江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第00669号
上诉人（原审被告）孔凡金，男，汉族，1955年12月10日生，无业。
上诉人（原审被告）高祝琴，女，汉族，1962年10月31日出生，退休。
委托代理人钱广明，江苏苏源律师事务所律师。
委托代理人陆军，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京丰盛产业控股集团有限公司，组织机构代码74238089-0，住所地南京市软件大道188号。
法定代表人季昌群，该公司董事长。
委托代理人娄小龙，江苏宁诚律师事务所律师。
上诉人孔凡金、高祝琴因与被上诉人南京丰盛产业控股集团（以下简称丰盛公司）有限公司返还原物纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第1587号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孔凡金、高祝琴及其委托代理人钱广明，被上诉人南京丰盛产业控股集团有限公司的委托代理人娄小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告丰盛公司原审诉称，南京市雨花台区小行尤家凹4号25幢之五和29幢之五房屋原系南京三建（集团）有限公司所有。2005年10月27日，原南京三建（集团）有限公司经改制，更名为“南京建工集团有限公司”。2006年5月22日，所属南京市雨花台区小行尤家凹4号土地及房产经办理相关土地出让手续后，变更登记至丰盛公司名下归丰盛公司合法所有。企业改制之前，孔凡金、高祝琴未办理任何手续，私自将南京市雨花台区小行尤家凹4号25幢之五房屋（约30.38平方米）和29幢之五房屋（约21.35平方米）非法占住使用。现企业早已改制结束，但孔凡金、高祝琴仍然非法占用该房屋拒不返还。长期以不定期。孔凡金、高祝琴从未向丰盛公司交纳房屋使用费，甚至拒不交纳水、电费用。为此，丰盛公司曾多次要求孔凡金、高祝琴返还被其非法占用多年的房屋，但孔凡金、高祝琴总是以种种理由拒绝交还。丰盛公司为维护企业的合法利益，诉至法院，请求判令：1、孔凡金、高祝琴立即返还被其非法占用的南京市雨花台区小行尤家凹4号25幢之五和29幢之五房屋（面积共计约为51.73平方米）；2、孔凡金、高祝琴偿付占用期间的房屋使用费共计51200元；3、孔凡金、高祝琴承担本案的诉讼费用。
原审被告孔凡金、高祝琴原审辩称，孔凡金是在原单位南京三建（集团）有限公司改制之前，由原单位安排入住该房屋，并非非法占用，丰盛公司不应起诉其而应起诉南京建工集团有限公司。房屋使用费每月都在孔凡金工资上代扣。请求法院驳回丰盛公司的诉讼请求。
南京市雨花台区人民法院原审查明，南京市雨花台区小行尤家凹4号土地为原南京三建（集团）有限公司所有，该土地上建有房屋等设施。2005年9月丰盛公司并购了南京三建（集团）有限公司，2006年丰盛公司取得南京市雨花台区小行尤家凹4号25、29幢房屋所有权证及南京市雨花台区小行尤家凹4号土地使用权证，地类用途为工业。后南京三建（集团）有限公司更名为南京建工集团有限公司。孔凡金原为南京三建（集团）有限公司职工，2005年前孔凡金开始居住于南京市雨花台区小行尤家凹4号25幢之五和29幢之五房屋内。高祝琴与孔凡金结婚后也居住于上述房屋内。
庭审中，孔凡金提供2003年11月职工工资结算具领表，该表记载孔凡金该月向单位交纳房租20元。孔凡金据此欲证明房屋是原单位分配其居住。
南京市雨花台区人民法院原审认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用等权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。丰盛公司于2006年因原南京三建（集团）有限公司改制、出让取得南京市雨花台区小行尤家凹4号25、29幢房屋所有权及土地使用权。孔凡金虽称其是经原单位南京三建（集团）有限公司允许居住使用该房屋，且提供2003年11月份其交纳房租的职工工资结算具领表，但并未提供与原南京三建（集团）公司签订相关使用房屋的协议等证据，且涉案房屋所属的土地属工业用地，该房屋并不属于具有福利性质的公租房，孔凡金辩称该房屋是单位分配给其居住使用，依据不足，不予采纳。因而在房屋被转让给丰盛公司后，丰盛公司法作为房屋产权人要求孔凡金、高祝琴返还房屋，符合法律规定，予以支持。但孔凡金、高祝琴居住在涉案房屋内是由诸多原因造成，且在丰盛公司也未提供证据证明其主张的房屋使用费的计算标准，故对丰盛公司要求孔凡金、高祝琴支付房屋使用费的请求，不予支持。综上，南京市雨花台区人民法院于2014年12月18日做出（2014）雨民初字第1587号民事判决：一、被告孔凡金、高祝琴于判决发生法律效力之日十五日内将南京市雨花台区小行尤家凹4号25幢之五和29幢之五房屋返还原告南京丰盛产业控股集团有限公司；二、驳回原告南京丰盛产业控股集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费590元，由原告南京丰盛产业控股集团有限公司负担550元，被告孔凡金、高祝琴负担40元。
宣判后，孔凡金、高祝琴不服，向本院提起上诉称：原审法院对本案事实认定证据不足，适用法律错误。涉案房屋原为南京三建（集团）有限公司所有，属于公有住房。孔凡金为南京三建（集团）有限公司职工，两上诉人系夫妻关系，经公司领导批准，自2002年以来一直居住在涉案房屋，并按规定支付房屋使用费。因而，上诉人对该房屋享有承租权，符合《南京市城镇公有房屋管理条例》规定的依法执行政府规定租金标准承租公有住房的条件，即公租房。南京三建（集团）有限公司于2005年进行改制，并由被上诉人并购，被上诉人由此取得涉案房屋所有权及土地使用权。根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，上诉人仍享有房屋使用权，有权继续居住该房屋。一审认定上诉人非法占有房屋的事实是明显错误，请求二审依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人丰盛公司答辩称：1.上诉人占用的雨花台区小行尤家凹4号25幢之五、29幢之五的涉案房屋，系被上诉人企业合法所有的房产，以上房产和土地均依法登记，并由国家颁发了相关房屋所有权证和土地使用权证，依法受法律保护，任何人不得侵犯；2.上诉人占用涉案房屋，从未与原南京三建（集团）有限公司签订相关使用房屋的协议，也从未与被上诉人签订使用该房屋的协议，包括约定居住期限，交纳房屋使用费等。因此，上诉人占有并使用被上诉人的房屋，没有事实和法律依据。上诉人未经企业依法分配和办理相关合法手续，非法占用涉案房屋，严重侵害了被上诉人的合法财产权利。根据物权法规定，无权占有动产和不动产的，权利人可以请求返还原物。3.上诉人辩称自己占用涉案房屋是经所谓领导同意的，并且是交纳了房租和水电费的说法，毫无事实依据。首先，上诉人至今未能就自己的主张提供合法有效的证据，以证明自己占用涉案房屋的正当合法性。上诉人既没有提供自己与原南京三建（集团）有限公司或与被上诉人之间，签订并办理有相关的合法租赁手续或协议等证据，也没有提供这十年多来上诉人向原南京三建（集团）有限公司或向被上诉人交纳房屋使用费或房租的事实。因此，上诉人与原南京三建（集团）有限公司之间不存在所谓的租赁关系，与被上诉人之间就更不存在任何的法律关系，包括租赁关系。其次，涉案房屋所属土地系工业用地，且涉案房屋原来均系生产用房，根本就不具备福利分房的性质和条件，也并不属于具有福利性质的公租房。原南京三建（集团）有限公司亦根本不可能，也从来没有将国有企业的生产用房当作福利性公房分配租赁给职工家庭居住使用。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人孔凡金、高祝琴的上诉请求及事实理由不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
二审期间，上诉人孔凡金称其入住涉案房屋的时间为2002年，且在一审时提供了二份职工工资结算具领表。经查，一审期间，孔凡金提供2003年10月、11月二份职工工资结算具领表，以证明其每月向单位缴纳房租20元。对此，一审期间丰盛公司质证意见认为，该份证据没有南京三建（集团）有限公司的公章，对真实性不予认可，且该证据与本案无关联性，亦不能证明孔凡金已缴纳涉案房屋的房租。
对一审查明的其他事实，二审予以确认。
二审期间，被上诉人丰盛公司为证明孔凡金的工资单中未扣除过房租，提供了一份南京建工集团有限公司出具的《关于孔凡金托管生活费的说明》，内容为：“孔凡金系我单位托管人员，现每月基本生活费826.5元，扣除个人应缴社会保险262元，加上补足养老金缴费基数上调部分111.61元，现在每月实发生活费为676.11元，其中没有代扣交房租费。”上诉人孔凡金、高祝琴对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明目的不予认可，认为从2002年起孔凡金的工资内是扣取房租的。上诉人孔凡金、高祝琴二审期间申请法院调取孔凡金自2002年至今的工资发放情况及工资组成，后自愿向法院撤回调查申请。上诉人孔凡金、高祝琴二审期间无新证据提供。
经双方当事人确认及庭审归纳，本案二审期间的争议焦点：丰盛公司是否有权要求孔凡金、高祝琴返还涉案房屋。
本院二审认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案中，丰盛公司已取得案涉雨花台区小行尤家凹4号25、29幢房屋的产权证，系涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人孔凡金、高祝琴称涉案房屋系经原单位南京三建（集团）有限公司允许其居住使用，对该房屋享有承租权，并一直按规定支付房屋使用费，但并未提供其与原单位南京三建（集团）有限公司签订有关房屋使用或承租的协议，亦未提供充分证据证明其与原单位就房租缴纳事宜形成一致意见，且涉案房屋所属土地性质为工业用地，涉案房屋不属于具有福利性质的公租房，上诉人称其系涉案房屋承租人的上诉请求缺乏相应的事实和法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，丰盛公司作为涉案房屋的所有权人诉请孔凡金、高祝琴返还涉案房屋，于法有据，应予支持。综上，孔凡金、高祝琴的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1180元，由上诉人孔凡金、高祝琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 许云苏
代理审判员 张卓慧
二〇一五年五月十五日
书 记 员 林雨虹