广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2157号
上诉人（原审被告）：叶妈帆，男。
上诉人（原审被告）：陈开才，男。
委托代理人：郭东，四川川北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市公园管理中心。
法定代表人：田学根，主任。
委托代理人：刘翰聪，广东百朋律师事务所律师。
上诉人叶妈帆、上诉人陈开才与被上诉人深圳市公园管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、2007年10月15日，深圳市某公园管理处作为甲方与叶妈帆、陈开才作为乙方，签订《房地产租赁合同》及补充协议，约定，甲方将位于深圳市某区某路XXX号某公园某办公室（以下简称涉案房产）出租给乙方使用，作商业用途；房屋建筑面积800平方米，总共2层；房产有单位证明，没有房产证；月租金人民币15000元，租金从第二年起，逐年递增10%；乙方应于每月30日前向甲方交付租金；租赁期限自2008年2月15日起至2012年2月14日止；合同第二十一条约定，合同终止后，乙方应于30日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。上述合同签订后，深圳市某公园管理处依约将涉案房产交付叶妈帆、陈开才使用。叶妈帆、陈开才承租涉案房产经营“某酒楼”。二、上述租赁合同履行届满后，深圳市某公园管理处未再与叶妈帆、陈开才续签租赁合同。2012年3月28日，深圳市公园管理中心向叶妈帆、陈开才作出《关于合同期满不再续租的通知》称：你们承租的老三阳酒楼物业已于2012年2月4日合同期届满。根据2011年市政府办公会议纪要（XX）《关于研究原东方神曲景区改造提升工程有关问题的会议纪要》的决定，原东方神曲景区要进行大规模规划改造和提升工程，打造新的佛教文化景点。现该项目开工在即，为配合该项工作，公园管理中心要求不再对外出租该物业，经公园重大会议研究决定，现通知如下：一、某酒楼物业将不再对外出租，我园将不再与你续签租赁合同；二、请你尽快搬空物业内物品，将该物业退回公园。2012年4月10日，叶妈帆、陈开才签收了该《关于合同期满不再续租的通知》。2012年12月6日，深圳市公园管理中心向叶妈帆、陈开才发出《律师函》，要求叶妈帆、陈开才搬离涉案房产。三、涉案房产无合法规划报建材料，亦未取得《房地产证》。四、2010年12月17日，深圳市机构编制委员会办公室作出深编办函（2010）XX号《关于纳入市公园管理中心管理的市属公园名单的复函》，设立深圳市公园管理中心，统一履行深圳市属公园管理职责，包括深圳市某公园管理处在内的公园管理处予以撤销。五、叶妈帆在一审庭审中称，其之所以在租赁合同到期后未搬离，是因为涉案房产由其投资兴建，由于深圳市公园管理中心对此并未补偿，因此其不愿搬离。深圳市公园管理中心在庭审中则称不清楚涉案房产是否由叶妈帆、陈开才兴建。
原审原告深圳市公园管理中心起诉请求：1、确认深圳市公园管理中心与叶妈帆、陈开才已于2012年5月28日解除房屋租赁关系；2、叶妈帆、陈开才立即无条件搬离租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状后退还给深圳市公园管理中心；3、叶妈帆、陈开才向深圳市公园管理中心支付2011年10月至完成搬离之日的房屋使用费299400元（暂计至2013年3月15日）；4、叶妈帆、陈开才向深圳市公园管理中心支付因本案支付的律师费人民币15000元；5、叶妈帆、陈开才承担本案的全部诉讼费。
原审法院认为，深圳市某公园管理处被撤销后，深圳市公园管理中心统一履行市属公园的管理职责，继受深圳市某公园管理处的权利义务。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房产未取得《房地产证》，亦无合法规划报建手续，依前述规定，原深圳市某公园管理处与叶妈帆、陈开才签订的《房地产租赁合同》及补充协议为无效合同。无效合同自始无效，无需解除，深圳市公园管理中心要求确认深圳市公园管理中心与叶妈帆、陈开才已于2012年5月28日解除房屋租赁关系的诉讼请求，原审法院不予支持。我国《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，叶妈帆、陈开才应将涉案房产恢复原状后退还深圳市公园管理中心。而且，即使《房地产租赁合同》及补充协议为有效合同，合同亦已履行届满，深圳市公园管理中心与叶妈帆、陈开才双方未再续签合同，叶妈帆、陈开才继续使用涉案房产无合同依据和法律依据。涉案房产的投资兴建问题属另一法律关系，叶妈帆可就涉案房产的投资兴建问题另循法律途径解决，但其据此拒不交还涉案房产不符合法律规定。为此，深圳市公园管理中心要求叶妈帆、陈开才在将涉案房产恢复原状后退还深圳市公园管理中心的诉讼请求，原审法院予以支持。《房地产租赁合同》及补充协议虽为无效合同，但叶妈帆、陈开才使用了涉案房产并获得了利益，应参照合同约定标准向深圳市公园管理中心支付2011年10月至2013年3月15日期间的房屋使用费人民币299182元，计算公式为15000×1.1×1.1×（2＋12＋2＋15／31）=299182元。深圳市公园管理中心计算房屋使用费的方法部分有误，原审法院予以纠正。2013年3月16日之后房屋使用费数额不确定，且深圳市公园管理中心在本案中亦未为此缴纳诉讼费，本案不作处理，深圳市公园管理中心可另循法律途径解决。我国民事诉讼并未实行强制律师代理制度，律师费并非实现债权所必需的费用，深圳市公园管理中心诉请律师费，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、叶妈帆、陈开才应自本判决生效之日起十日内将位于深圳市某区某路XXX号某公园某办公室恢复原状并退还深圳市公园管理中心。二、叶妈帆、陈开才应自本判决生效之日起十日内向深圳市公园管理中心支付2011年10月至2013年3月15日期间的房屋使用费人民币299182元。三、驳回深圳市公园管理中心的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币6016元，由深圳市公园管理中心承担人民币291元，由叶妈帆、陈开才承担人民币5725元。
上诉人叶妈帆不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）深罗法民三初字第393号民事判决，依法改判。事实和理由：叶妈帆与深圳市公园管理中心的房屋租赁合同纠纷，一审法院判决书中认定双方签订的《房地产租赁合同》及补充协议为无效合同，理由是深圳市公园管理中心出租涉案房产时并未取得该房产的所有权凭证，也没有合法的建筑工程报建手续，对此上诉人叶妈帆没有异议。既然深圳市公园管理中心连租赁房屋时都是因自己不是房产所有权人才致使房屋租赁合同无效，一审法院判决叶妈帆将涉案房产退还深圳市公园管理中心显然缺乏坚实事实依据和明确的法律依据，因为法律并没有给深圳市公园管理中心特别规定，可以没有任何合法凭证却可以非法占有涉案房屋。事实上，本案租赁房屋是上诉人叶妈帆出资建设，租赁房屋所有权登记在叶妈帆承包经营的公司深圳东方神曲娱乐有限公司名下，所以本案深圳市公园管理中心不可能持有租赁房屋合法的所有权或者使用凭证，之所以存在深圳市公园管理中心将涉案房屋违法租赁给叶妈帆，只是因为深圳市公园管理中心曾书面协议就涉案房屋同意给叶妈帆作价补偿，但叶妈帆和深圳市公园管理中心签订房屋租赁合同后，深圳市公园管理中心就再也不提补偿的事了……租赁到期后，深圳市公园管理中心直接将自己并没有花一分钱而由叶妈帆全资兴建的涉案房屋非法据为已有。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，在根本没有事实依据和明确法律规定的前提下，判决叶妈帆将涉案房屋退还给根本不是房屋合法所有权人的深圳市公园管理中心，并非法判决叶妈帆承担租金。据此，叶妈帆依法上诉，请求二审人民法院撤销一审判决，并依法改判。
上诉人陈开才不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）深罗法民三初字第393号民事判决或者依法改判。事实和理由：一、事实不清、主体不当。1、涉案房产所有权人是深圳东方神曲娱乐有限公司；2、叶妈帆是涉案房产承包经营人；3、被上诉人深圳市公园管理中心无证据证明涉案房产其具有所有权或者管理权。所以，深圳市公园管理中心不享有任何民事权益。二、适用法律不当。深圳市公园管理中心非适格主体，且一审人民法院认定《房地产租赁合同》及补充协议无效。合同无效的后果及合法权益，只能由合法主体享有。上诉人陈开才支付租金对象也不应当是深圳市公园管理中心。三、一审中陈开才已经举证证明，陈开才之租期未满。深圳市公园管理中心非法予以解除，就当承担非法解除的责任，赔偿非法解除导致陈开才的经营损失等。或者，追究合同无效的过错责任。
深圳市公园管理中心答辩称：1、涉案的房产物业已经由深圳市公园管理中心接受移交并取得了管理权。2、深圳市公园管理中心将涉案房产物业出租给上诉人是双方真实意思表示，合同开始双方均按照约定履行合同义务，无论租赁合同是否有效，深圳市公园管理中心均有权收回涉案房产物业。3、涉案房产由政府投资兴建，叶妈帆仅是东方神曲公司的承包经营者，并且涉案房产的投资兴建、承包经营问题属于其他法律关系，与本案无关，叶妈帆将涉案房产移交给深圳市公园管理中心之后，深圳市公园管理中心即代表国家取得了相关权益。4、租赁合同不存在陈开才声称的延期的事实，真正的事实是双方约定的期限到期之后两上诉人仍然拒绝搬离涉案房产，侵犯了深圳市公园管理中心的合法权益。5、陈开才所声称的经营损失并存在，其在一审中所提交的所谓经营损失的证据也与本案没有任何关联。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案房产未取得《建设工程规划许可证》，故叶妈帆、陈开才与深圳市某公园管理处之间于2007年10月15日签订的《房地产租赁合同》及《租赁合同补充约定》应认定为无效，因公园管理中心继受了被撤销的深圳市某公园管理处的权利，叶妈帆、陈开才应向公园管理中心返还涉案房产。双方租赁合同虽然无效，但叶妈帆、陈开才使用了涉案房产，应当支付占用房产期间的房屋使用费。
叶妈帆上诉主张涉案房产由其兴建，故无需向公园管理中心支付房屋使用费。本院认为，叶妈帆与深圳市某公园管理处签订《房地产租赁合同》，该合同虽因涉案房产未取得建设工程规划许可证而无效，但合同系双方真实意思表示，即叶妈帆愿意向深圳市某公园管理处承租涉案房产，事实上，叶妈帆亦曾每月向公园管理中心支付租金，故叶妈帆使用涉案房产的权利来源于公园管理中心，其仍应向公园管理中心支付占用房屋期间欠付的房屋使用费。至于其投资兴建涉案房产的行为，属于另一法律关系，本院对此不予处理，叶妈帆可另循法律途径解决。
陈开才上诉主张租赁期间因市政规划，建筑物外墙整体改造导致租期应当顺延。本院经审查认为，陈开才未明确说明外墙改造工程的具体时间及期限，亦无证据证明工程导致其经营受到影响，故其关于租期应当顺延的上诉主张本院不予支持。
综上，上诉人叶妈帆、上诉人陈开才的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6016元，由上诉人叶妈帆、陈开才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。