山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第608号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：马彬，男，1990年1月8日出生，汉族，住济南市槐荫区。
委托诉讼代理人：李晓静，泰和泰济南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙哲，山东泉兴律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：济南淳和精品数码广场有限公司，住所地济南市泉城路180号齐鲁国际大厦南楼舜井淳和数码通讯广场。
法定代表人：徐有青，董事长。
委托诉讼代理人：陈坤，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
再审申请人马彬因与被申请人济南淳和精品数码广场有限公司（以下简称淳和数码公司）物权保护纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2014）济民四终字第184号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月15日作出（2015）鲁民提字第608号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人马彬的委托诉讼代理人李晓静、孙哲，被申请人淳和数码公司的委托诉讼代理人陈坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马彬申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.一、二审判决均没有证据认定淳和数码公司将涉案房屋交还给马彬。2.原审判决所依据的（2012）济民二终字第489号生效判决所认定的事实与本案无任何关联性。（1）（2012）济民二终字第489号判决所认定的四层仅仅针对韩冬所有的，与马彬所有的没有关系。（2）淳和数码公司在2009年7月31日之后仍然侵占马彬的房屋。3.原判决认定2009年7月31日淳和数码公司撤出没有任何事实依据。4.原审判决认定由马彬交纳物业费和空调费没有依据。（二）原判决认定事实的主要证据未经质证。原判决认定“2009年7月22日，淳和数码公司不再使用C、D区第四层，并向物业公司致函，声明从2009年8月1日其不再为四层房产所有人代交物业管理服务费用”，据此确认淳和数码公司退出并由物业公司封堵房门。上述函件没有经过质证。（三）原判决适用法律错误。本案属于物业保护纠纷，物业费和空调费是业主与物业管理企业之间的合同法律关系，马彬与淳和数码公司之间不存在物业合同法律关系，双方没有任何合同和委托法律关系，淳和数码公司无权向马彬收取任何物业费和空调费。原判决依据《物业管理条例》判决马彬向淳和数码公司支付物业费和空调费适用法律错误。综上，请求法院：1.撤销二审判决；2.判令淳和数码公司立即将位于泉城路180号CD4-01-05号的房产交还给马彬；3.判令淳和数码公司支付自2009年3月9日至再审判决生效之日止的房屋占有使用费；4.判令马彬不承担物业费和空调费；5.由淳和数码公司承担全部诉讼费用。
淳和数码公司辩称，淳和数码公司与马彬之间有口头协议，是委托招商关系，不存在房产返还问题，淳和数码公司自始不存在占有事实。关于房屋占用费已经实际履行完毕，物业费、空调费应由马彬承担，马彬再审请求没有事实和法律依据，应当予以驳回，二审判决认定事实清楚、证据确实充分应当予以维持。
马彬向一审法院起诉请求：判令淳和数码公司将房屋交还给马彬，支付房屋占用费（数额由法院评估认定），并承担本案诉讼费用。淳和数码公司向一审法院反诉请求：判令马彬偿还淳和数码公司为其垫付的物业费、空调费总计105404.77元。
一审法院认定事实：2006年11月，山东新信益工程咨询有限公司（以下简称新信益公司）与山东莱钢建设有限公司签订协议，取得了历下区泉城路180号南部C区D区一至四层的产权。后通过山东莱钢建设有限公司陆晨的介绍，韩冬、彭刚等人从新信益公司购买了该楼第四层。新信益公司后出资成立了淳和数码公司，C区D区一至三层由淳和数码公司经营管理。2008年4月，淳和数码公司将C、D区一至三层进行装修，2008年7月对第四层进行装修，然后以舜井淳和数码通讯广场的名义对外招商。2008年4月11日和2009年4月1日，山东齐鲁国际大厦物业管理有限公司（以下简称物业公司）与淳和数码公司两次签订物业管理协议，约定物业管理费按7.6元／月·平方米，空调费按0.45元／月·平方米由淳和数码公司向物业公司交纳。2009年7月22日，淳和数码公司不再使用C、D区第四层，并向物业公司致函，声明从2009年8月1日起，不再为四层房产所有人代交物业管理服务费用。目前，C、D区第四层空置，进入第四层的楼梯由物业公司用卷帘门封堵。济南市历下区泉城路180号楼CD4-01-05号商业用房是C、D区第四层中的一部分，建筑面积972.47平方米，原产权人彭刚。2009年3月9日，一审法院在对彭刚强制执行中，将CD4-01-05号房产通过拍卖形式，确定给马彬所有，马彬凭（2008）历执字第910号民事裁定书，于2009年12月4日取得了济南市历下区泉城路180号楼CD4-01-05房产的房屋所有权证。
依据马彬的申请，一审法院技术室委托济南市历下区价格认证中心对济南市历下区泉城路180号楼CD4-01-05房屋租金的价格进行了鉴定，结论为：鉴定标的在2009年1月9日至12月31日期间的市场租赁单价为2.11元／平方米·天；在2010年1月至12月期间的市场租赁单价为2.34元／平方米·天；在2011年1月至7月18日期间的市场租赁单价为2.73元／平方米·天，鉴定标的在上述期间的租赁费总价格为2091433元。
淳和数码公司称由于是其出面购买的整个一至四层房屋，物业公司要求其支付一至四层物业费、空调费后才同意其入住，无奈之下，淳和数码公司为CD4-01-05号房产垫付2009年1月9日至2009年7月31日的物业费49828.11元、空调费55576.66元。
一审法院认为，淳和数码公司自2008年7月对历下区泉城路180号南部C、D区第四层进行装修，后以舜井淳和数码通讯广场的名义对外招商，至2009年7月退出第四层，结合马彬提供的房地产评估报告、济南舜井淳和数码通讯广场进场经营协议、照片一宗，可以确认淳和数码公司自2008年7月至2009年7月占有使用了包括马彬所有的CD4-01-05房产在内的C、D区第四层。占有使用他人房产，一般应当支付占有使用费，除非当事人另有约定。马彬自2009年3月9日通过法院强制拍卖取得了CD4-01-05房产。马彬取得房屋所有权后，有权要求淳和数码公司支付占有使用费。淳和数码公司支付占有使用费的期间为马彬取得房屋产权之日至淳和数码公司退出房屋之日，即自2009年3月9日至2009年7月31日，超出此期间的占有使用费淳和数码公司不应承担。涉案房产的面积为972.47平方米，鉴定结论认定租赁费单价为2.11元／平方米·天，占有使用费为297527.20元（2.11元／平方米·天×972.47平方米×145天）。
淳和数码公司入住C、D区第四层经过了物业公司同意，当时马彬尚未取得CD4-01-05房产；淳和数码公司退出C、D区第四层后，物业公司为安全考虑封堵了进入第四层的楼梯，包括马彬房产在内的第四层已经不为淳和数码公司所控制，马彬要求淳和数码公司交还房屋，理由不当，一审法院不予支持。
2009年3月9日至2009年7月31日，淳和数码公司使用马彬的房产进行经营，在判决马彬取得了此期间收益的情形下，物业费、空调费作为成本费用，应由马彬承担。
依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，山东省济南市历下区人民法院于2013年5月23日作出（2010）历民初字第643号民事判决：一、淳和数码公司于判决生效之日起10日内向马彬支付自2009年3月9日至2009年7月31日期间的房屋占有使用费297527.20元；二、马彬于判决生效之日起10日内支付淳和数码公司为其垫付的2009年3月9日至2009年7月31日期间的物业费35722.06元（7.60元／月·平方米÷30天×972.47平方米×145天）；三、马彬于判决生效之日起10日内支付淳和数码公司为其垫付的2009年3月9日至2009年7月31日期间的空调费29319.97元（0.45元／天·平方米×972.47平方米×67天）；四、驳回马彬要求淳和数码公司交还房屋的诉讼请求；五、驳回马彬超出部分的诉讼请求；六、驳回淳和数码公司超出部分的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48900元，马彬负担45550元，由淳和数码公司负担3350元；反诉案件受理费2400元，由淳和数码公司920元，马彬负担1480元；财产保全费5000元，由马彬负担4250元，淳和数码公司负担750元；鉴定费12600元，由马彬负担6300元，淳和数码公司负担6300元。
马彬不服一审判决，上诉请求：判令淳和数码公司立即将位于泉城路180号CD4-01-05号房产交还给马彬；3.判令淳和数码公司支付自2009年7月31之后的房屋占有使用费；4.由淳和数码公司承担全部诉讼费用
二审法院认定的事实：山东省济南市中级人民法院（2012）济民二终字第489号民事判决已发生法律效力，该判决认定，淳和数码公司实际使用历下区泉城路180号南部C区D区第四层期间为2008年7月至2009年7月。二审中，马彬为证明淳和数码公司将涉案房产的摊位租给经营手机的业主，申请证人陈某出庭作证，证人陈某称，其于2008年底至2009年8、9月份自淳和数码公司处租赁历下区泉城路180号南部C区D区第四层的摊位，其认识冷爱、汪兆全、冷青林，三人均在第四层租赁摊位，水电费、空调费、物业费由租户个人承担。淳和数码公司认为，证人证言与本案没有关联性，证人无法证实曾在涉案房屋租赁摊位参与经营，因此也不能证实其了解案件情况。
二审法院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故一审判决认定马彬根据一审法院（2008）历执字第910号民事裁定书，自2009年3月9日取得涉案房屋所有权，并有权要求淳和数码公司支付占有使用费，于法有据。
根据二审法院（2012）济民二终字第489号生效判决认定的事实，淳和数码公司实际使用历下区泉城路180号南部C区D区第四层期间为2008年7月至2009年7月。二审中，马彬申请出庭的证人陈某未提交其与淳和数码公司签订的进场经营协议、租赁合同等相关证据证明其自淳和数码公司处租赁历下区泉城路180号南部C区D区第四层的摊位，法院对证人证言不予采信。该证人证言及一审中马彬所提交的其于2009年11月8日向淳和数码公司寄送书面通知等证据，均不足以推翻生效判决认定的事实。故一审认定淳和数码公司应支付马彬占有使用费的期间为2009年3月9日至2009年7月31日，并无不当。
因物业费和空调费的交纳问题，既可以由业主向物业管理公司进行交纳，也可以由房屋的实际使用人向物业管理公司进行交纳，《物业管理条例》亦规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，因双方对涉案房屋的使用问题各持己见，在约定不明的情况下，基于该房屋系一种商业性用房，依据公平合理的原则，物业公司所对应的责任主体应为马彬，而非淳和数码公司，且淳和数码公司于2009年7月22日向物业公司发出的致函中，也明确表示从2009年8月1日不再为四层产权所有人代交物业管理费用，由此说明物业公司亦清楚2009年3月9日至2009年7月31日期间四层房屋的物业费和空调费应当由房屋的所有人进行交纳的事实。而济南市历下区价格认证中心价格认定结论中的租赁费单价中是否“不含物业费、空调费”，不影响物业费、空调费的承担主体。故，淳和数码公司就其代交的物业费、空调费，有权向房屋的所有人马彬主张。
一审中，双方均提交济南舜井淳和数码通讯广场进场经营协议。马彬提交的进场经营协议第三条载明：乙方单方解除本协议或撤出上述柜台／档口，须先结清使用期间的水电费、空调费、物业管理费等相关费用。淳和数码公司提交的进场经营协议则无此内容。双方提交的进场经营协议均约定另签订《铺位租赁合同》、《商场管理合同》。淳和数码公司对马彬提交的进场经营协议真实性不认可，并认为租户如果实际使用涉案房产，应提交租赁合同及交纳租金的证据。对此，法院认为，淳和数码公司在一审中提交的发票、收款收据，能够证明其交纳了水电费、物业费、空调费等费用，但马彬则未能提交证据证明以上费用由租赁涉案房产摊位的业主交纳，马彬仅依据其提交的进场经营协议，主张涉案房屋物业费、空调费由实际使用摊位的租户承担，证据不足，法院不予支持。
山东省济南市中级人民法院于2014年4月17日做出（2014）济民四终字第184民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48900元，由马彬负担。
再审中，马彬提交房屋现状照片两张，以证明涉案房屋一直由淳和数码公司占用，侵权事实一直延续，进入第四层只有一个通道，被淳和数码公司锁上。淳和数码公司质证称，并未占用涉案房屋，涉案房屋系被物业公司封锁。本院认为，马彬提交的照片不能证明系淳和数码公司占用及封锁房屋，本院不予采信。
再审庭审中，马彬提出一审法院已经在一审庭审中明确告知对于淳和数码公司的反诉请求不予受理，后又受理并支持其反诉请求违反程序。经查，一审诉讼期间，一审法院就受理淳和数码公司反诉请求一事已经于2013年3月20日向马彬及淳和数码公司进行了释明，马彬的委托诉讼代理人李晓静明确表示知晓并在调查笔录上签名，再审中提出一审法院违反程序受理淳和数码公司反诉请求没有事实依据。
本院再审认定的事实与原一、二审法院认定的事实一致。
本院再审认为，本案的争议焦点为：1.淳和数码公司支付涉案房屋占用费的截止日期应当如何确定；2.涉案房屋的物业费、空调费由马彬负担有无不当。
关于淳和数码公司支付涉案房屋占用费的截止日期问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，除有相反证据足以推翻外，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证。根据山东省济南市中级人民法院（2012）济民二终字第489号生效判决认定的事实，淳和数码公司实际使用历下区泉城路180号南部C区D区第四层期间为2008年7月至2009年7月。本案房屋CD4-01-05号是C、D区第四层中的一部分，当然受该生效判决认定事实的羁束。再审中，马彬提交的照片不能证明涉案房屋由淳和数码公司占用并封锁，对于其主张淳和数码公司应支付自2009年7月31日之后占用费并向淳和数码公司主张交付房屋没有事实依据，本院不予支持。
关于涉案房屋的物业费、空调费由马彬负担有无不当的问题。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在本案中，虽然马彬并未与物业公司就物业服务达成协议，但淳和数码公司已经代其交纳了物业费及空调费，马彬主张系承租的商户交纳物业费及空调费并无充分证据证实，在马彬获得涉案房产的占有使用费的情况下，原审判决认定由马彬承担相应的物业费、空调费并无不当，再审予以维持。
综上所述，再审申请人马彬的再审请求无事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持山东省济南市中级人民法院（2014）济民四终字第184号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李加付
代理审判员 法如春
代理审判员 苏 瑁
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 刘 莹