江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3237号
上诉人（原审被告）：宋秀梅，女，1947年8月16日生，汉族。
委托诉讼代理人：胡为春，江苏苏恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘新宁，江苏苏恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京市雨花台区教育局，住所地南京市雨花台区雨花南路2号。
法定代表人：刘善海，南京市雨花台区教育局局长。
委托诉讼代理人：陈婧，江苏国成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐凡凡，江苏国成律师事务所实习律师。
上诉人宋秀梅因与被上诉人南京市雨花台区教育局（以下简称雨花教育局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第2534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋秀梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由为：1、南京康益房地产开发有限公司合同向上诉人发送的《联系函》明确2001年12月18日的《房屋租赁合同》已经解除，并要求上诉人和学校重新签订合同。一审法院依据该合同判决是错误的。2、2005年5月至今，上诉人承租使用诉争房屋兴办幼儿园，与被上诉人之间从未发生租赁权利义务方面的任何纷争，包括租金、租赁期限，因为上诉人和被上诉人就房屋租赁使用已经达成了一致意见，主要是：租金和房屋的维修费用双方实行互免；租赁期限适当延长。上诉人原审提交的被上诉人没有盖章确认的《补充说明》以及《学前教育机构登记注册证书》能够证实该事实。《补充说明》没有被上诉人书面签字或者盖章，是因为被上诉人作为教育行政主管部门具有绝对的主导和支配权。《学前教育机构登记注册证书》虽然不是直接证据，但是教育行政主管部门必须对办学场地证明进行审查核实，该证据能够证明上诉人的主张。3、被上诉人长达十年的时间未向上诉人主张租金，只是在其提起诉讼前的数月向上诉人发函提出租金要求，目的是为诉讼做准备。被上诉人即使要向上诉人收取租金，也应当本着支持、扶助上诉人民办教育的原则，按照国家政府有关优惠政策适当收取。同时，被上诉人也要依法承担幼儿园房屋维修所产生的费用。4、根据《合同法》规定，房屋的维修费用应当由出租方承担。办学机构必然会产生维修费用。因被上诉人不承认和上诉人达成了租金和维修费互免的约定，上诉人只能以被上诉人需承担维修费作为抗辩。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
雨花教育局辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：1、双方之间的租赁关系成立，被上诉人是适格的出租方。案外人南京康益房地产开发有限公司与上诉人在2001年12月18日签订的书面房屋租赁合同有效，后因国有资产管理方发生变更，被上诉人作为租赁合同的出租方，已承接该合同中所有的权利义务，双方应当按照合同履行权利和义务。2、被上诉人要求解除合同有事实依据。合同第10条明确约定上诉人未按约定支付租金的，被上诉人有权终止协议，收回房屋和活动场地。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的全部诉请。
雨花教育局向一审法院起诉请求：1、解除2001年12月18日签订的《房屋租赁合同》，宋秀梅立即向雨花教育局返还租赁物；2、宋秀梅立即给付拖欠的租金76万元（自2005年1月1日起至租赁物实际交付之日止，暂计算至2015年12月31日止）及利息；3、宋秀梅承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2001年12月18日，南京康益房地产开发有限公司（以下简称康益公司）（甲方）与被告宋秀梅（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于南京市雨花台区玉兰路1号康盛花园小区内面积1681平方米幼儿园主体建筑，室外活动场地约800平方米，租赁给乙方，由乙方组织实施幼儿园的日常教学和管理使用。租赁期限为15年，即自2002年1月1日至2016年12月31日止。双方约定，前三年（2002年1月1日至2004年12月31日）免交租金，第四年至第七年（2005年1月1日至2008年12月31日）租金按每年6万元计，第八年至第十一年（2009年1月1日至2012年12月31日）年租金按每年7万元计，第十二年至第十五年（2013年1月1日至2016年12月31日）年租金按每年8万元计，付款时间为每年1月15日前付清当年租金，先付后租。合同第五条载明：“乙方按现代化幼儿园配置设施，其教学用器材、教具、设备等均由乙方自行投入”。合同第七条载明：“租赁期间，未经甲方允许，乙方不得擅自改变幼儿园建筑物结构，否则，由此而造成的安全上的后果由乙方承担”。合同还约定，乙方如有未按约定支付租金或擅自改变房屋结构和用途等情形的，甲方有权终止协议，收回房屋和活动场地。2002年2月4日，南京市雨花台区公证处对康益公司和被告宋秀梅签订的房屋租赁合同进行了公证。
2005年5月18日，因康益公司改制，雨花台区人民政府国有资产监督管理办公室将原属于国有资产的康盛幼儿园资产收回，并委托雨花教育局管理。2005年5月20日，康益公司致函被告宋秀梅，告知幼儿园房产属国有资产，已由雨花台区国资办收回，并委托雨花教育局管理，双方房屋租赁合同将自行终止，由雨花教育局与被告重新签订房屋租赁合同，请被告积极配合。但2005年5月20日至今，原被告双方并未重新签订书面房屋租赁合同。自2001年12月18日被告租赁诉争房屋起至法庭辩论终结前，被告宋秀梅就本案涉及的租赁物未支付过租金。
又查明，被告宋秀梅在租赁房屋及场地中开办南京市小牛津幼儿园，2015年1月30日，雨花教育局核发了该幼儿园的学前教育机构登记注册证书，证书有效期自2015年2月至2018年1月。
庭审中，被告宋秀梅陈述原被告双方曾口头约定变更原租赁合同的租期、租金及付款方式，并提交关于康盛花园小区幼儿园《房屋租赁合同》的补充说明复印件一份，被告认为依据该补充说明，至2016年12月31日租赁合同终止，原被告双方的租金与维修费应当互免，即雨花教育局不收取被告租金，同期园舍的维修由承租方宋秀梅负责，雨花教育局不承担任何费用。原告认为被告提交的补充说明系复印件，且落款处并无原告雨花教育局的盖章和签字，对该补充说明的真实性不予认可。
一审法院认为，本案中，就南京市雨花台区玉兰路1号康盛花园小区内面积1681平方米幼儿园主体建筑及约800平方米的室外活动场地的租赁事宜，康益公司与宋秀梅在2001年12月18日签订有书面房屋租赁合同，该合同对当事人具有法律约束力，因国有资产管理方发生变更，雨花教育局成为该房屋租赁合同中出租方康益公司的权利义务承受人，其与宋秀梅作为合同双方均应当按照约定履行自己的义务，被告宋秀梅未按合同约定按期支付房屋租金，原告雨花教育局有权解除合同，并要求被告支付租金、返还租赁物。被告辩称原被告双方就房屋租赁合同的租期、租金及付款方式有新约定，即租期按原告核发的学前教育机构登记注册证书的有效期延至2018年1月、租金及付款方式按补充说明内容实行租金和房屋维修费互免，经庭审质证，一审法院认为，学前教育机构登记注册证书系幼儿园开展办学活动的证件，而非房屋租赁的租期凭证，被告提交的补充说明（复印件）亦无原告雨花教育局的签名或盖章，因被告无证据证明双方就本案房屋租赁有新约定，故一审法院对被告要求延长租期并以维修费与租金互免的抗辩意见不予采纳。关于被告提出的诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，本案房屋租赁合同中已明确约定：“付款时间为每年1月15日前付清当年租金，先付后租”，因原告未提供其在2015年1月15日之前曾向被告催讨租金的证据，鉴于原告向一审法院起诉的时间为2015年10月22日，故截止2014年12月31日的租金已过诉讼时效期间，被告在2015年1月15日前应当支付的2015年的租金8万元未过诉讼时效期间，被告应向原告支付。合同解除后，被告应将租赁物返还原告，合同解除后的使用费，参照合同约定计取。对于被告要求原告补偿其装修损失缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除原告南京市雨花台区教育局与被告宋秀梅之间就南京市雨花台区玉兰路1号康盛花园小区内面积1681平方米幼儿园主体建筑及约800平方米室外活动场地的房屋租赁合同。二、被告宋秀梅于判决生效之日起一个月内搬离南京市雨花台区玉兰路1号康盛花园小区内面积1681平方米幼儿园主体建筑及约800平方米的室外活动场地，并将上述房屋和场地归还给原告南京市雨花台区教育局。三、被告宋秀梅于判决生效之日起十五日内向原告南京市雨花台区教育局支付自2015年1月1日至2015年12月31日的租金80000元，并自2016年1月1日起至被告实际搬离之日止按每月6666.67元的标准支付租金或房屋使用费。本案案件受理费11400元减半收取5700元，由原告负担2850元，被告宋秀梅负担2850元。
本院二审期间，上诉人向本院提交雨花教育局向其发送的告知信复印件一份，证明被上诉人在本案尚未生效的情况下，就通知上诉人停止招生，没有事实和法律依据。被上诉人认为该证据是复印件，且被上诉人并未强行要求收回上诉人占用的涉案房屋。双方当事人对一审查明的事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人宋秀梅与南京康益房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》为双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2005年，康益公司改制后，涉案房产被雨花台区人民政府国有资产监督管理办公室收回，并委托被上诉人管理。根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，涉案房屋的国有资产管理方发生变更，亦不影响租赁合同的效力，雨花教育局承继康益公司成为《房屋租赁合同》的一方主体。根据《房屋租赁合同》，上诉人宋秀梅应按约向被上诉人支付房屋租金，现上诉人在被上诉人催告后仍未履行该义务，被上诉人要求解除其与上诉人之间的合同，并要求上诉人搬离涉案房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于上诉人欠付的租金，因被上诉人未提交证据证明在2015年1月15日之前向上诉人进行了催缴，故原审法院支持被上诉人主张的2015年的租金8万元，适用法律正确。上诉人称其已与被上诉人雨花教育局达成了租金和房屋维修费用互免的协议，但其提交的补充说明系复印件，且没有雨花教育局盖章，故上诉人该上诉意见，本院不予采纳。上诉人要求被上诉人补偿其维修费用，但其原审提交的票据主要系因装修房屋产生的，故上诉人该请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人宋秀梅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11400元，由上诉人宋秀梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年九月二十三日
书记员 汪海燕