福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1091号
上诉人（原审原告）郭玉记，男，1957年8月15日出生，回族，莆田市涵江区人，农民，住莆田市涵江区。
委托代理人赖宗阳，莆田市涵江区商城法律服务所法律工作者。代理权限为特别代理。
上诉人（原审被告）翁俊杰，男，1981年10月28日出生，汉族，莆田市涵江区人，农民，住莆田市涵江区。
上诉人（原审被告）陈碧兰，女，1963年5月26日出生，汉族，莆田市涵江区人，居民，住莆田市涵江区。
上述二上诉人委托代理人姚庆辉，福建大涵律师事务所律师。代理权限为特别代理。
被上诉人（原审被告）翁玉清，男，1954年3月3日出生，汉族，莆田市涵江区人，农民，住莆田市涵江区。
上诉人郭玉记与上诉人翁俊杰、陈碧兰、被上诉人翁玉清房屋买卖合同纠纷一案，莆田市涵江区人民法院于2012年4月23日作出（2011）涵民初字第3428号民事判决：驳回郭玉记的诉讼请求。郭玉记不服提出上诉，本院于2012年10月12日以事实不清、证据不足，裁定发回重审。莆田市涵江区人民法院于2014年6月18日重新作出（2012）涵民初字第6060号民事判决，郭玉记与翁俊杰、陈碧兰均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭玉记及其委托代理人赖宗阳，上诉人翁俊杰、陈碧兰的委托代理人姚庆辉、被上诉人翁玉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭玉记向原审法院起诉称，2003年8月18日，翁俊杰、陈碧兰、翁玉清与其签订房屋买卖《协议书》，约定：郭玉记以186780元向翁俊杰、陈碧兰、翁玉清购买坐落涵江区铺尾路466、468、476号第五层套房一套，面积160.93平方米，配套柴火间一间5平方米，五楼套房北向埕70平方米，套房和柴火间每平方米价格均为人民币1000元，埕每平方米300元。协议书签订后双方付清购房款，房屋交付清楚且办理了房地产证过户手续，郭玉记也对套房进行了装修，并搬进居住至今。2010年3月份，套房屋顶开始漏水，外墙壁渗水，室内墙下沉裂缝，可现场看出。经了解，诉争房屋无建筑设计图纸，建成后也未经验收合格，翁俊杰、陈碧兰、翁玉清对本幢楼原只计划盖四层，后抢盖第五层，第五层并未按第四层构建空架结构，而是比第四层少了二根立柱、二根横梁。郭玉记要求翁俊杰、陈碧兰、翁玉清承担加固和维修房屋的责任，但翁俊杰、陈碧兰、翁玉清拒绝。2010年12月27日，郭玉记向法院起诉要求翁俊杰、陈碧兰、翁玉清付40万元给其用于加固和维修套房，审理过程中由于翁俊杰、陈碧兰、翁玉清无法提供套房设计图纸和地质勘查资料，使诉争房屋无法鉴定质量问题，故郭玉记于2011年10月17日撤回起诉。郭玉记认为，翁俊杰、陈碧兰、翁玉清在城市建商品房，未经建筑设计院工程设计，建成后又未经建设部门验收合格，便出卖给郭玉记，现套房出现质量问题，该质量保证应是终身的，既然翁俊杰、陈碧兰、翁玉清不肯承担维修和加固套房的责任，现其要求解除双方签订的房屋买卖协议，并要求翁俊杰、陈碧兰、翁玉清赔偿其经济损失。该损失的数额以其足够在涵江同一地段购到现有建设的合格的同样面积套房、柴火间及屋顶埕为准。按涵江区现在房地产市场行情，在同一地段合格的未装修的套房和柴火间的单价为每平方米4500元，故翁俊杰、陈碧兰、翁玉清应赔偿郭玉记经济损失4500×（160.93＋5）=746685元，以及上述套房装修费用20万元，还有郭玉记向翁俊杰、陈碧兰、翁玉清购买的四层屋顶位于五层套房北向的70平方米屋顶埕按每平方米1400元计98000元（原来每平方米300元购买，现加上该埕装修、建水池花费及升值部分作价为每平方米1400元）。以上各项合计1044685元，郭玉记现按评估价1029600元主张翁俊杰、陈碧兰、翁玉清赔偿。请求判令：1、解除郭玉记与翁俊杰、陈碧兰、翁玉清于2003年8月18日签订的《协议书》；2、翁俊杰、陈碧兰、翁玉清共同赔偿郭玉记经济损失人民币1029600元。
原审法院查明，郭玉记与翁俊杰、陈碧兰于2003年8月18日签订房屋买卖《协议书》，双方约定：郭玉记以人民币186780元向翁俊杰、陈碧兰购买翁俊杰、陈碧兰自建坐落涵江区铺尾路466、468、476号第五层套房一套，面积160.93平方米，配套柴火间一间5平方米，套房和柴火间每平方米为人民币1000元，并约定工程竣工经郭玉记与翁俊杰、陈碧兰双方认定验收后，郭玉记按约定的第三条付款，翁俊杰、陈碧兰应将房屋交付给郭玉记使用，翁俊杰、陈碧兰保证在交接时该房屋产权没有产权纠纷和财务纠纷，如果郭玉记不接受第三条付款要求履行，郭玉记应按银行同期贷款利息的三倍交纳滞纳金，如果逾期三个月，翁俊杰、陈碧兰有权单方取消本协议，预付款不予返还等。《协议书》签订后郭玉记依约付清购房款，翁俊杰、陈碧兰也依约将讼争房屋交付给郭玉记，后郭玉记于2004年7、8月份搬进居住使用至今。双方已就坐落涵江区铺尾路466、468、476号第五层套房办理了房地产所有权证及国有土地使用权证的过户手续。因讼争房屋出现墙壁裂缝、漏水等问题，郭玉记于2010年12月27日向原审法院提起诉讼，要求翁俊杰、陈碧兰、翁玉清付40万元给郭玉记用于加固和维修套房，后郭玉记于2011年10月17日撤回起诉。2011年10月26日，郭玉记再次向原审法院提起诉讼，要求解除郭玉记与翁俊杰、陈碧兰于2003年8月18日签订的《协议书》，并要求翁俊杰、陈碧兰、翁玉清共同赔偿郭玉记经济损失人民币1029600元。2013年9月17日，福建天泽司法鉴定所对诉争房屋作出鉴定意见书，鉴定意见为“莆田市涵江区铺尾路466、468、478上面第五层套房”鉴定为不合格。2014年1月10日，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出估价报告书，确定诉争房屋在估价时点（2013年12月15日）的估价结果为102.96万元，其中第五层套房、房屋北面约70平方米的埕地、配套的柴火间评估价值为83.18万元；二次装修评估价值为13.7万元；部分家具家电、附属设备设施评估价值为6.08万元（以上评估价值为估价对象设定为全新情况或重新购置条件下的市场价值）。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，但当事人一方迟延履行或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案郭玉记与翁俊杰、陈碧兰于2003年8月18日就讼争房屋签订的房屋买卖协议，时双方均具有完全民事行为能力，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋买卖协议合法有效。房屋买卖协议签订后，郭玉记已付清购房款，翁俊杰、陈碧兰也已将讼争房屋交付郭玉记居住使用，且办理了讼争套房的房屋所有权证及国有土地使用权证的过户手续。根据双方签订的房屋买卖《协议书》中“质量要求：甲方应按设计图纸进行认真施工，质量等级达到合格以上”的约定，原告在入住使用十多年后，房屋墙体出现大面积的霉变及裂缝，已严重影响其居住使用，房屋经鉴定为质量不合格，且该质量问题可能对居住人的生命财产造成较大安全隐患，以修缮方式解决异常困难，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第（一）项的规定，郭玉记要求解除其与翁俊杰、陈碧兰于2003年8月18日签订的房屋买卖《协议书》及赔偿经济损失，于法有据，原审法院予以支持。
合同解除后，对于已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故郭玉记有权要求翁俊杰、陈碧兰赔偿损失，应予支持。在本案解除合同郭玉记退回诉争房屋的情况下，翁俊杰、陈碧兰应赔偿郭玉记主张的损失。该损失应包含因市场房价上涨因素导致的差价损失，该差价损失属于原告的可得利益损失，应由翁俊杰、陈碧兰承担。考虑到房屋有使用年限，其房龄问题直接影响房屋价格，本案诉争房屋郭玉记使用至今已有十年左右，已出现明显的折旧，故可适当减少翁俊杰、陈碧兰赔偿郭玉记经济损失的比例。根据评估价值，对于郭玉记房价部分损失，由翁俊杰、陈碧兰按现有全新房屋价格（人民币83.18万元）的80%赔偿给原告较为合理；二次装修费用部分损失，由翁俊杰、陈碧兰按现有二次装修费用（人民币13.7万元）的50%赔偿给郭玉记较为合理，以上赔偿款合计人民币73.394万元，翁俊杰、陈碧兰应一次性支付给郭玉记。郭玉记主张翁俊杰、陈碧兰应赔偿部分家具家电、附属设备设施等损失，因该部分属郭玉记自行购买的日常生活用品，属动产，其将诉争房屋返还给翁俊杰、陈碧兰后，可以搬离继续使用，故郭玉记主张的该部分经济赔偿损失，不予支持。翁俊杰、陈碧兰辩解郭玉记在诉争房屋居住多年后才提出质量问题，并要求翁俊杰、陈碧兰解除合同并承担赔偿责任无事实依据，原审法院考虑到房屋是特殊商品，质量问题将直接关系到居住人的生命安全，且质量问题一般为隐蔽问题，买受人可以于合同履行完毕之后行使解除权，故翁俊杰、陈碧兰该主张，不予支持。翁俊杰、陈碧兰申请对郭玉记诉争房屋质量进行重新鉴定，因福建天泽司法鉴定所及鉴定人员具备相关鉴定资格，其对郭玉记房屋作出的质量鉴定意见程序合法、依据充分，可以作为本案定案依据，且翁俊杰、陈碧兰未提供反驳的相关证据，故翁俊杰、陈碧兰申请重新鉴定依据不足，不予支持。郭玉记提供的收款收据上虽有翁玉清的签名，但翁玉清不是讼争房产的原所有人，也未与郭玉记签订房屋买卖合同，故郭玉记要求翁玉清承担民事责任依据不足，不予支持。诉讼时效应从知道或者应当知道房屋质量问题之日起计算，翁俊杰、陈碧兰主张郭玉记诉讼请求已超过诉讼时效，经查，郭玉记主张诉争房屋从2010年3月起出现墙壁渗水、裂缝等质量问题，于同年12月27日向原审法院提起诉讼，故翁俊杰、陈碧兰主张郭玉记的诉讼请求超过诉讼时效，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、解除郭玉记与翁俊杰、陈碧兰于2003年8月18日签订的房屋买卖《协议书》；二、郭玉记应于本判决生效之日起三十日内将坐落于莆田市涵江区铺尾路466、468、476号第五层套房、配套柴火间及房屋北面的埕地返还给翁俊杰、陈碧兰所有；三、翁俊杰、陈碧兰应在郭玉记返还本案讼争房屋给翁俊杰、陈碧兰后十日内赔偿郭玉记经济损失人民币七十三万三千九百四十元；四、驳回郭玉记的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币一万四千一百五十五元，由郭玉记负担四千零六十五元，翁俊杰、陈碧兰负担一万零九十元；鉴定费人民币四万八千元，评估费人民币九千七百五十元，由郭玉记负担。
一审判决后，郭玉记、翁俊杰、陈碧兰均不服，向本院提起上诉。
上诉人郭玉记上诉称，一、原审法院认定事实错误的地方有：遗漏认定郭玉记花费鉴定费4.8万元和评估费人民币9750元。遗漏认定翁玉清收取上诉人郭玉记购房款7万元和房屋建设时都是翁玉清在负责建设，以及房屋买卖协议书内容、翁俊杰的名字都是翁玉清签的。二、原审法院错误认定的地方有：1、原审法院认为房子需要折旧，故可以减少赔偿损失缺乏依据，应当赔偿可得利益损失，该可得利益的损失价值应当足够上诉人郭玉记在同地段同层次同面积购买合格的套房为限。2、原审法院认定“家具、家电、附属设备设施的损耗折旧主要系上诉人郭玉记在日常生活中长期使用所造成，且上诉人郭玉记未能提供证据证实系讼争房屋质量不合格引起的”，故不支持该项赔偿错误。因为没有讼争房屋的不合格，就不存在解除和返还房屋问题，更不存在上诉人郭玉记需要再花钱新购套房添置设备、设施的问题。3、翁玉清并没有提供证据证实其有代理权情况下代翁俊杰签订房屋买卖协议，并收取上诉人郭玉记支付的购房款，而且讼争房子亦是翁玉清请人盖的，应当要承担共同的赔偿责任。三、原审法院在认定事实中对于上诉人郭玉记因本案花费的鉴定费、评估费不认定、不加分析就判决由上诉人郭玉记承担错误。综上，请求撤销原审判决，依法判决翁俊杰、陈碧兰、翁玉清追加赔偿上诉人郭玉记经济损失353410元（即讼争房屋、柴火间、埕的价值人民币83.18万元×20%＝16.636万元，二次装修部分少判13.7万元×0.5＝6.85万元；部分家具、家电等6.08万元，鉴定费4.8万元，评估费人民币9750元，以上合计353410元），原审已经判决的部分733940元不变。一、二审案件受理费均由翁俊杰、陈碧兰、翁玉清负担。
针对上诉人郭玉记的上诉，上诉人翁俊杰、陈碧兰共同答辩认为应驳回郭玉记的上诉，改判驳回郭玉记原审的诉讼请求。理由如下：1、本案郭玉记在原审时没有提出评估费、鉴定费诉求，在上诉请求中也没有提出承担评估费、鉴定费的问题，而是在二审开庭时才提出，属于新增加的诉讼请求，应不予认定。2、翁玉清是翁俊杰的父亲，翁玉清的盖房行为是受翁俊杰的委托，事后也得到翁俊杰的追认，因此翁玉清不是本案适格主体。3、鉴定部门没有提供证据证明其具有建筑工程鉴定资质，鉴定书的落款人没有参与现场勘验，鉴定结论缺乏具体说明，因此该鉴定报告不能作为定案的依据。4、郭玉记的起诉超过诉讼时效。5、退一步讲，原审判决解除房屋买卖协议后的赔偿标准显失公平，未考虑房屋折旧性。
被上诉人翁玉清未作答辩陈述。
上诉人翁俊杰、陈碧兰上诉称，一、原审法院认定“翁俊杰、陈碧兰交付给郭玉记的房屋质量不合格系违约行为，该违约行为致使不能实现合同目的”与事实严重不符，且无法律依据。理由如下：1、本案讼争房屋为拆迁安置自建房，并非真正法律意义上的商品房，而郭玉记在签订房屋买卖协议后，经常到现场对施工过程及质量进行监督，其他层的业主对本幢楼的质量问题均未提出异议。根据司法实践，即使本幢楼房未经验收，但包括郭玉记在内的业主已经装修入住多年，依法应视为质量合格。2、郭玉记第一次提出诉求仅仅要求加固和维修，后来撤诉，且郭玉记至今仍在讼争房屋内居住，由此可见，本案讼争房屋并非原审法院认定的已严重影响郭玉记居住使用。3、福建天泽司法鉴定所的司法鉴定意见程序违法，鉴定结论依据不足，不能作为定案依据，应当予以重新鉴定。4、郭玉记自始至终没有陈述讼争房屋已严重影响其使用。鉴定书没有提到讼争房屋有基础性或结构性质量问题，也没有检测讼争房屋有出现地基下沉、房屋倾斜、承重结构变型等房屋主体结构质量问题，因此讼争房屋的质量问题仅仅属于保修范围，不应当判决解除协议。5、根据司法实践，房屋已经实际交付使用，并经办理过户手续的房屋买卖行为，应视为对诉争房屋质量的认可，且为保证交易的稳定性，不宜判决撤销双方签订的房屋买卖协议。二、退一步讲，郭玉记的起诉也超过诉讼时效，本案应驳回其原审诉求。三、本案讼争房屋属于拆迁自建房，明显不符合商品房买卖合同的相关司法解释，原审法院适用法律错误。四、原审法院对解除《协议书》后的赔偿标准界定离谱，缺乏依据。综上，原审判决撤销双方签订的房屋买卖协议书缺乏事实及法律依据，应撤销原审判决，改判驳回郭玉记在原审的诉讼请求。
针对上诉人陈碧兰、翁俊杰的上诉，郭玉记答辩认为应驳回陈碧兰、翁俊杰的上诉，改判支持郭玉记的上诉请求。主要理由如下：1、翁俊杰、陈碧兰认为郭玉记在讼争房屋内生活没有影响，应举证证明。2、讼争房屋进入流通应受到国家法律调整，所以应该适用国家规定的商品房法律。3、郭玉记于2010年12月第一次起诉与本案无关。4、翁俊杰、陈碧兰申请重新鉴定缺乏依据。
本院在审理过程中，对原审法院查明的事实，上诉人郭玉记认为应当以上诉状对事实的异议为准，对原审查明的其他事实没有异议。上诉人翁俊杰、陈碧兰对原审查明的事实没有异议。对双方均无异议的事实本院予以确认。
二审期间，经上诉人翁俊杰、陈碧兰申请，本院通知福建天泽司法鉴定所鉴定人李玲、涂日新出庭，就《福建天泽鉴定所司法鉴定意见书“郭玉记房屋鉴定”》的相关内容接受质证。鉴定人员称，他们主要是对讼争房屋的质量进行鉴定，并没有进行原因分析也没有对房屋是否影响居住使用进行鉴定，经询问认为是对房屋主体结构质量问题进行鉴定，认为讼争房屋可以修缮。本院在庭审后，再次向福建天泽司法鉴定所鉴定人李玲、涂日新咨询，他们答复讼争房屋属于主体结构质量不合格。
上诉人郭玉记质证认为，其房屋肯定不能修缮。
上诉人陈碧兰、翁俊杰质证认为，本案不涉及到安全性能的鉴定。鉴定报告所适用的相关法律规范是房子签订合同之后的规范，所以不能适用本案法律规范，鉴定人涂日新提到的房屋建筑适用质量验收规范没有在鉴定报告中适用，因此认为鉴定结论不能作为定案的依据。
本院经审查认为，该鉴定机构及其经办鉴定人员具备鉴定资格，鉴定程序、检验过程合法，作出的鉴定意见依据充足，故对该鉴定意见应予以采纳。上诉人翁俊杰、陈碧兰虽对该结论提出异议，但在本案一审及二审诉讼期间均未提供确凿证据证实该存在机构或人员不具备相关资格、程序严重违法或结论明显依据不足的情形，故上诉人翁俊杰、陈碧兰要求进行重新鉴定于法无据，本院不予支持。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，可见，商品房买卖合同的出卖方系房地产开发企业，而讼争房屋属于拆迁自建房屋，其卖方是自然人，故讼争房屋的买卖不属于商品房买卖，本案房屋买卖行为不受以上司法解释调整，原审法院适用有关商品房买卖合同纠纷的相关解释处理讼争案件适用法律错误，本院依法予以纠正。故上诉人郭玉记与上诉人翁俊杰、陈碧兰之间的房屋买卖合同属于一般的买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人郭玉记与上诉人翁俊杰、陈碧兰于2003年8月18日就讼争房屋签订了房屋买卖协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋买卖协议合法有效。房屋买卖协议签订后，郭玉记已付清购房款，翁俊杰、陈碧兰也已将讼争房屋交付郭玉记居住使用多年，且已办理了讼争套房的房屋所有权证及国有土地使用权证的过户手续。双方当事人均已按合同约定履行完毕，郭玉记所举证据不足以证实其具备解除合同的法定情形，故郭玉记单方要求解除其与翁俊杰、陈碧兰于2003年8月18日签订的《协议书》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。郭玉记提出的房屋质量问题属于保修范畴，故其主张翁俊杰、陈碧兰、翁玉清按照讼争房屋所处地段的商品房价格赔偿其经济损失计人民币1029600元，亦缺乏依据，本院不予支持。因郭玉记提出的解除房屋买卖合同未能得到支持，而对于因房屋质量问题本院不予审查，故对鉴定费、评估费的负担问题，本院亦不作处理。综上，原审法院适用法律错误，导致判决不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销莆田市涵江区人民法院（2012）涵民初字第6060号民事判决；
二、驳回上诉人郭玉记对上诉人翁俊杰、陈碧兰及被上诉人翁玉清的全部诉讼请求。
一、二审案件受理费各人民币14066元，均由上诉人郭玉记负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈佩仙
代理审判员 陈 凡
代理审判员 吴伟凡
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 张淑琼
附：本案相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。·