浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0602民初10580号原告（反诉被告）：浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区玛格丽特商业中心东区1幢12号3楼。法定代表人张志斌，总经理。委托诉讼代理人任增国，男，1971年12月33日出生，汉族，住绍兴市。公司员工。委托诉讼代理人沈锋标，浙江大公律师事务所律师。被告（反诉原告）：李其新，男，1963年2月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告（反诉被告）浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司（以下简称“新世纪物业公司”）与被告（反诉原告）李其新物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理，依法由代理审判员张蓓适用简易程序独任审判，后组成合议庭进行审理，于2016年12月15日、2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新世纪物业公司委托诉讼代理人任增国、被告（反诉原告）李其新两次均到庭参加诉讼，原告（反诉被告）新世纪物业公司委托诉讼代理人沈锋标到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告新世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即交纳截止2016年12月19日的物业服务费人民币6992.57元；2.根据签署的《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》中的相关规定，对于逾期不缴费的物业将产生万分之五的滞纳金，从11年12月20日至16年6月17日（民事起诉状起诉日期）应缴纳2613.47元的滞纳金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：绍兴市万通房地产开发有限公司开发的玛格丽特商业中心物业项目由原告作为物业服务单位提供物业管理服务。2003年6月8日，被告向绍兴市万通房地产开发有限公司购买西区10幢502室房屋，建筑面积88.29平方米。按照玛格丽特商业中心前期物业管理合同物业服务收费标准，被告应交纳每年物业服务费为1165.43元，应在每年12月前交纳。从2010年12月30日开始，被告拖欠物业服务费，截止2016年12月19日，被告拖欠物业服务费6992.57元。2016年6月17日，原告致函催告被告交纳物业服务费，但被告仍拒绝交纳。为维护原告的合法权益，特此起诉，请判如所请。被告李其新辩称：原告提出的诉讼请求和理由事实不成立，没有法律依据，要求驳回原告的全部诉讼请求。涉案物业合同是无效的，签订合同是违法的，开发商聘请原告作为物业没有经过公开招投标，也没有经过批准，违反了相关规定，这是违法签订的合同。应认定合同无效。原告提供的前期物业合同从2008年1月开始没有经过业主的确认，而根据原告提供的被告购房合同显示我的购房房子应该是在2003年10月入住，也就是2008年到2003年期间，原告没有提供前期物业的证据，根据浙江省或者相关国家规定，房子业主入住达到30%的时候应当成立业主委员会，从这个证据可以显示原告提供的前期物业合同已经不是前期物业，因为这个时候我们早就应该成立业主委员会了。原告提供的前期物业合同中约定的相关内容免除物业的责任，加重了业主的责任，显失公平。合同应当尊重双方对等的原则签订，而这个合同显失公平，应当是无效。前期合同是开发商与物业擅自签订的合同，损害了业主的权利。原告与开发商都是浙江泰地的企业，原告一方受万通房产公司一方的管理，违反了物业管理条例第二十四条规定的物业与地产相分离的原则。将停车费、广告费全部归原告一方所有，严重侵害了业主的利益，对照合同法应当为恶意串通，损害集体利益，属于合同法应当认定的无效合同。关于业委会与原告签订的协议效力，物业管理条例第十一、十二条规定，原告提供的物业协议没有经过业主表决，应当属于无效。业委会有声明，声明业委会不认可原告以前跟万通房产公司签订的任何合同，说明该合同对业主不产生约束力。原告提出的诉讼请求已经超过诉讼时效的规定，根据民法通则第一百三十五条规定，诉讼时效为两年，原告主张物业费，已经超过两年，不符合法律规定，应当予以驳回。原告没有履行物业服务合同的义务，反而以物业管理之名不惜损害业主利益为自己牟取利益。根据合同相对性原则，原告只要履行了合同中的服务，被告才有给付义务，而原告没有举证证明其履行义务的证据，可以推定原告没有履行合同义务。原告存在损害小区的事实，在没有恢复被损坏的小区物业情况下，原告没有要求业主付费的权利。原告出于少数人的利益，人为破坏绿化，小区的绿化面积大幅度减少，造成业主生活质量下降，希望法庭判令原告限时修复。原告利用管理后台技术的手段，对我被告的门禁卡、对讲门铃人为制造故障，导致被告进出不便，要求原告限时修复。原告为了得到更多利益，原告让汽车进入小区，损坏地面，使我们小区地面破损，有的地面进行修复，但没有进行原样修复，在花岗岩破损的地面用水泥沙进行修复，使小区品质下降，综上，原告一方没有权利向被告主张物业费，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李其新向本院提出反诉请求：1.反诉被告退还反诉原告没有收费依据的停车费4815元；2.反诉被告返还反诉原告多收的水泵、电梯费936.36元；3.反诉被告赔偿偷拆水表、破坏门锁的损失1376元；4.反诉案件诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：一、未经业主大会授权，擅自向进入小区的业主收取停车费，应当予以返还。从本小区的建筑风格和地点铺设看出，小区地点道路是不能经受重压的，也就是说不能进汽车的，但反诉被告为了侵占我们业主的利益，于2008年起允许汽车进入，只有有车辆进来，不论大车小车，不管是空车还是满车，只要交钱，就一律放进来。其根本目的是为了侵占我们业主的利益。根据相关法规，物业小区利用公共部位停车，是否收取费用由全体业主表决决定，反诉被告无证据证明向业主停放在房屋周围的车辆收取停车费的这一行为是合法的。由于反诉被告控制着我们小区的进出道路，自2014年5月起，我只能按150元/月的标准交纳停车费，到2016年12月份，反诉被告向反诉人原告收取的停车费4815元（其中三次为5元一次为定额收据），该违规收取的费用应当予以退还。二、返还多收的水泵、电梯费936.36元。（一）重复收费。根据《浙江省物业服务收费标准实施办法（试行）》规定，物业费包括设备运行费，2010年12月31日前的电泵、电梯费已包在物业费中，物业公司收取的水泵、电梯费属于重复收取，应当予以返还，计535.98元。（二）超标准收费。经向供电部门咨询，与居民有关的电梯，水泵加压等电能的电价，直行居民用电价0.538元/度；而物业公司是按自变电的价格向我收取，其综合价为0.99元/度，多收的比例为（0.99-0.538）/0.99。经数据汇总，截止反诉日，反诉被告超标准收取水泵、电梯费889.87元，按比例计算为：889.87*0.4565655/0.99=400.38元。三、赔偿偷拆水表、破坏门锁的损失1376元。1、偷拆水表。2014年10月15日早上，我家属发现我家没有水了，经查看水表被偷，我们当即报案“失窃”，在北海派出所做了笔录，民警告诉我可能与物业公司有关，要求我去物业公司协商。我与物业公司没有约定，所以我拒绝了与物业公司协商，派出所警官提出目前没有证据证明被偷水表的产权属于我，不能定性为“失窃”。为此，我向业主委员会反映了该情况，业委会讨论会在10月16日傍晚给我提供了“证明”，10月17日上午，我将证明交给了经办民警，次日我家的水表恢复了原样。水表缺失3天多，10月份还是高温天气，没有吃喝，不能睡觉，家里缺水是根本无法生活的。要解决生存问题，因家里无水，我只能去商业场所进行解决，造成相应的支出增加和不必要的开支，要求按300元/天的标准对我家进行赔偿，计900元。处理水表事件，我家属跑派出所花去半天时间，要求赔偿人工损失110元。为处理水表事件，我往返单位、派出所，汽车行驶70公里，要求承担汽油费56元。本项合计1066元。2、破坏门锁。2015年3月12日，我在中医院住院，我家属回家发现打不开锁，请了开锁大王修理，修锁师傅打开后发现锁芯被人灌注了胶黏剂，然后我家属马上报警，民警到现场后进行了核定，给我们出了证明。我认为此事是反诉被告所为，要求予以赔偿，修锁费200元、人工损失半天110元，小计310元。综上，反诉原告为了维护自己的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，诉至法院，望判如所请。反诉被告新世纪物业公司对反诉原告李其新的反诉辩称：反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立，请求法院予以驳回。一、关于停车费事项，根据《物业管理合同》第八条第三款的约定，车位出租费用标准是由业主和物业双方协商一起签订协议确定，根据《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》第二十三条的规定，对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务由双方协商确定，反诉被告向反诉原告收取的停车费是具有合同依据和法律规范依据。反诉原告认为停车费收费没有依据是不成立的。二、关于水泵电梯费用，物业服务合同第二十四条第三款也规定了住宅物业所用电梯、水泵运行费是按物业管理规范分摊的。根据上述实施办法第十七条规定，电梯及由物业管理企业管理的增加水泵等高能耗设施运用费用可以分摊，反诉被告向反诉原告收取上述费用具有合同和法律依据。反诉原告主张返还多收的水泵电梯费是不成立的。三、反诉原告所主张的偷拆水表、破坏门锁的请求与反诉被告无关。综上，反诉被告认为反诉原告的反诉请求依法不能成立，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告（反诉被告）提交的证据：证据1，前期物业管理合同3份、物业延期服务协议1份、物业服务收费标准备案1份，要求证明物业公司与业主是有签订物业服务合同，收费标准是经发改为批准的。被告是小高层标准每平方每月1.1元，车辆是可以进入小区停车，停车费也是经发改委批准的。被告质证认为收费标准备案协议真实性、合法性有异议，备案协议里面有各项收费标准，但我们小区里面除了这些房子以外，应该还有其他物业，其他物业也需要收费，但其中没有记载。新世纪物业公司和万通房产是恶意串通来坑被告钱的。高层、小高层是1.1元，多层是0.75元，酒店公寓是0.55元，没有依据。物业延期服务协议真实性没有异议，合法性有异议。被告认为签订该协议程序违法，根据物业管理条例第十一条规定，聘请物业管理企业，应该由半数业主以上同意，原告没有经过半数一半以上同意，故是无效的，毛利军不是业主委员会法定代表人，也没有授权，他签订的协议是无效的。三份前期物业管理合同只有2009年7月1日签署的真实性没有异议，其他两份均有异议。从购房合同可以看出，前期物业合同应该是从2003年到2008年，前期合同从2003年开始，现在三份合同的合同期从2008年开始，在此之前没有合同。合同签署的程序违法，违反了物业管理条例第二十四条和国务院颁布的物业管理条例的规定，房产开发商与物业公司要分离，前期物业需要经过公开招标。物业管理条例还规定，房产公司招聘前期物业时，如果不使用公开招标，需要进行相应的处罚。合同违反了合同法的公平原则，合同设置的义务都是针对业主的，当业主权益受到损害的时候没有任何的救济及保护措施，对照合同法这种情况应当归类于恶意串通损害第三方的行为，属于合同法规定的应当认定为无效的情形。关于能耗费的约定，这一条款属于违法，违反了浙江省物价局、建设厅关于印发浙江省物业服务收费管理办法试行的通知第八条第三款第二点，物业公共部位设施设备的日常运行维护费用，物业费当中已经包含一些设备设施费，但所谓的前期物业合同中又设定了一条能耗费需要业主分摊，这是违法的。本院认为，原告提供的上述证据形式合法，被告虽有异议，但其提供的证据不足以反驳，故本院对上述证据真实性予以认定，对合法性及关联性在说理部分进行分析。证据2，催告函复印件1份（落款日期为2015年8月18日）、挂号信查询单打印件1份、照片1组，要求证明原告曾向被告催讨物业费的事实。被告质证认为这些催告函、催告信大部分不知道，不清楚。被告只收到落款日期为2016年6月17日这一份，其他的没有收到。本院认为，对原告提交的落款日期为2015年8月18日的催告函及挂号信打印件，被告予以否认，原告亦未提交其他证据予以佐证其已实际向被告李其新送达的事实，故对此本院不予认定。关于原告提供的照片1组，虽形式合法，但无法核实该组照片与本案的关联性，且被告对此予以否认，故对上述照片不予认定。证据3，报告1组、快递回执单3份，要求证明原告（反诉被告）就被告（反诉原告）提出的小区内消防设施陈旧老化、多处地方路面地基沉降、腐蚀严重产生漏水等现象已向有关部门反映，按约履行了物业公司相关合同义务的事实。被告（反诉原告）质证认为这些证据是超出举证期限后举证的，不是法律规定的可以追认的新证据，要求按照无效证据对待。另外，这不能说明问题。一是如此严重的安全隐患，原告（反诉被告）没有告知我们相关业主，是对业主安全的漠视。二是报告指出的消防管道破损问题，没有证据证明是否是编造的谎言，也没有证据证不是他们管理不当引起。三是这些报告与原告是否应当承担责任没有必然的联系。本院认为，原告（反诉被告）提供的快递回执证据合法，依法予以认定，但对其关联性不予认定。关于报告1组，被告予以否认，且原告无其他证据予以相互佐证，故对此本院不予认定。证据4，物业服务补充协议1份，要求证明原告（反诉被告）为玛格丽特商业中心的物业服务单位至今的事实。被告（反诉原告）质证认为2015年8月签订的已经被业委会证明推翻，而2016年7月21日签订的这份根据不符合协议（合同）的要件，没有法定代表人（或授权代表）签名，是无效的协议。因新世纪物业公司与万通房产公司签订的协议本身属无效，故无效协议无论如何延续补充，全部都是无效的。本院结合庭审调查及其他证据，依法对该证据真实性予以认定，关于其合法性、关联性在说理部分进行分析。证据5，水、电费清单1组，要求证明原告（反诉被告）以往向被告（反诉被告）收取的水电费依据。被告（反诉原告）质证认为该组证据不是原始材料，不予质证。本院认为，该组证据系原告（反诉被告）单方制作，不符合证据要件，原告亦未提供其他证据予以佐证，故对此本院不予认定。关于被告（反诉原告）提交的证据：证据6，郑重声明1份、业主委员会备案通知书复印件1份，证明主任和副主任身份情况，物业延期协议上的毛利军签名并没有得到业委会的授权，故原告提交的物业服务延期协议是无效的，业委会是不认可的。原告（反诉被告）质证认为对郑重声明，业委会曾经出过这张声明，但业委会后来又有一张声明，声明这张郑重声明是错的。至于业委会原来主任是杨丽娟，但他后来不愿当了，由毛利军来担任主任，这都是由居委会备案的。本院认为，根据声明记载内容，可确认2015年8月15日玛格丽特商业中心业委会确与原告签订过物业延期服务协议，关于对在此之前的前期物业管理合同的效力意见，本院将在说理部分进行分析。证据7，门禁卡3个、对讲门铃照片打印件1份，要求证明反诉原告家中门禁卡已经失效，反诉被告将反诉原告家的对讲门铃损坏的事实。反诉被告质证认为这些都是电子产品，门禁系统是需要更换的，门禁卡也是会坏的，但不能证明这些是反诉被告破坏的。本院认为，该组证据无其他证据相互佐证，且反诉被告予以否认，故对此本院不予认定。证据8，行政复议决定书1份，要求证明开发商擅自采用协议方式聘请了新世纪物业公司，违反物业管理的条例，即签订的协议是无效的事实。原告（反诉被告）质证认为对行政复议决定书真实性没有异议，但这是政府管理的事情，这不是我们的职权范围。本院依法对该证据真实性予以认定。证据9，小区照片打印件1组，要求证明小区路面是不能停车的，原告为了收取停车费不惜损坏物业设施、绿化，道路设施遭到破坏，地下车库乱搭建，满地垃圾，原告为了剥夺小区业主的利益，以损害小区业主利益为代价，破坏小区，造成惨不忍睹的现状。反诉被告质证认为对照片真实性没有异议，收费标准备案里面明确物业公司是可以收取停车费的，物业公司是在服务的，员工清理垃圾、电梯维修都是需要付工资的。本院依法该证据的真实性予以认定。证据10，派出所报案证明2份、开锁换锁收据1份，要求证明反诉原告家中水表是被反诉被告偷拆的于2014年10月15日向北海派出所报案以及门锁锁芯被反诉被告注入胶水于2015年3月12日向北海派出所报案的事实。原告（反诉被告）质证认为对北海派出所的证明真实性没有异议，但不能证明反诉原告所主张的该恶意行为是由反诉被告实施。本院依法对上述证据真实性予以认定，但对其关联性，因反诉原告无其他证据相互佐证且反诉被告予以否认，故对此本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月8日，被告李其新与绍兴市万通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告李其新购买玛格丽特商业中心第A10幢502室房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积为88.44平方米。2007年12月30日，绍兴市万通房地产开发有限公司与温州新世纪物业管理有限公司《前期物业管理合同》1份，约定温州新世纪物业管理有限公司为玛格丽特商业中心提供物业服务。物业管理费实行预收是制，高层、小高层住宅物业费标准为1.1元/月·平方米，住宅物管费由业主按其拥有的物业的建筑面积按一年（第一个月的前十天）交纳；合同还约定，业主未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每次100元的标准向乙方支付违约金，并足额交纳物业服务费用（物业服务资金）和每日万分之五的滞纳金。物业管理期限自2008年1月1日起至2009年8月9日止。2009年7月1日、2012年8月10日，绍兴市万通房地产开发有限公司与温州新世纪物业管理有限公司绍兴分公司分别签订《前期物业管理合同》2份，约定物业服务期限为2009年8月10日起至2015年8月9日止。2015年8月10日，绍兴市玛格丽特商业中心业主委员会与原告签订《物业延期服务协议》1份，约定物业延期服务协议的管理期限为一年，自2015年8月10日—2016年8月9日止。2016年7月21日，绍兴市玛格丽特商业中心业主委员会与原告签订《物业服务补充协议书》1份，协议书约定原协议到期后至招标结束与下一个物业公司签约前，原告继续按原协议服务。双方均可随时终止协议，终止协议时，须提前一个月通知对方。后签订的合同及协议中关于物业费收取标准、交纳时间及违约责任的约定均未发生变更。自2010年12月10日起，被告李其新未向原告支付任何物业管理服务费，原告至今为被告在内的玛格丽特商业中心的业主提供物业服务。另查明，2011年8月2日，温州新世纪物业管理有限公司绍兴分公司变更登记为浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司（简称“新世纪物业公司”），即本案原告。原告为收取其管理的玛格丽特商业中心的物业管理服务费，在2012年-2016年间通过张贴通知等形式向业主提示交纳物业费。2016年6月21日，原告以邮寄的形式向被告寄送催告函，要求其在一个星期内交纳拖欠时间为2010年12月20日至2016年12月20日的物业费6992.57元。本院认为，原告与绍兴市万通房地产开发有限公司、绍兴市玛格丽特商业中心业主委员会分别签订的《前期物业管理合同》、《物业延期服务协议》及《物业服务补充协议书》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，且对业主具有约束力，双方应按约定履行合同义务。关于被告（反诉原告）提出的前期物业合同违反法定程序及业主委员会不予认可系无效合同的抗辩意见，本院认为，根据被告提交的证据，虽绍兴市万通房地产开发有限公司在2012年8月12日签订合同时未经主管部门同意，采取协议方式选聘物业服务企业，违反了行政法规的相关规定，但不属于法律规定的应属合同无效的情形。另，关于玛格丽特商业中心业主委员会成立后与原告签订的《物业延期服务协议》及《物业服务补充协议书》，已明确原告继续作为玛格丽特商业中心物业服务单位进行物业管理的事实，服务期间延续至今，且原告已按约履行合同义务，被告亦接受了原告方的服务，故对被告（反诉原告）的该抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等物业服务，被告理应向原告交付物业服务费用。关于被告（反诉原告）提出的诉讼时效抗辩，根据相关的法律规定，权利被侵害的诉讼时效为二年。被告李其新自2010年12月20日起至今未交纳物业管理费，原告应当在法定的诉讼时效内向被告主张权利。而从现有证据可知，仅可认定原告于2016年6月21日向被告李其新进行了书面催缴，其他期间均仅以在公告栏等区域张贴物业费通知的形式提示业主交纳物业费，其通知内容亦不包含欠缴的具体业主身份信息、欠缴期间及具体金额等，不应视为其已向被告履行了书面催缴义务。故本院认为，被告欠缴的2010年12月20日--2014年6月21日的物业管理费，已经超过诉讼时效，对此本院不予支持。经本院核定并结合原告主张，被告李其新应向原告交纳自2014年6月22日至2016年12月19日的物业服务费计算为2907.09元【1.1元/月·平方米×88.29平方米×29个月又28天】。关于原告主张的滞纳金，应属违约金范畴，符合原、被告合同约定，但双方约定的标准过高，为免利益失衡，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率予以调整。其中，2014年6月22日至2014年12月31日欠缴物业费611.84元的违约金核定为98.79元；2015年1月1日至2015年12月31日欠缴物业费1165.43元的违约金核定为115.75元；2016年1月1日至2016年12月19日欠缴物业费1129.82元的违约金核定为51.13元。上述合计违约金合计265.67元。关于反诉原告主张的各项诉请，均缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。需要说明的是，在物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，作为业主方如均以物业管理服务存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害到业主权利；作为提供服务方，原告也应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李其新应于本判决生效之日起三十日内日向原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司支付自2014年6月22日至2016年12月19日的物业服务费合计2907.09元及上述物业费的违约金共计265.67元；二、驳回原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉被告李其新的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费依法收取50元，由原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司负担34元，由被告李其新负担16元；被告李其新负担部分于本判决生效之日起七日内向本院付清。反诉案件受理费依法收取50元，由反诉原告李其新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 赵 钦代理审判员 张 蓓人民陪审员 鲁云根二〇一七年四月五日书 记 员 陆迎龙附引用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。