南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通高民初字第01283号
原告（反诉被告）南通超濠河工艺织造地毯有限公司，住所地南通市通州区二甲镇通运桥村25组。
法定代表人龚辉，总经理。
委托代理人瞿浒，南通市通州开发区法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）南通市通州区卫杰纺织机械有限公司，住所地南通市通州开发区通灵桥村四组。
法定代表人邢俊，总经理。
委托代理人张亚楠，江苏清心律师事务所律师。
原告南通超濠河工艺织造地毯有限公司（以下简称超濠河公司）与被告南通市通州区卫杰纺织机械有限公司（以下简称卫杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法由代理审判员施佳适用简易程序审理，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。超濠河公司法定代表人龚辉及委托代理人瞿浒、卫杰公司法定代表人邢俊及委托代理人张亚楠到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭对本案进行了审理。超濠河公司法定代表人龚辉及委托代理人瞿浒、卫杰公司委托代理人张亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告超濠河公司诉称，原、被告于2014年9月20日签订协议，原告租赁被告长50米、宽10米的钢结构厂房一栋及西北方向由北往南十间砖混结构仓库用于成品经营。而被告未能达到协议应交付的房子要求也未能将钢结构仓库交被告使用，仅在2014年12月交付平房四间给被告使用。因原告合伙人资金困难及投资规模变化，原告于2015年3月15日向被告提出终止协议并要求搬离机器。被告称需考虑一个月。后经多次交涉，双方约定到2015年6月2日为总结账日。被告要求原告支付彩钢房十间租金90000元（2014年10月1日租赁至2015年6月15日）、四间平房20000元（2014年12月初至2015年5月底）、所有电费、蒸汽费结清。后原告兑现前边数额欲搬离设备时，被告阻拦并要求再补贴费用。原告为友好离开愿意再补贴几千元，被告不同意，并把原告设备、产品厂房封闭，阻挡原告汽车进出，造成原告产品浪费、设备无法正常生产，对外签订的合同无法履行。报警后也无法解开。此后，原告一直请人从中协调却未果。现原告按实际使用时间及缺少的使用仓库，要求被告酌情返还多收的租金20000元并赔偿因其阻拦行为给原告造成的损失130000元，审理过程中原告增加诉讼请求要求返还租金40000元，并确认原、被告协议已于2015年3月15日解除。
原告超濠河公司为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、合同1份，证明双方租赁合同关系，合同并未约定提前解除合同的条件或责任，故原告有权在约定期间告知被告提前终止合同。
2、接处警工作登记表2份，证明被告在原告已提前告知的情况下故意阻拦，导致原告无法正常生产及将成品出售造成原告损失。
3、拍摄于2015年6月21日及23日的照片共14组，证明被告阻拦原告运走自己的机器及产品，影响原告正常生产。
4、购销合同及运货单，证明原告少发货物259730元，按30%的利润即原告损失78000元。
5、收条5份，证明原告已结清租金及蒸汽等费用。
6、工矿产品购销合同及设备转让协议，证明原告为生产产品购买机器共花费663000元。
7、录音，证明原告在2015年3月15日即提出解除合同，后双方在6月2日达成租金和补偿的约定且原告已按约履行。后被告故意刁难阻碍原告拖运设备。
被告卫杰公司对上述证据质证认为，证据1真实性无异议，但合同约定唯一可提前终止合同的情形为遇政策性拆迁，目前并未出现该情形，故合同应继续履行；证据2真实性无异议，但原告在2015年6月19日曾单方承诺租赁合同继续有效，设备不予运出，因此该证据中显示的系在原告违反单方承诺私自运出机器设备导致双方产生矛盾而报警的处理结果；证据3只显示为仓库堆的货物，不能达到原告证明目的，且可看出被告交付了厂房；证据5真实性无异议，原告仅支付了半年的租金；证据4、6、7真实性无法确认，系原告生产经营产生的相应费用，与本案关联性不认可，证据7真实性有异议，录音内容不清晰，双方法律关系仍应以协议及在2015年6月19日承诺书为准。
本院认证认为，双方对证据1、2、5真实性没有争议，本院对证据的真实性予以确认，结合证据2,双方确实于2015年6月21日及23日发生争执，本院对证据3真实性予以确认；证据4、6、7结合其他查明事实一并认证。
被告卫杰公司辩称，原告起诉与事实不符。被告在合同签订后已按约履行自己的义务，包括交付了相应房屋，并投入资金为原告接入蒸汽，被告亦未同意终止协议，更没有阻碍原告发展导致其损失。原告主张没有法律依据，双方签订的合同是原、被告真实意思表示，至今并未出现合同中约定的政策性拆迁等情况，故原告应按合同继续履行。请求法院驳回原告诉讼请求。
被告卫杰公司为证明其主张，向本院提交了承诺书一份，证明原告承诺租赁合同继续有效，租金应继续支付，2015年12月底前必须处理结束。
原告超濠河公司对该证据质证认为，原、被告曾于2015年6月18日达成协议将房租付清第二天即可搬机器，但第二天被告进行阻拦，并起草该承诺书要求原告签字，原告为减少损失迫于无奈才签字的。
本院认证认为，原告对承诺书中其法定代表人龚辉签字的真实性未予否认，本院予以确认，虽原告认为该承诺书系在被告阻拦其搬运机器的情况下为减少损失迫于无奈所签，但未能提供充分证据证实，该承诺书系双方在协商解除合同过程中所形成，应为双方真实意思表示。
反诉原告卫杰公司反诉称，反诉原、被告于2014年9月20日签订合同，约定租赁期限为2014年10月1日至2018年9月30日，年租金220000元，每半年支付一次110000元。合同签订后，反诉原告按约交付了房屋，反诉被告也支付了半年租金。按合同约定，其应于2015年4月1日前支付110000元的半年租金，但至今未支付剩余租金，反而将反诉原告诉至法院。反诉原告认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，未出现合同约定的拆迁或反诉原告干扰反诉被告经营等理由，其应按合同继续履行付款义务并承担逾期付款利息。现反诉要求法院判令反诉被告继续履行合同，支付租金110000元及逾期付款利息7700元（按银行同期借款利率的4倍，自2015年4月1日起暂算至反诉日，主张至付清租金时止）。
反诉被告超濠河公司辩称，反诉被告在2015年3月5日即明确提出解除合同，且此后一直在与反诉原告协商，因此反诉原告要求继续履行合同及给付租金均无依据。
经审理查明，2014年9月20日，原、被告签订合同一份，约定原告租赁被告长50米，宽10米钢结构厂房一栋，西北方向由北往南十间，砖混结构仓库用于成品经营；租赁期从2014年10月1日起至2018年9月30日止；年租金220000元，每半年支付一次110000元；如遇政策性拆迁，原告须服从政府拆迁，被告投资房产归被告，原告投资的设备安装包括补偿费用归原告；被告不得干预原告生产经营。合同签订后，被告向原告交付了相关房屋。2015年5月底，原告停止生产，并将砖混结构仓库返还被告。目前，原告已支付租金110000元，其中2015年6月15日支付20000元，2015年6月19日支付30000元，电费、蒸汽费均已结清。在原告向被告提出提前解除合同后，在2015年6月21日、6月23日原告要求搬运机器设备及出货时，双方因未能协商一致发生争执，部分机器及物品仍置留在案涉钢结构厂房内。
另查明，原、被告于2015年6月19日形成承诺书一份，载明：原告主体变化，原告需将机器设备搬至新地点，因原、被告就房屋租赁事宜未能达成共识，为不影响原告生产经营，经协商原告保证“一、在法院判决之前租金继续承担，原先租赁合同仍然有效。二、2015年12月底前必需处理结束，否则乙方有权处理废机器设备，房屋乙方有权对外出租”。原告法定代表人龚辉在承诺书上签字。
本院认为，原、被告间就案涉房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。合同的解除可由双方协商一致或在法定条件下成就单方解除。本案中，未出现合同约定的政策性拆迁这一解除情形，原告称其在2015年3月15日即已向被告提出解除合同，但未能提供证据证实，有关2015年6月2日的约定也仅为原告单方证据，未能有被告确认，本院难以采信。原告认为双方在2015年6月18日已达成协议将房租给清后，搬运机器，但根据原告提供的录音资料，双方未有对解除合同的明确的一致意思表示，且房租给清后搬运机器的协商内容也是在原告承诺“留一台原值五十几现值二十几万的机器在这里”的前提下产生，故不能以此认定双方就解除合同已达成共识。但结合原告在2015年5月底已停止生产并将案涉砖混结构仓库已返还给被告的事实，及被告在庭审中认可的原告此前也提过因资金困难想要解除合同的陈述，可以认定在2015年5月底之前原告已向被告提过要求解除合同，再结合原告提供的录音及原告在2015年6月15日、19日分别支付20000元、30000元租金的事实，能够相互印证，也可看出双方为解除合同事宜一直在进行协商。在协商未果且亦不存在合同解除的法定情形的情况下，原告单方要求提前解除合同显然已属违约，原告应承担相应的违约责任。根据原告庭审陈述，双方在协商解除合同过程中，被告曾数次断电，致原告无法进出、正常使用租赁厂房，被告亦认可在其送电后原告才可以进出，故本院认为，被告断电行为亦违反了双方合同约定，应承担相应的违约责任。
因原告实际已不在案涉房屋内生产并已选择有新地址，故要求原告继续履行租赁合同已无现实可能，从有利于解决纠纷及最大限度减少损失的角度，亦无继续履行之必要，且被告亦认可2015年6月19日承诺书中载明的2015年12月底为其同意的合同解除期限，可认定双方就合同解除已具备合意。结合双方合意及本案合同实际履行情况，本院确认原、被告间于2014年9月20日签订的合同予以解除。合同解除后，原告应腾空仍占用的钢结构厂房，对于尚未支付的租金，原告仍应支付。根据双方合同约定，每年租金220000元，每半年支付一次，庭审中，双方认可原告已支付半年租金110000元，即已支付至2015年3月31日。对于被告反诉要求原告支付2015年4月1日至2015年9月30日期间半年租金主张，因原告已在2015年5月底将砖混结构仓库返还被告，故该部分房屋的租金只能计算至2015年5月底。根据原告庭审陈述，钢结构厂房与砖混结构仓库的面积分别为500平方米、600平方米，年租金单价均为200元/平方米。被告对此未予以否认，本院亦予以确认。据此，原告需支付砖混结构仓库的租金自2015年4月1日至2015年5月底为20000元。关于钢结构厂房的租金，被告在原告要求提前解除合同后，未能采取适当措施，阻止原告搬离案涉厂房，致使部分机器及物品仍置留在案涉钢结构厂房内，因双方均存在违约行为，期间产生的租金损失，被告亦应承担相应的责任。考虑原告要求提前解除合同确给被告造成一定损失，本院对于被告反诉请求的2015年4月1日至2015年9月30日期间钢结构厂房的租金予以支持，租金应为50000元，其后的租金损失由被告自行承担。关于被告另行主张的逾期给付租金的损失，本院不予支持。综上，原告应给付被告租金70000元。
原告认为被告未能按约定按时交付所有砖混结构仓库，但未能提供证据证实，在租期内亦未向被告提出过异议，且在支付租金时仍按合同约定的标准予以支付，而案涉砖混结构仓库已于2015年5月底返还，故本院亦无法依据房屋现状对交付情况加以认定，对此原告应承担举证不能的后果。其要求返还租金40000元的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。对于原告主张的损失130000元，其认为系少发货造成的利润78000元及仓库成受潮的地毯、纸箱等损失52000元。其中对于利润损失标准30%原告并未提供依据，原告提供的购销合同等真实性本案中无法核实，即使证据系真实，根据原告庭审陈述，其在案涉厂房实际停止生产时间为2015年5月底，从案涉厂房搬出一台机器设备并重新购买了相应机器于2015年6月25日左右在新地址开始生产，其应重新具备了履行购销合同的能力，对于购销合同中相应货物实际发货数量亦无法确认，故对于原告主张的利润损失难以认定。对于地毯、纸箱等损失52000元，原告称仅为推算，在本院向其释明后，亦表示无需鉴定，故对该部分损失亦无证据加以证实。综上，原告诉请无充分证据证实，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告南通超濠河工艺织造地毯有限公司与被告南通市通州区卫杰纺织机械有限公司之间于2014年9月20日签订的《合同》；原告南通超濠河工艺织造地毯有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还钢结构厂房，被告南通市通州区卫杰纺织机械有限公司应予以协助。
二、反诉被告南通超濠河工艺织造地毯有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告南通市通州区卫杰纺织机械有限公司支付租金70000元。
三、驳回原告南通超濠河工艺织造地毯有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告南通市通州区卫杰纺织机械有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3700元，反诉案件受理费依法减半收取1327元，合计5027元，由南通超濠河工艺织造地毯有限公司负担4027元，南通市通州区卫杰纺织机械有限公司负担1000元（被告已垫付1327元，差额部分待原告履行时一并给付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额向该院交纳案件受理费（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
审 判 长 施 佳
代理审判员 李金萍
人民陪审员 王晓勤
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 高 晗