黑龙江省东京城林区基层法院
民 事 判 决 书
（2016）黑7501民初15号
原告牡丹江慧瑶房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区新陆家园1单元101室。
法定代表人郑辉，职务：经理。
委托代理人孙博武，男，黑龙江牡大律师事务所律师。
被告东京城林业局，住所地东京城林业局安平路。
法定代表人蔺家申，职务：局长。
委托代理人宋君铭，男，东京城林业局法律顾问。
原告牡丹江慧瑶房地产开发有限公司（以下简称慧瑶公司）诉被告东京城林业局（以下简称东林局）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日、5月27日两次公开开庭进行了审理，原告慧瑶公司委托代理人孙博武、被告东林局委托代理人宋君铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告慧瑶公司诉称，被告与绥化市润峰房地产开发有限公司（以下简称润峰公司）于2012年1月18日签订了《棚户区改造合同书》，约定被告与润峰公司合作对中修厂棚户区进行开发建设，合同第一条约定改造的范围为：林业局中修厂厂区，占地面积约2.4万平方米，建设楼房6（7）栋4.6万平方米，安置居民住户约480户。第二条约定改造的形式：1.甲方（东林局）负责本棚改项目立项；负责本项目的搬迁腾地工作；负责施工过程的监管，项目的竣工验收。2.乙方负责办理房屋建设的各项手续并支付费用；负责棚改楼房的建设、管理及内业工作；负责本项目房屋的预销售和售后物业接受管理工作；承担本项目开发建设工程的盈亏。
合同签订后，由于市场形势的变化，经过测算，润峰公司认为没有经济效益，并没有按照协议约定履行该协议。润峰公司与被告协商，要求将合同权利义务转让给原告，被告同意了润峰公司的合同权利义务转让的请求（见2013年9月10日的林业局第7次局长办公会会议记录）。但是当时，原告公司正在办理过程中，经过与被告协商，被告认为，棚户区改造牵涉到居民搬迁、各种动（拆）迁手续的办理以及棚改任务的完成等事项，要求原告先行接手，一边办理公司开办手续，一边先履行合同，办理各种棚户区改造的手续。按照被告的要求，原告的法定代表人郑辉委托徐某某为该棚户区改造的项目经理，负责办理一切前期手续以及各种费用的交纳。
2014年3月10日，原告公司成立。2014年3月11日，润峰公司与原告签订转让协议书，将与被告签订的《棚户区改造合同书》中的整体权利义务转让给原告，由原告承接前述《棚户区改造合同书》的权利义务继续履行。
为了履行与被告的《棚户区改造合同书》，原告先后向该项目投入各种资金包括：开发建设保证金1267300元、劳动局保证金100万元、土地费7961355元，计10228655元；为了项目的完成，先后投入了图纸设计、开发建设、拆迁补偿费1008050元；并交纳保险费、消防费195000元，共计投入11431705元，其中的动迁保证金、劳动局保证金、土地费费用中的1000万元均系借贷投入，借贷成本为月息3分利，截止到2015年10月30日，原告已经以及应当支付利息损失为6592500元。原告对于该项工程共计投入各种费用损失数额为18024205元（尚没有计算建筑投入）。已经投入建设的5号楼的半截楼地基工程因为需要进行鉴定才能确定损失费用，故原告对此项损失的赔偿权利另行主张。
由于被告没有履行法定以及约定的义务，直到现在仍然没有完成对于中修厂项目的搬迁腾地工作，导致该棚户区改造项目只建造了两栋半楼房就无法继续进行。2015年9月，经过与被告协商，被告同意与原告解除合同，已经建造完成的两栋楼房由原告进行变卖，原告对于该两栋楼的土地费应当予以交纳，土地费为2274673元。被告返还原告其他投入的款项以及赔偿经济损失，但是经过原告多次索要，被告只返还了原告的投入款608万元，剩余投入款以及原告的经营损失款9669532元经过原告多次催要，被告以各种理由予以推脱，故诉至法院，请求依法判令：1.被告返还原告已经交纳的开发建设保证金1267300元、劳动局保证金100万元、土地费5686682元（总共交纳土地费7961355元，减除两栋楼的土地费2274673元），计7953982元，并赔偿利息损失6592500元，共计14546482元；2.被告赔偿原告已经投入的图纸设计损失、开发建设损失、拆迁补偿损失1008050元；3.被告赔偿原告已经交纳的保险费、消防费195000元；前述三项款合计15749532元，减除被告已经给付的608万元，被告还应当给付原告9669532元；4.诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求，要求被告根据双方合同第五条第七项约定，对于原告于2012年5月3日向被告交纳的保证金100万元应当承担双倍返还的违约责任；利息计算从原告借款发生之日起计算至2016年5月27日开庭审理时，利息为5039937元，加上被告应当返还的定金罚则，原告的损失共计为6039937元，根据原告投入及被告已经返还的608万元和原告应当承担的两栋楼的土地费2274673元，被告还应当向原告支付9116969元。定金罚则是双倍返还，利息分两段计算，第一段从投入时起到2015年10月20日原、被告达成口头协议时止，利息共计5039994元，第二段从2015年10月20日起至2016年5月27日庭审时止，减去被告已经支付的608万元及扣除的土地费2274673元，等于7912026元，继续计算利息，利息为999943元，以上利息标准均按照月利率2%计算。
被告东林局辩称，基本事实如下：根据国家有关规定，为改善林业局，充分利用中修厂厂房、职工居住条件，2012年1月18日，被告与润峰公司签订棚户区改造合同，对原中修厂进行棚户区改造，合同约定，由润峰公司进行相应开发，将所盖楼房中216户住宅给林业局相关居民回迁，并约定了其他合同权利和义务，合同履行过程中，润峰公司提出解除合同的想法，双方经过充分协商于2012年4月30日解除原棚户区改造合同，在此期间，中修厂原租赁户一部分与被告达成解除合同、搬迁腾地的相关协议，还有另外一部分没有签订协议，被告与润峰公司解除合同后，几经周折变化，与原告口头达成开发中修厂的相关协议，在此期间，经双方协商，一部分中修厂原租赁户由林业局继续与其协商解除合同，还有一部分由原告与租赁户协商解除租赁合同进行搬迁腾地，原、被告协商双方主要权利义务期间，经双方初步测算，中修厂的土地属于一类地段，地价应约1000万元左右，对原租赁户解除合同进行搬迁腾地所需的资金费用大约在600万元左右，双方经多次协商，最终确定为原告给被告土地费700万元，并承担搬迁补偿费用。这些费用不包括在此之前林业局为搬迁腾地户当中的鞋厂另外选址所建的场地及厂房，该部分投入约400万元左右，双方继续按照约定履行合同，但由于后期原告与鞋厂及剩余原租赁户未达成一致意见，有的达成了协议，后又解除，致使项目无法继续履行，虽经双方继续努力，但中修厂内的搬迁腾地工作没有彻底完成，原告已建设两栋多楼房，后经双方再次协商，同意变更原合同，对原建筑面积根据实际情况予以缩减，并将原告先期给付的相应费用按实际实施的项目比例给予了一定退还，但因各种原因双方始终未达成书面协议。
根据以上基本情况，被告方认为，双方合同无法继续完全履行责任不在双方，双方都在本项目中遭受了经济损失，但损失如何承担应依法公平公正的给予处理，被告本着尊重事实并应切实维护林区群众利益，以不损害双方经济利益为前提，请法院根据原告的诉请和本案实际情况依法判决并解决双方纠纷。
根据原、被告陈述，本案争议焦点：1.原、被告口头达成对原中修厂进行棚改的协议相关权利、义务如何约定；2.原、被告双方口头协议无法继续履行，责任如何确定，违约方如何承担违约责任；3.承担责任的范围如何确定。4.原告主张被告违约行为应承担交纳的100万元保证金双倍返还是否合理，是否应予支持；5.原告主张利息损失是否合理，是否应予支持。
原告慧瑶公司为证实其主张，在庭审中提供了以下证据：
证据一、出示棚户区改造合同书1份（复印件），证明2012年1月18日，被告与润峰公司签订棚户区改造合同书，约定被告与润峰公司合作对林业局中修厂厂区进行棚户区改造，被告负责：1.棚改项目立项；2.项目的搬迁腾地工作；3.负责施工过程的监管、工程的竣工验收。润峰公司负责：1.办理房屋建设的各项手续并支付费用；2.负责棚改楼房的建设、管理及内业工作；3.负责项目房屋的预销售和售后物业接受管理工作；4.承担本项目开发建设工程的盈亏。
被告称其确实与润峰公司签订了棚户区改造合同，合同同时约定润峰公司将建设中的楼房一部分用于安置其他地方的职工以抵顶土地费用，即将216户房屋安置林业局居民，不是厂区内的，厂区内没有居民住宅。但这份合同双方已经解除。
本院认为，被告对此证据形式要件无异议，予以采信。
证据二、出示2013年9月10日被告林业局局长办公会议纪要1份、2014年3月11日原告与润峰公司签订的转让协议书1份。证明被告与润峰公司签订的棚户区改造合同书，因为润峰公司认为没有经济效益，在经过被告同意的情况下，润峰公司将与被告签订的棚户区改造合同书中的整体权利义务转让给原告。被告答辩中说，原告举证第一份证据已经被解除，但是在原告方与润峰公司签订转让协议书时，被告的工作人员并没有谈到这一情况，没有告知原告该合同被解除，所以原告与润峰公司签订了转让协议书，且签订该转让协议书时，原告与被告已经实际用行为履行了该合同。
被告对该组证据形式要件没有异议，对证明问题有部分异议，被告对转让协议书不知情，庭后代理人会准确核实该情况。对于会议纪要，对双方权利义务说的比较清楚、详细，与本案事实相一致，已经进一步说明与润峰公司的改造合同，润峰公司需给被告216套楼房作为双方合作的条件，与原告之间的合同不一致，该会议纪要清楚的证实搬迁腾地工作先期由林业局负责并解除了六家租赁合同，花去100万元成本，后原告在会议纪要中说的是开发商，又解除南部门市房的租赁合同和北部门市房，同时和邱某某要解决相关租赁纠纷，同时会议纪要说明其他需要原告进行的搬迁腾地工作，而且当时会议认为搬迁腾地的费用比较高，初步测算已经发生的和将要发生的约600万元左右，经与原告协商，双方确定土地费为700万元，给原告优惠250万元左右，然后又证实其他事项在与此前开发商签订条款相一致，该会议纪要证实双方主要权利义务，证明了与原棚户区改造合同不一致。
本院认为，被告对该组证据形式要件无异议，庭审后亦未提供反驳证据，故本院对此予以采信。
证据三、出示被告出具的收据13张：2013年9月22日3张票据均是50万元，共150万元；2013年9月25日5张票据，分别是20万元、30万元、50万元、50万元、50万元，共计200万元；2013年12月21日2张票据均是50万元，共计100万元；2014年6月6日1张100万元；2014年6月7日1张150万元；2014年8月19日票据有复印件100万元，原告将该票据收回，出具了一张欠条，上面所记：土地费952100元，评估费3800元，测绘费5455元，总计961355元。证明自2013年9月22日，被告为原告出具收据13张，共收取原告及原告方工作人员徐某某交纳的土地费以及土地出让金保证金共计7961355元。否定了被告所述的土地出让金700万元。
被告对该组证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，该证据证明了被告的观点，根据双方协商及东林局局长办公会议纪要证明双方约定原告需给付被告土地费700万元，另外所谓100万元后改为欠条，96万余元欠条出具单位是国土资源管理部门，该笔费用涉及的是土地出让金与双方合同权利义务无关。土地费和土地出让金是两种性质，一个是民事，一个是行政，棚户区改造土地出让金不是完全免除，需要向国家缴纳，东京城所有棚户区改造都是由开发方负责，本案实际上也是由原告方向土地管理部门缴纳，所以该笔费用与双方民事权利义务无关，应该是土地费700万元，土地出让金96万多元。
本院认为，被告对该组证据形式要件无异议，予以采信。同时确认原告主张缴纳了土地费及保证金7961355元的事实成立。
证据四、出示被告出具的收据4张。证明被告分别于2012年5月3日交项目保证金100万元（该项目保证金如果因被告原因导致项目不能履行，被告需双倍返还，附缴款凭证与第七组证据相结合），2014年8月12日交纳保证金26万元、2014年9月16日交纳保证金7300元，计收取原告开发建设保证金1267300元；2014年6月9日收取原告劳动保证金100万元（该收据是农业银行的缴款凭证，也与原告所举证据七相结合）。共计2267300元。
被告对2012年5月3日、2014年8月12日、2014年9月16日收取原告开发建设保证金总计1267300元无异议；被告提出2014年6月9日收取原告劳动保证金100万元，是董某某交给森工总局劳动和社会保障局的，该费用是与项目有关的行政性管理费用，与被告无关。
本院认为，被告对该组证据形式要件无异议，应予采信。对被告所提异议，本院予以采纳。
证据五、出示票据2张，证明原告已经交付保险费35000元、消防费16万元，计195000元。向润峰公司支付的消防费16万元，是原告债权人代原告方缴纳，向人寿保险公司牡丹江分公司缴纳保险费35000元，该保险费没有原件，只有复印件，缴款人是原告方工作人员。
被告质证对发生的消防费16万元没有异议，认为保险费没有原件票据，也没有相应保险合同，无法证实。
本院认为，被告对消防费16万元票据无异议，予以采信。对保险费票据35000元，因被告提出该票据系复印件无法核实，本院认为被告提出的异议成立，对此保险费票据不予采信。
证据六、出示票据、补偿协议书、工程任务单，总计8张（结合原、被告双方认可的会议纪要）。证明原告为了履行合同，已经投入图纸设计、开发建设、拆迁补偿款计1008050元。该组证据中有五张工程任务单，在原、被告合作过程中完成的，有一张发票是拆中修厂烟囱、水塔工程工程款368000元，有与邱某某签订的补偿协议书是146500元，有图纸费47550元。
被告质证称，工程任务单所发生的费用没有准确数字，被告主张协商解决。对于拆中修厂的烟筒，水塔工程款368000元、邱某某的补偿款146500元、图纸费47550元，被告主张按比例分担。
本院认为，被告对工程任务单虽提出异议，但没有提供反驳证据予以证实，故对此证据予以采信。对于拆中修厂的烟筒，水塔工程款368000元、邱某某的补偿款146500元、图纸费47550元，被告主张按比例分担，既未向法庭提供比例的数据及计算方法，又未向法庭提供其反驳证据予以证实，故对此证据予以采信。该组证据中的数额经本院核实，应为908050元。
证据七、出示借款合同1份。证明原告为了履行合同，从2012年8月1日起至2015年8月31日止，向第三人借款1000万元，月利息3分。该合同结合原告举证四中一笔100万元与证据五中债权人向劳动局交纳保证金100万元及原告在债权人处打款回单3张（2013年9月16日350万元、2013年12月20日47万元、2014年6月6日260万元）与原告举证一中被告出具的土地费收据日期与金额相互吻合，其中2013年12月20日的47万元因为向林业局于2013年12月21日交纳100万元土地费，但当时债权人没有准备，委托侯某某向徐某某转款47万元，其余款项是从他人处借现金给付徐某某。借款合同总额1000万元，与随同本证据一并提交的打款凭条及之前提到的债权人直接向被告支付的200万元，总计1000万元。2012年5月3日债权人董某某直接向被告支付100万元保证金，2014年6月9日债权人董某某直接向劳动局支付借款100万元，另外100万元2014年8月19日向国土资源局支付的952100元，该笔款是由债权人委托倪洪秋直接支付，总计1000万元。
被告质证称，对银行业务回单3张形式要件无异议，对其他证据及证明问题有异议，双方合作过程中原告向被告交纳的款项来源被告不清楚，当时原告未向被告告知款项是借贷而来，所以不管该部分事实真实与否，与本案无关联性
本院认为，被告对3张银行业务回单的形式要件无异议，本院予以采信，被告对其他证据及证明的问题所提异议成立，董某某、侯某某按徐某某的旨意将款汇至原告处，被告并不知情此款系借贷而来，故不予认定董某某与原告之间存在的借贷关系与本案具有关联性。
证据八、出示欠款结算书1份。证明原告工程确定无法完工，所以原告与债权人共同对欠款进行结算，截止到2015年9月20日，原告共欠第三人本金及利息共计16292500元。出示收条1份。证明原告按照约定，将被告返还的608万元全部偿还给债权人，截止到2015年10月30日，尚欠债权人本息合计10512500元。
被告对该组证据的质证意见同证据七的质证意见一致，对原告所述被告返还608万元一事予以认可。
本院认为，该组证据中结算书系董某某与原告方所签订的，收条亦是董某某出具的，与本案被告不具有关联性，本院不予采信。原、被告双方均认可被告已返还608万元，结合被告提供的证据三，经本院核实，其返还的数额为6086920元。
被告东京城林业局为证实其主张，在庭审中提供了以下证据：
证据一、出示2012年4月30日被告与润峰公司签订的解除协议1份，证明被告与润峰公司书面解除了原棚户区改造合同，同时约定润峰公司发生的消防审核费用由新开发人支付，与原告提出的给付润峰公司16万元相互印证。
原告对证据的形式要件有异议，系复印件。既然被告与润峰公司解除合同，不应当再让原告与润峰公司签订转让协议，而且原告实际按照被告的意愿将16万元的消防费支付给润峰公司，所以结合被告方的会议纪要中的内容，原告认为要么原告与润峰公司签订的转让合同是合法有效的，要么被告对原告进行欺诈，并没有告知与润峰公司解除协议的情况。
本院认为，该份证据经核实与原件一致，故对此证据予以采信。
证据二、出示2013年11月28日徐某某和朱某某签订的合同书1份及2014年7月1日徐某某与朱某某签订的解除合同协议1份（均为复印件，原件在原告手中），复印件来源是原、被告双方协商过程中，由徐某某提供给被告，该证据欲证明对鞋厂的搬迁腾地及其他租赁户的相关工作由原告享有相应权利，与原告提供的邱某某协议和会议纪要相互佐证，搬迁腾地的权利和义务在本案双方法律关系中应由原告享有和履行，虽然与润峰公司合同中约定搬迁腾地由林业局负责，但与原告合作后，相关权利义务已交给原告，且原告履行了与租赁户协商相关事宜的权利和义务，因此本案搬迁工作无法彻底完成，双方均无主观过错，是一部分租赁人不履行和未与原、被告双方达成一致意见，未搬迁而造成的。
原告质证称对证据形式要件有异议，因为是复印件，代理人没有了解到相关情况，从徐某某签字看，与在林业局签字是不一致的。对解除协议中朱某某一次性支付徐某某200万元是不现实的。对被告要证明的问题有异议，因为根据被告与润峰公司签订的协议约定内容看，结合办公会议纪要，项目搬迁腾地工作是由被告负责，是约定内容，根据国有土地上房屋征收与补偿条例第四条规定，市县级人民政府或者本行政区域的房屋征收与补偿工作，根据法律规定，项目的搬迁和补偿均是由被告承担的法定义务，被告也曾提到，被告与邱某某就搬迁补偿发生过诉讼，而且胜诉，充分证明被告是拆迁主体。
本院认为，该证据无法与原件核实，故对此证据不予以采信。
证据三、出示2015年9月18日至2015年10月21日退还原告投入款相应付款凭证、进账单、银行机打凭证共计18页，证明被告向原告返还投入款核计6086920元。
原告慧瑶公司对此证据无异议，本院予以采信。
经审理查明，2012年1月18日，被告东林局与润峰房地产开发公司签订棚户区改造合同，对原中修厂进行棚户区改造，合同约定，“一、改造的范围，为林业局中修厂厂区，占地面积约2.4万平方米，建设楼房6栋4.6万平方米，安置居民住户约480户。二、改造的形式，甲方负责本棚改项目立项，负责本项目的搬迁腾地工作，负责施工过程的监管，工程的竣工验收，乙方负责办理房屋建设的各项手续并支付费用，负责棚改楼房的建设、管理及内业工作，负责本项目房屋的预销售和售后物业接受管理工作，承担本项目开发建设工程的盈亏。四、双方权利和义务，......五、双方约定的相关事项，7.本合同签订后乙方向甲方交纳项目保证金100万人民币整，如甲方原因导致项目不能进行，甲方返还双倍保证金，如乙方原因导致项目不能进行，甲方扣压保证金。”合同履行过程中，润峰公司提出解除合同，经与东林局协商于2012年4月30日签订了关于解除《棚户区改造合同书》的协议，协议约定，“一、乙方签定《棚户区改造合同书》时，向甲方交纳了项目保证金100万元人民币，本协议签定后甲方在三个工作日内退还。二、因《棚户区改造合同书》签定，甲方解除了原中修厂部分租赁合同，发生的费用甲方另行处理，乙方不承担责任。三、乙方先行对中修厂厂区的消防进行了审核，发生费用16万元人民币，甲方协调新的开发人支付该款项。四、本协议签定后，甲方重新选择林业中修厂开发建设单位，同乙方无关，乙方不得无故干涉。”该协议签订后，几经周折变化，被告同意原告开发此项目，2013年9月10日东京城林业局召开2013年第7次局长办公会议，会议上明确了原告慧瑶公司开发事项，会议纪要中记载，“2012年，我局上报中修厂和贮木场棚户区改造项目，其中，中修厂改造用地约2.4万平方米，可建设楼房7栋4.6万平方米，约590户，门市房和车库约10000平方米。……2012年，我局同镜林华庭商定对中修厂进行棚户区改造，镜林华庭给我局216套回迁楼房。在具体测算中，镜林华庭感觉没有经济效益，没有同我局进行合作，合同解除。此后，接着吉林嘉誉房地产开发有限公司同我局进行合作进行棚户改造，因搬迁腾地的原因2012年没能动工。现开发商准备开工建设，准备与我局签定合同，该块土地价款约为950万元，中修厂内腾地成本约为600万元，不含鞋厂已建设的厂房400余万元，其中前期林业局解除6家工厂合同成本约100万元，开发商解除南部门市房成本约90万元，北部门市房约116万元，鞋厂搬迁费约200万元，邱某某合同到期拒不搬迁要30万元，李某某父母重新搬回腾出的空屋要2套楼房补偿约30万元，拆扒烟筒、小塔改高压线约花费40万元。我局准备过高腾地费用250万元，开发商应向我局交纳土地价款700万元。其他事项均按我局以前同其他开发商签定的合同条款履行。”2014年3月11日，慧瑶公司在不知东林局与润峰公司解除合同的情况下，与润峰公司签订了转让协议，约定：“一、2012年1月18日，甲方与黑龙江省东京城林业局签订的《棚户区改造合同书》，约定甲方与黑龙江省东京城林业局合作对东京城林业局中修厂厂区进行棚户区改造工程；二、由于甲方自身原因，对于前述棚户区改造合同不能继续改造，经过与黑龙江省东京城林业局协商，东京城林业局同意甲方将《棚户区改造合同书》中的所有权利义务整体转让给乙方牡丹江慧瑶房地开发有限公司；三、此协议签订后，由乙方承接甲方与黑龙江省东京城林业局签订的《棚户区改造合同书》中的所有权利义务；四、乙方接受合同权利义务后，对于甲方前期已经对于该棚户区改造工程投入的消防费16万元一次性支付给甲方。”在此期间，原告交纳开发建设保证金1267300元，向森工总局社保局交纳100万元劳动保证金，向林业局交纳土地费700万元，向土地局交纳土地出让金961355元，向润峰公司交纳了16万元消防审核费，投入图纸设计费、开发建设、拆迁补偿款计908050元。原告开始施工建设，但动迁事项尚未完全履行，原定开发7栋楼只施工2栋，其它项目无法施工，故2015年9月，原、被告协商解除口头合同，后因慧瑶公司投入资金问题，经双方多次协商，东林局于2015年10月30日前总计给付慧瑶公司6086920元。
本院认为，被告东京城林业局为加快棚户区改造项目的实施，与润峰公司进行合作开发，并签订棚户区改造合同，合同签订后润峰公司交纳100万元保证金，双方在履行合同过程中，因情况有所变化，经双方协商解除该棚户区改造合同，后期几经周折东林局口头同意原告慧瑶公司继续进行开发建设，慧瑶公司向东林局交纳了土地费及其他开发建设的相关费用，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”虽然原、被告双方没有书面合同，但是通过2013年东林局办公会议纪要内容及慧瑶公司履行交费义务并进场施工建筑等情况，均可认定由慧瑶公司继续履行棚改施工义务，原、被告口头协议成立。在履行口头协议过程中，原、被告均与动迁户签订过动迁协议，故认定原、被告双方口头协议就此动迁义务问题不明确，但根据会议纪要记载，双方约定不明确的问题，均按林业局以前同其他开发商签定的合同条款履行，故应认定动迁权利义务由被告东林局负责。因东林局未按合同约定完全履行其动迁义务，部分原动迁户尚未迁走，使慧瑶公司要建筑的7栋楼房，只建筑2栋，其余5栋楼房无法施工，故东林局应承担违约责任，收取的各项费用扣除慧瑶公司已使用的部分，其余的应当予以返还。慧瑶公司履行合同过程中，交纳土地费及土地出让金7961355元，因其建筑2栋楼房，扣除两栋楼房的土地费2274673元（7961355元÷7×2＝2274673元），应返还5686682元。慧瑶公司主张其交纳保险费35000元，因其未提供有效证据证实，本院对此不予认定。慧瑶公司主张2014年6月9日向森工总局交纳劳动保证金100万由东林局返还，本院认为，该费用不是东林局收取，东林局可协助慧瑶公司办理相关返还事宜。慧瑶公司主张利息损失，因原、被告双方就慧瑶公司投入借贷问题未有明确约定，但是因东林局在履行合同过程中存在违约，给慧瑶公司造成实际损失，其利息损失比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，以年利率24%的标准分段计算，总计5221217元予以支持（后附利息计算表）。慧瑶公司主张东林局存在违约应承担保证金100万元双返的违约责任应予支持。综上，法院认定慧瑶公司投入款11296705元，扣除向黑龙江省森工总局劳动局交纳的100万元，扣除东林局已返还6086920元，扣减慧瑶公司已建成两栋楼房的土地费2274673元，应返还1935112元，并双倍返还保证金100万元，利息损失5221217元。因本案诉讼标的额度较大，一次性支付可能对被告东林局的正常经营活动产生影响，故判令被告东林局分两期支付为宜。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告东京城林业局返还原告牡丹江慧瑶房地产开发有限公司各项费用935112元（开发建设保证金267300元+土地费及土地出让金5686682元+图纸设计损失、开发建设损失、拆迁补偿损失908050元+消防费16万元-6086920元）；
二、被告东京城林业局赔偿原告牡丹江慧瑶房地产开发有限公司利息损失人民币5221217元；
三、原告牡丹江慧瑶房地产开发有限公司已交纳的开发建设保证金100万元，应由被告东京城林业局双倍返还即200万元。
以上款项总计8156329元，于本判决书生效后三十日内给付300万元，余款5156329元于本判决书生效后六十日内付清。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79487元，由被告东京城林业局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服上诉请求的数额计算交纳上诉案件受理费（开户行：农业银行黑龙江省农垦分行宏博支行，账号：08501601040003203，收款人：黑龙江省林区中级人民法院），上诉于黑龙江省林区中级人民法院。
审 判 长 褚英俊
审 判 员 陈红君
人民陪审员 蔺 艳
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 王 雪