广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终399号
上诉人(原审被告)：惠州市建曙房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水镇星河路规划小区32-33。
法定代表人：张美丽，执行董事。
委托诉讼代理人：梁小芳，该公司法务主管。
被上诉人(原审原告)：惠州市远大房地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水人民四路87号华储大厦二楼。
法定代表人：王志华，总经理。
委托诉讼代理人：朱爱生，江西康乐律师事务所律师。
上诉人惠州市建曙房地产开发有限公司（以下简称建曙公司）与被上诉人惠州市远大房地产经纪有限公司（以下简称远大公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年9月21日，原审原告惠州市远大房地产经纪有限公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求判令建曙公司支付原告远大公司房屋代理销售佣金184133元及其违约金921元，合计人民币185054元；2、被告建曙公司承担本案诉讼费。
主要事实和理由是：2015年3月3日，远大公司与建曙公司续签了《代理销售协议》。《代理销售协议》约定：乙方代理销售甲方开发的建曙棕榈园项目的房产，代理服务费按客户签订《商品房买卖合同》中最终成交价的5%计算，乙方介绍客户每月成交一套并签署《商品房买卖合同》的，甲方则需根据乙方该月销售套数总和进行销售代理费用结算。《代理销售协议》同时还就客户界定、服务程序、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。《代理销售协议》续签后，远大公司为建曙公司进行了代理销售的一系列工作，为其代理销售了数十套房屋，建曙公司也按照约定支付了部分到期的代理佣金。但是，从2016年起，建曙公司却对到期应支付的184133代理佣金不予支付。其后，远大公司多次追讨代理佣金，建曙公司却以资金困难为由一直拖欠至今。
被告建曙公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，我方不存在拖欠代理销售佣金的事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2015年3月13日，建曙公司为甲方远大公司为乙方，双方签订了《建曙高尔夫1号项目三级市场销售代理合同》。合同第二条约定，合作期限自2015年3月13日起至2015年12月31日止。合同第四条客户界定载明：4.1设定转介客户保护期为30天……4.2凡在合作期间内，只要不是已在本项目认筹客户均属于有效客户。合同第五条转介销售服务程序载明：5.1乙方在带客户成交后填写《建曙棕榈园项目成交确认单》（以甲方提供为准），并登记客户信息给甲方授权代表，甲方授权代表核实客户为有效客户后，在《建曙棕榈园项目成交确认单》上签字确认，作为转介服务费结算依据并由双方各自存档。5.2本项目所有客户均由甲方与其签订《认购书》和《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》，客户所缴付的定金均由甲方收取，并由甲方向客户开具收款收据。合同第六条转介服务费及结算方式载明：6.1转介服务费标准甲方根据乙方转介客户的实际成交情况，向乙方支付转介服务费数额为：按客户签订的《商品房买卖合同》最终成交价的5%计，另额外给予人民币8000元作为业务员成交奖励……6.2转介服务费的结算方式。乙方介绍客户每成交一套并签署《商品房买卖合同》的，甲方则需根据乙方该月销售套数总和进行销售代理费用结算，具体奖励制度如下：1、客户按揭付款：代理佣金按套结方式，乙方应在客户缴纳足额首付款、签署《商品房买卖合同》后，乙方开具相应金额的佣金发票，交由甲方于当日17点30分之前发放……合同第九条违约责任载明：9.1甲方未能按本合同约定的时间支付乙方的转介服务费的，每逾期一天，甲方按逾期未支付金额的万分之二向乙方支付违约金，违约金总额不超过未支付金额的万分之五。同时，合同还对甲、乙双方的权利义务、违约责任、合同的生效解除及终止等作了约定。合同签订后，远大公司进行了代理销售的一系列工作，建曙公司也按照合同向远大公司支付了大部分到期的代理佣金。从2016年起，建曙公司开始拖欠建曙棕榈园项目五套商品房的代理销售佣金共184133元。以上佣金经远大公司多次追讨未果，诉至本院。
庭审中，远大公司回应建曙公司，对诉讼请求佣金184133的构成作了说明：2015年2月13日买主林某光，房号为9栋2单元402号，佣金24000元；2015年6月23日买主张某萍，房号10栋1002号，应结佣金22686元，现金奖8000元，共计30686元；2015年11月10日买主夏某伟，房号7栋303号，应结佣金41862元；2015年11月26日买主张某东，房号7栋2604号，应结佣金41185元；2016年1月1日买主李某，房号5栋203号，应结佣金46400元。
另，本院受远大公司申请，查询了建曙棕榈园项目5栋203、7栋2604、7栋303、9栋2单元402、10栋1002五套房屋的预售登记情况，查询结果证明5栋203号房屋登记在李某名下、7栋2604号房屋登记在张某东名下、7栋303号房屋登记在夏某伟名下、9栋2单元402号房屋登记在林某光、岑某惠名下、10栋1002号房屋登记在张某萍名下。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，2015年3月3日，建曙公司与远大公司签订的《建曙高尔夫1号项目三级市场代理销售合同》是合同各方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。对于本案讼争的转介服务费，本院评析如下：
关于建曙棕榈园10栋1002号物业的转介服务费及对业务员成交奖励问题。庭审中，建曙公司已对№001156成交确认单予以确认，也认可该物业是由远大公司转介成交，因此，对远大公司要求建曙公司支付该物业的转介服务费22686元的请求予以支持。因远大公司对建曙公司未支付该物业的转介业务员成交奖励未提供证据证明，应负举证不能的不利后果，对远大公司要求建曙公司支付该物业的业务员成交奖励8000元的请求不予支持。
关于建曙棕榈园7栋303号、7栋2604号、5栋203号、9栋2单元402号物业的转介服务费问题。本案双方当事人签订的《建曙高尔夫1号项目三级市场代理销售合同》约定，“只要不是已在本项目认筹客户均属于有效客户”、“乙方在带客户成交后填写《建曙棕榈园项目成交确认单》（以甲方提供为准），并登记客户信息给甲方代表，甲方授权代表核实客户为有效客户后，在《建曙棕榈园项目成交确认单》上签字确认，作为转介服务费结算依据并由双方各自存档”、“本项目所有客户均由甲方与其签订《认购书》和《商品房认购合同》及《商品房买卖合同》”、“甲方根据乙方转介客户的实际成交情况，向乙方支付转介服务费”。从以上双方约定可以看出，合同对成交确认单只要求有建曙公司代表签字确认，并未要求有建曙公司的签章才算确认，成交确认单也不是建曙公司向远大公司支付转介服务费的唯一凭据，应结合远大公司转介客户的实际成交情况来支付，而反映成交情况的《房屋认购协议书》等是由建曙公司与客户签订，远大公司只能复印《房屋认购协议书》作为结算服务费的依据。根据远大公司提交的证据，以上四套物业的成交单证中，成交确认单号№001390的7栋303号物业和成交确认单号№001394的7栋2604号物业，建曙公司的代表已在远大公司出具的《佣金明细表》和《付款申请书》上签名确认，已同意付款，足以认定这二套物业是由远大公司转介成交。成交确认单号№001350的5栋203号物业，成交确认单及《房屋认购协议书》上均有建曙公司代表的签名，应认定为远大公司转介成交的物业。成交确认单号№001431的9栋2单元402号物业，成交确认单有建曙公司的签章，应认定为远大公司转介成交的物业。综上，原告远大公司请求被告建曙公司支付7栋303号物业的转介服务费41862元、7栋2604号物业的转介服务费41185元、5栋203号物业的转介服务费46400元、9栋2单元402号物业的转介服务费24000元，理由充分，本院予以支持。
关于建曙公司是否违约问题。合同约定“甲方未能按本合同约定的时间支付乙方的转介服务费的，每逾期一天，甲方按逾期未支付金额的万分之二向乙方支付违约金，违约金总额不超过未支付金额的万分之五”。合同签订后，远大公司按照合同的约定对建曙公司的建曙棕榈园项目进行销售，转介客户成交后，填写成交确认单并经建曙公司授权代表审核确认，充分履行了合同义务。建曙公司在授权代表审核确认成交确认单，甚至已对远大公司的《佣金明细表》和《付款申请书》已签名确认的情况下仍不支付涉案的物业转介服务费，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。原告远大公司请求被告建曙公司支付违约金921元，理由充分，本院予以支持。综上所述，被告建曙公司认为不存在拖欠代理销售佣金的抗辩不成立。原告远大公司请求被告建曙公司支付房屋代理销售佣金176133元（22686元+41862元+41185元+46400元+24000元）及其违约金921元理由充分，应予支持；对其要求建曙公司支付棕榈园10栋1002号物业的业务员成交奖励8000元的请求，因缺乏证据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告惠州市建曙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告惠州市远大房地产经纪有限公司支付房屋代理销售佣金176133元；二、被告惠州市建曙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告惠州市远大房地产经纪有限公司支付违约金921元；三、驳回原告惠州市远大房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4002元，减半收取为2001元，由被告惠州市建曙房地产开发有限公司负担（原告惠州市远大房地产经纪有限公司已预交受理费2001元）。
当事人二审的意见
上诉人建曙公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院撤销(2017)粤1303民初2973号《民事判决书》依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：被上诉人庭审过程中明确表示自2015年6月份以后转介的客户，需要上诉人盖章确认方为有效转介客户，原审法院对没有盖章的成交确认单予以认可属于认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《建曙·高尔夫1号项目三级市场销售代理合同》约定成交确认单须经上诉人授权代表签署确认后方成为结算佣金的依据，但在合同履行过程中，由于现场销售人员变动较频繁，上诉人并未指定授权代表，改为以盖章方式确认被上诉人转介客户，而被上诉人庭审时已经承认在2015年6月份以后成交的客户需要经上诉人盖章确认。涉案5个客户，仅有2户经上诉人盖章确认，其中有一户甚至连客户信息等都无法看清，原审法院以该等证据认定涉案5个客户均为被上诉人转介客户有误，应当依法予以改判。综上所述，原审法院未能查明案件全部事实，导致判决错误，请二审法院根据事实和法律依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人远大公司答辩称：一、一审法院对2015年6月份以后被答辩人没有盖章的成交确认单予以认可是正确的。1、双方签订的《建曙高尔夫1号项目三级市场销售代理合同》约定的是：成交确认只要求建曙公司代表签字确认，并未要求要有建曙公司盖章确认。2、一审法院是综合多项证据形成的证据链来认定本案的事实。被答辩人所述的三套成交确认单无被答辩人盖章的房屋，都有其他证据证明是答辩人成功代理销售的：7栋303房屋的《房屋认购协议书况》、《佣金明细表》都有被答辩人的销售经理申娟签字；7栋2604房屋的《成交确认单》、《佣金明细表》都有被答辩人的销售经理申娟签字；5栋203房屋的《成交确认单》、《房屋认购协议书》都有被答辩人的销售经理申娟签字。并且，以上三套房屋与一审法院在惠阳房管局调取的预售登记情况完全吻合。3、被答辩人在上诉状所诉：2015年6月份以后，被答辩人对成交确认单须经建曙公司盖章方认可，此说不是事实。首先，双方对此无补充的书面约定；其次，被答辩人此说也自相矛盾。远大公司在一审提交的《佣金明细表》中，有建曙公司营销经理、按揭部、财务部、营销总监四个人在2015年12月的签字，表明建曙公司2015年12月是认可此表的(否则，不会签字认可)，但是此表中的两套房屋(7栋303、7栋2604)都是在2015年6月份以后（7栋303是2015年11月l0日、7栋2604是2015年11月16日)，经答辩人代理而成功销售的。建曙公司此行为与其所诉的2015年6月份以后的成交确认单须经其盖章方认可。自相矛盾。二、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应驳回上诉人的全部上述请求。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明以下事实：
一审庭审中，被上诉人法定代表人到庭并自认，从2015年6月份开始以加盖上诉人印章的的形式确认实际成交情况。
本院裁判理由和结果
本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。结合双方二审的诉辩情况，本案二审争议的焦点为：2015年6月份以后，被上诉人转接的客户是否需通过加盖上诉人公司印章的方式确认方为有效转介客户，方可请求支付相应的销售佣金。具体评析如下：
经查，一审庭审中，被上诉人自认从2015年6月份开始以加盖上诉人印章的形式确认实际成交情况。按照民事诉讼证据规则，对于当事人的自认在当事人没有提供充足反驳证据的情况下，对被上诉人的自认可直接予以采纳。被上诉人依据的2015年12月《佣金明细表》上仅有上诉人销售经理、营销总监、财务部和按揭部人员签名，仍是无加盖公司印章，因此被上诉人据此主张为有效转介客户，与双方在履行合同过程中口头约定变更的确认方式不符，本院不予采纳。因此，2015年2月13日№00001431房号为9栋2单元402号24000元的确认单，成交确认单有上诉人公司盖章，应予确认。除了一审中上诉人已经确认的№001156房号为10栋1002号房22686元的成交确认单外，其余三份确认单，时间均发生在2015年6月以后，相应确认单上均无上诉人公司盖章，结合上诉人的主张以及被上诉人的自认，本院不予确认。也即上诉人仍需支付房屋代理销售佣金合计46686元（24000元+22686元）给被上诉人。一审对于被上诉人诉请的五张售楼成交确认单均予以支持不当，二审予以纠正。至于违约金，双方合同约定，如上诉人未按合同约定时间支付转介服务费，每逾期一天，上诉人须按逾期未支付金额的万分之二支付违约金，违约总额不超过未支付金额的万分之五。上诉人需支付的代理销售佣金为46686元，也因此其应支付的违约金以23.3元为上限。对于一审支持的违约金921元，二审一并予以纠正。
综上所述，原审认定事实部分不清,处理部分欠当，本院予以纠正。上诉人的上诉，有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2973号民事判决诉讼费负担部分；
二、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2973号民事判决第三判项；
三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2973号民事判决第一判项为：惠州市建曙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向惠州市远大房地产经纪有限公司支付房屋代理销售佣金46686元；
四、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2973号民事判决第二判项为：惠州市建曙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向惠州市远大房地产经纪有限公司支付违约金23.3元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2001元（惠州市远大房地产经纪有限公司预交），二审案件收费3841.08元（惠州市建曙房地产开发有限公司），合计5842.08元，由惠州市建曙房地产开发有限公司负担1541.14元，由惠州市远大房地产经纪有限公司负担4300.94元；双方多预交的部分，抵作对方应负担的诉讼费，待执行时一并径付抵扣。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 莹
审 判 员 邓耀辉
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年四月二日
法官助理 徐春玲
书 记 员 李丽莎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。