湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终1817号
上诉人（原审被告）：刘伟平，女，1964年2月9日出生，汉族，住湖南省株洲县。
被上诉人（原审原告）：朱明贵，男，1951年5月19日出生，汉族，住湖南省株洲县。
委托诉讼代理人：文利华，湖南湘鼎律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人刘伟平因与被上诉人朱明贵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲县人民法院（2017）湘0221民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘伟平上诉请求：依法撤销原判，改判上诉人无需支付门面租金、占用费，驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求，并由其退回多收的房租1000元、押金2000元及赔偿产品损失50000元、门面装修费10000元。事实与理由：1.被上诉人实际多收租金1000元，但一审只认可500元不当，且因其多收租金一事将上诉人打伤，存在过错，门面没有正常经营，被上诉人无权再收取租金；2.2017年5月1日开始，上诉人儿子即开始搬货腾门面，并不像一审判决所说的门面在营业使用，不存在再付租金一事，且上诉人被打伤后，导致大量货品过期损失50000余元，门面装修损失被上诉人也应予以赔偿。
被上诉人朱明贵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
朱明贵向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告的房屋租赁关系于2017年5月6日解除；2、请求判令被告支付拖欠的租金34964元（从2015年1月1日起至2017年5月6日止）；3、判令被告支付门面占用费（按1500/月，从2017年5月7日起计算至被告搬出租赁的房屋止）；4、判令被告立即腾空并返还所租赁的门面；5、被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告朱明贵与朱源系父女关系。朱源系株洲县渌口镇向阳广场102号门面的所有权人。2011年11月10日，原告朱明贵作为甲方与被告刘伟平作为乙方签订了《门面租赁合同》，双方约定：一、乙方向甲方每月或半年支付门面租金柒佰元整（700元），（不含水电费），从签证合同之日起一次性付清房租，该门面发生的所得税均由乙方负责，甲方不负任何责任；二、乙方在进场前向甲方支付门面押金贰仟元整。租赁期满，双方解除合同后押金退还给乙方，不计利息；三、本合同签订一年，即2011年11月10日至2012年11月10日，期满后可续签，同等条件下，乙方享有承租优先权，租金另行协商。……四、乙方在承租期间，经营所发生的装修、税费、水电等任何费用概由乙方负责。乙方迁出时，甲方不予找补，同时增添的房屋设施不得拆除。……朱明贵作为甲方，刘伟平作为乙方均在该租赁合同上签名认可。签订该份合同前后，被告共向原告交付了2000元的押金。2012年11月10日合同到期后，原、被告双方续签了一年期合同。2013年11月10日，合同再次到期后，原、被告双方再次重新续签合同，约定租金为900元/月，合同期限为2013年11月10日至2014年11月10日，其他的合同内容与2011年11月10日签订的合同内容一致。从2011年至2012年的租金，被告均已向原告支付完毕，支付方式为月付。原、被告之间支付租金为现金支付，原告在收取被告的租金后并未出具收条。原告称2013年11月10日，原、被告签订合同，约定租金为900元/月，但在实际履行中，未经协商，被告主动自2014年7月至11月按照1000元/月，按月向其支付租金，一共支付了5个月。而被告称自2014年3月份开始，原告要求被告按照1000元/月支付租金，其在没有看合同的情况下就按照1000元/月，按月向原告支付租金，一共支付了10个月。但原、被告双方均未提交任何证据予以证实。2014年11月10日，租赁合同到期后，原、被告未再签订书面的门面租赁合同。2015年1月11日，原、被告因为租金问题发生冲突，导致被告受伤。被告因此次纠纷受伤，经鉴定构成轻伤二级。株洲县人民检察院2016年7月18日作出株县检公诉不诉（2016）23号不起诉决定书。被告不服，提出申诉，株洲市人民检察院于2016年12月作出对株县检公诉不诉（2016）23号不起诉决定书予以维持的决定书。被告就受伤一事已另案起诉朱明贵。2017年4月16日，原告在门面张贴了告示，告示大概内容为被告不交门面租金，原告就会对门面进行换锁。2017年4月23日，原告给被告打电话，要求腾空门面，之后又打了110进行报警。株洲县公安局渌口派出所进行出警，并对案情进行了简要的记录。2017年4月23日，原告对门面进行了换锁。2017年5月1日，被告电话联系其儿子刘占，让其到涉诉门面拖酒送货，刘占发现门面的门打不开，之后刘伟平到门面后发现锁换了，于是电话报警，并将门面的锁再次换了。2017年5月5日，原告向被告发出了解除合同通知书，要求被告在收到本合同解除通知书后的五日内，向其支付拖欠的租金，并将门面内的物品搬走。被告于2017年5月6日收到原告邮寄的合同解除通知书。现涉诉门面的钥匙一直由被告进行保管。被告在收到原告的合同解除通知书后，并未就门面及租金问题与原告协商达成一致，故原告诉至法院，酿成本案纠纷。被告在庭审中称，自2015年1月与原告发生冲突后，没有使用及经营门面。在看到2017年4月23日原告在门面贴的告示后，就搬酒腾空门面，门面里现在应该没有货物了。在2017年5月1日之后，门面就已经搬空了。另，2017年5月25日，朱源出具一份委托书，其表示委托朱明贵代为管理涉诉门面，认可朱明贵有权以自己的名义对外出租门面，收取租金，发生纠纷，可以自己的名义提起诉讼。对于本案原、被告之间的门面租赁合同，表示同意并追认。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原、被告之间的房屋租赁关系于何时解除；二、原告要求被告支付拖欠的门面租金34964是否可支持；三、原告要求被告支付门面占用费是否有事实和法律依据；四、原告是否可以要求被告腾空并返还所租赁的门面。针对本案的争议焦点，该院作如下评述：1、原、被告之间的房屋租赁关系于何时解除。被告在庭审中提出，本案涉诉门面的所有权人系朱源，且朱明贵在与被告签订合同时未向原告说明涉诉门面的所有权人系朱源，亦未出具授权委托书，认为朱明贵不是本案的适格主体。该院经审查后认为，刘伟平与朱明贵签订的《门面租赁合同》系双方在平等、自愿，协商一致的情况下所签订，双方均在合同上签名确认，虽涉诉门面系原告的女儿朱源所有，但在原、被告签订合同后，朱源对双方签订合同的行为表示同意并且追认，同意原告以自己的名义对外出租门面、收取租金及进行诉讼，刘伟平已实际租用门面进行经营，并向朱明贵支付了押金及租金，合同生效并已经履行，原告作为《门面租赁合同》的相对方，是本案适格的主体。原告认为从2014年11月11日至2017年5月5日，被告一直占用原告出具的门面，虽双方未续签书面的租赁合同，但双方形成不定期房屋租赁合同关系，双方的合同关系自被告收到原告的解除合同通知书之日，即2017年5月6日解除，而被告认为自2015年1月与原告发生纠纷受伤后，就未再经营门面，无法实现合同目的，双方之间的合同关系实际已解除。该院经审查后认为，原、被告之间签订的《门面租赁合同》于2014年11月10日到期，之后虽原、被告双方未再续签合同，但被告在之后继续经营门面，使用租赁物，并未向原告归还租赁物，而原告并未明确提出异议，依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告双方于2013年11月10日所签订的租赁合同继续有效，只是原先附有期限的租赁合同变为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，双方均享有随时解除合同的权利，原告于2017年5月5日向被告发出书面的合同解除通知书，被告于2017年5月6日收到该通知书，故双方的租赁合同关系于2017年5月6日解除。被告在租赁合同到期后，实际一直持有门面钥匙，并未返还租赁物，未向原告表达要求解除合同的意思表示，亦未提供任何证据证实其对门面未实际进行的经营使用，另外从2017年5月1日，株洲县公安局渌口派出所向被告的儿子刘占制作的调查笔录来看，被告在涉诉门面依然放置了货物，且实际进行了经营。故对于被告认为原、被告双方的租赁合同关系因为双方发生纠纷导致被告受伤，被告未进行经营，合同目的无法实现而于2015年1月解除的辩称，该院依法不予采纳。2、原告要求被告支付拖欠的门面租金34964元是否可支持。原告朱明贵与被告刘伟平于2013年11月10日签订《门面租赁合同》约定租金为每月900元，租赁期间为2013年11月10日至2014年11月10日。被告称自2014年3月至12月，均按照1000元每月向原告支付租金，多向原告支付了1000元的租金。但被告并未提交任何证据予以证实其支付租金的情况，而原告认可被告自2014年7月至11月按照1000元/月向其支付租金。鉴于原、被告双方均未能提交任何证据证实租金交付的实际情况，根据“谁主张谁举证”的原则，被告应当承担举证不能的法律后果，关于被告何时按照1000元的标准向原告支付租金的情况，以原告在庭审中的自认为准，即确认被告自2014年7月至11月按照1000元/月向原告支付租金。因原、被告之间的原租赁合同约定租金合同期间内租金为每月900元，原告未提交证据证实涨租1000元系双方协商一致，故被告只需按照合同约定的900元每月支付租金，该院依法认定被告向原告多支付的租金为500元。原、被告双方之间的原租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。原租赁合同约定租金为每月900元，支付方式为每月或半年支付门面租金，而在该合同的实际履行过程，被告的租金支付方式基本为月付的方式。原告的租金给付义务虽然系每月支付，但系基于同一租赁合同所生债务。根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，现依法确认原、被告双方的门面租赁关系于2017年5月6日依法解除，解除之日可视为最后一期履行期限届满之日，而被告所负的租金给付义务系同一债务分期履行，故原告诉请要求被告支付从2015年1月1日至2017年5月6日止的租金的诉请并未过诉讼时效，其租金可计算为：900元/月×28个月+900元/月÷30天×5天=25350元。扣除被告多向原告支付的500元租金，被告尚应向原告支付拖欠的租金24850元。对于原告多诉请的部分，依法不予支持。3、原告是否可以要求被告腾空并返还所租赁的门面及原告要求被告支付门面占用费是否有事实和法律依据。该院依法确认原、被告之间的门面租赁合同于2017年5月6日依法解除，故被告应当腾房并向原告返还租赁物。对于原告要求被告腾空并返还所租赁的门面的诉请，该院依法予以支持。另对于原告诉请要求被告按照1500元/月标准，支付从2017年5月7日起至被告搬出租赁房屋止的占用费。经审查后认为，在本案诉讼期间，被告仍持有原告门面的钥匙，虽其称自2017年5月1日之后就已搬空门面，但其并未向原告交还门面钥匙及租赁物，仍占有门面。根据本案的案件的实际情况及原租赁合同对于租金的约定情况，酌情确定对于2017年5月7日起至被告实际返还租赁门面期间的占用费按照900元/月的标准计算。对于原告多诉请的部分，依法不予支持。另，被告提出原告收取了其2000元的押金，原告予以确认并同意退还，故原告应当在合同解除后退还被告押金2000元。被告提出其因为与原告发生纠纷导致受伤后没有再经营门面存在损失，门面装修存在损失，但被告并未提交任何证据予以证实其损失的实际情况，且在本案并未提出反诉，故在本案中不予处理。被告与原告可另行协商或者诉讼解决。综上所述，依照《民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告朱明贵与被告刘伟平之间的门面租赁合同关系于2017年5月6日依法解除；二、由被告刘伟平在本判决生效之日起10日内向原告朱明贵支付欠付的门面租金24850元；三、由被告刘伟平按照900元/月的标准向原告朱明贵支付从2017年5月7日起至被告刘伟平实际搬离并返还租赁门面之日止的门面占用费；四、被告刘伟平在本判决生效之日起15日内腾空门面并向原告朱明贵返还所租赁门面；五、驳回原告朱明贵的其他诉讼请求。如未按照上述指定期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费711.6元，减半收取355.8元，由原告朱明贵负担102.8元，由被告刘伟平负担253元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：1.上诉人刘伟平在本案中是否应当支付门面租金及占用费，如需支付，则具体数额如何确定；2.上诉人刘伟平要求被上诉人朱明贵退还押金及多收的门面租金并赔偿各项损失是否应予支持。现分述如下：
1.关于是否支付门面租金及占用费的问题。双方签订的门面租赁合同在2014年11月10日到期后，未再续签门面租赁合同，根据法律规定，此后承租期内，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，在合同被解除前，刘伟平仍应按之前的约定即每月900元的标准支付门面租金，一审判决对此认定正确，本院予以确认。刘伟平称，其被朱明贵打伤而不应再付租金，因二者不属于同一法律关系，如其确被打伤应另行依法主张权利，但以此为由拒付租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。如一审判决所述，双方的门面租赁合同已于2017年5月6日解除，刘伟平即负有腾房并返还门面给朱明贵的义务。刘伟平虽称已搬空货物，门面也没有经营，但因其以门面内装饰、装修没处理完为由，至二审时仍拒绝交还门面钥匙、返还租赁物，其仍事实上占用该门面，故一审判决其自2017年5月7日起至实际返还租赁物之日止，按照每月900元的标准支付门面占用费，并无不当，二审亦予确认。
2.关于多收取的租金、押金退还及赔偿损失的问题。刘伟平称在租赁期间，朱明贵实际超过约定标准多收了1000元租金，但未提供证据加以证明，依法应承担举证不能的法律后果，一审判决在朱明贵认可多收500元的基础上已相应核减500元，符合法律规定。至于刘伟平要求退回押金及赔偿损失的主张，因属独立的诉讼请求且在一审中并未提出反诉，故不应在本案中处理，其可另行依法解决。
综上所述，刘伟平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费488.75元，由上诉人刘伟平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易文胜
审 判 员 邓画文
审 判 员 李少华
二〇一七年十月三十一日
法官助理 曾海燕
书 记 员 易彦君