广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠城法小民初字第501号
原告：田旭文，男，土家族，住址：广东省惠州市惠城区，公民身份号码：×××0050。
委托代理人：朱吉敏、梁远均，系广东直信律师事务所律师。
被告：惠州市东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市。
法定代表人：郑宜靓。
委托代理人：刘莉，系广东慧达律师事务所律师。
委托代理人：熊玉双。
第三人：中国建设银行股份有限公司惠州市分行，住所地：惠州市。
负责人：陈余生。
原告田旭文诉被告惠州市东江湾房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告田旭文诉称，一、原告依据与被告与2006年8月30日签订的《协议书》，依约支付购房款，依法取得了金世界花园怡景苑A14D号房产的房屋所有权。2006年8月30日，被告就转让其开发的金世界花园怡景苑A14D号房产与原告达成一致意见，签订了《协议书》。该《协议书》约定：（1）约定怡景苑A14D号房产实际成交价格为人民币270674.55元（该价格系原《个人住房借款合同》中按揭欠银行款余额，被告以此为新的成交价），原告自本协议签订之日起负责承担缴交每期的银行按揭贷款月供款及协议书签订前欠交的月供款；（2）被告按实际成交价［人民币270674.55元］开发票给原告；（3）被告负责为原告办理房地产权证；（4）签订协议后，被告负责把《商品房买卖合同》、按揭贷款合同、按揭银行存折移交原告，为原告办理收楼手续等。该协议签订后第二日，即2006年8月31日，被告开具收到原告支付的余额购房款《收据》第0080276号，余款金额：270674.55元。上述《协议书》签订后，原告如期履行供款义务，在第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行处开始偿还贷款，目前已提前还清贷款。同时，原告已经入住该房产，并且花费了巨额的装修费用进行装修房产，并且已缴纳物业管理费，但被告却迟迟不履行该协议书办理房产证等义务，为原告带来严重的经济损失。
二、原告依约取得房产成为事实，且按照借款合同约定如期向第三人中国建设银行股份有限公司惠州分行缴纳月供款，购房行为合法；而被告隐瞒原告，实施虚假按揭贷款行为，损害了原告的合法权益，被告应按照合同约定承担违约责任。1、原、被告于2002年签订的《商品房买卖合同》，系被告实施假按揭行为所签订的，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案事实：（1）2002年12月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》［合同编号021492）。该合同约定：①原告购买被告开发的金世界花园怡景苑A14D号房产，约定房产交易价格为人民币500592元，付款方式为银行按揭，首付款为总房款的40%［该合同价格系被告为套取银行按揭款所设定的房屋价款］；②约定被告应在2003年3月31日前，按照合同约定交付房产；③约定被告应当在商品房交付使用之日起18个月内为原告办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人；④约定了相应的逾期交付房产、逾期办理房产证的违约责任条款及其他。（2）2003年1月6日，原告、被告及第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行签订了《个人住房借款合同》［合同编号：二○○二（按）1906），约定由原告向第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行申请购房贷款，共计人民币300000元，贷款期限20年，从2003年1月8日起至2023年1月8日止，被告作为保证人，以确保借款合同的履行。贷款合同签订后，第三人中国建设银行股份有限公司惠州分行依合同约定将贷款数额转入被告指定账户，原告按照约定如期支付月供款。（3）签订上述合同当时，原告及社会公众尚不知道被告所实施的“虚假按揭贷款”事件。且上述合同签订后，经原告多番书面、口头催告，被告迟迟未给原告办理交付房产、开具全额购房发票、办理房地产权证等义务。后来原告得悉，上述《商品房买卖合同》系被告为套取银行贷款而签订的，且已经被按揭银行、公安机关列入“虚假按揭贷款黑名单”［见惠州市公安局致惠州市房产局、市中行、市建行、市农行、市工行等单位《关于惠州金世界房产开发有限公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明的函》（惠市公函字（2006）74号）中第296号假按揭房产］。所以，上述《商品房买卖合同》由于违反了法律强制性规定，应属无效合同，依法应予撤销，双方关于怡景苑A14D号房产的权利义务应以2006年8月30日所签订的《协议书》为准。2、《关于惠州金世界房产开发有限公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明的函》记载：根据惠州市政府《会议纪要》精神，应给330套房产办理更名过户和转按揭手续。所以，由于被告的违法、违约行为，导致被告不能按照合同约定为原告开具全额购房发票、交付房产、办理房地产权证等义务，被告应按照合同约定承担相应的违约责任，以保障原告的合法权益。
三、基于原、被告双方签订的《协议书》的约定以及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，被告应履行如下合同义务及承担法律责任：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。结合双方签订的《协议书》第五条约定：甲方［即本案被告］应当在本协议书签订后，甲方负责把商品房买卖合同、按揭贷款合同、按揭银行存折移交给乙方［即本案原告］，乙方可办理收楼及相关手续；由于被告开具房款收款收据为2006年8月31日，所以原告认为应以该日开始计算被告交付房屋时间。故，被告逾期交付该房产，已违反合同约定，应按照约定向原告支付自2006年8月31日起至实际交付房产之日止［暂以每月租金2000元／月计算，计算至被告入伙费收取之日2007年9月24日］的逾期交付房屋违约金，共计人民币26000元。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此规定，被告在《协议书》中明确承诺为原告办理房屋产权证，结合本案事实，被告最迟应当在2006年11月30日［自协议书签订第二日开始计算，自2006年8月31起计算90日］为被告办理房屋产权证。而被告却迟迟未向原告办理房地产权证义务，故其应向原告支付自应办证之日起，即2006年11月30日起到实际办证之日起按照同期银行贷款利息支付逾期办证违约金给原告［暂计算至2012年11月30日］，共计人民币115368元。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据上述法律法规，被告应向原告支付逾期交房违约金，逾期办证的违约金等款项共计人民币141368元，而原告的购房价格为270674.55元，以房价270674.55元的30%计算，即81202元，故原告将逾期交房违约金，逾期办证的违约金适当降低为81202元。
综上所述，被告应向原告支付逾期交房违约金，逾期办证的违约金等款项共计人民币81202元。请人民法院明查案件事实，依法裁判并支持原告诉讼请求。一、确认原告对金世界花园怡景苑A14D号房产享有所有权。二、判决因办理“假按揭贷款”，原、被告双方于2002年12月20日所签《商品房买卖合同》［编号：021492）为无效合同并予以撤销。三、判决原、被告双方于2006年8月30日所签《协议书》合法有效，被告履行该《协议书》约定的义务，即开具全额购房发票、办理房地产权证并承担税费。四、判令被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、两项共计人民币81202元［违约金暂计算至2012年11月30日］。五、判令原告在2006年8月30日所签《协议书》约定的购房价格范围内向第三人偿还贷款；如果在原假按揭时原、被告双方与第三人所签《抵押借款合同》中贷款额多出原、被告双方在2006年8月30日所签《协议书》约定价款部分的差价或约定的购房价款之外还有拖欠银行贷款，则全部由被告承担并向第三人负责偿还；判决被告承担因实施假按揭行为导致原告所额外产生的、超出正常按揭部份银行罚息、利息等款项［以第三人中国建设银行股份有限公司惠州分行出具的银行按揭数额为准］。六、判令被告承担诉讼费及与处理案件有关的全部费用。
被告惠州市东江湾房地产开发有限公司辩称，一、因不可抗力事件的发生，应当免除答辩人因延迟办理产权证所产生的违约责任。答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中约定，“出卖人应当在2002年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将工程竣工验收合格（即由建设、监理、施工、勘察、设计五个单位完成工程竣工验收报告），并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……”；虽然买卖合同约定的交付时间是2002年12月31日，但同时买卖合同也约定了特殊原因下可予以延期交付，即遭遇不可抗力的情况下，答辩人只要在发生不可抗力之日起60日内告知买受人即可延期交付。同时，房屋买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”，“正常情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起l8个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”根据约定可以看出，答辩人为被答辩人办理产权证的起算时间是以该商品房交付业主使用之日开始起算的，即从房屋交付使用之日起18月内办理房屋产权证。但是，该l8个月的时间约定也是有前提的，即在“正常情况”下。也就是说，如遇不可抗力等非常情况，我方办理产权登记的时间就不受18个月的限制。答辩人在依法受让原房屋开发商惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“新金世界公司”）时，因新金世界公司蓄意隐瞒金世界花园土地权属不明，致使土地权属至今无法确认。新金世界公司原股东之一刘平海在成立新金世界公司的同时，注销了惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“老金世界公司”），但其旗下的金世界花园小区土地（即本案涉案土地惠州市江北四号小区）一直是登记在老金世界公司名下，从未办理过户登记到新金世界公司名下，上述原因也是房屋产权登记不能办理的根本原因，也是我方在当时受让金世界公司时所不能预见的情况，当属不可抗力的范畴内。依照《民法通则》相关规定，我方因不可抗力事件的发生，应当免除因延迟办理产权证所产生的违约责任，被答辩人要求答辩人承担因延期办证的违约金依法应当予以驳回。二、我司在依法受让金世界项目时，被原开发商新金世界公司制造的连环虚假事实所欺骗，遭受了巨大损失，背上了巨额债务，因客观原因不能办理涉案土地的产权变更登记手续。经司法机关鉴定，我司在受让新金世界公司时，新金世界原法定代表人（实际控制人）刘平海等人提供的惠州粤龙会计师事务所的审计报告是虚假的；刘平海等人向工商局提供的证明其9000万元注册资本的验资报告是虚假的；刘平海等人与答辩人签订的股权转让协议中土地足值、地价已缴清、税款已缴清、资产属实的承诺是虚假的，事实上原开发商尚欠巨额的银行项目贷款及按揭贷款、南阳国债部的拆借款、高利贷欠款、工程款、工人工资等。答辩人在不明真相的情况下被莫名其妙地背上了巨额债务。刘平海等人成立新金世界公司的注册资本自始至终根本未到位，经惠州市城区人民法院审理，刘平海等人以涉嫌虚假出资、虚报注册资本、职务侵占等犯罪行为做出了有罪判决［（2012）惠中法刑二终字第l36号］，我方是该案的直接受害人。同时，也因上述原因，我方至始至终未能办理本案涉案土地惠州市江北四号小区土地的产权变更登记手续。
三、涉案房屋存在土地权属不明、涉及虚假按揭的客观事实，相关购房合同应无效，同时被答辩人存在未交清房款和办证费用的事实，并不具备办证条件，其诉讼请求应当不予支持。原惠州金世界房产开发有限公司（后更名为我公司现名）法定代表人（实际控制人）刘平海自2006年8月被惠州市公安局立案侦查，且于2009年因涉嫌虚假注资等犯罪活动被依法逮捕，直至2013年5月做出生效判决，期间涉案的房屋因土地权属不明而无法办理房产证照等。虽然我公司接盘了金世界项目，但涉案房屋土地使用权至今权属不明，仍登记在中外合资性质的惠州金世界房产开发有限公司名下，并不在我公司名下；同时该房屋还存在虚假按揭的历史遗留问题，且被答辩人即是假按人。被答辩人为了达到逃避支付购房首期款和骗取银行贷款的目的，而与原惠州金世界房产开发有限公司、被答辩人二相互串通，签订了虚假的《广东省商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》。依据惠州市惠城区人民法院作出的（2007）惠城法民一初字第2079号判决（类似案件的判例），上述合同应属无效合同。因此，被答辩人所主张的诉讼请求均不能成立。再者，从被答辩人提交的资料和我公司查账判断，被答辩人并未交清购房款，构成违约，根据双方签订的购房合同第七条约定，应承担逾期付款的违约金；且据我司核实相关数据，被答辩人尚未缴纳或全缴纳契税、维修基金、物业管理费、入户费等办证相关费用。根据惠州市政府会议纪要以及《关于协调解决金世界花园业主上访问督查情况报告》的协调处理意见，市政府决定“原金世界公司出屋所欠税款作挂账处理，购房人交清应交费用后由市房产局给予房产证”。根据这份政府文件的制定目的和历史背景，购房人应交清的费用应不仅包括办理房产证应由购房人支付的维修基金、契税，还应包括欠缴的入伙费以及物业管理费等。根据房管局的相关规定和《住宅专项维修资金管理办法》等相关法律规定，商品房办理房产证需要业主缴纳契税和维修基金，否则无法办证，所以在业主没有交清维修基金和契税的情况下，答辩人根本无法为这部分业主办理房产证。同理，对于结欠物业管理费的业主，如前所述，根据政府文件精神，业主必须缴清了结欠的所有费用，包括物业管理费，答辩人方具有为其办理房产证的义务。市政府的文件出台后，2011年11月3日，答辩人在金世界花园的物业管理处和每栋住宅楼都张贴公告，要求所有未办证的业主尽快补齐欠缴的契税、维修基金等税费，在缴清所有费用后，答辩人会尽快递交办证的递件手续。之后，对于已任何欠费，购房资料齐全的业主，答辩人都已经办理了房产证，截至今日，答辩人已为金世界花园124户业主办妥房产证。但是，本案被答辩人在看到上述通知后，不仅不主动向答辩人交清仍欠的契税、维修基金等费用或补交资料，协助答辩人办理转案手续，要求答辩人办理房产证，反而向法院提起诉讼，要求答辩人承担迟延办证的违约责任。可见，被答辩人的真实意图根本是受经济利益的驱使，利用司法资源追求个人私利，而不是为了尽快办证。正是上述原因导致涉案房屋产权证至今未能办出。就被答辩人的诉讼请求和理由，惠州市中级人民法院（2013）惠中法民一终字第629号终审判决已经对此类案件作出过判例，我公司不应当承担包括违约金在内的一切责任。综上所述，涉案房产未办妥房产证的原因是涉案房产土地权属不涉及虚假按揭，且被答辩人欠缴契税、维修基金或者物业费所致，答辩人在迟延办证中没有任何的违约行为，不应由答辩人承担违约责任。鉴于上述事实和理由，被答辩人的其他诉讼请求也应当一律予以驳回。
第三人中国建设银行股份有限公司惠州分行未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。
查明的案件事实
经审理查明，原告和惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“新金世界公司”）于2002年12月20日签订了一份《广东省商品房买卖合同》及附件，约定：由原告购买新金世界公司开发的位于惠州市江北4号小区金世界花园怡景苑A幢14层D号房（以下简称“涉案房产”），建筑面积为l44.13平方米，套内建筑面积l27.85平方米，总金额为人民币500592元，首期款200592元，余款申请银行按揭，新金世界公司应于2003年3月31日前将符合约定的商品房交付给原告，同时在正常情况下，新金世界公司应在商品房交付使用之日起18个月内为原告办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给原告。
2003年1月6日，原告、新金世界公司和第三人签订了一份个人住房借款合同，约定：由原告向第三人申请按揭贷款人民币300000元，用于购买涉案房产，而涉案房产被抵押给第三人，同时新金世界公司为该笔贷款提供连带保证。之后，第三人发放了该笔贷款。经公安机关侦查，该笔贷款为虚假按揭贷款。目前，该笔按揭贷款已还清。
2006年8月30日，原告和新金世界公司又签订了一份协议书，约定：新金世界公司将其开发的涉案房产转让给原告，转让价为人民币270674.55元，从本协议签订之日起该房每期的银行按揭贷款月供款和本协议书签订前欠交月供款（以银行账单为准）全由原告负责承担缴交，新金世界公司负责为原告办理房产证，维修基金、入伙费、办理房产证等各项费用按相关规定由原告自行缴纳。2006年8月31日，原告向新金世界公司支付了约定的购房款270674.55元。
之后，原告办理了收楼手续，并于2007年9月25日签订了一份前期物业管理服务协议书，但没有缴交契税、维修基金、入伙费等费用。涉案房产的房地产权证至今仍未办出，现原告以逾期办证为由，诉至本院，请求判如所请。
另查一，新金世界公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市又一居投资发展有限公司。2008年1月28日，新金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即被告。
另查二，涉案房产所附着的土地（以下简称“涉案土地”）位于惠州市惠城区江北4号小区，总面积为49448平方米，该土地使用权是登记在原中外合资的惠州金世界房产开发有限公司名下（以下简称“老金世界公司”），国有土地使用证证号为惠府国用（2000）字第l3020100031号，而老金世界公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在第二被告的企业名称、股东构成等发生变化后，涉案土地的土地使用权没有相应的变更至第二被告名下，而第二被告则因涉案土地的权属未变更、新金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。
另查三，对于金世界花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府于2011年7月14日召开常务会议，经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处理。之后，惠州市人民政府行政督促检查办公室在组织有关政府部门进行协调后，针对金世界花园历史遗留问题，其中包括金世界花园已售房产的办证问题，根据市政府在2011年7月l4日召开的常务会议上的决议，提出了若干处理建议，最终于2011年l0月31日形成了具体的解决方案。
裁决理由和结果
本院认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2006年8月30日签订的协议书，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。
本案中，双方当事人争议的焦点是被告是否应当承担逾期办证的民事责任。对此，分析如下：
首先，自2007年11月23日开始，新金世界公司的经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成、公司名称等事项先后发生变更，那么，涉及该公司的全部权利义务应由变更后的公司来承受，其中包括为金世界花园已售房产办证的义务。也就是说，第二被告需要承担涉案房产的办证义务。
其次，导致逾期办证的原因是在新金世界公司变更为被告之前，由于新金世界公司自身存在的诸多问题，致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件。那么，在涉案房产具备办证条件前的这一阶段，逾期办证的责任不可归责于被告。
最后，通过政府有关部门的协调解决，涉案房产从2011年11月1日起具备办理房产证的条件。那么，原告应向原告缴交办理房产证所需的契税、维修基金等费用，而被告在收到原告缴交的契税、维修基金等费用及相关资料后，则应在合理期限内，将上述契税、维修基金等费用及相关资料交付给有关房产管理部门，办理房产证。若原告未及时足额缴交上述费用，并递交相关资料，其要求被告承担逾期办证的违约责任，则于法无据，不应支持。
关于涉案房产的所有权问题。由于原告已按约定支付了全部购房款，其应当享有对涉案房产的所有权。
至于原、被告双方于2002年12月20日签订的《广东省商品房买卖合同》，因该份合同为虚假按揭贷款而签，属于无效合同。
第三人中国建设银行股份有限公司惠州分行经本院依法送达传票后未到庭参加诉讼，视为其放弃质证或抗辩的权利，不影响本案的实体审理。
综上，对于原告方的诉求，部分有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告田旭文对位于惠州市江北4号小区的金世界花园怡景苑A幢14层D号房享有所有权。
二、确认原告田旭文和被告惠州市东江湾房地产开发有限公司于2002年12月20日签订的《广东省商品房买卖合同》为无效合同。
三、确认原告田旭文和被告惠州市东江湾房地产开发有限公司于2006年8月30日签订的《协议书》合法有效。
四、原告田旭文应于本判决生效后七天内，将仍欠的与办理房产证相关的契税、维修基金等费用以及办理房产证所需的相关资料交付给被告惠州东江湾房地产开发有限公司；被告惠州东江湾房地产开发有限公司应在收到原告田旭文交付的上述契税、维修基金等费用及相关资料后，七天内将契税、维修基金等费用及相关资料交付至办理房产证的房产营理部门并告知原告田旭文，逾期则被告惠州东江湾房地产开发有限公司应向原告田旭文支付迟延办理房产证的违约金（以原告田旭文已支付的购房款270674.55元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从被告惠州东江湾房地产开发有限公司收到原告田旭文交付的契税、维修基金等费用及相关资料后第八天起计至涉案房产产权证交付给原告田旭文之日止）。
五、驳回原告田旭文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2230元，由原告田旭文负担2030元，被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 王镜新
审 判 员 石 磊
代理审判员 潘丽军
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 林海利
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