江苏省宿迁市中级人民法院
行 政 赔 偿 判 决 书
（2017）苏13行赔终2号
上诉人（原审原告）赵天一,男,1959年6月25日生,住宿迁市湖滨新区。
委托代理人张万荣，女,1970年12月18日生，住宿迁市湖滨新区。系赵天一妻子。
上诉人（原审被告）宿迁市湖滨新区晓店镇人民政府,住所地宿迁市湖滨新区晓店镇晓店街。
法定代表人张国华，该镇镇长。
委托代理人刘军强，该镇政府工作人员。
上诉人赵天一与上诉人宿迁市湖滨新区晓店镇人民政府（下称晓店镇政府）房屋征收行政赔偿一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302行赔初23号行政赔偿判决，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理。2018年3月29日本院依法组织公开听证。上诉人张万荣、上诉人晓店镇政府的委托代理人刘军强到庭参加听证。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2015年12月15日，被告晓店镇政府发布《晓店镇关于三巨万顷良田工程房屋征收决定的公告》，涉案房屋位于上述征收范围内，征收号为11-47。2015年12月27日，被告晓店镇政府与赵春节就涉案房屋签订宿迁市湖滨新区房屋征收补偿安置协议（编号为1000890）及宿迁市湖滨新区房屋征收搬迁奖励协议（编号为1001510），两份协议约定的补偿款合计为48.2671万元。2016年1月涉案房屋被拆除。同年6月3日张万荣选取了两套安置房及相应的储藏室，总安置价为47.7530万元。其中湖滨人家6栋201室房屋及储藏室安置价为24.7218万元（房屋面积99.32平方米，价格为24.0354万元；储藏室面积5.28平方米，价格为0.6864万元），三巨家园3栋304室房屋及储藏室安置价为23.0312万元（房屋面积104.46平方米，价格为22.0202万元；储藏室面积10.11平方米，价格为1.0110万元）。连同两套安置房的维修基金、有线电视初装费、物业费等经张万荣与被告结算，张万荣补给被告1.7548万元。2016年9月5日，原告赵天一向本院提起诉讼，请求确认上述两份协议无效并予以赔偿。原审于2017年2月28日作出（2016）苏1302行初209号行政判决，确认上述两份协议无效。被告晓店镇政府不服，提起上诉。二审法院经审理作出（2017）苏13行终82号行政判决，维持原判。诉讼中，法院依法委托江苏省首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司（下称首佳公司）对涉案被拆房屋及两套安置房价值进行鉴定估价。2017年11月23日，首佳公司作出了苏佳房估SQ2017052227《房地产估价报告》，评估确定涉案被拆房屋价值为50.1654万元，两套安置房总价值为54.1590万元。其中主房111.82平方米，价值为24.645128万元；东屋43.65平方米，价值为8.795475万元；前屋（1）64.43平方米，价值为13.240365万元；前屋（2）20.63平方米，价值为0.72205万元；前屋前面房屋92.08平方米，价值为2.7624万元；湖滨人家6栋201室价值为27.720212万元；三巨家园3栋304室价值为26.438826万元。2017年11月28日分别向原告赵天一及被告晓店镇政府送达了上述《房地产估价报告》。
原审另查明，涉案房屋所有权人为赵天一，居住使用人为赵春节，房屋所占土地类别为宅基地，用地面积250.6平方米，其中准予登记面积为200平方米，临时用地面积为50.6平方米。
另经原审法院组织调解，原、被告双方于2017年12月13日庭审中就两套安置房的储藏室价值达成一致意见，总价值为1.6974万元。其中湖滨人家安置房的储藏室面积5.28平方米，价格为0.6864万元，三巨家园安置房的储藏室面积10.11平方米，价值为1.0110万元。
原审认为：根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（三）项规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时违法征收、征用财产的，受害人有取得赔偿的权利。生效判决已经确认被告晓店镇政府与赵春节签订的涉案征收补偿安置协议无效，原告赵天一作为涉案房屋的所有权人，其房屋已被被告拆除，因此，原告赵天一依法享有获得赔偿的权利。本案纠纷系在房屋征收过程中引发，原告所诉的相关赔偿事项可以参照《征补条例》的相关规定进行处理。
一、关于原告被拆房屋面积、结构、成某、性质的确定问题。
1.关于原告被拆房屋面积、结构、成某的确定问题。
原、被告双方一致认可：主房111.82平方米，砖混结构，八成某；东屋43.65平方米，砖混结构，七成某；前屋（1）64.43平方米，砖混结构，七成某；前屋（2）20.63平方米；前屋前面的房子92.08平方米。上述事实有如下证据证实：原告提供的晓店三巨万顷良田建设工程房屋测量面积公示表11标段（47号）、“晓店镇三巨万顷良田建设工程”项目被征收房屋现场勘测表（11-47），被告提供的宿某征估第47号房屋征收补偿估价报告、2006年航拍图、房屋照片、视听资料，原、被告当庭的陈述与自认。因双方当事人对上述事实均无异议，原审予以确认。
关于原告主张的155平方米农业生产配套设施应当作为住房予以赔偿的问题。原审认为，原告自认该155平方米的建筑是建在宅基地南侧废地上的农业生产配套设施，被告在“晓店镇三巨万顷良田建设工程”征收项目装饰装修及附属设施明细表（11-47）中亦登记为猪牛羊舍，因该建筑未建在其宅基地上且原告亦未提供证明该建筑系用于居住和生活，故对原告主张不予采信。
2.关于原告被拆房屋性质的确定问题。
原告认为，其487.61平方米房屋全部是合法建筑，应当按照1万元/平方米予以赔偿。
原告为证明其主张向本院提供的证据有：赵天一集体土地使用权证、晓店三巨万顷良田建设工程房屋测量面积公示表11标段（47号）、“晓店镇三巨万顷良田建设工程”项目被征收房屋现场勘测表（11-47）、打印的夏阳银湖花园房屋售价网页等证据。
被告认为，被告依据2006年航拍图上有显示的房屋认定原告合法建筑面积为219.9平方米（即主房111.82平方米，东屋43.65平方米，前屋（1）64.43平方米），其他未在2006年航拍图上显示的建筑均是违法建筑。
被告为证明其主张向原审提供的证据有：宿某征估第47号房屋征收补偿估价报告、房屋照片、视听资料、2006年航拍图、关于印发《晓店镇三巨万顷良田建设工程房屋征收补偿安置实施办法》的通知等证据。
原审依职权于2017年3月22日对赵春节做的谈话笔录证实：赵天一宅基地上的房屋一开始是赵志山在九几年建造了三间东屋瓦房，2007年4月左右赵春节添建了三间堂屋平房和楼梯、三间前屋平房，并将东屋改建成平房。2008年赵春节建造了车库和前屋前面的房子。赵天一宅基地上的房屋归赵天一所有。
原审认为，《晓店镇三巨万顷良田建设工程房屋征收补偿安置实施办法》第七条规定，估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权及2006年航拍图有显示的被征收房屋及其附属物，不包括宅基地以外建造的违法建筑和超过批准期限的临时建筑。第二十条第六款规定，市湖滨新区2006年航拍图上标明的未登记合法产权房屋在扣除办理相关证件和缴纳契税的费用后，参照合法产权房屋评估。本案中，涉案房屋虽未取得建设规划许可及房屋所有权证，但依据上述晓店镇房屋征收补偿政策，从保护被被征收人利益的角度应当对在2006年航拍图上有显示的房屋参照合法建筑予以赔偿。
被告提供的2006年航拍图能够证明主房、东屋、前屋（1）在2006年航拍图上有显示，被告在征收及本案诉讼过程中亦认可主房111.82平方米、东屋43.65平方米、前屋（1）64.43平方米在2006年航拍图上显示。综上，原审认定主房111.82平方米、东屋43.65平方米、前屋（1）64.43平方米均参照合法建筑予以赔偿。
综合原、被告提供的证据、原审依法调取的赵春节谈话笔录认定前屋（2）、前屋前面的房子均未在2006年航拍图上显示，不符合晓店镇房屋征收补偿的照顾政策，依法应当不予补偿，但为了兼顾原告建筑材料的价值，原审认为被告应对上述建筑物的建筑材料价值给予赔偿。关于原告主张全部房屋为合法建筑的观点本院不予采信。
二、关于原告被拆房屋赔偿数额及两套安置房的价值的确定问题。
原告认为，一涉案房屋已经灭失，应当参考同类房屋的市场价格，同类房屋市场价格为10000元/平方米，不需要评估确定；二认定违法建筑无法律依据；三原告未申请鉴定，被告亦未申请鉴定，本案评估报告来历不合法。综上，将该《房地产估价报告》作为认定原告房屋市场价值的依据不予认可。
被告认为，合法建筑和非法建筑的评估价格均过高，安置房的评估价格过低。综上，对《房地产估价报告》不予认可。
原审认为，首佳公司系本院依法选定的评估机构，该公司及评估人员具备相应的资质，其所作出的《房地产估价报告》选取涉案协议被确认无效之日即2017年2月28日作为估价时点，价值类型为房地产市场价值，其中违法建筑采用市场询价综合同类建筑的建筑材料成本进行估价，合法建筑及安置房采用的估价方法是比较法，即选取一定数量的可比实例，将可比实例与估价对象进行比较，根据可比实例与估价对象的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值的方法。该《房地产估价报告》符合房地产估价规范的要求，可以作为本案定案证据使用。被告晓店镇政府应当按照《房地产估价报告》所确定的价格50.1654万元对原告被拆房屋予以赔偿。原告应当向被告支付《房地产估价报告》确定的两套安置房总价格54.1590万元。
三、关于原告被拆房屋附属物、装修、装潢、青苗、树木及地面附着物赔偿数额的确定问题。
原告主张附属物、装修、装潢损失按照协议约定的3.7059万元赔偿，青苗、树木及地面附着物按照协议约定的0.7431万元赔偿，被告亦予以认可，原审依法予以照准。故被告晓店镇政府对于附属物、装修、装潢、青苗、树木及地面附着物应当赔偿原告4.4490万元。
四、关于原告主张的搬迁补助费问题
原审认为，《征补条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。2013年《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条规定，征收住宅和商业用房，搬迁补助费标准为10元/平方米，计算面积按被征收房屋的合法建筑面积计算。依据上述规定，对超出合法建筑面积的部分，原告主张搬迁补助费无法律依据，本院不予支持，本院确定给予原告搬迁补助的面积为219.9平方米（主房111.82平方米+东屋43.65平方米+前屋（1）64.43平方米），标准为10元/平方米。综上，被告应当向原告支付搬迁补助费0.2199万元（219.9平方米×10元/平方米）。
五、关于原告主张的安置补偿费问题
原审认为，《征补条例》第十七条规定，被征收人有获得临时安置补偿费的权利。2013年《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十八条规定，征收住宅房屋，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补偿费，临时安置补偿费标准为10元/平方米*月。计算面积时按被征收房屋的合法建筑面积计算。第三十九条规定，被征收人选择货币补偿的，一次性支付6个月的临时安置补助费；选择产权调换的，正常房屋征收安置过渡期一般不超过36个月。产权调换房屋面积小于被征收房屋合法面积的，超过部分按货币补偿标准执行，给予6个月临时安置补助费，其余部分按产权调换的相关规定计算临时安置补助费。依据上述规定，对超出合法建筑面积的部分，原告主张临时安置补偿费无法律依据，原审不予支持。本案中被拆房屋合法建筑面积为219.9平方米，原告选择产权调换的两套安置房及相应的储藏室总面积为219.17平方米，被拆房屋合法建筑面积与产权调换房屋面积基本一致，原告房屋于2016年1月被拆除，同年6月原告领取安置房，据此，原审确定给予原告临时安置补偿的面积为219.9平方米，补偿5个月，标准为10元/平方米*月。综上，被告应当向原告支付临时安置补偿费1.0995万元（219.9平方米×10元/平方米*月×5月）。
六、关于原告主张的土地使用权价值、签约奖励、搬迁奖励损失是否能够成立的问题。
原审认为，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”本案涉及的土地系集体所有，依据上述规定原告无权请求支付土地补偿费。
被告支付签约奖励、搬迁奖励的前提是涉案房屋征收补偿安置协议及房屋征收搬迁奖励协议有效，现两份协议已被确认无效，原告主张签约奖励、搬迁奖励没有事实依据。在诉讼中被告亦不同意继续支付签约奖励、搬迁奖励，故对该诉讼请求原审不予支持。
七、在征收过程中原告向被告支付的1.7548万元是否是本案审理范围的问题。
原审认为，在涉案房屋征收过程中，涉案房屋总补偿款为48.2671万元，两套安置房及相应的储藏室总安置价为47.7530万元。在结算过程中因被告代收维修基金、有线电视初装费、物业费等费用，张万荣补给被告1.7548万元。上述代收费用既不是被拆房屋的价值亦不是用于产权调换的房屋的价值，故不属于本案赔偿审理范围。
综上，被告晓店镇政府违法征收原告房屋的行为侵犯了原告赵天一的财产权，原告赵天一有获得行政赔偿的权利。被告晓店镇政府应赔偿原告赵天一被拆房屋损失50.1654万元，附属物、装修、装潢、青苗、树木及地面附着物损失4.4490万元，搬迁补助费0.2199万元，临时安置补偿费1.0995万元，上述损失合计55.9338万元，原告赵天一在征收过程中选择了房屋产权调换，对于原告赵天一选择的两套安置房及相应储藏室的价值55.8564万元（54.1590万元+1.6974万元）应依法予以抵扣，在本案赔偿中依法抵扣后，被告晓店镇政府应向原告赵天一赔偿0.0774万元（55.9338万元-55.8564万元）。原审依照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款，《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第四条、第九条、第三十二条，《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十三条、第二十八、第二十九、第三十二条、第三十三条之规定，判决被告宿迁市湖滨新区晓店镇人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵天一774元；驳回原告其他诉讼请求。
上诉人赵天一上诉称原审判决错误，应予改判，主要理由：1.被拆除的487.61平米建筑均应按照合法房屋进行赔偿；2.被拆除建筑是独栋建筑，按照附近类似房屋的市场价值，不应低于10000元/平方米；3.被拆除房屋所占用土地使用权价值、搬迁奖励、签约奖励均应予赔偿；4.晓店镇政府向某天一收取的天然气初装费、有线电视初装费、装潢电费等费用共17548元没有法律依据，应纳入本案审理范围。综上，请求二审判决晓店镇政府赔偿赵天一各项损失合计7321466元。
上诉人晓店镇政府上诉称：1.赵天一被拆除的房屋均没有合法建设手续，系违章建筑，不应作为合法建筑予以赔偿；2.评估机构对被拆除房屋价值估价太高；3.原补偿协议已经被认定无效，判决给予安置补偿费和搬迁补助费于法无据。综上，请求驳回赵天一的赔偿请求。
双方当事人一审中提交的证据均已随案移送本院。
一审查明的案件事实与二审一致，本院予以确认。
本案争议焦点为：1.原审确定被拆除房屋中合法建筑面积为219.9平方米是否正确；2.对被拆除房屋价值如何确定；3.被拆除房屋原占用土地使用权应否单独赔偿；4.应否赔偿搬迁和安置费用。
一、关于被拆房屋性质和面积认定问题。赵天一上诉主张其被拆除房屋面积为487.61平方米，均应按照合法房屋给予赔偿。晓店镇政府上诉称，被拆除的房屋均没有合法的建设手续，不应给以赔偿。本院认为，2015年12月27日双方曾签订房屋征收安置补偿协议，虽然该协议因晓店镇政府不具有相应职权而被确认无效，但该协议中有关财产情况内容是经双方一致认可，并且也能得到其它证据的印证，因此可以作为认定本案财产状况的依据。原审根据原征收安置补偿协议、2006年航拍图以及现场测量数据等认定被拆除487.61平方米建筑中包含：332.61平方米房屋和155平方米附属设施，332.61平方米房屋中在2006年航拍图上有显示的面积为219.9平方米，证据充分。赵天一称其487.61平方米建筑均系房屋，与查明事实不符，本院不予采纳。晓店镇政府提出，赵天一的房屋没有合法建设手续，均系违章建筑，不应赔偿。经查，涉案房屋虽未取得建设规划许可及房屋所有权证，但晓店镇政府在房屋征收补偿方案中同意对2006年航拍图上有显示的房屋参照合法建筑予以赔偿，而且在实际补偿中对其他农户房屋均按照该标准进行补偿。原审参照晓店镇政府相关房屋征收补偿政策，决定对2006年航拍图上有显示的219.9平方米房屋参照合法建筑予以赔偿，保障了被征收人利益，也体现了公平原则，并无不当。对晓店镇政府提出的该上诉意见，本院不予支持。
二、关于如何确定被拆房屋价值问题。
赵天一上诉主张，被拆房屋附近的夏阳银湖小区房屋市场价格为10000元/平方米，应当参考该价格确定被拆除房屋价值，不需要评估。经查，双方对被拆除房屋附属实施、装饰装潢，以及树木、青苗等赔偿数额能够达成一致，但对房屋价值分歧很大。赵天一主张按照夏阳银湖小区房屋价格计算，但被拆房屋系农村宅基地上自建房屋，而夏阳银湖小区系使用国有土地建设的别墅，二者相差悬殊，难以作为确定被拆房屋价格的直接参照。因此，需要委托专业机构对被拆房屋价值进行评估。原审依法选定的评估机构具有相应资质，其对被拆除房屋以及安置房屋按照房地产估价规范进行评估，所出具的估价报告可以作为法院确定房屋价值的依据。
三、被拆除房屋占用土地使用权应否单独赔偿问题。赵天一主张对其原房屋所使用的土地应当给予赔偿。经查，原审委托评估机构对涉案房屋进行评估的价值类型系房地一体的价值，估价结果已经包括土地使用价值。因此，赵天一主张对土地使用权另行给予赔偿，本院不予支持。
四、关于是否应当给予搬迁和安置补偿费用问题。
晓店镇政府上诉提出，原补偿协议已经被认定无效，原审判决给予安置补偿费和搬迁补助费于法无据。本院认为，涉案房屋系农户住房，因晓店镇政府良田建设工程需要在2016年1月被拆除，相应安置房屋在2016年6月才交付给农户，因此农户实际存在搬迁和临时安置负担，对此应获得相应补偿。原审参照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》确定给予赵天一搬迁和临时安置补偿，符合本案实际情况，具有合理性。对晓店镇政府提出的该上诉意见，本院不予支持。
上诉人赵天一另提出，应当给予其签约和搬迁奖励。本院认为，虽然在原征收补偿协议中双方约定了签约和搬迁奖励，但法院根据赵天一的诉讼请求，已经判决确认该协议无效，其获得该奖励的依据已散失，而且签约和搬迁奖励并非其房屋被拆除产生的损失或者支出，因此其要求获得该赔偿，缺乏依据，本院不予支持。上诉人赵天一还提出，晓店镇政府向某天一收取的天然气初装费、有线电视初装费、装潢电费等费用共17548元没有法律依据。本院认为，上述费用与本案被拆房屋和产权调换房屋的价值无关，故不属于本案审理范围。
综上，本院认为，原审认定事实清楚，证据充分，结论正确，应予维持。上诉人赵天一和晓店镇政府提出的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审判长 刘志群
审判员 谈 强
审判员 周丽丽
二〇一八年六月二十五日
书记员 张 敏