包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民四终字第157号
上诉人（原审原告、反诉被告）郝俊安，男，汉族，1944年7月1日出生，现住内蒙古包头市。
上诉人（原审原告、反诉被告）程爱莲，女，汉族，1943年1月15日出生。
二上诉人委托代理人杜志荣，内蒙古铁恒律师事务所律师。
二上诉人委托代理人郝永红，女，汉族，1966年12月13日出生，个体工商户，现住内蒙古包头市。系二上诉人之女。
被上诉人（原审被告、反诉原告）包头市当代置业有限责任公司，原住所地内蒙古包头市土默特右旗萨拉齐镇交通街1号，现住所地内蒙古包头市土默特右旗萨拉齐镇当代置业有限责任公司当代佳苑售楼部。
法定代表人ＸＸ（曾用名李峰峰），系该公司总经理。
委托代理人张志远，系内蒙古远舰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）ＸＸ（曾用名李峰峰），男，汉族，1982年2月3日出生，现住内蒙古呼和浩特市。
委托代理人张志远，系内蒙古远舰律师事务所律师。
上诉人郝俊安、程爱莲因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2014）土民初字第216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人郝俊安、程爱莲及其二人的委托代理人杜志荣、郝永红，被上诉人包头市当代置业有限责任公司（以下简称当代置业公司）和被上诉人ＸＸ的委托代理人张志远到庭参加了诉讼。本案已审理终结。
原审判决经审理查明，被告当代置业公司承建了土右旗萨拉齐镇当代佳苑住宅小区建设工程，原告郝俊安所有的位于土右旗萨拉齐镇东河槽15号院的房屋在土右旗建设局划定的拆迁范围。被告ＸＸ系被告当代置业公司的经理，其曾与原告郝俊安协商拆迁补偿事宜未果。在双方未签订拆迁协议情况下，被告ＸＸ于2010年6月13日，指使他人将原告所有的上述房屋故意拆除，后原告因此事多次向旗政府等相关部门报案。2010年8月30日，被告当代置业公司与原告夫妻二人在土右旗城镇管理执法大队的主持下签订了《房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议约定被告当代置业公司向二原告补偿底店及车库各一套，二原告应向被告当代置业公司补交底店差价款及车库款，房屋交付时间，办理产权及相关费用按国家政策规定执行及违约补偿金计算标准等内容。但协议签订后，双方因相关费用问题，一直未予履行。2011年3月29日，原告郝俊安再次向土右旗公安机关报案，要求追究被告ＸＸ的刑事责任，后土右旗人民检察院向本院提起公诉指控被告ＸＸ犯故意毁坏财物罪。经审理，本院作出（2014）土刑初字第7号刑事判决书，依法判决被告ＸＸ承担了相应的刑事责任。现因二原告与被告双方签订的协议至今未予履行，故二原告诉至法院，请求依法判令1、被告履行协议向原告交付底店、车库、承担办理底店、车库产权证的费用，并向原告赔偿违约补偿金1136826元；2、诉讼费、鉴定费、交通费、保全费等其他相关费用由被告承担。与此同时，被告当代置业公司认为二原告至今未按双方协议的约定履行其相应的义务，导致被告当代置业公司房屋钥匙无法交付，故提起反诉，请求判令反诉被告郝俊安、程爱莲履行协议向反诉原告支付底店差价款103200万元、车库差价5000元，并承担房屋办理产权的相关费用（按国家政策规定执行）。
另查明，当代佳苑住宅小区1号至7号楼及商铺竣工验收日期为2009年11月11日、2009年12月11日，被告当代置业公司开发的9号楼又名土右旗当代大酒店，竣工验收日期为2011年8月1日。经土右旗房管所委托，包头金田测绘有限责任公司对上述房屋建筑面积进行测绘，涉案车库即7号楼阳面11号车库的建筑面积为30.18平米，涉案底店即9号楼从东向西第4个位于13、14号轴线之间的底店的建筑面积为108.6平米。
还查明，庭审中，二原告选择违约之诉主张其诉请，并自愿放弃交通费之请求。
原审法院认为，二原告（反诉被告）郝俊安、程爱莲与被告（反诉原告）当代置业公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，对双方具有约束力，现双方均要求对方履行协议，故双方应按协议的约定履行自己相应的义务。该协议第四条约定“底店差价及车库款在乙方（二原告、反诉被告）向甲方（被告、反诉原告当代置业公司）领取钥匙时全部付清”，据此可知二原告（反诉被告）郝俊安、程爱莲与被告（反诉原告）当代置业公司之间互负债务，且无先后履行之顺序，故根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，双方应同时履行，即被告（反诉原告）当代置业公司应向二原告（反诉被告）交付涉案底店及车库，同时二原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）当代置业公司补交涉案底店差价及车库款。协议第二条约定“底店基数面积为100平米，面积差为12000元／平米，低于95平米以下的面积，甲方（被告、反诉原告当代置业公司）向乙方（二原告、反诉被告）按每平米24000元补偿，超出110平米外的面积，乙方（二原告、反诉被告）应向甲方（被告、反诉原告当代置业公司）补充差价”，现涉案底店面积为108.6平米，故二原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）当代置业公司补交底店差价款10.32万元（8.6平米×12000元／平米），另协议第三条约定车库款为5000元，故二原告（反诉被告）还应向被告（反诉原告）当代置业公司补交车库款5000元。
关于二原告（反诉被告）诉请的违约补偿金1136826元【（底店的违约金：底店面积107.44平米×12000元／平米×3‰×2011年12月31日至2014年5月31日止共计882天＋车库的违约金：车库面积30.18平米×3050元／平米×3‰×2010年3月31日至2014年5月31日止共计1369天）×30%】，因其未提供被告（反诉原告）当代置业公司违约之证据，且被告（反诉原告）当代置业公司在协议约定的交付底店及车库的日期已具备交付房屋之条件，二原告（反诉被告）亦未向被告（反诉原告）当代置业公司补交底店差价及车库款，故对二原告（反诉被告）上述诉讼请求，本院不予支持。二原告（反诉被告）诉请的保全费及其他相关费用并未实际支出，故对该费用，本院不予支持。二原告（反诉被告）诉请的鉴定费2000元，因其选择的是违约之诉，该费用与本案无关，故本案中不予处理。
关于二原告（反诉被告）郝俊安、程爱莲及被告（反诉原告）当代置业公司均要求对方按协议约定承担办理底店及车库产权证的费用之诉讼请求，因双方在协议中对彼此各自应承担的办理底店及车库产权证等相关费用的约定并不明确，根据本案的实际情况，由被告（反诉原告）当代置业公司承担较为适宜。
另因二原告（反诉被告）选择违约之诉，且《房屋拆迁补偿安置协议》系二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）当代置业公司之间所签订，而被告ＸＸ仅系被告（反诉原告）当代置业公司的法定代表人，故被告ＸＸ在本案中不应承担责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）包头市当代置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）郝俊安、程爱莲交付位于土右旗萨拉齐镇当代佳苑小区9号楼从东向西第4个即13、14号轴线之间的底店一套及位于该小区的7号楼阳面11号车库一套，并办理上述房屋的所有权转移登记手续，因产权登记产生的费用由被告（反诉原告）包头市当代置业有限责任公司承担；同时原告（反诉被告）郝俊安、程爱莲向被告（反诉原告）包头市当代置业有限责任公司支付上述底店差价款103200元及车库款5000元；二、被告ＸＸ在本案中不承担责任；三、驳回本诉原告郝俊安、程爱莲其余诉讼请求；四、驳回反诉原告包头市当代置业有限责任公司其余诉讼请求。本诉案件受理费15600元（二原告预交10000元、缓交5600元），由被告包头市当代置业有限责任公司负担；反诉案件受理费2464元（反诉原告包头市当代置业有限责任公司已预交），由反诉被告郝俊安、程爱莲负担。
宣判后，原告郝俊安、程爱莲不服，向本院提起上诉请求：1、被告履行协议的约定，向原告赔偿违约补偿金1136826元（总违约补偿金3789420元的30%）；2、撤销原判第一项中判决的原告（反诉被告）郝俊安、程爱莲向被告（反诉原告）包头市当代置业有限责任公司支付上述底店差价款103200元及车库款5000元内容，并改判；3、判决驳回被告的反诉；4、撤销原判中的反诉案件受理费2464元由反诉被告郝俊安、程爱莲负担的内容，并改判；5、判决被上诉人承担上诉费，承担鉴定费2000元。
上诉人主要上诉的事实和理由为，我的房院在萨拉齐镇大东街东河槽15号院内。被告在没有和我协商，更没有和我签订协议的情况下，在2010年6月13日深夜2点和7月6日深夜2点先后雇佣了2个面包车拉有约20名黑社会打手，将我们5个在房内居住的人打出，并说他们是拆房的，并用装载机将原告院内砖木结构的2间正房、5间东房、1间其他结构的南房、4间房的石基和墙体、50多年树龄的12多棵榆树、20多棵小树、1个神庙、60多米围墙、房内的行李、物品、家具、沙发、炊具、教具、桌凳、水电设备、附属设施等财物及整个院落等全部推倒，暴力强拆造成原告150多万元的财物损失，侵犯了原告居住的权利和财物的所有权，给原告精神上造成重大伤害。案发当日，原告向公安局报案，派出所4名干警和所长查看了现场，调查了住房的人员，情况属实，公安局将此刑事案件立案查办。唐旗长、李书记、刘副旗长等领导派专人并批示旗执法大队将此事作为政府重点督办问题彻底解决并上报旗政府。执法大队依据被告给其他拆迁户补偿的协议，根据市场价格折算由被告签了安置补偿协议，确认毁坏财物的价格受法律保护，协议规定给原告补偿一套底店、一套车库，若违约并向原告补偿违约金，但被告故意拖延违约，至今未向原告交付上述房屋，亦未补偿；被告为了牟取房地产开发的暴利，故意违反国家不准强拆的法规，暴力强拆了原告的房院，给原告造成损失约150万元，是一起严重侵权违法的案件。违反了《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《侵权责任法》第四条、第十五条、第二十五条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条等法规。上诉人在公安机关报案后，由检察院对ＸＸ以故意毁坏财物罪提起公诉。原审法院判决ＸＸ有期徒刑三年。对附带民事诉讼部分及毁坏财物数额由我垫付鉴定费2000元。应在民事诉讼中解决。原审法院先后8次开庭，作出判决。该判决篡改诉讼请求、认定事实错误适用法律错误，应予改判。原判查明事实中删去了协议重要内容，篡改上诉人报案时间；隐瞒了9号楼没有竣工的验收合格证，把被上诉人委托的鉴定机构说成是房管局委托；以此认定房屋面积属造假。房屋不具备交付条件而认定为具备交付条件；把违约与侵权责任竞合截然分开不当；认定ＸＸ不承担违约责任不当；在刑事诉讼调解中，ＸＸ同意不要面积补差费，支付100000万元违约金；在民事诉讼调解中，同意不要面积补差费。充分说明被上诉人违约。二审应予改判。综上所述，请二审法院支持上诉人上诉请求。
被上诉人当代置业公司辩称，我公司认为原告诉请没有事实及法律依据，应当予以驳回。1、原告与我公司双方签订的协议，本身不具有法律约束力，原告所述的被拆迁的房屋并非我公司所为，而是ＸＸ个人所为，涉案拆迁安置补偿协议是在土右旗政府的主导下签订的，目前由于通过刑事案件判决，已经确认房屋实际拆迁人为ＸＸ，该协议已经成为无源之水；2、就协议而言，造成不能履行原因是原告主观拒绝履行，在协议签订后，原告明确表示不交费，在此种背景下协议被迫中止。该协议签订于2010年8月30日，在2011年3月29日原告向土右公安局再次报案，认为房屋拆迁的行为是违法的，当事人涉嫌刑事犯罪，于是本案进入了法定的中止阶段，一直延续到本案提起诉讼时才做出判决；3、协议项下房屋没有履行，是被告在行使同时履行抗辩权，协议中第四条明确约定只有原告交清房屋拆迁后的补充差价，才能领取钥匙，领取钥匙实际就是交付，截止到原告提起诉讼之日，我们仍然没有收到原告交付的任何款项；原审判决正确。二审法院应驳回上诉，维持原判；
被上诉人ＸＸ辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。涉案的拆迁安置补偿协议不是我个人签订的，协议签订主体是第一被告即当代置业公司与原告，协议中记载十分明确，ＸＸ的签字只是履行法定代表人的职责；原告的房屋是我拆迁的，但是拆迁行为已经被土右法院在刑事判决中认定为犯罪行为，定性是侵权行为，原告选择的是违约之诉，我没有与原告形成合同关系，不存在承担违约责任的事实及法律依据。原审判决正确。二审法院应驳回上诉，维持原判；
经本院二审审理查明事实与原审判决查明的事实一致。本院对原审判决查明的事实和予以定案的相关证据予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是双方在合同履行中是否存在违约行为和应否承担违约责任。经审查，上诉人郝俊安、程爱莲与被上诉人当代置业公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，符合法律规定的生效要件，故双方应按协议的约定履行各自相应的义务。
关于双方在合同履行中是否存在违约行为的问题，根据双方协议第四条约定“底店差价及车库款在乙方（上诉人）向甲方（被上诉人）领取钥匙时全部付清”的内容，已经明确双方之间互负债务，且无先后履行之顺序，原审判决在查明双方对交付房款和承担办理产权手续费用存在争议情况下，根据双方合同约定内容确定交付房屋和支付房款双方属于应同时履行义务情形并无不当。根据土默特右旗房管部门确认的测绘结论，现涉案底店面积为108.6平米，故上诉人应向被上诉人补交底店差价款和车库款。至于测绘部门是否是被上诉人委托并不影响经房管部门确定后生效的法律后果。故上诉人提出对房屋面积及测绘机构异议的相应上诉理由不能成立。至于被上诉人当代置业公司法定代表人ＸＸ在刑事诉讼和原审中的调解意见，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人为调解所作出的妥协意见不得作为对其不利的证据。故上诉人主张被上诉人当代置业公司违约缺乏充分证据支持。
关于被上诉人当代置业公司是否承担违约责任问题，因被上诉人当代置业公司提供的证据能够证明在协议约定的交付底店及车库的日期届满时已具备交付房屋条件，上诉人因与被上诉人当代置业公司存在房屋面积和交费、缴费标准、主体的争议，并未补交底店差价及车库款，且其也未提供被上诉人违约之证据，故原审判决驳回对上诉人诉请的违约补偿金和诉请的保全费及其他相关费用诉讼请求适用法律并无不当。上诉人诉请的鉴定费2000元，因本案审理的是双方房屋拆迁安置补偿合同纠纷之违约之诉，该费用发生于刑事诉讼中确定财产毁损的鉴定费用，故不属于本案审理范围，原审判决在本案中不予处理是正确的。
另因上诉人已选择违约之诉，且《房屋拆迁补偿安置协议》系上诉人与被上诉人当代置业公司之间所签订，而被上诉人ＸＸ仅系被上诉人当代置业公司的法定代表人，且被上诉人ＸＸ已就其故意毁坏财物罪（暴力拆除上诉人房屋）承担了刑事责任，故原审判决确认被上诉人ＸＸ在本案中不应承担责任适用法律正确。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由均不能成立，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受班费18064元，由上诉人郝俊安、程爱莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵小华
代理审判员 骆庆华
代理审判员 王 伟
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 亢 晶
本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实错误，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。