广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0983民初152号
原告：黄增海，男，汉族，1989年9月23日生住所地：信宜市。
委托诉讼代理人：刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师，。
委托诉讼代理人：李枝繁，广东前瞻律师事务所实习律师，。
被告:信宜市好家居房地产置业有限公司（统一社会信用代码：91440983666547037H），住所地：信宜市东镇镇新城路20号。
法定代表人：赖翰飞，该公司经理。
委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师，。
原告黄增海与被告信宜市好家居房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月9日、2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告黄增海的委托诉讼代理人刘燕霞、被告信宜市好家居房地产置业有限公司委托诉讼代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄增海向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告退还购房款28339.2元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计算至还清之日止）给原告。2、请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金2103.6元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于信宜金湖花好家居怡景豪庭C幢C1403房，约定房屋建筑面积为142.52平方米，单价为3280元/平方米，总购房价为467466元整。后原告于2016年10月8日向信宜房地产档案馆查询才得知，经信宜房地产管理局测绘，被告出售的该房屋的建筑面积仅为133.88平方米，即被告已多收取原告购房款28339.2元。但被告至今仍未予以退还。另外，被告与原告约定其应在2013年3月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。但是，被告于2013年5月15日才将该商品房交付原告使用，已逾期45天。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付违约金2103.6元（467466元×0.01%×45=2103.6元）。为维护原告的合法权益，原告唯有诉讼至法院，恳请法院判如所请。
原告黄增海对其主张提供的证据有：1、原告黄增海的身份证复印件一份；2、《商品房买卖合同》复印件一份；3、交付房款的收据复印件两单及个人借款凭证复印件一份；4、房地产权证复印件一份；5、交楼通知复印件一份；6、《个人购房担保借款合同》复印件一份；7、信宜商品房投诉登记表及收件回执复印件各一份；8、广州市中级人民法院（2016）粤01民终8651号民事判决书复印件一份。
被告信宜好家居房地产置业有限公司辩称，一、被答辩人本案的起诉已超过法定的诉讼时效期间，应当驳回原告的诉讼请求。1、被答辩人于2014年9月12日办理了涉案商品房的房地产权证，并亲自到信宜房地产管理局（现为信宜不动产登记中心）办理涉案房屋的抵押登记，被答辩人办理涉案商品房抵押登记时提交的《信宜房地产他项权利登记申请书》、《房地产抵押清单》和《房地产价值认定书》均可证实。因此，被答辩人在办理抵押登记前已经知道涉案房屋的房地产权证中登记的面积为133.88平方米，但被答辩人一直未主张权利，而迟至2017年1月13日才向法院起诉，显然已超过法定的诉讼时效期间。2、答辩人于2013年5月15日就将商品房交付给被答辩人使用，根据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定，即使被答辩人认为答辩人存在逾期交房需要支付违约金也应在2015年5月14日前索赔，但被答辩人迟至2017年1月13日才向法院起诉主张权利，同样也超过法定的诉讼时效期间。二、答辩人未多收被答辩人的购房款，被答辩人请求答辩人退还多收购房款28339.2元及利息于法无据。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“……由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整”，该约定是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。为此，答辩人按合同的约定收取房款是符合法律规定的，不存在多收房款的行为。三、被答辩人请求答辩人支付逾期交房违约金2103.6元同样没有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经分期综合验收合格”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，商品房经竣工验收合格后才能交付使用违反了法律、行政法规的强制性规定，该约定条款无效。该商品楼2013年4月25日经验收合格后，被答辩人于2013年5月15日就将商品房交付给被答辩人使用，是在合理的期限履行了义务，根本不存在逾期交房的违约事实。综上所述，被答辩人的起诉已超过法定的诉讼时效期间。同时，其诉讼请求也没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。
被告信宜好家居房地产置业有限公司对其辩称提供的证据有：《建设工程规划管理验收合格证》复印件一份。
根据被告信宜好家居房地产置业有限公司的申请，本院到信宜不动产登记中心调取的证据有：1、信宜房地产他项权利登记申请书复印件一份；2、房地产抵押清单复印件一份；3、房地产价值认定书复印件一份。
根据被告信宜好家居房地产置业有限公司的申请，本院委托广东置信勘测规划信息工程有限公司作出的《房产测绘报告》一份、发票复印件一份。
综合全案证据及庭审笔录，本院查明并确认以下法律事实：
被告信宜好家居房地产置业有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发销售，其在信宜市××花园开发区××单元开发建设好家居.怡景豪庭住宅小区。2012年10月16日,被告信宜好家居房地产置业有限公司作为出卖人与原告黄增海作为买受人签订一份《广东省商品房买卖合同》，该商品房买卖合同由合同主文、附件一B幢三至十七层平面图、附件二公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议组成。该合同主文约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于信宜市××花园开发区××单元编号为信府国用（2009）第0001666号的地块土地使用权，取得《土地使用权证书》。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名好家居.怡景豪庭。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房、预售商品房。预售商品房批准机关为信宜住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售〔2012〕008号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为现房、预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜住建局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第C幢十四层C1403号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.0米，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房非封闭式的阳台1个。该商品房合同约定建筑面积共142.52平方米，其中套内投影面积约平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3280元，总金额（人民币）肆拾陆万柒仟肆佰陆拾陆元。第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。……。第六条付款方式及期限。第八条交付期限出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件。并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起3天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房大道交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下属第1种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十八条买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共15页，一式5份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，当地房地产交易登记机关1份，地税、契税各1份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。作为该合同组成部分的附件一是涉案房屋的房屋平面图，该房屋平面图上标注商品房的具体尺寸。附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，该部分为空白。附件三是装饰、设备标准。……10、水：每户1表，水管安装至各户阳台或厨房；11、电：每户1表，安装电线至各户大门前；……附件四是合同补充协议，该部分为空白。上述《广东省商品房买卖合同》落款出卖人处盖有“信宜好家居房地产置业有限公司”的印章；买受人处是黄增海的签名；合同签订时间处填写为2012年10月16日。在签订上述《广东省商品房买卖合同》后，原告黄增海已向被告支付全部购房款467466元。根据原告提交的《交楼通知》显示，被告于2013年5月15日将涉案商品房交接给原告接收。同时，根据被告提供的《竣工验收备案表》，涉案房屋于2013年4月25日竣工验收合格。
另查明，2014年9月12日，被告到信宜房地产管理局为原告黄增海办理了上述涉案C1403房的《房地产权证》（证号：粤房地权证信房字第××号）。该《房地产权证》登记的内容是：房地产权属人为黄增海，房屋性质为私有，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，房屋编号为44098300124733037493745511，登记时间为2014年9月12日，房屋座落为信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭C幢C1403房，房屋结构为框架，层数为18层，建筑面积为133.88平方米，套内建筑面积为114.98平方米。该《房地产权证》内附有房屋分户平面图，平面图上标注有该套商品房的具体尺寸，并写明权属人为黄增海，座落为信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭C幢C1403房，套内建筑面积为114.98平方米，共有分摊面积为18.9平方米，建筑面积133.88平方米，界至为东至空间众墙、南至空间众墙、西至空间众墙、北至楼梯、通道、电梯，框架18层（含负一层），用途为住宅，来源为购买，委托测绘人为黄增海，制图人为林海英，测绘单位为信宜房地产测绘所，日期为2014年2月28日。
2014年11月6日，原告黄增海签署《房地产抵押清单》及《房地产价值认定书》，该两份材料均载明涉案C1403房的房地产权证号为粤房地权证信房字第××号，房产建筑面积为133.88平方米。2016年10月11日，原告黄增海就信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭存在的购房面积多于房产证的面积要求开发商退换多收房款、开发商多收办证费、水电初装费、可视对讲费等费用、开发商应具体明确公布分摊面积、楼梯出口及电梯旁边按照电表是否符合消防标准及安全标准、开发商应提供消防验收报告、房屋验收报告、房屋买卖税票等问题向信宜房地产领域存在问题调查处理工作领导小组投诉，该办公室未就上述问题书面答复给原告。
再查明，涉案的C1403房属于被告信宜好家居房地产置业有限公司开发的好家居怡景豪庭楼盘的C3户型。2017年2月27日，被告信宜好家居房地产置业有限公司向本院提出《申请书》，要求对原告黄增海位于信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭C幢C1403房的建筑投影面积进行测绘。2017年6月20日，本院根据被告提出的申请，依法指定并委托广东置信勘测规划信息工程有限公司作为本案的测绘单位对上述涉案房屋的建筑投影面积进行测绘。2017年7月26日，广东置信勘测规划信息工程有限公司作出《房产测绘报告》，在信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭C幢C3户型投影面积测量图上标注有涉案商品房的具体尺寸，并写明总投影面积140.91平方米，其中套内投影面积122.01平方米（含套内结构投影面积109.60平方米、阳台投影面积10.49平方米、飘窗投影面积1.92平方米）、公共分摊面积18.90平方米。为此，被告信宜好家居房地产置业有限公司向广东置信勘测规划信息工程有限公司支付了测量费1120元。
本院认为，原告黄增海与被告信宜好家居房地产置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定原告以价款467466元购买被告位于信宜××××花园开发区好家居怡景豪庭C幢C1403房商品房。该商品房买卖合同由合同主文二十四条条款、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准及附件四合同补充协议组成,均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。
一、关于原告请求被告支付迟延交房的违约金是否已过诉讼时效及原告请求被告支付迟延交房违约金2103.6元是否能够获得支持的问题。被告信宜好家居房地产置业有限公司称原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告应于2013年3月31日前将经分期综合验收合格的涉案商品房交付给原告，且被告已于2013年5月15日将涉案商品房交付给原告，现原告于2017年1月13日才向法院提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告应当在2013年3月31日前将涉案C1403房交付给原告，但被告于2013年5月15日才将涉案商品房交付给原告，原告现于2017年1月13日才起诉要求被告支付延迟交房的违约金，并且原告也没有提供证据证实存在诉讼时效中止或中断的情形。因此，原告于2017年1月13日起诉向被告主张迟延交房的违约金，因超过了两年的诉讼时效，本院不予保护。故原告请求被告支付迟延交房违约金2103.6元的请求，本院不予支持。
二、关于原告请求被告返还多收购房款是否已过诉讼时效及原告请求被告返还多收购房款28339.2元及利息是否能获得支持的问题。被告信宜好家居房地产置业有限公司称原、被告于2012年10月16日签订《商品房买卖合同》，被告于2014年9月12日为原告办理了涉案房屋的房地产权证，从原告办理抵押登记时提交的《信宜房地产他项权利登记申请书》、《房地产抵押清单》及《房地产价值认定书》可以证实原告在办理抵押登记前就已经知道涉案房屋房地产权证登记的建筑面积为133.88平方米，而原告至2017年1月13日才向法院起诉，已超过法律规定的诉讼时效期间。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定，该商品房合同约定建筑面积共142.52平方米；第四条约定，该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米3280元，总金额467466元。2014年9月12日，被告为原告办理好涉案房屋的房地产权属证书（证号：粤房地权证信房字第××号），该证记载涉案房屋的建筑面积为133.88平方米。2014年11月6日，原告黄增海签署《信宜房地产他项权利登记申请书》、《房地产抵押清单》及《房地产价值认定书》，申请办理抵押登记。2016年10月11日，原告黄增海就涉案房屋的面积问题要求开发商退还多收的房款，向信宜房地产领域存在问题调查处理工作领导小组投诉。2017年1月13日，原告向法院提起诉讼，请求被告返还多收的购房款。由上可知，虽然原告于2014年11月6日签署《房地产抵押清单》及《房地产价值认定书》时，知道涉案房屋房地产权证登记的建筑面积少于合同约定的建筑面积，但原告于2016年10月11日向政府相关部门就涉案房屋面积短少的问题提出请求，根据相关法律规定，原告的上述请求，构成诉讼时效的中断，诉讼时效从中断时起重新计算。故对被告的上述辩称，本院不予采纳。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定：……该商品房合同约定建筑面积共142.52平方米，其中套内投影面积约平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。……由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整。根据权属人为黄增海的粤房地权证信房字第××号房地产权证记载，涉案C1403号房的套内建筑面积114.98平方米、分摊公用面积18.9平方米，合计建筑面积为133.88平方米。因此，涉案C1403房的产权登记的建筑面积小于合同约定的建筑面积，被告本应承担返还多收购房款的责任。由于原、被告双方在合同中约定“由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整”，该约定是原、被告双方的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故原告现请求被告返还多收的购房款28339.2元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告黄增海的诉讼请求。
案件受理费561元（原告已预交），由原告黄增海负担。房屋测量费1120元（被告已预交），由被告信宜市好家居房地产置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 黄方强
审 判 员 万彩凤
人民陪审员 林 辉
二〇一七年十月十五日
书 记 员 谢 燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
5、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相关民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。