山东省菏泽市牡丹区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏牡民初字第1689号
原告：刘红生（反诉被告）。
委托代理人：杨芳涛，山东兴鲁明律师事务所律师。
被告：李克建（反诉原告）。
委托代理人：油勇。
原告刘红生与被告李克建房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告李克建与反诉被告刘红生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘红生及委托代理人杨芳涛，被告（反诉原告）李克建及委托代理人油勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘红生诉称：2014年1月22日与被告李克建签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将座落于西城东方红大街西段24号1号楼106室出租给原告使用，租期为一年，租金为每年36000元，租赁期限为2014年1月22日至2015年1月22日止。原告于当日付给被告租金1万元整，剩余租金一个月内付清。后原告明确表示不履行该合同，愿意承担一个月的租金。但经过多次与被告协商未果。且被告将该房屋已经于2014年3月出租给“魔鱼足疗馆”。该房屋租赁合同没有继续履行的可能。无奈之下，特向法院具状起诉，望贵院查明事实，依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，返还原告支付给被告的房屋租金7000元，案件受理费由被告承担。
被告李克建辩称：原告在2014年1月22日自愿签订房屋租赁合同，在签订合同时原告交房屋租赁费10000元，所欠余款租金26000元，已打欠条，并承诺在2014年2月22日前付清，2014年2月22日后我方给原告多次打电话催要租金，原告不但不付所欠26000元的房屋租金，还要求返还10000房屋租赁费，原告已违约。请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告李克建诉称：2014年1月22日双方签订合同的第十一条的规定租赁期间双方不得借故解除合同，需提前两个月告知对方，否则赔偿对方两个月的房租作为违约金，2014年1月22日至4月份已经超过了两个月，反诉被告一直没有履行合同，我方要求反诉被告支付我方两个月的房屋租赁费6000元。在此2014年1月22日至4月份期间反诉被告一直占有房屋，又过了黄金租赁期，故我方要求反诉被告支付我方6000元违约金。反诉被告的行为严重侵害了我方的利益，并且造成了事实上的损失，故请求贵院判令反诉被告支付我方因违约造成的损失共计12000元。
反诉被告刘红生辩称：我们双方是2014年1月22日签订的房屋租赁合同，交付定金后我方明确要求解除合同，但反诉原告不同意，我方于2014年2月18日向牡丹区法院提起诉讼要求解除合同，因此反诉原告说的2个月时间不对，应是1个月的时间；反诉原告并未将涉案房屋实际交付给我方，反诉原告于2014年3月份将房屋出租给“魔鱼足疗馆”，因此该房屋合同没有继续履行的可能；双方签订的房屋租赁合同约定违约金为2个月房租，约定的违约金过高，应当减少违约金。反诉原告主张的数额没有法律依据，恳请法庭不予支持。
原告刘红生为支持其诉讼主张，提交下列证据：一、房屋租赁合同一份。证明：原、被告之间存在租赁关系的事实。二、租金收条一张。证明：原告已向被告支付一万元租金的事实。三、涉案房屋照片四张。证明：被告已将该房屋出租给第三方。四、庭审笔录一份。证明该房屋被告承认在2014年3月28日承租给他人。
被告李克建对前述证据质证认为：房屋租赁合同、租金收条及庭审笔录无异议。对涉案房屋照片四张有异议，其与第三方口头协议在前，第三方先装修了，后来2014年4月10日左右签订的书面租赁合同，我与第三方也口头说了，如果原告用房，还将房屋交付原告使用。庭后我将与第三方签订的书面合同提交法庭。
被告李克建为支持其诉讼主张，提交下列证据：一、2014年1月22日原告书写的欠条一份。证明：原告承诺所欠租金26000元，于2014年2月22日之前付清；二、租赁合同一份。证明：原告在诉状中所说原告明确表示不履行该合同，愿意承担一个月的租金，原告已违约在先，但合同第十一条约定双方不得借故解除合同，需提前两个月通知对方，否则赔偿对方两个月的租金作为违约金。我方认为该租赁合同是双方当事人的真实意思表示。三、原告身份证复印件一份，房产证一份，房权证号为菏市房权证市直字第××号。证明：我已将涉案房屋交付给原告使用。
原告刘红生对前述证据质证认为：对被告提交的证据均无异议。
反诉原告李克建为支持其诉讼主张，提交下列证据：房屋租赁合同一份。证明：合同中的第十一条约定双方不得借故解除合同，需提前两个月通知对方，否则赔偿对方两个月的租金作为违约金。因此我方要求反诉被告支付我两个月的租金6000元，作为违约金。反诉被告2014年1月22日打欠条之日起至我与魔鱼足疗馆签订合同日期2014年4月10日止两个月的租赁费6000元。
反诉被告刘红生对前述证据质证认为：对租赁合同无异议。对证明目的补充一下，原、被告签订合同是2014年1月22日，原告提出解除合同是在2014年2月初，不存在合同中第十一条约定的情况，且两个月的租金6000元作为违约金明显偏高。
综合上述证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年1月22日双方签订了一份《房屋租赁合同》，甲方为李克建，乙方为刘红生。合同第一条约定：甲方将坐落在西城东方红大街西段24号1号楼106室位置的房屋出租给乙方经营使用。合同第二条约定：租赁期共计壹年。租赁期限自2014年1月22日至2015年1月25日止。合同第三条约定：租金为每年36000元人民币，乙方每年付租金一次，每次需提前两个月预付下次租金，每次付款以收据为证。合同第十一条约定：租赁期间，双方均不得借故解除合同，需提前两个月通知对方，否则赔偿对方两个月的租金作为违约金。2014年1月22日被告李克建为原告出具收条，内容为：今收到刘红生房屋租赁款壹万元整，总租赁款为叁万陆仟元整，剩余租赁款壹月内付清。2014年1月22日原告刘红生为被告出具欠条，内容为：今欠李克建房屋租赁款贰万陆仟整，于2014年2月22号之前付清。原告于2014年2月19日向我院提起诉讼要求解除与被告签订的合同，后原告撤回起诉。2014年3月28日被告将涉案房屋租赁他人，用于魔鱼足疗馆。
综上，本院认为，本案争议的本诉焦点是：原、被告是否应当解除租赁合同。被告是否应当返还原告房屋租金
7000元。反诉焦点：反诉被告是否应当支付反诉原告两个月的房屋租赁金6000元，是否应当赔偿因违约造成的反诉原告损失6000元。
本院认为：2014年1月22日原、被告签订房屋租赁合同，并由原告向被告支付了相应房屋租赁费，该协议不违背法律的强制性规定，且双方亦认可，应为有效协议。反诉原告主张反诉被告支付其两个月的房屋租赁费6000元。因原、被告于2014年1月22日签订房屋租赁合同，原告随后于2014年2月19日向我院提起诉讼要求解除合同，后撤回起诉。涉案合同并未有解除。2014年2月22日之前原告亦未有按照合同约定将租赁款交付被告。且在原告第一次起诉的庭审笔录中反诉原告自认其将涉案房屋于2014年3月28日另租赁于他人。在原告以自己的行为表明不履行合同义务后，被告将涉案房屋交与他人占有使用。故自2014年1月22日至2014年3月27日期间的租赁费原告应当承担。故对反诉原告的的该项请求本院应予支持。反诉原告主张反诉被告赔偿因违约造成的损失6000元。合同法第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原、被告约定双方均不得借故解除合同，需提前两个月通知对方，否则赔偿对方两个月的租金作为违约金。因被告在2014年3月28日即将涉案房屋另租赁于他人，原告并未给被告造成过高的损失，且在庭审中原告认为违约金过高，要求调减，本院认为本案的违约金应以一个月租金3000元的10%为宜，即300元。原告主张被告返还其房屋租金7000元。因在签订合同时原告交给被告房屋租赁费10000元。扣减应当支付反诉原告两个月租金6000元，剩余4000元，被告应当返还给原告。原告主张解除其与被告签订的《房屋租赁合同》，因原告逾期未支付租金，且被告也已将涉案房屋另租赁给他人，故原告该项主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下：
一、解除原告刘红生与被告李克建于2014年1月22日签订的房屋租赁合同。
二、扣减反诉被告刘红生应当支付反诉原告李克建两个月租金6000元，由被告李克建在本判决生效后十日内返还原告刘红生房屋租赁费4000元。
三、驳回原告刘红生过高部分的诉讼请求。
四、由反诉被告刘红生在本判决生效后十日内支付反诉原告李克建违约金300元。
五、驳回反诉原告李克建过高部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由原告刘红生承负担30元，由被告李克建负担20元。反诉案件受理费100元，由反诉原告李克建负担45元，由反诉被告刘红生负担55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 尘军梅
审 判 员 韩继东
人民陪审员 李媛媛
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王丽亚