黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民初字第268号原告王旭光，男，汉族。委托代理人朱雪松，黑龙江张艳律师事务所律师。委托代理人孙思雯，黑龙江张艳律师事务所实习律师。被告姬秀云，女，汉族。委托代理人董雅梅，黑龙江宇通律师事务所律师。第三人冉秀英，女，汉族。委托代理人孟华(第三人的女儿)，女，汉族。原告王旭光与被告姬秀云、第三人冉秀英返还原物纠纷一案，本院于2015年4月17日受理后，由审判员魏起兰适用简易程序，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告王旭光及其委托代理人朱雪松、孙思雯、被告姬秀云及其委托代理人董雅梅、第三人冉秀英的委托代理人孟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王旭光诉称：2014年3月15日，第三人与被告签订租房合同，约定将位于XX街6X号商服房出租给被告，租期2014年3月15日至2015年3月14。第三人于2015年1月份给被告打电话，询问其是否有购房意愿，被告表示不愿购买该房屋。2015年3月1日，原告与第三人签订了房屋买卖合同，双方约定第三人以80万元的价格将房屋出售给原告，双方于2015年3月16日办理了房屋产权变更登记手续。现被告与第三人租赁期限早已届满，原告多次敦促被告腾房未果，故诉讼到法院，要求被告停止侵权，立即搬出占用原告的房屋，由被告支付非法占用原告房屋期间的占用费每日63元，自2015年3月16日起计算至被告将房屋腾出之日止，并要求被告赔偿原告的经济损失11000元。被告姬秀云辩称：1、买卖不破租赁，房屋所有权转让后，被告仍有权继续承租该房屋；2、被告所承租的房屋实际租期为三年，自2014年3月15日至2017年3月15日，出租期限尚未届满，符合继续承租的条件。综上，根据相关法律的规定，被告有权继续承租该房屋，不存在原告所说的侵权及返还的问题，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人冉秀英述称：第三人与被告签订合同的租期是2014年3月15日至2015年3月14日，租期是一年，不是三年。被告应该给原告腾出房屋。根据原、被告双方的诉辩，归纳本案的争议焦点如下：原告的诉讼请求是否应当予以支持。审理中原告为支持其主张，提供如下证据：证据一、原告与第三人签订的房屋买卖合同、牡房权证西安区字第2161X**号产权证复印件、2014年3月15日第三人与被告签订的租房合同各一份。证明：原告与第三人订立买卖合同购买诉争房屋，并支付合同价款，原告已经合法取得了该房屋所有权，第三人将位于XX街6X号商服房出租给被告，租期2014年3月15日至2015年3月14日，现被告的租赁期限早已届满，原告已经为诉争房屋的所有权人，且自2015年3月15日起有权占有使用诉争房屋。被告对租房合同的形式要件没有异议，对买卖合同有异议，据被告所知，买卖的价款是38万元，不是80万元，所以对真实性有异议。房产证复印件上显示的房屋建筑面积和被告现在所持有的房产证复印件，也就是第三人提供给被告的不一致，看不出是否为同一个房屋。租房合同的第三条写的租期是2014年3月15日至2015年3月14日，实际意思并不是说本租房合同总的租期是一年，真正意思是合同的是第一年租期的起止时间，该合同所体现的总租期就为三年，本合同第三条不能单独拿出来理解，应当结合合同的上下文及其他条款进行理解和解释。该合同的第四条明确的约定第一年租金的价款是23200元，这一年的费用也就是指从2014年3月15日至2015年3月14日的租金，第四条中明确约定以后两年要继租，每个季度的租金提高到了6500元。后两年每年的费用是26000元，交款方式同第一年。所以原告称合同的租期是一年是不真实的，合同期限尚未届满，被告正在合法的履行合同的约定，也在合法的使用该房屋。原告作为该房屋的买受人应当遵守合同的约定，无权要求被告从该房中搬出，也无权要求被告赔偿任何损失。第三人对该证据没有异议。本院认为：被告对原告已经购买诉争房屋的事实没有异议，本组证据真实有效，本院应予采信。证据二、营业执照、证明、房屋租赁合同各一份、照片八张、收据两张。意在证明：原告购买诉争房屋为经营XX美容会馆，该会馆的登记营业场所为诉争房屋所在地，原告付出的广告宣传费用共计3000元，因被告拒绝腾房导致原告遭受损失11000元。被告对营业执照、房屋租赁合同没有异议，对收据、照片有异议，认为收据不是正规的发票，照片也不知道是在哪儿拍的。对该组证据证明的问题有异议，原告所有的支出与本案无关，与被告无关，不是被告造成的。第三人对该组证据没有异议。本院认为：该组证据不能证明原告欲证明的问题，对该组证据不应以采信。被告在庭审中提供如下证据：证据一、租赁合同一份。证明第三人承诺租期为三年，即房屋租期应至2017年3月15日，现房屋租期尚未届满。原告对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。第三人对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为租期为一年。本院认为：该合同中已经明确约定租期为2014年3月15日至2015年3月14日，不能证明被告欲证明的租期为三年的问题。证据二、（1）证人刘X的出庭证言，证人当庭陈述：证人与被告的姐姐是同学，2014年7月份，证人把承租第三人的房屋转租给了被告，被告和第三人重新签订了租赁合同，合同书面签的是一年，但房东口头答应被告再续两年，如果说她卖房子的话，也答应她租满三年。（2）证人徐X的出庭证言，证人陈述：证人和被告是朋友关系，被告也想买诉争的房屋，被告在筹钱的过程中房子卖给了别人，是第三人给被告打电话，说要卖房子，被告说要买。（3）证人周X的出庭证言，证人陈述：证人是被告的司机，被告与孟华签租赁合同的时候证人在场，当时说的租期为三年，是续的上一家的合同，说要涨钱。原告认为，刘X的证言能够证明合同签订的租期为一年，徐X的证言证明了第三人在卖房前已经通知了被告，被告因一时筹不到钱没有购买，第三人没有侵犯其优先购买权。对于周X的证言，其是被告的司机，与被告有利害关系，其证人证言不应采信。第三人同意原告的质证意见。本院认为：证人刘X的证言可以证明被告与第三人签订的书面租赁合同中约定的租赁期限为一年，证人刘X可以证明第三人出售出租房屋时已经通知被告，对以上事实应予采信。证人周X不能证明合同的具体内容，对该证人证言不应予以采信。证据三、光盘一份及书面整理资料一份。证明房屋租赁合同租期为三年，现房屋租期尚未届满。原告对该组证据有异议，该份录音资料能够证明第三人在租赁合同期限的约定是意向性的，并非承诺。在录音中也能够体现第三人多次提到租金低的问题，表示不同意租三年。第三人认为通话录音都是协商经过，第三人并没有亲口承诺租期是三年。本院认为：关于房屋租赁问题，第三人与被告已经签订了书面的合同，故租赁期限应以书面合同为准。该组证据不能证明被告欲证明的问题，本院对该组证据不应予以采信。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：被告与第三人签订租房合同一份，约定被告租赁第三人位于XX街6X号商服房一处，租期2014年3月15日至2015年3月14日，租金是季度交费，每季度5800元，提前一个月交纳。以后二年要继租每季度是6500元，合同期满，提前一个月告知房主，续租或解约事项。被告向第三人交纳房屋租金至2015年3月14日。2015年2月份，第三人欲出售出租房屋，并已电话通知被告。同年3月1日，第三人与原告签订书面房屋买卖合同一份，第三人以80万元的价格，将诉争房屋出售给原告，现诉争房屋已过户到原告王旭光名下。本院认为：现诉争房屋登记在原告王旭光名下，原告作为诉争房屋的所有权人，对诉争房屋享有占有、使用、收益的权利。第三人与被告签订的书面租房合同中已经明确约定租期为一年，至2015年3月14日租赁期间届满后，双方再未签订书面租房合同，被告应当返还租赁房屋。故原告要求被告搬出诉争房屋的主张合法，应予支持。因被告至今占有、使用租赁房屋，被告有义务支付其使用期间的房屋租金，第三人与被告约定的季度租金为5800元，原告要求被告按照每天63元标准，支付自2015年3月16日至其腾房期间房屋租金的主张合法，应予支持。原告要求被告赔偿经济损失11000元，但对其该主张并未提供相应的证据予以证实，故其该主张不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告姬秀云于本本判决生效后十日内搬出位于牡丹江市西安区、牡房权证西安区字第2161X**号、房屋所有权人名为王旭光的商服用房；二、被告姬秀云按每天63元向原告王旭光支付自2015年3月16日至搬出诉争房屋之日止的房屋租金；二、驳回原告王旭光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221元减半收取110.5元，由被告姬秀云负担。已收原告诉讼费用退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  魏起兰二〇一五年六月二十三日书记员  刘亚慧