福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初774号
原告（反诉被告）梁耀德，男，1984年4月10日出生，汉族。
委托代理人林伟国，福建汇丰联盟律师事务所律师。
被告（反诉原告）肖连城，男，1959年6月5日出生，汉族。
委托代理人钟顺昌、叶剑锋，福建天衡联合律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司厦门城市建设支行。
负责人潘真，行长。
委托代理人常昱、王春阳，中国建设银行股份有限公司厦门市分行职员。
原告梁耀德与被告肖连城房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据原告梁耀德的申请，依法追加中国建设银行股份有限公司厦门城市建设支行（以下简称建行厦门城建支行）作为第三人参加本案诉讼。在案件审理过程中，被告肖连城提起反诉，本院依法予以合并审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁耀德及其委托代理人林伟国，被告（反诉原告）肖连城及其委托代理人钟顺昌，第三人建行厦门城建支行的委托代理人常昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁耀德诉称，原告与被告肖连城于2016年1月22日签订编号为1581120的《房产买卖协议》，约定由原告向被告购买位于厦门市海沧区马青路6000号2305室房产（以下简称案涉房产），面积为116.59平方米，总价为1918000元（人民币，下同），原告于本协议签订之日支付被告购房定金15万元等；《房产买卖协议》第五条约定被告应于协议签订当日委托担保公司办理房产过户手续；第六条约定若于2016年1月22日前因一方原因仍无法办理交易过户手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。《房产买卖协议》签订当日原告已按约定向被告支付购房定金15万元。双方前往银行咨询贷款事宜，后临下班时间未前往交易中心办理过户手续；双方遂于2016年1月26日（周二）再次前往交易中心办理委托担保公司办理过户手续，但被告临提交材料前突然反悔，拒绝办理房产担保与过户手续；虽经原告多次催促，被告均拒绝办理过户手续。原告认为，被告的行为违反了法律规定和双方合同约定，严重侵害了原告的合法权益，依法应承担相应的违约责任。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、被告继续与原告履行双方于2016年1月22日签订编号为1581120的《房产买卖协议》；二、被告赔偿原告违约金36442元（每逾期一日按房产成交价的0.05%支付违约金，从2016年1月26日起暂计至2016年3月3日，应计算至实际办理过户之日止）；三、由被告承担本案全部诉讼费用（包括保全费）。
被告肖连城辩称，本案合同符合解除的条件，被告也提出反诉，主张解除合同。本案合同履行过程中，被告并未违约，是因为原告梁耀德先违约才导致合同无法履行。正是由于原告显示出其履约不行的情形，被告要求其先支付首付及为后续款项办理担保，因为原告不履约才导致被告无法履行合同。
第三人建行厦门城建支行述称，若法院支持原告梁耀德诉求，则需等待原告还清第三人贷款后，第三人才解除抵押。
反诉原告肖连城反诉称，反诉原告与反诉被告于2016年1月22日下午签订编号为1581120的《房产买卖协议》，约定反诉被告向反诉原告购买案涉房产，面积116.59平方米，总价为1918000元。反诉被告于协议签订当日下午支付反诉原告购房定金15万元。《房产买卖协议》第四条约定反诉被告将总购房款分两次支付反诉原告，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，首期购房款除购房定金外，还需支付368000元，购房余款由反诉被告向银行申请商业贷款140万元付清；第五条约定若双方协商委托担保公司办理转按揭及房产过户手续，则双方应于2016年1月22日前到担保公司签署有关合同。第六条约定双方应前往土房局办理交易过户登记手续，若于2016年1月22日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约这方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。《房产买卖协议》签订及购房定金收取手续后已是下午两点多，双方再前往厦禾路银行中心找担保公司办理委托手续时已是下午三点多，到担保公司后，担保公司通过银行查明反诉被告夫妻的银行个人信用记录均各有二十多条不良记录，即向反诉被告讲明其银行贷款难度很大，且如能贷款条件也很苛刻（贷款额度少、贷款利息提高、需信用保证金）。反诉被告得知后，觉得购房压力大，最终不办理委托手续，反诉原告单方签了委托手续也只得作罢，时已是下午四点多。且不说当天下午系反诉被告违约不签委托手续，当时近下班时间，案涉房产也需解除抵押，即使双方办理委托也无法办理过户手续，故协议第六条办理房产过户的约定已实际不能履行。鉴于反诉被告夫妻的银行个人信用存在大量不良记录，反诉被告可能失去全额支付购房款能力的实情，2016年1月26日反诉被告要求办理案涉房产过户时，反诉原告遂要求反诉被告应先支付完其余首期购房款368000元，并提供能保证全额支付购房款的担保。此后，反诉被告仅要求反诉原告配合其办理案涉房产过户，但不支付首期购房款，也一直无法提供保证全额支付购房款的担保。2016年2月22日，反诉原告最后短信通知反诉被告需支付首期购房款，如不买可退还购房定金，然反诉被告一直不予理会。至本案诉讼前，反诉被告支付首期购房款及提供保证全额支付购房款担保的合理期限已过。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的相关规定，反诉被告在合理期限内未恢复履约能力并且未提供履约担保，反诉原告可以解除合同。双方已失去履约的信任基础，如判决合同履行，将给后续合同履行带来极大的障碍，可能引发其他纠纷诉讼。由于反诉被告一直不予支付购房首付款，也不为其履约提供担保，致使双方履约不能，时间一拖再拖，现房价受市场影响，已由原191.8万元变为250万元左右，如原告能早早支付首付款双方办理过户并及时向反诉原告支付全额购房款，反诉原告亦能将卖房款项再行投资置业，双方均公平合理，原告仍以191.8万元的价格要获得250万元左右的房屋，对被告显失公平。反诉原告同意退还反诉被告15万元购房定金。为维护合法权益，反诉原告提起反诉，请求判令：解除反诉原告与反诉被告于2016年1月22日签订编号为1581120的《房产买卖协议》。
反诉被告梁耀德辩称，一、反诉被告不存在违约的情形，从反诉原告的反诉状来看，双方签订协议及收取购房定金手续后已是下午两点多，再前往厦禾路银行中心找担保公司办理委托手续时已是下午三点多，查询完已是下午四点多，反诉原告也表示当时近下班时间，案涉房产也需要抵押，即使双方办理委托也无法办理过户手续。因此，在此种情况下，不能进一步履行合同，并不属于反诉被告违约的情形。二、反诉被告不存在无法支付购房款的情形，从反诉原告的反诉状来看，其也仅是充满猜测“银行贷款难度很大”、“可能失去全额支付购房款能力的情形”等，但实际上，信用卡稍微有逾期还款的情形，并不导致无法贷款；而且从当时咨询来看，银行亦表示可以贷款，仅仅是利率相对上浮而已，不存在反诉被告无法获得贷款的情形。因此，反诉原告关于反诉被告无法获取贷款的主张毫无事实和法律依据，均是其个人推测。三、反诉原告拒不履行《房产买卖协议》的事实清楚。从反诉原告提交的证据来看，2016年1月22日过后，反诉被告主动约反诉原告在2016年1月26日前往海沧区政务中心依照合同约定办理过户登记手续，但是在现场，反诉原告以其配偶不同意为由，拒不按协议约定的付款方式办理过户登记手续，而要求反诉被告先将协议约定的第二笔款项付清后再办理手续，显然属于反诉原告违约，且从反诉原告提供的证据中的短信来看，反诉被告多次催促反诉原告履行合同，但反诉原告均拒绝按协议约定的付款方式履行，显然属于反诉原告违约。综上，反诉被告不存在违约的情形，反而是经反诉被告多次催促履行协议后，反诉原告均拒绝履行《房产买卖协议》，故应驳回反诉原告的诉讼请求，支持反诉被告包括要求继续履行全同的本诉请求。
第三人建行厦门城建支行述称，反诉诉讼请求与第三人无关。
经审理查明，被告（反诉原告）肖连城系案涉房产的所有权人，第三人建行厦门城建支行系案涉房产的抵押权人。2016年1月22日，经案外人厦门市海沧区城希地产中介服务部（以下简称城希中介服务部）的居间介绍，原告（反诉被告）梁耀德（注：乙方）与肖连城（注：甲方）签订编号为1581120的《房产买卖协议》一份，约定甲方将案涉房产出售给乙方，总价为1918000元，协议签订之日乙方支付甲方购房定金15万元。协议第四条约定，乙方将总房款分两次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，乙方于2016年1月22日向甲方支付15万元（含定金），于2016年2月21日前向甲方支付368000元，乙方向银行申请商业贷款140万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起两日内将差额部分直接支付甲方。协议第五条约定，双方委托担保公司办理转按揭及房产过户手续，应于2016年1月22日前到担保公司签署相关合同。协议第六条约定，若于2016年1月22日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。协议第十二条约定违约责任：1、甲方双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方（城希中介服务部），并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过5天仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。
协议签订当日，原告（反诉被告）梁耀德支付被告（反诉原告）肖连城购房定金15万元。上述款项支付之后，原、被告以及双方配偶、城希中介服务部的工作人员王某共五人，前往银行中心的中国银行办理贷款事宜，银行查询梁耀德及其配偶杨惠琳的征信之后，告知因二人存在多次逾期还款记录，贷款需要利率上浮、购买理财产品、提供3万至5万元的信用保证金等。肖连城夫妇签订了贷款相关材料，梁耀德夫妇未签订贷款申请材料。因临近下班时间，原、被告双方未前往海沧区政务中心办理担保及过户手续。2016年1月23日、24日为周末，直至2016年1月26日，原、被告以及双方配偶前往海沧区政务中心拟办理担保及过户手续时，肖连城要求梁耀德需先支付剩余首付款项。原、被告双方于2016年1月26日、27日就合同履行问题进行电话沟通，其中部分通话内容有，梁耀德：“……我是按着我的协议，不然我这定金也在你那边，……你是什么原因不过户？……”肖连城：“你银行卡逾期太多次，严重，……”梁耀德：“我是按协议来，你现在就是没有按协议来，就是没有按协议规定的日期你去履行这个协议。……”肖连城：“……你那天也是你的原因啊，你的征信的问题你再考虑啊。”梁耀德：“那一天也是有时间的原因，没有办法考虑清楚，是不是。”肖连城：“……因为你那个你自己你的原因，造成那天不能签的，因为你的原因现在我的老婆担心说，信用卡怎么会逾期那么多长时间？那以后他那个不履行呢？……”梁耀德：“那天是因为时间来不及，我没有办法确认，但是当我确认的时候，你没有办法配合我。……”肖连城：“那你现在首付怎么样？……”梁耀德：“我是觉得说，我们按房屋的买卖去走就可以啦。”肖连城：“按买卖协议我发现你的信用已经不行啦，等先拿到首付再过户给你啊，……”
2016年1月27日，原告（反诉被告）梁耀德向被告（反诉原告）肖连城发送短信：“……根据《房产买卖协议》第十二条的约定，若您拒绝在2016年1月27日前与我前往土房局办理交易过户登记手续，我有权解除合同，并要求您双倍向我退还定金300000元。现我本着友好协商的态度通知您，请您在2016年1月29日前与我一同前往土房局办理交易过户登记手续。若您仍拒绝配合，我将依照约定解除《房产买卖协议》并要求您双倍返还定金。……”肖连城回复：“我也跟你明确一下：第一，……马上跟你到银行中心办理担保事宜，银行告诉你的征信出问题（夫妻两人的信用卡都有20次的逾期记录）要办理按揭要提高利息百分十并多5万元的信用保证金三年，我看你们两人非常可（注：应为困）难，我就安慰你们说，让你们考虑一下，要买不买都可以，不买我把钱退还你，一分不少。第二，我不是不卖你，也不是要给你涨价，只是因你的作法让我不放心，所以我要求你把首付付清，再办理担保过户，……”梁耀德又发送短信：“肖连城先生，您是否同意在2016年1月29日配合我到土房局办理交易过户登记手续。……”肖连城回复：“首付啥时候给清楚，啥时候办理担保过户（2016年2月22日前都可以）”。2016年2月22日，肖连城向梁耀德发送短信：“梁老师新年好！今天是2016年2月22号（壹个月已到了）不知你这边有何打算怎样处理，如你首付还没有备好，我可再宽容十、八天都没问题，如你不打算买，我可把钱如数退还你，你考虑一下回复我。”梁耀德回复：“……按合同走才有法律保障！你也考虑下！”2016年1月28日，梁耀德向肖连城邮寄一份《通知函》，载明内容与梁耀德于2016年1月27日向肖连城发送的第一条短信内容一致。肖连城于2016年2月1日收到该份邮件。梁耀德于2016年3月2日起诉至本院，提出如上诉请。
另查明，原告（反诉被告）梁耀德名下的贷款、贷记卡自2011年9月至2012年11月期间，分别存在4次、3次逾期还款记录。梁耀德的配偶杨惠琳名下有以下贷款及贷记卡：平安银行厦门分行于2011年9月29日向其发放的贷款129000元，该笔贷款在2011年9月至2014年9月期间共发生7次逾期还款，逾期金额自34元至4041元不等；招商银行于2012年7月23日发放的贷记卡，授信额度43000元，该卡在2012年12月发生逾期还款，金额为369元，在2013年1月发生逾期还款，逾期持续月数2个月，逾期金额1072元；招商银行于2012年7月21日发放的贷记卡，授信额度5000元，该卡自2012年7月至2015年9月共发生21次逾期还款，最高金额达7355元。
在案件审理过程中，原告梁耀德向本院申请查封、冻结被告肖连城名下案涉房产（保全财产以价值15万元为限），本院于2016年3月10日作出（2016）闽0205民初774号民事裁定书，裁定查封、冻结肖连城名下案涉房产（保全价值以15万元为限），并执行了相应的保全措施。
以上事实，有原告（反诉被告）梁耀德提供的收条、工商银行转账凭证、不动产权证书、通话详情单、《通知函》、邮件投递情况、光盘、通话内容记录、短信截屏，被告（反诉原告）肖连城提供的短信截屏，梁耀德与肖连城均提供的《房产买卖协议》，第三人建行厦门城建支行提供的《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证、抵押权预告登记证明书，证人王某的陈述，以及本院庭审笔录等予以证实，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告（反诉被告）梁耀德与被告（反诉原告）肖连城签订的《房产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容和形式未违反法律、行政法规的效力性强制规定，属于有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。根据合同约定，双方应于签订合同当日即2016年1月22日办理担保及过户手续，但当天由于临近下班这一客观原因双方均无法按约履行。另外，合同约定梁耀德于2016年2月21日前向肖连城支付除定金以外的购房首付款368000元，支付时间确系在办理担保、过户手续之后，即肖连城履行办理担保、过户手续的义务在先，梁耀德履行支付购房首付款368000元的义务在后。关于肖连城未在2016年1月22日之后配合梁耀德办理担保及过户手续是否构成违约，本院认为，双方在签订合同之后前往银行办理贷款事宜时，才查询梁耀德及其配偶杨惠琳的征信记录，梁耀德、杨惠琳的征信均存在逾期还款的不良记录，杨惠琳的逾期还款记录合计更是高达30次之多，在房屋按揭贷款的场合下，借款人的配偶亦须签字，借款人及其配偶的征信都会影响银行贷款的发放，银行作为贷款发放机构，尚且据此判断贷款发放的风险，并通过上浮利率、要求借款人提供信用保证金等的方式提高贷款的条件。肖连城作为卖方，在知悉买方梁耀德及其配偶的征信问题之后，对于梁耀德的履行债务能力以及是否会依约履行支付购房首付款产生怀疑显属常理，虽然未立即提出要求梁耀德先行支付剩余首付款，但在2016年1月26日当天拟办理担保、过户手续时提出这一条件，并在其后的电话、短信沟通中反复要求梁耀德先支付剩余首付款再办理担保、过户手续。而且，根据二手房屋买卖的通常交易习惯，在过户当天及之前买方须支付除贷款金额以外的所有购房款，肖连城要求梁耀德先支付购房首付款亦在合理范围之内。综上，肖连城主张其系行使不安抗辩权，本院予以采信，肖连城在梁耀德支付购房首付款前，得以中止履行合同约定的办理担保、过户手续的义务，未构成违约。根据原、被告双方往来的短信，2016年1月27日，肖连城要求梁耀德支付购房首付款，并承诺期限可至2016年2月22日，在2016年2月22日当天，肖连城仍给予梁耀德八天、十天的宽限期，本院认为，在房价易受国家税费等政策影响的二手房买卖活动中，上述期限应视为合理期限，在合理期限内梁耀德仍未先行支付购房首付款或提供履约担保，肖连城可以解除合同。而且，梁耀德在肖连城提出不安抗辩权的情况下，不予支付购房首付款，也不为其履约提供担保，在房价大幅上涨的背景下，合同继续履行对肖连城显失公平。综上，梁耀德请求继续履行双方签订的《房产买卖协议》并要求肖连城支付违约金，依据不足，本院不予支持。肖连城反诉请求解除双方签订的《房产买卖协议》，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于肖连城同意退还梁耀德购房定金15万元，未在双方诉讼请求范围之内，本院对此不作判决，双方可协商处理。依照《中华人民共和国物权法》第六十条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告梁耀德的全部诉讼请求；
二、解除反诉原告肖连城与反诉被告梁耀德于2016年1月22日签订的编号为1581120的《房产买卖协议》。
本案本诉案件受理费24544元，减半收取12272元，以及保全费1270元，由原告梁耀德负担；反诉案件受理费22062元，减半收取11031元，由反诉被告梁耀德负担，应于本判决生效之日起七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 谭婉群
二０一六年六月十二日
书 记 员 林 烨
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……