福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第3498号
原告：陈灿娟，男，1968年3月23日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：庄小燕，福建宽达（福清）律师事务所律师。
被告：林霞瑞，男，1940年8月1日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
被告：林锋，男，1968年4月21日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福州市鼓楼区。
被告：林文，女，1970年4月30日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
被告：林莺，女，1973年12月30日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
被告：余银宋，女，1924年9月2日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：陈贻强，男，1953年10月1日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。系被告余银宋的儿子。
原告陈灿娟诉被告林霞瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，诉讼中，原告陈灿娟依法追加林锋、林文、林莺、余银宋作为本案的共同被告，本院依法予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈灿娟及其委托诉讼代理人庄小燕与被告林霞瑞、林锋、林文及被告余银宋的委托诉讼代理人陈贻强到庭参加诉讼，被告林莺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼中，原、被告申请庭外和解六个月，本院予以准许。因案情复杂，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告陈灿娟向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的卖断契及双方的买卖行为合法有效；2.依法确认位于福清市龙田镇上一村龙一路45号的四层楼房归原告所有；3.被告协助原告办理位于福清市龙田镇上一村龙一路45号的四层楼房的国有土地使用证过户登记手续及房屋产权证过户登记手续；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年7月8日，被告林霞瑞与原告陈灿娟签订卖断契，约定将其所有的位于福清市龙田镇上一村龙一路45号的四层楼房以191,000元的价格转让给原告，国有土地使用证号：融L龙国用（九一）字第0866号、房屋产权证号：融房权证Ｒ字第××号，并约定如原告需要办理移户手续，被告将大力配合。2003年9月14日，原告一次性付清全部购房款，被告将国有土地使用权证、房屋产权证及房屋交付给原告，原告遂居住至今。现原告需要办理上述房屋国有土地使用证过户登记手续及房屋产权证过户登记手续，但被告无法依协议约定协助原告办理房产过户手续。上述卖断契是原告陈灿娟与被告林霞瑞双方在自愿的情况下签订，原告已经依约支付购房款并实际居住至今，双方签订的卖断契已经履行完毕。因诉争房屋存在于被告林霞瑞与陈秀金婚姻关系存续期间，而原告陈灿娟与被告林霞瑞买卖房屋时，陈秀金已经去世，被告林锋、林文、林莺、余银宋作为陈秀金的法定继承人，应协助原告办理诉争房屋的国有土地使用证过户登记手续及房屋产权证过户登记手续。庭审中，原告陈灿娟陈述卖断契中所载的房屋所有权证号为”榕融S字第00704号”，此房屋所有权证是签订卖断契确定房屋四至及房屋结构的依据。签订卖断契后在申请办理过户手续时，因诉争房屋实际建筑状况与榕融S字第00704号房屋所有权证登记的面积及结构不一致，房管局人员经对案涉房屋进行勘验后，要求将房屋所有权证进行变更，故由被告林霞瑞申请变更重新确认四至并颁发新的房屋所有权证，新的房屋所有权证号为：融房权证Ｒ字第××号，房屋所有权仍登记在被告林霞瑞的名下，卖断契中的旧房屋所有权证已经被有关部门收回。但讼争房屋在签订卖断契后，并未改建过，原告现使用的案涉房产仍是卖断契中的房产。
被告林霞瑞辩称，本案卖断契是原告与被告林霞瑞双方协商达成。当时因被告林霞瑞欠有外债，急需将房子出售以还债，故出卖房子是被告林霞瑞的个人决定，其他子女都不知道。房子卖给原告陈灿娟后，被告林霞瑞以为其女儿即被告林文、林莺没有继承权，只有其儿子即被告林锋有继承权，故被告林霞瑞有告知被告林锋，未告知被告林文、林莺。为了便于房产过户，当时被告林霞瑞也答应原告协助办理过户手续，且被告林霞瑞一直都在协助原告办理过户手续，并曾与原告同去过房管局两次，但因为存在瑕疵没有办法办理过户。庭审中，被告林霞瑞亦认可讼争房屋在签订卖断契后并未改建过，原告现使用的案涉房产仍是卖断契中的房产。
被告林锋辩称，1.原告与被告林霞瑞之间的买卖行为无效，涉案房屋仍为五被告所有。诉争房屋是被告林霞瑞与陈秀金夫妻共同财产。陈秀金于1998年过世，五被告作为陈秀金的法定继承人对陈秀金所占的房产份额依法享有继承权，此时该房屋实际所有权人为五被告。被告林霞瑞于2003年在未经五被告同意的情况下，擅自将诉争房屋卖给原告，但由于五被告早就不在龙田居住，十多年来也没有回过上述房屋，原告也从未提出要求办理房屋过户手续，故直到原告提起本案诉讼，被告林锋与其他被告才知晓此事，且均不同意出售该房产，被告林霞瑞的行为系无权处分，且该房产至今没有办理过户登记，故原告不符合物权法中规定的善意取得的情形。故被告林霞瑞依法无权处分涉案房产，作为实际所有人的被告林锋以及被告余银宋、林文、林莺拒绝追认，该房产至今未办理权属变更登记手续，则应当认为原告与被告林霞瑞之间的买卖行为无效，涉案房屋仍系五被告共同所有。2.被告林锋无需协助原告办理涉案房屋过户登记手续，原告应将涉案房屋返还给五被告。因原告与被告林霞瑞的买卖行为无效，因此，原告依法应即刻腾退涉案房屋，将涉案房屋交还给五被告，如果被告林霞瑞确有收取原告房屋款，原告可向其主张退还房款。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告林锋自认被告林霞瑞曾告知其卖断契事宜。
被告林文辩称，1.原告与被告林霞瑞之间的买卖行为无效，涉案房屋仍为五被告所有。诉争房屋是被告林霞瑞与陈秀金夫妻共同财产。陈秀金于1998年过世，五被告作为陈秀金的法定继承人对陈秀金所占的房产份额依法享有继承权，此时该房屋实际所有权人为五被告。被告林霞瑞于2003年在未经五被告同意的情况下，擅自将诉争房屋卖给原告，但由于五被告早就不在龙田居住，十多年来也没有回过上述房屋，原告也从未提出要求办理房屋过户手续，故直到原告提起本案诉讼，被告才知晓此事，且均不同意出售该房产，被告林霞瑞的行为系无权处分，且该房产至今没有办理过户登记，故原告不符合物权法中规定的善意取得的情形。故被告林霞瑞依法无权处分涉案房产，作为实际所有人的被告林文以及被告余银宋、林锋、林莺拒绝追认，该房产至今未办理权属变更登记手续，则应当认为原告与被告林霞瑞之间的买卖行为无效，涉案房屋仍系五被告共同所有。2.被告林文无需协助原告办理涉案房屋过户登记手续，原告应将涉案房屋返还给五被告。因原告与被告林霞瑞的买卖行为无效，因此，原告依法应即刻腾退涉案房屋，将涉案房屋交还给五被告，如果被告林霞瑞确有收取原告房屋款，原告可向其主张退还房款。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告林莺书面辩称，1.原告与被告林霞瑞之间的买卖行为无效。2.被告林莺无需协助原告办理涉案房屋过户手续，原告应将涉案房屋返还给五被告。综上，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院判决驳回原告对被告林莺的诉讼请求。
被告余银宋辩称，1.原告与被告林霞瑞之间的买卖行为无效，涉案房屋仍是五被告所有。2.被告余银宋无需协助原告办理涉案房屋过户登记手续，原告应将涉案房屋返还给五被告。
经审理查明，被告林锋、林文、林莺系被告林霞瑞与其妻子陈秀金（已故）生育的三名子女，被告余银宋是陈秀金的母亲。陈秀金已于1998年2月27日被注销户口，陈秀金的第一顺位继承人即本案五被告。被告林霞瑞与已故妻子陈秀金共有坐落于福清市龙田镇上一村龙一路45号的砖混结构四层楼房一幢（以下简称讼争房屋）{原房屋所有权证号：榕融S字第00704号，国有土地使用证号：融L龙国用（九一）字第0866号，地号:51，占地面积为61.53平方米}，登记在被告林霞瑞的名下。2003年7月8日，原告陈灿娟与被告林霞瑞经协商签订有卖断契，被告林霞瑞将讼争房屋以191,000元的价格卖断给原告，被告林霞瑞在卖断契中按捺有手印。后原告陈灿娟依约向被告林霞瑞支付房屋断售款目191,000元，被告林霞瑞亦依约向原告陈灿娟出具了一张发票（发票所载时间为2003年9月14日），并将讼争房屋交付给原告陈灿娟使用至今。签订卖断契后，被告林霞瑞已告知被告林锋前述讼争房屋出售事宜。现因无法办理房屋产权过户登记，原告陈灿娟遂诉至本院，请求确认原告陈灿娟与被告林霞瑞签订的卖断契合法有效，五被告协助原告办理产权变更登记等。
另查明，庭审中，原告陈灿娟与被告林霞瑞均确认讼争房屋在签订卖断契后并未进行过改建，原告陈灿娟现在所使用的讼争房屋仍为卖断契中所载明的房产。
以上事实，有原告陈灿娟、被告林霞瑞、林锋、林文、余银宋的庭审陈述，原告陈灿娟提交的原告居民身份证、被告林霞瑞户籍证明、卖断契、发票、国有土地使用证、房屋所有权证，被告林锋、林文、林莺、余银宋的身份信息查询单，福清市公安局龙田派出所出具的档案证明，福清市江镜镇玉仑村民委员会出具的证明（加盖有福清市公安局江镜派出所的公章）、结婚证复印件、证号为榕融S字第00704号房屋所有权证、房屋所有权申请（变更）登记复丈表、证明条、报告等为证。被告林莺经本院合法传唤，未到庭对上述证据进行质证，亦未提出相反证据予以反驳，应视为其放弃举证质证的权利。上述证据经庭审举证、质证和本院审查核实，可作为认定本案事实的依据。据此，本院对上述事实予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同共有。本案中，被告林霞瑞与其妻子陈秀金是在婚姻关系存续期间取得涉案房屋的房屋所有权，讼争房屋应属于其夫妻共同财产。根据继承法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产的一半分出归配偶所有，其余的为被继承人的遗产。本案中，陈秀金去世后，讼争房屋一半归被告林霞瑞所有，另一半应该作为陈秀金的遗产由其法定继承人予以继承（陈秀金未留有遗嘱），被告林霞瑞、林锋、林文、林莺、余银宋各继承遗产份额的五分之一，占总房产的十分之一。被告林霞瑞将登记在其个人名下的讼争房屋出售给原告陈灿娟，并在出售后告知被告林锋，被告林锋在本案原告陈灿娟起诉前，未提出任何异议，应视为被告林霞瑞出售讼争房屋的行为已取得被告林锋的同意。鉴于被告林霞瑞、林锋所有的份额已占总房产的十分之七，符合《中华人民共和国物权法》关于处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意的规定。且讼争房屋亦是由原告陈灿娟实际占用并使用至今。故原告陈灿娟与被告林霞瑞签订的卖断契合法有效，双方的该房屋买卖行为合法有效；被告林霞瑞、林锋、林文、林莺、余银宋应协助原告陈灿娟办理讼争房屋产权变更登记。原告陈灿娟该部分的诉讼请求，本院予以支持。至于原告陈灿娟请求确认讼争房屋归其所有，鉴于根据法律规定，不动产物权的设立、转让须经依法登记才发生法律效力，原告陈灿娟与被告林霞瑞之间签订的卖断契只是确立讼争房屋所有权转移的请求权，原告陈灿娟基于该房屋买卖的行为并不能直接取得不动产物权，故原告陈灿娟该部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告林莺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告陈灿娟与被告林霞瑞签订的卖断契合法有效；
二、被告林霞瑞、林锋、林文、林莺、余银宋于本判决生效后十日内协助原告陈灿娟办理房屋产权变更登记；
三、驳回原告陈灿娟的其他诉讼请求。
案件受理费4120元，由被告林霞瑞、林锋、林文、林莺、余银宋共同负担，款限本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 谢志民
代理审判员 高丽钦
人民陪审员 施联彩
二〇一六年十一月一日
书 记 员 林显东