吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第158号
上诉人（原审原告）：吴春杰，女，1973年10月10日生，汉族，现住农安县。
委托代理人：马克庆，吉林马克庆律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：林子淼（曾用名林占淼），男，1980年4月20日生，汉族，住农安县。
被上诉人（原审被告）：农安县嘉合房地产开发有限公司，住所：农安县农安镇宝安路英才小区2/1-2幢。
法定代表人：史金龙，经理。
委托代理人：包冠三，吉林卓行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林新龙建筑工程有限公司，住所：农安县农安镇龙华街新龙花园西厢房。
法定代表人：王显德，总经理。
委托代理人：李来鹤，该公司项目经理。
上诉人吴春杰、上诉人林子淼因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院于2015年3月31日作出的（2014）吉农民重字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年7月1日公开开庭审理了本案。上诉人吴春杰及委托代理人马克庆，上诉人林子淼，被上诉人农安县嘉合房地产开发有限公司（以下简称嘉合公司）的委托代理人包冠三，被上诉人吉林新龙建筑工程有限公司（以下简称新龙公司）的委托代理人李来鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年9月吴春杰购买由嘉合公司开发、新龙公司承建的农安镇华宸家园小区2栋4门401室房屋。吴春杰将75000元购房款交付给林子淼。林子淼系靠挂新龙公司承建该小区的实际施工人。嘉合公司与新龙公司签订的《工程施工合同（补充条款）》第（3）条第②项约定的付款方式为：一切工程款均以楼房按销售价格每平方米下浮100元，立体砍块形式支付给新龙公司，楼房以抽签的方式确定，见附表，所顶楼房统一归嘉合公司售楼处进行销售，资金由嘉合公司统一支配。
2013年8月27日，吴春杰起诉至一审法院，要求判令嘉合公司和新龙公司立即交付其购买的2栋4门401室房屋并承担诉讼费用。
嘉合公司答辩认为，嘉合公司与吴春杰未签订过买卖合同，也未收到过购房款，吴春杰要求嘉合公司交付房屋没有事实和法律依据。
新龙公司答辩认为，新龙公司没有卖楼的权利，并且新龙公司也从未卖过楼，不应承担责任。
2013年11月22日，一审法院作出（2013）吉农民初字第2306号民事判决，驳回了吴春杰的诉讼请求。
吴春杰不服上诉，2014年2月26日本院作出（2014）长民一终字第18号民事裁定，将本案发回重审。
发回重审后，一审法院追加林子淼为第三人。吴春杰变更诉讼请求，要求判令林子淼返还购房款75000元并赔偿损失3万元，嘉合公司和新龙公司承担连带给付责任。
嘉合公司答辩称：对原告向林子淼主张返还购房款没有异议，嘉合公司不应承担连带责任，嘉合公司从未允许新龙公司和林子淼出售房屋，根据合同约定房屋由嘉合公司售楼处统一销售，他人无权销售，原告与林子淼之间的买卖合同嘉合公司不知情，无授权，不认可，不应承担连带责任。
新龙公司辩称：新龙公司无权售楼，也没授权林子淼售楼，新龙公司不应承担连带责任。
林子淼述称：开发商（嘉合公司）允许我卖楼，我已经卖了34套楼了并且都已入住，剩余这些是我把楼卖完后开发商又卖给别人了，所以没有入住。
一审法院审理后认为：本院重审中已经向林子淼释明起诉嘉合公司进行工程结算，但林子淼在本院指定期限内未提起诉讼，也未提供证据证明嘉合公司欠其工程款及其对争议房屋有处分权，而将嘉合公司开发的楼房出售给原告，并与原告签订了合同书，且收到原告的买楼款75000元，林子淼的售楼行为既无合同约定，又没有嘉合公司和新龙公司的授权，应自行承担责任。林子淼与原告签订的买卖合同应予解除，故原告要求林子淼返还购房款75000元的诉讼请求应予支持。对于原告请求赔偿损失30000元应予保护，而原告要求嘉合公司和新龙公司共同承担连带责任没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、第三人林子淼返还原告吴春杰已交购楼款75000元；二、第三人林子淼赔偿原告吴春杰购楼损失款30000元；三、驳回原告吴春杰其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元、邮寄费162元，由第三人林子淼负担。
宣判后，吴春杰和林子淼均不服，向本院提起上诉。
吴春杰上诉称：1.林子淼靠挂新龙公司施工，新龙公司收取其管理费，那么新龙公司就应当对林子淼的施工行为和售房行为对外承担连带责任，这是作为被靠挂单位应承担的基本责任；2.一审认定林子淼的售楼行为没有合同约定和新龙公司、嘉合公司授权是错误的。上诉人向法庭提供的工程施工合同和“顶楼明细表”足以证明嘉合公司和新龙公司公认抵顶给林子淼的房屋允许林子淼出售，因此嘉合公司应当对林子淼返还购房款和赔偿损失承担连带责任。至于林子淼与嘉合公司是否结算是其内部纠纷，与上诉人无关，也不能依据此原因对抗上诉人。请求撤销重审判决，改判所有被上诉人共同向上诉人返还购房款和赔偿损失，并互负连带责任。
嘉合公司答辩称：林子淼卖楼的行为是个人行为，没有授权，没有合同约定，施工合同和顶楼明细表无法证明我公司允许林子淼卖楼，我公司不应承担责任。本案应当维持原判。
新龙公司答辩称：施工合同是我公司与嘉合公司签订的，我公司没有售楼权，我公司也没有授权林子淼售楼，我公司不应承担责任。
林子淼答辩称：我是靠挂新龙公司承建的该工程，合同约定工程款全部用房子抵顶，因此我有权售楼。目前嘉合公司还欠我工程款，我不应承担责任，应当由嘉合公司承担。
林子淼上诉要求撤销重审判决，改判驳回吴春杰对林子淼的诉讼请求，但其未阐述具体事实和理由。
吴春杰答辩称：林子淼靠挂新龙公司承建房屋，收取了我方的购房款并开具了收款收据，其理应承担返还购房款的责任。嘉合公司与新龙公司存在过错应当承担连带责任，但并非林子淼所主张的全部责任。
嘉合公司答辩称：林子淼私自出售房屋给吴春杰，其理应承担返还购房款的责任。
新龙公司答辩称：林子淼私自出售房屋给吴春杰，其理应承担返还购房款的责任。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：
2010年嘉合公司在农安县开发华宸家园商品住宅小区，林子淼靠挂新龙公司承揽了该工程。在嘉合公司与新龙公司签订的施工合同中约定：工程款采用770元/平方米的单价包干方式结算，一切工程款均以楼房销售款支付（每平方米下浮100元），嘉合公司采用立体砍块方式支付给新龙公司（合同后面附有具体的抵账楼房明细表，共计66套房屋，详细列示了每套房屋的房号、面积、单价及总价），所抵账楼房统一归嘉合公司的售楼处销售，资金由嘉合公司统一支配，如所顶楼房售出，视为按工程进度拨款。合同签订后，林子淼对工程进行了施工建设，该房屋已经建成并交付使用。在林子淼施工期间，林子淼以自己名义直接对外出售了部分抵账房屋。在林子淼出售的房屋中有吴春杰购买的2栋4门401室，林子淼与吴春杰未签订房屋买卖合同，仅有一枚林子淼签字并加盖个人名章的收款收据，显示林子淼收到了吴春杰交纳的75000元购楼款。在林子淼出售的房屋中已有27套房屋被嘉合公司确认并办理了入住手续。2010年11月份，吴春杰按照林子淼的指示到嘉合公司售楼处办理入住手续时，嘉合公司以林子淼无权销售房屋、嘉合公司已经超付林子淼工程款为由拒绝为吴春杰办理入住手续。2013年，吴春杰等购房人向公安机关举报林子淼诈骗，林子森被农安县公安局经侦大队刑事拘留，后农安县检察院对林子淼作出了不予起诉的处理决定。
本院认为：1.林子淼靠挂新龙公司与嘉合公司签订的《施工合同》及补充协议虽然约定工程款以抵账房屋的销售款支付，并且在合同附件中列示了拟抵账房屋的明细、单价、总价，但该合同同时约定，所抵账房屋统一由嘉合公司对外出售，销售款也统一由嘉合公司支配，表明嘉合公司并未授权新龙公司和林子淼以自己的名义直接对外出售房屋，新龙公司和林子淼均没有案涉房屋销售权。虽然林子淼以个人名义对外出售的40余套房屋中已有27套房屋由嘉合公司办理了正式买卖手续并交付了房屋，但此应认定为嘉合公司对林子淼无权处分行为的一种追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，已被嘉合公司追认的该27套房屋的销售合同对嘉合公司具有法律效力，而当嘉合公司认为其已不再欠新龙公司和林子淼工程款，对林子淼的无权处分行为不再给予追认不违反法律规定，不能因为嘉合公司曾经追认了林子淼的部分无权处分行为，就认定林子淼拥有了案涉房屋销售权，故一审判决认定林子淼构成无权处分，其以个人名义与吴春杰签订的房屋买卖合同对嘉合公司不具有法律效力，并进而判决由林子淼个人承担向吴春杰返还购房款并赔偿损失的法律责任并无不当，吴春杰上诉主张嘉合公司承担连带责任及林子淼上诉主张嘉合公司承担全部责任均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；2.林子淼虽然靠挂新龙公司承建的案涉工程，但林子淼在出售房屋给吴春杰时却是以个人名义而非以新龙公司名义，因此新龙公司不应对林子淼以个人名义出售房屋的行为承担法律后果。故吴春杰和林子淼主张新龙公司承担返还购房款的连带责任亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，吴春杰和林子淼的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：、
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4800.00元，由上诉人林子淼负担2400元，由上诉人吴春杰负担2400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 李 迪
代理审判员 白雪成
二〇一五年七月二十日
书 记 员 米志娜