广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5321民初306号
原告区新焕，男，1957年11月5日出生，汉族，居民，住新兴县。
被告陈赞忠，男，1970年9月27日出生，汉族，居民，住新兴县。
原告区新焕诉被告陈赞忠土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理，依法由代理审判员陈芝芝适用简易程序分别于2016年4月3日、2016年4月27日公开开庭进行了审理。两次开庭，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告区新焕诉称，2008年7月17日，原、被告签订了一份《地皮租赁合同书》，约定被告将其承租的新兴县新城镇茅园岳皇庙山处（即城西加油站北侧）面积823平方米土地出租给原告经营使用；租赁期限为19年，从2008年7月1日起至2027年6月30日止；租金按每月每平方米4元至7元不等计算，并按月缴纳，每月租金在当月10号前交清；原告于合同签订日交付保证金20000元给被告，合同期满被告将保证金返还原告（不计息）。合同签订当日，原告交付了20000元保证金给被告。之后双方依约履行合同。至2015年4月，原告一直按时交纳相应租金给被告。2015年5月1日，政府及居委会工作人员通知原告涉案土地已被征收，并告知原告不用再交租金。原告便自行腾退土地给被告，之后也就没有再交付租金给被告。原告认为，自涉案土地被政府征收之日起，合同已自然解除，且其已腾退土地给被告，依法被告应退还20000元保证金给原告。但原告多次催讨，被告均不予退还。为此，原告起诉至法院，请求：1、判令被告退还20000元保证金给原告；2、本案受理费由被告承担。
被告陈赞忠辩称,涉案土地为新兴县新城镇茅园社区居民委员会（以下简称“茅园居委”）的集体土地，原由案外人黎联彬承租，后黎联彬转租给被告，2008年7月1日，被告将该土地转租给原告。但对于政府征收涉案土地的事情，也只是被告于2015年5月份与其协商停交租金、退还保证金时知道，但一直没有接到正式的通知，原、被告对退还保证金的问题经协商也没有结果。原告至今仍在使用涉案土地，并未腾退。也就是说，涉案合同仍在履行，尚未解除，故被告不同意退还保证金。若原告腾退土地给被告，合同才解除，且原告付清停交至今的租金，被告才同意退还保证金。
经审理查明，2007年7月27日，被告与案外人黎联彬签订了一份《地皮租赁合同书》，约定黎联彬将其向茅园居委租赁的新兴县新城镇茅园岳皇庙山处（即城西加油站北侧）面积1510平方米转租给被告，租赁期限为20年，自2007年9月1日起至2027年8月30日止。
2008年7月1日，原、被告约定被告将其租赁的上述土地中约823平方米土地转租给原告，当日，被告将上述土地交付原告使用，但双方未签订书面合同。2008年7月17日，原、被告就上述租赁事项补签了一份《地皮租赁合同书》，该合同约定：1、租赁范围：茅园岳皇庙山处（即城西加油站北侧）面积823平方米（按实地量数字为准）；2、租赁期限为19年，从2008年7月1日起至2027年6月30日止；3、租金按月每平方米4元至7元不等计算，并按月交付，每月10号前一次性交清；4、逾期30天以上的需交滞纳金2%，逾期3个月不交租的被告有权终止合同并要求原告支付所欠款项，原告在涉案土地投资的建筑物无偿归被告所有，所受损失由原告负责，被告不作任何补偿；5、租赁期满时，原告在涉案土地投资的建筑物、固定物、装嵌物、水电设施无偿归被告所有。如遇国家征收或自然灾害各自损失各自负责，与被告无关；6、自合同签订日起原告要向被告支付20000元保证金，合同期满被告返还保证金（不计息）原告，如违反合同约定，则没收全部保证金。此外，合同还约定了双方其他权利义务等内容。合同签订当日，原告向被告支付了20000元保证金。此后，原告一直依约按月支付租金直至2015年4月。2015年5月，原告以政府及茅园居委工作人员已通知其涉案土地被征收，合同已实际解除，无需再交租为由，告知被告停交租金及退还保证金，但双方经协商未果而发生纠纷。因此，原告从2015年5月起停交租金。之后，原告多次催促被告返还保证金，被告均不予退还。为此，原告于2016年3月3日诉至本院，并提出前述请求。
诉讼中，被告提交了涉案土地现状照片8张，证实原告至今仍使用涉案土地。对此，原告确认其未腾退土地，并认为政府未通知其搬迁，故其一直未搬离涉案土地，且茅园居委已于2016年4月张贴了搬迁告示，原告亦已准备搬迁。
诉讼中，原告提供了新兴县新城镇人民政府出具的证明一份，该证明载明：“新兴县新城镇人民政府茅园居委于2015年2月4日与新兴县新城镇人民政府签订了《征收入地协议书》，已经将位于新兴县新城镇茅园岳皇庙山初（即城西加油站北侧）面积823平方米区新焕所租用的土地征收给政府使用，用作建设平南路”，证实涉案土地已于2015年2月4日被政府征收；原告还提供了新兴县新城镇茅园社区居民委员会告示照片一张，证实茅园社区居委会于2016年4月1日张贴告示通知搬迁。被告对该两份证据真实性无异议，但认为政府证明只能证明征收的事项，不能证实土地已被政府收回使用。
以上事实，有原告提供的原、被告身份证复印件、告示照片复印件、《地皮租赁合同书》、新兴县新城镇政府证明、茅园居委证明原件各一份，被告提供的土地现状照片原件八张、《地皮租赁合同书》复印件一份以及本院的庭审笔录等证据证实。
本院认为，涉案《地皮租赁合同书》为原、被告双方自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按约定履行合同内容。原告在签订涉案《地皮租赁合同书》时，向被告交付了保证金20000元，之后原告一直依约支付了合同签订日起至2015年4月份的租金，事实清楚，证据充分，本院对此予以确认。现本案系因返还土地租赁合同保证金引发的纠纷。
本案中，原告认为涉案合同已因政府征收行为而解除，被告应返还保证金；被告则认为其至今未收到征收的正式通知，故其对涉案土地仍有出租使用权，且原告至今未腾退土地，亦即合同尚在履行，并未解除，故无需退回保证金，即使要退回，也要原告先交清自2015年5月起至今拖欠的租金。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”以及第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，其中“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，新兴县新城镇人民政府出具的证明已证实其在2015年2月征收了涉案土地，该征收行为是原、被告无法预见亦不能克服的客观情况，属于不可抗力的表现，该不可抗力直接导致租赁土地的合同目的无法实现，至此，涉案合同法定解除条件已成就。而原告在2015年5月告知被告停交租金、退还保证金，并于当月起停交租金，实际上是通过该种形式向被告表达了解除合同的意思。也就是说，原告已经行使了上述法定的解除权。虽然原、被告双方并未就停交租金、退还保证金的问题达成一致意见，但根据上述法律规定，自原告通知被告停交租金及退还保证金，且被告知悉原告该意思表示时，即已发生解除涉案合同的效力，而无需被告同意。综上，涉案合同已因原告于2015年5月行使法定解除权而解除。至于土地是否需要腾退的问题，在土地被征收后，应由征收相关部门进行处理，故被告提出的涉案土地未腾退，合同至今尚未解除的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。
合同解除后，合同权利义务依法终止。涉案合同约定保证金（不计息）在合同期满返还原告，如原告违约，则没收全部保证金。现合同未到期而因不可抗力解除，且在合同解除前原告一直依约支付租金，双方并不存在违约行为，依约被告应返还保证金20000元给原告。故对原告请求被告返还保证金20000元的主张，符合双方约定，理据充分，本院予以支持。被告要求原告付清拖欠2015年5月至今租金后再返还保证金，但被告在本案中并无提起对租金的反诉请求，本院对此不作处理，原、被告双方可另寻途径解决。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十七条第二款的规定，判决如下：
被告陈赞忠应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金20000元给原告区新焕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由被告陈赞忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 陈芝芝
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 梁燕霞