江西省宜黄县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1026民初188号原告（反诉被告）：艾建华。委托诉讼代理人：侯志敏。被告（反诉原告）：刘盛忠。被告（反诉原告）：朱心富。以上两被告共同委托诉讼代理人一：陈贵富，宜黄县黄陂镇法律服务所法律工作者。以上两被告共同委托诉讼代理人二：颜选文，宜黄县梨溪镇法律服务所法律工作者。原告艾建华与被告刘盛忠、朱心富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用普通程序审理，2017年5月15日，被告刘盛忠、朱心富向本院提起反诉，本院依法将本诉、反诉合并审理，并先后两次公开开庭进行了审理。原告艾建华及其委托诉讼代理人侯志敏，被告刘盛忠、朱心富及其委托诉讼代理人陈贵富、颜选文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾建华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付尚欠的商铺租金27.11万元；2.判令两被告支付违约金148830元；3.本诉的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年3月9日签订《房屋租赁合同书》，按约定被告应于2016年3月20日交纳商铺租金49.61万元，但被告未按时支付。原告多次索要，被告均以经营亏损为由拒付，2016年9月18日被告支付了部分租金22.5万元，剩余27.11万元租金至今未付。依照合同，被告应赔偿原告因拖延支付租金产生的损失费用1361061元（225000元×182天＋271100元×351天×1﹪＝1361061元），但本着以和为贵的思想，原告现只请求赔偿违约本金30﹪的损失费用148830元（225000元×30﹪＋271100元×30﹪＝148830元）。为维护原告合法权益不受侵犯，现依法向法院提起诉讼，恳请裁判支持原告的请求。被告刘盛忠、朱心富辩称，原、被告双方签订合同租赁商铺是作为商场使用，但原告未按合同约定负责协商三楼平顶水箱的安装位置，构成根本违约，致使被告无法安装水箱，消防验收不合格，无法办理营业执照，造成被告经济损失达九十多万元。尽管原告违约，被告仍按合同约定支付了两年半的租金，也是希望原告能负责协商好水箱的安装位置，但原告一直未能履行合同义务，致使被告无法继续经营，原告主张的租金及违约金缺乏事实依据和法律依据，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。（反诉原告）刘盛忠、朱心富向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告艾建华赔偿反诉原告消防设施安装及店面装修的部分费用计人民币239500元；2.反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告双方签订的《房屋租赁合同书》第四条第一款约定：“甲方负责协调三楼平顶消防水箱的安放位置”，但反诉原告从2014年4月开始安装消防设施至2014年6月结束，反诉被告始终未能与三楼的住户协调好消防水箱的安放位置，致使反诉原告无法安装消防水箱。因无法安装消防水箱，消防验收不合格，反诉原告商场的消防设备无法正常运行，反诉原告也无法办理营业执照，导致反诉原告无法经营。反诉被告不履行合同义务造成反诉原告安装消防设施以及装修商场的部分费用损失合计人民币239500元。为维护反诉原告的合法权益，现依法提出上列反诉请求，恳请依法裁判。（反诉被告）艾建华辩称，一、我方的商铺从开发商处购买，售卖前已通过了消防验收，购买之后出租给了福建客商经营家具、家电，经营了五年，合同到期才租给了反诉原告，在此期间从未有消防部门要求我方商铺消防设施进行整改意见的反馈；二、办理营业执照并不需要提供消防验收合格等资料，反诉原告诉称因消防验收不合格而无法办理营业执照，实质上二者并无关联；三、反诉原告诉称“承租以来一直未经营”，实际上是颠倒黑白，反诉原告一直都在经营，再者我方出租商铺之后，反诉原告具体如何经营与我出租方何干，跟本案没有任何关系。综上事实，反诉原告的事实与理由不成立，依法应当驳回反诉原告的反诉请求。原告艾建华为支持其主张，提交了三组证据。1.原告艾建华的身份证复印件一份，商铺房产证复印件、土地使用权证复印件各一份，证明原告艾建华的基本信息以及诉讼主体适格；2.《房屋租赁合同书》复印件一份，证明原、被告双方签订了房屋租赁合同，已经履行了两年多；3.《建筑工程消防验收的意见书》复印件一份，证明商铺从开发商处购买过来的时候已经消防验收合格。被告刘盛忠、朱心富对原告提供的证据1、证据2无异议，对证据3持有异议。被告认为，《建筑工程消防验收的意见书》是对整个世纪家园小区工程的验收，而原、被告双方对租赁的商铺已约定用途为销售家具、家电的商场，商场对消防设施有新的验收要求，且《房屋租赁合同书》第四条第一款约定了原告应当负责协调消防水箱的安放位置。因此，该证据不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，从《房屋租赁合同书》的相关约定来看，原、被告双方对商铺出租后作为商场使用的消防验收有过商议，并且约定了原告有“负责协调三楼平顶消防水箱的安放位置”这一义务，故原告提供的证据3不能证明商铺出租之时已符合“作为商场用，消防设施已验收合格”。被告刘盛忠、朱心富为支持其主张，提交了六组证据。1.《补充协议》一份，收条一份，证明2014年4月11日被告将商铺一楼转租给案外人罗奇华，已征得原告艾建华的同意，且事后2016年5月14日，艾建华的合伙人ＸＸ如直接从罗奇华处收取过商铺租金3万元；2.消防大队责令限期改正通知书一份，市场和质量监督管理局责令改正通知书一份，证明由于原告未履行义务，被告无法安装水箱，最后导致无法正常营业；3.消防工程承包合同一份，收条一份，收据一份，工商银行、农商银行转账凭证各一份，证明原告的违约行为导致被告商场的消防工程安装无法完成并通过验收，经济损失共计14万元；4.装饰装修施工合同一份，收据六份，证明被告还为商场的装修花费99500元，此后商场无法正常经营，也应计入为被告的经济损失；5.海浪消防设备公司的企业信息、营业执照、资质证书、安全生产许可证、税务登记证等复印件各一份，证明为被告安装消防工程的海浪消防设备公司各项资质均齐备；6.证人吴某、曾某出庭作证的证人证言各一份，证明由于原告未能协调好三楼平顶消防水箱的安放位置，被告无法安装消防水箱。原告艾建华对被告刘盛忠、朱心富提供六组证据均提出异议。原告艾建华认为，证据1并不能证明原告与罗奇华之间存在合同关系，被告转租给罗奇华，原告的确同意，但依照合同原告仍是向被告收取租金，2016年5月，原告多次收租金不到，才在被告刘盛忠的授意下向罗奇华收取租金，这也是在刘盛忠同意的情况下；证据2消防大队的整改通知书注明“室内消火栓无水”，这与消防工程不合格无关，因为消火栓是与市政水管网接通的，打开闸阀就有水；证据3与原告无关，原告只是负责协调水箱安放位置，但并不保证一定协调成功，而且原告也履行了协调的义务；证据4也与原告无关，被告租赁商铺后开商场，自然是要装修的，产生的费用与原告无关；证据5消防工程安装的企业与资质证书的企业名称不一致，且该企业没有提供正式的发票；证据6证人的证词不真实，不应采信。本院经审查认为，被告刘盛忠、朱心富提供的六组证据真实性、合法性符合法律规定，但无法形成证据链，不能达到被告所要主张之目的。消防大队整改意见“室内消火栓无水”不能因此断定一定是未安装消防水箱所导致，被告也未提供确切的证据证明商场的消防工程安装经消防部门验收不合格，另外，能否办理营业执照也不以消防部门验收是否合格为前提。故被告主张其一系列损失皆因原告未履行“负责协调三楼平顶消防水箱的安放位置”合同义务所导致，该主张无事实依据，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2014年3月9日，原告艾建华与被告刘盛忠、朱心富签订《房屋租赁合同书》，原告将位于宜黄县城世纪家园小区4-5号楼的一、二层商场租赁给被告刘盛忠、朱心富，其中一层面积1269.82㎡，二层面积1985.57㎡。租赁期限八年（2014年3月10日—2022年3月9日），第一年租金41万元，以后每年递增10﹪，第一年租金签订合同后3个月付清，以后每年3月20日付清下年度的租金，逾期交租，每日支付当期租金1﹪的滞纳金。合同还约定了“出租方应负责协调三楼平顶消防水箱的安放位置”，但原告未能与三楼的住户协调成功，被告刘盛忠、朱心富承租后，无法在三楼平顶安放消防水箱。本院认为，原、被告双方签订房屋租赁合同，双方意思表示真实，未违反法律规定，合同真实有效，双方应依照合同履行自己的义务。合同签订后，双方均履行了自己的主要合同义务，原告交付了商铺给被告使用，被告也依约支付了租金，合同履行了两年多时间。反诉原告刘盛忠、朱心富提出主张，认为艾建华未履行“负责协调三楼平顶消防水箱的安放位置”这一合同义务，并且因此导致反诉原告刘盛忠、朱心富的消防工程安装无法验收投入使用，商铺装修后也无法经营，损失达239500元。本院认为，被告对其主张未提供有效的证据加以证明，其主张的损失也并非因原告违约而产生的损失。原告艾建华未妥善履行该义务，并不会致使合同目的无法实现，不构成根本违约，双方又不同意协商解除合同，故应当继续履行合同。为此，本院对原告要求被告支付商铺租金的诉讼请求予以支持。被告亦可以主张要求原告履行合同第四条第一款义务，但被告并未在本案提出该诉讼请求，故本院暂不处理，可由当事人另行解决。另外，关于原告要求被告支付违约金的问题，本院认为，租赁合同虽约定了“承租方应按时交纳租金，如逾期交纳，每逾期一日应支付当期的年租金1﹪的滞纳金”，但该条款约定的违约金明显高于一般可能产生的损失。现原告也主动提出减少违约金的数额，按当年租金49.61万元的30﹪计算，金额为148830元。本院认为，原告主张的是2016年3月10日至2017年3月9日的租金49.61万元，该年度的租金已交纳22.5万元，尚欠27.11万元，故按尚欠租金27.11万元的30﹪计算违约金，金额为81330元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘盛忠、朱心富于本判决生效之日起十日内支付原告艾建华2016年3月10日至2017年3月9日的商铺租金27.11万元。二、被告刘盛忠、朱心富于本判决生效之日起十日内支付原告艾建华违约金81330元。三、驳回反诉原告刘盛忠、朱心富的诉讼请求。本诉的案件受理费7599元，由原告艾建华负担1221.5元，由被告刘盛忠、朱心富负担6377.5元。反诉的案件受理费4892.5元，由反诉原告刘盛忠、朱心富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  贺红基人民陪审员  ＸＸ珍人民陪审员  李庆明二〇一七年九月十八日书 记 员  程进明