河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第2706号
上诉人（原审原告）：马孝杰，男，1961年4月17日出生，回族，。
委托代理人：白卡卡，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。
上诉人（原审被告）：马月霞，女，1960年1月19日出生，回族，。
委托代理人：黄永真，北京市瑞得律师事务所律师，特别授权。
上诉人马孝杰因与上诉人马月霞房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市瀍河回族区人民法院（2013）瀍民初字第194号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马孝杰的委托代理人白卡卡，上诉人马月霞及其委托代理人黄永真均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：（一）、2001年12月19日，马维道、丁明真（乙方）与洛阳市瀍河回族区瀍河回族乡人民政府（以下简称瀍河乡政府）（甲方）签订《门面房合作开发建设协议书》一份，载明：“……一、双方合作地盘位置。该地盘是启明东路，东邻国营加油站，西邻洛阳伊发电子有限公司，北临启明东路，南靠市公交四公司家属院院墙。二、双方合作面积该地盘东西长22.14米，南北宽10米，总面积309.96平方米。三、双方合作事项：1、甲方以该地盘所有权投资。乙方投入建房资金。2、双方合作建设门面房两层，一层面积长22.14米，宽为10米两层，建筑面积为442.8平方米。3、建房图纸，由甲乙双方商议，修改审定后方可按图纸施工。4、所有权手续、土地、建筑、房产三证，由甲方负责办理。5、建成后分配，甲方按总面积百分之四十五，乙方为百分之五十五。甲方为东边，乙方为西边……”。2005年12月21日，瀍河乡政府（甲方）与马孝杰（乙方）签订协议，主要内容：由于土地所属权是旭升村第三支部土地，经协商，所建楼房土地，并由村转让给马孝杰，马孝杰补偿甲方瀍河乡政府15000元。
（二）、2006年1月1日，马孝杰（甲方）与马月霞（乙方）签订“协议书”一份，主要内容：一、“……甲方在《门面房合作开发建设协议书》中承担瀍河乡政府的权利和义务。由于受丁明真、马维道委托，乙方在《门面房合作开发建设协议书》中全权承担丁明真、马维道的权利和义务；二、双方合作地盘位置及面积。该地盘是启明东路，东邻国营加油站，西邻洛阳伊发电子有限公司，北临启明东路，南靠市公交公司家属院墙，面积东西长22.14米，南北宽14米，总面积309.96㎡。三、双方合作的事项：1、双方合作门面房三层，一层面积长22.14m，宽10m，共三层，建筑面积664.2㎡；2、按照《门面房合作开发建设协议书》中规定甲方为门面房面积百分之四十五，乙方为门面房百分之五十五，甲方为东边，乙方为西边；四、双方合作的形式：甲方所属门面房的45%，租赁给乙方经营，时间为五年，每年租金二万伍千元整。三年后门面房三层另议。五、双方合作的权利及义务：……2、乙方应按时交纳租金，从每年元月日交纳租金。3、甲方不能影响乙方的经营，在合作中不能无故变更，在租赁期间如需转让和卖出必须经乙方同意在同等条件下乙方优先购买。”
（三）、2013年4月，马维道以瀍河乡政府和马孝杰为被告向本院提起诉讼要求确认瀍河乡政府与马孝杰签订的协议为无效，本院（2013）瀍民初字第267号民事判决书判决驳回马维道的诉讼请求。判决后马维道提起上诉，2014年2月25日洛阳市中级人民法院作出（2014）洛民终字第48号民事判书，判决驳回上诉，维持原判。
（四）、诉讼过程中，被告主张虽然《门面房合作开发建设协议书》签订时约定是建设两层，但是实际建设的是三层，由马维道出资建设；原告认可与瀍河乡政府签订协议时东边即为三层。另外，庭审中原告明确租金计算时间是从2006年l月1日至2013年3月13日，租金共计18OO57.07元，扣除被告马月霞已经支付的16OO0元，剩余164057.07元未支付，但是被告马月霞否认向原告支付过16000元。诉讼过程中，原、被告均未向本院提交建设用地规划许可证、土地使用权证、房屋所有权证和其他建房审批手续。
原审认为：本案中诉争房屋在未取得房屋所有权证、土地使用证以及建设用地规划许可证等有关手续的情况下，租赁给他人，原被告之间签订的合同属无效合同。因原、被告之间签订的合同属无效合同，原告要求解除租赁协议的诉讼请求，不予支持。原告主张2006年1月1日至2013年3月13日期间被告马月霞拖欠的房屋占有使用费，应予支持。原告主张的利息，不予支持。原告主张返还门面房问题，不属于本案处理范围。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告马月霞于本判决生效之日起十日内支付给原告马孝杰房屋占有使用费164057.07元。二、驳回原告马孝杰的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费3580元，由原告马孝杰负担150元，被告马月霞负担3430元（被告负担部分原告已垫付，限被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
马孝杰上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定“本案中诉争房屋在未取得房屋所有权证、土地使用证以及建设用地规划许可证等有关手续的情况下，租赁给他人，原被告之间签订的合同属无效合同”明显错误。本案所涉房屋是瀍河回族乡人民政府于2001年开发建设的该房屋的主管部门正是作为一级政府的具有批准建设权的瀍河乡政府，瀍河乡政府于2005年将其45%门面房的权利转让给上诉人，双方签订的《协议》已经洛阳市中级人民法院（2014）洛民终字第48号民事判决书认定为合法有效协议。然而，一审法院不顾洛阳市中级人民法院生效判决，不顾主管部门瀍河乡政府具有批准建设权，错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，做出错误判决，严重侵犯了上诉人的合法权益。二、依据洛阳市中级人民法院（20l4）洛民终字第48号民事判决书，上诉人对本案所涉的45%门面房享有使用权、收益权等，因此，上诉人有权将该门面房租赁给他人。本案中，上诉人与被上诉人所签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且已经实际履行多年，当为合法有效协议，应予依法保护。综上，请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求：1、撤销洛阳市瀍河回族区人民法院（2013）瀍民初字第194号民事判决书；2、判令被上诉人返还上诉人门面房，并支付上诉人租金164057.07元及利息；3、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
马月霞上诉称：一审判决书认定上诉人与被上诉人2006年1月1日所签订协议无效是正确的，但是其仍然判决让上诉人向被上诉人支付16万余元的所谓“房屋占有使用费”，于情于理与法相悖，故提出上诉。事实理由如下：2001年12月19日，瀍河乡政府和上诉人之父马维道以及丁明真签订《门面房合作开发建设协议书》，由双方合作建设门面房。《协议书》规定：“所有权手续、土地、建筑、房产三证，由甲方（乡政府）负责办理。建成后分配，甲方按总面积45%，乙方（马维道、丁明真）为55%”，《协议书》签订后，马维道投资数十万元在协议约定的地块将门面房建起并投入使用。由于乡政府未能兑现办证的诺言，故其未对该45%部分提出主张，此门面房一直由上诉人开饭店经营。2005年12月21日，瀍河乡政府在未通知马维道的情况下，与被上诉人马孝杰签订协议，上诉人被迫与被上诉人马孝杰签订一份《协议书》，由马孝杰将一直归上诉人使用的属于乡政府的那一部分门面房租赁给上诉人。按照马孝杰的说法，瀍河乡政府一万五千元将45%门面房转让给了马孝杰。该门面房的转让价格为每平方米50块一毛八分钱，马孝杰转手再出租给上诉人，年租金二万五千元，处置的是乡政府的财产，是变相贱卖国有资产，法律就不能坐视不管!
马月霞对马孝杰的上诉意见的答辩意见与其上诉意见一致。
马孝杰对马月霞的上诉答辩如下：瀍河乡政府与马维道签订的《门面房合作开发建设协议书》对双方所持有的份额和所处位置做了明确约定。为此，乡政府有权将其持有的份额转让给答辩人，双方签订的《协议》已经一审、二审、再审确定为合法有效协议。因此，答辩人有权将其受让的55%门面房租赁给他人。本案中，答辩人与马月霞签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且已经实际履行多年，当为合法有效协议，应予依法保护。综上，请二审法院查明事实，依法驳回马月霞的上诉请求!
本院对原审查明事实予以确认外，另查明：马维道以瀍河乡政府和马孝杰为被告向洛阳市瀍河回族区人民法院提起诉讼要求确认瀍河乡政府与马孝杰签订的转让协议为无效，洛阳市瀍河回族区人民法院（2013）瀍民初字第267号民事判决书判决驳回马维道的诉讼请求。判决后，本院作出（2014）洛民终字第48号民事判书，判决驳回上诉，维持原判。马维道又申请再审，河南省高级人民法院作出（2014）豫法立二民申字第00612号民事裁定书驳回马维道再审申请。
本院认为：马维道以瀍河乡政府和马孝杰为被告向洛阳市瀍河回族区人民法院提起诉讼要求确认瀍河乡政府与马孝杰签订的转让协议为无效，洛阳市瀍河回族区人民法院、本院及河南省高级人民法院均驳回其诉讼请求。2006年1月1日，马孝杰与马月霞签订“协议书”一份，马孝杰将其45%的门面房租赁给马月霞经营，时间为五年，每年租金二万伍千元整，之后该门面房一直由马月霞占有使用，虽然本案中诉争房屋在未取得房屋所有权证、土地使用证以及建设用地规划许可证等有关手续的情况下，租赁给他人，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。原审判决事实清楚，证据充分，审理程序、适用法律无不当。双方当事人上诉理由均无确实充分的证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3580元，由上诉人马孝杰、马月霞各负担1790元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姬秋萍
审 判 员 王 睿
代审判员 黄兴东
二〇一五年六月九日
书 记 员 徐笑龙