江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终2325号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖经济开发区浦港路899号欧普置业办公室。法定代表人：马伟进。委托诉讼代理人：李宝枢，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘军军，男，1988年8月12日生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审原告）：王珊珊，女，1990年6月21日生，汉族，住安徽省舒城县。上诉人苏州欧普置业有限公司因与被上诉人刘军军、王珊珊商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初10002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。苏州欧普置业有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项并依法改判。2、一、二审诉讼费用由刘军军、王珊珊承担。事实和理由：一审判决以日万之四计算违约金缺乏事实依据并与法律规定相悖。1、一审中上诉人因违约金过高提出调整请求，被上诉人就逾期交房实际损失未提供任何证据，逾期交房未给被上诉人造成实际损失，因此，上诉人认为应以被上诉人“无实际损失”作为判断违约金是否过高的事实基础。2、《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，在本案逾期交房未给被上诉人造成实际损失的前提下，一审以日万之四认定逾期违约金显然与司法解释精神相悖。3、按一审判决结果，上诉人每月应承担的违约金高达18983.21元，而当地同类房产的月租金最高不超过3200元，退一步即使被上诉人有实际损失但最高也不会超过3200元，据此，一审判决上诉人承担每月高达18983.21元的违约金，显然与司法解释规定的“以违约金超过实际损失的30%为标准”的规定相悖。二、一审判决遗漏了上诉人提交的证据材料，对于事实认定不清。一审中上诉人提交了案涉商品房所在地的同类房屋租赁合同，证明案涉商品房所在地房屋租赁行情一般在2300元至3200元之间，并以此证明被上诉人可能产生的最高实际损失情况。但一审法院在事实查明部分完全未对上述证据作出审查并认定，直接导致本案事实认定不清。刘军军、王珊珊辩称：认可一审判决。刘军军、王珊珊向一审法院起诉请求：1、判令欧普置业公司向刘军军、王珊珊支付截止2017年7月31日的逾期交房违约金87322.71元（1265547元×0.05%×138天），实际应支付到苏州欧普置业有限公司将符合交房条件的涉案房屋交付刘军军、王珊珊之日；2、本案诉讼费用由苏州欧普置业有限公司承担。一审法院认定事实：2016年8月1日，刘军军、王珊珊与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定刘军军、王珊珊购买欧普置业公司开发的位于苏州市××区汾湖镇××北、××路东侧梦想家园××单元××号房屋。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方9972元，总计款1265547元。该合同第六条约定，付款方式为2016年8月1日前，刘军军、王珊珊向欧普置业公司支付首付款385547元，贷款金额88万元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。该合同第八条约定，欧普置业公司应于2017年3月15日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给刘军军、王珊珊使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。刘军军、王珊珊已于2016年8月1日支付了购房首付款385547元，并于2016年8月24日向上海浦发银行吴江支行申请按揭贷款88万元，支付给欧普置业公司。因此，刘军军、王珊珊已经付清房款总额1265547元。截止法庭一审辩论终结之日，本案所涉房屋尚未符合上述合同约定的交房条件。上述事实，有当事人身份证复印件、营业执照复印件、商品房买卖合同、首付款支付发票、贷款合同、银行偿还贷款流水等证据以及庭审笔录予以证实，足以认定。本案的争议焦点为：双方约定的违约金数额是否存在过高的情形？如何确定违约责任的承担。刘军军、王珊珊主张苏州欧普置业有限公司按照《商品房买卖合同》第九条约定支付逾期交房违约金，刘军军、王珊珊的计算方式为以房屋总价款为基数按每日万分之五计算，计算起始之日为2017年3月16日，计算终止日期为欧普置业公司将符合交付条件的涉案房屋交付原告之日。欧普置业公司对违约金按照每日万分之五计算有异议，刘军军、王珊珊主张的违约金高于其实际损失，故请求减少违约金。一审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少，但本案双方当事人均未举证证明因欧普置业公司逾期交房给刘军军、王珊珊造成的实际损失，且逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅仅是房屋租金损失。关于逾期交房违约金的计算标准问题，欧普置业公司认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，一审法院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二天即2017年3月16日起计算，故自2017年3月16日起计算至一审法庭辩论终结之日2017年12月22日（计282天）的逾期交房违约金本院依法确定为142753.70元（1265547元×0.04%×282天），鉴于一审辩论终结时本案所涉房屋尚未符合合同约定的交房条件，违约行为处于一种持续状态，而该房屋何时交房、是否能够交房在履行上存在不确定性，故对刘军军、王珊珊主张一审法庭辩论终结之后的逾期交房违约金在本案中一审法院暂不予以支持，刘军军、王珊珊可根据欧普置业公司房产开发的后续进度依法另行向苏州欧普置业有限公司主张。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决:一、苏州欧普置业有限公司应于判决生效后十日内向刘军军、王珊珊支付自2017年3月16日起至2017年12月22日止的逾期交房违约金142753.70元。二、驳回刘军军、王珊珊的其他诉讼请求。案件受理费1984元，由刘军军、王珊珊负担200元，由苏州欧普置业有限公司负担1784元。二审中双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：刘军军、王珊珊与欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但至今双方仍未办理商品房交接手续。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向刘军军、王珊珊支付逾期交房违约金。对于逾期交房违约金的计算标准，欧普置业公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明刘军军、王珊珊因逾期交房造成的实际损失，且逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅仅是房屋租金损失。故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之五计算逾期交房违约金的标准过高，将其调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的计算标准并无不当，本院予以确认。综上所述，苏州欧普置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1984元，由上诉人苏州欧普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈斌审 判 员 赵东审 判 员 顾平二〇一八年五月二十二日法官助理 柳璐书 记 员 孙莉