北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09225号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会，住所地北京市通州区西集镇前东仪村。
负责人杜建海，主任。
委托代理人刘志宝，北京市致宏律师事务所律师。
委托代理人左增信，北京市致宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王宏伟，男，1980年3月25日出生。
委托代理人龚来章，北京市两高律师事务所律师。
上诉人北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会（以下简称前东仪村委会）因与被上诉人王宏伟土地租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第02262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年1月，前东仪村委会起诉至原审法院称：2007年12月25日，我方经过村民代表同意，与王宏伟签订了一份《土地租赁承包合同》，合同约定：将本村45亩土地租赁给王宏伟用于观光农业项目；租期20年，至2027年12月25日止；租金前十年每亩每年400元，后10年每年每亩500元；合同第四条第七项特别约定“在国家征地期间，地上物补偿归乙方所有，土地归甲方所有”；合同还对双方的其他权利义务进行了详细约定。合同签订后，双方依照约定互相履行了合同。根据北京市政府土地储备工作安排，2010年年底，经北京市国土资源局批复，通州区西集综合配套区土地一级开发项目由北京市土地整理储备中心通州区分中心委托北京市通州区西集镇人民政府（以下简称西集镇政府）实施；《西集镇综合配套区土地一级开发项目一期非住宅搬迁补偿方案》（以下简称《西集补偿方案》）规定，搬迁期限为2011年10月8日至2011年12月30日。该项目的D地块，涉及王宏伟承租的土地29.83亩，在得知土地一级开发涉及王宏伟承租的部分土地后，我方开始与王宏伟进行协商，按照合同约定分享拆迁补偿，以配合政府工作，但王宏伟拒不配合。在双方协商期间，西集镇政府委托测绘、评估、拆迁机构对该地块上的地上物进行了测绘、评估。王宏伟在此后又进行了大量的抢栽抢种行为。
2011年11月2日，西集镇政府发出《通知》，在该通知中告知签约时间为2011年11月4日至13日，在此情况下，分不同签约时段进行不同的奖励标准，为避免损失，我方又多次与王宏伟协商，但王宏伟仍然提出不合理的过高补偿要求。为避免造成重大损失（即奖励费的取消），我方与西集镇政府在2011年11月4日签订了《土地储备补偿协议书》。我方告知王宏伟，将补偿款及提前搬迁奖励费全部归王宏伟所有，请其配合进行搬迁，但王宏伟仍然不同意。
我方认为，我方与王宏伟双方于2007年12月25日签订《土地租赁承包合同》，已经预见到可能会在租期内由国家征地情形的出现，故在合同中特别约定“在国家征地期间，地上物补偿归乙方所有，土地归甲方所有”，现在，通州区西集综合配套区土地一级开发项目已经开始实施，涉及双方合同中的29.289亩在其范围之内，就这部分土地，已不具备继续履行合同的基础。而且，王宏伟对解除租赁关系并无异议，只是提出过高的补偿要求，就补偿数额无法达成一致。但补偿标准是由测绘、评估、拆迁等部门根据《西集补偿方案》作出的，对所有搬迁人均适用的统一标准，王宏伟的过高要求显然不能成立。另，根据我方与西集镇政府签订的《土地储备补偿协议书》的约定，我方将承担巨大的违约损失。现在通州区西集综合配套区土地一级开发项目涉及的D地块，除王宏伟外，其他均已搬迁完毕，王宏伟的行为不但给我方造成巨大的经济损失，也严重影响到通州区西集综合配套区土地一级开发项目的整体进程，其副作用是难以估量的。
就本案，我方依双方约定的争议解决方式，提起仲裁申请，北京仲裁委员会认为双方的争议无管辖权，遂已做出了（2013）京仲案字第1250号撤销仲裁案的决定书。后，我方向北京市通州区农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，2013年12月26日，通州区农村土地承包仲裁委员会决定不予受理。我方现依法向人民法院提起诉讼，请求解除我方与王宏伟2007年12月25日签订的《土地租赁承包合同》书中的29.829亩土地的租赁关系，并将该29.829亩土地腾空后交付我方；本案诉讼费用由王宏伟承担。
王宏伟辩称：在本案审理过程中，前东仪村委会提出了先予执行申请，法院做出了先予执行的裁定，我已经将涉案土地交付给前东仪村委会。前东仪村委会所提出的因土地储备的事由解除合同，我认为这是政府的征收决定，政府必须作出征收公告。但前东仪村委会没有向法庭提交政府的征收决定和政府公告，所以对方以土地储备为由解除合同，事实依据是不足的。
王宏伟反诉称：我于2007年12月承包了位于通州区西集镇前东仪村集体土地45亩，并与村委会签订了《土地租赁承包合同》，承包期20年，自2007年12月25日至2027年12月25日。合同签订后，我投入巨额资金引进优良树种，先后种植槐树、油松、银杏等观赏树木和樱桃、板栗、海棠等果树15000余棵，种植德国鸢尾、玉簪等各类名贵花草200余万芽，建温室大棚300余平方米。2012年以来，前东仪村委会先后多次提出仲裁和诉讼，要求解除合同，并要求我退还土地。
我认为，双方签订的合同合法有效，我在履行土地承包合同中，投入了巨额资金种植树木花草及兴建农业基础设施，若法院判令双方解除合同必然需要退还土地给前东仪村委会。因我投入巨额资金种植的树木花草和建设的农业基础设施，无处移栽重建，只能作价后由前东仪村委会处置。为此，我特提起反诉，请求判令前东仪村委会支付我地上物财产折价款24971430元；诉讼费用由前东仪村委会承担。
前东仪村委会辩称：不同意王宏伟的反诉请求，不同意支付折价款，双方在租赁合同中明确约定，如遇拆迁，地上物是归我们所有的，拆迁主体有相应的补偿，我方多次提起诉讼和仲裁要求解除合同，我方认为对方应当在合适的时候将苗木予以销售，对方存在恶意的抢栽抢种及拒不出售的行为。
原审法院经审理认为：公民、法人的合法的权益受法律保护。土地租赁是土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。本案中，依据已经查明的事实，前东仪村委会与王宏伟双方之间的《土地租赁协议》在履行过程中，涉案土地被相关部门征收使用，双方对于租赁合同的解除表示同意，且涉案土地已经腾退交付，故法院对此不持异议；因王宏伟在租赁经营期间，在涉诉租赁场地上投资建设了地上物并从事经营，且交付土地时，已将地上物交付给前东仪村委会，故前东仪村委会应当对王宏伟所租赁的地上物进行合理补偿，王宏伟反诉要求前东仪村委会向其支付地上物折价款的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，但评估机构列明的评估结论中第二项及第三项关于绿化工程的价值，因本案中涉诉地上物为苗木花草，与绿化工程并无关系，且出售花草苗木时，其售价中自然包含了苗木的成本价、栽种及养护费用；第六项土地租金差价，合同法规定了公平原则，涉诉土地同地段年租金已经上涨数倍，依照合同法规定，前东仪村委会亦有权按照公平原则在合同履行期间将租金上调至市场合理水平，因此，即使合同不因土地征收而解除，这部分损失也是不存在的；故对于评估结论中此二项不合理价值，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会与王宏伟于二○○七年十二月二十五日签订的《土地租赁承包合同》中涉及的二十九点八二九亩土地的租赁关系；二、北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会支付给王宏伟地上物折价款共计人民币一千八百三十四万六千九百七十三元，于判决生效之日起三十日内执行清；三、驳回王宏伟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，前东仪村委会不服，以原判认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院称：王宏伟恶意实施抢栽抢种行为，人为扩大地上物损失范围和数额，本案中对涉诉土地上绿植主材市场价值的评估结论有失公允，与前东仪村委会另案中的评估结论差异巨大，原审法院应参考前东仪村委会与西集镇政府签订的《土地储备补偿协议书》中涉案土地及地上物的补偿标准；原审法院将北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信评估公司）的评估结论作为唯一的依据属适用法律不当。故请求二审法院撤销原判第二项，依法改判前东仪村委会向王宏伟支付地上物折价款958735元，由王宏伟承担评估费及一、二审的诉讼费用。王宏伟同意原判。
经审理查明：2007年12月25日，前东仪村委会（甲方）与王宏伟（乙方）签订《土地租赁承包合同》，约定：前东仪村委会将位于北京市通州区西集镇前东仪村的土地出租给王宏伟使用，土地边界东到李××地边，西到蔬菜公司房边，南到岳上地界，北到西尹路，面积45亩；租赁期限为20年，从2007年12月25日起至2027年12月25日止；第四条第七款约定，在国家征地期间，地上补偿物归乙方所有，土地归甲方所有。承租人在承租的土地上首营规模农业观光项目。合同签订后，王宏伟在涉诉土地上先后种植槐树、油松、银杏等观赏树木和樱桃、板栗、海棠等果树，以及德国鸢尾、玉簪等各类花草，建设了温室大棚等设施。
本案审理过程中，前东仪村委会向原审法院提出了先予执行申请，请求将王宏伟租赁的涉诉土地腾空后交付给前东仪村委会。法院经核实后，于2014年5月22日做出（2014）通民初字第2262号民事裁定书，裁定王宏伟于裁定书送达之日起五日内自行将其租赁的涉诉土地腾清并交付给前东仪村委会。后王宏伟履行该裁定，将土地腾空后交付给前东仪村委会，庭审中，双方就交接时地上物的数量及花植的品种均没有异议，且双方当事人对于解除双方签订的土租赁承包合同表示一致同意，但对地上物的补偿问题未能达成一致。
后王宏伟向原审法院提出司法鉴定申请，要求就涉案地块上的地上物进行评估，经双方协商，选定国宏信评估公司作为鉴定机构，该机构于2015年1月12日出具价格评估结论书，载明：评估标的为王宏伟租赁的位于前东仪村29.829亩土地上的苗木、花草及配套设施的工程造价价值、同区域同等面积土地需多花费的租赁费用、围墙北墙外三排苗木价值；评估的基准日为2014年5月7日；评估依据为：一、国家有关价格评估方面的政策、法规；二、委托方及当事人提供的有关资料；三、价格评估方收集的有关资料，包括现场勘验资料、市场调查资料、北京市建设工程预算定额及费用定额、北京工程造价信息；评估方法采用成本法、市场法；评估结论为：一、房屋价值，103202元；二、院内绿化工程，4449749元；三、北墙外及二次现场勘验绿化工程，334756元；四、绿植主材项目，17661600元；五、土建工程项目及简易棚，582171元；六、土地租金差价，699311元；合计23830789元。前东仪村民委员会对该评估结论存有异议，国宏信评估公司就前东仪村民委员会所提问题进行了书面答复。
另查，2013年3月7日，北京市人民政府做出《关于通州区二〇一三年度批次建设用地的批复》，征收土地的面积涉及前东仪村村域内土地，其中包括王宏伟承租的29.829亩土地。
再查，2012年，西集镇政府以合同纠纷为由起诉前东仪村委会、第三人王宏伟至原审法院，请求判令前东仪村委会与王宏伟解除规划开发范围内的29.829亩土地租赁关系并腾退后交付西集镇政府；可以赔偿王宏伟农作物损失745725元、地上物损失213010元，共计958735元。该案诉讼中，经西集镇政府申请，原审法院委托北京京评价格评估有限公司对王宏伟租赁地地上物的清登复核价值和现场勘察价值予以评估，评估结论书载明：评估对象为前东仪村王宏伟所属树木、花草及地上物；评估基准日为2012年6月21日；评估依据为：一、国家有关价格评估方面的政策、法规；二、委托方提供的有关资料；三、取价依据：实物勘验资料、市场调查资料；评估方法采用市场法；评估结论为：评估对象的红线内种植花草树木及地上物市场价格为8226488元，评估对象的红线外种植花草树木及地上物市场价格为994137元，评估对象西集镇政府提供地上物清登时清单价格为1553816元。原审法院于2013年1月判决：一、前东仪村委会与王宏伟于2007年12月25日签订的《土地租赁承包合同》中征地范围内29.829亩土地的租赁关系予以解除；二、王宏伟将上述土地腾清后交付西集镇政府，前东仪村委会承担协助义务；三、西集镇政府支付王宏伟地上物补偿款1553816元。判决后，王宏伟提出上诉。北京市第二中级人民法院于2013年7月以原判认定事实不清为由发回重审。后，西集镇政府撤回起诉。
上述事实，有土地租赁承包合同、民事裁定书、民事判决书、价格评估结论书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案中的争议焦点在于前东仪村委会对王宏伟所租赁的土地上的地上物的补偿数额如何确定的问题。本院认为王宏伟在租赁经营期间，在涉案租赁土地上投资建设了地上物并从事经营，在涉案土地被相关部门征收使用后，前东仪村委会应向其支付地上物的补偿款，当对折价款的数额产生分歧时，则须通过评估机构来进行评估鉴定，以确定地上物补偿款的具体数额。原审法院依据本案所委托评估的评估结论，并对评估结论中不合理价值的部分不予支持，判令前东仪村委会支付王宏伟相应的地上物折价款，并无不当。
关于前东仪村委会主张的参考其与西集镇政府签订的《土地储备补偿协议书》中涉案土地及地上物的补偿标准来补偿王宏伟的上诉理由，本院认为前东仪村委会与西集镇政府签订的《土地储备补偿协议书》中的补偿标准仅在前东仪村委会与西集镇政府之间发生约束力，对于王宏伟并无法律效力，而且由于补偿协议的主体、土地的面积以及地上物均不同，前东仪村委会与西集镇政府签订的《土地储备补偿协议书》中的补偿标准并不必然适用于王宏伟，因此对于前东仪村委会的此项上诉理由，本院不予采信。关于前东仪村委会主张的国宏信评估公司的评估结论与另案中的评估结论差异过大，不应作为唯一的参考依据的上诉理由，本院认为国宏信评估公司是具有相应评估资质并在本案中按照法定程序进行评估的机构，出具的评估结论应当合法有效，而另案中的评估结论并非本案程序中委托评估，且二者在评估客体范围、评估基准日和评估依据方面均存在差异，本案评估报告中的评估客体范围更广，评估基准日较晚，评估依据所采取的相关资料更为详尽，故本案中的评估报告更具可信力。前东仪村委会既未提出足够的相反证据推翻国宏信评估公司出具的评估结论，亦未提供充足的证据证明该评估报告存在差错，故对于前东仪村委会的此项上诉理由，本院不予采信。至于前东仪村委会所称王宏伟存在抢栽抢种的行为，由于前东仪村委会未提出足够的证据加以证明，故而对于此项上诉理由，本院亦不予采信。
关于原审法院对本案评估结论中第二项、第三项及第六项的价值未予支持，以及原审法院判决解除前东仪村委会与王宏伟于2007年12月25日签订的《土地租赁承包合同》中涉及的29.829亩土地的租赁关系一节，前东仪村委会与王宏伟均未对此提出异议，本院亦不持异议。
综上，前东仪村委会的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费200000元，由北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会负担（王宏伟已预交，北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会于本判决生效后7日内给付王宏伟）。
一审案件受理费70元，由王宏伟负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费166658元，由北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会负担131882元（于本判决生效后7日内交纳），由王宏伟负担34776元（已交纳）；二审案件受理费131882元，由北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 张清波
二〇一五年九月六日
书 记 员 黄 蕾