上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初32695号
原告：李艳祥。
原告：孙丽苹。
原告：李飞。
上列三原告共同委托诉讼代理人：邹宏文，北京高文(上海)律师事务所律师。
被告：徐文隆。
被告：翟玉英。
被告：徐睿。
第三人：上海培兴置业有限公司。
法定代表人：姚某甲。
原告李艳祥、孙丽苹、李飞与被告徐文隆、翟玉英、徐睿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理。期间，因案情需要，本院于2017年10月31日依法追加上海培兴置业有限公司(以下简称培兴公司)作为本案第三人参加诉讼。因被告徐文隆、翟玉英、徐睿及第三人培兴公司下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告李艳祥、孙丽苹、李飞的共同委托诉讼代理人邹宏文到庭参加了诉讼。被告徐文隆、翟玉英、徐睿及第三人培兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告李艳祥、孙丽苹、李飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐文隆、翟玉英、徐睿继续履行诉争《动迁房预售预购合同》，即立即办理系争房屋的产权登记，将位于上海市闵行区××镇××路×××弄×××号×××室房屋产权办理登记至三被告名下，并由第三人培兴公司予以协助。另办理至三被告名下产证所需税费由三被告负担；2.判令三被告在系争房屋产权办理至自己名下后，立即协助三原告办理过户手续，将上述房屋产权转移登记至三原告名下；3.判令三被告赔偿三原告违约金人民币(币种下同)15万元。
诉讼中，三原告放弃上述第3项诉讼请求。
事实和理由：2015年8月，原告通过中介公司居间介绍与三被告达成了房屋转让协议。同年8月27日，原告李艳祥、孙丽苹与被告翟玉英、徐睿在中介公司签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定由被告将其拆迁补偿安置获配的坐落于上海市闵行区××镇××路×××弄×××号×××室房屋1套出售给原告，转让总价款为62万元。当日，原告通过银行转账向被告支付购房定金5万元。同年9月21日，原、被告六人在中介公司签订《动迁房预售预购合同》，对系争房屋的转让条件、双方的权利义务、违约责任等进一步做了较为详尽的约定。当日，原告支付给被告首期购房款38万元，并交纳了物业管理费等，同时被告将系争房屋的所有钥匙和房屋资料交付原告，并向原告交房，原告收房并立即入住。同年9月27日，原告开始对系争房屋进行装修，并于2016年2月底装修完毕。
2016年1月底，两个人上门找被告徐睿讨债，当时原告不在家，两个人拉坏了房门把手和门锁。次日上午，原告回到家里，发现之后即报警，并且在门上贴了一个自己的手机号码。两天之后，有人打电话来找徐睿讨债，问原告是不是徐睿，为什么不开门。原告称系争房屋已被原告买下来。一周之内，有四拨债主打原告电话找徐睿讨债，都声称系争房屋已抵押给他们了。后原告通过各种方式寻找被告均未果。
2016年3月23日，中介公司查询产调，发现系争房屋已于2016年3月14日被上海市××区人民法院司法查封。被告名下另一套房屋亦早已被法院司法查封，故原告于2016年4月向上海市××区人民法院提出保全异议和执行异议。直至2017年7月，原告了解到债权人的相关信息后，速与其联系，后双方达成了和解协议，原告同意从尚未支付的购房尾款中给付被告的债权人邱某甲14万元，邱某甲立即申请解除其对系争房屋的首查封。今系争房屋即将限制交易期限届满可以过户，但被告仍失联失踪。原告经过一场艰难的反复提起保全异议、执行异议和协商解决了首封解除问题，因此系争房屋过户已无任何障碍。原告为保护其合法权益，依法提起本案诉讼要求判如所请。
被告徐文隆、翟玉英、徐睿未作答辩亦未向本院提供证据。
第三人培兴公司未作答辩未向本院提供证据。
本院经审理查明：位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋系被告徐文隆通过动拆迁安置取得的房屋。
2015年8月27日，原告李艳祥(作为买受方，签约乙方)与被告翟玉英(作为出售方，签约甲方)及案外人上海L房地产经纪事务所(作为居间方，签约丙方)三方签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方为表示对位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元整，该房产的总房价款为62万元整。
签约当日，原告李艳祥、孙丽苹向被告徐睿支付购房定金5万元。
2015年9月21日，原告李艳祥、孙丽苹、李飞(作为买受人，签约乙方)与被告徐文隆、翟玉英、徐睿(作为出售人，签约甲方)签订《上海市闵行区××路×××弄×××号×××室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》1份，约定：鉴于甲方与上海市××房屋征收服务事务所有限公司签署《动迁补偿安置协议》，于2015年已取得上海市闵行区××路×××弄×××号×××室配套动迁安置商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有人。面积52.5平米，该房屋暂未办理甲方为权利人的《上海市房地产产权证》。甲方持有该房屋的动迁协议。甲方确认所卖的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格。甲乙双方经友好协商，一致同意该房屋转让价款为62万元，此价格系甲方到手价，包含房屋的水、电、煤初装、有线电视初装以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费。该房屋自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均包含在房屋转让价款内乙方无需另行支付。(办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》时，若需补房屋产证面积价差时，由甲方自行解决，由甲方支付。)甲、乙双方约定，乙方将上述房屋价款分3次支付予甲方，具体付款以及金额如下：1.乙方于2015年8月27日支付甲方购房定金5万元。2.乙方于2015年9月30日之前，以卡划账方式支付甲方购房款38万元，同时甲方交房。3.甲方产证办出来后，甲方配合乙方办理第三方委托公证，公证委托书领取当日，乙方再支付给甲方购房款19万元。在甲乙双方签订该协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其他买受人签订涉及该房的协议，并代收定金及其该房房款，甲方均认可并承担如果因甲方违约造成乙方与乙方买受人的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担。同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费(包含甲方应付税费)。甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除；甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方将按十二条承担违约责任。甲、乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合》后甲、乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。若甲、乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将按第十二条承担违约责任。甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无债务抵押、司法查封、无产权纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理产权过户登记手续，否则由此产生的阻碍本合同履行，则由甲方按照本合同第十二条承担违约责任。甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权证进行挂失、补办。若甲方未经乙方同意单方面对该房屋产证进行挂失、补办造成乙方损失，则由甲方承担违约责任，并按本合同第十二条承担违约责任。该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其它原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿。如因交易限制期未满而无法办理上述户名变更手续，在乙方居住过渡期间，甲方须为乙方配合办理各项服务事宜及提供缴费的便利，乙方有权要求甲方配合乙方完成诸如此类生活问题。甲、乙双方约定，该房屋的维修基金余额及甲方交房前已缴付或者所产生的一切费用都不予向乙方结算，均为甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：1.甲方逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。2.甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的，乙方按照本合同第十二条向甲方追究违约责任。甲方承诺对所出售该房屋具有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利。一、如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如具有权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买纠纷等情况，导致该房屋交易限制期满后不能过户(产权变更登记)给乙方，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，违约责任见第十二条。二、如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实而导致不能按时过户(产权变更登记)给乙方，但该房屋仍然有效地过户(产权登记变更)给乙方了，则甲方须承担给乙方在办理期间所造成的一切损失，若不能过户(产权变更登记)给乙方，则甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，违约责任见第十二条。该合同特别约定：1.在该房屋顺利过户(产权变更登记)给乙方之前，任何一方发生意外(失踪、死亡、离婚)等事件，其继承人或者法定监护人应协助另一方继续履行本合同，在该动迁房交易限制期届满后7日内共同至上海市房地产交易中心办理该房屋过户手续：若没有依照本合同约定办理过户手续，则每逾期一日，按照该房屋交易限制期届满后该房屋逾期市场价格转让总价款的千分之五进行计算逾期违约金。若逾期1个月仍未履行过户(产权变更登记)的义务，则视为不能或者不予过户，守约方将依照第十二条追究违约方赔偿责任(若产生费用则由发生意外方承担)。2.若该房屋在过户给乙方之前遇到再动迁，该房动迁所得的补偿安置等所有收益，均归乙方所有甲方无异议。3.在甲方产证办出，乙方通知甲方办理该房屋的全权委托公证之日，甲方必须无偿配合乙方办理该房屋全权委托公证手续。4.在甲乙双方签订本合同之日直至办理乙方名下为产权人期间，乙方有权变更、增加、减少买受人，甲方无偿配合，如乙方转让，甲方配合乙方或者乙方指定客户签订该房屋转让协议，乙方客户支付本房的本金以及溢价部分所得利益由乙方支配，如房价下降，贬值风险由乙方承担，甲乙双方认真阅读本条款均无异议。该合同第十二条违约责任作出如下约定：如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失。甲方违约责任：1.甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于5个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失。2.甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担乙方对该房屋装修费用20万元整的补偿和利息。该合同还对双方的其他权利义务作出了约定。
同日，被告徐文隆、翟玉英、徐睿以附件一的形式向原告李艳祥、孙丽苹、李飞出具《房屋出卖人产权声明承诺书》1份，载明：本人徐文隆系上海市××区××路×××号居民，现声明并承诺保证：本人是位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋的动迁安置房的被安置人，我妻子翟玉英，我儿子徐睿，我们是今后该房屋进行产权登记后的所有人，并明确保证该房屋没有任何其他所有权人，以及与本人有关的其他家庭成员和其他任何人对该房屋都不拥有任何产权，本人具有完全的所有权和完全的处分权。本人已经将出售该房屋的事宜完全告知所有相关共有人、继承人、承租人、抵押权人及其他权利人，且他们已全部知道并完全同意本人出售该房屋的事实。现在与该房屋买受人李艳祥所签订的房屋买卖合同，本人对中华人民共和国民法通则、合同法所规定的诚实信用原则已清楚明白，深知在民事交易中严格遵守诚实信用原则的重要性和必要性。在今后办理房产证时如果加上其他人的名字，有可能导致现在与买受人李艳祥所签订的房屋买卖合同成为无效合同或者可撤销合同，给买受人造成本不应有的重大损失。本人愿意承担因此所产生的一切法律后果，并承担买受人一切损失。因此，本人再次明确保证：为保障双方的合法权益，遵守诚实守信、公正公平、如期如约完成房屋过户(产权变更登记)手续的原则，从双方签订本合同之日起，严格遵守并按照该合同之约定内容履行，积极配合买受人在过渡期间各类生活基本问题，根据买受人的实际要求协助办理该房屋各项事宜：做到不违反、不背信，严格遵守合同约定履行责任义务。如若本人违反双方约定，严重违反了诚信原则，作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，则按照本合同之规定承担违约责任：上述均为本人自愿地郑重承诺，毫无任何被欺瞒、逼迫所致，特此声明立下承诺！
签约当日，原告李艳祥通过银行转帐的方式向被告徐睿支付购房款38万元整，加上先前支付的购房定金5万元，原告李艳祥共向被告徐睿支付43万元。剩余房款19万元双方约定，待被告办出产证后，由被告配合原告办理第三方委托书公证，公证委托书领取当日，由原告支付给被告。
同日，原告李艳祥与被告徐睿签署《房地产交接书》，办理了涉案房屋的交接手续。后原告入住装修居住至今。
2015年10月23日，被告徐文隆向原告出具《保证书》1份，载明：今收到李艳祥归还××路×××弄×××号×××室动迁协议原件。今后办理该套房子的相关手续本人应积极配合。如果以后本人不配合，本人愿意承担一切责任(按2015年9月21日签订的动迁房预售合同的第十二条赔偿)。本人再次承诺，该动迁协议原件，不会用于该套房子的再次出售或抵押。否则，本人愿赔偿李艳祥五倍的房款(已付房款)。
2016年3月14日，涉案房屋被上海市××区人民法院司法预查封，后有数人至此房屋找被告徐睿讨债。之后，原告方与被告方失去联系。
2016年4月，原告方向上海市××区人民法院提出财产保全异议和执行异议。
2016年12月2日，李艳祥、孙丽苹、李飞曾起诉本院要求判令确认双方于2015年9月21日签订的《上海市闵行区××路×××弄×××号×××室出售转让合同》合法有效。后本院经审理以(2016)沪0112民初32590号民事判决书，于2017年7月11日判决李艳祥、孙丽苹、李飞与徐文隆、翟玉英、徐睿签订的《上海市闵行区××路×××弄×××号×××室出售转让合同》合法有效。同年7月，原告方了解到债权人(即他案申请执行人邱某甲)的相关信息后，双方经过多次沟通协商，达成了和解协议，即原告同意从尚未支付的购房尾款中给付被告徐睿的债权人邱某甲14万元，邱某甲即同意向××区人民法院申请解除其对涉案房屋的首次查封。现因涉案房屋的交易限制期限已届满，并已具备过户条件。但因原告因无法联系到被告，遂成讼。
另查明，第三人培兴公司(开发商)于2014年9月11日取得了涉案房屋的大产证，目前该房屋的产权仍登记在第三人培兴公司名下。
还查明，原告于2017年6月19日已将剩余房款19万元交至本院。为解除对涉案房屋上的司法查封限制，另因上海市××区人民法院(2017)沪0101执字560号案协助执行之要求，本院于2017年11月30日已将剩余房款中的14万元转至上述执行案件代管款中。
以上事实，由原告提供的1.房地产买卖居间协议、房屋买卖合同各1份(以此证明2015年8月21日双方签订了房屋买卖合同的事实)；2.动迁房预售预购合同1份(以此证明买卖双方于2015年9月21日签订了有效的房屋买卖合同)；3.房地产交接书1份(以此证明被告已向原告交付了房屋)；4.定金收据、收款收据、银行转账凭证各1份(以此证明原告已按照合同约定向被告支付了购房款)；5.代收款收据1份(以此证明原告已全部履行了付款义务)；6.保证书1份；7.上海市房地产登记簿1份(以此证明开发商培兴公司在2014年已取得大产证)；8.上海市房地产登记簿及房地产登记信息各1份(以此证明系争房屋上原有的司法限制已经解封)；9.房屋征收补偿安置协议1份；10.安置房产权人、使用人确认书各1份(以此证明系争房屋为三被告所有)；11.装修进场许可证、物业、水、电费凭证1份；12.(2016)沪0112民初32590号民事判决书及三原告的当庭陈述等为证。三被告及第三人培兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，本案所涉的《上海市闵行区××路×××弄×××号×××室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》，系签约当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，被告徐文隆、翟玉英、徐睿作为房屋出卖方，负有向买入方即本案原告李艳祥、孙丽苹、李飞按约交付房屋和转移所有权的义务。即三被告应在涉案房屋办出大产证后及时办理该房屋的小产证，并按其与三原告之间的约定将涉案房屋的产权过户至三原告名下。然三被告怠于行使权利，至今未能办出小产证，更无法协助三原告将涉案房屋的产权过户至三原告名下，三被告已构成违约。鉴于三原告已向三被告支付了涉案全部房价款(包括已缴至法院的剩余房款19万元)并于2015年9月21日(签订出售转让合同当日)已实际取得涉案房屋居住至今。另三被告在签订上述出售转让合同的同时以附件一的形式向三原告出具的《房屋出卖人产权声明承诺书》，声明并承诺保证：三被告是今后系争房屋进行产权登记后的所有人，并明确保证该房屋没有任何其他所有权人，以及与本人有关的其他家庭成员和其他任何人对该房屋都不拥有任何产权，本人具有完全的所有权和完全的处分权。现涉案房屋已具备过户条件，但鉴于该房屋产权目前仍登记在第三人培兴公司名下，故三原告要求三被告在第三人培兴公司的协助下，将系争房屋产权办理登记至三被告名下并由三被告承担过户期间发生的所需税费等，然后在三被告取得系争房屋产权后，协助三原告将该房屋产权办理登记至三原告名下之诉请，合法有据，本院予以支持。另根据双方合同约定，同意由原告承担以原告为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费(包含被告应付税费)，故上述房屋由三被告办理过户至三原告名下所发生的相关税费等由三原告承担。三被告徐文隆、翟玉英、徐睿及第三人培兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐文隆、翟玉英、徐睿于本判决生效之日起十日内，在第三人上海培兴置业有限公司的协助下，将位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋产权办理登记至被告徐文隆、翟玉英、徐睿名下。过户期间发生的相关税费等全部由被告徐文隆、翟玉英、徐睿承担。
二、被告徐文隆、翟玉英、徐睿在取得上述房屋产权后的十日内协助原告李艳祥、孙丽苹、李飞，将位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋产权办理登记至原告李艳祥、孙丽苹、李飞名下。过户期间发生的相关税费等全部由原告李艳祥、孙丽苹、李飞承担。同日，原告李艳祥、孙丽苹、李飞支付被告徐文隆、翟玉英、徐睿剩余房款5万元(另14万元房款已代管款形式转至上海市××区人民法院(2017)沪0101执560号案件中)。
案件受理费11,500元，由被告徐文隆、翟玉英、徐睿负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 邓红霞
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 周 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的物单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。