河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0103民初11109号
原告（反诉被告）：郑州舒怡物业管理服务有限公司，住所地郑州市京广南路代庄街广兴洁云花园内。
法定代表人：郭明勋。
委托诉讼代理人：穆英琦、王春丽，河南明天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张庚申，男，汉族，1974年8月30日出生，住郑州市。
被告：郝霞，女，汉族，1974年11月10日出生，住郑州市。
原告（反诉被告）郑州舒怡物业管理服务有限公司（以下简称舒怡公司）与被告张庚申（反诉原告）、郝霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒怡公司委托诉讼代理人穆英琦、被告张庚申到庭参加诉讼，被告郝霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒怡公司（反诉被告）向本院提出本诉诉讼请求：1.判令二被告向原告交纳拖欠的物业费5327.8元，并支付逾期缴费违约金27717元（违约金应当计算至被告实际交纳之日止，暂计至起诉之日），共计33044.8元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是郑州市广兴航海花城小区的物业管理公司，被告张庚申系该小区8号楼3单元6楼东北户业主，二被告于2016年4月11日离婚，目前该房屋由被告郝霞居住。原告与被告张庚申在2007年6月6日签订《前期物业管理服务协议》，明确约定了双方的权利义务、物业服务内容、服务费用、违约责任等。协议签订后，原告按约定为被告提供物业服务，积极履行各项合同义务，但被告却自2009年7月至今长期拖欠物业费，拒不向原告交纳。原告经多次催要未果，为保护自身合法权益，诉至法院。
被告张庚申（反诉原告）辩称，原告述称不符合实情。原告长期不按合同约定的内容和标准提供物业服务，伙同开发商有多处违反《前期物业管理服务协议》的内容，其没有合理合法的理由收取高额物业费。我们在2008年发现房顶有多处漏水，并向物业和开发商反映，他们迟迟不予解决，开发商老板郭广庆与我协商后说一定修，修好再交物业费，原告却一直没有修缮，才造成物业费一直处于暂停状态。
被告郝霞未作答辩。
被告张庚申（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《前期物业管理协议》第2条第1款、第11条第4款无效；2.判令反诉被告对反诉人的房屋依法依规履行维修责任；3.判令减免反诉人共计2663.9元物业管理费用；4.判令反诉被告赔偿因其未履行相关职责导致的反诉人损失6000元，并支付精神损失费2920元；5.由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉人在2006年12月买房时，在不知详情的情况下，在开发商售楼处签订了《前期物业管理服务合同》，开发商未出示经市场化招投标的方式取得小区物业服务资格的相应程序及文件，也未出示物业公司相应资质。当时的合同为打印好的制式合同，开发商不允许我们做修改，且该服务合同加重我方负担，减轻反诉被告的责任，违约责任的条款明显不公平。反诉被告多处违反《前期物业管理服务合同》。我们的房子2008年发现房顶和后侧面漏水，向反诉被告多次反映，他们一直没有来修。我迫不得已停止交纳所有的费用，包括水、电、地下室物业费等。2010年元月份，物业来修，但修完后仍漏水。后来多次找物业公司协商未果，由于反诉被告不履行应尽职责，导致我们的房屋漏水越来越严重，有一次下大雨，漏水严重导致我的财物损失达3000元。我们咨询过装修公司，如自行恢复漏水处的墙面，需要3000元，故请求赔偿6000元。由于房屋漏水，造成无法出售，我和被告郝霞因此时而争吵，造成夫妻感情破裂离婚，我请求反诉被告赔偿精神损失费2920元。综上，提出反诉请求。
原告舒怡公司（反诉被告）针对被告张庚申的反诉请求辩称，一、本案物业服务合同中并不存在免除原告责任、加重被告责任或排除被告权利的条款，该合同签订是基于双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，物业收费标准合理，符合物价局规定；其次，反诉人请求法院判令答辩人与其重新签订物业服务合同不应当属于法院受理范围。合同应当是双方当事人根据真实意思表示、协商一致后自愿签订，法院无权强制当事人签订合同。二、物业服务合同中约定的关于物业公司的维修义务答辩人均已按照合同履行，反诉人的反诉请求不具体、诉请不明确，法院应当驳回其反诉请求，且反诉人房屋如果出现质量问题属于其与开发商签订的房屋买卖合同的法律范畴，开发商作为出卖人应承担房屋的瑕疵担保责任。如果房屋出现漏水、裂缝等质量问题，反诉人应当向开发商主张权利，要求开发商进行维修、赔偿，或者申请动用房屋维修基金予以解决，而不能以房屋质量问题作为拒交物业费的理由。答辩人作为物业服务企业有权要求业主按照合同约定交纳物业服务费。三、反诉人要求物业管理费，答辩人一直按物业合同的约定履行义务，为反诉人提供环境卫生、治安巡逻、共用设施设备的维护管理等各项物业服务，反诉人也实际享受了各项物业服务，理应交纳相应的物业服务费用，因此，反诉人要求减免物业管理费用没有事实和法律依据。四、反诉人要求赔偿物质损失和精神损失，缺乏事实和法律依据，反诉人既不能证明其损失的实际存在，更不能证明其损失是由于答辩人的过错所导致，至于反诉人称夫妻吵架、离婚，要求物业公司赔偿精神损失更是毫无理由和依据。相关司法解释对于精神损害赔偿的情形有严格规定，而答辩人正常提供物业服务，与其夫妻感情之间没有任何关联性和因果关系。综上，请求驳回反诉人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人认为真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年6月16日，原告作为甲方与被告张庚申作为乙方就前期物业管理服务签订《前期物业管理服务协议》一份，协议载明：1.物业名称为广兴航海花城，乙方所购房屋坐落位置为8#-3-6东北（被告房屋为6-7楼错层），建筑面积为121.48㎡+8.11㎡。2.甲方的权利义务包含：对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通灯项目进行维修、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理费用。3.乙方的权利义务包含：自办理入住手续之日起按月向甲方交纳物业管理费用。4.本合同的有效期限为2007年6月15日始至2009年6月14止，实际截止日以业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》为准。5.共用部分是指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。6.房屋共用部分、共用设施设备小修和急修，小修包括屋面漏水等。7.物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米0.38元。8.根据国家规定，本物业建立共用部分共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，乙方在购房时已向有关部门交纳维修基金4252元，维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。9.违约责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交总额每天交纳0.35%违约金。后原告为涉案小区增加监控服务，物业费因此增加0.05元/㎡。上述协议签订后，原告如约提供物业管理服务，被告如约按照0.43/㎡的标准交纳物业费至2009年6月底。2008年，被告房屋出现6层外墙、7层屋顶部分漏水现象，经张庚申要求，原告曾对此进行维修，因维修后仍发生漏水，被告多次与原告沟通请求继续维修未果，自2009年7月开始拒交物业费，原告催要未果后诉至本院。被告张庚申提起反诉。
另查明，据原告庭审中述称，被告房屋漏水位置均系业主共用部分。被告郝霞与被告张庚申原系夫妻关系，涉案房屋现由被告郝霞居住使用，据被告张庚申庭审时述称，其与郝霞离婚时未就涉案房屋进行财产分割。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告张庚申签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。原告依据合同约定提供了物业管理服务，被告未如期交纳物业服务费，系违约，应继续履行并承担违约责任。故原告要求被告张庚申、郝霞交纳拖欠的物业费5327.8元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。但双方关于“甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交总额每天交纳0.35%违约金”的约定，违约金标准明显过高，本院参考适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，仅支持自被告逾期交纳物业费之日起以应交总额为标准，按年利率6%计算的违约金。被告张庚申辩称《前期物业管理服务协议》第2条第1款、第11条第4款无效，并提出反诉请求确认上述条款无效，但未提交证据证明该条款存在法律规定无效的情形，故本院不予支持。张庚申反诉要求舒怡公司对其房屋依法依规履行维修责任，根据双方《前期物业管理服务协议》约定，舒怡公司的权利义务包含对房屋共用部分进行维修，舒怡公司认可张庚申房屋漏水部分系共用部分，故张庚申的该项反诉请求，合法有据，本院予以支持，舒怡公司应对张庚申的房屋漏水问题履行维修义务。舒怡公司辩称张庚申应先向其提出房屋维修基金的使用申请，但《前期物业管理服务协议》中明确约定，房屋共用部分屋面漏水属于“小修”，而维修基金用于“本物业建立共用部分共用设施设备保修期满后大中修”，且根据张庚申提交的证据，其已向舒怡公司提交了维修基金使用的申请，故舒怡公司的辩称意见，缺乏依据，本院不予采信。被告张庚申反诉要求减免其2663.9元物业管理费用，但双方《前期物业管理服务协议》无减免物业费的相关条款，本院不予支持。张庚申要求舒怡公司赔偿因其未履行相关职责导致的损失6000元，并支付精神损失费2920元，其主张的损失包括维修费用3000元，鉴于本院已支持其第二项反诉请求，本院对此不予支持，财产损失3000元，未提交相关证据予以证明，本院亦不予支持，其要求精神损失费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张庚申、郝霞于本判决生效之日起十日内支付原告郑州舒怡物业管理服务有限公司物业费5327.8元及违约金（其中313.4元自2009年2月1日起计算，626.8元自2010年2月1日起计算，626.8元自2011年2月1日起计算，626.8元自2012年2月1日起计算，626.8元自2013年2月1日起计算，626.8元自2014年2月1日起计算，626.8元自2015年2月1日起计算，626.8元自2016年2月1日起计算，626.8元自2017年2月1日起计算，以上全部至判决确定给付之日止，按年利率6%计算）；
二、原告郑州舒怡物业管理服务有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起三十日内对被告（反诉原告）张庚申所有的位于郑州市广兴航海花城小区8号楼3单元6楼东北户的房屋漏水问题予以维修；
三、驳回反诉原告张庚申的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费626元，减半收取313元，由原告郑州舒怡物业管理服务有限公司承担263元，由被告张庚申、郝霞承担50元。反诉案件受理费减半收取25元，由被告张庚申承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 王静静
二〇一七年九月二十七日
书记员王佳君