果享有解除权的一方当事人在诉讼前已经以通知方式解除了涉案合同的情形下，则涉案合同目前所处的法律状态就直接影响着案件的处理结果。且不论金地公司以诉讼方式行使合同解除权的诉讼请求是否已超过一年的法定除斥期间，但本案不可回避的事实是：金地公司曾于2012年5月8日就涉案《商品房买卖合同》发出过解除通知。因此在本案中确定涉案《商品房买卖合同》的状态就显得尤为必要。
从目前证据来说，涉案合同为合法有效自无争议，但就其法律状态而言，应当认定该合同已因享有约定解除权的一方当事人在诉讼前以书面解除通知的方式进行了解除。具体理由如下：
首先，根据涉案合同的约定，在申请贷款银行就买受人的贷款申请作出拒贷通知后的70日内，买受人未支付相应款项的，出卖人有权解除合同。
其次，在2011年下半年申请贷款银行即已拒绝了江俊瑶的贷款申请，而此后江俊瑶未能在约定时间内支付相应款项，则从该70日的期限届满之日起金地公司即可解除合同。江俊瑶辩称因其未接到银行的书面拒贷通知，故其不产生相应的付款义务，金地公司也不能据此行使约定解除权。对此本院认为，对于金地公司来说，其与江俊瑶订立涉案合同的目的即在于及时取得售房款，在其协助江俊瑶办理银行贷款申请的过程中当其得知该贷款申请未能获得批准时，为及时取得售房款，其势必会将该情形通知江俊瑶以促使江俊瑶尽快按约付款。此外，至于拒贷通知的形式问题，涉案合同对此仅约定为“银行通知”，并未明确该通知应为书面通知。且从办理涉案银行贷款申请的具体事实来看，由于本案系金地公司协助江俊瑶办理银行贷款申请的相关手续，故银行在作出拒贷决定后会将该情形告知协助办理人，并由其通知贷款申请人，亦属通常做法。因此，江俊瑶的上述抗辩主张，不能成立。
最后，2012年5月8日，金地公司就涉案合同发出了解除通知，该解除权的行使时间符合法律规定。对此江俊瑶辩称：根据涉案合同的约定，金地公司应当按照合同中已预留的通讯地址邮寄相关通知，但金地公司邮寄该解除通知的地址却为江俊瑶母亲张翠莲的工作单位，故不能认定江俊瑶已收到该解除通知。对此，本院认为，金地公司未按涉案合同所约定的江俊瑶的有效通讯地址邮寄解除通知是事实，但考虑到江俊瑶虽系成年人，但其一直在读书、并无固定收入；张翠莲出具涉案54万欠条的事实表明系涉案债务的债务人之一；加之张翠莲事实上参与了涉案合同的商订及履行过程、且其工作单位与金地公司的住所地均在盱眙县，故金地公司向张翠莲的工作单位邮寄该解除通知，亦属正常。因此，在张翠莲收到该解除通知知悉相关内容的情况下，其应当会将相关情形与江俊瑶进行沟通协商，则江俊瑶也就知悉了金地公司要求解除涉案合同的事实，但直至本案诉讼前江俊瑶并未针对该解除通知提起诉讼。因此，可以认定涉案合同在本案诉讼前已经解除。
二、关于江俊瑶提出的其他问题
江俊瑶提出申请贷款银行的工作人员胡文向一审法院陈述的拒绝贷款原因不实。理由是：1、在该时间段内，江俊瑶父母在其他银行有较大数额的存款且获得了其他银行的贷款，故胡文说江俊瑶父母因负债过高未能通过银行系统评级是不正确的，且法院调查笔录未加盖银行印章。2、胡文的姐姐在金地公司工作，其与金地公司有利害关系。对此本院认为，首先，胡文系涉案贷款申请的银行经办人，了解未能办理的具体原因。因此在法院就此进行调查时，其可以代表银行就未审批贷款的原因作出相应陈述。此外，即便胡文的姐姐在金地公司工作，也不能据此即认定胡文就与金地公司有法律上的利害关系。其次，不管胡文所述未贷款原因是否正确，但申请贷款银行未向江俊瑶提供贷款是客观存在的事实，也就是说本案已发生了银行拒绝贷款的情形，从而引发了江俊瑶应按约支付款项的义务。
江俊瑶提出金地公司一审明确其是以诉讼方式来行使解除权，并非要求法院确认涉案解除合同通知的效力，但一、二审均审查了该内容，故一、二审判决超出了当事人主张的内容。对此本院认为，如前所述，人民法院在合同纠纷中可以主动审查合同的状态，并据此作出相应判决。
江俊瑶还提出二审庭审过程中，法官随意打断其代理人讲话并禁止其发表意见，属剥夺其辩论权利。对此本院认为，从二审笔录来看，其中已记载了江俊瑶代理人的相应观点及意见。因此不能认定二审法院剥夺了当事人的辩论权利，属程序严重违法。
综上所述，原审判决结果正确。江俊瑶的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回江俊瑶的再审申请。
审 判 长 施国伟
代理审判员 张长琦
代理审判员 张晓阳
二〇一五年四月十四日
书 记 员 王方玮