贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终604号
上诉人（一审原告）：贵州量才房地产开发有限公司。
法定代表人：张玉荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：王加庆、赵雪，国浩律师（贵阳）事务所律师。
被上诉人（一审被告）：朱淞麒，男，1987年4月28日出生，侗族，贵州省榕江县人，住榕江县。
委托诉讼代理人（特别授权）：田景成、王小春，贵州维维律师事务所律师。
原审第三人：朱守祥，男，1960年12月19日出生，汉族，贵州省榕江县人，住榕江县。
上诉人贵州量才房地产开发有限公司（以下简称“量才房开公司”）因与被上诉人朱淞麒、原审第三人朱守祥商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院(2017)黔2601民初3249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人量才房开公司上诉请求：上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2017)黔2601民初3249号《民事判决书》；
2、改判支持上诉人一审诉请，即判令被上诉人立即向上诉人支付欠付购房款人民币150554元，并支付自2015年8月11日起至购房款付清之日止的逾期利息5533元(逾期利息按照每日万分之0.5标准计算，暂算至2017年8月14日）。3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实及理由：一审判决认定被上诉人因案外人朱守祥与上诉人以房抵债而实际履行了支付购房款义务的事实，未经查实，且证据不足。一审法院认定被上诉人实际履行了支付购房款义务的事实来源如下，2011年11月3日，上诉人与榕江县建筑工程公司（以下称：榕江公司）签订《建设工程施工合同》，约定榕江公司向上诉人支付200万元履约保证金，上诉人须在2011年12月30日前开工，最迟不得超过2012年2月1日开工，如果在2012年2月1日尚未开工则属于上诉人违约，上诉人每月按保证金总额的10%作为违约金支付给榕江公司。合同签订后，榕江公司向上诉人支付了200万元保证金，但上诉人未按照约定开工，亦未及时退还200万元保证金。鉴于上诉人无法退还上述200万元保证金2012年4月13日，上诉人与朱守祥、朱守义、朱鹏为代表的村集体签订《借款协议》，约定上诉人借款350万元，借款期限为一年（从2012年4月13日至2013年4月13日），逾期利息按月10%计算。借款期限届满，上诉人未归还前述借款。鉴于上诉人无法归还上述借款，上诉人以诉争房屋及另案诉争房屋抵偿朱守祥债权，朱守祥在获得房屋后将房屋赠与被上诉人。基于以上，上诉人认为一审法院认定上述事实来源存在认定事实不清，且证据不足。首先，《建房工程施工合同》与《借款协议》形成的是两个独立的法律关系，且合同当事人亦不一致，一审法院在没有证据支撑的情况下，认定两项法律关系具有同一性，混淆了法律关系。其次，如果被上诉人确因上述事实获得诉争房屋而无需支付购房款，一审法院就应当查实朱守祥债权是否明确，来源是否合法。但从一审现有证据及被上诉人与朱守祥的陈述来看，上诉人认为，朱守祥债权来源未经查明且合法性存疑，理由如下，1、从一审法庭调查的情况来看，《建房工程施工合同》项下工程实际为朱鹏负责，其法律关系实际为挂靠，而以挂靠对外签订的施工合同无效，因此《建房工程施工合同》为无效合同，合同双方应当承担缔约过失责任，且无效的合同自始无效，该合同中约定的违约责任当然无效，上诉人需向朱鹏退还200万元保证金而无需支付违约金，鉴于此，朱鹏对上诉人享有200万元债权。2、若确因上诉人无法退还200万元保证金而签订《借款协议》，则协议中的借款金额应当是200万元而非350万元，为何200万元计为350万元，即使从200万元应退之日（2012年2月1日）起算至2013年4月13日，共1年零2个月13天，按法定利息计算亦不会产生150万元的利息，因此，该《借款协议》或涉及违法计息不应得到法律支持；实际上，根据被上诉人陈述，350万元是以200万元为计算基础，计算一年高额利息后，两者相加作为《借款协议》的本金，即将150万元违法利息计入本金，并且当上诉人逾期不还时还重复计息，此情形属于《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”的情形，该150万元因不属于真实的债权而应当予以扣除。一审法院对前述情形均未进行查明及认定。3、关于债权主体，一审法院亦没有进行查明。如前所述，从《房屋建设施工合同》到《借款协议》，所体现的债权人仅仅从榕江公司到村集体，至于债权人如何确定为朱鹏、朱守义及朱守祥，一审法院未经查明；朱守祥对上诉人享有1159584元债权（被上诉人辩称诉争房屋购房款575277元加上另案诉争房屋购房款584307元）是否确实，被上诉人并没有提供证据证明，一审法院亦为查证属实。综上，本案以房抵债合法有效的前提是朱守祥对上诉人享有的债权明确、合法，但是鉴于上述事实一审法院并未查明，上述事实真伪不明，故以房抵债的基础真伪不明，不应当认定其合法有效，因此，一审判决应当予以撤销。
朱淞麒辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。二、原审法院通过法庭调查、答辩人与被答辩人举证、质证、法庭辩论等阶段开庭审理本案，已经审理并查明答辩人因第三人朱守祥与被答辩人以以物抵债（以房抵债）的方式履行义务从而使答辩人已经完全支付了购房款给被答辩人，原审法院认定以物抵债（以房抵债）之事实清楚、证据充分、适用法律准确。具体阐述如下，2011年被答辩人到榕江老车站开发九龙嘉园地产项目，经协商被答辩人将其土建及安装工程发包给榕江县建筑工程公司（该公司委托代理人为朱鹏），双方于2011年11月3日签订了《建设工程施工合同》，合同第一部分第三条约定了开工日期为2011年12月30日，竣工日期为2013年6月30日；合同第二部分第2.1.5条第（1)项约定，承包人交纳保证金后，发包人必须保证在2011年12月30日前开工，如果发包人在2011年12月30日达不到开工条件。最迟不得超过2012年2月1日，如果2012年2月1日尚未开工则属发包人违约，发包人（被答辩人）每月按保证金总额的10%作为违约金支付给承包人（榕江建筑工程公司），从违约之日算起，不足一个月按一个月计算，如在半年内(即2012年4月30日）前因甲方（被答辩人）原因还未能动工的，甲方返还承包人保证金，除10%的违约金和保证金外，发包人另赔偿承包人200万元作为承包人的损失。合同签订后，榕江县建筑工程公司（承包人）委托代理人朱鹏按照合同约定将200万元的工程保证金转入了被答辩人的账户。约定的最迟开工日期（即2012年4月30日）被答辩人未能按时开工，并将该工程另行承包给他人施工。为此朱鹏、朱守义及第三人朱守祥（第三人朱守祥与朱鹏、朱守义是亲兄弟，朱鹏所打的200万元保证金系朱鹏、朱守义及第三人共同筹资款）找到被答辩人法定代表人陈量才，协商返还保证金相关事宜，因被答辩人当时无力偿还保证金及违约金，在此情况下，被答辩人与第三人等三兄弟签订了借款协议，借款协议第四条约定：2013年4月13日之前乙方（被答辩人）一次性还清借款，不得拖延还款时间。如到期不还，每月按10%的利息支付给甲方。如超期三个月不还款，甲方（即朱鹏、朱守义及第三人朱守祥)可用被答辩人名下的门面、住房作抵押物。（提示：被答辩人在上诉中称借款协议中的甲方写为“榕江县古州镇车江一村六组朱鹏”就认为借款主体是村集体，其说辞与事实不符，朱鹏是榕江县古州镇车江一村六组的村民，借款协议中的甲方写为“榕江县古州镇车江一村六组朱鹏”，实际上“朱鹏”是借款主体，“榕江县古州镇车江一村六组”是借款主体的住址，仅此而已。）凯里香枫庭苑门面、住房均由甲方挑选作抵押物。门面、住房价格并按当年的市场价下浮30%折价赔偿给甲方，并无任何条件给甲方办理房子、门面的过户手续及房产证。第六条约定，原被答辩人和榕江建筑工程公司签订的榕江县九龙嘉园项目的施工合同自动解除。借款协议约定的还款期限（即2013年4月13日）届满后，被答辩人还是无力偿还借款，在此情况下，第三人朱守祥、朱鹏、朱守义三人找到被答辩人，要求其按照借款协议的约定以物抵债。2013年5月11日，被答辩人共计用六套住房向朱守祥、朱鹏、朱守义等三人抵债350万元，三个人每人2套，朱守祥的两套分别是量才香枫庭苑5栋1单元501(该套抵债584307.00元）及量才香枫庭苑7栋1单元402(该套抵债575277.00元），两套共计抵债1159584.00元。2013年5月13日，被答辩人与朱守祥、朱淞麒签订《量才·香枫庭苑》（订购书），约定1.由朱守祥、朱淞麒订购量才·香枫庭苑项目7栋1单元4层02号商品房，面积145.36平方米；2.该商品房折后单价为3957.6元/平方，折后总价为575277元；3.朱守祥、朱淞麒在签订本订购书当日，交付575277订购金，订购款收据为0000789。同日，被答辩人向朱淞麒出具了加盖有悖答辩人公章的0000789号收款收据客户联，写明收到朱淞麒交来购房款575277元。同年5月13日，被答辩人作为出卖人，朱淞麒作为买受人，请发签订了《商品房买卖合同》，被答辩人收回《量才·香枫庭苑》订购书原件。《商品房买卖合同》，合同主要内容：1.按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4663.78元，总价款575277元；2.买受人一次性付款；2014年2月20日，被答辩人将该房屋移交给答辩人朱淞麒，2015年8月17日，凯里市房地产事业发展管理局对该《商品房买卖合同》进行备案登记。三、被答辩人上诉称借款协议中350万元债权计算错误，其说辞与事实不符。借款协议中350万元债权计算准确，没有计算错误，就即便金额计算错误，也不影响本案答辩人因第三人朱守祥与被答辩人以以物抵债（以房抵债)的方式履行义务从而使答辩人已经完全支付了购房款给被答辩人的事实。1、被答辩人上诉称350万元计算错误，不符合事实。根据被答辩人贵州量才房地产开发有限公司（以下简称发包人）与榕江县建筑工程公司（以下简称承包人）签订的《建设工程施工合同》第二部分专用条款第2.1.5的约定，承包人缴纳保证金后，发包人必须保证在2011年12月30日前开工（具体以监理开工令为准），如果发包人在2011年12月30日达不到开工条件。最迟不得超过2012年2月1日，如果2012年2月1日尚未开工则属于发包人违约，发包人每月按保证金总额的10%作为违约金支付给承包人，从违约之日算起，不足一个月按一个月计算。如在半年内(即2012年4月30日）前因甲方（发包人）原因还未能动工的，甲方退还承包保证金，除10%的违约金和保证金外,发包人另赔偿承包人200万元作为承包人的损失（具体退还时间以打保证金时间为准）。2012年4月30日因发包人违约，导致工程未能正常开工，于是双方于2012年4月13日迖成了清算协议，达成清算协议后，由于发包人也无力退还保证金，于是双方于2012年4月13日以签订借款协议的方式确认了350万元的债权。2、350万元债权是以200万元保证金（也即借款本金)为基数，按每月10%的违约金（也即月利率）计算得来，《建设工程施工合同》签订时间为2011年11月3日，2011年11月3日至2012年2月1日，已违约3个月的时间，违约金（利息）每月20万，则三个月即为60万元。3、因发包人资金周转困难，无力在2012年2月1日退还或偿还200万元保证金（也即借款本金），双方经协商延长一年的履行期（即2012年4月13日至2013年4月13日止），则违约金（利息）等于12个月×20万元=240万元。4、按《建设工程施工合同》的约定，发包人除退还保证金和赔偿违约金外，还需另行支付200万元作为赔偿承包人的损失。5、债权共计为：200万元+200万元+60万元+240万元=700万元。6、2012年经双方协商，以签订借款协议的形式将上述700万元债权减少确认为350万元，并约定发包人必须在2013年4月13日之前还清，2013年4月13日之后，因发包人无力还清上述债务，所以便采取了以物抵债（以房抵债）的方式偿还债务，并已履行完毕。因此，借款协议中约定的350万元债权来源合法、合情、合理，计算准确。综合上述得出，被答辩人与第三人朱守祥之间在债务清偿期限届满后达成了代物清偿的协议，并将该协议履行完毕，根据《物权法》第195条的规定以及最高人民法院关于以物抵债的相关裁判观点，朱守祥以消灭债权的方式付清了全部购房款。另外，类似的案件（贵州省凯里市人民法院2016黔26**民初3697号民事判决书、贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院2017黔26民终631号民事判决书），贵院在之前已经审理作出了判决并被黔东南州中院予以维持。因此，原审法院认定事实清楚，证据充足，适用法律准确，程序合法，请求贵院依法驳回上诉人的所有上诉请求，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。
朱守祥未答辩。
量才房开公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付欠付购房款150554元，并支付自2015年8月11日起至购房款付清之日止的逾期利息5533元（逾期利息按照每日万分之0.5元标准计算，暂算至2017年8月14日）；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：量才房开公司成立于2010年，原法定代表人系陈量才，股东为陈量才、陈老五。2012年5月陈量才、陈老五分别将股份转让给杨玉魁和张玉荣，公司法定代表人变更为杨玉魁。2016年6月，量才房开公司法定代表人变更为张玉荣。2011年11月3日，量才房开公司与榕江县建筑工程公司就榕江九龙嘉园工程达成协议，约定由榕江县建筑工程公司负责承建该工程，双方签订了《建设工程施工合同》。《建设工程施工合同》专用条款第2.1.5（1）约定“承包人（榕江建筑工程公司）交纳保证金后，发包人（量才房开公司）必须保证在2011年12月30日前开工，如果发包人在2011年12月30日达不到开工条件。最迟不得超过2012年2月1日，如果2012年2月1日尚未开工则属发包人违约，发包人每月按保证金总额的10%作为违约金支付给承包人，从违约之日起，不足一个月按一个月计算。”第4.1.3（1）约定“签订合同的五天，承包人向发包人当日交纳履约保证金贰佰万元整（200万元），主体结构完工7天甲方（量才房开公司）必须退还乙方（榕江建筑工程公司）所交纳的保证金200万元（全部退清），如承包人不按约定时间交清履约保证金，发包人有权解除合同。”该工程的项目经理为案外人朱鹏，并由朱鹏自筹资金、自负盈亏。后，朱鹏向量才房开公司交纳保证金200万元。由于量才房开公司的原因，榕江县建筑工程公司未能按期进场开工。2012年4月13日，量才房开公司向朱鹏出具借条，注明借款350万元，同日，还以量才房开公司为乙方与甲方朱鹏签订《借款协议》，协议主要内容为：1.借款金额350万元；2.借款时间为1年（从2012年4月13日至2013年4月13日）止；3.2013年4月13日之前乙方一次性还清借款，不得拖延还款时间。如到期不还，每月按10%的利息支付给甲方。如超过三个月不还款，甲方可用量才房开公司名下的门面、住房作抵押物。凯里香枫庭苑门面、住房均由甲方挑选作抵押物。门面、住房价格并按当年的市场价下浮30%折价赔偿给甲方，并无任何条件给甲方办理房子、门面的过户手续及房产证；4.原量才房开公司和榕江县建筑工程公司签订的榕江县九龙嘉园项目的施工合同自动解除。量才房开公司未能按时还款，2013年5月13日，量才房开公司与朱守祥、朱淞麒签订《〈量才?香枫庭苑〉订购书》，约定：1.由朱守祥、朱淞麒订购“量才?香枫庭苑”项目7栋1单元4层02号商品房，该商品房建筑面积为145.36平方米；2.该商品房单价为4080元/平方（建筑面积）；总价593069元，折扣为0.97，折后单价为3957.6元/平方，折后总价为575277元；3.朱守祥、朱淞麒在签订本订购书当日，交付575277元订购金，订购款收据为0000789。同日，量才房开公司向朱淞麒出具了加盖有量才房开公司公章的0000789号收款收据客户联，写明收到朱淞麒交来购房款575277元，同时，量才公司在该收款收据存根联中注明“2015-8-51号凭证，财务帐金额为：424723元，少计150554元”。同年5月13日，量才房开公司作为出卖人，朱淞麒作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，量才房开公司收回《〈量才?香枫庭苑〉订购书》原件。《商品房买卖合同》主要内容为：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4663.78元，总价款575277元；2.买受人一次性付款；买受人应当在X年X月X日前支付全部房价款。2014年2月20日，量才房开公司将该房屋移交朱淞麒。2015年8月17日，凯里市房地产事业发展管理局对该《商品房买卖合同》进行了备案登记。2017年8月16日，量才房开公司向一审法院提起诉讼。另查明。2017年7月26日张玉荣控告陈量才职务侵占一案凯里市公安局予以立案。
一审法院认为：公民从事民事活动，应当遵循诚信原则。本案中，原被告均未对量才房开公司与朱淞麒间签订的《商品房买卖合同》的合法性提出异议，该《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依照合同的约定履行自己的义务。依双方之间的约定，朱淞麒购买的第7幢1单元4-2号房屋价款575277元，其应一次性付款。但该合同在付款时间上并未写明时间，表述为“买受人应当在×年×月×日前支付全部房价款”。结合2011年11月3日量才房开公司与榕江县建筑工程公司签订的《建设工程施工合同》、榕江县古州镇车江一组朱鹏与量才房开公司签订的《借款协议》，可佐证朱淞麒的购房款系朱守祥与量才房开公司之间的以房抵债协议中的欠款。同时，量才房开公司已向朱淞麒出具收条，写明收到朱淞麒的购房款575277元，并办理了房屋备案、移交等手续，从量才房开公司的上述行为可认定量才房开公司在当时是认可朱淞麒、朱守祥采取以房抵债的方式交清了购房款，现量才房开公司诉请要求朱淞麒补交150554元，与事实不符，理由不充分，不予支持。陈量才已于2012年5月3日将其在量才房开公司的股份出让给了杨玉魁，并被免去了量才房开公司执行董事的职务，量才房开公司的法定代表人也已更换为杨玉魁，在此情况下，量才房开公司仍与朱淞麒签订《商品房买卖合同》，向朱淞麒出具收到房款的收据，视为对量才房开公司此前行为的认可。通常情况，只有在交清房款的前提下，房开商才给购房户办理房屋移交手续，而本案办理房屋移交的时间为2014年4月20日，如量才房开公司认为朱淞麒未交房款，或会拒绝给朱淞麒办理房屋移交手续或会在诉讼时效期内提起诉讼，但本案量才房开公司并未行使自己的权益。至于财务管理是否符合规定，0000789号收款收据的财务联与存根联、客服联不符的问题，系量才房开公司内部管理问题，不得对抗善意第三人。关于424723元的现金缴款单，朱淞麒否认系其交款，同时亦无证据印证该款系朱淞麒所交，故该份证据不予采信。
综述，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：
驳回原告贵州量才房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1711元，由原告贵州量才房地产开发有限责任公司负担。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点系量才房开公司与朱淞麒之间签订的《商品房买卖合同》纠纷，而量才房开公司与榕江县建筑工程公司签订《建设工程施工合同》、与榕江县古州镇车江一组朱鹏与量才房开公司签订《借款协议》产生债务纠纷系另一法律关系，一审法院围绕商品房买卖合同纠纷，审查本案存在以房抵债事实并无不当。量才房开公司与朱淞麒之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依照合同的约定履行自己的义务。在履行《商品房买卖合同》过程中，量才房开公司通过为朱淞麒办理房屋备案、移交等手续等行为按法律规定逐步向朱淞麒转移房屋所有权；朱淞麒、朱守祥则通过采取以房抵债的方式交清了购房款，获得了量才房开公司向朱淞麒出具的写明收到朱淞麒购房款的收款收据。至此，双方按合同的约定履行了自己的义务，量才房开公司以上述行认可了以房抵债的方式交清了购房款，现量才房开公司要求朱淞麒补交房屋欠款，不应得到支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3422元，由上诉人贵州量才房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 龙 恺
二〇一八年四月二十五日
书记员 王 凯