新疆维吾尔自治区
吐鲁番地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吐中民一终字第447号
上诉人（原审原告）李新象，男，汉族。
委托代理人钟魁，新疆楼兰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）鄯善县粮油销售公司。
法定代表人朱炳林，总经理。
委托代理人柳凯，鄯善县城镇法律服务所法律工作者。
上诉人李新象因与上诉人鄯善县粮油销售公司租赁合同纠纷一案，不服鄯善县人民法院（2015）鄯民二初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人李新象及委托代理人钟魁，上诉人鄯善县粮油销售公司的法定代表人及委托代理人柳凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年7月10日，原被告签订了一份房屋租赁协议书，由原告整体租赁被告的祥云宾馆。协议约定，租期十年自2013年7月10日至2023年7月10日（在之前原被告租赁的房屋“祥云宾馆”由叶新发承包，租期是2005年6月1日至2013年5月31日止），年租金12万元，每年分两次交清，甲方（被告）对乙方（原告）提供的资产及辅助设备，有义务爱护并保证完好无损，反之应赔偿损失，乙方装饰装修费用自理，装修时未经甲方同意不得变动原建筑结构。协议签订完后，原告向被告交纳了6万元租金，被告开始对祥云宾馆进行施工装修。2013年5月20日，鄯善县人民政府会议纪要，决定对原告祥云宾馆用地要进行整体招商开发，不允许原告与任何人与其签订有关承包、转包合同。2013年6月2日，原告向“祥云宾馆”房屋承租人通知，该宾馆已于2013年5月31日到期，自2013年6月1日以后由原告收回管理。2013年6月4日，原告起诉叶新发（祥云宾馆原来承包人），要求叶新发将承包到期的房屋交付原告，并承担违约金及逾期交付房屋租金，该案立案后，原告于同年10月9日申请撤诉。本院裁定准予原告撤诉。2013年7月28日，被告通知原告对租赁的房屋暂停施工装修，同年12月15日被告退还原告租金2万元。
原审认为：2013年5月20日，鄯善县人民政府会议纪要，决定对被告祥云宾馆用地要进行整体招商开发，不允许被告与任何人签订有关承包、转包合同。该会议纪要传达下发后，被告的原法定代表人何庆祥应该对该会议纪要是明知的。况且，在2013年6月4日，被告以原祥云宾馆承包人叶新发将到期房屋不交付以及房租金不交纳为由起诉至本院。由此可以证明，原告租赁的祥云宾馆，还没有交付给被告，被告原法定代表人便将该房屋租赁给原告，显然，原告与被告系恶意串通签订的该房屋租赁协议，已损害了国家集体利益，属无效协议。原被告在签订房屋租赁协议当日，原告向被告交纳租金6万元，双方签订的协议实际也并未履行，被告应依法全额向原告退还租金，现被告只向原告退还2万元，剩余4万元原告主张其请求，事实清楚，证据充分，本院应依法支持。原告主张违约金10万元，因双方签订的协议属无效协议，故违约金不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应依法确认原被告2013年7月10日签订的房屋租赁协议书无效。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条之规定，判决一、被告鄯善县粮油销售公司自本判决书生效之日起，退还原告李新象房屋租金40000元。二、驳回原告李新象其他诉讼请求。
宣判后，李新象不服原审判决提起上诉，请求：依法撤销原一审判决第二项，改判被上诉人鄯善县粮油销售公司承担违约金10万元。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、上诉人与被上诉人于2013年7月10日签订的房屋租赁协议书合法有效。1、房屋租赁协议书是双方当事人的真实意思表示。2、房屋租赁协议书内容不违反法律、法规的禁止性规定。3、合同双方当事人均具有相应的民事行为能力。二、被上诉人先通知上诉人停止装修后告知上诉人房屋租赁协议书无法履行构成根本性违约，按合同约定应依法承担违约责任。2013年7月28日，被上诉人书面通知上诉人：宾馆装修暂停施工。2013年年底被上诉人口头告知宾馆可能要拆除，原合同无法履行了。此后，上诉人既未能再装修宾馆，也未能使用。双方签订的房屋租赁协议书第四条约定无论何方违反协议的任何一项，均按协议总额的50％，向对方偿付违约金。综上所述，请求依法撤销原一审判决第二项，改判被上诉人承担违约金100000元。
鄯善县粮油销售公司辩称：上诉人根本没有与被上诉人签订房屋租赁合同，而是上诉人的原法定代表人与被上诉人恶意串通签订一份虚假合同，根据《中华人民共和国企业国有资产法》第72条规定，该合同应属无效。根据《合同法》第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。上诉人不应当返还被上诉人租金40000元，可原审法院错误引用合同法第58条之规定，显然适用法律错误。上诉人根据民诉法有关规定，请求二审法院依法查明事实，撤销（2015）鄯民二初字第26号民事判决书，并依法驳回被上诉人在原审的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
鄯善县粮油销售公司不服原审判决提起上诉，请求：依法撤销（2015）鄯民二初字第26号民事判决书，并依法驳回被上诉人在原审的诉讼请求。事实与理由：上诉人不应退还被上诉人房屋租金40000元。1、从2013年7月10日的收据来看，收据的经手人是何庆祥，而不是被上诉人，如果果真与被上诉人签订房屋租赁协议书，缴纳房屋租金应当是被上诉人，不应当是何庆祥，说明该合同根本没有签订。2、从上诉人的财务账目来看，如果被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，房屋装修费用以及保安工资应当由被上诉人承担，而上诉人所有的宾馆装修的费用却是从上诉人账目中支出并承担，足以证实上诉人根本没有将该宾馆租赁给被上诉人。3、从2013年5月31日原承租人叶新发提起申请要求继续租赁该房屋，以及2013年6月2日上诉人给原承租人叶新发下发通知要求承租人腾房，公司要收回管理，原承租人不腾房。上诉人于2013年6月4日起诉叶新发，于2013年10月8日达成调解，上诉人提起撤诉的一系列情况来看，足以说明上诉人在2013年6月4日至2013年10月8日不可能将宾馆再租赁给任何第三人，由此可以看出，何庆祥与被上诉人恶意串通签订一份假的房屋租赁协议，损害国有资产，该协议自然无效。4、被上诉人签订所谓房屋租赁协议，被上诉人与上诉人原法定代表人何庆祥先签订虚假租赁合同，后以装修名义将租赁费退还被上诉人，因此上诉人已经支付6万余元装修款应当由被上诉人自行承担，因此，上诉人不应给被上诉人返还所谓的房屋租金，更何况该租金是何庆祥所缴纳的，不是被上诉人缴纳。综上，上诉人根本没有与被上诉人签订房屋租赁合同，而是上诉人的原法定代表人与被上诉人恶意串通签订一份虚假合同，根据《中华人民共和国企业国有资产法》第72条规定，该合同应属无效，根据《合同法》第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。上诉人不应当返还被上诉人租金40000元，可原审法院错误引用合同法第58条之规定，显然适用法律错误，上诉人根据民诉法有关规定，请求二审法院依法查明事实，撤销（2015）鄯民二初字第26号民事判决书，并依法驳回被上诉人在原审的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
李新象辩称，一、上诉人与被上诉人于2013年7月10日签订的房屋租赁协议书合法有效。房屋租赁协议书是双方当事人的真实意思表示。房屋租赁协议书内容不违反法律、法规的禁止性规定。合同双方当事人均具有相应的民事行为能力。二、被上诉人先通知上诉人停止装修后告知上诉人房屋租赁协议书无法履行构成根本性违约，按合同约定应依法承担违约责任。2013年7月28日，被上诉人书面通知上诉人：宾馆装修暂停施工。2013年年底被上诉人口头告知上诉人：宾馆可能要拆除，原合同无法履行了。此后，上诉人既未能再装修宾馆，也未能使用。双方签订的房屋租赁协议书第四条约定无论何方违反协议的任何一项，均按协议总额的50％，向对方偿付违约金。
二审中，上诉人李新象提供两份证人证言，证明双方签订的房屋租赁协议是真实有效的，不存在恶意串通的情形。经质证，鄯善县粮油销售公司不认可。
上诉人鄯善县粮油销售公司提供一份鄯善县党的群众路线教育实践活动群众来电来访事项转办函，证明在2013年6月30日，从叶新发手上收回房子的时候，说明了是给下岗职工承包用的。经质证，李新象对真实性认可，自己是鄯善县粮食局下属企业鄯善县粮油收储公司的下岗职工。
二审经审理查明的事实与一审一致。
另查明，鄯善县祥云宾馆经双方协商一致，已于2013年7月28日予以返还，由鄯善县粮油销售公司实际控制。鄯善县祥云宾馆现已被拆除。鄯善县粮油销售公司将鄯善县祥云宾馆租给李新象一年租金是120000元。鄯善县粮油销售公司与叶新发签订的2005年6月1日至2013年5月31日的承包合同，租金为一年95000元。
李新象在一审的诉求是：判令被告返还原告已缴房屋租金40000元。被告承担违约金100000元。
本院认为，本案的争议焦点是：一、鄯善县粮油销售公司与李新象签订的房屋租赁协议是否有效。二、鄯善县粮油销售公司是否应退还李新象房屋租金40000元，并承担违约金100000元。一、关于鄯善县粮油销售公司与李新象签订的房屋租赁协议是否有效的问题。鄯善县粮油销售公司与李新象签订的合同期间是2013年7月10日至2023年7月10日，租赁费为120000／年，且李新象已交纳半年的租金60000元，相比鄯善县粮油销售公司出租给叶新发时95000元／年明显偏高，并不存在损害国家、集体利益的情形。因鄯善县粮油销售公司提供的证据无法证明其反诉请求成立，应承担举证不能的不利后果，双方签订的房屋租赁协议不存在无效的法定情形，故双方签订的房屋租赁协议合法有效。二、关于鄯善县粮油销售公司是否应该退还李新象房屋租金40000元，并承担违约金100000元的问题。因双方签订的房屋租赁协议不存在损害国家、集体利益的情形，租赁协议有效。鄯善县粮油销售公司已于2013年7月28日将祥云宾馆收回管理，应当退还李新象房屋租金40000元，并依法承担违约责任。李新象请求判令鄯善县粮油销售公司承担违约金100000元，但未提供计算依据，故本院酌定为10000元。
综上，原审查明事实清楚，适用法律错误，经本院审判委员会第十五次会议讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2015）鄯民二初字第26号民事判决第一项，即：“被告鄯善县粮油销售公司自本判决书生效之日起，退还原告李新象房屋租金40000元。”
二、撤销（2015）鄯民二初字第26号民事判决第二项，即：“驳回原告李新象其他诉讼请求。”
三、鄯善县粮油销售公司于本判决书生效之日起支付李新象违约金10000元。
一审案件受理费1550元，由鄯善县粮油销售公司负担。二审案件受理费3100元，由鄯善县粮油销售公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王志红
代审判员 南 斐
代审判员 常昳华
二〇一五年十月十三日
书 记 员 丁 茜