江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4586号
上诉人（原审被告）宾耀华，男，1980年8月8日生，汉族。
委托代理人任志胜，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京金盛商业投资管理有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路31号。
法定代表人赵彤，该公司总经理。
委托代理人杨兴建，男，1978年12月6日生，汉族，南京金盛商业投资管理有限公司法务。
上诉人宾耀华因与被上诉人南京金盛商业投资管理有限公司（以下简称金盛公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宾耀华及其委托代理人任志胜，被上诉人金盛公司的委托代理人杨兴建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
金盛公司原审诉称，2013年11月8日，金盛公司与宾耀华签订《摊位租赁合同》。合同签订后金盛公司将摊位出租给宾耀华，双方约定租期为2013年12月9日至2014年12月8日，摊位及设施费用为3.3元每日每平方米，全年费用为516008元；租金按先付后用的原则，支付方式为季付；宾耀华应提前10日支付下一期费用，宾耀华逾期支付的，应按费用总额向金盛公司支付每日3%的滞纳金。宾耀华已支付2013年12月9日至2014年3月2日租金120002元。根据合同约定，宾耀华应提前支付下一期租金（2014年3月3日至2014年9月2日），但宾耀华至今未付，已逾期122天，宾耀华拖欠使用期间的租金为298742元。金盛公司多次向宾耀华催收，宾耀华不予理睬。故金盛公司诉至法院，请求判令宾耀华支付摊位及设施使用费330501.6元（按同期银行贷款利率的2倍计算自2014年3月3日起至2014年10月23日止）并支付滞纳金24060元（2014年3月3日至2014年10月22日）；自2014年10月23日起按租金标准支付占有使用费；宾耀华支付违约金30000元；案件诉讼费用由宾耀华承担。
宾耀华原审辩称，金盛公司作为出租方，在消防未验收合格情况下，欺骗宾耀华进场营业，导致双方签订的合同不能正常履行，宾耀华可以依法行使合同解除权。在签订合同后，金盛公司又与宾耀华签订了补充协议，约定给予宾耀华六个月的免租期，即2014年6月至2014年12月，因而金盛公司向宾耀华主张租金没有法律依据，宾耀华仅欠金盛公司租金99002元。金盛公司没有通过消防验收就出租，严重违反消防法律规定，宾耀华不缴纳租金是履行抗辩权。因此宾耀华不应承担租金也不应承担违约金、滞纳金，请求法院依法裁判。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区建宁路31号二楼B区5号房屋（以下简称5号房屋）系南京昆斯兰置业发展有限公司（以下简称昆斯兰公司）于2010年9月20日取得建设工程规划许可证后开发建设。昆斯兰公司建设完工后，将该房屋交由金盛公司使用，用于经营金盛国际家居中央门店。
2013年11月8日，金盛公司（甲方）与宾耀华（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于南京市建宁路31号二楼B区5号428平方米的摊位（以下简称涉案摊位）出租给乙方开展经营活动；乙方租赁上述摊位用于经营“金凤凰·美好人生”家具，乙方应于正式营业前，完成该摊位经营所需的全部审批、登记或备案手续，否则甲方有权解除合同，由此产生的一切费用及后果由乙方自行承担；租赁期限为一年，自2013年12月9日起至2014年12月8日止，甲方给予乙方免租期，在此期间乙方不向甲方支付摊位及设施使用费，免租时间为2014年12月9日起至2015年4月8日；租赁期限届满后，乙方如需继续承租该摊位，应于上述租赁期届满前2个月向甲方书面提出，如甲方不同意乙方继续租赁该摊位，双方租赁关系自本合同期届满之时终止，如甲方同意乙方继续租赁该摊位，双方应于上述租赁期限届满30日之前就有关租赁条件协商一致另行签署租赁合同；乙方摊位及设施使用费按每天每平方米3.3元计算，租赁期内共计516008元；按先付后使用的原则，乙方半年一次向甲方支付，首期使用费应在合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付，逾期交纳的，应按摊位及设施使用总额向甲方支付每日3%的滞纳金；乙方应于合同签订之日向甲方交纳10000元保证金（该保证金作为乙方商品质量及履行本合同、附件以及遵守出租方各项管理制度的保证，不作他用）；合同解除或终止时，经甲方确认乙方满足已付清一切应付款项，包括但不限于该摊位使用费、物业服务费、各类违约金、赔偿金及其他依法或依约应当支付的费用，乙方已按合同约定交还摊位等条件满一年后，保证金无息返还乙方；乙方无论因何种原因撤场，撤场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除；如甲方同意乙方提前终止合同，乙方除需承担摊位及设施使用费总额10%的违约金外，其他费用不予退还，乙方剩余的摊位及设施使用费可在合同终止六个月后由乙方提出并办理相关手续后无息退还；合同有效期内，乙方累计3次逾期缴纳费用或一次逾期30日以上仍不缴纳费用，乙方擅自停业超过7日等，甲方有权立即解除合同，因此发生的损失由乙方承担；合同终止时，乙方如不能将摊位、设施及时归还，则从合同终止日次日起直至场地归还为止，乙方仍需向甲方支付场地使用费及其他相关费用；因乙方擅自停业、欠租或其他违约行为导致合同解除的，乙方存放在摊位的物品、货物由甲方清点盘存，仓储费由乙方支付，甲方对于乙方自合同解除之日起超过30日仍未领取的物品、货物将按废弃物处理，乙方不得以任何理由要求甲方赔偿等等。
合同签订后，金盛公司即将涉案摊位交付宾耀华使用，宾耀华亦向金盛公司支付保证金10000元，并支付租金150002元（至2014年3月24日）。
2014年5月25日，金盛公司（甲方）与包括宾耀华在内的29户承租人（乙方）签订《补充协议》，约定：联盟商户由林华山牵头，并于2014年6月10日前向甲方报备所有资料；补充协议是双方《租赁合同》的补充约定，与《租赁合同》具有相同的法律效力；特别约定免租期两个月（2014年6月9日至2014年8月8日），免租两个月优惠在原有合同租赁期限基础上顺延，优惠四个月租金提前使用（2014年8月9日至2014年12月8日），2014年12月9日后，如遇业主撤场，按照撤场报告日期结算，退还剩余租金，甲方承诺在一个月内予以返还……，如遇被联盟开除或退出商户，上述优惠政策全部取消等等。
在合同履行过程中，包括宾耀华在内的承租人向金盛公司递交撤场申请书，称金盛公司经营管理不善，导致其严重亏损，且金盛公司隐瞒消防验收未通过的事实，不能开具发票，遂提出撤场申请。2014年7月14日，宾耀华等承租人再次发送撤场报告，要求于2014年8月前撤场。同年8月15日，宾耀华等承租人委托江苏当代国安律师事务所律师向金盛公司发送律师函，称因金盛公司存在将未经主体竣工验收和消防验收不合格房屋对外出租等违约行为，其于2014年7月提出解除合同要求撤场，但金盛公司未予答复，现告知其将于2014年8月19日撤场。同年9月3日，林华山等其他业主向金盛公司发送《关于解除摊位租赁合同的函》，要求与金盛公司解除合同，金盛公司承担赔偿损失等违约责任。同年7月4日，金盛公司向宾耀华发送通知函，要求其应于2014年7月7日前交纳第三季度租金129002元。此后，宾耀华未向金盛公司支付下一期租金，金盛公司亦未同意宾耀华撤场。因双方对于合同解除及违约责任等产生争议，金盛公司遂向一审法院提起诉讼，要求判如所请。
另查明：金盛公司金盛中央门店具有相应的建设工程规划许可，于2014年9月22日取得消防安全检查合格证，于2014年10月16日即取得营业执照。在本院（2014）鼓民初字第5802号等其他同类案件中，金盛公司确认双方之间的合同于2014年9月3日终止履行。
原审庭审中，金盛公司认为，双方之间的租赁合同于立案之日（2014年10月23日）解除；提供通知函及邮寄凭据，用以证明金盛公司于2015年1月16要求宾耀华返还摊位。宾耀华认为，合同解除之日为2014年8月19日；对通知函真实性不予认可。
以上事实，有当事人陈述、租赁合同、补充协议、收款收据、撤场报告、律师函、解除合同通知函、接处警工作登记表以及一审开庭笔录等证据予以证实。
原审法院认为，金盛公司与宾耀华之间就涉案摊位所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行期限内，宾耀华认为2014年8月19日双方之间合同解除，金盛公司认为双方之间的租赁合同于2014年10月23日合同解除，实际上双方未继续履行合同，结合其他案件，一审法院予以确认合同解除之日为2014年9月3日。双方之间合同终止履行后，宾耀华作为承租人负有将租赁物返还金盛公司的义务，金盛公司应予配合协助。
关于合同解除的责任问题。宾耀华认为，因金盛公司交付其使用的摊位存在房屋主体未竣工及消防验收不合格等问题，无正当理由干扰其经营等，导致双方合同无法履行，因而有权解除合同。双方合同签订时，5号房屋系经规划批准后建设，虽存在未经消防验收的问题，但经整改后已于2014年9月22日验收合格，具备经营使用条件。宾耀华提供的证据不足以证明金盛公司存在阻挠出货等干扰承租人经营的行为。故宾耀华所称解除合同的理由不成立，其单方提出与金盛公司解除合同，不符合合同约定和法律规定，应承担由此产生的违约责任。
关于金盛公司主张宾耀华支付租金及占用使用费问题。根据双方2014年5月25日补充协议约定，承租人享有六个月免租期优惠，如承租人退出则不再享受优惠政策。宾耀华等承租人自该补充协议签订后，多次向金盛公司提出撤场申请，明确表示退出经营，不再承租摊位。故根据双方的约定，宾耀华不应享受金盛公司承诺的免租期优惠，其仍应根据双方租赁合同的约定，向金盛公司支付承租期间的租金。双方之间的合同于2014年9月3日终止履行，对于合同终止前的租金，宾耀华应予支付。故宾耀华应向金盛公司支付自2014年3月25日起至2014年9月3日止的租金225984元（3.3元／月／平方米×428平方米×160天）。
合同终止后，双方应及时办理租赁物交接手续，以减少双方的损失。宾耀华等承租人多次发函明确要求撤场后，金盛公司未及时与承租人沟通并协商解决双方之间争议的问题。根据2014年8月19日接处警工作登记表，可以证明一些承租人欲腾空并交还摊位时，金盛公司以其未结清租金为由，不同意其搬离，此后亦未采取积极措施提存涉案摊位上遗留的物品，致使租赁摊位持续处于原有使用状态，客观上造成了损失的持续扩大。金盛公司致使损失扩大，应承担扩大部分的损失。后金盛公司于2015年1月16日要求宾耀华返还摊位。故结合本案的具体情况，酌定宾耀华应给付金盛公司2014年9月4日至2015年1月16日期间的占用使用费20000元。
关于金盛公司主张宾耀华支付逾期付款滞纳金24060元元的问题。根据双方合同的约定，承租人应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期租金。宾耀华迟延支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。金盛公司主张的滞纳金，实际上是要求宾耀华承担违约责任。宾耀华认为其主张的违约金标准过高，请求予以调整。因此对于滞纳金，应以金盛公司实际损失为基础，并结合双方合同履行的具体情况以及当事人过错程度等，酌定宾耀华以欠付租金为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率的1.3倍标准向金盛公司支付逾期付款违约金。
关于金盛公司主张宾耀华支付违约金30000元的问题。因宾耀华单方提出解除合同，构成违约，应承担由此产生的违约责任。宾耀华认为金盛公司主张违约金过高，请求法院予以调整。原审法院认为，合同一方主张违约金不应过分高于实际损失，本案中金盛公司已经主张了房屋占有使用费、滞纳金，再次主张的违约金过高，应予以调整。因此结合合同终止的原因以及双方当事人过错程度等，酌定宾耀华给付金盛公司违约金5000元。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、宾耀华于判决生效之日起十日内给付南京金盛商业投资管理有限公司租金225984元、占用使用费20000元及逾期付款违约金（基数为225984元，按照中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率的1.3倍计算自2014年5月30日起至2014年10月22日止）；二、宾耀华于判决生效之日起十日内支付南京金盛商业投资管理有限公司违约金5000元。一审案件受理费6802元，保全费2335元，合计9137元，由宾耀华负担5000元，由南京金盛商业投资管理有限公司负担4237元（南京金盛商业投资管理有限公司已预交，宾耀华在履行上述给付义务时一并给付南京金盛商业投资管理有限公司）。
宾耀华不服一审判决向本院提起上诉称，一、一审法院认定上诉人宾耀华与被上诉人金盛公司合同解除时间为2014年9月3日有误。根据原审查明的事实，宾耀华至少以书面形式分别于2014年7月14日，8月15日两次向被上诉人金盛公司主张撤场。撤场一词，在双方签订的合同以及补充协议中多次出现，从其上下文的理解来看，即是要求提前解除租赁合同。上诉人宾耀华以撤场报告的形式要求解除合同，也是依照合同约定的解除方式，符合通常对撤场含义的理解，同时，宾耀华给金盛公司的撤场报告中，明确了金盛公司的违约之处，并告知了具体撤场的期限，完全符合解除通知的法律要义。根据合同法的规定，当事人主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到对方时解除。因此，宾耀华认为其与金盛公司之间的租赁至迟应当至2014年8月15日其委托江苏当代国安律师事务所发函件载明的2014年8月19日即已解除。一审法院认为结合其他案件确认合同解除之日为9月3日。而9月3日，上诉人宾耀华并未以任何形式向金盛公司发出任何形式的通知，宾耀华具体撤场日期也并非是9月3日，一审法院摈弃本案已查明基本事实而通过其他案件的不相关事实来认定双方合同解除时间。如原审法院认为上诉人宾耀华的书面通知不能作为解除依据，应当审查宾耀华实际撤场的时间，一审法院选择参照其他案件处理，无法律依据。因此，一审认定合同解除时间为2014年9月3日有误。结合本案查明的事实，应当认定为2014年8月19日。二、宾耀华于2014年7月30日即从金盛公司搬离，并不存在所谓的占用期间费用。民事诉讼法秉承着谁主张谁举证的原则，金盛公司主张宾耀华于合同解除后仍占用租赁房屋，并要求支付相应的费用，应当首先证明宾耀华的不当占用事实。而一审法院仅依据金盛公司提供的要求宾耀华于2015年1月16日返还摊位的通知，即确认宾耀华应支付给金盛公司2014年9月4日至2015年1月16日期间的占用使用费明显是不恰当的。事实上，宾耀华已经于2014年7月30日从金盛公司搬离，如一审法院查明的事实，因金盛公司以上诉人宾耀华未结算清租金为由，扣留了宾耀华的部分物品，对此造成的持续使用状态，显然不应由宾耀华承担。三、宾耀华因合同目的无法实现解除合同，不存在违约责任。根据合同法的规定，合同的解除有三种方式，协议、约定和法定解除。宾耀华主张解除租赁合同的原因，原审法院也依法查明为“金盛公司经营管理不善，导致其严重亏损，且金盛公司隐瞒消防验收未通过的事实，不能开具发票”、“金盛公司于2014年9月22日取得的消防安全检查合格证，于2014年10月16日即取得营业执照”。宾耀华的租赁目的是要进行家具的销售，从常理而言，金盛公司应当提供给宾耀华符合建筑法、消防法等法律关于使用强制性规定条件的房屋，而租赁房屋取得消防安全检查合格证的时间为2014年9月22日；其次，金盛公司应当为宾耀华提供办理营业执照，开具发票等经营必要前提条件，但实际上，金盛公司也是到2014年10月16日才取得的营业执照；最后，金盛公司还应当为宾耀华提供一个良好的经营管理条件，故其有权行使单方解除权。另根据最高人民法院关于《合同法司法解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同解除或债务抵销有异议，但在约定的或法定三个月异议期经过后提出异议向人民法院起诉的，人民法院应当不予支持。即宾耀华的解除通知已经有效成立。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人金盛公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院认为，当事人一方依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。从2014年7月14日宾耀华等业主向金盛公司发出的撤场报告的内容看，宾耀华等业主认为商场生意清淡，得不到支持，故申请2014年8月8日撤场。该份撤场报告中宾耀华并未直接作出与金盛公司解除双方之间的租赁合同意思表示，而只是请求公司领导批准其撤场申请。2014年8月15日江苏当代国安律师事务所律师受宾耀华等业主的委托向金盛公司发出律师函，宾耀华等业主认为涉案门店消防未验收合格，通知金盛公司2014年8月19日进行撤场，该份律师函中亦未明确作出解除双方之间租赁合同的意思表示。宾耀华认为双方租赁合同解除的时间为2014年8月19日，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院综合本案及其他同类案件查明的事实，认定双方之间的租赁合同于2014年9月3日解除，并无明显不妥。二审中，金盛公司自愿放弃向宾耀华主张占用使用费2万元及违约金5000元，金盛公司对其实体权利的处分，与法不悖，本院应予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第（二）款之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5631号民事判决；
二、宾耀华于本判决生效之日起十日内给付南京金盛商业投资管理有限公司租金225984元及孳息（孳息按照中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率的1.3倍计算自2014年5月30日起至2014年10月22日止）；
三、驳回宾耀华的其他上诉请求。
一审案件受理费6802元、保全费600元，合计9137元，由宾耀华负担4970.58元，南京金盛商业投资管理有限公司负担2611.42元；二审案件受理费6802元，由宾耀华负担4190.58元，南京金盛商业投资管理有限公司负担2611.42元。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一五年十月二十六日
书记员 郭婷婷