北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第1726号
上诉人（原审被告）梁×1，男，1930年1月28日出生。
委托代理人梁×2，男，1958年1月7日出生。
上诉人（原审被告）赵×，女，1979年11月3日出生。
委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人万×，男，1989年5月24日出生。
被上诉人（原审原告）杨×1，女，1934年6月12日出生。
委托代理人吴宁，北京市汉和律师事务所律师。
委托代理人杨×2，男，1957年9月22日出生。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐×，男，1987年3月4日出生。
委托代理人胡×，男，1988年12月22日出生。
上诉人梁×1、赵×因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第3558号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人梁×1委托代理人梁×2，上诉人赵×委托代理人彭锐、万×，被上诉人杨×1委托代理人吴宁、杨×2，原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）委托代理人徐×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年2月，杨×1起诉至原审法院称：我与梁×1系夫妻关系，于1991年6月14日结婚。705号房屋（以下简称涉诉房屋）是二人的夫妻共同财产，涉诉房屋产权证由我持有。2012年11月7日，我提起离婚之诉，并当庭出示房屋产权证。梁×1在明知涉诉房产证由我持有的情况下，向房管部门谎称丢失补办新证，并与赵×签订房屋买卖合同，以每平米22000多元远远低于市场价的价格将涉诉房屋卖与赵×。2013年1月15日，梁×1、赵×完成房屋产权过户。我认为，梁×1在诉讼期间恶意转移财产，未经共有权人同意私自处分房屋，与赵×恶意串通损害我利益，违反法律、行政法规的强制性规定。现我诉至法院，要求确认梁×1、赵×关于涉诉房屋的买卖合同、补充协议无效；赵×将房屋产权恢复至梁×1名下；诉讼费由梁×1、赵×承担。
梁×1辩称：涉诉房屋是我的单位于1988年分配给我个人的，此时二人并未结婚，涉诉房屋应属我的个人财产，与杨×1无关。1991年，杨×1与我二人均系再婚，当时便协商各自房屋归各自子女所有。杨×1之前的房屋拆迁，所有拆迁款均由杨×1的子女获得。之前，杨×1称涉诉房屋产权证丢失，我才在房管部门办理遗失补证；我与赵×之前并不相识，而是通过中介公司介绍认识，不存在恶意串通的情况。故不同意杨×1的诉讼请求。
赵×辩称：我与梁×1在涉诉房屋买卖前并不认识，是通过我爱我家中介公司进行的房屋买卖，买卖时中介公司及我均审查了房屋产权证，过户时房管部门也审查了我与梁×1的所有过户材料。我购买涉诉房屋支付房款180万元，并非杨×1所说的房价款，并未低于同类房屋市场价款，并依法缴纳了契税。且为购买此房屋，我还抵押了父母的房子。根据相关法律规定，我已善意取得涉诉房屋，我与梁×1签订的合同合法有效。不同意杨×1的诉讼请求。
我爱我家公司述称：赵×找到我公司登记购房，梁×1在我公司登记售房，公司便向赵×推荐涉诉房屋。双方商谈后达成一致，签订购房合同，赵×为此通过刷卡交纳中介费4万余元。双方约定的合同总价为180万元，其中房价款为102万元，配套设施折价78万元。购房款应该已全部支付。当时我公司曾询问梁×1房屋产权情况，梁×1称涉诉房屋是单位分配给梁×1个人的，梁×1当时提供了房本及身份证原件，称户口本、结婚证及原房本都遗失了。我公司产生一定顾虑，但梁×1保证其对涉诉房屋有完全的处分权。基于此，我公司组织双方签订合同，但在补充协议中作出约定，如果由于梁×1其他资料不齐，导致不能完成产权转移，则三方免责解约。感觉梁×1和赵×应该不存在亲属关系。关于涉诉房屋是否需要交纳个税问题，梁×1当时并未告知中介单位涉诉房屋是家庭唯一住房，如为家庭唯一住房，办理过户时需要全体家庭成员到场，由房屋管理部门核实，但当时梁×1的爱人并未到场，故未按照家庭唯一住房处理，由赵×交纳了个人所得税。现我公司不认可杨×1所述赵×与梁×1存在恶意串通的事实。因涉诉房屋已办理产权过户，不同意杨×1的诉讼请求。
原审法院经审理确认：房屋买卖双方在交易过程中，由于专业知识的欠缺，信任由中介公司提供的相关信息，因此，中介公司的义务不仅仅是居间作用，而且要核查交易房屋的相关情况。我爱我家公司作为专业的房屋买卖居间服务单位，其收取居间服务费，应履行应尽的义务，帮助买房人核查出卖房人的身份情况、房屋产权信息等，以保证交易的安全性。但我爱我家公司并未尽到应尽的审查义务便促成梁×1与赵×之间的交易，存在明显过错。房屋属于公民日常生活中的重大财产，交易人在进行交易行为时应当尽到必要的审慎注意义务，以保障交易的安全和稳定性。本案中，赵×作为买房人应当尽到审慎的注意义务。根据双方签订的合同，梁×1应提供结婚证、户口本等资料，赵×亦有义务进行审查从而得知涉诉房屋的共有情况。而赵×并未尽到合理审慎的注意义务，赵×认为其对涉诉房屋已善意取得，法院不予采纳。另，涉诉房屋系杨×1、梁×1的共同财产，且是双方的唯一住房，梁×1在未征得杨×1同意的情况下将涉诉房屋出卖，并将收到的购房款私自转移，显系恶意，严重侵犯了杨×1的合法权利。综上所述，杨×1要求确认梁×1与赵×就涉诉房屋签订的买卖合同及相关协议无效，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现杨×1要求将涉诉房屋恢复登记至梁×1名下，理由充分，法院予以支持。据此，原审法院于2013年11月判决：一、确认梁×1与赵×就七零五号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；二、梁×1与赵×于判决生效后十五日内将七零五号房屋产权恢复登记至梁×1名下。
判决后，梁×1、赵×均不服，分别上诉至本院。梁×1上诉请求撤销原审判决，改判驳回杨×1原审的全部诉讼请求，诉讼费由杨×1、赵×负担。其主要上诉理由为：梁×1与赵×之间不存在恶意串通，双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议亦未违反国家强制力规定，应属有效合同。赵×上诉请求撤销原审判决，改判驳回杨×1原审的全部诉讼请求，诉讼费由杨×1、梁×1负担。其主要上诉理由为：赵×与梁×1之间不存在恶意串通，赵×在整个交易过程中亦不存在过错。杨×1同意原判。我爱我家公司不同意原判，但未上诉。
经审理查明：杨×1与梁×1系夫妻关系，二人于1991年6月14日登记结婚，均系再婚。2000年12月15日，梁×1（乙方）与北京市国家安全局（甲方）签订《购房合同》，约定：甲方将涉诉房屋，总建筑面积44.17平方米，以成本价出售给乙方，每建筑平方米1485元，甲方同意乙方享有下列购房折扣：1、工龄折扣0.9%......，经计算，乙方合计实付金额为18479元。在《单位出售公有住房房价计算表》中显示，工龄，男方：43年，女方：33年。2001年5月28日，梁×1取得涉诉房屋产权证。2012年12月13日，梁×1填写补证登记申请书，申请遗失补证。2012年12月21日，梁×1取得涉诉房屋所有权证，证号为×××号的产权证。
2012年12月22日，梁×1与赵×签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：梁×1将涉诉房屋卖与赵×；经双方协商一致，涉诉房屋成交价格为1800000元，赵×可以在签订本合同的同时支付定金人民币50000元。同日，双方签订《装修款补充协议》，约定：梁×1出售给赵×的房屋合同价款为1020000元，标的房屋的配套设施折价款为780000元，因此，梁×1出售该房屋的交易总价款为1800000元。双方均在《存量房交易结算资金自行划转声明》、《房地产经纪服务事项告知书》、《我爱我家签约提示》等表格上签字。双方亦与北京我爱我家公司签订《居间服务合同》及《补充协议》，与北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）签订《房屋交易保障服务合同》。
2012年12月22日，赵×支付梁×1涉诉房屋定金50000元。2012年12月30日，赵×通过银行转账向我爱我家公司支付中介费39600元，向伟嘉安捷公司支付担保费4140元。2013年1月15日，赵×通过中国工商银行汇款方式向梁×1支付1750000元，梁×1与赵×签订《存量房屋买卖合同》，其中房屋成交价格为人民币1020000元，该房屋附属设施设备、装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。后双方办理了涉诉房屋过户手续，赵×取得涉诉房屋产权。关于涉诉房屋交付问题，杨×1称不清楚涉诉房屋是否已交付。赵×与梁×1称，涉诉房屋已交付赵×使用。
原审审理中，赵×提供其将1001号房屋出卖给王×的《北京市存量房屋买卖合同》、《付款确认函》、《公证书》、《出生医学证明》等，证明其为购买涉诉房屋出卖了自己的房屋，但因买受人王×并未按时支付价款，便将父母的房屋抵押借款，才按时支付了梁×1的购房款。赵×的子女于2012年3月24日出生，但因未与爱人领取结婚证，孩子于2013年3月7日才办理出生证明，还需要交纳罚款后才能办理户口，现在无力交纳罚款，孩子根本没有落户。对此，杨×1认可证据的真实性，但认为与本案无关。
现杨×1持以下理由认为赵×与梁×1存在恶意串通的事实：1、根据赵×与梁×1签订的《房地产经纪服务事项告知书》第四条，委托人（包括购房人及出售人）应当协助提供的资料：......2、房屋所有权人身份证件原件和复印件；3、婚姻证明原件和复印件；4、户口簿原件和复印件；5、家庭成员身份证原件和复印件......；赵×与梁×1签订的《我爱我家签约提示》第一条，签署各类合同前，赵×与梁×1已在我爱我家公司的督促下互相查验过对方基本资料，如身份证明、房屋权属证明等相关资料......。在梁×1原购房合同中写明梁×1享受工龄折扣，而房价计算表中列明女方工龄33年，结婚证也证明杨×1与梁×1的夫妻关系，涉诉房屋系夫妻共同财产，赵×与梁×1签订合同，梁×1理应提供上述资料，赵×也应当按照合同审查梁×1的相应资料，审查资料后不难知晓涉诉房屋产权是夫妻共同财产。2、通过赵×与梁×1交易的房屋档案资料显示，2012年12月22日，赵×与梁×1签订合同时，赵×根本不具备北京市购房资格，直到2013年1月9日，赵×离婚，才取得购房资格。档案资料中的《购房承诺书》、《家庭购房申请表》中的日期均是由2013年1月15日更改为2013年1月9日，只是让该购房资格核查手续表面上看起来更加合理。3、根据相关规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个人所得税政策的，应向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况，如实填写《售房人家庭唯一住房承诺表》。涉诉房屋符合上述条件，根本无需交纳个人所得税，但是需要售房人即梁×1出示户口簿、夫妻及未成年子女等家庭成员身份证明。在此情况下，赵×仍替梁×1交纳个人所得税，是通过此方式规避因出售人提供的资料不全而导致不能完成产权过户的风险。赵×在不需要交纳个人所得税的情况下仍然替梁×1交纳个人所得税，充分证明二人恶意串通的事实。4、2013年1月9日，赵×与梁×1签订的《补充协议》（其中伟嘉安捷公司为见证人）第三条约定，梁×1只能提供房产证原件与身份证原件，如果由于梁×1的其他资料不齐，导致不能完成产权转移，则三方免责解约。梁×1与赵×作出此不符合购房常理的约定，能够推定赵×对涉诉房屋存在共有权人是知情的。5、赵×与梁×1签订的房屋买卖合同中约定梁×1应当在涉诉房屋所有权转移之日起十日内办理完成原有户口迁出手续，但现在梁×1的户口仍在涉诉房屋处，合同并未履行完毕，而开庭时赵×与梁×1均表示合同已经履行完毕，与事实不符，显系恶意串通。
针对杨×1的意见，梁×1称：我爱我家公司当时要求梁×1出示户口本等材料，但因户口本被杨×1扣留，梁×1只提供身份证及房产证，是否提供当初的购房合同记不清楚了，但肯定没有向中介出示载有使用女方工龄购房的房价计算表。赵×称：1、赵×之前并未有过买房经历，既然委托中介公司，交纳中介费，中介公司应当审查卖房人的相应资料，赵×并未审查；2、赵×婚前由父母出资为赵×购买了一套房屋，与爱人结婚后亦只有该套房屋，后赵×打算卖掉该房屋购买涉诉房屋，但其父母考虑到之前的房屋是婚前财产，卖掉该房屋购买的涉诉房屋也应属于赵×个人财产。为达到该目的，赵×和爱人办理离婚手续，离婚期间涉诉房屋产权登记在赵×名下，产权登记完毕后二人复婚。该情况和购房资格无关，赵×始终具备北京市购房资格；3、赵×并不清楚购买涉诉房屋需要交纳什么税种，只是在中介公司的指引下交纳税费后办理过户，交纳个人所得税并非规避相关政策；4、因当时梁×1只提供身份证及房屋产权证，赵×担心办理过户会有障碍，故双方签订《补充协议》第三条，以便解除合同后继续购买其他房屋。考虑到当时梁×1年纪已大，并未考虑追究他的违约责任，只要顺利解除后可以购买其他房屋；5、房屋买卖合同的主要义务双方已经履行完毕，且梁×1已同意将户口迁出，双方在户口迁出问题上不存在争议，且因家庭原因赵×的孩子至今未办理户口登记，更不可能将户口迁至涉诉房屋处，故开庭时称双方无其他争议。
杨×1向原审法院提出财产保全的申请，要求对涉诉房屋予以查封。杨×1提供100000元担保，同时，案外人马×自愿以其名下的406号房屋为杨×1的财产保全申请提供担保。经审查，原审法院认为杨×1的申请符合法律规定，裁定对上述两处房屋予以查封并实际执行。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》、户口本、结婚证、房屋所有权证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，涉诉房屋系梁×1与杨×1婚姻关系存续期间取得，梁×1在未经杨×1同意的情况下将该房屋出售给他人，显非善意。房屋买卖系公民生活中的重大事项，我爱我家公司作为居间人，应严格审核交易房屋产权等相关情况，协助买受人审核出卖人身份情况，以保证交易的安全，涉诉房屋交易所涉《房地产经纪服务事项告知书》等材料中，亦表明出售人应协助提供包括婚姻证明、户口本等在内的资料，但在梁×1未提供户口本、婚姻关系证明的情况下，我爱我家公司未对相关情况进行审慎核查，即促成其与赵×之间签约，未尽到应尽的审查义务，存在过错。赵×作为买受人，亦应尽到合理审慎的注意义务，对可能涉及房屋权属的出售人婚姻状况问题予以审查，而赵×未能尽到该注意义务，故其主张其对涉诉房屋构成善意取得，依据不足。在此情况下，原审法院对杨×1要求确认梁×1与赵×之间就涉诉房屋所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，并将涉诉房屋产权恢复登记至梁×1名下予以支持，无明显不当，本院予以维持。梁×1、赵×的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由梁×1负担2500元（于本判决生效之日起七日内交纳），由赵×负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理70元，由梁×1负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳），由赵×负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由梁×1负担35元（已交纳），由赵×负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年四月十四日
书 记 员 高 明