山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初2443号
原告：吴炜，男，1976年12月16日出生，汉族，山东铁通工程有限公司职工，住济南市。
原告：王荣梅（系原告吴炜妻子），女，1975年6月3日出生，汉族，济南铁路局住房公积金管理中心职工，住济南市。
两原告共同委托诉讼代理人：鲍荣军，山东才有律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：吴国强（系原告吴炜父亲），男，济南铁路局退休职工，住济南市。
被告：常容国，女，1974年1月23日出生，汉族，济南市第四建筑工程公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：丁福华，山东齐创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓，山东齐创律师事务所律师。
第三人：孙登铜，男，1967年9月29日出生，汉族，济南市市中区交警大队干警，住济南市。
委托诉讼代理人：丁福华，山东齐创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓，山东齐创律师事务所律师。
第三人：济南嘉丰房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王腾，总经理。
委托诉讼代理人：祝孟香，女，该公司员工，住济南市。
原告吴炜、王荣梅与被告常容国、第三人孙登铜、第三人济南嘉丰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴炜、王荣梅的共同委托诉讼代理人鲍荣军、吴国强、被告常容国及第三人孙登铜的委托诉讼代理人丁福华、张晓、第三人济南嘉丰房地产经纪有限公司法定代表人王腾的委托诉讼代理人祝孟香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴炜、王荣梅向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金25万元（计算方式：以79万元为基数，自2015年9月2日起至2019年9月2日止，按日千分之三的标准计算，超出25万元部分放弃）。事实和理由：原、被告双方于2015年6月23日通过第三人签订《房屋买卖合同》（下称该合同）1份，约定房屋总价款79万元。合同签订后，原告已按约定于2015年8月24日付清了全部房款。该合同第9条约定：甲方（被告）保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，甲方应在收到全款7日内将户口迁出。但至今该房屋项下仍有原告家庭成员之外的户口存在，严重损害了原告的合法权益。据该合同第11条第二款、第三款约定，被告违反第9条约定的，应当按日向原告支付总房价款3‰的违约金并赔偿因此造成的损失。原告本次诉讼暂主张25万元。原告多次与被告协商解决此事，被告均以各种理由推脱。为维护原告合法权益，诉至法院。
被告常容国辩称，一、答辩人不构成违约，无须承担违约责任。第一，答辩人并未在《房屋买卖合同》上签字，只是知道并认可了其价格条款，并未认可合同第九条之约定，合同第九条不能约束答辩人。第二，答辩人对案外人李发坤户口在讼争房屋地址一事并不知情。答辩人有充分证据证明，讼争房屋项下的户口本里只有答辩人与答辩人之子段博骞，而案外人李发坤的户口只是存在于派出所的户籍信息里，答辩人有理由相信户口本标注的信息，不可能知道自己的房产项下还有其他人的户口。第三，答辩人已完全履行了合同—及时迁出了自己及自己儿子的户口，无需承担违约责任。第四，答辩人已穷尽自己所能，仍无力自行将案外人的户口迁出，无需承担违约责任。答辩人接到被答辩人通知前对案外人户口一事虽不知情，接到被答辩人通知后，出于最大善意，向杆石桥派出所提出了请求，请求迁出案外人户口。派出所告知，迁出户口需本人或其近亲属办理，其他人无权迁出。其后，答辩人又来贵院提起诉讼，贵院也告知有关户籍之事无法通过诉讼解决，并以此为由拒绝立案。答辩人也曾找案外人李发坤协商，并表示只要其愿意迁出户口，同意提供一定补偿。但因李发坤索要叁拾万元，未果。答辩人已采取了自己所能采取的所有措施，时至今日，仍无力将其户口迁出。答辩人不存在过错，且已积极采取了措施，不应承担违约责任。
二、被答辩人存在重大过错，违约责任应由其自担。《房屋买卖合同》第一条约定：“乙方对转让房产具体状况已做充分了解”，可见，对于案外人李发坤户口一事，被答辩人是明知或应知的。被答辩人明知或应知案外人李发坤的户口在涉案房屋地址下，对毫无所知的答辩人不加提醒，与答辩人签订“保证为空户”的合同，显而易见，属于误导。存在重大过错。被答辩人存在重大过错，诱使答辩人出于重大误解签订了不利于自己的合同，莫说没有给被答辩人造成损失，即便造成了损失，损失也应由其自己负担。
三、本案属案外人侵权之诉，如被答辩人认为案外人李发坤空挂户口侵害了其合法权益，应依侵权责任法向案外人李发坤提起侵权之诉，而不是起诉答辩人。案外人李发坤的户口早在1999年12月15日就已迁入济南市。其迁入时，该房产尚未过户到金瑞兰的项下。从金瑞兰至本案被告常容国，该房产已被转让第二次。属于历史遗留问题。据了解，李发坤之所以将自己的户口落到该地址下，就是为了强占房屋。在此期间的金瑞兰、孙登铜、常容国以及吴炜、王荣梅等均属被侵权人。答辩人认为李发坤空挂户口并不能造成实际损失，被答辩人吴炜、王荣梅如认为李发坤空挂户口侵害了其合法权益，应向人民法院提起侵权之诉。也只有通过侵权之诉才能解决问题。被答辩人放弃能彻底解决问题的方式，却选择违约之诉，足见其居心不良，并非为了解决问题。
四、被答辩人主张的违约金过高，且空挂户口不会带来任何实际，其诉讼请求不应得到支持。本案中，被答辩人的户口已于2015年12月30日迁入了济南市。由此足见，李发坤空挂户口并未给被答辩人造成任何实际损失。最高人民法院公报第16规定：如何确定违约金过高的标准：在当事人对违约金有约定的情况下，在当事人提出违约金过分高于造成的损失时，人民法院依法有权参照一定的计算标准予以适当调整。如何确定违约金过高的标准，根据《合同法》第一百一十四条的规定精神，应以约定的违约金数额是否过分高于违约行为所造成的损失为标准。虽然答辩人没有违约，答辩人仍然认为被答辩人要求的违约金严重超出了法定标准。本案中不要说案外人李发坤的户籍并不在合同约定的房产项下，即便是在，空挂户口并不会占用任何实际空间，甚至不会体现在被答辩人的户口簿中，只是体现在派出所户籍登记档案中，对被答辩人也不会造成任何实际损失。被答辩人没有任何实际损失，其违约金请求依法不应得到支持。
综上所述，答辩人认为答辩人并不构成违约，无须承担违约责任。被答辩人起诉答辩人违约并承担违约责任并无事实与法律依据，请法院查明事实，判决驳回被答辩人的诉讼请求。
第三人孙登铜述称，第三人从购买房屋后从来没有将自己的户口迁入过涉案房屋，对案外人李发坤空挂户口一事并不知情，得知李发坤空挂户口后也采取积极措施到派出所要求迁出空挂户口，派出所告知，李发坤的户口除了其本人及其近亲属外，任何人无法将其迁出，第三人甚至与被告共同找过本案原告，表示补偿一定损失，甚至承诺可以协调本案被告，同意原告退房，但被原告拒绝，第三人还找过空挂户口的案外人李发坤协商，只因李发坤索要补偿，未能达成协议。李发坤户口未能及时迁走不是第三人的责任，第三人和被告不应承担任何责任。同意被告的答辩意见。
第三人济南嘉丰房地产经纪有限公司述称，原告起诉属实，虽然被告辩称合同并非其本人所签，但合同是被告委托第三人孙登铜签订的，被告也向我方出具了委托书，根据合同约定，如房屋不是空户，则应在收到全款后七日内将户口迁出，但被告在收到全款后并未积极迁出户口，而是拖了近两个月才将自己的户口迁出，在原告落户时发现该房屋处另有案外人李发坤的户籍，原告要求被告将李发坤的户口迁出，但被告并未能迁出该户口，当时曾协调原、被告双方，如户口不能迁出，原告方要求退房，但当时被告以没有钱为由不同意退房，我方认为引起本案是由于被告方的责任导致。
本院经审理认定事实如下：位于济南市市中区仁爱街13号楼5-202室房屋的原登记所有权人为被告常容国，原所有权证号为：济房权证中字第1971**号，登记时间为2011年4月15日。
2015年6月23日，被告常容国（委托人）为第三人孙登铜（受托人）出具了“授权委托书”，主要内容包括：“委托人欲通过居间人将位于某街某号楼某室的房屋进行出售。就此事宜，委托人特授权受托人代其办理本授权委托书约定的事宜。受托人拥有下述第1、2、3、4、5、6项授权：1、受托人有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间以及相关协议、履行居间以及相关协议。2、受托人有权以委托人名义签署买卖合同以及相关协议。3、受托人有权以委托人名义收取定金。4、受托人有权以委托人名义收取房屋。5、受托人有权以委托人的名义享有《房屋买卖合同》项下的权利。6、授权委托期限为一年。受托人在上述授权范围内所作出的一切行为以及签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相关责任……”，第三人孙登铜对该授权委托予以签字确认。
2015年6月23日，原告吴炜（买受人、乙方）与第三人孙登铜（出卖人被告常容国的委托代理人、甲方）在第三人济南嘉丰房地产经纪有限公司（居间人、丙方）的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，由原告吴炜购买被告常容国位于济南市某区某街某号楼某室房屋，在合同第一条中注明“乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产”；买卖总价款为79万元，合同签订时乙方支付定金1万元；合同第九条约定：“甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，甲方应在收到全款柒日内将户口迁出”；合同第十一条违约责任约定：“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。3、若甲方违反第九条、第十条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金……”，合同落款处第三人孙登铜在甲方委托代理人处签字并按手印。
合同签订当日，原告吴炜向被告常容国支付定金1万元；2015年7月3日，原告吴炜向被告常容国支付购房款28万元；2015年8月24日，原告吴炜向被告常容国支付剩余购房款50万元。全款付清后，被告常容国将涉案房屋交付两原告占有使用。2015年10月16日，涉案房屋过户登记至两原告名下，现所有权证号为：济房权证中字第2989**号。
另查明，被告常容国及其子段博骞于2011年4月26日将户籍迁入涉案房屋处，于2015年9月14日迁出。两原告户籍于2015年12月30日迁入涉案房屋处，户主为原告吴炜。
还查明，案外人李发坤户籍登记地为济南市。因案外人李发坤的户籍登记在涉案房屋处，原告吴炜于2015年12月23日向被告常容国发出了要求将李发坤户口迁出的信函。被告常容国称，是在收到信函后才知道案外人李发坤空挂户口的情况，而且用尽所有办法无法将李发坤的户口迁出。
又查明，2015年6月30日，两原告与被告常容国针对本案涉案房屋另签订《济南市存量房买卖协议》一份，协议约定的房屋总价款为625000元，协议中无关于户籍的相关约定。两原告主张，该协议是为了办理房屋过户根据房管部门的要求临时签订的，并没有按该协议约定的价款等履行，双方履行的是在第三人济南嘉丰房地产经纪有限公司居间下签订的《房屋买卖合同》。第三人济南嘉丰房地产经纪有限公司对于两原告的此项主张予以认可。
两原告因本案诉讼委托律师，为此支出了律师代理费5000元；两原告另向律师事务所支付了交通费2000元。
两原告另主张因案外人李发坤户籍未迁出给其造成了以下损失：交通费损失5000元、电话费损失3000元、房产再次出售时贬值损失30万元、查询档案、打字复印、快递损失1000元、原告父亲因此事生病产生的医疗费损失10000元。
以上事实，由房产证、授权委托书、房屋买卖合同、银行交易明细、支付凭证、户籍证明、EMS专递、律师代理费发票、交通费收据、济南市存量房买卖协议、户口簿及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告常容国授权委托第三人孙登铜与原告吴炜签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同关系。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。虽然被告常容国辩称未在合同中签字，仅认可合同的价格条款，合同第九条的约定对其无约束力，但被告常容国向第三人孙登铜出具的“授权委托书”中明确载明“受托人（第三人孙登铜，本院注）在上述授权范围内所作的一切行为以及签署的一切文件，委托人（被告常容国，本院注）均予以承认并承担相关责任”，在此情况下，第三人孙登铜依据被告常容国的授权委托与原告吴炜签订《房屋买卖合同》，该合同的相关权利义务应由被告常容国承担，故对被告常容国的此项抗辩理由，本院不予采纳。虽然被告常容国辩称对案外人李发坤的户籍在涉案房屋处不知情，且在合同第一条中约定有原告对涉案房屋具体状况已做充分了解的内容，但被告常容国于2011年就将户籍迁入涉案房屋处，在迁入户籍时应对涉案房屋处的户籍状况明确知悉，且在合同第九条中原、被告已对户籍迁出的时间作出了明确的约定，故对被告常容国的此项抗辩理由，本院不予采纳。虽然被告常容国辩称已穷尽所能仍无法将案外人李发坤的户籍迁出，但根据《房屋买卖合同》的约定，涉案房屋在买卖时应为空户，如房产项下有户口，被告常容国应在收到全款后7日内将户口迁出，根据该约定，迁出户口的义务并不仅限于迁出被告常容国本人的户口，是对于涉案房屋在交易后应为空户状态所进行的约定，至今案外人李发坤的户籍仍登记在涉案房屋处，明显违反了上述合同约定，两原告要求被告常容国承担违约责任，有事实和法律依据。虽然合同约定违约方应按总房价款的日3‰支付违约金，但约定的违约金过高，且原告未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，本院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，本院酌情将违约金调整为1万元予以支持，对于两原告主张的超出部分，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告常容国于本判决生效之日起十日内支付原告吴炜、王荣梅违约金1万元。
二、驳回原告吴炜、王荣梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，由被告常容国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一六年九月二十六日
代理书记员 商玉莹