�苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终64号
上诉人（原审被告）桂士宝，1963年9月29日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）南京石埠桥粮食储备库有限公司，住所地南京市栖霞区石埠桥河西里1号。
法定代表人张国六，该公司总经理。
委托代理人郭琪，江苏国成律师事务所律师。
委托代理人孙洁，江苏国成律师事务所律师。
上诉人桂士宝因与被上诉人南京石埠桥粮食储备库有限公司（以下简称石埠桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖商初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
石埠桥公司原审诉称，2013年12月30日，其与桂士宝签订《仓库保管�议》一份，约定：石埠桥公司将栖霞街51号院内1590平方米库房租给桂士宝使用；租赁期限为2014年1月1日起至2014年12月31日止；年租金为128663元；合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，桂士宝应于终止之日或期限届满之日迁离租赁物，并将库房返还给石埠桥公司。逾期石埠桥公司有权收回租赁物。2014年12月31日，原桂士宝签订的上述协议期限届满，双方之后未达成续租协议，桂士宝亦拒绝迁离租赁的房屋。石埠桥公司为维护自身合法权益，诉至原审法院，请求判令：1.桂士宝返还租用的库房；2.桂士宝按照128663元／年的标准向石埠桥公司支付自2015年1月1日起至返还房屋之日止的仓库使用费；3.桂士宝承担诉讼费用。
桂士宝原审辩称：一、其自2004年5月1日起租用案涉库房，期间一直守法经营，无违法违规之处；二、其在租赁案涉库房期间开办网�、游戏机室、台球、溜冰场等，投入设备963万余元，装潢改造216万元，现有企业员工86人，经营状况正常，年收益约300万元左右；三、其不接受石埠桥公司未经协商而提起的单方面起诉。石埠桥公司在未遇不可抗力及桂士宝不存在违法违规的情况下，突然终止租赁合同，不符合双方签订协议的本义，也违背双方协商一致的精神和公平公正的原则。石埠桥公司不顾其利益，强行终止合同，会给其带来巨大的经济损失。石埠桥公司终止合同，会造成单位的员工失业，严重影响社会稳定，且会导致税源流失，增加社会不稳定因素，为不负责任的行为；四、石埠桥公司起诉缺乏充分事实，且将对其造成巨大损失，其自2004年1月起便与石埠桥公司发生房屋租赁关系，其经营壮大正是因为事实上保证了签订合同的可靠性，是双方权益的有效延续，合情合理合法。石埠桥公司如现�房屋租赁予他人，其仍有优先承租的权利。即便发生拆迁等事宜，也应由双方共同交涉，石埠桥公司诉请无法律依据，请求原审法院予以驳回，或判决维持原状，继续双方的房屋租赁关系。
原审法院经审理查明，2013年12月30日，石埠桥公司与桂士宝签订一份《仓库保管协议》，约定由石埠桥公司将位于栖霞街51号院内1590平方米库房租给桂士宝使用，桂士宝用于网吧、电玩、溜冰场等经营；租赁期限为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止；年租金为128663元。桂士宝另支付一个月保证金10000元，双方采取先付款后租用的原则，即每半年支付一次，并在每半年第一个月内付清租金。协议第九条约定：在仓库保管期限内，桂士宝不得在租赁物范围内进行改建或扩建房屋设施，确需改建，须事先书面向石埠桥公司提交装修改建设计方案，并经石埠桥公司书面同意后方能实施，装修、改建费用由桂士宝承担；协议第十二条约定：合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，桂士宝应于终止之日或期限届满之日迁离租赁物，并将库房返还给石埠桥公司。逾期不迁离或不返还租赁物的，石埠桥公司有权选择以下权利中的一种：（1）有权要求桂士宝双倍支付租金；（2）有权收回租赁物，强行将租赁屋内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。该协议还对其它事项作了约定。2015年1月15日，石埠桥公司向桂士宝出具书面通知，记载：双方签订的《仓库保管协议》已于2014年12月31日履行完毕，石埠桥公司已于2014年11月以书面形式告知桂士宝到期不再续租，根据合同该约定，桂士宝应于2014年12月31日清空房屋并原状返还。同时，因栖霞街51号房屋存在安全隐患，石埠桥公司将于近期进行房屋、水电等安全隐患排查、整改，届时将停水�停电，桂士宝需于2015年1月30日前将房屋归还石埠桥公司，逾期石埠桥公司将采取法律手段维护权益。同年3月30日，石埠桥公司向全体承租户发出书面通知，要求租户于2015年4月5日前退还房屋场地，逾期将停止服务，并依法行使追讨被占用房屋场地的权利。后因桂士宝至今未归还其租用的案涉房屋，石埠桥公司诉至原审法院要求处理。
原审审理中，桂士宝为证明其长期租用案涉房屋并投入巨大资金用于经营，向原审法院提交营业执照7份、工程合同书及工程决算书4份、购销合同、销售清单、租赁协议、2009年至2014年房屋租赁合同七份，石埠桥公司对2008年之后的房屋租赁合同予以认可，但认为合同均为一年一签，且均已履行完毕，2008年之前，桂士宝系与南京赛枫贸易中心签订的合同，桂士宝提供的工程合同书等发生于该期间，故桂士宝主张的对象应为南京赛枫贸易中心。
原审另查明，2014年1月1日，南京铁心桥国家粮食储备库将其名下位于栖霞街51号的房产委托石埠桥公司进行管理，关于房产的收益、维修及相关税费直接由受托人收取、支出及缴纳，记入“南京石埠桥粮食储备库有限公司”的账中。
原审法院认为，石埠桥公司、桂士宝双方签订的仓库保管协议，从其内容上看，实际属于房屋租赁合同。此协议系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面地履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案双方租赁合同期限为一年，明确约定如到期后双方未续签合同的，承租人应自行搬离，返还租赁物。现双�未续签合同，石埠桥公司要求桂士宝返还租赁物，有事实和法律依据，原审法院予以支持。桂士宝至今仍占有使用租赁物，没有合同根据和法律依据，应当承担相应的法律责任。桂士宝要求原审法院判决维持双方租赁合同关系，继续履行合同无法律依据，原审法院不予支持。石埠桥公司要求桂士宝按照租金标准支付该租赁物占用期间的使用费，原审法院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、桂士宝自判决生效之日起十日内腾空其租用的位于南京市栖霞区栖霞街道栖霞街51号院内1590平方米的库房，并返还给南京石埠桥粮食储备库有限公司；桂士宝自判决生效之日起十日内按每年128663元的标准，向南京石埠桥粮食储备库有限公司支付自2015年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用�。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。原审案件受理费3732元，由桂士宝负担。
桂士宝不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其承租涉案房屋已10多年，合法经营，在此期间投入大量财力、物力，如被上诉人单方终止合同，将造成众多员工失业，物资无法处理，给其带来很大困难。经其了解，涉案房屋未遇拆迁，被上诉人终止合同理由不足。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人石埠桥公司辩称，双方签订涉案《仓库保管协议》的时间为2013年12月30日，约定租赁期限为一年，该协议期满后，双方未续签合同，上诉人应自行搬离并返还房屋，被上诉人并非强行终止合同行为，且被上诉人已经履行提前通知的义务，上诉人主张物资没无法处理不符合实际情况。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，从上诉人桂士宝与被上诉人石埠桥公司签订的仓库保管协议内容来看，实际属于房屋租赁合同，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面地履行自己的义务。被上诉人在该协议到期前向上诉人发出不再续租的通知，故双方之间的租赁关系在2014年12月31日期限届满时终止，此后，上诉人占有涉案房屋及场地已无合法依据，原审判决上诉人迁出符合法律规定，上诉人提出拒绝迁让的理由均不充分，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清�，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3732元，由上诉人桂士宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年三月三日
书 记 员 冯 超