福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终2114号上诉人(原审原告)：李利煌，男，1971年1月15日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。委托诉讼代理人：王全辉，福建鹭靖律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑枝南，福建鹭靖律师事务所律师。上诉人(原审被告)：裕德源（南靖）置业有限公司，住所地福建省南靖县山城镇中山北路45号3楼，统一社会信用代码：913506275532202570。法定代表人：柯榕生，董事长。委托诉讼代理人：邱志平，福建天翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓文，福建天翼律师事务所律师。上诉人李利煌因与裕德源（南靖）置业有限公司(以下简称裕德源公司)商品房预售合同纠纷一案，不服南靖县人民法院(2015)靖民初字第2626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李利煌的委托诉讼代理人王全辉，上诉人裕德源公司的委托诉讼代理人吴晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李利煌上诉请求：维持原判第一项，变更原判第二项为裕德源公司应于本判决生效后十日内返还李利煌车位款130000元及自2013年8月28日起至付清款项之日止的利息，按同期同类贷款利率计算。事实与理由：一、出卖人裕德源公司在与我方签订《裕德源广场车位认购协议书》时，承诺车位将与我方购买的商品房同时交付，我方才一次性交清全部车位价款。交款至今近三年，经我方多次要求与出卖人签订正式的商品房买卖合同，并交付车位，但出卖人均不履行，故出卖人违约在先。二、由于出卖人违约不与我方签订正式的商品房买卖合同，逾期交付车位，故导致我方要求解除《裕德源广场车位认购协议书》，违约责任在于出卖人。三、出卖人出卖车位，均未与买受人签订正式商品房买卖合同，直至其起诉后，出卖人才通知其他买受人签订合同。该事实足以印证出卖人拖延不签订正式合同，不交付车位的违约事实存在。裕德源公司辩称：涉案《裕德源广场车位认购协议书》并未正式缔约相关的条款和事项，属预约买卖合同。涉案协议签订后，买受人未与我方签订正式商品房买卖合同。就违约问题，买受人均无证据证明我方违反了涉案协议中的何项条款，而是买受人违反了涉案协议中所约定的双方在协议书的基础上进一步协调并签订正式的商品房买卖合同，违约方应是买受人。本案中，买受人虽支付了车位款项，我方也明确了涉案车位是李利煌，属李利煌的财产，我方并未损害买受人的实际利益。裕德源公司上诉请求：撤销原判，依法驳回买受人的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案《裕德源广场车位认购协议书》合法有效，原判认定买受人享有解除权，缺乏事实、法律依据。原判既已认定涉案协议属预约合同的性质，并认定其合法有效，则该协议即对当事人有约束力；但又认定涉案协议为“意向性安排”，尚未成立，自相矛盾，并以此认定买受人享有合同解除权，缺乏事实、法律依据。二、涉案《裕德源广场车位认购协议书》合法有效，应当继续履行，买受人无权解除涉案协议，无权拒绝依约办理正式签约过户手续。预约合同的性质和特点，决定了双方签订的涉案协议，是为将来签署正式交易合同做准备，不能以正式合同的标准要求预约合同同样具备相同的主要条款。事实上，本案涉案标的已经特定化，买受人已清楚自己将来所购买的车位的编号、位置，并明确是经过了解后同意购买；且价款也已确定，双方只待签订正式的商品房买卖合同、即完成交易。李利煌辩称：一、原判认定涉案《裕德源广场车位认购协议书》为预约合同定性准确。涉案协议未约定交付期限的主要条款，不具备商品房买卖合同要件。预约合同并不必然产生正式签订商品房买卖合同的效力，当一方违约或不可归责于任何一方事由导致无法签订正式合同，合同当事人有权要求终止或解除预约合同。二、买受人在与出卖人签订涉案《裕德源广场车位认购协议书》后即按约定全额付清了购车位价款。在长达三年时间内，多次要求出卖人签订正式的商品房买卖合同，并交付车位，但出卖人至今未与我方签订正式的商品房买卖合同，也无法交付车位，构成根本性违约，导致买受人无法实现合同目的，据此，买受人有权解除涉案《裕德源广场车位认购协议书》，并请求出卖人赔偿其经济损失即利息损失。李利煌向一审法院起诉请求：一、裕德源公司与其签订的《裕德源广场车位认购协议书》无效；二、裕德源公司返还其认购车位价款13万元及利息(利息自2013年8月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至裕德源公司还清款项之日止，截止至起诉日利息为18980元)。后变更了诉讼请求：终止其与裕德源公司签订的《裕德源广场车位认购协议书》；二、裕德源公司返还其认购车位价款13万元及利息(利息自2013年8月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至裕德源公司还清款项之日止)。一审法院认定事实：2012年6月21日，裕德源公司取得《商品房预售许可证》，许可预售位于南靖县山城镇杉行街和大众路交汇处的裕德源广场的商品房，其中包含平战车位49套，预售面积为1823.11平方米。2013年8月28日，买受人李利煌与出卖人裕德源公司签订了一份《裕德源广场车位认购协议书》，其主要内容为：“双方就裕德源广场地下室编号为××停车位买卖的相关事宜，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议:一、买受人经过了解，自愿购买出卖人开发建设的位于南靖县杉行街和大众路交汇处裕德源广场地下车位使用权，车位编号为××。二、车位实际认购价格为人民币壹拾叁万零仟零佰零拾零元（￥130000元整）。三、买受人应于本认购协议书签订的同时支付首期款零拾贰万陆仟零佰零拾零元整（￥26000元整）（含定金）或一次性支付车位认购款拾万仟佰拾元整（￥整）。四、买受人可以选择以下第2种付款方式：1、一次性付款；2、分期付款：即首期支付2.6万元，以交首付款当天日期为准，2013年9月18日前交完余款壹拾零万肆仟零佰零拾零元整（￥104000元整）。五、如买受人延期交付应付款项，应向出卖人支付延期付款利息，利息从欠款应付之日起至实际缴付之日止，每天按欠款数额万分之五（0.05%）计算。六、如买受人逾期十天仍未付清应付款项则视为根本性违约，出卖人有权单方面解除本协议，将该车位另行转让给他人而无须征询买受人同意，同时买受人应承担相当于上述车位转让价的20%作为违约金。七、买受人同意出卖人指定漳州向阳物业服务有限公司（下称“管理公司”）负责该车位的日常管理，买受人保证遵守管理公司的各项管理规定，按时交纳各项维护费用（暂定为58元/月）。八、买受人不得私自改变车位用途，严格遵守车位使用相关规定，服从小区物业管理。如因买受人使用车位不当而造成人员伤亡、财产损失的，由买受人负全责；由于不可抗力等因素造成损失的，按相关规定进行处理。九、甲乙双方如需变更协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。”同日，李利煌向裕德源公司支付车位款人民币26000元，于2013年11月1日向裕德源公司支付车位款人民币104000元。一审另查明，2011年4月25日，福建省漳州市人民政府办公室出台了《漳州市商品房人防范围地下车位销售和办理权属登记事实意见》，该意见中明确载明“房屋权属登记机构在办理人防范围内地下车位权属登记时，应在房屋登记簿和权属证书附注中注明本车位专用的使用权面积和‘本车位在平站结合人防工程范围内，使用和管理应遵循相关人民防空法律法规’”。一审法院认为：本案争议的主要焦点在于买受人李利煌诉求终止履行双方于2013年8月28日签订的裕德源广场车位认购协议书的理由能否成立的问题。第一，相对商品房买卖合同来说，认购协议书是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。第二，李利煌与裕德源公司签订的《裕德源广场车位认购协议书》，约定李利煌购买裕德源公司开发建设的位于南靖县杉行街和大众路交汇处裕德源广场地下车位使用权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该认购协议书没有约定车位交付使用的条件及日期、面积差异处理方式、产权登记有关事宜等商品房买卖合同应载明的主要内容，仅为预约合同，不能认定为商品房买卖合同。第三,根据裕德源公司提供的证据，裕德源公司在与李利煌签订《裕德源广场车位认购协议书》时已取得包含涉案车位在内的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，以商品房预售许可证为判断效力的依据，裕德源公司出示了商品房预售许可证，因此李利煌与裕德源公司签订《裕德源广场车位认购协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。第四，双方签订的《裕德源广场车位认购协议书》未约定车位交付使用的条件及日期、面积差异处理方式、产权登记有关事宜，因此应当认定该认购协议书仅为意向性安排，在未签订正式商品房买卖合同的情况下，双方当事人均可以放弃车位转让交易。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，双方并未约定解除权的行使期限，裕德源公司亦未催告，故李利煌的解除权并未消灭。综上，李利煌要求终止履行双方于2013年8月28日签订的裕德源广场车位认购协议书,即解除双方签订的《裕德源广场车位认购协议书》，理由正当，于法有据，予以支持。综上所述，认购协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生约束力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“一方不订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，法院应予支持”。本案中，裕德源公司表示愿意订立正式的商品房买卖合同，而李利煌要求终止履行认购协议，不愿意继续履行认购协议书，因双方签订的认购协议并没有强制双方行缔约本约合同的意见表示，现李利煌要求终止履行《裕德源广场车位认购协议书》，即解除双方签订的《裕德源广场车位认购协议书》，因不违反法律规定，予以支持。又因裕德源公司并未主张李利煌赔偿因解除预约合同造成的损失，因此李利煌要求裕德源公司返还已交付的车位款130000元，理由正当，予以支持。至于李利煌要求裕德源公司返还利息的诉求，因李利煌主动要求终止履行协议，违约在先，因此对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十五条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李利煌与裕德源（南靖）置业有限公司于2013年8月28日签订的《裕德源广场车位认购协议书》。二、裕德源（南靖）置业有限公司应于本判决生效后十日内返还李利煌车位款人民币130000元。三、驳回李利煌对裕德源（南靖）置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币3280元，由李利煌负担418元，裕德源（南靖）置业有限公司负担2862元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明，庭审中，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，买受人李利煌购买裕德源公司开发建设的“裕德源广场“401室商品房一套，于2014年3月29日与出卖人办理该商品房的移交手续。本院认为，涉案《裕德源广场车位认购协议书》是裕德源公司与李利煌买卖双方建立在平等、自愿基础上订立，意思表示真实，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。从双方签订的上述认购协议书的内容看，其载明了双方当事人的名称、姓名、住所，车位的基本状况及总价款等实质性条款，虽然双方在涉案认购协议书中对车位的交付使用条件及日期未作约定，但法律有规定的可以适用规定。第一，关于车位的交付使用条件：涉案车位位于裕德源广场地下室，系裕德源广场住宅小区内，规划用于停放车辆的车位。该车位的交付使用，必须符合《中华人民共和国物权法》第七十四条关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”规定，本案买受人系该小区的业主，因此，出卖人将涉案车位出售给本小区业主李利煌，并未违反上述法律规定，只要在工程竣工验收后即可交付使用。第二，关于车位的交付日期：虽然涉案认购协议书中对车位的交付日期未作约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。就合理的必要准备时间，从签订涉案认购协议书即2013年8月起至买受人2014年3月取得同小区的预购商品房时尚未取得涉案车位，距起诉时2015年8月止已两年之久，该期间已足于对方的准备时间。因此，涉案认购协议书不存在履行预约合同的事实上或法律上的障碍，具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人裕德源公司已按认购书的约定收受全部购车款130000元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商品房买卖合同。出卖人至今尚未将涉案车位交付买受人使用，从买受人起诉至今亦已超过1年的合理期限，买受人据此要求解除涉案《裕德源广场车位认购协议书》的理由，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定，应予支持。一审法院据此判决解除双方签订的《裕德源广场车位认购协议书》，并由出卖人返还车位款130000元正确，应予维持，但对买受人提出利息损失的请求未予支持不当，应予纠正。由于出卖人从签订涉案认购协议书至今仍未将涉案车位交付给买受人使用，已构成迟延履行交付的违约事实，应承担违约责任，因此，买受人李利煌主张出卖人因违约行为应承担其利息损失的上诉理由，与法有据，应予采纳。出卖人裕德源公司上诉认为涉案《裕德源广场车位认购协议书》合法有效，应当继续履行，买受人无权解除涉案认购协议书的理由，与法相悖，应予驳回。综上所述，李利煌的上诉请求裕德源公司承担其利息损失的理由成立，应予采纳。裕德源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持南靖县人民法院(2015)靖民初字第2626号民事判决。二、上诉人裕德源(南靖)置业有限公司应于本判决生效后十日内支付上诉人李利煌车位款130000元的利息(自2013年8月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清款项之日止)。一审案件受理费3280元，由李利煌负担418元，裕德源（南靖）置业有限公司负担2862元。二审案件受理费各3280元，由上诉人裕德源(南靖)置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 李 凌审判员 翁艺晖二〇一六年十一月三日书记员 卢 杰