湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执复5号
复议申请人（被执行人）：谭晓屹，女，1972年1月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区，现住武汉市武昌区。
申请执行人：中国银行股份有限公司武汉青山支行，住所地：武汉市青山区和平大道1284号（中银大厦1-5楼）。
负责人：李军，该行行长。
被执行人：李雅俊，男，1973年9月9日出生，汉族，住武汉市武昌区。
复议申请人谭晓屹不服本市青山区人民法院（以下简称青山区法院）（2017）鄂0107执异9号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
青山区法院查明：原告中国银行股份有限公司武汉青山支行与被告谭晓屹、李雅俊金融借款合同纠纷一案，青山区法院于2015年12月2日作出（2015）鄂青山民二初字第00524号民事判决书，判令如下：一、解除原告中国银行股份有限公司武汉青山支行与被告谭晓屹、李雅俊于2011年12月6日签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告谭晓屹、李雅俊于本判决生效之日起10日内向原告中国银行股份有限公司武汉青山支行返还截止2015年5月27日的借款本金5,749,318.76元，利息33,562.64元，罚息277.10元，利息罚息168.13元（从2015年5月28日起至本判决指定的履行期限内实际支付之日止的利息、罚息及利息罚息，按《个人一手住房贷款合同》的约定计算）；三、原告中国银行股份有限公司武汉青山支行对武昌区汉街武汉中央文化旅游区K3地块3栋17层2号、3号、4号、5号、6号五套房屋（以下简称案涉房屋）享有优先受偿权。该判决已经发生法律效力。因义务人未履行生效判决确定的义务，权利人中国银行股份有限公司武汉青山支行于2016年5月23日向青山区法院申请强制执行，青山区法院于同日以（2016）鄂0107执309号立案执行。
执行过程中，2016年5月31日，青山区法院作出（2016）鄂0107执309号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人谭晓屹、李雅俊银行存款人民币6,150,746.47元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押其同等价值的财产。
2017年3月15日，执行法官与武汉汉信房地资产评估咨询有限公司（以下简称汉信评估公司）二名评估人员及申请执行人的委托代理人到现场进行了勘验，到现场后发现案涉房屋系全部打通后租赁给其他公司作为办公地点。在勘验过程中，承租人全程配合青山区法院及评估公司对上述五套房屋进行了实地勘察。
2017年4月13日，汉信评估公司对案涉房屋作出了评估报告。因案涉房屋的首轮查封案件为本市武昌区人民法院执行案件（以下简称武昌区法院），青山区法院于2017年10月11日商请武昌区法院将案涉房屋移送青山区法院执行。2017年10月23日，武昌区法院将案涉房屋移送青山区法院执行。2017年10月25日，青山区法院查封了案涉房屋。2017年11月8日，青山区法院作出（2016）鄂0107执309号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。因谭晓屹对评估报告提出异议，汉信评估公司于2017年11月3日回函，对现场评估过程及派出二名评估人员的情况进行了说明。
2017年11月22日，谭晓屹不服青山区法院（2016）鄂0107执309号、（2016）鄂0107执309号之一执行裁定书，向青山区法院提出执行异议，请求撤销上述两裁定。异议理由如下：1、执行标的额仅为600余万元，案涉房屋按照同类房屋二手房单价计算总价约为2654万元，即使按照青山区法院委托评估机构作出的评估价计算，总价也达1769万元。案涉房屋属于可分物且有5个房产证，青山区法院的查封属于明显超标的查封。2、评估程序中对案涉房屋进行现场勘验时没有通知异议人或其代理律师到场，程序严重违法。3、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，只有对案涉房屋进行查封后，法院才有权采取拍卖的执行措施。评估报告作出时，青山区法院还尚未对案涉房屋采取查封措施，拍卖行为没有合法依据，应依法终止。4、从评估报告所涉“现场勘察照片”所显示，汉信评估公司进行现场评估时仅一名评估人员到场，违反《司法鉴定程序通则》中要求“现场提取鉴定材料应当由不少于二名司法鉴定机构的工作人员进行”之规定，程序严重违法。
青山区法院审查认为：青山区法院（2015）鄂青山民二初字第00524号民事判决中确定中国银行股份有限公司武汉青山支行对案涉房屋享有优先受偿权。青山区法院针对上述五套房屋的查封是基于抵押权的查封，且属于轮候查封。另外，上述五套房屋目前已全部打通的现状亦不能进行部分查封。因此，青山区法院的查封行为符合法律规定，不属于超标的查封。
关于能否在查封前进行评估的问题。《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”。该规定明确应在查封后进行拍卖。青山区法院的拍卖裁定是在查封后依法作出的，符合法律规定。另外，评估程序是法院拍卖的前置程序，并非拍卖程序。因此，异议人谭晓屹认为评估报告不能在查封前做出的异议没有法律依据。
关于现场勘验时被执行人没有到场的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十九条：“拍卖评估需要对现场进行检查、勘验的，人民法院应当责令被执行人、协助义务人予以配合。被执行人、协助义务人不予配合的，人民法院可以强制进行”。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条：“评估机构在工作中需要对现场进行检查、勘验的，人民法院应当提前通知执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响检查、勘验的进行……”。在本案中，评估公司、执行人员及申请执行人均到场参与勘验，虽未通知被执行人到场，但在勘验过程中，承租人配合对现场状况进行了勘查，没有发生足以影响评估公司对评估对象进行全面、客观公正判断的情况发生。因此，异议人谭晓屹以被执行人未到场的理由要求撤销评估报告没有法律依据。
关于异议人谭晓屹认为评估报告仅有一名评估人员到场勘验的问题。此异议不属于对法院执行行为异议审查的范围，应由汉信评估公司进行答复。对此，汉信评估公司于2017年11月3日回函，对现场评估过程及派出二名评估人员的情况进行了说明。
综上所述，在本案的执行过程中，青山区法院执行行为均符合法律规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议申请。
谭晓屹不服异议裁定，向本院提出复议，请求撤销（2016）鄂0107执309号、（2016）鄂0107执309号之一执行裁定书，并解除对案涉房屋的查封。其复议理由与异议理由基本一致，并认为：1、汉信评估公司对案涉5套房屋分别作出5份评估报告，说明案涉房屋虽存在房屋打通的情形，但仍具备物理空间上、权利证书上的可分性。2、通知当事人到场是法律强制性规定，本案评估程序严重违法，评估结论应属无效。3、汉信评估公司的回函并未提供证据证明有2名估价师到场。
本院对青山区法院查明事实予以确认。
另查明，关于申请执行人褚顺兴与被执行人谭文屹、谭晓屹、武汉法尔国际贸易有限公司、武汉本泰工贸有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年7月4日对案涉房屋予以查封，2015年1月26日本院作出（2014）鄂武汉中民商初字第00689号判决判令谭文屹一次性偿还褚顺兴借款本金人民币13,000,000元、利息、律师费等。2016年3月23日，本院将该案指定由武昌区法院执行。后因青山区法院执行案件申请执行人对案涉房屋享有顺位在先的担保特权，武昌区法院于2017年10月23日作出（2015）鄂武昌执字第00927号移送执行函，将案涉房屋移送青山区法院执行。案涉房屋评估总价约为1770万元。
再查明，2017年11月13日，汉信评估公司针对谭晓屹所提异议作出回函，对派遣了两名评估人员到场、评估方法、评估价格等作出回复。
本院认为，本案的争议焦点是青山区法院的查封、拍卖行为是否合法。针对谭晓屹异议复议理由及请求，本院评述如下：
关于查封是否超标的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”之规定，轮候查封是一种等候的效力，其对采取轮候查封措施的财产的效力变动取决于前一查封措施，在轮候查封未转化为正式查封之前，究竟有多少可用于实现本案债权，取决于在先查封案件的执行情况，轮候查封不属于有效查封，轮候查封的财产价值不应计入查封标的额。本案青山区法院（2016）鄂0107执309号裁定对案涉房屋为轮候查封，被执行人据此主张青山区法院查封超标的，本院不予支持。
关于能否在查封前进行评估的问题。司法评估，是依法取得有关资产评估资格的评估机构和评估人员受司法机关委托，对资产价值进行评定和估算并提供鉴定结论的活动。相关法律并未规定司法评估必须以查封为前提条件。另，本案青山区法院系轮候查封法院，其对案涉房屋的处置权来源于武昌区法院之移送。武昌区法院于2017年10月23日依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的相关规定，将案涉房屋的处置权移送给青山区法院后，青山区法院自此可对案涉房屋采取拍卖措施。无论青山法院此时是否对案涉房屋进行查封，都不影响其拍卖案涉房屋的合法性。复议申请人此节理由，无法律依据。
关于现场勘验程序是否违法的问题。首先，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后财产最终成交价格由市场决定。评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，当事人是否到场，不影响勘验的进行，也不影响评估报告的合法性。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”之规定，只有符合上述法定情形的，才予以重新评估。本案青山区法院在对案涉房屋进行现场勘验时，评估公司、执行人员及申请执行人均到场参与勘验，案涉房屋的实际使用人也在场配合勘查，勘验过程公开透明。复议申请人谭晓屹未提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质。另，即便本案如复议申请人所称仅有一名评估人员到场勘验，也不影响财产评估价格，不构成评估程序严重违法。复议申请人此项理由不能成立，对其重新评估之请求，本院不予支持。
综上，复议申请人谭晓屹复议理由均不能成立，其复议请求本院不予支持。青山区法院（2017）鄂0107执异9号裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回谭晓屹复议申请，维持青山区人民法院（2017）鄂0107执异9号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 姚 红
审判员 谌 玲
审判员 张跃松
二〇一八年三月二十二日
书记员 彭 芳