浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙湖商终字第251号
上诉人（原审原告）：郑伟，
，住长兴县雉城镇祥和里1—1—
302室。公民身份号码：3305221952********。
委托代理人梁坚，浙江金鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长兴县雉城镇人民政府，住所地
：长兴县雉城镇。
法定代表人：蒋立，镇长。
委托代理人：杨永林，浙江浙北律师事务所律师。
原审被告：长兴县皮革机械配套设备厂，住所地：长兴县
雉城镇光明路19号。
法定代表人：郑伟，厂长。
上诉人郑伟为与被上诉人长兴县雉城镇人民政府（以下简
称雉城镇政府）、原审被告长兴皮革机械配套设备厂（以下简
称皮革设备厂）合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（
2009）湖长矿商初字第229号民事判决，向本院提出上诉。本
院于2011年8月1日受理后，依法组成由审判员潘轶华担任审判
长，审判员邱金海和代理审判员杨言军参加评议的合议庭，书
记员沈飞担任记录。于2011年9月28日公开开庭进行了审理。
上诉人郑伟及其委托代理人梁坚、被上诉人雉城镇政府的委托代理人杨永林到庭参加了诉讼，原审被告皮革设备厂经本院合
法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2000年7月30日，皮革设备厂为改制，委托
长兴县乡镇企业资产评估事务所对其固定资产进行评估，该所
于2000年9月5日出具《资产评估结果报告书》，评估结论为：
评估资产的评估值为677866元，在《资产评估结果报告书》第
十一条特别事项中说明：本次评估皮革设备厂的房屋占用的土
地有集体土地建设用地使用证（94）字第3584号，（98）字第
575号以及国有土地使用证（98）字第557号。2000年12月14日
，雉城镇政府依照国家有关政策，将原属其下属镇工业公司的
企业即皮革设备厂实行转制，经与郑伟协商，长兴县雉城镇工
业公司（甲方）与郑伟（乙方）签订了一份《皮革设备厂资产
出让协议书》（以下简称《出让协议书》），其中第一条约定
甲方确定皮革设备厂固定资产（除光明路路东营业房土地面积
349.4平方米，评估值为31658元外），其余全部固定资产6462
08元（含土地使用权面积1719.9平方米），及流动资产、全部
负债随资产一并转让给乙方；第二条约定转让价格根据资产与
负债情况，确定为零资产转让，乙方受让资产后，承担企业全
部负债（包括职工及乙方本人安置款）；另对其他事项也作了
约定。2000年12月15日，长兴县雉城镇工业公司向长兴县乡镇
企业局提交了一份《关于要求对长兴皮革机械配套设备厂实行
转制的报告》，同日，长兴县乡镇企业局下发长乡企（2000）29
5号《关于长兴皮革机械配套设备厂改制报告的批复》的文件
，就皮革设备厂有关改制事项作了批复：一、皮革设备厂为转
换经营机制，盘活存量资产，将该厂的全部资产（除光明路东营业房349.4平方米外）含1719.9平方米土地使用权一次性作
价111.58万元转让给郑伟；二、原企业在经营期内发生的债权
、债务由改制后的新企业承担；三、原企业职工中的7名管理
人员由改制后的新企业负责安置；四、改制后企业名称、经营
范围不变，企业性质变更为私营企业，注册资金为6.8万元。
另查明，长集用（1998）字第1—
557号集体土地使用权证载明位于雉城镇高阳桥光明路的地号
为1—49—0—
57，使用权面积为1137.33平方米（用途为工业），长国用（1
998）字第1—
575号国有土地使用权证载明位于雉城镇高阳桥光明路19号的
地号为1—49—0—59—
6，使用权面积为100.10平方米（用途为综合用地），以上地
块的使用权人为皮革设备厂。房权证长字第××号、第00
001105号载明位于长兴县雉城镇光明路19号，证载面积分别为
275.80、86.57平方米，房屋所有权人为皮革设备厂。
又查明，2007年11月16日，雉城镇政府就皮革设备厂固定
资产中关于光明路路东营业房占地面积349.4平方米，及该营
业用房建筑面积152平方米的权属向原审法院起诉皮革设备厂
，原审法院作出（2008）长矿民一初字第5号民事判决：位于光
明路路东面积为349.4平方米的土地使用权及该营业用房建筑
面积152平方米的所有权归雉城镇政府所有。
还查明，长兴县乡镇企业局长乡企（2000）295号文件后附有
以下资料：（1）长兴县雉城镇工业公司上报长兴县乡镇企业
局《关于要求对长兴皮革机械配套设备厂实行转制的报告》；（2）《出让协议书》；（3）长国用（1994）字第1—
2741号国有土地使用权证载明位于雉城镇金莲桥村费家边队，
地号为1—29—0—
10，面积为472.47平方米（用途为工业），该地块的土地使用
权人为皮革设备厂；（4）长集用（1998）字第1—
557号集体土地使用权证载明位于雉城镇高阳桥光明路，地号
为1—49—0—
57，使用权面积为1137.33平方米（用途为工业），该地块的
土地使用权人为皮革设备厂；（5）长国用（1998）字第1—
575号国有土地使用权证载明位于雉城镇高阳桥光明路19号，
地号为1—49—0—59—
6，使用权面积为100.10平方米（用途为综合用地），该地块
的使用权人为皮革设备厂；（6）房权证长字第××号、
第00001105号载明位于长兴县雉城镇光明路19号，证载面积分
别为275.30、86.57平方米，房屋所有人为皮革设备厂；（7）
皮革设备厂的营业执照。
郑伟原审期间主张：2000年12月14日，其与雉城镇政府下
属部门长兴县雉城镇工业公司签订一份《出让协议书》，雉城
镇工业公司作为资产出让方将皮革设备厂的资产出让给其，根
据该协议第一条约定，出让资产中包括土地使用权面积1719.9
平方米，另根据长兴县乡镇企业资产评估事务所对皮革设备厂
资产评估后出具的长乡企评报（2000）第22号《资产评估报告书
》，房屋面积684平方米属资产出让范围，但协议签订后，雉
城镇政府尚有面积为482.47平方米的土地使用权和面积为104.
13平方米的的房屋至今未交付。请求判令：1、雉城镇政府、皮革设备厂交付面积为482.47平方米的土地使用权和面积为10
4.13平方米的的房屋，并协助办理土地使用权和房产过户手续
；2、雉城镇政府、皮革设备厂承担本案诉讼费用。
雉城镇政府原审期间辩称：双方签订《出让协议书》属实
，但双方约定的内容已全部履行，郑伟未将另一地块（用地面
积472.47平方米，建筑面积为112平方米）计算在内，协议中
转让的1719.9平方米应为1709.9平方米，相差10平方米系计算
错误，至于房屋面积已超出实际面积，综上，请求驳回郑伟的
诉讼请求。
皮革设备厂未答辩。
原审法院认为：根据我国不动产登记的法律规定，当事人
之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，
除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未
办理物权登记的，不影响合同效力。本案中长兴县雉城镇工业
公司依照国家有关企业改制的政策对皮革设备厂实行转制，经
与郑伟协商一致所签订的《出让协议书》，意思表示真实，主
要内容不违反法律法规的禁止性规定，虽未办理相关房屋及土
地权属的变更登记手续，但不影响该协议书约定的“除光明路
路东营业房占地面积为349.4平方米的土地使用权及该营业用
房建筑面积为152平方米外”的资产，转让给郑伟这一基本内
容的效力，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法
律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变
更或解除合同。本案争议焦点之一，双方签订的《出让协议书
》中约定的“含土地使用权面积为1719.9平方米”这一内容由
哪几项土地使用权面积组成。郑伟主张根据评估报告书中所明确的评估依据，除已经由长兴县人民法院判决确认的，位于光
明路路东面积为349.4平方米的土地使用权归雉城镇政府外，
只剩下长集用（1998）字第1—
557号集体土地使用权证载明的位于雉城镇高阳桥光明路的地
号为1—49—0—
57使用权面积为1137.33平方米（用途为工业），以及长国用
（1998）字第1—
575号国有土地使用权证载明位于雉城镇高阳桥光明路19号的
地号为1—49—0—59—
6使用权面积为100.10平方米（用途为综合用地），故雉城镇
政府还应交付482.47平方米的土地使用权。而雉城镇政府提出
，皮革设备厂转制时，双方约定转让土地使用权面积为1719.9
平方米中还包含原航校那边面积为472.47平方米的土地使用权
，至于缺少10平方米系计算有误。原审法院认为，长兴县档案
馆保存的资料具有一定的原始性、客观性，从调取的长兴县乡
镇企业局长乡企（2000）295号文件及相关附件中可以看出，长
国用（1994）字第1—
2741号国有土地使用证是附在其后的，该证载明座落于雉城镇
金莲桥村费家边队地号为1—29—0—
10，面积为472.47平方米（用途为工业），该地块的土地使用
者为皮革设备厂，该证在记事一栏中同时载明“2000年9月29
日年检合格、换发证书”，显然该证已取代了郑伟提交本院的
，属于同一地块的长雉金集建（93）字第257号集体土地建设
用地使用证及长雉国用（95）字第1033号国有土地使用证，而
沈岳平当时系长兴县雉城镇工业公司的工作人员，是处理皮革设备厂转制事项的直接参与人，其向原审法院陈述“当时原航
校那边面积为472.47平方米的土地使用权属郑伟个人出资，但
登记在皮革设备厂名下，故该地块没有放在评估报告中评估，
但在签订转让协议时，该地块的使用权面积是包含在约定转让
资产即土地使用权面积为1719.9平方米中”的内容，与原审法
院在长兴县档案馆调取的材料能相互印证。因此，原审法院认
定位于雉城镇金莲桥村费家边队，登记在皮革设备厂名下的面
积为472.47平方米的土地使用权，包含在《出让协议书》中约
定的“含土地使用权面积为1719.9平方米”中。至于尚缺10平
方米土地使用权面积的问题，雉城镇政府提出属计算错误的辩
解，未提交相关证据予以证实，显属理由不充分，原审法院不
予采纳。根据合同的相对性，考虑到郑伟的合法权益，结合本
案的实际情况，原审法院酌情确定由雉城镇政府补偿郑伟4000
0元。本案争议焦点之二，雉城镇政府有无少交付房屋建筑面
积104.13平方米。郑伟认为在评估报告中营业房面积是146平
方米，而证载面积是86.57平方米；综合楼面积是320平方米，
而证载面积是275.3平方米。综上，二项共少建筑面积104.13
平方米。雉城镇政府提出，从长兴国土局调出的材料来看，原
航校这块地即使按照材料上登记的建筑占地面积112平方米计
算，也已超出建筑面积近10平方米。对此，原审法院认为，因
郑伟与长兴县雉城镇工业公司签订的《出让协议书》中未约定
转让固定资产中具体的房屋建筑面积，而评估报告书仅仅是双
方签订转制协议的依据，不属于本案审查范畴，故原审法院认
为无法查清双方之间关于房屋建筑面积具体交付的诉争事实，
郑伟就此提出的诉讼请求无事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十
条、第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉
讼法》第一百三十条之规定，判决：一、雉城镇政府补偿郑伟
40000元，限于判决生效后十日内付清；二、驳回郑伟的其他
诉讼请求。案件受理费8800元，财产保全费1520元，合计1032
0元，由郑伟承担9500元，雉城镇政府、皮革设备厂承担820元
。
郑伟不服原审判决上诉称：原审法院对《资产评估报告书
》的认定自相矛盾，既认定《资产评估报告书》作为证据，内
容客观，来源合法，且与本案具有关联性，予以采信，却又认
定“评估报告仅仅是双方签订转制协议的依据，不属本案审查
范畴”。房屋交付之争就是本案的一部分，是本案原审中郑伟
诉请之一，而“评估报告”就是双方之间“资产出让协议”中
房屋出让面积的具体依据，也是原审中郑伟主张房屋交付不足
的证据，岂能不属“本案审查范畴”。另，原审法院认定“关
于座落于雉城镇金莲桥村费家边队，登记在皮革设备厂名下的
面积为472.47平方米的土地使用权，包含在《出让协议书》中
约定的含土地使用权面积为1719.9
平方米中”，缺乏事实依据。其一，雉城镇金莲桥村费家边队
472.47平方米的土地使用权包含在《出让协议书》约定的土地
使用权面积中，仍与约定交付的土地使用权面积数量不相吻合
，存在矛盾；其二，长兴县乡镇企业局长乡企（2000）259号
文件中并无该文件有附件或有那些附件具体的文字表述，所谓
附件从何而来，不能令人信服。综上所述，原审判决认定事实
错误，判决结果不公，请求二审法院撤销原审判决，依法支持上诉人的诉讼请求。
雉城镇政府答辩称：其已经全部履行了《出让协议书》中
约定的义务，请求二审法院驳回郑伟的上诉请求。
皮革设备厂未答辩。
二审期间各方均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原判认定相一致。
本院认为，二审期间，当事人的主要争议焦点为：雉城镇
政府是否已将评估报告中所涉及的土地使用权和房屋，依《出
让协议书》约定交付给了郑伟。一、关于土地使用权。《资产
评估报告书》第十一条特别事项中说明：本次评估皮革设备厂
的房屋占用的土地有集体土地建设用地使用权证（94）字第35
84号，（98）字第575号以及国有土地使用权证（98）字第557
号。经查，该三宗土地的使用权面积分别为349.4平方米、100
.10平方米、1137.33
平方米，除《出让协议书》明确约定光明路路东面积为349.4
平方米的土地使用权不属资产出让范围外，已交付郑伟1237.4
3平方米，但与《出让协议书》中约定的面积1719.9平方米相
差482.47平方米。对此，原审法院根据调取的长兴县乡镇企业
局长乡企（2000）295号文件及相关附件，及皮革设备厂转制事
项直接参与人沈岳平的陈述，认定位于雉城镇金莲桥村费家边
队，登记在皮革设备厂名下的面积为472.47平方米的土地使用
权包含在《出让协议书》约定的土地使用权面积1719.9
平方米中，合理有据，本院予以确认。至于缺少10平方米土地
使用权，原审法院结合本案的实际情况，酌情确定由雉城镇政
府补偿郑伟40000元，并无明显不当。二、关于房屋。郑伟认为在评估报告中营业房面积是146平方米，而证载面积是86.57
平方米；综合楼面积是320平方米，而证载面积是275.3平方米
。二项共少建筑面积104.13平方米。经查，《出让协议书》中
未约定转让固定资产中具体的房屋建筑面积，而《资产评估报
告书》明细表中所涉的办公室、保管室、营业房、综合楼店面
房等四宗房屋（评估报告明细表中所列面积为664平方米，其中
361.87平方米的房屋有房产证，其余房屋均无房产证）均已交
付给郑伟。本院认为，《出让协议书》中未约定转让固定资产
中具体的房屋建筑面积，只是概括约定将皮革设备厂的全部资
产（除光明路路东营业房349.4平方米外）转让给郑伟，现皮
革设备厂的全部资产（除光明路路东营业房349.4平方米外）
已交付给郑伟，对此郑伟亦认可。由于交付的房屋中部分有房
产证、部分无房产证，不能排除《资产评估报告书》明细表中
所列面积包括其他未列入证载面积的建筑物的可能性，现郑伟
仅以营业房、综合楼店面房二宗房屋的证载面积与评估报告明
细表中所列面积不符，即主张雉城镇政府尚有104.13平方米房
屋至今未交付，证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认
定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理并无明显不当。依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（
一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由郑伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘轶华
审 判 员 邱金海
代理审判员 杨言军
二〇一一年十月二十日
书 记 员 沈 飞