四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川05民终636号之四十一
上诉人（原审第三人）：渤海国际信托股份有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区新石中路377号B座22-23层，组织机构代码为10432373-6。
法定代表人：李光荣，董事长。
委托诉讼代理人：魏寿华，四川长松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李楠君，四川长松律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：雷小琴，女，汉族，1979年9月27日生，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：王国麟，四川中豪律师事务所（泸州）律师。
委托诉讼代理人：黄付华，四川中豪律师事务所（泸州）律师。
被上诉人（原审被告）：四川嘉联房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金牛区三洞桥路15号4楼，组织机构代码为77982995-4。
法定代表人：罗平，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：李红军，男，该公司员工。
上诉人渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托公司）因与被上诉人雷小琴、四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第573号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月23日公开开庭审理，上诉人渤海信托公司的委托诉讼代理人魏寿华，被上诉人雷小琴的委托诉讼代理人王国麟，被上诉人嘉联房地产公司的委托诉讼代理人李红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人渤海信托公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判上诉人对诉争房屋享有的抵押权优先于被上诉人雷小琴对诉争房屋享有的相关权益；二、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人雷小琴之间没有任何法律关系，被上诉人嘉联房地产公司与雷小琴之间签订的《商品房认购协议书》与上诉人无关，上诉人不是该协议的相对方，上诉人不是本案适用主体；二、因嘉联房地产公司向上诉人借款，本案诉争房屋已由嘉联房地产公司抵押给上诉人，上诉人已就借款关系向泸州市中级人民法院提起民事诉讼，并在该案中将包括本案诉争房屋在内的抵押房屋全部予以查封，包括被上诉人雷小琴在内的所有购房人应向泸州市中级人民法院提起异议之诉，一审法院对本案无管辖权；三、被上诉人嘉联房地产公司与雷小琴之间签订的《商品房认购协议书》没有办理网签和初始登记，双方之间的法律关系尚处于债权状态，被上诉人雷小琴仅有请求嘉联房地产公司交付房屋及转移所有权的权利，该权利的法律性质是一种债权请求权，而上诉人就本案诉争房屋已经办理了抵押登记，并取得房屋他项权证书，上诉人对诉争房屋享有的抵押权优于被上诉人雷小琴作为购房人享有的债权；四、被上诉人雷小琴所出示的收据中部分载明为借款，双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，也没有支付购房款的转账记录和嘉联房地产公司出具的售房正式发票，不能证明被上诉人雷小琴支付了购房款，其对诉争房屋享有的相关权益不能优先于上诉人对诉争房屋享有的抵押权。
被上诉人雷小琴辩称，被上诉人雷小琴与嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，具备商品房买卖合同的形式要件，该认购协议依法成立并生效，被上诉人雷小琴已经按照协议约定付清了全部购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，被上诉人作为购买商品房的消费者对房屋享有的相关权益优先于上诉人享有的抵押权。嘉联房地产公司未经被上诉人同意，在将诉争房屋销售给被上诉人雷小琴后，擅自将所已经出售房屋又抵押给上诉人，导致合同目的不能实现已构成违约，嘉联房地产公司应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。上诉人在贷款给嘉联房地产公司前明知该项目的大部分房屋已经销售，在上诉人办理诉争房屋在建工程抵押登记后，上诉人又授权嘉联房地产公司对已经办理抵押登记的房屋继续进行销售，嘉联房地产公司取得了诉争房屋的商品房预售许可，上诉人作为消费者购买诉争房屋属于善意，相关权利应当受到法律保护。收款收据中载明的借款系预收房款，因当时未取得商品房预售许可，故以借款形式收取房款，并非真正借款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人嘉联房地产公司辩称，嘉联房地产公司与被上诉人之间签订房屋认购协议书属实，由于当时未取得商品房预售许可，便以借款名义收取房款，在取得商品房预售许可后，才以房款名义收取。嘉联房地产公司在贷款前，已经向上诉人说明该项目房屋已经预售和未售情况，在办理在建工程抵押登记后，上诉人允许嘉联房地产公司继续销售已经办理在建工程抵押登记的商品房，将销售商品房所得款项用于偿还贷款本息。
被上诉人雷小琴向一审法院起诉请求：判决确认雷小琴的购房优先权优先于渤海信托公司享有的在建工程抵押权，判决嘉联公司继续履行合同及时为雷小琴办理讼争房屋备案或过户登记手续，承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年9月12日，雷小琴（乙方）与嘉联房地产公司（甲方）签订《商品房认购协议书》，约定：一、甲方以竞价方式取得的出让土地，位于泸州市江阳区，净用地面积32987平方米，土地使用年限70年，容积率1.5，绿地率35％，建筑密度25％，甲方在该土地开发新建商品住房，由甲方销售。1、乙方自愿认购“嘉联*山地名宅”小区住房壹套，面积约为“88.41㎡。甲方必须按时保质保量向乙方交付房屋，如乙方在主体工程完工后自愿不要房屋的，经甲方同意后可退还购房款及另行支付利息叁万元。2、认购该商品房单价为3420元/㎡，此价包含水、气、光纤设施费。二、建筑面积按房屋产权登记面积为准。三、付款方式及期限。1、本协议签订时，付房款：150000元（大写：壹拾伍万元整）。2、工程基础完成时，乙方每套再付5万元（大写：伍万元），主体封顶时乙方补足每套购房款总额的95％给甲方，若乙方需要办理按揭付款，仍需将每套购房款交至总房款的95％，并提供真实有效的按揭办理手续，待按揭办理成功房款后甲方退还已多交部分房款。3、交房钥匙、交房屋权产权证、土地使用证时结算，多退少补，结算余款。以上条款的付款时间为从告知之日（以泸州晚报登报通知或电话通知为准）起7日内付清。四、房屋标准及配套设施要求：1、基础、主体、外墙装饰按照城市规划和设计要求实施。2、楼宇抗震裂度按6度设计。3、住宅房楼层高度为3米。4、水、电、天然气、电话、闭路、消防设施标准。（1）给水系统安装到户，每户设室外户表一只。排水系统按设计全部安装到位。（2）电：楼梯间暗线安装到户，每户设室外分户电表一只，以供电局安装为准，小区安装变压器。（3）通讯：宽带网络和电话终端线路预埋到户。（4）闭路：闭路光纤预埋到户。（5）消防设施：按消防部门规定，配备消防设施。（6）天然气预埋到位。5、甲方负责开通并硬化与小区相连的通道和车库、值班室、垃圾库等小区配套设施及其它特殊配套设施工程，按规划要求实施。五、装修标准：1、内装修：（初装）（1）楼地面为水泥砂浆找平；（2）墙体和天棚为水泥砂浆抹面；（3）楼梯间墙面及天棚为仿瓷涂料，地面为地砖；（4）厨、厕地面进行防水处理后用水泥砂浆找平，每户客卫设一中档平便器，主卫预留接口。（5）每户进户门为中档防盗门一樘（500.00），如需加宽入户或提高防盗门档次，所增加的费用由住户承担；外窗（铝塑窗）为节能窗。（6）小区各单元均安装楼宇对讲防盗门系统并联通入户。2、外装饰：外墙面的造型、标准、风格和色调按市规划要求实施。六、工程质量接受泸州市质量监督站监督，按国家现行施工及验收规范执行。七、建设手续及房屋交付。甲方提前10天以书面通知乙方办理进房手续，领取钥匙，结清房款。交房时间为18个月（从签订本协议之日起计算）。八、房屋保修。按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，甲方交付商品住宅使用之日起。九、产权办理及费用。1、甲方为乙方办理房屋所有权证及土地使用权证，其办理两证的各种税、费按国家规定由甲、乙双方各自承担。办理的两证归乙方所有。甲方应在房屋交付后720个工作日内为乙方办妥房屋所有证及土地使用权证。2、房屋交付后，户内维修护理（保修范围除外）由乙方负责。十、违约责任以及争议的解决方式。1、若乙方不按上述约定时间支付购房款，短缺金额和违约时间按月利率3％计算，支付甲方利息。2、若甲方不按期交房，按乙方已交款金额和违约时间月利率3％计算，支付乙方利息。3、除上述1、2项约定外，甲、乙双方任何一方违约，需赔偿对方相应经济损失并按损失金额的30％向对方支付违约金。4、协议生效后甲方终止履行，只按已缴购房款总额的30％向对方支付违约金。5、甲、乙双方因履行本协议发生争议，首先应通过协商解决，协商不成，任何一方都可依法向人民法院提起诉讼。十一、甲方应首先完成小区环境设计，其方案和效果经甲、乙双方一致同意后，甲方应严格按该设计方案施工，并在交房前完成小区环境建设，若交房时未完成小区环境施工或未达到原小区环境设计标准，甲方应该超出交房时间每日人民币10元标准支付违约金给乙方，直至甲方整改达到原设计方案标准为止。十二、其他约定。1、乙方住户在使用房屋期间，不得擅自更改主体结构和损坏防水层，如因乙方更改主体结构和损坏防水层，造成后果，由乙方自行负责一切损失及费用。2、乙方在进住小区楼宇后，应配合甲方的物业管理，遵守小区物管规定。3、未尽事宜，甲、乙双方签订补充协议，补充协议作为附件与本协议具有同等法律效力。4、甲方建设、销售商品房手续完善后15日内，甲乙双方签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖合同的内容必须依据本协议书的约定，未经双方协商一致不得变更。若双方未能在本协议约定时间内完善商品房买卖合同，甲方有权收回该套房屋，并退还乙方预购房款。5、在《商品房买卖合同》网签以前甲方无偿配合乙方对所需要更名过户的房屋更名过户，并不在收取更名过户费。十三、本协议经甲、乙双方签字后生效，本协议一式贰份，甲方壹份，乙方壹份。
2012年9月12日嘉联房地产公司以借款的名义向雷小琴收取了购房款200000元、同日以借款的名义向雷小琴收取了购房款80000元,2015年12月4日雷小琴还向嘉联房地产公司支付了购房款22362元、办证费10583元、代办费300元及维修基金4243元。
2014年6月4日，取得《商品房预售许可证》。2014年4月24日，嘉联房地产公司与第三人渤海信托公司签订《信托贷款合同》渤海信托公司借款80000000元。2014年5月6日，嘉联房地产公司办理了抵押权人为第三人的抵押登记手续，其中坐落于江阳区等房屋（在建工程）已办理抵押。此后，双方当事人因办理房屋转移登记手续产生纠纷。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”雷小琴与嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，雷小琴已按照约定向嘉联房地产公司支付了全部购房款，且被告嘉联房地产公司已经依法取得《商品房预售许可证》，双方签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，嘉联房地产公司应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据《商品房认购协议书》第十二条的约定，嘉联房地产公司在取得该楼栋《商品房预售许可证》后15日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于嘉联房地产公司设置在该讼争房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，嘉联房地产公司应承担相应的违约责任。
关于雷小琴请求法院判决确认雷小琴的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。所谓“购房优先权”，其实质是雷小琴依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”雷小琴订购该商品房在抵押权设置之前，并已支付了大部分购房款，且嘉联房地产公司已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，雷小琴购买泸州市江阳区的房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以雷小琴购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故雷小琴要求嘉联房地产公司及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，予以支持。《商品房认购协议书》第九条约定被告应在房屋交付后720个工作日内为雷小琴办妥房屋所有证及土地使用权证，嘉联房地产公司亦同意在雷小琴缴清购房款、税费及办证费用的情况下为其办理产权证。雷小琴的请求和嘉联房地产公司的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。雷小琴已按约定履行了付款义务，嘉联房地产公司亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决：一、雷小琴购买泸州市江阳区房屋依法享有的相关权益优先于渤海国际信托股份有限公司对该房屋享有的抵押权；二、四川嘉联房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内为雷小琴办理泸州市江阳区房屋买卖合同的网签备案手续；三、四川嘉联房地产开发有限公司在约定的期限内为雷小琴办理泸州市江阳区房屋的不动产登记手续。案件受理费适用简易程序审理减半收取100元，由四川嘉联房地产开发有限公司承担，于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
关于被上诉人雷小琴是否已经实际支付合同约定购房款的问题。本院经审查认为，按照被上诉人雷小琴与被上诉人嘉联房地产公司于2012年9月12日签订的《商品房认购协议书》中约定，被上诉人雷小琴应当支付被上诉人嘉联房地产公司购房款3420元/平方米88.41平方米为302362元，根据被上诉人雷小琴提供的被上诉人嘉联房地产公司出具的收款收据日期及金额和收款事项可知，嘉联房地产公司仅系以借款名义收取购房款，雷小琴缴纳的实际为购房款。从现有收款收据可认定被上诉人雷小琴除交维修基金、办证费、代办费外，实际交纳购房款为302362元，上诉人渤海信托公司认为被上诉人雷小琴没有提供购房款的转账依据不能证明其已经支付购房款的上诉理由不成立，本院对被上诉人雷小琴已经支付购房款的事实予以认定。
本院二审查明：2014年初，嘉联房地产公司开发的“嘉联*山地名宅”项目因资金困难需要申请贷款，渤海信托公司委托乐山市商业银行自贡分行办理贷款事项。在同意贷款前，嘉联房地产公司向银行介绍了“嘉联*山地名宅”项目的基本情况，项目共计16幢可售住宅套数为504套，已经销售301套和未售房203套，该情况写入乐山市商业银行自贡分行向公司金融部提交的《四川嘉联房地产开发有限公司8000万房地产开发贷款预审报告》中，在乐山市商业银行自贡分行审贷会决议和乐山市商业银行风险管理委员会提出的专业意见书中，明确要求制定分期还款计划，当销售回款达到1540万元时，超过1540万元的金额应按不低于90%的比例来归还项目贷款，抵押的在建工程需对外销售时，分行应加强审核和把关，根据销售回款情况严格按合同约定归还贷款，密切关注销售进度和回款情况等。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人对被上诉人雷小琴与被上诉人嘉联房地产公司于2012年9月16日签订《商品房认购协议书》、被上诉人嘉联房地产公司出具了收款收据、渤海信托公司对诉争商品房已办理在建工程抵押登记的事实无争议，本案争议的焦点为：一、上诉人渤海信托公司是否系本案适格主体；二、一审法院对本案是否具有管辖权；三、被上诉人雷小琴对其购买诉争商品房的相关权益是否优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房享有的抵押权。
关于上诉人渤海信托公司是否系本案适格主体的问题。本院认为，本案虽然系商品房买卖合同纠纷，虽然上诉人渤海信托公司不是商品房买卖合同当事人，但由于上诉人渤海信托公司对诉争商品房已经办理在建工程抵押登记，对诉争商品房享有抵押权，被上诉人雷小琴起诉要求确认其购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司享有的抵押权，本案处理结果与上诉人渤海信托公司具有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，被上诉人雷小琴将上诉人渤海信托公司列为本案第三人，符合法律规定，故上诉人渤海信托公司有关其主体不适格的上诉理由不成立。
关于一审法院对本案是否具有管辖权的问题。本院认为，虽然根据上诉人渤海信托公司的财产保全申请，本院在另案中对包括诉争商品房在内的房屋进行了查封，但本案被上诉人雷小琴作为诉争商品房的购房人，要求确认其购房相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房享有的抵押权，并办理网签和过户登记手续，并不是对本院另案查封诉争商品房提出异议，一审法院受理本案，不违反级别管辖和专属管辖相关规定。此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出，上诉人渤海信托公司在提交答辩状期间，并没有向一审法院提出管辖异议，视为一审法院有管辖权，故上诉人渤海信托公司有关一审法院对本案不享有管辖权的上诉理由不成立。
关于被上诉人雷小琴对其购买诉争商品房的相关权益是否优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品享有抵押权的问题。本院认为，被上诉人雷小琴对其购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品享有的抵押权，理由如下：首先，被上诉人雷小琴作为普通购房消费者与被上诉人嘉联房地产公司签订《商品房认购协议书》并支付首付款时，上诉人渤海信托公司并没有与被上诉人嘉联房地产公司签订《信托贷款合同》并办理在建工程抵押登记。其次，在上诉人渤海信托公司向被上诉人嘉联房地产公司发放贷款前，接受贷款申请的案外人乐山市商业银行自贡分行已经按照贷款程序要求对“嘉联*山地名宅”小区是否具备贷款条件进行过调查论证，上诉人渤海信托公司在明知“嘉联*山地名宅”小区301套商品房已经预售的情况下，仍然将该项目504套商品房全部办理在建工程抵押登记，导致被上诉人雷小琴所购商品房无法办理网签登记和所有权转移登记，明显损害了被上诉人雷小琴作为普通购房消费者的合法权益。再次，被上诉人雷小琴在支付被上诉人嘉联房地产公司其余合同约定的购房款、办证费用和维修基金时，被上诉人嘉联房地产公司已经取得了诉争商品房的商品房预售许可证，且商品房预售许可证上并无权利限制情况记载，被上诉人嘉联房地产公司依法可以对外销售诉争商品房。因此，在被上诉人雷小琴作为普通购房消费者按照正常的购房程序向被上诉人嘉联房地产公司购买诉争商品房、支付购房款并占有诉争商品房的情况下，被上诉人雷小琴作为普通购房消费者对诉争商品房享有的相关合法权利依法应当受到法律保护，一审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决被上诉人雷小琴作为普通购房消费者对购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房的抵押权，同时判决被上诉人嘉联房地产公司办理网签备案手续以及不动产登记手续，符合法律规定，依法应予维持，上诉人渤海信托公司有关被上诉人雷小琴对诉争商品房享有债权请求权不能优先于抵押权的上诉理由不能成立。
综上，上诉人渤海信托公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人渤海国际信托股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春
代理审判员 张晓余
代理审判员 刘 静
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 邓 琳