贵州省清镇市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清民初字第66号
原告贵州丽水物业管理有限责任公司清镇分公司，住所地贵州省清镇市东门广场3号楼二层物业办公室。
负责人施国仁。
委托代理人喻妮、赵敏，贵阳南明区花果园法律服务所法律工作者。
被告刘名琪，男，1975年12月25日出生，汉族，住贵州省清镇市……。
被告郑应云，男，1967年9月25日出生，汉族，住福建省福清市……。
委托代理人孟欣，贵州普众律师事务所律师。
原告贵州丽水物业管理有限责任公司清镇分公司（以下简称丽水物管清镇分公司）诉被告刘名琪、郑应云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告丽水物管清镇分公司委托代理人喻妮，被告刘名琪、被告郑应云委托代理人孟欣均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告丽水物管清镇分公司诉称：2008年10月31日，原告与刘名琪签订租赁合同，约定原告将清镇东门广场3栋负一层（1）至（8）间门面共计440.52平方米出租给刘名琪使用，双方口头约定物业服务费按每月每平米1元计收。2013年10月28日，郑应云购买刘名琪所租赁的东门广场的门面，该门面至今是刘名琪租用。原告一直履行物业服务，而刘名琪在签订租赁合同后未交纳物业服务费，郑应云在购买门面后亦未交纳物业服务费。原告多次催收未果，故诉讼请求判令二被告立即支付拖欠原告2008年10月31日至2014年10月30日止物业服务费31717.44元，并承担本案诉讼费。
被告刘名琪辩称，原告负责人在2008年10月是李少峰，2010年原告负责人才变更为施国仁的。租赁合同约定每年交纳25200元，包括了所有的费用。2013年前租赁合同约定的25200元是支付给原告的，2014、2015年租赁合同约定的25200元是支付给门面购买人郑应云的。致此已按租赁合同履行完约定义务，原告所述口头约定物业服务费不实，不同意支付物业服务费。
被告郑应云辩称，2013年10月28日，从贵阳永茂房地产开发有限公司购买刘名琪租赁的1、2、5、6号共4个门面，面积共计310平方米。与原告没有物业服务合同，也没有口头协议。原告要求支付物业服务费的证据不足，请求驳回原告的诉请。
经审理查明：2008年5月10日，贵州源茂房地产开发有限公司（甲方）与丽水物管清镇分公司（乙方）签订《物业委托经营管理协议》。该协议约定，第一条、甲方将其所有的位于东门广场的28间门面，总面积896平方米委托给乙方实行统一管理，统一代租，整体经营；第二条、委托经营管理权限：（3）租金及其它费用的收缴、（4）租赁权及转租权等；第三条、委托经营管理期限7年，自2008年5月10日起至2015年5月10日止。
2008年10月31日，出租方丽水物管清镇分公司（甲方）与承租方刘名琪（乙方）签订《租赁合同》。该合同约定，第一条、甲方将清镇东门广场3栋负一层（1）至（8）间出租给乙方；第二条、租赁期限12年，自2008年10月31日至2020年10月31日；第三条、租金为乙方每年只向甲方交纳25200元，从2008年10月31日至2010年10月31日为免租期，从2008年10月31日以后按年缴纳。合同签订之日起由乙方交纳2010年10月31日至2011年10月31日的费用25200元。该合同落款有丽水物管清镇分公司盖章及法定代表人（签名）处有李少峰签字。
2008年10月17日，刘名琪支付丽水物管清镇分公司东门广场8间门面管理费2200元。2008年11月11日，刘名琪支付丽水物管清镇分公司东门广场8间门面2009年10月31日至2010年10月31日管理费23000元。2012年10月31日，刘名琪支付丽水物管清镇分公司东门广场2012年11月1日至2013年10月31日管理费25200元。2013年10月28日，刘名琪支付郑应云东门广场3楼负一层1－6号2013年10月31日至2014年10月31日门面租金25200元。2014年10月31日，刘名琪支付郑应云东门广场3楼负一层2014年10月31日至2015年10月31日门面租金25200元。
2013年3月25日，案外人贵州永茂房地产开发有限公司清镇项目处与郑应云就清镇市云岭东路东门桥东门广场第3幢负1层1号、2号、5号、6号房分别签订了4份《商品房买卖合同》。
筑房权证清镇字第1600244**号房屋所有权证载明：房屋所有权人郑应云，房屋坐落于清镇市云岭东路……，登记日期2013年7月26日，建筑面积80.1平方米，套内建筑面积77.22平方米。
筑房权证清镇字第1600244**号房屋所有权证载明：房屋所有权人郑应云，房屋坐落于清镇市云岭东路……，登记日期2013年7月26日，建筑面积70.86平方米，套内建筑面积68.31平方米。
筑房权证清镇字第1600244**号房屋所有权证载明：房屋所有权人郑应云，房屋坐落于清镇市云岭东路……，登记日期2013年7月26日，建筑面积80.1平方米，套内建筑面积77.22平方米。
筑房权证清镇字第1600245**号房屋所有权证载明：房屋所有权人郑应云，房屋坐落于清镇市云岭东路……，登记日期2013年8月2日，建筑面积70.86平方米，套内建筑面积68.31平方米。
2013年10月28日，丽水物管清镇分公司出具证明，内容为：兹证明东门广场3负1－1、3负1－2、3负1－3、3负1－4、3负1－5、3负1－6号门面已出售给郑应云，原跟物管公司签订的租赁协议及后续房租一并转该业主，请租户及时与新业主签订租赁协议，特此证明。
2014年9月21日，李少峰出具证明，证实其原系丽水物管清镇分公司负责人，丽水物管清镇分公司与刘名琪签订的租赁合同房租费物管费共计25200元，没有其他费，刘名琪未拖欠丽水物管清镇分公司费用。
以上事实，有原、被告的陈述、物业委托经营管理协议、租赁合同、收据、照片、房屋产权证、商品房买卖合同、证明等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证，本院予以认定。
本院认为：丽水物管清镇分公司与刘名琪签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律、法规的规定，属有效协议，双方均应按协议约定全面履行合同义务。该合同约定刘名琪每年只向丽水物管清镇分公司交纳25200元，该款刘名琪按合同约定已履行。丽水物管清镇分公司诉讼请求刘名琪交纳物业管理费，因双方之间的租赁合同除约定刘名琪交纳25200元外，未约定交纳其他费用的合同义务，丽水物管清镇分公司对该诉请亦未提交证据印证，故依法应由其承担举证不能的不利后果，故该诉请本院不予支持。
关于丽水物管清镇分公司请求郑应云支付物业管理费的问题，丽水物管清镇分公司是基于与贵州源茂房地产开发有限公司签订《物业委托经营管理协议》并行使该合同权利和履行该合同义务，但郑应云所购房屋是与贵州永茂房地产开发有限公司清镇项目处签订商品房买卖合同，并取得房屋所有权。贵州源茂房地产开发有限公司与贵州永茂房地产开发有限公司清镇项目处是不同主体。丽水物管清镇分公司所提交的证据不能证明郑应云所买涉案房屋属贵州永茂房地产开发有限公司委托其经营管理，郑应云与丽水物管清镇分公司就物管费交纳亦无合同约定，该诉请证据不足，故本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”第八十五条“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。”之规定，判决如下：
驳回原告贵州丽水物业管理有限责任公司清镇分公司的诉讼请求。
案件受理费593元，由原告贵州丽水物业管理有限责任公司清镇分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 军
人民陪审员 杨光华
人民陪审员 田仁贵
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 李玉娥