江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰济民初字第0301号
原告王江。
委托代理人张秀成（系特别授权），江苏博诚律师事务所律师。
被告江苏中兴房地产开发有限公司，住所地泰兴市济川路26号。
法定代表人倪旸，董事长。
委托代理人赵洋（系特别授权），该公司员工。
委托代理人孙小林（系特别授权），江苏济恒律师事务所律师。
原告王江与被告江苏中兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王江及其委托代理人张秀成到庭参加诉讼，被告先是委托了该公司员工顾峰及江苏人仁律师事务所律师季晓红参加诉讼，后增加委托代理人上海海华永泰律师事务所律师封晓骏参加诉讼，又于2015年9月9日撤销了对季晓红、顾峰、封晓骏的委托，重新委托该公司员工赵洋、江苏济恒律师事务所律师孙小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月18日，原告向被告购买位于泰兴××运河路南侧，如泰运河北侧中兴和苑东11幢104室的别墅一幢，总价款为人民币3940000元。合同约定的交付期限为2012年12月31日。但截至原告起诉之日，被告一直未能交付涉案房屋。期间虽经原告多次主张，被告均以种种理由予以推托。请求判令被告立即交付案涉房屋并按银行同期贷款利率参照罚息标准承担自2012年12月31日起至实际交付之日止的违约金；本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明自己的主张，提供下列证据：
1、原、被告双方于2012年12月18日签订的商品房买卖合同，以证明双方存在房屋买卖合同，合同总价为394万元，房屋交付时间为2012年12月31日，约定的违约金为日万分之零点二五，明显过低。
2、发票两张，证明原告已依约履行了付款义务。
3、2013年1月10日，原告与银行签订的购房担保贷款合同、原告向被告支付购房款的银行回单，证明原告依约履行了付款义务。
4、原告偿还贷款明细，证明原告至今已支付贷款利息305286.63元。
5、交房通知，证明交房时间为2015年7月7日。
6、从网上查询并截图的被告宣传资料，交房时间应是2012年12月31日。
被告辩称，原告购买中兴和苑的房屋是事实，原告没有严格按照合同的约定支付价款，合同约定的时间是笔误。被告于2013年4月前将房屋钥匙交付给了原告，原告在房子院落里面种树、装修，与物业公司发生纠纷，也是被告出面解决的。房屋不是未能交付，我们除了2013年4月之前交付钥匙，也积极通知原告来办理产权证，但原告一直没有来办。因此被告没有违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张提供下列证据：
1、土地使用权证，证明涉案项目被告已取得合法的土地使用权。
2、建筑工程规划许可证、施工许可证，证明涉案项目被告已取得规划许可和施工许可。
3、商品房预售许可证，证明被告开发的房屋已于2012年5月5日取得预售许可。
4、2014年7月，被告通知原告交付房屋，证明是因为原告的原因一直拒签而导致房屋未能正式交付。
5、被告于2015年7月3日再次向原告发出交房通知，原告于2015年7月7日办理交接手续。
6、商品房买卖合同，证明原告购买的是预售商品房而非现房，合同约定的逾期交房违约金为日万分之零点二五。
7、销售不动产发票二份，证明原告于2013年1月11日交款时已过了合同约定的交房时间，原告应明知是期房而不是现房。
8、马国富、蔡成钧两户的购房合同，证明被告与同期开发的其他购房户关于交房时间的约定，均为2014年5月1日前，可以推断被告与原告约定的交房时间也应该是2014年5月1日前。
9、2012年、2013年1月施工现场拍摄的照片，证明当时的施工现状不可能在2012年12月31日实现交房。
10、2013年4月10日燕头派出所接处警记录，证明原告于2013年4月10日前载种桂花树，已实际占有其所购房屋并在桂花树被盗后原告以业主身份主张赔偿。
11、商品房验收合格证明，证明该商品房已于2014年7月7日验收合格。
12、竣工验收备案表，证明2014年9月30日该商品房已经竣工验收备案。
13、丁江明、夏繁两个证人的证词，证明原告多次到公司来玩，被告工作人员多次要求原告收房，原告以种种借口拖延办理正式交房手续，因为原告与被告员工顾峰是朋友关系，而没有给原告邮寄书面通知。
14、物业公司证明，证明原告桂花树失窃赔付的事实。
15、模型制作合同，履行期为2013年1月23日至1月27日；雷击灾害评估报告，时间为2013年6月27日；外墙涂料承包合同，履行时间为2013年1月1日至12月1日；智能化工程合同，自2013年1月17日始、工期45天，四份证据证明不可能在2012年12月31日交房，合同上交房时间系笔误。
经质证，被告对原告提交的证据1真实性认可，认为交房时间系笔误，应为2014年12月31日。违约金的约定不能认为明显偏低，被告已于2013年4月前就将钥匙交付给原告。对证据2无异议，对证据3、4的真实性无异议，对证据5认为是补发的，在这之前被告就已经发过通知，对证据6认为网上宣传不构成合同内容。
原告对被告提交的证据1、2、3认为与本案无利害关系。对证据4，上面“王江”是被告自己写的，按照合同约定，应当以书面形式通知，原告没有收到书面通知，证据上恰恰证明交房时间为2015年7月7日。证据6，原告认可是预售合同，只是违约金过低，应予调整。证据7，在约定的交房期后支付剩余房款是双方合同的约定，并不能证明原告购买的是期房而不是现房。证据8，如果所有合同都一样，那蔡成钧的房屋单价比原告的低近1000元，被告是否也同意按此价格计算。证据9、10，被告以证据10证明原告于2013年4月已对房屋占有使用，以证据9证明2013年1月房屋不具备交付条件，但房屋已成形，证据8又证明交付时间为2014年5月1日。由此可见，房屋是可以实际交付的，但不具备交付条件。对证据11原告未发表质证意见。证据12，说明被告具备交付条件的时间最早不超过2014年9月30日，更加证明被告的行为违约。证据13，两证人系被告的员工，与被告之间有利害关系，其证言应当不予采信，且合同约定应当以书面形式通知。证据14，不符合证据法定要件，且不能证明被告已交付房屋，房屋的交付应由双方或原告签字确认的交付手续。证据15，真实性无法确认。即使是真实的，那么与被告所称2013年2月已将房屋交付原告相互矛盾。
经原、被告举证质证及庭审调查，本院确认如下事实：位于泰兴市济川街道办事处运河路南侧、如泰运河北侧的中兴和苑的商品房为被告所开发。原、被告通过洽谈达成了原告向被告购买别墅一套的意向。2012年4月11日原告向被告转账30万元，2012年10月11日原告向被告转账90万元，2012年12月17日原告向被告转账44万元。2012年12月18日，原、被告签订商品房买卖合同1份，合同约定，原告购买被告中兴和苑东11幢104室别墅一套，建筑面积296.22㎡，总价394万元。2012年12月18日前支付164万元，余款230万元2013年1月18日前办理按揭。被告于2012年12月31日前交付房屋，交付条件为该房屋经验收合格。被告应当书面通知原告办理交付手续，并签署房屋交接单。原告逾期付款的违约责任为：（1）逾期在30日之内，按日万分之一支付逾期应付款的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，被告有权解除合同，原告按累计应付款的万分之一支付违约金。被告逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过360日，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款的万分之零点二五的违约金。（2）逾期超过360日后，原告有权解除合同，被告退还房款，并按已付款的万分之零点二五支付违约金。原告要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款的万分之零点二五的违约金。合同签订后，被告于2012年12月20日出具164万元的预收购房款发票。被告未能按期交房，原告于2013年1月10日办理按揭贷款，被告于次日开具230万元的预收购房款发票。2013年4月，原告在东11幢104室院内载种的一株桂花树失窃，中兴和苑物业赔偿原告2800元。2014年7月7日，原告所购房屋通过泰兴市建设工程质量监督站的验收。2014年9月30日，被告将竣工验收材料交泰兴市住房和城乡建设局备案。
本案在审理中，被告于2015年7月3日向原告发出书面交房通知，双方于7月7日交接完毕。
本案的争议焦点：一、被告是否存在逾期交房的违约行为；二、如被告逾期交房，逾期时间如何确定；三、如被告违约，违约金如何确定。
本院经审理查明，对原、被告争议作出如下认定：
关于争议焦点一，本院认为被告存在逾期交房的违约行为，理由如下：1、根据合同第八条的约定，交房时间应为2012年12月31日，这与被告在网络上的广告宣传相吻合。被告商业广告虽不是合同的组成部分，但作为被告的要约邀请，是其希望他人向自己发出要约的意思表示。被告辩称交房时间系笔误，无事实依据，且原、被告从洽谈到订立书面合同，前后历时8个月，交房时间如此重要的条款出现笔误，本院不予采信。2、根据合同第八条的约定，被告交房应该符合交房的条件，即该房屋已验收合格，被告举证证明该房经验收合格的时间为2014年7月7日，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条规定为禁止性规定，不得违背。3、根据合同第十一条的约定，商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，并签署房屋交接单。被告在庭审中先以原告桂花树失窃为由提出已于2013年4月前将房屋交付原告，后又以2014年7月原告拒签书面通知为由证明原告故意拖延，但被告的陈述前后自相矛盾，且被告于2013年4月时尚不具备法定的交房条件，被告亦未能提供证据证明在原告诉讼前已书面通知原告办理交房手续。如被告所述原告拒绝签字，故意拖延，这涉及到被告利益受损，被告完全可以采用邮寄送达等方式通知原告，以避免损失的扩大，故被告所述本院不予采信，以原、被告有书面交接手续的2015年7月7日确定为交房时间。
关于争议焦点二，根据本院对争议焦点一的认定，本院确定被告逾期交房的违约时间为2013年1月1日起至2015年7月7日止。
关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方式的，违约金数额或者损失数额可以参照如下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，从原被告双方实际交易的时间、商签合同的过程以及被告所获之销售许可可以看出，案涉商品房应为期房而非现房。根据上述规定，原告虽享有要求增加违约金的请求权，但该请求权的前提是违约金低于其损失，原告主张的利息损失不属于被告违约给原告造成的损失，而是购买房屋所支付的对价，原告在支付房款后即丧失了对房款的所有权，而享有合同的期待权。在被告不按期交付房屋时，其损失的是不能按期占有、使用房屋的利益损失，因原告未能举证证明原告因被告违约给其造成的该利益损失高于双方约定的违约金，故被告应按照约定承担违约责任。
本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。被告逾期交房，应承担交付房屋、按约支付违约金的责任。原告主张的利息损失无法律和事实的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十七条之规定，判决如下：
一、被告江苏中兴房地产开发有限公司将中兴和苑东11幢104室房屋交付原告王江（已履行）。
二、被告江苏中兴房地产开发有限公司于本判决生效日起10日内支付原告王江违约金计人民币90423元。
三、驳回原告王江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44720元，由原告负担7602元，被告负担37118元（此款原告已垫付，被告应负担的诉讼费在给付违约金时一并加付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农业银行海陵支行；账号：20×××88）。
审 判 长 陈立生
审 判 员 常继平
人民陪审员 刘爱琴
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 高晓燕