安徽省六安市裕安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六裕民二初字第01663号
原告（反诉被告）：胡宏江，男，1972年6月28日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人（特别授权）：张东升，安徽皋陶律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张红，女，1978年3月16日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
委托代理人（经安徽省六安市金安区中市街道前进社区居民委员会推荐，特别授权）：张红，女，1983年8月12日生，汉族，住安徽省六安市裕安区云露街丽湖苑3号楼401室，公民身份号码3424011983********。
委托代理人（特别授权）：李乃明，男，1973年2月20日生，汉族，住址同被告张红，公民身份号码3424011973********，系被告张红丈夫。
原告（反诉被告）胡宏江与被告（反诉原告）张红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月25日公开开庭进行了审理。胡宏江及其委托代理人张东升，张红委托代理人张红、李乃明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告胡宏江诉称：张红多年来承租胡宏江位于六安市明珠广场步行街B3#-111／211号商铺，租赁合同一年一签，每年9月17日合同到期，8月18日续签下一年的合同，且都约定张红在同等条件下有优先承租权。2013年9月18日至2014年9月17日的合同到期前，胡宏江数次与张红协商未果，合同到期后张红不愿意退还房屋。请求依法判决解除胡宏江与张红订立的《房屋租赁合同》，张红立即搬走六安市明珠广场步行街B3#-111／211号商铺中的货物，将该商铺归还原告；由张红承担自2014年9月18日延期归还承租房屋的租金，以每月15000元（即500元／日）计至归还房屋时止。本案审理过程中胡宏江追加诉讼请求，要求将租金计算标准提高1000元，按1500元／日计算，庭审中，胡宏江对上述增加的诉讼请求又予以放弃。
本诉被告张红辩称：1、双方虽约定张红享有优先承租权，但胡宏江却在合同到期前不合理涨价，恶意解除合同；2、胡宏江在合同到期后第二天就起诉，未给予张红合理期限处理解除合同的具体事宜，应依法驳回其起诉。3、本诉诉讼费应由胡宏江承担。
反诉原告张红诉称：经胡宏江同意张红先后两次投入装修款8万元，请求判令胡宏江返还上述装修款，反诉费用由胡宏江负担。
反诉被告胡宏江辩称：张红在租赁期间内从未和胡宏江说起装修的事情，更不存在经胡宏江同意进行装修一说。张红所称8万元装修款中的2万元，是其与原承租人就转租事宜协商给付的款项，与本案无关。
为证明自己的诉讼主张，胡宏江、张红就本诉与反诉一并向本院递交了如下证据：
一、胡宏江的证据
1、胡宏江身份证复印件，证明胡宏江身份情况；
2、房屋租赁合同及房产证复印件一份，证明胡宏江与张红间存在房屋租赁合同关系，租赁期限至2014年9月17日已经届满，合同履行完毕；
3、胡宏江致张红商谈续租事宜函及交寄存根，证明胡宏江自2014年7月始就与张红联系增加租金及是否续租问题，并于2014年8月19日以书面形式再次与张红联系；
4、通知书及交寄存根，证明因张红不同意上涨租金，胡宏江书面告知张红合同到期后不再续租；
5、张红兵、陶红与胡宏江草签的房屋租赁协议一份，证明胡宏江商铺目前市场租价为每年15万元，张红不及时退房，导致胡宏江产生租金损失。
张红质证意见：对证据1、2、3、4真实性均无异议，胡宏江寄交的通知书，张红已收到。对证据5真实性有异议。
二、张红的证据
1、张红身份证复印件，证明张红身份情况；
2、房屋租赁合同五份，证明张红对房屋的装修是经原告同意，2012年9月后房屋租赁合同中关于房屋装修部分的条款均证明胡宏江对张红投入的房屋装修部分不具有所有权和支配权；
3、房屋租金收款收据六张，证明张红在房屋租赁期间一直按时付清房租，无拖欠房租现象；
4、收条一份，证明张红从原承租户李燕处转租该房屋时，支出的转让费2万元包括全部装修；
5、装修款清单、门头照片、年客特许加盟合同、装修设计图纸各一份，证明张红2011年上半年第二次装修花费6.8万元。
胡宏江质证意见：对证据1、2、3真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。对证据4真实性、合法性及与本案的关联性无异议，但认为该收条只能证明2007年4月9日张红从李燕手转租胡宏江房屋、转让费2万元包括五个月的房租及装璜，不能证明胡宏江应返还该费用；证据5与本案无关联性。
本院对本案证据认定如下：胡宏江的证据1、2、3、4真实、合法，与本案关联，予以认定；证据5无其他证据印证，不予认定。张红的证据1、2、3、4真实、合法，与本案关联，予以认定；证据5“装修清单”无施工人或施工单位签名或签章，真实性无从确定，“门头照片”、“年客特许加盟合同”、“装修设计图纸”也不能直接证明装修款的具体数额，综上，该组证据不能充分证明张红2011年支出了装修款6.8万元。
根据上述认定采信的证据，审理查明的事实为：胡宏江有位于六安市明珠广场步行街B3#-111／211号商铺一套，自2007年9月18日以来，张红一直租赁该商铺进行经营，数年来的租赁合同均一年一签，每年9月17日合同到期，8月18日续签下一年的合同。
2013年8月，双方签订最后一份房屋租赁合同，书面约定“租赁期限自2013年9月18日至2014年9月17日止；年租金76000元，下年如需涨浮，出租方应于每年的8月18日提前通知承租方，但原承租方享有优先承租权；合同期内所有的装修及货品由承租方自行解决，合同期满后如不续签，所有的货品及装修由承租方自行全部撤出”等等。合同签订后，张红支付了租金76000元，并继续在该商铺经营。
2014年8月19日，胡宏江书面函告张红：2014年9月18日之后每年租金15万元，合同为期三年，张红享有优先续租权，并要求张红收函后三日内进行答复。2014年8月25日，胡宏江再次以“通知书”形式，书面通知张红要求其在2014年9月17日合同到期前腾空租赁房屋，并结清水、电、物业等相关费用交还商铺。张红收到上述两份书面函件后，认为胡宏江不合理涨价，对胡宏江的上述要求未与胡宏江达成协议。截至本案开庭审理之日，张红仍然占用该商铺继续经营，且未支付胡宏江合同到期后的租金。
另查明，2007年9月18日张红与胡宏江签订第一份房屋租赁合同前，张红已经通过转租的方式从涉诉商铺原承租人李燕处实际租赁了该房屋，张红支付李燕转让费2万元，双方约定该2万元包括五个月租金及全部装修，租期自2007年4月9日至2007年9月18日止。张红与胡宏江就转租事宜未有书面协议。
本院认为：一、本诉部分双方争议的焦点是对胡宏江上涨租金行为如何评价问题，以及张红在租赁合同到期后双方未续签租赁合同情况下占用租赁房屋行为性质认定问题。
关于胡宏江上涨租金行为问题。本院认为，胡宏江对自己所有的房屋进行出租、制定租赁价格、收取租金等是行使所有权的具体内容，不违反法律规定。胡宏江对合同期外的房屋租赁价格进行调整，不违反法律的禁止性规定，也不违反双方合同约定。相对于上一年度双方租赁合同约定的租金数额，胡宏江将租金上调近一倍，虽不排除存在不合理性，但该租赁价格最终是要受到市场的调节，张红完全可以通过放弃优先承租权不继续承租的方式进行自我保护。
关于张红在合同到期后占用租赁房屋行为性质认定问题。张红与胡宏江所签订的房屋租赁合同属于定期租赁合同，在合同到期前、后双方未能续签合同以及胡宏江明确要求合同到期后交还房屋的情况下，张红理应按照法律规定及时返还租赁房屋，长期拖延拒绝交还，构成对胡宏江房屋的违法占用，侵害了胡宏江对涉诉房屋的占有、使用、收益、处分的权利。张红辩称胡宏江应给予其合理期限处理解除合同事宜，本院认为，双方对合同租赁期限有明确约定，胡宏江没有此约定或法定义务，对张红该辩称本院不予采信。
综上，本院对胡宏江本诉请求支持情况如下：截至本院受理本案之日，双方的租赁合同期限已经届满，合同权利义务已履行完毕，双方的合同权利义务已经终止，不存在另行解除的问题，故胡宏江要求解除与张红订立的《房屋租赁合同》，无事实依据，本院不予支持。胡宏江要求张红搬走涉诉房屋内的货物交还房屋，事实清楚，于法有据，本院予以支持。胡宏江要求张红承担自2014年9月18日起至实际归还房屋之日止的租金，于法有据，但要求按每日500元标准计算，因胡宏江未能提供充分证据证明该价格即涉诉房屋同期的市场租赁价格，本院不予支持，本院参照双方上一年度的租赁价格，酌定支持按每日210元标准计算。
二、反诉部分双方争议的焦点为对张红在房屋租赁期间的装潢投入，胡宏江应否予以返还。本院认为，关于装潢双方明确约定“合同期满后如不续签，所有的货品及装修由承租方自行全部撤出”，该约定是双方真实意思表示，对双方均有约束力，张红理应遵守，张红要求胡宏江承担装潢费用无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张红于本判决生效之日起三日内搬走六安市明珠广场步行街B3#-111／211号商铺内的货物，将该房屋交还原告（反诉被告）胡宏江；
二、被告（反诉原告）张红于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）自2014年9月18日起至实际归还房屋之日止按每日210元标准计算的租金损失；
三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）张红的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费100元，反诉受理费1800元，合计1900元，由被告（反诉原告）张红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 汪贤荣
审 判 员 赵晓娟
人民陪审员 沈 溪
二〇一五年五月八日
书 记 员 罗 敏
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。