浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临民初字第1802号
原告：陈玲芳。
原告：罗鉴志。
二原告委托代理人：王洁。
被告：临海银泰购物中心开发有限公司。
法定代表人：辛向东。
委托代理人：傅利彬。
委托代理人：魏文通。
原告陈玲芳、罗鉴志为与被告临海银泰购物中心开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月3日向本院提起诉讼。被告临海银泰购物中心开发有限公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院作出（2015）台临民初字第1802号民事裁定书驳回被告对管辖权提出的异议。被告不服该裁定提出上诉，台州市中级人民法院于2015年9月17日作出（2015）浙台辖终字第254号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。2015年10月28日本院依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭审理了本案。原告特别授权委托代理人王洁，被告特别授权委托代理人傅利彬、魏文通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈玲芳、罗鉴志起诉称：2013年7月28日，原、被告签订了一份编号为20130700224的《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的银泰城A-08幢3-12号商铺一套。双方在合同中就购房款、房屋交付时间及交付条件、逾期交房违约责任等内容进行了详细约定，其中第五条约定房屋价款为1116171元；第九条约定被告应当在2014年8月31日前，将符合如下条件的房屋交付原告使用：一是建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证；二是取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用的文件；三是用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；第十条约定被告未按合同规定期限将房屋交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。嗣后，原告按约履行了购房款支付义务，但被告在合同履行过程中出现了逾期交房的情况，并且超过了90天。经原告核实，被告迟延交付房屋是因涉案房屋开发建设过程中存在规划不符合许可要求等违规行为，进而长时间无法完成竣工验收工作。为此，原告已多次与被告进行沟通，明确表达了与被告解除购房合同，退还购房款的要求，但被告始终不予理会。综上所述，原告认为被告逾期交房的行为已严重违约，被告有权单方面解除商品房买卖合同，并要求被告退还全部购房款，赔偿全部损失。同时，合同约定的违约金明显低于实际损失，原告有权要求将违约金提高至符合实际损失的范围，原因是根据相关法律规定，原被告解除合同后，被告相当于无偿占用了原告购房款达两年之久，合同约定的1%违约金明显过低且不合理，既不足以弥补原告资金的正常利息损失，又导致了被告反而可以因其违约行为获益，同时变相鼓励被告无限期违约。此外，原告还认为被告在合同解除后退还购房款系其法定义务，被告以格式条款（即合同第十条）的方式对其履行法定义务设置不合理的前提条件，显然加重了购买者的责任和风险，根据《合同法》第四十条规定，该约定应属无效。为此，原告提起诉讼，请求：1、判决解除原告与被告签订的编号为20130700224的《商品房买卖合同》。2、判令被告返还原告已付购房款1116171元，并支付违约金11161.71元。3、判令被告赔偿原告购房首付款566171元的利息损失63994.87元（自2013年7月28日按中国人民银行同期同类贷款年利率6.15%暂计算至2015年5月20日，后期利息计算至被告返还全部购房款之日止）。4、判令被告赔偿原告办理银行按揭贷款后在按月还贷过程中所产生的利息损失39809.14元（自2014年1月2日暂计算至2015年5月2日，后期利息按原告依照“购房按揭贷款合同”约定应当支付的利率计算至被告付清购房款之日止）。5、判令由被告承担本案全部诉讼费用。暂合计：1231136.72元。
被告临海银泰购物中心开发有限公司答辩称：原告诉被告临海银泰购物中心开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，原告诉讼请求无事实基础、法律依据和合同约定，原告诉讼请求中存在明显不当，将违约金与利息同时主张是没有依据的，各期款利息计算、利率适用明显错误，存在重复计算、张冠李戴等错误，严重背离客观实际，有悖于司法公平、公正，应予以驳回。事实与理由如下：1、被告销售给原告的商品房所在项目在合同约定的交付期限内已达到合同约定的各项交付所需的实质性条件，被告并无过错，亦无需承担违约责任。2、因政府调控国内房产市场，2014年初始，临海房产价格呈下行趋势，原告等业主为达到返租、退房、赔款等自身利益，通过冲击被告售楼处、干扰被告办公场所、聚众集体上访、投诉政府责任部门、非法参与项目工程验收、甚至以违法行为妨碍项目竣工备案，以此类不正当行为阻止形式上的交付条件成就，证据证明原告要求退房和目的和动机非常明显，原告存在非法侵害、恶意过错等事实。3、根据合同法规定和司法判例实践，合同一方为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；故结合前述两事实，本案被告并无违约，房屋买卖合同应继续履行。4、原告自身存在过错，没有按照合同约定如期支付房款，存在逾期支付，根据合同第八条存在逾期付款的违约责任，根据原告逾期支付应承担的违约责任，被告同等享有抗辩权，可以不交付或顺延相应期限交付。5、被告在与原告间的房屋买卖合同履约过程中并无过错，亦无需承担违约责任。另，原告的诉讼请求无法律依据和合同约定基础，且存在重复计算等错误，尤其将违约金和利息同时主张、按揭放款要求一并返还，严重背离房屋买卖纠纷司法实践，应予驳回。
原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：
1、《商品房房买卖合同》1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系，双方约定相关权利义务的事实。
2、证明、分记明细对帐单、销售不动产发票各1份，拟证明原告向被告按约支付涉案商品房首付款。
3、个人购房担保借款合同1份，拟证明原告为涉案房屋向银行申请按揭贷款。
4、个人借款凭证1份，拟证明原告申请的按揭贷款已付至被告指定账户，原告购房款已全部付清。
5、银行还款明细1份，拟证明原告为购房偿还贷款本金和利息，造成资金损失的事实。
6、房屋建筑工程竣工验收备案表、浙江省建设工程规划核实确认书各1份，拟证明被告超过合同约定交房日期六个月才通过竣工验收备案才符合交房条件，原告行使合同解除权的条件已成就。
经质证，被告对证据1真实性、合法性无异议，对原告证明内容有异议；该份证据能证明被告的答辩意见，合同第七条以及附件八补充协议第三条约定了付款时间，原告对及时付款具有证明责任，被告未在约定时间收到原告付款；合同第八条对原告逾期付款的违约行为应承担违约责任作了明确约定，根据该合同的约定内容结合合同法规定，被告享有先履行抗辩权，即原告产生违约事实未承担违约责任前，被告有权不交付或顺延交付商品房；合同第九条约定了被告有权在特殊情况下延期交房：为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；合同对被告逾期交房90日的责任作出了明确约定，即买受人有权解除合同、退还已付款，并按买受人已付款的百分之一支付违约金，依据该条款的约定可径行驳回原告诉讼请求2相应部分及诉讼请求3、4的全部主张；该份证据附件八补充协议第一条约定，售房人向买受人在合同中填写的通讯地址、电话发送通知即为有效，无法送达的后果由买受人承担。对证据2证明、分户明细对帐单，已超过举证期限，证明人罗萍芳是购买银泰商铺的当事人，是否为替本案原告陈玲芳支付有异议。对销售不动产统一发票真实性无异议，合法性、关联性有异议，开具销售不动产统一发票不代表原告已全额支付发票载定的购房款，开具的发票不等于付款凭证。对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告主张的待证事实。关于该份证据，被告重点强调三点：（1）原被告及按揭银行三方所签署的《个人购房担保借款合同》第十四条明确约定了被告有权将借款人结欠借款本息及相关费用由被告账户直接划至贷款人账户；（2）被告系原告向按揭银行借款的保证人，保证期限为原告借款期间及届满后二年，据此为维护被告权益及承担不必要的担保责任，被告有权向按揭银行退还购房贷款；（3）《商品房买卖合同司法解释》第二十五条明确约定按揭银行作为有独立请求权第三人应当参与到本案诉讼中，故该份证据恰恰证明原告无权主张诉讼请求二中的退还全部购房款事实。对证据4真实性、合法性、关联性无异议，但需进行指出该份证据恰能证明原告逾期付款的事实，被告据此享有相应期间延期交付抗辩权，即不交付或顺延交付商品房。首付款逾期35天，按揭款逾期97天。对证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。原告与被告间系商品房买卖合同关系，原告与按揭银行系借贷法律关系，基于合同相对性原则与法律关系独立原则，二者应当分别处理不可混为一谈。原告因借贷所产生利息应当独立承担而非转嫁被告承担，被告亦仅需按一定标准赔偿原告即时所支付款项即可。对证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。涉案房屋竣工验收交付的实质性条件已于2014年8月具备，交付的形式条件亦因被告等业主违法阻挠而成就，交付条件已成就。
被告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：
1、《交付通知》及邮寄凭证，拟证明被告在符合交房条件后，按约向原告发送书面交付通知的事实。
2、《竣工验收情况说明》，证据来源：被告存档材料；证据数量：1份，共1页；拟证明被告于2014年8月底之前已符合建设工程竣工验收合格及备案实质性规定，具备交房条件，验收和备案程序因原告等业主原因拖延造成。
3、《工程验收说明》，证据来源：被告存档材料；证据数量：1份，共1页；拟证明被告于2014年8月底之前已符合建设工程竣工验收合格及备案实质性规定，具备交房条件，相关政府部门因受业主干扰反复拖沓。
4、《工程竣工预验收会议纪要》、《会议签到表》、《竣工预验收整改回复单》，证据来源：城建档案馆存档材料；证据数量：1份，共14页；拟证明被告于2014年8月底之前已符合建设工程竣工验收合格及备案实质性规定，具备交房条件。
5、《建设工程消防验收意见书》，拟证明被告于2014年7月底之前已符合建设工程消防竣工验收合格规定，具备交房条件。
6、《关于临海银泰城商住楼项目竣工环保设施验收意见的函》，拟证明被告于2014年4月底之前已符合建设工程环保竣工验收合格规定，具备交房条件。
7、《单位（子单位）工程质量控制资料核查记录》、《单位（子单位）工程安全和功能检查资料核查及主要功能抽查记录》、《单位（子单位）工程观感质量检查记录》证据来源：城建档案馆存档材料；证据数量：1份，共19页；拟证明项目工程各子项于2014年6月底前已具备竣工验收合格实质性条件，2014年6月20日检验均为合格。
8、气象证明1份，拟证明根据合同第9条约定被告有权延期的事实。
9、（原告等业主）《委托书》，拟证明原告等业主于2014年3月初，以业主及顾客利益损害为由，即发生要求被告退还房款、赔偿损失等不当行为。本案原告亦在委托书中签字。
10、售楼中心照片，拟证明原告等业主于2014年3月初，为自身利益多次于被告处发生要求被告退房、诋毁等不当行为。鉴于原告对委托书的真实性认可，委托书明确载明原告委托十名业主代表，原告虽不在场，但也是原告的意思表示。
11、《要求临海银泰城返租告知函》的公证书，拟证明原告等业主为自身利益向被告提出无法定和约定依据的返租请求，时间是2014年5月26日，发函对象是银泰百贷总裁陈晓东。
12、照片及视频资料，拟证明原告等业主自2014年3月初起，分别在被告售楼处、办公室、项目现场、关联项目椒江售楼处等地多次以维护自身利益为由发生阻碍被告营销、干扰正常办公、冲击项目验收、禁锢项目负责人等不当行为，妨碍政府相关部门许可、批准项目竣工验收及备案，阻止交房条件成就。（视频中出现大量特警，这个事情已经上升到社会非常大的事件，与原告在不在场，因为有委托书，即使不在场，也是委托行为）
13、《行政处罚决定书》，证据来源：葭芷派出所存档文件；证据数量：5份，共5页；拟证明2014年9月初，原告等业主除前述在被告售楼处办公场所及项目现场进行冲击和阻碍工程验收外，还以“银泰退房团”名义，“强烈要求银泰退房退款”为由，在被告关联公司椒江项目售楼处扰乱正常营业秩序；原告等业主代表因其非法行为受到当地公安机关行政拘留处罚。
14、《紧急报告》，拟证明原告等业主自2014年3月初起，分别在被告售楼处、办公室、项目现场、关联项目椒江售楼处等地多次以维护自身利益为由发生阻碍被告营销、干扰正常办公、冲击项目验收、禁锢项目负责人、非法要求参与验收等不当行为，妨碍政府相关部门许可、批准项目竣工验收及备案，阻止交房条件成就。
15、靖江指挥部《函》，拟证明原告等业主为实现其返租、退房等目的，以所谓的房屋质量问题为由投诉政府部门，多次发生聚众集体上访、与被告冲突等不当行为，以影响工程验收、阻止交房，交房条件成就。
经质证，原告对证据1真实性无异议，对关联性有异议，无法证明待证事实。对证据2、3、4、5、6、7原告未参与制作，真实性无法核实，关联性也有异议，不能证明其证明目的。对证据8原告未参与制作，真实性无法核实，关联性有异议，该证据不符合合同约定的延期交房条件，证据上的恶劣天气也只有十几天，但被告延期交房时间超过90天。证据1显示被告2014年8月15日（约定交房时间为2014年8月31日）向原告寄发交房通知书，属按期交付，这与这份证据的证明目的存在矛盾，不能证明被告证明内容。对证据9真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明其证明内容。对证据11、12未参与制作，真实性无法核实，关联性有异议，不能证明被告要证明的内容，被告迟迟未能获得竣工验收备案是涉案房屋开发建设过程中存在规划不符合许可要求等违规行为，与业主行为无关。对证据13原告未参与，真实性无法核实，关联性有异议，不能证明被告要证明的内容，与本案无关。对证据14真实性无法核实，关联性有异议，这是被告单方陈述，不能证明延期交房真实原因。对证据15真实性无法核实，关联性有异议，不能证明被告证明内容。
结合原、被告质证意见及其陈述，本院对原、被告提供的证据认证如下：
对原告提供证据的认证意见：结合被告质证意见，本院认为，原告提供证据1、3、4、5、6的真实性、合法性应予认定。对证据2证明、分户明细对帐单系原告当庭提供且被告亦提出异议，该证据超过举证期限本院不予认证，故销售不动产统一发票记载的时间2013年9月4日应推定为购房款支付款时间。
对被告提供证据的认证意见：原告对被告提供的证据1的真实性均无异议，本院予以认定。证据2、3、4、5、6、7、8，结合其证据来源等情况来看，除证据3等被告存档材料原告不予认可外，来源于城建档案馆及政府有关部门出具的证据的形式真实性应予认定。证据9、10、11、12、13无法直接体现与原告的关联性，本院对关联性不予认定。证据14该紧急报告系李其明（未签名）出具，缺乏其他证据佐证，本院对该证据真实性不予认定。证据15系与本案无利害关系的第三方临海市靖江区块建设指挥部向被告发出，其形式真实性应予认定，关联性应结合其他证据综合认定。
经审理，本院认定如下事实：2013年7月28日原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于东方大道靖江北路东北角银泰城A-08幢3-12号商铺一套，总价格人民币1116171元；并定于2014年8月31日前，将符合条件（建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等）的商品房交付买受人使用，同时合同约定：如逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2013年9月4日，原告向被告支付了首付款566171元。2013年12月11日原告与中国农业银行股份有限公司临海市支行签订《个人购房担保借款合同》，办理了55万元的住房贷款按揭手续，被告作为保证人亦在该合同上签字盖章，2014年1月2日，银行将按55万元按揭款支付给被告。2014年8月15日，被告书面通知原告开始交房。同年9月1日，包括原告在内的临海银泰城08地块部分业主联名向临海银泰购物中心开发有限公司发送的《告知函》指出：2014年8月15日已收到贵公司寄给我们的《临海银泰城房屋交付通知书》，根据与贵公司签署的《商品房买卖合同》以及国家有关规定，交房前商品房必须通过建设部分竣工验收方能交付，但是该商城还未竣工，更谈不上验收通过。由于以上问题，现正式告知贵公司：根据合同约定，由于贵公司原因造成交房延期影响我们收房，给我们造成的损失由贵公司承担责任。并请告知我们准确的交房时间，不准再发生类似情况。2014年12月4日，原告向被告寄送解除合同通知书遭拒收退回。另，原、被告双方均对2015年2月27日建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明的事实没有异议。2015年6月，原告诉至本院，要求判如所请。
本院认为，陈玲芳、罗鉴志与银泰公司签订的商品房买卖合同合法有效。因银泰公司未能在合同约定的期限内向陈玲芳、罗鉴志交付房屋，银泰公司已构成违约，银泰公司取得建设工程竣工验收备案证明是在2015年2月27日，已超过合同约定的交付房屋期限2014年8月31日，即使依约扣减恶劣天气原因而顺延的工期，逾期时间也超出90日，因此，陈玲芳、罗鉴志要求解除与银泰公司的商品房买卖合同，符合合同的约定，本院予以支持。（一）被告银泰公司辩称原告付款逾期而未支付违约金前有权行使先履行抗辩权而暂停交房不构成违约，因原、被告约定的按揭贷款手续办结时间点不明而使本院认定原告办理按揭手续时是否违约存在困难，且即使存在被告所述原告按揭贷款手续办理逾期行为，被告也应按照《商品房买卖合同》第八条的约定支付违约金或解除合同，原告已如期履行主合同义务而被告亦已接受履行并出具销售不动产统一发票，鉴于先履行抗辩权有严格的适用范围，本院对被告的抗辩意见不予采信。（二）被告银泰公司辩称涉案商品房在逾期交房后的90日内就已具备了商品房交付使用的实质条件，买受人陈玲芳、罗鉴志可以在事实上与银泰公司办理交房使用手续。因银泰公司未取得建设工程竣工验收备案证明，就不符合合同约定的交付房屋的条件，就应当认定是银泰公司逾期交付房屋。（三）银泰公司辩称因部分购房者的投诉阻扰，造成银泰公司未能按期取得建设工程竣工验收备案证明。购房业主向相关部门投诉房屋的质量问题属于行使自己的合法权益，银泰公司提供的证据也显示被告多次收到过质监站向其发出的整改通知书，并进行了整改，这与被告所称“买受人人为阻扰交房条件的成就”内容相左。银泰公司称案涉房屋未取得竣工验收备案的主要原因是因为部分购房人的投诉、信访行为的理由于法无据，故对“买受人人为阻扰交房条件的成就不正当阻止条件成就的视为条件已成就”的抗辩理由本院不予采纳。（四）银泰公司提出陈玲芳、罗鉴志要求退房后，既主张利息损失，又要求支付合同约定的违约金，因原告主张的利息损失超过违约金，本院就高适用利息损失，故对原告主张的违约金不再予以支持。（五）银泰公司提出根据担保借款合同，被告是担保人，原告无权要求被告返还按揭贷款，因按揭贷款系银行根据原告授权支付给被告的，应视为原告购房款的组成部分，合同解除时被告应予返还，贷款人未申请参加诉讼不影响本案的处理。（六）陈玲芳、罗鉴志为履行其与银泰公司的买卖合同，而与贷款银行订立借款合同，并因此而支出的贷款利息和相关的费用，均属于陈玲芳、罗鉴志在本案中的合理费用，应当由银泰公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告陈玲芳、罗鉴志与被告临海银泰购物中心开发有限公司于2013年7月28日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告临海银泰购物中心开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告陈玲芳、罗鉴志购房款1116171元。
三、被告临海银泰购物中心开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈玲芳、罗鉴志购房首付款566171元的利息（自2013年9月4日起至本判决确定履行之日止的利息，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；
四、被告临海银泰购物中心开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈玲芳、罗鉴志按揭贷款550000元的利息损失（自2014年1月2日起至按揭贷款返还日止的贷款利息，按按揭银行向原告陈玲芳、罗鉴志收取的数额支付）；
五、驳回原告陈玲芳、罗鉴志其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15880元，由被告临海银泰购物中心开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人可在法律文书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
审 判 长 叶再颂
人民陪审员 陈素芽
人民陪审员 郭希保
二〇一五年十二月十六日
代理书记员 余燕苹