河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一终字第00294号
上诉人（原审原告）刘宗记（吉），男，生于1962年，汉族，住邓州市。
委托代理人史德贤，邓州市花洲中心法律服务所工作人员。
上诉人（原审被告）陈新良，男，生于1964年，汉族，农民，住邓州市。
委托代理人杨瑞丽，河南框正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邓州市陶营乡刘庄村民委员会。
法定代表人杜保国，任该村主任。
上诉人刘宗记与上诉人陈新良、被上诉人邓州市陶营乡刘庄村民委员会为优先购买权纠纷一案，邓州市人民法院作出（2009）邓法民一初字第336号判决，原审原告刘宗记不服上诉于本院；本院审理后作出（2010）南民二终字第581号判决书，维持原判。刘宗记仍不服，向本院申请再审；本院再审后作出（2012）南民再字第17号民事判决书维持原判。刘宗记仍不服，申诉至河南省高级人民法院；河南省高级法院作出（2014）豫法民提字第00033号民事裁定书，撤销原判，发回重审。该案发回后，邓州市人民法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，作出（2014）邓法民重字第1号民事判决。原审原告刘宗记不服上诉于本院。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘宗记及其委托代理人史德贤、上诉人陈新良及其委托代理人杨瑞丽、被上诉人邓州市陶营乡刘庄村民委员会（以下简称“刘庄村委”）法定代表人杜保国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：刘宗记与陈新良均系刘庄村村民。刘宗记自1998年起租赁刘庄村委所有的位于该村老赵营街西侧三间砖木结构门面房及院落（原村办粮油加工房屋），年租金2000元。双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限。2001年3月30日，刘庄村委召开领导班子会议，形成出卖上述房屋的决议，研究决定价格3万元，但未出卖。2004年4月17日，刘庄村委与陈新良签订买卖协议，约定陈新良以3.9万元价格购买上述房屋。2009年11月5日，刘宗记与陈新良为该房屋发生纠纷。2009年11月24日，刘宗记主动向刘庄村委清结了九年租赁费17834元。2009年12月1日，刘宗记为优先购买权起诉。
2002年4月，刘宗记将刘庄村委及时任支书杜保国起诉至，称刘庄村委将本案争议房屋卖予支书杜保国，要求确认其享有优先购买权，并认定二者之间的买卖协议无效，后因未取得二者间买卖的证据而撤诉。
原审认为：本案刘庄村委与陈新良买卖的房屋系刘庄村委集体所有的房屋，处分集体财产时应以公平、公正、不损害集体利益为原则。物权法第五十九条规定“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：……（五）法律规定的其他事项”、村民委员会组织法第二十四条规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”，刘庄村委与陈新良之间的房屋买卖，未经过村民会议讨论，未经本集体成员决定，违反了法律相关规定，同时刘庄村委亦未能举证证明其在出卖集体财产时做到了公开、公正、透明。综上，刘庄村委与陈新良于2004年4月17日签订的买卖协议应为无效协议。
刘庄村委未能提供确切的证据证明在买卖之前通知了刘宗记，则在刘庄村委与陈新良买卖协议无效的情况下，刘宗记能否要求刘庄村委会以其于2001年3月30日研究决定的30000元的出卖价格将房产出卖给自己，或者与陈新良2004年4月17日所签买卖协议中约定的3.9万元的价格出卖给自己，分析如下：第一，优先购买权是承租人在出租人出卖所租赁房屋时，同等条件下有优先于第三人购买房屋的权利，即承租人一旦行使优先购买权，承租人与出租人之间的买卖即以出租人与第三人之间约定的条款成立，因此，承租人优先购买权需以出租人和第三人之间缔结买卖合同为条件，出租人与第三人之间的合同不成立、无效也就不存在承租人的优先购买权问题。刘庄村委与陈新良之间的买卖协议无效，则本案争议房屋又恢复到出卖前的状态，在刘庄村委再次出卖房屋并有第三人购买之前，刘宗记作为承租人并无优先购买权，更不能强制要求刘庄村委将房屋卖给自己。第二，优先购买权是法律赋予承租人的一项权利，虽然具有强制缔约的性质，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定可看出，只有在出租人与第三人的买卖协议完成前，承租人才可要求以同等条件与出租人强制缔约，一旦出租人与第三人的买卖协议已经完成，则承租人只能要求基于优先购买权受损而产生的损害赔偿，不能再要求与出租人强制缔约。第三，刘宗记要求判令刘庄村委会以其2001年3月30日研究决定的30000元的出卖价格将房产出卖给自己，但该决定仅是刘庄村委的会议研究，并未形成买卖，无买受人，优先购买权更是无从谈起；要求判令刘庄村委与陈新良2004年4月17日所签买卖协议中约定的3.9万元的价格出卖给自己，首先刘庄村委与陈新良之间的买卖无效并非侵犯刘宗记优先购买权造成，而是违反了法律关于集体财产出售的程序性规定，若直接判令刘庄村委将该房屋以3.9万元卖给刘宗记，同样违反了集体财产出售的程序性规定。其次，缔约自由，刘庄村委与陈新良间的买卖归于无效后，刘庄村委作为房屋权利人享有完整的房屋权利，是否出卖，取决于刘庄村委的意思自治。优先购买权在法律上属债权性质，刘宗记不能以债权对抗刘庄村委对房屋享有的物权。再次，刘庄村委与陈新良之间的买卖为2004年，在物价飞涨的情况下仍以十年前的价格出售集体财产，损害了集体利益，亦违反了民法最基本的公平原则。综上，刘庄村委与陈新良于2004年签订的买卖协议为无效协议，但刘宗记的其他诉请不予支持。陈新良辩称刘宗记的起诉已超诉讼时效，但未举证证明刘宗记早在2004年已经知道刘庄村委与陈新良间买卖事宜，故其辩称不予采信。刘宗记称本案不应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但本案立案时间在该司法解释实施之后，同时该司法解释第一条规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”，故其述称不予采信。综上，原审依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第五十九条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二十一条，本院审判委员会讨论决定，判决：一、邓州市陶营乡刘庄村民委员会和陈新良于2004年4月17日签订的房屋买卖协议为无效协议；二、驳回刘宗记（吉）的其他诉讼请求。案件受理费800元，由刘宗记（吉）负担。
刘宗记上诉称：刘宗记一直租赁刘庄村委位于老赵营街粮油加工厂的房屋，杜保国购买该房屋发生在其租赁期间，刘庄村委与杜保国买卖该房屋之前没有告知刘宗记，侵害了刘宗记的优先购买权。请求：改判刘庄村委会以其于2001年3月30日研究决定的将房屋以30000元出卖给杜保国的价格出卖给刘宗记。
陈新良上诉称：陈新良与刘庄村委签订的买卖合同合法有效，法律没有禁止集体成员与集体之间的房屋买卖；而且最高院司法解释规定，承租人不能以丧失优先购买权为由请求确认出卖人与第三人的买卖合同无效。请撤销原判。
刘庄村委答辩称：村委研究决定出卖争议房屋后，在村内多处张贴公告，包括刘宗记门前，并由村委治安主任刘春明亲自通知刘宗记，刘宗记称价高不买。因公告后无人竟买，由被告陈新良以3.9万元购买。综上，双方买卖过程公开合法公正。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为：刘宗记上诉请求判令刘庄村委会以其于2001年3月30日研究决定的将房屋以30000元出卖给杜保国的价格出卖给自己，但该决定并未形成买卖事实，刘宗记的优先购买权没有事实基础，不能形成，不能主张。故刘宗记的上诉理由不能成立，本院不予支持。
就本案的房屋买卖，法律规定须经过集体成员讨论决定。法律没有规定集体成员与本集体之间的房屋买卖可以不经集体成员讨论决定。刘庄村委与陈新良之间的房屋买卖，未经过本集体成员讨论决定，违反了法律规定；同时刘庄村委亦未能举证证明其在出卖集体财产时做到了公开、公正、透明，故刘庄村委与陈新良于2004年4月17日签订的买卖协议应为无效协议。故陈新良的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。
原判认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人刘宗记、陈新良各负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建华
审判员 窦丁平
审判员 李 舸
二〇一六年三月二十一日
书记员 陈 斌