苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏商初字第01091号
原告招商银行股份有限公司苏州分行。
负责人蔡东球，该行行长。
委托代理人朱兵，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人雷宁，江苏新苏律师事务所律师实习律师。
被告李兆文，现羁押在句容监狱。
被告陈桂华。
招商银行股份有限公司苏州分行与李兆文、陈桂华金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法由合议庭进行审理，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司苏州分行委托代理人朱兵，被告李兆文到庭参加诉讼，被告陈桂华经本院合法传唤未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司苏州分行诉称，2009年2月20日，原告与被告李兆文、陈桂华签订《个人购房借款及担保合同》，被告娄玉兵向原告申请39.2万元的购房贷款，贷款期限216个月，自2009年2月20日至2027年2月20日止，按月等额还款。同时，两被告以其位于苏州相城区爱汀花园×××房产作为抵押担保，并办理抵押登记手续。合同签订日，原告依约发放贷款39.2。合同履行期间，被告自2014年12月起出现逾期履约的行为，构成违约。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令被告李兆文、陈桂华共同偿还贷款本金人民币299232.95元，逾期利息（含罚息、复息）人民币6972.88元（该利息、罚息及复息暂计算至2015年5月29日，此后欠息按借款合同约定计算至本息全部清偿之日止）；判令被告李兆文、陈桂华承担原告为实现债权支付的律师费用12286元；判令被告李兆文、陈桂华承担本案诉讼费用；判令原告就上述债权对被告李兆文、陈桂华所抵押房屋享有优先受偿权。
被告李兆文辩称，对于原告的诉讼请求没有异议，我与原告签订的金融借款合同属实，请求法院依法裁判。
陈桂华未作答辩也未向本院提供证据。
经审理查明，2011年10月11日，原告与被告李兆文、陈桂华签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款人（抵押权人）为招商银行股份有限公司苏州分行，借款人（抵押人）为李兆文、陈桂华，借款金额39.2万元，借款期限216个月，自2009年2月20日至2027年2月20日，具体贷款金额以借款借据为准，借用途为借款人从苏州市翠屏置业有限公司购买爱汀花园×××房产，贷款利率为年利率4.158％，借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款的，授信人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50％计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。还款方式为等额还款的方式归还贷款本息。关于抵押，抵押人自愿以其购买的位于苏州相城区爱汀花园×××房产的全部权益抵押给贷款人（抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，抵押担保范围为包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。关于费用，合同约定在借款人未能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费等费用，均由借款人全数负担。关于违约，合同约定借款人连续三个月或累计六期未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为违约，原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放的贷款本息并要求支付相关费用。原告在贷款人（抵押权人）栏盖章，被告李兆文、陈桂华在借款人栏以及抵押人栏签字。上述事实有《个人购房借款及担保合同》予以证明。
2009年2月20日，原告按约将贷款39.2万元划至被告李兆文、陈桂华指定的苏州翠屏置业有限公司银行账户，被告李兆文、陈桂华在原告出具的《个人贷款借款借据》上的借款人签章栏签字。上述事实有《个人贷款借款借据》。
2013年5月13日，原告、被告双方在苏州房产交易登记管理中心办理抵押物登记手续，原告领取房屋他项权证，根据该证记载，房屋他项权利人为原告，房屋所有权人为被告娄玉兵，房屋坐落于苏州相城区爱汀花园×××，他项权利种类为抵押权，债权数额为39.2万元。上述事实有房屋他项权证予以证明。
被告李兆文、陈桂华自2014年12月20日至2015年5月20日已经连续三期以上未能归还到期的借款本息，截止2015年5月29日，被告李兆文、陈桂华结欠原告借款本金299232.95元（其中逾期本金9351.58元），利息311.98元、逾期利息6423.2元、罚息139.91元、复息97.79元。上述事实有贷款基本信息、逾期账单予以证明。
原告为催讨上述借款本息，与江苏新苏律师事务所签订《聘请律师合同》，原告应支付江苏新苏律师事务所律师费12286元。上述事实有《聘请律师合同》予以证明。
本院认为，原告与被告李兆文、陈桂华签订的《个人购房借款及担保合同》是各方当事人真实意思表示，属有效合同。被告李兆文、陈桂华在还款期间内连续三期以上未能按约还款，已经构成违约，原告根据合同约定，要求被告李兆文、陈桂华提前归还借款本息以及原告实现债权的律师费用的诉讼请求，本院予以支持。被告李兆文、陈桂华为保证按期还款借款本息，以其购买的房产作为抵押物，并办理抵押物登记手续，原告对该抵押物享有抵押权。由于被告李兆文、陈桂华未能按约还款，原告要求对抵押物实现优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告李兆文、陈桂华经本院合法传唤未能到庭的行为，是对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，现在判决如下：
一、被告李兆文、陈桂华于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司苏州分行借款本金人民币299232.95元、利息311.98元、逾期利息6423.2元、罚息139.91元、复息97.79元（暂计算至2015年4月22日，此后的利息、罚息、复息以借款本金为基数，按照《个人购房借款及担保合同》的约定计算至实际给付之日止）。
二、被告李兆文、陈桂华于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告招商银行股份有限公司苏州分行律师费损失12286元。
三、如被告李兆文、陈桂华未能履行上述债务（含本案案件受理费、财产保全费、公告费），原告对被告娄玉兵所有的位于苏州相城区爱汀花园×××经过折价或者拍卖、变卖所得款项在债权数额39.2万元范围内优先受偿。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6077元、财产保全费2120元，公告费600元，合计8797由被告李兆文、陈桂华负担（原告同意其预交诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 徐 欣
审 判 员 陆荣寿
人民陪审员 薛亚明
二〇一五年十二月十日
书 记 员 张伟松
附本案适用的相关法律规定
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。