成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第3205号原告：张涵，男，汉族，1979年4月21日出生，住上海市浦东新区。原告：蔡永玲，女，汉族，1949年10月22日出生，住成都市青羊区原告：张应举，男，汉族，1942年5月12日出生，住成都市青羊区。三原告共同委托代理人：张帆，四川金领律师事务所律师。特别授权代理人。三原告共同委托代理人：杨欢，四川金领律师事务所律师。一般授权代理人。被告：四川园丁房地产开发有限公司。住所：成都市双流县东升镇双华路收费站侧。法定代表人熊坤，公司副总经理。委托代理人：张静，女，汉族，1974年6月9日出生，住四川省广元市利州区。系被告公司员工，特别授权代理人。原告张涵、蔡永玲、张应举诉被告四川园丁房地产开发有限公司（以下简称园丁房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，由代理审判员钟珏依法适用简易程序，于2015年7月6日、20152016年74月913日、两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告张涵、蔡永玲、张应举委托代理人张帆、杨欢，被告委托代理人张静到庭参加诉讼，第二次开庭，原告张涵、蔡永玲、张应举委托代理人杨欢，被告委托代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涵、蔡永玲、张应举诉称，2010年5月，原告就购买被告开发的位于成都高新区西部园区（北至IT大道，东至红光支渠，南至清水河以北的西南十线，西至广场路【园丁房产·成都合院】第12幢1层1号商品房(房屋总面积263.02平方米以及160平方米的底层花园专有使用权)(以下简称“诉争房屋”)事宜与被告签订了合同编号为HY0018的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）以及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。原告在合同签订后，按合同规定履行了全部义务，并支付了全部房款。根据合同第十条约定，被告应在2010年12月31日前向原告交付诉争房屋，但时至今日，入户道路不同，屋内地面不平，建筑垃圾成堆，附属的160平方米下沉私家花园目前尚未竣工，至今不具备交房条件。原告对被告上述违约行为多次提出严正交涉，但至今仍不具备交房条件，被告上述的严重违约行为已给原告造成了巨大的经济损失和精神压力。为此，根据合同第十二条第二款、补充协议中第八条第四项之规定，被告应按照原告的要求继续履行合同，并向原告支付违约金共计1724821.70元。故请求判令：一、被告四川园丁房地产开发有限公司向张涵、蔡永玲、张应举交付位于成都高新区西部园区园丁房产.成都合院第12幢1层1号房屋及花园；二、被告四川园丁房地产开发有限公司为张涵、蔡永玲、张应举办理涉案房屋的分户产权证及土地使用权证；三、被告四川园丁房地产开发有限公司向原告张涵、蔡永玲、张应举支付逾期交房违约金,计算方式为：以已付房款为基数，从2011年1月1日起计算至实际交房之日止，按照每日万分之三的标准计算；四、被告四川园丁房地产开发有限公司向原告张涵、蔡永玲、张应举支付逾期办证违约金，计算方式为：以已付房款为基数，从2013年12月27日起计算至实际办理完毕之日止，按照每日万分之三的标准计算。被告园丁房产公司辩称，一、被答辩人所购物商品房已按照《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的时间和条件达到交付标准，不存在逾期交付情形；二、底层花园不属于被答辩人所购商品房专有部分，不在专有部分规划验收范围内，不计算产权面积，及计售价，与“该商品房”在法律性质上不属同一范畴；在主合同里面没有对底层花园做专门约定，花园没有能与房屋同时达到交付条件不能等同于房屋逾期交付，但若将合同中逾期交房的计算方式用于计算违约金则过高；三、被答辩人所购商品房自2010年12月通知交付日起既完全具备办理产权证以及国土证条件，被答辩人未履行先义务才导致客观上不能办理，延迟后果应有被答辩人自行承担。我方高层跟原告有过沟通，希望原告能够谅解，提供相关手续，把办证的东西先拿出来，替原告减少损失。四、被答辩人逾期办理房屋交接手续，属于未进到配合首领标的无义务，作为买受人应为此承担违约责任，同时该商品房有权登记办理转移时间相应顺延；五、诉讼时效已过，应视为被答辩人已受领标的物。商品方是2010年3月11日通知交付的，原告拒绝收函，都已经近5年的时间，我方主张诉讼时效已经过了，我方认为在交房与办证上不存在违约。经审理查明，2010年5月9日，张涵、蔡永玲、张应举与园丁房产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张涵、蔡永玲、张应举向园丁房产公司购买位于成都高新区西部园区“成都合院”12栋1层1号房，住宅类型为普通，套内建筑面积为254.48平方米，房屋总价为2083118元，张涵、蔡永玲、张应举采取按揭抵押贷款的方式支付房款。合同第三条“买受人所购商品房基本情况”约定：“……本条所称建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑……”;合同第十条“交付条件”约定：“（一）、出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”;合同第是十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期大道下列条件：……2、其他设施（1）、公告绿地：2010-12-31达到使用条件；（2）、公共道路2010-12-31达到使用条件……（9）、每逾期一个项目，出卖人应向买受人支付总房款万分之二的违约金和赔偿金……”；合同第十二条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）、逾期超过30日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”;合同第十四条“交接手续”约定：“（一）、该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）、验收交房后，双方应当签署商品房交接单。出于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：见补充协议……”；合同第十九条“产权登记”约定：“（一）、初始登记.出卖人应当在2010-12-31前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2中方式处理：……2、见补充协议（二）转移登记.1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：(2)、买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：……（2）见补充协议。”；补充协议第八条“关于第十九条（产权登记）的补充规定”约定：“……二、买受人支付购房款的方式是抵押贷款方式的，买受人所购商品房的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理。买受人在接受商品房时必须将办理商品房产权证所需的资料提交给出卖人，并向出卖人预付应由买受人预付应由买受人承担的税、费。买受人不提交上述资料和预付应承担的税、费，不视为出卖人原因延期交房或延期履行办理产权和国有土地使用证变更登记义务。出卖人在取得商品房所有权证并在买受人提交办理商品房分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证。三、出卖人已以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块，并取得《国有土地使用证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年（730日）内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。……”；补充协议第九条“对合同第二十条（共有权益的约定）的补充”约定：“一、买受人所购商品房如果包含露台、平台、底层花园、下沉花园、顶层花园和附属车库的，露台、平台、底层花园、下沉花园、顶层花园和附属车库的专有使用权归该买受人依法享有，享有前述专有使用权的买受人在使用时不得妨碍其他人的合法权益和公共利益。……二、底层花园、屋顶露台花园、下沉花园，各层平台花园的约定：（1）、出卖人同意买受人享有面积约160平方米的底层花园的专有使用权。”合同签订后，张涵、蔡永玲、张应举依约支付了全部购房款。涉案房屋于2010年12月29日取得《建设工程规划合格证》、由成都市国伦房地产测绘公司出具的《房产测绘技术报告书》和《房产测绘成果报告》，于2010年12月30日在成都高新区规划建设局进行了工程竣工验收备案。2014年3月24日，张涵、蔡永玲、张应举向园丁房产公司寄送《律师函》，因交房时间界至而涉案房屋的底层花园未建、涉案房屋不具备交房条件，张涵、蔡永玲、张应举依据合同第十二条第二款、补充协议第八条第四项、第十条第三项向园丁房产公司主张违约金1673160元，并要求园丁房产公司交付涉案房屋。2014年12月18日至2015年1月26日期间，张涵、蔡永玲、张应举与园丁房产公司多次就涉案房屋及花园的交付问题进行协商。另查明，涉案房屋的花园一直未达交付条件，直至2015年10月30日才修整完毕，张涵、蔡永玲、张应举于当日与园丁房产公司办理了涉案房屋及花园的交接手续。以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《律师函》、邮寄凭证、《建设工程规划合格证》、《房产测绘技术报告书》、《房产测绘成果报告》及原、被告的陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，对本案的争议焦点问题审核认定如下：一、关于涉案房屋是否存在逾期交付的问题。根据《商品房买卖合同》第十条“交付条件”的约定：“……（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”，园丁房产公司于2010年12月29日取得《建设工程规划合格证》、取得由成都市国伦房地产测绘公司出具的《房产测绘技术报告书》和《房产测绘成果报告》，并于2010年12月30日在成都高新区规划建设局进行了工程竣工验收备案，在约定的房屋交付时间2010年12月31日前达到了交付条件。但与涉案房屋负一层相连的花园，并未达到交付条件，虽然在《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中并未约定花园的交付时间，但涉案房屋系别墅，花园与别墅的地下一层相连，对于享有专有使用权的花园，与房屋应属于一个整体，属于房屋的重要组成部分，花园的延迟交付对房屋的使用、安全都会产生重大影响，若简单将合同约定的房屋交付时间仅视为房屋本身的交付时间而将花园部分分开考虑，有悖常理。而且，对于花园部分，张涵、蔡永玲、张应举享有的为专有部分使用权，即使作为全体业主所共同共有得公共道路或公共绿地，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，也应当于2010年12月31日前达到交付条件。此外，园丁房产公司未能提交证据证明其依照合同第十四条“交接手续”的约定在交付日的7日前，书面通知买受人办理房屋交接手续的时间、地点等前往办理房屋交接手续，直至2015年1月19日园丁房产公司在与张涵、蔡永玲、张应举沟通的邮件中才要求其前往办理房屋交接手续。故园丁房产公司对于涉案房屋及花园未能于2010年12月31日前进行交付负有责任，且已经违约，应当承担违约责任。二、对于逾期交房的违约金的认定。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过30日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金的标准计算，从2011年1月1日开始计算至涉案房屋及花园实际交付之日即2015年10月30日止，违约金为2083118元×0.0003×1763天＝1101761元。对于园丁房产公司主张逾期交房违约金已经经过诉讼时效的问题，本院认为，逾期交房违约金属于持续增长的迟延履行违约金，此类违约金请求权为继续性债权，随着时间的推移，在当事人之间会不断产生新的权利义务，违约金的金额会不断增长。而且，继续性债务实际是由若干个独立的数额、履行期限构成的，具有可分性，可以分割为一个个相对独立的请求权，故对于每期债权的诉讼时效应当单独计算。于本案中，张涵、蔡永玲、张应举于2014年3月24日向园丁房产公司寄送《律师函》，向其主张逾期交房违约金，从此时间向前推两年，即在2012年3月24日及之前所产生的违约金已经超过诉讼时效，不予支持，按照合同约定的违约金计算方式计算，从2012年3月25日起至2015年10月30日期间的违约金应为：2083118元×0.0003×1314天＝821165元。对于园丁房产公司主张花园逾期交付的违约金按照合同约定计算过高的主张，考虑到涉案房屋本身于约定的时间确实达到了交付的条件，由此兼顾园丁房产公司的过错程度、张涵、蔡永玲、张应举的实际损失等因素综合衡量，根据《中华人民共和国》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将逾期交房的违约金酌情认定为300000元。三、关于办理分户产权证及分户国有土地使用权证及逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十九条、《商品房买卖合同补充协议》第八条的约定，张涵、蔡永玲、张应举应在接受商品房时将办理商品房产权证所需的资料提交给出卖人，并向出卖人预付应由买受人预付应由买受人承担的税、费，园丁房产公司应于于房屋交付之日起360日内为买受人办理产权转移登记手续；园丁房产公司应于办理完商品房分户产权证后二年（730日）内协助买受人办理分户国有土地使用证。于本案中，房屋实际交付的时间为2015年10月30日，房屋交付后，张涵、蔡永玲、张应举应当按照约定向园丁房产公司提交办理产权证所需的资料及预付的税费，园丁房产公司亦应当在张涵、蔡永玲、张应举履行完毕上述义务后依约为张涵、蔡永玲、张应举办理房屋所有权转移登记手续及取得分户国有土地使用证，张涵、蔡永玲、张应举未能提供证据证明其已经履行了上述义务，向园丁房产公司提交了相关资料及预付税费，故对于其主张园丁房产公司立即为其办理房屋分户产权证和分户国有土地使用权证的主张不予支持。此外，就目前而言，约定的办理房屋所有权转移登记手续及取得分户国有土地使用证的最终期限均未届至，故对于张涵、蔡永玲、张应举主张园丁房产公司承担逾期办证违约金的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告四川园丁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内原告张涵、蔡永玲、张应举支付逾期交房违约金300000元；二、驳回原告张涵、蔡永玲、张应举其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取10162元，由原告张涵、蔡永玲、张应举承担3162元，被告四川园丁房地产开发有限公司承担7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 钟 珏二〇一六年三月二十四日书 记 员 韩亚群