江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第3761号上诉人（原审原告）关文侠，居民。委托代理人李强，江苏竞自由律师事务所律师。上诉人（原审被告）沛县沛城镇村镇建设开发有限公司，住所地沛县正阳路10号。法定代表人ＸＸ，总经理。委托代理人申志刚，江苏茂通律师事务所律师。（特别授权）被上诉人（原审被告）沛县粮食局，住所地沛县歌风路11号。法定代表人王庆忠，局长。委托代理人高新春，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人关文侠、沛县沛城镇村镇建设开发有限公司因确认合同有效纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2014）沛民初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告关文侠诉称：2003年11月19日，原被告签订了购房合同，原告购买了鑫粮苑小区7号楼1单元301室的房屋。合同签订后，双方到房产局登记备案，原告于2003年11月24日交纳了购房款，被告给原告开具了收据。原告已经入住。请求依法确认原告购买鑫粮苑小区7号楼1单元301室的买卖合同合法有效。原审被告沛县粮食局辩称：一、被告沛县粮食局与原告不具有商品房买卖的合同关系。沛县粮食局与原告没有签订过任何协议，不是合同的一方当事人，原告无权主张与沛县粮食局之间确认合同有效。二、被告沛县粮食局与该项目的开发商不是房产联合开发关系，而是土地使用权转让关系。（2009）徐民三终字第307号民事判决书已经确认沛县粮食局与徐州亿华建设开发有限公司（以下简称亿华公司）之间实际是土地使用权转让关系。沛县粮食局不是房产开发方，不是房屋买卖合同的一方当事人。三、沛县鑫粮苑小区6、7号楼属于拆迁安置楼，已经被界定为国有资产，开发商擅自出售安置楼，应认定为合同无效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原审被告村镇开发公司辩称：一、村镇开发公司作为被告不适格。亿华公司于2005年12月21日被吊销营业执照，但目前没有注销，其依然是具有独立法人资格的主体。原告诉争的房屋买卖合同系原告与亿华公司签订，而不是与村镇开发公司签订，根据合同相对性原则，原告列村镇开发公司为被告，主体不适格。二、原告与被告亿华公司签订的房屋买卖合同不是双方真实的意思表示。1、从签订合同的原因看，亿华公司在开发鑫粮苑小区时，由于资金短缺，法定代表人孙敬民用部分房产销售合同作抵押�保向原告等人借款。孙敬民非法吸收公众存款案件的刑事卷宗也显示孙敬民曾向多人借款，并同时用商品房预售合同及收据作为抵押。双方法律关系名为房屋买卖实为抵押借款。合同虽然成立，但属于双方在债务履行期限届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质合同要件，应认定为无效合同。2、买卖合同不规范。房屋买卖合同出卖人写明为亿华公司，但落款及购房款收据上均加盖的是亿华公司沛县粮库项目部印章。权利义务不对等。双方虽然签订了房屋买卖合同，但亿华公司没有收取到相应的房款，合同及收据均为借款抵押使用。3、涉案合同签订已十年之久，原告迟迟没有要求办理过户手续，违背正常交易习惯。同时房管部门也已经对诉争房屋的网上备案予以注销。三、即使原告和亿华公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，亿�公司也无权处分属于国有资产的安置房屋。鑫粮苑小区6、7号楼是无偿提供给沛县粮食局的两幢拆迁安置楼。沛县国资办也已出具了国有资产的证明。亿华公司无权处分安置房屋。综上，原告与亿华公司沛县粮库项目部签订的房产买卖合同应属无效合同。请求依法驳回原告的诉讼请求。原审法院查明：一、涉案商品房买卖合同的事实。2003年11月19日，亿华公司与原告关文侠签订商品房买卖合同（合同编号为2008025），约定原告关文侠以98571元的价格购买鑫粮苑小区7号楼1单元301室的房屋，并出具购房款收据一份。商品房买卖合同及收据中加盖有亿华公司沛县粮库项目部的印章。该商品房买卖合同于2003年11月24日在沛县房产服务中心办理预售登记备案。二、鑫粮苑小区项目开发方面的事实。2002年6月22日，美国C&T国际（集团）公司�为甲方、沛县粮食局作为乙方签订《投资意向书》，约定：“经甲乙双方友好协商，一致同意合作开发沛县国家粮食储备库附属工程。现将合作开发的有关事宜，初步达成意向，具体条款如下：……二、甲方的责任……3、甲方按照乙方图纸的设计要求和约定的时间，无偿提供给乙方两幢安置楼房，另付给乙方土地使用费若干……7、甲方开发的房屋（除向乙方无偿提供的安置楼外）应自主经营，自主销售……”。2002年7月8日，美国C&T国际（集团）公司作为乙方、沛县粮食局作为甲方签订《沛县国家粮食储备库附属工程联合开发项目协议书》，约定：“……按甲方提供的图纸，在工程开工后6个月内，无偿提供给甲方两幢安置楼房。两幢安置楼位于沿河堤北最南部两排……6、乙方开发建设该项目房地产权（除两幢安置楼外）乙方有权自主经营、转�、分配和销售处理……”。2002年12月26日，徐州市盛泉房地产开发公司沛县粮库项目部向沛县粮食局作出承诺书，载明：“鉴于沛县国家粮库配套工程6、7号住宅楼为拆迁安置房，为执行合作开发协议，确保安置户能够及时上房，特作如下承诺：一、6、7号住宅楼保证在二00三年八月底前全面竣工（包括室外小区配套工程）交付使用，延期每天罚款2000元。二、建成后的6、7号住宅楼及小区产权为你局所有，任何单位、施工方或个人均无权占有或出售。三、涉及6、7号住宅楼建设及材料供应等各项费用支出全权由我公司负责于有关单位或个人结算，不以该住宅楼及配套工程抵债。上述承诺条款由我公司承担法律责任。二00二年十二月二十六日（徐州市盛泉房地产开发公司沛县粮库项目部印章、孙敬民签名）”。2003年11月6日，沛县房产管理局发出商品房预售许可证，批准亿华公司沛县粮库项目部公开预售鑫粮苑小区6-9幢楼的商业、住宅。2005年9月2日，沛县粮食局以建设工程施工合同纠纷对亿华公司提起诉讼，经调解，徐州市中级人民法院作出（2005）徐民一初字第133号民事调解书，约定：“……由于徐州亿华建设开发有限公司的过错，7#、6#拆迁安置楼未按期交付使用，故徐州亿华建设开发有限公司应承担拆迁户过渡费。该项费用经沛县拆迁办按规定计算后，由徐州亿华建设开发有限公司给付江苏省沛县粮食局，再由江苏省沛县粮食局分发给各拆迁户。五、如徐州亿华建设开发有限公司在本协议签字之日起10日内将已被徐州亿华建设开发有限公司私自出卖的23套拆迁安置房撤去在沛县房产管理局的备案登记，使7#、6#两幢拆迁安置楼在不存在买卖状态的前置条件下，江苏省沛县粮食局同意只查封5#、4#楼……”。2007年1月10日，亿华公司作出声明，称“我公司承建的沛县鑫粮苑小区项目，因资金紧张于2005年1月17日在彭城晚报刊登公告声明：我公司退出该项目建设。我公司从未出卖过6#、7#楼的房屋，因资金紧张以6#、7#楼的部分房屋办理了借款抵押手续（以房屋买卖合同＋备案的形式出现）并非买卖房屋。6#、7#楼的材料款、工程款等债务在门面房一并处理时一次性解决。我公司承建鑫粮苑小区项目期间所欠的债务同沛县粮食局无关，由我公司自行承担解决。2006年8月18日徐州中级法院调解书下达后，我公司仍无能力进行施工并决定退出。自2006年11月1日以后所产生的一切费用（含债权债务）同我公司无关”。亿华公司退出后，被告村镇开发公司对鑫粮苑小区组织建设至工程完工，并进行了销售。2009年6月19日，因陈维维诉沛县粮食局、徐州盛泉房地产开发公司、徐州亿华建设开发有限公司、沛县双龙建筑安装防腐工程公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2008）沛民一初字第1575号民事判决书，查明：2002年7月8日，美国C&T国际（集团）公司与沛县粮食局签订的《沛县国家粮食储备库附属工程联合开发项目协议书》没有实际履行，沛县粮食局于2002年9月26日委托徐州盛泉房地产开发公司开发，除以徐州盛泉房地产开发公司名义外，其他内容与原合同一致。2003年10月28日，沛县粮食局撤销对徐州盛泉房地产开发公司的委托，同意全权委托美国C&T国际（集团）公司在徐州投资成立的亿华公司进行开发经营。认定沛县粮食局与徐州盛泉房地产开发公司以及亿华公司之间是土地使用权转让合同关系，而非合作开发房地产合同关系。后经二审审理亦认定“沛县粮食局与亿华公司之间是土地使用权转让关系”。三、非法吸收公众存款的事实。2009年2月10日，本院作出（2009）沛刑初字第70号刑事判决书，认定“徐州亿华建设开发有限公司于2003年至2005年在沛县沛城镇开发沛县粮食局鑫粮苑项目工程。因缺少流动资金，该公司法人代表、经理被告人孙敬民以约定月息2分至5分不等的利率并用开发的鑫粮苑的房子作抵押的手段，以该公司的名义分别向张宜政、王慎民、孟宪亚、王观翠、张兴华、王健、张贤辉等人非法吸收公众存款合计人民币216.60万元，并将非法吸收公众存款用于工程开发”，以非法吸收公众存款罪，判处孙敬民有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币十万元；涉案赃款予以追缴，发还被害人，追缴不足部分，责令被告人退赔。注：认定孙敬民非法吸收公众存款的数额中未涉及本案商品房买卖合同。四、项目后续问题。2013年3�20日，县政府召开关于解决鑫粮苑小区遗留问题的协调会并形成会议纪要，主要内容为：“1、粮食局要与村镇开发公司办理完善交接房手续。对确属粮食局安置户入住的，视为该公司已向粮食局交付房产；2、房产中心、国土局等单位依据主体验收等相关手续，为动迁安置户办理房产证、土地使用证；3、村镇开发公司依据沛县法院民事调解书的内容，尽快将6、7号楼安置房完全交付给粮食局用于安置，如逾期交付，粮食局申请强制执行；4、对社会人员抢占6、7号楼房产，导致村镇开发公司不能完全交付给粮食局安置房用于安置的，该公司应依照有关法律规定，对社会人员无理强占行为，依法向县公安局报案或起诉至县法院，维护自身合法权益”。2014年1月6日，县国资办出具证明，载明：“根据……开发项目协议书，以及徐州市中级人民法院民事调解书（2005）徐民一初字第133号、沛县人民法院民事调解书（2011）沛民初字第846号之内容，开发项目协议书上约定的两栋安置楼（6、7号楼）应属于沛县粮食局资产，应属于国有资产”。2014年2月13日，沛县房产服务中心作出《关于注销鑫粮苑小区6#、7#楼商品房预售合同备案的通知》（沛房发（2014）7号），注销了鑫粮苑小区6#、7#楼原商品房预售合同备案。2014年7月18日，徐州沛丰拍卖有限公司发出拍卖公告，对鑫粮苑小区6、7号楼部分房产进行拍卖，其中包括本案诉争的7号楼1单元301室房产。2014年7月，江苏省国信拍卖有限公司发出拍卖公告，对鑫粮苑小区6、7号楼部分房产进行拍卖。现原告主张，上述房屋居住后，2014年被强行搬出，门被焊上。沛县粮食局称，县里成立了工作组，将房屋都清空了。后安置上房，已基本安置完毕。原审�院认为：一、关于涉案商品房买卖合同的相对人问题。1、根据原告提供的商品房买卖合同可以认定，与原告成立买卖合同关系的相对人为亿华公司。2、被告沛县粮食局与亿华公司之间系土地使用权转让合同关系，而非合作开发房地产合同关系，由此可以认定，被告沛县粮食局不是涉案商品房买卖合同的相对方。3、2006年亿华公司退出鑫粮苑项目，随后被告村镇开发公司对鑫粮苑小区组织建设至工程完工，并进行了销售。虽然双方无项目转让的书面合同，但被告村镇开发公司接手了鑫粮苑项目的半拉子工程继续建设，并建成、出售，能够认定被告村镇开发公司承继了鑫粮苑项目的债权债务，且被告村镇开发公司亦未提供证据证实对于涉案项目的承接存在债权债务的其他约定。故原告与亿华公司签订的商品房买卖合同的权利义务，及于�告村镇开发公司。综上，亿华公司已退出鑫粮苑项目的建设，原告以村镇开发公司作为合同相对方提起诉讼，要求确认涉案商品房买卖合同效力，主体适格，但沛县粮食局不应作为涉案商品房买卖合同的一方当事人。二、涉案商品房买卖合同的效力问题。涉案商品房买卖合同具备合同的各项形式要件，经合同双方当事人签字认可，经审查，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，依法应当认定为有效合同。被告村镇公司抗辩称“涉案商品房买卖合同名为房屋买卖实为抵押借款”，但在孙敬民非法吸收公众存款罪的刑事判决中，并未涉及本案商品房买卖合同，虽然被告村镇公司提供了声明但仅凭该证据不足以证实双方不存在商品房买卖合同的意思表示，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。根据沛县粮食局提供的投资意向书、联合开发项目协议书、承诺书，被告村镇开发公司提供的亿华公司作出的声明以及（2005）徐民一初字第133号民事调解书等可以认定，鑫粮苑小区6、7号楼为拆迁安置房，具有物权性质，沛县粮食局对此享有的安置补偿权益优于其他购房人的权利，亿华公司无权处分涉案房产。故虽然原告方持有的商品房买卖合同为有效合同，但上述合同依法不能履行，原告可依据合同关系另行主张因合同不能履行所产生的违约责任。综上，原告与亿华公司、村镇开发公司之间商品房买卖合同为有效合同，但依法不能履行。遂依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决关文侠于2003年11月19日与徐州亿华建设开发有限公司沛县粮库项目部签�的商品房买卖合同有效。上诉人关文侠不服上述民事判决向本院提起上诉称：1、一审程序违法。上诉人一审诉请仅为“确认合同效力”，一审法院超越上诉人诉请、事实与理由，对上诉人诉请以外的事实进行主动审查，违背“不告不理”的原则，损害了上诉人的诉讼权利，程序违法。2、一审认定事实错误。上诉人购房合同所涉房屋，有2003年沛县房产管理局颁发的商品房预售许可证的许可，也在沛县房产局进行了商品房预售合同备案，所涉房屋并非安置房，一审法院以2005年的调解书认定为拆迁安置房明显错误。且上诉人对涉案房屋进行了装修，并入住多年，一审法院认定所涉房屋不能履行是认定事实错误。请求二审法院撤销上述错误认定。上诉人沛县沛城镇村镇建设开发有限公司不服上述民事判决向本院提起上诉称：1、一审程序违法。涉案房屋买卖合同双方为被上诉人关文侠和亿华公司，关文侠最初起诉了亿华公司，一审法院在传票送达不到的情况下，没有进行公告，同意关文侠对亿华公司进行撤诉。本案的合同相对方为亿华公司，目前亿华公司没有注销，具有独立法人资格，其作为本案重要的当事人应该出庭，配合法庭查清事实。故即使被上诉人没有列亿华公司为被告，一审法院也应该予以追加，而不是同意被上诉人对亿华公司撤诉。2、一审认定事实不清。（1）在亿华公司未对相关证据进行质证的情况下，一审法院不应对商品房买卖合同及购房款收据的真实性予以确认。（2）一审法院认定“上诉人接手了鑫粮苑项目的半拉子工程继续建设，并建成、出售，能够认定上诉人承继了鑫粮苑项目的债权债务，且上诉人亦未提供证据证实对于涉案项目的承接存在债权债务的其他约定。故关文侠与亿华公�签订的商品房买卖合同的权利义务，及于上诉人。”首先，上诉人并非是承继了亿华公司的权利和义务，上诉人系接手鑫粮苑余下的工程，在此之前的债权和债务均由亿华公司承担，与上诉人无关。其次，上诉人与亿华公司之间的法律关系，与被上诉人无涉。被上诉人只能向合同的相对方亿华公司主张权利义务，亿华公司再向上诉人主张。最后，被上诉人亦没有提供证据证明上诉人承继了亿华公司的权利义务。（3）一审法院认定鑫粮苑小区6、7号楼为拆迁安置房，具有物权性质，沛县粮食局对此享有的安置补偿权益优于其他购房人的权利，亿华公司无权处分涉案房产，故应当按照合同法之规定，确认合同无效。3、一审适用法律错误。本案中，亿华公司未经过沛县粮食局的追认，根据《合同法》之规定，应确认合同无效。4、一审判决上诉人承当诉讼费用不公。根据合同的相对性原则，被上诉人应当列亿华公司为被告确认合同的效力，上诉人作为被告不适格，在亿华公司尚具有法人主体资格，被上诉人对亿华公司撤诉的情况下，判决案件受理费由上诉人承担没有法律依据。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院查明事实，撤销一审裁判。被上诉人沛县粮食局针对关文侠、村镇开发公司的上诉请求答辩称：一审庭审时，被上诉人提供的证据已经证实，沛县鑫粮苑小区6号楼、7号楼为拆迁安置楼，同时根据上述证据中的两份民事判决书证实沛县粮食局与开发商之间的关系是土地使用权转让的关系，因此被上诉人粮食局不承担开发商在商品房买卖合同上的义务。综上，一审对上述证据进行采纳，作为判决认定的事实依据，因此一审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的诉请。本案的争议焦点是：1、一审程序是否合法：（1）一审是否超出诉讼请求判决，（2）一审法院同意被上诉人对亿华公司撤诉是否合法；2、沛县鑫粮苑小区6、7号楼的性质应如何认定；3、涉案合同的效力如何认定。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，一、关于一审程序是否合法问题。首先，关于一审是否超出诉讼请求判决问题。本案中，上诉人关文侠一审诉讼请求项为确认其购买鑫粮苑小区7号楼1单元301室买卖合同合法有效。一审法院在查明事实的基础上，对涉案商品房买卖合同的相对人问题、涉案商品房买卖合同的效力问题作出认定，并对关文侠的诉讼请求即合同的效力问题作出判决，其判决结果并未超出关文侠的诉讼请求。其次，关于一审法院同意被上诉人对亿华公司撤诉是否符合程序问题。�中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款规定：“宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。”一审法院认为村镇开发公司接手了鑫粮苑项目的半拉子工程继续建设，并建成、出售，能够认定被告村镇开发公司承继了鑫粮苑项目的债权债务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，村镇开发公司未提供证据证实对于涉案项目的承接存在债权债务的其他约定，一审法院经审查认为该撤诉申请符合法律规定，裁定准许撤回对亿华公司起诉并无不当。二、关于沛县鑫粮苑小区6、7号楼的性质应如何认定问题。�院认为，原审原告关文侠诉请是“确认合同效力”，因合同确认之诉仅针对的是合同本身，对涉案争议房屋的性质问题，不是上诉人即原审原告关文侠的诉讼请求，法院不应予以理涉。三、关于涉案合同的效力如何认定问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，2003年11月19日，亿华公司与关文侠就涉案鑫粮苑小区7号楼1单元301室房屋签订商品房买卖合同一份，该合同于2003年11月24日在沛县房产服务中心办理预售登记备案。本院认为，涉案商品房买卖合同具备合同成立的形式要件，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，依法应予认定为有效合同。此外，关于上诉人村镇开发公司诉称的�件受理费问题，根据国务院关于《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，一审法院根据案件的具体情况确定上诉人村镇开发公司负担一审诉讼费用，并无不当。综上，一审判决关于合同效力的认定，事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人关文侠、沛县沛城镇村镇建设开发有限公司各负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  刁国民审 判 员  张誓言代理审判员  王 夏二〇一六年五月二十三日书 记 员  吉彬彬