江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0803民初4561号
原告：袁夫石，男，1974年7月14日生，汉族，住淮安市淮安区。
原告：刘素清，女，1969年12月29日生，汉族，住淮安市淮安区。
被告：淮安市浩然置业有限公司，住所地淮安市淮安区楚州大道211号。
法定代表人：张军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖述清，该公司工程部经理。
委托诉讼代理人：季志南，江苏龙俊律师事务所律师。
原告袁夫石、刘素清与被告淮安市浩然置业有限公司（以下简称浩然公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁夫石、刘素清，被告浩然公司的委托诉讼代理人季志南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁夫石、刘素清向本院提出的诉讼请求：1、判令被告浩然公司赔付两原告延期交房违约金21342元；2、判令被告浩然公司支付因延期支付违约金发生的利息76.29元；3、判令被告浩然公司支付延期办理产权登记违约金681.87元；4、被告退还房屋面积差价2718.9元；5、被告公司承担本案诉讼费用。庭审中，两原告变更第二项诉讼请求为853.6元；变更第三项为681.8元；增加赔付后期迟延交房违约金1977.4元；变更第四项为2817.8元。事实与理由：原告袁夫石、刘素清购买被告浩然公司开发、销售的位于皇冠国际7号楼704室房屋一套。原告依合同约定支付首付款231865元，并以按揭贷款方式支付了余款45万元。被告浩然公司延迟交房，对迟延交房违约金双方于2017年5月12日达成协议。2017年6月7日被告浩然公司才将房屋钥匙交付给原告，但至今未能依合同约定在办理房屋产权证。
被告浩然公司辩称，对逾期交房及逾期办理房屋产权登记的事实无异议。被告浩然公司于2017年5月12日与两原告达成协议，约定了逾期交房违约金为21342元，并没有约定应承担此后逾期交房的违约金及逾期支付违约金的利息。如法院支付逾期支付利息也应从协议约定的三十个工作日后即2017年6月23日按同期银行贷款利率计算逾期支付的利息。原告未能按期交房原因是欠供电公司电费，而不是房屋不具备交房条件，是原告不愿意在被告浩然公司指定的期限接收房屋。被告浩然公司不应再行承担其后的逾期交房违约金及逾期办理产权登记的违约金，且协议约定了除房屋维修责任外，不得再行主张其他违约责任。原、被告房屋销售合同约定了按套内面积计算房款，而测绘结果显示套内面积与交付的房屋套内面积一致，不应支付面积差价。请求法院驳回两原告除第一项诉讼请求以外的所有诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年2月12日，原告袁夫石、刘素清与被告浩然公司签订商品房买卖合同一份，约定：两原告购买被告浩然公司开发建设的位于皇冠国际小区7号楼704室房屋一套，按套内建筑面积计算总价款为681865元，合同签订时支付首付款231865元，余款为按揭贷款45万元。房屋交付期限为2016年6月30日前，具备必须取得住建局发放的交付使用备案证书。出卖人逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付的房价款万分之一违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日的，买受人可解除合同，出卖人应当自合同解除之日起90日内退还全部已付款并按已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付的房价款万分之一违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。
合同签订之日，两原告交纳首付款231865元。被告浩然公司向两原告出具购房发票一份，其中记载按建筑面积137.93平方米计算价款。合同签订后，被告浩然公司未能按约定期限交付房屋。双方于2017年5月12日签订协议一份，约定因供电部门室外供电等原因致延期交房，被告浩然公司同意支付两原告至2017年5月9日的违约金21342元，被告浩然公司于两原告签字收房之日起30个工作日将违约金一次性汇至袁夫石农商行账号；被告浩然公司付给两原告违约金后即表明被告浩然公司就合同约定的违约责任问题全部处理完毕，双方无其他争议。除正常房屋维修责任外，两原告不得再以违约等问题（不限于违约问题）为由向被告浩然公司主张任何赔偿。
2017年6月7日，被告浩然公司向原告袁夫石、刘素清出具收到2143元物业费收费收据，并注明期限为2017年5月10日至2018年5月10日。同日，原告袁夫石从被告浩然公司领取了房屋钥匙等材料。2017年6月20日，被告浩然公司向原告袁夫石、刘素清出具45万元的发票。
另查明，两原告购买的房屋经淮安市地产测绘事务所淮安区分所测绘，建筑面积为137.36平方米、套内建筑面积为103.69平方米、分摊面积为33.67平方米。
被告浩然公司在交付原告房屋后，未能在合同约定的期限内交付违约金及办理合同约定的房地产权属登记手续。两原告遂诉至本院。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、首付款电子发票、增值税普通发票、物业收费收据、领取钥匙等资料交接单、协议各一份及被告浩然公司提供的房产测量成果报告等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，被告浩然公司作为房地产开发公司，对其开发的房屋有权在取得商品房预售许可证后对外预售商品房。原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律或行政法规强制性规定，应为合法、有效的合同。
两原告在被告浩然公司逾期90日以上未交房后未选择解除合同，且双方签订协议对逾期交房违约进行结算，约定了给付违约金的具体期限，该协议约定符合法律规定，本院予以确认。被告浩然公司应当支付两原告在2017年5月9日以前的逾期交房违约金21342元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。2017年中国人民银行同期一年档贷款年利率为4.35%，逾期罚息在此基础上加30-50%，故两原告主张按年利率6%计算逾期付款利息损失并无不妥。两原告主张被告浩然公司与其签订的协议系欺诈形成，因未能提供证据证明欺诈事实成立，且其主张的违约金数额也基于该协议约定，本院对两原告该主张不予支持。因协议约定三十个工作日内支付违约金，故逾期支付违约金的期限也应予以改变，应定于2017年6月23日前支付上述违约金。被告浩然公司应承担从逾期之日起算至2018年1月8日按年利率6%计算的逾期支付违约金的利息，即21342元×200天×6%÷360天=711.4元。被告浩然公司不能以未约定逾期支付利息而不承担该逾期付款损失。
两原告认为合同约定的应交付房屋的建筑面积为137.93平方米，而实际交付的房屋建筑面积为137.36平方米，依发票确定的单价4943.56元每平方米，被告浩然公司应返还房屋面积差价2817.8元。被告浩然公司抗辩认为，被告浩然公司交付给两原告的房屋经测绘部门测量套内建筑面积为103.69平方米，与合同约定的套内建筑面积一致，不应返还面积差价。本院认为，原、被告商品房买卖合同第四条明确约定按套内面积计算，房屋总价款为681865元。且合同第三条明确约定销售的房屋套内面积为103.69平方米。现被告浩然公司交付房屋前该房屋经测绘部门测量套内面积为103.69平方米，而两原告对该测量报告结果不持异议，本院应确定被告浩然公司交付给两原告的房屋套内面积为103.69平方米。两原告不能仅以被告浩然公司出具的首付款发票来证明双方已协议变更了合同原来约定。本院对两原告该项诉讼请求不予支持。
《中华人民共和国合同法》规定，签订合同的相对方应当对合同约定的义务全面履行。合同履行不符合合同约定的，应当承担合同约定或法律规定的违约责任。原、被告签订的合同第十五条约定在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因双方约定的违约责任计算方式及标准等符合法律规定，原告主张681.8元逾期办理产权登记的违约金本院应予支持。被告浩然公司主张双方协议约定在给付该违约金后两原告不得主张除房屋维修责任外的其他违约责任等，因被告浩然公司未能按协议约定期限支付上述违约金，不应享有上述抗辩权利。本院对被告浩然公司该抗辩理由不予支持。
两原告主张协议签订时未计算而其后被告浩然公司仍未交付房屋至2017年6月7日期间的违约金，即从2017年5月10日开始计算至2017年6月7日逾期交房违约金。合同约定逾期交房违约金按已付购房款的日万分之一计算，该约定并不违反法律规定。基于以上同样理由本院对被告浩然公司不承担该违约金的抗辩理由不予支持。被告浩然公司应承担违约金681865元×29天/10000=1977.4元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决如下：
一、被告淮安市浩然置业有限公司在本判决生效后十日内给付原告袁夫石、刘素清违约金21342元、逾期付款利息711.4元、逾期交房违约金1977.4元、逾期办理产权登记违约金681.8元，合计24712.6元；
二、驳回原告袁夫石、刘素清其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费497元（原告已预交210元），由原告袁夫石、刘素清负担57元，被告淮安市浩然置业有限公司负担440元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费
审 判 长 陈 慧
审 判 员 管爱军
代理审判员 朱晴文
二〇一八年一月十八日
书 记 员 杜 娟
附页：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。