四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川13民再17号抗诉机关：四川省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：冯文彪，男，汉族，生于1963年7月19日，住四川省西充县。申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：冉国华，女，汉族，生于1967年7月15日，住址同上。委托诉讼代理人（特别授权）：王永春，四川彰善律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：四川南充玉金房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区丝绸路51、53号丝绸大厦9楼。法定代表人：何安玉，总经理。委托诉讼代理人：张小友，四川张小友律师事务所律师。申诉人冯文彪、冉国华因与被申诉人四川南充玉金房地产开发有限公司（以下简称玉金公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）南中法民终字第835号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审，该院裁定驳回。冉国华、冯文彪向四川省人民检察院申请监督，四川省人民检察院向四川省高级人民法院提起抗诉，四川省高级人民法院作出（2017）川民抗16号民事裁定书，指令本院再审本案，再审期间中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申诉人冯文彪、冉国华的委托诉讼代理人王永春，被申诉人玉金公司的委托诉讼代理人张小友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年6月13日，冉国华以冯文彪的名义与玉金公司签订了《金玉丽都车位定购协议》，就购买金玉丽都地下停车位事宜达成协议，双方在协议第一条关于定购车位中约定：乙方经过了解并认真阅读“金玉丽都”销售现场出示的有关资料，乙方自愿定购甲方开发的位于南充市顺庆区金玉丽都小区的地下车位，车位编号为137号、138号、139号。在协议第二条关于付款方式及价款约定：交易价格为人民币贰拾肆万元整（240,000元整），付款方式为一次性付款。乙方须于签署本定购书时交付定购定金陆万元整（60,000元整）。所交定金签订合同时自动转为购买款，乙方定购后反悔不购买，定金不退。定购协议签订后，冯文彪、冉国华于当日交付定金60000元，2013年11月18日又交付138号、139号车位的款项110,000元，2013年12月6日，双方就138号、139号车位签订了《存量房买卖合同》。2014年7月24日，冯文彪、冉国华又交付了137号车位的款项70,000元，但未签订正式合同。随后玉金公司通知原告前去办理产权证书，但冯文彪、冉国华以车位无法使用为由拒绝办理，并向法院提起诉讼，请求解除合同，返还定金及车位款240,000元，并赔偿利息损失20,000元，诉讼费用由玉金公司承担。一审法院审理认为：冯文彪、冉国华与玉金公司之间签订的《金玉丽都车位定购协议》是双方当事人真实意思表示，冯文彪、冉国华也按照协议约定的金额足额支付了购买车位的款项，并与玉金公司签订了正式的《存量房买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方之间就金玉丽都小区137号、138号、139号签订的定购协议及买卖合同都是合法有效的，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。现冯文彪、冉国华认为玉金公司交付的车位不符合合同的约定，要求解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，在双方当事人就解除合同不能达成一致的情况下，必须满足法定的解除事由合同方能解除。本案中，冯文彪、冉国华在足额支付车位款后，玉金公司与其签订了《存量房买卖合同》，也将车位交给了冯文彪、冉国华，并通知其前去办证，已履行了自己的合同义务，至于冯文彪、冉国华认为自己在购买车位时不知道车位的位置、价格、大小，从双方签订的《存量房买卖合同》来看，所售车位均已建成，并经过了房管部门的测量，合同当中也明确标注了所购车位的面积，应当确定冯文彪、冉国华在签订合同时已经实际查看车位情况，了解车位结构、大小等实际情况。冯文彪、冉国华认为交付的车位与合同上约定的面积不符，并未向法庭提交相关证据证明。冯文彪、冉国华没有证据证明玉金公司在履行合同中存在违约行为，故不构成合同解除的条件。据此判决：驳回原告冯文彪、冉国华的诉讼请求。案件受理费2,600元，由原告冯文彪、冉国华负担。冯文彪、冉国华上诉称：一、玉金公司在与上诉人签订《金玉丽都车位定购协议》时，并没有在销售现场出示《3号楼车位价格表》，当时车库销售现场并没有车位下划线等具体车位标记。缔结合同信息不对称，玉金公司没有向上诉人说明三车位的尺寸大小，属重大过失，侵害了上诉人知悉真情的权利，理应承担不利的法律后果。二、从《金玉丽都车位定购协议》内容上看，已有车位编号（尽管不明确）、房价、履行期限等条款，己含有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。买卖137、138、139号停车位合同的法律效力己拘束当事人双方。逆溯合同内容，其合同内容必然含有“三车位应当符合停行普通私家车的正常用途”。三、上诉人于2013年11月18日已交了17万车位款，支付了大部分房款，已履行了《金玉丽都车位定购协议》大部分义务，其已为生效的商品房买卖合同。2013年12月6日签订的《存量房买卖合同》，其法律性质只可能属于变更商品房买卖合同。已成立的商品房买卖合同所包含的“三车位必须符合停行普通私家车的正常用途”的潜在义务仍默示存在；《存量房买卖合同》第一条、第二条，只能断定合同当事人双方重新约定“三车位的面积均在8—9平方米之间”，找不出“排除当事人双方约定被上诉人交付的三车位仍必须符合停行普通私家车的正常用途”的意思。新合同内容中除约定的车位尺寸缩小而外，其余的支付对价并未改变，依常理，一个正常理性人通常也不可能通过以不能实现已方交易的根本目的（买车位停行普通私家车）的方式来实质性变更交易合同；《存量房买卖合同》三车位约定的面积均在8—9平方米之间，不符合停行普通私家车的正常用途，上诉人向被上诉人订立书面合同的真实意思是希望交付的三车位必须符合停行普通私家车的正常用途。四、被上诉人没有尽到一个理性商人应该履行的谨慎义务，客观上又使上诉人订立的车位无法正常使用，应解除《金玉丽都车位定购协议》。解除合同后，上诉人丧失车位合同交易而失去的法定孳息利息损失，依据合同法第九十七条规定被上诉人应当返还房款还应支付利息损失，双倍返还定金96,000元。请求1、撤销一审判决，改判被上诉人玉金公司双倍返还定金96,000元，返还购房款192,000元、补偿上诉人利息损失20,000元，共计308,000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。玉金公司辩称：案涉合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立有效，且被上诉人没有任何违约行为，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。二审查明：上诉人冯文彪、冉国华系夫妻关系。2013年6月13日，冯文彪与玉金公司签订《金玉丽都车位定购协议》，约定：冯文彪定购玉金公司开发的金玉丽都小区地下车位，车位编号为137号、138号、139号。2013年12月6日，冯文彪之妻冉国华与玉金公司签订138号、139号车位《存量房买卖合同》，合同中138号车位的套内面积为8.81平方米、建筑面积为18.12平方米，139号车位的套内面积为8.82平方米、建筑面积为18.14平方米。2012年11月28日，南充市房地产测绘所出具南房实测[2012-11-28]南充市房屋面积测绘报告，表中载明案涉137号、138号、139号车位套内建筑面积和建筑面积，137号车位套内面积8.803平方米，分摊面积1.057平方米，建筑面积18.11平方米；138号车位套内面积8.809平米，分摊面积1.057平方米，建筑面积18.12平方米；139号车位套内建筑面积8.816平米，分摊面积1.057平方米，建筑面积18.14平方米。同时查明：玉金公司提供的《3号楼车位价格表》中，案涉137、138、139号车位，与其他车位价格相对较低。本院二审审理中，对案涉车位进行了现场勘验，137、138、139号车位系三个小车位。同时，二审庭审中，玉金公司认可案涉车位可以停放微型车和老年车。冯文彪在一审中主张玉金公司返还定金，本院二审中，变更上诉请求要求玉金公司双倍返还定金。本院二审审理查明的其他事实和一审法院查明的事实一致。本院二审认为：冯文彪、冉国华与玉金公司签订的《金玉丽都车位定购协议》和《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，案涉车位在签订定购协议前，已经南充市房地产测绘所进行测绘，并出具测绘报告。冉国华与玉金公司签订的138、139号车位《存量房买卖合同》中，载明车位的建筑面积和套内面积，与测绘报告中的建筑面积与套内面积相一致，因此案涉车位的具体位置和面积，在双方签订定购协议和买卖合同时是具体明确的。同时，《存量房买卖合同》中已明确载明车位的详细面积，上诉人冯文彪、冉国华在签订合同时应当知道车位的面积，因此，玉金公司没有隐瞒车位大小的故意；其次，按照交易习惯，购买人在购买不动产时，应当对标的物进行现场查看。本案，上诉人冯文彪、冉国华一共购买三个车位，数量较多，不现场了解实物，查看车位的具体大小情况，就贸然购买，与常理不符；再次，上诉人冯文彪、冉国华与玉金公司签订三个车位的定购协议时交付定金6万元。之后于2013年11月18日又交款11万元，支付了138、139号二个车位款，2013年12月6日，双方签订138、139号车位存量房买卖合同。2014年7月24日，再次向玉金公司支付137号车位款7万元。从上述冯文彪、冉国华陆续的付款行为看，冯文彪、冉国华是自愿购买玉金公司出售的案涉三车位，并且是知晓和认可车位的具体大小情况。最后，参考《3号楼车位价格表》，本案冯文彪购买137、138、139号车位的价款比其他大车位价格相对低价，故应当认定上诉人冯文彪、冉国华在购买137、138、139号车位时，对所购车位系小车位，是清楚知道的。据此，判决：驳回上诉，维持原判。四川省人民检察院抗诉认为，138、139号车位实际交付面积与测绘面积及合同约定面积不符。南充市房地产测绘所出具南房实测[2012-11-28]南充市房屋面积测绘报告载明：案涉138号车位套内面积8.809平米；139号车位套内建筑面积8.816平米。双方签订的《存量房买卖合同》，合同中138号车位的套内面积为8.81平方米、139号车位的套内面积为8.82平方米。而按南充市中级人民法院在二审中现场勘验记录数据计算，138号车位套内面积为8.30645平方米、139号车位套内面积为7.7822平方米。与合同约定面积误差均大于3%。根据《商品房销售管理办法》第二十条第二款第）二)项规定，冉国华、冯文彪有权请求解除合同并退还车位款。第二、138和139号车位实际交付尺寸与测绘尺寸以及车位用途不符合。南充市房地产测绘所出具的《房屋分层平面图》标注的138及139号车位两条长边分别为4米、4.01米，宽均为2.2米。南充市中级人民法院在二审中现场勘验记录数据：138号车位两长边为3.7米、3.43米；139号车位两长边为3.43米、3.25米。可见实际数据与测绘数据不符合。根据《汽车车库建筑设计规范JGJ100-98》4.1.1条规定，微型车车库的尺寸为长3.5米、宽1.6米，而两车位的长边均小于3.5米，无法达到微型车位外廓尺寸，不能正常使用。同时认为，137号车位实测数据与测绘数据基本一致，法院驳回冉国华、冯文彪解除购买137号车位合同的诉讼请求并无不当。抗诉机关认为，138及139号车位不符合合同约定，不能满足正常停放车辆要求，其合同目的不能实现。根据合同法第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以请求解除合同……（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，冯文彪、冉国华可以请求解除合同。本院审理查明的事实与原审查明的一致。另查明，双方在签订《金玉丽都车位定购协议》第一条明确，“乙方（即申诉人）经过了解并认真阅读“金玉丽都”销售现场出示的有关资料，乙方自愿定购案涉三车位,总价24万元，签订定购协议时，交付定金6万元。本院再审认为，根据人民检察院的抗诉内容，本案争议焦点是双方签订的138号及139号两车位买卖合同应否解除。首先，本案销售的是存量车位，申诉人在购买时可以实地察看车位的具体位置、大小等。在签订定购合同前，南充市房地产测绘所已经出具了测绘报告，载明了案涉车位的具体位置和尺寸。双方签订由玉金公司提供的《存量房买卖合同》载明的面积与测绘面积一致，因此，申诉人冯文彪、冉国华在签订合同时理应知道车位的面积及尺寸大小，玉金公司没有隐瞒车位大小的故意；其次，按照交易习惯，购买人在购买不动产时，一般都会对标的物进行现场查看。本案中申诉人冯文彪、冉国华一共购买三个车位，数量较多，总价达24万元，不到现场了解实物，查看车位的具体大小情况就签订买卖合同并支付价款与常理不符；第三，从2013年6月13日签订定购协议并交付定金6万元，到2014年7月24日付完全部款项，历时1年有余且分多次付清房款，中途还签订《存量房买卖合同》，上述情况表明，申诉人是经过了长时间的认真考察，应当对车位的具体情况有相当了解后，自愿购买案涉三车位的；第四，结合玉金公司《3号楼车位价格表》，本案三车位的价款比其他大车位价格相对低价，即车位价格与车位状况是一致的，故应当认定申诉人在购买案涉车位时，对所购车位系小车位是明知的；最后，本案小车位可停放微型车或老年车，而申诉人在签订合同时并没有提出所购车位必须要是“能够停放普通私家车”的普通车位，而不是小车位。故以玉金公司违约，其合同目的不能实现，请求解除合同的理由不能成立。原一、二审驳回其诉讼请求并无不当。关于138号、139号车位实际交付面积与测绘面积及合同约定面积不符合的抗诉意见。本院查明的事实是，测绘面积与合同面积以及《3号楼车位价格表》载明的面积是一致的。所谓“实际交付的面积”是指按本院二审中现场勘验记录载明的尺寸计算的面积。南充市房地产测绘所作为房屋面积的测绘专业职能机构，其测绘数据具有权威性。本院二审中，由非专业人员现场测量的数据不能否定专业测绘机构的测绘数据，不能作为评判面积误差及大小的依据。故抗诉机关认为，实际交付面积与测绘面积误差大于3%，申诉人可以请求解除买卖合同的抗诉意见，因错误适用参照数据，该抗诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案车位不符合《汽车车库建筑设计规定规范JGJ100-98》4.1.1条规定的汽车车库设计车型的外廓尺寸要求，不能正常使用的抗诉意见。首先，《汽车车库建筑设计规定规范JGJ100-98》系针对汽车车库而言，而案涉标的是车位而非车库，故该规范不能适用于本案。其次该规范系建筑设计指导性技术规范，并非有关建筑设计的法律强制性规范。第三，案涉车位经有关职能部门验收并核准出售，应当认定案涉车位系能正常使用的合格的商品车位，而非“不能正常使用”的车位。关于申诉人在本案再审中请求解除案涉车位包括137号在内的三车位的买卖合同，并双倍返还定金的问题。因抗诉机关只针对138号、139号车位提出抗诉，且抗诉机关认为一、二审驳回冯文彪、冉国华关于解除137号车位买卖合同的诉讼请求是正确的。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“人民法院应当在具体的再审请求范围内或者在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件”的规定，本案再审仅对138号、139号车位相关问题进行审理，不再对137号车位是否解除进行审理。冯文彪、冉国华起诉时的诉讼请求是支付利息损失2万元，二审及本案再审改变原请求为双倍返还定金。因该请求超出原审诉讼请求，本院再审对该请求不予审理。综上，本院二审认定事实清楚，法律适用正确。抗诉机关的抗诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：维持本院（2015）南中法民终字第835号民事判决。本判决为终审判决。审判长  任勇旗审判员  邹宏辉审判员  鲜代秋二〇一八年六月十九日书记员  赵 丽