河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀07民终949号
上诉人（原审被告）：张北县万正房地产开发有限公司。
法定代表人：倪振锦。
委托代理人：王全成，河北鸿义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张北县洁佳物业服务有限公司。
法定代表人：赵卫东。
委托代理人：孙东博，河北思洋律师事务所律师。
上诉人张北县万正房地产开发有限公司（以下简称万正房地产公司）因排除妨害纠纷一案，不服河北省张北县人民法院（2015）北商初字第281号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人万正房地产公司的法定代表人倪振锦及委托代理人王全成，被上诉人张北县洁佳物业服务有限公司（以下简称洁佳物业公司）的法定代表人赵卫东及委托代理人孙东博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洁佳物业公司在一审中诉称，2015年10月21日下午，被告的工作人员无端对原告张北镇兴华北区17号楼2单元101办公室强行占有该办公室，将原告的工作人员拒之门外。原告作为上述小区的物业公司在该101室内办公，是由该小区的业主设立并同意的，也是原告的合法办公场所。且该101室的使用权属该小区的业主，这一事实并经张北县房产管理局确认。被告的行为不仅严重侵害了原告的合法权益，也给原告的工作造成了经济损失。事发后，原告向当地师范路派出所报案，该派出所认为此事不属于治安案件。无奈，原告只得提起诉讼，要求被告停止对张北镇兴华北区17号楼2单元101室的侵害，并恢复该101室办公设施的原状，赔偿由此给原告造成的经济损失10000元，以维护原告的合法权益。
万正房地产公司在一审中辩称，一、原告对本案所涉标的物不具所有权，同时原告作为合同的一方当事人也无权主张物权。因此，不具备原告的诉讼主体资格。根据国务院《物业管理条例》第三十条的规定，被告作为房开企业应当配置并必要的物业管用房。其一，法规要求房开企业配置物业管理用房，但不能改变房屋的所有性质。其二，就本小区来说，东西门房和东棚平房足以供业主作为物业用房使用，17号楼2单元101室无需作为物业用房。其三，物业用房的使用权归全体业主、物业公司仅是根据与房开企业的前期服务合同或其房屋。如果需要行使物权保护，权利在全体业主，物业公司无此项权利。二、原被告之间订立的《前期物业服务合同》违反了国务院《物业管理条例》第二十四条的强制性规定，没有通过招投标的方式选聘物业服务企业，合同无效。三、原告主张其与小区业主委员会中的两个自然人订立了《物业服务合同》，并提交了证据。原告提交的所谓证据是虚假的，也是违法的，同时也违反了法规的强制性规定。其一，原告提交的证据那两个人是否真实存在不清楚，是不是本小区业主，是不是业主委员会委员更无从考证。其二，退一万步讲，即使这二人存在，所谓的合同也是违法的。物业服务企业应当由业主大会选聘，业主委员会无权选聘。而业主委员会的产生是由业主大会选举产生，同时应有相关部门的指导，并有法定比例。原告作为物业公司，并非由业主委员会选举、由业主委员会选聘。因此，原告提交的所谓合同也是无效合同。四、原告主张的损失无事实和法律依据。五、本案发生的根源在于原告不忠实履行物业服务，只收费不服务。就物业服务的相关问题小区业主经常多次找被告，要求被告解决，被告也只能解决。更为严重的是物业用房的取暖费原告连续3年不交供热企业，致使供热单位问被告书面索要，被告只能支付。原告这种不诚实的行为，根本无法也不可能为业主服务。总之，请求法院依法驳回其诉讼请求。
一审法院经审理查明，洁佳物业公司于2012年6月26日经张北县工商行政管理局审核成立公司，经营范围为物业服务。2010年万正房地产公司以张家口市悦城房地产有限责任公司张北第一分公司的名义开发张北县兴华北区的商品楼，开发面积138202.55㎡，小区建设过程中，洁佳物业公司法定代表人赵卫东找万正房地产公司的法定代表人倪振锦协商，由洁佳物业公司方负责该小区的物业服务。洁佳物业公司与张家口市悦城房地产开发有限责任公司张北第一分公司又签订了张家口市前期物业服务合同。万正房地产公司提供兴华家园北区17号楼2单元101室（建筑面积97.44平方米）作为物业办公用房。2015年10月21日下午，万正房地产公司的工作人员强行更换该物业用房的门锁，将洁佳物业公司的工作人员拒之办公室门外。
另查明，张北县兴华家园北区于2013年2月20日成立业主委员会，业主委员会委托张北县佳洁物业服务有限公司在兴华北区进行物业服务，并在张北县房地产管理处物业科备案。
一审法院认为，万正房地产公司以张家口市悦城房地产开发有限责任公司张北第一分公司的名义开发张北县张北镇兴华家园北区的商品楼。依照《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。万正房地产公司将兴华家园北区的17号2单元101室作为物业办公用房。依照《物业管理条例》第三十八条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。洁佳物业公司作为兴华北区的物业公司虽不享有对该物业用房的所有权，但依照法律法规的规定，物业公司享有对物业用房的使用权，且万正房地产公司没有证据证明洁佳物业公司改变了房屋用途，故万正房地产公司不得占有该物业用房，应恢复洁佳物业公司对该房的使用。张北县兴华家园北区于2013年2月20日成立业主委员会，业主委员会委托张北县洁佳物业公司在兴华家园北区服务，并在张北县房地产管理处备案。张北县房地产管理处于2013年6月28日参与对兴华家园住宅北区进行联合验收，并证明按照规定配建相关物业及其它公用设备，设施符合相关规定条件，予以验收。洁佳物业公司一直履行物业公司的服务业务，至于洁佳物业公司作为兴华北区的物业公司是否通过合法途径取得，可向有关部门反映，由相应的职能部门依法律法规作出决定。洁佳物业公司的物业服务是否到位，应由该住宅小区的业主、业主委员会提出。万正房地产公司缴纳的物业用房的取暖费，可与洁佳物业公司协商处理，协商不成，可另案处理。洁佳物业公司主张的10000元损失，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）项，《物业管理条例》第三十条，第三十八条之规定，判决，张北县万正房地产开发有限公司停止对张北兴华北区17号楼2单元101室的侵害，由洁佳物业服务有限公司作为物业管理用房继续使用。本判决生效之日起即履行。
上诉人万正房地产公司上诉理由是，被上诉人不是兴华家园北区合法的物业服务企业，因而被上诉人对兴华家园北区17号楼2单元101室就不具有合法的使用权。
被上诉人洁佳物业公司答辩称，一审法院判决正确，被上诉人一直对兴华家园北区进行服务，也与业委会签订协议并且有备案。上诉人侵占服务理应归还。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，兴华家园北区的17号2单元101室作为物业办公用房。依照《物业管理条例》第三十八条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。洁佳物业公司作为兴华北区的物业公司虽不享有对该物业用房的所有权，但依照法律法规的规定，物业公司享有对物业用房的使用权。万正房地产公司没有证据证明洁佳物业公司改变了房屋用途，故万正房地产公司不得占有该物业用房，应恢复洁佳物业公司对该房的使用。张北县兴华家园北区于2013年2月20日成立业主委员会，业主委员会委托张北县洁佳物业公司在兴华家园北区服务，并在张北县房地产管理处备案。本院予以确认。至于洁佳物业公司作为兴华北区的物业公司是否通过合法途径取得，可向有关部门反映，由相应的职能部门依法律法规作出决定。因此，上诉人上诉主张的被上诉人不是兴华家园北区合法的物业服务企业，因而被上诉人对兴华家园北区17号楼2单元101室就不具有合法的使用权。理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人万正房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳龙
代理审判员 姜 兵
代理审判员 闫 格
二〇一六年七月五日
书 记 员 宋 力