北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4270号
上诉人（原审被告）：毕树森，男，1958年11月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王凯，北京市兴涛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洪东岳，男，1974年8月14日出生，汉族，个体工商户经营者，住广东省汕尾市城区。
委托诉讼代理人：陈楠，北京福和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭静，北京福和律师事务所律师。
上诉人毕树森因与被上诉人洪东岳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毕树森上诉请求：撤销一审判决第二项，改判我无需向洪东岳支付停产停业补助、场地经营补助、搬迁补助费、提前搬家奖励、装修及附属物补偿；一、二审诉讼费用由洪东岳承担。事实和理由：1.我不认可拆迁时洪东岳所使用的房屋建筑面积为740.69平方米。一审庭审时，我仅表示2012年后洪东岳使用了拆迁编号为3、4房屋的第一层及编号为6房屋的东边的一半，并未表示洪东岳使用上述房屋直至拆迁时。2.我无需向洪东岳给付停产停业补助185172.5元。停产停业补助是根据经营面积给付的，本案中无法核实拆迁时洪东岳使用的房屋具体经营面积，且一审以建筑面积比例计算经营面积，明显错误。3.我无需向洪东岳给付场地经营补助17751.62元。洪东岳占有使用的是我的房屋，其给付我租金（使用费）未包含使用场地费用，且一直是我向土地所有人（村委会）交纳场地租金，我也未授权洪东岳使用院内场地（院内空地），故我认为场地经营补助应全部归我所有。且一审以洪东岳使用的建筑面积比例计算场地使用面积，计算方式错误。4.我无需向洪东岳给付搬迁补助费25924.15元、提前搬家奖励103696.6元。本案中，我不认可拆迁时洪东岳使用的房屋面积，一审计算搬迁补助费、提前搬家奖励具体数额错误。且提前搬家奖励是针对被拆迁人给付的，因本次拆迁未设定奖励期限，只要我（房屋所有人）将房屋交付拆迁公司就会得到该笔奖励，也不需要洪东岳予以配合履行。5.我无需向洪东岳给付装修及附属物补偿62647元。本案中洪东岳无法证明其对使用房屋进行过装修及添置附属物，且原房屋租赁合同中第二条第3款明确约定：乙方需经甲方同意可以对房屋进行装修、增建。事实中洪东岳从未向我申请装修房屋。且一审法院以洪东岳使用的房屋建筑面积比例计算应得装修及附属物补偿，计算方式错误，有可能洪东岳使用的房屋没有得到或者得到很少的装修及附属物补偿。
洪东岳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。我是涉案房屋的合法承租人，直到房屋被拆迁前，我一直合法占有并使用涉案房屋，故我有权得到相关的拆迁补偿。一审中我提交了地税局的证明，说明直到拆迁时我仍在使用涉案房屋。
洪东岳向一审法院起诉请求：1.确认我与毕树森于2002年11月1日签订的“北京市大兴区大生庄工业区北京金星雅诗家具厂带办厂院落的”“房屋租赁合同”无效；2.毕树森赔偿我拆迁补偿款共计1436805元，包括停产停业综合补助费774780元、场地经营补助费83909元、搬迁补助费87528元、提前搬家奖励费350112元、房屋重置成新价77829元、装修及附属物补偿价62647元；3.诉讼费用由毕树森承担。
一审法院认定事实：2002年11月1日，毕树森（甲方、出租人）与洪东岳（乙方、承租人）签订“房屋租赁合同”，双方约定毕树森将位于北京市西红门大生庄工业区的房屋（合同书未明确载明房屋四至及面积）租赁给洪东岳使用，租赁期限为10年，自2002年11月1日至2012年10月31日，年租金为80000元，3年后房租为82000元，不再增加，乙方每半年付一次房租，10日内付清，合同期满后乙方需要继续租赁，则甲方应优先租赁给乙方，租赁费用应按情况重新制定；关于装修及增建，双方在合同书第二条第3款约定：“乙方经甲方同意可以对院内房屋进行装修，增建，但不能破坏甲方房屋的主体结构，如因乙方过错造成房屋损坏的，由乙方负责赔偿”；关于违约责任，双方在合同书第四条约定：“如在合同期内甲方违约造成乙方损失，甲方应负责赔偿，遇不可抗拒因素致使乙方不能正常生产，甲方应退还乙方已交的剩余期间租赁费，乙方应搬迁属于可迁移的设施”。合同签订后，洪东岳占有使用租赁房屋，并交纳租金。合同到期后，洪东岳继续占有使用租赁房屋，并继续交纳租金。在2013年10月30日，洪东岳向毕树森交纳2013年10月31日至2014年10月31日期间的房屋租金150000元。在2014年10月10日，洪东岳向毕树森交纳2014年10月30日至2015年10月30日期间的房屋租金160000元。在2015年11月5日，洪东岳向毕树森转账支付110000元。洪东岳已将租金交纳至2016年10月31日，对2016年11月之后（含该月）的租金未再交纳。为证明对租赁房屋进行装修及加建情况，洪东岳提交照片，对该照片毕树森不予认可。为核实租赁房屋现状，一审法院组织当事人勘验现场，经现场勘验，租赁院落已被拆除，具体房屋位置、间数等已无法确定，周边房屋墙壁上张贴有大生庄村委会发布的“致全体被腾退人的一封信”。
2016年7月10日，大生庄村委会发布“告知书”，告知本次拆除腾退范围为大生庄村域范围内的非住宅房屋（包括建筑物、构筑物及其它附属物和附属设施设备），拆除腾退工作自2016年7月8日启动，集体土地非住宅房屋拆除腾退只针对地上物实行一次性货币补偿。毕树森（出租人、乙方）与大生庄村委会、大生庄经合社（甲方、出租人）签订有“土地租赁合同”，甲方将大生庄的5亩土地（东至王立军、南至安居特公司、西至路、北至杨满意）租赁给乙方使用，租赁期限至2022年3月31日止，若乙方将土地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换土地的，甲方有权解除合同。后毕树森在租赁土地上建造房屋并对外出租，本案诉争租赁房屋位于上述房屋内。本案诉争租赁房屋未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设。因拆除腾退，毕树森与大生庄经合社、大生庄村委会于2016年11月3日协议终止“土地租赁合同”。雅诗家具厂系个体工商户，其经营者为洪东岳，雅诗家具厂的成立时间为2002年10月31日，其注册经营场所为北京市大兴区西红门镇大生庄村；雅森建材厂系个体工商户，其经营者为毕树森，雅森建材厂的成立时间为2000年2月17日，其注册经营场所为北京市大兴区金星乡大生庄。
2016年年底，北京欣业城镇建设管理投资有限公司（甲方、腾退人）与毕树森（乙方、被腾退人）签订拆除腾退补偿协议，约定：乙方在腾退范围内有1750.56平方米房屋，被拆除房屋位于大生庄村，腾退补偿款共计3420241元，其中第1部分为房屋腾退补偿款2123912元，包括房屋重置成新价1788873元、装修及附属物补偿价335039元，第2部分为拆除腾补助费，包括搬迁补助费87528元、一次性停产停业综合补助费858689元（含停产停业综合补助费774780元、场地停产停业补偿83909元）、提前搬家奖350112元（该项目政策未规定奖励期）。拆迁档案中的“企业示意图”、“院落及房屋平面现状图”、“估计结果通知单”等审核及评估材料显示，被拆迁院落承租土地面积为5亩，院落中部存在大量未建房空地，院内房屋被划分为编号1至编号9共9处房屋，9处房屋的建筑面积共计1750.56平方米，其中编号1、2、3（1层部分）、4、6、7建造于2006年之前，建筑面积共计1287.07平方米（经营面积为1271.47平方米），编号3（2层部分）、5、9建造于2006年至2009年，建筑面积共计463.49平方米（经营面积为278.09平方米，系建筑面积的60%），在2009年之后未建造房屋，编号8房屋按照附属物进行补偿。洪东岳主张其租赁了上述编号1至9的全部房屋及院落，毕树森则主张洪东岳在2002年至2012年租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋，之后租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋的东边一半；编号3房屋第1层（建造于2006年之前）的建筑面积为263.25平方米（长40.50米，宽6.50米）；编号4房屋第1层（建造于2006年之前）的建筑面积为147.60平方米（长18.45米，宽8米）；编号6房屋一半的建筑面积为329.84平方米。洪东岳主张编号2、5房屋均由其建造，毕树森不予认可，并主张院内房屋均系其所建造。编号2房屋的建筑面积为15.60平方米，其重置价为10991元；编号5房屋的建筑面积为160.06平方米，其重置价（拆除价）为66838元。拆迁档案中存档有交房通知单，告知毕树森于2017年2月13日交付被腾退房屋；拆迁档案中还存档有由毕树森签字确认的银行卡复印件。拆迁档案中所存档由大生庄村委会、大生庄经合社出具的“房屋产权证明”载明，毕树森与上述单位所签订“土地租赁合同”地块上房屋及附属物全部为毕树森出资建设。拆迁档案中所存档由大生庄村委会出具的“补交租金证明”载明，“土地租赁合同”中标明租赁土地为5亩，上述土地位于西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目范围内，经确认该地块实际占地面积为5.27亩，超出原合同0.27亩，相应租金已全额补交完毕。拆迁档案中存档的“营业面积确认单”载明，被拆迁院落的实际营业面积为1549.56平方米，场地经营面积为279.70平方米，符合该次西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目一次性停产停业综合补偿条件。拆迁档案中存档的由大生庄村委会出具的“经营证明”载明，雅森建材厂在被腾退人毕树森的院落内生产经营，房屋营业面积为1549.56平方米，场地经营面积为279.70平方米。拆迁档案中存档的由国网北京市电力公司大兴供电公司出具的证明载明，客户编号为0001087075的变压器的用户为雅森建材厂，电费一直由雅森建材厂交付。拆迁档案中存档有“北京市房屋附属物及设备登记调查表”，“估价结果通知单”中亦附有“附属物（含装修）重置成新价”清单，上述调查表及清单中物品，除“8号棚房”等少数物品外，均无法确定其在院落中的具体位置。
一审法院认为,本案系房屋租赁合同纠纷，而毕树森与村委会所订立“土地出租合同”中禁止擅自转租、转让、转借给第三人的标的物为土地，并非房屋，故对洪东岳所主张毕树森未经大生庄村委会、大生庄经合社同意擅自转租，本案房屋租赁合同应属无效的意见，法院不予采纳。但是，本案诉争租赁房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且房屋已被拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故本案房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方当事人所订立合同书未明确载明租赁房屋的四至及建筑面积，在法院勘验现场时，租赁房屋所在院落已被拆除，无法现场确认，洪东岳主张租赁房屋为拆迁档案中的全部房屋，而毕树森则主张洪东岳在2002年至2012年租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋，之后租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋的东边一半；据此，本案最大争议焦点在于洪东岳所承租房屋的确定。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；洪东岳应就其所租赁房屋的基本事实承担举证证明责任。根据已查明事实，虽然洪东岳所开办雅诗家具厂在被拆迁院落内经营，但毕树森所开办雅森建材厂亦在被拆迁院落内经营，系以雅森建材厂名义申请的高压用电，就雅森建材厂的经营情况，大生庄村委会亦出具“经营证明”，故对洪东岳所主张毕树森将整个被拆迁院落内房屋均租赁给其的意见，因举证不充分，法院不予采纳。因拆迁档案已载明租赁土地为5亩，院内房屋共计1750.56平方米，且在平面图中院落中部存在大量空地，故对洪东岳所主张法院所调取拆迁档案中的被拆迁院落系5亩土地一半的意见，法院不予采纳。根据毕树森之自认，洪东岳在2002年至2012年租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋，之后租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋的东边一半，故对洪东岳在拆迁前所租赁房屋，以毕树森自认为准，即在拆迁前洪东岳租赁了编号3、4房屋的第1层及编号6房屋的东边一半。经审核，上述房屋均建造于2006年之前，其建筑面积共计740.69平方米。据此，对租赁房屋所对应停产停业补助费，以租赁房屋建筑面积740.69平方米除以总的房屋经营面积1549.56平方米，再乘以总的停产停业补助费774780元，结果为370345元（也就是以740.69平方米乘以每平方米500元）；考虑到毕树森对外转租房屋亦系一种经营活动，因拆迁将无法再获得租金收益，其针对租赁房屋亦遭受一定停产停业损失，故应认定双方针对租赁房屋均因拆迁遭受停产停业损失，综合考虑本案合同书在到期后双方未再订立载明租赁期限的书面合同、发布拆除腾退公告时间（2016年7月10日）、承租人已交纳租金情况（租金交至2016年10月31日）、毕树森所订立土地租赁合同的履行期限（至2022年3月31日）、承租人实际遭受停产停业损失的程度、双方经营情况、租赁双方是否妥善采取措施减少因拆除腾退所造成停产停业损失等各种因素，对上述停产停业损失补偿在出租人与承租人之间合理分配，法院酌情确定承租人应取得50%，对该金额确定为185172.50元。场地经营补助系对被拆迁院落内经营用地（院内空地）的补偿，其总金额为83909元，经营面积为279.70平方米，补偿标准为每平方米300元，考虑到租赁双方在使用院内房屋的同时必然要使用院内空地，故本案租赁房屋必然对应部分经营场地；对租赁房屋所对应经营场地的营业补偿，以租赁房屋建筑面积740.69平方米除以总的房屋建筑面积1750.56平方米，再乘以总的场地停产停业补偿83909元，结果为35503.24元；同上文论理，该部分补偿亦应该在租赁双方之间合理分配，本院酌情确定承租人应取得50%，对该金额，确定为17751.62元。拆除腾退补助费中的搬迁补助费（87528元，标准为每平方米50元）、提前搬家奖（350112元，标准为每平方米200元，本次拆迁未设定奖励期），系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人补偿，故对于出租人、承租人双方，均应履行一定的搬迁腾退义务，而且诉争院落已被拆除的事实亦表明双方均履行了相应腾退义务，故该部分费用应在双方当事人之间合理分配；对租赁院落对应的搬迁补助费，以建筑面积740.69平方米除以总的房屋建筑面积1750.56平方米，再乘以总的搬迁补助费87528元，结果为37034.50元；同理，经计算，租赁院落对应的提前搬家奖为148138元；考虑到实际占用情况，法院确定作为承租人应取得大部分款项（70%），即出租人给付承租人搬迁补助费25924.15元、提前搬家奖103696.60元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。区别于整院出租时一般推定租赁期间所加建房屋均为承租人所建，本案租赁双方均在被拆迁院落内经营，洪东岳就建造编号2、编号5房屋的主张未提供建房合同、支出凭证等证据予以证明，因举证不充分，故对洪东岳要求毕树森给付房屋重置成新价77829元的诉讼请求，法院不予支持。被拆迁院落总的装修及附属物补偿为335039元，租赁双方均长期在被拆迁院落内经营，因经营需要，必然要对所使用房屋进行装修，并添置相关附属设施，而本案客观情况是，一方面院落已被拆除，无法通过实地勘验确定双方所进行装修及添置附属物情况，另一方面拆迁档案所存档材料中除“8号棚房”等少数物品外，绝大多数物品均无法确定其在院落中的具体位置，即无法确定其系何人所装修或添置，第三方面，双方所经营家具厂、建材厂具有相似性，亦无法通过审查附属物特征确定其归属；为公平起见，法院按照租赁房屋建筑面积与总的房屋建筑面积的比例，确定洪东岳应取得装修及附属物金额，经核算，洪东岳主张装修及附属物补偿为62647元并无不当，出租人应予给付。综上所述，本案房屋租赁合同应属无效，毕树森应给付洪东岳停产停业补助185172.50元、场地经营补助17751.62元、搬迁补助费25924.15元、提前搬家奖励103696.60元、装修及附属物补偿62647元，共计395191.87元。据此，一审法院判决：一、确认洪东岳与毕树森所订立房屋租赁合同无效；二、毕树森于判决生效后十日内给付洪东岳洪东岳停产停业补助十八万五千一百七十二元五角、场地经营补助一万七千七百五十一元六角二分、搬迁补助费二万五千九百二十四元一角五分、提前搬家奖励十万零三千六百九十六元六角、装修及附属物补偿六万二千六百四十七元，共计三十九万五千一百九十一元八角七分；三、驳回洪东岳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。另补充查明：拆迁档案中，未记载编号3、4房屋第1层及编号6房屋东边一半的具体营业面积。2017年3月23日的一审庭审笔录中记载，毕树森称一直在催洪东岳搬走，应是今年春节前搬走的，没有办理交接。
本院认为，毕树森与洪东岳签订的房屋租赁合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，应属无效。上述合同到期，洪东岳继续占有使用涉案房屋，毕树森对此并未提出异议，且收取了洪东岳交纳的房屋使用费，直到拆迁涉案房屋客观上无法继续使用，洪东岳才搬离了涉案房屋，故洪东岳有权主张其应享有的拆迁利益。关于拆迁时洪东岳实际占有使用的房屋面积，根据毕树森在一审庭审中的陈述，其自认洪东岳实际使用的面积为编号3、4号房屋的第1层及编号6房屋的东边一半，且毕树森亦表示洪东岳一直到2017年1月春节前才搬走，毕树森现在虽然否认其一审自认的事实，但并未提供相反证据予以证明，故毕树森的反言不能成立，一审法院根据毕树森在一审中的自认确定洪东岳实际使用的房屋为建筑面积740.69平方米并无不当。关于停产停业补助费，根据拆迁政策是按照每营业面积500元予以补偿，因拆迁档案中并没有明确每处房屋的营业面积，仅能得出洪东岳所使用房屋的建筑面积，且洪东岳所使用的房屋建于2006年之前，根据拆迁档案记载2006年之前建造的房屋建筑面积与营业面积相差无几，故一审法院根据洪东岳所使用房屋的建筑面积与总的房屋经营面积间的比例确定洪东岳实际使用的房屋所对应的停产停业补助费并无不妥。对于该笔停产停业补助费，因毕树森转租亦属于经营活动，一审法院充分考虑了本案的诸多因素，最终确定洪东岳可取得上述费用的50%符合公平原则。关于场地经营补助，考虑到洪东岳使用涉案房屋系用于家具生产，使用租赁的房屋必然同时要使用院内的空地，洪东岳在此经营多年，毕树森并未对洪东岳使用院内空地提出过异议，故一审法院酌情给予洪东岳部分场地经营补助亦无不妥。关于搬迁补助费及提前搬家奖，洪东岳实际上已经配合了搬迁，且毕树森亦因此获得相应的补助及奖励，故该部分费用亦应有洪东岳的部分份额。关于装修及附属物补偿，因洪东岳已在涉案房屋经营十余年，且房屋用途为生产加工，根据常识判断洪东岳必然需要对房屋进行装修，并添置相关附属设施，一审法院根据已查明的情况按照面积比例确定该笔补偿无明显不当。
综上所述，毕树森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7228元，由毕树森负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年五月二十一日
书记员 孙国栋