湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终7882号上诉人（原审原告）：丁强，男，1995年7月12日出生，汉族，住湖北省红安县，委托诉讼代理人：揭来凌，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊裕毅，男，1972年2月1日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：刘丽燕，湖北瀛博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉滨海盛世商业管理有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路262号2栋。法定代表人：叶海斌，该公司经理。委托诉讼代理人：刘丽燕，湖北瀛博律师事务所律师。上诉人丁强因与被上诉人熊裕毅、武汉滨海盛世商业管理有限公司（以下简称滨海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁强上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、宣传资料所涉美食城与案涉房屋处于同一地理位置，上诉人正是基于该宣传资料，才与熊裕毅签订租赁合同，宣传资料所称的成熟商业体，即表明熊裕毅应确保会营造成熟的商业氛围，以便上诉人进行经营，应直接约束本案双方，而美食城至今无法开业，导致上诉人的合同目的无法实现，熊裕毅存在根本违约，且熊裕毅曾承诺在开业前免租期以一周为节点顺延，故熊裕毅应退还48000元租金。二、上诉人提出解除合同系美食城未开业以及产权人于2017年1月19日张贴公告，将商铺整体招租，以致本案合同目的无法实现，根据相关法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，上诉人主张退还履约保证金及进场费正是恢复原状的体现。另本合同经双方合意解除，关于履约保证金和商铺进场费不予退还的约定不具有法律效力。熊裕毅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。滨海公司辩称，本案与其无关，请求驳回上诉，维持原判。丁海向一审法院起诉请求：1、判令解除丁强与熊裕毅于2016年8月20日签订的《商铺租赁合同》；2、判令熊裕毅、滨海公司返还丁强租金48000元、履约保证金8000元、装修押金8000元、进场费8000元、水电押金2000元；3、判令熊裕毅、滨海公司赔偿经济损失7000元（门及装修）；4、本案诉讼费由熊裕毅、滨海公司承担。一审法院认定事实：2016年6月18日，久泰公司（甲方、出租人）与熊裕毅（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：租赁坐落于武昌区粮道街258号煜龙山庄1层1-1室、1-2室、1-3室房屋，房屋所有权证编号武房权证昌字第××、20××37、20××38号，房屋总建筑面积810平方米。租赁期为5年，自2016年6月15日起至2021年9月15日止。租赁期内，乙方未经甲方同意不得整体转租房屋给他人使用，乙方有权对该项目自行招商，甲方有义务提供相关材料。2016年8月20日，熊裕毅（甲方、出租方）与丁强（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：第一条商铺概况：（一）位置、面积：本商铺位于武昌区粮道街258号商铺号3号，该商铺租赁面积为57.85平方米，公摊系1.3。该面积为商铺租金、物业管理费等费用的计算依据……第二条租赁期限1、乙方租赁期自2016年8月20日起至2021年8月19日止，在同等条件下乙方有优先续约期，租金双方协商确定。2、装修期/免租期：本商铺装修期/免租期为15天，计租期为免租期结束之日算起，即从2016年9月15日开始计算。装修期/免租期内甲方免收乙方租金，但乙方须支付水电费、物业管理费、垃圾清运费等费用……第三条商铺租金（一）租金标准为8000元/月，从第二年开始每1年递增5%。（二）乙方必须在合同签订之日向甲方支付第一年6个月租金48000元；以后每期租金按半年付，乙方须提前30天向甲方支付下一次租金，即先支付租金后使用商铺。（三）履约保证金：乙方必须于合同签订之日向甲方支付履约保证金8000元。本保证金在乙方按本合同约定时间完成后无息退还给乙方，如乙方提前终止合同则不退还。第四条物业管理费1、物业管理费：物业管理费自合同签订之日起开始计算，金额为5元/平方米，合计为289元/月，每半年支付一次。除首期物业管理费外，乙方须提前10天前向甲方支付下一次物业管理费。乙方须于本合同签订同时支付首期物业管理费。甲方应根据国家政策变化实时调整物业管理费标准，调整后的收费标准乙方必须遵守。2、进场费：本商铺进场费为8000元。（此款不退）。3、装修押金：装修押金为8000元。乙方装修完，经甲方验收合格后，甲方应在90天内将此款退还给乙方。乙方装修必须符合国家法律并按有关规定办理相关手续，得到有关部门批准后方可施工，如有违反国家法律法规的行为或者损坏甲方、其他人的利益，则此款不退。4、水、电押金：水、电押金为2000元。此押金在双方履行完合同后退还给乙方。5、水、电、天然气费用：本商铺水费为5元/吨，电费为1.5元/度。水、电、气等能源费采取分户计量，按实际使用数量付费，水表电表由甲方负责采购，费用由乙方承担（该价格根据国家价格政策变化作实时调整）……。第六条滞纳金：在合同期内，乙方必须按时交纳各种费用。如无故拖欠的，则每拖欠一日，按应交费用总额5‰向甲方支付滞纳金。滞纳金从乙方应付之日起至乙方实际清偿之日止……。第十二条商铺返还：1、不论任何原因导致本合同解除或终止后10天内，乙方应将商铺返还给甲方。商铺返还时，乙方自行添加的装修设施能够拆除的乙方可拆除，但不能破坏商铺的结构、外观、设施和影响甲方对商铺的继续使用，不能拆除该商铺顶部、地面及与其他商铺相连接的墙面装修，更不得影响相邻商铺的正常营业。2、乙方延迟返还商铺，乙方必须承担延迟返还商铺期间的物业管理费、能源费等各项费用外，还须按本合同约定的租金标准向甲方支付房屋占用费……第十三条合同解除与终止、违约责任：（一）有下列情形之一的，合同自动解除：（1）乙方拖欠应付甲方的任一项费用超过10天……（二）违约责任：1、乙方单方面终止本合同，则甲方有权不返还乙方全部款项。2、乙方在本合同签订生效或该商铺移交十二个月内终止本合同，则乙方应向甲方付足十二个月租金、补缴免租期租金（未享受免租期除外），还应向甲方支付3倍月租金的违约金。3、如因甲方违约致使本合同解除，则甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，除退还应已缴纳的保证金剩余部分（不计利息）外，还应向乙方支付一定数量的违约金。4、租赁期限满，乙方无任何违约行为，甲方应在15天内将保证金退还给乙方。双方还就其他合同事项进行了约定，熊裕毅、丁强分别在合同末页签章处签名并捺印。合同签订后，丁强向熊裕毅支付了64000元，熊裕毅向其出具了收条。经丁强、熊裕毅双方确认，上述64000元包括第一期6个月租金48000元、履约保证金8000元、商铺进场费8000元。熊裕毅向丁强交付了租赁房屋。此外，丁强还主张向熊裕毅支付了装修押金8000元和水电押金2000元，熊裕毅没有出具收条。对此，丁强予以否认，认为此款支付给了他人，没有支付给熊裕毅。2017年1月19日，久泰公司对外张贴公告，将商铺整体招租。2017年2月6日，丁强向熊裕毅致函，询问粮道街258号美食城什么时候开张、武汉久泰世纪投资有限公司是否同意熊裕毅将门面继续转租给丁强经营五年等事项。并声明，上述事项直接决定丁强是否继续经营及租赁合同是否能继续履行，如熊裕毅拒绝答复、含糊不清或搪塞推诿，将视为其为根本违约。在熊裕毅明确上述事项之前，熊裕毅不得再收取任何租金，丁强不构成根本违约。2017年2月9日，熊裕毅就上述函件作出回复，申明双方一切约定在合同中有充分体现，无口头承诺一说；其次，熊裕毅与武汉久泰世纪投资有限公司的矛盾已协商解决，不会影响双方合同的履行。22017年3月1日，熊裕毅书面通知丁强，三日内缴纳下季房租48000元，逾期视为违约，由此产生的一切后果由丁强承担。现丁强尚未将租赁房屋交还给熊裕毅。一审法院审理中，丁强称未阻止熊裕毅或其他人收回房屋。一审法院另查明，熊裕毅就涉案租赁合同纠纷诉至一审法院，请求判令解除涉案《商铺租赁合同》、返还占用商铺等。一审法院已于2017年4月17日立案。一审法院认为，熊裕毅与丁强于2016年8月20日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，双方当事人应当按照合同的约定承担各自的义务，并享有各自的权利。熊裕毅与丁强双方均向一审法院请求解除涉案《商铺租赁合同》，且均同意解除该合同，基于合同意思自治的原则，一审法院对丁强解除合同的请求予以支持。丁强主张熊裕毅宣传所称租赁商铺所在场所将入驻的美食城没有商家入驻，故丁强一直未开业，熊裕毅承诺未开业期间免租期顺延。丁强提交了粮道街258号的宣传资料证明其主张，但该宣传资料仅有“学院中心·成熟商业体”的内容，未涉及美食城，且熊裕毅称该宣传资料系久泰公司对外招租的资料，对熊裕毅没有要约约束。故一审法院无法确认丁强提交的宣传资料与涉案合同的关联性，不予认可。丁强未提交有效证据证明熊裕毅承诺美食城入驻或承诺未开业期间免租期顺延事实，其要求熊裕毅返还2016年9月15日起至2017年2月14日止的租金48000元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于履约保证金，合同约定“乙方租赁期自2016年8月20日起至2021年8月19日止”及“乙方必须于合同签订之日向甲方支付履约保证金8000元。本保证金在乙方按本合同约定时间完成后无息退还给乙方，如乙方提前终止合同则不退还”，合同约定的租赁期尚未到期，丁强请求解除合同，提前终止合同权利义务，履约保证金依约不予退还。故一审法院对丁强返还履约保证金的请求不予支持。关于进场费，合同约定“本商铺进场费8000元（此款不退）”，故对丁强返还进场费的请求不予支持。关于装修押金及水电押金，丁强未提交相关证据证明其向熊裕毅支付上述款项的事实，其请求返还上述款项没有事实依据，一审法院不予支持。关于丁强主张的经济损失，未提交相关证据，一审法院不予支持。关于滨海公司责任的承担。2016年8月20日签订商铺租赁合同的主体系丁强与熊裕毅，收取丁强租金并出具收条的主体也是熊裕毅，故商铺租赁合同的相对方系丁强与熊裕毅。根据合同相对性原则，2016年8月20日签订的商铺租赁合同对滨海公司没有合同约束力，故丁强请求滨海公司承担责任一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除丁强与熊裕毅于2016年8月20日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回丁强的其他诉讼请求。一审案件受理费1825元，减半收取912.5元，由丁强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人丁强提交情况说明及解除房屋租赁合同通知书，拟证明熊裕毅与案涉房屋产权人单方终止合同，导致丁强与熊裕毅的合同目的无法实现。被上诉人熊裕毅提交武汉仲裁委员会于2017年9月6日作出的（2017）武仲裁字第000001003号仲裁书，拟证明熊裕毅与案涉房屋产权人的仲裁中，因丁强所承租的商铺未腾退，熊裕毅需继续向产权人支付费用。经质证，熊裕毅、滨海公司对丁强提交的情况说明的真实性无异议，对解除合同通知书的效力不予认可，并认为丁强提交的证据均不能达到其证明目的。丁强对熊裕毅提交的仲裁书的真实性无异议，但认为不能通过仲裁裁决书反推丁强占用房屋的事实。滨海公司对熊裕毅提交的证据无异议。本院认为，丁强提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。关于熊裕毅提交的仲裁书，丁强及滨海公司对其真实性均不持异议，本院对该仲裁书的真实性予以确认，该仲裁书认定丁强、程浩两间商铺尚未腾退，并据此裁决熊裕毅需继续向产权人支付商铺占用费至实际腾退之日止，且丁强在本案二审中也陈述案涉房屋系于2017年10月8日与产权人正式办理交接手续，故该仲裁书可以达到熊裕毅举证的证明目的，本院予以采信。经审理查明，一审法院查明的“22017年3月1日，熊裕毅书面通知丁强”有笔误，上述时间应为“2017年3月1日”。一审法院查明的“对此，丁强予以否认，认为此款支付给了他人，没有支付给熊裕毅”有误，应为“对此，熊裕毅予以否认，认为此款支付给了他人，没有支付给熊裕毅”。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审另查明，武汉仲裁委员会于2017年9月6日作出的（2017）武仲裁字第000001003号仲裁书，认定丁强、程浩两间商铺尚未腾退，并据此裁决熊裕毅需继续向商铺产权人久泰公司支付商铺占用费至实际腾退之日止。丁强在二审中陈述，2017年10月8日，丁强与房屋产权人久泰公司正式办理了房屋交接手续。本院认为，熊裕毅与丁强于2016年8月20日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方当事人对解除本案租赁合同均无异议。丁强上诉认为熊裕毅未按照其宣传的“成熟商业体”，营造成熟的商业氛围，且当初宣传的美食城未开业，导致案涉租赁合同的目的无法实现，系熊裕毅构成根本违约，但双方合同并未对美食城开业以及“成熟商业体”作出约定，本院对丁强的该项上诉理由不予采纳。丁强上诉请求返还已支付的6个月租金48000元，因丁强在此期间已实际占有使用案涉房屋，且未提交充分证据证明熊裕毅曾向其承诺美食城入驻以及美食城未开业期间免租期顺延的事实，本院对其该项上诉请求不予支持。关于进场费8000元，双方合同已约定“本商铺进场费8000元（此款不退）”，丁强要求返还进场费8000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于履约保证金8000元，双方合同约定“本保证金在乙方按本合同约定时间完成后无息退还给乙方，如乙方提前终止合同则不退还”，丁强于2017年2月即具状诉至一审法院要求解除合同，且未提交充分证据证明其解除合同系因熊裕毅违约致商铺使用受到影响，一审法院根据双方合同的约定，对丁强要求返还履约保证金8000元的诉讼请求不予支持，并无不当。关于装修押金及水电押金，丁强并未提交证据证明其向熊裕毅支付上述款项，其要求熊裕毅返还上述款项没有事实依据，本院不予支持。关于丁强主张的装修损失，因其未提交证据予以证明，本院不予支持。因滨海公司并非本案租赁合同当事人，丁强上诉要求滨海公司承担责任依据不足，本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，丁强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1825元，由丁强负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一八年二月五日法官助理  汪丽玲书 记 员  Ｘ Ｘ