上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2736号
上诉人（原审原告）劳国兴，男，1963年7月31日出生，汉族，住上海市。
委托代理人劳国强。
被上诉人（原审被告）马君（曾用名马军），男，1966年11月22日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告）马捷浩，男，1995年1月26日出生，汉族，住上海市。
上列两被上诉人共同委托代理人施建星，上海市东高地律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人徐欣，上海市东高地律师事务所律师。
上诉人劳国兴因与被上诉人马君、马捷浩房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第2482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年7月21日，马君、马捷浩作为出卖方（甲方）与劳国兴作为买受方（乙方）及居间方（丙方）上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）签订一份《房地产买卖居间协议》，协议约定，“房屋坐落”处为上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室；“总房价款（含车位价格）”为5，700，000元（实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定）。“意向转定及补定”中约定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金200，000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。“委托期限”中约定，自丙方收到意向金后三个工作日内，若乙方解除对丙方的委托，则需支付丙方本协议第二条所述总房价款的1%作为补偿金。若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈。“签约承诺”中约定，本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议第二条所述总房价款的1%。马君、马捷浩、劳国兴及中原公司均在该份《房地产买卖居间协议》上签字盖章。
同日，马君、马捷浩作为出卖方（甲方）与劳国兴作为买受方（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，双方通过中原公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，该房屋坐落于上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室，权利人为马君、马捷浩，总房价款为5，700，000元，为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后70天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。付款方式中约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）1，000，000元。乙方应于2014年12月30日前支付甲方房价款4，650，000元。交易过户中约定，甲、乙双方应于2014年12月30日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。定金责任中约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。《房屋买卖合同》签订后，原审原告向原审被告支付200，000元，原审被告出具了收款收据。收款收据上原审被告确认该款系原审原告购买系争房屋房地产的定金。
2014年10月3日，马君的妻子倪金娣向劳国兴发出一份《催告函》，明确：依据买卖合同付款协议第4.1条，贵方应当于2014年9月30日前将房价款1，000，000元支付我方，然而，贵方在买卖合同约定的期限内并未将上述款项支付我方，为此我方郑重催告贵方：务必于2014年11月5日19：00时前将房价款1，000，000元支付我方。我方给予贵方上述宽限，并不代表我方放弃追究贵方违约责任的权利，而仅仅是我方给予贵方的一个履约机会，若贵方仍不配合，该催告函期限届满日即视为贵方在该房地产买卖交易中根本违约，我方将要求贵方按照买卖合同第九条约定承担总房价款20%（计1，140，000元整）的违约责任，并且保留追究贵方其他法律责任的权利。
2014年11月9日，劳国兴向倪金娣和中原公司的徐萍发出一份《回复函》，明确：你们二位给我发函已收悉，我再次重申与告知我是要购置马君、马捷浩名下的物业，在商谈买卖该物业时三方都在场我再三说明，我是一名普通职员，无力现金购置近600万元左右的物业，条件是：我把在同一小区的二套物业卖出后，才能购置对方物业。《回复函》中还对如何履行付款义务作出承诺并提出建议。
2014年12月11日，马君向劳国兴发出一份《催告函》，明确催告劳国兴：务必于2014年12月12日前前往居间方上海中原物业顾问有限公司平凉路分公司（地址：平凉路XXX号）就该房地产与我方按照该协议约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并采取积极配合态度，继续进行交易。我方给予贵方上述宽限，并不代表我方放弃解除该协议并追究贵方违约责任的权利，而仅仅是我方给予贵方的一个履约机会，若贵方仍不配合，我方将解除该协议，同时没收贵方已支付的定金200，000元，并且保留追究贵方其他法律责任的权利。
马君在一份打印日期同为2014年12月11日的《解除合同通知书》上明确：劳国兴先生，您在上海中原物业顾问有限公司居间服务下，与马君、马捷浩于2014年7月21日签订合同编号为CSZ-
XXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》和合同编号为CSZ-
XXXXXXXX的《房屋买卖合同》。根据前述《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》的约定，您应该于2014年9月30日当日支付首期房价款1，000，000元整。但截至今日，您始终未依约支付首付款，超出约定的付款时间近3个月。根据《房屋买卖合同》第11条、第12条之约定，您的行为已经构成违约，马君、马捷浩有权没收定金，并有权解除《房屋买卖合同》。据此，马君、马捷浩依法向您发出解除《房屋买卖合同》通知，并保留追溯您违约的权利。
2015年5月23日，劳国兴向马君发出一份《告知书》，内容主要为：本人与你签定房屋买卖合同正在积极履行之中，目前已与下家达成初步意向，正在进一步交易操作中，特告知于你。待费用落实后，正式履行你我间房屋交易手续，由居间方继续履行中介服务。至于贵方出函提出中止合同，没收定金，我认为这有悖法理，首先双方都在建立互信基础上达成协议、合同，前提是我必须在售出原有房屋的基础上才能作为履约的条件，否则我也不会支付200，000元意向金（转定金），其次贵方也无权没收本人200，000元意向金（转定金），我再次声明，本人还在积极履约中。望贵方能理解配合。
2015年6月25日，劳国兴向原审法院提起诉讼，请求判令：1、双方于2014年7月21日签订的《房屋买卖合同》于2015年6月26日解除；2、马君、马捷浩退还劳国兴200，000元意向金；3、案件诉讼费由马君、马捷浩承担。
原审法院审理中，劳国兴确认打印日期同为2014年12月11日的《催告函》、《解除合同通知书》于2014年12月16日同时收到。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，劳国兴与马君、马捷浩于2014年7月21日签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据《房地产买卖居间协议》的“意向转定及补定”条款中约定，劳国兴向中介方支付意向金200，000元，作为与马君、马捷浩进行洽谈之用，如马君、马捷浩在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。此后，双方签订了以系争房屋为买卖标的物的《房屋买卖合同》，此时，意向金已转为定金，该钱款的性质在马君、马捷浩出具的《收款收据》上也加以确认。根据《房屋买卖合同》的约定，双方应于合同签署后70天内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，劳国兴应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）当日，通过居间方转付或自行支付给马君、马捷浩首期房价款（含已实际收到的定金）1，000，000元，然而劳国兴未在约定期间履行付款义务。劳国兴在收到倪金娣的《催告函》后，亦未在宽限的时间2014年11月5日前付清首期房款，显属违约。马君、马捷浩有权根据《房屋买卖合同》中的定金责任条款和违约责任条款行使合同解除权并没收定金。根据解除合同书面通知送达劳国兴之日可确定双方合同已于2014年12月16日解除，故劳国兴提出双方于2014年7月21日签订的《房屋买卖合同》于2015年6月26日解除的依据不足。劳国兴提出其与马君、马捷浩及中原公司三方约定以出售原有房屋为履行付款义务的前提，因未提供相关证据予以证明，原审法院不予采信。劳国兴主张的因未签订示范文本合同意向金并未转为定金的理由，亦缺乏事实和法律依据，故对其诉讼请求原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、确认劳国兴与马君、马捷浩于2014年7月21日就上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2014年12月16日解除；二、劳国兴要求马君、马捷浩退还人民币200，000元的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，劳国兴不服，向本院提起上诉称：上诉人劳国兴在与被上诉人马君、马捷浩一方商议买卖房屋时，曾口头约定需出售自己的一套房屋之后再支付购买系争房屋的首付款。为了表示诚意，上诉人支付200，000元意向金；但由于双方未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，且被上诉人未将系争房屋的产权证交给居间方保管，意向金并未转为定金。被上诉人在其催告函确定的宽限日期到来之前解除合同，有违法律规定。据此，请求二审法院撤销原审判决，改判支持劳国兴原审诉讼请求。
被上诉人马君、马捷浩答辩称：双方签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》均已成立并生效。其中明确约定上诉人支付200，000元意向金，在签订《房屋买卖合同》后转为定金。双方明确在《房屋买卖合同》签订70天内签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，并于当天支付首期房价款1，000，000元。在上诉人未按期履行上述约定的情况下，被上诉人发函给上诉人将履行期限宽限至2014年11月5日，在宽限之后上诉人仍未按约履行合同义务的情况下，被上诉人有权解除合同。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，上诉人劳国兴提交了一份《情况说明》书面材料。该材料称：上诉人与被上诉人商议买卖系争房屋时，曾讲明需待上诉人及其岳母名下房屋出售之后，才有能力购买被上诉人所有的系争房屋；上诉人支付200，000元意向金系作为与被上诉人洽谈房屋买卖之用；参与系争房屋买卖洽谈的中原公司工作人员吴根涛、程柳琴亦知悉上述情况。该《情况说明》材料除由说明人劳国兴签名外，还载有吴根涛、程柳琴的签名。对这一书面材料，被上诉人认为其不符合相关法律关于二审新证据的规定，其真实性无法确认，对《情况说明》的内容不予认可。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》依法成立且生效，双方当事人均应按约履行。根据《房地产买卖居间协议》的“意向转定及补定”条款，上诉人支付的200，000元意向金在被上诉人在《房屋买卖合同》上签字后转为定金，用以担保《房屋买卖合同》的履行。双方并未约定《房屋买卖合同》特指示范文本的《上海市房地产买卖合同》，亦未约定系争房屋产权证交居间方保管是意向金转为定金的前提条件，故对上诉人有关意向金未转为定金的主张，本院不予采纳。上诉人提出，其在与被上诉人一方商议买卖房屋过程中，曾讲明需出售原有房屋之后再支付购买系争房屋的首付款，并提交《情况说明》予以佐证。对此，结合双方当事人在一审、二审中的陈述及相关书面证据材料，本院尚难以认定双方已就“上诉人售出原有房屋之后再向被上诉人支付首期房款”达成一致意见或口头协议，双方之间买卖合同关系应以双方签定的书面合同为准。在《房屋买卖合同》的履行过程中，上诉人未按约定期限向被上诉人支付首期房款，此系迟延履行主要合同义务；此后经被上诉人催告，上诉人在两个多月的合理期限内仍未履行。被上诉人因此解除《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项有关合同法定解除权的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，上诉人未履行约定的合同义务，无权要求返还已支付的定金。
综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当；上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，300元，由上诉人劳国兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 坚
代理审判员 玄玉宝
代理审判员 荣学磊
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 李洪灯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。