湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂曾都民初字第01874号
原告中铁十一局集团第四工程有限公司。住所地：湖北省武汉市东湖开发区佳园路**号。
法定代表人余霖，总经理。
委托代理人李威、李文娟。代理权限：参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、签收法律文书。
被告马代宛，退休职工。
被告唐桂英，退休职工。系被告马代宛之妻。
上列二被告委托代理人魏蓉，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：参加诉讼，参加调解。
原告中铁十一局集团第四工程有限公司与被告马代宛、唐桂英返还财产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李威、李文娟，被告马代宛、唐桂英及其委托代理人魏蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，二被告均为我单位职工，现已退休。二被告在岗时，居住在我单位分配给其的位于曾都区东城青年路39号楼铁四处2幢4单元2层201号住房一套，建筑面积为64.86平方米，其产权属我单位所有，1996年至2000年间，因房改，根据被告的选择，二被告以原住房补差置换的方式分配到本单位14幢1单元502号建筑面积98.24平方米住房一套，我单位于2001年2月为其办理了该房屋的产权登记和土地使用证，二被告应当将原住房腾出并交给我单位。二被告取得本单位14幢1单元502住房后，因其与原房主发生纠纷，未搬入置换的房屋中居住，而一直占用原分配的2幢4单元2层201号住房至今。2010年6月，二被告将置换的14幢1单元502号房屋出售给他人后迁居武汉并购置了新的住房，我单位多次与被告协商，要求二被告腾出住房，遭到拒绝，被告的行为，侵害了我单位合法财产权利，请求依法判令被告立即停止侵害，排除妨碍，腾退房屋，并按月租金500元自2008年12月31日起至腾退房屋并交付之日止赔偿损失，诉讼费由被告负担。
被告辩称，我夫妻二人原系原告单位职工，在岗时，原告分配给我们铁四处2幢4单元201号住房一套，建筑面积60多平方米。1996年单位进行房改，我以置换补差方式购买了原告所有的铁四处14幢1单元502号住房，建筑面积约120多平方米，我补差价14174元，由原告出具收款凭证，双方签订了《随州市成本价公有住房买卖协议书》。此房我购买后，因原房主不同意搬出，原告一直没有交房给我，直到2010年2月原告才将此房钥匙交付给我，我拿到钥匙后，发现房屋人为的破损严重，我要求原告对房屋进行修复，原告同意先让我维修，费用由原告负担，维修此房后我共花费38600元，原告只承担了11259元，剩余费用至今原告未付。我将房屋维修后，已将此房出售给他人。我之所以没有腾退2幢4单元201住房，是原告没有按期向我交付14幢1单元502号住房，且延迟交房达13年2个月，且对该房屋维修费用未作支付。为此，特提起反诉，按原告的诉讼请求标准月租金500元计算，原房屋64平方米，置换后房屋面积为120平方米，面积差56平方米，反诉被告应支付延迟交房给我造成的损失69126元（500元／月÷64×56×158个月），并支付维修费27341元。反诉费、本诉费，由反诉被告负担。
经审理查明，被告马代宛、唐桂英系夫妻关系，原均为原告单位职工，现已退休。二被告在岗时，由原告将其本单位所有的位于随州市青年路39号铁四处小区2幢4单元201号房屋分配给二被告居住。其房屋产权归原告所有，该房屋房权证号为：随州市房权证城区字第××号。1996年至2000年间，因原告单位住房改革，根据二被告的选择，原告将位于随州市铁四处小区14幢1单元502号房屋以其原住的2幢4单元201号房屋以补差价置换方式分配给二被告，双方签订了《随州市成本价公有住房买卖协议书》。按该住房实际面积，于2000年1月15日，二被告向原告补交房屋差价款14174元。合同签订后，2001年1月，原告为此房屋办理好房产证及土地使用证，其产权、土地使用权属二被告。后因二被告所置换的14幢1单元502号住房，原房主将部分装饰进行了拆除，影响了房屋整体效果，二被告认为，此房屋是原告出售，应由原告整修完好后再交付给二被告。因此，二被告迟迟不去原告处领取两证及住房钥匙，为了化解矛盾，原告根据上述房屋的损坏程度，给予二被告经济补偿11259元。直至2010年2月2日，二被告才在原告处领取了该房屋的两证和住房钥匙，二被告在领取住房钥匙后，即对房屋进行了整修和装饰，花费用38626元，但未实际入住。因二被告在武汉市已购买住房，于同年6月，二被告将补差置换的铁四处小区14幢1单元502号住房出售给他人。但二被告仍占用原分配的铁四处小区2幢4单元201号住房至今未予腾出。此期间，原、被告因此房的腾退问题多次协商不能达成协议。2015年8月11日，原告书面向二被告送达了法律函，要求被告腾出占用的房屋并交付给原告，二被告仍然占用此房拒不腾退。为此，原告诉至本院。在诉讼过程中，二被告提出反诉，要求反诉被告支付逾期交房的损失及房屋维修费等。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人不能达成调解协议。
本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。位于随州市青年路39号铁四处小区2幢4单元201号住房其房屋所有权属原告，二被告系该单位职工，在岗时，由原告分配给其居住。在原告单位房屋政策改革时，根据二被告的工作年限及被告的选择，以置换补差价方式分配到原告单位14幢1单元502号住房一套，并由原告为二被告办理此房的房权证及土地使用证。二被告理应在取得新的住房后，及时腾出原住房交付给原告，而二被告以新分配的住房被人为损坏为由，要求原告给予整修，在原告与二被告多次协调下，原告根据房屋损坏情况给予了二被告一定的经济补偿后，二被告于2010年2月才领取两证和钥匙，尔后对该房屋进行整修和装饰，并于同年6月将此房出售给他人。但二被告仍占用原住房不予腾退，其行为侵害了原告的合法财产权利，二被告依法应当承担停止侵害、返还财产并赔偿损失的民事责任。根据本案实际，二被告实际取得新分配的住房时间为2010年2月2日，原告诉请的赔偿损失按公平原则，酌定以二被告实际取得新分配住房时间即2010年2月2日起以月租金200元计算至二被告实际腾退原住房时间止，对其超过部分本院不予支持。被告反诉所称，原告逾期交付置换的房屋应赔偿损失，置换的房屋被损坏其本人进行维修，其维修费应由原告承担。对此本院认为，原、被告双方虽签订了《随州市成本价公有住房买卖协议书》，但在该协议书中没有明确约定交房时间，被告在付清差价款后，原告实际已于2001年1月和2002年5月，分别为二被告办理了置换后房屋的房产证和土地使用权证，已确认置换后的住房归二被告所有，二被告因置换的房屋被人为损坏与原告发生争议，二被告没有实际入住此房屋，在此情况下，原告根据房屋损坏程度已向二被告给予了一定的补偿，二被告在领取“两证”后，即对该房屋进行整修、装饰后，没有实际入住此房又将此房出售给他人。二被告虽提交了整修、装饰房屋费用的相关明细，但该证据不能证实该房屋实际损失情况，亦不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》的规定。同时，二被告在整修、装饰过程中列支的部分费用应属房主即二被告自行承担的费用。现要求原告赔偿全部损失，其理由不能成立，本院不予支持。二被告长期占用原分配的住房不予腾退，其要求原告赔偿逾期交房的损失，违反公平原则，故对二被告反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十三条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（二）、（四）、（七）项之规定，判决如下：
一、被告马代宛、唐桂英于本判决生效之日起九十日内返还原告中铁十一局集团第四工程有限公司位于随州市曾都区东城青年路39号（铁四处）2幢4单元2层201号住房一套，并自2010年2月2日起按月租金200元计算至本院指定的履行期届满之日止赔偿占用原告中铁十一局集团第四工程有限公司上述房屋的损失。
二、驳回反诉原告马代宛、唐桂英的反诉请求。
案件受理费4600元、反诉费1000元，计5600元，由被告马代宛、唐桂英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨友元
人民陪审员 陈义国
人民陪审员 郭志国
二〇一六年四月十五日
书 记 员 张金华