济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第2796号
原告（反诉被告）：关媛，女，生于1964年3月31日，满族，住济南市。
委托诉讼代理人：陶涛，山东有诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王红梅，女，生于1972年12月28日，汉族，个体经营者，住济南市。
委托诉讼代理人：于兴芹，北京市盈科（济南）律师事务所律师。特别授权。
原告关媛诉被告王红梅房屋租赁合同纠纷一案，原告关媛于2015年8月28日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。审理中，被告王红梅提起反诉。本院依法适用普通程序，组成合议庭，分别于2015年12月17日、2016年5月31日两次公开开庭进行了审理。原告关媛（第一次开庭未到庭）及其委托代理人陶涛、被告王红梅及其委托代理人于兴芹到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解三个月。经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。
关媛向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年7月23日签订的房屋租赁合同；2、被告王红梅支付原告关媛违约金42400元；3、被告王红梅赔偿原告关媛房屋占用费13808.34元（自2015年9月13日至2016年1月18日止）；4、被告王红梅赔偿开锁、换锁费100元。事实和理由：2014年7月23日，原、被告之间签订房屋租赁合同，约定原告关媛将自建的位于全福立交桥黄台影剧院院内东一楼、面积200平方米的二层房屋租赁给被告王红梅经营红信风渔具店。双方约定租期五年，租金每年四万元，租金每三年向上浮动调整一次，每次上涨10%；如一方违约，按照合同总额的20%支付违约金。2015年8月，被告王红梅在未与原告关媛协商一致的情况下，自行搬离其租赁房屋，单方面解除双方房屋租赁合同，违背合同约定。被告王红梅的行为严重侵害了原告合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。
王红梅辩称，1、原、被告签订的房屋租赁合同属无效合同，无法律拘束力，原因在于租赁合同所涉房屋位于全福立交桥黄台影剧院院内，属于自建房、临时用房、活动板房，至今未取得建设工程规划许可证，因此原告关媛的诉讼请求无事实和法律依据。2、即使房屋租赁合同有效，涉案房屋存有安全隐患，承租人享有法定合同解除权。王红梅已于2015年7月9日口头通知关媛解除双方租赁合同。3、王红梅已于2015年8月1日搬离涉案房屋，并将钥匙归还关媛，关媛应及时采取措施防止损失扩大，关媛未采取措施的，不得就扩大的损失要求赔偿。故请求驳回原告关媛的诉讼请求。
王红梅向本院提出反诉请求：反诉被告关媛返还反诉原告王红梅支付的房屋租金3684.92元。事实和理由：2014年7月23日，反诉原告王红梅与反诉被告关媛签订房屋租赁合同，约定反诉人租赁位于全福立交桥黄台影院院内东一楼，面积200平方米的二层房屋，合同签订后，反诉原告王红梅依约支付第一年房屋租金4万元整。在租赁使用涉案房屋过程中，反诉原告王红梅发现该房屋存在严重质量问题，由于已经缴纳租赁费，遂继续使用。后租期临近，为有充足时间寻找合适租赁房屋，反诉原告王红梅于2015年7月9日支付反诉被告关媛5000元租金。2015年8月12日，反诉原告王红梅告知反诉被告关媛将不再承租涉案房屋并交还钥匙，反诉被告关媛予以认可。因此，反诉被告关媛应当返还反诉原告王红梅未使用房屋期间的房屋租金3356.16元。
反诉被告关媛辩称，2015年8月12号反诉原告王红梅自行搬离租赁房屋，单方面主张解除房屋租赁合同，故其请求没有事实和法律依据，不应得到支持。
原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以认定并在案佐证。经审理本院对以下事实予以认定：
2014年7月23日，关媛与王红梅签订房屋租赁合同，约定关媛将全福立交桥黄台影剧院院内东一楼、面积200平方米的二层房屋租赁给王红梅经营红信风渔具店。双方约定租期五年，租金每年4万元，租金每三年向上浮动调整一次，每次上涨10%，如一方违约，按照合同总额的20%支付违约金。合同签订后，关媛交付了涉案房屋，王红梅支付了一年的租金4万元并利用涉案房屋经营红信风渔具店。
2015年7月9日，第一年租期即将到期时，王红梅支付关媛房租5000元。之后，王红梅向关媛表示其不想继续租赁涉案房屋了，关媛表示让其找到承租人并交接完毕后再搬走。王红梅制作了出租条幅并悬挂在涉案房屋上，招租条幅上留了关媛的电话。2015年8月初王红梅自行搬离了涉案房屋，并到历城区名辉豪庭商业街另行租赁房屋经营红信风渔具店。2015年8月12日，有人给关媛打电话称想承租涉案房屋，关媛到现场后电话联系王红梅，王红梅拿钥匙来开了锁，并将钥匙留给了关媛。因另租事宜未谈妥，当天下午，关媛及其丈夫来到王红梅经营的渔具店，将涉案房屋钥匙放到柜台上，不同意解除租赁合同，王红梅拿钥匙追到店外交还钥匙的过程中，两人发生争吵，钥匙被扔到了地上，双方不欢而散。因双方无法协商解决，关媛于2015年8月28日提起诉讼。
双方对签订的房屋租赁合同是否合法有效存有争议。关媛提交国有土地使用证复印件一份、国家建设用地申请书复印件一份、临时建设规划申请表复印件一份，以上均加盖了济南市历城区电影发行放映公司公章，济南市历城区电影发行放映公司证明一份，拟证实涉案房屋一层原系济南市历城区电影发行放映公司的美工室，加建的二层系因配合市政工程建设而特批的，故涉案房屋租赁合同合法有效。经质证，王红梅对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为涉案房屋没有合法产权证，上述证据不能证实涉案房屋系合法建筑，因此涉案房屋租赁合同系无效合同。经审查本院认为，关媛提交的上述证据真实性可依法认定，可以认定关媛系承租济南市历城区电影发行放映公司房产后予以转租，但上述证据不能证实涉案房屋具有合法产权手续，另外，2004年12月3日的临时建设规划申请表也仅是临时建筑的申请表，并无相应规划审批，目前也早已超过临时建筑的使用年限，该证据不能证实二层加建具有合法的规划审批。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中原告关媛出租的房屋一层系砖混结构的平房，二层为2004年底左右加建的彩钢板房，均无有效证据证实该房有合法产权手续或取得相关政府职能部门的规划许可，因此涉案房屋租赁合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告关媛将未取得产权或建设工程规划许可证的房屋进行出租，被告王红梅也未尽到合理审慎注意义务，双方对合同无效均具有过错，且过错程度相当。因房屋租赁合同无效，合同中约定的违约条款亦为无效，依法不能适用，故原告关媛要求被告王红梅支付违约金42400元不符合法律规定，本院不予支持。被告王红梅于第一个合同年度到期前支付原告关媛租金5000元，该租金按正常可计算至2015年9月13日。被告王红梅支付该租金后无意继续租赁该房屋，于2015年8月处搬离涉案房屋。2015年8月12日，双方因解除合同、返还钥匙事宜未达成一致，发生纠纷。从这一过程来看，因被告王红梅在2015年8月初即已搬离涉案房屋，故原告关媛要求被告王红梅支付2015年9月13日至2016年1月18日的房屋占用费无事实及法律依据，本院不予支持。2015年8月12日被告王红梅返还涉案房屋钥匙时原告关媛拒不接收，故其要求被告王红梅赔偿开锁、换锁费100元本院不予支持。关于王红梅的反诉请求，本案纠纷因系双方在未协商一致的情况下王红梅在2015年7月9日交纳房租5000元后不久即自行搬离涉案房屋而起，且王红梅交纳的款项数额不大，在这种情况下，其再要求返还租金3684.92元，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）关媛与被告（反诉原告）王红梅于2014年7月23日签订的房屋租赁合同无效。
二、驳回原告关媛的诉讼请求。
三、驳回反诉原告王红梅的诉讼请求。
案件受理费1308元，由原告关媛负担。反诉案件受理费25元，由反诉原告王红梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于东亮
人民陪审员 吕春华
人民陪审员 朱翠荣
二〇一六年十一月一日
书 记 员 吕桂文