广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第114号
上诉人（原审被告）：王小孩，男，汉族，1974年12月20日出生。住珠海市香洲区。
委托代理人：肖志锋，广东加通律师事务所律师。
委托代理人：蒲伟，广东暨众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钱陈芳，女，汉族，1985年9月28日出生。住所地：珠海市香洲区。
上诉人王小孩与被上诉人钱陈芳房屋租赁合同纠纷一案，王小孩不服珠海市洲区人民法院（2013）珠香法湾民一初字第444号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：珠海市拱北汇宝堂商行是个体工商户，王小孩是其经营者，该商行租用的商铺位于珠海市拱北莲花路120号。
2013年2月19日，钱陈芳与珠海市拱北汇宝堂商行（王小孩）签订《协议》，约定：王小孩收到钱陈芳门口档月租金人民币3500元，压金人民币7000元，压金做满半年才可退还；在承租期间不可转让，压金不可抵做租金；合同期为1年，租期为2013年2月19日至2014年2月18日。同日，钱陈芳向王小孩交纳了压金即押金人民币7000元。
《协议》签订后，钱陈芳开始在王小孩经营的商行门口使用安装了轮子的活动柜子摆卖商品。2013年5月24日，钱陈芳不再经营，将摆卖商品使用的柜子放在商行门外也未及时拿走。在摆卖商品期间，钱陈芳向王小孩支付了2013年2月至5月共计4个月的租金人民币13800元。王小孩在庭审中陈述，4月份的租金因钱陈芳找其协商，是按照人民币3300元收取的。
庭审中，王小孩表示其租用的商铺在门闸以内，门闸以外的地方属于公共场地。
证人兰磊在出庭作证时陈述：兰磊租用了王小孩商铺右边的“门口档”，钱陈芳是在左边经营，按照约定“门口档”是在门闸以内；在兰磊经营的两年内没有被城管驱赶过；在将柜台摆放在门闸以内，可以正常经营，只是生意没有放在外面的时候好，城管部门来管理的时候，就将柜台推到门闸以内的位置。
原审法院认为：由于珠海市拱北汇宝堂商行是个体工商户，王小孩是其经营者，王小孩以该商行的名义对外发生法律关系，由此产生的法律权利义务应由王小孩承接。
钱陈芳与王小孩（珠海市拱北汇宝堂商行）签订的《协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应全面履行。钱陈芳认为约定租赁的“门口档”属于公共场所，依据不足。双方当事人并未对经营的位置作出具体约定，而王小孩允许钱陈芳在其商铺的门闸以内摆放柜子出售商品，至于是否将柜子推出商铺以外的公共场所，是钱陈芳自行决定的事项，与王小孩并无关联。钱陈芳还主张其被城管多次驱赶，没有提交相关依据，也与在相同地方经营“门口档”的证人兰磊所述情况不符。因而，钱陈芳以此要求认定《协议》为无效合同，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
钱陈芳以合同无效为由要求返还租金人民币13800元，缺乏依据。不过，由于钱陈芳从2013年2月19日开始租用“门口档”，5月24日停止租赁，第4个月的租赁时间从5月19日至5月23日只有5天，而钱陈芳实际交纳了4个月的租金。因为租金的收取应当按照实际租赁时间来计算，所以第4个月应当支付的租金为人民币3500元×（5÷30）=581元，王小孩应当退还钱陈芳租金人民币2919元（3500-581）。从而，钱陈芳要求返还租金人民币13800元，原审法院部分予以支持。
关于钱陈芳交纳的押金人民币7000元的处理问题，从双方当事人在《协议》中约定做满半年才可退还押金来看，押金的性质属于对钱陈芳假如发生未租满半年的违约行为所作出的违约金的约定。由于钱陈芳实际租用了3个多月，确已构成违约，但若由其承担高达人民币7000元的违约金，明显过高，原审法院依法予以调整，从租赁合同履行期限、钱陈芳的违约程度等各方面情况权衡，王小孩应当没收50%的押金即以一个月租金为额度即人民币3500元为宜，为此，应当退还钱陈芳押金人民币3500元。因此，钱陈芳要求王小孩返还押金人民币7000元，原审法院部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和第二百一十二条的规定，原审法院作出如下判决：一、王小孩于判决发生法律效力之日起十日内，向钱陈芳返还租金人民币2919元；二、王小孩判决发生法律效力之日起十日内，向钱陈芳返还押金人民币3500元；三、驳回钱陈芳提出的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币685元，由钱陈芳负担人民币615元，王小孩负担人民币70元。
一审判决后，王小孩不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项判决；2、判令被上诉人钱陈芳承担本案诉讼费。事实和理由如下：一、判决上诉人王小孩返还部分租金缺乏事实、法律依据。双方的《协议》（租赁合同）约定，没有违反法律法规强制性规定，为合法有效的合同，一审判决认定“双方应全面履行“，同时也认定”钱陈芳实际租用了3个多月，确已构成违约“，可见，被上诉人钱陈芳于2013年5月24日停止租赁的行为系其单方违约行为，既然双方已签订《协议》就租金租期进行约定，双方就应严格按照约定履行义务、享有权利。被上诉人钱陈芳交了当月租金后，因身身原因自行停止使用租赁场地，其应当明白这是其对自身权利的自由放弃，双方也并未约定这种情况下上诉人王小孩应返还被上诉人钱陈芳部分租金，因此上诉人王小孩没有任何理由需要返还被上诉人钱陈芳2919元租金，强行判决上诉人王小孩返还部分租金，有失公平。
二、不应调整约定合理的违约金。《协议》约定的违约金金额，系双方真实自愿的表示，合法有效，是否过高而需要调整，需结合客观环境及当事人是否提出申请调整予以考虑。从客观情况看，租赁合同中约定“押二付一”甚至“押三付一”的情况普遍存在，即承租人在租赁某一场所时，需交付给出租人三个月或者四个月的租金，扣除第一个月的租金，其余的为“押金“，如承租人无故解除租赁合同，则“押金”作为违约金归出租人所有。同时，违约责任是一种严格责任，只要违约，即使没有给对方造成损失，违约方也要按约定支付违约金，被上诉人钱陈芳在交付“押金”的时候，也清楚这一点，既然已经确定违约了，则应按照约定支付违约金。因此，一审主观判决违约金过高，没有客观依据，明显不妥。
《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见，必须存在被上诉人钱陈芳认为约定的违约金过高提出调整的请求，且提供相应证据证明“明显过高”的前提，法院才可以对违约金进行调整。法律并未赋予法院主动调整违约金、干预当事人合约自由的权力。本案一审庭审中，法院并未就违约金是否过高进行释明，被上诉人钱陈芳也只字未提违约金过高要求予以调整，更未提交证明违约金过高的证据，可知被上诉人钱陈芳已放弃了申请调整违约金的权利，其对违约金的数额并不存在异议，而一审法院却主动、主观地对双方约定的违约金进行调整，没有法律依据。
上诉人王小孩认为，双方签订的《协议》属真实意思表示，双方应严格履行，被上诉人钱陈芳因自身原因违法解除合同，应承担由此引起的经济损失，判决上诉人王小孩为其承担部分损失，有失公平，于法于理无据；同时，双方约定的违约金并不属于“明显过高的”的情形，且被上诉人钱陈芳对违约金没有提出异议，一审主动判决违约金过高，没有事实和法律依据。因此，请二审法院予以依法改判，以维持上诉人王小孩的合法权益，体现法律的权威与公正。
二审调查时，上诉人王小孩对上诉理由作如下补充：1、双方合同约定租赁期一年，如果被上诉人钱陈芳不单方违约的话，上诉人王小孩本可以得到一年的租金利益。现被上诉人钱陈芳单方违约势必造成上诉人王小孩几万元的租金损失。所以如果将7000元押金作为违约金，根本不算约定过高。2、被上诉人钱陈芳至今没有向上诉人王小孩提出过解除合同，而上诉人王小孩的门口档在合同期内也没有再租赁给他人，上诉人王小孩认为双方合同关系一直没有解除。被上诉人钱陈芳仍需要按合同约定支付合同期内的租金。所以7000元的押金根本不足以支付被上诉人钱陈芳所拖欠的租金。退一步说，即便法庭认定双方合同已事实解除，那么上诉人王小孩认为该合同解除时间应为法庭辩论终结而不是一审认定的2013年5月23日。3、上诉人王小孩认为一审法院判决是对守约者的损害，对违约者的保护，应予以改判。
被上诉人钱陈芳答辩称：1、上诉人王小孩在诉状中称双方签订的租赁合同合法有效，被上诉人钱陈芳于2013年5月24日停止租赁的行为是单方违约行为，因此认定其不需要返还被上诉人钱陈芳多交的2919元租金。这不符合事实和相关法律。理由如下：在一审中上诉人王小孩提供的证人兰磊的证词当中，表明被上诉人钱陈芳在其提供的门口档经营过程中，多次遭受城管的驱赶，原因是门口档的位置根本就是属于公共通道，上诉人王小孩没有出租的权利。在最初订立合同的时候，出租人没有向被上诉人钱陈芳表明这个重大的客观事实，根据合同法第四十二条第二款的规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。另外，根据合同法第五十二条第一款、第四款的规定，上诉人王小孩在订立合同过程中有欺诈隐瞒、以及损害社会公共利益的行为，所以合同应当无效。无论是民法精神还是合同法精神来看，合同的签订都是显失公平的。被上诉人钱陈芳作为受害者一方已经为自己的行为付出了4个月房租的代价，期间被上诉人钱陈芳曾多次要求终止合同，但都未获对方同意。直到城管驱赶频率过高，导致完全无法正常经营情况下才求助法律手段。但这个时候，第五个月的房租已经交付。所以返还多交部分租金已经是最低要求了。而且根据合同法第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
2、上诉人王小孩在诉状中称违约金约定的金额是双方真实意思的表示，不应认定为过高。被上诉人钱陈芳认为这与客观事实和相关法律不符。理由如下：第一：实际房屋租赁当中确实存在“付一押二”、“付一押三”的情况，但是这里的押金的目的是为了保障承租人不损坏出租人交付其使用的房屋，包括里面的家用电器以及房屋结构等，对于上诉人王小孩出租的门口档而言，根本不存在相关情况，不能类比，同样周边几家商铺出租门口档都不存在收取押金的情况。第二：莲花路步行街所有的门口档出租都是占用公共走道，准确来说是店门口的公共走道，所以上诉人王小孩其实对改区域根本没有出租的权利。第三，根据司法解释，约定的违约金超过造成的损失的百分之二十的，视为过高于造成的损失，可以适当减少。那么按照半年的租赁合同来算，被上诉人钱陈芳已经实际支付4个月的租金，还有2个月未履行租约，即上诉人王小孩可能因为被上诉人钱陈芳终止履行合约而损失7000元的租金收入，这还是在被上诉人钱陈芳终止履行而上诉人王小孩又无法及时把门口档出租出去的前提下。7000元的百分之二十就是1400元，所以，即使有违约金，那也最多是1400元。
综上所述，被上诉人钱陈芳认为第一：上诉人王小孩应当退还被上诉人钱陈芳多支付的租金2919元，并赔偿相应的损失。第二：上诉人王小孩应当退还被上诉人钱陈芳所交押金7000元。第三：上诉费由上诉人王小孩承担。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人王小孩上诉主张因被上诉人钱陈芳违约，故其不应退还部分租金，同时，原审法院认定违约金过高没有法律依据，因此，本案争议的焦点为：一、上诉人王小孩应否退还被上诉人钱陈芳的租金人民币2919元；二、原审法院调整违约金比例是否合理。
关于上诉人王小孩应否退还被上诉人钱陈芳的租金人民币2919元的问题。本院认为，诚如原审法院所认定，上诉人王小孩与被上诉人钱陈芳签订的《协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应恪守合同约定，履行自己的义务。被上诉人钱陈芳并未提交证据证明上诉人王小孩在合同履行过程中有违约行为，反而在其租用三个多月后因自身的原因不再承租，违反了合同的约定，故被上诉人钱陈芳请求上诉人王小孩返还部分租金的主张亦就没有事实及法律依据。原审法院对此认定错误，本院予以纠正。
关于原审法院调整违约金比例是否合理的问题。本院认为，上诉人王小孩与被上诉人钱陈芳在《协议》中约定做满半年即退还押金，因此，该押金是对被上诉人钱陈芳在租期半年内所作的违约金的约定。因被上诉人钱陈芳已经实际租用了三个多月，原审法院从租赁合同履行期限、被上诉人钱陈芳的违约原因及违约程度等多方面考虑及权衡，酌定上诉人王小孩没收50%的租金并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人王小孩的部分上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。原审法院查明事实清楚，但部分结果处理错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法湾民一初字第444号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分内容；
二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法湾民一初字第444号民事判决第一项。
二审案件受理费人民币50元，由王小孩负担30元，由钱陈芳负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年××月××日
书 记 员 陈 颖