浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1550号原告：陈卫琴。原告：郑海福。两原告共同委托代理人：叶盛、沙唐波。被告：东阳市万豪房地产开发有限公司。法定代表人：张志权，执行董事。被告：张志权。两被告共同委托代理人：吕深良、葛莉俊。原告陈卫琴、郑海福为与被告东阳市万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪公司）、张志权房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月28日诉至本院，本院于同日受理后，依法由代理审判员吕益波适用简易程序独任审判，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告郑海福及两原告的共同委托代理人叶盛，两被告的共同委托代理人吕深良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈卫琴、郑海福起诉称：原告根据万豪公司就横店红木家具中心商铺的相应宣传和承诺，以高于市场价值几倍的价格购买了其出售的商铺，与其签订了《商品房买卖合同》，用以实现原告获得有利保障的投资项目。但被告未按其销售时承诺的回报比例支付给原告，不具备其宣传和承诺的确保业主投资保障的能力，只是以欺诈的方式忽悠原告签订《商品房买卖合同》，该合同根本就无法实现原告购买商铺的合同目的。由于被告不履行合同的主要债务的原因导致合同目的无法实现。现诉至法院请求判令：一、解除原告与被告签订的坐落于东阳市横店镇东永路XXX号（横店红木家具中心）AXX26-2室商铺（以下简称涉案商铺）的《商品房买卖合同》；二、两被告返还原告已支付的购房款317435元并赔偿原告损失（从2014年6月1日起按每年合同总价的9%计算至实际返还购房款之日）；三、被告赔偿原告花费的各项办证费、手续费等10898.07元；四、本案诉讼费用由两被告承担。针对上述诉讼请求，两原告提供了下列证据：一、《浙江省商品房买卖合同》1份，拟证明原告与万豪公司签订了关于横店红木家具中心商铺的买卖合同的事实。二、《横店红木家具中心商铺（位）委托经营协议》1份，拟证明原告与万豪公司指定的案外人东阳市红动投资控股有限公司（以下简称红动公司）签订了委托经营协议的事实。三、《房屋所有权证》2份、《国有土地使用证》1份，拟证明原告已办理了所购商铺的房屋产权的事实。四、销售不动产统一发票1份、万豪公司出具的收据1份，拟证明原告已经支付了房款及为买房支付的其他费用。五、《项目合作意见书》（复印件）1份，拟证明被告万豪公司在宣传中承诺横店红木家具中心为5A级景区、其珍藏馆年参观游客不少于100万人次的事实。六、被告万豪公司的宣传材料1份7页，金华日报、万豪人报、感谢信、网络、宣传资料等1组23页【其中《2012年横店红木家具中心台历》1份，2011年第5期、2012年第3期、第5期、第7期《横店红木家具中心》自办报纸各1份，2011年7月11日《金华日报》1份，2011年6月15日《万豪人》自办报纸1份，横店红木家具中心宣传海报2份，感谢信1份，2011年12月28日《浙中新报》1份均为原件，其他为复印件，均存于（2015）东民初字第1518号案卷中】，拟证明：1、万豪公司在卖房时都承诺了每年的最低回报，但现在完全违背了这些卖房时的承诺；2、被告万豪公司在原告购房前后一直在宣传自己的前期要约和承诺，万豪公司通过红动公司出面运营管理，而该公司与万豪公司的实际所有人均为被告张志权；3、两被告在商品房买卖合同履行过程中存在根本违约致使原告订立合同的目的不能实现。被告万豪公司答辩称：1、万豪公司根据双方买卖合同的约定履行了相关义务，并未违约。2、原告所说的主要债务针对的是原告与红动公司签订的《委托经营协议》中约定的红动公司需要支付给原告的经营回报收益。这是原告与第三方之间的权利义务关系，与万豪公司无关。红动公司与万豪公司之间为两个相互独立的法人。被告张志权答辩称：本案是房屋买卖合同纠纷，原告是与万豪公司签订的房屋买卖合同，根据合同相对性，本案合同相对方即为万豪公司。因此，张志权并非本案中合同义务的承担者，请求驳回原告对张志权的诉请。被告万豪公司、张志权提供了以下证据：一、电子银行回单6份（复印件），拟证明截止2014年2月28日红栋公司已向两原告支付回报收益共计61035.21元。二、文件通知1份（复印件），拟证明红栋红木家具珍藏馆被评为3A级旅游景区。经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：关于两原告提供的证据：证据一、二、三、四，两被告均没有异议，经审核具备有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据五，两被告对其真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，认为该证据系项目合作意向书，不是合同，意向书中的甲方横店影视产业实验区是政府机构，根据该意向书中的约定原告提出的所谓万豪公司欺诈、虚假宣传的相关内容都是属于政府机关的义务，而乙方（万豪公司）的义务是完成装修及相关配套设施的完善。本院认为，两被告对证据真实性均无异议，本院予以采纳，确认该证据具有证明万豪公司应完成横店红木家具中心珍藏馆装修、运营管理及按照5A级景区标准做好相关配套工作等事实的证明力。证据六，两被告对宣传资料、新闻报道真实性没有异议，关联性有异议，认为大部分是在原告签订合同后的一些资料，既然原告说是要约，合同签订后也不可能有要约存在，所有这些宣传资料是要约邀请；对于原告的举证目的有异议，宣传资料中“红动公司董事长张志权”的表述是公司的工作人员弄错了，即使在万豪公司，张志权也不是董事长，而是执行董事，张志权从未担任任何公司的董事长；原告提供证据中的复印件及后来补充的复印件的内容是真实的，确实是被告宣传过的。本院认为，两被告对该组证据的真实性均无异议，本院予以采纳。关于被告万豪公司、张志权提供的证据：证据一，原告无异议，经审核该证据具备有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据二，原告认为没有看过证据原件，且宣传资料中承诺横店影视城的红木家具中心是5A级景区，现在只是3A，相差两个A。本院认为，该证据虽为复印件，但经本院核实，两被告的证明目的成立，本院予以采纳。本院经审理，认定事实如下：原告陈卫琴、郑海福系夫妻关系。2011年2月17日，郑海福与万豪公司签订了合同编号为“2011预170122”的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向万豪公司购买涉案商铺，建筑面积为17.24㎡，其中套内建筑面积为9.5㎡，分摊建筑面积为7.74㎡。合同单价18391.35元／㎡，总房价317067元。涉案商铺的最终建筑面积确认为17.26㎡，原告实际支付购买款317435元。此后，原告与案外人红动公司签订了《横店红木家具中心商铺（位）委托经营协议》，约定原告将涉案商铺委托给红动公司经营，期限为10年，自2011年6月1日起至2021年5月31日止。截止2014年2月28日，红动公司先后向原告支付涉案商铺回报收益61035.21元，此后红动公司未向原告支付回报收益。另查明，原告分已办理了涉案商铺的房屋所有权证和国有土地使用证。东阳市红栋家具珍藏馆被评定为国家AAA级旅游景区。本院认为，原告与万豪公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违法相关法律规定，该合同真实、有效。本案争议焦点在于本案是否存在法定解除情形？本院认为，一、虽然双方签订的商品房买卖合同附件中规定“万豪公司所做的广告、刊物等宣传资料不作为该合同的组成部分”，但该条款属格式条款，免除了万豪公司在宣传资料中承诺的商铺统一销售、售后返租统一推广、统一招商、统一管理，支付返租商铺每一年的回报收益等责任，应确认该条款无效。万豪公司的宣传内容是对业主购买商铺所作的允诺，且该允诺具体明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，前述万豪公司具体、明确的承诺应当视为要约，对万豪公司具有法律约束力，但万豪公司未履行上述义务，应承担违约责任，原告无权要求解除合同。二、原告购买商铺的目的是获得商铺的所有权，取得经营回报收益只是所有权中的一部分内容。原告在购买商铺前通过万豪公司的宣传和实地考察，对商铺的相关情况进行了充分了解，作为购买人应当明确清楚涉案商铺的市场运营模式、产权分割、交付形式等决定购买的主要因素，且万豪公司已将涉案商铺交付并将产权过户在原告名下，原告签订商品房买卖合同的主要目的已实现。综上，本案不存在法定解除情形，原告要求解除商品房买卖合同以及在解除合同的基础上提出的相应诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。经本院释明，原告不同意变更其诉讼请求。若原告请求支付租金等损失，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告陈卫琴、郑海福的诉讼请求。案件受理费6226元，减半收取3113元，由原告陈卫琴、郑海福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。代理审判员  吕益波二〇一五年十二月二十二日代书 记员  朱浩杰