辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2649号
上诉人（原审被告）：杨文溢，女，1995年11月12日出生，回族，沈阳城市学院学生，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：李伯奎，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：孟丹妮，辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称昊宇公司），住所地沈阳市沈河区教场路24号。
法定代表人：丁福国，该公司总经理。
委托代理人：马胜，男，1959年10月3日出生，汉族，系该公司职员。
被上诉人（原审原告）：杨成林，男，1964年11月4日出生，汉族，无职业，住址辽宁省大连市沙河口区。
委托代理人：李君，女，1977年2月4日出生，汉族，沈阳市于洪区卓远法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：金华市万胜房地产有限公司（以下简称万胜公司），住所地金华市文苑路5号5楼。
法定代表人：李淑芳，该公司董事长。
委托代理人：王日宏，男，1960年12月26日出生，汉族，该公司员工。
上诉人杨文溢、辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称“昊宇公司”）与被上诉人杨成林、金华市万胜房地产有限公司（以下简称“万胜公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第59号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参加评议的合议庭，于2014年11月7日公开开庭对本案进行了审理。上诉人杨文溢委托代理人李伯奎、上诉人昊宇公司委托代理人马胜、被上诉人万胜公司委托代理人王日宏、被上诉人杨成林及其委托代理人李君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年9月10日，被告昊宇公司作为发包方，第三人万胜公司作为承包方签订项目开发承包协议书，约定：承包形式为上缴利润基数包干，超额全留，负债由乙方独立承担；万胜公司在承包期内，上交利润总额为人民币1300万元整；昊宇公司应及时办理诉争房屋项目的规划许可证、施工许可证、预售证等该地块开发建设的相关手续，发生的相关费用均由万胜公司承担；万胜公司在沈阳市沈河区市府大路290号的回回营一号地块内独立开发、销售公建商住楼等内容。
2007年4月14日，被告昊宇公司作为甲方即发包方，第三人万胜公司作为乙方及承包方签订项目开发承包协议书补充协议，约定：依2003年9月10日双方签订的“项目开发承包协议书”中规定乙方需支付给甲方前期“三通一平”所垫付的土地出让金、拆迁费用等人民币7800万元以及支付给甲方的利润总额1300万元，共计9100万元人民币。因乙方开发过程中资金紧张，甲、乙双方协商，甲方增加投入5800万元等内容。
2008年11月11日，第三人万胜公司用被告昊宇公司资质与原告签订以下合同具体内容为：被告昊宇公司作为出卖人，原告作为买受人签订商品房买卖一份，约定：房屋地址为沈阳市沈河区市府大路286号第1幢1单元29层3号，建筑面积95.1平方米，房屋价款为人民币406035元，交付期限为2008年5月30日之前等。同日，原告向被告昊宇公司交纳了全额购房款，被告昊宇公司为其出具了不动产同一发票，并在房产部门办理了备案手续等内容。
2008年12月10日，被告昊宇公司向原告出具入住通知书，通知原告于2008年12月10日前到被告昊宇公司处办理入住手续，原告并未实际入住。
2008年12月23日，原告办理了该房的契税证并交纳了契税及维修基金。
2012年9月21日，被告昊宇公司作为出卖人，被告杨文溢作为买受人签订商品房买卖合同一份，约定：房屋地址为沈阳市沈河区市府大路286号第1幢1单元29层3号，建筑面积95.1平方米，房屋价款为人民币499327元等。2012年9月24日，被告昊宇公司向被告杨文溢出具收款收据。
2012年9月24日，被告昊宇公司向被告杨文溢出具入住通知书，通知其办理入住。被告于2013年1月份实际入住诉争房屋并交纳了物业费等相关费用。
2014年1月9日，中国国际经济贸易仲裁委员会下发裁决书，仲裁庭裁决如下：（一）辽宁昊宇公司向金华万胜支付94套房屋购房款人民币30752724.65元。（二）辽宁昊宇赔偿金华万胜购房款的利息损失人民币4768846.07元。（四）辽宁昊宇应当负责解除其与债券签订的13套商品房预售合同，并注销预售登记手续等内容。
原审原告杨成林诉讼请求为，请求法院确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效；并将房屋交付原告使用；被告为原告办理房屋产权证；被告赔偿原告精神损失人民币5万元；由被告承担本案诉讼费。
原审被告昊宇公司辩称，原告出具的商品房统一发票中的财务章是假的，其中的号码明显就不一致。原告的购房款我们没有收到。房子是我们开发建设的，但是不是我卖的。这个房子我们卖给了被告杨文溢，相关手续已经全部办理完毕，于2012年9月入住该房屋至今。法院应驳回原告的诉讼请求。
原审被告杨文溢辩称，我是正常在被告昊宇公司购买的房屋，正常办理的相关手续，并且已经对该房屋进行了装修，入住该房屋一年多了。我不同意原告的诉讼请求。
原审第三人万胜公司辩称，我公司按相关规定给原告开具了该房产购房发票、办理了商品房买卖合同备案手续。并在2008年12月通知原告办理了入住手续。所以，该房产（本案争议房产）依法应归原告所有。
原审法院认为，1、关于原告与被告昊宇公司签订的商品房买卖合同的效力问题。原告已履行给付全部房款义务并办理了该房的契税证及交纳了维修基金。第三人万胜公司用被告昊宇公司资质即被告昊宇公司为其出具了不动产同一发票，并为其出具了入住通知书，及在房产部门办理了备案手续。因此原告与被告昊宇公司签订的商品房买卖合同依法成立，合法有效，双方应按合同约定履行相应义务，原告已履行了相关义务，被告昊宇公司尚未履行合同中相关义务，即将诉争房屋实际交付原告并履行关于产权登记的约定，即出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告昊宇公司应履行合同约定的该项义务，又因被告昊宇公司与第三人万胜公司系开发承包关系，双方未结算完毕，被告万胜公司为实际施工人和销售人，亦应与被告昊宇公司共同协助原告办理上述合同关于办理产权登记的约定的有关义务。故对原告关于要求被告交付房屋及协助办理产权证的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告关于要求被告赔偿精神损失人民币5万元的请求，因无法律和事实依据，不予不予支持。
2、关于被告杨文溢与被告昊宇公司签订的商品房买卖合同的效力问题。被告昊宇公司与第三人万胜公司系属于项目开发承包关系，根据双方签订的项目开发承包协议书约定，被告应及时为第三人办理项目的相关手续，第三人向被告上缴利润及负责独立开发、销售等，说明被告本身无销售权，2014年1月9日中国国际经济贸易仲裁委员会下发裁决书的仲裁决定即可予以证明，故被告昊宇公司与被告杨文溢虽然签订了商品房买卖合同，被告杨文溢亦交付了全部购房款，且实际入住，但原告已办理合同备案及契税证，且交付全额房款及签订合同在先，该合同应优先履行，被告杨文溢与被告昊宇公司签订的商品房买卖合同属于无法履行的情形，该合同目的已无法实现，应予解除，被告杨文溢应向被告昊宇公司主张其违约责任，本案对此不予合并处理。
关于被告杨文溢的腾房问题，因其与被告昊宇公司签订的商品房买卖合同应予解除，故其应腾退返还原告。其自称的装修等损失应由违约方被告昊宇公司负担，本案对此不予合并处理。关于诉争房屋室内不可移动的装修物品，可在该房交付时评估其价值或执行时提出申请评估其价值由违约方承担。
关于被告昊宇公司辩称，原告提供的购房发票、入住通知、商品房买卖合同备案表的公章均是假的，因其未提供相关证据予以证明，亦未提交鉴定申请，故本院对此不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、原告杨成林与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于2008年11月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告杨文溢于本判决生效后30日内腾空沈阳市沈河区市府大路286号第1幢1单元29层3号建筑面积95.1平方米房屋，交还原告杨成林；三、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司及第三人金华市万胜房地产有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告杨成林办理位于沈阳市沈河区市府大路286号第1幢1单元29层3号建筑面积95.1平方米房屋的产权登记手续。四、驳回原告杨成林的其他诉讼请求。案件受理费人民币1，000元，由被告辽宁昊宇房地产开发有限公司负担。
宣判后，杨文溢和昊宇公司均不服，上诉至本院，均请求撤销原审判决，驳回杨成林原审诉讼请求。
杨文溢上诉理由：一、杨成林是否存在真实交易还需要进一步查证，从清理讲用现金交易不合逻辑。二、我方是真实履行的合同，而且交纳了各项费用，也居住了长达两年之久。三、昊宇公司的备案公章现在也有法院的案例佐证公章存在使用假公章的情况，备案应该是无效的。根据我国相关司法解释，以先占有使用为先，房屋应该归我所有。
昊宇公司上诉理由：同意杨文溢的上诉理由。
杨成林辩称，杨成林于2008年已经购得诉争房产，而且发票、购房合同在一审中已经确认为合法有效的，而且在国家规定的在房产局所有的相关手续，杨成林已经办理完毕。而杨文溢在国家法律规定的房产局备案的所有手续均没有。按照相关法律规定，房产的归属权应当由国家行政机关的备案为准。故，一审法院认定事实清楚，适用法律适当，应当予以维持，驳回上诉人的上诉请求。
万胜公司辩称，我公司与昊宇公司就诉争房产的出售权是有明确约定的，我公司将房子卖给杨成林后，在2008年就办了备案，昊宇公司与杨文溢发现备案后，仍继续占用该房屋，已经构成侵害，应当腾退。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
上述事实，有当事人陈述、联合开发协议、竣工验收报告、企业机读卡、核准变更登记通知书、规划许可证经原审法院开庭质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：昊宇公司与万胜公司于2003年9月10日签订的项目开发承包协议书中明确约定万胜公司在沈阳市沈河区市府大路290号的回回营一号地块内独立开发、销售公建商住楼等内容，且双方一致确认本案诉争房屋即处于该项目中，根据该协议，万胜公司对该项目中建成的楼房有独立销售权，昊宇公司则有义务提供资质、予以配合，因此万胜公司与杨成林签订的房屋买卖合同符合相关法律规定，合法有效，而昊宇公司提出其与万胜公司曾口头协议将诉争房屋交给昊宇公司出售的观点，因无证据支持，且与中国国际经济贸易仲裁委员会下发的裁决书结论相矛盾，不予支持。万胜公司在2008年已经为杨成林办理商品房买卖备案，虽然二上诉人认为二被上诉人系用假公章办理备案，但备案属于房产主管机关审查范畴，不属于民事纠纷处理范围，对其抗辩理由不予认可。昊宇公司与杨成林交易时，诉争房屋已经备案，房屋的买卖情况已经公示，且杨成林办理了该房的契税证并交纳了契税及维修基金，证明杨成林与万胜公司存在真实交易，因此虽然杨文溢实际入住，但不能对抗杨成林的在先备案公示，现杨成林请求杨文溢腾退房屋并请求昊宇公司配合办理产权证，应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人杨文溢所交纳的二审案件受理费1，000元，由上诉人杨文溢承担；上诉人辽宁昊宇房地产开发有限公司所交纳的二审案件受理费1，000元，由上诉人辽宁昊宇房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；