浙江省嘉兴市南湖区人民法院
法律文书稿
浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉南民初字第2237号
原告：陈思。
委托代理人：钟伯英。
被告：嘉兴副食品总店，住所地：嘉兴市古井寺1-102。
法定代表人：沈明华。
委托代理人：柴立群，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
原告陈思因与被告嘉兴副食品总店不当得利纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2013年10月14日受理后，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2013年11月15日、12月5日、12月18日三次公开开庭审理了本案，第一次庭审中原告陈思及原告委托代理人钟伯英、被告法定代表人沈明华到庭参加诉讼，第二次庭审中原告陈思及原告委托代理人钟伯英、被告委托代理人柴立群到庭参加诉讼，第三次庭审中原告委托代理人钟伯英、被告法定代表人沈明华及被告委托代理人柴立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈思起诉称2012年4月7日，原告从案外人唐某处将被告位于禾兴路的营业用房转让下来，原告受让店面后投入18万元进行装修，并在2012年6月10日开办了嘉兴市南湖区城西水果茶餐厅。2012年6月底，嘉兴市政府决定对市第××医院区块内企事业单位房屋进行征收，涉案店面正处于征收范围，现已进入拆迁补偿阶段。原告认为店面系原告投入巨资进行的装修，原告应当具有受偿权。为维护自身合法权益，原告诉请法院判令被告返还嘉兴市禾兴路367号营业用房拆迁装修补偿款8万元。
被告嘉兴副食品总店答辩称，被告从未和原告发生过任何关系，原告的诉求无任何事实及法律依据。被告将涉案房屋出租给案外人陆某，合同约定租期为2011年6月1日至拆迁为止，租赁期满后对该房屋的××切装修均归被告所有，承租人陆某转租该房屋须经被告同意。被告是通过与陆某签订的合同合法取得对该房屋装修的拆迁补偿，并非不当得利。陆某擅自将房屋转租给唐尧，唐尧又擅自转租给本案原告，但是所有租金都是陆某交给被告的，因此被告对转租行为并不知情，原告是否装修被告不清楚，即使原告对被告房屋进行了装修，原告违法占有被告房屋进行的装修也是基于××个违法的行为实施的，因此原告不应得到补偿，所有损失应由原告自己承担。原告进行装修肯定会对该房屋原有装修进行拆除，或者覆盖，如果将现在评估所得价值赔偿给原告的话，原告将原本的××些装修已经拆除或者覆盖的行为损害了被告的合法权益。
针对自己的主张，原告陈思提供了以下证据：
1．房产证××份，证明涉案房屋的产权人是被告。
2．（2013）嘉南民初字第900号民事判决书及生效函各××份，证明法院已经认定原告与案外人唐尧签订的转让协议合法有效，原告承租并装修了涉案房屋中的店面即禾兴南路581号及二楼店面，现该地址已被政府征用。
3．市政府会议纪要（2012）15号文件××份，证明2012年6月中旬市政府研究决定征收嘉兴市第××医院区块企事业单位的房屋。
4．工商局调取材料××组7页（包括房产证××份3页，租房协议××份1页，餐饮服务许可证××份1页、排放污染物许可证××份1页、个体工商户名称预先核准通知书××份1页）证明房产证和租房协议都由被告加盖公章。证明原告是合法取得涉案房屋的租赁关系，并领取工商部门营业执照，进行正常营业的。
5．照片××组6张，证明涉案房屋拆迁前的内外装修情况。
6.嘉兴市房屋征收服务中心出具的拆迁补偿评估价表××份，证明拆迁安置部门基于原告装修部分评估补偿75093元。
7．嘉兴市南湖区法院（2013）嘉南民初字第900号民事存档案卷中收款收据、销货清单××组。证明原告承租店面后投入装修18万余元。
被告对原告提供的证据质证后认为，对证据1无异议；对证据2和证据3的真实性无异议，但被告与原告未签订过合同也没有任何关系，该证据与被告无关；对证据4有异议，房产证被告未提供过给原告，租房协议不予认可，被告没有签过该租房协议，对上面的章不知情，被告仅出具过××份空白的租房协议给案外人陆某，因为当时陆某开店需指定××人去办执照，但不是原告；对证据5的照片不予认可；对证据6的真实性无异议，该表所列许多项目原来就存在；对证据7不予认可，这些证据全部都是复印件不能作为证据使用，且（2013）嘉南民初字第900号民事判决书对该项证据亦不予认定，这些证据不能证明原告的主张。
针对自己的抗辩，被告嘉兴副食品总店提供了以下证据：
1．房屋出租协议××份和收款收据三份，证明被告只跟陆某签订过租赁协议，被告是将涉案房屋租给陆某的，陆某也依照协议向被告缴纳了相应的租金，被告和原告未发生租赁关系。
2．陆某出具的附加协议××份，证明被告曾出具的空白租房协议是用于陆某指定的人办营业执照，但不是原告，租房协议只作工商登记，无任何法律作用。且该协议注明××切后果与被告没有任何关系。
3．租房协议××份（签订方为被告嘉兴市副食品总店与唐尧），该证据与原告陈思提交的租房协议（即原告提供的证据4中的租房协议）里面的印章位置和××些书写的字迹××模××样，被告认为原告提交的租房协议有涂改嫌疑。
原告对被告提供的证据质证后认为，对证据1中的房屋出租协议的真实性无异议，但该证据不涉及本案当事人，与本案无关联性，对证据1中的收款收据有异议，编号206770的出具日期上面有明显涂改的字迹，票据中的租金金额包含原告的6万元租金，正好证明被告与原告存在租赁关系；对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，该协议仅有陆某签字，没有被告的签字和盖章，且协议内容存在欺骗工商登记管理机构的内容。对证据3真实性无异议，该协议出具的时间是2010年3月4日，该协议签订时间早于原告提供的租房协议，但两份协议的租赁期限和具体租赁位置都是有区别的。
本院依据被告嘉兴副食品总店的申请，准予证人陆某出庭作证。证人陆某在庭审中陈述：我2009年左右将被告嘉兴副食品总店名下的嘉兴市禾兴路367号营业用房整体租下来，2011年我要求和被告就上述房屋重新签了××份房屋出租协议，租期自2011年6月5日至拆迁时止。租赁期间，房租都是以我个人名义向被告副食品总店支付，之前我是自己经营开店，后来因经营不好我把上述房屋的二楼××间和××楼的××间租给了唐尧经营米粉店，并口头告知了被告，自己留了2间店面经营，交由亲戚管理。租给唐尧的那部分房屋租金××直都是唐尧交给我，我再交给被告，唐尧和被告从未有直接联系。2012年3月、4月份左右我在海南，唐尧打我电话，说有人想要他的房子，要房子的人（陈思）通过唐尧的电话和我沟通过，我当时说你们私下里转可以，但是我不承担任何责任。我之前都没有见过陈思，因为今年4月份要拆迁了，我找到唐尧才找到陈思的手机号，2013年3月25日我贴告示要求腾空。副食品总店跟唐尧之间的租房协议有过，唐尧跟我说要做营业执照，因为是单位用房，必须要单位公章，所以写了这份的简单的协议，唐尧的姓名、落款时间都是我签的。我没有把空白的给唐尧，上面写的数字，是我叫我师傅填好才给唐尧，这个租房协议只是为了去工商做营业执照用的，这不属于合同关系。副食品总店与唐尧的租房协议中手写字迹“嘉兴副食品总店、367、80、5万”这4处是我师傅的笔迹。陈思和副食品总店的这份租房协议肯定是不存在的，我没有跟陈思发生任何合同关系，副食品总店也没有委托我与陈思签订协议。拆迁前后也就是2013年4月份左右，我叫陈思把房子打开来看过。因为涉案房屋是几十年的房子非常破旧，我租下的时候花了不少代价进行整体装修。我租给唐尧时的房屋的装修情况我还有印象的。对于原告调取的这份装修评估清单，其中的第1、2项原来就有，第4项门头陈思改过，第7、9、13、14、18、19项全部是我做的，第16项普通工艺门如果是指门生间的门就是我做的。
被告嘉兴副食品总店对证人陆某的陈述，认为证人证言证实了被告2011年6月1日跟证人签订的租赁协议的真实性，租期自2011年6月5日至拆迁为止。又证明了被告包括证人在内没有将涉案房屋租给原告这么××个事实。证人同时证实了原告要求从唐尧处租房时与证人通过电话，但是证人并没有同意，原告要租，证人也没有办法。证人陈述他将房屋转租给唐尧之后口头告知了被告，这个被告予以否认，证人没有告知。被告与证人的房屋出租协议第8条，乙方在租房期间不得私自转租，如需转租需征得甲方同意。如××方违约，××方有权终止协议。被告肯定是不知道，如果知道，肯定会终止与证人的协议。
原告陈思对证人陆某的陈述，认为证人能够证实以下事实：证人从被告处承租涉案房屋后将其中的部分店面转租给案外人唐尧并口头告知被告。原告与唐尧协商转租店面时与证人通过电话，证人是知情的。
本院认证如下：
原告提供的证据1，被告无异议，本院予以认定；原告提供的证据2系本院合法出具并已生效的裁判文书，本院予以认定；原告提供的证据3和证据6，被告对该两项证据的真实性没有异议，本院认为，该两项证据能够相互印证，证明涉案房屋属于嘉兴市政府征收范围，征收部门已经对店内装修价值进行评估补偿这××事实，故本院对该两项证据予以认定；原告提供的证据4中租房协议，被告认为该协议有涂改嫌疑，本院将结合其他证据予以认定，证据4中的其他工商局调取材料能够证明原告陈思领取了工商部门营业执照这××事实，本院予以认定；原告提供的证据5本院在（2013）嘉南民初字第900号民事判决书中予以认定，且该证据显示禾兴南路上大唐数码店面旁边是葡兰茶餐厅，与证人的陈述及其他证据能够相互印证，本院在本案中予以认定。结合（2013）嘉南民初字第900号民事判决书和拆迁补偿评估表能够认定原告装修并经营葡兰茶餐厅，拆迁部门对葡兰茶餐厅区域的装修评估补偿价为75093元；对原告提供的证据7本院在（2013）嘉南民初字第900号民事判决书中不予认定，且该证据系复印件被告不予认可，故本院在本案中不予认定。
被告提供的证据1，原告对房屋出租协议的真实性无异议，认为收款收据有涂改但并未提供相关证据证明，本院认为该证据中房屋出租协议和收款收据能够相互印证，证明被告嘉兴副食品总店和案外人陆某就禾兴路575-581号店面签订了租赁合同，租期自2011年6月5日至拆迁时，陆某在租赁期间内经营大唐并支付被告租金这××事实，故本院对该证据予以认定；被告提供的证据2仅由陆某单方签名出具，该证据内容仅涉及被告和陆某内部约定，对第三人没有约束力，与本案没有关联性，本院不予认定；被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，该证据的原件由原告作为证据在（2013）嘉南民初字第900号案件中提交本院，本案被告和证人陆某的关于该证据形成过程的陈述基本××致，故本院对该证据的真实性予以认定。
关于原告提供的证据4中的租房协议，原告陈述该协议是陆某提交给原告的，被告认为该协议有涂改嫌疑不予认可，证人陆某否认该协议存在的真实性。经审查，本院发现该租房协议和被告提供的证据3租房协议的打印部分××模××样且手写字迹“嘉兴副食品总店、367、80、贰、5万”这5处笔迹及落款的甲方章的位置××模××样，本院认为两份不同的协议中章的位置却××模××样不合常理，原告亦未做出合理解释，故本院对该协议不予认定。
对证人陆某的证言，被告对陆某将涉案房屋转租唐尧时口头告知被告这××事实提出异议，依据（2013）嘉南民初字第900号民事判决书唐尧承租涉案房屋的时间是2010年4月1日，承租人陆某转租时是否有通知被告的义务取决于陆某与被告的合同约定的具体内容，本案被告未提供相应时间段的房屋出租协议，亦未提供相应的证据证明自己的观点，故被告提出的异议本院不予采纳。证人陆某关于涉案店面拆迁评估清单的陈述与原告的陈述不××致，亦没有其他证据予以佐证，本院不予采信。证人陆某的其他证言原、被告双方未提出异议，且其证言与本院认定的其他证据能够相互佐证，故本院予以采信。
本院经审理，认定案件事实如下：
被告嘉兴副食品总店系嘉兴市禾兴路367号营业用房的产权人，其将该营业用房出租给陆某经营，陆某经营了××段时间后将上述房屋的××部分即嘉兴市禾兴南路581号及二楼店面租给唐尧经营米粉店，租期自2010年4月1日至2014年3月31日。原告陈思通过唐尧同陆某沟通后于2012年4月7日与唐尧签订《转让协议》，约定唐尧将该承租的店面使用权转让给陈思并收取转让费88000元，店内空调、冰箱等设备及店面装修价值均归陈思。陈思受让店面后进行装修并开办了茶餐厅。市政府于2012年6月底决定对市第××医院区块内企事业单位房屋进行征收，涉案店面也在征收的范围内。2013年3月陆某在涉案店面门口张贴腾退通知，要求原告在2013年3月31日前腾空店面。后原告经营的茶餐厅区域的装修经拆迁部门评估价值为75093元，被告以被拆迁房屋产权人身份从拆迁部门处获得了该笔款项。
本院认为，原告和陆某沟通后从唐尧处承租禾兴南路581号店面及二楼房屋，进行装修并开展经营活动长达××年之久，房屋产权人被告对原告的装修和经营行为均未提出异议。且原告和唐尧就涉案房屋签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，也不损害国家、集体利益及第三人合法权益，本院在已生效的（2013）嘉南民初字第900号民事判决书中认定该合同合法有效。被告抗辩称其对转租行为不知情并认为原告是违法占有并装修涉案房屋的意见，本院不予采信。本案中涉案房屋已被拆迁补偿评估，涉案店面区域的装修物经拆迁评估，其价值和涉案房屋的价值处于可分离状态，此时在没有其他约定的情况下装饰装修物的所有权仍然为投资购买该装修物的人所有。本院（2013）嘉南民初字第900号民事判决书已经认定原告从唐尧处合法有偿地受让涉案店面装修价值后进行了装修并开办茶餐厅。因此在没有其他相反证据的情况下，原告陈思应获得涉案店面装修物的拆迁补偿款。涉案店面拆迁评估清单中，被告抗辩称第1、2、4、9、13、14、15、16、18、19、21、22、23、28中变压器是原来有的并不是原告投入装修的，原告对第18项予以认可，证人陆某亦陈述第18项是其所做，本院予以采信，其余原告不认可被告亦未提供相关证据予以证明，本院不予采信。拆迁评估清单中第18项列明为720元，本院予以扣除后认定归属于原告陈思所有的涉案店面装修物的拆迁评估价应为75093元-720元=74373元。被告抗辩称其与陆某签订房屋出租协议明确约定租赁期满后对该房屋的××切装修均归被告所有，故被告依合同合法取得对该房屋装修的拆迁补偿并非不当得利。本院认为基于合同相对性，被告与陆某签订的房屋出租协议不能约束第三人，故被告的抗辩意见本院不予采纳。综上，本院认为被告获取原告投资购买的涉案店面装修物的拆迁评估补偿款74373元没有合法根据，造成了原告损失，属于不当得利，被告应将上述不当得利返还给原告。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第××百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴副食品总店于本判决生效后七日内返还原告陈思74373元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取900元，由被告嘉兴副食品总店负担700元，原告陈思负担200元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 蒋莉
二○一四年一月十日书记员张春琴