成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青羊民初字第2493号
原告成都市住房置业融资担保有限公司。住所地：成都市人民中路一段**号。
法定代表人陆建超，总经理。
委托代理人王丹伟，四川达民律师事务所律师。特别授权。
委托代理人王瑗。系公司员工，一般授权。
被告刘娅。
被告邓存德。
原告成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房置业）与被告刘娅、邓存德追偿权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨茜，与人民陪审员李祥、王万川组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告住房置业的委托代理人王瑗到庭参加了诉讼，被告刘娅、邓存德经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告住房置业诉称，2010年7月10日，被告与中国工商银行股份有限公司成都青白江支行（以下简称工行青白江支行）签订《个人购房借款/担保合同》，约定由工行青白江支行向被告发放贷款117000元，用于被告购买房屋；2010年7月3日，原告与被告签订《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》，约定由被告将位于成都市青白江区青江中路的房屋抵押给原告，作为原告为被告申请工行青白江支行购房贷款提供连带保证担保的反担保，并于2010年12月6日办理了抵押预告登记。工行青白江支行依约向被告发放了贷款117000元，2014年2月23日，工行青白江支行向被告发出《提前收回贷款本息通知书》，要求被告2014年2月23日前归还全部贷款本息；2014年3月20日，工行青白江支行向原告发出《履行保证责任通知书》，要求原告作为连带责任人履行还款义务，归还贷款本金、利息等合计92531.56元；后原告履行了连带保证义务向工行青白江支行支付了92531.56元。原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1.原告对位于成都市青白江区青江中路的）享有优先受偿权；2.两被告共同向原告偿还已代为支付的贷款本金、利息等共计92531.56元；3.两被告共同向原告支付违约金35100元；4.两被告共同向原告支付为实现债权的费用5211元；5.两被告共同承担本案的诉讼费用。
被告刘娅、邓存德未书面答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明，2009年9月3日，刘娅作为借款人和抵押人、邓存德作为共同借款人和抵押物共有人、住房置业作为保证人、工行青白江支行作为贷款人共同签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：由工行青白江支行向借款人发放借款117000元用于购买位于成都市青白江的房屋，贷款期限为120个月；抵押人自愿向工行青白江支行提供抵押担保，抵押房产地址为青白江区青江中路；保证人住房置业对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。2010年7月27日，四川省成都市青白江区公证处出具（2010）成青证经字第2296号《公证书》，公证事项为赋予上述《个人购房借款/担保合同》强制执行效力。
2010年7月3日，刘娅作为抵押人、邓存德作为共有人与住房置业签订《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》，主要约定：刘娅因购买住房/商业用房向工行青白江支行申请借款117000元，住房置业愿意为其提供连带责任保证担保，刘娅将所购房产抵押给住房置业作为反担保，抵押住房位于成都市青白江区青江中路，抵押（反担保）的范围为住房置业代刘娅偿还给银行的全部债务、住房置业行使债权及抵押权所产生的一切费用、违约金以及其他损失费用；保证责任期间内，因刘娅未按借款合同的约定履行义务构成违约导致住房置业承担保证责任的，住房置业有权依法处置抵押物并优先受偿，住房置业通过司法程序行使债权或抵押权的，因此产生的诉讼费、律师费、公告费、执行费、评估拍卖费等费用由刘娅承担；刘娅未按借款合同的约定履行义务构成违约且住房置业承担了保证责任的，应向住房置业支付借款合同项下贷款总额30%的违约金。
2010年12月6日，刘娅和邓存德作为预告登记义务人、住房置业作为预告登记权利人在青白江区房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记，青白江区房产管理局填发了成青抵青白江区房预字第21898号《房屋预告登记证明》。
2014年3月20日，工行青白江支行出具《履行保证责任通知书》一份，载明：借款人刘娅已违反所签借款合同的相关条款，工行青白江支行已向借款人发出了《提前收回贷款本息通知书》，根据合同约定，住房置业应对刘娅所欠贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用承担连带清偿责任，合计金额为92531.56元。2014年3月24日，工行青白江支行出具《还款证明》一份，载明：刘娅因购买青白江区青江中路在工行青白江支行申请的个人住房贷款117000元，由住房置业于2014年4月21日代为清偿刘娅所欠贷款本息合计92531.56元，该笔贷款已结清。
另查明，四川达民律师事务所与住房置业于2014年4月30日签订《委托代理合同》，约定由四川达民律师事务所指派律师代理本案，住房置业在合同签订后5个工作日内向四川达民律师事务所支付代理费5211元；四川达民律师事务所于2014年4月30日向住房置业开出号码为02936877、金额为5211元的发票一张，发票项目内容一栏载明“代理费”，备注内容一栏载明“刘娅”。
上述事实，有原告的企业法人营业执照及法定代表人身份证明、被告的身份证件、《个人购房借款/担保合同》、（2010）成青证经字第2296号《公证书》、《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》、《房屋预告登记证明》、《履行保证责任通知书》、《还款证明》、《委托代理合同》等证据在案为证，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
审理中，住房置业向本院提交《提前收回贷款本息通知书》及EMS快递单寄件人存根联各一份，欲证明工行青白江支行曾向刘娅邮寄《提前收回贷款本息通知书》通知刘娅银行将提前收回案涉住房贷款，但未提供证据证明刘娅收到该《提前收回贷款本息通知书》，故本院对上述证据材料证明力不予采信。
本院认为，本案中的《个人购房借款/担保合同》、《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上述合同约定，刘娅、邓存德共同向工行青白江支行借款117000元，住房置业为该借款向工行青白江支行提供连带责任担保，刘娅、邓存德共同将位于成都市青白江区青江中路的房屋作为反担保抵押给住房置业并办理了预抵押登记。但因借款人后未依约按期向工行青白江支行归还借款本息，住房置业依《个人购房担保借款合同》和《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》之约定，履行了代借款人向工行青白江支行偿还贷款本息92531.56元的担保义务，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，住房置业要求刘娅、邓存德偿还代为支付的贷款本息92531.56元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据刘娅、邓存德与住房置业签订的《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》约定，因借款人未按借款合同的约定履行义务构成违约且住房置业承担了保证责任的，应向住房置业支付借款合同项下贷款总额30%的违约金即35100元（117000元×30%=35100元），故关于住房置业要求刘娅、邓存德支付违约金35100元的诉讼请求，本院予以支持。因住房置业为本案支付的律师代理费属于《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》约定的刘娅、邓存德应承担反担保责任的范围，故住房置业要求刘娅、邓存德支付律师费5211元的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》之约定，因借款人未按借款合同的约定履行义务构成违约导致住房置业承担保证责任，住房置业有权依法处置抵押物并优先受偿，且该房屋办理了预抵押登记，故关于住房置业要求确认对位于成都市青白江区青江中路的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持，优先受偿的金额为132842.56元（92531.56元+35100元+5211元=132842.56元）。
综上，原告住房置业的诉讼请求成立，本院予以全部支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告刘娅、邓存德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付代偿的贷款本息92531.56元；
二、被告刘娅、邓存德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付违约金35100元；
三、被告刘娅、邓存德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司偿付其为实现债权支出的费用5211元。
四、原告成都市住房置业融资担保有限公司对位于成都市青白江区青江中路的房屋享有优先受偿权，即有权就拍卖或变卖上述房产所得价款在上述债权范围内（共计132842.56元）优先受偿。
如果被告刘娅、邓存德未按本判决指定的期间向原告成都市住房置业融资担保有限公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费2957元、公告费600元，由被告刘娅、邓存德共同承担（该款已由原告成都市住房置业融资担保有限公司预交，待被告刘娅、邓存德履行上述义务时一并支付给原告成都市住房置业融资担保有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨 茜
人民陪审员 李 祥
人民陪审员 王万川
二〇一四年十一月十六日
书 记 员 雷致英