广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第3047号
上诉人（原审原告、反诉被告）：官昌勇，男，汉族，住贵州省遵义市汇川区，公民身份号码为×××6979。
委托代理人：李正红，广东中亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：何某。
委托代理人：向忠锋，广东名道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：刘洁梅，女，汉族，住广西临桂县，公民身份号码为×××6562。
上诉人官昌勇与被上诉人何某、刘洁梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
官昌勇因本案于2015年1月27日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、刘洁梅、何某继续履行《铺位买卖协议》（铺位价值500000元）并办理过户手续；二、刘洁梅、何某承担本案的诉讼费用、保全费。后官昌勇变更诉讼请求一为：解除房屋买卖合同并判令刘洁梅、何某双倍退还定金400000元。
何某则于2015年8月18日提起反诉，请求法院判令：1.确认官昌勇与刘洁梅签订的房屋买卖合同无效；2.官昌勇停止侵占，返还房屋（交易约定价格500000元），恢复原状，退还相关税票。何某原审当庭明确第二项反诉请求中相关税票是指：东莞市南城区宏远花园芙蓉阁3号、4号的契税发票（原件）四张（编号：08425103、08425102、08425105、08425104号）、销售发票（购房发票）原件两张（编号：40031688、40031687）、该（2间）铺位的维修资金存折（原件）两本（编号：00168320、00168319）、维修资金专用收据（业主使用）原件两张（编号：BN00352537、BN00352536）、房地产交易登记证书（原件）两份（编号：0420120100081、0420120100079）。
原审法院经审理查明：东莞市南城区宏远花园芙蓉阁3号、4号房（以下简称案涉房产）的房地产权属人是何某，2002年7月6日案涉房产的购置价合计为521400元。何某是刘洁梅的儿子。2013年1月24日，刘洁梅与官昌勇就刘洁梅将案涉房产出售给官昌勇的事宜签订了《铺位买卖协议》。该协议约定：刘洁梅将案涉房产出售给官昌勇，价格合计为500000元，签约当天，官昌勇付给刘洁梅定金20000元；过户手续办完当天，官昌勇首付款200000元交付给刘洁梅，余款300000元，官昌勇用所购买的两间铺位向银行贷款方式支付完给刘洁梅；官昌勇承诺保证在2013年5月30日之前办完按揭手续付完余款。同日，官昌勇向刘洁梅交付了购买案涉房产的定金20000元。
2013年5月16日，以何某为卖方即甲方（刘洁梅代）、官昌勇为买方即乙方，刘洁梅代表何某与官昌勇签订了《房地产买卖（转让）合同》。该合同约定：甲方将案涉房产转让给乙方，转让价格为500000元；签署本合同时，乙方向甲方支付定金200000元，定金在随后乙方向甲方付款时抵作楼款；甲方收到全部房款当天，甲方将案涉房屋交付给乙方使用；甲方在签订合同后悔约，订金退还乙方，另付给乙方违约金200000元；乙方如在签订协议后悔约，甲方没收乙方定金200000元；办理过户变更手续在2013年7月10日前到房产交易所（国土所）办理，如其中一方拖延超过15天办理作违约处理；该笔交易的付款为银行分期按揭，于今日签订该合同即付给甲方定金200000元，剩余尾款300000元于办理过户（两间）手续当天付清，甲方并配合乙方向银行申请贷款；乙方承诺自2013年5月15日至办理过户手续当天止向甲方支付租金每月1200元。2013年5月17日，刘洁梅出具收据确认代何某收取了官昌勇交付购买案涉房产的定金180000元。
官昌勇主张因何某、刘洁梅拒绝履行协助配合申请银行贷款以及房屋过户义务，导致房屋买卖无法完成，并提交由兴业银行工作人员周清伟（身份证号码：××）出具的告知书佐证。原审法院根据官昌勇的申请到兴业银行股份有限公司东莞南城支行调查案件情况，该银行向原审法院出具回复说明，内容为“据对情况的了解，因资料不齐，我行并未正式受理官昌勇该笔贷款的申请”。另原审法院就案件情况对周清伟进行询问，周清伟向原审法院陈述案涉房屋贷款情况为：“2013年1月份，官昌勇与刘洁梅一起到兴业银行南城支行申请贷款，被问话人检查了贷款人的贷款资质之后，就让他们两人填写各自要填写的资料。因为案涉房产的所有人是未成年人，刘洁梅作为何某的监护人在办理贷款时，是一定要签署一份《抵押未成年人的房产是为未成年人利益的承诺书》，刘洁梅当时说过几天再过来签署，但此后一直没有签署。过了很长一段时间后，刘洁梅又来了银行一次，但是刘洁梅就说官昌勇骗了她，她被人害的很惨，她是不会签署《抵押未成年人的房产是为未成年人利益的承诺书》的。我就觉得买卖双方可能存在纠纷，就通知官昌勇把申请贷款的资料拿回去，官昌勇说还要沟通沟通。直到2015年4月份左右，官昌勇带上律师一起来到银行，要求拿回贷款资料，并要求银行出具书面文件说明案涉贷款没有贷款成功的原因。因为该笔贷款申请资料不齐，还没有走上报的流程，所以银行方面没有办法出具书面的说明文件。所以作为该笔贷款的经办人，我就出具了一份告知书给官昌勇。如果签署了《抵押未成年人的房产是为未成年人利益的承诺书》，办理贷款的申请资料就基本齐全了，就可以到上报的程序，不过贷款是否能成功，还要经过审核，这只是贷款的最初程序。”
官昌勇于2005年1月7日与刘洁梅就案涉房产签订房屋租赁合同，租期自2005年1月1日起至2008年8月31日止，租金定为每月1700元。何某反诉称官昌勇与刘洁梅在2009年5月3日就案涉房产签订房屋租赁合同，双方租赁关系至2014年12月31日止，租金定为每月1600元，官昌勇非法占有案涉房产，并于2013年5月16日收取了案涉房产的相关税票［具体为：东莞市南城区宏远花园芙蓉阁3号、4号的契税发票（原件）四张（编号：08425103、08425102、08425105、08425104号）、销售发票（购房发票）原件两张（编号：40031688、40031687）、该（2间）铺位的维修资金存折（原件）两本（编号：00168320、00168319）、维修资金专用收据（业主使用）原件两张（编号：BN00352537、BN00352536）、房地产交易登记证书（原件）两份（编号：0420120100081、0420120100079）］。官昌勇确认因为租赁关系占有案涉房产，并收取了上述税票。
原审法院认定上述事实的证据有：官昌勇提交的铺位买卖协议、房屋买卖合同、收条、收据、电话交易凭条、工商银行个人业务凭证、房地产权证两份、何某的户口卡信息、户籍证明、刘洁梅户口信息、贷款情况说明、告知书、房产登记信息查询结果、发票、印花税收据、住宅专项维修资金专用收据及业务受理单，刘洁梅提交的房屋租赁合同，何某提交的文件收据、照片、证明、税票、租赁合同（刘洁梅与案外人签订的）、租赁合同（刘洁梅与官昌勇签订的）、转让协议，原审法院依职权要求兴业银行东莞南城支行出具的书面回复说明以及本案原审庭审笔录等。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是官昌勇与刘洁梅签订的房屋买卖合同是否有效。
首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本案中，房屋买卖合同签订时何某系未成年人，刘洁梅作为何某的监护人，有权代理何某进行民事活动。但根据《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。案涉房产登记为何某的所有，如非为支付何某的生活费或者防止案涉房产贬值等维护其利益之外，刘洁梅不得处理何某的财产。
再者，案涉房屋买卖合同中约定案涉房产转让总价款500000元是否合理。案涉房产于2002年时的购置价合计为521400元，而租赁案涉房产至少从2005年起出租至今，其租金收入亦属房产增值部分，因此，案涉房屋买卖合同中约定案涉房产转让总价款500000元明显不合理。官昌勇从2005开始租赁案涉房产，其必然了解案涉房产的价值。
综上，官昌勇与刘洁梅以明显不合理的价格转让属于何某的案涉房产，存在恶意串通，损害了何某的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，官昌勇与刘洁梅签订的《房地产买卖（转让）合同》无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。何某并未参予签订案涉房屋买卖合同，导致该合同无效的过错不在何某，因此刘洁梅收取了官昌勇200000元，应当由刘洁梅予以返还。官昌勇在签订案涉房屋买卖合同之日收取的案涉房产的相关税票亦应返还何某。刘洁梅与官昌勇在签订案涉房屋买卖合同中均有过错，官昌勇要求双倍返还定金400000元于法无据，原审法院不予支持。因官昌勇是基于租赁关系而占有案涉房屋，双方之间租赁关系不在本案的处理范围，因此对于何某要求官昌勇停止侵占、返还房屋的诉求本案不予处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，于2015年10月23日判决：一、确认官昌勇与刘洁梅于2013年5月16日签订的《房地产买卖（转让）合同》无效；二、限刘洁梅于判决发生法律效力之日起五日内向官昌勇退还200000元；三、限官昌勇于判决发生法律效力之日起五日内向何某退还相关税票［具体为：东莞市南城区宏远花园芙蓉阁3号、4号的契税发票（原件）四张（编号：08425103、08425102、08425105、08425104号）、销售发票（购房发票）原件两张（编号：40031688、40031687）、该（2间）铺位的维修资金存折（原件）两本（编号：00168320、00168319）、维修资金专用收据（业主使用）原件两张（编号：BN00352537、BN00352536）、房地产交易登记证书（原件）两份（编号：0420120100081、0420120100079）］；四、驳回官昌勇的其他诉讼请求；五、驳回何某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费7300元、保全费1520元，共计8820元，已由官昌勇预交，由官昌勇负担4410元，由刘洁梅负担4410元。反诉案件受理费4400元，已由何某预交，由官昌勇负担400元，何某负担4000元。
官昌勇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定官昌勇与刘洁梅恶意串通损害何某的合法利益，没有事实和法律依据，官昌勇与刘洁梅签订的《房地产买卖（转让）合同》（以下简称案涉合同）依法不应当被认定为无效。1.案涉合同约定的交易价格公平、合理，司法解释规定低于指导价或市场交易价格百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价，双方约定的交易价格500000元系双方的真实意思表示，且该价格在签订合同时属于合理价格。价格是否合理要以市场为导向，原审判决以租金收入为增值部分，不符合一般交易逻辑，在刘洁梅、何某没有举证当时的指导价、市场交易价或者鉴定价格等证据的情况下，原审判决主观认定案涉交易价格明显不合理难以令人信服。2.刘洁梅、何某没有任何证据证明官昌勇与刘洁梅在签订案涉合同时存在恶意串通情形。官昌勇并无损害何某利益的不良动机，刘洁梅诉称其恶意串通实质是为了避免承担违约责任与何某一起欺骗法庭。官昌勇以正常价格购买案涉房屋，并预交付定金200000元，不知晓签订的合同会损害何某的利益，即使刘洁梅存在损害行为，也是其与何某之间的内部事务，与官昌勇无关，也不影响双方签署的合同效力。3.刘洁梅作为何某的监护人，与官昌勇签订案涉合同是依法代理何某从事为其利益的民事活动，根据何某原审的陈述，推定出刘洁梅代理何某出卖案涉房产取得的收益也应当是用于何某的日常开支。且何某拥有如此多房产，又正值教育、生活费用需求之时，刘洁梅代其出售名下房产取得收益供其消费也是合法合理的。二、原审判决仅判令刘洁梅向官昌勇退还200000元，而没有判令何某承担连带清偿责任，明显偏袒何某，属于法律适用错误。刘洁梅代理何某以何某名义与官昌勇签订案涉合同，行使监护人权利，依照《民法通则》第十二条以及第六十三条的规定，刘洁梅、何某构成代理关系，现合同被认定无效，何某、刘洁梅应承担连带返还定金责任。综上，官昌勇请求本院：1.撤销原审判决，确认《房地产买卖（转让）合同》合法有效，改判刘洁梅、何某连带向官昌勇双倍退还定金400000元；2.判令刘洁梅、何某共同承担本案一、二审诉讼费用及保全费。
针对官昌勇的上诉，何某口头答辩称：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。2.官昌勇在原审庭审中的陈述，证明了官昌勇在2013年1月20日签订了铺位转让协议后又于2013年5月16日签订了《房地产买卖（转让）合同》的行为，就是官昌勇与刘洁梅恶意串通损害了何某的利益。在原审庭审中，官昌勇承认其与刘洁梅在2013年1月20日签铺位转让协议后曾到房管所办理铺位转让协议，因为按照规定需要何某的两个监护人到房管所签字才能过户，由于该买卖行为是恶意串通，损害何某的利益，官昌勇与刘洁梅均不愿意让何某的父亲知道该合同，所以就根据何某的出生日期把交易期间改为2014年7月10日，这样何某就能独立处理财产，同时为了逼迫何某必须接受这个事实，双方将定金条款由20000元调整为200000元目的就是逼迫何某必须接受这个事情，这一系列的事情都证明，官昌勇和刘洁梅在本案中恶意串通损害何某的利益。同时法庭在调查银行按揭的过程中，银行要求刘洁梅签订为了被监护人的利益而出让房产的保证书，刘洁梅也不敢签订，也证明了双方恶意串通。3.刘洁梅收取官昌勇200000元，既不是为了何某的利益，也并没有用于何某的生活开支，因此，何某对该200000元的退还不应该承担任何的法律责任。
针对官昌勇的上诉，刘洁梅口头答辩称：反对官昌勇的上诉，刘洁梅与官昌勇签订合同的时候何某并不知情，刘洁梅拿到款项是为了还高利贷，官昌勇是为了利益条件与刘洁梅达成协议。刘洁梅和官昌勇将何某的铺位转让买卖实属过错，侵犯了未成年人的利益，且完全违背了法律，也侵犯了芙蓉阁3、4号铺位实际所有权人的利益。刘洁梅的过错由刘洁梅方承担，何某在刘洁梅认错的情况下原谅了刘洁梅的过失，但是官昌勇基于转租而影响了自己的利益，不肯归还铺位，实属严重违法行为。
本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
另查，官昌勇在二审法庭调查中变更其上诉请求第一项为请求判令撤销原审判决全部判项，确认《房地产买卖（转让）合同》合法有效，改判刘洁梅、何某连带向官昌勇双倍返还定金200000元及100000元购房款合计人民币300000元。何某认为官昌勇变更的诉讼请求与原审诉讼请求不一致，官昌勇要求归还100000元购房款的请求超出其诉讼请求，应另行起诉，对于把定金400000元的诉请并更为200000元是官昌勇对自己权利的处分。刘洁梅则认为原审判决正确。
又查，官昌勇在一审庭审中陈述“我方当时是有支付能力的，只是因为房管局要求何某的父亲也要协助办理房产过户，因为刘洁梅无法找到何某的父亲，故房管所建议双方过一年再办理过户手续。2014年7月份，官昌勇打电话给刘洁梅、何某要求办理过户手续，但两人一直没有接电话”；“大概是2013年4、5月份的时候去房管所的，当时房管所的人说过一年再去办理过户比较好”。
再查，何某在二审法庭调查中陈述不清楚案涉房产的实际价值，从附近商品房交易价格推断合同约定的500000元显然低于市场价。官昌勇则陈述附近商铺交易价格是200000元一间，当时因为刘洁梅带了很多人来看铺位，每次都会吵，其是为了帮刘洁梅才愿意以500000元购买案涉两间铺位。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。官昌勇在二审变更诉讼请求为改判刘洁梅、何某连带向官昌勇双倍返还定金200000元及100000元购房款合计人民币300000元，实际减少了其诉请金额，也未超出其原审诉讼请求范围，属于其权利处分，本院予以准许。根据当事人的上诉和答辩，本案争议焦点如下：
一、案涉《房地产买卖（转让）合同》的效力。案涉房产登记为何某所有，刘洁梅作为何某的监护人签订案涉合同时，何某系未成年人。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。根据上述规定，监护人处分未成年人子女的财产并非一概无效，有效的前提是为了未成年子女的利益。本案中，案涉房产从2005年开始一直由官昌勇承租，租金用于支付何某的日常生活费用，没有证据可以证明刘洁梅是为何某的利益而转让案涉房产，刘洁梅与官昌勇签订案涉合同违反了上述法律规定。上述法律规定的初衷显然是出于对被监护人财产利益的保护，要求监护人必须是基于被监护人的利益才能处理被监护人的财产，但同时也要求涉及未成年人房产的交易相对方需要更加慎重对待，以更好保护未成年人的财产利益。从官昌勇与刘洁梅先后签订过两份买卖合同、第二份合同中约定的定金金额、房产过户时间以及官昌勇在诉讼中陈述房管局建议其与刘洁梅将房产过户时间约定在何某成年之后等因素分析，官昌勇明知道案涉房产登记在未成年人何某名下，但没有证据反映其与刘洁梅签订案涉合同时了解过刘洁梅是否为何某利益而转让房产。本案中，由于没有证据证明刘洁梅是为了何某的利益而处理其财产，故案涉合同因违反上述法律规定而无效。
另外，由于何某未提供有效证据证明案涉房产在签订合同时的市场价值，二审法庭调查中也陈述不清楚房产实际价值，仅以附近商品房交易价格推断案涉合同约定的转让款显然低于市场价，何某的该项主张缺乏证据支持。原审判决仅以约定转让款500000元低于案涉房产于2002年时的购置价及租金增值为由认定合同约定转让款500000元明显不合理并据此认定官昌勇与刘洁梅恶意串通依据不充分，本院对此予以纠正。
综上分析，案涉合同因违反《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款的规定而无效，原审判决认定案涉合同无效依据不当，但认定案涉合同无效的结果正确，本院对该结果予以维持。
二、何某应否对刘洁梅返还官昌勇200000元承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方当事人因合同无效取得的财产应予以返还。案涉合同被认定无效后，官昌勇因合同收取的案涉房产相关税票应返还给权利人何某，刘洁梅因案涉合同收取官昌勇的200000元应返还给官昌勇，何某并未参与签订合同，也未因该合同取得财产，因此何某无需承担返还官昌勇200000元的责任。由于合同无效，官昌勇以合同约定违约责任为由要求双倍返还定金缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人官昌勇的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人官昌勇负担。官昌勇已预缴二审案件受理费4300元，本院退还官昌勇2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年三月十七日
书 记 员 邓嘉荣
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……