上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9872号
上诉人(原审被告、反诉原告)章祁，男，1978年4月22日生，汉族，住上海市。
上诉人(原审被告、反诉原告)章汉根，男，1948年2月13日生，汉族，住址同上。
委托代理人章祁。
被上诉人(原审原告、反诉被告)马曾荣，男，1985年11月25日生，汉族，住上海市。
委托代理人白崇城，上海君拓律师事务所律师。
上诉人章祁、章汉根因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，章祁、章汉根为上海市锦秋路XXX弄XXX号XXX室系争房屋的房地产权利人。2016年3月27日，章祁、章汉根(甲方、卖售人)与马曾荣(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方的系争房屋，转让价款人民币(以下币种均为人民币)1,700,000元，其中第四条：甲方于2016年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；第六条：在2016年6月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条第三款：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；合同第十条第三款：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；合同附件三付款协议：1、签订本合同前，乙方已支付甲方定金150,000元，签订合同当日，乙方应支付甲方首期房款360,000元；2、签订本合同于交易过户前20日内，甲乙双方应共同至交易中心申请办理纳税申报手续，同时查询拥有住房情况并确认购房资格；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,190,000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续……若乙方贷款申请未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方；4、待乙方贷款申请经银行审核通过，相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况查询结果后7个工作日内，甲乙双方赴交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，并由上海中原收执收件收据，待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房款，放款期限以银行规定或借款合同约定为准；5、待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房款支付至甲方指定账户后10日内，甲乙双方应当对房屋进行验看、清点，确认无误后将房屋交付乙方。
同日，双方当事人还签订了附属设施、设备及室内装饰转让协议，主要约定，确认系争房屋的成交总价为2,550,000元，买卖合同第二天约定的房价款1,700,000元不包含房屋内的附属设施、设备及室内装饰，双方同意房屋内的附属设施、设备及室内装饰转让价为850,000元，付款方式为乙方于签订本协议当日支付270,000元，于交易过户当日支付560,000元，于交房当日支付尾款20,000元。
原审法院另查明，马曾荣分别于签订合同前向章祁、章汉根支付了定金150,000元，于同年3月27日支付首付款360,000元及装修补偿款270,000元，于同年6月5日支付部分房款580,000元，共计已支付房款1,360,000元，尚余1,190,000元房款未支付。
现马曾荣涉讼，要求章祁、章汉根继续履行系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，并协助办理该房屋的过户事宜，以及按合同房屋价格1,700,000元的日万分之五，承担自2016年7月20日起至2016年8月10日止的违约金17,000元。
章祁、章汉根则提起反诉，要求确认系争房屋《上海市房地产买卖合同》于2016年7月15日解除，马曾荣支付违约金200,000元。
原审法院审理中，为证明各自的主张，马曾荣提供以下证据：1、上海市房屋状况查询收件收据及查询结果，证明至2016年6月27日，马曾荣已经具备了过户条件；2、银行个人住房抵押价款合同及上海市房地产登记申请书，证明马曾荣已于2016年7月6日办出贷款；3、催告函，证明马曾荣于2016年7月9日向章祁、章汉根发出催告函，催告对方于7月19日前配合马曾荣进行过户。章祁、章汉根对上述证据的真实性均无异议。
章祁、章汉根则提供以下证据：1、履行合同催告函，2016年6月15日，由于马曾荣尚未完成贷款审核等事宜，已迟延履行《上海市房地产买卖合同》的义务，故章祁要求马曾荣尽快履行合同；2、解除合同通知书，证明因马曾荣未在买卖合同规定的期限内履行合同，并已超过二十日，故章祁、章汉根要求解除合同；3、微信记录，证明马曾荣在6月5日时还没有办理银行贷款，也承认自己违约。马曾荣的质证意见为：1、真实性无异议，但其不认可催告函的内容；2、真实性无异议，章祁、章汉根是在收到马曾荣要求继续履行合同的催告函后，才发此通知书要求解除合同的；3、真实性无异议，当时因为马曾荣自有的一套房屋还没有去掉名字，所以没有办出贷款，章祁一直是知情的。
马曾荣表示，其名下原有两套房屋，需要将其中一套位于光新路的房屋出售后才能办理贷款。该光新路房屋最终是2016年6月4日申请过户，到23日时马曾荣已经不是产权人了。故马曾荣于当月26日去查询房屋状况，次日取得查询结果后就去银行办理贷款手续。当时银行指出房地产买卖合同附件三的贷款金额写错了，并且定金收据是章祁妻子的签名，需要改成章祁的签名。于是，2016年6月28日章祁修改了定金收据的签名，合同上的贷款金额只改了小写，没有改大写。当天章祁还到银行去签了贷款合同。当月30日，合同全部都改好后，由买卖双方签字后再送到银行。同年7月6日，银行贷款审批通过。
章祁、章汉根则表示，2016年6月开始，就一直在催促马曾荣尽快办贷款，但到当月10日贷款并未办好，28日章祁和章汉根一起到银行协助办理贷款手续，在贷款合同上签字，章祁还改了定金收据，因为当时马曾荣态度很好，也承认自己违约。同年6月29日，马曾荣和章祁等人见面时，章祁就提出马曾荣已经违约，当月30日不可能过户，要求马曾荣承担违约金。当时马曾荣也承认自己违约，同意支付违约金110,000元。合同附件三上修改的字是当天章祁当着马曾荣的面写的。7月6日，马曾荣贷款手续办好了，章祁草拟了一份补充协议让马曾荣签，但马曾荣没有签名。后马曾荣坚称自己没有违约，且态度强硬、要求过户。
此外，马曾荣于2016年9月21日将剩余房款1,190,000元支付至法院账户代管。
原审法院经审理后认为，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，双方应当共同于2016年6月10日至交易中心申请过户，若买方贷款申请未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则应于合同约定的过户当日将其补足并支付给卖方。事实上，同年6月10日由于马曾荣尚未办理贷款，也未以现金方式补足房款，双方未能按约办理过户。此后，章祁、章汉根向马曾荣发出履行合同催告函，催告马曾荣尽快办理贷款，履行合同义务。至当月28、29日，由于马曾荣已经转让其名下光新路的房屋所有权，取得了购房资格，可以向银行申请贷款，章祁、章汉根配合马曾荣办理了银行贷款手续。鉴于银行贷款审批需要一定的时间，必定会导致过户时间的推延，对此双方应当都是明知的。章祁、章汉根在配合马曾荣办理贷款后，就以马曾荣未能于7月1日办出贷款违反了上述合同第九条第三款为由，向马曾荣发出解除合同通知书，显然有违交易惯例和合同协助义务。况且，马曾荣于7月6日即获贷款审批，并于7月9日通知章祁、章汉根办理过户，亦符合贷款审批流程的合理期限。综上，并鉴于马曾荣已将1,190,000元存入法院账户，足以支付本次交易的剩余房款，马曾荣要求继续履行合同，可以准许。章祁、章汉根反诉要求确认合同解除，不予支持。根据查明的事实，确实由于马曾荣自身原因导致银行贷款及过户迟延，马曾荣应当承担违约责任。根据当事人的履约及过错情况，结合诚实信用及公平原则，原审法院酌情确定马曾荣向章祁、章汉根支付违约金40,000元。马曾荣要求章祁、章汉根支付违约金，于法无据，不予支持。
原审法院据此作出判决：一、马曾荣与章祁、章汉根就上海市锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、章祁、章汉根于判决生效之日起十日内，配合马曾荣办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利转移给马曾荣；三、马曾荣于上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋过户申请当日，向章祁、章汉根支付剩余房款1,190,000元；四、马曾荣于判决生效之日起十日内，向章祁、章汉根支付违约金40,000元；五、马曾荣的其他诉讼请求，不予支持；六、章祁、章汉根的其他反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人章祁、章汉根不服，向本院提起上诉称：系争房屋的买卖合同对于双方共同向有关房地产交易中心申请办理转让过户手续的时间，以及被上诉人马曾荣办理转让过户的条件均做了约定。但是直到约定的2016年6月10日办理转让过户的时间，被上诉人既未告知其银行贷款已被核准，又未将剩余的房款表示支付和房产过户。上诉人多次要求对方及中介公司尽快按约办理转让过户手续，并于同年6月15日再次发函要求被上诉人履行合同，但其并未回应。现被上诉人未付约定的房款已逾期20天，且不承认其违约和拒绝承担违约责任，故上诉人只得按照合同的约定向其送达了书面解除合同和承担违约责任的通知书，被上诉人亦于2016年7月15日签收。被上诉人在原审法院审理中自认其延迟了银行贷款的申请时间，导致其无法按约履行合同。其认为系上诉人拒不办理转让过户手续，实属无稽之谈。上诉人配合对方办理银行贷款等行为，并不意味着上诉人放弃相关的民事法律权利。上诉人配合对方办理银行贷款等手续，系出于守约方的善意和履行协助义务的良好愿望，尽量减少双方的经济损失，但却被原审法院曲解，原审法院甚至以上述上诉人的行为，认为上诉人自愿放弃了追究被上诉人的违约责任，仅判决对方承担40,000元违约金，显无事实和法律依据，且对上诉人不公。而且，根据现在有关二手房交易网站的证据显示，目前类似系争房屋的市场价值已达3,000,000元以上。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审本诉诉请，支持上诉人的原审反诉诉请。
被上诉人马曾荣辩称：虽然系争房屋的目前市场价值与上诉人章祁、章汉根提供的有关二手房网站的证据，相差不多，单价为每平方米48,000元左右。但是从双方对于办理银行贷款合同的调整以及有关微信等往来看，双方明知被上诉人在2016年6月10日前是限购对象，无法办理转让过户手续，故均未在上述时间内去办理相关手续。鉴于上诉人同意继续协助被上诉人办理银行贷款手续，被上诉人认为双方对于转让过户的时间做了变更，相应的房款支付亦应顺延。因此，上诉人以原先2016年6月10日的时间节点，作为行使解除合同等权利的依据，显不合理。况且，上诉人亦无证据证明其存在损失。综上，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。
本院经审理查明，2016年2月，被上诉人马曾荣向本院书面表示，其在原审判决的基础上，自愿一次性给予上诉人章祁、章汉根不超过30,000元的补偿。
以上事实，由被上诉人马曾荣向本院出具的书面函件等，证明属实。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。系争房屋的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立有效。各方当事人均应按照合同的约定，全面履行，不得擅自变更和解除合同。被上诉人马曾荣未按约定办理银行贷款手续等手续，导致双方未能在合同约定期限，共同办理转让过户等手续，系违约。故原审法院综合本案查明的事实，酌情确定被上诉人其应承担的违约责任，于法有据。由于在原审中，被上诉人已将剩余的房款履行完毕，故原审法院不支持上诉人章祁、章汉根要求解除双方合同的主张，并无明显不当，本院予以认同。被上诉人在本院审理中表示其愿意再次给予对方一定的补偿，系其真实意思表示，本院予以准许。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人的其他上诉诉请，因缺乏足够的理由，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12996号民事判决；
二、准予被上诉人马曾荣于本判决生效之日起三十日内一次性支付上诉人章祁、章汉根补偿款30,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
二审案件受理费22,250元，减免收取100元，由上诉人章祁、章汉根负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 徐 庆
审判员 张志煜
二〇一七年二月二十二日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……