湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第343号
上诉人（原审原告）刘爱华，男。
上诉人（原审原告）郑源清，男。
委托代理人刘爱华，基本情况同上。
被上诉人（原审被告）耒阳市鸿德发房地产开发有限公司，住所地耒阳市沿江路。
法定代表人梁丹桂，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）段文用，男。
委托代理人熊晓斌，湖南科云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南省耒阳市农村商业银行股份有限公司，住所地耒阳市蔡伦北路200号。
法定代表人蒋生文，董事长。
委托代理人伍尤会，湖南丹阳律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）周桂荣，男。
委托代理人周桂元，男系周桂荣之兄。
被上诉人（原审第三人）何孝宗，男。
上诉人刘爱华、郑源清因与被上诉人耒阳市鸿德发房地产开发有限公司（以下简称耒阳鸿德发公司）、段文用、耒阳市农村商业银行股份有限公司（以下简称耒阳农商银行）、周桂荣、何孝宗房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人郑源清、上诉人暨郑源清的委托代理人刘爱华、被上诉人段文用的委托代理人熊晓斌、被上诉人耒阳农商银行的委托代理人伍尤会、被上诉人周桂荣的委托代理人周桂元、被上诉人何孝宗到庭参加诉讼，被上诉人耒阳鸿德发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，耒阳鸿德发公司在耒阳市北正街开发“湘江城”房地产项目，分为1、2、3号楼。2005年9月至10月，刘爱华、周桂荣、周桂元等人与鸿德发公司“湘江城”项目部分别订立《建设工程承包合同》，承建“湘江城”项目楼房建设工程，其中周桂荣、周桂元承建1号楼，刘爱华承建2号楼。建设过程中，耒阳鸿德发公司于2006年9月30日将1、2、3号楼的第二层商业房（建筑面积3461.60m2）办理了产权证（房产证号为耒房权证蔡子池字第000430**）。2007年1月8日，耒阳鸿德发公司将已登记的上述房产向耒阳农商银行（原称耒阳市农村信用合作联社）抵押贷款2000000元，并办理了抵押登记手续（他项权证号为耒阳市蔡子池他字第00003505）。因耒阳鸿德发公司未按期履行还贷义务，耒阳农商银行向该院申请支付令，支付令生效后，该院于2009年8月15日作出（2009）耒执字第112-1号执行裁定书，查封了耒阳鸿德发公司抵押担保的房屋，并于2010年1月19日委托耒阳市纸都房地产评估有限公司对抵押房产进行价格评估。同年7月15日，该院裁定拍卖耒阳鸿德发公司已经过评估的房屋，并于同年8月17日委托衡阳市金桥拍卖有限公司进行拍卖。同年9月30日，该拍卖公司函告该院，委托拍卖的房产在同月25日的第12期拍卖会上流拍。
2011年1月13日，耒阳鸿德发公司与段文用签订《房屋买卖合同》，双方约定耒阳鸿德发公司将抵押给耒阳农商银行的房产即湘江城2号楼第二层建筑面积1211.43㎡、3号楼第二层建筑面积1259.34㎡以及未设立抵押的房产197.99㎡，共计2668.76㎡的房屋，以2400000（899.26元／㎡）的价格出售给段文用。但《房屋买卖协议》有两份，其中一份的落款处有段文用签字，鸿德发公司盖章及其法定代表人梁丹桂签字（该份交予以法院）；另一份增加了一条内容，即段文用直接将款项付给耒阳农商银行，先付500000元，余款1900000元在办理好房产过户手续后三天内付清，耒阳农商银行在“抵押权人”处盖章，其他内容与前份协议相同。此后，段文用根据该院（2009）耒执字第112-4号执行裁定书，于同年1月24日对受让的房屋在耒阳市房产管理局办理了房屋登记手续，其房屋所在权证分别为00076834、00076835、00076836号。同年3月6日，段文用委托耒阳市纸都房地产评估有限公司对房屋所有权证号分别为00076835、00076836，建筑面积共计2584.56㎡的房屋进行价格评估。同年5月23日，该评估公司作出评估报告，认定上述房屋价值为6332200元（2450／㎡）。同月27日，段文用以评估价值为6332200元的两处房屋作抵押，从耒阳农商银行贷款4000000元，并办理了抵押登记手续。同年12月23日，刘爱华向该院提交执行异议申请书，请求撤销（2009）耒执字第112-4号执行裁定书。2012年1月5日，该院作出（2009）耒执字第112-6号执行裁定书，裁定撤销（2009）耒执字第112-4号裁定书中第一款第（三）、（四）、（五）项（均是抵押之外的房产）。同年3月14日，耒阳市房产管理局作出决定，撤销原登记在段文用名下的耒房权证字第000768**号以及耒房权证字第00076835号中2**号房的产权登记，并发出公告。
2012年9月，刘爱华、周三成、周慧平等人以债权人撤销权及建设工程价款优先受偿权纠纷向耒阳市人民法院提起诉讼，请求撤销耒阳鸿德发公司与段文用签订的《房屋买卖合同》，要求耒阳农商银行承担损害赔偿责任等。该案经历一审、上诉发回重审，重审、再上诉，最终由衡阳市中级人民法院于2014年7月14日作出（2014）衡中法民一终字第146号民事判决，认定段文用与耒阳鸿德发公司于2011年1月13日签订的《房屋买卖合同》有效，同时确认周慧平、周三成、刘爱华对该房屋价款在工程款及利息范围内享有优先受偿权。
另查明，2009年5月30日，耒阳鸿德发公司与刘爱华对2号楼工程款进行结算，双方确认尚有工程款388350.10元未支付给刘爱华，耒阳鸿德发公司出具了欠条，并约定此款在三个月内付清。同日，刘爱华交付质量保证金70000元给耒阳鸿德发公司，双方约定若一年内工程没发生任何质量问题，此款退还给刘爱华，耒阳鸿德发公司出具了收条。与此同时，耒阳鸿德发公司将“湘江城”2栋A单元501房抵工程款80000元卖给刘爱华，耒阳鸿德发公司出具了收到购房款80000元的收据。上述互抵后，耒阳鸿德发公司实际欠刘爱华工程款378350.10元。2009年9月6日，耒阳鸿德发公司与刘爱华签订《商业门面（房屋）出售合同》，约定：鸿德发公司将小区内第2栋二层从西至东建筑面积450m2，按每平方米价格为1080元出售给刘爱华，折合人民币486000万元；购房款抵扣承建“湘江城”2号楼工程款，办好产权证双方结清。刘爱华因2号楼工程款388350.10元不足抵扣购房款，遂邀郑源清共同购房。2009年10月18日，刘爱华与郑源清、周桂荣三方签订《共购门面协议书》，称因刘爱华购房款不足，刘爱华与郑源清共同购买上述房屋，但郑源清购房款必须付给周桂荣作工程款（周桂荣承包“湘江城”内1号楼耒阳鸿德发公司所欠的工程款），三方约定：郑源清一次性支付周桂荣现金120000元，和刘爱华一起购买“湘江城”2号楼二层门面；周桂荣必须出具耒阳鸿德发公司所欠的200000元工程款依据，确保刘爱华、郑源清履行买卖合同，并开好收款收据给刘爱华，说明是支付所欠工程款；郑源清另支付现金30000元给刘爱华办理产权证，各种费用凭发票算账。当天，郑源清向周桂荣支付现金120000元，周桂荣出具收条：“今收到郑源清现金壹拾贰万元，注此款用于支付1号楼工程款。同时必须保承包湘江城内1号楼鸿德发房地产开发有限公司所欠的工程款不少于贰拾万元，用于购买此门面”。同时，郑源清拿30000元给刘爱华去办理共购房屋的房产证。之后，刘爱华从耒阳市房产局得知“湘江城”项目二层房屋已被该院查封，无法办理房产证。2010年7月14日，刘爱华见以2号楼工程款抵扣方式购房无望，遂以耒阳鸿运德发公司拖欠工程款未付为由，向该院提起民事诉讼，该院于同年11月16日作出（2010）耒民一初字第147号民事判决，判决鸿德发公司支付刘爱华工程款378350元。该判决生效后，该院已为刘爱华执行款项350000元，鸿德发公司尚欠刘爱华工程款项28350元及其利息。
在审理过程中，经原审法院释明，刘爱华、郑源清明确表示只要求鸿德发公司继续履行2009年9月6日与刘爱华签订《商业门面（房屋）出售合同》，将约定的房屋登记在郑源清名下，并办理房屋产权证。
原审认为，刘爱华与耒阳鸿德发公司于2009年9月6日签订的《商业门面（房屋）出售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方在合同中约定耒阳鸿德发公司将湘江城2号楼相关房屋抵偿刘爱华工程款。在该合同中的标的物被该院查封后，刘爱华遂以耒阳鸿运德发公司拖欠工程款未付为由，向法院提起民事诉讼，并依据生效判决申请强制执行，该行为应视为刘爱华对其与耒阳鸿德发公司签订的《商业门面（房屋）出售合同》作出了实质性变更，该合同已然失效，对当事人不再具有法律约束力，因此，刘爱华再就该湘江城2号楼第2层相关房屋作为诉讼标的向鸿德发公司主张权利，无事实及法律依据；且郑源清与耒阳鸿德发公司之间没有任何合同关系，故对刘爱华、郑源清要求耒阳鸿德发公司履行《商业门面（房屋）出售合同》的诉请，该院不予支持。因刘爱华、郑源清对涉案房屋不享有权益，刘爱华、郑源清要求撤销耒阳农商银行对该房屋的抵押权，无法律依据，该院不予支持。刘爱华、郑源清要求周桂荣承担保证责任，何孝宗偿还欠款的主张与本案无关，该院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：驳回原告刘爱华、郑源清的诉讼请求。本案一审案件受理费1050元，由原告刘爱华、郑源清负担。
宣判后，上诉人刘爱华、郑源清不服，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误，2011年1月13日段文用与耒阳鸿德发公司签订的协议是虚假协议，损害了上诉人的利益，应属无效，请求判决：一、被上诉人耒阳鸿德发公司于2011年1月13日签订的《房屋买卖协议》无效；二、确认郑源清与耒阳鸿德发公司之间存在商品房买卖合同关系，耒阳鸿德发公司继续履行买卖合同，如不能履行，要求被上诉人耒阳市农商行承担损害赔偿责任。
被上诉人段文用答辩称，段文用是依法取得房屋的产权，不存在恶意串通的行为，请求驳回上诉人刘爱华、郑源清的全部诉讼请求。
被上诉人耒阳市农商行答辩称，刘爱华、郑源清的部分诉讼请求超出原审审理的范围，不应作为二审的审理范围，刘爱华、郑源清提出的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人周桂荣答辩称，请求判决耒阳鸿德发公司履行保证责任，解除周桂荣与刘爱华、郑源清订阅的合同，按过错承担赔偿责任，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人何孝宗答辩称，何孝宗欠上诉人50000元属实，涉案房屋在何孝宗不知道的情况下卖给了段文用，请求依法公正处理。
二审期间，刘爱华、郑源清提供了3份证据：证据1、《耒阳市政法委为农民工讨回20万元拖欠工资》，拟证明原审事实不清；证据2、《第三人要求反诉鸿德发公司的申请书》，拟证明实际购房人为郑源清；证据3、《付款协议书》拟证明刘爱华自2009年开始占有并使用诉争房屋；证据4、《报告》，拟证明基层政府购买的办公大楼大楼无法办理产权证，由此刘爱华、郑源清购买的房屋更加不能办理产权证书。
经庭审质证，段文用对证据1、2、3、4的三性及证明目的均有异议，证据3付款协议与补充协议里面只有一个约定，但不能证明刘爱华占有和使用了该房屋。耒阳市农商行对证据1和证据3的质证意见与段文用一致，对证据2的证明目的有异议，不能以周桂荣的说法为准，证据4应当要有单位负责人的印章和签字，对其合法性及证明目的均有异议。周桂荣、何孝宗对上述证据均无异议。
本院经审查认为，证据1系与本案无关，不予采信；证据2属于当事人周桂荣陈述，不能达到证明目的，本院不予采信；证据3、系涉及刘爱华工程款相关材料，与本案无关，本院不予采信；证据4中的第一份报告，系本案当事人的陈述，第二报告与本案房屋买卖合同无关，均不能达到其证明目的，本院均不予采信。
经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本院2014年7月14日作出的（2014）衡中法民一终字第146号民事判决，认定段文用与耒阳鸿德发公司于2011年1月13日签订的《房屋买卖合同》有效，该判决已生效，故刘爱华、郑源清上诉主张该《房屋买卖合同》无效的主张不能成立，本院不予支持。刘爱华与耒阳鸿德发公司于2009年9月6日签订的《商业门面（房屋）出售合同》约定耒阳鸿德发公司将湘江城2号楼相关房屋抵偿刘爱华工程款。后刘爱华以耒阳鸿德发公司拖欠工程款未付为由，向法院提起民事诉讼，并依据生效判决申请强制执行，该行视为刘爱华已对《商业门面（房屋）出售合同》作出了实质性变更，《商业门面（房屋）出售合同》已失效，故刘爱华对涉案房屋已不享有权益。2009年10月18日，刘爱华与郑源清、周桂荣三方签订《共购门面协议书》，该协议由刘爱华、郑源清、周桂荣三方签字，协议签订后，向郑源清开据的收条的是周桂荣个人，耒阳鸿德发公司不是该合同一方当事人，《共购门面协议书》对耒阳鸿德发公司不具有约束力，故刘爱华、郑源清请求确认郑源清与耒阳鸿德发公司之间存在商品房买卖合同关系、履行合同或承担赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人刘爱华、郑源清的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1050元，由上诉人刘爱华、郑源清共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 邓 琳
二〇一五年十月二十六日
书记员 唐宇翔
校对责任人：刘丽娅打印责任人：唐宇翔附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。