浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第1715号
上诉人（原审被告）：苍南华府置业有限公司。
法定代表人：王泽厚。
委托代理人：陆云英。
委托代理人：刘杨。
被上诉人（原审原告）：邓招敏。
被上诉人（原审原告）：余秋桂。
上列二被上诉人共同委托代理人：黄雄雄。
上列二被上诉人共同委托代理人：洪涛。
上诉人苍南华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2015）温苍民初字第165号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。在审理期间，因华府置业公司就苍南县住房和城乡规划建设局针对其“华府新世界花园小区一期工程未经竣工验收，擅自交付使用”所作出的行政处罚不服，提起行政诉讼，本院于2015年7月13日裁定中止本案的审理。上述行政诉讼二审终审后，本院于2015年10月10日恢复本案的审理。现已审理终结。
原判认定，华府置业公司以出让方式取得位于灵溪镇编号为县城新区K-4地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设项目名称为“华府新世界花园”的商品房。2009年9月3日，邓招敏、余秋桂与华府置业公司签订商品房买卖合同，约定向华府置业公司购买华府新世界花园第9幢1304号商品房。合同第三条约定了该商品房的地理位置及建筑面积等。第四条约定该商品房单价为每平方米7810元，总价款为1110894元。第六条约定了买受人的付款方式及期限。第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。第八条约定出卖人应当在2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。此外合同还对面积确认及差异处理、退房处理等事项进行了约定。
合同签订后，邓招敏、余秋桂向华府置业公司支付了全部购房款。华府置业公司于2011年1月26日向邓招敏、余秋桂交付了房屋，并收取契税、印花税、产权办理费用等共计21781.86元。同日，双方在交房流转单备注栏载明：房产总额、契税、印花税、专项维修资金、产权代办费用最终以产权证为准，多退少补。2013年8月30日，涉案商品房以华府置业公司为房屋所有权人办理了房屋权属证书。
原判认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、收款收据、房屋权属登记信息查询单即房屋流转单、房产权证、交房结算单及当事人的陈述等。
邓招敏、余秋桂以商品房预售合同纠纷为由，于2015年1月20日向原审法院起诉称：原告邓招敏、余秋桂起诉称：邓招敏、余秋桂与华府置业公司于2009年9月3日签订商品房买卖合同，约定由邓招敏、余秋桂向华府置业公司购买苍南县华府新世界花园9幢1304号房屋，房屋建筑面积142.240平方米，每平方米售价7810元，总价1110894元，交房期限为2010年12月31日前。并约定如华府置业公司逾期交房，应按合同第九条约定支付违约金，且华府置业公司应于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需由其提供的材料报产权登记机关备案，逾期亦应支付违约金。现邓招敏、余秋桂已按约定支付全部购房款，华府置业公司却因过错至今未能办理权属登记手续，故起诉请求判令：一、华府置业公司支付邓招敏、余秋桂逾期办理房地产权属登记的违约金（以总房价1110894元为基数，自2011年7月1日起算至实际办理完毕之日止，按日万分之零点五计算）；二、华府置业公司继续全面履行合同，及时将邓招敏、余秋桂办理权属登记所需由华府置业公司提供的资料报产权登记机关备案，以协助邓招敏、余秋桂办理产权登记手续。
华府置业公司在原审答辩称：华府置业公司已按合同要求将所需资料进行备案，现未能将产权过户是因邓招敏、余秋桂未补交相关契税所致。故邓招敏、余秋桂的诉讼请求应予以驳回。
原判认为，邓招敏、余秋桂与华府置业公司就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。关于华府置业公司是否已履行将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务的问题。涉案房屋于2013年8月30日以华府置业公司为所有人已办理了房屋权属证书，应视为其作为开发商已完成初始登记办证义务，即其已将办理权属登记需由其提供的资料向主管部门进行报备。在华府置业公司完成初始登记后，买受人即邓招敏、余秋桂可自行申办产权，开发商仅负有相应协办义务，故邓招敏、余秋桂请求华府置业公司办理房屋权属登记报备的请求缺乏事实依据，不予支持。关于华府置业公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。双方当事人在合同中明确约定涉案商品房交付使用后180日内，华府置业公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。邓招敏、余秋桂接收涉案房屋的时间是2011年1月26日，故华府置业公司应当报备的日期应为2011年7月25日前，而其直至2013年8月30日才向苍南县住房和城乡规划建设局提出办理涉案商品房所有权初始登记的申请，并取得权属证书，该日期超出合同约定的期限达767天，违反了涉案合同第十五条的约定，故应当承担逾期办证违约责任，邓招敏、余秋桂要求华府置业公司支付逾期办证违约金，于法有据，予以支持。关于双方约定的逾期办证违约金是否过低及是否需要调整的问题。根据涉案合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房情况下，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。本案邓招敏、余秋桂选择不退房，依合同约定，华府置业公司应支付逾期办证违约金数额仅为555.45元（1110894元×0.05%）。该约定排除了华府置业公司应当办理房屋权属证书的合理期限，且与合同中其他条款相衡量，权利义务明显不对等。邓招敏、余秋桂已对此约定提出异议，结合华府置业公司逾期办证高达767天的实际情况，酌情予以调整。邓招敏、余秋桂主张以总房价款的每日万分之零点五计算违约金，属合理范围，予以支持。据此，华府置业公司应向邓招敏、余秋桂支付的逾期办证违约金应为42603元。
综上，邓招敏、余秋桂要求华府置业公司承担逾期办证违约责任的请求，于法有据，予以支持。邓招敏、余秋桂要求华府置业公司及时办理房屋权属登记备案，与查明的案件事实不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、限华府置业公司于本判决生效后十日内支付邓招敏、余秋桂逾期办证违约金42603元；二、驳回邓招敏、余秋桂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1550元，由邓招敏、余秋桂负担943元，华府置业公司负担607元。
宣判后，华府置业公司不服，向本院提出上诉称：一、华府置业公司迟延办理备案手续，是政府的原因造成，属于不可归责于华府置业公司的违约行为。华府置业公司已经于2011年1月15日按照规定的验收程序组织竣工验收并验收合格，建设、勘察、设计、施工、监理单位于当日共同在《工程竣工验收意见表》签字并盖章。验收合格以后，华府置业公司及时将涉案的房屋交付给购房户使用。购房户均已经接收。由于消防部门、人防部门、规划部门均没有及时组织验收，导致华府置业公司无法及时办理备案手续。在上述政府部门分别组织验收并验收合格以后，华府置业公司立刻着手办理备案手续。由于规划部门对华府置业公司提交的备案资料（包含2011年1月15日的《工程竣工验收意见表》）存在不同的看法，在移交备案手续的过程中，由于各方面的原因，导致建设、勘察、设计、施工、监理单位于2011年1月15日共同签字并盖章的《工程竣工验收意见表》、《签到表》等的原件丢失，几经交涉，规划部门同意接受复印件。2011年9月26日，再次组织有规划部门参加的竣工验收并验收合格，又于2011年10月26日出具《工程竣工验收意见表》。由于出现两份不同时间的《工程竣工验收意见表》，导致在备案的时候，对竣工验收的时间，华府置业公司和规划部门存在不同意见，最后，华府置业公司为了维护社会稳定和广大购房户的迫切利益只好在备案表上确定竣工验收的时间为2011年9月26日，因此，拖延至2013年11月29日，规划部门才给予备案。故迟延备案的责任不能够归责于华府置业公司，原判对该事实没有予以查明。二、原判对违约金进行调整，是错误的。（一）在邓招敏、余秋桂没有明确请求的前提下，原审法院无权调整。且原审法院在调整前也没有向华府置业公司释明，导致华府置业公司在一审丧失了进一步举证的权利。邓招敏、余秋桂的诉讼请求是按日0.05％计算违约金，而并没有请求法院对合同约定的违约金进行调整，故原审法院调整违约金的行为己经超出了邓招敏、余秋桂一审的诉讼请求，违反了不告不理的民事诉讼原则。另外，在邓招敏、余秋桂变更诉讼请求和诉讼事实后，原审法院应及时告知华府置业公司举证和答辩的期限。（二）主张违约责任和主张赔偿责任的举证责任不同。主张违约责任，只要证明合同违约事实就可以。主张赔偿责任，不仅需要证明存在合同违约事实，还需要证明因为合同违约所造成的实际损失。《商品房买卖合同》第十五条有关逾期办证违约金的约定，是双方真实的意思表示，邓招敏、余秋桂作为完全民事行为能力人，其在签订合同当时己经充分知晓该条款的内容和可能产生的后果，其在经过深思熟虑后同意签署该合同，即表示对合同以及该条款的全面认可，双方均应当受该合同的约束。即使邓招敏、余秋桂要求调整，也已经超过一年的期限，无权要求调高。（三）原审判决将违约金调至日万分之零点五，无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定的当事人请求人民法院增加违约金的前提是“约定的违约金低于造成的损失”，在一审过程中，邓招敏、余秋桂没有证据证明涉案房屋权属迟延登记时造成的实际经济损失，其应当承担举证不能的不利后果。原判在没有证据支撑的情况下违反法律规定进行调整，明显错误。（四）根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题的指导思想，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案并非个案，涉案商品房所在的楼盘尚有其他几百套房屋存在类似情况，此判例一出，必将直接导致华府置业公司出现经济危机，甚至将直接导致企业的生存困难或更为严峻的后果，此对于已经尽力履行合同义务的华府置业公司来说，显然有失公允。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回邓招敏、余秋桂一审诉讼请求。
邓招敏、余秋桂答辩称：一、华府置业公司所称的迟延办理备案手续是政府原因造成，没有事实和法律依据。二、邓招敏、余秋桂在一审起诉时已经要求原审法院将违约金标准调整为每日按总房价款的万分之零点五计取，并在庭审过程中阐述了调整的事实和理由，且要求调高违约金标准援用的法律是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，而并非是行使显失公平的撤销权，故不存在超过一年诉讼时效的问题。三、邓招敏、余秋桂要求将逾期办证违约金标准调整为每日按总房价款的万分之零点五计取，主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，虽然该条针对的是违约金没有约定或约定不明确的情形，但在约定的违约金标准不合理，需要法院进行调整时，参考该条款易于计算也符合实际情况。四、华府置业公司应当在约定的时间内办理产权登记，一审时华府置业公司提交了房屋产权登记，但实际上，由于其将土地抵押给银行，导致其至今没有办理土地权属登记。
在二审审理期间，华府置业公司提供了如下证据：
1、苍南县人民防空办公室于2015年6月19日出具的人防验收资料目录一份。证明证据2、3存档于苍南县人民防空办公室。
2、华府置业公司于2011年1月5日出具的《人防验收申请报告》，华府置业公司于2010年11月23日出具的《苍南县人防工程竣工验收申请表》。证明2011年1月5日，华府置业公司已经向苍南县人民防空办公室提出验收申请，同时具备竣工验收条件。
3、苍南县人民防空办公室于2013年10月23日出具的《苍南县人民防空工程专项验收意见书》；华府置业公司于2008年6月10日签订的《人防安装合同》；苍南县测绘院于2013年10月出具的《苍南华府新世界一、二期人防地下室竣工测量报告》。证明苍南县人民防空办公室到2013年10月23日才出具验收意见书。
上述证据共同证明2011年1月5日至2013年10月23日华府置业公司没有进行验收备案的原因是苍南县人民防空办公室没有及时验收造成。
邓招敏、余秋桂对上述证据的真实性没有异议，但对华府置业公司的证明对象有异议，认为上述证据可反映出诉争工程竣工验收的时间在2013年10月，华府置业公司申请验收的时间并不能作为竣工验收时间的节点。
本院依法调取了本院（2015）浙温行终字第302号行政判决书，该判决结果为驳回华府置业公司的上诉，维持原判。双方当事人对该证据均无异议。
本院认为，邓招敏、余秋桂对上述证据1-3的真实性没有异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。证据2仅证明华府置业公司于2011年1月5日向苍南县人民防空办公室提出人防工程验收的申请，但并不能必然证明当时该人防工程已经达到验收合格的标准。证据3仅证明苍南县人民防空办公室于2013年10月23日出具人防工程验收意见，但并不足以证明苍南县人民防空办公室存在拖延验收的事实，且华府置业公司已在此之前的2013年8月30日取得诉争商品房的房产权证，故该证据亦不能证明苍南县人民防空办公室的验收时间对华府置业公司提交备案资料及申办房屋权属登记造成影响。综上，证据1-3不能证明华府置业公司的待证事实。（2015）浙温行终字第302号行政判决书，双方当事人均无异议，本院予以确认。该生效行政判决书认为，根据来源于华府置业公司的备案资料显示，建设、勘察、设计、施工、监理五家单位系于2011年9月26日对涉案工程进行竣工验收，并分别于同年9月27、28日签署竣工验收合格意见，工程竣工验收报告、工程竣工验收意见表的落款时间均为2011年10月26日，相关备案资料的内容能够相互印证。而华府置业公司提供的2011年1月15日《工程竣工验收意见表》复印件及四份证明不足以推翻上述证据的证明效力，故不予采信。
本院经审查当事人在一、二审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。华府置业公司主张迟延办理备案手续系由政府的行为所致，对该事实主张，其应当提供证据加以证明。现其未提供证据证明上述事实主张，故应由其承担举证不能的不利后果。华府置业公司交付房屋后，未在合同约定的期限内办理备案登记手续，原判判令其承担违约责任，处理正确。至于华府置业公司上诉所称“涉案工程系于2011年1月15日竣工验收合格”的事实，因与本院生效行政判决所确认的事实不符，本院不予采信。
关于违约金调整的问题。邓招敏、余秋桂起诉状上的第一项诉讼请求即是请求华府置业公司按总房价款的日万分之零点五向其支付逾期办证违约金，该请求即是对合同约定违约金的调整请求，华府置业公司关于邓招敏、余秋桂在一审中未明确请求调整违约金的上诉主张，与事实不符，本院不予采信。另外，邓招敏、余秋桂并非依据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定请求撤销合同，故华府置业公司关于邓招敏、余秋桂要求调整违约金已过一年期限的主张亦于法无据，本院不予采纳。合同中约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.05%，而未考虑逾期时间长短，相对于合同中其他违约条款内容，权利义务明显不对等。且华府置业公司逾期办证期间长达767天，可能对邓招敏、余秋桂的其他权利造成一定的不利影响，鉴于其损失金额难以确定，原判综合考虑各方面的因素，酌情对逾期办证违约金的标准予以调整，亦无不妥。
综上，华府置业公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。另，本院经审查认为，有关“当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息”的内容，系《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定的内容，原判对该内容引用第二百二十九条，属于援引法律有误，本院予以指正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费865元，由上诉人苍南华府置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 郑文平
代理审判员 曾 慧
二〇一五年十一月三日
代书 记员 李博武