广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4204号
上诉人（原审原告）：广州市云中物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：胡艳青，该公司总经理。
委托代理人：方洁瑜、曹道雄，均系该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：谢森武，住广州市天河区。
上诉人广州市云中物业管理有限公司（以下简称云中公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：谢森武是位于广州市白云区同泰路倚翠街31号304房的业主。2009年12月9日，谢森武与广州银山建设开发有限公司（以下简称银山公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中第五条约定：银山公司已选聘云某公司进行前期物业管理服务。2010年3月25日，云某公司、谢森武签订《倚绿山庄西区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物管合同》），约定：云某公司为谢森武提供物业管理服务，谢森武按照房屋建筑面积每月每平方米2元交纳物业管理费，逾期未交纳的，从逾期之日起按照每日应交管理费的3‰交纳滞纳金；当月物业管理费的交纳时间是每月15日至22日……。后云某公司为该小区提供了物业管理服务。谢森武每月应当交纳的物业管理费是314.9元。2012年1月1日起，谢森武开始欠交物业管理费。经云某公司催收，至2014年10月31日，谢森武确认尚欠物业管理费10706.6元未支付。
云某公司于2014年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谢森武立即支付物业管理费，共计10706.6元（2012年1月1日至2014年10月31日）；2、谢森武支付逾期交纳物业管理费滞纳金（至2014年10月31日暂计10796.05元；3、案件诉讼费用由谢森武负担。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业为业主提供了物业管理服务的，业主应当依约交纳物业管理费。故云某公司要求谢森武支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求合理合法，予以支持，但滞纳金标准过高，予以调整至中国人民银行同期同类贷款利息标准。对于谢森武关于物业服务合同无效，因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，原审法院认为，谢森武所援引的“一区域一物业服务企业”的规定属于地方性法规的一般性管理规定，并非法律、行政法规的效力强制性规定，不能成为认定物业服务合同无效的法律依据，且无论物业服务合同是否有效，只要物业服务企业提供了物业管理服务，业主交纳相应物业管理费的义务就无法免除，因此，谢森武的抗辩意见不能成立，不予采纳。对于谢森武关于云某公司物业管理质量差，因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，原审法院认为，如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，合同及法律赋予业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利，但并不支持其以拒交物业管理费作为对抗手段，故该抗辩意见无法律依据，不予采纳。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，于2015年3月18日作出判决：一、谢森武于判决生效之日起5日内向广州市云某物业管理有限公司交纳2012年1月1日至2014年10月31日期间的物业管理费10706.6元。二、谢森武于判决生效之日起5日内向广州市云某物业管理有限公司支付欠付上述物业管理费的滞纳金（以314.9元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，分别从2012年1月23日、2012年2月23日……2014年9月23日、2014年10月23日起，计至支付完毕之日止，以本金为限）。三、驳回广州市云某物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费169元由谢森武负担。
判后，上诉人云某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、滞纳金是双方签订的《前期物管合同》明确约定的违约条款，谢森武逾期未缴纳物业管理服务的，从逾期之日起按每日3‰缴纳滞纳金。《前期物管合同》是双方在平等自愿的条件下签订的，是双方的真实意思表示，是具备合法效力的，自生效之日起双方当事人都有依据合同履行的权利和义务。自谢森武收楼入住至今，云某公司一直依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为谢森武所购买物业提供完善的管理服务。但自2012年1月1日起，谢森武就拒绝缴纳物业管理服务费用，云某公司也多次以口头、电话及发函的方式通知谢森武补缴其相应的物业管理费，但谢森武均不予以理睬。在长达三年多的时间里，谢森武都拒不履行按时缴纳物业管理服务费用的行为，构成了根本违约的事实，云某公司按照合同约定向其主张滞纳金是合法有理的，应当予以支持。二、原审法院认为谢森武所主张的物业管理费滞纳金标准过高，而判令云某公司以每月管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算滞纳金，这对云某公司是显失公平的。事实上按每日3‰缴纳滞纳金的标准并不高，其标准也是完全符合国家《物业管理条例》、广东省《物业管理条例》等法律规定的，是对于违约行为的一种惩罚性约定。原审法院片面的认为云某公司主张的滞纳金额较高，而忽视了导致滞纳金额过高的主要原因在于谢森武在长达3年多的时间里拖欠缴纳物业管理费，并且是在云某公司多次催告的情况下，仍是拒绝缴纳物业管理费。这种恶意拖欠物业管理费的行为，严重违背了双方在意思自治基础上签订的《前期物管合同》，理应承担合同中相应的违约责任。
另外，谢森武拒绝缴纳物业管理费的抗辩意见并无法律依据，这一点也是得到原审法院予以认可的。换言之，云某公司向谢森武主张逾期缴纳管理费的滞纳金的诉讼请求是合法合理的。至于拖欠管理费的事实，谢森武也是当庭予以确认的，对于违约金的计算标准，谢森武在庭审中也没有提出任何异议。原审法院在谢森武对于滞纳金标准没有提出异议的情况下，判令调整以银行同期贷款利率进行计算违约金显然偏帮谢森武，并且合同条款关于滞纳金的约定是对双方违约行为的一种惩罚性条款，如果单纯只是按照银行同期贷款利率计算，那么根本就不具有惩罚性，也根本没有必要在合同里进行约定，原审法院自行调整滞纳金标准的行为对于守约方存在严重的不公平，因此对于违约行为，应当按照双方合同所约定的违约条款来承当相应的违约责任。请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二、三项，支持云某公司所有的诉讼请求；2、诉讼费用全部由谢森武承担。
被上诉人谢森武答辩称：一、《前期物管合同》的签订违规及存在隐瞒欺骗行为，合同无效。二、云某公司没履行《前期物管合同》的约定，小区处于无物业管理状态，云某公司不但没有提供实质性的物业管理服务，且欺骗侵犯谢森武权益，不应收取管理费和滞纳金。
另外，谢森武物业所在的小区是2011年5月才验收合格备案，2011年5月才达到法规规定的交楼基本条件。交楼前，云某公司从2010年3月到2011年4月收取的物业管理费（共4154.70元）违反国家《物业管理条例》《广东省物业管理条例》规定，必须退回谢森武。云中公司违反《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》另外加收楼宇对讲机每户1000元，多次交涉拒不退回。三、滞纳金具有法定性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。因此，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。而云某公司与谢森武属于平等民事主体，双方在物业管理委托合同中约定滞纳金不符合法律规定。况且云某公司违反相关规定和《前期物管合同》在先，违规收取交楼前的物业管理费和防盗门安装费拒不退回，谢森武不应承担滞纳金。四、上诉状中“上诉人也多次以口头、电话、及发函的方式通知被告补交其相应的物业管理费”与事实不符，谢森武只在2014年7月27日收到云某公司的催收函，没收到过其它任何方式的通知。其追讨的2012年1月至2012年6月的管理费也过了两年的有效期。请法院不予支持。另外，其催收函上也写明“2010年10月25日收楼入住”，但却从2010年3月收取谢森武的物业管理费，明显的违规乱收费，请责令其退回相关费用。请求法院判决：1、《前期物管合同》无效；2、退回已收取物业管理费及违规收取的费用及利息（按月期贷款利率利率计算）；3、驳回云某公司的诉讼请求；4、云中公司交回并恢复本小区的物业用房；5、云某公司承担全部诉讼费用。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：云某公司与谢森武于2010年3月25日签订的《前期物管合同》是双方自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。《前期物管合同》对逾期交纳物业管理费的违约行为约定的滞纳金性质上属于违约金。谢森武原审认为《前期物管合同》无效而不应交纳物业管理费及滞纳金，应视为对滞纳金的标准亦有异议。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院将滞纳金的标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利息支付并无不当，本院予以认可。
综上所述，上诉人云某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费169元，由广州市云中物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十月十三日
书 记 员 徐毅敏
谢淳