江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00735号
上诉人（原审被告）张琨，男，1984年1月9日出生，居民身份证号码3213241984********，汉族，住泗洪县青阳镇人民南路**号*单元***室。
委托代理人张贤祥，江苏立贤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）范芳芳，女，1983年6月29日出生，居民身份证号码4306241983********，汉族，住泗洪县沁雅花园**栋*单元***室。
委托代理人唐岩，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）耿冉，女，1976年12月19日出生，居民身份证号码3208271976********，汉族，住泗洪县青阳镇人民南路**号。
委托代理人陈建军，江苏博事达律师事务所律师。
原审第三人朱芳华，女，1971年10月21日出生，居民身份证号码3213241971********，汉族，住泗洪县水岸城邦**幢*单元***室。
上诉人张琨、范芳芳因与被上诉人耿冉、朱�华优先购买权纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2014）洪民初字第02697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：张琨与范芳芳原系夫妻关系。2010年7月29日，张琨与耿冉签订了租房协议书，约定：张琨将位于泗洪县红利来大市场30幢3、4、5号商铺，出租与耿冉经营凯臣整体家居生活馆，租赁期限从2012年7月29日至2013年7月29日，年租金64000元；2013年7月29日，双方再次书面约定，房屋租赁期限延至2015年7月29日，年租金70000元。2014年4月11日，张琨、范芳芳将涉案房屋出售与朱芳华，同时与朱芳华签订了泗洪县存量房买卖合同，合同约定房屋成交价为1000000元，2014年4月14日，双方办理了房屋过户手续。审理中，经耿冉申请，宿迁市钟吾房地产评估有限公司对涉案房屋2014年4月14日期间的市场价格鉴定为1624506元。
原审庭审中，耿冉另提供其与张琨、范芳芳于2014年5月27日的电话录音二份，可以证实耿冉诉讼前已获知张琨、范芳芳与朱芳华的房屋交易价为1470000元。后耿冉向原审法院起诉，请求张琨、范芳芳赔偿耿冉624506元损失。
原审法院归纳本案争议焦点为：1.张琨、范芳芳有无履行通知义务；2、如确认张琨、范芳芳侵犯了耿冉的优先购买权后以何种标准衡量耿冉的损失。
关于第一个争议焦点，原审法院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，张琨、范芳芳虽在涉案房屋转让前已告知耿冉有出卖房屋的意向，但双方仍一直处于房屋价款的磋商阶段。张琨、范芳芳与朱芳华达成合意后，其应当及时将房屋价款、付款方式及付款期限等基本内容告知耿冉，在耿冉明了同等条件的基本内容后，由耿冉决定是否行使优先购买权。对此，张琨、范芳芳未能加以举证其已完全履行负担的通知义务，以保障耿冉享有的优先购买权，违反了法律规定，侵犯了耿冉作为承租人的优先购买权，耿冉有权要求赔偿其因此遭受的损失。张琨、范芳芳辩称其已告知耿冉涉案房屋出售条件，是由于耿冉购买诚信度较低致该房售与第三人，原审法院不予采信。
关于第二个争议焦点，原审法院认为，优先购买权制度设立的目的在稳定房屋使用关系，彰显房屋利用的效益。房屋租赁合同依法签订后，承租人基于占有使用租赁房屋这一事实，在生产、生活中围绕涉案房屋形成诸多特定的联系。因此，出租人出卖涉案房屋时�优先考虑承租人购买的特殊要求。即优先购买权是设定在张琨、范芳芳所有的涉案房屋上的一种限制其自由选择买方的权利负担。本案中，因张琨、范芳芳未在出售该房前以同等条件征询耿冉意见，致耿冉丧失了同等条件的购买机会，其理应享有优惠的购入价格被侵犯，其损失额也应以第三人实际获得的优惠价格作为赔偿依据。张琨、范芳芳将涉案房屋整体出售予第三人虽在房产登记部门备案合同价为1000000元，但张琨、范芳芳提供其与第三人的短信内容能够与第三人提交的汇款凭证相互印证，且上述证据形成时间因均系本案诉讼前，其真实性和关联性予以采信，同时，结合耿冉提交的其诉讼前与张琨、范芳芳的电话录音摘录件，也能够清晰反映耿冉多次主动提到该房实际交易价为1470000元，因此，可以认定张琨、范芳芳与朱芳华双方实际交易价为1470000元，其当初�案合同价是买卖双方为了追求利益最大化，达到少缴或不交税费的目的，其行为虽然有损国家利益，但作为“同等条件”的判断，应当以实际交易价格为标准，故耿冉以合同备案价计算差价损失，原审法院不予采纳。根据宿迁市钟吾房地产评估有限公司对涉案房屋交易时点的市场价值的评估，涉案房屋的公开市场价值远远大于实际交易价格。虽然张琨、范芳芳对该评估报告的内容提出了质疑，但未能提供证据证明其观点，对该评估报告作出的价值评定予以采信。作为侵权人张琨、范芳芳理应赔偿耿冉因未能购入涉案房屋而遭受的房屋价值差损失154506元（1624506元-1470000元）。遂判决：张琨、范芳芳于判决生效后十日内日赔偿耿冉损失154506元。案件受理费2150元，评估费14000元，由耿冉承担550元、张琨、范芳芳承担15600元。
原审判决宣判后，张琨、范芳芳不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、张琨在售房前已经履行通知义务。张琨、范芳芳提供的录音，能证明售房前张琨数次通知耿冉房屋要出售，但耿冉最高出价为140万元，其言外之意价格再高就不再购买。朱芳华陈述在2014年3月31日前数次到涉案房屋中看房子，从看房子到买房子一个多月，房价147万元，耿冉知道这事。该事实从耿冉提供的录音内容也可以证明。基于此，应予认定张琨在售房前合理时间通知耿冉就房价进行协商，但耿冉最高出价为140万元，而房屋出售给朱芳华的价格为147万元，故耿冉对140万元以上的出售价格放弃了优先购买权，这也符合日常生活经验法则。2、假使张琨、范芳芳侵犯了耿冉的优先购买权，也并未给耿冉造成损失。涉案的房屋市场价不能以评估报告价格为准，因为评估报告的基准日为2014年4月14日，而房屋的交易时间为2014年3月31日，且评估报告将房屋一、二层价格统一为5504元每平方不尽合理，评估报告也未考虑涉案房屋抵押、租赁因素，还存在将耿冉的装修计入评估价值事实，故房屋交易时市场价格应低于评估价格。假使评估价格可以作为市场价格，因评估报告确定变现能力仅为75%左右，故应以评估时市场价格乘以75%作为交易价格。若以原审确定的市场价格减去实际交易价格为耿冉损失，则耿冉没有损失，故涉案房屋的销售没有对耿冉优先购买权造成损害。综上，原审认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回耿冉原审诉讼请求。
被上诉人耿冉答辩称：张琨、范芳芳对耿冉没有尽到通知义务，其对耿冉存在侵权，并给耿冉造成损害后果，故张琨、范芳芳应予赔偿。综上。原审判决认定事实�楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。
原审第三人朱芳华未发表意见。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明事实与原审查明事实一致，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：1、张琨、范芳芳是否侵犯了耿冉的优先购买权。2、耿冉的损失数额如何确定。
关于第一争议焦点。本院认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，作为出租人的张琨、范芳芳将出租房屋出售给朱芳华，作为承租人的耿冉认为张琨、范芳芳因没有通知自己同等条件下购房，故而侵害了自己的优先购买权。对于张琨、范芳芳是否履行了通知义务，审理中张琨、范芳芳提供了录音一份及申请证人李琴、周牧到庭作证。因该录音为耿冉起诉后录制，就内容内容中范芳芳称“姐姐你房子还买不买了，140万价格有点低了”，而耿冉回答为“你报价180万，后来我报多少钱我已经不记得了”，故该录音内容不能证明耿冉高于140万元价格就不买涉案房屋的事实，却能证明耿冉想购买涉案房屋，双方在进行价格协商。李琴的证言，耿冉不予认可，而李琴又是范芳芳的朋友，故李琴的证言也不能证明张琨、范芳芳已经履行了通知义务。周牧与范芳芳是同一办公室同事，其表示只是听说了范芳芳与耿冉协调价格的过程，故周牧的证言也不能证明张琨、范芳芳履行了通知义务。张琨、范芳芳没有证据证明耿冉称高于140万元就不买涉案房屋，故其应承担举证不能的后果，且本案�也无证据证明张琨、范芳芳在与朱芳华确定涉案房屋交易价格后通知了耿冉，故应予认定张琨、范芳芳没有通知耿冉同等条件下购房，张琨、范芳芳侵害了耿冉对涉案房屋的优先购买权。
关于第二争议焦点。本院认为：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。张琨、范芳芳侵害了耿冉的优先购买权，应予承担赔偿责任。因本质上，承租人优先购买权的性质是债权，属于强制缔约义务的请求权，优先购买权侵害的是承租人以同等条件购房的优先缔约权利，故若耿冉作为一般购房人购买涉案商铺，其只能作为房屋买卖市场中的买受人之一，所得到的交易价格应为市场价，而若耿冉作为优先购买权人购房，其应获得与朱芳华同等条件优先缔约的权利。但是，耿冉在本案中仅仅是享有比其他人在同等条件下优先购买房屋的资格，并非必然可以购买系争房屋，因此不能单纯以房屋评估与出售差价损失作为耿冉损失的依据，还应综合考虑损害实际发生情况、当事人过错情况等因素综合考量。就涉案房屋的市场价，原审委托宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司进行评估，评估结果为1624506元。因涉案房屋出售时间为2014年3月31日，该日期与评估报告确定的基准日2014年4月14日时间接近，故原审以2014年4月14日该房屋的公开市场价值作为该房屋出售时市场价并无不当。涉案房屋单价为5504元每平方米，该确定为评估机构的评估计价方式，不影响评估机构对公开市场价值确定。涉案房屋虽然有抵押，但并无证据证明该抵押足以造成该房屋的公开市场价值减少。因张琨、范芳芳出售涉案房屋的价格包括房屋装修，�定的市场价也应包含装修，故该房屋的公开市场价值中包括装修并无不妥。因涉案房屋已经出售，已经变现，故变现能力不影响涉案房屋的市场价。据此，可以认定涉案房屋的市场价为1624506元。因房产评估报告载明“成交价格可能仅为其公开市场价值的75%左右”，故涉案房屋成交价格不能确定即为1624506元。虽然张琨没有充分证据证明其将147万元价格告知耿冉并征询耿冉是否同意以该价格购买，但有证据证明张琨告知耿冉房屋出卖的事实且征询了耿冉房价，故张琨在本案中的过错程度较轻。综合以上因素及本案具体情况，本院酌情确定应赔偿耿冉的损失为70000元。
范芳芳二审中提及其不是合同相对方，其没有侵害耿冉的优先购买权。因范芳芳与张琨系夫妻，涉案房屋为其共同财产，故虽然租房协议书及补�协议上只有张琨签名，根据房屋已经租赁的事实，范芳芳仍成为租赁合同的相对方。同时根据范芳芳提供的录音等证据，可以认定范芳芳参与了房屋的出售，故对范芳芳该主张本院不予支持。
综上，上诉人张琨、范芳芳主张其未侵犯耿冉的优先购买权理由不能成立，但原审确定赔偿的数额不当，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更泗洪县人民法院（2014）洪民初字第02697号民事判决为：张琨、范芳芳于判决生效后十日内赔偿耿冉损失70000元；
二、驳回耿冉其他诉讼请求。
原审案件受理费2150元，评估费14000元，二审案件受理费3390元，由上诉人张琨、范芳芳负担16740�，由被上诉人耿冉承担2800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一六年五月三十日
书 记 员 袁海燕
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