河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第1680号
上诉人（原审被告）：沈智慧。
委托代理人：高晓军、张松鹤（实习），河南大进律师事务所律师。一般代理。
被上诉人（原审原告）：焦春荣。
委托代理人：刘玉森，洛阳市涧西区148法律服务所法律工作者。一般代理。
原审被告：李远远。
上诉人沈智慧因与被上诉人焦春荣、原审被告李远远确认合同无效纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人沈智慧及其委托代理人高晓军、张松鹤，被上诉人焦春荣及其委托代理人刘玉森，原审被告李远远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：（1）2013年12月2日，焦春荣（借款人、乙方）、沈智慧（出借人、甲方）签订《借款合同》一份，约定：甲方向乙方提供借款（人民币）壹拾伍万元整，期限6个月，利率为月息15‰。同日，焦春荣（抵押人、乙方）、沈智慧（抵押权人、甲方）签订《房地产抵押合同》一份，约定：甲方自愿将涧西区23号院1幢1-202（洛市房权证市字第××号）房产作为抵押，抵押借款数额为壹拾伍万元整，债务履行期限自2013年12月2日至2014年6月1日，甲方转让抵押的房产应征得乙方的书面同意。一、焦春荣从洛阳市房地产产权产籍监理处复印下列材料：2014年9月28日《房产买卖合同》一份，主要内容：出卖人焦春荣（甲方），出卖人委托代理人沈智慧、买受人李远远（乙方），甲方将其合法拥有的位于洛阳市涧西区23号院1幢1-202号房产转让给乙方，总价格为人民币90000元。该合同最后甲方（签章）“焦春荣”字样系被告沈智慧所写。2013年12月4日《委托书》一份，主要内容：委托人焦春荣，受托人沈智慧，委托沈智慧全权代理我到洛阳市房产管理部门办理上述房产解押的相关手续，代为办理该房产出售事宜。2013年12月4日河南省洛阳市洛市公证处的（2013）洛市证民字第2895号公证书一份，主要内容：申请人焦春荣，公证事项委托。（3）2014年9月28日，沈智慧（甲方）、李远远（乙方）还签订《房屋买卖协议》一份，主要内容：甲方受焦春荣的委托，出售涧西区23号院23-1-202房屋一套，面积61.13平方米，出售价格为人民币贰拾万元整，甲方负责从过户当天，十五个工作日内把房屋腾空交于乙方。如到期不能按时交房，则由甲方退还乙方全部房款，过户所产生的相关费用由甲方承担，同时按月息2%赔偿乙方利息。上述事实，有当事人提交的《借款合同》、《房地产抵押合同》、《房屋买卖协议》、以及洛阳市房地产产权产籍监理处房产档案材料等在卷资证，足以证明。
原审法院认为，给房管部门提交用于证明存在房屋买卖关系并作为房产过户依据的房屋买卖合同，不仅应是当事人买卖房屋真实意思的表示，还应遵守民事活动的等价有偿等基本原则。本案沈智慧代理焦春荣出售焦春荣的房产，但2014年9月28日签订并提交给房管部门的《房产买卖合同》售价为90000元，明显远远低于市场价格，严重损害焦春荣的利益。沈智慧与李远远另外签订有一份房产价格为20万元的《房屋买卖协议》，恰好证明沈智慧与李远远提交房管部门的售价90000元合同中房产价格的虚假性。故2014年9月28日沈智慧代理焦春荣与李远远签订并提交于房管部门房产售价为90000元的《房产买卖合同》无效。焦春荣的诉求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：2014年9月28日沈智慧代理焦春荣与李远远签订并提交给房管部门房产售价为90000元的《房产买卖合同》无效。本案诉讼费100元，由李远远负担50元，沈智慧负担50元。
上诉人沈智慧不服原审判决向本院提起上诉称：一、一审认定《房产买卖合同》无效，该认定错误，《房产买卖合同》应当有效。本案中：1、焦春荣及其儿子向上诉人借款（本金20万）逾期未偿还。2、焦春荣公证委托卖房是真实有效的委托。3、涉案房屋约定转让价为22万元，焦春荣以房抵偿债务的时间在涉案房屋转让之前。4、房屋真实的转让价为20万元。5、本案中是否存在恶意串通又如何损害了第三人的利益第三人的哪些利益受到了损害第三人以房抵债，房屋己经变更过户后，假如有损委托人利益，是向受托人主张损害赔偿还是不顾交易安全主张合同无效？2014年9月28日，上诉人沈智慧与原审被告李远远签订《房屋买卖协议》，双方协商出售价格为人民币贰拾万元整。在签订协议后上诉人收到了李远远的房款20万元。当天上诉人与李远远签订一份《房产买卖合同》提交给房管部门办理过户手续，至于售价9万元属于误载。位于洛阳市涧西区23号院1幢1-202号的这套房产实际售价是20万元，由于被上诉人从上诉人处借款共计20万元，房屋售价恰好折抵欠款，因此《房屋买卖合同》并未损害被上诉人的任何利益。一审法院认定的“《房产买卖合同》售价为90000元，明显远远低于市场价格，严重损害原告焦春荣的利益”与事实不符。一审法院“被告沈智慧与被告李远远另外签订有一份房产价格为20万元的《房屋买卖协议》，恰好证明二被告提交房管部门的售价90000元合同中房产价格的虚假性”的认定错误。在实际交易中，上诉人收到了李远远的房款20万元，所以上诉人在事实上是以20万元出售了该房产。房产过户后，焦春荣及其儿子的借款及利息同时消灭了，这才是真实的意思，因此没有损害被上诉人的利益，也没有远远低于市场价格，所以应当认定《房产买卖合同》有效。二、被上诉人于2013年12月4日写有一份《委托书》，委托上诉人沈智慧代理其办理房产解押手续和房产出售事宜，因此上诉人出售房屋征得了被上诉人的书面同意，属于有权代理，且代理行为有效；于2014年9月26日写有一份《承诺书》，承诺“以人民币贰拾贰万元将位于洛阳市涧西区23号院1幢1-202号的房产卖给沈智慧，沈智慧现将房款贰拾贰万元人民币以现金方式己经交给焦春荣。”2014年9月28日，上诉人将该房产以20万元的实际售价出售给李远远。与《承诺书》中的2万元差价，是上诉人有这2万元经济损失，而不是被上诉人有损失。综上，请求二审法院：1.依法撤销洛阳市涧西区人民法院作出的（2014）涧民二初字第549号民事判决书，驳回焦春荣的诉讼请求。2.依法改判确认沈智慧与李远远签订的在房管局备案的房屋售价9万元的《房产买卖合同》有效；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。补充：请求依法确认2014年9月28日沈智慧与李远远签订的房屋买卖协议有效。
被上诉人焦春荣答辩称：1、对方增加的诉讼请求超出了一审请求，且一审其没有提出反诉，二审法院不应处理该项请求；2、本案所诉房产定价9万元显低于市场价，存在恶意串通，我方认为该合同应无效；3、上诉人将房屋9万元卖给李远远超越代理权限，上诉人无权决定卖房的价格；4、上诉人与李远远知道房子信息到办完过户手续仅用两天时间，有明显的恶意串通；5、一审判决正确。上诉人没有权利单独决定房价，只有与买房人商洽的权利，没有决定权。本案2013年12月3日的公证书内容与委托书内容不一致，相互矛盾。公证书中确定被上诉人没有按约定还款上诉人没有权利卖房只有通过被上诉人同意才能卖房，委托书中又约定可以卖房，两者矛盾，所以存在恶意串通。
原审被告李远远答辩称：同意上诉人沈智慧的上诉意见。
本院经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明：焦春荣2013年12月4日向沈智慧出具的《委托书》中还约定“委托权限及范围：一、有权代理委托人选择购房人，并与购房人商洽房产交易价格及合同的各项条款并代表委托人签署房屋买卖合同。”
二审期间，上诉人沈智慧在庭审中提供新证据：上诉人户口本一份，证明当天收款是分两次，第一次的收款人是上诉人本人，第二次的收款人是上诉人侄女，两人姑侄关系。被上诉人焦春荣质证称：提供户口本原件。对户口本真实性无异议，对证明方向有异议，不能证明汇款与本案有关。
原审被告李远远在二审期间提供新证据：两张转账凭证，两张收条，证明已经将20万转给了上诉人。上诉人沈智慧质证称：对4份证据真实性无异议，且款项20万元我方也已收到，其中建行10万元是当天支付，且高出了合同约定9万元，合同9万元是误载。被上诉人焦春荣质证称：1、对2014年9月28日建行转账凭证本身无异议；2、对交行转账凭证不予认可，付款人和收款人都不是本案当事人；3、对房屋买卖协议不认可，签字与手印都不认可，都与我方无关；4、对2014年9月29日的收条无异议。
本院认为，沈智慧代理焦春荣出售焦春荣的房产，有焦春荣于2013年12月4日出具的《委托书》一份，且该《委托书》已经过公证，故焦春荣委托沈智慧代为办理房产出售事宜，应系焦春荣的真实意思表示，本院予以确认。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”本案中，2014年9月28日沈智慧代理焦春荣与李远远签订并提交给房管部门的《房产买卖合同》，虽载明转让价格为90000元，但认可系为规避国家相关税收而随便书写的价格，而房产实际交付的房款价格为20万元，故该合同并非双方的真实意思表示，应系无效合同。沈智慧与李远远另外签订的房产价格为20万元的《房屋买卖协议》，李远远已经支付了房款20万元，且该房屋已经缴纳相关契税并办理过户手续，故沈智慧与李远远另外签订的该份房产价格为20万元的《房屋买卖协议》系有效协议。综上，沈智慧关于要求驳回焦春荣的诉讼请求的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。原审判决处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由沈智慧承担。
本判决为终审判决。
审判长 王鑫杰
审判员 邢 蕾
审判员 于 磊
二〇一五年十二月七日
书记员 李 程