广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕中法民四终字第17号
上诉人（原审原告）：许海都，男，汉族，1976年8月15日出生，住汕头市澄海区。
委托代理人陈卓嘉，广东博能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：肖育儿，男，汉族，1976年7月10日出生，住汕头市澄海区。
原审第三人：黄秀，女，汉族，1974年6月13日出生，住汕头市澄海区。
原审第三人：王少洽（曾用名王少捷），男，汉族，1973年6月29日出生，住汕头市澄海区。
上诉人许海都因与被上诉人肖育儿、原审第三人黄秀、原审第三人王少洽案外人执行异议之诉一案，不服汕头市澄海区人民法院（2013）汕澄法民二初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人许海都的委托代理人陈卓嘉到庭参加诉讼。被上诉人肖育儿、原审第三人黄秀、原审第三人王少洽经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年10月23日，黄秀向汕头市澄海区建设房产开发有限公司购买位于汕头市澄海区金秀园商住楼604号房（下简称金秀园604号房），面积186.2㎡，该房产于2009年10月23日在汕头市澄海区土地房产交易中心办理商品房买卖合同登记。2010年1月4日，原审法院在审理原告肖育儿诉被告王少洽、被告黄秀民间借贷纠纷一案过程中，根据该案原告肖育儿的申请，作出（2010）澄凤东民初字第32－1号民事裁定，查封了该案被告黄秀所有的金秀园604号房（查封期间仍交由黄秀管理，但不得私自处分），并于2010年1月19日向澄海区房产管理局送达上述民事裁定书及协助执行通知书，对上述房地产进行查封登记。2011年12月31日和2012年12月25日原审法院又分别作出（2010）澄凤东民初字第32－3号民事裁定和（2012）汕澄法凤东执字第30－1号执行裁定，续查封了上述房地产。
2012年8月14日，许海都与黄秀由陈祥发作见证，签订了《房地产权属买卖合同书》，黄秀将其享有权属的、已被原审法院查封的金秀园604号房，面积186.2㎡，卖给许海都，房产价款为666000元。许海都依约定于合同签订当日付给黄秀406000元，黄秀当日交房，并将房屋锁匙等交付许海都。2012年9月13日，许海都再依合同约定付给黄秀第二期购房款60000元，许海都总共付给黄秀466000元，并另以100000元的价款向开发公司购买了车位一个。
2012年12月21日，许海都就原审法院正在执行的申请执行人肖育儿与被执行人王少洽、被执行人黄秀民间借贷纠纷一案的执行标的物金秀园604号房向原审法院提出书面异议。原审法院经审查，于2013年5月15日裁定驳回许海都的异议。许海都不服该裁定，遂于2013年5月29日起诉，请求判令：1、确认许海都与黄秀于2012年8月14日签订的《房地产权属买卖合同书》有效，认定金秀园604号房的所有权归属许海都；2、依法确认金秀园604号房装修物品归属许海都（价值约140000元）；3、依法停止对金秀园604号房的执行。许海都在开庭时对其诉讼请求第二项中的装修物品价值由约140000元明确为129000元。另外，2013年4月3日，汕头市澄海区房产管理局出具证明，证明金秀园604号房的权属人为黄秀。
原审法院经审理认为：本案是许海都不服原审法院就其因执行标的金秀园604号房房产提出异议所作裁定而提起的诉讼，是案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条规定，本案审理的范围是许海都对金秀园604号房房产是否享有所有权以及对金秀园604号房房产是否应停止执行，除此之外的诉讼请求，均不属本案审理的范畴。
许海都对金秀园604号房房产是否拥有所有权，从查明事实来看，金秀园604号房是黄秀于2007年10月23日向汕头市澄海区建设房产开发有限公司购买，权属人为黄秀，原审法院因执行民事案件而在2010年查封了该民事案件的被执行人即黄秀享有所有权的该房产，此后二次续封至今。作为法院查封物，在被查封期间，该房产权属没有也不可能办理权属变更登记，没有也不可能发生任何变动。我国不动产物权须经登记确认，不动产处分未经登记，不发生物权上的变动，买卖合同是否合法，是否有效，不影响对是否拥有物权的认定。许海都购买了民事案件被执行人黄秀违法变卖的被查封房产，没有也不可能办理权属变更登记，故许海都主张该房产所有权归属许海都，理由不能成立，对其请求确认该房产所有权，不予支持。许海都不拥有金秀园604号房房产所有权，其请求停止对金秀园604号房房产的执行，理由不能成立，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决：驳回许海都的诉讼请求。案件受理费10800元、公告费600元，由许海都承担。
上诉人许海都不服原审判决，上诉称：一、原审判决没有对查封时是否在金秀园604号房张贴公告的事实进行审查，便认为查封措施合法、足以对许海都产生法律效力是错误的。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告”。第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告”。原审判决没有对此进行审查，就认为查封合法是不妥的。张贴公告或封条是公示的主要内容，是最直接的公示方式，最便于警示普通群众和使普通群众知悉，仅向房管部门送达协助执行通知书，普通群众是难以查阅和知悉的。许海都在购房之前，多次对房屋进行实地考察，并未见到任何查封公告或封条，没有得到警示，所以许海都才敢购买。而从事后调取的案卷材料看，也不存在现场张贴公告或封条的文书和照片，印证了当时没有现场张贴公告或封条的事实，说明案件查封的公示方式存在严重欠缺。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗第三人”的规定，该查封不得对抗许海都。二、原审判决由于对查封措施合法性的审查不足，认定错误，认为许海都与黄秀之间的转让行为必然无效，不发生权属变化的法律效力，继而凭借2013年4月3日汕头市澄海区房产管理局出具的证明，认定房产权属人仍然为黄秀，是错误的。由于查封措施不得对抗许海都，许海都与黄秀签订的《房地产权属买卖合同书》便不违背法律的强制性规定，是合法有效的，应当继续履行。黄秀应当继续履行合同并办理过户手续，许海都在交钱收房后，对房屋进行占有、使用，已经取得实际所有权。原审判决没有考虑合同效力，忽视房产已经交易的事实，简单凭借房管局的证明认定房产归属是错误的。三、原审判决没有认定许海都对房产已经装修的事实是错误的，没有认定执行标的中存在许海都的装修物是错误的。许海都对房屋进行装修是从2012年8月中旬开始到2012年10月10日结束，期间近两个月，在该小区及邻居是众所周知的事实。从许海都提供的室内照片看，其装饰物及家具的崭新程度足以印证装修的事实。装修人姚越绪也提供证言证实其为许海都装修。肖育儿及黄秀、王少洽均对许海都提供的证据没有异议。综上，涉案房产的主体结构和装修物均属于许海都所有，应当依法停止执行。上诉请求：撤销原审判决，改判确认许海都与黄秀于2012年8月14日签订的《房地产权属买卖合同书》有效，认定金秀园604号房的所有权归属许海都；确认金秀园604号房装修物品归属许海都；停止对金秀园604号房房产的执行。
被上诉人肖育儿未作答辩。
二审期间，上诉人许海都提供了以下证据：1、《公证书》两份以及《房屋按揭贷款合同》一份。许海都以此证明交易房产时黄秀将上述权属资料移交给许海都。2、2013年小车管理费《收款收据》一份，604房2013年、2014年物业管理费收据各一份。许海都以此证明其已经入住涉案房产。
本院对上诉人许海都二审提交证据的认定意见：许海都提供的证据1有原件可供校对，其真实性可予以确认。证据2中的三份收款收据均没有物业公司的公章，其真实性无法确认，且时间均系在2013年3月份之后，不能证明许海都在一审主张的其于2012年10月10日入住涉案房产的事实，本院对许海都提供的证据2的真实性、关联性不予确认。
本院查明：原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是许海都对金秀园604号房房产是否享有所有权以及对金秀园604号房房产是否应停止执行。金秀园604号房房产是黄秀于2007年10月23日向汕头市澄海区建设房产开发有限公司所购买，权属人为黄秀。原审法院因执行民事案件而在2010年查封了该民事案件的被执行人即黄秀享有所有权的该房产，并于2010年1月19日向澄海区房产管理局送达民事裁定书及协助执行通知书，对上述房地产进行查封登记。2011年12月31日和2012年12月25日原审法院又分别作出（2010）澄凤东民初字第32－3号民事裁定和（2012）汕澄法凤东执字第30－1号执行裁定，续查封了上述房地产。原审法院进行查封和续查封时均已经向澄海区房产管理局送达了民事裁定书及协助执行通知书，办理了查封登记手续，具有公示作用。许海都主张原审法院的查封行为没有公示，理由不成立，本院不予采纳。2013年4月3日，汕头市澄海区房产管理局出具证明，证明金秀园604号房房产的权属人为黄秀。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。不动产处分未经登记，不发生物权上的变动。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。金秀园604号房作为法院查封物，在被查封期间，该房产权属没有也不可能办理权属变更登记，没有也不可能发生任何变动。许海都购买了民事案件被执行人黄秀违法变卖的被查封房产，没有也不可能办理权属变更登记，故许海都主张该房产归属其所有，理由不成立，本院不予支持。许海都不拥有金秀园604号房房产所有权，其请求停止对金秀园604号房房产的执行，理由不能成立，本院不予支持。许海都主张金秀园604号房房产的装修物属于其所有，不属于执行异议审查的范围，原审法院不予审查正确，本院予以确认。
综上所述，许海都的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。肖育儿、黄秀、王少洽经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元、公告费300元，由上诉人许海都负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翁晓红
审 判 员 李 铿
代理审判员 杨 立
二〇一四年八月十八日
书 记 员 罗三女