内蒙古通辽市库伦旗人民法院民 事 裁 定 书（2015）库民初字第216－2号原告刘捍华，男，汉族。被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司，所在地址：西乌珠穆沁旗巴彦乌拉镇宝日陶勒盖街。法定代表人房岭惠，职务总经理。委托代理人赵文阁，北京市君泰律师事务所律师。被告薛翠玲，女，满族。原告刘捍华诉被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司、被告薛翠玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案后，因库伦旗公安局立案侦查杨军、王洪祥、杨志东涉嫌合同诈骗一案，本院中止了该起案件的审理。后恢复了本起案件的审理。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘捍华，被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司的委托代理人赵文阁、被告薛翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告刘捍华诉称，库伦旗库伦镇希望家园小区系由被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司授权被告薛翠玲丈夫杨军以西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司名义开发建设，被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司应依法承担相应后果。2013年9月29日原告与被告方签订了十五份商品房买卖合同，出卖方经办人为杨军。合同约定被告方向原告出售以下十五套商品房。具体如下：一份：商品房座落于库伦旗原库伦镇小南侧、北街北侧10＃住宅—1—111，建筑面积为102.86平方米，价格为236269.42元；二份：9＃住宅—1—132，建筑面积为102.86平方米，价格为246555.42元；三份：8＃住宅—1—121，建筑面积为102.52平方米，价格为245740.44元；四份：8＃住宅—1—111，建筑面积为102.52平方米，价格为235488.44元；五份：8＃住宅—1—131，建筑面积为102.52平方米，价格为245740.44元；六份：3＃住宅—2—242，建筑面积为92.23平方米，价格为221075.31元；七份：3＃住宅—1—122，建筑面积为101.79平方米，价格为243990.63元；八份：3＃住宅—2—241，建筑面积为92.23平方米，价格为221075.31元；九份：3＃住宅—5—551，建筑面积为103.36平方米，价格为216745.92元；十份：2＃住宅—5—531，建筑面积为97.58平方米，价格为233899.26元；十一份：2＃住宅—1—142，建筑面积为96平方米，价格为230112.00元；十二份：2＃住宅—1—112，建筑面积为96平方米，价格为182112.00元；十三份：2＃住宅—2—212，建筑面积为92.78平方米，价格为166725.66元；十四份：2＃住宅—1—111，建筑面积为125.12平方米，价格为237352.64元；十五份：3＃住宅—5—531，建筑面积为103.36平方米，价格为247753.92元.合同签订后，原告已支付款项230万，2014年6月份，杨军意外死亡。现上述房屋已经竣工验收，可是被告却迟迟未履行交付房屋的义务，此种行为严重损害原告的合法权益，原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，要求二被告履行2013年9月29日签订的商品房买卖合同义务，将合同约定的房屋交付原告，并协助办理房屋所有权证。被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司辩称，我公司未与原告形成任何房屋买卖合同关系，为此没有理由成为本案被告，不应承担任何责任。因为原告所持合同上加盖公章的公司是杨军虚构的本不存在的公司，与我公司没有任何关联性，所以我公司实质上并未与原告发生任何法律关系，也未收到原告一分钱的购房款。现原告以这栋楼是哪一公司开发的来作为依据是不成立的。即使是我公司开发的也不等同于就卖给了原告，谁开发与卖没卖不能混为一谈，我公司实质上也无权出售这些房屋，这些楼房是杨军开发的，原告是与杨军签订的合同，与谁签订的合同应向谁主张权利，不能向别人主张，这违反了合同相对性。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告薛翠玲辩称，1、诉讼主体不适格。本案是商品房买卖合同纠纷，也就是买受人原告与西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司之间的合同关系。2、杨军与西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司之间存在代理授权关系，杨军生前曾给西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司缴纳过管理费，西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司应承担责任。我没有在任何合同上签字，也没有办理过任何手续，也没收到过原告的任何款项，不是合同一方当事人，故本人不承担任何责任。本案争议焦点为：1、原告刘捍华与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司之间是否存在商品房买卖合同关系？如存在，合同的效力如何认定？2、原告刘捍华诉求二被告履行商品房买卖合同，并协助原告办理房屋产权过户登记手续有无事实根据和法律依据？3、本案中，薛翠玲作为被告其主体是否适格?围绕以上争议焦点原、被告进行举证、质证，本院进行认证。围绕争议焦点1、2原告刘捍华提供商品房买卖合同15份、中华人民共和国房屋预告登记证明15份、借据2张，证明原告刘捍华与二被告之间签订商品房买卖合同的事实存在。被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司对原告所提供证据的质证意见为：对两份借据的真实性无法核实，但借据能证明原告诉讼主张是与杨军个人之间形成的债权债务关系，与我公司无关。商品房买卖合同能证实与原告形成买卖合同的不是本案被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司，而是杨军用自己私刻公章签订的，与我公司无关。该起案件是由借贷关系形成的合同，根本无法履行，即签订在后，合同履行在先，双方没有履行合同的真实意思表示，故对合同的真实性不予认可。预告登记只能说明杨军与原告用假合同欺骗政府部门办理了预告登记，但这一登记本身不产生任何法律效力，只是一个提醒义务，有争议的话预告自然失效。被告薛翠玲提出对原告所提供证据从未见过，也不知情，对原告的证据不予认可。围绕争议焦点1、2被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司提供该公司营业执照、备案公章及财务章预留印迹、银行对账单上的公章印迹，证明该公司的名称是唯一的，即营业执照上的名称”西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司”，不是原告合同上的公章，与原告合同上的公章有明显区别。原告刘捍华对被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司提供的证据有异议，认为一个地区不能出现两个”沁旺房地产公司”，原告所持合同上加盖公章的公司就是被告公司。被告薛翠玲对被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司所提供证据的证明力有异议，认为杨军去世后被告公司更换了法定代表人，更换法定代表人时有可能更换了公司名称或者公司的公章，杨军生前曾向原公司法定代表人缴纳过管理费，因而被告公司有义务承担责任。围绕争议焦点1、2被告薛翠玲提交授权委托书（复印件）及农村信用社汇款凭证两张，证明杨军与被告公司是授权与代理关系，杨军是该公司的一名项目经理，且杨军给被告公司缴纳过管理费。原告刘捍华对被告薛翠玲所提交的两份证据无异议。被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司对被告薛翠玲所提交的两份汇款单真实性没有异议，但认为该证据与本案无关。对授权委托书的真实性被告公司不认可。法庭宣读了依职权从库伦旗公安局经侦大队调取的询问刘捍华的笔录三份（2014年8月19日、2014年10月15日、2014年11月5日），对这三份笔录原告与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司无异议。被告薛翠玲认为原告当庭陈述与询问笔录中的相关内容相互矛盾，认为这三份询问笔录不真实。本院对原、被告围绕争议焦点1、2所提供证据的认证意见为：对原告刘捍华所提供的15份商品房买卖合同、15份中华人民共和国房屋预告登记证明来源合法性予以确认，但对其证明力不予确认。对两份借据真实性以及与本案关联性予以确认，但对其证明力亦不予确认。对被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司所提供的营业执照、备案公章及财务章预留印迹、银行对账单来源合法性以及真实性予以确认。被告薛翠玲所提交的授权委托书因系复印件，对其证明力不予确认。对被告薛翠玲所提交的两份汇款单真实性予以确认。对本庭依职权调取的三份询问笔录来源合法性、真实性以及与本案关联性均予以确认。围绕争议焦点3原告没有证据提交，但提出被告薛翠玲系杨军之妻，杨军已死亡，故应与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司共同承担责任。被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司认为原告在两名被告中只能选择其一，如果认为是与被告公司签订的，杨军是代理人，那么只能是被告公司作为被告。如果是与杨军个人签订的或与杨军之间是借款关系，那么只能起诉被告薛翠玲，因为不是同一法律关系，所以原告不能同时起诉两个被告。被告薛翠玲认为其虽为杨军妻子，但没有收到原告的任何款项，也没有与原告签订任何手续，杨军是被告公司授权的一个项目经理，所以被告应承担责任。本院认为原告坚持以商品房买卖合同法律关系起诉二被告，且主张杨军与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司存在代理关系，如果确实存在代理关系，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告薛翠玲虽为杨军的妻子，但在原告主张的商品房买卖合同案件中并非适格被告。原告刘捍华所提交的15份商品房买卖合同签订生效之日为2013年9月29日，而合同中约定的商品房交付时间为2013年2月20日，可见合同签订在后，而商品房交付在前，为何出现此种情形原告不能作出合理解释。原告在庭审中陈述称2013年9月之前与杨军不相识，没有任何经济交往，是通过他人在2013年9月相识的，故不可能出现2013年2月份就交付商品房的情形。原告所持15份商品房买卖合同中有10套商品房于2011年12月19日已通过交付使用备案，签订合同之时并非期房，按照原告说法交付的是全款，可见无需预告登记就可以办理房屋产权证照，在能够办理房屋产权证照的情况下为何还进行预告登记。原告在询问笔录中自认杨军向其借款，签订商品房买卖合同的目的是杨军拿商品房作为借款抵押，原告的陈述与原告所持的两张借据能够相互印证。本院经审查认为，原告刘捍华与杨军生前签订的商品房买卖合同，从形式上体现的是商品房买卖合同，而实质上是以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保。庭审中已释明原告变更为民间借贷法律关系审理，但原告拒绝变更。本案经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回原告刘捍华对被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司、被告薛翠玲的起诉。案件受理费免交。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内日，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长 王 永 胜审 判 员 布  仁人民陪审员 哈斯高娃二〇一六年九月二十三日书 记 员 张 利 媛附：法律条文《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。