山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0181民初2875号
原告（所诉被告）：济南嘉华百佳购物广场有限公司，住所地章丘市。
法定代表人：陈锡忠，董事长。
委托诉讼代理人：梁庆祥，男，1982年9月28日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：朱国斌，山东保君律师事务所律师。
被告（反诉原告）：济南银峰建材有限公司，住所地济南市。
法定代表人：薛光军，经理。
委托诉讼代理人：孟倩，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘爱国，山东济青律师事务所律师。
反诉第三人：济南嘉华购物广场集团股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李茂年，董事长。
委托诉讼代理人：梁庆祥，男，1982年9月28日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：朱国斌，山东保君律师事务所律师。
原告（所诉被告）济南嘉华百佳购物广场有限公司与被告（反诉原告）济南银峰建材有限公司、反诉第三人济南嘉华购物广场集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）济南嘉华百佳购物广场有限公司的两委托诉讼代理人梁庆祥和朱国斌、被告（反诉原告）济南银峰建材有限公司的委托代理人孟倩、反诉第三人济南嘉华购物广场集团股份有限公司的两委托诉讼代理人梁庆祥和朱国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济南嘉华百佳购物广场有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同及相关补充协议；2.判令被告支付原告违约金1700000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告2008年承租被告位于章丘市房产大楼1-4层，并于2008年11月6日与被告签订《房屋租赁合同》及附属设施《租赁合同》各1份。2012年下半年，被告在安装观光电梯时一并对消防管道进行了改造，后消防栓开始漏水，导致1-4层消防栓无水，消防大队多次要求整改。根据双方的租赁合同，被告应保证租赁房屋可以安全使用，但被告不仅不对消防设施维修整改，2015年11月23日，被告还派人阻挠原告维修施工，致使原告无法使用租赁的房屋。因被告的违约行为致使原被告之间的租赁合同目的不能实现，请求法院依法判令如诉。
济南银峰建材有限公司辩称，原告自2008年11月6日起租赁被告的房屋，不存在原告所说的严重消防隐患。被告未对消防管道进行改造，也不存在因被告改造导致消防栓漏水等情况，假如消防栓漏水，原告也不会时隔三年后于2015年11月才维修施工。事实是原告破坏性的使用房屋，造成租赁房屋框架柱承载力严重受损，原告是为了逃避维修责任，加之其自身经营不善的原因，才要求解除合同及补充协议。被告同意解除合同，但原告系单方解除合同，依合同约定应由原告承担违约责任，支付被告违约金1700000元。
济南银峰建材有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判令解除反诉原、被告签订的房屋租赁合同及相关补充协议；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金1700000元；3.反诉第三人对上述违约金承担连带责任；4.反诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2008年11月6日签订《房屋租赁合同》1份，约定反诉被告承租反诉原告位于章丘市房屋用于经营，租赁期限至2019年12月10日。同日，反诉原告与反诉第三人签订了《租赁合同担保协议书》1份，约定反诉第三人对反诉被告的租赁承担连带责任。2015年5月25日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁补充协议》1份，约定反诉被告必须保证租赁房屋的安全性能，因装修导致的房屋柱子、内外墙体墙面等损坏，反诉被告必须无条件及时修复加固，费用全部由反诉被告承担或赔偿经济损失。现反诉被告以反诉原告的原因导致租赁房屋无法使用为由，要求解除双方的租赁合同，无事实依据，反诉被告系单方违约，其应承担违约责任，反诉第三人应承担连带责任。为此，请求法院依法判令如反诉请求。
济南嘉华百佳购物广场有限公司辩称，反诉原告引用《房屋租赁补充协议》的约定属断章取义，引用无效，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
济南嘉华购物广场集团股份有限公司辩称，同意反诉被告的答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实是：
1.2008年11月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》及附属设施《租赁合同》各1份，原、被告及第三人签订《租赁合同担保协议书》1份。被告自述其是第三人的子公司，原告及第三人对此无异议。
2.原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：甲方（即本案被告）承租乙方（即本案原告）位于章丘市的房产（大楼1-4层，总建筑面积约9100平方米）以及停车场、后院等其它场地；租赁期限为11年零44天（自2008年10月28日至2019年12月10日），一方若欲提前终止本合同，应于六个月前以书面形式向他方提出，双方进行协商，若中途单方解除合同，应向对方按解除合同年度支付未来一年租赁费并承担由此给对方造成的损失；租赁费每年80万，自2008年10月28日起计算，每年支付一次，第一年度的租赁费于本合同签订后五个工作日内支付，从第二年度起提前十五日支付，最后一个年度即租赁合同到期2019年12月10日的租赁费按实际天数计算按上一年度的支付期限一次付清；租赁房屋的维修，租赁期内，甲方应保证租赁房屋的使用安全，租赁房屋的主体损坏或建筑质量缺陷由甲方负责维修，因四层以上部分集中了楼上居民的上下水管道，甲方承诺不能因上下水管道问题影响乙方正常使用，否则甲方赔偿乙方损失，乙方应合理使用租赁房屋，如因使用不当造成房屋主体结构及设施损坏的，乙方应负责修复或承担经济赔偿责任；双方经协商一致可以变更或解除本合同，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除本合同，同时甲方赔偿乙方一年租赁费，若乙方不主张解除合同，可由甲方支付违约金及超出违约金外的损失：1）甲方不交付或不按时交付租赁房屋的，2）属于甲方应承担的维修义务，经乙方书面通知维修后，逾期30天仍未完成的；租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，同时乙方违反以下1至少项应给予甲方一年租赁费的赔偿，若甲方不主张解除合同，可由乙方支付违约金及超出违约金外的损失：1）未经甲方书面同意，拆改、变动房屋主体结构，2）将租赁房屋转租超过五分之二（甲方同意转租的除外），3）未支付或迟延支付租赁费累计3个月以上。
3.原、被告签订的附属设施《租赁合同》约定：甲方（即本案被告）承租乙方（即本案原告）位于章丘市商厦的附属（包括中央空调系统、电梯、扶梯、货梯、消防系统、变压器等）一并租赁给乙方使用；租赁费年90万元；租赁期限及租赁费支付时间同《房屋租赁合同》；租赁房产附属的维护及保养由乙方负责，费用乙方支付；关于合同解除的约定，除甲方有权解除合同的情况中没有“转租”一项外，其他均同《房屋租赁合同》。
4.原、被告及第三人签订的《租赁合同担保协议书》约定：甲方（即本案被告）、乙方（即本案第三人）、丙方（即本案原告），乙方对甲、丙双方于2008年11月6日分别签订的《房屋租赁合同》和《设备租赁合同》作担保，如因丙方在履行合同过程中出现资金不足拖欠租赁费等一切事宜，均由乙方全额承担。
5.2015年5月25日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》1份，约定：甲方（即本案被告）、乙方（即本案原告），双方2008年11月6日签订的《房屋租赁合同》中，租赁用途由“用于经营商场”变更为“用于商业经营，但不得作为酒店、宾馆”；原合同上“将租赁房屋转租超过五分之二（甲方同意转租的除外），甲方有权解除合同”变更为“甲方允许乙方转租（面积不限），但乙方必须保证租赁房屋的安全性能”；乙方原已转租的房屋（包括青岛银行、米线店、百盛餐饮等），因装修原因导致的房屋的柱子、内外墙体墙面等损坏问题待双方合同期满前进行检查，如出现上述问题，乙方无条件及时修复，费用全部由乙方承担，如乙方不及时修复，必须支付甲方100万元维修费由甲方自行维修，乙方正准备转租的房屋转租前必须会同甲方对房屋质量进行检查，如出现因装修原因导致的房屋的柱子、内外墙体墙面等损坏问题，由乙方负责修复加固，费用由乙方承担。
6.双方均认可上述租赁合同履行期间，双方在租赁房屋上各自安装观光电梯一部。2015年7月至2016年1月，本案原告要求本案被告支付因维修本案所涉租赁房屋柱子及内外墙体墙面的窝工费，而进行一审诉讼。2015年12月2日章丘市公安局明水派出一所出具出警证明，记载：2015年11月23日，嘉华购物广场员工报警称：阻拦施工，民警赶到现场了解到：此处房屋租赁方与房主因房屋租赁期间发生破坏发生纠纷，告知双方将情况汇报各自负责人协调解决。2016年3月本案被告起诉要求本案原告对本案所涉租赁房屋的一至四层框架进行加固修复的诉讼，现正在另案处理中。
对上述事实，本院予以确认。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告主张2012年下半年因被告安装观光电梯损坏租赁房屋的消防系统，致原告无法正当使用租赁房屋，并提供第三人2015年的会议纪要3份予证实自己的主张。被告对上述证据不认可。虽然第三人2015年3月23日和2015年9月28日的会议纪要中提到本案所涉房屋的消防栓管无水、消防水箱无水，但未说明无水的原因，第三人会议研究的结果是由原告和第三人某部门进行维修，2015年11月30日的会议纪要虽提到原告称被告阻挠消防维修的施工，但这仅是原告向第三人的陈述，故原告的上述证据不能证实消防系统出现问题是被告造成的。原告主张被告不仅不维修消防系统，还阻挠原告维修，并提供2015年11月10日原告与案外人签订的《消防工程施工承包合同》1份、2015年12月2日章丘市公安局明水第一派出所出具的出警证明1份，予与其提供的第三人的3份会议纪要配合，共同证明自己的主张。被告对出警记录真实性无异议，对《消防工程施工承包合同》不认可。虽然2015年12月2日章丘市公安局报警记录记载有房屋租赁方与房主因租赁期间发生破坏发生纠纷，但其并未查明房屋什么部位或设施被破坏、造成破坏的原因，亦未说明当时的施工是否是针对维修消防设施的施工，故原告的上述证据亦不能证实自己的主张。故对原告所诉称的被告安装观光电梯造成涉案房屋消防系统损坏，且被告阻挠原告维修，致使原告无法使用涉案房屋，本院不予认定。
本院认为，原告租赁被告房屋及相关附属设施的事实，有双方签订的《房屋租赁合同》及附属设施《租赁合同》予以证实，双方均无异议，本院予以认定。现原告要求解除该两份合同，被告同意解除，本院予以准许。双方争议的焦点问题是：1.造成合同解除的原因是什么？谁应承担违给责任。2.第三人承担担保责任的范围是否包括违约金。
关于焦点1。原告主张被告2012年下半年安装观光电梯造成本案所涉租赁房屋消防系统损坏，造成租赁房屋无法正常使用，是合同解除的原因。被告对此不认可。原告提供的证据不能证明涉案房屋消防系统损坏且原因是被告造成的，原告亦未提供证据证实因消防系统问题导致其无法使用租赁的房屋，致使合同目的不能实现，并且，根据原告陈述，租赁房屋消防系统自2012年下半年出现故障，其方是从2015年8月从租赁房屋内撤出的，也就是说，在原告自述的消防系统出现问题后，原告仍在使用租赁房屋，据此，原告以被告造成消防系统损坏、致使租赁房屋无法正常使用为由，要求被告承担违约责任，证据不足，本院不予采信。原告主张被告阻挠其维修消防系统，虽然原告提供了《消防工程施工承包合同》，但该合同相对方未到庭、原告亦无其他证据佐证该合同的真实性，并且原、被告双方在2015年11月23日因故发生纠纷报警时有其他维修方面的纠纷，故原告主张被告阻挠其维修消防系防，证据并不充分。退一步讲，即使被告有阻挠原告维修消防系统的情况，原告也未能证实消防系统的问题足以影响其正常使用租赁房屋。据此，原告要求被告承担违约责任，证据不足，本院不予支持。现本案被告提出反诉，要求本案原告承担单方解除合同的责任，本院予以采纳。根据双方签订的《房屋租赁合同》及附属设施《租赁合同》的约定，一方若欲提前终止本合同，应于六个月前以书面形式向他方提出，双方进行协商，若中途单方解除合同，应向对方按解除合同年度支付未来一年租赁费并承担由此给对方造成的损失。据此，反诉被告要求提前解除合同，却未能证实反诉原告有违约情况，按双方两份合同约定，反诉被告应支付反诉原告一年的租赁费，两合同共计170万元。但根据合同法司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中关于提前解除合同的损失（不包括双方另案诉讼中的的房屋损坏的损失），根据双方两合同所约定的“一方若欲提前终止本合同，应于六个月前以书面形式向他方提出”，可参照六个月的预期租金利益计算，两合同共计85万元。据此，反诉原告要求反诉被告支付违约金，其中不超过该损失30%的部分即110.5万元（85万元+85万元×30%），本院予以支持，反诉原告超过部分的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点2。根据原、被告与第三人签订的《租赁合同担保协议书》中“如因丙方在履行合同过程中出现资金不足拖欠租赁费等一切事宜，均由乙方全额承担”的约定，本院认为第三人承担责任的范围系“……等一切事宜”，应包括合同违约金，故反诉原告要求第三人对反诉被告应承担的违约金承担连带责任，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决如下：
一、准许济南嘉华百佳购物广场有限公司与济南银峰建材有限公司解除2008年11月6日签订的《房屋租赁合同》及附属设施《租赁合同》；
二、济南嘉华百佳购物广场有限公司于本判决生效之日起10日内，支付济南银峰建材有限公司合同违约金共计110.5万元。
三、济南嘉华购物广场集团股份有限公司对本判决第二项的违约金承担连带清偿责任。
四、驳回济南嘉华百佳购物广场有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回济南银峰建材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费20100元，由原告济南嘉华百佳购物广场有限公司负担；反诉案件受理费20100元，由反诉原告济南银峰建材有限公司负担7035元，由反诉被告济南嘉华百佳购物广场有限公司负担13065元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 陈 军 华
审 判 员 周 聪 雅
人民陪审员 景义哲二○一六年十一月七日
书 记 员 田 琳