广东省普宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）揭普法民一初字第561号原告：陈荣和，男，汉族，住广东省普宁市。身份证号码：×××0319。委托代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：吴东胜。被告：普宁市恒大房地产开发有限公司。住所地：广东省普宁市。法定代表人：陈育义，总经理。委托代理人：叶博辉、纪卫平，均系广东海马律师事务所律师。原告陈荣和诉被告普宁市恒大房地产开发有限公司（下称“恒大公司”）合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行审理，原告陈荣和及其委托代理人梁锡兼、被告恒大公司的委托代理人叶博辉、纪卫平均到庭参加诉讼，之后原告陈荣和将其委托代理人变更为官选斌、吴东胜，本院于2015年12月13日、12月24日再次公开开庭进行审理，原告陈荣和及其委托代理人官选斌、被告恒大公司的委托代理人叶博辉、纪卫平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣和诉称：2011年初，被告为在普宁××××路建造尚堤中央住宅小区，要求原告正在耕种的在其规划范围内的自留地给其建造。后经双方协商，原告同意将该地交给被告开发，由被告对原告作相应补偿。双方就此于2011年3月29日签订《协议书》，约定原告将位于普宁市环城南路赤水村坛头的集体土地使用权交给被告建造住宅小区，被告向原告交付约定位置及面积的商铺和商住房，并于2013年3月28日前交付使用，2013年9月28日前将房产证交给原告，逾期被告每天应向原告支付人民币（下同）1000元的违约金。协议签订后，原告已将约定的集体土地使用权交给被告建设，但被告只交付约定位置的商铺和商住房，并没有在约定的时间为原告办理房产证，且所交付的楼房面积也不符合《协议书》的约定。其中，已交付的D栋一层33、34号商铺的套内面积合计只有106平方米，比约定的119平方米少了13平方米，按每平方米25000元计，该层被告应补偿原告经济损失13平方米×25000元/平方米=325000元；已交付的D栋二层中梯西套203、303房的套内面积只有119平方米，比约定的145平方米少了26平方米，按每平方米4000元计，被告应补偿原告经济损失（26平方米×4000元/平方米）×2=208000元。故此，被告因少交付面积应向原告支付的总补偿款为533000元。被告在交付商铺和商住房时并没有按合同的约定铺设地面砖。按市场标准，地砖铺设的材料和人工费用每平方米需108元。据此，原告起诉请求:1.被告立即为原告办理位于普宁市环城南路尚堤中央小区D栋西起33、34号商铺、D栋中梯西套203、303房的房地产权证；2.被告应向原告支付违约金（自2013年9月28日起至上述楼房的房产证办理完毕并交付原告之日止按日1000元计）；3.被告向原告支付少交商铺和商住房面积补偿金533000元；4.被告向原告支付铺设商铺和商住房地面砖的材料费和人工费37152元；5.诉讼费用由被告承担。原告陈荣和对其陈述事实提供的证据有：1.协议书及附件1份，证明原、被告的权利、义务等内容，同时证明被告违约的事实。2.用户缴费信息查询卡3张、普宁市流沙西街道赤水村委会证明1份，证明被告向原告交付商铺、商住房的位置、房号及原告所在村委会证明原告为争讼房屋业主，对原、被告所签订《协议书》内容的认可。3.照片3张，证明被告没有按照协议书的约定，为原告的涉案楼房铺设地砖、安装铝合金窗、内隔墙、室内普通批墙。4.光盘及书面整理材料各1份，证明被告曾承诺为原告办证的事实，也印证了原、被告所签订的协议书的内容的真实性。5.普宁市流沙西街道赤水村委会证明1份，证明协议书中的涉案土地是原告及陈汉昌等人在2011年3月29日之前耕种使用的。6.普国土资[2015]113号普宁市国土局告知书、权益价值评估书各1份，证明被告取得涉案土地的过程。7.普国土资[2015]190号普宁市国土资源局告知书1份，证明普宁市国土局没有进行征地补偿安置，同时国土局拒绝向原告提供涉案土地转让给被告恒大公司的相关资料。8.重新整理的录音光盘3个、文字记录打印件3页，证明黄丰城是被告恒大公司的股东之一或合伙人之一，且被告恒大公司的法定代表人还亲口承认没有办房产证主要是因被告恒大公司想减税而没有减下来所致。9.被告恒大公司工商资料15页（①租赁协议书3页、②公司变更登记申请书1页、③公司变更登记审核表1页、④资产评估报告书4页、⑤法定代表人信息1页、⑥股权转让合同2页、⑦恒大公司新股东决定1页、⑧普宁市鸿城贸易有限公司变更登记审核表1页、⑨赤水村委会证明1页），证明被告恒大公司本就是黄丰城开办，且黄丰城在雷伊公司收购股份后仍是被告恒大公司的董事。同时证明被告恒大公司涉案地块价值1.4亿余元，但仅转让了2600万元，表明是带义务一并转让。10.普宁市流沙西街道赤水村村民委员会证明1份，证明被告恒大公司的售楼处办公室在足德里。11.原告的同村村民陈某甲与被告恒大公司签订的协议书1份，证明被告恒大公司使用的合同专用章是被告恒大公司常用公章之一。12.工商资料15页（①指定代表或者共同委托代理人的证明5页、②被告恒大公司股东决定1页、③核准变更登记通知书1页、④普府国用（2009）第特01943号土地使用权证2页、⑤揭阳市华信会计师事务所报告书6页），证明：①不论股东如何变换，公司人员可以长期在公司工作；②黄丰城在2009年12月31日前后一段时间都是法定代表人；③原告的地块在被告用地范围；④华信会计师事务所报告书证明被告恒大公司被注入地块后除注册资本2600万元外，还有公积金10200万元，结合上次鸿城公司与雷伊公司的股权转让合同来看，他们股东间一定还有其它合同存在，该合同一定是有约定被告恒大公司的利益分配问题，如果被告不提交，则必然由被告恒大公司对其承担责任。原告陈荣和申请黄丰城作为证人出庭作证，经本院通知，黄丰城没有出庭。原告陈荣和申请证人陈某乙、陈某丙、陈某甲、陈某丁、陈某戊就黄丰城是被告恒大公司的人出庭作证，本院依法予以准许。经本院依法通知，证人陈某丁、陈某戊没有出庭，证人陈某乙、陈某丙、陈某甲出庭证实，他们与原告有相似的情况，其土地被征用，都与黄丰城签订了协议书，签订协议书的地点是在被告恒大公司的办公楼，即普宁市流沙西街道赤水村坛头环城南路足德里。黄丰城按照协议书将楼房移交给他们，但至今没有办理房产证。被告恒大公司辩称：原告诉称的协议书并不是被告所签订，被告对该协议书完全不知情，协议书上的“普宁市恒大房地产开发有限公司合同专用章”不是被告所有，被告恒大公司没有此枚印章。在协议书上签名的黄丰城不是被告的法定代表人、员工或者股东，被告也没有授权黄丰城与原告签订协议书，被告也不认识黄丰城。该协议书不是被告的民事行为，对被告没有任何拘束力，被告没有义务履行该协议书。原告不具有诉讼资格，本案所涉及的地块是国有土地，被告于2009年11月30日就以出让方式取得土地使用权，并非原告诉讼所称的由原告交给被告开发，也非被告向原告购买或换取，原告对该土地没有任何权属，被告没有任何义务对原告进行补偿，原告也没有权利就该土地提出任何补偿要求。综上所述，请法院驳回原告的起诉。被告恒大公司对其陈述事实提供的证据有：1.普府国用（2009）第特01943号国有土地使用权证书复印件1份（加盖房管局公章），证明本案所涉地块是被告于2009年11月30日以出让方式取得土地使用权，不是原告所称的原告交给被告开发，也非被告向原告购买或换取，原告对该地块没有任何权属。2.企业机读档案变更登记资料3页，证明黄丰城不是被告恒大公司的法定代表人、员工或董事。被告恒大公司向本院申请调查协议书上的被告恒大公司合同专用章是否在普宁市公安局备案。经本院向普宁市公安局调查，该局向本院出具证明，证实在普宁市公安局治安管理大队印章登记备案资料中，查无被告恒大公司合同专用章备案资料。本院依职权调查取得的证据有：1.被告恒大公司的企业登记信息1份，内容为被告恒大公司的企业登记变更情况；2.普宁市人民法院向黄丰城所作的询问笔录1份，黄丰城陈述其以普宁市鸿城贸易有限公司的名义在赤水村征地，后来将土地转让给被告恒大公司。赤水村的实际情况是自30多年前耕地分给村民后，从没有进行重新分配，需要征地，村委会无法统筹安排，必须向村民个人协商赔偿，所以黄丰城亲自与村民签订协议书。黄丰城与原告签订协议书时，没有告知被告恒大公司，所使用的被告恒大公司合同专用章，是黄丰城自己刻制，不是被告恒大公司所有，签订协议书是其个人行为。经审理查明：一、2011年3月29日，黄丰城以被告恒大公司的名义与原告陈荣和就被告恒大公司正在开发的位于普宁市环城南路普宁市尚堤中央住宅小区面向环城南路的商铺及商品房所有权换取原告位于该处的集体土地使用权一事签订1份《协议书》，约定如下：被告恒大公司用以下财产换取原告320平方米集体土地使用权：D栋一层不小于119平方米商铺1间、二、三层楼房各一套，每套不小于145平方米。被告恒大公司应于2013年3月28日前将楼房交付原告使用，于2013年9月28日前将产权登记在原告名下并将房产证移交给原告，办证费用由被告负担。逾期交付房产证，被告恒大公司应支付原告违约金每日1000元。商铺和楼房的地面瓷砖由被告恒大公司负责铺设，材料费、人工费用由被告恒大公司负担。黄丰城在协议书上签名，并加盖“普宁市恒大房地产开发有限公司合同专用章”。协议签订时，上述楼房尚未竣工。协议签订后，原告依约接收了上述楼房D栋33、34号商铺、D栋中梯西套203、303房，但至今未取得房产证。黄丰城在协议书所盖的“普宁市恒大房地产开发有限公司合同专用章”未经普宁市公安局依法备案。二、被告恒大公司是由黄丰城、陈岳华作为股东（各占50%股权）于2009年9月申报设立并经依法核准登记于2009年10月14日成立的企业法人。2009年11月26日，黄丰城、陈岳华将其持有的被告恒大公司的股权转让给普宁市鸿城贸易有限公司，被告恒大公司变更为法人独资有限责任公司，黄丰城在被告恒大公司任执行董事、经理。2009年12月31日，普宁市鸿城贸易有限公司将其持有的被告恒大公司的股权全部转让给广东雷伊（集团）股份有限公司，黄丰城在被告恒大公司任董事长、法定代表人。2010年4月15日，被告恒大公司的董事长、法定代表人变更为杨浩宁，黄丰城在被告恒大公司中不再有任职。自2010年8月16日至今，被告恒大公司的董事长、法定代表人为陈育义。2015年7月3日，被告恒大公司的股东变更为深圳市天福昌投资发展有限公司。以上事项均由普宁市工商局依法核准变更登记。三、2009年11月30日，被告恒大公司以出让方式取得位于普宁市流沙西街道赤水村坛头片国有土地使用权27108.5平方米[证号：普府国用（2009）第特01943号]。2015年8月26日，普宁市流沙西街道赤水村委会出具一份证明，证实上述土地范围内的一块土地在2011年3月29日前为原告陈荣和以及陈伟潮、陈韩成、陈汉昌耕种。本院认为：本案系合同纠纷。争议的焦点是黄丰城以被告恒大公司的名义与原告签订协议书的行为是被告恒大公司的法人行为还是黄丰城的个人行为。黄丰城于2010年4月15日起不再在被告恒大公司任职，在签订本协议书时，黄丰城未经被告恒大公司授权委托而以被告恒大公司的名义并使用未经依法备案登记的公章，属于无权代理。且被告恒大公司事后对黄丰城的行为也没有追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故原告陈荣和请求被告恒大公司承担责任，证据不足，应予驳回。证人陈某乙、陈某丙、陈某甲均与原告一样，因用地问题与黄丰城签订了协议书，与本案存在利害关系，且其陈述内容也无法证明黄丰城就是被告恒大公司的人员，故本院无法就此认定黄丰城就是被告恒大公司的人员。关于原告向本院申请调查取证，请求调查被告开发普宁××××路尚堤中央住宅小区的征地协议、土地出让合同、征地补偿方案、补偿协议等与用地、建设有关的资料的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对其主张负有举证义务。原告主张其土地被征用，应当由原告进行举证。原告为此向普宁市国土局申请信息公开，该局也已经2次向相关人员发出告知书，将相应信息公开告知了当事人。因此，本院已经无需进行调查，对原告的申请不予准许。关于原告申请对《协议书》争议的楼房面积进行测绘及对铺设地砖的材料费和人工费评估的问题。原告提出的申请，需要在义务人确定后才可进行测绘或评估。本案争议的焦点是黄丰城以被告恒大公司的名义与原告签订《协议书》的行为是被告恒大公司的法人行为还是黄丰城的个人行为，即《协议书》的义务人到底是谁的问题。因原告主张的《协议书》的义务人尚未得到最终确定，所以本院暂不予准许原告的申请。原告申请法庭责令被告恒大公司向法庭提供其隐瞒与黄丰城或普宁市鸿城贸易有限公司开发利用涉案土地合同或协议等证据，因原告未能提供证据证明被告恒大公司持有该证据，且被告恒大公司与黄丰城或普宁市鸿城贸易有限公司的关系与本案是不同的法律关系，因此，本院对原告的申请也不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈荣和对被告普宁市恒大房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费16150元，由原告陈荣和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 长  黄暹彪审 判 员  黄春燕人民陪审员  黄贤平二〇一五年十二月三十日书 记 员  陈 琼附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。