天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0102民初4108号
原告：张建红，女，1971年2月13日生，汉族，住天津市河东区，。
委托诉讼代理人：许波，天津众美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶舟，天津众美律师事务所律师。
被告：天津港威房地产开发有限公司，住所地天津市河东区卫国道与靖江路交口朝花园1-2-102-103。
法定代表人：周安桥，董事长。
委托诉讼代理人：李建强，天津建嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭立新，天津建嘉律师事务所律师。
被告：招商局物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市和平区西康路与吴家窑二号路交口。
负责人：李高峰，董事长。
委托诉讼代理人：王立起，该公司法律顾问。
原告张建红与被告天津港威房地产开发有限公司（以下简称“港威公司”）、招商局物业管理有限公司天津分公司（以下简称“招商局物业天津分公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月24日作出（2015）东民初字第3426号民事判决，原告张建红不服该判决向天津市第二中级人民法院提起上诉，天津市第二中级人民法院于2016年5月13日作出（2016）津02民终1367号裁定，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建红的委托诉讼代理人许波、叶舟，被告港威公司的委托诉讼代理人李建强、郭立新，被告招商局物业天津分公司的委托诉讼代理人王立起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张建红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金人民币4441737.45元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告港威公司于2012年11月1日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的天津市河东区卫国道与××路交口××大厦××号商品房。该房建筑面积923.92平方米，总房款19960530元，买卖合同所约定的商品房交付期限为2013年1月15日前。双方约定了违约金条款，后被告未按期交房造成违约，协商无果，被告侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼。
港威公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、根据合同约定，本案的交付条件是竣工验收备案，目前房屋具备交付条件，并且已通知原告，但是原告没有前来办理交付手续，按照合同约定，原告逾期收房视为交付，原告的主张没有事实依据；2、原告拒绝收房的理由不成立，原告陈述商品房无水无电、没有卫生间，但是竣工验收备案必须是有水有电，如果没有就不能验收备案，其余小区均有水有电，包括诉争房屋均是有水有电的。本案商品房买卖合同中没有约定三楼有卫生间，双方签订合同时诉争房屋已经竣工验收，原告购买的是现房，原告明知三楼没有卫生间，不能依据三楼没有卫生间为由拒绝收房；3、原告拒绝收房的理由是商品房交付时赶上地铁施工，地铁围挡在原告商品房周边，原告认为地铁施工影响商品房使用，故拒绝收房。地铁施工是好事，地铁完工后的客流量有利于原告商铺的使用及出租，原告会因此获得更大利益，原告也应接受地铁施工造成的不便，原告因地铁施工不收房，是不符合法律规定的；4、被告工作人员对原告的承诺超出其职权范围，对被告没有法律约束力，原告交付诉争房屋时其余商品房均交付完毕，只有原告没有收房，对于被告工作人员业绩有影响，被告工作人员哄劝着原告收房，原告说签这个承诺就收房，但是之后还是不收房，被告工作人员是迫于压力而签的，所以原告的主张缺乏事实依据。综上，商品房不能交付不是被告的原因造成的。即使协议书和商谈的问题属实，但这些问题最晚也在2013年5月解决完毕，至此原告也应当收房，不应当一直拒绝拖延收房至今；即使该协议具有效力，协议书已经变更了原买卖合同交房期限，谈不上自2013年1月16日开始计算违约金，协议书第3条没有约定逾期交房违约金，也不能算经济损失，原告放弃对于逾期交房违约金的主张，而是要求承担协议上罗列的费用，所以请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
招商局物业天津分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求是有关涉诉房屋交付的争议，是合同关系，原告陈述的事实及争议，均不属于物业服务范围，依据天津市物业管理条例第45条、合同第13条以及商品房质量保证书的约定，原告要求被告承担连带责任是没有法律依据的，原告明知交付房屋与被告没有关联，而要求被告工作人员参与协议，是被告工作人员的无奈之举，且被告工作人员没有得到被告的授权，事后被告亦未予以追认，故请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月1日，以原告为乙方、被告港威公司为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定原告购买坐落河东区卫国道与××路交口××大厦××号商业用房，建筑面积923.92平方米，每平方米价格为21604.18元，总价款为人民币19960530元。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2013年1月15日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：1、变更合同。2、解除合同。3、予以延期”。合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。
合同签订当日，原告与被告港威公司又签署了《补充协议》，其中第五条约定：“对合同第八条的补充：出卖人交付使用的商品房应符合双方约定（附件三）的标准，如出卖人的交付标准与附件三中约定标准不符的，出卖人应使之达到原标准或补偿相应差价，但出卖人修改后的标准或使用的相关材料标准等同于或高于原标准的，买受人不得提出任何异议或要求出卖人承担任何违约责任”。第七条约定：“对合同第十一条的补充：在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以挂号信、特快专递通知买受人办理交付手续。以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递寄出之日起的第三日。买受人亦可自行前往出卖人办公地点签收商品房交付通知书。…如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已领取商品房交付通知书，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则交付通知书通知的交付期限最后一日即为交付日，视为出卖人已于该日将本合同项下的商品房交予买受人，自交付的第二日凌晨零点起，该商品房的毁损灭失风险责任转由买受人承担，此后有关该商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由买受人负担，同时开始计算该商品房各部位保修期。买受人在交付验收中发现的质量瑕疵（包括但不限于墙面、地面、天花板空鼓、或裂纹或渗水，门窗刮花或闭合障碍，上下水管道渗水或不通，电视、电话、网络、日用电、智能设施线路障碍等质量瑕疵），应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交付责任的理由……”。
上述合同与补充协议签订后，原告依照约定交纳了全部房款。2012年5月，涉诉房屋竣工并经验收合格。2013年1月7日，被告港威公司以特快专递方式向原告邮寄了该房屋的交付通知书，通知原告于2013年3月15日持该通知书到朝华园6号楼一层物业管理中心办理商品房交付手续，交纳相关费用同时领取钥匙。2013年3月15日，原告签署委托书委托其丈夫李旭仲办理该房的收房、维修及违约索赔事宜。2013年4月16日，原告签署了《区域防火责任书》及《前期物业服务合同和临时管理规约的确认书》。2014年12月9日，原告之夫李旭仲代原告与被告港威公司员工盛雪明等签署了《洽商函》，内容为：“张建红购买天津港威房地产开发有限公司坐落河东区卫国道与靖江路交口朝华大厦-3和-4两套商品房，因房屋存在问题而无法交房，今双方洽商，待房屋问题全部解决后进行交房。房屋问题如下：1、朝华大厦-3和-4两套房屋3楼楼顶有供会所使用的太阳能设备，到2014年11月中旬才拆完；2、施工方一直占用朝华大厦-3二楼和三楼办公和施工方经理居住到2013年5月；3、施工方一直在朝华大厦-4一楼安全出口堆放花瓶、油桶等杂物，到2014年10月才清除；4、房屋无水、无电，一楼和三楼无卫生间。甲方负责安装三楼卫生间下水管道；5、朝华大厦-3三楼门口与会所相通的门口，到2014年11月才封堵；6、2014年12月5日我们一起上朝华大厦-3和-4两套房屋楼顶发现，楼顶有一违章建筑，至今未拆除；7、张建红要求物业费和暖气费在道路开通前由甲方承担。”2015年4月27日，原告之夫李旭仲代原告作为乙方与被告港威公司员工吴静、盛雪明等代表甲方及丙方被告招商局物业天津分公司三方签署了《协议》，内容为：“一、经甲乙丙三方友好协商，现交房期限定于2015年5月1日，交房后全部费用由乙方承担；二、未交房及钥匙原因如下：1、朝华大厦-3和-4两套房屋3楼楼顶有供会所使用的太阳能设备，到2014年11月中旬才拆除完；2、施工方一直占用朝华大厦-3二楼和三楼办公和施工方经理居住到2013年5月；3、施工方一直在朝华大厦-4一楼安全出口堆放花瓶、油桶等杂物，到2014年10月才清除；4、-3和-4房屋无水、无电，三楼无卫生间。甲方负责安装三楼卫生间下水管道；5、朝华大厦-3三楼门口与会所相通的门口，到2014年11月才封堵完毕；6、2014年12月5日乙方与甲方代表盛雪明，丙方物业代表刘恋等物业人员到朝华大厦-3和-4两套房屋楼顶发现，楼顶有一违章建筑，至今未拆除；以上六条问题导致乙方无法在正常交房期限内收房。三、甲方和丙方承担朝华大厦-3和-4两套房屋因逾期交房所产生的一切经济损失及费用，如暖气费、物业费、水电费等；四、在本协议约定的交房日期后一年内于2016年4月30日前甲方和丙方负责乙方配合对朝华大厦-3和-4房屋楼顶违章建筑拆除及恢复原状，并承担其所产生的全部费用。逾期未完工的，甲方和丙方承担违约金为按日总房款的千分之一；五、甲方和丙方于本合同签订之日将前述房屋钥匙交予乙方保管。”2015年4月30日，原告之夫李旭仲代原告与被告招商局物业天津分公司签署《关于朝华大厦3、4底商业主收房时存在问题汇总》一份，其中载明“房屋存在问题：1、进门右侧水管外露；2、消防栓旁边有裸露水管；3、楼道内消防水管过多，占用面积过大；4、二层楼高不符合标准，购房时承诺可搭建楼板，现无法搭建，大部分面积无法使用；5、弱电桥架无法改造，距离地面面积较低；6、消防管道及弱电桥架距离地面面积为1.85米、2.1米；7、-3与-4：一楼与三楼门脸迎面与主梁窗口通裂，直到房屋西侧与北侧（靠地铁一侧较为严重）且多处进行过维修。屋内多处因漏水进行过维修，存在维修痕迹较为严重；8、业主提出可进行维修，但维修前需将维修方案交业主审核；9、业主提出杜丽娅（销售经理）承诺业主门脸房可经营饭店，设计有烟道，并未告知业主为消防烟道，业主理解为燃气管道，需进行解决”。
本院认为，原告与被告港威公司签订的合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。原、被告互为合同的相对方，均应按照合同约定，全面履行自己的义务。原告在签订合同后履行了支付全部购房款的义务，被告港威公司亦应按照合同及补充协议的约定履行交付商品房的义务。而事实是，被告港威公司在合同约定的交房日期前确实履行了通知原告收房的义务，但原告在收房的过程中发现被告港威公司欲交付的涉诉房屋存在多项问题而拒绝收房，为此双方曾多次进行协商，由此双方才签订了《洽商函》及《协议》，并将交房时间变更至2015年5月1日，故在此之前被告港威公司并未实际履行交付涉诉房屋的义务。
庭审中，二被告认为原告与被告港威公司员工及被告招商局物业天津分公司签署的《洽商函》、《协议》、《关于朝华大厦3、4底商业主收房时存在问题汇总》不具有法律效力，均系其员工迫于压力的无奈之举，并未得到被告的授权及追认。但综合当时的具体情况进行分析：1、三份文件均系正式的打印件，而并非某一方、某一人的手写，且其中表述房屋存在的问题具体而细致，并附有解决问题的时间点，足以说明上述文件在形成前是经过原、被告确认及协商的，且在多次庭审中被告港威公司均认可涉诉房屋存在相关问题，可见三份文件的内容系对涉诉房屋交付时存在问题的事实确认。2、其中原告与二被告签署的《协议》中，不仅对涉诉房屋存在的问题进行了表述，而且明确了交房时间的变更及违约责任的承担，上述两项系对原合同的重大变更。被告港威公司系房地产开发企业，被告招商局物业天津分公司系物业管理企业，二被告管理层的员工均应属于该行业的专业人士，应当预见签署《协议》有可能产生的后果，且原告亦有理由相信二被告员工的签署行为系履行职务的授权行为。因此，被告港威公司仅以上述文件中没有加盖其公章而否认其效力的抗辩，有违诚实信用的原则，本院不予采信。
综上，依据原、被告三方签署的《协议》第三条约定，被告港威公司应承担因逾期交房产生的一切经济损失及费用。根据双方签订的合同第五条的约定，如逾期交付商品房的应支付已付款利息及违约金，现原告主张自2013年1月16日起至2015年4月30日止的经济损失共计4441737.45元，符合上述约定，本院予以确认。但延期交房并非完全系被告港威公司造成，就被告港威公司而言，原告所提出的施工方占用-3商业用房、房屋楼顶有太阳能设备及违章建筑、一楼和三楼无卫生间、安全出口被堵、无水、无电、门口与会所相通等问题，被告港威公司均认可属实，在《洽商函》和《协议》中也均作出了因存在上述问题而无法交房的确认，但该公司自2013年1月7日通知收房至2014年12月9日签订《洽商函》将近两年的时间里，对涉诉房屋部分问题并未做出及时的处置，显属怠于履行合同义务，构成违约，理应承担相应的责任。而就原告而言，其作为购房人，在收到交房通知后并未在第一时间前往办理验房手续，在验房时发现房屋问题后，也无证据证明其对被告港威公司进行了及时有效的催告，故对于延期交房造成的经济损失亦应承担相应的责任，以承担经济损失的30%为宜。
综上所述，原告与被告港威公司对于延期交房的情形均应承担相应的责任，故对于原告的主张本院予以部分支持，即被告港威公司应当支付原告逾期交房造成的已付购房款利息损失及违约金共计3109216元。关于原告主张被告招商局物业天津分公司共同承担预期交房损失的问题，本院认为，招商局物业天津分公司并非商品房买卖合同的主体，无履行交付房屋的合同义务，其员工虽签署协议，但从协议的内容上看应系对被告港威公司逾期交付涉诉房屋事实的确认。现原告依据与被告港威公司签订的合同主张逾期甲方利息及违约金，被告招商局物业天津分公司不应承担给付责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百四十八条规定判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告天津港威房地产开发有限公司一次性支付原告张建红逾期交房造成的已付购房款利息损失及违约金共计3109216元；
二、驳回原告张建红的其他诉讼请求。
如果被告天津港威房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42334元，保全费5000元，共计47334元，由原告张建红负担14200元，由被告天津港威房地产开发有限公司负担33134元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 李 茜
代理审判员 吴晓飞
人民陪审员 李国德
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 吴 丹