广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初19947号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397－7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾少晖，广东雅商律师事务所律师。被告：胡小玲，女，1970年7月30日出生，汉族，身份证住址湖南省永州市。被告：中山市锦绣大地房地产有限公司，住所地广东省中山市南朗镇长平路1号观海园185座首层5卡，组织机构代码76157279-1。法定代表人：谭浩成，总经理。委托诉讼代理人：杨益龙，男，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告胡小玲、中山市锦绣大地房地产有限公司（以下简称锦绣大地公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告胡小玲拖欠购房贷款而不还，被告锦绣大地公司应承担连带保证责任，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告胡小玲之间的借款合同；2.被告胡小玲立即向建行中山分行偿还借款本金223384.38元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，且暂计至2016年8月16日为2598.74元，其中正常利息2487.52元、罚息111.22元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计225983.12元；3.被告胡小玲承担律师费用15299元；4.原告建行中山分行对被告胡小玲所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.被告锦绣大地公司承担连带保证责任。诉讼期间，原告建行中山分行称被告胡小玲在起诉后已将逾期本息还清，明确截止2017年2月10日被告胡小玲尚欠借款本金212769.62元。被告胡小玲经本院公告传唤，期限届满没有到庭应诉，也无提交答辩状及证据。被告锦绣大地公司辩称：对原告建行中山分行的第1、2、4项诉讼请求没有异议，第3项诉讼请求由法院核实。对第5项诉讼请求，根据原告建行中山分行与我司签订的《商品房销售贷款合作协议书》约定，我司承担保证责任的是建行中山分行依法优先处分抵押物后未清偿部分。且我司承担保证责任仅限6期。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：胡小玲。借款合同签约情况：2007年12月17日，上述当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440784800-011-2007001560）。借款用途：购买广东省中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣阳光花园四期锦绣盈翠苑18座1001房。贷款本金：316000元。贷款期限：2008年1月2日起至2028年1月2日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。约定还款方式：等额本息还款法，每月还款。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除与借款人的借贷关系。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2008年1月2日。欠款情况：胡小玲从2015年10月份开始未能按时足额还款，之后陆续有还款，亦陆续有逾期，从2016年12月2日才正常按月足额还款，截至2017年2月10日尚欠借款本金212769.62元（均为未到期本金），正常利息和逾期罚息均为0。律师费用情况：2015年11月3日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人许平等80人（见附件，含胡小玲在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，乙方在收取基准费用5000元（含前期支付的2000元）的基础上，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：5万（含五万）以下免加收，5万至10万元（含10万元）收取8%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额15299元。抵押担保情况：抵押物为胡小玲本案中借款所购房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY200740796号）。庭审中，建行中山分行表示他项权证尚未核发。保证担保情况：2007年5月21日，锦绣大地公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条款的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市坦洲镇新行政中心乐怡路2号的经批准命名为锦绣盈翠苑的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供保证担保，保证金额为乙方依法处分抵押商品房后剩余未获清偿的贷款本金、利息（包括罚息）以及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物的费用等），保证期限从乙方与购房人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购房屋的产权证、办妥房屋抵押登记、并将抵押登记证明文件交乙方保管之日止。自法院立案之日起六十日内，购房人仍未归还全部逾期贷款本息的，乙方应及时通知甲方，甲方在收到乙方书面通知之日起五日内，代购房人向乙方支付六期的逾期贷款本息。本院认为，建行中山分行与胡小玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，胡小玲亦应当全面履行还款义务。因胡小玲在借款期间多次出现逾期还款的情况，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于胡小玲尚欠的借款本息数额，有建行中山分行提供的证据为证，胡小玲没有参加诉讼也没有提供证据推翻，在此情况下，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的数额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由胡小玲承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过收费标准，本院予以支持。胡小玲提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据锦绣大地公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，胡小玲为购买涉案房屋而欠建行中山分行的本案债务属于锦绣大地公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，但对于实现债权的顺序，首先双方约定购房人在法院立案之日起六十日内仍未归还全部逾期贷款本息的，锦绣大地公司在收到建行中山分行书面通知之日起五日内，代购房人向建行中山分行支付六期的逾期贷款本息，而本案中胡小玲已偿还全部逾期本息，故锦绣大地公司无需垫付胡小玲的逾期贷款本息，但该约定所涉六期逾期贷款本息，是指锦绣大地公司垫付的范围，而非保证范围；其次，双方还约定对处置抵押物剩余未获清偿的债权部分才由锦绣大地公司承担保证责任，即先物的担保再人的担保，故锦绣大地公司仅对处置抵押物未获清偿的债权部分才承担保证责任，保证范围不限于六期逾期贷款本息，而是包括贷款本金、利息（包括罚息）以及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物的费用等）。锦绣大地公司承担保证责任后，有权向胡小玲追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求及锦绣大地公司的抗辩意见，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。胡小玲经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告胡小玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440784800-011-2007001560）。二、被告胡小玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金212769.62元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2017年2月10日合计为0元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平下调15%确定，每年的1月1日调整一次；逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按照前述罚息利率计算罚息】。三、被告胡小玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费15299元。四、被告胡小玲逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告胡小玲提供的抵押物即位于广东省中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣阳光花园四期盈翠苑18座1001房（抵押登记备案编号：易房抵字第DY200740796号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行处分上述抵押物仍未获清偿的本案债权部分，由被告中山市锦绣大地房地产有限公司承担连带保证责任。被告中山市锦绣大地房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告胡小玲追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4721元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交4721元），由被告胡小玲、中山市锦绣大地房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈明玉二〇一七年三月十三日书 记 员  何惠怡钟金花