广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第247号
上诉人（一审原告）：彭福轩。
委托代理人：姚龙代，广西桂鸿律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：合浦县美华置业有限公司，住所地合浦县廉州镇还珠南路8-8号。
法定代表人：俞进美，该公司董事长。
委托代理人：周林东，合浦县“148”法律服务所法律工作者。
上诉人彭福轩因与被上诉人合浦县美华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服合浦县人民法院作出的（2015）合民一初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行审理。上诉人的委托代理人姚龙代，被上诉人的委托代理人周林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年3月6日，原告彭福轩与被告合浦县美华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“美华新城”小区第C幢一单元2××1号房，该房建筑面积共150.32平方米，套内建筑面积122.93平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.39平方米，总价款350000元；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方按“买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之壹点五支付违约金”处理。同日，原告与被告签订《＜商品房买卖合同＞补充协议》，补充协议约定：被告应当在2013年6月6日前将商品房交付原告使用，逾期则按日向原告支付已付房价款1‰的违约金；双方买卖房屋产生的税费、手续费等相关费用根据国家有关规定由双方各自承担；如被告在2013年9月6日前仍未能交付房屋给原告使用，则退还原告购房款及付清本协议第一条约定的违约金后原告同意被告解除房屋买卖合同；如被告在2013年9月6日前未能退还原告原告购房款及付清违约金，又未能交付房屋给原告使用，则在2013年9月20日前交付原告使用并将房产证办理到原告名下，否则原告将通过诉讼方式解决，因此产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、过户费、税费、律师费）由被告承担。同日，原告通过中国银行向被告汇款350000元，被告也向原告出具收据。2013年3月28日，原、被告的商品房买卖合同在合浦县房产管理局进行了备案登记。因被告一直未按《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》的约定向原告交付“美华新城”小区第C幢一单元2××1号房及办理相关房地产权属证书，原告向该院提起诉讼，请求：1、被告将位于合浦县廉州镇美华新城C幢一单元2××1号房交付给其使用，并将该房地产的权属证书（包括房屋所有权证和土地使用权证）办理到其名下；2、被告支付其违约金238455元（其中逾期交房违约金以已付房款350000元为基数，按每日千分之一计自2013年6月7日至2015年2月3日，为212100元，逾期办理房地产权属证书违约金以已付房款350000元为基数，按每日万分之壹点五计自2013年9月21日至2015年2月3日，为26355元，合计为238455元，以后另计）；3、被告支付其律师代理费23000元和房地产过户费、税费（暂定2000元，办理过户时确定）。
一审法院认为：原告彭福轩与被告合浦县美华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》是双方当事人的真实意思的表示，主体合格、内容合法，为有效合同，应受法律保护。被告合浦县美华置业有限公司主张本案属借贷纠纷，但原告否认，被告未能提供足够证据证实其主张，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对被告合浦县美华置业有限公司的该主张，该院不予采信。原告请求被告交付“美华新城”小区第C幢一单元2××1号商品房符合合同的约定，该院予以支持。由于办理房地产权属证书属行政行为，对原告要求判令被告直接办理房地产权属证书至原告名下的请求，该院不予支持。对于原告请求被告支付逾期交房违约金212100元（按已付房款350000元为基数，以每日千分之一计自2013年6月7日至2015年2月3日，以后另计）的问题，该院认为，因被告至今未向原告交付该案涉案商品房，被告根据《＜商品房买卖合同＞补充协议》第二条的规定应当承担逾期交房的违约责任，原、被告约定于2013年6月6日前交房，逾期则每日按已付购房款的1‰计算违约金，被告则请求减少违约金，由于原告没有提交证据证实其因被告逾期交房所导致其的实际损失，根据该案实际情况和法律规定，结合同类房屋租金情况，该院酌情将违约金的标准调整为每日万分之二。被告应当向原告支付逾期交房违约金（违约金以已付房款350000元为基数，按每日万分之二计自2013年6月7日起至该案生效判决书确定的被告交付本案涉案商品房之日止）。对于原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书违约金26355元的问题，该院认为，原、被告《商品房买卖合同》第十五条约定为被告应当在商品房交付使用后90日内，因被告的责任导致原告未能取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任，该案中，被告一直未向原告交付涉案商品房，且原告已请求逾期交房违约金，对原告该请求，该院不予支持。原告请求律师费23000元，根据原、被告《＜商品房买卖合同＞补充协议》第五条的规定，被告应承担原告通过诉讼方式产生的费用，但原告因诉请超出该院支持范围而支出的律师代理费用，该院不予支持，根据该案实际情况及广西律师服务收费标准，该院酌情确定被告应支付原告12000元律师代理费。原告请求的过户费、税费2000元没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告合浦县美华置业有限公司应于该案判决发生法律效力之日起十日内向原告彭福轩交付位于合浦县廉州镇美华新城C幢一单元2××1号商品房；二、被告合浦县美华置业有限公司应支付原告彭福轩逾期交房违约金（以已付房款350000元为基数，按每日万分之二计自2013年6月7日起至该案生效判决书确定的被告交付本案涉案商品房之日止）；三、被告合浦县美华置业有限公司应支付原告彭福轩律师代理费12000元；四、驳回原告彭福轩的其他诉讼请求。该案案件受理费5253.3元，因适用简易程序被告负担1400元。
上诉人彭福轩不服一审判决，上诉称：上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是合法有效的合同，应受法律保护。原审法院也认定了这个事实。但一审法院却只部分支持上诉人诉求，这是错误的。
一、不支持上诉人请求被上诉人依法将位于合浦县廉州镇美华新城C幢一单元2××1号房权属证书办理到上诉人名下，这是错误的。《商品房买卖合同》第十五条中约定被上诉人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。因被上诉人原因导致上诉人未取得商品房的权属证书的，被上诉人应按日向上诉人支付已付房款的万分之一点五的违约金。同时，《商品房买卖合同》补充协议第五条也明确约定被上诉人在2013年9月20日前将商品房交付使用并将房产证办理到上诉人名下，否则上诉人通过诉讼方式解决而产生一切费用（包括但不限于诉讼费、过户费、税费、律师费）由被上诉人承担。而上述约定并没有违法。导致上诉人至今未能取得商品房权属证书，原因在于被上诉人不依法履行其约定义务所致。因此，原审法院不支持上诉人上述诉请是错误的。
二、不全部支持上诉人请求被上诉人按约定支付违约金是错误的。被上诉人至今未把商品房交给上诉人使用，也没有依法将商品房权属过户到上诉人名下，已存在违约，应承担违约责任。一审法院也认定被上诉人应承担违约责任。但却不全部支付上诉人的违约金诉求，这是错误的。逾期交房的违约责任与逾期办理商品房过户手续违约责任是本案中两个独立的法律关系。一审法院以上诉人已请求逾期交房违约金而不支持逾期办理房屋过户手续违约金是不当的。补充协议第二条约定被上诉人在2013年6月6日前交付房屋给上诉人使用，如不能按期交房，则被上诉人按上诉人所支付的购房款每日按千分之一计算违约金给上诉人。而这个约定是合法的，法院不全部支持上诉人关于逾期交房的违约金诉请，是没有任何依据的。补充协议第十五条约定被上诉人应在2013年9月20日前交房并将房产证办理至上诉人名下。该条同时还约定违约金计到房屋权属证书过户到上诉人名下止。《商品房买卖合同》第十五条约定交房后90天内将办理权属登记需要被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。因被上诉人的原因（即没有履行报送产权登记所需的有关资料等手续）导致上诉人未取得房屋权属证书，被上诉人应按日向上诉人支付已付房款的万分之一点五的违约金。上诉人诉请逾期办证的违约金是合法有据的。
三、上诉人诉请的律师代理费23000元是合法的。上诉人诉请的标的物价值共计为588455元（其中房屋转让款35000元，违约金为238455元，二项共计为588455元）。根据广西区律师服务收费标准，标的为588455元应付的律师费为26538.20元，但经协商，上诉人只需支付23000元律师代理费，并没有超过规定的标准。因此，依约被上诉人应承担上述律师代理费23000元。
被上诉人答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。理由：第一、请求办理过户手续的问题。本案虽名为房屋买卖实为民间借贷，房屋只是作为抵押物。本案合同中约定不能将房屋转让，办理预售登记等是为了对抗第三人，与物权没有关系。仅是买卖关系被上诉人不可能还支付利息给上诉人，一审判决认定该事实错误导致案件定性错误。过户费和税费的问题，即使合同有效，但是根据相关法律规定这些费用都由双方各自承担，上诉人的第一项请求不成立。第二、请求的违约金超过法律标准的30%不合法；第三、律师费的请求只有在行使撤销权的时候才能请求支持，其他诉讼中不能支持由对方当事人承担。一审支持上诉人相应律师费没有依据。
二审期间，双方当事人均无新证据提交。
双方当事人对一审查明的事实均无异议。一审查明的事实正确，本院予以维持。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方诉辩意见，归纳本案争议的焦点是：一、上诉人请求诉争房屋的产权证书办理到其名下有无依据；二、上诉人请求被上诉人同时支付逾期交房和逾期办证的违约金是否有事实依据，违约金应如何计算；三、上诉人请求支付律师费是否有依据，应如何计算。
针对第一个争议焦点即上诉人请求将诉争房屋的产权证书办理到其名下有无依据的问题。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议为双方自愿协商一致后签订，内容没有违法法律、行政法规，该合同及补充协议均为合法有效。被上诉人抗辩两合同虽名为商品房买卖实为民间借贷，但未能举出充足的证据推翻上述合同约定，且对一审判决并未提起上诉，一审定性该案为商品房买卖合同纠纷正确，本院予以维持。根据补充协议的约定，被上诉人在2013年9月6日前不能退还房款又不能交付房屋的，则应在同年9月20日前将房屋交付上诉人使用并将房产证办理到被上诉人名下。但至今被上诉人未能在约定期限内交付房屋及办理过户登记构成违约，为此上诉人请求被上诉人交付房屋有合同依据，一审判决支持该诉求正确，本院予以维持。对于上诉人同时请求的办理房产证过户登记的问题，因办理产权登记的行为需要行政部门审核办理，审核办理的行为为具体行政许可行为，依照《中华人民共和国行政许可法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施”，上诉人请求办理讼争房产证到其名下，只能由具有相应行政许可权的行政机关审核办理，法院不能通过司法裁决取代行政审核。但是，从上诉人一审起诉请求的理由来看，其实质是要求被上诉人依照合同约定协助上诉人将讼争房屋房产证办理至其名下，该请求有事实和法律依据，应予以支持。一审法院在未依法向当事人释明的情况下，对上诉人上述诉讼请求的含义作出不恰当理解，导致实体处理有误，本院予以纠正。本院认为，被上诉人应在交付房屋的同时，在本院判决生效之日起30日内协助上诉人将讼争房屋的权属证书办理至其名下。
针对第二个争议焦点即上诉人请求被上诉人同时支付逾期交房和逾期办证的违约金是否有事实依据，违约金应如何计算的问题。本院认为，依照补充协议约定，被上诉人不能在2013年6月6日交付讼争房屋给上诉人，被上诉人应在逾期后每日向上诉人赔付所支付的购房款的千分之一的违约金。对该违约金的标准，被上诉人提出过高的异议，依照《最高人民法院关于修改﹤最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复﹥的批复》的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％”，在当事人没有证明实际损失的情况下，法律规定的违约金最高不能超过中国人民银行规定的同期同类贷款利率水平上浮30%-50%的比例。本案中，一审法院在上诉人不能举证证明其实际损失的情况下，一审法院酌定将逾期交房的违约金调整为每日万分之二并没有超过法律规定的标准，本院予以维持。对于逾期办证违约金，补充协议约定被上诉人需要在2013年9月20日前将讼争房屋房产证办理到上诉人名下，否则应承担逾期办证违约金，本院认为，办理房产证与交付房屋是两个独立的行为，双方当事人针对两个独立的行为分别约定了相应的违约责任，该约定是合法有效，违约责任并不竞合，因此，上诉人请求被上诉人承担逾期办理房产证的违约金的责任合法有据，本院予以支持。但上述两项违约责任均因同一合同产生，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，违约金旨在赔偿非违约方的损失，不在严厉惩罚违约方，被上诉人应承担的因同一合同而产生的违约责任不应超过中国人民银行规定的同期同类贷款利率水平上浮30%-50%的比例。参照该比例，本院酌定，被上诉人因逾期办证产生的违约金为已付房款350000元的日万分之一。
针对第三个争议焦点即上诉人请求支付律师费是否有依据的问题。本院认为，本案系被上诉人逾期交付房屋和办理房产证导致涉诉，过错在被上诉人一方，上诉人为此产生的律师费由被上诉人承担符合双方补充协议约定，因此上诉人请求被上诉人支付律师费有合同依据，本院予以支持。依照《广西壮族自治区律师服务收费标准》第五条第（二）款规定：“由律师事务所和当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例。争议标的50-100万元（含100万元）的，费率为4%”，本案争议标的额为588455元，可收取的律师费不能超过588455×4%＝23538.2元，上诉人请求23000元没有超过上述规定的律师费标准，所付律师费有广西桂鸿凯律师事务所开具的律师代理费发票证实，23000元律师费有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律有错误，导致实体处理部分有误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款规定，判决如下：
一、撤销合浦县人民法院作出的（2015）合民一初字第237号民事判决第一、二、三项；
二、维持合浦县人民法院作出的（2015）合民一初字第237号民事判决第四项；
三、被上诉人合浦县美华置业有限公司应于本案判决发生法律效力之日起10日内向上诉人彭福轩交付位于合浦县廉州镇美华新城C幢一单元2××1号商品房，并在本院判决生效之日起30日内协助上诉人彭福轩将涉案房地产的权属证书办理到上诉人彭福轩名下；
四、被上诉人合浦县美华置业有限公司应支付上诉人彭福轩逾期交房违约金（以已付房款350000元为基数，按每日万分之二计自2013年6月7日起至本案生效判决书确定的被上诉人交付本案涉案商品房之日止）和逾期办证违约金（以已付房款350000元为基数，按每日万分之一计自2013年9月21日起至本案生效判决书确定的办证期限截止之日止）；
五、被上诉人合浦县美华置业有限公司应支付上诉人彭福轩律师代理费23000元。
一审案件受理费2626.7元，二审案件受理费5253.3元，合计7880元，由上诉人彭福轩负担3152元，被上诉人合浦县美华置业有限公司负担4728元（该费用上诉人已经预交，被上诉人在履行义务时一并给付彭福轩）。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起三十天内履行完毕。逾期不履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 文 全
审判员 汪海敏
审判员 叶 萍
二〇一五年十月十九日
书记员 凌 洋
本判决所附法律条文：
一、《中华人民共和国行政许可法》
第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施；
二、《最高人民法院关于修改﹤最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复﹥的批复》的规定：人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准；
三、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
第三条规定：关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％；
四、《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；
五、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’；
六、《广西壮族自治区律师服务收费标准》
第五条第（二）款规定：由律师事务所和当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例。争议标的50-100万元（含100万元）的，费率为4%。