吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终336号
上诉人（一审原告）：王文波，男，1971年5月2日生，汉族，住吉林省梅河口市。
委托代理人：杨德志，长春正源法律服务所法律工作者.
被上诉人（一审被告）：宫平，男，1963年8月9日生，汉族，住吉林省梅河口市。
被上诉人（一审被告）：于静，女，1966年3月8日生，汉族，住吉林省梅河口市。
被上诉人（一审被告）：朱福林，男，1966年1月7日生，汉族，住吉林省梅河口市。
被上诉人（一审被告）：姜珊，女，1966年12月18日生，汉族，住吉林省梅河口市。
上诉人王文波因与被上诉人宫平、于静、朱福林、姜珊申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省通化市中级人民法院（以下简称通化中院）（2015）通中民初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王文波及其委托诉讼代理人杨德志、被上诉人宫平、于静（以下简称宫平二人）到庭参加诉讼。被上诉人朱福林、姜珊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王文波上诉请求：撤销一审判决，改判准许执行梅房权证字第608**号房屋。事实和理由为：一、一审认定事实不清。1.按照法律规定，案涉房屋并未登记在宫平二人名下，其并非所有权人，无权提起执行异议。2.朱福林与宫平二人在2007年3月22日的协议中约定，以诉争房产进行质押，借款利息为1分，且从朱福林与宫平二人签订的两份协议内容来看，对过户事宜只字不提，足以证明双方的真实关系是民间借贷。宫平二人与朱福林的关系为民间借贷而不是房屋买卖，且宫平二人也没有证据证明持续占有房屋，其提供的票据未体现宫平二人的姓名，该房屋查封之前由案外人崔海洋占有，无法证明宫平二人持续占有房屋。3.宫平二人未支付全部价款，也未将合同约定的余款交人民法院，其未支付全部合同价款。4.宫平二人对未办理所有权转移登记存在严重过错。合同主体除了朱福林还有姜珊，即便找不到朱福林也应当找姜珊配合办理转移登记，且宫平二人也没有通过预告登记、法院诉讼等方式主张权利，与常理不符。案涉房屋发证时间为2007年7月17日，购房合同时间为2007年6月30日，宫平二人完全有条件过户，其未过户的原因在于无力支付七万元的过户费用。二、适用法律错误。1.依据上述意见，宫平二人的权利不满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应当准许继续执行。2.一审法院分配举证责任不合理。对诉争房屋的占有、使用情况及宫平二人对未办理转移登记是否存在过错的情况均应当由宫平二人举证证明，一审法院将上述举证责任分配给王文波不合理。
宫平二人答辩称：宫平二人于2007年3月22日付购房款20万元，后又付款36.8万元及逾期付款利息，朱福林、姜珊收到56.8万元房款后将房屋交付给宫平二人。从2007年5月1日开始占有使用房屋至今，有租房协议、出兑合同、供热收据为证。最初三年自行经营早餐店，由于宫平工作单位要求上班，2010年6月15日出租给第三人经营至今。
王文波向一审法院起诉请求：请求准予执行朱福林、姜珊名下梅房权证字第608**号、面积282平方米门市房，诉讼费由宫平、于静、朱福林、姜珊负担。
一审法院认定事实：2007年3月22日，朱福林、姜珊与宫平、于静签订买卖房协议书，朱福林二人将争议房屋以56.8万元价格出售给宫平二人。协议约定：宫平二人先付房款20万元，余款38.6万元于2008年11月30日前付清。同日，宫平二人与朱福林二人签订借款协议书。协议约定：宫平二人向朱福林借款38.6万元，以争议房屋的产权证进行质押，借款利息为月1分，宫平二人可随时还款。2007年3月22日，朱福林向宫平二人出具收购房款收据一份，金额为20万元。2007年6月30日，朱福林二人与宫平二人签订买卖房协议书，约定房款57.6万元，一次付清，嗣后朱福林将争议房屋产权证照交付给宫平二人。2010年，宫平与姜玉军签订出兑合同，姜玉军将其在争议房屋内经营的伍谷丰饭店出兑给宫平经营。2011年开始，宫平二人将争议房屋中伍谷丰饭店占用部分出租给史姝鹏从事生产经营。除此之外，争议房屋一部分出租给崔海洋经营火锅店，一部分由宫平二人自行经营超市。
王文波与朱福林、姜珊民间借贷纠纷一案，根据王文波的申请，通化中院于2012年11月6日作出（2012）通中民初字第162号民事裁定，查封了朱福林名下位于梅河口市铁北街怡园小区，产权证号为梅房权证字第6081**号，面积282平方米商业用房。2013年3月4日，王文波与朱福林、姜珊对还款方式达成和解，通化中院遂作出（2012）通中民初字第162号民事调解书，该调解书内容未涉及本案争议房屋。嗣后，王文波申请强制执行，包括已查封的梅房权证字第608**号争议房屋。因宫平、于静提出执行异议，通化中院作出（2014）通中执异字第39号执行裁定，裁定中止对争议房屋的执行。
另查明：朱福林名下位于梅河口市铁北街怡园小区、丘地号7100-4725/4-039/65号商业用房面积为556平方米。该房屋在出售前为一个产权证照。2007年6月30日，朱福林将556平方米中的282平方米出售给宫平、于静；2007年6月30日，朱福林将剩余的274平方米出售给谷春兵、谷艳。2007年7月17日，朱福林将该556平方米商业用房分拆成两个，并分别办理了产权证照，出售给谷春兵、谷艳的房屋产权证号为梅房权证字第608**号；出售给的产权证号为梅房权证字第608**号。60814号和60815号商业用房至今没有办理产权变更登记，两个房屋在产权部门登记的所有权人仍为朱福林。
一审法院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。首先，宫平、于静与朱福林、姜珊签订了房屋买卖合同中有买卖双方当事人签字，内容上未违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2007年6月30日的房屋买卖合同合法有效。通过合同内容可知宫平二人订立合同的目的是以买卖的方式取得争议房屋的所有权。其次，通过宫平二人提供的借款协议、二份买卖房屋协议、朱福林出具的收款收据及当事人的当庭陈述，可证实宫平二人已按合同约定履行了支付全部购房款义务，嗣后朱福林将争议房屋产权证照交给付给宫平二人的行为，对此亦能进行佐证；再次，宫平二人占有、使用争议房屋后，将该房屋长期、连续的出租给第三人进行生产经营，宫平二人将房屋对外出租的行为，视为宫平二人对购买争议房屋的行为对外进行了公示；最后，宫平二人主张未办理产权变更登记的原因是朱福林因逃避债务而离开梅河口市，因无法联系朱福林导致未能办理产权变更登记，朱福林经传唤拒不到庭参与诉讼，王文波对此虽有异议，但未能提供充分证据证明宫平二人因自身原因未办理产权变更登记，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，王文波应承担举证不能的法律后果，争议房屋没有变更登记的原因不归责于宫平二人。需要指出，宫平二人取得争议房屋相关民事权益的时间早于争议房屋被人民法院查封时间。综上，宫平二人对梅房权证字第608**号商业房屋享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，王文波主张应准予执行争议房屋，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回王文波的诉讼请求。案件受理费8800元，由王文波负担。
本院二审期间，王文波提交录音资料一份，庭后提交录像光盘一张，以证明案涉房屋未办理产权转移登记的原因不在于朱福林，宫平二人对此存在过错。本院认定如下：对录音资料因朱福林本人未出庭，宫平二人对其真实性存疑，无法确认录音资料的真实性，对该份证据不予确认。对庭后提交的录像光盘，一是王文波提交该光盘已远远超出了举证期限，二是王文波未向法庭提供朱福林的确切地址，无法传唤朱福林到庭核对录像来源及真实性，对该份证据不予确认。
本院认为：本案审理的关键在于宫平二人是否取得了足以对抗执行的实体权利。1.朱福林与宫平二人签订合同的情况。朱福林与宫平二人分别于2007年3月22日、2007年6月30日签订买卖协议，两份协议的房屋面积和房款数额有所差异，对此宫平二人解释为房屋办理测绘后面积变化，后签订的合同为修订后的面积，对此王文波未提异议，本院予以认可。王文波主张朱福林与宫平二人虽名为房屋买卖，实际为民间借贷关系，其依据为双方在2007年3月22日签订的借款协议中约定了逾期利息，但在买房人逾期付款时双方设定逾期利息并不违反商业习惯，仅凭这一点无法认定王文波的主张，本院认定朱福林与宫平二人签订了合法有效的买卖合同。2.关于案涉房屋付款情况。2007年3月22日宫平二人支付首付款20万元，并于当日签订借款协议，余款36.8万元按月利一分支付利息，每月利息3680元。2007年6月30日朱福林与宫平二人签订的买卖协议中写明房款58万元一次性付清。从协议本身表述来看，首付款20万元，余款36.8万元，2007年3月22日至2007年6月30日利息约11040元，与2007年6月30日协议表述的58万元数额基本吻合，本院对宫平二人所陈述的已付清全部购房款的事实予以认定。3.案涉房屋的占有使用情况。宫平二人提交了2008年、2010年、2011年的采暖费收据，交款人为于静，2010年6月15日宫平、姜玉军关于五谷丰饭店的出兑协议，2011年4月28日宫平与史姝鹏的租房协议，上述行为均发生在2012年11月6日的查封行为之前，可认定在法院查封之前，宫平二人对案涉房屋已经实际控制。4.宫平二人对未办理过户是否存在过错。依据诉讼中已查明的事实可认定朱福林离开梅河口多年，宫平二人主张因朱福林躲债而不予配合办理过户手续存在其合理性，现王文波提供的录音、录像等证据无法认定，王文波申请法院传唤朱福林核实，却未能提供朱福林的现住址，在无法提供朱福林住址的情况下，如何取得的录音、录像，其事实本身存在不合理之处。故本院认定宫平二人所述的因朱福林不配合而无法办理更名过户手续的事实具有合理性。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，认定宫平二人对诉争房屋的实体权利足以阻却执行，原审判决并无不当。
综上，王文波的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元由王文波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 宋雨洛
代理审判员 许家娟
二〇一六年九月十六日
书 记 员 范丽丽