重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初3812号原告：李中生，男，1972年6月27日出生，汉族，住重庆市垫江县。被告：刘庆，男，1989年1月23日出生，汉族，住重庆市江北区。第三人：重庆通腾房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区观音桥街道杨河二村2号7号门面，统一社会信用代码91500105554068162Q。法定代表人：邓淑琼，总经理。委托诉讼代理人：陈刚，男，系公司员工。原告李中生与被告刘庆、第三人重庆通腾房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李中生、被告刘庆、第三人重庆通腾房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李中生向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告按照合同约定的20%的标准向原告支付违约金92000元；3、判令被告赔偿原告中介信息费9200元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2017年12月9日，经第三人居间服务，原告和被告签订房屋买卖合同，约定被告将其位于江北区电仪村X号X-X房屋售与我方，总价款46万元，被告为了防止我违约不买他的房子，还要求修改合同中关于违约责任的条款，加大违约责任，约定任意一方违约将按房屋成交总价的20%向对方赔偿违约金。合同签订后，我支付了定金2万元。2018年1月，被告通过中介公司向我方转达，因市场行情变化，合同中约定的成交价太低，要求我加价到50万元，双方协商未果，被告即以各种理由拒绝履约。被告刘庆辩称，1、合同不规范，涉诉房屋当时有三个产权人，只有我一个人签字，是履行不了的，我签订合同是因为我是产权人之一，而不是代理人。2、原告支付的20000元定金是中介公司收取的；3、中介公司服务不规范，在签订合同的时候没有通知房屋的另外两个产权人；4、原告签订合同时明知房屋有三个产权人，还与我签订合同，原告对风险的存在是明知的；5、合同补充协议约定了房屋可以过户至原告指定的人名下，感觉有风险，因此才不想出售了。第三人重庆通腾房地产经纪有限公司陈述，1、当时是在原被告双方同意的情况下，三方签订的合同；2、合同当时卖方只有被告一个人签字，但是我司告知了被告需要有其父母（共同产权人）的授权才能代表签字，被告答复知情，能够保证卖房合法有效；3、合同第九条也加黑提醒了双方，尽到了告知义务；而且签订合同的时候，被告主动提到加大违约责任，三方同意后在合同中手写添加了违约责任的内容；4、因为被告没有提供房产证原件，因此我司代为保管原告支付的定金，我司也向被告出具了收据，目的是保证交易顺利。经审理查明，2017年12月9日，被告与原告（乙方）及第三人（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将重庆市江北区电仪村X号X-X房屋出卖给乙方，成交价460000元。中介信息费用为成交金额的2%，乙方于过户当日向丙方支付。乙方于2017年12月9日前向甲方支付定金2万元，2018年2月9日前将产权过户给乙方或将全权委托公证置于乙方指定人名下，总房款扣除定金、交房尾款后的其余房款，乙方应在产权交易所或公证处受理当日全额支付给甲方。甲、乙双方任意违约导致丙方损失预期应得的中介信息费，丙方保留追偿的权利。合同第九条还加黑处理特别约定如下：甲方若非产权人，而是作为代理人订立此合同，应保证自己的行为已取得产权人的完全授权，乙方和丙方本着最大诚信原则亦有理由相信其已取得产权人的完全授权……此外，甲方在未提供合法有效的售房公证委托书及权属证明文件前，其所收定金应暂由丙方保管。三方还签订了补充协议，约定：甲方同意乙方2018年2月9日前指定其他人购买，前提是不给甲方带来任何经济损失。甲方只承担个人所得税和增值税，除甲方应付的税，其余的税费均由乙方承担，甲乙双方约定过户时间为2018年2月9日前。刘庆承诺，如陈素华、刘安雄不履行合同，则一切责任由刘庆承担，甲方同意该房屋过户至乙方指定人的名下。甲乙双方任何一方违约，则按总房款的20%赔偿对方。合同最后甲方（产权人）处“刘庆、刘安雄、陈素华”均为被告所签，同时在“甲方代理人”处被告亦单独签字。合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元，被告向原告出具了收据，该笔定金实际由第三人代为保管。第三人亦向被告出具了收条，载明“今收到刘庆交来售房定金20000元托管到通腾房产公司，定于房屋产权过户当日支付给刘庆。”2017年12月18日，原告向第三人缴纳了中介服务费9200元。另查明，合同签订时，涉诉房屋的产权人为被告及案外人陈素华、刘安雄。2018年1月22日，涉诉房屋已经过户登记至案外人任绪莲、冯仁奎名下。被告认可房屋已经另行出售的事实，也同意解除合同。2018年3月2日，本院在对被告做询问笔录时，其陈述涉诉房屋另行出售价为535000元；2018年3月21日法庭审理过程中，被告变更陈述成交价为385000元。另，2018年3月2日接受询问时，被告还陈述因为另外两个产权人不同意，因此导致本案《房屋买卖合同》无法履行。庭审中，被告举示了一份陈素华、刘安雄手写签名捺印的情况说明，予以证明。庭审中，被告还辩称原告主张的总房款20%违约金标准过高；原告同意适当降低为18%。上述事实，有《房屋买卖合同》、收条、收据、不动产信息登记查询结果、情况说明以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告虽仅系涉诉房屋的原权利人之一，但是2017年12月9日其与原告签订的《房屋买卖合同》仍合法有效。现因为房屋已经另售他人并办理过户登记，合同已不能履行，且原、被告双方对于解除合同均无异议，因此对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。需要说明的是，本案中的《房屋买卖合同》中包含原被告之间的房屋买卖合同关系以及原、被告与第三人之间的居间合同关系，根据一个案件只审理一个法律关系的原则，针对原告的第一项诉讼请求，本院判决支持的系解除原、被告之间的房屋买卖合同关系。因为被告无法履行过户义务导致合同解除，其应当承担合同约定的违约责任。庭审中，被告表示成交价20%的违约金标准过高，原告同意适当降低为18%予以主张。本院对成交价18%的违约金标准予以支持并不再做另行调整。理由如下：1、被告对于违约金过高的抗辩并未举示证据证明；2、2018年3月2日，在接受本院询问时，被告陈述涉诉房屋另行出售价为535000元，高于本案合同价格75000元。虽然法庭审理过程中，被告变更陈述另行成交价为385000元，但是根据禁反言的原则，本院不予采信，而且前后一个月左右的时间，舍高价不卖而取低价售之的行为也明显与常理相悖。综上，本院认定被告应支付原告违约金460000*18%=82800元。对于原告的第三项诉讼请求，本院不予支持。理由如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告已经支付的中介信息费应属被告违约给其造成的损失，该损失低于违约金，在前述已经支持其违约金的诉讼请求的情况下，本院对该项损失请求不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李中生与被告刘庆之间的房屋买卖合同关系；二、被告刘庆于本判决生效之日起五日内向原告李中生支付违约金82800元；三、驳回原告李中生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4100元，由原告李中生负担373元，被告刘庆负担3727元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇一八年三月三十日法官助理 柴世斌书 记 员 张 欢