浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3413号
上诉人（原审被告）：杭州凯瑞置业有限公司。
法定代表人：陈素琴。
委托代理人：陈伟。
被上诉人（原审原告）：蒋秋仙。
委托代理人：张翠飞。
上诉人杭州凯瑞置业有限公司（以下简称凯瑞公司）因与被上诉人蒋秋仙商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月30日，蒋秋仙、凯瑞公司签订合同编号为2012预1148305号的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定蒋秋仙购买凯瑞公司开发的位于杭州市滨江区凯瑞金座1206室房屋一套，总房款为567073元；付款方式及期限为买受人于2012年5月30日一次性结清总房款的100％，共计人民币567073元；交付期限及条件（第九条）为出卖人应在2013年12月31日前，将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可交付或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“……3、项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，延期最长不超过90天。”合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：“…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条关于产权登记的约定：“……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”
蒋秋仙已向凯瑞公司按约缴交全额购房款人民币567073元，后凯瑞公司未能如期交房。蒋秋仙、凯瑞公司双方于2014年6月19日签订补充协议一份，就凯瑞公司2014年1月1日起至2014年9月30日止逾期交房的违约责任及交房期限进行约定。协议签订后，凯瑞公司未依约支付2014年4月1日至9月30日的逾期交房违约金。现凯瑞公司仍未交房，现蒋秋仙起诉至原审法院，请求判决：1、凯瑞公司支付逾期交房违约金41510元（自2014年4月1日计算至2014年9月30日止按日万分之四计算违约金）；2、凯瑞公司支付逾期交房违约金67488元（自2014年10月1日计算至2015年7月23日止，后计算至实际交房日止，按照日万分之四计算违约金）；3、凯瑞公司支付逾期办理权属证书违约金54492元（自2014年3月31日计算至2015年7月23日止，后计算至凯瑞公司实际交付权属证书或者登记证明之日止，按照日房款的万分之一计算违约金）；4、本案诉讼费由凯瑞公司承担。
原审法院认为：本案争议焦点在于蒋秋仙主张的逾期交房违约金如何认定及逾期交付房产证的违约金是否应认定。（一）关于逾期交房违约金的问题，根据蒋秋仙、凯瑞公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以及补充协议的约定，蒋秋仙、凯瑞公司对于逾期交房违约金以及交房期限达成新的合意，蒋秋仙、凯瑞公司均应遵照履行。凯瑞公司仍逾期未能在2014年9月30日前交付房屋，理应承担逾期交房的违约责任。双方的补充协议已约定2014年4月1日起至2014年9月30日止的逾期交房违约金按日万分之四计，故应从其约定，该院对蒋秋仙该期间的违约金请求41510元予以支持。考察补充协议的文义，双方对于2014年10月1日之后的违约金标准并未约定，留待双方另行协商，即商品房买卖合同关于逾期交房违约金的约定亦不再执行。该院认为2014年10月1日之后的违约金，参照涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以按照每日万分之二的标准计算为宜。蒋秋仙超出该院确认部分的诉讼请求，该院依法予以驳回。（二）关于逾期交付房产证的违约金问题，根据蒋秋仙、凯瑞公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，超过90日之后，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。凯瑞公司抗辩，房屋交付是办理权属证书的前提，只要未交房就无需承担逾期办理权属证书违约金。该院认为，凯瑞公司的抗辩不成立，根据合同约定，该院核定凯瑞公司应当承担逾期办理权属证书违约金的方式为：凯瑞公司应自2014年4月1日起至凯瑞公司实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向蒋秋仙支付已交付房价款万分之一的违约金。故对蒋秋仙主张的逾期办理权属证书违约金，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付蒋秋仙自2014年4月1日起计算至2014年9月30日止的逾期交房违约金人民币41510元。二、杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付蒋秋仙逾期交房违约金（以人民币567073元为本金，自2014年10月1日起至实际交房之日止，按照每日万分之二计算）。三、杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付蒋秋仙逾期办理权属证书违约金（具体计算方式：以567073元为本金，自2014年4月1日起至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按照每日万分之一计算）。四、驳回蒋秋仙的其他诉讼请求。如杭州凯瑞置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3570元，减半收取1785元，由蒋秋仙负担338元，杭州凯瑞置业有限公司负担1447元。蒋秋仙于判决书生效之日起十五日内来该院退费；杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内，向该院缴纳诉讼费。
宣判后，凯瑞公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。1、根据《浙江省商品房买卖合同》第九条、第十六条约定房屋应在2013年12月31日前交付，房屋权属证书应在2014年3月31日前交付，从两者的先后顺序来看，先有交付房屋再有房屋权属证书的办理。为此，房屋权属证书的办理应在交付房屋后的第二日起三个月内进行办理，故不应按2014年4月1日起计算逾期办证违约金。2、从违约行为来看，在2014年9月30日前，凯瑞公司已经承担因逾期交房而产生的违约责任。在无法交房的情况下，凯瑞公司无法办理房屋权属证书，为此不应承担该逾期办理权属证书的违约金。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第三项，改判驳回蒋秋仙要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。
被上诉人蒋秋仙答辩称：交房和办证在《浙江省商品房买卖合同》中明确约定是两个不同的时间点，如果两项均违约，应分别承担违约责任，不能以先后条件规避其应承担的违约责任。况且凯瑞公司在本案中的主观恶意是明显的，其通知交房时案涉商品房根本不具备交房条件，无法交房和无法办证的原因都是凯瑞公司自己造成的。综上，请求二审法院依法驳回凯瑞公司的上诉理由和请求。
二审中，凯瑞公司未向本院提交新的证据，蒋秋仙向本院提交了下列证据：
证据1、光盘，证明凯瑞公司阻挠蒋秋仙正常收房，以达到无需支付逾期办证违约金的目的。
证据2、协议，证明凯瑞公司要求蒋秋仙先签逾期交房违约金协议再收房。
凯瑞公司质证对证据1的真实性无异议，关联性以及证明力有异议。对证据2的真实性、合法性以及关联性均有异议。本院经审查认为凯瑞公司的异议成立，对该两份证据的证明力不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院另查明，双方当事人在《浙江省商品房买卖合同》第十六条中约定：出卖人承诺于2014年3月31日前取得案涉房屋的土地、房屋权属证书，交付给买受人。
本院认为：二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。关于凯瑞公司是否应当承担逾期办证违约责任的问题，现凯瑞公司未在《商品房买卖合同》约定的期限内向蒋秋仙交付房屋权属证书的事实是清楚的，蒋秋仙依据合同约定主张逾期办证违约金，具有事实和合同依据。凯瑞公司主张其在已经承担逾期交房违约责任及无法交房的情况下，无须承担逾期办证违约责任的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于凯瑞公司所承担的逾期办证违约责任的起算时间，双方当事人在案涉《浙江省商品房买卖合同》中对于凯瑞公司交付房屋权属证书的时间已经作出了明确约定即在2014年3月31日之前，从合同条款内容中亦无法得出凯瑞公司所主张的办证时间应在房屋交付后的第二日起三个月内的结论，故凯瑞公司的该相关上诉理由，本院亦不予采纳，原审法院从合同约定的交付房屋权属证书期限届满的第二日即2014年4月1日起算逾期办证违约金，符合合同约定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1162元，由上诉人杭州凯瑞置业有限公司负担。杭州凯瑞置业有限公司多缴纳部分上诉费用于本判决生效之日起十日内至本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 吴梦姣