广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1749号
原告：陈少芬（也是黄健民委托代理人），身份证住址广州市越秀区。
原告：黄健民，身份证住址广州市越秀区。
被告：广州中农房地产开发公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：杨炳旺。
委托代理人：李华元，律师。
委托代理人：李钦明，律师。
被告：广州房地产实业集团有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：郑笑凯。
委托代理人：陈世英，该公司员工。
原告陈少芬、黄健民诉被告广州中农房地产开发公司（以下简称中农公司）、广州房地产实业集团有限公司（以下简称房实公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈少芬、黄健民，被告中农公司的委托代理人李华元，被告房实公司的委托代理人陈世英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：2001年12月29日，两原告与两被告签订穗房合字某号《商品房买卖合同》，约定两原告向两被告购买广州市万福路某号金福大厦西梯某房，该房屋总价款为246738元，两被告应于2002年12月1日前向两原告交付房屋，并在交楼后30日内办妥房地产过户和登记手续。合同签订后，两原告依合同约定支付了首期房款99738元给两被告。两被告在2001年9月24日向原告交付房屋后，至今未为原告办理交易过户和房地产权证手续，被告的行为已构成违约，故起诉请求判令：两被告为两原告办理广州市越秀区万福路某号某单元的房地产权证。
被告中农公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：涉案房屋不具备过户和办证的条件，涉案房屋因回迁户的业主起诉被法院查封，根据回迁户优先原则，故我方现不能为原告办理房产证；我方与原告不存在商品房买卖合同关系，只是我方小股东黎某拿着我方公司的公章与原告签订合同，后来经我方公司发现后，收回了该合同原件，我方也没有收取过原告房款，我司只是收取了原告的契税，因为原告一直居住在涉案房屋，我方认为应当将该契税抵扣租金。如果回迁户问题处理结案之后，涉案房屋具备过户和办证条件后，我方才同意为原告办证。
被告房某公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：涉案房屋所在地是两被告合作开发的项目，按照规定，该项目是历史遗留问题的项目，在具备办证条件的情况下，是小业主自行办证，并不是由我方办证过户给原告的。按照我方与被告中农公司合作开发的协议，所有的资料都在被告中农公司的掌控之下，我方并不了解具体的情况。被告中农公司陈述现在不能办证的原因属实。
经审理查明，据两原告（买受人）提供的2001年12月29日与两被告（出卖人）签订的穗房合字某号《商品房买卖合同》（复印件）记载：第一条、出卖人以出让方式取得位于万福路某号的地块的土地使用权，地块规划用途为商住楼，出卖人经批准在上述地块建设商品房，现定名金某大厦。第二条、商品房预售许可证号为穗房预字第某号。第三条、买受人所购的商品房为西梯某层（自然层某）某号房。用途为住宅，建筑面积65.92平方米。第四条、计价方式与价款，1、该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米4403.68元，总金额246738元。第六条、付款方式及期限，2、分期付款，（1）、2001年9月24日前支付99738元，余下房款147000元办银行按揭。第八条、交付期限，出卖人应当在2002年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格。第十五条、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。原告陈述：由于开发商陈述需拿去办理预售登记，所以将原件给了被告中农公司，但被告中农公司一直没有拿去办理预售登记，该复印件是被告中农公司给我方的，涉案合同虽然没有办理预售登记，但在房管局的监控小组登记了，我方交纳的款项已在房管局监控了。被告中农公司对该证据的真实性不予确认，虽然我方小股东黎某与原告签订过合同，但由于没有原件，我方不确认与原告签订的就是该份合同。被告房某公司对该证据的真实性不予确认，我方没有将公章交给被告中农公司。
两原告为证明上述《商品房买卖合同》的原件在两被告处，提供于2002年5月15日由被告中农公司的代表李某立下的《收条》，内容为：兹有本广州市万福路某号某（王强）、某（黄健民）业主收到中农房地产开发公司有关物业的商品房买卖合同（号码为：某号、某号）复印件。双方确定此复印件与原件无误，本收条一式两份，各执一份。被告中农公司对该证据的真实性不予确认，我方之前的小股东叫黎某，并不是李某。被告房某公司对该证据的真实性不予确认，与我方没有关联性。
两原告提供于2001年9月24日向被告中农公司支付首期房款99738.56元、契税1850.54元后由被告中农公司出具的《商品房预收款凭证》№0014435，经手人为曾某。被告中农公司对该证据的真实性没有异议，公章是我方公司的公章，但是该公章是黎某自行盖的，我方也没有收过原告的房款。被告房某公司对该证据不予质证，与我方没有关联性，上面也没有我方盖章，曾某也不是我方公司员工，也恰恰证明我方没有收过原告的房款。
另两原告提供于1、2001年9月24日向两被告支付水电周转金1000元、设备维修基金1000元后由两被告出具的《东山区万福路130-144号金某大厦收款收据》№0000096，经手人为曾某。2、2001年9月24日向两被告支付防盗门300元信箱100元后由两被告出具的《东山区万福路130-144号金某大厦收款收据》№0000646，经手人为曾某。3、2001年10月11日向两被告支付工本费20元后由两被告出具的《东山区万福路130-144号金某大厦收款收据》№0000671，经手人为曾某。被告中农公司对上述3项证据的真实性不予确认，上述收据的经手人曾某并非我方公司员工，是黎某自行聘请的工作人员。被告房某公司对上述3项证据的真实性不予确认，与本案没有关联性，原告提供的买卖合同是2001年12月29日签订的，但后来的几张收款凭证是发生在合同之前，这是完全不合逻辑的。
据两原告提供的商品房预售许可证记载：预售证某号；项目名称金某大厦；地址万福路某号；申报单位广州中农房地产开发公司、广州房地产实业集团有限公司；批准契约号00904176-00904176，99079307-99079352；预售证有效期2001-12-21至2002-12-21。被告中农公司对该证据的真实性没有异议，但这是2001-2002年的状况，现由于回迁户的原因，产权存在争议。被告房某公司对该证据的真实性没有异议，但原告只是支付了首期房款，余下的房款没有支付，也没有履行其义务。
两原告为证明于2001年9月24日收楼后一直至今居住在涉案房屋提供了1、维护管理费缴交记录。2、数字电视设备更换专用表。3、广播有线电视收视费发票三张。4、水费及污水处理费发票。5、广州供电局有限公司电费通知单。6、广州市煤气公司燃气IC卡。两被告对上述证据的真实性没有异议。
两原告至今未取得该商品房的房地产权属证书。
本院认为，虽然两原告提供的与两被告签订的《商品房买卖合同》只是复印件，但两原告已向被告中农公司支付了首期楼款，也已经收楼多年，被告中农公司也承认与两原告签订过《商品房买卖合同》，鉴于被告中农公司未能提供其持有的《商品房买卖合同》，故根据民事诉讼证据的若干规定确认两原告提供的《商品房买卖合同》就是原、被告双方所签订的合同。经审查，该《商品房买卖合同》的内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。原告在2001年9月24日收楼后至今已经长达10多年，两被告仍未为原告办理涉案房屋的产权证已经构成违约，其行为已构成违约，理应向原告承担违约责任。故两原告要求被告立即办理涉案房屋的房地产登记和交易过户手续的诉讼请求合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告广州中农房地产开发公司、广州房地产实业集团有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内协同原告陈少芬、黄健民到房管部门办理将广州市越秀区万福路某号某单元（《商品房买卖合同》地址：广州市万福路某号金福大厦西梯某层（自然某层）某号房）过户到原告陈少芬、黄健民名下的房地产登记和交易手续。
本案受理费5001元，公告费500元，由被告广州中农房地产开发公司、广州房地产实业集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡永辉
人民陪审员 林转好
人民陪审员 潘路米
二〇一五年四月十七日
书 记 员 杨嘉儿