济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初949号原告：山东国大置业有限公司，注册地济阳镇孙耿镇开发区，现住所地济南市。法定代表人：倪士镇，董事长。委托诉讼代理人：夏东海，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。被告：潘春虹，女，1979年8月29日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：董桂超（潘春虹之夫），男，1979年9月23日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。原告山东国大置业有限公司（以下简称国大公司）与被告潘春虹商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告国大公司的委托诉讼代理人夏东海、被告潘春虹及其委托诉讼代理人董桂超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国大公司向本院提出诉讼请求：判令解除合同编号为：销售（字）2016XXXXXXXX商品房买卖合同及其附属协议，并撤销该合同的网签备案。事实和理由：2016年1月18日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）2016XXXXXXXX），购买位于经十路北侧、纬七路东侧的国大·太阳都市房号为XXXX的商品房（以下简称XXXX号房屋）一套，该商品房购房总价款为1171570元，并且该合同已经网签备案。但合同签订后，虽经原告多次催缴，被告一直拒付购房款。现依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条之约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”。为维护原告的合法权益，故诉至法院。潘春虹辩称，我与丈夫董桂超于2016年1月18日与原告签订《商品房买卖合同》，购买XXXX号房屋一套，该商品房购房总价款为1171570元，并且该合同已经网签备案。合同签订后，我与董桂超于2016年1月21日与置业顾问徐森通过电话和微信方式联系，定于1月26日下午交首付款，结果去了以后，徐森联系会计来售楼处收房款，会计说回老家过年了，徐森让我们过年后再交。年后回来，国大公司资金链断裂并涉及借贷经济纠纷，工程一直停工，并导致楼盘长时间烂尾。在此期间，我天天去售楼处，给售楼处打电话，始终无法联系到国大公司。2016年3月初，我与董桂超积极参与到楼房维权过程，交维权基金、上访、拉横幅等。业主自救后，国大公司没有一个工作人员联系过我，没有让我交房款，只有同为业主的朱立华打过两个电话，朱立华是我们维权自救小组的带头人。朱立华第一次打电话说去交钱，我十分吃惊，怎么能把钱交给朱立华，因为我一直对她的自救能力表示怀疑，所以没敢交房款。2016年10月16日晚，朱立华第二次打电话，给我做了大量的思想工作，说交50%购房款。我与董桂超商量了一下，虽然房子一直在烂尾，交钱存在很大的风险，但是我们自始至终都想要房子，所以决定去交钱。第二天去售楼处商谈，没有一个国大公司的工作人员在场，结果朱立华说必须交全款。我说我们都是承担很大风险的，全款交不起，朱立华说不交全款国大公司就不卖了，要是不想要房子，让我帮着把网签给撤了，给我点补偿，我说我们只要房子。综上所述，我们强烈想要房子，而开发商违约在先，答应在2015年12月30日交房，没有兑现合同承诺，一直拖到现在也没有交房，电视台、报纸、媒体都报道过。我把买房的首付款一直在卡里存着，现在随时都可以交房款，这足以证明我们时刻在积极履行合同。请求法院驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括国大公司提交的购房意向申请书复印件、济南市商品房买卖合同及其附件复印件及潘春虹提交的房屋权属状况信息、购房意向申请书、定金收据、银联POS签购单、5000元电商收据、个人账户明细查询，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月，潘春虹之夫董桂超向国大公司出具购房意向申请书一份，申请购买XXXX号房屋。2015年11月27日，董桂超向国大公司支付购房诚意金2万元、电商款5000元。2016年1月18日，国大公司作为出卖人与作为买受人的潘春虹签订《济南市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：销售（字）2016XXXXXXXX），约定潘春虹购买国大·太阳都市XXXX号房屋，商品房预售许可证号为：济建预许2014363号，购房总价款为1171570元，合同载明潘春虹的联系地址为槐荫区西光明街某某某某某某某某某，联系电话131XXXX****；合同第六条约定付款方式为银行按揭付款，买受人于签订合同当日向出卖人交纳首付款471570元（含已付定金），剩余房款70万元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人；第七条约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用；第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。合同附件五补充协议另约定：1.不论是双方协商解除《商品房买卖合同》，还是任何一方单方行使合同约定的权利而致使合同解除的，买受人有义务在合同解除后15日内办理撤销该商品房买卖合同备案和抵押登记手续，如房屋管理部门需要相关生效的法律文书方可办理的合同备案和抵押登记手续，则买受人应配合履行相应义务。2.所有通知可用电话、传真或挂号邮件等方式发出，以邮政特快专递邮寄的，投递次日起两日内视为送达，送达至买受人在签订《商品房买卖合同》时预留的或事后书面通知的通讯地址或代收人处即为有效送达；买卖任何一方的地址、电话、传真如有变化，应在十四日内以书面形式通知另一方；买受人没有向出卖人预留或事后书面通知有效的通讯地址导致出卖人无法通知或通知无法送达的，由买受人自行承担相关法律责任。《商品房买卖合同》已履行网签备案手续。本案诉讼过程中，潘春虹于2017年3月22日向济南市房屋档案馆查询，显示XXXX号房屋早在2016年1月18日即被章丘市人民法院查封，查封期限至2019年1月17日。截至2017年8月10日，潘春虹之夫董桂超名下的中信银行账号为6217XXXXXXXXX的账户余额为486032.51元，在该账户下另有定期存款20万元。诉讼过程中，经本院询问，潘春虹及董桂超均同意随时向国大公司支付首付款并办理按揭贷款手续，但国大公司不同意继续履行合同，称潘春虹已经构成根本违约，坚持要求解除合同。另查明，XXXX号房屋所在的国大·太阳都市楼盘至今未向业主交房。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.国大公司向本院提交律师函复印件、申通快递详情单及送达详情截图各一份，拟证明国大公司向潘春虹催交房款的事实。律师函复印件函告的内容为：要求潘春虹于2016年8月15日前将首付款331570元补齐，并办理完毕按揭贷款手续资料，否则，国大公司将按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定追究相关法律责任；快递单载明的收件地址为：济南市槐荫区西光明街某某某某某某某某某号，收件人联系电话：131XXXX****；送达详情截图显示，签收时间为2016年8月30日。诉讼过程中，本院询问国大公司，律师函中载明的331570元是如何计算得出的，国大公司称不清楚。潘春虹对证据的真实性均不予认可，称2016年5月20日西光明街拆迁，其已搬离了该地址，并未收到该份律师函。本院认为，快递详情单上未载明内件名，国大公司不能证明快递的内容为律师函，即不能证明快递单与律师函之间是否存在关联性，且国大公司对律师函载明的金额不能做出合理说明，在潘春虹对证据不予认可的情况下，本院对该组证据不予采信。2.国大公司申请证人朱立华出庭作证，朱立华称：XXXX号房屋所在的楼盘逾期交房以后，2016年3月业主自发成立了业主委员会进行自救，其为业主代表；经多人给潘春虹打电话，潘春虹都不理睬，后来其与潘春虹微信沟通，让潘春虹交钱，但一直以各种理由推脱不交房款；2016年5月每个业户交100元维权资金，潘春虹也交了；2016年8月，国大公司授权其为业委会负责人，业委会由其一个人操作，五个人监督，给国大公司卖房子，收房款；2016年10月17日，业主委员会5个人约潘春虹和董桂超在售楼处要求其支付房款，但潘春虹二人没有诚意，称余款没法贷款。国大公司对朱立华的证言予以认可，能够证明朱立华没有阻止潘春虹付款。潘春虹称其完全有能力购买XXXX号房屋，钱一直在卡里存着；朱立华说如果我不交全款房子就不卖了；维权时我交钱，也说明我一直想购买房屋；房子一直被章丘市人民法院查封，朱立华还一直催我交房款，是否存在欺诈。本院认为，朱立华自称是业主自救委员会的负责人，受到国大公司的委托，但其并未提供委托授权的证据，故对其作为业主的身份本院予以采信，但作为国大公司受委托人的身份本院不予采信，对其证言中朱立华作为业主自救并且向潘春虹催交过房款的事实本院予以采信。但是，《商品房买卖合同》的相对方为国大公司和潘春虹，朱立华同为业主，其对潘春虹催交房款不能等同于国大公司，朱立华对潘春虹是否存在违约，是否同意继续履行合同的意见不能代表国大公司的意见。3.潘春虹向本院提交其与国大公司置业顾问徐森的微信聊天截图，拟证明其积极履行合同，网签后积极准备首付并积极交款的事实。国大公司对证据真实性无异议，但对证明目的不予认可，称只能证明国大公司履行了催告交款的义务。本院认为，从微信聊天记录来看，该证据仅能证明潘春虹购房初期（2016年1月18日-1月21日）与置业顾问徐森对合同签订及房款支付的过程进行协商，不能证明双方协商后的履行情况，因此对证据的真实性本院予以采信，对证明目的不予采信。4.潘春虹为证明国大公司因涉及借贷经济纠纷，资金链断裂，导致楼盘烂尾的事实，向本院提交电视台、生活日报、经济导报等媒体报道的资料。国大公司对证据真实性无异议，但称媒体报道真实与否与本案无关。本院认为，该组证据能够证明XXXX号房屋所在的楼盘逾期交房并且停工的事实，与本案存在关联性，故本院予以采信，至于报道中关于楼盘烂尾的原因，与本案无关，本院在本案中不予审查。5.潘春虹向本院提交国大业主群的微信截图、贷款所需材料、手机通信记录，拟证明其积极交维权基金、参与挂横幅、上访等活动，积极办理银行贷款所需材料以及朱立华给其打电话商量交钱，第二天出尔反尔，导致房款没交成的事实。国大公司对证据的真实性均无异议，但该组证据与本案无关。本院认为，该组证据能够证明潘春虹参与业主维权的过程，与本案存在关联性，故本院予以采信，但手机通信记录仅能证明其与朱立华通电话的事实，不能证明通话内容及协商交房款的过程。6.潘春虹向本院提交原住所地西光明街已经拆迁的征收补偿协议的复印件及政府房屋征收补偿方案征求意见公告打印件，拟证明其于2016年5月20日搬至市中区小梁庄，并未收到国大公司寄出的律师函。国大公司对征收补偿协议的真实性不予认可，对征求意见公告的真实性予以认可，但称该证据不能证明潘春虹的实际搬迁时间，与其证明目的无关。本院认为，潘春虹与国大公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议明确约定，买卖任何一方的地址、电话、传真如有变化，应在十四日内以书面形式通知另一方；买受人没有向出卖人书面通知有效的通讯地址导致出卖人无法通知或通知无法送达的，由买受人自行承担相关法律责任。潘春虹原住址发生变化，其应当书面通知国大公司，在没有书面通知的情况下，其原住所地西光明街是否拆迁，其是否能够收到国大公司的书面通知，应由其自行承担后果，故对潘春虹提供该证据的证明目的本院不予采信。本院认为：国大公司与潘春虹签订的《商品房买卖合同》及补充协议等均系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。国大公司主张潘春虹在合同签订后的履行过程中构成根本性违约，因此要求解除《商品房买卖合同》，对此，本院认为：首先，国大公司向本院提供其向潘春虹邮寄律师函的快递单，证明其向潘春虹催收过购房款，但其该项证据本院并未采信。朱立华自称经过国大公司授权出售房屋并催收购房款，但其并未提供证据证明已被授权的事实，故本院对朱立华经国大公司授权的身份不予采信，朱立华对潘春虹催交房款仅代表业主自救采取的措施，其不能代表国大公司的意思表示。因此，国大公司并未提供有效证据证明其向潘春虹催交房款的事实。其次，根据双方都认可的事实，国大公司在开发建设国大·太阳都市楼盘过程中，自2016年1月起的确存在经营状况严重恶化、资金出现困难、无法正常交付房屋等方面的问题，虽然按照《商品房买卖合同》的约定，潘春虹应当先支付首付款，但依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，潘春虹提供的证据能够证明国大公司存在经营状况严重恶化、无法正常交付房屋的情况，国大公司对该项事实也予以认可，那么，潘春虹有权利按照上述法律规定，中止履行合同义务。潘春虹作为业主对房款交付对象产生合理怀疑，对自己的权益受到损害有所担心符合常理，其为了防止损失扩大，在不清楚XXXX号房屋何时能够交房的情况下，拒绝向同为业主的朱立华支付购房款，并不能以此推定其拒绝履行合同义务，况且潘春虹自述其自始至终愿意向国大公司支付购房款，但不同意向朱立华支付。故潘春虹不构成根本性违约。再次，从潘春虹提交的账户余额可知，截至2017年8月10日，在其夫董桂超的账户中，仍有近70万元的款项，足以证明其有能力随时支付首付款，且在诉讼过程中潘春虹、董桂超明确表示，愿意随时支付首付款，而国大公司拒绝继续履行《商品房买卖合同》。最后，《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，经潘春虹调查，XXXX号房屋实际在国大公司与潘春虹2016年1月18日签订合同、网签备案之日就已经被章丘市人民法院查封，而该房屋至今仍未解除查封。国大公司作为XXXX号房屋的出卖人，不能保证该房屋的权属清楚、无纠纷，本身就存在着违约行为。在此情况下，潘春虹仍同意支付首付款，国大公司仍拒绝继续履行合同，责任不在潘春虹。综上所述，潘春虹虽然未按合同约定支付首付款，但事出有因，其行为并不构成根本性违约，国大公司的合同目的仍可实现。国大公司现要求解除《商品房买卖合同》及其附属协议，并撤销网签备案的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回山东国大置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由山东国大置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇一七年八月十五日书记员 裴立红