呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终1101号上诉人（原审原告、反诉被告）：内蒙古峰宇房地产集团有限公司，住所地内蒙古呼和浩特市回民区攸攸板镇青山村回迁小区商业房308室。法定代表人：石建军，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人:王倩，内蒙古典和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡兴胜，男，1971年5月11日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人:张树鹏，内蒙古包头市东河区财神庙法律服务所法律工作者。上诉人内蒙古峰宇房地产集团有限公司（以下简称峰宇公司）与上诉人胡兴胜确认合同效力纠纷一案，均不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人峰宇公司的委托诉讼代理人刘利军、上诉人胡兴胜及其委托诉讼代理人张树鹏到庭参加诉讼。峰宇公司上诉请求：一、撤销呼和浩特市回民区人民法院(2015)回民四初字第00324号民事判决；二、依法确认双方于2012年10月25日签订的《房屋认购单》无效；三、本案的诉讼费用由胡兴胜负担。事实和理由：一、一审法院在判决书中确认胡兴胜的缴款义务已履行完毕错误。涉案房屋系案外人田志平向案外人赵刚购买，案外人赵刚系水泉文苑小区的施工人员，承建该小区时，案外人赵刚与峰宇公司明确工程款一半以建成房屋抵顶，其中抵顶的房屋包括涉案房屋。2012年10月27日，案外人田志平为案外人赵刚出具的欠条一份写明：”如无法按时付清购房款，房子要收回交回公司。”也就是说案外人田志平取得该房屋的是附条件的。按照法庭查明的事实，案外人田志平在约定期限内未履行支付购房款的义务，那么按照该份欠条，案外人田志平无权将该房屋再抵项给案外人高子明，案外人高子明也无权将该房屋抵顶给胡兴胜。峰宇公司认为，既然债权抵顶房款是事实，那么各方签署的欠条、借条应当作为房屋买卖的附属协议履行。而且庭审中，案外人赵刚也明确表示房屋认购单上的已缴清是针对峰宇公司及施工队之间的工程款已缴清，而非针对胡兴胜购房款已缴清。一审法院认定胡兴胜的缴款义务已履行完毕错误。二、一审法院认定《房屋认购书》有效，适用法律错误。事实上，包括涉案房屋在内的”水泉文苑”小区项目目前未取得法律规定的”五证”。故涉案的房屋认购单应当按照违反法律强制性规定而确认为无效合同。加之胡兴胜因未实际交纳购房款，未取得由峰宇公司出具的加盖公司财务印章的收据，合同未实际履行，故双方的权利义务应当按照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定予以确认，而不是依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定确认峰宇公司向胡兴胜交付房屋的义务。胡兴胜辩称：峰宇公司将自己开发的房屋出卖给胡兴胜，胡兴胜以将其债权抵顶购房款的形式履行了付款义务，峰宇公司已出具载明”房款已交清”的认购单，双方达成合意，该涉案房屋是胡兴胜向峰宇公司购买的，不是峰宇公司所称涉案房屋系案外人田志平向案外人赵刚购买。峰宇公司、案外人赵刚等人在2012年10月25日之前是如何约定的，胡兴胜不清楚，至于峰宇公司等相互出具的欠条内容与认购单不符，均与胡兴胜与峰宇公司签订的认购单无关。峰宇公司称一审法院对于认购单的性质认定错误，理由为涉案房屋并未取得五证，故认购单因违反法律强制性规定而为无效合同。至于涉案房屋是否有五证，胡兴胜无从知晓，涉案合同并未违反法律行政法规强制性规定，故认购单为有效合同。胡兴胜上诉请求：撤销呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00324号民事判决第三项，查清事实后，依法改判。事实和理由：一、一审人民法院认定双方交易的房屋不属于商品房，是定性的错误。无论是旧城改造，还是城市棚户区改造工程，被拆迁户享受政府制定的政策，除被拆迁户享受政策待遇部分外，开发商向社会公开出售未建成或已竣工的房屋并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同就称为商品房买卖合同。一审人民法院将棚户区改造工程所建房屋区别于商品房，将被拆迁人与社会购房人不分是错误的，本案符合商品房买卖合同的规定。二、一审人民法院对出买人转移标的物所有权的主合同义务认识错误且矛盾。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付使用之日起90日内应办理房屋权属证书。峰宇公司在反诉状中请求办理房屋产权证或提供必要的证明文件协助办理房地产过户登记手续，一审人民法院以不是商品房为由驳回胡兴胜该项请求，其理由于法无据。另外，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，转移标的物所有权是出卖人的主合同义务。一审人民法院认为：”据此可以认定双方所签《房屋认购单》为房屋买卖合同”。既然认定为房屋买卖合同就应当判决出卖人履行转移标的物所有权的义务，同时支持胡兴胜接受该项转移的标的物所有权的诉讼请求，但一审法院既承认该合同为房屋买卖合同，又驳回要求转移标的物所有权的诉讼请求，其判决是矛盾的。峰宇公司辩称：胡兴胜的上诉理由不能成立，一审判决第三项正确。峰宇公司向一审法院起诉请求：确认双方签订的《房屋认购单》无效。胡兴胜向一审法院反诉请求：依法确认峰宇公司与胡兴胜于2012年10月25日签订《房屋认购单》为商品房买卖合同；判决峰宇公司2015年8月底将涉案楼房交付使用，并办理房屋产权证或提供必要的证明文件协助办理房地产过户登记手续。一审法院认定事实：2012年10月25日，峰宇公司与胡兴胜签订了一份《房屋认购单》，约定峰宇公司将其开发的位于回民区水泉文苑小区2号楼3单元8层801号的房屋卖与胡兴胜。建筑面积为104.58平方米，总价为576445元。在《房屋认购单》上同时写明”客户于2012年10月25日交付定房款：伍拾柒万陆仟肆百肆拾伍元整（576445）。购房总房款：伍拾柒万陆仟肆百肆拾伍元整（576445）已缴清。”约定交房日期为2014年6月30日前。另查明，峰宇公司开发的回民区水泉文苑小区项目为棚户区改造工程，峰宇公司尚未完善该项目所需获批的各项证照。一审法院认为，本案的争议焦点为双方当事人于2012年10月25日签订的《房屋认购单》的性质及效力问题。针对此争议焦点，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中涉案房屋，是峰宇公司开发的棚户区改造工程项目，因此，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。关于《房屋认购单》的性质及效力问题，峰宇公司与胡兴胜所签《房屋认购单》约定的房屋为峰宇公司建设的回民区水泉文苑小区的房屋，该房屋为峰宇公司自行开发已具备使用条件的房屋，且有基本的建筑面积，具体的坐落位置，具体的房屋平米单价。胡兴胜以债权抵顶房款的形式履行了缴付房款的义务，峰宇公司也为胡兴胜出具了房款已缴清的认购单，表明双方就胡兴胜的债权抵顶房款的事项达成合意。为此，胡兴胜的缴款义务已履行完毕。据此可以认定，双方所签《房屋认购单》为房屋买卖合同，该合同约定内容为双方真实意思表示，胡兴胜已履行了自己的义务。至于峰宇公司称其未收到房款，抵顶有其他条件，不能视为胡兴胜缴付房款的理由，一审法院认为，胡兴胜以债权抵顶房款的目的是为一次性解决缴付房款的问题，峰宇公司与他人就该抵顶行为附不确定条件势必使胡兴胜的抵顶行为处于不确定状态，加重了胡兴胜不应有的负担，而该情形是峰宇公司可以预见也可以预防的事宜，因此，峰宇公司与他人的约定后果不能由胡兴胜负担，峰宇公司应履行双方的约定。关于峰宇公司与胡兴胜所交易的房屋是否为商品房的问题，因为峰宇公司所开发的项目为城市棚户区改造工程，其所建房屋能否具备商品房的性质，既依赖于国家关于棚户区改造工程有关政策的规定，也有待于峰宇公司自行具备的条件及办理有关获批证照的结果。因此，就目前现状，不能认定双方所签的《房屋认购单》为《商品房买卖合同》。同理，该房屋也不具备办理房屋所有权登记的条件。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回内蒙古峰宇房地产集团有限公司的诉讼请求；二、内蒙古峰宇房地产集团有限公司于本判决生效后十五日内交付胡兴胜位于呼和浩特市回民区水泉文苑小区2号楼3单元8层801户（西户）房屋；三、驳回被告胡兴胜的其他反诉请求。案件受理费50元，已减半收取，由内蒙古峰宇房地产集团有限公司负担。案件反诉费50元，已减半收取，由胡兴胜负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否是商品房，能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定；二、涉案《房屋认购单》是否有效；三、胡兴胜就涉案房屋是否已履行交款义务，峰宇公司是否应将涉案房屋向胡兴胜交付；四、峰宇公司是否应当为胡兴胜办理涉案房屋的房屋产权证书。针对第一个争议焦点，所谓商品房是指具备开发和经营主体资格的房地产开发企业开发建设并进入商品流通领域的房屋。本案所涉房屋为作为房地产开发企业的峰宇公司开发建设的水泉文苑小区房屋，且峰宇公司通过销售广告、宣传资料向不特定的第三方发出要约邀请以促成房屋的买卖，故涉案房屋应当为商品房，受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整。本案所涉对于胡兴胜反诉请求确认其与峰宇公司签订的《房屋认购单》虽名为认购单，但该认购单已约定了房屋坐落、房屋价款、付款方式、交房日期等内容，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定，涉案《房屋认购单》为商品房买卖合同。对于胡兴胜请求确认其与峰宇公司签订的《房屋认购单》为商品房买卖合同的反诉请求，本院认为，根据诉的分类理论，诉分为确认之诉、给付之诉以及形成之诉，胡兴胜该项反诉请求显然并非后两类，而确认之诉为一方当事人请求法院确认其与另一方当事人之间是否存在某种民事法律关系的诉，本案中，胡兴胜与峰宇公司之间存在合同关系，无需判决确认，至于合同的性质是当事人根据合同性质相应提起的诉讼请求的基础，该合同性质由人民法院根据法律规定予以确定，并非具体的诉讼请求，故对于胡兴胜的该项反诉请求本院不予支持。针对第二个争议焦点，如前所述，涉案房屋为商品房，涉案《房屋认购单》为商品房买卖合同，峰宇公司以其未取得商品房预售许可证主张《房屋认购单》无效。本院认为，峰宇公司确认涉案房屋已具备交付条件，故《房屋认购单》可认定为商品房现售，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于出卖人未取得商品房预售许可证与买受人签订的商品房预售合同为无效合同的规定，《房屋认购单》为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本院对于峰宇公司请求确认《房屋认购单》无效的诉讼请求不予支持。针对第三个争议焦点，根据峰宇公司的陈述，涉案房屋为峰宇公司以房抵顶工程方式承诺向案外人赵刚交付的顶账房，案外人田志平向案外人赵刚”借用”涉案房屋已偿还其所欠案外人王文生的债务，案外人王文生又与胡兴胜达成以房抵债协议，峰宇公司与胡兴胜就涉案房屋签订了《房屋认购单》。本根据涉案房屋流转过程，本院认为，峰宇公司已将涉案房屋抵顶了应付案外人赵刚的工程款，即使案外人田志平未向案外人赵刚支付涉案房屋的对价，峰宇公司的权益并未受损，其应当就其出具《房屋认购单》的行为负责，案外人赵刚与案外人田志平关于”峰宇公司有权收回以上三套房”的约定为双方内部约定，并不发生约束胡兴胜的法律效果。故峰宇公司应当按照《房屋认购单》的约定向胡兴胜交付涉案房屋。针对第四个争议焦点，涉案房屋所属项目尚不具备办理初始登记的条件，胡兴胜可在条件具备后请求峰宇公司协助办理涉案房屋的房屋产权证书，故本院对于胡兴胜反诉请求办理房屋产权证书的反诉请求不予支持。综上所述，一审判决对于法律适用有瑕疵，但裁判结果正确，故对峰宇公司、胡兴胜的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由内蒙古峰宇房地产集团有限公司负担100元，由胡兴胜负担100元。本判决为终审判决。审判长  吴铁刚审判员  苏 毅审判员  杨蔚堃二〇一六年九月二十二日书记员  唐 谣