江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03782号
上诉人（原审被告）苏州市金森汽车修理有限公司，住所地苏州市轻化路1号。
法定代表人薛从国，该公司总经理。
委托代理人郭巍，江苏尚韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市隆信达货仓管理有限公司，住所地苏州市高新区狮山路229号百合花公寓。
法定代表人朱玉华，该公司总经理。
委托代理人陈闻，江苏德瀚律师事务所律师。
上诉人苏州市金森汽车修理有限公司（以下简称金森汽修公司）因与被上诉人苏州市隆信达货仓管理有限公司（以下简称隆信达公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年2月11日，隆信达公司（甲方、出租方）与金森汽修公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份。双方约定，甲方向乙方出租位于双桥A－2#场地。甲乙双方确认租赁场所的面积为1100平方米。租赁期间自2013年2月11日始至2013年12月31日止。租赁期满，合同自动终止，甲方有权收回租赁场所，乙方应如期归还。若乙方希望续租，须至少在租赁期满前三个月以书面方式向甲方提出续租意向，租金与租期由双方另行协商，经双方达成一致，则重新签订租赁合同。乙方如需要对租赁场所进行装修分隔、修建、改建或安装设备等须在取得相关部门批准并事先取得甲方同意后方可进行。乙方因装修、修建或改建租赁场所而发生的一切费用均由乙方自行承担。未经甲方书面同意，乙方不得在租赁场所内搭建任何形式的建筑。经甲方书面同意并取得相关部门批准的，乙方应按照甲方的要求或相关部门的规定进行搭建。乙方因搭建而发生的一切费用由乙方承担。当本合同被提前终止或租赁期限届满终止时，乙方应恢复原状，不能恢复原状的部分将无偿归甲方所有，甲方不承担任何补偿责任。未经甲方书面同意，乙方在租赁场所范围内搭建的建筑，当本合同提前终止或租赁期届满终止时，乙方同意将无偿归甲方所有，甲方不承担任何补偿责任。租赁场所仅限作为场地使用。当合同被提前终止或租赁期限届满时，乙方须保证租赁场所内的任何内部装修、装饰、电梯、水路、电路等不可移动的设施设备及附属物均能完好正常运行交给甲方，而甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。若未能在合同终止前交回租赁场所，乙方同意甲方同时采取停水停电等管理措施，且每逾期一天，乙方须向甲方支付实际使用费（以合同约定最后一个月租金及物业管理费）的两倍计收。
合同签订后，隆信达公司按约交付租赁场所。租赁物交付时，租赁场地面积为1100平方米，内有由彩钢瓦搭建的面积为445平方米的空置厂房。一审庭审过程中，双方一致明确，租赁合同期内的租金为16110元／月、537元／天。
隆信达公司在一审庭审中提交通知一份，并陈述已于2013年12月3日将该通知张贴于租赁场地，有照片为证。该通知载明：各租户的租赁期均于2013年12月31日期满。我司有权收回租赁场所，承租方应如期归还。承租方应将场所内的任何内部装修、装饰、电梯、水路、电路等不可移动的设施设备及附属物移交我司，而我司无需向承租方支付任何补偿或赔偿。若未能在合同终止前交回租赁场所，承租方同意停水停电且每逾期一天，承租方须支付实际使用费（以本合同约定最后一个月租金及物业管理费）的两倍计收。我方多次书面函告各租户，合同到期后不予续约。请做好搬迁离场事宜。金森汽修公司质证认为从未见过该份通知。
《租赁合同》约定的租赁期满后，隆信达公司、金森汽修公司未签订书面租赁合同，金森汽修公司继续独占使用租赁场地。
2014年5月23日，隆信达公司通知金森汽修公司称，双方签订的《租赁合同》已经到期，租赁关系自然终止。合同到期后不再与租户继续签订租赁合同。请各租户自函告之日起60日内做好搬迁离场事宜，并支付2014年1月1日起至搬迁清场日期间的占场费。2014年7月30日起，隆信达公司不再承担垫付水电费的义务，因此引起的停止水电供应的后果由租户自行承担。2014年8月1日起，隆信达公司将租赁场所移交给产权人。有关租赁关系存续及终止的各项事宜，应按照租赁协议条款约定办理。
2015年2月25日，租赁场地的供电设备损坏，电力供应停止。关于供电停止的原因，隆信达公司认为，因未交纳电费，电力公司将供电总户销户，以致电力供应停止；金森汽修公司认为，隆信达公司职员故意损害供电设备，导致电力供应停止。
原审另查明：苏州市相城区粮食购销公司于2014年12月31日出具证明一份，该证明载明：苏州市双桥路大庆桥（原粮机厂）房屋场地的所有权人为苏州市相城区粮食购销公司，该公司将该处房屋场地租赁给隆信达公司经营使用，直至隆信达公司将该房屋场地清理腾空完毕为止，经营期间权益和责任亦由隆信达公司享有和承担。
上述事实，由双方当事人的陈述、租赁合同、平面图打印件、（2014）姑苏民五初字第00788号民事判决书、（2014）姑苏民五初字第00789号民事判决书、苏州市相城区粮食购销公司出具的证明、隆信达公司出具的通知函、情况说明予以证实。
原审原告隆信达公司的诉讼请求为：1、判令金森汽修公司立即腾空场地迁出苏州市双桥路大庆桥（原粮机厂）双桥仓库A-2号场地；2、判令金森汽修公司支付自2014年1月1日起至实际迁出之日止的使用费（使用费按16110元／月计算，如不足一月则按537元／天计算）；3、判令金森汽修公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：双方当事人通过签订《租赁合同》确立租赁合同关系。因合同约定的租赁期间已经届满，且合同中明确约定如需续租的，由双方对租赁期间、租金等合同的重要条款另行协商后重新签订租赁合同。现双方当事人未另行签订租赁合同，也无证据表明双方已经就合同期满后的租期、租金等重要条款进行协商并达成一致，因此，金森汽修公司理应于2014年1月1日前将租赁场地腾空并返还隆信达公司，故原审法院对隆信达公司要求金森汽修公司腾空并迁出租赁场地的诉讼请求予以支持。
在租赁期间届满后，金森汽修公司未按约向隆信达公司返还租赁场地，应当按照《租赁合同》的约定承担相应的违约责任。虽然《租赁合同》中约定了逾期返还的，按最后一个月租金及物业管理费的两倍计收使用费，但隆信达公司自愿按合同约定的租金标准主张使用费，该标准与金森汽修公司逾期返还租赁场地给隆信达公司造成的损失相当，原审法院予以准许。但对于电力供应停止之后的损失，虽然金森汽修公司持续占有租赁场地的违约状态并未因电力供应的停止而消除，但此时据以计算隆信达公司实际损失的依据，即租赁场地的租金标准也应相应下调。隆信达公司仍按合同约定的租金标准进行主张，显属过高，原审法院酌情调整为按原租金的80%计算（16110元／月×0.8=12888元／月、537元／天×0.8=429.6元／天）。至于金森汽修公司提出的如隆信达公司及时将涉拆事项告知其，其在得到了应有的补偿后也已搬走，便不会产生租赁场地使用费的抗辩意见，原审法院认为，对隆信达公司租赁场地使用费请求的部分支持是对金森汽修公司违约行为的追究和对隆信达公司损失的弥补，与金森汽修公司提及的拆迁补偿是两个范畴。如确有拆迁补偿的，金森汽修公司可另行向相关主体主张，但并不能以此拒绝迁出租赁场地及支付实际占用租赁场地期间的费用。
此外，金森汽修公司如认为隆信达公司刻意隐瞒涉拆事实，给其造成其他损失以及隆信达公司故意停电给其造成停业损失的，亦可另行主张，本案不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、苏州市金森汽车修理有限公司于判决生效之日起十日内将双桥路大庆桥（原粮机厂）内A－2#场地腾空并将该场地归还苏州市隆信达货仓管理有限公司。二、苏州市金森汽车修理有限公司于判决生效之日起十日内向苏州市隆信达货仓管理有限公司支付场地使用费222318元（计算至2015年2月24日，之后的使用费按12888元／月，不足一月的部分按429.6元／天计算至场地实际腾空并返还之日止）。案件受理费5152元，减半收取2576元，由苏州市隆信达货仓管理有限公司负担258元，苏州市金森汽车修理有限公司负担2318元。
上诉人金森汽修公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，我公司不愿搬离的原因是因为隆信达公司隐瞒拆迁事实且给我公司造成了损失。隆信达公司今后获得的拆迁补偿款是因为我公司承租经营的现状，该拆迁补偿款实际应由我公司获得，我公司为了挽回损失拒绝搬离的行为应为私力救济，原审法院认定为违法行为有失公允。我公司在一审时主张就断水断电造成的损失提起反诉，原审法院告知另行起诉，应属违法。原审法院判决我公司承担场地使用费，但片面的不考虑我方在使用场地时隆信达公司对我方造成的损失，也属违法。隆信达公司提交的证明其有资格收取房租及场地使用费的证明文件与事实不符。原审法院没有核实该证据的真实性、合法性。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，本案全部诉讼费用由隆信达公司承担。
被上诉人隆信达公司辩称：我公司服从原审判决。本案是租赁关系，和对方主张的拆迁关系是两个法律概念，不能混为一谈。断电是因为对方未及时支付电费导致电力公司停止供电，责任不在我公司。关于停水停电损失，对方一审时未在答辩期内提交书面反诉状，反诉不应受理，应另案起诉。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：双方签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同租赁期间于2013年12月31日届满，后双方未按合同约定协商、重新签订租赁合同，隆信达公司也发函通知承租人表示不再续租，因此双方的租赁合同已经到期，承租人金森汽修公司应向隆信达公司返还租赁场所。金森汽修公司认为隆信达公司隐瞒拆迁的事实给其造成了损失，拆迁补偿实际应由其获得，在获得拆迁补偿前其有权拒绝搬离，该主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。考虑到停电情况，原审判决已经对2015年2月25日起的场地使用费标准进行了调整。金森汽修公司虽然在一审庭审中提出因停水停电造成了其损失，不应支付房屋使用费的抗辩，但并未递交反诉状，就损失提出反诉，原审法院告知其可以另行起诉并无不当。隆信达公司对于其收取租金及场地使用费的权利，已经提供了场地产权人出具的证明，金森汽修公司认为隆信达公司无权收取场地使用费，应当承担举证责任。金森修理公司未提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5152元，由上诉人苏州市金森汽车修理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十月十六日
书 记 员 张维雯