陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆中民一终字第00387号
上诉人（原审原告）曹某某。
委托代理人贺某某，陕西正北律师事务所律师。
上诉人（原审被告）苏某某。
委托代理人王某某，陕西天佑律师事务所律师。
上诉人曹某某、苏某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院2015年9月2日作出的（2015）榆民初字第04776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年11月2日，被告苏某某（甲方）与原告曹某某�乙方）签订了南郊农场职工集资修建的榆星市场门市的转让合同，合同约定：“榆林南郊农场职工在柳营路北侧修建了《榆星综合服务市场》，其中有甲方集资的一间门市。甲方愿意将自己的这间门市转让给乙方，经双方协商，一致同意定出以下合同条款：1、这间门市的造价及转让费共计壹拾贰万壹仟元（121000元），乙方已经付给甲方贰万元，乙方应再付甲方壹拾万零壹仟元（101000元）。2、本合同签字时，乙方再付甲方陆万壹仟元，剩余肆万元，乙方承诺在半年内（即2005年5月底以前）全部付清，否则按违约处理。3、这间门市转让乙方后，《市场》的改造、扩建、租赁、福利补贴，以及水、电、管理等费用均由乙方享受和支付，与甲方无任何关系。集资款若要超过门市建筑成本，农场需要给职工退款，亦要归乙方所有。4、在《市场》北侧，甲方原集资的一套单�楼已经转让给乙方的哥哥曹崇革，若因农场的规划，在单元楼附近再修建楼房，门市等或对职工有其它补贴也与甲方无关，完全归乙方享有。5、甲方应尽到积极为乙方挑选门市合适有利位置的责任，有积极办理房产证等有关手续的义务（甲方变为乙方），有关房产的一切手续及时交付乙方保存，变更手续的费用由乙方承担。6、本合同一式叁份，三方签字之日起生效。若有单方违反上述任何条款者，均按违约处理，除赔付转让本金壹拾贰万壹仟元整外，还需要承担违约金壹拾万元。”各方当事人在合同中均签字、捺印。合同签订后，按照合同约定原告曹某某向被告苏某某支付了转让费121000元，同时被告每年将转让铺面的租赁费转交给原告。2013年开始再未向原告转交租赁费。2012年9月6日，原告曹某某代被告苏某某向榆林市南郊农场交纳包括土地出让金在内的办理土地证手续费共计116230元。2012年10月16日，榆林市国土资源局已将本案争议标的门市的土地使用权登记在被告苏某某名下。现因被告拒绝履行协助过户义务，为此，原告起诉至法院，并提出上述诉讼请求。审理中，原告以被告苏某某已经领取了60000元分红款为由，申请增加诉讼请求主张被告返还分红款60000元，但其未在法院规定的时间内补交诉讼费，应视为原告未增加诉讼请求。
另查明：（2012）第40493号土地登记审批表中载明内容为：“时间2012年10月16日，土地使用人苏某某，土地坐落西沙建榆路西青山路南，地号YY1-19-2-286，土地用途商业，共有使用权面积37466.68平方米，其中分摊面积91.38平方米，权属性质国有，使用权类型出让，使用期限40年，终止日期2052年8月28日。”
原审法院判决认为，原告曹某某与被告苏某某于2004年11月2日签订的门市转让合同�属双方真实意思表示，虽然该合同中约定的土地是划拨性质，但2012年原告代替被告交纳了包括土地出让金在内的办理土地证手续费用，将划拨土地变更为出让性质的土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条：“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”之规定，本案争议土地已经由划拨性质转化为出让土地，故该门市转让合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，故双方均应按照合同约定履行义务。被告辩称转让合同标的数量和价款已经发生变化，转让门市实际面积比签订合同时面积增加58.38平方米，转让合同部分有效，部分无效之理由，�乏事实及法律依据，依法不予采纳。原告请求确认原、被告之间签订的门市转让合同合法有效，以及被告协助原告履行产权过户手续的诉讼请求，因原告与二被告签订的门市转让合同中有明确约定，其根本条款双方均已实际履行，依法予以支持，现被告不履行合同义务已经构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告请求被告承担违约金100000元，双方在合同中虽明确约定，但明显偏高，根据合同的公平原则和诚实信用原则，考虑到原告的实际损失，应调整10000元较为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告曹某某与被告苏某某签订的门市转让合同有效。二、本判决生效后，原告曹某某在办理榆市国用（2012）第40493号国有土地使用证过户手续时，被告苏某某有协助原告曹某某办理的义务。三、本判决生效后，由被告苏某某向原告曹某某支付违约金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由原告曹某某负担500元，由被告苏某某负担700元。
宣判后，曹某某上诉认为：第一，双方之间签订的《门市转让合同》中的违约金条款系双方当事人真实意思表示，并未违反法律相关规定，原审法院对违约金的判决错误。第二，上诉人虽变更诉讼请求，但诉讼请求标的额未变，原审法院以逾期未补交诉讼费，视为上诉人未增加诉讼请求，存在错误。因此，上诉人曹某某请求：撤销原审判决第三项，改判由上诉人苏某某承担违约责任，并支付违约金100000元，并由上诉人苏某某承担一、二审诉讼费用。
苏某某答辩认为，双方签订的房屋买卖合同系无效合同，不存在承担违约责任的问题。
上诉人苏某某上诉认为：第一，原审判决认定事实不清，土地证上的面积远远超出双方约定的面积，违背当初交易真实情况，另上诉人曹某某没有交清土地出让金，只是缴纳了办理土地证的手续费。第二，本案所涉门市所占土地属于划拨土地，具有不可转让性，属于自始无效的合同，原审判决适用法律错误。因此，上诉人苏某某请求：撤销原判，改判双方签订的门市转让合同无效或发回重审，由上诉人曹某某承担一、二审诉讼费用。
曹某某答辩认为，根据《最高院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，双方之间签订的合同有效，对双方具有约束力，另本案不存在显失公平情形，上诉人苏某某的上诉请求无法律依据。
二审期间，双�当事人均未提交证据。
经审查，二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，曹某某与苏某某于2004年11月2日签订的门市转让合同，属双方真实意思表示，该转让合同属于集资权利的让与，虽然该合同中涉及的土地是划拨性质，但2012年曹某某代替苏某某交纳了包括土地出让金在内的办理土地证手续费用，将划拨土地变更为出让性质的土地，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条之规定，该门市转让合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，故双方均应按照合同约定履行义务。关于上诉人苏某某主张双方签订的合同违背当初交易真实情况，显失公平之理由，缺乏事实与法律依据，依法不予采纳。关于上诉人曹某某认为双方约定的违约金条款并未违反法律相关规定，原审法院对违约金的判决错误之理由，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，人民法院可以对违约金适当进行调整，故对其该项主张依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由上诉人曹某某负担2050元，由上诉人苏某某负担2700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 杨文智
代理审判员 任小明
二〇一五年十二月三日
书 记 员 韩雄飞