江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏08民终571号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘从峰。
委托诉讼代理人：孙福海，盱眙县天泉湖镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏万润发商贸有限公司。
法定代表人：涂明霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘冬，该公司员工。
委托诉讼代理人：于佩，江苏宗泽律师事务所律师。
上诉人刘从峰因与被上诉人江苏万润发商贸有限公司（以下简称万润发公司）合伙协议纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2017）苏0830民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘从峰上诉请求：1、撤销一审判决，改判万润发公司承担租赁房屋违约损失（55000元）和损害租赁财产（28000元）的赔偿责任。2、一、二审案件受理费由万润发公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人万润发公司突然将租赁房屋内的全部货物撤出，单方明确表示弃租，是典型的违约行为，应承担违约责任并赔偿上诉人的合同损失。上诉人扣烟是针对万润发公司单方弃租违约而采取的维权行为，而一审法院混淆了双方的是非对错，开脱万润发公司的违约责任。二、上诉人是将房屋水电、内外装饰等各项设施完好交付被上诉人的，诉讼中，上诉人提交了房屋内部设施和门牌损害照片、修复清单及价款，而一审法院未予认定错误。三、一审法院适用法律错误。本案系万润发公司单方弃租，构成违约，依照法律规定，应承担违约赔偿责任。请求二审法院支持上诉人诉请。
万润发公司答辩称，一审判决正确，请求二审维持。
万润发公司向一审法院起诉请求：1.判令被告刘从峰赔偿扣留的香烟款103411元；2.自2017年6月16日起，解除原、被告于2010年9月28日订立的租赁协议；3.判令被告刘从峰退还原告未使用的租金25000元；4.被告承担违约金25000元；5.本案诉讼费用由被告承担。
刘从峰向一审法院反诉请求：1.请求法院判决反诉被告万润发公司赔偿反诉原告房屋租赁损失55000元；2.反诉被告万润发公司赔偿反诉原告损坏房屋结构、水电设施、店面招牌等损失30000元；3.反诉被告承担反诉费用。
一审法院认定事实：2010年9月28日，原告万润发公司（乙方）与被告刘从峰（甲方）双方签订《租赁协议》一份，协议载明：“一、现甲方将位于盱眙县王店乡街道127#门面房租给乙方经营使用，年限为二○一○年九月二十八日至二○二○年九月二十七日。二、租金：前五年每年十万元整，后五年每年十一万元整，每年一付，每年在九月二十八日前付清（扣除药店租金后，实际租金为前五年九万五千元整，后五年十万四千五百元整）……五、租赁期间，乙方经营则需按法律法规办事，一切违背法律法规的事情与甲方无关。六、未尽事宜：如有未尽事宜，双方另行商定，补充协议后签字同样生效……”协议签订后，被告刘从峰将涉案房屋交付给由原告万润发公司，原告万润发公司按照合同约定每年给付租金。
2017年6月16日，原告万润发公司将涉案房屋内的货物撤走时，与被告刘从峰产生纠纷。被告刘从峰扣留了原告万润发公司的部分香烟后，原告万润发公司撤走了涉案房屋内的其他货物，并由原告万润发公司将涉案房屋锁好。
另查明，涉案房屋为三间，分别属于孙海燕、孙玉林、被告刘从峰，在原告万润发租赁期间未因房屋权属事宜导致其经营不畅。审理中，被告（反诉原告）刘从峰陈述其提起反诉的基础是同意解除双方的租赁协议。2017年11月13日，被告刘从峰将涉案房屋的门锁拆开后占有涉案房屋，同年12月17日，被告刘从峰将涉案房屋出租给案外人余志忠，租金为80000元/年。
诉讼中，一审法院依职权组织原、被告双方对扣留香烟的进行了清点，原、被告双方在清单上签字确认；原、被告双方就返还香烟价值形成一致意见：由被告刘从峰将扣留香烟按照烟草公司批发价予以变卖，将变卖金额返还给原告万润发公司。扣留香烟的名称及价款明细如下：
序 号
香 烟 名 称
|
数 量
|
进 价（元）
|
金额（元）
1\.
|
玉溪（黄色）
|
2包
|
36.04元/包
|
72.08
1\.
|
玉溪（硬）
|
19条+12包
|
19.928元/包
|
4025.456
1\.
|
玉溪（庄园）
|
4包
|
55.12元/包
|
220.48
1\.
|
七匹狼（灰色）
|
1条+7包
|
18.55元/包
|
315.35
1\.
|
七匹狼（蓝色）
|
10包
|
11.45元/包
|
114.5
1\.
|
七匹狼（黄色包装）
|
30整条+11包
|
76.32元/条
|
2373.552
1\.
|
七匹狼（软包）
|
3包
|
18.55元/包
|
55.65
1\.
|
七匹狼（紫色软包）
|
4条+8包
|
18.55元/包
|
890.4
1\.
|
七匹狼（红色）
|
1条+6包
|
13.25元/包
|
212
1\.
|
大苏烟
|
23条+8包
|
42.4元/包
|
10091.2
1\.
|
小苏烟
|
33条+7包
|
18.868元/包
|
6358.516
1\.
|
软中华
|
1条+4包
|
58.3元/包
|
816.2
1\.
|
硬中华
|
1条+1包
|
38.16元/包
|
419.76
1\.
|
一品梅（紫）
|
37条+9包
|
27.56元/包
|
10445.24
1\.
|
红南京
|
2条
|
10.282元/包
|
205.64
1\.
|
南京（玄赫门）
|
10包
|
14.37元/包
|
143.7
1\.
|
龙凤呈祥
|
2条+7包
|
12.93元/包
|
349.11
1\.
|
中南海8毫克
|
1包
|
5.724元/包
|
5.724
1\.
|
红双喜（红色）
|
10条+6包
|
21.881元/包
|
2319.386
1\.
|
双喜（白经典下坊）
|
1条+10包
|
18.55元/包
|
371
1\.
|
娇子
|
18条+5包
|
6.678元/包
|
1235.43
1\.
|
娇子（X）
|
2条+5包
|
8.48元/包
|
212
1\.
|
真龙（1648）
|
2条+3包
|
31.8元/包
|
731.4
1\.
|
真龙（2003）
|
1条+7包
|
12.19元/包
|
207.23
1\.
|
真龙（锦绣）
|
9包
|
8.8元/包
|
79.2
1\.
|
天子
|
11包
|
37元/包
|
407
1\.
|
利群
|
4包
|
22.896元/包
|
91.584
1\.
|
利群（白色）
|
43条+9包
|
12.296元/包
|
5397.944
1\.
|
利群（黄色）
|
1条+6包
|
19.08元/包
|
305.28
1\.
|
金圣（黑龙虎）
|
1包
|
12.19元/包
|
12.19
1\.
|
金圣（原生工坊）
|
3条+8包
|
27.56元/包
|
1047.28
1\.
|
黄山（大一品）
|
37条+5包
|
9.328元/包
|
3498
1\.
|
黄山（一品）
|
17条+16包
|
4.45元/包
|
827.7
1\.
|
黄山（红方印）
|
12包
|
17.5元/包
|
210
1\.
|
黄山（金纯和）
|
47条+3包
|
6.678元/包
|
3158.694
1\.
|
黄山（黄色8毫克）
|
10条+3包
|
23元/包
|
2369
1\.
|
泰山（红锡包）
|
6包
|
18.55元/包
|
111.3
1\.
|
泰山（将军）
|
4条+6包
|
6.15元/包
|
282.9
1\.
|
泰山（宏图）
|
4条+9包
|
9.328元/包
|
457.072
1\.
|
云烟（红色）
|
10条+4包
|
8.798元/包
|
914.992
总金额合计
|
61361.14元
一审法院认为，本案争议焦点：第一、原、被告双方在履行合同时是否存在违约行为，本诉被告承担25000元违约金的责任；第二、本诉原告万润发公司要求解除合同是否有法律依据，如解除，解除的时间如何确定；第三、本诉原告万润发公司主张本诉被告归还103411元香烟款及未使用的租金25000元是否有事实和法律依据？第四、反诉原告刘从峰要求反诉被告万润发公司给付房屋租金损失55000元是否有事实和法律依据？第五、反诉原告刘从峰要求反诉被告万润发公司赔偿房屋结构、水电设施等损失30000元是否有事实和法律依据？
关于焦点一，涉案房屋系三间房屋，分属孙海燕、孙玉林、本诉被告刘从峰所有。本诉原告万润发公司未提供证据证明在履行合同过程中，因房屋权属问题导致其经营不畅，且本案诉讼中，孙海燕、孙玉林已授权本诉被告刘从峰处置涉案房屋租赁事宜，故本诉原告万润发关于本诉被告刘从峰因房屋权属事宜违约行为的诉称，不予采信；本诉原告万润发公司诉称因本诉被告刘从峰提供的房屋无消防设施的，导致其不能办证经营，不能达到合同目的观点，一审法院认为，本诉原告万润发公司提供的无法办理消防证件的说明系其自行制作，其并未提交消防管理部门出具的相关意见或申报行政审批不予准许的相关证据，且亦未提交在合同履行过程中因消防事宜与本诉被告刘从峰协商解决的证据，再因本诉原告万润发公司系从事经营超市等零售行业的企业，其在开店营业时即应注意营业场所是否符合经营需要，故对本诉原告万润发公司的该项诉称，不予采信；2017年7月13日，本诉原告万润发公司在撤货时，原、被告双方应积极协调，力争妥善解决问题，保证合同的继续履行。在本案中，在本诉原告万润发公司撤货时，本诉被告刘从峰扣留香烟的行为系违约行为，但该项违约行为未能达到合同目的不能实现或继续履行的程度，反观本诉原告万润发公司诉称直接提出解除合同，违反了《租赁协议》中租赁年限的规定，导致《租赁协议》无法继续履行，应当承担相应的违约责任。一审法院综合全案事实和双方违约行为与合同不能继续的关联性，认定双方均存在违约责任，但本诉原告万润发公司的违约责任应大于本诉被告刘从峰的违约责任。故本诉原告万润发要求本诉被告承担25000元违约金的诉求，不予支持。
关于焦点二，所谓协议解除，是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人通过协商解除合同，使合同效力归于消灭的行为。由于此种方式是在合同成立以后，是当事人根据已发生的事实，通过协商解除合同，而不是在合同订立时约定解除权。本案原、被告双方并未就合同解除权在《租赁协议》中作出约定，本诉原告万润发公司提起诉讼要求解除合同，反诉原告刘从峰以万润发公司主动提出解除合同的违约行为为由，要求赔偿相关损失等为由提起反诉。在2017年8月16日庭审中，反诉原告刘从峰明确表示其要求赔偿的前提为同意解除合同。综上分析，本案双方当事人解除《租赁协议》的行为虽然发生在人民法院受理阶段，但该解除行为符合法律规定的协议解除合同的条件，应当认定为协议解除合同的性质。故本案双方签订的《租赁协议》的解除时间应为2017年8月16日。
关于焦点三、四，本诉被告刘从峰应将扣留的香烟相应的价款返还给本诉原告万润发公司。本诉原告万润发公司自行制作的扣留香烟明细无本诉被告刘从峰签字，亦无其他在场人签字，故其制作的明细本院不予采用。诉讼中，一审法院组织双方对扣留的香烟名称、数量进行了清点，并对批发价进行了确认，清点的名称、数目及确认的批发价应作为返还的计算依据；双方对返还价款按照烟草公司批发价作为计算依据形成一致意见（如淮安市烟草专卖局公布的目录中不包含的香烟，以双方确认的批发价作为依据），故本诉被告刘从峰应返还本诉原告万润发公司香烟款61361.14元。
2017年8月16日之后，本诉原告万润发公司依然将涉案房屋锁闭，并未将涉案房屋交付给本诉被告刘从峰，直至同年11月13日本诉被告刘从峰自行砸锁，继而接管房屋，被告刘从峰的上述行为系避免损失扩大的行为。根据法律规定，房屋租赁协议解除后，本诉原告万润发公司作为承租人，有退房的义务，故其逾期退房期间（2017年8月16日至2017年11月12日）的费用应由本诉原告万润发公司予以承担，上述费用扣除已支付至2017年9月27日期间的费用外，合计为13169.86元（104500元/年÷365天×46天）。现本诉原告万润发公司诉请解除合同，刘从峰作为出租人可以要求承租人即万润发公司承担房屋闲置期间的租金损失。出租人即反诉原告刘从峰于2017年12月17日将涉案房屋出租给他人，闲置期间应为2017年11月13日起至2017年12月16日止，故闲置期间的损失应为10020.55元（104500元/年÷365天×35天）。综合反诉被告万润发公司应给付反诉原告刘从峰23190.41元（13169.86+10020.55），同理本诉原告万润发公司要求本诉被告刘从峰给付未使用期间25000元租金的诉求，不予支持。
关于焦点五：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。反诉原告刘从峰要求反诉原告万润发公司赔偿房屋结构损毁、水电设施、店面招牌等损失30000元，其提交的照片及修复清单，不能达到其证明目的，故对于反诉原告刘从峰的该项诉求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除本诉原告（反诉被告）江苏万润发商贸有限公司与本诉被告（反诉原告）刘从峰于2010年9月28日签订的《租赁协议》；二、本诉被告（反诉原告）刘从峰于本判决生效后十日内给付本诉原告（反诉被告）江苏万润发商贸有限公司香烟款61361.14元；三、反诉被告（本诉原告）江苏万润发商贸有限公司于本判决生效后十日内给付反诉原告（本诉被告）租金及损失计23190.41元；四、上述第二项、第三项判决，本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）在履行法定义务时可以相互抵销；五、驳回本诉原告江苏万润发商贸有限公司、反诉原告刘从峰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3368元，由本诉原告江苏万润发商贸有限公司承担2034元，本诉被告刘从峰承担1334元；反诉案件受理费1938元，减半收取962.5元，由反诉原告刘从峰承担772.5元，反诉被告江苏万润发商贸有限公司承担190元。
二审中，当事人未提供新证据。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为，双方签订的租赁合同不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。万润发公司在合同履行期间，以涉案房屋产权并非上诉人刘从峰所有以及出租房屋存在消防隐患为由，要求解除双方租赁合同。经查，涉案房屋产权虽然系刘从峰与他人共有，但万润发公司在使用期间，并未遭到其他产权人阻止，对涉案房屋是否存在消防隐患，因合同中并未明确办理消防验收义务应由上诉人负责，故以上事实均不能构成万润发公司单方解除租赁合同的理由。2016年6月，万润发公司在未与上诉人协商一致情况下，单方提前撤场，终止双方租赁关系，上诉人刘从峰强行扣留万润发部分财物，属侵权行为，应承担返还财产、赔偿损失的民事责任，但在租赁合同中，并不构成违约，其扣留万润发公司部分财物与解除合同之间并无直接关联。据此，本院认定，导致租赁合同不能履行的原因及责任在万润发公司，依据法律规定，万润发应承担违约责任，因双方在合同中没有约定违约金数额，故万润发公司应赔偿因其违约给上诉人造成的损失。万润发公司单方提前终止租赁合同，上诉人在重新对外出租前，必然需对房屋进行适当整修，且双方合同约定租赁期限为10年，后5年租金为104500元，租赁合同解除时距合同期满尚有4年，而上诉人将涉案出租给余志忠，年租金仅为8万元，每年租金相差24500元。本院考虑到房屋租金数额受到诸多因素影响，对造成上诉人租金损失仍处不确定状态，结合本案具体情况，本院酌定，在原判基础上，再由万润发公司一次性赔偿上诉人刘从峰各项损失38000元。
综上所述，刘从峰的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审认定事实清楚，适用法律有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持盱眙县人民法院（2017）苏0830民初4082号民事判决第一、二项；
二、撤销盱眙县人民法院（2017）苏0830民初4082号民事判决第三、四、五项；
三、万润发公司于本判决生效后十日内给付刘从峰租金等各项损失61190.41元；
四、驳回万润发公司的其他诉讼请求；
五、驳回刘从峰的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费3368元，由本诉原告万润发公司承担2434元，本诉被告刘从峰承担934元；反诉案件受理费1938元，减半收取962.5元，由反诉原告刘从峰承担290元，反诉被告万润发公司承担672.5元；二审案件受理费1938元，由上诉人刘从峰负担538元，万润发公司负担1400元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 孙 洁
审判员 蒋其举
二〇一八年五月二十一日
法官助理庞汝全
书记员张琦