黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1375号
上诉人（原审被告）金英德，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）哈尔滨师范大学，住所地哈尔滨市南岗区和兴路**号。
法定代表人ＸＸ章，该校校长。
委托代理人兰玉杰，黑龙江贤进楼律师事务所律师。
上诉人金英德因与被上诉人哈尔滨师范大学（以下简称哈师大）土地租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南西民初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭审理本案。上诉人金英德，被上诉人哈师大的委托代理人兰玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
哈师大在原审诉称：2007年12月24日，哈师大与金英德签订《租场地合同书》，约定：哈师大将哈西一块场地租给金英德使用，租赁期限为2008年1月1日至2010年12月31日，管理费为每年3000元。合同签订后，哈师大将土地交付金英德使用。合同到期后，双方没有续签合同，金英德一直未返还土地。
2014年，哈尔滨市政府规划需要占用该块土地，哈尔滨西部地区开发建设领导小组于2014年9月30日向哈师大下发公函，通知征用土地一事。哈师大于同年11月6日向金英德送达通知书，要求其于11月30日前必须迁出土地，但其置之不理。为此，诉至法院，请求：1.金英德立即从租赁土地上迁出（位于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗2-20-7-24、2-20-7-25）；2.金英德支付2011年1月到2015年6月期间迟延迁出的土地使用费15000元；3.诉讼费由金英德承担。
金英德未到庭，未答辩及举证。
原审判决认定：2007年12月24日，哈师大后勤管理处园庭科作为甲方，金英德作为乙方，双方签订《租场地合同书》。合同主要内容是：一、使用时间为2008年1月1日-2010年12月31日止，使用期限为三年；二、管理费每年3000元，自签订之日起一次付清，如续租租金必须提前一个月交付；……六、在使用期间，如遇政府征用土地或政府规划动迁该土地，甲方有权终止协议的执行，按合同退还乙方剩余使用金；八、此合同须经学校资产管理处盖章同意后方可生效。合同落款处甲方由哈师大加盖公章，校长ＸＸ章签字。
涉案土地坐落于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村，据土地使用权证书记载，其中地号2-20-7-24，使用权面积为37155.1平方米；地号：2-20-7-25，使用权面积为1829.5平方米。租赁期限届满后，金英德未再交纳管理费占用上述土地至今。2014年，该地块涉及政府土地储备项目。2014年11月6日，哈师大以《告知书》形式书面通知金英德，要求其在2014年11月30日前倒出土地，但金英德拒不配合，形成本案诉讼。
原审判决认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同”。第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，继续有效，但租赁期限为不定期”。据此，双方之间签订《租场地合同书》，双方之间就涉案土地存在租赁合同关系。租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，金英德继续占有使用租赁土地，原租赁合同继续有效，依法应属不定期租赁合同。就不定期租赁合同而言，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。具体到本案，不论涉案土地是否涉及政府征用问题，哈师大作为出租人，依法均享有合同解除权。何况却是涉及到政府土地储备项目，哈师大要求终止合同符合《租场地合同书》约定内容，且哈师大已经书面告知金英德，通知解除租赁合同，要求金英德限期倒出土地，妥善履行了法定通知义务。因此，金英德从涉案土地迁让，符合合同约定和法律规定，应予支持。
关于哈师大主张的15000元管理费问题，根据双方约定的年管理费3000元标准计算，2011年1月1日至2015年6月30日期间的管理费应为13500元，并非15000元，此款金英德应予足额补交。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、金英德于本判决生效之日起七日内，从其租赁的坐落于哈尔滨南岗区跃进乡红旗村的土地迁出，并将该块土地返还哈师大（地号为2-20-7-24、2-20-7-25）；二、金英德于本判决生效之日起七日内给付哈师大2011年1月至2015年6月期间的管理费13500元。
上述给付金钱义务，金英德于本判决生效后七日内履行完毕。如逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，哈师大负担37.50元，金英德负担137.50元。
原审被告金英德不服一审判决，向本院提起上诉称：撤销一审法院判决，将本案发回重审。理由：一、一审认定事实不清、适用法律不当。一审在金英德没有质证的情况下，导致法院认定的事实和真实事实是不相符的。1.哈师大主张要求金英德立即从租赁土地上迁出（位于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗1-20-7-24、2-20-7-25）合计使用面积38984.6平方米，实际情况是哈师大租赁给金英德的土地使用面积没有达到38984.6平方米。按照这个面积收取管理费显然损害了金英德的合法权益。金英德应当按照实际使用面积承担管理费用；2.哈师大于2014年11月6日对金英德下达的协议到期后搬迁的通知，金英德并没有收到，是哈师大单方行为。无法证实金英德确实收到该通知；3.金英德租赁该土地后，在没有签订租赁合同前2006年自己开始收拾土地上的荒废垃圾。在双方合同租赁期间，2008年金英德与广州洪运水产养殖基地签订了鱼苗回收合同。在2008年春天由于电线短路原因，导致长达15-20天停电，金英德找到哈师大维修解决供电问题，但是哈师大迟迟不履行出租方的法律义务，不能及时供电导致金英德鱼苗全部死亡，给金英德造成了巨大的财产损失。金英德自行花钱进行了维修供电问题，该笔维修费用哈师大至今没有全部支付给金英德。在2009年冬季由于该地的变压器被盗，不能及时的供电，该次维修必须需要哈师大及时出面维修才能解决。无奈之下金英德自行解决了维修供电问题。最后导致金英德投入鱼苗受到财产损失，至今未予赔偿。二、一审判决违反法定程序，一审遗漏诉讼主体。哈师大起诉状列两名被告即金英德和徐斌，二人实际是合伙关系。判决书只判金英德承担法律责任，显然对金英德是不公平的。在开庭当日，徐斌前往一审法院，到庭后法官口头说不起诉徐斌，但是没有及时的通知金英德，这样在金英德、徐斌没有到庭的前提下，法院缺席下了判决，这样明显损害了金英德的合法权益。三、一审判决认定事实及采信证据存在问题。哈师大在一审法院提交的六组证据中没有任何一份证据能证明金英德占有使用该土地至今。综上，请求二审法院支持金英德的上诉请求。
哈师大辩称：1.租赁土地合同已经到期，双方在没有续签合同的情况下，金英德继续占用、使用至今（约三年半），依法该合同变更为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，哈师大可以随时行使解除权。哈师大在行使解除权之前，已于2014年11月6日，曾向金英德送到了解除合同的书面告知书，通知金英德于2014年11月30日前搬出，金英德在告知书上签字确认收到。哈师大履行了通知义务，并且在通知中给金英德必要的准备时间。因此，哈师大请求金英德从涉案土地迁出符合法律规定。2.双方签订的合同没有约定出租土地的面积，哈师大已经全面履行了合同。证载面积为：地号2-20-7-24和2-20-7-25土地面积分别为37155.1平方米和1829.5平方米。该面积的多少，与双方履行合同是否适当没有关系。哈师大按照合同的约定已经全面履行了合同的义务。3.金英德称哈师大不履行供电义务，给其造成经济损失。这一上诉理由属于反诉请求范畴，在二审程序中提出，属程序错误，而且金英德没有有效证据证明其损失存在，更没有证据证明其损失和哈师大有直接的因果关系。首先，金英德主张的损失属于反诉的范畴，其应该在一审提出该请求，金英德没有依法提出反诉，二审中提出，属于程序错误，二审法院不应予以审理。4.一审法院审理程序正确，没有遗漏主体。涉案土地的租赁合同由金英德与哈师大签订，而且租赁合同由金英德履行，哈师大依法行使撤诉的权利，撤销对徐斌的诉讼完全符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，金英德的上诉理由均不能成立。金英德的拒不搬迁行为严重影响了政府整体开发建设，同时给哈师大造成损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审庭审过程中，双方未提出新的证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为，哈师大与金英德之间土地租赁合同期限已届满，哈师大已事先履行通知义务。因此，哈师大有权依法主张要求金英德随时交还租赁土地及支付实际使用费用。一审判决依法支持哈师大主张要求金英德交还土地及支付实际使用费用的请求并无不当，该一审判决结果符合合同约定和法律规定，本院予以维持。
关于金英德上诉称一审判决违反法定程序，遗漏诉讼主体即案外人徐斌的问题。因涉案土地的租赁合同由金英德与哈师大签订，而且租赁合同由金英德履行，哈师大依法行使撤诉权合法，且案外人徐斌与本案无关。因此金英德主张一审遗漏诉讼主体无事实和法律依据，本院不予支持。
关于金英德上诉称哈师大提供的土地使用权证面积和金英德实际使用面积有一定的差距，导致哈师大收取金英德管理费用不合理问题。因双方签订的租赁合同中没有约定土地面积，双方约定按实际使用面积计算管理费用，且双方已
实际履行合同。同时，二审庭审中询问金英德是否就涉案土地与案外人签订其他租赁协议？金英德称：没有。因此证载面积与双方约定收取管理费用的行为无关。金英德该项主张不成立，本院不予支持。
关于金英德上诉称哈师大下达的告知书（关于“租场地合同书”到期搬迁通知）金英德未收到问题。因双方合同到期后，哈师大曾向金英德送达了搬迁书面告知书，金英德在二审中已自认收到该告知书。因此，金英德主张未收到哈师大搬迁通知的主张不成立，本院不予支持。
关于金英德上诉称哈师大不履行供电义务，给其造成经济损失，二审请求赔偿问题。因金英德一审未提出该项请求、亦未提交相应的证据，故一审判决对该项损失问题未予审理并无不当。金英德可待证据充分时就其该项请求另行主张权利，故本案不予审理。
关于金英德上诉称哈师大一审提交的证据不能证明金英德占有使用该土地，一审判决认定证据存在瑕疵问题。因金英德一审中经合法传唤，无故未出庭应诉及质证哈师大提交的相关证据。依法应视为金英德自行放弃其答辩、质证相关证据权利的行为。二审中，金英德已对哈师大提交的证据进行了重新质证，对哈师大一审提交的证据一、三、五的真实性无异议；对证据二、四、六虽提出异议，但其在二审中未能提交反驳证据及能够证明其主张异议成立的证据，金英德该项主张证据不足，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人金英德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
审 判 员 孙树清
代理审判员 赵峻峰
二〇一五年九月一日
书 记 员 齐 跃
于凯华