湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00160号
上诉人（原审被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝南区长征路**号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）朱晓燕。
委托代理人李宗毅、聂志敏，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）因与被上诉人朱晓燕商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01770号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。上诉人保丽公司的委托代理人饶彬、被上诉人朱晓燕的委托代理人聂志敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年11月12日，朱晓燕、保丽公司签订了商品房买卖合同约定，由朱晓燕购买保丽公司开发的位于保丽国际广场第4幢第15层的1521号、1522号两套房屋，每套房屋面积均为44.96平方米，价款均为188179元。合同约定：1、保丽公司应当在2011年10月15日前将该商品房交付朱晓燕使用，交付的条件为该商品房经验收合格；2、保丽公司如果未按照合同约定的期限和交付条件交付房屋的，逾期不超过30日的，保丽公司应按日向朱晓燕支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，朱晓燕要求继续履行合同的，合同继续履行，保丽公司应按日向朱晓燕支付已交付房款万分之三的违约金；3、如因保丽公司的责任，朱晓燕不能在房屋交付使用后90日的期限内取得房地产权属证书的，保丽公司应按照已付房款的1%向朱晓燕支付违约金，并继续承担办证的义务，直至办理完毕；4、商品房交付后，最终面积以房管部门的实际测绘为准，房款根据合同约定的价格据实结算，多退少补。合同签订后，朱晓燕按照合同的约定支付了全部的购房款。保丽公司于2013年8月7日向朱晓燕交付了房屋，但该商品房未经验收合格，不符合交付的条件。保丽公司出售的该商品房与其设计图纸和模型相差较大，室内的柱子已影响朱晓燕的居住和使用。
原审法院认为：朱晓燕、保丽公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效。朱晓燕在合同签订后，履行了合同约定的义务，但保丽公司未按照合同约定的期限和交付条件交付房屋并办理房地产权属证书，故保丽公司应承担相应的违约责任，朱晓燕要求保丽公司支付逾期交房违约金17161.92元和逾期办理房地产权属证书违约金3763.58元的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。朱晓燕要求保丽公司赔偿因逾期办理房地产权属证书给朱晓燕造成的利息损失，因合同没有约定，一审法院未予支持。朱晓燕要求保丽公司赔偿因室内巨大的梁柱占据空间造成的损失合理合法，一审法院依法予以支持，该损失可根据房管部门的实际测绘，对房款按实际面积进行价格补差。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、保丽公司于判决生效之日起三日内，向朱晓燕支付逾期交房违约金17161.92元，支付逾期办理商品房产权登记的违约金3763.58元，总计20925.5元。2、保丽公司于判决生效之日起三日内按房管部门实际测绘面积退补房屋面积差价。3、驳回朱晓燕的其他诉讼请求。案件受理费700元，由保丽公司负担。
保丽公司不服一审判决，向本院上诉称：1、保丽公司如期交付了房屋，不存在逾期交房的违约行为。保丽公司与朱晓燕在商品房买卖合同中约定的交房时间为2011年10月15日，交房方式为“书面通知”，保丽公司为履行该通知义务，按照合同约定的联系电话通知过朱晓燕，且通过第三方短信发送平台“掌中公司”以短信方式连续向朱晓燕发送三次短信通知。根据《中华人民共和国合同法》第十一条及国际贸易委员会的解释规定，短信通知就是合同中约定的书面形式，据此，保丽公司采用短信通知的方式即为书面形式。保丽公司以书面形式通知朱晓燕，故不存在“逾期交房”。2、保丽公司所售的商品房验收合格，不存在设计图纸和模型不一致的问题。保丽公司所建的商品房竣工后，于2011年10月10日经建设单位、设计单位、施工单位和监理单位进行了验收，结论为：工程质量符合现行法律法规要求和工程建设强制性标准要求，符合设计要求和规范，工程质量为合格。相关单位出具了“建筑工程竣工验收报告”。2011年10月11日，保丽公司所预售的商品房通过了建设行政管理部门的竣工验收及备案，并核发了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。根据有关规定，建筑工程验收备案证明是我国关于工程验收中唯一合法有效的法定证明文件。故保丽公司所预售的商品房不存在未经验收合格、不符合交付条件、图纸与模型不符等问题。综上，请求二审法院判令：撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01770号民事判决，将本案发回重审或改判驳回朱晓燕一审诉讼请求。
保丽公司未向本院提交新证据。
朱晓燕辩称，1、保丽公司关于所售的商品房验收合格的理由不成立。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”本案保丽国际广场预售许可的总层数是25层，实际建造了29层，违反规划许可，依法不能通过规划验收，不符合交房条件，导致涉案商品房至今不能进行房屋产权登记。此外，涉案商品房未取得工程质量监督、消防、人防等有关部门的验收合格证明，保丽公司所称的商品房验收合格的理由不能成立。2、保丽公司所售商品房不符合交房条件，应该按照合同承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，而保丽公司未取得工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门的验收合格证明，涉案商品房不符合交房条件，保丽公司应该按照《商品房买卖合同》的第九条承担违约责任，即合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之三的违约金。3、保丽公司所称已履行“通知”交房义务的理由不能成立。无任何证据证明保丽公司给朱晓燕打过电话、发过信息；即使有其他证据证明保丽公司以电话、信息的方式通知过朱晓燕，也不符合《商品房买卖合同》第十一条明确约定的：“出卖人应当以书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。”综上，保丽公司的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱晓燕未向本院提交新证据。
二审经审理查明，原审判决认定的事实除“但该商品房未经验收合格，不符合交付的条件”不实外，一审查明其他事实基本属实。
另查明，朱晓燕于2013年8月7日在《收楼入户声明》、《业主入伙资格证明》、《入伙声明》上签字。涉案两套房屋价款共计376358（即188179×2）元，朱晓燕已付房款总额为376358（即188179×2）元。案涉《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。
本院认为，朱晓燕与保丽公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：保丽公司是否按合同约定方式履行通知朱晓燕办理房屋交付手续的义务；保丽公司是否构成违约。
本院认为，保丽公司未按合同约定方式履行通知朱晓燕办理房屋交付手续的义务，构成违约。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，保丽公司应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。本案中，保丽公司主张通过短信方式通知朱晓燕办理房屋交付手续，其在一审中虽然已提交信息发送报告、发送部分截图、发送清单等证据，但该证据仅能证明保丽公司通过群发的方式已向朱晓燕发送短信，无其他证据予以佐证朱晓燕已收到该短信，故已发送“短信”不能证明保丽公司已书面通知买受人办理交房手续。保丽公司所称的已尽到交房通知义务的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，保丽公司未按《商品房买卖合同》第十一条约定的“书面、报刊公告”方式通知朱晓燕办理房屋交付手续，违反合同约定，导致逾期向朱晓燕交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条约定，买受人朱晓燕主张继续履行合同，并向保丽公司主张逾期交房违约金有合同依据。根据《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定保丽公司应当在2011年10月15日前向朱晓燕交付房屋，保丽公司实际在2013年8月7日向朱晓燕交付房屋，按照《商品房买卖合同》约定，保丽公司应当每日向朱晓燕支付已付房价款的万分之三违约金。朱晓燕向原审法院请求支付逾期交房违约金，其中违约金的计算期限为“从2011年10月16日计算至2012年3月15日”，因朱晓燕向原审法院请求支付逾期交房违约金的期限只计算至2012年3月15日，是对自身权利的处分，原审根据其诉讼请求计算逾期交房的违约天数是正确的。因保丽公司至今未办理房产权属证书，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定及《商品房买卖合同》约定，保丽公司应按已付房款的1%支付逾期办理商品房产权登记的违约金1881.79元（1881.79×1%）。至于案涉房屋验收是否合格的问题，需由有关职能部门作出认定，且该问题不是解决双方当事人纠纷的关键问题。故本院对此不予审查。保丽公司上诉称，所售的商品房不存在设计图纸和模型不一致的问题。一审中朱晓燕请求保丽公司赔偿其因梁柱占空间影响居住使用造成的损失，因该项诉讼请求不明确、不确定，且朱晓燕提交的证据不足以证明涉案房屋存在因梁柱占空间影响居住使用，故对该项诉讼请求本院不予支持。原审判决主项“保丽公司于本判决生效之日起三日内按房管部门实际测绘面积退补房屋面积差价”不明确、不确定，处理不当，本院依法予以纠正。
综上，原审判决认定事实不清，从而导致实体处理错误。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01770号民事判决第一项，即“一、孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内，向朱晓燕支付逾期交房违约金17161.92元，支付逾期办理商品房产权登记的违约金3763.58元，总计20925.5元。”
二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01770号民事判决第二项，即“二、孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内按房管部门实际测绘面积退补房屋面积差价。”
三、驳回朱晓燕的其他诉讼请求。
一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费323元由孝感保丽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 刘 铮
审判员 代绍娟
二〇一五年九月一日
书记员 潘 洁
附：适用法条
1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
5、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……