宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁02民终538号
上诉人（原审被告）：刘永生，男，1972年11月6日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。
委托诉讼代理人：胡进龙，宁夏信援律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石嘴山市立昌物业管理有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。
法定代表人：杨立军，石嘴山市立昌物业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：孙俊佟，男，石嘴山市立昌物业管理有限公司项目部经理。
原审被告：石嘴山市绿都花园大酒店有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。
法定代表人：刘瑞霞，石嘴山市绿都花园大酒店有限公司总经理。
委托诉讼代理人：陈欣龙，男，石嘴山市绿都花园大酒店有限公司员工。
上诉人刘永生因与被上诉人石嘴山市立昌物业管理有限公司、原审被告石嘴山市绿都花园大酒店有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2018）宁0202民初171号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月22日受理后，依法适用普通程序，进行了书面审理。本案现已审理终结。
刘永生上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回石嘴山市立昌物业管理有限公司的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由石嘴山市立昌物业管理有限公司承担。事实及理由：1.按照石嘴山市立昌物业管理有限公司与大武口区朝阳街道万盛社区绿城雅居小区业主委员会签订的《绿城雅居小区物业服务合同》，石嘴山市立昌物业管理有限公司应当提供清洁卫生垃圾的收集与清运、车辆出入停放管理以及治安巡查等物业服务事项，但涉案房屋出租给石嘴山市绿都花园大酒店有限公司用于经营酒店，该酒店与绿城雅居小区用栅栏进行隔离，即该酒店独立存在，并非属于绿城雅居小区的一部分。该酒店有独立停车场，并专门聘用了保洁和保安工作人员负责酒店生活垃圾收集及清运、车辆出入停放管理及治安巡查等工作，因此石嘴山市立昌物业管理有限公司无法对涉案房屋及其附属设施内提供上述合同项下物业服务事项，事实上也未提供，一审法院却按照全面履行合同义务的标准支持了石嘴山市立昌物业管理有限公司的全部诉讼请求，系适用法律错误。
石嘴山市立昌物业管理有限公司辩称，一审法院判决正确，应予维持。刘永生在上诉状中所列的事实和理由在前期诉讼中的生效法律文书均已作出认定，故刘永生的上诉理由不能成立，其上诉请求不应予以支持。
石嘴山市绿都花园大酒店有限公司陈述，一审法院判决其不承担责任的结果正确。
石嘴山市立昌物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令刘永生立即支付综合物业服务费101518.70元；2.支付违约金30455.60元（欠费金额的30%），合计131974.30元；3.诉讼费由刘永生承担。一审法院查明的事实：2013年4月1日，石嘴山市立昌物业管理有限公司与大武口区朝阳街道万盛社区绿城雅居小区业主委员会签订一份《绿城雅居小区物业服务合同》，服务期限自2013年4月1日至2016年3月31日止；2014年4月1日，石嘴山市立昌物业管理有限公司与大武口区朝阳街道万盛社区绿城雅居小区业主委员会续签一份《绿城雅居小区物业服务合同》，服务期限自2016年4月1日至2018年12月31日止。上述两份合同均约定：物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准中住宅物业服务费0.36元/月·平方米、非住宅物业服务费（公共设施维护费）0.54元/月·平方米；物业服务费按月缴纳，每月1日-5日前缴纳上月物业服务费；业主或物业使用人违反合同约定，逾期不交纳的自逾期之日起每日加收1%违约金。刘永生系大武口区绿城雅居A段综合楼（非住宅物业，面积为5924.12㎡）与位于大武口区绿城雅居11号楼101、102号1-3层房屋（住宅物业，面积513.70㎡）的业主，其将该两处房产出租给石嘴山市绿都花园大酒店有限公司用于酒店经营与办公使用。上述两处房产所有人刘永生与承租人石嘴山市绿都花园大酒店有限公司均未向石嘴山市立昌物业管理有限公司交纳2015年7月至2017年12月期间的物业服务费，合计拖欠101518.70元。石嘴山市立昌物业管理有限公司起诉时自行调整违约金数额，按欠付总金额的30%计算为30455.60元。经催要刘永生至今未交纳，石嘴山市立昌物业管理有限公司为此起诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘永生作为位于大武口区绿城雅居A段综合楼（非住宅物业，面积为5924.12㎡）与位于大武口区绿城雅居11号楼101、102号1-3层房屋（住宅物业，面积513.70㎡）的业主，该两套房产均在绿城雅居小区建筑规划范围内，石嘴山市立昌物业管理有限公司与大武口区朝阳街道万盛社区绿城雅居小区业主委员会签订的《绿城雅居小区物业服务合同》对其具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。石嘴山市立昌物业管理有限公司已经按照合同约定提供了物业服务，刘永生抗辩其未享受且无需接受相关服务不应交纳物业服务费的主张，不予支持。刘永生主张涉案房屋租赁期间的物业服务费应由石嘴山市绿都花园大酒店有限公司承担，但所提交证据未能证实其与承租人之间有上述约定，且石嘴山市绿都花园大酒店有限公司不予认可，不予采信。根据《物业管理条例》第四十二条”业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，石嘴山市立昌物业管理有限公司按约定起诉的物业服务费应由业主刘永生交纳，承租人石嘴山市绿都花园大酒店有限公司不负交纳义务，故石嘴山市立昌物业管理有限公司要求刘永生交纳涉案房产2015年7月至2017年12月期间拖欠的物业服务费101518.70元的诉求，予以支持。合同约定了延期交纳物业服务费承担违约金的计算方法，刘永生未按约定时间交纳已是事实，故石嘴山市立昌物业管理有限公司要求刘永生支付违约金的请求成立。石嘴山市立昌物业管理有限公司起诉时主动降低违约金数额，按欠费金额30%起诉的违约金30455.60元未违反法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：1.刘永生向石嘴山市立昌物业管理有限公司交纳综合物业服务费101518.70元、支付违约金30455.60元，于判决生效后十日内付清；2.驳回石嘴山市立昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2940元，减半收取计1470元，由刘永生负担。
二审中，刘永生、石嘴山市绿都花园大酒店有限公司未提交新证据。石嘴山市立昌物业管理有限公司提交了大武口区城市管理局石大城管发（2018）17号文件1份，证明石嘴山市立昌物业管理有限公司对绿城雅居小区其中包括绿都花园大酒店的物业管理服务水平和服务质量。刘永生、石嘴山市绿都花园大酒店有限公司经质证，对该证据真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的不认可，认为该证据仅能反映出石嘴山市立昌物业管理有限公司对绿城雅居小区进行物业服务，而未对绿都花园大酒店进行物业服务，由于酒店与绿城雅居小区相互隔离，酒店并不在城管所进行质量评定的范围内，从而也无法证实石嘴山市立昌物业管理有限公司向刘永生提供了符合物业服务标准的物业服务。因刘永生、石嘴山市绿都花园大酒店有限公司对该证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认。
二审经审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，刘永生关于绿都花园大酒店系独立存在，并非属于绿城雅居小区的一部分，石嘴山市立昌物业管理有限公司并未对其提供物业服务，也无法提供物业服务的上诉理由，已生效的石嘴山市中级人民法院（2013）石民终字第181号民事判决及石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第1702号民事判决对此均已作出认定，认为绿都花园大酒店位于绿城雅居小区红线以内，与其他绿城雅居小区房产系同一个物业服务区域，其间接或直接享受石嘴山市立昌物业管理有限公司提供的物业服务，应当按照《物业服务合同》的约定交纳物业费。现双方当事人均认可，本案中石嘴山市立昌物业管理有限公司对绿城雅居小区提供的物业服务范围并未发生变化，故刘永生的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2940元，由上诉人刘永生负担。
本判决为终审判决。
审判长王德俊
审判员韩少华
审判员周虎林
二〇一八年六月二十七日
书记员龚双
附:本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，
按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以
判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。