河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终5189号
上诉人（原审被告）：南阳鼎鑫置业有限公司。
统一社会信用代码：91411329694877295G。
住所地：新野县明德双语学校院内。
法定代表人：李素莉，该公司董事长。
委托代理人：罗学军，该公司员工。
委托代理人：王占德，河南同心德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）付梦园，男，汉族，生于1992年1月20日，户籍地河南省唐河县，现住唐河县。
委托代理人：邢丽遵、李顺忠，唐河县泗州法律服务所法律工作者。
上诉人南阳鼎鑫置业有限公司因与被上诉人付梦园为商品房销售合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（2016）豫1328民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南阳鼎鑫置业有限公司的委托代理人罗学军、王占德，被上诉人付梦园的委托代理人邢丽遵、李顺忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
南阳鼎鑫置业有限公司上诉请求：1、一审判决将物业公司收取物业管理费的时间认定为交房时间错误。2、上诉人已经按约定履行《商品房买卖合同》第十四条的义务，被上诉人无权要求免除物业管理费。3、关于燃气初装费，一审判决引用原国家计委和财政部颁发的通知存在断章取义，该通知目的是取消政府部门对房地产开发企业和消费者的不合理收费，本案的燃气初装费属于上诉人收取的正当费用。4、本案的起诉已超过法定诉讼时效。
付梦园辩称：1、一审判决根据收取物业管理费的时间认定为交房时间正确，逾期办证违约，应承担逾期办证的违约责任。2、上诉人称已经按约定履行《商品房买卖合同》第十四条的通气义务与事实不符，根据合同约定，上诉人应免收被上诉人的物业管理费。3、上诉人不应当收取燃气初装费，一是国家明文规定不应收取，二是上诉人违反了合同约定。4、本案不超过法定诉讼时效。
付梦园向一审法院起诉请求：原告与被告签订房屋买卖合同，被告2012年2月15日交房。被告应在交房之日起90日内为原告办理产权登记，逾期未取得产权证书的，应按已付房价款的1%支付违约金。另被告违反约定至今未供气，根据约定，被告应免收物业费，现请求被告支付违约金，退还燃气通气费及原告自交房至今交纳的物业费。
一审法院认定事实：原、被告于2011年1月14日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的鼎鑫首府5幢2单元501号房，房屋建筑面积132.77㎡，单价2219.34元，房屋总价294662元。其中合同第八条约定房屋交付期限为2011年7月31日前，交付条件为商品房验收合格。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、道路平整；2、水电燃气接通；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：因供水、供电、供气等单位原因造成的逾期，不视为出卖人违约，免收买受人物业管理费，直至达到使用条件为止。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按第2项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当天，原告依约交付房屋首付款118662元（余款176000元办理银行按揭），并同时交纳燃气初装费（2500元）、维修基金、契税、测绘费、办证费、抵押登记费等费用。
原告购买的房屋竣工验收后被告于2012年2月15日将房屋交付原告使用。2015年2月12日至2015年4月13日，被告在唐河县房管局为其开发的鼎鑫首府办理产权初始登记。原告认为被告未按照合同约定的时间办理产权登记和供应燃气，且物业公司未按照合同约定免收物业管理费，双方产生矛盾，原告诉至法院，请求被告支付违约金，退还燃气通气费及原告自交房至今交纳的物业费。
本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案双方争议的焦点为：原告主张权利是否超过诉讼时效；被告为原告办理权属证书是否逾期；燃气初装费应否返还；被告应否赔偿原告已交纳的物业管理费。
关于诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。被告2015年10月14日公示通知购房方提供办证手续，视为被告作出同意履行合同第十五条办理房地产权属证书义务的意思表示，原告于2016年6月20日向本院提起诉讼，因此，被告以原告诉请超过诉讼时效的抗辩理由不予支持。
关于逾期办证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。原、被告双方在合同中未约定办理房屋所有权证的时间，原告购买房屋系期房，因此，买受人取得房屋所有权证书的期限应为房屋交付使用之日起90日。鼎鑫首府物业公司自2012年2月15日开始收取原告物业管理费，因此，被告的交房日期确定为2012年2月15日。被告在唐河县房管局最早的初始登记时间是2015年2月12日，被告未及时办理初始登记导致原告无法及时取得房屋所有权证书，因此，应当按照合同约定承担违约责任。对原告要求被告按合同约定支付房价款1%违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于燃气初装费。国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》﹝2001﹞585号文件要求，各省对城市基础设施配套费及其他专项配套费进行清理整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。财政部2002年4月23日《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》中指出，取消“天然气初装费”并不得以“安装工料费”或者任何理由收费。原、被告签订的商品房买卖合同第十四条明确约定道路平整、水电燃气接通是基础设施、公共配套设施范围，被告向原告收取天然气初装费显然违反上述规定，应予以返还。
关于物业管理费。原、被告签订的商品房买卖合同第十四条中约定，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：因供水、供电、供气等单位原因造成的逾期，不视为出卖人违约，免收买受人物业管理费，直至达到使用条件为止。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。被告作为提供格式条款方，其举证仅能证实其安装有燃气管道，是否达到通气使用条件不明，因此，应承担举证不能的法律后果，按照合同约定免收原告物业管理费。由于物业公司与被告是相互独立的法人，物业公司并不履行被告合同中对原告承诺的约定义务，因此，被告应赔偿原告已交纳的物业管理费。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告南阳鼎鑫置业有限公司支付原告付梦园权属登记逾期违约金2946.42元；二、被告南阳鼎鑫置业有限公司返还原告付梦园燃气初装费2500元；三、被告南阳鼎鑫置业有限公司赔偿原告付梦园已交纳的物业管理费1060元；四、上述款项于判决生效后二十日内履行完毕。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，由被告南阳鼎鑫置业有限公司承担。
二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案双方所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。关于逾期办证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案双方在合同中未约定办理房屋所有权证的时间，购买房屋系期房，因此，买受人取得房屋所有权证书的期限应为房屋交付使用之日起90日。鼎鑫首府物业公司自2012年2月15日开始收取物业管理费，因此，上诉人的交房日期确定为2012年2月15日。上诉人在唐河县房管局最早的初始登记时间是2015年2月12日，上诉人未及时办理初始登记导致被上诉人无法及时取得房屋所有权证书，因此，应当按照合同约定承担违约责任。被上诉人要求上诉人按合同约定支付房价款1%违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于物业管理费。双方签订的商品房买卖合同第十四条中约定，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：因供水、供电、供气等单位原因造成的逾期，不视为出卖人违约，免收买受人物业管理费，直至达到使用条件为止。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。被告作为提供格式条款方，其举证仅能证实其安装有燃气管道，是否达到通气使用条件不明，因此，应承担举证不能的法律后果，按照合同约定免收原告物业管理费。关于燃气初装费，双方在合同中约定上诉人保证燃气接通，但自2012年2月15日房屋交付使用至今，燃气一直未接通，因上诉人不履行接通燃气的义务，已违反合同约定，应当承担违约责任，故一审判决上诉人返还被上诉人的燃气初装费是正确的。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南阳鼎鑫置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王干祥
审判员 高 璐
审判员 王小军
二〇一六年十二月十六日
书记员 张宵汉