广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5645号
上诉人（原审被告）：广州市深业房地产有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：庞鸣钟，职务：董事长。
委托代理人：洪国安、罗兆旋，均为北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乔枫，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：金腾辉，身份证住址广州市天河区。
两被上诉人共同委托代理人：彭金平、许永盛，均为北京大成（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市深业房地产有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人乔枫、金腾辉商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月17日，乔枫、金腾辉向原审法院起诉称：2013年3月30日，乔枫、金腾辉与深业公司订了《广州市商品房买卖合同》及其附件一至七。乔枫、金腾辉向深业公司购买了位于广州市白云区湾悦四街3号（自编9座1梯）2402房。乔枫、金腾辉已依约履行了全部付款义务。根据合同约定，深业公司应在约定时间内将符合合同约定的房屋交付给乔枫、金腾辉，但乔枫、金腾辉经现场查看涉案房屋时发现该房屋、小区花园等配套公建存在诸多与销售承诺及合同约定不符的情形，本次诉讼仅针对三个问题，保留追究深业公司其他责任的权利。一、房屋三个卧室均较约定增设共5根装饰柱及窗框问题。根据《广州市商品房买卖合同》附件一中的房屋平面图显示：该房屋所在楼宇第3-26层均为标准设计，第3-26层所有卧室落地窗均没有上述装饰柱及窗框。样板房卧室窗户也没有上述装饰柱及窗框。该房屋所在楼栋的23-26层三个卧室落地窗均较3-26层卧室落地窗中间增设了严重遮挡视线、采光及视野的装饰柱和窗框，上述装饰柱及窗框均位于落地窗的正中位置，与落地窗同高，宽约27厘米，占主卧、大次卧、小次卧活动窗宽（主卧、大次卧、小次卧活动窗宽分别为120厘米、97厘米、77厘米）比例的45%、45.6%、35%。严重影响了三个卧室的采光，破坏了景观视野等使用功能及价值，还因该落地窗似囚笼的沉闷压抑外观，给人造成了心理上的极度不适感。另外，该装饰柱为空心铝合金管，但仅用螺丝、胶水分段固定在玻璃窗外，极大威胁财产及生命安全，存在极大的安全隐患。该楼栋的房屋价款是楼层高的比楼层低的定价高，乔枫、金腾辉买了楼层高的房子，但是不但没有享受到好的回报，反而更差，明显不公平，严重违背了乔枫、金腾辉当初购买意向及期望。二、主卧活动窗户被墙体遮挡、内部平面间隔布局调整。深业公司交付的涉案房屋较合同附件平面图所示情况变化如下：将该房屋主卧突兀新增一堵宽约43cm，厚约23cm的墙体（A侧），从A侧活动窗户（宽55厘米）被（A侧）墙体完全遮挡，（B侧）活动窗户（宽55cm）同样被一堵距其76cm、宽约56cm、厚约23cm的墙体完全遮挡。该房屋主卧窗户因上述问题，完全无法通风，闷不可耐，失去了窗户正常应具备的通风、采光、视野的基本功能。天气稍微热一点必然造成主卧空调需增加开启次数及延长开启时间。另外，该房屋主卧的内部平面间隔也因上述规划变更发生了变化，严重影响美观及使用。三、阳台外侧增加空调外机安装槽及柱子问题。乔枫、金腾辉查看房屋现状时发现房屋实际与合同附件平面图所示情况存在如下变化：在阳台外侧增加了空调外机安装槽及柱子，该新增空调外机安装槽与该房屋同高、宽约58厘米，原有采光面总长应为335厘米，现被遮挡58厘米，遮挡占原有17.3%，使得原来无遮挡的阳台通风、采光、视野均受严重影响。另外，该空调外机运行时大面积散热，而该热气却直接对冲客厅，对冲的热气使得客厅温度升高而需要开启空调，造成了连带的恶性循环。从而增加的电费损耗无法估量。我们认为平面图为双方就该房屋达成的约定之一，样板房为深业公司就该房屋的承诺，深业公司应受其约束，而深业公司交付的房屋与平面图和样板房就上述问题存在严重不符的情况，深业公司理应按合同法第107条规定承担违约责任。乔枫、金腾辉认为，损失的确定应结合房屋存在的上述问题导致无法通风透气、浪费使用空间、影响采光、视野及景观、增加电费损耗及深业公司售楼时房屋同户型不同楼层价格比例等方面综合考量。综上，为维护乔枫、金腾辉的合法权益，请求法院判令：1、深业公司赔偿乔枫、金腾辉因交付的房屋与约定购房严重不符，导致房屋整体使用功能和价值受到影响的经济损失151690元（按涉案房屋已付价款11%计，其中三个卧室增设装饰柱及窗框共计5根按已付房款的5%计；活动窗被墙体遮挡及内部间隔调整造成的损失按已付房款的3%计；新增空调外机安装槽按已付房款的3%计）；2、诉讼费由深业公司承担。
深业公司在原审辩称：不同意乔枫、金腾辉的诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋已竣工验收合格，我司向乔枫、金腾辉交付的房屋符合合同约定的交付条件及交付标准，不存在售后规划设计变更情形，合同亦对规划设计变更范围进行了明确约定，本案讼争情形不在合同约定的规划设计变更范围内。关于屋内及房屋周边可能存在梁某、公共配套设施等，合同已有专门提示条款和免责约定，不存在违约。2、关于装饰柱和窗框问题。深业公司向广州市规划局报建时装饰柱和窗框已存在，合同附件一《房地产平面图》实际上为规划报建平面图，该平面图无法全面显示规划报建信息信息（如乔枫、金腾辉所述的装饰柱是无法在规划报建平面图显示的），外立面装饰柱无法在其上体现。而规划报建图除平面图外，还包括施工平面图、竣工平面图，其中施工、竣工平面图可以清晰显示装饰柱的存在。因此，合同附件一要结合规划报建立面图、施工、竣工平面图，不能单独视为房屋的交付标准。另外，装饰柱也不影响采光，深业公司为此专门聘请了设计院就涉案房屋是否符合国家规定的通风、采光，报告已出来，涉案房屋是完全符合国家设计规范的采光要求。3、关于主卧承重柱及空调槽问题。承重柱及空调槽在房屋预售前已经规划设计完毕，不存在房屋销售后变更规划设计的情形。承重柱及空调槽也不影响窗户通风、采光，不会造成房屋价值贬损。4、即使开发商违约，乔枫、金腾辉也应证明其存在的实际损失，但乔枫、金腾辉均未举证证明其损失存在以及损失数额，乔枫、金腾辉应承担举证不能的不利后果，综上，乔枫、金腾辉的诉讼请求无事实与法律依据，请法院依法予以驳回。
原审法院经审理查明：2013年3月30日，乔枫、金腾辉（买方，乙方）与深业公司（卖方，甲方）签订《商品房预售合同》，双方约定：由乙方购买甲方金翠湾自编15号住宅楼第自编9座1梯幢24层2402房（下称“涉案房屋”），房屋地址：白云区湾悦四街3号（自编9座1梯）2402房。该商品房的用途为住宅，层高为3米。户型结构为3房2厅1厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共92.92平方米，其中，套内建筑面积76.39平方米，共有分摊面积约16.53平方米。该商品房以套出售，单价为18052.19元／平方米，总金额为1379007元。乙方付款方式为按揭贷款。第十二条、交房条件：商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：甲方应当在2014年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……。第十四条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、按附件七补充协议第七条第三款的规定执行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十五条、房屋交付时的有关资料：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（6）《房地产（住宅）质量保证书》。（7）《房地产（住宅）使用说明书》。（8）《临时管理规约》或《管理规约》……。第十六条、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条、风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十九条、规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行的，因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权按照下述第3种方式处理：3、按附件七补充协议第七条第1款的规定执行。合同附件一：房地产平面层图一张。合同附件三：甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）1、甲方针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方所购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有人权利义务以本合同及补充协议的约定为准。2、甲方展示的样品房、样品房装饰、及样品房的家居、电器等仅作为装饰和室内布局向导，不作为交房标准或合同样品。3、甲方在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合约内容，双方不受其约束。合同附件六：装饰、设备标准：金翠湾园景住宅装修标准：一、公共部分：门禁系统、外墙、电梯、首层大堂、楼梯间、门窗：铝合金窗，防火门、信报箱。二、室内部分：4、阳台：外墙砖、铝合金栏杆或混凝土实栏板，预留一个地漏……合同附件七：本合同补充协议：第七条、关于房屋交付的补充或修改：1、双方对合同第二十三条第3点约定如下：乙方不能以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准为由拒绝收楼，如确实存在问题的，甲方应按《住宅质量保证书》的规定承担维修义务，若甲方拒绝维修或在收楼之日起三个月内仍维修不到约定标准的，应赔偿未修复部分装饰、设备的差价。2、房屋交付（对第十三条的补充或修改）：（1）交付的通知：在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼……乙方不按《入伙通知书》中的期限办理入伙手续的，拒绝验收或者拖延验收时间的，《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，视为房屋验收合同之日和甲方将房屋移交乙方之日。3、延期交房的违约责任（对第十四条的补充或修改）：（1）无论逾期交房是否超过180日，如合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%。4、交房条件（对第十二条、第十五条的补充或修改）：甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。第九条、规划、设计变更（对第十九条的补充或修改）：4、因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、配电房和供电管线、给排水管、供燃气管道、消防箱、沙井盖等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房内设有梁某、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管道及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方同意不以此为由拒绝收楼或退房或索赔。第十二条、关于基础设施、公共配套建筑的权属及经营权（对第二十七条的补充或修改）：2、对于公共部分的装置、装修、装饰及配套设施、设备，乙方同意不要求甲方拆除、增减或变更。第十四条、关于通知的约定（对第二十九条的补充或修改）：1、本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为外市的，自通知之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出邮戳为准，自送达之日起生效。2、甲乙双方的联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更后五日内通知对方。如任何一方未按合同约定的期限通知对方变更后的联系方式的，因此产生的所有相关责任概由过错方承担……。
上述合同签订后，乔枫、金腾辉向深业公司支付了全部的购房款。
另查：广州市白云区金沙洲彩滨北路的江悦湾自编8、9、15栋住宅楼工程（以下简称涉案楼盘工程）经穗规建证（2011）2779号《建设工程规划许可证》审核批准，于2012年4月15日开工建设。2012年12月3日，广州市规划局作出穗规函（2012）6052号《关于要求调整建筑设计复函》，同意自编号8栋、9栋、15栋部分户型的入户花园调整为疏散楼梯间消防前室，其余不变。如因上述调整引起利害关系人的投诉和纠纷的，应由深业公司单位负责协调解决直至恢复原设计。该文与穗规建证（2011）2779号《建设工程规划许可证》及附图、附件共同使用。2014年9月17日，涉案楼盘工程竣工验收。2014年10月10日，广州市规划局进行《建设工程规划验收批前公某》，公示说明载明：深业公司向广州市规划局申请对住宅楼工程3幢（自编8、9、15号）以及商业楼工程1幢（自编S2、S3、S4栋）进行规划验收，……自编8、9、15栋住宅平面内部间隔与报建不一致，该调整有可能涉及公共利益，根据《行政许可法》等规定，现将调整方案向利害关系人进行公某，公某期限：2014年10月10日至2014年10月19日。2014年10月20日，广州市规划局作出穗规验证（2014）498号建设工程竣工验收合格证》，同日，涉案楼盘竣工验收备案文件齐全，同意备案。
2014年10月23日，广州市规划局受理乔枫、金腾辉等业主就金翠湾自编8、9、15栋变更建筑设计问题的信访。2014年10月24日，乔枫、金腾辉等业主向广州市规划局白云分局递交关于“深业金翠湾擅自修改规划公某的反馈意见”及《维权申明》。2014年11月6日，广州市规划局白云分局向涉案楼盘部分业主作出《复函》，函复主要内容如下：……关于反映深业公司违反商品房买卖合同约定的问题，属于民事合同纠纷，建议通过民事法律途径予以解决。同日，广州市规划局白云分局向深业公司发出《关于商请妥善处理江悦湾业主信访诉求的函》，建议深业公司充分考虑业主关于取消窗户装饰柱的诉求和合理意见，对该装饰柱进行整改。部分业主收到复函后不服，申请复议。广州市规划局于2014年12月10日作出穗规（2014）2952号《行政复议答复书》，将主要问题答复如下：……（二）批前公某期间，我局收到了部分购房人（或预购人）的反馈意见，主要是反映自编8、9、15栋第23-26层窗户装饰柱、小区绿化、商业楼增加烟道和后门、入户花园调整为前室……等意见。我局认为：1、窗户装饰柱问题。自编8、9、15栋住宅楼前经我局穗规建证（2011）2779号《建设工程规划许可证》批准建设，该证附图包括建筑平面、立面、剖面设计图，报建立面图反映自编8、9、15栋第23-26层已有该窗户装饰柱设计。该窗户装饰柱的设计符合建筑设计规范、规划管理和报建要求，满足通过规划验收的技术和程序条件……。
原审庭审中，深业公司表示装饰柱属于装饰用途，并提出如下抗辩意见：买卖合同附图是规划报建平面图，只是起到反映涉案房屋方位及户型结构的作用，从该图上根本无法看出装饰柱、承重柱、空调槽的具体情况，施工平面图、竣工平面图才能显示装饰柱、承重柱、空调槽的情况。样板房设置在2楼和3楼不可能涵括所有户型的情况，但合同已约定样板房不作为交房标准或合同样品。故乔枫、金腾辉以涉案房屋的上述调整与买卖合同附图和样品房不一致为由，认为其交付的房屋违反合同约定不能成立。对于装饰柱和窗框问题，其放置在售楼现场的沙盘的楼盘模型已反映出了装饰柱线条，现场播放的宣传片也展示了设有装饰柱的情况，其已尽告知义务。且上述装饰柱及窗框的增加，承重柱、空调槽的调整均不存在售后规划设计及变更，也不影响房屋的采光及通风。深业公司向原审法院提交以下证据，拟证明其上述陈述：沙盘模型照片、报建立面图、宣传片、施工平面图、竣工平面图、立面图、采光论证、通风论证、认购书等。乔枫、金腾辉对于深业公司出示的上述证据的关联性不予认可，对沙盘模型照片、宣传片认为，虽涉案楼盘现场有大型沙盘和播放宣传片，但销售人员并未引导观看和特别告知该装饰柱的具体情况，其也未留意该细节。对采光、通风论证认为，该论证由深业公司单方委托第三方机构作出，不具客观性，且并非鉴定结论，不能作为定案依据。对认购书认为，该认购书非乔枫、金腾辉签订，与本案无关。另乔枫、金腾辉向原审法院提交价格表一张，拟证明涉案楼盘的房屋价格为从底层到高层，价格逐渐升高。深业公司确认价格表的真实性。
2015年9月11日，原审法院组织包括乔枫、金腾辉在内的部分业主及深业公司到涉案江悦湾楼盘现场进行勘察：涉案房屋三卧室窗户正中央上均有宽27厘米的装饰柱，其中主卧窗户两侧转角处也分别设有两根装饰柱。主卧阳台两边分别有一活动窗，朝向室内方向被宽约40厘米的墙体遮挡。阳台外侧安装有一约50厘米空调槽。
以上事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、房屋现状平面图、规划验收批前公某、规划验收合格证、相片、《业主联名拒绝收房通知书》、网上截图、信访回执、《收到回执》、函件、复函、行政复议答复书、价格表、民事判决书、竣工验收报告、认购书、报建平面图、规划许可办事指南、设计图纸深度规定、规划验收办事指南、施工图审查合格书、城建档案移交书、施工平面图、竣工平面图、宣传片、立面图、样板房情况、宣传单、房屋面积测量报告、施工进度证明、采光论证、通风论证、询问笔录、现场照片及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：乔枫、金腾辉与深业公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。乔枫、金腾辉已将合同约定的房屋价款支付给深业公司，深业公司理应向乔枫、金腾辉交付符合合同约定的涉案房屋。
乔枫、金腾辉主张深业公司交付的涉案房屋因存在装饰柱、主卧承重柱墙体遮挡活动窗、空调槽不符合合同约定，根据现有证据显示，增加装饰柱、承重柱和空调槽调整均不属于建设过程中的规划设计变更增加的建设项目。双方签订的买卖合同中的交房条件并未有涉及到装饰柱、主卧承重柱、空调槽之内容，乔枫、金腾辉据此认为深业公司交付不符合合同约定的房屋理据不足。但经原审法院现场勘查，确实存在如下情况：1、除主卧窗户转角两侧装饰柱外，涉案房屋的三个卧室窗户中央装饰柱对房屋的景观及整体功能确有影响；2、涉案房屋主卧的两扇活动窗被墙体挡住，其遮挡直接影响了该房间整体使用功能及景观，造成活动窗的正常使用功能贬损。为此，深业公司应当证明其对此已向购房人尽必要的说明及提醒义务。虽然施工、竣工平面图中可显示涉案房屋装饰柱、主卧承重柱、空调槽的情况，但买卖合同附图才是作为买受人能直接了解的信息，而该附图对此并无明显标示。根据深业公司陈述，装饰柱属于装饰用途，但合同附件的装饰标准中也并未提及到关于此项装饰装修的标准内容。另深业公司设置的样板房均位于2楼或3楼，均无法显示窗户存在装饰柱的情况，也不存在主卧承重柱遮挡问题，乔枫、金腾辉通过展示的样板房无法了解涉案房屋存在装饰柱和主卧承重柱的真实情况。深业公司在售楼前能够为乔枫、金腾辉提供了解到涉案房屋存在装饰柱的直观来源则是基于其设置的沙盘模型，亦无证据证明乔枫、金腾辉在购房时已知悉涉案房屋主卧存在承重柱遮挡窗户的情况，故现有证据尚不足于证明深业公司已尽到必要的说明及提醒之义务。
综合以上分析，鉴于上述三卧室窗户中央装饰柱、主卧承重柱的遮挡确对涉案房屋的景观及功能价值造成影响，乔枫、金腾辉要求深业公司赔偿一定经济损失的主张成立，从公平合理角度考量，原审法院酌情认定深业公司应赔付乔枫、金腾辉关于装饰柱的损失金额为乔枫、金腾辉已付房价款的3%为宜，即1379007元×3%=41370.21元，应赔付乔枫、金腾辉关于承重柱遮挡的损失金额为乔枫、金腾辉已付房款价款的1.5%为宜，即1379007元×1.5%=20685.1元。乔枫、金腾辉主张涉案房屋主卧窗户两侧转角装饰柱的损失，根据现场勘查的情况，该装饰柱并不足以对房屋的价值及使用造成明显影响，故对于乔枫、金腾辉要求深业公司对主卧窗户两侧设置的装饰柱承责的诉求，不予支持。
关于乔枫、金腾辉主张的空调槽问题，虽涉案房屋阳台外增加了空调槽，但应属于生活必要的公用基础设施设备，通过现有证据及现场勘查，亦不足以认定该空调槽为乔枫、金腾辉的生活造成何种不良影响及对房屋的价值及使用功能造成明显贬损。故对于乔枫、金腾辉要求深业公司对调整空调安装槽承责的诉求，不予支持。
上述损失合计62055.31元，乔枫、金腾辉诉请中超过该金额部分依法予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年9月18日作出判决：一、本判决生效之日起十日内，深业公司赔偿金腾辉、乔枫经济损失62055.31元；二、驳回金腾辉、乔枫其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3334元，由金腾辉、乔枫负担1983元，由深业公司负担1351元。
判后，上诉人深业公司不服上述判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院违反法定程序。原审法院对乔枫、金腾辉未主张的法律关系作出裁判，代替业主行使起诉权利，违反了不告不理的民事诉讼基本原则，剥夺了深业公司的抗辩权利，构成程序违法，依法应予撤销。原审中，业主认为深业公司实际交付的房屋与合同约定不符（包括装饰柱、承重柱、空调槽三类诉争情形），构成违约，从而主张违约损害赔偿责任，故双方在原审中的争议焦点一直是“深业公司是否构成违约”，然而原审判决在装饰柱、承重柱、空调槽问题上未认定深业公司构成违约，却又认为深业公司对装饰柱、承重柱两类情形未尽到告知说明义务，判决深业公司承担损害赔偿责任，其性质显然不是违约赔偿责任，超越了业主的诉求，代替业主行使起诉权利，程序违法，应予撤销。二、原审判决认定事实不清。（一）关于装饰柱。1.深业公司在沙盘模型以及宣传片中，已经对装饰柱进行了必要的提示；2.样板房不视为要约。从样板房设置现状看，两套样板房不可能涵盖所有户型情况，不可能作为合同交付标准；从合同约定上看，合同附件三明确约定宣传资料包括样板房不能作为合同交付标准；3.合同附件一《房地产平面层图》也不能单独作为房屋的交付标准。附图的目的在于明确房屋的位置及户型结构，是对合同第四条“合同标的物基本情况”的图解，因此合同附件一要结合合同正文所列关于房屋交付标准的具体条款进行整体理解；且合同附件一《房地产平面层图》为规划报建平面图，无法全面显示规划报建信息；4.装饰柱不影响房屋的采光，涉案房屋完全符合国家设计规范的采光要求；5.装饰柱不影响房屋的正常采光，不会造成房屋的价值贬损，业主根本不存在任何损失。业主也未举证证明其损失，应承担举证不能的后果。原审判决深业公司赔付业主的损失金额为业主已付房价款的3%毫无事实依据。（二）关于承重柱。承重柱不影响窗户通风、采光和景观，不会造成房屋价值贬损，业主根本不存在任何损失，也未举证证明其损失，应承担举证不能的后果。原审判决关于“现墙体遮挡直接影响了房屋整体使用功能及景观，造成活动窗的正常使用功能贬损”的认定有误。三、原审判决适用法律错误。（一）原审法院错误适用《合同法》第六十条，认为深业公司未对购房人尽到合理的提示义务，从而依据《合同法》第一百零七条、《民法通则》第一百零六条判令深业公司承担违约责任、赔偿业主的损失。（二）原审法院应适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条而未适用。四、原审判决与最高人民法院指导性案例相悖。深业公司提交了三份最高人民法院公报案例作为证据，原审法院未予参考，也未按规定在裁判理由中回应未参考的理由，依法应予纠正。为此，深业公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回乔枫、金腾辉全部诉讼请求；2、判令案件全部诉讼费用均由乔枫、金腾辉承担。
被上诉人乔枫、金腾辉答辩称：同意原审判决，不同意深业公司的上诉请求。一、深业公司提出的按照消除影响的成本费用来衡量造成购房人损失的赔偿数额，显然与法理不符。消除影响与赔偿损失是合同法规定的不同救济方式，二者导致的后果也截然不同，如影响消除购房人可获得具有优越使用功能及价值的房屋，如影响不消除该瑕疵及障碍将伴随购房人使用终身。同时，深业公司提出对涉案房屋问题是否对使用功能造成影响以及消除影响的工程造价申请鉴定，鉴于客观上房屋问题已经造成房屋使用性能的严重影响，造成购房人心理预期的降低，是无法以工程造价的鉴定予以评定的，因此其申请应不予采纳。二、深业公司没有尽到充分的告知义务，原审判决引用《民法通则》第一百零六条及《合同法》第五条，根据公平合理原则来确定违约责任由深业公司承担，不违反法定程序。
原审判后，乔枫、金腾辉向本院递交上诉状提起上诉，并申请缓交二审案件受理费。本案二审庭前，乔枫、金腾辉又向本院递交撤诉申请，以服从原审判决为由申请撤回上诉。本院口头裁定准许乔枫、金腾辉撤回上诉。
经二审审查，原审法院已查明事实无误，本院予以确认。
二审中，深业公司提交了一份广东中量工程投资咨询有限公司出具的《深业金翠湾（一期）住宅铝合金门窗改造工程预算价》，拟证明经咨询专业工程造价咨询公司，正面铝窗修改每户造价为1532.44元，窗户外立面铝合金线条及窗恢复的每户造价为7538-13501元，上述造价即为承重柱遮蔽及窗户装饰柱的合理赔偿标准。乔枫、金腾辉质证认为，该证据的形成时间不确定，无法确定是否属于新证据，且该证据是深业公司单方委托制作，受托方是否具备相关资质及资格不能确定，不属于《民事诉讼法》第六十三条规定的具有独立、合法鉴定部门出具的鉴定意见，不应作为证据采纳；该证据鉴定的是消除影响的成本费用，而本案主张的是影响明显存在时的损失赔偿，故该证据与本案无关联性。
另，深业公司向本院递交了鉴定申请，申请鉴定：1、装饰柱是否对涉案房屋的采光、景观造成影响，若造成影响，消除该影响的工程造价为多少；2、主卧承重柱是否对涉案房屋的通风、采光造成影响，若造成影响，消除该影响的工程造价为多少。
本院认为，双方当事人自愿签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同与附件具有同等法律效力，对双方均具有拘束力，并应全面自觉履行。
由于乔枫、金腾辉主张深业公司交付的房屋卧室增加了装饰柱和窗框，调整内部布局致主卧墙体遮挡活动窗，增设阳台外侧空调外机安装槽及柱子，严重影响了房屋的通风、采光和景观，使房屋价格贬损，与销售承诺及合同约定严重不符，应承担违约责任。深业公司则认为，合同附件一的《房屋平面层图》只是对房屋的户型及面积作出图解，不能单独作为交付标准，合同也约定样板房不作为交付标准，其施工报建的立面图和沙盘模型已对装饰柱作出提示且符合设计规范；且没有造成购房人的损失，不应承担违约责任。综合本案查明的事实及双方当事人的诉请和抗辩意见，本案的争议焦点是深业公司交付给乔枫、金腾辉的房屋是否符合合同约定及深业公司是否应承担违约责任。
关于交付的涉案房屋是否符合合同约定的问题。由于双方签订合同前，深业公司已就涉案房屋第23-26层卧室增加装饰柱和窗框报规划管理部门审批且已通过验收，在合同中约定的交付条件中没有涉及装饰柱和窗框、主卧承重柱、空调槽的内容，故乔枫、金腾辉主张深业公司交付的房屋不符合合同约定，依据不足。
关于深业公司应否承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚实信用原则而产生的义务，当事人违反前述合同义务，均应承担相应违约责任。本案中，经原审法院现场勘查深业公司交付涉案房屋卧室的现状，证实卧室窗户装饰柱和窗框遮挡了房屋的窗户，主卧墙体遮挡活动窗开启，影响卧室的采光和通风，使房屋存在使用功能上的障碍，导致购房者预期的心理舒服感降低，造成房屋价值和利益失衡的事实是存在的，虽然深业公司施工报建的立面图、沙盘模型和宣传资料片已对装饰柱作出提示，卧室增加的装饰柱和窗框等经过规划报批，也符合设计规范，可是，深业公司并未将施工报建立面图和规划设计图等提供给购房者知晓，也未作为合同附件。同时，深业公司作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中，披露涉案房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，而不应隐瞒房屋存在问题的真实情况，误导购房者。而对于一般购房者来说，不具有对沙盘模型的认知能力，加之展示的样板房也无上述增加的结构，合同的附图亦没有显示出上述结构上的变化，因此，深业公司没有尽到合理的说明、提示义务，违反了诚实信用的合同义务，造成购房者利益失衡，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，深业公司应当就上述违反诚信义务的违约行为，承担赔偿造成乔枫、金腾辉所购房屋通风、采光和景观受影响的经济损失的违约责任。乔枫、金腾辉在本案中主张深业公司承担违约损害赔偿责任，原审法院经审查认定深业公司确实存在违反说明、提醒义务的违约情形，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判令深业公司承担赔偿损失的违约责任，没有超出当事人的诉讼请求范围。深业公司上诉称原审判决就当事人未主张的法律关系作出裁判、违反法定程序一节，理由不成立，本院不予采纳。
原审法院判决从填补损失的角度酌定的赔偿比例并未造成双方利益的严重失衡，并无不妥。深业公司二审提出对涉案房屋装饰柱和主卧承重柱是否造成影响及消除影响的工程造价申请鉴定的问题，由于房屋内卧室的装饰柱及窗框客观上确已造成对采光、通风、景观的影响，导致房屋整体的质素下降，给购房人所造成心理预期的价值贬损是无法用鉴定工程造价的方式予以评定的，同时深业公司也未有确切证据证明原审判决的赔偿金额显失公平，故对其鉴定申请不予采纳。至于深业公司二审提交的《改造工程预算价》，因深业公司未能证明其属于二审程序中的新的证据，且该材料与本案待证事实没有关联，本院不予接纳。深业公司所称的最高人民法院公报案例显然非最高人民法院公布的指导性案例，其上诉称原审判决与最高人民法院的指导性案例相悖，缺乏事实根据，对该上诉意见本院不予采纳。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院应予维持。深业公司的上诉理据不足，本院应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1351元，由上诉人广州市深业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十二月二十三日
书记员 杨银桃