河北省廊坊市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）冀10民终5227号上诉人（原审原告、反诉被告）：白东杰，男，汉族，1985年5月28日出生，住香河县。委托诉讼代理人：张宏刚，河北宝成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张瑞文，男，1974年11月10日出生，满族，住承德市丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：夏清，河北子农律师事务所律师。委托诉讼代理人：范文勇，北京市大瀚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张孟祥，男，1986年9月15日出生，满族，住承德市丰宁满族自治县。上诉人白东杰因与上诉人张孟祥、张瑞文房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人白东杰及其委托诉讼代理人张宏刚，上诉人张瑞文及其委托诉讼代理人夏清、范文勇，上诉人张孟祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白东杰上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判张瑞文协助办理涉案房屋过户手续或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2015年9月23日白东杰与张瑞文签订涉案房屋买卖合同，当日白东杰通过银行将购房款转账到张瑞文账户，后张瑞文未协助办理过户手续，本案系房屋买卖合同纠纷，并非被上诉人所主张的民间借贷纠纷。张瑞文针对白东杰上诉请求及理由辩称，不认可上诉人白东杰的上诉意见，本案实际为民间借贷行为，房屋买卖合同的签订只是具体实现担保债权的方式，此种约定违反了法律禁止流质契约的规定，属于无效合同。张孟祥针对白东杰上诉请求及理由辩称，我不认可上诉人白东杰的上诉意见。其称与张瑞文多次联系要求过户，但是其与张瑞文一次通话都没有，全部都是与我联系的，白东杰称其是正常取得房屋，我也不认可，是其将门锁强行打开后非法取得的，其是于2016年6月1日将保姆赶走并将门锁更换的，我有相应的报警记录。张瑞文上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方签订的房屋买卖合同无效，并腾退涉案房屋，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误。白东杰针对张瑞文上诉请求及理由辩称，张瑞文所主张的上诉请求不成立，上诉状中所陈述的事实与理由不是本案真实情况，事实是2015年9月23日白东杰与上诉人张瑞文签订本案涉案房屋买卖合同，该合同约定答辩人以总价款150万元的价格购买上诉人名下位于香河县，上诉人张瑞文承担该涉案房屋过户产生的全部税费，合同签订当日答辩人通过农业银行将全部购房款转账到上诉人张瑞文账户，上诉人张瑞文收到该款项后便以种种理由拖延为白东杰办理涉案房屋过户手续，经协商未果的基础上，白东杰才诉至一审法院，本案是简单房屋买卖合同纠纷并不是上诉人陈述的民间借贷纠纷，一审法院审理及查明案件事实清楚，适用法律正确得当，请求依法就本案给予维持原判。张孟祥针对张瑞文上诉请求及理由辩称，对张瑞文的上诉请求没有意见。张孟祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方签订的房屋买卖合同无效或者认定为借贷合同的担保，并腾退涉案房屋，一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误、程序违法。白东杰针对张孟祥上诉请求及理由辩称，与针对张瑞文辩称一致。张瑞文针对张孟祥上诉请求及理由辩称，我方对于张孟祥的上诉请求没有意见。白东杰向一审法院起诉请求：请求法院依法判令被告立即协助原告办理位于香河县房屋过户手续；诉讼费、保全费由被告负担。张瑞文向一审法院反诉请求：请求法院依法确认反诉原告与反诉被告于2015年9月23日所签订的房屋买卖合同无效并判令反诉被告腾退涉案房屋；诉讼费、保全费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年9月23日，原告白东杰与被告张瑞文签订房屋买卖协议，张瑞文自愿将坐落于新华大街西延段以北我家公坊小区50号楼2单元104室楼房出售给白东杰，建筑面积218.36平方米，总房款1500000元，于签订合同之日白东杰向张瑞文一次性交付。当日，白东杰分两笔将1500000元转入张瑞文名下。另查明，本院2015年6月1日作出（2014）香民初字第2358号调解书，第一项主要内容“被告张孟祥、张瑞文、李金侠共同偿还原告刘广东1125000元，于2015年8月30日前还清”。张瑞文收到1500000元房款后，当日转给刘广东1095000元，转给乔文伟304000元，被告陈述乔文伟系张孟祥会计。2016年4月27日，原告白东杰与被告张孟祥电话录音中，白东杰向张孟祥催还借款1500000元及利息，张孟祥未能偿还。一审法院认为，原告白东杰与被告张瑞文之间的房屋买卖合同是双方自愿签订的，被告未受胁迫、欺诈，合同合法有效。从被告提交证据可以证明白东杰与被告张孟祥存在借款关系，白东杰出借给被告张孟祥1500000元，在双方录音中，能够确定张孟祥到期未能偿还，且至今未还。原告白东杰在被告张孟祥不能按约偿还借款时，其可选择主张被告张孟祥偿还借款，亦可主张履行与张瑞文签订的房屋买卖合同。现白东杰坚持履行房屋买卖合同，本院予以支持。但当时双方签订合同时涉案房屋市场价应在2400000元，原告白东杰应再给付被告张瑞文购房款900000元。张瑞文与张孟祥之间权利义务另行解决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告张瑞文协助原告白东杰办理位于香河县房屋的过户手续，于判决生效后十日内履行；二、原告白东杰于判决生效后十日内给付被告张瑞文购房款900000元；三、驳回反诉原告（被告）张瑞文的反诉请求。本诉案件受理费100元、保全费5000元，由本诉被告张瑞文负担；反诉案件受理费100元，由反诉原告张瑞文负担。本院审理查明，2015年9月23日，白东杰与张瑞文签订房屋买卖协议，签订合同当日，白东杰分两笔将1500000元转入张瑞文名下。张瑞文收到1500000元房款后，当日转给案外人刘广东1095000元，转给张孟祥会计乔文伟304000元。根据一审期间张孟祥提供的2016年4月27日电话录音及其他证据证实，白东杰曾向张孟祥催还借款1500000元及利息，张孟祥只是向案外人杨振云偿还部分利息，本金未能偿还。以上事实有当事人陈述、房屋买卖协议书、农业银行转账记录单、电话录音等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，白东杰起诉主张，2015年9月23日其与张瑞文签订房屋买卖协议书，其与张瑞文之间系房屋买卖合同关系，签订合同当日通过农业银行将房款150万元转给张瑞文；张瑞文、张孟祥均对白东杰该主张不予认可，认为双方之间是民间借贷关系，二人为了偿还案外人刘广东借款，于2015年9月23日向白东杰借款150万元，并按照白东杰的要求签订房屋买卖协议，作为该笔借款的担保，但借款协议张瑞文、张孟祥并不持有，之后，张孟祥曾就该笔借款向案外人杨振云偿还借款利息数笔；关于2016年4月27日电话录音中涉及款项性质问题，白东杰主张电话录音中所提到的150万元，是受杨振云委托向张孟祥催要借款本息，与房屋价款无关，但未提供杨振云向其出具的催要借款的委托手续；张孟祥主张，其曾向白东杰借款150万，2015年9月23日签订的房屋买卖协议只是该笔借款的担保，张瑞文亦认可房屋买卖协议系该笔借款的担保；双方均认可，白东杰与张瑞文、张孟祥之间只有两笔款项，一笔为150万，另一笔系张孟祥等已清偿的40万元，按照白东杰主张涉案的150万元，系杨振云出借的款项，那么白东杰上述主张就与其转账150万系房屋价款的陈述相矛盾，同时，白东杰无法证实其向张孟祥或者张瑞文支付过两笔150万元，白东杰在2016年4月27日电话录音中系向张孟祥索要150万借款时的通话录音与当庭陈述及诉称相互矛盾，且白东杰无法做出合理的解释；同时，根据双方房屋买卖协议约定，房屋交接及物业变更在收到全部房款当日，双方均认可在白东杰给付款项当日未实际交接入住；如果该案系房屋买卖合同，按照一般交易习惯，双方在交接房屋时，只需按照约定交接即可，但白东杰主张2016年4、5月间因张瑞文电话无法接通，白东杰搬到涉案房屋居住；张瑞文、张孟祥主张2016年6月1日，白东杰带人将居住在涉案房屋内的保姆轰走，张瑞文及其保姆当即进行报警，因涉及民事纠纷，警方未进行处理，后白东杰占有涉案房屋。综合双方提供的证据以及当庭陈述，本院认为，涉案150万元应系白东杰与张孟祥之间的借款，白东杰与张瑞文签订的房屋买卖协议应系该笔借款的担保；为解决双方争议，本案二审期间，二审法院向白东杰明确提示，询问是否变更诉讼请求，但白东杰未变更，根据2015年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”依据上述规定，本案应驳回白东杰的起诉。同时，根据上述司法解释第二款规定，“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”白东杰可按照民间借贷法律关系另行起诉张瑞文及张孟祥，以维护己方权益。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初315号民事判决；二、驳回白东杰的起诉。一审案件本诉受理费100元退还白东杰，反诉受理费100元退还张瑞文；上诉人白东杰预交的二审案件受理100元予以退还，上诉人张孟祥预交的二审案件受理100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 张 欣审判员 史纪红审判员 李成佳二〇一八年三月二十六日书记员 宋 超