湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂96民终288号
上诉人（原审原告）：林伟，女，1984年3月24日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体经营户，住仙桃市。
委托诉讼代理人：龙成文，湖北龙田律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王建平，女，1953年11月17日出生，汉族，湖北省潜江市人，退休职工，住潜江市。
委托诉讼代理人：刘立彬，湖北晨尚律师事务所律师。
上诉人林伟因与被上诉人王建平租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2017）鄂9005民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林伟的委托诉讼代理人龙成文，被上诉人王建平及其委托诉讼代理人刘立彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林伟上诉请求：撤销原判，改判王建平继续履行租赁合同、排除妨碍并赔偿损失（损失的计算标准为每月5万元）。如果经二审法院依法查明并认定本案租赁合同不能继续履行，则诉讼请求为：1．解除双方签订的房屋租赁合同；2．判令王建平向林伟返还押金1万元及预收的租金15000元；3．判令王建平向林伟赔偿装修损失30万元；4．判令王建平向林伟赔偿搬迁、临时安置及停水停电损失60万元，第2、3、4项合计925000元。事实和理由：2012年7月3日，林伟与李丕明签订《出租合同》。2016年11月14日，因李丕明去世，王建平与林伟协商一致后，由王建平出具补充协议，载明将租赁期限延长一年，即2017年9月至2018年8月，如政府不拆迁，房屋继续租给林伟经营。该补充协议是对原合同租赁期限的变更，林伟在该补充协议右下角捺有手印，应与签字或盖章具有同等法律效力。即使王建平作出单方意思表示，该表示完成即生效。该补充协议载明，如合同期内拆迁由政府赔偿，由政府履行合约责任。该内容虽对政府设定义务，但不违反法律规定，应属于合法有效的协议。
涉案房屋被潜江市人民政府纳入城市棚户区改造计划，但未明确具体拆迁时间，王建平也未举证证明该房屋不能继续经营。王建平签订的征收补偿协议，是租赁物的所有权发生变动的一种形式，王建平仍应继续履行合同。王建平违约停水停电，造成林伟损失，林伟的诉讼请求应当得到支持。
如果人民法院查明，涉案房屋即将全部拆迁，《出租合同》及补充协议实际履行不能，二审法院应向林伟释明，林伟则可依法变更诉讼请求。王建平向林伟送达通知的时间是2017年8月26日。王建平未在合理期限之前通知林伟涉案房屋征收的事实，且没有退还林伟预交的租金，亦未协商解除合同事宜，导致林伟未及时做出应对措施，造成货物积压，损失扩大。此外，王建平于2017年9月20日将涉案房屋产权证移交给潜江市房屋征收与补偿管理办公室，但王建平于2017年9月3日就对涉案房屋断水断电，导致林伟无法正常经营，营业额大幅下降。一审法院直接驳回林伟的诉讼请求，对林伟的损失未处理错误。
王建平辩称，1.林伟的上诉请求超出一审的诉讼请求范围，王建平对林伟超出一审诉讼请求的部分拒绝答辩。2.林伟与王建平之间的租赁关系因租赁合同期限届满，已于2017年8月30日终止，无继续履行的依据。王建平在合同届满后按照棚户区改造的有关要求向市棚改办和有关部门交出房屋的钥匙及名下房屋的管理权限。林伟所称的切断水电供应的行为并非王建平所为，王建平没有恢复水电的义务。3.林伟所称的损失是林伟强占租赁房屋的个人行为所导致的损失，该损失的证据系林伟自行提供，没有经王建平认可，故计算该损失的证据不具有真实性，无法反映真实的营业情况及获利情况。4.涉案补充协议的签订背景是林伟长期拖欠租金，林伟声称如果王建平不写该补充协议就不缴纳租金，王建平系被迫书写的该补充协议，该补充协议对王建平不具有约束力。该补充协议是在一个特定的环境做出的附条件意向性意见，如条件不成就，则该补充协议无法实现。该补充协议载明的内容是当事人之间不能自行约定的政府承担赔偿义务的内容。
林伟向一审法院起诉请求：一、判令王建平继续履行林伟、王建平签订的房屋租赁合同；二、判令王建平排除妨碍，恢复林伟水电供应；三、判令王建平赔偿对林伟造成的损失50000元（暂计一个月）。
一审法院认定事实：2012年7月3日，林伟与王建平的丈夫李丕明（已故）签订了一份房屋租赁合同。合同约定，王建平将其所有的位于潜江市园林办事处建设街81号房屋出租给林伟经营服装，租赁期限为2012年9月1日起至2017年8月31日止；租金为第一年80000元、第二年90000元、第三年100000元、第四年、第五年每年各涨5000元，每年租金，林伟应提前一至两个月前付清；同时约定，林伟在合同经营期限内，若遇到国家政策改变，如拆迁，其装修损失的赔偿款，林伟、王建平双方按1：9分成，合同对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，王建平将该房屋交付林伟经营服装。截至2017年7月，王建平所有的房屋（该出租屋）因城市基础设施建设需要，被潜江市人民政府纳入城市棚户区改造计划。王建平于2017年5月1日，书面通知林伟，要求林伟于2017年8月31日前搬出。2017年8月5日，王建平与潜江市交通运输局签订了一份房屋征收补偿协议书。2017年9月20日，王建平已领取房屋拆迁补偿款，并将其所有的房屋产权证移交给潜江市房屋征收与补偿管理办公室。林伟于2017年10月26日向一审法院提起诉讼。
另查明：林伟与王建平丈夫李丕明（已故）签订的房屋租赁合同期限已于2017年8月31日届满，林伟仍在该房屋经营服装至今。
一审法院认为，林伟与王建平丈夫李丕明（已故）签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容符合相关法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，林伟、王建平均应依约履行各自的义务。合同签订后，王建平依约将房屋交付林伟使用，已履行了合同约定义务。2017年5月1日，王建平书面通知林伟，该租赁房屋已被政府纳入棚户区改造范围，要求林伟于2017年8月31日前从出租屋搬出。2017年8月5日，王建平与潜江市交通运输局签订了一份房屋征收补偿协议。2017年9月20日，王建平已领取房屋拆迁补偿款，并将该房屋产权证移交给潜江市房屋征收与补偿管理办公室，王建平不再对该房屋享有处置权和管理权。2017年10月26日，林伟向一审法院提起诉讼，主张王建平继续履行合同、排除妨碍、恢复水电供应、赔偿林伟损失50000元（暂计一个月）的诉请，缺乏事实和法律依据。2016年11月14日，林伟与王建平签订的补充协议。该协议的内容违反了相关法律规定，且不具备合同的形式要件，一审法院依法不予支持。王建平的辩解理由与一审法院庭审查明的事实基本一致，一审法院依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，第六十条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回林伟的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由林伟负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：林伟所举的中国工商银行的电子回单一份，具有真实性，可以证明林伟于2016年9月3日向王建平转款2万元，本院予以采信。林伟所举的2017年8月26日林伟店子监控截图，因与王建平陈述的由其儿子将通知送给林伟的内容一致，本院予以采信。王建平所举的潜江市交通运输局文件一组，具有真实性，可以证明涉案房屋被潜江市房屋安全鉴定管理办公室于2014年12月17日鉴定为C级危房，已被纳入2017年棚户区改造计划，本院予以采信。王建平所举的照片十张及通知一份，可以证明潜江市房屋征收与补偿管理办公室于2017年9月30日发出通知，林伟已知道涉案房屋将被拆迁，本院予以采信。
二审查明，2014年12月17日，涉案房屋被潜江市房屋安全鉴定管理办公室鉴定为C级危房。2016年11月14日，王建平应林伟的要求向林伟出具补充协议一份，载明涉案房屋租期为2017年9月3日至2018年8月底，如政府不拆，继续给林伟经营，如合同期拆，由政府赔偿，由政府履行责任。
另查明，2016年9月3日，林伟向王建平转账2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金2万元。2016年11月14日，王建平向林伟出具收到2016年至2017年房租4万元。2017年1月7日，王建平向林伟出具收条，载明收到现金2万元，另外转账2万元。2017年1月27日，王建平向林伟出具收条，载明收到林伟转账2万元，是2016年8月31日起至2017年8月31日止租金。2017年8月26日，王建平书面通知林伟，要求林伟于2017年8月31日前搬出涉案房屋。
一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，林伟与王建平的丈夫李丕明签订的房屋租赁合同，租赁期限为2012年9月1日起至2017年8月31日止，双方已经履行完毕。林伟主张继续履行的是王建平于2016年11月14日向林伟出具的补充协议。因涉案房屋在王建平出具补充协议之前，已被潜江市房屋安全鉴定管理办公室鉴定为C级危房，应停止使用，采取安全防范措施，避免倒塌风险。林伟将该房屋用于经营服装，如果确认该补充协议有效，双方继续履行该补充协议，将置不特定消费者于危险中，损害社会公共利益，故本院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，认定该补充协议无效。
王建平于2016年9月3日、2016年11月14日、2017年1月7日、2017年1月27日分别收到林伟支付的租金2万元、4万元、4万元、2万元。林伟共向王建平交纳2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金12万元，因涉案房屋租赁合同约定2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金为105000元，故林伟预付了2017年9月1日之后的租金15000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，涉案补充协议无效后，王建平因该补充协议取得的租金15000元应返还给林伟。林伟所举证据不足以证明其向王建平支付过押金，故本院对林伟要求返还押金的诉讼请求不予支持。王建平应林伟的要求出具的补充协议载明的租期为2017年9月3日至2018年8月底，但涉案补充协议无效，且王建平于2017年8月26日书面通知林伟，要求林伟于2017年8月31日前搬出涉案房屋。林伟在此之后，自行占有涉案房屋造成的损失与王建平无关。故林伟要求排除妨碍，赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，林伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省潜江市人民法院（2017）鄂9005民初2143号民事判决；
二、王建平于本判决生效之日起七日内向林伟返还租金15000元；
三、驳回林伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，减半收取525元，由林伟负担367.50元，王建平负担157.50元；二审案件受理费1050元，由林伟负担735元，王建平负担315元。
本判决为终审判决。
审 判 长 Ｘ Ｘ
审 判 员 刘 汝 梁
审 判 员 丁 盼
二〇一八年四月十二日
法官助理 张茂书记员唐文