四川省郫县人民法院民 事 判 决 书（2015）成郫民初字第1937号原告四川置信商业旅业地产有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人林芙蓉，职务：总经理。原告成都置信投资有限公司，住所地：成都市郫县。法定代表人王萍，职务：总经理。二原告委托代理人徐微，四川扩信律师事务所律师，系一般代理。二原告委托代理人柳毓程，四川扩信律师事务所律师，系一般代理。被告李红，男，汉族，1966年9月21日出生，，住四川省郫县。原告四川置信商业旅业地产有限公司（以下简称置信商旅公司）、成都置信投资有限公司（以下简称置信投资公司）与被告李红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法于2015年7月28日由本院审判员冉垠对本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告置信商旅公司、置信投资公司的共同委托代理人徐微、柳毓程，被告李红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告置信商旅公司、置信投资公司诉称，2013年4月1日，原告商旅公司与被告签订了一份《房屋租赁合同》,根据合同约定：被告承租了原告在置信逸都滨河商业A区2号楼A3楼1楼的房屋，同时，原告商旅公司根据合同约定向被告提供商业服务；租期自2013年4月1日起至2018年3月31日止。为支持被告经营，原告给予被告租金优惠，即自2013年4月1日起至2015年3月31日期间，原月租金为50元m2，优惠后的租金为：自2013年4月1日起至2014年3月31日期间为5.5元m2；自2014年4月1日起至2014年11月30日期间为7.5元m2；自2014年12月1日起至2015年3月31日期间为13.5元m2；原告给予被告的租金优惠总额为955882.8元。如被告逾期支付租金及商业服务费的，应按当期应付金额的千分之五支付违约金。如被告未按约定支付款项超过20天的，则原告有权解除合同并不退还保证金，乙方的装修损失自行承担，且原告有权要求被告补足租金优惠金额955882.8元，并支付违约金50万元。上述合同签订后，原告即按约向被告交付了租赁房屋，被告接收了租赁房屋并开展营业。截至2015年5月1日，被告应向原告支付租金及商业服务费共计234285.5元。然而，被告却未按约履行付款义务，逾期付款达169天。原告多次催促被告履行付款义务，但被告一直未支付，被告的行为构成了根本违约，严重侵害了原告的合法权益。据此，为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、解除原被告双方就置信逸都滨河商业A区2号楼A3楼1楼房屋所签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾退置信逸都滨河商业街A区2号楼A3楼1楼的租赁房屋并向原告返还；3、被告向原告支付拖欠的房屋租金（租金应自2013年4月1日起计算至《房屋租赁合同》解除之日止，暂计算至2015年4月30日的房屋租金为210856.5元），并向原告支付违约金（暂计算至2015年4月30日的违约金为152870.96元，具体计算明细详见附件），同时补足租金优惠款955882.8元。且从《房屋租赁合同》解除之日起至实际腾退房屋并交还原告之日止按每日3000元的标准计算房屋占有使用费；4、判令被告向原告支付拖欠的商业服务费（商业服务费自2014年12月1日起计算至《房屋租赁合同》解除之日止，暂计算至2015年4月30日的商业服务费为23428.5元），并向原告支付违约金（暂计算至2015年4月30日的违约金为16985.67元，具体计算明细详见附件）；5、判令被告立即向原告支付违约金500000元，且原告已向被告收取的140571元保证金不予退还；6、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第三项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付拖欠的房屋租金（租金应自2013年4月1日起计算至《房屋租赁合同》解除之日止，暂计算至2015年4月30日的房屋租金为210856.5元），并按当期应付租金总额每日千分之五的标准向原告支付滞纳金（滞纳金自租金逾期支付之日起计算至租金实际支付之日止，暂计算至2015年4月30日的滞纳金为152870.96元，具体计算明细详见《民事起诉状》附件），同时补足租金优惠款955882.8元。且从《房屋租赁合同》解除之日起至被告将租赁房屋实际腾退并交还原告之日止按每日3000元的标准计算房屋占有使用费；第四项诉讼请求明确为：判令被告向原告支付拖欠的商业服务费（商业服务费应自2014年12月1日起计算至《房屋租赁合同》解除之日止，暂计算至2015年4月30日的商业服务费为23428.5元），并按当期应付商业服务费总额每日千分之五的标准向原告支付滞纳金（滞纳金自商业服务费逾期支付之日起计算至实际支付之日止，暂计算至2015年4月30日的滞纳金为16985.67元。被告李红辩称，同意解除合同，同意返还原告房屋，同意支付原告租金，但原告没有按照合同履行约定，导致商铺周围没有配套设施，缺人气，生意差，对商业服务费、租金优惠款、违约金不认可。经审理查明，原告置信投资公司系郫县郫筒镇凉水井东路产权人，开发了位于置信逸都花园四期沿河商业。2012年5月31日，原告置信投资公司出具出租委托书，就该区域商铺租赁，代收租金等事宜与原告置信商旅公司签订一份出租委托书。2013年4月1日，置信商旅公司作为甲方与作为承租人的被告乙方签订了一份房屋租赁合同，约定原告置信商旅公司经置信投资公司同意，将位于郫县郫筒镇南北大道168号置信逸都滨河商业A区2号楼A3栋1楼房屋，建筑面积为937.14m2，租予被告经营商业。第三条1项关于租赁期限约定为，“本房屋租赁期限为5年，即从2013年4月1日起至2018年3月31日止。”关于租金，第四条1项约定为，“甲方同意给予乙方一定的经营支持，即在2013年4月1日起至2015年3月31日期间原月租金为50元/m2,优惠后实际执行的月租金标准为：2013年4月1日至2014年3月31日期间为5.5元/m2,2014年4月1日起至2014年11月30日期间为7.5/m2,2014年12月1日起至2015年3月31日期间为13.5元/m2,甲方给予乙方优惠的租金总金额为955882.8元。”该项附表格一份，对租赁期间租金、商业服务费等缴付时间及递增比例等进行了约定。第四条2项关于保证金进行了约定，“本合同签署之日，乙方须向甲方共计支付履约保证金140571元，……在租赁期间，因乙方违约、侵权等导致需承担违约、赔偿责任的，甲方有权从乙方向置信投资缴纳的履约保证金中直接扣除相应金额”。第四条3项关于租金优惠款约定为，“若因乙方原因导致本合同提前终止或解除，乙方应立即将上述4.1条款约定的优惠的租金全额补足给甲方，否则甲方除有权在乙方所交纳的保证金中直接扣除乙方应付而未付的租金、商业服务费及应补足的优惠费用等外，还有权向乙方追偿并追究乙方的相关法律责任。另外乙方还需承担相应违约责任。”第5.1.4关于权利义务约定为，“甲方为乙方即租赁区域范围内的商家提供的商业服务的主要内容如下（商业服务由甲方自行提供，与业主置信投资无关）。”第十条关于合同终止及违约责任的约定，第10.1.2项为“甲、乙双方中任何一方提前终止合同，或任一方发生严重违约事项，导致本合同无法继续正常执行时，违约方应向守约方支付违约金500000元。”第10.2项关于乙方违约情形约定为，“乙方未按本合同规定的时间足额支付场地租金、商业服务费或履约保证金，甲方有权采取断水断电等措施外，乙方还应支付逾期应付款，同时每逾期一日，乙方根据当期应付租金及商业服务费总额的千分之五向甲方交纳滞纳金。”第10.2.4项关于终止后责任约定为，“本合同终止或解除后，若乙方未按照合同约定向甲方交还房屋、钥匙、附属设施设备的，每逾期一日，应向甲方支付违约金3000元”。合同另对沿河商业交付标准进行了约定。2013年5月8日，被告对交付内容进行了验收。被告向原告实际交付了履约保证金140571元。原告通过微博宣传、开展过快乐过6.1、美食电影节、周年庆等商业活动。被告租赁商铺后，未按照合同约定时间缴纳租金，后撤离未开展经营，原告多次催收未果，并于2015年1月16日将催收告知函张贴于被告经营商铺，庭审中，被告认可，但表示具体内容没有看，并以商铺周围配套为由未缴纳至今。在主张未果的情况下，原告故诉至本院，请求判如所请。上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、房产证、房屋租赁合同、出租委托书、场地交付标准约定、商业服务照片，告知函等在案为证，本院予以采信。对被告提交的宣传单，与争议焦点不具备关联，不予采信。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，未违反法律规定，属于有效的合同，双方应当按照约定履行合同义务。原告向被告实际交付了租赁房屋，被告交付保证金后，应当按照合同约定及期限缴纳租金。按照合同约定，被告应当在2014年11月11日缴纳2013年4月1日至2014年3月31日期间12个月、2014年4月1日至2014年11月30日期间8个月，2014年12月1日至2015年3月31日期间4个月的租金，但被告至今未支付，属于违约，其以配套为由所作抗辩意见缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。因被告不履行合同主要义务，构成根本违约，原告诉请解除合同，被告庭审予以同意，本院予以确认，按照法律规定，合同自通知到达对方时解除，本院确认双方房屋租赁合同自原告起诉，被告接收到起诉状之日即2015年7月15日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告应当就合同解除承担相应责任。对原告请求第2项要求被告腾退并向原告返还房屋的请求，被告庭审亦同意，本院予以确认。关于原告第3项支付租金的请求，被告应当支付合同签订至合同解除期间的租金，2013年4月1日至2014年3月31日为5154.27元/月*12月即61852元，2014年4月1日至2014年11月30日期间7028.55元/月*8月即56229元，2014年12月1日至2015年3月31日期间租金12651.39元/月*4个月即50606元，三笔应在2014年11月11日支付的，被告现应当立即支付，2015年4月1日至2015年9月30日期间租金应在2015年3月11日支付的，被告现应当支付，但应计算到合同解除之日止，即从2015年4月1日至2015年7月15日，计算为42171.3元/月*3.5月即147600元，故被告应当支付原告租金期间租金共计316287元。关于原告主张的商业服务费，有合同依据，被告应予支付，被告应在2014年11月11日支付2014年12月1日至2015年7月15日期间的商业服务费，计算为4685.7元/月*7.5月即35143元。关于租金优惠款，双方对此有明确约定，原告以较低价格将房屋优惠租予被告，若各方严格履约，则合同有效履行，若被告违约，则须补足合同条款中确定的给予被告的租金优惠额，对原告据此主张的被告应承担的955882.8元，本院予以支持。对原告主张的房屋占有使用费，虽然合同已解除，被告亦同意返还，但未有证据表明已向原告实际返还交付，现被告仍占据原告房屋，应当按约支付合同解除后占有房屋期间的使用费，但每天3000元的约定过高，本院酌情调整为从2015年7月16日起至被告实际腾退并向原告返还租赁房屋日止，每天500元计算。对原告请求第3、4项滞纳金，本院认为平等主体间约定滞纳金条款无效，不予支持，双方关于违约情形下责任，已通过违约金解决，即原告诉讼请求第5项违约金，本院认为，双方关于违约金的约定过高，在原告依照约定要求被告补足租金优惠款前提并计算了腾退前使用费基础上，原告损失在于被告未及时支付导致的资金占用利息损失，关于违约金的请求应予调低，本院酌情支持50000元。关于被告缴纳履约保证金140571元处理，原告主张从租金中扣除，有合同依据，且为减轻诉累，本院予以支持，扣除该项，剩余应付租金为175716元。本案中，因原告置信商旅系受托人，置信投资系委托人，针对本案租赁事宜产生的权利义务，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”通过房产证及租赁合同首页告知，能明确租赁委托产生事务效果最终产生在委托人置信投资公司与被告之间，故被告需承担责任，直接向原告置信投资公司履行。但根据二原告之间约定，商业服务系原告置信商旅公司提供，与置信投资无关，故其中的商业服务费应当由原告置信商旅公司收取。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告四川置信商业旅业地产有限公司与被告李红签订的《房屋租赁合同》；二、被告李红于本判决生效后三日内向原告成都置信投资有限公司腾退并返还位于郫县郫筒镇南北大道168号置信逸都滨河商业A区2号楼A3栋1楼房屋，并支付从2015年7月16日起至实际腾退返还日止每日500元的房屋占有使用费；三、被告李红于本判决生效后三日内支付原告成都置信投资有限公司扣除履约保证金后仍拖欠租金175716元，并补足租金优惠款955882.8元；四、被告李红于本判决生效后三日内支付原告四川置信商业旅业地产有限公司商业服务费35143元；五、被告李红于本判决生效后三日内支付原告成都置信投资有限公司违约金50000元；六、驳回原告四川置信商业旅业地产有限公司、成都置信投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，减半征收案件受理费11403元，由被告李红承担。此款由原告四川置信商业旅业地产有限公司、成都置信投资有限公司预交，被告李红在履行上述义务时一并支付给原告四川置信商业旅业地产有限公司、成都置信投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  冉垠二〇一五年七月二十八日书记员  周珮即租赁合同第10.2.1条约定的滞纳金，每逾期一日，按当期应付租金总额的千分之五计算。即租赁合同第10.2.1条约定的滞纳金，每逾期一日，按当期应付商业服务费总额的千分之五计算。即租赁合同第10.2.1条约定的解除合同违约金。