上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第1230号
原告（反诉被告）陈学明。
委托代理人陈琼洁。
委托代理人钟楠，上海东申律师事务所律师。
被告（反诉原告）马勇，男，住安徽省淮南市大通区宫集田大路巴黎春天33-304。
委托代理人康国明，上海律闻律师事务所律师。
原告陈学明诉被告马勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，后被告提起反诉，本院决定就本诉和反诉合并进行审理，并于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈琼洁、钟楠，被告马勇及其委托代理人康国明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈学明诉称，被告经人介绍向原告租借了位于浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），每月租金为人民币2，500元，双方为此于2007年8月12日签订了合同，因当时以为房屋在近1、2年就会动迁，故约定租赁至动迁为止。但实际系争房屋一直未能动迁，租房变成无期限了。因原告自患疾病，住二楼不方便，故于2014年11月11日告知被告，不再出租房屋，但被告不予认可。故原告起诉来院，要求判令被告迁出系争房屋，将系争房屋返还原告。审理中，原告补充认为，被告在承租期间，于2014年初擅自将系争房屋改建用于麻辣烫和水果摊的经营，并且私拉电线进行偷电，故明确要求：1、判令解除原、被告签订的《租房合同》；2、判令被告腾空系争房屋、将系争房屋返还原告。
被告马勇辩称，2007年8月11日，原、被告签订《租房合同》，约定原告将自有一室户15平方米的系争房屋出租给被告，合同期至动迁日期为止，每月房租2，500元，每三个月付一次，押金一个月，如在此期间有外部原因造成此房不能出租，原告退还被告房租。现原告要求解除合同收回房屋，被告认为原告已经构成违约，其以“身患疾病，住二楼不方便”为由，显然不符合解除合同的条件。且在此前履行合同过程中，原告多次以收回房屋进行威胁，自2008年11月12日起，每月违规收费2，700元，自2009年11月12日起，每月违规收费3，000元，自2013年8月12日起，每月违规收费3，333元。且被告在接收房屋之后，即将系争房屋用于麻辣烫和水果摊的经营，原告对此也知情并确认。并因下水道堵塞，曾通知原告进行维修，原告予以拒绝，为此，被告自行请人改造下水道，花费500元，并于2009年10月为系争房屋改造移门花费1，700元，于2013年10月为系争房屋安装卷帘门花费800元。而原告提出的解除合同的理由都不存在，其解除合同不符合合同约定，也不符合法律规定。现被告也同意解除合同。但同时提起反诉，要求：1、判令原告退还多收取的房租39，900元；2、判令原告返还房屋押金2，500元；3、判令原告支付违约金7，500元（按三个月租金计算）；4、判令被告支付被告支付的下水管道维修费、移门安装费和卷闸门安装费共计3，000元。
针对被告的反诉，原告辩称，原告不存在向被告多收房租的情况，所有房租都是双方口头协商一致的结果，且被告也是自愿支付的，不存在多支付房租的情况。且被告认为对下水管道进行了维修，对此被告从未告知原告，原告也不能确认。系争房屋天井南面的墙壁本身有一扇小门和一扇窗户，原告于2014年初发现被告擅自将该南面墙壁进行了改建，改建为移门和卷闸门。被告对此也从未征得原告的同意或告知原告，对于被告提出的改建费用原告不能确认，现如果解除合同的话，原告自愿对此补偿800元。对于被告主张的房屋租金2，500元，需待被告付清房租、返还房屋后愿意返还。对于其余反诉请求，原告认为无事实和法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，系争房屋的权利人为原告、周粉英和陈琼洁。
2007年8月11日，原、被告签订《租房合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，合同期至动迁日期为止，在此期间，每月房租2，500元，每三个月付一次，押金为一个月。如在此期间，有外部原因造成此屋不能出租，原告退回被告房屋（按住房日期算）。签订合同当日，原告向被告交付了系争房屋，被告向原告支付了房屋押金2，500元。2007年8月11日至2015年2月12日期间，被告向原告支付了房屋租金，其中2007年8月11日至2008年11月11日，被告每月支付的房租为2，500元；2008年11月12日至2009年11月11日，被告每月支付的房租为2，700元；2009年11月12日至2013年8月11日，被告每月支付的房租为3，000元；2013年8月12日至2015年2月12日，被告每月支付的房租为3，333元。
此后，被告未向原告支付房租。原告现起诉来院。
目前，被告在系争房屋内进行水果店和麻辣烫的经营。
证明上述事实的证据有：上海市房地产权证、租房合同、收条、照片为证。原告还提交的违章用电现场检查单，以证明被告在系争房屋内存在违规用电、私拉电线的行为，对此，被告不予认可，因原告的证据虽表明系争房屋存在违规用电行为，但因原告不能举证该行为为被告所为，故本院对原告据此证明的事实不予采信；被告向本院提交了中介公司张贴的系争房屋的租金情况的照片，因该照片不能反映拍摄时间，且相应房屋的面积与系争房屋也不一致，故被告据此证明系争房屋租金应该为每月1，600元的事实，本院不予采信；被告还提交的陈生安的证明，以证明2007年被告修理下水道堵塞花费500元、2009年10月改造移门花费1，700元、2013年安装卷帘门花费800元，对此，原告对该证据的真实性不予确认，因该证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，且无其他证据佐证其内容的真实性，故本院对该证据不予采信。
本院认为，原、被告签订的《租房合同》依法有效，该合同约定租赁期限至动迁日期为止，该条款系当事人以设置合同解除条件的方式对租赁期限所作的约定，是当事人为维系一定期间的租赁关系而作出的约定。现原告在租赁期间内提出解除上述租赁合同，被告在审理中也表示同意解除合同，故本院对原告提出的解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当腾空系争房屋，并将房屋返还给原告，原告的该项诉请，本院应予支持。鉴于被告自2015年2月13日起未向原告支付租金，故原告要求被告支付自该日起至实际返还房屋日为止的租金的请求，本院亦可支持。但因双方《租房合同》中约定的租金为2，500元／月，虽在履行合同过程中租金有变化，被告也已经实际交付，故已经交付部分应当确认为双方协商一致变更了租金，但对于2015年2月13日开始的租金，双方并未确认一致，故原告主张以3，333元／月主张无事实依据，本院难以采信。如上所述，被告要求原告退还多收取的房租的主张，本院难以支持。被告还认为原告擅自解除合同，故要求按照三个月的租金标准支付违约金的主张，因双方对此并未约定相应的违约责任，故被告提出该请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于下水道的维修及维修费用，原告不予确认，且被告并无充分证据加以证明下水道实际维修的事实，本院难以支持。因被告实际安装了移门和卷闸门，但并未对此提供有效证据证明该费用，现原告自愿补偿800元，于法无悖，本院可予支持。因原告在审理中表示在被告付清租金及返还房屋的情况下愿意返还房屋押金2，500元，本院亦应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈学明与被告（反诉原告）马勇于2007年8月11日签订的《租房合同》；
二、被告（反诉原告）马勇于本判决生效之日起一个月内腾空位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还原告（反诉被告陈学明）；
三、被告（反诉原告）马勇于本判决生效之日起一个月内支付原告（反诉被告陈学明）自2015年2月13日至从上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋迁出日止的租金，按照2，500元／月标准计算；
四、在被告（反诉原告）马勇履行完毕上述第二、三项判决义务后当日，原告（反诉被告）陈学明向被告（反诉原告）马勇返还房屋押金2，500元；
五、原告（反诉被告）于本判决生效之日起一个月内补偿被告（反诉原告）移门和卷闸门费用800元；
六、驳回被告（反诉原告）马勇的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）马勇负担。反诉受理费561元，原告（反诉被告）陈学明负担25元，被告（反诉原告）负担536元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一五年四月三日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。