广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂08民终606号
上诉人(原审被告)：谭杰倍，男，1980年2月8日出生，汉族，住桂平市。
被上诉人(原审原告)：覃日钦，男，1979年11月10日出生，汉族，住桂平市。
委托诉讼代理人：周伟丽，广西诚济（桂平）律师事务所律师。
上诉人谭杰倍因与被上诉人覃日钦租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2017）桂0881民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
谭杰倍上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人作为广西大印象投资置业有限公司（以下简称大印象投资公司）的法定代表人，上诉人代表公司行使法人职责，在没有损害公司利益的情况下，公司没有提出反对意见，应当认定上诉人的行为代表公司的行为。一审没有得到大印象投资公司意见就认定大印象投资公司没有追认同意上诉人以个人名义与被上诉人签订合同没有事实依据，属于错误的推定。二、一审判决没有追加大印象投资公司作为本案第三人属于程序违法。三、涉案合同已经履行，上诉人已履行了合同义务，而被上诉人没有支付租金并拖欠水电费，没有与上诉人清算即主张退回合同保证金，违反了合同约定和法律的规定。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
覃日钦辩称，上诉人是以个人名义与被上诉人签订租赁合同的，其主张将涉案铺面转租给被上诉人已得到大印象投资公司的授权或追认，应当由上诉人进行举证。上诉人举证不能，一审判决作出对其不利的认定并无不妥。租赁合同无效，上诉人所收取的保证金即应当返还给被上诉人。上诉人主张的租金和水电费与本案的保证金是两回事，应另案主张权利，但上诉人不是实际出租人，其也无权向被上诉人主张诉权。本案是被上诉人要求上诉人返还上诉人所收取被上诉人的保证金，与大印象投资公司没有利害关系，不应当追加大印象投资公司作为本案当事人。虽然租赁合同无效，但在起诉前，双方已同意解除合同，被上诉人一审庭后提交的《客运中心出口临时搭建房屋拆除涉及业主协调会议纪要》显示，大印象投资公司的代表柒翰深表示将筹集资金退还给各业主。因此，被上诉人是经双方同意解除合同并退还保证金的情况下才搬离涉案商铺的，上诉人也已退还5000元保证金。因此，无论基于合同无效，还是基于合同已经解除，上诉人均应当将剩余的15000元保证金返还给被上诉人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不成立，请求二审法院予以驳回。
覃日钦向一审法院起诉请求：判决谭杰倍返还合同保证金15000元给覃日钦，并由谭杰倍支付逾期返还保证金期间的利息900元（以15000元为基数，自2016年10月1日起至还清保证金之日止，按中国银行同期同类贷款利率计付）给覃日钦。
一审法院认定事实：2015年1月1日，覃日钦与谭杰倍签订了《铺面租赁合同》约定，谭杰倍将坐落于桂平市西山镇客运中心对面糖厂路口三角绿化地的铺面第5卡租赁给谭日钦做商业使用，租赁期间自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金4000元，按季交付。谭日钦于签订合同时向谭杰倍支付20000元保证金，合同期满，双方清算所有费用后，谭杰倍将保证金无息退还给谭日钦……租赁期间，若因政府规划征用、拆迁铺面等不可抗力的因素致使合同无法继续履行的，不视为任何一方违约……。签订上述合同后，谭日钦已将20000元保证金支付给了谭杰倍。2016年9月14日，桂平市人民政府向市旅发委、市园林管理处作出《桂平市人民政府关于限期拆除城区糖厂路客运中心门口搭建的棚屋的通知》，该通知载明“为了创建广西特色旅游名县的需要，现对桂平城区的市容市貌进行综合整治。你单位在桂平城区糖厂路口客运中心东门搭建的棚屋，不符合创特的要求，……现通知你单位于2016年9月22日前自行拆除在上述地段搭建的棚屋；逾期不拆除的，市人民政府相关职能部门将依法强制拆除。”2016年9月18日，桂平市园林管理处向大印象投资公司作出《桂平市园林管理处关于限期拆除城区糖厂路客运中心门口搭建的棚屋的通知》，要求大印象投资公司于2016年9月22日前自行拆除该公司租赁桂平市园林管理处于桂平市西山镇糖厂路口客运中心东门搭建的棚屋……。2016年9月27日，桂平市城乡建设综合执法办公室组织召开协调会，并作了《客运中心出口临时搭建房屋拆除涉及业主协调会议纪要》，该纪要第二点“综合执法办陈林军、李斌就各业主提出的问题作了解说和建议”中的第（4）项载明“2015年3月17日政府文书上很明确的表明：同意建临时建筑，政府需要时将咨询点拆除，时间三年……”。谭日钦收到相关拆除通知后曾向谭杰倍提出解除《铺面租赁合同》，2017年4月19日，谭杰倍通过微信转账方式退还了5000元保证金给谭日钦。
另查明，大印象投资公司成立于2013年7月30日，属有限责任公司，股东有二人，谭杰倍为该公司的股东之一，任法定代表人。涉案铺面原为大印象投资公司向桂平市园林管理处租赁获得。
一审法院认为，涉案铺面原为大印象投资公司向桂平市园林管理处承租得来，后经谭杰倍以其个人名义转租给谭日钦。谭日钦认为谭杰倍个人未取得涉案铺面的处分权，且该铺面属违章建筑，故其与谭杰倍签订的《铺面租赁合同》无效。谭日钦主张涉案铺面属违章建筑，但未能提供充足的证据予以证实，该院依法不予确认。谭杰倍辩称，其为大印象投资公司的法定代表人，大印象投资公司承租涉案铺面后，经与另一股东协商，口头发包给谭杰倍，由谭杰倍转租他人，因此，谭杰倍签订的《铺面租赁合同》合法、有效。该院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案铺面为第三人大印象投资公司向桂平市园林管理处承租得来，理应由大印象投资公司进行处分。谭杰倍以其个人名义转租涉案铺面，其虽为该公司的法定代表人，亦应取得相应的处分权或者获得公司追认。谭杰倍表示公司已口头将涉案铺面承包给其，但无其它证据予以佐证，仅凭其个人口头陈述，证据不充分，不予采信；在辩论终结前，谭杰倍也未能提供充足的证据证实其将涉案铺面租赁给谭日钦的行为得到大印象投资公司的追认。综上，谭杰倍以其个人名义将涉案铺面租赁给谭日钦，既未取得涉案铺面的权利人大印象投资公司的追认，也未取得相应的处分权，是无效的民事行为，因此，该院认定《铺面租赁合同》是无效的合同。无效的合同自始没有法律效力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方签订《铺面租赁合同》后，谭日钦支付了20000元租赁保证金给谭杰倍。2017年4月19日，谭杰倍已退还了5000元，尚余15000元，故谭日钦主张谭杰倍返还保证金15000元，于理有据，依法予以支持。谭杰倍将未取得处分权的铺面出租给谭日钦，谭日钦签订《铺面租赁合同》时，也未尽合理审查义务，双方对涉案合同的无效均存在一定的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，谭日钦主张谭杰倍支付占用保证金期间的利息，于法无据，不予支持。谭杰倍主张谭日钦支付涉案铺面租赁费、水电费，本案审理过程中，该院依法向谭日钦释明，谭杰倍表示不提起反诉，故不宜于本案进行处理。关于涉案铺面的上述费用缴纳问题，双方可自行协商解决，协商不成，谭杰倍可另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告谭杰倍应返还铺面租赁保证金15000元给原告覃日钦；二、驳回原告覃日钦的其他诉讼请求。本案受理费196元（原告已预交），由原告覃日钦负担16元，由被告谭杰倍负担180元。
二审中，上诉人提供了大印象投资公司出具的《授权委托书》，拟证实大印象投资公司委托公司董事长谭杰倍全权管理公司所有租赁业务，涉案租赁合同是合法有效的。本院依法组织当事人进行了质证。本院对该证据的真实性予以确认。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，虽然谭杰倍以其个人名义转租涉案铺面给谭日钦，但其于二审中提供的《授权委托书》证实，其转租行为是得到大印象投资公司的授权和追认的，因此，《铺面租赁合同》应当认定为有效合同。大印象投资公司并非涉案合同的当事人，也不是本案必须参加诉讼的当事人，上诉人主张一审程序违法，依法无据，本院不予采纳。根据《铺面租赁合同》的约定，合同期满，双方清算所有费用后，由谭杰倍将谭日钦所交纳的保证金无息退还给谭日钦。虽然铺面租赁期限尚未届满，但因政府行为，双方的租赁合同已实际终止履行，上诉人也实际退还了部分保证金5000元给被上诉人。由于上诉人于一审中明确表示不就涉案铺面的租赁费、水电费问题提起反诉，一审判决谭杰倍先将剩余的保证金15000元退还给谭日钦，对涉案铺面的费用缴纳等清算问题可另行处理。本院认为一审判决并无不妥，应当予以维持。
综上，上诉人上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元（上诉人已预交196元），由上诉人谭杰倍负担。上诉人谭杰倍多交的21元由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审判长 莫学平
审判员 黄裕和
审判员 刘 丽
二〇一八年六月五日
书记员 覃建伟