广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤民终85号
上诉人（一审原告、执行案外人）：于天波，男，汉族，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：余静言，广东嘉骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭俊德，广东嘉骏律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、原申请执行人、执行回转被执行人）：中铁建设珠海有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：张宇川。
被上诉人（一审被告、原被执行人）：珠海新世界房产发展有限公司。住所地：珠海市。
法定代表人：张再越。
原审第三人：珠海玉峰房产有限公司。住所地：珠海市。
法定代表人：简玉强。
原审第三人：珠海市建安机电安装工程有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：黄建中。
原审第三人：郑志添，男，汉族，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：谭伟华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵永闲，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人于天波与被上诉人中铁建设珠海有限公司（以下简称中铁公司）、珠海新世界房产发展有限公司（以下简称新世界公司）、原审第三人珠海玉峰房产有限公司（以下简称玉峰公司）、珠海市建安机电安装工程有限公司（以下简称建安公司）、郑志添案外人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2016）粤04民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
于天波上诉请求：1、撤销珠海市中级人民法院作出的（2016）粤04民初79号民事判决；2、改判停止对珠海市××坤宁阁××房的执行；3、改判被上诉人协助办理上述房屋至上诉人名下的转移登记手续。事实和理由：一审法院僵化适用法律，一审判决与立法原意想违背，二审法院应予改判。于天波与郑志添之间的房屋买卖关系已经（2013）珠中法民三终字第453号民事判决书确认，并且上诉人也已经交清了房款并实际占有居住了涉案房产。该判决说明于天波与郑志添存在合法有效的房屋买卖关系，于天波已经付清了购房款，于天波已合法占有涉案物业。而目前尚不能过户是因为涉案房屋是烂尾楼改造项目尚未办理完毕房产权证书，因此也不是于天波的原因导致涉案房屋不能过户。所以于天波具有对涉案物业的物权期待权。而物权期待权的本质为债权，《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）项的立法目的就是为了确定存在合法有效的债权。既然于天波与郑志添之间房屋买卖关系已经生效判决确认，则于天波与郑志添之间存在合法有效的债权，不再需要通过书面的房屋买卖合同来确定。一审法院僵硬的理解《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）项的规定，以于天波与郑志添之间没有订立书面的买卖合同为由，驳回上诉人的诉讼请求，是适用法律错误。
被上诉人中铁公司、新世界公司、原审第三人玉峰公司、建安公司，均未提交书面答辩意见。
原审第三人郑志添答辩称，第一，于天波提起案外人异议之诉的主体不适格，其对涉案房屋无权主张所有权。首先，涉案房屋并没有签订有效的书面买卖合同，合法有效的书面合同系民事法律行为成立的基本要素，系不动产物权转移登记的前提条件。但是，于天波不仅未与郑志添签订合法有效的书面房屋买卖合同，而且亦未能提供有类似效力的能够形成完整链条的协议书等证据。因此，于天波据以主张权利的前提亦不复存在，更谈不上所谓的“物权期待权”。其次，从于天波向法院提交的经过珠海市中级人民法院再审的生效判决可见，郑志添与于天波之间是否存在买卖合同关系并非返还原物纠纷的审理范围。因此，即便于天波认为其代郑志添支付了学费等相关费用，双方的关系也是债权纠纷，并非物权纠纷。退一步而言，即使(2013)珠中法民三终字第453号民事判决书及(2014)珠中法监民再字第7号民事判决书中仅仅认定了“郑志添与于天波就涉案房屋系买卖关系”，但并未确认双方签订了是否合法有效的买卖合同，也没有确认买卖合同关系的是否合法有效。即使存在合同债权，于天波作为债权人也无法主张物权确认。再次，郑志添与于天波之间从未形成买卖房屋的合意，未签订过书面房屋买卖合同或其他任何形式的购房文件，于天波从未向郑志添支付过任何款项，涉案房屋亦未办理过户登记。在此情况下，于天波仅凭偷录的且与待证事项完全没有关联性的“于天波与郑志添对话录音”即主张双方之间存在房屋买卖关系，严重缺乏事实和法律依据。而郑志添却有上述包括《商品房购销合同》在内的一系列证据证明其对涉案房屋拥有所有权，证明力明显大于于天波提交的不具有证明力的非法证据。因此，郑志添只是将涉案房屋借给于天波居住，并未将房屋转让给于天波。最后，本案涉案房屋尚不具备确权条件，无法办理转让手续，郑志添才是涉案房屋实际产权人，于天波主张的买卖关系是否成立和效力并没有获得法律的认定。第二、郑志添系涉案房屋的实际产权人。涉案房屋来源于中铁公司抵顶××园商住楼项目的工程款，根据珠海仲裁委员会裁决书、中铁公司和建安公司签订关于以房抵顶工程款的《协议书》、郑志添与玉峰公司签订的《商品房购销合同》、中铁公司和建安公司分别出具的《交付证明》、建安公司出具的《声明书》、珠海市御丰投资策划有限公司出具的《情况说明》等一系列证据，足以完整证明郑志添取得涉案房屋所有权的过程，因此郑志添享有涉案房屋的所有权。
于天波向一审法院起诉请求：1、停止对珠海市××“××园”坤宁阁××房的执行；2、判令中铁公司、玉峰公司协助办理上述房至于天波名下的过户手续。对此，于天波提出事实与理由称，案涉房屋虽然登记于玉峰公司名下，但据珠海市中级人民法院已生效的（2013）珠中法民三终字第453号民事判决书查明，玉峰公司将涉案房屋抵工程款给了中铁公司，中铁公司又将涉案房屋抵工程款给了建安公司，建安公司又将涉案房屋抵工程款给了郑志添。即因处理连环债务方便，在中铁公司、建安公司同意下由郑志添直接与玉峰公司于1997年6月15日签订房屋买卖合同，并于1997年7月1日实际交付，2012年11月8日中铁公司出具证明“案涉房屋所有权人是郑志添，我司已将该房屋交给郑志添，并具备办理房产登记手续时协助其办理变更登记手续”。（2013）珠中法民三终字第453号民事判决确认1999年8月底郑志添与于天波之间就涉案房屋形成合法有效房屋买卖关系，于天波在1999年已交清全部价款8万元，且在2000年5月进行装修后即入住至今，一直实际占有涉案房产。而涉案房屋未能办理过户办证先系因项目烂尾无法办理，后虽经接受改造完毕，但至今未能办理完毕过户至郑志添名下，更无法过户给于天波，于天波对此并无过错。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议的规定第28条，于天波属于该条规定具有物权期待权的权利人，其权利能够排除执行，故请求法院查明事实，判如所请。
一审法院认定事实，××园商住楼项目的开发商为玉峰公司、承包方为中铁公司。中铁公司申请玉峰公司支付工程款纠纷一案，2002年7月24日珠海仲裁委员会珠仲裁字[2002]第93号调解书确认以下调解协议内容：一、双方确认玉峰公司欠中铁公司工程款21291192元；二、待广东省高级人民法院解除对××园房产财产保全措施后，玉峰公司立即为中铁公司办理47套（含坤宁阁6A）商品房过户手续以折抵所欠工程款等。经中铁公司申请，本院立案执行，执行案号为（2002）珠法执字第230号。2006年3月珠海中院向珠海市房地产登记中心作出（2002）珠中法执字第230号《协助执行通知书》，要求办理包括坤宁阁6A等九套房屋过户到中铁公司名下的手续。郑志添在该案件执行过程中曾就包括珠海市××××园坤宁阁××在内的三套房产向珠海中院提出执行异议，珠海中院认为，郑志添主张涉案三套房产为其个人合法财产，实际上是对作为执行依据珠仲裁字[2002]第93号调解书的内容不服,认为该生效仲裁调解书存在错误，损害其财产利益。因此，郑志添的异议理由及请求不属于执行异议的审查范围，本院遂作出（2016）粤04执异17号执行裁定驳回了郑志添的异议请求。
（2013）珠中法民三终字第453号民事判决查明：1997年6月15日，郑志添与玉峰公司签订《商品房购销合同》，约定玉峰公司将其开发的××园商住楼包括坤宁阁六层A号房在内的7套房以每平方米4300元的价格出售给郑志添。案涉房屋于合同签订后已经交付郑志添。
2007年9月18日，建安公司出具《声明书》，内容为：“珠海市××××园包括坤宁阁××在内的共计18套原为珠海市建安机电设备安装公司（改制后为珠海市建安机电安装工程有限公司）属下直属施工队施工的拱北××园工程水电、消防项目抵顶工程款房产。该工程总承包商为中铁公司，开发商为玉峰公司。鉴于上述房产的所有人为郑志添（建安公司直属队负责人），我公司同意按上述房产作为在建工程项目整体转让变更到珠海市御丰投资策划有限公司名下后，本业主的合法房屋权属始终归本业主（所有权人是郑志添），以维护我们业主的合法权益。”郑志添还举证中铁公司和建安公司分别出具的《交付证明》，内容均为：珠海市拱北××园包括坤宁阁6A在内的18套原为建安公司属下直属施工队施工的拱北××园工程水电、消防项目抵顶工程款房产。郑志添为建安公司直属队负责人，上述房产的所有人为郑志添。我司于1997年7月1日将上述房产全部交付给郑志添个人。2012年7月25日，珠海市御丰投资策划有限公司出具《情况说明》，内容为：珠海市××××园烂尾楼改造项目由我公司负责，在该项目改造时，我司依据原房屋认购人的购房合同、收据、发票和其他相关法院的裁定书办理了登记，其中有包括坤宁阁601房购房人郑志添提交的购房合同和收据资料，我司现登记资料为郑志添的购房合同和收据。2012年11月8日，中铁公司出具《证明》，称“珠海市××××园包括坤宁阁6A在内的共计18套商品房的所有人系郑志添（身份证号：）先生。我司已于1997年7月1日将上述房屋交给郑志添先生，并将在上述房屋具备办理房屋所有权证条件时协助郑志添先生办理房屋产权变更登记手续。”
郑志添主张其通过以房抵债（工程款）的方式取得了案涉房屋，并陈述其具体过程为：玉峰公司因开发××××园商住楼项目拖欠总承包商中铁公司工程款，便以47套商品房抵顶工程款。由于中铁公司在施工过程中又将××园项目分包，又拖欠建安公司直属施工队的工程款，便又将上述47套房屋中的18套房屋转给建安公司。郑志添是建安公司直属队的负责人（承包人），故该直属施工队的财产权益由郑志添直接承受。1997年5月9日，中铁公司与建安公司签订《协议书》，约定将包括××园坤宁阁××在内的12套商品房抵给建安公司。同时，郑志添又与玉峰公司签订《商品房购销合同》，约定玉峰公司将包括涉案房产坤宁阁6A在内共12套商品房出售给郑志添。由于××园商住楼项目烂尾，无法完成过户办证手续，中铁公司向珠海仲裁委员会申请仲裁并申请强制执行仲裁调解书。后来，××园烂尾楼改造项目由珠海市御丰投资策划有限公司负责，2012年7月25日，珠海市御丰投资策划有限公司出具《情况说明》，说明涉案房屋至今仍未最终办理完毕房产权证书的相关手续。
（2013）珠中法民三终字第453号民事判决认定于天波就涉案房产与郑志添之间为房屋买卖关系，并且于天波已交清房款并实际占有居住了涉案房产。后郑志添申请再审，本院于2015年5月20日作出（2014）珠中法审监民再字第7号民事判决，认为上述判决认定郑志添与于天波就涉案房屋系买卖关系，并无不当，维持了（2013）珠中法民三终字第453号民事判决。案涉房屋现仍登记在玉峰公司名下，由于天波的亲戚董某丽、曲某平和曲某峰一家实际居住。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，于天波主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，有权排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已签订合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即主张作为买受人的于天波需要同时满足上述规定中的所有条件方有权利排除执行，然而根据本案查明的事实可知，于天波虽与郑志添成立房屋买卖关系，但该买卖关系是口头达成，双方并未签订书面合同，显然不符合上述规定中的第（一）项条件，故于天波关于对涉案标的停止执行的诉讼请求，于法无据，不予支持。另于天波关于中铁公司、玉峰公司协助办理涉案房屋过户手续的诉请不属于执行异议之诉案件的审理范围，不予审处。综上，于天波的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。2017年7月25日，珠海市中级人民法院作出（2016）粤04民初79号民事判决：驳回原告于天波的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告于天波负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据双方的诉辩，本案争议焦点为：于天波对涉案房屋享有的权利是否足以排除强制执行。对不动产提起的案外人异议之诉系对人民法院依据物权公示效力所做的强制执行行为的救济，是对执行程序的突破，是不动产登记所有的例外，故必须更加严格、审慎的适用法律。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项明确规定排除强制执行的条件之一为“签订合法有效的书面合同”，该要求不仅是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的反映，更是要求当事人在请求排除执行时必须有明确的、足够执行机构甄别真实所有人的证据。则虽然口头约定并不必然导致房屋买卖关系不成立，但却不足以排除人民法院的强制执行行为。本案中，于天波与郑志添之间未签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院认定于天波对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利，并无不当，本院予以维持。至于于天波与郑志添之间是否基于口头约定存在房屋买卖关系及相关权利义务，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，当事人可另循法律途径解决。
综上所述，于天波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由于天波负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈良军
审判员 刘涵平
审判员 熊 忭
二〇一八年五月十日
书记员 黎云香