河北省武邑县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1122民初798号原告：陈巧玲，女，1978年8月19日出生，汉族，武邑县公安局工作人员，住武邑县。委托诉讼代理人：赵刚（系陈巧玲之夫），住武邑县。被告：泰华锦业房地产开发有限公司，住所地衡水市桃城区人民西路1958号。法定代表人：郭立顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：田鹤，男，该公司营销策划中心武邑项目部销售经理。原告陈巧玲与被告泰华锦业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈巧玲委托诉讼代理人赵刚、被告泰华锦业房地产开发有限公司委托诉讼代理人田鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈巧玲向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《购房协议书》无效；2.判令被告向原告返还购房款10000元整及相应同期银行贷款利息自（2017年3月15日起至还清本息止）；3.判令被告因被告预售合同无效行为赔偿原告10000元。事实和理由：原、被告于2017年3月15日在河北省武邑县新华街与宁武路交叉口西南角武邑未来城售楼部签订了《购房协议书》（以下简称《购房协议书》）。双方约定，原告陈巧玲购买武邑泰华﹒未来城一区15栋1单元903室楼房一套，房屋总价款497254元，同时，双方在认购条件第二项中约定“乙方支付人民币10000元整作为定金（抵作房款）”和乙方选择银行按揭方式购买房产，当天原告则按照协议约定交纳了房款10000元整。事后，原告要求被告签订正式的房屋买卖合同以进行银行按揭贷款，才得知被告在没有取得《预售许可证》的情况下出售房屋，原告提出待被告取得《预售许可证》后再支付首付款项，遭到被告拒绝。原告认为，被告末取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，应当认定购房协议无效，为维护自己合法权益，特具状至贵院，请贵院杳明案情后，依法支持原告前列诉讼请求。泰华锦业房地产开发有限公司辩称，1.原被告双方签订的认购协议是独立于正式商品房买卖合同的担保合同，其性质为预约，系双方为担保预售合同的签订而签订，系签订双方真实意思表示，合法有效。我国法律并未明确禁止开发商在未取得商品房预售许可证的前提下为双方今后在取得商品房预售许可证之后签订正式房屋预售合同而签订预约协议，因此涉案协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，更不违背合同法第五十二条的规定。2.原告没有按照协议约定于2017年3月20日缴纳首付款，视为放弃购买权，构成违约，理应依照协议约定到被告处办理退房退款手续。协议既然合法生效，双方就应依法履行协议中关于违约的条款。被告自协议签订至今一直依约履行协议，并不存在任何行为导致合同目的无法实现等根本违约行为，没有任何过错，原告主张的违约金没有事实和法律依据。围绕诉讼请求，原告提交证据如下：1、原、被告双方于2017年3月15日签订的《购房协议书》原件一份；2、被告出具的原告支付10000元的收款收据原件一份；3、2017年4月26日河北凌坤律师所出具的《律师函》原件一份。共同证明原、被告之间的存在真实的购房意思表示及因被告在没有预售许可证的情况下预售商品房。被告提交证据如下：1.《购房协议书》影印件一份，证明原、被告之间存在商品房认购协议法律关系及双方之间履行协议具体的权利义务关系。2.《律师函》及送达回执复印件各一份，证明原告未按照协议约定及时办理手续购买房屋，构成违约。3.河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初4056号民事判决书复印件一份，证明涉案协议的性质为预约合同。本院认证意见如下：被告对原告提交的证据均无异议，原告对被告提交的证据1、2亦无异议，对其证据效力予以认定。被告提供的证据3系复印件，其双方当事人均非本案原、被告，其形式和来源均不合法，且与本案事实并无关联，故不予认定。本院经审理认定事实如下：2017年3月15日，甲方河北泰华锦业房地产开发有限公司与乙方陈巧玲在河北省武邑县新华街与宁武路交叉口西南角武邑未来城售楼部签订了《购房协议书》。主要内容如下：一、乙方购买武邑泰华﹒未来城一区15栋1单元903室楼房一套，建筑面积约115.91平方米，建筑面积为计价面积，单价4290元/平方米，总价497254元（房屋建筑面积为双方约定面积，最终以衡水市住建局专门测绘机构测绘面积为准，据实结算）。二、乙方支付人民币10000元整作为定金（抵作房款），剩余房款乙方选择银行按揭：乙方于2017年3月20日前付清首期40%房款207254元，剩余60%房款290000元乙方应在接到甲方通知之日起七日内办理银行按掲贷款手续。三、乙方须按本协议书所约定时限到武邑泰华未来城售楼部交付房款或办理贷款手续，每逾期一日乙方向甲方支付总房款千分之一的违约金，逾期超过五日视为乙方自动放弃购买权，甲方有权解除本协议书；甲方自解除本协议书之日起90个工作日之内退还乙方所交付款项的80%，其余20%房款做为违约金予以扣除，不予退还。同时甲方可将该房屋另行出售，出售所得不含乙方任何权益。四、本协议款项为乙方认购住宅所交房款，不含其他任何相关费用。签约当天，原告向被告支付了10000元。因原告未按照上述购房协议约定于2017年3月20日前支付房屋首期款207254元，被告自2017年3月20日多次电话催交。原告要求被告签订正式的房屋买卖合同以进行银行按揭贷款，得知被告没有取得涉案房地产项目的商品房预售许可证，提出待被告取得预售许可证后再支付首付款，遭到被告拒绝。因原告没有支付首付款，2017年4月26日，被告委托河北凌坤律师事务所向原告发出《律师函》，告知原告，被告按照协议约定将退还给原告交付款项的80%，其余20%房款作为违约金予以扣除；通知原告在接到此函后三日内到武邑泰华未来城售楼部办理退房手续和退款手续。原告并未按《律师函》的要求办理退房和退款。被告现已将涉案商品房另卖他人。被告至今仍未取得涉案商品房的预售许可证明。河北泰华锦业房地产开发有限公司于2017年3月28日变更名称为泰华锦业房地产开发有限公司。本院认为，（一）关于双方签订的《购房协议书》是商品房预售合同抑或商品房预约合同，及其效力的问题。双方签订的《购房协议书》明确了买卖双方名称和姓名，商品房的坐落、面积，价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，面积差异的处理方式，买方不按约定时限交付房款的违约责任，已囊括原告在商品房买卖合同中应尽的全部义务和可能产生的违约责任。但并没有约定双方签订商品房买卖合同的期限和定金条款。故该协议应为商品房预售合同，而非预约合同。《购房协议书》系被告提供的格式合同，纵观通篇约定的都是买房人的义务和违约责任，却并无作为开发商的被告之义务与违约责任，双方的合同权利义务严重失衡。因被告至今仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的商品房预售合同无效。被告主张该协议是有效的预约合同，不予采纳。（二）关于原告向被告支付的10000元是定金，还是购房款的问题。首先，从《购房协议书》相关内容“乙方支付人民币10000元整作为定金（抵作房款）”、“本协议款项为乙方认购住宅所交房款，不含其他任何相关费用。”可知原告所支付10000元属于购房款。其次，被告委托河北凌坤律师事务所向原告发出的《律师函》表明被告确认原告所支付的10000元是房款。故本院认为原告向被告支付的10000元是购房款。（三）关于被告的责任承担问题。作为房地产开发企业，被告在进行商品房预售时，有义务向购房人明示所预售楼盘的商品房预售许可证明。被告称在与原告签订合同时已口头告知原告所售房屋没有取得商品房预售许可证，但原告予以否认，被告也未提供相应证据予以证实，故不予采信。被告在和原告签订《购房协议书》时对其未取得商品房预售许可证明之事实未予告知，属于故意隐瞒，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，原告要求被告返还购房款10000元及相应同期银行贷款利息（自2017年3月15日起至还清本息止），并赔偿原告10000元的主张，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项的规定，判决如下：一、原告陈巧玲与被告泰华锦业房地产开发有限公司签订的《购房协议书》无效。二、被告泰华锦业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告陈巧玲已付购房款10000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年3月15日起至全部清偿之日止）。三、被告泰华锦业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告陈巧玲10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元（已减半）由被告泰华锦业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  韩根花二〇一七年八月十四日书记员  张双美