湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00351号
上诉人（原审原告）襄阳市特种设备检验检测所。
法定代表人王晓虎，该所所长。
委托代理人石艳辉，湖北宏义律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）刘东燕。
上诉人襄阳市特种设备检验检测所因与被上诉人刘东燕房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2013）鄂老河口民初字第02527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长、审判员任侨、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年7月23日公开开庭进行了审理。上诉人襄阳市特种设备检验检测所的委托代理人石艳辉、被上诉人刘东燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
襄阳市特种设备检验检测所一审诉称：2008年5月26日，原、被告签订“租房合同”，约定租期5年，年租金8000元等事项，租期届满后，被告仍占有使用该房，根据合同法相关规定，故诉至人民法院，请求判令解除双方租房合同；被告腾退返还原告房屋并支付占用费12000元。
刘东燕一审辩称：双方房租费用已结算清，租赁到期后，2013年5月26日被告所有物品已搬走，并通知了原告办公室余占发到场；另石茂云20**年11月从被告处借租被告租赁的房屋前，原告知道并同意后被告才与石茂云签订的借租协议。故双方租赁关系早已解除，原告诉请与被告没有关系。
原审判决认定：原老河口市液化气公司在本市三岔路北西关村杜家营开办有液化气钢瓶检验站一处，建筑546㎡二层及一层房屋，该站总占地面积1380.6㎡；2003年1月23日，因老河口市液化气公司进入破产还债程序，将该站房地产以30000元价格出售给老河口市锅炉压力容器检验所（系老河口市质量技术监督局下属单位），同时本院向本市土地局下达了协助执行通知书，要求将该站土地1380.6㎡过户登记到老河口市质量技术监督局，老河口市质量技术监督局未通过相关职能部门办理该站房地产过户手续；2006年6月29日老河口市质量技术监督局与原告襄阳市（原襄樊市）特种设备检验检测所签订协议，约定：（甲方）老河口市质量技术监督局将购买的原老河口市液化气钢瓶检验站房地产转移给（乙方）襄阳市特种设备检验检测所；甲方保留原老河口市液化气钢瓶检验站的检验资格，乙方给付甲方240000元，另乙方检验的每只钢瓶向甲方提成5元，符合要求的流动资产有偿乙方使用；产权转移过程中费用，有甲、乙方双方分别负担。该协议签订后，原告襄阳市特种设备检验检测所亦未办理原老河口市液化气钢瓶检验站产权相关过户手续。2008年5月26日，襄阳市特种设备检验检测所将该房地产租赁给被告刘东燕使用，租赁期5年，年租赁费8000元，被告刘东燕按期向原告已支付清租赁费，并于2013年5月26日租赁期届满搬走了自己物品，因被告租赁期间，从2011年11月11日案外人石茂云与被告刘东燕签订借租协议，借租原告出租给被告的二层房屋及院落使用至今，故原告诉至原审法院，请求解除原、被告租赁合同关系，腾退返还房屋，并支付占用费12000元。
原审法院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；本案争议的标的物即原老河口市液化气公司钢瓶检验站位于本市三岔路北西关村杜家营的1380.6㎡土地及546㎡建筑房屋，因液化气公司破产，2003年1月23日经法定程序，该房地产出售给老河口市质量技术监督局下属单位锅炉压力容器检验所，2006年6月29日，本案原告襄阳市特种设备检验检测所与老河口市质量技术监督局签订了转让协议，并交付原告占有使用，故原告对争议房地产享有占有、使用、收益的权利。原、被告签订租赁合同后，双方各自履行了相应义务，被告于租赁期届满搬走了自己物品，未对该房地产继续占有使用，双方租赁合同关系自然终止。被告在诉讼过程中，承诺该房地产内无自己财产，原告现无证据证明被告占有使用争议房地产，故对原告的诉讼请求和主张，原审法院不予支持。对于案外人石茂云现实际使用该房地产问题，因石茂云并非本案当事人，其与本案被告之间租赁涉案房地产的关系是否合法，无法确定，本案原告又拒不追加石茂云为本案当事人，本案不予处理，原告可另行起诉请求确认被告与案外人石茂云之间的租赁关系无效，并主张石茂云腾退返还该房地产。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告襄阳市特种设备检验检测所诉讼请求。案件受理费1000元，减半收取500元，由原告负担。
上诉人襄阳市特种设备检验检测所不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条与认定事实不符。（二）原审判决驳回诉讼请求错误。上诉人起诉的是：“解除双方租房合同，腾退返还原告房屋并支付占用费12000元”，而原审法院以被告单方承诺该房地产内无自己物品为由，判决驳回其诉讼请求，明显于法无据。上诉人在一审中提供证据证明被告将其租赁房屋未经上诉人同意转租给案外人，由于被上诉人转租行为，而迟迟没有交付房屋。因此，交付房屋与无承租人物品是不同概念。（三）原审判决认为上诉人不追加此承租人石茂云，以此驳回起诉，也是错误的。本案不是上诉人原因造成，是由于承租人过错造成的。故请求二审法院依法撤销原审判决；将本案发回重审。由被上诉人承担本案上诉费及实际支出费用。
被上诉人刘东燕答辩称：原审判决并无不当，请求二审法院予以维持。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：襄阳市特种设备检验检测所与刘东燕签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应遵照合同约定全面履行各自的义务。出租人襄阳市特种设备检验检测所已全面履行将租赁房屋交付刘东燕占有、使用的义务，刘东燕在租赁期限届满后也负有返还租赁物的义务。但刘东燕在承租期内未经房屋所有权人襄阳市特种设备检验检测所的同意，将房屋转租给石茂云。虽然刘东燕在合同期满后将自己所有的物品全部搬走，但其未与襄阳市特种设备检验检测所办理交接手续，并且该房屋至今仍由石茂云继续占有使用，故刘东燕未能履行在合同期届满后返还房屋的义务。并且，石茂云将2011年11月15日至2013年6月30日的房屋占用费按照与刘东燕的约定签订的借租协议交给了刘东燕，石茂云与襄阳市特种设备检验检测所之间并无合同关系。襄阳市特种设备检验检测所可依合同起诉刘东燕，或依侵权起诉石茂云，现襄阳市特种设备检验检测所依据与刘东燕的房屋租赁合同要求刘东燕返还房屋并无不当，本院应予支持。刘东燕在租赁合同到期后，并未向襄阳市特种设备检验检测所交纳租金，双方租赁关系已经终止，故对上诉人襄阳市特种设备检验检测所要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。上诉人襄阳市特种设备检验检测所要求刘东燕支付房屋占用费12000元（计算到交还房屋时止）无依据。因双方签订的房屋租赁合同约定年租金8000元，故应当参照合同标准以年租金8000元的标准计算刘东燕自2013年5月26日起至腾退返还房屋之日的房屋占用费。因此，上诉人襄阳市特种设备检验检测所要求刘东燕支付房屋占用费12000元的诉讼请求超出部分本院不予支持。综上，原审判决驳回襄阳市特种设备检验检测所的诉讼请求不当，本院应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销老河口市人民法院（2013）鄂老河口民初字第02527号民事判决；
二、被上诉人刘东燕于本判决生效之日起二十日内返还租赁上诉人襄阳市特种设备检验检测所位于原老河口市液化气钢瓶检验站的房屋；
三、被上诉人刘东燕在本判决生效之日起二十日内以年租金8000元的标准支付上诉人襄阳市特种设备检验检测所自2013年5月26日起至腾退返还房屋之日止的房屋占用费；
四、驳回上诉人襄阳市特种设备检验检测所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行返还租赁房屋、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1000元，减半收取500元，由原审原告襄阳市特种设备检验检测所负担100元，原审被告刘东燕负担400元；二审案件受理费500元，由被上诉人刘东燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 轶
审 判 员 任 侨
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 王文翔