湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5427号上诉人（原审被告、反诉原告）：王银传，男，1966年7月15日出生，汉族，武汉大学万林艺术博物馆职工，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：胡小良、江世国，湖北珞珈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄先进，男，1979年12月21日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：何纯、冯欢，湖北多能律师事务所律师。原审被告：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。法定代表人：黄月平，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓倩、陈虎，该公司员工。上诉人王银传因与被上诉人黄先进、原审被告武汉链家宏业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月16日开庭进行了审理。上诉人王银传及其委托诉讼代理人胡小良，被上诉人黄先进及其委托诉讼代理人何纯，原审被告武汉链家宏业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人邓倩、陈虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王银传上诉请求：撤销原审判决，改判支持王银传的全部反诉请求，驳回黄先进的全部诉讼请求；一、二审诉讼费均由黄先进承担。事实和理由：1、根据双方签订的《武汉市存量房买卖合同》约定，在房屋过户之前，黄先进应支付首付款，在支付首付款前，黄先进应办理商业贷款手续取得银行出具的《贷款承诺函》。黄先进未履行约定义务，构成违约。黄先进在先行违约的情况下，再三无理要求办理房屋过户手续，以致引发本案纠纷。原审判决关于合同义务及违约责任的认定明显错误。2、黄先进提供的2次录音来源于武汉链家宏业房地产经纪有限公司，是完全相同的2次录音证据，并非原审认定的2组不同证据，不存在互相印证的说法。关于2016年8月9日的录音中的谈话，由于黄先进的违约行为和无理要求，以及武汉链家宏业房地产经纪有限公司工作人员进行威胁恐吓王银传及家属退房搬家，王银传对黄先进支付能力和交易安全产生强烈不安，故王银传产生变更付款方式或终止交易的意愿，并就此与黄先进及武汉链家宏业房地产经纪有限公司进行协商，但在各方未协商一致情况下，王银传仍同意继续进行交易。故2016年8月20日，王银传根据武汉链家宏业房地产经纪有限公司的通知，按约前往武汉链家宏业房地产经纪有限公司的经营场所办理房屋交接和首付款接收手续，由于黄先进不能出具已办理银行贷款手续的文件，加之武汉链家宏业房地产经纪有限公司工作人员称不能办理银行贷款，故王银传拒绝接收首付款。在黄先进一再违约的情况下，王银传仍发函敦促黄先进履行合同义务使交易继续进行。综上所述，黄先进未在2016年7月25日前办理贷款手续并支付首付款60万元构成违约，在黄先进违约的情况下，王银传同意黄先进办理贷款手续及首付款的时间延长至2016年8月20日之前。但黄先进仍未按时办理贷款手续，王银传有权拒绝接收首付款60万元，黄先进再次违约。黄先进经催告后仍然不履行合同义务，反而指责王银传违约。在此情况下，王银传依法有权解除合同，黄先进应承担违约责任。黄先进辩称，1、本案系王银传违约，其既不办理房屋过户手续，也不配合黄先进到银行提供贷款资料，到银行办理签字手续，更是拒绝提供银行账号。真相是王银传为了房屋涨价利益，恶意违约，因其认为违约责任的赔偿低于房屋上涨差价，所以其恶人先告状，故意违约。王银传的行为严重违背了诚实信用原则，双方签订的《武汉市存量房买卖合同》及其《补充协议》和武汉链家宏业房地产经纪有限公司出具的《履约督促函》均予以证明上述事实。2、本案证明王银传违约的两份录音文件，均由武汉链家宏业房地产经纪有限公司工作人员、王银传、黄先进三方在场录制，可以清楚的表明，王银传主动与武汉链家宏业房地产经纪有限公司谈违约赔偿的问题，后因王银传认为违约赔偿过高不愿意支付导致本案诉讼。3、王银传上诉状中自认其拒绝接受首付款，这也可以印证黄先进有能力支付但王银传拒绝接受首付款，系王银传违约。故本案违约方系王银传，王银传无权要求解除合同和支付违约金。武汉链家宏业房地产经纪有限公司述称，2016年7月24日，双方签订《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》，关于贷款手续，买卖双方应按要求签署材料，买方才能办理相关手续，2016年8月20日之前买方应支付首付款，但双方就支付房款方式产生争议，后因贷款产生纠纷，请二审法院查明事实，依法判决。2016年10月8日，黄先进向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除签订的《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》等相关合同；2、王银传退还购房定金款10000元，支付违约金353600元；3、诉讼费及因诉讼产生的合理费用由王银传承担。案在一审诉讼过程中，王银传提出反诉，请求判令：1、确认王银传与黄先进于2016年7月24日签订的《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》已解除；2、黄先进向王银传支付违约金5万元；3、由黄先进承担本案的反诉费。一审法院认定事实：黄先进与王银传、武汉链家宏业房地产经纪有限公司于2016年7月24日签订《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》以及相关的三份《补充协议》等文件。黄先进与王银传签订的《武汉市存量房买卖合同》约定：黄先进购买王银传位于武汉市洪山区名都花园113栋2单元11层B室房屋，面积为147.36平方米，转让价格1768000元；该笔交易定金10000元，人民币1758000元为第二部分房款，付款方式为商业贷款，买方黄先进须在过户之前支付首期款（不包括定金）60万元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方王银传须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方。如买方已付首期款金额少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则买方须于银行出具《贷款承诺函》后首日内补足首期款；买卖双方应在此合同签订后首个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续，买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后首个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；卖方于2016年8月20日之前将房屋交付给买方；卖方交房逾期超过15日后，买方有权退房，买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的20%向买方支付违约金；买方未按照补充协议约定的时间付款，逾期超过15日后，卖方有权解除合同。黄先进与王银传签订的《补充协议》约定：买方在2016年8月20号之前支付60万元首付款给卖方。《关于第九条违约责任之补充协议》约定：甲方（王银传）逾期履行本合同约定的义务超过15日的或有其他违约情形，乙方（黄先进）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款。黄先进与王银传及武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》约定：甲方（王银传）、乙方（黄先进）同意共同委托丙方（武汉链家宏业房地产经纪有限公司）作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括：1、（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、甲、乙双方签订《买卖合同》时，应向丙方支付本合同约定的居间服务费。居间服务费为32000元，由乙方向丙方支付。另约定了其他权利义务及违约责任。《关于居间服务合同第四条违约责任之补充协议》约定：甲方或者乙方因违反买卖合同相关约定，导致合同无法继续履行的，对于守约方应向丙方支付的居间服务费及相关费用，丙方有权向违约方追偿该笔费用。上述合同及补充协议签订后，黄先进向王银传支付定金10000元，后王银传不配合黄先进办理银行的商业贷款面签手续，同时还拒绝向黄先进提供收款的银行账号，导致房屋买卖合同无法继续履行。武汉链家宏业房地产经纪有限公司于2016年8月30日向王银传邮寄发送了《履约督促函》，督促王银传履行合同义务，但王银传未履行相关义务。另，王银传委托律师于2016年8月25日、9月6日向黄先进邮寄了二份《律师函》，以黄先进未按照约定支付房款、未提交银行《贷款承诺函》为由通知其解除双方于2016年7月24日签订的房屋买卖合同及补充协议。一审法院另查明，本案审理过程中，武汉链家宏业房地产经纪有限公司及王银传均同意解除与黄先进签订的《居间服务合同》及补充协议。一审法院认为：黄先进与王银传于2016年7月24日签订的《武汉市存量房买卖合同》及相关的《补充协议》、《关于第九条违约责任之补充协议》以及黄先进、王银传与武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》及《关于居间服务合同第四条违约责任之补充协议》，均系签约各方的真实意思表示，合同及协议的内容没有违反我国法律及行政法规的强制性规定，均合法有效，对签约方具有法律约束力。根据我国合同法规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，房屋买卖合同中约定，王银传须配合黄先进提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，协助黄先进办理贷款申请。合同签订后，王银传未依约履行义务，既不协助黄先进办理银行的商业贷款，还拒绝向黄先进提供收受房屋首付款的银行账号，经催告后，王银传仍拒不履行义务，导致黄先进无法在约定期间内办理银行商业贷款、支付首付款，合同无法继续履行，合同目的无法实现。王银传的行为已违背诚实信用原则，应承担相应的违约责任，向黄先进返还定金10000元，并按双方约定的违约金计算方法向黄先进支付违约金353600元，对黄先进该项诉讼请求，予以支持。因王银传的违约行为导致合同无法继续履行，合同守约方可依照合同的约定行使解除权，黄先进请求判令解除其与王银传签订的《武汉市存量房买卖合同》及相关合同，于法有据，予以支持。黄先进请求解除其与王银传及武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》及相关合同，因本案审理过程中，武汉链家宏业房地产经纪有限公司、王银传均同意解除《居间服务合同》及补充协议，可视为三方就解除《居间服务合同》及补充协议协商一致，故对黄先进的上述诉请，予以支持。王银传反诉请求确认其与黄先进签订的《武汉市存量房买卖合同》及补充协议均已解除，依据的是其于2016年9月6日委托律师向黄先进邮寄送达的《律师函》，经审理查明，王银传系本案中的违约方，其在黄先进无违约行为的情况下行使合同解除权，既不符合合同约定，亦无法律依据，故该《律师函》不发生解除合同的效力，对王银传该项反诉请求，不予支持。王银传反诉请求黄先进向其支付违约金50000元，因其提交的证据不能证明黄先进在合同履行过程中存在违约行为，该项诉请，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除黄先进与王银传签订的《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》、《关于第九条违约责任之补充协议》；二、解除黄先进与王银传、武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》及《关于居间服务合同第四条违约责任之补充协议》；三、王银传应于本判决生效后十五日内退还黄先进定金10000元，并支付违约金353600元；四、驳回王银传反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3377元及反诉案件受理费525元，均由王银传负担。二审期间双方当事人均无新证据。二审经审理查明：一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2016年7月24日，黄先进与王银传签订的《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》、《关于第九条违约责任之补充协议》以及黄先进、王银传与武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》及《关于居间服务合同第四条违约责任之补充协议》，系当事人真实意思的表示，上述协议内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，上述协议均为有效协议。根据上述协议的约定，王银传须配合黄先进提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，协助黄先进办理贷款申请,并办理诉争房屋的过户手续。合同签订后，王银传未依约履行义务，既不协助黄先进办理银行的商业贷款，还拒绝向黄先进提供收受房屋首付款的银行账号，经催告后，王银传仍拒不履行义务，导致黄先进无法在约定期间内办理银行商业贷款、支付购房款，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，且王银传亦未按合同约定办理过户手续，王银传的上述行为构成违约，根据上述协议的约定应承担违约责任。王银传上诉称其并未违约，认为黄先进未按约定办理银行贷款手续，亦未支付购房款构成违约，与本案查明的事实不符，王银传的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3902元，由王银传负担。本判决为终审判决。审 判 长  丰 伟审 判 员  申 斌审 判 员  张文霞二〇一七年十一月一日法官助理  严 洁书 记 员  陈佳佳