广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第914号
上诉人（原审被告）：黄春玉，女，汉族，现住中山市，公民身份号码×××5520。
委托代理人：江林福，男，××年××月××日出生，汉族，住中山市，公民身份号码×××0737。系上诉人黄春玉的丈夫。
被上诉人（原审原告）：中山市美加物业管理有限公司。住所地：中山市，组织机构代码××。
法定代表人：夏新平。
委托代理人：马捷芬，女，××年××月××日出生，汉族，住中山市，公民身份号码×××4243。系该公司物业经理。
上诉人黄春玉因与被上诉人中山市美加物业管理有限公司（以下简称美加物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年11月18日，美加物业公司以其向黄春玉提供了物业管理服务，而黄春玉拖欠其物业服务费及电费、停车费为由诉至原审法院，请求判令：黄春玉向其支付2011年12月至2014年10月物业服务费4138元、2012年9月至2014年10月电费4526.72元、2012年9月至2014年10月停车费1300元及相应滞纳金3342.99元，合计13307.71元。经查，黄春玉为中山市小榄镇横滨路×号菊中花园×幢××房的业主，该物业的建筑面积为91.71平方米。2006年7月11日，菊中花园业主代表与美加物业公司签订了物业管理委托合同，约定由美加物业公司对菊中花园住宅小区提供物业管理服务，物业服务费按建筑面积0.75元／㎡（住宅）的标准收取，停车费（小汽车）按每月每辆50元收取，在供电公司抄表到户之前，由美加物业公司抄表收取每户电费，收取物业服务费、水电费、停车费的时间为每月5日前，逾期按每日1‰收取滞纳金，合同期限自2006年7月1日起至2009年6月30日止。上述合同到期后，美加物业公司未撤出菊中花园住宅小区，继续提供物业服务。2009年9月15日，菊中花园业主委员会代表与美加物业公司签订物业管理委托合同，其中物业服务费、停车费的计费标准、电费收取及相应滞纳金等内容与2006年7月11日签订的物业服务合同约定的一致。合同有限期限自2009年9月15日至2012年9月14日止。2012年9月29日，菊中花园业主代表再与美加物业公司签订物业管理委托合同，约定物业服务费按建筑面积1.3元／㎡（住宅）的标准收取，停车费（小汽车）按每月每辆80元收取，电费收取及滞纳金计算与2006年7月11日签订的合同约定一致。合同期限为2012年9月15日至2015年9月14日止。
原审庭审中，美加物业公司明确其诉求中的2013年2月的电费1839.03元实际是黄春玉2011年12月至2013年2月期间的电费。黄春玉确认未曾交付美加物业公司主张的物业服务费、电费及停车费，但其认为没有交付的原因是对物业服务费的收费标准及停车费有异议。
原审法院另查明：美加物业公司为了证明提升物业服务费的合法性，提供了菊中花园提升服务费表决票验票结果确认书及明细表，其中验票结果确认书显示参与业主大会会议与会业主共259户，发出投表决票259张，收回票数240张，同意提升服务费的有138票、不同意的有95票、弃权的有23票，同意的占与会业主的票权数的53.9%，验票结果审议通过了提升服务费的决议。
原审法院认为：美加物业公司与菊中花园业主代表自愿签订的物业管理委托合同，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对黄春玉具有法律约束力，双方均应依约履行。
黄春玉对2011年12月的物业服务费92元及未曾交纳2011年12月至2014年10月的物业服务费无异议。双方争议焦点是2012年1月以后的物业服务费标准的问题。对此，原审法院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条及第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。同时，上述第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。美加物业公司为证明其提高物业管理费收费标准至每月1.3元／㎡符合上述规定，提交了菊中花园提升服务费表决票验票结果确认书。首先，美加物业公司采用书面形式向菊中花园住宅小区业主征询提价意见，符合《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第一款中关于业主大会会议形式的规定。其次，根据美加物业公司提交的上述证据计算，表决同意美加物业公司提高物业服务费标准至每月1.3元／㎡业主（住户）超过菊中花园总户数的一半，且黄春玉至今未提供相反证据证明美加物业公司提价程序不符合《中华人民共和国物业管理条例》的上述规定。因此，应当视为菊中花园住宅小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意美加物业公司对菊中花园住宅小区物业服务费收费标准调整为每月1.3元／㎡。黄春玉作为菊中花园住宅小区的业主，应受上述决定的约束。故菊中花园要求从2012年1月起物业服务费按1.3元／㎡计算，合法有理，原审法院予以支持。故黄春玉须缴纳物业服务费为4145.82元（92元／月＋1.3元／㎡×91.71平方米×34个月），美加物业公司只主张4138元，系其对自己权利的处分，原审法院予以支持。
关于美加物业公司诉求的电费问题，因菊中花园住宅小区的电费由美加物业公司统一收取是事实，故在黄春玉实际用电并产生了相应电费的情况下，理应缴纳电费，且黄春玉确认其未曾缴纳2011年12月至2014年10月期间的电费，故原审法院对美加物业公司诉求的电费4526.72元予以支持。
关于美加物业公司诉求的停车费的问题，美加物业公司为黄春玉提供了车辆停放的服务，美加物业公司并对该项收费进行了备案登记，作为业主的黄春玉须按照菊中花园业主委员会业主代表与美加物业公司签订的物业服务合同中的约定向美加物业公司缴付停车服务费。因黄春玉未缴付2012年9月至2014年10月期间的停车费是事实，故原审法院对美加物业公司诉求的停车服务费1300元（26个月×50元／月）予以支持。
关于美加物业公司诉求的物业服务费、电费、停车费滞纳金的问题，根据双方的陈述，黄春玉因对收费标准变更产生争议及对菊中花园业主委员会的选举有异议而未交付物业服务费、电费及停车费，并非黄春玉恶意拖欠，美加物业公司要求计算滞纳金理据不足，原审法院不予支持。
关于黄春玉辩称美加物业公司主张的2012年10月以前的物业服务费、停车费、电费已过了诉讼时效，因黄春玉拖欠前述费用的违约行为一直持续，其辩解无法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄春玉于判决发生法律效力之日立即向中山市美加物业管理有限公司支付物业服务费4138元、电费4526.72元、停车服务费1300元，合计9964.72元；二、驳回中山市美加物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取为66元，由黄春玉负担（该款黄春玉应于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人黄春玉不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）关于物业服务费。2009年9月15日至2012年9月14日的合同约定的物业管理费是0.75元／平方米／月，黄春玉的房产面积是91.71平方米，故应付物业服务费是68.78元／月，原审判决黄春玉须缴纳每月92元物业服务费属认定事实不清。美加物业公司要求收取每月92元的物业管理费也违约在先。另外，美加物业公司提高物业服务费收费标准依据不充分。基于美加物业公司是二级资质，黄春玉被服务的物业属于多层住宅（不带电梯），黄春玉认为物业服务费每平方米收取1元是可以接受的，无法承受每平方米1.3元的物业服务费。（二）关于诉讼时效。没有证据显示美加物业公司上门催缴款项，黄春玉只在2014年12月5日收到法院传票时才收到催缴款通知。美加物业公司没有在诉讼时效届满前六个月向法院起诉，应承担相应的后果。（三）黄春玉所在小区停车的位置就在楼房架空位置、楼宇间的空隙和道路侧，是黄春玉产权面积范围。原审判决黄春玉要缴纳停车费1300元不当。1.停车费只有两种性质，一为土地使用费，一为保管费用。包括小区内的道路位置均属于全体业主，物业公司不具有所有权，无权收取使用费。而保管费的两个原则是自愿及签署保管合同，美加物业公司无权强迫业主委托保管。2.物业公司收停车费的主体没有合法性。本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有。业主委员会未就收取的停车费的用途、标准召开业主大会或征求所有业主的意见，美加物业公司也从未公布过财务收支情况。3.利用小区内部公共用地规划停车位，需要建设工程规划许可证、小区规划总平面图、小区竣工交付使用社会评审报告及业主投票意见等手续。另外，根据物权法规定，小区公用场所属所有业主的共有财产，未经审批物业公司无收取停车费的权利。（四）关于表决票。表决票是现场投票表决，当场唱票才合法。原审判决提到的美加物业公司出示的证据一只是调查统计表，调查过程没有任何人监督，只是美加物业公司单方面出示的证据，不具合法性。原审判决把调查表说成表决票，不真实。召开业主大会的是业主委员会，而不是美加物业公司，也没有会议召开的时间、地点及业主签到的相关资料，美加物业公司通过书面征求意见的方式得到的只是走访征求意见，不能作为表决票，不能作为提升物业管理费的法律依据。此外，黄春玉请求终止物业服务委托合同。综上，黄春玉认为应缴纳物业服务费为2201.04、电费4526.72元，合计6727.76元，请求二审重新审理物业服务收费标准、诉讼时效、车辆停放费及合同的合法性。
被上诉人美加物业公司答辩称：（一）新的物业服务收费标准是按照全体业主走访咨询259户业主并经大部分同意确定下来的，同时进行了长达15天的小区公告张贴，故美加物业公司对物业管理费进行调高合法，且该收费标准在物价局有备案。（二）关于车辆停车费，美加物业公司按照全国最低标准进行收取，但黄春玉一直拒交停车费，黄春玉也没有车位产权，物业服务合同也约定对每一台小车以50元标准来收取。（三）美加物业公司与业委会签订的合同是合法的，因业委会是经过259户业主自行推选，美加物业公司只是协助业主推选。（四）关于诉讼时效问题，因黄春玉长期拖欠物管费，美加物业公司在2008年及2009年均有起诉过黄春玉，故不存在超过诉讼时效问题。
二审期间，黄春玉向本院提交了菊中花园业主QQ群记录及小区内的照片，拟证明该小区的管理状况。美加物业公司二审期间没有提交新证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：美加物业公司提供的菊中花园提升服务费表决票验票结果确认书中载有小榄教办、小榄镇物价所、小榄镇绩西居委会及菊中花园业主委员会相关人员的签字。美加物业公司已就菊中花园小区物业服务和车辆停放保管服务收费在中山市物价局进行了备案。此外，从美加物业公司提供的广东省经营服务性收费许可证反映，美加物业公司已经物价部门审核准许收取车辆停放保管服务费。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。上诉人黄春玉对其应向美加物业公司支付电费4526.72元无异议，本案二审争议的焦点问题为：1.黄春玉应按何标准支付物业服务费；2.美加物业公司诉求的2012年10月以前的物业服务费是否已超过诉讼时效期间；3.黄春玉应否向美加物业公司支付停车费。
关于物业服务费的标准问题。美加物业公司与菊中花园业主委员会于2012年9月29日签订的物业管理委托合同约定多层住宅的物业服务费按产权面积1.3元／平方米的标准收取，且美加物业公司提供的菊中花园提升服务费表决票验票结果确认书也显示已有过半数业主同意提升服务费，该确认书也载明有小榄教办、小榄镇物价所、小榄镇绩西居委会及菊中花园业主委员会相关人员的签字。黄春玉虽然对该收费标准有异议，但根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在上述物业管理委托合同未被撤销的情况下，该合同对黄春玉具有约束力。虽然黄春玉在本案二审期间提出要求撤销上述物业管理委托合同中关于物业服务费的条款，但合同或合同条款的撤销属于一项独立的诉讼请求，而黄春玉在原审中未提出反诉请求撤销合同，故其该主张已超出本案原审审查范围，本院二审依法不予审理。因此，黄春玉应按物业管理委托合同的约定，从2012年9月15日起按产权面积1.3元／平方米的标准向美加物业公司支付相应物业服务费。
关于诉讼时效的问题。虽然黄春玉在诉讼中主张2012年10月以前的物业服务费及电费已超过诉讼时效期间，但从黄春玉的上诉意见反映，黄春玉对应向美加物业公司支付电费4526.72元不持异议，故本案二审应围绕2012年10月以前的物业服务费是否已超过诉讼时效期间进行审查。本案中，美加物业公司与菊中花园业主委员会先后签订的多份物业管理委托合同均约定，物业服务费应于每月5日前缴纳，逾期每日按欠款总额1‰收取滞纳金。由此可见，每月的物业服务费属独立债务，而并非同一债务的分期履行，各月的物业服务费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因美加物业公司直至2014年11月18日才向法院提起诉讼，且美加物业公司未提供证据证明其在诉讼时效期间届满前曾向黄春玉主张过权利或存在其他诉讼时效中断的情形，故黄春玉主张2012年10月以前的物业服务费已超过诉讼时效期间符合上述法律规定，本院予以支持。原审判决关于诉讼时效的处理有误，应予纠正。因此，美加物业公司关于2012年10月以前物业服务费的诉求应予驳回，黄春玉应向美加物业公司支付2012年11月至2014年10月的物业服务费2861.35元（1.3元／平方米×91.71平方米×24个月）。
关于停车费的问题。美加物业公司与菊中花园业主委员会签订的物业管理委托合同约定了停车费（小汽车）按每月每辆80元收取，美加物业公司并对该项收费在物价部门进行了备案，且从美加物业公司提供的广东省经营服务性收费许可证反映，美加物业公司已经物价部门审核准许收取车辆停放保管服务费，故黄春玉应按物业管理委托合同的约定向美加物业公司支付相应的停车费。美加物业公司自愿按每月50元的标准主张停车费，是其权利的自由处分，应予准许。因此，原审判决对美加物业公司诉求的停车费1300元予以支持，并无不当。此外，黄春玉在二审中请求终止物业服务委托合同，已超出本案原审诉讼请求范围，本院依法不予审查。
综上，黄春玉应向美加物业公司支付物业服务费2861.35元、电费4526.72元、停车费1300元，合计8688.07元。上诉人黄春玉部分上诉理由成立，本院对此予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第十一条及第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第92号民事判决第二项；
二、变更广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第92号民事判决第一项为：上诉人黄春玉于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山市美加物业管理有限公司支付物业服务费2861.35元、电费4526.72元、停车费1300元，合计8688.07元；
三、驳回被上诉人中山市美加物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如黄春玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费132元，减半收取为66元（美加物业公司已向原审法院预交），由美加物业公司负担23元，黄春玉负担43元（该款黄春玉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳）；二审案件受理费50元，由黄春玉负担（黄春玉已向本院预交132元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 林 俊
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