江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第648号
原告江苏省同进物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市昆山市花桥镇和丰路118号太平洋商业广场66室（2层），组织机构代码68715786-3。
法定代表人杨德林，该公司总经理。
委托代理人周献松。
被告郁红娟，女，1970年2月8日出生，住江苏省海门市。
委托代理人程龙，北京市隆安（南通）律师事务所律师。
原告江苏省同进物业服务有限公司（以下简称同进物业公司）与被告郁红娟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法由代理审判员朱诚适用简易程序独任审判，于2015年3月20日公开开庭进行了审理，原告同进物业公司委托代理人周献松、被告郁红娟委托代理人程龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同进物业公司诉称：原告同进物业公司为被告郁红娟所在的昆山市XX路XX号XX住宅小区的物业管理公司，被告郁红娟为住宅小区XX号XX室（建筑面积151.89㎡）的业主，被告郁红娟自2012年11月入户，但自2013年6月至2014年10月，一直无故拒付象屿珑庭住宅小区X号XX室的物业管理费，虽经原告同进物业公司多次催缴，但仍拒付，至今累计拖欠费用为6920.11元（151.89㎡×2.68元×17月），被告郁红娟自2013年6月至2014年10月因拖欠物业管理费、违约金共计12525.4元。原告同进物业公司诉至法院，请求判令：1、被告郁红娟支付2013年6月1日至2013年10月31日期间的物业费6920.11元；2、被告郁红娟支付自逾期付款之日至实际付款日的合同违约金5605.29元。庭审中，原告同进物业公司要求被告郁红娟承担本案诉讼费用。
被告郁红娟辩称：原告同进物业公司不具备诉讼主体资格，起诉被告郁红娟没有事实和法律依据。即使原告同进物业公司有诉讼主体资格，索要违约金没有事实及法律依据，应提供损失依据，违约金不能超过损失的1.3倍。原告同进物业公司应提供整个物业管理区的交付时间，在整个物业管理交付后才能收取物业费。被告郁红娟所购房屋存在质量问题，在协商时物业公司同意进行修理，但至今天仍未维修，导致被告郁红娟无法使用，物业费应按70%收取。
被告郁红娟为证明其辩解意见，当庭向法院举出如下证据：房屋存在质量问题的一组照片、昆山市物业服务收费管理实施细则、房产证。
经审理查明：森隆地产有限公司与江苏森隆物业服务有限公司签订《昆山珑庭花园前期物业服务合同》，约定本合同所涉及的物业名称为昆山珑庭花园，物业类型为高层公寓、配套多层商铺，在前期物业管理阶段，实行物业费用包干制，物业费按月计收，住宅2.68元／月／平方米，费用由森隆地产有限公司在售房同时与购房者在《前期物业服务协议》中约定，由江苏森隆物业服务有限公司向业主收取，物业共用部分共同照明、水电、高层住宅电梯水泵运行费全部纳入物业服务成本，平均分摊；前期物业服务期限为2年6个月，具体起始日以物业管理区域房屋交付使用日计，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业服务管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。…本合同期满，物业管理区业主委员会尚未成立的，森隆地产有限公司没有解聘意见通知江苏森隆物业服务有限公司，且没有选聘新的物业管理企业，江苏森隆物业服务有限公司继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为一年。…2011年11月9日，江苏森隆物业服务有限公司名称变更为江苏同进物业服务有限公司。被告郁红娟购买珑庭花园1幢2503房，该房用途为高层公寓，建筑面积为151.89平方米。
2012年11月25日，被告郁红娟与原告同进物业公司、森隆地产有限公司签订《珑庭花园前期物业服务协议》，约定在本物业区域业主委员会成立前，由森隆地产有限公司选聘的原告同进物业公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费按照房屋产权证记载建筑面积计算，具体为住宅2.68元／元／月／平方米，前期物业管理费自森隆地产有限公司通知被告郁红娟入伙之日起计算，如被告郁红娟未入伙或未入住期间的物业管理费由被告郁红娟全额负担；首期物业管理费被告郁红娟应向原告同进物业公司预交半年；日常物业费每半年收取一次，每半年内首月10日以前为缴费日期，被告郁红娟必须主动、按时缴纳各项费用，不得以任何理由拒交物业费，如未按期交纳，从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金；若超出一个月未交费，物业将发放催缴通知，如约定期限尚未交款的将视为违约行为，原告同进物业公司有权诉讼法院处理。
2014年3月21日、2014年5月21日、2014年6月13日，原告同进物业公司向被告郁红娟发出催款通知书，告知被告郁红娟交纳2013年6月1日至2013年12月31日物业费及滞纳金，后由于被告郁红娟未按时上述缴纳物业费及滞纳金，引发本案纠纷。
上述事实有昆山珑庭花园前期物业服务合同、珑庭花园前期物业服务协议、房产证、工商变更登记、催款通知书及当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告同进物业公司、被告郁红娟签订的物业服务协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律，合法有效。原告同进物业公司对包括被告郁红娟购买的房屋在内的昆山珑庭花园提供物业服务，被告郁红娟应支付物业管理费。2013年6月1日起至2014年10月31日止，时间为17个月，该期间的物业管理费为6920.11元（17月×2.68元／月／平方米×151.89平方米）。关于被告郁红娟辩称原告同进物业公司不具备诉讼主体资格，起诉被告郁红娟没有事实和法律依据的辩解意见，因2012年11月25日原告同进物业公司、被告郁红娟、森隆地产有限公司签订《珑庭花园前期物业服务协议》，该协议约定，在物业区域业主委员会成立前，由原告同进物业公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理费按照房屋产权证面积计算，故原告同进物业公司作为该协议约定的负责物业管理工作的公司，有权根据协议的约定向被告郁红娟收取物业管理费，被告郁红娟的该项辩解意见不能成立，本院不予支持。关于被告郁红娟提出房屋闲置应按70%收取物业费的辩解意见，因双方对此并无约定且与合同约定的物业费计取标准相悖，本院不予支持。关于被告郁红娟提出违约金过高的辩解意见，原告同进物业公司主张按照违约金按照每天千分之三计算，主张的违约金过高，本院依法调整为按每日万分之五计算。关于违约金的计算，原告同进物业公司主张计算至实际付款之日，根据合同约定，物业费每半年收取一次，每半年内首月10日以前为缴费日期，故从2013年6月1日至2013年11月30日物业费为2442.39元（6月×2.68元／月／平方米×151.89平方米），滞纳金从2013年6月10日起以2442.39元为基数，按日万分之五计算至实际付款之日；2013年12月1日至2014年6月1日物业费为2442.39元（6月×2.68元／月／平方米×151.89平方米），滞纳金从2013年12月10日起以2442.39元为基数，按每日万分之五计算至实际付款之日；2014年6月1日至2014年11月30日物业费为2442.39元（6月×2.68元／月／平方米×151.89平方米），滞纳金从2014年6月10日起以2442.39元为基数，按每日万分之五计算至实际付款之日。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告郁红娟于本判决生效之日起十日内支付原告江苏省同进物业服务有限公司物业管理费6920.11元及滞纳金（滞纳金计算：自2013年6月10日至实际付款之日，自2013年12月10日至实际付款之日，自2014年6月10日至实际付款之日，均以2442.39为基数，以日万分之五计算）。
案件受理费164元，减半收取82元，由原告江苏省同进物业服务有限公司负担25元，被告郁红娟负担57元。此款原告江苏省同进物业服务有限公司已预交，本院不再退还，由被告郁红娟在本判决生效后十日内支付原告江苏省同进物业服务有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行；账号：55×××99。
代理审判员 朱诚
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 沈健
附页：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。