山东省费县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）费执异字第12号
异议人孟庆良（案外人），男，××年××月出生，汉族，居民。
委托代理人鲍俊飞，山东××律师事务所律师。
申请执行人临沂沂河担保有限公司。
法定代表人宫秀兰，董事长。
委托代理人李涛，山东××律师事务所律师。
被执行人翟德军，男，××年××月出生，汉族，居民。
被执行人张会会，女，××年××月出生，汉族，居民。
被执行人翟德成，男，成年，汉族，居民。
被执行人鞠晓娟，女，成年，汉族，居民。
被执行人李积华，男，××年出生，汉族，居�。
被执行人王西芳，女，××年出生，汉族，居民。
被执行人米志伟，男，××年出生，汉族，居民。
被执行人马宗芹，女，××年出生，汉族，居民。
本院在执行申请执行人临沂沂河担保有限公司与被执行人翟德军、张会会、翟德成、鞠晓娟、李积华、王西芳、米志伟、马宗芹民间借贷纠纷一案中，异议人孟庆良不服本院对位于临沂市兰山区曹王庄小区同心御园3号楼1-601-1021室房产的查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开听证进行了审查。异议人孟庆良及其委托代理人鲍俊飞、申请执行人临沂沂河担保有限公司的委托代理人李涛到庭参与听证。本案现已审查终结。
异议人孟庆良称：被执行人翟德军、张会会是夫妻关系。2010年4月4日，二人以抵押贷款的方式购买涉案房屋。首期付款18万元。因被执行人张会会借异议人10万元未还，异议人诉至临沂市兰山区人民法院。2011年10月27日，双方和解：被执行人翟德军、张会会将该房屋作价47万元，并由异议人向银行分期付款的方式出卖给异议人，并交付房屋。异议人已付款20万元；余款由异议人分期向兰山区农行城区支行支付至今。2013年12月24日，异议人以张会会名义缴纳契税后办理房产证。请求依法对该楼房终止执行、解除查封。为此，异议人提交房地产买卖契约、收到条、（2011）临兰民初字第5150裁定书、银行转账证明、农行临沂城区支行证明、农业银行保管证、住房抵押手续发票、协议书、契税纳税申报表等证据。
申请执行人临沂沂河担保有限公司述称：异议人的异议不能成立。一、根据物权法、房地产管理法的规定，不动产的设立、转移、变更、必须到房屋相关部门办理过户手续。否则�不发生公示效力。在本案中，房屋产权人系被执行人张会会而不是异议人。二、异议人的诉讼明显是虚假、恶意诉讼。理由有四点：1、按照异议人提供的房屋买卖协议，2011年4月27日，该房子就属于异议人所有，为什么2011年4月28日，异议人又起诉到兰山法院，自己起诉自己，自己查封自己。其实质是异议人协助被执行人转移财产，逃避债务。2、2010年6月6日，被执行人通过市场价格购买的房屋，价款是470625元，2011年4月27日该房屋的市场价格应约为60万元，而异议人与被执行人的协议价款是47万元，明显低于市场价格，其实质是以合法形式掩盖非法目的。其房屋买卖合同无效。3、异议人既是买卖合同的买方、又是卖方的代理人。该合同应该视为无效。4、异议人2011年9月17日借被执行人的10万元，10月17日到期，仅仅过了十天（10月27日）在如此短的时间内，异议人就起诉�法院，明显是串通。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。
申请执行人临沂沂河担保有限公司与被执行人翟德军、张会会、翟德成、鞠晓娟、李积华、王西芳、米志伟、马宗芹民间借贷纠纷一案，沂水县人民法院于2012年8月20日受理后，于同年11月15日作出（2012）沂商初字2117号民事判决书。其内容为：1、被执行人翟德军、张会会于本判决生效后10日内一次性偿还申请执行人临沂沂河担保有限公司借款本金172521元及利息（利息按约定月利率9.7‰计算，自借款之日起至付清之日止）；2、被执行人鞠晓娟、李积华、王西芳、米志伟、马宗芹对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费4351元，由八被执行人负担。因八被执行人未履行该判决确定的义务，申请执行人临沂沂河担保有限公司向沂水县人民法院申请强制执行。2013年4月28日，该院委托本院执行。
本院在执行过程中，于2013年5月23日依据（2013）费委执字17号执行裁定，查封了被执行人张会会、翟德军所有的位于临沂市兰山区曹王庄小区同心御园3号楼1-601室房产1处（含储藏室）。后异议人孟庆良不服，向本院提出上述异议。
另查明，2010年4月6日，被执行人张会会与案外人临沂兰华房地产开发有限公司签订协议购买了上述争议房产。协议约定总价款470625元，预交145625元，欠款32.5万元，由沂兰华房地产开发有限公司担保办理银行按揭贷款，分30年交清。2011年10月27日，异议人孟庆良与被执行人张会会、翟德军签订房地产买卖契约购买了该争议房产。协议（契约）约定：该房屋总价款47万元，异议人于契约签订后预付定金2万元；第一次支付房款8万元；剩余款项双方到房产局办理过户手续后3日内付清。同月26日，27日、29日被执行人翟德军、张会会分别出具了收取购房定金2万元；收款8万元、10万元的收据。听证中，异议人称房屋价款的支付的方式是：第一次是给了10万元现金，对方给了收到条。第二次是由于异议人与张会会之间有借款合同，异议人享有十万债权，用债权抵10万元房款。剩余是银行按揭，从交付完房屋后，2011年10月至今都是按揭支付。中国农业银行股份有限公司临沂分行城区支行于2014年11月3日，出具证名称：张会会，（身份证号码××）200年5月26日在我行办理住房贷款32.5万元，购买同心御园3号楼1单元1-601号，期限30年。2011年10月27日该房产转卖给孟庆良，自2011年11月至今张会会名下的住房贷款由孟庆良归还。但是，根据该行金穗卡对账明细显示：分期扣（还）款均是通过张会会的6228481821735645713账户进行的。对每月归还贷款的金额，异议人称“每月支付1800元到银行，具体支付不清楚”。
2013年12月24日，异议人孟庆良以被执行人张会会委托代理人的身份到临沂市房产管理局办理了所有权为被执行人张会会的房屋产权登记证书，并将该证交由抵押权人中国农业银行股份有限公司临沂分行城区支行保管。该房至今未办理所有权人由被执行人张会会变更为异议人的产权变更登记手续。
异议人孟庆良虽然称其以实际占有该房产，但未提交证据予以证实。
还查明，2011年10月27日，异议人曾以被执行人张会会欠其10万元借款未还为由将被执行人张会会诉至临沂市兰山区人民法院，并申请保全了上述争议房产。2013年12月30日，该院以“原被告双方已达成和解，原告孟庆良申请解除查封为由”，作出（2011）临兰民初字第5150号民事裁定书，解除了对该房产的查封。
上述事实，主要根据听证笔录，本院及沂水县人民法院关于本案的（2012）沂商初�2117号民事判决书、执行裁定书及异议人提交的异议人提交房地产买卖契约、购房款收条、金穗卡对账单、中国农业银行股份有限公司临沂分行城区支行的证明等认定的，其证据材料均收集、记录在卷。
本院认为，债务应当清偿。在被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务的情况下，人民法院可以依据相关法律规定，对被执行人所有或者与他人共有的财产采取查封、冻结、扣押、扣留等执行措施。本案中，因房屋产权登记证书记载的权利人为被执行人张会会，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许�、施工许可等相关证据判断；（二）……”的规定，足以认定争议房产的权利人为被执行人张会会，本院可以采取查封措施。
异议人孟庆良虽然提交了中国农业银行股份有限公司临沂分行城区支行的证明及其本人的金穗卡对账单欲以证实其已交清全部价款；但是异议人与被执行人张会会、第三人中国农业银行股份有限公司临沂分行城区支行未签订将该购房贷款（债权）转移的协议，即该部分债务尚未转移给异议人孟庆良。该购房贷款已归还的部分也是以被执行人张会会的名义进行的，而中国农业银行股份有限公司临沂分行城区支行的证明内容与被执行人张会会的6228481821735645713账户（金穗卡）对账单相互矛盾，加之，异议人对关乎其切身利益的每月需还贷的明确具体的金额亦不清楚，无法排除“已归还的部分是否确为异议人归还”合理怀疑。同时，这也与房地产买卖契约约定的“剩余款项双方到房产局办理过户手续后3日内付清”的付款方式明显不符，故异议人所称“余款由异议人分期向兰山区农行城区支行支付至今”，证据不足，本院不予采信。异议人孟庆良称其以实际占有该房产，但因其未提交证据予以证实，对该项事实主张本院亦不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院对该争议房产的查封，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条、第二十二条的规定，裁定如下：
驳回异议人孟庆良的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 王国栋
审判员 王安亮
审判员 段文杰
二〇一六年十月十二日
书记员 李 杨