江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终381号
上诉人（原审被告、反诉原告）：季文康，男，1964年12月25日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州新创建设发展有限公司，住所地苏州高新区狮山路2号新创大厦8楼。
法定代表人：龙娟，董事长。
委托诉讼代理人：石春扣，江苏九典律师事务所律师。
上诉人季文康因与被上诉人苏州新创建设发展有限公司（以下简称“苏州新创公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人季文康上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判；事实和理由：1、苏州新创公司于2016年7月26日通知季文康解除合同时，合同约定的解除条件并未成就。2、一审法院未追加次承租人为第三人或被告，程序有误。3、原审判决季文康在判决生效之日起10日内将房屋恢复原状并返还苏州新创公司，系未考虑涉案房屋面积较大，且季文康已进行了大量的装修和改造，不可能在短期内完成恢复原状的要求。
被上诉人苏州新创公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告苏州新创公司向一审法院起诉请求：1、确认苏州新创公司与季文康之间的房屋租赁合同关系于2016年7月31日解除，季文康立即将租赁房屋恢复原状归还苏州新创公司（特别是指拆除违章搭建）；2、季文康立即支付拖欠的租金461500元及自2016年8月1日起按照每日5555.56元支付使用费至实际搬迁之日止；3、本案诉讼费用由季文康负担。苏州新创公司于2017年6月14日明确诉讼请求第2项为：季文康立即支付拖欠的租金人民币375342.47元及自2016年8月1日起按照每日5479.45元（年租金200万元除以365天）支付使用费至实际搬迁之日止。
反诉原告季文康向一审法院提起反诉，请求：1、苏州新创公司赔偿季文康损失1008万元；2、苏州新创公司承担反诉费。
一审法院认定以下事实：苏州市山河佳苑169幢房屋所有权人为苏州新创公司。2014年7月8日，苏州新创公司（甲方、出租方）与季文康（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方承租甲方位于苏州新区何山路398号山河佳苑169幢，该租赁房屋由地上三层组成，商业用房建筑面积为4779.4㎡，最终面积以苏州高新区测绘事务所有限公司出具的关于该租赁房屋的《房产测绘成果报告（实）》（附件一）中的面积为准，面积的调整不影响租金的增减；乙方为该租赁房屋的营运商，承租该租赁房屋后可根据营业执照确定的经营范围对此该租赁房屋自主经营，但都应符合有关法律法规及规章的规定；乙方承租该租赁房屋经营活动时，应办理取得当地政府及其他职能部门的相关许可、核准，甲方提供必要的协助；本租赁合同租赁期限为十年，自2014年7月1日至2024年6月30日止，因甲方原因提前或延迟交付，则起租日、免租期及租赁物，自动提前或延迟；甲方给予乙方免租期（免租期含装修期），即自2014年7月1日至2015年9月30日止（可按具体实际交付日期执行免租期，实际租赁日期做相应提前或顺延），在免租期内乙方可在该租赁房屋内进行装修施工及完成乙方承担的相关施工工程，在免租期内乙方无须支付任何租金但应支付在该租赁房屋内实际发生的有关水电费用及物业管理费和其他实际发生应由乙方承担的费用；2014年7月1日起至2015年9月30日为免租期，实际租金自2015年10月1日起开始计算，2015年10月1日起至2017年9月30日止的租金为50万元/季，合计400万元整；2017年10月1日起至2019年9月30日止的租金为60万元/季，合计480万元整；2019年10月1日起至2022年9月30日止的租金为65万元/季，合计780万元整；2022年10月1日起至2024年6月30日止的租金为70万元/季，合计490万元整；十年租赁期租金总额为2150万元整，乙方以季为周期向甲方支付租金，租赁时间未满一个季度的以日为单位计算，单位日租金的确认：单位日租金=当月执行的季租金额/当季天数，每期的租金应于每租赁期第一个月的5日前支付，租金支付日如遇到国家法定节假日的，则提前至支付日前的最后一个工作日支付租金；乙方在规定时间内以人民币支票或以银行转账的方式向甲方支付租金，甲方在乙方租金到达甲方账面后3天内向乙方开具中国国家规定的租赁发票；甲方双方同意在本租赁合同签订后10天内，乙方将支付相当于3个月租金50万元作为本租赁合同的保证金；保证金在租赁期内由甲方保管，并且不需向乙方支付任何利息，合同期满，乙方应于期满后三十日内向甲方办理房屋清退手续，经双方就房屋及相关设施清点确认后终止合同，甲方应于房屋交还后十日内全额退还乙方缴纳的保证金；甲方应于2014年7月1日前将租赁房屋交付乙方装修，房屋按现状交付；因下列情形之一，甲方有权在乙方违约行为未在甲方通知后30日内改正的情况下立即终止本租赁合同：A、乙方累计拖欠三个月租金总额超过30天以上；B、未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变该租赁房屋的建筑结构及用途；C、造成甲方或者其权利义务继受人无法继续履行本租赁合同，或继续本租赁合同已无必要履行的；D、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；甲方根据上述情况单方终止本租赁合同的，应当书面通知乙方，乙方应在收到通知后的30日内迁离并交回该租赁房屋，如由此给甲方造成经济损失的，按法律规定赔偿甲方经济损失，甲方应当在收到有关赔偿后的30日内将乙方已预交的款项（预付租金、保证金）无息退还给乙方，或双方同意乙方的赔偿款项可从乙方应支付的保证金和预付的租金中予以扣除并可就实际损失向乙方追加索赔；因下列情形之一，乙方有权在甲方违约行为未在乙方通知后30日内改正的情况下立即终止本租赁合同：A、因甲方原因违反本预租合同第七条的约定，造成乙方不能按时装修，经乙方提出整改意见30天后，甲方仍不整改的；B、甲方违反本租赁合同第十二条规定的保证承诺义务，使乙方不能实现租赁目的并严重影响乙方利益的；C、造成乙方或者其权利、义务继受人无法继续履行本租赁合同，或继续履行本租赁合同已无必要的；乙方因上述理由单方面终止本租赁合同的，应当书面通知甲方，甲方应在收到通知后的30日内全额返还乙方已支付的有关款项，包括但不限于乙方已支付的尚未到期的预付租金、保证金等有关款项，如由此给乙方造成经济损失的，甲方须按照法律规定赔偿乙方经济损失；甲方未能按本预租合同约定的交付日交付该租赁房屋供乙方使用的，每延迟一天，甲方应该按第一个租约年年租金的千分之一向乙方支付违约金；租赁期限内，非根据正式租赁合同约定或法律规定，甲方擅自提前终止合同并收回该租赁房屋的，甲方应当向乙方退还乙方已支付的保证金以及尚未到期部分的预付租金等有关款项，并支付相当于所在租约年一年租金的违约金，若前述违约金不足以弥补乙方因此而遭受的实际损失的，甲方还应负责赔偿；若乙方拖欠租金，每拖欠一日，应按拖欠金额的千分之一向甲方支付滞纳金，租赁期限内非根据正式租赁合同约定或者法律规定，乙方擅自提前终止合同的，乙方应当向甲方支付相当于所在租约年一年租金的违约金，若前述违约金不足以弥补甲方因此而遭受的实际损失的（不含合同终止后的剩余租金），乙方还应负责赔偿；如任何一方违反本租赁合同并且未能及时进行纠正，应对另一方因此遭受的损失予以赔偿并继续全面正确地履行本租赁合同，但如果该违约行为造成本租赁合同继续履行已无可能或者已无必要，守约方有权解除本租赁合同并要求违约方赔偿损失；本租赁合同期限届满或本租赁合同因其他原因而终止时，乙方应在本租赁合同期限届满或本租赁合同终止后三十天内拆迁并搬走其自行安装的移动物品等，若有对该租赁房屋有破坏性损害之处应修复，然后将该租赁房屋清理干净并接受甲方验收后返还给甲方；本租赁合同租赁期限届满或本租赁合同因其他原因终止后的三十天清理期间内，乙方应缴纳清理期间所发生的能源费、物业管理费及其他相关费用。该租赁合同还对物业管理、招牌及广告、租赁房屋的维修与修复、保险、税费、租赁期内的销售、不可抗力或拆迁、争议解决等事项作出约定。
同日，季文康向苏州新创公司支付50万元保证金。
2014年10月9日，苏州新创公司（甲方）与季文康（乙方）签订山河佳苑商业房租赁合同补充协议一份，约定：甲乙双方于2014年7月8日签订山河佳苑商业房租赁合同，乙方在交房过程中发现商业房一至三层地坪比室内地坪低30cm，因原设计为农贸市场，乙方要求甲方完成地坪填补后实施交房，经双方友好协商现对地坪处理达成如下协议：一、甲方根据乙方提供的关于地坪改造方案重新设计图纸；二、地坪改造由乙方施工，施工改造发生的费用由乙方承担；三、考虑房屋未能正常交付，原租赁合同约定的起租日2014年7月1日调整为2014年10月1日；同时因施工周期及改造费用，原租赁合同约定的实际租金自2015年10月1日开始计算调整为2016年4月18日起开始计算；四、乙方应按甲方提供的图纸施工，对于未按图施工造成的一切后果均由乙方自行承担；五、本协议签订后，乙方履行交房手续；六、本协议一式四份，双方各执二份，签字盖章后生效，协议内容与山河佳苑商业房租赁合同具有同等的法律效力。
后季文康将上述租赁房屋分区域转租给他人经营使用。
2015年12月28日，季文康向苏州新创公司提交山河佳苑物业楼免租申请报告，请求给予三年市场培育期。
苏州新创公司向季文康送达租金付款通知，通知季文康于2016年4月18日前将应付租金汇至苏州新创公司账户，交纳2016年4月18日至2016年7月17日的租金50万元。季文康于2016年2月29日在上述租金付款通知上签字确认“原件已收”。
2016年6月13日，苏州新创公司向季文康发送催款通知书，称：季文康应于2016年4月18日前支付租金但至今一直拖欠租金未付，苏州新创公司已多次与季文康协商均未得到结果，故根据房屋租赁合同约定通知季文康于2016年6月18日前至苏州新创公司资产部交清拖欠的全部款项并依照合同规定支付违约金，逾期不支付，苏州新创公司将通过法律途径解决，金额为2016年4月18日-2016年7月17日的租金50万元，滞纳金支付期2016年4月18日-2016年6月13日，滞纳金为27500元，共计金额为527500元，备注：滞纳金支付金额以租金应付日至实际支付日为最终结算依据。
2016年7月26日，苏州新创公司向季文康发送通知函，称：自2014年7月1日与你签订房屋租赁合同书后，我司严格按照合同约定履行了出租义务，而你却多次严重违约，包括拖欠租金，违章搭建存在安全隐患等问题，现根据合同约定通知如下：1、我司与你签订房屋租赁合同书于2016年7月31日解除；2、请于2016年7月31日前将拖欠的房屋租金付清（应付至2016年7月31日）；3、请于2016年8月15日前将租赁房屋恢复原状归还我司，否则，我司将追究你的其他违约责任。该通知书由季文康于2016年7月27日签收。
2016年8月1日，季文康发送回复函，要求继续经营，在短时间内将所拖欠的租金交清并陈述其经营付出情况。
2016年8月5日，江苏九典律师事务所石春扣律师向季文康发送律师函一份，称：接受苏州新创公司委托，就承租房屋未按照约定及时履行支付租金义务及擅自违章搭建存在安全隐患等相关事宜出具律师函，季文康未及时履行支付租金义务属于严重的违约行为，在未经相关报建、规划等建设审批手续的情况下擅自违章搭建且未通过消防验收存在严重的安全隐患，据此，苏州新创公司依约可以解除租赁合同关系及要求季文康承担相应的违约责任，故发表律师声明如下：1、限你在2016年8月12日之前拆除违章搭建，恢复出租标的原状（通过消防验收的合理装修除外），并将整改结果通报苏州新创公司及律师；2、限你在2016年8月10日前付清所有拖欠费用；在你履行上述义务前请务必停止对外招租、停止使用违章搭建及相关可能存在安全隐患的房屋，否则，由此造成的损失由你自行承担，如你及时履行上述义务的，石春扣律师可以考虑建议苏州新创公司继续履行租赁合同，否则苏州新创公司将坚持认定2016年7月31日租赁合同关系已解除并追究你其他违约责任。
季文康于2016年7月5日向苏州新创公司支付租金20万元，于2016年8月19日向苏州新创公司支付租金40万元。
庭审中，苏州新创公司与季文康一致确认：季文康于2014年7月8日转账支付保证金50万元，于2016年7月5日支付20万元租金，于2016年8月19日支付40万元租金，除此之外没交过其他款项。
庭审中，苏州新创公司陈述：2016年7月26日，因季文康从2016年4月份开始累计拖欠3个月租金及存在违章搭建等违约事由，苏州新创公司书面通知季文康解除合同，苏州新创公司在通知函中设定了2016年7月31日解除合同，所以就以该日为解除日。季文康陈述：苏州新创公司于2016年7月26日邮寄的解约通知函收到了，但是认为解除理由不成立，因为双方补充协议约定的计租日是2016年4月18日，约定的租金支付日是每一个月的5日前，当时约定5日前是因为计租日是从1日开始的，所以真实意思应该是计租开始后5天内要支付租金，因此季文康最早的交付租金时间应该是2016年4月23日前，实际上季文康在2016年7月5日支付了20万元租金，是在三个月之内支付了部分租金，所以实际上季文康所结欠的租金金额只有3个月租金总额的60%，季文康在现场并没有改变房屋的建筑结构也没有改变房屋的用途，因此苏州新创公司的解除理由不成立。
庭审中，苏州新创公司陈述：根据合同约定从2015年10月1日起到2017年9月30日止租金为每个季度50万元，从2016年4月18日（补充协议约定的起租日）起计算至2016年7月31日，这一段的租金是575342.47元，要求季文康自2016年8月1日起按照每日5479.45元（年租金200万元除以365天）支付使用费至实际搬迁之日止。
庭审中，季文康陈述：苏州新创公司违约解除合同，因违约解除导致季文康在租赁房屋上所进行的装修和其他投入损失，所以要求苏州新创公司赔偿。合同中约定，甲方擅自提前终止合同并收回该租赁房屋的甲方应当退还保证金和尚未到期的预付租金，并支付相当于一年租金的违约金，如果违约金不足以弥补乙方的实际损失，甲方还应赔偿实际损失，要求按照实际损失主张赔偿。在苏州新创公司2016年7月26日发出解除通知时，苏州新创公司解除合同的条件并未成就，所以苏州新创公司是违约解除，因为根据双方合同中的约定，季文康支付了50万元的保证金，应支付第一期租金的时间应该是双方约定的计租日后的五天内，也就是2016年4月23日前，苏州新创公司能够解除合同的条件是累计拖欠的租金总额超过30天以上和擅自改变房屋的建筑结构及用途，但是这个两款适用的前提都是在苏州新创公司通知后30日内未改正的情况，那么苏州新创公司实际上在本案中第一次催款是在2016年2月29日，当时付款的条件并不具备，第二次苏州新创公司所述的2016年6月13日这一份通知是否已经送达给季文康无法确认，假如已送达，那么季文康的履行期也是到2016年7月12日前，季文康事实上在2016年7月5日向苏州新创公司支付了20万元的租金，也就是说已经在履行支付义务了，结欠的租金总额达不到三个月50万元的金额，当时只是结欠30万元，至于之后三个月的租金50万元，那么履行期在2016年7月23日前，在2016年7月26日季文康拖欠该期租金未到30日，因此在2016年7月26日并未成就苏州新创公司解除合同的条件，其解除合同属于违约解除，季文康也没有对房屋的建筑结构进行改变，用途也没有改变，仍然是用于商业。
上述事实，由苏州新创公司提交的苏州高新区商品房初始登记证明、房屋租赁合同书、补充协议、通知函快递凭证以及跟踪单，由季文康提交的收据、银行回单、免租申请报告、回复函、租赁合同、现场照片、苏州新创公司的律师函，以及一审法院听证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。
一审法院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护，当事人应当诚实守信地行使权利和履行义务，违反合同约定应承担相应的不利后果和违约责任。本案中，苏州新创公司与季文康签订房屋租赁合同，约定“2014年7月1日起至2015年9月30日为免租期，实际租金自2015年10月1日起开始计算，2015年10月1日起至2017年9月30日止的租金为50万元/季，……乙方以季为周期向甲方支付租金，租赁时间未满一个季度的以日为单位计算，单位日租金的确认：单位日租金=当月执行的季租金额/当季天数，每期的租金应于每租赁期第一个月的5日前支付，租金支付日如遇到国家法定节假日的，则提前至支付日前的最后一个工作日支付租金”，该约定明确支付租金日为计租日5日前。虽双方之后又签订山河佳苑商业房租赁合同补充协议约定“原租赁合同约定的起租日2014年7月1日调整为2014年10月1日；同时因施工周期及改造费用，原租赁合同约定的实际租金自2015年10月1日开始计算调整为2016年4月18日起开始计算”，该约定仅是对起租日进行了调整推后和给予了季文康更长时间的免租期，但并未对租金支付方式进行变更，故季文康按约应于2016年4月18日的5日前支付该季度的租金50万元。季文康于2016年2月29日已收到苏州新创公司的租金付款通知已知晓应于2016年4月18日前支付2016年4月18日至2016年7月17日的租金50万元，但经催促于2016年7月5日才向原告苏州新创公司支付租金20万元，既未按时也未按约全额支付租金，符合租赁合同约定的“因下列情形之一，甲方有权在乙方违约行为未在甲方通知后30日内改正的情况下立即终止本租赁合同：A、乙方累计拖欠三个月租金总额超过30天以上”的情形，季文康的上述行为已构成违约，苏州新创公司于2016年7月26日向季文康发送解除函通知双方签订的房屋租赁合同书于2016年7月31日解除，季文康确认收到该通知书，故苏州新创公司与季文康于2014年7月8日签订的房屋租赁合同书于2016年7月31日解除，一审法院予以确认。关于苏州新创公司提出的第2项诉讼请求，苏州新创公司与季文康双方约定“2015年10月1日起至2017年9月30日止的租金为50万元/季”即租期前两年的每年度租金为200万元，租金起算日调整后，自2016年4月18日起算租金日至2016年7月31日合同解除日止，季文康应支付的租金为575342.47元（200万元÷365天×105天），庭审中，苏州新创公司明确参照租赁合同约定租金标准主张自2016年8月1日起按照每日5479.45元（年租金200万元÷365天）支付使用费至实际搬迁之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。因季文康于2016年7月5日支付租金20万元、于2016年8月19日支付租金40万元，故季文康在合同解除后已支付完毕自2016年4月18日至2016年7月31日的应付租金575342.47元，尚余24657.53元可在自2016年8月1日起算的房屋使用费中进行扣抵。关于季文康支付的租房保证金50万元，因本案双方均未明确如何处置，故可由双方当事人自行协商退还或在结欠的房屋使用费中予以扣抵，本案不予理涉。因本案中苏州新创公司并非违约解除租赁合同，季文康提出的赔偿损失的反诉请求无事实和法律依据，一审法院碍难支持。至于季文康与案外人就涉案租赁房屋签订的租赁合同处理事宜，可由当事人案外协商处理或依法通过诉讼方式解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、苏州新创建设发展有限公司与季文康于2014年7月8日签订的房屋租赁合同书于2016年7月31日解除，季文康于判决生效之日起十日内将位于山河佳苑169幢租赁房屋恢复原状归还苏州新创建设发展有限公司并按照每日5479.45元标准支付苏州新创公司自2016年8月1日起至季文康实际归还租赁房屋之日止的房屋使用费（其中扣除24657.53元）。二、驳回原告苏州新创建设发展有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告季文康的反诉请求。案件受理费11748元，由苏州新创建设发展有限公司负担6814元，由季文康负担4934元。反诉案件受理费41140元，由季文康负担。
二审中，当事人未提交新证据。
二审查明事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为，苏州新创公司与季文康签订的房屋租赁合同及补充协议均合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同约定苏州新创公司可行使合同解除权的四种情形，其中第一种情形为季文康累计拖欠三个月租金总额超过30天以上，未在苏州新创公司通知后30日内改正的。季文康按约应于2016年4月18日的5日前支付该季度的租金50万元，苏州新创公司已先行通知其交纳租金，季文康于2016年2月29日收到付款通知后并未按期交纳，其于2016年7月5日才向苏州新创公司支付租金20万元，累计拖欠三个月租金总额超过30天以上，涉案合同约定的苏州新创公司合同解除权成就，故苏州新创公司通知季文康2016年7月31日解除合同，有合同及法律依据，应予支持。
涉案租赁合同及补充协议系苏州新创公司与季文康签订，根据合同相对性原则，苏州新创公司可直接向季文康主张权利，次承租人不属于必须共同参加本案诉讼的当事人，一审法院未予追加，并无不当。苏州新创公司于2016年9月已提起本案诉讼，一审判决给予其十日履行期尚属合理。
综上，季文康的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4934元，由上诉人季文康负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一八年五月七日
书记员 黄 婷