湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终1382号
上诉人（原审原告）：谢跃华，男，1960年7月1日生，汉族，居民，住辰溪县。
上诉人（原审被告）：杨自奇，男，1972年4月8日生，汉族，居民，住辰溪县。
委托代理人杨湖北（系杨自奇之父），男，1949年10月26日生，汉族，居民，住辰溪县。
委托代理人李永春，湖南丹山律师事务所律师。执业证号14312201410449256。上诉人谢跃华、杨自奇因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省辰溪县人民法院（2016）湘1223民初272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日受理后，依法由审判员张义泰担审判长，与代理审判员罗雪花、刘礼川组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人谢跃华上诉请求:判决杨自奇应增加支付租金324100元。事实和理由：租赁合同约定前4年租金以每年10.8万元不变，4年后按市场进行增减。上诉人要求后6年租金根据市场行情每年应在前一年的基础上增加10％。原审判决不增加租金违背了公平原则。
上诉人杨自奇上诉请求:撤销原判，依法改判。事实和理由：《御龙豪苑》项目是怀化佳浚有限公司开发，谢跃华仅为该项目的负责人，没有依据证实其挂靠佳浚公司和投资建设该项目。所以谢跃华不是本案财产所有人，不具备本案适格的诉讼主体资格。涉案房屋A栋是上诉人父亲垫资修建，B栋及院内盖顶部分是上诉人垫资修建。现工程款未付，上诉人父子与被上诉人已形成纠纷。在工程款未得到有效处理前，一审法院判决上诉人支付租金显然不公，不利于保护上诉人的合法权益。同时，一审法院判决上诉人支付6年租金是错误的，被上诉人取得物权的时间没有6年。此外，上诉人在诉讼中才知道租赁物被出卖给第三人，侵害了上诉人的优先购买权。
上诉人谢跃华向一审法院起诉请求：依法判决杨自奇支付2010年5月28日至2016年5月27日期间的租金972100元，并返还租赁房屋。
原审法院认定事实：双方当事人无争议的事实：
2000年谢跃华挂靠怀化佳浚有限公司在辰溪××××镇气象北路投资建设《御龙豪庭》（后更名为《御龙豪苑》）项目。御龙豪苑包括A栋、B栋以及院内盖顶部分，由挂靠辰溪县第二建筑工程公司的杨自奇及其父亲杨湖北施工修建。其中A栋由杨自奇的父亲杨湖北于2001年7月动工修建，2002年9月竣工；B栋和院内盖顶部分由杨自奇修建，B栋于2003年5月动工，2005年12月竣工；院内盖顶部分于2006年3月动工，2006年7月竣工。御龙豪苑A栋（共7层）有12个门面，28套住房。御龙豪苑B栋（共8层）有10个门面，31套住房。院内盖顶部分面积为755.28㎡。2006年5月28日，谢跃华将御龙豪苑内院租赁给杨自奇使用，并签订了一份《租赁合同》，约定租赁物为A栋前3个门面，B栋10个门面和院内盖顶部分，租期10年，前4年租金每年108000元，以后按市场行情增减，付款方式为每年租赁期限届满时支付当年租金。合同签订后，谢跃华将约定的租赁物交付给杨自奇使用。后因该房屋工程款未结算，故谢跃华在本案中只要求杨自奇支付后6年租金，并返还租赁房屋。
另查明，2013年2月谢跃华的弟弟谢翼购买了御龙豪苑A栋1-3号门面。2009年3月谢跃华的姐姐谢燕购买了御龙豪苑B栋1-5号门面和院内盖顶部分。2013年5月谢跃华的妻子陈燕平购买了御龙豪苑B栋6-10号门面。谢翼、谢燕和陈燕平取得房产后，均将房屋占有、使用、收益（包括出租）权交付给谢跃华行使，期限自2006年5月23日起至2021年5月22日止。
双方当事人有争议的事实：
谢跃华的诉讼主体是否适格。谢跃华认为其诉讼主体适格，并提交了谢翼、谢燕和陈燕平书写的关于房产使用权说明予以证明。
杨自奇认为谢跃华的诉讼主体不适格，并提交了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证等证据予以证明。
原审法院认为：谢跃华、杨自奇签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。谢跃华、杨自奇均应按照合同的约定履行相应义务。合同签订后，虽约定的出租房屋的所有权未登记在谢跃华名下，但房屋所有权人已将其占有、使用、收益（包括出租）权交由谢跃华在较长时间内行使，故谢跃华向杨自奇交付的房屋，应视为依照约定履行了合同义务。杨自奇未依约及时支付谢跃华的房屋租金，违反了合同义务，应承担支付租金的民事责任。谢跃华要求增加租金，因无相关证据证实具体的增加额度，不予支持。因双方未续签租赁合同，故杨自奇在合同到期后应将该出租房屋返还给谢跃华。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由杨自奇支付谢跃华房屋租金648000元（自2010年5月28日起至2016年5月27日止），限判决生效后20日内付清；二、由杨自奇将其租赁的房屋返还给谢跃华，限判决生效后20日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本案案件受理费13520元，由谢跃华负担4510元，杨自奇负担9010元。
经审理查明：一审判决认定的事实属实，与本院二审查明的事实一致。二审中，上诉人杨自奇虽提供了（2007）辰法民一初字第303-1号、（2008）辰法执字第74号、（2008）怀中复字第19号三份民事裁定书，欲证实争议的租赁房屋不属谢跃华的财产。但该三份裁定书不属新的证据，与本案租赁法律关系也没有实质性的关联。
本院认为：《御龙豪苑》项目虽是怀化佳浚有限公司开发，但事后该项目的相关开发事项确系谢跃华接手。杨自奇虽不认可该项目所建的房屋归谢跃华所有，但在诉讼中也承认谢跃华为该项目的负责人，该项目所建成的房屋事后也是被谢跃华出售。杨自奇也没有依据证实怀化佳浚有限公司仍然主张《御龙豪苑》项目的房屋所有权。所以对谢跃华是《御龙豪苑》项目房产实际支配人的事实应当依法予以确认。
本案租赁合同的主体是谢跃华和杨自奇，双方关于房屋租赁的意思表示真实。本案所涉的承租房屋在出售前处于谢跃华的实际支配之下，出售后谢跃华取得出租房屋实际所有人的授权，所以谢跃华出租房屋的主体资格合法。虽然杨自奇对谢跃华出租房屋的主体资格提出质疑，但并没有证据否认谢跃华享有出租权的事实，也没有案外人提出权利主张。所以双方的租赁合同合法有效，双方应当严格遵照约定履行。
杨自奇虽提出该项目系其父子承建、目前双方仍有工程款结算争议、租金应当抵付工程款的抗辩理由，但建设工程结算和房屋租赁是不同的法律关系，除双方另有约定外，并不会发生租金抵偿工程款的法律后果。本案中双方并没有抵偿约定，而且工程结算存在争议、双方之间是否存在工程款债务的事实并未确定。所杨自奇要求租金抵付工程款的理由不能成立。其拒付租金的行为违反双方的合同约定，属违约行为，应承担相应的民事责任。
杨自奇主张其作为承租人对本案承租房屋的优先购买权，但并没有证据证实本案出租房屋的出售存在同等条件出售的事实基础，也没有证据证实其提出主张被对方否定。况且优先购买的法律关系与本案房屋租赁法律关系不是同一法律关系，在一审审理程序中杨自奇也没有提出过反诉主张，故不属本案审理范围。
谢跃华上诉主张后6年应按市场行情增加房租，但其并没有提供证实市场行情的证据。后6年的市场价格是增加或者降低以及增降的幅度，谢跃华均未提供证据证实。故该项上诉请求因证据不足不应予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用用法律准确，处理恰当。谢跃华与杨自奇双方的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人谢跃华预交的上诉案件受理费6161元，上诉人杨自奇预交的上诉案件受理费13520元，均由各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
代理审判员 罗雪花
代理审判员 刘礼川
二〇一七年二月十六日
代理书记员 覃梦思