福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第292号
原告晋江御龙商业物业管理有限公司，住所地福建省晋江市。
法定代表人许华琳，该公司董事长。
委托代理人许芳紊，福建瑞权律师事务所律师。
委托代理人林舒莹。
被告福建德艺双馨商贸有限公司，住所地福建省福州市。
法定代表人吴体芳，该公司董事长。
委托代理人庄国钦，福建刺桐律师事务所律师。
原告晋江御龙商业物业管理有限公司与被告福建德艺双馨商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月20日公开开庭进行审理。原告委托代理人许芳紊、林舒莹、被告的委托代理人庄国钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月份，被告与晋江市晋龙实业发展有限公司（以下简称晋龙公司）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告向晋龙公司承租晋江宝龙城市广场第二层2058、2059号店铺，并约定由原告进行统一物业管理，综合物业服务费为每月每平方米45元。并在租赁合同中约定被告在装修期间，应按每平方米20元的标准支付装修管理费。在被告装修期间，双方另行签订了《商铺装饰装修管理协议》，约定被告应支付垃圾清运费1196元及装修施工进场工本费20元，被告装修期间由原告提供临时水电，双方口头约定按每平方米10元的标准计算被告装修期间的临时水电费。后因被告拖欠晋龙公司租金，因此，晋龙公司向被告发函解除合同，被告亦回函同意解除合同。但被告除签订合同时按照租赁合同的约定预交了2个月综合物业服务费10764元外，至今未再向原告支付任何款项。按照租赁合同约定，被告逾期支付综合物业管理费等费用时，每逾期一日，应按未付款项的5‰支付违约金。故请求判令被告向原告支付综合物业服务费39757元、装修管理费2392元、垃圾清运费1196元、临时水电费1196元、装修施工进场工本费20元，共计44561元，并以每日222.81元的标准支付自2014年10月1日起至实际付款之日止的违约金。
被告辩称，1.与被告签订租赁合同的是晋龙公司，原告既不是租赁合同的相对人，也未与被告形成物业管理合同法律关系或有履行物业管理义务，原告起诉主体不适格；2.垃圾清运费、水电管理费属于第三方收取费用，原告未提供证据证实其具体支出的费用损失，其主张该费用没有依据；3.被告于2013年12月20日向原告支付71760元，该费用包括支付给晋龙公司的50232元租金及支付原告的4个月物业管理费21528元，被告并没有结欠原告物业管理费，原告主张被告支付违约金没有依据。
在本院审理过程中，原、被告无争议的事实为：原、被告双方于2013年11月签订《商铺装饰装修管理协议》，被告于2013年12月10日向原告支付71760元，其中有50132元是由原告代为收取并交付给晋龙公司。被告于2014年2月13日及2014年7月9日分别向原告支付3000元。晋江宝龙城市广场于2013年12月20日正式开业。
争议的焦点为：1.原、被告之间是否存在物业服务合同关系；2.被告是否尚欠原告款项，款项的项目与数额应该如何确定；3.被告是否存在违约情形，若有应该如何承担违约责任。
一、关于原、被告之间是否存在物业服务合同关系的问题。
原告认为，被告与晋龙公司签订的租赁合同中约定由原告对该广场进行统一管理及广场经营秩序管理，因被告还未与原告签订专门的物业服务合同即单方停止开业，因此租赁合同可以作为原、被告间物业服务合同关系的依据。为证明其主张，原告向本院提供如下证据：1.《国有土地使用证》、晋江市人民政府青阳街道办事处文件、《宝龙城市广场商铺租赁合同》，补充协议，租赁场所交付确认书，以证明2013年10月份被告与晋龙公司签订租赁合同，合同约定由原告进行统一的物业管理及广场经营秩序管理；2.《商铺装饰装修管理协议》、装修申请表、装修审批表、装修手册确认书、装修施工许可证、授权委托书、高空作业安全责任承诺书、保险承诺书、装修工地违规处罚规定、致租户的通知，以证明原、被告之间存在物业服务合同关系；3.解除合同通知书、被告2014年10月27日对解除合同通知书的回函，以证明被告超过30日未向晋龙公司交租金，晋龙公司向被告发函主张解除合同，被告亦回函表示同意解除合同并支付原告的综合物业服务费。
被告质证认为，对原告提供的证据均无异议。
被告认为，原告与被告既没有签订书面物业管理协议，事实上也未建立物业管理合同法律关系，原告以物业管理合同纠纷为由向被告主张权利没有事实依据。
本院认为，原告提供的证据经被告质证均无异议，能够证明原、被告的身份情况及主体资格、晋龙公司所出租给被告的店铺具有合法出租资格以及租赁合同的约定事项，本院均予以确认。根据被告与晋龙公司签订的租赁合同中第2.2条款约定，被告承租的宝龙城市广场由原告进行统一的物业管理及广场经营秩序管理，且原、被告此后签订的《商铺装饰装修管理协议》第一条亦明确原告为晋江宝龙城市广场的物业管理机构，负责该广场所有商铺的装修管理，被告向原告填写的装修申请表、装修审批表、装修手册确认书、装修施工许可证、授权委托书、高空作业安全责任承诺书等证据也表明了原告实际对被告的装修工作提供了管理服务。因此，原、被告之间以租赁合同所载的相关物业服务合同条款为合同条款建立了物业服务合同关系，且原告已实际为被告提供物业服务，原告作为合同关系相对方，依法有权向被告主张权利。
二、关于被告是否尚欠原告款项，款项的项目与数额应该如何确定的问题。
原告认为，双方在租赁合同中约定了双方之间的综合物业服务费为每月每平方米45元，被告承租面积为119.6平方米，即每月物业管理费为5382元。租赁合同解除后，物业管理费应计算至2014年9月30日，扣除被告预缴的2个月物业管理费，被告尚欠原告物业管理费39757元。此外，合同约定被告在进场前应按20元／平方米支付装修管理费，为2392元，垃圾清运费10元／平方米，为1196元，临时水电费10元／平方米，为1196元、装修施工进场工本费20元。以上共计44561元。
被告认为，原告主张的垃圾清运费1196元及水电费1196元属最终由第三方收取费用，原告并未提供证据证明其实际支出的费用损失，原告主张该两项费用没有事实依据。被告于2013年12月10日向原告支付71760元，该费用包括4个月的物业管理费21528元，即使被告要按原告诉求支付至2014年9月30日的物业管理费，也只剩下28993元，而原告收取的该笔费用中的50232元租金尚须返还给被告42906.5元，该费用抵扣后，最终原告还应返还给被告13913.5元。为证明其主张，被告向本院提供如下证据：1.电子银行业务回单，以证明被告支付给原告71760元；2.电子银行业务回单，以证明被告支付给原告电费6000元。
原告质证认为，对被告提供的电子银行业务回单的真实性不持异议。
本院认为，被告提供的电子银行业务回单经原告质证真实性无异议，能够证明被告付款情况，本院予以确认。虽本案租赁店铺已于2013年10月28日交付给被告，但被告与晋龙公司所签订的租赁合同第4.2.1条款约定，若被告进驻时宝龙城市广场尚未对外开业经营，则以宝龙城市广场整体开业日或被告开业日中两者较早之日计算，双方均确认宝龙城市广场于2013年12月20日才正式对外营业，双方均确认物业管理费应自该日起计算，符合双方合同约定，本院予以认定。晋龙公司虽向被告发出解除合同的通知，但晋龙公司并非本案双方物业服务合同的合同相对人，晋龙公司发出的解除合同通知并不发生解除本案物业服务合同的法律效力，因此，被告应当支付截止至其停止使用讼争租赁店铺之日止期间的物业服务费，被告自认其停止使用租赁店铺时间为2014年10月底，但原告仅主张截止2014年9月30日期间的物业服务费是对其权利的处分，本院予以认定。双方均同意日物业管理费按照当月的自然月实际天数平均计算，因此，自2013年12月20日起至2014年9月30日期间被告应当支付的物业服务费共计5382元÷31日×10日（2013年12月20日至2013年12月31日期间）＋5382元×9月（2014年1月1日至2014年9月30日期间）＝50174.13元。被告于2013年12月10日支付原告21528元，该款项数额与租赁合同第4.4条款及5.1条款中关于被告应支付两个月物业服务费作为预付管理费及支付两个月物业服务费作为履约保证金的约定相符，原告主张被告所支付的该笔21528元款项即为该预付管理费及履约保证金与双方合同约定相符，本院予以采信，被告已支付的预付管理费10764元应当扣抵被告结欠的物业服务费，而其中的履约保证金根据租赁合同第5.2条款之约定需待合同非因被告违约而终止时才进行退还，现双方合同尚未终止，因此该履约保证金不应用于扣抵被告的到期物业服务费，被告尚应支付原告物业服务费为50174.13元-10764元＝39410.13元。租赁合同第4.2.3条款约定，若被告进驻广场时，广场尚未对外开业，被告应在进场日前按计租面积向原告一次性支付按20元／平方米标准计算的装修管理费，因此被告应当支付原告装修管理费20元／平方米×119.6平方米＝2392元。原告与被告签订的《商铺装饰装修管理协议》约定垃圾清运费为10元／平方米，《施工出入证》工本费5元／个，被告申领《施工出入证》3个，则被告应支付给原告垃圾清运费为1196元（10元／平方米×119.6元），《施工出入证》工本费15元（5元／个×3个）。综上，被告尚需支付给原告综合物业管理费、装修管理费、垃圾清运费、《施工出入证》工本费共计43013.13元（39410.13元＋2392元＋1196元＋15元）。原告主张双方口头约定有临时水电费，但未能就此提供证据予以证明，被告对此予以否认，对原告该项主张本院不予支持，而被告以其提供的2014年2月13日、2014年7月9日电子银行业务回单（付款）主张其分两次共计支付给原告6000元作为其在接收店铺后至其停止营业期间的电费，因原告未能提供证据证明为被告代缴电费的情况，对被告主张其不需另行支付水电费本院予以支持。
三、关于被告是否存在违约情形，若有应该如何承担违约责任的问题。
原告认为，扣除被告预交的2个月的综合物业服务费后，被告尚欠原告39757元的综合物业服务费至今未交纳，也未交纳装修管理费、垃圾清运费、临时水电费、施工出入证工本费等任何款项。根据租赁合同第4.7条的约定，被告逾期支付综合物业服务费等费用的，每逾期一日，应按未付款项的5‰向原告支付违约金，则被告应从2014年10月1日起按照每日222.81元计算至款项实际支付完毕之日止的违约金。
被告认为，其于2013年12月10日支付给原告71760元，该费用包括按租赁合同第4.3.2条款约定预付的第二个租赁年度的4个月租金50232元及4个月的物业管理费21528元。即使被告要支付至2014年9月30日的物业管理费，从原告须返还给被告的租金中扣除后，原告尚须返还给被告13913.5元。晋龙公司擅自解除租赁合同，并搬离处置被告物品，给被告造成较大的经济损失。因此，被告并不构成违约，且违约金约定过高。为证明其主张，被告向法庭提供证据微信聊天记录，以证明晋龙公司造成被告经济损失233613.3元。
原告质证认为，被告提供的证据微信聊天记录不符合证据形式，对该证据真实性有异议。
本院认为，被告所提供的微信聊天记录所欲证明的对象与本案不具关联性，本院不予采纳。根据租赁合同第4.5条款约定，被告应于每个自然季度月末的25日或之前向原告支付下一个自然季度的综合物业管理费、租赁起始当个自然季度的物业服务费应于租赁起始日五日前一次性支付，因此，被告应于2013年12月25日支付2014年第一季度物业服务费，但被告未能依约支付；租赁合同第4.2.3条款约定，被告应在进场日前支付装修管理费、《商铺装饰装修管理协议》约定，被告应在进场装修前缴交垃圾清运费且在协议签署时申领《施工出入证》，缴纳工本费，但被告也未依约支付上述款项，则按照合同约定，被告已构成违约。租赁合同第4.7条款约定，被告逾期支付应向原告支付的费用，每逾期一日，应支付应付未付款项的5‰作为违约金。原告以格式条款约定的违约金高达每月15％，本院酌情调整为以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍按月计算。原告自认被告的逾期付款违约金起算日均为2014年10月1日是对其权利的处分，本院予以支持。因此，被告尚应支付原告自2014年10月1日起至付清款项之日止以尚欠款项43013.13元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍按月计算的违约金。
经庭审举证、质证及本院认证，对本案主要事实可作如下认定：
被告与晋龙公司于2013年10月签订租赁合同，约定被告向晋龙公司承租晋江宝龙城市广场2058、2059号商铺，承租面积119.6平方米。并约定晋江宝龙广场由原告进行统一物业管理及广场经营秩序管理，综合物业服务费每月45元／平方米。被告应在进场日前按承租面积以20元／平方米标准支付装修管理费。被告逾期支付装修管理费、综合物业管理费或其他应支付的费用，每逾期一日，应按未付款项的5‰向原告支付违约金。后原、被告双方签订《商铺装饰装修管理协议》，约定被告向原告申领装修施工人员《施工出入证》3个，工本费5元／个。被告在进场装修前按承租面积以10元／平方米标准向原告缴交装修垃圾清运费。2013年12月10日，被告通过银行转账向原告汇款71760元，其中50232元为原告代晋龙公司收取。2013年12月20日，晋江宝龙城市广场正式开业。被告分别于2014年2月13日、7月9日向原告转账电费共计6000元。
综上所述，本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系合法有效，依法应予保护，被告应依约支付自2013年12月20日至2014年9月30日期间的综合物业服务费、装修管理费、垃圾清运费、《施工出入证》工本费，扣除被告预付及已付金额外，被告尚需支付给原告43013.13元。双方约定有逾期付款的违约金，但原告以格式条款约定的违约金过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍按月予以计算，原告自愿从2014年10月1日起计算违约金，是对其权利的处分，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告福建德艺双馨商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江御龙商业物业管理有限公司综合物业管理费、装修管理费、垃圾清运费、《施工出入证》工本费共计43013.13元，并支付自2014年10月1日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍按月计算的违约金；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1265元，因适用简易程序减半收取632.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 冯 洁
二〇一五年三月四日
书记员 黄钟越
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。