河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第354号
上诉人（原审被告）：伊川县食品公司。住所地：伊川县。
法定代表人：彭全会，该公司经理。
委托代理人：张海亮，该公司员工。
委托代理人：尤华锋，河南首正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王冬梅，女，汉族。
委托代理人：高振洋，河南航星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洛阳向阳房地产置业有限公司。住所地：伊川县。
法定代表人：郭玉民。
被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司伊川支行。住所地：伊川县。
负责人：冯跃辉。
被上诉人（原审第三人）：洛阳市住房公积金管理中心。住所地：洛阳市涧西区。
法定代表人：王建敏，该单位主任。
委托代理人：王俊，女，汉族。
被上诉人（原审第三人）：洛阳市住房置业担保有限公司。住所地：洛阳市涧西区。
法定代表人：李大会，该公司董事长。
委托代理人：王俊，女，汉族。
委托代理人：马涛，河南魏征律师事务所律师。
上诉人伊川县食品公司因与被上诉人王冬梅、洛阳向阳房地产置业有限公司、中国工商银行股份有限公司伊川支行、洛阳市住房公积金管理中心、洛阳市住房置业担保有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服伊川县人民法院（2012）伊三民初字第332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人伊川县食品公司的委托代理人张海亮、尤华锋，被上诉人王冬梅及其委托代理人高振洋，洛阳市住房公积金管理中心与洛阳市住房置业担保有限公司共同的委托代理人王俊，洛阳市住房置业担保有限公司的委托代理人马涛到庭参加了诉讼。洛阳向阳房地产置业有限公司的法定代表人郭玉民、中国工商银行股份有限公司伊川支行的负责人冯跃辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本庭依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月17日，原告王冬梅与被告洛阳向阳房地产置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告洛阳向阳房地产置业有限公司购买位于伊川县酒城南路17号、名为名典·坐标的商品房住宅楼第1幢1单元20层2号房，该套房产面积为114.48平方米（套内建筑面积95.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.88平方米），该商品房单价为2518.96元／平方米，总金额为288370元。约定原告的付款方式为按揭贷款：买受人于2010年2月9日付清首付款88370元，余款200000元以银行贷款方式支付。合同约定出卖人应当在2012年5月30日前交房，如果出卖人逾期交房则按照逾期时间分别处理：（1）逾期不超过30天，自2012年5月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点五的违约金。2012年6月1日，原告王冬梅与第三人洛阳市住房公积金管理中心签订《洛阳市住房公积金借款合同》，约定原告王冬梅向第三人洛阳市住房公积金管理中心借款200000元，用于购买坐落于酒城南路东侧伊川县食品公司综合楼（名典·坐标）1栋1单元2002户的房产，建筑面积114.48平方米，并约定贷款年利率为4.90％，贷款期限为240个月，自2012年7月1日起至2032年6月30日止，采用“等额本息还款法”每月归还贷款1308.89元。另约定原告王冬梅以本案争议房产作为抵押，并由第三人洛阳市住房置业担保有限公司作为保证人向第三人洛阳市住房公积金管理中心提供连带责任保证。同日，原告王冬梅与第三人洛阳市住房置业担保有限公司签订《委托担保及反担保抵押合同》，约定第三人洛阳市住房置业担保有限公司在原告王冬梅以所购房屋向其提供反担保措施，并按照规定交纳担保费后，为原告申请个人住房公积金贷款提供担保。同日原告（抵押人）王冬梅、第三人（贷款人）洛阳市住房公积金管理中心和第三人（抵押权人、担保人）洛阳市住房置业担保有限公司订立《洛阳市房地产抵押合同》约定原告王冬梅以其位于伊川县酒城南路17号（名典·坐标）1栋1单元2002户，建筑面积114.48平方米，房价288370元的房产及相关权益抵押于抵押权人，作为担保人为其提供连带责任保证的反担保，并办理抵押登记。上述合同签订后，被告洛阳向阳房地产置业有限公司未按照合同约定的期限交房，原告于2012年9月向该院提起诉讼，要求解除与被告洛阳向阳房地产置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还原告已支付的购房款，另追加第三人中国工商银行股份有限公司伊川支行和被告伊川县食品公司，并要求被告伊川县食品公司和被告洛阳向阳房地产置业有限公司一并承担责任；诉讼中，第三人洛阳市住房公积金管理中心向该院提起诉求，要求被告退还其为原告王冬梅垫付的公积金贷款本金及利息。另查明：被告伊川县食品公司借用被告洛阳向阳房地产开发有限公司的资质开发了本案争议房产所在的楼盘，被告伊川县食品公司按照约定向洛阳向阳房地产开发有限公司支付销售额的2％作为回报。本案争议房产的房款均由被告伊川县食品公司收取。
原审法院认为：本案属于商品房买卖合同纠纷，原、被告及第三人之间所订立的合同系当事人之间的真实意思表示，本案所涉合同符合法律规定，各方合同当事人均应按照合同约定履行自己的合同义务。被告洛阳向阳房地产开发有限公司未按期交房，已构成违约，现原告按照《商品房买卖合同》的约定要求解除与被告洛阳向阳房地产开发有限公司之间的合同关系符合双方约定，于法有据，应予支持。在庭审中被告伊川县食品公司承认本案所涉房产实际由其开发，且房款全部由其收取，故被告伊川县食品公司应当依法向原告退还购房首付款88370元和原告已付的一个月贷款本金503.66元及利息783.33元，合计为1286.99元；并向原告退还维修基金、测绘费等9561元。原告要求变更合同中的违约金条款，没有证据证明和法律支持，该院对该诉求不予支持，故按照双方合同约定的违约金条款，被告伊川县食品公司因逾期交房导致合同解除而应向原告支付违约金为原告已付房款0.5％，计（88370＋503.66）×O.5％=4443.68元。被告伊川县食品公司应向第三人洛阳市住房置业担保有限公司退还其代原告垫付的住房公积金贷款本金199496.34元（200000元－503.66元）及逾期利息，第三人洛阳市住房置业担保有限公司要求按照合同约定的贷款逾期罚息按照本合同约定的贷款利率上浮50％计收，逾期利息的复利按照本合同约定的贷款利率计收支付罚息之诉讼请求，该院认为，逾期利率上浮50％，计年利率为7.35％并未违反法律规定，但计算复利则违反法律规定。故第三人洛阳市住房置业担保有限公司要求的逾期利息利率应按每年7.35％计算。被告伊川县食品公司称原告交纳的维修基金、测绘费等9561元已依法交到房屋管理部门而不应当退还之辩解理由，该院不予采信，且该笔费用在以后的交易中应当对之后的买受人做相应的免除。第三人洛阳市住房置业担保有限公司要求被告退还其代为垫付的住房公积金贷款本金余额199496.34元及逾期利息之诉讼请求应予支持。被告伊川县食品公司主张该房屋产权转移至原告王冬梅名下之辩解理由无证据支持，该院不予采信。被告洛阳向阳房地产开发有限公司作为合同当事人，但实质上系其与被告伊川县食品公司共同开发房地产，故被告洛阳向阳房地产开发有限公司应对上述款项承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，经合议庭评议，判决：一、判决生效后原告王冬梅与被告洛阳向阳房地产置业有限公司之间的《房屋买卖合同》依法解除。二、被告伊川县食品公司于判决生效后十日内返还原告王冬梅首付款88370元、购房首付维修基金、测绘费等9561元、已付的一个月贷款本金及利息1286.99元，以上共计99217.99元。三、被告伊川县食品公司于判决生效后十日内向原告王冬梅支付违约金4443.68元。四、被告伊川县食品公司于判决生效后十日内返还第三人洛阳市住房置业担保有限公司代为支付的住房公积金贷款199496.33元及利息（自2012年8月13日起按照年利率7.35％支付逾期利息至判决指定履行期间届满之日止）。五、被告洛阳向阳房地产置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。六、驳回原告王冬梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6635元，由被告伊川县食品公司负担。
宣判后，上诉人伊川县食品公司不服原审判决，向本院提起上诉。1、请求撤销伊川县人民法院（2012）伊三民初字第332号民事判决书，依法判决驳回被上诉人王冬梅的诉讼请求。2、诉讼费用依法由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人王冬梅与被上诉人洛阳向阳房地产置业有限公司之间的买卖房屋合同是合法有效的合同。双方是在2012年4月17日签订的商品房买卖合同，约定20l2年5月30日前交房，后由于一些原因没有在双方约定的时间交房，但是在逾期交房的情况下，王冬梅明知没有按期交房的情况下依然在2012年6月1日与洛阳市住房公积金管理中心签订了贷款期限为240个月的住房公积金借款合同，王冬梅因此还向银行还款及利息1286.99元，说明王冬梅对于自已的这部分扩大损失有一定的责任。另外，一审法院判决上诉人在将购房首付维修基金、测绘费等9561元返还给原告后该笔费用在以后的交易中还应当对之后的买受人做相应的免除，该部分没有法律依据。再者，原审法院仅仅判决上诉人返还原告的购房款等相关费用，并没有判决上诉人在将房屋卖给其他人之后，被上诉人王冬梅应配合将房屋过户给其他人。综上，原审法院判决认定事实不清，请求二审法院依法撤销一审法院判决，依法作出公正的裁判。
被上诉人王冬梅答辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持一审判决。
被上诉人洛阳市住房公积金管理中心、洛阳市住房置业担保有限公司共同答辩称：要求在合同没有到期前，王冬梅把本息还给我们。截止2014年3月12日，本金及利息是214867.23元。
本院审理查明事实与原审认定事实基本一致。
本院认为：王冬梅与洛阳向阳房地产置业有限公司签订的商品房买卖合同，实际为王冬梅与伊川县食品公司签订的商品房买卖合同，属于双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效之法定情形，合同双方当事人应按照合同约定享有权利并履行义务。现王冬梅要求按照合同约定解除该商品房买卖合同，伊川县食品公司认可没有在双方约定的时间交房，亦未提供有力证据证实属于法定或约定的迟延交房事由，原审解除王冬梅与洛阳向阳房地产置业有限公司之间的《房屋买卖合同》正确。根据双方合同约定出卖人应当在2012年5月30日前交房，而王冬梅于2012年6月1日与洛阳市住房公积金管理中心签订《洛阳市住房公积金借款合同》，上诉人伊川县食品公司据此主张王冬梅签订《洛阳市住房公积金借款合同》并向银行还款1286.99元系王冬梅造成的扩大损失，王冬梅应承担一定的责任。本院认为，王冬梅基于合法有效的商品房买卖合同而与洛阳市住房公积金管理中心签订借款合同，是为履行商品房买卖合同的必要行为，亦是预期合同能正常履行的合理行为。故对上诉人的该项主张本院不予支持。一审法院判决书的“本院认为”部分中“……被告伊川县食品公司称原告交纳的维修基金、测绘费等9561元已依法交到房屋管理部门而不应当退还之辩解理由，本院不予采信，且该笔费用在以后的交易中应当对之后的买受人做相应的免除。……”属于表述不当，待上诉人将维修基金、测绘费等9561元退还王冬梅后，该费用实际由上诉人进行了垫付，日后可由其主张权利。关于上诉人认为一审法院没有判决王冬梅在伊川县食品公司将涉案房屋出卖给其他人后应配合过户的上诉理由，本院认为，商品房买卖合同解除后各方权利回归原有状态，相应问题亦可解决。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6635元，由上诉人伊川县食品公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 艳
审 判 员 刘丽娜
代审判员 王茂兵
二〇一四年四月九日
书 记 员 黄思维