广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第973号
上诉人（原审被告）：吴妈文。
被上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区总工会。
法定代表人：杨冶城。
委托代理人：方俊、方雁强。
上诉人吴妈文因与被上诉人惠州市惠阳区总工会房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第44号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州市惠阳区总工会于2014年12月22日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令原被告租赁关系解除，被告返还租赁房产（即被告搬离惠阳区淡水镇南门大街工人文化宫8号之4门店）；2、判令被告向原告支付房屋占用费暂计23000元（房屋占用费从2014年2月开始计算至起诉日，应当计算至被告搬离租赁房产之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：原被告于2005年签订《楼房续租合同》，将原告位于惠州市惠阳区淡水南门大街工人文化宫8号之4门店的商铺（面积40平米）出租给被告，租赁期限5年（从2005年8月1日起至2010年7月31日）。双方签订的合同早已到期，未能就承租事宜重新签订合同，被告仍然继续承租使用租赁铺位，双方构成不定期租赁合同，作为出租人的原告有权随时解除租赁关系，原告多次要求解除合同，要求被告搬离租赁铺位，并发出书面通知，依法解除租赁关系。但被告收到通知后拒绝解除合同、拒绝搬离租赁铺位，继续侵占使用铺位，被告的行为已经严重侵犯原告合法权益。
被告吴妈文辩称，同意解除合同及房子给回原告，但不同意交23000元的占用费。理由是原告通知我方不用交租金，所以我方没有进货经营生意。我方交了2000元押金，但对方也没有退回给我方。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原被告签订《楼房续租合同》，约定原告位于淡水南门大街工人文化宫8号之4门店一间（面积约40平米）租给被告经营。合同主要条款为：“一、租用期限自2005年8月1日至2010年7月31日止，租用期限5年。期满后原告如继续出租，按当年市价，在平等互利原则上优先考虑给被告继续承租，另行订立合同。二、每月租金2000元，交租期限为当月5日前交清。从2008年8月1日起递增10%，即每月租金2200元；从2009年8月1日起递增15%，即每月租金2300元。如有违反，原告有权单独终止合同收回楼房，不负责被告任何经济损失，并从被告押金中扣回应欠租金。……八、合同期内，如政府有关部门需要该楼房作其他用途，双方应无条件服从，原告不负任何经济责任，押金如数退还被告，同时终止合同。”合同签订后，双方依约履行了义务。
另查明，《楼房续租合同》约定的租赁期满后，原告继续将涉案房屋租赁给被告，双方没有签订书面合同约定新的租赁期限。原被告在庭审时确认被告缴纳租金至2014年1月。被告述称交纳的2000元押金没有退回，原告予以默认。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：在《楼房续租合同》履行期满后，承租人即被告继续使用租赁物，原告作为出租人并没有提出异议，原被告的租赁合同继续有效，但期限应为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告在原告发出的《终止租赁关系通知》签收表上签名，证明被告收到了原告的终止租赁通知书。并且，原告在《关于唐松水等人信访问题的答复中》提到了宽限期为三个月，这符合合同法规定的不定期租赁中出租人解除租赁合同的情形。因此，原告诉请确认原被告租赁关系解除的理由成立，本院予以支持。其次，由于租赁合同已经解除，被告有义务按时归还租赁房产给原告。故原告诉请被告支付2014年2月起房屋占用费于法有据，本院予以支持。被告辩称是原告通知其不用交租金故不同意缴交23000元的租金，其抗辩理由没有证据予以佐证，本院不予采信。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年3月18日作出三项判决：一、确认原告惠州市惠阳区总工会与被告吴妈文的租赁合同关系解除。被告吴妈文在本判决发生法律效力之日30日内将位于淡水南门大街工人文化宫8号之4门店返还原告惠州市惠阳区总工会。二、被告吴妈文应在本判决发生法律效力之日15日内支付原告惠州市惠阳区总工会房屋租金（自2014年2月起按每月2300元计算至房屋返还给原告之日止）。被告吴妈文交纳的2000元押金可以冲抵租金。三、驳回原告惠州市惠阳区总工会的其他诉讼请求。案件受理费475元，减半收取即238元，由被告吴妈文承担。
当事人二审的意见
原审被告吴妈文不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、变更原审判决第二项判，改判上诉人每月向被上诉人支付的租金为20OO元或将案件发回一审法院重审。
主要事实和理由：一审法院查明《楼房续租合同》约定的租赁期满后，被上诉人继续将涉案房屋租赁给上诉人，双方没有签订书面合同约定新的租赁期限，却自始至终没有查明上诉人与被上诉人的房屋租金，仅凭已经履行完毕的《楼房续租合同》，主观臆断地认为上诉人与被上诉人之间的租金为23O0元，这明显与事实不符。上诉人所缴交的房租每月为2000元，均有被上诉人开具的收据作为证明。一审法院一方面认定上诉人与被上诉人形成不定期租赁合同关系，却对双方租金不闻不问，不加查实，随意判决，损害了上诉人的合法权益，属于事实认定不清。
被上诉人口头答辩要求二审维持原判。
根据二审查询的情况，被上诉人在二审查询后补充提交了下列证据：1、惠州市惠阳区人民政府办公室惠阳府办（2008）268号《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》；2、惠州市惠阳区总工会《关于要求界定总工会及所属事业单位区工人文化宫资产为工会资产的请示》；3、惠州市惠阳区财政局《关于区总工会要求产权界定的意见》。
本院查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：
1、2014年1月，被上诉人向包括上诉人在内的承租户发出《终止租赁关系通知书》，要求与上诉人终止租赁关系，上诉人等承租户在2014年2月20日前交搬离承租房屋。上诉人等承租户有异议，提出要求继续承租房屋；如被上诉人收回房屋，应赔偿装修费、搬迁费和货物折旧费损失。之后，上诉人等承租户又向有关部门投诉，被上诉人以书面形式答复了上诉人等承租户的信访问题。
2、2008年12月15日，惠阳区政府办公室下发《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》，决定从2009年1月1日开始，对区级部门预算单位的物业（房产、地产和股权）收入直接存入区新信资产管理办公室的物业收入专户，区新信资产管理办公室凭开户银行的收款凭证开具发票。各预算单位的物业经公示明晰后，必须按照区新信资产管理办公室的要求，在2009年6月30日前办好产权交接手续。物业租赁或合作经营合同于2009年1月1日后到期的，由区新信资产管理办公室统一管理，原物业单位不得续签或另签合约等。惠州市惠阳区总工（含下属行政事业单位）属惠阳区实行部门预算单位的范围。2、2009年3月19日惠阳区总工会向惠阳区政府报请《关于要求界定总工会及所属事业单位区工人文化宫资产为工会资产的请示》，要求界定区总工会及所属事业单位区工人文化宫资产为工会资产。同年5月11日，惠州市惠阳区财政局向惠阳区政府出具《关于区总工会要求产权界定的意见》，建议先由区新信办按照惠阳府办（2008）268号接管区总工会及区工人文化宫的资产，待产权界定工作完成后，再根据产权界定结果对资产进行划分。
二审判决的理由和结果
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据查明的事实及上诉人在二审中的上诉意见，本案二审的焦点主要是：一是涉案房产权属是否清楚；二是租金标准的确定。
关于第一个问题。根据《中华人民共和国工会法》（下称《工会法》）第二条的规定，工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织。第四十一条规定：工会经费的来源：（一）工会会员缴纳的会费；（二）建立工会组织的企业、事业单位、机关按每月全部职工工资总额的百分之二向工会拨缴的经费；（三）工会所属的企业、事业单位上缴的收入；（四）人民政府的补助；（五）其他收入。第四十六条规定：工会财产、经费和国家拨给工会使用的不动产，任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨。从以上规定可知，工会的组织架构有别于政府行政机关，工会的经费和财产有别于国有资产的管理。
涉案的惠阳区淡水镇南门大街工人文化宫8号之4门店，被上诉人虽然没有提供房地产权证，证明涉案房屋属其合法所有，并有占有、使用、收益和处分的四项权能。但从2005年12月31日上诉人与被上诉人签订《楼房续租合同》后，无任何单位或团体向被上诉人主张房屋权利的事实分析，被上诉人出租给上诉人使用的房屋不存在权属之争。惠阳区2008年12月25日下发的《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》，也只是要求将区各部门预算单位的物业实行统一收回，统一管理，不涉及权属之争问题。至于租金收据有时由被上诉人开具，有时由被上诉人的下属单位工人文化宫开具，有时由惠阳区政府委托新信资产管理办公室开具，这只涉及管理问题，并不改变涉案房屋属被上诉人管理的资产的性质。上诉人上诉认为涉案房产权属不清，被上诉人无权出租的上诉意见理由不充分，本院不予采纳。
关于第二个问题。经查明，双方之前签订的《楼房续租合同》中约定每月租金2000元，交租期限为当月5日前交清。从2008年8月1日起递增10%，即每月租金2200元；从2009年8月1日起递增15%，即每月租金2300元。一审庭审中，被上诉人确认上诉人缴纳租金至2014年1月。二审中，上诉人提供最早至2005年8月24日，最迟至2013年4月12日的房租收据，证明上诉人一直以来缴纳的房租费为每月2000元。本院认为，在合同履行期届满后，双方对合同继续履行没有提出异议，出租人允许承租人继续使用租赁物，应认定房屋租赁合同转为不定期合同，原合同约定的租金标准亦继续有效。根据双方当事人在合同当中的约定，2009年起租金增至2300元。本案中，虽然双方一直未按合同约定的租金数额实际履行，但被上诉人作为出租方有权要求上诉人按照合同约定的租金标准履行，且按照市场交易规则，房屋租金逐年递增属于正常情形，且2009年以来被上诉人也一直未上调租金。因此，原审法院判决上诉人参照原合同约定，按每月租金2300元向被上诉人支付租金有法律依据，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费475元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 廖献鹏
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；