广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第1042号
原告：张静波，住广州市增城区。
委托代理人：梁树权，广东同益律师事务所律师。
被告：广州百鸿房地产开发有限公司，住所地广州市增城区。
法定代表人：陆圣时。
委托代理人：耿爽，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告张静波诉被告广州百鸿房地产开发有限公司（以下简称百鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员廖德军独任审判，公开开庭进行了审理。原告张静波的委托代理人梁树权，被告百鸿公司的委托代理人耿爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张静波诉称：2013年4月17日，张静波与百鸿公司签订了商品房买卖合同，约定张静波向百鸿公司购买位于增城荔城街荔景大道北433号39幢201房。合同约定百鸿公司应于2014年12月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋给张静波使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之五支付违约金给张静波。合同签订后，张静波依约支付了全部购房款。百鸿公司至今未通知张静波收楼，未通过任何房屋验收，尤其未通过永久用电的验收，未取得工程竣工验收备案表，不具备交楼条件，张静波多次前往百鸿公司处要求收楼，要求百鸿公司出示收楼文件，百鸿公司均置之不理。张静波至今未收楼。百鸿公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。故此，张静波现向法院提起诉讼，请求法院判令，1.百鸿公司支付延迟交楼违约金给张静波（按每日总房款的万分之五从2014年12月31日计至百鸿公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给张静波之日止）；2.百鸿公司承担诉讼费。
被告百鸿公司辩称：1.百鸿公司确未按照合同约定的交楼时间交付房屋。2.目前楼盘的状况是开通了永久用水、永久用电、永久通邮、永久通气，但是确实不代表符合了交楼条件，百鸿公司仍有部分证明文件尚未办理完成。如果张静波愿意在2015年12月底装修或入住，百鸿公司愿意配合交钥匙给张静波，并不视为收楼，也不收取装修期间的管理费。3.对于张静波主张违约金按照每日万分之五的计算标准有异议。虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定按照每日万分之五的标准计算，但在补充协议中，双方一致同意把双方应承担的违约责任均调整至每日万分之一计算。该调整对于双方当事人来说是对等的，所以违约金应当按照每日万分之一的标准计算。4.张静波无权在本案中主张实际起诉之日之后的违约金，该部分违约金张静波应当另案起诉。
经审理查明：2009年9月9日、2009年11月16日，原增城市城乡规划局分别出具建字第440183200900399号《建设工程规划许可证》和建字第440183200900529号《建设工程规划许可证》，载明建设单位为百鸿公司，建设项目名称分别为住宅（自编号T35栋）、住宅（自编号T36-T38），建设位置为增城市荔城街廖村村樟树下（土名）。
2011年4月29日，广州市增城自来水有限公司出具《证明》，载明“兹有广州市百鸿房地产开发有限公司在增城市荔城街荔景大道北433号的百晟•汇翠湾项目小区是我司的用水户，由我司提供永久用水……”。
2012年11月10日，百鸿公司和广州东部发展燃气有限公司签署了《管道燃气开户合同》，载明用气地址为“增城市荔城街荔景大道北433号26-27、28-29、36-39栋”。
2013年4月17日，百鸿公司（甲方、卖方）、张静波（乙方、买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件一至七），载明：“……第二条项目建设依据甲方以出让方式取得位于荔城街廖村村樟树下（土名）地块的土地使用权……第四条合同标的物基本情况乙方所购买商品房为本合同第二条约定的项目中的百晟•汇翠湾T38幢2层201号房（下称该商品房），房屋地址：增城市荔城街荔景大道北433号39幢201房……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售……总金额724281元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3、按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任1、一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金……2、分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金……3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05％的标准支付违约金……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过250日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过250日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。附件七为《补充协议》，载明“……六、就本合同‘房屋交付’条款中交房条件的约定，该条件如下标准：供水、供电、供气、通邮；住宅质量保证书、说明书；建设工程消防验收合格意见书；规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。如上述交房条件决定的应当具备的资料甲方已经提供，则虽然给部分资料与合同‘房屋交付时的有关资料’条款相比不齐全，但甲方不承担逾期交付责任……十二、本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，具同等法律效力，内容与《商品房买卖合同》有冲突的，以本补充协议内容为准。十三、本补充协议经甲、乙双方签署后生效……十五、【商品房买卖合同】第十四条补充约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）的第（1）和（2）点的双方违约金均按总房价的0.01%计算。十六、【商品房买卖合同】第十条补充约定：逾期付款的违约责任的第1、2、3点的双方违约金均按总房价的0.01%计算……第二十四条、双方确认本补充协议所有条款非一方提供的格式合同或格式条款，所有条款均是在双方充分协商、公平诚信的基础上达成的，双方均充分行使了选择权、修改权，双方承诺不得以本补充协议属于格式条款或条款内容违反公平或其他原则等理由向对方主张任何权利。”
2013年4月18日、2013年7月4日，百鸿公司出具了二张发票给张静波收执，确认收到购房款724281元。
2013年11月27日，广州供电局有限公司增城供电局向某公司出具《客户受电工程竣工检验意见书》。
2013年11月29日，百鸿公司与广州供电局有限公司签署《高压供用电合同》（合同编号：018314-201311-H2240），载明用电地址为“增城市荔城街廖村村樟树下（土名）”。
2015年6月4日，广州市增城区邮政部门同意百鸿公司开发的位于广州市增城区荔城街荔景大道北433号35、36、37、38幢楼的通邮申请，并于2015年11月25日在该《通邮申请表》中补充以下内容“根据广州市百鸿房地产开发有限公司提出的申请和公安机关门牌批复，结合现场勘察，本通邮表地址变更为：增城区荔城街荔景大道北433号36、37、38、39幢。2015年11月25日”。
2015年6月25日，本院立案受理本案。2015年7月31日，百鸿公司向本院提出管辖权异议，后本院作出驳回百鸿公司对本案管辖权提出的异议的民事裁定。百鸿公司不服本院裁定，向广州市中级人民法院提起上诉，后广州市中级人民法院作出维持原裁定的终审裁定。
直至2015年11月25日，张静波未接收涉案房屋。
为了进一步查明本案事实，本院分别向广州市增城自来水有限公司、广州供电局有限公司增城供电局、广州东部发展燃气有限公司发函，上述单位分别向本院复函。其中，广州市增城自来水有限公司出具了《复函》，载明：“……一、就广州百鸿房地产开发有限公司开发的位于增城区荔景大道433号的房地产项目，我公司于2010年8月24日与广州百鸿房地产开发有限公司签订了永久性供用水合同（包括：商业用水和生活用水）。二、我公司对上述房地产项目的供水方式是总表供水，小区内供水管理和服务由开发商或物业公司负责。三、上述房地产项目的商业用水和生活用水已于2011年4月7日通水……”；广州供电局有限公司增城供电局出具了广供电增函[2015]65号《关于广州百鸿房地产开发有限公司纠纷一案问题的复函》，载明“……一、我局与广州百鸿房地产开发有限公司于2013年11月29日签订了编号为018314-201311-H2240号的《高压供用电合同》。二、上述合同涉及的供电范围包括了贵院来函提及的位于增城区荔城街荔景大道北433号28幢（T31栋）、29幢（T30栋）、36幢（T35栋）、37幢（T36栋）、38幢（T37栋）和39幢（T38栋）楼房内的房屋。三、上述房屋均已安装了电表，经查阅我局营销系统，其中28幢（T31栋）楼房于2014年1月16日装表送电；、29幢（T30栋）楼房于2014年1月15日装表送电；36幢（T35栋）、37幢（T36栋）、38幢（T37栋）和39幢（T38栋）楼房于2014年3月20日装表送电……”；广州东部发展燃气有限公司出具了东部燃气函[2015]41号《关于增城区荔城街荔景大道北433号楼房燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2012年11月12日与广州百鸿房地产开发有限公司就百晟汇翠湾二期小区供气事宜签订了《管道燃气开户合同》（合同编号：DR/HT(J)XS.001-112012）。经查，来函中所列28、29、36、37、38、39幢楼房均包含在此开户合同中‘供用气地址’项内。二、百晟汇翠湾二期小区目前已与我司天然气市政管网连通，我司于2014年8月9日开始向该小区供应管输天然气，来函中28、29幢楼房均于2014年8月9日当日实现通气点火。36、37、38、39幢楼房因未收到通气申请，暂未予通气……”。
本案审理过程中：一、张静波主张涉案合同补充协议变更违约金按每日万分之一计算是百鸿公司单方变更的格式条款，该违约金的计算标准已经低于中国人民银行同期贷款利率，这不符合常理，违反了合同法的公平原则，不具有法律效力。二、百鸿公司在2015年11月25日的庭审中确认涉案房屋所涉工程尚未取得规划行政管理部门出具的《建设工程规划验收合格证》。
本院认为：张静波与百鸿公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。
关于交房条件的问题。根据合同约定，百鸿公司应在2014年12月30日前将符合交房条件（含规划行政管理部门出具的《建设工程规划验收合格证》）的涉案房屋交付张静波使用。鉴于百鸿公司在庭审中确认，涉案房屋所涉工程直至2015年11月25日仍未取得规划行政管理部门出具的《建设工程规划验收合格证》，因此，虽然涉案房屋分别在2011年4月7日具备永久用水、2014年3月20日具备永久通电、2014年8月9日具备永久通气和2015年6月4日具备永久通邮等四项使用条件，但是涉案房屋所涉工程尚未进行规划验收，仍不符合交付条件。
百鸿公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。至于逾期交房违约金的计算标准问题。虽然合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但张静波和百鸿公司已在《补充协议》中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。对于张静波主张的计算标准的调整违背公平原则的问题，本院认为，根据《补充协议》第十五、十六条的约定，已经将逾期付款的违约责任和逾期交房的违约责任均调整至每日万分之一的标准计算，故双方当事人依据上述条款的约定在对方违约的情况下主张对方需承担的逾期付款的违约责任和逾期交房的违约责任而支付违约金的计算标准是一致的。张静波的上述主张，本院不予采纳。故此，张静波主张要求违约金以每日万分之五计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。张静波要求百鸿公司支付2014年12月31日至2015年6月25日（立案之日）期间逾期交房违约金12819.77元（每日以总房款724281元的万分之一，延期177天计算），于法有据，本院予以支持。至于张静波要求百鸿公司支付2015年6月26日起至百鸿公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的逾期交房违约金，张静波可另案主张，本案不予调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告广州百鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金12819.77元给原告张静波；
二、驳回原告张静波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费701元，由原告张静波负担561元，被告广州百鸿房地产开发有限公司负担140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 廖德军
二〇一五年十二月九日
书记员 阮柳静
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。