辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2791号
上诉人（一审被告）：辽宁省投资集团有限公司，住所地：沈阳市皇姑区昆山东路26号。
法定代表人：董连胜，职务：公司董事长。
委托代理人：阎祖兴，辽宁春明律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：何信焕，男，1963年10月19日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
上诉人辽宁省投资集团有限公司（以下简称“省投资集团”）因与被上诉人何信焕商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第4342号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对此案进行了审理。本案现已审理终结。
何信焕一审起诉称：1、判令省投资集团支付违约金313，924元（938，488＊5／10000＊669，2013年10月1日至2015年7月31日止）；2、判令省投资集团按照合同约定将标的房屋装修合格并在何信焕验收后交付；3、诉讼费何信焕承担。
省投资集团一审答辩称：何信焕的诉讼请求缺乏事实及法律依据。涉案房屋已经于2014年4月22日交付何信焕，且何信焕已经办理实际入住，因此何信焕主张的违约金计算期限是错误的，应该计算至2014年4月22日。合同约定的违约金标准过高，应该予以调整，对于何信焕来讲并未造成实际损失。
一审法院查明：2013年2月27日，何信焕、省投资集团签订《商品房买卖合同》一份，何信焕为买受人，省投资集团为出卖人。双方约定何信焕购买由省投资集团开发建设的位于沈阳市皇姑区�河南大街111-4号1-21-3室商品房（建筑面积58.88㎡，单价15，938.99元／㎡），房屋总价款为938，488元，关于交付期限双方约定，出卖人应当在2013年9月30日前，将验收合格的涉案房屋交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已支付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。何信焕、省投资集团签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应�协议履行合同义务。结合本案，何信焕已经按照商品房买卖合同履行支付购房款义务，省投资集团却没有按照合同约定期限交付房屋，其行为已经构成逾期交房的违约责任。
关于何信焕主张的逾期交房期限问题。虽然省投资集团主张已经于2014年4月22日向何信焕交付房屋，何信焕也已办理实际入住，但省投资集团未能就上述主张事实提供相关证据，且何信焕亦予以否认，故本院对何信焕主张的违约计算期限予以支持。
关于逾期交房违约金计算标准及数额，省投资集团提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案何信焕主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失。依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发（2013）70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案商品房位于沈阳市皇姑区黄河南大街，为二级乙等路段，每月每平方米租金为30-50元（月1766.4元-2944元）。何信焕现主张按已付房款日万分之五给付逾期交房违约金，每月为14077.32元，已超过实际租房损失的30%，确系过高，本院依法予以调整，酌定按2900元／月标准计算何信焕逾期交房经济损失，故省投资集团应向何信焕支付逾期交房违约金为63�800元（从2013年10月1日至2015年7月31日止）。
关于何信焕要求省投资集团按照合同约定将诉争房屋装修合格并在何信焕验收后交付的诉讼主张，系属合理诉求，本院予以支持。省投资集团应该按照双方签订的商品房买卖合同及合同补充协议关于房屋装饰、设备标准向何信焕交付房屋。
一审法院判决：一、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告何信焕逾期交房违约金63，800元（从2013年10月1日至2015年7月31日止）；
二、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内将符合《商品房买卖合同》及补充协议交付条件的沈阳市皇姑区黄河南大街111-4号1-21-3室商品房交付原告何信焕；
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
被告辽宁省投资集团有限公司如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，789元，由被告辽宁省投资集团有限公司承担1，380元，由原告何信焕承担5，409元。
宣判后，上诉人省投资集团不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，发回重审；被上诉人何信焕承担本案诉讼费用。主要理由：1、涉案房屋于2014年5月具备交付条件，我方多次通知何信焕办理手续接收房屋，但何信焕一直未办理，一审判决我方承担违约责任错误。2、实际房租普遍低于政府指导价格30-50元的下线，一审法院按照上线判决错误。
被上诉人何信焕二审答辩称：一审判决违约金过低，但我方未提出上诉。
本院查明事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、购房发票、照片、手机短信等证据，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗附卷佐证。
本院认为：本案争议焦点为省投资集团逾期交付房屋的违约期限如何认定，一审判决违约金标准是否过高。
省投资集团主张2014年5月多次电话通知何信焕收房，何信焕予以否认，省投资集团应当承担举证证明责任。由于省投资集团不能提供任何证据证明，故对其主张本院无法支持。何信焕自认2015年3、4月份接到省投资集团电话通知收房，其认为房屋质量存在瑕疵，故要求省投资集团予以维修。根据何信焕提交的手机短信，并结合2015年7月的照片，能够证明省投资集团已对质量瑕疵进行过维修。据此，一审判决认定省投资集团逾期交付房屋的违约期限为2013年10月1日至2015年7月31日，并无不妥，本院予以维持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事�可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，双方合同约定的违约金是否过高，应比照同地段同类房屋租金标准判定，一审法院以主管部门公布的房屋租金指导价格作为调整依据并无不当。对于省投资集团提出同类案件一审法院酌定给付的租金标准低于本案的问题，因个案情况存在差别，故其他案件的酌定标准并不必然作为本案的依据，且酌定属于审判人员自由裁量权的范畴，对本案而言一审法院酌定给付的租金标准并不存在过高的情况，故省投资集团提出一审判决违约金过高的上诉主张，缺乏事实和法律依据，�院无法支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，058元，由上诉人辽宁省投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一五年十二月三日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。