江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终518号
上诉人（原审原告）：彭春莲，女，1978年2月1日生，汉族。
上诉人（原审原告）：颜小江（系上诉人彭春莲丈夫），男，1977年10月2日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：吉安市恒源泰房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区古南大道附16号18幢101室，统一社会信用代码913608006129307355。
法定代表人：肖强武，总经理。
委托诉讼代理人：贺文君，江西向群律师事务所律师。
上诉人彭春莲、颜小江因与被上诉人吉安市恒源泰房地产开发有限公司（以下简称恒源泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人彭春莲、颜小江上诉请求：1、撤销一审判决并支持上诉人一审的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一审、二审的所有诉讼费用。事实与理由：一、本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》对双方均有法律约束力，双方应按合同全面履行合同义务，被上诉人履行交付的房屋必须取得竣工验收备案表,否则不能视为房屋交付。本案所涉的《商品房买卖合同》中，有关交付条件中只有验收合格一项，不符合工商行政管理部门与建设主管部门监制的《商品房买卖合同》示范文本，从有利于消费者的角度理解“验收合格”应为“综合验收合格”。不论是我国法律、行政法规还是地方规定均明确了建筑工程经验收合格后，方可交付使用的标准，商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。吉安市中级人民法院在以往的判决书也对此确认了。此外，本案所涉的《商品房买卖合同》第十一条规定商品房交付时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被上诉人至今也提供不出《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人没有提供任何合法的验收文件，这说明被上诉人事实上并未正式取得相关验收部门的正式验收批文，一审法院认定被上诉人2017年7月12日发出的装修通知书为合法的收房通知书属错误认定事实。二、一审法院以逾期交付使用房屋期间房屋租金标准（月租金800元）来计算违约金于法无据。第一，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案的司法解释第17条是对商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额才可以予以参照适用的；第二，一、二审法院之前的判决书有按日万分之三的标准进行判决；第三，上诉人购买的房屋没有经过综合验收，存在消防安全等隐患，本身就不能使用，也就谈不上租金问题，鉴定机构对不能使用的房屋进行租金鉴定是违法的；第四，上诉人购买的房屋的同地段同类房屋租金达每月2800元，而鉴定结果只有800元，这是明显的不公平；第五，按800元的租金标准判决的违约金远远低于银行同期贷款利率，这样的判决不是在惩罚违约的被上诉人，而是在惩罚无过错的上诉人。三、上诉人在购房时委托被上诉人向管道天然气公司交付燃气开通费用1200元及有线电视开通费用350元，法庭上，被上诉人称该钱已交给管道天然气公司和有线电视公司，但被上诉人却拿不出任何合法有效证据证明管道天然气公司和有线电视公司收到相应的费用，被上诉人应向上诉人退回相关款项，由上诉人自行去交。
被上诉人吉安市恒源泰房地产开发有限公司辩称，根据双方签订的商品房买卖合同中约定，商品房验收合格后就可交付使用，被上诉人5#楼于2017年5月4日验收合格，符合交房条件，合同中对于违约金已有约定，应当按照合同约定履行。请求依法驳回上诉人的上诉请求。
彭春莲、颜小江向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金（自2016年12月31日起，每日按总房款的万分之三计算至实际交房之日止）；2、被告退回原告天然气入户费1200元、有线电视入户费350元；3、本案诉讼费由被告负担。
一审法院查明的事实：2014年11月23日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的、位于吉安市吉州区××大道以西、××、××、××以南的恒源泰?锦绣香江5-1-605号房，该房建筑面积102.14平方米，房款总计480000元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家政策、法律调整对交房时间有重大影响的，出卖人自政策、法律调整之日起三十日内告知买受人。由于政府原因造成工期延长的，交房时间顺延，以政府相关职能部门出具的证据为准。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过290日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；逾期超过290日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。以上商品房买卖合同签订后，原告按约付清了购房款。2017年5月4日，涉案小区施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰?锦绣香江5#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2017年7月12日，被告通过邮政挂号方式向原告邮寄通知书，告知原告所购住房已具备装修条件，于指定期限至被告处办理手续及应携带的资料、物业费收费标准及办理手续后的优惠政策。2017年9月22日，被告再次通过邮政挂号方式向原告邮寄通知书，告知原告所购住房已具备交房条件。原告至今未与被告办理房屋交接手续。
另查明，2017年8月18日，被告作出恒源泰?锦绣香江一期达到国家法律法规规定的交房条件时间为2017年年底及会将工程工期倒排表对外公示的承诺。2017年8月23日，吉安市房地产监察支队向恒源泰公司送达因其涉嫌将未经验收的房屋交付使用行为，责令被告于2017年8月24日前停止将未经验收的房屋交付使用并补办相关验收手续的通知。
再查明，在涉案小区另案业主诉恒源泰公司商品房销售合同纠纷一案中，经恒源泰公司申请，对其向业主逾期交房的损失进行鉴定，法院许可后委托吉安鹭洲司法鉴定中心对恒源泰?锦绣香江7-1-603室的月租金进行评估鉴定。2017年10月26日，后者向法院出具《资产评估司法鉴定意见书》（吉鹭洲司法评估鉴定[2017]第217号），经评估鉴定7-1-603室的月租金为800元（即8.22元/㎡/月）。案外人江西省广播电视网络传输有限公司吉安市分公司向涉案小区业主作出委托告知书，告知被告收取电视装机工料费。2014年12月2日及2016年7月19日，被告向上述案外人分别转款支付以上收费项目。2015年11月9日，江西省发展改革委下达《关于管道燃气安装费的通知》（赣发改商价[2015]1262号）及相关补充通知（赣发改商价[2015]1367号），规定2015年年底前，房地产开发企业已经与购房者签订商品房买卖合同且约定了管道燃气建设安装费用由购房者承担的，按合同约定执行。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。综合原、被告诉辩及当庭出示的证据材料，可以将双方争执焦点概括为：1、原、被告约定“验收合格”交房条件的具体标准？2、被告逾期交房的违约金应如何调整？3、原告诉请被告退回代收费用是否存在事实和法律依据？
关于第一项争议焦点。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件提供了五种可供选择的方式，分别为：验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件及双方当事人自行约定的条件等。本案双方当事人约定的“验收合格”系示范合同文本中的第一种交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”以上相关规定均可认定本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应为“竣工验收合格”。本案中，原告按约支付了购房款，被告应在2016年12月30日前向原告交付房屋。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告于2017年7月12日向原告发出书面通知，其所购住房已具备装修条件，可于指定期限至被告处办理手续。在原告所购住房经工程竣工验收合格，房屋已具备交付条件的情况下，被告向业主送达的以上通知，可认定为收房通知。故被告逾期交房期限应从2016年12月31日计算至2017年7月11日止，共计192天。虽商品房还应包括工程质量、消防、人防等项目合格，但不妨碍商品房竣工验收合格的交付标准。本案工程质量验收合格，消防、人防项目已取消许可制，实行的是备案制，如不合格可由相关主管部门进行整改。此外，原告在庭审过程中，向法院提交被告的承诺书、倒排工期表及房产监察部门出具的整改意见，系以上主体对“验收合格”“验收”“交付使用”标准存在不同理解的问题，对以上证据的关联性，依法不予采信。
关于第二项争议焦点。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，原、被告关于逾期交房约定的违约金为日万分之0.01，该违约金与鉴定评估结论相较明显过低，对原告要求调高违约金的主张，应予以支持。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的相一小区房屋租金标准确定较为客观，鉴于本案已于另案启动以上鉴定评估程序，本案可予参照执行，故将原、被告约定的逾期交房违约金调整为8.22元/㎡/月计算，被告应承担的违约金为102.14㎡×8.22元×192天/30天=5373.38元。
关于第三项争议焦点。根据双方签约及付款的既成事实，原告未举证证明其是在受欺诈或胁迫的情况下缴交上述费用，而依据相关规定及本案事实，被告收取的天然气入户费、有线电视入户费属代收代付性质，是由房地产公司收取之后再交由第三方，原告诉请退还两项代收费用的理由不充分，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决：一、被告吉安市恒源泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，偿付原告彭春莲、颜小江逾期交房违约金5373.38元；二、驳回原告彭春莲、颜小江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费807元，减半收取计403.5元，由被告吉安市恒源泰房地产开发有限公司负担203.5元，原告彭春莲、颜小江负担200元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点有，一是涉案商品房的交付条件如何认定的问题；二是逾期交房违约金金额如何确定的问题；三是上诉人诉请退回燃气开通费1200元及有线电视开通费350元能否支持的问题。
关于涉案商品房的交付条件如何认定的问题。彭春莲、颜小江与恒源泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”该条没有明确约定验收的具体方式为竣工验收还是综合验收，双方对此产生争议。彭春莲、颜小江认为该条约定的验收是指综合验收，而恒源泰公司认为是指竣工验收。本院认为，该条约定的经验收合格应认定为经竣工验收合格。理由如下：首先，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条将房屋交付使用的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条亦将“验收合格”明确为“竣工验收合格”。其次，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，双方签订的合同第八条对商品房交付条件约定为“商品房经验收合格”，而第十五条对办理房产证的条件约定为“商品房综合验收后”，存在“验收”和“综合验收”两种不同的表述。而且根据第十五条的约定，恒源泰公司应当在商品房交付使用后90日内办理办证资料备案，在商品房综合验收后360个工作日内配合买受人办理房产证，由此可见商品房交付使用应当在商品房综合验收之前，合同第八条的真实意思应为“商品房经竣工验收合格。”综上，彭春莲、颜小江关于合同约定的涉案商品房的交付条件为“综合验收合格”的上诉理由不充分，本院依法不予采纳。恒源泰公司已于2017年7月12日通过邮政挂号方式向彭春莲、颜小江邮寄收房通知书，彭春莲、颜小江收到通知后即可与恒源泰公司办理房屋交接手续，但彭春莲、颜小江未办理房屋交接手续，故其关于要求恒源泰公司向其交付具备商品房交付的商品房的上诉请求没有事实和法律依据，对其该上诉请求依法不予支持。
关于逾期交房违约金金额如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”彭春莲、颜小江认为双方约定的逾期交房违约金的标准过低，请求法院予以增加，但其未提供证据证实其实际损失额。由于恒源泰公司已另案申请对其向业主逾期交房的损失进行鉴定，经一审法院委托，房地产评估机构评定涉案小区房屋租金为800元/月。一审法院组织双方对该鉴定意见进行质证，恒源泰公司以该鉴定意见作为证据证实涉案小区业主逾期交房的实际损失，彭春莲、颜小江质证后对该鉴定意见的真实性不持异议，只是提出因户型、楼层、面积等存在差异，认为该鉴定意见与本案无关联。本院认为，房地产评估机构评定对象是涉案小区的房屋租金标准，适用于同一小区的房屋，一审法院以房地产评估机构评定的同一小区房屋租金标准确定涉案逾期交房违约金的金额，于法有据，对彭春莲、颜小江不服一审违约金判决的上诉意见，本院依法不予采纳。
关于上诉人诉请退回燃气开通费1200元及有线电视开通费350元能否支持的问题。《江西省发展改革委关于规范管道燃气安装费管理的通知》（赣发改商价[2015]1262号）第五条规定，2016年1月1日前，新建商品房购房者已经与房地产开发企业签订购房合同，且按合同约定已交纳的管道燃气建设安装费用，不再退还。本案双方于2014年11月23日签订购房合同，上诉人又已按合同约定交纳了初装费，按照该规定，该费用不再退还。现上诉人仅以未见到相关收费单位开具的发票为由，要求退回上述费用，理由不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人彭春莲、颜小江的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费796元，由上诉人彭春莲、颜小江负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖建文
审判员 黄小红
审判员 李国红
二〇一八年四月十八日
书记员 张志坚