上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2406号
上诉人（原审被告）许维清。
委托代理人朱凤侠。
委托代理人胡俊，上海问学律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海嘉西建筑市政有限公司。
法定代表人陈家聪。
委托代理人王涛，上海市成功综合律师事务所律师。
委托代理人臧广陵，上海市成功综合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐根发。
上诉人许维清因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人许维清及其委托代理人朱凤侠、胡俊，被上诉人上海嘉西建筑市政有限公司（以下简称嘉西公司）的委托代理人王涛，被上诉人徐根发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年8月20日，嘉西公司与徐根发签订《租用房屋及场地协议书》，约定嘉西公司将嘉定区嘉西青冈村XX宗北堆场房屋及场地提供给徐根发使用，租用期自2002年11月1日起至2012年10月30日止。徐根发应每年向嘉西公司支付租金人民币（以下币种均为人民币）35，000元。2003年7月30日，徐根发、许维清签订《租赁房屋及场地协议书》，约定徐根发将北堆场南片房屋及场地转租给许维清使用，租赁期自2003年8月1日起至2012年7月31日止。许维清应每年向徐根发支付租金10，000元。2012年2月，嘉西公司致函徐根发，告知其涉案土地属于动迁范围，要求其配合动迁。同年3月，徐根发致函许维清，告知其双方合同到期后将不再续租。2013年3月，嘉西公司再次分别致函徐根发、许维清，要求许维清搬离。2013年4月1日，嘉西公司诉至原审法院，要求：一、许维清搬离涉案房屋场地，徐根发向嘉西公司完好地返还该房屋场地及附属设施；二、徐根发按照年租金35，000元的标准支付从2012年10月31日起至实际返还之日止的房屋使用费。
原审法院另查明，涉案嘉集建（94）字第02529号集体土地建设用地使用证于1994年12月登记在上海嘉定建筑发展总公司嘉西建筑公司名下，地号为青冈村XX宗，用地面积为1988平方米。1997年11月，该公司更名为嘉西公司。2002年8月，嘉西公司租赁给徐根发租赁物为上述集体土地建设用地使用证上的建设用地及其上约350平方米无证房屋。2003年，徐根发、许维清签订合同后，徐根发将其中约三分之一的场地和70平方米左右房屋转租给许维清。许维清承租后，又搭建了将近600平方米房屋，其实际使用房屋面积为623.24平方米。徐根发、许维清自述，徐根发向嘉西公司以及许维清向徐根发均支付租金至2011年6月份左右。
此外原审法院还查明，2011年7月8日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对涉案房地产出具拆迁补偿咨询报告，其中许维清自建部分房屋的造价补偿为224，113元，装潢损失为12，883元，可搬迁资产搬迁费为59，350元，不可搬迁资产损失为80，520元，附属设施补偿为67，692元，上述合计444，558元。2011年7月22日，嘉西公司与嘉定区菊园新区动迁工作办公室签订《动迁补偿协议书》，约定动迁办对嘉西公司涉案土地及案外城西村1宗房地产进行动迁，两处土地总面积为6227平方米，动迁办给予嘉西公司上述目标地块内土地补偿费2，615，200元、建筑物、二次装潢、附属设施、可搬迁和不可搬迁等补偿合计6，113，148元（具体见同信报告）、停产、停业损失补偿430，681元（按照无证面积每平方米175元计算）等共计11，329，029元。嘉西公司同意将上述咨询报告中确定的动迁损失444，558元给予许维清，并认为动迁协议中的其他费用均与许维清无关，停产、停业也是针对嘉西公司的另一处房地产所作补偿。
原审审理中，许维清对嘉西公司出示的上述评估报告提出异议，认为房屋造价等单价过低并有漏评，但其拒绝在本案中进行评估，认为应以其出价为准。
原审法院认为，嘉西公司与徐根发签订的《租用房屋及场地协议书》约定的租赁标的物为嘉西公司具有使用权的集体建设用地和未取得建设工程规划许可证的房屋，按照国家法律规定，双方就房屋租赁部分约定无效。合同无效部分，应当予以返还；场地租赁部分，租赁期限也已届满，双方未续约，同样也应当予以返还。由于目前涉案租赁房屋与场地由许维清占用，故嘉西公司要求许维清搬离，并要求徐根发承担返还房屋与场地的义务，合法有据，法院予以支持。徐根发向嘉西公司返还房屋与场地之前，造成嘉西公司使用费损失，嘉西公司据此要求徐根发支付2012年10月31日起的使用费损失合法有据，但由于徐根发已经返还了部分，故该项损失的具体数额应当比照许维清实际占用的面积确定为每年10，000元。由于在许维清使用期间涉案房屋与场地遇动迁，现嘉西公司同意将评估报告中属于许维清部分给予许维清，于法不悖，法院予以照准。对于停产停业损失，动迁协议明确为每平方米175元，故根据许维清实际使用面积核算该项为109，067元，嘉西公司也应当给予许维清。至于许维清主张的12，570，963.8元补偿款，无任何依据，且高于嘉西公司两块宗地动迁所得总额，法院难以支持。
原审法院审理后作出判决：一、许维清应于本判决生效之日起十日内搬离嘉定区嘉西青冈村XX宗房屋及场地；二、徐根发应于本判决生效之日起十日内向上海嘉西建筑市政有限公司返还上述房屋及场地；三、徐根发应于本判决生效之日起十日内按照年租金10，000元的标准偿付上海嘉西建筑市政有限公司从2012年10月31日起至实际返还之日止的房屋场地使用费损失；四、上海嘉西建筑市政有限公司应于本判决书生效之日起十日内给付许维清动迁补偿款553，625元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166.78元，减半收取83.39元，由徐根发、许维清各半负担，徐根发、许维清负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
许维清不服原审法院判决，向本院提起上诉称，许维清在承租涉案房屋及土地期间，该地块遇动迁，嘉西公司于2011年7月22日与动迁办签订了《动迁补偿协议书》。在签订协议过程中评估公司对许维清享有权益的动迁项目未进行认真查看就随意作出不公正的评估报告，且上述内容未经许维清同意及签字确认，程序不合法。同时评估报告存在补偿项目遗漏、补偿单价过低等问题。另外许维清在使用涉案房屋及土地期间，曾多次被强拆人员威胁，丢失大量物资，使得许维清遭受巨大的精神损害和财产损失。而嘉西公司在原审中补偿许维清的金额明显过低，补偿金额应当约为250万元。许维清在嘉西公司未给予合理补偿金额之前拒绝搬离涉案房屋及土地，故请求二审法院依法改判。
被上诉人嘉西公司辩称，评估报告是动迁单位委托的评估公司出具的，评估报告是有效的，嘉西公司亦依据该评估报告与动迁单位签订了《动迁补偿协议》。许维清仅承租嘉西公司所有的、被拆迁的房屋及土地中的一小部分，评估报告充分反映了许维清的财产价值，嘉西公司给予许维清动迁补偿款553，625元，已远超过补偿标准。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人徐根发辩称，希望法院合情合理地处理许维清与嘉西公司之间的纠纷。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：在嘉西公司与徐根发签订的《租用房屋及土地协议书》中标的物为嘉西公司享有使用权的集体建设用地和无证房屋，因此该合同中关于房屋租赁部分的约定无效。合同无效部分，因该合同取得的财产应当予以返还。而关于场地的租赁，因租赁期限届满，双方亦未续租，故场地亦应当返还给出租人。鉴于涉案场地及房屋现由许维清占用，故嘉西公司要求许维清搬离涉案场地及房屋，徐根发承担返还场地与房屋的义务，于法有据，应予支持。基于徐根发将其承租的部分场地及房屋转租给许维清，许维清占有、使用了涉案场地和房屋。在许维清租赁使用期间，涉案场地及房屋所处地块被动迁，故许维清应当获得动迁补偿。原审法院根据嘉西公司被动迁场地和房屋的面积、嘉西公司获得的动迁补偿款，许维清实际租赁使用场地和房屋的面积，并结合本案实际情况，判令嘉西公司给付许维清动迁补偿款553，625元并无不当。许维清上诉要求获得250万元动迁补偿款，在其未获得250万元动迁补偿款前拒绝搬离涉案场地和房屋，缺乏依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币166.78元，由上诉人许维清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 虞恒龄
代理审判员 刘 郡
二〇一四年一月七日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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