上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1264号
上诉人（原审被告）上海正友房地产经纪事务所。
投资人杨培友。
被上诉人（原审原告）沈春玲。
上诉人上海正友房地产经纪事务所因保管合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月6日公开开庭进行了审理。上诉人上海正友房地产经纪事务所的投资人杨培友，被上诉人沈春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月26日，沈春玲及“杨林宾”（出卖方、甲方）、案外人代某某（买受方、乙方）及上海正友房地产经纪事务所（居间方、丙方）签署《房地产买卖居间协议》，主要约定：甲乙双方经丙方居间介绍，由乙方向甲方购买宝山区罗店镇拆迁房，建筑面积86平方米，总房价款为人民币（以下币种均为人民币）817，000元。乙方为表达对该房地产购买之诚意，向丙方支付意向金2万元。丙方应在收到意向金后60个工作日内告知乙方业务处理情况。在此期间内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得向丙方主张收回意向金。在此期间后，如甲方无法接受本协议第三条所述买卖条件，致使乙方与甲方无法达成交易，除甲乙双方另行达成一致外，乙方有权在两个工作日后至丙方处无息取回意向金。本协议第三条房屋买卖条件中的房款支付方式及其他约定等内容均为空白。协议第十三条其他约定为中介费为房价款的2%，有乙方负担，总计为16，340元。协议签订后，代某某向沈春玲支付了2万元定金。2013年11月30日，上海正友房地产经纪事务所及其投资人杨培友向沈春玲出具证明，内容为：代某某购买沈春玲罗店镇拆迁房的定金2万元在上海正友房地产经纪事务所处保管。
原审中，沈春玲诉称，因沈春玲与代某某无法进行房屋买卖，沈春玲已将2万元定金退还给了代某某。沈春玲曾多次要求上海正友房地产经纪事务所返还代保管的定金2万元，但上海正友房地产经纪事务所拒绝。故沈春玲起诉，要求上海正友房地产经纪事务所返还代保管的定金2万元。
原审中，上海正友房地产经纪事务所辩称，上海正友房地产经纪事务所在协助沈春玲与代某某签订居间协议时，上海正友房地产经纪事务所看到过沈春玲的动迁协议，协议上没有写明具体安置的房号地址，只写了可以分配多少平方米的房屋，当时也没有产权证，拆迁协议上是沈春玲公公的名字。沈春玲也向上海正友房地产经纪事务所出具了家庭内部协议，家庭内部同意分一套房屋给沈春玲，但也没有具体房屋地址，只写在罗店拆迁范围内，沈春玲实际也没有房产证。居间协议上杨林宾的名字是沈春玲代签的，当时杨林宾不在场。但在签订协议前，上海正友房地产经纪事务所曾与杨林宾通过电话，杨林宾同意出售房屋。当时谈好两天后付房款，并进行公证，沈春玲还表示会让家里所有人在协议上签字，后来沈春玲以其丈夫杨林宾及公公不同意在协议上签字为由，不准备再将房屋卖给代某某，沈春玲想为代某某寻找更便宜的房源，自己的房屋再高价出售。签订居间协议时，房屋的具体地址、产权人等都未确定，但罗店地区这种情况很普遍，都是这样操作的，代某某也同意。后来为了防止沈春玲不出售房屋，上海正友房地产经纪事务所才从沈春玲处拿来2万元定金代保管。之前沈春玲已经与上海正友房地产经纪事务所口头协商，因为房屋无法交易，由沈春玲来承担中介费，现在上海正友房地产经纪事务所同意退还沈春玲4，000元。因为沈春玲诈骗，上海正友房地产经纪事务所要向公安机关报案，这2万元要交给公安机关。故不同意沈春玲的诉讼请求。
原审法院另查明，2014年3月26日，代某某诉至原审法院，要求沈春玲双倍返还定金4万元。因沈春玲动迁安置的房屋尚未确定，大产证也没有，双方的房屋买卖无法继续履行。后经原审法院调解，沈春玲将定金2万元还给了代某某，代某某也出具了相应的收条。之后代某某向原审法院申请撤诉。
原审审理中，沈春玲表示，沈春玲自己也没有看过拆迁协议。当时家庭内部协商房屋分好以后给沈春玲一套，具体哪套房屋也没有确定，动迁单位也没有明确具体安置的房屋。沈春玲不懂，上海正友房地产经纪事务所说可以买卖，所以才签订了居间协议，沈春玲至今也没有分到房屋。居间协议也没有明确交易时间、房款支付期限等内容。因为沈春玲没有房产证，上海正友房地产经纪事务所说怕沈春玲跑掉，就让沈春玲将2万元定金保管在上海正友房地产经纪事务所处。沈春玲与杨林宾系夫妻，签订协议时，杨林宾并不在场，是上海正友房地产经纪事务所让沈春玲在居间协议上签上杨林宾的名字，杨林宾对房屋买卖情况并不清楚，现在杨林宾也失踪，沈春玲找不到他。签订居间协议时，上海正友房地产经纪事务所并没有用沈春玲的手机给杨林宾打过电话。居间协议已经写明中介费应该由代某某负担，沈春玲从未同意向上海正友房地产经纪事务所支付中介费。现在沈春玲已经与代某某不再继续交易，并且将2万元定金退还给了代某某，上海正友房地产经纪事务所没有理由不归还代沈春玲保管的定金。如果上海正友房地产经纪事务所认为沈春玲需要支付中介费，可以另行向沈春玲主张。上海正友房地产经纪事务所表示，签订居间协议前，上海正友房地产经纪事务所用沈春玲手机与杨林宾通过电话，杨林宾同意出售房屋，并表示可以让家人签字。沈春玲可以找到杨林宾。后来是沈春玲表示杨林宾及其公公不同意在居间协议上签字，就不准备再出售房屋。
原审法院认为：沈春玲与代某某通过上海正友房地产经纪事务所居间，签订了《房地产买卖居间协议》，之后沈春玲也将代某某支付的定金2万元交给上海正友房地产经纪事务所保管，以保证居间协议的履行，此时沈春玲与上海正友房地产经纪事务所之间已形成保管关系。按照法律规定，沈春玲作为寄存人随时可以向保管人领取保管物。因沈春玲及代某某签订的居间协议中并未明确买卖房屋的具体地址，买卖的标的并不明确，沈春玲也没有买卖房屋的房地产权证。居间协议中对房款支付方式、交易过户时间、交房等内容亦未进行约定，该居间协议实际履行存在障碍。后来沈春玲及代某某已明确双方不再继续交易，沈春玲已将定金2万元返还给了代某某。在沈春玲与代某某不再继续交易的情况下，上海正友房地产经纪事务所再保管沈春玲的定金已缺乏基础及依据，故沈春玲要求上海正友房地产经纪事务所返还代保管的定金2万元，予以准许。关于沈春玲是否应向上海正友房地产经纪事务所支付中介费，因合同中约定的中介费应由代某某负担，上海正友房地产经纪事务所并未提供证据证明沈春玲同意向上海正友房地产经纪事务所支付中介费，故上海正友房地产经纪事务所要扣除中介费缺乏依据。
据此，原审法院作出如下判决：上海正友房地产经纪事务所于判决生效之日起十日内，返还沈春玲代保管的定金2万元。
原审法院判决后，上诉人上海正友房地产经纪事务所不服原审判决，向本院上诉称：第一，关于中介费的问题，有相关规定要求买卖双方各承担房屋价款的1%作为中介费，上诉人的经营场所也张贴了相应的公告，被上诉人应当明知。《房地产买卖居间协议》中约定由买受方承担全部的2%，是在被上诉人投资人杨培友神志不清的情况下形成的，不具有相应约束力。第二，上诉人没有收到过被上诉人所称的2万块钱，与被上诉人之间不存在保管关系。第三，原审法院审判程序违法，上诉人在原审法院判决前向原审法院提出，上诉人具体处理此事项的杨培友是限制民事行为能力人，其与本案所涉的相关行为是在受到沈春玲的诱骗，且在发病的情况下作出的行为，不能产生相应的法律效力。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人沈春玲辩称：代某某为购房而向被上诉人支付的2万元定金确实由上诉人保管。现在代某某与被上诉人之间无法进行房屋买卖交易，被上诉人已经将2万元定金返还给代某某，因此，交由上诉人保管的2万元，上诉人应当返还给被上诉人。上诉人称其投资人杨培友存在精神问题，与事实不符。居间协议明确约定房价款2%的中介费由买受人负担，被上诉人无须向上诉人支付中介费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：被上诉人经上诉人居间介绍与案外人代某某签订《房地产买卖居间协议》后，代某某依约向被上诉人支付2万元定金。后该2万元定金由上诉人代为保管，上诉人亦出具相关证明，足以证明保管事实存在。现由于《房地产买卖居间协议》中未明确房屋买卖的具体标的物，其实际履行难以进行，被上诉人与代某某亦明确双方不再继续进行交易，被上诉人亦已将2万元定金返还代某某。基于此，被上诉人要求上诉人返还由上诉人代为保管的2万元定金，于法有据，应予支持。上诉人主张被上诉人应向其支付中介费，缺乏合同依据，本院无法支持。关于上诉人认为其投资人杨培友是限制民事行为能力人，故原审法院审判程序违法的主张，由于本案中的上诉人在法律性质上属于个人独资企业，其投资人的身体及精神健康状况不能影响上诉人作为企业主体对外承担其应当承担的民事责任。因此，上诉人的上述主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人上海正友房地产经纪事务所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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