北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11175号
上诉人（原审被告）李桂兰，女，1941年6月6日出生。
委托代理人姜一坤，男，1965年10月18日出生，新世界（上海）发展有限公司退休干部。
被上诉人（原审原告）北京崇开嘉信物业管理有限公司，住所地北京市东城区龙潭东路5号楼D241号（怡龙别墅）。
法定代表人：贺杰，总经理。
委托代理人：廉桂林，男，1961年2月18日出生，北京崇开嘉信物业管理有限公司副经理。
上诉人李桂兰因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第10858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，北京崇开嘉信物业管理有限公司（下称崇开嘉信公司）起诉至原审法院称：李桂兰为北京市×××104号房屋的产权人，我公司为李桂兰产权房所在小区的物业管理单位。依照我公司与李桂兰签订的物业管理委托合同的约定，李桂兰每年应交物业服务费1276.41元。但李桂兰在我公司履行了物业服务义务后，欠付2008年12月17日至2013年12月16日共5年的物业服务费。经我公司催要无果，现请求法院判令李桂兰支付所欠物业服务费6382.05元，并按日万分之五的标准给付违约金2822.4元，并承担本案诉讼费。
李桂兰辩称：崇开嘉信公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，其服务存在问题，已违约在先。物业管理公约规定，凉台外和窗外不能吊挂和晾晒物品，但崇开嘉信公司的工作人员长年晾晒衣物，造成业主出行不便，影响小区形象。物业管理公约规定，首层住户不得窗改门经商，但小区有六、七家商铺进行经营，影响了小区环境。物业管理公约规定，公共门厅、走道不得堆放物品、自行车等，但楼道内自行车乱停乱放，造成业主邮箱被堵。业主向崇开嘉信公司反映多次，均没有处理结果。物业管理公约规定，不得在公共部位乱画和随便张贴，但崇开嘉信公司工作人员却在小区2号楼1单元墙上用油漆涂写提示标语，影响小区环境整洁、美观。物业管理公约规定，不得发出噪音影响业主正常生活，但崇开嘉信公司的职工食堂由于做饭造成楼道内乌烟瘴气，并造成楼顶墙面大面积墙皮脱落，严重影响一层居民的正常生活。物业管理公约规定，机动车应在专用车位停放，禁止在消防通道、人行横道、绿地等场所停放。崇开嘉信公司把消防通道、人行横道规划为车位出租，严重影响小区安全。物业管理公约规定，小区生活垃圾和装修垃圾应及时清理，但小区内到处可见到垃圾堆，且垃圾桶距单元门很近。崇开嘉信公司的保洁人员在小区内养狗，破坏小区公共卫生。物业管理公约规定，小区进出口应提供保安。自2006年至今，小区出口根本没有保安服务，造成商贩随意进出，致使小区时常发生丢失物品的情况。物业管理公约规定，物业公司应对各单元对讲系统进行维护，但崇开嘉信公司没有尽到维修义务，对出现故障的防盗门不予维修。崇开嘉信公司对收支情况从未向业主公示。据此，由于崇开嘉信公司违约在先，故我有权拒绝交纳物业服务费。现我请求法院驳回崇开嘉信公司的诉讼请求。
原审法院经审理确认：根据查明的事实，崇开嘉信公司系开发商委托的前期物业单位，并与李桂兰签订有《物业管理委托合同》，为李桂兰提供了物业服务。双方在合同期满后虽未续签合同，但崇开嘉信公司继续为该小区提供物业管理服务，此应视为崇开嘉信公司、李桂兰双方合同关系的延续。据此，李桂兰应当在接受了崇开嘉信公司提供的相关物业服务后据实交纳物业费（包括垃圾清运费、公共照明费）。李桂兰以崇开嘉信公司提供的物业服务存在问题为由拒绝交纳物业服务费的辩解，缺乏依据，不能成为其拒绝支付物业服务费的理由。现崇开嘉信公司要求李桂兰支付2008年12月17日至2013年12月16日期间的物业服务费6382.05元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但应指出，李桂兰对崇开嘉信公司提供的物业服务不满意，系本案成讼原因，故崇开嘉信公司要求李桂兰给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月判决：一、李桂兰于判决生效后十日内给付北京崇开嘉信物业管理有限公司二ＯＯ八年十二月十七日至二Ｏ一三年十二月十六日的物业服务费（包括垃圾清运费、公共照明费）人民币六千三百八十二元零五分；二、驳回北京崇开嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李桂兰不服，向本院提出上诉称，崇开嘉信公司未履行应尽的义务，服务存在问题，属于违约，我要求撤销原判，依法改判驳回崇开嘉信公司的诉讼请求或发回重审。崇开嘉信公司同意原判。
经审理查明：李桂兰系北京市×××104号房屋的所有权人，该房产证载建筑面积89.45平方米；崇开嘉信公司系开发商委托的李桂兰房屋所在小区的前期物业管理单位。
2004年12月17日，崇开嘉信公司（合同乙方）作为受托方与作为委托方的李桂兰（合同甲方）签订《物业管理委托合同》。双方约定，崇开嘉信公司对李桂兰所有的×××104号房屋提供物业管理服务；物业服务费的标准为每月每平方米1.15元（包括物业综合费每月每平方米0.5元、电梯运行维护费每月每平方米0.6元、水泵运行维护费每月每平方米0.05元）；公共照明费每年每户12元；垃圾清运费每年每户30元；甲方于入住时交纳12个月的各项费用，此后每年12月为收费月，每次交费时由乙方贴出公告；甲方违反协议，不按约定交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交，并收取违约金（从逾期之日起每日按应交费用的5‰）；委托期限自2004年12月17日起至2005年的12月16日止的1年。双方此后未再续签合同。李桂兰自2008年12月17日至2013年12月16日未交纳物业服务费。
庭审中，针对李桂兰提出崇开嘉信公司提供的物业服务质量存在的问题，崇开嘉信公司称在小区晾晒衣物的是保安人员，并非崇开嘉信公司的员工；李桂兰反映小区底商擅自进行窗改门经营的问题不属实，该处本身就是大门；崇开嘉信公司对小区业主乱停车的行为进行过制止；对楼道内乱放自行车的行为，崇开嘉信公司工作人员确实在楼道墙壁上用粉笔书写了标语用以提示；崇开嘉信公司的食堂在做饭时房门关闭，有时可能将车辆停放在楼道内；崇开嘉信公司对在消防通道等位置擅自停放车辆的行为进行了提示；小区的垃圾每日清理；养狗系保洁员所为，与崇开嘉信公司无关；小区保安一直在门口站岗，维护秩序；崇开嘉信公司出资为居民维修门禁系统，2号楼1单元的门禁系统是好的，只是为了防止破坏而没有通电；崇开嘉信公司每年都向业主公示收支情况。
上述事实，有当事人的陈述及《物业管理委托合同》，《物业管理公约》，《回迁安置补充协议》，催缴通知单，交款单，照片，房屋所有权证和庭审笔录在案为证。
本院认为：李桂兰系涉案房屋的产权人，曾与崇开嘉信公司签订《物业管理委托合同》，虽然在合同期满后双方未续签合同，但崇开嘉信公司继续为李桂兰提供了物业服务，李桂兰亦实际接受了服务，已经形成了事实上的物业服务合同关系，李桂兰应按时交纳物业服务费。
关于李桂兰提出的崇开嘉信公司提供的物业服务存在问题，因此不应交纳物业费的上诉主张，经查，一方面李桂兰提供的证据尚不能证明崇开嘉信公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免收或减收部分物业费的事实，另一方面业主仅因物业服务存在瑕疵而拒绝交纳全部的物业费用也会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益。故李桂兰以此作为拒交物业费理由不能成立，对此上诉主张，本院予以驳回。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由李桂兰负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由李桂兰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 贯志然