广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终9920号上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托代理人：黄志斌、龙天然，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈添寿，男，1941年12月2日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：董兆瑛，女，1950年4月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两被上诉人共同委托代理人：林援及，北京德和衡（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：刘竣豪，北京德和衡（广州）律师事务所实习律师。上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）因与被上诉人陈添寿、董兆瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人元邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中从2015年10月1日起至2016年1月31日期间的�证违约金；2.陈添寿、董兆瑛承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。元邦公司认为，一审判决中从2015年10月1日至2016年1月31日期间的逾期办证违约金，已经超过《民法通则》规定的两年诉讼时效，但一审法院却错误适用《民法总则》规定的三年诉讼时效，违背了“法不溯及既往”原则。首先，本案中，《商品房买卖合同》补充协议第九条约定，逾期办证违约金是按日为时间单位累计计算的，其性质属于继续性债权，根据广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条“按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”。本案中陈添寿、董兆瑛主张的逾期办证违约金应按个别债权单独计算诉讼时效期间。其次，本案中，陈添寿、董兆瑛主张从2015年4月1日至2016年5月16日逾期�证的事实发生在《民法总则》施行之前，根据《立法法》第九十三条:“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”规定。于2017年10月1日施行的《民法总则》不适用于本案，不能作为审理本案的法律依据，并无溯及力。再次，本案中，陈添寿、董兆瑛于2018年2月1日才向法院提起诉讼，鉴于诉讼时效的计算是以债权的存在作为基础，债权发生时，其适用的诉讼时效的时长及起算日均已确定，不因旧法律的失效或新法律的实施而变化。最后，陈添寿、董兆瑛在知道其权利受损后超过两年才主张权利，法律对于诉讼时效的规定，虽然是保护债权人的利益，但同时也是对债权人积极行使权利的一种督促。一审法院在元邦公司已依法取得并提出诉讼时效抗辩权的情况下，仍适用《民法总则》调整其施行前的民事法律关系，违背了“法不溯及既往”原则，实属适用法律错误，应依法纠正，维护元邦公司的合法权益。被上诉人董兆瑛、陈添寿答辩意见为：陈添寿、董兆瑛同意一审判决，没有异议。董兆瑛、陈添寿认为元邦公司应支付2015年10月1日至2016年5月16日的逾期办证违约金没有超过诉讼时效，经一审查明，逾期办证计付时间应为2015年4月1日至2016年5月16日，由于2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第188条将向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间由原来的两年改为三年，则2015年10月1日以前的逾期办证违约金适用《中华人民共和国民法通则》，诉讼时效按二年计算，2015年10月1日以后的逾期办证违约金适用《中华人民共和国民法总则》，诉讼时效按三年计算，故2015年10月1日起至2016年5月16日的逾期办证违约金未过诉讼时效，所以元邦公司的上诉请求不能成立，请求二审驳回元邦公司的上诉，并由元邦公司承担诉讼费用。陈添寿、董兆瑛向一审法院提出诉讼，请求判令：1.元邦公司支付陈添寿、董兆瑛逾期办证违约金52084.07元[以房屋总价1119586元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率（中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%）的标准，从2015年4月1日计至2016年5月16日]；2.本案的全部诉讼费用由元邦公司承担。一审法院认定事实：2012年6月9日，陈添寿、董兆瑛（买方，乙方）与元邦公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：第四条乙方所购商品房为明月金岸花园环洲四路948号G栋10层1002号房，房屋地址：白云区环洲四路948号1002房（以下简称涉案房屋）。第七条该商品房以套出售，按套内�筑面积计算房价，总金额（人民币）1119586元。第八条甲方同意乙方一次性付款，在2012年6月9日前支付全部房价款。第十条一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金。第十三条甲方应当在2013年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条产权登记乙方委托甲方办理产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的�件资料……。第二十二条乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……。《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第九条约定：合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证�资料。第十条约定：合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，扣除已发生的费用后将乙方已支付房价款无息退还乙方。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十八条约定：本补充协议是合同不可分割的一部分，如有与合同不一致的地方，以本补充协议为准。上述合同签订后，陈添寿、董兆瑛已向元邦公司付清合同约定的全部房款。陈添寿、董兆瑛另提交元邦公司于2012年6月10日向其出具的《收款收据》，内容为收到陈添寿、董兆瑛购涉案房屋契税等税费34278元。元邦公司于2013年3月16日将涉案房屋交付给陈添寿、董兆瑛。涉案房屋已于2016年4月29日登记在陈添寿、董兆瑛名下。元邦公司于2016年5月16日将涉案房屋不动产权证书交付给陈添寿、董兆瑛。陈添寿、董兆瑛于2018年2月1日向一审法院递交诉状，提起本案诉讼。一审法院认为：陈添寿、董兆瑛与元邦公司签订的《买卖合同》及其《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。上述《买卖合同》和《补充协议》签订后，陈添寿、董兆瑛依约向元邦公司支付了全部购房款，元邦公司于2013年3月16日将涉案房屋交付给陈添寿、董兆瑛，根据《补充协议》约定，双方同意变更《买卖合同》第二十一条为陈添寿、董兆瑛委托元邦公司办理产权证，元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为陈添寿、董兆瑛办妥产权登记，并将以陈添寿、董兆瑛为产权人的�地产权证（现为不动产权证）交付陈添寿、董兆瑛，因此逾期办证违约金应当从交楼时间即2013年3月16日起算，计算500个工作日为2015年3月17日，即元邦公司最迟应当在2015年3月17日前为陈添寿、董兆瑛办妥产权证并将以陈添寿、董兆瑛为产权人的不动产权证交付给陈添寿、董兆瑛，现陈添寿、董兆瑛主张从2015年4月1日开始计算逾期办证违约金未超过双方的约定。关于逾期办证违约金的截止时间，涉案房屋已于2016年4月29日转移登记至陈添寿、董兆瑛名下，根据合同约定，违约金截止日期应当计算至元邦公司向陈添寿、董兆瑛交付不动产权证之日止即2016年5月16日。综上，逾期办证违约金的计付时间应为2015年4月1日至2016年5月16日。元邦公司抗辩称陈添寿、董兆瑛所要求的2016年2月1日之前的逾期办证违约金已经超过两年的诉讼时效，由于2017年10月1日开始施行《中华人民共�国民法总则》第一百八十八条将向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间由原来规定的两年改为三年，而截至《中华人民共和国民法总则》实施之日，陈添寿、董兆瑛2015年4月1日至2015年9月30日的逾期办证违约金的两年的诉讼时效已经届满，该期间的逾期办证违约金应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年的诉讼时效。2015年10月1日以后的逾期办证违约金应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年的诉讼时效，陈添寿、董兆瑛于2018年2月1日向一审法院递交诉状提起本案诉讼，故2015年10月1日之后的逾期办证违约金并未超过三年诉讼时效，故元邦公司的抗辩意见部分成立，元邦公司应当支付的逾期办证违约金应当从2015年10月1日开始计算至2016年5月16日。关于逾期办证违约金的标准，根据双方《补充协议》的约定，元邦公司应�根据逾期办证时间的长短，每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的标准向陈添寿、董兆瑛支付逾期办证违约金。陈添寿、董兆瑛现主张调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率（即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%）的标准，元邦公司对此无异议，一审法院对此予以支持。综上，元邦公司应当以购房款1119586元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准，即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%，向陈添寿、董兆瑛支付从2015年10月1日至2016年5月16日的违约金，陈添寿、董兆瑛主张的超过部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起三日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告陈添寿、董兆瑛支付逾期办证违约金（该违约金以1119586元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准，即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%，从2015年10月1日起计至2016年5月16日止）。二、驳回原告陈添寿、董兆瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费551元，由原告陈添寿、董兆瑛负担119元，被告广东元邦房地产开发有限公司负担432元（上述受理费551元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，一审法院不作退回）�经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为陈添寿、董兆瑛主张从2015年10月1日起逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。涉案合同所约定的按日计付的迟延办证违约金属继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，上述逾期办证违约金确实发生在2017年9月30日之前，但自权利人知道或者应当知道其权利受到损害（即诉讼时效起算之�）起至2017年10月1日尚未超过二年，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间就应适用从2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》，即诉讼时效为三年，故一审法院对本案逾期办证违约金计算时间的认定符合法律规定，本院对此予以认可。元邦公司上诉主张陈添寿、董兆瑛主张从2015年10月1日起逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间不应予以支持，该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人广东元邦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460.8元,由上诉人广东元邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年六月二十六日书记员  徐毅敏