山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁民一终字第420号
上诉人（原审原告）：青岛广源顺饮食服务有限公司。住所地：青岛市。
法定代表人：王文顺，总经理。
委托代理人：封朝霞，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人：王俊鸿，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）：青岛广大物业发展有限公司。住所地：青岛市。
法定代表人：戚蕴发，总经理。
委托代理人：王月红，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人：宋祯祥，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。
上诉人青岛广源顺饮食服务有限公司（以下简称广源顺公司）因与上诉人青岛广大物业发展有限公司（以下简称广大公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2012）青民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广源顺公司的委托代理人封朝霞、王俊鸿，上诉人广大公司的委托代理人王月红、宋祯祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年10月26日，广大公司作为甲方，广源顺公司作为乙方签订《拆迁安置补偿协议》。协议约定，甲方经青岛市政府以青政地字（2000）219号征地批复及市规划局以（2000）建字第109号建设规划许可证批准对沧口广场二期进行拆迁改造。乙方系征地建设红线范围内A区被拆迁单位。协议第一条约定：乙方在拆迁范围内有自管营业及其它用房伍处。1、营业房一处（主楼四层、局部五层有施工执照）建筑面积2935.02平方米；2、锅炉房一处（一层）建筑面积160.05平方米；3、仓库用房一处（一层）建筑面积449.81平方米；4、临建房二处，建筑面积80.48平方米，合计建筑面积3625.36平方米。第二条约定：甲、乙双方依据乙方拆迁范围内房屋的现状及历史形成的原因，乙方同意甲方拆迁就地安置的原则，拆除上述3625.36平方米的房屋。甲方在沧口广场A区返还安置乙方建筑面积3000平方米商业用房。安置房屋按一至五层上下垂直分割。（具体位置以规划局批准的施工图双方以补充协议确认），在服从统一规划的前提下，由乙方提出书面设计要求，甲方尽量在图纸设计中予以考虑。第三条约定：原乙方拆除房屋有施工执照营业用房面积2935.02平方米，按照房屋评估报告的评估价款，购买甲方在广场A区返还乙方营业房3000平方米。甲、乙双方按评估价签订购房合同办理房屋产权登记应缴纳的有关税费，由买卖双方按房产交易中心规定各自承担。第四条约定：本协议签订后，乙方应立即与甲方确定安置的具体位置及设计要求，以便甲方按乙方要求办理图纸变更报市规划局批准。第五条约定：甲方依据市动拆有关法规，考虑乙方房屋现状的实际情况，由甲方付给乙方拆迁补偿费140万元。此补偿费含乙方搬家补助费、停业24个月补偿费、拆迁范围内乙方现职工居住户的安置补偿费。协议第六条约定：协议签订生效后，甲方立即办理图纸变更设计并报请市规划局批准手续，甲方办妥开工手续后，通知乙方。乙方接通知后10日内腾房并交甲方拆除。乙方在腾房交甲方三日内付40万元，30日内付30万元，工程主体完工10日内付70万元。协议第七条约定：本工程国家规定工期为24个月，自乙方交房之日起计算，乙方接收安置房屋日期为止。如果甲方原因造成工程拖延，每超期一个月，甲方应付给乙方超期费按照《青岛市房屋拆迁管理条例》执行，按月支付。
协议签订后，广大公司于2006年1月10日分两笔支付第一笔款项10万元，此后陆续分19笔共向广源顺公司付款140万元，最后一笔付款为2010年4月7日付款36万元。2010年4月7日，广大物业与广源顺公司共同出具书面对账材料一份，载明：拆迁费总合同价款为140万元，自2006年1月给付广源顺公司拆迁费10万元，至今累计给付104万元，剩余36万元未付，2010年4月7日给付36万元，剩余0元未付。双方均认可140万元已经付清。
2007年11月1日，广大公司向广源顺公司发函称，关于沧口广场改造该案已交贵公司半年之久，至今仍未见回音，现广场地下停车场已开工，我公司承建的广场改造项目欲抓紧开工，如该方案未经贵公司签章同意则无法进行施工图设计，请贵公司尽快在该方案图上盖章签字为盼。
2010年10月1日，广源顺公司向青岛市李沧区人民法院提起诉讼，请求法院判令广大公司支付经营性补助费8717009.4元（自2008年1月起至2010年10月止，共33个月）。该案审理中，广源顺公司于2010年11月23日向法院申请撤诉，李沧区人民法院于2010年11月23日裁定准许广源顺公司撤回起诉。2011年5月，广源顺公司再次向青岛市李沧人民法院起诉，请求判令广大公司支付其经营性补助费9392064元。该案审理中，广源顺公司于2011年12月29日向李沧区法院申请撤回起诉，李沧区人民法院于2011年12月31日裁定准许广源顺公司撤回起诉。
2011年10月26日，广大公司向广源顺公司致函称：广大公司积极按约进行了大量前期工作，但因广源顺公司未按协议约定给予应有的配合，致使规划施工等手续的办理拖延，对此广源顺公司应当承担责任；避免工期拖延对双方带来损失，广大公司积极克服困难，现建设工程已近尾声，望广源顺公司尽快按双方协议第二、三条之约定，在接函三日内来广大公司协商确定需购买的营业房具体位置，若所需购买的营业房面积3000平方米有变亦望一并通知，否则视为放弃；若广源顺公司需购买3000平方米营业房，请自收函之日起2日内来广大公司协商确定房屋评估事宜，否则，广大公司将按现行市场销售价格确定广源顺公司所应交纳的购房款，或按本函第二条予以处理（视为放弃购买）。
2011年10月28日，广源顺公司致函广大公司称：对于广大公司信函中第一条，广大公司所述不实。广源顺公司对签订《拆迁补偿协议书》后，对房屋的交付是翘首期盼，对有关拆迁事宜亦予以积极配合，对于延期交房的损失如何补偿，广源顺公司已向法院（指李沧区人民法院）起诉，该案正在审理中；双方拆迁协议第二条中约定的3000平方米商业用房，广源顺公司不会放弃，拆迁协议第三条明确约定按照房屋评估报告的评估价的价款签订合同，该价款早已在广大公司方，即钱已付，房未给，因此只存在广大公司返还安置广源顺公司3000平方米营业房的问题，对于具体位置，广源顺公司将于2011年10月29日前往贵公司洽谈。
庭审中，广源顺公司提交青房地权市字第92××59号《房地产权证》，其中载明房地产权利人为广大公司，土地使用权类型为划拨国有土地使用权，使用权面积为23944.50平方米。双方均确认，该图所附红线图中包括涉案被拆房屋。
广源顺公司主张其于2006年1月份将被拆房屋交付广大公司，因此按照协议约定，扣除2年工期之后，广大公司应当承担自2008年2月起至实际交付安置房屋之月的超期费11886831元。其计算依据和方法为：2000年8月1日起施行的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》及青岛市人民政府《关于贯彻实施﹤青岛市城市房屋拆迁管理条例﹥有关问题的通知》（青政发（2000）121号）规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失的，或拆迁住宅、非住宅兼用房屋的，由拆迁人按被拆迁房屋的建筑面积以每平方米每月50元的标准，一次性付给被拆迁人共计10个月的经营性补助费。因2008年10月28日，青岛市人民政府颁布《﹤青岛市城市房屋拆迁管理条例﹥确定的补偿补助费用相关标准》，其中第3条第（1）项规定，因拆迁人责任造成超过拆迁补偿协议约定的临时过渡期限安置的，拆迁人对被拆迁人或者公有房屋承租人应按照拆迁房屋的建筑面积每月每平方米90元逐月计发经营性补助费，因此自2008年11月至2012年2月（起诉时）应当按每月每平方米90元计算超期费。具体计算过程：2008年2月至2008年10月，计9个月，补偿50×9×2935.02＝1320759元；2008年11月至2012年2月，计40个月，补偿90×40×2935.02＝10566072元。
庭审中，原审法院向广源顺公司释明，其第二项诉讼请求的标的物不是特定物，可能造成案件无法执行，并询问其是否变更诉讼请求，广源顺公司表示坚持原诉讼请求。
上述事实有广源顺公司提交的《拆迁安置补偿协议书》银行进账单、付款证明、双方往来信函、广源顺公司另案起诉状及法院裁定，广大公司付款凭证、青房地权市字第92××59号《房地产权证》在案为凭，已经质证，可以采信。
原审法院认为，广大公司与广源顺公司之间签订的《拆迁安置补偿协议书》合法有效。本案的争议焦点在于：一、广源顺公司主张的超期费有无法律依据；二、双方之间关于返还3000平方米商业用房应当如何计价。
关于第一个焦点问题，原审法院认为，广大公司与广源顺公司于2005年10月26日签订《拆迁安置补偿协议书》，因此双方合同第七条所约定的“超期费按照《青岛市房屋拆迁管理条例执行》（合同原文有笔误，‘执行’两字应在书名号之后）”，所指的应当是2000年8月1日起施行的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》。根据该条例的规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失的，由拆迁人付给一定数额的经营性补助费；对于在规定期限内搬迁腾房的，拆迁人应当按照有关规定付给搬迁补助费。对于上述费用的具体标准，青岛市人民政府《关于贯彻实施﹤青岛市城市房屋拆迁管理条例﹥有关问题的通知》（青政发（2000）121号）文件规定，非住宅搬迁补助费按建筑面积每平方米30元计，经营性补助费由拆迁人按被拆迁房屋的建筑面积以每平方米每月50元的标准，一次性付给被拆迁人共计10个月的经营性补助费。
因上述条例及通知均未对超期费做出规定，故双方当事人在合同第七条中约定的“超期费”的支付及标准均缺乏法律依据。广源顺公司要求广大公司支付自2008年11月至2012年2月计40个月及此后的超期费系适用2008年10月28日青岛市人民政府颁布的《﹤青岛市城市房屋拆迁管理条例﹥确定的补偿补助费用相关标准》（青政发（2007）68号），根据法不溯及既往的原则，该标准并不适用于双方当事人签订的合同，因此原审法院对于广源顺公司要求支付其超期费的主张，不予支持。
关于第二个焦点问题，原审法院认为，根据双方合同第三条的约定，广源顺公司应当按照房屋评估报告的评估价的价款，购买广大公司在广场A区返还广源顺公司营业房3000平方米。庭审中，双方对于“按照房屋评估报告的评估价的价款”是指被拆除房屋的评估价还是新建房屋的评估价有争议。对此，原审法院认为，根据2000年8月1日起施行的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十条的规定，拆迁非住宅房屋，实行货币补偿的，拆迁补偿金按被拆迁房屋的建筑面积和市场评估价结算，拆迁补偿金全额支付给被拆迁所有人；实行房屋补偿的，拆迁人应当按照货币补偿方式结算的补偿金提供价款相当的房屋给被拆迁人。本案中，广大公司对广源顺公司的拆迁采用的是房屋补偿的方式，根据上述条文的规定，应当按照被拆迁房屋的建筑面积和市场评估价提供给广源顺公司价款相当的房屋，因此双方合同第三条所约定的“按照房屋评估报告的评估价的价款”应当指对被拆除房屋所做评估的价款。根据合同该条的约定，双方按评估价签订购房合同办理房屋产权登记应缴纳的有关税费，因此，双方对于返还3000平方米商业用房的计价方式为按被拆迁房屋的评估价格。因广大公司采取房屋补偿的方式，因此对于被拆迁房屋的补偿金并未实际支付广源顺公司，可视为广源顺公司已经按约向广大公司支付了购买3000平方米商业用房的价款，广源顺公司请求广大公司按约返还其3000平方米商业用房，原审法院予以支持。
综上，广源顺公司的诉讼请求部分成立，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、青岛广大物业发展有限公司于本判决生效之日起10日内按照双方于2005年10月26日签订的《拆迁安置补偿协议书》第二条的约定，返还安置青岛广源顺饮食服务有限公司建筑面积3000平方米商业用房；二、驳回青岛广源顺饮食服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费176234元，保全费5000元，由广源顺公司负担88117元，广大公司负担93117元。因广源顺公司已预交案件受理费及保全费共计181234元，广大公司应于本判决生效之日起10日内偿付广源顺公司诉讼费用93117元。
上诉人广源顺公司不服原审判决提出上诉，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判广大公司支付广源顺公司延期交付安置房的超期费用。事实和理由，一、双方当事人于2005年10月26日签订的《拆迁安置补偿协议书》第七条对超期费的问题有明确约定，广源顺公司于2006年1月交房，按照该约定广大公司应于2008年2月将安置房屋交付给广源顺公司，但广大公司至今未履行交房义务，逾期达5年之久；二、根据我国合同法及相关法律规定的“契约自由”原则、2000年8月1日施行的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第42条、2005年9月29日颁布的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第39条及《中华人民共和国合同法》第107条的规定，对广大公司逾期交房应当承担的违约责任，即“超期费”应予认定，原审法院驳回广源顺公司关于超期费的诉讼请求错误，应当依法改判。
广大公司答辩认为，广源顺公司要求广大公司支付延期交房超期费的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、广大公司没有交付3000平方米营业用房的合同义务；二、《拆迁安置补偿协议书》的履行有先后顺序，广源顺公司违约在先，广大公司有权拒绝履行；三、广源顺公司以恶意违约行为主张所谓超期费的非法利益，该行为与公平正义的司法理念背道而驰，于法无据，不应得到法律的支持。
上诉人广大公司不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回广源顺公司的全部诉讼请求。事实和理由，一、从《拆迁安置补偿协议书》的内容可以看出，该协议既有房屋购买的约定，又有拆迁营业补偿的约定，而非单纯的拆迁补偿安置协议，故合同性质属于集拆迁营业补偿与房屋购买于一体的混合合同；二、3000平方米营业用房是广源顺公司向广大公司特约定制的房屋，所以合同中约定了需要广源顺公司首先确定具体位置和设计要求，以便广大公司办理图纸变更并报市规则局批准进行建设，但广源顺公司一直拒绝搬迁，不履行交付被拆迁房屋的义务，使整个改造项目A区的规划多次变更、中标单位退标，给广大公司造成了巨大的损失；三、被拆迁房屋产权人系青岛市房产管理局，2000年12月，广大公司已经与青岛市房产管理局签订补偿协议书，其占用的土地在广大公司的划拔国有土地范围内，即广源顺公司对被拆迁房屋（2935.02平方米营业用房）没有土地证、房产证，其仅享有承租权，且被拆迁房屋仅为111万余元（2002年广源顺公司拟改制时房屋的评估价值），不可能通过无偿安置的方式获得3000平方米营业用房。如果广源顺公司如约确定具体位置和设计要求后，将获得3000平方米营业用房的优先购买权，该优先购买权的具体落实需要双方按房屋的市场评估价另行签订购房合同，现广源顺公司违约在先，合同约定购买的3000平方米营业用房亦未特定化，其因此丧失了3000平方米营业用房的优先购买权，广大公司也没有向广源顺公司交付该营业用房的义务，事实上《拆迁安置补偿协议书》实际已无法履行；四、参照广大公司与沧口剧院（拆迁范围内拥有土地证和房产证的被拆迁人）于1999年签订的拆迁安置补偿协议，适用“拆一补一”政策后，超出房屋面积尚需按市场评估价购买，广源顺公司作为没有产权证的被拆迁单位，更需要按市场评估价购买。
广源顺公司答辩认为，一、原审判决第一项是公正的，应当依法予以维持。广大公司的上诉请求与理、与法无据，应予驳回；二、本协议属于单一的拆迁安置补偿协议，并非拆迁与购买的混合合同。在该协议中第二条已作出明确约定，按照一至五层上下垂直分割。需要说明的是：根据广大公司在签订协议时所提供的房屋图纸显示，只有部分建筑物是五层，其余部分是为四层，所以不存在广大公司主张的广源顺公司还需另行再确实位置的说法；三、广大公司的其他上诉理由均不成立。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点，一是原审判决广大公司返还安置广源顺公司建筑面积3000平方米商业用房是否正确；二是广源顺公司要求广大公司支付延期交房期间的超期费是否应予支持。
关于原审判决广大公司返还安置广源顺公司建筑面积3000平方米商业用房是否正确的问题。2005年10月26日，双方签订《拆迁安置补偿协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。广大公司上诉称，涉案被拆迁房屋（2935.02平方米营业用房）没有土地证和房产证，该补偿协议属于集拆迁营业补偿与房屋购买于一体的混合合同，因广源顺公司一直拒绝搬迁，违约在先，其已丧失了3000平方米营业用房的优先购买权，其诉讼请求应予全部驳回。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。现双方当事人对合同条款的理解及合同的性质产生争议，应将合同有关条款的文字表述前后联系起来进行综合判断、分析。首先，协议第一自然段载明“乙方（广源顺公司）系征地建设红线范围内A区被拆迁单位”；其次，协议第一条对被拆迁标的物的指向很明确，系广源顺公司在拆迁范围内“自管”营业及其它用房伍处；协议第二条，“根据被拆迁房屋的现状及历史形成的原因”，“乙方同意甲方（广大公司）拆迁就地安置原则”、“拆除上述3625.36平方米的房屋”、“返还安置3000平方米商业用房”，双方对上述事项亦作出明确约定，这也是履行本协议的基本前提，双方当事人对以上两条款均无异议，证明在签订该协议时，广大公司对被拆迁房屋的权属和状况应当是明知的。但广大公司上诉称，2000年12月14日，其与青岛市房产管理局签订《补偿协议书》，补偿房屋的产权应归青岛市房产管理局，而非广源顺公司。经查，该《补偿协议书》的补偿范围为“甲方（青岛市房产管理局）同意乙方（广大公司）在永定路1号-9号、振华路155号
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157号、升平路30号-40号范围内拆除直管公有非住宅25栋，承租户4户，建筑面积2862.44平方米。”广源顺公司不认可其观点，为反驳其主张，广源顺公司提交青岛市李沧区房产管理一处的《证明》一份，证明记载“振华路157号青岛广源顺饮食服务有限公司（沧口浴池）的房屋属非直管公有非住宅，其房屋产权系企业自管房屋”。由于广源顺公司提交的《证明》与涉案《拆迁安置补偿协议书》对被拆迁房屋（自管营业用房、有施工执照的面积为2935.02平方米）的描述相符，而广大公司在二审中提交的《补偿协议书》约定的标的物与被拆迁房屋的性质、面积均不一致，故对于广大公司的上述主张，不予支持。况且，现在没有证据证明广源顺公司已经被政府撤销了被拆迁人的资格，广大公司的该上诉理由不能成立；第三，双方当事人对协议第三条争议较大，该条款本身就前后矛盾，约定不明确，容易产生歧义。结合前述协议第一、二条约定的本意来理解第三条，应认定为双方约定拆除广源顺公司有施工执照营业用房面积2935.02平方米，返还安置3000平方米商业房，在办理房屋产权手续时，按照被拆迁房屋的评估价款签订购房合同，办理房屋产权登记手续，并以评估价款作为各自应缴纳税费的依据，这样基本符合双方签订合同的目的以及拆迁的常规；第四，协议第四条至第七条还对安置房的位置、设计规划，补偿费、工程周期、广大公司的违约责任等进行了约定，但是对于广源顺公司如果违约，应承担何种责任并未约定。广大公司上诉主张，广源顺公司拒不搬迁造成其多次变更规划设计、多家中标单位退标而产生损失，但广大公司均没有证据证明上述后果的产生是由于广源顺公司原因造成的。广源顺公司则主张，其2006年1月份已经腾房，由于广大公司至今没有返还安置房而造成了损失，但亦没有证据予以证实。从合同履行情况看，双方当事人均没有严格按照合同约定履行各自的义务，形成目前的这种状况，双方均有过错，应当各自承担其损失；第五，广大公司在二审中还提交其与案外人沧口剧院签订的拆迁安置补偿协议，证明沧口剧院作为文化设施，两证具全，才适用了“拆一补一”原则，从而主张广源顺公司依据涉案《拆迁安置补偿协议书》仅享有3000平方米商业房的优先购买权，而非返还安置3000平方米商业用房。本院认为，涉案《拆迁安置补偿协议书》的签订应首先尊重本案双方当事人的意思自治，只要不违反法律规定即为有效，广大公司与案外人的合同如何约定对本案当事人不具有约束力，即使被拆迁房屋不是文化设施，本案双方当事人直接约定返还安置商业用房亦并不违反法律规定，且广大公司亦没有在法律规定的期限内行使权利对合同内容进行变更，故广大公司的该上诉理由亦不能成立。
关于广源顺公司要求广大公司支付延期交房期间的超期费问题。原审中，广源顺公司依据2000年8月1日起施行的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》及2008年青岛市人民政府的有关规定，主张按“经营性补助费”为标准计算超期费。原审判决认定，该费用的支付及标准缺乏法律依据，根据法不溯及既往的原则，该标准并不适用于双方当事人签订的合同从而驳回其该项诉请，是正确的。二审中，广源顺公司提交青岛市房地产开发管理局文件《关于青岛广源顺饮食服务有限公司咨询临时安置补助费补偿标准的回复意见》（青房函字（2014）15号），用于证明超期费的问题。但因双方在协议中约定的“超期费”并非专业术语，《青岛市房屋拆迁管理条例》中亦没有“超期费”的明确规定及计算标准，现广源顺公司没有证据证明，青岛市房地产开发管理局答复意见中的“临时安置补助费”对本案的超期费具有针对性，系同一个概念；再者，广源顺公司主张，其于2006年1月即向广大公司交付房屋，故要求支付2008年2月2012年2月及此后的费用，广大公司对此不予认可，广源顺公司亦没有提交证据证实交付房屋的具体时间，因此，其要求广大公司支付延期交房期间的超期费，没有事实和法律依据。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方当事人的上诉理由均不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费204921元，由青岛广源顺饮食服务有限公司负担93121元，青岛广大物业发展有限公司负担111800元。
本判决为终审判决。
审判长 栾建德
审判员 岳彩林
审判员 丁国红
二〇一四年八月四日
书记员 王晓燕