四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川09民终688号
上诉人（原审原告）：金科，男，1989年6月20日出生，汉族。
委托诉讼代理人（特别授权）：任立玺，遂宁市射洪县太和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：何吉先，男，1968年9月22日出生，汉族。
委托诉讼代理人（特别授权）：罗丹，四川泽曦律师事务所律师。
上诉人金科因与被上诉人何吉先房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院（2016）川0922民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金科及其委托诉讼代理人任立玺，被上诉人何吉先的委托诉讼代理人罗丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人金科上诉请求：1.撤销四川省射洪县人民法院（2016）川0922民初1397号民事判决；2.将本案发回重审或依法改判支持上诉人一审中的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，双方签订的合同约定了被上诉人应在2013年1月前为上诉人办理产权登记，其至今未为上诉人办理产权证属于违约；2.上诉人在接房后两年内不敢付清余款的根本原因是因为小区存在设计、消防、商品房销售许可证等违约行为，并非上诉人违约；3.本案应是商品房买卖合同的性质，应受商品房买卖相关法律规范的调整；4.上诉人的房屋已被被上诉人用于银行抵押，被上诉人在交付房屋后360日内没有依法为上诉人办理产权证、土地证，属于严重违约。
被上诉人何吉先辩称，双方签订的合同明确约定了付清房款后360日办理产权证，而上诉人至今未付清房款，房产是否抵押也与本案无关，上诉人如付清房款，被上诉人随时可为其办理两证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人金科向一审法院起诉请求：判令何吉先为金科办理房产证和土地使用证，支付违约金1万元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年9月8日，原告金科与被告何吉先签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告金科以15.048万元价款购买被告何吉先修建的门面房，建筑面积36.57㎡；付款方式及期限为分期付款，于签订合同当日付7万元，2010年12月31日前付够10万元，余款2年内付清，每月至少付2千元；关于产权登记的约定载明，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.从买受人付清所有房屋款项之日算起，并在买受人确认产权面积和产权人姓名后360个工作日由出卖人代为办理相关权属证书。双方还对逾期付款、逾期交房的违约责任及房屋交付期限、保修责任、水电及税费的承担等进行了约定。当日，原告金科向被告何吉先支付购房款7万元，同年11月16日，原告金科支付购房款2.6万元（被告何吉先同意少收0.4万元，并按3万元出具收据）。后原告金科未按合同约定支付余下房款。2012年1月，被告何吉先将原告购买的门面房交付与原告金科使用至今，但至今未给原告金科办理房屋权属登记手续。原告金科于2016年5月23日以商品房买卖合同纠纷向法院提起诉讼，要求按前述请求判决。一审审理中，经一审法院释明，原、被告双方均同意将法律关系变更为房屋买卖合同纠纷。
一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告何吉先不具有房地产开发企业的主体资格，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》实质属一般房屋买卖合同，不受商品房买卖相关法律规范的调整，但该合同属双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。原、被告双方约定原告金科于2010年12月31日前付够10万元，余款2年内付清，每月至少付2千元，同时约定从买受人付清所有房屋款项之日算起，并在买受人确认产权面积和产权人姓名后360个工作日由出卖人代为办理相关权属证书。按照该约定，原告金科付清房款属先履行义务，被告何吉先为原告办理权属登记属后履行义务。在原告金科未按约定先履行付清房款义务的情况下，属原告金科违约，被告何吉先有权拒绝履行办证义务，故一审法院对原告金科要求被告何吉先办理权属登记并支付违约金1万元的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条的规定，判决：驳回原告金科的诉讼请求。本案收案件受理费75元，由原告金科负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人金科二审中提交的阳光森林小区全体业主向射洪县人民政府反映金宸开发有限公司在阳光森林小区建设方面问题的材料和阳光森林小区业主向射洪县房管局的申请均是复印件，本院无法核实真实性，且该二份证据与本案双方当事人之间因房屋买卖合同产生的纠纷不具有关联性，本院不予采信；上诉人金科还向本院申请调取诉争房产已抵押于银行的证据，因二审庭审中被上诉方认可该事实，故无调取该证据的必要，本院对其申请不予准许。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点如下：
一、现阶段何吉先应否为金科办理国有土地使用证和房屋所有权证。金科与何吉先签订的《商品房买卖合同》对于产权登记明确约定为“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.从买受人付清所有房屋款项之日算起，并在买受人确认产权面积和产权人姓名后360个工作日由出卖人代为办理相关权属证书。”该条款应理解为，即使何吉先未按约定将办理权属登记的资料报产权机关备案，双方均同意的处理方式仍然是从金科付清所有房屋款项之日算起，并在金科确认产权面积和产权人姓名后360个工作日由何吉先代为办理相关权属证书。因此，何吉先为金科办理房屋权属证书的前提是金科付清所有房款并确认产权面积和产权人姓名。双方现均认可金科尚欠购房款50000元未付清的事实，按照双方签订的合同约定，在金科未付清房款的情况下，何吉先为其办理房屋权属证书的条件尚未成就，本院对现阶段金科要求何吉先为其办理国有土地使用证和房屋所有权证的上诉请求难以支持，其可以在达到合同约定的办理房屋权属证书的条件下按照合同约定要求何吉先为其办理国有土地使用证和房屋所有权证。
二、何吉先是否存在违约行为并承担违约责任。根据合同法的规定，违约行为是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，若合同当事人一方存在该违约行为才应当承担违约责任。上诉人金科认为何吉先存在的违约行为主要是将金科的房产用于了银行抵押，并且小区存在设计、消防、商品房销售许可证等严重问题，导致金科未按合同约定付清房款。但是，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，金科付清房款是其应尽的合同义务，何吉先是否将金科的房产用于银行抵押、小区是否存在设计、消防、商品房销售许可证等问题均不是合同约定其付清房款的前提条件。因此，何吉先并不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约行为，金科要求何吉先承担违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，商品房销售方应为房地产开发企业而非自然人。本案中与金科签订商品房销售合同的出卖人是何吉先个人，而非房地产开发企业，故金科与何吉先签订的《商品房买卖合同》属于房屋买卖合同，不属于上述司法解释的适用范围。上诉人金科认为本案应受商品房买卖相关法律规范调整的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，金科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人金科负担。
本判决为终审判决。
审判长 董华路
审判员 姜红梅
审判员 姚梓佳
二〇一六年九月二十一日
书记员 朱雪萍