四川省攀枝花市西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0403民初588号
原告：四川省金钟物业服务有限公司。住所地：四川省攀枝花市东区人民街***号*单元1-4。
法定代表人：钟平，该公司总经理。
委托代理人：陈宇，该公司部门经理，代理权限为特别授权。
委托代理人：杜丽，该公司项目主管，代理权限为特别授权。
被告：王帅，男，1977年4月29日出生，汉族，住四川省射洪县。
委托代理人：王远忠，男，1947年3月1日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区，代理权限为一般代理。
被告：谢朝霞，女，1972年8月1日出生，汉族，住四川省射洪县。
原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）诉被告王帅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理。因谢朝霞系该房屋的买受人之一，2016年4月14日本院依法追加谢朝霞为本案被告，并通知其参加诉讼。依法由审判员杨发彬适用简易程序于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告金钟公司的委托代理人陈宇、杜丽、被告王帅及其委托代理人王远忠到庭参加诉讼，被告谢朝霞经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金钟公司诉称：原告金钟公司系依法成立的物业服务企业。2011年8月28日原告与××小区的开发建设单位攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）签订前期物业服务合同，原告按照合同约定向××小区提供物业服务。2011年12月26日原告正式接管物业服务项目，提供服务。被告王帅于2013年10月27日与原告办理了入住及物业服务等相关手续。原告依据前期物业服务合同以及与被告签订的××前期物业服务内容及临时管理规约承诺书之约定，向被告提供了物业服务。按照约定及政策规定，被告应从2014年10月1日起每半年向原告支付物业服务费，被告最后一次交费时间为2013年10月27日，交纳的是2013年10月1日至2014年9月30日的物业服务费。被告拖欠了2014年10月1日至2016年3月31日的物业服务费共计2323.35元。经原告多次电话、书面、当面催收，被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为致原告经营困难，已严重损害了原告的利益。故起诉要求被告王帅支付2014年10月1日至2016年3月31日的物业服务费2323.35元、滞纳金2578.92元，合计4902.27元，并承担诉讼费。
原告金钟公司为支持自己的主张，提供了以下证据：
1、××小区前期物业管理服务合同1份、承诺书1份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，合同中明确约定了双方的权利义务等内容。
2、攀枝花市物业服务收费备案表1份，证明金钟公司按照相关规定进行了备案。
3、物业日常工作图片1组，证明金钟公司对××小区进行物业服务的情况。
4、费用催缴通知3份、张贴通知的照片1份，证明经催收，王帅拖欠物业服务费的情况。
5、滞纳金明细1份，证明王帅欠物业服务费产生滞纳金的情况。
6、××房屋使用说明书1份、××住宅质量保证书1份，证明每户领钥匙时，开发商给业主的，上面记载了房屋质保内容和期限，主体是开发建设单位。
7、2015年5月19日关于商铺问题开发商召开协调会（开发商、市质监部门、相关业主）的图片1份，证明金钟公司已经尽到了物业服务企业的义务，并及时报主管部门。
8、报修、维修和回访记录表1份，证明2015年4月27日王帅向金钟公司报修，之前，由业主与开发建设单位进行衔接的。
9、房屋（门面）租赁协议书1份，证明王帅与承租方签订了协议，该商铺已经投入使用，开展了经营活动。
被告王帅辩称：被告与金钟公司签订前期物业合同属实，并签订了承诺书。金钟公司起诉应提供物业合同和收据，没有依据，就是非法起诉。被告已交纳了一年的物业费。金钟公司没有催过物业服务费。是金钟公司违约，并非被告违约。商铺楼顶属于商铺共有，不是楼上住户所有。屋顶栽花、种草，乱搭乱建，金钟公司不管理，不制止。金钟公司不应该让其他人侵害被告的权利。金钟公司打扫卫生不彻底，商铺门口基本不扫。门口的沙灰掉了，金钟公司没有维修，没有尽到应尽的责任。商铺开裂，向金钟公司反映。金钟公司未处理，未进行修护。房屋质量不合格，金钟公司有责任，前期物业合同最后的保修内容有明确规定。房屋质量保证书也明确了质量保证期限。并非如金钟公司所讲，其无责任。至今已有一年，金钟公司也未进行协商处理。房屋出现质量问题，导致不能出租，造成了经济损失，金钟公司应承担相应的责任。
被告王帅为支持自己的主张，提供了以下证据：
1、××前期物业管理服务内容1份（其中包括前期物业管理服务内容6页、××临时管理规约6页、承诺书1页、××房屋使用说明书2页、××住宅质量保证书1页），证明王帅持有的合同与金钟公司提供的不一致。
2、2015年5月19日照片24张，证明该商铺顶板、墙面开裂的情况。
3、2015年8月16日照片2张，证明该商铺楼顶被其他人种花、种菜、种树的情况。
被告谢朝霞经本院依法送达传票传唤，未到庭参加诉讼，未提交答辩状，在举证期限内未提供证据。
在庭审质证中，对于原告金钟公司提供的××小区前期物业管理服务合同，被告王帅有异议，认为其持有的合同有16页，原告金钟公司提供的该合同只有13页。对于原告金钟公司提供的××房屋使用说明书、××住宅质量保证书，被告王帅有异议，认为其持有的合同上面没有记载，这二份文书每页的格式跟其合同原件中的格式是不一样的，与原件不符，系伪造的，应承担作假证的责任。对于原告金钟公司提供的其他证据，被告王帅对其真实性无异议。对于被告王帅提供的3组证据，原告金钟公司对其真实性无异议，但认为关于屋顶建花园的问题，当时开发商已卖给一楼住户，住建局也到过现场，没有提出异议；关于房屋开裂问题，属于质量问题，主体是开发建设单位，并非金钟公司，金钟公司在得知相关情况后，也在积极地向相关部门反映，相关部门也到现场进行过协调，金钟公司已尽到自己的义务。原告金钟公司、被告王帅对其真实性无异议的证据，被告谢朝霞并未提供足以反驳的相关证据，本院予以采信。原告金钟公司提供的承诺书与被告王帅提供的前期物业管理服务内容包括的承诺书记载内容一致，可知被告王帅、谢朝霞购买了××小区的商铺。被告王帅提供的××前期物业管理服务内容首页明确记载了“商品房买卖合同附件七”，其中包括了××临时管理规约、承诺书、××房屋使用说明书、××住宅质量保证书，这些内容是商品房买卖合同的附件，并不能认为是被告王帅直接与原告金钟公司签订了物业服务合同。
综合以上证据，本院确认以下事实：金钟公司与开发建设单位鑫海源公司签订了××小区前期物业管理服务合同，该合同约定：“由金钟公司对××小区实施前期物业管理。第二章，管理服务事项：第四条，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、消防设施备、建筑物防雷设施、电梯等。第六条，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、周围围墙、小区雨污排放系统、化粪池、沟渠、水池、井、景观、停车场等。第七条，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第九条，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条，交通与车辆停放秩序的管理。本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆需要保管的，停放人应与乙方（金钟公司）签订专项服务合同。第十一条，协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。本款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。第十二条，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条，协助组织开展社区文化娱乐活动。第十四条，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。第十五条，对业主和物业使用人违反业主临时管理规约中的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、说服、规劝、制止等措施。第十六条，甲方（鑫海源公司）的其它委托事项：1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担。2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。乙方对规划用于停放汽车的车位进行日常管理服务，收取车位使用服务费用。第三章，管理服务期限：第十七条，管理服务期限自2011年8月28日起至业主大会与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十一条，本物业服务费约定形式为包干制，物业服务费由业主和物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业：0.5元/平方米.月，商业等非住宅物业：1.5元/平方米.月。物业服务费：首次按一年交纳，首次计费起始期以开发建设单位通知办理入住时的时间为界，首次交费时间在办理入住手续时交纳，之后，可以按一年或每半年收取一次，每次交纳费用时间为计费期的前月。业主和物业使用人逾期交纳物业服务企业收取的费用的，从逾期之日起按应交额每日另追溯3‰的滞纳金。”之后，金钟公司对该小区开展物业服务。2013年6月26日金钟公司向攀枝花市发展和改革委员会提交攀枝花市物业服务收费备案表，申请备案，该备案表记载物业地址：西区××（××小区内）；物业资质：壹级；人员组成20人；物业收费标准：电梯公寓0.9元/㎡.月，商业用房1.5元/㎡.月。2013年7月19日攀枝花市发展和改革委员会在金钟公司提交的该备案表上加盖印章，予以备案。王帅、谢朝霞购买了该小区的商铺。2013年7月28日王帅、谢朝霞作为物业买受人在承诺书上签名，该承诺书记载：“本人（单位）已详细阅读并理解开发建设单位提供的本《××临时管理规约》和前期物业管理服务的内容，同意遵守本《××临时管理规约》和前期物业管理服务约定的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。买受人：王帅、谢朝霞。房号：2-5。”该商铺的建筑面积为86.05㎡。王帅在接收该商铺后，将该商铺租赁给漆坤兵（斌）使用，并签订了房屋（门面）租赁协议书，该协议书记载该商铺位于××号。之后，漆坤兵（斌）支付了金钟公司2013年10月1日至2014年9月30日的物业服务费。2015年4月27日王帅向金钟公司反映商铺存在开裂问题，金钟公司在其报修、维修和回访记录表中记载：“9#门面楼板裂纹，转施工方。”之后，相关人员就商铺问题进行过协调。经金钟公司催收，王帅、谢朝霞至今未支付金钟公司2014年10月1日之后的物业服务费。
本院认为：原告金钟公司与开发建设单位鑫海源公司签订了××小区前期物业管理服务合同，之后，原告金钟公司按该合同对××小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该前期物业管理服务合同至今仍未终止，对该小区的业主具有约束力。依据承诺书的记载，被告王帅、谢朝霞作为该小区××号商铺的业主，应遵守该前期物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。被告王帅辩称在物业管理方面存在诸多问题，不该支付物业服务费。依照前期物业管理服务合同的约定，对房屋建筑本体共用部位、共用设施、设备、附属建筑物、构筑物等的维修、养护和管理是原告金钟公司应当提供的服务之一，但对该项服务的履行以其承接物业时的建筑物共有部分及设施设备的现状为基础。原告金钟公司对于业主违反临时管理规约的行为，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施，其不是行政机关，不具有相应的行政管理权。被告王帅提出其商铺开裂，存在质量问题，金钟公司负有保修责任，从其提供的××前期物业管理服务内容的记载可知，其中包括的××住宅质量保修书属于商品房买卖合同的附件，系开发建设单位鑫海源公司出具，并非系被告王帅与金钟公司签订的合同，被告王帅也未提供证据证明鑫海源公司已明确委托金钟公司对其商铺进行保修。被告王帅认为房屋存在质量问题，给其造成损失，可以依法向相关责任主体主张权利。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从原、被告的陈述和提供的证据可知，原告金钟公司进行了相应的物业服务，虽存在瑕疵，但不能成为拒绝交纳物业服务费的理由，被告王帅认为原告金钟公司服务不到位，可以采取合法方式提出，以维护自身权益，故被告王帅拒交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。依据前期物业管理服务合同以及前期物业管理服务内容对物业服务费的约定，在首次交费之后，按每半年交纳一次，每次交纳费用时间为计费期的前月。原告金钟公司认可2013年10月27日被告王帅、谢朝霞支付了一年的物业服务费，其要求支付2014年10月1日至2016年3月31日共计18个月的物业服务费，不违反半年收取一次物业服务费的约定，本院予以支持。按照约定，商业等非住宅物业的物业服务费按1.5元/㎡.月计算，被告王帅、谢朝霞购买的该商铺的建筑面积为86.05㎡，本院认可2014年10月1日至2016年3月31日的物业服务费为2323.35元。被告王帅、谢朝霞在原告金钟公司催收后，至今未支付2014年10月1日至2016年3月31日的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。原告金钟公司要求被告王帅、谢朝霞按每日3‰的标准支付滞纳金2578.92元，该滞纳金属于违约金范畴，但该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率6%计算，本院酌情确定滞纳金为143元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
一、被告王帅、谢朝霞在本判决生效之日起十日内支付原告四川省金钟物业服务有限公司2014年10月1日至2016年3月31日的物业服务费2323.35元、滞纳金143元，合计2466.35元；
二、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告王帅、谢朝霞承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 杨发彬
二〇一六年五月二十六日
书记员 蒋春霞