江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿城民初字第0259号
原告杜永脉，居民。
委托代理人张乃强、沈岩，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。
被告宿迁市融悦投资有限公司（以下简称融悦公司），住所地宿迁市经济开发区纤维检验所院内。
法定代表人蔡立志，该公司总经理。
委托代理人吴良辉、肖尔和，江苏大楚律师事务所律师。
被告江苏省顺天益民房地产开发有限公司（以下简称顺天益民）。住所地宿迁市宿城区运河路***号。
法定代表人朱善军，该公司经理。
委托代理人陈绍明，该公司员工。
原告杜永脉诉被告融悦公司、顺天益民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张乃强、被告融悦公司的委托代理人吴良辉、被告顺天益民的委托代理人陈绍明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，案外人刘兹春欠原告15万元，刘兹春说他和被告融悦公司谈好了，让再交20万元买一套融悦公司开发的商铺给原告。原告不相信他的话，就约定到售楼处去面谈。2010年9月28日，在被告融悦公司仓集安置小区售楼处，原告与被告融悦公司签订房屋认购协议一份，约定原告购买被告投资建设的仓集镇安置小区12栋05号商铺一套，总价344750元并当场支付现金20万元，同时被告融悦公司出具344750元收据一张。后原告要求收房时得知涉案房屋已被融悦公司出售给其他人且已经被占用，现诉至法院，请求判令：1、判令原告与被告融悦公司签订的房屋认购协议无效；2、被告融悦公司返还购房款344750元及利息（自2010年9月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请追加顺天益民公司为被告并要求其与融悦公司共同返还购房款。
被告融悦公司辩称，我公司并非适格被告，涉案房屋是宿迁市顺天益民房地产开发有限公司开发的，2010年下半年因资金周转不灵，由仓集镇政府接手。2010年10月5日，我公司与仓集镇政府签订一份合同，约定2010年9月30日顺天益民与镇政府解除合同并清场，之前的有关建设工程、房屋销售等所有债权债务由顺天益民承担（以下简称“10.5”合同）。而且，原告的协议和收据上盖的均是“宿城区仓集镇安置小区”的章，我公司接手后已经改名为“宿城区仓集镇安居小区”，同时也未接到原告所说的20万元现金。另外，我们申请追加案外人刘兹春为被告。
被告顺天益民辩称，原告申请追加我公司为被告是错误的，“10.5”合同没有经过我公司的同意，系仓集镇政府的单方承诺，收据上没有经办人，是无效的，涉案房屋的买卖协议签订时间是手写的、可变的，不能说明与我公司有关，我公司不应承担责任。
经审理查明：
2007年9月25日，经宿迁市宿豫区人民法院两份生效判决书确认，案外人刘兹春欠原告本金93300元及利息。
2007年仓集镇政府与顺天益民签订合同约定由顺天益民在仓集镇政府及粮管所位置开发建设仓集镇安置小区，土地面具约30亩左右，总投资约3000万元。
2009年4月11日，被告顺天益民（甲方）与案外人宿迁市恒星建筑工程有限公司（乙方，以下简称恒星公司，委托代理人刘兹春）鉴定了建设施工、销售总承包合同，约定仓集镇安置小区12号、15号楼门面房及住宅楼的土建、水电安装、装饰均由乙方承包，乙方对该工程自行投资、自主经营、自负盈亏、独立核算并对其承建的12号、15号楼有独立自行销售权利，售房款由乙方收取、售楼资金自主调配，但是购房协议、收据由甲方提供并以甲方的名义销售。
2010年8月5日，在仓集镇政府的见证下，二被告签订转让协议一份（以下简称“8.5”协议），约定顺天益民因资金不足，将仓集镇安置小区工程建设经营权转让给融悦公司，转让价格为3800万，转让前该工程的债务由顺天益民承担。
2010年9月28日，原告与宿城区仓集镇安置小区项目部签订房屋认购协议一份，约定原告购买仓集镇安置小区12栋05号商铺一套，单价1750元／平方米，总价344750元，付款方式为一次性付清，同日该项目部出具344750元收据一张，收款事由为仓集镇安置小区12栋05号商铺房款。协议和收据加盖的均是“宿城区仓集镇安置小区售楼专用章”。
2010年10月5日，被告融悦公司与仓集镇政府签订一份合同，约定2010年9月30日顺天益民与镇政府解除合同并清场，之前的有关建设工程、房屋销售等所有债权债务由顺天益民承担，与融悦公司无关。
另查明，2012年12月3日，被告融悦公司的法定代表人蔡立志向宿迁市公安局宿城分局报案称，该公司2009年6月份在仓集镇开发安置小区项目，其中区12号、15号与恒星公司项目经理刘兹春签订了承建合同。2012年11月份在办理交房过程中发现刘兹春一房多卖，涉案金额200元万元。
后融悦公司法定代表人蔡立志在接受宿迁市公安局宿城分局民警询问时表示，2007年，仓集镇政府与顺天益民签订开发安置小区的合同后，因为资金问题迟迟未能动工。2009年上半年，仓集镇政府、顺天益民、融悦公司三方签订转让协议，由融悦公司接手仓集镇安置小区时，原顺天益民与建筑商签订的施工、销售协议仍然有效。对于该小区的12号、15号楼，因系案外人刘兹春自行出资建设，其有权销售，售楼时由融悦公司负责开票，售楼款先由公司财务收取，之后再以支付工程款的名义划拨给刘兹春。原告杜永脉的房子是从售楼部卖出去的，房屋认购协议是在售楼部签订的，公章也是融悦公司的。
还查明，案外人刘兹春在接受宿迁市公安局宿城分局民警询问时表示：我从2009年开始挂靠恒星公司承建仓集镇安置小区，这个小区一开始是顺天益民开发的，后来转让给融悦公司。当时约定12号、15号楼是自己带资建设自己负责销售。我向原告杜永脉借款20多万元，其实也不算借，他把钱给我，我通过售楼处把房子卖给他。
2013年9月12日，案外人刘兹春因非法吸收公众存款罪被本院判处有期徒刑三年六个月，该判决已经发生法律效力。
再查明，涉案房屋已经由被告融悦公司出售给其他人，且该小区土地性质为集体土地且至今未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证（即属于“小产权房”）。
又查明，宿迁市顺天益民房地产开发有限公司更名为江苏省顺天益民房地产开发有限公司。
以上事实有两份民事判决书、房屋认购协议、收据、（2013）宿城刑初字第0492号卷宗、工商登记资料以及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。
本案的争议焦点为：1、被告融悦公司是否为本案适格被告。2、如果是，其与原告签订的房屋认购协议是否合法有效。3、如果有效，被告融悦公司应该承担何种责任；如果无效，责任如何承担。4、是否应增加案外人刘兹春为被告；5、被告顺天益民是否承担责任。
针对争议焦点1，本院认为，被告融悦公司是本案适格被告，理由是：被告融悦公司称其2010年10月1日接手涉案小区工程并提供“10.5”合同为证，但是根据审理查明的事实，2009年6月份融悦公司接手涉案小区工程，且该公司法定代表人蔡立志认可涉案房屋的认购协议是与该公司签订的，收据也是该公司出具的，说明融悦公司是该合同的相对人，即是本案适格被告。被告融悦公司辩称其2010年9月30日以后接手涉案小区的，与其法定代表人蔡立志的陈述、“8.5”协议、相互矛盾，且未能作出合理的解释，因此对该辩解本院不予认可。
针对争议焦点2，本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。买卖未取得销售资格的房屋的合同应当认定为无效合同。本案中，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，因此原告与被告融悦公司签订的房屋认购协议无效。
针对争议焦点3，本院认为，合同无效，应该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案中，被告融悦公司将未取得商品房预售许可证的房屋出售给原告导致合同无效，造成原告损失，应该予以赔偿。现原告主张被告融悦公司收到购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，不违反相关法律法规，本院依法予以支持。
针对争议焦点4，本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案外人刘兹春非合同相对人，被告融悦公司要求追加刘兹春为被告无法律和事实依据，本院不予准许。
针对争议焦点5，本院认为，根据审理查明的事实，原告与被告融悦公司签订房屋认购书并向该公司交付房款，被告顺天益民并非原告合同的相对人，不应承担责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杜永脉与被告宿迁市融悦投资有限公司于2010年9月28日签订的房屋认购协议无效；
二、被告宿迁市融悦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜永脉支付购房款344750元及利息（自2010年9月28日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、驳回原告对江苏省顺天益民房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费6471元，由被告宿迁市融悦投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 王洪娟
人民陪审员 周 宁
人民陪审员 左云祥
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 孙军荣
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