广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第350号
原告：李智明，男，汉族，1981年10月24日出生，住四川省南充市。
被告：东莞市联凯商业投资有限公司。住所地：东莞市。
法定代表人：姜烈华，该公司总经理。
委托代理人：龚安义，广东赋权律师事务所律师。
委托代理人：龚雪松，广东赋权律师事务所实习律师。
原告李智明诉被告东莞市联凯商业投资有限公司（以下简称“联凯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法由审判员黄琪适用简易程序进行独任审判，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告李智明、被告联凯公司的委托代理人龚安义、龚雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双方同意继续适用简易程序，并经本院院长批准，延长审理期限三个月。
原告李智明诉称：原告与被告于2014年1月5日签订了《长安义乌小商品城商铺租赁合同》，合同中被告保证了商铺的合法性。但在原告租赁期间，原告发现该商铺系违章建筑，因被告不履行合同约定的义务，原告对被告停交管理费用。被告于2014年12月10日对原告的商铺进行了强行锁门和停电，2014年12月28日被告又对原告商铺内的货物进行扣押，在交涉过程中，被告指使人员对原告进行殴打，致使原告轻伤。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.原、被告签订的租赁合同无效；2.东莞市联凯商业投资有限公司返还原告经营保证金及赔偿原告经济损失合计人民币71019元，包括经营保证金8270元、2014年12月10日至2015年2月15日期间的租金4962元、补偿装修金12787元和扣押货物及货物无法及时卖出的经济损失45000元；3.本案诉讼费用全由被告自行承担。
被告东莞市联凯商业投资有限公司辩称：1.双方签订的《长安义乌小商品城商铺租赁合同》合法有效，原告请求判定双方签订的租赁合同无效没有依据；2.根据合同第八条第一款、第二款的规定，《管理公约》的相关规定以及被告于2014年12月25日在涉案商铺张贴解除租赁合同的《公告函》可以证明原告要求被告返还经营保证金及赔偿原告经济损失没有依据。
经审理查明：2014年1月5日，被告联凯公司作为合同甲方，原告李智明作为合同乙方，双方签订了两份《长安义乌小商品城商铺租赁合同》，约定原告承租位于长安义乌小商品二层2306号及2308号商铺，建筑面积分别为20.4和20.34平方米，租期为2014年1月5日至2016年12月14日；租金分别为每月2101元和2034元，其中第一年第2、3、4、6、7、8月份为免租期；签订合同时，原告需向被告缴交经营保证金4202元和4068元，该经营保证金至租期届满。如原告发生违约等情形的，被告将按规定在扣除有关费用后予以结算退还；被告有权要求原告将商铺恢复原状或无偿保留固定的装修，原告不得损坏；如原告违反《东莞市长安义乌小商品城管理公约》规定的，导致终止商铺使用权条件成就的，原告同意被告不予退还经营保证金及收取的各种款项，并同意将原告在租赁商铺内的财产留置以确保被告权利的实现；被告依据本合同约定解除租赁合同的，原告应在被告发出《解除租赁合同通知书》3日内向被告交清所拖欠的全部款项后将其所有的物品搬离商铺，原告逾期付款或未及时搬离的，原告同意授权被告自行将该商铺内的所有物品搬离至其他地点存放；合同期满后，被告有权要求原告将商铺恢复原状或无偿保留固定的装修。2013年11月29日，原告李智明与被告联凯公司签订一份《东莞市长安义乌小商品城管理公约》，约定管理费每平方米2元／月、公共区域水电空调费每平方米14元／月和修缮费每平方米4元／月。
原、被告双方确认原告向被告缴纳了两间铺位的经营保证金4202元和4068元。原告称其使用案涉铺位至2014年12月10日左右，当时被告停电锁门，导致原告无法继续使用，为此，原告主张被告返还其预先缴纳的2014年12月10日至2015年2月15日期间的租金4962元。被告确认其收取了原告2014年12月10日至2015年2月15日期间的租金4962元，亦确认在2014年12月10日对原告铺位进行停电并于2014年12月28日收回了案涉商铺。原告主张其对案涉商铺进行装修花费了12807元，装修的内容为货架和灯管，可拆除，为此，原告提供总额为7807元的收款收据予以证明，但收款收据均没有显示客户名称，且没有装修合同等予以佐证，被告对此亦不确认，称灯管还在商铺里，货架存放在仓库里，被告同意返还货架和灯管，且不同意继续利用。原告主张被告扣押了其货物，价值预估为30000元左右，被告确认在2014年12月28日留置了原告的货物，但不确认价值30000元，被告同意返还该货物，但原告不同意取回。
被告主张原告经多次催讨逾期未缴纳案涉上述商铺2014年6月15日至2014年12月10日的管理费4755.8元，已构成违约，被告通过公告函以及律师函的方式告知原告解除案涉合同并不退还任何费用，为此，被告提供律师函、快递单、公告函照片、交费通知单、逾期未缴费通知单予以证明。原告对律师函、快递单、公告函照片的真实性不予确认，称没有收到过任何函件，原告确认其没有缴交2014年6月15日至2014年12月10日的管理费，按管理公约的约定应缴纳4755.8元，但其于2014年10月曾交纳过1000元管理费给被告的管理人员，只是管理人员当时没有出具收据，故无法提供证据证明，原告主张其实际欠缴的2014年6月15日至2014年12月10日的管理费为3755.8元，且由于原告要求被告出示合法的建筑证件，但被告没有答复和处理才没有缴纳，为此，原告提供手机短信予以证明其曾向东莞市长安执法分局投诉案涉商铺系违法建筑。被告对此不确认，并提供案涉商城的建设用地规划许可证以及房地产权证予以证明案涉铺位系合法建筑。原告对此称被告未经有关部门许可在商场内私自搭建商铺。本院向东莞市城市管理综合执法局长安分局调查案涉商城是否存在违法搭建行为，该局复函称案涉商城户外搭建三层高楼梯，未能出示该楼梯搭建的相关审批文件，但经锦厦社区调查了解，该楼梯用于建筑物消防走火通道使用，并已取得消防合格证书。原告确认其租赁的商铺并非位于该三层高楼梯中，但坚称其租赁的商铺系违法建筑，对此无法提供证据予以证明。
以上事实，有《长安义乌小商品城商铺租赁合同》、《东莞市长安义乌小商品城管理公约》、收款收据、手机短信、图片、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查合格证、律师函、快递单、建设用地规划许可证、公告函照片、房地产权证、交费通知单、逾期未缴费通知单及本院庭审笔录、质证笔录和谈话笔录附卷为证。
本院认为：虽原告主张其租赁的商铺系违法建筑，但未能提供证据予以证明，根据原告提供的建设用地规划许可证和房地产权证和东莞市城市管理综合执法局长安分局的复函，本院认定案涉商铺的租赁合同即《长安义乌小商品城商铺租赁合同》不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应受合同条款之约束。
原告主张其系因被告未能出示合法的建筑证件才未缴纳管理费，但未能提供证据予以证明，原告从2014年5月开始至2014年12月10日被告停电时，均没有交纳管理费，原告的行为已违反《东莞市长安义乌小商品城管理公约》的规定，但双方合同并无约定没有交纳管理费达到何种程度或者符合何种条件才会导致终止商铺使用权的条件成就，且原告已经交纳租金至2015年2月15日，已经履行主要债务，故被告主张不予退还经营保证金没有依据，本院不予支持。按照合同约定，如原告发生违约等情形的，被告将按规定在扣除有关费用后予以结算退还，双方均确认按管理公约的约定，原告应缴纳2014年6月15日至2014年12月10日的管理费4755.8元，原告虽主张其已缴纳1000元，但没有证据证明，本院不予采信，故原告尚欠被告2014年5月至2014年12月10日的管理费4755.8元，被告确认其在2014年12月10日对原告铺位进行停电并于2014年12月28日收回了案涉商铺，故2014年12月10日以后原告客观上无法正常使用案涉商铺，2014年12月10日以后管理费不应支付并抵扣，故被告应扣除原告尚欠缴的管理费4755.8元后予以结算退还经营保证金3514.2元（4202元＋4068元-4755.8元），原告超出诉请部分，于法无据，本院不予支持。
至于2014年12月10日至2015年2月15日期间的租金4962元，被告确认其在2014年12月10日对原告铺位进行停电并于2014年12月28日收回了案涉商铺，故2014年12月10日以后原告客观上无法正常使用案涉商铺，被告应向原告退还2014年12月10日至2015年2月15日期间的租金4962元。
关于原告主张其对案涉商铺进行装修，由此产生装修损失12787元，一方面，原告仅能提供总额为7807元的收款收据予以证明，但收款收据均没有显示客户名称，且没有装修合同、发票等予以佐证；另一方面，案涉商铺的装修均属于可拆除的货架与灯管，被告不同意利用，且同意返还原告装修的货架与灯管，故原告要求被告支付装修损失12787元于法无据，本院不予支持。
关于扣押货物以及货物无法及时卖出的经济损失，首先，原告提供的收款收据无法证明其货物的数量及其价值；其次，原告并无提供证据证明货物无法及时卖出的经济损失；最后，被告同意返还该货物，原告不同意领回并要求被告赔偿损失于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市联凯商业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告李智明返还经营保证金3514.2元；
二、限被告东莞市联凯商业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告李智明返还2014年12月10日至2015年2月15日期间的租金4962元；
三、驳回原告李智明其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费788元，由原告李智明负担694元，被告东莞市联凯商业投资有限公司负担94元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黄 琪
二〇一五年七月二十九日
书记员 邓秀琳