陕西省略阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）略民初字第00523号
原告邱少华，男，汉族，陕西省略阳县人。
委托代理人邓尚剑，略阳硖口驿法律服务所法律工作者。（一般代理权限）
被告李建明，男，汉族，陕西省略阳县人。
原告邱少华与被告李建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理。依法由代理审判员李淑适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱少华诉称：2011年4月18日，原告与接官亭村民委员会签订了一份《产权置换协议》，该协议明确约定原接官亭村委会砖混结构旧办公室三间与原告自留地进行产权置换，原村委会的三间旧办公室产权归原告所有。被告在原告与村委会置换产权之前租用原村委的旧办公室，原告与村委会签订协议后协商2011年12月31日以前的房租由被告向村委会交纳，2012年1月起被告继续租赁房屋即向原告交纳房租，被告对此也予以认可。之后，原、被告口头协商，原告以每间每月200元的价格向被告出租了该三间房屋，其中两间房屋的租赁期限自2012年1月1日至2012年10月31日，其中一间房屋的租赁期限自2012年5月1日自2012年10月31日。以上房租共计5200元。租赁期满后，原告多次找被告协商交纳房租，原告为此花费近千元，而被告一直推诿，至今未向原告交纳房租。由于被告未在约定期满向原告交纳房租，原告以同期银行贷款利率要求被告支付2012年1月至今的逾期利息。原告起诉要求：1、依法判令被告立即向原告支付5200元租金；2、依法判令被告支付自2012年1月起至今的违约利息858元；3、判令被告向原告支付因索要房屋实际支出的各项费用1000元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告邱少华向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格和身份情况。
2、原告与接官亭村委会产权置换协议一份，证明被告租用的房屋产权是原告所有的，房屋产权是从2012年1月份开始归原告。
3、彭汉云出具的证明现在房屋租金的证明一份，证明房屋租赁价格为300-400元不等；张敏的证明一份，证明当时租给李建民的房屋租金，自2011年-2013年门面房出租价格为300元；租房合同两份，证明从2011年开始，当地的同地段门面房租赁价格均在300元左右。综上证明被告租赁原告的房屋价格不应低于当时房屋的租赁价格，原告要求200元每月每间的租金合法合情合理。
被告李建明辩称：被告是听他人说村委会与原告进行了产权置换，2011年11月份，被告问原告，原告承认其与村委会进行了产权置换，被告让原告找村委会来给被告打个招呼，但是村委会一直没有跟被告联系。2012年4月份，被告再租了原告一间房从5月1日开始算房租，2012年9月24日被告搬走，10月初把钥匙交还给原告的。被告搬走后，商量付钱的时候，原告称租金每间每月200元，被告认为之前租村委会的房屋时是每间每月100元，租完搬走原告涨价，因为对租金协商不成，被告一直没有支付租金。被告认可原告说的租房开始时间，但是截止时间不认可，被告是9月24日搬走的，不是原告说的2012年10月25日搬走的。
被告李建明向本院提交以下证据：
1、接官亭村委会房租收款收据两张，证明被告租村委会的两间房的租金是每间每月100元。其中600元是最开始租的一间，租期是2010年7月至2010年12月；2400元是租的两间，租期是2011年1月至2011年12月。
2、柳建全证人证言一份，证明被告是2012年9月24日从原告的租赁房屋搬走的。
3、房租收条两张，证明被告是从2012年10月开始租赁张敏的房屋。
4、李伟、柏建红租赁村委会房屋证明二份、李伟租赁邱少华房屋证明一份，证明租金每月每间100元。
被告对原告提交的证据1、2无异议，对原告提交的证据3的内容无异议，对证明房屋租金应该按每月每间200元计算的目的有异议。本院对原告提交的证据1、2予以采信，对证据3的证明内容的真实性予以确认。原告对被告提交的证据1、2、3、4不认可，本院对证据1、2、3的真实性予以确认，原告对证据4认为被告以此证据不能证明其租赁原告房屋时的租金的质证意见，本院予以采信。本院依职权调查证人赵忠诚、张敏、王双全、柳建全笔录共四份，经法庭质证，原告无异议，被告对证人王双全叙述的王双全给被告隔房是在十月份的时间有异议，对其他内容无异议，对四份笔录中双方无异议的部分予以采信。
经审理查明：被告自2012年1月1日起租用原告所有的位于接官亭镇街上公路边三间房屋中的两间，被告自2012年5月1日起再租用三间房屋中的另一间房屋。原、被告未签订书面房屋租赁合同，仅口头约定房屋租赁事宜。2014年9月24日，被告搬出原告三间租赁房屋立即搬进租赁张敏的房屋，被告自搬离原告租赁房屋之后几日交还给原告房屋钥匙，租赁张敏房屋的租金自2012年10月起支付。后原、被告对房屋月租金标准和租期截止时间有争议，双方就应付房屋租金协商无果，被告至今未向原告支付房屋租金。
本院认为，原、被告虽未签订书面的房屋租赁合同，但是被告实际租赁使用了原告的房屋，双方已形成了事实上的房屋租赁合同关系，故原、被告口头订立的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。由于原、被告订立租赁合同时对房屋租金约定不明，在合同履行过程中，双方在支付租金时发生争议，亦未达成补充协议。原告主张与被告约定房屋租金每月每间200元，被告予以否认，被告称其租赁的原告房屋是村委会之前所有的房屋，当时被告租赁村委会房屋为每月每间100元，加之原告房屋没有其他地段房屋有优势，因此，被告租赁原告的房屋应按每月每间100元计算。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，合同当事人就租赁房屋月租金约定不明，应当按照双方订立合同时履行地的市场价格履行，也即按原、被告争议房屋所在地接官亭镇街上当时同地段房屋月租赁价格确定履行。原告提交证据证明接官亭镇街上当时同地段房屋租金每间每月300元左右不等，被告也认可部分同地段房屋租金每间每月300元的事实，被告辩解原告房屋所处地段不利、房屋小且漏雨，同地段其他房屋租金现在仍然是每间每月100元，但是被告未提交证据证明其主张，因此，被告租赁原告房屋的月租金应参照接官亭镇街上当时同地段房屋市场租赁价格予以计算。原告主张每间每月租赁费200元，符合当时同地段房屋租赁市场价格行情，本院予以支持。原告主张被告租赁其房屋中的两间租期自2012年1月1日至2012年10月31日，另一间租期自2012年5月1日至2012年10月31日，被告认可房屋租赁的房屋数、租期开始时间，不认可租期截止时间，称租赁期截止2012年9月24日，且提交证人柳建全证言、被告搬出原告房屋后租赁张敏房屋的租金收条予以证明，自认搬出后几日交还钥匙给原告、搬出后半个月原告要求给付租金。原告未提交证据证明租期截止时间，亦未有足够证据否定被告自认的租期截止时间，经法院调查亦未有证据足以证明租期截止时间。因此，根据被告搬出原告租赁房屋的时间和交付原告房屋钥匙的大致时间以及租赁张敏房屋的租金自2012年10月起计算支付的查证事实，本院确认原、被告争议的三间房屋租期截止2012年9月底。因此，原、被告争议的三间房屋租金其中两间应计算为3600元（200元×2间×9个月），另一间应计算为1000元（200元×1间×5个月），合计4600元。
原、被告口头订立的房屋租赁合同就合同履行过程中的违约责任未作明确约定，而且被告搬出原告房屋后，原告找被告要求给付租金，是由于双方对租金和租期约定不明且协商达不成协议，被告才拒绝给付租金，故原告要求被告支付自2012年1月起至今的违约利息858元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付原告因索要房租实际支出费用1000元，由于原告没有提交任何证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果，本院亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第二款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李建明给付原告邱少华房屋租金4600元，限本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告邱少华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告李建明承担。（限本判决生效后三日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
代理审判员 李淑
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 刘宁