江西省崇仁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民再初字第3号
再审申请人（案外人）：戴路，女，1973年8月2日出生，汉族，上海市人，住上海市普陀区。
委托代理人：丁峰，上海浦瑞律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被申请人（原审原告）：孙巨霞，女，1962年10月15日出生，汉族，安徽省和县人，自由职业，住安徽省和县。
委托代理人：黄利民，上海锦汇律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被申请人（原审被告）：赵意洪，男，1959年12月6日出生，汉族，江苏省人，自由职业，住江西省崇仁县。
委托代理人：王发祥，乐安县鳌溪镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。
被申请人（原审第三人）：陈均辉，男，1975年12月4日出生，汉族，上海市人，自由职业，住上海市浦东新区。
孙巨霞与赵意洪、陈均辉合同纠纷一案，本院于2013年9月22日作出（2013）崇民初字第457号民事调解书，已经发生法律效力。2013年12月14日案外人戴路以本院调解书内容违法,侵害其合法权利为由向抚州市中级人民法院申请再审，抚州市中级人民法院将该案移送本院审查。本院于2014年5月7日作出（2014）崇民申字第1号民事裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人戴路的委托代理人丁峰，被申请人孙巨霞的委托代理人黄利民，被申请人赵意洪的委托代理人王发祥，被申请人陈均辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月24日，原审原告孙巨霞诉称，原告于2011年11月4日与第三人陈均辉签订租赁合同，同年12月25日与被告赵意洪签订转租赁合同，原告将承租第三人位于上海市普陀区××路××室房屋转租给被告，租期自2011年12月25日起至2022年11月3日止，月租金为柒仟元。发生纠纷由违约方赔偿违约金柒万柒仟元，并由被告所在地法院处理。签订转租赁合同后，2013年3月前，被告均能按约向原告支付房租，而第七期房租应在2013年6月18日至6月25日间向原告支付，但被告以承租房产权发生变更为由，拒绝支付房租，根据法律规定，原告的转租权是受法律保护的，故请求法院依法确认2011年12月25日原告与被告签订的《转租赁合同》合法有效，并由被告继续履行合同；被告赔偿原告违约金77000元；诉讼费由被告承担。原审被告赵意洪辩称，双方签订合同后，一直按约支付租金，停付租金后，书面告知了原告，现被告同意按约支付租金，但原告须保证签订的转租赁合同合法有效并能继续履行，且原告将代被告出租的房屋腾空交还被告。原审第三人陈均辉述称，无异议，原告诉称属实。
原审查明，原告孙巨霞作为乙方与第三人陈均辉作为甲方于2011年11月4日签订租赁合同，第三人陈均辉将位于上海市普陀区××路××室房屋出租给原告孙巨霞，租期从2011年11月4日至2022年11月3日，租金为每月6000元，每3个月支付一次，合同并约定由承租方所在地法院处理，补充条款为：1、合同租赁期拾壹年租金不变。2、甲方为出租房的产权人。3、在同等条件下，乙方有优先购买权。4、乙方有转租权。合同签订后，原告孙巨霞作为甲方与被告赵意洪作为乙方于2011年12月25日签订转租赁合同，合同约定原告孙巨霞将从第三人陈均辉处承租的位于上海市普陀区××路××室的房屋转租给被告赵意洪，租期为2011年12月25日至2022年11月3日，租金为每月7000元，每3月支付一次，合同约定发生纠纷由乙方所在地法院处理，补充条款为：1、甲方与出租方陈均辉签订的租赁合同为本合同附件。2、乙方承租期由甲方负责向房东交纳房租和物业费，代为出租和管理。3、乙方有转租权。两份租赁合同的标的房屋原系第三人陈均辉所有，经过法院司法委托拍卖于2013年5月8日过户给案外人戴路。被告赵意洪于2013年6月20日书面通知原告孙巨霞，称由于房产权利人发生变更，原告无法行驶转租权，停止向原告支付房租，并要求原告孙巨霞支付违约金77000元。
2013年9月12日，该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成了调解协议，调解书内容为：一、2011年11月4日原告孙巨霞与第三人陈均辉签订的《租赁合同》和2011年12月25日原告孙巨霞与被告赵意洪签订的《转租赁合同》合法有效。第三人陈均辉出租给原告孙巨霞的位于上海市××路××室房屋，从2011年12月25日至2022年11月3日的承租权，转租权均归被告赵意洪所有，由被告赵意洪继续履行。二、被告赵意洪限于2013年9月25日之前将所欠第七期、第八期房租（2013年6月至2013年12月）计人民币42000元支付给原告孙巨霞，原告孙巨霞于法院调解书生效之日起7日内将代被告赵意洪出租管理的位于上海市××路××室房屋腾空交还给被告赵意洪。三、原告放弃其他的诉讼请求。原审案件受理费计人民币1725元，减半收取计人民币862.5元由原告孙巨霞负担。
本院再审过程中，再审申请人戴路称，1、上海市××路××室系争房屋系申请人通过司法拍卖方式合法竞得，并于2013年5月8日取得了相关部门颁发的沪房地普字2013第013172号上海市房地产权证。考虑到系争房屋之前存在着原产权人陈均辉与孙巨霞之间的租赁合同关系，故申请人通过蒋世杰代表申请人与孙巨霞于2013年5月24日就腾房问题及补偿问题签署了协议书。2013年6月5日申请人向孙巨霞支付了补偿款15000元用于其支付小租客的押金和租金，同时孙巨霞也将房屋腾空交付了申请人，并承诺不再进入系争房屋内。至此，系争房屋内的所有租赁关系已经解除，系争房屋已为再审申请人所有并实际占有，被申请人孙巨霞不再具有对系争房屋占有和使用的权利，其承租权已经消灭，其通过调解协议转让其承租权已没有事实和法律依据；2、原审法院（2013）崇民初字第457号民事调解书所确认的调解协议内容侵害了再审申请人的权利，实为无效，应当予以纠正；3、该案属不动产纠纷，应由不动产所在地人民法院审理，原审法院受理案件属程序错误；4、孙巨霞诉赵意洪一案应属恶意诉讼或虚假诉讼，其目的意在阻扰再审申请人对诉争房屋行使所有权。综上申请人认为原审法院所作的（2013）崇民初字第457号民事调解书所查明的事实存在重大遗漏和错误，即原租赁合同已通过再审申请人和承租人协议解除这一事实未能依法查明，且该民事调解书所确认的调解协议内容严重侵犯了再审申请人作为系争房屋合法所有权人的利益，请求撤销本院（2013）崇民初字第457号民事调解书，驳回原审原告孙巨霞的诉讼请求；再审案件诉讼费由被申请人承担。
被申请人孙巨霞口头答辩称，不同意再审申请人的全部诉讼请求。1、再审申请人系案外人不具备申请再审的主体资格；2、房屋租赁合同纠纷属一般合同纠纷，不是不动产纠纷，不属法律规定的专属管辖范围，崇仁县人民法院依法行使管辖权符合法律规定；3、申请人明知涉案房屋有租约、转租和占用的情况下取得，其应承担相应的后果；4、作为次承租人赵意洪的房屋代管人孙巨霞于2013年5月24日所签订的“协议”只是“腾空”协议，并非“解除租赁关系”的协议，且是在申请人胁迫下签订不具法律效力。
被申请人赵意洪口头答辩称，同意孙巨霞的第1、2点意见，另补充三点意见。1、申请人称不知道孙巨霞与赵意洪之间的转租合同一事，与事实不符；2、孙巨霞与申请人的代理人于2013年5月24日签订的所谓协议严重损害了次承租人赵意洪的合法权益，赵意洪并不知晓此份协议的存在；3、申请人称次承租人赵意洪参与恶意诉讼或虚假诉讼，不属善意第三人，与事实不符。
被申请人陈均辉口头答辩称，1、其与孙巨霞签订的租赁合同是通过中介公司签订的；2、申请人当初买房时，拍卖公司就明确告诉过申请人该房屋存在10年租期；3、孙巨霞与蒋世杰签订的协议是被逼迫的。
本院再审查明，再审审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，再审另认定：
1、位于上海市普陀区××路××室房屋原系陈均辉所有，后因被执行人陈均辉涉案申请执行人宋慧芳与其民间借贷纠纷一案，2012年11月22日上海市浦东新区人民法院作出执行裁定查封了陈均辉该房地产，并于2013年1月30日委托上海老城隍庙拍卖行有限公司拍卖陈均辉该房地产。2013年2月22日，上海老城隍庙拍卖行有限公司在上海法治报刊登拍卖公告，注意事项中告知了该拍卖标的有租约、转租或占用现象。2013年3月12日，买受人戴路以人民币401万元的最高价竞得。2013年3月22日，上海市浦东新区人民法院作出（2012）浦执字第17895-3号执行裁定：一、普陀区常德路1258弄10号803室房地产的所有权及相应的其他权利归买受人戴路所有（该房地产的财产权自本裁定送达买受人戴路时起转移）；二、买受人戴路可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同时，上海市浦东新区人民法院向上海市普陀区房地产交易中心发出了将该房地产过户登记至买受人戴路名下的协助执行通知书。2013年5月8日，买受人戴路取得了房地产登记管理机构颁发的沪房地普字2013第013172号上海市房地产权证。
2、2013年5月24日，蒋世杰代表戴路与孙巨霞签订一份协议书，内容为：“甲方戴路（蒋世杰代表）；乙方孙巨霞；双方协商同意孙巨霞在2013年6月5日之前将常德路1258弄10号803室腾空，甲方补偿（一次性）乙方人民币壹万伍仟元正，腾空当日付清”。2013年6月5日，孙巨霞腾空了租赁房屋，并具条收取了戴路代表人蒋世杰支付的补偿款15000元，收条内容为：“今本人收到蒋世杰支付的搬迁补偿款人民币壹万伍仟元正，本人承诺自今日起不在（再）进入常德路1258弄10号803室房屋内，壹万伍仟元正用于支付小租客押金和租金。收款人：孙巨霞”。
3、2011年11月4日孙巨霞与陈均辉签订的《租赁合同》和2011年12月25日孙巨霞与赵意洪签订的《转租赁合同》，经本院原审调查核实，该两份合同的签订当时均系通过中介方陈树军从中提供房产中介服务促成的，合同各方并为此向中介方各支付了2100元至2450元不等的中介服务费。两份合同上中介方一栏均有陈树军的签名和联系电话。
上述事实有当事人提交的《租赁合同》、《转租赁合同》、上海市浦东区人民法院（2012）浦执字第17895-3号执行裁定书、执助执行通知书、沪房地普字2013第013172号上海市房地产权证、上海法治报拍卖公告、2013年5月24日蒋世杰代表戴路与孙巨霞签订的协议书、2013年6月5日孙巨霞出具的收条、本院调查笔录及庭审笔录中的双方陈述等证据证明。
再审庭审中，双方当事人争议的主要焦点问题:
1、蒋世杰代表戴路于2013年5月24日与孙巨霞签订的协议书是否系解除租赁关系的协议，是否有效。再审申请人戴路认为，5月24日其委托蒋世杰代表自己与孙巨霞就腾房及补偿问题自愿达成了协议，6月5日孙巨霞也出具了收条，证明收到补偿款并承诺不再进入该房屋，该租赁关系已经解除，该解除协议合法有效，至此孙巨霞后续的次承租关系也彻底终止。被申请人孙巨霞认为，所谓的5月24日双方协议，系戴路出巨资雇用社会闲散人员用威吓、胁迫的方式与孙巨霞签订的，6月5日所谓空房也不是孙巨霞主动空出的，是被他们赶出来的，该协议不具合法性，且协议中并无解除租约的内容，仅表达是腾房方面的内容，腾空并不代表租赁关系解除。再审庭审中孙巨霞向法庭出示了其向上海市公安局领导反映戴路、蒋世杰等相关人员非法行为的举报信（打印件）。被申请人赵意洪认为，对所谓解除租约的协议不知情，并认为该协议的签订损害了次承租人赵意洪的合法权益，是无效的；对孙巨霞出示的举报信表示不清楚。被申请人陈均辉认为，戴路是通过花20万元请人打砸房屋内的租客这一行为达到清空房屋的目的。对此，再审申请人不予认同，并对孙巨霞举报信证据的真实性提出异议。由于举报信仅是孙巨霞单方陈述，无其他证据证实举报信反映内容的真实性，再审不予确认。
2、本院受理的孙巨霞起诉赵意洪一案是否为虚假诉讼。再审申请人认为，系争房屋拍卖前的次承租人为四户租客，孙巨霞没有披露过次承租人赵意洪，在孙巨霞和群租客之间并不存在其他次承租人，因此赵意洪的次承租人身份是虚假的，孙巨霞与赵意洪之间的转租赁合同为虚假合同，孙巨霞在原审法院提起的诉讼为虚假诉讼，原审调解书应当予以撤销。对此，被申请人孙巨霞、赵意洪、陈均辉不予认同，认为戴路通过司法拍卖公告在竞买系争房屋前已知晓有租约和转租，转租赁合同中也载明了赵意洪承租期由孙巨霞负责向房东交纳房租和物业费，代为出租和管理。所以孙巨霞同时是次承租人赵意洪承租期间委托的出租房屋代管人，即租客由孙巨霞代为联系，租金由孙巨霞代收代付，再审申请人认为孙巨霞与赵意洪之间的转租赁合同为虚假合同与事实不符，其租赁合同、转租赁合同是合法有效的，应受法律保护,孙巨霞并称其已一次性向陈均辉预付了10年租金585000元。再审庭审中孙巨霞向法庭出示了2013年2月1日陈均辉与孙巨霞签订的《房屋租赁补充合同》一份、2013年10月24日安徽省和县人民法院民事调解书一份、孙巨霞出具的收条二份，以证明根据《房屋租赁补充合同》，2013年2月1日孙巨霞向陈均辉预付了大部分租金485000元，后因剩余10万元房租未履行，陈均辉通过安徽省和县人民法院诉讼调解后孙巨霞履行了尚欠的10万元剩余租金。质证时，再审申请人对该组证据的真实性、合法性、关联性持有异议；被申请人陈均辉无异议；被申请人赵意洪认为属孙巨霞与陈均辉之间的事情，表示不清楚。由于孙巨霞所举该组证据是用于证明其与陈均辉之间租赁合同的租金履行情况，不属本案处理范围，证据缺乏关联性，再审不予确认。
本院再审认为，关于蒋世杰代表戴路于2013年5月24日与孙巨霞签订的协议书性质及效力问题。首先，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此租赁合同本质特征是承租人占有使用租赁物，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权。从双方协议书内容和订立协议的目的看，协议书中虽未写明名称为解除租约的协议，但协议内容中明确约定了孙巨霞负有将承租房向现产权人戴路限期腾空的义务，同时现产权人戴路负有向承租人孙巨霞一次性给付约定的补偿款的义务，结合孙巨霞于6月5日腾房后出具的收条中所涉本人承诺不再进入承租房，补偿款15000元用于支付小租客押金和租金相应内容看，表明双方签订该协议的目的是为了解除租约，终止承租人对租赁物的占有使用权，因此该协议性质宜认定为解除租赁关系的协议，孙巨霞关于腾空不代表租赁关系解除的辩称意见，本院不予采纳。其次，孙巨霞提出其与戴路签订的协议系戴路雇请蒋世杰等人采取胁迫方式订立并强行赶出房屋所致，经查，孙巨霞虽提供了一份举报信，但无相应证据证明，应承担举证不力的法律后果，本院不予采信。故5月24日孙巨霞与戴路之间签订有关解除租赁关系的协议是双方当事人的真实意思表示合法有效。
关于本院受理的孙巨霞起诉赵意洪一案是否为虚假诉讼的问题。经查，2011年12月25日孙巨霞与赵意洪签订的《转租赁合同》系通过第三方中介人订立，业经原审调查属实，且能与拍卖行拍卖公告中记载的拍卖标的有租约、转租或占用现象的内容相互印证，因此该《转租赁合同》真实客观，本院应予确认。戴路主张赵意洪的次承租人身份是虚假的，孙巨霞与赵意洪之间的转租赁合同是虚假合同，据此提起的诉讼为虚假诉讼，未提供充分证据证明，本院不予采纳。庭审中，戴路以本案是群租性质，四户小租客只认孙巨霞为出租人，孙巨霞没有披露次承租人赵意洪为由对《转租赁合同》的真实性提出质疑。本院认为，根据《转租赁合同》相关条款及再审查明的事实，孙巨霞既为原始承租人又为次承租人赵意洪代管人的双重身份，因此系争房屋当时实际存在三层租赁关系：陈均辉与孙巨霞之间的第一层原始租赁关系；孙巨霞与赵意洪之间的第二层次租赁关系；孙巨霞代赵意洪管理与四户小租客之间的第三层群租赁关系。据此戴路提出小租客只认孙巨霞，本案系群租性质一节与孙巨霞赵意洪之间客观存在的转租赁合同关系并不矛盾。
关于原审调解书内容是否损害了戴路的合法权利，应否撤销的问题。本院认为，系争房屋在司法拍卖前原系陈均辉所有，陈均辉于2011年11月4日与孙巨霞签订的《租赁合同》和孙巨霞于2011年12月25日与赵意洪签订的《转租赁合同》均发生在系争房屋司法拍卖之前，该两份合同是双方在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。2013年3月买受人戴路在知晓拍卖标的存在租约或转租情况下竞得该房屋，并于2013年5月8日合法取得了房屋的产权证。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故至此，原产权人陈均辉在拍卖前与孙巨霞之间签订的《租赁合同》剩余租期未履行的部分，自然变更由现产权人戴路与孙巨霞之间继续履行。2013年5月24日戴路的代表人蒋世杰与孙巨霞签订书面协议协商解除了其与原产权人陈均辉签订的租赁合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”由此可以看出，在租赁期限内次租赁关系依附于原租赁关系，随着原租赁关系的存续而存续，终止而终止。故至此，由于第一层原始租赁关系的终止，包括孙巨霞与赵意洪之间的转租赁关系在内的所有后续租赁关系依法均应终止履行，事实上2013年6月5日孙巨霞依约向戴路腾空交付了房屋，戴路亦给付了孙巨霞约定的补偿款，双方已实际履行了解除原租赁关系的协议，此后孙巨霞依法不再享有原租赁合同中约定的对租赁物行使租赁权、转租权及占有使用收益权等合同权利，买受人戴路已享有系争房屋完整的所有权，因此孙巨霞原审主张的责令赵意洪继续履行合同及支付合同解除后即2013年6月至2013年12月的第七期、第八期租金该两项原审诉请，已无事实依据和法律依据，依法应不予支持。原审调解协议内容确认两份租赁合同有效是正确的，但未查明戴路与孙巨霞于2013年5月24日签订了解除协议这一事实，导致错误确认了孙巨霞在解除租赁关系后仍享有租赁权、转租权由赵意洪继续履行合同，并准许赵意洪向孙巨霞支付2013年6月至2013年12月第七、八期的房租及由孙巨霞将系争房屋交还给赵意洪的调解协议内容。综上，原审调解协议中第一项所涉确认两份合同效力的内容部分及第三项原告（孙巨霞）放弃其他的诉讼请求的内容并无不当，也没有损害案外人戴路的合法权利，应予维持；原审调解协议中第一项和第二项所涉的合同继续履行相关内容部分，损害了案外人戴路的合法权利，应予撤销，案外人戴路的再审请求给予部分支持。至于赵意洪认为孙巨霞于2013年5月24日签订的所谓解除协议损害了其合法权利造成了其经济损失和孙巨霞认为其已一次性预付了陈均辉10年租金的问题，当事人可另案解决。
关于案外人戴路是否具备申请再审的主体资格和原审法院是否存在管辖错误的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据上述法律规定，案外人戴路依法具有申请再审的主体资格。另外，经查孙巨霞、赵意洪签订的《转租赁合同》其中违约处理条款第2项已明确约定发生纠纷由乙方所在地法院处理，而乙方即原审被告赵意洪住所地在江西省××县，本案为房屋租赁合同纠纷,虽与不动产发生牵连，但因诉争法律关系发生的依据是当事人之间存在的合同，其性质仍属于债权债务纠纷，并非不动产物权纠纷，不应适用专属管辖，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条：合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。据此，本院对本案行使管辖权于法有据，并无不妥。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第二款、第五十五条、第九十一条第（二）项、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第二百二十七条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、维持本院（2013）崇民初字第457号民事调解书第一项所涉确认租赁合同效力协议内容部分和第三项协议内容，即2011年11月4日原告孙巨霞与第三人陈均辉签订的《租赁合同》和2011年12月25日原告孙巨霞与被告赵意洪签订的《转租赁合同》合法有效和原告放弃其他的诉讼请求；
二、撤销本院（2013）崇民初字第457号民事调解书第一项、第二项所涉租赁合同继续履行的相关协议内容部分，即第三人陈均辉出租给原告孙巨霞的位于上海市常德路1258弄10号803室房屋，从2011年12月25日至2022年11月3日的承租权，转租权均归被告赵意洪所有，由被告赵意洪继续履行和被告赵意洪限于2013年9月25日之前将所欠第七期、第八期房租（2013年6月至2013年12月）计人民币42000元支付给原告孙巨霞，原告孙巨霞于法院调解书生效之日起7日内将代被告赵意洪出租管理的位于上海市常德路1258弄10号803室房屋腾空交还给被告赵意洪。
再审案件受理费计人民币100元由戴路负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并按规定预交上诉案件受理费。
审判长 吴凰行
审判员 邓飞燕
审判员 梅雪笑
二〇一四年十月二十八日
书记员 陈俊芳