湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第291号
上诉人（原审被告）潘美兰，女，1963年12月10日出生，土家族。
委托代理人贾湘宁，湖南新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李树琪，男，1954年3月13日出生，汉族。
委托代理人田径，湖南生元律师事务所律师。
上诉人潘美兰因与被上诉人李树琪返还原物纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2014）花民初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘美兰及其委托代理人贾湘宁、被上诉人李树琪及其委托代理人田径均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2006年2月1日，原告与被告签订了一份《协议书》，约定：原告将其位于吉首市保险街铁路职工家属住宅区住房一套，房屋使用面积为48平方米，以8000元转让租赁权，被告需一次性交足8000元、一年租金600元、一年物管费120元以及押金1000元，共计9720元即可享有居住权；被告在租赁期间，无权对外实行租赁，仅限本人使用；如被告需要购买房屋，需待原告购买手续办完后再行转让；购房费不含先期交纳的8000元装修补偿费；原告在条件允许的情况下，不积极办理购房手续，借以悔约，不转让给被告，被告有权索取一万元退赔金（含一千元押金）；双方正式交易时，应正常冲抵余下的租金、物管费和一千元押金；转让金不能超过三万，超过三万被告自动弃权。协议签订后，被告支付了原告9720元，原告将房屋交给被告使用。2013年，原告曾要求被告退还本案诉争房屋，原、被告经协商未果。
另查明，本案诉争房屋位于吉首市保险街铁路家属住宅区6栋306房，属怀化房地产管理处所管的公租房，产权属于怀化公租房管理处。原告李树琪系中国铁通集团有限公司湘西分公司的职工，于2014年3月15日退休。原告自2006年3月起对本案诉争房屋终身享有使用权。本案诉争房屋自2006年3月至今，一直是由中国铁通集团有限公司湘西分公司代扣每月52.2元房租费和20元物业管理费，共计72.2元／月。
原判认为，本案是一起返还原物纠纷。本案原、被告主要的争议焦点是：被告应否将本案诉争房屋返还给原告。根据本案所查明的法律事实，原告自2006年2月时尚未取得本案诉争房屋的居住使用权，且因本案诉争房屋的性质属于公租房的性质，原告在承租期间对本案诉争房屋只享有房屋居住权，不享有转租及转让房屋的权利，故原告与被告于2006年2月1日所签订的《协议书》系一份无效合同。因原告自2006年3月已取得本案诉争房屋的居住权，至今仍然享有该项物权。被告无权占有本案诉争房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，被告应将本案诉争房屋返还给原告。鉴于被告在本案中未就房屋退赔金及房屋装修款项提出反诉请求，该院不予处理，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：被告潘美兰返还原告李树琪位于吉首市保险街铁路家属住宅区6栋306室的房屋，限被告潘美兰自本判决生效之日起十五日内履行完毕。案件受理费100元，由被告潘美兰承担。
宣判后，潘美兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《协议书》系无效合同是错误的。一审法院认定上诉人与被上诉人于2006年2月1日签订的《协议书》系无效合同的理由是：“被上诉人自2006年2月尚未取得诉争房屋的居住使用权，且被上诉人在承租期间对诉争房屋不享有转租及转让房屋的权利。”此认定实质上是对无权处分合同的效力认定问题，根据我国《合同法》第五十一条规定：无权处分经权利人追认或取得了处分权的，该合同有效；最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《合同法》第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，为了督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题解释》第十六条规定：出租人知道或应当知道出租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定出租人同意转租。本案被上诉人于2006年3月起对本案诉争房屋终身享有使用权，上诉人从2006年一直居住在该房屋至今已9年之久，而房屋所有权人怀化房地产管理处对其职工上诉人转租房屋一事也从未提出异议，故上诉人与被上诉人之间协议转租（即转让居住权）的行为合法有效。同时双方在协议中约定房屋买卖事项，由于被上诉人对本案诉争房屋终身享有使用权，还未取得所有权，属无权处分行为，故双方在协议中约定房屋买卖事项的效力待定，并非当然无效。二、一审判决偏袒被上诉人，处理结果极不公平。根据《合同法》对无效合同的处理，应当相互返还、赔偿损失，但是一审法院一方面主动强行认定协议书无效，以便有理由判决返还房屋，但是对上诉人交付的转让费及买卖房屋约定的违约责任却未作一并处理，在庭审中也未对上诉人权利进行释明。根据《合同法》规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被上诉人作为出卖人将无权处分的房屋与上诉人签订买卖房屋协议，致使长时间不能将买卖标的物转移给上诉人，根据《合同法》关于无权处分不能履约的责任规定，被上诉人依法应当承担不能将买卖标的物转移给上诉人的违约责任、赔偿责任。综上，请求二审法院依法撤销吉首市人民法院（2014）吉民初字第1041号民事判决；依法予以改判；由被上诉人李树琪承担一、二审诉讼费。
被上诉人李树琪答辩称：一、双方于2006年2月1日签订的《协议书》属于无效协议。（一）双方签订的《协议书》系无权处分行为。1、涉案房屋位于吉首市保险街铁路家属住宅区6栋306房；产权属于怀化公租房管理处，房产性质为公租房。2、涉案房屋自2006年3月起，由中国铁通集团有限公司湘西分公司代管，并收取房租费及物管费用。3、被上诉人李树琪自2006年3月起，取得涉案房屋的租赁权、使用权，并按月向中国铁通集团有限公司湘西分公司缴纳租金及物管费用。上述事实，一审判决予以认定，对此被答辩人在其《上诉状》中并未提出异议。双方签订《协议书》的时间为2006年2月，即答辩人尚未取得房屋租赁权限，其无权将单位房屋进行转租或转让，故答辩人与被答辩人签订的《协议书》当然是无效的。（二）《协议书》未得到房屋所有人的事后追认。1、怀化公租房管理处对双方签订《协议》的事实不知情。2、本案未有任何证据证明房屋所有人怀化市房管处认可房屋转租的事实。二、原审判决结果公正、合法，请求二审予以维持。1、双方签订的《协议书》无效，其法律后果是返还财产，造成损失的，根据过错程度，赔偿损失。因此，本案不存在“违约”之说。2、依据“不告不理”的民事诉讼原则，若因合同无效，造成双方经济损失的，被答辩人理应提出反诉。鉴于被答辩人并未就损失部分向人民法院反诉或起诉，故本案可不予审理被答辩人经济损失的请求。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人提交了吉首市房地产档案馆的房屋产权情况一份，拟证明诉争房屋的所有权人是钟福利而非被上诉人，被上诉人质证明认为，该证据不是二审新证据，且与诉争房屋不是同一房屋，没有关联性。本院认证认为，该证据与本案诉争房屋无关联性，不予采信。
本院经审理查明的案件事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决认定的事实依法予以确认。
本院认为，本案为返还原物纠纷。本案双方当事人的争议焦点主要是上诉人应否将本案诉争房屋返还给被上诉人。被上诉人与上诉人于2006年2月1日签订《协议书》时，被上诉人尚未取得本案诉争房屋的居住使用权，且因本案诉争房屋的性质属于公租房的性质，被上诉人在承租期间对本案诉争房屋也只享有房屋居住权，不享有转租及转让房屋的权利，故双方当事人签订的《协议书》无效。后被上诉人自2006年3月已取得本案诉争房屋的终身使用权。本案诉争房屋自2006年3月至今，一直是由中国铁通集团有限公司湘西分公司从被上诉人的工资中代扣每月52.2元房租费和20元物业管理费，共计72.2元／月，至今被上诉人仍然享有该项物权。上诉人占有本案诉争房屋无合法根据，应将本案诉争房屋返还给被上诉人。上诉人在上诉中提出，原审判决未对上诉人交付的转让费及买卖房屋约定的违约责任一并处理，因上诉人在原审中并未提出反诉，原审法院根据民事诉讼“不告不理”的原则，对上述问题不予以审理并无不当，上诉人可就此另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人潘美兰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙鸥玲
审 判 员 龙少松
审 判 员 彭继武
二〇一五年五月二十六日
代理书记员 陶 佳
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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