上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3412号
上诉人（原审被告）焦震华。
被上诉人（原审原告）周勇。
上诉人焦震华因与被上诉人周勇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭，于同年12月8日公开开庭进行了审理，上诉人焦震华、被上诉人周勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，涉讼房屋为公房，周勇系涉讼房屋的承租人。租赁部位为车间楼西北间（7.50平方米）、外壁橱一只、车间楼西南间（6.30平方米）；另有公用部位底层灶间、底层梯下小卫生间、园地。
2009年2月1日，周勇母亲沈xx（甲方）与焦震华（乙方）就涉讼房屋签订《租赁合同》，约定由焦震华承租涉讼房屋，月租金为人民币（下同）800元，押金800元。租期自2009年2月10日至2013年2月9日。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费等费用应由乙方承担。
合同签订后，焦震华开始使用涉讼房屋并按时交付房租，房租均由沈xx收取。
合同到期后，焦震华提出要求继续承租涉讼房屋。2013年2月7日，周勇（甲方）与焦震华（乙方）就涉讼房屋签订了《物业租赁合同》，约定由焦震华承租涉讼房屋。租期自2013年2月11日至2015年2月10日。期满后乙方应立即迁出该房，甲方有权收回出租的房屋及其设施。乙方如需继续租赁，需在本合同期满前一个月内向甲方书面提出，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。房屋月租金为1，200元，押金1，200元（前一期合同的押金800元转为本合同押金，另焦震华又补交了押金400元）。乙方使用该房屋的水费、电费、煤气费、有线费、电话费、清洁费、网络费等其他相关费用均由乙方承担。
合同签订后，焦震华继续承租涉讼房屋并按时向周勇母亲沈xx缴纳房租。其中，最后一次支付房租是在2015年2月5日，向沈xx支付了3，600元。审理中，周勇认可该笔房租为2015年2月11日至同年5月10日的房租。
周勇称曾于2015年2月5日向焦震华送达房屋收回通知，要收回房屋自用，要求焦震华于2015年4月30日之前搬离，但焦震华未予搬离。此后，周勇多次联系焦震华要求其搬离，焦震华置之不理，遂致诉。
另查明，周勇在2015年5月30日查询得知焦震华欠付2009年5月份的燃气费399.40元、2009年7月份的燃气费1，042.10元、2009年9月份的燃气费476.30元及2015年5月份的燃气费90元。另焦震华亦未支付2015年1-6月的有线电视费138元。
周勇于2015年7月13日诉诸原审法院，请求判令：1、确认周勇与焦震华就涉讼房屋签订的房屋租赁合同于2015年2月10日解除（审理中要求增加确认）；2、焦震华立即搬离涉讼房屋将房屋交还给周勇；3、焦震华向周勇支付自2015年2月11日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月1，200元计；4、焦震华向周勇支付使用房屋期间拖欠的水、电、燃气和东方有线电视费（审理中，周勇变更该诉请为要求焦震华支付拖欠的燃气费2，007.80元和2015年1-6月的有线电视费138元）；5、焦震华恢复租赁房屋的结构，恢复租赁房屋的门锁，归还钥匙和家具（后变更为要求焦震华返还房屋钥匙）；6、本案诉讼费由焦震华承担。
原审审理中，周勇表示焦震华已支付的租赁押金1，200元可以抵扣焦震华欠付费用。
原审认为，关于周勇的主体资格。涉讼房屋为公房，根据公房租赁凭证，周勇是涉讼房屋合法的承租人。其有权出租或委托他人出租涉讼房屋。法律并未规定仅有房屋所有权人才能出租房屋，承租人亦有权依法出租房屋。故焦震华关于周勇出租权资格的抗辩意见没有法律依据，法院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的租赁合同已于2015年2月10日到期，到期后双方并未续签合同，周勇也不愿意继续出租房屋。周勇称曾于2015年2月发出通知要求对方搬离，但并未提供焦震华收到该通知的相关证据。另一方面，周勇自认收取了2015年2月11日至同年5月10日的租金，在行动上默认了租赁合同的延续。由于双方未签订书面协议，租赁合同实际转为不定期租赁。故法院无法确认双方的租赁合同于2015年2月10日解除。而不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。鉴于周勇此后已向法院起诉，法院以焦震华收到诉状的时间确认合同解除，即双方的租赁合同于2015年7月25日解除。焦震华抗辩涉讼房屋根据合同已经抵押给焦震华，对此，租赁合同并无明确约定此款，且双方签订的是租赁合同并非抵押合同，因此焦震华的抗辩没有依据，法院不予采纳。
由于租赁合同已解除，焦震华显然应立即搬离涉讼房屋，将房屋钥匙交还给周勇。由于焦震华一直未交还房屋，造成了周勇无法收回涉讼房屋，已经侵害了周勇的合法权益。周勇要求按照租金标准要求焦震华支付房屋使用费（租金）并无不当，法院予以支持。然实际焦震华已支付了截至2015年5月10日的房租，故该使用费（租金）应从2015年5月11日计算至焦震华实际搬离之日。
关于焦震华拖欠的燃气费、有线电视费，按照合同约定焦震华应支付涉讼房屋的此项费用。焦震华辩称最近涉讼房屋空置，焦震华没有使用。但由于焦震华一直未交还涉讼房屋，房屋至今尚在焦震华控制中，期间发生的公共事业费应由焦震华承担。法院注意到周勇主张的燃气费一共有四笔，其中有三笔费用是在之前的租赁合同期间内（2013年2月之前），且上一期合同也非周勇所签，故在本案中，周勇无权主张该三笔费用。周勇如需主张，可另寻途径解决。对于2015年5月的燃气费90元及2015年1-6月的有线电视费138元，法院依法予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，于二〇一五年八月二十七日判决：一、周勇与焦震华就上海市长宁区新华路＊＊＊弄＊＊＊号车间楼西北间、西南间签订的《物业租赁合同》于2015年7月25日解除；二、焦震华应于判决生效之日起十五日内搬离上址房屋，将上址房屋交还给周勇；三、焦震华应于判决生效之日起十五日内按每月1，200元的标准向周勇支付自2015年5月11日起至其实际搬离之日止的房屋租金或使用费（焦震华已支付的押金1，200元可抵扣上述费用）；四、焦震华应于判决生效之日起十五日内向周勇支付拖欠的燃气费、有线电视费共计人民币228元；五、驳回周勇的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元，因本案适用简易程序减半收取计人民币25元，由焦震华负担。
判决后，焦震华不服，上诉称，原审法院认定错误，被上诉人出租标的房屋但拒不提供房产所有权证明，实际系其利用公有住房出租牟利，应属违法；被上诉人在出租期间恶意串通他人骚扰上诉人居住；原审庭审记录不全、未给上诉人充分陈述机会等审理程序违法，故上诉请求撤销原判第一至第四项，改判驳回被上诉人周勇原审诉讼请求。
周勇辩称，不同意上诉请求，其为合法公房承租人，有权对外出租房屋，上诉人上诉内容与本案无关，故要求驳回上诉、维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人焦震华与被上诉人周勇2013年2月7日签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。查该租赁合同已于2015年2月10日到期，原租赁权利、义务终止，但上诉人仍承租使用标的房屋，被上诉人亦收取至今年5月10日的租金，双方依法由之形成不定期房屋租赁合同法律关系，原审于此认定准确，本院应予维持。
不定期租赁合同，当事人依法可随时解除，原审在被上诉人起诉请求解约条件下，确认双方租赁关系解除符合法律规定，本院应予维持。经查，本案标的房屋系被上诉人承租使用的公有住房，被上诉人将之对外出租并不违反强制性法律规定，所谓违法等上诉主张缺乏法律依据，本院不能采信。关于原审程序瑕疵的上诉主张，经本院审查，原审审理保障了双方诉讼权利、义务，程序符合法律规定，上诉人该主张缺乏事实依据，本院不能采信。同样，上诉人主张出租期间被上诉人恶意串通他人骚扰上诉人，但因其未能提供适格证据证明，本院依法不能采信。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人焦震华的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人焦震华负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 杨斯空
审判员 蒋辉霞
二〇一五年十一月二十日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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