宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）银民初字第339号
原告盛睫，女，1973年5月21日出生，汉族，宁夏御马国际葡萄酒业销售经理，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人丁涛，宁夏合天律师事务所律师。
被告陶永生，男，1955年8月13日出生，汉族，退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人董倩、张晋，宁夏正义达律师事务所律师。
被告宁夏昊城房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区万寿路183号。
法定代表人张京芃，该公司董事长。
委托代理人李平安，男，宁夏昊城房地产开发有限公司法律顾问，住吴忠市。
委托代理人徐红育，女，宁夏昊城房地产开发有限公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市。
原告盛睫与被告陶永生、宁夏昊城房地产开发有限公司（以下简称昊城公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告盛睫的委托代理人丁涛，被告陶永生的委托代理人董倩、张晋，被告昊城公司的委托代理人李平安徐红育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月4日，原告与被告昊城公司签订《苏杭名苑内部认购协议》，约定原告认购被告开发建设的苏杭名苑3-1-102住宅一套，并按约定于当日交纳认购金5万元。2010年7月原告又按被告昊城公司要求分两笔向其交纳房款164252.5元。2010年底被告昊城公司取得预售许可证后双方于2010年12月10日签订了《商品房买卖合同》。2011年10月，被告昊城公司向原告交付涉案房屋，原告对该房屋装修后入住至今。至此原告已实际取得了涉案房屋的所有权。2012年6月，被告陶永生因与被告昊城公司民间借贷纠纷案向银川市中级人民法院申请强制执行，法院在执行过程中查封了苏杭名苑3-1-102住宅房，并对其进行评估拍卖，原告以案外人身份提出执行异议申请，银川市中级法院裁定驳回了原告的异议申请。原告认为原告与被告昊城公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，对二被告之间的债权债务关系，原告并不知情。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。原告对于涉案房屋的取得，已付清全部房款，已实际占有，且为善意取得，虽未办理合同备案手续，但原告作为购房人没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，银川市中级法院裁定驳回原告的执行异议申请有误。故原告诉至法院，请求判令：依法确认原告对“苏杭名苑”3-1-102室住宅的所有权，并停止对该财产的执行；诉讼费由二被告承担。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
一、银川市中级法院（2013）银执异字第47号执行裁定书，证明原告提起执行异议之诉符合法律规定；
二、《苏杭名苑住宅内部认购协议》、《商品房买卖合同》、收据四张（其中前三份是复印件），证明原告于2009年11月认购涉案房屋，在法院对该房屋采取查封措施前已交清全部房款。双方签订的商品房买卖合同合法、有效并已实际履行；
三、苏杭名苑入住协议书、苏杭名苑物业服务合同、苏杭名苑入住须知、苏杭名苑临时管理规约、住宅室内装修管理服务协议、装修工程责任书、装修押金收据、银川市物业专项维修资金交存凭证、证明各一份、物业费收据两份、天然气缴费凭证一份、房屋现状照片四张，证明2011年10月涉案房屋竣工后，被告昊城公司即将房屋交付原告装修入住，原告缴纳了各项入住费用，对涉案房产已实际占有；
经质证，被告陶永生对证据一真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；对证据二中银川市物业专项维修资金交存凭证、天然气缴费凭证真实性认可，对证明目的不认可；对其他证据真实性均不认可。
经质证，被告昊城公司对以上原告提交的证据真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
被告陶永生辩称，原告在法院查封涉案房屋前并未实际购买并占有使用该房，银川市中级法院裁定驳回原告执行异议申请符合法律规定，应驳回原告诉请。
被告陶永生未向法庭出示证据。
被告昊城公司辩称，原告所述事实属实，对涉案房屋的保全冻结被告昊城公司并不知情，原告的诉请应当得到支持，应停止对涉案房屋的执行。
被告昊城公司为证明自已的主张，向本院提交以下证据：
一、进账单一份、收据三份，证明2010年12月5日之前原告已向昊城公司付清购房款214252.5元；
二、商品房预售许可证、新建住宅交付使用证、前期物业服务合同，证明被告昊城公司于2010年7月9日取得了苏杭名苑3号楼商品房的公开预售权；新建住宅配套设施于2011年12月19日被银川市住房保障局审验合格；2010年7月昊城公司与银川市家业兴物业服务公司续签了三年的物业服务协议，委托其对苏杭名苑小区进行物业管理。
经质证，原告对以上证据一、二的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。
经质证，被告陶永生对证据一中进帐单的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，不能证明是购买涉案房屋的购房款；对收据的的真实性均不认可；对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
经审理查明，2011年1月5日被告陶永生因与被告昊城公司民间借贷纠纷一案，申请对涉案房屋采取保全措施，本院作出（2011）银民初字第30号民事裁定书，并依据（2011）银执字第30号协助执行通知书于2011年1月13日对苏杭名苑5-2-101等37套房屋予以查封。2012年5月21日，宁夏回族自治区高级人民法院对该案作出（2012）宁民终字第2号民事判决书，判决要求昊城公司偿还陶永生借款2095000元及利息、借款4000000元及利息。该生效判决在执行过程中，本院于2013年1月6日续查封了苏杭名苑3-1-102室。2013年6月，宁夏明大房地产评估中心接受法院委托对涉案房屋等进行评估，评估价值为315045元。该案在执行过程中，原告以付清全部房款，且已办理了物业入住手续，对涉案房屋已实际取得为由，对执行标的提出执行异议，要求解除对苏杭名苑3-1-102室的查封。本院作出（2013）银执异字第47号执行裁定书，以原告盛睫提供的证据不能够证实其在本院查封之前已实际取得涉案房屋的所的权，其异议理由不能成立为由，驳回了原告的执行异议。后原告将二被告诉至本院，请求判如所请。
另查明，2009年11月4日，原告与被告昊城公司签订《苏杭名苑内部认购协议》，约定原告认购被告开发建设的苏杭名苑3-1-102，总价215600元。2010年7月30日，原告通过银行向被告昊城公司支付20万元，2010年12月5日，被告昊城公司向原告出具总收据一张，内容为：“收到盛睫交来苏杭名苑3-1-102房款214252.5元”。2010年7月9日，被告昊城公司取得苏杭名苑3号楼预售许可证，2010年12月10日，原告与被告昊城公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告昊城公司开发建设的苏杭名苑3号楼1单元102号住宅房，建筑面积79.5平方米，单价2695元，总价214252.50元，交房日期为2011年4月30日。该《商品房买卖合同》未到房屋管理部门备案
2011年12月19日苏杭名苑3号楼取得新建住宅交付使用证。2011年10月21日，原告与银川家业兴物业服务有限公司签订涉案房屋入住协议、物业服务合同、住宅室内装饰装修管理服务协议等，并缴纳了物业专项维修资金795元、装修押金及2011年10月至2012年10月期间的物业费。
上述事实，有原告提交执行裁定书、认购协议、商品房买卖合同、收据、苏杭名苑入住协议书、物业服务合同、住宅室内装修管理服务协议、装修押金收据、银川市物业专项维修资金交存凭证、物业费收据、天然气缴费凭证，及被告昊城公司出具的进账单、收据、商品房预售许可证、新建住宅交付使用证、前期物业服务合同予以证实，可以认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，关于是否停止对涉案房屋的执行措施的问题。该条款中“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；实际占有该标的物；第三人没有过错。以上三个要件缺一不可。原告提供的银行进帐单及被告昊城公司出具的收据证实原告于2010年12月5日前已付清了全部房款。原告与被告昊城公司于2010年12月10日签订《商品房买卖合同》时，昊城公司已取得了商品房预售许可证，该房屋尚未被法院查封，原告购买涉案房屋应属善意，对被告昊城公司未到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》备案手续，原告并无过错。原告于2011年10月21日在物业公司办理了相关入住手续，并缴纳了物业专项维修资金、装修押金及物业费，可证实其对涉案房屋已实际占有。综上，原告主张解除对涉案房产查封执行措施的诉讼请求予以支持。关于原告要求对涉案房屋确认所有权的问题。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该条款明确了不动产物权变动以公示登记生效为原则。其目的在于确定物权归属，保护交易的安全与交易秩序。而《查封规定》第十七条规定是解决执行程序中不得查封、扣押和冻结财产的专门性规定，并无涉及不动产物权确认的内容，故对原告要求确认其对涉案房产所有权的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、停止对被告宁夏昊成房地产开发有限公司开发的苏杭名苑3号楼1单元102号住宅房在被告陶永生申请执行被告宁夏昊成房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行一案中的强制执行；
二、驳回原告盛睫的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告陶永生负担（此款原告已预交，被告陶永生于本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 马慧琴
代理审判员 胡春燕
代理审判员 乔 强
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 曾 睿
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。