湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第397号
上诉人（原审原告）雷小红。
被上诉人（原审被告）刘涛，现。
委托代理人徐朝辉，无固定职业。
第三人曹怀国，退休教师。
上诉人雷小红与被上诉人刘涛、第三人曹怀国委托合同纠纷一案，湖南省岳阳市君山区人民法院于2014年2月15日作出了（2013）君民初字第247号民事判决。雷小红不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭审理了本案。雷小红、刘涛的委托代理人徐朝辉到庭参加了诉讼。第三人曹怀国经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，雷小红与刘涛系姐弟关系，均系城镇居民。雷小红户籍所在地为湖北省武汉市江汉区。刘涛户籍所在地为湖北省武汉市硚口区。2007年6月，雷小红委托刘涛寻找合适房产准备进行商业性开发。2008年3月18日，雷小红与徐焕清签订了售房协议。雷小红以4.8万元的价格购买了徐焕清位于君山区良心堡镇的私房一套。刘涛2009年9月19日与第三人曹怀国签订了一份买房合同，由雷小红出资以4.8万元的价格购买了与徐焕清相邻的第三人曹怀国的住宅。第一套房即购买的徐焕清的住宅，2009年1月14日，岳阳市国土资源局君山分局以君土建（2008）字第317号建设用地通知书，同意雷小红就购得的第一套房在良心堡居委会占用建设用地119.1平米作宅基地使用。2010年4月14日，雷小红（甲方）与刘涛（乙方）签订了一份建房协议，协议内容为第一条：由甲方出资购买岳阳市君山区良心堡镇住房两套（第一套雷小红出资10万元购买，第二套第三人曹怀国的住宅雷小红出资5万元购买）。共计15万元；第一套预计做六层，预建1580平米，总造价86万元，甲方已付给乙方35万元，还应付给乙方30万元。乙方应给甲方收条为证。第八条:如甲方收回98万元的前提下，乙方在曹怀国家建房资金10万元，甲方愿意借给乙方10万元整，乙方愿意用所建曹怀国房屋一层楼370平米作为抵押，如乙方将所建曹怀国房售出一套后就还甲方10万元，否则甲方有权卖此房370平米。以上协议内容约定的两套房即徐焕清、曹怀国两套住宅，其价格包含了过户办证费用。雷小红、刘涛将作为宅基地使用的第一套房屋的土地共同开发，将房屋做起六层，一楼五个门面，二至六层十套住房，并对外公开销售，在销售过程中双方发生纠纷，2010年10月9日，经由岳阳市君山区良心堡镇司法所调解，双方达成调解协议，调解协议第一条：“刘涛同意雷小红退伙撤走投资款75万元本金，雷小红不要利润，只要本金75万元”。由于刘涛未按该调解协议履行，雷小红诉至法院，原审法院作出（2011）君民初字95号民事判决书以双方系合伙纠纷作出了判决：由刘涛支付雷小红投资款75万元。并认定雷小红出资5万元、由刘涛2009年9月19日签订买房合同购买的第二套第三人曹怀国的住宅未作为合伙建房宅基地使用，因此未将此雷小红5万元投资纳入该院（2011）君民初字95号合伙纠纷案中处理。第二套即第三人曹怀国的住宅，位于君山区良心堡镇，系私有住宅，其土地证是原国有钱粮湖农场颁发的国有土地使用证，其用途是宅基地。已由刘涛与第三人签订了买房协议并支付了房款，但未进行开发。雷小红诉至法院，要求确认刘涛与第三人曹怀国之间的房屋买卖行为是雷小红的委托，且该委托合法有效。第三人曹怀国应当协助雷小红一起到相关部门办理房屋权证和土地使用权证过户手续。
雷小红于2013年8月14日提出财产保全申请，要求冻结第三人曹怀国名下位于岳阳市君山区良心堡镇的房产一套。原审法院依据雷小红的申请对该房的产权采取了冻结措施。
原审法院认为，本案争议的焦点有二个：一、雷小红、刘涛之间是否是委托买房关系；二、雷小红是否能依据刘涛与第三人签订的买房合同办理房屋产权过户手续。
一、关于雷小红、刘涛之间是否是委托买房关系；
雷小红、刘涛双方在2010年4月14日，签订了一份建房协议，该协议对雷小红、刘涛出资、利益分配等双方权利义务都作出了约定。从该协议的内容来看，雷小红、刘涛是合伙关系。刘涛以个人名义与第三人曹怀国签订的购房协议是履行合伙义务的行为。其取得的财产权利应当为雷小红、刘涛两人所共有。雷小红在该协议所约定的第一套房屋开发过程中与刘涛发生纠纷，该院（2011）君民初字95号民事判决书也以双方系合伙纠纷作出了判决。所以雷小红、刘涛并非是委托关系。
二、关于雷小红是否能依据刘涛与第三人签订的买房合同办理房屋产权过户手续。
1、第三人曹怀国在君山区良心堡的房屋是私有住宅，其土地权属登记证是原国有农场钱粮湖农场1993年颁发的国有土地使用证，属于原国有农场体制下的土地权属登记。其土地用途是宅基地。依照湖南省国土资源厅农业厅《关于切实加强国有农场土地使用管理的意见规定》中“农场职工和常住居民的宅基地的供应参照农村宅基地的有关规定，严格控制其范围、对象、标准”的规定，第三人曹怀国住宅土地使用权应当按农村宅基地的有关规定办理。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《湖南省实施【中华人民共和国土地管理法】办法》第三十二条规定：“……农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征用手续”。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条：“严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。由此可见，宅基地使用权是农民赖以生存的基本生活资料，是居住权的基本保证，宅基地的使用权是农民的一项特殊权利，只有本集体经济组织村民才能申请宅基地，且一户一处宅基地。农村宅基地上的住宅，基于宅基地的专用属性其转让受到一定限制，不得向城市居民出售。雷小红、刘涛均系城镇居民，户籍所在地为湖北省武汉市，雷小红、刘涛均不能在君山区良心堡镇私下购买宅基地。第三人曹怀国也不能将宅基地私自出让给本集体经济组织以外的雷小红、刘涛。雷小红、刘涛合伙以个人名义在君山区良心堡镇第三人曹怀国处私自购买住宅并进行商业性开发，违背了相关法律法规的规定，其买卖合同自始就无效。综上，雷小红要求第三人协助雷小红一同到相关部门办理房产和土地权证过户手续，违背相关法律规定，不能予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条（五），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回雷小红的诉讼请求。案件受理费1570元，诉讼保全费520元，由雷小红负担。
上诉人雷小红上诉称，1、刘涛系受上诉人的委托购买第三人曹怀国的房屋，上诉人与被上诉人之间形成了委托关系，一审认定合伙关系错误；2、曹怀国是君山区良心堡镇城市户口，不是农村集体经济组织成员，其房屋的土地使用证和房屋产权证均系国有性质。且上诉人购买的徐焕清的房屋性质与曹怀国的房屋性质相同，可以转让并已经过户。另外，上诉人购买的曹怀国的房屋已经出售给了当地第三人。一审认定购买曹怀国的房屋的合同无效错误。综上，请求撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判，由被上诉人刘涛承担诉讼费。
被上诉人刘涛口头答辩称，1、雷小红并未委托被上诉人购买曹怀国的房屋，也无书面的委托书证明；2、雷小红从不认识曹怀国，不可能购买房屋。
二审期间，被上诉人刘涛没有提供证据。上诉人雷小红提供如下几份证据：
1、中国邮政储蓄银行良心堡支行（卡号为62×××28）的交易明细；
2、2009年9月19日刘涛与曹怀国签订的《房地产转让合同书》；
3、2009年9月19日曹怀国向刘涛出具的收到购房款48000元的收条；
4、雷小红与刘涛的通话记录；
5、方成于2014年6月18日出具的“情况说明”；
6、王长云于2014年6月18日出具的“证明”；
上诉人雷小红还提供了朱某于2014年5月26日出具的“关于雷小红与刘涛之间建房与购房纠纷在司法所调处过程的情况说明”并申请了证人朱某出庭作证。
上述证据及证人证言拟共同证明，被上诉人系受上诉人委托购买曹怀国的房屋，购买款由上诉人支付。
经质证，被上诉人刘涛对上诉人雷小红提供的第1至4份证据的真实性没有异议，但认为第1、第4份证据不能证明是雷小红委托刘涛购房并支付购房款。对第5、第6份证据及证人证言有异议，认为不能实现雷小红的证明目的。
本院对上诉人雷小红提供的证据认证如下：因刘涛对雷小红提供的第2、3份证据的真实性无异议，上述证据能证明本案的相关事实，本院予以采信。雷小红提供的第1份证据，虽能证明2009年9月19日有取款50000元的事实，但仅凭该证据并不能证明该50000元确系用来购买了曹怀国的房屋。雷小红提供的第5、第6份证据，因出具证言的人无正当理由均未到庭，不能确定证词的真实性，刘涛亦有异议，故本院不予以采信。朱某的证言因与君山区司法局良心堡司法所2013年8月26日出具的《对“关于雷小红与刘涛之间因购房与建房纠纷在司法所调处过程的证明材料”的情况说明》矛盾，刘涛亦不认可，故本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议的焦点有二个：一是雷小红、刘涛之间是否是委托买房关系；二是与曹怀国签订的房屋买卖合同是否有效。
关于第一个焦点，2010年4月14日，雷小红、刘涛签订了一份《建房协议》，该协议对双方的出资、利益分配等权利义务都作出了约定。签订协议时，双方尚未产生矛盾，因此，该协议可以作为判断雷小红是否委托刘涛购买曹怀国房屋的重要依据。从该协议内容的第一条可以明确，所购买的包括第三人曹怀国在内的位于良心堡镇的两套房屋的出资人是雷小红。纵观《建房协议》的全部内容可以确定雷小红、刘涛是合伙建房关系，合伙建房的主要资金由雷小红提供，刘涛提供劳务，主要负责房屋的施工。但《建房协议》的内容并不能确定所购买的曹怀国的房屋归雷小红单独所有。雷小红认为刘涛系受其委托购房，证据亦不充分。故一审法院根据现有证据认定刘涛以个人名义与第三人曹怀国签订的购房协议是履行合伙事务的行为，其取得的财产权利应当为雷小红、刘涛两人共有，并无不当。
关于第二个焦点，第三人曹怀国在君山区良心堡的房屋是私有住宅，其土地权属登记证是原国有农场钱粮湖农场1993年颁发的国有土地使用证，属于原国有农场体制下的土地权属登记。其土地用途是宅基地。依照湖南省国土资源厅农业厅《关于切实加强国有农场土地使用管理的意见规定》中“农场职工和常住居民的宅基地的供应参照农村宅基地的有关规定，严格控制其范围、对象、标准”的规定，第三人曹怀国住宅土地使用权应当按农村宅基地的有关规定办理。国家现有政策明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。雷小红、刘涛均系城镇居民，户籍所在地为湖北省武汉市，且雷小红、刘涛均不具备房地产开发资质，根据《建房协议》，其购买第三人曹怀国房屋的目的是为了改变宅基地性质，进行商业性开发，违背了相关法律法规的规定，其买卖合同无效。故一审法院对雷小红要求第三人协助其一同到相关部门办理房产和土地权证过户手续请求不予支持正确。
综上，雷小红的上诉理由均不能成立，本院不予以采纳，对其上诉请求不予以支持。本案一审认定基本事实清楚，审判程序合法，处理恰当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1570元，由雷小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋立春
审 判 员 万大洋
代理审判员 程 鹏
二〇一五年一月三十日
代理书记员 付 妮