浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3767号上诉人（原审原告）：单寿根。上诉人（原审原告）：沈先华。二上诉人共同委托代理人：胡卫平，浙江浙嘉律师事务所律师。二上诉人共�委托代理人：林思思，浙江浙嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：浙江德信汇运置业有限公司。法定代表人：胡一平。委托代理人：罗弘韬、施飞飞，浙江金道律师事务所律师。上诉人单寿根、沈先华因与被上诉人浙江德信汇运置业有限公司（以下简称德信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2012年8月28日，单文龙与德信公司签订《浙江省商品房买卖合同》约定单文龙向德信公司购买位于杭州市拱墅区德信臻园1幢3单元601室商品房，为精装修房屋。合同约定该商品房建筑面积为168.89平方米，其中套内面积138.37平方米，商品房单价为25298元，总价款4272579元，其中包括全装修款1013340元。合同第十四条约定：“双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：出卖人另行向买受人支付差价部分5%金额的款项作为补偿，为提高商品房品质，装饰、设备标准所做的变动而变更约定的主要材料和设备品牌、产地等，不视为出卖人违约”。合同附件四对装修主要材料和设备的品牌等规格等进行了约定。合同签订后，单文龙按约支付了房款。2012年9月19日德信公司针对涉案房屋的销售价格，以《杭州市区商品住房销售价格调整备案工作联系单》的形式向杭州市物价局审批备�，该联系单中载明装修单价为6000元每平方米。2013年11月29日，单文龙与德信公司签署《商品房交接书》，单文龙签字确认房屋交付。单文龙因对房屋装修质量有异议，故委托浙江立信工程投资咨询有限公司对涉案商品房装修造价进行了评估，据2014年6月16日出具的《工程造价咨询报告书》载明，涉案房屋装修工程造价为530077元。单文龙认为德信公司装修没有达到约定的标准，于2014年7月17日起诉至原审法院，请求判令：1、德信公司立即退还精装房差价483263元；2、德信公司支付单文龙违约补偿金24163.15元；3、德信公司向单文龙提供双方所签订的《浙江省商品房买卖合同》附件四中材料和设备的出厂合格证、产地证明、进口报关单及本次精装修的工程精装修结算单；4、本案诉讼费用由德信公司承担。2014年12月12日，单文龙去世，由其继承人单寿根、沈先华作为本案的当�人参加诉讼。原审法院认为，单文龙与德信公司双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有拘束力。单文龙与德信公司在合同中对房屋及装修价格进行的约定，应视为系单文龙与德信公司双方在综合考虑各项市场因素后而形成的交易价格。商品的交易价格是商品的持有者和购买者在商品交易市场中买卖时拟供的商品成交价格，其形成受市场供求关系、产品质量、外界配套、产品宣传、包装、购买者心理、合理利润、品牌价值等多种因素的影响，是一个包含多种价值因素在内的综合价格，而不仅仅是产品本身的造价。而精装修是室内设计与建筑及景观设计在前期结合的一个共同体。它从整体项目定位出发，优先考虑室内空间设计，再延伸建筑外立面及结构设计、并与景观设计结合为一体。精装修房不仅仅要求房屋室内的装修，同时也要求相应的室外环境及配套设施的优化。即使仅造价这一项，亦不能限于套内装修，而应包含整体配套工程造价。单文龙委托浙江立信工程投资咨询有限公司对房屋装修造价进行了评估，其出具的《工程造价咨询报告书》仅是对单套房屋套内装修造价所进行的评估，未考虑精装修房建筑及景观设计的外围造价，也未包含交易价的其他内容，故两者缺乏比较的基础。同时，作为商品的精装修房屋是一个房屋与精装修有机结合的整体，其价值是就整体而言的，虽然合同中对于装修价格单独进行了约定，但房屋本身与装修不能简单的进行割裂，两者的价格也不应单纯割裂来看。因此，单寿根、沈先华依据评估造价与合同约定装修价之间的价差，主张德信公司违约而要求退还差价、支付违约金，缺乏依据，该院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》附件四对装饰、设备标准进行�约定，根据单寿根、沈先华提交的《工程造价咨询报告书》中所列设备、材料品种、品牌与合同附件四进行对比，德信公司在装修过程中的主要材料、设备在材质品种及品牌的选择上符合合同约定。单寿根、沈先华主张商品房室内装修与样板房装修标准差距过大，以及装修存在大理石裂纹等质量问题，但未能充分举证证明，该院亦不予采信。单寿根、沈先华依据对单套房屋套内装修造价的评估意见，主张德信公司违约，而要求德信公司退还精装差价483263元及支付违约金，依据不足，该院不予支持。对于单寿根、沈先华要求德信公司交付装修材料、设备出厂合格证、产地证明、进口报关单及装修工程结算单的主张，该院认为双方合同约定并未约定德信公司有交付相关材料的义务，单寿根、沈先华主张没有依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》�六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年11月20日判决：驳回单寿根、沈先华的诉讼请求。本案受理费8874元，保全费3020元，由单寿根、沈先华承担。宣判后，单寿根、沈先华不服，向本院提起上诉称：一、原审程序错误，应依法撤销。首先，本案自2014年7月17日立案至2015年11月21日判决超过了法律规定的一审最长审限6个月的规定，明显违法。其次，双方当事人均向原审法院提交了证据，但一审判决未对此进行采信分析，不仅违反了相关的规定，也没有证据支持其判决，二审应依法改判。二、原审法院认为双方在《商品房买卖合同》中约定精装修价格系商品房的交易价与商品房的价格整体相连，两者的价格不能割裂来看，因此单寿根、沈先华依据评估造价与合同约定装修价之间的价差，主张德信公司违约而要求退还差价、�付违约金，缺乏依据，不予支持，是错误的。首先，本案精装修价格并非交易价格。本案房屋精装修是开发商为取得更高的利润所承诺的一种增值服务，是开发商为推销其商品所作出的要约承诺。该承诺如同其楼书、宣传资料和广告宣传中所作出足以影响商品房买卖成交的要约承诺一样，应视为出卖方的要约，作为合同中必须履行条款进行承诺履行。在本案中，每平方米的装修价格6000元明确而具体，并且具体的材料和品质在合同附件四又做了具体规定，是具体明确的合同条款，也是单文龙最终下单的决定性因素。从当时销售人员的介绍、现场展示的样板房及对合同一般条款的一般理解，也应理解为本案住宅装修的价值就是每平方米6000元。现根据浙江立信工程咨询有限公司的评估，案涉商品房精装修造价每平方米只有3000余元，明显违反约定，同时也与德信公司向有关部门备案的每平方米6000元的销售价格差距巨大，德信公司违约的事实是清楚的。另外，本案的精装修价格并不是商品房的交易价格，它与商品房的交易价格是分开的，该价格是由德信公司提供的精装修样板房、合同附件四和每平方米约定6000元等三个方面组成的，与市场供求关系、产品质量、外界配套、产品宣传、包装、购买者心理、合理利润、品牌价值及外主面结构设计与景观设计等因素无关。而根据商品房销售价格的规定，普通商品房的价格实行价格（成本）备案制度：普通商品住房价格=成本+利润+税金+计入房价的行政事业性收费±层次差价±朝向差价±环境差价。其中，商品房的成本包括土地成本、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共基础设施费、附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费等八部分的总和。另从合同附件四约定的装饰、设备标准及其装修的范围来看也仅指商品房的室内而不包括室外。精装修房是指室内装修而非室外装修系基本常识。再从《商品住宅装修一次性到位实施细则》、《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》的精装修房的相关规定，以及《建筑工程施工质量验收统一标准》、《建筑装饰工程施工及验收规范》、《建筑内部装修防火施工及验收规范》、《建筑节能工程施工质量验收规范》、《木地板铺装验收和使用规范》等精装修房需要验收的有关行政法规规定来看，精装修房的范围也是指室内而非室外。故原审法院认为精装修房的价格包括室外造价和整体造价无任何事实和法律依据。根据国家发改委颁布《商品房销售明码标价的规定》第三条、第十条、第十三条的规定来看，案涉商品房的装修价根本不可能包括绿化、公共配套设施、道路及其他费用等价格。�百度搜索得知，原审法院有关“精装修是室内设计与建筑及景观设计在前期结合的一个共同体，它从整体项目定位出发，优先考虑室内空间设计，再延伸建筑外立面及结构设计、并与景观设计结合为一体。精装修房不仅仅要求房屋室内的装修，同时也要求相应的室外环境及配套设施的优化。即使仅造价这一项，亦不能限于套内装修，而应包含整体配套工程造价”的论断也是法官从百度上摘录，而百度中这一说法是针对成品房而言的，并且是指成品房在精装修房屋设计时考虑整体与室外环境和景观设计的配套，而不是精装修房屋的设计包括室外环境和景观设计。因此原审法院认定精装修价格还应包括其他造价是错误的。三、原审判决认定单寿根、沈先华主张商品房室内装修与样板房装修标准差距过大，以及装修存在大理石裂纹等质量问题，但未能充分举证证明，并�予采信，是错误的。为查明事实，本案经过几次开庭，单寿根、沈先华在庭审中提交了一张德信公司在本案精装修时所使用的不符合合同附件四的品牌和材质的对照表，精装修房存在大理石裂纹等质量问题也通过大量照片和视频举证向法庭作了展示，在本案中对相关事实的举证已完全充分，原审法院未予采信，是错误的。四、原审判决认定单寿根、沈先华依据对单套房屋套内装修造价的评估意见，主张德信公司违约，而要求德信公司退还精装差价及支付违约金，依据不足，并不予支持，是错误的。单寿根、沈先华已向法院提交经过浙江立信工程投资咨询有限公司对本案精装修房屋的装修价格进行的评估。合同附件四也对此价格的构成进行具体物化。根据合同条款本案精装修的价格也仅是指室内装修价格。德信公司认为不是如此，其应举证推翻上述证据，但德信公司至今没有举证。故原审法院认定单寿根、沈先华的主张没有依据，是显失公平的。五、原审判决认定单寿根、沈先华要求德信公司交付装修材料、设备出厂合格证、产地证明、进口报关单及装修工程结算单的主张没有依据，并不予支持，是错误的。上述材料是相关法律及合同法明确规定作为商品提供者一方应提供出具的，是合同的随附义务况且合同中也有约定。综上，原审判决程序错误，判决显失公平，请求二审法院依法撤销杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第1392号民事判决，改判支持单寿根、沈先华的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由德信公司承担。被上诉人德信公司答辩称：一、原审程序并不存在违法情形。首先，根据民事诉讼法的相关规定，本案案情复杂，涉及面极广，甚至及于杭城整个精装修商品房市场。一审法院依据相关规定延长审限，并无不妥。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》，双方当事人都有意愿庭外和解，该期间不应计入审限。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）德信公司从未作出承诺称精装修是增值服务，单寿根、沈先华也未能提供相应的证据佐证该观点。从合同条款所列商品房交易价表述为“其中包含精装修价XX元”看，该价格也是该商品房整体价格的一个组成部分，和房屋毛坯价格不能机械割裂；从单寿根、沈先华支付购房款的方式上看，其所申办的购房按揭贷款所依据的房价金额也包含有精装修价格。商品房价格系交易价，包含其中的精装修装修价当然属于交易价格性质。从单寿根、沈先华的表述中看出，其理解中精装修的价格也应包含有开发商就该部分投入所产生的利润，其明知合同中关于精装修的价格为包含开发�利润的交易价格，而不仅限于装修实际价值。（二）鉴于合同约定的商品房精装修价格属于商品房交易价格的组成部分，该价格应是由成本、利润、税金等组成。单寿根、沈先华所称的样板房、合同附件四内容仅是涉及该部分交易价格中的成本部分，且仅是与成本相关的其中两个因素，而不是全部因素。在正常交易中，商品房交易价格除包含其中的精装修价格，还与市场供求、楼盘定位、房屋质量、项目配套、合理利润、品牌价值、景观设计以及购房者心理等因素密不可分。（三）单寿根、沈先华主张精装修楼盘所称的精装修范围仅指商品房的室内，而不涉及室外部分的观点不能成立。1、单寿根、沈先华援引的建筑施工规范仅是指向开发商在开发建设精装修楼盘过程中实施的一系列建设行为中的一个环节，即室内装修施工环节，并不能据此得出开发商在开发精装�楼盘中除完成毛坯房建设外，只多做了室内装修的结论，更无法据此否认开发商在开发建设精装修楼盘过程中还在配套设施、绿化景观、外立面美观效果等方面进行了有别于开发建设毛坯楼盘的优化投入。2、单寿根、沈先华援引《商品房销售明码标价的规定》，对原审判决进行了曲解。原审判决从未将景观设计、公共设施、绿化、道路等造价机械的仅归入楼盘的土建造价或是装修造价，而是认为精装修楼盘开发商除须完成土建施工和室内装修外，还需基于精装修楼盘的整体开发定位，对楼宇外立面、室外环境、配套设施等进行优化，因此相应楼盘精装修造价部分不能仅限于室内装修造价，还应包括室外优化部分。原判上述认定符合精装修楼盘开发建设的实际情形，并无不当。3、单寿根、沈先华机械套用关于室内全装修的建筑规范主张精装修商品房所涉精装修价值�限于室内装修部分，该主张与精装修商品房市场通行规则和精装修房屋开发建设行业惯例不符。对于“精装修”、“精装修商品房”概念中精装修所涉范围，目前并无成文法律做出过明确界定，但经过多年的市场发展，任何市场主体都不会认为精装商品房是毛坯房+室内装修，开发商要开发建设精装修商品房，就必须针对这部分改善型中高端客户，从前期设计开始进行规划，在楼盘配套设施、绿化景观、房屋外立面选材、楼宇大堂空间，甚至是选用的前期物业公司等方面做出远比开发毛坯楼盘更大的投入和优化，而完成室内装修仅仅是精装修楼盘中必备的一个环节而已。因此精装修楼盘所涉精装修价值当然应包括室内装修价值和开发商在配套设施、绿化景观、楼宇外立面等方面的优化投入价值。百度词条客观反映了市场各方主体已形成的以上共识，一审判决作出类似认识也符合这种市场共识和行业惯例，应予维护支持。4、从合同附件四的约定中可看出，单文龙在购房时对于精装修房屋所涉精装修价值包括室外部分也是明知的，反映在该附件明确列明外墙：花岗岩，真石漆，电梯：日立等。故单寿根、沈先华仅依据其提供的一份单套房屋套内装修造价的评估意见显然无法涵盖和证明案涉楼盘以及分摊到每套房屋的精装修实际价值。更何况单寿根、沈先华提供的该评估意见对于开发商的利润、税金等均未做涉及，甚至都不足以证明案涉房屋室内装修的准确造价。因此，原审判决认定原审原告主张依据不足并无不当。（四）原审法院认定德信公司在装修过程中的主要材料、设备在材质品种及品牌上符合合同约定。单寿根、沈先华主张住宅商品房室内装修与样板房装修标准差距过大，以及装修存在大理石裂纹等质量问题，但未能充分举证证明，原审法院不予采信，并无不当。1、德信公司在装修过程中所选用的主要材料、设备在材质品种及品牌上符合合同约定，不存在违约行为。合同附件四对于主要材料的品牌约定均为某品牌或同等品牌，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定“均以交付时的实际现状为准”。德信公司在装修过程中所选用的个别设备品牌虽非合同约定品牌，但属于同等品牌或者提高档次的品牌，符合合同约定，亦不会造成购房人利益受损。2、单寿根、沈先华所称的所谓大理石裂纹其实系大理石的天然纹路，案涉房屋不存在质量问题。（五）德信公司向单寿根、沈先华出售的是精装修商品房，装修材料、设备设施等与水泥、石子、黄沙、钢筋、门窗等建材经过建设施工共同组成了商品房这一商品。德信公司采购建材以及委托施工单位组织土建、安装、装修等施工行为均�与案外人发生的法律关系，与本案商品房买卖合同关系并不属于同一法律关系。德信公司既无合同义务也无法定义务交付相应装修材料、设备出厂合格证、产地证明、工程结算书。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，德信公司未向本院提交新的证据。单寿根、沈先华向本院提交照片7张，以证明涉案房屋经过维修，至今仍存在漏水、玻璃自动脱落，以及大理石段粒拼接等质量问题，充分说明涉案标的存在严重的质量问题。德信公司认为，单寿根、沈先华提交的照片不属于二审新证据，2015年2月6日一审第二次开庭，但单寿根、沈先华举证陈述该组照片是在2014年12月拍摄的，在一审期限已经形成；该证据单寿根、沈先华的主张是关于质量的问题，而本案属于房屋买卖合同纠纷，该主张属于其他法律关系，不应该属于本案审理范围；该证据无法判定是否确实是对涉案房产进行实体拍摄，也不能证明其证明目的。本院认为，德信公司的异议成立，本院对该证据不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：根据双方签订的商品房买卖合同第五条计价方式与价款的约定，该房屋按建筑面积计算房屋总价，房屋总价中包含了全装修总价。该约定表明，双方买卖的标的物是全装修房屋，而非双方买卖毛坯房之外，开发商另行提供装修服务。案涉合同第五条约定的全装修总价，亦是双方基于合同附件四《装饰、设备标准》的约定，就全装修总价达成的一致的意思表示，而非基于合同附件四约定的标准所计算的造价的总和。单寿根、沈先华单方委托浙江立信工程投资咨询有限公司出具的《工程造价咨询报告书》，系针对案涉房屋装修的工程造价所作的评估，与双方约定的全装修价格缺乏关联性，其基于此主张德信公司违约的理由不能成立。故本案中，单寿根、沈先华以案涉房屋的精装修系增值服务为由要求对精装修的价款单独复核结算，缺乏相应的依据，进而其以价格比对为由主张德信公司应返还差价、支付违约金的依据不足，原审法院不予支持，并无不当。单寿根、沈先华所提交的证据不能充分证明德信公司对案涉精装修使用的设备及材料不符合双方的约定，原审法院对其该项主张未予采信，亦无不当。单寿根、沈先华主张的质量问题即使成立，亦应通过要求德信公司按照合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定承担修理、更换或者修理、更换不能的情况下的损害赔偿等违约责任的方式解决，而非在已经支付价款之后要求德信公司返还。单寿根、沈先华主张德�公司应提供附件四中材料和设备的出厂合格证、产地证明、进口报关单及精装修结算单，缺乏依据，原审法院不予支持，亦无不当。关于一审的程序问题，经本院审查，原审法院并无违反法律规定的超过审理期限的情形，单寿根、沈先华对此所提上诉理由不能成立。综上，原审判决事实认定清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8874元，由单寿根、沈先华负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 骏审 判 员  盛 峰代理审判员  毕克来二〇一六年六月二十三日书 记 员  姚丽萍