河南省汝南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汝民初字第01063号
原告郭俊峰（反诉被告），男，1976年10月2日出生，汉族。
委托代理人袁英，河南安澜律师事务所律师。
被告梁汝（反诉原告），男，1973年10月28日出生，汉族。
委托代理人张景亚，河南成盛律师事务所律师。
原告郭俊峰（反诉被告）诉被告梁汝（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年3月11日、2016年1月8日两次公开开庭进行了审理。郭俊峰及其委托代理人袁英、梁汝及其委托代理人张景亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭俊峰（反诉被告）诉称，2014年4月16日，郭俊峰就其位于汝南县城天中门西侧的十间三层楼房和该楼房西侧的二间二层房屋分别与梁汝签订房屋租赁合同，合同履行过程中，梁汝不按约定支付租金，致使合同目的不能实现。请求：1、判令解除双方签订的两份房屋租赁合同；2、判令梁汝腾空搬出并交付租赁的房屋。审理中，郭俊峰提出，若梁汝要求其赔偿损失，梁汝应支付拖欠的房屋租金。
郭俊峰向本院提供如下证据：1、签约时间为2008年4月16日的房屋租赁合同。合同的甲方为郭俊峰、乙方为梁汝。合同约定，甲方将其所有的位于汝宁镇天中门西侧的十间三层楼房租赁给乙方；经乙方实地查看，房屋漏雨渗水，窗户残缺，没有水电设施等，乙方无异议，甲方同意给乙方肆万元用于修复楼顶及安装窗户的费用；租期自2008年5月1日至2018年4月30日，前六年为正式合同期，后四年为延续合同期，前六年每年的租金为120000元，后四年租金，根据市场行情重新协商，上涨与下调的幅度不超过上年房租的20％，乙方在同等条件下享有优先权；乙方拖欠房租超过一个月，甲方有权扣留乙方的物品及财物并解除合同；乙方归还租赁物时，必须保证承租期间的状态，对自己经营期间所使用的物品及时搬离，凡是可自由移动的设施物品，以及不影响房屋安全的物品，都由乙方搬离，如门窗、地板砖、墙体等不能移动的物品应保留，由甲方负责处理，并不承担任何责任和费用。2、签约时间为2008年4月16日的房屋租赁合同。合同的甲方为郭俊峰、乙方为梁汝。合同约定，甲方将其位于顺河路房产西侧的两间两层房屋租赁给乙方；租期自2008年5月1日至2018年4月30日，前六年为正式合同期，后四年为延续合同期，前六年每年的租金为12000元，后四年租金，根据市场行情重新协商，上涨与下调的幅度不超过上年房租的20％，乙方在同等条件下享有优先权；乙方应按约定期限交付租金，交付日期最长不得拖延30天，若超过30天，甲方有权终止本合同，除正常租金外，乙方还要按年租金的1％按拖延天数交付滞纳金，超过三个月，甲方有权扣留乙方所使用的物品及财物并解除合同；乙方归还租赁物时，必须保证承租期间的状态，对自己经营期间所使用的物品及时搬离，凡是可自由移动的设施物品，以及不影响房屋安全的物品，都由乙方搬离，如门窗、地板砖、墙体等不能移动的物品应保留，由甲方负责处理，并不承担任何责任和费用；合同生效后，如由甲方所引起的房屋纠纷造成乙方不能使用的，由甲方负责处理解决，确因甲方的责任造成乙方不能正常经营的，由甲方负责赔偿实际损失。3、落款日期为2011年4月21日的（2010）汝民初字第544号民事判决书。内容是，郭俊峰于2010年2月4日在驻马店天中晚报上刊发通知，以梁汝拖欠租金为由，通知解除其与梁汝签订的房屋租赁合同，梁汝诉至本院，请求确认该通知无效，并继续履行合同，本院认定，梁汝陆续支付郭俊峰租金320000元，判决支持了梁汝的诉讼请求。4、（2010）汝民初字第544号卷内庭审笔录。证明郭俊峰与梁汝签订的二间二层供水房租赁合同没有履行，梁汝履行的是其与魏某签订的合同。5、十间三层房屋的房产证和二间二层供水房的房产证。供水房房产证号为：汝房权证汝宁镇字第××号。
被告梁汝（反诉原告）辩称，郭俊峰租赁给梁汝的两间两层供水房，在使用过程中，因郭俊峰与他人发生纠纷，被经常停水，房屋无法正常使用，给梁汝造成极大经济损失。梁汝同意解除合同，但反诉要求郭俊峰赔偿因其违约给梁汝造成的损失，损失数额暂定10000元，以实际评估为准。
梁汝向本院提供如下证据：1、证人魏某出庭作证的证言。魏某证明，郭俊峰出租给梁汝的两间两层房屋是魏某本人于2001年出资建造的，里面的一口深水井也是魏某打的，听说该房屋出租后，魏某从驻马店回来阻止梁汝装修，双方于2008年大概7月份签订了五年的合同，租金每年8000元，梁汝也把租金都交给魏某了。2013年3月1日，在找不到梁汝的情况下，魏某张贴了告示，告知梁汝合同期满后收回房屋。2013年8月份，魏某将房屋收回，换了门锁，房屋由本人管理、使用。2、签订日期为2008年7月20日的房屋租赁合同。合同的甲方为魏某，乙方为梁汝。合同约定，甲方将天中门西侧两间两层楼房（含能正常使用的深水井一眼）租赁给乙方；租期自2008年9月1日起至2013年8月31日止，年租金8000元；租期内乙方装修需经甲方同意，装修费用由乙方承担，乙方装修不得破坏楼房的主体结构及门窗、玻璃、地面、水电设备等。租赁期满后，乙方所装修的门窗、墙壁、地板等一律不许拆除（可移动的物品除外），应无偿归甲方所有；合同期满后，乙方如需继续租用，须提前两个月通知甲方，在同等条件下享有优先承租权，乙方如不再租用，须提前三个月通知甲方，并在合同期满后全部搬出；由于房产引起纠纷影响乙方的正常损失由甲方赔偿。3、证人孙某证言。应梁汝申请，孙某于2016年1月6日到庭作证。孙某证明，2013年4月份，他在梁汝开办的金威娱乐会所上班时，梁汝让其送水，听到房主郭峰给梁汝说要解决水泵房的事情，梁汝停业是因为停水导致的。4、照片三张，其中二张是手机信息照片，证明2013年4月30日、5月1日梁汝给郭峰发信息，要求支付第六年度的房租金；其中一张是魏某给梁汝张贴的告示，告知梁汝房租到期后，房屋收回自用，如因停水造成损失，由梁汝自负，落款日期为2013年3月1日。5、驻光大资评报字（2015）第54号资产评估报告书。报告书载明，评估范围：梁汝开办的金威娱乐商务会所的装修装饰及全部设施设备；评估结果：待估资产评估值为2950339元。其中装修装饰（含用品用具等）2379859元，机器设备570480元；评估基准日：2013年9月1日，评估起止时间为2015年8月14日至2015年11月30日。2016年1月8日，应梁汝的申请，驻马店光大资产评估事务所对原评估报告中评估分类结果评估值进行了调整，调整为：机器设备评估值为371250元，装修装饰及家具用品评估值为2579089元。后因本院要求，该评估事务所对装修装饰及家具用品进行了分类。其中家具用品评估值114741，非附合部分装修装饰评估值48510元，附合部分装修装饰评估值2415838元。附合部分装修装饰包括四楼新增建筑装修装饰（评估值377405元）。除去四楼新增建筑装修装饰估值377405元，下余附合部分装修装饰估值为2038433元（2415838-377405＝2038433）。6、（2015）驻行初字第13号行政判决书，该判决撤销了汝南县人民政府为郭俊峰颁发的汝宁镇字第28405号房屋所有权证。7、中国银行现金缴款单三张，证明梁汝于2011年11月17日向本院提存应付租金120000元、于2012年4月30日两次向本院提存应付租金，一笔120000元，一笔45000元。
经庭审质证，梁汝对郭俊峰提供的所有证据的真实性均无异议，本院均予以采信。
经庭审质证，郭俊峰对梁汝提供的证据6和证据7的真实性不持异议，本院予以采信。郭俊峰对梁汝提供的证据1、证据2和证据3虽有异议，但这些证据之间能相互印证，对上述证据本院均予以采信。对证据5，梁汝的质证意见是，大体上认可，但机器设备清查评估明细表中第29-38项，应按装修工程评估；郭俊峰的质证意见是，确定的评估基准日不正确，成新率90％不可能。本院认为，该评估报告书是基于梁汝的申请，由本院委托形成的，梁汝和郭俊峰虽有异议，但无相反证据予以推翻，本院予以采信。郭俊峰对梁汝提供的证据4有异议，梁汝无提供证据否认郭俊峰对该证据的异议理由，对该证据，本院不予采信。
依据上述采信的证据及当事人陈述，本院认定本案如下事实:1、郭俊峰作为甲方、梁汝作为乙方，双方于2008年4月16日签订房屋租赁合同。合同约定，甲方将其所有的位于汝宁镇天中门西侧的十间三层楼房租赁给乙方；经乙方实地查看，房屋漏雨渗水，窗户残缺，没有水电设施等，乙方无异议，甲方同意给乙方肆万元用于修复楼顶及安装窗户的费用；租期自2008年5月1日至2018年4月30日，前六年为正式合同期，后四年为延续合同期，前六年每年的租金为120000元，后四年租金，根据市场行情重新协商，上涨与下调的幅度不超过上年房租的20％，乙方在同等条件下享有优先权；乙方拖欠房租超过一个月，甲方有权扣留乙方的物品及财物并解除合同；乙方归还租赁物时，必须保证承租期间的状态，对自己经营期间所使用的物品及时搬离，凡是可自由移动的设施物品，以及不影响房屋安全的物品，都由乙方搬离，如门窗、地板砖、墙体等不能移动的物品应保留，由甲方负责处理，并不承担任何责任和费用。梁汝租赁郭俊峰以上房屋，是用于开办金威娱乐商务会所。梁汝租赁后，在未经郭俊峰同意，未经相关主管部门批准的情况下，在三楼楼顶新建一层建筑。
2、郭俊峰作为甲方、梁汝作为乙方，双方于2008年4月16日签订另一房屋租赁合同。合同约定，甲方将其位于顺河路房产西侧的两间两层房屋租赁给乙方；租期自2008年5月1日至2018年4月30日，前六年为正式合同期，后四年为延续合同期，前六年每年的租金为12000元，后四年租金，根据市场行情重新协商，上涨与下调的幅度不超过上年房租的20％，乙方在同等条件下享有优先权；乙方应按约定期限交付租金，交付日期最长不得拖延30天，若超过30天，甲方有权终止本合同，除正常租金外，乙方还要按年租金的1％按拖延天数交付滞纳金，超过三个月，甲方有权扣留乙方所使用的物品及财物并解除合同；乙方归还租赁物时，必须保证承租期间的状态，对自己经营期间所使用的物品及时搬离，凡是可自由移动的设施物品，以及不影响房屋安全的物品，都由乙方搬离，如门窗、地板砖、墙体等不能移动的物品应保留，由甲方负责处理，并不承担任何责任和费用；合同生效后，如由甲方所引起的房屋纠纷造成乙方不能使用的，由甲方负责处理解决，确因甲方的责任造成乙方不能正常经营的，由甲方负责赔偿实际损失。该合同签订后，梁汝从未向郭俊峰交纳过租金，郭俊峰也未曾向梁汝主张过租金权利。
3、就郭俊峰租赁给梁汝的两间两层楼房，魏某作为甲方，梁汝作为乙方，双方于2008年7月20日签订房屋租赁合同。合同约定，甲方将天中门西侧两间两层楼房和深水井一眼租赁给乙方；租期自2008年9月1日起至2013年8月31日止，年租金8000元；租期内乙方装修需经甲方同意，装修费用由乙方承担，乙方装修不得破坏楼房的主体结构及门窗、玻璃、地面、水电设备等。租赁期满后，乙方所装修的门窗。墙壁、地板等一律不许拆除（可移动的物品除外），应无偿归甲方所有；合同期满后，乙方如需继续租用，须提前两个月通知甲方，在同等条件下享有优先承租权，乙方如不再租用，须提前三个月通知甲方，并在合同期满后全部搬出；由于房产引起纠纷影响乙方的正常损失由甲方赔偿。梁汝向魏某租赁房屋的目的，是作为供水房，向其开办的金威娱乐商务会所提供水源。该合同签订后，双方如约履行了合同。该合同期满后，魏某收回房屋，不再向梁汝出租，梁汝开办的金威娱乐商务会所无法从供水房处获得供水，2013年9月梁汝开办的金威娱乐商务会所停业至今。
4、2015年7月24日，梁汝申请对其开办的金威娱乐商务会所的装饰装修及全部设施设备进行资产评估。本院委托驻马店光大资产评估事务所进行评估，该评估事务所于2015年12月21日作出驻光大资评报字（2015）第54号资产评估报告书。报告书载明，评估范围：梁汝开办的金威娱乐商务会所的装修装饰及全部设施设备（包括四楼新增建筑装修装饰等）；评估结果：待估资产评估值为2950339元。其中装修装饰及家居用品2379859元，机器设备570480元；评估基准日为2013年9月1日。2016年1月8日，应梁汝的申请，驻马店光大资产评估事务所对原评估报告中评估分类结果评估值进行了调整，调整为：机器设备评估值为371250元，装修装饰及家居用品评估值为2579089元。后因本院要求，该评估事务所对上述装修装饰及家居用品又进行了分类：其中家具用品评估值114741元，非附合部分装修装饰评估值48510元，附合部分装修装饰评估值2415838元。附合部分装修装饰包括四楼新增建筑装修装饰（评估值377405元）。
根据评估报告，上述评估值是被评估资产在2013年9月1日的价值，除评估机构出具的房屋装修装饰（附合部分）清查评估明细表列示的第308项至第317项（评估值199230元）成新率为60％、第112和第113项（评估值6700元）无成新率外，其余成新率均为90％。由此推出梁汝承租装修时，除四楼新增建筑外，其余附合部分装修装饰价值应为2374864.44元［199230÷0.6＋6700＋（2415838-377405-199230-6700）÷0.9＝2374864.44］。
5、落款日期为2011年4月21日的（2010）汝民初字第544号民事判决书（已生效）认定，梁汝陆续支付郭俊峰租金320000元。梁汝于2011年11月17日向本院提存应付郭俊峰租金120000元、于2012年4月30日两次向本院提存应付郭俊峰租金，一笔120000元，一笔45000元。以上合计，梁汝现已支付郭俊峰房租金共计605000元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。郭俊峰未能按合同约定提供水源、梁汝未能按合同约定支付租金，双方均存在违约行为，应各自承担自己的违约责任。郭俊峰起诉要求解除与梁汝签订的两份房屋租赁合同，梁汝予以认可，该项请求本院予以支持。双方合同约定，梁汝归还租赁物时，必须保证承租期间的状态，对自己经营期间所使用的物品及时搬离，凡是可自由移动的设施物品，以及不影响房屋安全的物品，都由梁汝搬离，如门窗、地板砖、墙体等不能移动的物品应保留，由郭俊峰负责处理，并不承担任何责任和费用。本院认为，以上约定适用于合同完全履行的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。在合同未完全履行的情况下，依据上述司法解释的规定，本案评估机构评估的机器设备、家具用品、非附合部分装修装饰（均见附表）以归梁汝所有为宜，四楼新增建筑未经郭俊峰同意，亦未经相关主管部门批准，本院不予处理。其余已形成附合的装修装饰在剩余租期内的残值损失以及梁汝所欠租金，由双方分担。关于其余已形成附合的装修装饰在剩余租期内的残值损失以及梁汝所欠租金的处理，本院认为，除去机器设备、家具用品、非附合部分装修装饰（均见附表）及四楼新增建筑外，梁汝承租装修时，其余已形成附合的装修装饰总价值按以上计算认定的2374864.44元计，在合同期内分摊完毕，合同期为10年共120个月，每月分摊19790.54元（2374864.44÷120＝19790.54）。合同履行日酌定至2016年1月8日本案第二次开庭时，至合同到期止剩余租期为28个月（2016年1月8日至2018年4月30日），剩余租期内的装饰装修残值损失为554135.12元（19790.54×28＝554135.12）。自2008年5月1日承租日至2016年1月8日，计92个月，按合同约定，每月租金10000元，梁汝应支付租金为920000元，除去已支付租金605000元，梁汝还下欠郭俊峰租金315000元（920000-605000＝315000）。剩余租期内的残值损失与梁汝所欠租金相抵后，郭俊峰应再赔偿梁汝装饰装修残值损失239135.12元（554135.12-315000＝239135.12）。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条及上述司法解释之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除郭俊峰与梁汝签订的两份房屋租赁合同，梁汝于判决生效后五日内将所租郭俊峰房屋返还给郭俊峰。
二、评估机构评估的机器设备、家具用品、非附合部分装修装饰（均见附表）归梁汝所有，除四楼新增建筑外，其余部分的装修装饰均归郭俊峰所有，以上内容于判决生效后五日内履行完毕。
三、郭俊峰于判决生效后十日内赔偿梁汝装饰装修残值损失239135.12元。
四、驳回双方的其它诉讼请求。
本案受理费6025元，反诉费2436元，评估费13000元，计21461元，双方各负担一半。
郭俊峰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院，逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审 判 长 王志刚
审 判 员 彭永梅
人民陪审员 伍运红
二〇一六年三月七日
书 记 员 刘 洋