山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终280号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张立凯。
委托代理人：李玉岗，山东舜元律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：宋康。
委托代理人：白秋生，山东鑫大公律师事务所律师。
上诉人张立凯、宋康因土地租赁合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2015）临商初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月22日原告（甲方）将自己所有的临邑银泉机械有限公司的展厅、维修车间及相关场地租凭给被告（乙方）经营品牌汽车销售业务，双方签订了租赁协议。协议约定每年租金17万元，（其中一万元为下一年的押金）分三次付清，第一次于2014年1月1日付6万元，第二次于2014年4月30日付5万元，第三次于2014年8月30日付6万元；甲方现有车辆押金85万元，在租赁期内甲方保证不动，乙方可以更换汽车品牌，甲方在租赁期内不得撤资，不得注销公司。如违约双倍返还乙方当年的租赁费及利息；如乙方违约放弃当年的租赁费；如甲方违约赔偿乙方经济损失16万元。合同签订后被告按期交纳了前两次的租金共11万元，2014年8月份原被告发生矛盾。后原告诉至原审法院请求解除双方的租赁协议。庭审时原告提供以下证据予以证明：1、双方签订的租赁协议一份。2、宋康收条一张，证明收到维修车间2014年2月16日至6月16日孟凡祥的租赁费1万元。经被告质证对以上无异议。被告向法庭提供以下证据：1、原告与孟凡祥签订的租赁合同一份，证明原告违约，把自己承租的维修车间又转租给别人；2、杨玉先的证明材料一份，杨玉先的主要证言为：自己租赁宋康的展厅经营汽车销售，在2014年7、8月份原被告因为放置车辆发生纠纷，原告把被告汽车的倒车镜掰坏，被告让原告修车未果，被告拒付第三次的租金6万元，2014年8月29日（被告最后交租金时间是2014年8月30日）由我出面给双方调解好了车位，由原告给被告修好倒车镜，宋康马上支付租金。2014年9月3日双方都把车退到定好的位置。宋康把租金打给原告，但原告又不同意了，说打晚了，自己已经起诉了，我再三劝说无效；3、原告给被告起草的变更租赁协议一份，原告请求涨租金到21万元，证据2、3证明原告不接受租金并涨价的事实；4、原告于2014年9月6日给德州涧通汽车贸易有限公司出具的证明材料两份，证明临邑银临泉机械有限公司已变更为临邑惠民机械有限公司，通知“德州涧通”终止与我方“东风风行”的代理权，原告将车辆退回，保证金收回；5、原告于2014年9月6日给德州驰骋汽车销售服务有限公司证明材料两份，证明原告收回“昌河铃木”的保证金，证明内容同证据4。经原告质证对证据1认可，当时租赁给孟凡祥是被告同意的，孟凡祥把租金交给了被告，证据3不是原告所写，证据4、5公司名称变更属实，证据4中双方解除合同的原因是德州润通公司，他是为了避险，双方已结清。证据2待证人出庭作证后再发表质证意见。经被告的申请，杨玉先出庭作证，其证人证言同证据2基本一致。经原告质证不认可，因为证人与被告有利害关系。被告对证人证言认可。经被告的申请原审法院依法调查了德州俊杰商贸有限公司经理刘立武。刘立武的主要证言为：本公司销售“重庆力帆”汽车，2012年开始与银泉公司有业务，2014年春节后张立凯的儿子张超对我说以后的业务由宋康与我公司洽谈；2014年5月份宋康说业务不算强，实在不行就把车撤走，2014年8月份张超、宋康等四人把我公司的四台车送回。2014年8月26日我公司通过信用社的帐号把15万元保证金打到张超个人的信用社帐户。经原告质证认可，被告不认可，主张自己多次想使用保证金，原告不让用，要求追究原告的违约责任。经法庭辩论，原告主张被告没有按租赁协议交纳租金，被告违约，擅自转租是造成合同不能履行的直接原因，与德州俊杰商贸公司终止合同是被告同意的。被告的反诉理由无证据支持，请求驳回被告的反诉请求。被告主张，原告违约在先，双方在履行合同中发生一些矛盾，原告要求涨租金，被告不同意，经杨玉先调解双方同意原告将被告的车辆修好后再交租金，而被告交租金时原告拒收，并且撤回了车辆押金，造成原告经营损失严重，增加诉讼请求，请求原告赔偿损失32万元，并继续履行合同。但未就自己的损失举证。另杨玉先租赁展厅是原告认可的，杨玉先的电费、门卫费、卫生费及展厅上方广告位及广告牌全部卖给了杨玉先。原告称杨玉先是被告的工作人员，“北京现代”汽车的广告费是杨玉先给我的。经调解双方未达成协议。
原审法院认为，原被告签订的租赁协议其实质为租赁合同，该合同合法有效，对双方具有约束力。本案争执焦点是双方均主张对方违约。根据双方提交的证据及双方的辩论意见。被告提交的证据2杨玉先的证人证言合法有效，应予采信。杨玉先在双方发生矛盾后给予双方调解，原告给被告修好车后被告即支付租金，是原、被告对租金交纳时间达成了新的约定，被告按新的约定交纳租金而原告拒收，不能证明被告违约。此外被告提交的证据4、5中，证明原告已把几家汽车销售公司的车辆退回，保证金返还。而被告未实际使用保证金致使没有汽车销售，故应认定原告违约。承担相应的违约责任。被告请求原告赔偿经济损失，可依据双方签订的租赁协议中第十二条第三项“如甲方违约赔偿乙方经济损失16万元人民币”的规定，原告应按照约定赔偿被告经济损失16万元。被告请求原告赔偿经济损失32万元，因未举证，不予全部支持。至于原告主张被告擅自转租给杨玉先，被告主张原告转租给孟凡祥，因双方均收到过租赁费及广告费均应认定是在双方同意的情况下转租，均不构成违约。此案经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定判决如下：一、解除原告张立凯与被告宋康2013年12月22日签订的租赁协议；二、原告张立凯赔偿被告宋康经济损失16万元，于本判决生效后十日内履行；三、驳回原被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费100元由原告张立凯负担，反诉案件受理费3050元由原、被告均担。
张立凯不服一审判决上诉称，原审认定上诉人违约系认定事实错误，上诉人没有违约，没有从公司撤资，也没有注销公司。俊杰公司经理刘立武可以证实被上诉人主动要求撤回保证金，润通公司保证金的撤回是由于润通公司单方面解除合同，并非上诉人的原因，与驰骋公司的合同并未解除，因此上诉人不存在违约。杨玉先的证言不应当采信。原审没有认定被上诉人违约错误，被上诉人没有按时缴纳租赁费，违反双方约定，即使存在其他纠纷也不是拒交租金的理由。被上诉人擅自将场地对外出租，上诉人有权解除合同。原审判决适用法律错误，杨玉先属于利害关系人，不具备证人资格，他的证言不应当采信，证词存在矛盾，关于张立凯与宋康的关系表述为承包关系，而实际是租赁关系，证言中开始表述“打款”给张立凯，之后又表述为“送钱”，两个概念不同，最后提到撤回诉状，而上诉人第一次起诉的时间为9月份，此时上诉人并未起诉，可见杨玉先的证言矛盾。原审判决赔偿经济损失16万元属于适用法律错误，赔偿应当以实际损失为基础，被上诉人没有证据证明经济损失大小，判决数额过高。原审违反法定程序，被上诉人的反诉是赔偿经济损失，不应当与本案合并审理，原审超出审限。
宋康答辩意见为，原审认定张立凯违约正确，答辩人没有违约，原审适用法律错误，原审程序合法。
宋康不服一审判决上诉称，原审认定张立凯违约，应当判令双倍返还租金32万元，原审判决的数额不正确，请求依法改判。
张立凯答辩意见同上诉意见。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是：上诉人张立凯是否存在撤资违约的行为以及原审判决的赔偿数额有无不当。
本案当事人签订的租赁协议中，明确约定甲方（张立凯）的车辆押金在租赁期内不得撤资，否则应当承担违约责任。二审中张立凯也明确认可部分押金收回的事实，认可的内容包括俊杰公司收回15万元，润通公司收回20万元，驰骋公司收回30万元。对于俊杰公司收回的押金，张立凯主张系在宋康的要求下收回。对于润通公司和驰骋公司收回的押金，张立凯称与驰骋公司的合同到期，宋康对此不予认可，张立凯并未提交证据证实，本院对于该主张不予采信，张立凯对润通公司的押金收回的解释是润通公司单方面解除合同，对该主张也并未提供证据予以证明。以上事实能够认定张立凯确实存在撤回押金的行为。
至于撤回的原因，虽然张立凯辩称存在客观理由或者对方的认可，但是仅俊杰公司刘立武出具证言，润通公司和驰骋公司押金的收回无有效证据证明其合理性，结合临邑惠民机械有限公司对润通公司和驰骋公司出具的说明以及润通公司对于收到说明后采取的终止合作的措施来看，张立凯主观上存在单方解除协议的表示，客观上也做出了说明，要求合作公司终止与宋康的业务，从效果上看，收到说明的合作公司确实采取了措施，陆续撤回车辆，解除了销售协议，终止了合作，结清了账目。以上后果是在张立凯单方行为实施下造成的，并未征得宋康的同意，而以上行为直接导致双方签订的租赁协议无法履行，该行为违反了双方约定，同时也证明了张立凯撤回押金的行为并未得到宋康的认可，原审据此认定张立凯的行为构成违约并无不当。
关于违约责任的承担，涉案租赁协议第十二条约定的违约责任中，其中第一项和第三项都有违约责任的约定，第一项约定是“甲方在租赁期内不得撤资，不得注销公司。如遇违约双倍返回乙方当年的租赁费和利息”，第三项约定是“如甲方违约赔偿乙方经济损失16万元人民币”。虽然以上两项都有关于违约责任的约定，但是根据其表述很明显能够看出，第一项针对性更为具体，明确约定是针对撤资违约行为的责任，第三项较为原则，应理解为在不构成第一项违约责任的情形下，对其他违约行为的责任措施。根据本案查明的事实，张立凯存在撤资行为，其行为构成违约，其责任的承担应当适用直接针对该种违约行为的责任措施，即第一项责任的适用，而不宜适用更为笼统表述的第三项责任方式，原审在责任适用上判决不当，对此应予变更。根据第一项责任方式，张立凯应当双倍返回宋康当年的租赁费和利息，由于宋康当年实际缴纳租赁费11万元，因此应当按照实交数额双倍返还，即张立凯应当双倍返还租赁费22万元。
关于杨玉先的证言效力，本院认为，杨玉先与宋康是否存在租赁关系，不是否定其证人资格的法定理由。杨玉先的证言在表述上存在不一致的地方，如将宋康与张立凯的关系表述为承包关系，而实际为租赁关系，如证言表述打款与送钱不分，但是以上问题是证人在表述上的瑕疵和对法律术语理解上的差错，并非根本上的证词矛盾，不能以此否定证言的效力。张立凯上诉状中所主张九月份起诉时间与本案立案时间不符，该主张无依据。在没有有效证据足以否定证人证言效力的情况下，原审对此予以采信并无不当。根据该证言，双方在调解矛盾后对租金缴纳时间达成新的意见，因此张立凯主张宋康存在违约的行为依据不足。
关于原审程序问题，原审原告的诉求与原审被告的诉求根源于同一个合同，具有密切关联性，原审将其合并审理并无不当。原审超出审限，属于程序瑕疵，但是并未达到严重违法法定程序影响实体判决并导致发回重审的程度。
综上，宋康关于违约金条款适用的主张部分成立，本院对此予以支持，其余上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省临邑县人民法院（2015）临商初字第47号民事判决第一项、第三项即“解除原告张立凯与被告宋康2013年12月22日签订的租赁协议”；“驳回原被告其他诉讼请求”。
二、变更山东省临邑县人民法院（2015）临商初字第47号民事判决第二项为：张立凯赔偿宋康经济损失22万元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。
一审本诉案件受理费100元由原告张立凯负担，反诉案件受理费3050元由张立凯负担2300元，宋康负担750元；二审案件受理费6550元由张立凯负担5800元，宋康负担750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王飞雁
代理审判员 王子超
代理审判员 王善文
二〇一六年四月十二日
书 记 员 王艳菊