浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第136号
上诉人（原审被告）：鲍樟法。
委托代理人：翁芬明，浙江庭俊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐建平。
委托代理人：朱浩松，浙江浩平律师事务所律师。
上诉人鲍樟法因与被上诉人徐建平确认合同有效纠纷一案，不服浙江省遂昌县人民法院于2015年1月9日作出的（2014）丽遂民初字第530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理，上诉人鲍樟法及其委托代理人翁芬明，被上诉人徐建平及其委托代理人朱浩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年3月29日，被告鲍樟法为甲方，原告徐建平为乙方，双方签订《店面租赁合同》，合同内容如下：“甲方拥在位于遂昌县妙高街道水阁路252-6-8号，建筑面积120平方米。现甲、乙双方经协商，甲方自愿将该店面出租给乙方，为明确双方权利、义务，特签订本合同。一、店面租赁期限：租期为15年，自2013年3月29日至2028年3月28日止。二、租金：15年租期租金为人民币贰拾万元整（￥200000元）该款于签订本同时一次性付清。三、租赁期限内，如乙方要退租，应提前三个月通知甲方，甲方按乙方实际租赁期限计算租金，并将多余的租金返还给乙方，该退还的租金不计算利息。四、租赁合同期内，甲方允许乙方将店面转租给他人。租赁到期，同等条件下，乙方享有优先承租权。五、装修费用：装修费用由乙方自理，退租后装修维持原样。租赁期内如遇该店面被拆迁或转让给他人，则该店面装修投入费用及未到期租金应由拆迁方或购买方按当年的市场价值支付给乙方。六、租赁期限内，乙方因经营产生的水费、电费、房产税、卫生费及其它由乙方经营产生的费用均由乙方负担。七、违约责任：如甲方提前收回该店面，因此给乙方造成损失，甲方除退还未到期的租金，还应向乙方赔偿装修投入的损失，该损失按当年的市场价计付。同时甲方还应向乙方支付违约金壹拾万元整。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，合同自双方签字按指印后生效。本合同未尽事宜，双方另行协商。”原、被告在合同上签字捺印，见证人雷某在合同上签字捺印。
原审法院另查明：本案诉讼涉及租赁房屋的建设工程规划许可证记载的建设个人为雷菊青，被告在《危旧房移建的宅基地建房户头转让协议书》签字，该协议书记载的甲方为雷菊青等人，乙方为鲍樟法，协议书内容具有“甲方自愿将一个面积为70平方米已批准的危旧房移建的宅基地建房户头转让给乙方”的内容。原、被告签订租赁合同时，该房屋未取得房屋产权证，被告鲍樟法向原告徐建平说过该房屋系被告建造；原告也认为被告有权处分该房屋。
原判认定上述事实所依据的证据有：原告提供的店面租赁合同、转让协议、选址意见书、建设规划许可证，证人章某、雷某出庭证言及原、被告庭审陈述笔录。
原审法院认为：原告徐建平与被告鲍樟法签订《店面租赁合同》时，合同涉及的房屋具有建设工程规划许可证，《店面租赁合同》上原、被告的签名均系本人所签，合同成立，依法成立的合同，自成立时生效，现无证据证实《店面租赁合同》非双方真实意思表示及具有法律、法规规定的其他无效合同情形，该合同应属有效。合同能否实际履行不影响合同的效力。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决：原告徐建平与被告鲍樟法于2013年3月29日签订的《店面租赁合同》有效。本案减半收取案件受理费50元，由被告鲍樟法负担。
宣判后，鲍樟法不服，向本院提起上诉。
上诉人鲍樟法上诉称：2013年3月29日，上诉人与被上诉人签订了《店面租赁合同》，合同约定如判决书所述，但上诉人对该房产无所有权，根据物权法定原则，房产所有权以登记为原则，登记在册的主体为所有权人，选址意见书、建设规划许可证上的产权人明确写明是雷菊青，对此上诉人与被上诉人是清楚的。雷菊青作为产权人享有物权上占有、使用、收益、处分的权利，上诉人与被上诉人均无此权利。根据《民法通则》第五十八条第一款第（四）项、《合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（二）项之规定，双方主观有过错，客观上有损第三人利益的情形，合同无效并不再履行，应采取相应补救措施，另外，无处分权人处分他人财产，未经权利人追认，合同无效，现实中该租赁合同也未被产权人追认，合同自始无效。鉴于上述事实与法律规定，一审判决引用《合同法》第四十四条第一款，明显系认定事实不清造成的法条引用错误，应予纠正。另，该房产土地性质为农村集体所有，不具备流转性，即使有转让合同也违反法律禁止性规定，取得所有权没有任何可能性。判决书所称：鲍樟法向徐建平说过，该屋系被告建造，原判认为上诉人有处分权。其实一审曲解了建造两字的含义，实为承建之意，上诉人自始至终未取得该房屋的产权，从法律上讲也不具备可行性。被上诉人签订租赁合同的目的是为了以租抵债，上诉人认为应当以其事由解决，因租赁合同确已无法履行了。现产权所有人已向租赁合同当事人提出交涉，要求上诉人和被上诉人终止合同，停止侵害。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，引用法律不当。请求二审撤销原判，改判租赁合同无效，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐建平答辩称：一、上诉人系案涉租赁房屋的实际所有人，有权对该房屋行使相应的出租权，因此与被上诉人签订的租赁合同当然有效。1、上诉人在2010年7月16日是先向原户主雷菊青购买了该房的建房户头后，再进行投资建房，上诉人与雷菊青之间签订的《危旧房移建的宅基地建房户头转让协议书》对其双方的权利义务约定的非常清楚，户头转让之后雷菊青的一切权利全部归上诉人所有，竣工后雷菊青还必须无条件配合上诉人办理双证手续。因此上诉人陈述是帮雷菊青建房的上诉理由是完全虚假的。2、从该房屋建成开始到现在为止，雷菊青从未以房屋所有权人的身份向被上诉人或其他承租人提出过任何的权利主张，按照上诉人的上诉理由，这是不符合常理的。3、双方在见证人雷某在场见证的情况下于2013年3月29日就店面房签订了该《租赁合同》，并且履行了租金支付义务，在时隔半年后被上诉人再将店面房进行转租，之后又收取了第一年的租金，两个证人在一审中对上述事实都进行了证实。这些情况都足以说明了双方之间的《租赁合同》不但是合法有效，而且是在实际履行的，更加证实上诉人的上诉理由的虚假。二、在法律适用方面，本案中，上诉人是在故意混淆不动产所有权登记与物权中具体的占有、使用、收益和处分权利的概念。该房屋建成后首先应当是将双证办理在雷菊青名下，再根据雷菊青与上诉人的协议内容，在符合过户条件的前提下过户给上诉人，但至今均未能办证，房屋所有权证最主要的功能是对外公示作用，与房屋的实际使用情况是存在本质区别的。上诉人是该房屋的投资建造人，是实际所有人，对建成后的房屋除了产权问题上暂时无法进行处分之外，对房屋具有绝对的占有、使用、收益的权利，据此与包括被上诉人在内的承租人签订的租赁合同均应受法律保护。一审判决依据《合同法》第四十四条作出的判决完全正确，《合同法》第五十一条、第五十二条规定的是“无权处分”的情况，在本案中明显与实际情况不符，在本案中根本不能适用。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：上诉人鲍樟法认可案涉《店面租赁合同》系其本人所签，但主张是在被上诉人徐建平的逼迫下所为，并非其真实意思表示，上诉人鲍樟法并未提供证据证明案涉《店面租赁合同》的签订存在胁迫情形，对其该项主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故，案涉《店面租赁合同》并不因上诉人鲍樟法未取得房屋的所有权或者处分权而无效，上诉人鲍樟法以其对案涉房屋没有所有权为由主张合同无效的上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第四十五条之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人鲍樟法负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢岳平
代理审判员 刘 斐
代理审判员 毛向东
二〇一五年五月二十六日
代书 记员 郑丽珍