广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8582号上诉人（原审原告）：曾月仪，女，汉族，1991年3月18日出生，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘兴志，广东金羊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州知识城腾飞科技园开发有限公司，住所地广州中新广州知识城腾飞一街2号2楼07-18室。法定代表人：TANCHUICHING，NINA，总裁。委托诉讼代理人：陈焕霞，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟斌，广东卓信律师事务所律师。上诉人曾月仪与上诉人广州知识城腾飞科技园开发有限公司（以下简称“腾飞公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初4632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。曾月仪上诉请求：1、撤销原审判决，改判腾飞公司按预售合同的约定支付曾月仪自2017年3月1日起至涉案商品房实际交付之日止的逾期交房违约金（该违约金每日按涉案商品房总价款1083542元的0.05％计算）；2、一审、二审诉讼费用由腾飞公司承担。事实及理由：1、原审法院认定事实不清，在判决书“经审理查明”部分，存在错误。原审法院仅是罗列了腾飞公司提交的证据，却没有依法做出审核认定，违反了《民诉法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定。2、原审法院认定事实片面，在判决书“本院认为”部分，存在错误。其一，原审法院认为，“涉案房屋仍应当满�预售合同第十二条、第十五条所约定的条件”，遗漏了预售合同第二十四条即“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的交房条件。客观事实是，相关公共设施，比如菜市场、幼儿园等均没有建成，更谈不上交付使用。其二，原审法院以腾飞公司未取得房屋所在工程的竣工验收备案表”，却回避了预售合同约定的其他交房条件，比如，永水、永电及环保等问题。其三，原审法院调整违约金没有事实及法律依据，原审法院认定附件七补充协议第一条第7款的效力，没有合同及法律依据。第一，预售合同第三十一条明确约定，“本合同未尽事宜。可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件”，而预售合同关于违约金的约定是非常明确的，即预售合同第十四条“甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，乙方不退房”，故而，关于延迟交房违约金的约定，不属于未尽事宜，补充协议关于违约金的约定应属无效约定。第二，依据《合同法》第39条、第40条之规定，附件七补充协议第一条第7款应属于无效条款。第三，作为违约方的腾飞公司并没有向原审法院提交任何证据，证明0.05％的违约金高于给曾月仪造成的损失，原审法院却以“考虑曾月仪因腾飞公司延迟交房所受的实际损失”等为由调整违约金，即没有事实依据，且违反了当事人意思自治原则。第四，预售合同约定的0.05%违约金属于合理范围，原审法院既然认定了预售合同的合法性，理应支持曾月仪的O.05％的诉求。3、原审法院仅仅支持的了曾月仪预售合同约定交房之日起至起诉之日的逾期交房违约金，显然损害了曾月仪的权益，造成诉累，请求二审法院查明事实，依法改判。切实维护曾月�的合法权益。腾飞公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回曾月仪所有诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由曾月仪共同负担。事实和理由：（一）一审法院关于质证的程序错误。1.腾飞公司提交的证据真实合法，特别涉及用电、环评部分的证据，对本案的审理意义重大，属于本案争议焦点之一（即腾飞公司由于不可抗力、政府行为、提供公共服务部门行为或者腾飞公司不可控制的其他第三方原因未能按约定时间交房，是否应当按照法律规定以及合同明确约定情形免责）所涉及的根本性事实。在庭审过程中曾月仪对于腾飞公司提供的部分主要核心证据不予认可，一审法院理应告知曾月仪，如不认可腾飞公司提交证据的真实性，应当提供相反证据证明或者提起司法鉴定。2.一审判决中没有对腾飞公司提交的证据发表意见。经腾飞公司提出申请后，一审�院亦未对该等核心证据进行调查取证。3.曾月仪就其主张存在损失完全不能提供任何证据，而一审判决直接认定曾月仪存在损失。（二）一审判决认定事实错误甚至遗漏重要事实。1.一审判决对于腾飞公司系由于国家政策及政府行为等不可控情形而无法办理永久用电的事实没有做出认定。其一，因为中新知识城被列入“国家增量配电试点”，腾飞公司开发的涉案楼盘使用的永久用电基于试点政策只能使用20kv的电网接入。其二，腾飞公司已经按照试点政策要求与供电部门签订了《永久供电协议》，并完全履行了安装20kv用电的电网接入等所有职责工作。其三，由于政府原因（包括拆迁征地等因素）导致中新知识城未能如期接入20kv的电网。其四，腾飞公司在上述事宜中不存在任何过错，并且完全无能为力。但腾飞公司仍然竭尽所能通过自身增加投资以及额外承担电费差�等亏本的方式，为曾月仪提供了完全没有任何差别且价格同等的用电，对曾月仪的利益没有构成任何损害。2.一审判决对于腾飞公司系由于不可控制的第三方原因导致无法办理环评及竣工验收备案的事实没有做出认定。3.一审判决对于腾飞公司已尽力补救，且并未对曾月仪造成任何损失的事实做出任何的认定。4.一审判决对于曾月仪存在违约的事实并未做出任何认定，更没有依法依约予以抵销免除。（三）一审法院适用法律错误，对于房屋交付条件的认定不正确。1.针对取得建设工程竣工验收备案是否为商品房交付的法定条件问题，无论是我国法律法规、还是部门规章及地方性规定等，均无对此做出规定。2.涉案合同没有约定将取得建设工程竣工验收备案作为商品房交付的条件，应以合同约定为准。3.鉴于建设工程竣工验收登记备案，并非对建设工程是否完成全部项目的竣工验收作实质性审查，更多体现在对建设工程项目是否已经通过建设工程竣工验收、消防验收、环保验收、水电验收等具体情况的形式性审查，故在判断房屋交付条件时应重点关注并尊重实质层面，而非形式层面。（四）一审判决没有针对腾飞公司不存在过错及合同明确约定存在免责原因等重要因素，对腾飞公司应当承担逾期交房的违约责任认定错误。1.根据公平原则及过错原则，腾飞公司并不存在过错，反而是采取了应有措施并付出了极大的成本确保交付房屋具备居住条件，不能因为政策及政府原因等不可控情形，就需要向购房业主承担违约责任。2.合同及补充协议约定的免责情形合法有效，腾飞公司的情况符合约定的免责情形，理应予以免责。3.曾月仪并不存在实际损失，从公平角度也不应赔偿。（五）一审法院做出“违约金总额限定1％无效”的认定错误。1.合同中明确约定曾月仪支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一，故应按照合同的约定执行。2.若法院需要突破当事人在合同中就违约金条款做出的约定时，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。3.曾月仪并未提供任何证明其所主张损失及任何实际损失，反而是基于购买涉案房屋楼价大幅上涨而大大获益。4.由于腾飞公司无任何过错，基于政策及政府原因等不可控因素，已经尽力采取了措施并支付了大额成本，因此违约金应依照补充协议第一条第7款的规定。综上所述，请求二审法院改判驳回曾月仪的全部诉讼请求。曾月仪向一审法院起诉请求：1.判令腾飞公司向曾月仪支付自2017年3月1日起至涉案商品房实际交付之日止的逾期交房违约金（该违约金每日按涉案商品房总房价款1083542元的0.05%计算，暂计算至2017年8月9日为87766.9元）；2.本案诉讼费由腾飞公司承担。一审法院认定事实：2016年11月11日，曾月仪（乙方、买方）与腾飞公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《预售合同》），约定：乙方所购商品房房屋地址：广州市萝岗区（中新广州知识城）中新里二街3号（自编号Block3）XX房（下称涉案房屋），约定建筑面积113.682平方米，套内建筑面积88.3521平方米，共有分摊面积约25.3299平方米。第七条，计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米12263.91元，总金额1083542元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告�和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2017年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，乙方不退房。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙�填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条，甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定的标准修复，若无法修复的则负责更换（甲方可以同等品质的材料、设备代替）。第二十�条，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.不视为甲方违约，乙方应按约定时间收楼，甲方应继续完善该共用设施及附属公建配套项目。该《预售合同》的附件七本合同《补充协议》：第一条第7款约定，在甲方已具备本合同第十二条约定的交房条件（不包含取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》）及不存在影响房屋主体结构的质量问题的情况下，乙方应在甲方通知的时间内收楼（乙方因自身原因需要另外约定时间收楼的，乙方应在甲方通知的收楼时间前书面告知甲方，且甲方通知的收楼时间的最后一天视为乙方的收楼日），乙方未按通知收楼的视为乙方已在通知的时间内收楼。乙方从该日起缴纳物业管理费及公摊水电费等费用。乙方不能因为甲方未取得本合同第十二条约定的建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》及未办妥（或取得）本合同第十二条约定的交房条件的之外的任何手续或未提供本合同第十五条约定之外的任何资料（包含但不限于甲方未办妥或未取得或未提供本合同第十二条约定的交楼条件以外的其他任何手续或本合同第十五条约定以外的其他任何资料）或因甲方不具备本合同第二十三条、第二十四条的约定而拒绝收楼，甲方也不因此而承担逾期交楼的违约责任。甲方依�本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。第四条，关于不可抗力、政府行为和/或提供公共服务部门行为的约定：由于不可抗力、政府行为（包括但不限于规划变更、该商品房建设工地邻近的市政工程建设导致该商品房建造施工暂停等）和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为或甲方不可控制的其他第三方原因（如其他买受人迟延提交以下第七条所述的资料等），导致甲方出现下列情形，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任：1.不能按约定时间交房…。2016年12月2日，曾月仪与招商银行股份有限公司广州分行签署《个人购房借款及担保合同》。腾飞公司确认曾月仪已经按照合同约定的时间支付全额房款。2016年9月14日，广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋所在工程消防验收合格。腾飞公司另于2016年11月9日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，于2016年12月1日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2016年12月7日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，于2016年12月19日与中国邮政集团公司广州市增城区邮政局签署《邮政自助信包箱布放协议》。2016年12月30日，涉案房屋所在楼幢建设工程规划验收合格，腾飞公司取得《建设工程规划验收合格证》。2017年1月20日，涉案房屋所在工程建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位对该工程进行验收，腾飞公司取得《建筑工程竣工验收报告》。腾飞公司于2017年2月20日向曾月仪邮寄送达收楼通知书。曾月仪认为房屋不符合交楼条件，拒绝收楼。2017年8月29日，涉案房屋竣工验收备案，腾飞公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。庭审中，腾飞公司确认房屋尚未满足永久供电条件，但主张其自费铺设了临时的电缆供业主使用，并按照永久用电的费用标准收取电费，差价由腾飞公司负担，未对曾月仪造成任何损失。关于永久供电的证明材料，腾飞公司主张其已经取得供电部门的批准及签署了相关的文件，但因为变电站的进度迟缓，所以才导致腾飞公司没有按照原方案进行供电。腾飞公司为证明“其于2013年已开始申请办理永久用电，因7号变电站用地存在征地受阻而无法按时建设完成等问题，实际上腾飞公司已经取得了永久用电的证明文件，但因永久用电的供电来源的变电站并没有依照政府部门的规划建设完毕，导致其并没有完全按照原方案进行供电，该情形的发生系其无法控制的，属于合同约定的政府行为所造成，腾飞公司不存在任何过错。”提交以下证据：“《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜征询函的复函》（广州供电局有限公司萝岗供电局，2013年7月18日）、《关于广州知识城腾飞园项目申请永久用电有关问题的函》（穗开企建函[2014]213号）、《筹建工作会议纪要》[2015]9号（广州开发区企业建设局）、《公用电房协议》《供电方案协议》《筹建工作会议纪要》[2015]35号（广州开发区企业建设局）、《新装4×630KVA、2×800KVA公变、1×1000KVA、1×200KVA专变项目施工设计图》《会议纪要》（穗知开办会纪[2016]39号）、《关于广州知识城腾飞科技园开发有限公司1C住宅项目永久用电进展情况说明的申请函》《关于协调知识城重点项目供电的会议纪要》（穗知开办公纪[2017]号）、《腾飞园1C开关房10KV临时供电方案》《供电方案（高压）》、知识城南起步区业扩配套及网架情况（10KV临时）、腾飞项目（1C）临时供电（10KV）工程合同文件、《关于的复函》”。曾月仪对上述证据均不予认可。腾飞公司在庭审时确认其尚未取得环保部门的相关文件，并表示，腾飞公司迟延取得环评文件是因为政府行为所导致，但并不影响住户入住。为证明“涉案房屋已通过环保检测，且已申请验收，仅因涉案园区周边部分政府市政路迟延移交导致尚未取得环保批文，该后果系政府行为所导致”，腾飞公司提交“《环境保护验收监测报告》《民用建筑工程室内环境质量检测报告》《关于KS4-4市政道路通行的申请函》（2015年8月13日）、《关于腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的申请函》（2016年7月8日）、《关于腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的申请函（一）》（2016年7月21日）、《关于腾飞园园区�边KS4-4道路开通使用的申请函（二）》（2016年11月1日）”等证据。曾月仪对上述证据均不予确认。另曾月仪对腾飞公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》有异议。第一，腾飞公司没有取得环评文件，对工程通过竣工验收有异议。庭审中曾月仪提出腾飞公司后期提交的《竣工验收备案表》最后一页仅有广州开发区建设工程竣工验收备用专用章，出具单位的级别也不明确；经手人落款是打字体，而非手写签字，违反常规；第二，关于公安消防问题，公安消防中验收意见书出具时间是2016年9月14日，而《建设工程竣工验收报告》是2016年12月26日，按照消防管理相关规定，需要首先提出书面申请，第二项提交的资料就是《竣工验收报告》，消防验收是一个整体验收，包括检测抽点等，时间提前了几个月违反了国家相关规定；第三，关于环保问题，腾飞公司提供的腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复，仅仅是环保公司的一个批复文件，该批复不能替代环保部门出具的认可和允许使用文件，且是否进行分项验收，分为几项？单项验收是否合格？存在的问题如垃圾收集、废品等是否整改、均没有明确；第四，关于通邮问题，腾飞公司提供的《邮箱自助信包箱布放协议》及委托制作维护信报箱协议书，仅仅只能证明腾飞公司与邮政系统签有协议，但是否已经建成可以使用无法知晓，不能证明腾飞公司已经实现通邮，是否实现通邮条件应由通邮集团发布相关通知、出具证明文件；第五，关于永久用电问题，从腾飞公司提供的筹建工作会议纪要[2015]9号文件看，在2015年3月11日已经明确体现出变电站涉及征迁、施工道路有古树和拆迁问题，腾飞公司对此非常清楚，但2016年却仍要和曾月仪�合同，实则是将风险转移给曾月仪的做法。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复》《邮政自助信包箱布放协议》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《个人购房借款及担保合同》《收楼通知书》《腾飞园1C开关房10KV临时供电方案》《供电方案（高压）》《关于的复函》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为，曾月仪与腾飞公司签�的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案的争议焦点为：1.腾飞公司通知曾月仪收楼时，涉案房屋是否符合交房条件，腾飞公司是否应当承担逾期交房的违约责任；2.如果腾飞公司应当承担逾期交房的违约责任，违约金的金额如何确定。关于第一个争议焦点。双方在《预售合同》第十二条、第十五条及附件七本合同《补充协议》第一条第7款中对房屋的交付条件进行了约定。而结合《预售合同》附件七本合同《补充协议》第一条第7款的文义，该条款并未排除《预售合同》第十二条、第十五条所约定的交房条件的适用。因此，一审法院认为，涉案房屋仍应当满足《预售合同》第十二条、第十五条所约定的交付条件。即：涉案房屋所在项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。根据合同约定，腾飞公司应当在2017年2月28日前将符合合同约定的房屋交付给曾月仪，但腾飞公司直至2017年8月29日才取得涉案房屋所在工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因此，腾飞公司于2017年2月20日通知曾月仪收楼时，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，该收楼通知对曾月仪不产生法律约束力，故腾飞公司存在延期交房的违约事实，应承担相应期间的逾期交房违约责任。关于第二个争议焦点。关于逾期交房的违约金标准，《预售合同》第�四条延期交房的违约责任约定，腾飞公司如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向曾月仪支付违约金，曾月仪不退房。而《预售合同》的附件七本合同《补充协议》第一条第7款对逾期交房的违约金责任进行了变更及限制，即腾飞公司依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。本案中，腾飞公司逾期交房的违约事实处于持续状态，腾飞公司的违约金责任及曾月仪不能如期收房的损失持续产生，《补充协议》约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的百分之一，该约定有失公允且违反公平，一审法院依法予以调整。考虑曾月仪因腾飞公司迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、腾飞公司过错程度等综合因素，根据公�原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情按照每日总房价款万分之二的标准计算腾飞公司应当支付的逾期交房违约金。鉴于涉案房屋何时满足交房条件仍属于待定状态，一审法院在本案中暂支持腾飞公司逾期之日（2017年3月1日）起至曾月仪起诉之日（2017年8月11日）止共计163日的逾期交房违约金，共计35323.47元（1083542元×0.0002/日×163日）。上述期限以后产生的逾期交房违约金，曾月仪可与腾飞公司依法另行解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、广州知识城腾飞科技园开发有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内，向曾月仪支付逾期交房违约金35323.47元；二、驳回曾月仪的其他诉讼请求。如果未按一�判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1994.2元，由曾月仪负担802元，广州知识城腾飞科技园开发有限公司负担1192.2元。二审期间，腾飞公司提交如下证据：1、《收楼通知书》的EMS邮寄签收单，拟证明腾飞公司于2017年2月及2018年5月通知曾月仪收楼；证据2、关于加快知识城电力建设和审协中心、腾飞科技园供电方案（高压）有关事宜的会议纪要；证据3、供电方案（高压）；证据4、客户受电工程设计文件审核意见书，证据5、客户受电工程中间检查意见书；证据6、维护服务合同；证据7、客户用电受理回执（竣工报验）；证据8、关于广州知识城腾飞科技园1C住宅项目光纤通信问题的函；证据9、配电网设备临时停电申请单；证据10、客户受电工程竣工�验意见书；证据11、供用电合同（高压），拟证明是因为政府及相关部门原因，导致无法向腾飞园提供永久用电，案涉楼盘于2018年5月8日取得永久用电证明。曾月仪针对上述证据发表如下意见：对方所提供的证据不属于新的证据，我方拒绝质证。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。二审争议焦点问题为，1、腾飞公司是否存在逾期交房的违约行为；2、违约金的计算问题；3、公用设施及附属配套项目是否应与涉案房屋一并交付的问题。据此，本院分析认定如下：焦点一，根据《中华人民共和国建筑�》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故取得竣工验收备案表应为涉案房屋的交付条件。根据案涉合同约定，腾飞公司应当在2017年2月28日前将房屋交付给曾月仪，腾飞公司亦于2017年2月20日向曾月仪邮寄送达收楼通知书，但此时腾飞公司尚未取得房屋所在工程的竣工验收备案表，涉案房屋并不符合交付条件，该收楼通知对曾月仪不产生法律约束力，故腾飞公司存在延期交房的违约事实，曾月仪有权主张腾飞公司支付逾期交房的违约金。焦点二，关于逾期交房违约金计付标准，曾月仪主张应依照预售合同第十四条约定的标准计付违约金，即“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，乙方不退房”。而腾飞公司则认为，涉案合同的附件七本合同补充协议第一条第7款对逾期交房的违约责任进行了变更及限制，即“甲方依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一”。对此，本院认为，由于本案中腾飞公司逾期交房的违约事实处于持续状态，补充协议约定不论腾飞公司违约时间的长短均将违约金总额限定为不超过总房价款的百分之一，就目前的情况来看，该约定对曾月仪显失公平。故考虑到曾月仪因腾飞公司迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、腾飞公司过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则，本院亦同意一审法院的认定，酌情按照每日总房价款万分之二的标准计算腾飞公司应当支付的逾期交房违约金。因截至一审立案之日，腾飞公司尚未取得竣工验收备案表，一审判处腾飞公司承担逾期交房违约金至一审立案之日止，并无不妥，在此之后产生的逾期交房违约金曾月仪可另行解决。焦点三，曾月仪上诉称涉案房屋所涉的公用设施及附属配套项目，腾飞公司也应与涉案房屋一并交付的问题。对此，本院认为，根据预售合同第二十四条约定“甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.不视为甲方违约，乙方应按约定时间收楼，甲方应继续完善该共用设施及附属公建配套项目”的内容来看，曾月仪在与腾飞公司签订预售合同时已约定腾飞公司未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，不视为违约。故曾月仪上诉称涉案房屋所涉的公用设施及附属配套项目，腾飞公司也应与涉案房屋一并交付与约定不符，故本院不予支持。综上所述，曾月仪与腾飞公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人曾月仪负担1111元，由上诉人广州知识城腾飞科技园开发有限公司负担683元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 李 民审判员 柳玮玮二〇一八年六月二十五日书记员 王日平肖晓桐