湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民商初字第01093号
原告(反诉被告):李萍，女，1975年4月9日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：周红峻，湖北大晟律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：鄂艳萍，湖北大晟律师事务所律师，特别授权代理。
被告(反诉原告)：查凤珍，女，1974年4月25日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：项永斌，湖北楚盾律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王超，湖北楚盾律师事务所律师，特别授权代理。
原告李萍与被告查凤珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案后，被告查凤珍在答辩期间提起反诉，本院依法受理，并决定本诉与反诉合并审理。本案依法适用普通程序，先后于2016年4月18日、5月18日、2017年3月29日、6月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李萍的委托诉讼代理人周红峻、鄂艳萍，被告(反诉原告)查凤珍的委托诉讼代理人项永斌、王超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)李萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告依法向原告返还部分房屋租金人民币150000元及房屋押金人民币50000元；3、请求判令被告依法向原告赔偿装修损失人民币18177.6元；4、本案诉讼费用及诉讼支出的一切费用由被告承担。事实及理由：2015年3月16日，原告与被告签订了房屋租赁协议一份，约定被告将名下享有所有权的位于武汉市洪山区凯乐桂园3号楼4、5号商铺租赁给原告李萍，用于经营场所办公使用；并约定租赁期限为五年，房租为每月35000元，每半年一次性支付，同时缴纳50000元作为租房押金。在缴纳了上述费用后，原告打算用于洪山张巧云妇科诊所长期经营，便出资对租赁房屋一楼进行了全面装修。原告正准备对租赁房屋二、三楼进行装修时，却于2015年8月6日、9月17日、9月23日分三次收到了武汉金田物业管理有限公司凯乐桂园分公司及武汉市公安局洪山分局消防大队所下达的责令限期整改通知书。其内容直指被告消防设施不齐备、擅自改变原消防设施结构、未取得消防合格证明等情节，并立即采取了责令停止营业、断水断电的强制措施。张巧云妇科诊所刚准备营业就面临上述问题，原告无奈之下只能找到被告协商，但被告却蛮不讲理的向原告提出如果不同意继续履行合同，则自行找地方搬家;一切装修归于被告，且被告将不会赔偿原告任何损失，已经支付的租金也不予返还。原告认为因被告违反合同约定，擅自改变房屋结构违反消防法规，致使合同无法继续履行，故提起诉讼，请求解决。
被告(反诉原告)查凤珍辩称，原告诉请与事实不符，且没有法律依据。2015年春节前，原告以需要办公场所为由多次找被告要求租赁房屋，后签署房屋租赁合同，原告知晓房屋的主体结构和消防安装现状，被告事后得知原告于2015年4月就用于开设张巧云妇科诊所，且对外转租收取租金。原告因经营不善，在2015年8月下旬被告要求原告支付租金时，原告以资金不足为由要求延期支付。2015年9月上旬，原告未通知被告即私自关店。2015年9月15日前后，被告到达涉案房屋处要求原告开门，双方发生争吵并到派出所做了笔录，在此情况下，原告终止了与第三人的房屋租赁关系。我方认为原告提出解除合同的诉请，法院不应支持。
被告(反诉原告)查凤珍向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金35000元；2、判令反诉被告立即腾退房屋，恢复原状；3、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋占用费175000元（从2015年9月开始按照每月房屋租金35000元计算，直至反诉被告腾退房屋为止）。事实与理由：2015年年初，反诉被告李萍以承租房屋用于办公为由，向反诉原告查凤珍提出房屋承租请求，并向反诉原告出具?武汉晨洁环境工程有限公司营业执照?，以向反诉原告保证房屋只会用于办公不挪作他用。2015年3月16日，双方签订?房屋租赁协议?，约定反诉原告将位于武汉市洪山区凯乐桂园3号楼4、5号商铺出租给反诉被告，用于办公；房租为每月35000元，每半年一次性支付，同时缴纳50000元作为租房押金，2015年3月16日开始按照3500元/月支付房租，协议还对其他内容进行了约定。反诉原告因不在涉案房屋附近居住，在收到反诉被告的租赁款和履约保证金后，并未过问反诉被告房屋的情况。2015年9月下旬，反诉原告要求反诉被告支付半年期房屋租金款，反诉被告以反诉原告必须办理办公消防安全验收合格证明等无理由予以拒绝。后经反诉原告了解得知，反诉被告擅自将房屋用于经营妇科诊所且在不能盈利的情况下，恶意不交房租。反诉原告认为，反诉被告擅自更改房屋用途，已经违背了合同约定，且逾期超过1个月未支付房屋租金，反诉原告有权解除合同。另外，房屋租赁合同约定房屋为毛坯房，反诉被告自身有义务向消防部门办理消防验收手续，反诉被告在先行违约的情况下，向法院起诉要求解除合同，完全颠倒黑白。
原告(反诉被告)李萍针对反诉辩称，反诉请求既无法律依据也无事实依据，事实上，李萍与张巧云系婆媳关系，且系妇科诊所护士，该地点用于妇科诊所经营也经过公示，反诉原告不可能不知情。逾期支付租金时由于收到相关部门的整改通知书，是先履行抗辩权的行为；消防和毛坯房的说法也与事实不符，我方无任何违约行为。
双方当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，其中，当事人对真实性无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对于当事人有异议的证据，本院认定如下：
1、李萍提交的2015年9月17日违章整改通知书，查凤珍对其真实性有异议。本院审查认为，该证据载明的事项与其他整改通知书所载明的事项能够相互印证，对此证据的真实性本院予以采信，至于能否实现李萍的证明目的，本院将结合其他证据综合评判。
2、李萍提交的装修费用收条及发票，查凤珍对其中的收条、材料及人工清单真实性有异议。本院审查认为，收条为个人手写，缺乏其他支付凭证印证，不符合会计准则的要求；材料及人工清单为打印件，无任何一方签字盖章，对此本院不予采信。对于发票，查凤珍认为重复部分不认可；且原告于2015年4月开始营业，之后出具的发票与本案无关，2015年7月3日的发票为原告私自伪造，不能在国家机关查询；发票来源于桥口、青山、武昌等各地，与涉案房屋相距较远，属于原告事后伪造票据或事后补充。本院审查认为，李萍提交的发票确有部分重复，对于重复部分应予扣除；至于其他发票，查凤珍虽有质疑，但未提交相反证据，对此部分发票，本院予以采信。对于天猫交易截图，查凤珍认为没有原件，无法核实。本院审查认为，此证据属于电子数据的打印件，李萍未提交原始载体证明该打印件与电子数据核对无异，对此证据本院不予采信。
3、李萍提交的装修现场录像、照片、现场施工图纸，查凤珍认为出处无法考证。本院审查认为，该证据能够证明李萍对租赁物进行了装修的事实，且查凤珍未能提交相反的证据，对此证据本院予以采信。
4、查凤珍提交的武汉晨洁环境工程有限公司营业执照、企业信用信息公示系统，李萍认为与本案无关。本院审查认为，诉争租赁合同发生在李萍与查凤珍个人之间，查凤珍也未能证明李萍是以武汉晨洁环境工程有限公司的名义承租房屋，故该证据与本案缺乏关联性，对此本院不予采信。
5、查凤珍提交的微信截图，李萍认为真实性无法核对，对证明目的亦有异议。本院审查认为，此证据属于电子数据的打印件，查凤珍未提交原始载体证明该打印件与电子数据核对无异，对此证据本院不予采信。
6、查凤珍提交的李萍与第三人黄邵江的《房屋租赁合同》、《终止租赁合同协议》，李萍认为系复印件，对真实性有异议，并认为与本案无关，合同也没有约定不能转租。本院审查认为，该证据为复印件，虽然查凤珍未能提交原件以供核对，但李萍对转租的事实并未否认，且客观上查凤珍也不可能持有该证据的原件，故对此证据本院予以采信。
7、查凤珍提交的武昌区美兰食品经营部营业执照、张启召的身份证、证人证言，李萍认为无原件，且证人未到庭，不予质证。本院审查认为，武昌区美兰食品经营部营业执照、张启召的身份证可以与查凤珍提交的李萍与第三人黄邵江的《房屋租赁合同》、《终止租赁合同协议》相互印证，对此本院予以采信；至于证人证言，因证人未出庭，本院不予采信。
8、查凤珍提交的《2015.1.1-12月凯乐桂园每日收费登记表》和《交款收据》，李萍认为真实性无法确认。本院审查认为，该证据为复印件，查凤珍未提交原件核对其真实性，对此证据本院不予采信。
经审理查明，2015年3月16日，查凤珍作为甲方，李萍作为乙方，签订《房屋租赁协议》，约定：甲方出租的房屋坐落在洪山区凯乐桂园3号楼4号商铺184.49平方、5号商铺284.91平方，2层房产证面积469.4平方，实际使用面积704.1平方；出租房屋的现有装修、附属设施、设备、场地状况为毛坯、消防设施；乙方承租房屋的用途是办公；租赁期限为5年，自2015年3月16日起至2020年3月15日止；出租房屋租金为每月35000元，从2015年3月16日起算，租金按半年一次支付，提前30天支付后续租金；押金5万元协议签订时由乙方一次性支付给甲方；在合同有效期内，乙方擅自解除合同的，或逾期30天未支付租金的，乙方应除交付一个月租金外再向甲方支付一个月租金的违约金，未到期租金及保证金不再退还乙方。
协议签订后，李萍支付了押金5万元及半年的租金21万元，并出资对租赁房屋进行了装修，用于开办“洪山张巧云妇科诊所”。该诊所于2015年内6月12日开始执业。
2015年8月6日，租赁房屋的物业管理方在巡查中发现消防设施未装泄水阀，故向户主查凤珍发出《违章整改通知书》；9月17日，物业管理方再次发出《违章整改通知书》，责令户主整改恢复原消防设施结构。9月23日，武汉市公安局洪山区分局消防大队向张巧云妇科诊所发出《责令限期改正通知书》，指出现场存在的问题，要求限期整改。
2015年9月15日，李萍搬离租赁房屋，但未与查凤珍办理交接手续。查凤珍自认，2015年国庆节后，在民警和物业的配合下，清理了李萍的遗留物品。
在此期间，李萍于2015年4月19日与案外人黄绍江签订《房屋租赁合同》，将从查凤珍处承租来的凯乐桂园3号楼5号商铺其中一楼底层转租给黄绍江，约定租期为5年，自2015年4月20日起至2020年5月30日止，租金为每月6700元。2015年9月15日，李萍与黄绍江签订《终止租赁合同协议》，提前终止了合同的履行。
另查明，租赁房屋为查凤珍向开发商购买的商铺，暂未办理所有权证。
案件审理过程中，根据李萍的申请，本院委托湖北大有工程咨询有限公司对租赁房屋的装修价值进行评估。鉴定人于2017年2月19日出具了造咨字（2016）第0471号鉴定意见书，鉴定意见为：鉴定（室内装修）金额：127726.32元，商铺闲置可见物品金额：26142.6元，商铺其他物品（光盘可见但现场已被改变）金额：26689.99元。洪山区凯乐桂园3号楼4号商铺、5号商铺装修价值评估项目总金额（以上合计）：180558.91元。
本院认为，李萍、查凤珍之间签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵守履行。李萍在承租房屋后，将部分面积转租，余下房屋违反合同约定的“办公”用途，用于开办妇科诊所；同时，按照合同约定，李萍应在2015年8月16日交纳后半年的租金，但其未按时交纳，上述行为已经构成违约。至于租赁房屋的消防整改责任，因租赁房屋为查凤珍购买的商铺，根据法律规定和日常生活经验，此类商铺能够出售即意味着开发商已经通过了初始消防验收；双方在合同中也明确房屋现状为“毛坯、消防设施”，李萍也举证证明其投资进行了装修，按照法律规定，装修后的二次消防验收应由装修人自行办理审批、验收手续，故本院认为消防整改责任应由李萍承担。同时，在租赁房屋并未被禁止使用的情况下，李萍未与出租人进行沟通协商，即自行搬离租赁房屋，此行为已经构成根本违约，李萍应当承担违约责任。
李萍现提出解除合同，其作为违约方虽无合同解除权，但鉴于双方均以实际行为表示合同无法继续履行，故本院准许解除合同。
李萍诉请要求查凤珍返还部分房屋租金150000元及押金50000元，因合同约定“在合同有效期内，乙方擅自解除合同的，或逾期30天未支付租金的，乙方应除交付一个月租金外再向甲方支付一个月租金的违约金，未到期租金及保证金不再退还乙方。”，故对此项诉请本院不予支持。
李萍要求赔偿装修损失206000元，因合同的解除是承租方违约造成的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”故对此项诉请本院不予支持。
李萍要求赔偿其他费用损失18177.6元，主要是指诊所的特殊设施设备，本院认为，这些设施设备未与租赁房屋形成附合，李萍在搬离租赁房屋时应当也可以一并搬离，但其未一并搬离，导致的损失应当由李萍自行承担，故对此项诉请本院不予支持。
查凤珍反诉要求李萍支付违约金35000元，符合合同约定，本院予以支持。查凤珍并要求李萍立即腾退房屋，恢复原状，因其在庭审中自认2015年国庆节后，在物业和警察的的配合下，清理了李萍的遗留物品，故本院认为此时房屋已经腾退完毕，对此项诉请不予支持。同理，查凤珍主张的房屋占用费，应当从2015年9月16日开始计算至当年国庆节后，鉴于本院已经支持了查凤珍的违约金请求，该违约金足以弥补查凤珍的房屋占用费损失，故对此项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李萍与被告（反诉原告）查凤珍于2015年3月16日签订的《房屋租赁协议》；
二、原告（反诉被告）李萍于本判决生效后三日内向被告（反诉原告）查凤珍支付违约金35000元；
三、驳回原告（反诉被告）李萍的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）查凤珍的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费7666元、保全申请费2641元、鉴定申请费12000元，由原告（反诉被告）李萍负担；反诉受理费2225元，由原告（反诉被告）李萍负担325元，被告（反诉原告）查凤珍负担1900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 黄俞海
人民陪审员 乔汉怀
人民陪审员 吴小蕊
二〇一七年九月八日
书 记 员 胡晶晶