云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大中民终字第308号
上诉人（原审原告）陈同秀。
委托代理人虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）大理五洲国际商贸城有限公司。
法定代表人舒策城，董事长。
委托代理人李涛、段智勇，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，特别授权代理。
上诉人陈同秀与上诉人大理五洲国际商贸城有限责任公司（下称五洲国际公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服大理市人民法院（2014）大民二初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年8月1日公开开庭进行了审理，上诉人陈同秀的委托代理人虞怀兴，上诉人五洲国际公司的委托代理人段智勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明的案件事实：2011年10月25日，原告陈同秀作为乙方、被告五洲国际公司作为甲方，双方协商签订了“大理五洲国际商贸城一期商铺”《商品房购销合同》及《补充协议》。双方约定，甲方将其开发并已取得商品房预售许可的“大理五洲国际商贸城一期商铺”套内面积均为27m2的14-015、14-016、14-017、14-018、14-019、14-020、14-021、14-022号首层铺面，以单价9319.62元／m2到6031.30元／m2不等的价格出售给乙方，每间商铺的价格为251630元到162845元不等，八间商铺总价为1647701元。合同签订当日乙方一次性付清购房价款；交房时间定于2012年7月28日，逾期交房60天内甲方承担每日20元违约金，超过60日按已付购房款的0.01%乘以逾期天数计算违约金；本楼盘的有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定的内容外，其他内容均不构成本合同组成部分，也对房屋购买和价格无重大影响；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到乙方所购商品房质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知乙方，乙方有权在通知送达之日起15日内作出书面答复，以确认同意变更或者退房；合同附件平面图以交房前房管部门最终审核标准为准，按照政府主管有关规划、设计、配套等部门的要求或批准必须进行的图纸变更，乙方无权要求甲方赔偿或解除合同。合同签订后，陈同秀依约一次性付清了购房款项。后五洲国际公司以“大理五洲国际物业管理有限公司”的名义于2013年10月15日通知陈同秀在2013年10月30日前接房，双方当事人至今尚未办理接房手续。
2011年双方当事人订立合同之前，五洲国际公司将大理五洲国际商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”商铺平面图向社会公开宣传。2012年3月20日，五洲国际公司在《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》中宣传载明“车辆直达首层和一层，做到铺铺通车”。上述宣传平面图中，进入首层的通道桥架没有延伸至涉案商铺前，但现房情况是通道桥架已延伸至14-021、14-022号商铺前，宣传平面图与实际情况不一致，影响了14-021、14-022号商铺的通行。
原告陈同秀请求判令被告五洲国际公司1.按购房款的10%赔偿违约金164770.1元；2.赔偿逾期交房违约金73036.4元。诉讼费由被告五洲国际公司承担。
原审认为，原、被告之间的《商品房购销合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应依法履行各自的合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任”的规定，被告的宣传平面图及《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》属于合同内容。现进入首层的桥架已实际延伸到原告的14-021、14-022号商铺前，对其通行造成一定影响，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。原审原告要求原审被告就14-021、14-022号商铺承担购房款344011元10%的违约金的诉请符合合同约定，应予支持，其他未被桥架遮挡的铺面正常通行不受影响，原审原告要求原审被告承担违约金的诉请无事实及法律依据，不予支持。双方当事人约定的交房时间是2012年7月28日，但被告于2013年10月15日通知原告于2013年10月30日前接房，迟延交房459天，根据合同约定，被告应承担违约金75343.3元（60天×20元×8＋1647701元×0.01%×399天）。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条（一）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条判决：一、由被告大理五洲国际商贸城有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿给原告陈同秀购房违约金34401.10元；二、由被告大理五洲国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿给原告陈同秀逾期交房的违约金75343.30元；二、驳回原告陈同秀的其他诉讼请求。案件受理费4867元，减半收取2433.5元，由被告大理五洲国际商贸城有限责任公司负担。
上诉人陈同秀请求维持原判第一、二项；撤销原判第三项，改判由原审被告赔偿14-015至14-020六间商铺的违约金130369元。其主要理由为：一审认定五洲国际公司延伸桥架的违约行为，但未支持由五洲国际公司承担14-015至14-020六间商铺总房价款10%的违约金，明显错误，因为其商贸城中任何地方作出改变均给上诉人造成损失。
上诉人五洲国际公司请求撤销一审判决，依法驳回原审原告的第一项诉讼请求，改判逾期交房违约金从2012年7月28日起计算至2012年11月28日止；其主要理由为：1.五洲国际商贸城一期商铺的开发建设严格按照2011年4月5日大理市规划局经济开发区分局批准实施的《规划设计图》进行，上诉人并未对该规划进行过变更，诉争商铺与桥架的距离位置完全与规划要求吻合，诉争商铺通道宽敞，车辆可直达通行，一审法院认定桥架对被上诉人14-021、14-022商铺通行造成一定影响，该事实认定错误；2.五洲国际商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”平面图及《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》的内容均不构成《商品房购销合同》的内容。3.一审判决上诉人赔偿逾期交房违约金75343.3元与事实相悖。上诉人在2012年9月前就多次通知被上诉人办理交房手续，五洲国际商贸城已于2012年11月28日统一开业，当时所有业主都已接收房屋并做好装修。被上诉人的商铺已于2012年11月28日开始经营。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，被上诉人在2012年11月28日就完成了交房义务，逾期交房的时间应从2012年7月28日计算至同年11月28日。
二审中，上诉人五洲国际公司向本院提交设计规划图一份，欲证实其开发的商场负一层与经审批的设计规划图一致。
经质证，陈同秀对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
经审查，本院认为上诉人五洲国际公司提交的设计规划图内容真实、来源合法、与本案具有关联性，能证实五洲国际商贸城负一层的桥架与规划设计一致，本院予以采信。
二审经审理查明：陈同秀与五洲国际公司签订的《商品房购销合同》性质上属于商品房预售合同，在合同签订时，五洲国际商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”商铺尚在建设过程当中，诉争桥架也没有开工建设，陈同秀系根据五洲国际公司向社会公开宣传的五洲国际商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”商铺平面图及沙盘模型进行选房。五洲国际商贸城的桥架现状与规划设计一致。除此以外的事实与原审认定的一致。
本院认为，本案双方当事人于2011年10月25日订立的商品房预售合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。一、陈同秀选房时，涉案商铺尚在建设当中，桥架还没有开始施工，五洲国际公司也没有将规划批准的桥架建设真实情况作出披露，陈同秀只能根据五洲国际公司提供的宣传平面图等广告和宣传资料进行选房。五洲国际商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”商铺平面图中，桥架的位置具体确定，陈同秀购买的八间商铺前均无桥架，然而交房的现状是14-021、14-022号商铺前已被延伸的桥架遮挡。宣传平面图所示的商铺位置及商铺前是否有建筑物足以对陈同秀是否购买、以多少价格购买该商铺以及商铺的升值预期等产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，五洲国际公司应当对其商铺平面图载明的桥架位置与交房现状不一致以及由此带来的影响向陈同秀承担违约责任。陈同秀选房时，不知晓规划内容也无法预见到桥架的位置会发生变更，其有理由相信现房桥架位置应与商铺平面图所载一致，因此五洲国际公司“《补充协议》已明确约定本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料不作为商品房购销合同的内容且已向被上诉人充分说明，对涉案商铺的购买和价格无重大影响，没有隐瞒平面图所载桥架位置与规划不一致的事实。被上诉人明知的情况下仍然愿意以相对较低的价格购买，这是被上诉人自主选择的结果，上诉人不应承担任何责任”的主张无事实及法律依据，不予采纳。其它未被桥架遮挡的商铺，因上诉人陈同秀无证据证实桥架的延伸对其正常使用该商铺造成实质性的负面影响，故其要求五洲国际公司赔偿该部分商铺购房款10%的违约金的主张，无事实及法律依据，不予支持。二、在案证据证明五洲国际公司以“大理五洲国际物业管理有限公司”的名义通知陈同秀接房时间为2013年10月30日。五洲国际公司“上诉人在2012年9月前就多次通知被上诉人办理交房手续，五洲国际商贸城已于2012年11月28日统一开业，被上诉人的商铺已于2012年11月28日开始经营。逾期交房的时间应从2012年7月28日计算至同年11月28日”的主张，因其未能提供相关证据属于单方陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的的当事人承担不利后果”的规定，对五洲国际公司的上述免责主张不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果无误，应当维持。二上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4867元，由上诉人陈同秀、大理五洲国际商贸城有限责任公司各负担2433.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 赵万石
代理审判员 杨剑丽
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 段杰润