上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终116号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海铁路电务实业有限公司上铁信号分公司，住所地上海市静安区。
负责人：王征月，经理。
委托诉讼代理人：孟宪中，上海祁长宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晓良，该公司工作人员。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海金鼓异形螺纹零件有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：陈伟，总经理。
委托诉讼代理人：顾跃峰，上海市中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武文，该公司工作人员。
上诉人上海铁路电务实业有限公司上铁信号分公司(以下简称“上铁分公司”)因与被上诉人上海金鼓异形螺纹零件有限公司(以下简称“金鼓公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上铁分公司上诉请求：撤销原审判决第二、四、五、六项，依法改判支持其提出的一审诉讼请求，对金鼓公司提出的反诉请求不予支持。事实和理由：由于金鼓公司在合同到期后至今拒不搬出承租的房屋及场地，导致上铁分公司无法与案外人签订房屋租赁合同，故一审法院认定上铁分公司已向案外人收取租金完全违背事实。一涉案法院在装修补偿问题上完全无视双方合同约定及法律规定，但在房屋使用费的问题上严格参照合同约定的租金标准，丝毫不考虑市场价及金鼓公司、案外人在投标中认可的租金标准，明显有失公允。双方之间签订的房屋租赁合同对合同到期后装修、添附等如何处理做出了明确约定，一审法院违背合同自治的契约精神及相关司法解释的明文规定，以所谓的“公平”滥用自由裁量权，判决由上铁分公司支付金鼓公司扩建及添附的价值补偿款明显错误。且双方合同中约定租赁房屋的用途为“加工生产异形螺纹零件”，金鼓公司未得到上铁分公司统一，擅自建造员工活动室、彩钢棚并装修办公区域这些与加工生产无必然直接联系的成本应属于其对自身经营的投入，与上铁分公司无关，一审法院判决将上述经营风险转嫁给上铁分公司，实属不公。另，金鼓公司交付的中标保证金并非房屋租赁保证金，与本案的房屋租赁没有任何法律关系，且牵涉到案外的招投标法律关系，一审法院无权将两者合并审理，上铁分公司也坚决不同意在此次诉讼中进行审理。
金鼓公司辩称，其与上铁分公司长期合作并实际使用涉案房屋及场地十多年，金鼓公司是在涉案房屋所在的场地上建造了员工活动室及彩钢棚。之后，由于铁路局改制，上铁分公司要求与金鼓公司签订合同，当时说好的就是走走形式而已。一审法院根据公平原则及实际情况判决由上铁分公司支付金鼓公司添附物的补偿是正确的。对于投标保证金问题，金鼓公司是基于续租才参加投标的，一审法院为避免讼累而一并作出处理并无不当。
上铁分公司向一审法院起诉请求判令：一、确认其与金鼓公司签订的房屋租赁补充合同于2015年8月31日终止；二、金鼓公司立即搬离上海市嘉定区江桥镇翔铁东路XXX号的房屋(以下称“涉案房屋”)，交还上铁分公司，并将该房屋恢复原状；三、判令金鼓公司支付自2015年9月1日至实际迁出房屋时的房屋使用费157,095.74元(以每日1,287.67元计算，暂计至2015年12月31日时)；四、金鼓公司支付违约金28,748.52元(以未付房屋使用费按日千分之1.5计算)。
金鼓公司向一审法院提起反诉请求判令：上铁分公司赔偿金鼓公司损失100万元；返还招标保证金10万元。
一审法院认定事实：涉案房屋属上海铁路局所有。上海铁路局授权上铁分公司将涉案房屋对外租赁经营。2001年，上铁分公司与金鼓公司进行生产合作，由上铁分公司将涉案房屋(含场地)出租给金鼓公司，由金鼓公司支付租赁费。金鼓公司进入该场地后又建造员工活动室和办公楼、彩钢棚等附属设施。2014年4月1日，上铁分公司与金鼓公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由上铁分公司将涉案房屋出租给金鼓公司，建筑面积458平方米，租期一年，自2014年4月1日至2015年3月31日止，租金为131,000元(附带场地1341平方米)。合同签订后，金鼓公司继续承租涉案房屋并支付上铁分公司租金。2015年8月19日双方又签订一份《房屋租赁补充合同》，约定租期为6个月，自2015年3月1日起至2015年8月31日止。租金为半年75,325元；保证金为13,000元整。双方在合同中还约定：本合同期满后，双方协商一致同意，合同自动按月顺延，至新承租户签订合同之日止。合同终止后，金鼓公司应于10日内将房屋及其附属设施设备(自行搭建的建筑，在不破坏房屋整体结构和使用的前提下可以拆除)原状返还给上铁分公司，但房屋及其附属设施设备合理损耗的除外。金鼓公司对房屋进行装修所增加的财产或增添的设备设施，对可以拆移的，由金鼓公司拆移，对不可拆移的，则归上铁分公司无偿所有。该合同签订后，金鼓公司租金支付至2015年8月31日止，并另行支付上铁分公司租赁保证金13,000元。2015年9月，上铁分公司对涉案房屋租赁进行公开招标，为此，金鼓公司给付上铁分公司招标保证金10万元。后案外人上海祁骆有限公司中标承租涉案房屋。2015年9月30日，上铁分公司发给案外人上海祁骆有限公司中标通知书，告知该单位中标，租赁期限为三年，每年租金为47万元整。同年10月8日上铁分公司发给金鼓公司一份《告知书》，告知金鼓公司合同终止，决定收回房屋，要求金鼓公司在10月31日前将房屋及附属设施设备原状返回。因金鼓公司未搬出涉案房屋，2015年11月，上铁分公司起诉至一审法院。
一审审理中，金鼓公司提出申请，要求对其在涉案房屋所在场地上建造的房屋进行评估。一审法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行鉴定，结论为：员工活动室、办公区域装修、彩钢棚由金鼓公司建造，上铁分公司对此无异议。该部分造价为828,907元。经折旧后确认的价值为580,235元。另有金鼓公司主张的车间翻建工程、车间办公楼内墙工程、仓库土建工程、车库门卫装饰、安装工程、宿舍楼土建安装工程、室外总体工程、厂区绿化种植工程，上铁分公司均对此以否认，认为这些建筑设施本来就存在，不是金鼓公司建造的。该部分造价为1,084,965元。经折旧后费用为433,986元。
一审法院认为：上铁分公司与金鼓公司签订的《房屋租赁补充合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。合同到期后，因双方未续签租赁合同，双方租赁关系终止，金鼓公司应从涉案房屋内搬出，并将涉案房屋返还上铁分公司。故上铁分公司要求金鼓公司搬离并交付涉案房屋的诉请应予支持。由于双方实际租赁期限较长，涉案房屋现状已作改变，故上铁分公司要求金鼓公司将房屋恢复原状的诉请难以支持。因金鼓公司尚在使用涉案房屋，上铁分公司要求金鼓公司支付房屋使用费的诉讼请求应予支持。但房屋实际使用费仍应按原合同标准计算，即每年150,650元，自2015元9月1日起，至实际搬出房屋时止。上铁分公司要求金鼓公司按照现有承租人承租的租金每年47万元的标准支付房屋实际使用费的意见缺乏依据，对此不予采信。另外，上铁分公司主张的违约金，因金鼓公司在租期内的租金已付清，事后双方为续租事宜产生纠纷，金鼓公司不存在违约行为，故上铁分公司此项主张不予支持。因双方合同到期后租赁关系自然终止，上铁分公司无须再单独提出诉请确认合同终止。上铁分公司还应将收取的租赁保证金13,000元返还金鼓公司。对金鼓公司提出的反诉，虽然合同约定到期后金鼓公司可将增添的设备设施进行拆移，不可拆移的，归上铁分公司无偿所有。但由于上铁分公司与金鼓公司存在长期的租赁关系，在租赁期间金鼓公司对涉案房屋进行扩建和添附，租赁关系终止后，对现有增加的建筑及附属设施上铁分公司仍有使用价值，而且上铁分公司已将该房屋另租案外人并收取租金，从公平的角度考虑，对双方无异议的部分可按鉴定意见书确认的造价，以折旧后的价格由上铁分公司给付金鼓公司。对双方有争议的建筑及附属设施，因金鼓公司未能提供证据，而上铁分公司又否认是金鼓公司所建造，故法院对此难以支持。至于招标保证金10万元，因该款是金鼓公司基于续租招标才支付给上铁分公司，现金鼓公司未中标，而且双方租赁关系已终止，为减少当事人之间的讼累，可在本案中一并解决，即由上铁分公司返还金鼓公司招标保证金10万元。一审法院据此判决：一、金鼓公司应于判决生效后十日内携其财产从上海市嘉定区江桥镇翔铁东路XXX号房屋内迁出，并将该房屋返还上铁分公司；二、金鼓公司应于判决生效后十日内给付上铁分公司房屋实际使用费(该房屋实际使用费按每年150,650元计，自2015年9月1日起，至实际搬出房屋时止)；三、上铁分公司应于判决生效后返还金鼓公司租赁保证金13,000元；四、上铁分公司应于判决生效后十日内返还金鼓公司招标保证金100,000元；五、上铁分公司其余诉讼请求不予支持；六、上铁分公司应于判决生效后十日内给付金鼓公司580,235元；七、金鼓公司其余反诉诉讼请求不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
二审审理中，金鼓公司表示，涉案房屋目前还在其控制之下，上铁分公司无法进行对外出租。
本院认为，当事人基于自己的真实意思表示约定各自民事权利和义务的合同受法律保护，各方当事人均应按照合同的约定履行相应的权利和义务。上铁分公司与金鼓公司签订的房屋租赁合同租期已经届满，双方又未达成续租的合意，上铁分公司要求金鼓公司搬离并支付租金及房屋使用费可予支持。一审法院按照双方合同约定的标准计算金鼓公司应支付的房屋使用费并无不当。就金鼓公司在涉案房屋中的装修及涉案场地上的搭建，因双方在《房屋租赁补充合同》中明确约定，金鼓公司应于合同终止后的十日内将房屋及其附属设施设备原状返还给上铁分公司，就自行搭建的建筑，在不破坏房屋整体结构和使用的前提下可以拆除。金鼓公司对房屋进行装修所增加的财产或增添的设备设施，对可以拆移的，由金鼓公司拆移，对不可拆移的，则归上铁分公司无偿所有。现双方之间的合同已经自然终止，房屋及场地仍实际由金鼓公司控制，则金鼓公司完全可依据合同约定就其自行搭建的建筑及投入的可拆移装修、增添按约进行拆除及拆移。否则，在合同自然终止的情况下，除非双方另有约定，承租人要求出租人对上述残值支付对价缺乏合同及法律依据。而相关司法解释关于“由双方按照公平原则分担剩余租期内的装饰装修残值损失”规定的前提是合同因不可归责于双方的事由导致合同提前解除的情况，而非合同的自然终止，故并不适用本案。一审法院以上铁分公司将该房屋另租案外人并收取租金及从公平角度考虑为由判决由上铁分公司给付金鼓公司相关折旧补偿款缺乏事实及法律依据，本院对此予以纠正。就金鼓公司交付的100,000元中标保证金，一审法院基于减少讼累的考虑在本次诉讼中一并作出处理，本院对此予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1748号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1748号民事判决第六、七项；
三、对上海金鼓异形螺纹零件有限公司的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2,008元、反诉案件受理费6,900元、保全申请费1,520元、鉴定费57,000元，共计67,428元，由上海铁路电务实业有限公司上铁信号分公司负担7,428元，由上海金鼓异形螺纹零件有限公司负担60,000元；二审案件受理费12,396.33元，由上海铁路电务实业有限公司上铁信号分公司负担4,396.33元，由上海金鼓异形螺纹零件有限公司负担8,000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一七年四月一日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。