贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）黔26民终215号
上诉人（一审原告）:金贵阳，女，1951年7月21日出生，布依族，凯里市食品公司退休人员，住贵州省凯里市。
委托诉讼代理人（特别授权）：徐云栋，男，贵州七律律师事务所专职律师。
被上诉人（一审被告）:凯里市宇龙房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里市北京东路11号。
法定代表人：范德仁，执行董事。
被上诉人（一审第三人）：王治翼，女，1970年8月8日出生，汉族，住贵州省凯里市。
上诉人金贵阳因与被上诉人凯里市宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、王治翼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2016)黔2601民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金贵阳上诉请求：1、撤销一审判决；2、纠正原判认定事实错误，即纠正被上诉人将涉案房屋预售给第三人及第三人占用等认定事实错误。3、确认上诉人与被上诉人签订的《商品房门面订购合同》及《门面订购补充协议》有效，对双方具有法律拘束力。4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案基本事实。上诉人与被上诉人于2007年6月7日签订《商品房门面订购合同》及《门面订购补充协议》，依据该合同及补充协议，上诉人向被上诉人交付90万元作为预定被告门面定金，同时，双方约定待项目工程取得商品房预售证后，即签正式商品房销售合同。该合同及补充协议系双方真实意思表示，上诉人己经履行支付90万元定金的义务。二、原判认定事实不清，认定事实错误。1、一审法院认为：“被告在未取得商品房预售许可证明的情况下即将涉案房屋预售给本案原告及第三人，其行为违反了法律法规强制性规定，”属认定事实不清，认定事实错误，理由为原告（上诉人）与被告（被上诉人）之间约定待项目工程取得商品房预售证后，即签正式商品房销售合同，由于被告商品房预售许可证至今未取得，故双方至今未签订销售合同，双方之间非预售合同关系。被告（被上诉人）与第三人（被上诉人）之间，被告当庭否认与第三人签订合同，根据庭审质证的证据，第三人系与案外人粱勇飞签订《房屋认购协议书》，并向粱勇飞交付购房款，该认购协议书上，使用的公章与被告公司用章不一致，“范德仁”之签名非被告公司法定代表人范德仁亲自签名。对此，上诉人认为，原判认定被告将涉案房屋预售给本案的第三人于法无据，被告与第三人之间，非预售合同关系。另外，案外人粱勇飞无权处分被告所属涉案房屋财产，其与第三人签订《房屋认购协议书》的行为，未获得被告的有效追认，该认购协议书对被告不发生法律效力，故被告与第三人之间无合同关系，更非涉案房屋预售合同关系。2、一审法院认定：“2008年之后，被告陆续偿还了原告部分借款。”属认定事实不清，理由为上诉人与被上诉人签订《商品房门面订购合同》、《门面订购补充协议》，目的明确，订购被上诉人所属门面，一审法院认定被上诉人陆续偿还借款认定错误，事实上被上诉人支付的“借款”是依照《门面订购补充协议》约定向上诉人支付的补偿，作为双方协议的约定，一审法院认定为借款没有事实及法律依据。3、一审法院认定：“涉案的第11、12、14号门面目前由被告占用，第13号门面由第三人占用。”属认定事实不清，理由为第13号门面，非第三人合法占用，而是第三人非法强占，对此，上诉人认为原判应作出否定的法律评价，不应用“占用”来表述争议门面的使用状态，应避免引起误会第三人系合法使用门面。三、原判适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五）款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，认定上诉人与被上诉人签订的《商品房门面订购合同》、《门面订购补充协议》为无效合同，故上诉人的诉请于法无据，理由不成立，不予支持。对此，上诉人认为原判属适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人签订的合同属临时订购，待项目工程取得商品房预售证后，即签正式商品房销售合同。双方意思表示一致：待取得商品房预售许可证，才签订正式的合同。由于被上诉人的项目工程至今未取得商品房预售许可证，故上诉人与被上诉人之间，至今并未签订正式的商品房销售合同。然而，一审判决却错误认定上诉人与被上诉人已签订正式商品房销售合同，故适用《合同法》第五十二条及司法解释等上述法律条款，认定双方签订的合同为无效合同。四、争议门面房的现状。”但实际情
况是，涉案楼盘的住宅与门面均己经销售，且全部购房人己经入住，上诉人恳请二审法院关注涉案房屋的客观情况与现状，切实保护上诉人的合法权益。综上所述，一审判决认定事实错误、导致适用法律错误，判决结果错误，上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上，纠正一审判决错误，重新作出公正的判决。
被上诉人宇龙公司、王治翼二审未答辩。
金贵阳一审诉讼请求：1、确认原、被告于2007年6月7日签订的《商品房门面订购合同》及《门面订购补充协议》合法有效；2、判决被告向原告交付位于凯里市环城北路××龙商住楼××、××、××、××号门面；3、本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2006年2月，被告向原告借款，原告分17次向被告提供借款共计70万元。2007年6月7日，原、被告双方经协商签订《商品房门面订购合同》，合同主要约定：乙方（原告）向甲方（被告）订购位于凯里市环城北路××当街门面共计9间，即该层建筑第24轴至40轴门面，总建筑面积约为500平方米。单价为2600元/平方米，乙方已在2007年6月7日前预付购房定金90万元，总价款待门面交付使用时按实际面积据实结算（此笔预付款因支持解决该工程前期资金短缺困难，故协议按以上价格优惠定购）。甲方应于2008年5月6日前将竣工验收合格的商品房门面交付给乙方使用。本合同属临时订购，待项目工程取得商品房预售证后，即签正式商品房销售合同。合同签订当日，被告出具收到原告商品房门面订购定金90万元收据一张给原告。嗣后，原告与被告的法定代表人范德仁补签《门面订购补充协议》，协议主要约定：甲方（范德仁）因修建凯里市环城北路南侧49号商品房，因工程前期资金困难，乙方（金贵阳）交90万元作为预定甲方门面24轴至40轴门面定金，若门面验收后，甲方有资金退还乙方，乙方给甲方的定金90万元甲方按月息3%支付给乙方，甲方要回门面28轴至40轴自己销售，乙方无权干涉，24轴至28轴两间门面按每平方米2600元计算，此协议与门面定购合同均具有法律效力，另甲方退还乙方定金和利息后，甲方才能销售门面。协议时间载明为2007年6月7日，但并非当天签订，而系该日期之后补签。2008年之后，被告陆续偿还了原告部分借款。2010年6月5日，第三人与被告签订《房屋认购协议》，被告将涉案7号门面预售给第三人。嗣后，因被告未能完善涉案楼盘的相关手续及交付房屋，原告遂诉至一审法院。
另查明，被告宇龙公司至原告起诉前未取得凯里市宇龙商住楼商品房预售许可证明，且该楼盘至今未进行竣工验收。涉案的第11、12、14号门面目前由被告占用，第13号门面由第三人占用。
一审法院认为：本案中，被告在与原告签订《商品房门面订购合同》、《门面订购补充协议》及与第三人签订《房屋认购协议》后至原告起诉前，作为涉案房屋出卖人的被告均未取得涉案楼盘的商品房预售许可证明，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下即将涉案房屋预售给本案原告及第三人，其行为违反了法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证证明的，可以认定有效。”的规定，被告与原告签订的《商品房门面订购合同》、《门面订购补充协议》及与第三人签订的《房屋认购协议书》均应认定为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，故原告请求确认原、被告签订的《商品房门面订购合同》及《门面订购补充协议》合法有效的诉请，于法无据，理由不成立，一审法院不予支持。对于原告主张被告交付涉案门面的诉请，因涉案合同为无效合同，无效合同对双方不具有法律约束力，故原告的该项诉请无事实及法律依据，理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告金贵阳的诉讼请求。案件受理费10300元，由原告金贵阳负担。
二审期间，被上诉人王治翼提交凯里市环城北路49号凯里市宇龙商住楼竣工验收备案表1份5页复印件，证明宇龙商住楼于2017年11月29日验收合格的事实。因与认定合同性质无关联性，故对该证据不予组织质证。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为案涉《商品房门面订购合同》、《门面订购补充协议》是否具有当事人房屋买卖的的真实意思表示，或作为民间借贷的担保。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案，当事人签订的《商品房门面订购合同》、《门面订购补充协议》虽然约定了“乙方交人民币玖拾万元作为预定甲方门面24-40轴门面定金”但又同时约定了“若门面验收后，甲方有资金退还乙方，乙方给甲方的定金玖拾万元，甲方按月息3%支付给乙方，甲方要回门面28-40轴自己销售，乙方无权干涉……”，结合一审笔录，金贵阳对诉状补充“履行合同当中，17、18号门面在出售过程中，是我和范总共同商量卖的，我收到范总交给我的30万元作为利息……”，金贵阳在回答一审法官关于“原告主张被告将11-14号门面交付给你，你支付了多少购房款？”的询问时陈述“我支付了90万元的购房订金，在签订补充协议后，我只要11、12号门面，其余的门面是我经同意卖掉，但卖掉的钱要用来还我的90万元购房订金按每月3分计算的利息”；范德人答辩意见为“当时我向原告借款70万元，原告分十七次支付给我。我和原告签订了一份协议，协议约定，待我将房子修好后，将门面抵押给原告……”金贵阳对分17次借款70给范德仁无异议；以及金贵阳一审诉讼请求中要求宇龙公司交付涉案11、12、13、14号门面等事实，足以认定金贵阳与宇龙公司范德仁签订《商品房门面订购合同》、《门面订购补充协议》非当事人购买房屋的真实意思表示，而作为民间借贷合同的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，裁定如下：
一、撤销贵州省凯里市人民法院（2016）黔2601民初2667号民事判决；
二、驳回上诉人金贵阳的起诉。
一审案件受理费10300元；二审案件受理费10300元；共计20600元，予以退还给上诉人金贵阳。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 龙 恺
二〇一八年四月十六日
书记员 王 凯