广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第627号
上诉人（原审原告）：杨冬平，男。
委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王利斌，女。
委托代理人：曹学良，广东仁之仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市凌凌玖电子有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇太公岭村园山街新围巷**号。组织机构代码为08124673-0。
法定代表人：王寿琴，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：王寿琴，男。
两被上诉人共同委托代理人：王坚，男，系王寿琴之子。
上诉人杨冬平、王利斌因与被上诉人东莞市凌凌玖电子有限公司（以下简称凌凌玖公司）、王寿琴居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法岭民二初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨冬平原审诉称：王利斌找杨冬平寻租厂房，并于2014年6月21日与杨冬平签订一份《物业导租协议书》，约定委托杨冬平免费寻找所需租赁的厂房，同时王利斌承诺保证不会私自与被介绍的厂房业主签订厂房租赁合同，否则，须向杨冬平支付两个月租金数额的违约赔偿金。上述协议签订后，杨冬平带王利斌及其父亲王寿琴、弟弟王坚和弟媳妇一起乘坐号牌为粤B1＊＊**小车去实地分别察看了五个厂房。在察看第一个厂房前，杨冬平告知王利斌一家人该厂房是由二房东冉荣峰转租的，冉荣峰因为不再经营“祥丰塑胶制品厂”而需转租给他人，具体转租条件须与其面谈。杨冬平当天共安排王利斌一家人实地察看了五个厂房，也与厂房的房东见面协谈，并且相互留下联系电话。王利斌一家人当时表示回去商量后再考虑租哪个厂房。2014年7月份，杨冬平发现凌凌玖公司已经承租了上述《物业导租协议书》中第一号厂房，杨冬平立即电话质问王利斌。王利斌承认自己家的公司与房东私下签订了每月租金为8450元的厂房租赁合同，但没有告知杨冬平，也没有邀请杨冬平参加签约。当杨冬平按约定要求王利斌、王寿琴、凌凌玖公司支付违约金时，遭到王利斌、王寿琴、凌凌玖公司的拒绝。杨冬平为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.王利斌、王寿琴、凌凌玖公司立即向杨冬平支付违约赔偿金16900元；2.本案诉讼费由王利斌、王寿琴、凌凌玖公司承担。
凌凌玖公司原审辩称：1.本案的主体不符，杨冬平没有诉权，双方签订的《物业导租协议书》为霸王条款应属无效；2.凌凌玖公司在涉案《物业导租协议书》签订前已与厂房业主进行了协商，凌凌玖公司与厂房业主签订的租赁合同与杨冬平无关。综上，请法院依法驳回杨冬平的诉讼请求。
王寿琴原审辩称：在杨冬平带其看厂房前，其已与东莞市金棱企业投资有限公司（以下简称金棱公司）的管理处接触过，杨冬平带其看厂房时未明确指出该物业。王寿琴在看涉案厂房时有跟杨冬平说过其之前有看过该物业，杨冬平是在王寿琴不知情的情况下强行带王寿琴去看该物业的。
王利斌原审辩称：王利斌在网上找到杨冬平，并且是杨冬平带王利斌看涉案厂房的。到了涉案厂房后，王利斌才发现之前已看过该厂房。王利斌联系杨冬平是为自己找厂房开办公司，但至今王利斌尚未成功租赁厂房。王利斌现仍在继续找厂房中。
原审法院经审理查明：王利斌是凌凌玖公司的监事。2014年6月21日，杨冬平作为乙方，王利斌作为甲方，双方共同签订一份《物业导租协议书》，载明乙方受甲方委托导租物业，由乙方带甲方到现场看楼，甲方承诺无论甲方本人或甲方亲属、合伙人、甲方老板、授权人、委托代理人租赁乙方介绍的物业，必须通过乙方签订租赁合同，否则甲方需向乙方支付所租物业的二个月房租作为乙方导租佣金。上述《物业导租协议书》载明乙方带甲方所看的物业名称及地址，其中所载的1号物业为“大岭山镇杨屋第一工业区祥锋街53号”。上述《物业导租协议书》所载物业下方还备注有“以上物业客户不得通过其他公司或个人自己与物业业主联系，并私签合同，否则按约定赔偿，并追究法律责任”。上述《物业导租协议书》签订后，杨冬平带王寿琴、王利斌及案外人王坚察看了上述《物业导租协议书》所载序号1的物业。2014年6月24日，在杨冬平未收到通知的情况下，凌凌玖公司与案外人周芬芳签订了《房租赁合同》，以厂房每月6960元、宿舍每月1500元的价格承租了上述《物业导租协议书》所载的1号物业。杨冬平主张其于2014年7月发现凌凌玖公司已承租了上述《物业导租协议书》所载的1号物业，认为凌凌玖公司及王利斌违约，要求凌凌玖公司及王利斌承担违约责任未果，遂向原审法院提起诉讼，请求解决。杨冬平认为凌凌玖公司是个人独资企业，王寿琴作为凌凌玖公司的股东不能证明凌凌玖公司的财产独立于王寿琴的个人财产，故王寿琴应对凌凌玖公司的债务承担连带责任。
另查明，凌凌玖公司为证明涉案厂房的租赁与杨冬平提供的服务无关，提供了两份证明为证。其中，“向某某”出具的证明内容为“本人证明，在2014年6月2号左右，凌凌玖电子公司的王坚讲他公司想找个厂房，我于6月14号从管理处得知一楼有个厂房要出租，18号我同王坚去看了房。以上情况属实”；“江某某”出具的证明内容为“本人证明：在2014年6月17日晚上，向某某打电话给我说明天带一个客户来看一楼的厂房。2014年6月18日下午，我和向某某带了王利斌、王坚、王寿琴一起看了厂房。以上情况属实”。上述两份证明的落款时间均为2014年8月27日。凌凌玖公司陈述，“向某某”是金棱公司办公室的，但不知道是否该公司的工作人员。凌凌玖公司未提供证据证明“向某某”及“江某某”的身份证件，且“向某某”及“江某某”均未出庭陈述。
又查明，根据王寿琴提供的收款收据显示，涉案厂房及宿舍相当于两个月租金的押金为16920元，折合每月为8460元（6960元＋1500元）。杨冬平陈述，涉案物业房东承诺承租厂房给付的中介费为相当于一个月的租金，杨冬平的损失为相当于一个月租金。凌凌玖公司及王利斌均认为杨冬平主张的违约金过高，请求降低。
以上事实，有杨冬平提供的工商登记查询、《物业导租协议书》、照片，凌凌玖公司提供证明、房屋租赁合同、收款收据及当事人的陈述附卷为据。
原审法院认为：本案是居间合同纠纷。本案的争议点是：一、涉案《物业导租协议书》是否有效；二、王利斌、王寿琴、凌凌玖公司应否承担违约责任；三、涉案违约金是否过高应否降低。
关于本案争议点一，凌凌玖公司主张涉案《物业导租协议书》的违约金约定属于霸王条款应认定无效。然而，杨冬平为缔约相对人免费提供房源信息，而缔约相对人根据涉案《物业导租协议书》的约定负有不能单独与业主签约的义务，双方的权利义务基本对等，并没有加重缔约相对人的责任。涉案《物业导租协议书》中亦无其它违反法律、法规等导致合同无效的约定，故原审法院认定涉案《物业导租协议书》有效。
关于本案争议点二，王利斌是以自己的名义与杨冬平签订涉案《物业导租协议书》的，根据合同相对性，涉案《物业导租协议书》的缔约相对人为王利斌，涉案《物业导租协议书》对王利斌有约束力。王利斌在察看涉案《物业导租协议书》的1号物业后，凌凌玖公司向案外人承租涉案《物业导租协议书》的1号物业时，未通过杨冬平签订租赁合同，王利斌已违反涉案《物业导租协议书》的约定，构成违约，王利斌应承担违约责任。凌凌玖公司及王寿琴并非涉案《物业导租协议书》的缔约相对人，故涉案《物业导租协议书》对凌凌玖公司及王寿琴没有约束力，凌凌玖公司及王寿琴对王利斌的违约行为无需承担责任。
关于本案争议点三，涉案《物业导租协议书》中约定的违约金为相当于所租物业两个月房租，但杨冬平陈述其损失为相当于所租物业一个月房租，当事人约定的违约金超过了造成的损失的百分之三十，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，原审法院酌情确定本案的违约金为杨冬平损失的130%即10998元（8460×130%）。原审法院对杨冬平主张的违约金超出上述数额的部分不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限王利斌于判决生效之日起三日内向杨冬平支付违约金10998元；二、驳回杨冬平的其它诉讼请求。本案受理费222元，由杨冬平承担147元，由王利斌承担75元。
上诉人杨冬平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定双方约定的违约金超过造成损失的30%因此对超过部分不予支持是错误的。若王利斌、王寿琴、凌凌玖公司能诚实守信，不故意“跳单”，那么杨冬平就可以向房东收取一个月租金数额的中介佣金。但由于王利斌、王寿琴、凌凌玖公司为了获取租赁价格上的优惠，故意隐瞒杨冬平的居间服务，违约金应具有惩罚性质，30%显然达不到惩罚的目的。二、一审法院判令王寿琴、凌凌玖公司无需承担责任是错误的。在追加王利斌参与诉讼前，王寿琴、凌凌玖公司从未说过案涉厂房是王利斌想租赁的，结合王寿琴、凌凌玖公司提交的二个证人证言，王利斌在说谎。鉴于王寿琴、凌凌玖公司、王利斌的亲属关系和职务关系，可以判定王寿琴、凌凌玖公司、王利斌应共同承担责任。综上请求法院：1.依法撤销原审判决的第二项，并增加判决王寿琴、凌凌玖公司、王利斌支付杨冬平违约赔偿金5902元；2.一、二审诉讼费用由王寿琴、凌凌玖公司、王利斌承担。
上诉人王利斌口头答辩称：一、杨冬平的上诉理由不能成立，双方所签的协议没有法律效力，杨冬平并没有受到房东的委托；二、杨冬平本身并不是从事房地产经纪合同的，其从事房地产的居间行为是违反法律规定的，综上，请求法院依法驳回杨冬平的上诉请求。
被上诉人凌凌玖公司、王寿琴共同答辩称：凌凌玖公司、王寿琴认为其与本案没有关系，凌凌玖公司承租的厂房并非经过杨冬平介绍的。
上诉人王利斌不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审对案件定性错误，对于王利斌提出的关于杨冬平主体资格的观点未评判。房地产的中介行为为居间的一种，该类中介行为是由专门的法规调整的。根据2011年4月1日实行的《房地产经纪管理办法》第三条“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为”。可见杨冬平的行为实际是房地产经纪行为。又根据该法第十四条“房地产经纪业务应由房地产经纪机构统一承接……房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。因此杨冬平的行为违法，所签协议无效。二、一审未对凌凌玖公司的租房行为与王利斌是否有关联进行评论就认定王利斌对凌凌玖公司的租房行为应承担责任是不符合法律规定的。杨冬平自认其导租的房屋是冉荣峰所承租的，而凌凌玖公司所租房屋是与金棱公司签订的合同。且有证据证明凌凌玖公司接触金棱公司早于王利斌与杨冬平的导租协议。因此，凌凌玖公司的租房行为与杨冬平的导租行为无关。三、导租协议中的格式条款将王利斌承担责任的范围涵盖了几乎所有可能认识的人，是标准的霸王条款。此种条款无限加重了王利斌的责任是不公平的。三、基于以上第二点，一审判决认定的争议焦点错误。本案应首先解决杨冬平的行为是否合法，其次是王利斌是否存在故意违约，再次是导租协议条款是否公平合法。综上请求二审法院依法撤销原审判决，重新判决驳回杨冬平的所有诉讼请求。
上诉人杨冬平口头答辩称：王利斌的上诉不符合事实，请求判决驳回王利斌的上诉请求。
本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对杨冬平、王利斌上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。王利斌一审提交的证人向某某、江某某的证言，因未接受法庭质证，本院不予采纳。本案二审争议焦点为：一、《物业导租协议》的合同主体是谁；二、《物业导租协议书》的效力；三、王寿琴、凌凌玖公司、王利斌应否向杨冬平承担违约责任；四、双方约定的违约金是否过高。
关于焦点一，杨冬平主张，因王利斌是凌凌玖公司的监事，所以王利斌签订合同的行为是代表凌凌玖公司的职务行为，王寿琴是凌凌玖公司的一人股东，其财产不能独立于公司财产，故要求王利斌、凌凌玖公司、王寿琴共同承担责任。王利斌则认为其签订合同是代表自己，目的是为自己；凌凌玖公司、王寿琴则否认王利斌是代表凌凌玖公司签订合同。对此，本院分析如下：首先，合同上甲方签的是王利斌的名字而不是凌凌玖公司，即王利斌是以自己的名义签订的合同，故不能得出这是代理凌凌玖公司的结论。其次，王利斌身份上只是凌凌玖公司的监事，法律上并不具有代表凌凌玖公司的资格。因此本案合同主体是杨冬平和王利斌，杨冬平上诉认为王利斌的行为是职务行为的主张不成立。
关于焦点二，第一，王利斌主张根据《房地产经纪管理办法》第三条、第十四条的规定，杨冬平没有房地产经纪人的执业资格，合同应无效。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规定为依据。”上述办法并非法律、行政法规，不能作为认定合同无效的依据，因此，王利斌据此主张《物业导租协议书》无效不成立，本院不予支持。第二，王利斌主张杨冬平提供的《物业导租协议书》有关违约的条款是格式条款，加重了王利斌的责任，应当认定无效。对此本院认为，虽然上述协议中的违约条款是格式条款，但格式条款并非必然无效，涉案合同是两个平等自然人之间的合同，合同在开篇的地方就写了此违约责任条款，而且该部分内容是整个合同打印部分的主要内容，所以王利斌在签订合同时应当清晰地知道此内容并且接受，故此条款有效，对王利斌有约束力。
关于焦点三，合同只能约束双方当事人，如前所述，王利斌是涉案合同的一方当事人，凌凌玖公司并非合同的当事人，因此涉案合同只能约束王利斌，而不能约束凌凌玖公司。因此凌凌玖公司无须在本案中承担责任，凌凌玖公司的一人股东王寿琴也无须承担责任。而凌凌玖公司是王利斌父亲王寿琴开立的公司，其法定代表人王寿琴一同去看过涉案厂房，又没有提供证据证明其租赁的涉案厂房信息来源于其他渠道，而最终凌凌玖公司直接与涉案厂房的出租方周芬芳签订合同，并没有按照合同约定通过杨冬平来签订，根据涉案合同的约定，王利斌应当向杨冬平承担违约责任。
关于焦点四，原审认定杨冬平陈述凌凌玖公司不通过其签订涉案厂房合同造成的损失是一个月的厂房租金，杨冬平对此没有上诉，本院予以确认。其损失是一个月厂房租金，而约定的违约金是两个月厂房租金，约定的违约金明显过份高于造成的损失，原审据此调整违约金符合法律的规定，并无不当。杨冬平上诉请求按两个月厂房租金给付违约金，本院不予支持。
综上，上诉人杨冬平、王利斌的上诉理由均不成立。原审认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法律的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼费125元，由杨冬平承担50元（已交纳），王利斌承担75元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林辉芳
审 判 员 杜志强
代理审判员 殷莉利
二〇一五年七月二十日
书 记 员 安燕玲
附相关法律条文：
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》
第四条合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规定为依据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。