江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连东双商初字第00073号
原告王连英，农民。
原告王春英，农民。
二原告委托代理人姜茂鹏。
被告吴宗飞，农民。
被告刘昌同，个体户。
被告张步军。
原告王连英、王春英与被告吴宗飞、刘昌同、张步军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法由审判员丁铁生适用简易程序，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告王连英、王春英及其委托代理人姜茂鹏、被告吴宗飞、张步军到庭参加诉讼，被告刘昌同经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王连英、王春英诉称，2012年1月4日，原告方与被告吴宗飞签订一份房屋转让协议书，约定在李埝乡政府院东的三间三层及家院以39万元转让给原告，该房屋的租金归原告收取，至2012年3月10日租该房开饭店的张步军不给租金，至2013年3月10日、2014年3月10日，被告张步军还不付给，后经多次调解无效，实无办法诉至法院，请求判令被告付给房屋租金36000元及逾期利息。
被告吴宗飞辩称，答辩人2011年2月12日与刘昌同签订房产转让协议书，约定2011年度的租金由刘昌同收取。2012年1月4日，答辩人又与本案的原告王春英签订房产转让协议书，约定2012年度的租金由王春英收取。原告第一次起诉前查明2012年1-6月份的租金答辩人没有收取，却故意将答辩人列为被告。不知何故，没等法院判决，原告又撤诉。这次原告又将答辩人列为被告，纯属无事生非，请求法院查明纠纷事实，驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告刘昌同在法定期限内向本院提交了书面答辩意见，其辩称：吴宗飞违约欠我七万元，经吴宗飞同意，这几年房租由我收，所以我和恰恰张步军定下出租合同（以上租给高洋），这些与王春英、王连英无关。王春英只能告吴宗飞，没有权利告我。楼房准建证、土地使用证一直在我手里，并没有过户，只有我和吴宗飞有钱和楼房的交易，与别人没有利益冲突。这些请法官深思。私下王连英找我，要求楼房房租2013年我收，2014年房租她收，我没同意。因欠我七万元钱还没到位，我不能窝兔不打打跑兔，于是她指使她弟弟于2013年夜11点45分牛被药死9头，都怀孕。派出所闫勇所长把其捉拿归案，由于种种原因，至今不了了之。没想到出现这些事情，这所楼房我准备不卖了。请法官考虑。我已经被告四次了，我身体不好，实在受不了精神折磨和刺激了。
被告张步军在庭审中辩称，在高善州与原房主被告二签订合同的时候还没有发生房屋买卖，我是2011年3月份从高善州手上转租的，签订合同约定我的租金必须交给被告二，原告应该告被告二，同时我认为被告二虽然签订了买卖合同，但是房子并没有实际交给他，我的房租全部交给被告二了。
经审理查明，2011年2月12日，在东海县李埝法律服务所的见证下，被告刘昌同与被告吴宗飞签订《房产转让协议书》一份，协议主要约定：一、转让的房产坐落在李埝乡政府东侧，原李埝乡花岗石厂西侧。三间三层楼房（含家院）；二、使用期限：永久性使用；三、该宗房产作价35万元人民币；四、房款交纳办法：本协议签订时由乙方（即被告吴宗飞）先支付20万元人民币，尚欠的15万元人民币于2011年12月31日前支付7.5万元，于2012年12月31日前付清所有的房款7.5万元人民币；五、双方的权利、义务。1、甲方（即被告刘昌同）将本协议约定范围的房屋及一切附着物提供给乙方使用。2、甲方协助乙方办理该宗房产过户手续，其费用由乙方承担。3、该宗房产成交后，乙方有权转让，取得使用权的第三方即成为本协议的当然乙方，其享有原乙方的权利承担原乙方的义务。4、该宗房产成交后所发生的一切费用及风险灭失责任均由乙方独立承担。5、乙方有权在购买的该宗房产范围内装修、装潢，甲方不得干涉；六、违约责任，本协议一经签订，即具有法律效力，任何一方不得擅自变更或解除，如有发生向对方支付违约金7万元人民币；注：该宗房产的租金2011年度由甲方收取，以后租金归乙方。
2012年1月4日，被告吴宗飞与原告王连英签订《房产转让协议书》一份，该协议签订的见证单位为东海县李埝法律服务所，其主要内容为：一、转让的房产坐落在李埝乡政府东侧，原李埝乡花岗石厂西侧。三间三层楼房（含家院）；二、使用期限：永久性使用；三、该宗房产作价39万元人民币；四、房款交纳办法：本协议签订时由乙方（即原告王春英）先支付16万元人民币，尚欠的23万元人民币于2012年5月1日前付清；五、双方的权利、义务。1、甲方（即被告吴宗飞）将本协议约定范围的房屋及一切附着物提供给乙方使用。2、甲方协助乙方办理该宗房产过户手续，其费用由乙方承担。3、该宗房产成交后，乙方有权转让，取得使用权的第三方即成为本协议的当然乙方，其享有原乙方的权利承担原乙方的义务。4、该宗房产成交后所发生的一切费用及风险灭失责任均由乙方独立承担。5、乙方有权在购买的该宗房产范围内装修、装潢，甲方不得干涉；六、违约责任，本协议一经签订，即具有法律效力，任何一方不得随意变更或解除，如有发生向对方支付违约金7.8万元人民币；注：该房产的租金2012年以后由乙方收取。2014年3月31日，被告吴宗飞和《房产转让协议书》见证单位的协议起草人高秀永出具《情况说明》一份，说明2012年1月4日签订的《房产转让协议书》中“该房产的租金2012年以后由乙方收取”的本意是“2012年以后”含2012年的房租。
庭审中，原告王连英认可2012年1月4日与被告吴宗飞签订《房产转让协议书》是其代原告王春英签订，原告王春英也认可原告王连英的代签事实。且二原告均认可涉案房屋系原告王春英购买，由原告王春英对涉案房屋享有权利。
另查明，在2011年2月12日被告刘昌同与被告吴宗飞签订《房产转让协议书》前，被告刘昌同已将涉案房屋出租给高善州，高善州经被告刘昌同同意，与被告张步军签订《转让合同书》一份，约定：将涉案房屋转租给被告张步军使用；每年租金12000元，租金一年一付，交于租方刘昌同；租期为2011年3月10日至2015年3月10日。被告刘昌同分别于2012年3月16日、2013年3月18日、2014年3月10日三次收取被告张步军自2012年3月10日至2015年3月10日的房屋租金共计36000元。
再查明，上述两份《房产转让协议书》签订后，被告刘昌同已将涉案房屋钥匙交给被告吴宗飞，被告吴宗飞也已将钥匙交给原告王春英，但均未办理过户手续。且被告刘昌同、吴宗飞均在将涉案房屋买卖时均未通知承租人即本案被告张步军，也未告知租金应向谁交纳。
以上事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的2012年1月4日的房产转让协议书、2014年3月31日李埝法律服务所书写的情况说明、2011年2月12日的房产转让协议书、转让合同书及被告张步军提供给本院核实的被告刘昌同出具的收取租金的收条三份予以证实，本院予以确认。
本院认为：被告刘昌同与被告吴宗飞及被告吴宗飞与原告王春英签订的《房产转让协议书》系各方当事人的真实意思表示，涉案房屋虽未办理过户登记手续，但均已实际交付，应认为各方间的房屋买卖关系成立。合同成立后，依据权利义务对等原则，受让方自合同成立后即当然享有了涉案房屋的收益权，即涉案房屋的租金归受让方所有。
本案中，一、原告王连英系代原告王春英与被告吴宗飞签订《房产转让协议书》，原告王春英也认可原告王连英代其签订协议的事实。因此涉案房屋的所有权属原告王春英享有，原告王连英无权主张涉案房屋的租金权利；二、根据本案查明的事实，被告吴宗飞并未收取涉案房屋的租金，故原告王春英诉求被告吴宗飞给付租金的请求不能成立；三、因被告刘昌同、吴宗飞在转让涉案房屋时均没有通知承租人即被告张步军，也未告知其涉案房屋转让后租金的权利享有人。所以，虽然被告张步军在其后的原告王连英、王春英因涉案房屋的租金收取事宜的诉讼中将其列为被告，得知涉案房屋因房屋转让各出让人和受让人之间因租金收取事宜发生争议，但因原告方在法院作出判决前撤回起诉，对涉案房屋的租金归属并无定论，其依据与高善州、被告刘昌同签订的《转让合同书》的约定仍向原房屋出租人即本案被告刘昌同交纳租金，符合合同当事人的相对性原则，并无过错，且被告张步军已交纳完全部租赁期间的租金。故原告王春英诉求被告张步军给付租金没有依据，本院依法不予支持；四、被告刘昌同在涉案房屋转让后，即丧失了收取涉案房屋租金的权利，其不但未依法履行通知承租人的义务，而且违反协议约定继续向承租人收取2012年至2015年的租金，其行为是错误的，依法应承担相应的法律责任。被告刘昌同虽辩称其收取租金，是因为被告吴宗飞违约欠其70000元，其是经吴宗飞同意才收取租金的，但因其对自己的主张未能举证证明，本院依法不予采信。综上，原告王春英诉求被告刘昌同给付租金的诉讼请求成立，本院依法予以支持。
被告刘昌同经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担举证、质证不能及判决于己不利的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘昌同于本判决生效后十日内将收取的36000元租金给付原告王春英。
二、驳回原告王春英的其他诉讼请求。
三、驳回原告王连英的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费700元，减半收取350元，由被告刘昌同负担（已由原告垫付，待被告给付租金时一并支付给原告王春英）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费700元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 丁铁生
二〇一四年六月三十日
书记员 秦晓娇
法律条文及上诉须知附录
法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国物权法》
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第十五条第一款第（四）项承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。