湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初1357号
原告（反诉被告）：谭永红，女，1967年1月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人(特别授权)：李宜羲，男，汉族。
被告（反诉原告）：怀化市海源房地产开发有限公司。
法定代表人：张顺元。
委托诉讼代理人(特别授权)：丁毅，湖南指南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘昌亮，男，苗族，系该公司员工。
原告（反诉被告）谭永红与被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭永红及委托诉讼代理人李宜羲、被告委托诉讼代理人丁毅及刘昌亮到庭参加诉讼。本案司法鉴定期间自2016年7月4日至2016年12月22日。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谭永红向本院提出诉讼请求：1、判决被告在商品房买卖中违规向原告多收取的燃气管道安装费(2080元)、有线电视开通费(350元)、滞纳金(3083元)，均为欺诈行为，应向原告退还本金5513元，并赔偿原告16539元(按消费者权益保护法规定予以三倍惩罚性赔偿);2、判决被告向原告支付逾期交房违约金10137元（期间自2015年5月31日至2016年4月30日,按照总房款每日万分之一计算）;3、判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、被告海源房地产公司于2013年12月至2014年7月期间，与原告等约200户购房人达成了预售团购海源鑫园小区商品房的购房意向并收取了购房意向金和燃气管道安装费，此后被告于2014年下半年动工修建。到2015年1月31日前后，被告持他们准备好的《商品房买卖合同》，紧催着原告和众多购房户签署了合同，被告以迟到为借口收滞纳金3083元，也向原告等众多购房户索交了有线电视开通费、办证费。原告认为，被告多次违反合同约定和省市政府部门文件的明确规定，违规违约敛取了原告和众多购房户的大量资金，以后向物价部门投诉仍拒不退还，明显属于欺诈行为，原告请求法院依据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定，判决被告承担欺诈责任，向原告赔偿欺诈资金的三倍。二、被告与原告签署的房屋买卖合同约定交房日期为2015年5月30日，可被告在约定的期限内并没有取得交房的必备条件，因此被告明显违约了。自2015年5月31日至2016年4月30日，被告违约逾期已达334天，按照合同约定的违约金数额和《合同法》相关条款的规定，原告请求法院判决被告立即向原告支付此期间的违约金。
诉讼过程中，原告（反诉被告）谭永红向本院增加诉讼请求：1、请求法院判决将编号为20150008303的《怀化市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）中第七条第4项第1目（第5页第20行）的原文“办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳费用，按下列第（3）种方式办理”，变更为“办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳费用，按下列第（1）种方式办理”。此处变更后，被告应退还原告已交付的办证费1665元。2、请求法院判决将《合同》中的第十二条第二款第1项第（2）目第3句第3个逗号后（第9页第2行）的原文“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____（此比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，变更为“出卖人按日向买受人支付已交付总房价款万分之一的违约金，此违约金每月结算支付一次”。3、请求法院判决将《合同》中第十二条第四款第4个逗号后（第9页第15行）的原文“超过整改期出卖人应承担每日____的延期交房的责任”，变更为“超过整改期，出卖人应承担每日向买受人支付已交付总房价款万分之二的违约金（这万分之二的比率包含了逾期交房违约金万分之一在内），此违约金每月结算支付一次”。4、请求法院判决将《合同》中第十八条第三款（第12页7行）的原文“出卖人应在商品房交付使用后30日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60日内办好土地使用权证”，变更为“出卖人应在商品房交付使用后90日内，积极配合办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证。”5、请求法院判决将《合同》中的第十八条第四款第二个逗号后（第12页第11行）的原文“双方同意按下列第项处理“，变更为“双方同意按下列第2项处理”。6、请求法院判决将《合同》中第十八条第四款第2项第2个逗号后（第12页第16行）的原文“出卖人按日向买受人支付为万分之一元的违约金”，变更为“出卖人按日向买受人支付已交付总房价款万分之一的违约金，此违约金每月结算支付一次”。7、请求法院判决将《合同》中第十一条第二款第2)项（第8页第10行）的原文“经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任”，该条款予以撤销。事实和理由：贵院受理的原告谭永红诉怀化市海源房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，被告与原告所签署的《商品房买卖合同》，是被告早已自行印制好的格式文本，其中有些霸王条款明显违背了《合同法》的规定，计有七处是有重大误解的或显失公平的或违背相关法律法规明文规定的。因此原告请求法院依据《合同法》第五十四条、第五十六条的规定，判决第1-6处予以变更、第7处予以撤销。
变更第1处的理由是，这办证的费用究竟需要多少？原告后经咨询怀化市房产部门和国土部门的工作人员，大概在800元左右，至于代办费的数额，依照怀化市物价局的规定为200元/户宗，在签署合同时，被告向原告收取了办证费1665元。以此来看，被告在这个项目上的收费明显过高，也带有欺诈的嫌疑。而且被告到目前为止还不具备交房的必备条件，合同中的相关条款又显失公平，如合同中没有按规定书写办理“两证”登记的期限，可能将使办理“两证”事宜遥遥无期，因此，原告要求索还这项办证费1665元。
变更第2处的理由是，此处应将可能引起重大误解的比率数额明确写上，增设结算支付期是使双方都切合实际地履行违约责任，保证本合同的有效性。
变更第3处的理由是，在超过了交房的约定期限后，出卖人是应该承担逾期交房违约责任的。这种整改超期如果是与逾期交房的违约期相重叠的话，出卖人除了应当承担整改超期的违约责任，还应当承担逾期交房的违约责任，两者都不能免责。这个违约责任的比率数额与《合同》第十二条前三款中所约定的比率数额应该是一致的。如果出卖人因整改而不承担延期交房的违约责任，那么出卖人就可以借此事由而无限期地拖延下去，这样一来，当然又是显失公平的。如果这种整改期不是与逾期交房的违约期相重叠的话，出卖人就可以只承担总房价款万分之一的违约金责任。
变更第4处的理由是，第一，1998年国务院令第248号规定，商品房交付使用之日起90日内，应当到房产部门和土地部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助并提供必要的证明文件。根据国务院令的规定和《合同法》第五十二条的规定，本合同中该处的原行文无效。第二，本合同中原来所约定的办证期限，出卖人在取得房屋初始登记合格证后要将近两年才能办好“两证”。这样一来，出卖人是可以长期地占用着买受人早已预交了的办证费资金而不办证的。这当然是显失公平的。
变更第5处和第6处的理由是，该处第二项的原文“出卖人承担按日向买受人支付万分之一元的违约金”，是一处十分荒唐的滑稽的文字，意味着即使出卖人故意不办好“两证”，这块土地剩下的使用期限六十七年承担的违约金也仅仅只有2.45元，这完全是一种欺诈性表述。而买房人则可能永远拿不到“两证”了，这是显失公平的。对此，原告依据《合同法》第四十条、第五十四条的相关规定请予变更。
撤销第7处的理由是，第一、《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，……本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”又《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”根据《合同法》的上述规定，只有在遭遇不可抗力的影响下，违约方才能免责，而且违约方要在合理期限内提供证明。本合同中第十一条第二款的第1）项就是依照《合同法》关于不可抗力免责的规定而约定的，这第1）项是合法有效的，而第2）项则违背了《合同法》的明文规定，因而是无效的。第二、“特殊情况”是一个词义十分宽泛的、含糊不准确的说辞，只要是略微有一点不同于一般的平常的情况都可以被说成是特殊情况，其中也可以是主观上的原因或者是违约方的不作为、乱作为，因而这“特殊情况”一词，不能作为免责的缘由，而应将该项予以撤销。
在庭审过程中，原告谭永红要求解除其与被告之间房屋买卖相关的所有合同，并变更全部诉讼请求为：1、判令被告退还原告购房款303467元、燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元、滞纳金3083元，办证费1665元；2、判令被告赔偿原告损失310645元；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司辩称：一、关于本案定性问题。本案不属于商品房买卖合同纠纷，海源公司是以盈利为目的在工商局登记设立的经营性企业，而非在民政局登记的慈善机构。海源公司修建海源鑫园楼房，不是以盈利为目的的建房行为。按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条关于商品房开发经营行为的定义，本案涉及的楼房不属于商品房开发。二、本案不属于人民法院审理范围的案件。由于本案涉及的海源鑫园楼房纠纷实际是国家机关内部集资建房产生的纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知当事人找有关部门申请解决。三、本案涉及的经济活动实际上是怀化市检察院内部集资建房，海源公司与本案原告等怀化市人民检察院300余户干警签订的商品房买卖合同不是双方的真实意思表示，它只是为实现内部集资建房这一真实目的的一个工具。（1）海源鑫园的“购房户”均为怀化市人民检察院的干警，海源鑫园实际上就是该单位干警的宿舍楼。修建海源鑫园是怀化市人民检察院为了解决该单位干警住房问题，而进行的集资建房行为。之所以以“商品房开发”这一形式修建海源鑫园楼房，只是该单位为了规避国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，而采取的一种方式而已。（2）有关海源鑫园的价格、房屋的标准等，均是海源公司与怀化市人民检察院团购委员会协商的；海源公司没有与原告进行过协商。本案商品房买卖合同不是本案双方的真实意思表示。海源公司与怀化市人民检察院团购委员会协商达成的口头条件，才是海源公司修建海源鑫园的真实意思表示。海源公司与原告签订商品房买卖合同，实际上是为了实现单位集资建房真实目的而使用的一个道具。四、海源公司与怀化市人民检察院团购委员会协商议定的是海源公司以成本价为怀化市人民检察院修建干警宿舍（海源鑫园楼房）。通过司法鉴定已经得出海源鑫园楼房的真实成本价，本案原告应当补交房屋差价。五、关于原告所提出的诉讼请求问题。（1）被告是按照双方签订的《海源鑫园小区住宅装修标准确认书》中有关约定收取燃气管道安装费、有线电视开通费，并无不当。而且燃气管道安装费、有线电视开通没有列入建设成本之中。被告是按照事先约定收取3083元滞纳金，原告是自愿交纳的，被告无欺诈行为。原告要求退还燃气管道安装费、有线电视开通费、3083元滞纳金，且以欺诈为由要求赔偿三倍的赔偿金，没有法律依据和事实依据。应当驳回原告的这项诉讼请求。（2）本案所涉楼房在修建过程因为中设计图纸变更、消防整改等特殊原因致使未能如期交房，属于特殊原因，应当延期三个月；2015年8月份，被告通知被告收房。因此被告并未逾期交房，原告要求赔偿逾期交房违约没有事实依据。请依法驳回原告的这项诉讼请求。（3）海源鑫园楼房属于单位集资建房，《商品买卖合同》只是为实现这一目的的一种形式，海源公司以成本价为检察院修建房屋，根据权利义务对等。
被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、以重大误解、显失公平为由，判决撤销反诉人与被反诉人于2015年3月18日签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》；三、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：应怀化市人民检察院的要求，反诉人按成本均价约2630/㎡的价格为该院干部或其家属提供宿舍房。根据怀化市人民检察院团购委员会的方案，反诉人与被反诉人签订了《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》。合同约定：反诉人向被反诉人出售海源鑫园小区面积为121.63㎡，2栋303号，价格为2495元/㎡的房屋一套。怀化市鹤城区人民法院于2016年11月15日向反诉人送达湖南恒基有限责任会计事务所湘恒基会专审字（2016）第00785-10号报告书。鉴证结果为：反诉人以亏损423.05元/㎡的价格向被反诉人出售了上述商品房。反诉人共计亏损51455.57元。该合同为一方利用优势使另一方接受一个显失公平，权利义务严重失衡的合同。该合同为一方对成本价重大误解的合同。该合同如不按实际成本价补交购房款，不撤销，继续履行将给反诉人造成巨大经济损失。
原告（反诉被告）谭永红针对被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司的反诉辩称：一、编号为20150008303的《怀化市商品房买卖合同》是经由出卖人怀化市海源房地产开发有限公司和买受人谭永红这两方民事主体签字盖章而成立的。在本案双方争议的商品房买卖这一民事活动中，反诉状提出了“应怀化市人民检察院的要求”和“根据检察院团购委员会的方案”这两个重要的事实与理由，这都不是本案中的买方主体谭永红所为。本案中的买方当事人主体就是谭永红，谭永红与“怀化市人民检察院”或“检察院团购委员会”肯定不是同一的主体概念，绝不能够以彼代此。反诉状中将此二者混淆到一起，这是诉讼逻辑上的混乱，反诉人海源公司不应该将不是谭永红所为的民事行为强拉到谭永红的名下来诉讼。如果反诉人海源公司与“怀化市人民检察院”或“检察院团购委员会”之间有什么其他交易活动而导致海源公司受损，则海源公司应该是另起一诉，向与之直接关联的责任人索赔，而这显然与本案诉讼无关。因此，答辩人请求法院驳回反诉人海源公司的反诉。二、答辩人（本诉原告）谭永红与反诉人海源公司所签署的商品房买卖合同文本是反诉人海源公司在根本就没与买受人谭永红协商对话的情况下自己提供并早已印制好了的格式条款合同，且不答应买受人要求更改部分内容的情况下要求买受人被动签署的。所以该合同文本中被写进了好几处明显违反合同法和其他法规规章的、意在为出卖人海源公司免责的、或使合同无法正常履行的霸王条款。这些违法的霸王条款是应该依法作出变更的，而合同中其他不违法的部分是应该受到法律保护的。可是，反诉人海源公司丝毫不顾已经在合同中订立着和明确标示着的购房价款，多方另立名目并隐瞒真实情况，用欺诈手段骗取了几项不应该收取的资费，给答辩人（本诉原告）造成了经济方面的损害，也造成了精神层面的伤害。此外，反诉人海源公司也无视《商品房买卖合同》中明确约定的交房期限，逾期一年多了也丝毫不承担违约责任。反诉人海源公司的上述行为表明：他是在将《中华人民共和国合同法》和本案中双方签字盖章的《商品房买卖合同》视为玩物，把消费者合法权益当作飨宴。答辩人（本诉原告）为了依法维护自己的合法权益才不得不诉诸法律，请求法院为维护法律的尊严，也为保护社会主义经济秩序的良性发展，依法支持答辩人（本诉原告）的诉求。三、如果反诉人海源公司现在执意悔约，坚持要求撤销这经由买卖双方签字盖章的已履行了两年多的《商品房买卖合同》以及《海源鑫园小区认购书》，那么，答辩人（本诉原告）请求法院依据《中华人民共和国合同法》的相关规定和参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关司法解释精神，保护答辩人（本诉原告）的合法权益，判令反诉人海源公司除应退还答辩人（本诉原告）已交付的购房款303467元、燃气管道安装费2080元、首付款骗取3000元、有线电视开通费350元、滞纳金3083元，办证费1665元外，还应赔偿答辩人（本诉原告）的损失；赔偿标准为上述各项资费的总额的一倍，即赔偿310645元。请法院依法判决。
为了支持自己的诉讼主张，原告（反诉被告）向本院提交证据如下：
1、原、被告身份信息材料，证明原、被告民事诉讼主体资格；
2、怀化市商品房买卖合同、购房补充协议、海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书，证明原、被告房屋买卖约定的权利义务；
3、收据，证明被告向原告收取的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元、购房款303467元、滞纳金3083元、办证费用1665元;
4、湖南省物价局湘价函(2012)123号、湘价函(2014)20号文件，证明被告不得在房价外再收取燃气管道安装费、电视开通费。
原告提供的证据，被告质证认为：对证据1、2没有异议；对证据3真实性无异议，但燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元、办证费用1463元系代为收取,滞纳金原告是自愿交纳的；对证据4真实性无异议，但违反了上位法规定,本案不能适用。
为了支持自己的辩称理由及反诉主张，被告（反诉原告）向本院提交证据如下：
1、怀化市商品房买卖合同、购房补充协议、海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书，证明房屋价格过低，管道燃气安装费及有线电视开通费需另外缴纳的事实；
2、海源鑫园小区认购书，证明原告同意分两次预交房款6万元的事实；
3、怀化市检察院干警团购房方案，证明被告与怀化市人民检察院达成的团购方案情况；
4、对证人陈志雄、周恒、马绍清的调查笔录，证明：①海源鑫源小区属于集资建房；②团购房均价2630元/㎡是怀化市人民检察院团购房委员会核算后确定的；③购房均价2630元/㎡系成本价不包含燃气管道安装费和有线电视开通费；④收取意向金系团购委员会决定的；
5、退回公积金贷款担保费收据，证明收取的公积金贷款担保费被告已通知购房业主退回的事实；
6、关于签订海源鑫园小区认购书的公告、海源鑫园小区安装煤气管道登记表、管道燃气设施配套建设合同、有线电视用户入网安装协议书、关于催签认购书和管道燃气的公告、关于统一安装管道燃气的公告，证明原告自愿缴纳安装管道燃气费及有线电视开道费的事实；
7、怀化市鑫园小区工程竣工综合验收备案表、工程质量竣工验收记录、桩基质量验收记录、基础工程质量验收记录、主体工程质量验收记录、怀化市建筑节能专项验收表、建筑节能专项验收表、检验报告及关于办理购房移交手续的公告，证明房屋验收合格，具备交付条件，且被告已经通知原告收房的事实；
8、怀化市建筑设计研究院证明，证明被告所建房屋层高、装修等均符合设计要求；
9、怀化市国有建设用地使用权出让会审单，证明增容费用而成本增加的事实；
10、湖南恒基有限责任会计师事务所湘恒基会专审字【2016】第00785-10号报告书1份，证明被告以亏损423.05元/㎡的价格出售了本案涉诉商品房；
11、怀化市房屋测绘成果报告书，证明海源鑫园共有房屋套数与怀化市人民检察院集资房名单相对应的事实；
12、国有建设用地使用权出让合同，证明修建海源鑫园小区的楼房用地是通过原告单位的运作由两宗土地拼凑而来的。
被告提供的证据，原告质证认为：对证据1真实性无异议，但对其关联性提出了异议；对证据2真实性无异议；对证据3提出了异议，认为该方案系被告单方制定，没有证据证明是怀化市人民检察院制定的，不能实现被告的举证目的；对证据4的三性均提出了异议，笔录内容系事先打印好让被调查人签字的，怀化市人民检察院没有团购委员会，这个系被告虚构的证据；对证据5真实性无异议，但系被告违规收取的费用；对证据6，被告收取费用属实，但是不能证实原告为自愿缴纳，该费用合同中已经包含，不能另外收取；对证据7真实性无异议，但竣工验收备案表最后两项必须要有建设局签署竣工意见，现房屋达不到交房条件，属于半成品；对证据8的关联性提出了异议，怀化市建筑设计研究院证明的内容与合同约定不具有关联性；对证据9的真实性没有异议，关联性有异议；对证据10的关联性提出了异议，因双方已经在合同中约定了购房价款；对证据11的关联性提出了异议，认为应以合同为准；对证据12，只能说明海源公司自己在买地，与怀化市人民检察院没有关系。
经审查，本院认为:对原告的1-4证据，真实性被告并无异议，且与本案待证事实关联，本院予以采信。对被告提交的1-12号证据，虽然其中部分证据不能达到被告的证明目的，但与本案关联且能证明本案相关部分事实，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向被告购买商品房，并成立了团购委员会。2013年10月22日，被告以国有土地使用权出让方式，取得位于怀化市鹤城区顺天北路西侧共计0.6279公顷(合计6279㎡)土地的国有建设用地使用权(权证号：怀国用(2013)第出1364号)，并在该土地上进行“海源鑫园小区”房地产开发建设项目。
2013年12月1日怀化市人民检察院制定了《检察院团购房名单》，原告在该名单内。2013年12月19日，被告制定《怀化市检察院干警团购房方案》：小区定名“海源鑫园小区”，总套数260套(分配方案：物业用房3套，城建投30套，检察院227套)，购房均价2630元/㎡(不含调容费用，调容按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元)，2013年12月25日至12月30日交购房意向金，超过交款时限视为不愿购买，2014年元月5日抽签确定楼层并签订认购书，原则上以检察院的花名册确定业主。此后，被告组织业主进行了抽签方式选定房号，原告抽签选定了“海源鑫园”项目中第2幢101号房。
2015年3月18日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》(该合同系双方在房产管理部门网签登记备案合同)，合同约定：被告以出让方式取得位于怀化市鹤城区顺天北路西侧、编号为怀国用(2013)第出1364号的地块的土地使用权(土地面积9.41亩)，项目名称“海源鑫园”，商品房预售许可证号为2015-0008；原告购买“海源鑫园”项目中第2幢303号房，建筑面积121.63㎡，购房单价2495元/㎡(该商品房<不含工业厂房>售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用)，总购房价额303467元，付款方式为首付款及公积金贷款方式；原告委托被告办理不动产权证，费用合计1655元，原告于2015年3月18日前交清，办证费用以现行文件为准，如遇调整则从其规定；被告应在2015年5月30日前交房给原告，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期(1、遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起10日内告知原告的；2、经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，被告不承担违约责任)；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告在接到被告交房通知之日起10日内验收并交接房屋，被告应出示约定的交房证明文件并与原告签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不依约出示证明文件的，原告可拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于被告的原因，未按期交房给原告的：(1)逾期未超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行，(2)逾期超过180日的，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款比率〈该比率应不小于第(1)项中的比率〉的违约金；本合同未尽事项，双方在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同同等效力。同日，原、被告签订《购房补充协议》，约定鑫园小区住房装修标准作为《商品房买卖合同》的附件。同日，原、被告签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，第13条约定：煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。
2013年12月13日，被告与湖南有线怀化网络有限公司签订《有线电视用户入网安装协议书》，约定有线电视线路设施安装费350元/套。
2014年3月13日，被告就安装燃气管道事宜在“海源鑫园小区”发出《关于催签认购书和管道燃气的公告》。2014年10月23日，被告就安装燃气管道交费等事项在“海源鑫园小区”发出《关于统一安装管道燃气的公告》。2014年12月3日，被告与怀化新奥燃气有限公司订《管道燃气设施配套建设合同》，约定燃气管道建设费2080元/户。
原告依约向被告交清了购房款303467元,并向被告交纳了燃气管道安装费2080元，有线电视开通费350元，办证费1665元，2015年3月17日被告收取了原告滞纳金3083元。被告给予了原告所购商品房办理了预告登记。
2015年11月20日，“海源鑫园”小区第2幢竣工综合验收合格。2016年1月29日，“海源鑫园”小区第2幢资料基本齐全、基本符合备案要求，但至今尚未完成备案登记。2015年11月6日，“海源鑫园”小区建设工程消防验收合格。2015年8月29日，被告交付原告房屋，但尚未为原告所购房屋办理好不动产权证。
经本院委托，2016年9月20日湖南恒基有限责任会计师事务所报告书(湘恒基会专审字【2016】第00785-10号)鉴定结论：4、委托事项鉴证结果为：谭永红与怀化市海源房地产开发有限公司签定怀化市商品房买卖合同，购入的“海源鑫园小区”2栋303室，建筑面积为121.63平方米，每平方米单价为2495元。“海源鑫园小区”第三层每平方米分摊的成本费用为2918.05元/㎡。即：怀化市海源房地产开发有限公司以亏损423.05元/㎡的价格出售了“海源鑫园小区”2栋303室的商品房。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方对于签订《海源鑫园小区认购书》、《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及原告已全额支付购房款的事实没有异议。本案争议的焦点为：一、关于原、被告所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题；二、关于反诉原告要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》，本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题；三、原告在本诉中的各项请求能否支持的问题。现分述如下：
一、关于原、被告所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题。本案所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的观点，本案从形式上看没有单位进行集资建房的相关文件和协议，从实体上看检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的，故对被告认为本案系单位集资建房及合同无效的观点，本院不予采纳。被告认为其是以盈利为目的设立的经营性企业，而非在民政局登记的慈善机构，现其以低于成本价出卖房屋给原告，不符合常理，原告系利用优势地位签订了买卖合同的观点，因原告作为消费者与被告签订商品房买卖合同，并没有明显的优势，原告依合同约定履行了自已的义务，并不承担被告经营中的亏损，从被告积极设置奖励促成合同的履行来看，被告并无受到胁迫或感受弱势的行为表示，故对被告这一观点，本院亦不予支持。
二、关于被告(反诉原告)要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》，本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题。首先，本案双方签订合同时，对合同内容及相对方的情况均有充分的了解认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险因素，但交易风险因素是当事人在交易过程中应予担负的价值因素，本案中双方均不构成重大误解；其次，原、被告订立合同时，双方均是自由的，能自主决定自已的行为，对合同标的物价值的认识也是适当的，退一步讲，就算依被告反诉时称的本案房价低于成本价，那么依该标准仍未达到低于房屋总价款的30%，故被告认为合同签订时显失公平，缺失事实依据；另外，被告提起本案反诉要求撤销合同，早已超过撤销合同一年的除斥期间。故被告要求撤销双方签订的各项协议，理由不充分，本院不予支持。
三、原告在本诉中的各项请求能否支持的问题。1、根据原、被告签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中，不得另行收费，故被告再收取该费用不仅有违合同约定，也不符合物价部门对新建商品房交易价格的规定，故对被告收取原告的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元应予退还原告，被告认为原告是自愿交纳滞纳金3083元却没有证据支持，应予退还原告，即被告共应退还原告5513元；被告在本案中并不构成原告所主张的欺诈行为，因此，原告要求依《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》相关规定予以所交购房款1倍赔偿，无事实依据，本院不予支持；2、关于原告要求解除其与被告之间房屋买卖相关的所有合同，并要求被告退还购房款、办证费用的诉讼请求。被告于2015年8月29日交付了原告房屋，原告已取得了对所购房屋的实际直接占有并使用、收益的权能，故原告的该项诉讼请求没有依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款第一项、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下:
一、被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）谭永红5513元；
二、驳回原告（反诉被告）谭永红的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费605元，反诉案件受理费减半收取543.2元，共计1148.2元，由原告（反诉被告）谭永红承担555元，被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司承担593.2元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 粟多海
人民陪审员 贾姗姗
人民陪审员 石义军
二〇一七年七月二十七日
代理书记员 肖圣岚
代理书记员 黄 莉
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。