江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0111民初526号原告：江西春晖投资发展有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区×××路×××号,统一社会信用代码：91×××××××57A。法定代表人：钟亮，职务：执行董事兼总经理。委托代理人：李传昊、裘辉，江西江佑律师事务所律师。被告：樊国印，男，1968年1月24日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。被告：熊小印，男，1965年2月1日生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。被告：江西江益酒店管理有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区×××路×××号×××酒店××楼×××室，统一社会信用代码：91×××�×××642。法定代表人：樊国印。被告：江西江益酒店管理有限公司星程南昌大学店，住所地：江西省南昌市青山湖区×××路×××号，统一社会信用代码：9××××××××××F50。法定代表人：樊国印。被告：万冬冬，女，1985年10月5日生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。原告江西春晖投资发展有限公司（以下简称春晖公司）诉被告樊国印、熊小印、江西江益酒店管理有限公司（以下简称江益酒店）、江西江益酒店管理有限公司星程南昌大学店（以下简称江益酒店星程南昌大学店）、万冬冬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员胡恋梅担任审判长并主审、人民陪审员程晓霓、罗维钧参加评议的合议庭于2017年8月2日对本案公开开庭进行了审理。原告春晖公司委托诉讼代理人李传昊、裘辉，被告江益酒店及江益酒店星程南昌大学店法定代表人樊国印、被告熊小印、被告万冬冬均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告春晖公司提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《星程宾馆欠租还款计划补充协议》和补充协议，被告立即返还租赁物给原告；2、请求依法判令第一、第二被告立即支付拖欠原告房屋租金5021814.6元（截止2017年7月12日租金为5021814.6元，其余租金计算至租赁房屋返还之日止）及违约金2289645.6元（暂计算至2017年7月12日，按月利息2%计算，其余违约金计算至房屋返还和租金及违约金付清之日止）；3、请求判令第一、第二被告立即支付拖欠的水电费计算至2017年4月合计人民币101273.38元:4、请求法院依法判令第一、第二被告承担原告为实现债权的费用7412733.58元；5、请求依法判令第三、第四、第五被告对第一、第二被告上述第2、3、4项还款义务承担连带责任；6、请求依法判令原告对被告承租的位于青山湖区上海北路300号侧面一层大厅及7—21层的出租房屋内的资产享有优先受偿权；7、本案诉讼费、保全费、评估费、律师费等均由五被告承担。事实与理由：2013年10月18日，原告与被告樊国印、熊小印签署了房屋租赁合同1份，约定原告将坐落于南昌市青山湖区上海北路300号侧面一层大厅及7-21层（建筑面积7483.14平方米）的房屋出租给被告樊国印、熊小印用于开设宾馆。双方对于租赁期限�租金、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付了出租房屋，被告向原告支付了150万元保证金，其中50万元开业后可冲抵第一季度租金，另外100万元为设备押金。合同履行期间，被告却未能按照合同约定按期向原告付清租金。2016年1月16日，原、被告签订欠租还款计划补充协议，确认截止2015年12月31日被告樊国印、熊小印拖欠原告租金3086806.4元未付，原告同意给予被告让利1086806.4元，被告江益酒店及其星程南昌大学店承担连带保证责任，协议同时约定被告如未按照约定期限付清款项，则按租赁合同约定仍应支付租金3086806.4元。2016年12月22日，原、被告就租金支付事宜再次签订补充协议，确认截止2016年12月31日，被告樊国印、熊小印共拖欠原告租金3779451.38元未付，另欠2016年10月至12月水电费31961.5元，由被告江益酒店及其星程南昌大学店、万冬冬对上述�务及2017年1月1日之后发生的租金承担连带责任，保证范围包括主债务本息、违约金、为催收债权发生的所有费用。同时约定2016年1月16日补充协议不再履行，2017年新发生租金仍按2013年10月18日签订的房屋租赁合同约定支付。上述补充协议被告仍然没有按约履行，直到现在被告仍没有按合同约定履行义务，导致租赁合同无法继续履行，也没有继续履行的必要，故诉至法院请求判如所请。被告樊国印答辩称：保持沉默，我会让律师提供书面意见。其在法庭辩论阶段发表辩论意见称：租金一直是同意支付的，但是原告对于租金的计算是不合理的。我们在补充协议中约定过按200万元支付，当时正是因为原告考虑到其责任，免除了一部分租金。后来再次签协议的时候原告又按照以前的租金计算，我方责任应当按照免除的那一次计算。被告熊小印：我方不同意解除合同，原告要求解除合同没有道理，原告以没有交付房租为由多次关闭我方的店面，但是我方认为租金有争议才未支付；被告未支付房租是因为原告没有按照合同约定提供办理营业执照的相应手续，导致我方装修时间延长，拖延了开业时间，租金的起算时间也应该相应的延迟；原告也没有按照合同约定提供设备，如变压器及合同约定的设备、水电也不是专用的，合同约定是我方专用；营业期间原告多次关闭我方店面，导致我方经营困难，更无法交纳房租，原告每次关我方店面的时间不能计算租金；后面的补充协议是在原告施加压力情况下签订的，原告说如果不签就关闭店面，因为我方在该店面上投资了2000多万，所以才签订了补充协议；原告主张的优先受偿权不成立，我方的债务人不止原告一方，原告优先其�债务人受偿没有依据。原告每次关我方店的时间也不能计算租金。被告万冬冬：我没有参与被告江益酒店星程南昌大学店的经营，该店的一切与我无关，我既不是股东也不知情。开办江益酒店南昌大学店的时候我已经委托樊国印去办理相关事宜，我不应该承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，即《房屋租赁合同》本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证《星程宾馆欠租还款计划补充协议》、《补充协议》，证明原、被告双方经过多次协商签订补充协议约定支付租金事宜，但被告仍未履行。经质证，被告樊国印、熊小印认可签字的真实性，但熊小�认为是在原告施加压力的情况下签订的，被告万冬冬认可第二份《补充协议》签字的真实性，但认为当时没看具体内容。经审查，上述协议为各方当事人签字确认，亦无相反证据足以推翻，本院对其真实性予以认定。2.原告举证《永泰大厦租赁合同书》、同意转租证明2张、建设工程消防验收意见书、移交清单2份，证明原告具有合法转租权及房屋符合转租条件，原告签订合同后即将租赁物及相应的设备移交给被告使用。经质证，被告樊国印、熊小印均表示没有见过转租证明，消防验收意见书是合同签订后过了一定时间才提供的，导致开业延期；移交清单不完善，很多设备不是专用的，6楼的配电间也没有交付，2014年1月6日的移交清单是收到了但是有很多材料是复印件；被告万冬冬对上述证据认为没有参与不知情。经审查，上述证据客观真实，本院对其真实性和证明目的均予以认定，移交清单是对租赁房屋设备、资料的交接手续，对其真实性予以认定。3.原告举证租金和水电费明细表共8张，证明截止2017年7月12日被告共欠原告租金5021814.6元，欠水电费101273.38元。经质证，被告樊国印称会让律师提交意见；被告熊小印认为欠款的数额不准确，且原告4个月前就关闭了被告店面，原告也有人在宾馆里面用电；被告万冬冬表示没有参与，不清楚。经审查，该组证据为原告自行制作，对其数额的真实性需结合全案证据予以核算后确定。4.原告举证2017年5月12日《通知》、2017年7月18日《解除租赁合同通知》及回执，证明因被告违约导致合同无法继续履行，原告依据约定解除双方的租赁合同，被告已收到通知。经质证，被告樊国印表示只�到了2017年7月18日《解除租赁合同通知》，被告熊小印表示都没有收到，被告万冬冬不清楚上述证据。经审查，上述通知是否到达各被告并无充分证据证实，本院对其证明目的不予认定。5.原告举证律师代理合同、律师费发票、转款凭证，证明原告因被告违约产生实现债权的费用45000元。经质证，各被告认为与其无关。经审查，对上述证据的真实性予以认定，但各被告是否应承担上述费用需结合全案证据综合认定。6.原告举证公证书一份，证明2017年5月4日被告已经暂停营业且大门上锁。经质证，被告樊国印、熊小印均认为内容不真实，并认为原告在2017年3月底关闭了被告的水电等导致被告无法营业，大门铁链不是被告锁的；被告万冬冬表示没有参与，对其不清楚。经审查，对于公证书反映的公证�天情况的真实性予以认定，结合双方庭审陈述，对于出租房屋经营的酒店5月份起已经停止营业的真实性予以认定。7.被告熊小印举证2014年7月7日报告、2015年4月29日函告、2015年3月6日报告、2014年6月9日复函、2015年3月17日复函、2014年10月14日复函各一份，证明原告未提供相应的手续及合同约定的相关设备，导致被告酒店没有按期开业，租金的起算要往后延。经质证，原告对2014年7月7日报告、2014年6月9日复函的三性均有异议，认为其没有收到，且与事实不符；对2015年3月6日报告的真实性无异议，认为恰恰证明是因被告自己的材料不完善导致其装修工程延期，对其他证据认为原告已经举证证明其移交了设备及相关资料给被告。被告樊国印对上述证据的真实性无异议，被告万冬冬对上述证据表示不清楚。经审查，上述证据均为被告江益酒�或熊小印向原告出具的函件或报告，被告未提供证据证明其中的争议问题已经得到双方确认，故对其证明目的需综合全案证据综合认定。本院根据上述采信的证据，结合双方的庭审陈述，对本案事实认定如下：2013年10月18日，原告春晖公司为出租方，被告樊国印、熊小印为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，主要内容有：“租赁房屋位于江西省南昌市青山湖区上海北路300号侧面一层大厅及7-21层，以平面图标示为准，租赁物建筑面积为7483.14平方米，以及地下23个停车位；房屋交付及收回的验收双方应共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议的应当场提出；租赁房屋用于开设宾馆，租期为12年，自2013年11月18日起至2025年11月17日止，出租方应于2013年11月18日将符合合同约定�件的租赁标的物交付给承租方；自房屋交付之日起，出租方须给承租方不超过7个月的装修期，自2013年11月18日起至2014年6月17日，装修期内不计算租金，如承租方提前开业，则免租期提前结束，以开业日正式计算租金（包括试营业在内）；租金每平方米按27元/㎡计算，合计人民币为202044.78元/月，租金从第四年开始，每两年递增一次，在上一周期的基础上递增6%；租金以每三个月为期支付一次，乙方须在每期届满前二十日内支付下一期租金，依次类推，首期租金乙方应于开业前二十日内支付；在签订本合同当日，乙方支付合同保证金150万元（其中50万元为开业时可冲抵第一季度租金，另外100万元为设备押金），在合同终止后出租方确保所有设备正常无损坏无息退还；出租方应保障该房屋及其附属设施在交付承租方时处于适用状态并符合消防、安全的条件；电费按1.22元/度收取电费，水费按国家供水部门收费标准收取；甲方提供设备归乙方使用，但是设备日常维修、保养以及电费等费用，由乙方承担；承租方装修及添附设备的费用由承租方自行解决，由承租方保养维护添附设备的产权属承租方所有，租赁期届满，退还租赁房屋时，承租方添附的设备能够拆除而不损坏原建筑结构的，承租方可以拆除。…出租方擅自终止合同，应向承租方支付违约金叁佰万元和承租方投入的全部资金。如承租方擅自终止合同，应向出租方支付违约金叁佰万元和出租方前期投入所有设施设备全部资金以及收回该租赁标的物（包括承租方投入的动产和不动产所有权归出租方）。…承租方拖欠房租，如60天内逾期未交纳房租，拖欠天数按季度租金的3%支付违约金；如超过60天未交纳租金，出租方有权解除合同，视为承租方违�处理。…”上述合同签订后，原告向被告樊国印、熊小印交付了出租房屋，两被告向原告支付了150万元保证金。原告于2013年12月5日将出租房屋的设备交付给两被告，于2014年1月6日将电梯资料、检查合格证等证书复印件交付两被告，被告熊小印作为交接人在移交清单上签字确认。2016年1月16日，原告春晖公司为甲方，被告樊国印、熊小印为乙方，被告江益酒店、江益酒店星程南昌大学店为丙方，三方共同签订《星程宾馆欠租还款计划补充协议》，主要约定以下内容：“一、甲、乙、丙三方确认截止2015年12月31日乙方累计拖欠甲方租金3086806.4元，现甲方同意让利1086806.4元，由乙方向甲方支付200万元将2015年12月31日之前的租金结清，丙方作为保证人对该笔租金及2016年1月1日之后产生的租金及履行租�合同过程中产生的其他费用承担连带保证责任，直至主债务本息还清时为止。二、因乙方、丙方暂无一次性支付200万元租金能力，经甲方同意分期支付，乙方、丙方承诺：在2016年3月31日前支付租金100万元；在2017年6月30日前支付租金100万元。…三、违约责任。如乙方、丙方未按上述期限付清应付款项，则视为乙方、丙方根本违约，并承担违约责任：1、2015年12月31日之前租金按原合同执行即乙方、丙方应立即向甲方支付3086806.4元（乙方、丙方承担连带责任）；2、乙方以江益酒店星程南昌大学店的股权对全部租金进行担保，如乙方、丙方发生违约，乙方无条件将所占江益酒店南昌大学店的全部股权无偿过户给甲方，且丙方自愿以江益酒店南昌大学店（包括租赁房屋、装修所有权、为经营宾馆添置全部设施的所有权等）无偿抵给拖欠甲方的租金，…三方确认在本补充协议签订后五日内对江益酒店星程南昌大学店内全部动产和不动产进行清点，并申请公证处进行公证，如甲方接收，店内资产不能少于公证确认的数额。四、2017年1月1日之后的租金按原《房屋租赁合同》履行。…乙方、丙方按上述规定时间还清上述拖欠的200万元租金及2016年全年租金，此合同自动解除。”2016年12月底，原告春晖公司为甲方，被告樊国印、熊小印为乙方，被告江益酒店、江益酒店星程南昌大学店、万冬冬为丙方，三方签订《补充协议》，主要约定如下内容：“2013年10月18日，甲乙双方签订《房屋租赁合同》一份。约定甲方将位于南昌市青山湖区上海北路300号侧面一层大厅及7-21层建筑面积为7483.14平方米的房屋出租给乙方，由乙方用于开设宾馆。樊国印、万冬冬共同成立了江西江益酒店管理有限公司。乙方将所承租的房屋用于开设了江西江益酒店管理有限公司星程南昌大学店”、“因乙方、江益酒店、江益酒店星程南昌大学店并未履行2016年1月16日《星程宾馆欠租还款计划补充协议》约定的付款义务，不仅未在2016年3月31日前向甲方支付100万元，且2016年租金至今也未付清。就乙方拖欠甲方租金未付事宜，经本协议三方再次协商，达成如下协议，各方均愿信守：第一条，经本协议各方共同核算，截止本协议签订时，乙方共拖欠甲方租金3779451.38元未付，其中拖欠2015年12月31日前的租金3086806.4元，拖欠2016年1月1日至12月31日租金692644.98元，另欠水电费（2016年10月-12月）31961.5元。第二条，各方同意，…2016年1月16日签订的《星程宾馆欠租还款计划补充协议》自本协议签订日起不再履行。第三条，对于所欠租金，乙方同意在2017年3月31日前向甲方支付2779451.38元，在2017年6月30日前向甲方支付100万元，2017年新发生的租金仍按2013年10月18日签订的《房屋租赁合同》约定支付。第四条，丙方作为连带责任保证人自愿对本协议第一条、第二条约定的乙方付款义务（含2017年1月1日之后发生的租金）承担连带责任保证，保证期限至主债务本息还清为止。保证范围包括主债务本息、违约金、为催收债权所发生的所有费用（含诉讼费、评估拍卖费、律师费等）。第五条，若乙方未能按照本协议第三条约定的期限付款，即在2017年3月31日前未向甲方支付2779451.38元，或者在2017年6月30日前未向甲方支付100万元，则乙方、丙方同意在违约事实发生后3日内将江益酒店星程南昌大学店即星程宾馆所有资产（包括但不限于星程宾馆附着物、装饰装修、客房用品、家具家电等）作价与所欠租金相同转让给甲方，用于抵偿乙方所欠甲方的租金。甲乙丙三方共同办理星程宾馆资产移交手续，移交完成债务抵消。若乙方、丙方不主动办理移交抵债手续，甲方有权直接向法院起诉，要求乙方、丙方办理星程宾馆资产移交抵债手续。在星程宾馆资产移交抵债手续办理之前或者办理过程中，乙方、丙方破坏、损毁、隐匿星程宾馆资产的，应对其破坏、损毁、隐匿部分按市场价赔偿给甲方。…本协议的签订，不免除依照2013年10月18日签订的《房屋租赁合同》约定乙方应承担的逾期付款违约责任。”上述《补充协议》还约定了特殊条款：“第十条：如乙、丙方在2017年3月31日还欠款200万元，甲方可遵守2016年1月16日签订的《星程宾馆欠租还款计划补充协议》，如乙方、丙方未履行，此条不生效。第十一条：2017年3月31日还清200万欠�后，2017年的租金改为季末付清当季租金。2017年6月30日还清的100万元欠租改为2017年12月底付清。如乙方、丙方第十条未履行，此第十一条也不生效。”上述协议签订后，因被告樊国印、熊小印未按照协议约定履行2017年3月31日前的付款义务，2017年新发生的租金也未按约定支付，原告遂诉至本院。另查明，对于租赁合同履行过程中的租金支付情况，原告认可收到租金共计2334701.38元（含50万元合同保证金），其中自2014年7月1日至2015年12月31日共产生租金3636806.04元，期间收到租金550000元（其中50万元系合同保证金），截止2015年12月31日欠款金额为3086806.4元；自2016年1月1日至12月31日共产生租金2424537.36元，期间收到租金1731892.38元，2016年度欠付租金692644.98元，加上2015年欠付的租金3086806.4元，截止2016年12月31日共欠租金数额为3779451.38元；自2017年1月1日至3月31日共产生租金606134.34元，期间收到租金52809元，该季度租金欠款金额为553325.34元。此后各被告未再支付租金。对于上述租金支付情况，被告樊国印、熊小印均表示从合同签订之日起至今支付过200多万元租金，被告樊国印表示具体数字不知道，两被告对此亦未提供相关证据。再查明，本案租赁房屋系原告从南昌市青山湖区湖坊镇永人村民委员会（以下简称永人村委会）租赁而来。被告樊国印、熊小印从原告处承租后，用该租赁房屋注册成立并开设了江益酒店星程南昌大学店，该酒店现在处于停业状态，酒店大门亦被人加锁。对于酒店现状的成因，原告陈述：因被告樊国印、熊小印拖欠租金，致使原告无法向永人村委会支付租金，大概在2017年4月底永人村委会将酒店大门上锁，原告没有派人去锁酒店，但是�了保安在大厅看守，原告可以进入酒店大厅，但酒店里面的房间锁是密码锁，原告和村委会都无法进入。被告樊国印陈述：酒店前期装修的时候，因为双方的原因造成工期延长，经过协商确定房租后，尚未给付前原告即多次关停水电，导致酒店无法继续经营，现在2017年3月后就没有经营了。被告熊小印陈述：2017年3月底开始原告就把酒店的水电、电梯都停了，一个月后原告与村里联合又将我们赶出来了，我们也进不去了，什么东西都没有带走。本院认为，本案中的《房屋租赁合同》、《星程宾馆欠租还款计划补充协议》及《补充协议》为双方当事人协商签署，不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。被告樊国印、熊小印未按照《房屋租赁合同》约定的期限支付租金，在与原�两次达成补充协议后，仍未按照双方商定的期限结清拖欠租金，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告樊国印、熊小印的行为构成违约，应向原告承担违约责任。本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》、《星程宾馆欠租还款计划补充协议》及《补充协议》是否应当解除以及租赁物的处理？二、被告樊国印、熊小印应付租金及违约金的数额？三、原告主张的水电费用、实现债权的费用及资产优先受偿权是否成立？四、被告江益酒店、江益酒店星程南昌大学店、万冬冬是否应承担连带责任？关于第一个争议焦点，本院认为，原告与被告樊国印、熊小印在《�屋租赁合同》中约定租金按季支付，如超过60天未交纳视为承租方违约，因被告樊国印、熊小印未按时给付租金，双方先后签订《星程宾馆欠租还款计划补充协议》和《补充协议》分别对截止2015年12月31日和2016年12月31日的欠付租金重新约定了履行期限，两被告迟延履行给付2015年、2016年租金义务，且签订上述补充协议后仍未按约履行，至2017年3月31日新发生的租金亦未按约支付，两被告迟延履行债务的行为导致原告出租房屋的合同目的不能实现，构成根本违约，故原告主张解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告虽举证了两份解除租赁合同通知证明其行使了约定解除权，但均发生于诉讼期间，且未能证明通知有效送到了各被告，故本案《房屋租赁合同》的解除时间以本院判决为准。合同解除后，两被告应当返还租赁物给原告，虽然目前两被告并未实际使用租赁物，但两被告未将租赁房屋交还给原告，致使原告虽可进入酒店大厅但无法实际占有、使用该房屋，两被告交还租赁物的义务并未完成，故原告主张返还租赁物应予支持。对于两份补充协议，因原告诉请的本意是解除双方之间的租赁合同法律关系，而2016年12月份的《补充协议》仅是对因房屋租赁合同产生的债权债务数额的确认和债权实现方式的约定，《房屋租赁合同》的解除不影响《补充协议》的效力，故对《补充协议》本案中不予解除。《星程宾馆欠租还款计划补充协议》按照双方的约定已经明确不再履行，对双方已不具有法律约束力，故本案中不再对其是否应当解除予以审理。关于争议焦点二，双方对于租金数额的争议主要在于租金起算日的确定和租金具体数额。对于租金起�日，原告主张从2014年7月1日起算，被告熊小印则认为应从2015年12月份宾馆开业的时候起算，理由在于原告未交付相应的手续和设备导致装修工期延长。经审查，《房屋租赁合同》中约定的装修期为7个月，至2014年6月17日结束，被告熊小印主张装修延迟，但其提供的关于证明装修工期延长责任在原告的证据均为其或者被告江益酒店发给原告的函件或报告，属于单方陈述，没有其他证据佐证，对其证明力难以认定。且上述函件或报告均发生于2015年4月29日之前，而双方在2016年12月份签订的最后一份《补充协议》中确认“截止本协议签订时，乙方共拖欠甲方租金3779451.38元未付，其中拖欠2015年12月31日前的租金3086806.4元，拖欠2016年1月1日至12月31日租金692644.98元”，说明双方对截止2016年12月31日的欠付租金进行了书面确认，经审核租金亦是按照202044.78�/月据实计算，故被告熊小印所举证据不足以推翻双方最后结算确认的租金数额，其主张应推迟起算租金无事实和法律依据，本院对其主张不予采纳。其同时主张原告多次以没有交付房租为由关闭酒店，关停期间也不应计算租金，但既未提供证据证明，也与《补充协议》确认的租金数额不符，故对其该项辩解本院亦不予采纳。故截止2016年12月31日，被告樊国印、熊小印已欠付租金3779451.38元足以认定。对于2017年新发生的租金，两被告陈述自2017年3月底就因原告断水断电而停止经营了，一个月后被原告和村里联合赶出来，但对此未提供证据证明。现有证据仅有公证书证明2017年5月4日酒店暂停经营和大门被锁，以及原告在庭审中及庭后调查中均陈述酒店大门于2017年4月底被产权方永人村委会锁住至今，综合原、被告的陈述，本院认定两�告正常占有、使用出租房屋至2017年4月底，故对于2017年1月1日至2017年4月30日的租金，两被告仍应当按合同约定支付。对于2017年5月1日起的租金，本院认为，被告樊国印、熊小印此后虽未占有、使用出租房屋，但两被告迟延履行支付租金义务是导致酒店被锁门的诱因，且两被告虽停业但未与原告办理资产交接手续，租赁物实际并未返还原告，故原告仍有权依据合同的约定向两被告主张诉讼期间的租金损失。但考虑到原告于2017年4月5日诉至本院后，已经通过诉讼途径解决纠纷，在合同尚未解除状态下，原告负有使房屋保持在可以使用状态的合同义务，现两被告自2017年5月份起无法正常占有、使用出租房屋，与原告未尽该项义务存在一定因果关系，故对于2017年5月份之后的租金损失，双方均有过错，应按公平原则由双方各半分摊，综合考虑本案租赁物现状、双方纠纷的成因以及双方损失均在持续发生的事实，此期间的租金宜计算至合同解除之日止，对于原告要求两被告支付合同解除之后至返还租赁物之日止的租金的诉讼请求，本院不予支持。故自2017年1月1日至4月30日共产生租金808179.12元（202044.78元/月×4个月），扣除原告认可该期间收到的租金52809元，被告樊国印、熊小印应当支付该四个月的未付租金755370.12元（其中2017年第一季度租金欠款金额为553325.34元）；自2017年5月1日起至合同解除之日即本判决生效之日止的租金损失，由被告樊国印、熊小印按101022.39元/月向原告进行赔偿。对于逾期付款违约金，因双方在《补充协议》中约定“本协议的签订，不免除依照2013年10月18日签订的《房屋租赁合同》约定乙方应承担的逾期付款违约责任”，故原告主张计算逾期付款违约金有�实依据，但对于欠付租金，双方重新约定了履行期限，逾期付款违约金的起算日应以双方《补充协议》确定的履行期限为准，原告主张自《房屋租赁合同》签订之日计算每季度欠付租金的违约金，理由不成立，本院不予支持。故截止2016年12月31日欠付租金的逾期付款违约金应从被告樊国印、熊小印违约之日即2017年4月1日起算，2017年1月1日至3月31日的租金按《房屋租赁合同》的约定应为按季支付，故也应从2017年4月1日起计算逾期付款违约金。对于2017年4月份之后的租金，综合考虑其中4月份租金尚未到按季度支付的时间、此后租金发生于诉讼期间以及租赁房屋被锁门、双方争议待解决的事实，不应计算逾期付款违约金。对于违约金计算标准，双方在《房屋租赁合同》中约定“如60天内逾期未交纳房租，拖欠天数按季度租金的3%支付违约金”，该约定标准语义不明确，本院认定按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，过高部分不予支持。关于争议焦点三，原告主张水电费用101273.38元，但除《补充协议》中双方确认2016年10月至12月欠付水电费31961.5元外，其余水电费用为原告自行核算，无其他证据佐证，故本院对水电费31961.5元予以认定，超出部分可在合同解除后由双方另行结算，本案中不予认定。原告主张实现债权的费用7412733.58元，庭审中明确实际为律师费用45000元，但双方在《房屋租赁合同》及《补充协议》中均未对主债务人即被告樊国印、熊小印是否应承担实现债权的律师费用予以明确，《补充协议》中对保证债务范围的约定不能视为对主债务范围的变更，故原告主张该笔费用无事实依据，本院不予支持。原告主张对出租房屋内的资产享有优先受偿权，但出租房屋内的资产并非抵押物、质押物或者留置物，本案债务也非法定的可以行使优先受偿权的债务，故原告的该项主张于法无据，本院亦不予支持。关于争议焦点四，原告主张被告江益酒店、江益酒店星程南昌大学店、万冬冬对被告樊国印、熊小印的租金付款义务承担连带责任保证，因双方在2016年12月份签订的《补充协议》中明确了三被告的此项义务，被告江益酒店、江益酒店星程南昌大学店、万冬冬均在《补充协议》落款处签字，故原告的主张有事实依据，本院予以支持。被告万冬冬辩称其不应承担连带责任，未提供相反证据推翻，本院对其辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条�第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告江西春晖投资发展有限公司与被告樊国印、熊小印于2013年10月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告樊国印、熊小印于本判决生效之日起十日内将租赁的位于江西省南昌市青山湖区上海北路300号侧面一层大厅及7-21层房屋（建筑面积为7483.14平方米）返还原告江西春晖投资发展有限公司；三、被告樊国印、熊小印于本判决生效之日起十日内一次性支付原告江西春晖投资发展有限公司截止2017年4月30日的欠付租金4534821.5元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以截止2017年3月31日�欠付租金4332776.72元为基数，自2017年4月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；四、被告樊国印、熊小印于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告江西春晖投资发展有限公司自2017年5月1日起至本判决生效之日止的租金损失，按101022.39元/月计算；五、被告樊国印、熊小印于本判决生效之日起十日内一次性支付原告江西春晖投资发展有限公司自2016年10月至12月的水电费用31961.5元；六、被告江西江益酒店管理有限公司、被告江西江益酒店管理有限公司星程南昌大学店、被告万冬冬对本判决上述第三、四、五项确定债务承担连带清偿责任；七、驳回原告江西春晖投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61460元，保全费5000元，合计66460元，由原告江西春晖投资发展有限公司负担18395元，由被告樊国印、熊小印、江西江益酒店管理有限公司、江西江益酒店管理有限公司星程南昌大学店、万冬冬负担48065元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 胡 恋 梅人民陪审员 程 晓 霓人民陪审员 罗�钧二〇一七年八月三十一日书 记 员 胡  宇