舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟定临民初字第299号
原告（反诉被告）王聪聪。
委托代理人俞栋，浙江乾勇律师事务所律师。
原告（反诉被告）戴芳芳。
委托代理人俞栋，浙江乾勇律师事务所律师。
被告（反诉原告）舟山市融城房地产开发有限公司，住所地浙江省舟山市定海区临城街道桃湾路37号。
法定代表人余秀义，系该公司执行董事。
委托代理人陈波，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。
委托代理人夏立艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。
原告（反诉被告）王聪聪、戴芳芳诉被告（反诉原告）舟山市融城房地产开发有限公司（以下简称“融城房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）王聪聪、戴芳芳于2014年11月24日向本院起诉，本院于同日立案受理。同年12月16日，被告（反诉原告）融城房产公司提起了反诉，本院受理后决定于本诉合并审理。2015年1月6日，本案由审判员郑杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴芳芳及两被告的共同委托代理人俞栋，被告（反诉原告）融城房产公司的委托代理人陈波到庭参加了诉讼。案件审理期间，本案经双方当事人申请庭外和解，扣除审限一个月。现本案已审理终结。
原告（反诉被告）王聪聪、戴芳芳诉称：原、被告于2013年3月31日签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告买受被告开发建设的位于定海区临城街道新新家园8幢307室的房产，该房产建筑面积为108.22平方米，单价为10155元每平方米，总价为1098974.1元。原告已按约定履行了房款支付义务，被告现未交房。根据原、被告上述合同补充协议（原合同附件八）第二条约定，合同生效后，买方提出退房的，买受人应承担违约责任。现原告决定向被告提出退房，并于2014年10月9日向被告送达了《解除买卖合同通知书》，被告亦予以签收。但被告在收到该《通知书》后并未在通知期限内与原告协商相关事宜。为此，原告特诉请法院依法判令：一、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告已支付的房款1098974.1元。
被告（反诉原告）融城房产公司辩称及反诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》的目的在于购买位于临城街道新新家园8幢307室的房屋。合同订立后，原、被告均按照该一致目的履行了相关的合同义务，被告也已按约定时间通知原告交房，双方订立合同的目的也即将实现。但是，被告向原告发出交房通知后，原告并未前来办理交房手续，而是在没有任何理由的情况下拒绝受领房屋。被告认为，按照合同法的诚实信用原则，原告应按合同约定履行交房之义务，现原告在未经被告同意的前提下强行解除合同明显有违诚实信用原则，其诉请不应得到法律支持。此外，《商品房买卖合同》附件八第二条仅仅是对买受人单方解除合同，被告同意解除合同前提下违约金额的具体约定，此条内容并未约定买受人可以单方解除合同。从合同解除的情形来看，法定解除由《合同法》规定，约定解除则由当事人双方在合同中约定可以解除合同的条件，在条件成就时一方可以选择行使解除权。本案中，有关约定解除的内容，在主合同中均有明确的表述。故原告并不具备行使约定解除权的条件，也无可以提起约定解除的内容与条件，在被告不同意解除合同的前提下，其无权请求法院支持其解除合同的诉请。综上，原告的诉讼请求不应予以支持。此外，被告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合同合法有效，现被告已通知原告办理交房手续，原告应按约受领房屋，并支付尾款。为此，被告特向法院提起反诉，要求依法判令原告王聪聪、戴芳芳受领房屋，并支付被告购房款尾款8305.50元。
原告（反诉被告）王聪聪、戴芳芳针对被告（反诉原告）融城房产公司的反诉辩称：在被告向原告寄送交房通知单之前，原告已委托律师向被告寄送了律师函要求解除合同，并向法院提起了诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，因此，原告认为本案不存在被告反诉所称的继续履行合同的问题，原告也无需向被告支付购房款尾款。
经审理查明：2013年3月31日，王聪聪、戴芳芳与融城房产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同主文部分约定：出卖人为融城房产公司，买受人为王聪聪、戴芳芳；出卖人将融信新新家园8幢307号房出售给买受人，房屋建筑面积为108.22平方米，其中套内建筑面积86.21平方米，应分摊的共有建筑面积为22.01平方米，房屋按每平方米10155元计价，总价款为1098974.10元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修基金的，以物业交付后相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准，该款项未包含在房屋总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；买受人如未按合同规定的时间付款的，逾期不超过90日的，买受人应支付相应的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2014年10月31日前将商品房交付买受人使用；除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日的，出卖人应支付相应的违约金，合同继续履行，如逾期超过90日的，买受人有权解除合同。除此之外，《商品房买卖合同》还对其他事宜进行了约定。此外，《商品房买卖合同》的附件八第二条约定：合同生效后，若买受人提出退房，买受人应承担违约责任，违约金额为总房价的3%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的违约金额，剩余房款退还给买受人。《商品房买卖合同》及其附件签订后，王聪聪、戴芳芳按约向融城房产公司支付了购房款1098974.10元。2014年10月中旬，王聪聪、戴芳芳委托律师向融城房产公司寄送了一份律师函，表示要求解除上述《商品房买卖合同》，同意按合同约定承担违约责任，并要求融城房产公司返还其已经支付的相关房款。同年10月底，融城房产公司向王聪聪、戴芳芳寄送了交房通知单，告知本案所涉房屋于2014年10月31日开始交房，建议二买受人于2014年11月20日前办理房款结算及交房手续。王聪聪、戴芳芳收到交房通知单后，未前往融城房产公司办理交房手续。
另查明，舟山市住房保障和房产管理局出具的《商品房初始登记证明》所确认的本案所涉房屋的建筑面积为108.08平方米。王聪聪、戴芳芳应按每平方米90元的标准支付物业专项维修基金共计9727.2元。按合同约定结算，王聪聪、戴芳芳尚应支付给融城房产公司的购房款尾款8305.50元。
上述事实有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、EMS快递回单、律师函、交房通知书单、《商品房初始登记证明》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：王聪聪、戴芳芳与融城房产公司于2013年3月31日自愿签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告主张《商品房买卖合同》附件八第二条具有“只要买受人提出退房并支付相应违约金，出卖人就应无条件接受退房”的意思表示，故其可依据该条款单方解除合同。因此，从原告主张解除合同的权利类型上看，其诉请欲以行使的是合同法意义上的约定解除权。
合同解除是一种将已具法律效力的合同关系归于消灭的法律行为，其对合同关系具有较为严厉的否定性评价效果，因此，合同约定解除的事由应当由订约双方在合同订立时用表意明确的词句在合同条款中进行明确约定。从《商品房买卖合同》附件八第二条所使用的词句来看，该条款仅仅是约定了买受人在提出退房时其应承担的违约责任，并未有“只要买受人提出退房并支付相应违约金，出卖人就应无条件接受退房”之意思表示的词句表述，故该条文并未赋予买受人单方任意解除合同的权利。此外，买受人支付价款、出卖人交付标的物是买卖合同关系中两项最为核心的履行内容。本案《商品房买卖合同》主文部分的第八条和第十条（即关于逾期付款和逾期交房后违约责任的两个条款）对当事人未按约支付房款、交付房屋情形下，合同的约定解除进行了明确约定，即买受人逾期付款超过90日或出卖人逾期交房超过90日的，相对方才享有单方解除合同的权利，若买卖双方在逾期付款或逾期交房后的90日内，能够纠正违约行为的，合同仍应继续履行，任何一方不能据此单方解除合同。从上述两个条款可以看出，《商品房买卖合同》为当事人逾期履行合同核心义务时的合同约定解除设置了90日的宽限期，即上述两个核心条款并未就当事人在违反合同核心义务时合同的解除设置过分苛刻的条件。由此可见，《商品房买卖合同》对合同的约定解除事由所持的是一种谨慎态度，其目的就是为了保证房屋买卖活动的交易安全，维护订约双方合同关系的稳定。因此，从《商品房买卖合同》及其附件的主要条款的内在逻辑上看，在合同主文部分已为合同约定解除设置了相对宽松的条件的情况下，再在附件八第二条中设置可以任意消灭合同关系的单方解除权，前后明显存在逻辑上的矛盾。故本院认为，《商品房买卖合同》附件八第二条应作出与合同核心条款即合同主文部分第八条和第十条的设置目的及其所要表达的意思相一致的理解。综上，本院认定《商品房买卖合同》附件八第二条未有“只要买受人提出退房并支付相应违约金，出卖人就应无条件接受退房”的意思，故原告王聪聪、戴芳芳要求依据该条款单方解除合同缺乏合同依据和法律规定，其要求解除合同，并由融城房产公司返还已付购房款的诉讼请求本院不予支持。
本案《商品房买卖合同》生效后，订约双方均应按约履行各自的合同义务，现融城房产公司已经按约通知王聪聪、戴芳芳办理交房手续，王聪聪、戴芳芳应按照合同的约定及时办理交房手续，并应向融城房产公司支付购房款尾款8305.50元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十五条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告王聪聪、戴芳芳的诉讼请求。
二、限反诉被告王聪聪、戴芳芳于本判决生效之日起十五日内至反诉原告舟山市融城房地产开发有限公司处就坐落于定海区临城街道融信新新家园8幢三单元307室的房屋办理相关交房手续（具体交房内容以双方签订的《商品房买卖合同》的约定为准）。
三、限反诉被告王聪聪、戴芳芳在按照上列第（二）项的规定办理交房手续的同时向反诉原告舟山市融城房地产开发有限公司支付购房款尾款8305.50元。
本诉案件受理费14691元，减半收取7345.5元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计7370.5元，由本诉原告王聪聪、戴芳芳共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院［上诉案件受理费应在递交上诉状时预交（具体预交金额根据上诉人的上诉请求确定，具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审判员 郑 杰
二〇一五年三月二十三日
书记员 朱冰倩