黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑06执异13号
案外人：李静，女，1972年8月20日出生，住大庆市龙凤区。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库住宅楼车库17。
法定代表人：胡勇，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定代表人：马硕，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人李静对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李静称，国高房地产申请执行人金地房地产一案中，将位于红岗新城XX#-X-XXX室房产作为金地房地产的财产强制执行。但该房产系金地房地产于2013年6月4日抵顶工程款给三圣门窗，三圣门窗已缴纳该房产的物业费、采暖费、电梯费、水电费、装修垃圾清运费等相关费用，并已装修入住，该房产实为案外人所有。法院的查封行为严重侵害了案外人的合法权益，特提出异议，请求法院解除对该房产的查封。
本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，判决如下：（一）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；（二）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；（三）驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院继续执行。
本院另查明，李静为安达市三圣门窗生产基地经营者。
异议审查期间，案外人李静向本院提交证据：1.《塑钢门窗制作安装合同》（以下简称《安装合同》），证实2012年3月4日发包人金地房地产与承包人三圣门窗双方就红岗新城工程塑钢窗及塑钢窗连窗的制作及安装签订该《安装合同》。该《安装合同》就合同综合单价、数量及乙方指定收款账户即收款经办人进行了约定，未明确具体结算方式。2.《房源清单》证实2013年6月4日，双方确认房源包含本案争议房产，备注以实测面积为准，暂不签合同，结算后办理。3.2013年6月4日三圣门窗出具《交房承诺书》承诺客户三圣门窗购买“红岗新城”抵款房源XX-
X-
XXX号房，由于三圣门窗尚未办理结算，无法办理交房手续。由于客户急于入住，现申请提前交房，因此产生的一切责任均由三圣门窗负责。4.金地房地产红岗新城销售部出具的《入住通知单》，证实该销售部于2013年6月4日通知案外人于2013年6月4日到智联物业红岗新城项目部办理进户手续。5.“红岗新城”进户手续流程会签单，证实该流程进行到第二项缴纳物业费、装修垃圾清运费，第三项“签订协议”至第六项“领取钥匙”处均未有经办人签章。6.物业费、电梯费、装修垃圾清运费收据票据证实，该房产2013年度物业费及装修垃圾清运费均系2017年10月10日缴纳。采暖费、水费等收据证实最早缴纳时间为2017年10月10日。
本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人自认其所主张权利的执行标的系抵账而来，故其并非此意义上的消费者，虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。本案中，首先，从案外人所提交的证据材料来看，案外人系红岗新城工程塑钢窗及塑钢窗连窗的制作及安装的承包方，其所主张异议房产系其其抵债所得，其仅向本院提供《安装合同》及《房源清单》，未能向本院提交《商品房买卖合同》，而该《安装合同》及《房源清单》无法等同《商品房买卖合同》。其次，从抵顶房款事实认定，案外人依据《安装合同》主张通过抵顶房款而享有案涉争议房产。但案外人与被执行人之间是否存在因施工产生抵顶房款事宜及该抵债行为及事实是否合法有效执行程序无权认定，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。案外人异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。且案外人签订《交房承诺书》约定因提前交房入住产生的一切责任均由其负责，故其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条之规定，裁定如下：
驳回案外人李静的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 于化萍
审判员 王 慧
二〇一八年四月十日
书记员 吴亚南