江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10648号
上诉人（原审原告）：陈强，男，1997年3月22日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：雍太祥，江苏天之权律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）：周敦杰，男，1952年6月14日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：李志成，江苏和忠律师事务所律师。
原审原告：徐红华，女，1964年3月3日生，汉族，住南京市江宁区。
原审原告：陈玲，女，1986年8月14日生，汉族，住南京市江宁区。
原审原告：陈娣，女，1988年8月13日生，汉族，住南京市江宁区。
以上三原审原告共同委托诉讼代理人：雍太祥，江苏天之权律师事务所上海分所律师。
上诉人陈强因与被上诉人周敦杰、原审原告徐红华、陈玲、陈娣房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初8363号民事判决，向本院依法提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋为上诉人及其母亲、两位姐姐的家庭共同共有财产。该房屋系拆迁安置上诉人一家四口，且被拆迁房产为其父母于1989年新建，而其父于2002年去世，故涉案房屋系家庭共同共有财产。房屋买卖合同上也注明了上诉人全家人愿意卖房给被上诉人，表明被上诉人认可案涉房屋属于家庭共同共有财产。二、房屋买卖协议上没有上诉人或其监护人代为签字，故其为无效协议。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有财产应经全体共同共有人同意，但涉案房屋的转让在形式和实质上都未获得全体共同共有人的同意。三、被上诉人明知上诉人的母亲并非为了上诉人的利益而处分上诉人的财产，但仍然与其交易，侵犯了上诉人的合法权益。四、诉争房屋至今未能依法登记领取权属证书，不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的上市条件，且拆迁安置房在取得权属证书后，5年内不得上市交易。诉争房屋在2009年才办理产权证，土地使用证至今尚无法办理，因此该交易协议无效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
周敦杰辩称，一审查明的事实和适用法律正确，请求二审法院维持。理由：一、上诉人在上诉状上仅列明两位当事人，所列主体不适格。二、上诉人认为涉案房屋买卖合同侵犯了未成年人对房屋享有的权利，但购买人并不知其家庭内部情况，上诉人可以向家庭成员主张损失赔偿，但不能对抗买方。同时，最高人民法院关于买卖合同的相关司法解释也规定了不能以缔约时没有处分权而主张合同无效。三、《城市房地产管理法》第三十八条仅是管理性规定，并非效力性强制性规定。涉案房屋已经交付给被上诉人居住了将近十多年，其子一家三口也居住在该房屋内，被上诉人支付尾款时，上诉人一家不肯来拿，被上诉人只能通过邮局汇款给上诉人，但上诉人强行做了退款处理。被上诉人家庭虽不富裕，平时也对上诉人进行了力所能及的生活接济；上诉人索回房屋，既无事实和法律依据，也有悖于社会亲情交往。四、涉案房屋性质为拆迁安置房，并非经济适用房，其土地属性是国有土地，上诉人主张合同无效，错误的理解了房屋的性质。同时，一审法院作出的、已生效的（2016）苏0115民初12709号判决书，也查明了与涉案房屋同一单元房屋的土地性质为国有建设用地。被上诉人是诚信的购买方，合同亦不违反法律禁止性规定，不能因为上诉人个别家庭成员原因就将房屋进行返还。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉人请求。
徐红华、陈玲、陈娣、陈强向一审法院起诉请求：1、确认徐红华、陈玲、陈娣与周敦杰签订的房屋买卖合同无效；2、将位于南京市江宁区秣陵街道殷巷新寓122幢一单元102室清空并返还给徐红华、陈玲、陈娣、陈强。
一审法院认定事实：徐红华与周敦杰的妻子徐玉华系姐妹关系。陈玲、陈娣、陈强系徐红华子女。2006年3月11日，徐红华、陈玲、陈娣（协议卖方）与周敦杰（协议买方）签订协议一份，内容为：“经双方协商，徐红华全家人愿意卖房给周敦杰住房一套（约玖拾平方米），价格为拾陆万元整，已付现金陆万元整，剩余拾万元限拾年内付清，此协议一式两份”。徐永霞（系徐红华弟弟的妻子）、徐耀华（系徐红华的姐妹）、徐海华（系徐红华的姐妹）在协议见证人处签字。协议签订后，周敦杰居住涉案房屋至今。截止2010年7月，周敦杰支付购房款125000万元。2013年7月29日，周敦杰通过邮政储蓄银行向徐红华汇款35000元，收款人地址为南京市江宁区殷巷新寓118幢402室，后该款项被退汇。
一审法院另查明，涉案房屋的土地性质为国有建设用地。
一审庭审中，徐红华、陈玲、陈娣、陈强要求确认合同无效，理由为：1、涉案协议未经共同共有权人陈强的同意，私自处分了陈强的财产；2、陈娣虽在合同签字，但其当时未成年，转让房屋一事与其年龄、智力不相适应，其母并非为其利益处分财产，该处分行为无效；3、诉争房屋在签订合同时，土地性质为集体土地，周敦杰不是该集体村民，没有购房资格；4、房屋转让时，该房屋没有办理两证，不符合上市条件，且该房屋至今也没有办理土地证。徐红华、陈玲、陈娣、陈强认为涉案房屋系四人共同共有。周敦杰不予认可，其认为涉案房屋归徐红华一人所有。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。徐红华、陈玲、陈娣、陈强关于涉案合同无效的主张，无事实和法律依据，理由如下：一是徐红华、陈玲、陈娣与周敦杰签订的协议，对有关南京市江宁区秣陵街道殷巷新寓122幢一单元102室房屋价款、房款的支付等均作了明确约定，系双方真实意思表示。二是根据法律规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。徐红华作为陈娣、陈强的法定监护人，有权处分陈娣、陈强的财产。即便涉案房屋系徐红华、陈玲、陈娣、陈强共同共有，签合同时，即2006年3月，虽陈娣系限制民事行为人，陈强系无民事行为能力人，但徐红华在协议中签字，可以认定徐红华对陈娣、陈强的涉案财产进行处理。三是涉案房屋的土地性质为国有建设用地，即便涉案房屋未取得两证，但涉案合同未违反法律、行政法规的强制性规定。综上，一审法院认定徐红华、陈玲、陈娣与周敦杰签订的房屋出售协议合法有效，对双方均具有约束力。徐红华、陈玲、陈娣、陈强诉请清空并返还涉案房屋，因该房屋已于2006年交付给周敦杰，周敦杰居住至今，该诉请没有法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回徐红华、陈玲、陈娣、陈强的诉讼请求。一审案件受理费3580元，减半收取1790元，由徐红华、陈玲、陈娣、陈强负担。
一审查明的事实正确，本院予以确认
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人陈强以涉案房屋原系集体土地上房屋拆迁而来，其性质为拆迁安置房等理由上诉称合同无效，但涉案房屋土地性质为国有建设用地，陈强亦未能提供证据证明涉案房屋不能上市交易，故涉案房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的相关强制性规定。陈强还上诉称涉案房屋系家庭共同财产，周敦杰明知徐红华并非为陈强利益而处分其份额，对此本院认为，即使涉案房屋系陈强家庭共同共有财产，但徐红华作为陈强的法定监护人，其在协议中签字的行为，已可视为其处分陈强的财产。陈强未能提供证据证明该交易行为损害了其利益，故对其这一上诉请求，本院不予支持。一审法院认定徐红华、陈玲、陈娣与周敦杰签订的房屋出售协议合法有效，对双方均具有约束力，并结合合同履行情况驳回上诉人陈强诉讼请求，并无不当。
综上，上诉人陈强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3580元，由上诉人陈强负担。本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 朱亚芳