宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）卫民终字第382号
上诉人（原审原告）宁夏江元物业服务有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人李炜，该公司总经理。
委托代理人王军，宁夏永东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李怀信，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人许文秀，女，系李怀信之妻。
上诉人宁夏江元物业服务有限公司（以下简称江元物业公司）与上诉人李怀信物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院(2015)沙民初字第695号民事判决及（2015）沙民初字第695-1号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人江元物业公司的委托代理人王军，上诉人李怀信及其委托代理人许文秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：江元物业公司是依法成立的物业管理公司，为中卫市某小区提供物业管理服务，李怀信是某小区某房屋业主，其房屋建筑面积为112.35平方米。2011年11月25日，江元物业公司与中卫市某小区业主委员会签订《物业管理委托合同》1份，约定由江元物业公司负责中卫市沙坡头区某小区北区1号楼到27号楼、南区1号楼到6号楼的物业管理服务，物业管理服务费按中卫市物价局制定的物业服务收费标准执行，合同期限为2012年1月1日至2016年12月31日等。按照中卫市物价局、住房和建设局制定的有关物业服务收费标准文件规定，某小区执行的收费标准按每户建筑面积计收，2014年1月1日至2014年6月30日期间的收费标准为0.4元/㎡.月，2014年7月1日至2014年12月31日期间的收费标准为0.8元/㎡.月，2015年1月1日至2015年3月31日期间的收费标准为0.68元/㎡.月。江元物业公司依合同约定提供了物业服务。在服务期间，李怀信未如期交纳2014年1月1日至2015年3月31日期间的物业管理服务费合计1038元（其中2014年1月1日至2014年6月30日期间为270元，2014年7月1日至2014年12月31日期间为539元，2015年1月1日至2015年3月31日期间为229元）；另外拖欠此期间的楼道电费合计25元；上述欠费共计1063元，李怀信未付。为此，江元物业公司诉至法院请求：1.判令李怀信立即向江元物业公司支付物业管理服务费1038元、楼道电费25元，合计1063元；2.案件受理费由李怀信负担。
另查明，2014年12月8日，某小区成立新的业主委员会报建设局备案。2015年3月20日，某小区新的业主委员会向业主发出通知，暂时不让业主向江元物业公司交纳物业费用。李怀信的某小区北区5号楼611室房屋，于2009年分房子时房屋就有裂缝，当时物业公司承诺由物业公司负责，2014年11月份，江元物业公司的相关负责人看了李怀信家房顶墙的裂缝情况，与李怀信协商给李怀信维修，现尚未发生维修的具体费用数额。
原审法院认为：李怀信是某小区某房屋业主，江元物业公司自2012年1月受某小区业主委员会的委托进行物业管理服务经营，向李怀信在内的中卫市某小区业主提供基本的物业服务，双方的物业服务合同法律关系成立；2015年度，某小区新的业主委员会成立，江元物业公司与某小区新的业主委员会虽然未签订合同，但原业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定的服务期限至2016年12月31日尚未终止，江元物业公司仍然继续履行合同中，双方形成事实上的物业服务合同法律关系，应受到法律保护。由于江元物业公司提供了合同约定的物业服务项目，依法有从业主处获得相应的服务报酬的权利，李怀信拖欠江元物业公司享有的物业服务费，依法应当承担相应的民事责任。对江元物业公司要求李怀信支付物业管理服务费1038元、楼道电费25元，合计1063元的诉讼请求，江元物业公司受委托管理经营某小区的物业服务，李怀信于2014年1月1日至2014年6月30日期间接受江元物业公司服务，按照中卫市物价部门核定的收费标准为0.4元/㎡.月，应向江元物业公司支付2014年1月1日至2014年6月30日期间物业费为270元（112.35㎡×0.4元/㎡.月×6个月）；李怀信于2014年7月1日至2014年12月31日期间，按照中卫市物价局、住房和建设局制定的有关物业服务收费标准文件规定，确�的物业服务收费标准为0.8元/㎡.月，应向江元物业公司支付2014年7月1日至2014年12月31日期间物业费为539元（112.35㎡×0.8元/㎡.月×6个月）；楼道电费属于业主约定预先支出的费用自2014年1月1日至2015年3月31日为25元，共计834元的诉讼请求，予以支持；但对江元物业公司要求李怀信支付其余的物业费229元的请求，因对2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业费，双方合同没有明确约定是按月交纳，按照交易习惯通常是按年交纳，而江元物业公司提供2015年度物业服务期限尚未届满，李怀信又成立新的业主委员会需要变更调整合同，江元物业公司该期间服务费可以另行协商后解决，故对该部分请求不予支持。李怀信辩称江元物业公司没有与李怀信签订物业服务合同，原小区业主委员会任职资格期限早就期满，与江元物业公司签订合同，合同期一般是三年，而且在业主与物业公司�生问题时，其不履行义务，应该自然解体，所签合同不是有效合同，李怀信是第二届业主委员会的委员，李怀信没有参与原合同协商确定物业费金额的具体标准和收缴的方法，是物业公司单方确定的，李怀信与江元物业公司不存在纠纷的意见，经核江元物业公司是某小区原业主委员会依法选聘的物业服务企业，双方签订物业服务合同合法有效对该小区包括李怀信在内所有业主具有约束力；2015年度，某小区新的业主委员会成立，江元物业公司与某小区新的业主委员会虽然未签订合同，但原业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定的服务期限至2016年12月31日尚未终止，江元物业公司与某小区仍然形成事实上的物业服务合同法律关系；李怀信以其及与江元物业公司新的业主委员会与江元物业公司没有签订合同为由提出抗辩不能成立，对李怀信的该意见不予采纳。李怀信辩称李怀信的房屋存在质量缺陷需要修复、江元物业公司查看后同意承担责任与李怀信协商修复，江元物业公司没有给修理房屋，李怀信所欠物业费依法可以互相抵销的意见，经核李怀信房屋的卧室书房房顶出现裂缝的事实，江元物业公司经查看同意承担责任与李怀信协商修复，但尚未发生维修的具体费用数额，且李怀信也无充足证据证明李怀信维修房屋受到了经济损失数额的事实，对该纠纷李怀信可以另行协商或者通过其它法律途径解决，李怀信以此为由完全拒绝交纳所欠物业费的法律依据不足，对李怀信的该意见亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、李怀信于判决生效后�日内向江元物业公司支付物业费809元、楼道电费25元，合计834元；二、驳回江元物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由李怀信负担。
江元物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原判认定物业费按年缴纳为惯例缺乏依据。某小区业主委员会与江元物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，江元物业公司与某小区业主委员会签订的服务期限为2012年1月1日至2016年12月31日，某小区业主委员会的主体资格一直存在，不能因业主委员会成员或管理人发生变化否定物业服务合同效力。新的业主委员会通知业主暂不交物业费没有法律依据。请求：1.撤销原判第二项，依法改判李怀信支付江元物业公司2015年1-3月的物业费229元；2.案件受理费由李怀信负担。
李怀信不服上述判决，向本院提起上诉并针对江元物业公司的上诉请求答辩称：1.江元物业公司提供的物业服务合同没有经过业主大会协商同意，合同从形式和内容看，问题多，是拼凑而成，签字日期和服务日期对不上，不规范。合同缺少必要内容，收费周期、违约责任等内容不清楚。物业合同应当是三年一变更，应属无效合同。2.物业费收费标准。江元物业公司避开政府相关部门，违反政府文件，对物业费价格的调整未与业主协商，江元物业公司无权单方调高物业费标准，业主应按原收费标准0.4元交物业费。某小区原来物业费的收费标准是每月0.40元/平方米，2014年7月，江元物业公司将收费标准提高到每月0.80元/平方米，没有依据。3.房屋存在质量问题。江元物业公司和开发商是关联公司，江元物业公司知道房屋存在裂缝，但一直未给处理，江元物业公司有义务对李怀信房屋质量负责，维修房屋需花费6465元，李怀信不交物业费，要求江元物业公司解决�在房屋质量问题解决之前不应该解决物业费的纠纷即李怀信对物业费的交纳义务有先履行抗辩权。4.江元物业公司与小区新的业主委员会还没有签订合同，2015年3月，小区新的业主委员会通知业主，暂不要交费，等业主委员会与江元物业公司对收费问题商定后再交。2015年1-3月的物业费交费标准要由业主委员会与物业公司协商确定，不能由江元物业公司单方决定。房屋维修问题不解决，李怀信不交物业费。综上，1.撤销原判，改判江元物业公司提交的物业管理合同为无效合同；2.2014年7月1日至12月31日的物业费均应按0.4元/平米计算，待房屋维修承诺兑现后再付；3.案件受理费均由江元物业公司负担。
上诉人江元物业公司针对上诉人李怀信的上诉请求答辩称：物业服务合同真实合法有效。合同约定按照政府指导价收费合理合法，物业费的数额都是在该范围内。李怀信提�的房屋裂缝的问题不是本案审理范围，其应当找开发商解决。
二审期间，上诉人江元物业公司提供的证据有：
1.房屋验收移交单1份，证明2008年9月3日李怀信接收某小区某房屋房间时，房屋的墙面质量完好，李怀信辩称房屋有裂缝及裂缝是质量问题不属实，即使房屋由裂缝，责任也不属于江元物业公司，李怀信更不能以房屋墙面裂缝为由拒交物业服务费；
2.某小区物业收费明细表1份，证明某小区内居住的大部分业主都先后交纳了2015年全年的物业费，江元物业公司从未和任何住户形成到年底再交情当年物业费的惯例。及时存在部分尚未交纳物业服务费的住户，但不能以少部分拖延交纳物业服务费住户迟延缴费的事实认定形成年底交纳物业服务费的惯例。
上诉人李怀信质证认为，证据1中的李怀信的姓名是李怀信签的，但李怀信入住时间是2009年，具体情况记不清了�不认可。证据2的合同没有约定物业费交纳时间，不认可。
上诉人李怀信提供业主委员会情况说明1份，证明新的业主委员会与江元公司多次协商，业主委员会没有与江元公司签订物业合同。
上诉人江元物业公司质证认为该份证据与案件无关联，不能证明其证明目的。合同期限到2016年为止，在合同未通过法律程序确定无效前应有效，无需进行调整变更。
对上诉人江元物业公司提供的证据，本院认为：证据1只证明李怀信在入住房屋时从外观上查看合格，但不能证明在居住使用过程中出现问题，该证据不能达到其所要证明的目的，不予采信。证据2，江元物业公司与新的业主委员会就相关事宜未协商一致，该证据不能达到江元物业公司所要证明的目的，故对其证明效力不予确认。
对上诉人李怀信提供的证据，本院认为：业主委员会代表业主行使权利，江元物业公司�新的业主委员会就相关事宜进行协商，予以采信。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，江元物业公司与李怀信的物业服务合同关系成立。江元物业公司依据与某小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》及相关规定履行各自的义务。江元物业公司为李怀信提供了相关的物业服务，李怀信应当承担支付物业服务费及相关费用的责任。2014年1月1日至2014年12月30日期间，江元物业公司向该小区业主提供了物业管理服务，依照合同约定有权向�主收取物业费。业主李怀信实际享受了江元物业公司提供的物业服务，应履行支付物业费的义务。江元物业公司按照政府定价向各业主收取物业费，并非江元物业公司单方变更提高物业费收费标准，收费标准合理。2015年3月20日，某小区新的业主委员会通知业主暂不要缴纳物业费，待新的业主委员会与江元物业公司就相关事宜协商确定后缴纳，至今，尚未协商一致。原审据此判决对江元物业公司要求李怀信缴纳2015年1-3月物业费的诉讼请求予以驳回，并无不当。
关于李怀信卧室书房房顶裂缝的问题，虽江元物业公司对李怀信卧室书房房顶裂缝知情，但具体如何维修费、由谁维修不能确定，李怀信在原审也未提出明确的诉讼请求，也未提供证据证明维修房屋应支付的费用，李怀信可另行协商或者通过其它法律途径解决，李怀信以此为由完全拒绝交纳所欠物业费法律依�不足。故对李怀信的上诉请求不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人江元物业公司、李怀信的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宁夏江元物业服务有限公司负担25元，由上诉人李怀信负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 薛 鹏 飞
审判员 韩金芳代理审判员吕广飞
二〇一五年九月十四日
书记员 张 津
本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上�，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。