浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2170号
上诉人（原审被告）赵春月。
被上诉人（原审原告）桐庐永安物业管理有限公司。
法定代表人汪平良。
委托代理人孙斌，浙江春江明珠律师事务所律师。
上诉人赵春月因与被上诉人桐庐永安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2015）杭桐民初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：2008年9月10日，桐庐永安物业管理有限公司与赵春月物业开发商签订前期物业管理委托合同，约定由桐庐永安物业管理有限公司为赵春月所在物业小区提供物业服务，物业服务期限至业主委员会成立时止，另约定物业服务费住宅为每月1.2元／平米，能耗费另行分摊。另查明：赵春月物业面积为140.5平米，2013年1月份至2014年12月份物业服务费用尚未交纳。2015年4月13日，桐庐永安物业管理有限公司诉至原审法院，请求判令：赵春月立即支付桐庐永安物业管理有限公司物业服务费计人民币4889.4元。
原审法院认为：桐庐永安物业管理有限公司依据前期物业服务合同为赵春月提供物业服务，赵春月亦应按照合同约定支付物业服务费用。故对桐庐永安物业管理有限公司主张赵春月按每月1.2元／平米，支付2013年1月份至2014年12月份的物业服务费共计4046.4元的主张予以支持。对赵春月答辩主张用其已交纳的物业费（涉案物业产权变更至其名下前）抵销后续应交物业费的请求，原审法院认为，赵春月已交物业费用是否因无法律和事实依据而致桐庐永安物业管理有限公司得利，需依另一法律关系予以确认，赵春月在未确认具体事实之前即主张债务抵销，无事实依据，原审法院不予支持。对桐庐永安物业管理有限公司主张的能耗费843元，因合同中并未明确具体数额标准且未提交相应证据予以支持，故原审法院对该部分主张暂不支持。对赵春月答辩称小区物业垃圾未及时清理、门口河水有气味、电梯未正常运行等情形，桐庐永安物业管理有限公司应针对性积极改进，但均非拒交物业服务费之抗辩理由，故原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、赵春月于判决生效之日起十日内，支付桐庐永安物业管理有限公司物业服务费4046.4元。二、驳回桐庐永安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由赵春月负担，于判决生效之日起七日内交纳。
宣判后，赵春月不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定基本事实不清，被上诉人在原审提交的其与杭州晖创会展有限公司签订的《前期物业管理服务协议》应依法被确认对上诉人不适用。没有经过招投标程序或者经过相关主管部门的审批程序成立的前期物业服务合同，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，被确认无效。被上诉人未提交其与杭州晖创会展有限公司签订前期物业管理合同符合《物业管理条例》第二十四条第二款强制性规定的招标文件、投标文件或者主管单位的批准文件，因此该前期物业管理服务合同依法对上诉人不能适用。二、原审判决基本事实不清，2013年11月份之前上诉人还不是业主，还没有进行房屋交付，2013年11月之前的物业管理费不应当由上诉人承担。上诉人与开发商达成购买意向的涉案房屋因日照不足属于该改善承诺不得对外销售的房屋，是房地产建设管理部门明确不予办理房地产的房屋，上诉人在2013年11月前一直与杭州晖创会展有限公司就该房屋的退房事宜进行谈判协商，上诉人还不是该房屋的业主。根据法律规定该房屋不具备交付条件，因此房屋钥匙交接不能视为对该房屋的交付。2013年11月后因苦于杭州晖创会展有限公司对外负债累累实在没有资金返还上诉人购房款，也无法进行赔偿，上诉人不得已才经公证承诺不以任何房屋就房屋日照不足主张权利后才办理了房屋产权证明，至此，上诉人才真正成为业主。物业服务业应当从这个时间才能进行起算，之前的物业费应当由杭州晖创会展有限公司承担。三、原审判决基本事实不清，没有查清被上诉人是否履行了物业服务义务就认定被上诉人履行了物业服务义务，并且部分期限已经过了二年诉讼时效，应当予以驳回。事实上，上诉人交付房屋后发现小区内管道漏、发臭、生虫，电梯只有一台能够使用，车辆随意停放，行人无法通行等公共部位缺乏维修和管理。被上诉人主张收取2013年1、2、3、4月份的物业费的诉讼请求已超过二年诉讼时效。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回桐庐永安物业管理有限公司的诉讼请求或者发回重审。
上诉人赵春月在二审中提交桐庐县住房和城乡建设局答复函，证明上诉人所购买的房屋因无法做出房产证而作退房处理，但因开发商法定代表人犯罪被抓，上诉人无法获得退房款，经住建局协调，该房仍归上诉人使用，后做出房产证，虽2012年物业费赵春月已经交纳，但此时房屋尚不属于上诉人，物业费不应由上诉人交纳。
被上诉人桐庐永安物业管理有限公司书面答辩称：一、2008年9月8日，桐庐永安物业管理有限公司与杭州晖创会展有限公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。《物业管理条例》第二十一条明确规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。此外，该合同是经过桐庐县相关部门备案的。因此该合同应适用于上诉人。二、一审判决事实清楚，上诉人应支付2013年11月之前的物业费。根据一般的房屋销售规定及惯例，如买房人领取了房屋钥匙，一般认定房屋已经交付。尽管上诉人认为其所购房屋存在问题，但是上诉人明知房屋存在问题的情况下，仍与杭州晖创会展有限公司办理房屋钥匙交付，理应及时支付房屋交付后的物业费。三、被上诉人已经履行了物业服务义务。上诉人提出小区内管道漏、发臭、生虫，电梯只有一台能够使用，车辆随意停放，行人无法通行等事实，未能提供证据加以证明。四、上诉人主张的诉讼时效超过的抗辩不能成立。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案中，上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，故二审法院不应支持其诉讼时效抗辩。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人桐庐永安物业管理有限公司在二审中未提交新的证据。
赵春月提交的证据，桐庐永安物业管理有限公司认为不是二审新证据，且对该证据关联性提出异议，该证据所反映的内容是上诉人所购房屋能否办证的问题，与本案物业费缴纳没有关联，不能证明上诉人所要证明的目的。本院认为，该证据不能证明上诉人所要证明的内容，故本院对其证明效力不予确认。
本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。
本院认为：桐庐永安物业管理有限公司与杭州晖创会展有限公司签订的《前期物业管理委托合同》符合法律规定，应认定有效，该合同对全体业主具有约束力。赵春月认为《前期物业管理委托合同》对其没有约束力的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。赵春月上诉认为2013年11月之前其不是涉案房屋的业主，还没有进行房屋交付，2013年11月之前的物业费不应由其承担。本院认为，从赵春月提交的收据可以反映其已经交纳了2012年6月1日至12月31日期间的物业费，这可以说明开发商杭州晖创会展有限公司已经将涉案房屋交付给赵春月，赵春月理应交纳2013年1月1日起的物业费。至于赵春月与杭州晖创会展有限公司之间就房屋采光问题发生的纠纷，并不影响赵春月作为房屋业主所应承担交纳物业费的义务，故赵春月的该上诉理由，本院不予采纳。赵春月上诉认为桐庐永安物业管理有限公司未履行物业服务义务，致使小区公共部位缺乏维修和管理的理由，缺乏相应证据加以证明，故本院不予采信。至于赵春月提出桐庐永安物业管理有限公司主张2013年1-4月的物业费超过诉讼时效的上诉理由，因赵春月在一审中未就诉讼时效提出抗辩，现在二审中提出诉讼时效抗辩，不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，故该上诉理由本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由赵春月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
审 判 员 韩 昱
代理审判员 王 超
二〇一五年十月十四日
书 记 员 潘晓玲