湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1793号
上诉人（原审被告）：永州德润房地产投资发展有限公司。
法定代表人：杨忠军。
委托诉讼代理人：李烈。
被上诉人（原审原告）：卿苏华。
委托诉讼代理人：杨扬。
委托诉讼代理人：何友文。
原审被告：杨忠军。
上诉人永州德润房地产投资发展有限公司因与被上诉人卿苏华、原审被告杨忠军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永州德润房地产投资发展有限公司的委托诉讼代理人李烈，被上诉人卿苏华及委托诉讼代理人杨扬、何友文到庭参加诉讼。原审被告杨忠军经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永州德润房地产投资发展有限公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判为驳回卿苏华的诉讼请求，一、二审诉讼费用由卿苏华负担。事实和理由：一、原审法院以永州德润房地产投资发展有限公司于2015年12月3日向卿苏华发出的《承诺书》为依据判令该公司承担变更设计的补偿无事实依据及法律依据，适用法律错误。一是卿苏华未按照该承诺书主张权利，永州德润房地产投资发展有限公司在一审诉讼中也正式向卿苏华申明撤销该承诺，该承诺已不再具有法律效力；二是永州德润房地产投资发展有限公司交付的房屋层高2.9米，仅比双方合同约定的层高少0.1米，但不影响房屋使用功能，该公司也并未因此而增加整个开发项目的建筑面积，未因此获利，法律未规定需要赔偿损失，合同也未约定应赔偿损失。二、永州德润房地产投资发展有限公司实际交房时间为2015年12月1日，合同约定的交房时间为2015年8月31日，逾期天数为91天，原审认定逾期时间与客观事实不符。
卿苏华辩称，原审判决永州德润房地产投资发展有限公司补偿层高不够的经济损失有事实依据和法律依据，该公司交付的房屋层高与合同约定不符，导致房屋的使用空间减少，居住质量降低，应承担违约责任，该公司也于2015年12月3日承诺依合同销售总面积按78元/平方米补偿给业主。该公司发出的承诺书不会因提出诉讼而失效，也不会因诉讼中申明撤销而不再具有法律效力，原审判决按78元/平方米补偿经济损失事实上是少判了。原审判决支持延迟交房的违约金是正确的，但少算了违约时间，少判了违约金额。永州德润房地产投资发展有限公司至今未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其商品房未达到合同约定的交房条件。此外，原审判决没有支持卿苏华要求该公司赔偿落地飘窗的损失是错误的。
卿苏华向一审法院起诉请求：1、永州德润房地产投资发展有限公司、杨忠军继续履行合同，并按照房屋买卖合同的约定和法律规定的交房条件交付房屋；2、永州德润房地产投资发展有限公司、杨忠军按照合同的约定，支付逾期交房违约金4500元（暂算至1月底，具体数额从2015年8月31起计算到实际交付房屋之日止）；3、永州德润房地产投资发展有限公司、杨忠军承担房屋净高不符合合同约定的空间面积损失30,000元，使用价值损失50,000元，以及未建设落地飘窗的经济损失15,000元；4、永州德润房地产投资发展有限公司、杨忠军对上述违约金和经济损失承担连带给付责任。
一审法院认定事实：卿苏华获得永州德润房地产投资发展有限公司印刷B户型三房两厅一厨两卫建筑面积约123平方米、赠送面积约20.54平方米的卖房宣传资料后，卿苏华（乙方）于2013年7月29日与永州德润房地产投资发展有限公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方零陵区芝山大道东侧金源广场苹果社区1幢9层2单元1－902号商品房，该房层高3米，预售房预测面积为125.18平方米（其中套内面积102.76平方米，公摊面积22.42平方米），购房款333,318元；合同第九条设计变更约定：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等设计变更影响到乙方所购商品房质量或者使用功能的，甲方应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知乙方。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。（二）乙方应当在通知送达之日起15日内做出是否退房答复。乙方逾期未书面答复的，视同接受变更；第十一条交付条件约定：（一）甲方应当在2015年8月31日前向乙方交付该商品房；第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，甲方未按照第十一条的期限和条件将该商品房交付乙方的，按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起向乙方支付违约金。合同签订后，卿苏华按合同约定的付款方式、价款，将购房款全部支付给永州德润房地产投资发展有限公司。2015年11月24日，永州德润房地产投资发展有限公司以特快专递的方式按卿苏华签订合同时填写的地址及预留的手机号码向卿苏华发交房通知书，告知卿苏华于2015年12月14日前来苹果社区物业服务中心办理交付手续，办理地点为苹果社区售楼部。后卿苏华发现房屋没有飘窗，层高只有2.9米，永州德润房地产投资发展有限公司变更了设计而拒收房屋。永州德润房地产投资发展有限公司于2015年12月3日向卿苏华发了承诺书，承诺如下：一、本小区设计审批层高2.9米，实际施工层高2.9米，设计有飘窗，永州德润房地产投资发展有限公司施工时为提高业主居住空间而没有做，由于该公司销售人员失误导致在与业主签订销售合同时约定层高不一致。基于此，对于售房合同约定层高三米的客户，该公司依照合同销售总面积按78元/平方米补偿给业主，合同约定层高2.9米的客户，按39元/平方米补偿给业主；二、延迟交房违约金按合同约定计算至业主收房之日止（最迟计算至该公司办理管道煤气开通手续之日）；三、上述补偿款在业主收房时抵扣业主所交房款及费用；四、管道煤气在2015年12月10日前向相关专业公司申请办理开通手续。永州德润房地产投资发展有限公司做出承诺后，2015年12月14日，卿苏华仍不收房，双方僵持。
一审法院认为，卿苏华获得永州德润房地产投资发展有限公司印刷B户型三房两厅一厨两卫建筑面积约123平方米、赠送面积约20.54平方米的卖房宣传资料后，与永州德润房地产投资发展有限公司签订了《商品房屋买卖合同》，是双方真实意思的表示，合法有效。永州德润房地产投资发展有限公司的卖房宣传资料是要约，应当视为《商品房屋买卖合同》的一部分。合同签订后，双方就应当全面履行合同，而永州德润房地产投资发展有限公司通知卿苏华接收的所购房屋没有飘窗，层高降低了10厘米，更改了设计，该公司更改设计也没有通知卿苏华，依合同约定，卿苏华可要求该公司退房，但卿苏华至今不要求退房，却要求继续履行合同。根据合同约定应视为卿苏华同意永州德润房地产投资发展有限公司变更设计，故对卿苏华要求该公司承担房屋净高不符合合同约定的空间面积损失30,000元，使用价值损失50,000元，以及未建设落地飘窗的经济损失15,000元的请求，不予支持。但事后永州德润房地产投资发展有限公司对卿苏华做出了承诺，虽然卿苏华拒绝接受，但卿苏华要求继续履行合同，视为接受承诺。该承诺是对更改设计的补充，故依永州德润房地产投资发展有限公司的承诺按合同销售总面积按78元/平方米补偿给卿苏华，即为9764.04元。双方约定交房时间为2015年8月31日，永州德润房地产投资发展有限公司通知卿苏华接房时间为2015年12月14日前，因变更设计，卿苏华拒绝收房。2015年12月3日，永州德润房地产投资发展有限公司对卿苏华做出了承诺，对卿苏华予以补偿，卿苏华仍不收房，也不要求退房。因此，认定2015年12月14日是永州德润房地产投资发展有限公司交房时间，对卿苏华要求支付2015年12月14日后的逾期违约金，不予支持。按合同约定逾期交房违约金为永州德润房地产投资发展有限公司按日计算向卿苏华支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起向卿苏华支付违约金。永州德润房地产投资发展有限公司逾期交房105天，应支付违约金3500元（按105天×333,318元×0.0001计算）。对卿苏华要求永州德润房地产投资发展有限公司继续履行合同，并按照房屋买卖合同的约定和法律规定的交房条件交付房屋的诉讼请求，永州德润房地产投资发展有限公司没有表示不履行合同，并承担了逾期交房违约金，故对此项诉讼请求不予支持。卿苏华要求永州德润房地产投资发展有限公司承担逾期交房的租房经济损失，因双方对此在合同中没有约定，且该公司承担了逾期交房的违约责任，对该项诉讼请求不予支持。永州德润房地产投资发展有限公司是杨忠军个人投资成立，依据独资企业法的规定，投资人以其个人财产承担无限责任，故对卿苏华要求杨忠军承担连带给付责任的诉讼请求，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限永州德润房地产投资发展有限公司、杨忠军自该判决生效后三日内连带补偿卿苏华9764.04元；二、限永州德润房地产投资发展有限公司、杨忠军自该判决生效后三日内连带支付卿苏华逾期交房违约金3500元；三、驳回卿苏华的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2340元，由卿苏华承担2200元，永州德润房地产投资发展有限公司、杨忠军承担140元。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审认定卿苏华已付清全部购房款的事实错误，应为付清90%的购房款。一审查明的其他案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、永州德润房地产投资发展有限公司应否向卿苏华支付补偿款；二、原审判决是否多计算了逾期交房违约金。
关于焦点一，永州德润房地产投资发展有限公司向卿苏华提供的商品房没有飘窗、实际层高低于合同约定的层高，已然构成违约，且其违约行为确实会给房屋的使用功能造成不利影响，事实上给卿苏华造成了损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然本案双方当事人未在合同中约定出现上述违约情形后计算违约金的方式，但在违约事实发生后，永州德润房地产投资发展有限公司曾承诺会依照合同销售总面积按78元/平方米补偿给卿苏华，故在认定违约金计算标准时，可以将该项承诺作为参考。原审法院根据永州德润房地产投资发展有限公司的违约程度，认定该公司应向卿苏华支付补偿款9764.04元并无不当。因此，永州德润房地产投资发展有限公司提出不应支付补偿款的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，永州德润房地产投资发展有限公司与卿苏华在《商品房买卖合同》中对房屋交付条件进行了约定，即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。然而，永州德润房地产投资发展有限公司未能举证证明其销售给卿苏华的商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，故应认定该商品房未达到合同约定的交房条件。合同约定的交房时间为2015年8月31日前，但截止二审辩论终结时（2016年9月19日），该商品房仍未达到合同约定的交房条件，卿苏华亦未收房，故原审判决将2015年12月14日认定为计算逾期交房违约金的截止时间错误，实际上少计算了逾期时间和违约金。因卿苏华并未提起上诉，视为自愿放弃相关权利，故本院对此不予纠正。
综上，一审判决认定事实存在瑕疵，但裁判结果正确，故对永州德润房地产投资发展有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费132元，由上诉人永州德润房地产投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔晋楠
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一六年十月二十日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。