江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第0445号
上诉人（原审原告、反诉被告）裘茹莎。
被上诉人（原审被告、反诉原告）元明星。
委托代理人姜履彬，江苏钟鸣律师事务所律师。
上诉人裘茹莎与被上诉人元明星房屋租赁合同纠纷一案，常州市钟楼区人民法院于2014年12月19日作出（2014）钟民初字第1276号民事判决。上诉人裘茹莎对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2015年03月02日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
原审原告（反诉被告）裘茹莎诉称，我与元明星于2013年8月21日就莱蒙都会商业街8-156号的部分店面租赁事宜签订了《店面房出租合同》，约定元明星承租我的店面，租赁期为3年，自2013年9月16日至2016年9月15日止，第一年房租为16万元，第二年房租为175000元，第三年房租为195000元，支付方式为每半年现金支付一次，每次支付时间约定为房租到期日的前一个月内。物业费用按每月1800元计算，每季度缴纳一次。电费按电表所示度数先用后收，每季度结算一次。元明星自从2013年9月交纳了第一半年度的房租8万元以及第一季度物业费用5400元以后，再也没有缴纳过任何费用。我从2014年1月起多次以电话、短信的方式催促元明星缴纳房租，其均以种种借口拖延。2014年3月4日，我以发函方式再次向元明星催缴，其仍不予理睬。据此，我请求判令：一、解除我与元明星于2013年8月21日签订的《店面房出租合同》。二、元明星向我支付拖欠的房租8万元。三、元明星向我支付拖欠的物业费10800元、电费450元。四、元明星赔偿我违约金265000元。五、本案诉讼费用由元明星承担。
原审被告（反诉原告）元明星答辩并提出反诉称，2013年8月21日，双方就莱蒙商业街8-156号商铺租赁事宜签订了《店面房出租合同》，反诉人为承租方，被反诉人为出租方。合同约定租赁期自2013年9月16日起至2016年9月15日止，第一年（2013年9月16日起至2014年9月15日）的租金为16万元。合同签订后，反诉人依约履行了义务，没有违约行为。反诉人依约向被反诉人支付了物业管理费5400元及半年的租金8万元。根据经营需要，反诉人对商铺进行了装修，并购买了经营所需设备，被反诉人以其本人名义为反诉人办理了个体工商户登记。被反诉人存在根本违约行为，2013年12月11日，反诉人准备进入商铺，发现商铺门的门锁已被被反诉人更换，无法开门营业。反诉人多次要求被反诉人交付更换后的门锁钥匙，均遭拒绝。因被反诉人一直拒不交付门锁钥匙，2014年2月20日，反诉人辞退了员工，反诉人合同目的无法实现。目前反诉人同意解除租赁合同，但是因为被反诉人存在根本违约行为，故请求：一、被反诉人向反诉人返还房屋租金42301.37元；二、被反诉人支付违约金3万元。三、本案诉讼费用由被反诉人负担。
被反诉人裘茹莎针对反诉提出答辩称，合同签订后，被反诉人积极履行义务，不存在违约行为，反诉人没有被反诉人锁门的直接证据。
原审法院经审理查明，2013年8月21日，裘茹莎作为甲方与元明星作为乙方签订《店面房出租合同》，裘茹莎将其从常州莱蒙商业管理有限公司租赁的8-156号商铺的部分租赁给元明星，租赁期限为三年，从2013年9月16日起至2016年9月15日止。商铺年租金总额为：第一年16万元；第二年为17.5万元；第三年为19.5万元。租金交付期限：半年一交付租金（提前一个月支付）。首付一个月租金13000元，剩余5个月在10月份支付。合同第十条约定水、电甲方装分表，物业税费及社会公共收费、物业费乙方承担百分之五十六，（治安、卫生、工商、税务等）由乙方自行缴纳。第十三条约定以上条款，甲、乙双方互相遵守，如若违背以上任何条款自愿承担合同总价款百分之五十的赔偿金给守约方作为赔偿。合同签订后，元明星向裘茹莎交付了2013年9月16日至2014年3月15日的租金8万元，2013年10月1日至2013年12月31日的物业费5400元。2014年1月初，裘茹莎更换了双方共用门的钥匙，2014年1月29日，元明星父亲元水来因向裘茹莎索要钥匙发生纠纷，由常州市公安局钟楼分局南大街派出所（以下简称“南大街派出所”）处警，告知通过合法途径解决。2014年2月26日，双方再次因物业费问题发生纠纷，由元水来报警，双方至南大街派出所处理，南大街派出所对裘茹莎制作了询问笔录，笔录中裘茹莎称：“2013年8月份，我把莱蒙都会二期8-156号店面房租给元明星开公司，2013年12月底的时候，他开的公司就一直关着。当时正好店面房需要交物业费，我就打电话催他们交物业费，他们一直没有交。到了2014年1月初，那时候正好我保留的一把钥匙找不到了，我觉得不安全，所以就找开锁公司的人换了把锁，换锁之后，我也通知元明星拿新换的钥匙，顺便来把物业费交掉。2014年1月29日（小年夜）下午，元明星的父亲就报警说我把店铺锁掉了，之后我一直要求先把物业费交了，然后我给他们钥匙，但是他们一直没有交纳相关费用，所以就有纠纷了”。2014年3月，元明星因该房屋租赁纠纷向法院提起诉讼，后于2014年5月27日撤回起诉。2014年7月24日，元明星委托元水来将上述租赁房屋中的全部物品搬走，将店面交付裘茹莎。
原审法院另查明，元明星尚有电费450元未支付。元明星店铺装修总计价值1万元。
以上事实，有裘茹莎向法院提交的《店面房出租合同》、《“常州莱蒙都会国际商业街区”商铺租赁合同》、缴费票据、（2014）钟民初字第00538号案件的应诉通知书、传票、民事裁定书、《催缴函》，元明星向法院提交的《店面房出租合同》、接处警登记表、询问笔录复印件、情况说明复印件等证据及到庭当事人的当庭陈述予以佐证。
原审法院认为，原审原告（反诉被告）裘茹莎与原审被告（反诉原告）元明星之间签订的《店面房出租合同》依法成立，且合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同签订后，元明星向裘茹莎支付了半年的租金及一个季度的物业费，依照约定元明星应在2014年2月15日前支付下期租金，但在2014年1月初，裘茹莎即更换了门锁，并且在2014年1月29日元明星的父亲报警索要后，仍以元明星未缴纳物业费为由不交付钥匙，使元明星无法对租赁房屋进行使用，已构成了违约，虽然裘茹莎抗辩称是因元明星未交付物业费，但元明星即使系拒不缴纳物业费，亦不构成其拒绝元明星使用该租赁房屋的抗辩理由。元明星在不能使用该租赁房屋的情况下，不缴纳租金，不构成违约。现双方对解除合同均无异议，法院对裘茹莎请求解除该合同的诉讼请求予以支持。由于元明星于2014年1月29日开始向裘茹莎主张交付钥匙，故该日之前的租金、物业费及实际产生的电费元明星应当支付，之后的不应由元明星承担，元明星多向裘茹莎缴纳部分，裘茹莎应予退还，经法院计算，元明星应承担租金为59178元、物业费为7200元、电费为450元，总计66828元，元明星已支付85400元，裘茹莎还应退还18572元。由于解除合同系由出租方裘茹莎造成，裘茹莎应向元明星支付违约金，元明星虽已主动将违约金数额调整为3万元，但考虑其损失仅为装修损失，其虽称与店员解除合同有损失，但其提供的证据不充分，因此其所主张的违约金仍过分高于其所造成的损失，法院依法调整为13000元。综上，法院对原审原告（反诉被告）裘茹莎请求解除2013年8月21日双方签订的《店面房出租合同》的诉讼请求予以支持，其他诉讼请求不予支持。对原审被告（反诉原告）请求返还房租金18572元，支付违约金13000元的诉讼请求予以支持，对其他反诉请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百一十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除裘茹莎与元明星于2013年8月21日签订的《店面房出租合同》；二、裘茹莎于判决生效之日起十日内向元明星退还租金等总计18572元；三、裘茹莎于判决生效之日起十日内向元明星支付违约金13000元；四、驳回裘茹莎的其他诉讼请求；五、驳回元明星的其他诉讼请求。本诉案件受理费6715元、反诉案件受理费804元，合计7519元由裘茹莎负担7066元，元明星负担453元。
上诉人裘茹莎不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院查明事实不清。一、2014年1月29日被上诉人的父亲报警索要钥匙一事与事实不符。上诉人更换锁具完全事出有因，由于上诉人的每日办公地与被上诉人的承租房是共用一个大门进出，上诉人在自己保留的大门钥匙不慎遗失，而被上诉人承租的店面在从2013年12月底起就长期关门歇业，此时恰逢过年时节，为安全起见，上诉人出于善意不得已更换了锁具，并通知被上诉人来领取新钥匙。但被上诉人自己不来领取。上诉人每日要开门办公，被上诉人完全可以随时随地来正常使用租赁房屋，因此不存在被上诉人无法使用店面房，违约在先的情况发生。被上诉人父亲谎报警情，被上诉人自己不来领取大门钥匙，自己怠于行使承租权利。二、被上诉人从未于2014年1月29日开始向上诉人主张交付钥匙，房屋的承租状态一直未有任何改变，被上诉人与上诉人系在2014年7月24日将承租房屋交接完结，故被上诉人与上诉人的房屋租赁关系实际发生至2014年7月24日止，被上诉人应承担2014年7月24日前的租金、物业费及实际发生的电费。三、直至原审法院起诉之日，被上诉人一直恶意拖欠约定好的物业费、电费，也未按合同约定支付下半年租金，已严重违约，需承担相应的违约责任。综上，请求二审法院撤销原审法院二、三、四、五项判决并依法改判。
被上诉人元明星在答辩期内未作书面答辩。二审中元明星辩称，1、被上诉人无违约行为。2013年8月21日，被上诉人承租了莱蒙商业街8-156号商铺，当日与上诉人签订了店面房出租合同，合同约定租赁期自2013年9月16日至2016年9月15日止。第一年的租金为16万元，合同签订后，被上诉人依约向上诉人支付了2013年9月16日至2014年3月15日止的租金8万元，预付了5400元的物业管理费。根据合同约定，被上诉人不拖欠上诉人任何费用。2、上诉人存在根本性违约的行为，使被上诉人无法实现承租涉案商铺的目的。2013年12月11日，被上诉人准备进入承租的商铺，发现商铺的门锁已被更换，无法开门营业，被上诉人多次要求上诉人交付更换后的门锁钥匙，均遭到上诉人的拒绝。后被上诉人以书面的形式向上诉人发函，要求交付钥匙，但仍然无济于事。无奈之下，被上诉人分别于2014年1月29日、2月26日下午一点四十分和下午五点左右拨打110电话，请求警察帮助解决锁门纠纷。可最终上诉人仍然拒绝交付钥匙，无奈警察告知被上诉人，另行通过其他合法途径解决。3、上诉人应当返还被上诉人无法使用商铺期间的租金并赔偿被上诉人的损失。被上诉人以合同约定，向上诉人支付了半年即2013年9月16日至2014年3月15日半年的租金8万，后上诉人擅自更换了商铺门锁，并拒不向上诉人交付更换后的门锁，使被上诉人无法使用商铺，自被上诉人无法使用商铺之日至2014年3月15日期间的租金应当由上诉人返还给被上诉人。同时，上诉人还应当赔偿其违约给被上诉人造成的损失。最后，被上诉人在履行店面房出租合同过程中，不存在违约行为，上诉人要求被上诉人向其支付违约金没有事实和法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法判决。
双方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审听证结束后裘茹莎申请调取南大街派出所对元明星所作询问笔录，本院通知元明星提交该份询问笔录，后元明星提交该份询问笔录，经查该份询问笔录对本案案件事实的认定无影响。二审查明的案件事实与原审相一致。
本院认为，上诉人裘茹莎与被上诉人元明星之间签订的《店面房出租合同》依法成立，且合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同签订后，元明星已依约支付租金及一个季度的物业费，因2014年1月初裘茹莎更换了门锁，并且在2014年1月29日元明星的父亲报警索要后，裘茹莎在派出所所作询问笔录中明确表示仍要元明星先缴纳物业费才交付钥匙，致使元明星无法对租赁房屋进行使用，不能实现元明星租赁本案所涉房屋的合同目的，裘茹莎的行为已构成了根本违约，裘茹莎抗辩所称因元明星未交付物业费，但即使元明星不按约缴纳物业费，亦不成为裘茹莎拒绝元明星使用该租赁房屋的理由。本案所涉房屋租赁合同未能完全履行的责任在于裘茹莎，原审法院据此判令裘茹莎向元明星退还多收的租金、支付违约金并驳回裘茹莎、元明星的其他诉讼请求正确。
综上所述，上诉人裘茹莎的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7519元，由上诉人裘茹莎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
审 判 员 罗希夷
代理审判员 周韵琪
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 马筱艳