安徽省繁昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0222民初3269号
原告：中国建设银行股份有限公司繁昌支行，住所地芜湖市繁昌县，统一社会信用代码91340222849745706Q。
主要负责人：韩万安，行长。
委托诉讼代理人：张宏图，安徽申腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐璜，安徽申腾律师事务所律师。
被告：胡敏，男，1983年8月29日出生，汉族，住芜湖市繁昌县。
被告：陶龙花，女，1988年4月13日出生，汉族，住芜湖市繁昌县。
被告：鑫吴房地产开发（繁昌）有限公司，住所地芜湖市繁昌县，统一社会信用代码913402225704431888。
法定代表人：吴胜明，总经理。
委托诉讼代理人：陈军，安徽繁阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴光宝，安徽繁阳律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行(以下简称繁昌支行)与被告胡敏、陶龙花、鑫吴房地产开发（繁昌）有限公司(以下简称鑫吴公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告繁昌支行的委托诉讼代理人徐璜，被告鑫吴公司的委托诉讼代理人吴光宝到庭参加诉讼，被告胡敏、陶龙花经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告繁昌支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还原告借款本金421449.69元，承担利息30175.42元及罚息2978.24元（截止于2017年9月7日，此后的利息、罚息要求被告继续给付至本息全部还清之日止），合计454603.35元；2、判决原告对被告的房产（坐落于繁昌县XX镇XXXX小区XX栋XXX室享有优先受偿权；3、判令被告支付原告律师费用8183元；4、被告陶龙花、鑫吴公司对被告胡敏的上述债务承担连带担保责任；5、本案受理费、公告费及保全费由各被告承担。诉讼过程中，原告繁昌支行变更1、判令被告胡敏、陶龙花立即归还原告借款本金421449.69元，承担利息30175.42元及罚息2978.24元（截止于2017年9月7日，此后的利息、罚息要求被告继续给付至本息全部还清之日止），合计454603.35元；2、判决原告对被告胡敏、陶龙花的房产（坐落于繁昌县XX镇XXXX小区XX栋XXX室享有优先受偿权；3、判令被告胡敏、陶龙花支付原告律师费用8183元；4、被告鑫吴公司对被告胡敏、陶龙花的上述债务承担连带担保责任。事实和理由：被告胡敏与被告陶龙花系夫妻关系。被告胡敏、陶龙花为购买坐落于繁昌县XX镇XXXX小区XX栋XXX室的房屋向原告申请借款。被告胡敏、陶龙花与原告在2013年10月28日签订了《个人住房借款合同》约定：借款450000元，期限为240个月；执行基准利率5.94%，逾期还款的罚息利率在实际执行利率基础上再上浮50%；采用等额本息还款法，按月还款，按日计息；如借款人逾期还款构成违约，贷款人为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等）均由借款人承担。被告胡敏、陶龙花以坐落于繁昌县XX镇XXXX小区XX栋XXX室的房屋向原告提供抵押担保。同时，被告鑫吴房地产开发（繁昌）有限公司为被告胡敏、陶龙花的该笔贷款提供连带责任担保；担保范围包括：借款本金、利息（复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生商务相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、公告费等）；担保期限：为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年11月7日，原告向被告发放了贷款人民币450000元。被告未按时足额还款，原告向被告催讨无果。为早日收回贷款，原告现依法具状起诉，请求贵院依法尽速判决。
被告鑫吴公司辩称：原告诉称的借款合同及被告鑫吴公司承担阶段性的连带担保责任属实；被告鑫吴公司于2015年3月-2016年3月代为偿还借款本息合计44674.63元，请求法庭对该代偿部分在本案中予以一并处理。
被告胡敏、陶龙花未作答辩。
本院经审理认定事实如下：被告胡敏与被告陶龙花系夫妻关系。被告胡敏、陶龙花为购买坐落于繁昌县XX镇XXXX小区XX栋XXX室的房屋向原告申请借款。2013年10月28日原告与被告胡敏、陶龙花签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，合同约定：借款金额为450000元；借款期限为240个月，即2013年10月28日至2033年10月28日；执行基准利率，逾期还款的罚息利率在实际执行利率基础上再上浮50%；采用等额本息还款法，按月还款，按日计息；如借款人逾期还款构成违约，贷款人为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等）均由借款人承担。被告胡敏、陶龙花以坐落于繁昌县XX镇XXXX小区XX栋XXX室的房屋向原告提供抵押担保。同时，被告鑫吴公司为被告胡敏、陶龙花的该笔贷款提供连带责任担保；担保范围包括：借款本金、利息（复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生商务相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、公告费等）。被告鑫吴公司为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年11月7日，原告向被告胡敏、陶龙花发放了贷款450000元。被告胡敏、陶龙花从2013年12月7日至2017年9月7日向原告归还借款28550.31元和利息64316.14元(含被告鑫吴公司2015年3月-2016年3月代被告胡敏、陶龙花偿还借款本息合计44674.63元)。
以上事实由原告提供的企业营业执照、金融许可证、法定代表人身份证复印件一组；法定代表人证明原件一份；被告身份证、婚姻证、参与还款承诺书、企业信用信息复印件一组；开立贷款账户通知书、借款合同、支付凭证复印件一组；个人贷款对账单打印件一组；委托代理合同复印件一份和被告鑫吴公司提供的还款凭证复印件一组并提供以上原件供当庭核对及原、被告当庭陈述、质证和辩论予以佐证。
本院认为，一、原告与被告胡敏、陶龙花签订的《个人住房(商业用房)借款合同》合法有效，被告胡敏、陶龙花未按合同约定归还借款及利息，故原告要求被告胡敏、陶龙花提前归还借款、利息及实现抵押权，对被告提供的抵押物的变现价款享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。二、被告鑫吴公司自愿为被告胡敏、陶龙花向原告借款45万元承担阶段性的连带担保责任，故原告要求被告鑫吴公司对上述借款承担阶段性的连带担保责任的诉请，本院予以支持。三、被告鑫吴公司代胡敏、陶龙花偿还原告借款本息44674.63元，要求本院一并处理，因不属于同一法律关系，本院不予以支持。四、由于原告只提供了委托代理合同，未提供正式发票，故原告要求被告承担律师代理费8183元的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第四十一条、四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告胡敏、陶龙花归还原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行借款421449.69元、利息33153.66元及后期利息自2017年9月7日起至借款还清之日止，按双方合同约定的利息标准计算，于本判决生效后10日内付清；
二、如被告胡敏、陶龙花不能按期归还上述款项，则将其所有的位于繁昌县XX镇XXXX小区XX栋XXX室房屋折价或以拍卖、变卖该车辆的价款由原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行优先受偿；
三、被告鑫吴房地产开发（繁昌）有限公司对被告胡敏、陶龙花的上述借款承担阶段性的连带担保责任。被告鑫吴房地产开发（繁昌）有限公司在承担阶段性的连带担保责任后有权向被告胡敏、陶龙花行使追偿权；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8242元（原告已预交），由被告胡敏、陶龙花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。
审 判 长 孙 武
人民陪审员 滕忠平
人民陪审员 陈 斌
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 董娟娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。