广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终2307号
上诉人（原审原告）：李艳芳，女，汉族，1974年10月26日出生，住广东省珠海市。
委托诉讼代理人：许浣玲，广东非凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祁正林，广东非凡律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：珠海经济特区珠光房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：邓伟群，董事长。
委托诉讼代理人：刘俊，广东显德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海经济特区珠光投资发展公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：卢伟，总经理。
委托诉讼代理人：刘俊，广东显德律师事务所律师。
原审第三人：珠海市置顺经贸有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：黄国昭，总经理。
上诉人李艳芳因与被上诉人珠海经济特区珠光房产开发有限公司（下称珠光房产公司）、珠海经济特区珠光投资发展公司（下称珠光投资公司）、珠海市置顺经贸有限公司（下称置顺公司）案外人执行异议之诉一案，不服珠海市中级人民法院（下称珠海中院）（2017）粤04民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李艳芳委托诉讼代理人许浣玲、祁正林，被上诉人珠光房产公司、珠光投资公司委托诉讼代理人刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李艳芳上诉认为珠海中院(2017)粤04民初4号认定事实有误，判决显失公平，请求撤销该判决，具体理由如下：
一、上诉人已经交付案涉房屋全部价款，且长期占有并使用，对案涉房屋享有物权期待权，理应排除本次执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照举重以明轻的规则，已经支付全部或者大部分款项的买受人优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，则可以得出结论：已经支付全部或大部分价款的买受人优先于普通债权。上诉人与第三人于2004年6月6日签订《商品房买卖合同》，2004年6月8日即一次性全额支付了购房价款，属于支付全部价款的买受人，优先于被上诉人一与被上诉人二对第三人的普通债权，因此上诉人之异议理应排除本次执行。
二、一审法院驳回上诉人诉讼请求援引的法律是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于适用法律错误。《异议复议规定》为保护买受人物权期待权在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的买受人三种类型，这三种买受人间并不是互相排斥的关系，而是部分重叠关系。《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。此观点在最高人民法院在王某岩与徐某君、北京市金陛房地产××公司申请再审民事裁定书中已经印证。所以，本案一审判决仅适用《异议复议规定》第二十九条，而未考虑第二十八条，系适用法律错误。
三、案涉房屋符合《异议复议规定》第二十八条全部四个条件，理应排除本次执行。根据《异议复议规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人一与被上诉人二于2015年12月25日申请查封了案涉房屋，而上诉人与第三人于2004年6月6日签订书面《商品房买卖合同》，该合同系双方自愿、内容合法有效。上诉人于2004年6月8日以现金方式向第三人交付了全部购房款179122元，第三人亦向上诉人出具了收据。上诉人于2007年年初入住案涉房屋直至今日。房屋未过户至上诉人名下原因为该房屋自建成之后第三人涉诉连续处于查封状态，无法过户。综上，案涉房屋符合第二十八条规定的全部四个条件，理应排除本次执行。
被上诉人珠光房产公司、珠光投资公司口头答辩称：被上诉人上诉理由不能成立，依法应予驳回。1、关于上诉人要求排除对涉案房屋执行的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，上诉人目前名下还有其他房产，同时上诉人提供的证据不足以证明其向被执行人交付了全部房款。上诉人向一审法院提供的是被执行人的收款收据，该收据并非正规的商品房发票，同时置顺公司没有参与一审庭审，未对收款收据的真实性、合法性发表意见，故不能采信该证据。因此，被上诉人认为上诉人没有提供充分证据证明其支付全部房款且上诉人名下还有其他房产，不符合排除执行的法律条件。2、上诉人请求确认所有权的请求没有法律依据。涉案房产并未登记在上诉人名下，也不存在登记错误的情形，故请求确认所有权没有依据，应予驳回。
李艳芳向珠海中院提起诉讼请求：一、停止执行珠海市××××602房；二、判决珠海市××××602房所有权归李艳芳所有。事实和理由：李艳芳与置顺公司于2004年6月6日签订《商品房买卖合同》，约定置顺公司将××××602房卖给李艳芳。李艳芳依约于2004年6月8日一次性向置顺公司付清房款179122元，置顺公司于同年6月9日向物业管理处发出钥匙交接通知单，由李艳芳领取房屋钥匙，并于次年初开始装修后入住至今。由于置顺公司与珠光投资公司和珠光房产公司之间的纠纷导致涉案房产被珠海市中级人民法院（2006）珠中法执字第86号之十三民事裁定查封，购房者经合法途径取得商品房的，应当受法律保护，法律应首先保护购房者的合法权益，把该房产归还李艳芳。
珠海中院经审理查明如下事实：2004年6月6日，置顺公司（出卖人）与李艳芳（买受人）签订《珠海市商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定：买受人购买的商品房（预售商品房）为××××602号房；合同约定建筑面积共51.09平方米，套内建筑面积41.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.91平方米；买受人签订合同后七个天内付清房款179122元（含定金）；交付期限（合同附件三《合同补充协议》）约定出卖人应在2006年6月30日前将已通水、电、管道燃气、有线电视、电话具备装修居住条件的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关申请确权。
置顺公司向李艳芳出具收据，载明李艳芳于2004年6月8日支付了179122元购房款。李艳芳称置顺公司于2006年6月8日将涉案房产交付李艳芳使用，李艳芳装修后占有使用该房屋至今。根据珠海市不动产登记中心于2017年3月1日出具的证明，在珠海市辖区内，李艳芳名下有一套房产，坐落在珠海市香洲区××××1901房。
珠海中院在执行（2005）珠中法民二初字第60号民事调解书过程中，根据申请执行人珠光投资公司、珠光房产公司的申请，于2012年12月29日作出（2006）珠中法执字第86号之七执行裁定，查封了被执行人置顺公司名下××××602房。李艳芳提出异议，请求解除对涉案房屋的查封。珠海中院经审查作出（2016）粤04执异162号执行裁定，驳回李艳芳的异议请求，并告知李艳芳如对该裁定不服可以自裁定书送达之日起十五日内，依法向珠海中院提起诉讼。李艳芳遂提起本案诉讼。
珠海中院认为，本案的争议焦点为李艳芳是否有权主张排除对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。涉案房屋于2012年起被查封，李艳芳系在查封之前的2004年6月6日与开发商置顺公司签订了《珠海市商品房买卖合同》，随后支付了合同约定的全部购房款。李艳芳于2007年对涉案房屋装修完成后入住，李艳芳购买涉案房屋时的目的是用于居住。但是，根据珠海市不动产登记中心出具的《不动产登记情况查询证明》，李艳芳名下还有其他房产。故本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，李艳芳购买并占有涉案房屋所享有的民事权益，尚不足以排除珠海中院对该房屋的强制执行。因此，珠海中院对李艳芳要求停止执行涉案房产以及确认涉案房产所有权归李艳芳所有的诉讼请求不予支持。珠海中院据此作出（2017）粤04民初4号民事判决判令，驳回李艳芳的诉讼请求。
本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，上诉人李艳芳提供了数份《不动产限制（查封）登记表》，以证明涉案的珠海市××××602房自2005年11月23日起已先后被珠海市香洲区人民法院等裁定持续查封，对于该房产未能办理过户，上诉人不存在过错。被上诉人对于该证据的真实性、合法性和关联性无异议，但认为既然涉案房产此前已经存在众多查封，上诉人一直未提出执行异议，说明上诉人怠于向被执行人主张过户，存在过错。上诉人则称，其已多次向被执行人要求按合同约定办理过户，未通过执行异议程序解决该问题，并不能说明上诉人怠于行使权利，主张权利的方法有多种，并非限于诉讼一种形式。本院对涉案房产于2005年11月23日起被人民法院持续查封的事实予以确认。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点为李艳芳对争议房产主张的实体权利能否排除执行法院对该房产的执行。
第一、关于本案适用法律的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条是对不动产买受人的物权期待权在何种条件下可以排除执行的规定，其对于包括商品房买受人在内的所有不动产买受人均可以适用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定则是根据一级市场房地产交易中存在的小业主权益保护不充分的现实情况，对无法满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定条件的，从房地产开发企业购买商品房的买受人，所给予的一种特殊保护。但该特殊保护并不排斥商品房买受人在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定条件时可以请求排除执行的权利。如被执行人为房地产开发企业，且被执行人的不动产是登记于其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房”时，人民法院应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八及二十九条对案外人主张的权利能否排除执行进行审查。珠海中院在本案中，简单适用其中一条司法解释审理案件，并驳回案外人诉讼请求，属于适用法律不当，应予纠正。本案证据难以确定案外人李艳芳符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的情形下，应当对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定审查其提供的证据是否符合排除执行的条件。
第二，关于李艳芳对涉案房产主张的实体权利能否排除执行的问题。1、关于李艳芳与置顺公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》的真实性、合法性各方不存在争议。2、对于一审法院确认的，李艳芳于法院查封前已合法占有涉案房屋的事实，被上诉人未提出异议，对该事实应予以确认。3、关于李艳芳支付购房款问题，李艳芳在执行异议及一审诉讼中提交了被执行人置顺公司出具的收款收据，载明李艳芳于2004年6月8日支付了179122元全额购房款以证实其已履行全部房款支付义务，被上诉人珠光房产公司、珠光投资公司主张该收款收据真实性无法确认。不能据此认定李艳芳付清了购房款，但是并未提供相反证据予以证实，应当承担举证不能的责任。对于李艳芳已经依约付清购房款179122元的事实，本院予以确认。4、关于李艳芳对涉案房屋未办理过户手续是否存在过错的问题，本院查明涉案房产自2005年11月起已持续被人民法院查封，即在买卖合同约定的办证期内涉案房屋已经被另案查封，是导致涉案房屋未能办理过户登记手续的原因，不得归责于上诉人李艳芳。
综上所述，上诉人李艳芳的请求有理，应予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销珠海市中级人民法院（2017）粤04民初4号民事判决；
二、不得执行珠海市××××602房。
本案一审案件受理费3882.44元，由珠海经济特区珠光房产开发有限公司、珠海经济特区珠光投资发展公司负担；二审案件受理费3882.44元，由珠海经济特区珠光房产开发有限公司、珠海经济特区珠光投资发展公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈良军
审判员 陈小虎
审判员 陈可舒
二〇一七年十一月二十七日
书记员 李翠微