安徽省芜湖经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜经开民二初字第00558号
原告：芜湖祥瑞物业有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：梁金华，董事长。
委托代理人：肖黎明，系该公司员工。
委托代理人：黄军，系该公司员工。
被告：倪华强，男，汉族，现住安徽省芜湖市。
原告芜湖祥瑞物业有限公司（以下简称祥瑞物业公司）诉被告倪华强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员俞泽迪适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，本案原告芜湖祥瑞物业有限公司委托代理人肖黎明、黄军，被告倪华强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥瑞物业公司诉称：原告系奇瑞BOBO城小区前期物业管理单位，为该小区提供物业管理服务。被告系该小区F64幢1单元201室业主，一直享受原告提供的物业服务。但被告自2011年1月1日开始至2014年8月31日共拖欠物业管理费用2651元未缴纳，经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院，请求判令：1、被告交纳所拖欠的物业管理费2651元及违约金5540元，共计8191元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告倪华强辩称：原告对小区物业管理不到位，没有按照物业服务合同约定提供物业服务；自家房屋存在渗水问题多次找原告协商未果；请求法院驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。
原告为证明其诉讼请求、事实和理由向本院提交以下证据：
一、《企业法人营业执照》、《经营性服务收费许可证》、《企业资质证书》复印件各一份，证明原告单位的工商信息登记情况及系本案的适格诉讼主体；
二、被告身份证复印件一份，证明被告的身份信息情况及系本案的适格诉讼主体；
三、《商品房买卖合同》复印件一份，证明被告与商品房出卖人之间的权利、义务关系；
四、《前期物业管理服务协议》复印件一份，证明原、被告之间权利、义务关系；
五、《物业委托管理合同》复印件一份，证明奇瑞BOBO城开发商委托原告管理小区前期物业事务；
六、《物业管理合同》复印件一份，证明业主委员会委托原告管理小区物业，被告享受了原告提供的物业服务；
七、催缴通知单七份，证明被告不履行按时交纳物业费的义务；
八、催缴通知单张贴照片一份，证明被告不履行按时缴纳物业费的义务。
被告倪华强质证：对证据一、二、三、四、七、八没有异议；对证据五有异议，与本案没有关联性，不予认可；对证据六有异议，本人没有参与业主委员会成员选举，对业主委员会签订的合同不知情，不予认可。
被告倪华强向本院提交如下证据：
照片，证明自家房屋墙壁渗水并造成财产损失，原告没有尽到维修、养护义务。
原告祥瑞物业公司质证：被告房屋质量问题与本案物业费没有关联性，对其真实性也不予认可。
本院认证：被告倪华强对原告提交的证据一、二、三、四、七、八没有异议，且庭审时与证据原件进行了核实，本院予以采信；根据《物业管理条例》的规定，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位可以选聘物业企业并签订书面的前期物业服务合同，故本院对证据五予以采信；小区业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，故对被告倪华强的质证意见，本院不予采纳，对证据六本院予以采信。
根据庭审原告举证且结合法庭调查，本院查明的基本事实如下：
2009年6月16日，奇瑞地产有限公司与被告倪华强签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告购买位于奇瑞BOBO城F64幢1单元201室房屋一套，建筑面积为120.98平方米。2009年3月31日，奇瑞地产有限公司与原告签订《物业委托管理合同》，约定将奇瑞BOBO城F1-F4区（项目）物业交由原告进行管理。2009年6月16日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定物业费于每六个月的第一个月的1-5号交纳一次，每年交纳二次，费用按每平方米每月0.50元计算；对逾期交纳物业费，滞纳金从逾期之日起按每日3‰计收。2011年3月31日，奇瑞BOBO城业主委员会与原告签订《奇瑞BOBO城F1-F4区物业管理合同》，约定自2011年4月1日开始将奇瑞BOBO城F1-F4区委托给原告实行统一物业管理，并对双方的权利义务进行了详细约定。2014年9月1日，原告从奇瑞BOBO城小区撤出，不再继续提供物业服务。被告入住后一直享受原告提供的物业服务，但经原告多次催交，被告仍未能交纳2011年1月1日至2014年8月31日的物业管理费2651元。
本院认为：原告作为奇瑞BOBO城小区的物业管理单位与被告签订的《前期物业管理服务协议》，与奇瑞BOBO城业主委员会签订的《奇瑞BOBO城F1-F4区物业管理合同》均系双方当事人的真实意思表示，且协议内容并不违反我国法律及行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。被告作为业主，在原告提供相关物业管理服务后，应依双方的约定按时向原告交纳物业费，但被告在原告多次催交后仍未能交纳2011年1月1日至2014年8月31日的物业费用2651元，被告的行为已构成违约行为，故对原告要求被告给付物业费2651元的请求，本院予以支持。
根据《前期物业管理服务协议》约定，逾期交纳物业费，滞纳金从逾期之日起按每日3‰计收，而该滞纳金实为违约金，本院结合被告违约给原告造成的实际损失等因素综合考虑，认定双方约定的违约金从逾期之日起按每日3‰计收存在过高之情形，故对违约金可作适当减少，应按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜。同时，根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告应当在每六个月的第一个月的1-5日向原告交纳物业费（即2011年1月1日至5日），逾期原告可以向被告主张违约金，故违约金计算起点应该为2011年1月6日，此后每隔六个月计算下一次逾期交纳物业费的违约金。但，奇瑞BOBO城业主委员会与原告签订的《奇瑞BOBO城F1-F4区物业管理合同》中没有约定违约金，也没有约定违约金的计算方式，故原告主张2011年4月1日后逾期交纳物业费的违约金，本院不予支持。
关于被告倪华强要求原告对房屋存在的质量问题进行维修，与本案不属于同一法律关系，不宜一并处理，被告可以另行主张权利。
综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告倪华强于本判决生效后十日内一次性给付原告芜湖祥瑞物业有限公司物业费用2651元及违约金（于2011年1月6日起按181元参照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至判决生效确定给付之日止）；
二、驳回原告芜湖祥瑞物业有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已由原告芜湖祥瑞物业有限公司预交），由被告倪华强负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 俞泽迪
二〇一四年十二月九日
书 记 员 吴杰健
附判决所依据的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。