常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0404民初4375号
原告（反诉被告）：蒋XX，男。
委托诉讼代理人：梁X，江苏XX（泰州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许XX，江苏XX（泰州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：XXXX置地集团有限公司。
法定代表人：朱XX，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨XX，云南XX律师事务所律师。
被告（反诉被告）：XXXX房地产开发有限公司。
法定代表人：殷XX，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨XX，云南XXX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋X，云南XXX律师事务所律师。
原告（反诉被告）蒋XX与被告（反诉原告）XXXX置地集团有限公司（以下简称XX公司）、被告（反诉被告）XXXX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁X、许XX、被告XX公司委托诉讼代理人杨XX、被告XX公司委托诉讼代理人宋X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告返还房屋认购款1000万元及其利息（从2013年3月15日起至全部清偿之日止按年利率12%计算）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与XX公司签订《内部房屋认购协议》，约定由原告以总价1000万元认购XX公司投资开发的位于昆明市XX路78号的“南亚XXXX公馆”编号为D栋一单元701、702、704、801、804共五套房屋。2015年6月19日，作为认购房屋开发单位的XXXX房地产开发有限公司对该认购协议予以认可，承诺按认购协议履行。因案涉楼盘尚未开盘，不具备销售条件，原告遂诉至法院。
被告XX公司辩称，我公司与原告确实签订了《内部房屋认购协议》，原告也确实向我方支付了认购款1000万元，但我方认为该《内部房屋认购协议》系商品房购销合同的预约协议，并不因南亚项目未取得商品房许可证而无效，属于有效协议，应继续履行。
被告XX公司辩称，1、原告与XX公司签订的《内部房屋认购协议》因未取得商品房预售许可证应归于无效；2、《内部房屋认购协议》上XX公司印章系遭到群体围攻以后迫于维稳压力而被迫加盖，并非XX公司的真实意思表示；3、XX公司未收到原告方所谓的房屋认购款，所以XX公司不应当就《内部房屋认购协议》承担任何责任；4、我方认为本案名为买卖实为借贷纠纷，XX公司未与原告签订相关借款协议，并非借款的一方当事人，同时亦未收到来自原告方的任何借款，XX公司也不应当就借款承担任何责任。
反诉原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与蒋XX签订、XX公司确认的《内部房屋认购协议》有效；2、判令反诉原告与蒋XX、XX公司继续履行《内部房屋认购协议》。事实和理由：反诉原告与XXXX石化集团有限公司、云南烟草机械厂所签订的《项目开发合作合同》第九条第2款约定，反诉原告与XXXX石化集团有限公司负责“南亚之门”项目的全部设计、施工建设和营销，承担本项目的全部投资。反诉原告据此与蒋XX签订了《内部房屋认购协议》。该《内部房屋认购协议》不具备房屋交付日期、交房标准、产权证办理等房屋买卖合同的主要条款，仅约定了待取得商品房预售许可证后签订正式的《商品房购销合同》，故该《内部房屋认购协议》系《商品房购销合同》的预约合同，并非正式的《商品房购销合同》。该《内部房屋认购协议》并不因“南亚之门”项目未取得商品房预售许可证而无效，属有效协议。2015年6月14日，XX公司在该《内部房屋认购协议》上签署了“该内部认购协议有效，XXXX房地产开发有限公司承诺继续履行”并加盖了公章。另，其他认购客户和项目回迁户亦是与反诉原告或XXXX石化集团有限公司签订了《内部房屋认购协议》或《回迁补偿安置协议》，XX公司均在该类协议上盖章确认，与本案认购情况相同，且XX公司以房屋交接给认购客户和回迁房的方式实际履行了此类协议。据此，反诉原告认为本案所涉《内部房屋认购协议》应得到XX公司的一致对待，得到履行，故诉至法院。
反诉被告蒋XX辩称，1、认可《内部房屋认购协议》有效，因为该协议从性质上是预约合同而非正式的商品房买卖合同，原告实际缴纳购房认购款1000万元也是事实；2、因XX公司及XX公司在履行《内部房屋认购协议》过程中迟迟未能签订商品房买卖合同，所以原告有权解除《内部房屋认购协议》，并要求其返还购房款及利息，对于是否具备继续履行合同的条件，请求法庭予以认定。
反诉被告XX公司辩称：1、蒋XX与XX公司签订的《内部房屋认购协议》因未取得商品房预售许可证应归于无效；2、XX公司名下的土地及在建工程早已被法院依法查封，且目前北区住宅不具备交房条件，合同目的无法实现。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2013年3月15日XX公司（作为甲方）与蒋XX（作为乙方）签订《内部房屋认购协议》一份，该协议约定：乙方自愿认购甲方投资开发的位于昆明市XX路78号的“南亚XXXX公馆”项目商品房，认购房屋为D幢1单元701号（预测建筑面积150平方米）、D幢1单元702号（预测建筑面积100平方米）、D幢1单元704号（预测建筑面积117平方米）、D幢1单元801号（预测建筑面积150平方米）、D幢1单元804号（预测建筑面积117平方米）；认购房屋总价款为10000000元，本协议签订时乙方已向甲方支付房屋认购款10000000元，该款项在签订《商品房购销合同》时自动转为乙方应向甲方支付的房屋价款，待取得《商品房预售许可证》后双方签订正式的《商品房购销合同》；项目正式开盘后，乙方在接到甲方通知（含电话通知或短信通知）10日内未带齐相关资料（包括认购书、认购款收据及购房资格证明等）到甲方售楼部签订正式《商品房购销合同》、或者未认可《商品房购销合同》及补充协议的内容、或未按时缴纳剩余房屋认购款、或者在约定期限内未办理完按揭贷款手续的，均视为乙方自动放弃其所认购该房屋之权利，甲方有权将该房屋另行处置，所交认购款全额返还；自本协议生效之日起至项目开盘后10日内，该期间乙方如对房屋不满意的，可无理由退房，甲方返还乙方全部购房款，并按12%年利率按实际占用天数给予乙方过度租金补贴；房屋交付时间最终以《商品房购销合同》约定为准，乙方所选房屋不得调换；本认购书未约定事项及具体的交房标准以最终签署的《商品房购销合同》及补充协议约定为准；双方另对其他权利义务做了约定。该认购协议签订当日，原告即向XX公司支付了1000万元。2015年6月13日，XX公司在该认购协议下方签署意见“该内部认购协议有效，XXXX房地产开发有限公司承诺继续履行”，并加盖了公章。
另查明，XX公司于2007年8月7日由云南烟草机械厂全资发起设立。2010年10月21日，云南烟草机械厂将其持有的XX公司49%股权转让给XX公司，其仍持有XX公司51%的股权。案涉南亚之门项目由XX公司开发，至今尚未取得商品房预售许可证。
庭审中，XX公司提交：1、（2015）盘法民初字第602号民事判决书、处警记录，证明原告与XX公司签订的《内部房屋认购协议》因未取得商品房预售许可证应归于无效；《内部房屋认购协议》上XX公司印章系遭到群体围攻以后，被胁迫而加盖的公章，并非XX公司的真实意思表示，应属无效行为，XX公司不应就《内部房屋认购协议》的纠纷承担责任。2、借款协议、兴业银行客户收款回单、XX公司股东信息页及公司章程、（2017）云民终40号、238号民事判决书、（2016）苏民终1237号民事判决书，证明本案系名为买卖实为借贷之纠纷；XX公司未与原告签订《借款协议》，也未收到原告方的任何借款，XX公司的借款与XX公司无关。3、（2015）昆民初字第315号民事裁定书、云南省高级人民法院查封公告、云南省昆明市中级人民法院查封（扣押）财产清单、昆明市公安消防支队盘龙区大队公安行政处罚决定书、昆明市公安消防支队盘龙区大队缴纳罚款通知书，证明XX公司的土地及在建工程早已被法院依法查封，且南亚之门北区住宅不具备交房条件。蒋XX认为：1、对于（2015）盘法民初字第602号民事判决书真实性无异议，但我国不是判例法国家，每个案件有其特殊性，不能达到被告的证明目的；对于处警记录，真实性无法核实，且上面报警人所述情况也是单方陈述，警方只是根据其陈述予以记载，所以也达不到被告所谓胁迫加盖公章的证明目的。2、对于借款协议，该协议明确载明是2015年1月，与本案没有关联；对于兴业银行客户收款回单，真实性认可，该款项正是汇给XX公司；对于XX公司股东信息及公司章程，真实性予以认可，与本案并无关联也达不到被告证明目的。3、对于查封情况等证据的真实性予以认可，但均与本案无关也达不到其证明目的。XX公司认为：1、关于（2015）盘法民初字第602号民事判决书，该判决书是一审判决，下达后已被撤销，该案原告谢国进将南区写字楼变成了北区住宅，房号为南亚之门A栋2单元802号房，在2017年4月20日谢国进办理了接房手续，该民事判决书认为是商品房销售合同是基于原告的诉求，我方认为该协议是否系商品房销售合同最终由法院确认，我方坚持认为是预约合同；关于处警记录，是深装总29家施工单位要求解决拖欠工程款，与认购协议无关。从内容上来看南亚之门认购一开始全部是以XX公司名义来签订。2、关于借款协议因仅是复印件，未看到原件，三性不予认可；兴业银行客户收款回单三性予以认可；XX公司股东信息及公司章程三性予以认可；两份民事判决书均是借款合同纠纷，而云民终40号涉及到商品房销售合同与本案情况不一致。3、对于查封情况等证据的真实性予以认可，但实际情况是南亚之门北区已经完工，因小地块整合问题未能进行正式竣工验收，正式水电已通，绿化也已完成，XX公司基于此种情况已向221户业主办理了房屋交接手续。
XX公司提交：1、《项目开发合作合同》，证明XX公司和XXXX石化集团有限公司负责南亚之门项目的全部设计、施工建设和营销，本案情况符合该合同约定。2、云博（2017）鉴定第057号司法鉴定意见书，证明XX公司与XX公司对南亚之门北区住宅销售明细表以盖章方式进行确认，上述情况与本案相同。3、XX公司与林建华所签的《回迁补偿安置协议》、与毕天富所签的《私房产权调换补偿协议》，XX公司就林建华、毕天富发出的《入场通知书》、《尚义公馆业主房屋验收交接表》、XX公司与认购客户杨晓东所签的《内部房屋认购协议》、认购户杨晓东提交的《变更申请》、XX公司与苏永彬（杨晓东更名至苏永彬）所签的《补充协议》、《入场通知书》、认购客户杨兴祥、朱孝琼、滕永忠所签《内部优惠认购协议》、《认购房屋变更协议》、《尚义公馆认购客户入场流程确认单》及《业主房屋验收交接表》，证明XX公司认可《内部房屋认购协议》有效，并以房屋交接给认购客户或回迁户的方式实际履行，现已入户221户。蒋XX认为：以上所有证据均系XX与第三方签订或取得，我方均无法确认其真实性。XX公司认为：1、对《项目开发合作合同》的三性及证明目的不予认可，股东之间的约定没有以股东会方式作出，且XX公司对外的民事行为应当以XX公司公章的形式作出。2、对司法鉴定意见书，真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可；对证据3，三性不予认可，我方认为XX公司作为社会投资人参与土地一级开发，应承担义务；对证据4，真实性予以认可，但合法性及关联性不予认可，我方提交的公安决定处罚通知书及缴款通知书可以证明现在入住不符合交房条件，仅为解决维稳压力；对证据5、6、8，真实性予以认可，合法性和关联性不予认可；对证据7、9，三性不予认可。
本院认为，当事人订立了预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方有权请求其继续履行合同或承担预约合同违约责任。本案中，蒋XX与XX公司订立的《内部房屋认购协议》中约定了商品房的施工编号、面积及总价，并明确待项目正式开盘后，蒋XX有权至售楼部签订正式《商品房购销合同》，且以最终签署的《商品房购销合同》及补充协议为准，可见该《内部房屋认购协议》属于预约合同的性质，且XX公司在该协议上盖章承诺继续履行，则该预约合同应属有效，并对蒋XX、XX公司及XX公司均具有约束力。现原告蒋XX主张返还房款，但并未举证证明被告存在违约行为，故该诉请本院不予支持。虽案涉楼盘尚未取得商品房预售许可证，但并无充分证据显示该预约合同已实际不能履行，双方仍可待条件成就时订立正式的《商品房购销合同》，故反诉原告要求继续履行《内部房屋认购协议》的诉请，于法有据，本院予以支持。XX公司提出的本案所涉法律关系为民间借贷及公章系被迫加盖的辩解意见，证据不足，本院不予采信。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告蒋XX的全部诉讼请求。
二、反诉原告XXXX置地集团有限公司与反诉被告蒋XX、反诉被告XXXX房地产开发有限公司之间的《内部房屋认购协议》有效。
三、反诉被告蒋XX、反诉被告XXXX房地产开发有限公司继续履行与反诉原告XXXX置地集团有限公司签订的《内部房屋认购协议》。
本案本诉案件受理费113600元，保全费5000元，合计118600元（原告已预交），由原告承担。反诉案件受理费40元（反诉原告已预交），由反诉被告蒋XX承担20元、由反诉被告XXXX房地产开发有限公司承担20元。（反诉原告同意其预交的案件受理费中反诉被告承担部分由反诉被告向其直接支付，本院不再退还，由反诉被告在本判决生效之日起三十日内向反诉原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 韩 炎
代理审判员 马晗珺
人民陪审员 王志刚
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 肖思娴