广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第1086号
原告（反诉被告）黄长洋。
委托代理人周吉英，广西广为律师事务所律师。
委托代理人关怀，广西广为律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）何金华。
委托代理人张宏新，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人杜慧源，广西桂三力律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄长洋与被告（反诉原告）何金华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月26日、2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周吉英、关怀，被告何金华及其委托代理人张宏新、杜慧源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄长洋诉称：原告通过与南宁市江南区沙井同乐村×队签订《土地租赁合同》取得该村集体三产用地及其他用地后建设一栋房屋。2011年5月25日，原告与被告签订一份《房租（应为屋）租赁合同》，约定由原告将该栋房屋租赁给被告经营使用。租赁合同约定，房屋租金为每年696000元，第一至第三年每年为696000元，以后每三年在前三年租金的基础上上浮10%；租赁期限为18.5年；租金按先交租金后使用的方式，本合同生效后交房当日，被告应向原告一次性交纳半年的租金，合计348000元；被告于次年即2012年7月30日租金到期前10天，一次性向原告交付该楼房第一年下半年的租金，合计348000元双方在合同还约定了其他权利和义务。租赁合同签订后，原告按约将房屋交付被告经营使用，但被告除交付第一年租金25万元及6万元定金外，一直以种种理由拒绝支付已经营使用的租金，至原告起诉，被告拖欠有原告自2012年6月1日至2014年6月1日期间租金1026000元（即696000元／年×2年﹣250000﹦1142000元）。原告认为，被告恶意拖欠原告的巨额租金，导致原告无法实现合同目的，同时，被告未经原告同意将租赁房屋转租给中铁五局集团电务城通公司。而且被告还将租赁房屋屋顶出租给电信运营公司，在屋顶搭建发射塔。被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院判令解除原、被告于2011年5月25日签订的《房租租赁合同》；判令被告支付原告租金1142000元；判令被告支付原告租金利息24553元（利息暂从2014年1月31日起计算至2014年6月8日，利息按同期银行贷款利率计算，应计至欠款全部偿还为止）；本案诉讼费用由被告承担。原告黄长洋对其主张在举证期限内提供的证据有：
1、《房租租赁合同》（含《房屋租赁补充书》），证明原、被告之间的房屋租赁合同关系；
2、照片，证明被告将租赁房屋擅自转租他人；
3、《情况说明》，证明租赁房屋所在地块已列入拆迁征收范围。
原告黄长洋补充提供的证据有：
《建设用地规划许可证》和《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，证明原告办理了建房手续。
被告何金华辩称：一、原告请求支付租金的诉讼已过法定的一年时效，其诉讼请求应依法予以驳回。二、原告诉请解除合同的理由均不成立：1、被告不存在无故拒付租金的问题；2、被告不存在将自己承租的房屋转租给他人的问题。三、原告关于支付租金及利息的诉讼请求，理由均不成立：1、被告拒付租金，符合双方的约定；2、既然被告有权拒付租金，其即有权拒付租金利息。综上，被告认为，原告请求支付租金的诉讼已过时效，依法应予驳回；原告未按合同约定履行其相关义务，违约在先，被告有权拒交房租及利息，依法也应驳回原告的诉讼请求。
被告何金华反诉称：2011年5月25日，被告与原告签订了一份《房租（应为“屋”）租赁合同》（应为《房屋租赁合同》），约定原告将位于南宁市江南区沙井街道办事处同乐村定秋坡房屋（沙井大道西侧、定津路交侧）出租给被告用于经营服务项目。当日下午双方又签订了一份《房屋租赁补充书》，同时约定原告要在被告经营期间保证被告的出入道路有3.6米宽的通道，并约定如果原告不能达到以上条款要求，被告有权拒交租金等。上述合同及补充协议签订的当日，被告即缴纳了6万元保证金，随后又预付了35万元租金和1万元电费，而后对该出租的楼房进行了装修，先后支付了约260万元装修费用。但原告至今一直无法保证被告的出入道路有3.6米宽的通道，也一直未能提供该楼的合法证件，导致被告至今无法按约定的用途使用该楼，被告的合法权益无法得到保障。2014年6月，原告以被告欠付租金为由向南宁市江南区人民法院提起诉讼，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告向其支付1142000元租金及利息24553元。被告认为，被告基于双方签订的房屋租赁合同及补充协议而向原告交付保证金和预付房屋租金，也基于上述合同及补充协议而对该出租的楼房进行装修。而原告不但始终未能对该出租的楼房提供合法的证件，而且未按合同及补充协议的约定向被告提供3.6米宽的通道。所以，为了维护被告的合法权益，被告特依法提起反诉，请人民法院主持公道，判令原告双倍返还被告保证金12万元，退还被告预付的35万元租金和1万元电费；判令原告赔偿被告因装修出租房而造成的装修损失180万元（具体数额以法院委托评估的结果为准）；判令原告承担本诉及反诉的全部诉讼费。本案第二次开庭审理时，被告在坚持原反诉请求的基础上，对反诉请求作出了如下变更：1、装修损失以法院委托评估的结果229.71万元为准；2、增加一项诉讼请求即要求原告向被告支付违约金200万元，理由是原告无故解除合同；3、要求原告承担评估费2万元。
被告何金华对其主张在举证期限内提供的证据有：
1、被告的身份证，证明被告的主体资格情况；
2、《房租租赁合同》，证明被告与原告于2011年5月25日签订该合同，约定原告负有为被告办理经营合同项目提供相关手续义务；
3、《房屋租赁补充书》，证明被告与原告于2011年5月25日签订该补充书，约定原告在被告经营期间在出租房屋出入路口修建3.6米宽的通道；
4、交款凭证，证明被告共向原告交付了42万元；
5、照片，证明原告未按约定履行在房屋出入口修建3.6米宽通道的义务；
6、《证明》，证明南宁市电信公司证实在被告承租的房屋搭建发射塔只是为了方便被告经营使用，所搭建的电信塔没有给周围居民带来危害；
7、购销合同等，证明被告装修的事实；
8、收款收据，证明被告对承租房屋进行装修支出的部分费用。
对于被告何金华的反诉，原告黄长洋辩称：一、原、被告之间的合同已经履行，不存在原告违约，租赁合同上约定的是保证金，不是定金，不存在双倍返还；二、原告在合同签订后第二个月就将房屋交付被告使用了，不存在返还预付的租金和电费，被告的诉请没有事实和法律依据。三、本案是被告不支付租金导致的结果，应由被告自行承担。四、针对评估数额，我方已提出异议，装修费用不应包括家具，但是，这些评估已经包括了家具，不符合事实。五、被告要求赔偿违约金200万元是没有事实和法律依据的，我方要求法院判决解除合同，我方不存在无故解除合同的行为，被告的诉请不应得到支持。
经审理查明：原告黄长洋通过与南宁市江南区沙井街道同乐村×队签订《土地租赁合同》取得该队位于同乐村定秋坡，沙井大道西侧、定津路北侧的产业用地后，以同乐村×队的名义建设了一栋六层的楼房。该栋房屋办有《建设用地规划许可证》和《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，但未办有产权证。2011年5月25日，原告黄长洋与被告何金华签订了一份《房租租赁合同》（双方确认“房租”应为“房屋”）及《房屋租赁补充书》，原告将该栋房屋出租给被告经营使用。《房租租赁合同》主要约定，被告租赁该栋房屋拟用作经营服务行业；租赁期限为18.5年（自2011年8月1日起至2030年1月20日止）；第一年至第三年租金为每年696000元，以后每三年在前三年租金的基础上上浮10%，即第六年到第九年租金为每年765600元；采取先交租金后使用的方式，合同生效后交房当日被告应向原告一次性交纳半年租金348000元，次年租金到期前10天被告应一次性向原告交付第一年下半年租金348000元，往后租金递增及交纳依此类推；原告应提供被告办理经营本合同项目的相关手续；原告给被告180天装修时间，期间免收租金；在承租期内，原告无故终止或解除合同的，原告应向被告支付200万元违约金，并退还被告已付但尚未使用期间的租金，被告的装修费用由原告赔偿被告；反之，被告无故终止或解除合同的，被告应向原告支付200万元违约金，同时已付租金不予返还。双方在合同中还约定了其他权利和义务。《房屋租赁补充书》中约定，原告应在被告经营期间保证房屋所在场地的出入口及通道有3.6米宽；任何一方没有达到合同约定的条款，如原告没有达到，被告可以拒交房租。上述合同（含补充书）签订后，原告依约将房屋交付给了被告。被告于合同签订当日向原告支付了保证金6万元，于2011年6月17日支付租金10万元，于2011年6月25日支付租金20万元，于2011年7月26日支付租金5万元，于2013年7月15日预付电费1万元给原告。被告接收房屋后进行了装修，并购置了电器、床铺等设备、物品，开办了南宁市锦天商务酒店，被告称因原告一直未能提供租赁房屋的产权证等合法证件，被告无法办理酒店的营业执照，无法经营。租赁房屋所在场地的出入口及通道有3.6米宽，但晚上有人在通道两旁摆摊，占道经营。租赁房屋所在场地在2013年3月已列入由南宁市江南区人民政府进行征收、拆迁的范围内，但至今尚未实际征收，租赁房屋现仍由被告占有、使用。以上事实，有原、被告提供的证据和双方当事人的陈述为证。
案件审理过程中，应被告的申请，本院依法委托广西桂科资产评估有限公司对被告的房屋装修（含电器等设备、物品）的价值进行评估。该公司出具了评估报告，结论为价值2297100元。
本院认为：本案租赁房屋办有《建设用地规划许可证》，符合法律规定的报建手续。原告黄长洋与被告何金华签订《房租租赁合同》（含《房屋租赁补充书》）系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。原告依约向被告交付了租赁房屋。租赁期限从2011年8月1日开始，按合同约定原告给被告180天装修时间，期间免收租金，则原告计收租金的期限从2012年2月1日开始。按合同约定的先交租金后使用的方式，被告应于每半年期限之前10天一次性向原告支付该半年的租金。至2014年6月原告提起本案诉讼时，被告共向原告支付了保证金6万元、租金35万元并预付电费1万元。原告提起本案诉讼追索的是2012年6月1日至2014年6月1日期间的租金。按合同约定计算，2012年6月1日至2014年6月1日期间的租金为696000元／年×2年﹦1392000元，被告确实未足额支付这期间的租金。
一、关于租金支付问题。
被告不足额支付租金，其提出的理由是原告未能确保租赁房屋所在场地的出入口及通道有3.6米宽，原告一直未能提供租赁房屋的合法证件导致被告无法按约定用途使用租赁房屋，按合同约定被告可以拒交房租。
本院认为：租赁房屋所在场地的出入口有3.6米宽。通道本身亦有3.6米宽，但晚上有人在通道两旁摆摊，占道经营，确实会影响通行。被告没有证据证明出入口外的通道属于原告所租土地的范围内，他人在通道两旁占道经营，非原告所能制止和控制。被告亦未举证证明晚上通道通行受影响给被告经营带来损失。因此，无法认定原告存在未能确保出入口及通道有3.6米宽的违约行为。
本案租赁房屋未能办理产权证等合法证件，但有相关的报建手续。合同约定原告应提供被告办理经营合同项目的相关手续，但未明确原告具体应向被告提供何种手续。被告未能提供其去办理酒店营业执照的证据。原、被告签订房屋租赁合同时，被告应尽合理的注意义务，核实房屋的权属情况。被告在未确定房屋有产权证等合法证件的情况下就与原告签订合同，被告亦有过错。如确实因租赁房屋无产权证等合法证件导致被告无法办理酒店营业执照，原、被告应负同等责任。
综上，被告拒交房租理由不充分。如被告因无法办理酒店的营业执照而无法经营，被告应及时与原告协商解决办法，返还租赁房屋给原告。但被告没有这样做，而是继续占有、使用租赁房屋却又不交租金。被告此举有违公平合理的原则。综合考量合同实际履行情况及原、被告的过错，本院认为被告应按合同约定租金标准的一半向原告支付租金，则被告应向原告支付的2012年6月1日至2014年6月1日期间的租金为696000元／年÷2×2年﹦696000元。扣除被告已支付的保证金6万元、租金35万元，被告尚欠原告租金286000元。合同约定水电费由被告缴纳，被告预付给原告的1万元电费，不应折抵租金，应由原、被告根据被告缴纳电费的情况另行处理。
二、关于被告的损失。
本案租赁房屋所在场地在2013年3月已列入由南宁市江南区人民政府进行征收、拆迁的范围内，至今尚未实际征收，但政府部门已停止办理范围内建设、施工有关手续及证件，暂停核发营业执照等，原、被告签订的房屋租赁合同已难以继续履行。对于原告提出的解除合同的诉讼请求，被告表示同意。虽然解除合同的理由不同，但解除合同是原、被告真实意思表示，本院予以支持。被告应返还租赁房屋给原告。合同约定被告承租房屋用于经营服务行业，被告接收房屋后进行装修并购置电器、床铺等设备、物品，开办酒店，符合合同约定。房屋租赁期限为18.5年，合同履行至今尚不足4.5年，合同解除后，被告不能继续经营，被告支出的装修及购置电器等设备、物品的费用，是被告的损失。按评估报告，该损失为2297100元。该损失应由原、被告各承担一半。电器等设备、物品不宜与装修分开处理。根据本案实际情况，本院认为，被告应将租赁房屋连同装修及电器等设备、物品（详见评估报告所附明细表）返还给原告，由原告支付一半款项即1148550元给被告。
三、关于200万元违约金的问题。
原告因被告拖欠租金而起诉要求解除合同，并非无故终止或解除合同，被告要求原告支付200万元违约金，没有事实依据，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。
四、关于诉讼时效问题。
合同约定租金每半年支付一次，合同尚在履行中，租金支付具有连续性，原告于2014年6月起诉要求被告支付2012年6月1日至2014年6月1日期间所欠租金，未超过诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告黄长洋与被告何金华于2011年5月25日签订的《房租租赁合同》（含《房屋租赁补充书》）；
二、被告何金华应于本案判决生效之日起十日内返还租赁房屋（含装修及电器等设备、物品，以评估报告所附评估明细表为准）给原告黄长洋；
三、被告何金华应向原告黄长洋支付租金286000元，
四、原告黄长洋应赔偿被告何金华损失1148550元，
上述第三、四项款项相抵后，原告黄长洋尚应付给被告何金华862550元；
五、驳回原告黄长洋的其他诉讼请求；
六、驳回被告何金华的其他反诉请求。
本诉案件受理费15299元，由原告黄长洋负担11548元，被告何金华负担3751元。反诉案件受理费22268元，由原告黄长洋负担5976元，被告何金华负担16292元。评估费2万元，由原、被告各负担1万元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交本诉的上诉案件受理费15299元或反诉的上诉案件受理费22268元，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈惠云
人民陪审员 陆 敏
人民陪审员 彭玉莲
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 韦苗苗
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。