山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第327号
上诉人（原审被告）：李国强，农民。
委托代理人：赵玲。
被上诉人（原审原告）：邓聚华，市民。
委托代理人：辛伟华，山东天清律师事务所律师。
上诉人李国强因与被上诉人邓聚华房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡商初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人李国强的委托代理人赵玲，被上诉人邓聚华及其委托代理人辛伟华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告邓聚华诉称：原告系菏泽市贸易办公室职工，2008年6月8日菏泽市贸易办公室将自有坐落于中华西路44号“原菏泽市乡镇企业管理办公楼”从东面数第二间门市房交原告托管。托管期间由原告对外出租，所得租金归原告所有。原告托管后于2011年11月1日将该房出租给被告李国强用于诊所，字号为国强门诊，双方未签订书面合同，被告承租后，交纳了当年的租金，到期后，从2012年11月1日起一直未交租金。2012年11月24日原告书面通知了被告限期交租金，并订立书面合同，但被告置之不理，拖欠租金已超过7个月，拒不搬出。拖欠租赁费的时间，从2012年10月9日至2013年8月9日，按照年租金24000元计算，十个月共计20000元。为了维护原告的合法权益，请求法院判令被告立即从原告出租房屋搬出，并清偿拖欠的租赁费20000元，以后再拖欠租赁费用，以上述租金计算至判决书搬出之日，诉讼费由被告承担。
原审被告李国强辩称：一、原告不具备本案的诉讼主体资格，原告所在单位只是委托原告与房屋承租人签订合同，以及收取管理费用、房租费用，但其房租并不归原告所有，因此，即使欠房租，也应当是原告的所在单位起诉，而不是原告起诉。二、原告要求被告搬出房屋，无任何法律依据和事实根据，双方所订的租赁合同仍在有效期内，在协议未解除的情况下，原告无权要求被告搬出该房屋。第三、被告并不拖欠租赁费，当时找到原告租赁房屋时，双方口头约定两间门市房的房租共计22000元，也就是说一间房屋房租为11000元，后来在被告装修过程中才得知其中一间并不属于原告所在的单位所有，而是归石油公司所有，被告找到原告后，原告对这一事实也予以认可，并且承诺其所交的22000元房租按一间房屋的两年租赁费计算，而正像原告在诉状中所述，原告向被告交付房屋的时间是2011年11月1日，由于李国强与石油公司补签协议需要一定的时间，因此原告又承诺租赁期限从2012年1月1日算起，因此被告并不欠原告租赁费。综上，原告诉求无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：原告邓聚华系原菏泽市乡镇企业管理局职工，涉案的租赁房屋所有权为原告所在的单位，该房屋坐落于菏泽市中华西路44号，属于办公楼一楼从东面数第二间共一间，为砖混结构，房屋所有权证号为菏地房权字第××号：其中在房屋状况中显示一层16间，建筑面积831.59平方米，在调查人意见中显示产权单位菏泽市乡镇企业局于1984年自建楼房一幢，共有5层，一层属于乡镇企业局所有，2-5层属乡镇企业局和中国石油销售公司各一半（西归乡镇企业局所有，东归中国石油销售公司所有）。该局已撤销，人员、资产已并入菏泽市贸易办公室。菏泽市贸易办公室于2008年6月8日与原告邓聚华签订房屋托管协议，协议约定：一、菏泽市国有资产经营中心管理的房屋（以下简称“该房屋”）坐落于菏泽市中华西路44号，原“菏泽市乡镇企业管理局”办公楼一楼从东面数第二间共一间，为砖混结构；二、该房屋用途为对外租赁的门市；三、菏泽市贸易办公室将该房屋的管理权自2008年4月1日起全权委托给原告，该房屋租赁所产生的一切费用包括租金等，由原告负责，该房屋的租赁以及租金的收取由原告负责，菏泽市贸易办公室不再干涉；四、该房屋的租金用于抵顶原告的工资、养老保险金的缴纳。如原告工资及养老保险金抵顶完毕，本协议自动终止，乙方应将该房屋的管理权交还菏泽市贸易办公室。菏泽中油石油销售有限公司于2013年8月21日出具证明：李国强承租的房屋（菏泽市中华路2016号，一楼门市房一间及楼梯间），其产权归我公司所有，并提供房产证号：菏地房权字第2010904-6，其中平面绘图显示：一层有门市房、楼梯间，其中在房屋状况中显示一层一间，建筑面积28（5.6×5）平方米。原告邓聚华于2011年10月9日向被告李国强出具收条一份：今收到人民币贰万贰仟元整。原告邓聚华租赁给被告李国强的门市与菏泽中油石油销售有限公司一楼一间门市房是相通的一大间，两间之间并没有隔断。原、被告没有签订书面合同，对租赁范围、期限和每年租赁费多少各持己见。针对各自的诉讼请求，双方在规定的举证期限内未提供其他有效的证据。
原审法院另查明：原告邓聚华于2012年11月24日书面通知了被告李国强限期交租金，并订立书面合同，被告李国强于2013年11月27日书面通知原告邓聚华：可以联系李某某先生收取延续房屋租金。
原审法院认为，菏泽市贸易办公室将享有所有权的办公楼一楼一间（从东面数第二间共一间）的门市房交由自己的职工即原告邓聚华托管，房屋的租赁及租金属于原告，原告邓聚华依据该协议租赁给被告李国强，原告邓聚华的主体适格。双方虽没有签订书面租赁协议，但是当事人的真实意思表示，双方应属于租赁关系，为有效合同。原告邓聚华于2011年10月9日收取被告李国强22000元租赁费并将租赁房屋交付被告李国强，收条上没有写明租赁几间房屋和租赁房屋期限，时至今日已经两年有余，按照原告邓聚华和被告李国强所述，现已超过租赁期限。双方因租赁范围、租赁房屋期限、租赁费多少发生争执。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告邓聚华请求法院解除原、被告之间的租赁合同，并要求被告李国强从菏泽市贸易办公室办公楼一楼从东面数第二间租赁房屋搬出的诉讼请求，事实清楚，理由充分，原审法院予以支持。原告邓聚华诉称被告李国强实际租赁其一间半门市，因房屋托管协议明确约定办公楼一楼从东面数第二间共一间的门市房交原告邓聚华托管，原告邓聚华在诉状中也自述：从东面数第二间门市房交其托管，对其请求被告李国强搬出租赁其一间半门市的诉讼请求，证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。因双方没有签订书面租赁协议，对租赁房屋的租赁范围、支付期限和方式、租金多少均没有约定，双方各执一词，在规定的举证期限内未提供其他有效的证据，但依照租赁房屋的交易习惯，双方在没有签订书面租赁协议的情况下，原告邓聚华于2011年10月9日收取被告李国强22000元租赁费，应视为一年的房租即从2011年10月9日至2012年10月8日的房租费，而不是两年的房租费。被告李国强辩称，在装修过程中才得知其中一间并不属于原告所在的单位所有，而是归石油公司所有，被告找到原告后，原告对这一事实也予以认可，并且承诺其所交的22000元房租按一间房屋的两年租赁费计算，在规定的举证期限内未提供其他有效的证据。被告李国强当时发现该情况，就应当行使解除权，予以解除合同，或者重新签订合同降低租赁费，予以规范。在双方没有解除合同，又没有达成合意的情况下，应当按照一间房屋一年房租费22000元的标准继续履行。从2012年10月9日起至被告李国强从菏泽市贸易办公室办公楼一楼从东面数第二间房屋搬出之日止期间的租赁费用，按22000元÷365天×实际天数计算，较为适宜。原告邓聚华请求法院判令被告李国强支付从2012年10月9日起至被告李国强搬出之日期间租赁费的诉讼请求，事实清楚，理由充分，原审法院予以支持。原告邓聚华诉称按照年租金24000元计算的诉讼请求，因在规定的举证期限内未提供其他有效的证据，原审法院不予支持。被告李国强辩称原告邓聚华主体不适格、并向原告交纳两年的房屋租赁费22000元及双方所约定的租赁期限截止到房屋开发为止，不是不定期租赁，均在规定的举证期限内未提供其他有效的证据，原审法院对其意见不予采纳。被告李国强辩称原告邓聚华其工资及养老保险金是否折抵完毕无法证实，与本案不属于同一法律关系，原审法院对其意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会研究，判决：一、解除原告邓聚华与被告李国强之间的租赁合同，限判决生效后十日内由被告李国强从菏泽市贸易办公室办公楼一楼从东面数第二间房屋内搬出。二、由被告李国强支付原告邓聚华租赁费（从2012年10月9日起至被告李国强从菏泽市贸易办公室办公楼一楼从东面数第二间房屋搬出之日止期间的租赁费用，按22000元÷365天×实际天数计算）。三、驳回原告邓聚华过高部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告邓聚华负担50元，被告李国强负担250元。
上诉人李国强不服原审判决上诉称：一、一审法院认定事实不清、证据不足。上诉人为证明其主张提供了三个证人，但一审法院对证人所证内容却只字未提；针对房租问题，双方已达成新的合意，而原审法院没有查明；原审法院认定上诉人发现有一间房屋不属于被上诉人托管后，就应当行使解除权，予以解除合同，没有事实根据和法律依据。二、原审法院判决错误。原审原告并未诉求解除双方合同，但原审法院却超出原告诉求判决解除涉案租赁合同；原审已查明被上诉人所管理的仅是一间房屋，仍判决上诉人按照年租金22000元支付给被上诉人明显错误。综上，请求二审法院依法改判或发还重审。
被上诉人邓聚华答辩称：一、上诉理由歪曲事实、胡编乱造。被上诉人单位交其托管的房屋名为一间而实际面积为一间半，被上诉人在2012年合同期满后就催告上诉人李国强重新订立书面合同交纳租金，李国强耍赖不走，强占被上诉人托管的房屋长达一年半之久。二、上诉人李国强明知22000元是一年的租金，强词夺理，拒不搬出。三、原审法院适用法律正确，双方当事人争议的无论是房屋的面积还是期限和价款，皆因没有订立书面合同而引起，在没有约定或者约定不明的情况下原审法院认定双方为不定期租赁合同，双方当事人均有权随时解除合同，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，根据双方的诉辩理由，本案的争议焦点为：一、上诉人是否存在违约行为，合同是否应予解除；二、原审法院是否超诉讼请求判决。
关于焦点一，从双方提供的证据分析看，一审时上诉人虽然提供了三个证人出庭作证，经被上诉人质证认为，对证人证言均有异议，被上诉人与证人都不认识，该租赁和证人无关，证人回答的不得体，不符合常理，不能证明上诉人与被上诉人房屋租赁的具体约定，故不能确认其证明效力。因上诉人与被上诉人没有签订书面房屋租赁协议，对租赁房屋的租赁范围、支付期限和方式、租金均没有约定，双方也未达成新的合意，依照租赁房屋的交易习惯，双方在没有签订书面租赁协议的情况下，被上诉人邓聚华于2011年10月9日收取上诉人李国强22000元租赁费，应视为一年的房租即从2011年10月9日至2012年10月8日的房租费，而不是两年的房租费。上诉人李国强自2012年10月8日起就没有再交纳房租，已构成违约。上诉人应当承担违约责任。
关于焦点二，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人邓聚华已于2012年11月24日书面通知了上诉人李国强限期交纳租金，并订立书面合同。虽然上诉人李国强于2013年11月27日书面通知被上诉人邓聚华：可以联系李某某先生收取延续房屋租金，但最终双方没有签订房屋租赁合同，被上诉人邓聚华请求上诉人李国强从菏泽市贸易办公室办公楼一楼从东面数第二间租赁房屋搬出的诉讼请求，实际就是主张房屋租赁关系的解除权。在上诉人逾期不交纳租金，构成违约的情况下，原审判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同（关系）并无不当。
综上，上诉人李国强的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 史 伟