江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1568号
原告：高小梅，女，1973年6月9日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：汪志宏，江苏苏东律师事务所律师。
被告：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地：江苏省东台市东进大道1号。
法定代表人：夏克春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丽娟，江苏天全律师事务所律师。
原告高小梅与被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下至判决主文前简称“沿海公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高小梅及其委托诉讼代理人汪志宏，被告沿海公司的委托诉讼代理人臧申秋、吴丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高小梅向本院提出诉讼请求：1、判决沿海公司按合同约定协助高小梅办理位于江苏沿海国际农产品交易中心11幢113号的土地使用权证；2、沿海公司向高小梅支付至2015年9月10日止的违约金98574元，自2015年9月11日起以总房款327272元为本金，按万分之三每日的标准支付违约金至实际交房之日止。事实和理由：2011年11月6日，高小梅与沿海公司签订《商品房买卖合同》，约定高小梅购买沿海公司开发的位于东台市东进大道1号11幢113号商铺一套，建筑面积30.72平方米，房屋总价327272元，交房时间为2012年12月10日前。高小梅按约支付了购房款，但沿海公司至今未能按合同约定向给高小梅交房。
沿海公司辩称，高小梅诉称沿海公司存在违约行为与事实不符。沿海公司延期交房是政府行为的客观原因造成的，属于双方合同约定的第八条第二款第三项规定的情形，不应认定沿海公司存在违约行为，高小梅无权向沿海公司主张违约金。商品房买卖合同纠纷适用一般时效2年的规定，从权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算，高小梅在诉讼请求中明确要求违约金的起算时间为2012年12月11日，已经超过两年的时效规定。即使沿海公司违约需支付违约金，双方约定的违约金标准也过高，请求予以调整。土地使用证，双方合同中约定协商处理。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2011年11月6日，高小梅与沿海公司签订《商品房买卖合同》，合同约定高小梅购买沿海公司开发的东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心XX幢XXX号商住房一套，建筑面积30.72平方米，房屋总价327272元。
合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到帐之日起十日内；3、发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明。
合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第（2）项约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理。第十五条第4项约定双方协商解决。
2011年11月6日，高小梅（甲方）与江苏农发市场经营管理有限公司（乙方）签订《江苏沿海国际农产品交易中心商铺委托经营管理合同》，合同约定，高小梅将东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心XX幢XXX号商铺委托给江苏农发市场经营管理有限公司租赁，租赁期自商铺交房办好产权日期之日往后推算两个月起算。
合同签订后，高小梅向沿海公司支付房款327272元。
2016年1月13日，高小梅购买的房屋在东台市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2016年1月28日，案涉房屋办理了房屋所有权证。2016年1月30日，东台市城东新区管理委员会向高小梅出具财务结算单，支付高小梅沿海农产口交易中心房产证办证超期补偿款10000元。2016年2月3日，东台市城东新区管理委员会实际向高小梅支付了8642元。
本院认为，高小梅与沿海公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定沿海公司应于2012年12月10日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付高小梅，但沿海公司未按约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。故高小梅要求沿海公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。沿海公司辩称其延期是合同约定的其他客观原因造成的，不构成违约，证据不足，本院不予采信。
关于涉案合同约定的违约金数额是否过高的问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。高小梅的实际损失为贷款利息，双方合同约定的违约金为房屋总价款的日万分之三，相当于年利率10.8%，中国人民银行公布的五年以上贷款年利率为4.90%，根据上述规定，双方约定违约金高于中国人民银行公布的五年以上贷款利率的30%，故依法应予调整。
关于高小梅主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。”合同约定按房屋总价款的日万分之三向高小梅支付违约金，该违约金的计算属于继续性的债权，沿海公司从2012年12月11日之后至今，每一日均产生一个违约金的债权，其诉讼时效应该分别计算。高小梅未能提供证据证明其从2012年12月11日起至向本院起诉即2015年9月23日，曾向沿海公司主张过违约金，存在时效中断的情形，故本案违约金的计算应自2015年9月23日高小梅向本院起诉之日向前推算二年即自2013年9月23日起计算，至2016年1月28日房产证办理之日止，案涉房屋逾期交房违约金应为48948.15元（327272元×857天/365天/年×4.9%×130%）。由于高小梅已因沿海公司的同一违约行为，收取了东台市城东新区管理委员会支付的8642元，故沿海公司应当仍应向高小梅支付的违约金为40306.15元。其余违约金请求，本院不予保护。
关于高小梅要求沿海公司协助为其办理土地使用权证的问题。
高小梅与沿海公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该约定，沿海公司作为出卖人，其负有协助办理案涉房产的权属证书的义务。高小梅要求沿海公司协助办理江苏沿海国际农产品交易中心XX幢XXX号商住房土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于本判决生效之日起15日内向原告高小梅支付逾期交房违约金40306.15元，并协助原告高小梅办理江苏沿海国际农产品交易中心XX幢XXX号商住房土地使用权证；
二、驳回原告高小梅的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2542元，由高小梅负担1242元，江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担1300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 杨礼红
审 判 员 吴海燕
人民陪审员 吴永海
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 姜小健
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
2.《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。
3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》法释[2009]5号
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
4.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。