北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第17224号
原告（反诉被告）刁×，女。
身份证号：×××
委托代理人唐小五，北京市两高律师事务所。
被告（反诉原告）吴×，女。
身份证号：×××
委托代理人路彧，北京市凯晨律师事务所律师。
被告北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
注册号：110000410095832
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人谷×，女，该公司员工。
委托代理人孟×，男，该公司法务专员。
原告（反诉被告）刁×与被告（反诉原告）吴×、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刁×及其委托代理人唐小五，被告（反诉原告）吴×及其委托代理人路彧，被告中原房地产公司之委托代理人谷×、孟×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刁×诉称，2014年10月15日我与吴×、中原房地产公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定我作为买受人购买吴×名下位于海淀区翠微路4号19号楼4××室房屋（以下简称4××室房屋）一套，根据合同约定，我在签订合同当日向吴×支付定金20万元，并在2014年11月5日支付第二笔定金30万元，由中原房地产公司指派经办人薛×作为交付行为的在场证明人。同时，我向中原房地产公司支付了代理费15万元，然后，我为履行合同义务而做出的诸多努力只是徒劳无功，因为自始至终这就是一个根本目的无法实现的合同，抛开我的贷款资格不适合不谈，单单我不具备购房资格就使得合同根本目的无法实现，这是合同三方均知晓的事实。中原房地产公司要求我与吴×办理全款委托公证事宜，以达到合同履行的目的，从而赚取高额居间费，中原房地产公司在明知我没有购房资格也没有贷款资格的情况下，仍然签订相关合同，不仅没有尽到忠于职责的义务，也对合同的无法履行负有不可推卸的责任，故其获取的代理费理应返还。同时，吴×作为出卖人在签订合同时，对我不具备购房资格的事实是知晓的，其目的显而易见是为了获得定金和购房款，故其对合同的无法履行应承担相应的责任，对于我已经支付的50万元定金应当予以返还。为维护我的合法权益，现起诉至法院要求：1、要求解除原被告之间的买卖合同；2、判令吴×返还我定金50万及利息，其中20万定金的利息自2014年10月15日计算至至判决生效之日，按照中国人民银行同期存款利率计算，其中30万元的利息自2014年11月5日计算至至判决生效之日，按照中国人民银行同期存款利率计算；3、判令北京中原房地产经纪有限公司返还我代理费15万元及利息，利息自2014年11月24日至判决生效之日，按照中国人民银行同期存款利率计算；4、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。
吴×辩称，不同意刁×诉讼请求。第一，吴×作为完全民事行为能力人应自知其没有北京市购房资格，刁×称我明知其没有购房资格还与其签订的购房合同不成立。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，规定“每户家庭只能新购一套商品房”，刁×作为购房人应清楚其是否具备北京市购房资格，我作为出卖人依法出售自己名下房屋，没有义务也没有能力去了解及确认买房人是否具有北京市购房资格。第二，我收取吴×购房定金50万元，刁×称我企图占有50万元不成立，因刁×存在违约行为，定金不应退还。综上，请求驳回刁×的诉讼请求。
中原房地产公司辩称，不同意刁×的诉讼请求。刁×说我们给其承诺办贷款的事实不存在。合同系因买受人原因无法办理过户，刁×知道北京市房屋买卖政策，我方不知晓其没有购房资格，刁×签署了购房承诺书，其本人也告知我们其具有购买资格，因此不同意退还代理费用。
吴×反诉诉称，我与吴×、中原房地产公司于2014年10月15日签订《北京市房屋买卖合同》，约定刁×购买我名下4××室房屋，房屋总价725万元，刁×应当在2015年4月15日过户前向我支付除购房定金及银行贷款外的全部剩余购房款。因刁×想尽快入住房屋，双方约定其可以在缴清剩余购房款前入住4××室房屋，在入住期间支付房屋使用费每月6000元，刁×已于2014年11月入住。截止到2015年4月15日，因刁×单方面原因，双方未按时完成房屋的交易手续，经我多次发短信及电话沟通，通知其履约未果，我于2015年4月28日向其送达催告函一份，要求解除房屋买卖合同并要求其最迟于2015年4月30日搬离房屋，截至目前刁×仍占用该房屋。依据合同约定，刁×违反了合同约定，我依法依约享有合同解除权，并有权收回合同项下房屋，刁×所交购房定金应归我所有，另外依据合同约定，刁×还应按照房屋成交价的20%支付违约金，但我不再主张违约金，仅依据定金罚则对定金不予退还。现提出反诉请求：1、判令解除双方于2014年10月15日签订的房屋买卖合同；2、判令刁×立即向我返还其占用的4××室房屋；3、判令刁×支付自2015年4月15日至其实际腾退房屋之日止的房屋使用费，按照每月1万元计算；4、本案反诉费用由刁×承担。
刁×针对反诉辩称，我同意解除合同；我已经于2015年7月28日搬出4××室房屋并返还给吴×，也给吴×发了信息；我同意按照每月6000元标准支付2015年4月15日至2015年7月28日的房屋使用费。
经审理查明，2014年10月15日，吴×（出卖人）与刁×（买受人）就购买海淀区翠微路4号19号楼4××室签订编号ZH2013A0001×××的签约文本，包括《告知书》、《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》和《佣金确认书》。其中《北京市存量房屋买卖合同》约定房屋总价款为725万元，购房定金20万元。合同第四条第（三）项关于贷款的约定：买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款350万元，买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：……（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。第六条房屋的交付：出卖人应当在收到全部房款当日将该房屋交付给买受人，同时履行下列手续：……4、双方协商，如买受人需要提前入住，买受人应按每月6000元的租金，支付给出卖人，双方需签租赁合同。第七条违约责任第（二）项逾期付款责任：买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期超过七日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买卖人全部已付款。第十条权属转移登记：（一）当事人双方同意，2015年4月15日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。上述合同签订后，刁×向吴×支付购房定金50万元，向中原房地产公司支付居间代理费15万元。
刁×称其本人不具备北京市购房资格，且无法申办贷款，但中原房地产公司告知其签订合同后可以办理更名手续，故其与吴×签订了房屋买卖合同，同时双方在合同中对于更名作了补充约定。在签约文本第9页下方有手写条款，内容为：“付款：1、签订本合同当日买卖（受）人向出卖人支付定金贰拾万元整；2、2014年11月10日前向出卖人支付第二笔定金叁拾万元整；3、除银行贷款外，剩余房价款应于过户前向出卖人支付；4、因买受人原因导致无法办理过户手续，当买受人支付全款给出卖人时，出卖人配合买受人办理全款委托公证事宜，房产证原件交与买受人保管，因买受人办理贷款事宜未落实，出卖人配合买受人更名事宜。”吴×对补充条款真实性认可，但表示签订合同时其对于刁×不具备购房资格一事并不知晓。中原房地产公司认为补充条款系合同双方当事人之间的约定，与其公司无关。现刁×主张吴×配合办理更名手续，吴×不予同意，据此要求解除合同，并要求吴×退还定金。吴×对此不予认可，表示其不清楚刁×是否具备购房资格，现除50万元定金外，刁×未向其支付剩余房价款，亦未办理银行贷款手续，现要求解除合同，定金不予退还。
对于购房资格，刁×主张在签订合同时，吴×和中原房地产公司均知晓其不具备购房资格，故签订补充条款。吴×对此不予认可。中原房地产公司称其公司不知晓刁×是否具备购房资格，但刁×向其承诺具备购房资格，并签署购房承诺书。刁×主张中原房地产公司知晓其不具备购房资格一事，提交：1、其于2014年10月3日与案外人陈玉环签订的房屋买卖合同，以及于2015年4月26日签订的解除协议，证明该合同居间人为中原房地产公司，因出卖人不同意更名转让房屋，双方解除合同并退还定金；2、其于2014年10月16日与案外人董君签订的《签约文本》、补充协议、房屋买卖合同解除协议，证明该合同居间人为中原房地产公司，出卖人按照约定配合办理了更名过户。上述证据材料均表明中原房地产公司知晓其没有购房资格。中原房地产公司认可上述事实，但表示上述两份合同均已解除，故不影响其购买吴×房屋的购房资格。吴×对上述证据均表示不清楚。
2014年11月5日，吴×与刁×签订北京市房屋租赁合同，约定刁×承租4××室房屋，租赁期限为2014年11月15日至2015年4月15日，租金标准为每月6000元。签订合同后，刁×即入住4××室房屋，截止到2015年4月15日的房屋租金均已付清。现吴×主张刁×支付自2015年4月15日至其实际搬出之日止的房屋使用费，庭审中，刁×主张其已于2015年7月28日搬出4××室房屋，并同意支付此期间房屋使用费3万元，吴×表示同意。吴×撤回其反诉第二项关于要求刁×返还4××室房屋的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、北京市房屋租赁合同、购房承诺书、代理费收据等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刁×与吴×签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。刁×在签订房屋买卖合同后仅支付定金，未按约定时间支付剩余房价款，亦未申请银行贷款，导致合同无法继续履行，已属违约。刁×主张吴×知晓其不具备购房资格，且不配合更名手续，应属违约，对此未提交证据，且吴×对此不予认可，故本院对刁×的主张不予采信。现吴×要求解除合同，刁×主张解除合同，本院对此予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现刁×违约，应当承担相应的违约责任，故刁×要求吴×退还定金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院对此不予支持。吴×要求适用定金条款，本院对此不持异议。
对于购房资格审查，中原房地产公司表示其在签订合同前已告知刁×需提供相应的审查材料，但刁×在签订合同前未提供，故其公司对刁×的购房资格未进行审查，且刁×与案外人签订的合同均已解除，不影响其购买吴×的房屋。依据查明事实，刁×于2014年10月15日与吴×签订合同，于2014年10月16日与董君签订合同，且与陈玉环、董君解除合同均发生在2015年，故中原房地产公司的主张不成立，本院认定中原房地产公司明知刁×不具备购房资格，却仍促成其签订房屋买卖合同，故其对于合同无法继续履行存在过错，对于其收取刁×的居间代理费应当予以退还。
对于4××室房屋自2015年4月15日至2015年7月28日期间的房屋使用费，刁×同意支付3万元，吴×亦表示认可和接受，本院对此不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除刁×与吴×于二Ｏ一五年十月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还刁×居间服务费十五万元；
三、刁×于本判决生效后七日内给付吴×房屋使用费三万元；
四、驳回刁×的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万零三百元（刁×已预交），由刁×负担七千九百二十三元，已交纳；由北京中原房地产经纪有限公司负担二千三百七十七元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费四百元（吴×已预交），由刁×负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏文慧
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 赵桂荣
二〇一五年十二月七日
书 记 员 胡美青