河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终13506号
上诉人(原审被告、反诉原告)：孟君，女，1972年5月28日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张清周，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱毅，男，1983年3月7日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：蒋呈彬，河南知松律师事务所律师。
原审第三人：郑州住房公积金管理中心，住所地河南省郑州市中原区百花路**号附*号。
法定代表人：朱蜀辽，该单位主任。
委托诉讼代理人：朱晓峰，男，该单位员工。
委托诉讼代理人：高勇建，河南裕达律师事务所律师。
原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，营业地郑州市金水区金水路299号。
负责人：董琢理，该行行长。
委托代理人：陈爽，男，系该行员工。
原审第三人：郑州住房置业担保有限责任公司，住所地郑州市建设西路188号（房地产大厦4楼）。
法定代表人：刘继军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：殷海燕，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：张振楠，男，该公司员工。
上诉人孟君因与被上诉人邱毅、原审第三人郑州住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦东银行）、郑州住房置业担保有限责任公司（以下简称住房担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孟君及其委托诉讼代理人张清周，被上诉人邱毅及其委托诉讼代理人蒋呈彬，原审第三人公积金中心的委托诉讼代理人朱晓峰、高勇建，浦东银行的委托诉讼代理人陈爽，住房担保公司的委托诉讼代理人殷海燕、张振楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟君上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27215号民事判决，改判驳回邱毅一审全部诉讼请求、支持孟君一审反诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费及保全费由邱毅承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法应予以纠正。一审法院认定合同当事人对办理完毕过户手续的时间未达成合意错误。1.孟君提交的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》第十七条第5项载明：“在甲乙双方协商过户之后甲方拿到房款之后，在2016年10月30日之前交房于乙方”，一审法院否定该条款对过户时间的约定错误。涉案合同条款系基于孟君需尽快办理完涉案房屋的所有手续并取得房款后重新购置房产的合同目的而提出的条款，合同当事人对该条款都认可并由中介工作人员执笔书写，该条款作为补充条款与其他合同条款约定不符的，应该以该合同条款为准，一审法院认为该条款与合同第五条第（三）款之约定相矛盾系认知错误。2.该补充条款并非孟君单方书写，而是中介工作人员执笔书写，至于邱毅的合同中无“过户之后”四个字系中介工作人员誊写过程中出现的错误，一审法院以此认定合同中未对过户时间达成合意无事实依据。3.邱毅在一审中提交的9月27日录音资料第3页第8至第9行中载明：“买房者：……至于10月30号当时咱们都说好的是如果能够办完，咱们就在10月30号之前把这个房子交给我……”，根据上述邱毅的陈述可知，合同第十七条第5项的约定包含了办完所有手续的合意。4.根据涉案合同第四条第（二）项，以及第八条第（二）项的约定，房款按资金监管方式支付，资金监管需买卖双方先办理网签手续，买方将剩余房款存入资金监管账户后方可办理过户手续，待房屋过户手续办理完毕后，卖方才可到房管局领取资金监管账户中的房款，即办理完毕过户手续是卖方取得房款的前置条件。所以，即使合同第十七条第5项约定的事项中未包含房屋过户时间，但根据上述两条的约定，也可推断出合同当事人对在10月30日之前办理完毕房屋过户手续有着合意。另外，孟君作为卖方的合同目的为在有限时间内转让房屋并取得房款后再重新购置房产，如果房屋买卖合同不对过户时间加以约定，就意味着买方取得房款的期限具有不确定性，那么买方就有懈怠履行合同义务的充足理由，这有违诚实信用原则和交易习惯。一审法院仅以邱毅及中介公司持有合同中的誊写错误，而认定合同未对过户时间达成合意属主观臆断，没有任何事实及法律依据。二、一审法院认定孟君预期违约，邱毅没有违约错误，从而驳回孟君反诉请求错误。1.邱毅的证人张某在一审庭审中陈述，因买方邱毅在2016年9月下旬才凑够解押款，所以才在2016年9月下旬通知孟君办理房屋解押手续，但合同当事人约定的过户时间、取得房款时间及交付房屋时间在2016年10月30日，基于当时房屋过户的现状，在仅剩一月余履行时间的情况下，孟君在2016年10月30日前取得房款并办理完过户手续的合同目的根本无法实现。所以在此情况下，孟君提出重新商谈合同条款是解决双方履约尴尬地位的唯一方法，也是孟君享有的不安抗辩权利，邱毅既不能依约履行完毕合同义务，又拒不同意重新商谈合同条款有违诚实信用原则，构成根本违约。一审法院不顾以上事实，径直认定孟君不配合办理解押手续且构成预期违约无事实依据。2.一审法院认定孟君不同意继续履行合同义务的主要原因为房屋上涨，自己受到损失并提出对房屋的价格进行重新评估或者重新签订房屋买卖合同属主观臆断，与客观事实不符。首先，从邱毅提交的录音资料中可知，孟君一直强调在2016年10月30日前办不完怎么办，但邱毅及中介公司均未给出合理的解决方案，对于合同履行过程中出现的问题不闻不问，在孟君提出合理解决方案时，邱毅更是直接拒绝，并要求孟君无条件配合其办理相关事宜，有违诚实信用原则。其次，房价上涨是客观事实，邱毅一直懈怠履行合同，导致孟君无法在合同约定的2016年10月30日前办理完毕过户手续并取得房款，直接影响了孟君再次购买房屋的进程，确实给孟君造成了很大损失，但这并不能作为认定孟君构成预期违约且违反诚实信用原则的依据；相反，恰恰是因为邱毅懈怠履行合同义务，才导致孟君合同目的无法实现，孟君提出的合理解决方案，系解决问题的唯一方法，一审法院将孟君的解决方案认定为孟君不愿继续履行合同的原因纯属主观臆断，毫无事实依据。三、一审法院程序违法。一审法院在庭审结束后准予邱毅的调查取证申请，调取了相关证据并通知原审第三人参与诉讼，明显违反法律规定，程序严重错误。综上，请求二审法院查明事实，支持孟君的上诉请求。
邱毅辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当依法驳回孟君的上诉，维持一审判决。一、根据孟君和邱毅之间的合同约定，不能得出本案房屋的过户手续必须在2016年10月30日之前办理完毕。1.孟君、邱毅以及中介公司之间共有三份《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，该合同第十九条明确载明：本合同自甲乙丙三方各执一份。三份合同具有同等法律效力。根据一审法院查明的情况，邱毅及中介公司手中的合同关于补充条款的约定是一致的，均没有“过户之后”的记载。孟君所述上述合同中没有“过户之后”的内容系中介工作人员誊写过程中出现的错误，孟君对此没有证据予以证明，邱毅方认为孟君合同中出现的“过户之后”系工作人员誊写过程中出现的错误。2.对于同等法律效力的合同，出现两份合同条款之间约定的不一致之处，经孟君与邱毅多次协商，无法达成一致意见的，即不能按照孟君持有的合同条款进行解释，也不能按照邱毅持有的合同条款进行解释，应当视为约定不明，对于约定不明的，参考其他合同条款处理，或者依据诚实信用原则进行处理。3.对于邱毅所陈述的谈话录音内容，系孟君断章取义，在之后邱毅的谈话中也明确否定了10月30日之前办理完毕所有手续的承诺。根据各方意见，孟君的诉求是尽快拿到钱，邱毅因自己的房屋卖掉了，需要房屋居住，所以比较注重房屋的实际占有和居住，所以形成了邱毅手中的合同版本，孟君拿到房款后，应当在2016年10月30日将房屋交给邱毅。4.孟君关于办理完毕过户手续卖方取得房款的前置条款，在补充条款中，对于首付款30万元的支付、第五条关于15万元解押垫付款的约定，实际上改变了第四条的约定，邱毅直接支付给孟君30万元，孟君也接受了。为了尽快让孟君拿到购房款，在协议的过程中及一审庭审过程中，邱毅表示可以一次性支付购房款，节省了办理房屋过户的程序和时间。二、孟君构成了预期违约，邱毅在合同履行过程中没有任何违约之处。1.2016年9月份，双方签订的房屋买卖合同还在履行期，各方均应履行自己的合同义务，包括配合义务。2.办理房屋过户手续，需要双方共同配合完成办理房产过户登记手续的前置程序，之后再由房产部门或者不动产中心办理登记手续。为房屋买卖合同当事人办理房屋过户手续是房管局或者不动产登记中心的行政职责，邱毅不应当为何时办理完毕房屋过户手续承担担保或者保证责任，也不能一个人单独完成前置程序，因此双方之间关于办理完毕过户手续的约定并没有法律效力，二手房中介都不会在合同中约定什么时间可以办理完毕过户手续，所以孟君主张邱毅承诺何时办理完毕过户手续明显系无理的。就本案而言，涉案房屋处于抵押状态，过户的前提是办理房屋解押手续，在合同履行期内，邱毅要求孟君办理房屋解押手续，并为其提供15万元的解押款，但孟君拒不配合，反而在合同期内直接解除合同，属于典型的预期违约。3.邱毅严格按照合同约定履行了合同义务，不存在违约行为，孟君所述的不安抗辩权没有适用的前提。在涉案房屋买卖合同签订后，邱毅及时缴纳了定金、中介代办费、并按照期限向孟君支付了30万元的首付款，在约定的期限内准备好房屋解押款15万元，提出直接支付全款购房，保证孟君及时拿到房款。因此，邱毅不存在违约情形，并且做出了对孟君有利的承诺。4.关于一审法院认定孟君不继续履行合同的主要原因是房屋上涨，需要对房屋重新评估或者重新签订买卖合同，这并非主观臆断，有充分证据予以支持。在2016年9月25日录音资料第2页倒数第10行、第四页第4行以及2016年9月27日录音资料第10页第17行、第15页第8行都能够证明一审法院对此事实的认定是正确的。5.孟君及其丈夫郭云洁对邱毅卖掉原有房子用以支付孟君房款的事实从一开始就是知晓的，有邱毅与郭云洁之间的短信记录以及中介公司张某的证明材料予以佐证。也正是基于邱毅卖掉房子，之后再支付解押款和其他款项，所以房屋买卖合同中关于解押的时间、支付首付款的时间才约定了很长期间。在邱毅提出要求孟君协助办理房屋解押手续时，孟君只是自认为在2016年10月30日之前不能办理完毕，但没有提供任何证据证明。根据原合同约定确实需要很长时间，但如果邱毅全款支付就可以省去很多过程，且中介公司张某在谈话录音中也表示，此种情况下只需要几天就可以办完。
公积金中心述称，对一审判决没有意见。
浦发银行述称：1.孟君与邱毅之间签订的合同与浦发银行无关；2.浦发银行与公积金中心、孟君签订的委托贷款合同真实有效；3.在孟君未清偿浦发银行借款之前，法院应当维护浦发银行的权益，在法院裁判后浦发银行会配合执行。
住房担保公司述称，对一审判决没有意见。
邱毅向一审法院起诉请求：请求孟君继续履行合同，在孟君不配合履行合同的情况下，邱毅自愿代孟君向公积金中心、浦发银行结清公积金贷款，由上述公积金中心、浦发银行开具结清证明，判决住房担保公司配合办理涉案房产的房屋解押手续。
孟君向一审法院反诉请求：解除双方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，由邱毅支付违约金16500元。
一审法院认定事实：2016年7月9日，邱毅与孟君及河南真二房产经纪有限公司签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，该合同主要载明：邱毅购买孟君位于郑州市××院××楼××单元××房屋，该房屋的产权证号为：郑房权证字第××号，合同约定的总房款为165万元；邱毅、孟君签订该合同时，邱毅支付定金1万元作为履行本合同的担保；邱毅、孟君同意采用按揭付款方式，约定双方签订本合同90个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；由于本案诉争房屋处于抵押状态，孟君应在本合同签订后的95个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或者之前还清按揭银行贷款，邱毅应于还款现场向孟君支付解押款人民币15万元（解押款冲抵房款）；合同同时约定，办理该产权转移登记手续应缴纳的税费，经双方协商由邱毅承担；该合同在第十七条补充条款中约定如下：第4项，双方协议约定于7月20日前邱毅支付首付款30万元于孟君方，同时邱毅方交付房产证原件于中介公司代为保管。对于该条第5项的约定内容，邱毅、孟君双方提交的合同版本约定略有不同，邱毅的合同上记载：在甲乙双方协商在甲方收到房款之后，在2016年10月30日之前交房于乙方。孟君所提交的合同记载如下：在甲乙双方协商过户之后甲方拿到房款之后，在2016年10月30日之前交房于乙方。
邱毅在合同签订当日支付定金1万元，并于2016年7月13日向孟君支付30万元的首付款。
孟君与郭云洁系夫妻关系。根据邱毅、中介公司张某与孟君、郭云洁的聊天记录，以及邱毅与孟君丈夫郭云洁的谈话录音显示，邱毅、孟君在本案合同履行过程中，孟君让找其丈夫郭云洁联系处理。郭云洁在与邱毅沟通过程中，郭云洁表示不愿意按照原合同履行的根本原因是市场上房子涨价了，提出对于房屋重新评估或者重新签订合同。邱毅及中介公司张某提出要求孟君预约办理解押事宜，郭云洁要求先签订补充协议并就补充协议提出了具体要求。双方未就补充协议达成一致意见。郭云洁于2016年9月28日向张某以短信的方式正式提出解除合同。
另查明，孟君购买该案买卖合同标的物时，向公积金中心申请公积金贷款，经公积金中心审查同意并委托浦发银行向孟君发放30万元的贷款，住房担保公司作为孟君的保证人，对孟君未偿还的贷款余额、利息、罚息、违约金等承担保证责任。孟君将该案房产抵押给住房担保公司，住房担保公司为抵押权人。
经郑州市工商行政管理局核准，郑州正信住房置业担保有限责任公司的企业名称变更为郑州住房置业担保有限责任公司。
一审法院通知上海浦东发展银行股份有限公司郑州百花路支行作为第三人参加诉讼，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行到庭应诉，称百花路支行系该行下属支行，无权独立应诉，上海浦东发展银行股份有限公司郑州百花路的所有诉讼均由上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行应诉。
一审法院认为，邱毅、孟君签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同的约定及时、全面履行合同约定的义务。对于合同约定不明或者不一致的，合同当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。就该案本诉而言，邱毅、孟君双方在合同履行过程中发生的主要分歧为：该案争议房屋的过户手续是否必须在2016年10月30日之前办理完毕。虽孟君持有的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》第十七条补充协议第5项载明：在甲乙双方协商过户之后孟君拿到房款之后，在2016年10月30日之前交房于邱毅，但是邱毅及河南真二房产经纪有限公司持有的合同中，没有记载“过户之后”的表述，而三份《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》在法律的地位上来说是平等的，并不能以其中一份合同载明得到条款为准，因此，应视为双方就办理完毕过户手续的时间并未达成一致的合意。此外，根据该合同第五条第（三）款之约定，该案争议房屋处于抵押状态，孟君应在本合同签订后的95个工作日内向贷款银行提出还款申请，因合同签订日期为2016年7月9日，该约定的办理房屋解押申请的最后时间明显超出2016年10月30日，与孟君要求的2016年10月30日办理完毕房屋过户手续的主张相矛盾。邱毅、孟君之间就该合同第十七条第5项的约定如何履行发生分歧后，双方未达成一致意见。因此，合同当事人应当根据诚实信用原则及交易习惯继续履行合同义务，互相配合向有关房产或不动产管理部门提出过户申请，具体的过户期间由房产或者不动产管理部门按照其内部程序和期间依法办理。因此，邱毅请求继续履行合同的诉请一审法院予以支持。
因该案争议房屋在购买时向公积金中心申请了公积金贷款，公积金中心委托浦发银行向孟君发放贷款，且该案争议房屋抵押在住房担保公司名下，同时，孟君又提出反诉，故邱毅请求自己代孟君向公积金中心及浦东银行结清贷款，由公积金中心、浦东银行配合接收还款并配合办理贷款结清证明、住房担保公司配合孟君办理房屋解押手续的请求一审法院予以支持。
对于该案的反诉，孟君主张邱毅违约未按照约定支付解押款15万元，未及时提出办理购房贷款审批手续，双方之间签订的合同应当解除并由邱毅承担违约责任。根据孟君、邱毅及中介公司张某互相之间的聊天记录、邱毅与孟君丈夫郭云洁之间的谈话录音可知，邱毅及中介公司张某提出要求孟君预约办理房屋解押手续的时间均在合同履行期内，并无违约行为，也没有证据证明邱毅不支付或逾期支付解押款15万元的情形，反而是孟君不予配合；对于孟君称邱毅未及时申请办理购房贷款审批手续存在违约行为，由于办理贷款审批手续需要孟君配合邱毅共同向贷款银行提出申请，双方发生分歧后，孟君不配合邱毅履行合同义务，邱毅为房屋买卖合同继续履行，承诺剩余房款可以一次性支付，邱毅作出了对孟君有利的承诺，但是孟君仍拒不配合履行合同义务，提出解除合同，系预期违约。因此，邱毅在合同履行过程中并不存在违约行为，也不存在约定或法定解除合同情形。孟君在合同履行过程中与邱毅发生分歧并不愿意继续履行合同义务的主要原因，孟君丈夫郭云洁表示是房子涨价了，自己受到了损失，并提出对房屋的价格进行重新评估或者重新签订房屋买卖合同。因此，孟君不履行合同义务并提出解除合同的行为违背了诚实信用原则，其要求解除合同并由邱毅支付违约金的请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、邱毅与孟君之间签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》继续履行，孟君在判决生效后十日内协助邱毅办理房屋过户手续；二、如孟君在法定期限内未履行该判决第一条所规定的义务，则由邱毅在孟君履行期限届满后五日内代孟君向郑州住房公积金管理中心、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行结清孟君名下的房屋所有权证号为郑房权证字第08010432**，坐落于郑州市××院××楼××单元××房产的贷款，郑州住房公积金管理中心、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行配合收取邱毅相应款项并出具本案房屋贷款结清证明等相关资料。邱毅代孟君支付的贷款金额折抵本案购房款；三、邱毅代孟君结清孟君名下房屋所有权证号为郑房权证字第08010432**，坐落于郑州市××院××楼××单元××号的房产贷款后，郑州住房置业担保有限责任公司在其结清贷款后十日内配合邱毅办理该房屋的解除抵押手续；四、邱毅在房屋抵押手续解除后三日内向孟君支付剩余房款，剩余房款数额为双方在合同中约定的总房款165万元扣除邱毅向孟君支付的定金1万元、首付款30万元及邱毅代孟君结清的贷款金额后的余额；五、孟君在其名下房屋所有权证号为郑房权证字第08010432**，坐落于郑州市××院××楼××单元××号的房产抵押手续解除并收到房款余额后十日内，协助邱毅办理该房产的过户手续并向邱毅交付该房产；六、驳回孟君的反诉请求。本案案件受理费19650元，保全费5000元，由孟君负担。本案反诉案件受理费100元，由孟君负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案中，根据孟君、邱毅所签房屋买卖合同的约定，邱毅已经支付购房定金及首付款，并在合同约定履行期间内向孟君提出了办理房屋解押手续的请求，不存在违约行为，双方合同也不存在约定或法律解除的情形。因此，对于邱毅要求孟君继续履行合同的主张，一审判决予以支持并无不当。关于孟君上诉提出邱毅怠于履行合同义务，致使涉案房屋交易在2016年10月30日之前不能办理完毕过户手续，其可行使不安抗辩权要求解除合同的主张。对此本院认为，首先，对于在2016年10月30日之前必须办理完毕过户手续的内容，双方所持有合同中并无相同的约定，因此邱毅在2016年9月下旬通知孟君办理房屋解押手续，不构成怠于履行合同义务；且就房屋买卖而言，交易双方对过户手续办理负有配合提出申请的义务，而具体的过户完成时间则由房产或者不动产管理部门按照其内部程序和期间依法办理；其次，在孟君提出过户时间紧迫要求重新商谈合同条款时，邱毅为使合同继续履行已经做出有利于孟君的承诺，即提出可一次性支付剩余房款，但孟君仍拒不配合履行合同义务，并进而要求解除合同。据此，一审判决认定孟君的行为违背了诚实信用原则，构成预期违约，并无不当。孟君关于其要求解除合同系行使不安抗辩权的上诉主张，因缺乏相应的事实和法律依据，不能成立，本院不予采信。此外经查，一审法院也不存在可能影响案件正确处理的程序不当之处。
综上所述，孟君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19650元，由孟君负担。
本判决为终审判决。
审判长 马清来
审判员 曾小潭
审判员 宋江涛
二〇一七年十月十三日
书记员 刘明雨