广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）深中法民五终字第970号
上诉人（原审被告）深圳市xx有限公司。
法定代表人吴某某。
上诉人（原审被告）吴某某，男。
两上诉人共同委托代理人邹某某，广东xx律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人陈某某，广东xx律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）庞某某，男。
委托代理人谢某某，北京市xx律师事务所律师。
上诉人深圳市xx有限公司、吴某某因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2008）深福法民三初字第2030号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年1月30日，庞某某（甲方）与吴某某（乙方）的委托代理人刘某某签订了一份《房地产租赁合同》，约定庞某某将位于深圳市福田区xx中心2508号房产出租给吴某某作为深圳市xx有限公司的办公场所，建筑面积311.19平方米，月租金45123元，用途为办公，租期自2008年2月13日至2009年2月12日，免租期为2008年1月29日至2008年2月12日。合同约定乙方应于每月13日前向甲方交付租金。甲方交付房地产时可向乙方收取二个月租金数额的租赁保证金90245元，合同约定出现以下情形，可不予以退还保证金：1、租赁期未满；2、拖欠水电费、管理费、空调费等约定的所有费用。乙方在使用房地产过程中，如非因乙方过错，租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用、合理使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；甲方应于接到通知之日起七日内进行维修或委托乙方代为维修；乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定时间内履行维修义务的，经合同登记机关备案后乙方可代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，乙方应先行代为维修并及时通知甲方，上述情形下发生的维修费用由甲方承担。乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取有效措施，导致损失扩大的该部分维修费用由乙方自行承担。同日，双方还订立了一份补充条款，该补充条款约定乙方未能履行本合同及合同之补充条款，以致合同不能顺利完成，则已付之保证金将被甲方没收，而甲方有权将房屋租给他人。如甲方未按合同条款租予乙方，则甲方须退还保证金外，并以同等数额之金额赔偿乙方；约定拖欠租金达十天以上，甲方有权没收租赁保证金，并解除合同，甲方解除合同以书面邮寄或登报方式通知乙方，邮件寄出2日内或报纸刊登之日视为送达，通知送达后，甲方有权收回房屋并处置房屋内所有物件，甲方有权单方注销合同登记备案及进行出租房屋等。合同签订后，庞某某按期交付房屋给吴某某使用，吴某某在2008年8月前也如期交纳租金、管理费、电费等费用。2008年8月13日，吴某某未向庞某某支付9月份的租金，庞某某遂发函给吴某某要求履行支付租金的义务。2008年8月25日，庞某某再次向吴某某发函要求给付租金45123元，并称”已经拖欠租金达十天以上，请您引起重视。不然，我方有权解除合约，收回房屋并处置屋内物品，并将房屋另行出租”。吴某某方工作人员林某某签收了催收通知。2008年8月29日，庞某某向吴某某发出解除合同通知书，称本通知送达后两日内仍不付清款项，将会依据合同约定登报声明，并收回房屋，另行出租。2008年9月1日，庞某某再次向吴某某发出一份租金的说明，称对吴某某降低租金的请求不能同意。2008年9月11日，吴某某向管理处发出一份告知书，称已于2008年9月10日搬出xx中心2508室。2008年9月12日，庞某某在深圳某报上刊登声明要求吴某某于声明见报之日起一天内与庞某某联系，逾期按照合同约定进行处理。2008年9月16日，庞某某在租赁所注销了房地产租赁合同的备案登记。2008年9月16日，庞某某代吴某某垫付了涉案房地产的管理费2657.54元、水电费2271.5元。一审庭审时，吴某某也确认2008年8月13日应付的租金，没有按期支付。吴某某认为，没有支付的原因系因为空调声音太吵、房间渗水，庞某某没有维修。对此，庞某某不予认同，认为根本就没有得到吴某某的告知，或通知维修。以上事实，有房地产租赁合同、补充条款、发票、委托书、催款通知、解除合同通知、告知书、一审庭审笔录等证据证实。
被上诉人庞某某在原审的诉讼请求为：1、深圳市xx有限公司、吴某某立即支付2008年8月13日至2008年9月16日的租金51139.40元及利息818元（利息按年利率6.93％，从2008年8月13日起暂计至2008年11月12日，要求计算至实际付款之日止）；2、深圳市xx有限公司、吴某某立即支付2008年9月1日至2008年9月16日的物业管理费2657.54元及利息29元（利息按年利率6.93％，从2008年9月16日起暂计至2008年11月12日，要求计算至实际付款之日止）3、深圳市xx有限公司、吴某某立即支付2008年8月1日至2008年9月16日的电费2271.5元及利息24元（利息按年利率6.93％，从2008年9月16日起暂计至2008年11月12日，要求计算至实际付款之日止）；4、深圳市xx有限公司、吴某某立即支付广告费（登报解除合同）500元；5、深圳市xx有限公司、吴某某承担本案一切诉讼费用。
原审法院认为：庞某某与吴某某之间签订的《房地产租赁合同》、补充条款合法有效，具有法律约束力。当事人各方应当诚实、全面履行合同义务。吴某某无正当理由拒不支付到期的租金，违反了合同约定，依法应当承担相应的违约责任。庞某某起诉主张的事实，有相应的证据进行印证，并且吴某某也未对庞某某提出的证据真实性、关联性提出异议，故原审法院对庞某某起诉主张的事实，予以确认。庞某某要求吴某某支付拖欠的租金、垫付的管理费、水电费及相应的利息，理由正当，应予以支持。庞某某要求吴某某支付广告费，没有依据，原审法院不予支持。深圳市xx有限公司作为涉案房屋的实际使用人，也支付过部分租金，其与庞某某之间形成事实的租赁合同关系，故应与吴某某共同向庞某某承担违约责任。吴某某称拒不支付租金系因空调噪音、房屋渗水所致，但吴某某未举证予以证实，当庭提交的证据也没有原件印证，且也没有证据证明其已履行告知庞某某维修的义务，故原审法院对吴某某拒不支付租金的抗辩理由，不予以采纳。至于吴某某主张的租赁保证金问题，由于其未在本案中提出反诉，故原审法院不一并处理，其可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、庞某某与吴某某之间于2008年1月30日签订的《房地产租赁合同》、《补充条款》有效；二、吴某某应于本判决生效之日起10日内向庞某某支付2008年8月13日至2008年9月16日的租金51139.40元及利息（利息按年利率6.93％，从2008年8月13日起计至2008年11月12日为818元，此后计至原审法院确定应付款项之日止）；三、吴某某应于本判决生效之日起10日内向庞某某支付2008年9月1日至2008年9月16日的物业管理费2657.54元及利息（利息按年利率6.93％，从2008年9月16日起计至2008年11月12日为29元，此后计至原审法院确定应付款项之日止）；四、吴某某应于本判决生效之日起10日内向庞某某支付2008年8月1日至2008年9月16日的电费2271.5元及利息（利息按年利率6.93％，从2008年9月16日起计至2008年11月12日为24元，此后计至原审法院确定应付款项之日止）；五、深圳市xx有限公司对吴某某的上述应付债务负共同清偿责任；六、驳回庞某某的其他诉讼请求。本案受理费1236元（受理费已由庞某某预交），减半收取618元，由庞某某负担5元，吴某某负担613元。
上诉人深圳市xx有限公司、吴某某不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销（2008）深福法民三初字第2030号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实不清，上诉人延缓支付租金的原因是被上诉人提供的房产根本无法用于办公。2008年3月份以来，被上诉人出租给上诉人的xx中心2508房，空调使用噪音极大，时时发生漏水的情况，上诉人根本无法进行正常的办公。上诉人多次要求被上诉人维修，但被上诉人并未理会。2008年9月12日，迫于无奈，上诉人从2508房搬至251l房。被上诉人没有提供符合租赁合同要求的房产，上诉人有权要求延缓支付租金。一审法院认定的关于”上诉人无正当理由拒不支付到期的租金”的事实与实际情况不符。二、被上诉人无权要求上诉人赔偿租金、管理费、电费等损失。因为根据双方签订的房屋租赁合同第十九条关于上诉人违约责任的约定，假如上诉人存在租赁合同第十九条所列的情况，被上诉人无权通过要求上诉人赔偿其损失的方式要求支付租金、管理费、电费等损失。三、退一步讲，即使上诉人有支付租金等费用的义务，上诉人也有权主张从上诉人所交的90244元保证金中予以抵扣。一审法院关于”上诉人的租赁保证金，由于未提出反诉，故不一并处理，可另循法律途径解决”的判法，适用法律错误。因为上诉人要求从所交的租赁保证金中扣除，主张的是进行抵销，不以上诉人提起反诉为前提。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，从而导致判决错误。故上诉人依法提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请予以维持。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人吴某某与被上诉人签订的《房地产租赁合同》及其补充条款是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行自己的义务。两上诉人称其拒不支付租金系因空调噪音、房屋渗水所致，但并未向法院提供充分的证据予以证明，且也没有证据证明其已履行告知被上诉人维修的义务，原审法院据此驳回了两上诉人的该项主张正确，本院予以维持。对两上诉人以空调噪音、房屋渗水为由拒付租金的主张，本院不予支持。至于两上诉人主张的租赁保证金折抵租金的问题，因其未在一审中提出反诉，故本院在此不作处理，上诉人可另循法律途径解决。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；两上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3264元，由上诉人深圳市xx有限公司、吴某某各负担1632元。
本判决为终审判决。
审 判 长 武 永 庆
审 判 员 俞 红
代理审判员 李 祖 坤
二〇〇九年六月三十日
书 记 员 王洋（兼）