云南省昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0102民初3858号
原告：朱亿良，男，1961年8月7日出生，汉族，身份证住址为云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人：薛冰峰，云南鑫金桥律师事务所律师，特别授权代理。
被告：张冬明，男，1971年12月26日出生，白族，身份证住址为云南省昆明市盘龙区。
被告：汪艳梅，女，1972年6月29日出生，汉族，身份证住址为云南省昆明市五华区。
原告朱亿良与被告张冬明、汪艳梅民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱亿良的委托诉讼代理人薛冰峰到庭参加诉讼。被告张冬明、汪艳梅经公告传唤未到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱亿良向本院提出诉讼请求：1、判决被告张冬明向原告偿还借款本金60万元；2、判决被告张冬明在未偿还上述债务时，原告有权以被告汪艳梅提供的昆明市西华小区商住1幢2单元401号抵押担保房产，在其60万元的担保范围内实现抵押权并优先受偿；3、由被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告三方于2012年8月22日签订《借款抵押合同》，约定由原告借款给被告张冬明60万元；借期为一年，自2012年8月22日至2013年8月21日；利息为每年24%；被告汪艳梅用其位于昆明市西华小区商住1幢2单元401号的房产为该债务提供抵押担保。当天三方办理了公证手续，8月24日办理抵押登记，并取得了抵押房产的他项权证。合同签订之日，原告按约定向被告张冬明履行了出借款项60万元的义务（连同另外的240万元共借给被告张冬明300万元，汪艳梅抵押担保其中60万元），被告也向原告出具收据，确认收到了借款。该借款在2013年8月到期后，几经延期，三方最终签订了《借款延期补充协议》，将还款期延长到2014年10月。但还款期届满，被告却未履行向原告偿还借款的义务，利息也只支付到2015年2月，严重损害了原告的合法权益。
被告张冬明、汪艳梅未作答辩。
原告朱亿良提交的证据材料：
1、借款抵押合同、公证书，欲证明三方约定由原告借款给张冬明60万元，由被告汪艳梅以房产提供抵押担保的事实。
2、银行转账凭条，欲证明原告履行了约定义务的事实。
3、收条，欲证明被告张冬明确认收到借款的事实。
4、房屋他项权证，欲证明抵押房产办理抵押的事实。
5、延期借款补充协议，欲证明三方约定延期还款的事实。
被告张冬明、汪艳梅无质证意见，亦未提交证据材料。
本院审核证据后认为，一、被告无质证意见和抗辩，依法应当视为其放弃抗辩权；二、原告提交的以上证据形式、来源合法，证据内容清楚、明确，故本院确认证据应当作为认定案件事实的根据。
根据当事人陈述和经庭审确认的事实，本院认定事实如下：2012年8月22日，原告（甲方、债权人、抵押权人）、被告张冬明（乙方、债务人）以及被告汪艳梅（丙方、抵押人）在云南省昆明市中衡公证处签订了一份《借款抵押合同》，合同中约定甲方于2012年8月22日借给乙方60万元，借款期限为一年，自2012年8月22日至2013年8月21日止，贷款年利率为24%；丙方自愿用自己所有坐落于昆明市西华小区商住1幢2单元401号房屋为上述借款提供抵押担保，三方约定上述房屋价值为70万元，担保价值为60万元整；抵押为抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、借款人应向出借人支付的其他借款、出借人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。丙方负责向产权登记部门办理抵押登记设置抵押权，甲乙方予以配合。借款到期乙方不能履行或完全履行还款义务，乙方将承担违约责任向甲方支付借款金额百分之二十的违约金；甲方有权执行借款抵押物。2012年8月22日，被告张冬明向原告出具收到原告借款300万元的收条一份。2012年8月23日，原告通过银行转账的方式向被告张冬明转账300万元。另外，根据（昆明市）房他证昆字第××号《房屋他项权证》载明，坐落于昆明市西华小区商住1幢2单元401号房屋（房屋所有权证号：200610511）的房屋所有权人为汪艳梅，房屋他项权利人为原告朱亿良，他项权利种类为抵押权，债权数额为60万元，登记时间为2012年8月24日。
2013年11月28日，原告（甲方）、被告张冬明（乙方）以及被告汪艳梅（丙方）签订了一份《延期借款补充协议》，协议中约定2012年8月22日签订的借款抵押合同于2013年8月21日到期，乙方已支付利息至2013年12月10日，本金尚未归还，甲方同意将该笔借款延期到2014年3月31日，从2013年10月22日以后借款利息调整为月息3%，每月支付利息为1.8万元，支付利息时间为每月10日。丙方汪艳梅继续自愿用昆明市西华小区商住1幢2单元401号房屋为该笔延期借款提供抵押担保。抵押担保范围同《借款抵押合同》。2014年4月22日，原告（甲方）、被告张冬明（乙方）以及被告汪艳梅（丙方）又签订了一份《延期借款补充协议》，基于乙方已将60万元借款的利息支付至2014年4月22日，本金尚未归还，三方约定将60万元借款延期至2014年10月22日，从2014年4月22日以后借款利息调整为月息2.8%，每月支付利息为16800元，支付利息时间为每月23日；丙方继续用上述房屋为借款提供抵押担保，抵押担保范围同《借款抵押合同》。庭审中原告自认被告张冬明已经归还了2012年8月22日至2013年8月21日的利息14.4万元（按月利率2%标准计算）、2013年8月22日至2014年4月22日的利息14.4万元（按月利率3%标准计算）以及2014年4月22日至2015年2月22日的利息16.8万元（按月利率2.8%标准计算），本金被告张冬明并未归还。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护，债务应当清偿。本案中，原告与两被告于2012年8月2日签订《借款抵押合同》，于2013年11月28日《延期借款补充协议》、于2014年4月22日签订《借款延期补充协议》，约定被告张冬明向原告借款60万元。原告依约交付了借款，被告张冬明向原告出具收条，故本院确认原告朱亿良与被告张冬明的借贷关系成立并生效。根据原、被告协议约定，该笔借款的还款期限已经届满，被告张冬明应当还款。
关于本案本金及利息部分：根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%的，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”据本案已查明事实，被告张冬明自2012年8月22日至2013年8月21日期间按照年利率24%的标准、自2013年8月22日至2014年4月22日期间按照月息3%的标准、自2014年4月22日至2014年10月22日按照月息2.8%的标准向原告支付了利息，上述标准并未超过法律所确定的年利率不得超过36%的规定，本院予以确认。关于被告张冬明按照月息2.8%的标准所支付的2014年10月23日至2015年2月22日期间的利息67200元：根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”以及最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”本案中原被告双方于2014年4月22日签订的《借款延期补充协议》并未对借期后的逾期利率进行约定，故2014年10月23日至2015年2月22日被告张冬明支付的利息标准已经超过法律所确定逾期利率的年利率不得超过24%的规定，对于超出部分应当折抵为本金。即2014年10月23日至2015年2月22日被告张冬明应支付的逾期利息为：60万元×24%÷12个月×4个月=4.8万元，被告张冬明已支付的6.72万元利息中应当有1.92万元折抵为本金，予以扣减。综上，被告张冬明已偿还原告借款本金为1.92万元，未偿还58.08万元。
关于被告汪艳梅所应承担抵押担保责任。依据原被告所签订的三份涉案合同约定，被告汪艳梅自愿用昆明市西华小区商住1幢2单元401号房屋为60万元借款提供抵押担保，并已实际办理抵押物登记，故本院确定抵押合同合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款之规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”被告汪艳梅应当按照合同的约定承担抵押担保责任，即如张冬明不能按期偿还上述借款本金，原告朱亿良对被告汪艳梅的抵押物（以房屋他项权证所载抵押物为准）以折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款享有优先受偿权。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零七条、第二百零七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、《中华人民共和国担保法》第五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张冬明于本判决书生效后五日内偿还原告朱亿良借款本金580800元；
二、被告张冬明如不能按期偿还上述借款本金580800元，原告朱亿良对被告汪艳梅的抵押物（以房屋他项权证所载抵押物为准）以折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付本判决指定期限届满次日至全部款项付清之日止延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，由原告朱亿良负担192元，由被告张冬明、汪艳梅负担9608元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 杜小伦
人民陪审员 徐 浩
人民陪审员 李秦生
二〇一七年八月四日
书 记 员 吴 杰