中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）沪二中行终字第129号
上诉人（原审被告）上海市住房保障和房屋管理局。
法定代表人刘海生。
上诉人（原审被告）上海市规划和国土资源管理局。
法定代表人庄少勤。
上述两上诉人之共同委托代理人谢文哲，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
上述两上诉人之共同委托代理人陆叶。
上诉人（原审原告）雷蕾。
委托代理人张黔林，上海大邦律师事务所律师。
委托代理人刘英，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师。
原审第三人王可富。
上诉人上海市住房保障和房屋管理局（以下简称“市房管局”）、上海市规划和国土资源管理局（以下简称“市规土局”）、上诉人雷蕾因房地产变更登记一案，不服中华人民共和国上海市静安区人民法院作出的（2012）静行重字第1号行政判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人雷蕾及其委托代理人张黔林、刘英，上诉人市房管局、市规土局的共同委托代理人谢文哲、陆叶到庭参加诉讼，原审第三人王可富经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：雷蕾原系中国公民，2013年2月4日取得美国公民身份。雷蕾与王可富于2000年1月19日在美国内华达州克那克郡登记结婚。2001年5月8日，雷蕾与上海静安鑫农企业发展有限公司签订了上海市内销商品房出售合同，购买上海市康定路XXX弄XXX号XXX室房屋。2001年7月23日，原上海市房屋土地资源管理局（现因机构改革，其房屋和土地管理职能分属于市房管局、市规土局）向雷蕾颁发沪房地静字（2001）第006915号房地产权证，房地产权利人登记为雷蕾。
2005年12月19日，案外人刘某某受王可富委托并接受王可富交给其的相关材料，向房地产登记机构提出申请，要求补发康定路房屋的房地产权证并将房屋权利人变更登记为王可富。申请之时，刘某某提交材料包括其填写的上海市房地产登记申请书、雷蕾和王可富的身份证明复印件、雷蕾和王可富的结婚证、署名雷蕾的二份委托书（签署日期分别为2005年11月13日及2005年12月1日）和申请书（2005年11月13日）、王可富的委托书（签署日期为2005年12月3日）。其中结婚证、委托书及申请书经公证与认证，但未附公证认证的中文译本。登记机构经审核，认为申请人提交的文件符合《上海市房地产登记条例》（此处及下文提及均为于2003年施行的版本）规定的变更登记条件，遂将康定路房屋房地产权利人变更登记至王可富名下，登记日期为2005年12月19日。2006年1月10日，刘某某代为领取了登记机构颁发的沪房地静字（2006）第000009号房地产权证。王可富取得房地产权证后又将该房屋出售，现房屋权利人为案外人谢某。雷蕾不服，起诉至法院，请求撤销原上海市房屋土地资源管理局颁发给王可富的沪房地静字（2006）第000009号房地产权证。
原审另查明，签署日期为2005年11月13日署名雷蕾的委托书和申请书及签署日期为2005年12月1日署名雷蕾的委托书等材料由王可富交由刘某某，其中两份委托书经美国加利福尼亚州洛杉矶县公证员见证，王可富持委托书在公证员面前签字并宣誓“所附的授权委托书复制件是本人持有的文件的真实、正确和完整的副本”。审理中，王可富称该两份委托书由雷蕾签字后委托朋友王勝生在美国转交。委托书公证认证的材料由雷蕾办理后交给王可富，王可富连同其本人的公证认证材料一起邮寄给刘某某。结合刘某某的证言、雷蕾中国护照的出入境记录及该份委托书的公证内容，可以认定王可富陈述雷蕾办理公证认证委托等材料后，托朋友转交一节与事实不符。
原审法院认为：原上海市房屋土地资源管理局为本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作，具有房地产登记的职权。登记机构自受理申请，经审核后变更登记并通知房地产权利人领取房地产权证书，符合《上海市房地产登记条例》第三十五条之规定。根据《上海市房地产登记条例》第二十条第四款的规定，房地产权证灭失的，房地产权利人可以申请补发。登记机关从便利当事人的角度出发，将补证和变更登记合并进行，程序上并无不当。鉴于补证后即要变更登记，故从节省行政成本考虑，不补发房地产权证也属合理。雷蕾认为补证系独立的行政行为，市房管局、市规土局擅自将补证与变更登记合并办理的行为属程序违法的意见，不予采纳。
根据规定，申请配偶之间房地产变更登记应提供《上海市房地产登记条例》第三十三条及《上海市房地产登记技术规定（试行）》3.3.7.2所要求的材料。刘某某代理申请登记时，向登记机构提交了房地产登记申请表、雷蕾和王可富的身份证明资料及结婚证、署名雷蕾和王可富的委托书以及因补证而从市房管局、市规土局处获取的房地产登记资料、地籍图、房屋平面图等材料。其中，上海市房地产登记申请书虽然是其作为雷蕾和王可富双方的代理人填写的，但申请人一栏仅填了王可富一人，不符合《上海市房地产登记技术规定（试行）》3.3.7.1中“申请人应当是配偶双方”的规定，申请书的内容有瑕疵。市房管局、市规土局认为申请人应为变更后的房地产权利人的意见无依据，不予采纳。其次，署名雷蕾的委托书经鉴定非雷蕾本人签名，不能证明雷蕾有将其名下的康定路房屋变更登记至王可富的意思表示。雷蕾的委托书虽然是王可富为骗取变更登记而交由其代理人刘某某提交的，但市房管局、市规土局对王可富提供的虚假文件未能识别、发现，导致登记结果错误，属具体行政行为主要证据不足，雷蕾的诉讼请求应予支持。鉴于王可富已将康定路房屋转让给案外人谢某，并已办理房地产转让登记，康定路房屋产权人为谢某的登记效力存续期间，不宜将房屋权利恢复至雷蕾名下。至于王可富表示康定路房屋系其出资购买，实际房屋权利人并非雷蕾的主张，不属于本案审查范围，王可富可就房屋权利归属另行主张。上海市静安区人民法院遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决撤销原上海市房屋土地资源管理局作出的颁发沪房地静字（2006）第000009号房地产权证的行政行为。判决后，市房管局与市规土局、雷蕾不服，分别上诉至本院。
上诉人市房管局、市规土局上诉称：在本次房地产变更登记的过程中，上诉人已经尽到了法律法规所规定的审核义务，并无过错。首先，房屋登记机构收取的委托书符合《民法通则》第65条关于代理的有关规定，雷蕾、王可富以及刘某某之间的代理关系属于民事争议，上诉人认为该代理关系在未经法院民事判决之前，是合法有效的，法律法规也未要求登记机关进一步审核该委托是否为当事人的真实意思表示。其次，本次申请手续符合《上海市房地产登记条例》第9条之规定，王可富与雷蕾均委托了刘某某，属于共同提出申请，且当时适用的变更登记申请书系上海市房地局统一印制的版本，并无原权利人信息填写处。再次，系争房地产属于王可富与雷蕾的夫妻共同财产，虽然房屋权利人变更为王可富，但财产的共有性质并未变化，登记机关作出的变更登记未侵犯雷蕾的合法权益，对其诉请不应支持。最后，根据2003年版本的《上海市房地产登记条例》第三条、第六十二条，法律并没有规定登记机构对登记事项进行实质审查，所谓的形式、实质审查只是学者在理论上所作的分类，申请材料的真实性应由提供者负责，本案中登记机关在审核时依照相关法律法规，逐条逐项予以审核，认定其符合相关规定，尽到了应有的义务。在提交变更登记申请时，雷蕾是中国公民，其提交了中华人民共和国身份证复印件，已经符合《上海市房地产登记技术规定（试行）》第2.9.1之规定，并不需要再行公证和认证，该公证和认证亦非作出被诉登记所依据的证据；当事人提交的《内华达州克那克郡结婚证》经公证、认证，符合我国法律之规定，对其效力应予认可，属于“婚姻关系证明文件”；上诉人对雷蕾在二审中提供的民事裁定书不予认可，该民事裁定亦无法否定登记机关在作出被诉登记时所依据的证据。如果雷蕾认为其合法权益受到损失，应通过民事途径或者刑事途径追究造假者的责任。综上，上诉人所作的颁发沪房地静字（2006）第000009号房地产权证的行政行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回雷蕾的诉讼请求。
上诉人雷蕾上诉称：原审认定事实有误。王可富向刘某某邮寄的申请材料是由房地产登记机构的工作人员拆封，且申请补发房地产权证的申请书上并未明确将房屋权利人变更为王可富。委托书及申请书的公证认证是王可富手持复印件进行的公证，而非雷蕾本人。原审未予认定以下事实：王可富与雷蕾已经于2004年3月经美国法院判决离婚，经上诉人申请，云南省昆明市中级人民法院于2014年9月9日作出民事裁定，对美国内华达州克拉克县地区法院第D311087号离婚判令的法律效力予以承认；2005年11月13日及2005年12月1日的委托书上“雷蕾”签名不是雷蕾所写，雷蕾仍持有康定路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证原件，登记机构未将王可富、雷蕾的身份证明原件、复印件予以比对。上诉人雷蕾认为，王可富通过提交虚假材料，骗取系争房屋的变更登记并将该房屋出售，被上诉人作为国家行政机关，未尽到该有的审核义务，理应对上诉人的损失予以赔偿。上诉人并没有将房屋过户给王可富的真实意思表示，提交申请材料中的委托书虽然经过公证和见证，但却是王可富手持复印件所作的公证和见证，并非上诉人本人。两份委托书中上诉人的签名明显不同，并且过户申请书中的申请人并非原权利人，即上诉人，而是王可富，不符合相关法律法规。上诉人与王可富于2004年3月已经离婚，被上诉人对申请时的婚姻状态审查不严，证据不足。被上诉人的行政程序严重违法，将补发房地产权证和变更登记合并办理于法无据，正因为补正行为违法在先，才导致后来的变更登记违法。补发产权证必须由房屋权利人申请，并提交相应的形式要件，且登记机关必须严格核实房屋权利人的身份。原审法院虽然撤销了系争的房地产登记，但并未将该房屋恢复登记至上诉人名下，故请求二审法院撤销原上海市房屋土地资源管理局作出的颁发沪房地静字（2006）第000009号房地产权证的行政行为，判令两被上诉人将系争房屋恢复登记至上诉人名下。上诉人在二审中提交了（2014）昆民六初字第14号民事裁定书及离婚判决有关的文书。
经审理查明，雷蕾于2009年就被诉房地产变更登记起诉至原审法院，原审法院经审理后，于2010年8月24日作出（2009）静行初字第18号行政判决，判决撤销被诉房地产变更登记。后雷蕾提起上诉，本院经审理后，作出（2011）沪二中行终字第102号行政裁定，裁定撤销（2009）静行初字第18号行政判决，发回原审法院重审。原审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，原上海市房屋土地资源管理局具有作出被诉变更房地产登记的职权。原房地产权利人申请配偶之间变更房地产登记权利人，在原房地产权证书丢失的情况下，一并申请补办，上诉人市房管局、市规土局出于便民及节约成本的考虑，予以准许，并根据《上海市房地产登记条例》第二十条第四款、第三十五条之规定，经审核后在法定期限内作出被诉变更房地产登记，行政程序合法。
根据《上海市房地产登记条例》第三十三条以及《上海市房地产登记技术规定（试行）》第3.3.7之规定，申请配偶之间变更房地产登记权利人的，申请人应当是配偶双方，同时应当提交申请书、身份证明、房地产权证书、婚姻关系证明文件等材料。从市房管局、市规土局提交的证据来看，本次申请所提交的材料符合上述要求。但需要指出的是，从形式上看，雷蕾、王可富出具了委托案外人刘某某代办本次房地产变更登记的委托书，其应为共同申请人，但申请书中“申请人”一栏仅填写了王可富一人，未将雷蕾列为共同申请人，内容上有瑕疵。
从本案查明的事实来看，署名“雷蕾”的两份委托书上“雷蕾”签名字迹均不是雷蕾所写，是王可富为骗取被诉房地产变更登记而冒用雷蕾之名出具的委托书。本次申请所附材料经过公证、认证，但未附公证、认证的翻译件。从公证、认证的内容来看，署名为“雷蕾”委托书均由王可富而非雷蕾在公证员面前宣誓保证文件的真实、正确和完整，并不能体现雷蕾的真实意思表示。市房管局、市规土局经审查后，未能识别该公证、认证文书内容上的缺陷，依据虚假的委托书，作出被诉房地产变更登记，属于主要证据不足，应予撤销。另外，依据当时有效的《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产登记技术规定（试行）》等规定，原房地产权利人申请配偶之间变更房地产登记权利人，应当提交婚姻关系证明文件的复印件，本案中，申请人提交的经过公证、认证的美国内华达州克那克县结婚证，符合上述要求，市房管局、市规土局据此作出夫妻之间的房地产变更登记，并无不当。上诉人雷蕾虽然于二审中提交（2014）昆民六初字第14号民事裁定书及离婚判决有关的文书，但登记机关在作出被诉房地产变更登记时并不知晓该离婚判决。上诉人雷蕾认为登记机关在作出被诉房地产变更登记时对其婚姻状态审查不严的主张，本院不予采信。鉴于原审第三人王可富已将康定路房屋转让给案外人谢某，并已办理房地产转让登记，康定路房屋产权人为谢某的登记效力存续期间，不宜将房屋权利恢复至上诉人雷蕾名下。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局共同负担人民币25元，由上诉人雷蕾负担人民币25元。原审的鉴定费人民币3，000元由原审第三人王可富负担。（2009）静行初字第18号、（2011）沪二中行终字第102号、（2012）静行重字第1号三案中收取的涉外送达费用人民币800元、公告费人民币460元、案件受理费人民币50元以及二审案件受理费人民币50元，共计人民币1，360元，退还上诉人雷蕾。
本判决为终审判决。
审 判 长 李金刚
审 判 员 张 璇
代理审判员 张晓帆
二〇一五年五月十八日
书 记 员 沈 倪
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
二、《上海市房地产登记条例》
第二十条
……
房地产权证书、登记证明灭失的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。
第三十三条申请房地产变更登记应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件；（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第三十五条房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
四、《上海市房地产登记技术规定（试行）》
3.3.7.1因下列情形之一申请变更登记的，申请人应当是配偶双方：
……
（二）登记为配偶一方所有的房地产变更为配偶另一方所有的；
……
3.3.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）房地产权证书（原件）；
（四）婚姻关系证明文件（复印件）；
（五）地籍图（原件二份）；
（六）房屋平面图（原件二份）。