安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）郎民二初字第00241号原告：何俊，女，1974年1月18日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：涂兴民，江苏润商律师事务所律师。被告：合肥鲲鹏房地产开发有限责任公司郎溪分公司，住所地安徽省郎溪县建平镇九泓购物广场A03幢105号，统一社会信用代码91341821678919088G。负责人：薛春林，该公司总经理。被告：合肥鲲鹏房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路与金桂路交口鲲鹏产业园4-603室，统一社会信用代码91340100726321145X(1-1)。法定代表人：薛春林，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱能全，男，该公司员工。以上两被告共同委托诉讼代理人：张茜茹，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。原告何俊诉被告合肥鲲鹏房地产开发有限责任公司郎溪分公司（以下简称“鲲鹏公司郎溪分公司”）、合肥鲲鹏房地产开发有限责任公司（以下简称“鲲鹏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。2015年10月9日，被告鲲鹏公司郎溪分公司向本院申请追加安徽勤超建筑工程有限公司为本案的共同被告。经审查，被告鲲鹏公司郎溪分公司该项申请没有法律依据，本院依法作出（2015）郎民二初字第00241-1号民事裁定，裁定驳回该项申请。2015年10月28日，原告何俊向本院提出财产保全申请。经审查，原告的申请符合法律规定，本院依法作出（2015）郎民二初字第00241-2号民事裁定，裁定冻结被告鲲鹏公司存放于郎溪县住房和城乡建设委员会的项目资本金600000元。2015年11月13日，鲲鹏公司郎溪分公司向本院提出鉴定申请，请求对案涉房屋楼板安全性进行重新鉴定，本院依法予以准许。同日，双方当事人向本院申请两个月的庭外和解时间，本院依法予以准许。2016年8月8日，委托鉴定工作终结。2016年9月16日，原告何俊向本院提出评估申请，请求对案涉房屋现市场价格及装修费用进行评估，本院依法予以准许，2016年10月24日，委托鉴定工作终结。本院依法组成合议庭分别于2015年10月26日、2016年8月25日、2016年11月24日对本案公开开庭进行了审理，原告何俊委托诉讼代理人涂兴民、两被告共同委托诉讼代理人张茜茹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何俊向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告的商品房买卖合同关系；2、被告返还购房款378500元；3、被告赔偿原告购买同类房屋所应支付的差价款202535元；4、被告赔偿原告各类损失17538元（含装修损失3000元，契税7557元，抵押费80元，登记费160元，维修基金3780元，物业管理费2412元，及自2010年1月1日起，以上述几项费用为本金，按银行存款利率计算出的利息2113元）；5、被告承担本案诉讼费用、鉴定费。事实和理由：2009年12月20日，原告与鲲鹏公司郎溪分公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为10-1-202），合同约定鲲鹏公司郎溪分公司将预售的，位于鲲鹏·金色港湾小区的10幢1单元202室房屋出售给原告。该房为住宅房，面积为127.88㎡，属框架结构，层高为3.2米，建筑层数为六层，原告所购房屋在二层。原告按约给付了购房款，并按规定缴纳了各种税费，并于2012年4月办理了产权转移登记手续。2013年，原告亲戚寄住在该房，因地板漏水致楼下住户夏俊家具等损坏，后在县住建委有关机构协调下，被告赔偿楼下住户夏俊财产损失5000元，由原告领取转交给了该住户，被告和原告共同对原告房屋漏水进行了修缮。2015年4月20日，原告开始请装修公司装修案涉房屋，在装修过程中，装修工发现该房楼板严重裂缝。原告投诉至郎溪县建筑工程质量安全监督管理局，在该单位主持调解下，于2015年6月4日对该房二层楼板委托安徽省建筑工程监督检测站进行了质量检测，检测结果为：二层楼板17-20/B-D支座负弯矩配筋不能满足正常使用下的承载力要求。2015年7月15日，原告与被告、该房建筑单位在郎溪县建筑工程质量安全监督管理局主持协商下，原告提出退房和赔偿损失，遭两被告拒绝。鲲鹏公司郎溪分公司答辩称：原告将两被告作为被告主张承担连带责任不具有主体资格，分公司不具有诉讼主体资格，不应承担连带责任。鲲鹏公司答辩称：1、原告陈述关于购房和交涉过程真实，但原告陈述的要求退房不符合法律规定，原、被告之间未达到解除合同的条件。2、原告诉请赔偿各项损失无事实和法律依据，且请求过高，赔偿损失应在为其加固过程中带来的损失是合理的，原告主张的其他损失无事实及法律依据。3、原告希望在不解除合同的前提下，通过相关部门出具的加固、修复方案进行修复，被告愿意承担在修复期间给原告带来的损失。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告身份证，两被告企业登记信息，《商品房买卖合同》，购房发票、契税完税证、房屋登记费、抵押费，夏俊出具收条，郎溪县××和城乡建设委员会行政处理记录），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交《郎溪县鲲鹏金色港湾二期工程10#楼二层板17-20/B-D安全性分析报告》，《技术服务合同》，证明原告与鲲鹏公司郎溪分公司同意由郎溪县建委对房屋进行安全检测，及房屋楼板不能正常使用，质量不合格的事实。被告对上述两证据的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议。该证据系双方当事人在发生纠纷后由郎溪县建筑工程质量安全监督管理局质量监督科委托检测，双方对检测事实不持异议，本院予以确认；对于检测结果，本院已组织双方当事人共同委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对案涉房屋楼板进行了鉴定，并出具《检测（鉴定）报告》，本院对何俊提交的上述两证据依法不予确认。原告提交《关于鲲鹏·金色港湾的第10幢1单元202号房的房价咨询答复》，《装饰装修工程合同书》、装饰工程费用结算清单、收款收据，欲证明案涉房屋市场价格及花费的装修费用。本院已组织双方当事人共同委托安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司对案涉房屋市场价值就装修价值进行了评估，该公司已出具《房地产估价报告》，本院依法对该估价报告予以确认，作为认定案件事实的依据，对上述两组证据依法不予确认。鲲鹏公司郎溪分公司提交《施工合同》，《加固设计技术服务合同》、加固方案，及《检测（鉴定）报告》，欲证明房屋的质量问题责任承担方应是施工方安徽勤超建筑工程有限公司，房屋质量问题可以通过加固、修复的方式解决。本案系房屋买卖合同纠纷，《施工合同》发生在鲲鹏公司郎溪分公司与建筑施工方之间，与本案的审理不具有关联性，对《施工合同》，本院依法不予确认。《检测（鉴定）报告》系本院依法委托的检测机构出具，具有合法性、关联性、真实性，本院依法予以确认，作为认定案件事实的依据，对其证明对象，本院将在下文予以综合认定。《加固设计技术服务合同》、加固方案系鲲鹏公司郎溪分公司单方委托出具，本院对该两份证据依法不予确认。本院经审理认定事实如下：鲲鹏公司郎溪分公司系郎溪县鲲鹏·金色港湾小区的开发商。2009年12月20日，何俊与鲲鹏公司郎溪分公司签订《商品房买卖合同》，购买上述小区第10幢1单元202号房屋，价款为378500元，购买方式为首付款加银行按揭款。2010年1月3日，何俊支付首付款118500元，2010年11月10日支付购房余款260000元，并于2010年11月11日缴纳契税7570元。2012年4月，鲲鹏公司郎溪分公司将房屋交付给何俊。另，何俊分别于2010年2月4日、2012年4月17日、2012年4月27日向郎溪县房地产管理局缴纳抵押费80元，房屋登记费办证费用80元、80元，于2011年10月19日缴纳住宅专项维修资金3180元，并缴纳了2012年6月至2013年5月31日期间的物业管理费536元。2015年5月，何俊在装修房屋时，发现案涉房屋主卧楼板存在质量问题。后双方当事人在郎溪县××和城乡建设委员会主持下进行了调解，但未达成一致意见。2015年11月13日，鲲鹏公司郎溪分公司向本院提出鉴定申请，请求对涉案房屋主体结构质量是否存在问题，以及房屋质量问题是否严重影正常居住使用进行鉴定，本院依法委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具进行鉴定。2016年5月30日，安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具《检测（鉴定）报告》，检测结论为：“1、被测现浇板板底17-20方向钢筋实测平均间距符合设计及验收规范要求，B-D方向钢筋实测平均间距不符合设计及验收规范要求。2、被测24个现浇板负弯矩钢筋保护层厚度测点中有18处超出施工验收规范允许偏差限值，其余测点符合施工验收规范允许偏差要求；抽检现浇板负弯矩钢筋间距满足设计及施工质量验收规范要求。3、被测现浇板7个板厚测点实测值均超出施工验收规范允许偏差限值，不符合施工验收规范要求。4、由于被测现浇板厚度，钢筋保护层厚度及钢筋实配平均间距实测结果均存在偏差超出施工验收规范允许限值情况，另外结构复核结果表明该板承载力不满足规范要求，故该板安全性不满足规范要求，因此被测板实际施工质量已对结构安全性及正常使用产生影响。”2016年7月5日，安徽省建筑工程质量第二监督检测站根据我院询问，出具《关于郎溪县鲲鹏金色港湾二期工程10#楼局部二层板工程质量司法鉴定回复函》，其中第一条回复内容为：“被测现浇板属于房屋主体结构范畴”。该次鉴定花费鉴定费用20000元。2016年9月16日，何俊向本院提出评估申请，请求对案涉房屋现在市场出售价及装修费用进行评估，本院依法委托安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司进行评估。2016年10月17日，安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，评估价值时点为2016年9月23日，估价结果为：“估价对象于价值时点可实现的市场价值单价为4550元/㎡，房产总价为581035元，部分装修价格为3000元，总价为584035元，人民币大写:伍拾捌万肆仟零叁拾伍元整（货币种类：人民币）。”该次评估花费评估费用5000元。本院认为：何俊与鲲鹏公司郎溪分公司经平等协商签订的《商品房买卖合同》，不违反法律的强制性规定，合法有效，何俊购买的房屋已于2012年1月13日办理房屋产权登记手续，依法取得了房屋的所有权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。本案中，何俊购买鲲鹏公司郎溪分公司销售的商品房经安徽省建筑工程质量第二监督检测站检测，被测现浇板厚度、钢筋保护层厚度及钢筋实配平均间距实测结果均存在偏差超出施工规范允许限值情况，且该板承载力不满足规范要求。鉴于被测现浇板属房屋主体结构范畴，由此可以认定案涉房屋主体结构质量不合格，且被测现浇板实际施工质量已对结构安全性及正常使用产生影响。鲲鹏公司郎溪分公司未能向何俊交付质量合格的商品房，存在根本违约情形，致使合同目的不能实现，何俊有权主张解除其与鲲鹏公司郎溪分公司的商品房买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，何俊已经缴纳了全部购房款378500元，鲲鹏公司郎溪分公司应当将购房款全部返还给何俊，何俊应将房屋返还给鲲鹏公司郎溪分公司。合同解除系因鲲鹏公司郎溪分公司的过错所致，何俊作为守约方，其有权要求违约方赔偿其所受损害和所失利益。何俊因装修房屋损失3000元，因办理抵押手续、房屋产权过户发生税费及办证费用7810元（抵押费80元＋房屋登记费办证费用160元＋契税7570元），缴纳住宅专项维修资金3180元，缴纳物业费536元，产生房屋差价损失202535元，上述费用合计217061元，鲲鹏公司郎溪分公司应当予以赔偿；何俊主张以上述各种费用为本金计算存款利息损失，没有法律依据，本院不予支持。鲲鹏公司郎溪分公司作为鲲鹏公司的分公司，依法设立并领取营业执照，具有合法的诉讼主体资格，本院对鲲鹏公司郎溪分公司关于其不具有诉讼主体资格的抗辩意见，依法不予采纳。综上所述，何俊主张解除其与鲲鹏公司郎溪分公司的商品房买卖合同关系，并主张返还购房款378500元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。何俊主张被告赔偿房屋差价损失及其他损失合计217061元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。鲲鹏公司郎溪分公司作为合同的相对方，应当对上述购房款的返还及房屋差价损失、其他损失的赔偿承担责任，其能力不足以承担全部责任的，应当由鲲鹏公司承担补充赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款，《最高人民法院民事诉讼法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、解除原告何俊与被告合肥鲲鹏房地产开发有限责任公司郎溪分公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告合肥鲲鹏房地产开发有限责任公司郎溪分公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告何俊全部购房款378500元；三、被告合肥鲲鹏房地产开发有限责任公司郎溪分公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告何俊各项损失217061元；四、被告合肥鲲鹏房地产开发有限责任公司对上述第二、三项判决内容承担补充责任；五、驳回原告何俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9860元，保全费3520元，鉴定、评估费用元25000元，合计38380元，由被告合肥鲲鹏房地产开发有限责任公司郎溪分公司、合肥鲲鹏房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  谈 涛审 判 员  孙莹莹人民陪审员  岑 玮二〇一六年十一月三十日书 记 员  杨雪华附判决书适用法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。三、《最高人民法院民事诉讼法》第四十八条第一款公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……