四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3404号
上诉人（原审被告）唐丽君，女，汉族，1966年8月5日出生，住成都市成华区。
委托代理人陈琪，男，汉族，1966年6月7日出生，住成都市成华区。
委托代理人徐正飞，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都市园缘老年公寓，住所地：四川省成都市成华区保和街办。
法定代表人谢春明，主任。
委托代理人王雷，四川舟楫律师事务所律师。
原审第三人游远见，男，汉族，1956年7月14日出生，住四川省资阳市安岳县。
委托代理人李国杨，四川蜀航律师事务所律师。
上诉人唐丽君因与被上诉人成都市园缘老年公寓（以下简称园缘老年公寓）、原审第三人游远见房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第499号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年11月14日，园缘老年公寓与唐丽君签订《承租合同》一份，约定：园缘老年公寓（甲方）将园缘老年公寓园区内老年活动中心餐厅、茶楼、鱼塘二处搭建房及周边园林等场地承租给唐丽君（乙方）经营使用，租期十二年（自2012年1月1日至2023年12月31日）；该《承租合同》还对租金费用、付款方式、双方的其他权利义务及违约责任等进行了约定，其中在唐丽君（乙方）的权利义务中约明：“乙方不得擅自转租、转让。如因经营状况不佳需转让或转租应事先告知甲方。”2013年2月5日，双方又签订《补充协议》对土地使用费进行调整。
2013年11月18日，唐丽君授权案外人以成都园缘休闲庄中餐厅的名义（甲方）（以下简称：园缘中餐厅）与游远见（乙方）签订《承包合同》，约定：唐丽君将园缘老年公寓内的园缘中餐厅（含餐厅内全部用房和全部设施设备等）承包给乙方，承包期限自2013年11月21日至2018年11月20日止；承包费为：第一年580000元，逐年递增；保证金80000元，用于保证房屋结构等无重大损坏及游远见结清费用，期满后退还。该合同还对双方的权利义务进行约定，并在第五条约明：“房屋的改造装修。乙方按房屋和附属设施现状接手承包，乙方如需要对所租房屋和园内环境进行改造……必须先征得甲方同意……。”还在第六条约明：“甲方有权要求乙方按时支付承包费和水电费。如逾期超过十天，甲方无条件收回房屋。……”；在第七条约明：“乙方实（行）自主经营、自负盈亏……”该合同签订后，游远见分别于2013年11月18日、11月22日通过银行转账的方式向唐丽君付款合计687000元。唐丽君与游远见在庭审过程中一致确认上述费用包含承包费、保证金及相关物品的折价费。
庭审过程中，园缘老年公寓、唐丽君均出示了唐丽君与游远见于2013年11月18日签订的《租赁合同》一份，该《租赁合同》其余内容与双方所签《承包合同》基本一致，只将“承包”的表述更替为“租赁”，其证据形式均为复印件。唐丽君还举示一份由游远见出具的证明，内容为：“兹证明我与唐丽君所委托的代理人陈琪就成都园缘休闲庄内部承包事宜于2003年11月18日签订的《承包合同》是双方真实的意思表示。我与唐丽君签订的《租赁合同》仅仅是为了办理营业执照而签订的虚假合同，故是无效的。”游远见对此《租赁合同》及《证明》的真实性均予确认。
原审法院认为，园缘老年公寓、唐丽君所签订的《承租合同》系双方当事人真实的意思表示、且不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效，双方就此建立租赁合同关系，并应当按照合同约定履行各自权利义务。关于园缘老年公寓认为唐丽君作为承租人、未经出租人同意擅自将房屋转租游远见、故提出解除《承租合同》的请求，原审法院认为，首先，园缘老年公寓在庭审过程中所出示的由唐丽君与游远见签订的《租赁合同》虽为复印件，但其真实性及来源的合法性已得到了游远见的认可，而唐丽君对此的质证意见前后矛盾，但该《租赁合同》唐丽君亦作为证据向法庭出示，故其之后辩称该合同系由游远见单方炮制、自己并不知情的意见与事实不符，不予支持；其次，就唐丽君与游远见所签订的《承包合同》而言，其内容亦能够证明唐丽君所称交由游远见承包的经营权主要内容即系讼争房屋的使用权、收益权、唐丽君基于此收取费用，故带有《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁合同特征，结合唐丽君在庭审过程中自认自己同意或默许游远见以自己的名义办理营业执照的事实及在案的其他证据，应当认定唐丽君与游远见之间在未经园缘老年公寓同意的情况下已经形成转租关系，且违反了园缘老年公寓、唐丽君在《承租合同》中“不得擅自转租”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第（二）款之规定：“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，此系出租人的法定解除权，故园缘老年公寓以此主张解除与唐丽君所签《承租合同》的请求应予支持。但园缘老年公寓并未举示证据证明因唐丽君转租行为所造成的损失为何，故其主张唐丽君赔偿损失350000元的请求不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除园缘老年公寓与唐丽君于2011年11月14日签订的《承租合同》；二、驳回园缘老年公寓的其他诉讼请求。本案案件受理费3275元，由唐丽君承担1000元、园缘老年公寓成都市园缘老年公寓承担2275元。
宣判后，原审被告唐丽君不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回园缘老年公寓的诉讼请求。其主要的事实与理由是：唐丽君与游远见之间根本不存在租赁合同关系，原审法院把唐丽君与游远见之间基于承包合同产生的法律关系理解为租赁合同关系，是对涉案法律关系的错误认定。
被上诉人园缘老年公寓辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人游远见陈述称，游远见与唐丽君签订的承租合同是为了以自己的名义办理营业执照。
二审中，唐丽君提交了其于2013年11月22日给游远见出具的收条复印件一份及2014年1月17日的天府早报一份，拟证明唐丽君与游远见签订的租赁合同是用于游远见办理营业执照。上述证据经园缘老年公寓和游远见质证后，均发表了对收条的真实性持有异议的质证意见，另外，园缘老年公寓对天府早报的真实性也持有异议，游远见对天府早报与本案的关联性持有异议。本院认为，因收条系复印件，且未得到园缘老年公寓及游远见的认可，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认；而天府早报虽然刊登了游远见与唐丽君签署的仅用作办理执照的《租赁合同》遗失，连同唐丽君持有的一并作废的声明，但该声明刊登于2014年1月17日，园缘老年公寓向原审法院提起本案诉讼却是在之前的2013年12月26日，不能因此证明游远见与唐丽君不具有租赁合同关系。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实均予以确认。
本院认为，唐丽君与游远见之间是租赁合同关系还是承包经营合同关系是本案中当事人争议的焦点问题。唐丽君称其与游远见签订《租赁合同》是用于游远见承包餐厅后办理营业执照，游远见也向本院陈述是为了以自己的名义办理营业执照，由此，可以认定唐丽君与游远见一致认可游远见接手餐厅后是以游远见自己的名义办理营业执照、独立进行经营活动，唐丽君仅是按约交付经营场所及收取费用。而双方若是承包经营关系，则应是不改变经营者唐丽君的经营地位，以唐丽君的名义办理营业执照从事经营活动，游远见在承包期间有义务承担经营亏损风险及享有获取收益的权利。所以唐丽君与游远见建立的法律关系更符合租赁合同的法律特征，原审法院认定唐丽君与游远见在未经园缘老年公寓同意的情况下已经形成转租关系，并无不当。此外，虽然唐丽君已在天府早报刊登了游远见与唐丽君签署的《租赁合同》作废的声明，但该声明刊登时间是在园缘老年公寓向原审法院提起本案诉讼之后，不能否定本案诉讼前唐丽君违反其与园缘老年公寓关于不得擅自转租的约定，与游远见签订《租赁合同》建立租赁关系的事实，所以原审法院判决解除园缘老年公寓与唐丽君签订的《承租合同》，符合双方当事人在合同中的约定和法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费5050元，由上诉人唐丽君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 征
审 判 员 苟学恩
代理审判员 熊 颢
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 莫 雪