南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0102民初2600号
原告：江西金冠眼镜有限公司，住所地江西省鹰潭市百佳城眼镜市场西一区，统一社会信用代码913606006124064074。
法定代表人：蔡天禄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：江天桥，江西中天律师事务所律师，执业证号13601199720196379。
被告：敬长春，男，1987年5月16日生，汉族，四川省三台县人，住四川省三台县。
委托诉讼代理人：王景，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201010234331。
委托诉讼代理人：辛雅琴，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师，实习证号36011703210059。
被告：鸿来福珠宝有限公司，住所地江西省南昌市南昌高新技术产业开发区紫阳大道3399号云中城B栋4401-4405室，统一社会信用代码91360100327685486A。
法定代表人：朱晶，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：肖明，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201410967089。
被告：江西鸿顺福珠宝有限公司，住所地江西省南昌市东湖区胜利路1号一楼，统一社会信用代码91360100MA35GUD418。
法定代表人：叶朋。
委托诉讼代理人：肖明，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201410967089。
原告江西金冠眼镜有限公司与被告敬长春、鸿来福珠宝有限公司、江西鸿顺福珠宝有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西金冠眼镜有限公司的法定代表人蔡天禄及其委托诉讼代理人江天桥，被告敬长春的委托诉讼代理人王景，被告鸿来福珠宝有限公司及被告江西鸿顺福珠宝有限公司共同委托诉讼代理人肖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西金冠眼镜有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付2017年3月10日至2017年4月9日应递增5%的租金14833.33元；2.判令三被告向原告支付2017年4月10日至2017年7月9日的租金934500元，综合管理服务费19800元;3.判令原告收取被告的履约保证金89万元不予退还;4.案件受理费等诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2016年3月7日，原告与被告签订《承包经营合同》，约定甲方提供给乙方承包经营的场地为南昌市胜利路X号一楼，为乙方经营鸿来福珠宝所用，承包经营用途及范围为鸿来福珠宝，承包经营期限为2016年3月10日至2021年3月9日止，第一年承包金为356万元；从第二年开始即2017年3月10日起每年承包金在上一年的基础上递增5%，承包金按季交纳，从第二季度开始每季提前10天支付下一季度的承包金。乙方每月综合管理服务费6600元，亦自第二季度开始每季提前10天支付；乙方支付履约保证金为89万元，如乙方不履行合同或履行合同严重违约，履约保证金不予返还；此外合同还对其它事项作了约定。合同签订后，原告积极履行合同交付房屋。被告未按合同约定支付2017年4月10日至2017年7月9日的租金934500元（356万元÷12个月×3个月×105%）、综合管理服务费19800元（6600元×3个月）、2017年3月10日至2017年4月9日应递增的5%的租金14833.33元（356万元÷12个月×5%）。综上，被告长期拒不履行支付租金的合同义务，已构成根本性违约，应承担违约责任。案件受理后，原告江西金冠眼镜有限公司与被告敬长春协商一致于2017年9月18日解除双方签订的《承包经营合同》，原告江西金冠眼镜有限公司于2017年9月19日变更诉讼请求为：1.判令三被告立即向原告支付租金、综合管理费、电费共计1938547.33元（包括：2017年3月10日至2017年4月9日应递增5%的租金14833.33元；2017年4月10日至2017年7月9日的租金934500元和综合管理服务费19800元；2017年7月10日至2017年10月9日的租金934500元和综合管理服务费19800元；2017年4月1日至2017年9月18日的电费15114元）；2.判令原告向三被告收取的履约保证金890000元不予退还；3.判令三被告赔偿原告租金损失186.9万元（暂按六个月计算）；4.案件受理费等诉讼费用由三被告承担。原告江西金冠眼镜有限公司于2017年9月19日申请追加江西鸿顺福珠宝有限公司的法定代表人叶朋为被告，请求法院判令叶朋在被告江西鸿顺福珠宝有限公司对原告承担责任的范围内承担连带清偿责任，但其又于开庭前申请撤回对叶朋的起诉，本院于2017年11月17日口头裁定准许其撤回对叶朋的起诉并记入笔录。
原告认为，1.《承包经营合同》约定从第二年开始即2017年3月10日起至2021年3月9日止每年的承包金在上一年承包金基础上每年递增5%，被告应当支付2017年3月10日至2017年4月9日递增的租金14833.33元；2.直至2017年9月18日被告交还钥匙为止，租赁房屋一直处于被告的控制下，被告理应支付租金、综合管理服务费、电费；3.《承包经营合同》约定乙方不履行本合同或在履行本合同过程中严重违约的，乙方已缴纳的履约保证金不予返还，被告未付租金已构成严重违约，其保证金依约可以作为违约金不予退还；4.《承包经营合同》约定如乙方违约，乙方交纳的合同保证金及综合管理服务费作为赔偿给甲方的违约金，除此之外违约方还应赔偿守约方损失，道路改造并非不可抗力，亦不构成情势变更，被告在租约仅履行了1/5的期限后即单方解约存在重大过错，原告依据合同的约定及法律的规定要求被告赔偿6个月租金损失当属被告应当预见的范围之内且尚不足以弥补被告给原告造成的损失，应予支持；5.承租店面内外均设立了“鸿来福珠宝”的招牌、标识和广告，合同签订前，鸿来福珠宝有限公司的副总经理宋勤代表公司与原告洽谈门面租赁事宜，原告基于信任宋勤的特殊身份认可鸿来福珠宝有限公司是租赁合同履行方才签订了本租赁合同，合同约定店面用于经营鸿来福珠宝，实际经营中该租赁店面也只经营鸿来福珠宝有限公司的产品，鸿来福珠宝有限公司通过江西鸿顺福珠宝有限公司的法定代表人叶朋支付了租金，且敬长春无法以个人名义经营珠宝首饰，被告鸿来福珠宝有限公司是租赁店面的实际占有、使用承租人，应当共同担责；6.江西鸿顺福珠宝有限公司住所地和生产经营地址均在承租房屋、承租店面对外经营使用该公司的营业执照、该公司法定代表人叶朋向原告法定代表人支付过租金、敬长春助手的工资实际由该公司发放，均证明该公司系租赁店面的实际占有、使用、承租人，应当共同担责。
被告敬长春辩称，1.被告敬长春已支付租金至2017年4月10日止，原告诉请要求从2017年3月起按递增5%计算租金违反合同第二条第二点关于原告应当给予被告装修免租期一个月的约定和合同第三条关于租金递增从第二年起算的约定；2.被告所租赁的店面因政府对胜利路改造大量流失客源导致被告无法平衡收支，被告已于2017年3月15日向原告送达书面解除合同告知函说明无法租赁店面的事实并于2017年3月底搬离了涉案店面，被告认为双方合同自2017年4月便已解除，不应再继续支付租金、综合管理费和电费等其他费用；3.即便以2017年9月18日原、被告办理交接为合同解除时间，原告的租金也仅能计算至交接当日，原告诉请中主张计算至10月份无事实依据，再者被告并未实际使用店铺期间的综合服务管理费也不需交纳；4.本案中原告主张没收被告所交纳89万元履约保证金的同时要求被告赔偿6个月的租金损失无法律依据且明显过高，违约金和损失不能重复主张，否则就违背了惩罚为辅的立法原则，请法庭根据本案实际情况予核减，原告的损失应当参照其与东湖区房地产经营公司签订的租赁合同约定的租赁费来计算；5.店铺门口冠名“鸿来福珠宝”是因敬长春加盟鸿来福珠宝品牌，被告鸿来福珠宝有限公司并非本案合同的主体也不是实际承租人和使用人，江西鸿顺福珠宝有限公司是敬长春为加盟品牌而注册的主体，两家公司与本案无关，无需承担责任。
被告鸿来福珠宝有限公司、被告江西鸿顺福珠宝有限公司共同答辩称，涉诉店面与二被告无关，二被告不应承担违约责任及赔偿责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的承包经营合同、公司设立登记材料、转账汇款单据、产权证明、南昌市东湖区经营性房产租赁合同等证据，本院认定事实如下：
2014年12月2日，南昌市东湖区房地产经营公司作为出租方与原告签订《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》一份，约定由原告承租南昌市东湖区胜利路X号店面（建筑面积2861.48平方米），租赁期限自2015年4月23日起至2025年4月22日止。2016年3月15日，南昌市东湖区房地产经营公司出具证明允许原告对南昌市东湖区胜利路1号店面招商招租。
2016年3月7日，原告作为出租方（甲方）与被告敬长春作为承租方（乙方）签订《承包经营合同》一份，约定：1.甲方提供南昌市胜利路1号一楼建筑面积约为330平米的场地给乙方经营鸿来福珠宝，甲方不参与乙方的经营且与乙方之间不存在任何合伙、合作、联营等关系。2.承包经营期限自2016年3月10日至2021年3月9日止；甲方给予乙方装修免承包金期限壹个月，起止日期为2016年3月10日至2016年4月9日止。3.乙方承包店铺第一年承包金为人民币356万元，从第二年开始即2017年3月10日起至2021年3月9日止，每年的承包金在上一年承包金基础上每年递增5%，承包金按季度交纳，第一季度的承包金在本合同签订后3日内支付89万元，从第二季度开始每季提前10天支付下一季度的承包金；乙方承包店铺综合管理服务费为每月人民币6600元，综合管理服务费包含公用水电费、公共设施维修、维护费、电梯专项费用等，综合管理服务费按季度交纳，第一期综合管理服务费在2016年3月10日之前交纳，从第二季度开始每季提前10天支付下一季度的综合管理服务费；电费一户一表，按实际用电量和双方核定的电价按每度1.1元交纳，由甲方代收代缴，在次月的5日前按时交纳上月的电费。以上费用乙方若不按时交纳，超过5天仍未交纳的，甲方有权解除本合同，乙方自行退出本商场，乙方所交纳的履约保证金及未到期的承包金、综合管理服务费，转为乙方向甲方支付的违约金，除此之外乙方还应赔偿甲方损失。4.签订本合同后当日之内，乙方向甲方一次性交清履约保证金为人民币89万元，乙方不履行本合同或在履行本合同过程中严重违约的，乙方已交纳的履约保证金不予返还。5.在本合同有效期内，若无不可抗力因素及对方直接侵害乙方合法权益的情形发生，甲、乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金。如乙方违约，乙方所交纳的合同保证金及未到期的承包金、综合管理服务费作为赔偿给甲方的违约金，除此之外违约方还应赔偿守约方损失。原告江西金冠眼镜有限公司作为甲方在该合同上盖章，被告敬长春作为乙方在合同上签字。
《承包经营合同》签订后，案外人叶朋和案外人宋勤以南昌市东湖区胜利路X号一楼为住所地注册登记了江西鸿顺福珠宝有限公司，并由江西鸿顺福珠宝有限公司在租赁店面经营珠宝首饰批发、零售业务，法定代表人为宋勤。2016年3月9日，敬长春转账汇款1799800元到江西金冠眼镜有限公司法定代表人蔡天禄的账户上，用于交纳890000元履约保证金并支付2016年4月10日至2016年7月9日期间的租金890000元、综合管理服务费19800元。2016年7月1日，敬长春转账汇款909800元到蔡天禄的账户上用于交纳2016年7月10日至2016年10月9日期间的租金890000元、综合管理服务费19800元。2016年9月30日，敬长春转账汇款909800元到蔡天禄的账户上用于交纳2016年10月10日至2017年1月9日期间的租金890000元、综合管理服务费19800元。2016年10月27日，经南昌市市场和质量监督管理局登记，江西鸿顺福珠宝有限公司法定代表人变更为叶朋，企业类型也由叶朋、宋勤投资的有限责任公司变更为叶朋一人独资的有限责任公司。2017年1月2日，江西鸿顺福珠宝有限公司的法定代表人叶朋通过网银转账909800元到蔡天禄的账户用于支付2017年1月10日至2017年4月9日期间的租金及综合管理费。
2017年3月，敬长春以自己的名义向江西金冠眼镜有限公司送达《解除租赁关系告知函》一份，函件内容为：“因胜利路地下商场改造及修地铁等原因导致人流量减少，经营着实困难，需提前退租。据此，为不影响贵司再次出租或者出售该店面，特发函告知贵司，本人将解除与贵司的租赁关系，租赁截止时间至2017年4月10日止（本人租赁费支付至该日）。”此后，承租方单方搬离租赁店面，租赁双方未办理租赁房屋的交接手续。本案受理后，本院组织江西金冠眼镜有限公司与敬长春就租赁房屋的交接进行协商，双方同意于2017年9月18日解除《承包经营合同》并于解除当日办理了房屋交接手续，经结算确认交接前的水费已付清，尚有电费15114元未付。
本院认为，原告江西金冠眼镜有限公司与被告敬长春签订的《承包经营合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按《承包经营合同》的约定全面履行各自的权利和义务。根据《承包经营合同》的内容，江西金冠眼镜有限公司仅提供店面给敬长春用于经营，并不参与敬长春的经营，实际上是以承包金的形式收取店面租金，双方之间的权利义务关系符合房屋租赁合同法律关系特征，故本案系房屋租赁合同纠纷。按照合同约定，在合同有效期内若无不可抗力因素及对方直接侵害乙方合法权益的情形发生双方都不得终止合同。本案承租人在租赁期内提出解除租赁关系并停付租金构成违约，应按合同约定承担违约责任。
本案主要的争议焦点有：
一、关于原告与被告江西鸿顺福珠宝有限公司之间是否存在房屋租赁法律关系。虽然本案租赁合同系原告与被告敬长春签订，但租赁合同中明确约定敬长春租赁房屋是用于经营鸿来福珠宝，合同签订后江西鸿顺福珠宝有限公司便以租赁房屋为经营场所办理了营业执照并实际占有、使用租赁房屋经营珠宝首饰批发、零售业务，2017年1月10日至2017年4月9日期间的租金及综合管理费亦由江西鸿顺福珠宝有限公司法定代表人叶朋支付，据此可以认定江西鸿顺福珠宝有限公司系本案租赁合同的实际承租人和实际履行方，应对本案债务承担共同清偿责任。被告江西鸿顺福珠宝有限公司辩称其与本案租赁合同无关，与事实不符，本院不予支持。
关于原告与被告鸿来福珠宝有限公司之间是否存在房屋租赁法律关系。被告鸿来福珠宝有限公司并非本案租赁合同签约方，租赁合同明确租赁房屋系用于经营鸿来福珠宝及承租人以“鸿来福珠宝”作为店铺名称对外经营，不足以证明被告鸿来福珠宝有限公司系实际承租人，原告要求被告鸿来福珠宝有限公司承担共同清偿责任证据不足，本院不予支持。
关于本案欠付租金、综合管理服务费、电费的金额。双方当事人对2017年1月9日之前的租金和综合管理服务费已付清以及叶朋网银转账支付了2017年1月9日至2017年4月9日期间的租金和综合管理服务费909800元无异议，本院予以确认。对2017年1月9日至2017年4月9日期间应付的租金和综合管理服务费金额，因合同第三条第1项明确约定2017年3月10日起每年的承包金（即租金）在上一年承包金基础上递增5%，故除已支付的租金和综合管理服务费909800元外，被告敬长春与被告江西鸿顺福珠宝有限公司还应支付原告2017年3月10日至2017年4月9日期间按约定递增的租金14833.33元（890000元×5%÷3）。对2017年4月10日至2017年9月18日期间的租金和综合管理服务费，被告敬长春虽于2017年3月单方提出解除合同，但其并不具备单方解除权，其单方通知解除不发生合同解除的法律后果，本案租赁合同应于敬长春代表承租方与江西金冠眼镜有限公司协商一致的日期即2017年9月18日解除。合同解除前，承租人仍应按约定支付租金及综合管理服务费，即应支付租金1655690.22元（2017年4月10日至2017年7月9日的租金934500元以及2017年7月10日至2017年9月18日租金的934500元÷92天×71天）和综合管理服务费35080.43元（2017年4月10日至2017年7月9日的综合管理服务费19800元；2017年7月10日至2017年9月18日综合管理服务费19800元÷92天×71天）。原告要求被告支付合同解除后至2017年10月9日的租金及综合管理服务费无事实和法律依据，本院不予支持。对欠付的电费金额，因双方交接租赁房屋时已确定尚欠电费金额为15114元，本院对此予以确认，被告敬长春与被告江西鸿顺福珠宝有限公司应向原告支付电费15114元。
关于原告损失计算和履约保证金的处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。”原告作为出租人收取租金是获得合同履行的可得利益，承租人拒绝履行合同导致合同提前解除，造成出租人在合同解除后房屋闲置期间无法收取租金，而这部分租金损失，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到。因此，本案被告敬长春与被告江西鸿顺福珠宝有限公司理应赔偿原告合同解除后房屋闲置期间的租金损失。综合考虑本案租赁合同的剩余租期以及原告另寻租户所需合理时间等因素，本院酌情按租赁合同约定的租金标准计算六个月来确定被告违约给原告造成的租金损失，即损失赔偿额为1869000元。被告敬长春交纳的890000元履约保证金属于金钱质押，应按合同约定因承租人终止合同充作违约金，故对原告提出不予退还890000元履约保证金的诉请，本院予以支持。履约保证金充作违约金不足以弥补违约给原告所造成的损失，原告可以要求赔偿，但原告同时主张不予退还履约保证金和赔偿六个月租金损失存在请求重叠，890000元履约保证金应冲抵损失赔偿额，故对原告要求赔偿租金损失1869000元的诉请，本院仅予以部分支持，被告敬长春与被告江西鸿顺福珠宝有限公司需再赔偿原告租金损失979000元（1869000元-890000元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告敬长春、被告江西鸿顺福珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西金冠眼镜有限公司支付租金1670523.55元、综合管理服务费35080.43元、电费15114元，合计1720717.98元；
二、被告敬长春交纳的890000元履约保证金充当违约金，不予退还；
三、被告敬长春、被告江西鸿顺福珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西金冠眼镜有限公司支付租金损失979000元；
四、驳回原告江西金冠眼镜有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告江西金冠眼镜有限公司预交的案件受理费44380元，由原告江西金冠眼镜有限公司负担10470元，被告敬长春、江西鸿顺福珠宝有限公司负担33910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 邬化雨
人民陪审员 陈 冬
人民陪审员 张晓茜
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 钟芬芬
附：相关法律条文及司法解释
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性子，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。