中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2016）最高法民终20号上诉人（一审被告）：西宁凯达实业发展有限责任公司。住所地：青海省西宁市城中区南关街**号。法定代表人：马仲凯，该公司董事长。委托代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。上诉人（一审原告）：陈险峰，男，汉族，1964年8月出生，住北京市海淀区。委托代理人：赵海龙，北京市中盈律师事务所西宁分所律师。委托代理人：徐侃，北京市中盈律师事务所律师。上诉人（一审原告）：陈渊，男，汉族，1931年11月出生，住北京市海淀区。委托代理人：赵海龙，北京市中盈律师事务所西宁分所律师。委托代理人：徐侃，北京市中盈律师事务所律师。一审第三人：朱宇，女，汉族，1970年6月26日出生，住北京市海淀区。委托代理人：赵海龙，北京市中盈律师事务所西宁分所律师。委托代理人：徐侃，北京市中盈律师事务所律师。上诉人西宁凯达实业发展有限责任公司（以下简称凯达公司）因与上诉人陈险峰、陈渊及第三人朱宇股权转让纠纷，不服青海省高级人民法院（2014）青民二初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯达公司的委托代理人马福祥、上诉人陈险峰、陈渊及第三人朱宇的共同委托代理人赵海龙、徐侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯达公司上诉请求：1、改判一审判决第二项，鉴于一审判定违约金过高，请求再予降低；2、改判一审判决第四项，由诉讼双方共同承担逾期交付损失；3、上诉费用由陈险峰、陈渊承担。事实和理由：一、一审法院判决凯达公司赔偿陈险峰、陈渊逾期办理交付土地使用权证违约金1912877元缺乏依据。首先，办理土地使用权证为房屋买受人的义务，开发商仅承担协助义务。第二，商品房买卖合同网签是办理土地证的前提条件，即使办理土地证的义务人是凯达公司，因陈险峰、陈渊一方逾期网签商品房买卖合同，凯达公司享有先履行抗辩权，有权拒绝履行后续相关义务或顺延履行。当事人约定办理土地证的最终期限是2011年7月31日，西宁市国土资源局颁发朱宇土地证的时间是2011年9月5日，较约定时间迟延36天属合理顺延，不能视为凯达公司违约。第三，自凯达公司代为领取土地证后，即电话通知陈险峰、陈渊前来交付，但陈险峰、陈渊拒不领受，亦未指定土地证交付地点，致使凯达公司无法交付，直至一审庭审过程中，凯达公司多次主动要求交付土地证均遭拒绝。因此，凯达公司并未违约，不应承担违约责任。二、一审法院判决凯达公司赔偿陈险峰、陈渊逾期交付案涉第七层房屋损失165万元缺乏依据。2011年6月30日，凯达公司向陈险峰、陈渊交付了案涉房屋的房屋所有权证，该房屋所有权已转至第三人朱宇名下，并不存在陈险峰、陈渊或第三人占用的情形，故应认为案涉第七层房屋已于2011年6月30日完成交付，陈险峰、陈渊无权向凯达公司主张房屋占用损失。虽然凯达公司于2012年11月7日向陈险峰、陈渊出具《承诺书》，承诺支付租金并于2012年12月31日交付房屋，但此属于凯达公司董事长马仲凯对自己行为内容的重大误解。况且，该房屋处于闲置状态，陈险峰、陈渊未派员管理属怠于行使所有权，不应将责任归咎于凯达公司，双方应分担损失。陈险峰、陈渊辩称，一、凯达公司并未举证证明违约金过高，其属于故意违约，不具备调低违约金的条件，一审法院主动向凯达公司释明是否主张调整违约金程序违法；陈险峰、陈渊有证据证明违约金并不过高；一审法院将双方明确约定的违约金计算基础由4560万元变更为1539.242万元，并将计算标准由“每日千分之三”改为以银行同期贷款利率计算缺乏依据。二、凯达公司一直在占用案涉第七层房屋，并未向陈渊、陈险峰交付租金，其以房屋空置为由要求陈渊、陈险峰分担损失的理由不能成立。朱宇述称，本案与其无关，同意陈险峰和陈渊的意见。陈险峰、陈渊上诉请求：1、改判一审判决第二项为判令凯达公司依《股权转让合同》第7条约定向陈险峰、陈渊赔付自2011年7月31日违约之时到实际交付房屋土地证期间的违约金（截止到2014年7月16日该违约金暂计为147744000元）；2、改判一审判决第四项为判令凯达公司立即移交西宁市东大街39号凯达购物中心的第七层房屋并向陈险峰、陈渊赔偿损失187.5万元（暂计到2014年7月16日）；3、撤销一审判决第五项；4、判令陈险峰、陈渊向凯达公司交付剩余3020.758万元金额的不动产交易发票；5、判令本案一、二审诉讼费全部由凯达公司承担。事实与理由：一、一审判决对违约金的认定缺乏事实与法律依据，结果显失公平。（一）一审判决对不应调整的违约金进行调整，适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及有关司法解释的规定，只有约定的违约金过高，且当事人请求时，人民法院才能予以适当调整。本案违约金并非约定过高，而是在2011年9月5日土地证具备交付条件后，凯达公司无视陈渊、陈险峰多次书面催要，违背《承诺书》中的承诺拒不交付，恶意违约，放任损失扩大导致的，不符合调整的条件。2、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。凯达公司未举出任何证据证明违约金过高，应承担举证不能的后果。3、有证据证明本案违约金不过高。第一，陈险峰、陈渊提交了大量证据证明，因凯达公司迟延交付土地证，客观上影响了陈险峰、陈渊对房产的资本化利用，丧失了重要商业机会,可得利益损失远大于违约金数额。第二，根据《股权转让合同》的约定，凯达公司逾期交付土地证30天，陈险峰、陈渊有权解除合同，有权要求凯达公司将公司股权及所对应的资产全部返还，并可没收凯达公司6500万元合同定金。如果陈险峰、陈渊选择解除合同，则凯达公司基于案涉合同取得的陈险峰、陈渊的财产，转卖后获得8000万元利润及该6500万元定金应归属陈险峰、陈渊。因此，本案违约金的约定完全合理。4、一审法院在违约金不符合调低条件的情况下，主动当庭释明，不符合程序且违背中立原则。（二）即便案涉违约金约定过高，一审法院对违约金的调整也已超出事实和法律的范畴，明显不当。1、将合同明确约定的违约金计算基础由4560万元曲解成1539.242万元。本案属股权转让的法律关系，权利义务的判定应严格依据《股权转让合同》。《商品房买卖合同》只是为了办理《股权转让合同》项下房产的过户手续订立，且合同主体为朱宇与凯达公司，不应以房屋买卖合同确立价款作为认定违约金依据。2、在合同明确约定每日按4560万元的千分之三承担违约金的情况下，一审法院以银行同期贷款利率计算违约金，缺乏法律依据。3、陈险峰、陈渊多次主张交付土地使用权证，而凯达公司恶意拖延，应承担全部责任。况且，凯达公司从未主张陈险峰、陈渊存在过错,一审法院认定陈险峰、陈渊未采取适当止损措施，应承担相应责任，依据不足。二、案涉第七层房屋未交付损失应计算至实际腾退之日，但一审判决仅计算到一审起诉时，且未计算利息损失，缺乏依据。三、《股权转让合同》确认了案涉房屋价款为4560万元，虽然并未明确凯达公司开具发票的具体数额，但凯达公司应按照房屋价款开具并交付剩余3020.758万元金额的不动产交易发票，一审法院未予支持错误。凯达公司辩称，第一，关于逾期交付土地使用权证的违约金问题。办理土地使用权证并非开发商的义务。即使凯达公司有义务办证，也因陈险峰一方先行违约享有抗辩权。自凯达公司代为领取土地证后，即电话通知陈险峰、陈渊前来交付，但陈险峰、陈渊拒不领受，亦未指定土地证交付地点，致使凯达公司无法交付，直至一审庭审过程中，凯达公司多次要求交付土地证均遭拒绝。因此，凯达公司并无任何违约，不应承担违约责任。第二，关于第七层房屋的损失赔偿问题。凯达公司对以每年55万元计算逾期交付损失不持异议，但认为损失不应其单独承担，理由是该房屋长期空置，凯达公司并未使用，而陈险峰方怠于管理，应承担部分损失。关于3020余万元不动产发票的问题。因双方并未约定开具发票的数额，按照1539.242万元房屋价款开具发票符合双方真实意思表示，符合市场行情和税收管理制度。综上，请求驳回陈险峰、陈渊的上诉请求。陈险峰、陈渊向一审法院起诉请求：1、判令凯达公司向陈险峰、陈渊交付西宁市东大街39号1号楼501室、601室、701室的《国有土地使用权证》；2、判令凯达公司依《股权转让合同》第7条约定向陈险峰、陈渊赔付自违约之时到实际交付房屋土地证期间的违约金，截止到2014年7月16日该违约金暂计为147744000元；3、判令凯达公司向陈险峰、陈渊交付凯达购物广场第五、六层承租人“同意凯达公司将其在租赁合同中的权利义务一并转移给陈险峰、陈渊”的书面文件，并向陈险峰、陈渊返还上述文件交付前的租金及租金占用利息，截止到2014年7月16日租金为361.6万元、租金占用利息为48.7万元；4、判令凯达公司立即腾退西宁市东大街39号凯达购物中心的第七层房屋并向陈险峰、陈渊赔偿损失187.5万元（暂计到2014年7月16日）；5、判令凯达公司向陈险峰、陈渊交付剩余3020.758万元金额的不动产交易发票；6、本案所有诉讼费用均由凯达公司承担。一审法院认定事实：2011年1月25日，陈险峰、陈渊与凯达公司就凯达公司受让陈险峰、陈渊持有青海天润企业资产管理有限公司股权相关事宜签订了《股权转让合同》，依据双方当事人诉辩主张，与本案有关联的协议约定主要是：陈险峰、陈渊出让青海天润企业资产管理有限公司100%的股权及该股权对应的青海天润企业资产管理有限公司的相关财产（该合同2.2条款约定），凯达公司以交付约定位置和面积的房产同时支付捌仟万元（8000万元）两种不同方式履行本合同项下股权转让的对价义务。该合同第3.3条款约定，凯达公司在本合同签署生效后两日内（或者三日内），将其开发的东大街39号凯达购物中心【商品房销售许可证号：（2006）房预售证第040号】商业房产第五、六、七层，建筑面积共7696平方米（最终以房产局测绘核准为准）网签至陈险峰、陈渊的指定人朱宇名下；其有关发票、销售合同等手续交给陈险峰、陈渊的代表陈险峰；第3.4条款约定，凯达公司将3.2款项下房产权属证和土地证按国家规定90天内办至朱宇名下。同时，凯达公司在此郑重承诺，本条款上述房产和相应的土地使用权没有设置任何抵押，也没有任何瑕疵；第4.3条款约定，出让方、受让方双方确认，在本合同正常履行的情况下，于2011年4月1日起开始享有各自名下财产的租赁收益权，并负责对相应财产的管理工作；第5条约定，本合同项下应缴纳的全部税费（包括但不限于陈险峰、陈渊应缴纳的个人所得税、印花税等各种税费）均由凯达公司明确在本合同价款外另行承担；第7.2.2条款约定，逾期交付3.4款项下房产证、土地使用证的，每逾期一天，凯达公司承担房屋土地价格约肆仟伍佰陆拾万元的千分之三的违约金，逾期三十天，陈险峰、陈渊有权解除合同，有权要求凯达公司将公司股权及对应的资产及相关材料全部返还陈险峰、陈渊，并有权没收凯达公司给陈险峰、陈渊定金，且凯达公司用于变更土地使用权性质的所有费用均无权向陈险峰、陈渊索还，但需将凯达公司已支付的除定金之外的房屋退还凯达公司。2011年2月25日，出让方陈险峰、陈渊与受让方凯达公司签订《股权转让补充合同》，对双方签订的2011年1月25日《股权转让合同》第三条、第四条、第七条进行了修改、补充。2011年6月30日，出让方陈险峰、陈渊与受让方凯达公司签订《股权转让补充合同二》，第三条约定，凯达公司应向陈险峰、陈渊递交的主合同中3.4约定的房产的土地证，凯达公司因客观原因未能办妥，陈险峰、陈渊同意顺延，凯达公司最晚应于2011年7月31日前办理完毕并交陈险峰、陈渊代表。2011年6月9日，凯达公司与陈险峰、陈渊委托经办人尹沛峰办理了凯达购物广场五、六楼房屋租赁合同移交手续。2011年9月5日，西宁市国土资源局向土地使用权人朱宇颁发了宁国用（2011）第GS-0449号东大街39号1号楼501室、第GS-0451号城东区东大街39号1号楼601室、第GS-0450号城东区东大街39号1号楼701室土地使用权证。2011年6月30日，凯达公司向陈险峰、陈渊交付东大街39号1号楼501室、601室、701室房屋所有权证。2012年5月15日、同年6月19日，陈险峰、陈渊委托经办人尹沛峰通过邮政快递向凯达公司送达《履行合同催告函》，要求凯达公司尽快履行办理土地证、腾退合同约定的第七层房屋及确保房屋收益权。2013年1月29日，陈险峰通过邮政快递向凯达公司送达《关于敦促贵司履行合同义务并停止侵权的函》，要求凯达公司交付东大街凯达购物中心第五、六、七层房屋土地证，确保交付的房产无任何瑕疵。上述事实，有《股权转让合同》、《股权转让补充合同》、《股权转让补充合同二》、西宁市城东区东大街39号1号楼501室、601室、701室土地使用权证、《房屋租赁合同移交手续》等证据在案予以证实。一审法院认为，本案当事人争议焦点为：一、凯达公司是否交付东大街39号第501、601、701室的国有土地使用权证及是否由凯达公司交付案涉第五、六层承租人“同意凯达公司将其在租赁合同中的权利义务一并转移给陈险峰、陈渊”的书面文件以及交付3020.785万元金额不动产交易发票；二、凯达公司是否依股权转让协议赔偿147744000元；三、凯达公司是否应当返还租金361.6万元及租金占用利息48.7万元；四、凯达公司是否应当腾退东大街39号案涉房屋第七层及赔偿187.5万元。一、凯达公司是否交付案涉西宁市东大街39号第501、601、701室的国有土地使用权证及交付案涉第五、六层承租人“同意凯达公司将其在租赁合同中的权利义务一并转移给陈险峰、陈渊”的书面文件以及交付3020.785万元金额不动产交易发票的问题。一审法院认为，双方签订的《股权转让合同》、《股权转让补充合同》及《股权转让补充合同二》，对案涉房屋土地使用权证约定由凯达公司于2011年7月31日前办理完毕并交付陈险峰、陈渊的代表。依据该合同约定，凯达公司负有将土地主管部门颁发的案涉房屋土地使用权证交付的义务，现该土地使用权证于2011年9月6日已由土地主管部门颁发，并由凯达公司代领，其应当依照合同约定履行交付义务。陈险峰、陈渊要求凯达公司交付案涉房屋土地使用权证的诉求，符合双方合同约定，该院予以支持。按照双方《股权转让合同》约定，凯达公司与朱宇于2011年1月28日签订了东大街39号凯达购物广场第五、第六、第七层房屋买卖合同，2011年4月办理了房屋所有权证书，并于2011年6月向陈险峰、陈渊移交了上述房产手续和租赁合同。为此，应当认定凯达公司按照合同约定履行了合同义务，朱宇对案涉房屋已受领交付。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同效力”的规定，以及《股权转让合同》有关案涉房屋租赁费收益的约定来分析，朱宇在领取房产权属证书及相关租赁合同后，对所购房屋出租及租赁费的约定是清楚的，在承租人对其所购房屋未主张优先购买权及拒付租赁费的情况下，再要求凯达公司出具房屋承租人书写同意租赁合同权利义务移交陈险峰、陈渊的书面文件，既无合同约定也无法律规定，该院不予采信。双方在东大街××购物广场××、××、××层房屋买卖合同中明确约定总价为1539.242万元，凯达公司依照合同约定在办理权属登记时，已按规定缴纳了案涉房屋的相关税费。虽然双方在《股权转让合同》中约定房屋价值4560万元，但仅是股权价款的履行方式，商品房缴纳的契税应当以买卖合同中约定的最终价格为依据。为此，陈险峰、陈渊要求凯达公司交付剩余3020.785万元房屋契税发票的诉求无事实和法律依据，该院不予支持。二、凯达公司是否依据《股权转让合同》赔偿陈险峰、陈渊迟延交付土地使用权证违约金147744000元的问题。一审法院认为，双方签订的《股权转让合同》、《股权转让补充合同》、《股权转让补充合同二》对案涉房屋土地使用权证的办理及交付予以约定，双方当事人应当依照约定履行合同义务。凯达公司未在2011年7月31日前履行上述合同义务构成违约，应当承担违约责任。在凯达公司依合同约定将案涉房屋所有权证、土地使用权证办理完毕并将房屋所有权证、房屋租赁合同移交后，房屋所有权人朱宇实际受领了案涉房屋，应当视为陈险峰、陈渊实现了合同目的。虽然凯达公司办理土地使用权证逾期36天及未积极履行交付义务，但陈险峰、陈渊不能提交逾期办证及未交付土地使用权证所造成的实际损失的有效证据，并且作为案涉房屋土地使用权的实际使用人，在凯达公司未按约定交付土地使用权证的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，陈险峰、陈渊未采取适当措施防止损失的扩大，对此也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，以赔偿非违约方的损失为主要功能。本案凯达公司承担的违约金，应当以案涉房屋所有权人的实际损失为基础，而凯达公司也提出陈险峰、陈渊诉求违约金数额计算过高，考虑到合同的履行情况以及当事人的过错程度，以案涉房屋成交价1539.242万元的银行同期贷款利息计算调整违约金更符合本案客观实际情况，即凯达公司赔偿陈险峰、陈渊逾期办理交付土地使用权证违约金1912877元（15392420元×6÷100÷365×1080×70%）。三、关于凯达公司是否应当返还租金361.6万元及租金占用利息48.7万元的问题。一审法院认为，依据双方股权转让合同的约定，从2011年7月1日起，陈险峰、陈渊对案涉房屋享有收益权。为此，凯达公司对案涉房屋第五层、第六层多收房屋租赁费77.92万元（2011年7月1日至2012年2月28日、2011年7月1日至2012年3月31日，共计多收17个月，17×55÷12=77.92）应当予以返还，并承担同期银行贷款利息93504元（77.92万元×6÷100×2）。2011年6月31日，凯达公司将房屋所有权证书及与此相关联的房屋租赁合同交付陈险峰、陈渊后，应当视为对合同标的物房屋的交付，作为房屋所有权人的朱宇对房屋租赁情况及现状是清晰的，其应当积极行使房屋所有权，现无证据能够证明凯达公司妨碍了朱宇对案涉房屋所有权的行使，也无证据能够证明房屋承租人以凯达公司未通知或者其他理由抗辩拒付房租。为此，陈险峰、陈渊要求凯达公司返还房租及利息（多收部分除外）的诉求，无事实与法律依据，该院不予支持。四、关于凯达公司是否应当腾退东大街39号案涉房屋第七层及赔偿187.5万元的问题。一审法院认为，2012年11月7日，凯达公司书面向陈险峰、陈渊承诺在2012年12月31日保证交付案涉第七层房屋，从承诺书内容来看，凯达公司虽然依照合同约定办理第七层房屋所有权证并移交陈险峰、陈渊，但对争议第七层房屋并未履行实际移交的义务，对此凯达公司也无有效证据予以证实承诺内容与事实不符，故应认定案涉第七层房屋凯达公司未履行实际移交义务，凯达公司应当依照合同约定履行交付义务。陈险峰、陈渊主张依照第五、第六层房屋租赁费的标准，由凯达公司赔偿三年房屋租赁费实际损失165万元的诉求符合本案的客观事实，该院予以支持。其另外主张的利息部分不属于房屋租赁费实际损失的范围，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、凯达公司于判决生效后三日内向陈险峰、陈渊交付西宁市东大街39号凯达购物广场第五、第六、第七层房屋土地使用权证书;二、凯达公司于判决生效后十日内赔偿陈险峰、陈渊逾期办理交付西宁市东大街39号凯达购物广场第五、第六、第七层房屋土地使用权证违约金1912877元；三、凯达公司于判决生效后十日内返还陈险峰、陈渊西宁市东大街39号凯达购物广场第五、第六层房屋租赁费77.92万元及利息93504元；四、凯达公司于判决生效后十日内赔偿陈险峰、陈渊西宁市东大街39号凯达购物广场第七层逾期交付损失165万元并移交该房屋；五、驳回陈险峰、陈渊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费891610元，由陈险峰、陈渊承担851610元，凯达公司承担4万元；保全费5000元由凯达公司承担。二审中，当事人均未提交新证据。2016年4月25日，二审庭审期间，凯达公司向陈险峰、陈渊交付案涉西宁市东大街39号凯达购物广场第五、第六、第七层房屋土地使用权证，双方当庭予以确认。凯达公司认可未实际交付案涉第七层房屋。根据双方一审庭审中质证的《承诺书》，二审查明，2012年11月7日，凯达公司向陈险峰方出具《承诺书》，承诺将于2012年11月13日交付案涉土地使用权证，退还多收取的五、六层房屋租金并协调租户，同时承诺付清案涉七层房屋租金，并将在2012年12月31日交付房屋。直至诉讼，凯达公司并未按照承诺履行。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题主要有三个：一、一审判决所认定的凯达公司应承担的违约金数额是否适当；二、凯达公司未向陈险峰、陈渊交付案涉第七层房屋应赔偿损失的数额；三、凯达公司应否向陈险峰、陈渊开具3020.758万元不动产交易发票。一、关于一审判决认定的凯达公司应承担的违约金数额是否适当的问题。本院认为，双方签订的《股权转让合同》、《股权转让补充合同》、《股权转让补充合同二》对案涉房屋土地使用权证的办理及交付时间予以明确约定，凯达公司未在2011年7月31日前履行上述合同义务构成违约，其应承担相应违约责任。关于凯达公司应承担的违约金数额，本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。第一，本案凯达公司与陈险峰、陈渊之间为股权转让合同纠纷，各方当事人在股权转让合同中明确约定如果未如期交付房产证和土地证，则以房屋土地价款4560万元为基数计算违约金。一审法院以各方当事人为过户订立的房屋买卖合同所约定价款1539.242万元为基数计算违约金，缺乏事实依据，有违当事人真实意思表示，本院予以纠正。第二，凯达公司作为违约方主张违约金约定过高，应承担举证责任，非违约方陈险峰、陈渊主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。在凯达公司未提交证据证明违约金过高的情况下，一审法院认为逾期办理交付土地使用权证造成损失的证明责任主体为守约方陈险峰、陈渊，举证责任分配有失妥当。第三，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从本案履约情况来看，陈渊、陈险峰分别于2012年5月15日、同年6月19日、2013年1月29日发函要求凯达公司履行合同义务，凯达公司于2012年11月7日作出书面承诺后，仍未履行相应义务，直至二审开庭期间交付土地使用权证已逾期1730天，有失诚信。凯达公司称陈险峰方拒绝领受土地使用权证，但未提供证据证明。鉴于合同违约条款系针对在约定时间内交付房屋产权证、土地使用权证，凯达公司已经在约定期限内交付了涉案房屋产权证，部分履行了合同义务，且陈险峰、陈渊除发出函件主张权利之外，确未采取有效措施主张权利，同时考虑到三层房屋租金收益（1650000/365*1730=7820547元）由陈险峰、陈渊收取，本院根据合同实际履行情况及双方过错程度，按照年利率24%计算违约金为23302390元（45600000*24%/365*1730*60%-7820547）。二、关于凯达公司逾期向陈险峰、陈渊交付案涉第七层房屋应赔偿损失的数额问题。双方股权转让合同签订后，陈险峰、陈渊多次发函要求凯达公司交付案涉第七层房屋并赔偿损失，凯达公司于2012年11月7日向陈险峰、陈渊出具《承诺书》，承诺在2012年12月31日交付案涉第七层房屋并付清房租。根据《承诺书》的内容，凯达公司虽然办理并交付了案涉房屋的所有权证，但对第七层房屋并未履行移交义务，其在二审庭审中对此事实亦予以认可。陈险峰、陈渊主张依照第五、第六层房屋租赁费的标准，由凯达公司赔偿第七层房屋逾期交付损失165万元的诉求符合本案的客观事实，应当予以支持。因其诉请未主张起诉之日之后损失，一审法院据其诉讼请求认定损失为165万元，并无不当。凯达公司主张陈险峰、陈渊怠于受领房屋，应分担租金损失，但未提交证据证明凯达公司主动移交房屋而陈渊、陈险峰拒绝受领，故对其主张不予支持。因为房屋逾期交付损失已有预期利益损失的性质，不应再重复计息，一审法院对损失利息未予支持并无不当，本院予以维持。三、关于凯达公司是否应向陈险峰、陈渊支付3020.758万元不动产交易发票的问题。根据凯达公司与陈渊、陈险峰指定的第三人朱宇签订的房屋买卖合同约定的内容，东大街39号购物广场第五、六、七层房屋总价为1539.242万元，凯达公司依照合同约定办理权属登记，并按规定缴纳了相关税费。双方《股权转让合同》中虽约定房屋折抵股权转让款4560万元，凯达公司有义务移交发票和销售合同等。在凯达公司按照房屋买卖合同确定的房屋价款缴纳契税，并交付不动产交易发票的情况下，陈险峰、陈渊要求凯达公司对剩余3020.785万元亦提交房屋契税发票的主张缺乏合同依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，凯达公司上诉请求不成立，陈渊、陈险峰的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持青海省高级人民法院（2014）青民二初字第35号民事判决第一项（已履行）、第三项、第四项、第五项；二、变更青海省高级人民法院（2014）青民二初字第35号民事判决第二项为西宁凯达实业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈险峰、陈渊逾期办理交付西宁市东大街39号凯达购物广场第五、第六、第七层房屋土地使用权证违约金23302390元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费891610元，由陈险峰、陈渊承担757868元，凯达公司承担133742元，保全费5000元由西宁凯达实业发展有限公司承担。二审案件受理费885899元，由陈险峰、陈渊承担686122元，凯达公司承担199777元。本判决为终审判决。审 判 长  刘崇理代理审判员  李玉林代理审判员  金丽娟二〇一六年十一月九日书 记 员  孙亚菲