湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终117号
上诉人（原审被告）杨第常。
委托代理人吴攀，湖南揽胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长沙市天心区裕南街街道办事处，住所地长沙市天心区书院南路***号。
法定代表人蔡泽敏，主任。
委托代理人管小平，湖南湘康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长沙天心城市建设投资开发集团有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路298号。
法定代表人罗超纲，董事长。
被上诉人（原审被告）唐卓。
委托代理人苏磊，湖南普特律师事务所律师。
上诉人杨第常因与被上诉人长沙市天心区裕南街街道办事处（以下简称裕南街街道办）、长沙天心城市建设投资开发集团有限公司（以下简称天心城投公司）、唐卓房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2015）天民初字第02201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月1日，裕南街街道办与杨第常（又名杨建）签订《房屋租赁合同》。合同约定：裕南街街道办将位于书院南路综合大楼一楼北面396平米的门面租给杨第常使用，租期5年，从2010年1月1日起至2014年12月31日止，到期后如乙方（杨第常）要求续租，甲方（裕南街街道办）在同等条件下可优先租赁给乙方。合同第五条第二款第四项还约定：乙方不得将承租门面进行转租。合同签订前，裕南街街道办物业管理办公室曾向杨第常出具一份租房确认：①10年合同可续签；②6年后递增5%至8%；③50元/㎡；④按396㎡计算；⑤09年7月1日起算租金；⑥三个月交一次租金；⑦可转分租，凭此签合同。签订合同时，双方对租赁期限和支付租金的方式予以变更，租期为5年，租金半年支付一次。另约定乙方不得转租。2013年9月，杨第常将租赁房屋转租给唐卓，转租合同约定：承租期从2013年9月12日至2019年6月30日止。唐卓承租后，注册登记长沙市天心区碧玉轩餐厅。转租合同未向裕南街街道办提交。且房租一直是以杨第常的名义交纳。2015年1、2月间，裕南街街道办曾多次向杨第常口头通知，合同已到期，要求其腾房。但杨第常未予理睬，因此酿成纠纷。裕南街街道办、天心城投诉至原审法院，请求判令：1、解除裕南街街道办与杨第常的房屋租赁合同关系；2、杨第常、唐卓腾退所租赁的房屋；3、杨第常、唐卓支付裕南街街道办、天心城投公司2015年1月1日至2015年3月31日期间的房屋使用费59400元；4、杨第常、唐卓承担本案的诉讼费用。另查明，2011年裕南街街道办与天心城投公司签订《资产调拨协议》，街道办将涉案租赁房屋调拨给天心城投公司，并办理了产权过户手续。根据《协议》约定，产权调拨后，街道办对该房屋仍具有使用、收益、处置等权利。2015年9月6日，该院根据裕南街街道办、天心城投公司的申请，依法作出（2015）天民初字第02201-1号民事裁定。对杨第常租赁房屋采取先予执行措施，并于2015年10月14日对租赁房屋进行了清退。
原审法院认为：裕南街街道办与杨第常签订的《房屋租赁合同》合法有效。在签订《合同》前，裕南街街道办下属物业管理办公室向杨第常出具的租房确认，只是签订合同的意向，并已注明“凭此签合同”。《合同》对租房确认的内容进行变更，是经双方认可，因此，合同的履行应严格按照《房屋租赁合同》的内容确定。《合同》明确约定租赁期限为5年，因此，期限届满后，裕南街街道办有权将租赁房收回，杨第常亦应严格遵守合同的约定，将租赁房屋交付给裕南街街道办。杨第常辩称租房确认是在《房屋租赁合同》签订后，裕南街街道办对《合同》内容的变更与事实不符，租房确认已明示：“凭此签合同”，充分证明租房确认在先，《合同》签订在后。因此，该院对杨第常的上述抗辩理由不予采信。裕南街街道办、天心城投公司要求判令解除《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项之规定，合同终止的条件之一，法律规定或当事人约定终止。合同期届满，合同即自动终止，本案的《租赁合同》约定租期5年，即2014年12月31日便自动终止，无需判令解除。合同终止后，杨第常仍占有、使用租赁房屋，属于侵权行为，裕南街街道办、天心城投公司要求杨第常立即腾退房屋的诉求，该院予以支持。杨第常以租赁期10年为由，将房屋转租给唐卓，转租合同亦未告知裕南街街道办。《合同》到期后，裕南街街道办口头通知杨第常腾房，遭杨第常拒绝，直至使用租赁房屋至2015年3月31日，杨第常欠裕南街街道办房屋使用费59400元（2015年1月1日至2015年3月31日），裕南街街道办要求杨第常给付，该院应予支持。鉴于唐卓与杨第常的转租合同已经终止，且租金已交付至2015年3月31日，该院对裕南街街道办、天心城投公司要求唐卓给付房屋使用费的诉求，不予支持。上述租赁房屋在租赁期间，裕南街街道办与天心城投公司签订《资产调拨协议》，并将产权人变更为天心城投公司，但不影响裕南街街道办与杨第常之间租赁合同的效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、杨第常应在本判决生效之日，立即退出位于长沙市天心区书院南路综合大楼一楼北面396平方米的房屋；二、限杨第常在本判决生效之日起十日内向长沙市天心区裕南街街道办事处给付房屋使用费59400元；三、驳回长沙天心城市建设投资开发集团有限公司、长沙市天心区裕南街街道办事处对唐卓的诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件诉讼受理费1355元，由杨第常承担。
上诉人杨第常不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定租房确认在前，房屋租赁合同在后，没有事实依据。实际情况是街道办在拟好格式租赁合同后，上诉人因没有达到自己要求而不愿意签字，街道办写了租房确认，对租房合同的相关内容进行了变更，上诉人才在租房合同上签字。本案的房屋租赁期限是10年，租赁合同没有到期。一审判决仅凭租房确认上的凭此签合同认为先有租房确认，再签订房屋租赁合同，没有道理。理由是：1、合同实际履行是根据租房确认来履行的；2、房屋租赁合同第五条第3项明确写明未尽事宜作为补充协议与本合同有同等法律效力，租房确认正是房屋租赁合同的补充。二、一审判决适用法律错误。一审判决根据合同法第九十一条第一款第七项、第二百一十二条、第二百三十五条的规定进行判决，属于适用法律错误。本案房屋租赁期限为10年，合同没有到期，上诉人不应腾房，且合同没有到期，街道办采取停水断电手段阻止上诉人经营，不应支付门面使用费。三、一审程序违法。一审法院裁定采取先予执行措施，不符合法律规定，且裁定内容在没有判决的情况下就断定房屋租赁期限已到，严重程序违法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，故请求：1、撤销原审判决；2、驳回裕南街街道办、天心城投公司的诉讼请求；3、诉讼费用由裕南街街道办、天心城投公司承担。
被上诉人裕南街街道办辩称：上诉人与裕南街道办双方签订的合同明确约定租赁期是5年，在房屋租赁合同之外还有个确认书，而确认书是由街道办下面的机构确认的，效力低于街道办。确认书在前，签订合同在后，上诉人本人也认可该事实，之前只有签订合同的意向，后面才正式签订合同。上诉人的上诉请求不能得到支持，请求维持原判。
被上诉人唐卓辩称：1、一审判决驳回裕南街街道办和天心城投公司对唐卓的诉讼请求完全正确；2、对于本案所涉租赁合同效力，一审判决在认定事实部分有错误，但不影响唐卓在本案中不承担责任的判决结果；3、请二审法院充分考虑本案相关证据的证明效力，以正确认定本案相关事实，作出公正判决。
被上诉人天心城投公司在二审过程中未予答辩。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点问题是《房屋租赁合同》与《租房确认》形成的先后顺序及租赁期限问题。被上诉人裕南街街道办下属的物业管理办公室向上诉人杨第常出具了《租房确认》，证明裕南街街道办与杨第常之间此时具有签订房屋租赁合同的意向，该《租房确认》上注明“凭此签合同”，双方其后才签订《房屋租赁合同》，根据以上逻辑关系可知，出具《租房确认》在前，签订《房屋租赁合同》在后。上诉人提出签订《房屋租赁合同》在前，无事实依据，本院不予支持。上诉人杨第常与被上诉人裕南街街道办签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。因此，双方之间的租赁期限为5年，且租赁期限已满，原审判决杨第常退出本案涉诉房屋，并支付房屋使用费59400元并无不妥，上诉人提出原审判决适用法律错误，无事实和法律依据，本院不予支持。裕南街街道办与杨第常之间的合同到期后，裕南街街道办通知杨第常腾房未果的情况下，裕南街街道办向原审法院申请先予执行，原审法院作出裁定后依法执行，并未违反法律规定，且上诉人认为先予执行措施不当，可以通过申请复议等救济途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。上诉人杨第常的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1355元，由上诉人杨第常负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年四月七日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。