中华人民共和国上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初13784号
原告：张珍梅(ZHENMEIZHANG)，女，1973年12月13日出生。
委托诉讼代理人：袁荣衍，上海市达辰律师事务所律师。
被告：龚建锦，男，1959年7月12日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：龚耀金(龚建锦之兄)，男，1945年7月14日出生。
委托诉讼代理人：童铃，上海天尚律师事务所律师。
原告张珍梅与被告龚建锦抵押权纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告张珍梅的委托诉讼代理人袁荣衍、被告龚建锦的委托诉讼代理人童铃、龚耀金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张珍梅向本院提出诉讼请求：1、判令确认张静芳以原告名义与被告签订的《房地产借款抵押合同》无效；2、判令撤销上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权人为被告、债权数额为65万元的抵押登记。事实与理由：2013年4月13日，原告母亲张静芳在骗子的操控下，持骗子从河南省鹿邑县公证处非法骗取的公证委托书，在原告毫不知情的情况下以原告的名义与被告签订了《房地产借款抵押合同》，并办理了权利人为被告的上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋65万元房产抵押登记。鉴于在被告起诉原告的民间借贷纠纷中已查明双方之间的借贷关系不成立，张静芳以原告名义与被告签订的《房地产借款抵押合同》应属无效，抵押权登记应予撤销，故请求判如诉请。
被告龚建锦辩称：不同意原告的诉讼请求。张静芳以原告名义与被告签订的房地产抵押合同，从内容和形式都合法有效。签订合同时，张静芳向被告提供了材料证明其有权代理原告与被告签订抵押合同，故不存在抵押合同无效的情形；被告主体不适格，撤销抵押登记并非被告做的，是松江区房地产登记处的行政行为，撤销的话应当告松江区登记机构，并非本案被告，不存在让被告撤销抵押权登记的情况。原告一直认为其母亲张静芳在骗子骗取的情况下被骗，与事实不符，因为双方长达两年的诉讼中，原告并没有材料证明其这一观点；对于抵押登记权，抵押登记时间为2013年4月17日，至今已经四年半有余，民事诉讼最长时效为两年，现原告长达四年后提出，已过诉讼时效；根据物权法关于善意第三人的相关规定，本案被告同时满足善意第三人的三个条件，故原告不能向被告追回抵押权，只能向其母亲张静芳追偿。请求驳回原告诉请。
本院经审理认定事实如下：被告与原告及其母亲张静芳并不相识。2013年4月17日，被告与原告母亲张静芳经姜铭(音译)等人介绍相识。当日，被告在见张静芳持有河南省鹿邑县公证处于2013年3月13日出具的公证《委托书》情况下，与其签订《房地产借款抵押合同》，《房地产借款抵押合同》约定：原告向被告借款65万元，借款期限6个月，自2013年4月17日至2013年10月16日，利率为银行同期贷款利率四倍，原告以上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋提供抵押担保；当日，被告与张静芳至房地产交易中心办理系争房屋债权数额为65万元抵押权登记手续，抵押权人为被告，登记证明号为松XXXXXXXXXXXX；当日，被告与张静芳至银行办理汇款手续，其向张静芳账户汇入65万元。当日，被告与张静芳之间认识、签订合同、办理抵押登记、银行汇款转账，介绍人均全程参与。2014年1月27日，被告为与原告间的民间借贷纠纷提起诉讼。该案经一审、重审、二审，被告要求原告归还借款65万元及利息的诉讼请求被驳回，相关法律文书已生效。
本院在重审中查明：经鉴定公证书内的《委托书》第3页委托人签字处“张珍梅”的字迹与张珍梅样本字迹不是同一人所写；公证书内的《委托书》第3页落款签名字迹“张珍梅”处的红色指印不是张珍梅所留。重审认为，民间借贷合同具有实践性特征，不仅要有当事人的合意，还要有交付钱款的事实。根据出入境记录显示，张珍梅在本案借款行为发生之时并不在国内，从时间上来看其不可能与龚建锦发生借款行为，也不可能在国内办理委托公证事宜。同时结合鉴定结论，委托书上“张珍梅”的签字和指印均非其本人，也就是说委托书所载明的内容均非出自张珍梅的真实意思表示。因此，法院有理由认为张珍梅与龚建锦之间没有达成借款之合意。况且龚建锦将款项汇入张静芳的账户，因而原、被告之间亦缺乏钱款交付的事实。据此认定原告与被告之间的借贷关系不成立而驳回龚建锦的全部诉讼请求。在重审中，张静芳向本院提供了其银行账户明细，该明细显示被告汇入其银行账户65万元后随即被取出，同时又存入52万元，随即又分三笔共取出51万元，账户余款1万元；根据张静芳的陈述，取款转账均系借款介绍人在场监督操作，事后介绍人又分别给其5万元、8万元，其合计拿到14万元；被告陈述介绍人居间介绍并不收取介绍费。
二审认为：关于表见代理，一审法院结合鉴定结论及被上诉人张珍梅的出入境记录认定张静芳并无被上诉人张珍梅的代理权，在上诉人龚建锦无相反证据推翻的情形下，本院依法予以确认。根据法律规定，行为人没有代理权，相对人有理由相信行为有代理权的，该代理行为有效。在本案中，《委托书》上的签名并非被上诉人张珍梅本人所签，相关的借款合同至河南省鹿邑县公证处办理公证，而公证处所提供的照片亦非被上诉人张珍梅本人，此有悖常理。在整个借贷过程中，上诉人龚建锦从未要求向被上诉人张珍梅本人确认相关借款情况，而仅仅依据《委托书》、房产证等材料，将大额款项转至案外人张静芳账户，在被上诉人张珍梅无过错的情况下，难谓上诉人龚建锦关于有理由相信张静芳有代理权的举证达到高度盖然性标准。本院对上诉人龚建锦的此项主张不予支持。关于善意取得房屋抵押权，由于上诉人龚建锦在一审中未提出要求行使抵押权的诉讼请求，因此该主张在本案中不予处理。当事人可另行主张。据此判决驳回上诉，维持原判。原告据而提起本次诉讼。
以上事实，有公证书、委托书、房地产借款抵押合同、转账凭证、抵押权登记证书、(2015)松民一(民)重字第5号民事判决书、(2017)沪01民终2668号民事判决书及当事人陈述等证据证实。
本院认为：抵押权是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。根据生效判决的认定，原告与被告之间的借贷关系不成立，由此可以确认原、被告之间并无主债权债务关系存在，故作为从权利的抵押权也难以成立，鉴于张静芳处分原告房产的行为属于无权处分，原告据此要求确认张静芳以原告名义与被告签订的《房地产借款抵押合同》无效的请求，本院予以支持。关于被告认为其取得抵押权构成善意取得的辩称意见，按照法律规定，物权的取得存在权利上瑕疵的，仅在受让人具有善意且支付了合理对价时，才能取得相应物权。本院认为，个人对于不动产的处分系特别重大之事项，债权人更应谨慎行事。本案被告在重审中陈述介绍人居间介绍并不收取介绍费，而被告与张静芳之间认识、签订合同、办理抵押登记、银行汇款转账等行为均在介绍人全程参与下在一天内完成，被告从未要求向原告张珍梅本人确认相关借款情况，也未向张静芳核实借款的真实意图，对借款的真实性未持任何合理怀疑，仅仅依据《委托书》、房产证等材料，即将大额款项转至张静芳账户，并且设置抵押权的房屋座落于本市，而涉案的《公证书》却由河南省鹿邑县公证处早于借款1个月前出具，就通常的认知而言，在原告未到场的情况下，更应对该《公证书》存疑，并采取进一步的调查与核实，方符合善意取得人的审慎义务。据此，本院认为被告并不符合一名善意抵押权人的标准，原告主张涤除系争房屋上的抵押权登记并无不当，本院予以支持。关于被告主体不适格及其诉讼时效的辩称，本院认为，原告提起本次诉讼，针对系争房屋设置的抵押权人提起主张并无不当；而从被告向原告提起民间借贷诉讼起，原告才知晓权益受损事宜并积极参与应诉、提出抗辩，故被告关于原告的诉讼已超出诉讼时效的意见，本院也难以采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百七十二条、第一百七十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认张静芳以原告张珍梅名义与被告龚建锦于2013年4月17日签订的《房地产借款抵押合同》无效；
二、被告龚建锦于本判决生效之日起十日内协助原告张珍梅涤除位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权登记(登记证明号为松XXXXXXXXXXXX)。
案件受理费10,300元，由被告龚建锦负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾政文
审 判 员 施风雅
人民陪审员 徐春元
二〇一八年一月二十九日
书 记 员 郁 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条抵押权是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。