安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0603民初312号
原告：刘海林，男，1992年7月18日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市杜集区。
委托代理人：马鹏，安徽安港律师事务所律师。
委托代理人：朱占领，安徽安港律师事务所实习律师。
被告：淮北恒通置业有限公司，住所地安徽省淮北市。
法定代表人：苏少东，该公司总经理。
委托代理人：许亚明，该公司工作人员。
委托代理人：关冬，该公司工作人员。
原告刘海林与被告淮北恒通置业有限公司（简称恒通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法由审判员陈永战适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告刘海林的委托代理人马鹏，被告恒通公司的委托代理人许亚明、关冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘海林诉称：我有意购买恒通公司开发的＊＊16号楼1903号房屋，双方于2014年1月23日签订《淮北＊＊楼宇认购书》，约定：签署本认购书时，我支付1万元定金，我以按揭付款的方式购买房屋，应于2014年1月22日前支付首付款22万元，同时签署《商品房买卖合同》，余款52万元在2014年1月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。在2014年1月20日我交付了定金1万元，签订认购书当日交付了购房款4万元和其他费用160元。因双方签订的认购书不具有履行性，为此，我多次要求恒通公司返还我已经支付的款项，但恒通公司以种种理由拒不返还。综上，我们签订的认购书根本无法实现合同目的，应予以解除。为维护我的合法权益，特此起诉，请求判令解除我与恒通公司于2014年1月23日签订的《淮北恒大雅苑楼宇认购书》，恒通公司返还我购房款4万元，预告登记、抵押登记费用160元，双倍定金2万元，合计60610元，并承担本案诉讼费用。
恒通公司庭审中辩称：双方分别于2014年1月20日及1月23日签订的《淮北＊＊楼宇认购书》均合法有效，并具有履行性，双方均应遵照履行；刘海林未签订《商品房买卖合同》和未按期办理完毕按揭贷款申请手续，已构成严重违约，我公司有权解除协议，并将刘海林所付款项不予退还。
经审理查明：2014年1月20日，刘海林与恒通公司签订了编号为1301594的《淮北＊＊楼宇认购书》，约定：乙方（刘海林）自愿依下列条件向甲方（恒通公司）认购＊＊16号楼1903单元；该商品房建筑面积共125.28平方米，其中套内建筑面积106.613平方米；选择豪华11A装修标准，获87.1200折优惠后，按建筑面积计算，单价为6180.29元／平方米，总金额为774267元；乙方同意签署本认购书时，支付1万元作为定金；乙方选择按揭付款（商业贷款）方式付款，乙方须于2014年1月22日前支付首期房款224267元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款54万元由银行提供按揭贷款；乙方需在2014年1月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋（实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起5日内付清）；乙方必须按约定的付款方式和期限到淮北恒大雅苑销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房层，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；乙方支付首期款的同时预交税费160元；在乙方履行完毕本认购书约定的情况下，甲方未能为乙方保留该房号的，则双倍返还乙方所付定金，但不再承担其他责任。当日，刘海林向恒通公司支付定金1万元，并由恒通公司出具发票载明收到预售定金1万元。
2014年1月23日，刘海林与恒通公司签订了编号为1301598的《淮北＊＊楼宇认购书》，除约定：“选择豪华11A装修标准，获84.3900折优惠后，按建筑面积计算，单价为5986.50元／平方米，总金额为75万元；乙方选择按揭付款（商业贷款）方式付款，乙方须于2014年1月22日前支付首期房款22万元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款52万元由银行提供按揭贷款”外，其余条款与2014年1月20日签订的编号为1301594的《淮北＊＊楼宇认购书》完全一致。当日，刘海林通过刷卡向恒通公司支付40160元，并由恒通公司出具发票载明预收购房款4万元，出具收据载明收预告登记费80元、抵押登记费80元。
后来，刘海林没有按约定到淮北＊＊销售中心签署《商品房买卖合同》。2014年11月1日，恒通公司通过邮政特快专递向刘海林寄送了《提示函》，载明：刘海林于2014年1月20日认购了恒通公司开发的＊＊16栋1903室，根据双方签订的《淮北＊＊楼宇认购书》，刘海林须在2014年1月24日前签署《商品房买卖合同》并办理完相关手续，否则视为刘海林放弃该房屋的购买，所付款项不予退还，恒通公司无须通知刘海林，可另行销售该套房屋；截至发函之日，刘海林已经逾期273日，因此，恒通公司按照《淮北＊＊楼宇认购书》上的约定处理该套房屋。后因刘海林一直未到淮北＊＊销售中心签署《商品房买卖合同》，恒通公司于2015年4月5日将该房屋另行出售给他人。现刘海林起诉要求解除其与恒通公司于2014年1月23日签订的《淮北＊＊楼宇认购书》，恒通公司返还其购房款4万元，预告登记、抵押登记费用160元，双倍定金2万元，致本案纠纷发生。
以上事实，有刘海林提交的编号为1301598的《淮北＊＊楼宇认购书》的买受人联、不动产统一发票2张、收据及银行凭证，恒通公司提交的编号分别为1301594及1301598的《淮北恒大雅苑楼宇认购书》的出卖人联、《提示函》、邮政特快专递单、快递发送记录，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。
本院认为：刘海林与恒通公司之间签订的《淮北＊＊楼宇认购书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性的规定，系有效合同。
关于解除合同。现刘海林起诉要求解除双方签订的《淮北＊＊楼宇认购书》，恒通公司在诉讼中也主张其已经于2014年11月通知刘海林解除双方之间的商品房预约合同关系，故对刘海林要求解除其与恒通公司于2014年1月23日签订的《淮北＊＊楼宇认购书》的诉讼请求，本院予以支持。
关于定金。双方签订的《淮北＊＊楼宇认购书》约定刘海林于签署认购书时支付1万元作为定金，且恒通公司也已经出具发票确认收到预售定金1万元。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现因刘海林未按双方签订的《淮北恒大雅苑楼宇认购书》的约定签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款的申请手续，故其无权要求返还定金。
关于购房款4万元及登记费160元。双方签订的《淮北＊＊楼宇认购书》约定：刘海林逾期20天以上办理银行按揭贷款申请手续，视作刘海林单方解除认购书，所付款项不予退还。该条款系恒通公司事先拟定的格式条款，免除了其退款责任，应为无效条款。且认购书约定刘海林履行约定后，如恒通公司未能为刘海林保留房号的，则恒通公司双倍返还定金，由此可看出双方对违约情形明确约定了定金罚则。因此，在恒通公司不予退还刘海林给付的定金1万元后，刘海林已经承担了违约责任。基于双方签订的《淮北＊＊楼宇认购书》已经解除，双方未签订商品房买卖合同，刘海林支付的预告登记费80元、抵押登记费80元也未实际发生，故恒通公司应退还刘海林的购房款4万元及登记费160元，本院对恒通公司称其有权解除协议并将刘海林所付款项不予退还的辩解不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条第一百一十五条、第一百一十六条和《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：
一、解除原告刘海林与被告淮北恒通置业有限公司于2014年1月23日签订的《淮北＊＊楼宇认购书》；
二、被告淮北恒通置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告刘海林购房款4万元、登记费160元，总计40160元；
三、驳回原告刘海林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1304元，因本案适用简易程序审理，减半收取652元，由原告刘海林负担217元，被告淮北恒通置业有限公司负担435元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 陈永战
二〇一六年四月十二日
书记员 张 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。