安徽省六安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖15执异5号
案外人：代习海。
委托代理人：桑言文，律师。
委托代理人：尚泓，金安区三十铺镇法律服务所法律工作者。
申请执行人：张先俊。
委托代理人：胡正军，律师。
被执行人：安徽省中平置业有限公司。
法定代表人：廖贵斌，董事长。
委托代理人：谭劲松，律师。
委托代理人：张梦，律师。
本院在执行张先俊与安徽省中平置业有限公司（以下简称中平公司）民间借贷纠纷一案中，根据申请执行人申请，对诉讼保全的被执行人中平公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋30套、第3栋90套共计120套房屋进行价格评估，并对其中的112套房屋进行拍卖，案经三次拍卖均无人报名而流拍，本院于2015年11月16日作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定，将上述112套房产及所占土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊以物抵债。案外人代习海对本院处置的“鑫泰钢铁物流园”二栋第111-211-311号房屋提出书面异议，本院立案后依法组成合议庭，于2016年2月17日公开听证，现已审查终结。
案外人代习海称：2013年10月25日案外人与中平公司签订《商品房买卖合同》，于当日支付了全款，2013年12月30日中平公司将上述二栋第111-211-311号房屋交付给案外人，其取得房屋后即将房屋出租给六安开发区宝莱汽车维修中心使用至今。案外人取得房屋后多次催促开发商办理产权登记手续，但中平公司一直拖延办理，为此其诉讼至六安市金安区人民法院，后该院作出（2015）六金民二初字第01878号民事判决书，判决中平公司负责办理该房产的备案登记手续，并支付违约金。现法院对属于案外人的财产进行处置违反了相关法律规定，要求予以纠正。案外人就其主张提交了以下证据：《商品房买卖合同》一份、《订购合同》一份、加盖中平公司财务专用章和法定代表人廖贵斌印章的《收据》一份、工商银行转账记录一份、《续签房屋合同》一份、安徽省六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第01878号民事判决书一份等。
申请执行人张先俊答辩称：案外人代习海与中平公司之间并不存在商品房买卖合同关系，且银行支付凭证是徐杰出借给廖贵斌的款项，与代习海无关，案外人主张购买的房屋并没有备案，仅凭购房合同不能证明其真实性，要求驳回案外人的异议请求。
经审查查明：张先俊与中平公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月10日作出（2014）六民二初字第00068号民事调解书。因中平公司逾期未按调解协议履行义务，张先俊向本院申请执行，本院于2015年5月12日立案执行。执行中本院对诉讼保全的被执行人中平公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋30套、第3栋90套共计120套房屋进行价格评估，评估总价值为6657.49万元。根据案件执行实际，本院于2015年7月27日作出（2015）六执字第00178号执行裁定，拍卖、变卖其中的112套房屋。因三次拍卖均无人报名而流拍，根据申请人书面申请，本院于2015年11月16日作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定，将上述112套房屋及所占土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊以物抵债。
另查明：经在六安市房地产管理局网站查询，中平公司开发的安徽鑫泰钢铁物流园2栋的预售许可时间为2012年4月9日，本院诉讼查封上述房产的时间为2013年12月10日。案外人提交的《订购合同》显示的签订时间为2013年10月22日，合同第三条约定乙方（代习海）支付定金10000元，第八条其他约定，双方友好协商，甲方安徽省中平置业有限公司急需工程款支付，特以低价全额出售乙方，乙方三天内不能付全款合同定金作废。提交的《商品房买卖合同》显示的签订时间为2013年10月25日，合同主要内容有，购买房屋二栋第111-211-311号，面积130.02平方米，单价1922.79元，总价250000元，付款方式一次性付款250000元，交付期限2013年12月30日。
案外人提交的《续签房屋合同》主要内容有，甲方代习海、代习海，乙方六安开发区宝莱汽车维修中心，甲方将“鑫泰钢铁物流园”二区110、111两套三层房屋出租给乙方使用，每间年租金4200元，签订日期2014年12月25日。提交的工商银行转账记录显示，付款方徐杰，收款方廖贵斌，交易金额500000元，交易日期2013年10月25日。提交的收据显示，交款人代习海，收款方式转账，金额250000元，收款事由“二区111，此款转廖贵斌徽行卡”，入账日期2013年10月25日。异议审查期间本院对案外人代习海进行询问，谈话笔录中代习海称其是六安开发区宝莱汽车维修中心的员工，支付给中平公司的250000元购房款系向公司老板徐杰所借。
再查明：本院于2013年12月10日作出（2014）六民二初字第00068号民事裁定书，查封了中平公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”包括二栋第111-211-311号房屋在内的共计120套房屋。案外人代习海起诉安徽省中平置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，安徽省六安市金安区人民法院于2015年11月5日作出（2015）六金民二初字第01878号民事判决书。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二项之规定，对于上述另案生效法律文书本院在此不予审查。
本院认为：本案申请执行人张先俊的债权系金钱债权，中平公司开发的“鑫泰钢铁物流园”房屋系商业营业用房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人代习海对登记在被执行人中平公司名下的“鑫泰钢铁物流园”二栋第111-211-311号房屋提出异议，必须同时符合以下情形方能排除法院执行，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。具体分析如下：
案外人代习海称由于价格便宜，先与中平公司签订了《订购合同》，后与中平公司签订了正式的《商品房买卖合同》，而申请执行人张先俊对此未能提供相反证据，故可以认定案外人代习海与中平公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，合同形成时间早于人民法院查封时间。
被执行人中平公司系房地产开发企业，按照市场交易惯例，开发商与购房者间办理商品房交付手续，可以作为认定商品房转移占有的依据。现案外人代习海仅提交了《续签房屋合同》，该合同不足以证明其占有“鑫泰钢铁物流园”二栋第111-211-311号房屋的具体时间，即便按照其主张的2013年12月30日中平公司交付上述房屋，该时间也已在法院查封之后，故不能认定案外人代习海在人民法院查封之前已合法占有该不动产。
同时，商品房买卖作为大额的市场经济交易，款项往来应当明晰，并符合合同约定。案外人代习海提交的《订购合同》约定了10000元定金，其并未提交定金收据加以印证。同时根据另案查明的事实，案外第三人徐杰与中平公司、廖贵斌之间有多笔资金往来，案外人代习海称从徐杰处借款支付购房款，其未能提供相关证据证明上述单笔500000元资金往来系支付二栋第111-211-311号房屋的价款，故案外人代习海主张全额支付了上述争议房屋价款的证据不足，不能认定。
综上，案外人代习海的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人代习海的异议。案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 王丽华
代理审判员 马 龙
代理审判员 龚江涛
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 张 悦
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。