山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民一初字第1214号
原告：徐从超，居民。
委托代理人：王亚琳，山东舜祥律师事务所律师。
被告：山东华泰建设集团有限公司，住所地临沂市兰山区沂蒙路454号嘉锐大厦。
法定代表人：朱长岭，董事长。
委托代理人：班风光，山东良代律师事务所律师。
委托代理人：崔峰，山东华泰建设集团法务部部长。
第三人：临沂市恒居置业有限公司，住所地临沂市兰山区聚才路4号观河苑2-301。
诉讼代表人：徐茂治，资产清理小组组长。
委托代理人：韩庆�，公司员工。
第三人：高婧，会计。
第三人：薛庆晖，公司职员。
原告徐从超诉被告山东华泰建设集团有限公司（以下简称“华泰公司”至判决主文前）、第三人临沂市恒居置业有限公司（以下简称“恒居置业”至判决主文前）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年3月12日立案受理。依法组成合议庭于2015年4月9日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院认为本案的处理结果与高婧、薛庆晖有利害关系，依法通知该二人作为本案的第三人参加诉讼，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告徐从超及其委托代理人王亚琳，被告华泰公司委托代理人班风光、崔峰，第三人恒居置业委托代理人韩庆瑞，第三人高婧、薛庆晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐从超诉称：2007年4月17日，原告从第三人恒居置业购买了位于临沂市聚才路观河苑小区5栋2单元1301室、1302室两处房屋。2012年9月原告委托临沂欧佳房地产营销策划有限公司（以下简称“欧佳公司”）代为销售，因第三人恒居置业的原因涉案房屋尚未办理房产证。2012年12月10日、2012年11月27日高婧、薛庆晖二人有意购买上述两处房屋，并交纳了定金，原告配合办理了期房合同注销并与二人网上签约，但未备案登记。后高婧、薛庆晖二人违约，明确表示不再购买，于是由欧佳公司转卖他人。后原告从临沂市房管局获悉因被告华泰公司与第三人恒居置业建设工程合同纠纷一案，2013年12月5日法院查封了该两处房屋，原告即向执行法院日照市东港区人民法院以案外人名义提出执行异议，贵院于2015年2月15日作出了（2015）东执异字第3号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为原告从第三人恒居置业合法购买房屋已取得了该房屋的所有权，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，且对被告与第三人之间的纠纷无任何法律关联，不负有代为清偿义务。法院查封该两处房屋并驳回原告的执行异议是错误的，严重损害了原告的合法财产权，并给原告带来了精神上和经济上的损失。鉴于此，为维护原告合法财产所有权，特具状起诉，请求法院依法确认位于临沂市聚才路观河苑小区5栋2单元1301室、1302室两处房屋归原告所有，驳回被告对该两处房屋的执行申请。
被告华泰公司辩称：原告所述内容不属实，原告曾经购买过涉案两套房屋，但法院查封时房屋已不在原告名下，原告已和本案第三人签约注销，涉案房屋的权利人应系高婧和薛庆晖。故原告起诉无依据，应依法驳回其诉讼请求。
第三人恒居置业述�：涉案房屋当初是原告购买，购房款已缴纳，原告已装修入住。
第三人高婧述称：观河苑小区5栋2单元1301室房屋是答辩人自恒居置业购买，已交付定金，房产局备案是答辩人的名字，故该套房屋系答辩人所有。
第三人薛庆晖述称：跟高婧意见一样，答辩人购买的是观河苑5号楼2单元1302室。
经审理查明：被告与第三人恒居置业建设工程合同纠纷一案，临沂市中级人民法院于2009年11月10日作出（2008）临民一初字第115号民事判决书，已发生法律效力，上级法院指定本院进行执行。在执行过程中，本院于2013年12月5日裁定查封了本案涉案两套房屋临沂市聚才路观河苑小区5栋2单元1301室、1302室。原告以案外人名义提出执行异议，本院于2015年2月15日作出（2015）东执异字第3号执行裁定书，驳回原告的执行异议。2015年3月12日，原告向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明：2007年4月17日，原告与第三人恒居置业签订观河苑住宅正式认购书两份，原告购买恒居置业的观河苑5栋西单元1301号和1302号两处房屋，总房款分别为1392073元和880639元。合同签订后原告付清全部房款，恒居置业将涉案房屋交付原告。涉案房屋于2008年7月23日在临沂市房产登记交易中心进行预售登记备案。至今未办理房屋产权登记。
还查明：2012年11月27日，恒居置业与薛庆晖就上述1302号房屋签订认购书，2013年3月5日原告申请注销预售登记备案，同月15日，临沂市房产登记交易中心注销原告与恒居置业期房签约，并登记薛庆晖与恒居置业期房网上签约，同年9月23日临沂市房产登记交易中心进行了签约备案登记。2012年12月10日，恒居置业与高婧就上述1301号房产签订认购书，同样原告申请注销预售登记备案，2013年9月23日临沂市房产登记交易中心进行了备案登记。
原告主张2012年9月5日其与欧佳公司签订房屋代售合同，委托该公司代为出售涉案两套房屋。高婧、薛庆晖二人有意购买，因房屋未办理房产证，只能注销原备案登记后，以第三人恒居置业名义与高婧和薛庆晖签订购房合同。后高婧和薛庆晖虽交纳定金，但最终他们均不再购买涉案房屋。原告并不认识高婧和薛庆晖，亦找不到该二人。后涉案房屋被法院查封，查封时仍备案登记在高婧和薛庆晖名下。上述事实，原告提交房屋代售合同及欧佳公司出具的“徐从超与高婧、薛庆晖房屋转卖情况说明”予以证实。
被告认为原告提交的该两份证据与本案无关，高婧与薛庆晖交纳房款、签订认购书均系与第三人恒居置业办理，与欧佳公司无关。被告提交第三人与高婧、薛庆晖签订的认购书两份，认购书�出售方系第三人恒居置业而非欧佳公司，证明涉案房屋现在高婧和薛庆晖名下，权利人系高婧和薛庆晖而非本案原告。原告主张第三人恒居置业出具手续只是履行协助出售义务，房屋实际所有人系本案原告徐从超。第三人恒居置业认可整个小区均未办理房产证，如想转卖必须先注销备案登记，由恒居置业出具相关手续，第三人恒居置业属于配合原告办理涉案房屋转卖事宜。
第三人高婧主张不认识原告徐从超，其当初直接与恒居置业联系购房事宜，2012年12月10日与恒居置业签订合同并交纳定金8000元，签订合同时听说涉案房屋在房管局备案登记所有权人是恒居置业，但第三人高婧未到房管局查询。欲交纳首付款时听说恒居置业五证不齐全、不能办理房产证，就未再交房款，现在其不知该将房款交付于谁。2013年年底房屋被法院查封。对查封事宜高婧主张没有异议，因被告与恒居置业有债务问题，恒居置业欠被告工程款未结清，被告申请查封恒居置业的房屋。高婧作为被告职工，涉案房屋被查封之后其可将房款交至被告处。
第三人薛庆晖主张其与高婧系同事，于2012年11月27日去恒居置业售楼部签订购房认购书，交纳5000元定金，之后听说房屋不能办理房产证，就未再交房款。其作为被告职工，针对涉案房屋被查封没有意见，因恒居置业欠被告公司工程款太多，希望公司把工程款执行后，其再购买涉案房屋。
上述事实，有原、被告陈述、观河苑住宅正式认购书、购房单据、收款情况证明、临沂市房产登记交易中心流程单、房屋代售合同、房屋转卖情况说明等证据在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行�将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”2007年4月17日，原告与第三人恒居置业签订观河苑住宅正式认购书，购买涉案两处房屋，合同签订后原告付清全部房款，恒居置业将涉案房屋交付原告，后到临沂市房产登记交易中心进行预售登记备案，第三人恒居置业至今未协助原告办理涉案房屋的房产证。上述事实清楚，证据充分，本院予以确认。原告已取得涉案两套房屋的占有控制权，其亦可自由处分该房屋。涉案房屋因第三人恒居置业的原因未办理产权登记手续，原告欲出售涉案房屋必须申请注销备案登记，然后以恒居置业的名义出售。徐从超在房管局申请撤销备案登记系其欲出售房屋而非退房，其与恒居置业之间不存在解除商品房买卖合同或将涉案房屋出售于恒居置业的行为或事实，仅仅是为了便于变卖涉案房屋而为。恒居置业并非涉案房屋的实际所有人，其与高婧、薛庆晖签订的认购书，实际是为了促成原告房屋对外出售而履行的一些程序上的手续。恒居置业与高婧、薛庆晖签订购房认购书时，涉案房屋尚备案登记在原告名下，恒居置业并非涉案房屋的实际所有人，其与高婧、薛庆晖之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故涉案房屋的实际所有权人仍为原告。涉案房屋实际所有权人非第三人恒居置业，被告因与恒居置业之间的债权债务关系申请执行涉案房屋，无事实及法律依据。原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求确认涉案两套房屋为其所有并停止对涉案房屋执行的请求，理由正当，本院予以支持。
据�，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
位于临沂市聚才路观河苑小区5栋2单元1301室、1302室两处房屋归原告徐从超所有，不得执行该两处房屋。
案件受理费100元，由被告山东华泰建设集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 王向东
审 判 员 王瑞丽
人民陪审员 杨 阳
二〇一五年十月十日
书记�员赵蓓