江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终2251号
上诉人（原审原告）：周某。
法定代理人：周伟才（系周某的父亲），男，盐城市亭湖区人民法院工作人员，住盐城市亭湖区。
被上诉人（原审被告）：中海宏洋地产（盐城）有限公司，住所地盐城市人民南路世纪大道交叉北侧国际创投中心五楼。
法定代表人：张贵清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：崔红娟，江苏国磊律师事务所律师。
上诉人周某与被上诉人中海宏洋地产（盐城）有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周某向本院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持周某的一审诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由中海公司承担。事实和理由：1.案涉房屋车库未取得规划，其面积不在分层平面施工图的施工面积范围内，故案涉房屋买卖合同中关于车库部分是无效的；2.合同虽然对车库价款没有约定，但双方已经口头约定修改单价，并在发票中将车库面积计入并调整了单价，因此应当以发票单价12090.14元/平方米作为房屋住宅和车库的单价；3.案涉车库未经竣工验收也无法取得产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项的规定应当退还房款并给买受人以惩罚性赔偿。
中海公司辩称，1.一审法院在2017年春节前已将一审判决书邮寄送达给周某，其在2017年3月份才提交上诉状，周某提起本案上诉已经超过了上诉期限，故二审法院应当不予受理，已经受理的应当驳回上诉；2.案涉房屋是按照国家相关的规划设计，也通过了政府相关部门的验收，中海公司按约向周某交付了房屋，案涉房屋中无论是车库还是住宅均可以取得不动产权证书；3.双方在合同中虽未注明车库单价，但不表明车库不需要计价，案涉房屋车库价格实际为8万元，中海公司在一审中已解释车库在合同中未计算单价的原因是便于周某向银行申请贷款，发票中的单价仅是应税务机关开票的要求计算得出，该单价并不能作为车库的单价。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周某向一审法院起诉请求：1.请求判令中海公司退还机动车车库款456645元并赔偿损失456645元，合计913290元；2.由中海公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年12月24日，中海公司与周某签订了一份商品房买卖合同，约定：周某购买中海公司开发的中海花园42栋04室房屋，该建筑地上三层、地下一层。第﹣1层﹣104号房，单价13790.86/㎡；第﹣1层04号房，未约定单价；第1-3层104号房13790.86元/㎡，房屋总价款3712500元。合同还对其他相关事项进行了约定，并附有涉案房屋分层分户平面图。2015年8月11日，中海公司向周某出具案涉房屋发票，发票金额3702846元，发票注明建筑面积306.27㎡，单价12090.14元/㎡。
一审法院根据周某的申请，调取了盐城市房地产测绘中心关于中海花园42号楼建筑面积的测绘报告，该报告载明：42号楼总建筑面积1186.84平方米，其中：车库：145.34平方米；住宅：1041.5平方米。该楼01至04室为车库，其余为住宅。该楼规划竣工验收时间为2014年，实测现状与规划图纸一致。01、﹣101室与101室为一套，02、﹣102室与102室为一套，03、﹣103室与103室为一套，04、﹣104室与104室为一套。﹣1层04室车库，建筑面积为37.77平方米，﹣1层﹣104室建筑面积为59.92平方米，1-3层104室建筑面积为208.58平方米。
一审中，周某明确其提出本案诉讼请求的依据为，因﹣1层04室车库未取得规划许可证，且净高未能达到2.2米，故该车库不应算作面积，不应计付房款，属于免费赠予，故应返还房款456645元，且由于中海公司的欺诈行为，其还应支付一倍赔偿金456645元。
一审法院认为，周某购买中海花园42栋﹣1层04室、﹣1层﹣104室，1-3层104室房屋，其中﹣1层04室为车库，建筑面积为37.77平方米，其余为住宅。案涉房屋已经竣工验收合格，中海公司亦已办理好涉案房屋的初始登记。周某所购房屋无论是车库37.77平方米，还是住宅268.5平方米均可以取得相关权属证书。房产部门核发权属证书的前提是对中海公司提交的建设工程规划许可证、预售许可证、规划批准的建筑图纸等进行审核。在涉案车库可以取得权属证书的情况下，人民法院对其是否符合规划许可，只能进行形式上的审查。至于实质上该车库是否与规划一致、能否取得权属证书则是行政管理部门的职权，如周某对此有异议，应当提起行政诉讼。在此情况下，对周某诉称因该车库不符合规划许可、不符有关标准，不应计算房屋产权面积，并主张中海公司构成合同欺诈，一审法院不予采信。
中海公司与周某在合同上未明确车库单价，这并不表明该车库不需要计价。退一步讲，即使车库部分不计算面积，双方合同中对﹣1层﹣104室，1-3层104室房屋单价即房款总价是3712500元的约定是明确的。周某签订购房合同，认可合同中关于上述房屋单价及总价的约定。即使该车库不应计算房款，周某按照合同的约定支付的房屋总价款仍为3712500元。发票上载明的房屋面积是双方认可的经房产测绘机构实测面积，中海公司已根据面积计算出周某应付房款，该单价并不能认为是房屋单价。商品房销售合同属于直接证据，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，故单价仍应以双方签订的合同为准。故周某认为该车库不计算面积，不应计付房款属免费赠送，无法律和事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，周某要求返还车库款无事实和法律依据，其亦未能提供任何证据证明中海公司存在欺诈行为，不符合一倍赔偿的法定情形，故对周某的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审判决：驳回周某的诉讼请求。案件受理费12933元，由周某承担。
二审中，周某为证明其主张提交了以下证据。证据一，案涉房屋所在小区总平面规划定位图，证明小区的规划停车指标中低层住宅154户，每户两个车位，但并未确定面积，案涉房屋中用途为车库的商品房，面积37.77平方米，在规划中并不存在；证据二，由中海公司盖章的案涉房屋分层平面图，证明周某购买的房屋总面积306.97平方米，其中由两部分组成，一是分层平面图中有的269.2平方米住宅，另一部分是分层平面图中不存在的37.77平方米的车库，故中海公司依法不得申请办理超出分层平面图的辅助用房（即车库）的商品房预售许可证；证据三，案涉房屋所在小区楼盘项目在不同时间取得的两个不同编号的规划许可证，第一份规划许可证落款时间是2013年9月3日，该规划许可证为盐城市规划局提供的复印件，案涉房屋买卖合同第二页载明建设项目依据的规划许可证编号为320901201350223，就是这份规划许可证，而盐城市规划局已经在该规划许可证上加盖了作废印章，故案涉房屋在预售时所依据的商品房预售许可应不成立，即案涉房屋不具备预售许可的条件；证据四，案涉房屋的商品房预售许可证和2017年5月5日《今日头条》刊登文章的网络打印件，证明案涉房屋的商品房预售许可证取得的条件不具备，商品房预售许可证面积中的辅助用房面积超出了分层平面图的建筑面积，经办商品房预售许可证的工作人员存在弄虚作假现象等情况已经在报纸上报道；证据五，案涉房屋所在工程的竣工验收报告、竣工验收备案表，证明竣工验收报告中的建筑面积与竣工验收备案表上面积不一致，其中竣工验收报告上的面积不包含车库面积，而竣工验收备案表上面积则包含了车库面积；证据六，盐城市物业管理中心出具的物业维修基金交款凭证，其中载明268.5平方米是住宅和37.77平方米附属基础设施，证明车库不是房屋。
本院组织双方当事人进行了证据交换。中海公司对周某提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但与本案无关联，中海公司已取得案涉房屋（含住宅和车库）的规划许可证，周某对该图中车位的理解系误解；对证据二的真实性无异议，但与本案无关联，案涉房屋车库面积37.77平方米未计入总面积系因设计公司漏算所致，并不能证明车库不计面积；对证据三的真实性无异议，但与本案无关联；对证据四中商品房预售许可证的真实性、合法性、关联性无异议，但案涉房屋的车库可以办理产权登记，对《今日头条》刊登文章的真实性、合法性、关联性均有异议，该文章中所涉房屋房产证应否撤销的案件一审判决尚未生效，该篇报道有误导性；对证据五的真实性无异议，可以证明案涉房屋已经通过了竣工验收备案，两份文件记载的面积误差同样是因设计公司漏算所致；对证据六的真实性无异议，但不能作为车库不计算房屋面积的依据。
本院对周某提交证据中《今日头条》报纸刊登的文章的真实性不予确认，对其余证据的真实性均予确认，但对周某举证的证明目的均不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，一审法院于2017年1月17日向周某邮寄送达一审判决书，但因“人在外地”于次日被退回，后一审法院于2017年2月20日再次向周某邮寄送达一审判决书，该邮件于2017年2月22日因收件人拒收被退回。后周某于2017年3月4日向一审法院提交上诉状。
二审中，双方一致认可案涉房屋的销售发票载明总价3702846元与合同载明总价3712500元的差额9654元已在交房时退还，退还原因是案涉房屋交付的实测面积为306.27平方米，比合同约定总面积306.97平方米少了0.7平方米，面积误差的房屋为地下住宅部分，即-1层-104室，故双方按照合同载明单价13970元/平方米计算退还差价。双方对案涉车库实际建设层高高于设计的情况亦均予认可。
本案的争议焦点是：周某要求中海公司返还车库价款456645元并赔偿一倍车库款456645元有无事实和法律依据。
本院认为，周某提起本案诉讼基于以下理由，一是案涉商品房买卖合同中车库未计算价格，应视为赠送，但双方在开具发票时已口头约定变更单价为所有面积均按照12090.14元/平方米计算，故案涉车库价格应为456645元；二是案涉车库未取得规划许可证，故中海公司取得的商品房预售许可证不合法，且中海公司实际建设车库与设计不符，故中海公司存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定的情形，应当返还房款并赔偿一倍房款。中海公司认为合同虽未约定车库价格，但实际按照8万元的价格已计算在房屋总价中，周某提出口头约定调整单价为12090.14元/平方米与事实不符，该公司已取得合法的规划许可证和商品房预售许可证，不存在司法解释中规定的违法情形，且案涉车库高度与设计图纸不符，并不能说明车库为违法建筑。对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）……”。本案中，中海公司与周某签订的案涉商品房买卖合同是双方真实的意思表示，且在签订合同时中海公司已取得案涉房屋的商品房预售许可证，故周某主张中海公司存在上述司法解释规定的隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的违法情形没有事实依据，另案涉车库虽存在建设高度高于设计的情形，但尚未经有关行政机关确认为违法建筑，故周某认为双方签订的商品房买卖合同中关于车库的部分无效，并要求中海公司返还车库款及赔偿一倍价款损失的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于周某主张双方已口头约定变更单价，即发票注明的单价的问题，根据查明的事实，双方就案涉房屋交付面积小于合同约定面积计算退还差价所依据的单价即为合同约定的住宅单价13790.86元/平方米，并非周某所称口头约定变更后的单价12090.14元/平方米，故本院对周某称双方口头约定修改单价的主张亦不予采信。
关于周某在审理中提出的，案涉车库未取得规划许可以及案涉商品房预售许可证所依据的规划许可证被作废，该车库无法取得产权证，且同一小区类似房屋的房产证已被江苏省盐城市亭湖区人民法院作出（2016）苏0902行初38号行政判决书撤销的问题，因上述问题不属于人民法院审理民事案件的范围，且周某所提及的行政判决书尚未发生法律效力，故本院不予理涉，如该行政判决发生法律效力后，周某认为因此给其造成其他损失的，可另案主张权利。
关于中海公司提出周某提起本案上诉，已超过上诉期限的问题。经查，一审法院虽在2017年1月17日向周某邮寄送达了一审判决书，但并未送达成功，后一审法院于2017年2月20日再次向周某邮寄送达了一审判决书，周某于2017年2月日22日拒收，应视为送达，故周某在2017年3月4日提交上诉状并未超过上诉期限。
综上，周某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12933元，由上诉人周某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
代理审判员 李 砚
代理审判员 周 陇
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 周亚梅