广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）来民二终字第44号
上诉人（一审原告）：张洪军。
委托代理人：朱庆泰，广西恒聚律师事务所律师。
委托代理人：张祖能，广西恒聚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：刘宣。
委托代理人：郑秋儿，广西百举鸣律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西精通房地产开发有限公司来宾市分公司。住所地：来宾市滨江园小区4区**栋***号。
法定代表人：黎泽盛，该公司董事长。
委托代理人：钟贵文，该公司法律顾问。
一审第三人：卓桂秀。
一审第三人：江耀律。系卓桂秀丈夫。
上诉人张洪军因与被上诉人刘宣、广西精通房地产开发有限公司来宾市分公司（以下简称精通房开公司），一审第三人卓桂秀、江耀律确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2014）兴民初字第1418号民事判决，向本院提出上诉。本院2015年2月3日受理后，依法组成合议庭，并于2015年5月15日公开开庭进行了审理。上诉人张洪军及其委托代理人朱庆泰、张祖能，被上诉人刘宣及其委托代理人郑秋儿，被上诉人精通房开公司的委托代理人钟贵文到庭参加诉讼。一审第三人卓桂秀、江耀律经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年间，陈桂连向精通房开公司购买了位于来宾市桂中大道西40号华夏铭都综合楼1栋桂中大道西42号（分户号：119）商铺，面积89.34㎡，房价16008元／㎡，总金额1430155元。同年底，陈桂连与卓桂秀达成协议，以房价21000元／㎡，总金额1876140元将该房转让给卓桂秀，卓桂秀付了购房款1626140元后，尚欠购房款25万元。2013年1月23日，卓桂秀、陈桂连一起到精通房开公司的财务室更名为卓桂秀的购房合同和打印了一张金额为1430155元的销售不动产统一发票（购房税票）。2013年3月16日，卓桂秀、江耀律与张洪军签订了《房屋买卖合同书》，约定由卓桂秀将来宾市桂中大道西40号编号为0808041529的地块的土地使用权出卖给张洪军［房号：第一栋桂中大道西42号（分户号：119）］，总价款为1430155元；一次性现金或转账支付均可，由卓桂秀出具收条；该房目前尚未取得房产证，张洪军付清房款1430155元后，卓桂秀配合办理有关房产备案登记过户手续，并于2013年3月16日前将该房产交付等等进行约定。合同签订后，张洪军于2013年5月6日前分五次共计支付了1200000元给卓桂秀，而卓桂秀并没有把购房合同书和购房税票原件交给张洪军。张洪军未到精通房开公司更换购房合同和购房税票，亦未把与卓桂秀房产交易的情况通知精通房开公司，张洪军亦尚有购房款未交清，因此，卓桂秀未把涉案商铺交给张洪军，张洪军未能办理该房的所有权证书。2013年4月24日，卓桂秀与刘宣签订《双方约定》，约定：“卓桂秀因生意周转资金短缺，自愿将桂中大道西42号（华夏铭都门面）以人民币150万抵押给刘宣，期限为二个月，2013年4月24日至2013年6月23日。如到期无法偿还，将购房合同及发票变更到刘宣的名下，签约之日，卓桂秀把购房合同和发票交给刘宣保管以备更名等，签约人：卓桂秀、刘宣，见证人：李玫瑛。”签约当日，卓桂秀把该购房合同原件和购房发票原件交给刘宣，刘宣即把从广西佳利通房地产开发有限公司退出的购房款经农行来宾城中支行转了373580元钱到卓桂秀帐户上，还从银行卡转100万元入何祖凤的银行帐户上（卓桂秀指定的帐户），余下的款项用现金支付，卓桂秀收到款后，出具了一份收到刘宣现金156万元的收条给刘宣执有。2013年6月1日，卓桂秀外逃。同年6月3日，刘宣在付清卓桂秀尚欠陈桂连25万元的购房款后，为防止自己的损失，就及时拿卓桂秀交给的购房合同和购房发票及税务发票、《双方约定》等材料的原始凭证到精通房开公司进行更名，精通房开公司的工作人员对刘宣提交的材料进行审查，认为材料完善、真实、合法后，即把卓桂秀的购房合同及购房税票原件作废，重新与刘宣签订购房合同和购房税票等。同年6月4日，刘宣持已变更到自己名下的购房合同和购房发票及税务发票等材料的原始凭证向来宾市房产管理局申请颁发房产证。房屋登记机关经审查，认为申请人刘宣提交的办证手续合法，即为刘宣颁发了位于来宾市桂中大道西40号华夏铭都综合楼1栋桂中大道西42号商铺的房屋所有权证书（来房权证来字第××号）。
2013年6月9日，兴宾区人民法院受理了张洪军与卓桂秀、江耀律房屋买卖合同纠纷一案，同年12月13日作出（2013）兴民初字第1543号民事判决书，判决卓桂秀、江耀律继续履行与张洪军签订的《房屋买卖合同书》，协助张洪军将《房屋买卖合同书》中所约定的房屋的产权登记到张洪军名下。
因涉案商铺已过给刘宣，张洪军就提起行政诉讼，请求撤消来房权证来字第××号的房屋所有权证书。2013年10月28日，兴宾区人民法院作出（2013）兴行初字第20号行政判决书，判决支持了张洪军的诉讼请求。来宾市房产管理局和第三人刘宣不服判决上诉后，2014年4月25日，来宾市中级人民法院作出（2014）来行终字第3号行政判决书，判决撤消兴宾区人民法院（2013）兴行初字第20号行政判决书，并驳回张洪军的诉讼请求。
另查明，卓桂秀因涉嫌诈骗于2013年6月份被捕，羁押于来宾市公安局看守所，被监视居住后不知去向。
2014年6月11日，张洪军向兴宾区人民法院起诉，认为精通房开公司与刘宣恶意串通，擅自篡改合同和票据，所签订的房屋买卖合同严重损害了其合法权益，请求法院确认精通房开公司与刘宣签订的《商品房买卖合同》无效。
一审法院认为，卓桂秀在与刘宣约定的履行债务届满二十多天前外逃，后又涉嫌诈骗罪被捕，系以自己的行为表明不履行合同的义务，侵害了刘宣的债权期待，使债权期待成为不能，属于预期违约行为，为防止损失或损失的扩大，刘宣在债权到期之前采取了相应的救济措施，依约定把卓桂秀的购房合同、购房税票变更到自己的名下，重新签订购房合同，该行为合理合法。刘宣向精通房开公司提交卓桂秀的购房合同和购房发票及税务发票、《双方约定》等材料的原始凭证要求变更到自己名下时，精通房开公司经对刘宣所提交的材料进行认真审核后，认为材料真实、有效、合法的情况下、并有充足的理由相信卓桂秀与刘宣有变更合同转让涉案商铺的真实的合意后，才按相关程序为刘宣办理购房合同更名手续，把原购房合同和购房发票及税务发票由卓桂秀变更到刘宣的名下，在双方自愿的情况下，重新与刘宣签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。张洪军与卓桂秀签订《房屋买卖合同书》时，没有通知过精通房开公司，也未到精通房开公司要求更换商品房买卖合同，张洪军没有把与卓桂秀的交易情况告知刘宣，精通房开公司与刘宣对张洪军与卓桂秀的房屋交易情况并不知情，并不是在明知所买卖的涉案商铺已经由张洪军签订过买卖合同的情况下，又恶意签订另一买卖合同，以损害张洪军的利益，故精通房开公司与刘宣不存在恶意串通的行为，而张洪军所提供的证据材料亦未能充分证明精通房开公司与刘宣之间存在恶意串通一行为，张洪军应承担举证不能的法律后果，因此，对张洪军的主张不予采纳，对张洪军要求确认精通房开公司与刘宣签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。精通房开公司以张洪军非为本案适格原告，且应先刑后民，中止本案的审理的答辩理由，因卓桂秀涉嫌诈骗犯罪事实与本案是不同的法律事实，也不是同一法律关系，相关事实亦无须以刑事案件的审理结果为依据，不需中止审理，对精通房开公司的答辩理由，不予采信。张洪军在庭审时才提出把卓桂秀、江耀律变更为被告，因未在法定的期限内提出变更，不予采纳。本案同一商铺签订了两份《商品房买卖合同》，合同均为有效，而履行只能是其中一个合同，张洪军由于未取得房屋的所有权，张洪军的房屋合同的目的不能实现引起的是合同之债，这是一种债权行为，张洪军只能向卓桂秀、江耀律追究违约责任和赔偿损失。刘宣办理了房屋过户则是一种物权行为，引起房屋产权的转移，对外则起着公示和对抗的效力。刘宣的房屋买卖合同已经履行完毕，并通过合法的途径取得《房屋所有权证》是合法有效的，已实际取得涉案商铺的所有权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条第二项、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十条第五款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，判决如下：驳回张洪军对刘宣、广西精通房地产开发有限公司来宾市分公司的诉讼请求。一审受理费100元，由张洪军负担。
上诉人张洪军不服一审判决，向本院上诉称：1、一审认定卓桂秀在约定的履行债务届满二十多天前外逃，后又涉嫌合同诈骗被捕，属于预期违约，刘宣在债权到期前依约把卓桂秀的购房合同、发票变更到自己名下，重新与精通房开公司签订购房合同的行为合理合法，该认定并无依据，属于适用法律错误。卓桂秀与刘宣借款系债权债务关系，而刘宣把卓桂秀的房产变更到自己名下系物权关系，物权的实现要经过法定程序。事实上，刘宣冒充卓桂秀签名通过精通房开公司篡改合同、票据，擅自冲销卓桂秀的购房发票，另以刘宣的名字开具购房发票和签订购房合同，把属于张洪军的房屋产权变更到刘宣名下。刘宣利用违法手段骗取卓桂秀房产来实现自己的债权，侵害张洪军的合法权益，刘宣的行为不合理、不合法。2、卓桂秀、江耀律把本案所涉房屋卖给张洪军，张洪军已向卓桂秀支付购房款，双方的《房屋买卖合同书》合法有效，该房产已经属于张洪军。精通房开公司在未取得卓桂秀与张洪军同意的情况下与刘宣恶意串通，擅自篡改卓桂秀的购房合同和发票，并与刘宣重新签订《商品房买卖合同》，该行为已经严重侵害了张洪军的合法权益，为此，精通房开公司与刘宣所签订的《商品房买卖合同》应认定为无效。综上，一审认定精通房开公司与刘宣签订《商品房买卖合同》的行为合理合法，合同有效，是错误的，请二审撤销一审判决，改判精通房开公司与刘宣签订的《商品房买卖合同》无效。
被上诉人刘宣答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人精通房开公司辩称：精通房开公司将购房合同等变更至刘宣名下并未违反法律的强制性规定，且刘宣也持重新签订的购房合同取得了房屋所有权证书，为此，精通房开公司与刘宣签订的《商品房买卖合同》合法有效。一审判决正确，张洪军的上诉理由不成立，请二审驳回上诉，维持原判。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：精通房开公司与刘宣签订的《商品房买卖合同》的效力如何。
二审期间双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，来宾市兴宾区人民检察院已对卓桂秀涉嫌合同诈骗罪一案，作出兴检公刑不诉（2014）17号不起诉决定书，认为来宾市公安局兴宾分局认定的犯罪事实不清，证据不足，不符合起诉条件，决定对卓桂秀不起诉。
本院认为，关于精通房开公司与刘宣签订的《商品房买卖合同》的效力如何的问题。卓桂秀与刘宣所签订的《双方约定》中，明确约定卓桂秀将本案所涉商品房以150万元抵押给刘宣二个月，如卓桂秀到期无法偿还，则卓桂秀将委托精通房开公司把购房合同及发票变更到刘宣名下，此为双方的真实意思表示。之后，卓桂秀在履行债务期限届满之前外逃，后又涉嫌合同诈骗罪被逮捕，卓桂秀已经以自己的行为表明不履行债务，卓桂秀的行为构成了预期违约。刘宣为了保护自己的权益，在合同履行期限届满之前依双方约定的违约责任，将卓桂秀交给其保管以备更名用的购房合同及发票等材料提交精通房开公司，要求进行更名。精通房开公司因为刘宣所提交的更名材料齐备，以及之前已经被告知刘宣与卓桂秀有约定，故有理由相信卓桂秀同意将购房合同及发票变更至刘宣名下，且精通房开公司对卓桂秀已将此商品房卖给张洪军一事确实不知情，故与刘宣签订了《商品房买卖合同》，由此将卓桂秀的购房合同、购房发票等变更到了刘宣的名下。此变更行为系刘宣与精通房开公司的真实意思表示，且并不违反法律法规的禁止性规定，因此应认定该合同合法有效。张洪军上诉主张刘宣与精通房开公司恶意串通将卓桂秀的购房合同等更名至刘宣名下，损害了他的合法权益，故刘宣与精通房开公司签订的《商品房买卖合同》无效。因张洪军并未能提供证据证实刘宣与精通房开公司存在恶意串通的行为，且庭审中张洪军也确认在与卓桂秀签订《房屋买卖合同书》后，其并未将交易一事告知精通房开公司及刘宣，也未到精通房开公司要求更换商品房买卖合同，因此精通房开公司与刘宣对张洪军与卓桂秀的房屋买卖并不知情，故不存在恶意串通故意损害张洪军利益的行为。张洪军要求确认精通房开公司与刘宣签订的《商品房买卖合同》无效，理由不成立，本院不予支持。
刘宣在与精通房开公司签订《商品房买卖合同》后，已办理了房屋所有权证书，取得该房屋的所有权。张洪军虽先于刘宣与卓桂秀签订《房屋买卖合同书》，但由于没有办理房屋所有权证书，故只能享有债权，而不享有该房屋的所有权。张洪军因未取得房屋以及房屋所有权，致使签订《房屋买卖合同书》的目的不能实现，张洪军可要求卓桂秀、江耀律承担违约责任，以保护自己的债权。
在本案二审审理过程，上诉人张洪军以已对本院（2014）来行终字第3号行政判决向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，区高院已决定立案审查，本案的法律事实须以尚未审结的再审案审理结果为依据为由，申请对本案中止审理。本院经审查认为，本案的审理不须以张洪军申请再审的行政案件的审理结果为依据，因此，本院对张洪军中止审理的申请不予准许。
综上所述，上诉人张洪军的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张洪军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦远潇
审 判 员 卢 怡
代理审判员 邓 媚
二〇一五年七月三日
书 记 员 韦国庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。