丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1102民初4483号
原告（反诉被告）：杨宝进，女，1954年8月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
原告（反诉被告）：张振江，男，1955年2月15�出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区金都新城**幢*单元***室。公民身份号码：3325211955********。
上述两原告（反诉被告）的委托代理人（特别授权）：丁垠宇，浙江法和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：饶伟文，女，1954年2月15日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。
委托代理人：李传支，男，1937年5月2日出生，汉族，住浙江省缙云县。
原告杨宝进、张振江为与被告饶伟文房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月22日诉至本院，饶伟文于2016年9月5日提起反诉，本院依法由审判员赵敏冲独任审判，于同年9月7日公开开庭进行审理。原告杨宝进、张振江的委托代理人丁垠宇，被告饶伟文及其委托代理人李传支到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宝进、张振江诉称：两原告系夫妻关系，原告杨宝进与被告饶伟文系发小�2010年6月25日，因被告儿子需要租房，原、被告约定：被告租赁原告位于莲都区括苍路259号2幢1单元302室的房屋，租期为2010年6月25日至2013年6月，月租金800元。2013年4月9日，被告提出要购买上述房屋，原告表示同意，于是原告作为甲方与被告作为乙方签订了《房地产买卖契约》并约定：房款770000元；乙方于2013年4月10日交500000元，2013年5月10日交270000元；乙方不能按时向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产的，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房款千分之一的违约金。原告于2013年4月9日完成了房屋的交付，并办理了相应的产权变更登记手续。被告在2013年4月10日支付了500000元，剩270000元未支付，同日，原、被告双方签订了《购房借款单》，被告承诺“余款二十七万元定于2013.05.10前付清。买房方承诺过期付款按合同约定滞纳金。”被告于2013年11月10日�付100000元后，未再支付。后经原告多次催讨，原、被告于2015年5月27日签订《房屋购买还款意见（附件）》，被告作为乙方再次承诺：“乙方定于2015年12月30日前还款十万元，2016年6月30日前还款七万元。若乙方再拖延，双方商定上法院处理。”被告再次拖延，于2016年3月14日支付67000元，2016年3月19日支付32988.05元。2016年7月15日，被告对于剩余人民币70011.95元明确表示不再支付。综上，原告认为，双方签订的《房地产买卖契约》、《购房借款单》、《房屋购买还款意见（附件）》皆系双方的真实意思表示，对被告产生法律效力。根据民法通则、合同法的规定，在约定付款期限届满后，被告屡次延迟或拒绝履行付款义务，已构成违约，理应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。其中，合同约定的违约金为每日千分之一，原告认为确实过高，自愿调整为按每月2%计算利息�失；此外，原告为了实现债权委托律师代理诉讼支出相应费用人民币3000元，该费用也属于因被告违约后产生的间接损失，依法应当由被告负担。为此，原告依法提起诉讼，请求判令：一、判令被告支付原告人民币70011.95元；二、判令被告支付原告2016年3月20日前的违约金人民币128577.53元（计算清单附后），2016年3月20日以后的违约金以未支付金额人民币70011.95元为基数按照每月2%的标准计算至款清之日止（该部分违约金暂计算至2016年7月20日为人民币5616.30元）；三、判令被告支付给原告实现债权的费用（原告委托律师代理的费用）人民币3000元；
被告饶伟文答辩并反诉称：一、2013年4月9日，原、被告签订了《房地产买卖契约》。被告遵照契约的规定在2013年4月10日把500000元全部支付给原告。之后，被告发现原告隐瞒房子的瑕疵，卫生间污水管渗漏，楼上的污脏之物渗漏下来臭气难闻，房子不能居住，向原告提出来要求其修理，原告拒不维修，导致被告无法住进该房，不得已到外面租房住。被告为了尽快住进该房，只得以延期付后续款的方式催促原告来修房。被告为了诚心解决问题，分2次付给原告100000元，最后只剩下70000元，被告明确要求原告修复瑕疵后才予支付。
二、原、被告所订立的合同显示公平。1，双方在签订合同时没有按当时市场价情况认真商议，没有平等相议。2，房屋总价800000元大大超过当地当时的房地产市场价格，请求法院予以变更适当的价格700000元。
三、原告要求被告支付违约金没有依据。1，原告在卖房时隐瞒瑕疵使被告付出大部分的房款后，还无法进房居住，是原告先违约。2，原、被告在签订第三次协议时，双方已达成一致，取消违约金的问题。3，滞纳金问题全由原告单方面�定，无法律效力。4，原告在卖房中违约、违法，对被告实行侵权，理应自负委托律师代理诉状的3000元和本案的诉讼费用。5，原告发短信给被告说“不要脸皮，没钱还要买房”，侮辱被告人格，侵害被告人格权，按照民法通则第120条的规定，被告要求原告赔礼道歉并消除影响。综上，被告提起反诉，请求判令：一、原告支付给被告44000元在外租房的租金损失费。二、原告支付尚欠被告的40000元装修费。三、原告执行《合同法》第一百一十一条，对受害人（被告方）承担减少房价款的责任，减少房价100000元。四、原告支付给被告修房损失费和精神损失费共计20000元。五、原告自负律师代理费用3000元及诉状费用。六、原告践行双方第三次（最后一次）的协议，不再无理要求被告付“违约金”。七、原告执行《合同法》第一百一十一条的规定，承担出卖瑕疵房屋的修理责�，立刻雇人，尽快动手，彻底修理瑕疵的出售房屋。八、原告按照《民法通则》的规定向被告赔礼道歉并消除影响。
反诉被告杨宝进、张振江辩称：一、反诉原告要求判令反诉被告支付44000元在外租房的租金损失费与本案没有关联，这是其与第三人的租赁关系。二、要求支付40000元装修费与本案没有关联性，双方系房屋买卖关系。三、要求减少房价100000元不能成立，当时签合同都是双方真实意思表示且已支付购房本金700000元。四、要求支付修房损失费和精神损失费共计20000元没有依据，被告没有提供证据证实存在修房，精神损失费没有依据。五、要求原告自负律师代理费用3000元及诉状费用是抗辩而非诉请。六、判令反诉被告践行双方第三次（最后一次）的协议，不再无理要求被告付“违约金”，这也是答辩理由，不是诉请。七、判令反诉被告执行《合同�》第一百一十一条的规定，承担出卖瑕疵房屋的修理责任，立刻雇人，尽快动手，彻底修理瑕疵的出售房屋，本案房屋交付的时候并不存在瑕疵，当时交付的房屋是符合居住条件的，且反诉原告也支付了部分房款。八、判令侵害反诉原告人格的反诉被告，按照《民法通则》的规定，向反诉原告赔礼道歉并消除影响，这个短信并不存在人格的侵害。综上，请法庭依法查明事实，驳回反诉原告的全部诉请。
经审理本院认定：原告杨宝进、张振江系夫妻关系。2010年6月25日，两原告与被告约定一致，由被告租赁原告位于莲都区括苍路259号2幢1单元302室的房屋。2013年初，被告对案涉房屋进行了装修。2013年4月9日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《房地产买卖契约》，约定：房屋价款700000元；乙方于2013年4月10日交人民币500000元，2013年5月10日交人民币270000元；乙�不能按时向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产的，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房款千分之一的违约金。2013年4月10日，被告向原告支付人民币500000元，同日原、被告签订《购房借款单》，被告承诺“余款二十七万元定于2013.05.10前付清。买房方承诺过期付款按合同约定支付滞纳金。”2013年11月10日，被告向原告支付人民币100000元。2015年5月27日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋购买还款意见（附件）》，约定：“经双方多次反复协商，甲方理解乙方经济暂时困难，乙方保证还款时间分两次支付，乙方定于2015年12月30日前还款十万元，2016年6月30日前还款七万元。若乙方再拖延，双方商定上法院处理。”2016年3月14日，被告向原告支付人民币67000元。2016年3月19日，被告向原告支付人民币32988.05元。案涉房屋现登记在被告名下。原告张振江曾于3月19日向被告发送短信，内容为：“人活着也是为了一口气、一张脸皮，说好听点就是讲信用、通人情。不是老婆口口声声从小到老所谓的好朋友，我早就应该提醒你了、做人做事应该量力而行！”、“你既然没能力买房子、干嘛要欺骗发小朋友？从出租到出售给你的房屋已达五年、至今未付清房款、良心上过得去吗？”。
本院采信并据以认定上述事实的证据有：原、被告身份信息、《房地产买卖契约》、《购房借款单》、《房屋购买还款意见（附件）》、短信截图及当事人庭审陈述。被告提供的租赁证明、居委会证明、收款收据与本案不具有直接关联性，本院不予采信。被告提供的证明，缺乏其他证据相互佐证，本院不予采信。被告提供的照片系开庭前拍摄的，无法待证房屋买卖时的房屋状况，本院不予采信。
本院认为：原、被告签订的《房地产买卖契约》、《购房借款单》、《房屋购买还款意见（附件）》皆系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。在多次重新约定付款期限又届满后，被告仍未依约履行付款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。2015年5月27日，双方签订的《房屋购买还款意见（附件）》对付款时间进行了重新的约定，但未约定违约金，故其违约责任应以该份意见确定的付款时间作为起算点，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算为宜。故原告诉请要求被告支付尚欠的购房款70011.95元及违约金，合理部分，本院予以支持。原告诉请要求被告支付律师代理费用，因该项费用非诉讼必要支出，本院不予支持。
反诉原告在购买案涉房屋前已承租案涉房屋两年多，且在购买前对房屋进行了装修，应对房屋购买�的状况有充分的了解，故其现认为房屋存有瑕疵并由此要求反诉被告承担租金损失、装修费、修房损失费、精神损失费、承担修理责任，缺乏依据，本院不予支持。双方签订的房地产买卖契约真实有效，反诉原告诉请要求降低房屋总价，缺乏依据，本院不予支持。反诉原告的第六、七项请求系抗辩。反诉被告发给反诉原告的短信系在反诉原告有欠付购房款的情形下，且内容未有侮辱、诽谤性言语，故被告认为原告侵害其人格权要求被告赔礼道歉并消除影响，于法无据，本院不予支持。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告饶伟文于本判决生效之日起十日内向原告杨宝进、张振江支付购房款70011.95元及违约金（违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，其中以100000元为基数自2016年1月1日起计算至2016年3月14日，以32988.05元为基数自2016年3月15日起计算至2016年3月19日，以70011.95元为基数自2016年7月1日起计算至款项付清之日止）。
二、驳回原告杨宝进、张振江的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告饶伟文的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4408元，减半收取2204元，由原告杨宝进、张振江负担100元，被告饶伟文负担2104元；反诉案件受理费4440元，减半收取2220元，由反诉原告饶伟文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 赵敏冲
二〇一六年十月十二日
代书记员 何 烨