连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初8665号原告：芦芸，女，1975年6月9日出生，汉族，住连云港市海州区，委托诉讼代理人：宫超，江苏苍佑律师事务所律师。被告：李莲银，女，1974年1月8日出生，汉族，住海州区，委托诉讼代理人：殷成刚，江苏同科律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯士涛，江苏同科律师事务所律师。原告芦芸与被告李莲银排除妨害纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芦芸及其委托诉讼代理人宫超、被告李莲银的委托诉讼代理人侯士涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦芸向本院提出诉讼请求：判令被告及其家人搬离并腾空位于海州区××楼××单元××室（××号××），排除妨害原告对上述房屋的所有权和使用权。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告搬离位于海州区××楼××单元××室（××号××）房屋；2.判令被告支付2017年4月至实际搬离房屋的使用费参照3000元每月的标准支付。事实和理由：2016年11月3日原告与涉案房屋原所有人王维维签订了《房地产买卖契约》，合同约定：王维维自愿将海州区万润怡景苑17号楼1单元402室以人民币120万元的价格出售给原告，原告于2016年11月3日通过中国工商银行向王维维支付人民币34万元，2017年初原告经中国银行股份有限公司办理二手住房贷款向王维维支付剩余房款86万元，届时涉案房屋购房款支付完毕。2017年3月17日原告依法缴纳契税，双方办理过户，原告取得涉案房屋不动产权证。2017年春节前被告无故入住该房屋，经原告多次交涉无果，被告的行为侵犯原告的合法权益，现起诉请求支持原告诉求。被告李莲银辩称，被告系合法租住在涉案房屋，不存在无故入住的事实，2016年2月6日与涉案房屋原所有人杨旭签订了涉案房屋的租房协议书，由被告承租该房屋，租期从2016年2月6日-2024年2月6日，并于同日向原房主杨旭支付了50万元租金，原告诉求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋买卖契约、中国工商银行转账汇款单、二手房贷款合同、契税发票、不动产权证、接出警工作登记表等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告举证租房协议书、个人活期明细表、房屋交易资金划转通知书、水费收据、购买天然气明细表、电费明细表，经质证，原告均不予认可。经本院审查，关于个人活期明细表，该明细表仅注明被告陈述的50万元系房屋结算资金，并未注明系房屋租金，与本案无关联系，对该证据本院不予确认；关于房屋交易资金划转通知书，该通知书上载明的交易房产并非本案涉案房屋，与本案无关联性，对该证据本院不作为定案根据采信；关于水费收据，因该收据未载明2016年全年用水明细，无法证明被告从2016年2月份已实际入住涉案房屋，故对该证据本院不作为定案根据采信；关于购买天然气明细表，该明细表载明，涉案房屋于2013年2月17日购买天然气气量为200，于2017年9月26日购买天然气气量为84，被告陈述其于2016年2月份入住涉案房屋，然而实际用气量明显与其居住时间不相符合，故本院对该证据不予确认，不作为定案根据采信；关于电费明细表，因无相关单位或部门盖章，本院无法核实其真实性，故对该证据不作为定案根据采信。综合上述证据分析，被告与杨旭所签订的租房协议书签订的时间是否在原告购买涉案房屋之前本院无法确定，故本院对该租房协议书不予确认，不作为定案根据采信。根据以上采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：（一）关于涉案房屋的买卖情况位于本市海州区××楼××单元××室的房屋（丘号01661043-8），建筑面积136.97㎡，于2016年9月登记所有人由案外人杨旭过户至案外人王维维名下。2016年11月3日，原告（乙方）与王维维（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，双方约定：甲方将上述涉案房屋出售给乙方，价格为120万元，甲方于2017年1月1日将上述房屋正式交付乙方，双方还就其他事项进行了约定。2016年11月3日，原告通过中国工商银行转账汇款给王维维34万元，后原告又通过中国人民银行办理个人二手房住房贷款，向王维维支付剩余购房款86万元。2017年4月，涉案房屋不动产权证登记至原告名下。（二）涉案房屋占有情况2017年春节前，原告发现被告居住在涉案房屋。2017年10月25日，原被告双方因此发生纠纷并报警，连云港市公安局海州分局市东派出所接警后告知双方自行协商解决或到法院诉讼解决。本案诉讼中，被告提供《租房协议书》一份，主要内容为杨旭将涉案房屋租给被告使用，租赁期限自2016年2月6日至2029年2月6日，共计13年，房屋年租金为36000元。被告提供杨旭银行卡个人活期明细表以及房屋交易资金划转通知书用以证明其向杨旭支付房屋租金50万元。本案的争议焦点在于被告李莲银占用涉案房屋是否符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”的情形？本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。位于本市海州区××楼××单元××室的房屋，由原所有权人王维维以买卖的方式转让给原告，并于2017年4月办理不动产权登记证书。本案被告李莲银主张其于2016年2月6日承租上述房屋，并提供杨旭银行卡个人活期明细表、房屋交易资金划转通知书、《租房协议》、水费收据、燃气费、电费明细表等证据，但上述证据并不能形成完整的证据锁链证实其租赁时间早于房屋所有权变动时间，理由如下：其一，杨旭银行卡个人活期明细表、房屋交易资金划转通知书并不能证明被告李莲银实际已向杨旭支付涉案房屋租金50万元；其二、涉案房屋于2013年2月17日购买天然气气量为200，于2017年9月26日购买天然气气量为84，被告陈述其于2016年2月份入住涉案房屋，然而实际用气量明显与其居住时间不相符合；其三，因该收据未载明2016年全年用水明细，无法证明被告从2016年2月份已实际入住涉案房屋。综上，被告李莲银以其承租涉案房屋为由要求继续占用涉案房屋，缺乏事实根据，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。因此，原告要求被告搬出涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按照每月3000元的标准支付从2017年4月至被告实际搬出涉案房屋期间的使用费，因被告对涉案房屋月租金3000元的标准予以认可，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第二百四十一条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李莲银于本判决生效后三十日内搬出位于连云港市海州区解放东路8号万润怡景苑17号楼1单元402室的房屋；二、被告李莲银于本判决生效三十日内给付原告芦芸房屋使用费（标准为每月3000元，给付时间自2017年4月至被告实际搬离房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人应当支付迟延履行金。案件受理费400元，由被告李莲银负担（原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审判员  万路遇二〇一八年一月十七日书记员  王淑静后附法律条文及上诉须知附录法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。（二）《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。（三）《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。