新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终2348号
上诉人（原审被告）：金鑫。
被上诉人（原审原告）：李坤。
委托代理人：王亚龙，乌鲁木齐市新市区丰泽法律服务所法律工作者。
上诉人金鑫因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人金鑫、被上诉人李坤及其委托代理人王亚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年6月1日，金鑫与李坤签订一份《承包合同》，约定金鑫承包李坤位于乌鲁木齐市鲤鱼山南路802号面积80平方米的彩板房作为洗车房，一次性承包三年，每年房租金50000元，每半年一付，李坤保证房屋能完好，正常使用。合同期满在同等条件下金鑫优先承租，金鑫负责结清每月水电费用。如单方违约应赔付对方房屋年租金的30%作为违约金，如未按时交房租每天滞纳金为总房价1%。本案审理中，李坤称向金鑫出租的洗车房是802号院北面彩板房，并提供了合同，金鑫称应是802号院南面第一间房屋，在双方签订合同之前的2015年5月15日从他人处转租后使用至今。现金鑫占有使用的洗车房为802号院南面第一间房屋，金鑫提供的其与李坤之间的租赁合同只显示“鲤鱼山南路802号”，合同中划去了“由南向北第一间”的字样。金鑫向李坤已付清2015年11月30日之前的租金，现李坤主张2015年11月30日至2016年2月29日三个月的占有使用费8333元。庭审中，经双方确认，李坤主张的两个月水电费1665元金鑫已支付一个月，金鑫欠付李坤2016年2月份的水电费832.50元。另李坤按照双方合同约定主张违约金15000元、滞纳金30000元，金鑫对此不予认可，并称租赁使用期间李坤断电断水使其无法正常营业造成很大损失。
另查明，涉案洗车房是位于乌鲁木齐市鲤鱼山南路802号院子修建的临时彩钢板房，没有办理建设规划手续。
原审法院认为：《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，李坤与金鑫签订合同由金鑫使用房屋，金鑫向李坤支付租金，该合同名为承包，但实际为租赁关系。金鑫出租给李坤的房屋没有相应建设、规划等手续，故李坤与金鑫签订的《承包合同》应认定为无效合同。金鑫实际占有使用李坤位于鲤鱼山路802号院南面第一间房屋，并向李坤支付租金，双方存在事实上的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还……”。据此，基于合同无效所产生的法律后果，金鑫理应将占有使用的鲤鱼山路802号院南面第一间房屋返还给李坤。李坤的该项诉讼主张符合法律规定，原审法院予以支持。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”金鑫实际占有、使用鲤鱼山路802号院南面第一间房屋，理应参照租赁合同约定的租金标准向李坤支付房屋使用费。李坤主张金鑫支付2015年11月30日至2016年2月29日期间的房屋使用费8333元符合法律规定，原审法院予以支持。金鑫使用水电应支付相应费用，经双方确认，金鑫欠付2016年2月份的水电费832.50元，金鑫应支付李坤水电费832.50元。双方的合同被确认无效后，李坤依据该无效合同主张违约金、滞纳金没有法律依据，对该项主张不予支持。金鑫称因李坤断电断水使其无法正常营业造成损失问题属于侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，对金鑫以此为由抗辩不予支付租金的理由不予采纳。原审判决如下：一、李坤与金鑫于2015年6月1日签订的房屋租赁合同无效；二、金鑫于本判决生效后十日内将位于乌鲁木齐市鲤鱼山路802号院南面第一间房屋返还给李坤；三、金鑫给付李坤2015年11月30日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费8333元；四、金鑫给付李坤2016年2月份的水电费832.50元；五、驳回李坤的其他诉讼请求。
上诉人金鑫不服一审判决上诉称：双方签订的《承包合同》中指向的房屋是乌鲁木齐市鲤鱼山路802号南面第一间。签订合同当日，我就将半年的租金交付被上诉人，履行了相应的义务。被上诉人也将该房屋交付我使用。802号院北面彩板房是在2016年8月1日才建好的，与《承包合同》无关。双方针对802号院南面第一间房屋签订的合同是合法有效的，现租赁期限尚未届满，我没有义务将房屋返还给被上诉人。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一、二项，改判双方的《承包合同》合法有效，双方继续履行该《承包合同》。
被上诉人李坤答辩称：双方合同中涉及的房屋应是北面的彩板房，不是上诉人所称的南面第一间房屋。彩板房早已建好了，是上诉人拒不使用，又拒不腾出其占有的房屋。涉案房屋至今没有取得合法的建设手续，是违法建筑，故租赁合同应属无效。原审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。
二审另查明：位于乌鲁木齐市鲤鱼山路802号南面第一间房屋系李坤从新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司处承租。在本案二审审理过程中，新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司已将该房屋收回。
上述事实，有合同书、现场照片、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：李坤与金鑫签订的《承包合同》中约定李坤向金鑫交付房屋，金鑫向李坤支付租金，故该合同名为承包，实为租赁合同。双方持有的《承包合同》中所载明的“洗车房地址为鲤鱼山南路802号”后的“由南向北第一间”字样均被划去。现金鑫称双方合同约定的洗车房为由南向北第一间，但其对合同中“由南向北第一间”字样被划去不能作出合理解释，故本院认定双方《承包合同》中约定的洗车房为位于乌鲁木齐市鲤鱼山路802号院修建的临时彩钢板房，对金鑫关于《承包合同》指向的洗车房为南面第一间的上诉理由不予采信。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，因该彩钢板房没有办理建设规划手续，原审判决李坤与金鑫于2015年6月1日签订的房屋租赁合同无效，该判项并无不当，本院予以维持。金鑫关于双方签订的《承包合同》合法有效并继续履行的上诉请求不能成立，本院不予支持。金鑫实际占有使用位于鲤鱼山路802号院南面第一间房屋，鉴于在本案二审审理过程中，新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司已将该房屋收回，故原审判决“金鑫于本判决生效后十日内将位于乌鲁木齐市鲤鱼山路802号院南面第一间房屋返还给李坤”已无必要，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初234号民事判决第一、三、四、五项，即“一、李坤与金鑫于2015年6月1日签订的房屋租赁合同无效；三、金鑫给付李坤2015年11月30日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费8333元；四、金鑫给付李坤2016年2月份的水电费832.50元；五、驳回李坤的其他诉讼请求”；
二、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初234号民事判决第二项，即“金鑫于本判决生效后十日内将位于乌鲁木齐市鲤鱼山路802号院南面第一间房屋返还给李坤”。
本案二审案件受理费70元（上诉人金鑫已预交），由上诉人金鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 樊小宁
代理审判员 安 晶
二〇一六年七月三十日
书 记 员 杨 扬