辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0281民初4341号原告：赵胜波。委托诉讼代理人：卢长卫，辽宁诚进律师事务所律师。被告：大连海上郡房地产开发有限公司。法定代表人：唐亦农。第三人：中国建设银行股份有限公司大连市分行。负责人：张喜军，该分行负责人。委托诉讼代理人：季洪，该分行大连青泥洼桥支行客户经理。委托诉讼代理人：翟志亮，该分行法律合规部职员。原告赵胜波与被告大连海上郡房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵胜波的委托诉讼代理人卢长卫、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行委托诉讼代理人季洪、翟志亮到庭参加诉讼。被告大连海上郡房地产开发有限公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵胜波向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的编号WHT201200466号《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付的首付款137249.67元及利息（自2012年4月14日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。利息暂计为35654.61元）；3.判令被告返还原告已向第三人偿还的本金及利息共计95136.6元（2012年6月4日至2016年8月4日）；4.判令被告向原告支付商品房贷款业务费用7621元，上述合计275661.88元；5.判令解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金、利息；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月14日，原、被告签订了商品房买卖合同，由原告购买被告开发建设的位于大连长兴岛临港工业区X号房屋（海上郡），建筑面积88.53平方米，总房款437249.67元。原告按约定在2012年4月14日支付首付款137249.67元给被告，并在第三人处贷款300000元。但被告未能依约在2012年11月10日前将房屋交付给原告，且至今未能交付，被告行为严重违反了合同约定。原告自2012年4月16日在第三人处办理了商品房贷款业务，并与第三人签订《个人住房（商业用房）贷款合同》。贷款300000元。截至2016年8月4日，原告按约定向第三人支付贷款本金及利息95136.6元。原告多次找其交涉未果，无奈，诉至贵院，要求被告按照合同第九条约定，要求解除合同，退还已支付的购房款及利息，支付已付购房款1%的违约金，并赔偿原告损失。因《商品房买卖合同》解除，故原告与第三人签订的贷款合同无法继续履行，故原告请求解除与第三人签订的贷款合同，并要求被告收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还给第三人和原告。合同约定被告应当在2012年11月10日前将约定的的房屋交付原告，可至今未交付，原告多次找其交涉未果，无奈，原告诉于贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告大连海上郡房地产开发有限公司未到庭，未答辩，举证期内未提供证据。第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行陈述称，根据原告与我行签订的借款合同第十九条的规定，也就是说原、被告商品房买卖合同解除不影响借款合同效力。本案审理的是商品房预售合同纠纷，而原告与我行之间签订的是借款合同，二者是不同的法律关系，不能在一个案件中合并审理。现原告在我行履行借款合同，是按约按期还款，并未出现违约情况，如果原告提出解除借款合同，原告需偿还全部贷款本息及违约金后方能解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，只有在银行主张担保权的案件中，才可以将商品房预售合同纠纷合并审理，本案是原告主张解除商品房买卖合同纠纷，故不应将我行与原告的借款合同法律关系合并审理。经审理查明：2012年4月14日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区X号房屋，建筑面积88.53平方米，总房款437249.67元；首付款137249.67元于2012年4月14日支付（含定金2万元），余款300000元为贷款，买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户；出卖人应当在2012年11月10日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款，被告2012年4月14日开具发票载明收到原告首付款137249.67元。被告至今未交付案涉房屋。2012年4月18日，原告与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同。后第三人将300000元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。截至2016年11月4日，原告已偿还第三人借款本金17995.30元、利息81989.54元，合计99984.84元，尚欠本金282004.70元。另查，案涉房屋商品房买卖合同已在大连长兴岛经济区房地产交易中心登记备案。案涉房屋已办理抵押权预告登记，抵押权人是第三人。原告在庭审中明确要求被告返还购房首付款137249.67元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年4月14日起至判决确定给付之日止）。利息暂计为35654.61元。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房（商业用房）借款合同及附件、现金交款单、交费用单、商品房贷款业务代收代缴费用单、活期账户历史明细单、对账单、还款凭条，第三人提交的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据材料经过开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告赵胜波与被告大连海上郡房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。合同生效后，双方均应按照合同约定全面履行义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同。对于原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。原、被告双方商品房买卖合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款137249.67元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。另外原、被告双方于2012年4月14日签订案涉房屋的买卖合同是有效的，被告是依据双方签订的商品房买卖合同向原告收取的案涉房屋的首付款，因此，原告在双方合同未解除前要求被告支付首付款部分的利息，于法无据，故对于原告要求被告支付首付款137249.67元利息的诉请，本院不予支持。原告主张被告偿还支付商品房贷款业务费用7621元，现无法确定商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行主张。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同。原告为购买案涉房屋与第三人签订借款合同，是原告与第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖合同解除后，该借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵胜波与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年4月14日签订的商品房买卖合同；二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵胜波购房首付款137249.67元；三、解除原告赵胜波与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行于2012年4月18日签订的个人住房（商业用房）借款合同；四、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告赵胜波截至2016年11月4日已向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行偿还的借款本金及利息99984.84元；五、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行返还原告赵胜波贷款本金282004.70元，并按照原告赵胜波与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行签订的个人住房（商业用房）借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；六、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行对案涉房屋享有优先受偿权；七、待第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行全部债权受偿后，原告赵胜波、被告大连海上郡房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连海上郡房地产开发有限公司所有；八、驳回原告赵胜波的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5434元，公告费560元，合计5994元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担5303元，由原告赵胜波负担691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李佩昕审 判 员  李 蓓代理审判员  宫元达二〇一七年一月十九日书 记 员  化凌弘