陕西省白河县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0929民初430号
原告：余世超，男，汉族，1971年6月12日出生。
原告：程玉珍，女，汉族，1973年9月8日出生，系原告余世超之妻。
二原告共同委托诉讼代理人：刘金成，男，陕西宁康律师事务所律师。
被告：胡定尧，男，汉族，1961年4月8日出生。
委托诉讼代理人：夏新来，男，陕西省148法律服务所法律工作者。
原告余世超、程玉珍诉被告胡定尧房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，于2017年6月15日、8月28日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，除原告余世超两次开庭均未到庭、被告委托诉讼代理人夏新来第二次开庭未到庭外，上列其他诉讼参与人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告余世超、程玉珍向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告胡定尧及时履行《房屋开发置换协议》，将其已开发建设好的位于白河县双丰镇双河村五组双河公路桥南端里侧的楼房一楼东边第二间（自东临李卫国房屋向西第二间）一套完整门面房交付给原告，并将该门面房室内被告私自修建的砖块隔离墙体拆除，以该楼房一楼东边第一间门面房与第二间门面房之间的隔墙梁中线为界修建隔墙，恢复门面房原有设计状态，原告按照每平方米650元支付被告建设成本费用（共计60平方米）；二、依法判决被告迟延交房行为构成违约，向原告支付违约金50000元；三、被告应对一楼后排水沟采取补修措施，确保污水能够通畅排出；四、被告及时为原告办理不动产权属证书；五、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告为了在白河县双丰镇双河村五组双河公路桥南端里侧开发建设房地产，经与原告协商，将原告位于双丰镇双河村五组双河公路桥南端里侧的两间两层砖混结构房屋（其中国有土地使用权面积为88平方米）置换并达成了《房屋开发置换协议》。该协议约定：原告将两间两层住房及面积为88平方米的国有土地使用权提供给被告开发建房，被告以在此土地上所建房屋作为置换条件返还原告，具体返还的房屋为：1、邻近公路门面房（商业用房）60平方米；2、成套住房一套，面积不少于125平方米，且须在该住宅楼二楼；3、被告返还原告的60平方米门面房应按建筑成本价每平方米650元补偿被告，成套住房不予补偿；4、被告返还原告的60平方米门面房应整体连用不得化整为零。协议还约定，被告应在本协议签订之日起一年内向原告交付置换房屋，违约方需支付违约金100000元。协议于2014年8月8日经双方签字后生效。协议签订后，原告履行了自己的义务，但被告一直未按约定时间向原告交付协议约定的房屋。其中，位于二楼的成套住房，被告是在2015年10月才交付。而门面房至今未向原告交付。且原告近期发现被告用砖块将应交付的一楼东边第二间门面房私自进行室内分割，人为地缩小了该门面房的原有面积，这既不符合房屋整体规划设计要求，改变了室内原有设计的使用功能，也严重违反了《房屋开发置换协议》所要求的门面房应整体连用不得化整为零的约定。同时，协议签订在先，房屋设计建设在后，门面房的室内面积有可能超出60平方米，对于超出面积，原告可以按照协议约定的每平方米650元的价格计算价款，被告人为分割门面房的做法明显错误。被告开发建设的楼房一楼后排水沟因高低不平，无法排出污水，污水常年积累所散发的臭气给原告的生活带来不便，原告要求被告采取修补措施进行处理，已达到排水目的。截止目前，被告仍未给原告办理不动产权属证书。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法公正判决。
被告胡定尧辩称，一、被告主体不适格，应驳回原告余世超、程玉珍的起诉。本案中，白河县勤得利房地产开发有限公司作为企业法人，办理合法的开发建设手续，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。本案双方所争议的房产系由白河县勤得利房地产开发有限公司开发，由陕西涌锦建筑有限公司承建。根据《民法通则》第四十三条、第四十九条之规定，本案的被告应为白河县勤得利房地产开发有限公司，起诉被告胡定尧属主体不适格，应驳回原告的起诉。二、被告胡定尧没有义务履行原告诉求其履行的义务。被告与二原告之间没有任何的合同纠纷，被告不存在违约，没有义务给付50000元违约金，亦没有义务补修排水沟、为原告办理不动产权属证书。二原告滥用诉讼权利，应依法承担本案诉讼费用。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告余世超、程玉珍围绕其诉讼请求向本院提交了《房屋开发置换协议》、收条1张、照片8张及原告的国有土地使用证复印件。
被告胡定尧向本院提交了《施工合同》。
原、被告提交的上述证据，本院依法当庭组织双方当事人进行了证据交换和质证，现分析认定如下：1、对于《房屋开发置换协议》，被告提出异议，认为该协议是白河县勤得利房地产开发公司委托被告签订的，应由勤得利公司承担责任。而且，该协议不规范。住房和门面房均已由勤得利公司交付给原告，应由原告进行管理，被告胡顶尧不存在违约，对于交付的60平方米门面房是经过测量了的，不存在化整为零的行为。结合庭审查明的事实，本院认为，《房屋开发置换协议》是原、被告真实意思表示，双方在自愿的情况下签订了该协议，且协议内容不违反法律、行政法规的强行性规定，故该协议成立并生效。原告据此以胡定尧为被告提起诉讼，符合法律规定。虽然房屋系由勤得利公司开发、涌锦建筑公司承建，但原、被告所争议的与房屋开发建设无关，而是是否按照《房屋开发置换协议》履行各自义务，故被告的主张本院不予采纳，对该协议本院予以认定。2、原告提交的收条，被告当庭认可，本院予以认定。3、原告提交的8张照片，被告对门面房的内部情况予以认可，对照片的真实性本院予以认定。4、原告提交了国有土地使用证复印件，拟证明当时交付给被告的土地面积不止88平方米。被告质证称，按照置换协议的约定，被告应提供给原告一套125平方米的住房，但事实上，原告现在住的房屋面积为130平方米，且原告未及时交付房款。结合双方当庭陈述，对该份证据，本院予以认定。5、被告提交的《施工合同》，原告认为与本案无关，该质证意见成立，本院予以采纳，故对该份合同本案中不予认定。
根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年8月8日，原告余世超与被告胡定尧签订《房屋开发置换协议》，约定原告将其位于白河县双丰镇双河村五组双河公路桥南端里侧的两间两层砖混结构房屋（长7.45米宽5.6米，伙房长4.8米宽2.2米）及土地使用证面积88平方米提供给被告开发建房，被告以在此土地上所建房屋作为置换条件返还原告，具体返还的房屋为：1、近邻公路门面房（商业用房）60平方米；2、成套住房一套，面积不少于125平方米，须在该住宅楼的二楼；3、返还的60平方米门面房应按建筑成本价每平方米650元补偿被告，成套住房不予补偿；该60平方米门面房应整体连用不得化整为零。被告须在协议签订之日起一年内给原告交付使用置换房屋，如果超过期限未能交付将承担原告租房居住的全部费用直至交房之日止。协议第五条约定，被告负责办理房产证书等相关手续，费用由被告承担。关于违约责任，双方约定，如有任何一方违约，须向对方支付违约金100000元。原告余世超、程玉珍与被告胡定尧及其妻余世琴分别作为甲方、乙方在落款处签名，协议上还加盖了白河县双丰镇天顺社区居委会的公章。协议签订后，原告依约向被告交付了房屋及土地使用证面积88平方米，白河县勤得利房地产开发有限责任公司作为建设单位，陕西涌锦建筑工程有限公司作为施工单位，于2014年12月1日开工，2015年12月1日竣工。现被告已向原告交付了该住宅楼第二层125平方米的成套住房一套，原告已入住。双方所约定的门面房因双方对面积存在争议，故未能交付。被告在该门面房室内修建了砖块隔离墙体。2017年8月24日，本院工作人员对该门面房的面积进行了实际测量，该门面房面积为68.04平方米，外檐面积为7.56平方米，双方当事人均无异议。经协商，双方当事人均同意门面房60平方米按照《房屋开发置换协议》约定的650元每平方米支付被告价款，即39000元，超出的8.04平方米按双方协商的3600元每平方米支付价款，即28944元，合计67944元。另外，被告尚未按照《房屋开发置换协议》的约定，办理原告在该住宅楼的房产权属证书。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋开发置换协议》是双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强行性规定，故该协议成立并生效，原、被告应当按照协议约定履行各自的义务。按照协议约定，被告应向原告交付面积不少于125平方米的位于二楼成套住房一套及60平方米的门面房一套（应按建筑成本价每平方米650元补偿被告），并负责办理房产证书等相关手续，而被告除了向原告交付了住房外，其他义务均未履行。原告主张被告违约，鉴于未能交付的门面房系因实际建设面积超出约定，双方对争议门面房界线的确定和超出约定面积部分的价格存在争议，故本院认为被告未构成违约，对于原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。根据庭审时双方一致同意门面房超出约定面积部分的价格按3600元/平方米计算，故被告应依约向原告交付位于白河县双丰镇双河村五组双河公路桥南端里侧的楼房一楼东边第二间面积为68.04平方米的门面房，原告应向被告支付价款共计67944元。被告需按协议约定，为原告办理相关房产权属证书。对原告主张被告应对一楼后排水沟采取修补措施保证污水能通畅排出，但未提供相关证据证明房后排水对门面房造成影响，故本院不予支持。但被告作为该楼房的开发人，应对该楼房的卫生环境进行必要的管理维护。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告胡定尧于本判决生效后15日内将位于白河县双丰镇双河村五组双河公路桥南端里侧的楼房一楼东边第一、二间门面房之间墙体拆除，并在该相邻两间门面房之间的水泥柱中间线处修建砖块隔离墙体，将东边第二间门面房及钥匙（面积为68.04平方米）交付给原告余世超、程玉珍。
二、原告余世超、程玉珍于本判决生效后15日内向被告胡定尧支付门面房价款67944元（其中60平方米按照《房屋开发置换协议》约定的650元每平方米支付价款，超出的8.04平方米按照双方约定的3600元每平方米支付价款）。
三、被告胡定尧于本判决生效后两个月内按照协议约定为原告余世超、程玉珍办理二楼住房及一楼门面房的房产证书等有关手续并交付原告，费用由被告胡定尧承担。
四、驳回原告余世超、程玉珍的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，原告余世超、程玉珍负担1025元，被告胡定尧负担1025元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内通过本院提出上诉，并按对方当事人人数提供诉状副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 聂甲俊
审 判 员 李 勇
人民陪审员 万英珍
二〇一七年九月二十九日
法官 助理 陈 梅
书 记 员 李宝红