新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新23民终1770号
上诉人(原审被告):阜康市明都房地产开发有限公司，住所地：新疆昌吉州阜康市天池南街米吉斯商住楼。
法定代表人：李富国，该公司董事长。
委托代理人：李江红，新疆益一律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：邱伦，男，1978年6月21日出生，住新疆昌吉州。
委托代理人：孙振刚，新疆汇聚律师事务所律师。
上诉人阜康市明都房地产开发有限公司（以下简称明都房产）因与被上诉人劳务合同纠纷一案，不服阜康市人民法院（2016）新2302民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，并于2016年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人明都房产委托代理人李江红、被上诉人邱伦及委托代理人孙振刚到庭参加诉讼本案现已审理终结。
明都房产上诉请求：1、撤销原判，该判驳回被上诉人的审诉讼请求，支持上诉人的原审诉讼请求，即，确认双方签订的协议无效；被上诉人返还上诉人69550.92元；诉讼费由被上诉人承担；事实及理由，一、根据《商品房销售管理办法》第二十五条规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房，受委托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构，被上诉人是自然人，不具有法律、法规规定的代理销售资格，故双方签订的《房地产委托代理销售协议》为无效合同，一审认定协议有效，不符合法律规定；二、一审认定的被上诉人应提取的佣金数额不符合客观事实，被上诉人主张中包含陈策、与袁芳二人购买房屋所含佣金，但陈策、袁芳是上诉人在克拉玛依乌尔禾项目部的工作人员，该二人购买被上诉人商品房均属开发人自购，不应当提取佣金。
被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。理由：一、按商品房销售办法第四条，可以委托销售也可以自行销售，被上诉人是以上诉人的名义销售，《商品房销售管理办法》系部门规章，不属于法律法规，故协议有效。佣金的核算是依据核算汇总表进行，并有双方的签字盖章。
邱伦向一审法院诉请求：一、由被告支付拖欠原告房屋代理销售佣金382191元；二、由被告向原告支付拖欠佣金逾期利息26753元（利息计算方法：本金382191元，利率5‰，自2015年3月30日至2016年5月30日，共计14个月。
明都房产一审反诉请求：一、确认原、被告签订的房地产委托代理销售协议无效；二、由反诉被告返还反诉原告款项69550.92元。
一审法院认定事实：2012年6月23日，原被告签订房地产委托代理销售协议，协议甲方为被告明都房产，乙方为原告邱仑。协议约定：甲乙双方经友好协商，就甲方开发建设的克拉玛依市乌尔禾文化中心商业楼项目委托乙方全程策划销售代理合作事宜，委托乙方为全程策划销售代理的唯一合作单位。甲方必须指定专人或者专项小组负责合同规定的委托项目，负责办理房屋售后手续，如收款、公证、签证、按揭、交房。向乙方提供及时、准确、详细、必要的信息资讯，以保证乙方在此基础上提出合理可行的策划和销售，甲方不得擅自销售已委托的项目，包括商铺、写字间、酒店。乙方根据市场情况制定销售计划，安排销售时间表，乙方与客户接洽后，以电话或定期报告方式与甲方联系确认客户，凡经甲方确认后的客户，成交后均视为乙方成交。甲乙双方同意代理佣金为总房价的3%，开盘前或在客户未签订买卖合同前甲方应每月预付乙方20000元，后在销售代理费用中逐月扣。乙方须严格按照双方约定的时间安排向甲方提供服务及提交有关成交数据，如乙方逾期30日后，则视乙方违约。原被告于2015年3月30日对原告已销售的商品房合同进行了确认，通过原告销售的商品房合同价款为25286222.3元，超价部分为1122344元，按照合同的约定原告应提取的佣金为837151元，被告已支付454960元，尚欠382191元。2016年5月23日，原告以阜康市明都房地产开发有限公司为主体申请由克拉玛依仲裁委员会仲裁，该部门以原告提交的房地产委托代理销售协议第十条对争议解决方式约定为：如果协商的方法不能解决，双方一致同意将争议提到法律途径解决，仲裁的裁决是终局的。但未明确约定仲裁机构，该部门作出不予受理仲裁申请通知书。原审法院认为，一、关于本案的合同效力认定。本案原、被告在平等自愿协商一致的基础上签订房地产委托代理销售协议，原告作为被告单位的工作人员为其代理销售房屋，合同主体及内容均不违反法律规定，房地产委托代理销售协议为有效合同，对被告反诉合同无效的主张不予支持。二、关于本案本诉部分。原被告签订房地产委托代理销售协议后，原告依约履行合同，至2015年3月30日，经双方核算确认，原告销售的商品房合同价款为25286222.3元，超价部分为1122344元，原告本诉主张应提取的佣金为837151元，计算方式符合原被告的合同约定，扣减被告已支付454960元，下剩382191元，被告应当依约向原告支付，现原告主张由被告支付佣金382191元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告还主张被告支付逾期利息26753元，因原被告至诉讼前仅对原告销售的房屋进行了确认，并未对佣金进行结算，且双方在协议中未对被告延迟支付佣金约定支付利息，故对原告该项诉讼请求不予支持。三、关于本案反诉部分。被告反诉由原告返还销售房屋期间占用的69550.92元款项，根据原被告各自提供的证据显示，原告销售商品房合同价款确认在2015年3月30日，而被告提供的原告占用销售商品房款项在2012年至2014年8月，按照自然交易习惯，2015年3月30日的结算已吞并2012年至2014年8月的结算，原告领取佣金的凭据应在被告处保存，被告未能举证证明在已支付的佣金454960元中不包括原告占有的69550.92元，对被告的反诉请求不予支持。判决：一、被告（反诉原告）阜康市明都房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内一次性向原告（反诉被告）邱伦支付佣金382191；二、驳回原告（反诉被告）邱伦的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）阜康市明都房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
上诉人提交2014年11月28日房产测算报告一份，证明：被上诉人代理销售的项目总面积是9214.14平方米，实际销售4334.5平方米。根据合同约定，销售未达到80%，上诉人不应当支付佣金。经质证，被上诉人认为该证据系复印件，且只反映出B栋楼，而反映不出A、C两栋楼。本院对该证据不予确认。
被上诉人未提交新证据。
本院二审查明事实与一审一致，对一审法院查明事实予以确认。另二审中，双方均同意劳务费扣减税金，税率为5.75%。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产委托代理销售协议》是双方在在平等自愿的基础上签订，被上诉人作为被告单位的工作人员为其代理销售房屋，不违反法律规定，且不损害他人的合法权利，应为合法有效协议，双方均应遵照执行。《商品房销售管理办法》关于委托中介服务机构销售商品房，受委托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构的规定是管理性质的条款，而非效力性条款，故上诉人关于双方签订的代销协议无效的理由不能成立。对于陈策袁芳购买房屋所含佣金是否应当计算问题，因该二人购买房屋包含在佣金结算明细中，且双方当事人并未约定员工购买房屋不记取佣金，故上诉人该项上诉请求亦不能成立。另，双方签订的协议约定”甲方要求开具发票，则由乙方承担相关税费”，因上诉人未提出主张，可另行协商解决。
综上，明都房产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4486元，由上诉人阜康市明都房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决
审 判 长 赵建生
审 判 员 周美蓉
代理审判员 杨 敏
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 陈 哲