广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第384号
上诉人（原审被告，原审反诉原告）颜碧花，女，香港居民。
委托代理人刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）惠州大亚湾天域房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾西区龙海二路花千树苑3栋15楼1510号，组织机构代码：55172572-9。
法定代表人杜登刚，该公司董事长。
委托代理人叶祥，该公司员工。
上诉人颜碧花因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民二初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
被上诉人惠州大亚湾天域房地产开发有限公司原审诉称，2011年4月19日，原被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买天域公司开发的天域花园6栋1203号房，总房价款为470098元，采取分期付款形式支付房款。现被告已支付房款317574元，根据合同约定，被告应当于2011年12月31日向天域公司支付第二笔房款94019元；于2012年6月30日支付第三笔房款94019元；于2012年12月31日支付第四笔房款47011元，其中第二笔房款被告已交82525元，故被告所欠房款共计152524元。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告继续履行合同，支付所欠到期房款152524元及违约金17015元（违约金按三笔计算：一是以11494元为基数从2012年1月1日按日万分之五计算至2013年4月1日；二是以94019元为基数从2012年7月1日按日万分之五计算至2013年4月1日；三是以47011元为基数从2012年1月1日按日万分之五计算至2013年4月1日）；二、本案诉讼费用由被告承担。
上诉人颜碧花原审辩称：第一，原被告双方签订的买卖合同应当解除，天域公司在诱导被告购买上述房产时，存在虚假宣传；第二，根据原被告所签订商品房买卖合同第10条的约定，小区变更规划，应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同，天域公司已明确其小区的规划确有变更，依据合同约定，买方可行使单方解除权。
上诉人颜碧花原审反诉称：反诉人与被反诉人于2011年4月19日签订《广东省商品房买卖合同》，约定将被反诉人所开发的天域花园6号楼12单元03号房出售给反诉人，合同总金额为470098元，由反诉人分期支付。但在反诉人支付完相关款项后，发现该楼盘存在诸多严重问题，被反诉人通过虚假宣传，诱导反诉人购买上述房产，包括浮夸周边地理位置、周边设施、小区绿化面积、房屋实用率达90%以上、恶意鼓吹双地铁口、门前六车道、人工河、游泳池等，而上述虚假宣传却无一落实。同时反诉人发现被反诉人于2011年8月曾对小区规划设计进行过变更，却并无征求反诉人意见。根据双方签订的买卖合同第十条的规定，如变更规划设计未征得买受人同意，买受人有权解除合同。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、解除反诉人与被反诉人签订的《广东省商品房买卖合同》，退回已支付的房款317574元、备案费80元、维修基金5161元、契税14103元、所有权费80元、工本费10元、存档费50元、国土证费313元，以上款项合计337371元；二、被反诉人向反诉人支付利息；三、被反诉人承担本案诉讼费。
被上诉人惠州大亚湾天域房地产开发有限公司原审反诉辩称：第一，他司交付的楼盘符合规划，也符合相关流程，在2011年他司向市规划局申请，并经登报公示，并在报纸上写明，与此事项有重大利益关系人在公示起10日内提出意见，逾期未提出者，视为放弃，而在此期间，对方并未向规划局及他司提出任何异议。第二，他司销售的楼盘不存在虚假宣传，在双方签订的补充协议中第11条已明确。第三，他司交付的楼盘不违背对方购买商品房的合同目的，他司交付的楼盘的容积率、绿化率等相关重要指标都没发生变化，没有影响购买目的。他司对天域花园项目的规划调整是对该楼盘的提高升级，是将更好的楼盘交付给买受人，合同法讲究诚实信用原则，没有发生规划变更、涉及变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现合同当事人约定及影响当事人使用的事项，颜碧花要求解除合同毫无依据。第四，本案诉讼的产生责任完全在于颜碧花，其在房地产宏观调控的背景下，担心房价下跌，故意找理由解除合同，其目的就是毁约又不想承担毁约责任，而他司想更好的规划楼盘时，颜碧花想毁约，给他司造成重大名誉损失，这种行为为法律不予准许。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：天域公司于2011年3月21日取得惠阳房预许字（2011）第009号商品房预售许可证后对其开发的天域花园进行预售。天域公司在销售广告和宣传资料上称天域花园周边配套成熟、位于三城中心、城中央，地铁口、高铁口旁。2011年4月19日，天域公司与颜碧花签订了一份《广东省商品房买卖合同》［合同编号：惠阳（2011）00002518），约定：颜碧花向天域公司购买惠州市惠阳区淡水土湖白云坑天域花园6号楼12层03号房（预售房），建筑面积为86.02平方米，总价款为人民币470098元；第六条约定，付款方式为：2011年4月18日付首期235049元；2011年12月31日付94019元；2012年6月30日付94019元；2012年12月31日付47011元；第八条约定，天域公司应当在2013年6月30日前按合同约定将验收合格的房屋交付给颜碧花；第七条约定，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意；不同意变更的买受人可要求终止买卖合同；出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息。同一天，天域公司与颜碧花签订“天域花园商品房买卖合同补充协议”，约定：分期付款客户每笔款项在约定借款期内按日息万分之一计息，提前交款按实际借款金额及期限计息，如逾期按广东省商品房买卖合同执行；出卖人在发售过程中的售楼广告、宣传资料等均为要约邀请，内容均以本合同为准。颜碧花于合同签订当日向天域公司支付了首期房款235049元，备案费80元、维修基金5161元；2012年5月31日向天域公司支付房款25000元，房屋所有权费80元，工本费10元，立档费50元，契税14103元，国土证费313元；2012年10月31日，颜碧花向天域公司支付房款57525元。颜碧花共向天域公司支付房款317574元，其他费用19797元，各项款项合计337371元，尚余152524元房款未付。2013年6月7日，惠州市公安消防局出具惠公消验字（2013）第0159号建设工程消防验收意见书，意见为天域公司天域花园一、二期建设工程消防经验收合格。2013年7月1日，天域公司天域花园工程经惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局验收合格。另查明，天域公司申请对颜碧花所购房的天域花园小区项目规划进行调整，内容为：小区主入口架空层平台人行出入口楼梯往内移，取消该处4个沿街商铺；原架空层的社区服务用房调整为物业管理用房；地下停车库因人防配置要求，对原设计地下停车位进行重新布置；架空层屋顶花园的园林景观绿化进行优化设计。2011年9月28日，惠阳区住房和城乡规划建设局作出惠阳规建评（局）（2011）132号《关于天域公司“天域花园”项目规划调整方案的评审意见》为：上述调整后计容积率、建筑面积及停车位按原审批技术指标不变，经局规划建设评审小组讨论通过，并依照﹤广东省城市控制性详细规划管理条例﹥的相关规定进行了公示，公示期间未收到相关反馈信息，意见如下：同意该项目的上述规划调整，调整后按原审批基数指标保持不变。天域公司未按合同约定书面征求颜碧花的意见。有关人员（徐、李、陈）通过惠阳区网络问政平台咨询惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局，答复为无地铁确定的规划。2012年10月15日，天域公司对天域花园业主反映的问题回复称：门前市政道路属政府市政工程，天域公司会全力配合业主申请争取早日完成；如交房时政府规划道路仍未动工建设，天域公司将考虑修建一条临时的水泥道路供业主使用；天域公司严格按政府审批方案和设计图纸进行施工，凸窗部分有墙是为了结构安全及安装空调使用。颜碧花提出解除买卖合同，天域公司明确表示不同意解除，要求继续履行合同。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷，天域公司在取得商品房预售许可证后与颜碧花签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规规定，应认定合法有效，受法律保护，天域公司与颜碧花应当按照合同约定严格履行各自义务。本案争议的焦点都是：1、天域花园项目是否存在虚假宣传，如存在，是否构成解除合同的条件；2、颜碧花可否因天域公司对天域花园进行的规划变更调整未征得其书面同意而有权解除合同。关于是否存在虚假宣传的问题。颜碧花提出天域公司销售天域花园楼盘时存在虚假宣传。天域公司的宣传单上对涉案楼盘的规模、地理位置、交通状况等进行了宣传和说明，按照生活常识，交通便利与否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有一定影响；这种宣传是对商品房周边环境的描述，尽管该描述可能存在夸大的成分，但是在颜碧花和天域公司房屋买卖合同的补充协议中明确出卖人在发售过程中的售楼广告、宣传资料等均为要约邀请，不是要约；而颜碧花提交的现有证据不能充分证实天域公司存在虚假宣传行为，从而应认定颜碧花以“虚假宣传”为由提出解除合同，理由不充分，本院不予支持。关于调整规划问题。天域公司确有调整小区部分详细规划，其未书面告知颜碧花，存在一定过错。但天域公司在调整规划前，已经向政府规划部门提出申请，规划部门经过公示后予以批准，履行了严格的审批手续，不是“擅自变更规划”。《商品房销售管理办法》第二十四条“商品房销售后，设计单位同意的涉及变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”的规定，其目的是防止商品房开发商对商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等相关变更，影响商品房使用功能。本案中，天域公司对小区规划的变更，仅对小区主入口、地下停车库、商铺、和屋顶绿化进行调整，小区容积率、建筑面积及停车位按原审批基数指标保持不变，故该调整并不影响业主的居住环境，也没有损害业主利益。颜碧花以调整规划应征得其同意为由请求解除合同、退回房款及利息，事实理由不充分，本院不予支持。颜碧花未依约支付到期购房款，构成违约，应依据合同约定向天域公司支付逾期付款日万分之五的违约金。天域公司诉请颜碧花支付房款152524元及违约金17015元的请求，理由充分，不违反法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告颜碧花在本判决生效之日起十五日内支付原告惠州大亚湾天域房地产开发有限公司房款152524元及违约金17015元。二、驳回被告颜碧花的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3691元，反诉案件受理费3508元，合计7199元，由被告颜碧花负担（天域公司已预交3691元，颜碧花已预交3508元）。
当事人二审的意见
宣判后，上诉人颜碧花不服，向本院提起上诉称：一、上诉人提交的证据证明被上诉人虚假宣传，构成违约。二、一审已查明被上诉人变更了设计，上诉人依约享有解除权。三、涉案房产至今不能验收合格并交付，上诉人可以解除合同。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判解除购房合同，被上诉人返还上诉人337371元。2、判决被上诉人支付利息43709元。3、诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人惠州大亚湾天域房地产开发有限公司答辩称：服从一审判决。
本院查明的事实
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查：在惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局于2013年12月6日出具给本院的《关于天域花园项目规划调整相关事项的复函》中，答复道：经核实，“天域花园”项目在2011年8月向我局申请了规划设计调整，具体调整如下：一、小区主入口台阶往内移，取消该处4个沿街商铺，商业面积减少264.84平方米部分在项目三期中增加；原架空层的社区服务用房调整为物业管理用房。二、地下停车库因人防配置要求，对原设计地下停车位方式进行重新布置，停车位数量按原审批不变。三、小区平台花园的园林景观绿化进行优化设计。该项目规划调整对住户在涉案楼盘中的生活未产生影响，容积率不变。
本院判决理由及结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，上诉人提出解除合同的理由有二：一是天域房产公司擅自变更规划；二、天域房产公司对天域花园项目的虚假宣传。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：天域房产公司对“天域花园”项目的小区主入口、地下停车库、商铺和屋顶绿化进行的变更调整，是否属于可导致解除合同的违约行为；二、天域花园项目是否存在虚假宣传，若存在，是否构成解除合同的违约行为。
关于项目的变更调整是否是上诉人所称的“擅自变更规划”的问题。尽管本案中，天域房产公司与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十条规定：“规划、设计变更的约定。…确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。”但是，天域房产公司在变更前，已经向规划部门申请，经过公示后得到批准，履行了严格的审批手续，并不是“擅自变更规划”。此外，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，“商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。深入理解该条规定，要求房地产开发企业不得擅自变更规划的目的，是为了防止与商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化相关等变更，出现其他影响商品房质量或者使用功能的情形。本案中，上诉人并没有举证证明涉案房屋所载小区的规划变更不利于房屋的使用或者保值增值，只能证明出现了规划变更而已。根据惠阳区住房和城乡规划建设局在2011年9月28日出具的《关于惠州大亚湾天域房地产开发有限公司“天裕华园”项目规划调整方案的评审意见》，天域房产公司对“天域花园”项目的小区主入口、地下停车库、商铺和屋顶绿化进行了调整后，计容积率建筑面积及停车位按原审批技术指标保持不变。另外，在惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局于2013年12月6日出具给本院的《关于天域花园项目规划调整相关事项的复函》中，也明确了涉案项目的调整对住户在涉案楼盘中的生活未产生影响。可见，涉案项目的调整没有影响到上诉人所购买的涉案商品房质量以及使用功能，也没有证据显示上诉人在天域花园小区的居住权益受到了损害。因此原审判决认为天域房产公司的变更调整项目行为，不属于违约行为。当然，天域房产公司没有对已经签约包括上诉人在内的客户采取一对一的书面通知方式进行告知，存在一定的过错。但在网站上公示与登报公告类似，受众面广，买受人的知情权并没有因此而受到影响。
关于虚假宣传问题。上诉人为证实该主张，提供两张宣传单。宣传单上对涉案楼盘的规模、地理位置、交通状况以及购房优惠进行了宣传和说明，其中对交通状况的说明，有“深惠地铁口黄金旺铺”等字眼，也有“距地铁出口仅2公里，距区政府仅3公里”等字样。虽然按照生活常识，交通便利与否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有一定的影响，但是在该宣传单上并没有将该宣传内容作为要约，而只是一种对周边环境的描述。尽管该描述可能存在夸大的成分，但是该描述也没有成为合同的一部分，上诉人也没有举证是其购买涉案房屋与否的决定性因素。上诉人也未向本院提交相应的证据以证实宣传单上描述的涉案楼盘的规模、地理位置、交通状况以及购房优惠与事实不符，因此从现有证据还无法推断出天域房产公司存在虚假宣传行为。上诉人若有确凿证据，可另行提起诉讼通过法律途径救济权利。
至于上诉人认为涉案房产至今未能验收合格并交付使用，请求解除合同，该诉请理由不在其一审范围内，且无证据支持其主张，对此本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《商品房销售管理办法》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7199元，由上诉人颜碧花负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾求凡
审判员 邹 戈
审判员 卫书平
二〇一四年九月二日
书记员 李 华
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。