北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4170号
上诉人（原审原告）于启纲（精神残疾人），男，1958年4月2日出生。
法定代理人文淑敏（于启纲之妻），1956年1月13日出生。
委托代理人于淼（于启纲之女），1982年6月20日出生。
委托代理人闫会东，北京在明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中华人民共和国国家发展和改革委员会，住所地北京市西城区月坛南街38号。
法定代表人徐绍史，主任。
委托代理人韩英华，北京市海拓律师事务所律师。
委托代理人李艮喜，北京市海拓律师事务所律师。
上诉人于启纲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第32294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2015年10月，于启纲向原审法院起诉称：位于9号（以下简称涉案房屋）系我从中华人民共和国国家发展和改革委员会（以下简称国家发改委）处承租的公房。2002年11月29日，国家发改委根据《国家发展计划委员会机关2002年出售公有住宅楼实施办法》的规定，将涉案房屋出售给我，并签订《公有房屋买卖合同》一份。2002年11月29日，我按照合同约定向国家发改委支付房款共计人民币44970.32元。完成付款事宜后，国家发改委一直未按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的《公有房屋买卖合同》第三条的规定：甲方为乙方负责办理房屋买卖过户和办证等一切相关手续。在领取到《房屋所有权证》之后一个月内对符合规定的乙方，甲方将产权交乙方。国家发改委于2011年1月26日已经办理大产权证，对于该事实一直隐瞒。2015年8月19日我的邻居李×1与国家发改委的诉讼过程中提交了大产权证，我才得知此时可以办理房屋过户手续，但是国家发改委一直怠于办理过户和办证等一切相关手续，导致我至今未取得房屋产权证，无法正常处分自身的房产并造成相应的损失。现我诉至法院请求判令：1.国家发改委为我办理涉案房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续，并协助我取得房屋权属证书。2.判令国家发改委因延期办理房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续，而向我支付违约金（违约金计算以已付房款44970.32元为本金，按银行同期利率计算，从2002年11月29日起至国家发改委为我办理完房屋产权手续和房屋所有权登记手续时止，截至起诉之日2015年9月18日违约4640日，合计27680.52元）
国家发改委辩称：1.涉案房屋已经被国家征收，有判决书有政府决定，没有办理房产证的必要性。2.涉案房屋已经被强制执行，事实上无法办理过户。3.于启纲所提的第二项诉讼请求没有法律依据和合同根据。根据2002年11月29日订立的房屋买卖合同第三条，双方并没有约定具体办理房产证的时间，涉案房屋的买卖不同于商品房的买卖和使用解释。涉案房屋的买卖有很强的行政行为，国家发改委出卖涉案房屋时候没有土地使用权，当时为了配合政府房改的情况下签署了买卖合同。2005年12月19日，北京市西城区国土资源和房屋管理局作出西国土房管拆示拆字2005第23号项目公示，根据北京市规划委会2005规建字0559号《建设工程许可证》批准国家发展和改革委员会基建管理中心在三里河一区北建委（E区）6号楼1、2、3、4、5门；7号楼1、2门；8号楼1、2、3、4门及附属平房进行公务员住宅A楼等3项拆迁建设，为确定涉案房屋安全属性被冻结，房产证停止办理，直到2010年12月21日国家发改委才进行了土地登记，2011年6月23日北京市国土资源局颁发土地使用权证。颁证后正常情况下国家发改委可以办理大房产证，但因土地建筑危房规划要拆迁就不能办理房产证。基于以上事实，国家发改委本身没有过错，双方在合同中没有约定具体办理房产证的时间。请求法院驳回于启纲的诉讼请求。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同约定的履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是法律上或者事实上不能履行的除外。本案于启纲按照约定向国家发改委给付购房相关款项之后，国家发改委应当按照买卖合同第三条的约定负责为于启纲办理房屋买卖过户和办证等一切相关手续。但是本案所涉房屋买卖属于房改售房，政策性因素较多，双方在买卖合同中并没有按照普通商品房买卖合同的标准明确约定交房、付款以及办理产权证等义务的履行方式及履行时间。于启纲虽然主张买卖合同第三条中出现的“《房屋所有权证》”一词系国家发改委所获房屋大产权证，并非买受人所取得的产权证，但是该条同时约定，国家发改委在领取到《房屋所有权证》之日起一个月内，对“符合规定的乙方，甲方将产权交乙方”。如果于启纲的逻辑成立，国家发改委显然不能将属于国家发改委的房屋大产权交给于启纲。故结合买卖合同的上下行文关系以及字面解释的原则，此处的“《房屋所有权证》”实为买受人的房屋所有权证。因买卖合同第一条、第三条规定的房屋总价款以及手续费存在不确定性，可能出现“多退少补”或者其他导致合同权利不能实现的情况，双方据此约定“对符合规定的乙方，甲方将产权交乙方”符合合同的行文逻辑以及合同目的。虽然涉案房屋尚未办理房屋所有权证，但是办理房屋产权证需要经过诸多相关行政审批程序，于启纲提交的证据材料仅能证明国家发改委于2011年6月23日时才取得了涉案房屋的国有土地使用权证，并不能证明国家发改委已经完全具备产权办理条件，故在双方未明确产权办理时间的情况下，国家发改委并不存在于启纲所述的延期办理行为，于启纲据此要求国家发改委支付违约金，依据不足，法院不予支持。关于于启纲的第一项诉讼请求，根据已生效的法律文书的内容，涉案房屋因涉及征收问题，相应的土地使用权已于2012年8月9日之后予以收回，且于启纲作为被征收人应当按照109号征补决定以及已生效的法律文书的内容将涉案房屋腾空交由西城区政府拆除，故涉案房屋目前并不具备产权登记、办证的事实和法律条件，于启纲的该项诉讼请求应依法予以驳回。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十二条第（四）项、第（五）项，第一百一十条第（一）项，第一百二十五条第一款之规定，于2016年1月判决如下：驳回于启纲的全部诉讼请求。
判决后，于启纲不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，将本案发回重审或依法改判。理由为：一、国家发改委称涉案房屋无法办理产权证，故其在售房时存在欺诈行为。二、原审法院对于涉案房屋2005年是否处于拆迁状态、其2011年取得国有土地使用权证后是否具备办理产权证的条件等事实均未查清。
国家发改委同意一审判决。
经审理查明：国家发改委的前身为国家发展计划委员会。2002年11月29日，国家发改委的内设机构国家发展计划委员会办公厅（甲方）作为出卖方与于启纲（乙方）就涉案房屋的公房买卖问题签订《公有房屋买卖合同》。主要内容为：“依据《国家发展计划委员会机关2002年出售公有住宅楼实施办法》的规定，依照北京市有关公有住宅出售的文件、法律、政策，经协商，甲乙双方签订住房买卖合同如下：第一条：甲方将坐落于9号的总建筑面积为105.93平方米的房屋的所有权以2002年度成本价格出售给乙方。总价款暂定为44970.32元。（超标面积暂按成本价计算，最终价款待测定面积后和超标面积确定的实际价值多退少补）……第三条：乙方除向甲方支付房价款外，根据有关规定按出售公有住房成本价2%（每平方米）的比例交纳公共维修基金合计3305.02元；房屋所有权登记费，房屋买卖过户手续费等费用按房价款的0.55%，合计247.34元（多退少补）。甲方为乙方负责办理房屋买卖过户和办证等一切相关手续，在领取到《房屋所有权证》之日起一个月内，对符合规定的乙方，甲方将产权交乙方。第四条：以成本价购买的住房，产权归个人所有，取得产权证后可依法进入二级市场，甲、乙双方必须按国务院及北京市关于公有住宅出售后的政策规定执行。乙方要转让房屋所有权时，甲方享有优先购买权。价格按北京市房改的有关规定处理。乙方转让房屋时负责新用户供暖费用的交纳变更工作。……”买卖合同签订后，于启纲按照约定向被告交纳了购房款以及相应的公共维修基金、手续费。
2011年4月13日，国家发改委取得6号楼的房屋所有权证。2011年6月23日，国家发改委取得6号楼的国有土地使用证。
2012年8月9日，北京市西城区人民政府因北京市西城区三里河一区E区旧城改建项目的需要，作出了西政房征字（2012）第1号《北京市西城区人民政府房屋征收决定》，同时将征收补偿方案作为附件与该决定在征收范围内进行了公告。该决定明确对西城区三里河一区（北建委）E区6、7、8号楼及附属平房实施征收，国有土地使用权同时收回。
2013年12月25日，西城区政府作出西政房征补字[2013]第109号《房屋征收补偿决定书》（以下简称第109号征补决定）。主要内容为：被征收人于启纲在征收范围内9号有已购公房，房屋建筑面积105.93平方米。该户现场户籍2户7人，即户主于启纲、之女于淼、之妻文淑敏；户主于×1、之夫魏×1、之女魏×2、之外孙李×1。经北京宝业恒房地产评估有限公司评估，该处房屋市场评估价为人民币4983223元。被征收人于启纲在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，西城区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条之规定，决定如下：一、安置补偿方式可选择：1、被征收人于启纲选择货币补偿的，给付被征收人房屋补偿款4983223元，其他各项补助费按照征收补偿方案确定，补偿款专户存储。2、被征收人于启纲选择房屋产权调换的，可按征收补偿方案，产权调换原址新建住宅楼的，根据被征收原住房的居室、户型、面积，按照与产权调换房屋相对应的区间回购三居室一套；或产权调换三里河一区5号院8、9号楼现房的房屋，根据被征收原住房的面积，按照与产权调换房屋相对应的面积回购三居室一套。其他各项补助费按照征收补偿方案确定，自补偿决定书送达之日起60日内提出申请，逾期不申请予以货币补偿；二、被征收人于启纲及第三人于×1一家自补偿决定书送达之日起15日内完成搬迁，将三里河一区9号已购公房腾空，交西城区政府拆除，未经登记的建筑一并拆除。被征收人于启纲及第三人于×1一家应搬至802号、901号两居室两套内临时周转。
后于启纲、案外人于×1（原告之姐）因不服109号征补决定的内容，向北京市东城区人民法院（以下简称东城区法院）提起行政诉讼，要求撤销109号征补决定。2014年9月18日，东城区法院作出（2014）东行初字第625号行政判决书，判决驳回于启纲、于×1要求撤销被告北京市西城区人民政府于二〇一三年十二月二十五日作出的西政房征补字[2013]第109号房屋征收补偿决定书的诉讼请求。于启纲、案外人于×1对判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2015年3月23日作出（2015）二中行终字第323号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。上述判决生效后，西城区政府以于启纲、案外人于×1“经催告后仍未履行搬迁义务”为由向西城区法院申请强制执行第109号征补决定。2015年4月2日，西城区法院以109号征补决定程序合法，使用法律、法规正确为由作出（2015）西执字第3321号行政裁定书，裁定：准予强制执行北京市西城区人民政府作出的西政房征补字（2013）第109号《房屋征收补偿决定书》。
经查，涉案房屋没有办理产权登记手续。本案一审审理期间，涉案房屋已被依法强制拆除。
本案审理中，国家发改委提交北京市西城区国土资源和房屋管理局于2005年12月19日出具的西国土房管拆示字第23号《北京市城市建设项目公示》（以下简称拆迁公示），拟证明涉案房屋于2005年处于拆迁公示范围内，且停止办理房屋产权手续的事实。根据拆迁公示的内容，涉案房屋在其建设用地范围内自公示公布之日起至2006年12月19日止暂停办理以下事项：“一、新建、改建、扩建房屋；二、房屋租赁；三、改变房屋、土地用途。”于启纲认可证据真实性，但质证称：国家发改委在一审未提交原件，故不属于二审新证据；公示日期到2006年12月19日截止，国家发改委于2011年取得了大产权证，具备办理产权证的条件；2005年公示拆迁项目与本次征收并非同一项目；公示暂停办理的事项中并不包括办理房屋产权证。
上述事实，有《公有房屋买卖合同》、《北京市宗地登记表》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、收据、行政判决书、行政裁定书、执行通知及当事人陈述意见等证据在案佐证。
本院认为：本案系因公有房屋买卖引起的合同纠纷。国家发改委依据相关房改政策规定与于启纲就涉案公房买卖问题签订《公有房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应履行各自合同义务。于启纲有权要求国家发改委根据合同约定在条件成熟时为其办理涉案房屋的产权证。然而，根据本案查明事实，涉案房屋已于2012年8月9日被北京市西城区人民政府因旧城改建项目的需要依法予以征收，国有土地使用权同时收回，且房屋现已拆除，因此客观上涉案房屋已经不具备办理产权证的可能性。因此，于启纲请求国家发改委为其办理涉案房屋产权证的诉讼请求，本院无法支持，其可以依据征收补偿决定领取相应补偿。关于于启纲以国家发改委存在逾期办证的违约行为请求国家发改委支付违约金的诉讼请求，因双方在涉诉《公有房屋买卖合同》中未对违约金进行约定，故该请求无合同及法律依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费246元；二审案件受理费492元，均由于启纲负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 刘丽杰
代理审判员 王继玉
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 马博文