安徽省泾县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）泾执异字第00005、00006号
异议人：吴超。
异议人：周维。
异议人：周祥宝。
异议人：程祝红。
异议人：卫娇。
异议人：叶金宝。
异议人：程学梅。
异议人：王晓俊。
异议人：陈万明。
异议人暨上列九异议人的委托代理人：叶庆华。
异议人：安徽华伟建筑安装工程有限公司。
法定代表人：文志成。
委托代理人：叶庆华。
申请执行人：王保忠。
申请执行人：黄冰1。
申请执行人：朱乐伟。
申请执行人：吴小女。
委托代理人：王建平。
申请执行人：王娟。
申请执行人：赵素珍。
申请执行人：毕光武。
上述两申请执行人共同的委托代理人：赵林林。
申请执行人：丁传松。
委托代理人：周志宏。
申请执行人：张兴。
委托代理人：胡国华。
被执行人：黄金明。
被执行人：宣城市泾县绿城置业有限公司。
法定代表人：黄金明。
本院在执行申请执行人王保忠、黄冰、朱乐伟、吴小女、王娟、赵素珍、毕光武、丁传松、张兴分别申请执行被执行人黄金明、宣城市泾县绿城置业有限公司（以下简称绿城公司）民间借贷纠纷等案中，于2015年7月20日作出（2014）泾执字第00626、00628、00702号、（2015）泾执字第00011、00019、00310、00311、00312、00313、00386、00452号执行裁定书，查封了被执行人绿城公司开发的位于泾县泾川镇交通路绿城名苑C幢所有商住房。吴超等10人、工程建设方安徽华伟建筑安装工程有限公司（以下简称华伟公司）、工程实际承建人叶庆华分别提出执行异议。请求本院中止执行查封措施，解除对被执行人绿城公司开发的位于泾县泾川镇交通路绿城名苑C幢所有商住房的查封。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人的异议请求进行了审查，现已审查终结。
异议人华伟公司、叶庆华称：绿城公司开发的“绿城名苑”商住房，系异议人华伟公司建设，由异议人叶庆华实际承建。2012年8月14日签订了建设工程施工合同。2014年4月3日，绿城公司与华伟公司及叶庆华三方又达成了一份《协议书》，注明：“为了保证绿城名苑工程的顺利实施，管好用好房屋预售账户资金，确保工程进度，同时保证及时发放农民工工资，绿城公司同意今后凭华伟公司开具的工程款结算发票，按合同约定将工程款全部打入叶庆华指定的银行账户，保证工程顺利实施；并由房管局负责对本项目的房屋预售资金进行监管，建设主管部门对农民工工资发放情况进行监管”。“绿城名苑”C幢商住楼，虽系绿城公司开发，但由异议人承建，且尚未建设完成。在未建设完毕及交付之前，其房屋建设权、所有权仍应属于建设方即异议人所有，而不属于被执行人绿城公司的财产，绿城公司目前对“绿城名苑”C幢商住楼实际不享有任何权利。
2014年11月20日，绿城公司与华伟公司签订了一份《补充协议》，约定由华伟公司、叶庆华垫资完成“绿城名苑”C幢到五层楼顶的工程。
根据《中华人民共和国合同法》第286条之规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也就承包人对商品房享有的工程价款优先受偿权进行了再次确认。据此，异议人对案涉“绿城名苑”C幢商住楼享有合法的优先受偿权。
异议人吴超、周维、周祥宝、程祝红、卫娇、叶金宝、程学梅、王晓俊、陈万明、叶庆华称：2014年12月，绿城公司将“绿城名苑”C幢61套住宅房、C幢二层市场及二层1#至11#商铺房屋出售给叶庆华等十异议人，并办理了商品房买卖合同的备案手续。绿城公司与十异议人分别签订了《商品房买卖合同》64份，绿城公司向十异议人均开具了房款收据。
“绿城名苑”C幢共计61套住宅房、C幢二层市场及二层1#至11#商品房均已属于十异议人依法签订合同、享有合法权利的财产，被执行人绿城公司对该C幢商住房不再享有任何收益。请求法院解除对房屋的查封。
为支持其主张，异议人向本院提供了以下证据材料：
（1）异议人华伟公司企业法人营业执照、组织机构代码证复印件。
（2）异议人吴超、周维、周祥宝、程祝红、卫娇、叶金宝、程学梅、王晓俊、陈万明、叶庆华身份证复印件各1份。
（3）建设工程施工合同复印件1份。
（4）《绿城名苑小区工程施工协议》复印件1份。
（5）由绿城公司与华伟公司签订的补充协议复印件1份。
（6）由绿城公司、绿城名苑项目部叶庆华、华伟公司三方签订的协议书复印件1份。
（7）商品房买卖合同登记备案证明复印件64份。
（8）房屋买卖合同复印件64份。其中买受人为叶庆华的合同13份（房号：501、601、701、1001、1101、1501、1503、1504、1505、1601、1603、1604、1605）、13套房屋合同总价为6516394.5元；买受人为叶金宝的合同7份（房号：1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602），7套房屋合同总价为1330000元；买受人为吴超的合同10份（房号：303、304、401、405、1003、1004、1005、1203、1204、1205），10套房屋合同总价为4146034.8元；买受人为周维的合同10份（房号：603、604、605、801、1103、1104、1105、1303、1304、1305），10套房屋合同总价为4185775.9元；买受人为程祝红的合同5份（房号：301、305、703、704、705），5套房屋合同总价为2121618.9元；买受人为周祥宝的合同10份（房号：803、804、805、901、903、904、905、1403、1404、1405）；10套房屋合同总价为4146295.70元，买受人为王晓俊的合同2份（房号：商铺1-11号，二层市场），2套房屋合同总价为4000000元；买受人为陈万明的合同1份（房号：一层市场），房屋合同总价为1000000元；买受人为程学梅的合同5份（房号：403、404、503、504、505），5套房屋合同总价为1000000元；买受人为卫娇的合同1份（房号：1401），房屋合同总价521617.50元。
（9）王晓俊交款收据复印件2份（交款金额400万元），程学梅交款收据复印件3份（交款金额100万元）。卫娇交款收据复印件1份（交款金额2万元），陈万明交款收据复印件2份（交款金额100万元），叶金宝交款收据复印件7份（交款金额7万元），吴超交款收据复印件10份（交款金额13.5万元）。叶庆华交款收据复印件13份（交款金额18万元），周维交款收据复印件10份（交款金额15万元），程祝红交款收据复印件5份（交款金额8万元），周祥宝交款收据复印件10份（交款金额15万元）。
经审查查明：泾县绿城名苑工程由宣城市泾县绿城置业有限公司开发，由华伟公司建设。由绿城名苑项目部叶庆华实际承建。目前该工程A、B、C幢工程已完成大部分土建工程量。
2014年12月至2015年2月，异议人叶庆华等十名购房户分别与绿城公司签订了64份商品房买卖合同，购买了绿城名苑C幢商住房64套商住房。其中买受人为叶庆华、张玉梅的合同13份（房号：501、601、701、1001、1101、1501、1503、1504、1505、1601、1603、1604、1605），买受人为叶金宝的合同7份（房号：1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602），买受人为吴超的合同10份（房号：303、304、401、405、1003、1004、1005、1203、1204、1205），买受人为周维、张友华的合同10份（房号：603、604、605、801、1103、1104、1105、1303、1304、1305），买受人为程祝红的合同5份（房号：301、305、703、704、705），买受人为周祥宝的合同10份（房号：803、804、805、901、903、904、905、1403、1404、1405），买受人为王晓俊的合同2份（房号：商铺1-11号，二层市场），买受人为陈万明的合同1份（房号：一层市场），买受人为程学梅的合同5份（房号：403、404、503、504、505），买受人为卫娇的合同1份（房号：1401），上述商品房买卖合同均已在房产登记部门登记备案。
本院认为：异议人吴超等10人作为房屋买受人提出的异议，提供了房屋买卖合同、付款收据以及备案证明佐证，其中买受人陈万明、王晓俊、程学梅已支付全额购房款。房产备案时，买受人叶庆华所购13套房屋虽只付款18万元。但由于其是该工程实际承建方。结合目前工程已完成大部分的实际状况。叶庆华所述的由其垫资建设房屋，绿城公司以绿城名苑C幢房屋折价抵偿购房款，其购房款已经支付大半的理由能够成立。异议人叶庆华、陈万明、王晓俊、程学梅所提出的异议符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定第一款、第三款之规定，本院予以支持。异议人吴超、叶金宝、卫娇、周祥宝、周维、程祝红虽签订了房屋买卖合同且已备案，但交付首付款数额过少，且无证据证明其垫资建设工程情况，故该六人的异议不符合法律规定，本院不予支持。
关于工程建设方华伟公司、叶庆华依据《中华人民共和国合同法》第286条提出的享有优先受偿权的异议理由，本院认为，本院所采取的查封措施并不影响该优先受偿权的行使，工程承包人可以申请人民法院将该工程依法拍卖，以拍卖所得的价款优先受偿。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十条之规定：“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。”，如果工程承包人申请法院拍卖工程，也必须先行查封该财产，故工程建设方华伟公司及实际承建人以享有优先受偿权为由申请解除查封的理由不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下：
一、中止对宣城市泾县绿城置业有限公司开发的位于泾县泾川镇交通路绿城名苑C幢商住楼中买受人为叶庆华、张玉梅的房屋（房号：501、601、701、1001、1101、1501、1503、1504、1505、1601、1603、1604、1605），买受人为王晓俊的房屋（房号：商铺1-11号，二层市场），买受人为陈万明的房屋（房号：一层市场），买受人为程学梅的房屋（房号：403、404、503、504、505）的执行。
二、驳回异议人吴超、叶金宝、卫娇、周祥宝、周维、程祝红的异议请求。
三、驳回异议人安徽华伟建筑安装工程有限公司、叶庆华以享有优先受偿权请求解除查封的异议请求。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以在裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 汪 璐
审判员 秦建宏
审判员 徐光明
二〇一五年九月三十日
书记员 巢 琪
附：有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；
（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。