湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04303号
上诉人（原审原告）湖南有色金建机电设备安装工程有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路政力大厦7楼。
法定代表人朱志方，该公司总经理。
委托代理人黄奇斌，湖南金湘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南富通产业股份有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉中路267号。
法定代表人陈子文，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）康雅平。
上诉人湖南有色金建机电设备安装工程有限公司（以下简称金建公司）因与被上诉人湖南富通产业股份有限公司（以下简称富通公司）、康雅平申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出（2012）芙民初字第1868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年10月29日，长沙峰达消防设备安装实业有限公司（以下简称长沙峰达公司）与富通公司签订了《颐美会现代城项目2#栋消防工程施工合同》，约定了富通公司将颐美会现代城项目2#栋消防工程发包给长沙峰达公司施工，工程款进行总价大包干，总额为2338000元等事项；合同签订后，长沙峰达公司履行合同义务，按约定于2008年4月完成了颐美会现代城项目2#栋消防工程的施工，并经消防验收合格后交富通公司投入使用，富通公司则按进度支付了部分工程款项；但直到2009年12月，亦即富通公司应当付清全部工程款的时候，富通公司因故并未付清全部的工程款；施工期间的2007年9月10日，长沙峰达公司作出《关于公司名称变更的说明》，说明长沙峰达公司将安装类业务剥离出来登记成立湖南峰达安装工程有限公司（以下简称湖南峰达公司），专营安装工程，2007年4月以前以长沙峰达公司名义签订的消防工程合同的权利义务全部转由湖南峰达公司继受和承担；2007年9月26日，长沙峰达公司和湖南峰达公司共同通知富通公司有关合同主体名称变更事项，富通公司没有异议；剩余工程款，经湖南峰达公司和富通公司结算，富通公司尚欠湖南峰达公司1224644.9元；另外，富通公司通过康雅平与康雅平的妹妹康雅琴发生过民间借贷关系，富通公司向康雅琴借款324800元用于资金周转，该借款利息为33130元，富通公司尚欠康雅琴部分借款本息；2011年5月9日，湖南峰达公司与富通公司、康雅琴就该拖欠的工程款及借款达成了《抵债协议书》约定，富通公司以2009房和2010房抵偿富通公司所欠湖南峰达公司、康雅琴的工程款、借款及利息共计1582574.9元，三方协商认可，互不补差。《抵债协议书》签订后的2011年5月12日，湖南峰达公司向富通公司出具一份《授权委托书》主要内容是全权委托康雅平以湖南峰达公司的名义全权处理资产抵债事宜。同意富通公司在办理抵债过户时直接将抵债房屋过户到康雅平的名下；5月18日，湖南峰达公司致函富通公司表示同意富通公司直接将抵债房屋过户到康雅平的名下；2011年6月10日，康雅琴对富通公司发出《债权转让通知书》，告知富通公司已经将她对富通公司享有的全部借款债权转让给了湖南峰达公司，富通公司于当日收到了该通知；同日，富通公司向2009房和2010房所属的物业方“东盛物业、东成大厦业主委员会”发出《告知函》，成已经于2011年6月9日将2009房和2010房转让给了康雅平，正式办理了移交手续；2009房和2010房的物业管理费由富通公司交至6月底，水电费由富通公司交至6月9日，维修基金由富通公司承担；同日，康雅平与湖南东盛物业管理有限公司签订《东成大厦物业管理服务合同》，就2009房和2010房的物业管理服务方面的权利和义务关系内容进行了约定，合同有效期从2011年6月10日至2013年6月30日；2011年6月10日，康雅平与案外人刘杰签订了《租房协议》，将2009房出租给刘杰，租金每月4000元，租期5年，6月20日，康雅平与案外人鲁渊签订了《租房协议》，将2010房出租给鲁渊，租金每月3500元，租期5年。因富通公司欠金建公司工程款，金建公司于2011年起诉了富通公司，判决生效后，金建公司申请强制执行，湖南省长沙市芙蓉区人民法院依法查封了富通公司名下的2009房和2010房；康雅平得知2009房和2010房被查封后提出执行异议，湖南省长沙市芙蓉区人民法院受理了康雅平的执行异议后作出（2012）芙执监字第11号《执行裁定书》，裁定中止对2009房、2010房的执行。金建公司不服该裁定，于2012年7月2日向湖南省长沙市芙蓉区法院起诉，请求判令：许可执行富通公司名下所有的房屋产权证号为00××54号的东成大厦2009房和2010房。
原审法院认为：湖南峰达公司与富通公司达成的《抵债协议书》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效的协议；康雅平以债权债务抵销的方式支付了2009房和2010房的房屋价款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，第三人购买住宅支付全部价款并实际占有房屋后，尽管没有取得所有权证书，人民法院不得对房屋进行查封和强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，遂判决：驳回金建公司的诉讼请求。本案一审案件受理费80元，由金建公司负担。
上诉人金建公司不服该判决，上诉称：一、湖南峰达公司与富通公司、康雅琴于2011年5月9日签订《抵债协议书》时，涉案房屋已经抵押给朱征其，并办理了抵押登记，且事后并未通知抵押权人朱征其，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，该《抵债协议书》应属无效。原审判决认定该协议合法有效完全错误；二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定仅针对第三人购买住宅并支付全部价款并实际占有房屋的情形，旨在保护物权法律关系，防止以债权债务关系对抗物权。湖南峰达公司、富通公司与康雅琴签订《抵债协议书》并非该条规定的不动产买卖合同，且债权债务抵销并非不能等同于支付相应价款。原审判决适用该条规定，属对法律条文的任意扩大解释，属法律适用错误。故请求二审法院查明事实，依法改判。
在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审经审理另查明：富通公司拖欠金建公司工程款220余万，湖南省长沙市芙蓉区人民法院在执行申请执行人金建公司与被执行人富通公司建设工程施工合同纠纷一案时，于2011年7月25日向长沙市房地产档案馆送达（2011）芙民初字第1812-1号协助执行通知书，查封了富通公司名下产权证号为00××54号东成大厦11套房屋（面积约1301.04平方米），其中包括本案涉案2009房（面积约124.274平方米）和2010房（面积约135.384平方米），期限两年。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：一、《中华人民共和国物权法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让无已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，根据房屋抵押权人朱征其于2012年7月20日向富通公司发出的《函》，可以确定湖南峰达公司、富通公司与康雅琴签订的《抵债协议书》已经征得抵押权人同意。故该《抵债协议书》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金建公司主张该协议无效之上诉理由不能成立；二、本案中《抵债协议书》虽非正式的房屋买卖合同，但该协议旨在通过转移涉案房屋的所有权抵偿富通公司所欠湖南峰达公司的金钱债务，湖南峰达公司对富通公司享有的债权因此而消灭，可以视为峰达公司取得涉案房屋所有权支付的对价，故该协议形成了实质意义上的房屋买卖关系，客观上达成了与房屋买卖合同相同的法律效果。原审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》排除对涉案房屋的查封和强制执行并无不当，本院予以维持；三、湖南省长沙市芙蓉区人民法院人民在执行（2011）芙民初字第1812号民事判决书时，查封房屋达11套之多，其价值远超金建公司对富通公司享有债权的数额，继续执行其他房屋亦可满足金建公司之债权。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人金建公司的上诉理由不能成立。据此依据《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人湖南有色金建机电设备安装工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一五年八月六日
书 记 员 冷子剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。