广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终3315号
上诉人（原审被告）：陈伟胜，男，1969年8月25日生，壮族，住广西融安县。
委托诉讼代理人：陈超凤，女，1977年6月24日生，汉族，住广西融安县，系陈伟胜之妻。
被上诉人（原审原告）：李菊英，女，1964年6月15日生，侗族，住广西融安县。
委托诉讼代理人：王发玉，男，1966年9月6日生，汉族，住广西融安县，系李菊英之丈夫。
上诉人陈伟胜与被上诉人李菊英租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2017)桂0224民初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人陈伟胜及委托诉讼代理人陈超凤，被上诉人李菊英及委托诉讼代理人王发玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人陈伟胜上诉请求：撤销融安法院的一审判决，维持该判决笫一项、笫五项，改判笫二项、笫三项、笫四项；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，有失公正。根据《门面租赁合同》笫三条约定，上诉人拖欠超过2个月的租金，视为上诉人自动放弃，也视为双方解除合同，被上诉人有权另行出租。即从上诉人逾期二个月后的2017年5月5日搬离当天视为双方解除了合同关系。至于门头旧广告拆除问题，由于双方在合同中没有明确约定，一审法院不应该妄加推断“不许原告自行拆除”。二、违约金支付过高，不合情理。上诉人虽然交付5000元的押金，押金性质可视为违约金性质。但是，一审判决上诉人支付2000元（至2017年4月10日）的违约金明显过高，应以实际损失计算。按照相关司法解释“当事人约定违约金损失不超过30%”，上诉人认为双方约定每月租金2000元，拖欠租金，并没有造成被上诉人的其他损失，被上诉人不应收违约金；退步说，即使收取也不能高于每月租金2000元的30%（600元）。三、上诉人认为被上诉人告错对象，被告应是其妻陈超凤，她是星光广告装璜公司法定代表人，而不是本上诉人，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李菊英答辩称：因上诉人故意违约拖欠二个月的租金，并强占至2017年5月5日搬离，逾期一个月。由于上诉人搬离后没有拆除门头连体广告牌，所以，导致被上诉人无法对外出租，造成其损失。另外，上诉人交的押金5000元是担保的一种形式，上诉人不履行合同债务时，被上诉人可以优先扣除该押金，上诉人无权索要押金。
被上诉人李菊英向一审法院起诉称：1、解除李菊英、陈伟胜签订的房屋租赁合同；2、判令李菊英不予退还押金5000元；3、判令陈伟胜支付给李菊英房屋租金4667元及滞纳金6222元（截止2017年4月10日）；2017年4月10日以后的租金按2000元/月（66.7元/天）计算至陈伟胜搬离房屋止；4、判令陈伟胜在合同解除后三天内搬离房屋；5、本案诉讼费用由陈伟胜承担。本案在审理过程中，因陈伟胜已搬离涉案房屋，但拒绝拆除门头广告牌等附属设施，且不允许李菊英自行拆除，李菊英因此变更其相关诉讼请求为要求陈伟胜拆除门头广告牌等附属设施并支付租金至其拆除门头广告牌等附属设施止。
事实和理由：李菊英（甲方）、陈伟胜（乙方）于2015年4月30日签订一份《房屋租赁合同》，约定李菊英将位于融安县花园的房屋出租给陈伟胜经营装潢，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日，租赁第一年2400元/月，第二年每月增加250元，第三年在第二年的基础上每月增加250元。陈伟胜交付押金5000元。租金每两个月支付一次，即每年的4月30日、6月30日、8月31日、10月31日、12月31日、2月28日支付租金，逾期每日按所欠租金的1%支付滞纳金，直至乙方付清所欠租金。拖欠租金达两个月的，乙方作自动放弃承租处理，甲方有权另行出租，除追收所欠租金及滞纳金外，不退还押金。李菊英、陈伟胜签订合同后，陈伟胜在2016年6月30日前均能按时支付租金，但在2016年8月31日时，陈伟胜未能按时支付当期租金，经李菊英多次催收才于2016年9月29日支付租金2650元，欠租金2000元（因政府人防工程围栏影响，经双方协商同意从2016年10月起每月租金降至2000元，直至拆除围栏后恢复原租金）。其后，陈伟胜又分别于2016年11月5日、2017年1月6日分别支付4000元租金，从2017年2月28日至今，陈伟胜一直未付租金，李菊英多次催讨未果。
一审法院认定的事实：李菊英、陈伟胜对于本案的证据均无异议，该院予以确认。李菊英、陈伟胜于2015年4月30日签订一份《门面租赁合同》，约定李菊将位于江东花园的门面出租给陈伟胜用于经营装潢，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日；陈伟胜需一次性支付押金5000元，租赁期满后，若陈伟胜无违反合同条款、房屋无损坏，押金即退还；第一年租金按每月2400元计算（含房屋出租税金），第二年每月增加250元，第三年在第二年的基础上每月增加250元，依此类推；水电费、物业管理费、卫生费等因租住产生的一切费用由陈伟胜承担；租金每两个月支付一次，分别于每年4月30日、6月30日、8月31日、10月31日、12月31日、2月28日以前支付给李菊英，逾期每超过一天按所欠租金总额的1%支付滞纳金，直至付清所欠租金；拖欠租金达两个月的，陈伟胜作自动放弃承租处理，李菊英有权另行出租，除追收所欠租金及滞纳金外，不退还押金。2016年8月31日前，陈伟胜均能按时支付租金，2016年8月31日时陈伟胜未按约支付当期（即2016年9月、10月）租金，2016年9月29日、2016年11月5日、2017年1月6日，陈伟胜分别向李菊英支付租金2650元、4000元、4000元。上述租金陈伟胜均通过转账支付给李菊英。因受政府人防工程影响，李菊英、陈伟胜达成口头协议，约定自2016年10月起每月租金降至2000元，直至人防工程完工消除影响后恢复原合同约定租金。2017年4月6日，李菊英曾向陈伟胜送达书面催收通知，要求终止合同，并要求陈伟胜付清所欠租金4667元及截止2017年4月10日的滞纳金1640元，付清水电费、物业费等费用，并于2017年4月10日前搬离房屋，恢复房屋原状。陈伟胜于2017年5月5日已搬离涉案门面，但陈伟胜拒绝拆除门头广告牌等附属设施，对广告牌等附属设施，陈伟胜主张有保留权利，在法院判决解除合同前不允许李菊英自行拆除。陈伟胜在审理过程中表示其不愿意继续承租涉案门面。
一审法院审理认为：本案争议焦点为：一、本案的《门面租赁合同》是否应予解除；二、陈伟胜是否应搬离涉案门面，拆除门头广告牌等附属设施；三、陈伟胜是否拖欠李菊英的房屋租金以及拖欠的租金金额是多少；四、李菊英要求不退还陈伟胜押金并要求陈伟胜支付滞纳金是否具有事实与法律依据。
关于第一个争议焦点，该院认为，李菊英与陈伟胜签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效合同，双方应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，《门面租赁合同》第三条的约定：“……拖欠租金达两个月的，乙方作自动放弃承租处理，甲方有权另行出租，除追收所欠租金及滞纳金外，不退还押金。”从该条约定的内容看，双方就解除合同条件达成了合意，现陈伟胜所欠付租金已超过两个月，合同解除条件已成就，陈伟胜已搬离门面且表示不愿继续承租，合同已无继续履行的基础，故李菊英诉请解除合同，合法有据，该院予以支持。
关于第二个争议焦点，基于第一个争议焦点，双方的租赁合同已经解除，陈伟胜应按照合同约定结清费用、恢复原状并搬离门面。现陈伟胜已自动搬离涉案门面，故对李菊英要求陈伟胜搬离门面的诉讼请求，该院不再重复处理。但因陈伟胜主张门头广告牌等固定附属设施仍属于其所有的财产，不允许李菊英拆除，陈伟胜的该行为影响了李菊英收回门面正常使用，故李菊英要求被告按合同约定拆除门头广告牌等固定附属设施，于法有据，该院予以支持。
关于第三个争议焦点，陈伟胜辩称其曾主动支付2017年2月以后的房租，被李菊英拒收，但陈伟胜对自己的这一主张并未提供证据予以证实，且陈伟胜在明知李菊英银行帐号的情况下也未通过以往的交易习惯以转账方式继续支付，故陈伟胜实际并未支付成功，不能视为已支付。陈伟胜2016年8月31日以后支付的房租，根据交易习惯，应优先冲抵在先欠付的租金，李菊英主张陈伟胜在2016年9月29日、2016年11月5日、2017年1月6日支付的租金不能冲抵原先欠付的2016年10月份租金，不符合市场交易习惯，也没有合同和法律依据，该院不予采纳，故陈伟胜实际所欠的租金应从2017年2月份起算。陈伟胜虽于2017年5月5日搬离了门面，但因其主张门头广告牌等固定附属设施仍属于其财产，不允许李菊英自行拆除，影响了李菊英收回门面正常使用，故李菊英要求陈伟胜支付租金至其拆除门头广告牌等附属设施止，具有事实与法律依据，该院予以支持，故陈伟胜应从2017年2月1日起，按每月2000元（不足一个月的，按每天66.7元）向李菊英支付房屋租金，直至陈伟胜拆除门头广告牌等固定附属设施止；
关于第四个争议焦点，从双方对于押金的约定内容看，合同第三条约定在陈伟胜逾期支付租金超过两个月（即被告违约）的情况下，不退还押金；合同第八条约定合同一经双方签字即生效，双方不得违约，若违约，则由违约方支付给守约方与押金同等金额的违约金；因此，双方对于押金的约定性质实际是一种违约金性质。另外，双方对于滞纳金的约定也是在陈伟胜违约的情况下作为一种违约的惩罚措施，故滞纳金同样属于违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”本案中，结合陈伟胜所欠租金的金额及欠款的时间，李菊英所诉请的押金及滞纳金明显过分高于造成的损失，且陈伟胜也提出押金和滞纳金过高、不合理，请求不予支付的主张，因此，该院酌定陈伟胜应支付给李菊英违约金2000元（截止2017年4月10日），该2000元直接从5000元押金中予以抵扣，剩余押金用于抵扣本案其他债务。
综上所述，李菊英的部分诉讼请求，于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除李菊英与陈伟胜2015年4月30日签订的《门面租赁合同》；二、陈伟胜应于判决生效后三天内拆除门面的门头广告牌等附属设施；三、陈伟胜应从2017年2月1日起按每月2000元（不足一个月的，按每天66.7元计算）向李菊英支付门面租金，至其拆除门头广告牌等附属设施止；该款应于判决生效后十天内一次性付清；四、陈伟胜应支付给李菊英违约金2000元（截止2017年4月10日），该款直接从押金5000元中予以抵扣，剩余押金用于抵扣第三项的债务；五、驳回李菊英的其他诉讼请求。
本案案件受理费197元（李菊英已预交），减半收取98.5元，由李菊英承担57.5元，陈伟胜承担41元。
在二审期间，被上诉人对一审认定的事实无异议，也未向本院提供新的证据。上诉人仅对一审判决“在法院判决解除合同前不允许原告自行拆除”提出异议。
上诉人在二审提供如下证据：证据1、融安星光装璜部营业很执照复印件，拟证明陈超凤是星光装璜部的法定代表人。证据2、原门面门头照片打印件，拟证明被上诉人破坏了上诉人门面的门头上“星光”这二个字。证据3、2017年7月13日南国今报及照片打印件，拟证明当日拆除了门头广告牌。证据4、照片打印件，拟证明涉案门面门头的广告牌，由于人流量大，拆除困难。
本院对上诉人提交的证据分析认定：证据1仅证明2016年起星光装璜部的法定代表人是陈超凤，该份证据与本案无关联性，本院不予采信。证据2虽然上诉人涉案门面的门头上“星光”被破坏，但是是否是被上诉人行为造成的，其依据不充分，本院不予采信。证据3上诉人提供的该份证据，证明2017年7月13日搬离，被上诉人无其他证据排除，且认可上诉人已拆除涉案门头广告牌，对该份证据本院予以采信。证据4只要上诉人采取适当措施，是可以及时拆除涉案门头广告牌的，不能成为拖延的理由，对该份证据本院不予以采信。
综上分析，一审查明的事实属实，二审查明上诉人于2017年5月5日搬离涉案该门面，2017年7月13日拆除涉案门头连体广告牌，本院对一、二审查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订《门面租赁合同》，并明确双方的权利义务关系，是双方当事人的真实意思表示。在合同履行期间，按照《门面租赁合同》的约定，上诉人迟延交纳租金超过二个月的，被上诉人可以提出解除合同，并要求上诉人支付拖欠的租金及违约金。因此，被上诉人向法院提起诉讼，主张其诉讼请求，一审法院遂作出判决，该判决了支持被上诉人合理部分的诉讼请求，本院予以确认。但是，一审判决后，上诉人于2017年7月13日已将涉案门头广告牌拆除，该判决笫二项内容，即：“陈伟胜应于判决生效后三天内拆除门面的门头广告牌等附属设施”，上诉人已实际履行完毕。至于上诉人认为2017年5月5日搬离涉案门面至2017年7月13日期间，涉案门头广告牌因被上诉人阻拦不给拆除，其亦无证据证实，本院不予采信。关于违约金问题，虽然上诉人已违约应承担违约责任，一审判决按酌情2000元的违约金承担责任明显过高；鉴于被上诉人在防止上诉人损失扩大方面不积极采取措施，也有一定的责任，其违约金应以800元为宜。至于上诉人认为2017年5月5日已搬离门面，双方已解除了合同关系，从搬离之日起不应再计算租金问题。本院认为，虽然上诉人于2017年5月5日搬离涉案门面，但是，该门面的门头连体广告牌尚未拆除，必然会影响被上诉人重新招租，应视为上诉人事实上仍占用该门面；因此，租金损失以上诉人于2017年7月13日拆除涉案门头连体广告牌之日起终止计算；对上诉人要求以搬离门面之日起终止计算租金的请求，本院不予支持。对于上诉人还认为被上诉人告错对象，本案一审被告应是星光装璜部的法定代表人陈超凤，而不是上诉人的观点。本院认为，上诉人以个人名义与被上诉人签订《门面租赁合同》，并非与星光装璜部的名义而签订，因此，被上诉人以上诉人作为本案一审被告符合法律规定，对上诉人这一主张，本院不予支持。
综上，由于一审判决后陈胜伟已实际履行了部分义务，导致案件事实发生变化。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区融安县人民法院（2017）桂0224民初527号民事判决第一、五项，即第一项：解除李菊英与陈伟胜2015年4月30日签订的《门面租赁合同》；笫五项即：驳回李菊英的其他诉讼请求。
二、变更广西壮族自治区融安县人民法院（2017）桂0224民初527号民事判决第三项，即：陈胜伟应从2017年2月1日起至2017年7月13日止，按每月2000元（不足一个月的，按每天66.7元计算）向李菊英支付门面租金损失，该款应于判决生效后十天内一次性付清；
三、变更广西壮族自治区融安县人民法院（2017）桂0224民初527号民事判决笫四项即：陈伟胜应支付给李菊英违约金800元，该款直接从押金5000元中予以抵扣，剩余押金用于抵扣租金。
一审案件受理费98.5元（被上诉人李菊英已交纳）、二审案件受理费197元（上诉人陈胜伟已交纳），共计295.5元，由上诉人陈胜伟负担200元，被上诉人李菊英负担95.5元。
上述有给付内容之判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 唐小军
审判员 丘洪兵
审判员 余 深
二〇一七年十月二十五日
书记员 夏心宇