安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00895号
上诉人（原审被告）：戴涛，男，1976年1月30日生，汉族，住安徽省霍邱县。
上诉人（原审被告）：段荣焱，男，1983年9月2日生，汉族，住安徽省霍邱县。
两上诉人共同委托代理人：田永，安徽大鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李志杰，男，1973年12月6日生，汉族，住安徽省霍邱县。
被上诉人（原审原告）：蔡亚明，女，1975年1月9日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：王春英，女，1957年6月26日生，汉族，住福建省永安市。
被上诉人（原审原告）：曾宪昌，男，1963年11月19日生，汉族，住福建省厦门市思明区。
四被上诉人共同委托代理人：张宁，安徽大鸣律师事务所律师。
上诉人戴涛、段荣焱因房屋租赁合同纠纷一案，不服霍邱县人民法院于2014年8月27日作出的（2014）霍民二初字第00353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人戴涛及其与段荣焱的共同委托代理人田永，四被上诉人的委托代理人张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审四原告李志杰、蔡亚明、王春英、曾宪昌诉称：2013年1月13日，被告与原房屋产权人陈勇签订了房屋租赁合同，租赁被告位于霍邱县城关镇大名城商业广场四楼房屋经营KTV。后陈勇于2013年9月17日将大名城商业广场401、402号房屋出售给原告李志杰、蔡亚明，又于2013年10月14日将403、404号房屋分别出售给原告王春英、曾宪昌。四原告按照原房屋租赁合同向被告收取租金，但经多次催要被告推脱未付。现诉请判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告李志杰、蔡亚明房租358210元；3、被告支付原告王春英房租145800元；4、被告支付原告曾宪昌房租145800元；5、被告承担本案诉讼费用。
原审被告戴涛、段荣焱辩称：1、被告对该房屋享有优先购买权；2、被告与原告没有任何合同关系，不存在解除合同问题；3、考虑到该案目前的实际情况，原、被告均应做出让步，把原房主遗留的所有问题一并解决，原、被告能重新达成协议，这是处理本案的最终目的。
原审查明：2013年1月13日，被告戴涛、段荣焱与原房屋产权人陈勇签订了一份《租赁合同》，陈勇将霍邱县大名城商业广场1#、2#楼四层、面积为4996㎡的房屋租赁给两被告用于KTV及娱乐会所与之相配套的复合式经营。双方约定了权利义务关系及违约责任。按合同约定的租赁期限为8年，自2013年1月12日至2021年1月11日止，其中2013年1月12日至7月15日为装修免租期，被告无需支付租金。合同同时约定了租金及租金变动和支付方式。合同还约定了承租人逾期支付租金、水电费、物业费等应付款，出租人有权提前解除或终止合同等。后双方又签订了一份补充协议，约定该租赁物第一年每月每平方米租金为人民币25元，月租金合计为人民币124900元，年租金人民币1498800元，其中消费卡人民币200000元，现金人民币1298800元。第二年每月每平方米租金为人民币26.7元，月租金合计为人民币133393元，年租金人民币1600716元，其中消费卡人民币150000元，现金人民币1450716元。消费卡与租金按季支付，无有效期限制。
另查明，原房屋产权人陈勇于2013年9月17日将大名城商业广场1#、2#楼401、402号房屋出售给原告李志杰、蔡亚明，建筑面积为2503.6㎡，又于2013年10月14日将403、404号房屋分别出售给原告王春英、曾宪昌，建筑面积分别为1245.67㎡。四原告已取得该房屋的所有权。被告拖欠原告李志杰、蔡亚明2013年9月17日至2014年2月28日租金为307381元（2503.6×25×3＋2503.6×25×13÷30＋2503.6×26.7×2-200000÷12÷4996×2503.6×3-200000÷12÷4996×2503.6×13÷30-150000÷12÷4996×2503.6×2）；被告拖欠原告王春英、曾宪昌2013年10月14日至2014年2月28日租金分别为128650元（1245.67×25×2＋1245.67×25×16÷30＋1245.67×26.7×2-200000÷12÷4996×1245.67×2-200000÷12÷4996×1245.67×16÷30-150000÷12÷4996×1245.67×2）。
原审认为：四原告已经实际取得系争房屋的所有权，自然承继了原产权人与两被告之间的租赁合同中的权利义务，根据“所有权变动不破租赁”原则，原产权人与两被告之间签订的房屋租赁合同对本案原、被告继续有效，四原告有权依据原租赁合同向两被告主张租金。由于被告未能按合同约定的时间、方式交付租金，原告在催讨未成的情况下，有权行使合同解除权。被告辩解对该租赁的房屋享有优先购买权，因与本案不属同一法律关系，不予支持。四原告因实际取得了该租赁房屋的所有权，原租赁合同对原被告继续有效，被告辩解被告与原告之间无任何合同关系，不存在解除合同问题，亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、最高人民法院《关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见》第一百一十九条第二款之规定，判决：一、解除原告李志杰、蔡亚明、王春英、曾宪昌与被告戴涛、段荣焱之间的房屋租赁合同（即陈勇与戴涛、段荣焱于2013年1月13日签订的租赁合同）；二、被告戴涛、段荣焱于本判决生效后五日内支付原告李志杰、蔡亚明房屋租金307381元，支付原告王春英房屋租金128650元，支付原告曾宪昌房屋租金128650元。案件受理费13405元，由原告李志杰、蔡亚明负担1050元，由原告王春英负担200元，由原告曾宪昌负担200元，由被告戴涛、段荣焱负担11955元。
宣判后，戴涛、段荣焱不服，向本院提起上诉称：一、合同约定上诉人交纳的37万元定金，待合同结束后退还，一审法院没有处理。二审法院应在查清事实后，依法判令抵付房租或由四被上诉人退还定金。二、上诉人与原房主陈勇签订合同时，因天井影响房屋使用，原房屋产权人陈勇承诺承担封天井的25万多元费用，原审法院也未进行处理。综上，请求二审法院查清事实，一并解决遗留问题或发回重审。
李志杰等四被上诉人答辩称：一、上诉人不支付租金，构成根本违约，导致四被上诉人诉请解除合同，依照合同约定，被上诉人有权不退还上诉人所缴纳的保证金。二、上诉人诉请封天井的25万多元费用，无事实依据，数额无法核实，如原房主有过口头承诺，其应向原房主主张。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，双方当事人所举证据及相对方质证意见与一审相同，本院认证意见同于一审。
二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故本案租赁合同不因房屋产权人发生变化而影响其效力，双方当事人仍应按《租赁合同》的约定履行。两上诉人接受租赁房屋并对房屋进行装修，实际经营后，至今未向新的房屋买受人支付租金，构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。四被上诉人诉请解除双方签订的《租赁合同》理由充分，原审予以支持正确，且上诉人对于原审判决解除《租赁合同》也未提出异议，本院予以维持。上诉人上诉称被上诉人应退还保证金37万元，其在一审中未提出反诉。上诉人另称其与原房主陈勇之间存在口头的由原房主承担封天井的费用，四被上诉人不予认可，且原房主陈勇也未到庭认可存在该口头约定，故本院二审均不予处理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13405元，由上诉人戴涛、段荣焱负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 许 琛
二〇一五年二月十一日
书 记 员 季 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。