上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初10584号
原告陈晓燕，女，1980年8月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人郑威波，上海百林司律师事务所律师。被告瞿蒙蜜，女，1977年12月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托代理人李芳，上海市东策律师事务所律师。委托代理人陈秀国，上海市东策律师事务所律师。被告夏擎宇，男，1998年10月5日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人夏晓峰(系被告夏擎宇父亲)，住上海市浦东新区。法定代理人瞿蒙蜜(系被告夏擎宇母亲)，住上海市浦东新区。原告陈晓燕诉被告瞿蒙蜜、夏擎宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭再次于2016年7月21日公开开庭进行审理。原告陈晓燕的委托代理人郑威波、被告瞿蒙蜜的委托代理人李芳、陈秀国、被告夏擎宇的法定代理人夏晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓燕诉称，2015年11月13日，原、被告在居间方居间下签订《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定二被告将其名下共有的位于上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，房屋转让价为人民币(以下币种同)4,000,000元。合同约定双方于本合同签署后5日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)，于2016年2月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。若任何一方未按合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付违约金。《房屋买卖合同》签订后，原告向被告支付了首笔房款2,000,000元，被告将收到的首笔房款用于偿还其债务注销系争房产上的抵押登记。2015年11月17日，被告将系争房屋交付给原告，但却迟迟不肯与原告签订示范合同，办理交易过户手续。原告多次催促，未果。现向法院起诉要求：一、判令两被告协助原告办理将上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下的手续；二、判令两被告支付原告逾期过户违约金，以4,000,000元为本金，自2016年2月16日起按每日万分之五计算至办理系争房屋过户手续之日止；三、诉讼费由两被告负担。被告瞿蒙蜜、夏擎宇共同辩称，同意配合原告办理过户手续。当初于2015年11月16日与原告共去交易中心办理过户手续时才发现房屋被查封的事实，致过户未成，并非两被告恶意违约。对于房屋被查封的事实，两被告并无过错，诉讼过程中，两被告也积极配合原告解除查封，故不同意支付违约金。而且，合同约定违约金标准过高，请求调整。经审理查明，系争房屋产权登记在两被告名下，两被告按份共有，瞿蒙蜜三分之二，夏擎宇三分之一。2015年11月13日，原告作为买受方(乙方)、两被告作为出卖方(甲方)签订《房屋买卖合同》一份，约定两被告以400万元价款将系争房屋转让给原告。合同约定，房屋建筑面积139.9平方米，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)190万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。乙方通过自筹资金方式支付第二期房价款100万元，并应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方。乙方应于2016年2月15日前支付甲方房价款110万元。甲、乙双方应于2015年12月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。甲、乙双方应于2016年2月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第12条“违约责任”约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金。合同17条“补充约定”以手写字体记载第二期房价款补充时间约定2015年12月15日之前支付。合同签订当天，原告向被告瞿蒙蜜支付定金5万元。2015年11月16日，原告向被告瞿蒙蜜转账支付房款195万元。2015年11月17日，被告瞿蒙蜜将系争房屋钥匙交付原告。2016年2月1日，原告起诉来院，要求判如所请。另查，系争房屋于2015年7月31日因(2015)浦民一(民)初字第24041号案件被我院司法查封；2015年11月30日，又因2015浦执字第18410号案件再次被我院轮候查封。2015年12月23日，我院就(2015)浦民一(民)初字第24041号案件于作出一审判决，判决案外人夏晓峰归还案外人陈xx借款83.7万元并支付利息，被告瞿蒙蜜承担连带清偿责任。2016年4月19日，该案经二审，双方当事人达成调解协议，夏晓峰、瞿蒙蜜共归还陈xx90万元，具体支付方式为陈xx于2016年4月14日向法院申请解除对瞿蒙蜜名下川环南路XXX弄XXX号XXX室房屋的保全，夏晓峰、瞿蒙蜜自该房屋售卖后收到首付款当日将90万元汇至二审法院账户，前述汇款时间最迟不得晚于2016年7月13日，双方纠纷就此了结。2016年5月18日，原告就此案以瞿蒙蜜的名义汇入我院执行款专户钱款90万元。之后，系争房屋之上(2015)浦民一(民)初字第24041号案件查封被解除。期间，被告瞿蒙蜜申请撤销公证债权文书。之后，系争房屋之上(2015)浦执字第18410号案件查封也被解除。审理中，被告瞿蒙蜜确认，原告就(2015)浦民一(民)初字第24041号案件汇入我院执行款专户的钱款90万元作为原告向其支付的房款，现剩余未付房款为110万元。原告主张剩余房款应于过户后支付，两被告主张剩余房款应在房屋过户出具收件收据之当日支付。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的《房屋买卖合同》、钥匙收据、房地产登记簿信息、《房地产买卖居间协议》、收款收据、银行客户凭条、(2015)浦民一(民)初字第24041号民事判决书、(2016)沪01民终3005号民事调解书、现金缴款单、两被告提供的《房屋买卖合同》以及双方的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除。原、被告间的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行各自承诺。现系争房屋已具备过户条件，原告要求过户，两被告同意，本院予以照准。至于剩余房款的给付时间，因合同原约定的最后履行期限与过户义务的最后履行期限相同，故本院对两被告主张予以采信。原告主张两被告支付逾期过户违约金，因未能按约定时间过户系被告一方原因导致，故无不当，本院予以支持。至于违约金金额，因被告对约定违约金标准主张调整，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整违约金计算标准予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告瞿蒙蜜、夏擎宇应于本判决生效之日起十日内协助原告陈晓燕办理将上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告陈晓燕名下的手续；二、原告陈晓燕应于被告瞿蒙蜜、夏擎宇履行前述第一项判决主文确定义务的当天支付被告瞿蒙蜜、夏擎宇房款人民币110万元；三、被告瞿蒙蜜、夏擎宇应于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓燕以人民币200万元为本金，按每日万分之三计算自2016年2月16日起至过户之日止的逾期过户违约金。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币39,952元，财产保全费人民币5,000元，上述共计人民币44,952元，由原告陈晓燕负担人民币360元，被告瞿蒙蜜、夏擎宇共同负担人民币44,592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 高天明
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 秦 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。