浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3195号
上诉人（原审被告）汪仁豹。
被上诉人（原审原告）王华军。
委托代理人邹炳林。
原审第三人肖金龙。
上诉人汪仁豹因与被上诉人王华军、原审第三人肖金龙房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1221号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：杭州市航海路900—904号房屋系王华军向案外人娄永泉承租，双方的租赁合同于2013年5月1日到期。2013年5月1日，王华军作为乙方与案外人娄永泉甲方又签订协议一份，约定：原协议已于2013年5月1日到期，现考虑乙方实际困难，经双方协商，达成如下协议：1、甲方同意将杭海路（航海路）900号内东南角附属房使用协议延长2年，于2015年5月1日到期。2、乙方在使用其（期）满后应按时归还甲方，不得拖延，若甲方继续出租此房子，在同等条件下乙方有优先承租权。等等。2009年9月21日，王华军作为出租方（甲方）与汪仁豹承租方（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方同意将位于杭州市航海路900—904号的九堡种子加工中心租赁给乙方使用（东南面新建附属房合计130平方米）。租赁期限自2009年10月1日至2013年9月30日。租赁金额壹年一付，即每年28000元，押金3000元。租满壹年后，以后每年递增3000元。如乙方中途需转租必须征得甲方的书面同意。乙方在不损坏店面原有设施和机构（结构）的前提下，可按照自己需要进行装饰，一切费用将由乙方自己承担。在合同期满后，如果乙方要求继续租赁原房，必须在合同期十五天前提出继续租房的要求。等等。上述协议签订后，汪仁豹向王华军缴纳了押金3000元，案涉房屋交付给汪仁豹实际使用，汪仁豹将案涉房屋开设餐饮对外经营，并足额缴纳了2009年10月1日至2013年9月30日的四年租金共计130000元，之后未再向王华军支付过其他任何款项。王华军、汪仁豹之间的租赁合同到期后，双方对于续租事宜并未协商一致，也未再签订过租赁合同。汪仁豹未搬离案涉房屋。另查明，在王华军、汪仁豹双方之间的租赁合同到期后，汪仁豹又作为甲方将案涉房屋转租给第三人肖金龙乙方，双方于2014年4月8日签订租赁协议一份，约定：甲方把座落在又一家土菜馆种子公司边的饭店租赁给乙方经营，租赁期限自2014年4月18日至2015年4月17日止。租金140000元，押金10000元。等等。第三人足额向汪仁豹缴纳了140000元租金以及10000元押金后，案涉房屋交由第三人实际使用，现案涉房屋由第三人开设安徽人家饭店对外经营，汪仁豹对于案涉房屋仅保留了一间房间堆放杂物。
王华军于2014年9月4日诉至原审法院，请求判令：1、汪仁豹、第三人肖金龙立即返还杭州市航海路900—904号房屋；2、判令汪仁豹支付房屋占有使用费33916元（按年租金37000元计算，支付自2013年10月1日至2014年8月31日止，之后的房屋占有使用费不再主张）；3、判令诉讼费由汪仁豹承担。
原审法院认为：王华军、汪仁豹之间签订的租赁合同合法有效，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。现该租赁合同约定的租赁期限已到期，双方也未就案涉房屋续签租赁合同，王华军在原审庭审中也明确表示不愿将案涉房屋再租赁给汪仁豹，故双方之间的租赁合同已履行完毕，汪仁豹应将案涉房屋腾退返还给王华军。又因第三人系案涉房屋的实际占有人，第三人亦应对案涉房屋承担腾退义务。故对王华军要求汪仁豹及第三人腾退案涉房屋的诉讼请求，原审法院予以支持，腾退所需的合理期限由原审法院酌情确定。关于王华军主张的房屋占有使用费，本案中，王华军、汪仁豹之间的租赁合同到期，汪仁豹未搬离案涉房屋，还将案涉房屋转租给第三人，故汪仁豹需向王华军支付2013年10月1日至2014年8月31日的房屋占有使用费，王华军主张按租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，汪仁豹也愿意支付，原审法院予以准许，经计算汪仁豹需向王华军支付房屋占有使用费33916.6元（37000×11／12）。因双方在一审庭审中同意汪仁豹支付的押金3000元先折抵房屋占有使用费，故汪仁豹还需支付王华军房屋占有使用费30916.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、汪仁豹、第三人肖金龙于判决生效之日起三十日内将杭州市江干区航海路900—904号房屋腾空交还给王华军。二、汪仁豹支付王华军房屋占有使用费30916.6元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费324元，由汪仁豹负担，汪仁豹应负担的案件受理费，应于判决生效后三日内交纳至原审法院。
宣判后，汪仁豹不服，上诉称：一、事实经过。2009年汪仁豹从王华军处承租案涉房屋，当时房屋状态是三间空的店面房，仅有130平方米。上诉人在此基础上加盖了约170平方米的房屋并进行了全面装修。原租赁期限到期时，上诉人与王华军及案外人娄永泉进行协商，要求对自己加盖的170平方米房屋继续使用，所产生的租金直接交土地所有人浙江省杭州市种子引进公司，但王华军不同意，上诉人无奈将房屋转租他人以弥补损失。二、原审法院认定事实不全面，导致判决不公。原审判决机械认定合同约定，未考虑上诉人加盖170平方米的房屋的事实，不顾上诉人的损失。综上，1、请求二审法院改判上诉人无需腾房及支付房屋使用费。2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。审理中，上诉人汪仁豹表示愿意支付原审判决第二项确定的房屋占有使用费，放弃该项上诉请求。
被上诉人王华军二审口头答辩称：被上诉人与上诉人之间的租赁合同到2013年9月30日止，目前已到期。双方在未续签合同情况下，上诉人理应自动终止合同，腾退房屋。上诉人瞒着被上诉人与原审第三人肖金龙签订了转租合同，侵害了被上诉人利益，被上诉人向法院起诉，要求上诉人补交租金，腾退房屋理由正当，合法合理。至于上诉人所言自己扩充面积建房，已经享用3年，根据双方合同约定，装修扩面在合同期内承租方有权享受，但合同到期按惯例动产部分有承租方自行处理，不动产部分由上诉人自行拆除。故上诉人以弥补自己的实际损失为由瞒着被上诉人擅自决定将房屋转租他人的行为为法律所不允，是对被上诉人的侵权，综上所述，被上诉人要求上诉人及第三人腾退房屋，符合法律规定，一审法院支持被上诉人请求完全正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人肖金龙二审口头答辩称：汪仁豹的上诉，与第三人没有关系。
各方在二审中均未提交证据。
本院经审理查明，原审第三人肖金龙自认其与汪仁豹签订案涉房屋的租赁合同时，未审查案涉房屋的权属关系，也未审查汪仁豹是否有权出租案涉房屋。其余查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：王华军与汪仁豹对双方于2009年9月21日签订的房屋租赁合同效力均无异议，本院予以确认。双方租赁合同期满后，未再续签租赁合同，且王华军在原审庭审中也明确表示不愿再将房屋继续出租给汪仁豹，并未再收取继续汪仁豹的租金，故在双方租赁合同期间已于2013年9月30日已到期的情况下，汪仁豹应将案涉房屋交还给王华军，并支付之后的房屋占用费。因案涉房屋由汪仁豹于2014年4月份擅自转租给肖金龙，案涉房屋现由肖金龙实际占有，故肖金龙也应与汪仁豹一并承担腾退义务。原审法院判决汪仁豹和肖金龙于判决生效之日起一个月内予以腾退，于法有据，本院依法予以确认。至于汪仁豹主张其扩建、加盖部分房屋利益处理的问题。本院认为，因王华军在本案中的诉讼请求为要求汪仁豹腾退双方房屋租赁合同项下的房屋，未及该部分利益处理问题，故汪仁豹的该节理由不属本案审查范畴。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用648元，由上诉人汪仁豹负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞 建 明
审判员 余江中代理审判员石清荣
二〇一四年十二月十一日
书记员 朱 江