淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河商初字第0321号
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。
法定代表人徐建强，职务董事长。
委托代理人陈勇，该行法务经理。
委托代理人马瑞宪，该公司客户经理。
被告冯桂业。
被告戴向花。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称淮安农商行）与被告冯桂业、戴向花金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，因被告冯桂业下落不明，本院依法进行了公告送达。后本院依法组成合议庭，并于2016年2月5日公开开庭进行审理。原告淮安农商行的委托代理人陈勇、被告戴向花到庭参加诉讼。被告冯桂业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月22日，被告冯桂业向原告（清河支行）借款55万元，约定于2015年9月18日到期，约定年利率为9%，按季结息，此笔贷款由被告戴向花财产提供抵押担保，现借款人未按季结息，已构成违约，故原告诉至法院，请求依法判决：1、被告冯桂业偿还贷款本金55万元及同期利息25499元；2、原告有权对被告抵押的财产依法行使抵押权；3、两被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：
1、最高额个人担保借款合同一份，证明原告与借款人冯桂业存在借款合同关系，约定金额为55万元，此笔借款的保证方式为房地产抵押；
2、房地产抵押合同一份，证明原告与本案抵押人签订了抵押合同，就抵押的金额和范围作出约定；
3、房屋他项权证一份，证明此笔借款履行了抵押登记；
4、借款借据一张，证明原告已经履行了合同支付义务，借款人冯桂业取得合同约定的资金；
5、交易信息一份，此笔借款利息偿还到2014年12月31日，尚欠利息是从2015年1月1日开始没有归还。
对原告提供的上述证据，被告戴向花的质证意见为：
证1、字是戴向花签的，但在签字时合同借款期限是空白的，合同第一条空白处打印的字体与合同主文的字体明显不一致，该证据也可证明抵押的最高限额是55万元；
证2、字是戴向花签的，但合同是空白的，该证据也可以证明抵押的最高限额是55万元；
证3、证4、证5真实性无异议。
被告戴向花辩称：原告与冯桂业恶意串通，后补的合同期限已超过三方约定。戴向花只为一年期借款提供担保，冯桂业也给戴向花写了借据，期限为一年。第二年续贷时，银行没有要求担保人办理续贷手续，却在担保人不知情的情况下贷款给冯桂业，原告没有对冯桂业的信用情况及资金使用情况进行了解，担保人认为冯桂业一直未用贷款进行生产，原告第二年继续放款给冯桂业对担保人是不公平、不公正的。
被告戴向花为支持其答辩意见，提供了以下证据：
1、冯桂业出具的书面承诺一份，证明承诺借款期限就是一年。
对被告戴向花提供的上述证据，原告的质证意见为：
证1、（1）冯桂业未到场，是否其本人所签无法确认；（2）这份承诺即便是真实的，也仅能证明冯桂业向戴向花支付了房屋抵押使用费；（3）本案是最高额抵押担保借款合同纠纷，当事人都对合同条款准确理解后才签字的，合同约定2013年到2016年。
被告冯桂业未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2013年9月11日，原告与两被告签订最高额个人担保借款合同，借款人为冯桂业，担保人为戴向花。合同约定，担保人自愿为借款人自2013年9月12日起至2016年9月12日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币（金额大写）伍拾伍万元正的借款提供担保。借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定的借款额度使用期限的终止日；借款人有按时足额还本付息的义务；本借款的担保方式为最高额抵押担保。担保人担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵／质押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用；本合同项下债务履行期满，抵／质押权人未受清偿的，抵／质押权人有权依法以抵押物／质物（权利）折价，或者拍卖、变卖抵押物／质物（权利）的价款优先受偿。抵押人在本合同上的签章视为抵押人与抵押权人就抵押物的处置达成一致，不再另行协商。抵／质押人为两人以上的，抵／质押权人行使抵／质押权时有权处置任一、部分或全部抵／质押人的抵押物／质物（权利）；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之伍拾（大写）计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人违反本合同项下义务，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为，有权停止发放借款、提前收回已发放借款或采取其他资产保全措施，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
原告与被告戴向花签订房地产抵押合同，被告戴向花自愿以其所有的经济开发区水渡口大道22号7幢2001室房产为被告冯桂业于2013年9月12日起至2016年9月12日止的期限以内，向原告连续发生的最高债权额在人民币伍拾伍万元整以内（含本数）的主合同的履行提供最高额抵押担保。该合同约定，本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；债务人未依合同清偿债务的，原告有权依法申请处份抵押的房地产。2013年9月16日，经淮安经济技术开发区建设房管局登记，为经济开发区水渡口大道22号7幢2001室房产设立抵押权，抵押权人为原告，登记债权数额为55万元。
2014年9月22日，原告向被告冯桂业账户发放55万元贷款，年利率为9%，借款期限为自2014年9月22日起至2015年9月18日止，每季21日结息，还款方式为按固定周期付息，到期还本。自2014年9月22日起至2014年12月31日止，被告冯桂业按时足额归还借款利息，此后，被告冯桂业未按合同约定偿还借款本息。
另查明，被告冯桂业于2013年9月18日向被告戴向花出具承诺书一份，载明“冯桂业用戴向花经济开发区水渡口大道22号7幢2001室房产抵押于淮安农村商业银行贷款伍拾伍万元，期限壹年，每月使用费为壹万元整，到期后由冯桂业还清伍拾伍万元贷款和利息，每月打到戴向花农行卡上，卡号为62×××18，到期贷款还清若需要再续贷（每月20日打款）”。
本院认为，一、原被告签订的最高额个人担保借款合同、房地产抵押合同系当事人自愿订立，合同的内容不违反法律规定，合法有效。被告冯桂业未按约足额向原告偿还借款利息，已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告冯桂业立即偿还尚欠原告的全部借款本金、利息、罚息。对原告要求被告冯桂业立即偿还尚欠借款本金及同期利息的诉讼请求，本院予以支持。
二、对被告戴向花辩称“合同签订时合同是空白的”，被告戴向花未能提供证据予以证明，本院不予采信。对被告冯桂业出具给被告戴向花的承诺书，本院认为，承诺书出具时间在签订最高额个人担保借款合同、房地产抵押合同、抵押权登记之后，此时最高额个人担保借款合同、房地产抵押合同、抵押权均已生效，承诺书系两被告双方行为，不能约束第三方，故对原告不产生法律效力。被告戴向花为具有完全民事行为能力人，应对其行为负责，最高额个人担保借款合同明确载明担保人自愿为借款人自2013年9月12日起至2016年9月12日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过55万元贷款提供担保，并就抵押财产已依法办理了抵押登记，故原告要求就被告戴向花抵押的房屋经折价、拍卖、变卖后所得价款在登记债权数额范围内享有优先受偿权的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯桂业于本判决生效后十日内立即偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金550000元，并支付相应利息（按年利率9%计算自2015年1月1日至2015年9月18日止；按年利率9%上浮50%计算自2015年9月19日起至实际给付之日止）；
二、被告冯桂业不履行上述债务时，原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司有权就被告戴向花提供抵押的经济开发区水渡口大道22号7幢2001室房产经折价、拍卖、变卖后所得价款在55万元范围内优先受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9555元，保全费3670元，公告费600元，合计13825元，由被告冯桂业、戴向花共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 员 董树林
代理审判员 刘斐然
人民陪审员 王丽华
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 魏 娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照合同约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。