安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第01005号
上诉人（原审原告）：曹瑾，女，1973年3月1日出生，汉族，银行职员。
委托代理人：谢庆元，男，1937年11月2日出生，汉族，系曹瑾的父亲。
上诉人（原审被告）：安徽大雄华东投资发展有限公司。
法定代表人：潘美多，该公司董事长。
委托代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。
上诉人曹瑾与上诉人安徽大雄华东投资发展有限公司（以下简称大雄公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年6月3日作出的（2014）南民一初字第00341号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人曹瑾的委托代理人谢庆元，上诉人大雄公司的委托代理人邱程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年1月22日，曹瑾与大雄公司签订了两份《滁州市商品房预售合同》，曹瑾（乙方）从大雄公司（甲方）处购买位于雪枫路44号安徽大雄华东农贸食品城住宅单元116-201商铺及住宅，总价款229395元，签约时曹瑾一次性付清房款。合同约定：大雄公司定于2011年11月30日前交付房屋，大雄公司如未在合同约定期间内将房屋交付曹瑾，应当向曹瑾支付违约金，违约金按曹瑾已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交房期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，曹瑾有权选择下列第贰种方案追究大雄公司责任：壹、曹瑾有权单方面解除合同；贰、大雄公司按曹瑾累计已付款的2%向曹瑾支付违约金。2012年11月28日，诉争房屋所在的商住楼工程竣工，2013年6月18日，曹瑾收到大雄公司邮递的交房通知，请曹瑾于2013年6月21日办理房屋交接手续，但双方至今未办理房屋交接手续。
原审法院认为：曹瑾与大雄公司签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，曹瑾支付了全部购房款，但大雄公司未能在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，大雄公司应当承担违约责任，鉴于诉争的房屋现已符合交付条件，曹瑾也已收到大雄公司邮递的交房通知，曹瑾可随时到大雄公司处办理房屋交接手续，不必为此提起诉讼，因此曹瑾要求判令大雄公司交付房屋的诉讼请求，不予支持。双方签订的合同第十二条约定，大雄公司逾期交房的逾期天数超过90天的，违约金应以曹瑾累计已付房款的2%计赔，该约定没有考虑大雄公司逾期天数，对曹瑾显然不公，也难以弥补曹瑾的损失，曹瑾要求大雄公司以日万分之二计赔违约金，考虑到大雄公司逾期交房对曹瑾造成的损失，逾期交房超过90日的，酌定以中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%来计算大雄公司应支付违约金数额，曹瑾在2013年6月18日收到大雄公司书面交房通知、要求其于6月21日办理交房手续的情况下，未接收诉争房屋，致使双方未能及时办理房屋交接手续，因此曹瑾要求大雄公司承担自2013年6月21日之后逾期交房的违约责任不予支持。大雄公司逾期交房的天数应从合同约定的交房期限之第二天即从2011年12月1日起算至2013年6月21日止，共计568天，90日期间的按日万分之2计算、超过90日期间的按中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%计算，大雄公司应支付曹瑾违约金24384元［（229395元×90天×2÷10000）＋（229395元×478天×6.65%÷360天）］。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审判决：一、被告安徽大雄华东投资发展有限公司于判决生效后10日内支付原告曹瑾违约金人民币24384元；二、驳回原告曹瑾的其他诉讼请求。案件受理费720元，由原告曹瑾负担202元，被告安徽大雄华东投资发展有限公司负担518元。
曹瑾上诉称：1、其在接到大雄公司交房通知后，按照交房通知的要求，携带相关资料，到大雄公司办理房屋交接手续，但大雄公司却不按照合同约定交付房屋；2、其按照已付房款229395元的日万分之二计算违约金33491元，合情、合理、合法；3、大雄公司提供的工程竣工验收备案证书系裁剪拼接而成，为假的验收备案证书。综上，请求撤销原判，判令大雄公司按《商品房预售合同》约定，交付房屋，改判大雄公司付给其截止2013年12月1日的逾期交房违约金33491元（2013年12月1日以后的逾期交房违约金，其另行主张权益）。
大雄公司在庭审中辩称：1、违约天数应只算到曹瑾收到交房通知时止，曹瑾认为不符合交房条件等理由，是曹瑾的单方认识，由此导致曹瑾不接收房屋，责任自负；2、曹瑾主张33491元的违约金计算错误，与合同约定不符，其主张的违约天数与事实亦不符。
大雄公司上诉称：1、原判以合同内容显失公平为由改变合同内容，程序违法，曹瑾已经超过了以合同显失公平为理由行使合同撤销权的期限；2、《商品房预售合同》第十二条中约定的内容并无显失公平之处；3、双方签订的合同由双方签字盖章确认，并经主管部门备案登记，已经生效，应当受法律保护。故请求撤销原判，改判超过90日的按已交房款的2%向曹瑾支付迟延交房的违约金，一、二审诉讼费用由曹瑾承担。
曹瑾在庭审中辩称：1、同意撤销一审判决，希望二审按照其上诉请求予以改判；2、合同不存在显失公平问题，第十二条的约定并未显失公平，只是进行了合理的解释；3、合同已经生效，应受到法律保护。
二审中，曹瑾提供一份2014年8月3日的交房通知，证明：1、大雄公司违约，一审判决驳回曹瑾的诉讼请求，如果一审判决已生效，那大雄公司发的交房通知即是合法行为，但现在一审判决并未生效；2、大雄公司的行为违反合同第十三条的约定；3、该通知中称涉案房屋已达到交房条件，但至今大雄公司未能举证证明达到交房条件。大雄公司质证认为，对证据的真实性无异议，但不认可曹瑾的证明目的。
二审中，大雄公司提供如下证据并经曹瑾质证意见如下：
证据一、说明一份，证明：曹瑾购买的房屋坐落位置即雪枫路44号，该楼号统一命名为G1。曹瑾质证认为，对“说明”的真实性无异议，但时间有改动。
证据二、总平面标高图（附有滁州市地名办公室加盖公章的文字说明），证明：曹瑾购买的房屋坐落位置即雪枫路44号，该楼就是G1号楼。曹瑾质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但该证据证明大雄公司违法，伪造证据，大雄公司擅自将雪枫路44号再次命名为D区G1的行为是违法的行为，违反了国家相关法律规定，该证据进一步证明了大雄公司举证的“说明”，系使用不当手段取得后，涂改时间的伪证；大雄公司将雪枫路44号命名为G1的行为，既违约又违法，导致曹瑾不能达到购买房屋的目的。
证据三、G1号楼竣工验收报告，证明：曹瑾购买的房屋即D区G1号楼已经竣工验收。曹瑾质证认为，对竣工验收报告的真实性有异议，报告第三页是剪贴上的，验收意见上也没有单位加盖公章，城建档案的意见没有填写，仅有竣工验收报告，不等于已经备案和符合合同约定的竣工验收条件，仅是办理备案证书的条件之一，大雄公司应当提供竣工验收备案证书。
本院认为，曹瑾提供的证据即交房通知，系大雄公司发出，大雄公司对真实性无异议，故对该证据真实性予以确认。但曹瑾所举证据的证明目的从该交房通知中无法反映，故对其证明目的不予采信。大雄公司提供的证据一和证据二，均加盖了滁州市地名办公室印章，且从总平面标高图中可看出G1楼的位置与涉案房屋预售合同中的位置一致，曹瑾亦对总平面标高图及滁州市地名办公室文字说明的真实性、关联性、合法性无异议，故对该证据予以采信，至于曹瑾认为大雄公司违法更改涉案房屋的名称，与本案处理的纠纷无关；大雄公司提供的证据三，曹瑾虽认为该报告不真实，但其未提供相关证据证明，且该报告中加盖了相关验收单位的印章，至于曹瑾提出开工日期等内容矛盾，不影响该竣工验收报告的真实性。加之，此证据与大雄公司提供的涉案房屋竣工验收备案证书能够相互印证，故对该证据予以采信。
双方所举其他证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院查明的事实与原审查明的事实一致外，另查明：大雄公司在施工中将涉案房屋所在的楼名即雪枫路44号，用G1的名称代替，并以G1号楼名义办理了竣工验收，并于2013年6月17日取得了涉案房屋竣工验收备案证书。2014年8月8日，曹瑾再次收到大雄公司于2014年8月3日作出的交房通知书，通知其于2014年9月10日到大雄公司办理相关交房手续。
本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、曹瑾要求交付房屋的请求能否成立，大雄公司逾期交房的违约天数如何确定；2、超过90天的违约金标准如何确定。
曹瑾与大雄公司于2010年11月8日所签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照约定履行自己的义务。
（一）关于曹瑾要求交付房屋的请求能否成立，大雄公司逾期交房的违约天数如何确定的问题
根据双方所签合同第十一条的约定，大雄公司应于2011年9月30日前将涉案房屋交付给曹瑾，而曹瑾于2013年6月18日才收到大雄公司的交房通知，通知曹瑾于2013年6月21日办理房屋交接手续，大雄公司发出通知交房的时间明显迟于合同约定的交房时间，故大雄公司逾期交房的事实客观存在。依据合同约定，大雄公司应当承担迟延交付期间的违约责任。大雄公司逾期交房天数应从合同约定的交房期限第二日起算，即从2011年12月1日起算。根据曹瑾与大雄公司签订的《滁州市商品房预售合同》第十条、第十三条的约定，大雄公司应在涉案房屋验收合格后书面通知曹瑾交房。现涉案房屋已于2013年6月17日取得滁州市建设工程竣工验收备案证书，能够证明涉案房屋经验收合格符合双方约定的交房条件，大雄公司在涉案房屋验收合格后书面通知曹瑾交房，亦符合合同约定的通知方式，故一审认定逾期交房计算至2013年6月21日止，符合本案事实及相关法律规定。原审法院对逾期交房天数认定并无不当，本院予以确认。曹瑾上诉要求大雄公司交付房屋并出示竣工验收备案证书、质量保证书、房屋使用说明书等请求，庭审中大雄公司已经提供了竣工验收报告、备案证书等相关证据，证明涉案房屋符合合同约定的交房条件，且大雄公司表示曹瑾随时可到大雄公司领房，二审中曹瑾也提供了大雄公司再次向曹瑾发出的交房通知，表明曹瑾领房并不存在任何障碍，故对曹瑾要求大雄公司交付房屋的请求，本院不予支持。而质量保证书和房屋使用说明书系曹瑾收房时大雄公司提供，不影响本案涉案房屋符合交房条件的认定，故对曹瑾的该项上诉请求，本院亦不予支持。原审对此判处正确，本院依法予以维持。
（二）关于超过90天的违约金标准如何确定的问题
根据双方签订的《滁州市商品房预售合同》中的相关约定，曹瑾已经按期支付全额购房款，但大雄公司却未能按期履行交房的义务，显属违约，应向曹瑾承担逾期交房的违约责任。根据合同第十二条的约定，从该合同的文字含义反映，是以逾期交房90日作为承担不同违约责任的分界点，并非曹瑾所称的逾期交房超过90日作为违约责任的加重处罚，故对曹瑾要求超过90日按日万分之二支付违约金的上诉理由，无合同依据，本院不予支持。根据该条约定，逾期交房超过90天，应按总房款2%支付违约金，即按此约定，不论逾期时间长短，均按此标准支付违约金。而根据法律规定，违约赔偿责任以损害填补为主，即一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。由于本案大雄公司逾期交房时间较长，此约定的违约金明显不足以弥补曹瑾的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。曹瑾因大雄公司逾期交房的违约行为造成损失存在，但其未提供逾期交房导致自身损失的相关证据，在对其实际损失难以确定的情况下，鉴于逾期交房超过90天，大雄公司仅承担总房款的2%的违约金明显过低，而曹瑾请求按照日万分之二计算违约损失又没有依据，考虑曹瑾已交购房款被实际占用的利息损失客观存在，该实际损失能够确定，故可以参照中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%确定违约损失，原审据此认定曹瑾的违约损失并无不当，本院依法予以维持。曹瑾上诉称应按照已付房款的日万分之二计算违约金，该请求无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。大雄公司称原审调整违约金系程序违法的上诉理由，因原审调整的违约金系依据合同法关于违约金约定过高或过低进行相应调整，符合相关法律规定，并不存在程序违法的情形，大雄公司的此项上诉理由，无法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人曹瑾和大雄公司的上诉理由不能成立，本院均依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人曹瑾负担130元，由上诉人安徽大雄华东投资发展有限公司负担295元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 刘东升
代理审判员 张 倩
二〇一四年九月二十三日
代理书记员 郭东武
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。