上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1164号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海矩源自动化科技有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX公路XX号XX室。法定代表人吴军雷，总经理。委托代理人王云，上海丰程律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海国星纸箱机械厂，住所地上海市奉贤区XX镇XX村XX组。法定代表人沈桂仙，厂长。委托代理人吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托代理人吴健，上海市天华律师事务所律师。上诉人上海矩源自动化科技有限公司（以下简称矩源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年4月26日，矩源公司与上海国星纸箱机械厂（以下简称国星纸箱厂）签订《厂房租赁合同》，合同约定国星纸箱厂将位于上海市奉贤区XX区（XX公路XX路XX村）656号约1,710平米建筑物出租给矩源公司，租赁期限自2014年5月1日至2020年4月30日止，第一、第二年租金合计人民币（下同）300,000元，第三、第四年租金315,000元；租赁保证金为一个月租金即25,000元。租赁期间矩源公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得国星纸箱厂的书面同意。合同还约定，如遇国家建设征用本厂土地，需要拆迁的话，租赁方无条件接受国家有关规定，并配合一切事宜，如不配合后果自负。上述合同签订后，矩源公司先后支付了25,000元押金和250,000元租金。2015年1月19日，矩源公司租赁的房屋中一间1,000平方米厂房被拆除，矩源公司将设备等均搬入另一间710平方米的厂房。2015年5月29日，矩源公司搬离了租赁厂房。另查明，在租赁期间，国星纸箱厂为矩源公司安装了一台行车，矩源公司曾于2015年7月4日支付了30,000元费用。2015年6月11日，矩源公司诉至法院，要求判令：1、国星纸箱厂返还矩源公司押金25,000元；2、国星纸箱厂退还房租65,000元；3、国星纸箱厂支付矩源公司装修补偿款43,300元；4、国星纸箱厂赔偿矩源公司损失35,000元；5、诉讼费由国星纸箱厂承担。国星纸箱厂提起反诉，请求判令：1、矩源公司支付租金120,556.90元；2矩源公司支付水、电、电话网络费8,611.36元；3、诉讼费由矩源公司承担。（保留要求矩源公司承担逾期付款违约责任的请求）原审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，国星纸箱厂有用地的审批手续，但是至本案辩论终结前仍然未获建设工程规划许可证，其与矩源公司签订的《厂房租赁合同》应依法认定为无效。租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。矩源公司租赁国星纸箱厂厂房面积1,710平方米，其中1,000平方米租赁期限自2014年5月1日至2015年1月18日止，710平方米租赁期限自2014年5月1日至2015年5月29日止。矩源公司认为，自2015年1月19日前已不再使用租赁房屋，是被国星纸箱厂强制扣留的。法院认为，矩源公司的上述说法未能提供相关依据，而矩源公司在2015年5月29日搬离是客观情况，在该段期间也有水电费发生，故法院认为国星纸箱厂的意见与客观事实较符合，法院采信国星纸箱厂的说法。矩源公司从使用之日至搬离日止合计使用费为270,556.90元，现矩源公司合计支付的租金（使用费）250,000元，故法院对于国星纸箱厂要求矩源公司支付租赁费（使用费）20,556.90元的请求予以支持。矩源公司认为，其支付的30,000元行车费用因房屋拆除故转为租金无事实法律依据，法院不予认可。对于国星纸箱厂要求矩源公司支付使用期间产生的水电费和电话网络费的请求，法院亦予以支持。现双方的租赁关系已经终止，矩源公司要求返还押金25,000元的请求于法无悖，法院予以支持。对于矩源公司要求国星纸箱厂补偿装修费和赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于二〇一五年十二月九日作出判决：一、确认上海矩源自动化科技有限公司与上海国星纸箱机械厂于2014年4月26日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海国星纸箱机械厂于判决生效后十日内返还上海矩源自动化科技有限公司押金25,000元；三、上海矩源自动化科技有限公司于判决生效后十日内支付上海国星纸箱机械厂使用费20,556.90元；四、上海矩源自动化科技有限公司于判决生效后十日内支付上海国星纸箱机械厂水电费、电话网络费8,611.36元；五、驳回上海矩源自动化科技有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3,666元，减半收取计1,833元，由上海矩源自动化科技有限公司负担1,333元，由上海国星纸箱机械厂负担500元；反诉案件受理费1,441.50元，由上海矩源自动化科技有限公司负担。判决后，矩源公司不服，上诉于本院，诉称：国星纸箱厂提供的房屋均为非法建筑，但仅拆除了矩源公司承租的部分，可见乡村内的房屋有特殊性，原审认定厂房租赁合同无效，由矩源公司承担全部损失，有失公允。矩源公司已提供了装修合同及收据，原审法院也进行了现场勘验，应当支持矩源公司的装修赔偿诉请。因厂房拆除，矩源公司延期交货而承担3.5万元的罚款，属于直接损失，应当由国星纸箱厂赔偿。2015年1月19日厂房被拆除后，矩源公司就进行搬离，部分物资仍在其他厂房内，但国星纸箱厂拒不配合，矩源公司在公安的协助下才取回货物，因此后续的使用费不应当由矩源公司承担。添置行车系矩源公司承租厂房的条件，矩源公司提前交付3万元租金作为添置行车的资金来源，因此行车费用应由国星纸箱厂承担。水电费、网络费均非矩源公司经营期间使用，因此不予承担。综上，要求二审法院撤销原审判决第三、四、五项，改判支持矩源公司的原审诉请，驳回国星纸箱厂的原审反诉请求。被上诉人国星纸箱厂辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案租赁标的物因未取得建设工程规划许可证，因此《厂房租赁合同》依法认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人矩源公司以国星纸箱厂阻挠其搬离为由，认为不应当承担2015年1月19日后的厂房使用费，但未提供相应的事实证据，本院无法支持。鉴于矩源公司实际使用了700平米的厂房，也应当有相关的水电、网络费用，因此其应当支付相关费用，原审对此认定正确，本院予以维持。关于上诉人主张因厂房拆迁致使矩源公司延期交货承担3.5万元罚款的损失，本院认为，依据现有证据，并无事实表明该等经营损失与本案租赁及其履行存在法律上的因果关系，该上诉请求，本院难予支持。关于厂房的装修补偿请求，鉴于厂房已经灭失，矩源公司无法举证相应的装修事实，本院不予支持。关于矩源公司在租赁期间支付的3万元费用的性质问题。矩源公司主张添置行车系承租的条件，该费用系其先行支付的厂房使用费，落实国星纸箱厂的添置行车资金的来源。国星纸箱厂认为该3万元属于矩源公司支付的行车费用。本院认为，由于双方说法不一，亦无相应的加工承揽合同为依据，且国星纸箱厂开具的发票金额与行车费用无法对应。在现有证据条件下，国星纸箱厂的主张依据不足，本院不予采信。另行车系添附厂房的设施，按常理所有权归属于出租方国星纸箱厂，因此添置行车费用因由其承担。由于国星纸箱厂无法证明其与矩源公司还存在加工承揽关系，因此本院认定该3万元为矩源公司支付的厂房使用费。综上所述，上诉人矩源公司的该项上诉理由成立，其上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2870号民事判决第一、二、四、五项；二、变更维持上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2870号民事判决第三项为：上海国星纸箱机械厂于判决生效后十日内返还上海矩源自动化科技有限公司人民币9,443.1元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,274.5元，由上海矩源自动化科技有限公司负担2,474.5元，上海国星纸箱机械厂负担800元；二审案件受理费人民币3,166元，由上诉人上海矩源自动化科技有限公司负担2,366元，上海国星纸箱机械厂负担800元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月十日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……