广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第707号
原告胡志能。
被告广州大成房地产开发有限公司。
法定代表人郑德利，职务总经理。
委托代理人曾泽华，广东埔穗律师事务所律师。
被告广州广电房地产开发集团股份有限公司，住所地。
法定代表人张柏龙，职务董事长。
委托代理人朱征宇、张凯，该公司职员，通读地址同该公司。
被告广州市城镇建设开发总公司。
法定代表人王涛，职务总经理。
委托代理人陈巍，该公司职员，通讯地址。
原告胡志能诉被告广州大志房地产开发有限公司（以下简称大成公司）、广州广电房地产开发集团股份有限公司（以下简称广电公司）、广州市城镇建设开发总公司（以下简称城镇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡志能，被告大成公司的委托代理人曾泽华、被告广电公司的委托代理人张凯以及被告城镇公司的委托代理人陈巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告原为豪贤路XXX的承租人，1994年3月4日原拆迁人被告城镇公司与原告签订《房屋搬迁安置协议书》，约定由该公司在1996年12月31日前将回迁房交付原告使用，并在协议书中明确约定逾期回迁的违约责任。1997年5月22日，上述房屋地段经批准由被告城镇公司改为被告大成公司使用，并由被告大成公司负责继承原拆迁人被告城镇公司与原告所签订的拆迁安置协议，应履行协议的权利和义务。为此，原告与被告大成公司于1998年8月12日签订《补充协议》，并以每月实发1080元逾期回迁补助费至2000年1月停发。2001年4月至2003年5月，被告又按本金435元／月实发，2003年5月后就停发逾期回迁补助费至今。在逾期回迁费首月发放时，原告与各被拆迁户对逾期回迁费的计算坚决不认可，并要求被告作出解释，但未得到回应。在停发费用期间，原告和众多的街坊曾因多次到被告大成公司追索逾期回迁补助费未果而到市政府上访。鉴于上述实际情况，因被告的违约致使原告不能依期回迁，原告要求被告按相关政策的标准支付弃租货币补偿款。此外，因被告逾期安置回迁，应按双方签订的《房屋拆迁安置协议书》及《补充协议》的约定，参照广州市政府颁布的第42号文的规定支付延期补助费及逾期付款补偿金。因2007年被告广电公司通过拍卖取得涉案地块，故三被告应共同承担前述责任。据此，请求法院判令：1.被告支付弃租货币补偿款，（按使用面积34.125平方米，每平方米2400元的标准计付）；2.被告支付自1997年1月1日至2008年5月22日的逾期回迁补助费（按原临时安置补助费的300%计付，临迁费每月435元）；3.被告增加支付自1997年1月1日至2008年5月22日的补助费（按435元×300%×3%每日的标准计算）。
被告大成公司辩称，不同意原告诉请。理由如下：1.原告没有在合理期限内主张其合法权利，至今已超过诉讼时效。从2008年5月22日越秀法院首次兑现涉案地块拆迁补偿费起算至今已超过2年时间，原告已丧失了胜诉权。2.即使我司要承担相关的拆迁安置补偿责任，原告诉请要求的计算标准也过高。3.涉案地块已经转移给第三方开发，我司已不具备承担相关拆迁安置补偿责任的条件，相关拆迁安置补偿的责任应当转移给第三方公司承担。
被告广电公司辩称，不同意原告诉请。理由如下：1.涉案的豪贤路XX号地块被作为广州市“烂尾地块”，2007年7月26日，经由越秀法院委托进行了公开拍卖，答辩人竞得该地块，越秀法院于2008年8月22日开始向该地块的拆迁户发放拆迁费。2.答辩人与原告无合同关系，也无其他权利义务关系。答辩人是依据“烂尾地”这一特殊政策取得涉案地块的，并非一般的在建项目的转让。根据生效判决的认定，答辩人只是涉案地块司法拍卖的合法买受人，只承担因司法拍卖公告所约定的义务，而原告诉请的回迁安置补偿义务应由合同相对人大成公司、城镇公司承担。
被告城镇公司辩称，不同意原告的诉请。理由如下：涉案地块经有关部门的批准已变更为大成公司开发使用，原告与大成公司所签订的补充协议也已约定了临迁费由大成公司承担，故我司不应当承担相关责任。有关事实在（2013）穗越法民三初字第2497号案中已查明。
经审理查明：1994年3月4日，原告（乙方）与被告城镇公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局审核，并以（92）房拆字153号房屋拆迁许可证批准，需拆除豪贤路XX号房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积15.257平方米，有正式户口实际居住人口4人；乙方同意1994年3月15日前迁出原址房屋；甲方按每月435元向乙方发放临迁补助费；甲方应于1996年12月31日前在豪贤路回迁楼第八层、使用面积34.125平方米（其中房、厅面积28.1375平方米、独立厨、厕4平方米，阳台1.9875平方米）的房屋安置给乙方回迁居住等。协议签订后，原告依约将房屋交由被告城镇公司拆除。
1997年5月22日，广州市城市规划局发出的穗规地复字［1997］第381号“关于同意更改用地单位名称的复函”中，明确批复“同意将上述地段（即东山区豪贤路XXX号、万福里XXX号地段）用地面积1978平方米的用地单位名称更名为广州大成房地产开发有限公司，负责建设为搬迁用房”。
1998年8月12日，原告（乙方）与被告大成公司（甲方）签订《补充协议》，其中约定：由城镇公司与乙方于94年3月7日所签订的《房屋拆迁安置协议书》改由大成公司继续执行；大成公司应按有关法律及不同时期的政策规定的临迁补助费按期补助给乙方等。
另查明，上址地块已作为广州市的“烂尾地块”进行处理，并于2007年7月26日，经本院委托依法进行了公开拍卖，由被告广电公司竞投取得，同日，广州市房地产交易登记中心与被告广电公司签订了《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》，确认涉讼地块由被告广电公司买受。2007年9月27日，本院作出（2006）执字第2529号《民事裁定书》，裁定将广州市豪贤路XXX号、万福里XXX号地段的土地使用权过户给买受人广州广电房地产开发集团有限公司。本院于2008年5月22日首次向该地块的拆迁户发放拆迁费。
因被告城镇公司和大成公司至今没有安置原告回迁，原告曾向本院提起诉讼，要求三被告支付自2003年6月起至2008年5月22日的临迁补助费用。案经本院审理，本院于2013年11月12日作出（2013）穗越法民三初字第2497号民事判决书，判决：被告广州大成房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告胡志能支付从2003年6月1日起至2008年5月22日止的临迁补助费（每月按435元计算）。该案现已发生法律效力。
再查明，本院在审理原告钟萍诉本案三被告房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案过程中【案号（2005）越法民三初字第2025号】，广州市房地产估价管理所根据本院的委托，于2005年11月4日出具了穗国房估函［2005］2203号《关于豪贤路62号原地段新建回迁楼第5层西北向房屋评估结果的复函》，明确回迁房按建筑面积计算，第五层西北向不交吉均价3182元／平方米，全交吉均价4545元／平方米；第八层房屋不交吉均价3230元／平方米；全交吉均价4620元／平方米。对此，被告大成公司、城镇公司认为即使其要承担责任也应当按照该判决书查明的事实，按1390元／平方米的标准计算。原告对该判决并无异议，但认为补偿标准过低。
庭审中，原告及被告大成公司、城镇公司均确认，被告已支付自1997年1月至2000年1月期间的延期补助费，及按每月435元的标准支付临迁补助费至2003年5月。
本院认为：原告与被告城镇公司签订《房屋拆迁安置协议》，为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为有效协议，双方均应依约履行。之后，被告大成公司经有关部门批准，拆迁地块更名由被告大成公司负责继续开发，且被告大成公司与原告签订《补充协议》约定原告与被告城镇公司签订的《房屋拆迁安置协议》改由被告大成公司继续执行，因此，应由被告大成公司承担上述《房屋拆迁安置协议》中拆迁人对被拆迁人应承担的临迁、安置回迁等义务。被告城镇公司无须继续承担上述《房屋拆迁安置协议》中拆迁人的义务。
被告大成公司逾期安置原告回迁，应依约承担违约责任。根据《房屋拆迁安置协议书》及《补充协议》的约定，被告大成公司逾期安置原告回迁的，应按最新的文件及不同时期的政策规定执行。因《房屋拆迁安置协议书》签订于1994年，而《补充协议》签订于1998年，故对原告主张以1997年9月1日实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》【穗常发［1997］42号文发布实施】规定的标准计算，合理合法，本院予以支持。按此标准计算，被告大成公司应自逾期回迁之日向原告支付临时搬迁补助费、按临时搬迁补助费的200%支付延期回迁补助费以及按临时搬迁补助费的每日3%支付逾期付款补偿金。根据原、被告确认事实，被告大成公司现已支付自1997年1月至2000年1月期间的延期补助费以及按每月435元的标准支付临迁补助费至2003年5月。而自2003年6月1日起至2008年5月22日止的临迁补助费业已由（2013）穗越法民三初字第2497号民事判决书处理，故被告大成公司应按435元×200%的标准支付自2000年2月至2008年5月22日的延期补助费以及按每日435元×3%的标准支付自1997年1月至2008年5月22日的逾期付款补偿金。原告诉请要求按435元×200%的标准计付延期补助费以及按435元×300%×3%的标准计付逾期付款补偿金，缺乏事实及法律依据，本院依法予以调整。
至于被告大成公司、城镇公司抗辩的诉讼时效的问题。因被告逾期多年未安置原告等被拆迁户回迁及拖欠临迁费用多年，造成原告等被拆迁户的极大损失，在此情况下，原告称其一直和其他被拆迁户通过各种方式向被告追讨包括拆迁费用符合常理，本院予以采信。该情形构成诉讼时效中断，故被告大成公司、城镇公司提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。
因涉讼地块属“烂尾地块”，本院据此将该地块进行拍卖，被告广电公司通过竞投取得该地块的使用权，并就涉案用地重新与房管部门签订《广州市国有土地使用权出让合同》。被告大成公司在客观上已不可能按前述协议的约定安置原告回迁，故对原告诉请要求变更回迁方式为货币补偿，合情合理，本院予以支持。至于补偿标准的问题，因原告回迁房屋的面积为34.125平方米，位于新建回迁楼的第八层。比照广州市房地产估价管理所于2005年11月4日出具的穗国房估函［2005］2203号《关于豪贤路62号原地段新建回迁楼第5层西北向房屋评估结果的复函》，该复函中评估对象为同栋回迁楼五层西北向房屋，与涉案回迁的八楼虽非同一楼层，但属同栋回迁房屋，具有参考价值。由于原告是承租户，根据该复函的计价标准被告大成公司应以每平方米的全交吉价减去不交吉价的差价即4620元-3230元=1390元进行货币补偿，即支付货币补偿款1390元／平方米×34.125平方米=47433.75元，被告大成公司辩称应以1390元／平方米的标准计付，合理合法，本院予以支持。原告诉请要求按2400元／平方米的标准计付货币补偿款，缺乏依据，本院不予支持。因被告广电公司取得的涉案地块是政府实施处理“烂尾地”这一特殊政策的结果，并非一般的在建建设项目的转让。故原告要求被告广电公司承担支付临迁费用及弃租补偿款义务的诉讼请求，依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州大成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告胡志能支付自2000年2月至2008年5月22日的延期补助费（按435元×200%的标准计付）。
二、被告广州大成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告胡志能支付自1997年1月至2008年5月22日逾期付款补偿金（按每日435元×3%的标准计付）
三、被告广州大成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告胡志能支付弃租货币补偿款47433.75元。
四、驳回原告胡志能其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费（原告胡志能经本院批准缓交）6853元，由原告胡志能负担3455元，由被告广州大成房地产开发有限公司负担3398元。原告胡志能及被告广州大成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内将各自应负担的案件受理费用迳付至本院。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程秀建
人民陪审员 陈 燕
人民陪审员 蔡伟新
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 邵 欣