内蒙古兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内22民终815号
上诉人（一审原告）乌兰浩特市江南房地产开发有限公司。住所地内蒙古自治区乌兰浩特市。
法定代表人陶宏，总经理。
委托代理人苑明丰，内蒙古奥斯律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）张凤彬，男，1958年5月16日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。
委托代理人潘长仁，内蒙古圣泉律师事务所律师。
上诉人乌兰浩特市江南房地产开发有限公司（以下简称江南房地产公司）因与被上诉人张凤彬房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2016）内2201民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江南房地产公司的委托代理人苑明丰，被上诉人张凤彬及其委托代理人潘长仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江南房地产公司上诉请求：请求依法撤销(2016）内2201民初453号民事判决，予以改判。事实与理由：2007年8月15日被上诉人与乌兰浩特市土地收购储备整理中心签订两份城市房屋拆迁产权调换协议书，其中一份以被上诉人所有的2座拆迁砖木商业用途房屋分别为56.95平方米和62.4平方米，回迁吉祥花园南（正）楼2单元401E户型，建筑面积为105.76平方米住宅房屋，双方互不相找，另一份是以被上诉人3座拆迁砖木及其他结构商业用途房屋，建筑面积分别为51.37平方米、63.56平方米、108.15平方米，回迁吉祥花园北数第一栋B户型91.76平方米和北数第二栋A户型137.83平方米两套商业用途房屋，拆迁被上诉人房屋总面积有照342.52平方米，无照15.4平方米，合计357.92平方米。于2009年8月16日被上诉人与上诉人签订补充协议，将原回迁的南（正）楼2单元401E户型调换为一号楼1单元301室建筑面积100.91平方米住宅，同时上诉人给付被上诉人差价人民币8730元。在此基础上，被上诉人要求将现有的住宅调换成商业房，于2010年10月21日上诉人与被上诉人签订补充协议，将回迁、调换的三套房屋一并调换为江南一品北侧北数第2户、第3户，面积分别为157.5平方米和172.2平方米，合计面积为329.7平方米，与被上诉人拆迁的总面积差28.22平方米（含15.4平方米无照），经双方协商，上诉人给付被上诉人50平方米地下室，互不相找、互不找差，同时协议约定原合同作废（调换协议及2009年8月16日签订的补充协议一并作废），双方履行时以本合同为准。故上诉人回迁被上诉人房屋329.7平方米及50平方米地下室，与被上诉人被拆迁342.52平方米相符，所以，诉争的301室不包括在回迁面积中，301室应归上诉人所有。房屋竣工后，在履行合同时，上诉人交付被上诉人分别为172.3平方米和194.96平方米的商业房屋，合计面积367.26平方米。被上诉人于2011年2月18日给上诉人出具187642元欠具一枚（其中包括交付房屋面积差27.56平方米的价款，取暖费、物业费，同时扣除拆迁补偿费9000元）。事后被上诉人在无任何理由的情况下，强占补充协议的一号楼1单元301室。一审中上诉人出示了协议书、欠具等证据予以证实，双方对上述证据均未提出异议，而一审法院在没有任何依据的前提下，推定被上诉人依约占有301室是错误的，明显具有偏袒性，严重侵害了上诉人的合法权益。另外根据《物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人的规定，上诉人对争议的301室房屋具有完全的所有权。一审认定的事实无法无据，认定所争议的房屋归被上诉人所有是错误的，请求二审人民法院予以改判。
张凤彬辩称，一审法院判决认定事实清楚，应予维持。上诉人的主张未有相关证据予以证明，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
江南房地产公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告2010年10月21日所签订房屋产权调换补充协议书合法有效；2、确认江南一品1号楼1单元301室为原告所有。
一审法院认定事实：2007年8月15日，张凤彬与乌兰浩特市土地收购储备整理中心签订城市房屋拆迁产权调换协议书（以下简称协议一）约定，由该中心拆迁张凤彬所有的两座拆迁砖木结构商业用途房屋（面积分别为56.95平方米和62.4平方米），该中心以位于吉祥花园南（正）楼2单元401E户型（建筑面积为105.76平方米）的住宅房屋作为安置补偿，双方互不找差；同日，张凤彬与该中心签订城市房屋拆迁产权调换协议书（以下简称协议二）约定，由该中心拆迁张凤彬所有的三座砖木结构及其他结构商业用途房屋（建筑面积分别为51.37平方米、63.65平方米、108.15平方米），该中心以位于吉祥花园北数第一栋B户型（建筑面积91.76平方米）、北数第一栋A户型（建筑面积139.83平方米）两套商业用途房屋作为安置补偿，并约定补偿张凤彬停产停业损失32000元，双方在面积上（包括地下室面积）互不找差。后江南房地产公司接手涉案开发项目，并于2009年8月16日，与张凤彬签订房屋拆迁产权调换补充协议书（以下简称协议三）约定，将协议（一）约定的位于南（正）楼2单元401E户型（建筑面积105.76平方米）的回迁房屋调整为位于1号楼1单元301室（建筑面积100.91平方米）的房屋，回迁面积减少4.85平方米，江南房地产公司支付张凤彬差价款8730元。后张凤彬多次上访反映实际困难，市政府委托乌市城投公司与江南房地产公司协调，将张凤彬回迁标准予以调增，按照100%回迁标准予以安置补偿。2010年10月21日，江南房地产公司与张凤彬签订房屋拆迁产权调换补充协议书（以下简称协议四）约定，将原回迁楼调整为江南一品圈楼北侧北数第2户（建筑面积157.5平方米）、第3户（建筑面积172.2平方米）商业用房并附带2号楼地下室一个（建筑面积约50平方米），同时约定原合同费用互不相找，互不找差，原合同作废。最终，江南房地产公司拆迁张凤彬房屋有房照部分面积342.52平方米，无房照部分面积15.4平方米，共计357.92平方米。后双方在履行合同过程中发生争执，张凤彬以协议（三）约定的1号楼1单元301室应归其所有为由入住，后经有关部门调处，要求双方均不得入住，到法院确认房屋所有权。为此，江南房地产公司诉至该院，要求依法判决双方2010年10月21日所签订房屋产权调换补充协议书合法有效，确认江南一品1号楼1单元301室为江南公司所有。另认定，江南一品圈楼北侧北数第2户、第3户商业用房、地下室（建筑面积约50平方米）已交付给张凤彬使用，双方就上述两处商业用房实际交付面积差达成一致，在扣除部分应付过渡费后，由张凤彬给付江南房地产公司房屋差价款、取暖费、物业费等项费用187642元。诉争1号楼1单元301室住宅亦为张凤彬所占有。
一审法院经对证据审查认为，原、被告双方提供的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，证据来源和形式符合法律规定，对其证明效力予以确认。
一审法院认为，张凤彬与乌兰浩特市土地收购储备整理中心签订的两份城市房屋拆迁产权调换协议书系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。江南房地产公司作为房地产开发企业在接手开发项目后，应承继原合同权利、义务，张凤彬与乌兰浩特市土地收购储备整理中心签订的两份城市房屋拆迁产权调换协议书，对江南房地产公司亦具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。江南房地产公司在原有合同基础上与张凤彬签订的补充合同亦为有效合同。江南房地产公司请求确认原、被告双方于2010年10月21日所签订的房屋产权调换补充协议书（协议四）合法有效，被告对此份补充合同的效力并无异议，对原告此项主张予以支持。本案双方争议的焦点为，双方协议（三）中约定的江南一品1号楼1单元301室的房屋归谁所有，协议（四）是否废止了协议（三）的约定。因协议（三）、（四）为补充协议，对双方两份房屋产权调换协议、两份补充协议进行综合审查，以确定诉争房屋所有权的归属问题。首先，协议（三）约定，将协议（一）中约定的位于南（正）楼2单元401E户型（建筑面积105.76平方米）的回迁房屋调整为位于1号楼1单元301室（建筑面积100.91平方米）的房屋。根据该份补充协议的内容，可以认定协议（三）系协议（一）的补充协议，两份协议为主、从合同关系。而协议（四）约定将原回迁楼调整为江南一品圈楼北侧北数第2户（建筑面积157.5平方米）、第3户（建筑面积172.2平方米）商业用房并附带2号楼地下室一个（建筑面积约50平方米），同时约定原合同费用互不相找，互不找差，原合同作废。该份补充协议未就原合同内容作出说明，应属约定不明。按照法律规定，双方对合同内容约定不明确的，应当按照合同相关条款及交易习惯予以确定合同的真实意思表示。本案中，原、被告双方仅签订两份原始合同（协议一、协议二），且协议（一）已由协议（三）作出补充、调整。协议（二）中约定以两处商业用房对被告予以安置，而协议（四）所调整的亦为两处商业用房。协议（四）中所述的“原合同”，按照对合同内容的文义解释应当理解为协议（二），即协议（四）为协议（二）的补充合同，该两份协议为主、从合同关系。江南房地产公司主张协议（四）所约定的“原合同作废”，指协议（二）、（三）均作废，但未能举证证明协议（四）与协议（三）具有关联性，按照合同主从关系及合同约定的内容，协议（四）并不具备调整协议（一）、（三）的功能。另外，张凤彬作为被拆迁人，被拆迁房屋有房照部分342.52平方米，无房照部分15.4平方米，共计357.92平方米。原始合同（协议一、二）约定按照80%安置标准回迁给张凤彬商业用途房屋229.59平方米（231.59平方米。二审注）﹝91.76平方米+137.83平方米（139.83平方米。二审注）﹞，住宅105.76平方米。后经政府部门协调，江南房地产公司按100%回迁标准对张凤彬予以回迁安置。如果按照江南房地产公司主张的仅以协议（四）中约定内容为全部安置补偿内容，张凤彬被拆迁房屋面积共计357.92平方米（56.95平方米+62.4平方米+51.37平方米+63.65平方米+108.15平方米+15.4平方米），回迁给张凤彬商业用途房屋329.7平方米（157.5平方米+172.2平方米），按100%回迁标准，张凤彬尚有28.22平方米（357.92平方米-329.7平方米）的商业用房未能得到相应补偿，江南房地产公司主张该部分差额面积已由面积约50平方米的地下室予以补偿，但50平方米地下室的价值与28.22平方米商业用房的价值仍存在较大差异，且双方在协议（二）中亦载明“双方在面积上（包括地下室面积）互不补偿”，可见原始合同中亦有给付张凤彬地下室的约定，该50平方米地下室难以作为商业回迁面积不足部分的补偿物来认定。再者，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，原、被告双方对争议的事实均没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。另按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。江南房地产公司作为协议签订一方，认为协议（四）中“原合同作废”的约定，终止了协议（三）中约定的权利、义务，但未能提供证据加以证明。在无其他证据佐证的情况下，张凤彬对整个四份协议及补充协议签订过程及全部案件事实的陈述，按照交易习惯更加符合双方补偿的标准，亦与民法所规定的公平原则、高度概然性原则以及多份协议之间的主从关联性质相吻合。故诉争协议（四）中所述“原合同作废”，不能涵盖协议（一）、（三），协议（三）并未被协议（四）所废止，双方应依约履行该协议所约定的内容。诉争1号楼1单元301室（建筑面积100.91平方米）的房屋现已为张凤彬依约占有，江南房地产公司要求确认其为该房屋所有权人的主张，难以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七十三条规定，判决：一、确认原告乌兰浩特市江南房地产开发有限公司与被告张凤彬于2010年10月21日签订的房屋产权调换补充协议书合法有效；二、驳回原告乌兰浩特市江南房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告乌兰浩特市江南房地产开发有限公司负担。
当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交了如下证据：1、2007年8月15日的两份城市房屋拆迁产权调换协议书；2、2009年8月16日的补充协议书；3、2010年10月21日的补充协议书。分别用以证明被上诉人的两座面积分别为56.95平方米和62.4平方米商业用房调换为吉祥花园南（正）楼2单元401E户型（建筑面积为105.76平方米）的住宅房屋，被上诉人的三座建筑面积分别为51.37平方米、63.65平方米、108.15平方米砖木结构及其他结构商业用途房屋调换为吉祥花园北数第一栋B户型和北数第一栋A户型（建筑面积分别为91.76平方米和139.83平方米）两套（建筑面积合计为231.59平方米）商业用途房屋；2009年8月16日的补充协议将吉祥花园南（正）楼2单元401E户型（建筑面积为105.76平方米）的住宅房屋调整为1号楼1单元301室（建筑面积100.91平方米）房屋，原协议作废，上诉人支付张凤彬差价款8730元；2010年10月21日的补充协议约定将原回迁楼房统一调整为江南一品圈楼北侧北数第2户和第3户（建筑面积分别为157.5平方米和172.2平方米）商业用房并附带2号楼地下室一个（建筑面积约50平方米），2007年8月15日的两份城市房屋拆迁产权调换协议以及2009年8月16日的补充协议一并作废，调整后的房屋面积远远大于被拆迁房屋的原有面积。张凤彬质证认为，对2007年8月15日的两份城市房屋拆迁产权调换协议及2009年8月16日的补充协议认可，2009年8月16日的补充协议约定商业门市带有地下室；2010年10月21日的补充协议是对门市房进行的调整，并不包括对住宅的调整，调整后的房屋价值不同。该协议没有约定的部分内容应以原合同约定为准。按100%标准回迁补偿，该协议约定的回迁面积少28.22平方米，应按当时市场价格进行补差。被上诉人提交诉争的四份合同及乌兰浩特市房产管理局于2011年5月26日出具的《关于张凤彬与江南公司回迁安置纠纷的调解建议》，证明问题与一审一致。上诉人质证认为，上诉人回迁给被上诉人的房屋面积与被上诉人原房屋面积相符，差价部分给补了50平方米地下室。对调解书的情况不清楚。承认商业门市约定有地下室，商业门市地下室与住宅地下室存在差价。对上诉人二审争议的事实，本院认定如下：2007年8月15日的两份城市房屋拆迁产权调换协议书，证明被上诉人的两座面积分别为56.95平方米和62.4平方米的商业用房以及被上诉人的三座建筑面积分别为51.37平方米、63.65平方米、108.15平方米砖木结构及其他结构商业用途房屋调换为吉祥花园南（正）楼2单元401E户型（建筑面积为105.76平方米）的住宅房屋以及吉祥花园北数第一栋B户型和北数第一栋A户型（建筑面积分别为91.76平方米和139.83平方米）两套（建筑面积合计为231.59平方米）商业用途房屋的事实，被上诉人对此认可，该事实本院予以确认。2009年8月16日的补充协议书是将吉祥花园南（正）楼2单元401E户型（建筑面积为105.76平方米）的住宅房屋调整为1号楼1单元301室（建筑面积100.91平方米）房屋，是对被上诉人两座面积分别为56.95平方米和62.4平方米的商业用房产权调换后的房屋位置及其面积的调整，并未涉及被上诉人另三座建筑面积分别为51.37平方米、63.65平方米、108.15平方米砖木结构及其他结构商业用途房屋产权调换后的房屋位置及其面积的调整，被上诉人对该事实未有异议，本院予以确认。但2010年10月21日的补充协议书的约定内容，并不能证明已将被上诉人原有的共计五座房屋产权调换后的回迁楼房的坐落位置及其面积等事项统一调整为江南一品圈楼北侧北数第2户和第3户（建筑面积分别为157.5平方米和172.2平方米）商业用房并附带2号楼地下室一个（建筑面积约50平方米），亦无法证明2007年8月15日的两份城市房屋拆迁产权调换协议以及2009年8月16日的补充协议一并作废，并且调整后的房屋面积远远大于被拆迁房屋的原有面积并对差价款予以补足的事实。被上诉人对上诉人主张的事实不予认可，对上诉人该项主张本院不予确认。一审查明的事实清楚。
本院认为，张凤彬与江南房地产公司之间的房屋拆迁安置补偿合同法律关系是双方的真实意思表示，体现了当事人的意思自治和志愿的法律原则，该合同合法有效，应受法律保护。上诉人江南房地产公司主张其已将被上诉人原有的共计五座房屋产权调换后的回迁楼房的坐落位置及其面积等事项统一调整为江南一品圈楼北侧北数第2户和第3户商业用房并附带2号楼地下室一个，2007年8月15日的两份城市房屋拆迁产权调换协议以及2009年8月16日的补充协议一并作废，并且调整后的房屋面积大于被拆迁房屋的原有面积并对差价款予以补足证据不足，其所提举的证据效力及其陈述的事实并未达到举证责任要求的基本标准，不能达到证明待证事实的举证目的，被上诉人对此不予认可，本院不予支持。
综上所述，上诉人江南房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人江南房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李英革
审判员 陈 玲
审判员 杨丽君
二〇一六年八月十二日
书记员 倪作鹏