上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第1724号
原告（反诉被告）倪君芳。
委托代理人盛杏生。
委托代理人倪盛贵。
被告秦慧珍。
委托代理人金伟樑。
被告唐惠云。
被告金伟樑。
被告金振刚。
委托代理人唐惠云。
委托代理人金伟樑。
原告（反诉被告）倪君芳诉被告（反诉原告）秦慧珍、唐惠云、金伟樑、金振刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，适用简易程序，被告于2014年8月26日提起反诉，本院受理后，于2014年8月26日公开开庭将两案合并进行了审理，本案于2014年12月26日转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年3月18日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪君芳及其委托代理人盛杏生，被告（反诉原告）金伟樑、唐慧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪君芳诉称，上海市黄浦区学院路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）系原告父母的房屋，原告父亲倪锡祥去世后，归原告母亲朱阿云所有。朱阿云于2004年在法院诉讼过程中同意被告继续居住系争房屋底楼，被告每月支付租金180元。2009年，原告因继承成为系争房屋产权人。原告自2010年起多次要求收回房屋，遭到被告拒绝。2011年10月12日，原告通过快递书面通知被告租赁到期。原、被告之间未约定租赁期间，应为不定期租赁关系，原告可解除合同。现原告起诉：1、要求被告立即腾空并迁出上海市黄浦区学院路XXX弄XXX号房屋；2、要求被告按每月人民币1500元的标准支付自2011年11月起至实际搬离之日的租金。
被告秦慧珍、唐慧云、金伟樑、金振刚共同辩称并反诉称，系争房屋是秦慧珍夫妇向倪锡祥租借，没有约定租赁期限。被告租借系争房屋已长达65年。2004年在法院调解时，双方口头约定租借到动迁为止。被告租金已付到2014年11月。被告秦慧珍的户籍在上海市黄浦区学院路XXX弄XXX号房屋内，被告唐慧云、金伟樑、金振刚的户籍在上海市黄浦区学院路XXX弄XXX号房屋内，这两套房屋均为他人的房屋。被告租用期间曾出钱修复系争房屋，故被告要求原告支付维修费用人民币2000元。
倪君芳反诉辩称，被告从未告知过原告系争房屋存在损坏，并通知原告修理房屋。2004年调解之前，被告即拖欠房屋租金，即使有房屋修缮，也已经与房租相互抵充。被告提供的维修费用的收条不真实，原告不同意支付被告主张的维修费用。被告秦惠珍未居住系争房屋，被告金振刚经常居住在上海市黄浦区学院路XXX弄XXX号房屋内。
经审理查明，上海市黄浦区学院路XXX弄XXX号房屋系私房，原系原告倪君芳父母倪锡祥与朱阿云共有。倪锡祥生前即将系争房屋底层出租给被告秦慧珍的丈夫金信孚。被告金伟樑系金信孚与秦慧珍的儿子，唐惠云系金伟樑的妻子，金振刚系金伟樑与唐惠云的儿子。倪锡祥于1979年1月22日死亡。1987年，原告倪君芳与朱阿云通过公证，倪君芳放弃对倪锡祥份额的继承，由朱阿云继承系争房屋。1988年，朱阿云与金信孚达成房屋租借协议，朱阿云将系争房屋继续出租给金信孚。2004年，朱阿云因房屋租赁纠纷起诉四被告，双方达成（2004）黄民四（民）初字第1747号民事调解协议，约定四被告自2004年8月起，按月（每月月底前）给付原告朱阿云系争房屋底楼房屋租金人民币180元。朱阿云于2009年11月10日报死亡。原告倪君芳系朱阿云唯一继承人。2011年10月12日，原告书面通知被告房屋租赁到期。后被告未搬离系争房屋，并继续按照每月180元的标准支付原告租金至2014年11月。原告于2014年7月24日提起本案诉讼，本院于2014年7月30日将诉状副本送达被告。
审理中，原、被告均确认上海市黄浦区学院路XXX弄XXX号底层房屋市场租金为1000元。
以上事实，由原告提供的公证书、民事调解书、房屋租赁到期通知书，被告秦慧珍、唐慧云、金伟樑、金振刚提供的居委会证明、银行付款凭证以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，朱阿云与被告在本院达成的（2004）黄民四（民）初字第1747号民事调解协议对双方均具有约束力，双方对租期未约定，应视为不定期租赁关系。朱阿云死亡后，原告作为其继承人，对系争房屋享有权利。原、被告之间为不定期租赁关系，原告可随时通知被告解除租赁关系。虽然原告曾于2011年10月通知被告租赁合同到期，但其后继续收取租金，双方的租赁合同继续履行，故本院依法确认双方的租赁关系于原告诉状副本送达被告之日，即2014年7月30日解除。合同解除后，被告应返还原告房屋，逾期返还的，应支付占有使用期间的房屋占有使用费。原告要求被告自2011年11月起按照每月1500元的标准支付租金，现被告租金（占有使用费）已支付至2014年11月，双方的租金标准为民事调解协议确定，双方按协议履行，原告在提起本案诉讼前也按照上述标准收取租金，未提出异议，原告要求增加2011年11月至合同解除日之前已收取的租金，本院不予支持。诉讼期间，被告继续向原告的银行账号付款，原告坚持本案诉讼，并于2014年11月注销银行账户，无法推定原告同意按照原有租金标准收取被告占有使用费。双方原有的租金标准为2004年确定，2004年至今上海市私房租金价格上涨为众所周知的事实，房屋使用费的标准参照原有租金标准确定客观上有失公允，故本院以双方确认的市场租金为基础，考虑双方租赁关系的形成和实际履行情况，酌情确定被告自2014年7月31日起按照每月800元的标准支付占有使用费。另外，鉴于被告长期租住系争房屋，本院给予被告必要的搬迁时间。对于被告反诉要求原告返还维修费用，并提供2008年9月13日和2012年4月23日的收条，本院认为被告居住使用系争房屋长达六十多年，双方租金标准并非按照市场租金标准确定，被告未提供证据证明其维修通知原告并经原告同意，原告对被告提供的收条亦不认可，故本院对被告主张的维修费用不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告秦慧珍、唐慧云、金伟樑、金振刚应于本判决生效之日起一个月内将上海市黄浦区学院路XXX弄XXX号房屋腾空并返还给原告倪君芳；
二、被告秦慧珍、唐慧云、金伟樑、金振刚应于本判决生效之日起一个月内补足原告倪君芳自2014年7月31日至2014年11月30日的租金和占有使用费人民币2500元；
三、被告秦慧珍、唐慧云、金伟樑、金振刚应于本判决生效之日起一个月内按照每月人民币800元的标准支付原告倪君芳自2014年12月1日起至实际返还房屋之日止的占用使用费；
四、驳回反诉原告秦慧珍、唐慧云、金伟樑、金振刚的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币870元，由被告秦慧珍、唐慧云、金伟樑、金振刚负担；反诉案件受理费人民币25元，由反诉原告秦慧珍、唐慧云、金伟樑、金振刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
代理审判员 梅松松
人民陪审员 刘美琳
二〇一五年四月十五日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。