重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第00118号
上诉人（原审原告、被申请人）：朱家素，住重庆市璧山区。
委托代理人：朱明，重庆言诚律师事务所律师。
委托代理人：徐远帆，重庆言诚律师事务所律师。
被上诉人（案外人、申请再审人）：张远贵，住重庆市璧山区。
委托代理人：张宁，重庆奥嘉斯律师事务所律师。
被上诉人（案外人、申请再审人）：张小军，住重庆市璧山区。
委托代理人：张宁，重庆奥嘉斯律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：重庆市渝西房产经营有限公司。住所地重庆市璧山区璧城街道莲花街**号。
法定代表人刘世明，经理。
委托代理人：邹盛梅，璧山县璧城法律服务所法律服务工作者。
原审原告朱家素与原审被告重庆市渝西房产经营有限公司（简称渝西公司）房屋买卖合同纠纷一案，原重庆市璧山县人民法院于2011年6月15日作出（2011）璧民初字第2055号民事判决，已经发生法律效力。案外人张远贵、张小军以该判决损害其权益，向该院申请再审。该院于2014年7月9日作出（2014）璧法民再一字第00001号民事裁定，决定再审该案。该院再审后作出（2014）璧法民再初字第00001号民事判决，朱家素不服一审再审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱家素的委托代理人徐远帆，被上诉人张小军和张远贵的委托代理人张宁到庭参加了诉讼。渝西公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2011年5月13日，一审原告朱家素向原重庆市璧山县人民法院起诉称，2006年6月1日与渝西公司签订了重庆市房地产买卖合同，约定将位于璧山县来凤街道解放西路xx7号门面以221000元价款卖给原告；合同签订后，原告按约定将价款付清，但未按约定办理房屋产权证，故诉请依法判决被告立即为原告办理璧山县来凤街道解放西路xx7号门面的房地产证。被告渝西公司辩称，对原告的诉讼请求无异议。
重庆市璧山县人民法院一审查明，原告（乙方）于2008年5月18日与被告（甲方）签订《重庆市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买位于璧山县来凤街道解放西路X3号1号楼xx7号临街门面一个，建筑面积45.9平方米，单价每平方米4200元，总计房款221000元（含办产权证的费用；并根据产权证办下来的面积据实结算，多退少补）。合同签订时，原告即按约支付了购房款221000元。位于璧山县来凤街道解放西路X3号1号楼xx7号门面的产权证已于2010年办在了被告渝西公司名下，但原告至今未得到诉争房屋的权属证书。
重庆市璧山县人民法院一审认为，原告与被告签订的《重庆市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当诚实履行合同义务。原告方已经履行完毕自己的合同义务，并全部交清房款以及办产权证的税费等款项，而被告办理并交付《房地产权证》的义务并未履行，已构成违约，应承担相应违约责任。据此，该院作出（2011）璧民初字第2055号民事判决，判决被告渝西公司在本判决生效后立即履行为原告朱家素所购房屋办理和交付《房地产权证》的合同义务。案件受理费40元，由渝西公司承担。
案外人张远贵、张小军申请再审称，被申请人渝西公司于2008年1月5日将位于璧山县来凤镇解放西路X3号1号楼xx7号门面以1X3600元价款卖给我们，已付款150000元，并由我们占有使用至今。2011年11月11日被申请人朱家素以（2011）璧民初字第2055号民事判决书为依据，在璧山县地房局办理了该门面的产权登记。因此请求依法撤销（2011）璧民初字第2055号民事判决，驳回朱家素的诉讼请求。被申请人朱家素辩称，其与渝西公司2006年6月1日签订的重庆市房地产买卖合同是双方当事人真实意思体现，不违反法律法规，合同真实有效。原判决正确，请求依法驳回张远贵、张小军的再审申请，维持原判。被申请人渝西公司辩称，原判决正确，请求依法驳回张远贵、张小军的申请，维持原判。
重庆市璧山区人民法院一审再审查明，2008年1月5日，以渝西公司为甲方，张远贵、张小军为乙方，签订了《房地产买卖合同》。渝西公司在甲方处加盖了印章，张远贵、张小军在乙方处签名。该合同主要约定：1、将位于璧山县来凤镇解放西路1号楼xx7号门面以1X3600元价款卖给张远贵、张小军。2、交款期限及移交房地产：2008年1月5日付款50000元；2008年2月28日付款100000元；第三次付款在交房产证时付16000元；2008年2月28日将该房地产移交给乙方。3、面积以产权证为准；交房时交清余款，交房后3个月内办好产权证。同日，张远贵、张小军交纳了购房款50000元；同年2月28日，张远贵、张小军交纳了购房款100000元。2008年11月28日，渝西公司将合同约定的门面移交给张远贵、张小军占有使用至今。
上述事实，有：1、2008年1月5日，以重庆市渝西房产经营有限公司为甲方，张远贵、张小军为乙方，签订的《房地产买卖合同》；2、收款收据2张。3、重庆市渝西房产经营有限公司2007年9月27日与邓海洋、廖兴平签订的房屋租赁协议，由张远贵、张小军与廖兴平、邓海洋于2008年11月28日签订的并由冯大义签注“原重庆市渝西房产经营有限公司签的租房合同作废，以购房户签的合同为准”的房屋租赁协议，由张远贵、张小军于2010年9月26日与周利、彭勇签订的房屋租赁协议，由张远贵、张小军于2012年2月22日与何美红签订的房屋租赁协议，由张小军及其妻子尹梅与何美红、赵春红于2012年9月26日签订的房屋租赁协议；4、由璧山县来凤街道花园社区居民委员会出具的证明和璧山县公安局来凤派出所出租房屋登记表；5、璧山县来凤自来水厂缴费卡及交费单，电费缴费卡和缴费发票以及（2011）璧民初字第2055号民事判决书等证据在案为据并经庭审质证属实，该院予以采信。
重庆市璧山区人民法院一审再审认为，申请再审人张远贵、张小军与被申请人渝西公司于2008年1月5日所签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示且不违反相关法律法规，属有效合同；同时，申请人已交纳房款150000元并实际占有和使用该房屋，因此，应认定该房屋买卖合同的效力优先。被申请人朱家素与被申请人渝西公司于2006年6月1日所签订的《房地产买卖合同》，虽然其签订时间早于申请再审人张远贵、张小军与被申请人渝西公司于2008年1月5日所签订的《房地产买卖合同》，但因其未实际占有和使用该房屋，而申请人张远贵、张小军已于2008年11月28日实际占有和使用该门面，故对其辩称理由不予采信。原审被告渝西公司在原审中虚假陈述，隐瞒诉争门面已被张远贵、张小军占有使用的事实，致使朱家素通过原审判决得到诉争房屋的产权证。根据相关司法解释的规定，朱家素抢先登记房屋所有权的行为属于登记在先的排除行为，抢先登记无效，不能对抗房屋实际占有者的优先排序。本案原审过程中，因原审被告隐瞒了诉争门面已由申请再审人购买并实际占有使用的基本事实，导致原审判决有误，再审过程中因出现新证据，经该院审判委员会讨论决定，原判决应予纠正。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第201条的规定，判决：撤销该院（2011）璧民初字第2055号民事判决书，驳回原审原告朱家素对原审被告渝西公司的诉讼请求。原审诉讼费40元，由原审被告渝西公司承担。
朱家素不服一审再审判决，向本院上诉称：1、上诉人签订房屋买卖合同后，渝西公司即将房屋交付上诉人，因渝西公司经营需要，与上诉人商量借用上诉人所购之房，上诉人同意借用而未实际使用该房。后渝西公司人员将上诉人房屋又卖于张远贵、张小军，故原审认定张远贵、张小军先于上诉人实际占有争议房屋不是事实。2、原审认定张远贵、张小军与渝西公司房屋买卖合同有效错误。3、上诉人是根据生效文书办理房屋产权登记，不属于登记在先的排除行为。请求撤销一审再审判决，维持（2011）璧民初字第2055号民事判决。张远贵、张小军辩称，1、上诉人称买房后又将房屋借给渝西公司的事实不存在，而张远贵、张小军签订房屋合同后即占有使用该房屋至今，张远贵、张小军占用、使用房屋在先。2、张远贵、张小军与渝西公司是正常的买卖关系，符合法律规定。3、上诉人没有支付对价购买房屋，其利用与原法定代表人的特殊关系，其产权登记行为属于抢先登记。
本院审理中，张远贵、张小军举示如下证据：1、彭定轩的情况（复印件）说明，拟证明办理产权手续时政府拆迁办先是与我方联系的。2、（2013）渝一中法民终字第00493号民事判决（复印件），拟证明类似案件与一审再审判决一样。
经庭审质证，朱家素对证据1的真实性无法确认，对证据2认为与本案不同。
针对庭审中举示的证据，本院认为证据1是复印件，其真实性不予确认，证据2不属于本案的证据，本院均不予采信。
本院二审查明，朱家素与渝西公司签订了落款时为2008年5月18日的《重庆市房地产买卖合同》，约定由朱家素向渝西公司购买位于璧山县来凤街道解放西路X3号1号楼xx7号临街门面一个，建筑面积45.9平方米，单价每平方米4200元，总计房款221000元，办理产权证的税费由渝西公司承担，合同中未注明合同份数和争议解决方式。朱家素支付房款221000元的依据为渝西公司人员刘世文手写收条一张。2010年该房屋登记在渝西公司名下。
另查明，渝西公司在将争议房屋交付给张远贵、张小军之前，曾出租给其他人使用。
再查明，朱家素根据本案（2011）璧民初字第2055号民事判决，于2011年11月11日取得争议房屋所有权证。
本院二审查明的其他事实与一审再审查明事实一致，本院予以确认。
本院二审认为，本案中的两份房屋买卖合同不存在违反法律禁止性规定的情形，应属合法有效。本案争议焦点是朱家素同渝西公司签订的房屋买卖合同，与张远贵、张小军同渝西公司签订的房屋买卖合同履行的先后顺序问题。
对于同一套房屋存在两个不同购买人的情况下，应从房屋登记、房屋交付、款项支付等合同履行情况综合确定哪份合同先履行。现评析如下：
虽然朱家素举示的房屋买卖合同落款时间先于张远贵、张小军举示的房屋买卖合同，但朱家素并未实际占有该房，其称渝西公司借用该房无证据证明，且朱家素举示的付款依据为渝西公司人员出具的白条，不是渝西公司的正规收据或发票，不符合常理；另朱家素所举示合同中按房屋单价计算的房款总额，与合同中注明的总价不一致，朱家素称总价款中包含办证税费，但与合同中约定该税费由渝西公司承担不符；朱家素自2006年合同签订至2011年起诉，其间未查看所购之房屋状况，不关注自己的权益，任由他人出租争议房屋取得利益，也不符合常理。故对于朱家素与渝西公司之间房屋买卖合同的履行情况，存在疑点。而张远贵、张小军与渝西公司签订房屋买卖合同后，支付大部分房款，并占用使用争议房屋至今。
综观涉案两份合同的履行情况，本院认为张远贵、张小军与渝西公司的房屋买卖合同已实际履行，而朱家素与渝西公司的房屋买卖合同的履行情况存疑，且朱家素在起诉渝西公司房屋买卖合同一案中未如实陈述争议房屋的相关情况，存在恶意，故其依据事实不完整而形成的生效判决登记过户，不能确认其房屋登记合理性，属于登记在先的排除行为。朱家素对争议房屋的权利不能优先于已经合法占用该房的买受人张远贵、张小军。本院确认张远贵、张小军与渝西公司的房屋买卖合同的履行顺序，优先于朱家素与渝西公司的房屋买卖合同。
综上，朱家素的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持，一审再审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由朱家素承担。
本判决为终审判决。
审判长 包颖
审判员 杜伟
审判员 曹亮
二〇一五年二月十日
书记员 赵玲