河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民四终字第505号
上诉人（原审原告、反诉被告）关洪臣，男，1971年12月5日出生，汉族，农民，住平乡县。
委托代理人叶辉，河北侯凤梅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王振科，男，1963年9月13日出生，汉族，农民，住平乡县。
委托代理人王增辉，河北滏阳律师事务所律师。
委托代理人郭彦敏，河北滏阳律师事务所律师。
原审第三人崔庆坤，男，1939年9月14日出生，汉族，住平乡县。
委托代理人王存巧，系崔庆坤妻子。
委托代理人段广宇，河北滏阳律师事务所律师。
上诉人关洪臣因租赁合同纠纷一案，不服平乡县人民法院（2013）平民初字第1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人关洪臣及其委托代理人叶辉，被上诉人王振科及其委托代理人王增辉、郭彦敏，原审第三人崔庆坤的委托代理人王存巧、段广宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2007年2月18日第三人崔庆坤与王振科签订一份租赁合同，合同约定第三人将二间门市和仓库（家具展厅）租赁给王振科经营家具使用，租期10年，从2007年2月18日至2017年2月18日，每年租金5万元。2010年12月18日王振科（甲方）又与关洪臣（乙方）签订一份承包合同（实为租赁合同），合同约定：“1、甲方将中华路西段路北门市二间内有展厅，经营权承包给乙方。乙方保证展厅完好无损，终止合同时装修不得拆走。2、承包期为2011年元月1日至2017年2月17日，承包金2011年1月1日至2011年12月31日一年承包金12万元。2012年1月1日至2017年2月17日每年承包金13万元（如果甲方与房主每年合同租金升降时升降额度不足1万元人民币时甲乙双方承包金不变，否则按差价增加或减少。）。”合同签订后，关洪臣将第一年租金，即2011年租金交给王振科，之后关洪臣继续交纳租金。2012年元月第三人对包括关洪臣所使用的门市在内的多间门市进行改造，为此王振科向关洪臣出具了一份“门市改造说明”，其主要内容：“1、在门市改造期间，房东（第三人）不收振科租金，振科也不收红臣租金；2、预正月初六（元月28号）后开始拆除，经营者与房主应积极配合，以争取加快施工进度；3、2012年度房费，暂收到元月15日，改造结束后，自房主开始收取振科租金时，按同一起始日期收取洪臣租金。”随后，第三人对门市进行了改造，但三方对于门市改造的结束时间认识不同。鉴于第三人的门市改造行为给关洪臣的经营产生了一定的影响，王振科同意在收取租金时减免1.5万元。2013年8月27日，崔庆坤通知关红臣：“因我出租的旅馆需界仓库东西大约拾米左右做旅馆停车用。停车场必须界，你所放在仓库东头的东西收拾一下。”之后，第三人崔庆坤在王振科转给关洪臣租用的家具展厅中垒起一道南北墙，从中截去约200平方米的空间作为停车场（车库）使用。对于开始界墙的时间，关洪臣主张为2013年6月界了半截墙，因当时没有商量好停工，2013年10月18日把半截墙垒起来；崔庆坤主张是2013年10月2日开始施工，用了3天时间。2013年11月25日，关洪臣将王振科起诉至平乡县人民法院，请求：判决撤销2010年12月18日王振科与关洪臣签订的承包合同，由王振科赔偿损失10万元。随后，王振科提出反诉，请求：继续履行2010年12月18日王振科与关洪臣签订的租赁合同；由关洪臣支付拖欠的租金349310元；恢复转租展厅原貌或赔偿损失；反诉费用由关洪臣承担。2013年12月20日，平乡县人民法院根据王振科申请，通知崔庆坤以第三人身份参加诉讼。2013年12月23日，关洪臣向平乡县人民法院申请撤回起诉，法院于同日做出（2013）平民初字第1020号民事裁定书，准许关洪臣撤回起诉。2014年5月25日，平乡县人民法院做出（2013）平民初字第1020-1号民事裁定书，将（2013）平民初字第1020号民事判决书第二页第二行的“当事”更正为“当时”；第三页倒数第六行“未经原被告同意又强行从”更正为“在被告王振科转给”；将四页第六行的“反诉人”更正为“第三人”将第五页第二行“王振科对此并不知情”更正为“王振科已将展厅转租给原告”。
另查明，诉争的门市及展厅仍由关洪臣管理使用。2012年2月1日，崔庆坤为甲方，关洪臣为乙方，将就本案争议的门市及仓库签订《租赁协议》，2013年3月24日双方再次签订《租赁合同补充条款》，其中：“第二条约定仓库按外皮面积减去墙体所占面积，再减去车库占用面积，为乙方（关洪臣）实际租赁面积。……第五条约定乙方（关洪臣）不要求甲方（崔庆坤）承担车库占地损失”，但这两份协议双方均没有实际履行。
还查明，二审庭审中，关洪臣要求解除其与王振科之间的租赁合同，并提交证据：1、2013年6月28日平乡县公证处做出的（2013）平证民字第62号公证书，公证人员根据关洪臣的申请对其经营的商场漏水情况及楼上施工现场进行促使证据；2013年10月24日平乡县公证处做出的（2013）平证民字第96号公证书，公证人员根据关洪臣的申请对其经营的商场后院施工现场进行保全证据。2、成都市明珠家具（集体）有限公司2013年1月1日“关于《对平乡专卖店终止合作》的通知”，该店没有履行双方合同要求，主要因《房屋改造》未按合同标准操作，经集团公司研究，公司于2013年1月1日正式对该专卖店执行停货整顿；成都市明珠家具（集体）有限公司2013年10月1日“关于《对平乡专卖店终止合作》的通知”，该店因没有履行双方合同要求，主要因面积没有达到1500m2，未按合同细则操作，经集团公司研究决定，公司于2013年10月1日正式对该专卖店执行停货整顿，终止合作关系。用于证明：经营的门市漏水和进行长期改造的时间至2013年10月18日，房屋一直在改造期间。王振科对于关洪臣的两份“公证书”及两份“通知”的质证意见为：关洪臣提交的两份通知书及公证书并不影响该合同的继续履行。两份通知书均是成都明珠家具公司通知要求与关洪臣终止合作的内容，并且其理由是没有达到厂方要求的经营面积，这些均与我方无关，因为转租给关洪臣的租赁物从开始到厂方发通知没有减少。关洪臣所说门市漏水不是事实，门市是一层，该建筑物是三层，如果租赁期间确实漏水也未通知被上诉人采取防水措施，关洪臣也有能力采取措施、避免漏水，对方提到的解除合同的理由与我方没有关系，合同应当继续履行。另外，门市的改造是2012年，并且时间不长，展厅的改造是关洪臣与第三人的共同行为，我方不清楚，展厅的改造与门市的改造不是一回事，也不是同一年。原审第三人崔庆坤的质证意见：上诉人与被上诉人签订的转租合同有效，是否继续履行不持异议；第三人对门市的改造不足一个月，没有影响上诉人的正常经营，对仓库的界墙也是经过上诉人同意的，2013年10月2日开始施工，用了三天时间，截去200平方米后上诉人实际占用面积也已超过1500平方米，包括仓库1300平方米、六间门市300平方米，上诉人以未达到经营所需面积而主张的生产厂家终止合同的理由不能成立；上诉人主张的漏水不是事实，上诉人所承租的是一楼，上面还有二层，且上诉人也没有通知我方有漏水的情况。另外，关洪臣还提交了本案发生之前，崔庆坤与王振科之间发生租赁合同纠纷时向法院提交的《民事诉状》、《民事反诉状》，王振科在反诉状中主张2012年正月崔庆坤对房屋进行改造，到王振科提出反诉时2013年5月18日改造也未完工；用于证明：王振科将房屋转租给上诉人时第三人并不知情，被上诉人未经第三人同意，表明被上诉人的转租行为无效。王振科对此质证意见为：该证据在一审未提交，不属于新证据，来源不合法，不应作为定案依据，崔庆坤与自己的纠纷，双方均已撤诉，不能作为证据使用。崔庆坤的质证意见为：同意王振科的质证意见，关洪臣主张的2013年5月门市改造未完工不是事实。二审时，证人郭永其出庭作证，证明：“从2012年正月给崔庆坤干活改造门市，干到2012年9月份，改造了20间，改造一间门市用20多天，对上诉人所经营的门市是在5、6月份进行的改造，大约用了20天左右，施工过程中门市没有停止营业。”上诉人关洪臣对该证人证言质证意见为：证人仅仅参加了一次房屋改造，门市和仓库进行了多次改造，有公证处公证照片及录像可以证实6月份房屋改造时证人也参与了，我方不认可该证人证言。王振科的质证意见为：没有质证意见。崔庆坤的质证意见为：证人证言真实合法有效。
原审法院认为，原被告2012年12月18日签订的名为承包实为租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同属转租合同，而且经第三人（房主）崔庆坤同意。该合同没有违背法律规定，故真实、合法、有效，双方应继续履行。原告关洪臣起诉后，被告王振科提出反诉。原告关洪臣又申请撤回起诉，本院已准许。故本院只审理了被告反诉的请求部分。被告反诉称，要求原告支付所欠租金290000元及上浮部分租金74310元，共计364310元。经本院查实，原告已支付给被告2011年的全年租金即120000元（由被告出具的改造门市说明证实），2012年和2013年两年租金260000元未支付。但被告王振科同意减去门市改造期间的租金15000元。故原告应再向被告支付租金245000元。关于上浮部分的租金74310元，因证据不足，而且被告是按2011年上浮比例进行计算的，但2012年和2013年第三人和被告之间的租金是否上浮，没有证据证明。故对被告要求支付增长部分的租金74310元的请求，本院不予支持。原告关洪臣辩称，在门市装修期间给其造成了一定损失，但不能举证证明，其损失数额无法确定，故应承担举证不能的后果。关于第三人崔庆坤从原告租赁的展厅截去的200平方米作为车库与被告王振科无关。王振科已将展厅转租给原告，因此没有过错。对展厅所造成的损失，应另行向第三人主张权利。原审判决：一、原告（反诉被告）关洪臣与被告（反诉原告）王振科2010年1月18日签订的承包合同有效，应继续履行。二、原告（反诉被告）关洪臣自本判决生效之日起十日内，偿付所欠被告（反诉原告）王振科租赁费245000元。三、驳回被告（反诉原告）王振科的其他诉讼请求。四、第三人崔庆坤不承担责任。本案案件受理费2380元，原告撤诉减半收取1190元。反诉案件受理费3270元，二项合计4460元，由原告关洪臣负担3460元，被告王振科负担1000元。
上诉人关洪臣称：一、上诉人没有拖欠被上诉人的租金，亦没有向被上诉人支付租金的义务。一审法院认定上诉人向被上诉人支付租赁费245000元，没有事实和法律依据。1、事实是被上诉人于2012年元月份向上诉人出具“门市改造说明”，确认“在租赁房屋改造期间，被上诉人不向上诉人收取租金，直至房屋改造完成并交付使用”。该份“房屋改造说明”作为上诉人与被上诉人双方所签订承包合同（实为租赁合同）的补充部分，是被上诉人王振科本人真实意思表示，无违反法律强制性规定之处，应对双方当事人有约束力，王振科应履行其承诺。2、在2013年5月18日被上诉人与原审第三人崔庆坤租赁合同纠纷一案的《民事反诉状》中，被上诉人曾明确承认至反诉之日（2013年5月18日），房屋改造未完工，并对改造期间房东不收取租赁费问题再次予以确认。3、另据平乡县公证处出具的（2013）平民字第96号《公证书》证实：2013年10月24日该租赁房屋仍处于改造施工状态中，根本无法正常使用。二、一审判决认定：“合同有效，应继续履行”实属认定错误，事实上是被上诉人违约在先才导致合同无法继续履行。1、2010年12月18日上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，上诉人租赁房屋的目的是为了经销掌上明珠品牌家具，该厂家对销售其家具的展厅面积有严格的要求，要求展厅面积不低于1500M2。从2012年元月16日租赁房屋进行改造开始，严重影响了上诉人的正常经营，在2013年6月该展厅东头部位被一南北走向的墙体所截断，展厅被界出去一部分，致使展厅面积相比较签订租赁合同时减少了200多平方米，导致上诉人对经营场地的基本要求无法满足上级供货商标准，成都市明珠家具（集团）有限公司分别于2013年1月1日、2013年10月1日下达了两份终止合作的通知，要求进行停货整顿从而最终终止了与上诉人的合作关系；2、租赁房屋的改造及界墙行为均是由被上诉人和原审第三人共同进行的，被上诉人作为出租方其有义务保证所出租的房屋符合合同目的的实现，被上诉人不仅不阻止原审第三人强行界墙的行为，而且还参与其中，构成了根本违约。三、一审法院在审理程序上存在严重的程序问题。本案一审开庭之前未向上诉人送达《开庭传票》，通知其开庭时间及相关的注意事项，仅仅是通过电话通知上诉人去法院说点事情，亦未告知上诉人开庭一事，待上诉人到法院之后在其毫无准备的情况下即开庭审理；且一审法院未在合理的期限内给上诉人必要的举证期限，如此程序上的错误必将导致实体审判错误。综上所述，请求：一、撤销平乡县人民法院（2013）平民初字第1020号民事判决书；二、驳回被上诉人的全部反诉请求；三、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人王振科辩称：一、上诉人关洪臣称没有拖欠答辩人的租金不是事实，其上诉理由不能成立。事实上，上诉人关洪臣和答辩人于2010年12月18日签订的租赁协议，明确约定2012、2013两年应付给答辩人租金26万元。上诉人以出具的“门市改造说明”中有“在房屋租赁改造期间，答辩人不向上诉人收取租金，直至房屋改造完成并交付使用”为由，声称其不应向答辩人支付租金，是其故意错误解释。因为，“门市改造说明”中的改造是指对租赁两间门市的改造，并不包含展厅界墙一事。门市改造和展厅界墙既不是同一工程，也不是同一时间（相隔一年），上诉人在上诉状中故意混淆是非，达到其将门市改造和房屋改造是一体之目的。在门市改造期间，租赁门市的房主即原审第三人不向答辩人收取租金，答辩人也不向上诉人收取租金。经答辩人上诉人双方协商，门市改造期间，答辩人对应该收取上诉人的租金减免15000元，这一事实一审庭审中双方当事人均认可。所以，上诉人应再付给答辩人租金24.5万元的事实非常清楚。另外，上诉人所称的答辩人与第三人租赁合同纠纷案的《民事反诉状》，答辩人在本案中从来没有提出过，其与本案无关。二、展厅改造系上诉人与第三人之间的行为，与答辩人无关。界墙是原审第三人和上诉人共同所为，被上诉人从来不知，与答辩人没有任何关系。这一点，上诉人在一审庭审时出具的上诉人和第三人于2013年3月24日订立的“租赁合同补充条款”中有关内容足以证实。上诉人认为答辩人存在违约行为的理由不能成立。三、一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，应当予以维持。
原审第三人崔庆坤称：2012年过了农历正月15日，答辩人自东向西对20间门市进行逐一改造。2012年5、6月份间，改造到被上诉人转租给上诉人的第12、13间门市，这两间门市的改造工程很简单，只是将一堵墙拆去改建成一道梁，工期不足一个月。在改造期间，上诉人并没有停止营业。2013年春答辩人需要从仓库界出200平停车使用，便与被上诉人、上诉人协商，被上诉人称现在关洪臣使用，他同意就行，后经人协调，答辩人在上诉人同意的情况下于2013年10月2日施工在仓库内界出200平。上诉人诉称的“要求展厅实际面积不低于1500平，2013年6月展厅东头界出200平，致使经营场地基本要求不能满足供货商标准，成都市明珠家具集团有限公司分别于2013年1月1日、2013年10月1日下达了终止合作通知。”上诉人这种上诉理由既不符合事实，又不符合逻辑，明显属虚假陈述。首先，仓库界出后仍然有1300平，加上六间门市（含上诉人租赁答辩人四间、被上诉人转租给上诉人两间）300平，共计1600平，这已满足了供货商的场地要求1500平；其次，答辩人是2013年10月2日开始施工界墙的，而成都明珠家具公司在答辩人界墙之前的2013年1月1日就通知上诉人终止合作，这与界出无关，且上诉人在一审时也没有提交相应的证据。本案最初的诉讼是上诉人以被上诉人为被告，以改造门市、仓库界墙给其造成经济损失为由，而请求撤销合同、赔偿损失的诉讼。一审诉讼过程中，上诉人撤回了起诉，一审未对上诉人的诉请进行审理。一审判决后，上诉人就同一事实和请求于2014年4月再次提起了民事诉讼，平乡县法院正在审理期间。对于门市整改、仓库界出部分是否给上诉人造成损失，不属于本案的审理范围。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人关洪臣主张一审在未以传票通知其开庭时间及相关的注意事项，未给其必要举证期限的情况下进行开庭审理系程序违法，但关洪臣未提供证据，而一审卷宗的送达回证显示关洪臣于2013年12月14日签收了权利义务通知书、举证通知书、传票，且在2014年3月4日开庭审理时关洪臣也未就此事提出异议，故对关洪臣的这一主张，不予支持。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，本案中关洪臣自支付2011年房租后，未继续支付2012年、2013年两年的租金，且一直使用租赁的门市及展厅（仓库），应当向王振科支付相应的租赁费；考虑到第三人进行门市改造确实对关洪臣经营存在影响，王振科在要求关洪臣支付欠交的两年租金260000元的同时，自愿减少15000元租金，一审予以支持并无不当。关于上诉人关洪臣主张没有拖欠租金问题，关洪臣认为租赁房屋仍处于改造施工状态中，无法正常使用，并提交了王振科出具的“门市改造说明”，但王振科在该“说明”中仅指门市的改造，而不涉及仓库界墙，事实上门市改造与仓库界墙两件发生在不同的年度时间，也没有关联性，王振科在主张2012年度租金时也因门市改造影响经营减免了关洪臣15000元的租金；对于仓库中界墙的问题，在关洪臣与崔庆坤2013年3月24日签订的《租赁合同补充条款》中已涉及从仓库中界墙留出车库的问题，说明关洪臣与房主崔庆坤已就界墙进行过协商；对于关洪臣所提交的两份公证书，其内容仅证实在公正的时间点其所经营的商场存在漏水、楼上有施工现场、后院存在施工问题，不能因此得出不欠租金的结论；因此，关洪臣以此作为不拖欠王振科租金的理由不能成立。关于关洪臣主张因仓库内界出车库，面积少于1500平方米，致使达不到自己所经营家具品牌供货商关于经营场所面积的要求，被供货商终止合作，因此自己与王振科租赁合同无法继续履行，这一理由显然不能构成解除租赁合同的依据，双方之间为租赁合同关系，出租人提供租赁物，承租人使用租赁物并依合同约定交纳租赁费是租赁合同的基本内容，本案中，租赁双方对于租赁物的具体面积并没有特别约定，承租人对于如何使用租赁物在不违反法律、法律强制规定的前提下，承租人经营什么品牌的家具是其自己选择的结果，特别是对于租赁的仓库面积的减少，无证据证实系王振科的强制行为所造成，因此关洪臣主张租赁合同无法继续履行的主张不能成立，一审判决合同有效继续履行并无当。综上所述，一审认定事实清楚，程序正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3270元，由上诉人关洪臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁景春
代理审判员 孙跃兴
代理审判员 杜 浩
二〇一四年九月十二日
书 记 员 张 雪