青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）青民再7号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：湟中县农村信用合作联社，统一社会信用代码×××（1-1）,住所地青海省湟中县鲁沙尔镇和平路。
法定代表人：赵自俭，该联社理事长。
委托诉讼代理人：蔡邦鑫，系湟中县农村信用合作联社资产保全中心经理。
委托诉讼代理人:侯浩，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：张玉麒，男，汉族，1963年1月20日出生，无固定职业，住湟中县。
委托诉讼代理人：张云峰，青海汇元律师事务所律师。
再审申请人湟中县农村信用合作联社（以下简称农信社）因与被申请人张玉麒物权保护纠纷再审一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终1465号民事判决，向本院申请再审，本院于2017年12月5日作出（2017）青民申113号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人农信社委托诉讼代理人蔡邦鑫、侯浩，被申请人张玉麒及委托诉讼代理人张云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农信社申请再审称，二审法院认定案件事实与客观事实不符。有新的证据证实原二审判决查明的案件事实有误。二审判决对”大厅回廊”缺乏正确认识。二审法院未询问湟中县房地产测绘队”大厅回廊”建筑构成的前提下，主观认为”大厅回廊”系被申请人占用的东拉市场108号一层大堂等涉案争议部分。因此张玉麒对108号房屋没有物权就没有使用权。原一、二审法院将农信社提出的物权侵权之诉转化为相邻之诉有误。原审审理期间，张玉麒均未提供其对实际占有部分具有物权，根据湟中县房地产测绘队对本案涉案房屋出具的《房产分户图》及平面图均能证实张玉麒对涉案房屋不具有产权，其实际占有使用的是涉案房屋的公共部分，是对农信社的侵权行为。原审认定相邻权纠纷有误。原审以双方签订合同时未约定租金，错误认定租赁期届满后被申请人一直占有使用的行为合法，不支持农信社要求支付占有使用费的理由不能成立。请求：撤销青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终1465号民事判决及青海省湟中县人民法院（2016）青0122民初1109号民事判决；支持原一审诉求，即依法判决张玉麒拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂的搭建物，恢复至湟中县住房保障和建设局载明的图符号为A-2005025的布局；张玉麒支付房屋占用使用费651446.40元。
张玉麒辩称，一、农信社的再审申请理由均不成立，所谓新证据均已客观存在，在原审中均已提交，湟中县房地产测绘队的证明只是测绘队的观点，其内容不足以推翻原审判决。二、所谓原审判决依据事实有误的理由也不能成立。与本案直接关联的证据均已向法庭提交，提交的证据已充分证明房屋的交易价格等基本事实，足以证明本案争议的相关事实。不存在相关证据足以推翻原判决的情形。三、农信社的第一、二项诉求不成立，占有人与被申请人没有任何关系，搭建物与张玉麒无关，原一、二审判决均能证明农信社不是大堂的所有人，二审将本案判断为相邻权，且搭建物已经被拆除，农信社的行为属于虚假诉讼和缠诉的行为。另农信社要求租金的请求与事实不符，违约方实际为农信社，一、二审如果存在问题的话，就是没有保护张玉麒的优先权，张玉麒只是代为管理，不存在租金和占用费。四、诉讼时效问题，对方要求占用费实际属于债权之诉，诉讼时效截止2008年11月30日诉讼时效已届满。综上，农信社的请求不符合法律规定，二审判决正确。
农信社向青海省湟中县人民法院起诉请求：1.判令张玉麒立即拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号门厅的搭建物，恢复至湟中县房地产管理局载明的图幅号为A-2005025的布局；2.判令张玉麒立即腾退位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积共计1357.18平方米的房屋及附属设施；3.判令张玉麒支付房屋占用使用费651446.40元。
一审法院审理查明：张玉麒分别于2002年2月29日、2003年12月20日、2004年2月23日从农信社借款2000000元，至2005年12月30日止利息为707656.66元，本息合计为2707656.66元，该三笔借款用张玉麒所有的位于湟中县鲁沙尔镇商业街如意宾馆二楼、三楼房产作抵押。2005年11月30日双方经协商签订《房产过户协议》约定：1.为了抵贷还债，张玉麒同意将抵押给农信社房产如意宾馆二楼、三楼归农信社名下。2.农信社收回房产后从即日起租给张玉麒使用，期限为一年。3.张玉麒使用一年后，农信社出售出租房屋时，张玉麒享有优先权。4.张玉麒使用期内，房屋损坏等农信社有权收回房产。造成损失由张玉麒按价赔偿。5.有其他不可预见的对农信社不利的因素时，农信社有权收回房产使用权。2005年12月26日，农信社作为乙方，张玉麒作为甲方签订《房产转让协议》约定：”甲方于2002年2月29日、2003年12月20日、2004年2月23日从乙方借款二百万元，经甲乙双方协商并根据青海省西宁市中级人民法院民事裁定，裁定已撤销对张玉麒湟XXXX和私A-162房产的查封，该房产评估价为1947000元，由于甲方无力偿还乙方借款，现甲乙双方协商同意将湟中县鲁沙尔镇商业街如意宾馆二、三楼房产（产权证号为湟XXXX、A-162）作价2000000元转让给乙方。此协议为甲乙双方真实意思表示，若引起纠纷，甲乙双方愿意负法律责任。”2006年1月5日农信社取得了位于湟中县鲁沙尔镇商业街东拉市场108号二层、三层建筑面积均为678.59平方米，总建筑面积为1357.18平方米的房屋所有权证书，设计用途为商业服务。张玉麒在双方约定的租赁期间届满后一直未交还涉案房屋并占有至今。
另查明：通往涉案二层、三层房屋的楼梯现由张玉麒存放货物，一层大堂的实际所有人为张玉麒，由张玉麒之子从事商务经营活动，尚未办理房屋所有权证书；2016年3月10日，农信社与案外人张廷元已对坐落于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号涉案房屋依法办理了所有权转移预告登记手续。
庭审中，双方均未能提供证据证明一楼大堂的设计用途以及是否允许搭建有关从事商务经营活动的构筑物的事实。
一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第四条”国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”、第六条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记。发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第三十四条”无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十五条”妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”、第七十条”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十二条”业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”、第八十四条”不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《区分所有权司法解释》)第一条”依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”、第三条第一款第（一）项”除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、房屋结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；......”的规定，本案农信社已合法取得坐落于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积为1357.18平方米房屋的所有权，张玉麒应在租赁期间届满后及时腾退并交还房屋，故对农信社要求张玉麒腾退位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积为1357.18平方米房屋及附属设施的诉讼请求，予以支持；湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂、楼梯、通道等设施系湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号整体建筑物的附属设施，且不可分割使用，农信社享有对该建筑物共有部分共有和共同管理的权利，故对农信社要求张玉麒拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂内搭建物的诉讼请求，予以支持；综合本案的证据分析，从双方签订《房产过户协议》的真实意图考虑，农信社并未想收取张玉麒租金或房屋占用使用费，且协议中未约定租金或占用使用费的数额、支付方式及违约责任，故对农信社要求张玉麒支付2007年1月至2016年1月房屋占用使用费651446.40元的诉讼请求，不予支持。对张玉麒提出的农信社并非是108号一层大堂房屋所有权人，对该大堂不享有物权，农信社对该标的无诉权，张玉麒已将一层大堂处分转让给他人的抗辩主张，因于法无据，故不予采信；对张玉麒提出优先购买权的问题，从双方签订《房产过户协议》的内容和形式要件方面分析，农信社只是将涉案房屋租给张玉麒使用一年，且未约定租金数额、支付方式等有关租赁合同必备的内容，并非是法律意义上的租赁合同关系，不符合租赁合同的实质要件和形式要件，故不予采纳。关于诉讼时效的问题，我国物权法并未规定物权保护的诉讼时效期间，故对张玉麒提出农信社的起诉已超过诉讼时效期间的抗辩主张，不予采纳。综上，为保护权利人的物权，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条、第三十四条、第三十五条、第七十条、第七十二条、第八十四条、最高人民法院《区分所有权司法解释》第一条、第三条第一款第（一）项之规定，判决：一、张玉麒于本判决生效后三十日内拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂内的搭建物；二、张玉麒于本判决生效后三十日内腾退位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积共为1357.18平方米的房屋及附属设施，交还湟中县农村信用合作联社；三、驳回湟中县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
农信社不服一审判决，上诉请求：维持原判第一、二项，撤销第三项，改判张玉麒支付房屋占有使用费651446.40元。
张玉麒辩称，根据双方2005年签订的房产过户协议，该房屋在2006年过户，在租期届满后，农信社从未要求收回房屋，也从未主张过租金，直到农信社出售该房屋才向张玉麒主张。在2005年至2006年是免费使用房屋的，其不应向农信社支付占有使用费，一审法院驳回该项诉求正确。
张玉麒的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回农信社的全部诉求。事实和理由：一审法院查明一层大堂的实际所有人为张玉麒，由其子从事商务经营活动，尚未办理所有权证书，农信社登记的产权1357.18平方米房屋均在二、三层，与一层大堂无任何关系，一审判决将张玉麒物权纳入农信社物权范围，无任何事实与法律依据，应予纠正；农信社在出售该房屋时未通知张玉麒，侵犯了张玉麒的优先购买权；针对农信社请求给付占用费的债权主张以超过诉讼时效进行抗辩。
农信社辩称，本案中所涉的鲁沙尔镇商业街东拉市场108号建筑物的大堂系该房屋的共有部分，其权利人为农信社，张玉麒不享有该大堂的产权。2007年1月5日张玉麒使用该房屋期限届满后，拒绝返还该房屋并占用至今，双方之间不存在租赁关系，而是侵权纠纷，并未侵犯张玉麒的优先购买权。对物权的保护并不适用诉讼时效的法律规定。
二审期间，张玉麒提供湟中县房地产测绘队对涉案房屋面积计算表一份，拟证明大厅回廊面积与农信社购买的涉案房屋面积无关。农信社经质证对该证据的真实性不持异议，但对证明方向不予认可。二审法院认为农信社经质证对该证据的真实性不持异议，从涉案房屋1357.18平方米组成看，确实扣除了大厅回廊的面积，故该证据的证明效力应予确认。
经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，应予确认。
另查明，湟中县房地产测绘队房屋面积计算表记载：农信社享有房屋产权面积1357.18平方米，其中二、三层包含主体、阳台面积合计各为765.9504平方米，扣除大厅回廊各87.36平方米后，二、三层面积各为678.59平方米，合计为1357.18平方米。
二审法院认为，农信社系湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积为1357.18平方米房屋的所有权人，张玉麒在双方协议约定占用期届满后继续占有使用房屋已无合法根据，一审法院判决张玉麒腾退涉案的1357.18平方米房屋及附属设施正确，应予维持。农信社享有1357.18平方米房屋产权中并不包含大厅回廊的面积，涉案房屋的公共部分应属于全体业主共有，该房屋的其他业主未参加本案诉讼，现仅农信社作为业主一方主张权利不当；另农信社一审中诉求张玉麒拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号门厅的搭建物，恢复至湟中县房地产管理局载明的图幅号为A-2005025的布局诉讼目的亦是为了保证从一楼到二、三楼通行及物权的正常使用，现一层大堂哪些区域属建筑物的公共部分并不明确的情况下，一审法院判决张玉麒拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂内搭建物的处理不妥，但张玉麒作为相邻方应保证农信社对一层大堂通往二、三层房屋的门、大堂、楼梯、通道等设施正常通行。双方当初签订《房产过户协议》不具备租赁关系成立的基本要件，结合农信社多年并未向张玉麒主张房屋占用使用费，故一审法院对农信社要求张玉麒支付房屋占用使用费651446.40元的诉讼请求及张玉麒主张的优先购买权均未予支持，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决：一、维持青海省湟中县人民法院（2016）青0122民初1109号民事判决第二项：即张玉麒于本判决生效后三十日内腾退位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积共为1357.18平方米的房屋及附属设施，交还湟中县农村信用合作联社；第三项：即驳回湟中县农村信用合作联社的其他诉讼请求；二、撤销青海省湟中县人民法院（2016）青0122民初1109号民事判决第一项：即张玉麒于本判决生效后三十日内拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂内的搭建物；三、张玉麒排除妨碍保证湟中县农村信用合作联社对湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号一层大堂内通往二、三层房屋的门、大堂、楼梯、通道等设施正常通行。
再审审理查明的事实与原一、二审一致，对农信社、张玉麒不持异议的事实，予以确认。
另，农信社再审提交的湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号房屋一层分户图（以下简称分户图）一份，证明内容显示一层所有权人为张廷福；还提交了湟中县房地产测绘队2017年3月3日出具的《证明》一份，该《证明》记载”湟中县农村信用合作联社（产权证号湟集产字第161号）产权证证载建筑面积中，一层外围商铺面积与一层内部大厅，二层三层不存在分摊关系，一层大厅部分，二层，三层回廊部分为二三层共用部分，特此证明”，证明上盖有湟中县房地产测绘队印章，没有证明人签字。
张玉麒为证明案涉楼宇系其所建，一楼大厅应属其所有，提交湟中县人民政府湟政（2000）130号文件《关于给个体业主张玉麒行政划拨国有土地使用权的批复》、湟中县计划委员会湟计字（2000）093号文件《关于下达塔尔寺消费品综合市场基本建设计划的通知》、湟中县房屋产权发证记录、青海省湟中县建设工程评定证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、青海省建设工程施工许可证、湟中县单位自管产所有权登记申请书、湟中县房屋产权发证记录、湟中县单位自管房产权审查表、税务登记证、营业执照、组织机构代码证、湟中县房屋所有权登记收件簿等证据。
根据再审申请人农信社的陈述及张玉麒的答辩，本案围绕案涉房屋一层大厅及二、三层的通道的性质、张玉麒是否应当支付农信社主张的房屋占用费及农信社的该主张是否超过诉讼时效进行了审理。
本院再审认为，农信社提交的分户图原审已提交，不属于新证据；《证明》形成于2017年3月3日，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》的相关规定，该份《证明》不属于新证据，且没有相关证明人的签名，不符合证据的形式要件，对此份《证明》不予采信。张玉麒提交湟中县人民政府湟政（2000）130号文件《关于给个体业主张玉麒行政划拨国有土地使用权的批复》、湟中县计划委员会湟计字（2000）093号文件《关于下达塔尔寺消费品综合市场基本建设计划的通知》、湟中县房屋产权发证记录、青海省湟中县建设工程评定证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、青海省建设工程施工许可证、湟中县单位自管产所有权登记申请书、湟中县房屋产权发证记录、湟中县单位自管房产权审查表、税务登记证、营业执照、组织机构代码证、湟中县房屋所有权登记收件簿等证据，属于新证据，与本案具有关联性，予以釆信，能证明大厅（堂）在内的所有房产均是张玉麒修建。
根据《区分所有权司法解释》第二条的规定，一楼大厅（堂）部分构造独立，可以明确区分，独立使用。本案农信社的诉讼请求属于排除妨碍诉讼，并非确权之诉。故二审法院认为”一层大堂哪些区域属建筑物的公共部分并不明确的情况下，一审法院判决张玉麒拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂内搭建物的处理不妥，但张玉麒作为相邻方应保证农信社对一层大堂通往二、三层房屋的门、大堂、楼梯、通道等设施正常通行”，此节认定正确。另外，张玉麒将一层部分房屋以抵债形式抵给张廷福，将二、三层房屋以抵债形式抵给农信社，对于一楼大厅除通道外的所有权并未发生转移。根据《区分所有权司法解释》第三条的规定，张玉麒与一层房屋所有人张廷福、二、三层房屋所有人农信社对一、二、三层的通道共同共有，依据二审中张玉麒提供的湟中县房地产测绘队对涉案房屋面积计算表，证明农信社提交的二、三层所有权证证明其享有的1357.18平方米房屋产权中并不包含二、三层通道部分。二审法院认为农信社享有1357.18平方米房屋产权中并不包含大厅回廊的面积，涉案房屋的公共部分应属于全体业主共有，该房屋的其他业主未参加本案诉讼，现仅农信社作为业主一方主张权利不当，二审此节认定正确，应予维持。关于农信社要求张玉麒立即拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号门厅的搭建物，恢复至湟中县房地产管理局载明的图幅号为A-2005025布局的诉求，张玉麒作为相邻方应保证农信社对一层大厅通往二、三层房屋的门、大厅、楼梯、通道等设施正常通行，二审此节判决正确，再审予以维持。针对双方当初签订《房产过户协议》不具备租赁关系成立的基本要件，结合农信社多年并未向张玉麒主张房屋占用使用费，一审法院对农信社要求张玉麒支付房屋占用使用费651446.40元的诉讼请求及张玉麒主张的优先购买权均未予支持，二审维持并无不当。
综上，农信社的再审申请理由不成立，不予支持。二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终1465号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 韩 锐
审判员 陈 鸿
审判员 曲 颖
二〇一八年五月十日
书记员 李顺慧