黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终43号上诉人（原审被告）：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市林甸县林甸镇花园街南一道街路东。法定代表人：舒立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘俊，女，汉族，学生。委托诉讼代理人：周凤梅（与原告系母女关系），女，汉族，无职业。上诉人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司因与被上诉人刘俊房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省林甸县人民法院（2016）黑0623民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托代理人林宝昌、被上诉人委托代理人周凤梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江宏亿信房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销林甸县人民法院（2016）黑0623民初889号民事判决，改判上诉人不承担返还被上诉人房款152483元的给付责任，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。1.上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系。被上诉人在一审时提供给法庭的是一张白条收据，此据并不符合房屋买卖关系中正式收据要求，用此据无法办理房屋落户手续。被上诉人称已交房屋全款，但连房屋是否存在都不清楚，也没有实际查看房源不符合常理。2.被上诉人提供的白条收据，是应证人付全之请，用于民间借贷担保所用。对于白条收据的形成，证人付全出庭证实，他是为完善工程所需，继续周转资金，当刘俊之父刘文彬称能帮助在民间借贷时，刘文彬提出需要开发商宏亿信公司出具房屋用于担保所用，为此，经付全与宏亿信公司领导沟通，付全、刘文彬共同找到宏亿信公司关会计，在未收到房款的情况下，关公计出具白条收据一张，用于付全到刘文彬处借款使用。故此，这张收据是用于民间借贷中的担保所用，非房屋买卖。被上诉人刘俊辩称，1.上诉人与被上诉人的买卖关系客观存在。2013年9月30日，被上诉人在上诉人处经协商签订了购房合同。该合同虽然上诉人以收据的形式出具，但是从其内容上看，不影响购房合同的成立。该收据中双方主体明确，价款约定清楚，房屋的具体位置确定，而且依照约定上诉人收受购房款。因此依照《最高人民法院》第五条的规定，该收据应当认定为商品房买卖合同。另外，开发商利用自己的优势地位，故意以不规范的售楼方式出具合同，以此欺骗消费者，以自己的不诚信否认购房合同的成立，这一行为是道德缺失的表现。2.被上诉人的父亲刘文彬与付全之间是否存在借贷与本案无关。合同具有相对性，被上诉人与上诉人之间是买卖合同的双方当事人，在此合同中没有用于抵押担保的约定。如果刘文彬与付全存在借贷纠纷，应当另案解决，与本案没有任何关系。3.在诉讼过程中，上诉人认可付全与本公司是雇佣关系，由于上诉人控制付全的工程款，因此存在付全按照上诉人的意志出庭作证的可能性。再者上诉人和付全均认为与被上诉人的父亲刘文彬有纠纷，而且纠纷至今未解决，既然付全与刘文彬有纠纷，那么付全与被上诉人就存在利害关系。根据以上事实，付全不宜出庭作证，其证言无法得到法院的采信。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘俊向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖合同；2.判令被告返还购房款152483元；3.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告刘俊为证实自己的主张向法庭提交2013年9月30日收据一张（提交复印件，原件在原审卷宗中）。欲证明原告将九龙城小区十号楼某房屋（面积54.85平方米，）购房款152483元一次性付清。收款单位是被告公司且有被告公司的公章。被告质证称，1、对该证据的真实性有异议，在此收据中，有涂改的痕迹，某室是经过涂改，如是被告公司涂改，应加盖该公司的公章予以证实，从目前看，涂改不知道是在那个环节出现的。2、此收据并不是房屋买卖中的正规收据，按有关规定，从开发商处购买房屋应出具三联单的收据，便于落户和纳税，不存在开发商对外出具白条房屋买卖收据的情况。3、退一步讲，即使该收据是真实的，它代替不了房屋买卖中的购房合同，因购房合同中，约定了双方的权利和义务，至少应约定何时交房，违约责任应如何处理，从此收据中证实不了原告所说诉状中所称，2013年12月30日交房的说法，因当初，此房屋并没有盖成，不存在有现房的问题。4、从该收据上看，只能证明被告公司是为了付全在施工中，出现的资金短缺，而办理的一张临时房票，以此证明被告与付全之间有经济往来，便于以后互相结帐作为凭证，不存在原告向被告交付现金的问题，如果是原告交付了足额的现金，会不要正式合同吗？这是不符合常理的，我对原告提供的该证据提出异议。本院认为，该证据虽不是含税正式收据，但收据收款单位处加盖有被告的财务专用盖，并标明了楼号、单元、位置、面积、收款金额，根据证据优势原则,应认定原告向被告交付了房款。被告向法庭提交了2013年12月26日付全借黑龙江宏亿信房地产开发公司九龙城住宅抵押给刘俊的承诺一份、2015年2月12日付全退还多开九龙城房承诺书一份（提交复印件，原件在原审卷宗中）第一份承诺书证明付全向被告公司借住宅楼用于借款抵押所用，产生的纠纷应由付全承担责任。第二份承诺书证实本案诉争的房屋，付全已经自愿退还给被告公司，有关其它纠纷应由付全承担全部责任，与被告公司无关。原告质证称，我也不认识付全，付全与被告公司之间的事与我无关。本院认为，该证据系被告欲证实本案不是房屋买卖合同法律关系，而是案外人付全与原告刘俊的父亲刘文彬因民间借贷引发的纠纷,原告出具卖楼收据是为付全的借款而提供的抵押担保，但被告提供的上述证据为案外人与本案被告之间的约定，其效力不及于原告，被告未能提供支持其辩解理由成立的证据，不能证实本案存在民间借贷的基础法律关系，故本院对该证据欲证明的问题不予以采信。一审法院认为：原告与被告没有签订正规的房屋买卖合同，但被告给原告出具的收据上对房屋买卖的主要权利义务均有约定，具备了房屋买卖合同的生效要件，该约定未违反法律规定合法有效。关于被告以原告与案外人存在民间借贷关系，被告系担保人，原、被告之间不存在买卖合同关系的抗辩理由，因其不能提供相关证据加以证实，所举证据不能推翻给原告所出具的售楼收据上所记载的事实，因此，被告的辩解理由不予采信。此外，收据上所写楼号并不存在，收据内容系被告工作人员书写，其责任不能归咎于原告，现被告不能履行交付标的物的义务，原告要求被告返还所付款项的诉讼请求于法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告刘俊与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司的房屋买卖合同。二、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司于本判决生效之日返还原告购房款人民币152483元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，由被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交视频资料一份，证明周凤鸣没有参与刘俊的所谓购房事宜，在一审时刘文彬称是周凤鸣找到信永红购买的房屋，只是刘文彬的说法；周凤鸣在录音中证实关丽丽办理税时见过一面，没有第二次见面，周凤鸣如参与购房事宜，双方会有记忆和印象；关丽丽在谈话中证实白条是经她给付全开具的，当时刘文彬在场，根本不存在刘俊交现金购房一说。被上诉人刘俊质证称，对证据的真实性无异议，视频中周凤鸣是被上诉人代理人的大姐，关会计我当时只见过一面，现在不记得了。该视频和本案无关。周凤鸣在视频中所说的话是属实的。我收的是收据不是白条。本案对该视频资料的真实性予以确认，但对证明的问题需结合其他证据予以结合认定。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人刘俊提交了盖有上诉人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司财务专用章的收据，被上诉人依据该收据主张与上诉人存在房屋买卖合同关系，要求解除房屋买卖合同，退还房款。上诉人主张双方并不存在房屋买卖合同关系，实质是对被上诉人父亲刘文彬与付全之间借贷关系的抵押，上诉人提交付全出具的借黑龙江宏亿信房地产开发公司九龙城住宅抵押给刘俊的承诺书一份、付全退还多开九龙城房承诺书一份、证人付全出庭作证的证言及证明与被上诉人不存在真实房屋买卖合同关系的视频资料一份，因付全曾承建上诉人公司开发楼盘的部分工程，且其出具证言时称与上诉人公司没有彻底结清全部账目，证人付全与上诉人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司存在经济利益关系；视频资料中的人物系被上诉人的大姨与上诉人公司会计的对话，该视频能够证明被上诉人的大姨并未参与房屋买卖，但并不能证明房屋买卖关系不存在。故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九的规定：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存在疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。上诉人提交的证据并不足以推翻上诉人提交的书面证据，一审法院对上诉人的主张未予支持并无不当。综上所述，上诉人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3350元，由上诉人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王东辉审 判 员  于志友代理审判员  王 丹二〇一七年三月十七日书 记 员  金 玉