商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕1002民初313号
原告寇某某，男，汉族，农民。
被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区团结路40号1幢1-2号。
法定代表人郭晓明，董事长。
原告寇某某与被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司（以下简称“奥星纪元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理后，依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告寇某某到庭参加了诉讼，被告奥星纪元公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告寇某某诉称，原告与被告口头协商，欲购买被告开发的商州区御源花园小区9号楼2单元301号（东户）住宅一套，并于2011年11月14日向被告缴纳房款455626元。原被告于2012年5月26日签订商品房买卖合同，合同约定建筑面积为137.85平方米，后经实测面积为138.16平方米，单价为3305.23元∕平方米，总金额为455626元。该合同第八条约定的交房期限为2012年10月1日前。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。第十九条约定因合同履行发生争议协商解决、协商不成依法向人民法院起诉。被告在建设过程中，因为资金不能及时到位，影响开发进度，直到2014年10月28日才给原告交房，逾期交房达755天，违约金为房款455626元×3／10000×755天=103199.289元，在被告交房时，原告要求其承担违约责任，但被告只愿意赔偿原告3000到5000元，原告不能接受，经协商未能达成一致意见。原告认为，双方的商品房买卖合同合法有效，被告逾期交房755天，给原告造成经济损失，应承担违约责任，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金103199元。
被告奥星纪元公司辩称，希望法庭根据双方签订的合同，结合公司提供的证据材料，特别是雨污分流施工断了小区唯一进出的道路（本小区就一条能供车辆进出的路），以及雨天造成的小区山体塌方、滑坡等地质灾害（3#、7#、8#北砌、东砌）给小区施工带来的严重影响，作出合理判决。具体扣除以下期间：一是冬季低温、雨季降雨大于5毫米造成工程停工的延期天数属于自然灾害。据商洛市气象台气象证明，从2011年至2015年，日平均降水量≥5毫米天数共计157天。二是市住建局冬季工程暂停施工的通知连续五日日平均气温≤5℃要求停工天数，2011年至2015年共339天应予以扣除。三是市住建局质量监督中心发出的山体滑坡文件，商建质排字（2011）第01号、商建质撤字（2011）第01号文件，因自然灾害政府命令排除灾害停工60天。四是2011年至2015年高考、中考环保局、教育局、公安局联合现场通知每年停工4天，共计20天。五是香菊路雨污分流改造施工，政府通告道路封堵，雨污分流改造施工工期80天。以上共计656天，可按合同顺序延后。
经审理查明，2011年11月14日，原告寇某某向被告奥星纪元公司交纳御源花园小区9号楼2单元3楼301号房屋购房款455625元；2011年11月21日，原被告签订合作建房协议书，该协议约定有原告一次性向被告付清房款，被告在2012年10月1日之前交房等内容；2012年5月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同［合同编号：陕奥字2012（御源花园）399号］，并分别在商洛市房产管理局、商洛市商州区房地产交易中心办理了商品房预售合同登记备案手续［合同登记号：（2012）1389）。原被告双方在合同中约定，原告购买被告开发建设的御源花园小区9号楼2单元301号房屋一套，建筑面积137.85平方米；该商品房建筑面积为预测面积，建筑面积的最终确定以具有测绘资格的测绘单位测量并报商洛市房屋产权登记机关备案的建筑面积结果为准；该套商品房面积（含公摊面积）中不含小区内的商铺、车库及建筑外墙面的面积；该商品房的单价为3305.23元／平方米，总金额455626元。合同第八条交付期限中约定，出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、市政原因：停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节日、庆典、高考、禁令等）；3、出卖人将竣工报告提交政府相关部门受理后，等待验收或丈量所需时间。第九条出卖人逾期交房的违约责任，双方约定按逾期时间不同，分别处理（不作累加），其中逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、由于买受人原因未能送达交房通知单，由此产生的延期交房责任由买受人承担；2、由于买受人不能按期付款造成的延期交房责任由买受人承担；3、买受人收到书面通知后，未在通知的期限内前来办理交房手续的，视为出卖人已交付该商品房，由出卖人将商品房移交给物业管理公司进行有偿管理，因此所造成的损失和实际发生的所有费用由买受人承担。双方还就房屋的面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、基础设施、公共配套建筑正常运行、产权登记、保修责任等有详细约定。2014年11月10日，被告向原告出具加盖有“陕西奥星纪元房地产开发有限公司财务专用章”的收款收据，收取原告面积补差1025元；原告还持有时间为2014年11月10日、收款人为“陈树林”的两张收据，其中金额为9133元的收据上加盖有“代收代缴大修基金专用”方形章、金额为6850元的收据上加盖有“代收代缴契税专用”方形章。
另查明，2014年11月25日，与原告同在被告开发建设的御源花园小区9号楼2单元201号房屋的张昱，以奥星纪元公司未按约定期限交房为由，将奥星纪元公司诉至本院，要求奥星纪元公司按合同约定承担逾期交房违约金。本院审理后，作出（2014）商州民初字第01145号民事判决书，该生效判决认定交房时间为2014年10月20日，认定奥星纪元公司应向张昱承担逾期交房的违约责任。2015年5月22日，购买该小区10号楼1单元1001号房屋的党芳志，以奥星纪元公司未按约定期限交房为由，将奥星纪元公司诉至本院，要求奥星纪元公司按合同约定承担逾期交房违约金。本院审理后，作出（2015）商州民初字第00764号民事判决书，该生效判决认定奥星纪元公司应向党芳志承担逾期交房的违约责任，同时认定依合同约定交房期限应予延期的天数为165天，交房时间为2014年10月19日。（2015）商州民初字第00764号民事判决查明，商洛市住房和城乡建设局于2012年11月12日向被告颁发了《建筑工程施工许可证》，载明开工日期2011年10月8日，竣工日期2012年11月13日。商洛市建设工程质量安全监督中心站分别于2011年11月29日、2012年3月21日向被告发出责令停止施工通知书。商洛市住房和城乡建设局分别于2011年12月23日、2012年12月24日、2014年1月2日向市直各在建工地发出关于冬季各在建工程暂停施工的通知。2013年3月6日商洛市城市管理局、商洛市公安局交警支队发出通告，主要内容为市区三期雨污分流改造工程需对文卫路全段、长坪路、北新街中段及东环路南段、州城路与工农路交汇处、团结路与工农路交汇处、南大门与商鞅大道交汇处分期分段进行施工，从2013年3月6日开始，工期80天，全段实行交通管制，届时所有车辆绕行，请上述路段内有车的单位和个人提前择地保管其车辆。2012年至2015年期间中、高考期间在全市各考点周边路段均实行了交通管制和噪声污染监督管理。
庭审中，原告寇某某陈述其所在的9号楼与10号楼的交房时间在同一时期，认可本院（2015）商州民初字第00764号民事判决书中确定的10号楼的延期天数，同意以165天计算逾期交房的延期天数，认可本院（2014）商州民初字第01145号民事判决书确定的9号楼交房日期为2014年10月20日。
本院确认上述事实的证据有原告陈述；原告寇某某提交的证据（均为复印件）有商品房买卖合同、收款收据、合作建房协议书；本院（2014）商州民初字第01145号民事判决书、（2015）商州民初字第00764号民事判决书。以上证据，已经当庭质证和本院审查，真实、合法，可以采信。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按约履行。因被告奥星纪元公司未在合同约定的期限内向原告寇某某交付房屋，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。被告在本案中认为交房期限应予延期的五类情形与其在本院审理的（2015）商州民初字第00764号案件中辩称理由基本相同，本院在该案中依据查明事实和被告与买受人在商品房买卖合同第八条的约定内容，确定御源花园小区10号楼关于交房期限应予延期的天数为165天，即商洛市住房和城乡建设局通知在建工程冬季停工至来年农历正月十五日后陆续开工期间及中高考暂停施工期间。本案原告所购房屋位于该小区9号楼2单元，与（2014）商州民初字第01145号案件中的买受人购买的房屋在同一幢楼内，原告亦同意按（2015）商州民初字第00764号案件中认定的10号楼延期交房天数165天计算逾期交房时间，故在计算被告向原告支付逾期交房违约金时可将延期交房天数165天从中扣除。综上，被告本应于2012年10月1日前向原告交房，却到2014年10月20日向原告交房，逾期交房时间为747天，减去原被告按合同约定应予延期的天数165天，被告应承担582天的逾期交房违约责任，根据原被告在商品房买卖合同第九条的约定，被告应支付原告逾期交房违约金79552.13元（即原告主张的购房款455625元×3／10000×582天）。被告认为雨天及低温天气停工，应予延期的观点，因被告没有证据证明其将雨天及低温天气停工已按合同约定告知原告，不符合双方应予延期的约定条件，本院不予采纳；被告认为因自然灾害政府命令排除灾害停工60天，发生在原被告签订合同之前，不属双方合同履行期间，不应扣除；2014年10月20日交房后，2015年度中高考时间，亦不应扣除；被告认为市政施工封路期间应予延期的观点，亦不符合双方应予延期的约定条件，且文卫路并非被告工地通行的唯一出路，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告寇某某逾期交房违约金79552.13元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2364元减半收取1182元，由原告寇某某承担270元，被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司承担912元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审判员 何明
二〇一六年五月三日
书记员 李倩