江西省吉安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0821民初1134号
原告邹志颖，男，1978年3月3日生，汉族，泰和县人，住江西省井冈山经济技术开发区。
原告申丽，女，1984年7月9日生，汉族，泰和县人，住江西省井冈山经济技术开发区。
委托代理人罗正旺，江西井冈律师事务所律师。
被告江西财茂实业发展有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区南昌国际金融大厦A商业金融办公塔楼—A2223房、—A2225房、—A2226房。
法定代表人龚财章，公司董事长。
委托代理人文宗森，江西文冠律师事务所律师。
委托代理人周小丽，江西文冠律师事务所律师。
原告邹志颖、申丽诉被告江西财茂实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月29日受理后，依法由审判员龚金财适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹志颖及原告邹志颖、申丽的委托代理人罗正旺，被告江西财茂实业发展有限公司的委托代理人文宗森、周小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹志颖、申丽诉称，2013年5月19日，原告邹志颖、申丽与被告江西财茂实业发展有限公司签订了商品房买卖合同。合同签订后，原告履行了支付购房款的义务，被告未按合同约定为原告办理取得房地产权属证书，房屋的层高与合同约定的层高相差0.04米。双方多次协商无果，原告为维护自身的合法权益，故诉讼至法院，请求依法判令被告支付逾期办理权属证书及逾期交房违约金共计34694.4元。
被告江西财茂实业发展有限公司辩称，1.原告要求本被告支付逾期交房违约金的诉请依法不能支持。合同约定交房期限届满前，原告通知被告办理交房手续，因原告自身原因，推迟至2015年2月9日办理交房手续。即便本被告存在逾期交房，原告理应在2015年2月9日实际交房后两年内诉讼至法院，原告显然超过诉讼时效，故应驳回原告的诉请。2.原告诉请支付逾期办证违约金，缺乏事实及法律依据。原、被告双方约定办证期限为自综合验收后90个工作日内，现涉案小区尚未进行综合验收，故本被告不存在违约行为。且本被告已经为原告办理了房产证，土地使用权证尚未办理。
原告邹志颖、申丽为支持其诉称，在本院指定的举证期限内，向法庭提交了以下证据：1.商品房买卖合同及购房发票各1份，用以证明原告在被告开发的江南春晓小区购买了商品房一套，并支付了相应的房价款。按合同约定，被告应于2014年交付，但至今为止，法律意义上被告并未交付房屋给原告。2.用水信息台账1份，用以证明该小区绝大部分小区水电安装工程于2017年完工，原告目前尚未上户。3.告知书、紧急通知、请示、回复各1份，通知2份和照片14张，用以证明该小区整体验收不合格，现处于整改状态。
经当庭质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为该证据不能达到原告的证明目的，该被告交房时，商品房已通水通电；对证据3的真实性无异议，认为该被告交房时即已完成了水电基础设施建设，确保了水电入户。现因政府部门要求江南春晓小区、龙腾府邸小区合并，导致整体验收推迟。
被告江西财茂实业发展有限公司为支持其辩称，在本院指定的举证期限内，向法庭提交了以下证据：1.交房通知书、挂靠信函收据各1份，用以证明在合同约定的交房期限届满前，该被告已尽通知交房义务。2.交房流程单1份，用以证明2015年2月9日被告将涉案商品房交付给了原告，且原告预交了水费、电费，不存在未通水通电的情况。3.竣工验收备案表1份，用以证明涉案房屋工程已竣工验收，但综合验收尚未进行。
经当庭质证，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的；对证据2的真实性无异议，认为至今原告尚未收到通水通电的开户信息；对证据3有异议。
本院依法对原、被告提交的证据认证如下：
一、关于原告邹志颖、申丽提交的证据。原告提交的证据1被告无异议，本院予以采信。证据2，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。该证据系吉安水务集团有限公司出具水费管理系统台账，载明的是涉案江南春晓小区业主的水费报装和启用日期。该证据不能证明原告的房屋尚未通水通电，且在庭审中，原告认可该涉案房屋在其装修时即通水通电。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对水费的报装进行约定，原告应按照吉安水务集团的报装程序和要求进行报装，被告应进行配合支持。故本院对该证据的证明力不予采信。证据3，被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。本院认为，水电上户并非原、被告双方商品房买卖合同约定被告的义务，故本院对该组证据中的通知的关联性不予采信。该组证据中的其它证据，被告亦认可小区尚处整改阶段，未进行综合验收，故对其证明力本院予以采信。
二、关于被告江西财茂实业发展有限公司提交的证据。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。结合被告提交的证据3，被告在涉案房屋尚未验收合格即通知原告办理交房手续，违反了合同的约定，故本院对该证据的证明力不予采信。证据2原告对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。证据3，系由多个竣工验收部门盖章认可的涉案房产的工程竣工验收（申报）备案表，庭审中被告提交了原件质证，故本院对该证据予以采信。原告对该证据持有异议，但未提交证据反驳，故本院对该质证意见不予采信。
综合上述有效证据及庭审笔录，本院对本案已查明的法律事实确认如下：2013年8月22日，原告邹志颖、申丽与被告江西财茂实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告邹志颖、申丽购买被告江西财茂实业发展有限公司开发的江南春晓小区4幢2—102商品房一套，共计价款361453.43元，原告采取一次性付清款项的方式付清所有购房款。同时，双方在合同中约定，被告江西财茂实业发展有限公司应将验收合格的商品房于2014年10月30日前交付原告邹志颖、申丽使用，交付时基础设施达到使用条件，即水、电入户，室内管线自理，并对被告逾期交房的违约责任进行了约定。综合验收后90个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期，应自该时起承担已付房款的每日万分之一逾期办证违约金。后，原告邹志颖、申丽依约向被告一次性付清了房价款。2014年11月26日，涉案商品房所在4幢楼验收合格，2015年2月9日，原、被告双方办理了房屋交付手续。2016年3月30日，被告江西财茂实业有限公司为原告邹志颖、申丽办理了房产证。至诉讼日止，原告邹志颖、申丽尚未获得土地使用权证，涉案江南春晓小区处于小区道路、景观绿化整改阶段，未进行综合验收。
本院认为，合法的买卖关系受法律保护。原告邹志颖、申丽与被告江西财茂实业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿基础上的真实意思表示，且该合同未违反国家法律法规，真实有效，本院予以采信。合同应及时全面履行。现原告邹志颖、申丽依约履行了支付房屋价款的义务，被告江西财茂实业有限公司理应全面履行合同约定的义务。2014年9月27日涉案商品房未验收合格，被告江西财茂实业有限公司便通知原告交房，该违反合同约定的通知为无效通知。被告江西财茂实业发展有限公司应在涉案房屋验收合格即2014年11月26日后再次通知原告邹志颖、申丽交房，但被告未再次履行通知义务，故本院认定被告江西财茂实业发展有限公司通知原告交房和实际交房时间均为2015年2月9日。被告江西财茂实业发展有限公司对其逾期交房的违约行为应按照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告邹志颖、申丽应在被告江西财茂实业发展有限公司逾期交房后的两年内即2017年2月8日前向人民法院提起诉讼，现原告邹志颖、申丽要求被告江西财茂实业发展有限公司承担逾期交房违约金的诉讼请求超过了法律规定的2年诉讼时效，且庭审中原告邹志颖、申丽未提交证据证实存在诉讼时效中断的情形，故本院对原告邹志颖、申丽要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持。关于原告邹志颖、申丽要求被告江西财茂实业发展有限公司承担逾期办证违约责任的问题。原、被告双方在合同中明确约定，办证的期间为房屋综合验收合格后的90个工作日内。庭审中查明，涉案房屋至今尚未进行综合验收，原、被告既未在合同中约定房屋的综合验收时间，现行法律法规亦未对商品房综合验收期间进行规定。故被告江西财茂实业发展有限公司在商品房未综合验收合格前未给原告办理土地使用权证，没有违反双方合同的约定。故本院对原告邹志颖、申丽要求被告江西财茂实业发展有限公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告邹志颖、申丽的诉讼请求。
案件受理费484元，减半收取242元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判员 龚金财
二〇一七年八月二十一日
书记员 刘亚文
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。