成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初6114号原告：何元国，男，汉族，1971年6月15日出生，住四川省南江县。原告：张霞，女，汉族，1979年11月17日出生，住成都市龙泉驿区。上列原告共同委托代理人：李腾华，四川洪援律师事务所律师。被告：绿地集团成都金牛房地产开发有限公司。所在地：成都市金牛区。法定代表人：孙志文，董事长。委托代理人：陈旭光，四川遂宜律师事务所律师。原告何元国、张霞诉被告绿地集团成都金牛房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何元国、张霞的委托代理人李腾华，原告何元国，被告绿地集团成都金牛房地产开发有限公司的委托代理人陈旭光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何元国向本院提出的诉讼请求：1、被告排除对原告所有的诉争房屋的妨害；2、被告向原告赔偿延迟履行交付房屋的违约金，以房屋总价款1402259元为基数，从2014年7月1日按日万分之一计算至付清止，暂计算10万元；3、被告承担瑕疵履行的损害赔偿责任；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定2014年6月30日交付房屋；被告至今未履行交付义务，应当承担延迟交付的违约金；被告在未告知原告的情况下，自行加装两根巨大的横梁，使原告所购房屋使用性能受影响，给原告造成了经济损失；为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告绿地集团成都金牛房地产开发有限公司辩称，原告诉请缺乏事实及法律依据。一、原告至今未接收房屋，其并非房屋的所有人，也不是房屋的使用人，其不具备提起排除妨害诉讼请求之权益。二、原告诉称的两根巨大横梁，其实际是桥架，其功能是整栋楼宇强弱电的电缆及消防设施均从桥架中穿过，桥架所起的作用是包裹电缆及消防设施，该桥架并非私自加装，是经设计单位设计，规划部门验收必须加装，如不加装就不能达到合格的验收标准。三、被告三次以特快专递的方式通知原告接收房屋，原告自己不接收房屋，按照合同约定，应视为交付；另外，同类相关联的民事案件，其生效的民事判决（2016川01**民初2805号）已认定2016年3月25日为房屋的视为交付日，该生效判决中涉及的房屋与本案房屋系同一楼宇，故违约金的计算时间段从2014年7月1日起至2016年3月25日止，按每日万分之一计算，其为：1402259元×0.0001×633天≈88762.99元。综上，除违约金可以部分支持外，其余诉请应予以驳回。经审理查明，涉案房屋位于成都市三环路以南、北新干线以东的绿地.世纪城×幢×层×号，建筑面积为123.46平方米的商业用房。被告系“绿地.世纪城”的开发商。涉案房屋已具备交付条件，原告至今未办理涉案房屋的接收手续。2012年10月28日，二原告（乙方，买受人）被告（甲方，出卖人）签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，从被告处购买涉案房屋。《商品房买卖合同》约定：测绘建筑面积为123.46平方米，套内建筑面积为75.89平方米，共有部位与共用房屋分摊建筑面积为47.57平方米；按建筑面积计算，房屋单价为每平方米11358元，总价款1402259元等内容。该合同第十条约定：出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付所购商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证，并经有资质的房产测绘机构出具商品房面积实测报告书；第十二条约定：除不可抗力，出卖人未按照约定的期限和条件交付房屋的，……逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同中，原告明确了其通讯地址。《补充协议》约定：买受人签订合同后，在2012年10月28日前支付首期楼款702259元，余款70万元采用按揭抵押贷款方式；商品房交付日前，出卖人以挂号信/特快专递通知乙方办理商品房交付手续，通知送达买受人的时间以挂号信/特快专递回执上注明的递寄出后的三日为准，买受人收到书面交房通知后，拒绝接收商品房或未如期办理交接手续的，视同该商品房已交付，买受人应当按照每日100元向出卖人支付逾期交接期间的违约金，该商品房毁损、灭失的风险及相应费用（包括但不限于水电费、煤气费、物管费等）自书面交房通知确定的交付日起由买受人承担等内容。签订上述合同及补充协议后，原告按约付清了购房款（包括首付及按揭贷款）。另查明，2015年10月21日，被告取得“建设工程规划合格证”，2015年12月24日，取得有资质的测绘机构出具的“房屋建筑面积测绘成果报告”。2015年10月底，被告向原告发出“催收楼通知书”，通知其于2016年1月31日前办理收房手续。2016年3月22日，被告向原告发出“关于尽快完善产权手续的函”，要求原告准备相关材料于2016年3月20日前办理相关手续及交纳相关费用。2016年5月8日，被告再次向原告发出“催收楼通知书”，通知原告在2016年5月31日前办理有关收房手续。原告诉称的横梁，其实质系桥架，其作用是为包裹电缆及有关管线，其经过竣工验收合格。以上事实有身份证信息、工商信息、商品房买卖合同及其补充协议、现场图片、竣工图纸、民事判决书及生效证明、催收楼通知书、关于尽快完善产权手续的函、EMS邮寄单、庭审笔录等在案印证。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思的表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方应按约定或法律规定行使权利、履行义务。关于房屋交付的问题。本案，被告按约定在房屋交付前向原告邮寄送达了有关收房（交房）的通知，其邮寄的地址亦是合同中明确的通讯地址，其履行了有通知的义务。2015年10月底，被告发出“催收楼通知书”时，涉案房屋还不具备约定的交付条件，不宜认定被告合法履行了通知交房的义务；2016年3月22日，被告发出“关于尽快完善产权手续的函”，其内容已表明房屋具备交付条件，且在发出该函之前，涉案房屋也已具备交付的约定或法定的条件，结合本案实际情况，本院以该次发函的时间来认定其为合法有效的履行了通知交房义务，另结合相关约定，依法认定2016年3月25日视为被告向原告交付了涉案房屋（即视为原告接收了涉案房屋）。对于原告主张的延迟交付房屋的违约金。结合双方约定的内容及上述认定，其违约金依法从约定的交房期限届满次日（2014年7月1日）起计算至上述认定的视为接收房屋之日（2016年3月25日）；其约定的每日按已付款的万分之一计算违约金，亦不算过高，予以支持；据此，应支付的违约金为：1402259元×0.0001×634天≈88903元。对于原告主张的排除妨害及瑕疵履行的损害赔偿。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；本案，涉案房屋经过竣工验收合格，取得“建设工程规划合格证”，没有证据证明原告诉称的“横梁”系违法存在，原告也没有证据证明房屋存在约定或法定的瑕疵，原告要求排除“横梁”的妨害及承担瑕疵履行的损害赔偿，其诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绿地集团成都金牛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何元国、张霞支付违约金88903元。二、驳回原告何元国、张霞的其他诉讼请求。案件受理费元2300元，减半收取1150元，由原告何元国、张霞承担128元，被告绿地集团成都金牛房地产开发有限公司承担1022元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 刘 洋二〇一七年七月二十六日书记员 陈凤蓉