上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第584号
原告（反诉被告）朱秋艳，女，住福建省。
委托代理人沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄旭志，男，台湾省台北县居民，现住上海市。
委托代理人李悦，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）朱秋艳诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）黄旭志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈乃徐独任审判，于2014年4月4日依法公开开庭进行审理。因被告黄旭志向本院提出反诉申请，本院经审查依法受理后与本诉合并审理。因案情需要，本院依法组成合议庭，分别于2014年6月13日、同年7月31日、12月23日公开开庭进行审理。原告朱秋艳的委托代理人沈鎏琪，被告黄旭志的委托代理人李悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱秋艳诉称，2013年6月21日，原、被告签订《商铺转租使用合同》，由原告作为次承租人租赁被告承租的涉讼商铺用于经营餐饮服务，并约定被告须协助原告办理相关营业执照和卫生许可证，如果因被告隐瞒相关事实，导致原告无法办理营业执照的，被告应当赔偿原告双倍的押金并退还已收款项。合同签订后，原告支付房屋押金人民币（下同，略）6万元、2013年8月1日起至2013年10月31日的房屋租金9万元、装修及设备补偿费10万元，共计25万元。此后原告对房屋进行装修，并于2013年7月1日起申请营业执照和餐饮服务许可证等相关证件。2013年7月初，原告得知在涉讼商铺内已申办过一张营业执照。同年9月24日，原告接工商局通知，告知原告无法办理注册申请。经了解，案外人朱占春已于2012年10月12日在涉讼商铺内注册名为“拽拽咖啡馆”个体工商营业执照，朱占春系涉讼商铺之前的次承租人。因双方就此事协商未果，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告违约金12万元；二、被告返还原告商铺押金6万元、租金9万元（2013年8月1日至同年10月31日）、装修及设备补偿费10万元，上述费用共计25万元。审理中，原告朱秋艳增加诉讼请求，要求判令原、被告签订的《商铺转租使用合同》于2014年1月16日解除。
被告黄旭志本诉辩称及反诉诉称，2012年6月21日，经涉讼商铺权利人同意，被告黄旭志与原告朱秋艳签订《商铺转租使用合同》，约定原告租赁被告承租的涉讼商铺，租赁期限为2013年6月21日起至2016年6月20日，月租金3万元，租金每三个月支付一次、押金为两个月租金即6万元。考虑到原告需装修，被告同意免租金40天，租金从2013年8月1日起算。若原告延期支付租金达15日，被告可以解除合同，所付押金作为违约金不予退还。合同签订后，被告按约交付房屋，原告接收房屋装修后于2013年9月1日正式营业。2013年9月底，原告在办理营业执照过程中存在阻碍，被告协同房东周伟国前往工商所了解情况，得知前一承租人朱占春在涉讼商铺内注册“拽拽咖啡馆”时，未经周伟国同意，擅自将租赁合同中的租赁期限延长一年至2014年7月14日，使原告无法办理营业执照。朱占春于2013年4月10日搬离涉讼商铺，但并未注销其申请的营业执照。因朱占春与被告存在纠纷，不断干扰被告出租房屋，原告咖啡店门口桌椅被砸可能也是朱占春干的。后经过被告协调，工商所负责人告知会对“拽拽咖啡馆”进行监控，只要原、被告及周伟国三方到场后就可办理新的营业执照。被告通知原告于2014年1月9日上午前往工商所办理营业执照，但当天原告未到场，被告不同意原告的诉讼请求。且自2013年11月起，原告无故拒付租金，被告提出反诉请求：一、判令原、被告签订的《商铺转租使用合同》于立案之日解除；二、原告支付被告2013年11月1日起至实际交付之日止的商铺租金，按3万元／月计付；三、原告支付被告违约金6万元。
原告朱秋艳针对被告黄旭志的反诉请求答辩称，原告租赁涉讼商铺的目的是经营餐饮。被告与案外人朱占春就涉讼商铺签订分时租赁合同，将商铺出租给朱占春用于晚上经营酒吧，朱占春在涉讼商铺地址申领了营业执照，对此，被告均是清楚的。但被告隐瞒事实，与原告签订《商铺转租使用合同》，2013年9月1日，在被告承诺证照肯定能够办理，且原告也不知晓商铺内已经注册其他证照情况下，咖啡馆试营业。2013年9月24日，工商局告知原告证照无法办理，后原告与被告多次协调，2013年10月10日，被告告知原告下周五即2013年10月18日所有的办证程序都可以走完。在此情况下，原告与“美团网”签订团购合同，于2013年10月至2014年4月22日期间进行业务推广活动。2013年11月15日，因原告无证经营，城管砸掉了商铺外的桌椅设施。经原告了解，因被告与案外人朱占春租赁合同的相关费用未结清，朱占春不让被告再将商铺出租出去。在朱占春的营业证照未注销的情况下，原告无法申请执照，致使合同目的无法实现。原告从未接到被告要求于2014年1月9日前往工商局办理手续的通知，故原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明，涉讼商铺类型为店铺，建筑面积76.35平方米，权利人为案外人周伟国。
2011年12月21日，被告黄旭志与周伟国签订《房屋租赁合同》，周伟国将涉讼商铺出租给被告，租赁期限为陆年，自2012年1月20日起至2018年1月19日。
2012年6月30日，被告黄旭志（出租方，甲方）与案外人朱占春（承租方，乙方）签订《商铺分时分租使用合同》，被告将涉讼商铺转租给案外人朱占春用于经营酒吧或咖啡店，租赁期限为三年，自2012年7月15日起至2015年7月14日，提前解约视同违约，违约方须赔另一方押金及保证金。租赁方式：双方协议乙方为部分承租，双方确认分租时间为每天晚上八点至隔天上午六点十小时，乙方有义务每日上午六点完成环境清洁交给甲方其他使用，如乙方欲使用其他时间，则由双方讨论决议。
2012年7月15日，案外人周伟国与朱占春签订《房屋租赁合同》，同意朱占春租赁涉讼商铺，租赁期限自2012年7月15日起至2013年7月14日。该《房屋租赁合同》中“租赁期限自2012年7月15日至2013年7月14止”旁手写有“租赁期限延长至2014年7月14日，特此证明！周伟国”。（被告陈述该份《房屋租赁合同》系其从上海市工商行政管理局长宁分局档案室调取，手写部分为朱占春擅自添加）
2012年8月2日，上海市长宁区卫生局向“拽拽咖啡馆”核发上海市公共场所卫生许可证，有效期限至2016年8月1日；同年9月28日，上海市食品药品监督管理局长宁分局（以下简称“食药监督局长宁分局”）向拽拽咖啡馆核发餐饮服务许可证，有效期限为2012年9月28日至2015年9月27日；同年10月12日，案外人朱占春在涉讼商铺地址上注册的“拽拽咖啡馆”正式设立，经营范围及方式为饮品店。
2013年6月21日，原告朱秋艳（乙方）与被告黄旭志（甲方）签订《商铺转租使用合同》，约定原告作为次承租人租赁被告承租的涉讼商铺，建筑面积约76平方米复式，使用面积约130平方米，产权为商铺。合同明确，本商铺使用房屋为甲方承租的房屋，乙方为转租房客。装修为2012年1月全新设计施工，总设计施工费用超过50万元，装修所有权人为甲方，经双方同意，乙方将补偿部分装修及设备费用。原本设备为甲方所有，双方协议，乙方支付十万元进行设备转让及装修补偿，转让部分包含装修、装饰、设备及其他相关物品，但不包含两台挂式、两台壁式空调，合约结束后必须完整归还。涉讼商铺租赁期限为2013年6月21日起至2016年6月20日，租期共计三年，提前解约视同违约。月租金3万元（未税），如需开发票或者政府相关税金则另计，由乙方负责支付；租金每三个月支付一次，自2013年6月21日第一次支付9万元，甲方同意免租金40天，自2013年8月1日起每三个月1日支付3个月租金，支付方式为现金或者银行汇款指定账户支付，如有延迟支付，超过15天视为违约。乙方需向甲方交纳设备及装修等相关补偿金10万元，于房屋交付日前完全支付甲方，以上设备不包含两台挂式、两台壁式空调；押金为两个月租金共计6万元，于合同约期满后十日内甲方将全数归还，如有违约，甲方可以不予退还；以上费用总共25万元，甲方于2013年6月21日支付乙方20万元，其余费用于2013年6月30日完全结清。甲方与乙方为租赁关系，又存在商铺转让关系。甲方必须协助乙方办理相关营业执照和卫生许可证，积极提供出租方需要提供的相关材料，否则视为甲方违约。乙方迟延交付租金达15日，甲方可以解除合同，所付押金作为违约金不予退还；因甲方刻意隐瞒相关事实，导致乙方无法进行相关营业执照的申请，视为甲方违约，赔偿双倍押金并如数退还收到款项。2013年6月23日，被告出具签收单，确认收到原告房租及订金首款20万元；同年6月30日，被告出具收条，确认收到原告涉讼商铺订金及租金尾款5万元。
合同签订后，原告即着手准备在涉讼商铺地址上注册设立上海可能咖啡有限公司（以下简称“可能咖啡”）。2013年6月25日，上海市工商行政管理局向“可能咖啡”发出企业名称预先核准通知书，同意预先核准以下2个投资人出资，注册资本为5万元（人民币）的企业名称为：上海可能咖啡有限公司。投资人、投资额和投资比例为朱秋艳4.5万元，90％；案外人苏颖10％。2013年9月18日，食药监督局长宁分局对“可能咖啡”申请餐饮服务许可作出受理申请决定书，将自受理之日起20个工作日内作出是否准予行政许可的决定。
2013年6月29日，周伟国出具声明，同意将涉讼商铺转租给原告朱秋艳，租赁期限3年，所有法律责任与周伟国无关。并且，周伟国与黄旭志签订房屋代理授权委托书，周伟国于2012年12月22日将其房屋出租并委托黄旭志进行转租及管理，委托权限：房屋的租金、押金以及其他房屋租赁费用的收取；进行房屋的出租和日常管理；房屋的物业管理；房屋的相关设施设备的维护与管理；法律法规规定由房屋产权方负责管理的其它事项。委托期限为4年，即从2013年6月1日起至2017年5月31日止。
2013年7月初，原告得知涉讼商铺地址上已注册过一张营业执照，即通过短信方式与被告协商，告知公司核名通过，要求被告提供房东的产权证和身份证复印件并撤出原来的执照。
2013年9月1日，“可能咖啡馆”对外试营业。
2013年9月24日，上海市长宁区工商局向“可能咖啡”股东苏颖发出行政审批的短信通知，告知其“您的企业设立申请现已暂停”。
2013年9月底，原告打听后得知因案外人朱占春在涉讼房屋地址上注册设立“拽拽咖啡馆”，致使其无法在上述地址再注册“可能咖啡馆”，即联系被告寻求解决途径。
2013年10月9日，原告委托律师致函被告，要求被告在“收到律师函15日内按照合同约定提供相关资料，积极配合办理营业执照、卫生许可证等有关文件……如您未在上述期限履行责任，届时委托人有权根据法律规定解除合同，并要求赔偿双倍押金及返还已付款项……”。次日，原告再次向被告发出催告履行合同函，要求被告“自收到此函件15日内协助本方办理营业执照、卫生许可证等相关证件，若未践行，我将视您拒绝履行《商铺转租使用合同》中的主要义务，致使合同目的无法实现”。上述两份函件，被告均确认收到。同日，被告发送邮件告知原告“……目前所有准备工作已经完成，预计最晚下周五前把流程走完……”。
2013年10月中旬，原告与“美团网”签订网络服务合同，以“CornerCafé”的品牌推广其咖啡、餐饮食品（根据网页显示，相关团购仅售出12份）。
2013年11月中旬，“可能咖啡馆”因无证无照经营被城管部门查处，原告摆放于商铺门口的餐桌、椅被砸坏。
2014年1月8日，被告发送短信给原告，通知其“于1月8日（周四）上午10：00－11：00之间携带相关办理资料至以下地址“长宁区幸福路50号”。（被告陈述因笔误，将“于1月9日（周四）上午10：00－11：00……”写成“于1月8日（周四）上午10：00－11：00……”）。原告表示未收到上述短信。
2014年1月16日，被告委托律师致函原告，告知经调查发现，“……此事是由于朱占春先生在申请营业执照的过程中伪造房东签字，且在与客户协议解除租赁合同后，违反合同义务拒不主动注销个体工商户的营业执照所致……经各方努力现已征得工商所相关行政人员的同意，将帮你办理营业执照……后客户曾通知你于2014年1月9日上午10点前往长宁区工商所办理营业执照，当天客户、房东及本律师均准时到场，但直到中午始终未看到你或你的代表当（到）场……希望你尽快与客户取得联系，并约定前往工商所办理营业执照的事宜。同时本律师再次提醒你，根据双方合同约定你应于2013年11月1日支付90，000万元（被告陈述此为笔误，应为“9万元”）房租……”。
因双方就此纠纷协商未果，原告诉至法院。后被告委托律师于2014年3月1日再次致函原告，告知因原告拖欠租金，“……客户已于2013年1月21日根据合同约定解除与你的房屋租赁合同……限你于2013年3月5日前搬离并清空滞留在淮海中路1950弄6号一层房屋内的所有物品。逾期未清空，视为主动放弃，客户有权自行处理，处理过程中所产生的费用将由你承担”。（被告陈述“2013年”为笔误，应为“2014年”）。
2014年4月4日庭审中，被告自认已收到原告于2014年1月16日发送的解除合同的短信通知。经法庭释明，原告表示基于被告目前经济状况，其担心被告无能力返还押金等费用，故其不愿意搬离涉讼商铺。
原、被告确认：被告支付商铺租金至2013年10月31日止；原告于2014年7月15日接到周伟国的通知，周伟国已与被告解除租赁关系，原告于同日搬离涉讼商铺，并于同年7月28日将商铺钥匙归还周伟国。
2014年11月19日，本院向上海市长宁区工商行政管理局了解到如下公司注册政策：一、在同一地址上已注册有公司，该公司搬离后未办理注销手续，房屋权利人出具证明此公司目前非正常营业状态的材料后，工商行政管理局工作人员经实地勘察属实后，对该公司实行监控措施，该地址上可以申请注册登记新的公司；二、房主需出具书面证明后，可由他人代为办理。监控是工商局管理的内部管理行为，不需要他人配合，被监控的公司会因无法年检被列入黑名单；三、注销是依当事人申请发起的，经营户可自行申请注销，或出具授权委托书委托他人代为注销，房屋权利人无权提出申请注销。截止当日，案外人朱占春在涉讼商铺地址上注册的营业执照仍未注销，也未被采取监控。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《商铺分时分租使用合同》、《商铺转租使用合同》、房屋代理授权委托书、个体工商户档案机读材料、往来律师函、证人史影宵的证言等证据及原、被告当庭陈述等为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同有效，双方应当秉着诚实信用的原则，履行自身义务。原告朱秋艳与被告黄旭志就涉讼商铺签订的《商铺转租使用合同》，对月租金、租赁期限、装修及设备补偿金、违约责任等均作了明确约定，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应恪守履行。
本案的争议焦点在于系争租赁合同解除的责任以及相关损失的承担。导致本案系争租赁合同解除的原因系基于涉讼商铺地址上前承租人注册设立了一工商营业执照，导致原告无法在同一地址上再注册营业执照。就商铺租赁合同而言，出租人的主要义务在于提供合法、安全、符合约定要求能实现合同目的的房屋及其附属设施。被告黄旭志在明知其与案外人朱占春就涉讼商铺纠纷尚未解决的情况下，即与原告签订《商铺转租使用合同》，且其在与原告签订合同时，已明确知晓原告租赁该房屋的用途是为了开办咖啡馆。根据租赁合同约定，被告必须协助原告办理相关营业执照和卫生许可证，积极提供出租方需要提供的相关材料，否则视为违约。本案中，原告因申请营业执照存在涉讼商铺内已有营业执照的障碍下，于2013年10月9日和10日，两次发函被告要求其在收到律师函15日内提供相关资料配合办理相关证照，然被告并未积极响应，导致《商铺转租使用合同》目的无法实现，构成了违约。被告认为其于2014年1月8日短信通知原告前往工商所办理营业执照，但因未提供相关证据予以映证，且原告否认收到，本院不予采信。综上，在原告发函后的时间里，被告未根据合同行使协助义务，致使原告无法达到租赁合同的目的，被告的行为已构成违约。
根据租赁合同约定，因被告刻意隐瞒相关事实，导致原告方无法进行相关营业执照的申请，视为被告违约，赔偿双倍押金并如数退还收到款项。所谓“刻意”，根据文义解释，表示故意、特意、用上全部心思。原告认为被告存在刻意隐瞒相关事实的情形，应适用租赁合同中该条款的约定，但原告并未提供被告故意隐瞒的事实，且其认为被告并不清楚涉讼商铺内的营业执照对原告注册新的营业执照的影响，因此，本院对于原告要求适用该条款的请求不予采纳。
因被告违约，致使租赁合同目的无法实现，原告有权根据法律规定，行使法定解除权，解除双方签订的《商铺转租使用合同》。原告行使解除权应当通知被告，合同自通知到达对方时解除。审理中，被告自认于2014年1月16日收到原告发送的解除合同的短信通知，故本院确认双方签订的《商铺转租使用合同》于当日解除。原告应当向被告支付至合同解除日的租金。现原告已支付自2013年8月1日起，8月、9月、10月三个月的租金9万元。考虑到被告系本案的违约方，涉讼商铺一直在原告处，但原告未正常经营，本院酌情免除至合同解除日原告未付的租金。被告要求原告支付拖欠的2013年11月1日至实际交房日租金的反诉请求，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求归还已支付的押金6万元及装修补偿费10万元，因合同已解除，押金应返还；因涉讼商铺原有装修，该10万元装修等补偿金系为此而支付，现合同解除，10万元装修等补偿金系原告的损失，被告也应予返还。关于原告要求被告支付其违约金12万元即赔偿双倍押金，因其所请求的合同依据本院不予采纳（前已论述），且其无法向本院提供实际损失的证据，本院对此请求难以支持。关于被告要求将6万元押金作为违约金，不予退还的请求，因本案系被告违约，故本院对该反诉请求不予支持。
根据法律的规定，守约方应当采取适当措施防止因违约方违约而造成的损失扩大。从本案情况看，合同解除后，原告应及时返还租赁商铺，但原告在发函解除合同后仍占用涉讼商铺，本院一再向原告释明要求其尽早交还涉讼商铺，减少损失，但原告坚持被告无法支付赔偿费用等理由，放任损失的扩大，直至2014年7月28日才将商铺交付案外人周伟国，故对扩大的损失，原告应承担合同解除后拒不返还商铺的过错责任。考虑到本案纠纷引发的主要过错责任在被告，故本院遵循公平原则，酌定原告按照合同约定月租金的70％向被告支付房屋使用费。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）朱秋艳与被告（反诉原告）黄旭志于2013年6月21日就涉诉商铺签订的《商铺转租使用合同》于2014年1月16日解除；
二、被告（反诉原告）黄旭志应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱秋艳涉诉商铺押金人民币6万元、装修及设备补偿费人民币10万元；
三、原告（反诉被告）朱秋艳应于本判决生效之日起十日内就涉诉商铺支付被告（反诉原告）黄旭志自2014年1月17日起至2014年7月28日止的商铺使用费，按月租金人民币2.1万元计付；
四、驳回原告（反诉被告）朱秋艳其余的本诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄旭志其余的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币6，850元，由被告（反诉原告）黄旭志负担。
反诉案件受理费人民币1，650元，由原告（反诉被告）朱秋艳负担人民币200元，由被告（反诉原告）黄旭志负担人民币1，450元。如不服本判决，原告（反诉被告）朱秋艳可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）黄旭志可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
代理审判员 陈乃徐
人民陪审员 杨耀丰
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 袁黎蓓
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。