沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初8759号
原告：沈阳远洋基业物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区长日街17号，统一社会信用代码：91210102573467855E。
法定代表人：武文勇，系该公司总经理。
委托代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托代理人：苏雪娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
被告：范晶，女，1978年6月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。
原告沈阳远洋基业物业管理有限公司诉被告范晶物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员暴敬军适用简易程序，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏雪娇及被告范晶均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告自2013年9月份通知被告办理入住。2014年10月1日起被告未缴纳物业服务费。根据《沈阳市物业管理条例》第三十七条第二款“业主不得以物业控制、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费”。及《沈阳市住宅物业管理规定》沈阳市人员政府44号令第二十八条“已竣工出售入住手续的物业，物业服务费由物业买受人缴纳。”及《沈阳远洋和平府项目前期物业服务合同》第5.5条控制房屋的物业服务费按正常入住金额缴纳。诉讼请求：1、被告立即交纳所欠物业费人民币12，685.68元，滞纳金5，209.05元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，答辩人自2013年8月入住以来，被答辩人沈阳远洋物业公司没有按照《前期物业合同》履行约定义务，服务存在瑕疵，给答辩人生活造成诸多不便。因此，答辩人拒绝缴纳物业服务费是行使法律赋予的先履行抗辩权，不应当因逾期缴纳物业费而承担违约责任。同时，答辩人依法要求被答辩人减少物业管理费。1.园区保安配备不符合约定。根据《前期物业合同》约定，物业管理费构成中包括秩序维护费。同时，被答辩人承诺为园区配备4名保安。但实际情况是，园区内每天只有白天一名保安和夜间一名保安在门卫处值守。被答辩人承诺的流动保安人员，答辩人根本没有见过。如果这一名保安人员有任何事情离开（如为园区业主服务）时，园区大门根本无人看守。更重要的是，正是由于保安人员的配备不足，致使答辩人居住的房屋的一层业主擅自开挖地下室，物业公司根本不知道，这足以证明被答辩人所谓的流动保安人员根本就是子虚乌有。2.园区绿化不能“保持良好状态”。根据《前期物业合同》的约定“绿化维护：保持良好状态”。从答辩人入住之后，园区的绿化就根本谈不“保持良好状态”。园区主景观的树木一共八颗，截止目前已经死亡四颗其余死亡的树木更是数不胜数，园区绿地斑秃严重。3.园区内公共设施的维修养护不能“保持设施设备状况完好”。根据《前期物业合同》约定“公共设施设备的维修养护：保持设施设备状况完好”目前园区内的水系不能正常运行。最为严重的是，园区内电梯经常发生坠落事故。到-1层的情况，给答辩人的身心造成巨大的伤害。4.被答辩人未及时公布财务状况，园区内广告收入未明示。根据《前期物业合同》的约定，被答辩人应当每年至少一次向全体业主公布物业管理费用的收支情况。从答辩人入住以来，被答辩人从未公布过物业管理费用。相反，园区的电梯内，园区显著区域内一年365天都有各种各样的广告宣传。这些广告收入是多少，用到哪里被答辩人从未公告过全体业主。5.被答辩人没有达到约定的“一级物业管理内容及标准”。根据被答辩人承诺的《物业服务标准》应为《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的《一级项目内容与标准》。根据该标准，被答辩人应当做到（1）急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的保修、维修和回访记录。对于业主提出的报修问题，被答辩人从来都是能拖则拖，最后不了了之。（2）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。被答辩人没有按照此标准进行巡查并做好记录。园区内公共设施存在问题大部分都是业主发现并告知被答辩人。被答辩人也不能及时维修。（3）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。园区高层一楼业主擅自改变消防通道，擅自开挖地下室。洋房一楼业主侵占园区绿地，这些行为被答辩人从未制止也没有报告有关主管部门（4）对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。由于被答辩人配备的人员不足，根本没有能力达到这一要求。根据《合同法》第六十七条规定由于被答辩人没有按照约定履行合同义务，所以，答辩人拒绝缴纳物业管理费是符合法律规定的行为，不应承担违约金的责任。同时根据《合同法》第一百一十一条的规定，答辩人有权要求被答辩人以减少物业管理费的形式承担违约责任。《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序先履行一放未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”《合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”。
经审理查明，被告系万祥置业（沈阳）有限公司在沈开发的“远洋岦宫”小区2号楼1单元1902房屋业主，建筑面积234.92平方米。万祥置业（沈阳）有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告居住的沈阳远洋岦宫小区提供物业管理服务。协议约定了总则、物业管理服务内容及标准、服务费用、业主、物业使用人的权利和义务、物业管理公司的权利和义务等项内容。物业服务费收费标准：每月每平方米2元。物业服务费用按年交纳，房屋应交付日期为计算起始日，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，业主必须于每年计费起始日起的十个工作日内缴纳。协议签订后，原告依约提供物业服务，但被告以原告服务存在瑕疵为由拖欠原告2014年10月1日至2016年12月31日物业费共计12，685.68元，故原告诉讼至法院。
上述事实，有前期物业管理服务协议、照片及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，辽宁万祥置业有限公司与原告签订的前期物业服务合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告依约提供了物业服务，被告亦接受了原告提供的服务，根据权利与义务对等原则，被告亦应按合同约定履行给付物业费的义务。被告应向原告支付2014年10月1日至2016年12月31日的物业费12，685.68元。关于被告提出的原告存在服务瑕疵问题，因其未提供充分证据证明，且原告对此予以否认，虽然原告在提供物业服务过程中有不足之处，但不足以够成减免物业费的理由，故本院对于被告的该项抗辩不予采信，对原告主张被告应给付滞纳金的请求，本院亦不予支持；同时应该指出的是，原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主反映的服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告范晶于本判决生效后十日内给付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司2014年10月1日至2016年12月31日的物业费12，685.68元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费124元（已减半预收），由被告范晶承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 暴敬军
二〇一六年九月二十日
书记员 李 坤
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。