天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0103民初4272号原告赵红连，女，1972年2月15日出生，汉族，核工业理化工程研究院干部，住天津市河东区。被告张文敏，女，1964年10月7日出生，汉族，华津光电工程有限公司退休职工，住天津市河东区。第三人天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人赖国强，该公司总裁。委托诉讼代理人林晶，该公司法务。委托诉讼代理人李刚，该公司职员。原告赵红连诉被告张文敏、第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵红连、被告张文敏、第三人天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人林晶、李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵红连向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《房产交易合同》；2、要求被告返还定金50000元整，并承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月26日，原告与被告在天津中原物业顾问有限公司大沽南路分公司就坐落于天津市河西区××楼××室签订了《房产交易合同》，合同编号为TJM2016-0015257，同时原告向被告支付定金50000元整。2017年3月31日，天津市出台“住房限购”新政，其中规定“在本市拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套以上住房的成年单身人士（包括未婚和离异人士），暂停在本市再次购买新建商品住房”。目前原告已拥有两套住房，不具备购买条件。被告的房屋有抵押贷款未还清，在新限购政策出台前不具备签署《天津市房产买卖协议》的条件，导致原告无法在新政出台前购买该房屋。根据天津市高级人民法院《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》的相关规定，由于政策调控导致合同无法继续履行的，可以解除合同，出卖人应向买受人返还定金。原告在2017年4月1日向被告提出解除该合同，被告不同意解除合同和返还定金，后经居间方与原告多次与被告沟通无果，遂提起诉讼，请求依法判决。原告赵红连向本院提交如下证据：房产交易合同复印件一份、业主收据复印件一份、不动产权属证明复印件两份，证明涉诉的房产买卖合同因为新政实施不能继续履行。被告张文敏辩称，合同签订的时候，涉诉房屋是有银行抵押的，当时约定的是4月30日之前还贷。在签订合同的转日，原告给我们打电话，说要把贷款尽快还上，怕出新政就买不了房屋了。中介协商，由原告提前支付部分房款，清偿银行抵押，后原告表示不同意。新政出来后，原告不具备购房条件，经过协商，中介说原告有意向让别人买，让我们尽快把贷款清了，后面我们也把贷款清了，之后原告就把我们起诉了。我们认为也有可能是首付提高了，原告不再具有购房能力。被告张文敏向本院提交如下证据：1、个人信贷业务要素变更申请表复印件一份，证明被告申请清偿银行贷款的情况；2、房屋租赁合同复印件一份、退租补偿款收条复印件一份，证明因为履行该房产交易合同而提前与租户解除租赁合同，补偿租户损失。第三人天津中原物业顾问有限公司述称，原告诉请与第三人无关，故不陈述意见。第三人天津中原物业顾问有限公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据、被告提交的证据1本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据2与案外人解除租赁合同及补偿的时间均发生在本案原告明确要求与被告解除该《房产交易合同》之后，与本案不具有关联性，本院对此不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月26日，原告赵红连与被告张文敏在第三人天津中原物业顾问有限公司的居间服务下，签订了《房产交易合同》，合同约定，由原告购买被告所有的坐落于天津市河西区××楼××室房屋，该房屋成交价款为4940000元。被告应于2017年4月30日前还清贷款并注销银行抵押权。该房屋设立租赁，租期至2017年5月1日。原告于签订合同之日向被告支付定金50000元。原、被告双方须于2017年4月30日前亲自到房管部门签署《天津市房产买卖协议》。该《房产交易合同》签订当日，原告向被告支付定金50000元，并由被告出具《业主收据》确认收到定金。2017年3月27日，原告催促被告要求其尽快清偿诉争房屋的抵押贷款，被告于3月28日通过第三人向原告表示希望由原告提前支付部分房款用于清贷，原告拒绝。2017年3月31日，我市发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，意见规定：对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。该意见自2017年4月1日起施行。2017年4月1日限购政策实施后，原告通过中介及亲自电话通知被告的方式告知被告，由于其名下已存在两套住房，无法继续购买涉诉房屋，要求与被告解除合同并由被告返还定金，被告对此表示拒绝。另查，2017年3月27日，被告向中国农业银行股份有限公司河西支行申请提前清偿涉诉房屋的剩余贷款。本院认为，原告赵红连与被告张文敏及第三人天津中原物业顾问有限公司签订的《房产交易合同》系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定屡行各自的义务。本案中，原告履行了支付定金的义务，被告积极履行清偿房屋剩余贷款的义务，在合同履行过程中，各方当事人均不存在过错。由于本市出台的限购政策，导致原告不能继续购买涉诉房屋，不属于可归责于当事人的过错，对于原告要求解除《房产交易合同》的诉讼请求，本院予以支持，因政策调整导致的合同无法继续履行，解除合同，被告应将收取的定金返还原告，因此对于原告主张被告返还50000元定金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告抗辩其为履行合同与租户解约及提前清偿涉诉房屋贷款存在损失的意见，由于政策调控不属于当事人的可控范围，原告对此不存在过错，不存在违约情形，且被告与租户解约及提前清偿涉诉房屋贷款均发生于原告明确表示要求解除合同后，因此对于被告的该项抗辩意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条之规定，判决如下：一、依法解除原告赵红连、被告张文敏与第三人天津中原物业顾问有限公司签订的就坐落于天津市河西区××楼××室房屋的合同编号为TJM2016-0015257的《房产交易合同》；二、自本判决生效之日起十日内，被告张文敏返还原告赵红连购房定金50000元。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告张文敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按照对方当事人人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 杜 娟二〇一七年五月二十四日书记员 蒋柏寒附所引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。