审判长
合议庭
法官助理
校对
维持原判。
安林锋
2015、11、30
一校
（承办人）
二校
（合议庭成员）
三校
（合议庭成员）
四校
（书记员）
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01554号
上诉人（原审原告）：张雪。
委托代理人：赵红兵，湖北普明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉高科房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区珞瑜路456号6楼。
法定代表人：万绪，该公司董事长。
委托代理人：蔡江林，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：赵隽，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉爱家房地产有限公司，住所地武汉市洪山区卓刀泉路15号。
法定代表人：薛萍，该公司董事长。
委托代理人：蔡江林，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：赵隽，北京大成（武汉）律师事务所律师。
上诉人张雪因与被上诉人武汉高科房地产开发有限公司（以下简称高科公司）、武汉爱家房地产有限公司（以下简称爱家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山和民商初字第00504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月13日，张雪诉至一审法院，请求判令：一、撤销张雪与高科公司、爱家公司签订的《商品房买卖合同》第15条，高科公司、爱家公司依法限期为张雪办理并交付所购房屋国有土地所有权证和房屋所有权证；二、高科公司、爱家公司依法按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息支付逾期办理“两证”的违约金10，367元（暂自2013年4月16日计算至2013年6月30日止，并按照上述标准支付实际办理并交付“两证”之日止的违约金）；三、由高科公司、爱家公司承担本案的诉讼费用及其他费用。一审法院受理案件后，张雪撤回了要求限期高科公司、爱家公司办理土地使用权证和房屋所有权证的诉讼请求，一审法院予以准许。
一审法院经审理查明，2012年12月20日，张雪与高科公司签订武汉市商品房买卖合同，购买位于武汉市洪山区徐东路爱家国际华城二期8幢1单元21层5号房屋。合同签订后，张雪支付了购房款，随后装修入住。
2013年1月29日，爱家公司发布告知函，内容为：1、“爱家国际华城二期”项目与毗邻的武汉鸿江房地产开发有限公司（下称鸿江公司）开发的“鸿江花畔里”项目系各方与高科公司联合开发，土地均登记在高科公司名下；2、在办理土地出让金补缴手续时，政府部门提出鸿江公司开发的“鸿江花畔里”项目未补交超审批建筑面积部分的土地出让金，因以上两个项目共用一个国有土地使用证，故影响了“爱家国际华城二期”项目土地使用权分割转让证明的办理。
双方签订的武汉市商品房买卖合同第十五条对办理房屋初始登记的时间以及逾期办证的责任进行了约定：“出卖人在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”；第3项的内容为：“如因出卖人的直接责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起的第一天起算，出卖人按中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付已付房款的违约金，直至买受人取得商品房权属证书之日；自出卖人交付商品房之日起满三年后，如因出卖人的直接责任，致使买受人仍无法取得商品房权属证书的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还房价款，并自出卖人交付房满两年后的第一天起算按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。”
张雪认为，高科公司在签订合同时，隐瞒了爱家国际华城项目由于违规开发导致不能办理权属证书的事实，以上条款系高科公司以欺诈的手段订立，且显失公平，要求根据《合同法》第五十四条的规定撤销以上条款；同时，要求逾期办证违约金，应按中国人民银行规定的同期贷款利率，自交付房屋90日起计算至实际支付之日。
一审法院另查明，2006年7月31日，高科公司取得了武汉市洪山区徐东路团结村89，868.87平方米土地的使用权，并办理了国有土地使用权证，证号：武国用（2006）第649号。
2008年3月25日，案外人鸿江公司与高科公司共同以高科公司的名义在该地块上开发了“鸿江雅居”项目，该项目于2009年12月18日办理了规划验收。该项目规划建筑总面积50，315平方米，规划验收总建筑面积为62，305.15平方米（另地下室4512.19平方米），总占地4，669.77平方米。
2008年7月11日，高科公司办理了“爱家国际华城二期”项目的建设工程规划许可证；2011年8月10日，办理了该项目的建设工程规划验收，并于同月31日办理了工程竣工验收备案。“爱家国际华城二期”项目规划总建筑面积为172，885平方米，规划验收时总建筑面积为179，264.46平方米，总占地面积为11，895.42平方米。
以上两个项目在建设过程中，均存在超面积开发建设的问题，均需补缴土地出让金。因两个项目的土地使用证均办理在高科公司名下，鸿江公司与高科公司未能及时缴纳土地出让金，导致高科公司开发的“爱家国际华城二期”项目直到2013年7月16日才办理完该项目房屋权属的初始登记。
一审法院认为：本案是在商品房销售过程中，因办理房屋权属证书引发的商品房销售合同纠纷。本案的焦点问题是能否依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，撤销双方商品房买卖合同第十五条所约定的有关逾期办证违约责任的条款，现就此问题分述如下：
一、高科公司、爱家公司是否存在欺诈行为
本案中，张雪认为高科公司、爱家公司以下行为构成欺诈：1、隐瞒爱家国际华城系高科公司、爱家公司联合开发的事实；2、隐瞒了鸿江公司在该地块上同时进行开发的事实；3、在知道鸿江公司因超面积开发且未缴纳土地出让金的情况下，为了迟延补缴土地出让金，隐瞒上述事实，将逾期办证违约金约定的过低，减轻其违约责任；4、2011年8月以后，房屋已竣工验收，高科公司与张雪签订的仍是房屋预售合同，欺诈张雪；5、房屋销售过程中，就该条款的内容，没有与张雪进行协商，也隐瞒了前述内容，具有欺诈性。张雪认为，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”，故高科公司、爱家公司的上述行为应当认定为欺诈。
一审法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、第三十一条的规定，在商品房预售过程中，房地产开发企业应当向购买人出示商品房预售许可证明；在房屋交付时，应向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。同时，根据该条例第十七条的规定，房屋经竣工验收合格，可交付使用。本案中，被告在销售过程中已依法取得商品房预售许可证明、竣工备案证明，并向原告出示或提供了相关证明资料，其在销售过程中，不存在欺诈行为。与鸿江公司之间有关在该土地上合作开发的商业行为，以及二者超面积开发行为，按照目前法律规定，均不属于应该主动向张雪进行说明的事项。张雪所提到的现房预售问题，因张雪在签订合同时已明知房屋竣工的事实，故不能认定高科公司、爱家公司存在欺诈行为。商品房买卖合同的主要内容，是房屋出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付房屋价款。本案高科公司、爱家公司已履行主要义务，张雪取得房屋所有权的主要合同权益并未受到侵害，不能认定张雪在购房时作出了错误的意思表示，张雪认为构成欺诈的主张，缺乏事实和法律依据。
二、该条款是否显失公平
张雪认为该条款显失公平，理由有：1、双方签订的商品房买卖合同第七条约定，张雪逾期付款的违约金为未付房屋价款的日万分之二至万分之五；但合同第十五条，则将办证期限定为2至3年，每日违约金按银行活期利率计算，不仅违反法律规定，也显失公平；2、该条款系单方制定，排除了张雪对违约责任承担方式进行选择的权利，同样显失公平。
一审法院认为，逾期付款违约金与逾期办证违约金，涉及不同的违约责任，对应不同的权利义务，并不完全具有可比性。虽然，张雪因逾期付款所应承担的违约责任，相对高科公司逾期办证所应承担的违约责任要重，但并不能以此判断在商品房买卖合同中，双方的权利义务明显不对等。另，违约金的功能在于弥补守约方的利益损失，根据合同法及其司法解释的规定，约定的违约金过高或者过低，当事人可根据实际损失向人民法院申请调整。以约定的违约金显失公平为由，直接要求撤销违约金条款，没有法律依据。另，房屋买卖合同属于样本合同，可反复利用，合同第十五条，虽然张雪无法对相关事项进行选择，但该条款的内容已在合同中进行标注，且未排除张雪的主要权利，也未免除高科公司的主要义务。张雪认为该条款显失公平的主张，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，张雪要求撤销双方签订的商品房买卖合同第十五条的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。在诉讼请求中，张雪进而要求高科公司、爱家公司按中国人民银行同期贷款利率支付违约金，因该项诉讼请求以张雪行使上述撤销权为基础，故对该项诉讼请求，亦不予支持。
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”依据该规定，在商品房买卖合同中，出卖人与买受人可以在合同中对有关出卖人如何承担逾期办证的违约责任进行约定。因向张雪交付房屋至张雪取得房屋权属证书的时间，不足两年，根据合同第十五条的约定，可不向张雪支付逾期办证违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回张雪的全部诉讼请求。案件受理费减半后收取30元，由张雪负担。
判后，上诉人张雪不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判支持张雪一审变更后的诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由高科公司、爱家公司承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。高科公司、爱家公司的行为构成欺诈，双方合同第十五条显失公平，张雪要求撤销两年办证期限应予以支持。
被上诉人高科公司、爱家公司共同答辩，张雪的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明：爱家公司系高科公司案涉商品房中的销售代理机构，爱家公司亦在张雪与高科公司签订的案涉《武汉市商品房买卖合同》上作为委托代理机构加盖公章。
本院认为：2012年12月20日，张雪与高科公司、爱家公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。高科公司、爱家公司在与张雪签订商品房买卖合同时，已依法取得商品房预售许可证明、竣工备案证明，并向张雪出示或提供了相关证明资料，履行了合同告知义务，张雪自愿签订《武汉市商品房买卖合同》，支付购房款并装修入住，现主张在签订购房合同时作出了错误的意思表示，高科公司、爱家公司构成欺诈，缺乏事实和法律依据。关于张雪上诉主张案涉商品房买卖合同第15条显失公平，请求撤销两年办证期限的问题。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，适用该规定的前提是双方无特殊约定，但本案中高科公司与张雪就逾期办证的违约责任有特殊约定，且该约定未违反法律规定，也未免除高科公司的责任，加重张雪的责任，该约定合法有效，故张雪的该项上诉理由亦不能成立。
综上，上诉人张雪的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由张雪负担。
本判决为终审判决。
审判长安林锋
审判员李斌成
审判员骆朝辉
二〇一五年十一月三十日
书记员申光伟