福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0212民初108号
原告：葛辉，男，1984年10月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：黄禄粦，福建华忠盛律师事务所律师。
被告：赵磊，男，1973年4月3日，汉族，住福建省厦门市同安区。
被告：杨立娟，女，1973年4月22日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
二被告共同委托诉讼代理人欧发达，福建文融律师事务所律师，特别授权。
被告：蔡朝利，男，1976年11月5日出生，汉族，住址福建省松溪县。
委托诉讼代理人：施耀华、王明花，福建倍铭律师事务律师。
原告葛辉与被告赵磊、杨立娟、蔡朝利房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛辉及其委托代理人黄禄粦、被告赵磊、杨立娟之共同委托代理人欧发达、被告蔡朝利之委托代理人施耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛辉向本院提出诉讼请求：1.判决被告赵磊、杨立娟共同向原告支付违约金人民币（币种，下同）144000元，赔偿中介费15600元、代办费800元、律师费5000元，以上合计165400元；2.判决被告蔡朝利承担连带赔偿责任；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年2月23日，原告经厦门市同安区丹厦大学城房屋中介服务部经营者蔡朝利促成与被告赵磊达成《房产买卖居间合同协议书》，赵磊将其所有的厦门市同安区美人山一里3号2602室的房产转让给葛辉，总房款720000元，中介费15600元、代办费800元。合同第十一条约定“甲、乙双方签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师费用等。”《房产买卖居间合同协议书》签订后，原告当场向赵磊支付了定金20000元。后因房价上涨，赵磊以房产为夫妻共同财产其自行无法处分为由将定金通过转账退给原告。2013年3月27日，赵磊在未与原告解除合同情况下，赵磊与杨立娟与案外人黄金国签订《存量房买卖合同》将该房产转让给黄金国。因该房产已过户至案外人，赵磊已构成根本违约。被告蔡朝利未尽到中介的义务，应当承担连带赔偿责任。
被告赵磊辩称，一、赵磊并不存在违约行为，葛辉的诉求缺乏事实和法律依据。涉案《房产买卖居间协议书》签订后，葛辉并未按照协议的约定向赵磊支付定金及首付款，经多次催缴未果。为防止房价波动而造成损失，赵磊于2013年3月27日才与案外人签订涉案房屋买卖合同。而此时，葛辉已逾期支付首付款近一个月，赵磊依据上述协议第十二条行使解除权将涉案房屋进行处分的行为并无不当。此外，赵磊并未给葛辉造成任何损失，其主张被告赵磊、杨立娟承担144000元的违约金于法无据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中因葛辉未按约定履行合同，过错在先，赵磊无违约行为且并未给葛辉造成任何损失。因此葛辉违约金的主张于法无据。对于中介费、代办费等，系葛辉与蔡朝利的居间权利义务关系，与赵磊无关联性，不应由赵磊承担。二、赵磊签署协议书的行为属无权处分，涉案《房产买卖居间协议书》中涉及房屋买卖部分的内容系属效力待定合同，其生效与否取决于共有权利人杨立娟是否进行追认。《房产买卖居间协议书》仅由赵磊一人签署，杨立娟作为共有权人又拒绝对赵磊所签协议进行追认，故涉案居间协议属无效协议，赵磊无需承担任何违约责任。三、湖里法院审理的（2014)湖民初字第1031号判决书认定的是葛辉与被告蔡朝利居间合同法律关系有效，而非房屋买卖合同有效。否则，所涉判决属错误判决，依法应启动审判监督程序。四、葛辉对赵磊的起诉已超过诉讼时效。赵磊与葛辉于2013年2月23日签订了涉案《房产买卖居间协议书》，事后葛辉并未依照协议约定向赵磊支付定金及购房款。鉴于此，赵磊便未依据合同约定办理解押及过户手续。同时，上述协议第十二条约定乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，逾期达15日的，对方均有解除合同的权利。葛辉并未于2013年2月28日向赵磊支付首期购房款，直至2016年方才提起诉讼，已过诉讼时效，丧失胜诉权。综上，赵磊并不存上违约行为，葛辉的诉求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。
被告杨立娟辩称，一、杨立娟并未对赵磊买卖涉案房产的行为进行授权，赵磊的签字行为之于杨立娟不构成表见代理，杨立娟与葛辉之间并不存在买卖合同关系。杨立娟并未在涉案《房产买卖居间协议书》上签字，且从未授权赵磊作为杨立娟的代理人，杨立娟与葛辉之间不存在买卖合同关系。此外，杨立娟从未收取葛辉的定金或其它形式的价款，从未有任何行为表明杨立娟知晓且同意涉案协议的事实。因此，杨立娟与葛辉不存在买卖合同关系，违约行为更无从谈起。二、湖里法院审理的（2014）湖民初字第1031号判决书认定的是葛辉与被告蔡朝利居间合同法律关系有效，而非房屋买卖合同有效。否则，所涉判决属错误判决，依法应启动审判监督程序。三、葛辉对杨立娟的起诉已超过诉讼时效。综上，杨立娟并不存在违约行为，葛辉人的诉求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。
被告蔡朝利辩称，一、原告的起诉已经超过诉讼时效，应驳回起诉。二、原告主张的损失没有事实及法律依法。三、蔡朝利在居间过程中不存在任何过错，原告要求蔡朝利承担连带责任每人任何依据。综上，原告的诉求没有事实及法律依法，请法院予以驳回
经审理查明，2013年2月23日，原告葛辉作为乙方、被告赵磊作为甲方，被告蔡朝利作为丙方，三方共同签订一份《房屋买卖居间协议书》。协议书约定：甲方同意将座落于福建省厦门市同安区的房产以人民币720000元出售给乙方；乙方经过查阅甲方提供的相关权属凭证复印件和丙方现场带领看房后，对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产；本协议签订当日，乙方应支付购房款定金人民币20000元整；乙方于2013年2月28日前（解押当日）向甲方支付人民币180000元（含定金）；乙方于二手房交易当日向甲方支付人民币140000元；余款人民币400000元乙方向银行申请公积金贷款，于银行放款3日内支付给甲方；甲方保证上述房屋权属清偿，无债权债务纠纷；如存在其他人共有人则共有人均已同意出售；甲、乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费人民币15600元；逾期支付上述费用的，应承担上述款项每日0.05%的违约金；甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费等；若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费已全额支付的，丙方不予返还；若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各承担连带支付责任等。《房屋买卖居间协议书》签订后，葛辉于2013年2月23日将定金人民币20000元支付给赵磊，葛辉尚未向蔡朝利支付中介费。
2014年2月19日，蔡朝利与葛辉、赵磊因居间合同发生纠纷起诉至厦门市湖里区人民法院，请求判决“1.葛辉立即支付中介费费人民币15600元及违约金（按每日0.05%的标准自2013年2月24日起计至实际付清之日止）；2.赵磊对葛辉的上述债务承担连带清偿责任担”。厦门市湖里区人民法院作出（2014）湖民初字第1031号民事判决，判决“一、葛辉应于本判决生效之日起十日内支付蔡朝利中介费人民币15600元及违约金（按每日0.05%的标准自2013年2月24日起计至本判决确定的还款之日止）；二、驳回蔡朝利的其他诉讼请求。”判决后，葛辉不服，向厦门市中级人民法院提出上诉。厦门市中级人民法院作出（2015）厦民终字第1043号民事判决，判决“一、撤销厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第1031号民事判决；二、驳回蔡朝利的诉讼请求。
2015年2月9日，葛辉与赵磊、杨立娟、蔡朝利因房屋买卖合同纠纷起诉至本院，之后，于2015年11月4日向本院申请撤回起诉，本院于2015年11月6日作出（2015）同民初字第800号民事裁定，准予葛辉撤回对赵磊、杨立娟、蔡朝利的起诉。
另查明，赵磊与杨立娟系夫妻关系。坐落于福建省厦门市同安区的房产原系赵磊与杨立娟的夫妻共同财产。2013年3月27日，赵磊与杨立娟与案外人黄金国签订《存量房买卖合同》，将上述房产出售给黄国金。
审理中，双方确认《房屋买卖居间协议书》签订后，葛辉于2013年2月23日将定金人民币20000元支付给赵磊。之后，赵磊将定金人民币20000元转还葛辉。
庭审中，葛辉变更诉讼请求：1.判决被告赵磊、杨立娟共同向原告支付违约金144000元、代办费800元、律师费5000元，以上合计165400元；2.判决被告蔡朝利承担连带赔偿责任；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，葛辉陈述，2013年2月28日要办理解押手续时赵磊反悔，当时赵磊不同意其用公积金贷款，要求一次性支付房款，双方就僵持在那里，解押手续就办理不成，款项就没有支付给赵磊。蔡朝利对葛辉陈述的事实予以确认。赵磊则陈述，办理解押手续当天双方都有到场，因为原告没有支付180000元，也就没有办理解押手续。
以上事实有原告葛辉举示的《房产买卖居间合同协议书》、《存量房买卖合同》、厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第1031号民事判决书、厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第800号民事裁定书、民事起诉状、受理案件通知书、收条，被告蔡朝利举示的厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第1043号民事判决书、询问笔录以及庭审笔录等为证。以上证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。
本案双方争议的焦点为：1.葛辉的起诉是否已经超过诉讼时效；2.赵磊与杨立娟是否存在违约行为；3.蔡朝利是否应承担连带责任。
一、葛辉的起诉是否已经超过诉讼时效。
葛辉认为，其在2015年有向同安区人民法院提起诉讼，后来撤诉，所以没有超过诉讼时效，且本案合同并没有解除，所以不存在诉讼时效的起算时间。同时举示了民事起诉状、受理案件通知书、厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第800号民事裁定书，证明其于2015年2月9日向同安区人民法院提起诉讼，后来撤诉的事实。
赵磊认为，其与葛辉于2013年2月23日签订了涉案《房产买卖居间协议书》，事后葛辉并未依照协议约定向赵磊支付定金及购房款。鉴于此，赵磊便未依据合同约定办理解押及过户手续。同时，上述协议第十二条约定乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，逾期达15日的，对方均有解除合同的权利。葛辉并未于2013年2月28日向赵磊支付首期购房款，直至2016年方才提起诉讼，已过诉讼时效，丧失胜诉权。同时认为葛辉提交的证据超过举证期限，不予质证。
杨立娟认为，葛辉提交的证据超过举证期限，不予质证。其于2013年3月27日将涉案房屋出售给案外人并办理了过户手续，葛辉知道，且应该知道涉案合同已履行不能，根据诉讼法关于诉讼时效的相关规定，葛辉最迟应于2015年3月27日起诉，但葛辉直至2016年才提起诉讼，已过诉讼时效，丧失胜诉权。
蔡朝利认为，葛辉提交的证据超过举证期限，不予质证。赵磊已告知解除合同，且将定金退还葛辉，葛辉在被告赵磊退还定金之后长达3年多的时间未提出异议，合同早已解除。而且葛辉应在知道赵磊违约这个情况之日起两年内起诉，至2016年起诉也已超过两年的诉讼时效。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条和最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”的规定。本案中，葛辉于2015年2月9日向本院提起诉讼，诉讼时效从葛辉提交起诉状之日即2015年2月9日起中断，诉讼时效期间重新计算。因此，葛辉于2016年1月8日再次提起诉讼，并未超过诉讼时效。
二、赵磊与杨立娟是否存在违约行为。
葛辉认为，《房产买卖居间合同协议书》签订后，其当场向赵磊支付了定金20000元。后因房价上涨，赵磊以房产为夫妻共同财产其自行无法处分为由将定金通过转账退给原告。2013年3月27日，赵磊在未与原告解除合同情况下，赵磊、杨立娟与案外人黄金国签订《存量房买卖合同》将该房产转让给黄金国。因该房产已过户至案外人，赵磊已构成根本违约。
赵磊认为，涉案《房产买卖居间协议书》签订后，葛辉并未按照协议的约定向赵磊支付定金及首付款，经多次催缴未果。为防止房价波动而造成损失，赵磊于2013年3月27日才与案外人签订涉案房屋买卖合同。而此时，葛辉已逾期支付首付款近一个月，赵磊依据上述协议第十二条行使解除权将涉案房屋进行处分的行为并无不当。此外，赵磊并未给葛辉造成任何损失，其主张被告赵磊、杨立娟承担144000元的违约金于法无据，且约定的违约金过分高于造成的损失。对于中介费、代办费等，系葛辉与蔡朝利的居间权利义务关系，与赵磊无关联性，不应由其承担。杨立娟认为，其并未在涉案《房产买卖居间协议书》上签字，且从未授权赵磊作为杨立娟的代理人，杨立娟与葛辉之间不存在买卖合同关系。此外，杨立娟从未收取葛辉的定金或其它形式的价款，从未有任何行为表明杨立娟知晓且同意涉案协议的事实。因此，杨立娟与葛辉不存在买卖合同关系，违约行为更无从谈起。
本院认为，根据协议书约定，葛辉应于2013年2月28日前（解押当日）向赵磊支付180000元（含定金），余款人民币400000元葛辉向银行申请公积金贷款，于银行放款3日内支付给赵磊。本案中，赵磊在解押当日要求葛辉一次性付清购房款而不同意葛辉用公积金贷款，该事实有中介予以证实，而被告赵磊未能举证证明双方对付款方式重新进行约定，故，本院对葛辉的陈述予以采信。被告赵磊在双方对付款方式未达成新的意思表示一致，就单方解除合同并自行将讼争房屋卖给案外人，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
三、蔡朝利是否应承担连带责任。
葛辉认为，赵磊解除合同的理由是“夫妻共同财产，无法自行处分，”这点作为中介的蔡朝利本应该做到的，却给疏忽大意，在争议发生后亦未出面解决因失误造成的问题，根本未尽中介义务，应承担连带赔偿责任。
蔡朝利认为，其在居间过程中不存在任何过错，葛辉要求其承担连带责任没有任何依据。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损坏委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，赵磊未能提供证据证明蔡朝利在订立《房产买卖居间协议书》时故意隐瞒事实或者提供虚假情况，因此，蔡朝利不应承担责任。
综上，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告葛辉与被告赵磊、蔡朝利签订的房产居间协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。协议书签订后，原告葛辉按约将定金交付给被告赵磊，被告赵磊在双方对付款方式未达成新的意思表示一致，就单方解除合同并自行将讼争房屋卖给案外人，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《房产买卖协议》第十一条约定“甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费等”。故葛辉主张被告赵磊支付总房款20%的违约金即144000元，符合双方约定，本院予以支持。关于律师费问题，原告葛辉未能举示委托合同和支付律师费发票，故本院不予支持。对于葛辉主张代办费800元，因未能提供相应证据，本院不予支持。关于杨立娟的责任问题。《房产买卖居间合同协议书》系赵磊与葛辉签订，根据合同相对性原则，葛辉只能向赵磊主张权利。至于葛辉要求蔡朝利承担连带赔偿责任，因缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告赵磊应于本判决生效之日起十日内支付原告葛辉违约金人民币144000元；
二、驳回原告葛辉的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3608元，由原告葛辉负担人民币50元，由被告赵磊负担人民币3558元，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 王月萍
人民陪审员 庄晓梅
人民陪审员 陈剑锋
二〇一六年十二月十三日
代书 记员 吴晓韩
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百二十五条第二款居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损坏委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。