沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0106民初7201号
原告庞建惠，男，1977年4月20日出生，汉族，户籍地址浙江省海宁市袁华镇。
被告陈孙杰，男，1968年8月14日出生，汉族，户籍地址沈阳市沈河区。
被告陈曼曼，女，1972年12月16日出生，汉族，户籍地址沈阳市铁西区。
委托代理人张东林，男，1953年3月5日出生，汉族，户籍地址沈阳市铁西区。
被告康振宇，男，1971年8月24日出生，汉族，户籍地址沈阳市铁西区。
原告庞建惠与被告陈孙杰、陈曼曼、康振宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞建惠,被告陈孙杰、陈曼曼及其代理人张东林,以及被告康振宇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告庞建惠诉称，因原告与被告陈孙杰相识,无意中得知，陈曼曼和康振宇委托陈孙杰出售涉案房屋,又因为原告知道该房产的户型与市场价值，经原告与陈孙杰充分协商，决定购买涉案房屋。2016年5月24日，由陈孙杰代替陈曼曼、康振宇与原告签订了《存量房买卖合同》，双方约定房屋成交价格为54万元，双方共同选择交易保证机构对房屋交易资金进行监管，监管额度为44万元。原告已向沈阳市地税局依法缴纳了房屋契税，并且已向交易保证机构缴纳了44万元的交易资金，正要办理房屋过户时，发现陈曼曼已向沈阳市房产局提出了房屋买卖异议申请，致使原告真实、合法购买的房屋无法过户到原告名下。原告多次请求与陈曼曼、康振宇沟通协商解决此问题，对方拒绝协商。鉴于被告陈曼曼、康振宇的无理与不诚信，陈孙杰的不作为，原告只能诉讼至法院，请求维护原告的合�权益。请求法院依法判令：1、被告履行《存量房买卖合同》，将位于沈阳市铁西区xxx房产过户给庞建惠（房屋所有权证编号沈房权证市铁西字第423**号，建筑面积116.83平方米，卷号20-5-散38566）；2、陈曼曼、康振宇支付房屋过户费13327.87元；3、陈曼曼、康振宇赔偿原告合同违约金37,440元；4、陈曼曼、康振宇承担全部诉讼费。
被告陈孙杰辩称，对原告诉讼请求,没有意见。
被告陈曼曼辩称，原告要求被告陈孙杰和我方履行《存量房买卖合同》，我方认为原告所提诉讼事实和理由根本不成立。原告所述并非事实真相。2014年6月3日，沈阳吉尚装饰工程有限公司经理崔育伟，因经营急需资金，向陈孙杰的沈阳民鑫投资管理有限公司借款100万元，原告要求崔育伟用吉尚装饰工程有限公司持有的《购房合同》和陈曼曼、康振宇所住房产与原告签订《房屋买卖协议》，作为此借款的担保。实际是恶意处置担保抵押房产给利害关系人庞建惠。请求依法驳回原告诉讼请求。
被告康振宇辩称，答辩意见同陈曼曼。
经审理查明，2014年6月3日，原告庞建惠（买房人、乙方）与被告陈曼曼、康振宇（卖房人、甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，其中约定二被告陈、康向原告出卖位于沈阳市铁西区xxx房屋，建筑面积116.83平方米，成交金额500,000元。协议下方其他约定事项一栏中有两条手写条款，第一条约定双方于2014年12月2日进行交易；第二条约定如在上述日期内未交易该房产，由康振宇、陈曼曼的委托代理人陈孙杰代为交易，详见某公证书。法庭审理过程中，二被告陈、康称双方签订协议时没有上述手写条款第二条，原告称该第二条是公证后原告自己写上去的，但是经过了二被告同意。
2014年6月3日，二被告陈曼曼、康振宇为原告出具收条一张，内容为二被告收到原告购房款人民币500,000元。收条下方载有付款账户，户名为崔育伟，并载明了开户行、卡号等内容，二被告称收条下方手写账户等内容不是其二人书写，并且不是其二人出具收条当时形成的。而原告则表示二被告向其出具收条时，二被告及崔育伟都在现场，是崔育伟当场在收条下方书写了自己的账户信息，二被告及崔育伟均要求原告向该指定账户即崔育伟的账户汇款。
2014年6月3日，二被告陈曼曼、康振宇（委托人）与被告陈孙杰（受托人）在辽宁省公证处形成公证书一份，内容为委托人委托受托人办理位于沈阳市铁西区xxx房产与出售有关的事宜共计十八项。对公证书的真实性二被告陈、康未提出异议，
二被告陈、康称上述房屋买卖协议、收条、公证书等均系为崔育伟提供借款担保�相关手续，二被告不认识陈孙杰，不可能委托其出售房屋。
2016年5月24日，原告与被告陈孙杰代理被告陈、康二人在房产登记机关共同办理涉案房屋转移登记的相关手续，签订了《存量房买卖合同》，并交纳了契税。日前，该房屋转移登记流程因被告陈曼曼提出异议而中止。
关于原告向二被告陈、康支付购房款的情况，原告提供宋王萍账户、陈宇飞账户的交易明细查询单各一份，原告称宋王萍系其妻子，陈宇飞与其系朋友关系，上述账户查询明细显示，2014年6月3日，宋王萍账户向陈宇飞账户汇款650,000元，2014年6月4日，陈宇飞账户向崔育伟账户汇款50,000元。原告称，因崔育伟账户系二被告陈、康指定的支付购房款账户，因此，2014年6月4日，陈宇飞向崔育伟付款的500,000元即该笔为购房款。
案件受理后法庭开庭审理前，原告申请陈宇飞作为其证人接受本院询问，陈宇飞称其是原告的朋友,也认识陈曼曼、崔育伟，因陈宇飞之前干过房产中介，陈曼曼想出售房屋便找到了陈宇飞，是陈宇飞帮助原告介绍购买的，购房款也是通过陈宇飞转给崔育伟的。法庭审理中，陈宇飞未出庭，被告陈、康称并不认识陈宇飞，对陈宇飞的证言不予认可。
被告陈曼曼称被告陈孙杰在沈阳市沈河区法院以民间借贷为由起诉其与崔育伟，并提供了起诉状、收条等证据材料，陈曼曼称被告陈孙杰在该案诉状中称庞建惠借给崔育伟的100万元，实际出资人为陈孙杰，并且在该案中作为证据使用的收条与本案原告提供的陈、康二被告向原告出具的购房款收条系同一张。被告陈孙杰对被告陈曼曼提供的上述起诉状、收条用于沈阳市沈河法院诉讼的事实予以认可，但称与本案无关。
被告陈曼曼提供陈宇飞以民间借贷为�在沈阳市皇姑区法院起诉崔育伟等被告一案的起诉状、调解笔录、民事调解书、客户交易查询单等证据材料。上述调解书中载明，该案经调解达成协议，崔育伟等被告分期向该案原告陈宇飞偿还借款本金及利息共计100余万元。该案中陈宇飞用以证明其向该案被告崔育伟支付借款的交易明细查询单，与本案原告提供的用以证明陈宇飞向崔育伟汇款500,000元的的查询单系同一张。对此，原告称，其打电话找陈宇飞确认，陈宇飞承认存在上述诉讼，但陈宇飞本人否认参与了诉讼的全过程。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的房屋买卖协议书、收条、公证书、辽宁省自然人存量房地产交易税收申报及审核事项告知单、沈阳市存量房交易资金监管确认书、契税完税情况证明、房地产登记受理凭证、非税收人一般缴款书、中华人民共和国税收缴款书、辽宁增值税补充发票、存量房买卖合同、银行卡客户交易查询打印件、存款金融交易明细查询，被告陈曼曼提供的房地产评估报告书、起诉状、收条、房屋买卖协议书、文件交接表、沈阳民鑫投资管理有限公司企业机读卡、还款承诺、沈阳市皇姑区人民法院调解笔录、起诉状、民事调解书、银行交易流水记录、银行卡交易记录、存量房买卖合同等证据，已经庭审质证。
本院认为，依据相关法律规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，原告以房屋买卖合同关系为由，请求被告陈曼曼、康振宇协助其办理涉案房屋的更名过户手续，而被告陈、康称双方不是真实的房屋买卖关系，二被告系以与原告签订房屋买卖合同的形式替案外人担保借款。因此，本案争议焦点�为原告与被告陈、康二人之间是否存在真实的房屋买卖的意思表示，是否进而形成了真实的房屋买卖关系。本案中，原告提供了双方签订的《房屋买卖合同》，被告陈孙杰代理陈曼曼、康振宇与原告签订的《存量房买卖合同》，陈、康向原告出具的购房款收条及公证书等证据材料，但依此仅能证明原告与被告陈、康事实上签订了买卖房屋的相关手续，但无法证明双方为买卖房屋的真实意思表示：第一，签订房屋买卖合同时间与出具购房款收条时间、公证书时间系同一天，即2014年6月3日，而依据原告提供的汇款凭证，被告陈、康二人实际收到原告支付的购房款时间为2014年6月4日，即二被告陈、康已向原告出具了购房款收条并已将房屋公证委托他人代为向原告出售时，二被告尚未实际收到原告支付的购房款，不符合正常的交易习惯；第二，双方的房屋买卖合同中没有交付房屋问题的相关约定，并且，在原告已向被告陈、康支付全部购房款并已与陈、康公证委托的代理人陈孙杰至房产登记机关办理了房屋更名过户等相关手续后，双方仍然没有关于交房的补充约定，原告也没有主张二被告应向其交房的意思表示，不符合正常的房屋买卖应以“房”为核心的交易习惯；第三，涉案房屋建筑面积116.83平方米，合同中约定的房屋成交总价为500,000元，折合房屋单价4280元/平方米,交易价格明显过低;第四,依据被告陈曼曼提供的证据材料显示，陈孙杰曾在沈阳市沈河区法院起诉崔育伟、陈曼曼、康振宇民间借贷纠纷，其在该案诉状中称，崔、陈、康向庞建惠借款，而该借款的实际出资人是陈孙杰，原告庞建惠称除本案外，与崔、陈、康之间不存在民间借贷关系；本案原告庞建惠的证人陈宇飞曾在沈阳市皇姑区法院起诉崔育伟民间借贷纠纷，该案�，陈宇飞用以证明其向崔育伟支付借款的汇款凭证与本案中庞建惠用以证明其通过陈宇飞向二被告陈、康指定的崔育伟账户支付购房款的汇款凭证系同一张，且为同一笔款项。综上，依据原、被告提供的证据材料并结合相关交易习惯，无法认定原告主张的其与陈、康二人存在真实的房屋买卖关系，故对原告主张继续履行双方房屋买卖合同,将涉案房屋更名过户至原告名下并由被告赔偿相应损失的请求,本院不予支持。如原告与被告之间存在其他法律关系，应另案主张权利。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告庞建惠的诉讼请求。
案件受理费1,069元，公告费400元，由原告庞建惠承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 薇
审 判 员 张 楠
人民陪审员 白 玉
二〇一七年三月十五日
书 记 员 孙凯英
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。