四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀东民初字第453号
原告（反诉被告）周锡珍，女，1964年11月15日生，汉族，四川省泸县村民。
委托代理人林燕，四川东荣律师事务所律师。
委托代理人周友琼，四川东荣律师事务所律师。
被告（反诉原告）攀枝花市广隆工贸有限公司，住所地：攀枝花市东区攀枝花大道中段347号11-117号。
法定代表人秦凯，总经理。
委托代理人赵艳，四川广聚律师事务所律师。
委托代理人张鉴，四川广聚律师事务所律师。
原告（反诉被告）周锡珍诉被告（反诉原告）攀枝花广隆工贸有限公司（下称广隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理。依法由审判员吕艳荣适用简易程序于2015年3月22日公开开庭进行了审理。原告周锡珍及其委托代理人林燕、周友琼，被告广隆公司的委托代理人赵艳、张鉴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周锡珍诉称，2007年8月3日，原告与被告自愿签订了一份《房地产买卖契约》及一份《补充协议》，约定原告向被告购买了位于攀枝花市东区商铺一套，面积A座847.5平方米，B座1051.4平方米，房款3000000元。同时约定，被告在签订合同后一个月内完成办理案涉房屋的所有手续。由于案涉房屋的实际施工人是原告配偶李某某，原告应支付的购房款是以被告应拨付给李某某的工程款折抵的。之后，被告虽经原告催告但并没有按约为原告办理房屋权属证书。2008年12月，攀枝花市精图测绘有限责任公司对案涉房屋进行测绘，建筑面积为1533.62平方米。因此，案涉房屋测绘的建筑面积比合同的约定少了365.28平方米。原告遂起诉，请求判令：1、被告为原告办理案涉房屋的房产证及土地使用证；2、被告支付逾期办理房屋权属证书违约金1767160元（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂自2007年9月2日至起诉时止，主张至房屋权属证书办理完毕之日止）；3、被告双倍返还面积误差款1154183元。4、被告承担本案的诉讼费。
对被告的反诉请求，原告认为并不成立。首先，被告违法将商业用房违规改建为住宅，并公开对外出售。案涉房屋存在结构、用途和安全不符合要求，且因产权不明晰、税费未缴纳等原因造成原告无法办理案涉房屋产权登记过户手续；其次，被告提出双方签订的《房地产买卖契约》须经房地产行政管理机关审核批准后才生效的主张，并不成立。正是由于被告恶意阻扰生效条件的成就，才导致合同没有审核批准，应当视为合同生效条件已经成就。
被告广隆公司辩称，原、被告签订了一份《房地产买卖契约》之事属实。被告认为：1、原、被告双方签订《房地产买卖契约》并没有生效。因为按约定《房地产买卖契约》要经双方签章并经房地产行政管理机关审核批准后方能生效。《房地产买卖契约》并未经房地产行政管理机关审核批准，所以未生效。2、原告未按约履行支付全部购房款的义务。被告虽然出具了发票注明原告应支付的购房款，是用修建博胜商城的工程款抵扣的。但实际上被告已经全额支付了博胜商城的工程款，不存在工程款抵扣原告购房款的事实。因此，原告没有按约履行支付购房款的义务，被告就没有义务协助原告办理房屋登记过户手续。况且，案涉房屋登记的所有权人为攀枝花国贸大厦，被告无法协助办理房屋登记过户手续。3、案涉房屋是整套出售的，双方并未约定房屋的单价面积，所以不存在面积误差的计算问题。4、案涉房屋的竣工时间不是原告所说的2007年9月2日，而是2013年1月18日。综上所述，原告的诉讼请求不成立，依法应予驳回。被告同时提出反诉，请求判令原告向被告返还案涉房屋，并支付房屋占用期间的费用700000元，同要求原告承担本案的诉讼费。
经审理查明，原、被告双方签订了一份《房地产买卖契约》（未注明签约时间），约定原告购买被告实际所有的位于攀枝花市东区房屋（该房屋登记所有权人为攀枝花国贸大厦，产权证编号：攀房权证东字第XXXXXX**号）；合同主要内容为：1、案涉房屋总价3000000元，被告于2007年8月8日前将案涉房屋交付原告。2、原告对被告所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。3、本契约未尽事项、双方可以另行协议，其补充协议经双方盖章后与本契约具有同等效力；4、本契约经双方签章并经房地产行政管理机关审核批准后生效。2007年11月29日，被告向原告出具了一份收到原告缴纳购房款3000000元的收据。之后，原、被告双方因房屋权属证书登记过户、逾期办证违约金及双倍返还面积误差款等发生纠纷。
同时查明：1、攀枝花市住房和城乡规划建设局出具《关于对东区原国贸大厦房地产权的情况反映的回复》证明：“国贸大厦原为农贸中心综合楼，1993年开工建设，1995年竣工更名为攀枝花市国贸大厦，…2006年经被告擅自收购部分商业用途房屋并违规改建为住宅对外出售。…现商业部分的产权的办理正在推进”；2、攀枝花市博胜房地产开发有限公司于2007年7月23日变更为攀枝花市博深房地产开发有限公司，攀枝花市博深房地产开发有限公司于2013年4月8日变更为攀枝花市广隆工贸有限公司。3、原告周锡珍与李某某系夫妻关系，李某某于2004年7月至2006年12月期间，使用攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司（更名为四川飞马建设有限公司）和泸县第十一建筑工程公司（更名为四川省科茂建筑工程有限公司）的营业执照修建了攀枝花市博胜商城工程。二公司出具《情况说明》证明，博胜商城的实际施工人为李某某，工程款均归李某某，李某某以工程款抵其妻子周锡珍购买案涉房屋是事实。4、被告与案外人李某某于2007年8月3日签订了一份《补充协议》，其主要内容为：“1、房款三百万元，乙方（被告）不支付现金给甲方（李某某），作为冲抵甲方欠乙方为甲方修建博胜商城工程款三百万元；2、甲方在签订合同后一个月内完成办理乙方的《房屋所有权证》、《土地使用权证》等所有资料及相关手续报相关部门。3、经李某某同意房屋产权办给周锡珍”。但是，原告并未在该《补充协议》上签字。
上述事实有下列证据在案予以证明：1、原、被告双方当事人的当庭陈述；2、原、被告双方于2008年8月7日签订的《房地产买卖契约》；3、攀枝花市博深房地产开发有限公司收据；4、攀枝花市住房和城乡规划建设局出具的《关于对东区原国贸大厦房地产权的情况反映的回复》；5、攀房权证东字第XXXXXX**号攀枝花国贸大厦房屋权属证书复印件；6、攀枝花市工商行政管理局规定变更基本情况证明及《行政处罚决定书》；7、国贸大厦跃层加固工程竣工验收纪要复印件；8、原告与李某某结婚证及户口簿复印件；8、《补充协议》；9、四川飞马建设有限公司、四川省科茂建筑工程有限公司出具的《情况说明》；
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》并未违反相关法律法规的规定，不存在无效或可变更、可撤销的法定情形，当属有效，双方均应诚信履行。合同签订后，当事人双方均已实际履行了主要义务，即原告履行了支付购房款的义务，被告履行了交付房屋的义务。因此，双方的实际履行行为应当视为合同已经生效。被告提出合同未生效等抗辩主张，并不成立。基于此，本院对被告提出判令原告返还房屋并支付房屋占用费的反诉请求，不予支持。原告要求被告协助办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金的主张，缺乏依据。首先，原告作为买受人对所购买的房屋应当具有充分了解的注意义务。因案涉房屋至今尚未取得权利证书，原告诉请判令被告协助办理权属证书，难以支持；其次，原、被告双方在《房地产买卖契约》并未约定办理房屋所有权的期限，《补充协议》也只是约定将办理房屋产权证的所有资料及相关手续报相关部门，亦未约定办理权属证书的时间。被告与案外人李某某签订的《补充协议》，原告并未在该《补充协议》上签字。根据合同的相对性原理，该《补充协议》对原告并不发生效力。基于此，本院对原告请求判令被告协助办理权属证书及支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持；再次，案涉房屋是按总房价整套出售的，双方并未约定房屋面积单价，原告提出要求被告双倍返还面积误差款1154183元的诉讼请求，缺乏依据，不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回周锡珍的诉讼请求；
二、驳回攀枝花市广隆工贸有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费15085元，保全费5000元，合计20085元，由周锡珍承担。反诉案件受理费18200元，由攀枝花市广隆工贸有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 吕艳荣
二〇一五年十二月三日
书记员 石李莉