福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终689号
上诉人（原审被告）：莆田市城厢区建设发展公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路建委楼,组织机构代码证代码15542538-8。
法定代表人：陈建明，经理。
委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师，代理权限为特别代理。
被上诉人（原审原告）：郑洪标，男，1957年12月30日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市荔城区，现住福建省莆田市荔城区。
被上诉人（原审原告）：邹金英，女，1960年12月20日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市荔城区，现住福建省莆田市荔城区。
上列俩被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑潮平、陈益，福建普阳律师事务所执业律师，代理权限为特别代理。
上诉人莆田市城厢区建设发展公司（以下简称城厢建发公司）因与被上诉人郑洪标、邹金英商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2014)荔民初字第4114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人城厢建发公司上诉请求:撤销一审判决，并改判驳回被上诉人郑洪标、邹金英一审的诉讼请求。事实和理由：1、涉案店面的土地使用权性质属于划拨地，转让时未经莆田市人民政府批准，且销售时没有取得预售许可证，均违反了法律、法规的强制性规定，依法属于无效合同，俩被上诉人无权继续履行合同、交付房屋及赔偿损失等。首先，涉案《商品房销售合同》违反了划拨土地使用权不得转让的强制性规定。涉案《商品房销售合同》第一条约定该商品房土地使用权类型为“划拨土地”，而上诉人城厢建发公司所提供的《国有土地使用证》，也载明涉案土地使用权类型是“划拨土地”，依据《莆田市人民政府关于梅园路东段旧城改造工程项目用地的批复》第三条“改造后如腾出新的建设用地，需要转让、出租和抵押的，应补办土地使用权出让审批手续，补交土地使用权出让金后方可进行”的规定，涉案店面的土地使用权性质也属于划拨地。涉案《商品房销售合同》因土地类型属于划拨地，且在转让之前未经有批准权的莆田市人民政府批准，故该转让行为是无效的，相应的合同也应认定为无效。其次，涉案《商品房销售合同》中明确载明出卖人没有取得商品房预售许可证，且至今仍未取得预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋销售时，尚未取得商品房预售许可证，涉案《商品房销售合同》应认定为无效合同。其三，因涉案《商品房销售合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，只能要求予以返还，因此，俩被上诉人无权要求继续履行及交付店面，也无权要求办理产权转移登记及赔偿违约金等。由于俩被上诉人未支付房价款，双方当事人实际上均未履行该合同，故本案也不存在返还财产的问题。因此，一审判决认定涉案《商品房购销合同》“不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的”，显然是错误的。该涉案合同因违反上述法律法规的规定，应当认定为无效合同，俩被上诉人无权要求继续履行合同及交付房屋、赔偿损失等。2、退一步来讲，即便合同有效，俩被上诉人因未按合同约定付清房价款，属于违约在先，其无权要求继续履行合同、交付房屋及办理产权转移登记；此外，俩被上诉人在签约后六年才主张权利，也超过诉讼时效，一审判决支持俩被上诉人的诉讼请求，显然也是错误的。首先，被上诉人郑洪标虽然于2008年1月28日竞得涉案四坎店面，并由双方当事人分别签订四份《商品房销售合同》，根据合同第七条的约定，俩被上诉人应当在“2008年2月10日前付清全部房价款”。但客观事实是：涉案的四份《商品房销售合同》自签订后，双方当事人均未实际履行，俩被上诉人也没有按合同约定支付任何房价款，一审判决认定“原告用被告拖欠的工程款对抵成交价”和“原告提供被告出具的证明可以证实原告用被告拖欠的工程款对抵成交价，故原告不存在违约行为”，与客观事实不符，也是没有事实依据的。上诉人城厢建发公司所出具的《证明》，只是提到“经协商可以用梅园路东段第7期A、B两幢所欠工程款对抵”，但双方当事人实际上有无对抵、如何对抵、对抵的金额是多少，均没有任何证据予以证明。现一审判决在双方当事人没有实际对抵的情况下，就认定俩被上诉人“于2008年2月10日付清房价款”，显然是错误的。其次，俩被上诉人违约在先，在其付清房价款之前，无权要求交付房屋，一审判决认定上诉人城厢建发公司应当“自2008年2月10日交付房屋”缺乏事实依据。根据《商品房购销合同》第七条的约定，俩被上诉人应在2008年2月10日前付清全部房价款，但俩被上诉人至今仍未按合同约定付清房价款，双方当事人也没有对工程款对抵事宜进行结算或抵付。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在俩被上诉人未履行付款义务之前，上诉人城厢建发公司有权拒绝履行合同约定，故俩被上诉人要求继续履行合同及交付房屋，缺乏事实和法律依据。由于《商品房购销合同》对“交付期限”没有明确约定，因此，属于对“交付期限”约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，结合房地产销售的交易惯例及先履行抗辩权的规定，交房期限应当在俩被上诉人付清房价款之后。本案中，俩被上诉人并没有在2008年2月10日前付清房价款，一审判决认定交房时间为2008年2月10日，没有事实依据，也与法相悖。其三，由于涉案《商品房购销合同》没有约定办证期限，且俩被上诉人也未付清房价款，双方当事人也未办理交房手续，故一审判决认定“被告应在合同签订90日内为原告办理相关产权登记”，没有事实和法律依据。此外，由于讼争店面尚未办理房屋所有权初始登记，俩被上诉人也未付清房价款及缴纳契税，不具备办理房屋所有权转移登记的法定条件。且涉案店面的土地使用权性质为划拨地，在未经莆田市人民政府批准办理出让手续时，客观上也无法办理土地使用权转移登记手续。其四，俩被上诉人主张交付店面及赔偿损失，已超过诉讼时效期间。一审判决认定的交房时间为“2008年2月10日”，故俩被上诉人主张交房的诉讼时效期间应当自2008年2月10日起至2010年2月10日就届满。现俩被上诉人在长达六年之久，未主张交房，直到2014年才提出权利主张，显然超过诉讼时效期间，应依法驳回其诉讼请求。3、一审判决上诉人城厢建发公司赔偿给俩被上诉人自2008年2月10日起至交付店面之日止的经济损失及诉讼费用损失，缺乏事实和法律依据。首先，俩被上诉人付款违约在先，上诉人城厢建发公司不存在逾期交付违约行为。涉案《商品房购销合同》属于无效合同，且根据该合同第七条的约定，俩被上诉人也应在2008年2月10日前付清全部房价款，但俩被上诉人至今仍未按约定付清房价款，故俩被上诉人违约付款在先，本案不存在逾期交房问题。其次，一审判决按“成交价118万元为基数按月利率30‰”计算经济损失，也没有合同及法律依据，且判决适用的利率标准，也超出法律保护的利率范围，超出订立合同时可预见的损失范围。4、一审判决以“被上诉人郑洪标与案外人刘花珍买卖合同约定的损失计算方法”，作为认定上诉人城厢建发公司应承担逾期交房损失的依据，违反了合同相对性原则，案外人的合同约定，不能作为本案双方当事人权利义务的依据。首先，被上诉人郑洪标与案外人刘花珍签订的所谓《房屋买卖合同》，并没有实际履行的证据。被上诉人郑洪标中标价格是人民币118万元，双方对交房期限及违约责任均没有进行约定，约定的付款时间是2008年2月10日。在此情况下，被上诉人郑洪标竟然将涉案房产低价出售给案外人刘花珍，并对交房期限及违约责任作了明确的约定，这不合常理。其次，案外人刘花珍显然涉嫌虚假诉讼，意在制造“损失的证据”。案外人刘花珍在（2014）荔民初字第2652号案件中，既没有“一次性付款116万元”的相关支付票据，也没有被上诉人郑洪标支付约定利息的相关证据，且在该案审理期间前后主张相互矛盾，加上该案涉案标的达几百万元，但被上诉人郑洪标却无故缺席，印证了该诉讼系虚假诉讼的事实。其三，即便被上诉人与案外人刘花珍的房屋买卖合同及付款事实是真实的，并经一审法院作出（2014）荔民初字第2652号民事判决，但根据合同相对性原则，被上诉人与案外人刘花珍的买卖合同的约定，只能约束被上诉人郑洪标与案外人刘花珍，不能作为本案逾期交房违约责任的依据。其四，被上诉人郑洪标与案外人刘花珍的纠纷及诉讼，与上诉人城厢建发公司无关，一审判决由上诉人城厢建发公司承担其诉讼费用，没有法律依据。
被上诉人郑洪标、邹金英辩称：1、涉案《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，上诉人城厢建发公司认为合同无效的上诉理由不能成立，俩被上诉人有权要求上诉人城厢建发公司继续履行合同、交付房屋及赔偿损失等。首先，本案讼争店面的土地使用权属于划拨地，并不影响涉案《商品房购销合同》的履行，上诉人城厢建发公司以土地使用权系划拨性质为由主张合同无效，于法相悖。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同违反法律、法规的效力性强制性规定时，才被确认为无效，但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其合同效力。本案讼争店面买卖并不改变土地使用性质，不涉及到国家利益和公共利益，且该讼争店面未列入政府拆迁计划范围，政府部门不存在不予审批的理由。同时，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的转让行为，而本案在转让划拨土地上的讼争店面时，实际上是将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。因此，上诉人城厢建发公司以本案讼争店面用地系划拨性质为由主张合同无效，于法相悖。其次，上诉人城厢建发公司以其销售本案讼争店面时没有取得预售许可证，主张认定合同无效的理由，也不能成立。法律并未规定已竣工房屋的销售，需要办理销售许可证。本案讼争店面在销售时已竣工，属于能够实际交付使用的现房，不属于预售房，依据《商品房销售管理办法》第三条、第六条第一款的规定，本案属现房销售，故不需要取得商品房预售许可证。现上诉人城厢建发公司以其销售时，没有取得预售许可证为由，主张合同无效，理由不能成立。其三，由于涉案《商品房购销合同》是合法有效的，故俩被上诉人有权要求上诉人城厢建发公司继续履行合同、交付房屋及赔偿损失等。2、上诉人城厢建发公司主张俩被上诉人未按合同约定付清房价款，已违约在先，缺乏事实依据；本案不存在超过诉讼时效的问题，一审判决支持俩被上诉人一审诉讼请求，是正确的。首先，俩被上诉人于2008年1月28日竞得讼争四坎店面，并签订涉案四份《商品房购销合同》时，双方当事人即约定以上诉人城厢建发公司拖欠的部分工程款对抵购房价款，且实际对抵的金额也是清楚的，就是人民币118万元。为此，上诉人城厢建发公司于2014年9月19日出具《证明》一份，对该事实进行再次确认和重申。此外，涉案《商品房销售合同》第九条“交接商品房时的付款额约定”及第十条“乙方逾期付款的违约责任”在填空栏均划上“/”的符号，也说明了双方在签订涉案《商品房购销合同》时，即已同意上诉人城厢建发公司从其所拖欠俩被上诉人的工程款中直接扣走房价款，否则上诉人城厢建发公司不可能不与俩被上诉人约定双方交接商品房时俩被上诉人累计应支付的款额，以及俩被上诉人逾期付款的违约责任。故俩被上诉人已按涉案四份《商品房购销合同》的约定支付房价款，一审判决认定“原告用被告拖欠的工程款对抵成交价，故原告不存在违约行为”认定事实清楚，也符合日常生活经验逻辑。其二，如上所述，由于俩被上诉人不存在违约行为，且早已以对抵工程款的方式付清房价款，以及竞买时涉案讼争店面系现房，因此，按照交易习惯，合同约定的付清房价款之日即为上诉人城厢建发公司应交房之日，故一审判决认定上诉人城厢建发公司应当“自2008年2月10日交付房屋”，认定事实清楚。其三，因上诉人城厢建发公司尚未为俩被上诉人办理相关产权登记手续，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，一审判决认定“被告应在合同签订90日内为原告办理相关产权登记”，是有事实和法律依据的。其四，俩被上诉人要求交付店面及赔偿损失的主张，并没有超过诉讼时效。俩被上诉人一直向上诉人城厢建发公司主张权利，上诉人城厢建发公司还于2014年9月19日向俩被上诉人出具《证明》一份，上诉人城厢建发公司当时也没有表示不履行《商品房购销合同》约定的义务。况且，确定俩被上诉人经济损失的一审法院（2014）荔民初字第2652号民事判决，系于2014年9月24日才作出的。因此，俩被上诉人要求交付店面及赔偿损失的主张，并没有超过诉讼时效。3、一审判决判令上诉人城厢建发公司赔偿给俩被上诉人的经济损失及诉讼费用损失，亦是有事实和法律依据的。首先，由于俩被上诉人已按约定付清房价款，但上诉人城厢建发公司至今却没有交付讼争的店面，因此，存在逾期交付的违约行为，理应承担违约责任。其次，被上诉人郑洪标因违约而赔偿给案外人刘花珍违约金及承担诉讼费用，有一审法院的（2014）荔民初字第2652号民事判决书为据。由于上诉人城厢建发公司未及时交付讼争店面，构成违约，致使被上诉人郑洪标无法向案外人刘花珍履行所签订的《房屋买卖合同书》约定的义务，故被上诉人郑洪标因此所赔偿的违约金，系被上诉人郑洪标的实际经济损失。一审法院据此判决按“成交价118万元为基数按月利率30‰”计算俩被上诉人的经济损失，是符合法律规定的。4、一审判决以被上诉人郑洪标与案外人刘花珍买卖合同中所约定的损失计算方式，作为认定上诉人逾期交房所造成的损失的依据，也是有事实和法律依据的。首先，讼争店面的中标价格虽然是118万元，由于购房价款是从上诉人城厢建发公司拖欠被上诉人郑洪标的工程款中对抵的，俩被上诉人为了早日拿到现金，用于支付农民工工资，才降低价格为116万元出售给案外人刘花珍，这也完全合乎情理，上诉人城厢建发公司认为俩被上诉人与案外人刘花珍签订的房屋买卖合同没有实际履行，纯属主观臆测。其次，上诉人城厢建发公司认为案外人刘花珍涉嫌虚假诉讼，是完全没有事实依据的。该案已经一审法院审理，且所作出的（2014）荔民初字第2652号民事判决也已生效，可以作为认定案件事实的依据。其三，被上诉人郑洪标与案外人刘花珍的合同约定，可以作为本案逾期交房违约责任的依据。被上诉人郑洪标正是基于竞买成交的房屋为现房，并信赖上诉人城厢建发公司能够按时交房，才与案外人刘花珍签订《房屋买卖合同书》。正是由于上诉人城厢建发公司违约行为，才导致被上诉人郑洪标对案外人刘花珍的违约，因此，被上诉人郑洪标对案外人刘花珍所承担的违约责任，也是俩被上诉人的实际损失，显然应当由上诉人城厢建发公司承担。其四，正是由于上诉人城厢建发公司的违约行为，引发案外人刘花珍提起对被上诉人郑洪标的诉讼，因此，该案诉讼费用的负担，亦属于俩被上诉人的实际损失，一审判决判令由上诉人城厢建发公司承担该案诉讼费用，于法有据。综上，请求：驳回上诉，维持原判。
被上诉人郑洪标、邹金英向一审法院起诉请求：1、判令城厢建发公司立即履行其与郑洪标、邹金英于2008年2月1日签订的《商品房购销合同》〔编号：GF-95-0171（MF-96-№0061204、№0061205、№0061206、№0061207）〕；2、判令城厢建发公司立即将坐落于莆田市荔城区镇海街道后街延伸路的后街西8、9、10、11单层四坎店面交付给郑洪标、邹金英使用；3、判令城厢建发公司立即将坐落于莆田市荔城区镇海街道后街延伸路的后街西8、9、10、11单层店面的产权（房屋所有证及国有土地使用权证）转移登记至郑洪标、邹金英名下；4、判令城厢建发公司以116万元为基数自2008年3月2日起至实际交房之日止按月利率30‰支付给郑洪标、邹金英违约金；5、判令城厢建发公司承担郑洪标、邹金英因对案外人刘花珍违约所造成的诉讼费用损失12680元。
一审法院查明，郑洪标与邹金英系夫妻关系。城厢建发公司以划拨方式取得位于原莆田市城厢区梅园路东段地块的土地使用权[国有土地使用权证号为莆国用（2000）第C20001844号]。经批准，城厢建发公司在该地块上进行旧城改造。2008年1月28日，城厢建发公司在万谷大酒店一层会议室举行观桥御景的二坎复式店面及后街十一坎店面竞买会，郑洪标竞得后街西8、9、10、11单层店面，竞买成立价分别为人民币285000元、285000元、318000元、293000元。同年2月1日，邹金英与城厢建发公司就上述四坎店面分别签订《商品房购销合同》各一份，约定郑洪标与邹金英在2008年2月10日前付清全部房价款。双方未约定逾期付款、逾期交付店面的违约责任。2008年2月2日，郑洪标与案外人刘花珍签订房屋买卖合同书一份，约定郑洪标将上述四坎店面按总价人民币1160000元出售给刘花珍，若在一个月内未能将店面移交给案外人刘花珍使用，应按总房价款人民币116万元的每月3%支付利息，利息在每月5日前付清。并约定合同签订生效后，刘花珍付款后一年内，郑洪标若未能如期交付产权移交过户给刘花珍，郑洪标应按合同总价的一倍赔偿给刘花珍作为合同的违约金。合同签订后，刘花珍依法支付给郑洪标购房款人民币1160000元，但城厢建发公司至2014年6月25日尚未将上述店面交付郑洪标与邹金英使用，也未将产权转移登记至刘花珍名下，刘花珍遂于2014年6月25日向一审法院提起诉讼，请求判令：1、郑洪标履行2008年2月2日双方所签订的《房屋买卖合同书》所约定的将位于荔城区后街延伸路后街西8、9、10、11单层店面交给刘花珍使用的义务，并将合同约定的店面过户给刘花珍所有；2、郑洪标每月按购房款的3%计算违约金，违约金在每月5日前付清给刘花珍”。2014年9月24日，一审法院作出（2014）荔民初字第2652号民事判决，判决：“一、郑洪标应在本判决生效之日起十日内将坐落于莆田市荔城区镇海街道后街延伸路的后街西8、9、10、11单层四坎店面交付给刘花珍使用；二、郑洪标应在本判决生效之日起一个月内将坐落于莆田市荔城区镇海街道后街延伸路的后街西8、9、10、11单层四坎店面的产权（房屋所有权证及国有土地使用权证）转移登记至刘花珍名下；三、郑洪标应在本判决生效之日起十日内以购房款人民币一百十六万元为基数自二〇一四年八月五日起至实际交房之日止按月利率千分之三十支付给刘花珍违约金。如郑洪标未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币25362元，减半收取人民币12680元，由郑洪标负担”。判决宣判后，郑洪标与刘花珍均无上诉，现已发生法律效力。2014年9月19日，城厢建发公司向郑洪标与邹金英出具证明一份，内容为：“证明兹有郑洪标通过莆田市城厢区建设发展公司于2008年1月28日下午3：30在万谷大酒店一层会议室举行观桥御景的2坎复式店面的竞买会，竞买得莆田市机关管理处（莆田市城厢区建设发展公司转换店面）后街延伸路西8、9、10、11坎店面（后街西8、9、10、11）成交价人民币壹佰壹拾捌万元整，计1180000元，经协商可以用梅园路东段第7期A、B两幢所欠工程款对抵。特此证明”。上述讼争店面至今尚未办理相关权属证书，城厢建发公司亦未交付给郑洪标与邹金英管理使用，致讼争。
一审法院认为：郑洪标通过城厢建发公司的竞买会竞买了讼争的店面，城厢建发公司出具了竞买成交确认书，并与郑洪标、邹金英重新签订《商品房购销合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，故郑洪标、邹金英请求城厢建发公司继续履行邹金英于2008年2月1日与城厢建发公司签订《商品房购销合同》于法有据，予以支持。城厢建发公司抗辩的郑洪标、邹金英未付清购买款，但郑洪标、邹金英提供城厢建发公司出具的证明可以证实郑洪标、邹金英用城厢建发公司拖欠的工程款对抵成交价，故郑洪标、邹金英不存在违约行为。邹金英与城厢建发公司在签订合同时未约定店面交付时间，但约定支付购房款时间为2008年2月10日前，且双方交易的店面为现房，按照交易习惯城厢建发公司应在郑洪标、邹金英支付相应款价后交付店面，但城厢建发公司至今尚未交付，故现郑洪标、邹金英请求交付于法有据，予以支持。郑洪标、邹金英与城厢建发公司未约定店面办理产权登记时间，按照相关法律规定，城厢建发公司应在合同签订90日内为郑洪标、邹金英办理相关产权登记，但城厢建发公司至今尚未办理，现郑洪标、邹金英请求城厢建发公司把《房屋所有权证》及《国有土使用证》转移登记至郑洪标、邹金英名下是合理合法，予以支持。致郑洪标、邹金英因违约而赔偿给案外人刘花珍违约金及承担诉讼费用，此有郑洪标、邹金英提供的生效法律文书予以佐证，予以认定。城厢建发公司未及时交付讼争店面，构成违约，故郑洪标、邹金英请求赔偿因此造成的损失，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起十日内将坐落于莆田市荔城区镇海街道后街延伸路的后街西8、9、10、11单层四坎店面交付给郑洪标、邹金英管理使用；二、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起一个月内将坐落于莆田市荔城区镇海街道后街延伸路的后街西8、9、10、11单层店面的房屋所有证及国有土地使用权证转移登记至郑洪标、邹金英名下；三、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起十日内赔偿给郑洪标、邹金英自2008年2月10日起至交付上述讼争店面之日止按竞买成交价人民币1180000元为基数按月利率30‰计算的逾期交付而造成的经济损失及诉讼费用损失人民币12680元。本案案件受理费人民币38320元，由莆田市城厢区建设发展公司负担。
在本院审理期间，上诉人城厢建发公司提交以下证据：1、2000年9月6日的《建筑安装工程承包合同》一份，欲证明：梅园路东段第七期A、B两幢安置房工程是由上诉人城厢建发公司与承包方莆田市建筑安装工程公司签订施工合同的，对工程款的结算及对抵事宜，应当经莆田市建筑安装工程公司确认后方可生效，故在莆田市建筑安装工程公司未确认的情况下，俩被上诉人主张以该工程款对抵购房款的理由，是不能成立的。2、涉案四坎店面的现场照片两张，欲证明：涉案四坎店面的现状。3、2016年2月22日，上诉人建发公司分别与承租户许锦玉、许锦雄签订的《房屋租赁（续租）合同书》复印件各一份，欲证明：涉案店房现在的租金为每月租金1000元。
经法庭质证，俩被上诉人对第1组证据的真实性没有异议，但对第1组证据所要证明的内容有异议，认为梅园路东段第七期A、B两幢工程的实际施工人是被上诉人郑洪标，上诉人城厢建发公司是同意与被上诉人郑洪标结算工程款及进行对抵的；对第2组证据没有异议；对第3组证据的真实性没有异议，但对第3组证据所要证明的内容有异议，认为该租金为莆田市机关事务管理处一次性打包出租给他人的租金金额，现在涉案四坎店房的实际的租金不止这些，具体每坎租金每月2100元左右。
本院经审查认为，由于俩被上诉人对上述三组证据的真实性均没有异议，故本院对该三组证据的真实性予以确认。
被上诉人郑洪标、邹金英提供以下证据：1、2016年5月6日由上诉人城厢建发公司出具的《证明》一份，欲证明：在涉案四份《商品房购销合同》签订之前，俩被上诉人即已付清竞买价款。2、2016年2月2日由莆田市城厢区住房和城乡建设局出具的莆城建（2016）33号《关于请求暂借资金用于解决梅园路东段民事案件赔偿款的报告》一份，欲证明：作为上诉人城厢建发公司的主管部门
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莆田市城厢区住房和城乡建设局也已认可（2014）荔民初字第4114号民事判决内容，并于2016年2月2日向莆田市城厢区人民政府请求暂借款项人民币3484800元用于支付本案赔偿金。3、2016年2月5日房东黄素花与承租户林素钦签订的、2016年8月26日房东卢满炜与承租户吴玉花签订的、2016年11月10日房东李荔琼与承租户林娟签订的《租房协议书》复印件各一份，欲证明：涉案四坎店房所在地段的市场租金价格为每坎每月租金2100元。4、由上诉人城厢建发公司于2010年7月12日出具的《承诺书》一份，欲证明：上诉人城厢建发公司于2010年7月12日作出承诺：如果其未能于2010年国庆节之前移交涉案四坎店面，则其同意自2010年起每月按涉案四坎店面的总价款的10‰计算利息。
经法庭质证，上诉人城厢建发公司对第1组证据的真实性没有异议，认为该“证明”所要证实的内容应按该“证明”所记载的内容为准；对第2组证据没有异议；对第3组证据的真实性没有异议，但认为由于地段不同，每坎店房的租金标准也不一样；对第4组证据的真实性及承诺书的内容均没有异议。
本院经审查认为，由于上诉人城厢建发公司对上述四组证据的真实性均没有异议，故本院对该四组证据的真实性予以确认。
经审理查明，在一审法院查明的事实中，上诉人城厢建发公司对“2008年2月2日原告郑洪标与案外人刘花珍签订…原告郑洪标与刘花珍均无上诉，现已发生法律效力”有异议，认为这是被上诉人郑洪标与案外人刘花珍之间发生的事情，上诉人城厢建发公司对此并不知情；上诉人城厢建发公司对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人郑洪标、邹金英对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实中，双方当事人均没有异议的事实予以确认，对双方当事人有争议的事实，将在下文中予以分析认定。
本院另查明：
1、二审审理期间，上诉人城厢建发公司确认：被上诉人郑洪标于2008年1月28日通过竞买，以人民币118.1万元的竞买价，竞得位于荔城区后街西8、9、10、11单层店面。之后，双方当事人经协商后，用被上诉人郑洪标负责施工的梅园路东段第七期A、B两幢安置房的工程款，抵清了该竞卖款。之后，双方当事人于2008年2月1日签订了涉案的四份《商品房购销合同》。
2、被上诉人郑洪标于2008年1月28日参加涉案的四坎店面竞买时，该涉案的四坎店面均为现房。因上诉人城厢建发公司拖欠莆田市机关事务管理处的拆迁补偿款尚未付清，莆田市机关事务管理处也就没有将包括涉案的四坎店面在内的11坎店面移交给上诉人城厢建发公司，也就造成上诉人城厢建发公司无法及时移交涉案的四坎店面，现该四坎店面至今尚未交付给俩被上诉人掌管。
3、涉案的四份《商品房购销合同》第十九条“关于产权登记的约定”中约定：“乙方（指被上诉人邹金英）在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起／天取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起／内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的／%赔偿乙方损失”。
4、2010年7月12日，上诉人城厢建发公司向被上诉人郑洪标出具《承诺书》承诺：“关于2008年1月28日后街店面拍卖事宜，你参加竞标中得市机关管理处店面自西向东第8、9、10、11共4坎，总中标价计人民币1181000元，由于各种原因至今店面未移交给你造成损失。现我公司郑重承诺将积极协调市机关管理处对该店面进行移交，并于2010年国庆节之前移交给你，同时自2010年7月份起按银行同期利息计息，如果在国庆节之前无法移交，我公司将自2010年10月1日起按原拍卖总价款1181000元每月1分利计息给你，直至店面移交为止”。
本院认为，被上诉人郑洪标于2008年1月28日，参加上诉人城厢建发公司组织的竞买会，并分别以人民币28.5万元、28.5万元、31.8万元、29.3万元（合计118.1万元）的竞买价，竞得位于荔城区后街西8、9、10、11单层店面，上诉人城厢建发公司也因此分别出具了四份《竞买成交确认书》给被上诉人郑洪标收执。之后，双方当事人于2008年2月1日，以上诉人城厢建发公司为合同甲方、以被上诉人郑洪标之妻邹金英为合同乙方，分别就该四坎单层店面的销售，各签订了一份《商品房购销合同》。上述事实，有上诉人城厢建发公司出具的四份《竞买成交确认书》，以及双方当事人签订的四份《商品房购销合同》为据，事实可以认定。该四份《商品房购销合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。涉案的四份《商品房购销合同》中第八条第一款第1项约定：“2008年2月10日前支付全部房价款的100﹪”，现上诉人城厢建发公司自己确认：在双方当事人于2008年2月1日签订涉案的四份《商品房购销合同》之前，被上诉人郑洪标即已用其负责施工的“梅园路东段第七期A、B两幢安置房”的工程款，抵清了全部的竞买款。至此，可以认定在涉案的四份《商品房购销合同》签订前，被上诉人郑洪标即已按约支付了全部购房款（即竞买价）118.1万元。虽然涉案的四份《商品房购销合同》中，没有就上诉人城厢建发公司的交房期限进行约定，鉴于涉案的四坎店面在拍卖时即为现房，根据交易习惯，在俩被上诉人按约支付了全部购房款后，上诉人城厢建发公司负有交房义务。而上诉人城厢建发公司由于拖欠莆田市机关事务管理处的拆迁补偿款，造成莆田市机关事务管理处未能将包括涉案四坎店面在内的11坎店面移交给上诉人城厢建发公司，致使上诉人城厢建发公司无法将涉案的四坎店面及时交付给俩被上诉人。因此，上诉人城厢建发公司由于其自身原因，至今未能按约交付涉案的四坎店面，已构成了违约。
涉案的四份《商品房购销合同》虽然未能就交房期限、办证期限及其违约责任进行约定，但上诉人城厢建发公司于2010年7月12日出具了《承诺书》，该承诺内容应当视为是上诉人城厢建发公司对交房期限及其违约责任的补充约定。鉴于涉案的四坎店面至今尚未交房，因此，上诉人城厢建发公司应当按该《承诺书》的承诺内容，自2010年10月1日起，每月按涉案店房总价款1181000元的10‰利率标准承担逾期交房的违约责任。
此外，涉案的四份《商品房购销合同》第十九条“关于产权登记的约定”中，虽然对办证期限和逾期办证的违约金计算方法没有进行约定，但就合同的内容上分析，双方当事人已就办证事项应当发生在被上诉人邹金英实际接收该商品房之后达成了一致意见。现俩被上诉人在上诉人城厢建发公司尚未交房的情况下，主张要求办证，并据此主张要求上诉人城厢建发公司承担逾期办证的违约责任，因合同约定的条件尚未成就，本院不予支持。
综上所述，对上诉人城厢建发公司上诉请求中合理的部分，应予支持，对不合理的部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市荔城区人民法院(2014)荔民初字第4114号民事判决第一项；
二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院(2014)荔民初字第4114号民事判决第二项和第三项；
三、上诉人莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起十日内，支付给被上诉人郑洪标、邹金英涉案四坎店房的利息（计算方法为：以购房款118.1万元为基数、自2010年7月1日起计至2010年9月30日止、按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算），并支付给被上诉人郑洪标、邹金英涉案四坎店房的逾期交房违约金（计算方法为：以购房款118.1万元为基数、自2010年10月1日起计至实际交房之日止、按每月10‰的标准计算）；
四、驳回被上诉人郑洪标、邹金英一审的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人莆田市城厢区建设发展公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
本案二审案件受理费38690元，由上诉人莆田市城厢区建设发展公司负担17376元，由被上诉人郑洪标、邹金英负担21314元；一审案件受理费38690元，由上诉人莆田市城厢区建设发展公司负担17376元，由被上诉人郑洪标、邹金英负担21314元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一七年四月十四日
书 记 员 倪益群
附：本案相关的法律法规及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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