广西壮族自治区昭平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昭民二初字第184号
原告廖义朝（反诉被告），居民。
委托代理人唐理贵，干部。
被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告），住所地贺州市八达路太白社区星光路32号。
法定代表人李清娇，总经理。
委托代理人张钢柱，广西众望律师事务所律师。
委托代理人李良民，广西众望律师事务所律师。
原告廖义朝（反诉被告，以下均表述为原告）与被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告，以下均表述为被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法由审判员邓进超适用简易程序于2014年10月24日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成由审判员雷裕锋担任审判长，审判员邓进超、刘有锋参加的合议庭，于2014年12月10日第二次公开开庭进行了审理。书记员刘慕政担任记录。原告廖义朝的委托代理人唐理贵，被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司的委托代理人张刚柱、李良民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖义朝诉称，2011年10月13日，原、被告就坐落于昭平县黄姚镇巩桥圩的商业中心A栋4单元4-5号房买卖一事达成协议并签订了《商品房买卖合同》，明确了双方的权利和义务。按约定，原告以现金和银行按揭贷款支付了房价182240元；可是被告并没有在约定的“2012年5月30日前”交付房屋，到2013年8月28日才予以交付，违约天数达453天。按合同约定，被告应当“按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”即人民币24766.4元。但至今被告未依约定给付违约金款项，严重侵犯了原告的合法权益。原告认为，依法成立的合同应当受法律保护，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告给付《商品房买卖合同》违约金人民币24766.4元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息至本案案款付清之日止。本案一切诉讼费用由被告负担。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
证据1，《商品房买卖合同》1份，用以证明原告与被告于2011年10月13日达成了商品房买卖协议，约定被告应当于2012年5月30日前交付房屋，逾期超过90日未交付、合同继续履行的，从合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
证据2，中国农业银行《现金缴款受理回执》3份，用以证明原告已按约定付清全部房款182240元。
证据3，《交房通知书》1张，用以证明被告于2013年8月28日以通知的形式，告知买受人在2013年8月28日至2013年9月19日办理交房手续。
被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司答辩并反诉称，1.原告请求的逾期交房违约金的起算点存在错误。根据双方签订的附件四《合同补充协议》第7条之约定，在合同约定的交房日期前，原告应付清全部房价款、付清或缴清上款约定的费用、税金，否则，房屋交付日期相应顺延到全部支付义务完成之日。原告于2012年12月3日缴清税、费。因此，原告请求的使其交房违约金的起算点应是2012年12月3日，原告逾期付款185天。2.原告请求的逾期交房违约金计算错误。根据《商品房买卖合同》第八条第2项、第4项的约定，因政府行为造成的停水、停电、施工道路阻断而导致延误的，或因买受人未付清房款及相关费用或申请工程变更等的非被告方因素，被告可以据实延期。自2011年3月至2013年8月28日，被告因停电据实可以延期32天，根据施工规范及《防暑降温措施管理办法》，因日降水量达25MM以上可据实延期51天，高温天气达35℃以上可据实延期96天。以上被告共可据实延期364天。3.原告在履行合同过程中也存在违约，应与被告的违约责任抵销。根据《商品房买卖合同》第六条第3款约定，原告应于2011年10月13日支付首付房款，但原告到2011年12月2日才付清，迟延付款42天。依该合同第七条第（2）项之约定，应向被告给付违约金2296.2元（182240×0.0003×42）；原告应于2012年5月30日前缴清各项税、费8000元，但原告到2012年12月3日才缴清，迟延付款186天，依该合同第七条第（2）项之约定，原告应当向被告给付违约金446元（8000×0.0003×186）。两项合计，原告应向被告给付违约金2742.2元。此外，造成建设工期延误的原因还有巩桥圩日因交通不便建材无法运输进行施工以及政府在征收土地时未能妥善处理好当地群众的诉求造成开工拖延2个月，应予以扣减。故请法院支持被告的答辩主张与反诉请求。
被告就其主张与反诉在举证期限内向本院提交的证据有：
证据1，昭平县水利电业有限公司黄姚供电所出具的《停电证明》1份，用以证明2011年3月28日至2013年8月28日期间，被告的施工区域共计停电32天，依合同约定可以据实顺延交房时间。
证据2，昭平县气象服务与防雷中心出具的《气象资料》1份，用以证明2011年3月至2013年8月期间，被告依规定因日降雨量大于25MM，日最高气温达35℃以上分别为51天和96天，可顺延交房147天。
证据3，中国农业银行《现金缴款人入账通知》3份，用以证明原告于2011年12月2日付清首付款55240元，逾期付款42天，应向被告支付违约金2296.2元。
证据4，《收款收据》1份，用以证明原告于2012年12月2日缴清各项税费，迟延付款186天，应向被告支付违约金446元。
根据原告廖义朝的申请，本院于2014年11月20日依法向昭平县水利电业有限公司黄姚供电所所长姚富钊作询问笔录1份，主要内容：被告所提交的证据1即《停电证明》是姚富钊加盖的“昭平县水利电业有限公司黄姚供电所”公章，但该证明不能作为证据使用。原因是，2014年9月20日下午，被告公司的胡经理找到姚富钊，以该公司之前在巩桥旧市场建设嘉龙小区工期延误，需找理由应付公司领导的过问，自行打印好该份《停电证明》请求供电所盖章。考虑到两单位间的来往交情，姚富钊未加调查即加盖了供电所印章。后来据查证，该供电所并没有相关的停电记录，姚富钊是2014年4月份才调到该所工作的，也不了解之前的停电情况，因此所出具的证明不能作为证据使用。此外，在黄姚片区，因线路原因造成的临时跳闸、停电，一年中会有一点，但不会造成半天或全天停工，该停电也不属于“政府行为”造成的停电。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1、3的真实性、合法性、关联性没有异议，同时认为依合同约定，原告在付款事项上也构成了违约；对原告提交的证据2，被告确认原告已全部缴清了房款，但认为原告迟延交款42天；原告对被告提交的证据1的真实性有异议，并在庭后申请本院进行核实，同时认为停电并不必然造成停工，其作为孤证无监理或鉴定部门的意见，与被告迟延交房并无关联性；对被告提交的证据2，认为并不能证实工程需停工，不予认可；对被告提交的证据3、4，认为原告交付各种款项都是按被告的通知去办理的，被告应提交催缴的证据，否则不存在迟延付款。对本院依原告申请向昭平县水利电业有限公司黄姚供电所所长姚富钊作询问笔录，原告无异议；被告认为，1.原告申请的程序违法。原告的申请书落款时间是2014年10月24日，即第一次开庭当天，但在2014年10月27日的开庭与2014年11月13日确认笔录的过程中，并没有提起，原告存在造假。同时，原告的申请应当在法庭开庭前提出，其申请超过了法庭确定的举证期限，因此被告方不作质证。2.黄姚片区经常停电是事实，在本系列案的三次开庭过程中，已经有两次停电，需用笔作庭审笔录。供电所应当对停电进行记录。3.《停电证明》是单位作出的，该供电所所长的笔录是个人行为，与本案无关联性。4.供电所所长作为证人没有出庭作证，该笔录不具合法性。
本院对证据的分析与认证意见：原告提交的证据1和证据3，被告方无异议，具备证据的真实性、合法性、关联性的要件，本院予以确认；对原告提交的证据2，被告已确认原告已全部缴清了各项房款与税费，与本案具有关联性，本院予以确认；对被告提交的证据1，经出具该《停电证明》的单位负责人确认，该证明出具时事出有因不能作为证据使用，且该供电所确无相关的停电记录，故对该证明不具合法性，本院不予确认；对被告提交的证据2，是气象部门依法定职责对天气情况作的真实记录，具备真实性与合法性，但其所记载的天气状况与被告所需证明的因天气导致工程停工延误工期的待证事实，没有其他相关证据佐证，不具关联性，本院不予确认；对被告提交的证据3、4，是原告的交款凭证，具备真实性、合法性，与本案有关联性，本院予以确认。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
2010年11月，被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司动工开发建设黄姚镇巩桥商业中心，计划于2012年5月30日完成建设并交付房屋。2011年3月11日，原告与被告达成购房意向，向被告支付定金20000元。2011年10月13日，原、被告双方就该商业中心A栋4单元4-5号房签订预售商品房《商品房买卖合同》，其中第六条第3项约定房款以首付＋银行按揭支付，签订合同时支付首付55240元，余款127000元于合同签订之日60日内以银行按揭方式支付；第七条约定买受人逾期付款超过90日后，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2012年5月30日前，将符合交房条件的商品房交付给买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遇不可抵抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.因政府行为造成停水、停电、施工道路阻断而导致延误的。3.因国家重大政治、经济政策影响的。4.买受人未付清房款及相应费用或申请工程变更的。5.因政策、政府临时管束行为导致停工的；第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同附件四《合同补充条款》第6条约定，除交付时间和方式有特别规定外，买受人应在房屋交付前一次性付清8000元政府代收费用；合同附件四《合同补充条款》第7条约定，在合同约定的交房日期前，买受人应付清全部房价款、付清或缴清上述约定的费用、税金，否则，房屋交付日期相应顺延到全部支付完成之日。除原告于2011年3月11日预交20000元外，合同签订后，原告于2011年10月13日支付剩余首付款35240元，2011年11月25日付清剩余房款127000元，2012年12月3日付清税费8000元。2013年8月28日，被告以通知的方式向原告交付房屋。2014年8月27日原告向本院提起诉讼。2014年10月24日，被告向本院提起反诉。
综合诉辩各方意见，本案的争议焦点为：1.原、被告双方在履行合同中是否都存在违约行为、是否应向对方支付违约金？2.被告迟延交房应如何计算其起始时间？3.被告答辩及反诉主张因停电及天气等原因据实可顺延交房的依据是什么？4.原告申请本院调查取证是否超过举证期限？
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的《预售商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方未按约定履行义务的，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。
关于被告答辩及反诉主张因停电及天气等原因可据实顺延交房的依据问题：在合同签订的2011年10月13日起至约定交房的2012年5月30日止，按被告方的记录虽有临时性停电10次（天），气象部门证明日最高气温高达35℃以上2天、日降雨量大于25MM的12天，但均不符合《商品房买卖合同》第八条关于不可抗力、国家重大政治与经济政策影响、政策与政府临时管束行为和因政府行为造成停水、停电、施工道路阻断等导致停工的约定，也不符合《防暑降温措施管理办法》关于必需停工的规定。此外，在签订合同至约定交房共7个多月时间里，上述因素及因政府征地所遗留的问题已处理完毕，因巩桥圩日交通不便造成的影响早已产生，但被告仍确定在2012年5月30日前交付房屋，应视为被告在与原告签订合同时已经预见并合理计算了相关有可能造成工期延误的因素。同时，被告主张的可据实顺延时间从2011年3月28日起至2013年8月28日止计算，超出了合同签订至约定交房的时间，属计算错误。因此，被告本项辩驳与反诉主张不成立。
关于被告迟延交房应如何计算其起始时间的问题：根据《商品房买卖合同》第八条第4项，合同附件四《合同补充条款》第6条、第7条的约定，原告在2012年12月3日缴清各项税费，依约定应予以顺延。故应以次4作为迟延交房的起始时间。
关于原、被告是否在合同履行过程中存在违约的问题：原告按合同的约定付清了房款，并未违约。被告主张原告迟延给付首付款42天无事实依据；依合同约定，原告应于2012年5月30日前付清各种税费8000元，但原告到2012年12月3日才支付，迟延付款186天，应按照合同约定支付违约金；依合同约定，被告可顺延到2012年12月4日交付房屋，但被告到2013年8月28日才交付，迟延交房268天，违反了合同的约定。因此，原、被告双方违约，均应依约定向对方支付相应的违约金。
关于原告申请本院调查取证是否超过举证期限问题：原告的申请，是在被告当庭出示《停电证明》后针对该证明是否具真实性而申请法院予以核实，并不是提出新的证据，因此并不受本院确定的举证期限的限制。被告关于原告的申请超过举证期限的辩解无事实和法律依据。
本院根据上述确认的违约金额及违约时间，依《商品房买卖合同》的关于违约金的约定，确认双方应支付违约金为：被告迟延交房违约金14652.1元（182240×0.0003×268），原告迟延交付缴费违约金446.4元（8000×0.0003×186）。因双方在合同中并没有对违约金是否需支付利息作出约定，依法应视为不需支付利息。对此原告应在向被告主张违约金后开始计付利息，即原告主张的利息应在2014年8月27日向本院起诉之日起按中国人民银行公布的同类同期贷款利率分段计算。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告）支付原告廖义朝（反诉被告）迟延交房违约金14652.1元；
二、原告廖义朝（反诉被告）支付被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告）迟延交付房款违约金446.4元；
三、上述两项经抵销后，被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告）应支付原告廖义朝（反诉被告）违约金14105.7元，并自2014年8月27日起至本案生效判决确定的履行之日止，按中国人民银行公布的同类同期贷款利率分段计付利息。
本诉受理费420元，反诉受理费50元，由原告廖义朝（反诉被告）负担210元，被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（反诉原告）负担260元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区贺州市中级人民法院，帐号：20×××82，开户银行：中国农业银行贺州市支行营业部）。逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判长 雷裕锋
审判员 邓进超
审判员 刘有锋
二〇一五年二月二日
书记员 刘慕政