山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第3292号
原告济南市技师学院（济南市劳动就业训练中心），住所地济南市。
法定代表人杜喜亮，校长。
委托代理人王世莹，山东保君律师事务所律师。
委托代理人孟令振，山东保君律师事务所律师。
被告闫咏梅，女，1970年1月29日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人侯广军，山东海蔚律师事务所律师。
委托代理人龙京，山东海蔚律师事务所实习律师。
原告济南市技师学院与被告闫咏梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告济南市技师学院法定代表人杜喜亮的委托代理人孟令振，被告闫咏梅及其委托代理人侯广军、龙京，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南市技师学院诉称：原、被告于2013年5月16日签订编号为201303号山东省行政事业单位国有房屋租赁合同，约定：原告将坐落于济南市48-3号第三层房屋租赁给被告，租金每年88000元，租赁期限自2013年5月16日至2014年5月15日止。根据合同约定，合同到期后，被告应腾出涉案租赁房屋，补交房屋占有使用费。但被告拒不腾房且拒不支付房屋占有使用费。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令被告立即腾空位于济南市48-3号第三层房屋交还原告；被告支付原告自2014年5月16日起至2014年10月20日止的房屋占有使用费，参照原、被告签订的房屋租赁合同约定的年租金88000元的标准计算。
被告闫咏梅辩称：1、原告要求被告支付自2014年5月16日至2014年10月20日止的房屋占有使用费，明显不符合事实；滞纳金计算日期也明显错误，且计算数额过高。根据原、被告签订的房屋租赁合同，租赁期限自2013年5月16日至2014年5月15日。但自合同到期后，原告既未告知被告腾房，也未与原告签订续租合同，被告继续在租赁房屋内经营。根据合同法第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。另外，在2014年8月，原告要求被告支付了3个月的水电费，但是并未提及房租问题。由此可见，2014年5月16日之后，双方仍然存在租赁关系。而2014年8月4日，原告发布通告，要求被告等各承租人腾空房屋，自2014年8月10日开始停水停电。所以我们可以看出，原、被告之间的租赁期间实为2014年5月16日至2014年8月10日，被告应当支付此期间的房租。至于之后的房屋使用费，由于原告已经停水停电，房屋已不具备营业经营的可能，对此后的使用费我们也不应当支付。对于滞纳金，原告当时并没有提及，也未出具相应的收款收据等，现在要求支付滞纳金，明显不合理，我方不应当支付。2、原告提前通知时间太短，明显不符合法律规定。根据合同法第232条，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告2014年8月4日张贴公告，要求各承租人腾房，2014年8月10日开始停水停电。被告是经营餐饮、茶艺项目的，所涉及的工具、原料等过多，短时间内根本难以腾空。且由于原告的强制停水停电，给被告造成了极大的经济损失和员工离职。根据法律的公平原则，应当赔偿损失。
经审理查明：位于济南市市中区马鞍山48号房屋的登记所有权人为原济南市商业技工学校，房产证号为：济房权证中字第0164**号，产权为自管产，根据济政发[2005]18号文的要求，济南市商业技工学校并入了济南市高级技工学校，后根据鲁政字[2005]219号文的要求，济南市高级技工学校更名为济南技术学院，后根据鲁政字[2009]139号文的要求，济南技术学院改建为济南市技师学院，济南市技师学院商贸分院为原告济南市技师学院所属的教学业务机构。
2013年5月16日，济南市技师学院商贸分院作为出租方与被告闫咏梅签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，合同编号为201303号，合同约定由被告闫咏梅承租原告济南市技师学院所有的位于济南市48-3号第三层的房屋，租赁期限自2013年5月16日至2014年5月15日，合同第二条约定有：“租赁合同期满，乙方（即承租方闫咏梅，下同，本院注）应如期交还所租赁房屋；乙方逾期不交还的，甲方（出租方济南市技师学院商贸分院，下同，本院注）有权收回所租赁房屋。甲方如需继续出租，同等条件下，乙方享有优先承租权，经原批准机构批准，双方另行签订租赁合同”；合同约定的年租金标准为88000元，租金每半年支付一次，半年支付租金44000元，下半年交纳时间为2013年11月16日。在上述租赁合同期内，涉案房屋均由被告闫咏梅占有使用，2014年5月15日合同到期后至今，涉案房屋仍由被告闫咏梅占有使用。截止至2014年5月15日合同到期日之前的房屋租金，被告闫咏梅均已按时足额支付；2014年5月15日租赁合同到期后，原、被告之间未再续签，被告闫咏梅未向原告支付过占有使用涉案房屋的使用费。
原告济南市技师学院主张曾于2014年8月4日在涉案房屋所在地张贴“通告”一份，要求被告腾空房屋交还原告。“通告”的内容为：“各位承租人（单位）：根据市长办公会议确定的‘置换老校区、建设新校区’的总体要求，我院商贸校区（位于济南市马鞍山路48号）定于2014年8月20日全部腾空迁至其他校区，商贸校区将交付‘旧城’集团进行整体开发。我院与各承租人的租赁合同均已到期，请各承租人按照现场张贴的‘腾房通告’要求腾房。为确保商贸校区如期交付，学院研究决定，自2014年8月10日上午9时起对该校区进行停水、停电整修。自2014年8月20日上午9时起我院将根据市政要求进行水、电的销户工作。特此通知”，原告济南市技师学院称仅在2014年8月10日停水一天，其他时间均未停水、停电。被告闫咏梅称是在2014年8月10日被停水、停电后找到原告时才得知有这份通告的，主张涉案房屋自2014年8月10日起至今一直被停水、停电，为证实2014年8月10日后被停水、停电的事实，被告闫咏梅提交了证人证言两份予以证实。
以上事实，由济编发[2001]1号文、鲁政字[2003]48号文、济政发[2005]18号文、鲁政字[2005]219号文、济编办发[2007]9号文、鲁政字[2009]139号文、房产证、《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告济南市技师学院所属的商贸分院与被告闫咏梅签订的关于涉案房屋的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务。对于被告闫咏梅提出的在原、被告之间形成了不定期租赁关系的抗辩理由。本院认为，在涉案的房屋租赁合同到期后，虽然涉案房屋仍由被告闫咏梅占有使用，但原告济南市技师学院既未与被告闫咏梅续签租赁合同，也未继续收取被告闫咏梅的房屋租金，原告济南市技师学院以行为表明了不再与被告闫咏梅继续履行关于涉案房屋的租赁关系的意愿，故对被告闫咏梅提出的上述抗辩理由，本院不予采纳。我国《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，合同约定的租赁期限自2013年5月16日起至2014年5月15日止，在约定的租赁期限届满后，原、被告之间并未达成继续履行关于涉案房屋租赁关系的相关约定，被告闫咏梅在合同到期后也未支付占有涉案房屋期间的使用费，且根据合同约定，租赁合同到期后，被告闫咏梅应如期交还所租赁房屋，在无证据证实被告闫咏梅对涉案房屋的继续占有、使用是经过原告济南市技师学院许可或有其他约定等可证实其对涉案房屋有合法的占有、使用权利的情况下，原告济南市技师学院要求被告闫咏梅腾房是具有事实和法律依据的，故原告济南市技师学院要求被告闫咏梅腾空涉案房屋并交还原告的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。关于原告济南市技师学院主张的房屋占有使用费的问题。本院认为，虽然被告闫咏梅辩称在2014年8月10日至今涉案房屋被原告停水、停电，已不具备营业经营的条件，所以停水、停电后的租金不应支付，但对停水、停电的事实仅提交了两份证人证言予以证实，证人并未出庭作证，亦未提供其他证据予以佐证，且被告闫咏梅当庭陈述“看到其他业户都没走我才又回来继续经营”，故被告闫咏梅的上述抗辩理由，本院不予采纳，在涉案的房屋租赁合同到期后，涉案房屋仍由被告闫咏梅继续占有使用，被告闫咏梅应向原告济南市技师学院交纳其占有使用涉案房屋期间的使用费，现原告济南市技师学院主张要求被告闫咏梅交纳自2014年5月16日（合同到期后的次日）起至2014年10月20日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院依法予以支持，原告济南市技师学院主张要求参照原租赁合同约定的年租金88000元的标准计算，亦符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告闫咏梅于本判决生效之日起三十日内将位于济南市48-3号第三层房屋腾空，交还原告济南市技师学院。
二、被告闫咏梅于本判决生效之日起十日内支付原告济南市技师学院自2014年5月16日起至2014年10月20日止的房屋占有使用费，按年租金88000元的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费750元，由被告闫咏梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 吕铸荣
审 判 员 李 钧
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年五月二十日
书 记 员 吕 娜