广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终1955号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王宏伟，住所地：天津市南开区，现居住地址：深圳市罗湖区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市旺业物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门中路。
法定代表人：陈新霞，总经理。
委托诉讼代理人：陈祖兴，广东世纪华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝敏均，广东世纪华人律师事务所律师助理。
上诉人王宏伟因与被上诉人深圳市旺业物业管理有限公司（以下简称旺业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
王宏伟上诉请求：1、撤销一审判决的第四项，支持王宏伟一审全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由旺业物业公司承担。其事实与理由为：
一、根据管理合同，旺业物业公司对旺业豪苑所配有公共设施具有维修和保养责任，所以应当使本单元可视对讲机正常工作，但整个对讲机系统除2005年前能正常工作外，以后无法使用。对讲机已经交给旺业物业公司管理，是旺业物业公司没有尽到维修和保养责任，才造成近10年无法使用，所以，旺业物业公司应当对过去近10年不能使用的损失给予合理赔偿。而一审认为是建设单位景辉公司的责任，与旺业物业公司无关。管理合同讲明对旺业豪苑所配有公共设施具有维修和保养责任，如对讲机无法使用就应及时维修或找安装单位保修，但其毫无作为，违背管理合同，理应为无法使用负责。旺业物业公司卖服务给业主就理应对不能使用的对讲机负责。一审判令旺业物业公司应当负责维修好本单元对讲机，但又不支持赔偿请求，明显相互矛盾，正是因为没有及时维修才造成无法使用，这是明显的因果关系。
二、旺业物业公司在2012年5月23日才拿到资质，在这之前无资质，这是有2013年8月29日的主管部门深圳市住房建设局证明的。而一审把2004年9月12日、2007年9月12日和2010年9月12日签的物业管理合同认定有效，这明显和深圳市住房建设局证明相反。旺业物业公司2012年5月23日前没资质，也就没资格签管理合同，合同也自然无效。一审认定旺业地产可以签前期合同，但旺业地产是和三九物业签的前期合同，三九物业离开后，房屋已售完，旺业地产就失去业主身份，不能再与其子公司旺业物业公司签合同。合同违背物业管理条例第二十四条地产开发商与物业管理相分离的原则，而且是在旺业物业公司没有资质的情况下签的。一审认为所签合同没有恶意串通损害第三人利益有误。第一，和没资质的子公司签合同就是恶意，旺业地产对旺业物业公司不但不从中监管，还包庇对方，严重损害全体业主的利益。旺业地产在明知旺业物业公司在前七、八年都没有资质的情况下，还与其签订合同，属于明显串通行为。第二，合同内容都是母子公司左右手互相惩罚条款，没有涉及到真正的服务对象全体业主的保护条款，明显违反合同法的公平原则。退一万步，就算其有资质，但是旺业地产第一没招标，第二没有政府行政主管部门批准，违反了物业管理条例第二十四条规定。请二审认定合同无效，并判令退回所收取的物业服务费。已有案例旺业物业公司和孙胜利等业主的案件(2013)深中法房终字第2019号、(2013)深中法房终字第2014号和(2014)粤高法民审字1638号，深圳中级法院和广东高级法院都认定在旺业物业公司2012年5月取得资质前的管理费标准从2.8元／平米改为2元／平米，即没有资质不能按管理合同收2.8元，也证明中院和高院都不承认合同有效。
三、旺业物业公司资质证书有效期至2015年5月23日，但至起诉时其没有新证，即无资质。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业纠纷案件若干问题的指导意见》相关规定，应认定2013年9月13日签的物业管理合同为无效合同，并依《物业管理条例》五十七条和六十条处罚。
四、一审不支持水电费应由主管部门直接收取，认为没有法律依据。但物业管理条例第四十五条明确规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。即水电费应由主管部门直接收取，水电表的准确性要经过主管部门校准，只有主管部门有权报每月的使用量。即使物业代收，应有委托代理合同。但旺业物业公司拿不出代理合同，即无权报水电表读数，更无权代收款。
五、一审支持了水费以2.12元／吨交费，退回本单元所多缴的0.18元／吨差价部分正确。
六、一审认为维修基金上缴罗湖区住宅局由专项账户保管没有法律依据。根据《住宅专项维修基金管理办法》第十条、第三十七条规定，房屋本体维修基金不应由旺业物业公司代收，因为其没有上缴给罗湖住宅局基金管理处代管，而是私自占有挪用，有罗湖住宅局证明。旺业地产和其子公司旺业物业公司都没有把维修基金上缴国家有关部门罗湖区住宅局代保管，违反了《住宅专项维修基金管理办法》第十条和第三十七条，请中院予以处罚外，还应判由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
七、一审认为维修玻璃应向旺业地产主张，但事实上我们业主一起参加罗湖住宅局就破损玻璃维修等事的调解，旺业物业公司已为孙胜利等其他业主修好玻璃或按每块1000元赔偿，表明旺业地产已委托其子公司旺业物业公司办了此事。但王宏伟家一直没修，因此，旺业物业公司也应修好本单元破损的阳台玻璃4块或按价赔偿。还有，赔偿款是从专项维修基金中出的（有旺业物业公司的维修基金明细账目证明），说明旺业物业公司代表全体业主出的，事实表明旺业物业公司确实做了此事，一审判决与事实不符，请二审纠正。
八、一审认为旺业物业公司曾用停电手法威胁王宏伟缴费没有证据，事实上很多人看到我和旺业物业公司负责人在旺业物业公司门口为停电事吵架，2011年7月24日下午6点，我也报警110，可向罗湖东门派出所取证。法院应以事实为准判其对之前2次非法停电的行为补偿和道歉，并保证以后不再发生。
九、一审判令旺业物业公司每3个月公布管理费开支正确。
十、根据公平合理原则，物业服务中被服务方是业主，不是旺业地产，不应在乙方受罚时交罚款给甲方，因此在管理合同中要加入保护业主利益条款，如“管理不到位，业主有权拒交，或按情节轻重减免管理费10%至100%等保护业主条款”。管理合同里第九条第（一）款也有双方可对本合同的条款进行修订更改或补充的约定。此外，物业管理合同第2条第7款、第5条第12款都提到了“不承担对业主及非业主人身财产保管义务”，明显违背合同公正公平原则，损害了全体业主的利益，属于霸王条款。另外，在合同中也没有包含1至4楼水疗馆及管理基金的收费情况，明显损害全体业主的利益，明显违背了三公（公平、公正、公开）原则，是恶意损害全体业主的行为。另外，旺业物业公司也从来没有按物业管理条例规定将合同报送相关主管部门进行备案。
十一、一审不支持旺业物业公司停止破坏和应配合业主及社区成立业主委员会的请求。旺业物业公司是为业主服务的，理应为其服务对象提供一切便利和支持，而不是为自己利益破坏业主委员会成立。这完全是合情合理的请求，一审以无法律依据为由不支持有误。
旺业物业公司答辩称：一、关于可视对讲机的修复问题，已在另案中责成旺业地产（深圳）有限公司进行修复，王宏伟请求赔偿没有事实及法律依据。
二、旺业物业公司与前建设单位的物业管理合同合法有效，旺业物业公司现在依法享有三级资质，由于涉案小区至今未成立业主委员会，旺业物业公司与前开发商所签订的仍属于前期物业合同，不违反相关法律规定。
三、在前物业管理单位卷款撤退之后，建设单位聘请我方作为物业管理单位，符合法律规定。退一步来讲，旺业物业公司与王宏伟在客观事实上已形成事实的物业合同，王宏伟已享受到物业管理服务。根据相关法律的规定，其请求退还相关物业管理费的请求是不应当支持的。同时，王宏伟从2013年1月至今仍未缴纳该期限内的物业管理费、水电费等相关费用，已经严重损害了其他业主的权利。
四、小区收水电费是属于代收代缴，在前物业单位卷款撤退后，供水供电部门已经要求我方代收代交，我方有义务合理的维护小区水电费的正常使用。小区不是抄表到户，属于历史遗留问题，应当由相关主管部门进行整改，王宏伟据此不缴纳水电费，明显占用了其他业主的共同资源，损害了其他业主的利益。
五、关于本体维修基金，是法律规定每个业主必须缴纳的，王宏伟自2013年至今没有缴纳过任何本体维修基金。其根本没有权利要求旺业物业公司对本体维修基金如何使用。且关于维修的存款如何使用，是另外的法律请求，因此，应当对该项请求予以驳回。
六、关于维修玻璃的请求，王宏伟没有提出任何证据证实损害的结果及因果关系，因此应当予以驳回。
七、王宏伟请求赔礼道歉、补偿道歉等，该项请求没有任何事实和法律依据，依法应当驳回。
八、关于小区业主委员会的筹备及成立，旺业物业公司自始至终都是支持和配合的，王宏伟没有任何证据证实小区未成立业主委员会是由于旺业物业公司进行破坏。成立业主委员会一直是旺业物业公司的愿望，也需要政府和广大业主共同配合才能够达到。但由于一些业主不配合不支持，导致至今未成立业主委员会。
旺业物业公司在一审起诉请求：一、王宏伟向旺业物业公司支付从2013年4月1日至2014年12月31日的物业管理费人民币7949.8元、水费人民币342.7元、电费人民币2651.7元、垃圾费人民币270元、排污费人民币115.02元、房屋本体维修基金人民币709.8元（逾期续计）；共计：12039.02元。二、王宏伟向旺业物业公司支付自2015年1月1日至还清之日止，因拖欠上述费用产生的利息人民币281.37元（以中国人民银行同期贷款利率为准，暂计至起诉之日）；三、王宏伟承担本案的诉讼费用。以上共计12320.39元。上述请求一审已按自动撤诉处理。
王宏伟在一审反诉请求：一、要求维修好本单元（旺业豪苑阁32F）住房可视对讲机系统，对过去近10年不能使用的损失给予合理赔偿；二、返还无效合同所产生的非法收费资金；三、免除剩余2013年5月至2015年7月，管理处提出2013年4月（含4月）前的各项费用我已缴清，5、6月已过2年时效。四、水电费应由主管部门直接收取，水电表的准确性要经过主管部门校准，并由主管部门报每月的使用量，水电费抄表到户。旺业管理处报的水电读数不准，应驳回。五、管理处水费2.12元/吨捆绑向水务部门交费，但以2.30元/吨向本业主收费属违法行为，应退回本单元所多缴的0.18元/吨差价部分。六、房屋本体维修基金不应由管理处代收，驳回其诉讼请求，并把管理处已收维修基金公布，上缴国家有关部门罗湖区住宅局保管。七、修好本单元破损的阳台玻璃4块；八、对之前2次非法停电的行为补偿和道歉，并保证以后不再发生。九、每3月，半年，全年要公布管理费开支。十、在管理合同加入保护业主利益条款，如管理不到位，业主有权拒交，或按情节轻重减免管理费10%至100%等保护业主利益的条款；十一、配合业主和社区成立业主委员会；十二、由旺业物业公司承担案件受理费。
一审法院认定事实：一、2010年9月12日旺业地产（深圳）有限公司（甲方）与旺业物业公司（乙方）签订了一份《物业管理合同》。合同约定，根据国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方旺业豪苑（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同；物业建筑面积54657平方米，其中住宅47287平方米，物业类型商住楼；本合同期限为叁年，自2010年9月13日起至2013年9月13日止；乙方严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；乙方负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目；对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需要在物业内改扩建完善配套项目，须报甲方有关部门批准后方可实施；开展有效的社区文化活动和便民服务工作；乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备条件，乙方承诺，在本合同生效后二年达到市物业管理优秀大厦的管理标准，三年内达到省、国家物业管理优秀大厦管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书（管理目标）；按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积人民币2.8元；乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；房屋建筑的共同部分及公共设施的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定摆事实在施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付；另外，合同还约定了其他一些权利义务。在此之前，甲方和乙方分别在2007年9月12日和2004年签订过两份《物业管理合同》，合同期限分别为自2007年9月13日起至2010年9月13日止和自2004年9月13日起至2007年9月13日止，合同内容和上述2010年9月12日签订的《物业管理合同》基本一致。深圳市住房和建设局于2012年5月24日向旺业物业公司颁发了三级资质证书，准予从事物业管理活动的时间是2011年12月31日。涉案物业所在的小区至今未成立业主委员会。
二、王宏伟系深圳市罗湖区东门中路xxx号旺业豪苑xx阁xxx房产的业主，房产的建筑面积141.96平方米。系2007年5月28日取得上述房产的产权并入住使用至今。王宏伟未向旺业物业公司交纳2013年5月1日之后的物业管理费、水电费、垃圾费、排污费、专项维修资金等费用。
三、2006年1月13日深圳市罗湖区住宅局作出罗住函（20xx）x号，回复旺业豪苑业主彭女士：关于旺业豪苑物业管理单位没有资质及工作人员没有上岗证问题，旺业豪苑物业管理单位是深圳市旺业物业管理公司，其物业管理资质为国家三级，经查，其工作人员持有相关上岗证书；关于发展商未售出的房产没有缴纳管理费和维修基金问题，据向管理单位了解，开发建设单位每月都按时缴纳了管理费和维修基金等费用；关于帐目公布问题，我局发出调查函后，物业管理公司的回复已明确表示，在年底将有关小区的收支帐目向业主公布；关于大厦的可视对讲机问题，据了解，开发建设单位在交楼时已无法使用，现物业管理单位已向开发商反映协商，并由开发商与厂家联系给予更换；关于筹备组无固定工作场地开展工作难的问题，按照有关规定，筹备工作由社区工作站组织开展。
2007年12月20日深圳市建设工程质量监督总站对旺业豪苑业主作出了“关于旺业豪苑房屋质量问题投诉的复函”，回复如下：鉴于目前该小区还存在阳台玻璃破裂一事，我站协调人员已经责成物业管理人员对小区所有阳台玻璃做一次全面检查，对于已开裂的玻璃，建议开发商整体做一次更换，发生在保修期内的，开发商应无条件更换，若为保修期后发生的，费用问题双方可协商解决；对于大厦南侧外墙漏水一事，因防水维修还在保修期内，开发商应完全承担防水维修责任；对于可视对讲的质量投诉，我站将另委派专业工作人员到现场作协调解决。深圳市建设局也于2008年3月20日对上述关于旺业豪苑房屋质量问题投诉作出复函（深建访（20xx）x号），复函称：对于旺业豪苑工程存在的房屋质量问题，我局依据国家及我市的相关法律法规，已对旺业地产（深圳）有限公司、深圳市建筑工程有限公司分别发放了《责令整改通知书》，责令其对存在的质量问题进行整改。
2008年3月20日深圳市建设局以深建访（20xx）x号对杜学云等业主作出了“关于旺业豪苑房屋质量问题投诉的复函”，复函称：该项目可视对讲系统的设计及施工仅为管线预埋，2003年6月验收时不包含该部分（该系统未施工完成，且国家相关验收规范GB50xxx于2003年10月1日实施），建设单位另行委托深圳市景辉实业有限公司承建安装，并于2004年2月25日由建设单位和物业公司共同对系统进行了验收；目前该系统无法确保所有用户正常使用，承建单位深圳市景辉实业有限公司在2005年初就已撤场，至今也未履行维护义务，该局已责成建设单位旺业地产（深圳）有限公司尽快修复，完善系统，以确保所有业主的正常使用。
2013年4月10日罗湖区住房和建设局向王宏伟等业主发出了“关于旺业豪苑物管纠纷问题的回函”，回复称旺业豪苑小区物管合同未在该局备案；经查询市住房和建设局业务平台，旺业物业公司于2012年5月24日取得物业管理资质；关于开发建设单位占用公共区域的问题，该局现场调查情况，发现小区楼栋西侧存在一排低矮建筑，该建筑是何主体通过什么程序搭建，情况尚不明晰，你们可到城管查出违法建筑的相关部门反映情况，查明是否属违法建筑，由哪个主体搭建后，再予处理；关于小区水电抄表到户问题，你们查询到2003年法规规定，开发建设单位所建楼盘应该配套水电抄表到户系统，而旺业豪苑没有配套到位，建议向国土规划部门反映，或寻司法程序向开发商主张权利。
深圳罗湖供电局于2010年10月10日向旺业物业公司发出了“中间层资产移交代管及抄表到户整改工程实施方案”，称旺业物业公司申请位于旺业豪苑住宅小区用电抄表到户申请我局已受理，经现场勘察，提出了具体的意见。但现未实施，旺业豪苑住宅小区并未达到抄表到户。
四、本案的本诉旺业物业公司经本院合法传票传唤无正当理由未到庭，本院已按自动撤诉处理。
一审法院认为，关于王宏伟提出的旺业物业公司和开发商旺业地产（深圳）有限公司签订的《物业管理合同》无效的主张。一审法院经审查认为，根据《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《深圳经济特区物业管理条例》规定，建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关的权利。王宏伟房产所在的涉案小区至今未成立业主委员会，故旺业物业公司和小区的开发商旺业地产（深圳）有限公司签订的属于前期物业服务合同。虽然开发商旺业地产（深圳）有限公司在出售涉案小区房产时，在有的合同中约定了小区物业由深圳市三九物业管理有限公司负责物业管理，但在深圳市三九物业管理有限公司因故离开后，开发商旺业地产（深圳）有限公司委托旺业物业公司进行管理，符合相关的法律法规的规定。旺业物业公司具有独立的法人资格，小区的开发商旺业地产（深圳）有限公司选聘旺业物业公司作为小区的物业服务企业，并未违反法律、法规的规定，为有效合同。王宏伟主张旺业物业公司和旺业地产（深圳）有限公司恶意串通损害第三人利益，并未提交相关的证据，一审法院不予采纳。根据深圳市罗湖区住宅局作出罗住函（20xx）x号回复，旺业豪苑物业管理单位是旺业物业公司，其物业管理资质为国家三级。旺业物业公司提交了于2012年5月24日颁发的三级资质证书，准予从事物业管理活动的时间是2011年12月31日，故王宏伟主张旺业物业公司没有取得物业资质为由要求确认物业管理合同无效的主张，一审法院不予采纳。故王宏伟主张因合同无效，要求返还所收取的费用、并免除2013年5月至2015年7月的物业费用的诉讼请求一审法院不予支持。
王宏伟要求维修好本单元（旺业豪苑阁x）住房可视对讲机系统，对过去近10年不能使用的损失给予合理赔偿的诉讼请求，庭审中王宏伟明确合理补偿是指按照每月物业管理费的10%给予补偿。一审法院认为旺业物业公司作为旺业豪苑小区的物业管理单位，应为旺业豪苑小区提供必要的安全保障等义务。可视对讲机是小区的必要设备，影响到小区管理安全，旺业豪苑小区的可视对讲机多年来不能正常使用，影响到包括王宏伟在内小区业主的合法权益。因此，王宏伟要求旺业物业公司修复涉案房产的可视对讲机的诉讼请求，一审法院予以支持。关于王宏伟要求旺业物业公司给予合理赔偿的诉讼请求，一审法院认为该系统为建设单位旺业地产（深圳）有限公司委托深圳市景辉实业有限公司承建安装，且其无法使用并非旺业物业公司的原因，因此王宏伟要求旺业物业公司赔偿没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于王宏伟主张水电费应由水电主管部门直接收取，一审法院认为涉案小区采取的是旺业物业公司代扣代缴的方式，旺业物业公司向相关部门缴纳了相关费用后，王宏伟理应将水、电费、垃圾处理费、污水处理费支付给旺业物业公司。王宏伟的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。王宏伟主张管理处水费2.12元/吨捆绑向水务部门交费，但以2.30元/吨向本业主收费属违法行为，应退还本单元所多缴的0.18元/吨差价部分的诉讼请求，一审法院认为：旺业物业公司向水务集团缴纳的用水单价为每吨2.12元，要求王宏伟按2.30元/吨缴纳水费没有依据，王宏伟有权要求返还旺业物业公司多收取的水费，王宏伟在庭审中陈述旺业物业公司多收取的水费为人民币27.54元，要求返还，一审法院予以支持。
关于王宏伟主张房屋本体维修基金不应由旺业物业公司代收，并要求管理处已收维修基金公布，上缴国家有关部门罗湖区住宅局保管。一审法院认为《广东省物业管理条例》第三十三条规定：物业管理公司应当每半年公布一次物业管理维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。故旺业物业公司应每半年向业主公开维修基金的筹集使用情况。专项维修基金应存入物业专项维修资金账户，王宏伟要求旺业物业公司将维修基金上缴罗湖区住宅局保管的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。
关于王宏伟要求修好本单元破损的阳台玻璃4块的诉讼请求，一审法院认为依据2007年12月20日深圳市建设工程质量监督总站对旺业豪苑业主作出的《关于旺业豪苑房屋质量问题投诉的复函》，“对于已开裂的玻璃，建议开发商整体做一次更换，发生在保修期内的，开发商应无条件更换，若为保修期后发生的，费用问题双方可协商解决”，王宏伟如认为还在5年保修期内，应向开发商主张权利，而不是本案的旺业物业公司。对该项诉讼请求一审法院不予支持。
关于王宏伟要求旺业物业公司对之前2次非法停电的行为补偿和道歉，并保证以后不再发生的诉讼请求，一审法院认为王宏伟的证据无法证明涉案房产有被停电的情形，且亦没有证据证明停电与旺业物业公司有关，其要求旺业物业公司补偿和道歉的诉讼请求一审法院不予支持。
关于王宏伟要求旺业物业公司每3月、半年、全年要公布管理费开支的诉讼请求。依据《物业管理合同》第五条第七款的规定“旺业物业公司至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目”，《广东省物业管理条例》第三十三条规定：物业管理公司应当每半年公布一次物业管理维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。故旺业物业公司应每3个月向业主公开管理费用的开支情况。
关于王宏伟要求旺业物业公司在管理合同加入保护业主利益条款，如管理不到位，业主有权拒交，或按情节轻重减免管理费10%至100%等保护业主利益的条款的诉讼请求，一审法院认为合同是合同各方当事人意思自治订立，合同自由原则是合同法的基本原则，王宏伟要求法院判令旺业物业公司增加合同条款没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于王宏伟主张旺业物业公司破坏成立业主委员会，要求旺业物业公司配合业主和社区成立业主委员会的诉讼请求，一审法院认为王宏伟的证据无法证明旺业物业公司破坏成立业主委员会，根据《物业管理条例》的规定“同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”，王宏伟要求旺业物业公司配合成立业主委员会没有法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、《物业管理条例》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、旺业物业公司应于本判决生效之日起十日为王宏伟修复深圳市罗湖区东门中路xxx号旺业豪苑旺业阁x房产的可视对讲机；二、旺业物业公司于本判决生效之日起十日内向王宏伟返还多收取的水费人民币27.54元；三、旺业物业公司应每三个月向业主公布管理费用的开支情况，每半年向业主公布物业管理维修基金的使用情况；四、驳回王宏伟其他反诉请求。案件反诉受理费人民币25元，由旺业物业公司负担。
二审期间，王宏伟向本院提交：1、停水停电通知，2、罗住建函［20xx］xx号，3、小区业主出具的证明，以证明旺业物业公司的停电行为；4、罗住建函［20xx］xx号，以证明罗湖住宅局出具的函件内容前后矛盾；5、罗湖区行政服务大厅宣传资料，以证明住建局有合同备案窗口，但旺业物业公司没有去备案。
二审期间，经王宏伟申请，本院向深圳市公安局东门派出所调取王宏伟在2011年7月24日的报警记录。深圳市公安局东门派出所的受理报警登记表上记载“2011年7月24日18：37分，王先生报称在罗湖区东门旺业豪苑管理处，因管理处管理不好，提建议管理处不改，其便不交管理费，现管理处将家内电停掉”。
一审查明事实清楚，本院予以确认。
另查明：2013年9月13日，旺业地产（深圳）有限公司（甲方）与旺业物业公司（乙方）签订《旺业物业管理合同》一份，约定：甲方委托乙方对旺业豪苑实行物业管理；物业建筑面积54657平方米，其中住宅47287平方米，物业类型商住楼；本合同期：自2013年9月13日起至旺业豪苑小区成立业主委员会后暨小区业委会与新的物管公司签订《小区物管合同》之日止；按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积人民币2.8元。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案的物业服务合同是否有效；2、王宏伟在一审提起的反诉请求能否得到支持。
关于涉案物业服务合同的效力问题。涉案小区至今未成立业主委员会，旺业物业公司作为独立的专业物业管理企业受聘该小区开发商旺业地产（深圳）有限公司，并与后者签订物业管理合同，符合《深圳经济特区物业管理条例》关于建设单位在未有成立业主委员会的情况下可选聘物管公司为小区提供物管服务的规定。旺业物业公司于2012年5月取得了三级资质证书，涉案物业服务合同的效力得到补正。本案也无证据证明旺业物业公司与旺业地产（深圳）有限公司存在恶意串通损害第三人利益的情形。因此，王宏伟主张旺业物业公司与旺业地产（深圳）有限公司就涉案小区签订的物业服务合同无效，理由不成立，本院不予采纳。本院确认旺业物业公司与旺业地产（深圳）有限公司就涉案小区签订的物业服务合同为有效合同，其效力及于王宏伟。
关于王宏伟提出的一审未获支持的诉讼请求，本院分析如下：
1、关于王宏伟提出的对过去近10年可视对讲机不能使用的损失给予合理赔偿的请求。首先，该对讲机系统为小区建设单位旺业地产（深圳）有限公司委托案外人承建安装，其无法使用并非旺业物业公司的原因造成；其次，王宏伟亦未举证证明对讲机不能使用对其所造成的损失，因此，对于该诉讼请求，本院不予支持。
2、关于返还已收取的物业管理费问题。王宏伟在一审中明确其请求返还的是旺业物业公司取得资质前其所交纳的全部物业管理费共计28619.22元。对此本院认为，涉案物业服务合同应认定有效，且旺业物业公司实际提供了物业服务，故王宏伟请求返还全部物业管理费欠缺事实与法律依据。但因旺业物业公司于2012年5月24日始取得资质，对于取得资质之前的收费标准应予调整，本院将物业管理费收费标准酌定为2012年5月(包括5月)之前每月每平方米2元。因本案中旺业物业公司主张王宏伟自2013年起欠交物业管理费，故对于2013年之前的期间，应认定王宏伟已按照物业服务合同约定的每平方米2.8元标准交纳了管理费，其中多收取的每平方米0.8元的物业管理费，旺业物业公司应予退还。王宏伟于2007年5月28日取得旺业豪苑旺业阁32F房产的产权并入住至今，该房产的建筑面积141.96平方米，故旺业物业公司应向王宏伟退还2007年6月至2012年5月期间多收取的物业管理费6814.08元（0.8元∕平方米∕月×141.96平方米×60个月）。王宏伟请求退还已收取的物业管理费，超出部分本院不予支持。
3、关于免除2013年5月至2015年7月物业管理费问题，因涉案物业服务合同有效，且旺业物业公司已于2012年5月取得资质，故对该诉讼请求本院不予支持。
4、关于王宏伟提出的“水电费应由主管部门直接收取，水电表的准确性要经过主管部门校准，并由主管部门报每月的使用量，水电费抄表到户。旺业管理处报的水电读数不准，应驳回”的问题。上述内容并非向旺业物业公司提出的诉讼请求，而是针对旺业物业公司的诉讼请求提出的抗辩，鉴于本案中旺业物业公司的本诉已按撤诉处理，故水电费问题不属于本案审理范围，本院不予处理。
5、关于退还水费差额的请求。王宏伟在一审中确认水费差额为27.54元，一审法院据此支持水费差额27.54元，并无不当，本院予以维持。王宏伟在二审期间请求按“退一返三”的原则退回多收取的水费500元，超出其一审的主张，本院不予支持。
6、关于王宏伟主张的专项维修基金上缴国家有关部门罗湖区住宅局保管的问题。《深圳经济特区物业管理条例》第八十六条规定，市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十条规定，日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当设立物业专项维修资金代收代付结算专户，定期将代收的维修资金存入物业专项维修资金专户，并将业主交存情况报送市、区管理机构。根据上述规定，旺业物业公司应定期将代收的专项维修资金存入市主管部门在银行设立的物业专项维修资金专户，王宏伟主张将专项维修资金上缴罗湖区住宅局保管，与上述规定不符，本院不予支持。
7、关于王宏伟要求旺业物业公司修好本单元（旺业豪苑阁x）破损的阳台玻璃的问题。根据涉案物业服务合同约定，小区专有部分不属于旺业物业公司的物业服务范围，且深圳市建设工程质量监督总站的复函已明确涉案小区发生争议的开裂的玻璃，如发生在保修期内的，开发商应无条件更换，若为保修期后发生的，应由业主与开发商协商解决。王宏伟请求旺业物业公司为其修好阳台玻璃，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。
8、关于王宏伟请求物业旺业公司对之前两次停电行为补偿和道歉的问题。首先，王宏伟提交的罗湖区住建局的复函抬头为“旺业豪苑业主”，落款时间为2016年1月，与本案王宏伟主张的停电行为不具对应性；其提交了小区业主出具的证明，但相关证人未出庭作证，本院不予采信；其提交的停水停电通知无盖章，无法确认真实性；其在二审申请调查取证的报警记录上只记载了报警人的单方陈述，无派出所对相关事实的认定，综上，王宏伟的主张依据不足，本院不予采纳。其次，即使旺业物业公司确实有停电行为，但王宏伟也未举证证明该行为对其人身造成伤害或造成其财产损失，其请求旺业物业公司对之前两次停电行为补偿和道歉，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。
9、关于王宏伟提出的在管理合同加入相关保护业主利益条款，如管理不到位，业主有权拒交，或按情节轻重减免管理费10%至100%等保护业主利益的条款的诉讼请求。根据合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。在未经双方当事人协商一致的情况下，王宏伟请求法院直接判令变更合同内容，违反了当事人意思自治原则，本院不予支持。
10、关于王宏伟主张旺业物业公司破坏成立业主委员会，要求旺业物业公司配合业主和社区成立业主委员会的诉讼请求。王宏伟的证据无法证明旺业物业公司存在干扰、破坏业主委员会成立的行为，王宏伟主张旺业物业公司破坏成立业主委员会，从而要求旺业物业公司配合成立业主委员会，欠缺事实依据，本院不予支持。
综上，王宏伟的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有不当之处，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1103号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1103号民事判决第四项；
三、旺业物业公司应自本判决生效之日起十日内向王宏伟退还多收取的物业管理费6814.08元；
四、驳回王宏伟其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审受理费75元，由旺业物业公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
二〇一六年十一月八日
书记员 周颖（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。