安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1502民初479号
原告:马祥国。
被告:安徽茂祥置业有限公司。
原告马祥国与被告安徽茂祥置业有限公司（以下简称：茂祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由代理审判员汪荣兰独任审判，公开开庭进行了审理。原告马祥国、被告茂祥公司委托代理人王孝强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马祥国诉称：2013年11月，我与被告就兴茂水韵东方的商品房签订一份购房合同，总价265036.8元，并于2013年11月18日交预付款185036.8元，剩余80000元由安徽茂祥置业有限公司代为向工商银行办理按揭贷款，按揭贷款的发放时间为2015年5月12日。合同约定交付期限为2014年6月30日，但被告方迟迟未交房，直到2015年11月16日才通知办理交房。在办理交房时，被告方违约金只计算了2015年5月13日至2015年11月15日全部房款的违约金14869元，没有计算2014年7月1日至2015年5月12日预付款185036.8元的违约金17541.50元（185036.8x316x3/10000=17541.50元）。显然与购房合同第九条1.（2）出卖方逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金相违背。请求判决茂祥公司赔偿预付款185036.8元的违约金17541.50元。
马祥国为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
证据一、原告及原告妻子身份证、结婚证及户口本复印件，证明原告身份情况；
证据二、商品房买卖合同复印件，证明被告方应支付原告预付款的违约金；
证据三、个人购房借款担保合同复印件，证明原告已贷到按揭贷款，没有个人诚信问题；
证据四、延期交房违约金单据复印件一张，证明被告仅支付原告按揭贷款下来后的延期违约金，按揭前预付款的违约金未支付；
证据五、收据复印件两份，证明原告已支付预付款185036.8元；
证据六、工商银行凭证两份，证明2014年7月25日被告方通知原告去银行办理按揭贷款手续。
茂祥公司辩称：被告在与原告房屋买卖合同签订后及时履行了义务，对于原告要求我公司承担预付款违约责任，我方不认同，合同签订后我公司虽在交房时间上存在逾期，但逾期的原因是原告在办理按揭贷款时银行存在个人逾期的征信问题，导致按揭款迟延发放，原告在未清偿所有购房款的情况下要求逾期交房的预付款违约金诉请不成立。
茂祥公司为支持其抗辩意见，向本院提交下列证据：证据一、情况说明，证明本案涉及的争议焦点是银行按揭贷款逾期发放，原因是原告个人有征信问题，导致按揭发放迟延，在按揭贷款发放前逾期交房的原因不在于被告。证据二、商品房买卖合同，证明根据合同第11条约定出卖人及时通知了买受人，并在交付房屋时将可归责于出卖人的逾期交房违约金全额给了买受人。
茂祥公司对马祥国六份证据的质证意见为：证据一、三性无异议。证据二，对证明目的有异议，合同中没明确交房条件，未说明买受人必须付全房款，但按房屋买卖交易习惯开发企业将房屋交给买受人前提为买受人付清全部房款。证据三，不能证明原告无征信问题。证据四，恰恰证明了开发企业向原告支付了购房全款，自2015年5月12至2015年11月16号，违约金计算标准包括预付款及按揭贷款，不能证明被告未支付预付款的逾期交房违约金。证五，三性无异议。证六，不能证明我公司于2014年7月25号通知原告办理银行按揭。被告于原告签定房屋买卖合同后及时向按揭贷款房履行了需要本案被告配合原告办理银行各种义务，也及时按被告于贷款银行合作协议所约定的义务。
马祥国对茂祥公司四份证据的质证意见为：证一，无异议，但不能说明延期交房的原因不在于我，我不知道被告把贷款手续材料转交给银行。证二，三性无异议，但被告方没支付我贷款前逾期交房的违约金。
本院对马祥国六份证据认证如下：鉴于被告对证据一、三、五真实性无异议，本院对该三份证据的证据效力及证明力予以认定。被告对证据二、四、六证明目的有异议，且提出相反证据予以证明，对三份证据的证明效力及证明力不予认定。
本院对茂祥公司两份证据认证如下：鉴于原告对证据一、二的真实性无异议，本院对该两份证据的证据效力及证明力予以认定。
根据上述对证据的分析认定，结合庭审中双方当事人的陈述，审理查明的事实为：2013年11月18日，马祥国与茂祥公司签订合同购买原告开发的金安区三十铺镇猴枣树村兴茂.水韵东方13幢2单元202号住房，合同约定购房价格为265036.8元，合同第六条约定：买受人于合同签订当日一次性支付总房款的69.8%，计人民币壹拾捌万伍仟零叁拾陆元捌角整（￥：185036.8），余额捌万元整（￥：80000）以银行商业贷款方式支付。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前交付商品房。合同第九条约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告马祥国按合同约定于合同签订时一次性支付房款185036.8元，剩余80000元在中国工商银行以商业贷款方式支付。2015年5月12日中国工商银行按揭款发放，2015年11月16日，茂祥公司向马祥国交付商品房。茂祥公司支付原告马祥国及妻子何娟自2015年5月12日至2015年11月16日的延期交房违约金14869元。合同补充协议第三条约定：补充《商品房买卖合同》第六条第三款按揭贷款方式支付付款的：2、因买受人申请贷款未获批准或者未达到申请贷款额度的，买受人应在收到出卖人发出通知后的15日内以现金方式一次性补足相应款项，买受人如逾期的，视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房价款的3%的违约金。现原告马祥国于2016年1月18日向本院提起诉讼要求茂祥公司支付自2014年6月30日至2015年5月12日的房屋预付款的违约金。
另查明，中国工商银行佛子岭路支行于2016年2月1日出具情况说明：客户马祥国，购买兴茂水韵东方13#202住房一套，在我行办理住房按揭贷款，因马祥国个人有逾期，个人迟迟未来处理，导致按揭放款延迟。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告马祥国与被告茂祥公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，双方签订的房屋买卖合同及补充协议有效，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方均应按照约定履行自己的义务。补充协议上约定因买受人申请贷款未获批准，买受人应补足相应款项，买受人如逾期的，视为买受人违约。本案中茂祥公司依据该条款，在原告补足相应购房款前，有权行使同时履行抗辩权，推迟向买受人交付房屋。原告因个人逾期问题导致银行按揭款发放延迟，原告在未清偿所有购房款的情况下，要求被告支付合同约定交房时间到银行按揭款发放期间的预付款违约金的诉请，无法定或约定的事实及法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告马祥国的诉讼请求。
案件受理费240元，由原告马祥国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
代理审判员 汪荣兰
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 汪 雪
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。