浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第197号
原告：徐慧琴（公民身份号码3301271962********），女，1962年10月11日出生，汉族，住淳安县。
原告：叶颖（公民身份号码3301271987********），女，1987年12月3日出生，汉族，住杭州市江干区。
二原告共同委托代理人：叶艾东（公民身份号码3301271962********），男，1962年12月5日出生，汉族，住淳安县。系原告徐慧琴之夫，原告叶颖之父。
被告：俞竹青（公民身份号码3301271964********），男，1964年11月16日出生，汉族，住淳安县。
委托代理人：章献彪、陈富强，浙江泽道律师事务所律师。
原告徐慧琴、叶颖诉被告俞竹青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理，依法组成合议庭分别于2015年5月7日、2016年6月15日公开开庭进行了审理。审理过程中，二原告申请对涉案房屋损失进行评估，本院委托浙江同欣工程管理有限公司进行评估。后因案情复杂，依法延长审限六个月。第一次庭审，原告徐慧琴及二原告共同委托代理人叶艾东、被告俞竹青及其委托代理人章献彪、陈富强到庭参加诉讼，第二次庭审，二原告的共同委托代理人叶艾东、被告俞竹青的委托代理人章献彪到庭参加诉讼。因当事人申请，给予庭外和解期限两个月。本案现已审理终结。
二原告起诉称：2014年7月22日，被告与原承租人郑秀英来找原告一，称他们已自愿达成协议转（受）让位于淳安县千岛湖镇环湖北路17号6楼，产权属于原告二（与原告一是母女关系），房租缴至2014年8月31日，租期截止2021年5月30日的楼上楼酒店。在被告表示遵守原协议条款、根据原标准和条件缴纳房租的情况下原告一予以签字同意，他们随后进行了交割并于7月29日办理了酒店工商变更登记。但被告置物业公司张贴于酒店门口的通知和原告一的多次电话短信通知于不顾，迟迟不来缴纳酒店所欠物业费、水电费和2014年9月1日以后的房租。8月20日，被告突然说酒店不打算开业经营了，物业费、水电费在租房保证金中扣除，还提出拆除不动产。原告一明确告知，承租方中途违约，保证金不能返还。要求被告自行缴纳物业费、水电费，待清偿债务后再来搬动产。不动产不得拆毁，如要拆除需要缴纳5万元保证金，在拆除建筑装潢、清理干净全部装潢垃圾、恢复房屋原状后退还此保证金。为防止被告逃脱债务偷拆酒店装潢，原告一随后于8月21日在酒店门口被告已上锁的基础上加了锁。但是，被告频繁打来电话发来短信，说自己在社会上也不是混了一、二天了，不会去缴物业费、水电费，一定要搬走动产。说只要动产，不用缴保证金。威胁说如果不让其搬动产，以后会来找原告一的麻烦，要在下位承租人开业后用钢筋混凝土浇铸酒店大门。为了避免酿成恶性事件、保证酒店以后的正常经营，原告一只得于8月25日撤锁并向被告重申，一切根据租房协议执行，如要租房经营就抓紧缴纳9月1日以后的房租。如不经营想搬动产须先缴清物业费、水电费。如要拆除不动产，就必须恢复原状。被告雇佣的工程队8月27日在酒店搬运物品时被物业公司阻止，要求其必须先缴清所欠费用后方可搬运物品。工程队诉称被告与房东合同中还有2万元保证金，物业公司明确告知房东的租房保证金与酒店所欠物业费水电费是两码事不能混为一谈。但工程队坚持要搬运物品，为了避免酿成恶性事件，在工程队保证只搬走属于自己的动产的情况下，原告一不得已同意让他们搬运。8月28日物业公司发现工程队在拆除酒店装潢不动产及房产开发商统一配置给业主的电缆线、空气开关等情况，便通知了原告一。原告一随后赶到现场与物业公司人员一起进入酒店，发现走廊和大部包厢的吊顶已被拆开，大部供电线路被拆除抽离，部分消防设施遭到破坏，整个酒店满目疮痍，便报了警。千岛湖城区派出所警察赶到后双方做了笔录，要求工程队暂停施工，把从装潢吊顶里拆下的两大袋约数百斤电线从一楼车旁搬回酒店现场，双方各一把锁锁门，并要求被告马上来千岛湖处理此事。被告当天没有到场，其后城区派出所又先后多次电话通知被告来千岛湖处理此事，被告数次推托后终于在9月19日来到城区派出所参加了千岛湖司法所主持的调解。但是在调解中被告不同意原告一的任何诉求，调解员建议原告一通过法律诉讼途径解决。为了维护原告的合法权益，故起诉要求：1、解除被告与二原告的房屋租赁协议，拆除清理干净全部建筑装潢不动产恢复房屋原状；2、被告向原告一缴纳自2014年9月1日起至10月13日止的房租39913元，自10月14日起至全部建筑装潢不动产拆除清理干净恢复房屋原状之日止的房租根据原租房协议房租标准（2014年6月1日至2015年5月30日年租金33.88万元，折每天928.22元）缴纳；3、被告向原告一赔偿损失173192元，其中原协议剩余6年9个月房租收入298.84万元3%的违约损失89652元；原告另行租房及让利给新承租人的重新装潢时间共3个月的房租83540元（按年租金33.88万元，折每天928.22元计）；4、被告向原告一支付其向物业公司垫付的截止2014年10月13日止酒店拖欠的物业费、能耗费、水电费10304元，自10月14日起至全部建筑装潢不动产拆除清理干净恢复房屋原状之日止的物业费用按物业公司每天每平方米0.033元物业费、0.01元能耗费标准支付，水电费按实计付；5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，二原告变更诉讼请求为：1、解除被告与二原告的房屋租赁协议，支付拆除费用202293元；2、被告向原告一缴纳自2014年9月1日起至房屋恢复原状之日即2016年5月5日止的房租568998元（按2014年6月1日至2015年5月30日年租金33.88万元，折每天928.22元）缴纳；3、被告向原告一支付其向物业公司垫付的截止2014年10月13日止酒店拖欠的物业费、能耗费、水电费10304元，自10月14日起至2016年5月5日止的物业费、能耗费20956元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、房屋所有权证1份（复印件），证明房屋是合法产权的事实；
2、房屋租赁协议1份（复印件），证明原、被告租赁事实、约定条款和租房标准；
3、公司变更登记情况1份（复印件），证明被告已完成酒店工商变更登记正是接管酒店的事实；
4、城区派出所出警经过及调解情况证明1份（原件），证明被告拆除不动产装潢的事实；
5、物业公司关于酒店搬迁拆除经过和费用情况说明1份（原件），证明被告违反约定拆除不动产的事实和所欠物业费用金额与标准；
6、物业三项费用发票1份（复印件，提供原件核对），证明被告所欠物业费、能耗费、水电费的金额；
7、照片1组（打印件），证明涉案酒店不动产被被告拆除及酒店现状的事实；
8、短信记录1份、电话记录1份（打印件），证明原告对被告进行了履约告知及被告对原告进行威胁和逼迫的事实；
9、通知1份（复印件），证明原告与物业公司对被告进行了告知，被告主观故意违约的事实；
10、户口簿1份（复印件），证明二原告系母女关系的事实；
11、授权委托书1份（原件），证明原告一全权办理租赁、经营、诉讼事宜的合法性。
12、内墙保温层和卫生间恢复工程协议1份、收条2份、建筑装潢拆除工程协议1份、收据5份、清单1份、空调和烟管拆除工程协议1份、收据1份（均为原件），证明拆除装潢实际产生的合理费用；
13、工程造价鉴定报告书1份。
被告辩称：针对事实部分：2014年7月22日通过口头协议的方式，在得到原告同意的情况下，被告承租涉案酒店。被告进场以后，原告多次要求被告去交物业管理费，被告自认没有开始经营，之前的物业管理费不应由自己承担。8月20日，原告在被告不知情的情况下将涉案酒店的门上锁，理由是被告没有缴纳物业管理费和租金，但是按照协议，被告可以在9月1日之前交付9月1日之后的租金。郑秀英也已经支付原告2万元保证金和5万元钱用于物业、水电结算。被告感觉原告没有合作协议，遂提出解除合同，不再经营。8月26日双方达成一致意见，同意解除租赁合同，被告腾退动产设备。被告考虑到其花了22万元承租涉案酒店，考虑到亏损较大，被告就将酒店的动产以10万元价格、承揽方式卖给第三人凌从云，凌从云自行去酒店拆除，后原告与凌从云发生纠纷报警，凌从云和原告都将酒店上锁。报警后，原告找被告处理，双方协商无果。针对原告变更前的诉讼请求：第一项诉讼请求，双方已经在8月26日口头解除合同，双方纠纷是发生在拆除动产过程中，不存在需要解除合同。第二项诉讼请求，双方协议已经在8月26日实质解除，原告私自上锁的行为导致酒店没有在9月1日前腾退，原告与第三人发生纠纷，导致原告和第三人将酒店上锁，导致房屋不能在9月1日前腾退，9月1日之后的租金损失应由原告自行承担。第三人不是原告雇佣的，第三人与原告之间发生的纠纷也不能转嫁至被告身上。第三项诉讼请求，原告主张违约金没有事实和法律依据。第四项诉讼请求，该物业管理费不是被告承租期间发生的费用，该费用也由原承租人以7万元（其中2万元保证金）结算。被告已经缴纳的保证金也可以抵扣已经发生的物业费和水电费。被告拆除的电线也不是酒店原来就有的，而是之后装空调的线路。针对原告变更后的诉讼请求，被告认为拆除费用没有事实依据和法律依据，一方面拆除的费用与其所提供的评估报告也不相符，其次，未能及时拆除主要是原告的阻扰所造成的，故不应该由被告来承担。关于诉请2，被告不同意，双方的租赁协议在2014年8月26日双方通过协议方式已经解除，8月27日被告依约拆除动产过程中因拆除的内容与原告发生争议，原告为此上锁阻止施工，所以此后并没有双方租金结算的损失。其他意见与之前庭审答辩意见一致。
被告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、收条1份（复印件）、租金收条1份（原件），证明郑秀英已经将房租交至2014年8月30日，7月份转让的时候郑秀英考虑到之前可能有其余费用，就支付给原告5万元的事实；
2、协议书1份（复印件），证明被告将涉案酒店中的动产设施以10万元卖给凌从云，由凌从云自行负责拆除；被告从始至终没有上过锁的事实；结合物业公司的说明、派出所的说明可以看出双方已经解除合同的事实。
本院出示2014年10月30日本院针对双方所作的询问笔录1份。
经庭审质证，对原告提交的证据，被告对证据1的三性无异议；对证据2的真实性没有异议，但是被告没有签字，从内容来看协议并未约定违约金内容，也没有约定保证金可以转化为违约金，故原告主张违约金没有依据，双方提前解约，保证金可以退还；对证据3没有异议；对证据4的真实性没有异议，但是对原告待证事实有异议，从证明可以看出8月28日是原告和凌从云发生纠纷，调解无果也是因为原告的要求超出合同和法律范围，且双方已经解除租赁协议，所以才会有双方关于拆除动产和不动产的纠纷；对证据5中陈述的事实过程没有异议，但是对其主观评判有异议，该说明第二段原告同意被告搬走动产的说法可以看出原被告已经解除事实上的租赁关系，从该说明也可以看出不是因为被告的原因才导致房屋至今未腾退，本案是原告和第三人之间拆除的纠纷；对证据6的真实性没有异议，原告作为业主也是缴纳物业费主体，原告如果代缴，可以在保证金中扣除；对证据7被告不清楚，是凌从云自行拆除的，如果按照原告所述被告可以拆除所有不动产，恢复原状，那么这种情况下的拆除也不完全违约；对证据8中的短信记录三性没有异议，但是短信记录可以看出原告违约在先，原告在8月20日将酒店私自上锁，8月26日双方一致同意解除租赁合同的事实；对证据8中的通话记录被告认为不属于证据，与本案无关，是无效证据，只能说明双方通过电话，但不能证明通话内容；对证据9的真实性无异议，可以证明原告违约在先；对证据10、11均无异议；对证据12中的内墙保温层和卫生间恢复工程协议、收条真实性有异议，与本案没有关联；对建筑装潢拆除工程协议、收据、清单的真实性、关联性均有异议，依据评估报告拆除的费用是很少的，大部分是运送费用，该证据与评估报告是不符合的；对空调和烟管拆除工程协议、收据的真实性有异议，与本案没有关联；对证据13，原告对工程造价鉴定报告书三性均无异议，对评估的结果、项目没有异议，但是室内动产没有进行评估，主要是厨房的全套设备、每个包厢的桌椅板凳、走廊上的锅碗瓢盆。空调拆除费每个评估400元拆除费，但实际上比较难拆，空调和上述动产拆除之后还需地方储藏，原告清理之后还花费了储藏费用。被告对报告的合法性无异议，但对真实性有异议，对报告第四项鉴定依据和鉴定过程有异议，第四大项第11项“因被告拖欠物业及水电费”不是事实，不能作为事实依据，也不是报告评估范围，报告中人工搬运费（建筑垃圾从6楼搬运至1楼）有73052.06元，占报告将近一半费用，这是因电梯不能运行导致的，但是电梯不能运行不是被告的责任，在第一次开庭中已经查明物业水电费总共欠1万多元，时间是从2014年1月1日至2014年10月13日，但是在被告接手之前，前手郑秀英已经支付原告5万元，作为后续所有费用的结算，物业水电费是基于相应合同产生的合同责任，至今物业、水电管理单位均未与原告签订相关协议。其次，报告反映的损失也不能由被告承担，2014年8月27日双方通过口头协议终止解除协议，被告在拆除中因原告阻止和无理要求导致未能及时拆除，现重新拆除责任不在于被告。
对被告提交的证据，原告对证据1的收条，真实性没有异议，其中1张5万元的收条在协议上已经写明转让之后的事与郑秀英无关，说明债权债务一并转移给被告，当时郑秀英为了让原告同意转让才给了5万元，类似于补偿性质；对证据2不清楚。
对本院出示的笔录，原、被告均无异议，但被告认为笔录中记载的被告当时称其是在8月15、16日提出不再经营，可能出现记忆错误，应该是8月20日之后。
本院认证如下，对原告提交的证据8中的电话记录，被告对通话内容不予认可，本院无法确认原告记载的通话内容是否真实，不予采信；对证据12，仅凭该证据本院无法确认真实性，不予确认；原告提交的其他证据相互印证，且内容真实，来源合法，与本案有关联，予以采信。对被告提交的证据1，内容真实，来源合法且与本案有关联，予以采信；证据2虽系复印件，但与原被告庭审陈述的事实及原告提交的证据4、证据8中的短信记录相印证，予以采信。对本院出示的笔录，系双方在（2014）杭淳立调字第8号案件中的陈述，予以采信。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：2011年4月28日，二原告（甲方）与董敏、董建强（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方将位于千岛湖镇环湖北路17号6楼，面积为832.36平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为10年即自2011年6月1日起至2021年5月30日止，前两年租金为28万元，第三年起每年递增10%，付款方式为半年一付，先缴后用；签订协议时乙方须付保证金2万元，租赁期满乙方如无拖欠费用甲方全额退还；水电费、物业费、能耗费、宽带费、有线电视费及其他经营使用过程中发生的一切费税（不含房屋出租税）由乙方自行缴纳；租赁期满，乙方装潢上去的不动产不得拆毁，如若拆毁必须恢复原状并得到甲方认可。2012年11月20日，二原告在前述《房屋租赁协议书》中加注“同意在合同期限内转租给郑秀英。”2014年7月，郑秀英将前述房屋承租权及室内资产转让给被告俞竹青。2014年7月22日，原告徐慧琴在前述《房屋租赁协议书》中加注“同意乙方郑秀英变更为俞竹青，今后由俞竹青与甲方房东履行本协议内容，与郑秀英无关。在原协议条款不变的前提下，同意转租给俞竹青。”同日，郑秀英向原告徐慧琴支付5万元。另查明，郑秀英已于2014年6月20日支付原告徐慧琴房租至2014年8月30日。涉案房屋被告俞竹青用于开办楼外楼酒楼，2014年8月20日左右，被告俞竹青提出无能力经营酒楼，要求搬走酒楼内动产，原告徐慧琴因酒楼尚欠缴物业费和水电费等原因对酒楼上锁。后双方多次通过电话协商，2014年8月26日，被告俞竹青发送短信给原告徐慧琴，再次告知自2014年9月1日起被告俞竹青无能力经营酒楼，要求搬走属于自己的财物，并表示机器设备和可移动物品及可拆卸物都是动产，原告不同意拆除空调的，必须评估价格，如原告同意把锁撤掉后通知被告俞竹青，被告俞竹青找工程队清理。同日，原告徐慧琴回复被告俞竹青同意其搬走动产，没有任何阻碍，并表示如被告俞竹青要拆除不动产就需按协议约定恢复原状。原告徐慧琴还在酒楼门口张贴了落款为2014年8月25日的通知，告知被告俞竹青如要继续经营酒楼，需缴纳酒店欠缴的物业费、水电费以及2014年9月1日以后的房租，至月底仍未缴纳，则租赁协议自行失效，原告徐慧琴无条件收回房屋；如不经营酒楼拟搬回动产的，需缴纳酒店欠缴的物业费、水电费后实施;如拟拆除不动产的还需缴纳5万元保证金，待房屋恢复原状后退还，至本月底仍未实施的，视作自动放弃相关权利，原告徐慧琴无条件收回房屋。2014年8月26日，被告俞竹青与案外人凌从云签订协议一份，被告俞竹青将酒楼内的可移动资产（含空调）转让给凌从云，物品由凌从云负责拆卸及装运。2014年8月27日，凌从云等人至酒楼内搬运物品（此时原告已撤锁），物业公司通知原告徐慧琴相关情况，原告徐慧琴同意凌从云搬走酒楼内动产。次日，物业公司发现酒楼内电缆线及空气开关等从封闭状态被拆开便再次通知原告徐慧琴，原告徐慧琴赶至现场后与凌从云发生纠纷遂报警。在警方调解下，凌从云暂停施工并将拆卸的电线搬回酒店，凌从云与原告徐慧琴各在酒楼门口上一把锁。后原告徐慧琴与被告俞竹青因赔偿问题协商不成故成讼。另，本院于2015年7月8日召集二原告委托代理人叶艾东及被告俞竹青对酒楼撤锁，后应二原告申请本院委托浙江同欣工程管理有限公司对拆除酒楼内室内全部装潢（恢复毛坯状态）工程价款进行鉴定，浙江同欣工程管理有限公司于2015年12月21日作出工程造价鉴定报告书，评定装潢拆除造价136791元、空调拆除造价7200元，共计143991元。庭审中，二原告自述于2016年1月23日至同年5月5日自行对酒楼内装潢进行了清理。另查明，涉案房屋登记所有人系原告叶颖，登记建筑面积为855平方米，原告叶颖系原告徐慧琴女儿。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告俞竹青从郑秀英处受让涉案房屋的承租权及室内资产，且二原告同意将《房屋租赁协议书》中的承租人变更为被告俞竹青，由被告俞竹青继续履行《房屋租赁协议书》，被告俞竹青理应履行协议。2014年8月，被告俞竹青提出无能力经营酒楼，双方经协商后，二原告于2014年8月26日同意被告俞竹青不再经营酒楼，并同意其搬离酒楼内动产，《房屋租赁协议书》已于2014年8月26日解除，原告请求判决解除上述租赁协议不予支持。被告俞竹青将酒楼内动产（含中央空调）转让给凌从云由其负责拆除，因中央空调已与酒楼装修形成附合物，凌从云在拆除中央空调过程中对酒楼内的装修造成了损坏，且本院经咨询专业部门该损坏无法通过修补完成，故被告俞竹青应就拆除装潢的费用对二原告承担赔偿责任，被告俞竹青应赔偿原告拆除费用143991元；关于原告主张的其他损失，本院考虑房屋拆除装潢等因素，酌情参照租金、物业费、能耗费标准支持6个月的损失共计175851.2元（按2014年6月1日至2015年5月30日止的租金33.88万元/年标准，6个月租金为16.94万元；按2014年1月1日至2014年10月13日物业费、能耗费共计10215元，计物业费和能耗费为35.84元/天，6个月的物业费、能耗费损失计6451.2元）；关于原告主张的2014年1月1日起至2014年7月22日的物业费、能耗费、水电费，本院认为，郑秀英于2014年7月22日向原告徐慧琴支付5万元，被告俞竹青于同日接收涉案房屋，且原告未能提供证据证明双方协商一致由被告俞竹青支付2014年7月22日以前的物业费、能耗费、水电费，故对2014年7月22日以前发生的物业费、能耗费、水电费不予支持；关于电费，被告俞竹青于2014年7月22日接收房屋，同年8月20日原告对房屋上锁，原告未能提供充分证据证明被告俞竹青使用期间产生的电费，故对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告俞竹青于本判决生效后十日内赔偿原告徐慧琴、叶颖损失319842.2元；
二、驳回原告徐慧琴、叶颖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11826元，由原告徐慧琴、叶颖负担7113元，被告俞竹青负担4713元。原告于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 姜勇军
代理审判员 李 霞
人民陪审员 胡水平
二〇一六年九月八日
代书 记员 储 丹
附相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。