广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第535号
原告张志斌，男，汉族，1948年12月26日出生。
委托代理人张洁，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人欧倩怡，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被告张红，女，汉族，1966年12月13日出生。
委托代理人陈雄，广东华协律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，依法由审判员张敏独任审理，于2013年7月23日公开开庭进行了审理，原告及原告的委托代理人张洁、欧倩怡，被告的委托代理人陈雄到庭参加诉讼。庭审中因双方有调解意愿，本院给予双方庭后两周的调解期限，期限届满后双方仍未达成调解协议。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于1997年8月28日签订了《购房协议书》，约定由被告将其所有的位于深圳市福田区公安分局宿舍2栋211房以262000元的价格卖给原告。协议签订当日原告即向被告全额支付了上述款项，并由被告向原告出具了《收条》。此后上述房屋由原告及其儿子张鹏、儿媳彭敏芝实际居住至今。然而，期间经原告多次催告，被告仍怠于履行其过户义务，该等行为已对原告造成极大损害。综上，为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1、确认原告与被告于1997年8月28日就位于深圳市福田区公安分局宿舍2栋211房所达成的《购房协议书》合法有效；2、被告依法将上述房屋所有权过户给原告；3、被告承担本案所有诉讼费用。庭审时，原告明确第二项诉讼请求为判令被告履行协助过户义务。
被告答辩称，一、被告与原告签订的《购房协议书》名义上是房屋买卖合同，实际上是借款合同，因此双方达成的购房协议无效。1997年8月，被告的丈夫在外面有债务，必须马上还债，否则会被人家带走，由于当时没有钱，于是向原告提出借钱请求，原告为了保证债权，提出“暗保”条款，以预购代替抵押，即要求与被告签订《购房协议书》，约定其以262000元购买被告名下房屋，合同签订后，原告将20万元支付给中牟县城关镇自由街木器厂（系债权人）。因此，被告实际上是向原告借钱周转资金，本意并非出卖涉案房屋。另，涉案房屋是被告当时在深圳的唯一住所，若将其卖出，被告将居无所居，从情理和逻辑上来看，被告也不会卖掉自己的栖身之所。二、双方签订的《购房协议书》无效。本案的涉案房产是被告丈夫单位（公安局）的集资房，是被告的丈夫在1991年12月以个人名义向单位购买的，属于当年的职工住房性质，其所有权人是丈夫一个人，因此，被告当时签订该《购房合同书》时没有得到丈夫的授权，是无效的行为，况且该房屋当时是没有房产证，不是商品房，不能转让流通。三、双方在达成协议后，被告并没有交付房屋给原告。原告是被告的姨父，但实际上是养父，被告从小就过继给原告，因此，被告与涉案房屋的使用者张鹏（原告儿子）实际上并非表姐弟关系，而是亲姐弟关系，因此被告在2008年将自己的房屋交付给亲弟弟张鹏使用的行为并不能视为是履行《购房协议书》中交付房屋的行为。所以，被告从签订合同至今，没有向原告交付房屋使用权，也没有变更房屋产权登记，因此被告至今仍是涉案房屋的合法所有权人，这也从侧面佐证了上述提及的该《购房协议书》实为借款协议的事实。四、原告的权利请求已过诉讼时效，因此无权要求被告将涉案房屋过户。原告曾于2004年以同一事实和理由向贵院起诉被告，后又撤诉，贵院也作出了案号为（2004）深福法民三初字第464号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉，时间距现在已有十年之久，早就过了法律规定的二年诉讼时效，因此原告已经丧失了要求被告过户的权利。综上，从实体上来讲，被告与原告的房屋买卖合同实为借款合同，被告没有履行协议中的主要义务，双方达成的《购房协议书》无效；从程序上来讲，原告的请求已经超过了法律规定的诉讼时效，也无权要求被告履行义务。因此，原告的诉讼请求没有法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1997上8月28日，原告（买方）与被告（卖方）签订了一份《购房协议书》，约定：被告有事急用钱，现将福田公安分局宿舍2栋211房（下称涉案房屋）卖给原告，卖价262000元；被告必须将房产证、购房发票、购房合同书、离婚证书复印件一并交给原告；被告收到购房款一个月后即1997年10月1日前搬出该房，让原告居住。
合同签订当日，原告即按被告要求将涉案购房款中的20万元以委托汇款方式代被告向中牟县城关镇自由街木器厂支付，原告陈述余款62000元为现金支付。被告于当日向原告开具收条确认收到原告交来涉案房屋房款262000元。
1998年8月，被告搬离涉案房屋，现由原告儿子张鹏、儿媳袁敏芝居住。涉案房屋电信费（宽带）的用户名称为张鹏，电费及煤气费的用户均为彭敏芝。
另查，原告与刘功志于1988年结婚，于1996年2月13日离婚。离婚协议约定涉案房屋产权归女方即被告所有。
1991年12月28日，刘功志与深圳市房产管理局签订了《深圳经济特区职工住房买卖合同》，合同约定将涉案房屋以22292元出售给刘功志。
2013年9月3日，被告（乙方）与深圳市住房和建设局（甲方）签订《深圳市住房和建设局社会微利房个人补差合同》，合同明确补差住房坐落在深圳市福田区公安2栋0211，建筑面积67.03平方米，甲方于1991年12月28日以准成本个人福利房出售给乙方，售价为22292.50元，补差原因为申请人取得全部产权补差，补差金额为65910.16元。同日，被告交纳了补差款65910.16元，深圳市住房和建设局向被告出具了付清社会微利价补差款证明书。
2013年11月13日，被告（乙方）与深圳市福田福安有限公司（甲方）签订了一份《深圳市福田区福安小区城市更新项目房屋（住宅）搬迁补偿安置协议书》，就涉案房屋的搬迁补偿安置事宜进行了约定。
2014年3月3日，涉案房屋被核准登记至被告张红名下，权利份额为100%，登记类型及购房性质为安居房换证，房屋性质为市场商品房，购房日期为1991年12月28日。
再查，2004年原告曾以房屋买卖合同纠纷向本院起诉被告，后于2004年5月17日向本院递交撤诉申请书，本院于同日作出（2004）深福法民三初字第464号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。
另，根据原告提交的《房屋产权信息查询》显示，原告及其配偶名下在深圳市仅有一套住房。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。合同签订后，被告开具的收据证明原告付清了全部房款，且被告已实际交付房屋，被告有义务协助原告在过户条件成就时将涉案房屋转移登记至原告名下。涉案房屋目前已变为市场商品房，具备了转移登记的条件，但被告未予履行，已构成违约，原告请求被告协助办理产权转移登记手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辨称双方签订的《购房协议书》实为借款，应为无效，与现有证据不符，本院不予采信。涉案房产在被告婚姻关系存续期间取得，应为夫妻共同财产，但在签订《购房协议书》时，被告已与前夫离婚且约定涉案房屋归被告所有，被告已取得涉案房屋的处分权，故被告与原告签订的《购房协议书》不具备法定无效的情形，应有合法有效。被告辩称其与原告系收养关系，其将涉案房屋交给原告儿子张鹏使用系对弟弟的资助，并没有实际交付涉案房屋，没有证据佐证，也与事实不符，本院不予采信。关于诉讼时效问题，涉案合同虽签订于1997年8月，涉案房产也于1998年8月交付，但直至2014年3月涉案房屋在补差并转换为市场商品房后才具备转移登记的条件，故原告于2014年4月28日提起本案诉讼未超过法定的诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告张志斌与被告张红于1997年8月28日就位于深圳市福田区公安分局宿舍2栋211房所签订的《购房协议书》合法有效；
二、被告张红应于本判决生效之日起30日内协助原告张志斌将位于深圳市福田区公安分局宿舍2栋211号房产转移登记至原告张志斌名下。
当事人如未按本判决指定期限履行上述判项确定的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。
本案受理费5230元（已由原告预交），因适用简易程序审理，减半收取2615元，保全费1830元（已由原告预交），均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年八月十二日
书记员 黄麟舒（代）
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