安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初7239号原告：沈晓飞，男，汉族，1983年10月9日出生，住安徽省合肥市瑶海区，委托代理人：黄其胜，安徽中鼎律师事务所律师被告：合肥市瑶海区万达广场投资有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉路。法定代表人：齐界，该公司总经理。委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：陈文娣，安徽华人律师事务所实习律师。原告沈晓飞与被告合肥市瑶海区万达广场投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄其胜、被告委托代理人张寅、陈文娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈晓飞向本院提出诉讼请求：1、被告合肥市瑶海区万达广场投资有限公司商品房立即返还原告沈晓飞定金人民币20000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月11日上午11时许，原告与其妹妹及小外甥在被告开发的瑶海万达广场逛街，偶见瑶海万达广场楼盘销售广告，广告中称“39万起抢占瑶海万达最后机会”，原告遂走进售楼中心了解楼盘销售详情。接待原告的是瑶海万达置业顾问肖红娟，肖红娟告诉原告目前瑶海万达仅最后一栋2号写字楼公寓在售，数量有限，投资前景很好。听了置业顾问的介绍后，原告请求去看样板房。样板房位于瑶海万达2号写字楼8楼，有63、47、39平方米多种户型。作了对比后，原告对63平方米一室一厅朝向东南的公寓较感兴趣。置业顾问肖红娟向原告推介此公寓可住可租；如果租的话，可以选择自己打理或租给万达招商入驻的酒店。原告表示自己在外地工作，没有时间自行打理出租；如购买此公寓，肯定要租给酒店、赚取租金。置业顾问肖红娟称目前万达已经招商签约了一家品牌酒店，租金每平米40元/月、且每年递增，公寓交付后即可出租给酒店，租期为5年，5年后可以选择续租。同时，置业顾问肖红娟表示此楼9月9日-11日期间预订可享受全款96折、按揭97折优惠，目前原告看中的户型所剩不多，建议到售楼部确认可售户型。原告遂与置业顾问肖红娟来到售楼部，肖红娟告诉原告同户型有一套620号（6楼）刚被人预订，还剩下720号、2120号两套。随后，置业顾问肖红娟写下2120号、620号、720号三套不同楼层同户型公寓的面积、均价、总价信息。原告称对2120号（建筑面积63.25平米，均价11587.1元，总价732884元）比较感兴趣，于是置业顾问肖红娟在A4纸上填写了2120号公寓的首付金额（355898元）、贷款金额（35.5万元）、月供（10年期每月还3779元）等信息。原告看了该套公寓的购买信息，并与置业顾问推介的酒店出租信息进行了收益对比：如果购买此公寓贷款10年期月供3779元，扣除酒店每月租金2500元（63.25平米*40元/平米），月供个人承担部分近1300元。此时，置业顾问肖红娟看原告犹豫不决，再次向原告推介万达的品牌优势、投资万达的预期收益，并告诉原告购买该公寓除了酒店租金收益外，若干年后如想转卖，还可享受房产增值收益，没有后顾之忧。听了置业顾问肖红娟的上述言论，原告初步表达了想购买的意愿，于是置业顾问肖红娟拿出事先准备好的《商品房认购协议》，在未向原告解说协议内容的情况下，催促原告签订并去财务部门交纳20000元定金。此时，临近中午12：00，从原告踏入售楼部，到看房，再到签订《商品房认购协议》，前后不到1小时。9月14日下午15时许，原告在其舅舅的陪同下来到瑶海万达售楼部，就签订商品房买卖合同事宜约见置业顾问肖红娟。原告称签订《商品房认购协议》前，置业顾问未向原告出示《商品房认购协议》中的相关文件材料，如“乙方将签订的商品房买卖合同及补充协议、《临时管理规约》和《前期物业服务协议》”等。置业顾问肖红娟解释称，每天签订认购协议的人很多，自己不可能把认购协议的内容细致地跟顾客进行确认，并称如果原告想看认购协议中提到的相关文件材料，现在就可以拿过来给原告看。在原告的要求下，置业顾问临时打印了商品房买卖合同及补充协议，交给原告。原告称自己购买这套公寓，目的是获取稳定的租金收益。因此，原告要求在商品房买卖合同中能够反映出来，或者同步签订酒店回租协议。对此要求，置业顾问肖红娟当即予以拒绝。随后，置业顾问肖红娟叫来在瑶海万达售楼部喜瑞都酒店的工作人员，向原告介绍酒店回租信息。酒店工作人员当场拔通了喜瑞都酒店某经理的电话，原告在与该酒店经理电话沟通中了解到以下关键信息：1、原告预定的此套公寓,喜瑞都酒店回租的租金为1800元左右（约每平米30元/月）；2、关于宣传广告中提到的“喜瑞都帮你还月供10年回购”并非是由喜瑞都酒店回购，而是喜瑞都酒店可以帮业主寻找买家，充当中介角色。以上两点均与签订商品房认购协议前置业顾问肖红娟向原告宣传的内容存在巨大差异。而且，被告出示的《协议书》第十一条第二款规定“乙方自愿购买该房屋，并由其本人自营或自行对外出租，甲方不包租，也不负责招商”，这与签订商品房认购协议前置业顾问肖红娟向原告宣传的内容也存在巨大差异。就此，原告同置业顾问肖红娟交涉无果，致使原告与被告未能签订商品房买卖合同。综上，原告认为，被告提供的商品房买卖合同及补充协议都是格式合同，且内容哪怕一个标点符号都不允许更改，明显是霸王合同，剥夺了原告协商签订合同的权利，原告无法接受。鉴此，被告应当返还原告20000元定金。现原告为维护自身合法权益，特此诉讼，请求人民法院查明事实，依法判如所请！被告合肥市瑶海区万达广场投资有限公司辩称，原告沈晓飞诉求要求返还定金20000元没有事实和法律依据，原告自愿签订了案涉房屋的认购协议，却未按照协议约定履行相应的签约及付款手续，被告有权没收定金，并将案涉房屋自行销售。本院经审理认定事实如下：2016年9月11日上午，原告来到瑶海万达广场楼盘销售中心了解楼盘销售情况。该销售中心置业顾问肖红娟接待了原告。在接待过程中，肖红娟向原告推销了瑶海万达2号写字楼公寓，并以公寓在购买后可以租给万达招商入驻的酒店管理，通过赚取租金来帮业主还月供，并且在10年后还可以帮业主回购等优惠条件达到推销的目的。在听取肖红娟介绍及推销后，原告沈晓飞与肖红娟来到售楼部对房屋进行挑选，原告最终选定了2号写字楼公寓2120室房屋一套。随即原告沈晓飞与被告合肥市瑶海区万达广场投资有限公司签订了《商品房认购协议》，原告沈晓飞依约当日交纳了定金人民币20000元。同时双方确定于2016年9月14日签订正式的商品房买卖合同。2016年9月14日，原告来到瑶海万达售楼部，就签订商品房买卖合同事宜约见了置业顾问肖红娟。原告向肖红娟提出在签订《商品房认购协议》前未向其出示《商品房认购协议》中规定的相关文件材料，同时要求将被告置业顾问肖红娟承诺的40元/平方米的回租租金和回购事项写入《商品房买卖合同》中，被告合肥市瑶海区万达广场投资有限公司对上述要求予以拒绝。原告沈晓飞随以被告的置业顾问肖红娟在原告签订《商品房认购协议》时未向原告出示约定的相关房屋文件材料以及在销售过程中做虚假宣传，误导原告沈晓飞签订了《商品房认购协议》，故而拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，并要求被告返还定金20000元。以上事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。原、被告双方有争议的事实主要是：1、原、被告双方在签订《商品房认购协议》时，被告有无按《商品房认购协议》规定，在签订认购协议前向原告出示并在销售现场公开展示了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办理》及商品房买卖合同示范文本等材料，并按要求做出了合理说明；2、在销售过程中，被告方的置业顾问有无以40元/平方米的回租租金和回购事项向原告方作出承诺。被告方认为：其一、在签订认购协议时已将《商品房认购协议》第一项载明的所有文件张贴在售楼处显著位置，同时根据协议约定，需出示的文件的内容以被告“张贴在合肥瑶海万达广场售楼处的版本为准”。双方签订认购协议前，被告已向原告出示所列文件，并向原告进行了合理说明。所以原告在2016年9月11日签订认购协议时，并未对协议的第一项内容提出过异议，故原告现在不能以此作为其逃避违约责任的理由；其二、被告在销售案涉房屋时、原、被告双方签订的认购协议和应签订的商品房买卖合同里，从未有任何书面或口头关于返租及回购的约定和承诺。在销售房屋时，被告的销售顾问从未对原告有关于返租40元/月的承诺，另双方签订的认购协议是针对房屋本身产生的交易行为，没有任何关于返租的约定，原告举证的宣传单和录音等证据，均不能达到其证明目的。本院对原被告争议的事实作如下认定：1、对于原告主张在签订《商品房认购协议》前，被告未向原告出示并在销售现场公开展示认购协议第一项所列的所有文件的陈述，本院认为，原告在《商品房认购协议》上签字时应当认真阅读有关条款。在签字前，对于在《商品房认购协议》第一项所列的文件需要被告出示的，应当要求其出示和说明，如被告未出示和说明的，原告可以拒绝签署《商品房认购协议》。从原告提交的《商品房认购协议》的第一项看，“签订本认购协议前，甲方已向乙方出示并在销售现场公开展示了下述文件，并已按乙方要求做出合理说明”，同时原告在协议上签字认可，而原告在签署《商品房认购协议》后，又主张被告未出示和说明《商品房认购协议》第一项所列的文件，缺乏证据予以证实，虽然原告向法庭提交了录音证据，证明销售人员肖红娟承认在签署《商品房认购协议》前没有出示和说明相关文件，但录音本身不能证实该录音中陈述的人就是肖红娟，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，可以认定的视听资料应当有其他证据佐证，而原告提交的录音属单一证据，故对于原告方主张双方在签订《商品房认购协议》时，被告未向原告出示和说明《商品房认购协议》第一项所列的文件的事实，不予认定；2、对于在销售过程中，被告方的置业顾问肖红娟有无以40元/平方米的回租租金和回购事项向原告方作出承诺的认定，本院认为，除了原告提交的录音资料中原告提到40元/平方米的回租租金和回购事项，原、被告双方签署的《商品房认购协议》中未做任何陈述，另原告认为被告的广告宣传单上有“喜瑞都帮你还月供10年回购”，证明被告以此作为销售的宣传，诱导了原告购买，本院认为，销售宣传的内容在没有写入《商品房认购协议》或商品买卖合同中，不能应视为涉案合同的内容，不具有法律的约束力。故原告主张的在销售过程中，被告方的置业顾问肖红娟以40元/平方米的回租租金和回购事项向原告方作出承诺的事实不能予以认定。本院认为，原告以在签署《商品房认购协议》时，被告未向原告出示和说明《商品房认购协议》第一项载明的所有文件和被告在销售过程中有虚假承诺，诱导原告订立《商品房认购协议》及交付20000元定金为由，要求判令被告立即返还原告定金20000元的请求，缺乏事实依据和法律依据。其一、原告认为《商品房认购协议》第一项作为格式合同中“霸王条款”应按《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条约定应当认定为无效，本院认为，原告方作为成年人，在订立合同时应当认真阅读合同的条款，原告在签订《商品房认购协议》前，对于在《商品房认购协议》第一项所列的文件认为需要被告出示的，应当要求其出示和说明，如被告未出示和说明的，原告可以拒绝签订《商品房认购协议》，而原告自愿在《商品房认购协议》签字，视为对该条约定内容已经清楚且愿意遵守，故《商品房认购协议》约定内容并不存在加重原告责任，免除被告责任的情形，该合同约定系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的约定，另该认购协议中虽仅约定了原告违约时定金不予退还，但根据定金罚则，如被告违约拒绝与原告签订商品房购销合同，该条款同样可以适用，即该协议并不存在免除被告责任的情形，所以本案中，原告与被告所签的《商品房认购协议》并不存在格式条款应认定为无效的情形；其二，原告认为被告在销售过程中的宣传资料有夸大宣传和销售人员有虚假承诺，本院认为，对于被告的宣传资料和销售广告应视为一种要约邀请，在没有写入协议中时，不能作为要约，对当事人没有法律约束力，另对于原告认为销售人员有虚假承诺，造成原告产生误解，但原告不能提供证据予以证实，本院无法认定。综上，现合同无法履行系由于原告一方的原因所导致，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，其无权要求被告返还定金，本院对原告要求被告退还定金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告沈晓飞的诉讼请求。案件受理费300元，减半后收取150元，由原告沈晓飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 扬二〇一六年十二月十五日书记员 杨子茹