宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0213民初477号原告：王庆国，男，1955年7月25日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人：陈海明，浙江求是行律师事务所律师。被告：孙常林，男，1952年11月28日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人：吴佳舟，浙江海泰律师事务所律师。第三人：袁玉意，女，1963年6月21日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人：吕晖，浙江嘉丰律师事务所律师。原告王庆国为与被告孙常林、第三人袁玉意确认合同无效纠纷一案,于2018年1月23日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员王华华适用简易程序于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告王庆国及其委托代理人陈海明、被告孙常林的委托代理人吴佳舟、第三人袁玉意及其委托代理人吕晖均到庭参加诉讼。审理期间，原告于2018年1月23日向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2018）浙0213民初字477号民事裁定书，查封了登记在第三人袁玉意名下的位于奉化区溪口镇岭下小区9幢6号的房屋。本案现已审理终结。原告王庆国起诉称：2009年10月11日，原告王庆国与被告孙常林签订房屋买卖协议一份，约定被告孙常林将坐落于奉化区溪口镇联胜村岭下安置房9幢5号（9幢西1号）的房屋以95万元价格出卖给原告，房款在签订协议时一次性付清，如国家允许办理过户手续时，被告应无条件配合，如一方违约，违约方需支付违约金20万元，胡善英在协议上签了字，联胜村村委会也在协议书上盖章。协议签订后，原告向被告及胡善英交付了95万元，并由其二人出具收条一份。后原告得知该房屋已作出不动产权属证书（权证登记地址为溪口镇岭下小区9幢6号），原告要求被告办理过户手续，但未果。2017年11月27日，原告诉诸法院要求被告办理过户手续，该案在同年12月22日开庭审理，但原告发现被告已于2017年12月15日将该房屋以85万元价格出卖给第三人袁玉意，并于同月18日办理过户手续。原告得知第三人袁玉意事先知道被告孙常林因房屋纠纷被起诉且第三人袁玉意系被告孙常林堂兄弟妻子。原告认为，被告与第三人恶意串通且出卖价格低于市场价，严重损害了原告的合法权益。为此，原告向法院起诉，要求：一、确认被告孙常林与第三人袁玉意于2017年12月15日就坐落于奉化区签订的存量房屋买卖合同无效；二、本案诉讼费用由被告、第三人承担。被告孙常林未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：本案系一房二卖，对该类房屋买卖合同的效力，应根据买卖合同签属的时间来确定合同的效力。若所有的房屋买卖合同均签订于取得权证之前，则所涉的买卖合同均为有效或可撤消，仅在取得权证之后签订的合同才为无效合同。本案中，被告与第三人之间签订的合同并非恶意串通的合同，第三人的儿子对被告享有的债权真实有效，被告与第三人之间没有串通的主观恶意。另债权平等，被告有权向哪位债权人优先还款，不构成侵害原告的利益。被告向第三人出售的价格为85万元，该价格并未低于市场价，第三人也已经按合同约定履行了付款义务，原告并无证据证明被告与第三人之间存在恶意串通，故该买卖合同真实有效。被告第三人袁玉意未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原、被告虽签订了买卖协议，被告也出具了收条，但被告未向原告移交涉案的房屋，原告也并未实际支付购房款，双方并未办理过户手续，这种行为不受法律保护。原告未实际交付房款，不存在原告利益受损的基础。被告与第三人的买卖合同系真实意思表示，该合同也已实际履行，并办理了过户手续，应认定被告与第三人签订合同的效力，故要求驳回原告的诉讼请求。原告王庆国为证明其主张的诉讼请求向本院提供下列证据：1、房屋买卖协议、收条各一份，用以证明被告已将坐落于奉化区溪口镇联胜村岭下的9幢6号以95万元价格出卖给原告、被告已收到原告95万元的事实；2证明一份，用以证明孙常林、胡善英先将坐落于奉化区溪口镇联胜村岭下的9幢6号以25万元价格出卖给夏某，现夏某自愿放弃购买并同意由原告购买的事实；3、受理案件通知书、民事起诉状各一份，用以证明原告于2017年11月27日向法院起诉要求被告协助办理过户手续的事实；4、存量房买卖合同、不动产登记查询证明各一份，用以证明该讼争房屋被被告于2017年12月15日出卖给第三人并于2017年12月18日过户至第三人的事实；5、证明一份，用以证明被告在将该讼争房屋出卖给第三人前，已经告知第三人该房屋在打官司中，并已经出卖给他人的事实；6、证人夏某出庭作证，用以证明诉争房屋已经卖给夏某，该房屋在出卖前被告已经告知第三人该房屋在打官司中及已经出卖给他人的事实。被告孙常林为证明其主张的诉讼请求向本院提供下列证据：1、（2017）浙0213民初7108号民事诉状、应诉通知书及传票、（2017）浙0213民初7187号民事诉状、应诉通知及传票各一份，用以证明孙余杰作为债权人对被告享有44万元的债权，被告为偿还上述债务将交涉案房屋过户给孙余杰母亲袁玉意的事实；2、（2017）浙0213民初7347号民事诉状、应诉通知及传票各一份，用以证明被告与第三人不存在恶意串通损害原告利益的事实。被告第三人袁玉意在举证期限内向本院提供下列证据：1、不动产权证一份，用以证明第三人为涉案房屋的权利人的事实；2、存量房买卖合同一份，用以证明第三人与被告签订房屋买卖合同的事实；3、增值税发票一份，用以证明第三人购房缴纳税费的事实；4、购房定金收条、汇款凭证、借条及转让协议各一份，用以证明被告收到购房定金5万元、购房款36万元及被告父子此前向第三人家庭借款44万元的事实。以上证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为签该协议时房屋已出卖给案外人夏某且被告未拿到过95万元，第三人袁玉意认为该协议存在瑕疵被告也未收到过房款。本院认为，被告对该证据真实性无异议，本院对真实性予以确认，关联性结合全案予以综合认定。被告、第三人对原告提供的证据2，认为与本案无关联性，但被告承认该房屋出卖给案外人夏某的事实。本院认为，鉴于原、被告对该房屋出卖给案外人夏某的事实无异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。被告对原告提供的证据3无异议，第三人认为不清楚。本院认为，该证据真实、合法，本院予以确认。被告、第三人对原告提供的证据4无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据5，认为真实性无法确认，第三人认为被告未告知过第三人已经将该房屋出卖给他人及该房屋正在诉讼的事实。本院认为，根据本院对被告的调查，被告本人已经确认已告知第三人该房屋已经出卖给他人并存在纠纷的事实，故对该证据本院予以确认。被告对原告提供的证据6，认为与本案无关联性，第三人认为不知情。本院认为，该证据与被告本人陈述一致，真实性予以确认，本院认定该证据作为认定本案相关事实的依据。对被告提供的证据，原告认为与本案无关联性，第三人无异议，本院认为上述证据真实合法，可以作为认定本案相关事实的依据。对第三人提供的证据，原告对证据1、2、3无异议，对证据4原告对真实性有异议，认为被告根本没有收到过房款，系被告和第三人串通，双方不存在房款的交付。被告对对第三人提供的证据无异议。本院认为，鉴于双方对第三人提供的证据1、2、3无异议，本院予以确认。对证据4，原告虽提出异议，但并未提供相反证据予以反驳，故对证据4，本院也予以确认。本院经审理,认定事实如下：2009年10月11日，原告王庆国与被告孙常林签订房屋买卖协议一份，约定被告孙常林将坐落于奉化区溪口镇联胜村岭下安置房9幢5号（9幢西1号）的房屋以95万元价格出卖给原告，房款在签订协议时一次性付清，如国家允许办理过户手续时，被告应无条件配合，如一方违约，违约方需支付违约金20万元。被告的妻子胡善英在协议上签了字，联胜村村委会也在协议书上盖章。协议签订后，原告向被告及胡善英交付了95万元，并由其二人出具收条一份，载明：“今收到王庆国奉化市溪口镇联胜村岭下地块安置房现金购房款人民币玖拾伍万元正”。后该房屋在2017年已作出不动产权属证书，权证登记地址为溪口镇岭下小区9幢6号，原告遂要求被告办理过户手续，但未果。2017年11月27日，原告诉诸法院要求被告办理过户手续，该案在同年12月22日开庭进行了审理，后因诉争房屋被被告出卖给第三人，原告遂向法院申请撤诉。2017年12月15日，被告将该房屋以85万元价格出卖给第三人袁玉意，并于同月18日办理过户手续。第三人于2017年12月13日支付5万元定金，于2017年12月19日支付购房款150000元，于2017年12月20日支付购房款210000元。另查明，被告孙常林已于2009年将诉争房屋出卖给案外人夏某，夏某同意放弃购买该房屋，由原告购买。被告于2018年1月20日出具证明一份，载明“兹证明登记为本人所有的坐落在奉化区溪口镇联胜村岭下安置房9幢6号出卖给袁玉意前已明确告知该房屋正在法院打官司过程中且事先已告知出卖给夏某及他人”，在本院向被告孙常林的调查中，被告承认已经明确告知第三人该房屋已出卖给他人且正处于诉讼中的事实。被告儿子孙春光欠第三人儿子借款9万元，被告欠第三人儿子借款35万元。第三人袁玉意系被告孙常林堂兄弟妻子，第三人在购买房屋时并未到现场看房。本院认为，依法成产的合同对双方均具有约束力，但合同违反法律法规或者损害国家、集体、或他人合法权益的合同无效。本案中，被告孙常林与第三人袁玉意在明知诉争房屋已被出卖并且处在法院诉讼过程中情况下，仍签订房屋买卖协议，在该房屋款未全额付清、第三人袁玉意也并未实际查看房屋的情况下以买卖形式变更房产登记手续。被告与第三人的行为明显损害了原告的合法权益，故原告要求判令房屋买卖协议无效的诉讼请求，应予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：被告孙常林与被告第三人袁玉意于2017年12月15日签订的所涉坐落于奉化区的房屋买卖协议无效。本案诉讼费80元，减半收取40元，由被告孙常林、第三人袁玉意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。审判员  王华华二〇一八年五月二日书记员  殷孩景附：一、本判决依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。????1?