北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初27756号原告：北京首创股份有限公司新大都饭店，住所地北京市西城区车公庄路21号。法定代表人：郭鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘卫，北京观韬律师事务所律师。被告：唐朝影视文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街21号新大都饭店2层205室。法定代表人：刘岩，经理。委托诉讼代理人：强磊，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘萍洋，男，1959年7月15日出生，唐朝影视文化传媒（北京）有限公司职员，住北京市西城区棉花头条5号。原告北京首创股份有限公司新大都饭店与被告唐朝影视文化传媒（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京首创股份有限公司新大都饭店（以下简称：新大都饭店）的委托诉讼代理人刘卫，被告唐朝影视文化传媒（北京）有限公司（以下简称：唐朝影视公司）的委托诉讼代理人强磊、刘萍洋参加了诉讼。本案现已审理终结。新大都饭店向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于新大都饭店2号楼（北京市西城区车公庄大街xx号xx号楼）二层（全层）的办公用房；2、判令被告向原告支付拖欠的自2016年4月1日至2016年8月31日的房屋租金312500元；3、判令被告向原告支付自2016年4月1日至实际支付欠款之日为止的迟延付款的违约金（按照每日收取欠付租金千分之五计算）；4、判令被告向原告支付自2016年9月1日至实际腾退为止之日的房屋使用费（按照每月62500元）计算。事实和理由：2014年3月，原告与被告签署《房屋租赁合同书》，其中约定被告租赁原告位于新大都饭店2号楼二楼全层作为办公场所，租期自2015年3月1日至2015年12月31日。2014年3月至2014年12月租金为每月75000元。2015年1月1日至2015年12月31日租金为每月62500元。租金支付方式为提前缴纳，被告应在租金届满前10-15天预先交纳下季度租金。2016年1月18日，原告向被告发出《房间租赁合同到期不续约的通知书》，由于新大都饭店计划对区域建筑物进行整体改造，不再与被告续签合同，租赁合同于2015年12月31日到期终止，基于双方的良好合作关系，原告要求被告于2016年5月31日前完成租赁房屋返还及交接工作。但截至目前，经过原告多次函告，被告未腾退房屋，并拖欠自2016年4月1日至今的房租。根据合同约定，如被告逾期交纳租金，每逾期一日加收欠交金额的千分之五作为违约金，计算至2016年8月31日为182187.50元。唐朝影视公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、合同签署的甲方单位是北京首创股份有限公司新大都饭店，我方认为首创股份公司无权将新大都饭店租出去，原告有一年半的时间未得到授权。二、原告出租给被告的涉案房屋系用于经营，但被告在进行工商部门申请执照时被告知涉案房屋已经注册一个公司，致使我公司无法经营。三、原告出租给我方的涉案房屋系违章建筑，没有房屋产权证。原告在通知我公司到期不续签的函件中表明房屋存在危险需要重修并拆除。四、2016年1月被告收到原告不再续租房屋的通知，按照合同约定应该延续三个月，我公司在2016年4月29日已经全部搬离涉案房屋，并告知了原告公司的财务人员，涉案房屋中已经没有我公司的任何物品及人员。因我公司向原告支付了三个月的押金，故我方同意再支付2016年4月的租金，不同意支付原告所主张的2016年4月到8月的租金，同时也不同意支付违约金及房屋占用费。本院经审理认定事实如下：2014年3月5日，新大都饭店作为甲方，唐朝影视公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同书》，约定甲方在北京市西城区xx大街xx号院xx号楼二层（全层），建筑面积约为1300平方米的客房楼由乙方作为办公活动场所，租期自2014年3月1日至2015年12月31日。双方约定2014年3月1日至至2014年12月31日租金为7.5万元人民币/每月，年度累计租金为75万元人民币（含水、电、保洁、洗涤等各项费用）；2015年1月1日至2015年12月31日租金为6.25万元人民币/每月，年度累计租金为75万元人民币（含水、电、保洁、洗涤等各项费用）。合同约定如甲方违约导致本合同终止，甲方除退回履约押金外，还须赔偿乙方实际损失；鉴于2号楼现状，如合同期内甲方上级决定对其实施楼宇改造工程，甲方应提前三个月局面通知乙方，双方合同解除，甲方免除赔偿责任。如乙方逾期未能如数交纳租金，每逾期一日，加收欠交金额的千分之五违约金；逾期15日，甲方即有权停止水、电供应及终止合同。租期届满或因乙方违约而导致合同提前终止的，租赁场地内的全部设施、设备、资产（固定、可移动的物品）均归甲方所有。2016年1月18日，新大都饭店向唐朝影视公司发出《到期不续约的通知书》，载明：“贵我方双方签定了自2014年3月1日起至2015年12月31日止的《房间租赁合同》，贵司租赁我司新大都饭店二号楼二层区域，办公面积约1300平方米，合同约定的租赁期限为二十二个月。现上述租赁期限已于2015年12月31日到期，由于饭店西区建筑均属危房，为消除安全隐患，饭店计划对该区域建筑物进行整体改造，因此特通知贵司，租赁合同到期后我司决定不再与贵司续签合同，上述租赁合同于2015年12月31日到期终止，还请贵司理解；另外，多年来贵我双方合作愉快，已建立良好的合作关系，对此我司深表感谢，请贵司积极配合我司最迟于2016年5月31日前完成房屋返还、办理交接等相关工作。”上述通知书由唐朝影视公司法定代表人刘xx签收。新大都饭店现诉至法院，要求：1、判令被告立即腾退位于新大都饭店2号楼（北京市西城区xx大街xx号xx号楼）二层（全层）的办公用房；2、判令被告向原告支付拖欠的自2016年4月1日至2016年8月31日的房屋租金312500元；3、判令被告向原告支付自2016年4月1日至实际支付欠款之日为止的迟延付款的违约金（按照每日收取欠付租金千分之五计算）；4、判令被告向原告支付自2016年9月1日至实际腾退为止之日的房屋使用费（按照每月62500元）计算。另查，一、庭审中，原告提交了《律师函》、邮寄单及邮单查询网页截屏，证明原告委托律师向被告发函，要求被告支付拖欠房租并于2016年7月31日前腾空交还涉案房屋，但被告收到律师函后并未支付房租并交还房屋；被告不认可上述证据的真实性，并表示未收到过上述律师函。二、庭审中，原告提交收据一张，证明被告工作人员于2014年3月1日向原告交纳保金；被告认为上述收据系原告向其他单位工作人员的开具的，被告未收到上述收据。三、庭审中，被告为证明涉案场地已被他人锁门提供照片；原告认为照片的真实性认可，但认为照片反应的是一层大厅的情况，对于锁门情况认为系被告上锁并控制涉案房屋。再查，北京市西城区xx大街xx号房屋系北京新大都实业总公司所有。2015年12月28日，北京首创股份有限公司出具委托书，载明：“根据工作需要，现委托我公司下属单位北京首创股份有限公司新大都饭店就租赁北京新大都实业总公司物业进行经营管理一事与对方签订合同。”后新大都饭店（乙方）与北京市新大都实业总公司（甲方）签订《租赁合同书》，约定新大都饭店经北京首创股份公司授权，对位于北京市西城区xx大街xx号土地的房屋及地面停车进行租赁并有权对上述场所经营管理，其中载明：“……2、甲方拥有位于北京市西城区xx大街xx号土地（下称：“地块”）及所对应的房屋（《房屋所有权证》见附件二）。目前的情况是，甲方上述地块所对应……已在乙方租赁使用中，这是由1999年首创集团与首创股份签订的《房屋租赁合同》和《综合服务协议》决定的……”。诉讼过程中，经本院询问，被告明确表示没有将涉案房屋转租他人，且涉案房屋内所有物品表均不主张相关权益；原告基于被告以上陈述，明确表示以2016年12月15日视为交房日期。原告认可被告交纳了2016年1月至2016年3月的房屋租金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。被告称涉案房屋系违章建筑没有产权证，经本院核实该房屋存在产权登记并非违章建筑，故本院对被告该抗辩意见不予采纳；被告称原告出租涉案房屋未经过产权人同意，双方之间的《房屋租赁合同书》应归于无效，但结合原告提交的其与产权人之间签订《租赁合同书》中记载房屋的租赁使用情况，原告出租涉案房屋亦非无权，故被告该项抗辩意见本院亦不予采纳；被告称原告所出租房屋为危房，出租合同无效，但被告并未提交涉案房屋在出租时已确为危房且不具备出租条件的证据，且依据合同条款内容，双方对出租时涉案房屋状况系达成一致，故对于被告该项意见，本院不予采纳。原告与被告之间签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁终止期为2015年12月31日，2016年1月18日原告向被告发出《到期不续约的通知书》已经明确表示双方合同至2015年12月31日到期终止，故双方之间的原租赁合同关系应当在2015年12月31日终止。该通知书告知被告最迟于2016年5月31日前完成租赁房屋返还、办理交接等工作，上述表述应系原告对于被告腾空房屋时间的承诺，并非原告向被告发出的新要约，故自2016年1月1日起双方已不存在房屋租赁合同关系。原告主张双方之间的租赁期延续至2016年8月31日，但其提交的证据不足以证明其该项主张。被告辩称原告应提前三个月书面通知被告实施楼宇改造工程事宜，因原告于2016年1月18日才通知被告上述事宜，故应当延续使用三个月。因合同约定为“如合同期内甲方上级决定对其实施楼宇改造工程”，原告发出通知时双方租赁合同已到期，故本院对被告该项答辩意见不予采纳。被告称其于2016年4月29日已搬离涉案房屋并告知原告公司工作人员，但并未提交证据予以佐证，本院对其该项抗辩意见不予认可。因原告已当庭表示同意视为被告于2016年12月15日交还涉案房屋，故对于原告要求判令被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不再进行处理。2015年12月31日为双方合同终止期限，被告未有证据证明其于2016年12月15日前将涉案房屋交还原告，故被告应当向原告支付涉案房屋使用费。原告认可被告支付了2016年1月至2016年3月的费用，主张被告支付2016年4月至2016年8月期间的租金及2016年9月之后的房屋使用费。因2016年4月至2016年8月期间双方已不存在房屋租赁关系，原告对所主张上述期间租金系对所主张的费用性质认识错误，其实则主张的费用应为房屋使用费，故本院对于2016年4月至2016年12月15日期间的房屋使用费一并处理。结合双方的原合同履行情况，本院对原告主张被告按照每月62500元支付房屋使用费不持异议，故被告应支付原告自2016年4月1日至2016年12月15日期间房屋使用费共计532150元。对于原告要求被告支付迟延付款违约金的诉讼请求，因合同约定违约金适用条件为被告逾期未能如数交纳租金，但被告所应支付原告款项为房屋使用费，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，唐朝影视文化传媒（北京）有限公司支付北京首创股份有限公司新大都饭店自二〇一六年四月一日至二〇一六年十二月十五日期间的房屋使用费五十三万二千一百五十元。二、驳回北京首创股份有限公司新大都饭店的其他诉讼请求。如果唐朝影视文化传媒（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千四百六十七元，由北京首创股份有限公司新大都饭店负担一千三百九十六元，已交纳；由唐朝影视文化传媒（北京）有限公司负担四千零七十一元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  徐澜涛二〇一七年一月十三日书 记 员  郭莹莹