上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初2486号
原告：黄某某，男，1957年8月25日出生，汉族，住址浙江省乐清市。
原告：朱某某，男，1977年12月9日出生，汉族，住址浙江省乐清市。
原告：叶某某，女，1951年6月29日出生，汉族，住址浙江省乐清市。
原告：朱某某，女，1971年2月11日出生，汉族，住址浙江省乐清市。
原告：朱某某，女，1973年7月20日出生，汉族，住址浙江省乐清市。
原告：朱某某，女，1975年11月2日出生，汉族，住址浙江省乐清市。
上述六原告共同委托诉讼代理人：金宇，上海尚庭律师事务所律师。
被告：上海悦合置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：相某某，该公司董事长。
被告：上海允申置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：相某某，该公司董事长。
被告：上海宁佰投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：相某某，该公司董事长。
被告：上海骏合置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：相某某，该公司董事长。
被告：相某某，男，1952年11月16日出生，汉族，住址上海市松江区。
上述五被告共同委托诉讼代理人：余西湖，上海锦天城律师事务所律师。
上述五被告共同委托诉讼代理人：杨海宾，上海锦天城律师事务所律师。
原告黄某某、朱某某、叶某某、朱某某、朱某某、朱某某与被告上海悦合置业有限公司(以下简称悦合公司)、上海允申置业有限公司(以下简称允申公司)、上海宁佰投资管理有限公司(以下简称宁佰公司)、上海骏合置业有限公司(以下简称骏合公司)、相某某民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月17日、7月28日公开开庭进行了审理。原告黄某某、朱某某及六原告共同委托诉讼代理人金宇，五被告共同委托诉讼代理人余西湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告悦合公司、允申公司共同偿还借款20,751,500元；2、判令被告悦合公司、允申公司共同偿付暂计算至2016年7月25日止的借款利息12,948,936元(按照年利率24%计算，实际要求计算至实际清偿之日止)；3、判令被告宁佰公司、骏合公司、相某某对上述借款本息承担连带清偿责任；4、判令原告有权对被告宁佰公司名下坐落于上海市松江区曹农路XXX号XXX幢的房屋折价或者拍卖、变卖该房屋所得的价款在5,500,000元范围内优先受偿。
事实和理由：原告朱某某、叶某某、朱某某、朱某某、朱某某系已故债权人朱某某的法定继承人。被告悦合公司、允申公司因房地产开发需要资金周转，自2008年开始陆续向原告黄某某及朱某某借款。2012年5月16日，宁佰公司将位于上海市松江区曹农路XXX号XXX幢的房产抵押给朱某某以担保借款债权的实现，双方于同日办理了抵押权登记手续，担保债权数额为5,500,000元。截止2013年12月31日，经各方结算，悦合公司、允申公司共结欠原告黄某某及朱某某借款本息合计20,751,500元。2014年8月7日各方签署《还款担保承诺协议书》一份，约定全部借款在2014年8月30日前全部归还，利息按月利率2%计算，每月结清利息。但悦合公司、允申公司未能履行承诺。
2016年3月29日，朱某某因病突然逝世，原告朱某某作为法定继承人，同时接受其他法定继承人的委托全权处理该继承债权的所有事宜。
2016年7月7日，原告黄某某、朱某某与五被告签署《担保还款协议书》。该协议书约定：一、黄某某、朱某某与被告悦合公司、允申公司确认借款本金按原2013年12月31日结算的金额确定为20,751,500元，该债权全部由黄某某及朱某某共同享有；二、2014年1月1日开始的利息按月利率2%计算，计算至2016年7月25日的利息合计为12,948,936元；三、被告宁佰公司、骏合公司、相某某对上述借款本息承担连带保证责任。但《担保还款协议书》签订之后，各被告均未按约履行还款义务。原告遂诉诸法院。
被告悦合公司、允申公司、宁佰公司、骏合公司、相某某共同辩称，对于第1项诉讼请求，原告计算的本金中包含了按照月息3%及3.33%计算的利息，故该项诉请不具有合法性，应回到原始的借款本金及法律所认可的借款利息进行计算。并且朱某某的借款中原告认为有600,000元系投资利润转本金，但并无相关转入的证据佐证，对于该笔借款本金不予认可；对于第2项诉讼请求，原告以20,751,500元作为本金计算利息，存在了重复计算的情况，且利息超过年24%的标准，该利息计算不符合相关法律规定；原、被告签署的协议约定还款期限是2014年8月30日，原告起诉时间是2016年10月8日，已经超过了2年的诉讼时效；对于第3项诉讼请求，担保责任的保证期间亦超过了2年，保证人不应当承担保证责任；对于第4项诉讼请求，按照担保法规定，主张抵押权同样应当在2年诉讼时效期内，所以该项诉讼请求同样超过了法律规定的期限，被告宁佰公司亦不需要再承担抵押担保责任。
本院经审理认定事实如下：被告悦合公司、允申公司因开发经营房地产项目的需要，自2008年7月起陆续向朱某某、黄某某借款，并分别签订了多份《借款协议》，对借款金额、期限及利率等分别进行了约定，其中约定的借款利率为月利率2.333%至3.33%等。
2012年5月15日，朱某某与宁佰公司签订《房产抵押借款合同》一份。该合同载明：宁佰公司向朱某某借款5,500,000元，借款期限自2012年4月1日起至2014年3月31日止；月利率3.33%，如逾期归还的，逾期利息按照3‰/天计算；宁佰公司以位于上海市松江区曹农路XXX号XXX幢的房产(房地产权证号为松XXXXXXXX**号，已向中国银行股份有限公司上海市闵行支行借款35,000,000元，向高知亮借款20,380,000元)向朱某某抵押5,500,000元，抵押担保的范围包括主债权、利息和实现债权的费用等。2012年5月16日，双方针对上海市松江区曹农路XXX号XXX幢的房屋办理了上海市房地产登记证明(抵押权登记)，登记证明号：松XXXXXXXXXXXX，该抵押权登记证明载明房地产抵押权人为朱某某，债权数额为5,500,000元，债务履行期限为2012年4月1日至2014年3月31日止。朱某某为该处房产的第三顺位抵押权人。
之后，允申公司分别出具黄某某、朱某某借款清单各一份。两份借款清单确认，截至2013年共结欠黄某某、朱某某借款本金及利息20,751,500元。
黄某某的借款清单载明的借款明细为：1、2012年4月23日，由案外人上海奥胜服饰有限公司(以下简称奥胜公司)代黄某某汇入悦合公司3,000,000元；2、2013年3月11日由案外人陈某某代黄某某汇入允申公司3,546,000元；3、2012年4月23日3,000,000元借款到2013年3月11日的利息954,000元转为借款本金；4、2013年3月21日黄某某个人转账汇入允申公司1,020,000元及同日以银行承兑汇票交付的980,000元。上述共计9,500,000元，其中7,500,000元自2013年3月11日计算至2013年12月31日止的利息为2,182,500元，2,000,000元自2013年3月22日计算至2013年12月31日止的利息为560,000元，截止2013年12月31日止，欠黄某某本利总计12,242,500元。
朱某某借款清单载明：自2008年7月9日至2014年3月31日，朱某某的借款共计6,700,000元，其中2,988,200元系利息转入借款本金；自2013年4月1日至2013年12月31日，6,700,000元的利息共计1,809,000元；截止2013年12月31日止，欠朱某某本利总计8,509,000元。同时，结合银行进账单、现金借款单、收据等，朱某某的实际借款金额为3,661,800元，具体组成如下：1、2008年7月9日600,000元投资利润转借款本金；2、2008年7月9日收据载明的借款1,150,000元，具体组成为：2008年7月7日转入允申公司600,000元，2008年7月10日转入允申公司350,000元，2008年7月11日转入允申公司50,000元，2008年7月11日本票150,000元；3、2008年7月17日收据载明借款300,000元，系朱某某通过本票转入允申公司账户；4、2009年6月18日收据载明借款300,000元，系朱某某于同日通过本票转入允申公司账户；5、2009年7月30日收据载明借款470,000元，系朱某某于同日通过本票转入允申公司账户；6、2010年5月17日收据载明借款800,000元，系同日朱某某将700,000元现金解入允申公司账户及100,000元支票交付给允申公司；7、2013年3月12日收据载明借款41,800元，系朱某某将41,800元现金解入允申公司账户。朱某某已收取的利息共计4,042,320元，具体组成如下：1、2009年1月13日328,000元；2、2009年4月29日200,000元；3、2010年1月29日516,000元；4、2010年7月26日320,000元；5、2010年12月15日158,400元；6、2011年7月26日收到130,000元、29,840元，合计159,840元；7、2011年1月20日200,000元、480,760元，合计680,760元；8、2011年7月25日679,320元；9、2013年2月7日1,000,000元。
2014年8月7日，黄某某、朱某某与悦合公司、允申公司、宁佰公司、相某某等签订《还款担保承诺协议书》一份，该协议确认悦合公司、允申公司截止2013年12月31日向朱某某、黄某某借款20,751,500元，并承诺在2014年8月30日前归还，利息按月利率2%计算等。嗣后，悦合公司、允申公司并未按上述承诺归还借款。
2016年3月30日，朱某某死亡，继承人为原告叶某某、朱某某、朱某某、朱某某、朱某某。2016年4月12日，原告叶某某、朱某某、朱某某、朱某某委托原告朱某某作为朱某某生前与宁佰公司、悦合公司、允申公司等的民间借贷纠纷一案的诉讼代理人。
2016年7月27日，被告悦合公司、允申公司作为借款人，宁佰公司、骏合公司、相某某作为担保人与原告黄某某、朱某某签订《担保还款协议书》一份。该协议书载明：悦合公司和允申公司因房地产项目开发需要，自2008年起陆续向黄某某、朱某某借款，截止2013年12月31日，悦合公司和允申公司共结欠黄某某、朱某某本息合计20,751,500元；2014年8月7日签订的《还款担保承诺协议书》，悦合公司、允申公司承诺全部借款在2014年8月30日之前全部归还，利息按月利率2%计算，每月结清利息。但悦合公司、允申公司未能履行承诺，至今既未付息也未还本。……黄某某、朱某某、悦合公司、允申公司确认借款本金按原2013年12月31日结算的金额确定为20,751,500元，该债权全部由黄某某及朱某某共同享有；2014年1月1日开始的利息按月利率2%计算，计算至本协议签订之日(2016年7月25日)止合计利息为12,948,936元；本协议签订之后，至悦合公司、允申公司实际还款之前利息按月利率2%计算；因悦合公司、允申公司财务混同，双方对借款总额承担共同偿还责任；因悦合公司、允申公司、宁佰公司存在财务混同，各方确认2012年5月15日朱某某与宁佰公司签署《房产抵押借款合同》并办理抵押登记，其借款款项实际是汇入宁佰公司、相某某指定的悦合公司、允申公司账户；担保方宁佰公司、骏合公司、相某某自愿为悦合公司、允申公司的上述借款承担连带保证责任，担保期限为两年，担保范围包括但不限于本金、利息、违约金、律师费及实现债权的全部费用等。但之后，各被告均未履行还款义务，原告于2016年10月8日向本院提起诉讼。
另查明，黄某某借款本金中有3,000,000元系由奥胜公司汇入悦合公司。奥胜公司于2011年12月7日成立，股东为黄某某和黄宇，黄某某任公司法定代表人，黄宇系黄某某的儿子。奥胜公司已于2015年2月27日清算注销。2017年7月5日，黄宇出具情况说明一份，确认该3,000,000元系黄某某的个人资金，奥胜公司仅是代付，不享有实际债权。
诉讼中，原告黄某某、朱某某、叶某某、朱某某、朱某某、朱某某一致确认对被告享有的债权系共同共有，不需按债权比例分配。
上述事实，有《借款协议》、《房产抵押借款合同》、上海市房地产登记证明、《担保还款协议书》、《还款担保承诺协议书》、收据、借款清单、银行凭证、公证书、奥胜公司企业信息、情况说明、户口簿及当事人的陈述等证据为证，本院依法予以确认。
本院认为，本案主要存在以下争议焦点：一、原告之起诉是否过诉讼时效；二、原告的借款本金及利息如何认定。
关于争议焦点一，被告认为原、被告签署的协议约定还款期限为2014年8月30日，原告起诉时间是2016年10月8日，已经超过了2年的诉讼时效，同时认为保证责任的保证期间及抵押担保的期限均已超过2年，亦过了诉讼时效。对此本院认为，首先，虽然2014年8月7日的《还款担保承诺协议书》约定了在2014年8月30日前归还借款，被告亦未在约定的期限内履行还款义务。但2016年7月27日，原告与本案五名被告又签订了《担保还款协议书》一份，该份《担保还款协议书》重新确认了两原告的债权，并约定在实际还款之前利息按月利率2%计算等。故，原、被告间签订的该份《担保还款协议书》构成了诉讼时效的中断，诉讼时效中断后，应自中断事由消灭后重新起算诉讼时效。现原告起诉并未超过三年诉讼时效。其次，《担保还款协议书》虽未约定还款期限，但也并非如被告所称的2014年8月30日为最后的履行期限。《担保还款协议书》应当是对前述借款重新达成的一份未约定还款日期的借款合同。在未约定还款期限的情况下，原告可随时主张要求被告归还借款，故现原告起诉被告归还借款本息并未超过诉讼时效。关于被告宁佰公司、骏合公司、相某某的担保责任的时效问题，同样如此，2016年7月27日的《担保还款协议书》约定了上述三名被告对被告悦合公司、允申公司的借款承担连带担保责任，保证期间为两年，故原告之诉请3亦未超过保证期间。关于第4项诉讼请求，原告主张的抵押权系担保物权，并非债权，并不受诉讼时效的限制。抵押权作为主债权的从权利，随主债权的存在而存在。现本案主债权的诉讼时效尚未届满，根据相关法律规定，原告依然有权行使抵押权。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，对前期借款本息结算后将利息重新计入本金的，约定的利率不应超过24%。并且借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。对于原告主张的第1项诉讼请求中的本金20,751,500元，包括了黄某某的12,242,500元及朱某某的8,509,000元。关于黄某某的借款本金12,242,500元，其中的利息转入本金部分已经违反了上述法律规定，故本院对于黄某某的借款本金认定为其实际投入的借款本金8,546,000元。对于上述借款本金，按照实际出借日期，年利率按24%计算，计算截止到2013年12月31日的利息为2,304,349元。关于朱某某的借款，根据朱某某借款清单列明的内容，朱某某实际出借的本金额为3,661,800元，朱某某已收取的利息共计4,042,320元，另外有2,988,200元的利息转入借款本金，2013年4月1日起没有支付利息。结合上述情况，本院依照相关法律的规定，根据朱某某出具借款的具体日期对利息进行了计算，如果按照年利率24%进行计算，自借款之次日开始计算至2013年3月31日，计算的利息低于朱某某已经收取的4,042,320元。因此，依照前述法律规定，在朱某某已经收取了超过以年利率24%计算的利息情况下，再将2,988,200元的利息计入本金显然不妥，故该部分利息不能认定为借款本金。另，因朱某某已收取的该部分利息，其计算的年利率未超过36%，故也不存在返还或者扣除本金的问题。同时，按照朱某某实际的借款本金3,661,800元自2013年4月1日起至2013年12月31日止，按照年利率24%计算的利息为668,888元。故本院确认朱某某的借款本金为3,661,800元，截止2013年12月31日尚欠的利息为668,888元。综上，截止2013年12月31日，悦合公司、允申公司应当归还原告借款本金12,207,800元及偿付利息2,973,237元，本息共计15,181,037元。并且自2014年1月1日起至实际清偿之日止的利息应当以实际借款本金12,207,800元为基数，按照年利率24%进行计算。
综上所述，本院认为，黄某某、朱某某与被告悦合公司、允申公司之间的借款关系合法有效，系当事人的真实意思表示，黄某某、朱某某已经向被告悦合公司、允申公司出借了相应的款项，被告悦合公司、允申公司亦出具了《还款担保承诺协议书》、《担保还款协议书》承诺还款，但均未按照约定履行相应的义务，故应承担归还借款及利息的民事责任，但应按照本院认定的上述金额承担相应的责任。因朱某某已经过世，原告叶某某、朱某某、朱某某、朱某某、朱某某作为朱某某的法定继承人，按照我国继承法的有关规定有权继承朱某某的遗产。且本案六名原告一致确认对被告享有的债权系共同共有，不需按比例分配，故被告悦合公司、允申公司理应承担对原告黄某某、叶某某、朱某某、朱某某、朱某某、朱某某还本付息的民事责任。被告宁佰公司、骏合公司、相某某与原告签订《担保还款协议书》，愿意为被告悦合公司、允申公司的债务承担连带保证责任，意思表示真实，亦未违反相关法律规定，原告要求被告宁佰公司、骏合公司、相某某承担连带清偿责任的诉讼请求，可予支持，宁佰公司、骏合公司、相某某在承担了清偿责任后有权向悦合公司、允申公司追偿。朱某某与被告宁佰公司签订的《房产抵押借款合同》，同样系双方的真实意思表示，亦未违反法律规定，合法有效。上述合同签订后，双方亦办理了抵押权登记。同时，在原告黄某某、朱某某与五被告签订的《担保还款协议书》中明确了“因悦合公司、允申公司、宁佰公司存在财务混同，各方确认2012年5月15日朱某某与宁佰公司签署《房产抵押借款合同》并办理抵押登记，其借款款项实际是汇入宁佰公司、相某某指定的悦合公司、允申公司账户”。故原告起诉要求就宁佰公司名下坐落于上海市松江区曹农路XXX号XXX幢的房屋行使抵押权，本院可予支持。但因朱某某系上述房屋的第三顺位抵押权人，故原告仅能针对上述房屋折价或者拍卖、变卖该房屋所得的价款超出顺位在先的抵押权人的债权部分在5,500,000元范围内优先受偿。至于被告提出的抵押权应以实际借款金额为限的意见，本院认为，《房产抵押借款合同》约定了抵押担保的范围包括主债权、利息等，该约定未违反相关法律规定，现本院认定的朱某某的借款本金为3,661,800元，计算至今的本息之和已超出了抵押金额5,500,000元，故对于被告的该节抗辩意见本院亦不予采纳。对于被告提出的朱某某借款中600,000元系投资利润转本金，但并无相关转入的证据佐证，对于该笔借款本金不予认可的抗辩意见。本院认为，该600,000元在由允申公司、宁佰公司于2008年7月9日出具的加盖财务章的收据上非常明确的载明系“原投资利润转帐借款”，这应当是双方合意将相关款项的性质进行了变更，将投资利润款转为借款。并且，在由允申公司出具的朱某某借款清单中也同样列明了该笔600,000元作为借款本金。据此，本院确认该600,000元系朱某某的借款本金中的一部分。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十八条、第二十九条第一款及《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条、第四十六条、第五十三条、第五十四条及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零二条之规定，判决如下：
一、被告上海悦合置业有限公司、上海允申置业有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告黄某某、朱某某、叶某某、朱某某、朱某某、朱某某借款12,207,800元；
二、被告上海悦合置业有限公司、上海允申置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告黄某某、朱某某、叶某某、朱某某、朱某某、朱某某截止至2013年12月31日的利息2,973,237元；
三、被告上海悦合置业有限公司、上海允申置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告黄某某、朱某某、叶某某、朱某某、朱某某、朱某某借款利息(以本金12,207,800元为基数，自2014年1月1日起计算至实际清偿之日止，按照年利率24%计算)；
四、被告上海宁佰投资管理有限公司、上海骏合置业有限公司、相某某应对被告上海悦合置业有限公司、上海允申置业有限公司的上述第一、二、三项还款义务承担连带清偿责任，被告上海宁佰投资管理有限公司、上海骏合置业有限公司、相某某承担保证责任后有权向被告上海悦合置业有限公司、上海允申置业有限公司追偿；
五、若被告上海悦合置业有限公司、上海允申置业有限公司未按约履行上述第一、二、三项还款义务的，则原告朱某某、叶某某、朱某某、朱某某、朱某某可以与被告上海宁佰投资管理有限公司协议，以其名下坐落于上海市松江区曹农路XXX号XXX幢的房屋折价或者申请拍卖、变卖该房屋所得的价款超出顺位在先的抵押权人的相关担保债权金额的部分在5,500,000元范围内优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费210,302元，由原告黄某某、朱某某、叶某某、朱某某、朱某某、朱某某负担68,031元，由被告上海悦合置业有限公司、上海允申置业有限公司、上海宁佰投资管理有限公司、上海骏合置业有限公司、相某某共同负担142,271元(应于本判决生效之日起七日内缴付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张卫东
人民陪审员 高 贤
人民陪审员 朱琴红
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 王慧佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
……
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
……
（二）义务人同意履行义务；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
……
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率２４％，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24％，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24％计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。
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四、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
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第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
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第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
五、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。