江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0424民初2876号原告：刘成贵，男，1983年1月25日出生，汉族，农民，住修水县。。原告：严立红，女，1982年10月8日出生，汉族，农民，住修水县。。委托代理人：饶小群，江西问章律师事务所律师。被告：方佳，女，1983年7月13日出生，汉族，农民，住修水县。。被告：陈天宙，男，2015年1月22日出生，汉族，幼儿，住修水县。。被告：方天宇，男，2010年8月10日出生，汉族，幼儿，住修水县。。被告陈天宙、方天宇法定代理人：方佳，系其母亲，女，1983年7月13日出生，汉族，农民，住修水县。。上列三被告委托代理人：胡燕军，江西惟民律师事务所律师。被告：陈正宜，男，1930年7月9日出生，汉族，农民，住修水县。。委托代理人：陈政先，系被告胞弟，男，1944年7月15日出生，汉族，退休干部，住修水县。。上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月26日受理。本案在审理过程中，因被告陈红庚病故，本院于2017年2月13日依法追加陈天宙、方天宇、陈正宜为本案被告。本案依法由审判员朱金鑫担任审判长，与人民陪审员匡俊发、陈沾雄组成合议庭，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告刘成贵及委托代理人饶小群、被告方佳及委托代理人胡燕军、被告陈正宜及委托代理人陈政先均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成贵、严立红向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告方佳及陈红庚签订的房屋买卖合同。2、判决被告返还原告购房款26万元及利息36200元（计算至2016年12月30日，后期利息从2017年1月1日起计算至实际还清之日止）。3、本案诉讼费及律师费5000元、交通费2000元由被告承担。事实与理由：2014年1月上旬，原告通过熟人介绍与被告方佳、陈红庚（被告方佳的丈夫，现已亡故）达成购买被告安置房的合意，同月12日双方签订了一份《房屋买卖协议》，约定被告以30万元的价格将自己所有的面积为120平方米的修水良塘第三安置小区8栋2单元501室卖给原告，原告分5次付清30万元购房款。协议签订第二天原告向被告支付了第一笔购房款5万元，被告将房屋交付给原告，原告收房后为新房开通了水、电增容并铺设了管线。此后原告又分三次支付了21万元购房款给被告，余款4万元双方约定办好房产证过户后再支付。2016年12月10日，陈红庚的父亲陈正宜在未告知原告的情况下以涉案房屋属自己为由撬锁强行搬入房屋居住。原告得知消息后，从务工地杭州赶回修水，多次向陈正宜说明自己从陈红庚、方佳处购买了501室房屋，但陈正宜不予理睬，至今仍居住在涉案的501室房屋。原告认为，被告方佳隐瞒房屋的真实产权情况，将他人房屋出售给原告，损害了原告的财产利益，给原告造成了不必要的费用支出，故提出前述诉讼请求。被告方佳承认其和陈红庚与两原告签订了《房屋买卖协议》并收取原告购房款26万元的事实。但提出，一、双方签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，内容不违反法律规定，应确认有效。修水县良塘新区第三安置小区8栋2单元501室为陈红庚所有，产权清晰，有修水县公证处的公证书为证。陈正宜在买房落户过程中并未支付分文，被拆迁的房屋陈正宜也未支付分文，故房屋陈正宜并无份额。义宁镇政府拆迁补偿安置的房屋，系因拆除陈红庚的房屋，与陈正宜无关。退一步讲，若陈正宜有份，其份额应属于第三安置区9栋2单元201室，该房屋在选房过程中，就是陈正宜选址的，且该房屋陈正宜已同意卖给陈红满、刘运义夫妇。第三安置区8栋2单元501室属陈红庚所有，有独立的产权和处分权。二、陈正宜撬锁强行搬入原告的房屋与被告没有任何法律关系，原告无权解除合同。请求驳回原告诉请。被告陈正宜辩称，本案涉及的房屋第三安置小区第8栋501室的房子是陈正宜所有，该小区第9栋2单元201室是属于陈红庚的。陈红庚和方佳不应该将属于陈正宜的房子卖给他人，且当时卖房子的时候陈正宜也没有在场，买卖合同不成立。经审理查明，2002年11月21日，陈红庚购买了义宁镇下路源村七组王礼琴的房屋。2003年1月6日，下路源村七组同意接收陈红庚、刘运义两户6人落户。2011年10月16日，修水县义宁镇政府与陈红庚签订《拆迁补偿安置协议》，协议第一条确定被拆迁房屋现状为砖混面积197.87㎡，家庭人口为2人，分别为陈正宜、陈红庚，应安置人口为4人，可享受农民公寓还房安置面积160㎡，自然分户为2户，每户享受农民公寓还房安置指标奖励80㎡，共计可安置面积240㎡，实际安置面积240㎡，分别为120㎡贰套。第二条确定可换房面积为197.87㎡，实际还房240㎡，差额部分按800元/㎡补差，共计33704元。第三条至第五条确定，义宁镇政府应补偿陈红庚附房、装修及其他附属物补偿、苗木补偿、其他补偿等共计101755元。该补偿费和还房面积补差均由陈红庚领取和缴纳。义宁镇政府安置办公室对《拆迁补偿安置协议》第一条中“家庭人口为2人，应安置人口为4人”作出解释，因拆迁当时陈红庚属适龄未婚男性，政府给予陈红庚未来妻子及一个子女的指标面积，故安置人口为4人。该做法系拆迁中的常用做法，俗称“打旺丁”。2013年12月8日在修水县公证处公证下，通过电脑摇号分房，陈红庚的安置房定址于修水县义宁镇良塘新区第三安置区8栋2单元501室。此前，基于照顾老年人的政策，陈正宜通过自由选房选择了第三安置区9栋2单元201室。两套安置房均为120㎡。2013年11月28日，方佳与陈红庚登记结婚，于2015年1月22日生育儿子陈天宙。2014年1月12日，陈红庚、方佳将第三安置区9栋2单元201室以30万元的价款出卖给陈红满、刘运义夫妇，其中部分房款系用陈红庚欠刘运义的债务抵偿，剩余部分已交付陈红庚，双方后于2016年补签了房屋买卖协议。对该套房屋的买卖，陈正宜不持异议。同日，陈红庚、方佳将第三安置区8栋2单元501室以30万元的价款出卖刘成贵、严立红夫妇。陈正宜未在买卖协议上签字。刘成贵于2014年1月13日交付购房款5万元（收款人方佳）、同月25日交付10万元（收款人方承贵）、次月25日交付房款10万元（收款人方承贵）、2015年9月1日交付1万元（收款人方佳），共计26万元。另查，陈正宜自落户义宁镇下路源村七组后，一直随陈红庚共同生活，父子一直未分家析产。以上事实有原、被告身份信息、出售房屋契约、（落户）协议书、《拆迁补偿安置协议》、购房找差款收据、公证书、结婚证、房屋买卖协议（9栋2单元201室）、房屋买卖协议（8栋2单元501室）、收条以及原、被告陈述等证据在卷证实，且经庭审质证，足以认定。本院认为，共同共有人对共有财产享有权利，承担义务，处分共有财产应当经过全体共同共有人同意，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。陈正宜与陈红庚系父子关系，陈红庚于2002年11月21日购买修水县义宁镇下路源村七组丁礼琴的房屋后，陈正宜跟随陈红庚一道将户籍迁移至该组落户。陈正宜虽在购买房屋时未投入资金，但陈正宜时年72周岁，无相应的支付能力，且在陈红庚购房后，陈正宜一直随陈红庚共同生活，父子也一直未分家析产，故陈红庚的房屋应视为同陈正宜共同共有。《拆迁补偿安置协议》明确，家庭人口为2人，分别为陈正宜、陈红庚，应安置人口为4人，可安置面积240㎡，实际安置面积240㎡，分别为120㎡贰套。故安置的修水县义宁镇良塘新区第三安置区8栋2单元501室、9栋2单元201室两套房屋均为陈红庚、陈正宜共同共有。虽然9栋2单元201室系陈正宜选址，8栋2单元501室系陈红庚摇号确定，但并不能等同于陈红庚、陈正宜就共同共有的两套安置房进行了分割，方佳亦未有其他证据证明陈红庚、陈正宜就共同共有的两套安置房进行了分割，故方佳关于9栋2单元201室为陈正宜所有，8栋2单元501室为陈红庚所有，陈红庚对8栋2单元501室具有独立的产权和处分权的答辩意见，本院不予采纳。陈红庚、方佳在将8栋2单元501室出卖给刘成贵、严立红时未取得共同共有人陈正宜的同意，该《房屋买卖协议》依法无效。陈红庚、方佳应返还刘成贵、严立红购房款26万元，因陈红庚在本案审理过程中病故，且购房款26万元均系方佳收取，故应由方佳返还刘成贵、严立红。方佳在返还刘成贵、严立红购房款后，可在陈红庚的遗产处置中受偿。陈正宜、陈天宙、方天宇并非本案《房屋买卖协议》的相对方，故无需承担返还义务。因刘成贵、严立红在订立《房屋买卖协议》时未尽到审查权利状态的义务，存在一定过失，故其诉请返还利息、律师费、交通费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款；《中华人民共和国物权法》第九十七条；《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决如下：一、由被告方佳于本判决生效之日起30日内向原告刘成贵、严立红返还购房款260000元。二、驳回原告刘成贵、严立红的其他诉讼请求。案件受理费5905元，由原告刘成贵、严立红负担705元，被告方佳负担5200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  朱金鑫人民陪审员  匡俊发人民陪审员  陈沾雄二〇一七年五月二十三日书 记 员  姚 雯