中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9842号
上诉人(原审被告、反诉原告)：王晓东，男，1974年10月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人(原审被告、反诉原告)：孙兰，女，1976年5月7日出生，汉族，现住澳大利亚新南威尔士州悉尼市。
上诉人(原审被告、反诉原告)：王嘉晟，男，2002年12月18日出生，汉族，现住澳大利亚新南威尔士州悉尼市。
法定代理人：孙兰，年籍详上。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：孙义荣、郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：骆瑜慧，女，1989年2月15日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：邹华恩、徐嘉，上海东方环发律师事务所律师。
原审第三人：上海首佳房地产经纪事务所，住所地上海市普陀区。
法定代表人：王延红，经理。
委托诉讼代理人：崔利丽，该公司工作人员。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市静安区。
法定代表人：陈磊，行长。
原审第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海自由贸易试验区。
法定代表人：孙勇，董事长。
委托诉讼代理人：陈思佳、梁博雯，该公司工作人员。
上诉人王晓东、孙兰、王嘉晟因与被上诉人骆瑜慧房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第3185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王晓东、孙兰、王嘉晟上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持王晓东、孙兰、王嘉晟一审中的反诉请求，驳回骆瑜慧的本诉请求。事实与理由：一审法院认定事实不全面，损害了王晓东、孙兰、王嘉晟的合法权益。骆瑜慧未在2015年9月30日前支付35万元，属违约。且骆瑜慧未能在约定的期限内完成贷款，王晓东、孙兰、王嘉晟已尽最大配合，不能按期办出贷款的责任不在王晓东、孙兰、王嘉晟，而是骆瑜慧与中介公司的问题。房屋原有的贷款抵押未能注销，是按中介公司的指示办理的，责任也不在王晓东、孙兰、王嘉晟处。故双方的买卖合同应自2015年10月19日已解除，应由骆瑜慧支付违约金30万元。
骆瑜慧辩称，不同意王晓东、孙兰、王嘉晟的上诉请求。一审法院认定事实清楚，请求驳回王晓东、孙兰、王嘉晟的上诉。
上海首佳房地产经纪事务所(以下简称“首佳经纪所”)述称，对一审法院判决无异议，希望双方当事人协商解决。
上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房担保公司”)述称，王晓东为购买上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)于2003年向中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称“工行闸北支行”)申请组合贷款，其中公积金贷款10万元，期限20年。住房担保公司对上述公积金贷款提供保证担保，王晓东以其所购房屋向住房担保公司提供反担保并办理相关抵押登记后，住房担保公司通知放款银行发放了贷款。住房担保公司对系争房屋所设定的抵押权合法有效，请求保护抵押权人合法权益，在上述贷款未结清前，不同意任何损害抵押权人利益的变动。
工行闸北支行未陈述意见。
骆瑜慧向一审法院起诉，请求判令：一、确认骆瑜慧与王晓东、孙兰、王嘉晟于2015年8月10日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、王晓东、孙兰、王嘉晟将系争房屋过户给骆瑜慧，过户过程中应当由王晓东、孙兰、王嘉晟承担的税费由王晓东、孙兰、王嘉晟承担；三、王晓东、孙兰、王嘉晟支付2015年10月24日起至2015年10月26日的逾期过户违约金为1,710元以及2015年10月27日起至房产过户完毕之日止的逾期过户违约金(以149万元为基数，按日万分之五计算)。
王晓东、孙兰、王嘉晟向一审法院提起反诉，请求判令：一、王晓东、孙兰、王嘉晟与骆瑜慧间的房屋买卖合同自2015年10月19日解除；二、骆瑜慧支付违约金30万元整。
一审法院认定事实：2015年8月10日，骆瑜慧(甲方)与王晓东、孙兰、王嘉晟签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲乙双方通过首佳经纪所居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋，房屋建筑面积64.88平方米，转让价款共计380万元。合同未就甲方通知乙方对房屋及其装饰、设备情况进行查验的日期作出约定，但确认查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。双方确认在2015年9月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的滞纳金，若逾期超过15日仍未付款的，甲方有权单方解除合同，乙方向甲方赔偿总房款的20%作为违约金。甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%的滞纳金，若逾期超过15日仍未交房的，乙方有权单方面解除合同，甲方向乙方赔偿总房款的20%作为违约金。在补充条款(一)中，双方约定，甲方收到乙方的贷款金额后5个工作日内由甲方向乙方交付房屋，甲方必须在收到乙方所支付的第一笔购房首付款后三个工作日内预约办理该房屋提前还款手续，以保证产权明晰。乙方应向贷款银行提供真实有效的个人贷款所需材料，如因乙方个人原因或银行贷款政策调整导致房贷款不足部分乙方必须以现金方式于产权过户当日一次性向甲方支付。甲乙双方约定于签订买卖合同后7日内办理审税、申报查房手续。甲方产权清晰；乙方贷款审批通过，购房资格及房产税审核完毕后三日内(2015-9-30之前)甲乙双方前往上海市普陀区房地产交易中心办理产权过户。甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付之税费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应当承担相应的责任。甲乙双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则双方应按本合同的约定违约金比例承担各自相应的违约责任。附件三付款协议中双方约定：于签订合同当日(2015年8月10日)由乙方向甲方支付第一笔购房款，计114万元，其中包含已付定金10万元；于产权过户当日(2015年9月30日之前)由乙方向甲方支付第二笔购房款，计35万元；部分购房款228万元乙方通过银行贷款方式向甲方支付，待产权过户由贷款银行一次性划入甲方指定账户；于交房完毕当日，由乙方向甲方支付购房尾款，计3万元。在附件四中双方约定：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担：转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费等由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。该房屋在房地产登记机构登记簿上有抵押信息。
合同订立同日，骆瑜慧按约支付了定金和首付款，孙兰于2015年8月10日出具收条一份，言明：“今收到骆瑜慧购买普陀区凯旋北路1555弄大华清水湾花园XXX号XXX室所支付的第一笔购房款，计人民币壹佰壹拾肆万元整(￥XXXXXXX.00)，其中包含已付定金人民币壹拾万元整(￥100000.00)”。
合同订立后，骆瑜慧就228万元的购房款由首佳经纪所代为办理银行贷款手续，向案外人中国工商银行张江支行(以下简称“工行张江支行”)递交了贷款申请。因贷款申请未在合同约定的期限之前获批放贷，双方产生争议。2015年10月19日，王晓东、孙兰、王嘉晟向骆瑜慧发函，称：“您于2015年8月10日与我方签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)后，因没有按照双方签订的合同履行合同第六条，严重违约，导致我方蒙受经济损失”，“现向您函告如下：根据双方签订的合同第九条第(三)款规定，即刻解除您与我方签订的此次合同，并要求你方支付我方15天滞纳金以及总房款20%的赔偿金”。
骆瑜慧收到上述信函后，于2015年10月21日致函王晓东、孙兰、王嘉晟，言明：“贵我双方于2015年8月10日签订了上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同，根据买卖合同补充条款一约定应于2015年9月30日之前必须办理产权过户，之后在我方办理按揭贷款过程中需要贵方配合提供相关书面材料(身份证明、婚姻状况证明、户籍资料、放款银行账户等)，由于孙兰人在国外未能及时提供所需材料，导致我方银行贷款审批进度推迟，又巧遇国庆、中秋长假，最终未能按买卖合同约定的9月30日办理产权过户。现贷款合同于2015年10月20日正式审批通过，我方已满足过户所具备的一切条件”，“本人正式书面通知王晓东、孙兰与我一同前往普陀区交易中心办理产权过户，继续履行买卖合同中未完成的各项权利义务。若由于贵方个人原因造成过户时间继续推延，我方将根据买卖合同约定追究其相关违约责任”。
2015年10月27日，骆瑜慧向孙兰汇款35万元。孙兰对该款称己方并不愿意收取该款，因为银行转账，无法直接拒收。
双方就协议解除或继续履行无法达成合意，骆瑜慧遂向一审法院提起诉讼。审理中，王晓东、孙兰、王嘉晟提起反诉。
一审法院另查明，2013年11月5日，孙兰与王晓东签署(2013)闸民一(民)初字第5193号《民事调解书》，双方自愿达成如下协议：一、孙兰与王晓东离婚……四、离婚后，上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋中属于孙兰的三分之一的产权份额仍归孙兰所有，属于王嘉晟所占有的三分之一的产权份额仍归王嘉晟所有，王晓东放弃在上述房屋中所占有的三分之一的产权份额，住房自行解决，王晓东所放弃的三分之一的产权份额归孙兰所有；上述房屋的产权变更手续由孙兰于调解书送达之日起5日内负责办理，由此产生的费用由孙兰负担，王晓东协助孙兰办理上述房屋产权变更手续的义务……
离婚后，王晓东、孙兰、王嘉晟均未办理系争房屋的产权变更登记，系争房屋至今仍登记在王晓东、孙兰、王嘉晟名下。
一审法院再查明，王晓东、孙兰、王嘉晟在购买系争房屋时，向工行闸北支行办理了组合贷款，以系争房屋为抵押物，抵押权人为工行闸北支行和住房担保公司。王晓东、孙兰、王嘉晟已经将贷款全部清偿，并将办理抵押权涤除登记手续的材料交至王晓东处。然王晓东并未办理登记注销手续，至今系争房屋的登记信息中仍保留着抵押权登记内容。
一审审理中，法院至工行张江支行就双方的贷款事宜进行核实，该支行负责该贷款审批工作人员称当时的贷款审核业务剧增，加上正好遇上国庆节长假，所以贷款审核的周期会比业务少的时候更长，同时贷款所需的材料也是陆续交至银行，因此审批时间会延长。至于是哪些材料交的时间晚银行并无记录。
审理中，骆瑜慧表示愿意以现金补足贷款部分的房款，遂以代管款缴纳了228万元整。
一审法院认为：关于本诉，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立的合同应受法律保护，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后，骆瑜慧按约支付了第一笔房款，双方在首佳经纪所的主持下着手办理合同约定的贷款，然该笔款项未能在合同约定的期限内完成审批。王晓东、孙兰、王嘉晟称该款项未能在约定期限内完成系骆瑜慧选择贷款银行时间过长、递交材料不及时导致，但王晓东、孙兰、王嘉晟未能就骆瑜慧与首佳经纪所选择银行拖延时间提供证据予以证明，且从双方提供材料的行为可以认定双方确实于合同约定期内积极地在促成银行贷款成功申请，从与贷款银行核实的事实分析，贷款延期系当时银行申请贷款义务过于繁忙，且材料递交也存在延期的情况，但是骆瑜慧还是王晓东、孙兰、王嘉晟的原因导致材料递交延期的，却无证据予以证明，因此王晓东、孙兰、王嘉晟认为系骆瑜慧原因导致贷款未按时获得审批的抗辩主张，与事实不符，不予采信，王晓东、孙兰、王嘉晟据此要求与骆瑜慧解除买卖合同的主张，也缺乏法律依据，难以支持。同时，从孙兰与王晓东关于双方婚姻的(2013)闸民一(民)初字第5193号《民事调解书》内容分析，两人离婚过程中对系争房屋的归属已经作出约定，然双方却怠于办理房屋的权利变更登记手续；同时，王晓东、孙兰、王嘉晟在系争房屋上设定的抵押贷款早已结清，王晓东、孙兰、王嘉晟也怠于办理抵押权涤除的手续，结合首佳经纪所陈述在合同履行过程中，孙兰长期居住澳大利亚、银行卡办理要求等事实，在合同约定的贷款办理期限内，双方也无法办理房屋权利变更登记手续，银行在此条件下也不可能办理抵押权登记手续，因此据此认定骆瑜慧违约缺乏合同依据，不符合法律规定，合同应当继续履行。关于反诉，根据合同约定，骆瑜慧向王晓东、孙兰、王嘉晟支付35万元的期限为2015年9月30日产权过户当日，显然该款的支付既与日期有关，也与产权过户相关，基于本诉理由，双方在该期限内显然无法完成权利变动的登记；同时，王晓东、孙兰、王嘉晟在双方产生争议后即提起解除合同的主张，因此虽然骆瑜慧支付款项的时间为2015年10月27日，但难以据此认定骆瑜慧已经构成根本违约，故王晓东、孙兰、王嘉晟要求解除合同的诉讼请求难以支持，同理，王晓东、孙兰、王嘉晟要求骆瑜慧支付违约金的诉讼请求，一并不予支持。
一审法院据此作出判决：一、骆瑜慧与王晓东、孙兰、王嘉晟继续履行双方于2015年8月10日签订的关于上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、王晓东、孙兰、王嘉晟应于判决生效之日起十日涤除设定于上述房屋上的抵押权；三、骆瑜慧应于判决生效之日起十日内支付王晓东、孙兰、王嘉晟房款228万元；四、王晓东、孙兰、王嘉晟应于收到上述款项之日与骆瑜慧办理上述房屋的权利变更登记手续，将权利人变更登记为原告骆瑜慧；五、王晓东、孙兰、王嘉晟应于权利人变更登记完毕之日起十日内迁出上述房屋，将房屋交付于骆瑜慧；六、骆瑜慧应于房屋交付之日支付王晓东、孙兰、王嘉晟房屋尾款3万元；七、对王晓东、孙兰、王嘉晟的反诉诉讼请求不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，骆瑜慧表示，为妥善化解双方矛盾，尽快解决争议，愿意再向王晓东、孙兰、王嘉晟支付35,505元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。骆瑜慧与王晓东、孙兰、王嘉晟所签订的房屋买卖合同真实有效，对双方当事人有约束力。本案的争议焦点在于上述买卖合同是否因骆瑜慧未付款而得以解除。骆瑜慧与王晓东、孙兰、王嘉晟签订的买卖合同附件三约定的付款方式为签订买卖合同当日支付114万元、产权过户当日(2015年9月30日前)支付35万元、228万元通过银行贷款方式支付、尾款3万元于交房完毕当日支付；补充条款(一)中明确“如因乙方个人原因或银行贷款政策调整导致购房贷款无法满足228万元，不足部分乙方必须以现金方式于产权过户当日一次性向甲方支付”、“乙方贷款审批通过，购房资格及房产税审核完毕后三日内(2015-9-30之前)甲乙双方前往上海市普陀区房地产交易中心办理产权过户”，故在2015年9月30日前，骆瑜慧应完成贷款审批通过，双方应共同前往办理交易过户，骆瑜慧并应支付购房款35万元。上述买卖合同还约定，“每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的滞纳金，若逾期超过15日仍未付款的，甲方有权单方面解除合同，乙方向甲方赔偿总房款的20%作为违约金”。实际履行过程中，在2015年9月30日前，骆瑜慧未能完成贷款审批通过，双方未共同前往交易中心申办过户，骆瑜慧亦未支付35万元房款。就骆瑜慧未能及时完成贷款审批的原因，工行张江支行陈述系当时贷款审核业务剧增、逢国庆长假以及贷款材料陆续提交等综合因素所致，并非骆瑜慧个人原因或银行贷款政策调整，且事实上骆瑜慧的贷款申请也于2015年10月20日获得审批通过。在骆瑜慧申办贷款的过程中，王晓东、孙兰、王嘉晟作为出卖方积极履行了提交相应资料、配合买受人进行贷款的义务，但因孙兰与王晓东离婚、孙兰人在国外等情况，客观上增加了资料提交的复杂性，故王晓东、孙兰、王嘉晟以骆瑜慧严重违约为由请求解除合同，依据不足。一审法院判决合同继续履行，并无不当，本院予以维持。对王晓东、孙兰、王嘉晟的上诉请求，本院难以支持。在合同履行过程中，骆瑜慧逾期付款的行为虽非其本意，但仍略有不妥。二审中，其自愿支付王晓东、孙兰、王嘉晟35,505元，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第3185号民事判决；
二、骆瑜慧应于本判决生效之日起十日内给付王晓东、孙兰、王嘉晟35,505元。
二审案件受理费28,180元，由上诉人王晓东、孙兰、王嘉晟负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 乔蓓华
审判员 李 珏
二〇一七年四月十四日
书记员 曹 丽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……