辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍民一终字第00043号
上诉人（原审被告）：张红山。
委托代理人：杨春。
被上诉人（原审原告）：张东海。
委托代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。
原审原告张东海与原审被告张红山房屋租赁合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2014年9月29日作出（2014）铁东民一初字第303号民事判决，张红山不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人张红山的委托代理人杨春，被上诉人张东海及其委托代理人李权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张东海一审诉称：2010年4月21日原告与被告签订房屋租赁合同，约定：租赁期限从2010年9月1日至2019年8月30日，前六年每年租金为100万元。第一年为月付款，上月25日前支付下个月租金；第二年为季度付款，上季度25日前支付下个季度的租金；第三年至第九年为半年付款。合同签订后，被告就一直未按合同约定的期限支付房屋租金。2011年10月18日，双方协商约定，被告已欠原告2011年一个季度的租金25万元，于2011年11月21日前支付16万元，在2011年11月30日前再支付16万元。从2011年11月30日以后按原合同执行，如再发生欠款超过20万元时，按日2‰计算违约金，并视为被告自动放弃租赁权，合同终止，可被告还是未按约定支付房屋租金。被告以各种理由长期拖欠原告租金，截止至2014年2月末，被告共计欠原告57万元租金及2万元违约金，故诉至法院，请求：1、判令被告支付原告截止到2014年2月末拖欠的房屋租金57万元及违约金2万元，并解除房屋租赁合同，由被告将房屋倒出，交还原告；2、请求被告比照租金标准支付从2014年2月末至倒出房屋期间的房屋使用费；3、被告承担诉讼费用。
被告张红山一审辨称：一、关于原告诉被告欠租金事实存在，但欠的租金需原告提供有效证据。二、被告拖欠租金并非被告故意，而是因为被告的承租人欠被告租金，致使被告不能按期给付原告租金。三、关于原告请求解除租赁协议实为不妥，因原、被告签订的租赁合同到期时间是2019年8月30日，被告承租原告的房屋后安装消防喷淋设备和地热等花掉几百万元，并办理验收合格手续，若解除合同，被告会产生巨大损失，并且现被告的承租人租期未到，无法解除合同。四、被告同意在尽短时间内，待案外人上交租金后及时给付原告，被告积极筹备资金给付本金及利息。综上所述，望驳回原告解除合同的诉讼请求，对欠原告的租金尽快给付。
一审法院审理查明：原、被告于2010年4月21日签订一份房屋租赁合同，合同约定：一、甲方（原告）将位于鞍山市铁东区五道街67号、建筑面积为2134.33平方米的房屋出租给乙方（被告）使用；二、租赁期限为九年，从2010年9月1日至2019年8月30日，年租金为100万元（税后），后三年租金上浮5%；三、签订协议之日起，因房屋租赁产生的各种税费、取暖费等费用全部由乙方承担，与甲方无关；四、如乙方在租期内，将承租房屋全部安装消防喷淋设备和地热设备，并自行办理相关验收合格手续后，甲方承担人民币20万元，从九年租金中平均扣除。如因乙方没有及时安装消防喷淋等设施，而造成的一切后果乙方自行承担，与甲方无关。五、付款方式：上打租，第一年为月付款，上个月25日前支付下个月租金；第二年为季度付款，上个季度25日前支付下一个季度的租金；第三年至第九年为半年付款，每年5月25日前和11月25日前交下一个半年的租金。六、房屋使用保证金为人民币10万元，签订协议之日支付人民币5万元，2010年9月1日前再付5万元。合同第八条约定，甲方不可以任何理由单方解除协议，如甲方解除协议，则全额赔偿乙方全部装修费用。乙方不可以任何理由单方解除协议，乙方解除协议，甲方不退不定期房屋使用保证金。合同第十五条另约定：租赁期限满，或解除合同，乙方倒出房屋时必须保证房屋设施的完好无损，并且将不可移动的装修和增加的基础设施及消防验收合格相关手续等无偿归甲方所有。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告在2011年一季度开始拖欠原告租金，并于2011年10月18日与原告签订一份协议，约定：被告已欠房租一季度25万元，由于被告的资金有困难，经协议在2011年11月21日前先支付16万元，余款在本月底前对账，在2011年11月30日前再支付16万元。同时，又约定，从2011年11月30日以后按原合同来执行，如再发生欠款超20万元时，将支付2‰的违约金（每日），并视为被告自动放弃租赁权，合同终止。2013年5月25日前被告未交纳2013年9月至2014年2月28日期间的租金50万元，并且尚欠2013年5月之前的租金7万元，被告一直占用、使用该房屋。庭审中，被告对拖欠租金的事实及数额均认可。
另查，张洪伟系鞍山市铁东区五道街67号的房屋的所有权人，其已授权原告处理该房屋的出租事宜及代收租金。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，以及双方的补充协议中对迟延支付租金应终止租赁合同约定，至2014年2月28日，双方约定的第四年上半年租期已届满，被告仍未交纳半年租金50万元，原、被告签订的房屋租赁合同应当自2014年2月28日解除，并由被告支付其拖欠的2014年2月之前的租金57万元，故原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。
关于原告请求被告在租赁合同解除后返还租赁房屋的诉讼请求，该院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，在双方签订的房屋租赁合同解除后，被告已没有占有、使用房屋的合法依据，因此被告应当将位于鞍山市铁东区五道街67号1-22-146-3号房屋返还原告，故原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。
关于原告请求被告支付违约金2万元的诉讼请求，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，原、被告双方约定被告迟延支付租金的，违约金按照每日千分之二的标准支付，原告自认违约金标准过高，原告同意按照中国人民银行同期贷款利率的标准要求违约金2万元，该院认为，原告降低违约金系自愿行为，该院予以认可，故原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。
关于原告提出被告应当按照租金的标准给付原告2014年2月解除租赁合同后占用房屋使用费的诉讼请求，该院认为，原、被告的租赁合同解除后，被告仍占有、使用租赁房屋已没有合法依据，根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”之规定，被告占有、使用房屋应当比照原租金标准向原告支付房屋使用费，故原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。
关于被告提出的次承租人拖欠房屋租金致使其无法按期交租金的辩解，该院认为，被告与次承租人之间形成的租赁关系与本案无关，次承租人是否交纳租金不影响被告履行其与原告之间的租赁合同，故被告的此项辩解，该院不予支持。
关于被告提出安装消防喷淋设备和地热等花费大量资金，如果解除合同造成巨大损失的辩解，该院认为，原、被告双方在租赁合同中已约定，在租赁合同解除后被告将不可移动的装修和增加的基础设施及消防验收合格相关手续无偿归原告所有，因此被告的此项辩解，该院不予支持。据此判决：一、原告张东海与被告张红山2010年4月21日签订的房屋租赁合同于2014年2月28日解除；二、被告张红山于该判决生效之日起十日内将位于鞍山市铁东区五道街67号1-22-146-3号房屋返还原告张东海；三、被告张红山于该判决生效之日起十日内给付原告张东海拖欠的2014年2月以前的租金57万元及违约金2万元；四、被告张红山于该判决生效之日起十日内给付原告张东海自2014年3月起至判决确定给付之日止租金（按照2010年4月21日房屋租赁合同租金标准计算）。如果被告张红山未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元，保全费1248元，由被告张红山承担。
张红山的上诉理由及请求是：1、原审判决第一、二项内容违反法律规定和双方合同第八条的约定，应当判决解除合同后被上诉人赔偿上诉人的装修费损失。2、上诉人同意给付租金违约金，原审应判决继续履行合同。3、原审判决解除合同不仅造成上诉人的装修损失，也损害了次承租人的合法权益。故请求二审法院撤销原判第一、二项，上诉人继续履行合同。
张东海二审答辩认为：同意原审判决。
本院审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。上诉人张红山与被上诉人张东海于2010年4月21日签订的房屋租赁合同以及2011年10月18日签订的补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。被上诉人已按合同约定将租赁房屋交付上诉人使用，而上诉人截至2014年2月28日共欠被上诉人房屋租金57万元，已构成根本违约，致使被上诉人不能实现房屋租赁合同目的，被上诉人请求解除与上诉人签订的房屋租赁合同，并要求上诉人返还房屋、给付拖欠租金及违约金，给付解除租赁合同后占用房屋使用费等符合法律规定，故原审判决并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张原审判决第一、二项内容违反法律规定和双方合同第八条的约定，应当判决解除合同后被上诉人赔偿上诉人的装修费损失一节，本院认为，当事人双方在2011年10月18日签订的补充协议中已明确约定：“如再发生欠款超20万元时将支付2‰的违约金（每日）。并视为张红山自动放弃租赁权，合同终止。”原审依照该项约定和上诉人的违约事实依法作出的第一、二项判决内容并未违反法律规定和当事人的合同约定，故本院对上诉人的此节上诉主张不予支持。
关于上诉人主张其同意给付租金及违约金，原审应判决继续履行合同一节，本院认为该主张没有法律依据，故不予支持。
关于上诉人主张原审判决解除合同不仅造成上诉人装修损失，也损害了次承租人的合法权益一节，本院认为，本案所涉房屋租赁合同被法院依法判决解除，系因上诉人根本违约造成的，其应自行承担由此造成的相应法律后果，故上诉人的该项主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，500元，由上诉人张红山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张瑞虹
审 判 员 徐 琼
代理审判员 徐云龙
二〇一五年一月三十日
书 记 员 陈 昆