陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民一终字第00684号
上诉人（原审被告）李小安，男，1957年3月10日出生，汉族，住陕西省汉中市勉县老道寺镇孟家山*组***号。
委托代理人张睿海，陕西索平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王志全，男，1967年3月21日出生，汉族，住在陕西省城固县上元观镇强南坎村*组。
上诉人李小安因与被上诉人王志全租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2015）汉台民初字第01213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李小安及其委托代理人沙凤霞、张睿海到庭参加了诉讼。被上诉人王志全经传票通知后，无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2008年3月18日王志全与李小安签订房屋租赁合同将汉中市汽车运输总公司运达批发市场所有的房屋（运达批发市场房号D3-107）租赁给李小安使用，租赁期限为2008年6月1日至2010年5月31日，王志全收取李小安两年房租17000元并给李小安出具收条一张，合同到期后原李小安又分四次续签合同至2015年5月31日，合同约定租赁期满，乙方（李小安）若未与甲方（王志全）办理房屋续租，甲方提前三个月通知乙方，乙方应按期全部撤离，合同解除。期间房租由李小安给汉中市汽车运输总公司运达批发市场缴纳，汉中市汽车运输总公司运达批发市场出具的房租收据中2012年3月23日和2014年4月1日的两张收据署名交款人为王志全，交款人实为李小安，原李小安所签合同未约定房租缴纳方式。原李小安所签合同届满前，王志全于2015年4月14日书面通知李小安腾退房屋无果，引发争议并导致诉讼。另查明2013年4月22日李小安为办理营业执照（东升电器）与汉中市汽车运输总公司运达批发市场签订了房屋转租合同，汉中市汽车运输总公司运达批发市场一方的经办人为王志全。李小安从2008年起，至今未与本案诉争房屋所有人汉中市汽车运输总公司运达批发市场签订过有关诉争房屋的房屋租赁合同。2015年3月30日李小安在未与任何人签订诉争房屋下一年度的房屋租赁合同情况下向汉中市汽车运输总公司运达批发市场的资金结算中心缴纳了房租18000元和物业管理费用350元。2015年4月10日王志全与汉中市汽车运输总公司运达批发市场签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2015年3月20日至2016年3月19日，王志全于2015年4月9日向汉中市汽车运输总公司运达批发市场缴纳了该合同期间的房屋租金18000元（即每曰50元）和物业管理费用350元，汉中市汽车运输总公司运达批发市场给王志全开具了相应的收款收据。
原审法院认为，李小安与王志全双方签订的房屋租赁合同，意思表示真实且未违反法律禁止性规定，该合同真实有效。依法成立的合同受法律保护，签订合同的双方当事人履行合同义务应当诚实守信。王志全、李小安在签订的房屋租赁合同中约定了合同解除条件即“租赁期满，李小安未与王志全办理房屋续租，甲方提前三个月通知乙方，一方应按期全部撤离，合同解除。”，本案中王志全在合同届满前明确表示不再给李小安续租，已履行了解除合同的通知义务，因此李小安应该履行合同届满时腾退房屋的义务。合同纠纷的基础是双方当事人签订的合同，李小安在房屋租赁期内缴纳房屋租赁费用理所当然，其直接交与房屋所有权人即汉中市汽车运输总公司运达批发市场的做法，王志全和汉中市汽车运输总公司运达批发市场不排斥即表示认可，且王志全和汉中市汽车运输总公司运达批发市场为此房屋的租赁事宜并未发生纠纷，故李小安及其委托代理人辩称本案王志全错列当事人，应驳回王志全起诉的辩解理由不成立，不予支持。王志全诉请李小安腾退房屋并要求李小安支付逾期腾退房屋所实际产生的损失即房租的事实清楚，证据确凿，依法应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、李小安腾退房屋（运达批发市场房号D3—107）交还给王志全。二、李小安给王志全支付2015年6月1日至实际交付房屋之日止的租金，按每日50元计算。上述有可执行内容的限判决生效之曰起五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费150元，由李小安承担。
上诉人李小安不服原审判决，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由，1、原审判决程序错误。本案争议的房屋属于汉中市汽车运输总公司运达批发市场所有，上诉人于2015年3月30日向其交了18000元的房租及350元的物业管理费。同年4月9日被上诉人也向汉运司批发市场缴纳了相应房租及管理费，并与被上诉人签订了房屋租赁合同。汉中市汽车运输总公司运达批发市场一房租给两人，应当追加其为第三人。2、原审法院认定事实错误。被上诉人骗取上诉人两年房租后，自2008年后至2015年3月30日前的房租都是上诉人向房屋所有权人缴纳的。被上诉人自2008年后至2015年4月期间与房屋所有人既没有租赁合同也没有向房屋所有人缴纳房租。其就没有取得租赁权，自然也就没有权利向他人转租房屋，那么其与上诉人之间的合同自然也就是无效的。3、原审法院认定事实前后矛盾。原审法院一方面认定上诉人2008年给被上诉人缴纳了两年房租，同时也认可上诉人在一审中出具的给房屋所有人缴纳房租的票据，前后矛盾。4、原审法院适用法律错误。被上诉人没有向房屋所有人缴纳房租，而上诉人自2008年开始，一直给房屋所有权人缴纳房租，上诉人与房屋所有人之间存在事实上的租赁关系，上诉人占有适用房屋属于有权占有。
被上诉人王志全书面答辩称，原审认定案件事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。事实与理由，1、答辩人与被答辩人之间有房屋租赁关系，有合法有效的租房合同为证。根本不涉及第三人。上诉人也是从答辩人手中租赁的房子。被答辩人提交的2013年4月22日的合同，更说明了答辩人与被答辩人之间的租赁合同是得到运达批发市场认可的。2、被答辩人2015年3月30日向汉中市汽车运输总公司运达批发市场缴纳房租及物业费属于另一法律关系。3、2015年4月9日答辩人向汉中市汽车运输总公司运达批发市场缴纳了房租，并签订了房屋租赁合同，答辩人是争讼房屋的承租人。被答辩人的租期已经届满，其占用房屋至今不予腾退，显然是属于违法占有。
经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，上诉人李小安与被上诉人王志全签订的房屋租赁合同，系双方真是意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。作为出租方，王志全向上诉人李小安提供了合同约定的房屋，且在合同履行期间，上诉人李小安正常使用房屋至合同期满，其有义务向出租人王志全缴纳房屋租金。在合同的履行过程中，上诉人李小安向汉中市汽车运输总公司运达批发市场缴纳房租，被上诉人王志全并未提出异议，应视为上诉人李小安履行合同义务的行为。上诉人李小安据此认为，其与汉中市汽车运输总公司运达批发市场之间存在事实上的租赁关系，但却不能提供证据证明，其与汉中市汽车运输总公司运达批发市场之间存在房屋租赁之合意。因此，该项上诉理由不能成立。
《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与转租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依据该条规定，转租权是房屋出租人对承租人能否再次转租房屋所设立的权利约定。现房屋的出租人汉中市汽车运输总公司运达批发市场并未对被上诉人王志全与李小安之间的转租行为提出异议，且该转租合同已实际履行完毕，应视为汉中市汽车运输总公司运达批发市场同意王志全的转租行为。上诉人李小安是争讼房屋的次承租人，其对王志全的转租权提出异议，缺乏法律依据，不能成立。同理，上诉人李小安虽上诉称被上诉人没有转租权，但却不能证明自己与汉中市汽车运输总公司运达批发市场之间存在租赁关系。因此，其申请追加汉中市汽车运输总公司运达批发市场为本案第三人的上诉理由，因没有事实和法律依据，不能成立。综上，上诉人李小安与被上诉人王志全之间的租赁合同期限已经届满，根据双方合同约定，被上诉人王志全已经提前三个月通知上诉人李小安不再续租，上诉人李小安应当向王志全腾退所租赁房屋。李小安上诉称，其向王志全缴纳了2008年6月1日至2010年5月31日两年的房租后，又向汉中市汽车运输总公司运达批发市场缴纳了2009年3月20日至2010年3月19日的房屋租金，属于重复缴纳，但在二审期间，上诉人李小安已明确表示，就该部分租金，其已经向公安机关报案，在本案中不予主张，因此，对该部分费用本案不予处理。综上，上诉人李小安的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费维持不变。二审案件受理费150元，由上诉人李小安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁卫平
代理审判员 李俊霞
代理审判员 丁腾龙
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 伍艳妮