安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终535号
上诉人（原审原告、反诉被告）：芜湖三阳建设开发有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区（芜屯路南侧）。
法定代表人：杨贵宝，该公司董事长。
委托代理人：杨从进，该公司股东。
委托代理人：胡长余，安徽真见律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴晓燕，女，1965年11月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
委托代理人：陆峰，安徽工程大学教师，系吴晓燕丈夫。
上诉人芜湖三阳建设开发有限公司（以下简称三阳公司）为与被上诉人吴晓燕商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2016年1月5日作出的（2015）鸠民一初字第01588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人三阳公司的法定代表人杨贵宝及委托代理人杨从进、胡长余，被上诉人吴晓燕的委托代理人陆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年3月26日，三阳公司与吴晓燕签订《商品房买卖合同》，约定三阳公司将其建造的“三阳城市花园”7幢38号住宅房出售给吴晓燕，该住宅房按套计价为695800元；三阳公司应在2006年10月15日前，按照政府有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给吴晓燕。合同第十一条还约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知交房之日起，买受人补齐应缴的物业管理费。买受人必须在出卖人发出入住通知之日起10日内办理入住手续，逾期不办理视买受人已验收该商品房，每延期一日另收20元商品房保管费”。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定：经双方协商，吴晓燕除购房合同总额外，另支付三阳公司按850元／平方米、交房时按实际面积（房屋前后围栏内的面积）计算的花园代建费。合同签订后，吴晓燕陆续交付了全部购房款695800元，三阳公司也分三次向吴晓燕开具了全部金额的发票。2006年9月10日，涉案房屋经勘察、设计、施工、建设单位同意验收，监理单位工程质量评定为“合格”。同年12月28日，三阳公司取得《竣工验收备案表》，完成了涉案房屋的备案手续。2007年1月31日，三阳公司在《大江晚报》上刊登交房公告，要求购房户在2007年2月1日至11日期间办理房屋交接手续。同年2月15日，三阳公司经芜湖市法信公证处公证，以特快专递向吴晓燕邮寄了《联排住宅交房日期的通知》。在此后的房屋交接中，双方因交接程序、花园面积和建设标准等产生分歧，致交接未成。吴晓燕遂于2008年10月20日对三阳公司提起民事诉讼，三阳公司则提起反诉。2009年11月16日，芜湖市鸠江区人民法院作出（2008）鸠民一初字第790号民事判决。三阳公司、吴晓燕均不服判决提起上诉，芜湖市中级人民法院于2013年7月23日作出（2010）芜中民一终字第0141号判决，判决双方按照合同约定各自履行义务，自行办理所售房屋的交接手续，该判决还对双方的违约责任及其他诉请作出了处理。此后，三阳公司与吴晓燕就房屋交接多次沟通。三阳公司要求吴晓燕先支付花园代建费、补齐物业费并支付房屋保管费，上述费用交清后才能向吴晓燕交付房屋。吴晓燕则要求先验收房屋，验收合格后再办理房屋交接手续，此后才能按照补充协议的约定结算花园代建费。双方因此产生分歧，致房屋交接一直未能完成。
另查明：2006年3月26日，吴晓燕与芜湖安泰物业管理有限公司签订《三阳城市花园前期物业管理服务协议》，双方就自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理事项作了约定。
双方为交接房屋、支付相关费用发生纠纷后，三阳公司于2015年10月10日诉至原审法院，请求判令吴晓燕支付花园代建费44200元、房屋保管费18000元，提供物业公司出具的2013年2月以前无欠费证明，并在支付以上费用后限期办理产权登记。吴晓燕则提出反诉，请求判令三阳公司在判决生效后的15日内协助其办理产权登记。
原审法院认为：三阳公司与吴晓燕签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效协议，双方都应按照约定全面履行义务。一、关于花园代建费。双方签订的《补充协议》已明确约定花园按850元／平方米计算，交房时按实际面积（房屋前后围栏内的面积）计算，即意味着双方在办理房屋交接手续时需首先对花园面积予以确认，固定面积后才能计算花园代建费数额。但至今双方仍未能确认花园面积，三阳公司在其提交的几份催款函及花园面积测绘图中，亦出现了50.2平方米、55平方米、52平方米三种不同的面积表述，在此前提下，三阳公司要求吴晓燕在收房前支付花园代建费（52平方米×850元／平方）不符合法律规定及合同约定，应不予支持。二、关于逾期收房的保管费。涉案房屋至今未办理交接手续的原因并非双方不愿交接，而是双方在办理交接手续中对交接程序及小区其他建设问题产生争议所致。三阳公司要求吴晓燕必须先支付花园代建费、物业费、看房费（逾期收房保管费），上述费用清偿后才同意向吴晓燕交付房屋。而双方签订的合同及补充协议，均未约定上述费用的清偿为三阳公司向吴晓燕交付房屋的前提，故三阳公司以此为由拒绝向吴晓燕交付房屋显然违反了合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，由于吴晓燕的原因致房屋未能交接的，其才需按每日20元的标准支付房屋保管费，而本案并非吴晓燕的原因致房屋不能交接，故三阳公司提出的吴晓燕支付自2013年2月起至2015年9月止的逾期收房保管费的诉请，依法应不予支持。三、关于三阳公司要求吴晓燕提供物业公司出具的2013年以前无欠费的证明。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，由于吴晓燕的原因致未能按期交房，其自三阳公司通知交房之日起应补齐物业管理费。此条只约定了吴晓燕补齐物业管理费的义务，而根据吴晓燕与芜湖安泰物业管理有限公司签订《三阳城市花园前期物业管理服务协议》，吴晓燕即便缴纳物业费亦应向物业公司缴纳，三阳公司要求吴晓燕提供物业公司出具的2013年2月以前无欠费证明，并以此作为其向吴晓燕交付房屋的前提条件，不符合法律规定及合同约定，应不予支持。若吴晓燕确实未能缴清其应当缴纳的物业费，并因此给三阳公司造成损失，三阳公司可依据相关法律规定起诉。四、关于双方请求的限期办理产权登记或协助办理权属登记。因办理产权登记及提供资料备案系房屋交接后双方各自应负的义务，而本案中该履行条件尚未成就，故本案不予处理。若双方在房屋交接后因办理权属登记产生纠纷，可依据合同约定及法律规定另案起诉。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决驳回了三阳公司关于花园代建费、逾期收房保管费、提供物业公司出具的无欠费证明、限期办理产权登记的诉讼请求，同时驳回了吴晓燕关于协助办理权属登记的反诉请求。该判决决定，本诉案件受理费减半收取718元，由三阳公司负担；反诉案件受理费减半收取40元，由吴晓燕负担。
三阳公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原判认定事实错误、适用法律不当。原审法院在审理中曾组织双方进行现场勘查，经实测花园面积为54.18平方米，扣除门厅台阶实际面积为50.2平方米，双方最终确认的花园面积为48平方米。该勘验笔录为本案重要证据，而原判却将该重要证据隐漏未予认定致其认定事实有误。在吴晓燕2009年起诉的案件中，生效判决已查明吴晓燕提出的交房障碍业已消除，涉案房屋已符合交付条件，吴晓燕以双方仍存在代建花园纠纷作为其拒收房屋的理由不能成立，故吴晓燕应当支付自交房障碍消除后的保管费。2013年之后的物业费因物业公司退出由三阳公司收取，三阳公司要求吴晓燕提供物业公司出具的无欠费证明符合合同约定，而吴晓燕以房屋未交接为由拒交相关费用，因其不当阻止条件的成就应视为条件已成就，故原判驳回三阳公司该项诉请系适用法律不当。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持三阳公司的诉讼请求。
吴晓燕答辩称：吴晓燕就代建花园与三阳公司签订了补充协议，但三阳公司未按规划设计及吴晓燕的要求完成施工，致花园整体建设没有完成、花园面积无法确定。三阳公司坚持吴晓燕先支付花园代建费、物业费和看房费再才办理房屋交接，明显违反了合同的约定，故原判驳回了其关于看房费的诉讼请求。因双方并未约定在三阳公司交房时吴晓燕应提供物业公司出具的无欠费证明，故原判驳回三阳公司该项诉请符合法律规定。综上，请求二审法院驳回三阳公司的上诉请求。
三阳公司在二审提交了涉案房屋初始登记证、原审法院于2015年12月29日制作的谈话笔录、三阳公司的催款函及特快专递邮件详情单的复印件，以证明涉案房屋及其附属物已符合交付条件，花园面积已经双方确认，三阳公司多次向吴晓燕催要花园代建费。吴晓燕质证称，谈话笔录的复印件与原件不一样，初始登记证不能证明涉案房屋已具备约定的交付条件。本院经审核认为，初始登记证、催款函及特快专递邮件详情单的证明效力应予确认；谈话笔录也具有证明效力，但应以留存在原审案卷中的谈话笔录为准。
本院经审理查明：涉案房屋已取得《芜湖县商品房屋初始登记证》，具备了办理产权登记的条件。2010年12月10日，三阳公司曾发函要求吴晓燕支付逾期付款违约金及花园建设费，并尽快办理房屋产权登记手续。本案一审中，原审法院曾于2015年12月29日组织双方至现场确认涉案花园的面积，并制作了谈话笔录。该笔录记载，三阳公司主张花园面积在扣除门厅台阶后实际为50.2平方米，吴晓燕则主张花园面积在扣除门厅台阶、散水坡、入户台阶后应为44平方米，之后双方各退一步均同意按48平方米计算，但吴晓燕的代理人陆宏在该笔录上又括注：调解状况下按48平方米，不调解按44平方米计算前面部分的面积。
本院查明的其他事实，同原判认定的事实。
本院认为：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。（一）关于保管费和物业费或出具无欠费证明。双方在买卖合同第十一条中约定：由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知交房之日起，买受人补齐应缴的物业管理费；买受人必须在出卖人发出入住通知之日起10日内办理入住手续，逾期不办理视买受人已验收该商品房，并按每延期一日收20元的商品房保管费。而根据本案所查明的事实，可以认定涉案房屋至今未能交付并非吴晓燕单方原因所致，故三阳公司提出的吴晓燕支付保管费、物业费或出具无欠费证明的诉讼请求没有合同依据，原判驳回其该项诉讼请求并无不当。（二）关于花园代建费。生效民事判决已确认双方签订的关于代建花园的补充协议有效，该补充协议约定花园代建费以每平方米850元、按实际面积计算。三阳公司主张花园代建费应按52平方米的面积计算，而吴晓燕则主张花园代建费应按44平方米的面积计算，双方就花园实际面积经协商未能达成一致，且三阳公司在原审就其主张的花园面积，也未提交测绘机构出具的测绘成果加以证明，故原判驳回其要求吴晓燕支付按52平方米计算的花园代建费的诉讼请求并无不妥。三阳公司可在花园实际面积确定后另行主权其权利。综上，三阳公司提出的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。对讼争双方在本案中分别提出的限期接收房屋、限期交付房屋的诉讼请求，本院已先行作出裁定，故本判决不再处理双方关于交付（接收）房屋的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2015）鸠民一初字第01588号民事判决第一项（不含限期接收房屋的诉讼请求）；
二、维持安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2015）鸠民一初字第01588号民事判决第三项（不含限期交付房屋的诉讼请求）。
一审案件受理费的负担，按一审判决执行；二审案件受理费1355元，由上诉人芜湖三阳建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年五月三十日
书 记 员 李成明
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；