江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初3713号原告:南京苏商投资发展（集团）有限公司，统一社会信用代码913201157453895245，住所地南京市江宁滨江经济技术开发区。法定代表人：陈家俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈飞，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨海涛，江苏致邦律师事务所律师。被告：南京苏红市场管理有限责任公司，统一社会信用代码91320106660671109T，住所地南京市鼓楼区伍佰村63号。法定代表人：余伟俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚宁陵，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云，江苏紫金律师事务所律师。原告南京苏商投资发展（集团）有限公司（以下简称苏商公司）与被告南京苏红市场管理有限责任公司（以下简称苏红公司）租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月18日立案后,于2017年6月14日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年10月10日再次公开开庭审理了本案。原告苏商公司的委托诉讼代理人陈飞、杨海涛，被告苏红公司的法定代表人余伟俊及委托诉讼代理人姚宁陵、张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏商公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同关系自租赁期届满时终止；2.被告支付租赁期间拖欠的租金592694.96元及逾期付款违约金（2017年4月17日前按照年利率5.1%标准的四倍，2017年4月18日后按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的四倍分别计算至实际给付之日止）；3.被告返还租赁合同项下的房屋并腾空场地；4.被告支付合同期限届满后至2017年4月17日期间的房屋占用使用费991990.06元，并按最后一期租金标准支付自2017年4月18日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；5.被告支付房屋占有使用费的利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止）。事实和理由：2007年2月12日，南京市物资回收公司（以及简称物资公司）与被告就南京市伍佰村63号房屋及场地签订了一份《房屋租赁合同》，合同中对租赁期限、租金标准等进行了约定。2007年3月22日、2007年8月29日，双方再次签订了七份《补充协议》。2009年9月15日，物资公司名称变更为南京市物资回收有限公司（以下简称物资有限公司）。2014年12月30日，原告对物资有限公司进行吸收合并，物资有限公司名下资产及债权债务均由原告承继。被告按约支付了2015年9月30日之前的租金，但自2015年10月1日起，被告出现了拖欠租金的情形。双方租赁期限届满后，未能达成新的租赁合同，被告未向原告返还房屋及场地，亦未支付租金及房屋占有使用费。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判如所请。被告苏红公司辩称，1.原告要求确认双方租赁合同关系自租赁期届满时已终止的诉讼请求不能成立；2.租赁期限内，案涉房屋已被征收，原告要求支付租金及逾期付款违约金没有事实和法律依据，且主张的违约金标准过高；3.原告未能按照租赁合同约定履行义务，至今仍有1000多平方米的房屋未能交付被告租赁使用，原告应当承担违约责任，原告要求被告支付房屋占有使用费及利息的请求不能成立。综上，双方之间的纠纷应按照房屋征收的相关规定处理，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：对被告提供的商位租赁经营合同，虽然原告不予认可，但该组商位租赁经营合同符合证据的形式要件，可以作为认定本案相关事实的证据；对被告提供的征收决定、公告，虽然该组证据系复印件，但原告对案涉房屋及场地已被纳入征收范围无异议，且与事实相符，故该组证据可以作为认定本案相关事实的证据；对被告提供的请求函，该证据系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于本市××村××号房屋登记的所有权人为原告（规划用途为综合仓库的建筑面积合计4024.66平方米，规划用途为商业的建筑面积合计2059.3平方米）。2007年2月12日，物资公司（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于本市伍佰村63号的房屋及周围场地出租给乙方从事市场经营活动，出租的经营房屋总面积为5574.1平方米，周围场地5500平方米，由甲方在本合同所附房产证或土地证复印件上分步盖章确定范围；房屋租赁期限自2007年4月1日至2016年3月31日；房屋租金为1089546元/年，甲方逐步将房屋移交给乙方，乙方按交付期支付租金；场地租金为200750元/月，甲方逐步将场地划片形成独立使用范围后开始起算租金；房屋及场地租金三年一次按5%递增，采用先付后租的原则，第一年一次性付清，第二年起每年两次，乙方每期租金应在下期使用房屋前10日交清；本合同双方签字生效后，甲方向乙方交付房屋，甲方因现场原因采用分步交接方案，即2007年4月1日前，向乙方移交房屋2600平方米，2007年5月1日前，再向乙方移交房屋700平方米；合同签订后，乙方向甲方支付定金5万元，正式起租日转为预交租金，乙方向甲方一次性交纳水电费押金2万元，合同终止时乙方如不欠费，甲方予以退还；租赁期满或因乙方违约终止、解除合同的，乙方在租赁期间添置的依附在建筑物上的装潢及装潢设施或其他增设物不影响结构的情况下可以拆除，属于乙方的可移动设备归乙方所有，但乙方应在合同终止、解除后10日内自行移走，否则视为放弃所有权；房屋租赁合同期满，如乙方不再续租，应提前2个月通知甲方，如乙方需要续租，应提前2个月与甲方商谈重新订立新的房屋租赁合同，同等情况下，乙方有优先续租权；本合同出租的房屋在租赁期间若发生政府拆迁行为，乙方应将房屋交还甲方，政府的拆迁补偿，归甲方所有，属于乙方在承租房以外自建的部分，以及装潢、营业损失补偿归乙方所有；迟延交付租金，甲方有权要求乙方每日按0.5%支付滞纳金，超过20日不交租金的，甲方有权单方终止合同等等。2007年3月30日，物资公司（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定双方在2007年2月12日签订的房屋租赁合同基础上达成补充协议，甲方同意将位于本市伍佰村63号，原联华超市房屋及场地出租给乙方从事市场经营活动，经营房屋建筑面积为588平方米，租赁期限自2007年6月1日起至2016年5月31日止；房屋租金196000/年，场地租金2000元/年；本补充协议所涉及房屋及房屋租金（系新增出租房屋）不在2007年2月12日签订的房屋租赁合同中约定的房屋面积和租金范围内等等。2007年8月29日，物资公司（甲方）与被告（乙方）再次签订了六份《补充协议》，约定甲方将本市伍佰村63号（房号1-1）门面房298.45平方米，已移交乙方，乙方自2007年8月1日起承租并支付租金，租金按季付款，先付后用，租赁期限自2007年8月1日起至2016年7月31日止，房屋租金为107442元/年；甲方将本市伍佰村63号内（房号2）房屋230.4平方米，于2007年4月30日移交乙方，乙方自2007年7月1日起承租并支付租金，租金按季付款，先付后用，租赁期限自2007年7月1日起至2016年6月30日止，房屋租金为38707.2元/年；甲方将本市伍佰村63号内（房号3）房屋298.6平方米，于2007年5月25日移交乙方，乙方自2007年8月1日起承租并支付租金，租金按季付款，先付后用，租赁期限自2007年8月1日起至2016年7月31日止，房屋租金为50164.8元/年；甲方将本市伍佰村63号内（房号4）房屋700平方米，于2007年4月1日移交乙方，乙方自2007年5月1日起承租并支付租金，租金按季付款，先付后用，租赁期限自2007年5月1日起至2016年4月30日止，房屋租金为100800元/年；甲方将本市伍佰村63号内（房号5）房屋2600平方米，于2007年2月26日移交乙方，乙方自2007年4月1日起承租并支付租金，租金按季付款，先付后用，租赁期限自2007年4月1日起至2016年3月31日止，房屋租金为452400元/年；甲方将本市伍佰村63号内（房号8）房屋125.05平方米，于2007年6月25日移交乙方，乙方自2007年8月25日起承租并支付租金，租金按季付款，先付后用，租赁期限自2007年8月25日起至2016年8月24日止，房屋租金为21008.4元/年等等。物资公司已按补充协议约定向被告交付了房屋及场地，被告已向原告支付本市伍佰村63号原联华超市房屋及场地租金至2015年11月30日，房号1-1房屋租金至2015年10月31日，房号2房屋租金至2015年9月30日，房号3房屋租金至2015年10月31日，房号4房屋租金至2015年10月31日，房号5房屋租金至2015年9月30日，房号8房屋租金至2015年11月24日。2016年1月31日、2016年3月30日、2016年3月31日，原告向被告发送通知，明确就本市伍佰村63号房号4、5房屋租赁期间届满后，不再续签合同。2016年3月31日，南京市鼓楼区人民政府根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，作出宁鼓府征字【2016】第1号征收决定，本案租赁房屋均在此次征收范围内。案涉房屋于2017年11月2日开始被拆除，至2017年11月28日已经全部拆除完毕。另查明，物资公司于2009年9月15日变更公司名称为物资有限公司，并于2014年12月30日因被原告吸收合并而准予注销登记。审理中，原、被告一致明确最后一期的年租金标准为：本市伍佰村63号原联华超市房屋及场地租金为216090元、房号1-1房屋租金为118454.805元、房号2房屋租金为42674.688元、房号3房屋租金为55306.692元、房号4房屋租金为111132元、房号5房屋租金为498771元、房号8房屋租金为23161.761元；原、被告亦明确被告曾以南京巨鑫农贸市场管理有限公司名义向原告支付定金5万元，并于正式起租后转为租金予以抵减，此外未支付押金。因当事人意见分歧较大，致本案调解未果。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。本案中，物资公司与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上述合同订立后，物资公司变更公司名称，并于2014年12月30日因被原告吸收合并而准予注销登记，故原告应当行使合同权利，履行合同义务。关于原告主张确认租赁合同关系自租赁期届满时终止的问题。本案中，南京市鼓楼区人民政府于2016年3月31日作出征收决定，本案租赁房屋均在征收范围内。根据相关规定，征收决定公告发布后，租赁关系终止，故原、被告之间就本市鼓楼区伍佰村63号内原联华超市、房号1-1、房号2、房号3、房号4、房号8的租赁合同关系均于合同期限届满前的2016年3月31日终止。原、被告之间就本市鼓楼区伍佰村63号内房号5的租赁合同于2016年3月31日期限届满，故本院确认双方就该房屋的租赁合同关系自租赁期限届满时终止。关于原告主张腾空并返还房屋及场地的问题。现因案涉房屋已被拆除，不存在腾空的问题，亦不具备返还条件，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张租金及逾期付款违约金的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，因原、被告双方对于已支付租金期间、支付标准均无异议，本院予以确认。经计算，被告应向原告支付至2016年3月31日的租金为469559.8元（计算公式：216090元/年÷12个月×4个月+118454.805元/年÷12个月×5个月+42674.688元/年÷12个月×6个月+55306.692元/年÷12个月×5个月+111132元/年÷12个月×5个月+498771元/年÷12个月×6个月+23161.761元/年÷12个月×4个月+23161.761元/年÷365日×6日）。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告未按时支付租金，违反了双方的合同约定，被告应当承担违约责任。被告提出其不应当承担违约金且标准过高的意见，本院综合考虑双方履行合同情况、原告的实际损失等因素，确定被告均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准支付违约金，其中以72030元为基数，自2015年12月1日起计算至实际给付之日止；以49356.2元为基数，自2015年11月1日起计算至实际给付之日止；以21337.3元为基数，自2015年10月1日起计算至实际给付之日止；以23044.5元为基数，自2015年11月1日起计算至实际给付之日止；以46305元为基数，自2015年11月1日起计算至实际给付之日止；以249385.5元为基数，自2015年10月1日起计算至实际给付之日止；以8101.3元为基数，自2015年11月25日起计算至实际给付之日止。关于原告主张房屋占有使用费及利息的问题。因原、被告之间的租赁合同关系因征收决定公告发布及租赁期限届满的原因均于2016年3月31日终止，但被告仍使用案涉房屋，故本院综合征收公告发布后对该地经营的影响、征收期间周边拆迁状况等因素，结合本案实际，酌定被告向原告支付房屋占有使用费337437.1元【计算公式：（216090元/年+118454.805元/年+42674.688元/年+55306.692元/年+111132元/年+498771元/年+23161.761元/年）÷12个月×19个月×20%】。原告亦主张房屋占有使用费的利息，因案涉房屋已纳入征收范围，原告该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告南京苏商投资发展（集团）有限公司与被告南京苏红市场管理有限责任公司就本市鼓楼区伍佰村63号内房号5的租赁合同关系于租赁期限届满即2016年3月31日终止；二、被告南京苏红市场管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京苏商投资发展（集团）有限公司租金469559.8元，并均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准支付违约金（以72030元为基数，自2015年12月1日起计算至实际给付之日止；以49356.2元为基数，自2015年11月1日起计算至实际给付之日止；以21337.3元为基数，自2015年10月1日起计算至实际给付之日止；以23044.5元为基数，自2015年11月1日起计算至实际给付之日止；以46305元为基数，自2015年11月1日起计算至实际给付之日止；以249385.5元为基数，自2015年10月1日起计算至实际给付之日止；以8101.3元为基数，自2015年11月25日起计算至实际给付之日止）；三、被告南京苏红市场管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京苏商投资发展（集团）有限公司房屋占有使用费337437.1元；四、驳回原告南京苏商投资发展（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20677元，由原告南京苏商投资发展（集团）有限公司负担8270元，被告南京苏红市场管理有限责任公司负担12407元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙 燕人民陪审员  孙善伟人民陪审员  张 琪二〇一七年十二月十九日书 记 员  戴雅文