湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初1266号原告：蒋虹，女，1965年1月6日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：吴志峰，湖北大诺律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地武汉市洪山区花山镇特1号。法定代表人：王明远，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一，上海建纬（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：叶敏森，该公司职员。代理权限：特别授权。原告蒋虹与被告武汉生态城碧桂园投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋虹的委托诉讼代理人吴志峰，被告武汉生态城碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）的委托诉讼代理人王一、叶敏森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋虹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年5月30日至2015年8月27日期间逾期交房的违约金15489元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月23日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：被告将碧桂园生态城二期（观澜）第4幢1单元16层2号的商品房出让给原告，该房屋建筑面积96.47平方米，总金额580131元，被告应于2015年5月30日前将符合《商品房买卖合同》第九条交房条件的商品房交付原告。直至2015年8月27日，被告才在政府相关部门办理完所有竣工验收手续，被告的逾期交房行为打乱了原告的原有入住计划。被告违规交房，应按照合同约定承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告碧桂园公司辩称，一、该公司不应向原告支付逾期交房违约金。首先，在合同约定的交房日之前，本案涉诉项目均已依法取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明案涉商品房已经达到法定的交房条件。第二，案涉商品房虽未能促成市政公用机构及时提供正式居民用电，存在履行瑕疵，但该公司特别采取补救措施，自交房之日起提供临时用电，并可无偿使用，没有影响房屋的正常居住和使用，未给原告造成任何实际损失。第三，双方约定的逾期交房违约金标准过高，请求人民法院减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因该公司积极采取补救措施，原告没有实际损失，合同当事人违约责任的承担应当以实际损失为基础，请求人民法院对约定违约金日万分之三的标准予以减少。因此，该公司不应再行承担支付逾期交房违约金的违约责任。二、该公司积极采取补救措施、房屋完全满足原告使用目的的情况下，原告拒绝收房，由此导致的逾期收房责任应由原告自行承担。2015年8月27日取得正式供电之后，涉诉房屋已经完全具备合同约定的交付条件，而原告仍然拒绝收房。因此，原告应自行承担逾期收房的责任，被告不应对此继续承担逾期交房违约责任。三、部分业主存在逾期付款，按照约定在原告付清房款之前，碧桂园有权拒绝交付房屋，因此不应按照约定交付日计算逾期付款违约金。综上，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回原告全部诉讼请求。对当事人没有争议的事实，本院予以确认。结合原、被告举证、质证及庭审调查，本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，原告蒋虹（作为买受人）与被告碧桂园公司（作为出卖人）签订编号为湖130303645号《武汉市商品房买卖合同》及附件（以下简称《合同》）。《合同》约定：第一条买受人蒋虹向出卖人碧桂园公司购买位于东湖新技术开发区春和路以北，花山大道以西碧桂园生态城二期（观澜）商品房第4【幢】1单元16层2号房，总房价款580673元整。第六条买受人付款形式及付款时间。……2、贷款付款的，乙方应于2013年10月23日前，一次性存入商品房首付款180673元，其余价款办理贷款。……第九条交房期限及条件。出卖人应当在2015年5月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：在该商品房交付时达到使用条件；6、给水：在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有线电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9、上述第1-4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5-8条约定的使用条件是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。……第十条关于首期住宅专项维修资金交存的约定。……买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交付过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金。第十一条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付商品房，并不承担逾期交房违约责任：（1）遭遇不可抗力；（2）买受人在合同约定的交付日期前有逾期付款等违约行为的；买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。第十二条交接。商品房达到本合同第九条约定的支付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人……。原告蒋虹于2013年10月20日向被告碧桂园公司支付定金10000元，于10月23日支付首付款170673元。剩余购房款400000元办理了贷款，并于2014年4月30日转付至被告碧桂园公司账户。2015年5月30日，被告碧桂园公司交付的房屋仅提供临时用电，原告蒋虹无法向电力服务商申请办理该服务供应手续的条件。2015年8月27日，碧桂园生态城二期供电经国网武汉供电公司验收合格，完成送电工作，符合正常使用条件。本院认为，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》及附件，建立了商品房买卖关系，是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故原、被告之间的买卖合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。根据《合同》第九条约定，被告碧桂园公司应当在2015年5月30日前将案涉商品房交付原告蒋虹使用，但此时讼争房屋不符合交房条件，被告碧桂园公司虽提供了临时用电，合同约定的交房条件为买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续，被告碧桂园公司并未达到。直至2015年8月27日供电才验收合格，原告蒋虹才可向电力服务商申请办理该服务供应手续，案涉房屋才符合正常使用条件。被告碧桂园公司逾期交房已构成违约，应承担违约责任，其逾期时间应从2015年5月31日计算至2015年8月27日；关于违约金赔偿标准，本院根据被告的申请，基于原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告碧桂园公司按已交付房款日万分之二的标准支付逾期交房违约金。经核算，被告碧桂园公司应向原告蒋虹支付逾期交房违约金10335.98元（580673元×0.0002/日×89日）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告武汉市生态城碧桂园投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋虹支付逾期交房违约金共计人民币10335.98元；二、驳回原告蒋虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币94元，由被告武汉市生态城碧桂园投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘云婷二〇一七年十一月十三日书记员  徐峥琼