江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终195号
上诉人（原审原告）张超。
委托代理人张建忠。
被上诉人（原审被告）远洋地产镇江有限公司，住所地镇江市润州区谷阳路6号。
法定代表人崔月明，该公司董事长。
委托代理人潘建国，江苏江成律师事务所律师。
上诉人张超因与被上诉人远洋地产镇江有限公司（以下简称远洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2015）润民初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：远洋公司是镇江市官塘桥路远洋香奈城二期房屋的开发商。远洋公司为销售该期房屋制作的宣传广告册载明：“……将以延续的精神和升级的产品让更多人的幸福在此靠岸……让房子变低是为了让品质变高……远洋地产坚持将洋房作为二期的主体产品来规划，是从客户需求出发……全面升级社区打造更高品质的生活……二期将继往开来，更加出彩。”相关广告册还载明：“……从幼儿园到小学，孩子出了家门就进校门，远洋香奈河畔为业主营造一站式教育，特别引入国际双语幼儿园及润州实验小学。其中，幼儿园就规划在二期左岸。”同时，远洋公司的网站及镇江房产网等网站和远洋公司的户外宣传广告上也出现“二期在建筑、景观、产品户型、配套、物业服务等方面全面升级”“配有国际双语幼儿园、润州实验小学优质教育资源”等与上述宣传极其相似内容的宣传。
2013年3月27日，张超与远洋公司签订一份商品房买卖合同约定：张超购买远洋香奈城二期31幢3层304室，建筑面积为124.09平方米，房屋每平方单价为5881.22元，总价款为729800元，于2015年5月31日前在远洋公司取得《配套设施建设方案履行确认证明》后交付。该合同补充条款第十二条中，远洋公司用黑体字标注：“出卖人对公共配套、商业、会所的具体业态、开业时间等仅做概括介绍，对此并不保证”；该合同补充条款第二十八条中，远洋公司对其免责条款及限制责任条款也用黑体进行了标示。合同签订后，张超支付了全部房屋价款。
远洋地产三期原拟规划有小学，但未正式命名，亦未正式形成规划。后镇江市规划局取消了远洋地产三期的拟规划小学，规划将远洋地产三期东侧的预留初中建成合并为九年一贯制学校。润州区教育局、建设单位镇江市交通投资建设发展公司、远洋公司协商初步确定，将上述学校命名为“镇江实验学校远洋分校”，师资由润州区教育局和镇江实验学校等统筹安排。2015年4月17日，远洋公司因其广告中包含“五分钟直抵大市口”的内容和宣传学校未注明尚处规划中等事项，被镇江市工商行政管理局认定为违法广告，并被责令改正和处以罚款。
镇江市并无以“润州实验小学”冠名的学校，只有以“润州区实验小学”和“镇江实验学校”冠名的学校。在上述两所学校中，只有九年一贯制的镇江实验学校在本市有一定的知名度。
2015年4月7日，张超向原审法院起诉称，远洋公司对远洋香奈城二期房屋及设施所作的宣传具体明确，应视为要约。现远洋公司未能兑现上述合同内容，应承担违约责任。请求法院判令：1、远洋公司向其赔偿因未能建设润州实验小学而造成的损失62045元（124.09平方米×500元／平方米）；2、远洋公司向其赔偿因房屋质量比一期下降而造成的损失12409元（124.09平方米×100元／平方米）。
远洋公司辩称：1、该司从未以“学区房”为卖点销售房屋，且在学校规划调整后也及时通知了购房者，不存在欺诈和夸大宣传的情形。该司宣传“引入润州实验小学”系指新建一所学校，并非名校，且学校的规划建设和命名不是其能决定，故有关学校的宣传对双方合同的订立和房屋价格没有重大影响，并不构成要约。即使构成要约，也系因规划调整未能建设，应属不可抗力。2、该司宣传的“全面升级项目”系抽象、笼统的概念性宣传，亦不构成要约。3、合同补充条款第十二条明确约定，该司对销售房屋公共配套等所作的介绍不予保证。4、张超并无实际损失。综上，请求驳回张超的诉讼请求。
原审法院认为：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案中，远洋公司有关“润州实验小学”的广告宣传并不构成要约。首先，本市并无以“润州实验小学”冠名的学校，与“润州实验小学”名称相仿的“润州区实验小学”在本市也不具有很高知名度，对双方买卖合同的订立和价格的确定不具有重大影响。其次，张超认为“润州实验小学”就是“镇江实验学校”，但两者名称相差甚远，且远洋公司也没有以“学区房”名义销售该房屋。此外，远洋公司也在合同中提示其对公共配套设施仅作了概况介绍，并不保证，并已尽明确说明和提醒义务。综上理由，对张超要求远洋公司承担未能建设润州实验小学之违约责任的诉讼请求，不予支持。
远洋公司作出的二期系全面升级产品等房屋质量和环境的广告宣传亦不构成要约。远洋公司宣传的“升级力作”“全面升级”等概念并不具体明确，更未明确二期房屋的建材材质及其品牌名称，明显不符合要约的法律特性，不应作为合同的内容。故对张超要求远洋公司承担房屋质量下降给其造成损失之诉讼请求，亦不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回张超对远洋地产镇江有限公司的诉讼请求。案件受理费1661元，由张超负担。
张超不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、远洋公司的建筑规划方案设计图标明了学校的建筑面积和用地红线，该公司的销售大厅沙盘上也注明了学校的模型。远洋公司宣传的润州实验小学即为润州区实验小学。润州区实验小学在本市具有相当高的知名度，对本案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响。故远洋公司关于润州实验小学的宣传应当视为要约。至于远洋公司在购房合同附件中载明的“对公共配套设施仅做概况介绍并不保证”等条款，均是对上诉人不利的格式条款，应认定无效。2、远洋公司作出的二期系全面升级产品等房屋质量和环境的广告宣传，依法也应当视为要约。远洋地产二期房屋并没有升级，例如二期宣传用真石漆，但实际使用普通涂料，均构成违约。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判为支持其一审诉讼请求。
被上诉人远洋公司辩称：1、该司在广告宣传资料中宣称“引入润州实验小学”和“将以浑然和醇熟的笔触全面升级项目续航法兰西”的内容，对涉案房屋买卖合同的订立及价格的确定均没有影响。上诉人所称的润州区实验小学并非名校。除此之外，合同中用黑体字特别注明出售人对公共配套、商业、会所的具体业态、开业时间等仅做概括介绍，对此并不保证。故关于此部分的宣传内容并非要约，不能成为合同的一部分。2、关于二期房屋的品质也是概念上的宣传，并不存在品质下降的问题，合同上亦明确说明外墙是涂料。综上理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。按照上述司法解释的规定，上诉人以远洋公司关于“润州实验小学”等广告宣传不符合约定为由，要求远洋公司承担违约责任，必须具备两个要件：其一，关于“润州实验小学”的宣传属于远洋公司开发规划范围内，且具体确定；其二，上述宣传对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。具体分析如下：
首先，“引入润州实验小学”系远洋公司对涉案商品房环境性质量的陈述。事实上，本市并无以“润州实验小学”命名的学校。远洋公司在其宣传资料中亦未对“润州实验小学”的校舍、办学规模、师资、学生培养模式等做进一步的描述。即远洋公司所宣传的“润州实验小学”仅仅是一种愿景。其次，即使如上诉人所称，“润州实验小学”即为“润州区实验小学”，但影响商品房价格的因素众多，上诉人并未举证证实“润州区实验小学”的设立对涉案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响。故“引入润州实验小学”系远洋公司所作的广告宣传，为要约邀请，不能视为要约。上诉人以远洋公司未“引入润州实验小学”为由，要求远洋公司承担违约责任，依法不予支持。
关于远洋公司作出的二期房屋系全面升级产品等房屋质量和环境的广告宣传问题。远洋公司宣传的“升级力作”“全面升级”等，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者辨别，应属于正常的商业推介，不构成以广告方式作出许诺，远洋公司无需承担民事责任。关于上诉人称远洋公司宣传外墙使用真石漆，实际使用涂料等问题。上诉人与远洋公司签订的合同附件三：装饰、设备标准中，明确标注外墙为涂料。而且，双方在合同补充协议第十一条（关于装饰设备标准）明确约定，出卖人之前与该商品房或该商品房所在项目相关的广告、宣传等，与商品房买卖合同及其补充协议不一致的地方，以商品房买卖合同及其补充协议为准。故远洋公司外墙使用涂料并不违反合同约定。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1662元，由上诉人张超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年四月十三日
书 记 员 武云子