吉林省德惠市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民初字第755号
原告吉林六桂福珠宝首饰有限公司
法定代表人龚建盛，董事长
委托代理人黄海涛，黑龙江人和律师事务所律师。
被告高平，男，1957年3月20日生，汉族，住德惠市胜利街钢化委*组。
委托代理人徐彦宁，吉林华航律师事务所律师。
原告吉林六桂福珠宝首饰有限公司诉被告高平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吉林六桂福珠宝首饰有限公司委托代理人黄海涛，被告高平委托代理人徐彦宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月4日原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告将位于德惠市德惠路建设办事处昌盛委十组的房屋（产权证号：106050**）出租给原告。2014年10月20日起，租赁房屋供水、排水设施无法使用、消防进水已形同虚；10月25日起供暖中断；2014年11月16日下午15点30分起租赁房屋断电，原告卖场内无照明，监控、安保设施处于瘫痪状态，原告已无法正常经营。原告多次与被告协商要求被告处理上述问题，被告始终推诿，上述问题至今未予解决。原告于2014年11月17日向被告送达《通知函》，要求被告限期解决附属设施问题，被告未能如期解决问题。原告于2014年12月9日向被告及被告委托律师送达书面《通知》，通知被告根据《房屋租赁合同》向原告承担违约责任支付违约金；被告承担违约责任、恢复履行合同义务的能力前原告暂不依据租赁合同履行缴付租金义务，同时要求被告缴纳因供电取暖超出集中供热的费用。被告委托律师对该通知予以答复，承认了近期出现的问题，但无视合同约定并推卸责任。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条第1项约定：“甲方（被告）有义务向乙方（原告）单位提供合同规定的经营场地及必要的附属设施，同时有权监督乙方单位的房屋使用情况”。第十条第1款：因甲方违约或因甲方原因而产生租赁物权属争议，乙方有权解除合同的，甲方全额退还我方支付的租金及补偿费，并全额赔偿装修费用（全额装修费用以我方提供的装修预算数额为准），同时含有乙方品牌标识的一切设施予以拆除。第十一条：违约责任本协议第十条第一款、第二款违约责任的方式为违约金，违约金标准相当于租赁物年租金数额。综上所述，被告的行为已经构成违约，租赁房屋基础设施无法正常使用，已经严重侵害了原告的合法利益，给原告带来经济损失，根据合同约定及法律规定，原告要求法院判令被告承担违约责任给付原告违约金80万元，同时请求法院判令被告采取措施恢复承租房屋基础（上水、下水、消防栓供水、供电、取暖）设施正常、合法使用以保证合同继续履行。故诉请法院：一、判令被告支付违约金八十万元；二、请求判令被告恢复承租房屋基础设施正常、合法使用；三、诉讼费由败诉方承担。
被告辩称：一、原告以被告不履行房屋租赁合同第8条1款第1项关于“甲方有义务向乙方单位提供合同规定的经营场地及必要的附属设施……”为由，判令被告向其支付违约金80万元的诉讼请求，被告不同意。理由如下：1、在房屋租赁合同中，被告同意将自有产权291平方米房屋中的216平方米房屋作为租赁物出租给原告。双方在合同的第1条中对租赁房屋的位置、性质、用途、面积有着明确的约定。2012年11月10日，被告将房屋按约定交付给原告使用。双方在现场对租赁房屋进行了验收，确认房屋的供水、供电、供热设施及其它设施齐全完好，租赁物不存在任何影响原告使用的瑕疵。其后由原告一直使用至今，并没有出现无法使用和需要修理的情况。2、至于原告在诉状中所陈述的2014年10月份以后，陆续出现的供水、供热、供电中断的问题，不是由于被告的行为所造成的。原因究竟是什么，被告到目前尚不明确知道。关于上述事项，双方在房屋租赁合同中有明确的约定。该合同第8条第2款第5项约定：“租赁期间基于使用房屋所产生的水费、电费、取暖费、项目经营产生的一切税费由乙方承担。基于出租房屋所产生的土地税，房屋租赁税等其它费用由甲方承担。”租赁房屋交付原告后，自2012年起，原告一直按照此约定，并以自己单位的名义向供水人、供电人、供热人交付各项费用，与各相对人直接形成了确定的、合法的供用水、供用电和供用热力的合同关系。实际上被告的房屋自2003年起一直出租，房屋始终处于承租人使用和占有的状态。被告从来未以自己的名义订立过供用水、供用电、供用热力的合同。既不是供水人、供热人、供电人，也不是用水、电、热人。不负有任何此类合同的权利和义务。原告在2014年11月17日的来函中叙述“我单位已向供电、供水、供热部门查询，非主管部门原因所致，应为相关设施被从租赁房屋所处建筑物的公用主线路切断所致。”但公用主线路既不包括在租赁房屋内，也不是被告的所有权范围。由此可见，形成上述状况的原因既非被告所造成，也不是双方合同中约定的租赁房屋及设施出现问题所造成。我们认为：在原告与供水、电、热人存在供用水、供用电、供用热力合同的情况下，如公用主线被第三人切断，应该根据《合同法》第121条规定进行处理。如果因为合同当事人履行合同中出现纠纷，应按照《合同法》和其它法律法规的规定通过诉讼或者请求行政机关给予解决。而这些救济途径的权利请求人是原告，不是被告。但原告不按照法律法规的规定积极的通过合法的途径去主张权利，却要求作为房屋租赁合同的出租人的被告承担其它合同当事人的义务，显然是没有任何法律依据的，并且对被告来讲也是极不公平的。也就是说除非原告能够证明供水、供电、供暖线路是被告故意切断，或者是由被告交付的租赁房屋和设施存在的质量问题影响使用，且被告拒不维修外，被告根据约定对水、电、暖的供应不负任何责任。关于排水、合同中没有约定，并且216平方米租赁房屋中，原来就没有卫生间的排水设施。这是双方签订合同和交付房屋过程中已经说明并认可的，双方当时并无异议。至于原告使用过程中自行进行的安排与被告没有关系。综上，被告的行为并没有违反双方签订的房屋租赁合同第8条第1款第1项的约定，也没有违反其它任何约定。不存在违约行为，不应承担违约责任。
二、由于租赁房屋至今尚与交付时一样，没有变化，没有影响原告使用的任何质量问题，故也不存在所谓的恢复问题。
三、在本次庭审中，被告再次通知原告在2015年5月1日前向被告给付合同约定的本年租金，否则我们也将按合同约定要求原告承担拒不给付租金的违约责任。
四、自2014.11.29日开始租赁房屋的供电供水已经陆续恢复，现在已经正常使用。
经审理查明，2012年9月4日，原被告双方签订房屋租赁合同，合同约定“甲方（出租方）高平，乙方（承租方）吉林六桂福珠宝首饰有限公司，甲方同意将位于德惠市德惠路建设办事处昌盛委十组的房屋出租给乙方，从事商业经营。房屋产权人为高平，房屋所有权凭证号为10605013、租赁期限自2012年10月17日起至2020年10月16日止。”租金前四年是每年捌拾万元，后四年是每年捌拾柒万元，租期共计八年。租赁合同第八条：“甲、乙方双方的权利和义务1、甲方的权利和义务1）甲方有义务向乙方提供符合合同规定的经营场地及必要的附属设施，同时有权监督乙方的房屋使用情况。2）甲方按时足额收缴乙方租金并出具票据。（略）5）甲方保证乙方按约使用租赁物，如因甲方违反约定，应承担违约责任，同时，乙方有权要求继续履行合同或解除合同。2、乙方权利和义务（略）3）乙方应妥善使用、保管房屋，自觉维护房屋主体设施的完好，注意防火、安全用电。除自然原因外，因乙方使用管理不当造成设施损毁，乙方需在三天内修复或按价赔偿。（略）5）租赁期间基于使用房屋产生的水费、电费、取暖费、项目经营产生的一切税费由乙方承担，基于出租房屋产生的土地税、房屋租赁税等其他费用由甲方承担。”第十条对合同解除进行了约定：“1、因甲方违约或租赁物权属争议致使乙方解除合同的，甲方全额退还乙方已支付的租金及补偿费，并全额赔偿装修费用，同时含有乙方品牌的标识的一切设施予以拆除；2、如乙方逾期支付租金致使甲方解除合同的，装修费用不予赔偿，同时乙方承担违约责任；3、由于不可抗力事件或政府规划拆迁等原因，经乙方确认后，甲方免责，租金按照实际使用期限结算，拆迁补偿给房屋实际经营人，停业损失及装修损失部分归乙方所有”。第十一条对违约责任进行了约定：“本协议第十条第一款、第二款违约责任的方式为支付违约金，违约金标准相当于租赁物年租金数额。”此外，双方还对租金数额、交纳期限、房屋交付期限以及其他权利义务等进行了约定。2012年10月12日原被告双方签订补充协议，该补充协议对定金与房屋交付、房屋装修免租期限、房屋租赁期限进行了补充约定。2012年11月10日被告将房屋交付被告。原告向被告交付两年的租金，租金交付至2015年1月30日。原、被告双方履行此份租赁合同及补充协议。2014年10月份，原告所承租的房屋内出现陆续停水、停电、停止供暖现象。原告给被告送达了通知函，被告协调有关部门，使原告所承租的房屋恢复供水、供电，被告同时给原告提供了电暖设备。原告现继续使用该租赁房屋，但没有继续交纳房屋租金。现原告要求被告支付违约金八十万元，并恢复承租房屋基础设施正常、合法使用。
以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》两份、手机彩信、短信、通知及回复、执行笔录一份，房屋所有权证复印件及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，也不存在其他的合同无效情形，该合同及补充协议合法有效，原被告双方应该按照合同约定履行各自的义务。原告将房屋租金交付被告，被告也将所租赁房屋及时交付原告使用，在合同履行期间，由于原告所承租的房屋出现停水、停电以及无法正常供暖现象，现原告以此主张被告有违约行为，应承担违约责任，并支付违约金八十万元，同时要求被告恢复租赁房屋基础设施正常、合法使用。因被告为原告提供的租赁房屋内供水、供电、供热设施完全，并能正常使用，被告已尽到了出租人的义务。该租赁房屋停水、停电、停止供暖不是由被告的行为所造成的，现原告以租赁房屋停水、停电、停止供暖是被告的违约行为证据不足，本院不予支持。同时，通过与有关部门协商，该租赁房屋已恢复供水、供电，使租赁房屋能够正常使用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告吉林六桂福珠宝首饰有限公司的诉讼请求。
案件受理费11800元、邮寄费72元均由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 张晶萍
代理审判员 孙永德
代理审判员 杨晓慧
二〇一五年七月九日
书 记 员 薛晓宇