徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0303民初842号
原告:徐州市国美家用电器有限公司，住所地徐州市彭城路泛亚大厦3楼。
法定代表人：黄秀虹，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：秦笑笑，该公司法律顾问。
被告：陈飞燕，女，1973年10月26日出生，汉族，住江苏省睢宁县。
委托诉讼代理人：崔强，江苏金合律师事务所律师。
原告徐州市国美家用电器有限公司（以下简称“国美电器公司”）与被告陈飞燕房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦笑笑、被告陈飞燕及委托诉讼代理人崔强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国美电器公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2016年1月13日依法解除；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金303003.09元（截至2016年1月13日为753003.09元，扣除保证金45万元后为303003.09元）；3、判令被告向原告支付房屋占有使用费（以年租金1909620元为标准，自2016年1月14日暂计算至2016年4月13日为556827.18元，计算至实际交房之日）；4、判令被告向原告支付逾期租金利息（以286061.77元为本金，自2015年7月5日至实际给付之日，按银行同期贷款利率四倍计算）；5、判令被告向原告支付违约金477405元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告陈飞燕辩称，原告诉请无事实与法律依据。一、在租赁合同履行过程中，基于原告存在下列违约行为，其以拖欠租金为由，提出解除合同的事实和理由不能成立：1、原告未按合同约定的租赁费用标准收取房租；2、按照合同的约定被告交付的租赁费用包含租金、物业管理费、设备使用费，但原告没有按照合同的约定将所有的设备交付被告使用，也未提供物业管理服务；3、原告在房屋交付时，无法提供验收合格的大厦自带的消防系统，不履行协助被告办理二次消防验收合格手续的法定义务，至原告提出解除合同时，租赁房屋也没有完成消防验收手续；4、在合同履行过程中，存在案外第三人向被告主张租赁物的情形，导致被告无法正常使用租赁物；5、原告在被告经营旺季期间，未与被告协商擅自装潢一楼商铺，且不尽合理注意义务，严重影响被告经营；6、原告没有按照国家规定标准，收取用电费用；7、在租赁房屋存在破损、漏水的情形下，原告不予维修，影响了房屋的正常使用。二、原告主张被告拖欠租金缺乏依据：1、按照合同约定，每月租赁费用为15万元，租赁费用包含租金、物业管理费、设备使用费，从第二年起每两年递增3%，而原告实际未按合同约定收取租赁费用；2、被告依据收据初步核算，被告向原告交付房屋租赁费631万元和保证金45万元，共计676万元，按照合同的预定应当产生租赁费是617.185万元（但实际履行租赁合同产生的租金应元低于该数额），故被告不欠原告租金；3、原告在整个合同履行期间未依约提供物业管理服务，未将所有设备交付被告使用，并超标准收取电费，故应在租赁费用中对上述费用予以扣减或返还给被告。三、原告主张被告支付未交付房屋产生的房屋占用使用费无事实和法律依据。在原告提出解除合同并发出公告后，被告多次催促原告方的工作人员交接房屋，但其工作人员总是以各种理由拖延交接，在多次催促后，至2016年2月19日双方才完成房屋交接。四、原告所主张的租金利息及违约金的诉请，无事实和法律依据，同时约定的违约金数额过高。五、对原告收取的保证金，多收取的房租以及其他费用和原告违约解除合同给被告造成的损失等，被告依法保留诉讼的权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、为证明缴纳租赁费用有银行转账、现金存入账户及直接现金交付三种方式，且已缴纳租赁费用676万元，被告提供原告开具的收据36张及银行流水一份。原告辩称被告提供的收据存在重复开具60万元的情况，且收取被告租赁费用仅有银行转账及现金存入账户两种方式。原告为证明其抗辩主张，提供了李雪茹、郑同娟、刘妍三位证人证言。本院组织对原告及被告提供的李雪茹、刘妍二位证人证言进行测谎鉴定，结果为被告陈飞燕的陈述可信度较低，李雪茹、刘妍三位证人的证言可信度较高，本院结合原、被告的陈述及测谎结论，认定原告存在重复开具60万元收据及不存在直接现金交付租赁费用的情况。
2、为证明案外第三人向被告主张租赁物的权利，影响被告正常使用租赁物，被告提供的民事诉状、传票、追加被告申请书、民事判决书各一份。原告辩称案外第三人主张权利并没有影响被告的经营。本院根据原、被告的当庭陈述及本庭对证人代某、姜某1的询问，认为被告承租原告房屋后又转租给其他小业主经营，在案外第三人主张权利期间，被告并未有租金方面损失，判决结果也未影响到被告的权利义务，且被告未提供证据证明其实际损失情况。故对被告提供上述证据的关联性，本院不予认定。
3、为证明原告装修一楼商铺，影响了被告经营，被告提供摄于2014年8月25日至2014年8月31日的其所承租房屋一层的照片17张及代某、姜某1的证人证言。证人证言可证实在原告装修期间，被告转租所得租金并未有损失，且被告亦未提供证据证明其实际损失情况。故对上述证据的关联性，本院不予认定。
4、为证明原告多收电费66074元，被告提供2015年12月水电抄表单、国家规定的电费标准、多收电费的计算明细各一份。原告辩称被告向原告缴纳电费至2012年10月23日，后期电费均是由被告直接向徐州春天时尚管理咨询有限公司交付。结合原告提供的由徐州春天时尚管理咨询有限公司及原、被告三方签订的《关于戏马台店电费支付办法》，本院对被告提供上述证据的关联性不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月11日，原告与徐州春天时尚管理咨询有限公司签订《房屋租赁合同》一份，主要内容：租赁房屋地址徐州市解放路137号，租赁房屋范围1层部分、2-3整层、4层部分，租赁期限8年，自2012年1月1日起至2019年12月31日。2012年5月14日，徐州市春天时尚管理咨询有限公司出具《商函》一份，载明“现我司同意贵司在双方合同期内对1层部分、2层部分、4层部分及3层整层进行招租”。
2012年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，主要内容：甲方（出租方）国美电器公司、乙方（承租方）陈飞燕；一、租赁房屋地址徐州市解放南路137号，建筑面积3780平方米；三、租赁期限从2012年7月15日至2019年12月31日届满；五、租赁费用：本合同所述租赁费用包括租金、物业管理费和设备使用费，其中租金为人民币1800000元/年，从第二年起每二年递增3%；六、在租赁期限内，按每三个月为一期支付租金。乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用，乙方不得以任何理由扣减和抵消租赁费用；七、首期租赁费用：本合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用给甲方，即人民币450000元，甲方给予乙方一个月免租期为2012年10月15日至2102年11月14日，首期租赁费用的计算期为2012年7月15日至2012年10月14日；八、在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付相当于3个月租赁费用的保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，保证金总额为人民币450000元；二十、乙方应合理使用租赁房屋及租赁房屋内甲方提供的装置/系统/设备，避免受到人为破坏，并负责日常维修、维护。租赁房屋有任何因乙方原因造成的损坏，乙方应意识通知甲方。如乙方在损害发生之日起一周内对上述损坏未进行或未完全进行修复，甲方可自行安排修复，由此产生的费用由乙方承担。四十三、合同期满或提前终止，乙方必须在合同期满或终止之日将租赁房屋恢复原状交还甲方，同时返还租赁房屋的全部钥匙。乙方应保证交还的租赁房屋处于完好和可出租状态。否则视为乙方放弃承租单位内全部未处理物品所有权，由甲方全权处理，处理费用由乙方承担，并且甲方有权不还退乙方已缴纳的全部保证金。如因乙方原因造成设施损坏，甲方有权以乙方缴纳的保证金冲抵维修费用，不足部分由乙方承担。获得甲方书面同意，则可无偿转让上述全部或部分装修予甲方，在此情况下，乙方可免除回复原状的义务。四十七、乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到时立即生效。……4、逾期缴纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日。……五十、如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。2012年7月15日，原被告签订《国美电器房屋交接单》一份，备注中载明“货梯状况：二三楼封闭；扶梯状况：调试等装修后开业前试运行交接”。
2012年7月15日，原告向被告出具《转租证明》一份，主要内容：我司同意你在徐州市解放路137号我公司戏马台店二三层的招商转租行为。
2016年1月7日，原告向被告送达《房租催缴函》一份，主要内容：截至2015年12月31日已拖欠我司租赁费用达76.35万元，你方在我司的押金已经无法确保我司的收益安全。你方必须在接函5日内将所欠我司租金缴纳到位，并立即针对前期欠租问题给出解决办法，否则我司将会依据双方协议解除同贵方的租赁合同，并按照双方合同约定依法维护我司的相关权益不受损失，由此所造成的一切损失及后果均由贵方全部承担。
2016年1月13日，原告向被告送达《解约通知书》一份，主要内容：贵方自2015年8月6日起截至2015年12月31日已累计拖欠我司租金76.35万元，你方在我司的45万元押金已远远不能抵消你方所欠我方的租金，截至今日，原《租金催缴函》所规定的最后支付期限已过，贵方拒不支付，贵方拖欠我司租金已远远超过15天，我司多次催缴你方仍拒不履行缴费义务，我司按照合同第五十条约定，自2016年1月13日起解除同贵方的租赁关系，并依法按照双方原合同追索我司应得利益。
2016年1月26日，原告向被告转租的业主发出《公告》一份，内容为：因陈飞燕长期拖欠租金，徐州国美电器已于2016年1月13日向其发函解除了《房屋租赁合同》，现告知全体小业主，该期间段以后的租金不得交给陈飞燕，一旦造成损失我司概不负责。
2016年2月19日，原告与被告交接房屋，《国美电器房屋交接单》备注中载明“二楼南北向各2个卷帘门损坏；二楼安全出口指示牌缺失应急灯缺失；灭火器缺失4个”。
本院认为，一、关于租赁期间问题。根据双方《房屋租赁合同》约定，被告逾期缴纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日，原告即有权单方面解除合同。2016年1月13日，原告向被告送达《解约通知书》，故原告主张被告租赁期间为2012年7月15日至2016年1月13日。被告辩称原告于2016年1月4日将扶手电梯封闭，导致被告无法经营，被告主张租赁期间为2012年7月15日至2016年1月4日。庭审中，被告提供证人代某、姜某2的证人证言可以证明原告将扶手电梯封闭后，被告及承租的小业主已无法经营，导致原被告之间合同目的已无法实现，故原被告之间的《房屋租赁合同》于2016年1月4日解除，被告主张承租期间为2012年7月15日至2016年1月4日，本院予以支持。
二、关于被告缴纳房租数额问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。原告已交付租赁房屋，被告未按约定支付租金，故原告要求被告支付租金及逾期利息的诉请，本院予以支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限起始日为2012年7月15日，年租金为180万元，从第二年起每二年递增3%，即自2012年7月15日至2013年7月14日，年租金为180万元。自2013年7月15日至2015年7月14日，年租金递增3%即年租金为185.4万元=180万元+180万元*3%。2015年7月15日至2016年1月4日，年租金递增3%即190.962万元=185.4万元+185.4万元*3%。被告租赁期间为2012年7月15日至2016年1月4日，原被告约定2012年10月15日至2012年11月14日为免租期，故被告应交付的租金为625.9765万元（165万元+185.4万元/年*2年+190.962万元/12个月*5个月+190.962万元/12个月/30天*20天）。
原告主张被告已缴纳租金592万元，且存在重复开具60万元收据的情况，被告辩称其缴纳的租金有收据的为607万元，保证金45万元，共652万元。原、被告主张的数额相差60万元，本院根据原告及李雪茹、刘妍三位证人的测谎结果，认定原告存在重复开具60万元收据及不存在直接现金交付租赁费用的情况。被告主张其缴纳的租金大于607万元，但未提供证据予以证明，故本院认为被告缴纳租金数额为592万元。原告向被告主张房屋租金，被告抗辩原告未将合同约定的设备交付被告使用，未按合同约定提供物业服务及未协助被告办理二次消防手续等义务，本院认为双方在房屋交接及合同履行过程中，被告并未对此提出异议，故对被告的抗辩，本院不予支持。被告应缴纳租金625.9765万元，故被告还应向原告支付房屋租金33.9765万元，原告主张扣除45万元保证金后房租数额为303003.09元，本院予以确认。
三、关于房屋占有使用费的问题。原告于2016年1月4日封锁扶手电梯，导致被告无法经营，合同目的无法实现，双方合同解除。原告于2016年1月13日向被告送达《解约通知书》，于2016年1月26日向承租小业主发出公告，本院认为，原告应当给予被告合理期限搬离租赁房屋。2016年2月19日，原告与被告交接承租房屋，视为在合理期限内，故原告主张自2016年1月14日计算至实际交房之日的房屋占有使用费，本院不予支持。
四、关于违约金。原、被告签订的《房屋租赁合同》只约定了被告的违约责任，未约定原告违约责任，双方权利义务不对等，显失公平。原告在未告知被告情况下封闭扶手电梯，导致合同解除，而被告未按约支付租赁费用，双方均有违约行为，综合衡量双方违约行为及损失情况等多项因素，本院酌定原被告损失相抵，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
五、关于逾期利息。原告主张逾期租金利息（2015年7月15日至2015年10月14日以126926.77元为基数，2015年10月15日至2016年1月13日以466941.32元为基数，按日1‰计算）。本院认为，被告虽在履行租赁合同期间出现多次逾期，但原告已接受被告的履行方式，原告主张按日1‰主张逾期利息，明显超过法律规定，本院考虑到被告损失情况，酌定被告支付原告逾期利息（以被告拖欠租金303003.09元为基数，按日0.66‰自2016年1月4日计算至实际支付之日）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告陈飞燕于本判决生效之日起十五日内支付原告徐州市国美家用电器有限公司支付租赁费303003.09元。
二、被告陈飞燕于本判决生效之日起十五日内支付原告徐州市国美家用电器有限公司支付逾期利息（以303003.09元为基数，按日0.66‰自2016年1月4日计算至实际支付之日）。
三、驳回原告徐州市国美家用电器有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费69917元，由原告徐州市国美家用电器有限公司负担34959元，被告陈飞燕负担34958元。（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 杨立春
人民陪审员 路 伟
人民陪审员 路振亚
二〇一七年六月十六日
书 记 员 张 欣