江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三商申字第00314号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：南京市秦淮城镇建设综合开发有限公司。住所地：江苏省南京市秦淮区仙鹤街***号。
法定代表人：康永年，该公司董事长。
委托代理人：雷小华。
委托代理人：余苏燕，江苏志仁律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：何庆诚。
委托代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：赵观华。
委托代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。
再审申请人南京市秦淮城镇建设综合开发有限公司（以下简称秦淮城镇开发公司）因与被申请人何庆诚、赵观华企业承包经营合同纠纷一案�不服江苏省南京市中级人民法院（2014）宁商终字第380号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
秦淮城镇开发公司申请再审称：（一）二审审理程序违法。1.二审开庭只有承办人一人到场，是变相独任制审理。2.二审判决适用的证据未经质证。（2010）第138号审计报告是本案发回重审之前形成的报告，该审计报告是无效证据，二审未经质证对该审计报告采信并作为判决依据，违反法律规定。3.二审法院对秦淮城镇开发公司当庭申请调取会计凭证等证据的申请未予回复，不符合相关法律规定。（二）二审判决认定事实错误且证据不足。1.关于空置物管费。二审判决依据南京诚业联合会计师事务所（以下简称诚业事务所）作出的宁诚所财（2013）150号鉴定报告（以下简称鉴定报告）认定空置房物业管理费为860690.96元证据不足，�理的空置房物业管理费应为599093.33元。双方未就该争议空置房签订过物业管理协议，鉴定报告所提及的佳业物业公司［原名为南京城南物业管理有限公司（以下简称城南物业公司）］与丽景华庭小区业主委员会所签定的物业合同无效，该物业合同是在本案诉讼发生后擅自签订的，秦淮城镇开发公司对该合同毫不知情，该合同未经业主大会批准，未加盖佳业物业公司公章。诉争的空置门面房在何庆诚所承包的丽景华庭小区之外，何庆诚未对该空置门面房提供物业服务，二审判决认定秦淮城镇开发公司按高于住宅1元／平方米向何庆诚缴纳空置门面房物业费证据不足。弓箭坊、龙蟠花苑空置房所有权属于秦淮区国有资产管理中心，且未在本案开发产品清查明细表中列明，故秦淮城镇开发公司不应承担该部分空置房的物管费。王顺喜、赵秀琴购买的房屋已于2006年8月8日办�移交手续，此后的空置物管费230.53元应由新产权人即王顺喜、赵秀琴承担。二审判决秦淮城镇开发公司按同期同类贷款基准利率1.3倍承担空置房物管费的滞纳金没有事实和法律依据。2.关于房屋维修费。鉴定报告已明确说明无法认定何庆诚、赵观华代秦淮城镇开发公司垫付的维修费金额，该结论证明何庆诚、赵观华的维修费诉讼请求证据不足。鉴定报告仅确认何庆诚、赵观华支付的维修费用为167727.75元，在未查清费用明细、维修费用的发生是否与秦淮城镇开发公司有关、是否属于双方约定的应由秦淮城镇开发公司维修范围及维修程序是否符合双方协议约定及法律规定的情况下，二审判决上述维修费用由秦淮城镇开发公司承担证据不足。2006年10月20日，双方签订《关于城南物业公司财务交接的会议纪要》（以下简称2006年会议纪要）约定，未移交维修基金的小区房屋需要维修，何庆诚、赵观华应办理申报手续，但何庆诚、赵观华未提交已办理申报手续的证据。2007年6月，秦淮城镇开发公司已将所有维修基金移交秦淮区国有资产经营中心，何庆诚、赵观华主张的维修费用90%以上发生在上述移交时间后，即使何庆诚、赵观华主张的维修费用系垫付费用，亦应由秦淮区国有资产经营中心承担。3.关于150万元借款。双方之间没有借贷关系，收款收据不能证明是秦淮城镇开发公司向何庆诚、赵观华借款。案涉150万元属于佳业物业公司所有，何庆诚、赵观华将150万元记载在哪个科目系其单方行为，秦淮城镇开发公司从佳业物业公司划拨150万元系两公司之间的资金往来行为，符合案涉《承包经营协议》（以下简称承包协议）第二十一条的约定。鉴定报告未审计佳业物业公司的全部账套，仅对承包账套进行了审计，不可能反映何庆诚、赵观华在承包城南物业公司时该公司账面资金的真实情况，更不可能反映应留给何庆诚、赵观华用作经营的资金数额。2006年会议纪要约定的分账应是分设两个会计科目即承包经营科目和承包之前科目做账，而非分两个独立核算的账套，且没有明确两个会计科目的具体分账数据。4.关于承包金。何庆诚、赵观华承包经营佳业物业公司以来，从未履行交纳承包金的义务，严重违反承包协议的约定。何庆诚、赵观华不履行物业管理服务义务，严重影响了佳业物业公司的声誉，基于此，秦淮城镇开发公司于2009年7月23日提出终止承包协议的行为合理合法。根据案涉承包协议，秦淮城镇开发公司没有向何庆诚、赵观华移交佳业物业公司公章、财务专用章的义务，何庆诚、赵观华随时可以使用佳业物业公司的公章、财务专用章、营业执照，且秦淮城镇开发公司从未限制、影响何庆诚、赵观华的经营活动，一、二审判决以此为由减少承包金缺乏事实和法律依据。5.关于秦淮城镇开发公司主张的81625.43元代垫电费。丽景华庭小区04、08栋地下室电费应由实际使用人或管理人即何庆诚、赵观华承担或代收代缴，秦淮城镇开发公司提供的收支明细备注及《说明》能够证明上述电费应由何庆诚、赵观华承担。6.关于秦淮城镇开发公司主张的代垫维修、维保费357157元。秦淮城镇开发公司已于2006年9月22日将弓箭坊、龙蟠花园、龙蟠南苑、怡馨花园及丽景华庭小区的电梯、配电房、生活泵、消防泵等设施设备移交何庆诚、赵观华，何庆诚、赵观华对其负有养护、维修、运行及管理义务，应返还秦淮城镇开发公司代垫的电梯等设备的维修、维护费。秦淮城镇开发公司代何庆诚、赵观华履行了绿化补种、路灯维修义务，何庆诚、赵观华应承担相应费用。7.关于丽景华庭小区停车费。秦淮城镇开发公司已提供丽景华庭小区地下停车场权属证、经规划部门认可的停车位图纸、宁价房物字（2006）015号文件，如何庆诚、赵观华认为秦淮城镇开发公司主张的停车费与其实际收取的费用不符，其应提交能够证明停车场实际出租车位数量、收费金额的证据。综上，秦淮城镇开发公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定申请再审。
何庆诚、赵观华提交意见称：关于财务分账的问题，在本案诉讼中已经经过两次审计，事实清楚，二审判决对此亦表述得非常清楚。何庆诚、赵观华在本案诉讼中已主动撤回部分请求，同时一、二审判决对何庆诚、赵观华的诉讼请求也进行了大幅的下调，虽然何庆诚、赵观华对本案的判决结果存有意见，但还是予以接受。故一、二审判决总体上符合客观实际情况，请求驳回再审申请。
本院审查查明：何庆诚、赵观华原系秦淮城镇开发公司的职员。城南物业公司成立于1996年12月1日，秦淮城镇开发公司是该公司股东之一，占80%股份，城南物业公司法定代表人为傅必勤。2004年左右，秦淮城镇开发公司改制，改制后，城南物业公司的员工尤其是管理层基本上由改制前秦淮城镇开发公司出来的职员组成。2006年9月13日，何庆诚、赵观华与秦淮城镇开发公司签订承包协议一份，约定由何庆诚、赵观华承包城南物业公司。协议约定：承包期为5年，自2006年9月1日起至2011年8月31日止。承包期满，双方按照协议规定进行清算。协议第三条约定，何庆诚、赵观华在承包期间全权负责城南物业公司的经营、管理，依协议向秦淮城镇开发公司缴纳承包费，获取承包收益。第五条约定，承包开始前，秦淮城镇开发公司应对城南物业公司进行结算。结算截止日前，城南物业�司的债权债务由秦淮城镇开发公司负责，与何庆诚、赵观华无关。第七条约定，承包前，秦淮城镇开发公司将城南物业公司的经营资质证书（副本）、办公用房、设施设备、办公用品、现有员工等清点造册，与何庆诚、赵观华办理交接手续，双方签收交接清单，作为本协议附件二。第十三条约定，承包期间，秦淮城镇开发公司有权随时了解、监督何庆诚、赵观华经营管理城南物业公司，对于重大事项，何庆诚、赵观华应主动向秦淮城镇开发公司汇报，秦淮城镇开发公司向该公司派有监事。第十五条约定，承包期间，何庆诚、赵观华须将当年城南物业公司税后利润10%上交秦淮城镇开发公司作为承包费。五年承包期内，何庆诚、赵观华上交秦淮城镇开发公司的承包费用总计不得低于300000元。第十六条约定，城南物业公司每年度税后利润扣除上缴秦淮城镇开发公司承包�后的余额，为何庆诚、赵观华的年承包收益。秦淮城镇开发公司书面核准承包收益的金额后，通过适当方式协助何庆诚、赵观华获取承包收益。由秦淮城镇开发公司每年对城南物业公司进行结算，出现亏损由何庆诚、赵观华补亏。第十七条约定，承包开始后，秦淮城镇开发公司一次性补贴城南物业公司50000元作为经营费用。第二十五条约定承包期限届满或本协议提前终止之日起30日内，何庆诚、赵观华将本协议附件二所列城南物业公司财物移交秦淮城镇开发公司，由秦淮城镇开发公司签收。何庆诚、赵观华应确保其移交之财物不应有明显不合理的损坏。第二十七条约定，为担保何庆诚、赵观华履行本协议项下义务，何庆诚、赵观华应当在双方签订本协议后7日内向秦淮城镇开发公司缴纳50000元保证金等。
2006年10月20日，双方签订2006年会议纪要一份，该纪要第一条约定，承包以8月31日为基准日，9月1日之后财务账目分立，经财务部统计，基准日后账面应留存款总计（原文空白，下同），主要事项说明如下（参见附件，以附件为准）：（1）预收的各小区基准日后的物业管理费、车位租赁费、自行车停放费、地下室使用费等总额共计一百零六万四千三百一十三元零九分；（2）应交税金共计三万九千一百六十五元一角九分；（3）其他应交款（附加税）共计七百七十五元四角六分；（4）其他应付款共计（包括应交的水电费、丽景华庭垃圾费、电梯费、装修押金、职工养老保险、丽景华庭预收电费等）。特别说明：其中弓箭坊小区欠缴水费核定共计，承包期满时所欠水费不应高于该金额；（5）应收款总计二万八千八百五十九元（因停车场票据产生）；（6）其他应收款共计一万四千一百八十一元五角八分（包括备用金、奶业押金、其他代扣代缴费等）；（7）待摊费用总计四万九千八百六十五元整；（8）固定资产总计四万一千七百一十二元八角，累计折旧二万零三百一十五元一角八分，固定资产净值二万一千三百九十七元六角二分；（9）各小区电费滚存金额总计，承包期满时电费滚存金额应不低于现有金额。第三条关于小区维修问题：1.维修基金不再移交，若出现需要使用情形，承包人可以按照程序（向总公司或市物管办）进行申报正常使用；2.处于保修期内的房屋，接到业主维修通知后，城南物业公司应及时通知开发商进行维修，负责协调。总公司作为开发商的小区，城南物业公司及时通知公司工程部，温总负责处理。工程部应及时向相关工程队发函，要求其到场修理。若工程队未能及时维修，工程部在核定工程量后委托他人及时维修，产生费用在工程余款中扣除；3.超出保修期的房屋，按下�处理办法：（1）业主所有的房屋部分由业主自行维修，城南物业公司可以在小区内开展有偿维修服务，但要按照工商、物价等部门的规定进行；（2）公共部分需要维修的，若可以申请维修基金的，由城南物业按照正常程序申请；对于未上交维修基金的小区，总公司有法定维修义务的，由总公司负责维修；4.弓箭坊170套公房的维修费用由城南物业公司承担。第四条约定罗马假日的三千元水费在总公司补贴的五万元中列支。第七条规定，城南物业及佳业销售的电话费等办公费用从（2006年）9月1日起开始自行承担，秦淮建设开发公司不再给予补贴。
承包协议签订后，秦淮城镇开发公司未将城南物业公司的公章、财务专用章、企业法人营业执照等经营活动必需的证照移交给何庆诚、赵观华，亦未支付承包补贴款50000元。何庆诚、赵观华也未向秦淮城镇开发公司交纳保证金50000元。2006年10月25日，何庆诚被任命为城南物业公司总经理。同年11月1日，城南物业公司更名为佳业物业公司。双方在合作的前期关系良好，但从2008年起，双方发生矛盾。2009年7月23日，秦淮城镇开发公司向何庆诚、赵观华送达终止承包协议的通知，并于同日任命伍发林为佳业物业公司总经理。
2009年，何庆诚、赵观华诉至南京市秦淮区人民法院，请求判令秦淮城镇开发公司：1.支付承包补贴50000元；2.支付空置房物业管理费1197848.4元，因欠缴空置房物业管理费产生的滞纳金1860567.3元（根据物业服务合同关于滞纳金的约定，从欠缴之日起算至2013年9月30日）；3.支付何庆诚、赵观华垫付丽景华庭小区电费322881.82元；4.支付何庆诚、赵观华垫付的房屋维修款167727.75元；5.支付何庆诚、赵观华垫付的社会保险费共计24503.21元；6.支付何庆诚、赵观华借款150万元，借款利息586931�（参照中国人民银行同期贷款利息，从2007年2月3日起计算至秦淮城镇开发公司实际给付时止）。
秦淮城镇开发公司提出反诉，请求判令：1.何庆诚、赵观华支付秦淮城镇开发公司垫付的丽景华庭小区电费81625.43元；2.何庆诚、赵观华支付秦淮城镇开发公司垫付的丽景华庭小区维修费357157元；3.何庆诚、赵观华支付为秦淮城镇开发公司代收的丽景华庭、龙蟠花苑小区地下停车费2190450元；4.何庆诚、赵观华向秦淮城镇开发公司支付办公费198381.29元；5.何庆诚、赵观华按承包协议支付秦淮城镇开发公司承包金300000元；6.何庆诚、赵观华按承包协议及移交清单履行清算移交义务。
本院另查明：2012年1月19日，经当事人申请，南京市秦淮区人民法院委托诚业事务所就何庆诚、赵观华承包城南物业公司期间发生的空置房物管费、代垫电费、维修费、社会保险费及借款纠纷进行司法�计鉴定。2013年9月5日，诚业事务所出具鉴定报告，鉴定事项明确为：对何庆诚、赵观华与秦淮城镇开发公司就承包经营城南物业公司2006年9月1日至2011年8月31日期间发生的空置房物管费、代垫电费、维修费、社会保险费及借款进行会计审计。鉴定报告载明：城南物业公司自9月1日起设置两套分别核算的账套，名称为原公司、承包公司，原公司账套用于核算城南物业公司承包开始日前形成的经营活动，及不移交给承包人负责的资产、负债。承包公司账套用于核算城南物业公司承包开始后的经营活动及由承包人负责的承包开始日前的部分资产和负债。第七项鉴定结论记载：“根据何庆诚、赵观华、秦淮城镇开发公司提供的证据，审计确认1.何庆诚、赵观华2006年9月1日至2011年8月31日承包经营城南物业公司期间，秦淮城镇开发公司应支付空置房物业服务费862278.56元；2.何�诚、赵观华2006年9月1日至2011年8月31日承包经营城南物业公司期间，何庆诚、赵观华承包的城南物业公司于2007年2月5日通过银行转账方式划转150万元给秦淮城镇开发公司，并取得秦淮城镇开发公司开具的'借款'收款收据，账面未见秦淮城镇开发公司归还该借款的记录”。另在本案审理中，秦淮城镇开发公司对于空置房物业服务费的计算面积有异议，认为计算差额为263755.23元。经诚业事务所出具补充鉴定意见：“除康居里空置房根据庭审中获取资料，可以确认调减租赁期间空置房物业费1587.6元外，就秦淮城镇开发公司目前提供的资料，均不足以让我所调整已于宁诚所财（2013）150号司法会计鉴定报告中确认的数据。”第八项特别说明事项：1.无法认定的事实（1）2006年9月1日至2011年8月31日期间发生的维修费用共计167727.75元。由于上述维修费未能严格按照2006年10月20日何庆诚、赵观华与秦淮城镇开发公司约定的“关于城南物业公司财务交接的会议纪要”中的第三条“关于小区维修问题的处理”方式执行，也未能提供各小区的维修费用是否在质保期间内的证明资料，因此，仅对何庆诚、赵观华诉讼请求申请的维修费用的发生额进行核实，何庆诚、赵观华代垫秦淮城镇开发公司维修费用无法认定；（2）鉴于何庆诚、赵观华与秦淮城镇开发公司之间未就借款150万元的借款利率作出约定，对借款利息无法认定；（3）鉴于何庆诚、赵观华与秦淮城镇开发公司之间未就物业服务费的滞纳金事宜有过约定，因此对滞纳金无法认定；（4）2007年4月至2011年8月期间，何庆诚、赵观华支付丽景华庭小区01－04栋、08栋门面房及地下室电费合计322881.84元，其中按电量收取电费217527.4元、力调费105354.44元。城南物业公司自2006年3月1�起接管丽景华庭小区，何庆诚、赵观华2006年9月1日至2011年8月31日承包经营城南物业公司期间，丽景华庭小区01-04栋、08栋地下室一直由城南物业公司使用、管理，按使用人实际使用电量收取的有功电费217527.4元，应由实际使用及管理人承担或代收代缴。另因客观原因，无法确认双方应分别承担的力调费（无功电费）金额。2.提请使用人注意的事项：（1）双方承包初期移交时未就各小区空置情况进行明确交接，故空置房物业费的计算标准以何庆诚、赵观华提供的房号和面积为准。如上述基础数据发生变化，空置房物业管理费应作相应调整。（2）王顺喜、赵秀琴户入住丽景华庭登记时间为2006年11月10日，据此确认为秦淮城镇开发公司空置房交付业主的交接时间。（3）鉴于秦淮城镇开发公司未能提供可靠详实的面积测绘数据，报告结果仍依据何庆诚、赵观华提供的面积确认空置房的物业服务费。（4）因鉴定机构无法确定秦淮城镇开发公司资产改制的情况，故在鉴定报告中保留弓箭坊、龙蟠花苑空置房物业服务费的计算结果。（5）2006年2月9日秦淮城镇开发公司与城南物业公司签订前期物业管理委托合同，约定多层及高层住宅物管费分别为每平方米每月1.2元、1.9元，2008年12月31日，丽景华庭小区业委会与佳业物业公司签订的物业服务合同约定，非住宅房屋的物管费为每平方米每月1.9元。根据上述合同，2006年9月1日至2008年12月31日，城南物业公司未就非住宅房屋物管费收取标准进行明确约定，故本所按该公司实际收取丽景华庭小区门面房业主物管费的标准即每月每平方米1元对空置房物管费进行了确认；2009年1月1日至2011年8月31日期间，城南物业公司与丽景华庭小区业委会就非住宅房屋物管费收取标准进行了明确约定，即每月每平方米1.9�，故本所按此标准进行了确认。（6）2007年4月至2011年8月期间，丽景华庭小区01－04栋、08栋门面房及地下室按发票金额计算电费为331424.84元（其中力调费109552.63元）；按实际支付金额计算电费为322881.84元。两者相差8543元，均为2011年2月电费，金额为10770.89元（其中力调费4934.73元），何庆诚、赵观华实际支付金额2227.89元，实际支付金额小于发票金额产生的差额。鉴定机构经计算，按何庆诚、赵观华实际支付电费2227.89元分摊力调费736.54元。（7）根据双方协议、承包期间账套分别设置等情况，认定秦淮城镇开发公司向何庆诚、赵观华借款150万元。
本院还查明：何庆诚、赵观华确认，案涉150万元转账系经其同意所划转。应秦淮城镇开发公司申请，诚业事务所出庭接受质询，并出具《情况说明》一份，对秦淮城镇开发公司针对鉴定报告提出的意见进行了回复。其中第二条�明，我所150号报告第一页和第二页“委托鉴定事项”中已做出说明：根据南京市秦淮区人民法院委托事项及何庆诚、赵观华变更诉讼请求申请，我所把审计目标确定为：核实何庆诚、赵观华在承包经营期间应收取的空置房物管费；何庆诚、赵观华代垫的电费、维修费、社会保险费；何庆诚、赵观华借出款项。后秦淮城镇开发公司向我所提出新的审计要求，但在与我所多次沟通后，该公司未能就双方的纠纷提出切实明确的审计要求，也不愿意就其提出的审计要求支付鉴定费用，为了案件审理的顺利推进，我所按原定审计计划开展鉴定工作。第三条“关于承包时城南物业公司结算的依据”载明，案涉承包协议第五条约定“承包开始前，秦淮城镇开发公司应对城南物业公司进行结算”，2006年10月20日会议纪要第一条约定“承包以8月31日为基准日，9月1�之后的财务账目分立”，纪要并对账务分立的有关数据进行了列示和说明，双方2006年8月31日对城南物业公司实际进行了分账，根据上述协议、纪要及财务核算的实际情况，我所认定：双方按照协议约定的内容，于承包开始时，以2006年8月31日为基准日，对城南物业公司进行了结算，该结算包含资金划转的账务处理，结算前城南物业公司账目货币资金为2178788.85元，结算分账后，原公司账套中核算货币资金686350.55元、承包公司账套中核算货币资金1492438.30元。第四条“关于城南物业公司与秦淮城镇开发公司的往来”载明，150号报告明确的鉴定事项外双方发生的其他债权债务关系不在鉴定范围内，我所不予作出说明和解释。第五条“关于150万元收款收据”载明，城南物业公司于2007年2月5日通过银行转账方式划转150万元给秦淮城镇开发公司，该公司于2007年2月2日开具收款收据，该收据上单位负责人签批日期为2月5日；该收款收据上明确注明：借款；虽然收款收据注明的交款人是城南物业公司，但我所根据双方承包协议、2006年10月20日会议纪要以及双方于承包开始前对城南物业公司进行了结算、承包期间账套分别设置和核算的实际情况，认定何庆诚、赵观华承包经营城南物业公司后，承包公司核算账套中的资金权属应属于承包方；第六条“关于承包公司核算账套中资金权属”载明，本案承包协议第五条约定“承包开始前，秦淮城镇开发公司应对城南物业公司进行结算”，2006年10月20日双方达成了财务交接纪要，并设立了分别核算的承包公司两套账套，分账后的承包公司账套中显示净资产为0，亦未见有应付秦淮城镇开发公司的债务，相应的资金划转也不包含有应付秦淮城镇开发公司债务对应的资金，故承包公司�套核算中虽然包含何庆诚、赵观华负责的承包开始日前的部分资产、负债，但该部分资产、负债均与应付秦淮城镇开发公司的债务无关；双方承包协议第三条约定“何庆诚、赵观华在承包期间全权负责城南物业公司的经营、管理，依本协议向秦淮城镇开发公司缴纳承包费，获取承包收益”，第二十一条约定“承包开始后，未经何庆诚、赵观华书面同意，秦淮城镇开发公司不得随意从城南物业公司账户划拨资金”，根据上述约定，何庆诚、赵观华承包经营城南物业公司，除应缴纳的承包费外，经营收益均归其所有。故根据实质重于形式原则，我所认定承包公司账套及其中的资金虽然仍在城南物业公司名下，但实际权属应归承包人即何庆诚、赵观华所有。第七条“关于房屋维修费”载明，150号报告附件3“2006年9月至2011年8月维修费明细表”已详�列示了维修费用记载的财务记账凭证号、所属小区、维修项目及维修金额等情况。审计结束后，我所已于2013年9月10日将账册移交给南京市秦淮区人民法院。
龙蟠花苑及康安里小区物业服务合同均约定，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金；弓箭坊、莺虹苑小区物业服务合同约定，逾期缴纳物管费的，按应交数额的0.5%支付违约金；丽景华庭小区物业服务合同约定逾期缴纳物业费的，按每天应交管理费的千分之二缴纳滞纳金。2006年2月9日，秦淮城镇开发公司与城南物业公司签订丽景华庭《前期物业管理委托合同》。上述物业服务合同均约定，由城南物业公司按地上、地下车位分别向车位使用人收取停车管理费。
2008年11月21日，“秦淮建设、业委会、物业公司、物业管理处及电梯公司”签订《关于丽景华庭小区电梯、绿化�路灯等交接会议纪要》（以下简称2008年交接纪要），该纪要载明：路灯、草坪灯、监控系统、消防控制系统、绿化、电梯底坑防水等问题均由开发公司联系施工单位解决；电梯机房百叶窗进水问题由业委会和开发公司协商解决，底坑对讲不响等问题由电梯公司解决。
秦淮城镇开发公司确认其改制前名称为南京市秦淮区城镇建设综合开发总公司，弓箭坊、龙蟠花苑小区产权目前仍登记在南京市秦淮区城镇建设综合开发总公司名下。
南京市秦淮区人民法院判决：一、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起10日内给付何庆诚、赵观华承包补贴款47000元；二、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起10日内给付何庆诚、赵观华2006年9月1日至2011年8月31日的空置房物业管理费860690.96元，并以860690.96元为基数，支付自2008年12月30日起至2013年9月30日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算的滞纳金；三、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起10日内给付何庆诚、赵观华垫付的丽景华庭小区电费63212.66元；四、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起10日内给付何庆诚、赵观华垫付的房屋维修费167727.75元；五、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起10日内给付何庆诚、赵观华垫付的社会保险费用24503.21元；六、秦淮城镇开发公司于判决生效之日起10日内给付何庆诚、赵观华借款150万元，并以150万元为基数，支付自2008年12月30日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；七、驳回何庆诚、赵观华的其他诉讼请求。八、何庆诚、赵观华于判决生效之日起10日内给付秦淮城镇开发公司垫付的办公费用15万元。九、何庆诚、赵观华于判决生效之日起10日内给付秦淮城镇开发公司承包费20万元。十、驳回秦淮城镇开发公司的其他反诉请求。秦淮城镇开发公司不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。该院判决：驳回上诉，维持原判决。
本院认为：一、关于相关费用如何承担的问题
（一）关于空置房物管费及滞纳金。根据鉴定报告及诚业事务所2013年11月5日出具的《情况说明》，王顺喜、赵秀琴系2006年8月8日开始办理入住手续，至2006年11月10日才按要求办理完，故鉴定报告认定王顺喜所购丽景华庭房屋入住时间为2006年11月10日并依此计算空置房物管费并无不当。由于弓箭坊、龙蟠花苑小区空置房所有权目前均登记在南京市秦淮区城镇建设综合开发总公司名下，而该公司为秦淮城镇开发公司的前身，秦淮城镇开发公司二审提交的证据不足以证明该两小区空置房不属于其改制资产，故鉴定报告保留上述资产的空置房物管费计算结果并无不当。对于丽景华庭门面房物管�计算标准，鉴定报告第八项对该门面房物管费分段收取的依据进行了明确说明，秦淮城镇开发公司主张佳业物业公司与丽景华庭小区业委会签订的物业合同无效无事实和法律依据，不能成立。秦淮城镇开发公司主张按南京市物价局（2006）015号批文载明的小高层每月1元／平方米标准交纳门面房物管费，但该批文载明的标准系针对小区住宅而非门面房，故其该点主张亦不能成立。故一、二审判决认定秦淮城镇开发公司应支付空置房物管费860690.96元并无不当。由于龙蟠花苑、康安里、弓箭坊、莺虹苑及丽景华庭小区物业服务合同均对延期缴纳物管费的滞纳金或违约金收取标准有明确约定，在秦淮城镇开发公司对约定标准申请调整的情况下，一、二审判决将空置房物管费的滞纳金调整为银行同期贷款利率的1.3倍，符合法律规定。
（二）关于何庆诚、赵观华主张的代垫房�维修费。根据2006年会议纪要第三条的约定，虽然何庆诚、赵观华未按上述条款约定的程序申报维修，但经诚业事务所鉴定确认实际发生的维修费为167727.75元，该所已在鉴定报告附表中列明维修项目及所属小区、凭证号，故一、二审判决秦淮城镇开发公司承担上述维修费并无不当。
（三）关于150万元借款。该150万元有秦淮城镇开发公司出具的收款收据作为双方借贷关系合意的证明，双方亦对款项通过银行转账支付均无异议。虽然收款收据注明的交款人是城南物业公司，但根据案涉承包协议、2006年会议纪要内容以及双方于承包开始前对城南物业公司进行结算、承包期间账套分别设置和核算的实际情况，结合何庆诚、赵观华庭审中认可该150万元系经其同意于2007年2月5日转账给秦淮城镇开发公司的事实，一、二审判决认定何庆诚、赵观华承包经营城南物业公司后，承包�司核算账套中的资金权属于承包方并无不当。秦淮城镇开发公司认为截止2006年8月31日，其提供的城南物业公司银行对账单记载的账户余额为2205405.8元，而鉴定报告认定承包基准日前城南物业公司账面货币资金为2178788.85元与事实不符。本院认为，对于秦淮城镇开发公司提出的该点意见，诚业事务所已出具《情况说明》予以明确说明，并在二审出庭接受秦淮城镇开发公司的询问，秦淮城镇开发公司虽对鉴定结论不予认可，但未申请重新鉴定。秦淮城镇开发公司以此为由主张案涉150万元系从原城南物业公司账户所借，与查明的事实不符，缺乏证据证明，故秦淮城镇开发公司认为不应承担还款责任的理由不能成立。
（四）关于承包费。承包协议约定，承包期自2006年9月1日至2011年8月31日共五年，但秦淮城镇开发公司在2009年7月23日单方提出终止承包协议并免除了何庆诚佳�物业公司总经理的职务，该行为对佳业物业公司承包人何庆诚、赵观华的经营行为客观上造成了一定影响。根据2008年交接纪要，对丽景华庭小区存在的管理问题已经进行了协商处理，且相关问题非由何庆诚、赵观华负责。故一、二审法院根据承包协议及实际经营情况，酌情认定五年承包费为20万元并无不当。
（五）关于秦淮城镇开发公司主张的代垫电费。秦淮城镇开发公司称2006年9月-2007年12月收支明细备注及2007年6月25日的《说明》能够证明丽景华庭小区04栋、08栋地下室电费应由何庆诚、赵观华承担。首先，该《说明》中的签字人为伍发林，何庆诚、赵观华对该《说明》不予认可。其次，根据该《说明》内容，丽景华庭04栋、08栋地下室电费由商场、地下人防动力、地下人防照明三部分组成，秦淮城镇开发公司承担商场部分有功、无功电费，佳业物业公司承担地下�防、照明的有功、无功电费，故秦淮城镇开发公司认为04栋、08栋地下室电费应全部由何庆诚、赵观华承担的理由不能成立。
（六）关于秦淮城镇开发公司主张的代垫维修、维保费。2008年交接纪要明确约定，路灯、草坪灯、监控系统、消防控制系统、绿化、电梯底坑防水等问题均由开发公司联系施工单位解决；电梯机房百叶窗进水问题由业委会和开发公司协商解决，底坑对讲不响等问题由电梯公司解决。上述约定表明，包括丽景华庭小区在内的各小区电梯维保、绿化养护等费用均不应由何庆诚、赵观华承担，故一、二审判决对秦淮城镇开发公司主张的上述代垫维修、维保费不予支持并无不当。
（七）关于丽景华庭小区停车费。案涉各小区物业服务合同均约定由佳业物业公司收取停车费，但秦淮城镇开发公司与何庆诚、赵观华对于停车费收益的分配未进行约定，�秦淮城镇开发公司主张停车费归其所有缺乏事实依据，一、二审判决并未支持并无不当。
二、关于二审审理程序问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条“经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”的规定，二审未开庭审理不违反上述规定。（2010）第138号审计报告系在前一次诉讼过程中形成，本案二审判决并未将该审计报告作为定案依据。对秦淮城镇开发公司提出的调查申请，二审法院在裁判理由部分已作出明确的回复意见。因此，二审审理程序合法。
综上，秦淮城镇开发公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回南京市秦淮城镇建设综合开发有限公司的再审申请。
审 判 长 王 军
审 判 员 孙晓琳
代理审判员 陈 强
二〇一四年十二月十四日
书 记 员 杨 蕾