河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第1735号原告秦皇岛市北戴河区海滨镇草厂村村民委员会，住所地秦皇岛市北戴河区草厂村。法定代表人ＸＸＸ，村民委员会主任。委托代理人王计伟，河北海立律师事务所律师。被告秦皇岛市越峰房地产开发有限公司，住所地北戴河区北岭路39号。法定代表人薛洪滨，总经理。委托代理人邸志鹏、张巍，河北君德风律师事务所律师。原告秦皇岛市北戴河区海滨镇草厂村村民委员会（以下简称草厂村村委会）与被告秦皇岛市越峰房地产开发有限公司（以下简称越峰房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理，依法由审判员何友山适用简易程序于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王计伟、被告法定代表人薛洪滨及其委托代理人邸志鹏、张巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告草厂村村委会诉称，2004年2月20日，原告与被告签订《协议书》，被告租赁原告养鸡场闲置土地42.12亩及地上房屋、库房、猪圈等资产。租期10年。年租金2万元，首付五年租期费10万元，其余租赁费在2008年3月1日前付清。合同签订后，原告如约将租赁物交给被告使用，但被告除首付租赁费10万元外，其余租赁费一直未付。2014年2月底（合同记载租期截止期限为2013年2月底，但按照租期10年计算截止日期应为2014年2月底）租期届满后，被告仍一直占用，始终也未将租赁物交还原告。原告认为，被告未按协议约定付清其余租赁费，应按照同期银行贷款利率支付逾期付款利息，直至付清全部租金。另外，租期届满后理应及时交还租赁物，且应按照实际占用期限支付租期届满后至交还租赁物前的占有使用费。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。1、请求判令被告立即将租赁物交还给原告；2、请求判令被告向原告支付拖欠的租金10万元及逾期付款利息37629元（按一年期贷款基准利率暂计算至起诉日），共计137629元；3、请求判令被告向原告支付租期届满后占用租赁物的占有使用费5589元（参照以前的年租金标准，暂计算到起诉日）；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告越峰房地产公司辩称，村委会无权要求答辩人返还租赁物、支付拖欠租金及占有使用费。村委会诉讼请求的依据是双方于2004年2月20日签订的《协议书》，该协议书约定村委会将租赁物出租给答辩人，租赁期限至2013年2月底。但双方又于2004年9月20日签订了《房地产买卖合同》，明确约定2004年2月20日签订的《协议书》终止。现村委会依据已经终止的合同起诉答辩人，没有事实和法律依据。故答辩人请求人民法院查清事实，驳回村委会的诉请。原告草厂村村委会为支持其诉求，向本院提交如下证据：1、《协议书》一份，主要记载甲方为草厂村委会，乙方为越峰房地产开发有限公司。双方约定，将甲方原养鸡场闲置土地42.12亩，闲置库房、房屋70间，猪圈两排20个租赁给乙方，租期10年，时间自2004年3月1日至2014年2月底。租赁价格每年2万元，付款方式首付5年租赁费10万，其余租赁费于2008年3月1日前付清。……。其上有秦皇岛市北戴河海滨镇草厂村村民委员会及秦皇岛市越峰房地产开发有限公司印章，时间为2004年2月20日。2、《租金利息计算表》一份，主要记载自2008年3月2日至2014年6月10日，按2008年3月1日前应付租金10万元计算利息数额情况。3、《占有使用费计算表》一份，主要记载自2014年3月1日至6月10日按每年2万元标准计算，占用天数102天，占用费用数额情况。4、《房地产买卖合同》一份，主要记载甲方为秦皇岛市北戴河海滨镇草厂村委会，乙方为秦皇岛市越峰房地产开发有限公司。双方约定，一、甲方将北戴河区北岭三区北侧原草厂养鸡场土地42.12亩及地上附着物卖给乙方。二、土地附着物价格：（1）土地：15万元每亩，计6318000元。（2）地上附着物：10万元。共计6418000元。三、付款方式：合同签订后乙方付甲方10万元，2007年付甲方100万元，2008年付甲方100万元，余款待甲乙双方办清手续全部付清……。七、本合同生效后2004年2月20日双方签署的租赁合同终止，租金转为土地款。其上加盖有秦皇岛市北戴河海滨镇草厂庄村村民委员会，及秦皇岛市越峰房地产开发有限公司印章。时间为2004年9月20日。5、2008年9月草厂村民委员会公章使用登记表一份。其上记载在2008年9月17日，由原村委会主任张德开签字，在房地产买卖合同〈补2004.9.20鸡厂土地买卖合同〉上盖章。6、2009年5月19日草厂村党支部会议记录一份。7、2009年5月31日村民代表大会会议记录一份。原告用证据1主要证明：第一、按照协议约定，被告承租原告土地及地上附属物，租期10年，从2004年3月1日计算，至2014年2月底租期届满，被告应将租赁物返还原告；第二、按照协议书约定，租赁价格每年2万元，被告应该在2008年3月1日前付清其余租金10万元，但被告至今未付，被告应承担支付剩余租金的义务，同时应支付逾期付款的利息。原告用证据2主要证明自2008年3月2日起（被告应该支付剩余租金10万元次日起）按照中国人民银行一年期贷款基准利率计算，逾期支付租金的利息截止到2014年6月10日，利息为37629元。应由被告支付。原告用证据3主要证明自被告应支付剩余租金10万元次日起，按照协议书约定的租金标准，至2014年6月10日（原告起诉日）被告应支付占用使用费5589元。原告用证据4主要证明合同注明签订日期为2004年9月20日。实际盖章日期2008年9月17日，是倒签的合同，该合同是以农村集体土地为标的物的转让合同，违反了《土地管理法》，不得买卖土地的规定，应属于无效合同，双方从来没有按照该合同履行，原村委会主任张德开，在合同书盖章未经村民代表大会讨论通过，严重侵害集体利益，违反《村民委员会组织法》规定，属于无效行为。被告以该合同占有村集体土地，没有法律依据。用证据5主要证明该房地产买卖合同实际盖章日期为2008年9月17日。用证据6主要证明被告法定代表人认可原被告双方之间并不存在真实土地买卖合同关系。同时，该买卖协议未经村委会及村民代表大会讨论通过，被告法定代表人当时明确表示买卖土地是不合法的，应该清理。用证据7主要证明会议研究了六个议题，其中第五个议题，关于反映土地的问题没有形成任何决议，也没有表决结果。被告经对原告证据质证，发表如下质证意见：对原告证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议。第一、这份协议已经终止，不能作为本案定案依据。第二、租金利息早已超过诉讼时效，2008年之前付清，早就过了诉讼时效。对原告证据2、3有异议，认为第一超过诉讼时效；第二，该证据不符合法律规定的证据形式要件，不属于证据。对原告证据4的真实性无异议。认为合同第七条明确规定，本合同生效后，2004年2月20日双方签署的租赁合同终止，租金转为土地款，因此，双方签订的房地产买卖合同经过双方合意，已经将租赁合同终止。买卖合同和租赁合同是同时起草形成，但是双方在2004年首先选择了租赁合同，在租赁合同履行过程中，双方又选择了买卖合同，并且明确终止租赁合同。买卖合同的倒签行为在法律上是当事人的追认行为，对当事人有约束力。法律未规定村主任在合同上盖章必须经过村民代表大会通过，该行为未侵害村民的利益。对原告证据5的真实性无异议。对原告证据6的真实性没有异议，对原告想要证明的问题有异议。原告证明鸡场买卖协议不存在，会议记录内容恰能证明鸡场买卖协议存在，否则不存在薛洪滨申请退地问题。同时，买卖合同是否解除，该会议后召开了村民代表大会，村民代表大会有明确结论，保留买卖协议，根本原因退租赁费无钱可退，为了大家利益，保留这份买卖协议。对原告证据7不认可，认为记录内容记录不全，怀疑造假，应有村民代表签字，两委班子签字。被告为支持其抗辩提交如下证据。1、被告法定代表人薛洪滨（系秦皇岛市北戴河区海滨镇草厂村村民）当庭陈述：鸡场土地的问题，我当年上任村主任后，村里最关心土地租赁的问题，在会议上通过招标拍卖卖了几块，我就我买的地的钱交了，地没给我，我要求还钱，村里说将地钱转为鸡场的地钱，15万一亩卖给我了，因此签了卖地协议。后来，老百姓因卖地不满，我将此事提到村民代表会议，我对我的5块地一个一个做了解答，我提出两个建议：第一，解除合同，将钱还我，利息我不要，经过讨论后村里没钱，该建议作罢。第二，我建议土地不退，在我担任村主任期间，增值部分全部归村里，附着物谁的归谁。2、《证明》一份，内容“此证明系海滨镇草厂村村民代表对越峰房地产公司购买的原草厂村养鸡场和锅炉房土地决议的证明。越峰房地产公司于2004年至2006年先后购买了草厂村鸡场及锅炉房土地，薛洪滨任越峰地产公司经理职务。2009年薛洪滨当选了草厂村第八届村主任。2009年5月21日召开村民代表会，会议中薛洪滨向村民代表讲得了土地政策及拍卖流程，并就两宗土地向代表们提出了两点方案请村代表讨论决议。一、解除买卖合同，退回土地款。二、土地不退，薛洪滨担任村主任期间政府收购土地增值部分归草厂村所有，地上附着物以谁投资谁受益的原则处理。村民代表的讨论结果是村里无钱退款否决了第一方案，以举手表决的方式全体通过第二方案，并由村委做了会议记录。其上有张某等12名村民代表签字捺印。3、证人张某出庭证言，主要内容同证据2。4、《收据》（复印件）一份，主要记载时间为2007年2月15日，交土地款，金额1149000元，交款人越峰房地产公司，其上加盖有秦皇岛市北戴河海滨镇草厂村村民委员会财务专用章。被告用证据1－3主要证明原被告双方因土地问题多次协商解决。用证据4主要证明原告收到被告交纳的土地款。原告经对被告证据质证，发表如下质证意见：对被告证据1的真实性、合法性有异议，认为买卖土地无论是经过村民代表大会还是村委会同意，都是违法行为。同时村民代表大会及村委会未对本案争议土地形成过决议。对证据2认为属于证人证言，证人应当出庭作证，对其证明的真实性、合法性不予认可。对证据3不认可，认为不能证明当时村民代表大会通过了同意将鸡场土地卖给被告的决议，同时按照法律规定，即使村民代表大会通过也是非法的，是无效行为。对证据4认为收到的1149000元是被告向原告交纳的涉及天益市场的补充款项，与本案争议土地无关。经审核，本院对原、被告双方提交的证据做如下确认：原告证据1形式、来源合法，内容客观，与本案具有关联性，本院予以采纳。原告证据2、3系单方制作，且被告不认可，本院不予采纳。原告证据4能够证明原被告双方于2004年9月20日签订《房地产买卖协议》，且被告无异议，故本院予以采纳。原告证据5能够证明2008年9月7日原村委会主任张德开在2004年9月20日《房地产买卖协议》上加盖秦皇岛市北戴河海滨镇草厂庄村民委员会印章的事实，故本院予以采纳。原告证据6、7均不能证明其待证内容，故本院不予采纳。被告证据1－3能够证实双方就房地产买卖事宜协商讨论，故本院对该内容予以采纳，对其他内容不予采纳。被告证据4所交款额与合同约定数额不符，不能证明系购买2004年9月20日双方签订的《房地产买卖协议》中房地产所交纳款额，且原告不认可，故本院不予采纳。综合以上证据的认证情况和当事人的诉辩，本院对本案的事实认定如下：2004年2月20日原告秦皇岛市北戴河区海滨镇草厂村村民委员会（甲方）与被告秦皇岛市越峰房地产开发有限公司（乙方）签订《协议书》一份。双方约定，将甲方原养鸡场闲置土地42.12亩，闲置库房、房屋70间，猪圈两排20个租赁给乙方，租期10年，时间自2004年3月1日至2014年2月底。租赁价格每年2万元，付款方式首付5年租赁费10万，其余租赁费于2008年3月1日前付清。2004年9月20日原被告双方签订《房地产买卖合同》一份。双方约定，一、甲方将北戴河区北岭三区北侧原草厂养鸡场土地42.12亩及地上附着物卖给乙方。二、土地附着物价格：（1）土地：15万元每亩，计6318000元。（2）地上附着物：10万元。共计6418000元。三、付款方式：合同签订后乙方付甲方10万元，2007年付甲方100万元，2008年付甲方100万元，余款待甲乙双方办清手续全部付清。……。七、本合同生效后2004年2月20日双方签署的租赁合同终止，租金转为土地款。2008年9月17日，原村委会主任张德开在2004年9月20日原被告双方签订的《房地产买卖合同》上加盖上秦皇岛市北戴河区海滨镇草厂村村民委员会印章。2009年5月份开始，原被告就上述争议土地问题多次协商，未果。2014年6月3日原告起诉到法院，要求被告立即返还租赁物；支付拖欠的租金10万元及逾期付款利息37629元（按一年期贷款基准利率暂计算至起诉日），共计137629元；支付租期届满后占用租赁物的占有使用费5589元（参照以前的年租金标准，暂计算到起诉日）；承担本案全部诉讼费用。另查明，原、被告诉争土地系农村集体承包土地，至今未办理物权变动手续。本院认为，原告秦皇岛市北戴河区海滨镇草厂村村民委员会与被告秦皇岛市越峰房地产开发有限公司于2004年2月20日签订的《房地产租赁协议书》，系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方于2004年9月20日签订的《房地产买卖合同》因买卖标的物不符合《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，属无效合同，该无效合同不构成对房地产租赁协议的变更或终止。租赁协议到期后，被告尚欠原告租金的事实清楚，原、被告之间的债权债务关系明确，被告应将租赁物返还原告，并按照租赁协议履行给付原告尚欠租金及造成的损失的义务。被告迟延给付原告租金给原告造成的损失应为按照中国人民银行同期贷款利率计算所产生的利息，故本院对原告要求被告返还租赁物、支付拖欠的租金10万元及逾期付款利息的诉讼请求予以支持。至2014年2月底租赁协议到期后，被告占有使用原告租赁物的事实清楚，被告应比照租赁协议的约定给付原告租赁物占有使用费，该占有使用费从2014年3月1日起至2014年8月4日应为8333元（20000元÷12×5），故对原告要求被告给付占有使用费5589元的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩租金利息早已超过诉讼时效，因租赁费及房地产买卖问题原被告双方一直协商解决，不存在租金利息超过诉讼时效问题，故本院对被告的该项抗辩不予支持。被告抗辩房地产买卖协议有效与否，不影响租赁协议终止，租赁合同已经灭失，房地产买卖合同效力问题不是本案审理的范围等理由，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市越峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告秦皇岛市北戴河区海滨镇草厂村村民委员会于2004年2月20日原被告双方签订的《协议书》中约定的原养鸡场闲置土地42.12亩，闲置库房、房屋70间，猪圈两排20个。二、被告秦皇岛市越峰房地产开发有限公司给付原告秦皇岛市北戴河区海滨镇草厂村村民委员会租金10万元及逾期付款利息（利息的计算方法：从2008年3月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限内实际给付之日止）。）三、被告秦皇岛市越峰房地产开发有限公司给付原告秦皇岛市北戴河区海滨镇草厂村村民委员会租赁物占有使用费5589元。以上二、三项于本判决生效之日起十五日内履行。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3164元，减半收取1582元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员何友山二〇一四年十月十日代理书记员吴波