上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1440号
上诉人(原审原告)：朱律桦，男，汉族，1969年11月18日出生，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：程旭敏，上海卓冉律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：杨映云，女，汉族，1972年1月30日出生，住广东省深圳市。
委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。
上诉人朱律桦因与被上诉人杨映云房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初7937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱律桦上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、朱律桦当时同意杨映云暂按月租金人民币(以下币种均为人民币)10,500元的标准支付房租，待以后补齐，从未同意调整过月租金；2、租金的诉讼时效为1年，违约金的诉讼时效为2年，朱律桦的诉讼请求并未超过诉讼时效。
杨映云辩称：从双方合同履行的实际情况及朱律桦妻子的短信记录可知，双方已将月租金调整为10,500元。请求驳回上诉，维持原判。
朱律桦向一审法院起诉，请求判令杨映云：1.支付欠租1,149,767元以及按照欠付金额的百分之十计算违约金，为114,976.70元；2.支付朱律桦垫付的煤气费2,425.70元。
一审法院认定事实：2008年8月14日，上海新元体育发展有限公司(以下简称“新元公司”)与朱律桦签订了一份《房屋租赁合同》，约定新元公司将坐落于上海市西康路99-2、99-3号的房屋(建筑面积271平方米)出租给朱律桦，租赁期限自2007年7月1日起至2015年6月30日止。2009年11月19日，朱律桦(甲方)与案外人仇某(乙方)签订《房屋转租合同》，内容为，甲方将坐落于上海市西康路XXX-
XXX号的房屋(建筑面积145平方米)出租给乙方，租赁期限自2009年12月1日起至2015年6月30日；乙方将以月付形式缴交租金，每月租金在次月3日之前支付给甲方，该租金所含费用与出租方和甲方之间租赁合同规定一致，若逾期支付发生的滞纳金和一切损失由乙方承担；该承租期租金自2009年12月1日起至2010年3月31日为每月55,000元，自2010年4月1日起至2011年3月31日为每月59,950元，自2011年4月1日起至2012年3月31日为每月65,345元，自2012年4月1日起至2013年3月31日为每月71,227元，自2013年4月1日起至2014年3月31日为每月77,637元，自2014年4月1日起至2015年6月30日为每月84,624元；乙方必须按照出租方和甲方的合同内容履行，甲方不承担责任(如甲方由于未付房租造成的后果由甲方承担责任，其他由乙方承担责任)，如乙方延期支付，乙方支付的滞纳金标准按照房屋出租方与转租方订立的合同执行；双方签订《房屋转租合同》之时，乙方支付给甲方110,000元作为租赁保证金，合同期满后甲方结清乙方使用该房屋所产生的一切费用后返还租赁保证金。同日，新元公司出具了一份《转租证明》，同意朱律桦将西康路XXX-
XXX号商铺转租给仇某，由仇某按新元公司和朱律桦所签订的租房合同要求执行。2010年5月6日，杨映云在朱律桦与仇某签订的《房屋转租合同》上载明，“本合同承租方仇某已将上海酒勤餐饮有限公司的经营权及股权已转让给杨映云，所有合同内的权利和义务全由杨映云承担”。2010年5月10日，仇某将其持有的上海市酒勤餐饮有限公司全部股权转让给杨映云。
2010年10月11日，朱律桦与杨映云签订了一份《房屋转租合同》，约定，朱律桦将坐落于上海市西康路XXX-
XXX号右侧的房屋(建筑面积约100平方米)转租给杨映云，承租期自2010年10月1日至2015年6月30日；杨映云以每个月支付一次形式缴交租金，每月付款日前月25日支付，先付后用，该租金含物业费；2010年11月1日至2011年6月31日每月租金为45,000元，2011年7月1日至2012年6月31日每月租金为47,300元，2012年7月1日至2013年6月31日每月租金为49,600元，2013年7月1日至2014年6月31日每月租金为52,100元，2014年7月1日至2015年6月31日每月租金为54,700元；双方签订《房屋转租合同》之时，杨映云支付给朱律桦150,000元作为转租合同保证金，合同期满杨映云结清使用该房屋所产生的一切费用后朱律桦返还转租合同保证金。2012年9月6日，新元公司出具了一份《证明》，同意朱律桦将西康路XXX-
XXX号商铺转租给陈洁、杨映云经营，新元公司与朱律桦所签订房屋租赁合同的全部条款不变。
上述两份合同签订后，朱律桦依约将两间房屋交付杨映云租赁使用，杨映云先后支付朱律桦租赁合同保证金260,000元，并按约支付租金至2013年5月。自2013年6月起，杨映云开始拖欠租金。至2014年4月，杨映云欠付朱律桦两间房屋的租金354,394元。
杨映云于一审庭审中表示，双方曾于2014年4月协商，杨映云以租赁保证金260,000元冲抵全部欠租，而朱律桦则表示只是同意租赁保证金冲抵等额的欠租。关于两间房屋的租金，杨映云称，双方曾于2014年4月达成协议，自2014年5月起，两间房屋的月租金调整为105,000元，朱律桦则表示没有同意租金下调，因为杨映云当时表示经营困难，朱律桦要求杨映云尽量多付，所以同意杨映云暂按月租金105,000元的标准支付房租，待今后经营好转后再补齐欠租。2015年6月，朱律桦收回了两间租赁房屋。2015年8月1日，朱律桦曾以杨映云、上海市酒勤餐饮有限公司及仇某拖欠租金为由诉至法院，后撤诉[案号为(2015)静民一(民)初字第2539号]。后朱律桦又诉诸法院。
一审法院审理中，双方对杨映云付款进行了对账，确认：1、杨映云应支付朱律桦租金至2015年6月30日；2、自2014年5月至2015年3月，杨映云每月实际支付租金105,000元；3、2015年5月、6月，杨映云各支付朱律桦租金50,000元。双方存在的分歧：杨映云认为2015年4月的租金已支付；朱律桦认为杨映云未支付2015年4月的租金。对于违约金的承担，杨映云同意按欠租的百分之十支付，至于朱律桦主张的煤气费2,425.70元不是煤气使用费，合同未约定由杨映云承担，但杨映云愿意承担其中的一半。
双方争议焦点为：1、朱律桦是否同意杨映云用租赁保证金260,000元冲抵欠租354,394元，2014年4月之前的租金是否应该支付？2、朱律桦是否同意自2014年5月起，两间房屋的月租金调整为105,000元？3、杨映云是否支付了2015年4月的租金？
1、朱律桦是否同意杨映云用租赁保证金260,000元冲抵欠租354,394元，2014年4月之前的租金是否应该支付？
朱律桦认为，其只是同意杨映云用租赁保证金260,000元冲抵同等金额的欠租，剩余的欠租94,394元还是要向杨映云主张的。
杨映云认为，双方协商时，朱律桦同意用租赁保证金260,000元冲抵全部的欠租；即使存在拖欠租金的情况，朱律桦的该部分主张超过了一年的诉讼时效，朱律桦是在2015年8月10日向法院起诉，因此，朱律桦只能主张2014年9月以后发生的欠租，之前的欠租已经超过诉讼时效，不同意支付。
一审法院认为，双方签订的租赁合同约定，租金先付后用。从庭审调查的事实查明，朱律桦与杨映云均承认曾于2014年4月协商以租赁保证金冲抵，只是双方的分歧在于租赁保证金冲抵全部欠租还是同等金额的欠租，故法院有理由相信双方实际对2014年4月之前欠租的金额进行了确认。杨映云辩称租赁保证金260,000元冲抵全部的欠租，未能提供相应的证据予以佐证，不予采信。但是，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。朱律桦向杨映云主张的2014年4月前欠付的租金，朱律桦未提供其向杨映云催讨的相关证据，其自行承担怠于行使权利的不利后果，杨映云有关诉讼时效的抗辩意见成立，故法院对朱律桦超过诉讼时效阶段的该部分诉请，不予支持。
2、朱律桦是否同意自2014年5月起两间房屋月租金调整为105,000元？
杨映云认为，双方经过协商，自2014年5月起，将两间房屋的月租金调整为105,000元，之后每月租金也是按照105,000元支付。
杨映云为证明其主张，向法院提供了杨映云与朱律桦妻子叶雯婷的短信记录，该短信记录欲证明：杨映云曾派员工交付朱律桦妻子现金107,400元，用以支付2015年3月的租金，叶雯婷收到现金后，于2015年2月25日短信回复杨映云，内容为“你家小姑娘谁多付了2,400元，你问下”。之后，叶雯婷又短信杨映云，内容为“那下次水电费直接扣除吧”。
朱律桦认为，其未同意租金下调，只是要求杨映云暂时按月租金105,000元的标准支付房租，待旺季的时候再补交。对杨映云提供的证据表示：手机号是妻子叶雯婷使用，但其妻对朱律桦与杨映云之间的租赁事宜不清楚，所以对该短信的内容，朱律桦不予认可。
一审法院认为，从租金的实际支付看，杨映云自2014年5月起，即按月租金105,000元的标准交纳两间房屋的租金，朱律桦从未提出异议，且在杨映云员工多交了2015年3月的租金后，朱律桦妻子还就此提出异议，认为杨映云应该支付月租金105,000元，故法院认为，朱律桦与杨映云就房屋租金的变更达成了一致，即杨映云自2014年5月起按月租金105,000元的标准支付两间租赁房屋的租金。
3、杨映云是否支付2015年4月的租金？
杨映云认为，2015年4月的租金是通过现金方式支付朱律桦本人，朱律桦之前的诉讼提交的《朱律桦、杨映云之间租金约定、支付及欠租明细》中也自认收到杨映云的2015年4月的租金。
朱律桦认为，其未收到2015年4月的租金。之前提交的证据在本次诉讼中已经撤回。
一审法院认为，朱律桦在之前提交的证据中已经承认收到2015年4月的租金，实际已经免除杨映云的举证责任，朱律桦不得任意撤销自认，故对杨映云已付2015年4月租金的事实予以确认。
综上，一审法院认为，朱律桦与仇某签订的《房屋转租合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。2010年5月10日，仇某将其经营的上海市酒勤餐饮有限公司的股权转让给杨映云，杨映云由此承租仇某原租赁朱律桦的上海市西康路XXX-
XXX号的房屋，原租赁合同中仇某享有的权利、义务由杨映云承继，故杨映云取代了仇某原承租人的地位，与朱律桦就上海市西康路XXX-
XXX号房屋建立了租赁合同的法律关系。此后，朱律桦与杨映云就上海市西康路XXX-
XXX号房屋签订的《房屋转租合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，也属合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据双方于庭审中对账查明的事实，杨映云还应支付朱律桦2014年5月至2015年6月期间的欠租110,000元。杨映云自愿按欠租的百分之十支付朱律桦违约金，予以准许，杨映云应支付朱律桦违约金11,000元。至于朱律桦主张的“煤气费”2,425.70元，并非系杨映云租赁期间发生的煤气使用费，虽然朱律桦提供了燃气公司提供的账单，但朱律桦既无法说明该笔费用的性质，也无要求杨映云承担该笔费用的合同依据，故朱律桦的该项主张，不予支持。现杨映云愿意分担其中的一半，与法无悖。判决：一、杨映云应于判决生效之日起十日内支付朱律桦欠租人民币110,000元；二、杨映云应于判决生效之日起十日内支付朱律桦违约金人民币11,000元；三、杨映云应于判决生效之日起十日内支付朱律桦煤气费人民币1,212.85元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，杨映云在朱律桦与仇某签订的《房屋转租合同》上写明，“本合同承租方仇某已将上海酒勤餐饮有限公司的经营权及股权已转让给杨映云，所有合同内的权利和义务全由杨映云承担”，故杨映云与朱律桦就上海市西康路XXX-
XXX号房屋建立了租赁合同的法律关系。后双方就上海市西康路XXX-XXX号房屋又签订了《房屋转租合同》，双方当事人均应按上述两份合同履行。
根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。朱律桦向杨映云主张2014年4月前欠付的租金，但未提供时效中断、中止的事实，超过了诉讼时效。朱律桦上诉称其起诉并未超过诉讼时效，于法无据，本院无法采信。
自2014年5月至2015年3月，杨映云一直按月租金105,000元的标准交纳两间房屋的租金，朱律桦从未提出异议，且其妻在杨映云员工多交费用后还主动表示对方多付了2,400元。一审法院认为双方就房屋租金的变更达成了一致，并无不妥。朱律桦上诉称其当时系同意杨映云缓交，并未同意调整月租金标准，依据不足，本院不予采信。
综上所述，朱律桦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,205元，由上诉人朱律桦负担。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审判长 陈 俊
审判员 丁康威
审判员 徐 江
二〇一七年四月十二日
书记员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……