湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04535号
上诉人（原审被告）浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处石霜北路123号。
法定代表人杨文杰，经理。
委托代理人范胤卓，湖南君卓律师事务所律师。
委托代理人李兴黎，系上诉人公司员工。
被上诉人（原审原告）邱思源。
委托代理人邱卫平。
委托代理人李建。
上诉人浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称浏阳碧桂园公司）与被上诉人邱思源商品房销售合同纠纷一案，湖南省浏阳市人民法院于2015年7月1日作出（2015）浏民初字第01973号民事判决。邱思源不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：邱思源、浏阳碧桂园公司于2013年10月26日签订编号为20130128102的《商品房买卖合同》及其附件、附录，浏阳碧桂园公司将其开发的位于浏阳碧桂园领誉小区五街二栋102号双拼别墅1栋出售给邱思源，该房屋建筑面积253.36平方米，总金额为人民币1698563元。合同第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“……逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%支付违约金。”第十条“规划、设计变更”约定：“经……设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。……”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。”合同签订后，邱思源按约以银行按揭贷款方式支付了浏阳碧桂园公司购房全款1698563元。
2014年1月24日，浏阳碧桂园公司向浏阳市建设工程质量监督站出具书面《承诺》，其内容为：“浏阳市建设工程质量监督站：由浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发兴建、浏阳市五环建设开发有限公司承建的浏阳碧桂园三号地块别墅及多层洋房工程，已经于2014年1月21日组织了节能分部工程及竣工初验工作，由于我公司集团总部部署的目标考核节点在2013年12月28日，为配合总部完成产值要求，我公司特申请将该工程备案日期提前。由此建设单位及施工单位共同承诺该备案表只作为建设单位总部目标考核用，不用于房屋销售及办理其余证照，并承诺在2014年3月15日前完成浏阳碧桂园三号地块的所有与备案有关的手续及程序。”浏阳市建设工程质量监督站遂配合浏阳碧桂园公司出具了一份内容虚假的，签署日期为2013年12月28日的竣工验收备案表（注：2015年6月12日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室向浏阳碧桂园公司出具《关于声明浏阳碧桂园三号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》，告知邱思源2013年12月28日竣工验收备案表无效）。在合同约定的交房日期2014年7月30日之前，邱思源即多次到商品房现场查看，发现房屋存在多处质量问题及安全隐患，并向浏阳碧桂园公司及浏阳市住建局等多部门投诉。2014年7月30日，邱思源以房屋存在质量问题为由拒绝办理收房手续。2014年8月7日，浏阳市住建局作出《关于邱思源反映“碧桂园岭誉小区别墅存在质量问题和安全隐患”信访件的回复》，主要内容为：“……在我局的积极协调下，2014年7月31日，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司组织召开了业主见面协调会议，……会上对岭誉小区别墅存在的主要质量缺陷进行了沟通，对户主反映的外墙渗漏、屋面渗漏、太阳能热水器、屋面瓦破损、门窗缺陷等进行了详细登记，建设方当场承诺维修。此外，针对EPS外墙装饰线条矛盾，我局依据国家建筑标准设计图集要求给予以下明确回复：1、原设计不是全部采用EPS线条，施工工程中修改此内容，虽有合法设计变更手续，但业主有知情权及选择权；2、依据10J121国家标准图集技术要求，现场所使用的EPS线条抗冲击强度为3.0J级，没有达到国家要求的10J级抗冲击强度，属不合格材料，存在质量问题和安全隐患，我局将监督建设方更换”。经邱思源申请信息公开，2014年9月1日，浏阳市住建局向邱思源作出《关于邱思源反映“关于对浏阳碧桂园岭誉小区别墅有关原始设计和设计变更及本人房屋是否已竣工验收合格的信息公开的请求”信访件的回复》，其主要内容如下：“……一、岭誉小区别墅的窗台、窗线等装饰构件线条，原设计是采用部分砼板结合部分EPS线条，后申请设计变更，修改成了EPS线条。二、由于设计变更未对EPS线条的抗冲击强度提出具体要求，我局依据原有设计图纸及设计变更于2013年12月下旬进行了合格竣工验收（注：依前所述，浏阳市建设工程质量安全管理办公室于2015年6月12日声明通知作废了2013年12月28日的竣工验收备案表，故此处合格竣工验收应为虚假验收）。三、当该类投诉事件发生后，我局工作人员经详细了解和查证，发现原设计变更内容有重大技术参数漏洞，导致施工材料未能达到国家规范规定的使用要求，即材料抗冲击强度未达到要求，我局已在7月30日的联席会议上纠正了失误，明确表态该EPS线条不合格，不能达到合格验收标准，工程必须重改后才能合格验收。四、该工程未进行最后工程备案，我局将对此事督促到位。”2014年9月4日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室向浏阳碧桂园公司出具《关于更正浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）原验收意见的通知》，其内容为：“浏阳市碧桂园房地产开发有限公司：浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）于2014年6月20日由你公司组织参建各方责任主体进行了竣工验收，其综合验收结论为合格，我办对竣工验收进行了监督，同意了参建各方的验收意见。但由于验收时设计文件对外墙及外窗套所采用的EPS线条未明确抗冲击强度标准，验收资料的材料检验报告为≥3.0J，能够满足EPS线条普通材质要求，故当初的验收结论为合格。竣工交付后，住户发现EPS线条易损坏，出现了比较集中的质量投诉，在处理投诉过程中经查阅设计图集10J121发现，工程所采用的EPS线条由于使用部位的特殊性，图集特别明确其抗冲击强度必须为≥10.0J，而实际使用的只有3.0J，没有达到国家标准图集的要求，应定性为不合格材料。故此，我办对原验收结论予以否定，对存在问题的EPS线条责令你单位在与住户协商的时限内进行整改，整改后该部分必须重新组织验收。”经邱思源申请信息公开，2014年9月18日，浏阳市公安消防大队作出《关于邱思源反映“关于对浏阳碧桂园一期三号地块岭誉小区别墅房屋是否消防验收合格的信息公开的请求”的回复》，其主要内容为：“一、……碧桂园一期三号地块岭誉小区属于备案项目，……该项目由浏阳市碧桂园房地产开发有限公司于2013年3月18日在湖南消防网上进行了消防设计备案，但未被抽中。（备案号为430000WSJ130001783），在网上未查询到该公司对该项目的竣工验收消防备案信息。……”
2014年11月9日，邱思源向浏阳碧桂园公司送达《关于解除商品房买卖合同告知书》，其主要内容为：“浏阳碧桂园房地产开发有限公司：……鉴于你司违法违规和严重违约，且已逾期交房三个多月时间，本人根据购房合同第九条第二款、第十条的约定，决定选择退房退款，本告知书视为本人选择解除合同的通知，已在达到解除合同的条件起十五天内正式书面通知贵公司，逾期交房超过90日后，本人有权解除合同，贵公司作为出卖方应当自接到本人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付房款及贷款利息和违约金，有关赔偿本人经济损失事项，双方根据各自是否违约等实际情况进行考量，尽快协商解决，协商不成，本人将提起诉讼，一切后果由贵公司承担。”因邱思源、浏阳碧桂园公司就解除买卖合同后的违约金支付及损失赔偿事宜协商未果，2015年5月8日邱思源向原审法院起诉，请求判令：1、浏阳碧桂园公司向邱思源退还购房款1698563元（其中首付款718563元、银行按揭款980000元），并支付违约金254784元。2、浏阳碧桂园公司向邱思源赔偿经济损失（暂估算为266792.86元，其中购房款利息198482.86元，因逾期交房在同类地段房租损失为68310元），损失计算至全部履行之日止。
另查明，浏阳碧桂园公司为涉案商品房在2014年11月6日办理了工程竣工验收消防备案，并在2015年2月13日办理了竣工验收备案。本案诉讼过程中，浏阳市住建局于2015年6月8日向被告下达了浏住建罚（2015）97号《行政处罚决定书》，该处罚决定书认定：“经查明，该公司新建的浏阳碧桂园岭誉小区联排别墅工程，……该工程在施工过程中使用了系统抗冲击性未达标不合格EPS装饰线条，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司在余慧英、刘成等户的不合格EPS装饰线条未整改到位的情况下于2015年2月6日组织了该项目竣工验收。……其行为违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条第三款‘对不合格的建设工程按照合格工程验收的’之规定”，并决定处以罚款38000元整。
原审法院认为，一、关于浏阳碧桂园公司是否有逾期交房的违约行为。
邱思源、浏阳碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”，但由于浏阳碧桂园公司擅自变更设计未通知邱思源，且在施工过程中存在使用不合格EPS装饰线条等不当施工行为，致使房屋存在多处质量问题及安全隐患。经整改后，涉案商品房直至2014年11月6日才办理了消防验收备案，2015年2月13日才办理了工程竣工验收备案，浏阳碧桂园公司上述行为已严重违反了合同关于“商品房经验收合格”的交付条件之约定，应认定已构成逾期交房之违约行为。
二、关于邱思源于2014年11月9日向浏阳碧桂园公司送达《关于解除商品房买卖合同告知书》的法律效力问题。
根据以上认定，浏阳碧桂园公司已构成逾期交房之违约行为，至邱思源2014年11月9日向浏阳碧桂园公司送达《关于解除商品房买卖合同告知书》时，已逾期交房超过90日，根据《商品房买卖合同》第九条“……逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%支付违约金”之约定，邱思源向浏阳碧桂园公司送达《关于解除商品房买卖合同告知书》的2014年11月9日即已产生解除商品房买卖合同的法律效力，浏阳碧桂园公司应当在2014年11月19日前退还邱思源全部购房款1698563元，并支付邱思源违约金254784元，合计1953347元。因浏阳碧桂园公司逾期未支付上述款项，又形成了新的违约事实，故浏阳碧桂园公司应当自2014年11月20日起，按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率向邱思源支付上述款项的利息损失。
综上，邱思源要求浏阳碧桂园公司退还购房款1698563元，并支付违约金254784元，以及要求浏阳碧桂园公司赔偿其余经济损失的诉讼请求，原审法院在审核后予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、浏阳碧桂园房地产开发有限公司退还邱思源购房款1698563元，并支付违约金254784元，合计1953347元，限本判决生效后3日内履行清楚。二、浏阳碧桂园房地产开发有限公司赔偿邱思源因未按合同约定逾期支付上述第一项款项的利息损失（利息损失的计算方法：自2014年11月20日起，以1953347元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率，计算至浏阳碧桂园房地产开发有限公司实际支付清楚本判决第一项确定的给付金额之日止），限本判决生效后3日内履行清楚。三、驳回邱思源其余诉讼请求。本案受理费24561元，由浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担。
上诉人浏阳碧桂园公司不服判决，上诉称：1、被上诉人购买的商品房达到了法律和合同约定条件，上诉人已书面通知被上诉人收房，上诉人不存在逾期交房行为，一审判决认定事实错误。2、EPS材料作为装饰性线条使用并无法定的强制性标准，上诉人不存在使用不合格EPS装饰性线条的问题，且EPS装饰性线条的问题不影响房屋的交付使用，一审法院对此认定错误。3、即使上诉人构成逾期交房可解除合同，但一审法院判决超出被上诉人的诉讼请求。一审法院认定上诉人未在被上诉人通知解除合同之日起10天内退还房款，即2014年11月19日上诉人须退还被上诉人购房款，构成新的违约事实，判令上诉人从2014年11月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率向被上诉人支付利息损失，明显属于超判，应予纠正。4、除超判问题外，一审判决判定上诉人退还全部房款及支付“新违约事实”违约金存在错误。5、一审判决在对上诉人提交的证据一及证据四的认定存在错误。综上，请求撤销原判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人邱思源答辩称：1、涉案房屋在合同约定的交房时间之前，根本没有达到交付条件，上诉人所谓的书面通知交房，并无法律效力。2、涉案房屋使用的EPS线条并不单纯在外墙装饰构件，而是在作为房屋主体组成部分的窗台违规使用，在该特殊部位错误适用EPS线条是导致房屋质量和安全隐患的关键因素。3、被上诉人的诉讼请求除要求退还购房款及支付违约金外，还明确要求上诉人赔偿经济损失暂估266792.86元，一审法院不仅未超判，而是少判。4、本案一审没有判决“新违约事实”违约金，而是新违约事实造成被上诉人利息损失在一审法院得到了支持。5、一审判决认定采信证据准确。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审过程中，上诉人向本院提交了如下两份证据：
证据1、浏阳市住房和城乡建设局关于对浏阳碧桂园三号地块岭誉低层住宅（304#-379#栋）一、二期竣工验收情况的回复。拟依据该回复请求对本案中止审理；
证据2、竣工验收汇报材料和验收会议签到表。拟证明涉案房屋在2014年6月20日通过了竣工验收。
被上诉人对上诉人提交的上述两份证据的质证意见为：证据1的真实性和合法性无异议，但达不到证明目的，反而证明2014年6月20日的验收是不合法的；证据2的真实性有异议。
被上诉人向本院提交了如下五份证据：
证据1、上诉人工作人员与被上诉人联系协商解除合同的手机信息；
证据2、上诉人工作人员与被上诉人联系解决房屋纠纷的手机信息；
证据1、证据2拟共同证明上诉人明知自己违约，但以走审判流程为由，拖延时间，拒不履约。
证据3、2015年6月9日浏阳市工程质量安全管理办公室下达给上诉人及参建四方的工程整改通知和约谈记录。拟证明上诉人整改不到位，又造假资料以不合格工程按合格工程骗取验收；
证据4、2015年6月24日，浏阳市住建局关于对被上诉人申请政府信息公开的回复文件；
证据5、2015年7月20日，浏阳市住建局关于对被上诉人申请政府信息公开的回复文件及所附有关证据资料；
证据4、证据5拟共同证明上诉人提交的有关参建五方2013年12月20日的工程竣工验收资料，系公司为迎接2013年总公司年终目标验收而伪造的。
上诉人对被上诉人提交的上述五份证据的质证意见为：证据1、证据2的真实性无异议，但不能达到证明目的；证据3真实性无异议，但这是专门针对EPS线条整改发出的通知和约谈，与本案无关联；证据4、5达不到证明目的，反而能充分证明涉案房屋是在2014年6月20日经过五方验收合格，而EPS只是进行局部整改。
对于上诉人提交的两份证据，本院作如下认证：证据1真实、合法，但达不到证明目的；证据2所反映的2014年6月20日的验收已被浏阳市建设工程质量主管部门否定，并责令上诉人重新组织验收，故对该证据不予采信。对于被上诉人提交的五份证据，本院作如下认证：证据1、2上诉人真实、合法，但达不到证明目的；证据3、4、5真实、合法、且与本案有关联，均予以认定。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应在2014年7月30日前将经验收合格的房屋交付给被上诉人。如逾期交房超过90日，被上诉人有权根据《商品房买卖合同》第九条的约定要求解除合同，上诉人应自被上诉人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款项，并按被上诉人累计已付款的15%支付违约金。根据查明的事实，上诉人在2014年6月20日组织进行结论为合格的竣工验收已被浏阳市建设工程质量主管部门予以了否认，并责令整改后重新组织验收，直至2015年2月才重新组织验收。上诉人的逾期交房构成违约，被上诉人根据《商品房买卖合同》第九条的约定，于2014年11月9日向上诉人送达的《关于解除商品房买卖合同告知书》符合合同约定，该通知自送达之日即发生法律效力，上诉人应根据合同约定在10日内即2014年11月19日前退还被上诉人全部购房款并支付已付房款15%的违约金。上诉人逾期未支付上述款项，给被上诉人造成了利息损失，原审判令上诉人按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付资金欠付期间的债务利息并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费24561元，由上诉人浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。