上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0113民初5426号
原告：田士一，女，汉族，1952年1月12日生，住所地上海市。
被告：查志敏，男，汉族，1991年12月14日生，汉族，户籍地安徽省，住所地上海市闸北区。
原告田士一与被告查志敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月10日立案后，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告田士一、被告查志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田士一向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁合同(因被告违约，押金4,300元不予退还)；2、被告支付所欠房租共计人民币15,050元(自2017年9月27至2018年1月10日共3.5个月，每月4,300元。以下币种均为人民币)；3、被告支付所欠水、电、燃气费共计242元，其中水费10.4元，电费3.7元，燃气费228元；4、被告赔偿原告损失700元(洗衣机作价400元，冰箱作价300元)。事实与理由：原被告签订租赁合同，租期为2016年6月27日至2019年6月27日，被告自2017年9月27日起不按合同约定支付租金，原告索要无果。2017年11月同住人刘伟提出要退租，但原告认为合同是与查志敏签订的，如果要退租，应由其出面，但查志敏并未联系原告退租事宜。2018年1月9日原告再次上门索要租金无果，从邻居处得知被告于2018年1月初搬走了。后在警察的协调下，被告的同住人于1月10日将房屋钥匙交还给原告。鉴于被告拖欠租金擅自搬离并损坏家中物品，向本院提出上述诉讼请求。
被告查志敏辩称，原被告确实签订了租赁合同，如果系争房屋尚未出租给别人，同意解除合同，押金4,300元可以不退，愿意承担违约责任。但只愿意支付9月27日到11月10日的房租，因为同住人刘伟在11月10日向原告提出过退租，故之后的房租不同意支付。并且原告期间也没有追讨房租，其默认合同已经解除。2018年的水电费用不同意支付。2017年的燃气费愿意支付，2018年的燃气费不同意支付。洗衣机可以赔偿200元，冰箱可以赔偿200元。2018年1月公安出警时，被告已经搬离，不清楚情况。
本院经审理认定事实如下：
1、上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为原告田士一，原被告于2016年6月23日就系争房屋签订房屋租赁合同，甲方为田士一，乙方为查志敏。约定租期三年，自2016年6月27日至2019年6月27日，租金每月4,300元，付三押一，租金需提前3日按季度支付。合同第九条约定，如需提前解除合同，必须提前一个月通知对方和中介，对方同意后方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金4,300元。若乙方违约，甲方有权不退还押金。合同签名落款处写有“查志敏，刘伟(负责转账房租)”的字样。
2、原告于2016年6月23日将房屋交付被告使用，次日，刘伟将三个月的租金和押金通过银行转账支付给原告。2017年9月27日前的房租均已付清。系争房屋内居住了查志敏、刘伟及他们的同事。2018年1月10日，原告到系争房屋索要房租，因找不到被告而报警，在警方的协调下，原告收回房屋，被告的同住人结清了2017年度的水电费。
3、审理中，关于被告支付的4,300元房屋押金是否退还的问题，原告认为根据合同第九条的约定，因系被告违约，押金不予退还，庭审过程中被告亦表示自己确实违约，同意原告没收押金4,300元。另，原被告均认可被告赔偿原告洗衣机及冰箱损失共计400元。
审理过程中，就双方租赁合同解除的时间，原告认为，租赁合同解除的时间为2018年1月10日，被告的同住人刘伟虽在2017年11月曾提出要退租，但当时被告已经拖欠了一个多月房租，被告应当先补缴房租；且合同的相对人是查志敏，应由查志敏提出解除合同，但被告从未通知过原告收房，房屋内还留有被告及其同住人11月10日之后产生的物品。原告提交了2017年11月至2018年1月的水电煤账单，证明期间依然有大量水电煤费用产生。原告提交了2018年1月10日的案件接报回执单，证明原告当日报警，在警察到场后由锁匠开锁进入系争房屋，在警方协调下，被告的同住人于2018年1月10日将钥匙还给原告并结清了2017年度的水电费，因此被告应当支付租金至2018年1月10日。被告查志敏认为，合同应于2017年11月10日解除，因为被告查志敏已于10月中旬搬离，被告的其他几名同住人亦在2017年11月10日前全部搬离，同住人刘伟在11月10日前电话告知原告，因被告方无力支付房租要求退租，原告不同意。但被告并没有将搬离的情况告诉原告，未曾通知原告来收回房屋，查志敏认为被告方停止支付房租并通知了原告要退租即应视为合同已经解除。被告并未提供证据证明其主张。
本院认为，原告田士一系出租房屋登记的权利人，其与被告查志敏之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规范，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。合同相对人履行房屋租赁合同应当遵守交易习惯，出租人有将房屋交付承租人使用并将钥匙交给承租人的义务，承租人退租时有义务腾退房屋通知房东收房并将房屋钥匙交还给房东。本案中，被告拖欠房租，并且被告称其及同住人在2017年11月10日前均搬离系争房屋，并无相关证据予以佐证；2017年11月、12月仍有大量水电费用产生，被告的陈述有违常理，且不符合合同约定，本院不予采信。原告认为被告搬离的时间应确定为2018年1月10日，并提供了水电煤缴款单及案件接报回执单予以佐证，本院予以采信。关于合同解除的时间，本案中被告解除合同不符合法定解除条件，且合同约定了被告解除合同需经原告同意，本案中被告未经原告同意提前解除合同，且无相关证据证明合同解除时间，而原告提供了相关证据证明原告于2018年1月10日收回系争房屋，取得对房屋的控制，本院认为合同解除时间应确定为2018年1月10日。被告应当补付2017年9月27日至2018年1月10日的租金15,050元。关于被告应该支付的水电煤费用，因原被告交接房屋时没有抄表，无法确定截止至2018年1月10日确切的金额，且燃气费大部分是2017年产生的，本院酌情确定被告支付原告水费、电费、燃气费共计200元。关于被告支付的4,300元押金，因系被告违约，按照合同约定，原告有权予以没收，本院予以支持。审理中，原被告均认可被告赔偿原告洗衣机和冰箱的损失400元，于法不悖，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、原告田士一与被告查志敏就位于上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2018年1月10日解除，被告支付的押金4,300元不予退还；
二、被告查志敏于本判决生效之日起十日内向原告田士一支付2017年9月27日至2018年1月10日的房屋租金15,050元；
三、被告查志敏于本判决生效之日起十日内向原告田士一支付水费、电费、燃气费共计200元；
四、被告查志敏于本判决生效之日起十日内向原告田士一支付冰箱及洗衣机的赔偿款共计400元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币91元，由被告查志敏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 俞蔚明
二〇一八年五月二十二日
书记员 罗圣婕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。