广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6015号
上诉人（原审被告）：何永华，住广东省龙门县。
被上诉人（原审原告）：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：单冠鹏，该公司总经理。
委托代理人：毛日蒸、黄舜禹，广东达盛律师事务所律师。
原审第三人：罗伯灶，住广东省广州市增城区。
原审第三人：古培锋，住广东省广州市增城区。
上诉人何永华因与被上诉人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）、原审第三人罗伯灶、古培锋居间合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月5日，保值公司（经纪方）、古培锋（买方）与何永华（卖方）、罗伯灶（卖方的委托代理人）签署了《房地产买卖合同》，约定由古培锋向何永华购买位于增城区荔城街荔城大道110号10幢402房（以下简称案涉房屋），交易总楼价为645000元，基于经纪方为买卖双方提供代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产居间服务费，按《买卖代理费支付承诺书》执行，逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，等等。同日，罗伯灶（承诺人）签署了《买卖代理费支付承诺书（卖方）》。该承诺书记载以下内容“广州市保值房地产代理有限公司：本人委托贵司代理出售位于广州市荔城街荔城大道110号10幢402房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，……鉴于贵司提供的上述服务……，如贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币10000元正。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。……备注：卖方承诺于支付首期当天全额支付中介服务费，买方支付首期款人民币14.5万元整，卖方同意收到人民币14.5万元当天支付10000元中介费。”。
2014年3月28日，何永华在原广东省增城市公证处的公证下签署了《委托书》，委托罗伯灶办理案涉房屋的提前还款、注销抵押、出售该房产以及收取该产买卖价款等，同时该委托书还注明“受托人在办理上述事项过程中依法签署的一切有关文件，委托人均予以承认。”。2014年3月31日，原广东省增城市公证处为何永华的上述委托出具了公证书。
2014年6月11日，罗伯灶作为以何永华委托代理人的身份与保值公司、古培锋就案涉房屋的买卖签署了《广州市存量房买卖合同》，该合同约定的房屋价格为72万元。
2014年9月25日，何永华以罗伯灶未返还案涉房屋购房款为由向原审法院提起诉讼，要求罗伯灶返还房款313526.41元及利息。本院受理费该案后，于2014年11月10日作出（2014）穗增法民二初字第1618号民事判决书，查明何永华系案涉房屋原权属人，于2014年3月28日到增城市公证处办理委托公证书，委托罗伯灶代为出售案涉房屋，罗伯灶除提交还贷银行外，只将剩余房款的10万元转给了何永华。该判决书判决罗伯灶归还313526.41元及利息给何永华。罗伯灶不服该判决，提起上诉，因未交纳上诉费，二审法院于2014年12月11日作出（2014）穗中法民五终字第4883号民事裁定书，裁定按罗伯灶自动撤回上诉处理。
因何永华未依约向保值公司支付房地产咨询及买卖代理费10000元，保值公司遂于2015年2月5日诉至原审法院，要求判令：一、何永华向保值公司支付居间服务费10000元；二、何永华向保值公司支付违约金10000元；三、本案诉讼费由何永华承担。
原审另查明，截至2015年1月28日，案涉房屋登记的产权人为古培锋。
本案原审审理过程中，一、保值公司主张依据合同约定，其诉请的违约金从2014年5月23日起以本金10000元的每日千分之五计算至提起本案诉讼之日已超过了本金10000元的上限，现其只要求何永华支付违约金10000元。二、保值公司为证明古培锋已支付案涉房屋首期款的事实，提供了《首期收据》及《定金收据》复印件。其中《定金收据》复印件的落款处签有罗伯灶的姓名，落款日期为2014年3月5日，载明罗伯灶收到古培锋承购案涉房屋定金20000元；《首期收据》复印件的落款处签有的罗伯灶的姓名，落款日期为2014年5月22日，载明罗伯灶收到古某购案涉房屋的首期款（含定金）18万元。何永华对《首期收据》及《定金收据》中罗伯灶签名的真实性予以认可，主张两张收据中的内容并非罗伯灶人本人所写。三、保值公司称，古培锋向罗伯灶转账支付案涉房屋首期款时，其公司员工也在场，罗伯灶表示次日取现金后直接中介费给其，因中介费用的金额不多，其也就相信了罗伯灶所说，但之后其多次向罗伯灶催收该费用均无果，亦无法联系。四、何永华承认其与罗伯灶是亲戚关系；案涉房屋的买卖的全部事宜（包括房款的收取、房屋过户手续）都由罗伯灶负责办理，虽然《房地产买卖合同》是其本人所签，但其不清楚罗伯灶签署了《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，对罗伯灶签署该承诺书的行为不认可。五、鉴于何永华承认委托罗伯灶办理案涉房屋交易等事宜，经本院询问，何永华承认清楚知道对于委托罗伯灶买卖案涉房屋期间签署的相关文件须承担相应的法律后果。何永华认为最主要的问题是保值公司在罗伯灶收取古培锋首期款没有要求罗伯灶支付居间服务费所造成，因此该责任应保值公司自行承担。保值公司对何永华上述主张不予认可。
原审法院认为：本案是居间合同纠纷。保值公司为何永华与古培锋买卖案涉房屋提供了居间服务，并促成双方的买卖签署了《房地产买卖合同》。该合同中关于保值公司与何永华之间的居间权利义务的约定，以及何永华的委托代理人罗伯灶签署的《买卖代理费支付承诺书（买方）》均是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方当事人应当恪守履行。
根据何永华的陈述以及何永华提交的授权给罗伯灶的公证委托书、（2014）穗增法民二初字第1618号民事判决书等证据可知，何永华出售案涉房屋事宜全权委托罗伯灶办理，包括办理提前还贷手续、出售案涉房屋、签订合同、办理过户手续、收取房款等，同时委托书中还注明罗伯灶在办理上述事项过程依法签署的一切有关文件，委托人均予以承认。事实上，罗伯灶作为何永华的受托人，在出卖案涉房屋时已实际履行了代理人的相关事宜。退一步讲，即使何永华对于罗伯灶签署《买卖代理费支付承诺书（卖方）》不知情，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，罗伯灶是以何永华代理人的身份在《房地产买卖合同》中签名，何永华对此是知情的，表明何永华认可罗伯灶代理人的身份，为此，罗伯灶作为何永华代理人的身份向保值公司签署《买卖代理费支付承诺书（卖方）》的行为构成表见代理。综上，罗伯灶在出售案涉房屋过程中作为何永华的代理人向保值公司签署的《买卖代理费支付承诺书（卖方）》的行为后果，应由何永华承担。同时，何永华亦无法举证证明罗伯灶与保值公司存在恶意串通的行为。因此，何永华以不知情为由不认可罗伯灶签订承诺书抗辩不同意支付居间服务费，理据不充分，原审法院不予采纳。现保值公司要求何永华支付居间服务费10000元，理据充分，原审法院予以支持。
《买卖代理费支付承诺书（卖方）》约定，卖方同承诺在收到买方首期款当天全额支付居间服务费10000元，否则须按签订本合同之日起每日总额的千分之五违约金直到全部支付完毕之日止。同时，《房地产买卖合同》第七条约定，逾期支付居间服务费的，须从签订合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金。鉴于何永华未向保值公司履行支付居间服务费的义务，其行为已构成违约。现保值公司依约定上述约定要求何永华从2014年5月23日起支付违约金，违约金以居间服务费10000元本金为限，原审法院予以准许。经计算，罗伯灶收取首期款之日即从2014年5月23日起算200日就已达到了10000元的上限，从2014年5月23日至今早已超过了200日。综上，保值公司请求判令何永华支付违约金10000元，于法有据，原审法院予以支持。
原审第三人罗伯灶、古培锋经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩及对证据质证的权利，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定于2015年9月21日作出如下判决：一、何永华于本判决发生法律效力之日起十日内向保值公司支付居间服务10000元；二、何永华于本判决发生法律效力之日起十日内向保值公司支付违约金10000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由何永华负担。保值公司已预交受理费150元，本院不予退回，由何永华在履行上述判决义务时一并迳付给保值公司。
判后，上诉人何永华不服原审判决，向本院提起上诉称：
被上诉人保值公司答辩称：
原审第三人罗伯灶、古培锋述称：
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费元，由上诉人锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
书 记 员 刘 纯
二〇一五年八月××日