宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）夏民初字第260号
原告徐鹏，男，1973年4月1日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市兴庆区。
委托代理人徐利锋，宁夏矜群律师事务所律师（特别授权）。
被告郝玉荣，女，1956年2月6日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市兴庆区。
被告郝玉秀，女，1963年3月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市兴庆区。
被告魏俭新，男，1966年2月26日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市兴庆区。
共同委托代理人王成武，宁夏朔方律师事务所律师（特别授权）。
被告郝志君，男，1987年7月21日出生，汉族，个体从业人员，现住址不详。
被告宁夏灏尊娱乐有限公司，住所地宁夏银川市开发区科技街。
法定代表人杨媛媛，该公司经理。
被告杨媛媛，女，1981年3月22日出生，汉族，宁夏灏尊娱乐有限公司经理，住宁夏银川市兴庆区。
原告徐鹏与被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新、郝志君返还原物纠纷一案，本院于2012年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月6日公开开庭进行了审理。2013年5月23日，本院作出了（2012）夏民初字第1481号民事判决书。该判决书依法进行了送达。被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新均不服该判决书，在上诉期内向银川市中级人民法院提起上诉。2014年1月15日，银川市中级人民法院作出（2013）银民终字第998号民事裁定书，以“一审法院认定事实不清、证据不足，遗漏当事人”为由，裁定撤销原判，发回重审。本院于2014年1月26日将该案立案受理后，依法追加被告宁夏灏尊娱乐有限公司（以下简称灏尊公司）、杨媛媛为本案的当事人，并依法组成合议庭，分别于2015年1月19日、5月8日公开开庭进行了审理。原告徐鹏的委托代理人徐利锋，被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新的共同委托代理人王成武，被告杨媛媛以及被告灏尊公司的法定代表人杨媛媛均到庭参加诉讼，被告郝志君经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐鹏诉称，原告于2011年8月通过银川市兴庆区人民法院裁定与被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新、郝志君签署了买卖合同。购买位于银川市西夏区同心路文化广场三层4号房屋（房屋面积242.28平方米，房屋证号：银房权证西夏区字第20070145**号）、文化广场三层5号房屋（房屋面积250.23平方米，房屋证号：银房权证西夏区字第20070145**号）、文化广场三层6号房屋（房屋面积237.99平方米，房屋证号：银房权证西夏区字第20070145**号）。合同签订后，原告屡次要求被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新、郝志君交付房屋，但至今未交付，违反合同法诚实信用、等价有偿原则。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告停止侵权、排除妨碍，搬离原告的营业房，将位于银川市西夏区同心路文化广场三层4号房屋、5号房屋、6号房屋归还原告；2、六被告支付自2011年8月至原告立案之日（2012年9月10日）的租金损失（被告郝志君支付87220.8元，被告郝玉荣支付90082.8元，被告郝玉秀和魏俭新支付85676.4元，合计262980元），被告杨媛媛及被告灏尊公司对上述租金损失承担连带赔偿责任；3、六被告支付自2012年9月11日至房屋实际返还之日的租金（暂算至2014年8月11日的租金损失672537元，其中被告郝志君支付223376元，被告郝玉秀和魏俭新支付449161元，其余被告对上述损失承担连带赔偿责任）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新辩称，第一，原告起诉被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新诉讼主体不适格。首先，被告郝玉荣不是涉案房屋的原产权人，也不是涉案房屋的占有、使用人，涉案三套房屋的原产权人为被告郝玉秀、魏俭新、郝志君，现涉案房屋的占有、使用人为被告灏尊公司，故将被告郝玉荣列为诉讼主体错误。其次，三被告从未阻拦过原告对房屋的占有使用权。涉案房屋在2011年8月30日之前的原产权人为被告郝玉秀、魏俭新、郝志君，2011年8月30日后的产权人为原告。2010年2月1日，被告郝玉秀、魏俭新、郝志君将涉案的三套房屋（即被告郝志君所有的西夏区同心路文化广场4号、被告魏俭新所有的西夏区同心路文化广场5号、被告郝玉秀所有的西夏区同心路文化广场6号）出租给被告灏尊公司，租赁时间为2010年2月1日至2020年2月1日。原告于2011年9月9日取得上述三套房屋的产权证书，之后于2011年11月14日取得上述涉案房屋土地所有权。至此原告与被告郝玉秀、魏俭新、郝志君的房屋买卖交易过程全部结束。被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新在原告取得产权证后多次协调房屋的原承租人腾退房屋给原告，但因为原承租人以租赁期限未到期和原告未解决其投入装修损失等为由拒绝腾退房屋。第二，被告灏尊公司在涉案房屋出售之前已取得房屋的承租权，原告只能在原租赁合同到期后，才能依法取得占有、使用权。首先，被告灏尊公司于2010年2月1日取得对涉案房屋的承租权，承租时间为2010年2月1日至2020年2月1日。因此本案涉案房屋的占有、使用应当与原承租人协商解决。法律规定“买卖不破租赁”，原告虽然取得了对涉案房屋的产权，但不代表原告可以损害原承租人的利益。其次，在涉案房屋交易之前，三被告已告知原告房屋已出租的情况，且原告也前往文化广场多次考察，明知房屋的实际占有人为被告灏尊公司，且该公司已装修准备开业，原告多次以暴力方式占有涉案房屋，且与原承租人多次发生冲突，派出所也多次协调，因此对于原告主张房屋的占有、使用，并非被告不配合所致，被告从未妨碍过原告收房。最后，原告在依法取得涉案房屋的所有权后，可以在同等条件下解除原房屋租赁合同，并对原承租人的装修作出合理的补偿，只有这样才能排除妨害。相反，原告在未解除原租赁合同的前提下，将涉案房屋出租给第三人，存在重大过错，其行为存在诉讼欺诈，显然是恶意的，所有的损失应当由其自行承担。根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现因原承租人拒绝腾退房屋给原告，影响其使用，而将这一法律风险转嫁给三被告是不合理的。综上，三被告认为，原告诉请三被告承担法律责任主体错误，且房屋出售之前租赁关系尚未解除，故请求依法驳回原告的各项诉讼请求。
被告灏尊公司辩称，首先，被告灏尊公司享有的租赁权不受房屋所有权变更的影响，有权继续使用涉案房屋。2010年2月1日，被告灏尊公司为了经营网吧，承租了被告郝玉秀、魏俭新、郝志君位于银川市西夏区同心路文化广场三层4、5、6号的三套房屋，租赁期间为2010年2月1日至2020年2月1日，承租上述房屋后即进行了装修并准备开业。原告取得涉案房屋的产权后，无视被告灏尊公司已将房屋装修完毕并将要开业的事实，强行让被告灏尊公司腾出房屋给原告，致使被告灏尊公司投入的几百万元资金装修的租赁房屋无法使用，刚成立的公司未开始营业就被迫停止。我国《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”原告阻止被告灏尊公司的行为给公司造成了巨大的损失，被告灏尊公司还未要求原告承担赔偿责任，原告反而要求被告灏尊公司将涉案房屋归还原告使用，是不合理的。其次，原告要求被告灏尊公司承担本案诉讼费的请求不能成立。被告灏尊公司并没有给原告造成任何损失，相反由于原告阻止被告灏尊公司使用承租房屋，导致公司无法经营，给被告灏尊公司造成了巨大损失，被告灏尊公司保留要求其赔偿损失的权利。综上，被告灏尊公司享有的租赁权不受房屋所有权变更的影响，有权继续使用涉案房屋。请求依法驳回原告对被告灏尊公司的起诉。
被告杨媛媛辩称，第一，原告所诉事实不清、证据不足，我是被告灏尊公司的法定代表人，代表被告灏尊公司履行职务，我不是本案的诉讼主体。2010年2月1日被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新将涉案的房屋出租给被告灏尊公司，租赁期间为2010年2月1日至2020年2月1日。原告在取得涉案房屋之前，就已经知道涉案房屋已被出租并交付给承租人被告灏尊公司以及涉案房屋已经装修完毕准备开业使用的事实。第二，原告强行要求被告灏尊公司搬出违反法律规定。根据我国《合同法》以及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）相关规定，承租人的权益应当受到法律的保护，原告无权要求承租人限期搬离。承租人投入几百万元资金装修的房屋没有开业就被强行赶出，损失无法估量。第三，原告在明知涉案房屋存在租赁关系的情况下，仍将房屋出租给第三人，造成的损失应当自行承担。原告在取得涉案房屋所有权后，对涉案房屋的状况是非常清楚的，也知道被告承租并装修的事实，但原告仍将涉案房屋恶意出租给第三人，其所谓的损失应当由其自行承担。综上，请依法驳回原告的各项诉讼请求。
原告徐鹏为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、（2011）兴执字第1378-1号、（2011）兴执字第1379-1号执行裁定书各1份，（2011）兴执字第1378号、（2011）兴执字第1379号协助执行通知书各1份，银川市房屋权属档案证明单3份，房屋变卖转让协议书、黄河农村商业银行进账单、宁夏银行进账单、银川市兴庆区人民法院收据各1份（均为复印件，上述证据均在（2012）夏民初字第1481号卷宗中以及银川市兴庆区人民法院（2011）兴执字第1378、1379、1380号卷宗中）。证明：被告郝志君、郝玉秀、魏俭新将涉案房屋转让给原告，原告已经履行相应支付义务，且办理过户手续，取得了涉案房屋的所有权。
2、房屋产权证3份（复印件）。证明涉案房屋的所有权人系原告徐鹏。
3、照片14张、接受报警回执单、询问笔录、银川荣华市场管理有限公司提供的证明各1份（复印件，除询问笔录外，上述证据原件均在（2012）夏民初字第1481号卷宗中）。证明原告取得房屋所有权后，五被告阻止原告取得该房屋的使用权，本案被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新、郝志君、杨媛媛实施了侵权行为。
4、房屋租赁合同3份（复印件，原件在（2012）夏民初字第1481号卷宗中）。证明原告与案外人李洪签订了房屋租赁合同，因五被告的侵权行为导致上述3份房屋租赁合同无法履行，致使原告租金损失。
5、房屋产权证4份（复印件）。证明涉案房屋在所有权变动之前设置了他项权利。
6、企业信息、工商档案各1份。证明被告郝玉荣系被告灏尊公司的实际控制人，持有该公司70%的股权，同时证明该公司最后年检日期为2009年，后该公司未及时年检，于2013年12月2日被工商机关依法吊销营业执照的事实。
7、申请法院调取的银川市兴庆区人民法院（2011）兴执字第1378、1379、1380号卷宗中的有关执行笔录、自行变卖抵押房产申请书（1380号卷宗第18页），其中在1380号执行卷宗中的执行谈话笔录（1380号卷宗第32页），证明在2011年5月24日银川市兴庆区人民法院已经依法委托拍卖行对涉案房产进行拍卖；在1380号执行卷宗中的执行谈话笔录（1380号卷宗第33页），被告郝玉荣、郝玉秀、郝志君、魏俭新向法院申请自行变卖涉案房屋。以上证据均证明涉案房屋在出卖给原告的过程中被告郝玉荣从未提过涉案房屋已经出租的事实，同时上述涉案房屋均是由被告郝玉荣作为代理人签署的房屋买卖协议。
8、一审庭审笔录、二审庭审笔录各1份（均为复印件，原件均在（2012）夏民初字第1481号卷宗及二审卷宗中）。证明本案在一审、二审中的审理情况以及在二审庭审中原告依照法律规定追加被告的事实。
9、申请法院调取的银川市中级人民法院（2012）银执字第164号执行卷宗中的有关笔录（其中2014年3月11日的被告郝玉荣、杨媛媛的询问笔录、2015年2月13日执行笔录）、（2012）银执字第164-1号裁定书、（2012）银执字第164-4号裁定书及房屋权属档案证明单3份、房产证及他项权利证书3份。证明：涉案房屋并没有出租的事实，并且与本案涉案房屋同一大厅的1号、2号及综合房屋三间已经抵顶宁夏黄河农村商业银行股份有限公司银新支行的事实。
10、银川市荣华市场管理有限公司出具的证明1份。证明涉案房屋1层、2层及3层的租金情况。
被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新以及被告灏尊公司、杨媛媛对原告徐鹏所举上述证据，质证如下：
五被告对证据1、2无异议。对证据3，五被告对照片、接受报警回执单、询问笔录的真实性及合法性无异议，但认为与本案无关联性；对银川市荣华市场管理有限公司提供的证明的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据在证据属性上属于证人证言；对该组证据的证明目的有异议，该组证据不能证明被告实施了侵权行为，相反通过该组证据能够证明原告在购买房屋前房屋出租的现状。对证据4，被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新对该组证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议，认为原告在购买房屋之前，涉案房屋已经出租，在前一个租赁合同未解除的情况下，原告设置第二个租赁合同，本身属于无效合同，因此不存在租金损失；被告灏尊公司、杨媛媛除同意上述意见外，还认为原告与其他被告的房屋买卖，导致被告灏尊公司2011年8月装修完毕之后无法投入使用，造成被告灏尊公司的损失。对证据5，被告灏尊公司、杨媛媛无异议；被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新对该证据的真实性、合法性以及证明目的没有异议，对关联性有异议，认为被告郝玉荣不是本案涉案房屋的变卖人。对证据6，五被告对真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，同时该证据可证明被告灏尊公司并没有被注销，而是被吊销，其诉讼主体资格依然存在，因此被告杨媛媛不应是本案被告。对证据7，被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该证据只能证明涉案房屋买卖的过程，不能证明原告不知道房屋已出租的事实；被告灏尊公司、杨媛媛除同意上述质证意见外，还认为在拍卖之前以及评估测量之时，已经告诉过原告涉案房屋已经出租的事实。对证据8，五被告对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议。对证据9，被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新对该组证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为执行笔录及执行笔录中谈及的房屋并不是本案的涉案房屋；被告灏尊公司、杨媛媛除同意上述质证意见外，补充说明被告杨媛媛从宁夏黄河农村商业银行股份有限公司银新支行购买了银川市西夏区文化广场的1号、2号及综合房屋，现银川市西夏区文化广场的1号、2号及综合房屋均在被告杨媛媛的名下。被告杨媛媛在笔录上称房屋没有出租，指的是被告灏尊公司承租房屋之后没有再转租的事实。对证据10，五被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为证明在证据属性中属于证人证言，同时该证人证言不具有权威性，无法证实涉案房屋每平方米的租金。
被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新为支持其辩解，向本院提交如下证据：
1、银川市兴庆区新华街道办事处富华社区居委会证明、银川市兴庆区富宁街办事处利群社区居民委员会证明各1份（均系复印件，原件在二审卷宗中）。证明：被告郝玉荣于2010年7月9日在新世纪花园四组团-3-2号租房经营并居住，故被告郝玉秀、魏俭新、郝志君居住在银川市兴庆区富宁街广厦花园4-3-501室，原告起诉的地址并非被告的居所。
2、郝志君银川市房屋权属档案查阅单、郝玉秀银川市房屋权属档案查阅单、魏俭新银川市房屋权属档案查阅单各1份（复印件）。证明：涉案房屋银房权证西夏区字第20070145**号的原产权人为被告郝志君、银房权证西夏区字20070145**号房屋的原产权人为被告郝玉秀，银房权证西夏区字第20070145**号房屋的原产权人为被告魏俭新，被告郝玉荣不是涉案房屋的产权人，原告向被告郝玉荣主张返还房屋以及租金损失属诉讼主体错误。
3、银川市房屋租赁合同1份（复印件，原件在二审卷宗中）。证明：（1）、被告郝玉秀、郝志君、魏俭新于2010年2月1日将涉案房屋出租给被告灏尊公司并由该公司盖章以及法定代表人杨媛媛签字，租赁期间为2010年2月1日至2020年2月1日；（2）、涉案房屋4、5、6号营业房的占有、使用人为被告灏尊公司；（3）、原告通过法院转让房屋之前，该房屋已出租，故原告应要求房屋承租人被告灏尊公司腾退房屋，故其起诉被告郝玉秀、郝志君、郝玉荣、魏俭新属诉讼主体错误。
4、接处警登记表1份（打印件）。证明：（1）、2012年5月14日被告杨媛媛因同心路市场文化广场三楼有人因租房合同发生纠纷报警，民警告知双方当事人到法院处理。（2）、结合证据3，被告杨媛媛系被告灏尊公司的法定代表人，于2010年2月1日取得涉案房屋的租赁权。因此，房屋的交付应由被告灏尊公司交付给原告，作为出租人只有协助的义务。
原告徐鹏以及被告灏尊公司、杨媛媛对被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新所举的上述证据，质证如下：
被告灏尊公司、杨媛媛对上述证据均无异议。原告对证据1无异议。对证据2，原告对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，认为只能证明涉案房屋的原所有权人，本案是侵权之诉，被告郝玉荣是否承担责任，应当看其是否实施了侵权行为，同时该份证据还能够证明在2011年7月26日调阅查询之时，该房屋已经设定了他项权利。对证据3，原告对该证据的真实性、关联性、合法性以及证明目的均有异议，认为被告郝玉荣系被告杨媛媛之母，也系被告灏尊公司的控股股东，该份合同系被告郝玉荣与被告杨媛媛相互串通为应付诉讼而事后伪造，该份证据形成时间应在2013年12月之前。该份合同与原告提交的银川中院执行卷宗中对被告杨媛媛所作的载明被告杨媛媛已经向法院明确房屋没有出租的询问笔录相互矛盾，也能够证实该房屋租赁合同系事后倒签形成。对证据4，原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明因被告杨媛媛的侵权行为导致原告无法行使房屋所有权而产生纠纷。
被告灏尊公司、杨媛媛为支持其辩解，向本院提交如下证据：
1、租赁合同1份（复印件，原件在二审卷宗中）。证明涉案房屋在2010年2月1日已经出租给被告灏尊公司的事实。
2、房屋权属档案证明单3张、房产证原件2本、房产证（2015005688）（复印件）1份、票据3张、通知单3张、房地产契约3份、协议1份、公证书1份。证明：银川市西夏区同心路文化广场三层1号、2号及综合房屋已过户至被告杨媛媛名下，银川市中级人民法院执行卷宗中的询问笔录并非原告所理解之意。
原告徐鹏以及被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新对被告灏尊公司、杨媛媛所举的上述证据，质证如下：
被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新对上述证据均无异议。对证据1，原告对该证据的真实性不予认可，认为签订合同的委托代理人是被告郝玉荣，被告郝玉荣系被告杨媛媛之母，也系被告灏尊公司的控股股东，故该份合同系被告郝玉荣与被告杨媛媛相互串通为应付诉讼而事后伪造，合同形成时间并非2010年2月1日，因该证据系被告在二审期间向法院提交的，故该份证据形成时间应在2013年12月之前。对证据2，原告对该组证据中的3份房地产契约的真实性及合法性有异议，对其他证据的真实性无异议。根据银川市中级人民法院的裁定书，银川市西夏区同心路文化广场三层1号、2号及综合房屋已经抵顶给宁夏黄河农村商业银行，该三套房屋是被告杨媛媛从宁夏黄河农村商业银行处购买的，并非是从被告郝玉荣等人手中购买，从被告杨媛媛的购买行为来看，其并不是行使的承租人所享有的优先购买权，而是以物抵债后另行购买，从而该组证据也能够证明被告杨媛媛与被告郝玉荣签订的租赁合同是不真实的。
被告郝志君未答辩亦未提交书面证明材料。
本院对原告徐鹏和被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新以及被告灏尊公司、杨媛媛所举的上述证据，认证如下：
原告提交的证据1、2、3、5、6、7、8、9以及被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新提交的证据1、2、4以及被告灏尊公司、杨媛媛提交的证据2，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，故确认上述证据具有证明力。原告提交的证据4，被告郝玉荣、郝玉秀、魏俭新提交的证据3以及被告灏尊公司、杨媛媛提交的证据1，因相对方未提交相反证据予以反驳，故确认上述证据均具有证明力。原告提交的证据10，因无其他证据予以佐证，加之被告不予认可，不能证明其所要证明的问题，对其证明目的不予采信。
依据上述有效证据并结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：
2011年3月21日，银川市兴庆区人民法院在处理案外人邵永平与本案被告郝志君民间借贷纠纷以及案外人邵永平与本案被告郝玉秀、魏俭新民间借贷纠纷两案中，案外人邵永平分别与本案被告郝志君、郝玉秀、魏俭新达成调解协议。协议约定，被告郝志君将其位于银川市西夏区同心路文化广场三层4号房屋（房屋面积242.28平方米，房屋证号：银房权证西夏区字第20070145**号）变卖所得款项用于清偿其欠款；被告郝玉秀、魏俭新将其位于银川市西夏区同心路文化广场三层5号房屋（房屋面积250.23平方米，房屋证号：银房权证西夏区字第20070145**号）、6号房屋（房屋面积237.99平方米，房屋证号：银房权证西夏区字第20070145**号）变卖所得款项用于清偿其欠款。在银川市兴庆区人民法院执行过程中，被告郝志君、郝玉秀、魏俭新与原告徐鹏达成房屋变卖协议，被告郝志君将银川市西夏区同心路文化广场三层4号房屋以581472元（每平方米2400元）的价格变卖给原告徐鹏；被告郝玉秀、魏俭新将银川市西夏区同心路文化广场三层5、6号房屋以1171728元（每平方米2400元）的价格变卖给原告徐鹏。后原告徐鹏将上述款项直接支付给银川市兴庆区人民法院。2011年8月30日，银川市兴庆区人民法院分别作出（2011）兴执字第1378-1号执行裁定书以及（2011）兴执字第1379-1号执行裁定书，裁定位于银川市西夏区同心路文化广场三层4号、5号、6号营业房所有权及相应的使用权归原告徐鹏所有；原告徐鹏可持裁定书到银川市住房保障局办理产权过户手续。2011年9月9日，原告徐鹏办理了上述三套房产的房屋产权证书。2011年10月10日，原告徐鹏与案外人李洪签订《房屋租赁合同》三份。该三份租赁合同约定，原告徐鹏将上述三套房产出租给案外人李洪使用。租期自2011年12月1起至2014年12月1日止。其中4号房屋月租金为10900元、5号房屋月租金为11260.35元、6号房屋月租金为10709.55元。合同签订后，上述三套涉案房屋并未交付。被告杨媛媛自述涉案房屋于2010年2月1日开始装修，2010年8月8日左右装修完成并准备开业。原告徐鹏认可其买卖房屋时该房已装修。原告徐鹏提交的照片显示，涉案房屋已装修，且房屋内有部分游戏机设备在内。
原告徐鹏提交的被告灏尊公司的企业信息显示，被告灏尊公司成立于2007年8月13日，企业状态为吊销。被告杨媛媛系被告灏尊公司的法定代表人。被告郝玉荣系被告杨媛媛之母，系被告郝志君、郝玉秀、魏俭新之亲属。2010年2月1日，被告郝志君、郝玉秀、魏俭新、郝玉荣（甲方）委托被告郝玉荣与被告灏尊公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条1、甲方房屋坐落于西夏区同心路文化广场，该房屋建筑1600平方米，位于三层，共8间；2、装修状况：未装修；3、已设定抵押。第二条，该房屋用途为经营网吧，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；第三条1、租赁期限自2010年2月1日至2020年2月1日止。第四条1、甲、乙双方约定，该房屋租金标准为：100000元／年，租金总计为1000000元，租金支付时间为年缴，租金支付方式为现金。
银川市西夏区同心路文化广场三层共7套房屋共计1613.78平方米，房屋用途为商品房，规划用途为商业。其中：被告郝志君原为4号房屋产权人（房屋面积242.28平方米）、被告魏俭新原为5号房屋产权人（房屋面积250.23平方米）、被告郝玉秀原为6号房屋产权人（房屋面积237.99平方米）。以上三套房屋共计730.5平方米，现均已过户至原告徐鹏名下。被告杨媛媛名下为3号房屋（房屋面积237.99平方米）。被告郝玉荣原名下为综合房屋（房屋面积309.95平方米，房屋证号：银房权证西夏区字第20060350**号）、1号房屋（房屋面积171.64平方米，房屋证号：银房权证西夏区字第20070145**号）、2号房屋（房屋面积163.7平方米，房屋证号：银房权证西夏区字第20070156**号），上述三套房屋共计645.29平方米。被告郝玉荣名下的上述三套房产因抵押给宁夏黄河农村商业银行股份有限公司银川银新支行，通过银川市中级人民法院执行给该银行，后被告杨媛媛与该银行达成协议购得上述三套房屋，并于2015年4月22日过户至被告杨媛媛名下。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条明确规定无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告徐鹏依照与被告郝志君、郝玉秀、魏俭新签订的房屋变卖协议，向银川市兴庆区人民法院交付了购房款，并依法取得位于银川市西夏区同心路文化广场三层4、5、6号房屋产权证书。原告徐鹏作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。在涉案房屋依法被他人无合法依据占有时，可依上述法律规定请求返还原物。关于涉案房屋由谁占有的问题。被告郝志君、郝玉秀、魏俭新虽为涉案房屋的原所有权人，但其在涉案房屋变卖之前就已将涉案房屋出租并交付给被告灏尊公司使用，因被告灏尊公司与被告郝志君、郝玉秀、魏俭新之间的租赁合同有效且被告灏尊公司已对涉案房屋进行了装修并准备投入使用，被告灏尊公司应为涉案房屋的实际占有人。被告郝玉荣、杨媛媛并非涉案房屋的原所有权人，故被告郝志君、郝玉秀、魏俭新、郝玉荣、杨媛媛无须承担返还涉案房屋的义务。至于被告灏尊公司应否向原告承担返还原物的责任。依据我国《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”中“买卖不破租赁”的原则，在被告灏尊公司的租赁期内，依据《中华人民共和国物权法》中有关占有制度的理念，被告灏尊公司属于善意的有权占有，原告徐鹏不能基于所有人身份向被告灏尊公司主张占有返还请求权，故原告徐鹏要求六被告停止侵权、排除妨碍，搬离原告的营业房，将位于银川市西夏区同心路文化广场三层4号房屋、5号房屋、6号房屋归还的诉讼请求，本院不予支持。原告徐鹏要求六被告赔偿其租金损失的诉讼请求，因原告徐鹏的经济损失，应是其涉案房屋被占用导致的原告徐鹏所无法享有房屋的收益，因原告徐鹏与案外人所签订的租赁合同并未实际履行，原告徐鹏以该租赁合同的标准来计算其经济损失不妥。综合本案的实际情况及各方面的因素，考虑到被告灏尊公司长期租用涉案房屋，确实给原告徐鹏造成了经济损失，其经济损失应由被告灏尊公司承担。因原告徐鹏享有涉案房屋的所有权，基于“买卖不破租赁”原则，原告徐鹏即为涉案房屋的出租人，与被告灏尊公司形成租赁合同关系，故被告灏尊公司应向原告徐鹏支付原告徐鹏自取得涉案房屋所有权之日（即2011年9月9日）起至实际返还之日的租金作为其经济损失，因被告灏尊公司与被告郝志君、郝玉秀、魏俭新所签订的租赁合同中约定按年交每年租金（1600平方米，涉案三套房屋共计730.5平方米）为100000元，故被告灏尊公司每年酌情向原告徐鹏支付租金50000元（4167元／月）为宜，故截止2015年6月30日，被告灏尊公司应向原告徐鹏支付租金损失共计191670元（4167元／月×4个月＋50000元／年×3年＋4167元／月×6个月），并从2015年7月1日起至被告灏尊公司搬离交还上述涉案房屋止，以每年50000元（每月4167元）的标准向原告徐鹏支付租金损失。故对原告徐鹏的该两项诉讼请求，本院予以部分支持。
本院受理该案件后，给被告郝志君合法送达了民事诉讼状副本、增加诉讼请求申请书、追加被告申请书、应诉通知、举证通知书、民商事案件庭审程序当事人须知、诉讼风险告知书、廉政监督卡、合议庭组成人员告知书及开庭传票，被告郝志君在法定期限内未提交答辩状及举证材料，且无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宁夏灏尊娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐鹏支付租金损失共计191670元，并从2015年7月1日起至被告宁夏灏尊娱乐有限公司搬离交还上述涉案房屋止，每年以50000元（每月4167元）的标准向原告徐鹏支付租金损失；
二、驳回原告徐鹏的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13155元，由被告宁夏灏尊娱乐有限公司负担4300元，由原告徐鹏负担8855元；公告费1900元，由被告宁夏灏尊娱乐有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 李 莉
人民陪审员 陈 钢
人民陪审员 李 民
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 田丽丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
119．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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