四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都江民初字第3152号
原告成都市钱江银通物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人黎立平，该公司总经理。
委托代理人龚霞，四川善嘉律师事务所律师。
被告胡光元，男，1954年3月12日出生，藏族，住四川省四川省小金县。
原告成都市钱江银通物业管理有限公司（以下简称钱江银通公司）与被告胡光元物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后，依法适用简易程序于2015年9月24日、2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告钱江银通公司的委托代理人龚霞，被告胡光元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱江银通公司诉称，原告系都市·美丽洲小区的物业服务公司，被告系该小区的业主。在原告为被告提供物业服务期间，被告未向原告支付2011年7月1日至2015年8月31日期间的物业服务费共计6322.70元。原告多次催收未果，诉请判令：1、被告向原告物业管理费6322.70元、垃圾清运费100元，共计
6422.70元，并按照欠费总金额3‰∕每日的标准支付自2011年7月1日至2015年8月31日的违约金。2、诉讼费由被告承担。
被告胡光元辩称，被告欠缴原告物业管理费6322.70元、垃圾清运费100元是事实，但是，被告从未与原告签订过物业服务合同，也不知小区业主委员会的产生是否合法，因此，不应交纳物管费。其理由：1、被告所在房屋位于顶层，房屋楼顶坡屋面消防池边的墙及烟囱的漏雨，导致被告室内和墙体渗水，被告曾多次向物业管理公司反映至今没有得到解决。2、被告所在单元门楼道内从2011年至今，严重存在私拉乱接各种网线的现象，原告均不加以制止，原告在管理上存在不作为。3、被告所在单元门的消防通道上一到春节、清明节、七月半到处都有人在烧香蜡纸钱，原告未尽管理职责，致到处都有祭祀留下的残物。4、业主共享的多处绿化带被原告前后几年卖给个人作为后花园和娱乐室，直接侵害了业主们的权利。绿化带的变卖和消防通道的侵占，被告认为物管已经触犯了有关法律。故被告要求原告尽快处理屋顶漏水、墙体渗水情况；收回被卖的绿化带；清除各类网线并赔偿被告几年的精神伤害。综上，由于原告没有尽职尽责为业主服务，不应收取物管费，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，一、原告钱江银通公司是系都市·美丽洲小区的物业服务公司，被告系都市·美丽洲小区的业主。2010年9月19日都市·美丽洲小区成立业主委员会，2010年12月11日小区业主委员会与原告签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费、违约责任等。�本案相关的合同约定：第七条：物业管理公共服务费标准：住宅0.70元月／平方米。第十一条：物业服务费用按月交纳，业主应在次月的15日前履行交纳义务。逾期交纳物业服务费用的，按逾期未缴金额的每天千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2010年12月11日至2012年6月10日。2011年2月25日合同在都江堰市房管局备案。
2012年8月28日都市·美丽洲小区业主委员会与原告签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利、义务等。与本案相关的合同约定：第七条：物业管理公共服务费标准：住宅0.80元／月／平方米。2012年8月31日内的物业公共服务费收费标准，按照双方2010年12月11日签订的《都市·美丽洲物业服务合同》标准执行。2012年9月1日起执行本合同收费标准。第十条：物业服务费用按月交纳，业主应在次月的20日前履行交纳义务。年度内未交�者，次年执行违约金：按逾期未缴金额的每天千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2012年9月1日至2014年8月31日。2012年9月5日合同在都江堰市房管局备案。
2014年8月30日都市·美丽洲小区业主委员会与原告签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利、义务。与本案相关的合同约定：第十二条：物业管理公共服务费标准：住宅1.00元／月／平方米。第十三条第2项物业服务费用每月收一次，业主或者物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。逾期半年应按欠费总额的千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2014年9月1日至2017年8月31日。2014年9月5日合同在都江堰市房管局备案。
二、被告所有的位于都江堰市都市·美丽洲小区X栋X单元X层X号房屋面积为154.21平方米。在原告为被告提供物业服务期间，被告从2011年7月1日至2015年8月31日�间，未支付原告物业服务费6322.70元、垃圾清运费100元，共计6422.70元。原告多次向被告催收未果，故诉至本院。
三、审理中，被告认为原告存在未及时处理屋顶漏水、墙体渗水情况，将公共绿化带出让，未清除私拉乱接各类网线等行为，因此，原告物业服务不到位，不能收取物业服务费。被告对其上述主张提交了照片9张证明。原告对房屋漏水照片、公共绿化地被侵占照片无异议，但认为原告对被告所述情况已进行过积极的管理，被告所购房屋已经过了质保期，维修需要动用维修基金，需多个部门协调处理。同时，原告作为物业管理公司，对于其他业主的违章搭建行为并无执法权，需相关部门处理，仅由原告均不能自行解决，被告可通过诉讼等方式另行处理，以维护其相关权利。
上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提交的原、被告双方身份�息、《都市·美丽洲物业服务合同》三份、物业管理服务合同备案表、商品房买卖合同摘要，被告提交的照片9张等证据在案佐证，上述证据经原、被告质证，本院予以确认。
本院认为，原告钱江银通公司与都市·美丽洲小区业主委员会签订《都市·美丽洲物业服务合同》，由原告钱江银通公司对该小区进行物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对原告钱江银通公司与都市·美丽洲小区业主均具有法律约束力。被告以不知晓小区业主委员会成立的合法性为由，认为物业服务合同对其无约束力的理由，本院不予采纳。被告作为都市·美丽洲小区的业主，在原告钱江银通公司履行了物业管理服务义务的前提下，被告亦应履行缴纳物管费的义务，故被告应缴纳2011年7月1日至2015年8月31日期间的物业服务费、垃圾清运费6422.70元。被告胡光元虽以原告物业服务不到位为由而拒交物业费予以抗辩，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告如果认为原告钱江银通公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据。原告钱江银通公司对小区进行了物业管理、服务，只是在管理过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。由于物业公司提供的物业服务关系到小区全部业主的切身利益，如果允许个别业主以物业管理服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，就会造成物业管理企业无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损�的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故即使原告钱江银通公司提供的物业服务存在一般瑕疵，也不足以构成被告胡光元拒交物业费的正当理由，故被告胡光元的抗辩理由，本院不予采纳。对原告诉请被告支付物业服务费本院予以支持。关于原告诉请被告按照欠费总金额3‰∕每日的标准支付自2011年7月1日至2015年8月31日的违约金，本院认为，被告确实存在违约行为，理应向原告支付违约金，但双方约定的违约金过高，根据本案的实际情况即原告在履约中存在一般瑕疵等情况，本院酌情调减为300元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告胡光元于本判决生效之日起十日内向原告成都市钱江银通物业管理有限公司支付从2011年7月1日至2015年8月31日期间的物业服务费、垃圾清运费6422.70元。
二、被告胡光元于本判决生效之日起十日内向原告成都市钱江银通物业管理有限公司支付违约金300元。
三、驳回原告成都市钱江银通物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告胡光元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告胡光元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 丁文
二〇一五年十一月十九日
书记员 龙莉