江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00592号
上诉人（原审原告）沈维秀，无业。
委托代理人姜军荣，江苏登瀛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司，住所地盐城市开放大道158号。
法定代表人陆安杰，该公司董事长。
委托代理人顾兵，江苏衡圣律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）黄一付，个体工商户。
委托代理人刘勇，江苏鑫鼐律师事务所律师。
原审第三人杨家峰，盐城飞驰新天地商业管理公司副总经理。
上诉人沈维秀因与被上诉人盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司（以下简称亭湖资产经营公司）、被上诉人黄一付、原审第三人杨家峰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第1992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
沈维秀原审诉称：沈维秀与黄一付原系夫妻关系，2008年8月21日离婚。2011年4月9日，沈维秀与亭湖资产经营公司签订了一份《商品房买卖合同》，向该公司购买盐城飞驰新天地B号楼菜市场2070、2071两间商铺。合同签订当日，沈维秀交清了全部购房款。由于沈维秀交款之日缺少部分购房款，黄一付向杨家峰借款20万元，由黄一付出具借条，该笔借款后由沈维秀归还，收条由沈维秀收回。沈维秀签订购房合同后，亭湖资产经营公司未经沈维秀同意将沈维秀所有的房产私自出租给黄一付亲戚陈慧使用，一直拒绝向沈维秀交付房屋。为维护沈维秀合法权益，特诉至原审法院，请求依法判令亭湖资产经营公司向沈维秀交付盐城飞驰新天地广场B号楼2170号、2171号商铺。
亭湖资产经营公司原审辩称：黄一付于2011年4月8日与亭湖资产经营公司签订认购协议，并通过银行转账向亭湖资产经营公司支付购房款243822元，同时现金支付20万元。亭湖资产经营公司的工作人员以为沈维秀与黄一付是夫妻关系，认为和沈维秀签订房屋买卖合同也一样，才和沈维秀签订了正式房屋买卖合同。沈维秀没有支付购房款，双方签订的商品房买卖合同时间不是2011年4月9日。2013年3月6日，亭湖资产经营公司向沈维秀送达解除商品房买卖合同通知书，沈维秀也承认收到该通知，双方的买卖合同关系已经解除。沈维秀在合同中提及的杨家峰是公司员工。
黄一付原审述称：黄一付在收到诉状之前不清楚亭湖资产经营公司与沈维秀之间存在案涉房屋买卖合同，黄一付也没有帮助沈维秀支付过案涉商品房的购房款，也没有为帮沈维秀支付20万元购房款而向杨家峰借过钱。
杨家峰原审述称：案涉两间门市之前一直是黄一付承租的，黄一付享有优先购买权。2011年4月8日黄一付和亭湖资产经营公司签订的案涉两间门市的认购协议，房款443822元也是黄一付当天向亭湖资产经营公司支付的，其中通过银行汇款243822元，余款20万元黄一付向我借钱付的，他向我出具了借条。沈维秀与亭湖资产经营公司签订正式买卖合同的时候，我不在场，亭湖资产经营公司工作人员误以为沈维秀和黄一付是夫妻关系，所以就签给沈维秀的。2012年4月8日左右，黄一付和沈维秀一起还钱给我，钱是黄一付从袋子里拿出来的，借条我当场还给黄一付的。
原审法院经审理查明，沈维秀与黄一付原系夫妻关系，2008年8月21日两人办理离婚登记手续，但离婚后两人仍住在一起共同生活，2011年5月份分开居住，共同生活期间两人一起在盐城市飞驰新天地做羊肉生意。2011年4月8日，黄一付（乙方）与亭湖资产经营公司（甲方）签订一份认购协议书，甲、乙双方就定购飞驰新天地B楼2170／2171号商铺一事达成协议，经双方商定该商铺的总价为443822元。当天，黄一付通过中国建设银行向亭湖资产经营公司支付房款243822元，余款20万由黄一付向亭湖资产经营公司副总经理杨家峰借款后支付。同年4月9日，黄一付向杨家峰出具了一张借条，借条载明“今借杨家峰人民币贰拾万元正，于2012年4月9日还年息8%”。同年11月份，沈维秀与亭湖资产经营公司签订商品房买卖合同两份，合同分别约定，买受人购买的商品房为飞驰新天地广场B楼2170号、2171号房屋，商品房总金额各为15万元，付款方式为一次性付款即买受人于合同签订时一次性付清人民币15万元；出卖人应当在2012年12月前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人的房屋仅作牛羊肉经营使用，与人民路菜市场经营不相冲突。后因亭湖资产经营公司一直未能向沈维秀交付房屋，沈维秀遂于2013年1月18日诉至原审法院，请求依法判如所请。2013年3月6日，亭湖资产经营公司向沈维秀送达一份解除《商品房买卖合同》通知书，通知书主要载明：“我公司与你签订的两份关于飞驰新天地广场B楼2170号、2171号商铺《商品房买卖合同》，约定你应于合同签订时一次性付清房款，但是至今你仍未向我公司交付两间商铺的房款，现向你发出书面解除通知，通知解除我公司与你签订的两份关于“飞驰新天地广场”B楼2170号、2171号商铺《商品房买卖合同》。”案件审理过程中，沈维秀申请对亭湖资产经营公司持有的收款收据、认购协议的形成时间进行鉴定，经审判人员详细释明后沈维秀坚持要求鉴定，该案遂移交鉴定，2014年3月28日，因案件仍未有鉴定结论，沈维秀暂时申请撤回起诉。同年4月份，鉴定机构通知当事人补充提交检材未果，遂以检材无鉴定条件，将该案退回。沈维秀于2014年5月23日再次诉至原审法院，请求依法判令亭湖资产经营公司向沈维秀交付盐城飞驰新天地广场B号楼2170、2171号商铺。
原审另查明：杨家峰原为亭湖资产经营公司的副总经理。沈维秀持有一张中国农业银行金穗借记卡，卡号为62×××19。黄一付持有三张中国农业银行借记卡，卡号分别为62×××11、62×××19和62×××18。2011年4月4日，黄一付自尾号为0318的农行账户分三次分别转账20万元、20万元、48700元至沈维秀农行账户。同日，沈维秀自其农行账户转账15300元至黄一付尾号为0318农行账户。2011年9月2日沈维秀自其农行账户取款175000元。2011年10月10日，沈维秀自其农行账户转账10万元至黄一付尾号为9311的农行账户。2011年11月份，沈维秀与亭湖资产经营公司签订正式房屋买卖合同的时候，黄一付也一起前往。2012年4月份，沈维秀与黄一付一起至杨家峰处归还了借款20万元，同时向其支付利息16000元。2012年4月11日，沈维秀自其农行账户取款10万元。原审庭审过程中，黄一付明确拒绝将其向亭湖资产经营公司支付的443822元款项作为沈维秀所购两间房屋的房款。沈维秀在2013年9月25日的庭审中自认两间商铺的总价款为443822元。
原审又查明：黄剑为沈维秀与黄一付之子，现与沈维秀一起生活。王应毅是沈维秀的姨侄女婿。案件审理过程中，黄剑到庭作证，证言内容为：爸爸（黄一付）在2011年9月份到家里拿了20万元购房款用于购买人民路菜场门市，是我妈给我爸去付的；王应毅到庭作证，证言内容为：2011年9月份，沈维秀跟我借款25000元，她说拿给黄一付，干什么用不清楚，2012年4月，沈维秀跟我借款5万元，她也说拿给黄一付，听我老婆说是购买人民路菜场门市的，两笔借款都没有借条。沈维秀提交的与杨家峰的三段谈话录音中，杨家峰陈述：认购协议换正式合同黄五（黄一付）来的不错；这个房子是卖给黄五的，黄五的要求，当时房产改成你（沈维秀）的名字，现在黄五提出反悔；20万元你和黄五一起送来的，从你包里拿出来的，我跟你没有经济往来，黄五该（欠）我这个钱，不是你该（欠）我的钱。
原审法院认为：本案争议焦点为，黄一付向亭湖资产经营公司交付的443822元是否为沈维秀的个人款项，沈维秀是否已向亭湖资产经营公司支付了全部购房款？
一、沈维秀与亭湖资产经营公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定的条款履行各自义务。庭审过程中，亭湖资产经营公司辩称因以为沈维秀与黄一付是夫妻关系，认为和沈维秀签订房屋买卖合同也一样，才和沈维秀签订的正式房屋买卖合同，该辩称意见只有亭湖资产经营公司单方陈述，并无相应证据加以证明，故该辩称意见依法不予采信。庭审过程中，亭湖资产经营公司辩称已向沈维秀发出解除合同通知书，故双方合同已经解除。原审法院认为，亭湖资产经营公司向沈维秀发出解除合同通知书的时间为2013年3月8日，而沈维秀在其发出解除合同通知书之前已经将亭湖资产经营公司诉至原审法院，要求亭湖资产经营公司继续履行合同，且庭审过程中沈维秀也在庭审过程中对亭湖资产经营公司的通知解除行为提出异议，故亭湖资产经营公司的发出解除合同通知书的行为不产生法律效力。
二、关于沈维秀是否已支付全部购房款的问题。1.两份商品房买卖合同中虽明确载明买受人于合同签订时一次性付清人民币15万元，但沈维秀未能提交其向亭湖资产经营公司付款的凭证，故其单纯依据买卖合同主张已向亭湖资产经营公司付清全部购房款，没有事实和法律依据，依法不予采信。2.庭审过程中，沈维秀向法庭提交农行取款凭条一张、农行金穗借记卡明细明细两张、农行交易明细一张、证人黄剑某应毅到庭陈述、借条一张、与杨家峰谈话录音三段，以证明其已经向亭湖资产经营公司付清全部购房款。原审法院认为：首先，沈维秀提交的上述证据均与亭湖资产经营公司没有关联性，不能证明其向亭湖资产经营公司支付过房款；其次，沈维秀提交的证据均是欲证明其与黄一付之间存在汇款、付款和代还借款的经济往来，且该经济往来是为了向黄一付偿还购房款，但庭审过程中，黄一付对沈维秀的上述陈述不予认可，沈维秀除了本人口头陈述也并未能提交证据证明其与黄一付、亭湖资产经营公司之间，曾就黄一付支付的443822元房款在其帮黄一付代还借款和向黄一付汇款、付款的情况下转化成沈维秀向亭湖资产经营公司支付的房款的事宜作出过约定，且黄一付当庭也明确拒绝将该款作为沈维秀所购商铺的房款，故沈维秀以其向黄一付付款、汇款和帮黄一付代还借款为由主张其已经向亭湖资产经营公司付清全部购房款，依法不予采信。沈维秀与黄一付之间的往来，可另行主张权利。3.原审后期庭审过程中，沈维秀改口陈述2011年4月8日的认购协议虽然是黄一付与亭湖资产经营公司签订，但当天是沈维秀将243822元交给黄一付汇给杨家峰的，但对沈维秀的上述陈述黄一付同样不予认可。庭审过程中，沈维秀也未能提供证据证明其该项主张，故对沈维秀的该陈述依法亦不予采信。退一步讲，即使该款为沈维秀个人款项，也是沈维秀与黄一付之间的经济往来，沈维秀应当根据该经济往来的性质向黄一付主张权利，而不能因黄一付持该款向亭湖资产经营公司付款，即认为沈维秀向亭湖资产经营公司支付了购房款。
综上，沈维秀不论以与亭湖资产经营公司签订的正式买卖合同，还是以黄一付向亭湖资产经营公司支付的部分房款来源于沈维秀、其曾帮黄一付代还借款及其曾向黄一付付款、汇款为由，主张已经向亭湖资产经营公司付清全部购房款，均无事实和法律依据，依法均不能采信。沈维秀在其未向亭湖资产经营公司支付购房款，黄一付也明确拒绝将其所交付的443822元作为沈维秀所购房屋房款的情况下，主张亭湖资产经营公司交付两间商铺缺乏事实和法律依据，依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决驳回沈维秀的诉讼请求。案件受理费630元，由沈维秀负担。
上诉人沈维秀不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.原审判决认定事实不清，未查明涉案缴纳房款443822元的来源及性质；沈维秀与亭湖资产经营公司签订的商品房买卖合同是正式合同，合同主体已由原来认购协议书的黄一付和沈维秀两人变更为沈维秀一人；黄一付提交的认购协议和收款收据均为复印件且未经鉴定，不能证明缴款人为黄一付一人；2.沈维秀与亭湖资产经营公司签订的商品房买卖合同合法有效，且已缴纳了购房款；3.原审法院适用法律错误，应适用我国民法通则第七十条第一款、第二款的规定，认定缴纳房款为共同共有财产，黄一付已处分了该共有财产将其变更为沈维秀一人所有。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持沈维秀的诉请。
被上诉人亭湖资产经营公司答辩称：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；2.2011年4月8日黄一付与亭湖资产经营公司签订认购协议书并已支付了443822元购房款，可以证明黄一付与亭湖资产经营公司之间达成了房屋买卖合同并已履行。亭湖资产经营公司与沈维秀签订商品房买卖合同系因工作人员的失误导致，因涉案房屋一直由黄一付用于经营，故该份合同并未实际履行。沈维秀认可房款就是443822元且由黄一付代其缴纳，故实际双方认购合同内容已经履行完毕，现沈维秀要求亭湖资产经营公司交付房屋已实际无法履行；3.沈维秀主张黄一付缴纳的购房款为其两人共有财产无事实依据，关于鉴定问题因不具备鉴定条件且对本案不构成实质影响，故该上诉理由不能成立。综上，请求法院驳回上诉，维持原判决。
被上诉人黄一付答辩称：1.沈维秀与黄一付于2008年8月已办理离婚手续。双方离婚协议对财产、债权债务已进行了分割处理，不存在黄一付与沈维秀以共有资产购买涉案房屋的问题；2.根据最高人民法院关于房屋买卖合同的司法解释规定，黄一付与亭湖资产经营公司签订的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，可以认定为正式合同，所以不存在沈维秀与亭湖资产经营公司签订的商品房买卖合同才是正式合同的问题；3.黄一付支付的购房款一部分由黄一付当天通过银行支付，一部分是黄一付个人向杨家峰借款支付，证明房款已全部缴纳。至于与杨家峰的借款问题与购房款是两个法律关系，不影响房屋买卖合同的履行。综上，请求二审驳回上诉，维持原判决。
原审第三人杨家峰述称：原审判决正确，2011年4月8日黄一付通过银行转账支付了购房款243822元，剩余20万元房款由黄一付向我借款支付，后于2012年4月8日已向我还款21.6万元。2011年11月黄一付联系我欲签合同，当时我和工作人员都误以为沈维秀与黄一付还是夫妻关系，致沈维秀在商品房买卖合同上签字。原审判决中对我录音陈述的认定不是事实，应以我庭审陈述为准。
本院二审查明的事实与原审判决相同，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1.黄一付与亭湖资产经营公司签订的认购协议书的性质；2.沈维秀与亭湖资产经营公司签订的商品房买卖合同是否已经履行；3.原审判决适用法律是否正确。
关于黄一付与亭湖资产经营公司签订的认购协议书的性质问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，亭湖资产经营公司与黄一付签订的认购协议书中载明了合同双方姓名、购买房屋的具体位置和号码、房屋面积及单价、房款总额及支付方式、违约金条款等商品房买卖合同的主要内容，且亭湖资产经营公司已收取了该认购协议书所约定的全部购房款，故该认购协议书应认定为涉案商铺的商品房买卖合同。
关于沈维秀与亭湖资产经营公司签订的商品房买卖合同是否履行的问题。涉案认购协议书明确载明合同双方为亭湖资产经营公司与黄一付，黄一付作为购房人在协议书乙方栏签字，涉案商铺目前也是由黄一付实际经营。认购协议书签订当天，黄一付将协议约定的购房款项243822元存入杨家峰账户，并于次日以个人名义向杨家峰出具借条，借款20万元用于支付剩余购房款。根据上述事实，认购协议约定的房款缴纳义务已经履行完毕，应当认定黄一付为涉案商铺的买受人。沈维秀主张该认购协议被其与亭湖资产经营公司所签订的商品房买卖合同所变更取代，但在审理中也认可购房款数额为443822元，而非两份商品房买卖合同所注明的共计30万元，且沈维秀与亭湖资产经营公司签订商品房买卖合同后未再履行合同约定的付款义务。由此可以认定涉案房屋买卖实际是按照认购协议书约定的内容履行，故沈维秀主张合同已由黄一付与其共同购买变更为其个人购买的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于原审判决适用法律的问题。沈维秀与黄一付于2008年8月21日已办理离婚手续，双方离婚协议书中对于子女抚养、财产分割均作出了明确约定。沈维秀主张黄一付交付的购房款系其与黄一付的共同财产，并提交了证明双方存在经济往来的银行卡记录和借款借条。黄一付否认该购房款是与沈维秀共同支付，也否认与沈维秀存在共同财产，其认为认购协议书签订当天交付房款243822元及向杨家峰借款20万元用于缴纳房款的行为均系其个人行为，至于黄一付与沈维秀之间的经济往来与本案购房款缴纳无关。对此，根据沈维秀提交的银行往来记录以及原审中黄剑、王应毅等证人的证言，沈维秀所称借款及取款20万元给黄一付用于支付购房款的时间为2011年9月，而涉案购房款交付的时间则是签订认购协议书的当天即2011年4月8日，且沈维秀未能提供与黄一付离婚后双方财产仍系共同所有的相关证据以推翻两人离婚协议书对于财产分割的约定，故其所举证据无法证明黄一付在2011年4月8日签订认购协议书时缴纳的243822元系双方共有财产。至于黄一付向杨家峰借款20万元，借条载明的借款人为黄一付个人，杨家峰也认可借款人仅为黄一付个人而非沈维秀与黄一付的共同借款，故即便存在沈维秀其后于2012年4月给付黄一付款项用于偿还杨家峰借款的事实，也与认购协议签订时购房款的缴纳属于不同的法律关系，不能以此证明用于缴纳购房款的20万元的借款行为系沈维秀与黄一付的共同行为。因此沈维秀主张原审判决适用法律错误，应适用《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、第二款的规定，认定缴纳房款为沈维秀与黄一付共同共有财产的上诉理由，于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费7960元，由上诉人沈维秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 臧 峰
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 甫 明