吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民二初字第40号
原告（反诉被告）：林寿熔，男，1944年9月15日生，朝鲜族，吉化建筑公司退休工人，住吉林省吉林市龙潭区。
委托代理人：张洪雨，吉林志强律师事务所律师。
被告（反诉原告）：闵杰，女，1966年1月5日生，汉族，吉林市城乡规划设计研究院职工，住吉林省吉林市船营区。
委托代理人：陈明，吉林明达伟业律师事务所律师。
原告（反诉被告）林寿熔诉被告（反诉原告）闵杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林寿熔及其委托代理人张洪雨、被告（反诉原告）闵杰及其委托代理人陈明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林寿熔诉称：原告林寿熔与被告闵杰于2004年5月2日签订了《协议书》，被告闵杰将其所有的位于吉林市昌邑区四川街2号东昌花园小区26号楼9单元3层302号（所有权证号为S000230882）一套房屋卖给原告林寿熔，建筑面积为113.88平方米，房屋总价款为150.000.00元，房屋全部产权归原告林寿熔所有，被告闵杰负责协助原告林寿熔办理房屋产权。原告林寿熔于《协议书》签订当日将全部购房款给付了被告闵杰，被告闵杰于当日将房屋交付给原告林寿熔占有使用至今。现在该套房屋的产权证已经办理完毕，登记在被告闵杰名下。原告林寿熔找到被告闵杰要求按照双方签订《协议书》的约定，将房屋更名过户至原告林寿熔名下，但是被告闵杰拒绝协助办理，被告闵杰的行为，已经严重侵害了原告林寿熔的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，故原告林寿熔诉至法院请求：1、判令被告闵杰履行双方签订的《协议书》，协助原告林寿熔办理该房屋所有权变更登记手续；2、诉讼费用由被告闵杰承担。
被告闵杰辩称：一、原、被告于2004年5月2日签订的《协议书》明确约定，被告闵杰负责协助原告林寿熔办理房屋产权证，办理产权所需各项费用由原告林寿熔负责，在此原、被告双方所作的有关原告林寿熔应当承担费用的约定是一种兜底性和高度概括性的约定，对于原告林寿熔应当承担的费用范围未做限定。在此情况下，原告林寿熔正确履行方式应当是只要是在办理产权证过程中发生的费用，就应该履行承担义务，否则，视为违约。由于原告林寿熔拒不履行承担办理产权证时，房产登记机关所要求交纳的政府补贴款项，造成《协议书》无法继续履行，《协议书》无法继续履行的责任不在被告闵杰，而在原告林寿熔。二、原告林寿熔购买的房屋为职工集资建房，集资建房是当年职工所在单位依据国务院及当地市政府的相关规定，为改善单位职工居住条件而制定的一项福利性政策措施。根据《吉林市职工集资合作建房管理办法》第九条规定，按照国家有关规定，政府对于集资合作建房给予政策扶持，即职工全额集资住宅免交市政公用设施配套费、城市园林绿化费、国有土地有偿使用费，以及其他行政事业性收费，同时，国务院发布的《经济适用住房管理办法》明确规定，单位集资建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。经济适用住房的购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易。吉林市人民政府吉市政办发（2000）3号《吉林市人民政府办公厅关于印发机关集资建房有关问题的通知》更是明确的规定上市交易的时间限定为10年，并规定如果需对外转让，则应当补缴政府补贴款。政府作出此项规定，就是为防止不应当享受政府住房补贴人员获此利益，原告林寿熔不是机关事业单位人员，因此其并无资格享有政府集资建房的补贴款，如果原告林寿熔拒绝承担此项费用，无疑原告林寿熔取得了法外利益，因此原告林寿熔的主张不应该得到法律的支持。2013年8月27日，被告闵杰已经取得了该房屋的产权证。如果转让给原告林寿熔，政府规定需要补交集资房享受的政府减免费用，减免费用包括：1、市政公用设施配套费；2、城市园林绿化费；3、国有土地有偿使用费以及其他行政事业性收费。夫妻双方均是国家机关事业单位员工的，每人享受每平米140元的补贴。该房屋15，943.20元×2=31，886.40元，被告闵杰认为原告林寿熔需要承担该笔费用，被告闵杰认为在合同中办理产权证所需的各项费用应该由原告林寿熔承担，包括该笔费用。请求法院驳回原告林寿熔的诉讼请求。职工集资建房产权确认过程中，房产局要求交住房补贴款，住房补贴款是政府扶持和补贴的款项，如果原告林寿熔不承担，则原告林寿熔享受了不应该享受的福利。原告林寿熔在起诉中要求继续履行，但是履行合同中存在一个问题，职工集资建房，原告林寿熔回避了房产局的住房补贴的问题，补贴款应由原告林寿熔承担，双方争议的费用是住房补贴，该补贴是政府的补贴费用，原告林寿熔不应该享受该笔款项。被告闵杰如果协助原告林寿熔更名过户，被告闵杰是有条件的，原告林寿熔需要承担住房补贴的费用，被告闵杰才配合原告林寿熔更名。
反诉原告闵杰诉称：一、反诉人、被反诉人双方于2004年5月2日签订了《协议书》，所涉及的房屋没有进行产权登记，因此被反诉人林寿熔依据《协议书》所取得的权利仅为债权，而并非房屋的所有权。《协议书》所约定的转让标的仅为合同的权利，反诉人闵杰通过签订《协议书》让与的是集资建房的购买权，被反诉人林寿熔通过签订的《协议书》所受让的是取得集资建房所有权的期待权，而并非房屋的所有权，由于双方签订的《协议书》所转让的债权违反了法律禁止性规定，不具有转让性，因此转让无效。反诉人闵杰为吉林市城乡规划设计研究院职工，2001年单位为解决职工住房困难问题，经市房改办的批准，采用职工集资方式建设集资房一处。反诉人闵杰符合集资建房的条件要求，因此，以集资建房的方式取得了集资住房一套，涉及建筑面积为113.94平方米，位于吉林市昌邑区四川街2号东昌花园小区26号楼9单元3层302号（所有权证号为S000230882）。2004年5月2日，反诉人闵杰与被反诉人林寿熔双方签订了《协议书》一份，约定将反诉人闵杰以集资合作建房方式取得的住房转让给被反诉人林寿熔，转让价款为人民币150，000.00元，根据相关规定，职工集资建房5年后取得房屋产权证方可上市交易，因此，签订《协议书》时，本案所涉及房屋并未进行产权登记。集资建房是当年职工所在单位依据国务院及当地市政府的相关规定，为改善单位职工居住条件而制定的一项福利性政策措施，根据《吉林市职工集资合作建房管理办法》第九条规定，按照国家有关规定，政府对于集资合作建房给予政策扶持，职工全额集资住宅免交市政公用设施配套费、城市园林绿化费、国有土地有偿使用费，以及其他行政事业性收费。该管理办法第六条规定，职工参加集资合作建房的条件是机关、集体、企事业单位的无房户，居住条件差或者住房未达到面积标准的本单位职工。据此可以看出，集资建房具有显著的政策性和职工福利性，尤其是具有身份属性的特质。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的权利除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。据此，由于本案所涉及住房是职工全额集资建房，是反诉人闵杰所在单位依据国务院和当地政府的法规和文件规定，为反诉人闵杰所设定的政策性和职工福利性，尤其是具有身份属性的特质的合同权利，反诉人闵杰取得该权利完全是基于单位职工这一人身关系而取得的，该权利是以选定债权人为基础发生的合同权利，权利和身份不可分离，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，该合同权利是根据合同性质不得转让的权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，转让该权利为法律所禁止，因此合同自始无效；二、集资建房具有强烈的行政色彩和福利房性质，当年政府设定该制度的本意是为了解决国家机关和事业单位的无住房，居住条件差或者住房未达到面积标准的职工住房困难，为达到设计该项制度的目的，减轻参加集资建房职工的负担，国务院及地方政府均规定，集资房建设所需土地采用划拨方式无偿供应，同时行政事业费用减半收取，所有市政配套费用由政府负担。上述政府应收的行政事业收费均属于公共利益，在此情况下，如果允许当事人对集资房进行毫无限制的自由交易，无疑是与当初国家设定该制度初衷相悖的，势必使非住房保障对象，不应该享受住房政府补贴人员享受了政府的补贴，获取了法外利益，势必损害了其他住房保障对象的利益，更影响社会全体成员的共同利益，最终损害的必然是社会公共利益，为避免此类事情的发生，国务院发布的《经济适用住房管理办法》明确规定，单位集资建房是经济适用住房的购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，本案所涉交易行为损害了社会公共利益，应当确认无效。综上所述，请法院公正裁决，确认购买房屋《协议书》无效，判令返还所购房屋，并驳回被反诉人林寿熔在本诉中的诉讼请求。
反诉被告林寿熔辩称：反诉原告闵杰与反诉被告林寿熔签订的《协议书》依据我国《中华人民共和国合同法》第三十条规定合法有效，在合同签订的当日，反诉被告林寿熔按照合同约定全面支付购房款150，000.00元，反诉原告闵杰将房屋交付给反诉被告林寿熔占用使用至今。双方签订的《协议书》已经实际履行。反诉原告闵杰拒绝配合反诉被告林寿熔更名过户是违约行为，严重侵害了反诉被告林寿熔的利益；根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，反诉原告闵杰主张签订房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，现在反诉原告闵杰已经对该房屋取得了完全所有权，应按照双方的约定，全面履行该房屋更名过户的义务；反诉原告闵杰主张该房屋具有身份属性，且双方签订的合同无效。反诉原告闵杰主张该房屋有身份属性，违反了《中华人民共和国合同法》的规定。反诉原告闵杰与反诉被告林寿熔在平等、自愿、公平的条件下签订该《协议书》是双方真实意思表示，且反诉原告闵杰是在法律规定的范围内自由处分个人财产，不存在违反法律规定及侵害社会公共利益的行为。综上，反诉原告闵杰反诉无事实和法律依据，不能充分证明其主张，请求法院驳回反诉原告闵杰诉讼请求。
本案的争议焦点为：1、本案双方签订的协议是否有效；2、被告闵杰应否协助原告林寿熔办理房屋的所有权变更登记手续；3、原告林寿熔应否承担房屋补贴费（住房补贴费用）；4、反诉被告林寿熔应否返还房屋。
原告（反诉被告）林寿熔为证明其主张成立，针对本诉及反诉向本院提供如下证据材料：
1、《协议书》一份，证明原告与被告就诉争房屋的买卖合同，合同内容明确具体，符合法律规定；
2、收条一份，证明收款人为被告闵杰，交款人是原告林寿熔。证明原告林寿熔在双方签订《协议书》后，已经全面履行了自己的义务；
3、购房款票据三张，证明交款人为被告闵杰。
被告（反诉原告）闵杰发表质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明问题有异议，该《协议书》中明确约定被告闵杰为原告林寿熔办理产权，但是相关的费用需要原告林寿熔支付，其中有住房补贴费用，原告林寿熔没有支付该补贴费用；对证据2、3真实性和证明问题均无异议。
被告（反诉原告）闵杰为证明其主张成立，针对本诉及反诉向本院提供如下证据材料：
1、市房改办集资房确权审批表一份，证明本案房屋是单位集资建房；
2、《协议书》一份，证明办理产权中发生的各项费用均由原告林寿熔负担；
3、2014年2月22日关于吉林市城乡规划设计研究院集资建房办理产权房屋的说明一份，证明被告闵杰在集资建房产权确权过程中发生的住房补贴费用是配偶双方，每人为15，943.20元；
4、2004年7月7日吉林市房改办文件出具《关于集资合作建房遗留问题的处理办法》一份，证明集资建房的职工及其配偶所在单位也应依照该处理办法在集资建房确权过程中申请住房补贴；
5、吉林市人民政府关于印发《吉林市机关事业单位住房货币分配实施细则》的通知一份，证明2001年集资建房住房补贴标准是每平米480.00元，本案房屋面积×480.00元就是每人补贴的15，943.20元；
6、2001年4月14日吉林市职工集资合作建房管理办法一份，证明第九条和第十条规定，政府给予集资建房政策扶持，减免相关的行政事业收费及减半收取相关费用，减免费用的补贴作为单位给职工的住房补贴，15，943.20元是政府对单位减免收取的费用所产生的住房补贴，减免的部分对相关人员进行减免。
原告（反诉被告）林寿熔发表质证意见如下：证据1、该证据真实性有异议，不能说明是否是集资建房；证据2、对真实性无异议，对证明问题无异议。对办理产权费用有异议，产权证办理完后更名过户的费用是原告林寿熔承担，购买产权的费用，原告林寿熔无义务承担；证据3、对真实性无异议，对证明问题有异议，其补贴资金数额的多少与本案不存在直接关系；证据4、对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，所证明的问题与本案无关；证据5、对真实性无异议，对证明问题有异议，与本案无关；证据6、对真实性无异议，对待证事实有异议，其证明问题与本案无关。
本院针对上述证据综合分析、评判如下：
对于原告林寿熔提供的证据1-3被告闵杰均无异议，能够证明原告林寿熔的主张，本院予以采信；被告闵杰提供的证据1-6能够证明该房屋为单位集资建房，本院对其真实性予以确认，但是不能证明该住房补贴款31，886.40元，应由反诉被告林寿熔承担。
通过对以上证据的分析、认定及庭审调查，本院确认如下事实：
被告（反诉原告）闵杰系吉林市城乡规划设计研究院职工，于2004年5月2日与原告（反诉被告）林寿熔签订了《协议书》，约定将其单位的集资建房，坐落于吉林市昌邑区四川街2号东昌花园小区26号楼9单元3层302号、建筑面积为113.88平方米的房屋以150，000.00元的价格出售给原告（反诉被告）林寿熔。同时约定被告（反诉原告）闵杰协助原告（反诉被告）林寿熔办理房屋产权证，办理房屋产权证所需要的各项费用由原告（反诉被告）林寿熔负责。又约定，原告（反诉被告）林寿熔在交款后，被告（反诉原告）闵杰将所有原始购房票据、房屋钥匙、房门钥匙交付给原告（反诉被告）林寿熔。原告（反诉被告）林寿熔已于签订《协议书》当天将购房款一次性足额交付给被告（反诉原告）闵杰，被告（反诉原告）闵杰将房屋及相关材料交付给原告（反诉被告）林寿熔，原告（反诉被告）林寿熔入住该房屋并占有、使用至今。
另查明，被告（反诉原告）闵杰于2013年8月27日办理了该涉案房屋的产权证（所有权证号为S000230882）。
本院认为，一、关于本诉部分，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告林寿熔与被告闵杰签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立并合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方履行了各自的义务，因该房屋为集资房性质，当时未能办理房产证，所以双方在《协议书》中约定，房屋产权证由被告闵杰负责办理，被告闵杰负责协助原告林寿熔办理有关房屋的各种事项。现该房屋产权证已于2012年8月27日办理到被告闵杰名下，被告闵杰已经领取房产证，房屋更名条件已具备，原告林寿熔有权要求被告闵杰按照约定履行合同义务，协助原告林寿熔办理房屋所有权变更登记手续，相关费用可按照协议约定负担。原告林寿熔要求被告闵杰按照约定履行合同义务，协助原告林寿熔办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求应予支持。
关于被告闵杰提出集资住房房补款应由原告林寿熔负担，双方在《协议书》中，明确约定由被告闵杰协助原告林寿熔办理房屋产权证，办理产权所需各项费用由原告林寿熔承担的抗辩主张，本院认为，这里约定的费用只限于办理房屋产权证的工本费及国家规定的房屋交易契税等，如有其它费用产生，应由被告闵杰举证确系办证过程中被告闵杰实际支出。而被告闵杰所称的集资住房补贴款系被告闵杰享受的政府给予的住房补助，只要被告闵杰参加了集资住房，就已享受到了该待遇，就已经在其所应享受的政府住房补贴总额中予以相应扣除，无论房屋是否转让给原告林寿熔，被告闵杰均会支出，被告闵杰要求原告林寿熔承担该部分费用，没有法律依据。而办理房屋产权证时发生的工本费及国家规定的房屋交易契税等双方在《协议书》中已有明确约定，有约定从约定，就应按约定履行，应由原告林寿熔负担。但被告闵杰反诉中未有请求，故本院不予处理。
二、关于反诉部分，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，反诉原告闵杰主张《协议书》无效，但双方《协议书》内容没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（三）》第三条第一款及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条均规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。据此，反诉原告闵杰提出的与反诉被告林寿熔签订的《协议书》仅为债权，不是所有权，而且双方所转让的债权违反了法律禁止性规定，不具有转让性，转让无效的主张不能成立。本院认为，由于签订《协议书》时，反诉原告闵杰当时未能办理房屋产权证，反诉被告林寿熔暂时不能取得该房屋的所有权，但是其对集资房屋的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中，诉争集资房屋的转让并不符合上述情形，因此可以转让。反诉原告闵杰依据身份取得了集资房屋的资格，取得了集资房屋，这一权利属性已经完成，基于取得房屋的债权，其再将房屋的权利转让，是其对财产权的转让，不再具有身份属性，合同的性质已经发生了变化。关于反诉原告闵杰提到的《经济适用房管理办法》、《吉林市职工集资合作建房管理办法》的规定，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”《经济适用房管理办法》和《吉林市职工集资合作建房管理办法》并不是效力性强制性规定，效力低于法律、行政法规，该办法不能作为认定合同效力的依据。所以本案中双方在平等、自愿的基础上签订的《协议书》是合法、有效的，亦不违反《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定。同时该集资建房虽具有政策性和福利性特质，而且是以反诉原告闵杰特殊身份获取的房屋，但本院认为，反诉原告闵杰在取得集资房条件上确实是利用了其特有的人身关系属性，但反诉原告闵杰在取得房屋的同时也是享受了福利性政策，所以集资房屋的价格比同期市场的商品房价格偏低，这也是福利性政策的体现。反诉原告闵杰与反诉被告林寿熔在签订《协议书》时，该房屋已经与反诉原告闵杰的人身属性无关，反诉原告闵杰是按照房屋当时的市场价格出卖给反诉被告林寿熔的，其应该知道条件成就时该房屋会产生所有权变动，而且当反诉原告闵杰已经取得房屋所有权并领取房屋产权证时，该人身权利已经一次用尽，反诉原告闵杰不能无限扩大自身的权利范围。反诉原告闵杰已经对自己房屋未来的升值空间有过考虑，进而将房屋的销售价格预期设定在自己能有盈余的范围内。综上，该买卖行为未影响反诉原告闵杰应该享受的相关政策和待遇，未损害反诉原告闵杰的合法利益，未损害社会其他成员的利益，未损害社会公共利益，反诉被告林寿熔也未获取所谓法外利益，双方房屋买卖价格符合双方当时房屋市场行情，双方当时也均予认可，反诉原告闵杰按当时房屋市场价格行情也取得了相应的利益。房屋当时没有办理确权、登记和更名，当事人双方均没有过错，不能影响合同效力。在现行严格规范的市场运行体制下，民事主体应该遵循诚实信用原则，依照约定履行合同义务。所以，反诉原告闵杰诉请确认与反诉被告林寿熔签订的《协议书》无效，要求反诉被告林寿熔返还房屋的诉讼请求，不能成立。本着诚实信用原则，为了维护交易稳定和社会经济秩序，应驳回反诉原告闵杰的全部反诉请求。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（三）》第三条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告（反诉原告）闵杰于本判决生效后立即协助原告（反诉被告）林寿熔办理吉林市昌邑区四川街2号东昌花园小区26号楼9单元3层302号（所有权证号为S000230882）、建筑面积为113.88平方米的房屋所有权变更登记手续；
二、驳回反诉原告闵杰的全部反诉请求。
案件受理费3，300.00元、反诉费1，650.00元，合计4，950.00元，均由被告（反诉原告）闵杰负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 曹 红
代理审判员 陈婷婷
人民陪审员 孟庆淼
二〇一四年七月二日
代理书记员 孙诗洋