广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0108民初499号
原告：张广南，男，1972年7月7日出生，汉族，住广西北流市。
委托诉讼代理人：何玉明，男，1982年3月14日出生，汉族，住广西恭城瑶族自治县。
委托诉讼代理人：谢日胜，广西百举鸣律师事务所律师。
被告：广西南宁定天仓储有限公司，住所南宁市良庆区大沙田玉洞村定天坡32队6号，统一社会信用代码91450108MA5KCB560X。
法定代表人：施令，该公司总经理。
委托诉讼代理人：殷迪佳，广西胜展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石振，广西胜展律师事务所律师。
原告张广南与被告广西南宁定天仓储有限公司(以下简称定天公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，定天公司在2017年4月26日答辩期内提出管辖权异议，本院于2017年5月11日裁定驳回其异议。定天公司不服，上诉于南宁市中级人民法院。南宁市中级人民法院于2017年10月25日作出(2017)桂01民辖终955号裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告张广南的委托诉讼代理人何玉明、谢日胜、被告定天公司的委托诉讼代理人殷迪佳、石振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张广南向本院提出诉讼请求：1.确认原被告2016年7月28日签订的《租赁合同书》无效；2.判令被告返还原告押金10000元、租金14400元、物业管理费960元，合计25360元；3.判令被告赔偿原告装修损失127078.3元、营业损失57600元、搬迁损失3000元，合计187678.3元。事实和理由：原被告签订一份《租赁合同书》，约定被告将玉洞定天仓储建材市场的B3栋1-2号铺面出租给原告，租期2年。合同签订后，原告按合同约定支付了押金、租金和物业管理费。定天仓储建材市场于2016年9月18日开业后，政府有关部门工作人员多次到市场称该市场铁棚是违法建筑，政府部门要进行拆除。原告等市场商户多次找被告解决，被告表示铺面属合法建筑，不会被拆除，并出具承诺书，承诺如拆除，将赔偿原告等市场商户的所有损失。2016年10月28日，定天仓储建材市场铺面被政府部门拆除，造成了原告的损失，被告应予以赔偿。
定天公司辩称，签订合同及合同签订后装修铺面时，原告对定天仓储建材市场尚未取得合法用地手续及建设规划手续是知情的，其完全可以预见到铺面被拆除的风险。原告明知铺面属于违法建筑仍愿意承租，其对铺面被拆除造成的损失存在重大过错，应自行承担相应的损失。铺面押金、租金和物业管理费，以定天公司出具的收据为准，无收据或收据非定天公司出具的，定天公司不认可。租金问题，被告已交付铺面给原告，原告亦对铺面进行了装修，其已实际占用铺面，故租金不应退还。物业费问题，原告已实际享受了被告提供的清洁、清理垃圾、场地管理等物业服务，故物业费不应退还。原告主张的装修损失、营业损失、搬运损失，无充分有效的证据证明，应不予认定。
根据当事人陈�和经审查确认的证据，本院认定事实如下：定天公司在未取得合法用地和建设工程规划许可证情况下，在南宁市良庆区字路口西北侧搭建两排大型铁棚用于经营建材市场(以下简称定天仓储建材市场)，其中一排位于凤凰路北侧，另一排位于西侧。2016年1月21日，南宁市良庆区城市管理局(简称良庆城管局)执法队员在日常巡查时发现该情况后，对定天公司下发了《综合执法检查通知书》，要求定天公司及时提交相关报建手续。但定天公司未提交。2016年2月19日，良庆城管局对仍然在建的定天仓储建材市场下发《责令停止违法建设行为通知书》，当场责令施工方停止建设行为。但定天公司未接受处理。2016年3月9日，良庆城管局下发《限期拆除通知书》，限定天公司3日内自行拆除定天仓储建材市场钢铁棚。定天公司未按该通知书要求拆除钢铁棚，且不听劝阻一直在招商，造�有商户入驻该市场。良庆城管局于2016年5月25日向相关经营户送达了《限期搬离物品通知书》，并在商铺墙上张贴有关通知书。良庆城管局报请南宁市良庆区人民政府同意后，于2016年6月3日对定天仓储建材市场凤凰路北侧的10多间铁棚进行了拆除。因西侧的铁棚仍未有商户进驻，均为空铺，为减少强制拆除所带来的损失，南宁市良庆区人民政府同意良庆城管局提出由定天公司自行拆除西侧铁棚的建议。但定天公司未自行拆除，此后仍进行招租，于2016年7月至8月期间与原告等21人签订铺面租用合同。
2016年7月28日，定天公司作为出租方(甲方)，原告作为承租方(乙方)，双方签订一份《租赁合同书》，约定：甲方将位于南宁市良庆区大沙田玉洞村定天坡32队6号定天仓储建材市场B3栋1-2号商铺2间出租给乙方，建筑面积160平方米。合同第一条�二项约定：租期2年，自2016年10月1日起至2018年9月30日止，租金按30元每月每平方米收取；押金10000元。第二条约定，租金按季度支付，即每季度14400元；物业管理费按照铺面面积计算，每月每平方米2元，三个月物业管理费为960元；乙方在本合同签订之日需向甲方一次性付清押金和租金；若本合同终止，押金全额退还，如续订合同，押金转为下一年度押金使用。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，定天公司将合同约定的铺面交付了原告，原告于合同签订当日支付了三个月租金14400元、押金10000元、三个月物业管理费960元。定天仓储建材市场于2016年9月18日开业。
合同签订后，良庆城管局工作人员多次对原告等商户进行劝说，明确告知定天仓储建材市场未办理合法的用地及规划手续，所搭建的钢铁棚属于违法建筑，良庆区政府�期将依法进行拆除。2016年10月12日，原告等铺面租户找定天公司的法定代表人施令及其父亲施定飞和市场招商负责人吴万视进行协商，施令等人明确市场铺面尚未被强制拆除，要求铺面租户按合同进行经营，如果铺面被拆除，其愿意承担其应当承担的责任。2016年10月17日，定天公司向原告等铺面租户出具一份《承诺书》，承诺：1.定天建材仓储中心如在合同期内因为违法被拆除，造成各位商户经济损失的，其市场将承担应有的法律责任，并赔偿商户装饰损失(被拆的损失部分，将参照有资质的评估公司进行评估为准)；2.其市场将在一个月内陆续完善市场内的各项设施，使市场逐步走向正轨；3.希望各商户认真履行与本市场所签约的合同条款，相互维护本市场，使双方利益达成共赢，否则本承诺书无效。施令及其父亲施定飞在该承诺书上签字，定天公司在该承诺书落款处加盖公章。2016年10月26日，良庆城管局向原告等市场铺面租户下发《关于限期搬离物品的通知》。通知载明：南宁市良庆区人民政府将于近期对定天仓储建材市场内的房屋(棚)进行依法拆除，限二日内搬离房屋(棚)内所有物品。逾期不搬离，由此产生的一切法律后果由铺面租户承担。该通知书同时张贴于原告承租的铺面门框上。2016年10月28日和2016年11月30日，南宁市良庆区人民政府组织有关部门对定天建材仓储市场的钢铁棚进行了两次强制拆除。
本院认为，关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取�建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”定天建材仓储市场所在地属于南宁市城市规划区内，该市场从建设时起至本案一审法庭辩论终结前止，均未取得建设工程规划许可证，定天公司将未取得建设工程规划许可证的钢铁棚铺面出租给原告，双方为此签订的《租赁合同书》应属无效。关于双方过错程度问题，定天公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，建设定天建材仓储市场。良庆区城管局在2016年1月至2016年6月期间，多次责令定天公司停止建设行为，限期其自行拆除市场内的钢铁棚铺面。2016年6月3日，良庆区有关部门强制拆除凤凰路北侧的铁棚铺面时，为减少定天公司的损失，让其自行拆除西侧的另一排铁棚情况下，定天公司不但不自行拆除，还不断的进行招商，与原告等21人签订铺面租赁合同。综上事实，本院认定定天公司对合同无效，并导致铺面被拆除造成原告的损失，过错严重。原告在定天建材仓储市场未取得建设工程规划许可证情况下与定天公司签订铺面租赁合同，其对合同无效亦存在一定过错，依法应承担相应的责任。综合原被告的过错程度，对无效合同造成原告的损失，由定天公司承担70%的赔偿责任，原告自行承担30%的责任。
关于押金、租金和物业管理费问题。《租赁合同书》第一条第二项约定租期自2016年10月1日起计算，本院认定租期开始后方计收租金，租金应自2016年10月1日起计收，租期开始前为铺面装修期。定天公司将已被政府部门决定限期拆除的铺面出租给原告，依法不能获取租金等费用，应将收取的押金、租金和物业管理费返还给原告。原告要求定天公司返还押金10000元、租金14400元、物业管理费960元，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于装修损失问题。原告主张其对承租的铺面进行装修，支出装修费127078.3元，提供了装修合同、装修费收款收据和几张图片予以证明。这些证据无法证明铺面被拆除前实际装修施工的全部内容、范围和实际产生的装修费，原告也未能举出其实际支付装修费的转账凭证等证据予以证明，故本院对原告主张损失装修费127078.3元事实不予采信。且在双方签订合同前后，良庆城管局工作人员多次劝阻，明确告知铺面属违法建筑，政府即将进行强制拆除，故本院对原告要求赔偿装修费损失127078.3元诉讼请求不予支持。
关于营业损失问题。营业损失属合同有效情况下的可得利益性质，本案租赁合同属无效合同，不存在可得利益损失，其主张赔偿营业损失57600元，无事实和法�依据，本院不予支持。
关于搬迁损失问题。原告未能举证证明其搬离物品支出搬迁费3000元，故本院对其主张的搬迁费3000元诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、广西南宁定天仓储有限公司与张广南于2016年7月28日签订的《租赁合同书》无效；
二、广西南宁定天仓储有限公司于本判决生效之日起7日内返还张广南押金10000元、租金14400元、物�管理费960元，合计25360元；
三、驳回张广南的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行上述义务的，权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费4451元，减半收取2225.5元，由张广南负担1960.5元，广西南宁定天仓储有限公司负担265元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交�诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 王 荣
二〇一八年一月十五日
书记员 李梦莹
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：㈤违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。