北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07647号
上诉人（原审原告）倪文林，女，1957年6月19日出生。
委托代理人张磊，北京市中天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生。
上诉人倪文林因与被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第11625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
倪文林在原审法院诉称：2007年10月2日，我与罗顿公司签订北京市商品房预售合同，购买了601号房屋，合同约定于2009年12月30日前交房，另约定自交房之日起720天内（至2011年12月20日）为我办理好房屋所有权证，我共计支付购房款932259元，由于罗顿公司的原因致使我实际取得房屋产权证日期为2013年12月10日，共延期721天。合同约定罗顿公司应按日计算买受人支付全款的万分之三的违约金并于取得所有权证之日起30日（2014年1月9日）内支付。我多次找罗顿公司协商未果，故诉至法院，要求判令：1.罗顿公司支付我延期办理产权登记的违约金201647.62元；2.罗顿公司支付2014年1月9日起至实际履行日止的双倍银行同期贷款利率利息；3.罗顿公司承担本案诉讼费用。
罗顿公司在原审法院辩称：第一，我公司按照合同约定交付房屋，倪文林完全占有了房屋，完全实现了合同目的，倪文林没有因为房屋转移登记逾期造成任何实际损失。第二，根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，”当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金的数额应以实际损失为基础，鉴于本案倪文林无任何实际损失，请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。我公司的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非赢利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利。我公司在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据我公司的过错程度、获得利润情况，对倪文林主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少，对倪文林主张的违约金利息予以驳回。本案中，倪文林所购买的房屋总房款为932259元，倪文林于2011年2月21日收房，2013年12月10日办理产权证，逾期办理天数为303天。
原审法院审理查明：2007年10月2日，倪文林与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》，约定倪文林购买罗顿公司开发的601号房屋。双方在合同中约定了房屋面积、价款、等相关事项。合同第十一条约定，出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定了逾期交房责任。合同第二十条对产权登记约定如下：”......（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付......”2007年10月6日，双方签订补充协议，约定房屋总价款为925819元。
合同签订后，倪文林实际向罗顿公司支付了购房款932259元。2011年2月21日，罗顿公司向倪文林交付了房屋并向倪文林支付了逾期交房违约金108321元。后，北京市住房和城乡建设委员会为该房屋办理了房屋所有权证书，房屋所有权人为倪文林，房屋坐落为昌平区601，登记时间为2013年12月10日。依照前述合同第二十条的规定，罗顿公司逾期交付房屋所有权证书的违约天数为303天，依照合同计算的违约金数额为84742元。
原审法院查明的上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、购房发票、房屋交付验收表、收据以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
原审法院审理后认为：倪文林与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向倪文林承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于倪文林现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对倪文林造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付倪文林逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。倪文林要求罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故法院不予支持。罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付倪文林逾期办理房屋所有权证书违约金人民币一万六千九百四十八元；二、驳回倪文林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
倪文林不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由是：1、一审判决认定事实不清，依据的证据明显不足；2、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误；3、程序适用上存在明显偏袒被上诉人的错误。
罗顿公司同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。
本院认为：倪文林与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应依合同约定履行各自义务。本案中，罗顿公司未在合同约定的期限内办理房屋所有权转移登记，应承担相应的违约责任。原审法院结合本案事实及当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情所作处理并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千一百六十二元，由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费四千三百二十五元，由倪文林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 徐 冰
代理审判员 夏根辉
二〇一五年十月十三日
书 记 员 叶康喜