江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民初字第03265号
原告吴宁。
委托代理人高卫、孟华，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
被告丹阳市德欣房地产有限公司，，住所地：丹阳市缇香花园19幢19-25室。
法定代表人韩建山，该公司董事长。
委托代理人潘重岳，江苏加得律师事务所律师。
丹阳市人民法院于2015年7月16日依法立案受理了原告吴宁与被告丹阳市德欣房地产有限公司（下称德欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人高卫、孟华、被告委托代理人潘重岳到庭参加诉讼。原告于2015年7月16日向本院申请保全被告银行存款950000元，并已提供保证金，本院已于2015年7月17日冻结被告银行账户存款950000元，冻结期限一年。本案现已审理终结。
原告吴宁诉称，2013年10月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充条款，约定原告购买被告开发的缇香花园三期41幢206室房屋，房屋总价款756840元，被告应于2015年5月20日前，将符合国家和地方人民政府规定的房屋交付原告，逾期交付超过15日，原告有权解除合同。原告已一次性支付了购房款，但被告未能按照合同约定的期限将符合交付条件的房屋交付原告使用。原告已于2015年6月27日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，解除了原、被告签订的《商品房买卖合同》。现原告诉至法院，请求判令1、被告退还原告已支付的购房款756840元；2、被告支付原告违约金（自2013年10月28日按年利率6%计算至实际退款之日，截止2015年6月29日为75767元）；3、被告支付原告已支付的律师费41200元，本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张，向本院提供如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》及补充条款，证明原告购买了被告开发的缇香花园三期41幢206室商品房，建筑面积为127.74平方米，房屋总价款756840元。被告应于2015年5月20日前将符合国家规定和地方人民政府有关规定的房屋交付原告使用，逾期交付房屋超过15日后，原告有权解除合同。根据补充条款第十七条，被告应承担原告因诉讼而支付的律师费用。
证据二、2015年6月27日的《解除商品房买卖合同通知书》及邮寄凭证，证明因被告交房违约，原告要求解除《商品房买卖合同》，已向被告送达解除通知。
证据三、《政府信息公开告知书》（丹住建2015信息告知字第17号，丹住建2015信息告知字第18号），证明截止2015年6月23日就涉案房屋存在质量问题，丹阳市住建局向被告发出整改通知书，说明涉案房屋未能竣工验收，不符合交付条件。并证明截止2015年6月23日，被告尚不能提供涉案房屋的竣工备案表，建设工程质量认定书等竣工验收资料，说明涉案商品房在合同约定的交付时间不符合交付条件。
证据四、镇丹公消竣查字（2015）第003号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，证明截止2015年6月30日涉案商品房消防验收不合格，不具备交付条件。
证据五、丹住建信访复字（2015）第17号《关于汤雪良信访事项的答复意见书》，证明丹阳市住房和城乡建设局确认截止2015年6月30日，涉案房屋依然存在质量问题，被告仍不能提供涉案房屋质量监督合格报告，不具备交付条件。
证据六、丹阳市建设工程质量监督站《关于缇香花园三期业主吴宁质量投诉的回复》，证明丹阳市建设工程质量监督站确认涉案房屋正在进行整改，该站未向被告出具建设工程质量监督报告。
证据七、委托代理合同及发票，证明原告为本次诉讼支付律师费41200元。
被告德欣公司辩称，原告购买的商品房在约定的期限内已经验收合格，具备交付条件，被告已于合同约定的期限对原告进行了书面交房通知，原告所主张的被告交付的房屋不符合交付条件没有事实依据和法律依据。原告据此主张解除合同没有合同依据，无权单方解除合同，无权要求被告退还购房款及主张违约金、律师费。另原告的损失仅是存款利率损失，主张的违约金以银行贷款利率计算没有依据。原告并未提供实际支付律师费的证据，主张律师费没有依据，故请法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张，向本院提供如下证据：
第一组证据，包括证据一、《入住通知书》；证据二、邮寄单；证据三、代收代办费及房款清单；证据四、物业缴费清单，证明被告依照双方的合同的约定提前书面告知原告进行交房。
第二组证据，包括证据五、丹阳市环保局《关于丹阳市德欣房地产有限公司缇香花园三期工程（31#-44#楼）项目竣工环境保护预验收意见的函》；证据六、丹阳市城管局《建设项目配套环卫设施竣工验收备案表》；证据七、丹阳市市容管理中心《竣工验收证明书》；证据八、丹阳市城管局《绿化竣工验收备案表》；证据九、《丹阳水务集团排水设施专项验收表》；证据十、邮政局证明；证据十一、物业用房确认备案表，证明被告所交付的房屋通过了环保、环卫配套、景观、绿化、水务、邮政以及物业用房等方面的验收，相关的配套设施符合约定。
第三组证据，包括证据十二、《丹阳市建设工程规划验收合格证》；证据十三、《建设工程规划许可证》；证据十四、《单位工程竣工验收证明书》（缇香花园三期1#-14#楼）；证据十五、镇丹公消竣复字（2015）第0009号《丹阳市公安消防大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，证明被告的建设工程符合规划要求，符合消防部门的规定，取得了由施工方、监理方、建设方和设计方联合进行验收的单位工程竣工验收证明，被告交付的商品房具备交付条件。
经审理查明，被告德欣公司开发了丹阳缇香花园三期楼盘，2013年10月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（下称合同）及补充条款，约定原告购买被告开发的缇香花园三期41幢206室房屋，房屋总价款756840元。合同第八条约定“出卖人应于2015年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格。……”。出卖人如未按约定的期限交付，第九条第1款第（2）项约定“逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”补充条款第十七条约定“违约方应承担守约方因诉讼而承担的律师费用”。
原告于合同约定的交付日期至售楼现场，认为被告拟交付的房屋不符合合同约定，其一方面向相关单位进行了投诉，一方面拒绝接受房屋并与被告进行协商。但双方多次协商均未达成一致意见，原告于2015年6月27日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，以被告未能按期交付符合交付条件的房屋为由，根据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还购房款及承担违约金。被告未能退还原告购房款，原告诉至本院，请求判如所请。
以上事实，由原告提供的证据一、证据二以及当事人陈述予以证实。
被告认为交付的房屋符合合同约定的交付条件，原告拒绝接收房屋并解除合同没有事实和法律依据。本案的争议焦点为，在合同约定的交付时间内被告交付的房屋是否符合交付条件。
围绕争议焦点，本院认为：
合同第八条约定“出卖人应于2015年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格。……”。根据相关法律法规，商品房验收合格指的是，建设单位收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位对建设工程进行竣工验收，且同意验收。
合同约定“商品房经验收合格”为交付的条件，被告主张涉案商品房已经竣工验收合格，并向本院提供证据十四《单位工程竣工验收证明书》（缇香花园三期1#-14#楼）予以证明。原告对该证据不予认可，并主张被告未取得《竣工验收备案表》，涉案房屋并未经竣工验收。
本院认为，合同约定的交付条件，为法律行为效力的附款，只有约定的条件成就了，交付行为才能发生法律效力。本案当事人约定的条件是由被告方作出的法律行为，这种条件易受被告方意思随意控制，判断条件成就与否，应当客观审查作出的法律行为是否适法。被告已依自己的意思“同意验收”，认为合同约定的条件即已成就，但是没有根据相关法律法规规定，在竣工验收后在主管部门备案。虽然备案不属于行政审批职权，原则上不能作为决定民事法律行为效力的依据，但是验收审批制度取消后，备案作为行政主管机关监督管理建设工程质量的方式，能督促建设单位在规范标准下对建设工程进行验收，确保建设工程的施工质量，防止建设单位和施工单位串通对不合格的建设工程进行验收，损害广大人民群众的合法利益。备案与否，可以作为建设工程是否依法验收的参考。本案中，被告已将备案材料送交行政部门备案，但是行政部门拒绝对涉案工程进行备案，可以说明虽然被告“同意验收”，但实际并未按照相关国家规定标准对工程进行验收，以致不能正常备案。被告的这种行为属于以自己不适当的行为促成了合同所附条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，应当视为条件不成就。综上，本院认为涉案商品房在约定的交付期限内不符合合同约定的交付条件。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以通知对方主张解除合同。本案合同中约定，逾期交付超过15日后，买受人有权解除合同。至2015年6月27日，被告已逾期交付超过15日，解除合同的条件成就，原告作出的解除合同通知合法有效，合同自6月29日通知到达被告时解除。
双方在合同及补充条款中约定了合同解除后的法律后果，按照约定，被告应当于通知到达后15日内退还原告全部购房款、支付1%的违约金及承担律师费用。故本院对原告主张被告退还已支付的购房款756840元的诉讼请求予以支持。
关于违约金，原告主张约定的违约金过低，主张调整为按年利率6%计算至退款之日，被告认为原告的损失仅为银行存款利息损失，不应当按照贷款利率计算。本院认为，合同在解除前仍为有效合同，在合同有效期间，被告保领原告的购房款具有合法依据，没有义务向原告返还购房款。故在合同有效期间内至2015年7月14日（应退款之日），原告的损失仅为银行存款损失3%／12×21×756840=39734元。2015年7月15日后，被告应当退还原告购房款但未退还，依法应当承担逾期付款违约金，原告主张按年利率6%承担至实际退款之日违约金的请求于法有据，本院予以支持。综上，合同约定的1%违约金过低，本院调整为被告应承担至2015年7月14日的违约金为39734元，并按年6%承担自2015年7月15日至实际退款之日的逾期违约金。补充条款约定了违约方承担律师费用，原告为诉讼与江苏博士达律师事务所签订了委托代理合同，支付了代理费41200元，有相关发票证明，应当由被告承担。被告关于律师费未实际支付的意见本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告丹阳市德欣房地产有限公司应于本判决生效后十五日内退还原告吴宁购房款756840元、违约金39734元、律师费41200元，并以756840元为基数按年6%支付自2015年7月15日至实际退款之日的违约金。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11938元，保全费5000元，由被告承担（此款原告已垫付，本院不再退还，被告于本判决生效后十五日内连同欠款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王 鹏
人民陪审员 王杏娴
人民陪审员 蒋泉英
二〇一五年十一月七日
书 记 员 徐 娟
附本判决适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
《最高人民法院关于审理买卖合同
纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条……
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。