广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15234号原告佛山市侨宇物业管理有限公司。住所地广东省佛山市禅城区普君南路*号*楼。统一社会信用代码：91440604708179341T。法定代表人关道耀，总经理。委托代理人张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托代理人张昊博，广东禅都律师事务所实习律师。被告江佩莲，女，汉族，1962年6月4日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人邢宝光，男，汉族，1960年9月15日出生，住广东省佛山市禅城区。系被告丈夫。原告佛山市侨宇物业管理有限公司诉被告江佩莲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，本案依法由审判员侯德适用简易程序，于同年12月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费、公共分摊费用合共人民币25072.91元以及违约金48209.48元（违约金以25072.91元为本金，按每日1‰的利率计算，自欠费之日起计至实际付清之日止，现暂计至2017年10月13日为48209.48元）。上述物业管理费和公共分摊费用本金及违约金暂计合共73282.39元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年1月19日，原告作为甲方，被告作为乙方签署《前期物业管理服务协议》(以下简称《协议》)，约定被告作为“侨晶花园”二座2308号房（建筑面积143.12㎡）业主，同意自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，由原告向被告提供物业管理服务；物业管理服务内容包括房屋共用部位、公共设施、设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理等；物业管理服务费用通过银行托收的方式，由被告于每月5号前缴纳；物业管理服务费用标准按物价局批复执行；若被告违反协议，不按《协议》约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并且从逾期之日起按每日1‰交纳违约金。上述《协议》签订后，原告依约进场为“侨晶花园”小区内的各个业主提供《协议》约定的物业管理服务。根据佛山市禅城区物价部门的批复，被告应于2011年9月26日前按照每月人民币0.8元/㎡的标准向侨宇公司支付物业管理费（即每月114.496元）；自2011年9月26日，被告应按照每月1.1元/㎡的标准向原告支付物业管理费（即每月157.432元）。但被告自2006年8月起，无故拒绝向原告支付物业管理费、公共分摊费,期间原告每月均通过在被告单位留置《缴费通知单》的形式进行催缴，但被告均不予理会。截至2017年9月份，被告欠缴的物业管理费、公共分摊费用合共25072.91元。原告认为，被告拖欠物业管理费、公共水电分摊费的行为已构成违约，根据《协议》约定，原告有权追究被告的违约责任，要求被告结清物业管理费、公共水电分摊费并支付相应违约金。为此，原告特提起诉讼，请法院本着以事实为依据、以法律为准绳的原则，依法维护原告的合法权益。被告江佩莲辩称：1、被告在2005年1月18日一次性付款购买了涉案2308房，同时支付给原告10万元的精装修装饰工程款。被告入住该房屋不到半年，还在保修期内就开始发现装修存在严重质量问题，2个卫生间的全部墙体和地面、房屋顶天面、外墙、窗台等严重渗水漏水，房间木地板严重霉烂变形、客厅地面大瓷砖多块离起开口。彼时房屋还在保修期内，被告立即多次向原告负责人反映情况，要求及时解决处理，被告每年都带几次装修师傅前来房屋现场察看，但每次都没有结果，至今已经10多年未解决问题。被告多次向房屋所属的塔坡居民委员会反应情况，居委会分别对此事进行了两次协调；2、由于该房屋是原告直接负责全部房屋内装饰装修工程，原告同时又是物业管理单位，房屋出现上述严重质量问题，被告理应拒交物业管理费，这实际上是一种债务抵消。原告未处理好被告房屋渗漏水等维修，已违反了国家有关法律规定，必须按时维修好上述房屋质量问题并承担所有费用，维修工程完工合格后双方签名并按照国家法律规定进行保修，被告才同时开始正常缴交物业管理费，原告还应赔偿被告及其家人遭受的经济损失及精神伤害。恳请法院本着以事实为依据，以法律为准绳的原则，维护被告的合法权益。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告公安人口信息查询资料,证明原、被告的诉讼主体适格。2、《前期物业管理服务协议》、《业主公约》，证明2005年1月19日，原告与被告江佩莲签订《前期物业管理服务协议》与《业主公约》，约定由原告负责涉案物业的物业管理工作；被告所有物业的建筑面积为143.12㎡；被告应于每月5日前缴纳物业管理服务费用；住宅建筑面积每平米按物价局批复标准执行，公共用水、用电分摊性费用按实结算，按被告方所占有的房屋建筑面积比例交纳；被告违反协议，不按上述协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每日1‰交纳违约金。3、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明被告江佩莲为佛山市禅城区普君北路8号侨晶花园二座2308房（下称“涉案物业”）的所有权人；原告一直为被告提供物业管理服务，被告应向原告支付所欠的物业管理费。4、《缴费通知单》，证明原告会每两个月制作一次《缴费通知单》，载明截至当月该住户累计欠费总金额及缴费限期，并由原告派人张贴至欠费住户所属房产门口或塞在其门缝中。在此期间，原告亦多次通过电话、上门等方式向被告通知及催缴欠费事宜，一直向被告主张权利。5、《佛山市禅城区物价局文件（佛禅价【2003】152号）》、《服务（收费）备案存根》，证明①经物价部门核准，自2006年8月至2011年9月期间，原告向被告收取物业管理费用的收费标准为高层住宅（有电梯）每月每平方米为0.80元。②经物价部门核准变更，自2011年10月至今，原告向被告收取物业管理费用的收费标准为有电梯住宅1.1元/月/平方米。6、录音光盘及文字记录，证明①针对被告江佩莲提出的问题，原告一直与被告进行沟通并积极主动进行处理，但被告江佩莲丈夫邢先生拒绝配合物业的维修工作。②证明被告江佩莲长时间拖欠物业管理费的事实，同时表明其意图以厕所、墙身修复问题为由，逃避支付物业管理费的义务。诉讼中，被告举证的证据如下：1、收据、协议书，证明原告收取了10万元装修费。2、结婚证，证明被告与邢宝光为夫妻关系。3、照片，证明房屋的现状。4、光盘，证明被告要求原告履行维修义务。5、收楼通知书，证明2005年1月18日通知被告收楼，房屋在收楼时发现质量问题，原告没有进行维修处理。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、3、6的真实性无异议，本院予以采信。证据5，为行政机关作出的文件，本院予以采信。证据4，原告单方作出，且没有证据证明已成功送达被告，本院不予采信。原告对被告举证的证据1、2、4、5的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据3，被告提供原件予以质证，本院予以采信，但仅凭照片不能证明产生质量问题的原因。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2005年1月18日，原告（合同甲方）与被告江佩莲及邢建辉（合同乙方）签订《协议书》，协议约定：乙方向佛山城区华侨房屋建设经营公司购买位于佛山市普君北路8号贰座2308房的房屋，作价为人民币323000元，该房屋为精装修房，因该房屋的装修部分为甲方安装，现甲方同意将该房屋装修部分与房屋一并售与乙方，双方经现场勘视、协商，该房屋装修部分作价为人民币100000元，该笔款项不计算入房价内，由乙方在2005年1月30日前一次性付给甲方，由甲方开具收款收据给乙方。有关该装修的保修细节双方另行签订。2015年1月19日，被告向原告缴纳装修款100000元。2005年1月19日，原告（甲方，物业管理公司）与被告江佩莲（乙方，购房者）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购侨晶花园的房屋建筑面积为143.12㎡……第四条：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施、设备大中修、更新、改造的费用及公共用电分摊费用）；乙方交纳费用的时间为每月5号前，收费方式为银行托收；住宅建筑面积每平方米按物价局批复标准执行，公共用水、用电公摊性费用按实结算，按乙方所占有的房屋建筑面积比例交纳；物业管理服务费用标准按物价局批复执行……第九条：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权按《广东省物业管理条例》的规定要求乙方补交从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，如逾期3个月仍不交纳，甲方可采用有效措施对乙方住宅停水、停电、停气。同时，原告与被告江佩莲还签订了《业主公约》。另查一，经佛山市禅城区物价局批复，自2003年9月20日起，“侨晶花园”高层住宅（有电梯）每月每平方米收费标准为0.8元。2011年9月26日，经原告向物价部门报备，“侨晶花园”高层住宅（有电梯）每月每平方米收费标准为1.1元。另查二，涉案佛山市禅城区普君北路8号二座2308房产权人为江佩莲，该房产由被告江佩莲2005年3月购买取得。另查三，据原告提交的《缴费通知单》显示：2006年8月-2017年9月应交的管理费共计18433.85元、公共分摊费用共计6639.05元，合计25072.9元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，协议书内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，原、被告应按照上述协议书的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请被告交纳物业服务费、公摊水电费用。被告辩称涉案房屋及装修存在严重质量问题，原告未能维修，被告不应缴纳物业费。本院认为，被告购房的涉案房产由原告负责装修，原告同时为被告提供物业服务，原告与被告之间存在两种不同的合同关系，被告认为原告的装修存在质量问题可以另行主张权利，不可据此为由拒绝缴纳物业服务费。此外，原告作为涉案小区的物业服务企业，物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。综上，本院对被告的辩称不予采纳，本院对原告诉请的物业管理费18433.85元及公共分摊费用6639.05元予以支持。关于原告诉请的违约金。被告未按合同约定缴费，构成违约，应承担支付违约金的违约责任。原告主张按日千分之一计算违约金，被告提出异议。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院综合本案案情酌定违约金为1500元，对原告主张的超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告江佩莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市侨宇物业管理有限公司支付物业管理费18433.85元、公摊水电费6639.05元；二、被告江佩莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市侨宇物业管理有限公司支付违约金1500元；三、驳回原告佛山市侨宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取816元，由原告佛山市侨宇物业管理有限公司负担514元，被告江佩莲负担302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年十二月十四日书记员 罗凤华