四川省自贡市自流井区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）自流民初字第2857号
原告（反诉被告）自贡市汇裕商贸有限公司。住所：自贡市自流井区。
法定代表人黄学远，董事长。
委托代理人兰志强，男，汉族，1982年3月21日出生，住自贡市汇东。
被告（反诉原告）刘斌，男，汉族，1971年2月27日出生，住自贡市自流井区。
委托代理人陈大刚，四川胜邦律师事务所律师。
原告自贡市汇裕商贸有限公司（下称汇裕商贸公司）诉被告刘斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告刘斌提起反诉，本院审查后依法受理其反诉。本案由审判员董新国适用简易程序独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人兰志强，被告刘斌的委托代理人陈大刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告汇裕商贸公司诉称：2012年6月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将其所有的坐落于自流井区汇兴路银桦社区12组新美国际2号2-12号商铺租赁与被告刘斌用于经营，租赁期限6年，2015年8月31日前年租金350，000.00元。被告还应向原告按每平方米每月3.00元缴纳物管费。租金及物管费以6个月为周期计算，应于租期开始前30日支付，若延期视为违约，应按欠款金额按日3‰支付滞纳金。同时被告还应缴纳保证金50，000.00元，若被告违反本合同约定，原告将予以扣除保证金作为违约补偿。
合同签定后，被告支付了6个月租金175，000.00元，保证金50，000.00元及物管费7，470.00元。原告也将房屋交付被告使用。按照合同约定，被告应于2013年2月1日、8月1日支付各6个月的租金共计350，000.00元，物管费14，940.00元。经原告多次催收，被告拒绝支付。请求法院判令1、被告支付租金350，000.00元，物管费14，940.00元，承担2013年2月1日起至判决确定之日按日3‰支付滞纳金；2、被告支付违约金50，000.00元；3、被告负担诉讼费。
被告刘斌辩称及反诉称：未交的租金是由于本诉原告提供的房屋漏水，造成被告损失，故不应承担。因房屋的问题，不予承担违约金，且金额过高，应调减。滞纳金与违约金性质相同，也不应承担。
2012年6月3日，双方签订《房屋租赁合同》，按合同约定，原告提供的房屋建筑存在质量问题，且未履行维修责任，严重影响被告经营或安全，除承担违约责任并赔偿损失外，有权解除合同。
合同签定后，反诉被告将房屋交付反诉原告装修。装修期间，恰逢雨季，即出现商铺屋面严重渗漏问题，致己完工的部分设施、设备多次返工重作。反诉原告多次反映，反诉被告也对屋面进行了多次处理，但未解决渗漏问题。2012年10月底，商铺装修完毕开业，又出现反诉原告按照反诉被告要求安装的鲜风系统大量吸入二楼小煎鸡油烟，严重污染店面空气，导致客流量稀少，售卖服饰频繁退货；反诉原告多次反映后，反诉被告对鲜风系统延长了进风管道，但有质量问题，导致严重噪音，影响楼上住户，也影响店面空气污浊及客流量和工作人员身体健康；因商铺屋面持续渗漏，反诉被告一直未解决，多次造成屋顶漏水、墙面浸水、地面积水，造成装修设施、设备严重腐蚀、损坏外，还造成部分服饰发霉、掉色、变形。故提起反诉：1、请求判令解除2013年6月3日双方签订《房屋租赁合同》，反诉被告返还反诉原告缴纳的房屋租金175，000.00元及保证金50，000.00元；2、判令反诉被告赔偿损失1，050.000.00元（房屋装修工程款）；3、判令反诉被告给付违约金50，000.00元；4、反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告针对反诉辩称：返还租金问题，房屋是实际使用了，不应返还；反诉原告违约，保证金不应返还；反诉原告主张的损失1，050.000.00元无事实依据，也无证据证明是反诉被告造成的，也不应承担；反诉方确实违约，被反诉方不应承担违约金。
经审理查明，2012年6月3日，本诉原告汇裕商贸公司与本诉被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将其所有的坐落于自流井区汇兴路银桦社区12组新美国际2号2-12号商铺（面积415平方米）租赁与被告用于经营，租赁期限6年，2015年8月31日前年租金350，000.00元。被告还应向原告按每平方米每月3.00元缴纳物管费。租金及物管费以6个月为周期计算，每期租金应提前30天支付，若延期或不支付租金及经营服务费超过30天，视为违约，有权解除合同，应按欠款金额按日3‰支付滞纳金。同时被告还应缴纳保证金50，000.00元，若被告违反本合同约定，原告将予以扣除保证金作为违约补偿。同时约定如原告提供的房屋建筑存在质量问题，且未履行维修责任，严重影响被告经营或安全，除承担违约责任并赔偿损失外，有权解除合同。对装修事宜约定：本合同期满或提前终止的，被告对房屋装修及设备设施的拆除不得破坏房屋外立面的装修；被告可在交还原告房屋前自行拆除可移动的装修及设备设施，但不得损坏房屋，原告对被告装修不承担任何补偿责任。
合同签定后，被告于同年6月5日支付保证金50，000.00元，同月18日支付了6个月租金175，000.00元（从2012年9月1日至2013年2月28日）及物管费7，470.00元。原告也将房屋交付被告使用。被告接手后，因经营M2服饰需要，经原告同意，由宜宾元大装饰公司对房屋进行了装修。在装修期间，恰逢雨季，即出现商铺屋面渗漏问题，造成装修返工损失6，500.00元。被告多次反映，原告也对屋面进行了多次处理，但未解决好渗漏问题。2012年10月21日，被告刘斌致函原告，要求彻底处理好漏水问题；因漏水造成装修返工损失，请酌情补偿；因漏水造成装修工期延误，不承担延误期间的租金。此次装修，用去工程款880，000.00元，安装空调系统110，000.00元。
2012年10月底，商铺装修完毕开业后，又出现被告按照原告要求安装的鲜风系统吸入二楼小煎鸡油烟，污染店面空气，被告反映后，原告采取了延长鲜风系统进风管道措施；因商铺屋面渗漏一直未能彻底解决，被告刘斌于2013年5月22日致函原告，要求解决以上问题，赔偿损失，租金在解决问题后开始计算。按照合同约定，本诉被告应于2013年2月1日交纳下一周期（6个月）的租金及物管费，但被告因商铺屋面渗漏未交，2013年8月1日又应交纳下一周期（6个月）的租金及物管费，但被告也未交纳。故原告于2013年10月16日书面通知被告，要求及时交纳租金及物管费等，并诉请来院。
本案在审理过程中，双方于2014年2月21日自愿达成如下协议：一、自贡市汇裕商贸有限公司与刘斌于2012年6月3日签订的《房屋租赁合同》自2014年1月1日起解除；二、刘斌于本协议签订之日起七日内将涉案房屋（包括基础装修、灯具、空调系统、鲜风系统）及钥匙交还给自贡市汇裕商贸有限公司，并自行将房屋内可移动设备搬离（指刘斌反诉以外的物品，如道具等，房屋内的商品已于2013年12月31日全部搬离），但不得破坏房屋的外立面装修及损坏房屋；三、本协议签订之日双方进行水、电表的计量度数交接，刘斌在签订当日结清相关水、电费用；四、…；五、案涉双方2014年1月1日之前的争议由人民法院根据双方当事人的本、反诉请求依法判决。
同时，反诉原告对涉案商铺整个屋面是否存在渗漏质量问题申请司法鉴定，经西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心鉴定，结论为：商铺屋面多处存在渗水现象。鉴定费30，000.00元由刘斌垫交。
庭审中，本诉原告变更诉讼请求为，1、本诉被告支付2013年3月1日至同年12月31日的租金291，660.00元及物管费12，450.00元，承担2013年2月1日至判决之日按实际欠款金额3‰支付滞纳金；2、被告支付违约金50，000.00元。被告刘斌针对原告的诉请提起前述反诉请求，庭审中将房屋装修损失1，050.000.00元变更为990，000.00元按合同期六年，扣除经营的一年，在剩余租期内按年限折旧后予以赔偿残值。
上述事实有《房屋租赁合同》及附件，汇裕公司0645、0656《收据》各1份，《室内装饰装修合同》，元大公司25324、25325《收据》各1份，《中央空调系统安装合同》，双方互致对方《函》3份，《鉴定报告》，照片以及当事人法庭陈述予以附卷佐证。
本院认为，原告汇裕商贸公司与被告刘斌于2012年6月3日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定享有权利，履行义务。一、被告所租商铺，由于屋面存在渗水现象，虽经本诉原告维修，但未彻底解决好此问题，被告装修期间就知道渗水问题存在，在明知的情况下继续装修并占有、使用、经营，同时在双方未达成一致意见的情况下，单方暂停支付租金，显然违背出租方的合同目的，结合原告出租屋渗水的实际存在，对被告不交租金、原告提供的房屋渗水，可不视为双方违约，其本诉和反诉的违约请求，本院均不予支持；二、如前所述，由于出租房屋面渗水，势必对本诉被告的M2服饰经营造成一定的影响，虽诉请退还己缴租金不成立，但可适当在己交租金和未缴租金内减免一定的幅度，根据本案的实际情况，本院酌情对租金予以减免30%即139，998.00元，此款应在未交租金291，660.00元内品迭；因本案中对双方行为不视为双方违约，故本诉原告应退还本诉被告保证金50，000.00元，同时，反诉被告应当按约向本诉原告缴纳物管费12，450.00元；三、反诉被告要求赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的问题，本院认为，反诉原告虽经反诉被告同意装饰装修，但双方合同中明确约定租赁期间届满或者合同解除时，本诉原告对本诉被告装修不承担任何补偿责任，且双方于2014年2月21日自愿达成的《协议》，各自按该协议履行完毕，但其中价值110，000.00元的中央空调系统，被告己交付给原告，且能继续使用，其残值本院酌情确定为70，000.00，应由原告支付被告。上述三项品迭计算后，本诉被告还应支付本诉原告租金44，112.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告刘斌于本判决生效之日起十日内向本诉原告自贡市汇裕商贸有限公司支付租金44，112.00元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告刘斌的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，本案申请执行的期限为二年。从本判决确定的履行期限的最后1日起算。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取3，762.00元，反诉受理费减半收取8，362.00元，鉴定费30，000.00元，合计42，124.00元，原、被告各负担21，062.00元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判员 董新国
二〇一五年四月二十三日
书记员 李 杰