广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤04执异14号
异议人（被执行人）：珠海四维房产开发有限公司。住所地：珠海市香洲区吉大路*号国际会议中心7C-5。
法定代表人：杨绍勤，董事长。
委托诉讼代理人：张新明，男，汉族，1966年7月13日出生，住广东省湛江市赤坎区。。系该公司员工。
委托诉讼代理人：万城鑫，男，汉族，1984年7月5日出生，住贵州省盘县。。系该公司员工。
申请执行人：兰州倚能电力（集团）有限公司。住所地：甘肃省兰州市七里河区西津东路***号*层。
法定代表人：余向东，董事长。
委托诉讼代理人：刘俊，广东显德律师事务律师。
本院在执行申请执行人兰州倚能电力（集团）有限公司（以下简称“倚能公司”）与被执行人珠海四维房产开发有限公司（以下简称“四维公司”）一案中，异议人四维公司对本院作出的（2007）珠法执恢字第88-1号之二十七执行裁定不服，向本院提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人四维公司称：四维公司与珠海经济特区兰图实业公司（以下简称“兰图公司”，该公司权利义务由倚能公司承接）合作开发房地产纠纷一案，广东省高级人民法院于2006年12月6日作出（2006）粤高法民一终字第336号民事判决书，判令四维公司向兰图公司返还1246万元及其利息，利息以中国人民银行规定的同期金融机构活期存款利率计，从1993年11月30日起计算至判决确定的给付之日止。在该案执行过程中，法院拍卖四维公司名下位于珠海市××区××湖××芭蕉园地××1003330土地房产，及位于珠海市××区××花园××栋别墅，现仍查封四维公司名下巨额财产，具体如下：
1.位于珠海市××区白藤湖湖中湖花园，权证号为19××03的土地剩余土地使用权（截至查封日面积为30615.10平方米），权证号为Ｃ3××73的土地使用权（面积为52975.15平方米），以及权证号码为19××02的土地使用权。
2.位于珠海市××区白藤湖湖××花园别墅××期即艺海花园别墅土地使用权，面积为15391.8平方米，别墅43栋，面积10599平方米。
3.权证号为粤房地证字第156618号F70别墅。
上述查封的财产均为别墅，即使按附近的普通高层住宅的售价2万元/平方米计算，仅湖中湖二期（面积52975.15平方米）的价值即高达10亿元，艺海花园一期43栋别墅的价值3亿元（土地面积15391.7平方米，建筑面积10599平方米）。而本案中，兰图公司的债权本金仅为1246万元，前述任何一项财产的价值均远大于兰图公司的债权；更何况，兰图公司已获拍卖款2800余万元，早已足够清偿债务。
综上，四维公司请求撤销（2007）珠法执恢字第88-1号之二十七执行裁定，解除对位于珠海市××区白藤湖艺海花园一期土地使用权及地上建筑物别墅的查封。
异议人四维公司向本院提交如下证据：1.（2005）珠中法民一初字第1号民事判决书及民事裁定书；2.（2000）珠香执字第858号之十九、二十民事裁定书；3.（2005）珠中法民一初字第1号之一、之二、之三号民事裁定书；4.（2006）粤高法民一终字第336号民事判决书；5.（2007）珠法执恢字第88-1号之二裁定书及协助执行通知书、拍卖公告；6.（2012）珠中法执复字第40号执行裁定书；7.（2007）珠中法执字第88-1号之十九、二十七执行裁定书；8.房地产限制（查封）登记表；9.兰图公司出具的债务清单；10.珠鑫评（估）字[2000]279号房地产估价报告；11.珠荣正[2002]估字第F597号房地产估价报告；12.白藤湖土地市场价值比较说明及附图。
申请执行人倚能公司答辩称，一、倚能公司申请执行四维公司一案，自2007年3月19日法院受理以来，倚能公司共受偿8203725.65元，未受偿的本息超过2000万元。
二、法院查封的四维公司的主要财产及现状问题。
1.位于珠海市××区白藤××花园15391.8平方米的土地使用权及地上建筑物。该土地未办理土地使用权证书。2014年11月，法院委托评估，该土地使用权价值为77420754元，但尚欠地价款75743048元。同时，该土地上的房屋存在不少纠纷。因此，该土地使用的价值如何尚不确定。
2.位于珠海市××区白藤湖湖中湖花园的土地使用权（权证号为19××03）、位于珠海市××区白藤湖湖中湖花园剩余的土地使用权（权证号为19××02），以及位于珠海市××区白藤××湖心路剩余的土地使用权及地上建筑物（权证号码Ｃ3××73），上述三宗土地虽登记在四维公司名下，但土地登记资料混乱且不全，尚不清楚其上面有哪些建筑物及有无出售。几年来，不断有人对该三宗土地上的建筑物主张权利。2016年4月，四维公司在与倚能公司的协商过程中，亦提到了上述三宗土地上的别墅已售出，因土地查封而未能办理产权证。因此，上述三宗土地的价值不大。
三、倚能公司取得执行款，均是法院依法定程序处理，四维公司无权就成交价格及分配结果提出异议。
综上，倚能公司申请查封的四维公司名下的财产正当且有必要，不存在超标的查封的问题。请求法院驳回四维公司的异议请求。
申请执行人倚能公司向本院提交如下证据：1.关于白藤湖艺海花园湖一园用地有关历史遗留问题的复函；2.房地产评估报告；3.（2016）粤04执异99号执行裁定书及民事起诉状、应诉通知书；4.（2013）珠中法执外异字第15号执行裁定书。
本院查明，兰图公司与四维公司合作开发房地产合同纠纷一案，广东省高级人民法院于2006年12月6日作出（2006）粤高法民一终字第336号民事判决，判令：一、解除兰图公司与四维公司合作开发“湖中湖”第三期工程合同关系；二、四维公司在判决发生法律效力之日起30日内向兰图公司返还人民币1246万元及利息（利息以中国人民银行规定的同期金融机构活期存款利率计，从1993年11月30日起计至本判决确定的给付之日止）。案件受理费人民币268504元由四维公司承担。因被执行人四维公司未履行生效法律文书所确定的义务，根据兰图公司的申请，本院于2007年3月19日立案强制执行。
在执行过程中，本院裁定提取珠海市香洲区人民法院拍卖登记在被执行人四维公司名下的位于珠海市××区白藤××中路芭蕉园地××为××及房产的剩余拍卖款人民币2817410.78元，在扣除执行费人民币17216元后，将剩余款项人民币2800194.78元支付给了兰图公司。因兰图公司申请暂缓强制执行，本院以（2007）珠中法执字第88号之二民事裁定书裁定中止执行。
在恢复执行中，本院查封了四维公司位于珠海市××区白藤××湖心路××花园别墅××、××号（产权证号：粤房地证字第15××88号、0814455号）房产。2008年8月，通过公开拍卖，竞买人林桂荣以最高价人民币700000元竞得F325号房产，扣除相关费用后，本院向申请执行人支付696500元；2009年11月，通过公开拍卖，竞买人雷生光以最高价人民币730000元竞得Ｆ××号房产，扣除相关费用后，本院分两次向申请执行人支付559381.31元（分别为200000元、359381.31元）。
2013年8月，本院根据申请执行人兰图公司和倚能公司的申请，将本案申请执行人变更为倚能公司。
2009年9月，本院查封了被执行人四维公司名下位于珠海市××区白藤湖湖××花园××套别墅（权证号分别为：0814433、0814448、0814483、0814484、0814469、0814463、0814492、0814493、0814494、0814482、0814491、0814432、0814431、0814471、0874568、0429681）。经二次公开拍卖，上述除权证号码为0814493的别墅因案外人提出异议暂停拍卖外，其他15套别墅共拍卖得款人民币24943903元，拍卖款优先支付税费1058303.88元、评估费45300元后，剩余可分配的拍卖款为人民币23840299.12元。上述拍卖的15套别墅中权证号码为0874568的别墅（拍卖成交价730万元）设定抵押登记给中国工商银行股份有限公司珠海湾仔支行（下称工行珠海湾仔支行），权证号码为0429681的别墅（拍卖成交价126万元）设定抵押给珠海市万泉企业（集团）有限公司，剩余的13套别墅均已设定抵押登记给中国农业银行珠海分行营业部（下称农行珠海分行）。在执行过程中，珠海华润银行股份有限公司（下称珠海华润银行）、工行珠海湾仔支行、农行珠海分行向本院提出参与分配申请。
2014年1月24日，倚能公司、珠海华润银行、农行珠海分行对除抵押登记给工行珠海湾仔支行和珠海市万泉企业（集团）有限公司外的13套别墅的可分配拍卖款人民币15295299.12元达成一致的分配意见，其中，倚能公司获执行款4147649.56元。
综上，倚能公司共获得执行款8203725.65元。
另查明四维公司名下土地使用权的查封情况为：
1.2009年9月28日，本院作出（2007）珠法执恢字第88-1号之二执行裁定书，裁定：一、继续查封四维公司名下位于珠海市××区白藤××湖心路××花园别墅××房产（权证号：15××88）；二、查封四维公司名下位于珠海市××区白藤湖湖××花园别墅××套房产；三、查封四维公司名下位于珠海市××区白藤××湖心路土地使用权及地上建筑物产权，面积为22360.05平方米（权证号为：Ｃ3××73）。2016年5月4日，本院作出（2007）珠法执恢字第88-1号之三十号执行裁定，对权证号为Ｃ3××73的土地使用权及地上建筑物进行续封。查封期限自2016年5月5日至2019年5月4日。
2.2014年12年14日，本院作出（2007）珠法执恢字第88-1之五执行裁定，裁定：查封四维公司名下位于珠海市××区白藤湖湖中湖花园的土地使用权（权证号码：19××03）。
2011年1月11日，本院作出（2007）珠法执恢字第88-1之六执行裁定，裁定：查封四维公司名下位于珠海市××区白藤湖湖中湖花园剩余土地的使用权（权证号码：19××02）。
2016年1月25日，本院作出（2007）珠法执恢字第88-1号之二十八执行裁定，对上述两宗土地进行续封，期限自2016年2月18日至2019年2月17日。
3.2011年12月9日，本院作出（2007）珠法执恢字第88-1号之十一裁定，裁定：查封登记在珠海市××区白藤湖旅游城集团公司名下实际为四维公司名下位于珠海市××区白藤湖艺海花园的土地使用权及地上建筑物（非农建设用地许可证：0001921、建设工程规划许可证：斗规公92-5-137），占地面积约15391.8平方米，即23.09亩。2015年11月24日，本院作出（2007）珠法执恢字第88-1号之二十七裁定，对上述土地使用权进行续封，期限自2015年12月14日至2018年12月13日。
还查明，1.2014年11月，本院委托珠海天赋土地房地评估咨询有限公司对位于珠海市××区白藤湖艺海花园一块土地面积为15391.8平方米土地使用权及地上建筑物的市场价值进行评估，经评估，该土地使用权在2014年7月9日的市场价值为77420754元（地上建筑物暂不作价）。由于该土地为划拨用地，需补交地价款75743048元。
2.本院于2017年5月，就四维公司名下土地情况向珠海市国土资源局斗门分局和珠海市不动产登记中心斗门分中心发出《征询函》。
2017年11月27日，珠海市国土资源斗门分局局复函本院，称位于珠海市××区白藤湖艺海花园国有土地（非农建设用地许可证号：0001921），未见有缴交土地出让金的记录，该宗用地依法批准予以登记，其土地性质应为划拨。该地上房地产转让须办理土地房屋权属一致的房地产权属后，按规定上报市政府审批。经审核符合转让条件的，应在上报市政府批准后进入土地交易机构网上公开交易，并按办理转让登记时的地价补交地价款。
2017年11月3日，珠海市不动产登记中心斗门分中心复函本院，主要内容如下：
（1）四维公司名下位于珠海市××区白藤湖艺海花园的土地，未见产权登记。
（2）权证号为19950421017003（宗地代码1002410）的土地，登记在四维公司名下，该地有2宗抵押登记和2宗查封登记，本院为首封法院。
（3）权证号为19××02（宗地代码1002409），登记在四维公司名下，共有2宗抵押登记和3宗查封登记，本院为首封法院。该宗土地上登记在四维公司名下的斗门白藤湖湖中湖花园II期H213栋房产，有1宗抵押登记和2宗查封登记，被珠海市香洲区人民法院和斗门区人民法院先后查封。该宗土地上登记在四维公司名下的斗门白藤湖湖心路段H107栋房产，被珠海市斗门区人民法院查封。
（4）权证号码为Ｃ3××73（宗地代码1002408），登记在四维公司名下，有2宗查封记录，本院为首封。该宗地上的斗门白藤湖湖中湖花园别墅J62号房产，有1宗抵押权和1宗查封登记，被珠海市斗门区人民法院查封。该宗地上F72别墅，有1宗查封记录，被珠海市香洲区人民法院查封。
（5）由于历史原因，上述已办登记的三宗土地经规划批准可建设的房屋是否全部建设完毕难以核实，且已建成房屋是否全部办理产权登记也难以核实。
本院认为，四维公司主张本院在执行中存在超标的查封的问题，对于是否存在超标的查封的问题，需要从以下三个方面进行审查，一是四维公司尚欠执行款的数额；二是查封财产的价值；三是二者之间的关系。
一、四维公司尚欠执行款的数额问题。生效判决判令四维公司应向兰图公司（倚能公司）返还人民币1246万元及利息（利息以中国人民银行规定的同期金融机构活期存款利率计，从1993年11月30日起计至本判决确定的给付之日止）。案件受理费人民币268504元由四维公司承担。本院于2007年3月19日立案执行。本院在执行过程中，共向倚能公司支付执行款8203725.65元。四维公司明显尚未履行完毕生效法律文书确定的义务，具体数额可在执行过程中，由执行人员根据需要再行计算。
二、查封财产的价值问题。
（一）关于已登记在四维公司三宗土地的价值问题。本院在执行过程中，已对三宗土地上已具备执行条件的房产作出了处置，对于剩余土地面积及地上房产的问题，根据珠海市不动产登记中心斗门分中心的复函，上述土地上经规划批准可建设的房屋是否全部建设完毕难以核实，已建成房屋是否全部办理产权登记也难以核实，且四维公司作为涉案土地及地上建筑物的权属人，其亦有义务向法院说明涉案土地及地上建筑物的情况，对于目前涉案土地及地上建筑物情况不明的情况导致无法评估、处置，四维公司应承担相应的责任，因此，上述三宗土地的剩余土地面积及地上建筑物目前情况不清，尚不具备执行条件，其价值也就无法确定。
（二）关于四维公司申请解除查封的位于斗门白藤湖艺海花园的土地使用权及地上建筑物问题。根据珠海市国土资源局斗门分局的复函，该宗土地性质为划拨用地，同时，根据评估机构对上述土地的评估，该宗土地价值77420754元，但尚需补交地价款75743048元，且该地上已建设的建筑物情况不清，故该宗土地及地上建筑物亦不具有执行条件。
综上所述，本案中，四维公司尚未完全履行生效判决确定的义务，本院查封的该公司名下的土地目前均不具备执行条件，尚无法确定其价值，因此，四维公司主张本院在执行过程中存在超标的查封的问题并要求解除对位于斗门白藤湖艺海花园的土地使用权及地上建筑物的请求，没有事实依据，本院不予支持。当然，在后续执行过程中，四维公司应积极如实向法院申报涉案土地及地上建筑物的情况，本院亦应当通过各种途径明确土地及地上建筑物的情况，以进一步推动执行。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回珠海四维房产开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。
审判长 朱学辉
审判员 陈永成
审判员 邓飞熊
二〇一八年三月十二日
书记员 庞珮琪