湖北省大悟县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂大悟民初字第00894号
原告杜琴。
委托代理人彭想灵，湖北君兆律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告陈国波。
被告李梅霞。
原告杜琴与被告陈国波、李梅霞确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员涂晓玲担任审判长，代理审判员高邦增、人民陪审员李志刚参加评议的合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告杜琴及其委托代理人彭想灵，被告陈国波，被告李梅霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜琴诉称，原告同被告陈国波原为夫妻，2010年9月13日双方协议离婚并领取了离婚证。离婚协议约定财产分割：“现有三楼住房一套，地址在体育馆对面……归女方所有”。因当时考虑女儿较小，三楼住房由被告陈国波与女儿暂住，女儿上大学后，原告曾询问过要回房屋。2014年10月，原告发现被告陈国波未经原告同意将住房以220000元的价格出卖给被告李梅霞，两被告还签订了购房协议。两被告的行为侵犯了原告的所有权，请求依法判令两被告之间签订的房屋买卖协议无效；判令两被告返还原告财产位于大悟县城关镇富康巷2号3栋3单元302室住房一套；由两被告承担诉讼费用。
为支持其诉讼主张，原告杜琴向法庭提交如下证据：
一、原告身份证复印件1份。证明原告的身份情况。
二、《离婚证》。证明原告与被告陈国波于2010年9月13日已经离婚，被告陈国波在离婚后，擅自将房屋卖给被告李梅霞。
三、原告与被告陈国波在大悟县民政局离婚时的《离婚协议书》原件1份。证明原告所诉房屋是属于原告的。原告与被告陈国波在离婚的时候对夫妻双方的财产进行了分割，其中包括所诉的房屋，原告与被告陈国波都签字认可协议内容。
被告陈国波辩称，原告所诉不是事实。被告陈国波与原告离婚后，房子一直由被告陈国波和女儿住，被告陈国波与原告没有签协议房子归原告，原告起诉的房屋属被告陈国波所有。
被告陈国波向法庭申请原告与被告陈国波婚生女陈馨出庭作证，证明诉争房屋归被告陈国波及女儿陈馨所有。陈馨出庭作证时陈述：“三楼房屋是我父亲的，我父亲有权处置这套房屋。父母离婚的时候把财产已经分割的很清楚了，离婚的时候，这套房子是留给我和我父亲居住的，我认为这套房子是我父亲的，即使不是我父亲的也是我的。”
被告李梅霞辩称，本案的客观事实是：2010年6月26日，被告陈国波同被告李梅霞订立《借款协议》后，被告李梅霞将现金140000.00元交给被告陈国波，被告陈国波以其原福利工厂商居房三楼一套住房作抵押并将被告陈国波的土地使用证交给被告李梅霞作为抵押的凭证。2014年8月26日，被告陈国波同被告李梅霞订立《房屋买卖合同》，双方约定：被告陈国波将其坐落在陵园路，地号为659，面积为110平方的住房卖给被告李梅霞，房屋总价格为220000.00元，订立合同时支付200000.00元，余下贰万元房款在被告陈国波交房产证、土地证给被告李梅霞时付清。上述《房屋买卖合同》订立后，被告李梅霞向被告陈国波支付现金60000.00元，连同被告人陈国波的借款140000.00元，合计200000.00元。被告陈国波向被告李梅霞出具收条，并收回双方于2010年6月26日订立的《借款协议》的原件，被告李梅霞留存复印件。此后，被告李梅霞搬进现居住的房屋至今。由此，被告李梅霞是善意取得该套住宅。现在原告以其离婚时取得该套住宅的所有权为由，要求确认房屋买卖合同无效，被告李梅霞认为原告与被告陈国波涉嫌逃避债务，原告主张房屋买卖协议无效不符合本案的事实。其二、被告李梅霞与被告陈国波订立的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，原告之诉没有法律依据。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本法条规定了不动产权变动的登记要件主义原则。我国物权法对于物权变动采用债权形式主义，也就是说物权的变动，除当事人的意思之外，还需要一定的外在形式。对于不动产物权变动来说，只有依法办理登记，物权才能有效地设立或发生变动，即必须采取“合同＋登记”的模式，仅仅有当事人的变动物权的合意不能发生物权变动的效力，这里的“法律另有规定的除外”是指其他相关法律有规定的遵从其他相关法律的规定，不受本法条的限制；《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本法条是根据合同效力与物权变动效力区分原则，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续房屋所有权不能发生转移，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。本法条规定房屋的所有权应办理登记发证手续，但没有规定未经房屋产权登记手续的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权、代理权终止后的以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本法条规定了表见代理的条件及效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第一款第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本条规定善意第三人取得夫或妻一方擅自处理夫妻共同财产的法律效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释（二）第十一条第一款规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本条规定善意第三人取得夫或妻一方擅自处理夫妻共同财产的法律效力，以及合同效力、物权效力、物权登记之间的关系。我国《城市房屋权属登记管理办法》第四条规定：国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。本条规定房屋应当办理所有权登记手续，但没有规定未经登记的房屋买卖合同不产生法律效力。从上述法律、司法解释、行政规章可以看出，国家实行房屋所有权登记发证制度，但没有办理房屋所有权登记手续不影响合同的效力，合同效力不同于物权变动效力，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，在房屋产权登记之前，物权没有发生转移，表见代理的被代理人应承担其代理人的代理行为而产生的法律效力，善意第三人取得夫或妻擅自处理夫妻共同财产具有法律效力。本案中，被告李梅霞与被告陈国波订立《房屋买卖合同》，被告李梅霞以合理的对价取得该房屋，且被告李梅霞不知道被告人陈国波已同原告离婚，被告李梅霞有充足的理由相信原告与被告陈国波共同出售该套住宅，被告陈国波与原告形成表见代理关系，被告李梅霞知道被告陈国波与原告系夫妻关系，被告李梅霞有充足的理由相信被告人陈国波是原告的表见代理人。其三、原告及被告陈国波应履行《房屋买卖合同》规定的义务，协助被告李梅霞办理房屋产权过户手续，向被告李梅霞提供房产证、土地证，向被告李梅霞赔偿违约金40000.00元，诚请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告李梅霞向法庭提交的证据有：
一、2010年6月26日被告陈国波和被告李梅霞之间签订的《借款协议》复印件及被告陈国波为土地使用权人的《土地使用证》复印件各一份，《借款协议》的借款金额是140000元，约定以本案诉争的房屋做抵押。证明被告陈国波曾向被告李梅霞借款的事实。
二、被告陈国波和被告李梅霞之间签订的《房屋买卖合同》（该房屋买卖合同落款没有时间）复印件及被告陈国波出具的收到购房款200000元的收条复印件（证据二与原件核对无异）。证明被告陈国波和被告李梅霞之间存在买卖合同关系，以及被告李梅霞向被告陈国波付款200000元的事实，需要说明的是该200000元的组成是，被告陈国波欠被告李梅霞140000元做抵，另外被告李梅霞向被告陈国波又付款60000元的事实。
庭审质证中，原告提交的三份证据，两被告对证据一、二没有异议；对证据三均持有异议。被告陈国波认为诉争房屋不归原告所有，房子应该归自己及女儿陈馨所有；被告李梅霞认为诉争房屋是原告与被告陈国波的共同财产，被告李梅霞借钱的事实发生在原告与被告陈国波离婚之前，被告陈国波和被告李梅霞之间签订的《房屋买卖合同》有效。被告陈国波向法庭申请原告与被告陈国波婚生女陈馨出庭作证的证言，原告持有异议，认为证人主要从子女的角度对父母有看法，房屋归属应当以离婚协议为准，房子在离婚前是夫妻双方的共同财产；证人只是子女，对房屋没有所有权。两被告对该证人证言没有异议。被告李梅霞向法庭提交的二份证据，原告对证据一持有异议，理由是：第一，该协议原告庭审中才知道借款的事实；第二，该协议是复印件，根据法律规定，应当提交原件；第三，该协议签订的时间有更改的痕迹，2011年改成2010年；第四，该协议只是两被告之间的一种借款，属于一种债权债务关系，并非是将原告的房屋出售给了被告李梅霞；原告对被告李梅霞提交的证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该证据证明了被告陈国波擅自将原告的房屋出售给了被告李梅霞，被告陈国波欠被告李梅霞的钱，将房子卖给了被告李梅霞，是将欠款作为条件出售该房屋，该协议签订的时候没有相关合法证件，证明了被告李梅霞并非是善意取得的。被告陈国波对被告李梅霞提交的证据二没有异议。
本院根据证据的真实性、合法性、关联性特征，对原告及被告陈国波、李梅霞提交证据的认证意见如下：
原告提交证据一、二，系国家相关机构颁发的有效证件，两被告没有异议，应予确认；原告提交证据三，即原告与被告陈国波在大悟县民政局鉴证下签订的《离婚协议书》，原告与被告陈国波均在协议书中明确表明协议系双方的真实意思表示，本院予以确认并作为本案的事实组成部分及定性依据。原告与被告陈国波婚生女陈馨出庭作证的证言，与《离婚协议书》内容相悖，本院不予采信。被告李梅霞向法庭提交的证据一，两被告之间的民间借贷关系属于另一法律关系，本院不作审查；本案只对原告的诉请进行裁判。被告李梅霞向法庭提交的证据二，该《房屋买卖合同》的签订及交付不是发生在原告与被告陈国波婚姻关系存续期间，而是发生在原告与被告陈国波离婚之后，被告陈国波对诉争房屋已无处分权，其行为不构成表见代理，被告李梅霞亦不属善意取得，该合同属无效合同。
通过对上述有效证据的分析与认定及庭审调查情况，本案的基本事实是：原告同被告陈国波原为夫妻关系，2010年9月13日，双方在大悟县民政局协议离婚并领取了《离婚证》。离婚时，原告同被告陈国波签订的《离婚协议书》，约定财产分割为：“现有三楼住房一套，地址在体育馆对面……归女方所有……”；协议还约定建房中所欠外债由被告陈国波全部承担等等条款。大悟县民政局作为鉴证机关在协议上加盖了“大悟县民政局婚姻登记专用章”。2013年7月19日，被告陈国波向被告李梅霞出具收到200000.00元购房款的收条并与被告李梅霞订立《房屋买卖合同》，双方约定：2014年8月26日由被告陈国波将其坐落在陵园路，地号为659，面积为110平方米的住房卖给被告李梅霞，房屋总价格为220000.00元，订立合同时支付200000.00元，余下20000.00元房款在被告陈国波交房产证、土地证给被告李梅霞时付清等等条款。2014年10月24日，被告李梅霞入住诉争的房屋，即大悟县城关镇富康巷2号3栋3单元302室。原告发现后，向本院提起诉讼，要求依法判决两被告之间签订的《房屋买卖合同》无效并判令两被告返还原告房屋。
本院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。公民合法的民事权益受法律保护。本案中，原告同被告陈国波2010年9月13日协议离婚，协议离婚分割财产时，其共有财产大悟县城关镇富康巷2号3栋3单元302室住房一套归原告杜琴所有，则原告杜琴对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，被告陈国波自此不享有对上述房屋的处分权。两被告的行为构成侵权，双方签订的《房屋买卖合同》无效。被告李梅霞应当退出其侵占的房屋。被告李梅霞答辩中提出依据相关法律和司法解释的规定，被告陈国波的处分行为构成表见代理，被告李梅霞取得房屋属善意取得的抗辩，因该《房屋买卖合同》的签订及交付不是发生在原告与被告陈国波婚姻关系存续期间，而是发生在原告与被告陈国波离婚之后，属对相关法律和司法解释的理解错误，其答辩请求本院不予支持。当事人之间的民间借贷关系可另行主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十二条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈国波和被告李梅霞之间签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告李梅霞于本判决生效后三十日内向原告杜琴返还位于大悟县城关镇富康巷2号3栋3单元302室的房屋。
案件受理费1600元，由被告陈国波负担800元，被告李梅霞负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 涂晓玲
代理审判员 高邦增
人民陪审员 李志刚
二〇一五年二月三日
书 记 员 董 睿
适用法条
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
《中华人民共和国民法通则》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。