江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终4023号
上诉人（原审被告）：南通市港闸区日月种植专业合作社，住所地南通市港闸区。
法定代表人：花印梅，理事长。
委托诉讼代理人：葛卫华，江苏紫琅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南通市港闸区都市现代农业发展有限公司，住所地南通市港闸区。
法定代表人：严曙峰，总经理。
委托诉讼代理人：邹锋，北京大成（南通）律师事务所律师。
上诉人南通市港闸区日月种植专业合作社（以下简称日月合作社）因与被上诉人南通市港闸区都市现代农业发展有限公司（以下简称现代公司）土地租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2016）苏0611民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人日月合作社上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：一、现代公司违反万顷良田工程对土地用途的要求，仅用于蔬菜种植。现代公司作为万顷良田工程的土地发包方是否经过政府主管部门的批准，其未能提供证据。土地租赁合同系现代公司提供的格式合同，诸多内容与事实不符。二、一审判决解除双方的合同，日月合作社将土地恢复至可耕种状态交还现代公司，是错误的。本案中违约方系现代公司，其交付给日月合作社的是荒地，不是可耕种土地。本案中解除合同的条件也未成就。三、一审判决履约保证金不予返还错误。现代公司未按约交付良田，又再次违反补充协议，其系违约方。四、一审判决日月合作社支付违约金10万元错误。五、一审判令日月合作社支付2016年的土地租赁费945945元错误。现代公司交付的是荒地，不是良田。现代公司强制要求日月合作社的水稻种植品种，限制双方合同约定的蔬菜种植，导致日月合作社不但没有获得预期收益，反而产生额外投入。现代公司单方要求日月合作社履行额外义务，却要求支付租金，于法不符。六、补充协议中约定的奖补款及每年的核减租金至今未支付给日月合作社。七、日月合作社前期支付的租金远超过应付款，对超付的部分现代公司应当予以返还。八、由于良田建设工程的建设方为日月合作社，各级政府部门对万顷良田工程的建设工程补助款应当归日月合作社所有。九、我社在2015年8月和11月安排员工瞿志达向现代公司预交2016年款项51012元。十、土地的租赁面积应扣除瞿志达租赁的141.7亩的土地面积。
被上诉人现代公司辩称，一、关于面积，双方在交付土地时曾明确签订书面的交付手续，之后本公司又委托了专业的测评公司进行测量，进一步确认了日月合作社的租赁面积。双方在2013年左右签订了补充协议，明确约定了合同的面积、实际测量的面积，给予扣减的和沟渠等面积，并明确了实际的计租面积，一审认定正确。二、关于费用，本公司根据上诉人的租赁面积、租赁期限计算了其应缴纳的费用，2016年度之前的租金，双方基本结清，本案中本公司计算的是2016年度的土地租金。三、关于主体资格，本公司在另案中提交了有关证据，以证明本公司对涉案土地享有出租和管理的权利。四、关于违约金及保证金，合同解除将导致农作物种植延期，一延期就至少一季，一季的土地租金达20多万元，此外还有土地租金的利息损失和律师费，日月合作社的违约金低于本公司的实际损失，不应予以调整。五、关于瞿志达预交的款项，本公司实际收到，但该款项并非日月合作社向我公司预交的2016年的款项，而是瞿志达向我公司缴纳的其承租的141.7亩西瓜地的相关费用。六、2015年11月以后，141.7亩西瓜地仍然是上诉人与瞿志达之间发生关系，瞿志达陈述的该地块仍然包括在上诉人种植的土地面积中。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
现代公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方之间的《土地租赁合同》，日月合作社将承包土地恢复至可耕种状态下归还现代公司；2.判令日月合作社支付土地租赁费945945元(1051.05×900)及违约金100000元，合计1045945元；3.判决日月合作社交纳的履约保证金不予退还；4.本案诉讼费由日月合作社承担。
一审法院认定事实：2012年11月20日，现代公司将位于南通市港闸区“万顷良田建设工程”项目范围内的土地交付给日月合作社使用。2013年4月17日，现代公司（甲方）与日月合作社（乙方）补签了《土地租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁港闸区万顷良田建设工程项目范围内的土地用于蔬菜种植，租赁面积为1175亩；租赁期限自2012年12月1日至2017年11月30日；2012年12月1日至2015年11月30日期间的租金800元/亩，2015年12月1日至2017年11月30日期间的租金900元/亩；乙方应在每年度的第一个月（即12月）的5日前交付上半年度租金，在第七个月（即次年6月）的5日前支付下半年度的租金；在签订合同时，乙方向甲方交纳200元/亩作为履约保证金，在合同期满前最后一次交纳租金时抵扣；乙方不按本合同约定按时缴纳租金，经甲方书面催告后仍未完全缴纳的，甲方有权单方解除本协议，收回土地，土地租金及履约保证金不予退还，乙方并应向甲方支付违约金100000元；乙方租赁范围内因项目需要配套建设的水、电、路、渠、沟等设施由乙方负责；此外，双方还就其他有关事项进行了约定。2013年12月16日，双方针对万顷良田二期遗留问题，又签订了《土地租赁补充协议》一份，载明：原合同面积1175亩，实际测绘面积1209.98亩，租赁地块道路施工面积45.49亩，沟渠面积25.49亩，河塘面积5.93亩，生产用房面积0.08亩，实际计租面积1132.97亩；乙方自行完成土地平整工作，经甲方验收合格后，乙方应当补偿合计1305418元；乙方完成土地平整工作后，由甲方组织验收；验收合格的，甲方应向乙方出具验收合格的书面材料，验收不合格的，乙方应当继续履行土地平整工作，直至该土地达到种植要求；经甲方验收合格的方可办理费用结算。合同签订后，日月合作社缴纳了履约保证金。
2015年8月25日，现代公司以日月合作社拖欠其土地租赁费为由，向一审法院提起诉讼，要求判令日月合作社支付土地租赁费748710元及违约金100000元，保证金不予退还。经一审法院主持调解，双方达成了如下协议：一、日月合作社于2015年11月15日前一次性向现代公司支付2012年11月至2015年11月30日期间的土地租赁费265142元；二、现代公司放弃其他诉讼请求。调解书生效后，日月合作社于2015年11月16日、12月14日共向现代公司支付了340352元。
2016年3月15日，现代公司委托北京大成（南通）律师事务所朱卫律师向日月合作社邮寄律师函一份，主要内容为：日月合作社租赁并使用土地后，未能依约履行支付租金的义务，该行为已严重违反《合同》约定，请你公司在2016年3月21日前，缴清全部应付租金。2016年4月28日，现代公司再次委托北京大成（南通）律师事务所朱卫律师向日月合作社邮寄律师函一份，要求日月合作社在2016年5月10日前，缴清全部应付租金。日月合作社已收到上述两份律师函。
另查明，日月合作社租赁的土地属于南通市港闸区幸福街道祖望村集体所有，该村同意由现代公司对外出租、管理。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《土地租赁合同》是否符合解除条件，如符合解除条件，日月合作社是否应将土地恢复至可耕种状态下归还现代公司？二、现代公司是否有权要求日月合作社支付土地租赁费及违约金，并可不退还履约保证金？
关于争议焦点一，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现日月合作社逾期支付2016年度租金，根据《土地租赁合同》的约定，现代公司有权单方解除合同，故现代公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因现代公司已依约于2016年6月30日行使单方解除权，《租赁合同》已依法解除，日月合作社应在合同解除后将所承租的土地恢复至可耕种状态后交还给现代公司。考虑到日月合作社现已在租赁的土地上种植了农作物，而该农作物尚未收割，一审法院酌定日月合作社在2016年11月30日前将土地归还现代公司。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现代公司依约将案涉土地交付给日月合作社使用，日月合作社应向现代公司支付2016年度的租金。日月合作社关于实际租赁面积与合同载明的面积不一致的主张，因系其单方陈述，没有其他证据证实，而现代公司主张的土地租赁面积1051.05亩低于双方在《土地租赁补充协议》中所确认的1132.97亩，故应以1051.05亩计租。因此，现代公司要求日月合作社支付2016年度的租金945945元（1051.05×900）的诉讼请求于法有据，应予支持。关于75210元（340352-265142）究竟系日月合作社支付的2016年度租金还是保证金的问题，虽然日月合作社依约应向现代公司交纳210210元（1051.05×200）履约保证金，但现代公司并未举证证明日月合作社此前未足额缴纳履约保证金，加之日月合作社否认该75210元系补缴的履约保证金，故75210元应认定为缴纳的2016年度租金。《土地租赁合同》载明，如乙方不按时缴纳租金，经甲方催告后仍未完全缴纳的，乙方应向甲方支付违约金100000元，并不退还履约保证金。本案日月合作社未按约缴纳2016年度的租金，现代公司先后两次向日月合作社发函要求及时履行付款义务，已经履行了相应的催告义务，因此，现代公司要求日月合作社支付违约金100000元及不退还履约保证金的诉讼请求亦应予支持。日月合作社关于现代公司未能履行维修义务，交付的土地不符合约定标准，因此不应支付租金的抗辩意见，因与合同约定不符，且日月合作社所提供的证据不足以证明其主张，故不予采纳。如日月合作社认为现代公司存在违约行为，并造成其损失的，可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、解除南通市港闸区都市现代农业发展有限公司与南通市港闸区日月种植专业合作社于2013年4月17日签订的《土地租赁合同》；二、南通市港闸区日月种植专业合作社于2016年11月30日前将《土地租赁合同》约定的位于南通市港闸区万顷良田土地（约1051.05亩）恢复至可耕种状态交还给南通市港闸区都市现代农业发展有限公司；三、南通市港闸区日月种植专业合作社于判决生效之日起十日内一次性给付南通市港闸区都市现代农业发展有限公司土地租赁费870735元（945945-75210）及违约金100000元，合计970735元；四、南通市港闸区日月种植专业合作社缴纳的履约保证金，南通市港闸区都市现代农业发展有限公司不予退还。案件受理费16266元，减半收取计8133元，由南通市港闸区都市现代农业发展有限公司负担1379元，南通市港闸区日月种植专业合作社负担6754元。
二审中，本院依法向瞿志达进行了调查。瞿志达表示，其在2015年10月31日之前向被上诉人租赁了141.7亩土地种植西瓜。期满后其未向现代公司租赁土地，亦没有与其签订合同。期满后，其不再种植西瓜，而是改种麦子。所涉的种麦子土地面积包含在其向日月合作社承包的483亩土地面积中。瞿志达表示所缴纳的五万多元系西瓜地结束后那一季的钱，目前无法提供向现代公司缴纳有关款项的证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，案涉土地属于南通市港闸区幸福街道祖望村集体所有，该村同意由现代公司对外出租、管理，故现代公司享有出租人的主体资格。案涉协议是双方的真实意思表示，也无违反法律、法规禁止性规定的情形，应为合法有效。双方的合同以及补充协议已明确了计租面积，且日月合作社在土地交付清单上予以签字，日月合作社认为面积与实际不符，但并未能提供证据证明，应当以书面记载的计租面积计算租金。日月合作社逾期支付租金，现代公司根据双方对于合同解除的约定主张解除合同应予支持。违约金以及履约保证金是双方的约定，现日月合作社存在违约行为，确实给现代公司造成了损失，一审对此予以判决于法有据。关于日月合作社要求奖补款以及核减租金的、返还超付款项、给付建设工程补助款以及要求对方赔偿损失的理由，其一审中未明确主张，故其可按照双方合同约定和法律规定另行主张权利。关于上诉人提出的瞿志达预交的款项问题，从目前证据无法证明该款项属于瞿志达受日月合作社委托所交。本院向瞿志达所作笔录中，瞿志达并未表示该款系受日月合作社委托缴纳，而是表示西瓜地结束后那一季的钱。至于上诉人提出要扣除瞿志达所种植的141.7亩土地的上诉理由，本院认为，本案所涉及的租金系2016年度租金，且2015年10月底后，被上诉人与瞿志达并未再签订有关的租赁合同，亦未向现代公司租过土地。相反，瞿志达表明该地块包含在其向日月合作社承包的483亩土地中，故对上诉人要求扣减该141.7亩土地的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16266元，由上诉人日月合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 敏
代理审判员 张峥嵘
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 施惠惠