内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）乌勃民一初字第02765号原告马刚，男，汉族，住乌海市。委托代理人王杰，内蒙古坤泰律师事务所律师。被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司。法定代表人余美花，总经理。委托代理人张云生，男，汉族，1965年6月28日生，该单位职工，住乌海市海勃湾区。原告马刚诉被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴彪独任审判，公开开庭进行了审理。原告马刚的委托代理人王杰、被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司的委托代理人张云生到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告诉称，原告购买被告开发建设的乌海市海勃湾区世景苑小区商品房，并在2012年7月18日与被告签订了商品房买卖合同。合同约定购房总价款为458021元。原告按照约定交付了购房款，但被告却没有按照约定的时间交付房屋。直到2014年3月25日交房已逾期175日，按照双方在合同中的约定被告应当支付逾期交房违约金32221.46元。原告为维护自己的合法权益特提起诉状，望法院依法判令被告给付违约金32221.46元并承担本案诉讼费。被告辩称，原告马刚违约在先，被告不承担违约责任。原告与被告签订的商品房买卖合同第六条约定，买受人按下列第3种形式付款，首付184454元，剩余款项办理银行贷款。签署合同之日起，乙方在7个工作日内完毕银行贷款所需手续提供给甲方，未办理完手续视为逾期缴款，此贷款额度最终以银行批贷为准，不足部分于批贷之日起7个工作日内一次性付清。原、被告是于2012年7月18日签署的商品房屋买卖合同，按照约定，原告最迟应于2012年7月27日将银行贷款所需的贷款资料提供给甲方，但原告于2013年1月28日才将银行贷款所需资料交给甲方，递交资料逾期184天，按照商品房屋买卖合同第六条、第七条，原告应先向被告支付违约金。被告对交房时间有异议。被告交房时间应是2014年1月21日，这一事实由被告2014年1月20日在乌海日报刊登的交房公告及（2014）乌勃民一初字第00434号判决书已证实。商品房屋买卖合同约定的违约金过高，如确认原告违约，请求法院依照已经生效的（2014）乌勃民一初字第00434号判决书所适用法律和原则依法予以减少。综上，由于原告违约在先造成房屋延期交房，被告对逾期交房不负任何责任，故恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年7月18日原告马刚与被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告公司开发的乌海市海勃湾区神华东街南一街坊世景苑B区16号楼2单元103号房屋；建筑面积112.26平方米；房屋总价款为458021元；交付日期为2013年9月30日；付款方式及时间为首付188021元，剩余款项办理银行贷款。签署合同之日起，乙方在7个工作日内办理完毕银行贷款所需手续提供给甲方，未办理完手续视为逾期交款，此贷款额度最终以银行批贷为准，不足部分于批贷之日起7个工作日内一次性付清。合同另约定：第五条：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，......，1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之三十向乙方支付违约金。......；第六条：乙方未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行贷款同期贷款利率计算。超过上诉约定期限的，乙方应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金；第九条：下列配套设施运行日期日期如下：1、上水于2013年10月15日前同上水，......超出上诉约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的期限0.10%向乙方支付违约金。合同签订后原告依约交付购房首付款。2013年5月2日原告以银行贷款方式向被告交付房屋尾款270000元。另查明，2014年1月17日被告公司在《乌海日报》刊登交房公告，通知世景苑16＃19＃已达到交房条件，业主于2014年1月21日至2014年1月28日集中办理交房手续。以上事实有原告提交的商品房屋买卖合同、个人贷款支付凭证，被告公司提交的乌海日报及双方当事人陈述予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应恪守履行。原、被告基于协商一致签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告双方在《商品房买卖合同》中未约定交付房屋的通知方式，之后亦未就交付房屋的通知方式达成补偿协议。在本地报纸上刊登公告是通知交房的合理方式之一，故对本院被告公司于2014年1月21日开始交付的事实予以认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定交付日期为2013年9月30日，被告逾期时间为111天（2013年9月30日至2014年1月21日）。虽然双方在上述合同中已明确约定违约责任，但被告对此提出该约定显失公平，加之，世景公司逾期交房作为被告并非一案，我院生效判决对同类案件根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的''过分高于造成的损失”之规定进行了调整。在本案同类案中，与原告房屋同地段、同价位的房屋经评估，年租赁为16500元，即被告的违约行为给原告产生的直接损失需租赁房屋的房屋租赁费为5018元（年房租16500元÷365天×逾期111天）。因立法时对于违约金的规定不仅具有补偿性，还具有惩罚性，根据上述司法解释，惩罚性违约金的最高限为实际损失的30%，故被告应承担的违约金除上述需租赁房屋的实际损失外，还需承担实际损失的30%，即5018元+5018元×30%=6523元。被告世景辩称，原告未按照约定期限支付购房款亦构成违约，按照合同应承担违约金。双方于《商品房买卖合同》中关于迟延交付房款的违约责任与迟延交付的违约责任相同，本案中，应就迟延支付购房款的违约金一并调整。双方于合同中约定原告于2012年7月18日前办理银行贷款手续支付剩余付款，但其迟至2013年5月2日方履行合同，迟延付款290天，应依约向被告支付违约金13109元（年房租16500元÷365天×逾期290天）。上浮30%即13109元+13109元×30%=17041元。双方均存在违约行为，以上违约金相互折抵后，被告世景公司无需再向原告支付违约金。综上，驳回原告诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的''过分高于造成的损失''”之规定，判决如下：驳回原告马刚的全部诉讼请求。案件受理费303元（应交纳诉讼费606元，因适用简易程序，减半交纳，原告已预交），由原告马刚自行承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限界满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限二年），在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  吴彪二〇一五年二月二日书记员  郝丽