广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终315号
上诉人（一审原告暨反诉被告）：王国源，男，l944年5月5日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。
上诉人（一审原告暨反诉被告）：王铭精，女，2003年l0月l4日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。
法定代理人：莫济英，王铭精之养母，女，1945年5月28日出生，汉族，住所地住所地广西北海市海城区，现住广西北海市海城区。
上诉人（一审原告暨反诉被告）：周庆，男，1970年3月l8日出生，汉族，住所地广西北海市海城区，现住广西北海市海城区。
上诉人（一审原告暨反诉被告）：周钰珺，女，2007年l0月1日出生，汉族，住所地广西北海市海城区，现住广西北海市海城区。
法定代理人：周庆，周钰珺之父。
四上诉人的委托代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。
四上诉人的委托代理人：曾季红，广西天惠律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告暨反诉原告）：北海域嘉房地产代理有限公司，住所地北海市北部湾中路越亚天赐花园7号楼B号。
法定代表人：阮明云，董事长。
委托代理人：梁春雷，广西汇百川律师事务所律师。
上诉人王国源、周庆、王铭精、周钰珺因与被上诉人北海域嘉房地产代理有限公司不当得利纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2240号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月27日公开开庭进行了审理，上诉人王国源、上诉人王铭精的法定代理人莫济英及四上诉人的委托代理人邓维棠、曾季红，被上诉人北海域嘉房地产代理有限公司的委托代理人梁春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明，王清为原告王国源之女，原告王铭精为原告王国源之养女，原告周庆与王清为夫妻关系，原告周钰珺为原告周庆与王清之女。2014年l2月3日，被告北海域嘉房地产代理有限公司与陈银婷签署《出售委托书》，约定陈银婷权属的物业北海市北部湾中路21号越亚天赐花园3号楼二单元0703号房屋交由被告代为出售，如有客户有意向购买该房屋，被告代陈银婷收取该房屋的定金8万元。2014年12月5日，被告与原告签订佣金确认书，该房屋成交价为668000元，原告于过户当天支付6300元的中介费给被告。同日，原告交付8万元定金给被告。2014年l2月8日，陈银婷向王清出具收据，写明收到购房款635000元（含定金50000元）。2014年l2月9日，原告转账585000元至陈银婷账户。2014年l2月9日原告与陈银婷及共有人签订《房屋买卖合同》，约定房屋成交价为635000元。2014年l2月12日，王清交付办理该房屋契税费用52126元给经手人吴启明，并通过银行转账至吴启明的账户。2014年l2月26日为该房屋办理契税，实际缴纳税费29000.69元。一审王国源、周庆、王铭精、周钰珺诉请：1、被告向原告返还不当得利46816.31元及利息2113元（利息计算：按年利率5％，自2014年12月27日起至2015年11月l6日，以后另计），合计48929.31元；2、本案诉讼费由被告承担。一审北海域嘉房地产代理有限公司反诉请求：l、四反诉被告向反诉原告支付中介费6300元；2、本案的诉讼费由反诉被告承担。一审归纳本案争议焦点为：l、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据；2、反诉原告（被告）的诉讼请求是否有事实及法律依据。
一审判决认为：1、被告接受房主陈银婷的委托出售其权属的物业，有权代房主收取定金，根据交易习惯，买卖合同成立之日，该定金即转化为购房款，对该款的支配权归房主享有，被告扣留部分款的行为是被告与房主之间的关系，与原告没有任何关系。原告认为被告截留的3万元属于不当得利，没有事实根据，原告请求返还没有法律依据，不予支持。原告请求被告返还吴启明多收取的税费，因没有证据表明吴启明在本次交易中构成表见代理，对吴启明的行为不应认定为被告的职务行为，原告的该项请求没有法律依据，不予支持。
2、反诉被告通过反诉原告的联系、介绍购买涉案房屋，双方签订《佣金确认书》，是双方真实意思表示，有其法律效力，反诉原告促成了反诉被告与房主的买卖合同成立，有权根据双方约定向反诉被告收取佣金，但反诉被告至今未支付，现反诉原告请求反诉被告支付佣金，有事实及法律依据，予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回原告王国源、王铭精、周庆、周钰珺的诉讼请求；二、反诉被告王国源、王铭精、周庆、周钰珺向反诉原告北海域嘉房地产代理有限公司支付佣金6300元。本诉案件受理费1022元，由原告负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告负担。
上诉人王国源、周庆、王铭精、周钰珺不服上述一审判决，向本院提出上诉称：1、一审判决遗漏当事人吴启明，程序违法，严重影响公正判决。吴启明是负责上诉人购房整个流程的工作人员，上诉人自始至终都将吴启明认为是被上诉人的工作人员，即构成法律上的表见代理而未主张吴启明个人承担责任。在一审庭审中，被上诉人自认：吴启明是被上诉人的合伙人，分工明确，按比例分配收益，并且未结算收益，即被上诉人仍欠吴启明合伙利益。为此，上诉人庭后申请追加吴启明为本案当事人参加诉讼并承担连带责任。但一审法院拒绝受理而径直作出判决。吴启明是不是被上诉人的工作人员或被上诉人自认的合伙人，都应当通过参加本案审理，方能查明事实。本案的处理结果与吴启明存在着法律上的利害关系，一审法院拒绝追加吴启明作为当事人参与诉讼是错误的，应当纠正。2、原审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人与原房主签定的代理合同与上诉人并无任何关系，而是被上诉人与原房主的法律关系。被上诉人收取原房主的佣金应由原房主承担，而非通过虚构价格的手段让上诉人承担。原判决认定：“根据交易习惯，买卖合同成立之日，该定金即转化为购房款，对该款的支配权归房主享有”但在原房主向上诉人出具的收条明确写明原房主收到上诉人定金仅为50000元。被上诉人作为中介公司，提供的是中介服务，只能按法律规定收取合理佣金，无权对房屋虚标价格，赚取差价。其行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条之规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”之规定。
3、被上诉人对其员工吴启明的收款行为应承担责任。上诉人在交付定金时按被上诉人指令转到其它公司名下，而不是被上诉人账户。同理，上诉人将预交税费按被上诉人指令转到吴启明名下。被上诉人内部收费方法，导致上诉人将预交的税费视为是向被上诉人交付。按照中介行业交易习惯，向中介公司工作人员直接交付费用通常被一般人所接受。在整个购房过程中上诉人的所有交费手续（包括税款收据）都是在被上诉人工作场所由被上诉人的工作人员吴启明（其当时佩戴被告公司工作牌）接待办理并出示收据的，其多收税款的行为应构成表见代理，由被上诉人承担责任。
请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人一审的诉讼请求，并驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人北海域嘉房地产代理有限公司答辩称：l、被上诉人代理陈银婷已经收取上诉人8万元购房定金，是本案不争的事实，也是陈银婷事后无法否认的。
2、因为被上诉人代理陈银婷已收取上诉人8万元购房定金的法律责任由陈银婷承担，而不是被上诉人承担，所以被上诉人不是本案适格的被告。
3、被上诉人有权从代收的8万元购房定金扣收卖方陈银婷尚未支付的3万元的中介费。
4、吴启明不是被上诉人的工作人员，只是被上诉人的合作对象，吴启明所收取的52126元与被上诉人无关。
5、上诉人应当依约支付中介费6300元给被上诉人。
6、一审判决并未遗漏当事人吴启明，程序合法。
7、被上诉人并未虚标价格，不存在违规违法之处。
8、吴启明的行为无法构成法律上的表见代理。
综上，一审判决程序合法，判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与一审相同。还查明，在被上诉人与陈银婷于2014年12月3日签订的《出售委托书》中约定委托销售底价为一次性付款63.5万元，在该协议结尾处，有手书载明“若房屋交易成功，中介费为叁万元整（￥：30000.-），可在定金中扣除。”。一、二审中，被上诉人均自认其公司与吴启明在房屋的代理销售存在合作关系，承认在涉案房屋代理销售时，吴启明也共同接待本案上诉人及王清。
综合诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：l、本案是否遗漏吴启明作为本案当事人参加诉讼；2、被上诉人对吴启明的收款行为应否承担责任；3、被上诉人扣留上诉人交付的8万元定金中的3万元是否属于不当得利，应否返还给上诉人；4、被上诉入主张向上诉人收取6300元中介费有无合法依据。
本院认为，1、根据被上诉人的自认，其公司与吴启明在房屋的代理销售存在合作关系，且四上诉人指认吴启明在整个房屋买卖交易过程中在被上诉人营业场所单独或参与接待、引领双方签订协议、交付购房款项（含定金）、代办缴交税费等事项，故其行为对内源于其与被上诉人之间的合作关系，对外使上诉人有理由相信其行为即为被上诉人公司的职务行为，构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，被上诉人对吴启明的收款行为应承担责任。在本案中，吴启明收取了上诉人房屋契税费用52126元，实际缴纳税费只有29000.69元，其多收23125.38元，该款应由被上诉人返还且应按中国人民银行同期同类一年期贷款基准利率支付该款占用期间的利息损失给上诉人，至于被上诉人承担返还该款项的责任后，可依据其与吴启明的内部合作协议另行主张权利。上诉人该部分上诉请求理由成立，应予支持，但其支付利息请求超出部分，不予支持。2、被上诉人与陈银婷于2014年12月3日签订的《出售委托书》的约定，陈银婷只收取约定房屋出售底价63.5万元，并未规定被上诉人只能以63.5万元出售，至于高于该底价的部分未约定由双方分成或归属陈银婷，应认定陈银婷将该部分议价权授予被上诉人，且其还约定若房屋交易成功，被上诉人可在8万元的定金中扣3万元作为中介费，因此，该出售底价63.5万元系被上诉人与陈银婷的约定，即使被上诉人以高于该价款出售，陈银婷也只收取63.5万元。而被上诉人取得议价权后，才利用其作为中介公司掌握的信息资源，与上诉人接洽、协商，最终以66.8万元的报价取得上诉人的同意，双方才签订《定金协议》和《佣金确认书》，故约束上诉人与被上诉人的是《定金协议》和《佣金确认书》的报价66.8万元，而非被上诉人与陈银婷所签订的《出售委托书》约定的底价，因此，在上诉人与陈银婷达成房屋交易后，被上诉人依约收取上诉人先行交付的8万元定金中的3万元，有合同依据，并未违反相关法律的规定，不构成不当得利。上诉人该部分上诉请求理由不成立，不予支持。3、被上诉人促成了上诉人与房主陈银婷的房屋买卖合同成立且交易成功，根据双方《佣金确认书》的约定被上诉人向上诉人收取中介费6300元有合法依据，上诉人应当支付。被上诉人该部分抗辩理由成立，应予采信。
综上，一审判决认定事实基本清楚，对被上诉人收取的3万元认定不属不当得利、上诉人应向被上诉人支付中介费6300元正确，本院予以维持；但认为吴启明在本次交易中不构成表见代理，被上诉人对其多收款项的行为不承担责任与查明事实不符，也与相关法律规定相悖，本院予以纠正。上诉人上诉合理适当部分本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二），《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第2240号民事判决第二项；
二、被上诉人北海域嘉房地产代理有限公司应返还23125.38元并支付利息损失（利息计算：按中国人民银行同期同类一年期贷款基准利率，自2014年12月27日起计至本判决书确定的履行期限最后一日止）给上诉人王国源、周庆、王铭精、周钰珺；
三、驳回上诉人王国源、周庆、王铭精、周钰珺其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费1022元（上诉人已预交），由上诉人负担517元、被上诉人负担505元；反诉案件受理费50元（被上诉人已预交），减半收取25元，由上诉人负担。二审案件受理费1022元（上诉人已预交），由上诉人负担517元、被上诉人负担505元。各方当事人应负担部分，在履行上述判决义务时一并结清。
上述义务，义务人应予本判决书送达之日起十日内履行完毕，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限届满之日起二年内向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 何能媛
审 判 员 叶 萍
代理审判员 明 智
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 陈淑宪
附本判决引用的法律依据：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）、（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
2、《中华人民共和国合同法》
第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条第一款：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。