广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民三初字第1649号
原告（反诉被告）钟楚君，男，1972年出生，汉族，住址：广州市海珠区。
委托代理人梁冬，广东凯成律师事务所律师。
被告（反诉原告）广州天德美合市场经营管理有限公司，住所地：。
法定代表人黄永海。
委托代理人徐芳，广东四方三和律师事务所律师。
委托代理人邓雅婷，广东四方三和律师事务所实习律师。
原告钟楚君诉被告广州天德美合市场经营管理有限公司（以下简称天德美合公司）和天德美合公司反诉钟楚君租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖国新独任审判，公开开庭进行了审理。钟楚君及其委托代理人梁冬和天德美合公司委托代理人徐芳，邓雅婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年4月18日签订《商铺租赁合同》，合同约定如被告中途单方解除合同的视作被告违约，被告应归还保证金、水电费押金给原告，并根据合同期限的剩余年数按每年每平方米200元赔偿给原告。合同签订后，原告即按合同约定向被告交付了合同保证金25000元、水电押金6000元和2014年1月份租金8663元，另外还根据被告要求向其支付了商铺前期投入费55000元；但被告一再推迟至2013年5月13日才向原告交付商铺。收铺后原告得知合同所涉的整个酒店用品城一直未能通过公安消防机关的消防安全检查，根据国家规定将禁止投入使用营业，为此原告多次要求被告尽快解决商城消防问题以免影响合同的履行。但是直到2013年8月30日，被告的商城消防安全检查问题才得以解决。此后，被告突然于2013年9月9日以原告“无按时进行商铺装修构成严重违约”违反了合同第八条第四款的规定为由单方解除了《商铺租赁合同》，并扣下原告交付的全部租赁费用。诉讼请求：1、判令被告立即返还原告合同保证金、水电押金、2014年1月份租金及商铺前期投入费等合共94663元，并支付逾期返还之利息（利息从2013年9月10日起至还清全部款时止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付，暂计至2013年11月4日止为810元）。2、判令被告赔偿原告经济损失140000元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、原告事实上于2013年5月13日接收商铺后并未于约定期限内完成装修并开业，已经构成违约，被告解除合同符合双方约定，被告解除合同的行为不属于单方无故解除。2、涉案商铺所在的综合楼已于2013年3月14日经广州市公安消防局消防验收合格。涉案商铺随时具备进场二次装修的条件。3、根据原、被告双方合同，送达给原告租户的手册及原告签署的消防责任书等等规定，对承租的内部商铺装修是由原告自行完成.完成包括原告向被告装修的申报和装修施工完毕后向被告申请的验收，且若原告二次装修涉及消防设施的改动，原告可能还要向消防部门申报和验收。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：合同签订后，原告向被告缴交了商铺前期投入费用55000元已用于对酒店用品城整体的宣传、策划、市场培育等。原告同时向被告提出，要求将承租商铺间墙后再交付。根据原告的要求，被告完成了对商铺的间墙施工并于2013年5月13日将商铺移交给原告。被告认为，原告无在约定期内完成装修并开业，已构成违约，符合约定的解除合同的条件。被告有权解除合同收回商铺，原告承担相应违约责任，并取消对原告的免租期优惠，有权向原告追缴免租期内租金、综合管理费等。合同解除后原告已交付被告的款项作为违约金不予退还。反诉请求：1、确认原告向被告支付的商铺前期投入费55000元、合同保证金25000元、水电押金6000元、2014年1月份租金8663元共94663元归被告所有。2、判令原告向被告支付广州芳村讼争商铺从2013年5月13日至2013年9月12日免租期的租金34652元（按每月租金8663元标准计算），综合管理费3500元（按每平方5元计算，每月管理费875元）。3、判令原告支付被告关于涉案商铺的间墙费用6422.2元。4、判令原告承担本案全部诉讼费用。
原告对被告的反诉辩称：一、作为公众聚集场所的商城，其消防竣工验收只是关于消防方面的最基本安全检查。而被告将商铺出租给原告的行为显然属于消防法规定的投入使用的行为，因此根据规定，被告必须依法向公安机关消防部门申请使用前的消防安全检查并取得《检查合格证》之后才能够将商铺出租给原告。然而案涉的商城是在2013年8月30日才取得公安消防部门的检查合格，但是被告却在2013年5月13日就将商铺交给原告。因此被告将未取得《投入使用前消防安全检查合格证》的新建商铺交给原告的行为属于“带有严重瑕疵的交付”，显然被告已经构成严重违约！在这种情况下原告为避免造成损失而等待被告在取得检查合格证后才对商铺进行装修是于法有理，因此原告在等待期间暂不装修商铺根本不构成违约，并且也没造成被告所谓的严重损失。
二、在2013年8月12日召开的第一次商户全体会议中，被告确定了商城统一开业时间，时间是2013年10月29日。被告在会议中确定商城统一开业时间的行为属于变更合同的行为，即将“收铺后60日内完成装修并开门营业”的合同约定变更为“2013年10月29日开门营业”或者说变更为2013年8月12日之后。所以说原告也不存在超期不进行装修的违约行为。据我方了解，被告的商城现开业情况很差，寥寥无几。
三、2013年5月13日被告交付的涉案商铺已具备基本使用功能，已具备开业条件，不需进场装修。根据《租赁合同》第6条第3款的约定，原告承租的商铺可以不进行装修，即“进场装修”不是原告必需履行的合同义务。因此被告以“原告没有在收铺后60日内完成装修”的理由解除合同，显然无合同依据。
另外，关于商铺前期投入费方面。该费用系被告假借“商铺前期投入费”的名义收取原告“进场费”，是没有合同依据、不合法的收费。
最后，关于反诉请求的第3项，原告并没有要求被告将墙间开，因此间墙施工费与原告无关。
经审理查明：被告原名广州天德美合商业发展管理有限公司。
原、被告于2013年4月18日签订《商铺租赁合同》，约定：原告向被告承租位于广州市荔湾区讼争商铺，用于经营酒店用品厨房设备、货架、商铺建筑面积175平方米，租赁期5年，从2013年4月18日起至2018年6月30日止，2013年4月18日至2013年12月31日每月免租，2014年1月1日至2014天9月30日每月8663元；原告在签合同时，向被告交纳25000元履约保证金和6000元水电费押金；原告每月应向被告交纳综合管理费（按每平方5元计算）；商铺交付时间为2013年4月19日；原告应遵守被告制定的《租户手册》，原告要装修的，应提供装修图纸经被告同意等。其中第八条违约责任约定：1、原告应如期缴纳本合同所规定的全部租金及费用等款项，否则，每逾期一天，按乙方欠交款总额的1％加收滞纳金。逾期十五天，除必须缴清欠款及滞纳金外，被告有权单方解除合同，立即收回商铺。合同解除后，原告已交付被告的款项（含履约保证金及水电费押金）作为违约赔偿金额不予退还，该款项不足弥补甲方损失的，原告还应予以赔偿等；4、原告保证在被告交铺后60天内完成装修并开门营业，否则，原告同意被告有权解除本合同收回商铺，合同解除后违约责任承担按本条第1款的约定，同时，被告取消对原告的免租期优惠，有权追缴免租期内原告的租金、综合管理费和宣传费；7、被告中途无故收回租赁物单方解除合同的视作被告违约处理，被告应无息归还履约保证金和水电费押金给原告，并根据本合同期限的剩余年数，按每年每平方米200元的经济损失标准赔偿给原告等。合同签订后，原告向被告缴交了商铺前期投入费用55000元。另外，原告按合同约定向被告缴交了合同保证金25000元、水电押金6000元、2014年1月份租金8663元。
2013年5月13日，被告将上述商铺和《商户手册》、《消防安全责任书》、《装修申请表》、《装修责任规定》
移交给原告。
上述商铺所在的综合楼已于2013年3月14日经广州市公安消防局出具的穗公消验（2013）第0491号《建设工程消防验收意见书》消防验收合格，该意见书提出要求：各栋各层商铺内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件等。
原告收铺后，一直无对商铺进行装修也无开门营业。
2013年8月12日，被告召集被告和各租户开会，落实该用品城开业前的各项工作。此后，原告无对商铺进行装修也无开门营业。
2013年9月9日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》：以原告至今未进场装修，违反合同约定，解除双方签定的《商铺租赁合同》，本通知书三日后生效。此后，被告将上述商铺重新出租。
本院认为：原、被告签定的《商铺租赁合同》合法有效，双方应依约履行。上述商铺所在的综合楼已通过消防验收合格，具备交付的条件。至于原告提出的商铺投入使用前消防安全检查属商铺内部装修后的消防验收，原告在接收商铺后一直未进行装修也无开门营业，故商铺投入使用前消防安全检查还未达到申请的条件。
原告在收商铺已超过60天，一直未进行装修也无开门营业，被告据此于2013年9月9日向原告发出《解除租赁合同通知书》，符合合同的约定，导致合同解除的责任在于原告，原告依约定应向被告支付违约金。依照合同的约定，原告已交的履约保证金25000元及水电费押金6000元是违约金，故原告要求被告退回履约保证金25000元及水电费押金6000元，不予支持。同理，原告要求被告赔偿经济损失140000元，不予支持。
原告向被告缴交的商铺前期投入费用55000元，在合同中无约定，原告从2013年9月12日起，就无权使用上述商铺，按公平合理原则，被告应将55000元按租期分月将未履行的租期部分51333.33元（55000元÷60个月×56个月）退回给原告。原告已预交的2014年1月租金已无法履行，被告应将该租金退回原告。
由于上述商铺所在商城，在解除合同时还未正式开业，且被告已收取了原告应付的违约金31000元，故被告反诉要求原告支付免租期内的租金和综合管理费，不予支持。
至于，被告反诉要求原告支付上述商铺的间墙费用6422.2元，因无证据证明是原告委托被告建造，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、原告钟楚君向被告广州天德美合市场经营管理有限公司预付的履约保证金25000元及水电费押金6000元作为原告应付的违约金归被告广州天德美合市场经营管理有限公司所有。
二、被告广州天德美合市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内，将原告钟楚君预付的商铺前期投入费用51333.33元和2014年1月租金8663元退回原告钟楚君。
三、驳回原告钟楚君的其他诉讼请求。
四、驳回被告广州天德美合市场经营管理有限公司的其他反诉请求。
本案受理费2416元，由原告钟楚负担1766元，被告广州天德美合市场经营管理有限公司负担650元。反诉费1542元，由原告钟楚负担288元，被告广州天德美合市场经营管理有限公司负担1254元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赖国新
二〇一四年一月××日
书记员 卢健华