成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0106民初6298号
原告（反诉被告）:成都锦蓉资产管理有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人:刁小丫，董事长。
委托代理人:江俞廷，国浩律师(成都)事务所律师。
被告:曾绵奎，男，汉族，1959年5月5日出生，住成都市武侯区。
被告（反诉原告）:四川中亚酒店投资管理股份有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人:张素辉，总经理。
委托代理人：杜明明，四川治坛律师事务所律师。
原告成都锦蓉资产管理有限公司（以下简称锦蓉公司）诉被告曾绵奎、四川中亚酒店投资管理股份有限公司（以下简称中亚酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，中亚酒店公司在法定期限内以锦蓉公司为被告向本院提起反诉，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦蓉公司的委托代理人江俞廷，被告中亚酒店公司的委托代理人杜明明到庭参加了诉讼，被告曾绵奎下落不明，经本院公告传唤，逾期未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦蓉公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《综合楼租赁合同》、《租赁合同补充协议》及2015年2月27日签订的《协议书》；2、判令二被告立即将承租房屋退还给原告；3、判令二被告支付尚欠的房屋租金，实际支付至退还租赁房屋时止，租金标准按照《综合楼租赁合同》第四条标准执行，以及逾期支付租金的违约金，违约金按照每日0.05%的标准计算至履行完毕。事实及理由，被告曾绵奎于2011年9月3日与原告签订了《综合楼租赁合同》，约定原告将位于成都市蜀蓉路解放军78155部队全部综合类的房产（包括A栋、B栋、附楼及地下车库）租赁给被告曾绵奎使用，约定第一年租金为900万元，第二年租金为1000万元，第三年租金为1260万元，第四年租金在第三年租金的基础上递增5%。嗣后，曾绵奎与原告又签订了《租赁合同补充协议》，约定在2012年8月28日前，曾绵奎应将第一年（2012年8月28日至2013年8月27日）的全部租金付清，经原告多次催促，曾绵奎未按约支付租金。2015年2月27日，原告与曾绵奎就拖欠租金等事宜达成《协议书》，约定从2015年3月起，曾绵奎每月支付租金不低于100万元，若逾期支付视为违约，原告有权解除全部合同，并有权追究曾绵奎的违约责任。中亚酒店公司作为租赁房屋的实际使用人在《协议书》三盖章，表明其愿意与曾绵奎共同承担向原告支付租金的义务。在《协议书》签订后，曾绵奎、中亚酒店公司未依约履行付款义务。2015年8月，原告向法院起诉，要求曾绵奎、中亚酒店公司支付尚欠的租金1260万元及违约金。2015年底，成都市金牛区人民法院判决支持原告的诉讼请求，2016年，成都市中级人民法院作出终审判决，维持一审判决。判决后，曾绵奎、中亚酒店公司未能按照判决履行义务，原告向法院申请执行，但至今二被告都未履行判决内容，亦未支付2015年8月27日之后的租金。原告认为二被告未能按约履行付款义务，已经构成严重违约，原告有权要求解除租赁合同。请求法院判如所请。
曾绵奎未作答辩。
中亚酒店公司辩称，中亚酒店公司存在欠付租金的情况，但系原告违约在先，根据《军队空余房地产租赁管理规定》，军队空余房地产租赁必须申领《军队房地产租赁许可证》，自中亚酒店公司承租该房屋之日起，被告一再要求原告尽快办理，但至今仍未取得，中亚酒店公司的经营始终处于违法不合规的状态。根据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及《军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人答记者问》，军队明确在2018年6月底前，完成房地产租赁停止任务，军队停止有偿服务系国策，任何单位、个人不得以任何形式抵触，结合本案，诉争房屋在2018年底前必然会被收回，届时原告依据与部队之间的协议可以得到相应的补偿，这个补偿必然包括房屋的装修费用，原告不仅主张租金，还能以被告的巨额装修残值获取利益，是否合理。故，原告主张解除合同，其首先应当赔偿远超其诉请的巨额装修投入。请求法院在未明确赔偿装修投入的前提下，驳回原告的诉讼请求。
中亚酒店公司向本院提起反诉请求：1、请求确认中亚酒店公司与锦蓉公司之间的租赁合同关系已经解除；2、锦蓉公司支付中亚酒店公司损失64461475元。事实及理由与前述答辩意见一致。
锦蓉公司针对中亚酒店公司的反诉辩称，锦蓉公司与中亚酒店公司不是租赁合同的法律关系，中亚酒店公司要求锦蓉公司赔偿损失无法律依据。锦蓉公司与曾绵奎签订房屋租赁合同时未约定办理军队房地产租赁许可证，目前为止，中亚酒店公司都在正常经营，并未受到限制。中亚酒店公司陈房屋会被收回，但到目前，锦蓉公司作为与部队的合作方，未收到相关的通知。
经审理查明，2011年2月20日，原告与中国人民解放军78155部队（后变更为61287部队）签订了一份《综合楼修建及有偿使用合同》，约定78155部队将成都市金牛区蜀蓉路地段占地2577平方米的土地交给原告修建约31250平方米的楼房，双方约定建筑物竣工后的所有权归78155部队所有，原告对建筑物（除A栋第三层1300平方米、B栋第五、六层整体2300平方米、地下停车场10个车位由78155部队使用）拥有18年的使用、租赁、经营收益权。
2011年9月3日，原告与被告曾绵奎签订了一份《综合楼租赁合同》，约定原告将成都市金牛区蜀蓉路115号综合楼（除A栋第三层1300平方米、B栋第五、六层整体2300平方米、地下停车场10个车位）租赁给被告曾绵奎开办酒店、写字楼、超市、餐饮娱乐等场所，租赁期限为18年，即从实际交房日起至2030年6月止。原告竣工交付租赁场所的日期为2012年2月28日，对具体交房时间和交房验收标准双方可以另行予以书面确认。原告房屋验收后交予被告曾绵奎6个月的装修期，装修期不付租金。第一年租金为900万元、第二年为1000万元、第三年为1260万元、第四年在第三年的总包价基础上递增5%，以后每三年按复式递增5%，以此类推。第一年租金分三期支付，第一期于租赁房屋封顶后5各工作日内付40%；第二期于房屋正式验收交房后5个工作日内付40%；第三期于租赁场地装修完毕在经营项目开业的5个工作日内付20%。从第二年起，曾绵奎应每半年支付一次租金，下半年租金提前两个月支付，每逾期一日，按拖欠金额的万分之五支付滞纳金。被告曾绵奎应在签订合同后五个工作日内向原告支付保证金200万元，其中100万元在曾绵奎交纳首年租金20%的尾款时转为租金，剩余100万元作为长期保证金。若曾绵奎因经营需要，须改造线路或增容，应向原告提出书面申请并或许可，相关费用由曾绵奎自行承担。
合同签订后，被告方即安排相关人员进入施工现场，原、被告及施工人员于2011年9月30日召开中亚文化酒店筹建会，主要内容是：综合楼原设计方案是一般商务酒店和办公楼，被告方要求对综合楼要按四星级酒店的标准建设，三方对施工作出了相应的调整。
2012年1月15日，原告与曾绵奎签订了《租赁合同补充协议》，内容为：甲（原告）乙（曾绵奎）双方于2011年9月3日签订的《78155部队综合楼租赁合同》双方已开展相关工作，乙方已派遣工作人员进入工程现场开展具体工作，根据工程施工进度，甲方已于2011年12月7日通过部队主管方、部队专属质监站、设计单位等进行了综合楼主体验收，并取得“工程合格”的验收结论。据此，双方达成协议，一、交房时间确定为2012年2月28日正式交于乙方使用，装修免租期的计算日期按照该时间开始执行；二、甲方给乙方180天的装修期，即2012年8月28日止，本时间包干使用，不论乙方到时是否装修完毕或提前开业均依据本时间为准；三、2012年8月28日前，乙方应将第一年（2012年8月28日至2013年8月27日）的全部租金付清，以后每年租金仍按原合同确定的金额及支付方式执行。
2015年2月27日，原告与被告曾绵奎就拖欠租金事宜又订立了一份《协议书》，内容为：依据租赁合同，租期为2012年8月28日至2015年8月27日，乙方（曾绵奎）拖欠租金累计1360万元（具体拖欠的租金以双方财务核定的金额为准）。乙方承诺从2015年3月起每月支付的租金不低于100万元，并承诺在2016年3月31日前支付完毕剩余租金；就2015年应支付的租金1323万元（即租期为2015年8月28日至2016年8月27日租金）乙方承诺自2015年8月28日起每月支付不低于100万元，2016年6月27日前支付完毕剩余租金；就2016年应付的租金（即租期为2016年8月28日至2017年8月27日租金）及以后每年的租金仍按双方签订的租赁合同及补充协议的约定执行。若乙方逾期支付前述约定的任何一笔款项，视为乙方违约，甲方有权解除双方已签订全部合同，并有权按照《综合楼租赁合同》的约定追究乙方的违约责任。被告曾绵奎在协议书上签名，被告中亚酒店公司在协议书上盖了印章。
2015年8月，锦蓉公司以曾绵奎、中亚酒店公司为被告，向本院提起诉讼，要求曾绵奎、锦蓉公司支付2012年8月28日至2015年8月27日期间所欠的租金1260元及违约金。本院于2015年11月28日作出一审判决，判决被告曾绵奎、四川中亚酒店投资管理股份有限公司支付原告成都锦蓉资产管理有限公司2012年8月28日至2015年8月27日期间所欠房屋租金1116万元及违约金（违约金计算方式：以1116万元为基数，自2014年12月28日起按日万分之五的标准计算至履行完毕止），判决后，曾绵奎、中亚酒店公司向成都市中级人民法院提起上诉，2016年8月1日，成都市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。嗣后，锦蓉公司向本院申请强制执行，曾绵奎、中亚酒店公司至今未能履行判决所确定的付款义务，同时也未向锦蓉公司支付2015年8月27日之后的房屋租金。锦蓉公司遂诉至本院。
本院在执行前述拖欠房屋租金案件中，依法委托了四川衡立泰资产评估事务所对诉争房屋二被告租赁的部分进行装修及固定资产评估，评估机构于2017年6月27日作出评估结论：评估对象的酒店装修及固定资产价值为3655万元。2017年8月，中亚酒店公司自行委托四川诚信资产评估有限公司对诉争房屋的装修、改造、安装工程及实物资产进行价值评估，该评估对象不仅包括锦蓉公司租赁给曾绵奎的部分，还包括了曾绵奎在部队自行租赁的部分房屋，即前述《综合楼租赁合同》中不包括的部分，A栋第三层1300平方米、B栋第五、六层整体2300平方米、地下停车场10个车位。评估价值为64461475元。庭审中，锦蓉公司表示若解除租赁合同，同意以本院委托评估部门的评估价值接受诉争房屋的装修及固定资产残值。
根据《综合楼租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《协议书》的约定，曾绵奎、中亚酒店公司自2015年8月28日起应按年租金1323万元的标准向锦蓉公司支付租金，支付方式为每半年支付一次，下半年租金提前两月支付。
以上事实有双方当事人的陈述，《综合楼修建及有偿使用合同》、锦蓉公司与曾绵奎签订的房屋租赁合同及补充协议、本院（2015）金牛民初字第6816号民事判决书、成都市中级人民法院（2016）川01民终2594号民事判决书、资产评估报告等证据在案佐证。
本院认为，锦蓉公司与曾绵奎订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。中亚酒店公司实际使用诉争房屋、交纳房屋租金，锦蓉公司也接受了中亚酒店公司交纳的租金，而且中亚酒店公司在锦蓉公司与曾绵奎就拖欠租金事宜订立的《协议书》上加盖了公司印章，履行了《协议书》中约定交纳租金的部分义务。本院认为中亚酒店公司与锦蓉公司已经以行为达成债务加入的合意，中亚酒店公司与曾绵奎应构成并存的债务承担关系。对此已有生效判决予以确认。所以，中亚酒店公司应与曾绵奎共同承担责任。中亚酒店公司与曾绵奎作为诉争房屋的承租人应当依约向出租人支付租金，本院对锦蓉公司的该项请求依法予以支持。
关于解除租赁合同的问题，本院认为，中亚酒店公司与曾绵奎在尚未履行完2015年8月27日之前的应付租金的情况下，又拒不支付2015年8月27日之后的房屋租金，二被告延迟履行债务的行为已经致使不能实现合同目的，而且根据原、被告双方在2015年2月27日所签订的《协议书》的约定，二被告不支付租金的行为也导致约定解除合同的条件成就，所以，本院认为，锦蓉公司要求解除租赁合同的诉讼于法有据，本院予以支持。租赁合同解除后，二被告应向锦蓉公司返还租赁房屋，本院对锦蓉公司的该项请求予以支持。
对于违约金的问题，本院认为，被告曾绵奎、中亚酒店公司未按《综合楼租赁合同》、《租赁合同补充协议》及2015年2月27日签订的《协议书》约定完全履行债务，延迟履行债务已构成违约，锦蓉公司要求被告曾绵奎、中亚酒店公司支付违约金的请求于法有据，双方约定的日万分之五标准未超出法律允许的范围，本院予以支持。
关于中亚酒店公司反诉请求中，要求确认中亚酒店公司与锦蓉公司之间的租赁合同关系已经解除的部分，本院认为，中亚酒店公司并非具有法定解除权的当事人，同时中亚酒店公司也并未通知锦蓉公司解除租赁合同，本院对中亚酒店公司的该项请求不予支持。
关于中亚酒店公司反诉的装修及资产残值损失的问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”，本案中，锦蓉公司同意以本院委托的评估机构的评估金额作为补偿数额，本院予以采纳。中亚酒店公司要求以其自行委托的评估机构的评估金额作为赔偿依据的主张不能成立，本院不予支持，因该评估对象已经超出了租赁合同约定租赁房屋范围。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、解除成都锦蓉资产管理有限公司与曾绵奎2011年9月3日、2012年1月15日所签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，解除成都锦蓉资产管理有限公司与曾绵奎、四川中亚酒店投资管理股份有限公司2015年2月27日签订的《协议书》；
二、曾绵奎、四川中亚酒店投资管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内以年租金1323万元的标准支付原告成都锦蓉资产管理有限公司2015年8月28日至实际腾退房屋期间的房屋租金及违约金，违约金计算方式：以所欠租金为基数分段计算，按照《房屋租赁合同》第四条4.4约定的付款期限及计算标准（每日0.05%）支付至履行完毕之日止；
三、曾绵奎、四川中亚酒店投资管理股份有限公司应于本判决生效之日起三十日内将其租赁的成都锦蓉资产管理有限公司的房屋退还给成都锦蓉资产管理有限公司；
四、成都锦蓉资产管理有限公司于曾绵奎、四川中亚酒店投资管理股份有限公司退还房屋后十日内支付曾绵奎、四川中亚酒店投资管理股份有限公司装修及固定资产残值补偿3655万元（财产明细以川衡立泰资评字〔201706〕第115号资产评估报告书中的资产评明细表为准）；
五、驳回四川中亚酒店投资管理股份有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费142679元，由被告曾绵奎、四川中亚酒店投资管理股份有限公司负担，反诉案件受理费182054元由曾绵奎、四川中亚酒店投资管理股份有限公司负担91027元，成都锦蓉资产管理有限公司负担91027元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨 宁
人民陪审员 刘晓康
人民陪审员 程 碧
二〇一八年一月二十日
书 记 员 杨璐萍