陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民提字第00047号
原审上诉人（一审被告）西安天润酒店经营管理有限公司。
法定代表人陈小宁，该公司总经理。
委托代理人杨开蓉，陕西德茂律师事务所律师。
原审被上诉人（一审原告）梁根稳，男，汉族。
委托代理人张富信，陕西康铭律师事务所律师。
委托代理人李娜，陕西康铭律师事务所律师。
梁根稳与西安天润酒店经营管理有限公司（以下简称“天润公司”）租赁合同纠纷一案，西安市中级人民法院于2014年12月22日作出（2014）西中民一终字第01155号民事判决，该判决已经发生法律效力。2015年1月5日，原审被上诉人梁根稳向本院申请再审，经审查，该申请符合法律规定的再审条件。本院提起再审后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人天润公司的委托代理人杨开蓉，原审被上诉人梁根稳及其委托代理人张富信、委托代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西安市中级人民法院（2014）西中民一终字第01155号民事判决认定的主要事实是：2007年起梁根稳承租天润公司位于丰禾路11号南楼106室用于足疗经营，每年订立一年期租赁合同。2011年双方订立上述房屋五年期《长包房协议》，从2011年8月1日起至2016年7月31日止，年租金4万元，注明房费先付两年，剩余房费第三年一次付清；合同约定了违约金3000元和保证金3000元。2011年3月2日，梁根稳向天润公司缴纳了租金8万元和保证金3000元，天润公司为此开具0018082号和0018081号两份收款收据。2012年1月2日梁根稳与李王军订立《装饰设计工程施工合同》，由李王军对涉案承租房屋进行装修，工程于2012年1月18日竣工，总造价为7.8万元。2012年8月21日天润公司向承租商户发出《通知》，称由于丰禾酒店整体改造，限南楼各商户于2012年10月30日前搬离；包括梁根稳在内的南楼14家商户均不同意搬迁，要求天润公司继续履行合同，但协商未果。2013年2月6日，梁根稳和天润公司双方签署了《富足修脚物品清单》，清点梁根稳承租屋内物品，注明了物品品名、数量和单价，双方均签字确认，清单物品由天润公司保管。2012年12月5日起梁根稳承租的商铺停止经营，现该商铺已由天润公司改造后另行出租给他人。2013年6月20日天润公司向法院递交一份《合同解除协议》，约定天润公司赔偿梁根稳10万元，此后双方再无争议，双方的租赁合同解除，梁根稳和天润公司法定代表人陈小宁签字捺印。2013年6月21日，梁根稳到一审法院陈述：其于6月18日晚遭天润公司绑架，天润公司于6月19日胁迫其签订《合同解除协议》，梁根稳对此向公安机关报案，且出示了户县中医医院许氏骨科分院的《门诊病历》，户县邮政局秦渡镇邮政储蓄专柜的两张《存款凭证》，金额均为49950元，天润公司另付给梁根稳100元现金。2013年12月30日，应梁根稳申请，西安市中级人民法院委托中和资产评估有限公司陕西同盛分公司对涉案承租房屋经营预期利益、装修损失和物品损失进行评估；该机构作出中和评报字（2013）第XAL1032号评估报告书，报告意见为：采用收益测算法评估，涉案预期收益损失为373300元；涉案装修已没有现场，无法核实；涉案物品有确定的数量和价格，无需评估。评估报告的预期利益损失系2012年12月5日天润公司停水停电至2013年7月31日（梁根稳向天润公司交付租金截止时间），评估报告依据来源是梁根稳提交的修脚屋员工工资表、营业状况汇总、市场调查取得的数据。
西安市中级人民法院（2014）西中民一终字第01155号民事判决认定的主要理由是：双方订立的《长包房协议》合法有效，天润公司要求承租人搬离并解除合同的行为构成违约，应当赔偿承租人的损失，梁根稳请求解除《长包房协议》符合法律规定，依法予以支持。《长包房协议》解除后，天润公司应当返还3000元保证金和合同约定3000元违约金。梁根稳关于2013年6月19日《合同解除协议》签订过程的陈述，能够与其病历、转款记录以及法院勘验梁根稳的伤情相吻合，一审法院认定梁根稳是受胁迫签订的《合同解除协议》，符合法律规定。一审法院结合涉案房屋装修造价、梁根稳已经使用年限和租赁期限，酌定装修损失为5万元，比较公平，予以维持。关于中和资产评估有限公司陕西同盛分公司作出的评报字（2013）第XAL1032号评估报告，由于该报告主要依据梁根稳自行制作的证据进行评估计算，故不能作为定案依据，且梁根稳未提供其他证据证明其预期收益损失，因此对梁根稳主张的预期收益损失不予支持。关于2013年2月6日双方签字盖章确认的《富足修脚物品清单》上的物品，由于天润公司保管中存在过错导致物品丢失、损坏，故天润公司应按清单记载折价赔偿梁根稳该物品损失。
西安市中级人民法院（2014）西中民一终字第01155号民事判决的结果是：一、维持西安市莲湖区人民法院（2013）莲民三初字第00773号民事判决第一项、第二项（即：一、原告梁根稳与被告西安天润酒店经营管理有限公司于2013年6月19日签订的《合同解除协议》予以撤销；二、原告梁根稳与被告西安天润酒店经营管理有限公司于2011年签订的《长包房协议》于2012年12月6日解除）；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2013）莲民三初字第00773号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项（即：三、被告西安天润酒店经营管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告梁根稳已付房屋租金期间的预期利益损失373300元和房屋装修损失50000元，共计423300元；扣除被告在诉讼期间已向原告支付的100000元后，被告应支付原告梁根稳323300元；四、被告西安天润酒店经营管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告梁根稳缴纳的房屋租赁合同押金3000元；五、被告西安天润酒店经营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告梁根稳返还2013年2月6日签字盖章确认的《富足修脚物品清单》上的物品，如在执行中物品灭失，由被告按照清单记载的价款向原告梁根稳进行赔偿；六、驳回原告梁根稳其余的诉讼请求）；三、西安天润酒店经营管理有限公司应向梁根稳支付保证金3000元、违约金3000元、多收取的租金26222元，并赔偿梁根稳装修损失50000元，赔偿物品损失折价款47240元，以上合计129462元，扣除西安天润酒店经营管理有限公司已支付的100000元后，西安天润酒店经营管理有限公司于本判决生效后十日内向梁根稳支付29462元；四、驳回梁根稳其余的诉讼请求。一审案件受理费10297元，由梁根稳负担5148.5元，由西安天润酒店经营管理有限公司负担5148.5元；鉴定费9300元，由梁根稳负担。二审案件受理费10297元，由梁根稳负担5148.5元，西安天润酒店经营管理有限公司负担5148.5元。
再审申请人梁根稳申请再审称：涉案评估报告是西安市中级人民法院委托的评估机构所作，该机构依据客观真实的数据，根据实地查勘、市场调查、评定估算的程序，采用收益测算法得出的预期利益损失数额客观合理、程序合法，应当作为定案依据。再者，被申请人在一审中并未对评估报告提出重新鉴定的要求，评估机构对其提出的问题亦在一审期间作出书面答复，涉案评估报告合法有效，应当被采信。因此，请求撤销二审判决，由天润公司赔偿其预期利益损失。
被申请人天润公司答辩称：评估报告所依据的资料是申请人单方制作的，真实性欠妥，并且报告计算的预期利益损失没有减去房屋租金的成本。
经再审查明的事实与原审认定事实一致，予以确认。
本院认为：（一）关于2013年6月19日双方所签《合同解除协议》是否系其真实意思的表示。根据查明的事实，2013年6月3日梁根稳向一审起诉的请求是要求双方继续履行涉案租赁合同。同年6月20日天润公司向原审法院递交了一份《合同解除协议》证明双方间纠纷已私下和解。6月21日梁根稳到一审法院陈述：2013年6月18日晚10时许被数名身份不明之人将其从租赁房屋绑架到户县并对其拘禁、殴打，随后天润公司法定代表人来到现场强迫梁根稳在事先准备好的填充式《合同解除协议》上填写姓名、金额。嗣后又在户县邮政所向梁根稳账户转入99900元并给现金100元，6月19日获得自由。梁根稳到一审法院陈述情况时，头部有缝合，手、臂、背可见明显淤青，并向法院提供了户县中医院骨科分院《门诊病历》及户县邮局储蓄专柜《存款凭条》两张。此间一审法院对梁根稳身体所受伤害进行了勘验和拍照。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”梁根稳2013年6月19日所述双方签订《合同解除协议》的过程陈述能够与《门诊病历》、转款凭证相互印证，且与一审法院对梁根稳之伤情勘验吻合，上述事实说明《合同解除协议》是梁根稳受到胁迫情况下所签，并非梁根稳真实意思表示，原审此节认定正确，应予维持。
（二）关于评估报告可否作为梁根稳预期收入的依据，根据双方签订的《长包房协议》第九条之约定：甲方（天润公司）遇下列情形之一有权终止双方合同①乙方在使用房屋内进行非法活动②乙方欠房费及其他相关费用达半个月③乙方擅自将长包房转租或转让他人。同时根据涉案租赁合同第八条约定：任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权解除合同，所造成的损失由责任方承担。本案中，由于被申请人在合同履行一年后便以改造为由单方终止合同，且申请人并不存在双方合同所约定的解除情形，但被申请人采取打砸、水淹等一系列暴力非法手段迫使申请人搬离涉案房屋，导致申请人所装修房屋的投资及五年合同的预期目的不能实现，造成损失，后果均是被申请人违约所致，被申请人理应对此承担全部之责任，赔偿范围应包括申请人预期利益损失。本案评估报告是申请人在一审期间提交书面申请、当事人双方对于作为评估依据的证据进行举证质证后，共同在中院选择评估机构依法作出的报告。该报告评估程序合法且遵循公开市场、客观性、独立性、公正性的原则，被申请人在原审中仅针对申请人是否合法经营，以及评估期限等问题提出异议，并未申请重新鉴定，况且评估机构对其异议已作出书面答复。由于申请人系个体工商户，所提供的评估依据主要是《长包房协议》、《工资表》、营业状况汇总表、店内收费价目表、以及员工身份证复印件等，根据该涉案房屋规模及实际情况，申请人不可能聘任财务、出纳等人员并按公司规章制度实施操作。经本院对中和评报字（2013）第XAL1032号评估报告补强，该报告评估人员采取实地查勘、市场调查、评估估算的合法程序，由于其所评估的是梁根稳足疗店的预期利益损失，故以该足疗店的收益支出为基础合法、合理，另外评估报告明确载明其采用市场法、收益法、成本法等方法得出该足疗店的预期利益损失，数额客观合理。本院经调查取证，梁根稳制作的《工资表》中领取人员签名均系本人或其父母、配偶所签，所涉人员对此并不否认，被申请人没有相反证据对抗此节事实。因此二审法院以被申请人不认可评估报告为由，认定评估报告所依据的证据系申请人自行所作而不能作为定案依据驳回申请人之请求显然与本案事实和双方所签协议相悖，认定事实有误，二审此节改判不当，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款之规定，判决如下：
一、撤销西安市中级人民法院（2014）西中民一终字第01155号民事判决；
二、维持莲湖区人民法院（2013）莲民三初字第00773号民事判决；
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费10297元，由西安天润酒店经营管理有限公司负担；鉴定费9300元，由被申请人西安天润酒店经营管理有限公司承担（上述费用申请人梁根稳已预付，由被申请人在执行本判决时支付予申请人）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋小敏
代理审判员 姜万慧
代理审判员 罗亚维
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 唐智勇