北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第19886号
原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇中山口路21号佳莲大厦5层。
法定代表人王虎，总经理。
委托代理人苏连生，男，1961年8月29日出生，本公司法务部经理。
被告银洋泰富（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路37号6号楼。
法定代表人徐航，职务不详。
原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司（以下简称佳莲伟业公司）与被告银洋泰富（北京）房地产开发有限公司（以下简称银洋泰富公司）租赁合同纠纷一案，本院受理此案后，依法由审判员李炜鑫担任审判长，与人民陪审员孙艳妮、王延尚组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佳莲伟业公司的委托代理人苏连生到庭参加了诉讼。被告银洋泰富公司经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告佳莲伟业公司诉称：2013年5月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租我公司经营的佳莲大厦3层房屋，租赁面积406.1平方米，此外，双方还对租期、租金标准、租金支付时间、水电费、供暖费、违约责任等合同条款进行了约定。合同签订后，被告于2013年5月14日向原告交纳租赁保证金2万元。2014年12月，被告向原告表示合同到期后愿意继续租赁原告房屋，续租期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租金仍按照2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金标准，其他条款仍按原合同执行。后被告未按照约定及时支付租金和物业费，经原告催交后，仍未交纳租金、物业费等，故原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原被告之间的房屋租赁合同于2015年10月30日解除，被告所交纳的租赁保证金2万元不予退还；2、被告立即支付拖欠的租金和物业费170529.6元；3、被告立即支付逾期交纳租金和物业费的违约金107106.15元及其逾期付款违约金（自2015年12月11日起，每日按0.0658%，即年利率的24%，计算至实际给付之日）；4、判令被告立即支付房屋占有使用费34112.4元及自2015年12月11日开始，到房屋退还之日，按照每日每平方米1.6元交纳房屋占有使用费，按照每日每平方米0.5元交纳物业费。2015年1月31日开始，逾期支付的，每日按照所欠金额的0.0658%（年利率24%）向原告支付逾期付款违约金；5、判令被告立即支付逾期交纳房屋占有使用费和物业费赔偿金7020.61元，并判令被告自2015年12月11日开始，到付清所欠房屋占有使用费和相应的物业费之日止，每日按照所欠金额的0.0658%（年利率24%）向原告支付逾期付款赔偿金；6、判令被告支付拖欠水电费和供暖费26180.43元，并判令被告从2015年12月11日起到该款付清之日止，每日按照所欠金额的0.0658%（年利率24%）向原告支付逾期付款赔偿金。
被告银洋泰富公司经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：位于北京市昌平区昌平镇中山口路21号综合服务楼（佳莲大厦）的所有权人为北京佳莲万达投资有限公司（以下简称佳莲万达公司）。2010年12月27日，佳莲万达公司取得了该综合服务楼的房屋所有权证。2012年12月20日，佳莲万达公司（甲方）与佳莲伟业公司（乙方）签订《委托租赁协议》，约定甲方委托乙方对外出租佳莲大厦三层房屋，期限为2013年1月1日至2017年1月1日；乙方可以以自己名义对外出租，并向乙方的承租户收取租金。甲方按照乙方所收取租金的10%向乙方支付报酬，剩余款项归甲方所有；甲方有权对乙方收取租金的账目进行监督，双方每季度末核对账目等。
2013年5月10日，佳莲伟业公司（出租方）与银洋泰富公司（承租方）签订《佳莲大厦物业租赁合同》，约定银洋泰富公司租赁佳莲大厦3层用作其公司办公用房使用，租赁面积为406.1平方米；租赁期限自2013年5月1日起至2014年12月31日止，租赁期为20个月，起租日自2013年5月1日开始。租金：2013年5月1日至2013年12月31日，租金为每日每平方米人民币1.5元，物业费为每日每平方米人民币0.35元；2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金为每日每平方米人民币1.6元、物业费每日每平方米0.5元。租金支付方式：租金及物业管理费均按每年支付一次，银洋泰富公司于2013年5月15日之前支付第一年的租金及物业费；并于2014年1月31日之前支付第二年的租金及物业费。银洋泰富公司于本合同签订之日向佳莲伟业公司支付租赁保证金20000元，佳莲伟业公司同时向银洋泰富公司出具收款凭证。在银洋泰富公司全面履行本合同义务的条件下，佳莲伟业公司将保证金（不计利息）于本合同履行完毕之日起60个工作日内，返还给银洋泰富公司。若银洋泰富公司出现违约情形，佳莲伟业公司有权从保证金扣留银洋泰富公司给其造成的损失、违约金、拖欠的租金等，若保证金不足以支付上述款项，佳莲伟业公司可要求银洋泰富公司继续清偿不足部分。银洋泰富公司除支付租金、物业管理费外，还需根据实际使用情况自行承担电费、水费、供暖费等。银洋泰富公司有迟延交付租金达30天，佳莲伟业公司有权解除合同，收回物业，因此造成损失的，由其赔偿。关于续期与租赁期满：本合同约定的租赁期限届满后，本合同自动解除。银洋泰富公司继续承租物业的，应当在租赁期满届满提前三个月以书面形式向佳莲伟业公司提出，佳莲伟业公司同意的，双方应重新签订租赁合同。合同期满，银洋泰富公司如果不续租或佳莲伟业公司不同意续租，银洋泰富公司应于合同届满前结算各项费用并按照佳莲伟业公司要求将承租物业恢复原状。合同生效后，如银洋泰富公司违约，则银洋泰富公司已经交纳的租金、租赁保证金不予退还。银洋泰富公司必须按时交纳租金，银洋泰富公司不能按照合同约定时间交纳租金，每日按照应付租金的1%向佳莲伟业公司支付违约金。违约超过30天，银洋泰富公司可以单方解除合同。银洋泰富公司应于本合同期满或解除而终止当日将其所属的全部物品从所租物业中搬出，否则视为其放弃所有权。佳莲伟业公司因此而发生的全部费用和遭受的损失，均应由银洋泰富公司承担。如银洋泰富公司在上述期限内拒不腾退房屋，则每逾期一日，银洋泰富公司应向佳莲伟业公司支付本合同约定租金的双倍作为补偿。此外，双方还对其他合同条款进行了约定。
合同签订后，银洋泰富公司支付佳莲伟业公司租赁保证金2万元后，佳莲伟业公司将合同约定房屋交付银洋泰富公司使用。佳莲伟业公司陈述银洋泰富公司于2013年5月14日交付其租金和物业费182810.5元、2014年7月30日交付其租金和物业费100000元。合同到期后，佳莲伟业公司与银洋泰富公司并未续签书面租赁合同。诉讼中，佳莲伟业公司陈述双方达成口头租赁协议，银洋泰富公司续租1年，租金按照2014年度标准执行。2015年3月20日，银洋泰富公司支付佳莲伟业公司租金和物业费300000元。
因银洋泰富公司拖欠租金和物业费，且佳莲伟业公司多次联系未果后，于2015年9月8日，佳莲伟业公司向银洋泰富公司邮寄《解除合同通知》，该通知载明：……贵公司至今只支付租金和物业费88725.64元，贵公司仍旧使用该房屋。我公司在2015年7月、8月曾多次联系贵公司，督促贵公司尽快交纳房租，但至今未果。现我公司正式通知贵公司：解除双方之间的租赁合同，并请贵公司在接到该通知后三日内，将房屋内东西搬走，退还我公司房屋。否则，我公司将自行收回房屋，房屋内的财产将强行搬走。”2015年10月30日，佳莲伟业公司再次向银洋泰富公司邮寄送达《解除合同通知》，正式通知解除双方之间的租赁合同，要求银洋泰富公司在接到该通知后三日内腾退房屋。该两份通知因地址欠祥、逾期、原址查无此人、收件人迁移新址待查等原因退回。
现佳莲伟业公司诉至我院，要求解除双方之间的租赁合同，并要求银洋泰富公司支付拖欠的租金、物业费及相应的违约金。
以上事实，有房屋所有权证、委托租赁协议、佳莲大厦物业租赁合同、解除合同通知、邮寄单及原告的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。
本院认为：原告基于委托租赁协议取得了涉案房屋的出租
权。2013年5月10日，原、被告签订的《佳莲大厦物业租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容并未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告根据合同约定，将合同约定的房屋交付被告使用，被告应按照合同约定诚信履行合同内容。双方签订的书面租赁合同届满后，双方又达成口头租赁协议，应视为不定期租赁合同，被告在使用涉案房屋后，应及时足额交付相应的租金和物业管理费等，因被告在履行2015年度租金时并未足额支付，且原告分别于2015年9月8日、2015年10月30日向被告注册登记地和实际经营地邮寄送达了《解除合同通知》，即使两份通知均未送达，但鉴于被告拖欠租金并继续占用涉案房屋的情况以及被告的拒不支付租金的行为致使原告签订租赁合同目的不能实现，双方之间的口头租赁合同应予以解除。至于合同解除的时间，本院根据查明的事实和原告两次向被告邮寄解除合同的时间，认定双方之间的租赁合同解除时间为2015年10月30日较为适宜。
关于原告主张拖欠的租金、物业管理费，因被告已经给付2015年年度租金88725.64元，自2015年1月1日起算，截至双方合同解除时间2015年10月30日，被告应支付租金和物业管理费共计为258401.43元。同时根据原、被告合同约定，被告在履行合同中有违约行为，被告交付的20000元租赁保证金应作为拖欠租金，原告不再退还，故被告交付的保证金应当从拖欠租金中扣减，故被告尚欠原告租金和物业管理费为149675.79元。因被告迟延交付租金的行为，导致双方合同解除，被告应承担相应的逾期付款违约金，至于违约金的计算标准，本院认为按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。因被告一直占用涉案房屋，双方之间的合同应于2015年10月30日解除后，被告亦应支付相应的占有使用费和物业费直至房屋腾退，自双方合同解除至2015年12月10日，被告应支付使用费和物业费34112.4元，故原告主张解除后的占有使用费和物业费，具有事实和法律依据，合理部分，本院予以支持。被告亦应支付二〇一五年十二月十一日起至房屋实际腾退之日期间的房屋占有使用费和物业费。关于原告要求被告支付逾期交纳房屋占有使用费和物业费赔偿金7020.61元及2015年2月11日之后的逾期付款违约金和赔偿金，于法无据，本院不予支持。关于原告主张水电费和供暖费的逾期付款赔偿金，因原告并未提供相应的证据予以证明，故本院对其该主张不予支持。
被告银洋泰富公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司与被告银洋泰富（北京）房地产开发有限公司签订的租赁合同于二〇一五年十月三十日解除。
二、被告银洋泰富（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将租赁的佳莲大厦三层腾退给原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司。
三、被告银洋泰富（北京）房地产开发有限公司交付的租赁保证金二万元折抵租金，不予退还；被告银洋泰富（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司二〇一五年十月三十日之前的租金和物业费十四万九千六百七十五元七角九分及逾期付款违约金（以十四万九千六百七十五元七角九分为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自二〇一五年三月二十一日起计算至二〇一五年十月二十九日）。
四、被告银洋泰富（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司二〇一五年十一月一日至二〇一五年十二月十日期间的房屋占有使用费和物业费三万四千一百一十二元四角。
五、被告银洋泰富（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司二〇一五年十二月十一日至房屋实际腾退之日期间的占有使用费（按照每日每平方米1.6元计算）和物业费（按每日每平方米0.5元计算）。
六、驳回原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千七百七十四元，由原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司负担三千三百六十三元（已交纳）；由被告银洋泰富（北京）房地产开发有限公司负担三千四百一十一元，于本判决生效后七日内交纳。公告费（以实际票据为准），由被告银洋泰富（北京）房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李炜鑫
人民陪审员 孙艳妮
人民陪审员 王延尚
二〇一六年八月十九日
书 记 员 李 强