贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院行 政 判 决 书（2017）黔27行初945号原告时廷珍，女，汉族，19XX年XX月XX日生，河南省息县人，住贵州省福泉市，委托代理人尚中平，贵州法庄律师事务所律师；委托代理人向兴华，男，布依族，19XX年XX月XX日生，住贵州省福泉市，被告福泉市人民政府，地址，福泉市双桥村；法定代表人杨华祥，该市政府市长；委托代理人李文远，福泉市人民政府法律顾问。委托代理人李西，福泉市拆迁办工作人员。原告时廷珍诉福泉市人民政府（以下简称福泉市政府）撤销房屋征收补偿决定一案，本院于2017年10月12日立案受理，依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。并依法组成合议庭，于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告时廷珍委托代理人向兴华、尚中平，被告福泉市人民政府委托代理人李文远、李西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时廷珍诉称：2015年为打造福泉市古城文化旅游区，被告决定对原告位于福泉市老城区植物油厂片区仓XX号私有房屋予以征收（见福府发［2015］10号公告）。2017年8月10日在双方未能达成房屋征收安置补偿协议的情况下，被告根据黔南州众诚房地产评估有限公司提供的《房地产估价报告》向原告下达了《补偿决定书》，载明：对原告被征房屋的货币补偿为房屋补偿费254333.00元、搬家费3944.80元、宅基地补偿费4548.50元、附属设施补偿费66993.60元，总计329819.40元；产权置换安置为福泉市新城区项目安置点。该决定书及《房地产评估报告》均违法，应予撤销。理由如下：1.评估程序不合法。评估机构未按照《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定进行实地查勘、拍摄照片影像资料、制作实地查勘记录，亦没有无利害关系的第三人见证；2.评估依据不合法；评估报告采取“重置成新法”将原告307.41㎡房屋评估为254333元，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第19条“被征收房屋类似房地产的市场价格”及《福泉市城市规划区土地房屋征收补偿安置管理暂行规定》（以下简称暂行规定）第11条“征收年上一年度同等地段商业开发住宅销售均价”之规定；3.补偿决定未对原告被征收房屋进行足额补偿。被诉补偿决定未按照《征补条例》第17条及《暂行规定》第12条、第13条规对原告予以过渡费补偿及装饰装修补偿，其载明的搬家费3944.80元比规定少计算2000元。综上，请求判决撤销被告于2017年8月10日对原告作出的《福泉市人民政府房屋征收补偿决定书》，并承担本案案件受理费。为证明其主张，原告在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1.身份证，证明原告身份情况及诉讼主体资格；2.房产证，证明位于福泉市城乡镇××号房屋系原告私有房；3.福府发（2015）10号公告，证明被告对原告房屋征收；4.福泉市人民政府第四号令；5.福住建发（2015）25号文件，证明被告公布的房屋征收补偿标准高于对原告所作《补偿决定书》的补偿标准；4、5号证据共同证明被告公布的房屋征收补偿标准高于对原告所作《补偿决定书》的补偿标准；6.补偿决定书；7.房地产估价报告；6、7号证据共同证明被告作出的《补偿决定书》及所依据的《房地产估价报告》违法、违规；8.时廷珍关于土地、房屋征收补偿的诉求；福泉市城市建设项目房屋分户登记表；福泉市金山街道办事处棚户区改造房屋征收补偿付款清册及领款凭据；搬迁房屋协议书；《黔南州民政局关于对军队离休干部张XX同志的批复》（黔南民政军离退（1996）03号；《黔南州民政局关于的批复》；军休干部、工作人员住房出售协议书及补充协议；房屋产权证。共同证明原告房屋的土地是国有土地。针对上述证据，被告福泉市政府质证意见：对1-7号证据三性无异议，不认可原告证明目的；对8号证据真实性无异议，不能证明原告房屋的土地为国有土地。被告福泉市人民政府辩称，1.其作出的征收补偿安置行为政策、法律依据充分。按照贵州省人民政府对福泉市城市总体规划的批复、黔南州住房城乡建设及规划工作（棚户区改造）2015年目标责任书的要求，其决定对福泉市城市规划红线范围内房屋依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关程序予以征收；涉案项目的征收程序从项目立项、论证、草拟征收补偿实施方案、征求群众意见、举行听证会、作出社会风险评估到最终下达房屋征收补偿决定，均按照法定程序执行，未发生违法违规行为；2.2015年至2017年期间，其征收工作组多次到原告家中协商拆迁补偿事宜未果。之后，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条及《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法》第九条之规定，其于2017年6月22日举行房屋评估机构选定会，确定由黔南州众诚房地产评估有限公司作为评估机构独立完成评估工作。次月24日其向原告送达了《房地产评估报告》及《房屋征收价格评估结果复核权利告知书》，明确告知其有申请复核的权利，但原告并未申请复核。同年8月14日其向原告送达《福泉市人民政府房屋征收补偿决定书》，决定书明确告知原告可选择货币补偿安置或产权置换安置方式。同年9月1日其向原告送达《履行房屋征收补偿决定催告书》要求其在10日内履行义务，催告书中充分保障了原告过渡期间及陈述申辩的权利，但原告仍未予履行相关义务。综上，其作出的《福泉市人民政府房屋征收补偿决定书》符合法律规定，应予维持，请求驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，被告福泉市政府在法定举证期限内向本院提交了以下证据：第一组证据：1.福泉市城市总体规划修编（2012-2030）；2.黔府函（2014）234号《贵州省人民政府关于福泉市城市总体规划（2012-2030）的批复》；3.贵州省住房和城乡建设厅《福泉市城市总体规划修编（2011-2030）纲要评审意见》；4.《贵州省建设厅关于福泉市城市总体规划修编（2012-2030）纲要审查意见的回复》；5.福泉市人大常委会关于《福泉市人民政府关于提请审议的决议》；6.贵州省黔南州福泉古城保护开发项目可行性研究报告；7.黔府用地函（2014）627号《省人民政府关于福泉市2014年度第一批次城镇建设使用土地的批复》；8.黔府用地函（2015）485号《省人民政府关于福泉市2015年度第一批次城镇建设使用土地的批复》；9.黔府用地函（2017）75号《省人民政府关于福泉市2016年度第二批次城镇建设使用土地的批复》；10.福发改投资（2015）191号《福泉市发展和改革局关于贵州黔南州福泉古城保护开发项目立项的批复》；11.福住建发（2016）58号《福泉市住房和城乡建设局、福泉市发展和改革关于调整福泉市住房市场综合指导价的通知》；12.福环保审（2015）20号《福泉市环境保护局关于对的审查意见》；13.社会稳定风险评估报告；14.福府发（2015）18号《福泉市人民政府关于金山街道棚户区改造土地上房屋征收决定》；15.福府发（2015）20号《福泉市人民政府公告》；16.福府发（2016）51号《福泉市人民政府关于继续实施金山街道办事处棚户区二期改造的公告》；17.授权委托书；18.黔南州住房城乡建设及规划工作2015年目标责任书；19.黔南州2016年住房保障工作目标责任书；20.福泉市2015年棚户区改造项目建设工程可行性研究报告；21.福泉市2016年棚户区改造项目建设工程可行性研究报告；22.福泉市人民政府令第四号《福泉市城市规划区土地房屋征收补偿安置管理暂行规定》；23.福泉市金山街道办事处棚户区改造房屋征收与补偿安置实施方案（征求意见稿）；24.金山办呈（2015）94号《福泉市人民政府金山街道办事处关于实施的请示》；25.《福泉市金山街道办事处棚户区改造房屋征收与补偿安置实施方案》；26.《福泉市金山街道办事处棚户区改造房屋征收与补偿安置实施方案补充规定》；27.福府函（2015）117号《福泉市人民政府关于的批复》；28.福府函（2016）261号《福泉市人民政府关于古城文化旅游景区建设暨棚户区改造指挥部的通知》；32.福府发（2016）11号《福泉市人民政府关于执行新的征地统一年产值标准和征地片区综合地价的通知》；33.公示图片（房屋征收与补偿安置实施方案征求意见稿、房屋征收与补偿安置实施方案、房屋征收与补偿安置实施方案批复等）。共同证明金山街道办事处棚户区改造项目经过审批，征收行为程序合法。第二组证据：34.户籍资料；35.不动产登记资料查询结果证明及产权登记资料；36.时廷珍房屋分户登记表、房屋征收现场勘丈表；37.现场协商及讲解记录；38.评估机构选定通知、评估机构名单及送达回证；39.参加房地产价格评估机构选定邀请书；40.评估机构选定会议通告送达工作图片；41.评估机构选定主持词；42.福泉市古城文化旅游景区建设暨棚户区改造项目未达成协议被征收房屋户主约谈及房地产价格评估机构选定会议安排、会议议程、签到册；43.福泉市古城文化旅游景区建设暨棚户区改造区域内建设项目房屋征收情况说明；44.被推荐人员确认单；45.评估机构选定结果报告单；46.评估机构选定情况公告；47.评估机构选定会议及公告图片；48.房地产估价报告；49.房屋征收价格评估结果复核权利告知书及送达回证；50.福泉市人民政府房屋征收决定书及送达回证；51.履行房屋征收补偿决定催告书及送达回证；52.对《履行房屋征收补偿决定催告书》的陈述和申辩；53.现场工作图片。共同证明其与原告协商未果后委托评估机构对该房屋进行评估并将评估结果告知原告，但后者在规定期限内没有申请复核，其才作出被诉征收补偿决定，符合法律的规定。针对上述证据，原告时廷珍质证意见：对第一组证据的真实性、合法性无异议，认为仅能证明涉案项目经过审批，不能证明征收原告房屋行为合法，与被诉补偿决定无关联；认为第二组证据不能证明被告评估程序合法，认为评估程序及补偿决定的补偿项目及金额均不合法。原、被告当庭举示的证据，经庭审质证，内容客观真实，来源合法，能够认定本案基本事实，本院予以确认。经审理查明：被告福泉市政府为推进福泉市古城文化旅游景区建设暨棚户区改造项目工作，于2015年10月20日作出福府发〔2015〕18号《福泉市人民政府关于金山街道棚户区改造土地上房屋征收决定》，并附《福泉市金山街道办事处棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》予以公告，后于2016年11月16日作出福府发〔2016〕51号《福泉市人民政府关于继续实施金山街道办事处棚户区二期改造的公告》，确定对东至豆腐桥、西至西环线一带、南至金鸡山、北到奚家湾的二期进行征收。被告将福泉市古城文化旅游景区建设暨棚户区改造项目征收与补偿的具体工作委托福泉市金山街道办事处组织实施。原告时廷珍之夫张绍元系军队离休干部。20世纪80年代初期，按照黔南州政府黔南政发（1981）128号《关于做好军队退休干部住房建设工作的意见》要求，由中央财政拨款在原福泉县城厢镇东街居委会修建住房一幢用于安置张绍元。2000年8月18日福泉市房地产管理局向原告时廷珍前述位于福泉市城厢镇××号的房屋颁发了福房权证城厢镇字第××号房屋所有权证（混合结构2层，建筑面积147.66㎡），附记栏载明：1.该房屋系房改合作建房；2.1981年修建；3.2001年3月21日后可依法进入市场。2015年7月9日贵州有色都匀测绘院对原告上述房屋进行了测绘并制作了《福泉市城市建设项目房屋分户登记表》，载明：砖混结构2层，建筑面积147.66㎡，砖混（非住房）6.54㎡，砖木（非住房）103.63㎡，共计307.41㎡。该房屋位于前述项目征收范围内。2017年7月16日黔南州众诚房地产评估有限公司受福泉市政府金山办事处委托对涉案房屋价值进行评估并作出《房地产估价报告》，载明：砖混（住房），197.24㎡，单价994元/㎡，196057元；砖混（非住房）6.54㎡，单价721元/㎡，4715元；砖木（非住房）103.63㎡，单价994元/㎡，53561，合计307.41㎡，254333元。同时该评估报告在第六项价值定义部分载明：本次房屋征收补偿价值由房屋重置成新价构成，指采用评估时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象同等功能效用并且在相同成新状况下的建筑物的正常价格。在与原告就征收补偿事宜协商未果的情况下，福泉市政府于2017年8月10日对原告作出《房屋征收补偿决定书》，主要内容：一、被征收人时廷珍房屋基本情况：砖混结构2层，建筑面积147.66㎡，砖混（非住房）6.54㎡，砖木（非住房）103.63㎡；1.货币补偿安置：建筑评估价、搬家费、宅基地补偿费、附属设施补偿分别为254333元、3944.8元、4548.5元、66993.10元，合计329819.40元；2.产权置换安置：被征收人可选择在福泉市新城区项目安置点，按照《福泉市棚户区改造土地房屋征收补偿标准》进行产权调换，另补偿搬家费、住房过渡费、宅基地补偿费、附属设施补偿分别为3944.8元、23668.8元、4548.5元、66993.10元，合计146080.60元；二、被征收人收到本补偿决定之日起5日内到福泉市政府房屋征收指挥部选择补偿安置方式，否则视为选择货币补偿安置方式，征收人将补偿款公证提存；三、被征收人收到本补偿决定之日起15日内自行腾空土地及地面附着物，逾期视为放弃，将强制拆除。并交代了申请行政复议或提起行政诉讼的期限和途径。原告时廷珍不服，向本院提起诉讼，诉如前述。本院认为：本案争议焦点为被告作出的被诉房屋征收补偿决定是否合法，应否撤销。首先，根据《征补条例》的规定，房屋征收决定是征收补偿决定的前置程序。市、县人民政府实施国有土地上房屋征收，必须先拟制征收补偿方案，作出征收决定，之后才能根据征收决定及征收补偿方案依法对被征收人作出征收补偿决定。被征收人对征收补偿决定提起诉讼，征收决定及其附属的征收补偿方案是审查征收补偿决定是否合法的核心证据。本案中，被告已就涉案项目作出征收决定及征收补偿方案，且在庭审举证、质证时，原告对被告提供的涉案项目征收决定及相关证据的真实性及合法性均没有异议，并认为与被诉补偿决定不具有关联性，同时原告亦未提供证据证明涉案项目的征收决定、征收补偿方案存在重大明显违法。因此，被告在已作出征收决定的情况下有权作出被诉补偿决定。其次，被诉补偿决定是否合法。本案中，被诉补偿决定将涉案房屋使用的土地视为集体土地并将该房屋作为集体土地上房屋予以补偿，庭审中，被告认可是由于原告不能提供该宗土地的国有土地使用证，而原告提供的房产证、黔南民政军离退（1996）03号批复等证据及被告提交的不动产登记资料查询结果均表明该房屋系上世纪八十年代由中央财政拨款修建、后移交地方且已在2000年办理房屋产权证并注明为房改房、2001年3月21日后可依法进入市场，基于上述情形，被告将涉案房屋认定为集体土地上房屋予以补偿属于认定事实的主要证据不足；另，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”之规定，补偿安置时房屋所在地因城市化已纳入城市规划区，补偿安置可以参照国有土地上房屋征收补偿标准，本案中原告房屋所在地福泉市金山办事处本身就属于城市规划区，退一步而言，即使该房屋属于集体土地上的房屋，对其予以征收补偿时也应参照国有土地上房屋征收补偿标准。根据《征补条例》第十九条第一款：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”之规定，被诉补偿决定虽参照国有土地上房屋补偿程序委托评估公司进行评估，但评估报告系采用重置成新法对该房屋价值进行评估，被诉补偿决定基于该评估报告对涉案房屋价值予以征收补偿违反上述规定。此外，该补偿决定书虽提供货币补偿和产权调换两种安置补偿方式供原告选择，但同时明确规定原告未在5日内选择安置方式视为选择货币补偿，侵犯了原告对安置方式的选择权。综上，被诉补偿决定认定事实不清，应予撤销。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告福泉市人民政府于2017年8月10日对原告时廷珍作出的《房屋征收补偿决定书》。一审案件受理费50元，由被告福泉市人民政府负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判长  刘玉冰审判员  林顺军审判员  游昌新二〇一八年三月二十日书记员  周玉清