天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第11285号
原告：陈作明，女，1956年9月21日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：石慧来，天津天关律师事务所律师。
被告：路珊珊，女，1983年10月27日出生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：陈光，男，天津汀辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋，女，天津汀辰律师事务所律师。
被告：王冠华，男，1984年1月13日出生，汉族，天津市河东区。
委托诉讼代理人：陈光，男，天津汀辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋，女，天津汀辰律师事务所律师。
原告陈作明与被告路珊珊、王冠华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈作明及其委托诉讼代理人石慧来，被告路珊珊及王冠华委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈作明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋使用费185844元（2015年7月1日至2016年3月28日）；2.判令被告向原告支付自2015年7月1日始至实际给付之日止损失，按中国人民银行同期贷款利率标准计算（暂计算至2017年11月13日，利息20965.50元）；3.判令被告向原告支付采暖费7525.60元（2015-2016年度）；4.判令被告向原告支付物业费8464.76元（2014年1月29日至2016年3月28日）；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2010年9月1日，原告与被告路珊珊签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告所有的坐落于南开区×××房屋一套，建筑面积188.14平方米，租赁期限自2010年9月1日至2013年9月30日，月租金14000元。租赁期满后，双方协商变更年租金为250000元，每季度支付62500元，并已实际履行，但未续签书面租赁合同。被告自2015年7月1日至2016年3月28日未向原告交纳租金，故成讼。
被告路珊珊、王冠华辩称，1.原、被告之间的不定期租赁合同关系已于2014年12月双方产生纠纷后解除，此后双方之间不存在租赁关系，被告亦未再占有使用讼争房屋；2.2014年12月3日，被告与案外人另行签订房屋租赁合同，当月，被告搬至南开区×××经营，已将讼争房屋腾空至交付状态；3.自2015年6月原告提起诉讼后，被告在诉讼过程中，已多次告知原告不再继续承租其房屋，且已将钥匙交给邻居，原告怠于接收钥匙，以此方式延期收回房屋，扩大的损失应由原告承担；4.此前，原、被告之间的租赁合同纠纷，经天津市南开区人民法院作出（2015）南民初字第5892号民事判决书，后，天津市第一中级人民法院发回重审。再经天津市南开区人民法院作出（2017）津0104民初78号民事判决书，后，天津市第一中级人民法院予以改判。2017年11月12日，二被告向天津市高级人民法院申请再审；5.关于租金，双方合同约定月租金14000元，合同到期后，双方并未就租金达成新的合意，被告已向原告支付2014年1月至2015年6月共计18个月租金250000元。关于采暖费，被告并未占有使用讼争房屋，不同意支付2015-2016年度采暖费。关于物业费，如果原告能够证明已经垫付，被告同意支付2014年1月29日至2014年12月31日期间的物业费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系天津市南开区×××房屋产权人，二被告系夫妻关系。2010年9月1日，原告与被告路珊珊签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于天津市南开区×××建筑面积188.14平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限三年，自2010年9月1日至2013年9月30日，租金14000元/月，付款方式为每季度结算一次，在下季度前10天交下一季度房费。在房屋租赁期间，暖气费、物业费等费用由被告支付，并由被告承担延期付款的违约责任。合同签订后，原、被告均依约履行了合同义务，被告使用涉诉房屋经营家具。合同期满后，双方未续签租赁合同，被告仍继续使用涉案房屋，并于2013年11月9日向原告转账支付租金62500元，2014年1月给付30000元，2014年3月给付95000元，2014年7月给付62500元，2014年10月15日转账支付62500元。2014年12月26日，双方因买卖合同发生纠纷，并报警处理，公安机关告知双方通过诉讼解决。被告称当即告知原告不再租用原告的房屋，并自2015年1月1日起搬到商业街其他租赁房屋经营，房屋钥匙交由隔壁邻居李某，由原告自行收回讼争房屋。为此，被告提供证人郑某、刘某1、帅某、刘某2、杨某、李某证言以证明上述情况。原告否认被告曾告知不再租房，称被告2015年1月1日后一直在使用原告的房屋，并提供其于2015年5、6月间拍摄的照片、电力部门出具的电费记录以证明上述情况。其中照片显示原告房屋的卷帘门处于开启状态，玻璃门把手挂有链锁，玻璃门内贴有“古今红木有事请到对面137号”的告示，屋内照明灯处于点亮状态。电费记录显示自2015年1月至2016年5月原告房屋用电量为964、339、179、366、311、287、51（7月）、22、0（2015年9月-2016年3月）、20（2016年4月）、0（2016年5月）。原告还提交了2014年7月、8月及2015年1月至6月电费交款发票共计3259.21元；2015年-2016年采暖费交费发票金额7525.60元；2017年10月20日交付2014年1月29日至2016年3月28日期间物业管理费发票金额8464.76元（不含税），原告述称每月每平方米收费标准为2元，每月物业费为376元。
另查，2014年12月3日，被告王冠华与案外人刘保康签订《房屋租赁协议书》，租用案外人坐落于天津市南开区×××房屋，房屋面积84平方米，租赁期限为三年，自2014年12月16日至2017年12月15日，年租金120000元。
再查，原告于2015年6月24日向本院起诉二被告，要求二被告支付2015年1月至6月租金125000元、利息损失3187.50元、采暖费25888元。本院作出（2015）南民初字第5892号民事判决书，驳回原告的全部诉讼请求。该案诉讼中，二被告一直主张双方合同于2014年底终止，不欠原告租金。原告主张二被告一直没有将讼争房屋交还原告，直到2015年11月19日才同意交还房屋。该案判决后，原告于2016年3月28日自邻居李宝琪取回钥匙，后，原告将讼争房屋另行出租。该案经本院及天津市第一中级人民法院两审审理，天津市第一中级人民法院作出（2017）津01民终5262号终审民事判决书，判决二被告给付原告2015年1月至6月房屋使用费125000元，认为本院查明事实基本清楚。理由是双方合同有效，合同期满后，双方成立不定期租赁关系，双方可以随时解除合同。二被告解除合同，应履行返还租赁物义务，现二被告将房屋钥匙交给了邻居，不能认定其履行了交还租赁物的义务。根据2015年1月至6月讼争房屋用电量显示，讼争房屋显然处于使用状态。二被告主张合同已于2014年12月31日终止不能成立，认定讼争房屋2015年1月至6月尚在二被告租赁期间。
本院认为，原告与被告路珊珊签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。合同期满后，双方未续签书面租赁合同，二被告继续使用讼争房屋，双方形成不定期租赁合同关系。根据生效法律文书，能够认定二被告每季度应付租金62500元。
关于二被告是否应支付原告主张的2015年7月至2016年3月28日房屋使用费一节。结合原、被告提供的证据、当庭陈述以及本院（2015）南民初字第5892号民事判决书、（2017）津0104民初78号民事判决书，天津市第一中级人民法院（2017）津01民终5262号民事判决书认定的事实，判断、分析如下：1.2014年12月，原告因购买被告经营的家具，双方产生矛盾、纠纷，报警解决纠纷时，被告告知原告不再租赁原告房屋，被告另租房屋搬至同一街道的天津市南开区×××房屋经营，双方矛盾激化，被告将讼争房屋钥匙交由邻居保管，原告应意识到双方租赁关系无法维系；2.2015年6月24日，原告起诉二被告，二被告一直主张双方租赁关系于2014年12月终止，原告亦认可二被告有解除租赁关系、交还房屋的意思表示，原告应及时收回房屋；3.二被告解除合同，应履行返还租赁物义务，二被告将房屋钥匙交给了邻居，不能认定其履行了交还租赁物的义务；4.2016年3月28日，原告才自邻居李宝琪处取回钥匙；5.天津市第一中级人民法院根据2015年1月至6月讼争房屋用电量记录，认定此期间讼争房屋显然处于使用状态。6.本院根据2015年9月至2016年3月讼争房屋用电量记录显示为零，认定讼争房屋显然处于空置状态。综上，租赁关系解除后，被告应及时履行返还租赁物义务，原告亦应及时收回房屋。本案原、被告矛盾激化，均怠于履行各自的合同附随义务，双方均未采取适当措施防止损失的扩大，根据公平原则，自2015年9月至2016年3月28日房屋使用费，应各承担一半为宜。即：（62500元×2+62500元÷3÷31天×28天）÷2=71908.60元。被告应向原告支付房屋使用费62500元÷3×2+71908.60元=113575.27元。原告诉请的迟延履行期间的利息，本院不予支持。
关于采暖费一节，如上所述，讼争房屋空置期间的采暖费，原、被告亦应各负担一半。
关于物业费一节，天津市第一中级人民法院认定讼争房屋2015年1月至6月尚在二被告租赁期间，2015年7、8月尚有用电记录，二被告应承担2015年9月以前的物业费。之后的物业费，原、被告应各负担一半。计算方法为：2014年1月29日至2016年3月28日，共790天；2015年9月1日至2016年3月28日，共210天；8464.76元÷790天=10.71元；10.71元×210天÷2=1124.55元。二被告应给付原告物业费7340.21元（8464.76元-1124.55元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、本判决生效后三十日内，被告路珊珊、王冠华给付原告陈作明2015年7月1日至2016年3月28日期间的房屋使用费113575.27元；
二、本判决生效后三十日内，被告路珊珊、王冠华给付原告陈作明采暖费3762.80元、物业费7340.21元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4642元，由原告陈作明负担2042元，被告路珊珊、王冠华负担2600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈卫东
人民陪审员 徐宝娟
人民陪审员 刘建国
二〇一七年十二月二十二日
法官 助理 翟琛圳
书 记 员 秦 艳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。