黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终3604号
上诉人（原审被告）：张岩岩，女，1979年6月16日出生，回族，无固定职业，住哈尔滨市双城区。
被上诉人（原审原告）：刘伟娜，女，1987年9月23日出生，汉族，农民，住哈尔滨市双城区。
上诉人张岩岩因与被上诉人刘伟娜房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2016）黑0113民初5074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张岩岩、被上诉人刘伟娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张岩岩上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘伟娜诉讼请求或发回重审；2.由刘伟娜承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.张岩岩只收取了刘伟娜22,000元的饭店出兑费用,并没有收取15,000元租金，不应返还该笔租金；2.取暖费8257元应由晟瑞物业公司向房主张瑞健主张，与张岩岩无关。
刘伟娜辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
刘伟娜向一审法院起诉请求：1.解除刘伟娜与张岩岩签订的饭店出兑协议书；2.张岩岩返还房屋租金15,000元；3.张岩岩返还垫付的取暖费8457元；4.诉讼费用由张岩岩负担。
一审法院认定事实：2015年8月19日，张岩岩与张瑞健签订房屋租赁合同，双方主要约定，张瑞健将双城市新十字街工商楼一单元201室房屋一套租赁给张岩岩用于饭店经营，不得随意转让、改动和破坏，租赁期为两年，第一年租金为10,000元，第二年租金为15,000元，租赁期间的一切房屋费用由张岩岩负责缴纳，张岩岩如下年继续使用该房屋，双方应在租期的最后两个月前，达成下年的房屋租赁协议，方可继续下年的房屋租赁，否则张瑞健有权对外招租，张岩岩在终止合同前，对在使用期间所欠的一切房屋费用由张岩岩彻底清算完，此协议自2015年8月19日起生效，终止至2016年8月18日。
2016年8月3日，刘伟娜与张岩岩签订饭店出兑协议书，双方主要约定，张岩岩将上述房屋租赁给刘伟娜，租赁期限自2016年8月3日起至2017年8月18日，租金为22,000元，自2016年8月3日起所有费用由刘伟娜负责，2016年8月3日以前一切费用由张岩岩负责，2015年至2016年欠的取暖费由张岩岩支付，在取暖期必须开栓，2016年8月19日至2017年8月18日房费15,000元由刘伟娜支付，现已付清，张岩岩将位于上述房屋加西零商服全套出兑给刘伟娜，22,000元已付清，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归刘伟娜所有。
2016年8月27日，张瑞健（甲方）与刘伟娜（乙方）签订了房屋租赁合同，双方主要约定，张瑞健将上述房屋租赁给刘伟娜用于饭店经营，不得随意转让、改动和破坏，租金为15,000元，租赁期间的一切房屋费用由张岩岩负责缴纳，张岩岩如下年继续使用该房屋，双方应在租期的最后两个月前，达成下年的房屋租赁协议，方可继续下年的房屋租赁，否则张瑞健有权对外招租，张岩岩在终止合同前，对在使用期间所欠的一切房屋费用由张岩岩彻底清算完，“因原房屋租赁者张岩岩未与房主达成一致意见，张岩岩私自将该房屋转租于乙方，并且于2016年8月19日前直到签该协议至仍未将上年度的取暖费用结清及将下年度的房屋租金交于甲方，按照《合同法》相关规定及原房屋租赁合同第六条之规定，甲方有权对外招租”，“甲方与乙方达成一致意见，由乙方负责与原房屋租赁者张岩岩协商、解决、结清所欠的上年度取暖费等一切费用，如果协商解决不了，由乙方自行结清上年度所欠的取暖费用（大约8000元，多退少补）及缴纳本年度的取暖费用，否则甲方有权在2016年10月30日后将房屋使用权收回，并对外招租，并不予返还房屋租金壹万伍仟元整”，此协议自2016年8月27日起生效，终止至2017年8月18日。
2016年10月20日，刘伟娜交纳了上述房屋2015年10月20日至2016年4月20日的取暖费8257元以及滞纳金200元。
一审法院认为：刘伟娜与张岩岩签订的饭店出兑协议书系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按约定全面履行自己的义务。张岩岩与案外人张瑞健签订的房屋租赁合同的有效期为自2015年8月19日起至2016年8月18日止，且张岩岩未举示证据证明其与案外人张瑞健达成续租协议，故应认定张岩岩对案涉房屋只在上述期间内享有租赁权。而张岩岩与刘伟娜签订的饭店出兑协议书约定的租赁期间为自2016年8月3日起至2017年8月18日止。即2016年8月19日至2017年8月18日期间，张岩岩对案涉房屋不享有租赁权却将案涉房屋转租给了刘伟娜。在案外人张瑞健对案涉房屋主张权利的情况下，刘伟娜无法按其与张岩岩的约定取得案涉房屋的租赁权。即张岩岩构成违约，且该违约行为致使刘伟娜不能实现合同目的。现刘伟娜主张解除其与张岩岩签订的饭店出兑协议书，于法有据，予以支持。因张岩岩自2016年8月3日起至2016年8月18日止对案涉房屋享有租赁权，且刘伟娜在此期间实际使用案涉房屋，故应按刘伟娜与张岩岩的约定扣除相应部分的租金即657.53元，故对刘伟娜主张的张岩岩返还房屋租金15,000元的诉请予以支持14,342.47元。刘伟娜与张岩岩约定2016年8月3日以前一切费用由张岩岩负责，张岩岩未按约定交纳2015年10月20日至2016年4月20日的取暖费8257元以及滞纳金200元，构成违约，而该费用实际系由刘伟娜交纳，故对刘伟娜主张的张岩岩返还垫付的取暖费8457元的诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除刘伟娜、张岩岩于2016年8月3日签订的饭店出兑协议书，终止履行；二、张岩岩返还刘伟娜房屋租金14,342.47元；三、张岩岩返还刘伟娜垫付的取暖费8457元；上述二、三项自本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回刘伟娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，由刘伟娜负担16元，由张岩岩负担370元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张岩岩举示三份证据：证据一、饭店出兑协议书复印件。拟证明：张岩岩只收取了刘伟娜22,000元的饭店出兑费用,租金15,000元刘伟娜交付给了房东张瑞健；证据二、黑龙江省双城市通达供排水有限公司专用发票2张。拟证明：张岩岩出兑给刘伟娜的只是201室，刘伟娜缴纳西零商服的费用与张岩岩无关；证据三、照片。拟证明：张岩岩之前饭店的装修价值4万元，饭店设备价值3万元左右，刘伟娜改动了房屋的装修和牌匾，将张岩岩的饭店更名为味做主烧烤涮。刘伟娜质证认为：对证据一，真实性有异议，“房东”两个字是张岩岩后加的，刘伟娜手里的饭店出兑协议书没有“房东”二字。对证据二，真实性无异议，证明问题有异议，西零商服是一楼，201室是二楼，楼上、楼下是一起出兑的，如不一起出兑不能上二楼。对证据三，真实性无异议，张岩岩出兑时就约定220,00元出兑款中含租金15,000元，屋内的设备只有桌子和冰箱。本院认证意见：对证据一，因该饭店出兑协议书与刘伟娜持有的不一致，且张岩岩表示协议手写内容由其书写，刘伟娜对此不予认可，因此涉案饭店出兑协议应以刘伟娜持有的为准，对张岩岩举示的该证据中与刘伟娜持有的协议不一致的内容不予采信。对证据二，就涉案租赁物的范围，在出兑协议中已明确为201室及西零商服，出兑协议属直接证据，张岩岩举示的该证据属间接证据，拟证实内容与直接证据不相符，该证据不能证明待证事实，故本院不予采纳。对证据三，该证据只能证明饭店名称和牌匾的变动，不能体现出兑时装修和物品的具体价值，不能证明待证事实，故本院不予采纳。
本院经审理查明：2015年8月19日，张岩岩与张瑞健签订房屋租赁合同，双方主要约定，张瑞健将双城市新十字街工商楼一单元201室房屋一套租赁给张岩岩用于饭店经营，不得随意转让、改动和破坏，租赁期为两年，第一年租金为10,000元，第二年租金为15,000元，租赁期间的一切房屋费用由张岩岩负责缴纳，张岩岩如下年继续使用该房屋，双方应在租期的最后两个月前，达成下年的房屋租赁协议，方可继续下年的房屋租赁，否则张瑞健有权对外招租，张岩岩在终止合同前，对在使用期间所欠的一切房屋费用由张岩岩彻底清算完，此协议自2015年8月19日起生效，终止至2016年8月18日。
2016年8月3日，张岩岩与刘伟娜签订饭店出兑协议书，双方就饭店出兑事宜达成协议如下：一、张岩岩将位于新十字街工商楼一单元201室出兑给刘伟娜，金额为22,000元，钱款一次性交齐，即日起所有费用由刘伟娜负责（8月3日前一切费用由张岩岩负责）。二、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归刘伟娜所有。三、如因自然灾害等不可抗因素导致刘伟娜经营受损的与张岩岩无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归刘伟娜。四、口说无凭，签字后生效。张岩岩与刘伟娜在落款处签名。在协议第四条与落款签名处中间处写明：张岩岩已收到刘伟娜22,000元，时间2016年8月3日至2017年8月18日使用权，双方不可在此纠纷，双方协议已生效。
2016年8月27日，张瑞健（甲方）与刘伟娜（乙方）签订了房屋租赁合同，双方主要约定，张瑞健将上述房屋租赁给刘伟娜用于饭店经营，不得随意转让、改动和破坏，租金为15,000元，租赁期间的一切房屋费用由张岩岩负责缴纳，张岩岩如下年继续使用该房屋，双方应在租期的最后两个月前，达成下年的房屋租赁协议，方可继续下年的房屋租赁，否则张瑞健有权对外招租，张岩岩在终止合同前，对在使用期间所欠的一切房屋费用由张岩岩彻底清算完，“因原房屋租赁者张岩岩未与房主达成一致意见，张岩岩私自将该房屋转租于乙方，并且于2016年8月19日前直到签该协议至仍未将上年度的取暖费用结清及将下年度的房屋租金交于甲方，按照《合同法》相关规定及原房屋租赁合同第六条之规定，甲方有权对外招租”，“甲方与乙方达成一致意见，由乙方负责与原房屋租赁者张岩岩协商、解决、结清所欠的上年度取暖费等一切费用，如果协商解决不了，由乙方自行结清上年度所欠的取暖费用（大约8000元，多退少补）及缴纳本年度的取暖费用，否则甲方有权在2016年10月30日后将房屋使用权收回，并对外招租，并不予返还房屋租金壹万伍仟元整”，此协议自2016年8月27日起生效，终止至2017年8月18日。
2016年9、10月份，张岩岩与刘伟娜经协商，在上述2016年8月3日饭店出兑协议书第一条与第二条中间，添加：①2015年至2016年欠的取暖费由张岩岩支付，在取暖期必须开栓；②2016年8月19日至2017年8月18日房费15,000元由刘伟娜支付，现已付清；③张岩岩将位于新十字街工商楼一单元201室加西零商服，全套出兑给刘伟娜，22,000元已付清。
2016年10月20日，刘伟娜交纳了上述房屋2015年10月20日至2016年4月20日的取暖费8257元以及滞纳金200元。
刘伟娜称双方因房屋租金、取暖费存在争议以及所承兑的饭店经营不够理想等原因，已于2016年11月份从涉案房屋中搬出并提起本案诉讼。
本院认为：张岩岩将涉案饭店出兑给刘伟娜，并收取22,000元，对此事实，双方没有争议，本院予以确认。关于涉案饭店出兑款问题，刘伟娜称出兑款是7000元，刘伟娜向张岩岩交纳的22,000元中包含张岩岩应向房主张瑞健交纳的15,000元房屋租金，张岩岩没有向张瑞健交纳，而由刘伟娜向房主张瑞健另行交纳15,000元房屋租金，刘伟娜共交纳两份房屋租金，故请求张岩岩将其收取的、未转交给张瑞健的15,000元房屋租金予以返还；张岩岩对此不予认可，并称饭店出兑款是22,000元，刘伟娜向其交纳的22,000元是饭店出兑款，不包含刘伟娜所称的15,000元房屋租金。因此，张岩岩收取刘伟娜的22,000元是否包含15,000元房屋租金系双方争议焦点。
针对上述争议焦点，首先，本院就饭店出兑协议的内容及其形成过程，对双方当事人进行了认真询问，张岩岩表示饭店出兑协议中的①②③内容，是在2016年10月初经双方协商一致之后所添加的；刘伟娜认可此内容是双方协商一致后添加的，但对添加时间则称是在其与房主张瑞健签订2016年8月27日房屋租赁合同之后半个月即2016年9月中旬。双方对此内容添加的时间虽陈述不一致，但对涉案饭店出兑协议中的①②③内容是后添加的则表述相同。纵观协议内容，如抛开协议中的①②③内容，则非常清楚地表明涉案饭店出兑金额为22,000元，此款中并不包含房屋租金15,000元。其次，饭店出兑协议中①②③内容，系双方在协议履行过程中，对涉案房屋欠付取暖费由张岩岩负担、房屋租金15,000元和饭店出兑款22,000元已付清的事实进一步确认，而房屋租金15,000元和饭店出兑款22,000元分别列为②和③，属平行并列内容，并未体现22,000元出兑款与15,000元房屋租金之间存在包含关系。最后，刘伟娜与房主张瑞健于2016年8月27日签订的协议中约定由张岩岩向张瑞健交纳房屋租金，如果张岩岩收取的22,000元中包含15,000元房屋租金，在张瑞健主张房屋租金时，按照常理，刘伟娜则应要求张瑞健按照协议约定向张岩岩索要，自己则会拒绝向张瑞健交纳15,000元房屋租金，而事实，刘伟娜向张瑞健支付了15,000元房屋租金，此事实进一步证明张岩岩收取的22,000元中并不包含15,000元房屋租金。综上，可以认定张岩岩收取的22,000元仅仅是饭店出兑款，并不包含刘伟娜所称的15,000元房屋租金，一审对此部分事实认定错误，本院予以纠正。
关于取暖费问题，按照约定，张岩岩应交纳2015年10月20日至2016年4月20日的取暖费，但张岩岩没有交纳，而是由刘伟娜垫付并支付滞纳金，一审据此判令张岩岩向刘伟娜返还此费用，并无不当。
综上，张岩岩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市双城区人民法院（2016）黑0113民初5074号民事判决第一项、第三项；
二、撤销哈尔滨市双城区人民法院（2016）黑0113民初5074号民事判决第二项、第四项；
三、驳回刘伟娜其他诉讼请求及张岩岩其他上诉请求。
一、二审案件受理费756元，由刘伟娜负担706元、由张岩岩负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 王晓东
审判员 梁红玉
审判员 宋彦辉
二〇一七年七月二十七日
书记员 周小倩