辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盘中民二终字第00412号上诉人（原审原告）：曹立彬，男，汉族，辽河油田欢喜岭采油厂职工，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托代理人：尹万儒，辽宁辽河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盘锦一线置业有限公司（下称一线置业公司），住所地辽宁省大洼县。法定代表人：邢国智，经理。委托代理人：郭秀岩，辽宁泰来律师事务所律师。原审原告曹立彬与原审被告一线置业公司房屋买卖合同纠纷一案，盘锦市兴隆台区人民法院于2014年8月5日作出（2014）兴民一初字第00271号民事判决，原告曹立彬不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人曹立彬及其委托代理人尹万儒与被上诉人一线置业公司的委托代理人郭秀岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告曹立彬一审诉称：2011年12月8日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于盘锦市兴隆台区兴隆街南筑景.橡树湾（一期）房屋一处，具体为4座1单元13层1-1301号，房屋总价款为人民币384，250.00元，同时约定被告于2012年10月30日前合格交房。合同签订后，原告如约履行了支付首付款134，250.00元并办理公积金贷款25万元的交款义务。但当合同约定的履行日届满，被告却未能履行合同中第十一条的交接条款及第十五条的关于产权登记的约定，直至今日，合同中约定的房屋仍旧不能办理产权证。为此，原告多次找到被告予以协商，但被告态度恶劣不予解决。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款384，250.00元及已缴纳的契税3，842.50元，合计388，092.50元；2、判令被告给付原告购房款首付款134，250.00元的自交付之日起至返还之日止的银行同期贷款利息；判令被告给付原告已经交付契税的自交付之日起至返还之日止的银行同期贷款利息；判令被告给付原告公积金贷款之日起至被告返还之日止原告交付的还贷利息及提前还款的违约金。被告一线置业公司未提交书面答辩，在一审庭审中辩称：被告没有按照合同约定时间交付房屋，是由于政府拆迁问题和市政工程没有完工造成的，本案争议房屋早已建设完成，目前已经有90%住户进住，从2013年5月之后被告多次通知原告收房，原告并不积极接纳，截止目前办不了房照的原因仍然是市政工程没有完工导致不能办理相关的竣工证明，依据双方签订的商品房买卖合同第八条以及第十五条的约定，因为政府原因造成的工期延误交房的时间可以顺延，另外因为不能办理房照，双方约定不退房，由出卖方支付买房违约金，被告希望原告尽快收房，被告愿意支付违约金。请法院驳回原告诉讼请求。一审法院查明：2011年12月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于盘锦市兴隆台区兴隆街南、金城路西筑景·橡树湾住宅一套，具体为4座1单元13层1-1301号，建筑面积89.36平方米、售房价4，300.02元／平方米，房屋总价款为人民币384，250.00元，合同签订后，原告如约履行了支付购房首付款134，250.00元并办理了公积金贷款25万元的缴款义务，2012年3月19日，原告向大洼县地方税务局缴纳契税3，842.50元。按合同约定被告应在2012年10月30日前把经过验收合格的房屋交付给原告使用。合同约定交付房屋日期届满，被告因市政网管连接、政府拆迁问题等原因，影响了施工进度，被告至今未向原告交付房屋。原告经与被告协商解除买卖合同事宜，未达成协议，原告诉至法院。一审法院认为：原、被告在自愿协商的基础上所订立的商品房买卖合同，且被告已按照合同收受了原告全部房款，该买卖合同合法有效。被告应在合同约定的交付期限内履行交房义务。但因盘锦市政网管连接、政府拆迁及金城路修建未能如期完成，客观上给被告建设施工造成影响，被告未能按合同约定期限交付房屋。该“延期交付”符合原、被告所签买卖合同第八条约定的“遇特殊原因，房屋交付据实予以延期”的情形，不构成合同根本性违约。原告当庭主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十九条规定，即“办理房屋产权证登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，本院认为，该条规定适用于无法办理房屋所有权登记的情形，与本案实际情况不符，故对原告的该项主张不予支持。现被告所开发建设的房屋已基本符合竣工验收交付条件，部分业主已办理入住手续，原、被告已具备继续履行商品房买卖合同的条件，原告请求解除商品房买卖合同的主张，不符合合同解除的法定情形，不予支持。但由于客观上被告存在延期交付房屋的事实，根据合同法第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”。原、被告在继续履行买卖合同时，被告应按双方所签买卖合同第九条的规定承担违约责任。由于原告在本次诉讼中未就继续履行合同向被告主张违约金请求，原告可在收受房屋时另行主张该项权利。为了维护房地产市场的稳定和交易的安全，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，据此判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费7121.00元，由原告承担。原告曹立彬上诉的理由及请求是：1、被上诉人在没有土地使用证、建设规划许可证、商品房预售许可证等证件下预售房屋，按照法律规定，商品房买卖合同无效；2、被上诉人没有提供任何有效证据证明无法办理竣工验收手续及无法办理房屋产权证系因政府原因，被上诉人延期交付房屋按规定应予解除；3、被上诉人没有建筑工程竣工验收备案证，导致房屋无法验收，房屋产权证无法办理，根据法律规定，应予解除。被告一线置业公司二审答辩认为：双方签订买卖合同时，被上诉人已五证齐全；在施工过程中由于政府原因导致整个工程竣工没有验收；2013年5月房屋已符合交付条件，被上诉人多次通知上诉人领取钥匙；到目前为止被上诉人已取得该工程的竣工工程备案书，房屋也可以办理，上诉人购买房屋的合同目的已经实现，按照合同约定，不符合解除合同条件。本案争议的焦点：上诉人要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》有无事实依据及法律依据。围绕本案争议焦点，被上诉人在二审期间提交如下证据：建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、中华人民共和国国有土地使用证、竣工验收备案书、工作联络单，证明房屋开发建设及销售符合法律规定，争议房屋已竣工验收备案，可以办理房屋产权证，被上诉人曾通知上诉人收房。上诉人质证，对五证及竣工验收备案书真实性无异议，对工作联系单的真实性有异议，上诉人并未接到被上诉人交付房屋的通知，且该工作联络单为被上诉人单方制作，并未有上诉人签字。经庭审质证，本院认证如下：因上诉人对被上诉人提交的建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、中华人民共和国国有土地使用证、竣工验收备案书证据真实性无异议，本院予以确认；工作联络单为被上诉人单方制作，没有上诉人签字，上诉人不认可，故本院不予确认。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，应当认定有效。”之规定，本案中，被上诉人在上诉人起诉前已取得商品房预售许可证及其相关手续，按照规定双方签订的《商品房买卖合同》有效，上诉人要求确认合同无效或解除的上诉理由不成立，不予支持。关于房屋延期交付的问题。被上诉人在一审期间已举证证明其延期交付因盘锦市政网管连接、政府拆迁及金城路修建等原因造成，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，其他非因出卖方原因造成的延期，被上诉人可以据实延期，故上诉人以被上诉人延期交付为由要求解除《商品房买卖合同》的上诉理由不成立，不予支持。关于能否办理房屋产权证的问题。本案中，上诉人在一、二审期间未能举证证明其未取得房屋产权证系客观原因所致，即未办理房屋产权证不属客观不能，故合同的效力不因暂无房屋产权证而确认无效，且双方在合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人可支付相应的违约金，故上诉人以该房屋无法办理产权证为由主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的上诉理由不成立，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7121元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  李彦俐审 判 员  高玉波代理审判员  董千里二〇一四年十二月十五日书 记 员  赵燕菲