北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民再71号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：北京招商局物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：李彪，董事长。
委托诉讼代理人：郑国苗，女，北京招商局物业管理有限公司客服部员工。
委托诉讼代理人：季晓川，北京天驰君泰律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：许梅梅，女，1985年11月20日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：杨莫野，北京市大地律师事务所律师。
再审申请人北京招商局物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被申请人许梅梅供用热力合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2016）京03民终622号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月28日作出（2016）京民申3040号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人物业公司的委托诉讼代理人郑国苗、季晓川、被申请人许梅梅的委托诉讼代理人杨莫野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
物业公司申请再审称，物业公司每年采暖期向许梅梅提供供热服务，双方之间成立事实供热采暖合同关系。原审判决以物业公司在2011-2012年度无供热资质为由，认定物业公司当年度未提供供热服务，属于认定事实错误，请求：1.撤销原判；2.改判许梅梅向物业公司支付2011年11月15日起至2015年3月15日共四个采暖期的采暖费37407.6元，3.本案一、二审诉讼费用由许梅梅承担。
许梅梅辩称，原审判决中物业公司已经自认2011-2012年度未取得供热资质，且许梅梅于2011年1月3日收房当日即因房屋质量问题将钥匙交给物业公司托管并委托其维修，长达两年多时间内该房屋无人居住，事实上处于未收房状态。许梅梅并未实际享有物业公司提供的供热服务，故同意原审判决，不同意物业公司的再审请求。
物业公司向一审法院起诉请求：1、判令许梅梅向物业公司支付2011年11月15日起至2015年3月15日共四个采暖期的采暖费37407.6元；2、判令许梅梅赔偿物业公司因拖欠采暖费造成的损失4373.77元（以每个采暖期采暖费9351.9元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率，取每年最低值，自逾期之日起至实际支付逾期采暖费之日止，暂计至2015年7月10日）；3.判令许梅梅承担本案诉讼费用。
一审法院认定：许梅梅于2009年7月15日与案外人招商局地产（北京）有限公司（以下简称地产公司）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y836294），购买北京市朝阳区八里庄北里216号楼A单元12A01号房屋（以下简称涉案房屋）。诉争采暖费期间涉案房屋登记在许梅梅名下，房屋建筑面积313.55平方米。
2013年，许梅梅以房屋买卖合同纠纷将地产公司诉至朝阳区人民法院。该院经审理作出（2013）朝民初字第37506号民事判决书后，许梅梅及地产公司均提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理作出（2014）三中民终字第04752号民事判决书。在上述两份判决书中均确认以下内容：“2011年1月3日，地产公司向许梅梅交付涉案房屋，许梅梅对房屋进行验收时，发现房屋装修存在42处问题，要求地产公司进行维修，双方签署确认单。同日，许梅梅将涉案房屋钥匙委托给招商局公园1872物业管理中心，《钥匙托管协议》中写明本钥匙委托仅用于修缮。自2011年4月开始，地产公司对许梅梅在2011年1月3日提出的问题进行修缮。地产公司提交的派工单显示，最后一次对涉案房屋进行维修的时间为2012年3月8日。……2013年5月14日，许梅梅收回委托给招商局公园1872物业管理中心的钥匙。”许梅梅主张，根据上述判决内容，其在2011年1月3日将涉案房屋钥匙交予物业公司，至2013年5月14日取回涉案房屋钥匙期间，许梅梅并未实际控制、使用涉案房屋，故上述期间采暖费不应由其承担。物业公司认可在上述期间保管涉案房屋钥匙，但认为涉案房屋的维修是由地产公司负责，其只是负责开门，而且许梅梅随时都可以取回钥匙，所以许梅梅作为房屋所有权人应该支付采暖费，且不同意将2010-2011年度采暖费在本案中予以抵扣。许梅梅称地产公司说维修结束后，物业公司会通知其取走钥匙，但许梅梅在自行取走钥匙前未接到物业公司通知。
根据物业公司提交的京（朝热）字第09-009号、京（朝锅）字第09-022号《北京市供热运行单位备案登记证》（以下简称《备案登记证》），日期均为2012年10月23日，许梅梅认可上述《备案登记证》的真实性，亦认可2012至2015年期间由物业公司提供供热服务，但对物业公司主张2011-2012年度提供供热服务有异议。物业公司主张涉案房屋采暖费收费标准为每采暖期每平方米30元，许梅梅认为上述标准过高，其认可按照每采暖期每平方米25元计费。双方未签订书面的供热采暖合同。
北京市朝阳区人民法院一审判决：（一）许梅梅支付物业公司2012年11月15日起至2015年3月15日的采暖费共计28055.7元；（二）驳回物业公司的其他诉讼请求。
物业公司不服一审判决，提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。许梅梅服从一审判决。
北京市第三中级人民法院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
二审法院认为：用热人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时支付采暖费，供热单位应当按照相关规定提供供热服务。双方争议的焦点问题为许梅梅应否交纳2011-2012年度的采暖费。因双方均认可未签订供热协议，招商局物业公司在2011-2012年度无供热资质，且其二审中提交的证据亦不能直接证明其实际为涉案房屋提供了供热服务，故本院对其主张的2011-2012年度的采暖费亦不予支持。综上，北京市第三中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审中，物业公司为证明其再审申请理由提交了以下证据：1、与涉案房屋相邻部分业主在2011-2012年度采暖期因供热问题产生的住宅维修单以及交纳采暖费的票据；2、地产公司和朝阳区六里屯街道八里庄北里社区居民委员会（以下简称居委会）开具的证明；3、涉案房屋所在2号楼供热管网线路图；4、物业公司因提供物业服务优质到位而获得的各种奖励和荣誉证书。许梅梅对以上证据的质证意见为：对住宅维修单、采暖费交费单据和荣誉证书的真实性认可，但是不能证明许梅梅在涉案房屋实际居住并享受供热服务。荣誉证书都是2012年12月以后获得的，供热管网线路图也不能证明物业公司在2011-2012年度提供过供热服务。涉案房屋开发商地产公司、居委会与物业公司有法律上的利害关系，其出具的证明真实性及关联性均不予认可。
许梅梅再审中未提供新的证据。
经再审查明，许梅梅交纳了2010-2011年度采暖期的采暖费。原审及再审庭审中，双方当事人均认可物业公司在2012-2015年度采暖期为涉案房屋提供了供热服务。结合物业公司再审中提交的证据，以及集中供热服务具有的区域性和连续性特征，足以证明物业公司在2011-2012年度采暖期为涉案房屋提供了供热服务，故本院再审对双方在2011-2012年度采暖期存在事实供热采暖合同关系的事实予以确认。
本院再审查明的其他事实与原一、二审法院查明的事实一致，本院再审予以确认。
以上事实，有商品房预售合同、备案登记证、民事判决书、住宅维修单、采暖费发票、地产公司和居委会证明、供热管网线路图及当事人陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，供热单位与用户未签订书面供热采暖合同，供热单位已经向用户供热一个或者一个以上采暖期的，用户与供热单位之间视为存在事实供热采暖合同关系。供热企业是否具备供热资质，属于行政管理范畴，不影响用户与供热单位之间成立事实供热采暖合同关系。用户应按照国家有关规定支付采暖费。本案中，物业公司在2011-2012年度为涉案房屋提供了供热服务，与许梅梅之间形成事实供热采暖合同关系，许梅梅应当支付该年度采暖费。许梅梅关于2011年收房后因房屋维修而无法入住，未实际享受供热服务的抗辩意见，不能作为免除其采暖费给付义务的理由，本院再审不予采信。鉴于双方未签订供热采暖合同，原审判决对物业公司要求许梅梅给付采暖费逾期滞纳金的诉讼请求不予支持并无不当。
综上，原审判决认定物业公司2011-2012年度未取得供热资质，不能证明其提供了供热服务属于认定事实错误，本院再审予以纠正。物业公司的再审申请理由成立，其再审请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市第三中级人民法院（2016）京03民终622号民事判决和北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第43455号民事判决第一项；
二、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第43455号民事判决第二项，即驳回北京招商局物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、许梅梅于本判决生效后七日内给付北京招商局物业管理有限公司2011年11月15日至2015年3月15日的采暖费共计37407.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费421元，由许梅梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费50元，由许梅梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 晓
审判员 张 峰
审判员 赵英波
二〇一七年十一月六日
书记员 陈 瑶