福建省厦门市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）厦民终字第2422号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈光生，男，汉族，住厦门市湖里区。
上诉人（原审被告、反诉原告）缪丹，女，汉族，住厦门市湖里区。
上诉人共同委托代理人王树林，男，汉族，住厦门市思明区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）福建省工业设备安装有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦十七层。
法定代表人吴伙金，公司经理。
委托代理人黄昌榕、危冠元，福建君州律师事务所律师。
上诉人陈光生、缪丹因与被上诉人福建省工业设备安装有限公司厦门分公司（下称设备安装厦门分公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第164号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
设备安装厦门分公司向原审法院起诉，请求判令：1、陈光生、缪丹立即搬离厦门市湖里区嘉禾路522号408室房屋；2、陈光生、缪丹向设备安装厦门分公司支付拖欠的房屋占用费（自2008年1月1日起计至实际搬离承租房屋之日止，暂计至2013年9月30日为13701.6元）、公摊费75.1元、综合卫生费1119元；3、陈光生、缪丹承担本案诉讼费用。鉴于陈光生、缪丹在起诉后已缴交了公摊费75.1元、综合卫生费1119元，故设备安装厦门分公司撤回该部分诉求。且因自2008年7月9日始，每月租金按205.8元收取，故设备安装厦门分公司变更第2项诉讼请求为：陈光生、缪丹向设备安装厦门分公司支付拖欠的房屋占用费（自2008年7月9日起计至实际搬离承租房屋之日止，暂计至2013年9月9日为62×205.8=12579.6元）。陈光生、缪丹向原审法院提起反诉，请求判令：设备安装厦门分公司赔偿陈光生、缪丹因其阻扰购买房改房而造成的租金增高损失（自2008年7月9日起计至实际使用之日止，暂计至2013年9月9日为998.25元，即（3.9-3.23）×34.33×70%×62=998.25元）。
原审判决查明，设备安装厦门分公司系厦门市湖里区嘉禾路522号408室房产的登记权属人。陈光生与缪丹系夫妻关系，目前共同居住于厦门市湖里区嘉禾路522号408室房屋内。陈光生、缪丹原系设备安装厦门分公司的员工。1996年10月22日，设备安装厦门分公司与陈光生签订一份《住房协议书》，约定设备安装厦门分公司将厦门市湖里区嘉禾路522号408室房产分配给陈光生居住，住户必须遵守国家法律和厦门市经济特区的有关规定，遵守公司和分公司有关住房管理等规定等等。2001年3月31日，设备安装厦门分公司与缪丹终止劳动合同关系。2002年11月30日，陈光生因合同期满未与设备安装厦门分公司续签劳动合同，双方劳动合同关系终止。自2008年1月始至今，陈光生、缪丹未再向设备安装厦门分公司交纳房屋租金。2008年7月9日，福建省工业设备安装有限公司发文通知，陈光生、缪丹所租用的房屋按每月205.8元收取房租。
陈光生、缪丹主张讼争房屋的租金应根据厦门市公有住房租金标准中乙等不可出售成套共有住房租金标准即每月每平方米3.23元计算租金。设备安装厦门分公司称其租金的收取系按照同地段或同区域、同类别住房市场租金50%到70%的比例确定。
另查明，陈光生于2004年11月29日购买了址于厦门市湖里区乌石埔高科技工业园东侧12号楼4B单元房产。
以上事实，有设备安装厦门分公司提供的土地房屋权证、《关于提高我司厦门塘边和万寿山基地未房改房租金标准的通知》、申请报告、《关于终止陈光生同志劳动合同的决定》、土地房屋登记卡等，陈光生、缪丹提供的《住房协议书》、户口簿、《关于缪丹同志解除劳动合同的批复》等，以及当事人的陈述在案为证。
原审判决认为，设备安装厦门分公司基于陈光生、缪丹系其员工，而将讼争厦门市湖里区嘉禾路522号408室房产分配给陈光生、缪丹居住，并与陈光生签订《住房协议书》，该协议书系双方根据政策基于员工身份而就讼争房产签订的具有租赁性质的协议，该协议未明确住房的租赁期限，应视为不定期租赁。《住房协议书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应遵照履行。依据《住房协议书》约定，陈光生、缪丹应遵守公司和分公司有关住房管理等规定，理应按照约定的期限支付租金。而陈光生、缪丹以其申请按房改政策购买现住房未获批准为由，拒不支付自2008年开始的租金，于法无据，本院不予采纳。讼争房产系设备安装厦门分公司的自有住房，系企业自管房，有别于厦门市土地管理部门和单位的公有住房，其根据相关规定，按同地段或同区域、同类别住房市场租金50%到70%的比例确定租金标准（即每月205.8元），于法不悖，应予支持。陈光生、缪丹请求按厦门市公有住房租金标准中乙等不可出售成套共有住房租金标准即每月每平方米3.23元计算租金，理由不充分，不予采纳。因此，设备安装厦门分公司请求陈光生、缪丹支付自2008年7月9日起，按月租金205.8元计算的租金（即设备安装厦门分公司表述的房屋占用费，暂计至2014年6月8日为71×205.8=14611.8元），有事实和法律依据，本院予以支持。现因陈光生、缪丹已不是设备安装厦门分公司的员工，且其无正当理由拒不支付租金，设备安装厦门分公司请求陈光生、缪丹搬离讼争房屋，理由充分，本院予以支持。陈光生、缪丹反诉请求设备安装厦门分公司因阻扰购买房改房而造成其自2008年7月9日始至实际使用之日止的租金增高损失，因其并未交纳租金，其主张损失没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈光生、缪丹应于本判决生效之日起十日内，搬离厦门市湖里区嘉禾路522号408室房产。二、陈光生、缪丹应于本判决生效之日起十日内，支付福建省工业设备安装有限公司厦门分公司自2008年7月9日起，按月205.8元计算的租金（应计至实际搬离之日止，暂计至2014年6月9日为14611.8元）。三、驳回陈光生、缪丹的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费165元，反诉案件受理费50元，均由陈光生、缪丹负担。
宣判后，陈光生、缪丹不服，向本院提起上诉。
上诉人陈光生、缪丹上诉称，一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院确定的本案案由错误。一审法院确定本案案由为房屋租赁合同纠纷，本案属于国家福利政策租赁公有住房的纠纷，不适用相关司法解释。应定案由为福利房租赁合同纠纷。（二）一审法院没有全面、客观的审核证据。1、被上诉人改制前是国有企业，讼争房屋是国有资产，一审判决书对上诉人该意见没有采纳，没有说明。2、上诉人在原审提交很多证据，用于证明设备安装厦门分公司阻扰陈光生参加房改，提出购买现住房的事实。一审判决没有进行阐明。3、一审法院曾向厦门市公房管理中心调取厦门市住房等级质量标准和厦门历年共有住房租金标准两份证据，一审法院不采纳，无作任何说明。（三）已有证据证明的事实，一审法院没有予以承认。设备安装厦门分公司与陈光生的房屋租赁关系，是基于双方存在劳动法律关系的基础上的事实已完全明确，双方的租赁关系是基于陈光生受福利待遇的基础上的房屋租赁关系。原审判决对此未予承认，而把本案列为一般的房屋租赁关系。（四）一审法院对讼争房屋的产权性质认定错误。讼争房屋是企业自管房、自管公房还是自管私房，有别于单位的共有住房，区别在哪里，判决书没有讲明白。讼争房屋所在楼盘已有24户住户依照厦门市共有住房出售办法的规定购买了现住房，一审法院认为讼争房屋有别于厦门市土地管理部门和单位的共有住房，没有依据。二、一审法院适用法律错误。由于一审法院对本案有关的很多基本事实没有查清，已查清的没有承认，以及对讼争房屋的产权性质认定错误，以至在其后适用法律方面错误。（一）讼争房屋的房租标准应执行厦门市住房制度改革规定的标准。有诸多法律法规文件等对此予以规定，一审判决认定根据相关规定，按同地段同区域同类别住房租金50%至70%的比例确定租金标准，没有指明是什么规定，同地段同区域同类别的租金标准具体多数都没有体现。（二）陈光生申请按房改政策购买现住房未获批准，暂缓缴交房租，于法有据。设备安装厦门分公司与陈光生建立了房屋租赁关系以后，依法享有收取房租的权利。同时，也负有按规定为陈光生办理购买现住房手续的义务。陈光生提出购房申请以前，一直按时缴纳租金，申请购房遭拒后，仍然缴交房租至2007年底，在通过正常申请购房无望后，才于2008年暂缓缴交房租，符合同时履行抗辩权的主张。（三）厦门市人民政府规定，按政策规定不可出售的或成套公有住房租金，略低于可出售公有住房的租金。房改政策的基本思路之一是利用经济杠杆，提高租金，促使职工购房，避免提高租金后给租住按政策不可出售成套公有住房的租户造成过大的经济压力。设备安装厦门分公司既然不批准陈光生购买现住房，就不应该按照可售成套住房而住户不购买的租金标准，而只能按政策不可出售的成套公有住房的租金标准收取。（四）陈光生无需搬离现住房。暂缓支付的房租前面已经阐述，如果因为陈光生现在已不是设备安装厦门分公司的员工，就应该搬离讼争房屋，是公然无视中央、省、市人民政府的一系列明文规定。相关规定均规定可以继续租用。（五）一审法院判决适用的法律错误。一审判决适用了合同法关于租赁合同的规定，但这些条款指的是当事人之间不存在劳动法律关系，不享受福利待遇的房屋租赁关系。而本案是双方存在劳动法律关系，陈光生基于享受福利待遇而与公司建立房屋租金关系，这些法律条款不适用本案。综上，请求1、撤销原审判决第一项：陈光生、缪丹应于本判决生效之日起十日内，搬离厦门市湖里区嘉禾路522号408室房产。2、鉴于上诉人已按厦门市公有住房租金标准缴交了自2008年7月9日起至2014年6月9日止的租金5511.03元。请求撤销原审判决第二项。
被上诉人设备安装厦门分公司答辩称，一、上诉人上诉称与被上诉人之间是劳动关系，完全与事实不符。上诉人缪丹于1999年4月1日与被上诉人终止劳动关系，陈光生于2002年11月30日与被上诉人终止劳动关系。双方劳动关系终止以后，即转化为平等的民事主体之间的法律关系，而不可能再存在劳动合同关系。相应的，双方的纠纷也不属劳动争议纠纷。
二、一审认定事实清楚。一审法院对本案相当重视，先由简易程序转为普通程序，之后多次组织双方开庭、质证，也给予上诉人充分的举证、辩论时间；对上诉人提供的只有复印件的证据，在上诉人没有申请的情况下，一审法院还前往有关部门调取、核实证据的真实性，因此并不存在遗漏证据的问题。由于一审证据众多，任何法院的判决书都不可能对每份的证据进行详细的论述，而是综合全案证据，还原一个法律事实。因此，一审法院认定事实是清楚的。
三、关于讼争房屋的性质及租金标准。1、被上诉人经企业改制，现已经成为混合所有制企业，并非完全国有企业。2、关于公有住房的分类（行政、事业单位自管公有住房以及企业自管公有住房的分类），《福建省出售公有住房暂行规定》第二条、第九条第（五）项及其他规章、文件有明确规定，不需法院判决书予以详细解释。3、根据相关规定，企业自管公房有别于政府所属的行政、事业单位自管公有住房，适用的租金标准具备更多的自主性。被上诉人严格按《福建省公共租赁住房租金管理暂行办法》等规定制定租金标准，其标准已经明显低于市场价很多，实际上是针对本单位的职工而设立的一种福利性住房。上诉人现已经不是被上诉人企业职工，又自行在外面购买了商品房，本不应再享有此福利。现上诉人不仅不知足，反而长期拖欠如此低廉的租金，实不应该。4、上诉人与被上诉人双方现是平等的民事主体关系。被上诉人作为房屋产权人，在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，完全有权自行制定租金标准。因此退一步说，就算上诉人认为被上诉人的租金标准不合理、偏高，上诉人完全可以选择不租住，没有人胁迫其强行入住。5、上诉人主张的多个规章或政策文件，均已失效。比如其主张的依据《城市公有房屋管理规定》（建设部令第34号），已经于已经2001年10月19日经建设部第48次会议关于《建设部关于废止﹤建设工程质量管理办法﹥等部令的决定》予以废止；《福建省国有企业富余职工安置实施办法》（福建省人民政府第24号令）也已经被2008年1月22日的福建省人民政府第101号令宣告失效；另一个文件《中共中央、国务院关于切实做好国有企业下岗职工基本生活保障和再就业工作的通知》（中发（1998）10号），现也已经失效。上诉人在一审时也曾经拿出类似的诸多规章或文件规定，最后经核实，均发现已被废止或失效。类似规章或文件相继被废止，也说明随着社会的发展，依附在市场主体身上的政策性房改问题，因为带着浓厚的行政计划管理因素，与法律、行政法规相冲突，已经不适应社会的发展，应退出历史的舞台。
综上，上诉人以所谓的房改问题、或与公房租金标准相比较等问题，对抗与被上诉人之间的民事合同关系，均没有事实和法律依据，客观上也与现行的等价、自由、平等、竞争等市场经济下的价值规律不相符，不应得到法律的支持。
经审理查明，上诉人对原审判决查明事实提出异议，认为讼争房屋登记权属人是被上诉人没错，但是没有查明公司性质和产权性质。公司企业1997年4月前是国企，之后才改为有限公司。上诉人是国有企业的下岗职工，肯定要先认定被上诉人是国企。被上诉人一审提交的证据也可以证明房屋是国有资产。诉争房屋是分配给陈光生、缪丹的，房屋并非是强占的。上诉人申请参加房改，被上诉人阻扰参加房改，诉争房屋质量问题，厦门市公有住房租金标准均未进行认定。被上诉人对原审判决查明事实没有异议。审理过程中，上诉人提交证据：1、信访事项处理答复意见书，证明厦门市公有住房租金标准从2004年7月至2014年6月未作调整。2、邮局汇款收据，证明上诉人2014年6月30日向被上诉人汇款缴交过欠交的房租。3、邮政储蓄银行汇款收据，证明被上诉人退回房租后，上诉人2014年8月24日再次向被上诉人汇款缴交欠交的房租。4、省安厦门分公司的文件及其在其案件中的答辩状、复印件，证明被上诉人的有限责任公司是在1997年4月由国企改制而来。5、设备安装厦门分公司的营业执照和资质证书，证明被上诉人的母公司1997年4月前是全民所有制企业。6、邮政储蓄银行汇款收据，为证明被上诉人退回房租后，上诉人2014年9月17日再次向被上诉人汇款缴交了欠交的房租。
本院认为，关于原审本诉部分，本案的基本事实是，本案纠纷属于单位内部分房引起的占房、腾房纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。原审法院对设备安装厦门分公司的诉讼请求予以实体处理不妥，应予纠正。当事人可向有关部门申请解决。关于原审反诉部分，本院另行判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第164号民事判决第一项、第二项；
二、驳回福建省工业设备安装有限公司厦门分公司的起诉。
本案本诉部分当事人预交的一、二审案件受理费均予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一四年十月三十一日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。