黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐民二终字第307号
上诉人（原审原告）刘聪，住齐齐哈尔市。
委托代理人周晖，黑龙江卜奎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）鲁玉芬，现住齐齐哈尔市。
委托代理人王雅娟，住黑龙江省齐齐哈尔市。
原审第三人屈海军，住齐齐哈尔市。
原审第三人齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市建华区二〇三地段一号楼三区三十四号。
法定代表人赵文兴，该公司总经理。
委托代理人蒋友财。
上诉人刘聪因与被上诉人鲁玉芬、原审第三人屈海军、齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司（以下简称兴瑞开发公司）执行异议之诉纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2014）龙民初字第1079号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年1月10日原告刘聪与第三人兴瑞房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于黑龙江省甘南县巨宝镇丁胜综合楼西侧巨发家园11号商服，建筑面积1259.07平方米（实际面积1267.38平方米）的三层楼房，原告刘聪分三次给付购房款人民币6295350元（其中1月10日给付现金2615350元、1月12日给付现金240万元、1月13日通过银行转账128万元），兴瑞房地产开发公司于2012年1月10日出具了全款收条。2012年1月12日原告刘聪在甘南县房产管理处办理了《房屋预告登记》（登记证号YG2012000168号）。2013年7月15日第三人兴瑞房地产开发公司将该房屋办理了所有权人为齐齐哈尔市兴瑞房地产开发有限责任公司的房屋所有权证，产权证号为甘房权证甘字第S20130086**号。2013年8月6日刘聪为办理过户手续向甘南县地方税务局缴纳了契税75714.65元，代兴瑞房地产开发公司缴纳各项税款256380.3元。2013年9月5日甘南县房产管理处向地税局出具说明，巨发小区于2011年10月办理了预售许可证（第2011022号），预售总面积为5685平方米（包含11号楼），现11号楼已办理竣工验收手续，该处已办理了初始登记证，无法单独为11号楼办理房屋预售许可证。第三人兴瑞房地产开发公司因将商品房预售许可证丢失，于2014年2月12日向甘南县房产管理处提出遗失公告声明作废，齐齐哈尔日报于2014年3月4日刊登该遗失公告。
原审另查明，被告鲁玉芬因与第三人屈海军及兴瑞房地产开发公司有债务纠纷，法院判决屈海军及兴瑞房地产开发公司偿还鲁玉芬欠款1868160元，鲁玉芬到我院申请执行，2014年2月21日我院执行局将本案标的物给予查封。2014经评估机构评估，该房屋现价值人民币2788236元。原告刘聪于2014年3月25日向我院提起案外人执行异议请求，我院于2014年9月19日向原告下达了（2014）龙执异字第7号执行裁定书，裁定驳回刘聪的异议请求。
原审判决认为，根据法律规定，不动产登记薄是物权归属的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中第三人兴瑞房地产开发公司于2013年7月15日将本案标的物办理了房屋所有权证，即成为本案标的物的所有权人。被告鲁玉芬申请将上述房产予以查封，符合法律规定。原告刘聪与第三人兴瑞房地产开发公司之间的商品房买卖合同，因兴瑞房地产开发公司未给原告出具正规的购房发票，现有房屋评估价值与其购房价格相差巨大，且该房屋所有权人已经登记为第三人兴瑞房地产开发公司，故原告刘聪与第三人兴瑞房地产开发公司之间的房屋买卖合同视为未完成，无法对抗法院执行查封裁定。故原告刘聪就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回原告刘聪的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘聪承担。
判后，刘聪不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。原审判决认定“2013年7月15日第三人兴瑞房地产开发有限责任公司将该房屋办理了所有权人为齐齐哈尔市兴瑞房地产开发有限责任公司的房屋所有权证，产权证号为甘房权证甘字第S20130086**号”是错误的。首先，产权证号为甘房权证号为甘字第S20130086**号产权证，虽名为产权证，其实性质应为“初始登记证”，即预售许可证。2014年5月8日，甘南县房产管理处出据了一份《情况说明》，明确了办理房屋所有权证应持以下手续：登记申请书、申请人身份证明、商品房买卖合、购买商品房介绍信、销售不动产统一发票、契约完税证及房屋所有权证书（初始登记证）。而2013年7月，兴瑞房地产开发有限责任公司在办理房证号S2013008694号产权证书时所持的手续却是《建设工程规划许可证》、《建设项目工程规划验收合格证》、《建设工程施工验收备案证》等工程施工建设手续。（见2014年5月8日甘南县房产管理处《情况说明》）。上诉手续是办理房屋预售许可证所必需的。可见，在未提供销售不动产统一发票、契税完税证明及初始登记证明的情况下，证号为S2013008694号“房屋所有权证”只能是初始登记证，而不可能是法定意义上的不动产登记簿。其次，本案争议房产的不动产登记权利人应为刘聪，而非齐齐哈尔市兴瑞房地产开发有限责任公司。2012年1月10日，上诉人与兴瑞公司签订了《商品房买卖合同》，购买了本案争议房产，分三次交纳了全部购房款，并于2012年1月12日持合同、收据及申请书办理了登记证号为YG2012000168号的《房屋登记预告》，依据《物权法》第二十条的规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权权利。”可见本案争议房产的权属登记人应为刘聪，而非兴瑞公司。而原审判决在交纳了全部购房款、交纳了应缴税费并办理了产权预告登记，取得了该房屋所有权的情况下，认定兴瑞公司为本案争议房产的所有权人，属于认定事实错误；2、原审判决适用法律错误。首先，依据《物权法》第十四条，物权的转让，自记载手不动产登记簿时发生法律效力。上诉人刘聪在2012年1月10日与兴瑞公司签订《商品房买卖合同》后，交纳了全部购房款，并依据《物权法》第二十条之规定，办理了预告登记。依据上诉法律规定，本案争议房产的所有权，自2012年1月12日办理预告登记日起，已经由兴瑞公司转移到上诉人刘聪名下。而原审判决无视上诉法律规定，仍然认定该房产的所有权人为兴瑞公司，明显属于适用法律错误。其次，被上诉人鲁玉芬查封本案争议房产，是基于其与齐齐哈尔市兴瑞房地产开发有限公司存在债权债务关系，而原审判决在上诉人预告登记，取得物权所有权的情况下，驳回上诉请求的诉讼请求，严重违反了物权优于债权的法律基本原则。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，故恳请二审法院依据《民事诉讼法》地一百七十条（三）项之规定，查明案件事实，依法予以改判。
鲁玉芬在二审中答辩称：刘聪主张购买房屋及入住房屋的事实均不存在。刘聪与屈海军及兴瑞开发公司之间是借贷关系，不是买卖合同关系。本案争议的房屋登记在兴瑞公司名下，并且办理的是产权证，不是初始登记。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
屈海军在二审中答辩称：房屋是卖给刘聪的，同意刘聪的诉讼请求。
兴瑞开发公司在二审中答辩称：兴瑞开发公司与刘聪之间是房屋买卖合同关系，同意刘聪的诉讼请求。
本案二审审理期间，鲁玉芬向本院出示了甘房权证甘字第S20150032**号房屋产权证，该产权证体现位于甘南县巨宝镇丁胜综合楼西侧，面积为1267.38㎡的房屋于2015年6月3日办理了产权登记，房屋所有权人为鲁玉芬。本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。
本院认为，鲁玉芬与屈海军、兴瑞开发公司之间的债务纠纷经法院判决生效后，鲁玉芬申请对登记在兴瑞开发公司名下，位于甘南县巨宝镇丁胜综合楼西侧，面积为1267.38㎡的房屋进行查封。案外人刘聪提出执行异议，主张本案中争议的房屋在查封前已经与兴瑞开发公司签订了买卖合同，认为该房屋应当归其所有。本案争议的焦点问题是刘聪与兴瑞开发公司之间的买卖事实是否存在以及刘聪是否对该房屋进行了实际占有使用。关于刘聪与兴瑞开发公司之间的房屋买卖事实是否存在的问题。刘聪主张双方于2012年1月10日即签订了房屋买卖合同，分别于2012年1月10日、1月12日、1月13日分三次向兴瑞开发公司的经理屈海军付款共计6，295，350.00元，并办理了预告登记、交税等手续。因刘聪向原审法院出示盖有兴瑞开发公司财务章的收据体现的时间为2012年1月10日，金额为6，295，350.00元，而刘聪向屈海军的三笔付款中有两笔付款的时间在1月10日之后。这种先出收款收据，后实际付款的行为不符合日常交易习惯，违背常理。刘聪对此亦不能作出合理解释。同时，刘聪主张有两笔款项共计500余万元是通过现金方式交给屈海军的，且表示自己家中存放大额现金。大额款项进行现金交易既不方便也不安全，且家中经常放有几百元的现金也不合常理，因此该主张亦不能成立。又因本案中的争议房屋在执行程序中经评估价值为2，788，236.00元，而刘聪与兴瑞开发公司之间约定的交易价格却高达600余万元，与本案争议的房屋价值相差巨大。虽然刘聪主张先后办理了预告登记、交税等手续，但该手续的履行与双方是否实际进行房屋买卖无关，仅需要双方具有房屋买卖合同即可以进行办理。关于刘聪是否实际占有使用房屋的问题。刘聪主张在购买房屋后对房屋进行了实际占有，但鲁玉芬予以否认，且刘聪并未提供充分证据予以证实。因此本院对于刘聪的该项主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，裁判结果正确。刘聪的上诉理由证据不足，本院无法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人刘聪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨春雷
代理审判员 于 丹
代理审判员 周巍巍
二〇一五年九月十五日
书 记 员 赫小灵