浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1121民初300号
原告：青田香溢物业服务有限公司。
法定代表人：徐冠洪，系总经理。
委托代理人：华永水，青田县侨乡法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈荣海，系公司员工。
被告：阮苗军，经商。
原告青田香溢物业服务有限公司与被告阮苗军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法于2016年2月17日公开对本案和关联的（2016）浙1121民初296号、（2016）浙1121民初298号案件合并进行了审理。原告青田香溢物业服务有限公司的委托代理人华永水、陈荣海，被告阮苗军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青田香溢物业服务有限公司起诉称：被告在青田县山口镇板石小区37幢1号商铺一间。原、被告签订《前期物业服务协议》，双方约定商铺每平方米物业费为1.6元，被告的商铺面积为47.99平方米。从2014年7月15日起至2015年12月15日止，原告多次催讨缴纳物业费，被告拒不缴纳，欠物业费共计1305元。综上，被告不缴纳物业费，严重影响了原告物业的正常经营，造成了原告的经济损失，据此，原告诉请：一、依法判决被告立即支付原告物业费1305元；二、本案诉讼费用由被告承担。后原告撤回关于要求被告支付2015年6月1日起至2015年12月15日止的物业费的诉讼请求，变更第一项诉请为：依法判决被告立即支付物业费806元（自2014年7月15日起至2015年5月30日止按照物业面积×单价计算）。
被告阮苗军书面答辩称：由于原告违约在先，违背诚实信用原则，应该依据其合同，不能足额收取服务费。一、原告的物业服务未完全履行。案涉山口板石小区不属于封闭式小区，来往人员很多，可以随意出入。小区28幢商铺前面的街道上没有监控和街道路灯，经业主反映多次，仍没有安装。小区29幢某商铺距离保安室很近，其石雕被盗，但物业公司没有做出任何反应或发表任何态度。此外，路灯倒塌没有维修，小区楼道、走廊、安全过道等业主们将私有物品（如石头）自行摆放，自行车随意停放，污水管道堵塞散发恶臭，石粉乱飞。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，本案的诉讼费由原告承担。
原告青田香溢物业服务有限公司为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
一、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人证明书各一份。用以证明原告的身份。
二、阮苗军户籍证明原件一份。用以证明被告的身份。
三、前期物业服务协议原件一份。用以证明2013年7月15日原告与被告签订的物业服务合同，并约定物业费收取标准，但被告没有按照合同缴纳物业费的事实。
四、阮苗军关于催缴物业服务费通知复印件及照片复印件两份。用以证明原告向被告以书面的形式催讨过物业费的事实。
五、落款时间2014年8月25日通知原件一份。用以证明业主石头乱放不配合物业公司整改，物业公司没有执法权，无法擅自搬离石头。落款时间2015年7月28日通知原件一份。用以证明案涉小区遗留的问题已解决部分。落款时间为2015年11月30日通知原件一份。用以证明因为小区物业费没有及时缴纳，物业公司停止工作的事实。落款时间2014年11月4日及2015年9月11日温馨告示原件两份。用以证明告示所载的问题已经解决了。
对于原告提交的证据，被告质证认为：对证据一至四均无异议。对证据五的真实性我不清楚，里面的座谈会、通知和告示我都不清楚。我不清楚小区遗留的问题是否已经解决，但我向物业提出排风口的问题至今没有解决。
被告阮苗军为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
一、照片原件13张。用以证明原告物业服务不到位的事实，包括没有绿化、没有安装监控设备、乱堆石头、电梯未运行、路灯坏了未及时维修等几个方面。
二、物业服务内容和板石小区出现的问题材料一份。用以证明原告的物业服务不到位。
三、证人证言。用以证明原告的物业服务存在瑕疵。
证人张某、虞某出庭陈述称：我们是案涉小区的业主，至今未缴纳物业费用。小区的绿化、地下室都是业主破坏的，但是原告有管理的义务。小区保安存在上班喝酒等问题。
证人夏某出庭陈述称：我是案涉小区房屋的承租人，原告对小区服务不到位，存在绿化、监控、安保等问题。
证人麻某出庭陈述称：我是本案被告阮苗军房屋的承租人。2014年我开始租住到2015年，保安和工作人员都在减少，且在上班时间玩。小区的排水问题出现在2014年，至今未解决；监控在2015年上半年坏掉，至今也未维修。
对于被告提交的证据，原告质证认为：对证据一、二的真实性有异议，不能直接体现，无法证明待证事实。绿化是业主破坏掉的，物业公司没有执法权。监控是房产公司安装的，监控坏掉了，我们都会及时维修的。石头乱放是业主放的，我们公司无法阻止。路灯坏了也都有及时维修。小区发生的偷盗问题也在所难免。证据二中的签名其真实性无法确认。证据三，四位证人中两位是业主，两位是住在业主房屋中的承租人，和被告有利害关系，其证人证言不能采信。
原告向本院提交一份《山口原石市场小区前期物业服务合同》，载明原告自2013年5月22日至2015年5月30日止为山口原石市场小区提供物业服务。被告表示对该份材料不清楚，但是听说原告与房产公司签订过物业服务合同。
本院认证认为：原告提交的证据一、二、三、四经被告质证均无异议，可以证明被告系案涉青田县山口镇板石小区业主，原告曾系案涉小区物业服务公司并向被告催讨物业费用的事实，本院予以采信。原告提交的证据五其证明力不足，现被告不予认可，原告亦未向本院提交其他证据予以佐证，故本院对该份证据不予采信。被告提交的证据一、二、三，本院认为，其证据具有一定的证明力，虽然原告对上述证据均不予认可，但又陈述绿化系业主破坏，石头乱放、开挖地下室系业主所为，因无执法权所以无法避免，排水排污不畅、未安装监控为房产公司遗留问题，可见上述现象确实存在，原告在养护绿化、维持小区秩序等方面存在管理不到位情形，故对于案涉小区物业存在一定的服务瑕疵事实，本院予以采信。
原告向本院陈述：原告与浙ＸＸ田瑞德房地产开发有限公司签订前期物业服务合同后，自2013年6月30日开始至2015年农历12月1日止在案涉小区提供物业服务；不存在被告陈述的人员随意出入、自行车乱放、石粉乱飞等问题。
被告向本院陈述：原告于2013年6月30日开始为案涉小区提供物业服务。被告至今未缴纳自2014年7月15日始的物业费用。
原、被告一致确认：浙ＸＸ田瑞德房地产开发有限公司系案涉小区开发商。案涉小区没有成立业主委员会。
本院经审理认定事实如下：原告曾系案涉青田县山口镇板石小区物业服务公司，被告系案涉青田县山口镇板石小区业主，其商铺面积为47.99平方米。2013年5月22日，原告与浙ＸＸ田瑞德房地产开发有限公司签订《山口原石市场小区前期物业服务合同》（以下简称物业合同），约定：1、原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：……③物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，④公共绿化的养护和管理，⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包含小区24小时执勤，⑦装饰装修管理服务，包含装修前审核业主的装修方案，告知装修的禁止行为和注意事项以及对违章装修情况及时劝阻和向上级主管部门报告；2、合同期限自2013年5月22日至2015年5月30日止，在本合同履行期间，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，否者继续有效；3、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.9元／月.平方米（不含电梯运行费），办公用房1.6元／月.平方米，商业物业1.6元／月.平方米；4、物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年初始预交12个月履行交纳义务。原告于2013年6月30日开始提供物业服务。2013年7月15日，原、被告签订《前期物业服务协议》，对上述约定内容予以了确认。2015年12月8日，原告向被告发出《关于催缴物业服务费通知》，载明要求被告在收到通知10日内缴纳2014年7月15日至2015年11月合计17个月的物业费1305元，但被告至今未缴纳物业费用。故原告诉至本院请求被告支付拖欠的自2014年7月15日至2015年5月30日止的物业费用。
本院认为：原告与浙ＸＸ田瑞德房地产开发有限公司签订物业合同，系当事人真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，对业主具有约束力。被告对拖欠物业费的事实无异议，但提出原告服务瑕疵抗辩。本案争议焦点为：原告是否全面、依约履行了物业服务义务。1、被告向本院主张小区车辆停放混乱、小区外人员随意出入及电梯未运行等瑕疵，但未向本院提供证据予以证明，现原告不予认可，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。2、被告主张原告未安装监控等，属于案涉小区基础设施配备问题，非原告的合同义务，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。3、原、被告均确认破坏绿化、私挖地下室及石头乱放系小区其他业主所为，原告以无执法权为由抗辩，但依据合同约定原告负有“公共绿化的养护和管理”及“装饰装修管理服务，包含告知装修的禁止行为和注意事项以及对违章装修情况及时劝阻和向上级主管部门报告”等义务，现原告未能证明其履行了上述养护、告知、管理、劝阻、报告等合同义务，应承担相应的违约责任。4、排水排污堵塞。原告认为排水管、排污管系房产公司遗留问题，但依约原告负有“物业共用部位和相关场地的清洁卫生……雨、污水管道的疏通”等义务，现其未能证明其履行了必要的管理、维修义务，应当承担一定的违约责任。综上，本院认定原告物业服务质量存在一定瑕疵，但依照合同约定被告负有预交物业费的先履行义务，故被告以先履行抗辩权为由拒绝支付物业费的抗辩主张，本院不予采纳，所以适当降低价款，降低的幅度本院结合本案收费标准、物业服务成本、瑕疵程度予以酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条之规定，判决如下：
被告阮苗军于本判决生效之日起三日内支付给原告青田香溢物业服务有限公司拖欠的物业费（期限自2014年7月15日至2015年5月30日止）645元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告阮苗军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 洪钰玲
二〇一六年五月十二日
代书记员 洪津杰