江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终5047号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：钟永，男，1977年2月6日出生,汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人钟永商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初5798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回钟永的一审诉讼请求。理由如下：1.钟永签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明钟永放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响钟永实际占有使用房屋，钟永没有受到实际损失。钟永并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由钟永承担。
钟永辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
钟永向一审法院起诉请求：1.请求恒开公司立即为钟永办理房产权属证书；2.判决恒开公司向钟永支付逾期办证违约金（按日万分之三，自2014年10月1日计算至钟永实际取得房产权属证书之日止）；3.本案诉讼费用由恒开公司承担。
一审法院认定事实：钟永于2013年2月6日与恒开公司签订商品房买卖合同一份，由钟永购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园1栋1-2-089#房屋一套。合同约定:商品房用途为商业;房屋总价为350000元；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，钟永按照合同约定实际共计向恒开公司支付房款351666元。2014年9月10日，恒开公司向钟永交付涉案房屋。该交房手续书尾部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”内容。但涉案房屋所属的工程项目，恒开公司至今未取得交付使用通知书或竣工验收备案表。
一审法院认为，钟永与恒开公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。恒开公司存在逾期办证事实，应该按照合同约定向钟永支付逾期办证违约金。恒开公司抗辩交房手续中有“特别提醒”的约定，恒开公司无须向钟永承担违约责任，因该“特别提醒”内容涉及到钟永的切身利益，但恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒钟永的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于钟永签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且钟永陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了钟永，故该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。双方签订的合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年11月9日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其按合同约定时间履行备案义务，故其应按合同约定承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，在该合同中约定逾期办证应承担的违约责任并不明显过高，且被告逾期时间较长，鉴于违约金制度兼具惩罚性，对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。因恒开公司至今尚未取得该楼竣工验收备案表，故钟永要求恒开公司立即为钟永办理房产权属证书，恒开公司现不具备履行条件，不予支持。综上，恒开公司应该按照日万分之三向钟永支付自2014年12月10日至实际取得房产权属证书之日止的逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后十日内支付钟永逾期办证违约金（以351666元为基数，按每日万分之三，自2014年12月10日起计算至钟永实际取得房产权属证书之日止）；二、驳回钟永其他诉讼请求。案件受理费2608元已减半收取1304元，由恒开公司负担。
二审中，上诉人恒开公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
恒开公司所举的证据为：恒开公司建设的宿迁国际购物公园3、4、5至13号楼于2017年9月30日报送竣工验收备案文件的申请表，旨在证明恒开公司已经履行了合同约定的备案义务。
钟永质证认为，钟永购买的房屋系1号楼，该证据与本案无关。
本院认为，恒开公司提供的验收备案表系涉案小区3、4、5至13号楼，而钟永所购的房屋系1号楼，故该证据与本案无关。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与钟永之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年11月9日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其按合同约定履行备案义务，故其应按合同约定承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，钟永签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了钟永的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒钟永注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但钟永签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定的逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2608元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年三月六日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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