福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲤民初字第2942号
原告（反诉被告）邓庆奎，男，1988年1月2日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人潘帝全，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。
委托代理人张雄池，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）泉州市临江房地产开发有限公司，住泉州市鲤城区。
法定代表人陈晓华，董事。
委托代理人林丽惠，福建致一律师事务所律师。
原告邓庆奎与被告泉州市临江房地产开发有限公司（下简称“临江公司”）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理。在诉讼过程中，被告临江公司提起反诉，本院予以合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张雄池，被告的委托代理人林丽惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓庆奎诉称：原、被告签订本案《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于鲤城区房，购房金额为662665元，并已依约履行了付款义务。双方合同约定被告应于2013年5月31日前交房，但被告直至2013年12月7日才交房，逾期达190天，另外，因为被告的违约致使原告至今未取得房屋权属证书，应当承担相应的违约责任。请求判令：1．被告因逾期交房的违约金人民币500元（房屋未达到交付条件），及逾期交房违约金约人民币6295.32元（自2013年6月1日起至2013年12月7日止，共190天）；2．被告因逾期办证而向原告支付自2014年3月7日起算至原告实际取得房屋权属证书之日止，按已付购房款的每日0.005%的标准计算的违约金（暂计至2014年8月14日，共160天，约人民币5301.32元）；3．本案诉讼费用由被告承担。
被告临江公司答辩称：本案逾期交房存在很多客观原因，且不论被告是否有逾期交房及免责期，原告的诉求也超出了合同约定的范围，根据合同约定，逾期交房违约金仅为500元。根据双方的合同约定，被告享有可迟延交房的免责事由，应依法扣除。关于办证问题，办理诉争房屋分户产权证应由原告自行向办证部门申请办理，被告仅是协助办理，被告的协助义务至该幢房屋的初始预登记即完成，原告请求办证违约金计算至被告实际办证并交付给原告之日止，于法无据。根据合同约定，原告同意办证期限为交房后90日再加6个月，原告计算的逾期办证违约金起始日也是错误的。原告逾期交纳专项维修基金违反先履行义务，由此产生的逾期办证责任由原告承担。
反诉原告临江公司诉称：邓庆奎应于签订合同时支付首付款，余款应于合同签订后20个工作日内即2012年6月22日前办理完按揭贷款交付。但对方直至2012年8月29日才付清全部购房款。根据合同约定，邓庆奎应支付逾期付款违约金8770元。请求判令邓庆奎向临江公司支付逾期付款违约金8770元，本案诉讼费用由邓庆奎承担。
反诉被告邓庆奎答辩称：反诉被告并未逾期支付购房款，即使法院认定反诉被告逾期付款，也应按主合同即《商品房买卖合同》约定的标准计算。
经审理查明：2012年5月25日，原、被告签订本案《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。合同约定原告向被告购买鲤城区房，购房金额为662665元，被告应于2013年5月31日前交房。原告于2012年8月29日付清全部房款。诉争房屋于2013年12月7日交付给原告。诉争房屋专项维修基金于交房时由被告代收。本案《商品房买卖合同》对诉争房屋的位置、价款、房款交付时间、房屋交付时间及相关违约责任进行了明确的约定。
另查明，双方均认为诉争房屋现尚不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。
上述事实，除双方当事人的陈述外，还有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票及个人贷款支付凭证、西城商厦房（铺）验收确认书、交接书，被告提供的《合同补充协议》等证据为证，本院予以认定。
本案争议焦点在于：一、双方在合同中约定的可以据实延期交房的时间是多少？二、被告是否存在逾期交房和逾期办证违约行为？三、如被告存在逾期交房和逾期办证违约行为，违约金计算标准如何确定？四、原告是否存在逾期支付购房款违约行为？如存在，相应的违约金标准如何计算？
本院认为：一、关于双方在合同中约定的可以据实延期交房的时间是多少的问题。双方在《合同补充协议》第六条对出卖人可据实予以延期的情形进行了约定，临江公司主张其中的“高考停水”属于笔误，应是“高考、停水”，该主张合理，本院予以采纳。从本案双方提供的证据来看，可引为据实延期的情形只有天气原因和高考原因。从本院依法从泉州市气象信息服务中心调取的《天气证明》可以认定，自合同签订日起至合同约定的房屋交付期限止共遇见中雨及中雨以上天气30天，该时间符合合同的约定，应在逾期交房时间中扣除，临江公司据此可以顺延交房，顺延期间，临江公司共遇见中雨及中雨以上天气3天，高考2天，共计5天，临江公司可据此再延长交房时间，因此，临江公司可据此延长交房时间35天至2013年7月5日。至于双方签订合同之前发生的政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等情形，临江公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，临江公司不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。而至《商品房买卖合同》约定的交付期限，临江公司即应履行交付房屋的义务，否则应承担相应的违约责任。《合同补充协议》约定“以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延”，该约定明显加重了原告的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，故本案计算顺延交房的情形应按本院上述分析进行认定。
另外，临江公司主张原告存在逾期交纳专项维修基金违约行为，亦可据实延期交房。本院认为，根据本案《商品房买卖合同》第十八条第二款约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，……于2013年5月31日前缴交……”，但双方在《合同补充协议》第七条约定：“……专项维修资金买受人应于办理交房前交清，由于买受人延交专项维修资金，出卖人可以顺延交房时间，由此引起的延期交房责任由买受人承担”。说明双方当事人在《合同补充协议》中对专项维修资金交付时间进行了重新约定，该交付时间的重新约定不存在减轻或免除应当由出卖人承担的责任或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，合法有效。本案中原告于交房时交清专项维修资金，与临江公司交房时间相同，故原告不存在逾期交纳专项维修资金的情形。临江公司主张原告逾期交纳专项维修资金应顺延交房时间，没有事实依据，本院不予支持。
二、关于临江公司是否存在逾期交房和逾期办证违约行为的问题。按照本院对争议焦点一的分析，本案临江公司交房时间可延长至2013年7月5日，但临江公司于2013年12月7日才交付诉争商品房，逾期天数达到155天，明显属于逾期交房违约行为。根据本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。……”根据上述约定，临江公司应于2014年3月7日前办理初始登记并通知原告，现有证据不能证明临江公司已履行上述义务，临江公司属于逾期办证违约，应从2014年3月8日起承担逾期办证违约责任。
三、关于本案逾期交房、逾期办证违约行为的违约金计算标准如何确定的问题。1．关于逾期交房违约金。本案《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。”根据该约定，适用该“500元违约金”有两个前提条件，其一是“在规定日期内”，该时间指临江公司符合合同约定的交房时间之前（包含顺延期间）。其二为“未达到上述条件”，即未达到合同约定的交付条件。因此，本案实际交房时间并不符合“在规定日期内”的前提条件，故本案逾期交房违约金的计算不适用“500元违约金”。本案《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”上述“特殊情况”应理解为适用“500元违约金”的情况，而本案并不适用该特殊情况，临江公司应按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房违约责任。逾期天数为155天，已超过90天，逾期交房违约金应为5135.7元（662665元×0.00005×155）。2．关于逾期办证违约金。本案《商品房买卖合同》第十四条的约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”。另外，《合同补充协议》第十条约定：“4、……买受人同意对本合同第十四条款规定的时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”该约定与《商品房买卖合同》第二十二条：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，因此，本院对临江公司关于6个月的逾期办证免责期限的主张不予支持。而原告并未逾期交纳专项维修基金，临江公司关于原告存在逾期交纳专项维修基金并应顺延办证的主张，本院不予采纳。综上所述，临江公司应从2014年3月8日起按每日33.1元（662665元×0.00005）计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）之日止的逾期办证违约金。
四、关于原告是否存在逾期支付购房款的违约行为及相应违约金如何计算的问题。从实践中看，在办理贷款按揭时，不论是商业性贷款、公积金贷款或组合贷款，均需向贷款机构提供经房地产行政主管部门备案的书面《商品房买卖合同》和已付房款发票。具体到本案中，本院依法向中国建设银行股份有限公司泉州分行调取了《关于陈萍等12人个人按揭贷款情况的反馈》（下简称“《反馈》”）等资料。《反馈》中明确“个人信用报告查询的时间，就是我行个贷经办人员初步受理个人按揭贷款的时间；……出具个人住房贷款调查报告的时间，就是我行个贷经办人员收集客户资料基本完成，向上级申报贷款的时间。”由此可以认定，在本案中，银行工作人员出具《个人住房贷款调查报告》时，银行办理贷款按揭手续所需的资料才收集完成。在本案中，临江公司并未举证是何时把办理按揭款手续的备案合同、已付房款发票交付给原告。在此情况下，临江公司直接约定“二十个工作日”明显加重了买受人即原告的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，临江公司不能据此要求原告承担逾期付款责任。另外，临江公司未举证证明其何时将应由其提供的贷款所需材料交付给原告供其办理贷款按揭手续，也未举证在原告办理贷款手续后20天内未收齐全部总价款时的催告行为。对此，临江公司应承担举证不能的不利后果，其主张原告逾期付款且可据此顺延交房时间，证据不足，不予采纳。
综上，本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。现临江公司存在逾期交房、逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。关于《合同补充协议》部分条款的效力问题，本院对双方争议焦点的分析已经予以明确。原告的诉讼主张部分成立，本院予以部分采纳，对其诉讼请求予以部分支持。临江公司的反诉主张，本院不予采纳，对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓庆奎支付逾期交房违约金人民币5135.7元；
二、被告泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓庆奎支付自2014年3月8日起按每日33.1元计算至被告泉州市临江房地产开发有限公司对址在鲤城区房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金；
三、驳回原告邓庆奎的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告泉州市临江房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费102元，由原告邓庆奎负担24元，被告泉州市临江房地产开发有限公司负担78元。反诉受理费50元，减半收取为25元，由反诉原告泉州市临江房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 蒋武庆
代理审判员 蔡扬华
人民陪审员 林建强
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 吴一凡
速 录 员 张露露
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。