江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第3547号
原告徐州创发物业管理有限公司，住所地在本市泉山区二环西路西湖美景2#-4-101室。
法定代表人曹开良，该公司总经理。
委托代理人于洪，该公司副总经理。
委托代理人任卓伦，该公司法律事务部主任。
被告魏伟。
委托代理人（系魏伟的父亲）魏玉存。
原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发公司）诉被告魏伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年9月23日公开开庭进行了审理。原告创发公司的委托代理人任卓伦、被告魏伟及其委托代理人魏玉存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创发公司诉称，2010年7月5日，我公司和徐州市民富园社区业主委员会签订了徐州民富园小区物业管理服务合同，合同签订后我公司依约为民富园小区提供物业管理服务。被告拖欠2010年7月5日至2015年5月31日的物业服务费1383元，由于被告未按时给付物业费其应支付违约金415元。虽经原告多次催要，被告至今未付。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付物业服务费1383元、违约金415元。
被告魏伟辩称，（2005）云行初字第71号行政裁定书、（2006）徐行终字第51号行政裁定书及中共徐州市云龙区委员会办公室关于协调解决民富园“业主委员会”会议纪要均认定民富园两个“业主委员会”的成立不合法，未依法办理备案手续，其与原告签订的物业管理服务合同无效。物业管理服务合同中未对托管事项和服务质量标准进行具体约定。原告不具有从事物业管理服务的资质，原告进驻小区没有经过招投标，也没有经过房管局批准。我家所在单元楼污水管、下水管及粪便管多次泄露，造成地下室积水，数月无法出入，我们单元楼业主多次找原告维修没有结果，最终是我们自行出资维修，我要求原告给予补偿。
经审理查明，2010年7月5日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）签订徐州民富园小区物业管理服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对民富园小区提供物业管理服务事宜；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准服务质量；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅0.20元／平方米／月，空置房按70%收取；业主应于物业项目托管之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任，业主或物业使用人应按期履行交纳物业服务费义务；乙方违反物业管理服务合同的约定，未按照合同规定擅自提高收费标准的，业委会有权要求乙方清退，造成业主经济损失的，乙方应给予赔偿；业主或物业使用人不得无故拖延缴纳物业管理费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按每天一元收取滞纳金；本合同期限为三年，自2010年7月5日起至2013年7月4日，在双方合作满意的情况下可续签合同。双方还就物业服务人员的配置、物业的经营与管理、物业的承接、专项维修基金等其他内容进行了约定。合同签订后，原告创发公司入驻民富园小区，进行了物业的管理和服务。2012年6月30日徐州市民富园社区业主委员会和原告创发公司签订关于调整物业服务费标准的协议，从2012年7月1日起将住宅物业服务费由原来的0.20元／平方米／月调整至0.30元／平方米／月，对2012年6月底前已交纳了下半年和2012年物业服务费的业主，差额部分不再补交。2013年6月12日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）续签徐州民富园小区物业管理服务合同，合同约定：物业费收费标准为多层住宅0.30元／平方米／月，合同期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。合同约定的其他内容同2010年7月5日双方签订的徐州民富园小区物业管理服务合同。被告魏伟系民富园小区33#-4-402室业主，房屋建筑面积为79.46平方米，在原告为本市云龙区民富园小区提供物业服务期间，被告尚欠2010年7月5日至2015年5月31日期间的物业服务费。经原告多次催要，被告未给付。
另查明，原告创发公司因物业服务质量问题，遭业主投诉较多，影响了业主的正常工作和生活，在2011年度、2012年上半年连续被徐州市住房保障和房产管理局记入不良行为记录的物业企业，并在全市范围内被通报。原告在为民富园小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）三级项目内容与标准提供服务，房屋管理方面未能对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，协助维护公共秩序方面消防通道堵塞、车辆乱停乱放，保洁服务方面未能做到楼道每日清扫1次，区内公共雨、污水管道每年疏通1次，绿化养护管理方面未能定期清除绿地杂草杂物等。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2010年7月5日、2013年6月12日原告创发公司和徐州市民富园社区业主委员会签订的徐州民富园小区物业管理服务合同合法有效，对民富园小区全体业主均具有约束力。被告魏伟辩称民富园两个“业主委员会”的成立不合法，未依法办理备案手续，“业主委员会”与原告签订的物业管理服务合同无效。原告提供的业主委员会备案书证明徐州市民富园社区业主委员会于2009年1月已在徐州市云龙区骆驼山街道办事处、徐州市云龙区房管处物业管理科登记备案，其辩称理由无事实依据，本院不予采信。被告魏伟为民富园小区业主，原告创发公司具有从事物业管理服务的资质，并为被告提供了物业管理服务，被告也应当及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因在徐州市众多的物业企业中原告是其中极少数连续两年都存在不良行为记录并被全市通报的企业之一，足见其物业服务质量并非一般瑕疵，而是对业主生产、生活造成影响的严重瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2012年下半年至今原告在为民富园小区提供物业服务期间其物业服务质量虽有改变，但仍未能严格按照中国物业管理协会中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）三级项目内容与标准及合同约定提供物业管理服务。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，除应减少物业服务费收费金额外且其无权要求被告承担违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本院确定被告应向原告交纳2010年7月5日至2012年6月30日期间的物业费为79.46平方米×0.20元／平方米／月×（23个月＋27天）×70%≈266元；2012年7月1日至2015年5月31日期间的物业费为79.46平方米×0.30元／平方米／月×35个月×90%≈751元，共计1017元。被告称其所在单元楼污水管、下水管及粪便管多次泄露，是业主自行出资维修，要求原告给予补偿，被告若有证据证明，其可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告魏伟应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州创发物业管理有限公司物业服务费1017元。
二、驳回原告徐州创发物业管理有限公司要求被告魏伟支付违约金415元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州创发物业管理有限公司负担10元、被告魏伟负担15元（原告已预交，被告魏伟在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年十月十四日
书记员 崔朝宇