昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第2951号原告：刘源，男，1982年10月7日出生，汉族，云南省禄劝县人，公务员。被告：呈贡俊发伟业房地产有限公司。法定代表人：叶文武，总经理。委托诉讼代理人：林丽，云南刘胡乐律师事务所，特别授权代理。委托诉讼代理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所，特别授权代理。原告刘源与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称俊发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日受理后，被告俊发公司于2016年1月8日提出管辖权异议，经本院审查后，裁定驳回其异议申请。后被告俊发公司提起上诉，昆明市中级人民法院作出裁定维持本院裁定。本院依法适用普通程序于2016年8月29在第七法庭公开开庭进行了审理，原告刘源，被告俊发公司的委托代理人林丽、苏曼迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘源向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿逾期交房（含车位）的违约金人民币3443元；2.被告返还原告配套费人民币13200元；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2013年12月17日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，房屋套内建筑面积115.41平方米，每平方米人民币3504.48元，房屋价款404452元，车位套内建筑面积13.2平方米，价款为人民币118000元。合同签订后，原告遂按合同约定向被告付清了全部购房款项。2015年3月至6月期间，原告发现被告在签订合同时采用了欺诈手段，导致原告在违背真实意思的情况下订立了内容显失公平的合同，被告在履行合同过程中也有严重违约行为。现针对诉请事项具体陈述事实和理由如下：2012年10月，被告告知原告本案所涉及地产项目为“部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅”，且只有2009年7月至2011年12月新增的市级机关公务人员才有资格购房。2012年12月，被告向原告收取了认购资格确认金250000元。2013年12月，被告就本案所涉及地产项目属于政府工程，谎称：合同的所有条款均不得协商，如果讨价还价则取消原告的购房资格；房屋与车位必须捆绑销售，如果不购买车位则取消原告的购房资格；车位售价一律为人民币118000元，如果讨价还价则取消原告的购房资格；要交配套费人民币15700元，如果不交则取消原告的购房资格。由于被告的欺骗和威胁，原告虽然认为被告提供的合同内容不公平，但迫于无奈签订了《商品房购销合同》。2015年3月，由于被告未能按合同约定的期限交房，原告对本案所涉及地产项目进行了一定的调查，发现：本案所涉及地产项目属于限价房项目，位于马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界处，系被告于2011年12月30日以8.388亿元拍下，约932亩，楼面地价在675元/平方米左右，每亩价格90万元左右，最高销售价格每平方不高于3000元（套内面积）。被告对于这些情况均未告知原告，被告也没有权利因原告对不认可的合同条款协商而取消原告的购房资格。一、赔偿违约金问题。合同规定被告向原告的交房期限为2015年3月31日，但被告于2015年5月12日才向原告交房，逾期交房42天，按照违约金的计算方式，被告应该向原告支付逾期交房的违约金：（404452元+118000元）×0.0002×32+100=3443元。二、配套费问题。根据《国家发展改革委关于发布的通知》（发改价格〔2011〕548号）和云南省物价局云价检查〔2011〕38号文件的规定：商品房实行一房一价，房地产开发公司要按照“一套一标”的要求定价，将已配套在房屋中的供水情况、供电情况、燃气、通讯等配套费计入开发成本，在售房时不得另外向购房者收取费用。因此，被告向原告收取配套费15700元无合法根据，应予返还。被告俊发公司辩称：一、原告所主张的违约金，被告俊发公司已经向原告全额支付了。二、被告俊发公司与昆明市公安局工会签订协议开发诉争小区，沿用了双方第一期开发的模式，配套费是单独收取的，当时原告所主张的规定尚未出台，同时在购买说明中也可以明确房价中并不包含配套费的项目，因此原告收取配套费有事实和依据。综合诉、辩主张，双方当事人争议的焦点为：一、原告方主张被告存在违约行为是否与事实相符？二、诉讼请求是否应得到支持？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：对于原告刘源提交的办理土地证收据、维修基金收据、契税收据、物管费发票均系复印件，其真实性不能核实，本院不予采信。本院认定事实如下：2012年3月15日，昆明市公安局工会委员会（甲方）与被告俊发公司（乙方）签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》（以下简称：合作协议），约定由甲方委托乙方定向开发部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅项目，约定乙方应协助购房人办理房屋产权登记及土地使用权证（购房者不需要者例外），所涉及的相关税费按政府统一收费标准及有关规定执行，由法定的缴纳主体承担。入住后的相关配套设施（煤气费4500/户、集中式空气热泵太阳能4000元/户、分户式空气热源泵5500元/户、可视对讲3000元/户、电话、宽带、有限电视800元/户）均由购房者在签订《商品房购销合同》之日一次性以现金方式支付乙方。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，载明“由于本项目是‘一期’建设的延续，建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取，依据市住建局定额站测算的结果，项目雨花片区住宅成本为3510.71元/㎡（不含配套费用），地下车位成本为3729.97元/㎡（车位按每个40㎡计算，每个车位14.92万元）。基于限房价、限销售对象、竞低价的“双限一竞”的项目建设性质，为控制房价，经各方多次协商，最终将住宅房屋售价均价确定为2980.00元/㎡、车位售价为11.8万元/个，在原测算成本价格基础上争取了最大限度的优惠。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气灯配套设施费用。”昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“（一）建筑形式及户型：本项目为搬迁配套住宅，不得更名、转让。住宅分为小高层、高层、多层等三种建筑形式，按A、B、C、D、E五类户型进行规划设计。A类户型：建筑面积约140平方米的高层住宅；B类户型：建筑面积约180平方米的高层住宅；均为‘板式’建筑；C1类户型：建筑面积约120平方米的点式高层住宅；C2类户型：建筑面积约140平方米的点式高层住宅；D类户型：建筑面积约220平方米的小高层住宅；E类户型：建筑面积约240平方米的多层住宅。……（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为11.8万元/个。每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”原告刘源（乙方）与被告俊发公司（甲方）于2013年12月17日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园第8栋房屋，建筑面积为115.41平方米，单价为每平方米3504.48元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额404452元。合同约定入户门为防盗门。双方约定房屋交付期限为2015年3月31日，若俊发公司未按上述期限交付房屋自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5％向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担。原告刘源向俊发公司全额缴纳了房款，并于2013年12月12日缴纳了配套费人民币13200元。原告刘源与被告俊发公司于2013年12月17日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园第A5地下室-1层车位，建筑面积为13.2平方米，总价款为118000元。合同附件二中，约定“电梯：有”。双方约定房屋交付期限为2015年3月31日，若俊发公司未按上述期限交付房屋自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5％向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担。原告刘源向被告俊发公司缴纳了全额车位款。2015年4月15日，被告俊发公司刊登公告，通知A5-1地块（1栋至13栋）在2015年5月5日至2015年5月16日期间交房，从1栋号按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理。2015年7月27日，被告俊发公司向原告刘源支付违约金1662.90元。本院认为：第一、原告刘源所主张的违约金计算方式符合法律规定，但应当扣减被告俊发公司已付违约金后部分支持。本案双方当事人对于违约的事实和款项计算标准均无异议，而对违约金的计算日期存在争议，原告刘源主张违约金应自2015年4月1日起算至2015年5月12日，被告俊发公司主张违约金应当自2015年4月1日起算至2015年4月25日。被告俊发公司所刊登的公告载明的交付时间自2015年4月25日开始，但根据其公告的内容，在原告刘源房屋所在的A5-1号地块，是从2015年5月5日开始从1栋按顺序交房，每日交付一栋，而刘源的房屋在8栋，根据规则是在2015年5月12日交付，且被告也明确不接收提前办理。因此，本院认为刘源主张的计算时间符合双方合同及现实履行情况，逾期天数应当按42天计算，则被告俊发公司应当支付的违约金为人民币3543.69元〔（404452元+118000元）×0.0002×32+200〕，扣减已支付的1662.90元，还应当支付1880.79元。第二、本院原告所主张的配套费不应当退还。首先，原告刘源主张应退还配套费，是认为根据《国家发展改革委关于发布的通知》第八条的规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”执行一套一标政策，不应当另行收取配套费。同时根据《昆明市发展改革委员会关于商品房购销明码标价备案公示有关问题的通知》第二项第3条的规定：“《昆明市商品房销售价格公示表》纸质文档三份。房地产开发公司按照商品房销售明码标价‘一套一标’的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的，一律计入房价。”该两份规定中明确将配套费纳入房价内一并计算，但并未规定不能收取配套费，同时该规定系管理性规范并非效力性规范，作为合同约定费用如何认定应当以双方合同为准，至于是否涉及行政处罚事宜则不在本院审理范围内；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，则作为参与购买的人员应受市公安局工会与被告俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定了配套费并不包含在房价之内，由购房者另行现金支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，原告方在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。最后，在原告购房前，已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，该购房前已经明确告知了房屋价格的组成及相应费用的收取方式，原告选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，因此双方合同即已约定，则双方应当遵照履行。综上所述，原告刘源主张退还配套费的理由不符合双方合同约定，本院对该项讼请求不予支持。被告俊发公司逾期交房构成违约，应当按约承担尚未支付的违约金人民币1880.79元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日10日内一次性向原告刘源支付逾期交房违约金人民币1880.79元；二、驳回原告刘源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币279元，按照胜败诉比例，由原告刘源承担276元，由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司承担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长 朱 曦代理审判员 李 骁人民陪审员 杨文彪二〇一六年八月二十九日书 记 员 陆叶青