黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终401号
上诉人（原审原告）杨树宝，男，汉族，无职业。
委托代理人刘运发，黑龙江庆虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张凤英，女，汉族。
被上诉人（原审被告）王洪伟，男，汉族。
二被上诉人共同委托代理人董宇，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
被上诉人（原审被告）张荣，男，汉族，大庆油田有限责任公司退休职工。
上诉人杨树宝因与被上诉人张凤英、王洪伟、张荣房屋租赁合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第2490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年7月21日原告与被告张凤英、王洪伟签订《租房合同》，约定：乙方（张凤英、王洪伟）承租甲方（杨树宝）房屋，总面积400平方米，共计13间；乙方在室内装修改动和大门院墙改动，合同期满后，经双方协商一致可以不动或补偿，协商一致的，乙方必须恢复原样，原样由甲方检验合格为准，恢复原样在2015年9月1日前过期恢复按违约处理；年租金为5万元，租赁期限自2010年9月1日至2015年9月1日止；如乙方违约应给付甲方五年的房屋租金和改动甲方房屋结构的经济损失5万元，如乙方违约或到期不交房租由担保人（张荣）承担连带责任。合同签订后，被告将部分房屋室内设施进行了拆除。2010年9月4日，双方又签订《附加合同书》，对被告拆除的部分（大门垛子、室外楼梯、火炕、锅炉等）进行了详细写明，同时约定：以上建筑物在合同解除前按照甲方的要求标准恢复原样，如合同解除前给甲方造成经济损失按主体合同违约条款给付甲方赔偿。被告承租原告房屋后对承租的房屋进行了装修，并开办育蕾幼儿园。原、被告之间的合同履行期限届满后，被告于2015年8月27日与案外人贾巧稚签订《幼儿园转让合同》，约定被告将幼儿园现有的装修、装饰、设备转让给贾巧稚，贾巧稚给付被告65000元转让费，由贾巧稚继续经营育蕾幼儿园。原告于2015年9月1日与贾巧稚签订《租房协议》，约定原告将房屋租给贾巧稚使用，贾巧稚承租原告的整体房屋及设施，租金12万元，每年7月4日交付租金4万元，租赁期限为三年。现原告以被告在合同到期前未将房屋恢复原状为由诉至法院，要求被告赔偿其损失5万元，并给付违约金5万元，共计10万元。
原审法院认为，本案争议焦点为被告是否在合同到期前应当将承租房屋恢复原样，即被告是否存在违约。本案中，被告承租原告房屋后对部分设施进行拆除并对房屋重新装修是在双方协商一致的基础上进行的，双方对合同到期后被告是否需要恢复原状约定“双方协商可以不动或补偿”，结合原告在合同到期的同一日（2015年9月1日）与案外人贾巧稚签订《租房协议》，将房屋整体租给贾巧稚并用于继续经营育蕾幼儿园的客观事实可以看出，原告默认不需要被告在合同到期时将房屋恢复原状，原告与被告已经就是否需要恢复原状达成了“不需要恢复原状”的一致意见，因此被告不存在违反合同约定的违约行为，原告要求被告赔偿损失、给付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：驳回原告杨树宝的诉讼请求。案件受理费2300元减半收取1150元，由原告承担。
上诉人杨树宝上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人将涉案房屋出租给被上诉人张凤英、王洪伟之前，出租给其他11家散户，每年的租金之和多于租给被上诉人的年均5万元，考虑到被上诉人能一次性签订五年的合同，比较稳定，才宁肯少收一些租金，并提前撵走了11家住户，每家赔偿500元。上诉人出资5000元给被上诉人建造锅炉房，并同意被上诉人对室内设施进行拆除，被上诉人建造锅炉房的材料都是利用室内拆除的材料建造的。当时在合同中明确约定，在合同解除前恢复原样，否则赔偿损失及支付违约金，因为合同到期后要再出租给散户，设施是必须有的。合同到期前，上诉人多次要求被上诉人恢复原状，被上诉人均拒绝。为减少损失，上诉人以每年4万元的价格将房屋租给案外人贾巧稚（2015年10月签订合同，但写的日期是9月1日），租期三年，租金共计12万元，但贾巧稚只交纳了第一年的租金4万元，后两年是否续租尚不确定。如被上诉人恢复原状，上诉人出租给多家散户每年收取的租金将达到7万元。正是由于被上诉人违约、不恢复原状，才导致上诉人被迫低价出租给贾巧稚。恢复原状是合同约定的内容，是双方真实意思表示，既然合同解除前上诉人未同意接收房屋，被上诉人就应该按合同约定恢复原状，否则要承担违约责任。合同到期后，上诉人是否出租房屋与被上诉人是否应在合同到期前将承租房屋恢复原状无关。在本案二审审理期间，上诉人又称，上诉人与案外人贾巧稚签订书面合同的时间是2015年9月1日，该时间是上诉人与被上诉人约定的恢复原状的最后一天，上诉人在该时间将房屋出租给案外人正是被上诉人没有履行合同约定，按期恢复原状的最后一天。上诉人的出租行为发生在被上诉人违约行为之后。因此，请求撤销大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第2490号民事判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张凤英、王洪伟答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，应依法驳回上诉人上诉请求。被上诉人已完全履行了与上诉人的房屋租赁协议，2015年9月1日双方的租赁合同到期，同日，案外人贾巧稚与上诉人签订了房屋租赁合同并用于开办幼儿园，贾巧稚于2015年8月27日从被上诉人转让而来并于2015年9月1日正式开始经营。这些均说明上诉人已经同意被上诉人不用恢复原状，否则上诉人与贾巧稚的合同无法实现。2015年9月1日之前，被上诉人与上诉人提出续签或解除合同，双方几次商谈后，案外人贾巧稚提出要接手幼儿园，被上诉人和上诉人谈及此事，得到上诉人许可，故被上诉人在合同期满前将幼儿园转让给贾巧稚。上诉人所述的为何将涉案房屋出租给被上诉人及贾巧稚能否租满三年、出租给散户能收7万元租金等均与本案无关。虽然上诉人与案外人贾巧稚签订书面合同的时间是2015年9月1日，但是在上诉人与张凤英、王洪伟签订的合同中也明确约定合同期满后再商议是不动还是补偿，即在合同期满后（2015年9月2日）双方是否解除合同或者恢复原状。但是在上诉人与案外人贾巧稚2015年9月1日签订的租赁合同这一事实就足以证明张凤英、王洪伟不需要恢复原状，在2015年8月27日是经过上诉人、张凤英、王洪伟及贾巧稚三方商谈后由贾巧稚继续经营幼儿园，上诉人同意贾巧稚继续租赁该房屋，当时只是没有签订书面合同。贾巧稚在2015年9月1日就正式开园经营幼儿园，据此张凤英、王洪伟的行为并不存在违约，不需要承担任何责任。
被上诉人张荣答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
在二审中，为证实自己的主张，上诉人杨树宝提交如下证据：
证据一，房屋租赁合同二份，证明：上诉人将涉案房屋出租给被上诉人张凤英、王洪伟之前，其中的一间租给孙景民，租金每年4800元，另外一间出租给孙贵海经营超市，租金每年15000元，上诉人的11间房屋出租给张凤英、王洪伟之前，每年的租金共计63000元，高于租给张凤英、王洪伟每年的5万元。被上诉人张凤英、王洪伟质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议，孙景民、孙贵海是否租赁上诉人的房屋，我方不清楚，即使是真实的，租金多少与本案无关；在上诉人与我方签订协议之前能收取多少租金与我方无关，孙贵海是幼儿园孩子的家长，其没有租赁过上诉人的房屋，与我方租赁房屋无关。被上诉人张荣质证称，对合同的真实性不清楚。本院认为，该证据与本案无关，不予采信。
证据二，证人孙贵海出庭作证，证明：开幼儿园之前，我租赁过涉案房屋开超市，并使用过涉案院落一处用来摆放台球案子，我方租赁还未到期时，上诉人要将房屋整体对外出租，我就搬走了，若上诉人以原先的格局出租，我还要租赁。被上诉人张凤英、王洪伟质证称，证人所述不属实，他并未在此租房开超市，且没有办理营业执照；根据证人与上诉人提供的租赁合同，其租赁期限自2010年4月1日至2011年4月1日，租金每年15000元，但刚才说合同未到期就搬走了，上诉人只退还其1000元；被上诉人张凤英、王洪伟租赁该房屋是2010年7月20日就开始装修，即证人孙贵海只租赁了3个月，上诉人只退给其1000元是不符合实际的，且证人所证明的问题与本案无关。被上诉人张荣质证称，证人所述虚假。本院认为，该证据与本案无关，不予采信。
证据三，证人孙景民出庭作证，证明：其从2010年3月至2010年7月租赁上诉人的房屋，后房屋租赁给幼儿园。被上诉人张凤英、王洪伟质证称，证人证明问题与本案无关。被上诉人张荣质证称，无意见。本院对该证据的真实性予以确认。
被上诉人张凤英、王洪伟、张荣在二审期间均未提供新的证据。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，一审庭审中被上诉人张凤英、王洪伟申请证人宋秀华、任淑杰出庭作证，证明2015年8月27日上诉人与被上诉人张凤英、王洪伟及案外人贾巧稚共同商谈房屋租赁及幼儿园转让事宜，当时上诉人明确同意将幼儿园即涉案房屋转让给案外人贾巧稚，并同意房屋不需要恢复原样。结合2015年9月1日案外人贾巧稚与上诉人签订了房屋租赁合同并用于开办幼儿园，可认定在被上诉人张凤英、王洪伟租赁合同到期后，上诉人与被上诉人张凤英、王洪伟已就涉案房屋是否需要恢复原状达成了无需恢复的合意。因此，被上诉人张凤英、王洪伟并不存在违约行为。上诉人的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人杨树宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 臧国燕
审 判 员 杨社娟
代理审判员 齐少游
二〇一六年四月十五日
书 记 员 邢智超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定