浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1031号
上诉人（原审被告）：王小兰，女，1982年6月28日出生，汉族，个体工商户，住兰溪市。
委托代理人：徐健，浙江导司律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴伟国，男，1962年11月11日出生，汉族，经商，住宁波市海曙区。
委托代理人：董国忠，浙江明州律师事务所律师。
委托代理人：孙丹，浙江明州律师事务所律师。
上诉人王小兰因与被上诉人吴伟国房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2016年2月25日作出的（2015）甬海民初字第2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：位于宁波市海曙区柳汀街598弄36号-1〈1-1〉房屋系原告所有。2013年11月17日，原告和被告签订《租房协议》一份，约定：原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限从2013年11月8日至2015年11月7日，房租为2600元/月；付款方式半年一次，先付后用，每半年提早一星期支付；水电费、物业费由被告承担；租房押金为一个月房租费，租房协议到期后，付清水电费、物业费等所有费用后退回（房屋有损坏要按实赔款）；房屋原则上不得转租，如需转租，事先必须征得原告同意；如有一方违约，均要付违约金一个月房租费等。该协议履行过程中，被告从2015年5月8日起拖欠租金未付。第一份协议期限届满后，经协商，2015年11月8日，原、被告签订第二份《租房协议》，该协议约定租赁期限从2015年11月8日至2018年11月7日，房租为3000元/月，其余条款与第一份协议一致。同年11月11日，被告向原告出具承诺一份，载明“本人将于2015年11月20日前将柳汀街598弄36号-1商业用房房租（截止于2016年5月7日房租包括房租押金）共计人民币34000整。”后被告仍未向原告支付租金等款项。同年12月13日，原告委托律师通过手机短信方式向被告发送催告函，要求其在一周内付清欠款等。但被告仍未支付，亦未将房屋腾退并归还给原告。
原审原告吴伟国于2015年12月28日诉至原审法院，请求判令：一、解除原审原、被告于2015年11月8日签订的《租房协议》，原审被告限期腾退宁波市海曙区柳汀街598弄36号-1商业用房；二、原审被告偿付原审原告2015年5月8日至2015年12月27日期间的租金21000元，2015年12月28日至实际腾退日的租金（房屋占有使用费）按100元/天计付；三、原审被告支付违约金3000元。审理中，原审原告变更第二项诉讼请求：原审被告偿付原审原告2015年5月8日至2015年12月31日期间的租金21000元，2016年1月1日至实际腾退日的租金（房屋占有使用费）按100元/天计付。
原审法院经审理认为：原、被告之间签订的两份《租房协议》是双方真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，双方均应依约履行。虽然被告向原告出具的承诺上记载的语句表达不完整，但从语言及逻辑上可以看出被告承诺在2015年11月20日前向原告支付截止2016年5月7日的租金34000元，且该金额与原告所主张的欠付时间段金额相吻合。被告亦未提供相应的证据证明其已支付相应款项。被告拖欠租金的行为已构成根本性违约，原告要求解除《租房协议》依法有据，予以支持，确认原、被告于2015年11月8日签订的《租房协议》于起诉状副本送达之日即2016年1月26日解除，被告应向原告腾退承租的房屋。另被告还应向原告支付2015年5月8日至2016年2月7日的租金（占有使用费）24600元，并按3000元/月的标准支付从2016年2月8日起至房屋腾退日止的占有使用费。双方在合同中约定，一方违约，应向另一方支付一个月的租金作为违约金，故原告要求被告支付违约金3000元的诉请，依法有据，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认原告吴伟国和被告王小兰于2015年11月8日签订的《租房协议》于2016年1月26日解除；二、被告王小兰在本判决生效之日起十日内腾退位于宁波市海曙区柳汀街598弄36号-1〈1-1〉房屋并将房屋归还给原告吴伟国；三、被告王小兰在本判决生效之日起十日内向原告吴伟国支付2015年5月8日至2016年2月7日的租金（占有使用费）24600元，并按3000元/月的标准支付从2016年2月8日起至房屋腾退日止的占有使用费；四、被告王小兰在本判决生效之日起十日内向原告吴伟国支付违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费490元，减半收取245元，由被告王小兰负担。
宣判后，原审被告王小兰不服，向本院提起上诉称：1.因被上诉人不同意上诉人对涉案房屋进行装修使用，导致上诉人另行租赁其他房屋，因此上诉人并未实际使用涉案房屋。2.被上诉人未在一审判决前做出过解除租赁合同的行为，一审法院判决确认租房协议解除，超出了被上诉人的诉请范围，无事实和法律依据。3.本案违约金约定过高，原审法院未对违约金过高的情形予以审查，有失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人吴伟国答辩称：1.被上诉人已将涉案房屋完整交付给上诉人，至于上诉人是否实际使用涉案房屋与被上诉人无涉。2.上诉人未按约支付租金已构成根本违约，故被上诉人要求解除《租房协议》依法有据。原审法院确认双方之间的《租房协议》解除，并未违反“不告不理”原则。3.双方约定的违约金并未超过被上诉人损失的百分之三十，上诉人主张违约金过高依据不足。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的两份《租房协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。上诉人未按《租房协议》及承诺书的约定向被上诉人支付租金，已构成根本违约，被上诉人要求解除《租房协议》依法有据。被上诉人解除《租房协议》的意思表示于起诉状副本送达之日即2016年1月26日到达上诉人，原审法院确认双方当事人之间的《租房协议》于2016年1月26日解除，于法有据，并无不当。被上诉人通过诉讼途径解除与上诉人之间的租房协议，原审法院对解除事实予以确认，符合被上诉人的诉讼目的和法律行为的连续性。上诉人认为原审法院确认双方之间订立的《租房协议》解除超出了上诉人的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。双方《租房协议》约定，“如有一方违约，均要付违约金一个月房租费”。上诉人主张该违约金约定过高，但未提供相应依据，且在一审诉讼过程中并未对违约金过高提出异议，故本院对上诉人关于《租房协议》约定的违约金过高的主张难以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决得当。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费490元，由上诉人王小兰负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年五月十一日
代书 记员 陆 琼