广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终16号
上诉人（原审原告）佛山市南海区力信房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人郭乃澄，董事长。
委托代理人邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。
委托代理人冯汉杰。
被上诉人（原审被告）佛山市南海南矿集团实业公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人王雪华，总经理。
委托代理人程宗利，广东南天明律师事务所律师。
委托代理人白玮，广东南天明律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区力信房地产中介服务有限公司（以下简称力信公司）因与被上诉人佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿公司）物权确认纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法沥民三字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月25日公开开庭进行了审理，上诉人力信公司的委托代理人邓紫聪、冯汉杰，被上诉人南矿公司的委托代理人程宗利、白玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回力信公司的诉讼请求。一审案件受理费5800元（力信公司已预交），由力信公司负担。
上诉人力信公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定的关键事实错误，涉讼商铺面积即位于佛山市南海区黄岐镇黄岐管理区罗村的某花园第二层4号商铺（建筑面积82.2平方米）、第三层2号商铺（建筑面积1026.57平方米）应当包含在以物抵债的商铺面积范围内。首先，原审法院认为法院在实施查封措施时不会实测商铺的面积，查封商铺的面积只是根据当时存有的资料及当事人陈述的报建面积而确定。从本案相关证据可知，某花园第三层全层的规划面积为5200平方米，阳春市人民法院拍卖时表述为“某花园第三层商铺为5200平方米”，与全层的规划面积刚好一致，据此印证了“某花园第三层商铺5200平方米”系指某花园第三层全层这一事实。某花园为在建工程，是南海著名的烂尾楼，其第三层商铺当时只有5200平方米报建面积，佛山市中级人民法院、阳春市人民法院、评估、拍卖机构以及各当事人和竞拍人对某花园第三层、第二层物业的实地勘察、查封、委托评估、拍卖、以物抵债、物业交接的标的物范围均包括涉讼的商铺面积，足以证明佛山市中级人民法院裁定给力信公司以物抵债的是某花园第三层全层商铺，涉讼商铺面积均应包含在以物抵债范围内。其次，原审法院因拍卖及以物抵债商铺物业价格均是参照评估价值来确定，就简单认定以单价乘以面积来确定以物抵债的范围，明显存在错误。第一，涉讼商铺评估价格为18959024元，经多次流拍降价后才确定以物抵债的价格，显然以物抵债价格并非是简单地以面积乘以评估单价计算得出。第二，某花园当时为在建工程，评估公司是依据当时全层的规划面积及相关图纸对某花园第三层全层商铺的价值进行评估，因此，“第三层5200平方米商铺”的评估价值实质上是某花园第三层全层商铺的价值。最后，南矿公司从某花园被查封、拍卖至今一直处于资不抵债状态，所有的资产均被查封、拍卖，某花园作为南矿公司的资产，当年也是被全部查封、拍卖。若涉讼商铺不在力信公司以物抵债的范围内，那2006-2008年某花园的查封、拍卖材料、评估报告等从未反映某花园第三层除“第三层5200平方米商铺”外存在其他商铺，而在时隔五、六年后，在某花园进入验收、办证阶段却突然冒出尚未被处理、仍属于南矿公司的涉讼商铺，不合情理。阳春市人民法院拍卖某花园“第三层5200平方米商铺”系对某花园第三层全层商铺进行处理，该法院2013年函复佛山市中级人民法院时明确其执行抵债的第三层商铺是指某花园第三层全层。因此，涉讼某花园第二层4号商铺（建筑面积82.2平方米）、第三层2号商铺（建筑面积1026.57平方米）及其相应土地使用权的权属人应为力信公司。
二、原审法院采信证据不当，有失公正，依法应当予以纠正。首先，阳春市人民法院作为最初拍卖处理某花园的法院，相关的法律文书、评估公司据以评估的资料等均由其出具，因此阳春市人民法院最清楚当时拍卖情况及相关法律文书所反映的事实等，一切均应以阳春市人民法院所作的说明为准，其复函是能证明本案事实的关键证据，应予采信。原审法院以阳春市人民法院未经过实地勘察、对某花园超规划的建设情况不了解的情况下作出复函，否定了阳春市人民法院对“第三层5200平方米商铺系指第三层全层”的说明，明显是罔顾事实。其次，佛山市南海区人民政府出具《关于处理某花园超规划面积的批复》是在2011年出具，力信公司早在2008年通过以物抵债的形式获得涉案物业的权属，该批复不能作为否定力信公司对涉讼商铺有合法权属的理由。某花园在建时间较长且烂尾，相关的主管行政部门也无法提供当时的规划报建图纸或规划报建材料，建设、规划部门亦从未对某花园是否超规划作出认定，佛山市南海区人民政府认定某花园第三层超规划缺乏依据。最后，导致某花园工程产生诸多纠纷以及佛山市南海区人民政府出具《关于处理某花园超规划面积的批复》的原因，是南矿公司利用相关规划资料及图纸缺失这一漏洞逐级上报至相关政府部门，以致于政府机构作出错误处理，影响行政和司法部门的公正处理。
三、涉讼第三层商铺的施工与规划一致，无增建、改建扩建、超规划的情形。首先，力信公司提交的某花园第三层商铺的竣工图纸与规划图纸一致，即某花园第三层商铺自规划报建至竣工验收期间并无未进行任何加建和改建，并无任何超规划的情况；无论是规划报建或竣工验收，该图纸未能反映出公摊部分，根本不存在计算公摊面积的基础，因此不可能将公摊面积计算在第三层全层面积内。其次，某花园在1992年进行规划报建，当时各地对于公摊面积的计算范围、方式无具体统一的标准，国家建设部在1995年9月8日出台《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》才将公摊面积的计算方式、标准进行统一。房屋测绘、公摊面积的计算方式在某花园规划报建至竣工验收的前后的确存在两种不同计算方式，印证了《佛山市南海区某资产经营管理有限公司关于免补缴某花园人防工程费的申请》中“某花园设计图纸与施工图纸、竣工图纸是一致，没有增建、改建和扩建，现测绘的总建筑面积与1992年立项规划时的建筑总规划面积存在差异是新旧测绘办法不同造成”，再次证明了涉讼第三层商铺实质上并无超规划的事实。最后，某花园于2001年取得商品房预售许可证，该证反映某花园总建筑面积84073.93平方米，在2007年竣工验收时的实测总建筑面积为84205平方米，仅相差131.07平方米，而第三层商铺从来没有加建、改建。涉讼第三层商铺在2006年开始评估拍卖，即使假设某花园第三层存在超规划的情形，超规划的部分亦在佛山市价格事务所有限公司评估范围内，亦在力信公司以物抵债范围内。
四、某花园第三房全层商铺及涉讼第二层商铺均在评估范围内，因此，涉讼商铺均在以物抵债的范围内。佛山市价格事务所有限公司出具的（2006）103号《资产评估报告书》所附第三层的资料显示，其现场勘查、评估三楼商铺的图纸与规划报建、竣工验收的图纸所载的面积、四置范围一样，没有其他加建、改建部分，亦能证明第三层商铺并未超规划；该报告书对于“第三层5200平方米商铺”的评估是对第三层全层商铺的评估，故第三层全层商铺均在评估范围内；涉讼第二层商铺在阴影范围内，图纸上亦注明阴影范围为评估范围，故涉讼第二层商铺在力信公司以物抵债范围内；上述涉讼商铺相应的权属归力信公司所有。
综上，力信公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.确认力信公司为佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路某花园第二层4号商铺（建筑面积82.2平方米）、第三层2号商铺（建筑面积1026.57平方米）及相应土地使用权的权属人，判令南矿公司立即为力信公司办理前述物业的产权登记手续并承担前述物业产权登记过户所需的费用；3.一、二审诉讼费由南矿公司承担。
被上诉人南矿公司答辩称：一、原审法院认定事实正确，涉讼商铺面积不在以物抵债范围内，属于超规划建筑面积，为南矿公司所有。（一）根据佛山市中级人民法院作出的（2002）佛中法执字第191-2号查封清单、（2002）佛中法执字第191-5号民事裁定书可知，法院查封某花园的房产面积是第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米及第三层商铺建筑面积中的5200平方米。某花园的其他房产面积不在查封范围内。因此法院查封并以物抵债给力信公司的房产面积就是某花园第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米及第三层商铺建筑面积中的5200平方米。（二）涉讼商铺面积不在评估、拍卖及以物抵债范围内，属南矿公司所有。无论是阳春市人民法院委托的评估机构，还是佛山市中级人民法院委托的评估机构，均按照法院提供的民事裁定书及某花园房产查封清单的数据（某花园第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米及第三层商铺建筑面积中的5200平方米）对查封房产进行评估、拍卖及以物抵债。（三）涉讼商铺面积为超规划面积，属南矿公司所有。《房屋初始登记清单》，《测绘协议》及《关于处理某花园超规划面积的批复》表明，某花园竣工后经相关勘测单位实测确定第二层及第三层存在超规划面积，且上述超规划面积已经佛山市南海区人民政府批复确认。某花园的超规划面积不在查封、评估、拍卖及以物抵债范围内，属南矿公司所有。
二、涉讼房产的评估总价、拍卖价及以物抵债的价格是一致的，房产的评估总价=评估单价×建筑面积，房产的建筑面积决定以物抵债价格，进一步证明涉案商铺面积不在以物抵债范围内。（一）佛山市价格事务所有限公司依据阳春市人民法院委托作出（2006）103号资产评估报告书，采用“评估总价=评估单价×建筑面积”进行评估计算，其中第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米评估总价为：2816元／平方米×2051.5平方米=5777024元；第三层商铺建筑面积中的5200平方米评估总价为：2535元／平方米×5200平方米=13182000元；因此评估报告中的评估总价18959024元是第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米及第三层商铺建筑面积中的5200平方米计算得来。佛山南海某拍卖有限公司受阳春市人民法院的委托，对某花园168套商品房［佛价评字（2006）103号资产评估报告书中的某阁1605房除外］、第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米、第三层商铺建筑面积中的5200平方米及地下车位43个进行拍卖。第一次起拍价为65451961.77元［该起拍价与佛价评字（2006）103号资产评估报告书的评估总价一致］。经数次折价拍卖，2007年7月4日，佛山南海某拍卖有限公司对某花园第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米及第三层商铺建筑面积中的5200平方米进行拍卖，拍卖保留底价为9707520元。因数次流拍无法成交，阳春市人民法院作出（2006）春法执字第736-6号民事裁定书，将第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米及第三层商铺建筑面积中的5200平方米按最后一次拍卖保留底价9707520元，以物抵债交付给佛山市某公司（以下简称某公司）。因此，第一次以物抵债交付给某公司的房产面积为某花园第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米及第三层商铺建筑面积中的5200平方米。（二）佛山市某房地产土地评估有限公司受佛山市中级人民法院的委托出具正评字（2007）11536号房地产估价报告，该报告采用“评估总值=评估单价×建筑面积，参考建议拍卖价总价建议=拍卖单价×建筑面积”的方法计算，得出第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米及第三层商铺建筑面积中的5200平方米的建议拍卖价总价为15010000元；其中第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米建议拍卖总价为2238.59元／平方米×2051.5平方米=4590000元，第三层商铺建筑面积中的5200平方米建议拍卖总价为2003.31元／平方米×5200平方米=10420000元。佛山市中级人民法院依照法定程序对某花园第二层商铺面积中的2051.5平方米、第三层商铺面积中的5200平方米及相应土地价值按建议拍卖总价（拍卖保留价15010000元）进行拍卖，因无人交纳保证金而流拍，经折价（最后一次拍卖保留价为12008000元），后佛山市中级人民法院作出（2006）佛中法执字第499-4号民事裁定，裁定将某花园第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米、第三层商铺建筑面积中的5200平方米及相应土地使用权按12008000元的价格以物抵债给力信公司。因此，第二次物抵债交付给力信公司的房产面积为某花园第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米及第三层商铺建筑面积中的5200平方米。因此，房产的建筑面积决定其以物抵债的价格，如果将某花园第三层商铺全层进行评估计算并拍卖，其以物抵债价格远远超出以5200平方米为基础以物抵债的价格，故涉诉商铺面积不在以物抵债范围内，为超规划面积，属于南矿公司所有。
三、阳春市人民法院作出的函不能作为认定以物抵债面积的依据。阳春市人民法院出具（2006）春法执字第736-1号函称“裁定给某公司抵债的某花园第三层5200平方米商铺就是指第三层全层”，阳春市人民法院在不了解某花园超规划建设的情况下，既未有任何实地勘测，也没有以查封清单及评估报告中的建筑面积和以建筑面积计算的拍卖价格为基础就作出该函，该函不能作为认定以物抵债面积的依据。因此，力信公司以该函为依据推定以物抵债给力信公司的第三层5200平方米商铺就是第三层全层的理由与事实不符，不应当得到支持。
四、力信公司并非南矿公司的实际债权人，若将其他房产推定为力信公司所有，将造成国有资产的重大损失，亦是对其他债权人的严重不公。南矿公司将名下某花园第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米及第三层商铺建筑面积中的5200平方米以物抵债交付给某公司后，已经对原有债务实际清偿。后力信公司通过几次债权转让才取得对某公司的债权，才获得对某花园第二层商铺建筑面积中的2051.5平方米及第三层商铺建筑面积中的5200平方米的所有权。南矿公司还存在其他债权，仅凭力信公司的无理推断就将1281.17平方米的房产确权给力信公司，缺乏依据。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人力信公司向本院提交以下证据：
证据一，某花园第二层商铺平面图，拟证明某花园第三层报建图纸与佛山市价格评估事务所评估的价格一致，第三层不存在公摊报建面积。
证据二，商品房预售许可证，
证据三，佛山市公安消防局建设工程消防验收意见书，拟共同证明某花园于2001年取得商品房预售许可证，该预售许可证显示建筑总面积是84073.93平方米，而在竣工验收时建筑总面积是84205.74平方米，仅相差131.07平方米，由此也能证明某花园并未出现超规划的情形，即使存在超规划，涉讼商铺在2006年开始评估拍卖，超规划部分同样在评估拍卖的范围内，即在力信公司以物抵债的范围内。
证据四，广东省佛山市中级人民法院（2007）佛中法执恢字第72-2号函，拟证明佛山市中级人民法院执行局认可了阳春市人民法院作出的（2006）春法执字第736-1号函，认定某花园第三层商铺5200平方米系指第三层全层商铺，并明确说明了相关职能部门颁发房屋权证时上述抵债房屋第三层的证载面积会超过5200平方米。
被上诉人南矿公司质证认为：证据一、证据二没有原件核对，对真实性不予确认。对证据三的真实性没有意见，但是该证据与本案所涉以物抵债的建筑面积没有关联性。对证据四的真实性无异议，但是该函不能作为推定第三层5200平方米是指第三层全层商铺的依据；阳春市人民法院不是最初处理涉案房产的机构，其作出的函没有依据查封清单、评估报告以及拍卖价过程，而是凭空推断产生；佛山市中级人民法院作出的该函是就超规划面积向南矿公司征求意见，南海公司已经明确答复某花园三层5200平方米并非指第三层全层、其实际面积应以实际测量面积为准、超规划面积实际由南矿公司所有；涉案房屋的所有权是权利人的实有权利，法院针对程序性作出的函件不能作为涉案房产超规划面积的实际权利归属的依据；对于实际存在的超规划面积，不属于历次拍卖评估、以物抵债的范围。
二审期间，被上诉人南矿公司未向本院提交新的证据。
经审查，上诉人力信公司提交的证据一、证据二没有原件核对，故本院对证据一、证据二不予采信；上诉人力信公司提交的证据三，与本案缺乏关联性，本院不予采信；上诉人力信公司提交的证据四，被上诉人南矿公司对真实性无异议，该证据与本案相关联，本院予以采信。
本院经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明：本院收到阳春市人民法院作出的（2006）春法执字第736-1号函后，于2013年10月11日向南矿公司、某公司发出（2007）佛中法执恢字第72-2号函，内容为“……阳春市人民法院回函本院称，该院裁定以物抵债的位于佛山市南海区黄岐镇黄岐管理区罗村的某花园的第三层商铺5200平方米是指第三层全层商铺，至于某花园第三层全层的具体面积，应以相关职能部门办理权证登记时实际测量为准。据初步了解，相关职能部门颁发房屋权证时上述抵债房屋第三层的证载面积会超过5200平方米，所以本院就上述情况告知你单位，请你单位于收到本函件后五日内书面答复本院……”。
再查明：力信公司明确其上诉请求之一是撤销原审判决，故其上诉主张还应包括“确认佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路某花园第二层2号商铺中的172.4平方米商铺及相应的土地所有权为力信公司所有，南矿公司立即为力信公司办理产权登记”。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对力信公司的上诉，本案二审期间的争议焦点有两个，第一是力信公司上诉主张的某花园第二层2号和4号商铺、第三层2号商铺面积是否包含在力信公司通过以物抵债所取得的某花园第二层2051.5平方米和第三层5200平方米的面积范围之内；第二是力信公司是否是某花园第二层2号和4号商铺、第三层2号商铺及土地使用权的权属人，南矿公司应否协助力信公司办理相应的产权登记手续。
关于争议焦点一。首先，涉讼商铺被法院查封、委托评估、拍卖、抵债期间均为在建工程，并未通过竣工验收，未办理测绘，亦未领取房屋权属证书。阳春市人民法院以及本院作出的民事裁定书、协助执行通知书等表述为“某花园第二层2051.5平方米商铺和第三层5200平方米商铺”，该商铺面积是根据当时存有的资料及当事人陈述的报建面积而确定，并非为办证而由测绘机关出具的测绘面积。其次，佛山市价格事务所有限公司在评估涉讼商铺时，均是按照委托法院委托评估的商铺面积来计算评估价值，评估报告中说明评估的限定条件是“评估房地产数据为委托方提供的委托书、民事裁定书及某花园房产查封清单的数据”。同时，从佛山市价格事务所有限公司出具的《关于更正评估面积的说明》中“将某花园第二层2025.5平方米商铺更正为第二层2051.5平方米商铺”更加可以推断出待评估的商铺面积完全是按照委托法院要求评估的商铺面积来确定，而不是按照佛山市价格事务所有限公司现场测量的面积来计算。第三，涉讼商铺拍卖及以物抵债的价格均是参照评估价值来确定的，而评估价值是以评估单价乘以商铺面积来确定的。在整个拍卖抵债过程中，某花园第二层商铺面积中的2051.5平方米及第三层商铺面积中的5200平方米都是作为评估对象、拍卖对象以及以物抵债对象被处置的。仅以第三层商铺来举例，如果第三层商铺面积中的5200平方米指的是第三层全层，则实际评估价值将远远超过以5200平方米为基础计算的评估价值，以第三层全层来以物抵债的价格也将远远超出两次民事裁定中以物抵债的价格。同理，第二层商铺的面积确定也是如此。第四，佛山市南海区人民政府于2011年11月1日作出批复确认了某花园三层商场面积6263.41平方米中有1063.41平方米超规划，二层商场有1094平方米面积超规划，由此可知某花园第三层商场的报建规划面积是5200平方米，法院查封、委托评估、拍卖、以物抵债均是按该规划面积来确定，故不应按实际建成后的面积来确定当初以物抵债的商铺面积。同理，第二层商铺的面积确定也是如此。第五，阳春市人民法院出具的函、本院作出的函，并不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”规定的人民法院作出的导致物权发生变动的法律文书，因此，上述函件不会产生确认商铺超规划面积的物权发生变动的法律效力。综上所述，力信公司上诉主张某花园第二层2号和4号商铺、第三层2号商铺面积包含在其以物抵债的某花园第二层2051.50平方米、第三层5200平方米的范围内，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决对此处理正确，本院予以维持。
关于争议焦点二。力信公司上诉主张其是某花园第二层2号和4号商铺、第三层2号商铺及土地使用权的权属人，要求南矿公司协助其办理相应的产权登记手续，因某花园第二层2号和4号商铺、第三层2号商铺面积并不包含在力信公司以物抵债方式取得的某花园第二层2051.50平方米、第三层5200平方米的范围内，力信公司对上述商铺并不享有所有权，其要求南矿公司协助办理上述商铺的产权变更登记手续缺乏事实和法律依据，因此力信公司的该项诉请不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人佛山市南海区力信房地产中介服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年六月二日
书 记 员 周英洋