宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第1877号
原告：绿城物业服务集团有限公司宁波分公司。
负责人：方敏青。
委托代理人：吕仕法。
委托代理人：郑波。
被告：张学军。
原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司为与被告张学军物业服务合同纠纷一案，于2013年10月17日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员施益适用简易程序于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的委托代理人吕仕法、郑波，被告张学军到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，本案现已审理终结。
原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司起诉称：原告系为被告所住江南一品（一期）小区提供物业服务的物业管理公司，原名为浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司，于2011年5月18日核准变更为现名。被告于2008年7月14日办理入住江南一品（一期）6号306室房屋的手续，该房屋属叠拼3至4层别墅，建筑面积为239.4平方米。原、被告曾签订了《江南一品一期前期物业服务协议》一份，约定由原告为被告提供前期物业管理服务。原告与宁波国家高新区江南一品一期业主委员会签订了《江南一品物业服务合同（一期）》一份，约定原告为江南一品小区全体业主和使用人提供物业管理服务，合同对物业服务费的收取及交纳周期进行了约定。上述物业服务协议和合同签订后，原告按约提供了相应的物业管理服务内容，但被告仍拖欠2009年7月1日至2013年12月31日期间的综合服务费19596.5元、日常维修费1616元、车位管理费1620元，经原告多次催讨，被告仍不支付，故被告还应支付每拖延一天应付的2‰的逾期违约金8219.7元。综上，请求法院判令：被告立即支付物业综合服务费19596.5元、日常维修费1616元、车位管理费1620元和逾期付款违约金8219.7元，共计31052.2元。
被告张学军答辩称：原告作为物业管理公司，未尽其相应的物业管理职责，因物业管理不善，本人所有的房屋进水、房屋外立面改建、公共部位未清洁等问题未得到妥当解决，被告多次与原告进行协商解决均未果，因2008年房屋漏水问题，物业的负责人曾承诺减免两年的物业费，但起诉中未予减免，且违约并不是由被告原因造成，违约金不应支付。对原告提供的《江南一品物业服务合同（一期）》有异议，本人从未看到过该合同，对该合同中约定的条款均有异议。综上，本人拖欠的物业费合理的部分本人会支付，但原告应解决被告房屋存在的问题并补偿被告房屋问题产生的损失。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司提供工商变更登记情况一份（原件），拟证明原告的主体资格。经质证，被告对上述证据的真实性无异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以认定。
2.原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司提供江南一品一期交房流转单、业主基本情况登记表、江南一品别墅区房屋交付验收清单各一份（均系原件），拟证明被告的身份信息以及入住小区的时间。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据只能证明交房时间，被告至今为止没有入住该房屋。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据予以认定。
3.原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司提供《江南一品一期前期物业管理服务协议》、原告与宁波国家高新区江南一品一期业主委员会订立的《江南一品物业服务合同（一期）》二份，拟证明原告按合同约定为被告所在的小区提供物业管理服务，并对服务的内容、物业费的收费标准、付费时间、违约金以及管辖法院进行了约定。经质证，被告对《江南一品一期前期物业管理服务协议》的真实性无异议，对二份《江南一品物业服务合同（一期）》的真实性有异议，认为其从未见到过原告与业主委员会订立的合同，并对该合同中的内容表示异议。本院认为，因被告对《江南一品一期前期物业管理服务协议》的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定。业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，被告在未能提供充分证据予以反驳的情况下，本院对被告关于的该项辩称不予采信，对二份《江南一品物业服务合同（一期）》的真实性予以认定。
4.原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司提供《关于江南一品（一期）交纳物业服务费的通知》及相应张贴照片各一份（复印件）、物业服务费催讨函二份（复印件）、原告留存的物业费交纳情况表格一份（复印件），拟证明被告拖欠的物业费等费用的金额以及原告催讨的事实。同时原告庭审陈述称，物业服务费催讨函虽然是其他业主，但是原告作为范本留底，结合原告留存的物业费交纳情况表格可以说明原告也向被告寄发了物业服务费催讨函。经质证，被告对上述证据的真实性均有异议，认为其从未看到过物业服务费催讨函，关于物业费交纳情况表格是原告单位内部清单，难以说明原告想要证明的内容。本院认为，原告提供的上述证据虽系复印件，但结合原告提供的其他证据及物业服务惯例，原告关于其已向被告进行过物业服务费用催讨的诉称较符合情理，故本院对原告向被告进行过物业服务费用催讨的事实予以认定。
5.被告认为原告未尽管理责任，未及时通知被告房屋进水情况、擅自对房屋外立面进行改建、未对公共部位及时进行清洁、维护，给被告造成重大损失，要求原告补偿。为证明上述主张，被告当庭提供房屋进水损失照片9张、房屋外立面改建照片9张、公共部位未清洁照片8张（均系打印件）。经质证，原告对上述照片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片拍摄时间、内容、地点等均不能确定，不能证明被告要证明的内容。本院认为，被告提供的证据无法确定拍摄的时间及具体的记载内容，故本院对该证据的证明力不予认定。
本院经审理，认定事实如下：原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司原名为浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司，于2011年5月18日核准变更为现名。
被告张学军系江南一品（一期）小区C12幢6号306室房屋的业主，该房屋属叠拼3至4层别墅。浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司与被告张学军签订《江南一品一期前期物业管理服务协议》，约定了浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司为被告提供前期物业服务，期限为该协议签订之日起至业主委员会与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止，浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司负责向业主和使用人收取物业管理服务费、共用部位和共用设施日常维修费、车库车位使用服务费等；物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，其中叠拼（C型）：3至4层按每平方米1.8元／月计算（含公共能耗费），共用部位和共用设施日常维修收费按业主或物业使用人拥有的建筑面积每平方米1.50元／年计算，空关房的物业管理费用，由业主或物业使用人按全额交纳。上述物业管理费用每12个月交纳一次，时间为每期第一个月的上旬，业主首次交纳费用的计算时间以开发建设单位开具的领房通知书次月开始计算。机动车车库（位）使用费按物价部门规定的标准执行；业主未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天应付未付款的3‰交纳违约金等。2011年7月8日、2013年1月1日，原告与宁波国家高新区江南一品一期业主委员会签订《江南一品物业服务合同（一期）》各一份，约定宁波国家高新区江南一品一期业主委员会委托原告实行物业管理，小区座落于宁波市高新区杨木碶路329弄，委托期限分别为2011年7月8日起至2012年12月31日止、2013年1月1日起至2013年12月31日止。原告负责向业主和使用人收取物业综合服务费、公用部位和共用设施日常维修费、停车管理费等；物业综合服务费，叠拼3至4层按建筑面积每平方米1.80元／月计算，公用部位和共用设施日常维修费按每平方米1.50元／年计算，半地下车库【联排、合院及叠拼的车库（位）所有权或使用权由业主购置的】由车库使用人按车库车位每个30元／月交纳停车位管理服务费；物业服务费每12个月预缴一次，交纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；业主或物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费用的，原告可自逾期之日起按日加收应交纳费用千分之二的违约金等。上述合同签订后，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司对江南一品一期小区实行物业服务管理，被告未按约支付自2009年7月1日至今的物业服务费用。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司曾向被告催讨拖欠的物业费用等。
另查明：2010年6月12日印发的《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》中的第五条第（五）项规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司与被告张学军签订的《江南一品一期前期物业管理服务协议》以及原告与宁波国家高新区江南一品一期业主委员会签订的《江南一品物业服务合同（一期）》系合同签订人真实意思表示，应是合法有效的，原、被告双方均应按约履行。合同签订后，原告对江南一品小区实行了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应及时向原告支付物业服务费，被告对物业管理企业的管理方式、服务水平和质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。被告拒付物业管理费用，对于其他已交纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益，因原、被告庭审中均同意以建筑面积239.4平方米计算相关物业费用，符合法律规定，本院依法予以准许，故原告要求有权被告支付2009年7月1日至2013年12月31日期间的综合服务费、日常维修费、车位管理费。原告主张按照宁波市政府于2010年6月12日颁布的《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》中的空关房政策计算2010年6月13日至2013年12月31日的物业管理费，系其私权利的自愿处分，不违法法律、法规的规定，本院依法予以准许，但原告计算的数额有误，应依法予以纠正。其次，原告作为物业服务的提供者，在收取物业服务费用的同时，应加强与业主的沟通，协助并协调处理业主在房屋使用中存在的问题，不断提高物业服务的水平和质量。被告提出的房屋进水、房屋外立面改进等问题虽不能成为被告拒付物业服务费的法定理由，但结合双方庭审陈述以及双方针对相关问题缺乏后续良好沟通等情形，这至少可以说明原告在物业服务管理中与业主的沟通及协调上存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。第三，被告虽辩称物业的负责人曾承诺减免两年物业费，但未能提供充分证据佐证，本院对此不予采信。被告认为原告未能完全履行物业服务合同约定的相关义务造成被告损失，要求原告按照合同约定的内容对涉案房屋进行修缮，并对被告进行补偿的请求，因被告未能在法定的举证期限内提出反诉，故本院对此不予处理，被告可另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张学军支付原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司2009年7月1日至2013年12月31日期间的物业综合服务费19594元、公用部位和共用设施日常维修费1616元、车位管理费1620元，共计22830元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。
如果被告张学军未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费576元，减半收取288元，由原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司负担76元，被告张学军负担212元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 施 益
二〇一三年十二月十一日
代书 记员 徐贤聪