江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4590号
上诉人（原审被告）周胜英，女，1967年4月22日生，汉族。
上诉人（原审被告）韩云，男，1989年9月8日生，汉族。
两上诉人共同委托代理人姚连生，男，无业。
被上诉人（原审被告）姜昊，男，1975年10月14日生，汉族。
被上诉人（原审被告）姜丽娟，女，1979年1月21日生，汉族。
两被上诉人共同委托代理人李开龙。
上诉人周胜英、韩云因与被上诉人姜昊、姜丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2013）溧民初字第1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人周胜英、韩云共同委托代理人姚连生及韩云，被上诉人姜昊、姜丽娟共同委托代理人李开龙及姜昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜昊、姜丽娟原审诉称，姜某是姜昊、姜丽娟的父亲。韩鹏是周胜英的丈夫、韩云的父亲。2008年，姜某、韩鹏二人达成口头协议，由韩鹏将其位于溧水经济开发区秦淮花苑9幢某单元201室的安置房出卖给姜某。此后，姜某将房款6万元交给韩鹏；韩鹏将争议房屋交给姜某，姜某对上述房屋进行了装修并在其中居住数年。2012年10月，姜某死亡，姜昊、姜丽娟将该房出租给他人居住。之后，韩鹏领取了上述房屋的房产证，未领取土地使用权证。再后，韩鹏因交通事故去世。现上述房屋已能办理过户手续，故要求周胜英、韩云协助办理上述房屋的房产过户登记。
周胜英、韩云原审辩称，韩鹏、姜某未签订书面房屋买卖合同，双方之间存在租赁合同关系；已收取姜某6万元，该款是租金。据上，同意退还已收款，不同意姜昊、姜丽娟的请求。
原审法院经审理查明，姜某于2012年10月8日去世，姜昊、姜丽娟是姜某的子女。姜某死亡后，其第一顺序继承人只有姜昊、姜丽娟。韩鹏是周胜英的丈夫、韩云的父亲，于本案诉讼期间死亡。韩鹏死亡后，其第一顺序继承人只有周胜英、韩云。
2007年前，韩鹏原住房被拆迁，在溧水经济开发区秦淮花苑小区分得三套安置房，包括：某幢某单元102室、某幢某单元201室（面积32.06平方米）、某幢某单元301室。
2008年6月30日，韩鹏向姜某出具收条，注明：收到姜某6万元。
本案审理中，姜昊、姜丽娟提交了一张不完整的字条，内容：…以后出现房屋质量问题，与物业公司无关；出具时间是2008年7月2日；业主签名处有“姜某”字样。对此，姜昊、姜丽娟称，该条是姜某对争议房屋装修时向物业公司出具。
本案审理中，姜昊提交了其妻子何家丽的五次通话录音，第一次庭审时，韩鹏对其中第三次通话录音的内容无异议。该次通话中，韩鹏称，房子是他的，何家丽无权向外出租，要求何家丽叫承租人搬出去；6万元是租金；他起初不愿卖，后来姜某非要买卖；双方之间有口头协议，房产证未下来前，不存在买卖等。
本案审理中，姜昊、姜丽娟申请了三位证人到庭作证，三位证人证明：与姜某是老同事；姜某称在秦淮花苑小区购买了房子养老；两证人到该房中吃过饭。对此，周胜英、韩云称，以上证人与姜某曾是同事，有利害关系。
本案审理中，姜昊、姜丽娟与韩鹏共同确认，韩鹏向姜某出具收条时，争议房屋尚未领取房产证；该房由姜某经手装修；姜某于2008年左右住进争议房屋内。对此，姜昊、姜丽娟称装修款是由姜某支付。韩鹏称，他给姜某5000元装修款，但无收条。
本案审理中，证人刘某到庭作证，刘某称，姜某请他为争议房屋装修；姜某称争议房屋是他购买所得；装修工资是姜某支付；装修中未见到韩鹏。
本案审理中，姜昊、姜丽娟和周胜英、韩云所在地基层干部证实，秦淮花苑小区的房子交付后，业主当时还不能办理房产证；2008年时，有些业主向外卖房，因无两证，买卖价大约1800元-2000元／平方米。
本案审理中，原审法院向溧水区房管所调取了秦淮花苑小区同地段的数份房屋买卖合同价格，分别如下：2009年3月31日，锦锈家园一套房屋交易价为1800元／平方米；2008年12月15日，金东城世家一套房屋交易价为1788元／平方米；2009年12月26日，秦淮花苑92.3平方米的一套房及18平方米的车库，出卖总价为20.8万元。
另查明，争议房屋已办理产权登记，登记在韩鹏名下，已具备所有权证过户条件。
本案审理中，姜昊、姜丽娟表示，上述房屋的过户税、费由其自行承担。
以上事实，由收条、溧水区房管所房产登记信息表、锦锈家园及秦淮家苑有关业主出售房屋的合同及不动产销售发票、通话记录、证人证言、双方当事人陈述等证实。
原审法院认为，按照争议房屋的面积，结合同地段、同时间段的房产交易价格，姜某交付给韩鹏的6万元相当于该房屋当时的交易价值；另外，该房当时由姜某装修，韩鹏称他支付了5000元装修款给姜某，姜某未出具收条，该陈述不符合常理；另外，装修工人也证明装修工资由姜某支付，当时未见到韩鹏。据上，如姜某当时未购买上述房屋，就对上述房屋进行装修的可能性不大，结合前述各因素，应认定上述6万元并非租金，而是争议房屋的成交价款。
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。房地产转让，应当采用书面形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。法律、法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，姜某、韩鹏虽未签订书面协议，但双方已履行了主要义务，故应认定双方之间房屋买卖合同已成立。韩鹏去世前，姜某已对上述房屋进行装修并在其中居住较长时间，韩鹏、周胜英居住的房子与该房相距不远，周胜英并未提出异议，故应认定周胜英对此知情并同意。上述买卖合同未违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。
姜某去世后，姜昊、姜丽娟作为法定继承人有权继承姜某的遗产，故姜昊、姜丽娟有权提出上述请求。
上述房产登记在韩鹏名下，实际上是韩鹏、周胜英的夫妻共同财产。韩鹏去世后，周胜英为共有人和继承人，韩云为继承人，二人应向买方履行交付及协助办理权属过户义务。
综上，姜昊、姜丽娟的请求应予支持，相应过户税、费应由姜昊、姜丽娟负担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：判决生效后三十日内，周胜英、韩云将位于溧水经济开发区秦淮花苑9幢某单元201室的房屋所有权证协助过户到姜昊、姜丽娟名下，相应税、费由姜昊、姜丽娟承担。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
原审案件受理费1300元，由周胜英、韩云承担。
周胜英、韩云不服原审法院判决，向本院提起上诉称，韩鹏原委托南京市溧水区永阳法律服务所（以下简称永阳所）李光新代理诉讼，韩鹏死亡后，上诉人在李光新提供空白授权委托书上签名后，委托其代理诉讼，但直至南京市溧水区公正法律服务所（以下简称公正所）刘青梅将原审判决书交给上诉人时，才知晓李光新将其代理权转委托给刘青梅，但李光新事前未告知并征求上诉人同意，刘青梅也未将转委托事宜告知上诉人。永阳所、公正所擅自转委托的违法行为导致原审判决认定事实的证据未经上诉人质证，损害上诉人诉讼知情权、辩论权。因不可归责于上诉人的原因，致使上诉人未参加原审诉讼，原审法院审理本案程序不合法。故请求二审法院撤销原审判决，发回重审，本案诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人姜昊、姜丽娟答辩称，本案原审第一次开庭时，由韩鹏及其委托代理人刘青梅出庭应诉，上诉人本人也陈述授权委托书是上诉人本人签名，故上诉人转委托的上诉理由不能成立。请求二审法院维持原判。
二审中，上诉人向本院提交通话录音、证明各一份，证明其对刘青梅代理诉讼及李光新转委托事宜不知情。被上诉人不予认可，上诉人签字的授权委托书表明刘青梅系上诉人的委托代理人。
本院查明，原审卷宗附有周胜英、韩云签字的授权委托书，载明刘青梅作为上诉人的委托代理人参加诉讼。对此，刘青梅于2014年12月12日向本院表示，李光新原接受韩鹏的委托，但考虑李光新与被上诉人委托代理人系同一律师事务所，故李光新转委托给其代理本案，该委托书应该是李光新提供给原审法院的，直至其通知上诉人到其单位拿原审判决书时，才认识上诉人的；被上诉人委托代理人李开龙陈述，该委托书到底是刘青梅提交还是李光新提交，并不知情，李光新已于2014年9月20日死亡，对该事实以及李光新转委托情况，现在也无法核实清楚。
本院二审查明的事实与原审认定一致，本院予以确认。
上述事实，有通知录音、证明及原审卷宗所附上诉人的授权委托书及本院谈话笔录、开庭笔录等予以证实。
本院认为，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第82条规定，在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的代理行为有效。结合本案而言，韩鹏与刘青梅办理了委托代理相关手续，并于2013年8月2日共同参加原审第一次庭审，表明韩鹏对刘青梅作为其委托代理人参加诉讼不持异议，在其后的两次庭审中，刘青梅也实际为韩鹏的继承人周胜英、韩云积极行使了相应的抗辩权，不存在与被上诉人存在恶意串通损害继承人权益的行为，故该代理行为合法有效。现上诉人提出，李光新作为其委托代理人转委托行为其并不知情，也未征得同意。对此，本院认为，我国民法通则第六十八条规定，“委托代理人为被告代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任”。根据该规定文意解释，未经同意的转委托行为并非无效，而是由代理人对转托后的民事行为承担相应责任。故此，上诉人以李光新转委托行为未经其同意，主张刘青梅代理上诉人参加诉讼无效的意见，与法相悖，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判决。
二审案件受理费1300元，由上诉人周胜英、韩云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 林雨虹