湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂11民终352号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北信达房地产开发有限公司。住所地：武穴市窝陂塘路。法定代表人：廖雄军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李金海，湖北文信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：梅芬芬，女，汉族，1981年10月10日生，住蕲春县。被上诉人（原审原告、反诉被告)：王玉柱，男，汉族，1987年2月14日生，住黑龙江省林口县。系梅芬芬丈夫。共同委托诉讼代理人：汪永明，湖北永铭律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司蕲春支行。住所地：蕲春县漕河镇蕲春大道***号。代表人：胡志能，该行行长。委托诉讼代理人：张德林，该行职工。上诉人湖北信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人梅芬芬、王玉柱、第三人中国建设银行股份有限公司蕲春支行（以下简称建行蕲春支行）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2015）鄂蕲春民二初字第00068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人信达公司的委托诉讼代理人李金海，被上诉人梅芬芬、王玉柱的委托诉讼代理人汪永明，原审第三人建行蕲春支行的委托诉讼代理人张德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉。2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律不当，判决解除合同是错误的。上诉人未能交付合同约定的房屋是由于被上诉人要求交付的房屋满足竣工备案条件拒绝交付造成的，上诉人已提供该5号楼其他购房户收房记录，该房已通知购房户收房的事实，由于被上诉人拒不收房才是房屋未如期交付的根本原因。梅芬芬、王玉柱辩称，原审法院据以建设单位取得竣工验收备案作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当，上诉人设置商品房经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格即交付买受人使用，属于免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应认定无效。上诉人需要书面通知买受人交付，而被上诉人未收到相关收房通知。建行蕲春支行辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。梅芬芬、王玉柱向一审法院起诉请求：1、解除梅芬芬、王玉柱与信达公司之间签订的《商品房买卖合同》，解除梅芬芬、王玉柱与建行蕲春支行之间的《借款合同》；2、信达公司支付延期交房违约金518.82元，赔偿评估费160元，信息查询费180元；3、信达公司返还梅芬芬、王玉柱已支付的房款158720元及利息暂计24641元（利息自2013年10月9日起至信达公司实际退还购房款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。信达公司返还梅芬芬、王玉柱实际已向建行蕲春支行偿还的贷款53154元（计算至2015年5月31日），利息5632元，暂共计242487元；4、信达公司向建行蕲春支行返还贷款部分中未偿还的本金以及因该贷款合同解除产生的费用；5、本案诉讼费用由信达公司承担。信达公司向一审法院起诉请求：判令梅芬芬、王玉柱向信达公司支付合同违约金396元，并承担本案反诉费用。一审法院查明事实：梅芬芬、王玉柱欲购买信达公司开发的位于蕲春县漕河镇××大道东段的蕲春信达·畔山华府房屋，向信达公司支付诚意金10000元。2013年11月18日，梅芬芬、王玉柱（买受人）与信达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买蕲春县漕河镇××大道东段的蕲春信达·畔山华府5栋2单元502号房屋。房屋建筑面积为145平方米，每平方米建筑面积单价3577.38元，总价款为518720元。买受人于合同签订之日支付房款158720元，余款360000元由买受人向银行按揭贷款支付。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。出卖人应当在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经建设方、施工方、勘察设计单位、监理单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：由于政府原因造成延误，或施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决的以及其他出卖人所不能控制事项或出现不可归责于出卖人的因素造成延误的。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，梅芬芬、王玉柱于2013年11月18日通过pos机向信达公司转账支付了首期购房款148720元，信达公司于2013年12月13日向梅芬芬、王玉柱出具预收购房款158720元的发票一份。2013年11月19日，梅芬芬、王玉柱作为借款人，信达公司作为保证人与第三人建行蕲春支行签订《个人住房借款合同》一份，约定贷款金额为360000元，贷款期限为240个月，贷款以按月等额本息还款方式偿还，借款人应将贷款用于购置位于蕲春县李时珍大道东侧信达·畔山华府5栋2单元502号房屋作抵押担保。贷款人将贷款资金一次性划入信达公司账户。信达公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。《个人住房借款合同》签订后，建行蕲春支行依约发放贷款360000元。后梅芬芬、王玉柱按借款合同约定向建行蕲春支行归还了部分贷款本息。因信达公司未能于2014年12月31日前交房，梅芬芬、王玉柱遂诉至法院。另查明，湖北信达房地产开发有限公司系蕲春县李时珍大道东侧信达·畔山华府的房地产开发企业。2013年9月取得该项目预售许可证。一审法院认为：梅芬芬、王玉柱与信达公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，信达公司应于2014年12月31日前向梅芬芬、王玉柱交付房屋，逾期超过30天，买受人梅芬芬、王玉柱有权解除合同。现信达公司逾期交房已超过30天，至今亦未能履行交房义务，已违约，故梅芬芬、王玉柱行使合同解除权，符合约定，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，梅芬芬、王玉柱要求解除与建行蕲春支行签订的《个人住房借款合同》，亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故涉案商品房买卖合同解除后，信达公司应按约将梅芬芬、王玉柱支付的购房首付款返还，并赔偿梅芬芬、王玉柱因此产生的损失。因此梅芬芬、王玉柱要求信达公司返还已付购房首付款158720元及已向建行蕲春支行所偿还的贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。但梅芬芬、王玉柱对于首付款利息要求按贷款利率计算，没有依据，且并非梅芬芬、王玉柱实际损失范围，该首付款利息损失应以银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效之日。梅芬芬、王玉柱为购房支付的评估费160元，信息查询费180元，系直接实际损失，信达公司应予赔偿。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故梅芬芬、王玉柱要求信达公司向建行蕲春支行偿还未还贷款本息的请求，予以支持。信达公司以买受人梅芬芬、王玉柱未在合同约定的时间交付首期购房款提起反诉要求梅芬芬、王玉柱支付合同违约金396元，因出具购房款发票的时间不能说明是实际支付购房款的时间，梅芬芬、王玉柱提交的证据可以证明实际支付购房款的时间是2013年11月18日，符合合同约定，并未违约，故信达公司的反诉请求，不予支持。判决：一、解除梅芬芬、王玉柱与信达公司就蕲春县漕河镇××大道东段的蕲春信达·畔山华府5栋2单元502号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、解除梅芬芬、王玉柱与建设蕲春支行签订的《个人住房借款合同》；三、信达公司于判决生效之日起十日内向梅芬芬、王玉柱返还购房首付款人民币158720元及至判决生效之日止梅芬芬、王玉柱已向建设蕲春支行归还的贷款本金和贷款利息（以中国建设银行股份有限公司蕲春支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、信达公司于判决生效之日起十日内向梅芬芬、王玉柱赔偿以人民币158720元为本金，自2013年11月18日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息及评估费、信息查询费损失人民币340元，并支付违约金人民币518.82元；五、信达公司于判决生效之日起十日内向建设蕲春支行偿还梅芬芬、王玉柱就《个人住房借款合同》未偿还的贷款；六、驳回梅芬芬、王玉柱的其他诉讼请求。七、驳回信达公司的反诉请求。二审中，信达公司为支持其上诉意见，提交办理交房流程表，拟证明其没有交房的原因是梅芬芬、王玉柱拒收。经庭审质证，梅芬芬、王玉柱对上述证据有异议，认为该份证据与本案无关联性，其他人交房与否与本案无关。按照合同约定，开发商必须书面通知我方交房。建行蕲春支行对上述证据无异议。对于上述证据，本院认为，该份证据内容反映的是信达公司与畔山华府5栋楼房业主陈之友办理交房的流程表，与本案无关联性，不能证明信达公司向梅芬芬、王玉柱办理了交房流程以及梅芬芬、王玉柱拒收房屋，故对该份证据不予采信。二审中，梅芬芬、王玉柱、建行蕲春支行未提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实。本院认为，本案争议的焦点在于梅芬芬、王玉柱与信达公司签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。梅芬芬、王玉柱与信达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律规定，该合同为有效合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。依上述合同约定，信达公司应于2014年12月31日前向梅芬芬、王玉柱交付房屋，逾期超过30天，梅芬芬、王玉柱则有权解除上述合同。而信达公司直至今日未能履行合同约定的交房义务，已经违反合同约定，故梅芬芬、王玉柱依合同的约定行使合同解除权应予支持。信达公司上诉称上其未能交付合同约定的房屋是由于被上诉人要求交付的房屋满足竣工备案条件拒绝交付造成的，该房已通知购房户收房，由于被上诉人拒不收房才是房屋未如期交付的根本原因。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，而信达公司提交的证据并不能证实梅芬芬、王玉柱拒不收受该房屋，故信达公司应对其事实主张承担不利后果。综上所述，信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4800元，由上诉人信达公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 涂建锋审判员 张 敏二〇一七年一月十六日书记员 熊方栋