广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初6815号
原告中国银行股份有限公司深圳宝安支行，住所地深圳市宝安区新安街道。
负责人程琪，行长。
委托代理人刘军华、马力，广东邦罡律师事务所律师。
被告李益栋，男，汉族，1972年2月25日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。
被告深圳市新生辉投资有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道。
法定代表人郑立新。
委托代理人马学平、张晋增，广东鼎方律师事务所律师。
上述原告与被告金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人马力，被告深圳市新生辉投资有限公司（以下简称新生辉公司）代理人马学平到庭参加诉讼。被告李益栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
本案相关情况
一、原告的诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2、被告李益栋立即偿还贷款本息（结清)合计人民币99327.96元，其中未到期本金及拖欠本金96877.42元，利息2403.48元，罚息（拖欠本金的罚息与应收利息的罚息）47.06元，利息、罚息暂计至2016年3月28日，之后按合同约定及中国人民银行规定计至本息还清之日止；3、依法处置抵押物，所得价款优先清偿贷款本息及实现债权的费用，不足清偿部分由被告李益栋继续承担；4、被告新生辉公司对被告李益栋的上述债务承担连带保证责任；5、本案的诉讼费用由两被告承担。
二、被告新生辉公司的答辩意见：1、根据《担保法》第二十八条规定，保证人对物的担保以外的债权承担担保责任，本案中抵押房屋购房总价款为363063元，而被告李益栋目前所欠原告贷款本息99327.96元，原告请求依法处置抵押物，所得价款足以清偿原告的债务。2、合同约定新生辉公司承担的是阶段性的连带责任保证，开发商的阶段性保证责任一般理解为贷款前所售房屋未设置抵押，不存在任何产权纠纷或财物纠纷，不得将房屋转让，协助购房人办理所购房屋的房地产权证。涉案房产于2015年7月6日办理了初始登记，已具备办理房地产权证的条件，原告有义务与被告李益栋办理房地产权证并办理抵押登记，新生辉公司的阶段性连带责任保证已完成。综上，请求法庭依法驳回原告对新生辉公司的诉讼请求。
三、个人一手住房贷款合同的签订情况：签订时间2014年1月9日，借款人、抵押人是被告李益栋，贷款人、抵押权人是原告，保证人是被告新生辉公司。
四、借款用途：购买房产。
五、借款金额：10万元。
六、贷款发放时间：2014年2月。
七、还款期限及方式：借款期限276个月，还款方式为按月等额本息还款。
八、贷款利率与计结息：合同第三条的约定。
九、解除合同的情形：合同附件一第三条约定，借款人出现未按期归还贷款本息，或者因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因致使抵押权不能有效设立等情形的，属于借款人违约，贷款人有权宣布全部贷款本息全部或部分提前到期，解除合同，要求借款人赔偿损失，行使抵押权，要求保证人承担保证责任等。
十、约定的抵押物：深圳市龙华新区观澜街道黎光社区茗语华苑4号楼2708房产，购房合同号深市安居预字（2013）第201111号。
十一、担保方式：上述房产作为抵押物，借款人应于合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理抵押登记。同时，被告新生辉公司作为连带责任保证人，提供阶段性连带保证责任，即自借款人办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应当承担相应的违约责任或/及保证责任。
十二、被告李益栋的还款情况：在约定的还款期内，李益栋多次出现逾期还款的情况。截至2016年3月28日，欠本金96877.42元，利息2403.48元、罚息47.06元。
判决结果
本院认为，原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》合法有效，当事人均应当遵守。被告李益栋多次逾期还款，符合合同约定的贷款人有权解除合同的条件。原告诉请解除合同，李益栋偿还本息，本院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，涉案房产属于法律规定的应当办理抵押登记的财产，而当事人未办理抵押登记，抵押权未设立，原告不能对涉案房产行使抵押权。原告主张依法处置抵押物，对所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。涉案房产未办理抵押登记，并不影响抵押合同的效力，被告李益栋仍应当向原告承担违反抵押合同的违约责任。
关于被告新生辉公司的保证责任问题。由于以涉案房产为抵押物的抵押权根本未设立，新生辉公司的答辩意见1，即只对物的担保之外的债权承担担保责任，不能成立。关于答辩意见2，即阶段性保证责任的问题，合同约定自借款人办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前已到期的债务，以及该日之前借款人违约引起的债务，保证人应当承担保证责任，因此，被告李益栋未配合办理抵押登记手续，对此违约行为形成的债务，新生辉公司也应承担连带保证责任。涉案房产已办理初始登记，已具备办证条件，办理抵押登记的资料已移交原告等情形，不能构成新生辉公司的抗辩。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，被告新生辉公司承担保证责任后，有权向被告李益栋追偿。
被告李益栋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证与抗辩的权利。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司深圳宝安支行与被告李益栋、深圳市新生辉投资有限公司于2014年1月9日签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告李益栋于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告中国银行股份有限公司深圳宝安支行清偿贷款本金人民币96877.42元，利息2403.48元，罚息47.06元（利息、罚息计至2016年3月28日，此后的利息、罚息按合同约定及中国人民银行逾期贷款利率计至实际清偿之日止）；
三、被告深圳市新生辉投资有限公司对被告李益栋的上述债务承担连带保证责任；
四、驳回原告中国银行股份有限公司深圳宝安支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2284元，保全费1014元，公告费800元，原告已预交，均由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 董 宏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
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