北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第14208号
原告（反诉被告）北京海开·倚源物业管理有限公司，住所地北京市海淀区志新村16号楼2层202室。
注册号：110108007490370。
法定代表人何海林，总经理。
委托代理人朱晓东，北京市连纵律师事务所律师。
委托代理人陈芳珍，女，该公司职员，住北京市海淀区玉泉路甲12号玉海大厦5101。
被告（反诉原告）郑军，男，1971年10月12日出生。
公民身份号码：×××。
北京海开·倚源物业管理有限公司（以下简称海开倚源公司）与郑军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。海开倚源公司委托代理人朱晓东、陈芳珍与郑军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海开倚源公司诉称，我公司于2004年接受开发商北京海开房地产股份有限公司的委托，对玉海园办公楼进行前期物业管理。郑军作为该大厦x层xx室的产权人于2003年入住该大厦，按照大厦公约第四章约定，物业费为每平方米5.95元，车位管理费为每月100元，并约定了逾期支付物业费用的滞纳金为每日千分之三。在公约第五章明确约定了产权人的确缴费义务。但郑军自2004年11月起就开始恶意拖欠车位管理费，自2010年起恶意拖欠供暖费、水费、电费、物业费及大厦的电梯大修费。经我公司多次催收，郑军至今拒绝缴纳。鉴于郑军拖欠时间较长，欠费项目较广，已属严重违约，严重危害了大厦的正常物业管理，现诉至法院，请求法院依法判决郑军支付：1、拖欠的物业费97639.06元，并按每日千分之三支付滞纳金，自2011年9月16日至实际支付之日止；2、水电费的滞纳金9874.72元；3、拖欠车位管理费17620.27元，并按每日千分之三支付滞纳金，自2004年11月1日起至实际支付之日止；4，拖欠的大厦电梯大修费3808.69元；5，诉讼费由郑军承担。
郑军辩称，本人愿意在法院主持下缴纳海开倚源公司合法经营期间的合理费用，具体由法院根据实际情况进行裁决，本人已经足额缴纳水电费、暖气费，不拖欠海开倚源公司的费用。滞纳金无理无据。专业部门来了做了很多工作，当时现场结清，双榆树供电局没有说要求滞纳金，海开倚源公司的诉请于法无据。海开倚源公司没有经过全体业主会同意，电梯没有按照标准修复，大修委员会也没有验收。在修复时偷换了主要的材料。海开倚源公司负有审查义务。海开倚源公司不具备合法的主体资格收取该费用。海开倚源公司收有大厦的公共收益，对大修费用有能力支付。请法庭驳回海开倚源公司主张大修费用的诉请。车位分三种情况，我原有的白色桑塔纳车于2003年在48号车位丢失，本人报案后，至今没有找回。海开倚源公司口头答应赔偿一部分，同意本人48号车位不停车也不收取相关管理费。至今48号车位从来也没有停放车位。46-47号车位，海开倚源公司自2005年开始索要车费，现在索要系怠于行使权力，应适用诉讼时效驳回其诉请。2005-2011年12月期间，车位管理费每月80元，这个车位是根据协议约定的价格，海开倚源公司一直在实际履行，现改成100元未与我方协商。海开倚源公司于2011年与海开房地产公司重新签订地下车位的相关协议，协议明确不包含本人已经售停车位。海开倚源公司没有备案手续，违法经营，又被海淀工商查处。车位滞纳金收取的时候，我们向海淀区发改委等咨询过，这不合法。海开倚源公司不具备主体资格，不具备合法资质，向本人收取期间的46-47管理费用，应予以驳回，我从未主观故意拖欠物业费，海开倚源公司捆绑一并收费，拒绝收取无争议的费用，不合理不合法。海开倚源公司没有做到合法经营，没有做到对价服务，满意度差，不依法履行、瑕疵履行及不履行造成了本人的损失。签订委托合同没有公示和业主同意。2011年12月15日至2013年5月20日，物业费应该根据实际履行情况，海开倚源公司采取补救措施，由本人与海开倚源公司议价商定物业费的标准；2013年5月20日至2014年3月13日，海开倚源公司资质撤销了，此期间297天，物业费海开倚源公司不应该收取。2014年3月14日-2014年7月23日，海开倚源公司3月13日撤场了，我们选聘了另外公司，此期间132天，物业费海开倚源公司应采取补救措施等。我现在提起反诉，海开倚源公司阻碍我停车，损害本人合法权益，1、海开倚源公司应当赔偿我自2011年3月1日至2014年3月1日期间的46号车位的租金，自2011年12月1日起至2014年3月1日期间的47号车位的租金，执行标准为月租金450元。二项租金总计28350元。2、2014年3月14日至2014年7月13日，132天因海开倚源公司过失等原因造成本人的实际损失支付费用14159元。3、海开倚源公司出示：2005年1月至2009年12月期间及2013年1月至2014年3月期间的物业费公示，2005年1月至2014年3月公共收益合同及支付明细及代缴的暖气费用的票据材料及业主同意公用部位出租经营的费用。
海开倚源公司对郑军的反诉辩称：一、郑军个人无权要求公示玉海大厦物业费等费用及业主的决定。郑军提出公示显然是针对大厦全体业主的，郑军个人无权代表全体业主要求物业服务企业公示全部大厦的收费情况，同时也侵犯了其他业主的合法权利，违背了合同相对性原则。其该项诉讼请求没有任何法律依据。二、郑军的该项反诉不符合民事诉讼法有关反诉的规定。与我方本法无法律上和事实上的牵连。物业服务企业是否公示物业服务费用并非业主支付物业费的法定条件和约定条件，且该项请求已过诉讼时效。三、海开倚源公司完成了行业主管部门规定的公示工作。故请求法院驳回郑军的反诉请求。
经审理查明：2001年，北京海开房地产集团公司（以下简称海开集团公司）作为建设单位取得玉海园综合楼《建筑工程施工许可证》。2002年6月27日，经批准，海开集团公司将其所属的建设项目全部转入北京海开房地产股份有限公司。2003年3月27日，海开集团公司报送的《玉海园办公楼物业管理公约》经北京市居住小区管理办公室核准。公约涉案主要内容包含如下：物业管理企业：北京海开物业管理有限公司。变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知产权人，没有50%以上反对意见的方可与新物业管理企业签署正式合同，并须到市小区办备案。物业管理委员会成立之前变更物业管理企业，开发企业需要求变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约。物业管理服务收费标准地上每建筑平方米5.95元／月。地下车库出租：产权人已购车位，车场管理单位收取管理费为100元／月。产权以人自用的设备设施需要维修、安装、改造、增加，物业管理企业按特约服务需与产权人协商收取维修材料、工程施工费。各产权人应于每季度前5日向管理者交付下季度应付的管理费用。任何产权人如果未能根据本公约规定应付的款项到期日起十五天内支付其应付的款项，则管理者有权采取以下措施并收取相关费用。收取未缴付的款项自应付之日起至支付日每日千分之三的滞纳金；办公楼共用部位共用设施设备大、中修与更新改造费，该部分费用发生时，按物业管理企业根据实际情况所做预算分摊筹集，使用情况公告业主。
2003年5月28日，海开股份公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）海开物业公司签订《玉海园综合楼物业管理委托合同》。合同约定：甲方将玉海园综合楼委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为自物业交付入住之日起至业主委员会成立选聘新的物业公司止。2004年10月19日，海开股份公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）海开倚源公司签订《玉海园综合楼物业管理委托合同》。合同约定：甲方将玉海园综合楼委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2004年11月1日起至业主委员会成立选聘新的物业公司止。在业主委员会成立前，暂执行原定备案《物业管理公约》，并将其作为房屋租售合同的附件，要求业主和物业使用人遵守。对业主和物业使用人违反国家法律、法规的行为，有权提请政府有关部门处理。可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。负责编制房屋、设备、设施、绿化等年度维修保养计划和大、中修方案，经双方议定后，由乙方组织实施。每6个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理费的收支帐目。建筑销售面积为每月每平方米5.95元（经政府及物价部门核准的标准，含保安、保洁及日常小修维护费）。物管费由乙方在每季度的前5个工作日向业主及使用人收取。地下停车场的管理以甲、乙双方签订的地下停车场委托管理协议为准。委托合同第39条约定：“本合同自签字、盖章及北京海开物业管理有限公司确认之日起生效”。在委托合同落款处有甲方海开股份公司的签字盖章，有乙方海开倚源公司的签字盖章，另有标注为：“确认方北京海开物业管理有限公司”的海开物业公司的签字盖章。2004年10月19日，海开股份公司与海开倚源公司签订了《玉海园综合楼地下停车场管理委托协议》，主要内容为：甲方委托乙方对玉海园综合楼地下停车场实行租赁与管理，委托期限为14个月，乙方如欲继续管理，则需在管理期满前30日向甲方书面提出。地下车场每个车位的月租金不超过450元。若甲方出售地下车位，乙方保证每个车位的管理费标准不高于80元／月，并向相关部门报批执行。乙方负责车场的安全管理，保持24小时安全服务，由乙方安全管理原因造成第三方车辆丢失，责任由乙方承担。后，海开倚源公司开始经营，在2011年签订的停车场租赁协议中约定的整体租赁经营管理的停车场不包括已售及停用车位部分。乙方在经营期限内不得向第三方转包或转让本协议项下的经营管理权。
2005年3月8日，海开股份公司分别向业主发放关于该公司委托海开倚源公司实行物业管理的确认函。其中北京市公安局海淀分局、海淀区市政园林服务中心、北京远东网络安全研究院、北京大陆航星质量认证中心、北京安达信康医药科技有限公司等五位业主在上述确认函上表示同意并加盖公章。北京瑞华欣隆科技有限责任公司负责人冯力在确认函上书写了如下意见：“请解释说明为何要更换物业，有否向北京小区办征询过意见，北京市其他小区有否类似情况，在不知北京海开倚源物业具体情况下如何做答”，上述意见的落款时间为2005年4月6日。北京海特蓝宇科技发展有限公司在确认函上签署了否定意见。2005年6月8日，海开股份公司向玉海园综合楼全体业主发出《关于物业公司调整的通知》，主要内容为：“玉海园综合楼物业公司的物业管理工作原由海开物业公司负责，因企业改制需要，现调整为北京海开倚源公司。鉴于玉海园综合楼尚未成立业主委员会，按政府有关规定，变更物业公司需三分之二以上业权人（以所占面积为单位）同意。现已有五家业主同意调整物业公司，其面积已超过该大厦面积的三分之二。相关部门已同意玉海园综合楼物业公司调整的请求，并已办理完相关手续。自2004年11月1日的物业费由海开倚源公司收取并承担相应物业管理责任。
2003年6月2日，郑军购买了玉海园1号综合楼第x层整层房间，产权登记面积为548.35平方米。买受人已仔细阅读过《玉海园办公楼物业管理公约》，并承诺遵守。同年6月6日，郑军又与开发商签订了《玉海园1号综合楼地下车位使用权买卖协议》，郑军购买了x号地下车位使用权。乙方同意按物业管理要求支付车位相应的管理费用。2003年7月17日，郑军接到房屋入住通知单。郑军交纳了2009年11月15日至2010年3月15日的供暖费14805.45元。2010年12月海开倚源公司向郑军发出缴费通知单，通知其交纳47号车位2010年12月1日至2011年11月30日车位费960元，后郑军交纳了上述款项。2011年3月，郑军交纳了此前拖欠的物业费9788.04元及水电费1134.27元。2011年11月郑军交纳了2011年10月15日至2011年11月11日的水电费475.29元。2011年9月，郑军交纳了2011年3月16日至2011年9月15日的物业费19576.08元。2014年4月，郑军交纳了水、电费14249.82元。相关部分费用是以郑军所在公司北京海特蓝宇科技发展有限公司名义收取并开具发票。
海开倚源公司现主张郑军自2011年9月16日至2014年3月13日的物业费97639.06元，x号车位按每月100元自2011年3月1日起至2014年3月13日止的车位管理费3642.74元。x号车位按每月100元自2011年12月1日起至2014年3月13日止的车位管理费2742.74元。x号车位按每月100元自2004年11月1日起至2014年3月13日止的车位管理费11234.79元。并主张相应的滞纳金。
根据2010年8月19日《关于玉海大厦电梯大修的决议》的记载：关于玉海大厦电梯大修会议的参加人为：海淀公安分局、田村街道办事处、海淀区园林局，西联实业总公司、大陆航星质量认证中心、瑞华欣隆、冯力、朱晓东等；内容：与会业主听取玉海大厦大修工作委员会李主任通报了电梯大修的方案、报价（人民币64368.7元），一致同意电梯大修的方案、报价，并决定按照大厦业主各自享有的产权面积分摊电梯大修费用，上述费用交由物业代收代付。2010年9月，海开倚源公司（甲方）与北京中盛鼎成机电设备有限公司（乙方）签订了《玉海大厦电梯大修合同书》，开始对电梯进行大修，合同约定的费用为64368.7元，本合同签订后三天内，甲方支付给乙方合同金额的50%，即32184.35元，大修工程完工验收合格后付合同金额的40%，即25747.48元，其余10%即6436.87元作为质保金，质保期结束无任何质量问题一次性付清。
根据海开倚源公司计算的分摊费用，郑军应负担电梯大修费3808.69元。郑军提供了《行政复议答复书》，以证明相关单位无权处理。并提供了通力电梯有限公司北京分公司《梯况报告》，以证明电梯缺少相关资料。庭审中，郑军提供了冯力、郑军、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心有限公司等的函，称电梯大修的决议没有法律效力，只认可由李×、冯力、郑军三人组成的“玉海园大修委员会”共同做出的关于电梯大修的决定。郑军称：大修工作委员会只有李×一人参加会议，同是委员的冯力和郑军没有参加，所以主持人不是“玉海大厦大修工作委员会”。海开倚源公司无权代表业主签订大修合同，故不应承担责任。海开倚源公司请证人李×到×，其称：“大楼有两个电梯，坏了以后直接影响了大楼的运营。大楼没有公共维修基金，没有业主委员会。基于这个情况，物业公司召集所有业主来研究这个事情。业主们一致研究电梯需要修。物业公司找了几个维修单位，业主们没有同意。后来成立了玉海大厦大修工作委员会，其中有李×、郑军和冯力，单独找了维修单位，价格和项目都是我们一起定的。维修项目主要是郑军和冯力报的。维修过后，电梯正常运营了，一天我召集郑军和冯力验收，当时郑军在河南，说让我们俩看了就可以了。冯力和我一起去验收的。我们就召集业主按面积分摊费用，按平米走。费用交给物业公司。开会时郑军在场，因为他是维修小组负责人，分摊费用也同意。”
另查，海开倚源公司于2004年9月15日成立，资质等级为二级。2013年5月，市信建委撤销了海开倚源公司二级资质证书，颁发了三级资质证书。2014年3月13日，海开倚源公司撤场不再为玉海园综合楼提供物业服务。
庭审中，郑军提供了北京市工商行政管理局海淀分局《行政处罚决定书》，系海开倚源公司第一分公司在已注销的情况下（2011年11月23日），于2012年1月12日仍以第一分公司的名义与北京瑞华欣隆科技有限责任公司签订了《停车位租赁协议》，并以海开倚源公司名义收取车位租金。故责令当事人立即改正违法行为，并处罚款5000元。同时海开倚源公司因其他行为被处以行政处罚。
关于水电费的数额，海开倚源公司称是按月抄表计算，但后期公司就查不了郑军的表了，是后来交接后拍照核算出来的。郑军不予认可，称：是海开倚源公司后来不抄了，是海开倚源公司不收钱了。郑军称水表安装在家里面。2014年4月18日，郑军交纳了水电费。其称上次交费是在2012年。庭审中，郑军称其于2005年停车时，在物业管理区域内丢了汽车一辆，报案后未能找回，海开倚源公司当时口头答应会妥善解决并赔偿，同意48号车位不停放车辆就不收车位管理费。虽最终未妥善解决，但48号一直未停放车辆。海开倚源公司对此不予认可，称车在车位被盗与事实不符。郑军称海开倚源公司阻碍其停车，但就此未能提供证据支持。
上述事实，有双方当事人陈述，《玉海园办公楼物业管理公约》、《玉海园综合楼物业管理委托合同》、《玉海园综合楼地下停车场管理委托协议》、《玉海园1号综合楼地下车位使用权买卖协议》、《行政处罚决定书》、判决书、交费票据、证人证言、相关证明、函件、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。海开股份公司有权委托海开倚源公司为涉案小区提供前期物业服务。海开倚源公司为郑军所在小区提供了物业服务，郑军应当依据公约规定及前期物业服务合同的相关约定支付物业费、水电费、车位管理费及大修费用。因郑军为缴费义务一方，对于其已交纳的物业费，其有义务提供证据。庭审中，郑军提供了部分缴费单据，但就交纳海开倚源公司主张期间的物业费、车位管理费等未能提供证据。就三个车位未能正常使用一节，郑军亦未能提供证据支持，故其应当支付拖欠的物业费及车位管理费用。
对于海开倚源公司主张郑军欠缴的物业费、水电费及车位管理费滞纳金一节，因庭审中，郑军提交了相关证据，证明海开倚源公司在从事物业服务中，存在部分瑕疵，有受行政处罚的行为及公司资质降级等情况发生，故郑军未及时交纳相关费用，并非无任何理由的恶意拖欠，海开倚源公司要求郑军支付滞纳金，本院均不予支持。但郑军所提及的海开倚源公司的瑕疵，未对业主的正常生活及使用物业造成实质性影响，不能作为拒交物业费等相关费用的理由。
关于车位管理费的计算标准，本院认为，根据2004年10月19日海开股份公司与海开倚源公司签订的《玉海园综合楼地下停车场管理委托协议》的约定，每个出售的地下车位管理费标准不高于80元／月。根据海开倚源公司项目部的缴费通知计算，亦为每月80元，故海开倚源公司要求按每月100元计算，缺乏依据，本院按每月80元计算车位管理费。对于电梯大修费用的负担，虽郑军否认经过其同意，但经庭审询问及证人到×，可以认定，电梯的大修经过郑军等业主的同意，并经玉海大厦大修工作委员会组成人员挑选相关维修单位、确定维修项目及分摊规则，且电梯维修后，全体业主均为受益人，故现海开倚源公司要求郑军承担相应电梯分摊费用，并无不当，该项请求，本院予以支持。
对于郑军所辩解的诉讼时效问题，因海开倚源公司一直为郑军所在小区提供物业服务，不宜认定海开倚源公司的相关诉讼请求超过了诉讼时效。
对于郑军反诉一节，郑军就海开倚源公司阻碍其使用车位，未能提供证据支持，故对其要求海开倚源公司赔偿其停车损失，本院不予支持。郑军就海开倚源公司给其造成的其他损失，亦未能提供证据，对此本院亦不予支持。对于郑军要求海开倚源公司向其出示相关物业费公示、公共收益合同及支付明细、代缴的暖气费用的票据材料、业主同意公用部位出租经营的费用等请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、郑军于本判决生效后七日内给付北京海开·倚源物业管理有限公司拖欠的物业费九万七千五百五十四元二角一分、车位管理费一万四千零六十九元三角三分、电梯大修费三千八百零八元六角九分；
二、驳回北京海开·倚源物业管理有限公司其他诉讼请求；
三、驳回郑军全部反诉请求。
如果郑军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千三百元，由北京海开·倚源物业管理有限公司负担六百九十元，已交纳；由郑军负担二千六百一十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费四百三十一元，由郑军负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 朱玉凤
人民陪审员 朱晓珠
二〇一五年一月七日
书 记 员 许嘉航