上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2650号
上诉人（原审原告）申银万国证券股份有限公司。
委托代理人孙仕琪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。
委托代理人郭雪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审被告）上海龙建实业发展有限公司。
委托代理人郭志敏，上海市万隆众信律师事务所律师。
委托代理人李佩华，上海市万隆众信律师事务所律师。
原审被告万泰（集团）有限公司。
上诉人申银万国证券股份有限公司、上诉人上海龙建实业发展有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审认定，上海万泰（集团）有限公司于2000年8月更名为万泰（集团）有限公司（以下简称“万泰公司”）。上海市某区某路某弄“某花苑”小区原由上海甲房地产发展有限公司（以下简称“甲房产公司”）开发所有。
2000年3月6日，因申银万国证券股份有限公司（以下简称“申银万国公司”）资金长期被万泰公司占用，申银万国公司（签约甲方）与万泰公司（签约乙方）签订还款协议书，约定经公安侦查查明及其司法审计初步认定，乙方应返还占用甲方的资金人民币153，313，658.63元（以下币种均为人民币），尚未查明的款项，甲、乙双方同意根据实际查明情况作相应的调整；鉴于乙方实际占用甲方的款项，乙方同意给予甲方相应的补偿，支付相应的占用资金成本费用，其中1997年7月31日前按年息13.14%利率计付，1997年8月1日至1999年12月31日按年息9%计付，在此基础上甲方同意减免1，500万元；上述本金部分，乙方应按60%比例返还甲方现金，尚余40%以资产抵债，上述资金成本费用部分，乙方应按55%比例返还甲方现金，尚余45%以资产抵偿。协议还对其他内容进行约定。同年12月18日，申银万国公司（签约甲方）与万泰公司（签约乙方）就实物资产抵债事宜达成《协议书》，约定乙方提供的第一批实物抵债资产为乙方下属全资子公司上海甲房地产发展有限公司所有位于某路3号桥的“某花苑”，共计31，709.74平方米。其中15，794.48平方米为未抵押房产，15，915.26平方米为销售收益权；乙方提供上述房屋中，15，794.48平方米的抵偿价为2，050元／平方米，其余15，915.26平方米的抵偿价为1，950元／平方米，乙方向甲方提供的“某花苑”房产可抵偿乙方所欠甲方债务6，341.3441万元；为降低双方运作成本，乙方同意于本协议生效日起将上述未抵押房屋15，994.48平方米抵押给甲方，同时对其余15，915.26平方米的房屋开出调拨单交甲方销售。协议还约定了其他内容。
2001年2月，申银万国公司（签约甲方）与上海龙建实业发展有限公司（以下简称“龙建公司”，签约乙方）签订《销售代理协议书》，约定：乙方为了对偿债资产“某花苑”售让变现，经与销售代理龙建公司协商，双方达成协议；甲方现有偿债资产某路“某花苑”28，554.38平方米，计429套商品房，甲方参考上海市商品房销售的层级参数及考证了“某花苑”所在地周边楼盘的售价比较后，对该429套商品房的不同楼层销售定出了不同的销售下限价，平均后的均价为每平方米1，750元，乙方同意以均价代理、超额分成的方式进行销售代理；乙方按甲方规定的楼层下限价进行销售后可按2.5%获取佣金；在双方友好协商的基础上，为了体现合作的诚意和对实现销售的信心，乙方于签约后十天内提交保证金50万元，其中20万元用于销售宣传，30万元划入甲方账户，当双方共同认可的销售完成和代理终止后，甲方于三日内按保证金的到账额返还乙方。同年7月，申银万国公司与龙建公司又对上述协议进行修正，约定甲方将偿债资产某区某路“某花苑”11，300.74平方米，计170套收益权房，全权委托乙方代理销售，双方同意按每平方米1，650元结算，即11，300.74平方米共计1，864.6××1万元；乙方按实际销售进度，及时将全部销售房款交付甲方，甲方确认到账后，即开出相应的收据给万泰公司，并将该收据复印件交乙方；代理销售的期限为正式签约后的半年内，到期双方以每平方米1，650元结算，甲方按实际结算金额的2.5%支付佣金给乙方。
2001年12月30日，申银万国公司（签约甲方）、龙建公司（签约丙方）及甲房产公司（签约乙方）三方达成《协议书》，约定：根据2000年12月18日万泰公司与申银万国公司的协议，乙方已将某花苑的部分房屋销售收益权划归甲方，2001年12月10日截止乙方已划归甲方房屋468套，其中232套全产权房屋，236套使用权房屋；为加快房屋销售进度，尽早实现房款资金回笼，乙方同意努力实现将使用权房解套转为全产权房，但乙方为此增加费用，经协商三方同意解套使用权房酌情增补房款，增补房款由丙方付给乙方；由于丙方将上述房源用于市政动迁，时间紧，政策性强，甲、丙双方要求乙方保证在2002年3月底前将上述房源中60套使用权房解套，按每平方米增加200元结算增补房款，其余176套在2002年12月月底前解套，按每平方米增加170元结算增补房款，丙方提供需解套房号，解套进度每月不少于20套；乙方根据丙方提供房号办理解套后通知丙方，丙方将增补房款（增补房款=办证房屋面积×增补单价）划入乙方指定账户，乙方收款后开出收据交丙方，同时通知甲方；乙方在收到甲方向乙方出具的归还借款的收据后，向丙方开具房款发票，并积极协助丙方办理产权过户手续。该协议签订后，龙建公司于2002年11月20日至2004年6月18日期间，共向甲房产公司支付增补房款969，413.10元，甲房产公司出具了相应的增补房款发票。
2002年11月29日，申银万国公司起诉至上海市第一中级人民法院，要求判令万泰公司归还欠款。2003年6月23日，上海市第一中级人民法院作出（2002）沪一中民三（商）初字第4××号民事判决，查明事实部分认定万泰公司已向申银万国公司归还9，000万元、丁大厦房屋抵偿债务1，092，648元及某花苑抵偿债务63，413，441元（协议约定应移交31，709.74平方米房屋抵偿债务63，413，441元，现已移交232套全产权房、236套使用权房，协议约定由龙建公司负责销售，三方尚在实际履行中），故扣除9，000万元、丁大厦房屋抵偿债务1，092，648元及某花苑抵偿债务63，413，441元后，万泰公司应归还申银万国公司74，××3，485.63元。一审判决作出后，万泰公司向上海市高级人民法院提起上诉，因万泰公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故裁定视为万泰公司撤回上诉，一审判决已生效。
原审另查明，2001年5月14日，龙建公司向申银万国公司转账支付出售上海市某区某路某弄118号201室房屋所收取的首付款52，000元，申银万国公司于同日出具收到款项的收据。此后龙建公司陆续向申银万国公司支付房款，申银万国公司在收到相应房款后向龙建公司出具收据。至2004年申银万国公司收到龙建公司代为销售房屋的房款32，664，063元。
此后，2005年8月25日，申银万国公司（签约甲方）与龙建公司（签约乙方）就房屋销售事宜达成《备忘录》，约定甲方委托乙方销售的“某花园”部分房产，由于其中95套房产尚未解套，因此乙方仍余部分房款未与甲方结算，为了尽快解决95套抵押房释放解套问题，甲方同意乙方按支付95套抵押房源解套释放款的20%-30%的方案与信达资产管理公司进行谈判，如谈判成功，甲方愿意按此方案与乙方结清。
2006年10月30日，上海市督查人民内部矛盾化解工作办公室出具沪督解协调（2006）××号《关于三方签约后抓紧办理某花园动迁居民产权证事宜的协调意见》，说明2006年10月25日，市督解办牵头召集戊公司上海办事处、黄浦区政府、闵行区七宝镇政府三方，就化解某花园599户动迁居民办理产权证矛盾正式签订了《补偿协议书》，并就确保戊公司上海办事处释放抵押权后办理产权证工作的顺利开展，形成协调意见，万泰公司1，000万美元贷款涉及两区动迁居民599套住房的抵押问题，上述贷款名下戊公司上海办事处拥有抵押权的住房总数为608套，涉及黄浦区动迁居民的抵押房计410套，涉及七宝镇动迁居民的抵押房计183套；三方签约后，戊公司上海办事处先撤销593套住房的抵押权，剩余15套未撤销的住房，如在三方签约之前已发生销售行为或已被动迁安置形成实心房的，经戊公司上海办事处核实后，即撤销该住房的抵押权。2006年12月18日黄浦区督察人民内部矛盾化解工作办公室致函龙建公司，告知其就龙建公司涉及的某花苑134套居民动迁住房撤销抵押所应分摊的款项支付给区政府。2007年2月5日，黄浦区政府收到了龙建公司上述房屋补偿款400万元，并开具行政事业单位统一收据。
原审审理中，申银万国起诉请求判令：1、龙建公司支付房屋销售款10，500，171元；2、万泰公司对龙建公司应支付申银万国公司的房屋销售款承担补充清偿责任。龙建公司辩称：不同意申银万国公司的诉讼请求。万泰公司未具答辩意见，亦未向原审法院提交证据。
原审认为，申银万国公司与万泰公司签订的《还款协议书》、申银万国公司与龙建公司签订的《销售代理协议书》、申银万国公司与龙建公司及甲房产公司签订的《协议书》、申银万国公司与龙建公司签订的《备忘录》，均系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。当事人均应按协议约定履行各自义务。现本案的争议焦点为：一是龙建公司已向申银万国公司支付的售房款中是否涵盖本案中申银万国公司主张的94套房屋；二是龙建公司向甲房产公司支付的增补房款及向黄浦区督查人民内部矛盾化解工作办公室支付的解套款应由谁负担；三是万泰公司是否应当对未付房款承担连带责任。
关于争议焦点一，龙建公司主张本案系争94套房屋的房款已经支付，包含在已支付给申银万国公司的3，000余万元的房款中。原审认为，首先，龙建公司提供的支付凭证中最后一笔时间为2004年，而现申银万国公司主张的94套房屋，除上海市某区某路某弄45号601室房屋（以下简称“601室房屋”）外，均为经黄浦区督查人民内部矛盾化解工作办公室协调解套的房屋，又该协调解套事件发生于2006年，并在2006年底达成协议，由龙建公司支付了400万元的解套款，从时间节点上看，龙建公司主张2004年之前已经将该93套房屋（不包括601室房屋）房款付清的主张难以成立；其次，申银万国公司提供的收据与龙建公司提供的付款凭证在时间及对应房屋上均存在高度的契合性，而该收据反映出的房屋并不包括本案系争93套房屋，故对于龙建公司认为已经付清的主张，原审不予采信。现系争93套房屋确由龙建公司代理销售，龙建公司应按照与申银万国公司约定的单价向其支付房款10，387，179元（6，295.26平方米＊1，650元／平方米）。至于申银万国公司主张的601室房屋，其并未在黄浦区督查人民内部矛盾化解工作办公室出具的解套房屋清单上，是否由龙建公司销售并未能核实，对申银万国公司主张的该套房屋房款，原审不予支持。
关于争议焦点二，原审认为委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。申银万国公司与龙建公司之间系商品房代销合同关系，申银万国公司委托龙建公司销售房屋，龙建公司向申银万国公司支付房款并获得佣金。龙建公司在该合同中承担的主要义务为销售房屋，至于因房屋权利瑕疵而导致的销售障碍应由委托方承担风险。现龙建公司支付的解套款400万元及增补房款969，413.10元均为解决销售房屋中的障碍而垫付的费用，该额外成本应由委托方即申银万国公司负担，龙建公司主张由申银万国公司偿还该费用的请求，原审予以支持。
关于争议焦点三，依据申银万国公司与万泰公司的偿还协议，万泰公司应按约定移交31，709.74平方米房屋抵偿债务63，413，441元，此后偿还协议履行过程中，万泰房产确已移交232套全产权房、236套使用权房给申银万国公司予以销售折抵欠款，而申银万国公司亦取得该些房屋并交由龙建公司负责销售，万泰公司已按约交付房屋折抵以折抵钱款，履行其义务，故申银万国公司主张万泰公司承担连带责任的主张，原审不予支持。
关于龙建公司提及的销售佣金，原审认为，考虑到龙建公司确已代为销售300余套房屋但未能收取相应佣金，为避免当事人的诉累，在本案中一并处理。又依据申银万国公司及龙建公司的约定，按照实际结算金额的2.5%计付佣金，现龙建公司应支付的销售房款为43，051，242元（32，664，063元＋10，387，179元），申银万国公司应支付佣金1，076，281.05元。至于申银万国公司与龙建公司尚未能结清的销售房款，双方可另行结算。
原审法院审理后于二〇一四年六月二十六日作出判决：一、上海龙建实业发展有限公司于判决生效之日起十五日内向申银万国证券股份有限公司交付房款10，387，179元；二、申银万国证券股份有限公司于判决生效之日起十五日内向上海龙建实业发展有限公司返还4，969，413.10元；三、申银万国证券股份有限公司于判决生效之日起十五日内向上海龙建实业发展有限公司支付佣金1，076，281.05元；四、驳回申银万国证券股份有限公司的其余诉讼请求。案件受理费人民币86，116.93元，由申银万国证券股份有限公司负担43，058.46元，由上海龙建实业发展有限公司负担43，058.47元。
判决后，申银万国公司、龙建公司不服，均向本院提起上诉。
申银万国公司上诉称：原审审理中，龙建公司承认本案系争之94套房屋均由其销售，即龙建公司对其已销售601室房屋并无异议，现龙建公司并未将601室房屋的售房款交付申银万国公司，故龙建公司应支付本案系争94套房屋的全部售房款，而非原审法院认定的93套房屋之售房款。龙建公司支付的400万元房屋解套款，并非仅为本案系争94套房屋而支付，也超出了申银万国公司的授权范围，超出部分，应由龙建公司自行负担。至于龙建公司主张的969，413.10元增补款，龙建公司并未提供任何支付凭证，亦无法证明该项增补款与本案系争之94套房屋间的关联性，且2001年12月30日三方所签订之《协议书》已经明确由龙建公司承担，故该项增补款，申银万国公司并无承担之义务。龙建公司并未在原审中就房屋销售佣金提出反诉，原审法院对此作出处理，超过了法律规定的审理范围，也剥夺了申银万国公司的抗辩权利。申银万国公司同意本案中一并处理系争之94套房屋销售款所对应之佣金，除此之外的佣金，龙建公司可另行主张，故上诉请求撤销原审判决第二、第三、第四项，维持原审判决第一项，改判支持申银万国公司在原审中的全部诉讼请求。
针对申银万国公司的上诉请求，龙建公司辩称：不同意申银万国公司的上诉请求。
龙建公司上诉称：龙建公司与申银万国公司之间的销售代理合同，所涵盖的房屋并不仅限于本案系争之94套房屋，400万解套款及96万余元的增补款均是为了完成委托销售合同约定的义务而支出，上述款项应由申银万国公司全额负担。在龙建公司已支付的3，000余万售房款所对应的房屋中，购房人以银行贷款的形式支付了126.30万元的购房款，上述贷款金额，亦应计算在龙建公司的销售业绩中，相应的佣金，申银万国公司亦应支付。同时售房款与佣金属对价给付，如果申银万国公司拒绝支付佣金，龙建公司有权行使同时履行抗辩权，故上诉请求撤销原审判决第一、第三项，维持原审判决第二、第四项，依法改判申银万国公司增付126.30万元银行贷款所对应之销售佣金。
针对龙建公司的上诉请求，申银万国公司辩称：不同意龙建公司的上诉请求。
原审被告万泰公司未具答辩意见。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，申银万国公司与龙建公司签订的《销售代理协议书》、《备忘录》均系当事人真实的意思表示，双方均应诚实守信地履行。就涉案93套房屋售房款的支付主体及数额问题，原审法院的认定并无不当，本院予以确认，不再赘述。就上海市某区某路某弄45号601室房屋的售房款问题，龙建公司亦认可其已将该房屋销售，龙建公司虽主张601室房屋之售房款已支付给申银万国公司，但未提供相应的证据证明，加之申银万国公司亦予以否认，故从在案证据看，无法证明龙建公司已支付出售601室房屋的房款，根据双方约定之价格，龙建公司负有向申银万国公司支付601室售房款112，992元之义务。
就龙建公司已支付的增补房款及解套款的负担问题。上述两笔费用，均系解决申银万国公司委托龙建公司销售的房屋之权利负担而支出，申银万国公司亦是房屋权利负担解除之受益者，在双方并无特别约定的情况下，应由委托人申银万国公司负担。就增补房款的问题，协议虽然约定由龙建公司划入甲房产公司指定账户，但三方协议并未约定增补房款的最终负担，且房屋每平方米的增补房款数额，远高于龙建公司依据协议销售每平方米房屋可以获得之佣金数额，故龙建公司已支付之增补款应由委托人申银万国公司最终承担。就解套款的问题，400万元用于撤销134套房屋之抵押权，其中包含了涉案93套房屋，申银万国公司主张剩余41套房屋由龙建公司销售或者由其置换，且申银万国公司对134套房屋撤销抵押权的后果亦认可，加之申银万国公司亦陈述无法单独区分涉案93套房屋对应之解套款，故龙建公司要求申银万国公司返还400万元解套款的诉讼请求，本院予以支持。
就龙建公司主张的佣金问题。申银万国公司向龙建公司主张交付售房款与龙建公司向申银万国公司主张支付佣金，均系基于双方存在的代理销售关系，而龙建公司并未就佣金支付提起反诉，故本案中，申银万国公司无需支付龙建公司主张之佣金。一审、二审中，申银万国公司均同意一并处理涉案94套房屋售房款对应之佣金，于法不悖，本院予以准许，据此，申银万国公司应支付龙建公司佣金262，504.28元。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第293号民事判决第一、第二项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第293号民事判决第三、第四项；
三、上海龙建实业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内向申银万国证券股份有限公司交付上海市某区某路某弄45号601室房屋的售房款人民币112，992元；
四、申银万国证券股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内向上海龙建实业发展有限公司支付佣金人民币262，504.28元；
五、驳回申银万国证券股份有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币86，116.93元，由申银万国证券股份有限公司负担43，058.46元，由上海龙建实业发展有限公司负担43，058.47元。二审案件受理费人民币2，559.84元，由上海龙建实业发展有限公司负担1，559.84元，由申银万国证券股份有限公司负担1，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年一月六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……