文书内容江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初2644号原告：李学敏，男，1975年5月22日生，汉族，住址湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：吴云，湖南声威律师事务所律师。委托诉讼代理人：许海光，湖南声威律师事务所律师。被告：萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司，住所地萍乡市安源区青山镇人民政府四楼，统一社会信用代码913603005937744222。法定代表人：周英桂，执行董事。委托诉讼代理人：崔元高，江西博韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈睿，江西博韬律师事务所实习律师。原告李学敏与被告萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司（以下简称“青山绿水公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的两委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人崔元高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理不动产权属证书；2.被告向原告支付自2015年10月31日起至2017年9月20日期间的逾期交房违约金174915元，后续违约金按每日253.5元的标准计算至实际交房之日止；3.被告向原告支付逾期办证的违约金25347元（1267364元×2%=25347元）。事实和理由：原、被告于2015年10月23日签订了一份商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买位于江西省××××区青山镇葡萄村赣湘国际物流港第17幢120-01号房，房屋建筑面积为452.63平方米，用作于物流投资公司，总房价为1267364元。合同签订后，原告依约签订合同之日向被告支付了全部房款1267364元，并另外向被告支付了需要办理房产权属登记的全部费用，包括契税、维修基金、交易登记费及其他费用，共计82547元。被告至今未向原告交付房屋，也一直未为原告办理房地产权属证书，经原告多次催促未果，被告仍拖延至今未履行合同义务。因双方签订的合同系真实意思表示，原告已全部履行合同义务，被告未按合同约定及时交房，也未及时为原告办理房地产权属证明的行为已构成违约。原告为维护原告自身合法权益，特诉至法院。被告辩称，本案的基础法律关系是因债权转移而引起的债务纠纷，原、被告之间并不存在房屋买卖法律关系，原告也没有支付任何所谓购房款给被告，因为原告所受让的债权是工程款，现因工程款存在争议尚未结算，故原告主张的债权缺乏事实、法律依据。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交了证据，对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审情况作如下认定：1.2015年10月20日的抵款协议一份，拟证明被告（甲方）、湖南天义建设集团有限公司赣湘国际物流港工程项目部（乙方）、李圣来与首江威（丙方）于2015年10月20日签订了一份抵款协议，约定丙方向乙方提供的建筑施工工程款和材料款1349911元用于冲抵丙方购买甲方的赣湘国际物流港一期17栋120-01号物业即案涉房产的购房款、税费，该款由甲方在乙方结算中扣除。被告质证后对该证据的三性无异议，但对证明目的有异议，提出湖南天义公司不认可该协议中所冲抵的工程款已明确。本院经审查认为，被告对该证据三性无异议，本院对该证据予以认定。2.2015年10月20日的委托书一份，拟证明李圣来与首江威于2015年10月20日将其与萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司签订的抵款协议中的案涉房产的产权在内的所有权益转让给原告，并委托被告与原告签订商品房买卖合同。被告质证后对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，提出李圣来与首江威所享有的工程款债权存在争议还未明确，这种情况下的债权转移不合法。本院经审查认为，被告认可该证据的真实性，本院对其真实性予以认定；该证据实质上是一份债权转让通知书，内容、形式未违反法律规定，本院对其合法性予以认定；该证据能够证明本案债权转让关系之待证事实，本院对该证据予以认定。3.湖南农村商业银行结算业务申请书、原告的家庭户口簿各一份，拟证明李学敏之母屈春香于2013年5月17日汇款950000元给湖南天义建设集团有限公司赣湘国际物流港工程项目部的事实。被告质证后对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，提出原告的母亲于2013年5月17日的汇款行为与本案没有关联。本院经审查认为，该组证据不能证明本案待证事实，与本案缺乏关联，本院不予认定。4.2015年10月19日的收据两张，拟证明被告于2015年10月19日向原告出具两份收条，认可原告以工程款抵扣的形式支付购房款1267364元以及契税、维修基金、交易登记费和其他费用82547元的事实。被告质证后对该组证据三性均有异议，提出原、被告之间是债权转让关系而非房屋买卖合同关系，商品房买卖合同及该组证据均是在债权转移的情况下用于办理产权登记所签订和出具的，且购房款收据已注明是工程款抵扣，被告未收到原告任何购房款，且该组证据是在原告采取违法行为的情况下要求被告出具的。本院经审查认为，被告虽然对该组证据的真实性有异议，但在质证过程中认可该组证据系其出具的，并在庭审过程中认可收据上的公章系被告所盖，故本院对该组证据的真实性予以认定；被告提出该组证据系原告采取违法行为要求被告出具的，但未提供相应证据佐证，本院对被告该项质证意见不予采纳；该组证据能够证明被告认可案涉购房款由工程款抵扣、并向原告出具购房款收据之待证事实，本院对该组证据予以认定。5.2015年10月23日的商品方买卖合同一份，拟证明2015年10月23日，原、被告签订了案涉商品房买卖合同。被告质证后对其三性均有异议，提出原、被告之间是债权转让关系而非房屋买卖合同关系，商品房买卖合同及该组证据均是在债权转移的情况下用于办理产权登记所签订和出具的，且购房款收据已注明是工程款抵扣，被告未收到原告任何购房款。本院经审查认为，被告虽然对该证据的真实性有异议，但在质证过程中认可该组证据系其签订的，并在庭审过程中认可合同上的公章系被告所盖，故本院对该证据的真实性予以认定；该组证据能够证明原、被告之间形成了房屋买卖合同关系之待证事实，本院对该组证据予以认定。6.照片四张，拟证明被告于2015年将案涉房产交付给萍乡市申通快递有限公司使用的事实。被告质证后对该组证据的真实性不清楚，关联性有异议，与本案无关。本院经审查认为，该组证据未能体现拍摄时间，不能确定拍摄地点，真实性不能确定，在原告未提供其他证据佐证的情况下，本院不予认定。7．照片一张，拟证明案涉房产已经竣工验收，且具备网签备案条件，但被告违约不履行为原告办理网签备案手续。被告质证后对该组证据的真实性不清楚，关联性有异议，与本案无关。本院经审查认为，该组证据真实性不能确定，在原告未提供其他证据佐证的情况下，本院不予认定。8.2013年8月30日的湖南天义建筑集团赣湘国际物流港工程施工承包合同一份，拟证明湖南天义建设集团有限公司（以下简称“湖南天义公司”）承建了赣湘国际物流港工程后，将该工程承包给了李圣华、首江威，其有义务向李圣华、首江威支付工程款的事实。被告质证后对该证据的真实性、证明目的有异议，提出即便李圣来、首江威与湖南天义公司签订了上述合同，也不能证明被告有义务向湖南天义公司支付工程款。本院经审查认为，被告不认可该证据的真实性，且该证据与本案缺乏关联，不能证明本案待证事实，本院对该证据不予认定。被告针对其答辩理由向本院提交了证据,对于原告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.2015年10月20日的抵款协议一份，拟证明李圣来、首江威根据该协议享有本案债权后转让给原告，根据该协议第五条约定，工程款必须凭湖南天义公司的结算单才能冲抵房款，因工程款尚未结算，故原告所受让的李圣来、首江威的债权尚不成立。原告质证后对该证据无异议，但对证明目的有异议，提出原告的债权确实来源于李圣来、首江威的工程款，且李圣来和首江威已根据该协议约定将工程结算单交到被告的财务部冲抵房款，故被告才向原告出具了购房款的收据，并补签了商品房买卖合同。本院经审查认为，该证据与原告提供的一致，本院予以认定；至于原告受让的本案债权是否成立，本院将结合本案其他证据综合认定，并在下文进行论述。2.2017年4月1日的关于赣湘国际物流港工程验收结算的协议一份，拟证明被告与天义公司均明确了所转让的工程款尚未结算，故被告不能履行2015年10月20日的抵款协议确定的内容。原告质证后对该证据的三性均有异议，提出这是被告与天义公司签订的协议，没有李圣来、首江威及原告的签字认可，不能证明案涉工程款未经结算。被告针对原告的质证证据，向法庭申请延长举证期限，并在庭后提交了一份2017年11月9日湖南天义公司出具的证明，拟证明该组证据的真实性，原告对补充证据质证后，对该组证据的三性无异议，但对证明目的有异议，提出原、被告已签订商品房买卖合同，被告向原告出具了以工程款抵扣的购房款收据，故不能认定本案债权未成立、未生效。本院经审查认为，原告认可该组证据的真实性，本院对该组证据的真实性予以认定；因该组证据系被告与湖南天义公司关于工程款结算、2015年10月20日的抵款协议的履行所形成的内部协议，不能对抗未在协议上签字的原告，故不能达到被告关于因工程款尚未结算，故其不能履行2015年10月20日的抵款协议确定的内容之证明目的；本院将结合其他证据对该组证据进行认定。本院经审理认定法律事实如下：被告（甲方）、湖南天义建设集团有限公司赣湘国际物流港工程项目部（乙方）、李圣来、首江威（丙方）三方就工程款、材料款冲抵房款达成一致意见，并于2015年10月20日签订了一份抵款协议，主要约定：一、丙方向乙方提供的建筑施工工程款和材料款中1349911元用于冲抵丙方所购买的甲方赣湘国际物流港一期17栋120-01号物业房款、税费，以上金额由甲方在乙方结算中扣除；二、该物业建筑面积452.63平方米，总价1267364元，税费82547元；三、丙方同意无偿委托甲方或甲方指定的第三方对该物业进行三年经营管理，三年委托租赁期间为2015年11月1日至2018年10月31日，甲方或甲方指定的第三方无需向丙方额外支付其他费用；四、丙方凭乙方工程结算单到甲方财务部冲抵以上房款；五、商品房买卖合同在付清以上房款后签订，交房、办证等事宜在丙方付清物业房款和相关税费后进行。当日，李圣来、首江威向被告出具委托书,载明的主要内容为：本人与贵公司签订的抵款协议中17栋120-01号物业共计1349911元，现委托贵公司将该物业转让于李学敏，并与其签订商品房买卖合同，以上物业包括产权在内的所有权益同时转让。因以上协议和委托均事先已达成，被告于2015年10月19日向原告出具了17栋120-01号房（仓库）的购房款收据和契税、维修基金、交易登记费收据两份，收据金额共计1349911元，其中购房款收据上注明系工程款抵扣。2015年10月23日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，主要约定：一、原告购买被告位于江西省××××区青山镇葡萄村赣湘国际物流港第17幢120-01号房，该房屋建筑面积为452.63平方米，用途为物流，属框架结构，总房价为1267364元、房屋性质为预售；二、被告应当在2015年10月30日前，在商品房经验收合格后将商品房交付买受人使用，如被告未按合同约定将该商品房交付给原告使用的，逾期不超过60日，按合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付的房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，被告应向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；三、因被告原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任；四、被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提出的资料提供给产权登记机关备案，如因被告的责任，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在原告不退房的情况下，被告应按已付房款的2%向原告支付违约金。合同签订后，因被告、湖南天义公司与李圣来、首江威就工程款结算事宜产生争议，被告未按抵款协议及本案商品房买卖合同约定履行义务，原告遂诉至法院。另查明，湖南天义公司在2017年4月1日与被告达成的关于赣湘国际物流港工程验收结算的协议中认可了湖南天义建设集团有限公司赣湘国际物流港工程项目部于2015年10月20日与被告、李圣来、首江威签订的抵款协议的真实性，并于2017年11月9日出具证明，认可2015年10月20日的抵款协议的效力，但提出该抵款协议因工程款未结算，故目前不具备以房抵款的履行条件。再查明，原告未取得案涉房屋的不动产权属证书。本院认为，原、被告、湖南天义公司、李圣来、首江威就债权转让达成一致协议，并形成了2015年10月20日的抵款协议及委托书，应认定四方的债权转让合同成立并生效。被告于2015年10月19日向原告出具了购房款及契税、相应费用的收条，并于2015年10月20日补签案涉房屋的商品房买卖合同，应视为被告认可工程款抵扣案涉购房款之事实，故原、被告之间形成了新的法律关系即房屋买卖合同关系。被告辩称其与原告不存在房屋买卖合同关系、原告主张本案债权缺乏依据之答辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”之规定，原、被告均应按2015年10月20日的抵款协议及2015年10月23日的商品房买卖合同约定履行各自义务。关于案涉房屋交付的问题，因2015年10月20日的抵款协议约定，被告享有案涉房屋自2015年11月1日起至2018年11月1日止的无偿委托租赁期，故应认定被告于2015年11月1日向案涉房屋交付给原告、原告委托被告租赁之事实。故被告未违反双方签订的商品房买卖合同关于交房时间的约定，原告要求被告支付逾期交房的违约金之诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于案涉房屋办证的问题，原、被告约定，被告应在房屋交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提出的资料提供给产权登记机关备案，如因被告的责任，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在原告不退房的情况下，被告应按已付房款的2%向原告支付违约金。故被告应在2017年4月23日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料的提供给产权登记机关备案，否则构成违约。原告至今未取得案涉房屋的不动产权属证书，被告未能提供证据证明其已按合同约定履行了向产权登记机关提交办证应由其提交的资料的合同义务，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告应承担举证不能的不利后果。被告构成违约，应按合同约定向原告赔偿逾期办证的违约金25345元，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告仍应承担协助原告办理案涉房屋的不动产权属证书之义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第八十一条、第八十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司应在本判决书生效之日起九十日内协助原告李学敏办理江西省萍乡市安源区青山镇葡萄村赣湘国际物流港第17幢120-01号房的不动产权属证书；二、被告萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司应在本判决书生效之日起五日内赔偿原告李学敏逾期办证的违约金25347元；三、驳回原告李学敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4303元，由原告李学敏负担2303元，由被告萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审判员  邹小蓉二〇一八年一月八日本件与原本核对无异代理书记员肖天凤