广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终6063号上诉人(原审被告)：潘云青。委托代理人：张蕴湘，住广州市番禺区。被上诉人(原审原告)：广州市番禺区雅图物业管理有限公司。法定代表人：谭锡全，总经理。委托代理人：简贤德。上诉人潘云青因与被上诉人广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：雅图公司是具有二级物业服务资质的企业。潘云青是位于广州市番禺区沙湾镇南华路2号雍逸华庭（以下简称涉讼小区）X座X梯XXX房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为118.74平方米，商品房鉴证日期为2007年2月7日。2004年12月28日，广州市番禺绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）作为甲方，雅图公司作为乙方，签订了《绿庭雅苑二期（雍某华某甲）物业管理委托合同》，合同约定，甲方将雍某华某甲委托予乙方实行物业管理；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；乙方自2004年12月28日起进场实施管理，业主委员会成立后，物业管理公司的续聘或解聘由业主委员会决定；物业管理服务费按物价局审批的项目及价格标准收取；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2007年11月28日，雅图公司作为甲方，潘云青作为乙方，就涉讼房屋签订了《雍某华某甲物业管理服务协议》，协议约定，潘云青同意雅图公司为本区的物业管理者；雅图公司的职责包括：1、按照物业管理合同和公约条款负责小区的管理和特约经营，2、根据有关法规、规章，结合实际情况拟定、撤销、修改小区管理办法，以便更好地管理屋村，3、维护小区内所有公共地方的设备设施，并保持其功能良好，4、保持小区内公共地方的环境卫生，负责小区所有园林绿化的维护和管理，5、协助有关部门做好小区的日常治安防范工作，必要时请当地公安部门指导并安排外聘保安人员负责日常巡逻值班，最大限度维护业主的生命、财产安全，6、安排管理员对小区内实行全方位服务管理，沟通发展商与住户之间的联系，协助业主反映相关的意见和要求，7、对小区内的各种车辆实行交通管制，除承诺指定地方免费停放外，对停放车辆按规定收取停车场管理场租费，11、实行依法、民主、高效管理，接受政府主管部门的指导、监督，听取住户意见，热情接待住户或当事人来访；业主的权利义务包括：享有对管理公司及职员的监督、投诉权，房屋业主、使用人和其他应交费的人员必须定期按规定交纳有关管理费用；高层住宅管理费按1.5元/㎡·月收取，计费方式为包干制，业主向管理公司支付固定的管理费用，包括各项物业管理费、停车费等，以上收费标准3年内不变，3年后如有变更，再另行通知；收楼时须按规定缴纳物业维修基金（按建筑面积40元/㎡收取）；管理公司可根据《物业管理条例》国务院第379条和省市政府的有关法规、规章，结合本区的实际情况制定《雍某华某甲管理公约》作为本协议的细则。同日，潘云青签署《雍某华某甲管理公约》，其中约定，交楼时，各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月在十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、车库管理费等；交楼后，各业主单元不论是否空置，均需负责缴交管理费及其他应缴费用；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金；管理费开始缴纳时间为购房交楼日的下个月10日。2015年5月5日，雅图公司以潘云青欠缴物业管理费为由向原审法院提起本案诉讼。请求判令：1、潘云青缴交拖欠雅图公司的物业管理费14248元及滞纳金（每月物业管理费的滞纳金以当月欠缴金额为本金，从下月11日起，按每日3‰的标准，计至款项清偿之日止，暂计至2015年2月28日滞纳金为3677.5元）；2、由潘云青承担本案诉讼费。潘云青原审答辩称：请求法院判令雅图公司败诉并承担本案诉讼费，以维护其合法权益。诉讼中，双方当事人均确认，涉讼小区尚未成立业主委员会，2007年至今涉讼小区由雅图公司管理。双方当事人对于某公司是否充分履行了物业管理服务义务，以及潘云青是否应向某甲公司支付2008年7月至2015年2月的物业管理费存在争议。关于雅图公司履行物业管理服务义务的情况。雅图公司主张，其已按照《雍某华某甲物业管理服务协议》的约定为涉讼小区提供了物业管理服务，包括：全天24小时在小区内设置保安，一人在大门岗、两人巡逻及一人待命；安排保洁人员负责地面、楼道清洁及垃圾回收等。为此，雅图公司提交了2014年1月至2015年5月期间涉讼房屋所在楼宇的《楼层巡查签到表》，以及2014年1月至2015年6月期间涉讼房屋所在楼宇的《楼层清洁工检查表》予以证实。潘云青对上述两份证据的真实性、合法性无异议，但认为无法证明雅图公司已尽到物业服务义务，其主张，涉讼小区安保人员常出现在岗睡觉甚至无故离岗的情形，小区内的房屋屡屡遭窃，安保问题严重，涉讼房屋于2008年及2015年两次被盗，第一次小偷进入隔壁空置的房屋，并沿外墙爬入涉讼房屋厨房，第二次小偷试图撬开涉讼房屋大门，由于潘云青当时在家，小偷未进入房屋逃走；保洁人员人手不够，但工作基本到位；小区内公共设施管理混乱，多处可见裸露在外的电线，电梯间防护栏较矮，对业主的人身安全造成威胁，坏损部位未及时维修；雅图公司未做好协助业主向开发商反映意见和要求的沟通工作。为此，潘云青提交了两份报警回执原件及85张照片予以证实。其中，号码为10280334的报警回执为广州市公安局番禺区分局桥南派出所于2008年10月28日向潘云青出具，载明潘云青于2008年10月21日21时0分报案情况已登记受理；号码为番禺（20）00161708的报警回执为广州市公安局番禺区分局于2015年1月15日向潘云青出具，载明潘云青于2015年1月15日10时30分报案情况已登记受理，潘云青称上述两次报案案件现尚无侦查结果；照片显示墙面有电线外露、部分电灯不亮、保安亭无人、消防栓门坏损、墙角有垃圾堆放、地面不平、路边有车辆停放、围墙外有一处施工工地。雅图公司对于两份报警回执的真实性无异议，对于85张照片，无法确认全部照片均摄于涉讼小区内，照片中显示的围墙外工地不属于某公司的管理范围，潘云青所称小区内多处电线外露不属实，电梯间防护栏是开发商所建，与雅图公司无关。关于潘云青是否应向某甲公司缴纳2008年7月至2015年2月的物业管理费的问题。雅图公司主张，依照《雍某华某甲物业管理服务协议》的约定，涉讼房屋每月的物业管理费按照1.5元/平方米的标准计算为178.1元（1.5元/平方米×118.74平方米≈178.1元），雅图公司已依约提供物业管理服务，但潘云青自2008年7月起欠缴物业管理费，其应向某甲公司缴纳2008年7月至2015年2月的物业管理费14248元（178.1元/月×80个月=14248元）及滞纳金，每月的物业管理费滞纳金从下月11日起，以欠缴物业管理费为本金，按照每日3‰的标准计至管理费清偿之日止。潘云青对于《雍某华某甲物业管理服务协议》及《雍某华某甲管理公约》中关于物业管理费及滞纳金的约定无异议，但其认为，雅图公司未提供完善的物业管理服务，且其无法提供经营资格证明和收费许可证明，亦无法向业主提供收费发票，其收取物业管理费的合法性存疑，为此，潘云青提交了编号为0001677、0005781的两份《收款对账单》原件证实雅图公司收取物业管理费及车位月租费均只向业主开具收款对账单，无正规发票；即使雅图公司可提供合法的收费依据，其主张的部分物业管理费已超过诉讼时效；另外，潘云青主张其并未故意拖欠物业管理费，其曾主动至物业管理处向某甲公司要求缴纳物业管理费，但由于某公司无法出具相应的管理费发票，其未收取潘云青的物业管理费，并且雅图公司的负责人曾表示同意减免物业管理费以弥补潘云青房屋被盗的损失，但该负责人上报公司后称公司没有回应。为证明其主动与雅图公司沟通管理费缴交事宜，潘云青提交了其于2012年12月21日发出的两份《联系函》复印件予以证实，其中一份《联系函》是向某乙雅苑公司发送，主要内容为由于该公司未如期办妥涉讼房屋的房地产权证，其应向潘云青支付违约金，违约金中部分用以抵扣潘云青每月应向某甲公司支付的物业管理费及车位管理费及保护费；另一份《联系函》是向某甲公司发送，主要内容为潘云青已与雅图公司达成共识，以扣减管理费抵被盗补偿至2012年12月31日止，从2013年1月1日开始，在雅图公司履行管理义务的前提下，由开发商绿庭雅苑公司从应付给潘云青的违约金中代付每月的管理费及车位保管费。对于潘云青提出的上述抗辩，雅图公司主张，潘云青确曾以其房屋被盗为由向某甲公司要求减免物业管理费，但雅图公司未同意，故其拒交物业管理费；其发送的《联系函》中称绿庭雅苑公司从每月应付给潘云青的违约金中代其支付物业管理费，但实际上该公司并未向某甲公司代付涉讼房屋的物业管理费；雅图公司曾向潘云青催收过物业管理费，其主张的2008年7月至2015年2月的物业管理费未超过诉讼时效。为此，雅图公司提交了四份律师函、四份国内挂号信函收据、一份办理情况回单、两份挂号信退件予以证实。其中，号码为XA69576514444的国内挂号信函收据载明收件人姓名潘云青，盖有“广州2011.06.11.14东城2”的邮戳；雅图公司主张该挂号信的邮寄内容为（2011）华某乙函字633号《律师函》。（2011）华某乙函字633号《律师函》为广东华某丙律师事务所于2011年6月3日向潘云青填发，主要内容为要求其于2011年6月20日前缴纳涉讼房屋2008年7月至2011年5月的管理费6230元及滞纳金3956元。号码为XA75009643944的国内挂号信函收据载明收件人姓名潘云青，盖有“广州2012.05.09.17东城4”的邮戳；雅图公司主张该挂号信的邮寄内容为（2012）领律字（156）号《律师函》。该邮件的办理情况回单载明，邮件已在2012年5月18日本人签收妥投。（2012）领律字（156）号《律师函》为广东领烨律师事务所于2012年5月3日向潘云清填发，主要内容为要求其于2012年5月30日前缴纳涉讼房屋2008年7月至2012年4月的管理费8188元及滞纳金10931元。号码为XA81234717944的挂号信为退件原件，其挂号信函收据盖有“广州2013.07.25.17东城6”的邮戳，信封载明寄送地址为雍某华某甲X座X梯XXX，该挂号信的改退批条载明逾期无人领取，并盖有“广州2013.09.03.15桥南103”的邮戳。该挂号信的邮寄内容为2013领律字（517）号《律师函》。2013领律字（517）号《律师函》为广东领烨律师事务所于2013年7月19日向潘云清填发，主要内容为要求其于2013年8月10日前缴纳涉讼房屋2008年7月至2013年6月的管理费10680元及滞纳金38915元。号码为XA81233819444的挂号信为退件原件，其挂号信函收据盖有“广州2014.08.01.17东城6”的邮戳，信封载明寄送地址为雍某华某甲X座X梯XXX，该挂号信的改退批条载明逾期无人领取，并盖有“广州2014.09.05.12桥南103”的邮戳。该挂号信的邮寄内容为2014领律字（169）号《律师函》。2014领律字（169）号《律师函》为广东领烨律师事务所于2014年8月1日向潘云清填发，主要内容为要求其于2014年8月31日前缴纳涉讼房屋2008年7月至2014年7月的管理费12994元及滞纳金841.2元。潘云青确认雍某华某甲X座X梯XXX单元是其居住地址，并确认其收到（2012）领律字（156）号《律师函》，但称可能由于涉讼小区门牌号有过变更，其余律师函其均未收到；雅图公司在涉讼小区设有管理处，且雅图公司知悉潘云青的联系电话，其不必通过寄送律师函的方式催收物业管理费，事实上，雅图公司从未与潘云青电话联系过，也未上门催收过物业管理费。为证明涉讼小区门牌号变更情况，潘云青提交了加盖抵押银行印章的涉讼房屋《商品房买卖合同》复印件、番禺区公安分局户政科于2008年1月14日出具的《关于“雍逸华庭”门牌申请的批复》复印件、签发时间为2013年2月8日的户口本原件以及登记时间为2014年8月11日的涉讼房屋房产证复印件予以证实。其中，《商品房买卖合同》载明涉讼小区地址为南华路2号，《关于“雍逸华庭”门牌申请的批复》载明涉讼小区门牌号由南华路2号变更为南庭路401号，户口本载明涉讼小区地址为南庭路401号，房产证复印件载明涉讼小区地址为南庭路232号。2015年10月22日，原审法院至涉讼小区进行现场勘验，现场情况如下：小区南门设保安岗亭，有一名保安值班，保安对于进出人员及车辆登记于《来访登记表》，对于值班及交接情况、电梯巡查情况分别记录于《9座交接班记录表》、《9座电梯紧急按铃记录》；小区内房屋外墙有电线裸露在外；小区围墙外有未建好的房屋；部分照明灯坏损未更换；小区内地面有一处不平，高低落差约1-5厘米；9座2梯门口邮箱坏损、消防栓门坏损；部分住户的对讲门铃和楼道应急灯无法正常使用；小区东某设有保安岗亭，无人值班，门口有一道关闭的车闸，车闸两端行人可通行，东某外的路上有一道铁门。雅图公司对上述情况予以确认，但认为房屋外墙裸露的电线是开发商建房时残留的电线，实际不通电；邮箱是邮政部门设置，不属雅图公司管理；小区内地面不平的原因其不清楚，可能是由开发商建设时施工与规划不符造成；至于坏损的照明灯及消防栓门其查明并登记后会安排人员维修；对讲门铃坏损须业主自行报修，雅图公司才会维修；白天小区南门和东某均有一名保安在岗亭值班，另有一人在小区内巡逻，夜晚东某外路上的铁门会关闭，东某不再设置保安值班，仅南门有一名保安值班，另有一人在小区内巡逻。潘云青对现场情况予以确认，并认为，即使部分问题须开发商配合解决，雅图公司亦应尽到向开发商反映业主意见的义务，做好与开发商的沟通协调工作；对讲门铃潘云青已报修，但一直无人上门维修；东某和南门的岗亭白天和晚上有时均有保安值班，但保安人员经常缺岗，未见有保安在小区内巡逻；小区东某车闸无法阻挡外人入内，而铁门不属于小区范围，晚上也不会关闭；小区保洁人员比较尽责，卫生状况良好；此外，小区还存在南门保安岗亭用电设备及电源漏电、部分房屋电箱门坏损、电线外露等情况。原审法院认为：雅图公司是具备物业服务资质的企业，其与潘云青签订的《雍某华某甲物业管理服务协议》及《雍某华某甲管理公约》主体适格，内容合法，意思表示真实，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同。民事合同遵循意思自治原则，双方当事人对于已签订的合同均应当依约履行。至于潘云青提出雅图公司收取物业管理费的合法性问题，由于某公司已向原审法院提交其营业执照及物业服务资质证书副本，其是否经物价部门许可收费及是否向业主开具物业管理费的发票，属于相关行政部门的管理范畴，不属于民事案件的审理范围，潘云青可就此向相关行政主管部门反映情况，其在本案中以此作为对物业管理费的抗辩理由，不予采纳。关于雅图公司履行物业管理服务义务的情况。根据原审法院至涉讼小区的勘验情况及当事人在庭审过程中的举证及陈述，雅图公司为涉讼小区提供了安保、保洁、车辆管理等服务，但其服务存在如下瑕疵：未及时维修坏损公共设施设备，包括电灯、消防栓门及对讲门铃等；公共区域环境管理不力，部分部位有电线外露；治安防范工作不到位，门口岗亭保安缺岗，北门无封闭式的大门；怠于向开发商反映业主意见。原审法院认为，尽管雅图公司的服务存在瑕疵，但物业服务包括绿化养护服务、清洁服务、治安管理、各项设施设备维护等多项服务内容，潘云青不能因雅图公司存在一定程度的服务瑕疵而否定其提供的其他服务，其以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，不予采纳。至于潘云青提出其房屋曾两次被盗，应减免部分物业管理费以抵扣其被盗损失的主张，由于潘云青提交的两份报警回执中未载明报警事项是房屋被盗，而即使其房屋确存在被盗情形，由于盗窃发生原因复杂，潘云青提交的证据不足以证实盗窃的发生与雅图公司提供的服务质量在法律上存在必然的因果关系，亦无证据证实雅图公司曾表示同意以减免物业管理费的方式补偿其被盗损失，故潘云青以此作为对物业管理费的抗辩，亦不予采纳。潘云青仍应依照《雍某华某甲物业管理服务协议》约定的标准向某甲公司缴纳物业管理费。关于潘云青提出部分物业管理费已经超过诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”雅图公司提交了四份律师函及挂号信单据证实其曾向潘云青催收过物业管理费。其中，号码为XA69576514444的国内挂号信函收据未显示邮寄内容，无法证实其向潘云青邮寄的是（2011）华某乙函字633号《律师函》，潘云青亦表示未收到该函件，故原审法院对该组证据不予采信。雅图公司以挂号信向潘云青邮寄的（2012）领律字（156）号《律师函》，潘云青确认已于2012年5月18日收到，故该份律师函具有诉讼时效中断的效力，2010年5月19日起应缴的物业管理费自2012年5月18日起重新计算，此前的物业管理费已超过诉讼时效。2013年7月25日，雅图公司以挂号信的方式向涉讼房屋邮寄律师函，主张2008年7月至2013年6月的物业管理费，该邮件于2013年9月3日因逾期无人领取退件。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……”。由于潘云青确认该挂号信的投递地址是其居住地址，故该挂号信应当送达潘云青，现因逾期无人领取导致退件，不应归责于某公司，因此，雅图公司发送该挂号信的行为应产生诉讼时效中断的效力。2010年5月19日起应缴的物业管理费的诉讼时效从2013年9月3日起重新计算。雅图公司于2015年5月5日向原审法院提起本案诉讼，主张2008年7月至2015年2月的物业管理费，其中2010年5月以前的物业管理费已超过诉讼时效，原审法院不予支持。综上，由于潘云青确认其自2008年7月起未向某甲公司缴纳过物业管理费，故潘云青应向某甲公司支付2010年6月至2015年2月期间的物业管理费共10151.7元（178.1元/月×57个月=10151.7元）。至于某公司主张的物业管理费滞纳金，原审法院经现场勘验，雅图公司履行物业服务存在一定程度的瑕疵，且雅图公司对其服务瑕疵予以确认，雅图公司在其未充分完全履行其物业服务义务的情况下向潘云青主张物业管理费滞纳金，缺乏依据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，作出如下判决：一、被告潘云青于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付广州市番禺区沙湾镇南华路2号雍逸华庭X座X梯XXX房屋2010年6月至2015年2月的物业管理费10151.7元；二、驳回原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费248元，由原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司负担108元，由被告潘云青负担140元。判后，潘云青不服原审判决，向本院提起上诉称：一、雅图公司未向潘云青提供其全部证照及相关证据，不能证明其为本案的适格主体，也无法支持其在本案的诉讼请求。1、根据国务院《物业管理条例》第六十条、六十一条规定，未取得物业管理资质的物业公司从事物业管理的，应当收到行政处罚并承担相应的民事责任。2、雅图公司一审只出示了2014年1月至2015年5月的《楼层巡查签到表》，且不能确定该资料为涉案小区的巡查表。雅图公司未提供2008年7月至2013年12月壅逸华某甲9座15区的巡查表，且潘云青家中分别在2008年10月21日和2015年1月15日被人入屋行窃。对此，雅图公司应当承担责任。3、雅图公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，雅图公司应当承担相应的违约责任。对于某公司的违约行为，潘云青有权拒绝交纳物业费。二、雅图公司超过两年诉讼时效主张权利，其明显怠于行使权利。“2013年7月25日，雅图公司以挂号信的方式向涉讼房屋邮寄律师函，主张2008年7月至2013年6月的物业管理费，该邮件于2013年9月3日因逾期无人领取退件”，两封挂号信的收件人名称非本人，所以本人从未收到。且通知单一般邮寄至小区信箱，而小区信箱长期损坏。对此，雅图公司应当承担举证不能的责任，视其未提出2008年7月至2013年6月的物业管理费的主张。参考北京高院关于审理物业纠纷的意见——京高法发［2003］389号第26条规定“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利”，该规定有两层意思，一是处理物业服务费纠纷案件同样应执行现行法律关于诉讼时效的规定；二是在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的。综上，潘云青上诉请求撤销原审判决第一项，改判潘云青支付2013年2月至2015年2月的物业管理费4272元，并以4272元管理费为基准减免其一定比例的管理费。雅图公司二审答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。雅图公司已经履行了相应的物业管理服务合同，对涉案小区进行了物业管理，潘云青在上诉状中提及的京高法发【2003】389号第26条规定属地方性法规，与本案无关，不能适用本案。潘云青的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。二审期间，潘云青向本院提交74张照片证明雅图公司对涉案小区所实施的物业管理服务不到位。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对潘云青的上诉请求及雅图公司答辩意见，分析如下：1、关于雅图公司的物业管理资格问题。雅图公司是具有二级物业服务资质的企业，一审期间亦已提交其营业执照及物业服务资质证书副本。另该司与潘云青之间签订有《雍某华某甲物业管理服务协议》及《雍某华某甲管理公约》，而潘云青涉讼房屋的登记权属人，双方形成物业管理服务合同关系，雅图公司因潘云青欠付物业管理费提起本案诉讼适格。原审法院对潘云青有关雅图公司不具有管理资格的抗辩意见不予采纳并无不妥。2、关于潘云青应缴纳物业管理费的金额问题。根据原审法院到涉讼小区进行现场勘验的情况，雅图公司对涉讼小区的管理确实存在瑕疵，雅图公司对部分管理问题也予以确认。但物业服务包括多项服务内容，包括绿化养护服务、清洁服务、各项设备设施维护等服务。潘云青不能因雅图物业公司存在一定程度的服务瑕疵而否定其提供的其它服务。另，一审诉讼中，雅图公司向潘云青主张物业管理费滞纳金。如前所述，雅图公司履行物业服务确实存在一定程度的瑕疵，原审法院认为在雅图公司未充分完全履行其物业服务义务的情况下向潘云青主张物业管理费滞纳金缺乏依据，对该项诉讼请求并不予支持。据此，原审法院已对雅图公司主张的费用进行酌减，潘云青上诉再请求判令雅图物业公司减免一定比例管理费，理据不足，本院不予采纳。潘云青应依物业服务协议约定的标准向某甲物业公司缴纳物业服务费。3、关于本案的诉讼时效问题。一审中，雅图公司提交了四份律师函及挂号信单据证实其曾向潘云青催收过物业管理费。其中，号码为XA69576514444的国内挂号信函收据未显示邮寄内容，无法证实其向潘云青邮寄的是（2011）华某乙函字633号《律师函》，潘云青亦表示未收到该函件，故对该组证据原审不予采信并无不妥。雅图公司以挂号信向潘云青邮寄的（2012）领律字（156）号《律师函》，潘云青确认已于2012年5月18日收到，故该份律师函具有诉讼时效中断的效力，2010年5月19日起应缴的物业管理费自2012年5月18日起重新计算，此前的物业管理费已超过诉讼时效。2013年7月25日，雅图公司以挂号信的方式向涉讼房屋邮寄律师函，主张2008年7月至2013年6月的物业管理费，该邮件于2013年9月3日因逾期无人领取退件。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……”。由于潘云青确认该挂号信的投递地址是其居住地址，故该挂号信应当送达潘云青，现因逾期无人领取导致退件，不应归责于某公司，因此，雅图公司发送该挂号信的行为应产生诉讼时效中断的效力。2010年5月19日起应缴的物业管理费的诉讼时效从2013年9月3日起重新计算。雅图公司于2015年5月5日向原审法院提起本案诉讼，主张2008年7月至2015年2月的物业管理费，其中2010年5月以前的物业管理费已超过诉讼时效，原审法院不予支持并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人潘云青负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年六月十三日书记员  杨仁义林嘉丽