山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初7762号原告：庄程安，男，汉族，1986年8月26日生，户籍所在地胶州市，现住胶州市。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地胶州市三里河街道办事处刘家村，统一社会信用代码：913702816971867807。法定代表人：梁炳植，职务：总经理。委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族，1963年12月16日生，住青岛市黄岛区，系该公司员工。原告庄程安与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称：联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄程安、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄程安向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告逾期交房违约金96230.7元（自2013年9月31日至2016年10月1日，87.7217元/天×1097天=96230.7元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年3月26日与被告联合利丰公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同号：201300044964，购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区X号楼X单元X层XX户商品房一套，购房金额人民币877217元，原告已按照合同约定履行付款义务。按合同第十一条规定，被告应于2013年9月30日前依照合同和国家有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条明确规定被告如未在合同第十一条约定的期限内将该房屋交付买受人，应该向买受人支付违约金，违约金买受人已支付的房款价日万分之一计算，违约金自合同第十一条约定的最后期限之第二天算至实际交付之日止。截止起诉日，原告所购房仍不具备合同约定的交付条件，至今未交房，暂时主张到2016年10月1日。原告认为，被告迟延交房不存在法定的免责事由，违约事实明显。故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告联合利丰公司辩称，一、根据合同约定，被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据《青岛市商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具的情况说明，证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。二、原告所购房屋已视为交付，原告要求超期违约金没有事实根据和法律依据。原告所购被告开发的半岛蓝湾小区X号楼X单元XX户商品房已达到交付条件，被告于2016年9月4日通过EMS方式书面通知原告，通知原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，原告逾期收房，视为原告所购房屋已交付，其中，原告主张2016年9月11日起以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据。三、被告在原告起诉前已支付原告7000元，应予扣除。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告庄程安向本院提交了如下证据材料：证据1、原被告于2013年3月26日签订的《青岛市商品房预售合同》一份（原件经双方质证无误后收回，提交复印件）。证明原告购买胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区X号楼X单元X层XX户房屋一套，房屋价款877217元，合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告；合同第十二条约定，逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金。证据2、发票一份（原件经双方质证无误后收回，提交复印件）。证明原告向被告支付了房屋的购房款277217元，剩余款项已经通过公积金贷款的形式支付被告，原告已经完成了付款义务。被告对原告所提交的证据的真实性和证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、胶州市建设工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程于2016年9月2日已经通过竣工验收。证据2、收据一份，证明被告已交付庄程安逾期交房违约金7000元。证据3、入伙通知书复印件一份，证明被告于2016年9月4日通知原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理收楼手续。证据4、胶州市城市排水管理站出具的情况说明复印件一份，承诺书复印件一份，证明该涉案小区至今没有市政配套管网，根据合同约定被告应免责。原告对被告提交的证据真实性及证明事项均无异议。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据及被告提交的证据，双方表示均无异议，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月26日，原告庄程安与被告联合利丰公司签订了《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于胶州市福州南路半岛蓝湾小区X号楼X单元X层XX户房屋一套，房屋价款877217元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第二十六条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。原告庄程安按合同约定向被告支付了房屋价款为877217元，完成了购房合同所约定的合同义务。另查明，被告联合利丰公司于2015年7月8日向原告支付部分违约金7000元。2016年9月2日，涉案房屋胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区X号楼X单元X层XX户商品房办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年9月4日，被告联合利丰公司通过EMS向原告庄程安发出书面通知，通知其于2016年9月6日至2016年9月11日到售楼处办理交接手续。原告认可收到被告的通知，但至今尚未办理收房手续。本院认为，本案原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依其约定全面履行各自义务。根据合同约定，被告应于2013年9月30日前将胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区X号楼X单元X层XX户商品房交付给原告。原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。关于被告辩称逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责的辩解意见，本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采纳。关于逾期交房违约金计算的起止时间，根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日，房屋价款为877217元，故被告应支付原告逾期交房违约金以房屋总价款877217元为基数，自2013年10月1日起开始计算。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。涉案房屋于2016年9月2日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。合同第二十六条同时约定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。”被告已经依约于2016年9月4日以书面形式通知原告在2016年9月6日至2016年9月11日之间到被告处办理房屋交接手续，原告也亦确认收到了交房通知，但并未按照被告通知的时间前去办理房屋交接手续，系怠于行使自己的权利，故原告要求被告支付2016年9月11日之后的逾期交房违约金本院不予支持。被告应当支付原告自2013年10月1日至2016年9月11日的逾期交房违约金94476.27元（877217元×0.0001×1077天）。因被告在原告起诉前已经支付原告逾期交房违约金7000元，在本案中应当予以扣除。被告联合利丰公司尚应支付原告庄程安逾期交房违约金87476.27元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司支付原告庄程安逾期交房违约金87476.27元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告庄程安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2206元，因适用简易程序，减半收取1103元，由原告负担109元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 刘 娟二〇一七年十月二十七日书记员 杨玉妮附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。