四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第178号
上诉人（原审被告）阆中市绿原兔业专业合作社。
法定代表人陈军。
上诉人（原审被告）四川天宫玉兔食品有限公司。
法定代表人钮国仪。
二上诉人委托代理人何削春。
被上诉人（原审原告）阆中市国有资产管理中心。
法定代表人郑刚。
委托代理人杨强。
第三人阆中市张公桥幼儿园。
法定代表人陈铭。
上诉人阆中市绿原兔业专业合作社（简称绿原兔业合作社）、四川天宫玉兔食品有限公司（以下简称天宫玉兔公司）因租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第2644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判长黄东和审判员蒙秀梅、代理审判员任雅莉组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年11月20日，阆中市畜牧食品局（甲方）与绿原兔业合作社（乙方）签订《阆中富源种兔场场地租用协议》，该协议约定“一、甲方职责：1、甲方提供原富源种兔场12.4亩面积的场地，四周建有围墙，场内建有大汽车可进出的大门及通道，水、电、路已到场。2、提供砖木结构生活用房14间共400平方米；提供开放式砖木结构兔舍六幢1680平方米；15立方米供水塔一个；6立方米沼气2口。二、乙方职责：1、场地及设施用于养兔生产及深加工发展相关产业，不得改作它用。2、场内兔圈、饲料、加工、配种等设备、种兔和流动资金等一切生产性投入全部由乙方负责。3、乙方对甲方的资产必须精心维护和管理，防止丢失和损坏，在乙方管理经营期间造成甲方财产损失�，乙方要全额赔偿。承租期间的房屋维修及费用由乙方负责。4、乙方在接受种兔场前向甲方交财产保证金壹万元，承租期满后若无财产损失，保证金如数退还。5、每年乙方向甲方交租金壹万元，在每年一月十日前付给。三、其他事项：1、场地租期为十年，从2009年11月20日起至2019年11月20日止，因城市总体规划改变，种兔场不能再办时不视为甲方违约。2、乙方在承租期内新建的一切设施，必须经甲方许可，中止合同时，其资产残值按评估价补偿，没有经过甲方同意的其一切责任和不良后果由乙方自负”。合同签订后，绿原兔业合作社向阆中市畜牧食品局支付保证金10,000元及2009年11月20日至2010年11月20日的租金10,000元。2009年11月1日，天宫玉兔公司以12万元整体收购绿原兔业合作社，并使用绿原兔业合作社租用的场地及房屋。此后，天宫玉兔公司未经阆中市国有资产管理中心同意对原租用厂房进行了维修和改建、装修；对地坪和下水道重新改建，并新修建办公用房和展厅。2010年12月2日，天宫玉兔公司向阆中市政府书面请示，请求将原隶属市畜牧局七里新区张公桥土地划拨（按工业出让）给公司，并将原有养殖场1680平方米房屋受让给公司。2012年2月26日，天宫玉兔公司书面向中共阆中市委请示，为办理相关环保手续，需提供城市规划建设局出具的用地规划许可证、选址意见书，申请市政府给予工业用地出让落实。2013年7月5日，阆中市工业集中区管理委员会出具阆工集管委[2013]47号文件，文件的主要内容为拟同意天宫玉兔公司在其原地块受让手续自行按程序办理，不扩大用地面积的前提下，同意在原址投资建设天宫玉兔食品有限公司新厂。但时至今日，其用地问题并未得到批准落实。2014年3月26日，阆中市畜牧局食品公司作出《关于我局富源种兔场移交情况说明》，内容为“依据阆委办发[2012]25号文件精神，我局已在2012年7月12日将富源种兔场向阆中市国有资产管理中心移交，阆中市国有资产管理中心从2012年7月13日起对富源种兔场12.4亩土地及地上全部设施享有所有权及使用、管理权。同时我局已于2011年12月13日将该场权属转移事项告知了原承租人绿原兔业合作社，我局收取租金至2010年12月31日”。同时查明，2013年6月3日，天宫玉兔公司与陈铭签订《房屋租赁合同》，约定将原种兔养殖场靠空地两幢青瓦木结构瓦房共21门，靠围墙空坝约500平方米，租给乙方使用；租赁期限，从2013年6月3日起至2018年6月3日止，共计五年；年租金为120,000元。2013年9月，陈铭向市教科局提出在七里新区张公桥长青大道中段即所租赁场地上创办一所幼儿园。同月14日，经阆中市教育和科学技术局发文批准成立阆中市第二幼儿园张公桥分园，后更名为阆中市张公桥幼儿园。
另查明，天宫玉兔公司整体收购绿原兔业合作社后，绿原兔业合作社并未注销登记。从2010年11月21日起至今，天宫玉兔公司整体收购绿原兔业合作社未向阆中市国有资产管理中心支付场地租金。天宫玉兔公司辩称是因政府修路占租赁场地3.8亩，应适当减少租金，且后向阆中市国有资产管理中心交纳租金，阆中市国有资产管理中心拒绝收取租金，但未提供证据证明。
阆中市国有资产管理中心起诉请求判令：一、解除《阆中富源种兔场场地租用协议》，天宫玉兔公司与绿原兔业合作社立即腾退并交付租赁场地、房屋；二、天宫玉兔公司与绿原兔业合作社支付下欠的租金及违约金；三、天宫玉兔公司与绿原兔业合作社赔偿损失22万元；四、由天宫玉兔公司与绿原兔业合作社承担诉讼费。
一审法院经审理认为，阆中市畜牧食品局与绿原兔业合作社签订《阆中富源种兔场场地租用协议》，其目的是支持发展畜牧相关产业，也是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，应为合法有效。2012年7月12日，阆中市畜牧食品局将富源种兔场向阆中市国有资产管理中心移交，由阆中市国有资产管理中心对富源种兔场12.4亩土地及地上全部设施享有所有权及使用、管理权。因此，双方均应按照《阆中富源种兔场场地租用协议》的约定全面履行义务。而天宫玉兔公司与绿原兔业合作社从2010年11月21日起至今，未交纳租金，且于2013年6月3日将该部分场地转租给第三人经营幼儿园，违反协议中“场地及设施用于养兔生产及深加工发展相关产业，不得改作它用”的约定。天宫玉兔公司与绿原兔业合作社的上述行为导致双方签订合同的目的不能实现，故阆中市国有资产管理中心请求解除与绿原兔业合作社签订的场地租赁合同，立即腾退并交付租赁场地及房屋，符合法定的解除合同情形，应予以支持。天宫玉兔公司与绿原兔业合作社理应向阆中市国有资产管理中心支付下欠的租金39,167元（2010年11月21日至2014年10月20日止）。阆中市国有资产管理中心主张违约金及赔偿损失，因协议并未约定违约金，且阆中市国有资产管理中心也未提供充分的证据证明所造成的损失，对该两项主张，不予支持。天宫玉兔公司与绿原兔业合作社辩称政府修路占用租赁场地3.8亩，未提供证据证明，不予采纳；天宫玉兔公司与绿原兔业合作社辩称政府已同意将该租用场地按工业出让给自己，虽提供了相关证据，但并不能充分证明其主张成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，判决：一、解除阆中市国有资产管理中心与阆中市绿原兔业专业合作社之间的《阆中富源种兔场场地租用协议》；二、阆中市绿原兔业专业合作社、四川天宫玉兔食品有限公司在十日内向阆中市国有资产管理中心支付下欠的场地租金39,167元；三、阆中市绿原兔业专业合作社、四川天宫玉兔食品有限公司在2015年2月12日前向阆中市国有资产管理中心交付阆中富源种兔场场地租用协议中约定租赁的场地及房屋；四、驳回阆中市国有资产管理中心的其他诉讼请求。案件受理费4,600元，由阆中市绿原兔业专业合作社、四川天宫玉兔食品有限公司负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付�延履行期间的债务利息。
宣判后，天宫玉兔公司与绿原兔业合作社不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的请求。其事实和理由：1、一审判决解除合同错误。上诉人在履行合同过程中，对旧房进行了扩建和整改，并增添了很多设施设备，花费高达800万元，如果现在解除合同损失巨大。2、合同虽约定交付场地面积为12.4亩，但因道路建设占有面积3.8亩，租金也应当相应减少。
被上诉人答辩称，一审判决正确，应予维持。上诉人在未经出租人允许的情况下改变了土地的用途，将土地转租用作幼儿园，违背了合同的约定，依法应当解除租赁合同。因兔业养殖属于政府扶持产业租金本身就很低，租金无法再行降低。同时，修路根本没有占用租用土地。另在一审法院判决后上诉人又进行增添设备对此扩大的损失应由其自行承担。
本院二审审�查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，阆中市畜牧食品局（甲方）与绿原兔业合作社（乙方）签订《阆中富源种兔场场地租用协议》后，天宫玉兔公司整体收购了绿原兔业合作社，根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三十一条：“企业吸收合并后，被兼并企业的债务应当由兼并方承担。”、第三十四条：“企业吸收合并或新设合并后，被兼并企业应当办理而未办理工商注销登记，债权人起诉被兼并企业的，人民法院应当根据企业兼并的具体情况，告知债权人追加责任主体，并判令责任主体承担民事责任。”的规定，绿原兔业合作社的权利义务应当由天宫玉兔公司与绿原兔业合作社共同承担。同时，因出租的场地属于国有资产，阆中市畜牧食品局已将该场地移交给阆中市国有资产管理中心，因此，阆中市畜牧�品局在租赁合同中享有的权利义务应当由阆中市国有资产管理中心承接。阆中市国有资产管理中心与天宫玉兔公司、绿原兔业合作社作为《阆中富源种兔场场地租用协议》的权利义务主体，仍应按该租赁合同的约定履行各自的权利义务。作为承租方的天宫玉兔公司、绿原兔业合作社违背合同的约定将租用的场地私自转租给他人开办幼儿园，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，现出租人阆中市国有资产管理中心要求解除合同，请求正当，应予支持。对于天宫玉兔公司、绿原兔业合作社辨称租赁的部分土地被占用要求降低租金的问题，因其没能提供任何证据予以证明，加之出租方也不认可占地修路的事实，因此对其租金减少的请求不予支持。因承租人违约导致合同解除，对于其在租赁期间投入的损失，应自行承担。但出租人如自愿给予补偿，也不违背法律的规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,600元，由上诉人阆中市绿原兔业专业合作社、四川天宫玉兔食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 蒙秀梅
代理审判员 任雅莉
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 王婵轶