新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民一终字第265号
上诉人（原审被告）：荣乙锝（曾用名荣益德），男，汉族，1967年8月14日出生，昌吉市鑫博运输服务有限责任公司职工，住新疆维吾尔自治区昌吉市。
委托代理人：张忍，男，汉族，1985年11月20日出生，昌吉市鑫博运输服务有限责任公司职工，住新疆维吾尔自治区昌吉市。
被上诉人（原审原告）：杨迎春，男，汉族，1973年2月2日出生，广州市健华投资有限责任公司经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
委托代理人：周礼，新疆翔瑞律师事务所律师。
原审第三人：昌吉市谊欣居房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉市。
法定代表人：杨晋沣，公司董事长。
委托代理人：索海峰，新疆仕诚律师事务所律师。
上诉人荣乙锝因与被上诉人杨迎春、原审第三人昌吉市谊欣居房地产开发有限公司（以下简称谊欣居房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院（2014）昌中民一初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荣乙锝及其委托代理人张忍，被上诉人杨迎春的委托代理人周礼到庭参加诉讼。原审第三人谊欣居房产经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月20日，谊欣居房产（甲方）、杨迎春（乙方）、荣乙锝（丙方）签订《协议书》一份，内容为：1、乙方在甲方购买一套商品房，商品房位于昌吉市晶彩城住宅小区69区2丘20栋第五幢独栋别墅。乙方向甲方支付完商品房购房全款。2、乙方虽尚未办理房产权属手续，且甲方证明现房屋产权归属乙方。甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上，经甲、乙、丙三方友好协商，就乙方拥有的上述房产转让事宜达成如下协议：第一条、乙方同意将昌吉市晶彩城住宅小区69区2丘20栋第五幢独栋别墅产权转让丙方，转让价款：300万元。丙方自愿按此价款交付商品房屋转让款。第二条、甲方同意以丙方身份办理商品房买卖合同，购房发票变成为丙方。并按丙方身份办理房产权属手续。第三条、丙方收到乙方所交付的丙方身份办理房产权手续（丙方身份的商品房买卖合同，购房发票）。丙方即刻支付购房款100万元给乙方。第四条、甲方负责为丙方办理房产权属手续。甲方将办理完毕属丙方名下的房产证后三日内（该房屋产权证在即日起15日内办出），由甲方通知乙方、丙方进行商品房尾款交割手续。即丙方向乙方支付完本商品房尾款200万元和办理该房屋房产证所需的费用，甲方交付属丙方名下的房产证。第六条、如甲、乙、丙三方违约，按购房转让价款总额20％的违约金赔付。第七条、关于房屋负二层车位产权，由甲、乙双方负责办入丙方名下所有权。第八条、关于房屋周围的绿地丙方有使用权。而后谊欣居房产又与荣乙锝签订《商品房买卖合同》。2013年12月20日，谊欣居房产向荣乙锝开具不动产统一发票，荣乙锝向昌吉市住建局档案馆房地产管理局缴纳契税并由该局出具税收缴款书。
三方协议签订后，荣乙锝向杨迎春支付购房款100万元。杨迎春向荣乙锝实际移交诉争房屋（钥匙由荣乙锝实际持有）。荣乙锝当庭认可，在购买诉争房屋时其知道房屋的结构状况。
昌吉市晶彩城住宅小区69区2丘20栋第五幢独栋别墅房屋产权证登记时间是2014年1月14日，该房屋产权证原件由杨迎春持有，荣乙锝当庭认可2014年春节前后，杨迎春将房屋产权证复印件向荣乙锝交付。经当庭询问荣乙锝，其明确表示要求与杨迎春及谊欣居房产继续履行2013年12月20日签订的协议书。
原审法院认为：2013年12月20日，由杨迎春、荣乙锝、谊欣居房产签订的协议书系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效协议。当事人应按三方协议书所载内容全面履行各自的合同义务。
关于荣乙锝应否向杨迎春支付剩余200万元商品房对价款的问题。协议书载明别墅转让价为300万元，荣乙锝已向杨迎春支付100万元，尚欠200万元未支付，该事实三方当事人并不持异议。荣乙锝抗辩对剩余200万元不予支付的理由：一是其购买的是住宅别墅而房屋产权证中规划用途系茶楼，办证规划用途不符合三方协议约定；二是房屋负二层车位产权一直没有办理到荣乙锝名下；三是荣乙锝按约对房屋周围绿地有使用权，但该绿地现在是公共绿地。经原审法院审查，协议书中约定的转让物标的为商品房，即位于昌吉市晶彩城住宅小区69区2丘20栋第五幢独栋别墅，而诉争房屋房权证的性质系商品房，由于双方在协议书中对诉争商品房的规划用途并未做出约定，且荣乙锝也无证据证实双方在签约时对诉争商品房规划用途做出约定。故荣乙锝该条抗辩理由无事实依据，不予支持。
根据协议书第四条：谊欣居房产（甲方）负责为荣乙锝（丙方）办理房产权属手续。甲方将办理完毕属丙方名下的房产证后三日内（该房屋产权证在即日起15日内办出），由甲方通知乙方、丙方进行商品房尾款交割手续。即丙方向乙方支付完本商品方尾款200万元和办理该房屋房产证所需的费用，甲方交付属丙方名下的房产证。该约定内容可以有效证实，荣乙锝支付诉争商品房的尾款的前提是谊欣居房产将商品房产权办理在荣乙锝名下后，由谊欣居房产通知杨迎春、荣乙锝进行诉争房屋尾款的支付手续，即荣乙锝支付诉争房屋尾款是附条件的。从双方均认可诉争房屋的房权证已于2014年年初办理在荣乙锝名下，且其已收到该房权证的复印件即付款条件已成就。故依照三方当事人签订的协议书的约定，荣乙锝理应按约向杨迎春支付所购商品房的尾款200万元。至于商品房负二层的产权手续以及绿地使用权的问题因与本案杨迎春主张支付房屋对价款并非同一法律关系，对此双方可通过协商或者另案进行解决。综上，荣乙锝应向杨迎春支付剩余房屋对价款200万元。
关于违约金的数额如何计算的问题。协议书第六条约定：如甲、乙、丙三方违约，按购房转让价款总额20％的违约金赔付。荣乙锝未按三方协议约定内容足额支付商品房房屋对价款构成违约，理应按约支付违约金。在庭审中，荣乙锝认为三方当事人签订的协议书约定的违约金过高，要求法院进行减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原审法院依照上述法律规定并综合全案以及结合双方合同履约情况、荣乙锝逾期支付房屋对价的过错程度以及可能给杨迎春造成的损失等综合因素，酌定违约金为12万元。遂判决：一、荣乙锝于本判决生效后十五日内向杨迎春支付剩余商品房房款2000000元；二、荣乙锝于本判决生效后十五日内向杨迎春支付违约金120000元；三、驳回杨迎春的其他诉讼请求。案件受理费27600元、诉讼保全费5000元，合计32600元，由荣乙锝负担。
宣判后，荣乙锝不服上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、杨迎春和谊欣居房产应履行的合同义务共三项，一是将荣乙锝购买的住房别墅的房产证办好。但其办的是茶楼的商业用房不是别墅。二是给荣乙锝办理好房屋所属附二层的车位的产权，此项义务至今没有履行。三是房屋周围绿地使用权由荣乙锝使用，至今该项义务没有履行。由此可见，杨迎春和谊欣居房产没有全面履行合同义务，原审判决对上述违约行为不予认定错误。2、几方签订的合同明确约定，双方买卖的房屋是别墅，杨迎春交付的房屋测绘表上表明房屋的实际用途是“住宅”，上诉人向法庭提交的房屋现状的照片也证明房屋实际用途是“住宅”。杨迎春庭审时也称，房屋测绘的就是住宅。因此，原审判决认定双方没有约定房屋的规划用途，上诉人无证据证明交付的房屋的用途不是商业用房是错误的。3、依据“专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍、集体宿舍，不包括住宅中作为人防用、不住人的地下室，也不包括托儿所，病房、疗养院、旅馆等具有专业用途的房屋，是单纯的生活居住的地方为住宅”，“各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、照相馆、浴室、旅社招待所等从事商业和为居民服务的房屋为商业用房”的定义，买卖合同约定的别墅显然属于住宅用途。原审判决认定合同约定不明，上诉人没有证据证明双方约定交付的房屋不符合约定，被上诉人没有违约显然错误。二、原审判决适用法律有误。本案中杨迎春和谊欣居房产不仅没有履行合同约定的车位、绿地使用权的义务，而且交付的房产证的用途不是双方约定的事项，其才是本案的违约方，原审判令上诉人承担违约责任错误。2、根据《合同法》第67条的相关规定，在对方未按合同履行自己的义务之前，荣乙锝不应支付剩余购房款200万元。三、杨迎春和谊欣居房产的违约已给上诉人造成了极大的损失。1、杨迎春和谊欣居房产将上诉人买的住宅别墅擅自变更为商业茶楼后，上诉人所属住宅土地所有权从70年降到40年，水电暖、物业等费用不仅比照住宅几倍收取，而且还要受到比较严格的管理和限制。2、上诉人购买的别墅的负二层就是小区的公共车库，别墅所占地下面积是三个车位。当初几方签约时，被上诉人和第三人再三承诺将车位的产权一并给上诉人。现被上诉人和第三人互相推诿不予办理，其结果必然造成上诉人另行出资购买，其损失也是相当大的。3、上诉人出资300万元购别墅，不仅是看上了房屋本身而且还看上了房屋周边宽阔的环境，可自行使用的独门独户的舒适生活。故缔约时被上诉人和笫三人将周围绿地的使用权办给上诉人写进合同成为自己的一项义务。现实是由于被上诉人和第三人的不履约行为，致使别墅周围变成小区健身的公共用地。上诉人由此受到的损失显而易见。请求撤销原判，改判驳回杨迎春的原审诉讼请求。
被上诉人杨迎春未提交书面答辩意见。
二审查明的事实与原审基本一致。另查明，谊欣居房产（出卖人）与荣乙锝（买受人）签订的《商品房买卖合同》约定，买受人购买的商品房为现房，该商品房的用途为（空白），建筑层数地上三层、地下一层，建筑面积430.57平方米，其中套内建筑面积395.29平方米，公共部位分摊面积35.28平方米。二审期间，荣乙锝已取得案涉房产的产权证书，编号昌市房字第001911**号。产权证书载明：房屋所有权人荣乙锝，共有情况按份共有，房屋座落昌吉市69区2丘20栋-1至3层茶楼，登记时间2014年3月26日，房屋性质栏空白，规划用途茶楼，总层数4，建筑面积430.57平方米，套内建筑面积395.29平方米。该产权证书与原审中杨迎春提供的产权证书编号、业务编号、登记时间不一致。杨迎春提供的产权证书的房屋性质为商品房，荣乙锝提供的产权证书房屋性质为空白。其他内容相同。
诉讼期间，谊欣居房产已将案涉房产土地使用证办至荣乙锝名下，土地使用证号：昌市城住国用（2015）第00077501号。地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为100.21平方米，终止日期2080年11月18日。
本院认为，谊欣居房产（甲方）、杨迎春（乙方）与荣乙锝（丙方）签订的《协议书》明确约定了荣乙锝支付购房尾款的条件和时间，即甲方办理完毕属丙方名下的房产证后三日内，由甲方通知乙方、丙方进行商品房尾款交割手续。即丙方向乙方支付完本商品房尾款200万元和办理房屋房产证所需的费用，甲方交付属丙方名下的房产证。现案涉房产的房产证已办至荣乙锝名下，荣乙锝已取得该房产的所有权，合同约定的付款条件已成就，其应按约定支付剩余购房款200万元。荣乙锝辩称其不付款的理由有三，一是办理的房产证不符合合同约定；二是未将车位产权办至其名下；三是荣乙锝未取得房屋周围绿地的使用权。首先，《商品房买卖合同》、《协议书》约定荣乙锝购买的房屋为商品房，地上三层、地下一层，建筑面积430.57平方米，套内面积395.29平方米，独栋。荣乙锝实际取得的房屋与上述约定相符。谊欣居房产亦为荣乙锝办理了上述房产的产权证。至于房产证应记载的各具体项目，属于房产权属登记管理部门的行政职权，登记内容由房产登记管理部门根据国家相关法律法规确定，非买卖双方当事人的协商事项。荣乙锝购买案涉房屋用于居住，谊欣居房产交付的房屋亦符合居住使用要求。诉讼期间，荣乙锝未提供证据证明因房产证上规划用途登记为茶楼，对其居住造成了实质性影响。另，荣乙锝上诉称由于房产登记问题，致其土地使用年限减少。但从二审谊欣居房产提供的土地使用证可见，该房产所占土地，其性质登记为住宅用地，使用年限亦按住宅用地予以确定，未因房产登记受到影响。其次，《商品房买卖合同》、《协议书》约定300万元购房款所指向的标的是地上三层、地下一层，建筑面积430.57平方米的房产，不包括地下二层的车库面积。谊欣居房产将430.57平方米房产产权办至荣乙锝名下是其支付购房款200万元的条件。车库产权是否办至荣乙锝名下不是双方在协议中约定的付款条件。对地下二层车库双方仅在《协议书》第七条作了简单约定，对面积、价款、交付等问题均无具体内容，双方可另行协商解决。再次，关于房屋周围绿地使用权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地，属于业主共有，荣乙锝作为小区业主，对房屋周围绿地享有使用权。《协议书》没有约定绿地使用权专属荣乙锝个人。因此，荣乙锝认为谊欣居房产及杨迎春履行协议不符合约定无事实依据。荣乙锝应当按协议约定支付剩余购房款，并根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担违约责任。
综上，荣乙锝的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚、适用法律正确。本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23760元，由荣乙锝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫宁
代理审判员 段武伟
代理审判员 李 李
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 倪 敏