文书内容广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2018）粤1402民初309号原告：张健流，男，1969年4月1日出生，汉族，现住梅江区。委托诉讼代理人：黄长云，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静芬，广东粤梅律师事务所律师。被告：邓治明，男，1969年8月14日出生，汉族，现住梅江区。委托诉讼代理人：黎伟杰，广东义致律师事务所律师。原告张健流与被告邓治明租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张健流及其委托诉讼代理人黄静芬，被告邓治明及其委托诉讼代理人黎伟杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的《店铺出租合同》；2.判令被告将坐落在梅江区三角富奇路口第89号店铺二卡及三楼一层住房交还给原告；3.判令被告向原告支付租金20460元（此租金暂计至2018年2月8日，之后至交还店铺之日止的租金或占用费按3751元/月继续计算），并支付逾期付款利息（利息从2017年9月1日起计至还清之日止，按年利率6%计算）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《店铺出租合同》，该合同约定原告将位于梅州市梅江区三角富奇路口第89号店铺二卡及三楼一层住房租给被告使用，租赁期限为5年，租金为3100元/月，从2017年3月1日起，租金每年递增百分之十。签订合同后，被告每月支付租金至2017年7月，从2017年8月起，未按约履行缴付租金的义务，经原告多次催收未果。原告认为，被告经原告催告在合理期限内未履行合同主要债务，其行为已构成违约，原告依法享有合同解除权，被告应承担违约责任，遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告辩称，本案原告不是适格的诉讼主体，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。首先，根据被告提交的搬迁通知可知，原告早已经与××××区江南新城建设工作领导小组办公室签订了《房屋征收补充安置协议书》，并且原告也实际获得了补偿款。因此，原告已不是涉案房屋的权属人，无权对涉案房屋提起解除合同及要求腾退涉案房屋的诉讼。因原告不是本案的适格诉讼主体，解除《租赁合同》已不具有实际履行意义。其次，被告已按合同约定按时支付了涉案店铺至2017年10月的租金。根据被告提供的《银行支付凭证》可见，被告在2017年8月3日支付了8月份的租金3410元给原告，于2017年9月14日支付了9月份的租金3410元给原告，于2017年12月3日支付了10月份的租金3410元给原告。由于涉案房屋拆迁，因此原、被告协商一致待房屋拆迁事宜处理清楚后被告才交租金，所以被告在2017年11月后未付租金。后来，被告了解到原告早在2017年11月就与××××区江南新城建设工作领导小组办公室签订了《房屋征收补充安置协议书》并获得了相应的补偿款，原告已不具有收取租金的资格，所以被告才不向原告支付2017年11月后的租金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理后，认定事实如下：原、被告签订《店铺出租合同》一份，约定原告将坐落在梅州市梅江区三角富奇路口第89号店面二卡及三楼一层住房出租给被告，租赁期限自2014年3月1日起租期五年或优先至遇政府征用为止，前三年的租金为3100元/月，2017年3月1日起每年递增百分之十（不含税），原告向被告收取押金5000元。双方签订的出租合同第八条约定被告对店铺转让必须经原告同意，如遇政府拆迁被告无条件服从，原告不作补偿。签订合同后，被告按约每月向原告支付租金至2017年5月，此后，2017年8月13日、2017年9月14日及2017年12月3日，被告通过银行转账方式分别支付了3410元的租金给原告，2017年7月7日，被告通过转账方式向原告支付了租金1820元。之后，被告未再向原告支付租金。2017年11月27日，原告委托广东粤梅律师事务所的黄长云律师向被告发出《催告函》，要求被告在收到催告函5日内一次性付清所欠租金，被告于2017年11月29日收到该催告函。因梅江区中环路跨线桥道路工程需要征收涉诉的房产，涉案房产的权属人于2018年1月6日与××××区土地房屋征收安置中心签订了《中环路跨线桥道路工程房屋征收产权调换补偿安置协议书》。涉案房产现仍由被告使用。以上事实，有经原、被告双方质证的证据及庭审笔录等为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，争议焦点为原告主体是否适格及原告的诉请能否得到支持的问题。关于原告的主体问题。被告辩称原告在与××××区土地房屋征收安置中心签订征收补偿协议后，已不是涉案房屋的权属人，无权对涉案房屋提起解除合同及要求腾退涉案房屋的诉讼。本案属租赁合同纠纷，原、被告之间属租赁合同关系。经审查，原告是在2018年1月6日才与××××区土地房屋征收安置中心签订征收补偿协议的，签订协议后，梅州市梅江区土地房屋征收安置中心尚未收回涉案房屋，涉案房屋尚未实际交付给梅州市梅江区土地房屋征收安置中心。原告作为租赁合同的出租方，请求租赁期间的租金等相关权利，属适格的主体，被告的该抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于原告诉请能否支持的问题。原、被告双方签订的《店铺出租合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均有约束力。第一，对于诉请一。根据原、被告双方签订的租赁合同中的约定，租赁时间优先至遇政府征用为止。现涉诉房屋已被梅州市梅江区土地房屋征收安置中心依法征收，原、被告双方约定的租赁期限到期，双方之间的租赁关系因合同期满而终止。因双方的租赁关系已终止，现原告请求解除双方签订的《店铺出租合同》，本院不予支持。第二，对于诉请二。合同期满后，原、被告未再续订租赁合同，被告亦未再向原告支付租金，被告无权继续占有使用涉案房产，应将承租范围内的房产返还给原告。虽原告已与××××区土地房屋征收安置中心签订征收补偿协议，但目前涉案房产原告尚未移交给征收部门，原告亦有将被征收房屋交付给征收部门的义务。现原告要求被告将涉案房产交还给原告，理由充分，本院予以支持。第三，对于诉请三。原、被告双方确认，被告在签订协议后每月按时支付租金至2017年5月。根据原、被告双方签订的租赁合同的约定，2017年3月1日至2017年12月31日的租金为每月3410元。经审查，被告在2017年7月向原告支付了1820元，在2017年6月、10月、11月及2018年1月未向原告支付租金。对于2017年6、7月的租金，被告主张已与原告协商以押金抵对租金，不足部分转账支付的形式支付清楚，虽原告对被告的该主张不予认可，但从被告从2017年7月转账1820元给原告，结合被告缴纳押金的金额，且被告在2017年8、9月均足额支付租金给原告，被告的陈述符合常理，本院予以采纳，故认定被告2017年6、7月的租金已付清。对于2017年10月的租金，被告主张其已于2017年12月通过转账方式支付给原告，原告表示2017年12月支付的是当月的租金，不认可被告的主张，且庭审中被告亦陈述租金为当月支付，故对被告的该主张，本院不予采纳。综上，应认定被告2017年10月、11月未向原告支付租金，2018年1月1日至2018年1月6日的租金682元（3410元/月÷30天×6天）亦未支付，被告合计结欠原告租金7502元。至于2018年1月7日之后的租金或占用费的问题，因在原、被告未再续订租赁合同，被告亦未再向原告支付租金，双方未形成事实的租赁关系，原告请求被告支付租金，依法无据。而涉诉的房屋已由政府征收，原告亦无权向被告收取占用费，故对原告主张的2018年1月7日之后的费用，依据不足，本院不予支持。对于原告主张的逾期付款的利息问题，经上述认定，被告仅2017年10月及11月的租金未按时支付，经原告催告后仍未支付该租金，因原、被告双方庭审中陈述租金为按月支付，但双方在合同中对逾期支付租金的违约责任未作约定，故被告应向原告支付从催告期满后即2017年12月5日起至付清租金之日止，以7502元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息给原告，对原告超出部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条,《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓治明应在本判决生效之日起十日内将坐落在梅州市梅江区三角富奇路口第89号二卡店面及三楼一层住房交还给原告张健流；二、被告邓治明应在本判决生效之日起十日内向原告支付租金7502元及从2017年12月5日起至付清租金之日止的利息，以7502元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计；三、驳回原告张健流的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行金。案件受理费311.5元，按规定减半收取计155.75元（已由原告预交155.75元），由原告张健流负担98.75元，由被告邓治明负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余梅芬二〇一八年四月十八日书记员  梁婷婷