山西省交城县人民法院民 事 判 决 书（2014）交民初字第456号原告（反诉被告）赵某某，男，汉族，交城县人。原告（反诉被告）高某某，女，汉族，交城县人。委托代理人张某某，交城县洪相乡法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）任某某，男，汉族，交城县人。被告（反诉原告）许某某，女，汉族，交城县人。委托代理人李某某，北京市天瀚律师事务所律师。原告（反诉被告）赵某某、高某某诉被告（反诉原告）任某某、许某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵某某、高某某及其委托代理人张某某、被告（反诉原告）许某某及其委托代理人李某某到庭参加诉讼，被告（反诉原告）任某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵某某、高某某诉称，2000年3月15日，原被告签订房屋买卖合同一份，被告将自己批盖的坐落在下关32米大街南面的一条小街路南的一处院，计北正房五间、西房（带厕所）一间，以人民币六万五千元的价格卖给原告。合同附件为：1、宅基地使用证（交城县人民政府制，编号为142323-24097）一份，2、房屋所有权证（编号0300003）一份，3、盖房宅基地合同（下关居委会）一份，4、村民建房用地审批表一份，5、下关宅基地押金收据一张，6、宅基地有偿使用费收据一张。见证人为原告赵某某的父亲赵某某、被告任某某的父亲任某某及交城县下关居民委员会。合同签订后，被告即时腾房，原告付清房款并于同年4月入住该院，但是被告一直未完全履行合同义务。被告声称自己1995年10月4日曾在中国农业银行交城县支行营业部以附件1和附件2为抵押，贷款人民币20000元，由于贷款尚未还清，暂时无法交付附件1和附件2，待贷款还清再交付，让原告安心居住，并送来了两证在银行抵押的证明和尽快还贷将两证交付原告的保证书各一份。由于双方父亲为多年莫逆之交，原告与被告关系也很好，原告只好答应。十四年来，原告经常向被告催要附件1和附件2，被告总是说两证还在银行，再等些时日，原告信以为真。孰料，2014年6月20日，被告暴力闯入原告家里，将原告儿子赵大峰打伤，拒不退出，并趁原告在医院照顾儿子之际，私自换锁。因此，原告报案于交城县公安局，公安机关因涉嫌经济纠纷，建议人民法院解决。综上所述，因被告的行为违反了《民法通则》与《合同法》之规定，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请依法判令被告继续全面履行2000年3月15日订立的房屋买卖合同，将该房的宅基地使用证、房屋所有权证交付原告方并协助原告办理房屋产权变更登记手续。被告（反诉原告）许某某辩称，本案是因借款，原告住我的房屋而引起，原告所说的几个证都是一种抵押。对方占了房屋以后形成事实上的租赁关系，被告许某某并不知情，是形成事实以后才知道的。房屋买卖合同是原告方写的，合同上面的签名和指印不是我丈夫的，更没有我的签名，故不是买卖合同，而是租赁合同，根本就没有买卖房屋之事，现在我只要求原告搬离该房并给付我房租。被告（反诉原告）任某某未答辩。被告（反诉原告）许某某反诉称，2000年4月，反诉人许某某因事回家（当时许某某在交城县天宁镇瓦窑村开饭店，因饭店出现员工死亡之事和儿子住院，一个多月未回家），回家后发现家里（本案诉争房屋）已被俩被反诉人占据。经过逼问，才知道是反诉人任某某因欠被反诉人赵某某3万元未还，被迫私自同意俩被反诉人租住该房（租金随行就市，到房租超过欠款时，双方讨论结算，抵顶后俩被反诉人无条件搬出）。反诉人许某某无奈，只好到祖屋居住。从2008年起，反诉人认为俩被反诉人所欠房租已足够反诉人任某某欠款，便不断去找俩被反诉人交涉，要求俩被反诉人结清房租，搬出该房，但俩被反诉人总是找借口推诿。反诉人考虑双方是邻居，不想破坏和睦关系，一直苦心相劝，直至2010年7月，俩被反诉人口头答应，因孩子结婚，再住俩年，俩年后结清房租搬出，反诉人又做了让步。但到2012年7月后，反诉人催其搬出时，俩被反诉人仍赖着不走，直到现在。现俩被反诉人竟然反咬一口，声称购买了该房并诉至贵院。故为维护反诉人的合法利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第51条之规定提起反诉，请求判令俩被反诉人支付反诉人房租189000元，立即搬离该诉争房屋并恢复原状。原告（反诉被告）赵某某、高某某对被告（反诉原告）许某某的反诉辩称，反诉原告的反诉事实不能成立，没有事实依据。诉争的房屋是反诉原告的户主任某某以65000元的价格出卖给反诉被告的，相关证据在本诉中已向法庭提供。双方之间的关系是房屋买卖关系而不是房屋租赁关系，因此不存在租金的问题。反诉原告在反诉状中诉称，由于3万元未还，被迫私自同意两被反诉人租住该房，房租随行就市，抵顶后两被反诉人搬出，这一点不是事实。照反诉原告所说，房租一年6000元，5年即到期，恰恰是今年其在银行拿出抵押的房产证后才产生了争议。2005年租金已够，其诉状中又称2008年已够，其相互表述的内容不相符，反诉原告所说不可信。2010年正是反诉被告装修房屋的时候，如房屋租赁到期，不可能投巨资装修，这与事实不符，因此，双方的租赁关系与其所陈述的事实均不能成立。双方没有签订过任何租赁合同，只有买卖房屋的契约，也没有任何证据表明双方存在租赁关系。从本诉内容看，本诉原告向法庭提供了邻居及居委会的证明均能够证明房屋是买卖的，而不是反诉原告诉称的租赁的，因此租赁关系不能成立，其所有的诉请也随之不能成立，请求法庭驳回其反诉请求。原告（反诉被告）赵某某、高某某为支持其本诉请求向本院提交下列证据：1、买卖房屋契约一份，拟证明原被告曾订立买卖房屋契约，该房是被告卖给他们的。2、保证书一份，拟证明买卖房屋时被告告知原告其宅基地使用证、房屋所有权证尚在中国农业银行交城支行处抵押，被告愿尽快还清贷款将两证交付原告。3、盖房宅地基合同、村民建房用地审批表各一份，拟证明原告向被告买房时被告交付原告该手续。4、宅地基有偿使用费收据，拟证明原告向被告买房时被告交付原告该手续。5、宅地基押金收据，拟证明原告向被告买房时被告交付原告该手续。6、更正房产手续费收据，拟证明原告向被告买房后原告在下关居委会进行了房产更正手续。7、中国农业银行交城支行证明一份，拟证明被告因有贷款，宅基地使用证、房屋所有权证在该行抵押。8、交城下关居委会的证明一份，拟证明原被告因买房一事，原告从2000年4—5月间搬进该房居住至今。9、邻居张某、范某某、李某、游某某、郭某某、武某某、王某某、武某某、李某某、高某某、张某某、吕某、薛某某、乔某等的证明两份，拟证明原告是以6.5万元向被告买的该房，且居住15年并对该房进行了装修。10、阎某某、吕某某的两份证明，拟证明他们给原告装修过该房。11、赵某某的证明一份，拟证明双方买卖房屋过程。12、接警登记表一份，拟证明双方为该房发生纠纷曾向公安部门报案。13、借条6份，拟证明被告许某某向原告方借款6万元。被告（反诉原告）许某某对原告（反诉被告）赵某某、高某某的上述证据发表如下质证意见：对契约和保证书的真实性不认可，认为契约和保证书上面的签名、指印不是任某某、任某某本人所签所按；下关居委会的盖章过程是不合法的，被告夫妻对此并不知情，不承认其真实性，既没有卖过房屋，也没有写过卖房协议；银行证明确有此事，但内容与本案没有关联性，证明不了是买卖房屋；对宅地基合同、审批表，认可其真实性，证明任某某是该宅基地的拥有者，且盖房是合法的；对前两份收据的真实性认可，但不能证明原告所主张的事实，恰恰证明宅基地所有权是被告的；对第三份盖有下关居委会章表明更正手续费的收据合法性不认可，证明不了本案的事实，不知变更的是哪个房屋；对邻居的证明真实性不认可，因证人没有出庭，是不是本人所写不知道；对阎某某、吕某某的证明，因证人未到庭，无法证明其真实性；对赵某某的证明，不认可其真实性，因其是原告的父亲，证明中第三段写的变更收费1000元与收据时间不符，更证明了原告所说是不成立的；对6张借条因其是复印件，对其真实性不认可，签字不是一个人签的，也不是许某某本人签的，且借据的涂改不符合常理，还有一份欠款是2009年的，与本案并无关系。对证据1、2申请鉴定。被告（反诉原告）许某某就本诉部分未向本院提交证据。本院向中国农业银行交城支行调取证明一份，证明被告（反诉原告）许某某在银行的贷款已于2014年6月19日还清。被告（反诉原告）许某某已于2014年6月20日将宅基地使用证、房屋所有权证取走。对此证据双方均认可。被告（反诉原告）许某某就反诉部分向本院提交一份邻居张某的证明，拟证明诉争房屋附近的居民房租情况以及自己主张房租189000元的依据。对此证据原告（反诉被告）赵某某、高某某认为该收据证明不了原被告之间是租赁关系。庭审中，反诉原告许某某要求对反诉被告赵某某、高某某提供法庭的房屋买卖契约上任某某、任某某的签名与指印进行鉴定，但在本院指定的时间内未向本院提交鉴定申请和预交鉴定费用。经合议庭对证据进行审查并综合分析双方当事人的质证意见，本院认证如下：对原告（反诉被告）赵某某、高某某提供的13份证据，被告（反诉原告）许某某对证据3、4、5、7的真实性认可，这些证据来源合法，与本案有关联性。应予采纳。对于证据1、2虽然被告（反诉原告）许某某不认可，但在本院指定的时间内未向本院提交鉴定申请和预交鉴定费用，本院有理由认定为该两份证据上的签名和指印是被告（反诉原告）任某某和其父亲任某某所签和所按，本院予以采纳。对于证据6事实也是存在的，本院予以认可。对于证据8双方均认可原告（反诉被告）赵某某、高某某在该房内已居住14年多的事实，本院予以认可。对于证据9邻居的证明，虽然被告（反诉原告）许某某不认可，证人未出庭，但这些邻居都提供了身份证复印件，证明了原告（反诉被告）赵某某、高某某是向被告（反诉原告）任某某购买的该房且在该房内已居住14年多的事实，本院予以认可。对于证据10虽然被告（反诉原告）许某某声称证人未到庭，但在庭审中也说到原告（反诉被告）赵某某、高某某对该房进行了改建装修，该事实是存在的。对于证据11虽然赵某某是原告赵某某的父亲，但在该房屋买卖过程中原被告的父亲是多年好友均参与了此事，有签名可证，本院予以认可。对于证据12于本案关联不大。对于证据13被告（反诉原告）许某某称其是复印件，对其真实性不认可，只认可借过原告3万元，但不同意鉴定6张借据的复印件，对此证据本院予以采信。原告（反诉被告）赵某某、高某某所提交的13份证据形成一个完整的购房事实存在的证据链。对被告（反诉原告）许某某就反诉部分向本院提交的一份邻居张某的证明，该证据证明不了原被告所诉争的房屋是租赁关系，也证明不了所主张的租金189000元的事实，本院不予采纳。根据上述证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2000年3月15日，原告（反诉被告）赵某某、与被告（反诉原告）任某某签订房屋买卖契约一份，被告（反诉原告）任某某将自己批盖的坐落在下关32米大街南面的一条小街路南的一处院，计北正房五间、西房（带厕所）一间，以人民币六万五千元的价格卖给原告（反诉被告）赵某某。该契约由原告（反诉被告）赵某某的父亲赵某某执笔起草，被告（反诉原告）任某某和其父亲任某某在该合同上签名并按印，原告（反诉被告）高某某和被告（反诉原告）许某某未在该契约上签名。被告（反诉原告）任某某将该房的盖房宅基地合同、村民建房用地审批表、下关宅基地押金收据、宅基地有偿使用费收据等原件交付原告（反诉被告）赵某某。2000年3月16日被告（反诉原告）任某某和其父亲任某某给原告（反诉被告）赵某某写下保证书称因其有贷款，宅基地使用证（交城县人民政府制，编号为142323-24097）、房屋所有权证（编号0300003）在中国农业银行交城支行营业部抵押，他将尽快于2000年12月中旬还清贷款将两证交付原告（反诉被告）赵某某。2000年4月间被告（反诉原告）任某某搬离了该房，原告（反诉被告）赵某某搬入该房居住。2000年10月2日原告（反诉被告）赵某某到下关居委会交了1000元对该房进行了房产更正。2010年原告（反诉被告）赵某某对该房进行了改建装修，被告（反诉原告）许某某知道后并没有寻找有关部门解决，直到2014年6月20日被告（反诉原告）任某某、许某某去到该房内称该房是原告（反诉被告）赵某某、高某某租住，并将自己的床等物品搬入该房内与原告（反诉被告）赵某某、高某某发生打闹现象。原告报警后公安民警到现场进行处理，双方去医院看病期间该房被原被告分别锁一把锁至今。另查明，被告（反诉原告）任某某、许某某于2014年6月19日还清在中国农业银行交城支行营业部的贷款并取回了在该行抵押的宅基地使用证、房屋所有权证。2014年9月9日原告（反诉被告）赵某某、高某某诉来本院要求判令被告继续全面履行2000年3月15日订立的房屋买卖合同，将宅基地使用证、房屋所有权证交付其方并协助其办理房屋产权变更登记手续。2014年9月26日被告（反诉原告）任某某、许某某提出反诉要求判令被反诉人支付反诉人房租189000元，立即搬离该诉争房屋并恢复原状。本院认为，原被告签订的房屋买卖契约是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然该契约上没有被告许某某的签名，属合同的不规范，但这并不影响该合同的生效，故该合同为有效合同，应受法律保护，对双方当事人具有约束力。对于被告所说原告提供不了购房收据，结合房屋买卖合同以及原告搬入该房居住已近15年并花费巨资对该房进行了改造与装修，在此期间被告并未向有关部门主张该房是其所有，是原告租住的事实，原告提供的13份证据形成了一个完整的购房事实成立的证据链，反观被告并无有效证据来佐证该房是原告租赁的事实，故本院有理由确认原告已交付清被告房款，原告为该房的实际拥有者，被告理应按照合同约定将宅基地使用证和房产证交付原告。现被告方不但不将宅基地使用证和房产证交付原告方，反而采取逼迫原告搬离该房的行为系明显违约，故本院对原告主张的要求被告继续履行2000年3月15日订立的房屋买卖合同，将宅基地使用证、房屋所有权证交付其方并协助原告办理房屋产权变更登记手续的请求予以支持。被告没有任何证据证明该房是原告租住，对其反诉主张的租赁费，本院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）任某某、许某某于本判决生效后十日内将诉争房屋的宅基地使用证、房屋所有权证交付原告（反诉被告）赵某某、高某某并协助其办理房屋产权变更登记手续。二、驳回被告（反诉原告）任某某、许某某的反诉请求。诉讼费1425元由被告（反诉原告）任某某、许某某承担，原告（反诉被告）赵某某、高某某已预交，在履行本判决书规定义务时一并给付原告（反诉被告）赵某某、高某某1425元。反诉费用4080元，由被告（反诉原告）任某某、许某某自行承担，被告（反诉原告）已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审 判 长  白雪峰审 判 员  常慧慧人民陪审员  石文武二〇一四年十月三十一日书 记 员  蔚婷婷