北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初32200号原告：刘思然，1988年3月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李玉香（刘思然之母），无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑文君，江苏天之权律师事务所律师。被告：左新，男，1975年9月26日出生，汉族，住北京市海淀区。原告刘思然与被告左新房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李思然及其委托诉讼代理人李玉香、郑文君，被告左新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘思然向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与左新双方于2016年8月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和该合同附件二，合同标的305万元；2、判令左新支付我违约金61万元；3、本案诉讼费由左新承担。事实和理由：2016年8月8日我与左新签订一份《北京市存量房屋买卖合同》和该合同附件二。我系卖方，左新系买方。我以305万元价格将我所有的位于北京市海淀区马连洼兰园××号房屋出售给左新。合同约定左新须于2016年8月10日前向我支付定金30万元。但左新至今未将上述款项支付给我。我多次催促左新履行合同约定，左新却始终不予兑现并声称不买该房了。我与左新签订的《北京市存量房屋买卖合同》附件二第七条明确约定：买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。因买受人没有按时履约，系买受人违约，出卖人据此有权解除合同。左新的违约行为给我造成重大经济损失，故我诉至法院。左新辩称，我同意解除双方房屋买卖合同。刘思然主张的违约金过高，我不同意支付。我在签订合同当日就和刘思然沟通，希望延期支付购房款，刘思然不同意，我另提出解除合同，并给予刘思然补偿，但刘思然也不同意。之后经过多次沟通，双方未协商好直至现在。我认为现在房价上涨，且签订合同当日我就与刘思然沟通解除合同，故刘思然没有实际损失。本院经审理认定事实如下：2016年8月8日，刘思然（出卖人）与左新（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件一（该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单）、附件二。《北京市存量房屋买卖合同》中约定：刘思然以305万元价格将其所有的位于北京市海淀区马连洼兰园××号房屋（建筑面积为51.87平方米）出售给左新。附件二中约定：买受人以自行交接方式支付定金50万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付30万元，剩余20万元于2016年9月9日前支付；剩余购房款买受人应于2016年10月26日前支付110万元，于2016年10月29日前支付143万元；第七条违约责任明确约定：买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。合同签订当日左新未交纳定金30万元，其在合同签订当日向刘思然出具定金欠条一份，承诺30万元定金于2016年8月10日前支付完毕。2016年8月10日前左新未向刘思然支付定金30万元。庭审中，左新称其与刘思然双方是在2016年8月8日凌晨2、3点钟签订的房屋买卖合同，其在签订合同当日上午就和刘思然沟通，希望延期支付购房款，刘思然不同意，其另提出解除合同并给予刘思然补偿，但刘思然也不同意。2016年8月11日21时30分，左新向刘思然母亲李玉香发送一条手机短信，内容为“李玉香女士，您好！兰园购房定金欠条至今没还我！钱我不会给，兰园房子我不要了，请找新买家吧。（8.8日三方沟通已经表达此意见）！”当晚21时36分，左新向李玉香发送与短信内容相同的微信一条。刘思然对上述短信和微信没有回复。庭审中，刘思然称收到左新发送的上述短信和微信，其称当时还是想继续履行房屋买卖合同，故当时不同意解除该合同，之后多次催促左新履行合同义务，但左新不同意继续履行合同，之后双方未联系过。左新称刘思然对上述短信和微信未回复后，其多次通过房屋中介人员与刘思然协商解除合同事宜，但刘思然不予协商。左新至今未支付购房定金及购房款。庭审中，左新提交北京市住建委网站打印的房源核验列表1页及链家公司网站打印的兰园小区房屋成交信息资料1份，根据上述资料显示，本案涉案房屋所在小区的房屋均价在最近几个月内呈现持续上涨态势。庭审中，就双方房屋买卖合同解除后刘思然是否因此造成损失，刘思然称其还有另外一套房子，本来考虑用本案涉案房屋售房款购买一套大房子，由于左新违约致使其无法换房，现在二套房购房政策发生变化，致使其换房成本提高，其认为这是损失，但刘思然就其损失的主张未提供任何证据予以证明。上述事实，有双方当事人陈述、房屋产权证、北京市存量房屋买卖合同及附件一、附件二、定金欠条、短信截图、微信截图、房源核验列表、房屋成交信息资料及本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，刘思然与左新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自合同义务。左新承诺2016年8月10日前支付购房定金30万元，但未按时支付，并于2016年8月11日向刘思然明确表示不再履行合同且至今未付购房定金及购房款，左新已构成违约，刘思然作为守约方有权依据合同约定行使合同单方解除权要求解除合同，现左新明确表示同意解除合同，本院对此不持异议。故刘思然要求解除其与左新于2016年8月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和该合同附件二的诉讼请求，具备事实和法律依据，本院予以支持。左新构成违约应承担违约责任。就违约金一节，根据双方合同约定，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。刘思然根据该条款的约定要求左新向其支付61万元的违约金。左新表示刘思然主张的违约金过高，主张因房价上涨，刘思然并没有因双方房屋买卖合同解除而受到实际损失。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，违约金具有补偿为主、惩罚为辅的性质。本案中，左新在签订购房合同三天后即明确告知刘思然不再购买该房屋，之后多次与刘思然协商解除合同事宜但双方未达成一致意见。根据左新提供的证据可知，本案涉案房屋所在小区的房屋均价在最近几个月内呈现持续上涨态势，故虽然双方签订的房屋买卖合同已解除，但在本案涉案房屋交易价格持续上涨的情况下，刘思然并未因合同解除而受到损失。刘思然称由于左新违约致使其无法换房，现在二套房购房政策发生变化，致使其换房成本提高，其认为这是损失，但刘思然就其损失的主张未提供任何证据予以证明，本院对李思然该主张不予认可。综上，左新构成违约应支付相应违约金，刘思然主张的61万元违约金数额过高，本院依法予以减少，具体数额本院考虑刘思然并未因合同解除而受到损失，同时考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以判定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除刘思然与左新于2016年8月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及该合同附件二；二、左新于本判决生效后十日内支付刘思然违约金人民币五万元；三、驳回刘思然的其他诉讼请求。如果左新未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千六百元（刘思然已预交），由左新负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一六年十二月二十七日书记员  周乐怡