福建省安溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0524执异16号
案外人：黄从燕，女，1971年10月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
申请执行人：泉州银行股份有限公司安溪支行（以下简称泉州银行），住所地：福建省安溪县城厢镇二环南路1号金融行政服务中心6号楼C幢一层、五层。
负责人：林剑辉，任行长。
委托诉讼代理人陈燕源，福建一心律师事务所律师。
被执行人：福建省筑福贸易有限公司（以下简称筑福公司），住所地：福建省泉州市安溪县城厢镇永安路荣华建材广场163-166号。
法定代表人：谢永东，任该公司经理。
被执行人：福建安溪县雅美家居有限公司（以下简称雅美公司），住所地:福建省泉州市安溪县凤城镇河滨西路（金火中学右侧）。
法定代表人：钟振平，任该公司经理。
被执行人：安溪县凤城豪胜建材经营部（以下简称豪胜经营部），住所地：福建省安溪县凤城镇兴安路英发建材家居广场一层052G展厅。
经营者：李瑞山。
被执行人：钟振平，男，1978年12月23日出生，汉族，住福建省安溪县。
被执行人：陈美珍，女，1977年12月8日出生，汉族，住福建省安溪县。
被执行人：谢永东，男，1973年8月5日出生，汉族，住福建省安溪县。
被执行人：谢永嘉，男，1967年6月8日出生，汉族，住福建省安溪县。
被执行人：李亚军，女，1967年12月16日出生，汉族，住吉林省榆树市。
被执行人：李瑞山，男，1969年7月7日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
被执行人：陈珠萍，女，1975年6月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
本院在执行申请执行人泉州银行申请执行被执行人筑福公司、雅美公司、豪胜经营部、钟振平、陈美珍、谢永东、谢永嘉、李亚军、李瑞山、陈珠萍金融借款合同纠纷一案中，案外人黄从燕于2017年9月14日对本院查封的址在厦门市翔安区阳光城翡丽湾22#1跃4层01室房产（以下简称讼争房产）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
黄从燕称，一、讼争房产属于黄从燕所有。黄从燕与李瑞山、陈珠萍于2015年1月23日签订的《房产公证协议》业经厦门市翔安区人民法院（2017）闽0213民初123号民事判决确认有效。讼争房产系由黄从燕向李瑞山、陈珠萍购买，购房款总价620万元。黄从燕已经履行了该协议约定的全部义务，包括依约支付购房款2642204元给李瑞山、陈珠萍，剩余3557796元为银行按揭贷款，黄从燕代替李瑞山、陈珠萍向中国银行股份有限公司厦门莲花支行（以下简称中国银行）支付了部分银行按揭款84184.96元，并给予该协议约定的购买权利及相应义务，依照（2016）闽0203民初14227号民事调解书第二、三条之约定，向中国银行支付李瑞山、陈珠萍就讼争房产应支付的相应款项，以解除讼争房产存在的抵押权。此外，黄从燕还缴付讼争房产的物业管理费、契税、补缴购房面积差价款以及停车位的购房费用等相关费用。2015年1月29日，阳光城（厦门）置业有限公司向黄从燕实际交付了讼争房产，该讼争房产现在由黄从燕占有使用。因此，虽然黄从燕尚未完成讼争房产的权属变更登记，但已经履行了全部合同义务并实际占有讼争房产，黄从燕已经依法享有对讼争房产的基于所有权的权益。二、黄从燕对讼争房产享有排他性合法权益，讼争房产存在“人民法院不得查封、扣押、冻结”的法定情形。首先，黄从燕与李瑞山、陈珠萍签订《房产公证协议》以及房产交付给黄从燕使用均发生在法院查封之前。其次，黄从燕已经依约履行并全部履行付款义务。再次，黄从燕对于讼争房产未办理过户登记手续没有过错。案外人在依约履行缴纳税费并依照开发商关于办理房产及车位的产权证手续的通知前往相关部门办理产权证时，方知讼争房产因李瑞山、陈珠萍涉及其他债权债务纠纷被法院司法限制，致使黄从燕无法办理相应的产权过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，黄从燕对讼争房产实际上已经取得了相当于物权的权利，有权依其对讼争房产享有的权益对抗第三人，即黄从燕对讼争房产的权益能够排除其他金钱债权执行案件。故提出异议申请，请求依法解除对讼争房产的查封。
黄从燕提供以下证据证明其异议主张：
1.案外人身份证复印件，证明案外人身份信息，
2.（2017）闽0213民初123号民事判决书以及生效证明，均为复印件，证明黄从燕与李瑞山、陈珠萍于2015年1月23日签订的《房产公证协议》经依法判决有效。
3.（2016）闽0203民初14227号民事调解书及送达回证及生效通知书、付款凭证、个人一手住房贷款合同，均为复印件。证明黄从燕于2017年4月28日付给中国银行662896.54元按揭款，2017年5月10日付24647.63元，2017年6月1日付24250元，代李瑞山付中行律师费125226.5元、公证费300元、保全费5000元。黄从燕已经向中国银行支付讼争房产应支付的相应款项。
4.《房产公证协议》、付款凭证、收款收据，均为复印件。证明黄从燕与李瑞山、陈珠萍于2015年1月23日签订《房产公证协议》并依约支付购房款的事实。
5.厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书（2013版）以及承诺书宣传册，均为复印件。证明黄从燕于2015年1月29日就实际占有使用讼争房产。
6.缴纳物业费凭证、交给开发商之凭证，均为复印件，证明黄从燕缴交物业服务费、日常专项维修金、公摊水电费、契税、权证费、补缴购房面积差价款、车位购房费用；设计委托合同、收据、收款收据、银行转账凭证，均为复印件，证明黄从燕从2015年4月开始装修并因装修向物业公司缴纳建筑垃圾清运费、装修押金。
7.《公证书》及公证费发票，均为复印件，证明李瑞山、陈珠萍公证授权委托黄从庆、连曦代为管理、处分、抵押讼争房产等事项。
8.房产查封信息，证明查封登记时间为2015年9月16日，在《房产公证协议》签订之后。
9.李瑞山签署的确认函及情况说明，均为复印件，证明李瑞山签署确认书内容。
10.中国银行按揭付款确认函复印件，证明中国银行出具按揭付款确认函。
11.（2017）闽0206执异61号执行裁定书复印件，证明黄从燕提出异议经厦门市湖里区人民法院依法裁定并送达生效。
泉州银行未提出书面答辩意见。
本院查明：本院在审理泉州银行与筑福公司、雅美公司、豪胜经营部、钟振平、陈美珍、谢永东、谢永嘉、李亚军、李瑞山、陈珠萍金融借款合同纠纷一案时，经泉州银行申请财产保全，于2015年11月30日裁定查封李瑞山所购买的登记在其名下的厦门市阳光城翡丽湾一期22#楼1跃4层01室（即本案讼争房产）。本院于2016年3月8日对该案作出如下判决“一、被告福建省筑福贸易有限公司应于判决生效之日起十日内返还原告泉州银行股份有限公司安溪支行借款本金人民币997312.5元及计至2015年6月16日的利息100961.38元，并支付自2015年6月17日起按编号为HT241011140100010的《流动资金借款合同》的约定计算至还清款项之日止的利息、罚息、复利，同时支付原告泉州银行股份有限公司安溪支行律师代理费17160元；二、被告福建安溪县雅美家居有限公司、安溪县凤城豪胜建材经营部、钟振平、陈美珍、谢永东、谢永嘉、李亚军、李瑞山、陈珠萍对上述款项承担连带清偿责任；三、被告福建安溪县雅美家居有限公司、安溪县凤城豪胜建材经营部、钟振平、陈美珍、谢永东、谢永嘉、李亚军、李瑞山、陈珠萍在承担担保责任后，有权向被告福建省筑福贸易有限公司追偿。”
2015年1月23日，黄从燕与李瑞山签订《房产公证协议》，协议主要内容为：黄从燕向李瑞山购买讼争房产，购房款620万元，讼争房产有贷款3557796元，余下款项2642204元按如下方式支付，2015年1月2日支付10万元、2015年1月23日支付190万元、2015年1月31日支付442204元、尾款20万元在房屋过户后支付，李瑞山指定银行为建设银行户名为陈文艺的账户及农业银行李瑞山名下的账户。同日，李瑞山、陈珠萍经厦门市鹭江公证处公证，出具委托书一份，在其对讼争房产拥有的权限范围内委托黄从庆代为行使管理、处分、抵押等事宜。
2015年1月2日至2015年1月23日，黄从燕转账支付李瑞山及陈文艺账户200万元。2015年1月23日，李瑞山出具收条，确认收到购房款200万元。2015年2月3日，黄从燕转账支付李瑞山及陈文艺账户442200元。
2015年2月2日，黄从燕向李瑞山转账27800元，2015年3月11日，黄从燕向李瑞山转账55652元。
2015年4月7日，李瑞山、陈珠萍经厦门市鹭江公证处公证，出具委托书一份，在其对讼争房产拥有的权限范围内委托连曦代为行使管理、处分、抵押等事宜。2015年4月22日，连曦代黄从燕向李瑞山转账84184元，用于支付银行按揭款。
2015年5月1日起，李瑞山应当还款的讼争房产银行按揭款拖欠未还。因李瑞山未能偿还银行按揭款，中国银行股份有限公司厦门莲花支行提起民事诉讼，要求解除贷款合同偿还借款本金及利息、罚息、复利等，经厦门市思明区人民法院调解，2017年4月11日作出（2016）闽0203民初14227号民事调解书，调解协议主要内容为：李瑞山自愿于2017年4月28日前向中国银行股份有限公司厦门莲花支行偿还逾期本金及利息、费用（公告费300元、保全费5000元、律师代理费125226元）等共计983668元；李瑞山自愿于2017年9月30日前还清剩余本金3281574.14元及相应利息；在李瑞山履行上述义务后，中国银行股份有限公司厦门莲花支行应配合李瑞山办理对讼争房产的解除抵押权手续。
2017年4月28日，黄从燕转账662896元至李瑞山中国银行莲花支行贷款账户，用途为支付讼争房产购房款；转账125226元至福建明嘉律师事务所，用途为代李瑞山支付（2016）闽0203民初14227号案件律师费；转账300元至陈娟账户，用途为代李瑞山支付（2016）闽0203民初14227号案件公告费；转账5000元至李瑞山中国银行账户，用途为代李瑞山支付（2016）闽0203民初14227号案件诉讼保全费。
2017年5月9日、6月1日，黄从燕分别支付李瑞山中国银行贷款账户25000元、24250元，用于支付诉争房产银行按揭款。
2017年5月2日，厦门市翔安区人民法院作出（2017）闽0213民初123号生效民事判决，确认黄从燕与李瑞山、陈珠萍2015年1月23日签订的房产公证协议有效。
2017年7月4日，中国银行股份有限公司厦门莲花支行出具确认函，确认由黄从燕代李瑞山偿还（2016）闽0203民初14227号民事调解书项下还款义务，黄从燕有依约偿还相关款项。
2015年1月29日，黄从燕丈夫李颖新乡阳光城（福建）物业服务有限公司厦门分公司支付三个月的物业管理费3040元、日常维修金267元、公摊水电费300元。同年4月16日，李颖新向阳光城（福建）物业服务有限公司厦门分公司转账支付两笔款项76000元、18415元。2016年4月28日，黄从燕支付讼争房产物业服务费3308元。
厦门市湖里区人民法院于2015年3月12日查封讼争房产，于2015年12月17日查封厦门市翔安区阳光城翡丽湾一期04地块地下室地下一层第204号、第205号车位。黄从燕于2017年6月28日向厦门市湖里区人民法院提出执行异议。厦门市湖里区人民法院于2017年7月12日作出（2017）闽0206执异61号，裁定中止对讼争房产及厦门市翔安区阳光城翡丽湾一期04地块地下室地下一层第204号、第205号车位的执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、黄从燕提交的证据足以认定，黄从燕在本院查封之前已与李瑞山、陈珠萍就讼争房产签订合法有效的房产买卖合同。二、黄从燕提交的开发商交房通知、物业费票据等证据，可以认定黄从燕在本院查封之前已合法占有讼争房产。三、依据房产公证协议、(2016)闽0203民初14227号民事调解书以及转账凭证等证据，可以认定黄从燕已支付首付款并依约支付银行贷款，可以视为黄从燕已支付全部价款。四、黄从燕在收到开发商办理《土地房屋权证》通知后，即积极支付相应办证所需款项，讼争房产于2015年3月12日被厦门市湖里区人民法院查封，开发商通知提办证时间为2015年4月9日。黄从燕无法办理过户登记非因自身原因。综上所述，黄从燕对讼争房产享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对址在厦门市翔安区阳光城翡丽湾22#楼1跃4层01室房产的执行。
本裁定送达后即发生法律效力。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈 志 生
审 判 员 吴 进 生
代理审判员 施 路 云
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 上官志坚
相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
…….
（十一）其他需要裁定解决的事项。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。