北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08874号
上诉人（原审被告、反诉原告）左靖雅，女，1981年12月31日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李福来，男，1970年1月7日出生。
上诉人左靖雅因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第2837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，李福来起诉至原审法院称，2010年3月15日，我与左靖雅签订《北京市房屋租赁合同》，约定：左靖雅将位于北京市西城区×××110室（建筑面积67.84平方米）房屋出租给我经营和居住，租赁期限为2010年3月15日至2015年6月14日，租金标准为每年72000元，月租金6000元，租金按季度支付，合同签订时交纳一季度租金，以后每满一季度提前15天交纳下季度租金；该合同第八条约定：甲方（左靖雅）交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租金保证金12000元；租赁合同期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分应在10天内如数返还乙方。第十五条第三项还约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金金额和全部押金退还乙方并按年租金的50%支付违约金。
上述合同签订后，我依约向左靖雅交纳了37000元，其中包括2012年至2013年度的部分供暖费2000元、押金12000元、转让费23000元，此后双方一直依约履行。
2013年12月21日下午，左靖雅在事先未提前通知我的情况下，强行要求我停止营业并搬家，我无奈只得停止营业，搬离出租房屋，但我已付的房屋租金、供暖费、物业费、电费、押金、转让费等左靖雅拒绝返还。给我造成搬家费和物品损失未予赔偿。
左靖雅违反合同约定，无故提前解除合同构成违约，应当向我支付违约金并赔偿我的损失。为此，我诉至法院，要求判令左靖雅返还预付的费用25270元（2013年12月21日至2014年1月24日的租金8087.66元；押金12000元；供暖费2825.45元；物业管理费1856.89元；电费500元）；支付我无故解除合同违约金36000元；支付给我造成的损失27700元（搬家费800元；转让费23000元；物品损失及保管费2000元，租房费用1960元）；解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；本案诉讼费由左靖雅承担。
左靖雅答辩并反诉称：李福来经营的饭馆是从他人处转让过来的，李福来支付了23000元的转让费，我们双方还是按照原合同内容履行，我与李福来重新签订的合同也只是更换了姓名，其他合同内容没有变更。2013年11月，消防部门进行防火检查，李福来饭馆内的设施占用了消防通道，将消防通道归为己有并摆放桌椅用于经营，且李福来长期违法无照经营，物业公司向李福来发出通知，要求李福来在三天内进行整改。我也曾经找过李福来要求其整改并停止经营，但李福来不予理睬。2013年12月26日，李福来在没有通知我的情况下将饭馆内原有设备全部搬走，饭馆的大门未锁，致使房间管道漏水，地下室被淹，给我造成了经济损失。因李福来违约在先，我同意解除合同，不同意李福来的其他诉讼请求。同时反诉要求李福来支付违约金36000元；赔偿房屋被损坏、维修烟道、广告灯箱等费用共计35800元；案件受理费由李福来承担。
李福来对左靖雅反诉辩称：左靖雅违约在先，双方的租赁合同没有到期，左靖雅没有提前30日通知我解除合同，强行给我停电，造成我不能正常营业。左靖雅在我正常营业的情况下，在门上张贴告示称此房出租，强行让我搬家。转让该饭馆时，左靖雅收取我23000元的转让费，转让饭馆后我没有改变房屋的任何结构，消防通道也是转让前的原状。我多次与左靖雅提出办理营业执照，左靖雅不提供房产证等证件，原因是此房为民宅，后私自改建门店，责任在左靖雅一方。我搬家时没有破坏房屋设施，只是将属于我自己的设备拆走了，上下水管道我没有动，我于2013年12月26日彻底搬走，我没有房间钥匙，所以没有锁门，我将电卡交给旁边的邻居了。12月26日下午，我给左靖雅发短信告知我已经搬走了，左靖雅当时并没有告知我房屋漏水一事，房屋漏水与我无关。我不同意左靖雅的反诉请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，李福来与左靖雅签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。李福来主张租赁房屋内的安全疏散通道封闭的事实在他人转让饭馆时已经存在，但在其租赁使用涉案房屋期间，相关部门就安全疏散通道封闭问题对其发出限期整改通知函，李福来作为出租房屋的承租及实际使用人，在接到限期整改通知函后，应按照整改内容进行整改，李福来未按照限期整改通知函的内容进行全面整改，存有过错，左靖雅给租赁房屋内停电亦存有过错。现双方均同意解除租赁合同，法院不持异议。
李福来要求左靖雅返还预付费用25270元，其中包括2013年12月21日至2014年1月24日的租金8087.66元；已付押金12000元；供暖费2825.45元；物业费1856.89元；电费500元的主张。押金部分，左靖雅应按照合同约定予以返还；租金、供暖费、物业管理费部分，李福来在2013年12月26日从租赁房屋内搬出，此时间以后的上述费用，左靖雅应予返还。李福来主张自2013年12月21日起返还上述费用，缺乏事实依据，法院不予支持。电费部分，李福来从租赁房屋内搬出后，未将电卡返还左靖雅，电表内的数字、金额法院无法核实，对李福来的该部分主张，法院无法支持。
李福来要求左靖雅支付解除合同违约金及左靖雅反诉要求李福来支付解除合同违约金的主张，双方对合同解除均存有过错，法院对于双方各自主张的违约金，均不予支持。
李福来要求左靖雅支付给其造成的损失27700元，其中包括搬家费800元；转让费23000元；物品损失及保管费2000元，租房费用1960元的主张，均缺乏充分证据，法院不予支持。
左靖雅要求李福来赔偿房屋被损坏、维修烟道、广告灯箱等费用的主张，其并未提供损失物品的相关票据或凭证，虽提供先后两份家庭居室装饰工程合同、发票及预算书，但其提交的第一份家庭居室装饰工程合同未写明装饰装修的地点；提交的第二份家庭居室装饰工程合同虽注明合同履行地为诉争地点，同时提交预算书，但预算书中的章与两份合同中的章不相一致，对左靖雅的该主张，法院难以支持。据此，原审法院于2014年7月判决：一、自判决生效之日起七日内，左靖雅返还李福来押金一万二千元，租金五千八百元，供暖费二千六百七十九元四角二分，物业管理费一千七百八十元九角二分，以上共计二万二千二百六十元三角四分。二、驳回李福来的其他诉讼请求。三、驳回左靖雅的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，左靖雅不服，向本院提出上诉，主张：李福来在租赁房屋过程中违约造成租赁合同解除，应承担违约责任，且李福来搬离租赁房屋时没有通知我，造成房屋设施损坏，应赔偿我重新装修房屋损失35800元。李福来对原判有异议，但未上诉。
经审理查明：2010年3月15日，左靖雅作为甲方，与他人（案外人）作为乙方，签订《北京市房屋租赁合同》。后上述租赁合同的承租人将租赁房屋转让给李福来，李福来与左靖雅于2012年12月22日将原《北京市房屋租赁合同》的乙方变更为李福来，合同内容及最后的签订日期没有变更，约定：租赁房屋坐落于北京市宣武区×××110室，建筑面积67.84平方米；乙方添置的物品可在合同期满后带走，但不得破坏房屋结构。如有破坏结构的，则乙方应承担全部责任及相应经营赔偿；房屋租赁期限自2010年3月15日至2015年6月14日止，共计五年零三个月；租金标准为72000元／年，月租金额数陆仟元整；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金12000元整。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应10天内如数返还乙方；租赁期内，乙方承担物业管理费、取暖费、水费、电费等；租赁期满或合同解除后，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。关于违约责任约定，甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按年租金的50%向乙方支付违约金，并退回全部押金和剩余租金；乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按年租金的50%向甲方支付违约金，并退回全部押金和剩余租金。合同签订后，李福来给付左靖雅房屋押金12000元并如期交纳租金，李福来交纳最后租金期限为2013年10月至2014年1月，租金金额为18000元。2013年11月3日，北京非常空间物业管理有限公司为13号楼110室（饺子馆）发出关于安全疏散通道私自占用限期整改通知函，认为该饭馆私自将公共区域安全疏散通道封闭；私自将安全疏散通道挪作他用（存放电器）。要求该餐馆在三日内将安全疏散通道内的隔墙、餐桌、冰箱及无关物品全部清理完毕。后李福来将餐桌等物进行了清理，认为隔墙不是其建的，也不是其使用的，未予拆除。为此，左靖雅将租赁房屋停电。李福来于2013年12月26日搬离承租房屋。
李福来为证实其主张，提供证据1、《北京市房屋租赁合同》，证明双方之间的合同关系。证据2、押金及租金收据，证明缴费情况。证据3、搬家费、储存物品费用及租房费用收据，证明左靖雅违约给其造成的损失。证据4、照片，证明其搬家后，消防通道依旧是原来的状况。证据5、录音及视频资料，证明左靖雅带人到饭馆，阻止其正常营业的情况。
经质证，左靖雅对李福来提供的证据1、2表示认可。对证据3不予认可，认为收据上的日期有误，且其只认可发票，不认可收据。对证据4不予认可，认为与本案无关。现房主已将该房屋另行出租。对证据5表示与本案无关，认为李福来占用消防通道，其不能再进行营业。
左靖雅为证实其主张，提供证据1、告知函，证明已经告知李福来私搭乱建的事实及通知李福来整改。证据2、说明，证明李福来在12月26日搬家时恶意破坏设施，造成漏水事件发生。证据3、解除合同通知，证明因李福来违约，告知其解除合同，李福来拒绝签收。证据4、照片，证明当时出租房屋漏水情况。证据5、证人证言，证明李福来搬家时对房屋进行拆卸情况。证据6、装修合同、票据及预算书，证明因李福来拆卸房屋设施导致房屋被损坏，其进行维修造成的损失。
经原审法院质证，李福来对左靖雅提供的证据1认可。对证据2认为与其无关。对证据3表示没有见过。对证据4的真实性认可，不认可证明目的，认为照片上的现状不是其造成的。对证据5不予认可，称其曾经询问过地下室的老板，老板称没有损失。灯箱被收废品的拆走了，屋内水管不是其拆卸的。对证据6表示与其无关，其搬走后在涉案房屋附近居住，其老乡也在此居住，左靖雅对涉案房屋并未装修。
原审中，左靖雅提供了其与北京亚泰恒荣建筑工程有限公司（下称亚泰恒荣公司）签订的《家庭居室装饰工程合同》、付款发票及预算书，该合同并未注明工程地址，经原审法院询问，左靖雅于庭后提交一份与上述合同内容一致，但手写标注工程地址为北京市西城区×××110室的《家庭居室装饰工程合同》，左靖雅提供的两份《家庭居室装饰工程合同》的章与其提供的预算书中的章不一致，《家庭居室装饰工程合同》上加盖的亚泰恒荣公司的印章有营业执照号码，预算书上加盖的亚泰恒荣公司的印章没有营业执照号码。在本院审理中，左靖雅提交了亚泰恒荣公司出具的情况说明，证明《家庭居室装饰工程合同》上加盖的亚泰恒荣公司的印章与预算书上加盖的亚泰恒荣公司的印章虽然不一样，但都是该公司的印章，只是使用的范围不一样。
上述事实，有双方当事人的陈述、收据、北京市房屋租赁合同、照片、告知书、录音、视频资料、通知函、证人证言、北京亚泰恒荣建筑工程有限公司情况说明等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，李福来与左靖雅签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。在李福来承租房屋经营饺子馆期间，北京非常空间物业管理有限公司向13号楼110室（饺子馆）发出关于安全疏散通道私自占用限期整改通知函，要求该餐馆在三日内将安全疏散通道内的隔墙、餐桌、冰箱及无关物品全部清理完毕。李福来作为出租房屋的承租及实际使用人，在接到限期整改通知函后，应按照整改内容进行整改。李福来虽主张租赁房屋内的安全疏散通道封闭的事实在他人转让饭馆时已经存在，但经本院核实李福来确有占用安全疏散通道的行为，对占用安全疏散通道未能及时解决保证通道畅通存在一定过错。另，李福来与左靖雅因阻碍通道畅通的隔墙应由谁拆除问题产生争议，左靖雅给租赁房屋内停电，造成李福来不能营业。现双方均同意解除租赁合同，本院不持异议。
李福来占用疏散通道放置物品，对占用安全疏散通道未能及时解决虽存在一定过错，但左靖雅也不能举证证明阻碍通道畅通的隔墙系李福来所建，故阻碍通道畅通不能完全归责于李福来，出租人左靖雅给租赁房屋内停电也有过错。鉴于双方对租赁合同的解除均有过错，李福来于2013年12月26日搬离承租房屋，租赁合同解除后，左靖雅应返还李福来未实际使用房屋期间已交纳的租金等相关费用和已付的押金，左靖雅上诉主张李福来单方违约解除租赁合同，依据不足，本院对其不同意返还上述费用的请求不予支持。
左靖雅上诉要求李福来赔偿房屋被损坏、维修烟道、广告灯箱等费用，因左靖雅提交的证据不足以证明上述损失系李福来造成，本院对其该项上诉请求亦不能支持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2024元，由李福来负担1518元（已交纳976元，余款542元，于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由左靖雅负担506元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费1595元，由左靖雅负担（已交纳）；二审案件受理费2024元，由左靖雅负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一四年九月十七日
书 记 员 房依彤