北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第20240号
原告北京北影影视技术开发公司（反诉被告），住所地北京市海淀区北三环中路77号，注册号：110108004015823。
法定代表人杨树柏，董事长。
委托代理人段治平，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人王明譞，北京市康达律师事务所律师。
被告北京福宏源招待所（反诉原告），住所地北京市海淀区北三环中路**号***栋***层，注册号：110108011210364。
法定代表人郭宝祥，总经理。
委托代理人吴献，北京大成律师事务所律师。
原告北京北影影视技术开发公司（以下简称北影影视技术公司）与被告北京福宏源招待所（以下简称福宏源招待所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北影影视技术公司之委托代理人段治平、王明譞，被告福宏源招待所之法定代表人郭宝祥及其委托代理人吴献均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北影影视技术公司诉称，2012年3月26日，我公司与福宏源招待所签订《租赁合同（房屋）》，约定其承租位于本市海淀区北三环中路77号三层独栋写字楼，租期自2012年3月28日起至2013年3月27日止，年租金800000元。2013年1月，我公司向北影厂区内各房屋承租户发出《公告》，告知承租户到期不再续签合同。2013年2月4日，我公司向福宏源招待所发出《关于到期不再续约并在到期后腾房的通知》，告知福宏源招待所合同到期后不再续签，并要求其腾退承租房屋、结清全部费用，但福宏源招待所至今仍未能腾退房屋。后福宏源招待所曾于2014年5月6日补付了部分房屋使用费，事实上认可了双方租赁合同解除。故现我公司要求确认与福宏源招待所之间的租赁合同于2014年5月6日解除，判令福宏源招待所将房屋腾空并返还我公司，判令福宏源招待所支付自2014年1月1日至2014年5月6日间的租金280000元，并按租金标准赔偿我公司自2014年5月7日至实际腾房之日的房屋使用费（扣除已付使用费2万元），判令福宏源招待所赔偿我公司违约金64000元。本案诉讼费由福宏源招待所负担。
福宏源招待所辩称，2007年12月11日，我单位与北影影视技术公司签订了《北三环中路甲77号独栋楼房租赁合同》，承租位于本市海淀区北三环中路77号三层独栋写字楼。合同签订后，我单位投入大量人力财力对房屋进行装修改造，将原办公房屋改造为招待所，且北影影视技术公司口头承诺我单位除非租赁房屋被拆迁，我单位可一直使用租赁房屋。此后，双方每年续签一次合同，直至续签至2013年3月27日。期间，我单位从未拖欠租金，全面履行合同义务。租赁期限届满后，双方继续履行合同而向北影影视技术公司交纳租金，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。虽然双方均有权随时解除合同，但应给对方合理的准备期限。2013年11月24日，北影影视技术公司未事先通知我单位，擅自中断对上述房屋的供电，导致我单位无法正常经营，客人纷纷退房。该公司并未事先在合理期限之前履行通知义务，无权诉请我单位腾退租赁房屋。虽与该公司多次交涉均无果，直至今日，北影影视技术公司仍未向房屋供电。为不影响经营，我单位只得自行考虑解决供电问题，由此造成我单位各项损失。我单位曾于2014年7月1日发函要求北影影视技术公司停止违约行为并赔偿损失等。我单位也未曾收到该公司发出的解约通知。北影影视技术公司单方中断租赁房屋的电力供应，我单位有权行使抗辩权拒付租金，该公司也无权要求违约金。故我单位不同意北影影视技术公司的诉讼请求。同时，我单位基于上述事实反诉要求该公司继续履行房屋租赁合同，恢复租赁房屋的供电，判令该公司支付由于中断供电给我单位造成发电机损失68000元、油耗损失346000元、线路改造费损失120000元、客人退房损失228000元。反诉费由北影影视技术公司负担。
北影影视技术公司针对福宏源招待所的反诉辩称，双方租赁合同已解除，福宏源招待所无权要求继续履行租赁合同，更无权要求恢复供电。2013年11月24日，整个北影厂区断电，但当天已为福宏所招待所恢复供电，现没有充分证据证明其损失。故我公司不同意福宏源招待所的反诉请求。
经审理查明，位于本市海淀区北三环中路77号的房屋为北京电影制片厂所有，该公司将房屋交北影影视技术公司经营管理。2007年12年，北影影视技术公司与郭宝祥签订《北三环中路甲77号独栋楼房租赁合同》，约定郭宝祥承租位于本市海淀区北三环中路甲77号三层独栋写字楼，租期自2008年3月28日于2009年3月27日。2008年7月，福宏源招待所经工商部门登记注册成立，郭宝祥为该公司法定代表人，住所地即为上述租赁场所。上述租赁合同期限届满后，北影影视技术公司（甲方）与福宏源招待所（乙方）于2010年3月28日签订《租赁合同（房屋）》，福宏源招待所继续利用上述房屋经营旅社，租期自2010年3月28日起至2011年3月27日止，年租金660000元。合同另约定：由于本房屋存在土地置换的可能性，双方同意如因土地置换甲方必须提前壹个月书面通知乙方，通知期限到达时本合同自动终止，乙方应无条件退出，所投入装修不存在补偿的问题，未到期租金按第十一条执行。租赁期满，乙方必须保持租赁房屋（包括内部相关设施）完整无缺，如果乙方拟将其装修物拆走，需恢复租赁房屋原样，经甲方验收后归还甲方，如有余物，视为放弃所有权，甲方有权处理。双方应严格遵守本合同规定的各项条款，如有违约，违约方除承担条款中规定的责任外，违约方还应支付守约方本合同约定年租金额8%的违约金。乙方若逾期未付规定的租金，十五日内（含）按日交纳租金的千分之一作为滞纳金；超过十五日，甲方有权采取停止能源供应等措施，有权选择单方随时解除合同，由此产生的所有损失及后果，由乙方承担。此后，双方每年续签一次合同，最后一次续签合同于2012年3月26日，约定租期为壹年，自2012年3月28日起至2013年3月27日止。该合同约定年租金为800000元，于合同签订之日起分十二次付清，第一次于合同签字之日起付74000元，之后每月15日前支付66000元。本合同签字之日，乙方应向甲方一次支付押金66000元。合同期间，乙方如违反合同规定，致使甲方未能如期收到租金或本合同规定的相关费用，因而蒙受损失或发生费用开支，甲方可扣留部分或全部押金抵付其受到的实际损失或发生的合理费用开支，并向乙方出示其受到损失的合理证据及实际费用开支的发票。该合同的其余主要约定与前述合同内容相同。
合同签订后，福宏源招待所按月向北影影视技术公司交纳房租。合同期限届满后，双方未能续签合同，福宏源招待所仍继续使用上述房屋经营旅社，并按月支付相应租金至2013年12月31日。期间于2013年11月24日，福宏源招待所经营用电被中断。后北影影视技术公司于2013年11月28日在厂区公告栏上张贴《公告》，主要内容为：根据中国电影集团公司对北影厂区进行全面清理的决定，我公司已向厂区内全体房屋承租户下发了“到期不再续租及到期后收房”的通知书。现北影厂区内的全部租户与我公司的租约均已到期，大部分租户已将承租房屋腾退，后续工作仍在进行。为保证清理工作的顺利进行，我公司特此公告，请各租户于本公告发出之日起15日内将各自占用的房屋腾退，并到我公司结清房屋租金及使用费等各项费用。此后，双方就合同履行产生纠纷，福宏源招待所未继续按月向北影影视技术公司支付房租，其虽于2014年5月6日补付房屋使用费20000元，但双方分歧始终未能彻底解决。
庭审中，福宏源招待所未能就其所主张的北影影视技术公司口头承诺上述房屋使用至拆迁时止之事实向本院提供相应证据。双方均确认租赁关系于上述合同期限届满后转为不定期租赁关系。北影影视技术公司主张有权随时解除合同，同时以福宏源招待所欠付租金为由，主张双方租赁关系已经其多次公告、通知腾房而解除，福宏源招待所对此不予认可。其中，北影影视技术公司主张于2013年2月4日向福宏源招待所发出《关于到期不再续约并在到期后腾房的通知》的事实，福宏源招待所则表示未收到该通知也未见到上述公告。北影影视技术公司另主张于2014年3月21日向福宏源招待所邮寄《关于到期不再续约并在到期后腾房的通知》被拒收退回的事实，福宏源招待所则表示对此事不知情。北影影视技术公司未能就上述公告、通知有效送达福宏源招待所之事实向本院充分举证。福宏源招待所否认北影影视技术公司于庭审前有效行使合同解除权，并称即使当庭宣告解除也应给予6个月合理的腾退时间。另经本院询问，北影影视技术公司要求确定双方合同关系于上述补付房屋使用费之时解除，主张福宏源招待所已认可双方合同关系解除，福宏源招待所虽不予认可，亦未能就补付房屋使用费的事实作出合理解释。福宏源招待所确认自2014年1月起未按月交纳房租的事实，但以上述停电影响其经营之事实进行抗辩。北影影视技术公司对停止供电事实认可，却称已于当日恢复供电，但未能就此向本院充分举证。福宏源招待所主张于上述断电当日紧急购买发电机并进行相应电路改造自行供电的事实，并向本院提供发电机购置费收据及改造费用凭据为依据，相关票据中均加盖有销售或施工单位收款合同或财务专用章，北影影视技术公司虽不认可，却未向本院提供相应反证。福宏源招待所另主张发电机组油耗损失，并称因未保存购油票据而无法提供，其据发电机组使用说明书中油耗指数主张相应1880元／日／4台的燃油费损失，未得到北影影视技术公司的认可，福宏源招待所未能就此项损失向本院充分举证。福宏源招待所另主张因发电机供电不稳定导致客户退房等财产损失，但其就该项主张仅向本院提供形式上为个人签名的收款收据，相关证据的真实性、关联性等均未得到北影影视技术公司的认可，福宏源招待所亦未能就此项主张向本院充分举证。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《情况说明》、《北三环中路甲77号独栋楼房租赁合同》、《租赁合同（房屋）》、《公告》、《关于到期不再续约并在到期后腾房的通知》、《收据》、《送销货单》、《发电机组使用说明书》等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，而合同的解除亦应当符合双方约定或法律规定。
本案中，北影影视技术公司与福宏源招待所签订房屋租赁合同，具有法律约束力。合同约定期限届满后，双方未能续签合同，但福宏源招待所仍继续使用房屋经营并按原合同交纳相应房租，北影影视技术公司亦未提出异议，双方原租赁合同继续有效，形成不定期租赁关系。庭审中，福宏源招待所主张北影影视技术公司曾口头承诺房屋使用至拆迁时止，而北影影视技术公司不予认可，福宏源招待所未能就此向本院提供相应证据。现双方当事人可确认实际租金付至2013年12月31日及系不定期租赁关系之事实。根据法律规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现北影影视技术公司以有权随时解除合同为由主张双方合同已经解除，福宏源招待所对此不予认可并要求继续履行。其中，北影影视技术公司主张多次公告、通知福宏源招待所不再续签合同及腾退房屋之事实，福宏源招待所则以未接到通知、不知情等否认北影影视技术公司有效行使了解除权，北影影视技术公司亦未能就上述公告、通知的有效送达等向本院充分举证。北影影视技术公司另以福宏源招待所拖欠后续房租主张合同解除，福宏源招待所则以上述停电影响正常经营主张不安抗辩。其中，北影影视技术公司未能提供证据证明所主张当日恢复供电之事实，此时虽临近到期日，但毕竟仍处于有效的租赁期限之内，北影影视技术公司的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。相应地，福宏源招待所据此主张不安抗辩成立，北影影视技术公司以欠租作为解除合同的理由缺乏事实、法律依据。但根据福宏源招待所陈述，其曾多次与北影影视技术公司协商恢复供电未果，可见北影影视技术公司不再续约的意思通过其行为已表露无遗，福宏源招待所推说对北影影视技术公司的意见不知情等与事实不符。然就合同的有效解除而言，经本院询问，北影影视技术公司主张以上述福宏源招待所补付房屋使用费的时间确认双方认可合同关系解除，福宏源招待所也未就此事作出合理解释，北影影视技术公司的此项请求并无不妥，本院对该解除事实予以确认。
根据合同约定及法律规定，合同解除后，福宏源招待所应当将房屋腾空交还北影影视技术公司，并偿付未付清的房屋租金。逾期交还房屋的，除应当依约承担违约责任外，还应就实际使用房屋的情况支付相应的房屋使用费。其中，距上述合同解除时至今，福宏源招待所腾退房屋的时间已充分，其关于腾退房屋时限的主张已超出合理的范围，本院对此不予采信，福宏源招待所另应依约向北影影视技术公司赔偿逾期腾房的违约金。同样基于上述合同解除事实，福宏源招待所在可期待的租赁时限内购置发电机组并进行相应电路改造以自行供电紧急维持经营并无不妥，其相应费用支出的时间与紧急需要相符合，北影影视技术公司未能就此提供相应反证，本院对福宏源招待所主张的该项损失事实予以认定，北影影视技术公司应当对此承担相应的违约赔偿责任。关于福宏源招待所主张赔偿燃油费损失一节，根据其自述燃油发电成本远高于原经营用电成本，短期使用可解燃眉之急，但较长时间使用却有放任损失扩大之嫌。对此，本院虽考虑福宏源招待所确有事实发生，但其一方面未提供直接的燃油消费证据，另一方面确存在扩大损失的情形，本院对该项请求在合法租期内酌情判定。福宏源招待所另主张赔偿客户退房等财产损失，但其未能就此事实向本院充分举证，本院不予支持。相应地，福宏源招待所关于酌减租金、使用费之主张，亦缺乏事实、法律依据。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认北京北影影视技术开发公司与北京福宏源招待所签订的《租赁合同（房屋）》于二○一四年五月六日解除；
二、于本判决生效后十五日内，北京福宏源招待所将位于本市海淀区北三环中路七十七号三层独栋写字楼腾空并交还北京北影影视技术开发公司；
三、于本判决生效后七日内，北京福宏源招待所支付北京北影影视技术开发公司自二○一四年一月一日至同年五月六日间的房屋租金人民币二十七万六千一百六十四元三角八分；
四、于本判决生效后七日内，北京福宏源招待所按原租赁合同约定的租金标准（年租金人民币八十万元）支付北京北影影视技术开发公司自二○一四年五月七日至上述房屋腾退时止的房屋使用费（扣除已付房屋使用费人民币二万元）；
五、于本判决生效后七日内，北京福宏源招待所赔偿北京北影影视技术开发公司违约金人民币六万四千元；
六、于本判决生效后七日内，北京北影影视技术开发公司赔偿北京福宏源招待所购置发电机组费用损失人民币六万八千元、线路改造费用损失人民币十二万元及自二○一三年十一月二十四日至二○一四年五月六日间的燃油费损失人民币十万元；
七、驳回北京福宏源招待所的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千九百元，由北京福宏源招待所负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一万一千四百二十元，由北京福宏源招待所负担七千一百零四元，已交纳；由北京北影影视技术开发公司负担四千三百一十六元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎 健
人民陪审员 朱晓珠
人民陪审员 马仲兰
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 孙婉仪
书 记 员 刘 超