湖南省常德市鼎城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常鼎民初字第1088号
原告周传贵，男，汉族，农民，住湖南省常德市鼎城区。
原告杨友珍，女，汉族，农民，住湖南省常德市鼎城区。系原告周传贵之妻。
二原告的共同委托代理人文红俊，湖南南天门律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被告王腊枚，女汉族，农民，住湖南省常德市鼎城区。
被告蒋伟，男，1987年4月18日出生，汉族，农民，住湖南省常德市鼎城区。系被告王腊枚之子。
二被告的共同委托代理人陈国述，湖南先锋律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
第三人周加胜，男，汉族，农民，住湖南省常德市鼎城区。
第三人谷爱华，女，汉族，农民，住湖南省常德市武陵区。
第三人ＸＸ，男，汉族，农民，住湖南省常德市武陵区。系被告周加胜、谷爱华之子。
原告周传贵、杨友珍与被告王腊枚、蒋伟农村房屋买卖合同纠纷一案，二原告于2014年2月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法追加周加胜、谷爱华、ＸＸ为本案第三人，由审判员何才平担任审判长，与审判员杨开伟、郑丹组成合议庭，于2014年4月9日、2014年8月27日公开开庭进行了审�。代理书记员陈凯枫担任庭审记录。原告周传贵及二原告委托代理人文红俊，被告王腊枚及二被告的共同委托代理人陈国述、第三人周加胜、ＸＸ及二被告申请的证人毛保国、全学桂、廖智勇、邵启华均到庭参加诉讼。因案情复杂，本院决定延期审理六个月。第三人ＸＸ、谷爱华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周传贵、杨友珍诉称：自1996年起，历时二年，二原告与第三人周加胜、谷爱华共同出资，出力组织人员在双桥坪镇大桥墟场修建了一栋二间三层的楼房。原告周传贵为经营轧花业务，先后在楼房前后搭建了一个偏棚。2011年，第三人周加胜与谷爱华闹离婚，被告谷爱华与其子ＸＸ欲将该栋房屋以28.8万元卖给二被告，二原告知情后予以阻止。但二被告明知自己是外乡人，周加胜、谷爱华、ＸＸ对该房屋无权处分，并在二�告强烈反对下，签订了所谓的房屋《买卖协议》、《调解协议》、《购房附加协议》，并强行入住该房屋。为此双方多次发生纠纷。2012年8月23日二原告提起诉讼，常德市鼎城区人民法院于2013年4月19日作出判决，判决确认上述三个协议无效，二原告可就房屋的返还另行起诉。故二原告起诉，要求法院判令二被告返还并腾出非法占有二原告的房屋。
二原告对其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、（2012）常鼎民初字963号民事判决书一份，欲证明本案诉争的房屋，系二原告与第三人周加胜、谷爱华的共同共有财产，共有财产不是按份额确定，两原告享有所有权，两被告与第三人周加胜、谷爱华、ＸＸ签订的房屋买卖协议，调解协议、购房附加协议被确认无效。两被告强行入住该房屋，两被告无权占有该房屋，应予返还。
2、（2013）常鼎民初字1184号民�判决书一份，欲证明两原告主张房屋权利时，与被告王腊枚发生纠纷的事实；
3、双桥坪派出所以及双桥坪司法所出具的证明，欲证明两原告并未在购房协议上签名，两被告明知第三人周加胜、谷爱华无权处分诉争的房屋，在两原告的强烈反对下，仍入住该房装修，双方引发纠纷，所谓装修损失应由被告自己承担；
4、1993年2月25日双桥坪镇人民政府村民建房使用卖地通知书，欲证明本案诉争土地不是宋家坪村出售的，系双桥坪镇政府出售的，双桥坪镇辖区内的村民都有权购买，原告有权购买该土地。
被告王腊枚、蒋伟辩称：1、两原告不是该房屋的合法所有人，无权请求返还该房屋；农村土地归本村村民集体所有，两原告系李家铺村村民，不是房屋所在地宋家坪村村民，无权购买本案所诉房屋的宅基地；原判决只判决买卖协议无效，买卖协议无效并不必然导致返�房屋；2、周加胜、谷爱华将房屋卖给王腊枚时是经过了两原告同意的，房屋买卖后两原告系自己搬离房屋，王腊枚装修时原告并未反对，还进行了指导；购房协议经过了两原告的儿子签字，已构成表见代理；3、两原告即使要求返还房屋，也应该先析产再审理，现应中止本案的审理，即使返还也不应只返还给两原告，还应返还给周加胜、谷爱华；4、即使返还房屋，两原告应先返还被告王腊枚的购房款、装修款及其他损失。
被告王腊枚、蒋伟对其辩解主张在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、买卖协议一份，欲证明房屋是蒋伟从周加胜、谷爱华、ＸＸ手里购买的；
2、购房附加协议一份，欲证明原、被告发生矛盾后经调解再次达成协议，王腊枚出了5000元给原告，两原告同意卖房；
3、证人毛保国、全学桂、廖智勇、邵启华的出庭证言，欲证明被告购房后的装�花费。
第三人周加胜、谷爱华述称，同意被告王腊枚的意见，原告周传贵没有买房屋地基，是第三人周加胜买的。
第三人ＸＸ述称，对被告王腊枚的答辩意见无意见，第三人ＸＸ同意第三人周加胜的答辩意见。
第三人周加胜、谷爱华、ＸＸ在举证期限内未向本院提交证据。
根据庭审的举证、质证，本院认证如下：
对二原告提交的证据1、2、3、4，经庭审质证，被告王腊枚、蒋伟对原告提交的证据1的真实性无异议；对原告提交的证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为此案发生的事是事隔两年后发生的纠纷，不能证明当时二原告不同意卖房，只能证明二原告事后反悔；对原告提交的证据3真实性、合法性、关联性均有异议，认为单位出具的证明应有具体经办人签名，证据形式上不合法，证明内容与实际情况不相符，原、被告双方闹矛盾后又达成了附加协议�对原告提交的证据4的证明目的有异议，认为原告系李家铺村的，农村土地归村集体所有，乡里收费不代表原告可以购买他村土地，该证据来源于王腊枚提交，证明地基是周加胜出的钱。第三人周加胜、谷爱华对原告提交的证据1的真实性无异议，对地基问题有异议，认为地基是第三人周加胜购买的；对原告提交的证据2的真实性无异议，关联性有异议，认为与第三人周加胜无关；对原告提交的证据3的真实性有异议，认为内容不属实，修房子原告周传贵只出力未出资，对合法性有异议，认为不符合证据形式要件；对原告提交的证据4的真实性、关联性无异议。第三人ＸＸ对原告提交的证据1的真实性无异议；对原告提交的证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为与第三人ＸＸ无关；对原告提交的证据3的合法性有异议，单位出具的证明应有具体经办人签名，形式上不合法，对真实性有异议，调解当时两原告已认可了房屋买卖，被告和第三人周加胜还给了两原告5000元；对原告提交的证据4的真实性、关联性无异议。本院认为，原告提交的证据1、2，是人民法院已生效的法律文书，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予以认定；原告提交的证据3，系单位出具，一方面应符合一定的形式要件，另一方面亦不能超越其职权，现被告及第三人均提出异议，其异议理由成立，故本院不予认定；原告提交的证据4，被告王腊枚对关联性有异议，第三人对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院认为该证据符合客观事实，故本院予以认定。
对二被告提交的证据1、2、3，经庭审质证，二原告对二被告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议，两份协议在原判决书中都已被确认为无效协议，买卖协议没有乙方的签字，购房附加协议系原告得知第三人将房屋卖给被告王腊枚后，双方引发纠纷，甲乙双方在原告反对之下达成的协议；二原告对二被告提交的证据3，对毛保国的证言真实性、合法性、关联性均有异议，证人对装修时间记忆错误，水电装修不可能最先进场；对全学桂、廖智勇的证言的真实性、合法性、关联性均有异议，廖智勇与被告王腊枚有利害关系，且装修未提供相关凭证；对邵启华的证言的真实性、合法性、关联性均有异议，证词前后矛盾，证人说是张士民介绍的，又帮张士民做事。第三人周加胜、谷爱华、ＸＸ对二被告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对二被告提交的证据3，未发表质证意见。本院认为二被告提交的证据1，虽被本院生效判决确认无效，但并未否定其真实性，且其客观真实存在，二原告虽提出异议，其异议理由不能成立，故本院对证据1的�实性予以认定；对二被告提交的证据2，二原告对其对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为原、被告发生矛盾后虽经调解被告王腊枚给付了原告5000元，但二原告并未同意卖房，故本院不予认定；对二被告提交的证据3，二原告虽提出异议，但并未否定二被告购买房屋后，对所够房屋进行了装修这一客观事实，故本院予以认定。
根据原、被告及第三人的当庭陈述及本院的认证，本院依法确认以下案件事实：
原告周传贵、杨友珍系常德市鼎城区双桥坪镇李家铺村2组村民，有两个儿子和一个女儿，长子周家全、小儿周加胜，于1988年进行了分家，但周加胜的户口仍与二原告一起。1993年，第三人周加胜与谷爱华办理了结婚登记手续，婚后生有一子，取名ＸＸ。婚后夫妻俩常在外务工，有时回来也居住在谷爱华的父母家。1996年，原告周传贵从李银成处购买了二间地基（双桥坪镇宋家坪村12组，面积为152平方米），价格2120元，由二原告与被告周加胜、谷爱华共同出资、出力组织人员进行修建，经过二年的时间，修建了一栋二间三层的楼房。因房屋需要装修，第三人周加胜、谷爱华继续在外务工，二原告对房屋进行管理。1999年，原告周传贵在屋前搭了一个铁棚，经营轧花业务。2006年，因第三人周加胜需做建材生意，原告周传贵将屋前铁棚让给第三人周加胜，原告周传贵又在屋后搭了一个棚，继续经营轧花业务。2011年，第三人周加胜与谷爱华闹离婚，第三人谷爱华与其儿子第三人ＸＸ以28.8万元的价格将该栋房屋卖给被告蒋伟，并签订了《买卖协议》，二原告知道后，予以反对。2011年7月29日，在常德市鼎城区双桥坪镇派出所的协调下，第三人周加胜与被告王腊枚达成《调解协议》，继续履行房屋买卖合同，并签订了一份《购房�加协议》，附加协议的内容是将前后凉棚以5000元的价格补偿给原告周传贵，但原告周传贵对以上协议仍予以反对。之后，第三人周加胜、谷爱华将该房屋的建房等手续交给了被告王腊枚，被告王腊枚、蒋伟对该栋房屋进行了装修，并已搬进屋内居住。二原告向有关部门反映此事，但没有结果。为此，原告于2012年8月23日向本院提起诉讼。本院生效判决依法确认本案争议的房屋应认定为二原告与第三人周加胜、谷爱华的共同共有财产；并依法确认第三人ＸＸ与被告蒋伟于2011年7月6日签订的《买卖协议》、第三人周加胜、ＸＸ与被告王腊枚于2011年7月29日签订的《调解协议》、第三人周加胜与被告王腊枚于2011年7月29日签订的《购房附加协议》均无效，并送达了（2012）常鼎民初字第963号民事判决书。
还查明，第三人周加胜、谷爱华将房屋出售后的房款由第三人谷爱华在�德市武陵区南坪常德家具产业园家饰城7栋购买了一套74.48㎡房屋一套，登记的房屋所有权人为第三人谷爱华。
另查明，该栋房屋的土地属于集体所有。1993年2月25日，周红进以2020元的价格取得该土地的使用权，因周红进死亡，其妻子枚元清转卖给其姐夫李银成。被告王腊枚与蒋伟的户籍均在常德市鼎城区长岭岗乡安家岗村双堰组。
本院认为：本案的争议焦点是本案诉争的房屋是否应返还给两原告。因本院生效判决已依法确认本案争议的房屋为原告周传贵、杨友珍与第三人周加胜、谷爱华的共同共有财产，并依法确认第三人ＸＸ与被告蒋伟于2011年7月6日签订的《买卖协议》、第三人周加胜、ＸＸ与被告王腊枚于2011年7月29日签订的《调解协议》、第三人周加胜与被告王腊枚于2011年7月29日签订的《购房附加协议》均无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产�应当予以返还。现周加胜、谷爱华未经共同共有人周传贵、杨友珍同意，擅自处分共有财产，将争议房屋卖给了被告王腊枚、蒋伟，属无权处分。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”之规定，被告王腊枚、蒋伟虽有偿取得争议房屋，但其明知房屋共有人周传贵、杨友珍反对，仍进行交易，不构成善意取得。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。故对原告周传贵、杨友珍要求被告王腊枚、蒋伟返还并腾出非法占有原告周传贵、杨友珍房屋的诉讼请求，本院予以支持。经庭审释明，被告王腊枚、蒋伟未就购房款返还提起诉讼，待本案判决生效后，被告王腊枚、蒋伟可就购房款返还另行主张权利。第三人ＸＸ、谷爱华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告王腊枚、蒋伟返还并腾出非法占有原告周传贵、杨友珍及第三人周加胜、谷爱华位于常德市鼎城区双桥坪镇大桥墟场的房屋。
案件受理费5620元，由被告王腊枚、蒋伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民�院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 何才平
审 判 员 杨开伟
审 判 员 郑 丹
二〇一四年十月二十日
代理书记员 陈凯枫
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。