盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2014）都商初字第00366号原告南京中原房地产营销顾问有限公司，住所地在江苏省南京市秦淮区中山东路90号华泰证券大厦7楼N3座。法定代表人陆成，该公司总经理。委托代理人王娜。委托代理人陆志毅，江苏德序律师事务所律师。被告盐城嘉诚置业有限公司，住所地在江苏省盐城市区解放南路248号。法定代表人蔡荣，该公司董事长。委托代理人王元明、赵萍。原告南京中原房地产营销顾问有限公司（以下简称中原公司）与被告盐城嘉诚置业有限公司（以下简称嘉诚公司）营销代理合同纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法由审判员安红适用简易程序，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托代理人陆志毅、被告嘉诚公司的委托代理人王元明、赵萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司诉称：2012年8月、2013年1月1日，我公司与嘉诚公司先后签订了《盐城高力·金色果缘（暂定名）项目全程营销代理合同》和《盐城高力·金色果缘全程营销代理合同》各一份。合同签订后，我公司按照合同约定组建了项目的营销团队，并对项目总体进行了市场研究、项目定位、广告设计、推广策划等工作，嘉诚公司也按合同约定履行了部分义务，支付我公司广告服务费60000元及策划服务费、前期启动费160000元。但截至目前为止，嘉诚公司尚欠我公司广告设计费60000元。另外，嘉诚公司合计应支付我公司销售佣金459118.49元，扣减嘉诚公司已支付的策划费及前期启动费160000元后，嘉诚公司尚欠付我公司销售佣金299118.49元，至今未付。现要求嘉诚公司支付我公司广告设计费60000元、销售代理佣金299118.49元，并承担本案诉讼费用。原告中原公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、2012年8月、2013年1月1日嘉诚公司与中原公司签订的《盐城高力·金色果缘（暂定名）项目全程营销代理合同》、《盐城高力·金色果缘全程营销代理合同》各一份；2、业绩确认表三份；3、佣金结算明细表三份；4、2013年12月23日中原公司案场销售经理袁杏华与江苏高力集团有限公司员工赵萍的通话录音一份；5、2013年12月25日、2014年4月17日中原公司致嘉诚公司的函件及邮件详情单各一份。被告嘉诚公司辩称：对中原公司主张要求我公司支付广告设计费60000元没有异议。但对中原告公司主张的销售代理佣金有异议。根据合同的约定及双方确认的销售业绩，全款到账的53套房，总价32658535元，佣金为32658535×0.6%×85%=166558.53元（此为应付佣金的85%，其余的15%待交房时再行结算）；已认购签约，但银行未下款的售房总价为41539592元，佣金为41539592×0.6%×70%×85%=148296.34元（此为应付佣金的85%，其余的15%待交房时再行结算）；对认购未签约的四户客户，全部交由我公司办理后续工作，我公司不结算佣金。综上，我公司合计应支付中原公司佣金314854.87元，扣减我公司已预支的前期启动费160000元，我公司同意支付中原公司佣金154854.87元。被告嘉诚公司未提供答辩证据。根据原告中原公司的起诉及被告嘉诚公司的答辩，当事人双方的争议焦点为：嘉诚公司应支付中原公司销售佣金多少元？在质证过程中，嘉诚公司对中原公司提供的证据1、2的真实性无异议，对证据3有异议，认为佣金应当按照合同约定的费率及折扣结算，但中原公司是按照全额结算的，对于销售业绩表中认购未签约的四个客户，按合同约定不应结算佣金，对证据4认为是袁杏花与赵萍之间的通话不错，但不能确定通话时间，而且通话谈的是双方怎么签订撤场协议的问题，证明双方已经对撤场达成一致意见，该通话录音不能证明中原公司所要证明的其司单方要求中原公司撤场的证明目的，赵萍所讲不能代表公司意思，对证据5发函的真实性没有异议，但认为函件是中原公司单方之词，不能证明函件中所证明的事实的真实性。本院对当事人各方提供的证据经审核认为，中原公司提供的证据1、2，经嘉诚公司质证无异议，故本院予以认定作为定案依据；中原公司提供的证据3系其公司单方制作的，未经嘉诚公司签字确认，证据4、5不能证明是系嘉诚公司单方要求其公司撤场的，故本院均不予认定作为定案依据。根据本院认定的证据及当事人双方对事实无异议部分，可以确认下列事实：2012年8月1日，嘉诚公司作为甲方与中原公司作为乙方签订《盐城高力·金色果缘（暂定名）项目全程营销代理合同》一份，约定：嘉诚公司委托中原公司为其公司位于盐城市城南新区，建筑总面积约为19万平方米的高力·金色果缘项目提供非独家全程营销代理服务；服务内容包括市场研究、项目定位、项目总体营销推广策划、广告设计、销售代理；服务期限自2012年8月1日起至2012年12月31日止；该项目前期策划费用为每月20000元，前期策划服务关系自本合同签订之日起至开盘当月月底止，自本合同签订之日起的次月五日，甲方向乙方支付上月该项目前期策划服务费20000元；该项目广告设计服务费为每月30000元，广告设计服务关系自本合同签订之日起至该项目开盘当月月底止，自本合同签订之日起的次月五日甲方向乙方支付上月该项目广告设计服务费30000元。2013年1月1日，嘉诚公司作为甲方与中原公司作为乙方又签订《盐城高力·金色果缘全程营销代理合同》一份，约定：甲方委托乙方为甲方位于盐城市城南新区解放南路281号，建筑总面积约为20万平方米的高力·金色果缘项目提供非独家全程营销代理服务；服务内容包括市场研究、项目定位、项目总体营销推广策划、广告设计、销售代理；服务合作期限自2012年12月1日起至2013年12月31日止；乙方自项目正式开盘至2013年12月31日止销售指标为项目签约合同金额400000000元整，乙方须根据上述指标制定每月销售指标计划（暂定项目2013年5月开盘，最晚不得超过6月开盘，总指标不变，若超过6月开盘，则所有考核期限及指标顺延），销售指标计划作为本合同附件，根据销售指标计划，若截止2013年12月31日止，乙方完成销售指标不足签约合同金额的30%，则甲方可单方面解除合同且除结算代理佣金外不支付任何补偿；双方同意自2012年12月1日起至本合同期满乙方免受前期策划费及广告设计费；自2012年12月1日起至该项目开盘当月底止，甲方每月初由乙方开具正规发票后10日内向乙方先行支付20000元，作为开盘前期启动费，该前期启动费（含2012年12月前期启动费）将在开盘后销售代理佣金结算中每月以20000元冲抵给甲方，扣完为止，若双方提前结束合作关系，则在双方解约时，乙方将上述费用一次性返还给甲方；双方同意，当乙方完成本合同约定的销售金额在70%以下（含70%）时，甲方按销售合同实际成交总金额的0.6%向乙方计提支付销售代理佣金，乙方完成销售金额在71%-90%（含90%）时，甲方按销售合同实际成交总金额的0.7%向乙方计提支付销售代理佣金，并按此比例一次性补足上述约定销售金额在70%以下条款之所有的销售代理佣金差额，乙方完成销售金额在90%以上时，甲方按销售合同实际成交总金额的0.85%向乙方计提销售代理佣金，并按此比例一次性补足上述约定销售金额在71-90%条款之所有的销售代理佣金差额；乙方于每月五日将上一个月的销售代理佣金结算请款及明细清单报甲方，甲方于10个工作日内完成审核并按照实际佣金的85%支付乙方本期代理佣金，剩余15%的销售代理佣金，待乙方协助完成甲方每期交房手续后10个工作日内一次性支付；乙方若在合同期内未完成本合同相关约定指标，则必须撤出甲方销售管理体系，乙方撤场前认购未签约客户，全部交由甲方办理后续工作，乙方不结算销售代理费，资料齐全且进入银行审批流程但银行未放款，全部交由甲方办理后续工作，待银行放款后乙方结算70%销售代理费用。合同还对双方的权利义务、违约赔偿责任及争议解决的方式等方面作了约定。合同签订后，中原公司按合同约定组建了项目营销团队，并进行了市场研究、项目定位、广告设计、销售代理等工作。期间，嘉诚公司支付中原公司广告费60000元及前期启动费、策划服务费160000元。2013年11月16日，中原公司停止接待客户，同年11月30日正式撤出嘉诚公司盐城高力·金色果缘项目管理体系。2014年1月25日，经双方确认：中原公司销售房屋全款已到账客户53户，签约总价32658535元；银行贷款已办但尚未下款客户70户，签约总价41539592元；客户认购未签约4户，认购总价2321621元。2013年12月25日、2014年4月17日，中原公司两次发函给嘉诚公司催要广告设计费及销售佣金未果，遂诉至本院。另查明，中原公司代理营销的高力·金色果缘项目至今尚未办理交房手续。本院认为：嘉诚公司与中原公司签订的营销代理合同，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2013年1月1日原、被告双方签订的营销代理合同第五条第3项约定“乙方完成本合同约定的销售金额在70%以下（含70%）时，甲方按销售合同实际成交总金额的0.6%向乙方计提支付销售代理佣金”；第五条第5项约定“乙方于每月五日将上一个月的销售代理佣金结算请款及明细清单报甲方，甲方于10个工作日内完成审核并按照实际佣金的85%支付乙方本期代理佣金，剩余15%的销售代理佣金，待乙方协助完成甲方每期交房手续后10个工作日内一次性支付”；第九条第5项约定：“乙方撤场前未全款到账客户之销售代理费用根据下述情况予以结算：（1）认购未签约客户，全部交由甲方办理后续工作，乙方不结算销售代理费。……（4）资料齐全且进入银行审批流程但银行未放款，全部交由甲方办理后续工作，待银行放款后乙方结算70%销售代理费用。……（6）乙方撤场后原先预留交房时结算销售提成费用若出现客户争议，则此争议客户之销售提成费用不予结算；若无争议，则客户办理完入住手续后全额结算”。中原公司主张认为，根据合同约定，到2013年12月31日达到相应的销售指标，但嘉诚公司在迟延开盘且合同未到期的情况下，单方要求撤场，导致其公司无法完成后续工作，故对银行贷款已办但尚未下款及已认购未签约部分的销售代理佣金主张要求按销售合同实际成交总金额的0.6%进行结算。但中原公司提供的袁杏花与赵萍的通话录音，仅能证明通话双方就如何签订撤场协议问题进行沟通的情况，不能证明嘉诚公司单方要求中原公司撤场的事实，该通话录音以及中原公司发往嘉诚公司的两封函件中，中原公司虽提及系嘉诚公司通知提前撤场，但在本院审理期间未能提供嘉诚公司要求其公司撤场的书面通知，致本院难以认定合同的解除系嘉诚公司按照合同约定行使解除权或嘉诚公司作为委托方行使任意解除权所致。故对中原公司以嘉诚公司单方解除合同，导致其司无法完成后续工作为由，要求嘉诚公司按合同约定的销售提成比例全额结算银行贷款已办但尚未下款及已认购未签约部分的销售代理佣金的诉讼主张，本院依法不予支持。根据合同约定的销售代理佣金的结算标准，对照中原公司的销售业绩，鉴于中原公司代理营销的高力·金色果缘项目至今尚未办理交房手续，嘉诚公司应支付中原公司已到期的销售代理佣金为：全款已到账部分佣金166558.53元（32658535×0.6%×85%）＋贷款已办但银行未下款部分佣金148296.34元（41539592×0.6%×70%×85%）=314854.87元，扣减嘉诚公司已付的前期启动费用160000元，嘉诚公司尚应支付中原公司已到期的销售代理佣金154854.87元。嘉诚公司对中原公司主张的广告设计费60000元无异议，本院予以确认。对于嘉诚公司应付的尚未到支付期限的销售代理佣金部分，由中原公司在到期后另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告盐城嘉诚置业有限公司支付原告南京中原房地产营销顾问有限公司广告费60000元。二、被告盐城嘉诚置业有限公司支付原告南京中原房地产营销顾问有限公司销售代理佣金154854.87元。上述一、二项，被告盐城嘉诚置业有限公司合计应支付原告南京中原房地产营销顾问有限公司214854.87元，于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告南京中原房地产营销顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6687元，减半收取3343.5元，由原告南京中原房地产营销顾问有限公司负担2000.5元，由被告盐城嘉诚置业有限公司负担1343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 安红二〇一四年八月六日代书记员 张璐附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事项不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。