江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟辛民初字第00465号
原告常熟市林海暖通空调设备有限公司，住所地江苏省常熟市虞山镇安定村。
法定代表人谭伟清，该公司总经理。
委托代理人陈秀芳，江苏福地律师事务所律师。
委托代理人张正娟，江苏福地律师事务所律师。
被告徐利国。
委托代理人陆俊芳，江苏华元民信律师事务所律师。
被告林宗云。
委托代理人徐金宝，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
原告常熟市林海暖通空调设备有限公司（以下简称林海暖通公司）与被告徐利国、林宗云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月18日受理后，依法由审判员高栋明适用简易程序，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。后，本案因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告林海暖通公司委托代理人陈秀芳、赵骅到庭参加了2015年10月27日的庭审。后，原告林海暖通公司撤回对赵骅的委托，改由张正娟为原告的委托代理人。原告委托代理人张正娟参加了2016年4月28日的庭审。被告徐利国的委托代理人陆俊芳，被告林宗云及委托代理人徐金宝到庭参加全部诉讼。本案现已审理终结。
原告林海暖通公司诉称：原告林海暖通公司所有的位于常熟市虞山镇莫城管理区安定村14组的房屋，建筑面积约7586平方米，土地性质为集体土地，占地面积4660平方米。该房屋系原告从1998年至2006年期间陆续投资建造。建造时未办理立项和规划手续，也无建设管理审批手续，事后也未补办审批手续及产权证。2014年9月16日，原告林海暖通公司与被告徐利国签订了《房屋转让协议书》，约定原告将上述大部分房产，建筑面积为5129.79平方米的房屋转让给被告徐利国，房屋转让款为430万元，并约定于当日付清全部房款。双方口头约定：被告徐利国不能将上述房产对外转让；签订协议后，原告可以继续使用上述房产，如果原告经济条件好转，可随时将上述房产赎回。协议签订后，被告徐利国没有支付房款。据了解，被告徐利国在签订协议后的第二天即将房屋转让给了被告林宗云。2015年2月底，被告徐利国、林宗云强行控制了厂房。为维护原告合法权益，原告提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告与被告徐利国之间的《房屋转让协议书》无效；2、被告立即迁出并归还占有的房屋；3、本案诉讼费由被告承担。本案诉讼过程中，原告撤回了第2项诉讼请求。
被告徐利国辩称：原告与被告徐利国于2014年9月16日在虞山镇安定村村委会（以下简称安定村委会）签署房屋转让协议书是事实。经协商一致，原告将大部分厂房卖给了被告徐利国，确定购房款为430万元。被告徐利国按约于当天一次性支付清购房款430万元。原告与被告徐利国间的权利义务都在协议中载明，不存在口头约定。被告徐利国购买厂房后，已将厂房转卖给被告林宗云，双方权利义务也已履行完毕。该厂房现由被告林宗云经营使用。综上，原被告间的房屋转让协议合法有效，原告与两被告的权利义务也都履行完毕，请求驳回原告诉请。
被告林宗云辩称：原告与被告徐利国间的房屋转让协议、被告徐利国与被告林宗云间的房屋转让协议，均是有效的。原告与被告徐利国间的转让协议，被告徐利国已经支付对价，且有安定村委会见证，已履行完毕，可视为原告已经放弃了土地使用权。安定村委会将土地租赁给被告徐利国，并签订了土地租赁协议。原告的诉请违反了诚实信用原则。被告林宗云与被告徐利国签订转让协议，取得了合同上的一切权利，且被告林宗云与安定村委会也签订了土地租赁协议，支付了土地租金。被告林宗云履行了房屋转让协议，支付了房屋转让款。被告林宗云在购买厂房时也审查了被告徐利国提供的相关资料，被告林宗云属于善意的第三方，原告要求确认转让协议无效无事实和法律依据，也无权接受涉案房屋及土地。
本案争议焦点为原告林海暖通公司与被告徐利国签署的《房屋转让协议书》是否有效。
一、为证明各自的诉讼主张，原告林海暖通公司提交了以下证据：
1、《集体土地使用证》，载明土地使用者为林海暖通公司，座落虞山镇安定村，地号200500820，用途工业（21），终止日期至2009年4月11日止，使用权面积4660平方米。该集体土地使用证并注明“本证有效期贰年，自2005年4月11日至2007年4月10日止，竣工验收后换证。”
2、《常熟市集体建设用地使用权租赁合同》，载明出租方安定村委会（甲方），承租方林海暖通公司（乙方），甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于虞山镇，面积4660平方米，租赁期自2010年1月1日起至2015年12月31日止，合同签订日期2009年12月31日。
3、《资产租赁合同》（以下简称《2014租赁合同》），出租方安定村委会（甲方），承租方林海暖通公司（乙方），租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，租赁房屋状况为房屋座落在安定14组，租赁土地状况为土地性质集体，占用面积5333.3平方米，土地用于工业生产，租赁方式续租。
4、《关于对常熟市林海暖通空调设备有限公司拟资产入账委估单项资产的评估报告书》〔苏恒安信评报（2011）137号〕、《房屋评估明细表》（编号20140605001）。
原告林海暖通公司以上述证据证明转让的涉案房屋是原告所有，安定村委会与原告之间的常熟市集体建设用地使用权租赁合同的租赁期限至2015年12月31日，尚在租赁期限内，原告与村委会并未解除该租赁合同。
对上述证据1-4，被告林宗云认为：被告林宗云对于集体土地使用证真实性无异议，但该土地证终止期限是2009年4月11日，已经过期了，已经不具有合法性。且使用证载明的使用面积为4660平方米，与原告主张及转让的面积都不一致。故不能证明该土地使用者是原告。安定村委会已经根据原告与被告徐利国间、被告徐利国与林宗云间的合同，签订了相应的土地租赁合同。即使原告举证的该份租赁合同存在，因此后一系列的合同行为，事实上原告所主张的合同已不再履行。原告提交的资产租赁合同、评估报告书、房屋评估明细表，由于都是复印件，无法确认其真实性，且也与本案无关。
被告徐利国认为：上述评估报告书评估日期是2011年，房屋评估价值是378.3万元，被告徐利国购买价格是430万元，不存在明显低于市场价等不公平现象。房屋评估明细表的真实性无异议，但与本案无关。其余质证意见同被告林宗云的意见。
5、《房屋转让协议书》（以下称《9月16日协议》），原告以此证明房屋转让事实。房屋转让协议书载明：转让方林海暖通公司、谭伟清（甲方），受让方徐利国（乙方），双方约定转让的房屋（指地上建筑物，构筑物等，以下简称房屋）指位于常熟市莫城管理区安定村14组内，甲方合法拥有该房屋下土地的租赁使用权，土地面积为3883平方米。房屋指甲方所有租赁权的该土地上的建筑物等全部设施，建筑面积为5129.79平方米，具体以2014年6月5日编号为20140605001号房屋评估明细表为准，本次转让的范围系盖评估表所涉范围，扣除：1号钢混车间（面积1163.9平方米）及室内装修（装修编号1-59号），12号浴室（30平方米），15号宿舍（499.55平方米）。双方确认上述房屋转让款为430万元，付方式和时间为2014年9月16日全部付清。甲方承诺上述转让的房屋无任何权利瑕疵，若因该房屋在转让前存在权利瑕疵，涉及诉讼等，均由甲方负责处理与承担，与乙方无关。如乙方因此支付相关费用或造成相关损失的，有权向甲方追偿。甲乙双方于2014年9月16日签署该协议，安定村委会作为见证方在协议书上加盖了印章。
6、原告自行制作的《转让建筑物汇总表》、《建筑物汇总表》，原告以此对转让所涉及的建筑进行说明。
对上述证据5-6，被告徐利国认为：被告徐利国对上述《房屋转让协议书》的真实性无异议。具体房屋转让范围以红线图为准，红线图的范围就是转让给被告林宗云的厂房范围。被告徐利国已将房屋转让红线图交付给被告林宗云。
被告林宗云认为：被告林宗云对《房屋转让协议书》的真实性无异议。该协议原告自认为没有权利瑕疵，现在原告又以没有到期等理由主张无效，违反了诚实信用原则。该转让协议无由原告继续使用相关房屋的约定。该协议经安定村委会见证，是双方真实意思表示。《转让建筑物汇总表》、《建筑物汇总表》是原告自制的汇总表，无法确认真实性。原告将房屋转让给被告徐利国时，一并交付了原告盖章确认的确认转让范围的红线图，被告徐利国、林宗云签订协议时，被告徐利国将该红线图交给了被告林宗云。
二、被告徐利国提交了以下证据：
1、落款日期为2014年9月16日的《收据》，以证明被告徐利国购买原告厂房的房款已经于签订协议当天一次性付清。《收据》载明“今由谭伟清收到徐利国房屋转让款肆佰叁拾万元正（4300000.-元）已一次付清。谭伟清2014.9.16”。
2、银行承兑汇票复印件、银行转账交易凭条，原告以此证明被告徐利国已支付给原告的购房款，其中银行承兑汇票的票面金额为180万元，银行交易凭条载明的交易金额为100万元，抵销谭伟清向被告徐利国的借款150万元。
对被告徐利国提交的上述证据，原告林海暖通公司认为：原告对《收据》的真实性没有异议。但原告仅收到被告徐利国交付的210万元，其中银行承兑汇票110万元、银行转账100万元。另外，以原告法定代表人谭伟清结欠被告徐利国的220万元借款抵偿了部分转让款。
被告林宗云认为：被告林宗云对于收据真实性无异议。无论具体交易情况怎样，该收据已经确认了房屋转让款已经付清，如何交易过程不影响收据的效力。被告林宗云不清楚被告徐利国与原告间的款项交付的具体情况。
三、被告林宗云提交了以下证据：
1、被告徐利国与林宗云签订的《房屋转让协议》（以下称《9月17日协议》）及红线图，以证明被告徐利国、林宗云签订房屋转让协议，并明确了转让范围。该《9月17日协议》转让方徐利国（甲方），受让方林宗云（乙方），转让款为470万元，转让款交付时间为2014年9月17日，签署日期2014年9月17日。其余内容均与原告与被告徐利国签署的《房屋转让协议》相同。
2、《收条》、《银行卡取款凭条》，以证明被告林宗云已已经付清房屋转让款。《收条》载明“今收到林宗云房屋转让款肆佰柒拾万元正（莫城安亭村14组林海暖通厂房）收款人：徐利国2014.9.18”。《银行卡取款凭条》载明通过银行卡卡卡转账，林宗云转让徐利国账户231万元。被告林宗云称其他款项是交付的承兑汇票。
3、《资产租赁合同》（2014年9月19日签订，以下简称《2015租赁合同》），以证明被告林宗云与安定村委会签订了合同，将土地租赁给被告林宗云。《2015租赁合同》载明租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，占用面积3883平方米，租金总额96110元。其余内容均与《2014租赁合同》相同。安定村委会、常熟市虞山镇莫城管理区经济发展办公室加盖了印章。
4、《江苏省农村合作经济组织内部结算凭证》，以证明被告林宗云已经按照合同支付了相应土地租金。该凭证载明：收款日期2015年8月19日，交款单位林宗云，收款内容14组土地租金（原林海暖通），收款金额94064元（2015.1.1-2015.12.31），加盖了“常熟市虞山镇安定村村民委员会财务专用章”。
5、转让方为原告林海暖通公司、受让方为被告徐利国的《房屋转让协议书》（2014年9月16日签署）。该协议书与《9月16日协议》内容相同，区别仅在甲方（即林海暖通公司）盖章处有手写的“其它：过期地土证已遗失。”
6、出租方为安定村委会、承租方为被告徐利国的《资产租赁合同》（2015年1月1日签署，以下简称《2015租赁合同》）。载明：租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，占用面积3883平方米，租金总额96110元。其余与《2014租赁合同》同。
对被告林宗云提供的上述证据，原告林海暖通公司认为：原告林海暖通公司对于《9月17日协议》的真实性不予认可。银行卡取款凭条，只反映被告林宗云交付230万元的付款情况，故原告对收条不予认可。原告对《2015租赁合同》的合法性、真实性、关联性都不予认可。据原告向安定村委会了解，村委会说知道原被告间有纠纷，没有在任何合同上盖章，也迟迟不收取任何人的租金。《常熟市集体建设用地使用权租赁合同》有效期至2015年12月31日，原告与村委会的租赁关系尚在合法期限内，在未解除合同情况下，《2015租赁合同》将同一块土地再次出租是无效的。原告对《9月16日协议》不认可，签订协议时村委会并不在场。对《2015租赁合同》，实际是土地租赁合同，没有原告的盖章、签字，不能认为是原告放弃了承租地块的权利。村委会在房屋转让协议书上见证，不等于协议就生效，协议是否有效，应严格按照法律规定认定，村委会是否盖章不影响是否有效。原告林海暖通公司未对红线图提出异议。
被告徐利国认为：被告徐利国对于被告林宗云提供的上述证据均无异议，被告林宗云已经按约付清购房款。
被告徐利国另外提交了以“林海暖通”名义出租房屋的《租赁合同》。被告林宗云提交了安定村委会出具的《情况说明》及《土地租赁合同》，以证明《常熟市集体建设用地使用权租赁合同》并非安定村委会真实意思表示。被告林宗云并提交了以林宗云名义出租房屋的《租房合同》，涉案房屋的现状照片。
根据原被告提交的上述证据及当事人陈述等，本院经审理查明，认定以下事实：原告林海暖通公司向安定村委会租赁集体土地，建造厂房等。原被告诉争房屋未经规划审批，也未办理权属登记。所在地块的集体土地使用权在国土部门核发的《集体土地使用证》到期后，未按规定换证。2014年9月16日，原告林海暖通公司与被告徐利国签订《房屋转让协议》（即《9月16日协议》），约定原告将位于常熟市莫城管理区安定村14组的房屋（建筑面积5129.79平方米，土地面积3883平方米）转让给被告徐利国，房屋转让款为430万元，转让款于合同签订当日付清。协议签订后，被告徐利国通过银行转账向原告交付了100万元，其余以银行承兑汇票及抵偿谭伟清的部分债务作为交付。原告林海暖通公司当日确认已收到被告徐利国的全部房屋转让款。2014年9月17日，被告徐利国、林宗云签订《房屋转让协议书》（即《9月17日协议》），约定被告徐利国将位于常熟市莫城管理区安定村14组的房屋（建筑面积5129.79平方米，土地面积3883平方米）转让给被告林宗云，房屋转让款为470万元，转让款于合同签订当日付清。2014年9月18日，被告林宗云通过银行转账向被告徐利国交付了231万元。被告徐利国与2014年9月18日确认收到被告林宗云交付的房屋转让款470万元。
本院认为：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。本案诉争房屋建设未经规划审批，也未取得建筑许可，至本案法庭辩论结束前仍未能取得相关许可。我国《土地管理法》规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土体的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”《土地管理法实施条例》规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”本案中，涉案房屋使用的土地属于集体土地，用途为工业用地。原被告间转让房屋，相应使土地使用权发生转移，但原被告及土地所有人均未办理土地使用权转移审批手续。故本案诉争房屋的建设不合法，转让土地使用权未经审批，原被告转让涉案房屋及土地使用权的行为，违反了国家强制性法律规定，其转让行为应属无效。对非法建筑物及土地使用权的非法转让，可由有关行政主管部门处理，故原告撤回要求被告立即迁出并归还占有的房屋的诉讼主张，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：
原告常熟市林海暖通空调设备有限公司与被告徐利国于2014年9月16日签订的《房屋转让协议书》无效。
案件受理费人民币80元，由原告常熟市林海暖通空调设备有限公司、被告徐利国各负担人民币40元（原告同意其预交诉讼费中剩余部分人民币40元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076）。
审 判 长 高栋明
人民陪审员 张阿大
人民陪审员 黄玉英
二〇一六年七月十五日
书 记 员 濮瑜雯