四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1622民初1586号原告：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇柳堡街，统一社会信用代码91511622671439225Q。法定代表人：宋炳秀，总经理。特别授权委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李建君，武胜县万众法律服务所法律工作者。被告：谢常波，男，1974年4月11日出生，汉族，农村居民，户籍所在地四川省武胜县，住武胜县。特别授权委托诉讼代理人：ＸＸ帆，武胜县星月法律服务所法律工作者。原告武胜县景宏物业管理有限公司（简称景宏物业公司）与被告谢常波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后,依法适用简易程序，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。本案的双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景宏物业公司向本院提出诉讼请求，判令被告支付2014年4月1日至2017年3月1日期间物业服务费3566.15元（1.0元/m2×101.89m2×35月）。事实及理由：2014年1月1日，原告与被告住宅小区的武胜县沿口镇龙景·山水绿城业主委员会订立《龙景.山水绿城物业服务合同》。合同第二十一条约定本物业管理服务费，住宅物业由业主按其建筑面积高层每月1元/平方米、多层每月0.5元/平方米、非住宅由业主按建筑面积每月2元/平方米交纳，本物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳时间为当年1月10日前。根据合同约定被告未向原告交纳2014年4月1日至2017年3月1日期间的物业服务费33566.15元，原告多次催收未果，故提起诉讼。被告谢常波辩称，原告的物业服务程序不合法，没有经过业主大会选聘；业主委员会不是全体业主过半推举产生；原告方未能履行物业服务，被告以此抗辩；原告诉请是从2014年4月1日起欠物管费，但在2017年6月9日才起诉向被告主张物业管理费，超过两年诉讼时效；原告未证明其管理人员是否有资质和上岗证；根据原告自己陈述对相关场所进行了维护等，应由原告举证证明是否履行了上述义务。本案原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、资质证书、物业管理服务合同、交房手续书、业主资料登记表、（2017）川1622民初836号民事判决书，拟证明原告与业主委员会订立的合同真实合法有效；管理人员有上岗的资质；原告按照服务合同约定的内容提供服务，也符合法律规定；从2014年1月1日到2016年12月31日，是因为政府协调要求原告多提供两个月的物业服务；原告的起诉没有超过诉讼时效。被告提供了2017年1月的录像资料、2016年4月拍摄的照片六张、业主联名倡议书、被告收取广告费的合同、二证人出庭作证的证言，拟证明小区公告栏贴了1000多人没有缴纳物管费，证明被告物业管理不到位才不缴费；小区监控无法正常使用、喷泉池在2017年1月变成了污水池、小区内车辆乱停乱放、花台烂了垮了无人管理、公共设施如花台旁边的凳子被损坏、地沟井盖缺失、绿化带人为变成了硬化带停车、绿化带大面积被车辆碾压、消防通道损坏无人管理、垃圾遍地无人管、小区内的电缆线和光纤线裸露、小区16部电梯内贴满了垃圾广告、消防栓坏了也没有管理、这个小区内出了一个小孩因为下水道的问题死亡的安全事故、原告方没有按照合同的约定进行维修、管理、养护等、762户联名倡议小区内脏乱差，保安不够且没有上岗证、被告收取了广告费用及堆码砂石费用共十几万元，不应当由被告收取，被告应当退出来由房屋使用人收取。以上证据经原、被告双方质证，本院对以上证据综合评定后作如下认定，原告提供的营业执照、资质证书、物业管理服务合同、交房手续书、业主资料登记表、（2017）川1622民初836号民事判决书，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信；被告提供的2017年1月的录像资料、二证人出庭作证的证言，因该期间原告的服务期限已届满，正值政府出面协调在未确定新的物业公司前由原告在服务2个月期间，该证据本院不予采纳；2016年4月拍摄的照片六张无其他证据佐证，不予采信；业主联名倡议书无原件佐证，无法确认其真实性，不予采信；被告收取广告费的合同与本案不具有关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，武胜县沿口镇龙景.山水绿城小区业主委员会代表杨友廉（甲方）与武胜县景宏物业管理有限公司（乙方）签订了《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同约定：武胜县沿口镇龙景山水绿城小区业主委员会将龙景山水绿城小区委托给武胜县景宏物业管理有限公司实行物业管理，委托期限三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同第四条至第十条对委托服务事项进行了约定：包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备维修、养护、运行和管理……;附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……；公共环境卫生及车辆停放等。关于物业服务费收取规定，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月每平方米1.00元、多层每月每平方米0.50元向原告交物业管理服务费，收费时间为每年1月10日前。合同第四十一条规定，本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格除外。武胜县景宏物业管理有限公司签订合同后进驻龙景山水绿城小区进行物管服务。被告谢常波是龙景山水绿城小区的业主，住该小区4栋9楼2号,房屋面积为101平方米，2013年4月1日接收房屋。原告以被告拒不交纳2014年1月1日至2017年3月1日期间的物业服务费为由向本院起诉，请求判决被告支付物管费3566.15元。另查明，《龙景.山水绿城物业服务合同》2016年12月31日到期后，经政府部门协调，原告景宏物业公司为被告所在小区继续服务两个月后于2017年3月1日退出该小区的物业管理。同月13日，该小区第二届业主委员会向本院起诉景宏物业公司违反合同，要求景宏物业公司交出相关资料，对小区公共设施予以恢复，清运小区垃圾，移交专项资金等，本院于2017年5月8日作出（2017）川1622民初836号民事判决，判决景宏物业公司向被告小区第二届业主委员会移交物业管理用房和相关物业管理资料，并驳回业主委员会的其他诉讼请求。本院认为，本案争议焦点有四方面：一是合同效力问题；二是原告景宏物业公司是否履行合同义务问题；三是原告起诉是否超过诉讼时效；四是被告是否应按合同约定支付物业服务费问题。一、关于被告小区业主委员会委员杨友廉与原告景宏物业公司签订《龙景.山水绿城物业服务合同》是否具有法律效力问题。被告主张业主委会成员不是小区业主选举产生，该合同系原告勾结个别业主委员会成员签订，程序不合法，不具有法律效力。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告并未举证证实业主委员会不是选举产生和原告在与被告小区业主委员会签约过程中存在勾结的行为，故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告提交的山水绿城部分业主联名签署倡议书，提出罢免业主委员会成员，该倡议书是复印件，对其真实性不予认定。因此，2014年1月1日，业主委员会代表杨友廉与原告景宏物业公司签订物业服务合同，且加盖沿口镇龙景山水绿城业主委员会印章，应视为其具有正当的签约权，双方签订的物业服务合同合法有效。二、关于原告景宏物业公司是否履行合同义务问题。被告举示的2017年1月的录像视频资料是原告服务期限届满后停止服务且未确定新的物管公司进行服务、政府部门最后通过协调由原告继续服务期间，该期间因物业管理服务的脱节导致小区环境脏乱差，不能证明原告在其三年的服务期限内未尽到合同约定的义务，被告提供的的照片仅是2016年4月的照片，且该组照片主要是业主装修等的建筑垃圾，其清理与生活垃圾的清理有时间上合理安排的区别，该照片又无其他证据佐证，并不能完全证明原告三年的服务期限内均未尽到清理垃圾的义务，且2017年3月13日，被告小区第二届业主委员会向本院起诉景宏物业公司，本院对该案作出的生效判决，驳回业主委员会要求景宏公司维修公共设施，清运垃圾等义务的诉讼请求。故被告未举出充分证据证明原告未履行义务，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。三、被告的起诉是否超过诉讼时效的问题。从被告提供的录像资料上显示很多的业主没有缴纳物业服务费，并且张贴了催收通知，证明原告履行了书面催交义务，故原告的起诉未超过法律规定的诉讼时效。四、被告是否应当按合同约定支付物业服务费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，龙景山水绿城小区业主委员会代表杨友廉与武胜县景宏物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，是合法有效的，被告谢常波作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。被告谢常波辩称原告服务期间小区脏乱差等拒绝交纳服务费的证据不足，本院不予支持，被告谢常波应根据《物业服务合同》中约定的物业服务费的交纳标准按时足额交纳物业服务费。合同期满后，原告根据政府部门协调，对被告小区继续服务两个月，双方虽未签订新的书面合同，原告要求按照原合同约定价格收取物业服务费，理由成立，本院予以支持。被告主张绿化带损坏、公共设施损坏、广告费和沙石堆码费应由业主收取，属侵权等法律关系，与本案的物业服务费纠纷法律关系有别，被告方可以另案主张权利。综上所述，原告主张的物业服务费3535元（1.0元/m2·月×101m2×35月），理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告谢常波支付原告武胜县景宏物业管理有限公司的物业管理费3535元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢常波负担（原告已垫付25元，执行时由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  文达荣二〇一七年七月二十一日书记员  李姝涵