河北省大厂回族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大厂民初字第192号
原告北京深长城物业管理有限公司。住所：北京市平谷区熊儿寨乡东路**号。
法定代表人梁志军，总经理。
委托代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师。执业证号：11101201310315637。
被告任焕萍。
委托代理人景海旭，河北尚乾律师事务所律师。
委托代理人赵雪梅，系业主委员会副主任。
原告北京深长城物业管理有限公司与被告任焕萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京深长城物业管理有限公司的委托代理人张乐乐，被告任焕萍委托代理人景海旭、赵雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为河北省大厂回族自治县华安北路224号挪威的森林小区物业服务单位，被告为小区A55-A业主，累计拖欠物业费22788.17元，垃圾清运费160元。原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不予理睬，故诉至法院，请求1、判决被告向原告支付拖欠物业费22788.17元及拖欠垃圾清运费160元（2012年9月10日至2015年5月22日）；；2、判决被告向原告支付拖欠物业违约金（按照每日万分之五标准计算至实际支付日止）；3、判决被告承担本案诉讼费用。
被告任焕萍辩称，一、、诉讼主体不符合。与被告签订“临时管理规约”的主体和实际接管人为北京深长城物业管理有限公司大厂分公司，无物业管理资质，提供的物业服务标准和服务方式与原告有区别，应由北京深长城物业管理有限公司大厂分公司作为诉讼主体。二、物业资质不能跨省使用，大厂分公司属于无资质运营。资质证书的管理不是备案性质，而属于行政许可中的行政审批性质。异地经营采用“资质备案”属于违反《中华人民共和国行政许可法》。三、临时管理条约是格式条款，前期物业合同也未与业主签订，也未公示给业主，也未作为附件交给业主，属于不公平缔约，业主不受约束。四、“北京深长城物业管理有限公司大厂分公司”在管理期间内出现重大失误与不作为。1、物业服务合同、财务报告、公共维修基金的使用情况从未进行长期公示。2、安保防范疏漏造成2012、2015年多次重大入室抢劫盗窃；3、小区内私搭乱建、擅自挖地下室、扩张院子没有管理到位；4、频发的房屋质量问题物业没有及时维修和沟通妥善处理；5、小区内水系未启用；6、绿化不达标；7、违反物业服务合同，为封闭式管理；8、入住三年没有安装纱窗，各家的安保中控系统未启用等。
经审理查明，原告系秦皇岛星光房地产开发有限公司就挪威的森林别墅小区委托进行前期物业管理的物业公司。《前期物业委托合同》约定：委托物业服务事项有1、房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理；2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务；3、绿地、花木、建筑小品的养护和管理；4、物业服务费和本合同其他费用的收取等十二项内容。物业服务费用标准为独栋别墅2.98元每平方米每月，联排、双拼别墅2.68元每平方米每月该服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起按应交费用的万分之五加收违约金。委托管理期限为自项目正式入住之日起计算，到业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效使止。原告与北京霖润兴园林工程有限公司签订了园艺服务合同补充协议，聘用该公司进行园艺服务至2014年11月6日。原告与中京保安服务（北京）有限公司签署了秩序服务合同补充协议，聘用该公司进行秩序维护服务至2015年7月31日。原告与北京久祥停车场管理有限公司签订了保洁服务合同补充协议，聘用该公司进行保洁服务至2015年6月30日。
被告系大厂回族自治县挪威的森林小区A55-A室业主，被告与秦皇岛星光房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。该房屋的建筑面积为229.77平方米，系联排别墅，2011年9月20日被告入住小区，当日在《承诺书》上签了字，《承诺书》内容为“本人是挪威de森林物业项目联排号楼D23-D室的买受人，已详细阅读并承诺遵守《临时管理规约》。业主（签章）任焕萍2011年9月20日”。《临时管理规约》第六条：物业服务机构的基本情况，机构名称北京深长城物业管理有限公司大厂分公司。第二十六条：物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物面积的比例分摊，按照前期物业服务合同的约定交纳，逾期未交纳的，按照每日应交总额万分之五的比率向物业服务机构支付滞纳金。第二十九条：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：联排、双拼别墅2.68元／平方米／月。被告入住后交了一年的物业费，总额为8491元，期间自2011年9月10日至2012年9月9日。自2012年9月10日起的物业费被告未交。
另查明，原告于2011年8月2日成立了北京深长城物业管理有限公司大厂分公司。原告在实施物业管理和催缴物业服务费过程中存在不规范行为。2015年5月20日原告与业主委员会签订交接协议，合同约定物业管理交接时间为2015年5月22日。
上述事实，有原告提交的前期物业合同、临时管理规约、物业企业资质证书、入住通知单、业主基本信息登记表、园艺服务合同补充协议、秩序服务合同补充协议、保洁服务合同补充协议、缴费通知单、质量体系认证书、环境管理体系认证书、营业执照复印件、企业资质认证书、项目负责人资质证书、赠送锦旗照片、民事判决书等（以上证据均为复印件）；被告提交的公安局受案回执、证人证言、业主委员会证明、照片、视频音频资料、廊坊市物价局关于调整《廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格》的通知、业主委员会备案表及原、被告当庭陈述在案佐证。、
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的业主提供了物业管理服务的事实存在，被告亦签署了《承诺书》，承诺履行《临时管理规约》内容，且被告交付了一年物业服务费，据此可以认定原告与被告间形成了物业服务合同关系。被告提出的临时管理条约是格式条款，前期物业合同也未与业主签订，也未公示给业主，也未作为附件交给业主，属于不公平缔约，业主不受约束的抗辩，本院不予采纳。双方均应全面履行自己的义务。根据相关司法解释，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在履行物业服务过程中存在不规范行为，导致被告未按期交纳物业服务费，原告亦应承担相应的责任。故对原告要求被告支付拖欠物业费22788.17元及垃圾清运费160元的诉讼请求，本院予以维护90%，即20509.35元；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告任焕萍给付原告北京深长城物业管理有限公司物业服务费及垃圾清运费共计20509.35元，于本判决生效之日起七日内履行完毕。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由被告任焕萍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为，本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。
审 判 长 刘爱国
代理审判员 史铁军
代理审判员 杨艳颖
二〇一五年十二月十日
书 记 员 李俊璋
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用：
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
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