上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3060号
上诉人（原审被告、反诉原告）金贤勇。
被上诉人（原审原告、反诉被告）史曾攸。
原审第三人鲁进福。
原审第三人韩者么录。
上诉人金贤勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成合议庭于2014年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人金贤勇及其委托代理人章乘光，被上诉人史曾攸之委托代理人官国琴到庭参加诉讼。原审第三人鲁进福、韩者么录经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，史曾攸系＊＊＊＊底层西南间房屋（以下简称系争房屋）的承租人，承租独用部位为底层西南间，公用部位为底层灶间、园地、底层大卫生间。2012年12月1日，史曾攸曾出具委托书，委托其儿媳陆某某管理系争房屋。2012年10月23日，陆某某（甲方）与金贤勇（乙方）签订租房合同一份，约定甲方将＊＊＊底楼30平方米房间，底层天井搭建部分约25平方米沿街面出租给乙方，每月租金为（人民币，下同）6，500元，押金为10，000元。付款方式每三个月付一次，提前一周当面付清或通过银行转账，不得拖欠。租赁期限为自2012年10月23日至2013年10月22日止。在租赁期间，如有违法乱纪行为，一切后果由乙方自负。合同并约定不经营食品，不堂吃。合同期间不得转让。双方不得擅自违约，不然支付违约金10，000元。
2012年11月2日，金贤勇与鲁进福签订经营合作协议一份，约定就金贤勇承租的＊＊＊＊1楼店面，同鲁进福合作经营，有效期自2012年10月23日起至2013年10月22日止，合同期满鲁进福有优先续约权。鲁进福赔偿金贤勇店内损失费144，500元。经营期间，鲁进福每月向金贤勇支付该店铺使用费6，500元，每三个月支付一次。本店不经营食品，不堂吃。在经营期限内鲁进福所发生的水、电、煤及其他费用由鲁进福支付，与金贤勇无关。在协议有效期内，金贤勇全权委托鲁进福处理与该房屋有关的一切事宜，在合法经营的前提下鲁进福所实施的与该房屋权利人有关的行为均代表金贤勇。协议并就其他内容进行了约定。
原审另查明，目前系争房屋由鲁进福、韩者么录实际使用。鲁进福、韩者么录向史曾攸支付租金至2013年11月23日。
史曾攸诉称，金贤勇未经其同意，将系争房屋转给鲁进福用于经营兰州拉面，严重影响了周围居民的生活和安全。史曾攸和金贤勇就此事多次协商未果。现租赁期满，金贤勇仍占用系争房屋，故请求法院判令：一、金贤勇腾退上海市某某区某某路某某弄某号底楼房屋，并将房屋交还给史曾攸；二、金贤勇向史曾攸支付违约金10，000元；三、金贤勇支付自2013年11月23日起至实际归还房屋之日止的使用费，按每月6，500元计算；四、本案诉讼费由金贤勇承担。后史曾攸变更第一项诉请为：判令金贤勇及鲁进福、韩者么录腾退上海市某某区某某路某某弄某号底楼房屋，并将房屋交还给史曾攸。
金贤勇辩称，合同到期后，金贤勇同意归还系争房屋，但是目前系争房屋不在金贤勇控制之下，而是由鲁进福、韩者么录实际使用，金贤勇无能为力。因系争房屋不是由金贤勇占有使用，故不同意支付房屋使用费。因史曾攸出租给金贤勇的房屋有违章搭建，租赁合同是无效合同，不同意支付违约金。同时金贤勇提起反诉，要求判令：一、确认2012年10月23日史曾攸和金贤勇签订的房屋租赁合同无效；二、史曾攸返还金贤勇已支付的房屋租金78，000元；三、史曾攸返还金贤勇押金10，000元。
史曾攸针对金贤勇的反诉辩称，不同意金贤勇的所有反诉请求。金贤勇和史曾攸就系争房屋签订的租赁合同是合法有效的，史曾攸原在底层天井搭建的部分为房屋的附属部分，实为辅助性用房。金贤勇擅自改变房屋用途，将天井全部搭建。史曾攸将系争房屋交付给金贤勇使用，金贤勇按照约定向史曾攸支付房屋租金，就金贤勇支付的租金不应返还。因金贤勇违反租赁合同的约定，将系争房屋转租，押金应抵作违约金，不同意返还押金。
鲁进福、韩者么录述称，目前系争房屋由鲁进福、韩者么录实际使用。合同到期后，鲁进福、韩者么录曾经和史曾攸联系要求续签租赁合同，史曾攸也曾表示同意，但其后却一再拖延，至今未签订新的租赁合同。在合同到期后，史曾攸还曾经向鲁进福、韩者么录收取过房租。鲁进福、韩者么录为了承租系争房屋花费了大量的人力、物力、财力，当时史曾攸对于鲁进福、韩者么录要用系争房屋开面店也是知晓的。
原审庭审中，金贤勇出具2010年9月由陆某某与金贤勇签订的商铺租赁合同一份，欲证明史曾攸对于金贤勇将系争房屋用于经营食品和堂吃是明知的。
原审认为，史曾攸的承租部位应当以租赁凭证登记为准，现史曾攸在原审庭审中明确天井部位并未包含在租赁凭证中，故涉及天井部位的租赁合同应属无效，但是合同部分无效并不影响其他部分的效力，故史曾攸和金贤勇之间就上海市某某路某某弄某号底楼签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示合法有效。因史曾攸和金贤勇之间的房屋租赁合同已经于2013年10月22日期满，金贤勇理应将承租部位返还给史曾攸。鉴于系争房屋的承租部位由鲁进福、韩者么录实际占有使用，故史曾攸要求金贤勇及鲁进福、韩者么录返还系争房屋的诉请，理由正当，予以支持。史曾攸要求金贤勇参照合同约定的租金标准支付房屋使用费，有事实和法律依据，依法予以支持。根据史曾攸和金贤勇签订的房屋租赁合同的约定，系争房屋不得用于堂吃、经营食品，且不得转让。现系争房屋由鲁进福、韩者么录用于经营兰州拉面店，且纵观金贤勇与鲁进福签订的合作经营协议的内容，实质为金贤勇将系争房屋转租给鲁进福使用，仅就金贤勇提供的2010年商铺租赁合同，无法证明史曾攸对金贤勇将系争房屋用于堂吃、经营食品是明知的，故对金贤勇的该项辩称，不予采信，史曾攸要求金贤勇支付违约金的诉请，予以支持。因金贤勇与史曾攸在租赁合同中对出租的面积有明确约定，金贤勇亦实际使用了相应面积的房屋，故对金贤勇要求史曾攸返还租金的诉请，缺乏依据，不予支持。史曾攸及金贤勇均确认，金贤勇曾向史曾攸支付过押金，合同届满后，为避免累讼，史曾攸应当将押金返还给金贤勇。鲁进福经法院传票传唤，未到庭应诉，系自行放弃自己的民事权利，法院依法缺席判决。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年九月十六日作出判决：一、金贤勇及鲁进福、韩者么录于判决生效之日起三十日内迁出上海市某某路某某弄某号底楼房屋，并将上海市某某路某某弄某号底楼房屋返还给史曾攸；二、金贤勇于判决生效之日起十日内支付史曾攸房屋使用费（按每月6，500元的标准，自2013年11月23日起计算至实际搬离之日止）；三、金贤勇于判决生效之日起十日内支付史曾攸违约金10，000元；四、金贤勇与史曾攸就上海市某某路某某弄某号底楼天井部位签订的房屋租赁合同无效；五、史曾攸于判决生效之日起十日内返还金贤勇支付的押金10，000元；六、驳回金贤勇的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，592.50元，由金贤勇负担，反诉案件受理费减半收取1，040元，由金贤勇负担970元，史曾攸负担70元。
判决后，金贤勇不服，上诉于本院称，上诉人于2010年便开始承租被上诉人的系争房屋，月租金为4，500元，该租赁合同的租期届满后，原审第三人向上诉人提出受让系争房屋用于经营餐饮，上诉人遂征得了被上诉人的同意，故被上诉人要求涨租金至6，500元，才与上诉人签订了2012年10月23日的租赁合同。为应付周边居民投诉，被上诉人特意要求在租赁合同中加上“不经营食品、不堂吃”的条款。合同签订后，原审第三人是在得到被上诉人长期出租的承诺之下才投入巨资装修店面，房租也由原审第三人直接向被上诉人支付。故原审第三人实际已经取代上诉人成为租赁合同的承租人，上诉人实际上已将权利义务概况转让给了原审第三人，本案纠纷已与上诉人无关。综上，请求二审法院撤销原判第一、二、三项，改判上诉人不承担返还房屋、支付房屋使用费以及支付违约金的义务。
被上诉人史曾攸辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人鲁进福、韩者么录未进行陈述。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同，除其中涉及天井部位的内容无效之外，其他约定均系上诉人与被上诉人真实意思表示，应属合法有效。上诉人作为租赁合同的相对人，理应按约享有相应的权利、承担相应的义务。上诉人主张其租赁合同项下的权利义务已经概况移转于原审第三人，但上诉人未能就其的主张提供证据加以证明，而被上诉人也明确表示不同意原审第三人继受上诉人的承租人地位，故本院对上诉人的上述主张不予采信，上诉人作为系争房屋的承租人受到租赁合同的约束。现租赁期限已经届至，上诉人理应负有返还系争房屋并支付租期届满后房屋使用费的义务。
关于上诉人在履约过程中是否构成违约的争议，上诉人与被上诉人明确约定系争房屋不得用于经营食品、不堂吃，且不得转租。原审法院结合上诉人与原审第三人鲁进福签订的合作经营协议之内容以及系争房屋的使用现状，认定上诉人已将系争房屋转租给鲁进福用于经营面店，构成违约，具有事实依据，本院予以支持，故上诉人理应按约承担相应的违约责任。上诉人关于租赁合同中不得经营食品的约定并非双方真实意思表示的相关主张，缺乏证据予以证明，本院实难采信。
综上，原审法院依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。上诉人金贤勇的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。原审第三人鲁进福、韩者么录经本院合法传唤，未到庭应诉，系其放弃自己的民事权利，由此引起的后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，592.50元，由上诉人金贤勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十二月八日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；