安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00631号
上诉人（原审原告）：蒋勇，男，1966年2月9日出生，汉族，下岗职工。
上诉人（原审第三人）胡建伟，男，1969年3月3日出生，汉族，个体医生。
被上诉人（原审被告）：朱友云，女，1967年11月16日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审第三人）：李九萍，女，1968年9月18日出生，汉族，个体工商户。
上诉人蒋勇与上诉人胡建伟因租赁合同纠纷一案，均不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2014年2月12日作出的（2013）琅民一初字第01513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人蒋勇，上诉人胡建伟，被上诉人李九萍到庭参加诉讼，被上诉人朱友云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年4月4日，蒋勇作为甲方与乙方朱友云签订了一份《承包协议书》，将紫薇北路1261号临街三间门面除楼梯占用外约175㎡左右交由朱友云承包经营，屋后简易房、走道后院朱友云无偿使用。协议约定了房租费用、双方权利及义务等，其中约定：“承包期限为36个月，具体时间为2011年12月6日至2014年12月5日；承包期间有下列情形之一的，甲方有权终止本协议，乙方无条件撤离并承担违约责任：乙方擅自将房屋转租、转让、转借他人使用的；任何一方不能正常履行协议的，应提前二个月书面通知对方，尽可能友好协商解决，违约金为1万元人民币；乙方为无转让费承包，承包期间如遇拆迁，乙方无条件撤走其可移动设备，屋内内饰等补偿均与乙方无关，内饰损坏部分由乙方负责修复；协议期满后乙方不续约的应及时撤走可移动设备，并办理解约相关事宜。”2011年12月6日，朱友云作为甲方与乙方胡建伟签订了一份《承包协议书》，将紫薇北路1261号使用面积为35㎡的门面房（即临街三间门面房中的第二间门面房）转租给胡建伟承包经营。协议约定了房租费用、双方权利及义务等，其中约定：“承包期限为36个月，具体时间为2011年12月6日至2014年12月5日；承包期间有下列情形之一的，甲方有权终止本协议，乙方无条件撤离并承担违约责任：乙方擅自将房屋转租、转让、转借他人使用的；任何一方不能正常履行协议的，应提前二个月书面通知对方，尽可能友好协商解决，违约金为1万元人民币。”该转租行为得到了蒋勇的确认。2013年9月10日，未经朱友云同意，胡建伟与李九萍签订了一份《协议》，约定胡建伟将其租赁的第二间门面房转让给李九萍经营。次日，朱友云与李九萍签订了一份《承包协议书》，将该第二间门面房转租给李九萍承包经营。蒋勇得知上述情况遂提起诉讼。
原审法院认为：蒋勇与朱友云、朱友云与胡建伟签订的《承包协议书》名为承包，实际为房屋租赁合同，系当事双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同对当事双方的权利义务均作了明确的约定，应按约履行。因朱友云与胡建伟签订的合同中明确约定擅自将房屋转让他人使用需承担违约责任，违约金为1万元，故胡建伟在未经朱友云同意的情况下将房屋私自转让给李九萍的行为构成违约，需承担1万元的违约金。同时，朱友云违背了与蒋勇之间的合同约定，未经蒋勇同意私自将房屋转租给李九萍亦构成违约，需承担1万元的违约金。故对蒋勇提出朱友云构成违约、朱友云提出胡建伟构成违约由胡建伟承担1万元违约金的意见，应予以支持。朱友云在合同签订后，擅自将房屋转租他人，违反了双方合同的规定，依照合同约定，蒋勇有权要求解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，原审判决：一、解除原告蒋勇与被告朱友云于2011年12月5日签订的房屋租赁合同；二、被告朱友云于本判决生效后十五日内将滁州市琅琊区紫薇北路1261号临街三间门面房的第一、第三间门面房及屋后简易房、走道后院内属被告朱友云所有的可移动设施撤走，将上述房屋保持现状返还给原告蒋勇；三、第三人李九萍于本判决生效后十五日内将位于滁州市紫薇北路1261号临街三间门面房的第二间门面房返还给原告蒋勇；四、第三人胡建伟于判决生效后十五日内一次性支付原告蒋勇违约金1万元。案件受理费150元，减半收取75元，由被告朱友云负担35元，由第三人胡建伟负担20元，由第三人李九萍负担20元。
蒋勇上诉称：1、朱友云未按协议约定擅自将承租房屋部分分租给李九萍，朱友云按约定应承担1万元违约金及完整归还承租房屋而不是部分归还；2、李九萍主张胡建伟退还5万元转让费一审未处理不当。请求二审改判违约金1万元应由朱友云支付，租赁的房屋应由朱友云全部返还，胡建伟应将转让费退还李九萍。
胡建伟在庭审中辩称：蒋勇将房屋租给朱友云，朱友云就将其店面剩下的部分房屋租赁给胡建伟，后胡建伟不再经营，胡建伟将该房屋租赁给李九萍，当时蒋勇和朱友云均在场，胡建伟与李九萍签订的协议不存在欺诈，合同注明的很清楚，李九萍只能经营到2014年12月5日。
李九萍在庭审中辩称：李九萍想接手胡建伟租赁的房屋，当时李九萍说要见房东，胡建伟就喊来蒋勇，当时蒋勇并不知道胡建伟将房屋转租给李九萍，也不知道李九萍给了胡建伟5万元转让费，胡建伟只是告诉蒋勇，李九萍是他的员工。
胡建伟上诉称：其没有欺诈李九萍，协议是双方自愿签订的，且转让行为得到两房东的同意，没有擅自转让。请求依法改判或发回重审。
蒋勇在庭审中辩称：胡建伟与李九萍之间签订的是房屋租赁转租协议，但转租时未经出租人蒋勇同意，胡建伟和李九萍之间的转租协议无效协议，胡建伟应将转让费退还给李九萍。
李九萍在庭审中辩称：只要胡建伟返还其5万元转让费，李九萍就可以腾空房屋。
朱友云未到庭，亦未提交书面答辩意见。
当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、上诉人蒋勇要求朱友云返还三间房屋并支付违约金的请求能否成立；2、胡建伟的转让行为是否属于擅自转让，胡建伟是否应当返还转让费。
（一）关于上诉人蒋勇要求朱友云返还三间房屋并支付违约金的请求能否成立的问题
本案中，蒋勇与朱友云之间签订的《承包协议书》，虽名为《承包协议书》，但实为租赁合同，蒋勇将其临街三间门面房及屋后简易房租赁给朱友云使用，朱友云因租赁房屋面积过剩将其中一间门面房转租给胡建伟，该转租行为得到蒋勇同意。在胡建伟经营一段期限后，未经出租人蒋勇同意，擅自将该门面房又转租给李九萍，因胡建伟未经出租人蒋勇同意擅自将该房屋转租给李九萍，依法应承担相应的违约责任，故原审判决1万元违约金由胡建伟承担并无不当。朱友云在转租给胡建伟时已得到出租人蒋勇的同意，故蒋勇上诉称该违约金1万元应由朱友云承担无事实和法律依据，本院不予支持。朱友云租赁的二间门面房，一审已判决朱友云返还，而争议转租的一间门面房现由李九萍占有使用，一审判决由李九萍返还并无不当，故蒋勇上诉称争议的一间门面房应由朱友云返还，与本案事实不符，本院也不予支持。
（二）关于胡建伟转租行为是否属于擅自转租及胡建伟是否应当返还转让费的问题
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案胡建伟上诉称其转租时已经出租人蒋勇同意，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。故对胡建伟该项上诉理由，本院不予支持。
对胡建伟是否应当返还转让费问题，因胡建伟转租门面房并收取李九萍转让费，双方对转让费的性质及具体数额尚有争议，且主张返还转让费系李九萍的权利，李九萍并未提起诉讼，且不属本案审理范围，故本院不予处理。蒋勇上诉称胡建伟应退还李九萍5万元转让费一审判决未处理不当的理由，本院不予支持。
综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人蒋勇与上诉人胡建伟的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人蒋勇和上诉人胡建伟各负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年七月十日
书 记 员 曹琰玲
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；