广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初2659号原告（反诉被告）徐亮，男，汉族，1992年3月1日出生，住江苏省响水县。被告（反诉原告）佛山市禅城区张槎街道下朗英明联股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道下朗村，组织机构代码74919196-1。负责人招厚象。委托诉讼代理人宁青花，系广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人邓翠薇，系广东毅隽达律师事务所律师。原告徐亮与被告佛山市禅城区张槎街道下朗英明联股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，被告在法定期间内提起反诉，本院予以准许。后本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人邓翠薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、从2017年1月10日查封之日起至解除封条之日止所产生的租金由被告承担（原告不用支付查封期间租金）；2、从查封之日（2017年1月10日）起至解封之日止，我司档口服装营业额以每日三千元计算，以及五位员工工资由被告承担（平均工资贰仟元/人）合计14000元；3、从查封之日（2017年1月10日）起公司产生的经济损失（公司部分）参考2016年平均经济收入；4、（五人工资2800*5）14000元+99000元（服装零售损失3000*33天）=113000元。事实与理由：原告拖欠被告租金是事实，但被告在原告不知情情况下强制非法查封我司档口，造成我司在市场上极坏的名誉、影响，损失惨重。被告非国家执法机构，无权贴盖公章的封条，被告应向法院申请查封。合同约定的封厂及收回物业属于霸王条款，不符合法律规定，因为该铺位无产权证，无土地使用证，属于非法建筑。因此，签订的上述合同不受法律保护。被告辩称，1、原告违约在先，被告依合同约定收回商铺，由此造成原告无法使用商铺的责任及相关经济损失应由原告承担，与被告无关。2、原告要求被告支付经济损失及其员工工资无事实及法律依据。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原、被告于2016年5月3日签订的三份《下朗村承包厂房、仓库、铺位（厂房）租赁合同》（地址位于佛山市禅城区张槎街道下朗朗宝针织工业园南铺33号之一、34号、35号的三份租赁合同）；2、反诉被告向反诉原告支付自2016年10月1日起至反诉被告清空并返还商铺之日止的租金及违约金，租金暂计至2017年3月9日为63410，违约金按日万分之四暂计至2017年3月9日为2500.89元，；3、反诉被告向反诉原告支付自2016年10月1日起至反诉被告清空并返还租赁商铺之日止的水电费及违约金，水电费暂计至2017年1月31日为224元，违约金按日千分之一暂计至2017年3月9日为35.84元；上述款项暂合计为66170.73元；4、反诉被告清空位于佛山市禅城区张槎街道下朗朗宝针织工业园南铺33号之一、34号、35号商铺内的物品，在恢复商铺原状后返还上述商铺给反诉原告；5、反诉被告迁走或者注销在位于佛山市禅城区张槎街道下朗朗宝针织工业园南铺35号商铺上注册的营业执照；5、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原告辩称，1、同意反诉第一项诉请；2、我方不认同第二项诉请：1、封铺期间我方没有使用商铺，解封后已归还给被告，按照合同第12条的补充条款约定，被告在未确认本人签收的情况下，应在7日后强制处理该商铺。被告发出的追缴通知书上不是原告签名，原告本人没有收到该通知，签收人包水仙是我方店员负责前台工作，且签收后未告知原告，追缴日期是1月10日前，但被告1月10日就来封铺了，被告应当在1月16日封铺才正确。我方拖欠2016年10月-12月的租金，1月份也未缴纳租金。3、确认2016年10月1日-2017年1月10日的水电费为224元，1月10日之后的水电费不确认，原告愿意向被告支付2016年10月1日-2017年1月10日的水电费、租金。我方在从2016年4月1日租赁涉案物业，从未进行装修改造。我方也同意清空涉案物业内的物品，由于被告未尽到合同约定的义务，所以被告应当退还原告的保证金，之后原告将商铺的使用权归还给被告。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人提交的证据，经审查本院均予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年5月3日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订三份《下朗村承包厂房、仓库、铺位（厂房）租赁合同》，约定被告向原告出租位于佛山市禅城区张槎街道下朗朗宝针织工业园南铺33号之一（面积22.4平方米）、34号（面积115.62平方米）、35号（面积115.62平方米）的铺位，租赁期限均自2016年4月1日起至2018年6月30日止，从2016年4月1日开始计租金。其中33号之一每月应交金额租金560元、失地农民生活补偿款336元及消防、水电、绿化设施配套费224元，合计1120元，每季应交金额合计3360元。其中34号每月应交金额租金2890.5元、失地农民生活补偿款1734.3元及消防、水电、绿化设施配套费1156.2元，合计5781元，每季应交金额合计17343元。其中35号每月应交金额租金2890元、失地农民生活补偿款1734元及消防、水电、绿化设施配套费1156元，合计5781元，每季应交金额合计17343元。上述三份合同均约定：“……三、租金的计算，支付时间和缴款方式……2、租金及其他费用的支付时间：按先交租金及其他费用后使用的原则，乙方每季向甲方支付租金及其他费用一次，乙方应在每季度第二个月15-31日前交清当季的租金及其他费用，乙方必须在每年的11月15日前交清本年度的一切费用……十二、违约责任……（二）乙方的违约责任：1、乙方未按本合同第三条约定按时交纳租金及有关费用的，按实欠金额每日万分之四向甲方支付逾期付款滞纳金，若乙方未按时交纳保洁费及水、电费的，甲方可暂停向乙方提供相应的服务……乙方如出现上述违约责任情形，甲方按本合同所列的乙方联系地址邮寄发出书面通知或按本合同乙方承租铺位（厂房）地址张贴通知，乙方在该通知发出或张贴七日后，视为乙方已收到该通知。如乙方未按通知规定的时间交纳拖欠的费用或改正的，甲方将在乙方承租铺位（厂房）门上张贴办理终止本合同的有关事项和清理遗留在租赁铺位（厂房）财物的通知：如乙方未在通知张贴七天内前来与甲方处理相关事宜的，视为乙方自愿放弃遗留在租赁铺位（厂房）的一切财物，甲方有权自行开启租赁铺位（厂房）门锁，单方面收回租赁铺位（厂房）的使用权并另行出租其他人，对乙方遗留在甲方租赁铺位（厂房）的财物作遗弃物处理……十八、其他约定：厂房、商铺、土地、宿舍等，统一按照先交后用的原则：先交3个月按金，预交3个月租金。每季度首月30日前缴纳本季度的租金（如第一季度租金，务必在1月30日前缴纳），逾期缴纳租金按租金总额的万分之四收取滞纳金。超过逾期15天还未缴纳租金的租户将对所属物业进行停水、停电、封厂以及收回物业处理。为了不造成损失及影响，请各租户积极配合我村的相关工作……”原告至本判决作出前仍未交纳2016年10月及之后的租金、其他费用。2017年1月9日，原告的店员签收被告的《追缴通知》，通知要求原告于2017年1月10日前缴纳2016年10月-12月的租金，逾期未交将停水停电查封及收回物业处理。2017年1月10日，被告将原告所使用的铺位上锁并贴上封条。原告至今仍有物品存留于上述租赁物内。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。原、被告签订的三份《下朗村承包厂房、仓库、铺位（厂房）租赁合同》（以下简称“涉案合同”）是双方在平等自愿的基础上签订的，合同内容是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。关于原告的诉请，涉案合同约定，原告每季向被告支付租金及其他费用一次，原告应在每季度第二个月15-31日前交清当季的租金及其他费用，原告必须在每年的11月15日前交清本年度的一切费用。原告未按时交纳租金及有关费用的，逾期15天还未缴纳租金的租户将对所属物业进行停水、停电、封厂以及收回物业处理。鉴于原告拖欠2016年10月-12月的租金，且逾期15天，故原告已构成违约，因此被告依约有权解除合同。由于被告起诉前送达给原告的追缴通知已明确原告逾期未交租金，则收回物业处理，视为被告行使解除权，故本院确认被告追缴通知载明的限期为合同解除的时点，即原、被告签订的上述涉案合同已于2017年1月10日解除。由于原告存在违约行为，且未能提供证据证明其损失，而被告将原告所使用的铺位上锁并贴上封条亦有合同依据，故原告诉请被告赔偿员工工资、服装营业额、公司产生的经济损失等均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，虽然上述涉案合同已解除，但原告仍有物品存留于上述租赁物内，双方并未交接租赁物，原告实际上仍在使用租赁物，故原告应将合同项下的租赁物腾空并返还给被告。关于被告诉请原告支付自2016年10月1日起至清空并返还商铺之日止的租金及违约金。鉴于涉案合同已于2017年1月10日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告于合同解除前按约定仍应缴纳的租金为[3360元+17343元+17343元+（1120元+5781元+5781元）/31天×10天]=42136.97元。至于逾期支付租金的违约金，根据合同约定，原告未按时交纳租金及有关费用的，按实欠金额每日万分之四向被告支付逾期付款滞纳金，原告每季向被告支付租金及其他费用一次，原告应在每季度第二个月15-31日前交清当季的租金及其他费用，原告必须在每年的11月15日前交清本年度的一切费用。被告主张的租金期间为2016年10月及之后，故按照上述约定，原告应于2016年11月15日前付清10月-12月租金及其他费用，故原告应自2016年11月16日起以10月-12月应缴纳租金及费用总额即38046元（3360元+17343元+17343元）为本金按每日万分之四计付违约金，至于2017年1月1日-1月10日的租金，由于未到缴纳日期（2017年2月15日-31日）合同已经解除，故该期间及之后不计违约金。另外，虽然涉案合同已于2017年1月10日解除，但原告仍占有使用涉案物业，故原告应支付占有使用费。从本案的情况来看，被告对涉案租赁物上锁及贴封条后原告停止经营，原告亦未清空租赁物内的物品。但被告上锁及贴封条的行为客观阻碍了原告继续占有使用租赁物和清空铺位，且被告未能按合同约定提前7日通知原告，故本院酌定原告自2017年1月11日起参照合同约定标准的50%向被告支付占有使用费，即按（1120元+5781元+5781元）×50%=6341元/月支付，其中2017年1月11日至31日的占有使用费为6341元/31天×21天=4295.52元，自2017年2月1日起按6341元/月的标准支付占有使用费至实际返还租赁物之日止。原告主张从2017年1月10日查封之日起至解除封条之日止所产生的租金均由被告承担（原告不用支付查封期间租金），依据不足，本院不予采纳。至于水电费，原告确认2016年10月1日-2017年1月10日期间为224元，本院则予以支持，1月10日之后水电费被告未提供证据予以证明，故不予支持。至于水电费的违约金，由于双方对应交纳水电费的具体金额、具体时间并未明确约定，故本院不予支持。至于被告诉请原告迁走或者注销在位于佛山市禅城区张槎街道下朗朗宝针织工业园南铺35号商铺上注册的营业执照不属于民事诉讼的处理范围，故本院在本案中不作处理。至于被告请求恢复商铺原状，但被告未能证明商铺原状的具体情形，因此被告该项请求不具备可执行性，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告徐亮与被告佛山市禅城区张槎街道下朗英明联股份合作经济社于2016年5月3日签订的关于租赁位于佛山市禅城区张槎街道下朗朗宝针织工业园南铺33号之一（面积22.4平方米）、34号（面积115.62平方米）、35号（面积115.62平方米）铺位的三份《下朗村承包厂房、仓库、铺位（厂房）租赁合同》已于2017年1月10日解除；原告徐亮于本判决发生法律效力之日起五日内腾空位于佛山市禅城区张槎街道下朗朗宝针织工业园南铺33号之一（面积22.4平方米）、34号（面积115.62平方米）、35号（面积115.62平方米）铺位并将上述铺位返还给被告佛山市禅城区张槎街道下朗英明联股份合作经济社；原告徐亮于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市禅城区张槎街道下朗英明联股份合作经济社支付2016年10月1日至2017年1月10日的租金42136.97元及逾期付款违约金（以38046元为本金，自2016年11月16日起按每日万分之四计至本判决确定的给付之日止）；原告徐亮于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市禅城区张槎街道下朗英明联股份合作经济社支付2017年1月11日至2017年1月31日的占有使用费4295.52元，自2017年2月1日起至原告徐亮实际返还上述第二项判决确定的物业之日止的占有使用费由原告徐亮按每月6341元/月的标准向被告佛山市禅城区张槎街道下朗英明联股份合作经济社计付；原告徐亮于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市禅城区张槎街道下朗英明联股份合作经济社支付2016年10月1日至2017年1月10日的水电费224元；驳回原告徐亮的其他诉讼请求；驳回被告佛山市禅城区张槎街道下朗英明联股份合作经济社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及腾空返还义务，原告徐亮应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案本诉受理费1280元，由原告徐亮负担。反诉受理费727元，由原告徐亮负担600元，由被告佛山市禅城区张槎街道下朗英明联股份合作经济社负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审审判员 林 波二〇一七年三月二十四日书记员 陈佳颖附引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。