广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法审监民再字第1号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州市天河区车陂街车陂第七股份合作经济社，住所地广州市天河区车陂南社伯李大街一巷*号。
负责人：苏耀彬，该社社长。
委托代理人：潘滔，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：谭卿朝，广东格林律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：苏智峰，男，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：苏智成（苏智峰的胞弟），男，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：徐东林，广东一粤律师事务所律师。
广州市天河区车陂街车陂第七股份合作经济社（以下简称车陂七社）与苏智峰土地租赁合同纠纷一案，原经本院于2013年5月17日作出（2012）穗中法民二终字第2320号民事判决，判决已经发生法律效力。车陂七社不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年4月28日作出（2013）粤高法民二申字第1026号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年1月9日进行庭询。车陂七社的委托代理人谭卿朝，苏智峰及其委托代理人苏智成、徐东林等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年9月，车陂七社因“集体土地使用权租赁合同”纠纷一案，向广州市天河区人民法院提起诉讼。该院于2009年12月11日作出（2009）天法民四初字第2385号民事裁定，驳回车陂七社的起诉。车陂七社不服该裁定并向本院提起上诉。本院于2011年6月3日作出（2010）穗中法民五终字第1097号民事裁定，撤销一审裁定，指令广州市天河区人民法院继续进行审理。
车陂七社诉称：1995年3月1日，我社与苏智峰签订《场地承包合同》，约定我社将位于广氮东门侧面积为5600平方米的场地承包给苏智峰使用，承包年限15年，即从1995年3月1日起至2010年2月30日止；承包期内，苏智峰应按合同附表约定的承包款计算方法，在每月20日前向我社缴交承包款；合同签订之日起105天内，苏智峰向我社支付定金40000元，如苏智峰违约，定金归我社所有等条款。合同签订后，苏智峰于1999年4月29日交纳了定金20000元。2004年1月1日，我社根据苏智峰请求同意其退还上述承包土地1428平方米的部分承包场地并减免该部分场地承包款。合同签订后，我社依约向苏智峰提供上述约定场地，但苏智峰屡次拖欠巨额承包款，我社为此多次与苏智峰交涉均未果。针对苏智峰拖欠上述承包费的事实，我社于2004年10月向法院提起民事诉讼，法院作出（2004）天法民三初字第1650号民事判决，支持了我社绝大部分请求。但是，二审法院认为“涉讼土地至今仍属于农村集体农业用地，在未经行政主管部门批准的情况下，苏智峰已擅自在该地块搭建了构筑物及其他设施。鉴于上述情况，双方当事人可向有关行政主管部门申请处理，在有关部门对涉讼土地及地上构筑物、设施等进行处理后，可就因履行涉讼合同而发生的财产纠纷再向法院提起民事诉讼”，据此二审法院裁定驳回我社的起诉。我社于是转而向行政主管部门请求对涉讼土地及地上构筑物、设施等进行处理，2006年11月28日，广州市城市管理综合执法支队天河大队作出《广州市城市管理综合执法告知书》，对违法搭建的构筑物限期无条件自行拆除。2006年12月6日，我社再次向法院提起民事诉讼，法院受理后并于2008年1月24日作出（2007）天法民四初字第849号一审判决，判决苏智峰支付土地使用金1809564.16元。苏智峰不服上诉，二审法院于2009年3月6日以有关涉讼土地及地上构筑物、设施未经有关行政主管部门处理为由再次裁定驳回我社的起诉。2009年8月，广州市人民政府因征用我社该涉案土地，委托广州市土地开发中心就涉案土地的构筑物进行处理，作出了决定。据此，特起诉至法院，请求判令：1.确认双方于1995年3月1日签订的《场地承包合同》为无效合同；2.苏智峰将场地交还；3.苏智峰按《场地承包合同》约定的承包费计算方法，从拖欠土地使用金之日即2002年3月1日起计至2009年11月30日止（2009年8月30日双方约定苏智峰于2009年11月30日前将场地交还，苏智峰于2009年11月30日将场地交还）；4.苏智峰支付拖欠上述土地使用金的利息（分别以苏智峰各年拖欠的土地使用金为本金，按银行同期贷款利率的标准，分别自次年1月1日起计至实际付款之日止）；5.本案受理费由苏智峰负担。
苏智峰答辩称：双方签订的合同是无效合同，应该按照《中华人民共和国合同法》的相关规定处理。车陂七社计算至2009年11月30日止的租金没有依据，根据合同的约定，租金是支付至2009年8月31日，而且我方后来支付了50000元的租金。
广州市天河区人民法院一审查明：位于广州市天河区车陂村氮肥厂东门面积为5600平方米的场地是车陂七社集体所有的土地。
1995年3月1日，车陂七社与苏智峰签订《场地承包合同》，约定车陂七社（甲方）将位于广氮东门侧面积为5600平方米的场地承包给苏智峰（乙方）使用，承包年限15年，即从1995年3月1日起至2010年2月30日（注：原合同如此，下同）止。承包款明细：1995年3月1日至1998年2月30日，每月每平方米4元即每月22400元；1998年3月1日至2001年2月30日，每月每平方米4.8元即每月26880元；2001年3月1日至2004年2月30日，每月每平方米5.76元即每月32256元；2004年3月1日至2007年2月30日，每月每平方米6.91元即每月38696元；2007年3月1日至2010年2月30日，每月每平方米8.29元即每月46424元。承包期内，乙方应在每月20日前向甲方缴交承包款；合同签订之日起105天内，乙方须向甲方支付定金40000元，合同期满时，定金如数退还（不付利息）或抵作承包款，如乙方违约，定金归甲方所有，甲方违约，定金双倍返还乙方。乙方须按规定交付承包款，如超期不交清，按实际欠款每天罚10%作滞纳金，非经甲方同意，超期30天不付清者，作违约处理，甲方有权终止合同，由此给甲方造成经济损失的，乙方要负责赔偿，定金归甲方所有，并交多一年承包款。乙方因生产（业务）需要建设房屋的，需按镇政府规定办理报建手续，如因违章处罚，一切责任归乙方负责；本合同生效之日起，甲乙双方均应自觉履行，任何一方不得任意修改或解除合同，如一方任意修改或解除合同，经济损失由违约方负责，违约方并应向守约方支付违约金，违约金的计算方法按违约之日起至合同期满止这段时间内的承包款总额的40%赔偿给守约方等条款。
上述合同签订后，车陂七社依约将涉讼土地移交给苏智峰使用。苏智峰在未向有关部门报建的情况下在涉讼房屋地块四周建造围墙，并在围墙内建设房屋。1999年4月29日苏智峰支付了场地按金20000元给车陂七社。1999年10月28日苏智峰支付了1个1寸水表负担金12500元给车陂七社。
2006年11月28日，广州市城市管理综合执法支队天河大队向车陂七社作出《广州市城市管理综合执法告知书》［穗综天告字（2006）02083号］，告知车陂七社：当事人只向当时的东圃镇建委办理了《建筑工程许可证》，未经城市规划行政主管部门批准，于1994年在车陂广氮东门地段兴建了一栋一层混合结构、四栋一层砖瓦结构建筑物，总建筑面积1767.75平方米，目前作厂房、办公、宿舍使用。根据广州市的控制规划导则，该批建筑物与所控制的住宅用地不符，且未办理合法用地手续，影响城市市容景观，严重影响城市规划的实施。当事人上述行为已违反《中华人民共和国城市规划法》第三十三条等规定，依法将对当事人上述行为作出限期无条件自行拆除违法建设（并整改现场）的行政处罚。车陂七社及苏智峰双方确认上述告知书涉及的建筑物就是本案涉讼土地上的构筑物。
2007年，车陂七社诉至广州市天河区人民法院，提起要求确认本案双方签订的《场地承包合同》无效、苏智峰返还场地并支付承包款等诉请。该院经审理于2008年1月24日作出（2007）天法民四初字第849号民事判决，支持了车陂七社的全部诉讼请求。苏智峰对此不服上诉，二审法院于2009年3月6日作出（2008）穗中法民五终字第2054号民事裁定，认为关于苏智峰与车陂七社的该租赁纠纷，应向有关行政主管部门申请处理，在有关部门对涉讼土地及地上构筑物、设施等进行处理后，可就因履行涉讼合同而产生的财产纠纷再向法院提起诉讼；但迄今为止，有关行政主管部门并未对有关涉讼土地及地上构筑物、设施进行处理，从广州市城市管理综合执法支队天河大队的复函可知，《广州市城市管理综合执法告知书》并非行政处罚决定；据此裁定撤销（2007）天法民四初字第849号民事判决，并裁定驳回车陂七社的起诉。
2008年10月7日，广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社（乙方）与广州市土地开发中心（甲方）签订《征地补偿协议书》，约定甲方经广州市城市规划局、中华人民共和国国土资源部批准，征收上述许可红线范围内乙方土地的作为广州市政府储备土地；征收的土地位于天河区广园东路以北、东环高速以西地段；本协议项下征收土地范围内的建构筑物、长生经济作物和其他设施的补偿费用未包含在土地补偿款中，该建构筑物和长生经济作物参照穗国房字（2007）955文件补偿办法以及参考该地段当前的征地方案补偿标准，以甲、乙双方确认的《土地上建构筑物及附着物清点表》为基础，经双方另行商定并签订本协议补偿协议对《清点表》所列的项目给予补偿等内容。2009年11月16日，广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社出具《证明》一份，证实苏智峰所使用的地块上的建构筑物早已被广州市城市管理综合执法支队天河大队认定为违法建筑，而被依约依法不列入拆迁补偿之列。
2009年8月31日，车陂七社（甲方）与苏智峰（乙方）签订《终止协议》，约定双方同意终止1995年3月1日签订的协议，协议租金计算至2009年8月31日止，乙方须在领取征地地上物的补偿款前向甲方交付，乙方应同时付清水电费及其它相关欠款；乙方须在2009年11月30日前将承包物移交给甲方等内容。该协议签订当天，苏智峰将涉讼场地交还给车陂七社。
广州市天河区人民法院另查明：苏智峰承租涉讼场地后，将其中的部分场地转租给广州市东泰化工有限公司（以下简称东泰公司）。2005年12月12日，东泰公司将其应支付给苏智峰的2005年6月至12月期间的租金143892元，直接支付给了车陂七社。苏智峰认为该笔租金应当视为其所支付。庭审中，车陂七社确认同意该笔租金视为苏智峰所支付。
苏智峰提供《退地申请报告》一份（落款时间2003年12月30日），称根据该报告，其自2002年9月9日已将1428平方米土地退回给车陂七社，应减付租金，其实际使用的土地面积为4172平方米。车陂七社称其自2004年1月1日起收回上述1428平方米土地。
双方对于2002年后的租金支付情况存在争议。苏智峰认为其在2002年期间共支付了2002年的租金合计408120元；2003年支付了合计66762元；2004年支付了合计114330元；2005年没有直接支付，但车陂七社收取了应由其收取的东泰公司租金，应当视为其所支付；2006年没有支付；2007年支付了50000元；2008年及以后均未再支付租金给车陂七社；苏智峰并认为其交纳的按金20000元及水电负担金应自租金中扣除。为此，苏智峰提供了以下收据：1.编号为0007324号收据，载明苏智峰于2002年1月22日交纳涉讼场地2001年租金12984元；2.编号为0007325号收据，载明苏智峰于2002年1月22日交纳涉讼场地2001年租金15283元；3.编号为0007355号收据，载明苏智峰于2002年2月4日交纳涉讼场地2001年租金8810元；4.编号为0007356号收据，载明苏智峰于2002年2月5日交纳涉讼场地2001年租金12138元；5.编号为0007371号收据，载明苏智峰于2002年3月28日交纳涉讼场地2001年租金19105.30元；6.编号为0007393号收据，载明苏智峰于2003年4月30日交纳涉讼场地2001年租金22500元；7.编号为0007392号收据，载明苏智峰于2002年4月30日交纳涉讼场地2001年租金16801.60元；8.编号为0007396号收据，载明苏智峰于2002年5月27日交纳涉讼场地2001年租金18600元；9.编号为0007398号收据，载明苏智峰于2002年5月31日交纳涉讼场地2001年租金31401.60元；10.编号为0009012号的收据，载明苏智峰于2002年7月16日收取涉讼场地2001年租金14480.30元；11.编号为0009011号收据，载明苏智峰于2002年7月16日交纳涉讼场地2001年租金10344元；12.编号为0009013号收据，载明苏智峰于2002年7月19日交纳涉讼场地2001年.2002年租金11000元；13.编号为0009024号收据，载明苏智峰于2002年7月31日交纳涉讼场地2002年租金4534.65元；14.编号为0009023号收据，载明苏智峰于2002年7月31日交纳涉讼场地2002年租金4788.80元；15.编号为0009025号收据，载明苏智峰于2002年7月31日交纳涉讼场地2002年租金17620元；16.编号为0009037号收据，载明苏智峰于2002年9月12日交纳涉讼场地2002年租金24737元；17.编号为0009036号收据，载明苏智峰于2002年9月12日交纳涉讼场地2002年租金15144.80元；18.编号为0009049号收据，载明苏智峰于2002年10月18日交纳涉讼场地2002年租金19470.90元；19.编号为0009048号收据，载明苏智峰于2002年10月18日交纳涉讼场地2002年租金7380元；20.编号为0009067号收据，载明苏智峰于2002年12月10日交纳涉讼场地2002年租金10714元；21.编号为0009066号收据，载明苏智峰于2002年12月10日交纳涉讼场地2002年租金5242元；22.编号为0009063号收据，载明苏智峰于2002年11月12日交纳涉讼场地2002年租金25000元；23.编号为0009077号收据，载明苏智峰于2002年12月26日交纳涉讼场地2002年租金45658元；24.编号为0009078号收据，载明苏智峰于2002年12月26日交纳涉讼场地2002年租金16500元；25.编号为0009082号收据，载明苏智峰于2002年12月30日交纳涉讼场地2002年租金670.80元；26.编号为0009081号收据，载明苏智峰于2002年12月30日交纳涉讼场地2002年租金5212元；27.编号为0009079号收据，载明苏智峰于2002年12月27日交纳涉讼场地2002年租金7000元；28.编号为0009080号收据，载明苏智峰于2007年12月27日交纳涉讼场地2002年租金5000元；29.编号为0009166号收据，载明苏智峰于2003年5月30日交纳涉讼场地2002年租金17300元；30.编号为0009129号收据，载明苏智峰于2003年1月28日交纳涉讼场地2002年租金6162元；31.编号为0009139号收据，载明苏智峰于2003年3月26日交纳涉讼场地2002年租金43300元；32.编号为001292号收据，载明苏智峰于2004年4月28日交纳涉讼场地2003年租金20000元；33.编号为0009294号收据，载明苏智峰于2004年2月6日交纳涉讼场地2004年租金4333.92元；34.编号为0009298号收据，载明苏智峰于2004年2月13日交纳涉讼场地2004年租金30000元；35.编号为0001307号收据，载明苏智峰于2004年5月21日交纳涉讼场地租金40000元；36.编号为0001765号收据，载明苏智峰于2004年9月6日交纳涉讼场地2004年前租金20000元；37.编号为0117721号收据，载明苏智峰于2007年1月16日交纳涉讼场地租金50000元。经质证，车陂七社对上述收据的真实性没有异议，同意自租金中扣减按金20000元，但不同意扣减水电负担金。但车陂七社认为，苏智峰2002年交纳租金301434.95元，2003年交纳租金94333.92元、2007年交纳租金50000元、2009年11月东泰公司代交143892元，合计苏智峰2002年1月1日至2009年8月31日期间拖欠的租金总额为2307389.81元。
一审诉讼过程中，车陂七社向法院明确，其认为在合同无效的情况下，苏智峰每年因使用土地而应支付的承包款应在次年1月1日前支付；为简单处理，2002年1月1日至2009年8月31日期间已付的承包款同意视为2002年1月1日至相应期间的租金，并不再要求支付该笔已付承包款的利息，即2002年的利息不再主张；2003年的承包款利息以（387072元×2－已付承包款）为本金，从2004年1月1日开始计付利息；2005年至2009年的承包款利息以当年承包款为本金，从次年的1月1日开始计算利息。
广州市天河区人民法院一审认为：车陂七社与苏智峰签订的《场地承包合同》名为土地承包合同，实为集体土地使用权出租合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉讼土地为农民集体土地，尚未经批准转为建设用地，不具备出租条件，因此双方签订上述合同的行为违反了以上法律规定，依法为无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉讼场地已由苏智峰于2009年8月31日交还给车陂七社，因此本案中不再存在场地交还问题。
合同签订后，苏智峰已实际使用涉讼场地，应支付相应的土地使用金给车陂七社。合同中关于承包款标准的约定是双方的真实意思表示，车陂七社主张承包款参照双方约定的承包款计算方式确定并无不妥，该院予以照准。关于2002年1月1日至2009年8月31日期间苏智峰应付承包款总额问题。土地使用金的计算应按实际使用面积计算，苏智峰称自2002年9月已退回车陂七社1428平方米的土地，对此未举充分证据证明，该院不予认定。车陂七社收回1428平方米的土地的时间应为2004年1月1日，故自该日起土地使用金应按4172平方米计付。因涉讼场地已于2009年8月31日交还给车陂七社，因此土地使用金应当计至当天，车陂七社要求土地使用金计至2009年11月30日缺乏依据，该院不予支持。综上，按照双方约定的标准结合苏智峰使用场地面积变化情况，2002年、2003年的土地使用金应为774144元（5600平方米×5.76元／月／平方米×24），2004年的土地使用金应为336346.64元（4172平方米×5.76元／月／平方米×2＋4172平方米×6.91元／月／平方米×10），2005年、2006年的土地使用金应为691884.48元（4172平方米×6.91元／月／平方米×24），2007年、2008年、2009年期间产生的土地使用金应为1095233.44元（4172平方米×6.91元／月／平方米×2＋4172平方米×8.29元／月／平方米×30）。即自2002年1月1日起至场地交还之日的2009年8月31日，苏智峰应支付的土地使用金合计为2897608.56元。关于2002年1月1日至2009年8月31日期间承包款的支付问题。车陂七社对苏智峰为此提供的37份租金收据的真实性没有异议，该院对该部分收据的真实性均予以确认。其中1－11张收据的租金（合计182447.80元）交纳时间虽为2002年期间，但收据上明确注明交纳的是2001年期间的租金，因此该部分租金不应认定为交纳2002年1月1日后的承包款，对于该部分收据的关联性不予确认；第13－37张收据（合计交付租金445768.87元）显示租金交纳时间为2002年之后、收据上注明交租期间亦为2002年或之后，因此对于该部分收据的关联性予以确认；对于第12张收据，显示交纳的是2001年、2002年的租金，按现有证据无法确认该收据对应交纳2002年租金的具体金额，根据公平原则认定该收据款项11000元，其中5500元交纳2001年承包款，5500元交纳2002年承包款；加上东泰公司2009年11月9日代为支付的143892元租金，该院认定苏智峰2002年1月1日至2009年8月31日期间已交纳的承包款总额为595160.87元。合同无效，车陂七社理应将苏智峰交纳的按金返还给苏智峰，现双方均同意自承包款中扣减该款并无不妥，该院予以照准。水电负担金12500元并非保证金性质，该款属于苏智峰使用场地而应支付的费用，其要求自承包款中扣除缺乏依据，该院不予采纳。综上，苏智峰现应支付给车陂七社的承包款为2282447.69元（2897608.56元－595160.87元－20000元）。
虽因合同无效而导致合同中关于承包款支付方式、期限的条款亦无效，但如前所述苏智峰实际使用场地后，理应支付相应的承包款给车陂七社，承包款应在苏智峰使用一定期间后的合理期限内支付给车陂七社。车陂七社现主张当年承包款在次年1月1日前支付并无不妥，该院予以照准。现2002年1月1日至今的承包款苏智峰仍未清偿完毕，确给车陂七社造成了一定的损失，车陂七社要求苏智峰按银行同期同类贷款利率计付利息并无不妥，该院予以照准。车陂七社主张该期间已付租金支付的是2002年1月1日至相应期间的承包款，即2002年的利息不再主张，2003年的承包款利息以178983.13元（387072元×2－595160.87元）为本金，从2004年1月1日开始计付利息；2005年至2009年的承包款利息以当年承包款为本金，从次年的1月1日开始计算利息。因2002年1月1日至2009年8月31日期间的已付租金595160.87元是在上述期间分期分笔支付的，本应按实际支付分段进度计付利息，按车陂七社主张的标准计付利息显然对于苏智峰更为有利。故对于车陂七社的上述利息计付方式，该院予以照准。惟本案中双方已达成20000元按金扣减承包款的合意，因此2009年承包款利息在当年拖欠承包款的基础上扣减20000元作为计付本金较为公平合理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，该院于2012年6月29日作出（2009）天法民四初字第2385号判决：一、广州市天河区车陂第七股份合作经济社与苏智峰于1995年3月1日签订的《场地承包合同》无效。二、自判决发生法律效力之日起10日内，苏智峰支付土地使用金2282447.69元给广州市天河区车陂第七股份合作经济社。三、自判决发生法律效力之日起10日内，苏智峰支付逾期交付2003年至2009年期间土地使用金的利息（其中，2003年以178983.13元为本金；2004年以336346.64元为本金；2005年、2006年均以345942.24元为本金；2007年以403515.84元为本金；2008年以415030.56元为本金；2009年以256687.04元为本金；当年承包款利息自次年1月1日开始均计至实际付款之日止；均按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的标准计算）给广州市天河区车陂第七股份合作经济社。如果苏智峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14060元、财产保全费5000元，均由苏智峰负担。
苏智峰不服一审判决，向本院提起上诉称：一、车陂七社违法出租土地，未经过行政处理。《中华人民共和国土地管理法》第八十一条规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”本案涉讼土地是国家征用，并非车陂七社补办农用地转建设用地的批准手续，涉及征用前的纠纷仍为农业用地违法出租的纠纷。该行为并未经行政处理。二、导致合同无效的全部责任应由车陂七社承担。车陂七社没有经过县级以上人民政府主管部门的批准，擅自将农业用地作非农业建设用途出租，是导致《场地承包合同》无效的根本原因，合同无效的责任应由车陂七社承担。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让.转让或者出租用于非农建设”。车陂七社出租《场地承包合同》中的土地没有报县级以上政府主管部门批准，这是造成《场地承包合同》无效的全部原因。所以《场地承包合同》无效的过错责任应全部由车陂七社承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，车陂七社应承担合同无效的全部责任，返还多收的租金。一审法院虽然认定《场地承包合同》无效，但却没有查明导致无效的责任，是错误和违法的，应予纠正。三、《场地承包合同》无效后，按照有效的约定处理无任何法律依据。车陂七社没有证据证明《场地承包合同》无效后其遭受的损失，本案涉讼土地是农用地，应按农用地的使用标准计算租金，按现在一般种粮食计算，每亩地二年收入约2干元；如按种蔬菜计算，每亩一年收入约3千元。该地现约为6.5亩，合计每年种蔬菜收入约2万元。而车陂七社在1995年（最低价的年份）一年却收入了约26万元的租金，一年就多收了约24万元。车陂七社应返还多收苏智峰的租金。可见，该合同中约定的租金过高，事实上苏智峰已无力支付过高的租金，但为了尽量履约，以免招致承担更高的违约责任，连每年苏智峰在车陂七社中的股份分红都用来抵扣了租金。2002年9月9日苏智峰已退回同一地块中约1428平方米的土地给车陂七社，并且车陂七社当时又将该地块以每月每平方米不到2．5元的租金出租给了其他人苏惠群（苏智峰在此申请法院调查核实该事实）。所以，合同无效后，退一步说，即使不按农用地标准计算租金，苏智峰的土地承包款最高也不应超过每月每平方米2.5元。涉讼《场地承包合同》已经被确认无效，所以，涉讼合同约定的承包款不是苏智峰的真实意思表示。一审法院确认合同无效，但又认定是双方的真实意思表示，按有效约定确定土地承包款，这是违法的，也是没有事实根据的。四、车陂七社未经批准擅自将农业用地用作非农业用途出租，已属违法，其违法所得要求计付利息无任何法律依据。依法应撤销一审判决第三项。综上，车陂七社出租农用地作非农业用途未经县级以上人民政府主管部门批准，应承担合同无效的全部责任，苏智峰使用的土地应按农业用地的使用价格计算租金。故请求二审法院判令：l.维持一审法院（2009）天法民四初字第2385号民事判决的第一项；2.判决变更（2009）天法民四初字第2385号民事判决的第二项为：苏智峰在判决生效之日起10天内，支付土地使用金198191元给车陂七社；3.撤销天河区人民法院（2009）天法民四初字第2385号民事判决的第三项；4.本案一、二审诉讼费由车陂七社承担。
车陂七社辩称服从一审判决。
本院二审经审查，确认一审法院所查明的事实属实。
本院二审认为：本案二审的主要争议焦点为因车陂七社和苏智峰签订的《场地承包合同》无效，双方应该如何承担自2002年1月1日至2009年8月31日所造成的损失。
对此争议焦点，根据查明的事实，首先，车陂七社和苏智峰在1995年3月1日所签的《场地承包合同》，该土地当时的性质为农民集体所有的土地，约定的承包地使用方式为作竹木加工厂使用，承包之前亦已存在建筑物，苏智峰承包后进一步建造了部分建筑物，故合同的实际性质为集体土地使用权出租合同，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让.转让或者出租用于非农业建设”的规定，故《场地承包合同》当属无效。本案中，车陂七社是涉讼场地的所有权人，较之于其他主体应更加珍惜使用和保护土地；苏智峰系以营利为目的的商人，较之于其他主体更应严格遵守法律。在此前提下，车陂七社和苏智峰依然签订明显违法的《场地承包合同》，故本院二审认定双方对于涉讼《场地承包合同》的无效存在同等过错。其次，在车陂七社和苏智峰签订《场地承包合同》过程中的2002年1月1日至2009年8月31日，鉴于涉讼场地的实际情况，从充分发挥物的效用的角度出发，合同无效造成的损失当是场地上建筑物的正常租金收入，此损失根据对价原则，损失的数额当是《场地承包合同》约定的场地承包款总和。从2002年1月1日至2009年8月31日期间内，按照双方的约定以及苏智峰的实际使用面积及期限，经计算场地承包款应为2897608.56元。至于车陂七社所主张的场地承包款的利息损失，实际上属于违约责任的范畴，因合同无效，车陂七社的主张显然没有法律依据，依法不应采纳。因此本院二审认定，涉讼《场地承包合同》从2002年1月1日至2009年8月31日所造成的损失为2897608.56元。综合上文分析，同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故本院二审认定，车陂七社和苏智峰对于《场地承包合同》无效所造成的损失应各承担1448804.28元。结合一审法院查明的事实，苏智峰自2002年1月1日至2009年8月31日已经向车陂七社支付了承包款595160.87元，加上双方同意在苏智峰尚欠的使用费中扣减苏智峰在1999年交付的场地按金20000元，故苏智峰应再向车陂七社赔偿损失833643.41元。
综上所述，苏智峰的上诉请求，部分具有相应的事实和法律依据，本院二审依法予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律和处理结果失当，本院二审依法予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十一条第二款、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、维持广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2385号民事判决第一项；二、撤销广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2385号民事判决第三项；三、变更广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2385号民事判决第二项为：于本判决生效之日起三十日内，苏智峰向广州市天河区车陂第七股份经济合作社支付损失赔偿金833643.41元；四、驳回广州市天河区车陂第七股份经济合作社的其他诉讼请求。如果苏智峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14060元、财产保全费5000元，由车陂七社负担8925元，由苏智峰负担10135元；本案二审案件受理费14060元，由车陂七社负担8925元，由苏智峰负担5135元。
车陂七社不服上述二审判决，向广东省高级人民法院申请再审称：二审判决适用法律错误，认定双方各应负百分之五十的责任并认定利息属于违约责任不当。再审请求：1.撤销二审判决，维持一审判决；2.苏智峰承担本案所有的诉讼费用。
苏智峰答辩称：二审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，合同无效后如何处理，应该按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理。涉讼场地按照一般种粮食和蔬菜结算，每年收入不超过2万元，车陂七社无法提供证据证明其合法损失，应按照农业用地的标准支付土地使用金。二审判决已经大大超过了此标准，车陂七社的再审理由不成立。第二，因合同无效，有过错的一方应承担损失，双方有过错的分别承担损失，二审判决未超出车陂七社的诉讼请求，车陂七社第二项请求是苏智峰按原场地承包合同计算办法支付土地使用金。如果车陂七社认为超出了诉讼请求，证明车陂七社已经放弃了要求赔偿损失的法律责任。第三，车陂七社歪曲理解上述法律规定的过错原则，二审处理符合法律规定，房屋租赁、建筑工程纠纷的性质与本案根本不同，不能类推。第四，关于支付利息的问题，二审认定并无不当。
本院再审查明：一、二审查明的主要事实属实，再审予以确认；唯一、二审将广州市天河区车陂街车陂第七股份合作经济社记载为“广州市天河区车陂第七股份经济合作社”不当，明显属于笔误，再审予以更正。
本院再审认为：本案双方当事人签订的《场地承包合同》实质是土地使用的约定而非承包经营，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为土地租赁合同纠纷。因涉讼场地系农村集体经济组织所有，车陂七社与苏智峰约定将涉讼场地用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，故涉讼合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于“返还财产”，应包括返还原物以及相应的利益，包括利息、果实及使用利益、原物返还不能的折价。本案中，因苏智峰占有使用了涉讼场地，车陂七社有权要求苏智峰按照涉讼合同约定的“承包款”即租金标准支付占用场地期间的土地使用金。一审法院采纳车陂七社的该项主张有理，二审对该项主张认定为因合同无效所造成的损失，适用法律不当，再审予以纠正。一审法院认定车陂七社存在损失并判定由苏智峰按银行同期同类贷款利率计付逾期交付土地使用金的利息，二审认定该项主张因合同无效而缺乏法律依据，不予采纳并无不当。
综上，本院二审判决适用法律部分不当，应予撤销。一审法院（2009）天法民四初字第2385号民事判决认定事实清楚，适用法律也部分不当，再审对相关判项予以撤销，且该判决主文第一、二项中的“广州市天河区车陂第七股份经济合作社”应为“广州市天河区车陂街车陂第七股份合作经济社”，该笔误应予纠正。车陂七社的部分再审请求理由成立，再审予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）穗中法民二终字第2320号民事判决；
二、维持广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2385号民事判决的第一项、第二项；
三、撤销广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2385号民事判决的第三项。
如果苏智峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费14060元、财产保全费5000元，由车陂七社负担8925元，由苏智峰负担10135元（含财产保全费5000元）；本案二审案件受理费14060元，由车陂七社负担8925元，由苏智峰负担5135元。
本判决为终审判决。
审判长 叶惠莲
审判员 林 娟
审判员 汤 琼
二〇一五年四月××日
书记员 冯 叶
周夏如