四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终315号
上诉人（原审被告）：勾烈阳，男，汉族，生于1971年9月30日，住四川省绵阳市涪城区。
上诉人（原审被告）：冯秀媛，女，汉族，生于1971年8月1日，住四川省绵阳市涪城区。
二上诉人之共同委托代理人：杜泽坤，四川蜀仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋昌贵，男，汉族，生于1965年10月1日，住四川省绵阳市游仙区。
被上诉人（原审原告）：李晓红，女，汉族，生于1970年1月31日，住四川省绵阳市游仙区。
二被上诉人之共同委托代理人：杨清华，四川守信律师事务所律师。
上诉人勾烈阳、冯秀媛因确认合同无效纠纷一案，不服绵阳市游仙区人民法院（2015）游民初字第2331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人勾烈阳、冯秀媛及其共同委托代理人杜泽坤、被上诉人蒋昌贵、李晓红及其共同委托代理人杨清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋昌贵、李晓红原审诉称：1998年3月1日，双方签订《购房协议》，约定蒋昌贵、李晓红将在所属宅基地上修建的位于绵阳市游仙镇游仙村六社102号（协议签订时坐落位置名称），现名称为游仙路236号的房屋以8万元的价格出售给勾烈阳、冯秀媛。此后，蒋昌贵、李晓红依约将房屋交付给勾烈阳、冯秀媛占有使用至今，并将该房屋所属产权证书即房产证和土地使用权证交付给勾烈阳、冯秀媛，勾烈阳、冯秀媛也按协议支付了购房款。但经蒋昌贵、李晓红此后了解，双方自行转让该房屋的行为违反《土地管理法》等法律规定，依法应当认定为无效。请求判令：1.确认原、被告于1998年3月1日所签订的《购房协议》无效，并判令被告立即向原告返还占用的该房屋；2.本案诉讼费用由二被告承担。
勾烈阳、冯秀媛原审辩称：蒋昌贵、李晓红出售给我方的房屋是依法建造并取得了相关权属证书的合法建筑；双方就案涉房屋转让一事达成一致且已实际履行；从现行有效的法律、法规看，没有任何一项法律或行政法规规定宅基地或划拨土地上建造的房屋不能出售；我方购房后一直占有使用至今，并对部分房屋进行了改良和扩建。综上，原告提起诉讼违背诚实信用原则，其诉请请求法院依法驳回。
原判认定：1998年3月1日，蒋昌贵、李晓红（甲方）与勾烈阳、冯秀媛（乙方）签订了一份《购房协议》约定“经甲乙双方协商，达成房屋买卖协议：1.甲方所属的游仙镇游仙村六社102号的房屋以捌万元，小写80000.00元的价格卖给乙方。2.该房屋建筑土地使用面积65平方米，建筑利用面积164平方米，前临108国道，后临蒋克荣，左临玻璃厂，右临周金玉，该房屋室内外设施齐全，可以使用，地板已打成水泥地板，墙壁已粉刷完备门窗完好，水电齐全，下水道通畅，房屋的屋檐水不会影响周边邻居。3.付款方式：分期付款，乙方于2月2日前付壹万元整，3月1日正式签订合同时付款伍万元整，7月1日付余款贰万元整。4.3月1日付款后，甲方搬出房屋，7月1日付款后，甲方将所属产权证和土地使用证移交给乙方，并协助乙方办理过户手续（过户一切手续费用乙方付）...8.违约责任：一旦有一方违约按房价的30%承担责任等”。后勾烈阳、冯秀媛于1998年7月付清房款80000元。另查明，绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会及其所属第六居民小组于2015年4月29日出具证明一份，载明“兹证明绵阳市游仙区游仙东路社区居民蒋昌贵、李晓红，2003年前系游仙镇游仙村六社村民（村改居后为居民），此前在坐落于绵阳市游仙区游仙路236号（原坐落位置名称：绵阳市游仙镇游仙村六社102号）宅基地上修建的房屋，所占用的土地（面积：65平方米），该土地权属性质为绵阳市游仙镇游仙村村民集体所有土地”。绵游国土规建准字（1996）311号《游仙区游仙镇国土规划建设许可证》载明的建设者为蒋昌贵，住址为游仙镇游仙村六组，建设者人数3人，原有宅基地93㎡，建设地点，游仙村六社。
原判认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使、转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定”、《土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，从该规定看，农村村民出卖住房是非禁止的。因我国实行房地一体的原则，农村居民在出让房屋时，宅基地一并转让。因宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特殊身份关系相联系，具有社会保障性，故非集体组织成员买卖房屋是法律禁止的。本案中，二原告与本村以外人员即二被告签订的购房协议，违反法律规定，属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。
由于双方签订的购房协议无效，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方……”之规定，故二被告应立即返还本案所涉宅基地及地上建筑物，其向二原告支付的购买房屋款8万元及由此给自己造成的损失，可另案向二原告主张返还及赔偿。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”之规定，遂判决：一、原告蒋昌贵、李晓红与被告勾烈阳、冯秀媛于1998年3月1日所签订的买卖位于绵阳市游仙区游仙村六社102号（现名称：游仙路236号，土地使用权面积为65平方米）房屋的《购房协议》无效；二、被告勾烈阳、冯秀媛于本判决生效后三十日内向原告蒋昌贵、李晓红返还位于绵阳市游仙区游仙村六社102号（现名称：游仙路236号，土地使用权面积为65平方米）的房屋。
宣判后，上诉人勾烈阳、冯秀媛不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，案涉房屋土地已于2008年依法转为国有土地，符合法定转让条件；二、一审判决适用法律错误，双方交易发生于1998年3月1日，一审所用《土地管理法》条文系后来规定，违反法不溯及既往原则，属适用法律错误；三、上诉人与被上诉人在1998年7月已经完成交房付款，双方已全部履行了合同内容，且上诉人已占有房屋17年之久，并进行了添附，占有合法，应得到保护；四、被上诉人从1990年开始就是非农业户口。请求二审依据本案查清的事实发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人蒋昌贵、李晓红未书面答辩，庭审中辩称：一、宅基地是否转为国有土地不影响之前土地性质，违法行为自始无效，物权法亦未规定宅基地可以转让，上诉人陈述2008年地震后针对土地补偿与事实不符，只可能针对房屋补偿；二、一审法院适用法律正确，交易行为发生在1998年，适用的是土地管理法，修订的内容是延用了之前土地管理法的精神，没有宅基地和集体土地可私自转让的规定，房屋没有过户登记，只是履行了部分义务，合同应为无效合同；三、户口问题不影响本案的处理，被上诉人当年是农业户口，才取得这块土地的。
二审庭审中，上诉人勾烈阳、冯秀媛向本院提交了下列证据：一、绵阳市公安局游仙区分局游仙派出所出具的被上诉人蒋昌贵、李晓红的《户籍证明》，拟证明被上诉人蒋昌贵、李晓红自1990年就转为了非农业户。被上诉人质证中对《户籍证明》打印部分予以认可，对手写部分不予认可，并认可二被上诉人已转为居民的事实。经审查，该《户籍证明》是由户籍管理部门出具，并加盖公章，对其真实性、合法性应予采信，但其内容无法证实二被上诉人转为非农业户口的时间，且与本案争议的合同效力无关联性，对该证据本院不予采信。二、网上打印的绵阳市城市总体规划（20102020）图，拟证明本案争议房屋的土地性质已从集体土地转为国有土地。被上诉人质证中对该证据的真实性不予认可，认为该证据的内容不能确定该土地是否被征用，不能达到上诉人的证明目的。经审查，该证据内容与上诉人的证明目的缺乏关联性，无法以此认定本案房屋所在土地性质已转为国有土地的事实，对该证据本院不予采信。
本院二审审理查明的证据和事实与原审一致，对原判认定的证据和事实本院予以确认。
本院认为：本案《购房协议》订立于1998年3月1日，根据法不溯及既往原则，应依照1998年3月1日前施行的法律认定本案《购房协议》的效力。1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款规定：“下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)经济合同违反国家指令性计划的；(七)以合法形式掩盖非法目的的”，本案当事人双方签订《购房协议》的民事行为既未违反当时生效的法律，也不属于其他民事行为无效的情形，该民事法律行为，自成立时起具有法律约束力。因此，本案《购房协议》合法有效。原判依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条认定该购房协议无效，但该法律条款均为《中华人民共和国土地管理法》1998年8月29日修订后的新增条款，自1999年1月1日起施行，对于认定本案《购房协议》效力不具有溯及力。上诉人勾烈阳、冯秀媛关于原判适用法律错误的上诉理由成立，应予支持，被上诉人蒋昌贵、李晓红请求确认《购房协议》无效的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判适用法律错误，应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销绵阳市游仙区人民法院（2015）游民初字第2331号民事判决；
二、驳回被上诉人蒋昌贵、李晓红的诉讼请求。
本案一审案件受理费900元，二审案件受理费1800元，共2700元，由被上诉人蒋昌贵、李晓红承担。
本判决为终审判决。
审判长 周冬青
审判员 文 焱
审判员 董小萍
二〇一六年六月二十四日
书记员 王 燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。