北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9064号
上诉人（原审原告）：李岩梅，女，1969年8月30日出生。
上诉人（原审被告）：张洪庆，男，1970年8月25日出生。
上诉人李岩梅因与上诉人张洪庆房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第44679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成由合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李岩梅，上诉人张洪庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李岩梅上诉请求：1.撤销一审法院判决书；2.判令支持李岩梅的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由张洪庆负担。事实和理由：1.违约金酌减没有事实及法律依据。即使按照一审法院的认定，2015年2月10日至2015年3月9日的违约金是46070元，在张洪庆没有就违约金提出酌减且一审法院未就违约金是否过高征询的情况下，将违约金由46070元减为2万元是错误的。2.一审法院认定张洪庆对地址变更没有故意且属于不可抗力是错误的。本案不存在不可抗力的问题。因为张洪庆在出售房屋时应对房屋地址核验，张洪庆提供的水费单、电表卡证据证明其应知道房屋地址错误，从张洪庆更正房屋地址错误的情况看也只需要一两天时间就可以完成，张洪庆变更房屋登记地址是为了避免多交纳税款，进而导致房屋买卖合同中止，这是张洪庆的违约行为，而不是不可抗力。张洪庆未在合理期限内核准房屋的登记信息并提供错误的地址存在过错，应归责于张洪庆。证人的证明内容不能作为不可抗力的证据。不可抗力的认定也不符合合同的约定。3.张洪庆在办理房屋过户已经根本性延期的情况下，未采取补救措施，进一步扩大了损失，违约金2万元不能弥补李岩梅的损失。首先，第二次面签时，张洪庆不同意回北京配合面签，李岩梅通过中介公司向张洪庆发出解除合同预通知后，张洪庆才配合，拖延了19天，取得批贷函后两个工作日可以完成的工作，后来实际花费了22天。其次，第二次取得农业银行批贷函后，张洪庆以未收到交房保证金为由拒绝办理过户，最终过户时间距离第二次取得批贷函超过15个工作日，一审法院没有支持是错误的。再次，重新做流程过程中，李岩梅提出在2015年4月15日交房，张洪庆断然拒绝，李岩梅被迫续租了其他房屋，背离了李岩梅将涉诉房屋出租的初衷，李岩梅要求张洪庆允许意向租户提前看房，张洪庆拒绝且在恶意损毁房屋，导致李岩梅丢失了积累的客户，增加了房屋空置期。再次，李岩梅在第二次申请房屋贷款时，已经具备住房公积金贷款资格，可以申请80万元贷款，据此可以节省20余万元的利息，李岩梅放弃了这项利益，而张洪庆因迟延交易多住4个月房子节省了6万元余元的房租，张洪庆辱骂、恐吓李岩梅，恶意破坏房屋，也给李岩梅带来损失至少16万余元。4.一审法院结合张洪庆的证人的伪证作出了判决。中介公司人员作伪证体现为，房管局系统升级导致信息错误不符合常理，发生错误的是房本，而不是系统，也没有证据证明是系统升级导致，建委的人员也没有出庭作证，付清250万元首付款再办理解押过户是无稽之谈，张洪庆办理地址更改后，办完过户和抵押手续，交通银行是可以发放贷款的，张洪庆违约拆走部分交付物和房屋脏乱破的事实证明证人的陈述是谎言。5.原本是简易程序审理的案件，经过两次开庭，2015年12月14日完成法庭调查辩论，2016年5月23日开庭并通知转为普通程序，超过了普通程序六个月审限，一审法院对此没有解释。6.李岩梅提供的证据证明张洪庆具有过错和违约行为，应当追究张洪庆的责任。
张洪庆针对李岩梅的上诉辩称，张洪庆一直在积极配合李岩梅。如果不是卖房，张洪庆也不知道地址变更了，也不可能知道建委系统升级，这些信息都应该买受人去核实。争议的关键就是合同第十条第一款和第四条第一款，按照合同约定，2月16日才交首付款，而李岩梅的批贷函早于首付款，所以李岩梅让张洪庆1月份就过户，但合同约定第四条在前，第十条在后。
张洪庆上诉请求：1.撤销一审法院判决书；2.判令驳回李岩梅的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由李岩梅负担。事实和理由：1.证人和短信均可证明，张洪庆和李岩梅有口头约定，付清首付款见到银行批贷函后才能办理过户手续，在张洪庆积极配合的情况下，李岩梅在2015年1月20日取得第一份交通银行的批贷函，李岩梅无视2015年2月16日交付首付款的约定，让张洪庆办了房屋过户手续是不合理的，张洪庆只有卖掉房子才能有换房买房的资格。2.李岩梅在没有银行要求的存款的情况下，伪造存单取得了银行的审核通过，交通银行的批贷函上的房屋地址与房产证及建委系统的地址都不对应，所以交通银行不可能发放贷款，所以交通银行签发的批贷函是无效的，不能依据无效的批贷函，在张洪庆没有取得房款的情况下，让张洪庆履行合同，更不能因此让张洪庆承担违约责任。3.3万元待交房时支付的收据是李岩梅伪造张洪庆的签字，张洪庆是在2015年6月3日迫于无奈通过签订补充协议同意3万元在交房交接时付清。在李岩梅自2015年2月16日至2015年6月3日违约的情况下，张洪庆还是积极配合李岩梅顺利完成了交易。4.合同约定，全部房款应在2015年3月15日前支付，李岩梅为了减少银行贷款利息，将贷款银行变更，直到2015年6月才收到全部房款，由于房价上涨，给张洪庆再次购房造成了几十万元的损失。
李岩梅针对张洪庆的上诉辩称，第一，张洪庆拒绝按照合同规定的时间办理过户属于违约行为，一审证人徐×没有参与过合同洽谈和签订的过程，一审证人刘×在2015年1月21日同李岩梅沟通过户时还发微信称“一切按合同走”，所以徐×和刘×的证言不可采信，张洪庆说的付清首付款再办过户的口头约定不存在。第二，关于3万元的问题，李岩梅是针对张洪庆在收据上写有3万元欠款未付所作的备注说明。第三，张洪庆对第一份批贷函办理的配合很不积极，一共拖延了21天。第一份批贷函是通过正常的申请和审批程序取得，没有证据显示这份批贷函无效。银行发放贷款的前提是完成房屋产权过户并办理房屋抵押手续，但张洪庆不办理过户手续，之后又出现了改地址的事情。整个交易完全因为张洪庆的原因严重延期113天，给李岩梅带来了巨大的经济和精神损失。
李岩梅向一审法院起诉请求：要求张洪庆支付逾期办理房屋权属转移登记违约金212480元，计算方式为以140万元（截止到2015年2月10日的已付房款）为基数，按照日万分之五的标准，从2015年2月10日计算至2015年2月15日共计五日为3500元；再加上以387万元为基数（截止到2015年2月16日的已付房款），按照日万分之五的标准，从2015年2月16日始计算至2015年6月3日止为208980元。
一审法院认定事实：2014年11月23日，李岩梅（买受人）、张洪庆（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。约定张洪庆将其位于北京市朝阳区望京东园六区603号楼×××号房产，房屋成交价格为685万元。关于成交价格、付款方式及资金划转方式，合同约定具体付款方式为：1、于签订买卖合同当日买受人向出卖人支付购房定金叁万元；2、于2014年11月24日中午前买受人向出卖人支付购房定金肆拾柒万元整；3、于2014年12月1日前买受人再次向出卖人支付购房定金玖拾万元整；4、于2015年2月16日中午前买受人再次向出卖人支付购房首付款贰佰伍拾万元整；5、剩余款项贰佰玖拾伍万元整买受人以银行贷款方式支付给出卖人，该日期不得迟于2015年3月15日前，期间任何一方不得以任何方式不履行合同或是故意拖延的则视为违约，除赔偿居间方全部佣金外，赔付守约方总房款20%的定金。关于权属转移登记，双方约定“当事人双方同意，自买受人取得批贷承诺函之日起15个工作日之内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。任何一方怠于履行权属转移登记配合义务的，经守约方催告仍不履行的，应承担违约责任，违约责任参照本合同第七条规定”。关于违约责任，合同第七条载明“（一）、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第（1）中方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在20日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过20日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退换全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）、逾期付款责任，买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在20日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过20日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”
2014年11月23日，李岩梅支付张洪庆购房定金3万元；2014年11月24日，李岩梅支付张洪庆购房定金47万元；2014年12月1日，李岩梅支付张洪庆购房款90万元；2015年2月16日，李岩梅支付张洪庆购房款247万元。张洪庆于2015年4月25日给李岩梅出具的房款收据载明“2015年2月16日，本人张洪庆（身份证号×××）收到李岩梅（身份证号×××）交来购买本人名下朝阳区望京东园六区603号楼×××号室房产房款人民币（小写）2470000元（大写）贰佰肆拾柒万元整；合同规定首付款应为2500000元，现实收2470000元，尚欠30000元未付！作为交房保证金，于房屋交割结清后支付。”李岩梅称双方就首付款的数额进行了协商变更，由原合同约定的250万变更为247万元，张洪庆对此不予认可。上述收据最后一句手书内容“作为交房保证金，于房屋交割结清后支付”系李岩梅手写，李岩梅称这是对自己做的一个备忘录，张洪庆称该结果确属无奈，因为李岩梅一直拖延支付3万元首付款，但其并不认可这是对合同约定首付款250万元的变更。
2015年1月20日，交通银行股份有限公司北京公主坟支行（部）（下称“交行”）向李岩梅之夫胡明飞和李岩梅就其购买张洪庆涉诉房屋签订买卖合同出具“同意放贷通知书”，有限期为三个月。
交行的批贷函下来之后，关于催促张洪庆共同办理过户手续一节，李岩梅提供与张洪庆往来的短信、微信记录截图予以佐证，张洪庆对短信、微信的真实性予以认可，但不认可证明目的。
2015年3月9日，双方第一次去税务机关办理缴税事宜，因涉诉房屋地址出现不一致以至于上述手续无法继续办理。
北京骄阳房地产经纪有限公司的职员徐×、刘×均作为证人出庭作证，徐×称，双方第一次去办理缴税手续的过程中才发现涉诉房屋房本载明的地址与建委系统登记的信息不一致，后经建委工作人员证实不一致的原因系系统升级，需要重新变更房本的登记信息以及后续的房屋买卖程序，所以交行向李岩梅发放的同意放贷函因地址不正确而无法放贷进而也会导致无法过户。同时，徐×称，双方有过关于首付款是250万的约定，是双方协商一致后才以书面合同的形式予以确定。刘×亦均称双方确实有过口头约定，李岩梅付清250万元首付款之后由卖方去解抵押，且双方在4月份就3万元的性质做过协商但无果，最终于6月3日过户时双方一致签订了补充协议。
张洪庆提交的变更后的房屋所有权证载明的涉诉房屋地址为“朝阳区望京东园603号楼×××”，变更前的房屋所有权证载明涉诉房屋的地址为“朝阳区望京东园六区603号楼×××号”。
李岩梅不认可张洪庆所谓系统升级导致地址变更的主张，其称涉诉房屋的地址发生过变更，并提供了水电费的缴费记录，欲证明张洪庆作为出卖人是明知道地址已经变更的。
一审法院庭审中，李岩梅称其于2015年3月11日申请撤销了第一次交行作出的同意放贷通知书；紧接着，李岩梅、张洪庆双方于3月15日申请注销了网签；直至4月27日，双方才前往中国农业银行股份有限公司北京朝阳支行办理第二次贷款的面签事宜。2015年5月12日，中国农业银行股份有限公司北京朝阳支行向张洪庆发放“个人二手房按揭贷款承诺书”，有效期6个月。2015年6月3日，双方办理了涉诉房屋的权属转移登记手续。
2015年6月3日，李岩梅、张洪庆签订《补充协议》，内容为“将双方协商一致通过，买受人购买出卖人朝阳区望京东园603号楼×××号剩余房款人民币叁万元，双方在按照主合同完成全部交易（最终交付房屋及附属设施，结清物业费，水电燃气费，完成物业交割，交付房屋钥匙）后，由买受人当日支付给出卖人。”
一审法院认为，诉讼中，当事人应当如实陈述并对自己的主张举证。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。李岩梅、张洪庆签订的《买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据张洪庆虽主张其不认可双方曾对首付款的数额协商变更，但最终其还是在补充协议上签字，结合刘×的证人证言，该院对于李岩梅关于3万元由首付款的性质变更为交房保证金的陈述予以采信，故李岩梅不存在逾期支付首付款的违约行为，故根据合同约定张洪庆应于李岩梅取得批贷承诺函之日起15个工作日之内，与李岩梅共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，张洪庆所谓李岩梅迟迟未交付3万元首付款而导致过户延迟的主张无事实依据，该院不予采信。
交行的批贷函于2015年1月20日已经办妥，按照合同约定的15个工作日，双方应于2015年2月10日之前去办理过户登记手续，且李岩梅提供的与张洪庆往来的短信、微信记录可以证明李岩梅已经对张洪庆进行了催促，但张洪庆以李岩梅未向其出示批贷函、李岩梅未全额支付首付款等为由予以推脱，最终双方迟至2015年3月9日才第一次去办理缴税事宜，也才发现了涉诉房屋地址不一致的问题，张洪庆并未对此期间拖延了近一个月时间一节给出合理的解释，即如果张洪庆按照合同约定在2015年2月10日之前配合李岩梅去办理过户手续，就可以提前一个月发现房屋地址不一致的问题；也就是说，即使地址问题导致了后续交易环节的变更，在双方均诚信履约的前提下也可以减少各方利益的损失，故张洪庆迟至2015年3月9日才配合李岩梅去办理过户的行为属于违约，但李岩梅主张张洪庆支付违约金的数额过高，该院予以酌减。
另外，李岩梅提供的现有证据无法证明张洪庆有明知涉诉房屋的地址已经变更的故意，也不能证明该故意导致了之后交易环节的中止，结合徐×的证言，可以认定在发现房屋地址不一致后双方交易中止属于不可抗力所致，张洪庆对此并无责任，故李岩梅主张张洪庆支付其自2015年3月9日至2015年6月3日期间的违约金无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、张洪庆于本判决生效之日起七日内支付梅李岩梅违约金二万元；二、驳回李岩梅的其他诉讼请求。
本院二审期间，李岩梅围绕上诉请求依法提交了以下证据：微信、短信截图2页，证明张洪庆在过户已根本性延期的情况下，对不受流程影响的环节也拒绝配合，加重了李岩梅的损失。
对当事人争议的事实，本院认定如下：依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，李岩梅提供的证据在一审法院审理期间已经客观存在，但李岩梅未予提供，且该证据不能证明李岩梅所主张的事实成立，故该证据不属于二审程序中的新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，一审法院于2015年8月19日受理本案，于同年11月、12月适用简易程序审理本案，在简易程序审理中，李岩梅、张洪庆申请调解期间1个月并同意调解期间不计入审限，2016年5月26日庭审中告知本案由简易程序转为普通程序审理，李岩梅、张洪庆到庭参加了诉讼且未对一审法院将本案由简易程序转为普通程序进行审理问题提出异议，李岩梅并于庭审当日补交了一审案件受理费，一审法院于2016年6月3日进行了宣判，由此表明一审法院审理本案未超过法定审理期间，故本院对李岩梅有关“一审法院超过了普通程序六个月审限”的上诉理由不予采纳。
证人徐×、证人刘×在一审法院审理期间出庭作证，证人就李岩梅、张洪庆的缔约过程及合同履行中交行未能发放贷款的原因等进行了陈述，在现有证据不能证明一审法院仅依据证人徐×、证人刘×的证人证言作出的判决的情形下，本院对李岩梅有关“一审法院结合张洪庆的证人的伪证作出了判决”的上诉理由不予采纳。
李岩梅、张洪庆签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案争议焦点是：合同履行期间，张洪庆是否存在违约行为并承担责任。
合同约定，2015年2月16日前，李岩梅应支付房款390万元，但李岩梅在实际履行中支付了387万元，尚欠3万元未付，后李岩梅、张洪庆就未支付的3万元在补充协议中进行了约定，由此表明李岩梅就未支付的3万元不存在违约责任。
合同约定“当事人双方同意，自买受人取得批贷承诺函之日起15个工作日之内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。任何一方怠于履行权属转移登记配合义务的，经守约方催告仍不履行的，应承担违约责任，违约责任参照本合同第七条规定”，李岩梅在2015年1月20日取得交行“同意房贷通知书”后，张洪庆应于2015年2月10日前办理房屋权属转移登记手续，张洪庆未依约办理，根据张洪庆、李岩梅在2015年3月9日到行政部门办理手续的事实，根据合同中“逾期在20日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”的约定，张洪庆应按照李岩梅支付的款项向李岩梅支付逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金46070元，本院对张洪庆有关不应支付上述违约金的上诉理由和请求不予采纳。
张洪庆、李岩梅于2015年3月9日在行政机关办理相关手续过程中，发现张洪庆的行政部门颁发的《房屋所有权证》中的坐落与行政部门备案的涉案房屋坐落不一致，导致房屋权属转移登记手续无法继续办理的情形后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在现有证据不能证明无法继续办理房屋权属转移登记手续的原因应归责于张洪庆的情形下，张洪庆对无法继续办理房屋权属转移登记手续的事实不承担违约责任。
根据李岩梅有关“其于2015年3月11日申请撤销了第一次交行作出的同意放贷通知书；紧接着，李岩梅、张洪庆双方于3月15日申请注销了网签”的陈述，结合2015年5月12日中国农业银行股份有限公司北京朝阳支行发放“个人二手房按揭贷款承诺书”的事实，又结合李岩梅、张洪庆在2015年6月3日办理涉诉房屋权属转移登记手续的事实，以及李岩梅、张洪庆于2015年6月3日通过签署补充协议对合同的后续履行达成一致性意见的事实，表明李岩梅、张洪庆在2015年3月9日至2015年6月3日履行合同期间不存在违约行为。根据李岩梅在本案中主张2015年6月3日前逾期办理房屋权属转移登记违约金的诉讼请求，由于李岩梅、张洪庆在2015年3月9日至2015年6月3日履行合同期间不存在违约行为，故本院对李岩梅、张洪庆有关“2015年3月9日至2015年6月3日期间存在违约行为并应追究违约责任”的上诉理由和请求不予采纳。
综上所述，李岩梅的上诉请求部分成立，予以支持，对不成立的部分，应予驳回；张洪庆的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第44679号民事判决；
二、张洪庆于本判决生效之日起七日内支付李岩梅违约金四万六千零七十元；
三、驳回李岩梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4487元，由李岩梅负担3514元（已交纳），由张洪庆负担973元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费4487元，由李岩梅负担3514元（已交纳），由张洪庆负担973元（已预交300元，剩余673元于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 张 慧
代理审判员 赵 卉
二〇一六年九月五日
书 记 员 赵 凯
书 记 员 邸 硕