浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬象民初字第811号
原告：象山银亿房地产开发有限公司。住所地：象山县丹东街道天安路***号绿叶大厦**楼。
法定代表人：蔡振林，该公司董事长。
委托代理人：张路宁，浙江信大律师事务所律师。
委托代理人：胡赞，浙江信大律师事务所律师助理。
被告：顾赛梅，无固定职业。
原告象山银亿房地产开发有限公司（以下简称为银亿房地产公司）与被告顾赛梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由审判员张文芝适用简易程序。审理中，原告申请对坐落于象山县丹东街道世纪花园小区11幢1001号房屋现有价值进行评估，经审核，本院予以准许，并委托宁波世铭资产评估有限公司进行评估。本案于2015年6月23日、9月10日二次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告象山银亿房地产开发有限公司的委托代理人张路宁，被告顾赛梅均到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告因故将委托代理人张路宁、励旭变更为张路宁、胡赞，原告象山银亿房地产开发有限公司的委托代理人张路宁、胡赞，被告顾赛梅均到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请和解期限20日，并均同意继续适用简易程序。经审批，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告银亿房地产公司起诉称：2009年10月30日，被告向原告购买位于象山县丹东街道世纪花园小区11幢1001室住房一套（由1001-A号房和1001-B号房复合而成），双方签订《商品房买卖合同》（合同编号分别为200900470873、200900470874）。2010年9月9日，为明确双方权利义务，原、被告还签订1001-B号房《商品房买卖合同补充协议》，双方约定1001-A号房屋建筑面积为87.74平方米，房屋总价为1364732元，2009年10月30日被告支付购房款274732元，余款1090000元在2009年10月28日前办妥银行按揭贷款手续，以申请获得的银行按揭贷款予以支付；1001-B号房屋建筑面积为83.52平方米，房屋总计为1003501元，2009年10月30日前被告支付购房款403501元，2010年9月9日前，被告支付购房款100000元，其余房款500000元则由被告在2010年9月9日前办妥银行按揭贷款手续，以申请获得的银行按揭贷款予以支付。两份商品房买卖合同都约定如果被告连续三期不按时归还银行按揭贷款本息，则视为被告违约，原告可单方面解除合同，同时，被告需向原告支付违约金和原告因被告违约而遭受的损失（包括但不限于原告因此而支出的诉讼费、律师费、查询费、差旅费等各项费用）。
合同签订后，被告支付了首付款778233元，并按约定向中国光大银行股份有限公司宁波分行（以下简称为光大银行）、华夏银行股份有限公司宁波分行（以下简称华夏银行）办理按揭贷款，同时原告为被告提供阶段性连带责任保证。合同签订初期，被告尚能按时偿还银行贷款本息，但自2014年12月起停止按时偿还光大银行、华夏银行的贷款本息，最终导致原告承担保证责任，代为归还43147.98元本息，其中利息、罚息共计24199.44元。
原告认为，双方签订商品房买卖合同合法有效，被告应全面履行，但被告连续三期不按时归还按揭贷款，原告代为归还后，按合同约定原告可单方解除商品房买卖合同。故特向法院起诉要求判令：1.解除原、被告签订的合同编号为200900470873、200900470874号商品房买卖合同，并责令被告配合原告办理商品房买卖合同备案登记撤销手续；2.判令被告赔偿原告房屋差价损失563980元、代付物业费损失12082.9元、代偿银行贷款逾期本息、罚息损失43147.98元、实现债权费用损失40000元，合计659210.88元；3.判令被告支付违约金118411.65元。后原告将房屋差价损失变更为331233元，并增加一项诉讼请求，即被告承担本案鉴定费6478元。
为证实其诉称事实，原告银亿房地产公司向本院提供如下证据予以佐证：
1.商品房买卖合同二份、补充协议一份，证明被告向原告购买商品房，被告有义务按月偿还银行贷款本息，且原告为被告在银行的贷款提供阶段性连带保证的事实；
2.光大银行证明及贷款还贷凭证、中国银行国内支付业务付款回单、华夏银行证明及进账单各一份，证明被告未按时还贷，导致原告承担保证责任，代为向光大银行、华夏银行支付贷款本息的事实；
3.前期物业管理服务协议、银亿物业象山分公司证明、收款收据、中国农业银行付款回单各一份，证明被告未缴纳物业管理费，原告代其支付2011年6月1日至2014年8月31日期间的物业管理费12082.9元的事实；
4.法律服务委托合同书、发票复印件（与原件核对无异）各一份，证明原告为本次诉讼支付律师服务费40000元的事实。
5.宁波世铭资产评估有限公司向本院出具甬世资评报字（2015）第141号评估报告及发票一份，证明房屋差价为331233元，评估费为6478元的事实。
被告顾赛梅答辩称：同意解除合同，将案涉房屋还给原告。对于被告代付的费用，依法判决。
被告未向法庭提供证据。
经质证，对原告提供的证据，真实性无异议，本院予以认定。
案经审理，本院以原告诉请的购房事实为本案基本事实。
另查明，原、被告签订的两份《房屋买卖合同》第八条第二款约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。补充条款第五条第四款约定：买受人采用银行按揭付款方式的，如在该商品房的他项权证办妥之前，买受人申请出卖人为其按揭贷款的担保人，如因此给出卖人造成损失的，买受人同意承担该所有损失，该损失包括但不限于出卖人追偿所支出的诉讼费、律师费、查询费、差旅费等各项费用，并同意将该商品房交由出卖人处理；如因买受人的原因致使该商品房被司法机关查封或买受人连续三期不按时归还银行按揭等情况的，则视为买受人违约，买受人同意出卖人可单方解除合同、并同意配合办理撤销备案登记和注销该商品房权证。买受人同意出卖人直接从其已付的房款中扣除违约金和出卖人因此遭受的损失，并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。
被告按约完成首付款的支付以及按揭贷款手续的办理，原告为被告在光大银行、华夏银行的贷款承担阶段性连带保证责任。
再查明，截止2015年3月31日，被告已逾期支付华夏银行贷款4期，逾期本息15457.86元（本金5270.39元，利息及违约金10187.47元）；截止2015年3月31日，被告已逾期支付光大银行贷款4期，逾期本息27690.12元（本金13678.15元，逾期利息14044.97元），上述款项原告已于2015年3月31日履行担保责任，代为偿还。2015年4月1日，原告代为交付案涉房屋物业费12082.9元。同日，原告为案涉纠纷支出律师费40000元。
又查明，被告至今尚未前往办理交房手续。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》补充条款第五条第四款明确约定了合同解除条件，现解除条件成就，故原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，本院予以支持。原告要求被告配合其办理合同备案登记撤销手续，但经本院向本县住房与城乡建设局了解，持有人民法院裁判文书即可前往办理，无需业主配合，故原告该项诉请本院不予支持。
本案合同解除系基于合同约定，双方并基于意思自治原则明确了合同解除时违约方应承担的违约责任，即出卖人可并要求买受人按合同总金额的5%支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于银行罚息、撤销抵押、产权过户、诉讼费及律师费等相关费用）。原告要求被告支付违约金118411.64元、赔偿其实现债权而支出的律师费40000元、并要求赔偿房屋差价损失331233元。该房屋差价损失经专业机构鉴定，应合法有效，原告确因房地产市场行情下行产生损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因违约金和实际损失不可兼得，根据鉴定结论，本院认定被告承担因违约造成原告实际损失371233元（331233元＋40000元）。
原告诉请要求被告赔偿其代为支付的物业费12082.9元，但物业费的产生系基于物业服务合同，与本案审理的商品房买卖合同并非同一法律关系，故本案中不予处理。
本案中，原告为承担保证责任代为支付光大银行、华夏银行贷款本息43147.98元，原告因违约造成的损失371233元，上述款项由原告在可退还的房款中抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告象山银亿房地产开发有限公司与被告顾赛梅签订的商品房买卖合同（合同编号为200900470873、200900470874）；
二、被告顾赛梅于本判决生效后十日内赔偿原告象山银亿房地产开发有限公司414380.98元（43147.98元＋371233元），可由原告象山银亿房地产开发有限公司直接在可退还的房款中抵扣；
三、驳回原告象山银亿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费11576元，减半收取5788元，鉴定费6478元，合计12266元，由被告顾赛梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：39×××03，开户银行：中国工商银行象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审判员 张文芝
二〇一五年十一月二十六日
书记员 赖芒芒