陕西省宝鸡市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2018）陕03民终378号	上诉人（原审被告）宝鸡市晨瑞鑫铸造有限责任公司，住所地宝鸡市高新开发区高新一路高端装备石油产业园，统一社会信用代码91610302087901345B。	法定代表人党广平，任总经理。	被上诉人（原审原告）宝鸡高新技术产业投资发展有限公司，住所地宝鸡市高新开发区书香路南端95号，统一社会信用代码916103015835444398。	法定代表人毕新堂，任董事长。	委托代理人刘胜利，陕西宝吉律师事务所律师。	委托代理人庞宝林，男，1975年12月14日生，住宝鸡市渭滨区，公司职员。	上诉人宝鸡市晨瑞鑫铸造有限责任公司因与被上诉人宝鸡高新技术产业投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服渭滨区人民法院(2017)陕0302民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人宝鸡市晨瑞鑫铸造有限责任公司的法定代表人党广平、被上诉人宝鸡高新技术产业投资发展有限公司的委托代理人刘胜利、庞宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	上诉人宝鸡市晨瑞鑫铸造有限责任公司上诉请求：1、撤销渭滨区人民法院(2017)陕0302民初1165号民事判决第二、三项，驳回被上诉人要求上诉人支付租金及占用费的诉讼请求。2、被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1、被上诉人采取欺瞒手段迫使上诉人签订合同。2、被上诉人不履行合同义务。3、上诉人已全面履行义务，无需再承担责任，4、被上诉人构成违约。5、一审判决有文字错误。6、合同签订时被上诉人未取得土地使用权，合同效力待定。	被上诉人宝鸡高新技术产业投资发展有限公司辩称，被上诉人是国有控股公司，已入驻40余家企业，仅有上诉人这一起纠纷。双方合同签订后，上诉人因需要大工业用电要求加装变压器，并同意分期支付相关费用，但之后一直拖欠不交。不仅不交租金，连电费也不交，一直都是被上诉人垫付。后上诉人自愿签订承诺书，对拖欠的租金和电费都做出明确承诺，应照此办理。一审过程中，为避免损失进一步扩大，一审法院建议上诉人先行腾出场地，但上诉人拒绝，导致场地被占用至今，被上诉人损失很大，一审判决对很多合理诉请没有支持，但为了尽快解决纠纷，收回场地，被上诉人没有提起上诉。双方合同系真实意思表示，不存在欺诈，上诉人的陈述没有任何证据支持。土地使用权后来已经取得，按照司法解释规定，不影响合同效力。请求驳回上诉，维持原判。	被上诉人宝鸡高新技术产业投资发展有限公司（一审原告）向一审法院起诉请求：1、判令被告立即搬离宝鸡高端装备石油产业园一期标准化厂房区内Ⅰ（9）号厂房。2、判令被告向原告支付截止2016年10月所欠租金333810.56元，基本电费132000元，2016年电费6871.95元，变压器费用300000元，物业费78120元，滞纳金10314.3元，违约金168985.48元。3、判令被告向原告支付自2016年11月3日至2017年2月28日的场地占用费102301.76元，基本电费88000元，物业费14880元，并承担2017年3月1日至交付房屋之日的场地占用费、基本电费、物业费。4、诉讼费由被告承担。	一审法院认定事实：2014年8月18日，原告与被告协商租赁事宜时，被告交付定金5万元。2014年8月22日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《宝鸡市高端装备石油产业园一期标准化厂房租赁合同》一份，该合同约定：1、乙方承租甲方宝鸡高端装备石油产业园一期标准化厂房区内的I（9）号厂房，租赁面积约（以建筑面积计算）：2325.04平方米，以最终测量面积对租金进行多退少补。2、租期自2014年10月5日至2019年10月4日，共计5年，租金标准为11元/㎡/月，租赁期内前两个年度租金保持不变，自第三年起每年租金在上一租赁年度的租金基础递增10%，合同签订之日起5日内，乙方先支付年租金30%作为定金，待租赁期开始前15天，乙方补足第一年的租金，以后每年乙方须要提前三个月支付下一年厂房租金。2、租赁期内，由甲方按照交房标准中的配备定额功率，将电缆装配到园区箱变为止。如需供电增容，由乙方承担全部增容费用。3、租赁期间，厂房内发生的所有电费、水费、物业及电话通讯费等费用乙方自行承担，并承担所属厂房箱变的固定费用，此费用收取以供电局规定为准。若因未按时交纳以上费用而导致停水停电等问题，乙方自行承担全部责任和损失。4、租赁期间乙方应按合同约定及时支付租金及其他费用，未按期支付的乙方应承担每日1%未缴纳部分的滞纳金，直至交清所欠费用。乙方超过一个月仍未交清所欠费用的，甲方有权解除合同，并要求乙方按合同总租金的10%向甲方支付违约金。合同终止或提前解除后，乙方应按期返还厂房；如未按期返还，每迟延一日按5倍日租金收取占用期间的违约金。5、承租方不交付或不按期交付租金达30天以上，出租人有权解除合同。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定：自第三年起每年租金在上一租赁年度的基础上递增8%。变压器费用30万，乙方入住第一年向甲方缴纳15万元整，第二年缴纳15万元整，两年内交清，房租以半年为基准收取。合同签订后，原告于2014年12月底才给被告提供了大工业用电，2015年1月起被告开始生产。因被告未按照约定时间交付租金，2015年12月24日，双方就租金等问题再次进行协商，原告（甲方）与被告（乙方）签订《承诺书》，乙方向甲方承诺：1、2015年1月至12月基本电费132000元于2016年3月30日前陆续交清，并承诺2016年1月份起每月电费（含基本电费）当月交清。2、2015年1月至12月所欠厂房租赁费256905.28元承诺于2016年6月30日前陆续交清。3、2016年1月至12月厂房租赁费承诺于2016年12月前陆续交清半年的租赁费153452.64元。以上承诺存在一项未兑现，原告有权采取任何强制措施，予以停水停电，并处罚被告每天1000元违约金，直至交清所欠款项。2016年3月30日至6月4日，被告交付租金共计23万元。在被告拖欠房租等费用期间，原告采取过给被告停止供电的方式催要房租情况，且于2016年8月3日起原告停止供电至今。2016年11月3日，原告向被告发出《违约行为通知函》，因被告至今未交清租赁费、相关电费及变压器费，现将违约处理意见通知如下：1、解除双方于2014年10月签订的《一期标准化厂房租赁合同》，2、乙方应支付所欠厂房租赁费333810.56元，基本电费132000元及2016年7月所欠电费17871.95元，变压器费30万元，共计783682.51元，乙方在接到通知后，于10日内交清房租及相关费用，并搬出厂房，恢复原状。同日被告收到该份通知函。另查，2014年3月18日，原告与陕西光辉真空电器有限公司签订《高压开闭所设备采购合同》，原告购买10KV供配电所需的配置材料。3月份，原告与西安长城开关制造有限公司就3台1600KVA箱变设备和技术等问题进行协商，并签订了协议。2014年6月10日，原告与宝鸡先行电力（集团）有限责任公司签订《宝鸡高端装备石油产业园10KV供配电工程承包合同》，电力公司就该产业园区内10KV供配电进线电源及园区内3台箱式变电站的电缆线路施工签订施工合同，该工程于2014年10月30日可以投入运行。另外，陕西省电力公司给原告的电费清单载明：2015年平电费单价0.58元、峰电费单价：0.9199元、谷电费单价0.2403元；2016年7月电费变更为：平电费单价0.5701元、峰电费单价：0.9036元、谷电费单价0.2366元。基本电费单价均为24元。原告给被告开具的电费清单载明：平电费单价0.75元、峰电费单价：1.1元、谷电费单价0.4元。基本电费单价24元。被告按照原告收取标准缴纳了2014年至2016年6月期间的照明、动力和峰谷平电费，没有缴纳2015年全年的基本电费和2016年7月的电费。再查，2014年9月3日，被告与宝鸡高新科创物业服务公司签订《物业服务合同》，宝鸡高新科创物业服务公司就被告租赁的宝鸡高端装备石油产业园一期标准化厂房区内的I（9）号厂房提供物业管理服务。	一审法院认为，原、被告签订的《一期标准化厂房租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同。原告向被告交付房屋后，被告缴纳租金28万元，剩余房屋租金未缴纳，2016年11月3日，原告向被告方送达《违约行为通知函》，表示解除双方签订的租赁合同，被告也表示同意解除合同，故原告要求解除双方租赁合同的意见予以支持，且认定2016年11月3日为合同解除日。关于违约金、滞纳金，双方在协商租赁事宜时，被告提出其需要大工业用电，租赁期开始原告交付的房屋就应达到被告的使用标准，因原告提供的大工业用电延迟三个月，实际收取的电费明显高于电力部门的规定，且不存增设变压器，为此被告提出异议，先期拒绝缴纳租赁费、部分电费和变压器费用。因此综合考虑全案情况，导致涉案合同提前终止的原因双方双方均有责任，故原告要求被告承担违约金、滞纳金的诉请，不予支持。关于租赁期限、房屋租金和场地占用费的认定。虽然双方约定租期自2014年10月5日起，但是原告于2014年12月底才给被告提供了大工业用电，从公平原则出发，2014年10月5日至12月无大工业用电的期间应该免收租金。对于被告辩称，原告停电期间不应支付房屋租金的辩解意见，原告只认可于2016年4月停电1天、2016年6月停电3天，216年8月3日至今停电，该期间的停电事实予以认可，对于被告辩称2015年停电68天的辩解意见原告不予认可，被告也无直接证据予以印证，不予采信。对于停电期间房屋租金问题，因双方在履行合同过程中均存在违约，结合双方的过错，停电期间房屋租金双方各承担50%比较合理。虽然合同中约定，第三年起每年租金在上一年度租金基础上递增8%，但是原告在诉请中仍要求按照原租金标准计算场地占用费，是原告对其权利的处分，不违反法律规定，予以准许，故被告应支付2015年1月起至2016年11月3日止的房屋租金526854.06元【（2325.04㎡×11元/㎡×19个月）+（2325.04㎡×11元/㎡÷30天×96天×50%）】，原告已经交付的28万元房屋租金应在上述款项中予以扣除。对于自2016年11月4日起至腾房之日止的场地占用费，因被告在合同解除后，以原告未赔偿给其造成的损失为由拒绝搬离，合同解除后，被告对于其损失应采取合理合法的方式解决，不应以此为由拒绝搬离，扩大损失，故被告应承担场地占用期间的费用。对于被告辩称原告阻止其搬离的意见，现无证据证实，无法确认原告是否存在过错以及各方过错大小，亦无法划分双方责任比例，故该期间场地占用费应以租赁面积2325.04㎡、11元/㎡为标准计算。对于被告辩称原告应赔偿停电所造成损失的辩解意见，其只提交了与其他厂家签订的买卖合同等证据，造成损失的原因和实际损失数额，无法确定，待其有证据后可另行主张。关于电费问题。双方合同约定电费以供电局规定为准，但是从原告提交的2016年电费清单来看，原告向被告收取的峰谷平电价均高于供电局收取电费的标准，依据《最高人民法院关于》第二条“当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原、被告没有提交被告2014年至2015年10月期间的电费清单，被告使用的电量情况不详，无法确认被告是否存在拖欠电费或者多交电费的情况，故原告要求被告支付2015年基本电费和2016年拖欠电费的诉请不予支持，被告要求返还电费的辩解意见亦不予采信。关于变压器30万元的问题。合同中约定被告需要增容，承担全部增容费用。经本院审查，原告与被告签订房屋租赁合同之前已经购置了3台1600KVA箱变设备，电力部门也进行了施工，产业园的电力设备已经能够满足被告使用，现原告无证据证实给被告安装了变压器，故其要求被告承担30万元变压器费用的诉请不予支持。关于物业费问题。因被告与宝鸡高新科创物业服务公司签订《物业服务合同》，对物业费原告无权主张，故原告要求被告支付物业费的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告宝鸡高新技术产业投资发展有限公司与被告宝鸡市晨瑞鑫铸造有限公司签订的《宝鸡市高端装备石油产业园一期标准化厂房租赁合同》、《补充协议》于2016年11月3日予以解除，被告返还租赁的位于宝鸡高端装备石油产业园一期标准化厂房区内的I（9）号厂房。二、被告宝鸡市晨瑞鑫铸造有限公司支付拖欠原告宝鸡高新技术产业投资发展有限公司的房屋租金526854.06元（扣除已交付的28万元，被告实际履行租金数额为246854.06元）。三、被告宝鸡市晨瑞鑫铸造有限公司支付原告宝鸡高新技术产业投资发展有限公司自2016年11月4日起至腾房之日止的场地占用费(场地占用费以2325.04㎡、11元/㎡为标准计算)。四、驳回原告宝鸡高新技术产业投资发展有限公司的其他诉讼请求。(上述义务被告于本判决生效后十日内履行完毕。)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15920元，由原告宝鸡高新技术产业投资发展有限公司承担7920元，被告宝鸡市晨瑞鑫铸造有限公司承担8000元。	二审中，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明事实一致。	本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。上诉人关于被上诉人采用欺瞒手段迫使其签订合同的上诉理由，无证据支持，且双方租赁合同已实际履行，上诉人此前并未提出异议，该理由不予采信。上诉人称其已全面履行义务，无需再承担责任的诉请，与事实不符，上诉人长期拖欠租金、电费等各项费用系事实。上诉人关于合同签订时被上诉人未取得土地使用权的上诉理由，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被上诉人已于2016年取得建设工程规划许可证，故该上诉理由不能成立。双方既已签订租赁合同并实际履行，上诉人应按照合同约定交纳租金、电费及其他费用，被上诉人应交付符合合同约定的房屋并提供适宜上诉人使用的电力等其它设施。现上诉人不按约定时间交纳租金、电费，被上诉人迟延提供大工业用电、多次停电，双方均有违约。被上诉人自2016年8月3日起将厂区停电至今，合同目的已完全不能实现，故应以2016年8月3日为合同解除之日，上诉人应支付被上诉人2015年1月至2016年8月3日的房屋租金，停电天数无证据证实，但被上诉人认可有几天停电，故本院确认上诉人支付被上诉人19个月房屋租金485933.36元（2325.04㎡×11元/㎡×19个月），扣除已缴纳的28万元，上诉人还需支付租金205933.36元。对于2016年8月之后的占用费，首先，被上诉人贴封条和停电的行为导致合同目的完全不能实现，其次，在彻底断电后，被上诉人应当及时采取措施或法律手段减少损失扩大，再次，上诉人在一、二审期间多次拒绝搬离以腾出厂房，导致占用费持续扩大，双方对占用费的产生均有过错。结合双方行为的过错程度、与结果的因果关系、上诉人在断电后不能生产经营等综合因素，本院确定上诉人承担解除合同后按租金30%比例计算的占用费较为妥当。一审判决中的文字错误予以纠正。																											 																综上，上诉人的上诉请求部分成立，原审判决认定部分事实有误，应予改判。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：	一、撤销渭滨区人民法院(2017)陕0302民初1165号民事判决。	二、宝鸡高新技术产业投资发展有限公司与宝鸡市晨瑞鑫铸造有限责任公司签订的《宝鸡市高端装备石油产业园一期标准化厂房租赁合同》、《补充协议》于2016年8月3日解除，宝鸡市晨瑞鑫铸造有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还租赁的位于宝鸡高端装备石油产业园一期标准化厂房区内的I（9）号厂房。	三、宝鸡市晨瑞鑫铸造有限责任公司支付拖欠宝鸡高新技术产业投资发展有限公司的房屋租金205933.36元。	四、宝鸡市晨瑞鑫铸造有限责任公司支付宝鸡高新技术产业投资发展有限公司自2016年8月4日起至腾房之日止的场地占用费(以2325.04㎡、每月11元/㎡为标准，按30%比例计算)。	五、驳回宝鸡高新技术产业投资发展有限公司的其它诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	一审案件受理费15920元，由宝鸡高新技术产业投资发展有限公司承担8920元，宝鸡市晨瑞鑫铸造有限责任公司承担7000元。二审案件受理费5386元，由宝鸡高新技术产业投资发展有限公司承担2386元，宝鸡市晨瑞鑫铸造有限责任公司承担3000元。	本判决为终审判决。	审 判 长  李宝会	审 判 员  邱有前	助理审判员  黄 婷	二〇一八年四月十六日	书 记 员  杨 敏