北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第15226号
上诉人（原审原告）北京市通州区漷县镇沈庄村村民委员会，住所地北京市通州区漷县镇沈庄村。
负责人刘成，村委会主任。
委托代理人左增信，北京市致宏律师事务所律师。
委托代理人秦国栋，北京市致宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李洪全，男，1964年1月7日出生。
上诉人北京市通州区漷县镇沈庄村村民委员会（以下简称沈庄村）与被上诉人李洪全土地租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第17190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成由法官宋毅担任审判长，法官向玗、法官熊静参加的合议庭，并于2015年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人沈庄村的负责人刘成、委托代理人左增信、秦国栋，被上诉人李洪全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
沈庄村在一审中起诉称：2002年6月18日，双方签订《土地使用权租赁合同》，约定沈庄村将村北合50亩土地租赁给李洪全使用，租赁期限为30年，自2002年7月1日至2032年6月31日止。租金为每年每亩500元，同时约定租金按物价指数上升或者下调。该合同还对双方的权利义务违约责任等进行了约定。同年8月16日，双方又签订了《补充协议》，该协议将4.3亩空闲地也租给李洪全使用，租金为400元每年，租赁期为30年。合同签订后双方依约履行合同，但是由于物价上涨和土地增值等因素，双方原先订立合同时约定的500元每亩每年的标准与现实情况发生巨大变化，再维持该租赁价格对沈庄村明显不公，双方协商未果。沈庄村认为双方签订的合同是双方真实意思表示，但租赁期限超过20年应属无效。按照合同约定，租金可以按照物价指数进行调整，经过沈庄村村委会村民决议通过，现诉至法院，要求确认原李洪全签订的《土地使用权租赁合同》超过20年的期限无效，判令李洪全给付租金从2015年起由每亩每年500元增加到每亩每年2000元；判令李洪全给付每亩管理费200元；本案的案件受理费由李洪全承担。
李洪全在一审中答辩称：不同意沈庄村的诉讼请求。现在距离合同约定的20年还有5年的时间，关于确定超过20年部分无效的问题应该在5年之后再讨论。沈庄村的第二项诉讼请求不知道怎么计算出的，双方的土地租赁合同上第三条明确规定了每亩土地每年多少钱，30年多少钱，没有必要涨钱。合同中约定了双方的权利义务，由李洪全自负盈亏，不同意给付管理费。
一审法院审理查明：2002年6月18日，沈庄村与李洪全签订《土地使用权租赁合同》，约定沈庄村将位于村北工业用地租赁给李洪全使用，场地面积333334平方米，合五十亩，租赁期限为三十年，自2002年7月1日至2032年6月31日止，租金为500元每亩每年，年租金为二万五千元，三十年租金为七十五万元（按物价指数上升或下调），付款方式为自合同签订之日起先缴纳土地租金一十万元，合四年租金，其余下租金六十五万元自2006年7月1日计算，每年7月1日前上交租金二万五千元，当年结清。该合同还对双方的其他权利义务进行约定。同年8月16日，沈庄村和李洪全再次签订《补充协议》，约定为了使沈庄水七拾地环境的完整和规划，经双方协商确定，将李洪全所上述规定占地后余下的4.3亩空闲地列入李洪全的使用，租金为400元，租期随上述30年计算。
上述合同签订后，李洪全如约履行合同，并在上述土地上投资经营机械设备及建筑材料生产等项目。现沈庄村称至本案一审开庭时李洪全并不欠付租金，但认为随着时间推移，当初签订合同时约定的土地租金已经严重偏低，故依据合同要求将租金增至每亩每年2000元，并要求确认租赁合同超过20年的部分无效。李洪全坚持不同意增加租金。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。沈庄村与李洪全签订的《协议书》虽系双方真实意思表示，但双方在合同中约定的租赁期限超过了法律规定的二十年，因此超过二十年的部分应属无效。双方约定的其他部分并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当全面履行自己的义务。根据《土地使用权租赁合同》约定，双方虽确定了土地租金价格，但同时约定该价格应按物价指数上升或下调，即双方对于土地租金价格采取了确定基准价并随物价指数浮动的标准，因此沈庄村要求依据双方约定调整租金的请求具有事实和法律依据。但关于租金调整的标准和依据，该院认为应该按照双方在合同中约定的标准进行，即按物价指数浮动比例调整。物价指数亦称商品价格指数，是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数，其中居民消费价格指数很大程度上反映了国民经济的通货膨胀或者紧缩的程度。双方在合同中未明确约定适用何种物价指数浮动租金，该院结合双方订立合同时的本意，认为宜以居民消费价格指数确定租金浮动标准。李洪全签订《土地使用权租赁合同》的时间为2002年，故关于租金浮动的起始物价指数标准应当以2002年的物价指数为基准计算，终止时间应当至本案法庭辩论终结时上一年度，即2014年度的物价指数为宜。根据国家统计局发布的CPI上涨指数，2014年与2002年相比CPI累计上涨了40%，故该院以此确定李洪全2016年度上浮租金的比例。鉴于2015年后的CPI上涨数据尚未公布，沈庄村若主张2016年度后的租金上涨，可待相关数据公布后再行主张。李洪全辩称不同意上浮租金意见，没有事实依据，该院不予采信。沈庄村要求李洪全交纳管理费的请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十四条第一款之规定，判决：一、北京市通州区漷县镇沈庄村村民委员会与李洪全于二〇〇二年六月十八日签订的《土地使用权租赁合同》及二〇〇二年八月十六日签订的《补充协议》中租期为二〇〇二年七月一日至二〇三二年六月三十日的部分无效；二、李洪全给付上述《土地使用权租赁合同》项下土地二〇一六年度租金的标准为每亩七百元；三、李洪全给付前述《补充协议》项下土地二〇一六年度租金的标准为每亩五百六十元；四、驳回北京市通州区漷县镇沈庄村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
沈庄村不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。主要上诉理由如下：1.一审判决根据CPI上涨幅度对租金进行调整明显缺乏合理性。结合双方订立合同时的本意，合同中的物价指数显然不是居民消费价格指数，而是土地、房产等价格上涨的指数。一审判决未综合考虑农村耕地租赁价格多次翻倍上涨的客观数据，亦未参考周边地区土地租金的标准。一审判决仅以居民消费价值指数确定租金浮动标准属于事实认定不清；2.土地不同于其他产品，其与农民的切身利益息息相关，一审判决未全面考虑客观情形和村集体经济组织对土地保值增值的义务，机械、偏颇的理解和适用合同约定，判决结果不公。故请求：撤销一审法院判决第二项、第三项，改判支持上诉人一审诉讼请求。
李洪全服从一审法院判决，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院另查，北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字02213号民事判决中查明，《2010年度农村承包土地流转指导价格的决定》文件载明，2010年通州区土地承包价格为每年每亩1000元，该判决依据上述文件将合同价格调整为每年每亩1000元。
根据通州区人民政府定期发布的农村土地流转指导价格文件，近几年，该区各乡镇农村承包土地流转指导价格在每年每亩1000—1800元之间。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《土地使用权租赁合同》、《补充协议》、北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字02213号民事判决、及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：沈庄村与李洪全于2002年6月18日签订的《土地使用权租赁合同》及2002年8月16日签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当全面履行自己的义务。
关于《土地使用权租赁合同》及《补充协议》约定的租赁期限，法律规定不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，即《土地使用权租赁合同》及《补充协议》中租期为二〇二二年七月一日至二〇三二年六月三十日的部分无效。对此，一审法院认定有误，本院予以纠正。
关于土地租金的调整。根据《土地使用权租赁合同》约定，土地租金价格应按物价指数上升或下调，即双方对于土地租金价格约定可以调整变动，标准即按物价指数浮动比例调整，因此，沈庄村要求依据双方约定调整租金的请求具有事实和法律依据。但关于租金调整的具体标准和数额，本院认为合同约定按物价指数浮动比例调整，物价指数亦称商品价格指数，是反映各个时期不同商品价格水准变动情况的指数，物价指数包括物价总指数及各种具体特定物的价格指数，但合同中关于物价指数具体指哪个物价指数的约定并不明确。居民消费价格指数很大程度上反映老百姓日常生活中涉及的生活用品的价格变动情况，而本案中双方合同的标的物是土地，其性质为一种生产资料，用于生产与经营，因此，按照老百姓的日常生活用品的价格指数来确定生产资料的价格指数不符合合同性质及目的，因此，本院参考物价指数中生产资料相关价格指数及近年来通州区农村承包土地流转指导价格，酌定《土地使用权租赁合同》项下土地2016年租金价格为每亩1000元。而《补充协议》并未约定租金价格按物价指数上升或下调，故不应调整，但鉴于李洪全对一审判决就该《补充协议》项下4.3亩土地承包租金的调整并无异议，故本院对《补充协议》项下土地承包费为560元每年每亩的标准予以确定。
综上，一审法院部分认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2015）通民初字第17190号民事判决第三、四项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第17190号民事判决第一、二项；
三、北京市通州区漷县镇沈庄村村民委员会与李洪全于二〇〇二年六月十八日签订的《土地使用权租赁合同》及二〇〇二年八月十六日签订的《补充协议》中租期为二〇二二年七月一日至二〇三二年六月三十日的部分无效；
四、李洪全给付《土地使用权租赁合同》项下土地二〇一六年度租金的标准为每亩一千元。
一审案件受理费2525元，由北京市通州区漷县镇沈庄村村民委员会负担1187元（已交纳），由李洪全负担1338元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费5050元，由北京市通州区漷县镇沈庄村村民委员会负担2374元（已交纳），由李洪全负担2676元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 毅
代理审判员 向 玗
代理审判员 熊 静
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 黄璐书记员崔莹