浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第367号
上诉人（原审原告）：桐乡市乌镇布厂。住所地：桐乡市乌镇镇红光村。
法定代表人：曹荣根，该厂董事长。
委托代理人：周水霖，浙江泰豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董云初，系桐乡市乌镇嘉丰电脑绣花厂业主。
委托代理人：张征宇、祁金龙，浙江圣文律师事务所律师。
原审第三人：桐乡市乌镇镇浮澜桥村村民委员会。住所地：桐乡市乌镇镇浮澜桥村。
负责人：邵建祥。
上诉人桐乡市乌镇布厂因与被上诉人董云初房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2013）嘉桐乌民初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2009年3月23日，桐乡市乌镇布厂作为甲方与乙方桐乡市乌镇嘉丰绣花制品外发点签订房屋买卖协议一份，约定甲方自愿将坐落于桐乡市乌镇镇红光村蒋塔庙的厂房四间（共计823.3平方米，产权证号码：桐房权证桐字第××号）出卖给乙方，并约定该厂房及附属建筑物总价款为170000元。同时约定甲方应积极配合乙方办理房产过户手续，如果不能过户，则甲方将两本产权证置于乙方处，转让行为依然发生效力。今后该转让房屋上的权利义务与甲方无关。合同还约定乙方向丙方乌镇镇浮澜桥村村民委员会交纳转让厂房所涉范围内土地使用权（土地证号：桐集用1999字第0**号），土地使用费每亩3000元／年。今后如遇政府拆迁，土地补偿金为乌镇镇浮澜桥村村民委员会所有，其他的所有权益归乙方享有。乌镇镇浮澜桥村村民委员会作为见证方，即丙方在协议上签字。桐乡市乌镇嘉丰绣花制品外发点系个体工商户，后变更为桐乡市乌镇嘉丰电脑绣花厂，董云初是该个体工商户的业主。合同签订后，双方依约履行，桐乡市乌镇布厂在董云初交付转让款后，将涉案房屋交付，并将其名下所涉的房屋产权证（桐房权证桐字第××号）及土地使用权证（桐集用（1999）字第006号）交付给董云初，但未办理过户手续。自2010年起至2012年董云初分别向第三人乌镇镇浮澜桥村村民委员会交付土地租金5475元、5475元、5775元。本案所涉土地为集体土地，系原乌镇镇红光村集体所有，土地使用权类型为划拨。乌镇镇红光村现已并入乌镇镇浮澜桥村。
另查明，桐乡市乌镇布厂原系村办企业，1998年改制，原乌镇镇红光村将该企业产权全资转让给曹荣根，并签订了企业改制合同。合同对土地处置方法进行了约定，土地所有权归红光村集体所有，由受让人租赁使用五十年。总土地面积3.024亩。出让方暂定每年向受让方收取土地管理费9979.20元。桐乡市乌镇布厂于1999年1月22日、2000年5月30日先后取得了涉案房屋的集体土地使用证及房屋产权证。审理过程中因政府征迁，涉案厂房已被拆除。
桐乡市乌镇布厂以集体土地上的房屋不能买卖为由，于2013年11月19日向原审法院起诉，请求确认本案房屋买卖协议无效，判令董云初返还房产证（桐房权证桐字第××号）及土地使用权证（桐集用1999字第006号）原件。
董云初在原审中答辩称，双方之间的房屋买卖协议是存在的，但是在土地所有人，即桐乡市乌镇镇浮澜桥村村民委员会同意并见证的情况下进行的。董云初依约支付相应的对价，并依约每年交纳土地使用费给所有人。协议仅是对买卖房屋作了约定，土地是不买卖的，按照民法法理，对于土地所有人的权利，三方都进行了保护，买的仅仅是土地以上实际的物，以及简易车库、防盗窗等物。同时房屋买卖协议于2009年签订，要求确认协议无效已超出了相应的除斥期间。现政府对该土地及厂房进行征迁，桐乡市乌镇布厂提出确认无效诉求，违反了诚信原则。此外，房屋已经被政府征收，所以土地上的房屋已经交给政府，政府已依法予以拆除。故作为本案诉争的标的物已经毁失，诉争房产证、土地证也已被桐乡市人民政府注销，无法返还。所以本案审理已无实际意义。请求法院驳回桐乡市乌镇布厂诉讼请求。
原审中，根据董云初的申请，原审法院依法追加桐乡市乌镇镇浮澜桥村村民委员会为本案第三人。桐乡市乌镇镇浮澜桥村村民委员会在原审中未作陈述。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋受让人虽是桐乡市乌镇嘉丰绣花制品外发点，但根据法律规定，个体工商户应由业主作为诉讼当事人，故本案被告主体适格。房屋买卖合同虽仅约定房屋及附属设施的转让，同时出让人也依法取得了房产证，并经土地所在的集体经济组织见证，及向其交纳土地使用费。但根据房地一体原则，房屋转让的同时其占用范围内的建设用地使用权也一并处分。而本案系集体土地上的房屋买卖，合同签订前，桐乡市乌镇布厂依法取得的是集体土地的建设用地使用权。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而本案受让人受让房屋实际也用于非农业建设。据此，本案所涉的房屋买卖合同违反了上述法律强制性规定而无效。至于董云初提出桐乡市乌镇布厂要求确认合同无效已经超过除斥期间，因确认无效不是行使形成权，不受除斥期间的限制，故不予采信。此外，因合同系违反法律强制性规定而归于无效，故土地所有权人是否同意不影响合同无效的认定。
桐乡市乌镇布厂基于合同无效，提出第二项诉讼请求：要求董云初返还涉案房屋，其返还购房款170000元。后因涉案房屋被拆掉，桐乡市乌镇布厂变更诉讼请求：要求返还房产证及土地使用权证原件。原审法院认为，本案房屋买卖合同虽然无效，产权也未依约进行变更，但桐乡市乌镇布厂作为原集体建设用地使用权人，其售房行为隐含抛弃集体建设用地使用权的意思表示，故其在合同签订时就丧失了集体建设用地使用权。根据“房随地走”原则，出卖人因放弃集体建设用地使用权而丧失房屋所有权，房屋视为折价转让于买受人。现涉案房屋被政府拆迁，房屋的折价款亦应归买受人所有。据此，桐乡市乌镇布厂在合同签订时即丧失了涉案房屋和附属设施的所有权，及房屋和附属设施所占范围内的建设用地使用权。房产证和土地使用权证作为权利人享有房屋所有权及土地使用权的物权凭证，在权利人丧失本权的情况下，仍要求返还房产证及土地使用权证，于法无据，不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认桐乡市乌镇布厂与桐乡市乌镇嘉丰绣花制品外发点于2009年3月23日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回桐乡市乌镇布厂其余诉讼请求。案件受理费80元，由董云初负担。
判决宣告后，桐乡市乌镇布厂不服，向本院提起上诉称，1、本案房屋买卖合同违背法律的强制性规定，一审法院判决合同无效符合法律规定。但对无效合同的处理，原审却仍按照有效合同使买方能按合同取得财产，使卖方因无效合同失去财产，违背了合同法第五十八条的规定。2、物权法第九条规定，不动产物权的转让未经登记不发生法律效力。本案房产证和土地使用权证仍登记在上诉人处，原审判决由董云初取得这些权利，违反了物权法规定。3、原审认定权利人丧失本权并驳回上诉人诉讼请求没有任何法律依据。4、董云初以无证房屋的名义而非房产证获取拆迁补偿款，所以该款项与本案房屋无关。综上，请求撤销原审判决第二项，改判董云初返还原房产证和土地使用权证。
董云初在二审中答辩称，第一，双方签订了房屋买卖协议，作为土地所有权人的村委会参与见证，双方亦约定由董云初向第三人村委会缴纳土地使用费。第二，董云初支付房屋对价后，取得了房屋使用权，之后因房屋坍塌造成的人身损害，董云初也进行了赔偿，并对房屋进行了翻建。第三，本案起诉时涉案房屋已拆掉，政府知道房屋由董云初实际使用，故对董云初进行了补偿。第四，根据政府拆迁要求，已将涉案房屋所有权证和土地使用权证交给政府。综上，上诉人的起诉违反诚实信用原则，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
原审第三人桐乡市乌镇镇浮澜桥村村民委员会在二审中未作陈述。
上诉人桐乡市乌镇布厂在二审中提供了：证据1.房屋所有权登记证明，证明涉案房屋的产权还没有注销，仍属于上诉人；证据2.举报材料一组，证明拆迁办与董云初恶意串通。
董云初质证认为，证据1在原审判决后形成，且只能说明档案中还没有改，与客观情况不符，房产证原件已经交给了拆迁办；证据2内容并非事实，不予认可。
本院认证意见，证据1是原件，对其真实性予以认定；证据2系上诉人一方的举报意见，内容是否真实无法确定，且与本案的处理没有关联，本院不予认可。
对原审认定的事实，董云初提出异议，认为涉案房屋在原审立案时已经拆除。因其未提供证据证明，故本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案为农村集体土地上的房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该条规定的主要目的是为了保护耕地，有序推进土地使用权制度改革，并非严格禁止农村集体土地使用权流转用于非农业建设，且在特定情况下已取得的农村集体建设用地使用权可再度转移。而允许集体建设用地使用权在符合一定条件的情况下流转也符合目前的改革发展趋势，为此，浙江省高级人民法院《关于为推进农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的意见》第七条指出，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划，依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，采取出让、转让等方式有偿使用和流转的，应认定有效。本案中，桐乡市乌镇布厂在改制后依法取得了涉案房屋所有权证和集体土地使用证，其转让房屋属于对自身财产的处分，并不违反法律规定，而房屋占用范围内的建设用地使用权一并发生转移。双方签订的房屋买卖协议并未改变土地所有权属和土地用途；协议中约定由受让方向村委会交纳转让房屋占用范围内的土地使用费，如遇拆迁土地补偿金归乌镇镇浮澜桥村村民委员会所有，协议内容经桐乡市乌镇镇浮澜桥村村民委员会见证同意，故该协议并不损害农民集体利益。因此，桐乡市乌镇布厂与桐乡市乌镇嘉丰绣花制品外发点在2009年3月23日签订的房屋买卖协议并未违反法律的强制性规定，应为有效。
综上，本案房屋买卖协议合法有效，桐乡市乌镇布厂要求返还涉案房屋所有权证和土地使用证与合同约定不符，也有违诚信原则，对其诉讼请求，不应予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。桐乡市乌镇布厂的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第180条规定，判决如下：
一、撤销桐乡市人民法院（2013）嘉桐乌民初字第310号民事判决；
二、驳回桐乡市乌镇布厂的诉讼请求。
一审案件受理费80元及二审案件受理费80元，均由桐乡市乌镇布厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 翔
代理审判员 王世好
代理审判员 徐东文
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 苏 轶