浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙05民终437号
上诉人（原审原告）：安吉兴光房地产开发有限公司，住所地安吉县昌硕街道天目路133号。
法定代表人：王海良，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）：肖洪流，男，1969年8月21日出生，汉族，住安吉县。
被上诉人（原审被告）：华祥珍，女，1969年7月8日出生，汉族，住安吉县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：金水，浙江浦源律师事务所律师。
上诉人安吉兴光房地产开发有限公司（以下简称兴光房产公司）因与被上诉人肖洪流、华祥珍商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2016）浙0523民初8014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人兴光房产公司上诉请求：1.请求撤销浙江省安吉县人民法院（2016）浙0523民初8014号民事判决，查清事实，依法改判支持兴光房产公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二诉讼费用由肖洪流、华祥珍承担。事实与理由：一、一审判决认定“据此解除合同的条件在2014年9月即已经成就”，属事实认定错误。本案根据兴光房产公司提供的《商品房买卖合同》，双方当事人签订商品房买卖合同的时间为2016年3月29日，合同约定在签订合同之日起15日内付清购房总款，因此兴光房产公司于45天之后即2016年5月13日后享有解除权，兴光房产公司在2017年5月12日前行使解除权符合法律规定。二、约定解除权是否消灭不影响法定解除权，一审法院仅以约定解除权判断兴光房产公司是否能解除，忽视兴光房产公司行使法定解除权的理由，属法律适用错误。三、肖洪流、华祥珍改变车库用途，本身不符合法律规定。一审法院以肖洪流、华祥珍对车库装修“投入巨大”来对抗解除权，逻辑错误，显属不当。
肖洪流、华祥珍辩称，一、一审法院认定本案解除合同的条件在2014年9月即已成就，认定正确。兴光房产公司自认在2013年8月就与肖洪流、华祥珍签订商品房买卖合同，且在2015年3月18日兴光房产公司已实际交付涉案两房产（车库），2016年3月29日签订的两份商品房买卖合同是为了办证需要，且约定的交付时间是2014年12月31日。二、兴光房产公司依据《中华人民共和国合同法》第94条行使法定解除权，理由不能成立。根据一审肖洪流、华祥珍提供的证据函，至2016年10月兴光房产公司没有行使解除权的意思表示。合同只有在违约导致无法履行的情形才能予以解除，本案实际情况是肖洪流、华祥珍向兴光房产公司购房共四套，两个商铺和涉案的两个车库，商铺和车库是配套设施，兴光房产公司在房屋买卖过程中迟延履行办证义务导致肖洪流、华祥珍权利处于不确定状态兴光房产公司迟延履行办证义务已经一审法院确认，经核算现违约金已达20余万元，至执行阶段，兴光房产公司仍未能履行法定义务，肖洪流、华祥珍还另支付了办证费用、契税、印花税，在此种情况下，肖洪流、华祥珍有权行使不安抗辩权，迟延履行车库款，兴光房产公司不具有法定解除权。三、关于改装车库本身不符合法律规定的理由也不能成立。从本案实际情况看，兴光房产公司诉求的房款远低于其应向肖洪流、华祥珍承担的违约损失，如果肖洪流、华祥珍迟延履行的行为构成违约，其也愿意支付违约金。从鼓励交易的角度看，涉案房产已经交付且改造适用，一审法院对此情节予以考虑也是符合法律规定的。
兴光房产公司向一审法院起诉请求：1.解除兴光房产公司月肖洪流、华祥珍于2016年3月29日签订的两份《商品房买卖合同》；2.肖洪流、华祥珍将上述案涉房产恢复原状、返还兴光房产公司，并支付占有使用费33000元（按每间每年1万元的标准计算，从交付之日起暂计算至2016年11月17日，此后按此标准计算至实际返还之日止）；3.肖洪流、华祥珍支付逾期付款违约金2361元（按应付款的1%计算）；4.本案诉讼费由肖洪流、华祥珍承担。一审法院认定事实：2013年8月，兴光房产公司与肖洪流、华祥珍就阳光华苑2幢车1号、车2号车库签订了商品房买卖合同。2015年1月19日，肖洪流、华祥珍就案涉车库缴纳了购房款8万元，加上之前已付的订金2万元，累计支付了购房款10万元。2015年3月18日，兴光房产公司将上述车库交给肖洪流、华祥珍实际使用。2016年3月29日，因办证需要，兴光房产公司与肖洪流、华祥珍就上述车库补签了商品房买卖合同两份。前、后版本的合同均约定如下（均为浙江省2008版商品房买卖合同，付款方式、买受人逾期付款的违约责任等内容一致）：一、兴光房产公司将阳光华苑2幢车1号（建筑面积为24.81平方米）、2幢车2号（建筑面积为24.81平方米）的车库，以167468元/个的价格出售给肖洪流、华祥珍；二、肖洪流、华祥珍按一次性付款方式付款，于合同签订之日起15日内付清购房总款。双方就买受人逾期付款的违约责任又约定如下：买受人未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.（1）逾期不超过30日，……；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1﹪向出卖人支付违约金。……合同签订后，如前所述，肖洪流、华祥珍累计支付了10万元，尚余购房款234936元。另，兴光房产公司将上述车库交给肖洪流、华祥珍实际使用后，目前肖洪流、华祥珍已对该车库作了一定改动和装修，并租赁他人。现兴光房产公司以肖洪流、华祥珍逾期支付剩余购房款为由，要求解除商品房买卖合同。双方协商未果，纠纷成讼。
一审法院认为，兴光房产公司与肖洪流、华祥珍签订的商品房买卖合同成立并生效。依据合同约定，肖洪流、华祥珍按一次性付款方式付款，且应在合同签订之日起15日内付清购房总款。双方又约定：该合同第九条约定的交付日期必须以买受人付清全部房款为前提（包括按揭贷款全部划入出卖人账户），买受人未付清全部房款的，出卖人有权拒绝交房。结合本案，案涉车库兴光房产公司已于2015年3月18日交付给肖洪流、华祥珍实际使用，且不论兴光房产公司自认的2013年8月双方已签订商品房买卖合同，其解除合同的条件最迟理应在2014年9月即已成就。即便如此，2015年3月18日，兴光房产公司将案涉车库交给肖洪流、华祥珍实际使用时，此时肖洪流、华祥珍尚未付清全部房款，逾期付款更是远超过30日，在此种情形下，兴光房产公司依然未及时行使合同解除权。因兴光房产公司与肖洪流、华祥珍签订的商品房买卖合同对合同解除权的行使期限未作约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，本案兴光房产公司的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。现兴光房产公司在其解除合同条件成就远超过一年后直接起诉要求解除合同，其该项权利业已消灭。另，兴光房产公司将案涉车库交给肖洪流、华祥珍实际使用后，目前肖洪流、华祥珍已对该车库作了一定改动和装修，并租赁他人。就现状而言，合同一旦解除，成本也较大。综上所述，对兴光房产公司本次诉请要求解除合同，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：驳回兴光房产公司的诉讼请求。一审案件受理费340元（已减半），由兴光房产公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：兴光房产公司是否有权解除涉案商品房买卖合同。兴光房产公司上诉认为本案商品房买卖合同签订的时间为2016年3月29日，其于2017年5月12日前行使解除权即符合法律规定，但根据本案证据和已查明事实，2016年3月29日的商品房买卖合同约定的交付时间为2014年12月31日，且实际兴光房产公司于2015年3月18日即交付涉案房产于肖洪流、华祥珍，兴光房产公司一审亦自认2013年8月就涉案房产签订了商品房买卖合同，故兴光房产公司认为其与肖洪流、华祥珍签订商品房买卖合同的时间应以2016年3月29日为准的主张，本院不予采纳。据此，不管是按照2013年8月的合同签订时间还是2015年3月18日涉案房产的实际交付时间起算，兴光房产公司于2016年12月起诉主张解除合同，其解除权均因超过除斥期间而消灭。关于兴光房产公司有无法定解除权的问题，本案并不符合《中华人民共和国合同法》第94条的适用条件，在兴光房产公司一直迟延履行办证义务且已给肖洪流、华祥珍造成损失的情形下，肖洪流、华祥珍有权行使不安抗辩权，迟延交付涉案房款。关于一审法院考虑涉案房产已经交由肖洪流、华祥珍使用，认为解除合同损失较大的问题，符合鼓励交易和维护交易稳定的原则，并无不当。故，一审法院不予支持兴光房产公司的诉讼请求，具有事实与法律依据，兴光房产公司上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
综上所述，兴光房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费680元，由上诉人安吉兴光房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 静
审判员 梁 帅
审判员 周辰晨
二〇一八年五月二十三日
书记员 贾艳红