广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异326-342号
案外人：广州三新实业有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦27-28楼。
法定代表人：张明园，该公司董事长。
委托代理人：吴俊冰，广东一粤律师事务所律师。
申请执行人：广东国振投资有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路298号中区901室。
法定代表人：刘保光。
被执行人：广东金荔投资有限责任公司，住所地广州市天河北路中信广场31楼08室。
法定代表人：谢国友。
被执行人：广东劲业科技开发有限公司，住所地广州市天河北路233号中信广场3106室。
法定代表人：曹育敏。
被执行人：广东进益科技开发有限公司，住所地广州市越秀区达道路17号大院25号楼二楼。
法定代表人：刘玉凤。
被执行人：广州市金荔庄房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区农林下路81号24楼C单元。
法定代表人：安超。
本院在执行广东国振投资有限公司（以下简称国振公司）申请执行广东金荔投资有限责任公司（以下简称金荔投资公司）、广东劲业科技开发有限公司（以下简称劲业公司）、广东进益科技开发有限公司（以下简称进益公司）、广州市金荔庄房地产开发有限公司(以下简称金荔庄公司)借款合同纠纷一案过程中，案外人广州三新实业有限公司（以下简称三新公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人三新公司称，2004年11月15日，中国工商银行广州红棉支行(以下简称工行广州红棉支行)与广东金荔集团有限公司(以下简称金荔集团)、金荔庄公司签订《以物抵债协议》，约定金荔集团无力归还工行广州红棉支行债务，则工行广州红棉支行有权以金荔庄公司的资产抵偿金荔集团积欠的全部债务。2005年，金荔庄公司为将上述资产变现，委托广东保利拍卖行有限公司及广州市艺术品拍卖有限公司拍卖上述房产。2005年5月18日，其司通过公开拍卖会成交了上述房产。其中包括：广州市海珠区东翠东街15号404、2301，19号302、307、401、708、1405、1408房，负一、负二层车位，（17、2l、23号)自行车库、13号储蓄所、184号粮店、200号副食店、182号卫生院。为此，其司付清了2800万元的拍卖款，其中向工行广州红棉支行支付2450万元拍卖款。“金麟台”上述房产的所有权人并非金荔庄房地产公司，法院的执行行为违反法律规定，其司根据民事诉讼法二百七十二条的规定提出本次异议，请求：对位于广州市海珠区东翠东街15号404、2301，东翠东街19号302、307、401、708、1405、1408房，东翠东街15、19号负一、负二层车位，东翠东街17、2l、23号自行车库、13号储蓄所、184号粮店、200号副食店、182号卫生院的执行程序。
三新公司向本院提供了以下证据：1.以物抵债协议书；2.房地产他项权证；3.拍卖成交确认书；4.付款凭证；5.涂销证明；6.（2009）粤高法民二终字第185号《民事判决书》；7.商品房预售许可证（复印件）；8.广州市房地产权属证明书（复印件）;9.情况说明。
本院查明，关于中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产广州办事处）诉金荔投资公司、劲业公司、进益公司、金荔庄公司借款合同纠纷一案，本院于2009年2月12日作出（2007）穗中法民二初字第324号《民事判决书》，判决：一、金荔投资公司偿还东方资产广州办事处借款本金7450万元及该款利息；二、本判决第一项确定的债权，由劲业公司、进益公司、金荔庄公司共同承担连带责任。劲业公司、进益公司、金荔庄公司承担保证责任之后，有权向金荔投资公司追偿。该判决生效后，金荔庄公司、劲业公司、进益公司、金荔庄公司未履行生效民事判决确定的义务，东方资产广州办事处向本院申请执行，本院以（2010）穗中法执字第667号立案执行。执行过程中，韩国全球投资有限公司Ⅱ以受让本案债权为由，向本院申请变更其为本案申请执行人。本院于2010年12月18日作出（2010）穗中法执字第667号《执行裁定书》，裁定变更韩国全球投资有限公司Ⅱ为本案申请执行人。后国振公司以受让本案债权为由，向本院申请变更其为本案申请执行人。本院于2013年11月29日作出（2013）穗中法执变字第127号《执行裁定书》，裁定变更国振公司为本案申请执行人。
（2007）穗中法民二初字第324号案审理过程中，本院于2007年轮候查封（2009年11月1日续封时已为正式查封）金荔庄公司名下位于广州市海珠区西北侧、海联路以北的“金麟台”C2栋、C3栋【房产登记号：2006登记字1149902号、房屋预售证号为：990185号】所有未预售房屋。后在执行过程中，本院继续查封上述房产，查封期限至2018年12月20日止。
根据三新公司提供的证据材料显示：2004年11月15日，工行广州红棉支行（债权人，甲方）与金荔集团（债务人，乙方）、金荔庄公司（抵债人，丙方）签订《以物抵债协议》，约定乙、丙两方提出以丙方有权处置的资产（详细情况见附件二《资产抵债清单》）作价抵偿乙方积欠甲方的全部债务（截至2004年10月20日，乙方积欠甲方人民币贷款本息合计47149810.27元；预计至2004年12月31日，乙方积欠甲方人民币贷款本息合计47866048.83元）。该协议附件二抵债资产清单列明：名称负一层、负二层地下车库、首层房产、二层房产、住宅，位置为海珠区西北侧、海联路以北的“金麟台”，预售证号为穗房预字第990185号，评估价值合计5951万元。2005年5月18日，广东保利拍卖行有限公司、广州市艺术品（物）拍卖有限公司（拍卖人）与三新公司（买受人）签订《拍卖成交确认书》，载明：成交的拍卖物名称为海珠区西北侧、海联路“金麟台”首、二层、地下负一、二层以及部分住宅（明细以当场拍卖会资料为准），总建筑面积23304.98㎡，成交价2800万元，佣金额30万元，总金额2830万元。三新公司于2005年11月10向工行广州红棉支行出具150万元支票，用途为金麟台拍卖款；于2007年12月28日向工行广州红棉支行出具100万元支票，用途为拍卖款；于2010年8月5日向3602079711200508770的账号电汇2200万元，附加信息及用途为用于归还金麟台拍卖款。
本院认为，根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因金荔庄公司等被执行人拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院查封金荔庄公司名下的涉案房产符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产登记在金荔庄公司名下，三新公司提交的《拍卖成交确认书》不足以证明其司在本院查封涉案房产之前签订合法有效的书面买卖合同，三新公司亦未提交证据证明在本院查封之前已合法占有涉案房屋并支付相应价款，因此，三新公司对涉案房产不享有足以排除执行的实体权利，其异议理由不成立，对于其司要求中止涉案房产执行的异议请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人广州三新实业有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审判长 赵 彤
审判员 黄晓清
审判员 叶洁靖
二〇一七年八月二十八日
书记员 罗翠君