四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第36号
上诉人（原审原告）董忠慧，女，生于1986年11月15日，汉族。
委托代理人罗德林，四川林志律师事务所律师。
委托代理人邓永刚，四川林志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）绵阳高新区新城房地产开发有限公司。住所地：绵阳高新区双碑中街**号。
法定代表人邓光林，该公司董事长。
委托代理人冯一隽，四川睿桥律师事务所律师。
委托代理人程益，该公司职员。
上诉人董忠慧因商品房买卖合同纠纷一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2014）绵高新民初字第1625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人董忠慧的委托代理人罗德林、邓永刚，被上诉人绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称新城房产公司）的委托代理人冯一隽、程益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年1月13日，原告董忠慧与被告新城房产公司签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：106072、106105、106110、106111）。合同约定原告董忠慧在被告新城房产公司购买半山蓝湾82幢1楼2号、83幢1楼1号、84幢1楼1号、85幢1楼1号商品房四套，共计房款人民币4405268元。同月17日，原告董忠慧以杨刚名义通过银行转账支付购房款95万元，后原告又分别于2012年3月5日、6日分六次向被告支付购房款439万元。2012年9月10日原、被告通过诉讼程序解除了83幢1楼1号的《商品房买卖合同》。2013年5月23日，被告新城房产公司向原告文丽送达了延期交房申请书。载明：“……我公司应于2012年7月28日之前将商品房交付于您，因我公司自身原因，导致不能按期给您交房。特请求原谅并向您申请延期至2013年11月28日交付房屋，……。”现原告文丽提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。
另查明：1、2010年12月28日，邓光华、王剑、熊海军、廖治军分别向绵阳市三台县聚兴小额贷款有限责任公司（以下简称：聚兴贷款公司）借款，金额累计为1500万元；由被告新城房产公司及邓光林对上述款项的偿还承担连带保证责任。后因邓光华、王剑、熊海军、廖治军未按约偿还。2011年12月21日，聚兴贷款公司分别将邓光华、王剑、熊海军、廖治军及被告新城房产公司、邓光林、禹世居起诉至三台县人民法院。在诉讼过程中，被告新城房产公司于2011年12月27日向聚兴贷款公司出具《承诺书》，载明：“……一、我公司承诺将“云嶺60-77栋（81-98）价格表”所列示的15套房屋出售给您指定人员，并在法院解除对我公司房屋查封后，立即将上述房产办理商品房销售备案登记，备案至您指定人员名下。我公司保证不将上述房产再转让给其他任何人。二、“云嶺60-77栋（81-98）价格表”中所列示的房屋售价为我公司对外售价，我公司承诺按照该价格表中所列示单价的50%将房屋出售给您指定人员。三、商品房销售备案登记后的15日内付清邓光华、王剑、廖治军、熊海军在聚兴公司的借款本息。四、我公司承诺向聚兴公司支付原借款1500万元的加收罚息10万元及法院诉讼费用（以法院实际收取为准）。该款于2011年12月28日支付。……”82幢2号、83幢1号、84幢1号、85幢1号的建筑面积分别为281.21㎡、305.94㎡、268.57㎡、268.57㎡，对外售价为《商品房买卖合同》约定价格的二倍。同月31日，聚兴贷款公司向被告新城房产公司出具《证明书》，要求为包括本案原告文丽在内的5人办理备案登记。
2、2012年3月5日、6日，被告新城房产公司向聚兴贷款公司的法定代表人杨刚分六次转账共514万元。其中董忠慧于3月5日、6日转入新城房产公司的五笔款100万元、19万元、95万元、100万元、100万元、新城房产公司及时将每一笔款转入杨刚账户。
原审法院认为：本案的争议焦点是原、被告之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故商品房买卖合同的成立需要买卖双方具有买卖商品房的真实意思表示，在实际履行中具有出卖与支付价款的行为。因此是否支付了房价是双方是否建立商品房买卖合同关系的关键要素。首先从本案合同订立情况上，原、被告签订的商品房买卖合同系基于被告新城房产公司向聚兴贷款公司因借款纠纷处理中所作出的承诺而来。其中约定购买房屋价格为市场销售价格的50%，明显低于市场价格，不符合房屋买卖的基本规律。其次，关于支付价款的情况。原告董忠慧向被告新城公司共签订商品房买卖合同四份，合同总价款4405268元，而原告却于2012年1月17日、2012年3月5日、6日向被告付款达534万元，超额付款近达100万元，对此原告无合理说明，且与原告诉称内容不符。同时，2012年3月5日、6日被告新城房产公司便将514万元款转账给聚兴贷款公司的法定代表人杨刚。被告新城房产公司作为邓光华、王剑、熊海军、廖治军在聚兴贷款公司借款1500万元的连带责任保证人，其在该案诉讼过程中自愿提供15套商品房给聚兴贷款公司作为此债务偿还的担保。而本案讼争的房屋也包括在这15套商品房之内，原告董忠慧也是聚兴贷款公司指定被告新城房产公司办理商品房备案登记的人员之一。如此短时间的较大款项的进出，且金额高度一致，明显不符合经济活动的交易常规。
综合上述事实可以确认，虽原、被告签订了商品房买卖合同并办理了商品房买卖合同备案登记，但该买卖合同实系解决被告新城房产公司与聚兴贷款公司间的担保问题，双方并未发生真实的房屋买卖关系。故，被告新城房产公司辩称签订商品房买卖合同实为为借款担保的理由成立，对原告董忠慧以商品房买卖合同关系为由起诉被告交付房屋及支付违约金等的诉讼请求，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：
驳回原告董忠慧的诉讼请求。
案件受理费减半收取为1600元，由原告董忠慧负担。
宣判后，董忠慧不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1一审法院认定上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》系为解决聚兴贷款公司的借款担保问题，属认定事实错误。首先，《商品房买卖合同》的签订是双方的真实意思表示，且到房屋主管部门办理了备案登记，合法有效。其次，上诉人文丽是按照合同约定向被上诉人新城房产公司支付了房屋价款的。虽然约定的房价为新城房产公司对外价格表所列房价的50%，但并不违背市场经济的自由交易规则。综上，请求撤销原判，依法改判被上诉人新城房产公司按照合同约定交付房屋。。
新城房产公司答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
除经二审审理查明的事实与一审一致外，还查明：
1.聚兴贷款公司于2011年12月31日向新城房产公司出具《证明书》载明：根据贵公司2011年12月27日承诺书的精神，我公司前来办理15套商品房销售备案登记。我公司现指定用以下人员的身份证，办理备案事宜：董忠慧、李强、陈敏、李双生、文丽，共计5人。
2.本院在二审庭审中要求上诉人董忠慧限期提交其所用转款账户前后一个月的进出明细，但其并未在期限内向本院提交。
上述事实，有《转款明细表》、《证明书》、二审庭审笔录、双方当事人在二审中的当庭陈述等证据证实。
本院认为：根据新城房产公司于2011年12月27日向聚兴贷款公司出具《承诺书》内容：“……一、我公司承诺将‘云嶺60-77栋（81-98）价格表’所列示的15套房屋出售给您指定人员，并在法院解除对我公司房屋查封后，立即将上述房产办理商品房销售备案登记，备案至您指定人员名下。我公司保证不将上述房产再转让给其他任何人。二、“云嶺60-77栋（81-98）价格表”中所列示的房屋售价为我公司对外售价，我公司承诺按照该价格表中所列示单价的50%将房屋出售给您指定人员。三、商品房销售备案登记后的15日内付清邓光华、王剑、廖治军、熊海军在聚兴公司的借款本息。四、我公司承诺向聚兴贷款公司支付原借款1500万元的加收罚息10万元及法院诉讼费用（以法院实际收取为准）。该款于2011年12月28日支付。……”以及聚兴贷款公司于2011年12月31日向新城房产公司出具《证明书》内容：“根据贵公司2011年12月27日承诺书的精神，我公司前来办理15套商品房销售备案登记。我公司现指定用以下人员的身份证，办理备案事宜：董忠慧、李强、陈敏、李双生、文丽，共计5人。”同时根据以董忠慧名义转入新城房产公司的价款系从聚兴贷款公司法定代表人杨刚账户转入董忠慧账户，后该款又从新城房产公司回到杨刚账户；即董忠慧本人并未实际支付购房款的客观事实。本院认为原判决关于双方签订房屋买卖合同目的系解决新城房产公司与聚兴贷款公司之间担保合同关系，上诉人与被上诉人之间并非真实的房屋买卖合同关系的认定正确。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，董忠慧要求被上诉人新城房产公司按照合同约定交付房屋的上诉理由与本案客观事实不符，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由上诉人董忠慧承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 秋
审判员 李 维
审判员 文 焱
二〇一五年二月二十八日
书记员 谭朝晖