新疆生产建设兵团第一师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵一民终字第00096号
上诉人（原审被告）阿克苏创业房地产开发有限责任公司，组织机构代码78176916-1，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏地区阿克苏市南大街1号。
法定代表人王金坤，董事长。
委托代理人马林，新疆制衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆山夫物业有限公司，组织机构代码75306749-6，住所地重庆市九龙坡区石坪桥正街83号1-8-2号。
法定代表人傅敌，董事长。
上诉人阿克苏创业房地产开发有限责任公司（以下简称创业公司）因不当得利纠纷一案，不服新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院（2014）阿民初字第00731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人创业公司的委托代理人马林与被上诉人重庆山夫物业有限公司（以下简称重庆山夫公司）的法定代表人傅敌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：1、2006年7月29日，原告重庆山夫公司（乙方）与被告创业公司（甲方）签订《新疆阿拉尔“富苑小区”联合开发经营合同》，合同第5条约定：“现已竣工的1#、2#住宅楼的工程款，按原重庆山夫公司与原施工单位签订的施工合同决算后由甲方支付工程款。乙方原先已处理的36套住房的售房款按股权超出部分及利息（按银行同期贷款利率计算），从乙方股权收益中扣还。”2、2008年6月16日，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院受理了原告重庆山夫公司与被告创业公司，阿克苏松鹤安装有限责任公司合作开发房地产合同纠纷一案，并于2010年1月14日作出（2008）新兵民二初字第01号民事判决书，认定原告重庆山夫公司在签订《新疆阿拉尔“富苑小区”联合开发经营合同》前对富苑小区1#、2#楼已经出售的36套住房的销售款为548.37万元，并从原告的股权收益中予以扣减。后原告重庆山夫公司、被告创业公司对该判决均不服，向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，中华人民共和国最高人民法院于2010年11月20日作出（2010）民一终字第52号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。3、原告重庆山夫公司分别于2005年6月13日、2005年7月23日、2005年8月8日、2006年4月24日，与史雪平、汤林、张洪军、王永强签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告将开发的新疆阿拉尔市富苑小区第2幢（座）1单元201室、3单元103室、3单元102室、2单元201室住房分别出售给史雪平、汤林、张洪军、王永强，该房屋的建筑面积为115.56平方米、140.48平方米、115.56平方米、115.56平方米，单价分别为1080元／平方米（一楼）、1230元／平方米（二楼），价款分别为139296元、151718元、124800元、139296元。原告与史雪平约定付款方式为史雪平首付41220元，余下98076元在2006年12月30日前付58076元，剩下40000元2007年年底付清；与汤林约定付款方式为入住前缴纳房款61718元，余欠90000元于2008年12月30日前付清；与张洪军约定付款方式为入住前缴纳房款64000元，剩余60000元于2009年6月30前分2-3次付清，款清交付产权证，到期不付清则余款（陆万元）加收同期贷款利息；与王永强约定付款方式为2006年4月24日交购房首付59296元，入住前付20000元，余欠60000元在2007年12月30日前付清。合同第七条约定：（1）买受人逾期付款，30日内，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金。后史雪平、汤林、张洪军、王永强向原告交纳了部分房款后，原告向史雪平、汤林、张洪军、王永强交付了住房。2007年9月至12月期间，被告创业公司与汤林、张洪军、王永强重新签订《商品房买卖合同》，合同主要条款采用原告与史雪平、汤林、张洪军、王永强签订的《商品房买卖合同》约定。随后，史雪平、汤林、张洪军、王永强分别向被告创业公司缴纳剩余房款63296元、88380元、60000元、60000元（合计271676元），被告创业公司为史雪平、汤林、张洪军、王永强办理了产权证和土地使用权证。后原告重庆山夫公司认为史雪平、汤林、张洪军、王永强应向其支付剩余购房款并承担逾期违约金，向阿拉尔垦区人民法院提起诉讼，阿拉尔垦区人民法院作出（2012）阿民初字第695、693、692、694号民事判决书，驳回原告重庆山夫公司的诉讼请求。原告重庆山夫公司对该判决不服，向新疆生产建设兵团农一师中级人民法院提起上诉，新疆生产建设兵团农一师中级人民法院于2013年3月20日作出（2013）农一民终字第48、60、46、47号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。4、2006年9月4日，原告重庆山夫公司与被告创业公司及农一师国土资源局签订《国有土地使用权转让合同》，将富苑小区项目的土地使用权登记转让给被告创业公司，并在国土管理部门登记备案，原、被告之间完成了对富苑小区房地产项目权利转让法律手续。自2006年9月4日，原告重庆山夫公司不再是富苑小区项目的房地产开发用地使用权人，被告创业公司依法取得了富苑小区项目房地产开发用地使用权。
原审认为，本案系债权债务概括转移合同纠纷，争议焦点为：第一、本案诉争的售房款271676元是否包括在原告重庆山夫公司已经扣减的548.37万元内；第二、被告创业公司是否应赔偿原告重庆山夫公司利息及逾期违约金。关于焦点一，原、被告签订的《新疆阿拉尔“富苑小区”联合开发经营合同》，原、被告与农一师国土资源局签订《国有土地使用权转让合同》，系双方在平等自愿的基础上签订，没有违反法律的规定，作为合同的当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给对方。本案中原告重庆山夫公司于2006年9月4日将富苑小区项目的土地使用权登记转让给被告创业公司，并在国土管理部门登记备案，原、被告之间完成了对富苑小区房地产项目权利转让法律手续。自2006年9月4日，原告重庆山夫公司不再是富苑小区项目的房地产开发用地使用权人，被告创业公司依法取得了富苑小区项目房地产开发用地使用权。原、被告对原告重庆山夫公司在签订《新疆阿拉尔“富苑小区”联合开发经营合同》前已经出售了阿拉尔市富苑小区1#、2#楼住房36套，以及四位业主张洪军、王永强、史雪平、汤林向被告创业公司支付购房款271676元的事实，原、被告均予以认可。对于本案原、被告双方诉争的售房款271676元是否包含在原告重庆山夫公司已经从股权收益中扣减的售房款548.37万元内，根据新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院（2008）新兵民二初字第01号民事判决查明，已建房屋应销售总额为6793.68万元，其中：住宅楼营销额为5254.6万元（42600平方米×1210元／平方米）；原告重庆山夫公司在签订新疆阿拉尔“富苑小区”《联合开发经营合同》前对富苑小区1#楼和2#楼出售的36套住房的销售款为548.37万元。因此依据上述查明的事实，以及富苑小区住房销售均价1210元／平方米的事实，可以推断出原告重庆山夫公司从股权收益中扣减的销售款548.37万元，应当为其已经出售的36套住房的全部销售额，即本案诉争的售房款271676元包含在内。根据新疆生产建设兵团农一师中级人民法院（2013）农一民终字第46、47、48、60号民事判决查明的内容，其中四位业主张洪军、王永强、史雪平、汤林又向被告创业公司缴纳了售房款271676元，对于该售房款，因被告创业公司已经在原告重庆山夫公司的股权收益中予以扣减，又再次从业主处收取，属于重复获取，应当返还给原告重庆山夫公司。因此，对原告重庆山夫公司要求被告创业公司返还该售房款271676元的诉讼请求，依法予以支持。关于焦点二，原、被告于2006年7月29日签订的《新疆阿拉尔“富苑小区”联合开发经营合同》和2006年9月4日，原、被告与农一师国土资源局签订的《国有土地使用权转让合同》均系双方真实意思表示，为有效合同。根据该合同约定，原告重庆山夫公司已经将富苑小区的开发权转让给被告创业公司，创业公司亦继受了原告已经出售的包括本案诉争房屋在内的36套住房的权利义务，且原、被告签订的《新疆阿拉尔“富苑小区”联合开发经营合同》中，对后续房款的处理也未进行约定，因此被告创业公司可以依据其与上述四位业主重新签订的《商品房买卖合同》收取本案诉争的售房款271676元，并放弃对逾期违约金的权利，只是因为该售房款271676元被告创业公司已经从原告的股权收益中扣除，故被告创业公司应当返还。因此，原告要求被告支付利息及逾期违约金的诉讼请求不能成立，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告阿克苏创业房地产开发有限责任公司返还原告重庆山夫物业有限公司售房款271676元，于判决生效之日起十日内一次性付清；驳回原告重庆山夫物业有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，创业公司不服，向本院提出上诉称，原审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人在转让合同中并未对合同履行后再收取的购房款如何处理作出约定，兵团分院作出的（2008）新兵民二初字第01号民事判决（以下简称兵团分院生效判决）及双方签订的《联合开发合同》，均能证明被上诉人在原来诉讼中认可的548.37万元就是已收取的购房款并自愿按照《联合开发合同》第五条的约定予以扣减，不存在再收取后续费用的问题，原审法院凭推断否认兵团分院和最高人民法院对案件事实的认定，属认定事实错误；本案属于重复诉讼；原审法院适用法律错误，本案系债权债务概括转让合同纠纷，但原审未对合同效力等问题进行审查和判决，而是认定上诉人不当得利，却未引用不当得利的法律规定，适用法律不当。故请求二审法院撤销原审判决第一项，改判上诉人不承担给付责任。
被上诉人的法定代表人当庭口头答辩称，原审认定事实正确，36套房屋的销售款548.37万元通过兵团分院和最高法院的判决已经从被上诉人的股权收益中足额给了上诉人，本案涉及的四套房屋款由被上诉人垫付；本案诉争的房屋余款由被上诉人垫付，就应当由被上诉人收取，上诉人收取了该款，应当及时返还被上诉人，上诉人未返还据为己有，系重复获利；兵团分院和最高法院的判决是对双方债权债务转让行为的认定，不是认定本案中上诉人收取房款合法，这是两个不同案由的诉讼案件。故原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，双方当事人均未向法庭提交新的证据材料。
本院调取了一份由被上诉人在本院审理的（2014）兵一民初字第44号民事一审案件中提交的富苑小区已处理36套房屋情况说明，该份情况说明对被上诉人已处理的36套房屋的购房者、房屋所处位置、面积等有详细地描述。上诉人经质证认可本案争议的4套房屋在36套房屋里，但不认可被上诉人的情况说明。
本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：被上诉人在原审中诉讼请求是否属重复诉讼及本案定性；本案争议的4套房屋剩余售房款271676元的归属。
关于被上诉人在原审中诉讼请求是否属重复诉讼及本案定性问题。上诉人认为被上诉人曾经以上诉人与同一客户签订《商品房屋买卖合同》并收取售房款，违反《联合开发合同》第五条的约定构成违约为由，诉至法院，其请求未得到支持，被上诉人再以相同的理由和事实起诉上诉人明显属于重复诉讼。经查上诉人所称的诉讼是被上诉人以4套房屋的购买者将剩余售房款支付给上诉人，违反了被上诉人与购房者的约定为由提起的诉讼，案件诉讼主体是被上诉人和购房者张洪军、王永强、史雪平、汤林，上诉人在案件中作为第三人参加诉讼，案件性质是商品房销售合同纠纷，与本案诉讼主体及法律关系均不一致，故被上诉人的起诉不属重复诉讼。关于本案定性，上诉人与被上诉人于2006年7月29日签订的《联合开发经营合同》中关于债权债务转移的内容已经生效的新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院作出的（2008）新兵民二初字第01号民事判决作出认定，不存在纠纷，本案中被上诉人认为兵团分院生效判决将其出售的36套房屋售房款从其股权收益中扣还给上诉人，上诉人已经取得了36套房屋的售房款，本案争议4套房屋的购房者将剩余售房款271676元再支付给上诉人，上诉人重复获利，故主张返还，从被上诉人在原审中的主张及相关事实看，应当属不当得利纠纷，上诉人关于本案定性不当的上诉理由成立，本院予以支持。
关于本案争议的4套房屋剩余售房款271676元的归属问题。首先应当明确548.37万元是否系36套房屋的售房总价款。被上诉人提供了36套房屋的情况说明，上诉人虽不认可被上诉人说明的内容，但认可本案争议4套房屋在36套房屋内，因此首先应明确的是本案争议4套房屋的售房款包括在548.37万元中。其次，上诉人未提供任何证据反驳被上诉人关于36套房屋的情况说明，只是强调被上诉人未向上诉人移交相关资料。上诉人作为富苑小区的开发商，尤其在与被上诉人产生纠纷已历时数年，对其自身权益怠于履行职责，导致至今仍不能说清被上诉人出售36套房屋情况，应由上诉人自己承担举证不能的不利后果。被上诉人提供的36套房屋的情况说明有明确的购房者、所售房屋具体位置及房屋面积等信息，具有客观真实性，本院予以采信。根据该说明反映的房屋面积（两种户型，115.56㎡住宅20套，139.98㎡住宅16套，合计面积4543.88㎡）及兵团分院生效判决确定的房屋单价（住宅均价按1210元／㎡计算），36套房屋的售房总价为548万余元，即便大户型按合同约定的140.48㎡计算（因被上诉人与汤林签订合同约定房屋面积为140.48㎡，而非139.98㎡），36套房屋的总价款亦为551万余元，由此可见兵团分院生效判决所确定的36套房屋价值548.37万元，是36套房屋的售房总价款。在明确36套房屋售房总价款为548.37万元后，因兵团分院生效判决已判决将该笔款从被上诉人股权收益中扣还上诉人，上诉人即享有了36套房屋的总价款548.37万元，而被上诉人在本案争议4套房屋剩余售房款271676元尚未取得的情况下，已将包括该款之内的售房款付给上诉人，其自身利益受到损失有权寻求法律救济，上诉人在已获取36套房屋总价款的情况下，再次收取4套房屋的剩余售房款271676元属重复获利，应当返还被上诉人。
综上，原审认定事实基本清楚，但定性有误，导致适用部分法律不当，应当依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决上诉人返还被上诉人271676元。原审虽然适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7920元，由上诉人阿克苏创业房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊芳
代理审判员 徐敏
代理审判员 张婕
二〇一五年六月十一日
书 记 员 冯燕