安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖08民终776号
上诉人（原审原告）：安徽润家物业管理有限公司，住所地安徽省安庆市开发区菱北西路32号（雨润.秀水华庭会所一层）。
法定代表人：张乃好，该公司总经理。
委托诉讼代理人：余永票，该公司员工。
委托诉讼代理人：汪辉，该公司法务人员。
被上诉人（原审被告）：潘群，男，1961年8月28日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。
上诉人安徽润家物业管理有限公司（以下简称润家物业公司）因与被上诉人潘群物业服务合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2017）皖0802民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人润家物业公司的委托诉讼代理人余永票、汪辉，被上诉人潘群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
润家物业公司上诉请求：撤销原判，改判潘群支付润家物业公司2012年12月1日至2016年11月30日期间的物业服务费15008元及违约金22457元。事实与理由：1、润家物业公司一审已经提交证据证明其已向潘群及时催缴了物业费，且物业费是分期交纳履行的，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，润家物业公司诉请潘群支付2012年12月1日至2016年11月30日期间的物业服务费没有超过法定诉讼时效，理应得到法院支持；2、润家物业公司已严格按照合同约定提供了物业服务，不存在瑕疵，潘群未按照合同约定支付物业费，其应当按照合同约定支付逾期交纳物业费的违约金。
潘群辩称，1、潘群未交纳2012年12月1日至2014年10月31日期间的物业费是事实，但润家物业公司主张上述期间的物业费已超过二年诉讼时效，不应得到法院支持；2、不同意支付润家物业公司逾期交纳物业费的违约金，物业服务合同是润家物业公司单方拟制的，该违约金条款属于霸王条款，潘群在签订物业服务合同时并未仔细阅读合同条款，且润家物业公司提供的物业服务存在瑕疵。
润家物业公司向一审法院起诉请求：判令潘群支付润家物业公司2012年12月1日至2016年11月30日期间的物业服务费15008元及违约金（截止2016年11月30日的违约金为22457元，2016年12月1日后的违约金数额按照合同约定的标准计算至付清之日止）。
一审法院认定事实：潘群系安庆市迎江区雨润·中央新城一期20栋C座业主，该房屋建筑面积240.49平方米。2010年3月3日，润家物业公司与潘群签订了《前期物业服务合同》，合同约定：乙方（即潘群）委托甲方（即润家物业公司）实行前期物业服务，期限自物业交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止；甲方依据本协议向乙方收取物业服务费和经政府相关部门批准的其他有偿服务费；乙方按本合同约定按时交纳物业服务费用及其他有偿服务费用（如车辆停泊服务费等），并承担公共部位设施设备正常能耗的费用；本物业服务费为预先缴纳，交纳费用时间自开发公司通知入住之日起计算，每半年预交纳一次；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及各项费用的，从逾期之日起按日承担逾期交纳服务费的千分之三作为滞纳金。同日，潘群接收房屋并办理入住手续，润家物业公司同意免收潘群2012年11月30日前的物业服务费。免费期满后，潘群因房屋存在多处渗水等问题对润家物业公司的服务产生不满，一直未主动缴纳物业服务费。2016年10月28日，润家物业公司通过国通快递向潘群邮寄《催费通知单》一份，催促潘群缴纳物业服务费及滞纳金。2017年1月10日，因潘群迟迟未缴纳物业服务费，润家物业公司向一审法院提起民事诉讼。另查明，2009年10月20日，安庆市物价局函复润家物业公司，同意住宅物业综合服务收费标准按招投标方式确定的标准执行（即实施五星级服务，别墅每月每平方米建筑面积1.3元）备案。润家物业公司就收费标准依据该函复意见进行了公示。潘群对此无异议，并认可涉案房屋物业服务费按每月1.3元/㎡计收。一审法院认为：润家物业公司与潘群签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。庭审查明，潘群每月应支付物业服务费312.64元（1.3元/㎡×240.49㎡），现润家物业公司诉请潘群给付2012年12月1日起至2016年11月30日期间的物业服务费，但结合润家物业公司提交的证据，仅能证明其曾于2016年10月28日向潘群催缴过物业费，故2014年11月前的物业服务费已超过两年诉讼时效，潘群关于该部分物业服务费已超诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以采纳；自2014年11月1日起至2016年11月30日止的物业服务费，因润家物业公司发出催费通知而引起诉讼时效中断，故一审法院对润家物业公司主张的2014年11月1日至2016年11月30日期间的物业服务费7816元（312.64元/月×25个月）予以支持。潘群辩称，其不缴纳物业服务费是由于润家物业公司未能对其房屋漏水等问题进行有效修复及润家物业公司日常管理存在瑕疵等。一审法院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但潘群以此为由不缴纳物业服务费没有法律依据，故一审法院对潘群的该项抗辩意见不予采信；但考虑到润家物业公司提供的服务存在一定瑕疵及润家物业公司无证据证明其及时主张权利以催交物业服务费等因素，一审法院对润家物业公司要求潘群支付滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、潘群于判决生效后十日内向安徽润家物业管理有限公司支付自2014年11月1日起至2016年11月30日止的物业服务费7816元；二、驳回安徽润家物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费737元，减半收取368.50元（安徽润家物业管理有限公司已预交），由安徽润家物业管理有限公司负担268.50元，潘群负担100元。
二审庭审中，潘群提交了一份证据：安庆市公安局迎江分局刑事警察大队出具的《证明》一份，证明案涉小区内频发偷盗事件，润家物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵。润家物业公司质证认为：该份《证明》不属于新证据，且与本案无关，潘群的损失是因犯罪行为所致，与润家物业公司无关，因此，该份证据达不到潘群的证明目的。本院对该证据认证认为：对《证明》的真实性予以确认，一定程度上能够证明确因润家物业公司对进出小区的人员疏于管理导致潘群的住宅曾被偷盗，润家物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，1、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”综合本案现有证据，只能证明润家物业公司曾于2016年10月28日通过邮寄催交通知单的方式向潘群催交过物业费和违约金，因此，润家物业公司诉请2014年11月之前的物业服务费已超过二年诉讼时效，一审法院未予支持并无不当；2、润家物业公司提供的《工程售后服务投诉单》及潘群提供的安庆市公安局迎江分局刑事警察大队出具的《证明》，能够证明潘群就其房屋渗水问题曾向润家物业公司反映并进行了登记，但润家物业公司无证据证明对此做出了相应的处理。潘群住宅曾经被盗亦能反映润家物业公司对进出小区的人员疏于管理，其提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，同时，润家物业公司也未提供证据证明其曾及时履行了催交物业费的义务。鉴于以上情况，一审未予支持润家物业公司主张的违约金并无不当。
综上所述，安徽润家物业管理有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费737元，由安徽润家物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 诸冬林
审判员 金 京
审判员 高 平
二〇一七年六月二十八日
书记员 朱 彤
附本案所适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。