湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民四终字第00618号
上诉人（原审被告）十堰鑫辉置业有限公司。住所地：湖北省十堰市澳门街*号*栋***号。
法定代表人耿照辉，该公司总经理。
委托代理人余飞，湖北朗润律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。
委托代理人罗家旭，湖北朗润律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。
被上诉人（原审原告）胡大成，村民。
上诉人十堰鑫辉置业有限公司（以下简称鑫辉公司）因与被上诉人胡大成建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2015）鄂郧西民初字第00034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月17日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员罗云飞、审判员柯幻参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查双方当事人，合议庭认为案件事实清楚，决定不开庭审理。2016年3月15日，本案依法办理了扣除审限手续。经合议庭评议，本案现已审理终结。
胡大成一审诉请判令鑫辉公司向其交付新建的115-120㎡框架结构毛坯住房两套，负责办理房产证、土地使用证并承担费用，提供一个建筑面积为20㎡的地方供其使用，报装一套房屋水电并承担费用，赔偿损失及支付违约金。
一审法院经审理查明：2009年12月11日，胡大成分别与郧西县国土资源局、郧西县城关镇洪台村村民委员会签订了“国有土地使用权出让合同”和“征用土地协议书”，并缴纳了土地出让金和征地补偿款，取得了位于郧西县城100㎡的土地使用权。相关建设管理部门于2010年先后向胡大成颁发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建房手续。2011年鑫辉公司欲在郧西县城村开发建设“北方鑫城”住宅小区，因胡大成已受让的土地与鑫辉公司选址相邻，鑫辉公司遂与胡大成协商占用胡大成已受让的土地，在郧西县城关镇洪台村村委会干部的召集下初步协商鑫辉公司按拆迁户的补偿标准给予胡大成两套120㎡住房及一间20㎡储藏室。2011年6月18日，郧西县城关镇洪台村村委会干部彭明弟等召集包括众拆迁户及胡大成与鑫辉公司签订正式合同。鑫辉公司（甲方）总经理耿照辉与胡大成（乙方）签订了与拆迁户相同的“房屋拆迁安置补偿协议书”，胡大成遂将建房的“三证”交予耿照辉，协议约定甲方补偿乙方新建115-120㎡框架结构毛坯住房两套，甲方负责办理房产证、土地使用证并承担费用，甲方为乙方报装一套房屋水电并承担费用，安置房建成后提供一个建筑面积为20㎡的地方供乙方使用。协议另约定房屋建设有效工期为16个月，乙方负责取得县政府拆迁安置地基点，并向甲方提供拆迁相关证明（内容详见合同）。2012年9月鑫辉公司开始建设“北方鑫城”小区项目，2013年9月全部竣工。后双方在履行合同中发生争议，鑫辉公司要求胡大成提供拆迁安置相关证明，胡大成未能提供，鑫辉公司拒不向其交付房屋。经村、镇调解无果后胡大成遂诉诸法院，引起诉讼。
诉讼中，依据胡大成的申请，一审法院以（2015）鄂郧西民保字第00070-1号民事裁定对鑫辉公司开发的位于郧西县城关镇洪台村“北方鑫城”小区两套房屋予以了保全。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同是平等主体间关于设立、变更民事权利义务关系的协议，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，遵循诚实信用原则按约行使权利和履行义务。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条之规定，胡大成与鑫辉公司的协议，名称虽为“房屋拆迁安置补偿协议书”，实质为胡大成提供土地使用权，鑫辉公司出资建设进行房地产开发，并在建成房屋后给付胡大成一定数量的房屋等作为补偿，因此二者间的“合同”性质应为土地使用权转让合同，不属于以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险的合作开发房地产合同。胡大成已按约履行提供了合法取得的土地使用权义务，鑫辉公司亦应按约履行交付房屋等义务，胡大成诉请合理部分依法应予支持。关于胡大成主张的建筑面积为20㎡的小房屋办理房产证及土地使用证，因双方签订的协议中约定为提供给胡大成20㎡土地使用，并未有所有权的约定，对此主张依法不予支持。关于胡大成主张的返还其水电报装费用及支付他人的违约金，因其未提交证据，且胡大成与他人的协议违约与本案查明的事实无关，对此主张依法不予支持。鑫辉公司应按约为胡大成报装一套房屋水电，并负担费用。关于胡大成主张的鑫辉公司应支付协议约定的违约金，因胡大成认为双方之间的协议实质为口头协议，但其未提交证据证明双方关于违约金的约定，对此主张依法不予支持。关于鑫辉公司主张的胡大成未向其提交属于拆迁户的证明而未履行合同的抗辩理由，一审法院认为双方之间的合同实质为土地使用权转让合同，胡大成已履行了交付土地使用权的义务，鑫辉公司应按约履行交付房屋义务，且胡大成向鑫辉公司总经理耿照辉提交了“三证”等建房手续，其后鑫辉公司审批建设“北方鑫城”小区亦应取得了国土等部门的规划，应当知晓胡大成不属于拆迁户的事实，据此鑫辉公司的辩称主张依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、十堰鑫辉置业有限公司于本判决生效之日起15日内向胡大成交付两套位于郧西县城关镇洪台村“北方鑫城”小区内的建筑面积为115-120㎡的框架结构毛坯住房，负责办理房产证及土地使用证，并为其中一套房屋报装水电，办证及报装费用由十堰鑫辉置业有限公司负担；二、十堰鑫辉置业有限公司于本判决生效之日起15日内向胡大成交付一个位于郧西县城村“北方鑫城”小区内建筑面积为20㎡的地方归胡大成使用；三、驳回胡大成的其他诉讼请求。案件受理费7710元，由十堰鑫辉置业有限公司负担。
宣判后，鑫辉公司不服，提起上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误。1、本公司依法取得了“北方鑫城”用地规划，并未与胡大成达成土地使用权转让协议，一审判决认定本公司的土地使用权是由胡大成出让取得实属错误；2、双方之间虽签订了拆迁安置补偿协议，但本公司并未占用其房屋及宅基地，协议中并无实际拆迁标的，双方根本无法履行。请求二审法院依法改判驳回胡大成的诉讼请求。
胡大成书面答辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。
二审期间，双方均未提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。
另查明：二审中双方对100㎡的国有土地虽被鑫辉公司占有，但双方并未办理土地使用权变更登记手续的陈述一致。
本院认为：房屋拆迁安置补偿合同系指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、拆迁期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。本案中，鑫辉公司对占用胡大成享有使用权的100㎡国有土地的事实予以认可，但对为何与胡大成签订协议，占用土地的原因、依据等方面无法予以合理解释，故结合相关法律规定及协议内容判断，胡大成与鑫辉公司的协议，名称虽为“房屋拆迁安置补偿协议书”，实质为胡大成转让土地使用权，鑫辉公司受让后一并进行房地产开发，并在建成房屋后给付胡大成一定数量的房屋、承担一定费用等作为补偿，双方签订的协议性质应当确定为建设用地使用权转让合同，房屋及相关费用补偿的约定应视为对土地使用权转让对价的约定，一审判决对合同性质的认定正确。鑫辉公司主张协议性质为房屋拆迁安置补偿协议缺乏事实和法律依据，不能成立。
本案审理中，双方虽均未提出协议无效的主张，但人民法院应当主动对合同效力予以审查。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，本案中双方虽未办理土地使用权变更登记手续，但并不影响双方转让土地使用权行为的效力，双方签订的协议有效，双方均应按照协议约定履行。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7710元，由上诉人十堰鑫辉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广泉
审判员 罗云飞
审判员 柯 幻
二〇一六年四月十二日
书记员 王 亮
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。