山东省东阿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第569号
原告刘善保。
委托代理人苏丽，山东胶城律师事务所律师。
被告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司。
住所地：聊城市鲁化路北一环路南。
法定代表人崔建国，总经理。
委托代理人李新江，该公司职工。
委托代理人李继全，该公司职工。
原告刘善保与被告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏丽，被告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司的委托代理人李新江、李继全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘善保诉称：2012年7月23日，原、被告签订了商品房买卖合同一份（具体内容详见合同），约定原告购买被告位于东阿县光明街文化园小区楼房一套，建筑面积为104.7平方米，总价款为425320元；房屋交付日期最迟为2013年7月30日，但被告于2013年10月30日才将房屋交付给原告，迟延履行了92天；根据双方签订的合同第十条第一款内容，被告应每日按已交付房价款的万分之三（每日按127.6元计算）向原告支付违约金，计款11738.83元。同时，原、被告在该商品房买卖合同第十六条中约定，被告在商品房交付使用后180日内，将有关资料报产权登记机关备案，但截止至现在，被告仍没有履行该项义务，导致原告没有取得房地产权属证书。被告应根据约定，按已付房价款0.03%向原告支付违约金127.6元。另外，被告于2012年7月23日向原告收取开户费4809元。被告收取开户费的行为没有任何法律依据，收取的开户费应予返还给原告。综上所述，被告的行为已严重违规，损害了原告的合法权益。请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金11738.83元；2、判令被告向原告支付逾期产权登记违约金127.6元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司辩称：第一，原告诉状所称的交房时间与事实不符。本案诉争小区在2013年6月1日竣工，我公司通过拨打买受人电话，在小区内张贴告示等方式，通知业主及时办理房屋交接手续。第二，延误交房是恶劣天气等方面作用的结果，非我公司所能左右。据聊城市气象局出具的2012年6月-9月份的东阿县的降雨情况反映，施工期间，东阿县多次出现了强降雨天气，严重影响了施工进度，即便天公不做美，但是，该小区依然在2013年6月1日竣工，据合同约定的交房时间2013年7月30日还有两个月的时间。在我公司提请相关部门验收期间，东阿县又经历了多次强降雨，级别达到了暴雨。施工期间的降雨对工期的影响，我公司可以预见并提前预防，但验收期间的降雨是否影响验收，影响到什么程度，并非我公司所能左右。第三，大部分业主未按合同约定期限交纳购房款，致使资金不能及时到位，影响到工期的完成。小区业主中大部分通过银行贷款的方式向我公司支付除首付外的购房款。合同中对买受人办理按揭贷款的时间也有明确的约定。从小区其他业主办理贷款的情况看，只要及时向银行提出申请，手续齐全，一个月左右就能发放贷款。可遗憾的是，部分业主未能及时办理银行贷款导致我公司应收取的房款未能及时收回。这在客观上也影响了施工进度。同时，我公司保留通过法律途径追究未能按照合同约定付清房款的业主的违约责任的权利。第四，合同约定的日万分之三的违约金过高，请求依照合同法的规定予以降低。本案中，原告的实际损失无外乎两种，一种是逾期交房期间产生的租金损失，一种是存款利息损失。日万分之三，以原告已经缴纳二十万房款计算，每日违约金为六十元，每月为一千八百元。这远远高出了原告的实际损失；日万分之三，相当于一年有百分之十以上的收益。也远远高出了银行同期存款利息。《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，结合本案情况，答辩人请求法院适当降低违约金，以能弥补原告的损失为低限，以原告损失的1.3倍为上限。第五，原告计算违约金的方法错误。对于一次性付清全部房款的，可以用总房款乘以日违约金乘以逾期天数的方式计算违约金；对于分期付款的，应当分别计算，即首付款乘以日违约金乘以逾期天数，分期付款的部分，采用贷款额乘以日违约金乘以（2013年7月30日减去贷款发放日所得天数）的方式计算违约金。综上所述，逾期交房的结果的产生是我公司不能左右的天灾人祸共同作用的结果，部分业主逾期缴纳房款在客观上造成了工程工期延误，合同约定的违约金过高将导致显失公平，我公司请求人民法院依法确定逾期交房的合理天数，适当降低日违约金，采用正确的方式计算违约金，在业主和我公司间寻求最好的利益平衡点，圆满处理此次非人为因素造成的逾期交房意外。
原告为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：
双方签订的商品房买卖合同1份及购楼款的收据1组。证明原告按合同交付了购楼的费用，原、被告之间存在商品房买卖关系，以及合同签订的时间、交款的时间。签订的购房合同明确了原告购买楼房的位置、面积和楼层及楼房的价位。根据合同的第十条的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金的计算方法。根据合同的第十六条的约定，被告应当向原告支付逾期产权登记违约金的计算方法。
被告对原告提供的证据质证认为：对商品房买卖合同没有异议。对购楼款的收据没有异议。需要陈述的是：有的住户没有按照规定的时间内到银行办理按揭，也没有证据证明已经办理完按揭。逾期办理银行按揭也是有违约金的，合同第8条双方有约定。
被告为支持其辩称，向本院提交以下证据：
1、建设工程竣工验收证书一份。证明商品房于2013年10月15日验收合格。
2、聊城市气象局出具的2012年6月份--2012年9月份和2013年6月份--
2013年9月份东阿县的降雨情况。2012年7月4日、2012年7月10日和2012年8月4日降雨量均在45毫米左右，已经构成了大雨。2013年6月18日和2013年7月13日降雨量超过50毫米。2013年7月4日、2013年8月13日降雨级别均构成了暴雨。对工程验收均造成了严重的影响。
3、东阿房权证铜城字第××号、东阿房权证铜城字第××号、东阿房权证铜城字第××号房权证三份。
原告对被告提供的证据质证认为：对证据1，被告提交证据1的是复印件，出具的时间是2013年11月5日。从该证据上看验收日期是2013年10月15日，不能证明被告承建案争房屋属于合格房屋。可以看出被告于2013年7月30日之前案争房屋没有报检，被告违反合同第9条的规定。对证据2，真实性无异议，但是被告主张因为降雨导致的迟延交付楼房的理由不符合双方商品房买卖的约定。对证据3，真实性无异议。
根据原、被告提供的证据及本院的调查，确认以下事实：
原告刘善保与被告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司于2012年7月23日签订商品房买卖合同一份，合同约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于光明街路南的地块的土地使用权。…该地块土地面积为，规划用途为住宅，…第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2幢3单元2层201号房。…该商品房的建筑面积共104.7平方米，储藏室302号，面积11.3㎡。总房款：425320元。…第九条，交付期限。出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；…。第十条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。…第十六条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.03%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。…原告于2012年7月23日前向被告支付楼房首付款135320元，剩余房款29万元按揭。该楼房实际交付原告的时间为2013年10月27日。被告于2014年7月3日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。双方签订合同后，理应按约定履行相应的合同义务，以实现合同目的。本案中，被告未按合同规定的时间交付楼房，给原告造成了一定的损失，被告构成违约，故被告应按合同规定向原告支付逾期交房违约金。逾期交房违约金按照合同约定应从2013年7月31日起计算，截止日应为交付楼房之日，即2013年10月27日，逾期交房违约金应为425320元×0.0003×89天＝11356.04元。被告未在合同约定的时间将应由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告构成违约，故被告应按合同规定向原告支付逾期产权登记违约金。逾期产权登记违约金按照合同约定应为425320元×0.0003=127.6元。由于被告的违约，给原告造成的损失是多方面的，本案不适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的第二十九条的规定；被告虽辩称违约延期交房并非是主观故意而是有原因的。但这不是原、被告合同中规定的不可抗力的因素，即使该原因属实，被告也应积极地与原告进行沟通、协调，取得谅解。故对被告辩称之理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘善保逾期交房违约金11356.04元。
二、被告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘善保逾期产权登记违约金127.6元。
三、驳回原告刘善保其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费97元，财产保全费142元，由被告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 房义明
人民陪审员 ＸＸ阳
人民陪审员 刘谢军
二〇一五年九月三十日
书 记 员 王 芳