广西壮族自治区宾阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0126民初3699号原告：广西宾阳县恒安物业管理服务有限公司，住所地广西宾阳县宾州镇广场新区商业街第一街北排9号。法定代表人：林树全，该公司经理。委托诉讼代理人：何冬梅，该公司副经理。被告：黄修定，男，1979年8月13日出生，住广西宾阳县。原告广西宾阳县恒安物业管理服务有限公司（以下简称恒安物业公司）与被告黄修定物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒安物业公司委托诉讼代理人何冬梅、被告黄修定到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒安物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付荣和花园小区7-1栋2单元102室2011年1月份至2015年12月份物业服务费、环卫费共计4029元及违约金（从2011年4月1日起至实际付清尚欠费用之日止，按每日百分之一计算）；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：根据协议，原告于2009年9月份开始对荣和花园小区进行前期物业管理服务。被告交纳物业服务费至2010年12月后就拒交相关费用。按该小区前期物业管理协议约定，每年4月1日前交清当年物业服务费、环卫费等，如不按约定交纳，每日应交纳费用的百分之一的违约金。被告住宅的建筑面积为122.29平方米，每月应交费用为：物业管理费61.15元（0.5元/平方米/月×122.29平方米）、生活垃圾处理费每月6元。从2011年1月1日至2015年12月31日止，被告共欠我公司60个月费用，即4029元。我公司多次催交，被告以各种理由拒交。为维护我公司的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。原告为证明其主张向本院提交以下证据：1、原告的营业执照、法人证明、法定代表人身份证复印件，拟证明原告基本情况和主体适格；2、宾阳县工商行政管理局出具的《证明》、电脑咨询单，拟证明恒安物业公司吸收合并广西南宁广厦物业管理服务管理有限公司（以下简称：“广厦物业公司”），合并后广厦物业公司注销，注销后该公司原有的债权债务由合并后存续的恒安物业公司继承；3、《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》，拟证明宾阳县保利房地产开发有限公司（以下简称：“保利房地产公司”）委托广厦物业公司对宾阳县荣和花园小区进行前期物业管理；4、《宾阳县荣和花园小区物业管理合同》拟证明原告与荣和花园小区业主委员会签订有管理合同，原告有权对该小区进行管理；、5、《宾价格（2012）25号物价局文件——关于荣和花园小区物业服务收费标准的批复》，拟证明原告物业服务费的收费标准是按照物价部门核准的收费标准收取的。被告黄修定辩称，被告拒交物业费的原因是：被告的房屋在小区的7-1栋，楼下是专卖铁器的市场，噪音很大。被告多次要求物业公司解决噪音过大的问题，但物业公司一直没有解决。物业公司的法定代表人也曾口头答应被告减免物业费。另外，业主与物业公司之前签订的合同约定物业费每平方为0.35元，现原告要求按照每平方0.5元缴纳物业费不符合规定。原告按照每平方0.5元缴纳物业费的公示被告没有见过。被告对其辩解向本院提供的证据有：《宾阳县荣和花园小区物业管理合同》，拟证明在2015年5月30日签订该合同之前，原告都是按照每平方米0.35元收取物业费。综合诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点是：原告要求被告缴纳上述物业费及环卫费有无事实依据和法律依据。经过开庭质证，原告与被告对对方提供的证据均无异议。本院对当事人没有异议的证据予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年8月17日，保利房地产公司与广厦物业公司签订了一份《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》，合同约定：保利房地产公司将宾阳县宾州镇商贸城荣和花园小区的前期物业管理服务委托给广厦物业公司管理，委托期限从2009年9月至该小区成立业主大会、设立业主委员会。委托服务管理事项：1、公共房屋及配套设施设备和相关场地的维护、养护、管理；2、物业管理服务区域内的环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运；3、物业管理服务区域内的绿化；4、物业管理服务区域内的秩序，包括交通�车辆停放秩序的管理以及安全监控、巡视、门岗执勤；前款约定的事项不包含业主的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主另行签订人身、财产保险和财产保管等专项合同的，按该专项合同的约定承担各项责任和义务；5、其他约定服务管理事项。物业服务费收取标准：从交房签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》当天的次月开始收取物业服务费，2009、2010年度暂时按照：住宅房屋及商业物业由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.35元向乙方交纳，非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.2元向乙方交纳，以后按照物价部门核准标准收取（如果物价部门核准不到每月每平方米0.35元的，要退还业主）。物业服务费按照年度收取，于每年度3月1日前交清。逾期不交的，视为拒交，拒交的按照每日加收百分之一的滞纳金。生活垃圾处理费按照�府规定收取。2014年10月9日，恒安物业公司吸收合并广厦物业公司，合并后广厦物业公司于当日注销，注销后广厦物业公司原有的债权债务由合并后存续的恒安物业公司继承。上述合同签订后，广厦物业公司从2009年9月份开始在荣和花园小区进行前期物业管理服务管理，被告黄修定是荣和花园小区7-1栋2单元102室的业主，其房屋面积为122.29平方米。2012年11月29日，宾阳县物价局作出宾价格[2012]25号文件《关于荣和花园小区物业服务收费标准的批复》，将荣和花园小区的物业服务费标准定为按建筑面积每月每平方米0.5元。文件第五条规定“城镇生活垃圾处理费属代收费，不计入物业服务费”；第九条规定“本文有效期自2012年12月1日起至2014年11月30日止，有效期结束前一个月，你公司需重新向我局申请核定物业服务收费标准”。2015年5月30日，宾阳县荣和花园小区业主委员会与原告签订了《宾阳县荣和花园小区物业管理合同》，约定荣和花园小区的物业服务费标准定为按建筑面积每月每平方米0.5元，包含环卫站规定收取的生活垃圾费。被告黄修定从2011年1月1日起至2015年12月31日不再缴纳物业管理费和环卫费。本院认为：广厦物业公司与保利房地产公司签订的《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》及宾阳县荣和花园小区业主委员会与原告恒安物业公司签订的《宾阳县荣和花园小区物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告黄修定是荣和花园小区的业主之一，以上合同对其具有约束力。关于原告要求被告黄修定交纳物业服务费及其收取标准的问题。原告依据合同约定提供了物业管理服务，被告黄修定亦应当按合同约定向原告支付物业服务费。而被告黄修定从2011年1月1日起至2015年12月31日止不再缴纳物业管理费和环卫费，其应当承担继续履行的责任。关于物业服务费的收费标准，《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》约定2009、2010年度的物业服务费暂时按照住宅房屋及商业物业由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.35元的标准收取，2010年以后物业服务费用标准按物价部门核定调整。在合同履行过程，原告向物价部门要求适当提高物业服务费收费标准，宾阳县物价局作出宾价格[2012]25号文件《关于荣和花园小区物业服务收费标准的批复》，将荣和花园的物业服务费标准定为按建筑面积每月每平方米0.5元；该文件有效期自2012年12月1日起至2014年11月30日止。本案中，2011年1月1日至2012年11月30日期间虽然物业服务费收费标准未经物价部门审核，但业主仍接受物业公司管理和服务，双方成立事实物业合同关系。考虑到物业管理服务公司提供的物业管理服务质量、服务品质并未发生变化，按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应的原则，业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业服务费为宜。因《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》约定的物业服务收费标准系按建筑面积每月每平方米0.35元，故2011年1月1日至2012年11月30日期间被告应继续按照原物业管理服务合同约定的标准（每月每平方米0.35元）支付物业服务费为宜。物价部门审核的物业服务费收费标准期限届满后，虽未重新审核物业服务费收费标准，但业主仍接受物业公司管理和服务的，双方成立事实物业合同关系。因2012年12月1日以后约定的�业服务收费标准系按物价部门核准的每月每平方米0.5元，故2014年12月1日至2015年12月31日期间被告亦应按物价部门核准的每月每平方米0.5元的标准支付物业服务费为宜。即2011年1月1日至2012年11月30日期间被告应交纳物业服务费：122.29平方米×0.35元×23个月＝984.43元,2012年12月1日至2015年12月31日期间被告应交纳物业服务费：122.29平方米×0.5元×37个月＝2262.36元。据此，被告尚欠原告物业服务费共计984.43元+2262.36元＝3246.79元。关于环卫费问题。《荣和花园小区前期物业服务管理合同书》未约定物业服务费包含有生活垃圾处理费，而是约定生活垃圾处理费按照政府规定收取。宾阳县物价局作出的批复亦规定城镇生活垃圾处理费属代收费，不计入物业服务费，由此可知，在2015年5月30日以前，物业服务费不包含环卫费。原、被告双方都认可环�费按每月6元收取，并且在2011年1月份以前，被告一直按照该标准向原告交纳，应视为双方对该费用的认可，原告要求被告继续按该标准交纳环卫费并无不妥。2015年5月30日，宾阳县荣和花园小区业主委员会与原告签订的《宾阳县荣和花园小区物业管理合同》也约定荣和花园小区的物业服务费标准定为按建筑面积每月每平方米0.5元，包含环卫站规定收取的生活垃圾费。因此，被告应交纳的环卫费从2011年1月1日至2015年5月30为止，共53个月，合计6元×53个月＝318元。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定。本案被告未依约履行交纳物业服务费义务，已构�违约，应支付相应的违约金。原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定“物业服务费按年交纳，每年4月1日前交清，逾期不交的视为拒交，拒交的每天要交百分之一的滞纳金。”即涉案违约金按年利率365%计算。原、被告约定的违约金明显过高，该约定违反公平原则和诚实信用原则，并可能导致双方利益失衡，违背我国合同法违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的性质，应予以适当调整。综合考虑本案守约方原告的实际损失情况、物业管理服务质量、服务品质及诉讼请求，违约方被告的过错程度、尚欠物业服务费金额等因素，本院酌情支持违约金以尚欠物业服务费3246.79元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年1月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。因合同并未约定拒交环卫费需承担违约金，故对原告将环卫费列入计算违约金的基数中的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第一百七十五条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告黄修定应于本案判决生效之日起十日内支付原告广西宾阳县恒安物业管理服务有限公司物业服务费3246.79元、环卫费318元,共计3564.79元；二、被告黄修定应于本案判决生效之日起十日内支付原告广西宾阳县恒安物业管理服务有限公司违约金（以物业服务费3246.79元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年1月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；三、驳回原告广西宾阳县恒安物业管理服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告黄修定负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银�南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄春章人民陪审员  覃家珍人民陪审员  韦燕梅二〇一八年一月十五日书 记 员  李 桃附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权�，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《中华人民共和国公司法》第一百七十五条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。3、《物业管理条例》第四十一条物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业管理服务收费办法，在物业管理服务合同中约定。