江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终130号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：邹宝，男，1963年10月15日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。
委托诉讼代理人：刘成久，江苏广陆律师事务所律师。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人邹宝商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初4365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回邹宝的一审诉讼请求。理由如下：1.邹宝签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明邹宝放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响邹宝实际占有使用房屋，邹宝没有受到实际损失。邹宝并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由邹宝承担。
邹宝辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：1.双方签订的交房手续在交房时并未达到交房条件。2.从特别提醒的位置内容来看，邹宝的签字只是对交房部分的认可，对于特别提醒的约定并不知情，且未认可。双方在合同中明确约定了逾期办证的违约责任。
邹宝向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司支付逾期交房违约金暂计135514元（以405124元为基数，按每日万分之三自2014年7月1日计算至恒开公司取得竣工验收备案表之日止）；2.本案诉讼费由恒开公司承担。一审庭审中邹宝增加诉讼请求，要求恒开公司支付逾期办证违约金，按每日万分之三自2014年9月30日计算至恒开公司取得竣工验收备案表之日止。一审庭审后判决前，邹宝自愿撤回要求恒开公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。
一审法院认定事实：邹宝与恒开公司于2012年12月3日签订商品房买卖合同一份，由邹宝购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园第13幢13-单元2层13-2-12号商铺，房屋总价款402318元。合同约定，买受人于2012年12月1日前已付清首付款202318元，余款20万元于2012年12月15日前办理银行按揭手续；出卖人应当在2014年6月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人，逾期超过30日后买受人有权利解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。合同签订后，邹宝支付房款405124元，恒开公司于2014年7月23日向邹宝交付房屋并签订交房手续书，该交房手续书尾部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”内容。同日，恒开公司向邹宝出具不动产统一发票记载的金额为405124元。邹宝接收房屋前即2014年6月17日就与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商铺委托该公司统一使用和管理，合同约定经营管理期限为10年，自2013年12月28日起算。截至本案一审开庭审理之日，该房屋所属建设项目未取得竣工验收备案表，恒开公司亦未将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致邹宝未取得房产权属证书。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案中，邹宝依约付清房款，恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任。恒开公司关于因“特别提醒”的约定其无须向邹宝承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”内容涉及到邹宝的切身利益，但恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒邹宝的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于邹宝签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且邹宝陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了邹宝，故该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。
恒开公司关于从2014年9月30日至2016年9月30日期间邹宝未向恒开公司主张权利，此期间诉讼时效已过的抗辩意见，因恒开公司至一审庭审结束之时就涉案房屋仍未取得竣工验收备案表亦未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，恒开公司存在逾期办证的违约行为，该违约行为系一直持续的状态，且邹宝提供了证人证实其多次找恒开公司协商交房及办证等相关情况，故此期间的诉讼时效并未经过，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。
恒开公司关于邹宝没有实际损失，违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。关于邹宝要求恒开公司以405124元为基数，按每日万分之三自2014年9月30日至恒开公司取得竣工验收备案表之日止支付逾期办证违约金的诉讼请求，因双方合同约定涉案房屋交房日期为2014年6月30日前，同时约定逾期办证违约金自该商品房交付使用后第91日起开始计算，故应自2014年9月30日起至恒开公司取得竣工验收备案表之日止按照日万分之三的标准支持邹宝的逾期办证违约金。另邹宝自愿撤回要求恒开公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，不违反相关法律规定，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：恒开公司于判决生效后十日内向邹宝支付逾期办证违约金（以405124元为基数，自2014年9月30日起至恒开公司取得竣工验收备案表之日止按每日万分之三计算）。案件受理费减半收取1505元，由恒开公司负担。
二审中，上诉人恒开公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
恒开公司所举的证据为：恒开公司建设的宿迁国际购物公园3、4、5至13号楼于2017年9月30日报送竣工验收备案文件的申请表，旨在证明恒开公司已经履行了合同约定的备案义务。
邹宝质证认为，对证据的真实性由法庭核实，对关联性不予认可。
本院认为，恒开公司提供的验收备案表证明恒开公司建设的涉案小区3、4、5至13号楼于2017年9月30日取得竣工验收备案表，但不能证明其已履行了办理权属登记需由其提供的资料的备案义务。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
二审中，邹宝于2018年3月15日向本院出具说明，自愿将逾期办证违约金的起算日期变更为自2014年10月23日起计算。
本院认为，恒开公司与邹宝之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年9月23日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司并未提供证据证明其已经按合同约定履行备案义务，故恒开公司应自2014年10月23日按合同约定承担相应的违约责任。一审判决自2014年9月30日起计算违约金不当。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，邹宝签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了邹宝的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒邹宝注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但邹宝签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；邹宝在二审中对于逾期办证违约金的起算时间作出变更，对于一审判决也应作出变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
变更江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初4365号民事判决为：恒开投资发展宿迁有限公司于判决生效后十日内向邹宝支付逾期办证违约金（以405124元为基数，自2014年10月23日起至恒开投资发展宿迁有限公司取得竣工验收备案表之日止按每日万分之三计算）。
一审案件受理费1505元，二审案件受理费3010元，合计4515元，由恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年三月二十日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛