广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终159号
上诉人（一审被告）：黄明泽，男，1967年12月30日生，汉族，现住柳州市柳北区。
委托代理人：刘克建，男，广西盛君律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：杨宏，男，1965年8月6日生，汉族，现住柳州市柳南区。
委托代理人：何平，男，广西天际律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行，住所地：柳州市龙城路28号。
负责人韦孟柏，该支行行长。
委托代理人秦柳阳，中国工商银行股份有限公司柳州分行员工。
委托代理人韦柳兵，中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行市场扩展部客户经理。
上诉人黄明泽因与被上诉人杨宏关于房屋买卖合同纠纷一案，不服柳州市柳南区人民法院（2015）南民一初字第977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，代理审判员侯海丽和代理审判员邓宇聪参加的合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。代书记员谭森云担任记录。上诉人黄明泽、委托代理人刘克建，被上诉人杨宏的委托代理人何平，第三人中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行（以下简称龙城支行）委托代理人秦柳阳、韦柳兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：潭中西路河西小区农贸市场综合楼3单元5-2号房屋系于2005年9月13日登记在黄明泽名下的房屋，该房屋建筑面积113.65平方米，房屋上设立有以中国工商银行股份有限公司柳州分行为权利人的抵押权，权利价值为146000元。
2007年10月，被告黄明泽出具《协议》一份交由杨宏收执，其中载明：“现在以将本人河西小区综合楼商品房3单元5-2号房以31万净（不包过户）叁拾壹万，付清后，过户给杨宏”。2007年10月18日，黄明泽书写收条一份交由杨宏收执，其中载明，今收到杨宏购房款70000元。2007年10月22日黄明泽在该份收条上再次书写：今收到杨宏购房款20000元。2007年11月24日，黄明泽又向杨宏出具收条一份，其中载明：“今收到杨宏交来房款费10000元整。”2008年3月11日，黄明泽再次向杨宏出具收条一份，其中载明：“今收到杨红购房款交来20000元整”。2008年5月28日，杨宏通过其配偶李桂娟在中国建设银行向黄明泽转账付款20000元。2008年7月27日，黄明泽向杨宏出具收条一份，其中载明，收到杨宏交来购房款20000元。2008年8月28日，黄明泽向杨宏出具收条一份，其中载明，今收到杨宏购房款30000元。在签订协议后，黄明泽即把案涉房屋的按揭贷款银行卡交由杨宏进行偿还，而在2014年10月10日至12月10日、2015年1月10日至3月10日，该房屋的按揭贷款偿还曾经被拖欠，2015年1月12日，案涉房屋的还贷账户内曾经存入2000元。从2015年3月份开始，黄明泽自行偿还按揭贷款。对此，杨宏称，自己有时会因出差忘记一至两个月的还款，但后来又会补存进去，后来没有存入钱款的原因是到2015年1月份该银行卡被停掉，无法存钱进去，黄明泽对此也拒绝协调。同时杨宏称，同意由其负责偿还房屋的余下贷款及利息。
在本案审理中，杨宏、黄明泽均认可在案涉协议签订后该房屋即是一直由杨宏居住使用。
一审法院审理认为：2007年10月黄明泽向杨宏出具的《协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性规定，故该《协议》合法有效，对双方具有约束力。根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案本诉、反诉争议焦点集中为：案涉协议中载明的“31万元净”是否包含该房屋上尚未偿还完的按揭贷款。
对此，黄明泽辩称“31万元净”就是指其中不包括过户费用、贷款，当时是要求杨宏在当年春节前一次性给完房款就过户。本院认为，合同生效后，当事人就价款约定不明确且不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。首先，本案案涉协议中约定房款的相应语句为：“以31万元净（不包过户）”，而在没有载明其他相反明确意思表示的情况下，语句中加括号载明的内容应当是对括号前面内容进行的相应解释或补充说明，所以，从约定房款的语句整体来看，“31万元净”仅应当是指过户费用之外总房款为310000元，并不能推导出房屋贷款也不包含在内的意思，而这也符合房屋买卖中约定总房款且不包含过户费的一般交易惯例。其次，从房款的实际构成来看，杨宏、黄明泽当时都明知签订协议时房屋上尚有约130000元贷款未偿还，但在310000元之外再由杨宏偿还如此高比例的贷款而协议中没有任何相应约定，是不符合日常生活经验法则的。假如黄明泽的辩称成立，案涉房屋当时的总价至少达到了440000元，即使房屋已经装修，这也明显超出了2007年柳州该地段的正常房价。而以杨宏主张来看，已付190000元，加上约130000元贷款偿还，与310000元总房价接近，且310000元总房价也符合该房屋当时的正常价格。再者，黄明泽辩称当时是要求杨宏在当年春节前付清总房款才过户，但是，案涉房屋在2007年10月签订协议后就一直由杨宏居住使用，而在买方违约未支付高达约130000元房款且一直使用该房屋的情况下，卖房人在长达七年时间内一直未提出要求，直至诉讼中才反诉请求解除房屋买卖协议，是明显不符合交易惯例与常情常理的。所以，综上所述，黄明泽对“31万元净”的辩称完全不符合协议载明的语句文义、房款可能的实际构成、当时的正常房价、协议的实际履行过程以及相应的交易惯例，故对于黄明泽的辩称以及反诉主张本院不予支持。
对于杨宏要求将案涉房屋过户至其名下的诉请。2007年10月黄明泽向杨宏出具《协议》合法有效，在杨宏依约履行付款义务后，黄明泽即应当依约将该房屋过户至杨宏名下。虽然该房屋上设立有以龙城支行为权利人的抵押权，龙城支行也未表示同意该房屋的的案涉买卖，但是，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款中规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而本案中，杨宏在签订协议后事实上一直在代为清偿抵押债务，杨宏也在本案中表示愿意偿还该房屋抵押给工商银行的相应贷款债务，故在杨宏偿还该房屋的相应贷款债务的之后，该房屋过户应当至杨宏名下。
对于杨宏曾经拖欠案涉房屋的贷款偿还的行为，杨宏从2014年10月开始存在拖欠案涉房屋的贷款偿还的行为，在2015年1月杨宏又存入2000元，2015年3月黄明泽即自行换卡还贷。杨宏对此称，自己有时会因出差忘记一至两个月的还款，但后来又会补存进去，到2015年1月份该银行卡被停掉，无法存钱进去。本院认为，在银行按揭贷款的还贷过程中，因为遗忘等原因拖欠一至三个月的贷款偿还尚在实际可能范围内，而黄明泽并未举证证明曾经就此向杨宏提出相应要求，也未举证证明杨宏曾经明确表示不再交纳按揭款。且至2015年1月，杨宏支付的房贷加上已付190000元，杨宏已经支付了大部分房款，即使杨宏拖延还款导致被告损失，黄明泽也应当通过追究其他违约责任予以解决，并不必然导致合同解除，故杨宏曾经拖欠案涉房屋的贷款偿还的行为并不影响本案房屋买卖合同继续履行的判定。对于黄明泽注销案涉房屋还贷银行卡之后自行还贷的钱款，由于该行为系黄明泽在违反协议约定之下进行，故该行为不影响本案依约进行的房屋过户的判定，在黄明泽未提出相应款项请求的情况下，本案中对此也不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决：一、柳州市潭中西路河西小区农贸市场综合楼3单元5-2号房屋上设立的以中国工商银行股份有限公司柳州分行为权利人的抵押权由原告杨宏偿还剩余贷款、利息予以解除。二、在原告杨宏履行完上述第一项义务以后六十日以内，被告黄明泽将柳州市潭中西路河西小区农贸市场综合楼3单元5-2号房屋过户至原告杨宏名下，房屋过户中需要交纳的费用由原告杨宏负担。三、驳回被告黄明泽的反诉请求。一审本诉案件受理费100元，保全费1570元，共计1670元由黄明泽负担并径付杨宏。一审反诉案件受理费50元由黄明泽负担。
上诉人黄明泽不服一审判决上诉称：一、一审判决认定上诉人与被上诉人协议中载明的“31万元净”包含该房屋尚未偿还的按揭贷款是错误的。因为从协议内容和交易习惯看，卖家所谓的“净得”，就是指实际到手的款项，而不会包含其他款项。另外，案涉房屋总价达440000元系包含上诉人2005年的购房价款209116元、税金、装修款和已交纳的2年多按揭款，房屋总价处于当年该地段的正常水平。二、一审判决认定上诉人在长达7年时间里未向被上诉人提出付款要求是错误的。实际上，上诉人曾多次向被上诉人催讨拖欠的120000元房款，而被上诉人总是以资金紧张为由拖延。三、一审不支持上诉人的反诉请求是错误的。被上诉人拖欠上诉人12万元房款长达7年，构成根本违约，因而双方的合同已无实际履行的必要，应予解除。四、上诉人黄明泽目前生活困难，没有房子居住，希望法院将案涉房产判给黄明泽。综上所述，请二审法院依法撤销原审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。被上诉人杨宏未提交书面答辩状，其委托代理人在庭审时口头答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决事实清楚，证据确实充分，请求二审维持一审判决。至于上诉人称其生活困难没有房子居住，是没有事实依据的，上诉人在2007年协议把房子卖给被上诉人后，一直有房子居住，因此其补充的上诉理由不成立。
一审第三人龙城支行在庭审时口头陈述称：对一审判决没有意见。
上诉人黄明泽对一审法院查明的事实没有异议，在二审庭审时向法庭补充提交的证据有：《广西壮族自治区重点优抚对象抚恤定补证》复印件一份，证明上诉人系广西重点优抚对象，生活困难。
经过质证，被上诉人杨宏对上诉人黄明泽在二审提供的证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联。
第三人龙城支行对上诉人黄明泽在二审提供的证据的真实性没有异议，同意被上诉人杨宏的意见。
被上诉人杨宏对一审法院查明的事实没有异议，在二审庭审时向法庭补充提交的证据有：
1、2007年9月2日广西《南国今报》第15版报纸复印件一份；
2、2007年10月7日广西《南国今报》第15版报纸复印件一份；
以上证据共同证明在2007年，与本案涉诉房产同地段、面积大小相似的房产，市场价值均未超过30万元，故被上诉人主张涉诉房产的约定买卖价格为31万元，是符合该房屋当时的正常市场价格的。
经过质证，上诉人黄明泽对被上诉人杨宏在二审提供的证据的真实性没有异议，但认为《南国今报》刊登的售房广告不是权威机构发布，不能以此认定房屋的市场价格。
第三人龙城支行对一审法院查明的事实没有异议，在二审没有提供新证据。
本院认为，黄明泽提供的证据，系对其自身经济能力的证据，与本案争议事实没有法律上的关联，因此本院不予采纳。杨宏提供的证据，对本案涉诉房产市场价格的认定，具有一定参考价值，本院将结合全案事实和证据予以综合认定。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
综合诉辩各方的意见，本案二审争议的焦点为：案涉协议中约定的购房款“31万元净”是否包含该房屋上尚未偿还完的按揭贷款。
本院认为：案涉售房协议系上诉人和被上诉人的真实意思表示，主体合法，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”首先，从案涉协议内容来看，“以31万元净（不包过户）”已明确将房屋过户费用排除在外，而比过户费用高得多的按揭贷款在协议中却没有任何约定，亦未形成补充协议，是不符合交易习惯的。其次，上诉人主张案涉房屋在协议签订时总价达到440000元，但却没有提供相应的证据证明自己的主张，对其观点本院不予采纳。同时，上诉人在2007年10月签订购房协议后，就将房屋交由被上诉人居住长达七年，虽然上诉人称曾多次向被上诉人催讨拖欠的房款，但亦没有相应的证据证明，直至本案一审时，上诉人才反诉请求解除购房协议，明显与生活常识不符。因此，上诉人认为“31万元净”的购房款不包含房屋按揭贷款的主张既不符合交易习惯，也与当时当地的房屋交易平均价格不一致，故本院对于上诉人的上诉理由不予认可。至于上诉人称自己生活困难，但生活困难并不构成解除合同的理由。并且自2007年10月至2015年1月，被上诉人已支付的190000元购房款，加上陆续存入被上诉人银行卡中的款项，已构成了大部分购房款，对于上诉人认为被上诉人存在根本违约的主张本院不予认可。在被上诉人自愿偿还案涉房屋剩余贷款债务的情况下，一审判决该房屋过户至被上诉人名下的处理符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，并无不妥。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。黄明泽上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元（上诉人黄明泽已预交），由上诉人黄明泽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾庆斌
代理审判员 邓宇聪
代理审判员 侯海丽
二〇一六年四月二十九日
代书 记员 谭森云