湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终240号
上诉人（原审原告）李锦涛，个体户。
委托代理人张继平，湖南锐鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邓贤明，居民。
被上诉人（原审被告）尹元凤，居民，系被上诉人邓贤明之妻。
被上诉人（原审被告）何星，农民。
被上诉人（原审被告）何纯万，农民。
被上诉人（原审被告）尹细凤，农民。
被上诉人何星、何纯万、尹细凤的委托代理人刘立标，湖南星河律师事务所律师。
上诉人李锦涛因与被上诉人邓贤明、尹元凤，被上诉人何星、何纯万、尹细凤案外人执行异议之诉一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民一初字第690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人李锦涛的委托代理人张继平，被上诉人何星、何纯万、尹细凤的委托代理人刘立标到庭参加诉讼。被上诉人邓贤明、尹元凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、各方当事人无争议的事实。1、2012年6月10日，邓涵译（男，2000年2月2日出生，邓贤明与尹元凤之子）与郴州市金碧置业有限公司签订了《郴州市商品房买卖合同》，购买由该公司开发的位于郴州恒大华府项目中的第3栋14层1401房，房屋价款为1，633，856元，该购房合同在房产部门作预售登记备案，登记人为邓涵泽，邓涵译于2013年7月30日已全部付清购房款。2、2014年12月21日，李锦涛与邓涵译（邓贤明代理）通过中介方郴州市品德房地产经纪有限公司（以下简称品德公司）签订《房屋买卖合同》，约定邓涵译将该房屋以110万元的价格出售给李锦涛，李锦涛于2014年12月30日、2015年2月12日通过品德公司法定代表人黄囿林分别转付给邓涵译母亲即尹元凤购房款300，000元、25，880元，2015年2月12日李锦涛又通过品德公司转付购房款794，420元，以上三次共付款1，120，300元（其中含付给尹元凤车位转让费等费用），购房款及相关费用已全部付清，但未到房产部门办理产权变更手续。3、2015年4月23日，何星向法院起诉邓贤明、尹元凤，请求判令邓贤明、尹元凤偿还借款本金50万元，利息3万元及至本金清偿之日止利息。同日，何纯万、尹细凤亦向法院起诉邓贤明、尹元凤，请求判令邓贤明、尹元凤偿还借款本金20万元，利息7800元及至本金清偿之日止利息。湖南省郴州市北湖区人民法院（以下简称北湖法院）于2015年4月27日对邓涵译名下郴州恒大华府项目中的第3栋14层1401房采取诉讼保全措施予以查封。2015年6月1日，北湖法院分别以（2015）郴北民一初字第366号、367号民事判决，判令邓贤明、尹元凤于判决生效后十日内共同清偿何纯万、尹细凤借款本金20万元及利息7800元、何星借款本金40万元及利息15，359元，以及至本金清偿之日止利息。4、何星、何纯万、尹细凤与邓贤明、尹元凤民间借贷纠纷两案在执行过程中，李锦涛向北湖法院提出执行异议，认为其与邓涵译就北湖法院查封的郴州恒大华府项目中的第3栋14层1401房已通过中介公司品德公司签订了房屋买卖合同，付清了全部购房款，且已实际占有，同时，该房产并非邓贤明、尹元凤所有，请求法院解除对该房屋的查封。经审理后，北湖法院于2015年6月17日作出（2015）郴北执异字第5号执行裁定书，驳回李锦涛的异议。李锦涛不服，又提起诉讼，请求：1、依法解封郴州恒大华府项目中的第3栋14层1401房；2、诉讼费由邓贤明、尹元凤、何星、何纯万、尹细凤共同承担。二、各方当事人有争议的事实。1、北湖法院能否查封邓涵译名下的郴州恒大华府项目中的第3栋14层1401房。李锦涛认为郴州恒大华府项目中的第3栋14层1401房登记在邓涵译名下，系邓涵译的私有财产，而在邓贤明、尹元凤有其他财产可供采取保全措施的情况下不应查封邓涵译的财产，并提供以下证据予以证明（常住人口登记卡、《郴州市商品房买卖合同》、湖南省郴州市销售不动产预售款专用凭证、《房屋租赁合同》、房产证）；何星、何纯万、尹细凤认为邓涵译名下的该房产系邓贤明、尹元凤以其子邓涵译名义购买，由于邓涵译系未成年人，根据《合同法》、《物权法》的规定，该房屋在办理产权登记之前属于邓贤明、尹元凤的财产，且邓贤明、尹元凤在向何星、何纯万、尹细凤借款时均提供该房的买卖合同为借款担保，并提供以下证据予以证明（借条、借款合同、（2015）郴北民一初字第366、367号民事判决书）。原审法院认为，邓涵译系邓贤明、尹元凤之子，2000年2月2日出生，2012年6月10日在尹元凤的监护下与郴州金碧置业有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》。该合同签订时邓涵译12周岁，属限制民事行为能力人，而该房购买金额为1，633，856元，明显与其经济能力不符，实际是由邓贤明、尹元凤出资购买登记在邓涵译名下，应属夫妻共同财产，故北湖法院可以对该房予以采取诉讼保全措施。2、李锦涛是否已实际占有该不动产。李锦涛认为其通过品德公司与邓涵泽在其父邓贤明的监护下签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，受让郴州恒大华府项目中的第3栋14层1401房，其已全部支付购房款，并且已获得了该房钥匙，实际占有并居住，并提供以下证据证明（《房屋买卖合同》、《补充协议》、品德公司营业执照、法人证明、组织机构代码证、法人身份证、转账凭证、购房款收据、收费收据）；何星、何纯万、尹细凤认为该房屋在法院依法查封前并未由李锦涛占有并居住，该房钥匙至今仍在邓贤明处。原审法院认为，李锦涛向法院提供的证据可以证明其已按合同约定支付了全部购房款，但其向法院提供的已拿到该房钥匙的证明系孤证，无其他证据佐证该事实，并不足以证明李锦涛已实际占有并居住该房，故李锦涛并未实际占有该不动产。
原审法院认为，本案系执行异议纠纷，邓贤明、尹元凤经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。李锦涛作为执行案件当事人以外的案外人，以其系执行标的物的权利人为由，提出异议，以阻止对执行标的的强制执行，法院经审查后裁定驳回其异议，李锦涛不服提起诉讼，故本案的焦点是李锦涛是否存在足以阻却争议标的物执行之权利或事由。本案李锦涛与邓涵译的监护人邓贤明虽然就诉争房屋郴州恒大华府项目中的第3栋14层1401房已达成转让协议，但是双方并未在房产部门办理相关登记手续，该房在房产部门依然登记在邓涵译名下。根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，诉争房屋依然归邓涵译所有。同时，李锦涛虽然已按合同约定支付全部购房款，但其对诉争房屋并未实际占有，并不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定情形，故对李锦涛的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李锦涛的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李锦涛负担。
上诉人李锦涛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判解封郴州恒大华府项目中第3栋1401号房；2、一、二审诉讼费由邓贤明、尹元凤、何星、何纯万、尹细凤承担。理由：一、李锦涛已经合法实际占有郴州恒大华府项目中第3栋1401号房。邓涵译购买了郴州恒大华府项目中第3栋1401号房，已付清房款，该房登记在邓涵译名下。2014年12月21日，李锦涛与邓贤明通过中介方品德公司签订了《房屋买卖合同》，之后付清了全部房款。2015年2月12日，邓贤明、尹元凤通过品德公司将该房钥匙交给了李锦涛。此时，李锦涛已实际控制了该房，2015年6月16日，李锦涛还交了该房3至6月的水费。二、原审法院违法查封李锦涛实际占有的房屋。李锦涛已经实际占有了该房，依据《最高人民法院关于人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，人民法院不得查封该房。三、李锦涛提出的异议依法应当予以支持。李锦涛于2015年2月12日实际占有该房，而执行依据（2015）郴北民一初字第366号民事判决是2015年4月23日作出的。李锦涛提出异议，法院应当支持。
被上诉人何星、何纯万、尹细凤答辩称：一、依法保全查封的恒大华府第3栋14层1401号房属于邓贤明、尹元凤的财产，该房屋是邓贤明、尹元凤向何纯万、尹细凤、何星借款时，作为借款担保的房产。因邓贤明、尹元凤无力偿还借款，法院依法对该房进行了保全查封，符合法律规定。二、李锦涛与邓贤明、尹元凤之间并无真实的房屋买卖关系，实际关系是民间借贷。因此，李锦涛对法院依法保全查封的房产提出异议无事实和法律依据，其异议请求应予以依法驳回。1、该房买卖合同价格极低，明显不合情理，该房屋在购买时价值在170万元以上，而以110万元转让。2、李锦涛本人就是贷款机构郴州市鸿业投资管理有限公司的法人代表，根据邓贤明的说法，邓贤明是先借了李锦涛30万元，后因无力偿还，为了保证还款，才签订了房屋买卖合同。3、该买卖合同的系列行为漏洞百出，完全违背交易规则，进一步证实是为借贷而签订的虚假买卖合同。首先，根据品德公司房屋买卖合同版本的抬头特别告示“在您向本公司支付任何一款项时，请您要求我方工作人员，提供盖有本公司财务专用章的收款收据，以确认本公司收到该笔款项。其余形式，我公司一律不予承认，特此申明。”李锦涛说通过品德公司付清了邓贤明的购房款，但至今仍未提交一份盖有品德公司账务专用章的收款收据，足见购房的虚假性。其次，根据李锦涛与邓贤明、尹元凤签订的房屋买卖合同第二条（二）项第3条B款的约定，先办证且卖方交房后再由品德公司将款项一次性转交邓贤明。然而，实际上在约定的相关手续并未办理时，品德公司就将款项一次性付给了邓贤明，这明显与约定及交易规则不符。再次，在法院查封该房时，房中空无一物，而且何纯万也多次查看过该房，根本无人入住的迹象。水电煤气、有线电视均未开通，尚欠物业管理费20，000元左右。经调查，李锦涛于2015年6月15日将该房屋的锁芯更换。三、（2015）郴北民异字第5号执行裁定书，确定了李锦涛对该房屋提出的异议证据不充分，理由不成立，其执行异议被依法驳回。本案原审再次依据事实和法律认定李锦涛的诉讼请求不符合法律规定而判决驳回。综上，请求二审法院驳回李锦涛的上诉请求。
本院二审查明：2015年2月12日，邓贤明、尹元凤将房屋钥匙通过品德公司转交李锦涛。2015年6月16日，李锦涛向小区物业公司交了2015年3至6月的水费272元。郴州市金碧置业有限公司办理诉争房屋产权总登记的时间为2015年6月15日。二审查明的其他事实与一审法院查明的各方当事人无争议的事实一致。
本院认为，本案的案由应定为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点是：上诉人李锦涛对诉争房屋是否有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，首先，关于李锦涛与邓贤明、尹元凤所签的房屋买卖合同及支付购房款行为的真实性问题。该房屋买卖合同经买卖双方签字并印有指纹，又经中介方品德公司在合同上盖章确认。可见买卖双方意思表示真实，房屋买卖合同成立并生效。关于支付购房款，李锦涛亦提供了其向品德公司转款的银行转帐记录、品德公司向邓贤明、尹元凤转款的银行转帐记录和邓贤明出具的收条予以证实。因此，可以认定涉案房产被法院查封前，李锦涛已按合同约定的金额将购房款全部付清。何星、何纯万、尹细凤主张该房屋买卖合同及支付购房款行为不具有真实性，实际为民间借贷，但未提供证据予以证明，故对该主张本院不予支持。至于购房价格。邓涵译购房时间与李锦涛购房时间相隔二年，对房屋两个时段的价格不能作简单的对比，何星、何纯万、尹细凤亦未提交证据证实房屋转让价格明显过低。且李锦涛购房及付清房款在前，何星、何纯万、尹细凤起诉邓贤明、尹元凤在后，可见李锦涛购买此房并无恶意。因此何星、何纯万、尹细凤关于该房买卖合同价格极低，明显不合情理的主张不能成立，本院不予支持。其次，关于李锦涛是否实际占有该房产的问题。2015年2月12日，邓贤明、尹元凤通过品德公司将涉案房屋的钥匙交给了李锦涛，李锦涛亦向小区物业公司交纳了房屋水费，因此可以认定李锦涛已实际占有涉案房屋。故原审判决认定李锦涛未实际占有该房屋不当，本院予以纠正。何星、何纯万、尹细凤提出李锦涛自行更换房屋锁芯但未提供证据证实，本院不予支持。最后，关于李锦涛对诉争房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。由于该房屋在2015年4月27日法院查封时，郴州市金碧置业有限公司仍未办理郴州恒大华府项目第3栋的总登记，因此未办理产权过户登记的责任不在李锦涛，故不能认定李锦涛对诉争房屋至今未办理过户登记具有过错。综上，李锦涛虽未取得涉案房屋的权属证书，但其已支付全部房款并实际占有该涉案房屋，且对未办理产权过户登记无过错，故李锦涛请求对涉案房屋停止执行、解除查封有事实和法律依据，本院予以支持。原审法院认为涉案房屋登记在邓涵译名下，李锦涛并未实际占有，判决驳回李锦涛的诉讼请求不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民一初字第690号民事判决；
二、解除对郴州恒大华府第3栋14层1401房的查封。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由被上诉人邓贤明、尹元凤、何星、何纯万、尹细凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋向京
代理审判员 曹 颖
代理审判员 欧阳懿
二〇一六年五月九日
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。