广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第299号
上诉人（原审被告）：程土庆，男，汉族，1947年12月2日出生，住云浮市。
上诉人（原审被告）：刘爱华，女，汉族，1951年4月7日出生，住云浮市。
被上诉人（原审原告）：陈志华，男，汉族，1980年12月8日出生，住云城区。
委托代理人：冯向亮，广东言阳律师事务所律师。
委托代理人：冯锦元，广东言阳律师事务所律师助理。
上诉人程土庆、刘爱华因与被上诉人陈志华房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2015）云城法民二初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理：程土庆、刘爱华系夫妻关系，位于云浮市云城区牧羊管理区朱屋村证号为粤房字第2409XXX的房屋所有权及证号为云府集建【1990】第019-0XXX号的土地使用权登记在程土庆名下，系程土庆与刘爱华的夫妻共同财产。2010年4月15日，程土庆、刘爱华（甲方）与陈志华（乙方）签订了一份《房屋转让协议》，约定将上述房屋所有权及土地使用权以190000元的价格转让给陈志华，该款在房屋产权过户前支付16万元，过户后支付剩余3万元；协议第五条约定“甲方应无条件协助乙方办理该房屋及土地使用权的过户手续，将该房屋及土地使用权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担”。2012年10月15日，程土庆、刘爱华起诉至法院要求确认《房屋转让协议》无效。该案经一审二审两级法院审理，云浮市云城区人民法院于2013年1月8日作出（2012）云城法民一初字第157号民事判决书，云浮市中级人民法院于2013年8月5日作出（2013）云中法民二终字第35号民事判决书，均确认《房屋转让协议》有效，并查明程土庆于2010年4月15日和2010年5月6日分别出具两张收到陈志华80000元的收据给陈志华收执，确认陈志华支付了16万元转让款。此外程土庆的土地使用权证及房屋所有权证已交付给陈志华。云浮市中级人民法院作出的（2013）云中法民二终字第35号民事判决书生效后，程土庆、刘爱华称曾对该案申请再审，但至今未进入再审程序。
原审法院认为，陈志华与程土庆、刘爱华签订的《房屋转让协议》经生效法律文书确认属合法有效，双方应按合同约定履行义务。陈志华向程土庆支付了16万元转让款，程土庆应当按照合同约定及法律规定履行协助陈志华办理房屋过户登记手续的义务。陈志华诉请合法合理，予以支持。程土庆、刘爱华提供的证据不足以推翻生效法律文书所确定的事实，其抗辩既认为《房屋转让协议》非法无效，又认为陈志华违反协议约定要承担违约责任，前后主张矛盾，对其抗辩理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：程土庆、刘爱华于判决发生法律效力之日起十日内协助陈志华办理位于云浮市云城区牧羊管理区朱屋村证号为粤房字第2409XXX的房屋所有权证及证号为云府集建【1990】第019-0XXX号的土地使用权证的过户登记手续。本案受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元，由程土庆、刘爱华负担。
一审宣判后，上诉人程土庆、刘爱华不服，向本院提起上诉，要求二审法院判令：1、依法撤销云浮市云城区人民法院（2015）云城法民二初字第68号民事判决；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。
事实与理由：一、原审法院认定本案事实不清，适用法律错误，判决错误。
1、原审法院认为上诉人与被上诉人于2010年4月15日签订的《房屋转让协议》合法有效，以及认为上诉人提供的证据不足以推翻生效法律文书所确定的事实，是错误的。上诉人与被上诉人于2010年4月15日的房屋买卖实质属于宅基地买卖，因为当时协议所指的房屋早已于七年前即2002年11月底拆除，该事实有李木南的《租屋合同书补充说明》、证人的《证明材料》等书证予以证实，也有很多邻居见证了该事实。
2、《房屋转让协议》的内容与事实不符。该协议转让的不是房屋，是宅基地。两上诉人（甲方）于2002年10月23日与（乙方）李木南、李振兴签订《租屋合同书》时，约定乙方支付保证金5000元给甲方，且在第三条中载明了拆屋补偿归甲方所有。2002年10月23日后，房屋被拆除，基建阶段（112天和拆屋补偿）不列入租赁范围，租赁方从使用标的物土地之日起，计算租期，“即租赁期限为2003年2月15日至2018年2月15日止，共壹拾伍年。租金从2003年2月15日起计。甲方必须于2003年2月15日……交付给乙方使用”，上述事实在合同书中第1、3、4条中均有载明。该租赁合同中，租赁方使用的标的物是土地，用作堆场和工厂后门。2010年4月15日李木南在租赁合同书中补充说明，把第6条“将此房屋”买卖划掉删除，又在第6条的下方写上“同意甲方转让他人”，此时房屋已被拆除了达7年时间。2010年4月15日，上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议》之时，正好在租赁方使用“土地”的租赁期内，而协议所指的“房屋”物权已灭失，拆屋补偿（不列入租赁范围），已没有“房屋”的期待价值，根据租赁合同书中的记载，不存在房屋买卖的事实。房屋拆除有补偿，李木南早已承诺拆屋补偿归甲方所有，而被上诉人一直无任何异议。转让款190000元（不包括拆屋补偿金在内）实质是土地转让款。证据清单第（2）至第（6）项，均举证是“宅基地”买卖。双方签订《房屋转让协议》时，上诉人已患恶性肿瘤，两上诉人均是高危病人，两上诉人的次子程铭坚欠被上诉人的赌债21000元，故两上诉人与被上诉人订立合同时显失公平，被上诉人以欺诈和乘人之危的手段，把“宅基地”转让写成“房屋”转让，使上诉人在违背真实意思表示的情况下订立合同。受损害方有权请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定撤销该合同。
3、《房屋转让协议》的内容与事实不符，意思表示不真实，转让的是土地。两上诉人的房屋，于2002年10月23日后已被拆除。两上诉人提供的五张照片，证实了租赁方使用的标的物是土地，且用作堆场和工厂后门，并已被建起的围墙包围。请二审法院到现场取证核实，大自然薄板厂是工厂正门，建起的围墙用作工厂后门，以方便车辆装卸出入。因环境污染，工厂在2014年7月被搬迁，被上诉人在2014年12月运来青砖，计划把宅基地围起来，准备建造楼房，上述事实表明涉案买卖是宅基地买卖，不是房屋买卖。双方当事人签订的《房屋转让协议》因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第三、五款及《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二款，第五十八条第三款、第五款、第六款等规定而无效。原审法院认定事实不清，判决的理据不足。
4、2010年4月14日，房屋所有权证和集体土地使用证被被上诉人强行扣押，被上诉人主张其已支付160000元转让款的理据不足。被上诉人称于2010年4月14日交订金10000元，2010年4月15日支付70000元给刘爱华，缺乏依据。被上诉人于2012年11月13日提交的证据清单中缺乏支付订金10000元的证据，且被上诉人至今仍未能举证。上诉人实际收到59000元，扣减程铭坚的赌债21000元，合计收到80000元，该事实有被上诉人亲笔书写的“签名已付清”及指模确认。故此，被上诉人不能举证支付10000元的证据，其称首期支付80000元是证据不足，且其以欺诈手段把“宅基地”写成“房屋”转让，属于没有依法成立的合同，不受法律保护。
二、《房屋转让协议》违反国家法律，原审法院适用法律错误。1、证号为云府集建【1990】第1-019-0633号的集体土地建设用地使用证，表明涉案土地是经国土局审批确认是农村宅基地。2、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条的规定，涉案宅基地的买卖明显违反了国家法律，是不合法的土地买卖，所以《房屋转让协议》从签订之日起就不具有法律效力，应依法予以撤销，原审法院认定该转让协议合法有效，适用法律错误。
综上，被上诉人要求履行《房屋转让协议》，缺乏理据，请二审法院撤销原审判决，维护当事人的合法权益。
上诉人程土庆、刘爱华在二审期间提交以下证据：证据一、身份证复印件，拟证明上诉人的诉讼主体资格；证据二、租屋合同书（2002年10月23日），拟证明房屋拆除后，租金从2003年2月15日起计；证据三、租屋合同书（补充说明）（2010年4月15日），拟证明2010年4月15日，房屋已被拆除了多年，转让的是宅基地；证据四、租屋合同书（补充说明）（2015年3月7日），拟证明房屋已于2002年1月拆除，拆屋补偿归甲方所有；证据五、现金支出证明单（2013年3月15日），拟证明出租的是地皮，房屋早已拆除的事实；证据六、证明材料（2013年4月1日），拟证明房屋已于2002年拆除，李木南租赁土地；证据七、房屋转让协议，拟证明2010年4月15日签订《房屋转让协议》时，房屋已被拆除，不是房屋转让，实质是宅基地转让；证据八、被上诉人提交的证据清单，拟证明缺少1000元订金的证据；证据九、借据，拟证明从转让款中扣减21000元；证据十、（2015）云中法民二初字第68号民事判决，拟证明不是房屋转让，是宅基地转让，协议内容与事实不符；证据十一、医院病理鉴定，拟证明高血压、癌症综合治疗；证据十二、土地使用证发放登记表，拟证明经批准定为永久性住宅；证据十三、牧羊南北路59号房屋被拆除后出租宅基地的照片5张，拟证明2002年10月23日房屋被拆除后，宅基地的图片；证据十四、牧羊有线电视和拆除牧羊南北路59号门牌，拟证明2002年10月23日后房屋拆除的真实性及证明出租土地；证据十五、牧羊用水证和用电证，拟证明2002年11月房屋被拆除，租期从2003年2月15日起计，出租土地；证据十六、牧羊南北路59号门牌、电表、水表的拆除情况，拟证明房屋已于2002年10月23日后被拆除，从2003年2月15日起计李木南租赁土地的期限；证据十七、答辩状，拟证明2010年4月15日签订《房屋转让协议》之时，房屋已被拆除，不存在房屋买卖事实；证据十八、取证申请书，拟证明原审法院不到现场取证核实，认定事实不清。
被上诉人陈志华答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。2.上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据。首先，涉案的转让标的应包括房屋及土地使用权，房屋虽已拆除，但其权利仍存在，上诉人的租屋合同书载明，租赁期满，房屋重建或补偿建房款42000元。其次，即使只是转让土地使用权也是合法有效，转让协议是双方真实意思表示，该土地是集体建设用地，不是农用地，转让集体建设用地不违反法律规定，集体建设用地是可以依法转让。再次，此前已经一审、二审法院作出判决，确认涉案的房屋转让协议合法有效，上述判决未被依法撤销前，当事人应自觉履行该判决确认的事实。
被上诉人陈志华在二审期间没有提交新的证据。
经审理查明：本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。
另查明，2015年1月13日，陈志华向原审法院起诉，请求法院判令：1、程土庆、刘爱华协助陈志华办理粤房字第2409X**号房屋所有权和所属集体建设用地使用权《证号：云府集总字第1号字（1990）第019-0XXX号》的过户登记手续。2、本案诉讼费用由程土庆、刘爱华承担。
还查明，2012年10月15日，两上诉人起诉至原审法院要求确认《房屋转让协议》无效。该案经原审法院及本院审理，原审法于2013年1月8日作出（2012）云城法民一初字第157号民事判决，确认《房屋转让协议》有效，并认定以下事实：“……对于房屋的交付问题，涉案的房屋及土地，原告已在2003年出租给案外人使用，租赁合同约定承租人可以将原已建楼房一层106平方米拆除使用，期满后承租人一次性补偿42000元给原告自行重建，或承租人在原地重建一层房屋，承租人交5000元给原告以作拆屋重建的保证金。在原、被告签订的《房屋转让协议》亦约定‘承租方李木南同意甲方将房地产转让给乙方，转让给乙方后，本《租赁合同内容不变》，继续执行到合同期满’。同时，原告亦将原告与李木南签订的《租屋合同书》交给被告收执；另外，在刘爱华于2010年5月6日书写的补充协议，约定被告同意前租赁方拆屋重建的保证金5000元归原告所有。可见，在房屋转让时，原告已告知被告转让的房屋已被承租人拆除，在租赁期满后按租屋合同书履行义务，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：‘租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。’涉案的房屋及土地现由承租人使用，被告对房屋及土地已被原告出租并无异议，亦收取了程土庆、刘爱华提供的《租屋合同书》，为此，应视为原告已将房屋及土地交付给被告。综上，原、被告签订的《房屋转让协议》有效，被告亦按约定的时间支付转让款160000元，故双方应当按协议享受权利、履行义务。原告主张《房屋转让协议》无效，要求被告返还《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用权证》的理据不足，不予支持。……”两上诉人不服该判决，向本院提起上诉，本院于2013年8月5日作出（2013）云中法民二终字第35号民事判决，亦确认《房屋转让协议》有效，且判决维持原审法院（2012）云城法民一初字第157号民事判决，驳回两上诉人在该案中的上诉。
再查明，上诉人程土庆、刘爱华在二审诉讼中提交身份证复印件、租屋合同书等十八组证据材料，对于其中的证据一至证据九，及证据十一、十二，两上诉人已在一审诉讼中提交过且已在一审庭审中出示及经被上诉人质证，不属于新证据，证据十属于本案原审判决书，不属于本案的证据。两上诉人在二审中提交证据十三、牧羊南北路59号房屋被拆除后出租宅基地的照片5张，拟证明2002年10月23日房屋被拆除后，宅基地的图片；证据十四、牧羊有线电视和拆除牧羊南北路59号门牌，拟证明2002年10月23日后房屋拆除的真实性及证明出租土地；证据十五、牧羊用水证和用电证，拟证明2002年11月房屋被拆除，租期从2003年2月15日起计，出租土地；证据十六、牧羊南北路59号门牌、电表、水表的拆除情况，拟证明房屋已于2002年10月23日后被拆除，从2003年2月15日起计李木南租赁土地的期限；证据十七、答辩状，拟证明2010年4月15日签订《房屋转让协议》之时，房屋已被拆除，不存在房屋买卖事实；证据十八、取证申请书，拟证明原审法院不到现场取证核实，认定事实不清。
此外，两上诉人提交《申请报告》一份，申请本院到牧羊南北路59号宅基地取证核实。同时，两上诉人在一审诉讼中提交调查申请书，要求原审法院现场调查涉案房屋是否已经拆除，因双方当事人在原审庭审中均确认涉案房屋已拆除，故原审法院认为无调查取证的必要。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。综合上诉人程土庆、刘爱华与被上诉人陈志华的诉辩意见，本案的主要争议焦点是：两上诉人是否应协助被上诉人办理粤房字第2409X**号房屋所有权和所属集体建设用地使用权《证号：云府集总字第1号字（1990）第019-0XXX号》的过户登记手续。
本案中，两上诉人上诉认为双方于2010年4月15日签订的《房屋转让协议》内容与事实不符，认为签订协议前涉案房屋已被拆除，其二人转让的只是宅基地，并认为转让宅基地是违反法律规定，主张上述房屋转让协议无效。关于《房屋转让协议》的效力问题，在两上诉人于2012年10月15日向原审法院起诉要求确认《房屋转让协议》无效一案即（2012）云城法民一初字第157号案中，原审法院经审理并作出判决，确认《房屋转让协议》有效。同时，原审法院在该案中亦认定两上诉人已将房屋及土地交付给被上诉人。该案经上诉至本院，本院在审理后亦已作出（2013）云中法民二终字第35号民事判决，均确认该《房屋转让协议》有效。因两上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》已经生效判决确认属合法有效，且两上诉人在一审中提交的证据，及二审中提供的证据十三牧羊南北路59号房屋被拆除后出租宅基地的照片5张至证据十八调取申请书等证据均不足以推翻生效判决所确认的事实，故此，双方应按合同约定履行义务，被上诉人向两上诉人支付了16万元转让款，两上诉人应当按照合同约定及法律规定履行协助被上诉人办理房屋过户登记手续的义务。两上诉人提出的上述主张，理据不足，本院不予采信。
此外，两上诉人认为其二人转让的不是房屋，而是宅基地，故在二审诉讼中提交《申请报告》，申请本院到牧羊南北路59号宅基地取证核实。同时，两上诉人在一审诉讼中提交调查申请书，要求原审法院现场调查涉案房屋是否已经拆除，因双方当事人在原审庭审中均确认涉案房屋已拆除，故原审法院认为无调查取证的必要。由于两上诉人提交申请报告要求到现场核实涉案土地的现状，对本案事实的认定并无影响，故对两上诉人提出的上述调查申请，本院不予准许。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，审判程序合法，本院依法予以维持。上诉人程土庆、刘爱华的上诉请求，缺乏理据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人程土庆、刘爱华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年十月十日
书 记 员 冯家玲