广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3428号
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：罗永强，该公司总经理。
委托代理人：程祥煌、严东兴，均为广东信德盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何秀霞，住广州市花都区。
委托代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称“致岭公司）因与被上诉人何秀霞商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园7栋1004房。
2009年5月20日，何秀霞（乙方）与致岭公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定何秀霞向致岭公司购买涉案房屋，该商品房合同约定建筑面积共83.75平方米，其中套内建筑面积69.05平方米，房屋按套内建筑面积计价，单价为每平方米3648元，总价款为251905元；甲方应当在2010年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第六条约定，乙方以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同签订暨网上备案之日起即日内（不超过5日），支付111905元，剩余房款140000元，于2009年5月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十五条面积确认及面积差异处理约定：合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准，并按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价，面积及本合同约定的房屋单价据实结算；（3）面积误差比绝对值超过3%以上（不含本数）的，买受人继续履行合同……实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；（4）面积误差比=（实测计价面积－合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。合同第十八条约定，甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。第十九条约定，甲方违反第十八条的约定，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。
合同附件五本合同补充协议第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。本合同第十八条约定：“甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”甲乙双方现一致确认，上述“540日”应为540个工作日，如遇到期日为法定节假日，则到期日自动顺延至下一工作日。
同日，何秀霞与致岭公司签订了另外一份《商品房买卖合同》，约定何秀霞向致岭公司购买7栋1005房。
上述合同签订的同一天，何秀霞（乙方）与致岭公司（甲方）签订《狮城国际﹤商品房买卖合同﹥的补充合同》，约定：2、甲方已在狮城国际商品房销售过程中充分说明、告知规划批准的是按房号的小户型／套的商品房；乙方充分理解甲方的说明和告知。3、乙方认为按原规划设计每套房号的小户型的内装修浪费了使用面积且不美观，两套合并购买和使用既可扩大有效使用面积，也美观实用。乙方自愿购买2套将其合并成一套……同时，应乙方要求，在交楼前甲方无偿为乙方修改局部户型间隔。4、户型布局修改后，乙方无权要求甲方恢复原状，所造成的法律责任全部由乙方负责。
合同签订后，何秀霞按约定向致岭公司支付了首期购房款，并以按揭贷款方式支付剩余购房款，致岭公司亦于2010年9月30日将涉案房屋交付给何秀霞使用。
2014年2月17日，涉案房屋所在项目办理了确权手续（大确权），所有权人为致岭公司广州市致岭房地产开发有限公司。2014年7月2日，何秀霞向某公司提交办证所需的契税完税证等相关资料。2014年7月12日，何秀霞向致岭公司交齐办理房产证所需的其他资料。2014年9月12日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。2014年11月14日，涉案房屋登记至何秀霞名下。2014年12月22日，何秀霞取得涉案房屋的房地产权属证书。
另查明，根据涉案房屋的《房地产权证》显示，涉案房屋的实测建筑面积为79.14平方米，套内建筑面积为64.87平方米。房屋实测计价面积比合同约定计价面积减少4.18平方米（69.05平方米－64.87平方米），面积误差比为6.05%（4.18平方米÷69.05平方米×100%）。
何秀霞于2015年2月2日向原审法院提起本案诉讼，以致岭公司迟延为何秀霞办理房产证为由，请求：1、致岭公司支付逾期办理及交付房产证的违约金18615.78元（违约金自2012年12月14日起计至2014年12月22日止）；2、致岭公司返还购房款21231.36元；3、致岭公司承担诉讼费。
致岭公司原审答辩称：1、迟延办证是由于何秀霞逾期提交办证所需资料所致，我方无须承担责任。2、致岭公司受何秀霞委托办理房地产权证，该委托是无偿的，且我方在履行合同过程中无重大过错，根据法律规定，我方无须承担责任。3、何秀霞的主张已超过诉讼时效的规定。4、涉案房屋存在面积差异是由于何秀霞将所购买的两套房合并成一套的原因造成的。综上，致岭公司不同意何秀霞的诉讼请求。
原审法院认为：何秀霞与致岭公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，何秀霞已按约定履行向致岭公司支付购房款251905元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起540个工作日内为何秀霞办妥产权登记，并将以何秀霞为产权人的房地产权证交付何秀霞。涉案房屋已于2010年9月30日交付何秀霞使用，但致岭公司未在约定期限内为何秀霞办妥产权登记，构成违约，应自2014年12月14日起承担逾期办证违约责任。由于2012年12月14日至何秀霞提起本案诉讼之日（2015年2月2日）已超过二年的诉讼时效期间，故逾期办证违约金应自2013年2月3日起计算至2014年12月22日止。
关于何秀霞是否存在逾期提交办证所需资料的问题。根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在大确权手续办妥之前，何秀霞是否提交办证所需资料对办证期限并不造成影响，因此自致岭公司逾期办证之日起至2014年2月17日期间，致岭公司应承担逾期办证违约责任。在致岭公司办妥大确权登记手续后，何秀霞于2014年7月12日才向某公司交齐办证所需的全部资料，应认定为逾期提交资料，何秀霞在此也存在过错。因此，致岭公司承担逾期办证违约责任的时间应扣减146天【在大确权手续办妥之日（2014年2月17日）计算至何秀霞向某公司提交办证所需的全部资料之日（2014年7月12日）】。综上，致岭公司应向何秀霞支付逾期办证违约金13653.25元（251905元×0.01%×（688天-146天）】。对何秀霞诉讼请求的有理部分，予以支持，对超出部分，不予支持。
根据《商品房买卖合同》约定，致岭公司迟延办证的，应向何秀霞支付逾期办证违约金，致岭公司以其为何秀霞办证属无偿委托合同关系，且致岭公司没有过错为由抗辩无须承担逾期办证违约责任无理，不予采纳。
关于面积误差房价款的返还问题。涉案房屋实测计价（套内）面积小于合同约定计价（套内）面积且超出约定的范围，根据商品房买卖合同约定，致岭公司应向何秀霞返还面积误差部分的房价款。经计算，面积误差比绝对值3%以内部分的面积数为2.0715平方米（69.05平方米×3%），该部分应按合同约定房屋单价据实结算房价款，即致岭公司应向何秀霞返还该部分房价款7556.83元（3648元／平方米×2.0715平方米）。对面积数为2.1085平方米（4.18平方米－2.0715平方米）的部分，致岭公司应按约定价款的双倍返还相应款项给何秀霞，即致岭公司应返还该部分款项为15383.62元（3648元／平方米×2.1085平方米×2）。综上，致岭公司应向何秀霞返还房价款合计22940.45元（7556.83元＋15383.62元）。对何秀霞要求致岭公司返还面积误差房价款21231.36元的请求，予以支持。
致岭公司抗辩涉案房屋存在面积误差的原因是由于何秀霞购买的两套房子经合并成一套而造成的，但致岭公司对此未提供相应的证据证明。且双方在补充合同中并未对因房屋合并原因造成面积差异的处理方式进行补充约定，因此关于面积误差问题仍应根据买卖合同的相关约定进行处理。对致岭公司的上述抗辩意见，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年4月30日作出如下判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起15日内，向何秀霞支付迟延办证违约金13653.25元；二、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起15日内，返还面积差异房价补偿款21231.36元给何秀霞；三、驳回何秀霞的其他诉讼请求。一审案件受理费133元，由何秀霞负担17元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担116元。
判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。故违约金的起算时间应以买受人提交办证资料为准。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。故违约金的计算终点应以致岭公司将办证资料交到房管部门为准。六、关于相邻两套房合并一套房面积差的问题，是何秀霞的原因造成的，应当由何秀霞承担责任，致岭公司在此没有获得任何利益，不存在退还面积差。致岭公司上诉请求：1、改判驳回何秀霞的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。
被上诉人何秀霞答辩称：请求二审法院驳回上诉人致岭公司上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点为：一、致岭公司应否承担逾期办证违约责任以及违约金起止日期的认定；二、涉案房屋面积差款的返还问题。
《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起540个工作日内办妥房产证并交付给何秀霞，否则应承担逾期办证的违约责任，涉案房屋以按揭贷款的方式已支付了全部购房款并交付使用，致岭公司未依约履行办证义务，已构成违约，故原审认定致岭公司应承担合同约定的违约责任，并无不当，本院予以维持。
关于逾期办证违约金起算日期的问题。涉案房屋已于2010年9月30日交付使用，按照合同约定，致岭公司应当在2012年12月13日前办妥产权登记，致岭公司未依约履行，应自2012年12月14日起承担违约责任。由于何秀霞于2015年2月2日才提起本案诉讼主张权利，故原审认定2012年12月14日至2013年2月2日已超过二年的诉讼时效期间，逾期办证违约金应自2013年2月3日起算，并无不当。致岭公司上诉认为违约金起算日期应以买受人提交办证资料为准，本院认为，致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权之后才能为买受人办理房产证，故原审法院认定在大确权手续办妥之前，买受人是否提交办证资料对办证期限无影响，并无不当。因此，原审法院认定应以2013年2月3日为逾期办证违约金的起算日期的认定并无不当，本院予以认可。致岭公司该项上诉理由，缺乏合同依据，本院不予采纳。
关于逾期办证违约金的止算日期问题。根据合同约定，致岭公司应当在商品房交付之日起540个工作日内到房地产登记机构为何秀霞办妥产权登记，并将以何秀霞为产权人的房地产权证交付何秀霞，本案何秀霞主张逾期办证违约金的止算日期为办妥房地产权证的日期，由于何秀霞在涉案房屋所在项目大确权后才提交办证资料，故原审法院认为何秀霞存在过错，逾期办证违约金应计算至房产证办妥之日并应扣除何秀霞逾期提交办证资料的时间，并无不当，本院予以维持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至其向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。
关于房屋面积差款的返还问题。合同第十五条明确约定：合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。该条并对面积差异款的结算作出了明确、详细的约定。涉案房屋实测计价面积比合同约定计价面积少了4.18平方米，面积误差比为6.05%，故原审法院按照上述合同约定判处致岭公司返还何秀霞房屋面积差异款，并无不当，本院予以维持。致岭公司认为面积差异是由于两套房合并为一套房造成的，应由何秀霞自行承担责任。经查，双方签订的《狮城国际商品房买卖合同的补充合同》并没有对合并后可能出现的面积差异的责任分担作出明确约定，也没有明确约定可以免除致岭公司对于面积差异所应承担的责任，因此，原审法院认为关于面积误差问题仍应根据买卖合同的相关约定进行处理，并无不当，本院予以维持。
综上所述，致岭公司的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费232元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年七月十六日
书 记 员 原 炜