江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02802号
上诉人（原审被告）李大金，居民。
委托代理人董雪中，响水县新区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张桂兵，居民。
委托代理人仲伟兵，江苏阜东律师事务所律师。
上诉人李大金因与被上诉人张桂兵租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2015）滨民初字第0223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
张桂兵一审中诉称：2013年1月25日，原告与秦坤仁等人签订承包经营合同，约定：秦坤仁等人将陆集昆仑砖瓦厂承包给原告经营，承包期限从2013年1月1日起至2015年底。承包金为每年28万元。2013年10月15日，原告经秦坤仁同意，将陆集昆仑砖瓦厂租赁给被告李大金经营，租赁合同第二条约定：租赁期限2年，从2014年1月至2015年底，租赁价格为每年42万元，合同签订时支付10万元，2014年6月30日支付原告承包金21万元，2014年10月30日支付秦坤仁承包金2万元，支付原告承包金19万元，2015年9月30日支付原告承包金21万元。租赁合同第七条约定：甲方（原告）余土价格为32万元，2013年12月30日支付16万元，2014年6月30日支付16万元。同日，原、被告就原告库存物资钢丝等物品办理了交接手续，被告另应当支付库存物资费12000元。合同签订后，原告按照合同的约定，将合同约定设备交付被告并办理了交接，被告仅支付了部分租金和余土转让费，截止原告诉讼之日，被告尚欠原告租金40万元、物资费12000元、余土转让费12万元。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求被告支付原告租金40万元、物资费12000元、余土转让费12万元，合计53.2万元，被告承担违约金10000元，被告承担本案诉讼费用。
李大金一审中辩称：1、2015年没有到底，原告主张该年的租金没有依据。2、原告没有权利主张余土使用费，因为陆集轮窑厂的土地使用权限于2012年12月30日截止，需土地使用权审批登记后才有权使用。原告在与被告订立租赁合同时隐瞒事实，未告知其土地没有使用权，更没有处分权，事后也没有取得陆集乡人民政府的追认。因原告没有提供租赁物，被告只能花钱到周边村庄买土。因该条款违反法律规定，法院应当认定为无效条款，被告不应给付租金。3、被告已支付了租金，不欠原告租金。经原告同意，被告向陆集砖瓦厂的合伙经营人支付的租金，具体如下：秦坤仁143700元、张桂兵151000元、陆从坤156500元、王建华20500元、赵仍坤40000元，合计511700元，多出约定租金91700元。4、被告向陆集砖瓦厂所在村双龙港村交纳了土地使用费120000元、换变压器产生的招待费14000元，送礼10000元应抵租赁费。
一审经审理查明：陆集砖瓦厂属原滨海县陆集乡，是乡集体企业，1997年11月18日，该企业资产被原陆集乡政府转让给了企业所在地双龙港村的村民秦坤仁。双方转让协议约定：甲方（陆集乡企管站代表乡政府）将乡办砖瓦厂18六轮窑一座、办公室、宿舍、坯房、仓库计40间连同附属设施和部分物资以68万元卖给乙方（秦坤仁）；土地按照《国家土地管理法》的规定，有偿使用，其中38亩每平方米1元，分年中、年底两次与甲方结清，其余土地按照每亩每年300元收取有偿使用费；土地使用年限为15年，从1998年元月1日至2012年12月30日止。秦坤仁购买了陆集砖瓦厂后，其与张桂兵等8人合伙经营。2013年1月25日，秦坤仁等7个合伙人与原告张桂兵签订协议，约定陆集砖瓦厂2013年1月1日至2015年底由张桂兵承包经营。2013年10月5日，原告张桂兵将陆集砖瓦厂转包给被告李大金经营，双方订立租赁合同，陆集砖瓦厂的所有人秦坤仁同意该转租，并在租赁合同上签字。原告张桂兵与被告李大金的租赁协议约定：租赁时间2年，自2014年1月1日至2015年底；租金每年42万元，2014年租金的交付方式是，于签订合同时交纳10万元，2013年12月30日前交秦坤仁2万元，交张桂兵9万元，2014年6月30日交张桂兵21万元；2015年承包金的交付方式是2014年10月30日交秦坤仁2万元，交张桂兵19万元，2015年9月30日交张桂兵21万元；出租方提供承租方18门轮窑一座，砖机生产线设备一套及相关的车辆，电力设备和砖厂现有的成品，半成品生产场地，成品、半成品场地的总面积为70亩左右；出租方余土价格为32万元，2013年12月30日兑现16万元，2014年6月30日付清，挖土标准为堆土区四周平面向下不超过2.5米深，承包结束后余土不予结算；双方严格执行合同的各项条款，如有一方违约的，承担对方违约金30万元及投资损失。合同签订后，被告李大金依约经营。
一审另查明：在被告李大金租赁经营期间，原告张桂兵于2014年1月7日收到被告李大金交付的现金110000元、2014年5月17日原告张桂兵从被告处欠到砖头价值41000元、2013年10月15日案外人陆从坤收到被告现金100000元、2014年5月16日案外人陆从坤欠到被告砖头40100元（欠据总额为56500元，因已支付16400元，余额为40100元）、2014年5月案外人王建华欠到被告砖头20500元、案外人赵乃坤收到被告现金40000元、案外人秦坤仁出具给被告的欠条或借条分别17500元、20500元、38000元、2000元、12000元，以上原告认可，同意抵算被告应缴的租金。对于被告辩称的用于对变压器增容的费用42000元和解决土地遗留问题费用11700元，原告认可有票据证明的电力负荷管理终端设备费18000元。综上，原告认可被告已交付的租金合计459600元。另原告库存物资作价12000元交由被告使用。
一审再查明：原滨海县陆集乡因行政区划调整，现撤并为滨海县界牌镇，本案在审理过程中，该镇人民政府向一审法院起诉秦坤仁，诉称秦坤仁没有按1997年11月18日资产转让协议约定支付土地使用费及租金，请求判令秦坤仁支付土地使用费及租金合计510750元及利息、拆除陆集砖瓦厂的建筑物、迁让土地。本案原告张桂兵作为第三人参加诉讼。一审法院于2015年6月10日作出判决，判决秦坤仁向滨海县界牌镇人民政府缴纳土地有偿使用费297611元，驳回了拆除陆集砖瓦厂的建筑物、迁让土地的诉讼请求。该判决现已经生效。
一审法院认为，关于原告是否有权向被告出租陆集砖瓦厂。被告辩称陆集砖瓦厂土地使用权已到期，原告没有取得土地使用权，就无租赁权，租赁无效。经审理查明，在滨海县界牌镇人民政府诉秦坤仁及第三人张桂兵土地租赁合同纠纷一案中，（2015）滨民初字第0516号民事判决认为：“砖瓦厂的建筑物是被告购买，土地的使用虽然有期限，但土地和建筑物密不可分，不能单独收回”。该判决驳回了该案原告界牌镇人民政府请求拆除砖瓦厂的建筑物，迁让土地的诉讼请求。因此，滨海县界牌镇政府无权收回陆集砖瓦厂的资产，案外人秦坤仁对陆集砖瓦厂有经营权，资产可以对外租赁，原告基于其与案外人秦坤仁的租赁合同而与被告签订的租赁合同合法有效，对被告辩称的该理由不予采信，被告应按合同约定履行义务。
被告对原告主张的余土费用32万元有异议，认为原告没有提供约定的余土。对此，一审法院认为，租赁协议对余土的面积、体积、性状等并没有作出约定，被告与原告签订了协议，应视为对该土现状的认可，其辩称的理由没有依据，不予采信。被告还辩称其生产过程中取土受到双龙港村村民的阻挠，被告为此向该村支付了120000元费用，并要求抵扣原告的租金。对此，由于陆集砖瓦厂不属双龙港村所有，也没有合同约定可以代收费用，因此其代为收取原告的租金没有依据，被告受到该村村民的阻挠，可以用合法手段维护自己的合法权益，其为解决与双龙港村的纠纷而自愿缴纳的费用不应扣减原告的租金。被告还辩称，（2015）滨民初字第0516号民事判决中对双龙港村向秦坤仁收取的90845元认定可以抵扣镇政府收取的使用费，本案中双龙港村收取的费用也应可以抵扣租金。经查明，（2015）滨民初字第0516号民事判决中陈述的理由是，在有约定的情况下双龙港村收取管理费视为界牌镇人民政府违反约定，所以判由界牌镇人民政府承担责任，可以扣减秦坤仁应缴纳的相关费用。据此，一审法院认为，双龙港村和原告之间的情况与其和滨海县牌镇人民政府的情况并不相同，被告不能以此为由要求其向双龙港村缴纳的费用也用于抵扣租金，对被告辩称的该理由不予采信。
租赁合同约定分期缴纳租金，至本案判决之日已产生2014年全年租金42万元，2015年租金合同约定于2014年10月30日前交纳21万，合计63万元。余款21万元合同约定应于2015年9月30日前交纳，尚未到期。余土32万元根据约定应于2014年6月30日前缴清。综上，至本案判决之日，被告应向原告交缴的费用为950000元。根据双方的对帐，原告认可被告已支付的费用为459600元，予以确认，应当予以扣减租金。对于被告辩称的其他费用，没有证据证明，不予采信。综上，被告应向原告支付租金和余土使用费950000元-459600元＝490400元。另物资费12000元被告认可，亦予支持。
双方在租赁协议中约定违约金300000元，被告没有按期缴纳租金、费用，应属违约，原告主张违约金10000元在合理范围内，应予支持。据此，一审法院判决：被告李大金于本判决生效后十日内向原告张桂兵支付租金及余土使用费508850元（后于2015年7月22日裁定补正为490400元）、物资费12000元、违约金10000元。案件受理费9220元，由原告张桂兵承担220元，被告李大金承担9000元。
一审宣判后，李大金不服并上诉称：1、上诉人在租赁过程中，被上诉人没有按租赁合同的约定为上诉人解决好砖瓦厂需要的泥土资源问题，致上诉人被逼舍近求远出高价到邻近的竹林村取土，并且因砖瓦厂所在的双龙村以被上诉人与该村之间存在债务为由，数十次聚集村民到上诉人承包经营的砖瓦厂阻碍生产和取土，致上诉人造成经济损失，上诉人曾多次要求被上诉人协调解决，但被上诉人均不予理睬，为协调此矛盾，上诉人根据当地政府领导的要求，为被上诉人垫付了12万元（2013至2015年计三年）的土地征用款，以保证上诉人的砖瓦厂正常运转，此款应冲抵上诉人应缴租金；2、上诉人在租赁过程中，已经向被上诉人支付租金441600元，并且另外为被上诉人垫资执行费用和管理费用及电力负荷管理费用42000元也应冲抵租金；3、租赁合同约定余土价格为32万元，正基于此租金才约定42万元一年，否则只应在25万元左右，但事实上双方合同签订至今，所谓的余土的所在地双龙村及当地政府拒绝上诉人在该地域上取土，致上诉人另行取土生产成本加大，故被上诉人无权主张余土费用或租金应当予以减少；4、由于被上诉人欠案外人竹林村8300元，上诉人据被上诉人的要求为其进行了垫付，也应冲抵租金。另一审认定上诉人违约并判决上诉人支付1万元违约金，依据不足。请求二审查明事实，公正裁决。
被上诉人张桂兵辨称：被上诉人没有义务为上诉人解决取土问题，合同约定仅仅是协助上诉人解决因取土而发生的矛盾，客观上上诉人因该问题从未找过被上诉人，双龙村部分村民的行为与本合同及本案并没有关联，至于该村民的行为上诉人可以通过其他合法程序解决；合同约定违约金30万元，租赁过程中上诉人迟延支付租金，已构成违约，故一审判决其承担违约金1万元并无不当；上诉人在上诉状中提到的垫付相关费用，无事实及法律依据，双龙村也无权收取任何费用。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实，本院予以确认。
二审另查明：陆集砖瓦厂的所有人秦坤仁于1997年11月18日受让该砖瓦厂时，砖瓦厂所占集体土地为有偿使用，土地使用年限为15年，从1998年元月1日至2012年12月30日止。该期限届满后，陆集砖瓦厂对该土地未能续办有偿使用手续，为此，李大金承租期间，分三次向砖瓦厂所在地的双龙港村缴纳了12万元的土地使用费（2013年至2015年共三年）。
本院认为，2013年10月5日张桂兵与李大金签订的案涉租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约全面履行。李大金在租赁过程中，未能按约履行租金交纳义务，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，违约方应承担违约金30万元，现一审依据张桂兵诉讼请求的违约金数额，结合李大金违约的事实，判决李大金承担10000元违约金，未超出合理的范畴，故并无不当。根据查明的事实，截止本案一审诉讼之日，李大金共计应向张桂兵交纳到期租金630000元，现李大金已经向张桂兵交纳租金459600元，尚欠的到期租金为170400元，对此李大金依约应当支付，同时，李大金还应支付物资费12000元、违约金10000元，计192400元。关于案涉余土费用是否应当支付的问题。首先，双方已经在合同中明确具体约定余土使用费320000元（并约定取土深度），说明双方对余土的现状及价款是明知的；其次，双方约定余土使用费，其实质是对砖瓦厂场地内的余土的买卖行为，且该余土买卖行为已经实际履行；其三，双方合同明确约定，承包结束后余土不予结算，说明李大金承包结束后余土依约应当由其自行处置。因此，李大金上诉认为其没有使用余土，其不应支付余土费用或应当减少租金，依据不足。关于李大金代砖瓦厂经营人泰坤仁向砖瓦厂所在地双龙村交纳的120000元土地使用费（2013至2015年三年），是否能够冲抵案涉租金及费用的问题。因该砖瓦厂系泰坤仁与张桂兵等人合伙经营，且所占土地为有偿使用，期限届满后，土地使用费未能续交，同时张桂兵对李大金向双龙村交纳120000元土地使用费的事实也并不否认。故该120000元费用应视为承包人李大金为张桂兵等合伙人向双龙村垫付的费用，理应在本案中冲减租金。李大金上诉认为，其为被上诉人张桂兵垫资执行费用、管理费用及电力负荷管理费用，对此，一审已经根据其提交的正规票据计18000元，将其算入已交租金中，现因李大金对其主张的其他代交费用，并未能提交相关有效证据予以证实，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省滨海县人民法院（2015）滨民初字第0223号民事判决即“被告李大金于本判决生效后十日内向张桂兵支付租金及余土使用费490400元（裁定补正前为508850元）、物资费12000元、违约金10000元”及案件受理费部分。
二、李大金应向张桂兵支付到期租金及余土使用费490400元、物资费12000元、违约金10000元，合计512400元，减去李大金承租期间向双龙港村缴纳的120000元，李大金尚应向张桂兵支付392400元，此款限于本判决生效后十日内履行完毕。
一审案件受理费9220元，二审案件受理费9220元，合计18440元，由张桂兵负担5090元，由李大金负担13350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 谢超亮
代理审判员 胡廷霞
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 周 洋