广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终12170号
上诉人（原审被告）：深圳沣和投资管理有限公司
法定代表人：周中山，总经理。
委托诉讼代理人：蔡永祥，广东德纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘少捕，广东德纳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：雅芳婷布艺实业（深圳）有限公司
法定代表人：许章荣，董事长。
委托诉讼代理人：杨超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
原审被告：深圳市嘉信福实业集团有限公司。
法定代表人：周福新，董事长。
委托诉讼代理人：黄庆礼，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳沣和投资管理有限公司（以下简称沣和公司）因与被上诉人雅芳婷布艺实业（深圳）有限公司（以下简称雅芳婷公司）、原审被告深圳市嘉信福实业集团有限公司（以下简称嘉信福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第78民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
沣和公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回雅芳婷公司的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由雅芳婷公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）雅芳婷公司诉请解除合同没有事实依据，应予驳回。1、一审第一次庭审中，雅芳婷公司已确认沣和公司未拖欠租金。2、一审认定沣和公司拖欠三个月的管理费是错误的。(1)双方对管理费的约定有争议，沣和公司要求与雅芳婷公司协商予以变更，在雅芳婷公司拒绝协商后，沣和公司诉请变更管理费为0.95元／月∙平方米。(2)一审判决未认定双方约定的管理费实为租金，(2014)深中法房终字第1618号民事判决认定“本院确认沣和公司应向雅芳婷公司支付的物业管理费实为双方当事人约定的沣和公司承租涉案房产所应支付的对价的一部分。”(3)既然生效判决已认定管理费实为租金，沣和公司有权依据双方的约定享受免租期内无需支付该笔租金的权利。一审对此未予认定是错误的。（二）雅芳婷公司在提起诉请解除合同后，同意继续履行合同，而且也接受继续履行合同。1、雅芳婷公司在庭外向沣和公司口头表示只要沣和公司支付管理费和滞纳金就可以继续履行合同。2、沣和公司按雅芳婷公司的要求支付了344668.5元给雅芳婷公司，雅芳婷公司接受了沣和公司的付款。3、在雅芳婷公司提起诉请后，沣和公司一直按合同约定支付租金，雅芳婷公司也一直在接受沣和公司的付款，双方仍在继续履行合同。4、沣和公司的违约状态已消除。雅芳婷公司以自已的行为表明其是接受继续履行合同的。（三）一审判决解除租赁合同，但对租赁合同解除后双方的财产未予处理，致使合同无法得到实际解除。1、一审法院未判决雅芳婷公司退还沣和公司缴纳的44.31万元租赁保证金及2万元装修押金。2、因沣和公司对涉案物业进行了装修，租赁合同未对解除合同装修的处理进行约定，出租人是否同意继续使用装修，是否由承租人拆除，一审判决未予处理。3、沣和公司已将涉案房产分租给43个单位，合同解除后，次承租人与承租人之间的合同关系如何处理不明确。此事如不能妥善解决，必将造成不良社会影响。二、一审判决遗漏第三人，程序错误。涉案租赁合同的次承租人罗青林于第二次开庭前向一审法院申请作为第三人参加诉讼，代沣和公司支付所欠付的租金和违约金等费用，沣和公司亦在庭审时提示一审法院应当准许案外人罗青林参加诉讼，但一审法院并未准许。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七的规定，一审法院应当支持罗青林的第三人请求。一审法院存在程序上的错误，应当予以纠正。
雅芳婷公司辩称，一、沣和公司存在长期拖欠租金和管理费的行为，雅芳婷公司向沣和公司多次发出催款通知和律师函，但沣和公司仍未及时按照合同约定支付租金和管理费。二、沣和公司长期拖欠租金和管理费，按照合同第七条的约定雅芳婷公司有权解除租赁合同，解除合同的意思表示已经送达沣和公司，租赁合同已在送达之日解除。三、嘉信福公司系沣和公司的连带责任保证人，依法应当为沣和公司在租赁合同项下的债务承担连带责任。
嘉信福公司述称，其对沣和公司的上诉没有意见。
雅芳婷公司向一审法院起诉请求：1、解除雅芳婷公司与沣和公司的租赁合同；2、沣和公司支付雅芳婷公司2012年12月1日至归还全部租赁房屋之日的租金474750元（自2013年8月1日起暂计至2013年11月30日）；3、沣和公司支付雅芳婷公司2012年12月1日至归还全部租赁房屋之日的管理费208890元（自2013年8月1日起暂计至2013年11月30日）；4、沣和公司支付雅芳婷公司上述第2、3项欠款总额的利息538.8元（按人民银行同期贷款利率自2013年8月11日暂计至2013年11月30日）；5、沣和公司支付雅芳婷公司自2013年8月11日计至付清上述全部欠款之日的滞纳金31333.5元（自2013年8月11日暂计至2013年11月30日）；6、嘉信福公司对上述款项承担连带支付责任；7、沣和公司和嘉信福公司承担诉讼费。
一审法院经审理查明，1995年5月29日，深圳市xx区xxx号厂房登记至雅芳婷公司名下。
2012年11月20日，雅芳婷公司（甲方，出租方）、沣和公司（乙方，承租方）、嘉信福公司（丙方，担保方）签订《租赁合同》，约定：甲方将金龙工业城1号厂房第五、六、七层总计建筑面积6330平方米（涉诉房产）出租给乙方使用；租赁期限为2012年12月1日至2020年11月30日；免租期分四个月，分别为：2013年1月1日至2月28日，2014年12月1日至12月31日，2015年12月1日至12月31日；月租金为：2012年12月1日至2015年11月30日期间158250元，2015年12月1日至2018年11月30日期间177240元，2018年12月1日至2020年11月30日期间194964元，乙方每月10日前支付；租赁期间，乙方应按月交纳物业管理费，月物业管理费为：2012年12月1日至2015年11月30日期间10元/平方米∙月，每月63300元，2015年12月1日至2018年11月30日期间11.2元/平方米∙月，每月70896元，2018年12月1日至2020年11月30日期间12.32元/平方米∙月，每月77985元，乙方每月10日前支付；乙方应向甲方支付两个月的租金加物业管理费的租赁保证金；租赁期间，乙方因用于建筑装修、装饰设计产业园基地，乙方可在此前提下分拆转租，但不得整体转租转让给第三方；租赁期间，乙方拖欠房租及其他应付费用满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议，丙方承诺在乙方出现拖欠行为30日内，自愿代偿乙方所欠任何费用；及其他条款。
2013年1月14日，雅芳婷公司（甲方、出租方）与沣和公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租涉诉房产，租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月25元计算，月租金为158250元；租赁期限自2012年12月1日起至2020年11月30日止；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用涉诉房屋所产生的其他费用；及其他条款。
2013年7月至11月期间，雅芳婷公司向沣和公司发出数份缴费通知单，2013年9月12日、10月15日，雅芳婷公司委托律师向沣和公司发函，催收租金及管理费，沣和公司确认收到。2013年11月7日，沣和公司向雅芳婷公司发函，认为雅芳婷公司收取的物业管理费远远高于涉诉房产所在区域物业管理公司收取的物业管理费，显失公平，要求就物业管理费进行协商，在协商一致之前暂按照每月每平方米1元的标准支付物业管理费。雅芳婷公司确认收到函件。
关于合同约定的物业管理费，雅芳婷公司主张，该管理费实际属于租金的一部分，双方本意为租金35元/平方米∙月，为了雅芳婷公司做账、税务所需，在合同中将35元/平方米∙月分割为租金25元/平方米∙月、管理费10元/平方米∙月。雅芳婷公司提交了沣和公司于2013年8月1日向其发送的邮件，以证明沣和公司对此予以确认，沣和公司在邮件中称：“当时我司与贵司商谈的时候，是以总价35元/平方米打包计算，所以免租期内不存在管理费的问题，至于合同上分开25元租金与10元管理费，是我司为配合贵司在税费上的安排才予以同意；……招租方面我司的确遇到了极大的困难。”雅芳婷公司另提交了深圳市鑫辉物业有限公司盖章确认的情况说明，以证明涉诉房产的物业管理公司仅负责外围的管理工作，内部管理仍由雅芳婷公司负责。第一次庭审中，沣和公司确认其租赁初期按照10元的标准支付管理费，但由于经营困难，存在拖欠。
2014年1月26日，沣和公司起诉雅芳婷公司，请求变更双方《租赁合同》第四条第2款为沣和公司按照物业管理公司的物业管理服务收费标准缴纳物业管理费，即每月每平方米0.95元。该院于2014年5月15日作出(2014)深南法民三初字第165号民事判决，驳回沣和公司的全部诉讼请求。2015年7月13日，本院作出（2014）深中法房终字第1618号民事判决，驳回沣和公司的上诉，维持原判。本院认为，根据《租赁合同》约定，租金及物业管理费每三年递增，沣和公司应支付的租赁保证金为租金、物业管理费的总和，上述约定明显不符合法定概念中物业管理费的法律特征，故认定双方约定的物业管理费实为沣和公司承租涉诉房产应支付的对价的一部分，雅芳婷公司是否对涉诉房产实施物业服务不影响沣和公司应缴费用的标准。
第一次庭审中，雅芳婷公司确认沣和公司已经按照158250元/月的标准自2012年12月起向雅芳婷公司支付租金至2014年2月（其中2013年1、2月免租），截至2014年2月并未拖欠租金；沣和公司按照单价1元的标准即6330元/月的标准自2012年12月向雅芳婷公司支付管理费至2014年2月；根据合同约定，沣和公司应该按照单价10元的标准即63300元/月向雅芳婷公司支付管理费，截至2014年2月28日以15个月计算，沣和公司共少交物管费854550元【（63300－6330）×15】，根据雅芳婷公司财务人员核算，沣和公司曾按照63300元/月支付过管理费，扣除后，沣和公司实际少交物管费853946元，故雅芳婷公司撤回第2、4、5项诉讼请求，明确第3项诉讼请求为沣和公司支付雅芳婷公司2012年12月1日至2014年2月28日期间欠付的物业管理费853946元，第6项诉讼请求保持不变。
第二次庭审中，雅芳婷公司、沣和公司确认，沣和公司已向雅芳婷公司按月支付2014年2月之后的租金直至2015年11月，并按照6330元/月的标准支付了2014年2月至2015年7月的管理费，（2014）深中法房终字第1618号民事判决生效后，沣和公司按照63300元/月的标准支付了2015年8月至11月的管理费。沣和公司确认其仍欠2013年1月、2月及2014年12月的管理费未付，雅芳婷公司确认沣和公司只拖欠三个月的管理费，并称沣和公司于2015年11月11日一次性转账支付了1639470元。
一审法院认为，涉诉《租赁合同》系合同当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应依约履行义务。
本案第一次庭审中，雅芳婷公司已确认沣和公司并未拖欠租金，已付租至2014年2月，并申请撤回第2、4、5项诉讼请求，该院予以照准；第二次庭审中，雅芳婷公司确认沣和公司已按月支付了2014年2月至庭审当月的租金，故沣和公司并未拖欠租金。双方确认沣和公司仍欠三个月的管理费，沣和公司应予支付，合计189900元（63300×3）。雅芳婷公司请求嘉信福公司承担连带责任，符合合同约定，该院予以支持。
《租赁合同》约定，租赁期间，沣和公司拖欠房租及其他应付费用满一个月，雅芳婷公司有权终止租赁协议。沣和公司虽对管理费表示异议，但在双方未协商一致或法院作出裁判的情况下，沣和公司迳行拒不依约支付，缺乏理据。且沣和公司亦自认其曾按照合同约定标准支付管理费，后因经营困难，故而拖欠，因此，沣和公司构成违约，雅芳婷公司诉请解除合同，于法依约有据，该院予以支持，并确认涉诉《租赁合同》于雅芳婷公司解除合同的意思表示达到沣和公司、嘉信福公司即本案应诉材料送达之日（2014年1月9日）解除。
综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、雅芳婷公司与沣和公司、嘉信福公司2012年11月20日签订的《租赁合同》于2014年1月9日解除；二、沣和公司于该判决生效之日起十日内向雅芳婷公司支付管理费189900元，嘉信福公司对此承担连带责任；三、驳回雅芳婷公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2217元，由雅芳婷公司负担202元，沣和公司和嘉信福公司负担2015元；雅芳婷公司预交的其余3261元，该院予以退还。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，沣和公司提交了以下证据：证据一、雅芳婷公司中心客户明细表，证明涉案租赁合同的次承租人情况，一审遗漏了该事实。证据二、装修和管理协议、收款收据、转帐流水，证明沣和公司曾缴纳装修押金2万元。证据三、2015年12月30日光大银行转帐记录，证明沣和公司向雅芳婷公司转账34万多元。证据四、2015年12月1日-2016年7月31日水电费、租金缴费通知单，证明一审判决后雅芳婷公司继续向沣和公司收取租金，并按照租赁合同调整租金和物业管理费的幅度及继续给予免租期。证据五、水电费、租金转帐和发票，沣和公司依据雅芳婷公司的缴费通知单支付了水电费、租金，雅芳婷公司出具了发票。雅芳婷公司的质证意见为：一、对次承租人的租赁合同、装修合同的问题，我方在解除合同后会妥善处理，与本案争议焦点无关。二、双方解除合同后沣和公司并没有将房产交还雅芳婷公司，其有义务支付房屋占有使用费，但是租赁合同在雅芳婷公司送达解除合同通知时已经解除。嘉信福公司的质证意见为：对沣和公司提交的证据予以认可。
另外，沣和公司在二审中确认其存在拖欠租金一个月以上的情况。雅芳婷公司确认沣和公司于2015年12月30日向其支付了一审判决判令的三个月的管理费189900元。
本院认为，雅芳婷公司与沣和公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方均应严格履行合同约定。本案二审的争议焦点是：一、一审是否存在遗漏当事人的情况；二、一审判令解除《房屋租赁合同》是否妥当；三、沣和公司是否拖欠三个月的管理费。
关于一审是否存在遗漏当事人的问题。沣和公司上诉称次承租人罗青林愿意代沣和公司支付欠付的租金和违约金等费用，依法应当准许罗青林参加诉讼。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”一审期间，案外人罗青林在要求作为第三人参加诉讼的申请中称，其承租了涉案房产中的第xx层xxx房和xxx房，租期分别至2018年11月和2018年6月届满。而涉案房产有第五、六、七层，建筑面积共计6330平方米，租期至2020年11月30日。也就是说，即使案外人罗青林所述属实，沣和公司转租给罗青林的房屋只是涉案房产的极小部分，且租期短于本案租赁合同，次承租人罗青林实际应当支付的租金远远低于承租人沣和公司应当支付的租金，如果追加罗青林参加诉讼，不能保证本案租赁合同能够全面完整的继续履行，不利于保护出租人雅芳婷公司的合法权益。因此，本案不宜追加次承租人为第三人参加诉讼。
关于本案《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。雅芳婷公司与沣和公司签订的《房屋租赁合同》第七条第6点约定“租赁期间，乙方（沣和公司）应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方（雅芳婷公司）有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁合同”，沣和公司在二审中确认其存在拖欠租金满一个月的情形，因此，根据上述约定，雅芳婷公司有权解除合同。沣和公司以其在约定时间后补交租金且不拖欠租金为由主张不能解除租赁合同，不符合双方合同的约定，本院对此不予支持。
关于沣和公司是否拖欠三个月管理费的问题。雅芳婷公司在二审中确认沣和公司于2015年12月30日支付了一审判决所判令的三个月管理费，基于该事实，沣和公司和嘉信福公司无需再向雅芳婷公司支付该三个月的管理费。
沣和公司还上诉称一审未判令退还租赁保证金和装修押金，也未对租赁物装修进行处理，本院认为，因沣和公司未在一审中就这些请求提出反诉，一审法院不作处理并无便当。沣和公司可另寻法律途径解决。
综上，因二审中出现的新事实，本院对一审判令的管理费予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字78号民事判决第二、三项；
二、维持深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字78号民事判决第一项；
三、驳回雅芳婷布艺实业（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费2217元，由雅芳婷布艺实业（深圳）有限公司负担202元，深圳沣和投资管理有限公司和深圳市嘉信福实业集团有限公司负担2015元；雅芳婷布艺实业（深圳）有限公司多预交的3261元，由一审法院予以退还。二审案件受理费4434元，由深圳沣和投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 李全慧（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。