湖南省湘潭市雨湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0302执异6号
案外人：谭松林，男，1966年3月20日出生，汉族，湘潭县人，医师，户籍所在地湘潭县，现住湘潭市雨湖区。
申请执行人：汪金山，男，1962年9月1日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。
被执行人：赵志平，男，1971年11月7日出生，汉族，湘潭市人，户籍所在地：湘潭市雨湖区，住湘潭市雨湖区。
被执行人：陈杏元，女，1973年6月5日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。系赵志平之妻。
在本院执行申请人汪金山与被申请人赵志平、陈杏元财产保全一案中，本院依据已经发生法律效力的（2017）湘0302执保260号民事裁定书，查封了被申请人赵志平名下湘潭市雨湖区大湖南路1号1栋8号门面。案外人谭松林对本院依据（2017）湘0302执保260号民事裁定作出的该查封行为提出书面异议。本院2017年3月19日受理后，现已审查终结。
案外人谭松林称，案外人为开设医疗诊所，于2016年5月26日通过湘潭市新环境房产公司（房产中介公司）与赵志平交易并签订了二手商业门面买卖合同，签订之日交房，并交纳预定金50万元，中介服务费1万元，约定2017年元月7-15日办理过户手续。2016年5月26日赵志平交房后，案外人立即将门面装修，花费了40多万元，并开通了管道燃气，电话迁移，诊所医疗许可证等变更地址为大湖南路一栋9号门面，搬迁整个医疗药品、医疗器械、营业执照变更地址，胃肠病研究院注册为大湖南路1号1栋8号门面，开通医保局医疗刷卡、招牌制作等完善办理相关了变更地址手续。案外人购买被查封房屋在先，支付了部分价款，并已实际占有、使用和管理。双方买卖合同生效，没有过户登记亦是因抵押权未解决客观存在。至前几日与抵押权人商量解除抵押权时才发现房屋被查封，为维护案外人的合法权益，特提出异议。请求雨湖区人民法院支持案外人的请求，解除对该房屋的查封。
申请执行人汪金山辩称：一是案外人谭松林与被执行人赵志平购房协议及相关行为处在该处房产被抵押及赵志平多处房产被起诉财产保全的敏感阶段，不能排除两人合谋造假转移房产嫌疑，因此不能同意撤销对房产的查封。二是若谭松林购房行为真实且如本裁定书所述，未将余款189万元支付完毕，则若其能将该款转入贵院，由贵院主持公正，解决本人与被执行人赵志平债权债务问题，将尚未支付赵志平的余款归还答辩人应有的债权主张部分，那么答辩人将积极配合贵院裁定。
本院查明，2016年5月26日，案外人谭松林（买方）通过湘潭市新环境房产公司（房产中介公司）与赵志平（卖方）交易并签订了《二手商业门面买卖合同》，合同约定：由谭松林购买赵志平名下位于雨湖区××街道××、××号两个门面（房屋产权证号分别为08××63、08××65号），外附加一车库，总价款为239万元；付款方式为签订合同之日交房交纳50万元，在2017年1月15日前付清余款189万元；合同签订当日，赵志平向谭松林交付了上述房屋。谭松林向湘潭市新环境房产公司支付了房屋买卖中介服务费1万元。2016年5月26日赵志平交房后，案外人谭松林立即将上述门面进行了装修、制作安装诊所门面广告招牌，作为开办谭松林内科诊所和谭松林胃肠病研究院的经营场所，以自己的名义开通了管道燃气，进行了电话移机等，并以上述门面为经营场所申报了谭松林内科诊所和谭松林胃肠病研究院。同时，案外人在上述门面的2楼居住生活。
2017年10月18日，申请执行人汪金山因被执行人赵志平、陈杏元民间借贷纠纷一案，向本院申请财产保全，本院作出了（2017）湘0302民初3027号民事裁定，准予对赵志平、陈杏元财产进行保全，保全金额为30万元。2017年10月31日，本院作出（2017）湘0302执保260号民事裁定书，裁定查封赵志平名下位于雨湖区××街道××、××号两个门面（房屋产权证号分别为08××63、08××65号）。2017年12月7日，本院向湘潭市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封该套房屋，查封期限为三年。案外人谭松林认为本院的查封损害了案外人的合法权益，请求解除对涉案房屋的查封。
另查明，一、2011年6月1日，赵志平、陈杏元与招行湘潭分行雨湖支行签订编号119999732586000043《个人授信及担保协议》，由赵志平以其所有位于湘潭市××区××街道××、××号门面（房产证号分别为08××63、08××65号）经依法抵押登记后抵押（最高额抵押）给招行湘潭分行雨湖支行，他项权证号为潭房湘潭市他字第D2011001784号，共计贷款1793000元，抵押期限自2016年6月1日至2031年6月1日。2017年10月12日，申请人招商银行股份有限公司湘潭分行起诉被申请人赵志平、陈杏元申请实现担保物权，本院于2017年11月6日作出（2017）湘0302民特35号民事裁定书，裁定：准予拍卖、变卖被申请人赵志平、陈杏元所有的位于湘潭市××区××街道××、××号门面（房屋产权证号分别为08××63、08××65号，他项权证号为潭房湘潭市他字第D2011001784号），申请人招商银行股份有限公司湘潭分行对所得款项在借款本金1694202.33元、逾期利息68346.51元、罚息3112.43元、复利2349.76元和2017年11月2日之后的利息、罚息、复息以及申请人为实现抵押担保物权所支付的相关费用范围内优先受偿。该裁定已生效，此后，案外人谭松林将（2017）湘0302民特35号民事裁定书所确定的实现担保物权的债权数额交付给了抵押权人招商银行股份有限公司湘潭分行。因争房屋已抵押且被陆续查封（查封申请人依次分别为傅再珍和张建、曹曼玲、罗白娥、龙正良、周谷前、谭慧玲、蒋灿云、许立华、胡俐蓉、汪金山），该房屋至今未过户至案外人谭松林名下。
二、案外人谭松林于2017年12月6日对本院依据（2016）湘0302财保183号民事裁定（申请人为傅再珍和张建）作出的查封被申请人赵志平名下湘潭市雨湖区大湖南路1号1栋8号及9号门面的首次查封行为提出书面异议，本院受理后，于2017年12月19日作出了（2017）湘0302执异33号执行裁定书，裁定：解除本院（2016）湘0302财保183号民事裁定对赵志平名下位于雨湖区××街道××、××号两个门面（房屋产权证号分别为08××63、08××65号）的查封，并中止对该房屋的执行。此后，曹曼玲、罗白娥、龙正良、周谷前、谭慧玲、蒋灿云、许立华、胡俐蓉申请的对涉案门面的财产保全查封或执行查封均被依法解除。
上述事实，有各方当事人身份证明、《二手商业门面买卖合同》、买卖付款收据及银行转账凭证、燃气开通合同与收据、电话座机移机证明、装修合同与收据，行政管理执法局交纳的装修办理收据、招牌制作合同与收据、搬迁收据，案外人（异议人）交纳的水电费凭证，湘潭市新环境房产公司中介服务费收据，医疗机构许可证，医疗机构营业执照，胃肠病研究院营业执照、潭房湘潭市他字第D2011001784号《房屋他项权证》、本院（2017）湘0302民特35号民事裁定书及（2017）湘0302执异33号执行裁定书等及双方当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，案外人谭松林通过湘潭市新环境房产公司（房产中介公司）与赵志平签订的《二手商业门面买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，未损害国家、集体、第三人的合法权益，合法有效。谭松林购买赵志平名下位于雨湖区××街道××、××号两个门面（房屋产权证号分别为08××63、08××65号）在先，在房屋被依法查封之前已对房屋进行了装修，并已实际占有使用，申请执行人汪金山因金钱债权申请轮候查封在后，故本院认为赵志平与谭松林之间的房屋买卖合同是真实合法有效的，申请执行人汪金山主张谭松林与赵志平两人存在合谋造假转移房产嫌疑，没有事实依据，本院不予认可。同时，在申请执行人汪金山轮候查封之前的查封均已陆续解除，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，谭松林要求解除对雨湖区××街道××、××号两个门面（房屋产权证号分别为08××63、08××65号）的查封有相应的事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
一、案外人谭松林的执行异议成立，中止对赵志平名下位于雨湖区中山路街道大湖南路1号1栋8号、9号两个门面（房屋产权证号分别为08××63、08××65号）的执行；
二、解除本院（2017）湘0302执保260号民事裁定书对赵志平名下位于雨湖区中山路街道大湖南路1号1栋8号、9号两个门面（房屋产权证号分别为08××63、08××65号）的查封。
案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 过伟国
审 判 员 陈放明
审 判 员 肖伟民
二〇一八年三月二十六日
法官助理 彭旭妍
书 记 员 唐 璧
附适用的法律条文：
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。