河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2015）涧民二初字第008号原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司，住所地：洛阳市瀍河区北盟路48号202栋1502。法定代表人王建设，后变更为裴学勤。委托代理人王朝光、王小恩，河南智明律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告（反诉原告）杨兴国，男，住洛阳市涧西区。原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司（以下简称宝泰物业）诉被告（反诉原告）杨兴国为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人王小恩，被告（反诉原告）杨兴国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宝泰物业诉称，2012年10月17日，原告与衡山雅居业主委员会签订为期一年的《物业服务合同》，合同约定原告向衡山雅居业主提供物业服务，物业服务费按照建筑面积每平方米0.36元每月每半年向业主收取，按照每户每月2元的标准代收垃圾处理费，按照每户每月1.5元的标准代收公共电费，供热费用按照建筑面积的90%收取。合同签订后，因衡山雅居供热设备老化，为更好地为业主提供服务，原告为更新热交换站设施花费12余万元。2013年10月31日合同到期后，原告与衡山雅居业主委员会又续签期限为6年的《物业服务合同》，收费标准未变。同日，原告与衡山雅居业主委员会签订补充协议，除对《物业服务合同》表述不明的予以约定外，同时约定业主不按时缴纳费用的，物业服务公司可按欠缴数额每日千分之三加收滞纳金。原告依约向小区业主提供物业服务，但被告自2013年5月1日却拒绝缴纳物业相关费用，被告房屋的建筑面积为90平方米，每月应缴纳物业费32.4元，应缴纳垃圾处理费2元，公共电费1.5元。截止2014年4月30日，被告欠物业费388.8元，滞纳金为425.7元，垃圾处理费24元，电费12元，供热费用441元，共计1306.5元。原告多次向被告催要，被告均拒绝支付。诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费及滞纳金1306.5元。2、由被告承担本案的诉讼请求。被告（反诉原告）杨兴国辩称，1、原告所说的物业合同是谁与他签订的，我们不知道。合同是违法签订合同，合同已经在2013年4月30日终止了，有业主委员会公告证明，是按照物业合同第8条规定执行的终止。至于原告说2013年10月份又签订了合同，业主委员会已经在10月28日将业主委员会的公章交涧西区物业管理办公室，原告所谓的2013年10月30日又与业主委员会签订的合同我认为是无效的。物业公司在小区服务期间没有履行合同，没有保安队伍，也没有巡逻队伍，只是有个看门的，小区后门也没有保安值班。小区卫生也没有按时打扫，楼道至今也没有拖过一次，小区绿化脏乱差，而且还私自把绿地改建成营业性质停车位，没有经小区业主同意。2、物业公司收费不开发票，所以我们不交物业费。被告（反诉原告）杨兴国反诉称，一、宝泰物业在衡山雅居的物业服务，已于2013年3月15日，因在小区服务不作为，未能履行物业管理合同有关事项，业主委员会根据物业服务第八条规定，被衡山雅居业主委员会研究决定，终止试用期合同，并明确于4月15日与宝泰物业公司合同终止，在本小区贴出公告。公告送达宝泰物业公司，并要求交出衡山雅居的相关资料。1、2013年4月20日衡山雅居业主委员会研究决定并发出公告，因宝泰物业公司法人王建设一直无法联系，终止衡山雅居业主委员会与宝泰物业所签订的服务合同，明确衡山雅居业主从2013年5月1日起不再给宝泰物业交任何费用，后果自负。公告送达涧西区物业办，重庆路办事处第一社区、宝泰物业公司，综上所述，事实证明宝泰物业已被衡山雅居业主驱逐本小区。因此对所谓的宝泰物业起诉业主欠物业费问题是不存在的。2、已被业主委员会终止合同驱逐的宝泰物业在这次诉讼中写道2013年10月31日合同到期后，原告与衡山雅居业主委员会又续签6年的《物业服务合同》纯属违法。（1）衡山雅居业主委员会的主任杨兴国、副主任牛海梁、秘书马国丽等三人，在2013年10月29日到涧西区物业管理办公室，把业主委员会的公章及三人的辞职报告一并交给了张主任，宝泰物业却在10月30日发出有关业主委员的公章的6年合同公告。（2）这份合同即没有主任签章，也无委托人签章，业委会没开会授权，更没召开业主大会通过，这充分说明了合同的非法性，宝泰物业通过什么渠道私自盖了业主委员会的印章，请法庭追究宝泰物业非法该有衡山雅居业主委员会印章的法律责任挽回影响。3、衡山雅居广大业主只认可，以杨兴国主任为民维权的业委会，这个业委会是广大业主民主选举的。（杨兴国等人把公章辞职报告交到涧西区物业办公室，未委托他人，代表业主委员会签章。他们的委员身份也未经业主大会确认终止）因此我们业主认为杨兴国、牛海梁、马国丽还是业主委员会主任、副主任、秘书。4、所谓的宝泰物业法人王建设从未在小区露过面，只是有一个假名易家茹的（实际姓裴）雇佣了一些人员，挂靠在宝泰物业公司名下，既没有公示合法的物业营业执照，又没有见到宝泰物业委托的资质实属非法经营。5、宝泰物业收费标准，管理服务等级没有向广大业主告示，没有见到过涧西区物价局价格科针对本小区制定的物价收费标准，没有给业主开具缴费，具有行政注册的税务发票，从未在小区公示过收支各种费用的账目，宝泰物业把物业费与暖气费捆绑，不交物业费的业主不供暖，造成业主安装暖气而享受不了暖气，业主暖气不热根本不退还暖气费，不用作抵偿物业费。物业检修暖气停暖也不退还暖气费。二、宝泰物业自2012年10月进驻本小区以来，不懂服务管理不为业主办事，不听取广大业主的建议，不听从委员建议意见，不配合业主委员会的工作，不履行物业服务合同，服务态度蛮横、恶劣，偷税漏税。还因暖气问题物业工作人员打伤业主，业主汽车玻璃在小区被砸坏，宝泰物业不以服务业主为宗旨，而以敛财为目的，不作为造成小区管理混乱，失盗严重，有的业主曾电动车电瓶两次失盗，暖气不热、环境脏乱差，服务不到位，业主反映强烈，激起民愤，给小区业主生活上带来心理创伤，经济上带来巨大损失。自2010年4月业主入住本小区至今，4年多的时间开发商不办理房产证，加之物业非法经营，造成小区不安全，不文明和谐，小区业主多人多次去市、区、办事处上访，至今未果，业主怨声载道。被业主解聘的宝泰物业，自己拟定个物业服务合同私下找人盖个印章，让广大业主买单、还要求业主交纳滞纳金，纯属无稽之谈。也是违法行为，请原告提供合同的合法来源，我们依法追究其法律责任。在供暖期间，因暖气不达标，业主不愿用暖气，宝泰物业破坏暖气官网，偷盗200余户业主暖气流量表，暖气流量表是业主交纳了一万余元初装费私有财产，请求法院判令宝泰物业停止违法行为，恢复楼道暖气官网原状；破坏绿地私自改建营业性收费停车场，宝泰物业严重侵占业主利益。宝泰物业在小区张榜公布的未交物业费业主就有300余户，其中本案6户被告，因多次找物业反映问题，维护小区广大业主的合法权益，而成为宝泰物业打击对象，妄想杀鸡给猴看，本案6户被告名称中有的是张冠李戴的被告，为业主维权，反遭被告、天理难容、公理何在、公益事业谁还能干，因宝泰物业赖在小区，（业主委员会早有公告声明）一切后果自负。强烈请求法院为民做主，支持正义公道，维护法律的尊严，判令宝泰物业非法经营并撤离小区，还广大业主一个公道，维护广大业主的合法权益，还业主一个温馨的小区。判令宝泰物业恢复被告业主欠物业费的名誉，公开道歉、晚会影响，赔偿被告误工费750元、交通费200元，精神损失费5000元，宝泰物业交出衡山雅居相关资料、恢复业主楼道暖气官网原状，退还代收业主暖气费，撤出衡山雅居。三、关于宝泰物业非法经营，侵害业主利益以及造成其他损失，我们全体业主将另行主张权利。反诉请求：1、要求确认宝泰物业公司在我小区以及对我家的物业管理服务行为违法。2、请求法院判令宝泰物业公司，停止违法经营行为，交出相关资料，撤出小区。3、宝泰物业工作人员严重破坏我家暖气管网，请求法院判令宝泰物业给我暖气管网恢复原状，并保证我以后能够正常使用。4、本案诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）宝泰物业反诉辩称，本诉原告与衡山业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告应支付物业费用，其提起反诉的目的是为了拖延诉讼时间。1、本诉原告因物业欠费，起诉的时间是2014年8月份，之后法院多次通知被告到法院领取传票，被告或不接电话、或故意推托，其目的是通过拖延诉讼也达到拖延支付物业费的目的，其提起反诉也是为了达到其目的。2、本诉原告与衡山雅居签订的物业服务合同是合法有效的，被告既无权代表业主委员会，也不全代表小区全体业主，其认为该合同对其没有效力是没有法律依据的。说明一下：衡山雅居最初业主委员会是7名，分别是：杨兴国、马国立、牛海良、牛均岭、魏家勇、曲继业、任彩红，2014年10月28日杨兴国、马国立、牛海良书面提出辞去业主委员会成员的申请，后经业主委员会选举任彩红为业主委员会主任。在换物业公司时，业主委员会开会时被告之其他六位成员也在场，通过表决以多数通过改换原告也物业公司，因此，签订合同是合法有效的。3、小区共有15栋，1044户，而欠交物业费的尚不到100户，从这方面也可以看出被告自认为代表小区业主或业委会是与事实不符的。经审理查明，杨兴国系洛阳市涧西区衡山雅居小区的业主，宝泰物业系为杨兴国所在小区的物业服务公司。原告宝泰物业（受委托方、乙方）与洛阳市涧西区衡山雅居业主委员会（以下简称衡山雅居业委会）（委托方、甲方）于2012年10月17日签订《物业服务合同》一份，合同约定甲方委托乙方对位于洛阳市涧西区衡山路1号物业名称为衡山雅居、建筑面积为108000平方米的住宅小区实行物业管理，合同期限为一年，自2012年10月起至2013年10月31日止;合同第六条“管理服务标准”约定，根据9月12日会议协商双方同意执行洛阳市发展改革委、房产管理局文件《洛发改收（2009）40号》中规定的，三级物业服务质量标准及收费标准，由乙方对衡山雅居（小区）物业进行管理服务；合同第七条约定，…乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同；合同还对甲乙双方的权利和义务、违约责任等作出约定。原告宝泰物业、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。上述合同约定期限届满后，原告宝泰物业（受委托方、乙方）与衡山雅居业委会（委托方、甲方）于2013年10月30日续签《物业服务合同》一份，合同约定甲方委托乙方对位于洛阳市涧西区衡山路1号物业名称为衡山雅居的住宅小区实行物业管理；合同第三条“合同期限”约定，宝泰物业服务公司进驻衡山雅居，（2012年10月起到2013年10月31日止）已满一年，现续签合同期限从2013年11月1日至2019年10月31日止。合同第七条“管理服务费用”约定，1、本物业管理制为包干制，按洛阳市政府文件《洛发改收费（2009）40号》规定的三级服务标准每半年向业主收取一次。计算标准：物业服务费暂按建筑面积每月每平方米0.36元收取;代收生活垃圾处理费每月2元/户;…公共电费包括小区道路照明、门卫、绿化、监控，这些包含在物业费内；小区楼栋单元梯灯照明电费由物业公司代电业公司收取，按每月1.5元/户。（依照洛阳市物价局收费许可证规定标准执行，后期如需调整依照洛阳市物价局收费标准执行）。2、供热费用是按建筑面积的90%收取…合同还对甲乙双方的权利和义务、违约责任等作出约定。原告宝泰物业、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。该份合同签订后，原告宝泰物业（受委托方、乙方）与衡山雅居业委会（委托方、甲方）于2013年11月23日签订《补充协议》一份，甲乙双方就2013年10月30日签订的《物业服务合同》进行部分修改、补充，补充协议第四条约定，第七条第1款“每半年向业主收费一次”改为每半年业主或物业使用人应向物业管理管理公司缴纳期间地方政府规定应交付的费用。上半年费用的缴纳期间为当年的4月15日至5月31日；下半年费用的缴纳期间为当年的10月1日至11月15日。未按时缴纳费用的，乙方可按欠缴数额每日千分之三加收滞纳金。第五条约定，第七条第2款“供热费用是按建筑面积的90%收取”修改为乙方按照地方政府公布的收费标准收取。合同中的“建筑面积”是指业主办理本小区房产契税时核定的建筑面积，如该房产已办理房产证，则以房产证记载的面积为准。第六条约定，《物业服务合同》与本协议不一致的，以本协议为准。原告宝泰物业、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。还查明，原告宝泰物业的经营范围为物业管理，家庭清扫服务；资质等级为叁级。本案审理过程中，原告主张房屋建筑面积为90平方米，物业费每月32.4元，被告应缴纳2013年5月1日至2014年4月30日期间（欠费共365天）的物业费388.8元（32.4元/月×12个月）、滞纳金425.7元（388.8元×365日×3‰/日）、垃圾处理费24元（2元/月×12个月）、梯灯照明电费18元（1.5元/月×12个月）、2013年过热费441元（90平方米×90%×0.18元×取暖天数121日×25%）。原告杨兴国对被告宝泰物业所主张物业费、过热费（暖气费）的计算方式及数额均无异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宝泰物业为杨兴国所在小区提供物业服务、形成物业服务合同关系的事实，有宝泰物业与衡山雅居业委会签订的有关衡山雅居小区物业服务的合同、协议以及当事人的陈述为证，应当依法予以认定，当事人应当依法依约履行合同内容。现杨兴国未能全额、及时交纳物业服务费用等合同约定的各项费用，应当承担相应的法律责任。根据涉案物业合同的有关约定、宝泰物业提交的费用计算明细以及当事人有关费用的陈述等内容，对于宝泰物业要求杨兴国缴纳物业费388.8元、垃圾处理费24元、梯灯照明电费18元及2013年度暖气过热费441元的诉求，本院依法予以支持；对于宝泰物业提出的有关滞纳金的诉求，于法无据，本院不予支持。对于杨兴国提出的宝泰物业的物业服务合同已经终止、宝泰物业持有的合同属违法签订的答辩意见，该意见与涉案合同显示的内容不符，同时缺乏有效证据证实，故对此意见，本院不予采纳；对于杨兴国要求确认宝泰物业对其的物业服务行为违法的反诉请求，本院不予支持。对于杨兴国据以主张确认宝泰物业对衡山雅居小区进行的物业管理行为违法，要求宝泰物业停止违法经营行为、交出相关资料及撤出小区，并要求宝泰物业对其暖气管网恢复原状并保证以后能够正常使用的反诉请求，因相关诉讼请求依法非系本案的审理范围，本案不予处理，当事人应依法处理相关纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十二条、第三十五条、第四十一条、第四十二条、第四十五条，及相关法律之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨兴国于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司支付拖欠的各项费用871.8元；逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。二、驳回原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）杨兴国的反诉请求。本案受理费50元，由原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司负担10元，被告（反诉原告）杨兴国负担40元；反诉费25元，由被告（反诉原告）杨兴国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  孟帆航审 判 员  刘朋涛人民陪审员  胡宝红二〇一五年五月二十五日书 记 员  李丽艳