北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终7012号上诉人（原审被告）：王亚会，女，1969年8月10日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王奎，北京市京徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京美福润医药科技股份有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号8层05-147。法定代表人：马元良，董事长。委托诉讼代理人：杨学庆，男，1980年4月16日出生，北京美福润医药科技股份有限公司职员。上诉人王亚会因与被上诉人北京美福润医药科技股份有限公司（下称美福润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初8022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王亚会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回美福润公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用全部由美福润公司负担。事实和理由：1.我扣除的押金21550.05元为免租期间的租金，依据公平原则和双方口头约定我不应退还美福润公司。双方《房屋租赁合同》第2条第1款约定：“租赁期限自2016年4月19日至2018年4月30日止，共计两�。（2016年4月19日至2016年4月30日做为装修免租期，自2016年5月1日起开始起租）”，该条款中虽并未约定如果提前终止合同对免租期费用作何计算，但条款中明确标明“共计两年”，其后注明“2016年4月19日至2016年4月30日做为装修免租期”，明确表明是在承租期满两年的条件下才有12天的免租期。退一步讲，这12天的免租期是做为装修免租期，旨在为美福润公司节省运营成本，是我在美福润公司承租两年的情况下给予其的优惠，依据租金的计算标准合计28733.4元。同时，在我和美福润公司签订终止协议时，双方也口头达成一致，免租期内的房租由我在租金内扣除。现合同提前终止，此优惠条件应该公平原则，合理分担。双方之间的租赁合同期间为2年，美福润公司实际承租期限为6个月，因此美福润公司只享有3天的免租期，我有权从押金中扣除剩余9天免租期的租金，共计21550.05元。2.我恢复房屋隔断支出费用9500元，已扣除的7183.35元为隔断的恢复费用，依据双方合同约定不应退还美福润公司。并且，美福润公司仍应赔偿我恢复隔断实际支出与扣除部分押金的差额2316.65元。《房屋租赁合同》第6条第5款约定：“租赁期满后，乙方需恢复甲方房屋的原状（除甲方同意外）”。2016年10月17日签订的《天玉大厦405、407补充协议》（下称《补充协议》）第5条约定，王亚会退还美福润公司押金的前提条件是“美福润公司结清所有费用，且按照租赁合同的约定交还房屋”。一审法院认为双方协议中并未约定美福润公司交房前需恢复隔断，即恢复原状，属于事实认定错误。房屋的原状存在隔断，美福润公司终止租赁协议应按照合同约定恢复房屋原状，但是美福润公司没有恢复。此部分隔断恢复费用经我核算为9500元，美福润公司对此负有赔偿责任，我有权从押金中扣除7183.35元。同时，对于恢复隔断实际支出与扣除押金之间的差额2316.65元，美福润公司仍应予以赔偿。3.我因前期将房屋出租给美福润公司支付中介费用50985元，美福润公司提前终止合同，我另行对外出租房屋仍需支付该部分中介费用，美福润公司应对此予以赔偿。在短短不到半年的期间内，因美福润公司提前终止合同，我将支付将近一个半月房屋租金的中介费用，承担了巨大的损失。综上，一审法院认定事实和适用法律存在错误，对于押金中剩余的28733.40元，是我作为免租期的费用和美福润公司应补偿给我的装修损失，我不具有返还的义务；同时上我也因美福润公司提前解除租赁合同支付中介费用支付50985元，美福润公司也应予以赔偿。美福润公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，我公司同意一�判决。关于合同终止后的事宜，我公司是严格按照《补充协议》履行的。关于《补充协议》的内容我公司已口头告知王亚会，王亚会对内容完全知晓，如果王亚会对拆除隔断的事有异议，当时肯定会提出，我公司认为王亚会没有提出就是予以默认。关于中介费，与我公司无关。美福润公司向一审法院起诉请求：王亚会退还我剩余押金28733.4元，并支付我逾期返还押金产生的滞纳金32756.08元。一审法院认定事实：2016年4月21日，王亚会（甲方）委托其代理人何英与美福润公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方承租涉案房屋，建筑面积478.89平方米，租期自2016年4月19日至2018年4月30日止，其中2016年4月19日至2016年4月30日为装修免租期，租金每年873974.25元，每六个月支付一次；押金74227.95元，在乙方全面履行本合同各项条款，并在租�期满交还甲方出租房屋后，甲方应于5个工作日内将押金退还乙方；对乙方的装饰、装修部分，甲方不负有修缮的义务，租赁期满后，乙方须恢复房屋的原状（除甲方同意外）；合同履行期内，乙方如需提前终止本合同，需于终止日期前30日以书面形式通知甲方，乙方应向甲方支付违约金，违约金以两个月租金计算，同时甲方应全额退还乙方押金。合同订立后，双方如约履行合同，美福润公司按照合同向王亚会交纳了押金74227.95元。2016年9月30日，美福润公司向王亚会发送《关于提前终止的通知》，称根据合同提前通知王亚会双方于2016年11月30日终止租赁合同。王亚会于当日收到该函件。2016年10月17日，王亚会（甲方）委托其代理人张志杰与美福润公司（乙方）在涉案房屋处签订《补充协议》，就终止合�事宜达成如下协议：1、原租赁合同终止日期为2016年11月30日，乙方于协议生效后2个工作日内支付2016年11月1日至2016年11月30日期间的租金；2、乙方需按合同约定支付提前解约违约金（以两个月租金计算）145662.38元；3、甲方同意全额退还乙方按照《房屋租赁合同》所缴纳的押金，应于乙方返还房屋5个工作日内退还乙方押金，未按照前述期限退还乙方押金的，每延期一日，应向乙方额外支付押金的百分之一作为延迟期间的滞纳金；协议签署之日生效。此后，美福润公司于2016年11月30日将涉案房屋返还王亚会，并向王亚会支付违约金145662.38元。2017年1月10日，王亚会退还美福润公司押金45494.55元。一审法院认为,依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。美福润公司与王亚会签订租赁合同后协商提前终止合同，并签订《补充协议》，该协议合法有效，双方均应依约履行。该协议约定王亚会需全额退还美福润公司已付押金，现王亚会仅退还部分押金，不符合协议的约定，故对美福润公司要求王亚会退还押金差额的诉讼请求，法院予以支持。王亚会虽辩称其与美福润公司口头协商需在押金中扣除部分免租期费用及隔断修复费用，但并未举证，且双方在涉案房屋处签订该协议，而王亚会早已知晓美福润公司拆除隔断的事实，但双方协议中并未约定美福润公司交房前需恢复隔断或需在押金中扣除部分恢复费用，亦未约定需在应退押金中扣除9天免租期的费用，且美福润公司已向王亚会支付违约金用以弥补损失，故法院对王亚会的该答辩意见不予采信。关于延迟退还押金的滞纳金一节，双方在庭审中均认可该滞纳金具有违约金性质，美福润公司亦提出标准过高，故法院依法酌情予以调整。据此，一审法院判决：一、王亚会于判决生效后七日内退还北京美福润医药科技股份有限公司房屋押金二万八千七百叁拾叁元四角；二、王亚会于判决生效后七日内支付北京美福润医药科技股份有限公司滞纳金一千四百元；三、驳回北京美福润医药科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另补充查明：王亚会（甲方）与美福润公司（乙方）签订的《补充协议》约定,甲方同意全额退还乙方按照《房屋租赁合同》所缴纳的押金，甲方应于双方结清所有费用且乙方按照《房屋租赁合同》的约定向甲方交还租赁房屋后5个工作日内将押金退还给乙方。甲方未按照前述期限退还乙方押金的，每迟延一日，应向乙方额外支付押金的百分之一作为迟延期间的滞纳金。本院审理中，王亚会为证明恢复隔断实际支出了9500元，提交了开票日期为2017年6月5日金额为4000元的材料费发票及2017年4月25日收款人为王波，金额为5500元的装修人工费收据。美福润公司不认可上述证据的真实性、关联性及证明目的，认为材料款发生在2017年6月5日，人工费发生在2017年4月25日，不符合常理。王亚会解释称发票是补开的。另，王亚会与美福润公司均确认美福润公司拆除的隔断为玻璃隔断，非房屋的原有结构墙。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。美福润公司与王亚会经协商签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议就合同终止所产生的相关事宜进行了明确的约定，双方均应遵照履行。关于王亚会所述因合同提�终止，装修免租期应相应缩短，美福润公司多享受的免租期优惠应从押金中予以扣除一节，因《房屋租赁合同》及《补充协议》对此均没有约定，王亚会亦无证据证明双方另有口头约定，故本院对王亚会的上述主张不予采信。关于美福润公司交还房屋时未恢复原有隔断，王亚会要求从押金中扣除恢复隔断所产生的费用一节，首先，虽然《房屋租赁合同》约定租赁期满后美福润公司应恢复房屋原状，但《补充协议》是对合同终止事宜的特别约定，应优先适用，而《补充协议》中并没有明确要求美福润公司恢复隔断或承担恢复隔断所产生的费用；其次，《补充协议》对合同终止的各项细节均有明确具体的约定，如王亚会要求恢复隔断，依逻辑判断协议中应有具体约定，王亚会称《补充协议》中按租赁合同约定交还房屋即表明美福润公司负有将隔断恢复的义务难以令人信服；最后，被拆除的隔断并非房屋原有的结构墙仅为玻璃隔断，非必须恢复之结构，是否需要恢复有待于房屋今后的使用状况而定，且美福润公司已向王亚会支付了违约金以弥补王亚会因合同提起终止所产生的损失，经综合考量，本院认为美福润公司按照现状交还房屋并无不当，王亚会要求从押金中扣除恢复隔断的费用依据不足，本院不予支持。关于中介费，本案《房屋租赁合同》系王亚会与美福润公司直接签订，不涉及房屋中介，且《补充协议》中亦未提及中介费损失，故王亚会要求从押金中扣除中介费用没有事实及法律依据，本院不予支持。现美福润公司已经按照《补充协议》约定及时交还涉案房屋，王亚会亦应依约在美福润公司交还房屋后5个工作日内全额退还押金。王亚会至今仅退还部分押金，美福润公司要求王亚会返还剩余押金，于法有据，�予支持。按照协议约定，王亚会未按时返还押金，还应承担相应的滞纳金，因协议约定的滞纳金标准过高，原审法院予以酌减并无不当。综上所述，王亚会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1338元，由王亚会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一七年七月二十八日书记员 赵子豪