湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第584号
上诉人（原审原告）史文斌。
委托代理人温建平，浙江威亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈雅斌。
上诉人史文斌因与被上诉人陈雅斌房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民一初字第1071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人史文斌及其委托代理人温建平，被上诉人陈雅斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年4月21日，史文斌与陈雅斌签订了一份《门面租赁合同》，约定陈雅斌承租史文斌所有位于郴州市龙泉路龙泉花园21-8、21-9号门面（两层）、三楼住房一套。合同约定租赁期限为2012年4月10日至2013年4月10日止，租金每月6000元，每季度交一次；陈雅斌向史文斌交纳保证金10，000元，租赁期满后房屋设施一切完好，史文斌应将保证金退还陈雅斌。合同签订后，陈雅斌在上述门面经营“天鹅湖发廊”，陈雅斌在租赁期间依约付清了门面租金，并自行向相关部门缴纳税费、水费、电费等。史文斌与陈雅斌约定的租赁期限届满后，陈雅斌因经营不善不愿再续签租赁合同。2013年5月，陈雅斌关门停止经营并外出经商，但未与史文斌办理门面移交手续，门面内的物品亦未清空。史文斌向陈雅斌的哥哥催讨租金，陈雅斌的哥哥代陈雅斌向史文斌支付租金至2013年7月10日止。此后，陈雅斌主动与史文斌协商门面转租事宜，但未达成一致，双方酿成纠纷。史文斌遂诉至法院，请求：1、判令陈雅斌立即腾空位于郴州市龙泉路龙泉花园21-8、21-9号门面两间（两层）、三楼住房一套，并立即返还给史文斌；2、判决陈雅斌向史文斌支付拖欠的水电费7000元并赔偿经济损失70，000元，合计77，000元。在一审庭审中，史文斌将第二项诉讼请求变更为要求陈雅斌赔偿经济损失40，000元。
原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案史文斌与陈雅斌所签订的《门面租赁合同》系双方自愿签订，并未违反相关法律规定，合法有效，应受法律保护。史文斌与陈雅斌约定的租赁期限届满，租赁合同已履行完毕，双方并未重新签订租赁合同，陈雅斌应按照合同约定将所租赁的房屋返还史文斌。因此，对于史文斌要求陈雅斌腾出房屋并返还的请求，予以支持。史文斌主张要求陈雅斌赔偿损失40，000元，因陈雅斌在租赁期内并未拖欠租金，双方合同履行完毕后已无租金约定，且陈雅斌在租赁期满后便立即关闭店门停止使用租赁房屋，并主动与史文斌协商，故对史文斌的该项请求不予支持。史文斌要求陈雅斌支付拖欠的水电费7000元，依据不足，亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、限被告陈雅斌在本判决生效后十日内，将原告史文斌所有的位于郴州市龙泉路龙泉花园21-8、21-9号门面两间（两层）及三楼住房一套腾出并返还给原告史文斌；二、驳回原告史文斌的其他诉讼请求。案件受理费1805元，由原告史文斌承担1000元，被告陈雅斌承担805元。”
上诉人史文斌不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，改判陈雅斌赔偿史文斌从2014年7月10日起至陈雅斌将房屋实际腾出并返还给史文斌时止的损失（按8000元／月计算），本案一、二审诉讼费用由陈雅斌负担。理由是：一、原审判决认定部分事实错误。（一）原审判决认定：合同期满后，陈雅斌因经营不善不愿再续签租赁合同，且于2013年5月停止经营外出经商，同时租金由其哥哥代交至2013年7月10日止错误。实际上，合同期满后，陈雅斌一直利用承租房屋和门面在经营，停业时间为2014年5月。2013年4月至2014年7月的租金一直是由陈雅斌亲自交纳，并非由其哥哥代交。2014年4月以后的租金陈雅斌是按照双方谈好的8500元／月交纳的，该段时间双方的租赁关系为不定期租赁合同关系。（二）原审判决认定陈雅斌主动与史文斌协商门面转租事宜，但未达成一致，双方酿成纠纷不实。实际上是租赁期限届满之后，双方均明确表示不再续租租赁合同，而陈雅斌拒不腾空租赁房屋和门面，不将房屋和门面返还给史文斌，史文斌多次催促未果，酿成纠纷。（三）原审判决认定史文斌无损失不实。陈雅斌一是拖欠水电费7000元，二是因拒不腾空房屋和门面，导致史文斌不能另行出租造成损失。（四）原审判决认定陈雅斌在租赁期满后便立即关闭店门停止使用租赁房屋，主动与史文斌协商，所以无权要求陈雅斌承担损失错误。陈雅斌在明确表示不再租赁之后，就应当立即腾退房屋，不能因为停止使用并主动与史文斌协商就不需承担史文斌的损失。二、原审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决陈雅斌赔偿史文斌损失，而原审判决因认定事实错误，导致作出了错误的判决。
被上诉人陈雅斌辩称：一、陈雅斌与史文斌的租赁合同到期后，双方并未重新签订租赁合同。陈雅斌在租赁期内并未拖欠租金，在租赁期满后便立即关闭店门，停止使用租赁房屋，并主动与史文斌协商，史文斌是因自身原因未将房屋和门面租赁出去，与陈雅斌无关。二、所谓的拖欠7000元水电费，完全是史文斌无中生有。陈雅斌在租赁期内按期交纳了水电费用，有相关票据为证。史文斌也没有提交任何证据证明陈雅斌拖欠水电费7000元。三、租赁合同于2013年4月10日到期，但房租交到2014年7月10日，租赁合同到期时陈雅斌要求续签合同，但史文斌一直没有和陈雅斌见面，是陈雅斌的哥哥通过网银转账支付合同期满后的房租。陈雅斌从外地回来后在门面上张贴了门面转让的广告，留了史文斌的电话，但史文斌把转让广告撕掉了。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人史文斌为证明自己的上诉主张，向本院提交了三份证据：
1、银行短信截屏，拟证明租赁合同到期后，陈雅斌还按原合同约定向史文斌支付租金，其中2014年1月10日陈雅斌以其名义支付给史文斌妻子18，000元，该租金为2014年1月至2014年4月租金。2014年4月10日以同样方式分两次支付25，500元（每月8500元），该租金为2014年4月至2014年7月租金。另证明陈雅斌与史文斌为不定期租赁关系，陈雅斌在一审中关于租赁合同到期后便无承租想法及史文斌向陈雅斌哥哥收取上涨租金的答辩不真实；
2、微信聊天截屏，拟证明史文斌妻子于2014年7月11日、8月10向陈雅斌催讨2014年7月至2014年10月的租金时，陈雅斌明确表示不再租赁涉案房屋，但为了达到转让目的，陈雅斌既拒不支付租金又不腾空并返还房屋，史文斌不能收回房屋的责任完全在陈雅斌；
3、结婚登记证书，拟证明黄旭凤为史文斌妻子，案涉房屋的部分租赁事宜由其代表史文斌处理。
被上诉人陈雅斌对上诉人史文斌提交的三份证据的真实性无异议。本院对上述三份证据予以采信。
本院二审查明：（一）2012年4月21日，史文斌（甲方）与陈雅斌（乙方）签订《门面租赁合同》，约定乙方承租甲方座落在郴州市龙泉路龙泉花园21-8、21-9号门面两间（两层）、三楼住房一套。具体内容包括：1、租赁范围：21-8、21-9号门面两间（两层）、三楼住房一套，租赁给乙方经营使用。2、租赁从2012年4月10日起至2013年4月10日止。3、租赁费每月定为6000元整，交费时间为每季度一次，共18，000元整。交费方式：每个季度前月末尾一天交一季度租赁费。如乙方不按时交纳，一周内甲方有权终止合同，所交押金不予退还。4、乙方租赁期间的一切税费（如水费、电费及各部门收取的管理费、房屋租赁税等）由乙方承担。甲方不承担任何费用，甲方得租赁纯收入每季18，000元整。5、乙方必须按时交纳水、电费，如不按时交清水、电费，甲方有权终止租赁合同，且所交保证金不退。6、乙方在租赁期间，必须爱护甲方的房屋设施，如有损坏应予以赔偿。如乙方需要装修改造，必须征得甲方同意，所自装修费由乙方负责。租赁期满后所有装修设施无偿归甲方。如乙方装修改造对房屋造成损坏，乙方应负责赔偿。7、租赁期满除装修设施归甲方处（包括电灯、电线），其余房内乙方的财产、用具、货物全部由乙方搬走，甲方不予接管，但乙方应保证甲方室内设施完好。8、乙方应合法经营，并交付甲方保证金10，000元，在租赁期内乙方不得转租他人，甲方也不得无故终止合同。但如政府部门需要进行城市改建收回房屋，甲、乙双方都不算违约，合同自然终止，甲方所收保证金退还乙方，其余乙方的财产、用具、货物全部由乙方搬走，甲方不予接管。9、租赁期满后，房屋设施一切完好，甲方应将保证金退还给乙方，如乙方需要继续承租或不租，必须提前两个月通知甲方。如乙方继续承租，甲方应同等价格的基础上优先给乙方，但双方必须重新订立合同，租赁价格根据市场行情议定。10、2012年4月10日前，因门面和房屋产生的财物、财产纠纷，概由甲方负责。11、合同一式两份，甲方一份，乙方一份，合同自签订日起生效。（二）《门面租赁合同》约定的租赁期限届满后，陈雅斌继续使用租赁房屋和门面，并于2014年1月8日以每月6000元的标准支付2014年1月10日至2014年4月10日的租金18，000元，于2014年4月10日以每月8500元的标准支付2014年4月10日至2014年7月10日的租金25，500元。上述款项均是通过银行转账的方式由陈雅斌转账至史文斌妻子黄旭凤在中国建设银行的账户。（三）2014年7月11日，史文斌妻子黄旭凤向陈雅斌催收下季度的租金时，陈雅斌明确表示不再续租房屋和门面，黄旭凤同意，要求陈雅斌恢复房屋和门面原样，但陈雅斌一直未腾退房屋和门面。其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为史文斌要求陈雅斌赔偿2014年7月10日之后的租金损失是否应予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案史文斌与陈雅斌签订的《门面租赁合同》中约定的租赁期限届满后，陈雅斌继续使用租赁房屋和门面，也一直在交纳租金，史文斌收取租金表示认可，双方形成不定期租赁关系。2014年7月11日，陈雅斌提出不再续租史文斌的房屋和门面，史文斌同意，陈雅斌应当按照《门面租赁合同》第七条约定和《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定将房屋和门面内的财产、用具、货物全部搬走，将房屋和门面返还史文斌。但陈雅斌一直未腾退房屋和门面，导致史文斌不能另行出租该房屋和门面，由此造成的损失应当由陈雅斌承担。史文斌主张按8000元／月的标准计算损失没有依据，因史文斌在一审诉请要求陈雅斌赔偿损失40，000元，该数额不超过依照《门面租赁合同》中双方约定的6000元／月的租金标准计算2014年7月10日至今的租金损失，本院予以支持。另史文斌要求陈雅斌支付拖欠的水电费7000元依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定部分事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民一初字第1071号民事判决第一项，即“限被告陈雅斌在本判决生效后十日内将原告史文斌所有的位于郴州市龙泉路龙泉花园21-8、21-9号门面两间（两层）及三楼住房一套腾出并返还给原告史文斌”；
二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民一初字第1071号民事判决第二项；
三、被上诉人陈雅斌于本判决生效后十日内赔偿上诉人史文斌损失40，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1805元，由上诉人史文斌负担866元，由被上诉人陈雅斌负担939元；二审案件受理费1725元，由上诉人史文斌负担828元，由被上诉人陈雅斌负担897元。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳昆兰
审判员 谷 敏
审判员 李 程
二〇一五年十月十六日
书记员 资 威
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。