湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第303号
上诉人（原审被告）湖南铠银房地产开发有限公司。住所地：湖南省株洲市荷塘区合泰大街**栋*楼。
法定代表人伍保生，系该公司董事长。
委托代理人谭忠良，株洲市中良法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求、参加调解、和解等。
被上诉人（原审原告）伍清明，女，汉族，1968年3月9日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托代理人李景林，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求、参加调解、和解等。
原审被告伍保生，男，汉族，1965年9月1日出生，住湖南省祁阳县。
委托代理人谭忠良，株洲市中良法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求、参加调解、和解等。
上诉人湖南铠银房地产开发有限公司因与被上诉人伍清明，原审被告伍保生房屋买卖合同纠纷一案不服株洲市荷塘区人民法（2014）株荷法民一初字第1074号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日在本院第十三审判庭公开开庭开庭进行了审理。上诉人湖南铠银房地产开发有限公司及原审被告伍保生的委托代理人谭忠良，被上诉人伍清明的委托代理人李景林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，原告伍清明从被告湖南铠银房地产开发有限公司公司成立至其于2009年2月退出被告湖南铠银房地产开发有限公司期间一直担任被告湖南铠银房地产开发有限公司总经理职务，并主持公司日常经营管理工作。2009年11月25日，原告与被告湖南铠银房地产开发有限公司法人代表伍保生签订《公司股东股权投资及权益转让协议》，该协议第六条第1款约定：以原告伍清明及其家属名义，用东湖绿洲二楼相关房产作抵押的按揭贷款，扣除已还本息的下余部分，被告伍保生同意以被告湖南铠银房地产开发有限公司位于东湖绿洲二楼的房产进行结算，该笔贷款截止现期余额的债务转由原告伍清明承担，被告湖南铠银房地产开发有限公司依法办理好过户等相关手续。
原告伍清明从被告湖南铠银房地产开发有限公司公司离职后，被告湖南铠银房地产开发有限公司同意以东湖绿洲204号房冲抵债务。双方为此于2010年4月20日签订东湖绿洲204号《房屋买卖合同》。在合同履行中，被告湖南铠银房地产开发有限公司没有为原告伍清明办理产权登记等相关手续。2011年6月22日，被告湖南铠银房地产开发有限公司将东湖绿洲204号房屋以2398元的价格卖给第三人，并办理了该房的产权登记手续，产权证号为1000215178号。原告伍清明多次找被告湖南铠银房地产开发有限公司协商处理未果，诉至本院。
另查明，被告湖南铠银房地产开发有限公司于2010年4月29日向原告伍清明出具公函一份，其内容为：关于被告湖南铠银房地产开发有限公司欠原告伍清明钱未还的问题，被告湖南铠银房地产开发有限公司与原告伍清明协商以被告湖南铠银房地产开发有限公司开发的东湖绿洲房屋抵偿欠款。现在进一步明确如下：1、被告湖南铠银房地产开发有限公司同意以东湖绿洲204号房屋按照每平方米2498元抵偿被告湖南铠银房地产开发有限公司欠原告伍清明的款项；2、东湖绿洲204号房屋面积448.89平方米，抵偿被告湖南铠银房地产开发有限公司欠原告伍清明的款项1121327元；3、被告湖南铠银房地产开发有限公司与原告伍清明签订商品房买卖合同时，按照每平方米2000元签订。实际按照每平方米2498元计算房款，即被告湖南铠银房地产开发有限公司认可原告伍清明缴纳购房款1121327元。本案在审理过程中，被告湖南铠银房地产开发有限公司于2014年9月11日向本院递交朱墨时序鉴定申请，本院经审查后同意被告湖南铠银房地产开发有限公司的鉴定申请，遂委托湖南大学司法鉴定中心进行鉴定，该司法鉴定中心于2014年11月24日作出湖大司鉴中心（2014）文鉴字第286号《司法鉴定意见书》，该鉴定结论为：2010年4月29日的公函上“二〇一〇年四月二十九日”处加盖的“湖南铠银房地产开发有限公司”的印文与打印文字的朱墨时序是先盖印公章，再打印文字。
另查明，原告伍清明与其亲属伍长清、周湘云共同购买了东湖绿洲201、202、203、204号房屋，经原告与被告湖南铠银房地产开发有限公司法人代表伍保生签订《公司股东股权投资及权益转让协议》后，原告伍清明及其亲属伍长清、周湘云于2010年1月1日起偿还银行贷款。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告伍清明曾经是被告湖南铠银房地产开发有限公司公司股东并长期担任总经理职务，在原告伍清明任职期间，被告湖南铠银房地产开发有限公司为向银行借款，与伍清明就被告自己开发的房产签订房屋买卖协议，并以此作抵押向银行贷到了贷款。该笔贷款应作为被告湖南铠银房地产开发有限公司的债务，由被告湖南铠银房地产开发有限公司自行偿还。但伍清明离职后在与被告湖南铠银房地产开发有限公司法人代表即被告伍保生协商有关伍清明的股权及收益情况时，已明确约定该笔债务由原告承担，而被告湖南铠银房地产开发有限公司则将房屋买卖合同中涉及的房产过户到原告名下，双方所签协议合法有效，双方均应按协议履行。因原、被告之间存在债权债务关系，被告同意将争议房屋处分冲抵债务，可视为原告已按合同约定给付购房款。被告湖南铠银房地产开发有限公司本应依合同约定及时将争议房屋的产权登记手续办理至原告伍清明名下，但被告湖南铠银房地产开发有限公司在之后将争议房屋转卖他人，从而导致双方合同无法继续履行，以致原告不能获得房屋所有权，故对原告要求解除与被告湖南铠银房地产开发有限公司所签订的编号为00101374号《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。被告湖南铠银房地产开发有限公司应当赔偿原告伍清明的损失，虽然原告向本院提交的被告湖南铠银房地产开发有限公司出具的公函进行了朱墨时序鉴定，该鉴定内容为先盖章后打印，但是被告湖南铠银房地产开发有限公司及伍保生对公章的真伪并没提出异议，且被告也未对该公函系谁出具提供证据，而公函上所确定的价格2498元每平方米与被告将东湖绿洲204号房屋销售给第三人的价格2398元每平方米基本一致，因此，对公函上所确认的房屋价格1121327元予以采信，故被告湖南铠银房地产开发有限公司应当返还原告购房款1121327元；对于原告要求被告湖南铠银房地产开发有限公司赔偿损失1121327元的诉讼请求，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告同意将争议房屋处分冲抵债务，可视为原告已按合同约定给付购房款，现被告湖南铠银房地产开发有限公司在之后将争议房屋转卖他人，从而导致双方合同无法继续履行，以致原告不能获得房屋所有权，可适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于赔偿已购房款一倍的损失之规定，故本院对原告的该项诉请依法予以支持；对原告伍清明要求被告湖南铠银房地产开发有限公司支付利息145772元的诉讼请求，虽被告将诉争房屋出售给第三人，但对损失的计算原告可以进行选择购房款一倍的赔偿或利息损失，现已按照法律规定支持了原告要求被告赔偿购房款一倍损失的诉讼请求，故原告要求赔偿利息损失的请求系对赔偿损失部分的重复计算，依法不予支持；被告伍保生虽然系被告湖南铠银房地产开发有限公司的法定代表人，且与伍清明签订了《公司股东股权投资及权益转让协议》，但该协议所指的办证义务为被告湖南铠银房地产开发有限公司承担，故对原告要求被告伍保生承担民事责任的诉讼请求，依法不予支持。经一审法院组织调解，原、被告双方无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第九条之规定，判决：一、解除原告伍清明与被告湖南铠银房地产开发有限公司于2010年4月20日所签订的东湖绿洲204号房屋的《商品房买卖合同》；二、被告湖南铠银房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告伍清明购房款人民币1121327元；三、被告湖南铠银房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告伍清明损失人民币1121327元；四、驳回原告伍清明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25907元，诉讼保全费5000元，合计30907元，由被告湖南铠银房地产开发有限公司承担。
宣判后，湖南铠银房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销（2013）株荷法民一初字第1074号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审认为上诉人铠银公司同意以东湖绿洲204号房冲抵债务，并基于此双方签订204号房屋的《房屋买卖合同》所依据的公函及商品房买卖合同是被上诉人虚假炮制的。二、一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决上诉人赔偿被上诉人已付购房款一部的损失，属于适用法律错误。
被上诉人口头答辩：一、伍清明与伍保生在签订《公司股东股权、投资及权益转让协议》的第六条第1项约定了公司以东湖渌洲二楼的房产来抵偿公司以伍清明及其亲属为公司所贷的银行按揭款未还部分，其中就包括了204号房屋。协议签订后在2010年4月20日公司与伍清明签订了商品房买卖合同将204号房屋卖给伍清明用于抵偿未偿的银行按揭款，并出具了公函。该公函的公章是真实的，而且该公函的内容与伍清明、伍保生之间的协议和当时的房屋价格是一致的，因此，该公函是真实的。至于上诉人所陈述的204房屋卖给他人2398元不是真实的，没有证据予以支持。二、本案双方签订了商品房买卖合同，依照最高法院关于商品房买卖合同的司法解释，上诉人将房屋卖给他人，应当按已付房款一倍的标准赔偿被上诉人，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
经本院二审审理查明，被上诉人伍清明自上诉人湖南铠银房地产开发有限公司公司成立起至2009年2月退出止，一直担任被告湖南铠银房地产开发有限公司总经理职务，并主持公司日常经营管理工作。
2007年5月，上诉人湖南铠银房地产开发有限公司因缺乏资金需向中国银行贷款600万元。为借到贷款，以公司股东伍清明及其亲属伍长清、周湘云名义与本公司签订东湖绿洲201、202、203号房屋的《房屋买卖协议》的方式向中国银行按揭贷款600万元。从按揭开始至2009年底止，上诉人湖南铠银房地产开发有限公司已偿还上述贷款本息201万元。2009年11月25日，被上诉人伍清明与上诉人湖南铠银房地产开发有限公司法人代表伍保生签订《公司股东股权投资及权益转让协议》，该协议第六条第1款约定：以伍清明及其家属名义，用东湖绿洲二楼相关房产作抵押的按揭贷款，扣除已还本息的下余部分，伍保生同意以湖南铠银房地产开发有限公司位于东湖绿洲二楼的房产进行结算，该笔贷款截止现期余额的债务转由伍清明承担，湖南铠银房地产开发有限公司依法办理好过户等相关手续。协议签订后东湖绿洲201、202、203号房屋均由被上诉人伍清明管理和受益。上述房屋的按揭款项亦由伍清明及亲属伍长清、周湘云负责分期偿还。
2011年6月22日，上诉人湖南铠银房地产开发有限公司将东湖绿洲204号房屋以2398元的价格卖给第三人，并办理了该房的产权登记手续，产权证号为1000215178号。
2013年1月31日被上诉人伍清明及亲属伍长清、周湘云分别向株洲市荷塘区法院提起诉讼，请求判决上诉人湖南铠银房地产开发有限公司按照2009年11月25日的协议办理东湖绿洲201、202、203号房屋所有证。同时上诉人伍清明以2010年4月20日与湖南铠银房地产开发有限公司签订东湖绿洲204号《房屋买卖合同》，上诉人湖南铠银房地产开发有限公司于2010年4月29日向伍清明出具公函，（其内容为：关于湖南铠银房地产开发有限公司欠原告伍清明钱未还的问题，湖南铠银房地产开发有限公司与伍清明协商以被告湖南铠银房地产开发有限公司开发的东湖绿洲房屋抵偿欠款。现在进一步明确如下：1、湖南铠银房地产开发有限公司同意以东湖绿洲204号房屋按照每平方米2498元抵偿湖南铠银房地产开发有限公司欠原告伍清明的款项；2、东湖绿洲204号房屋面积448.89平方米，抵偿湖南铠银房地产开发有限公司欠伍清明的款项1121327元；3、湖南铠银房地产开发有限公司与伍清明签订商品房买卖合同时，按照每平方米2000元签订。实际按照每平方米2498元计算房款，即湖南铠银房地产开发有限公司认可原伍清明缴纳购房款1121327元）为由向株洲市荷塘区法院起诉，请求解除2010年4月20日签订的东湖绿洲204号房屋的《房屋买卖合同》，判决上诉人退还购房款1121327元及利息145772元并赔偿损失1121327元。
上诉人湖南铠银房地产开发有限公司对被上诉人伍清明提交的204号房屋的《房屋买卖合同》和湖南铠银房地产开发有限公司于2010年4月29日向伍清明出具公函均不予认可，认为该份合同号所谓公函不是上诉人的意思表示，而是被上诉人伍清明利用其在公司担任总经理职务，主持公司日常经营管理工作、掌管公司公章之便单方制作，其合同形式上只有公章，没有法定代表人伍保生的签名或盖章，有异于公司的其他合同，不具有法律效力。同时，上诉人湖南铠银房地产开发有限公司在一审审理过程中，对被上诉人提交的“2010年4月29日向伍清明出具公函”提出朱墨时序鉴定申请，经委托湖南大学司法鉴定中心进行鉴定，于2014年11月24日作出湖大司鉴中心（2014）文鉴字第286号《司法鉴定意见书》，该鉴定结论为：2010年4月29日的公函上“二〇一〇年四月二十九日”处加盖的“湖南铠银房地产开发有限公司”的印文与打印文字的朱墨时序是先盖印公章，再打印文字。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：该商品房买卖合同是否成立和履行，上诉人将东湖绿洲204号房屋出让给第三人是否构成违约。从本案被上诉人的证据看，被上诉人虽提交了2010年4月20日与上诉人公司签订的东湖绿洲204号房屋的《房屋买卖合同》，但该份合同只有公司的盖章，没有公司法定代表人伍保生的签名或盖章，而公司签订的其他购房合同均有公司法定代表人伍保生的签名或盖章，故合同形式要件有明显瑕疵。从合同的履行情况看被上诉人伍清明没有实际缴纳购房款，其主张上诉人公司同意以东湖绿洲204号房屋冲抵银行按揭贷款的依据亦不足。上诉人公司以伍清明及其亲属伍长清、周湘云名义签订东湖绿洲201、202、203号房屋的《房屋买卖协议》的方式向中国银行按揭贷款600万元。公司已于2009年偿还201万元。实际上上诉人将相关房屋交给被上诉人及其亲属伍长清、周湘云后，即使按照不真实的按揭合同每平方米2498元的价格计算，被上诉人等亦应当缴纳购房款3690670元，2010年以后银行按揭贷款利息应当由购房者承担，不应作为公司的债务。被上诉人提交上诉人公司2010年4月29日向被上诉人伍清明出具公函拟证明上诉人同意以东湖绿洲204号房屋面积448.89平方米，抵偿湖南铠银房地产开发有限公司欠伍清明的款项1121327元，但从该公函的形式看，经委托湖大司鉴中心司法鉴定，结论为先盖印公章，再打印文字，故不能排除被上诉人伍清明利用在职期间留有盖有公司公章的纸张的可能。从公函的内容看，上诉人公司与被上诉人均没有就东湖绿洲201、202、203号房屋的按揭款进行结算的证据，公函中表述的上诉人公司欠伍清明1121327元来源不清，与公司应承担的银行按揭款项的余额亦相差太大。上诉人公司对该份公函的真实性、合法性提出异议，本院依法不予采信，故本院对被上诉人主张以抵公司欠款的形式缴纳了东湖绿洲204号购房款的请求，依法不予支持。被上诉人与被上诉人签订的东湖绿洲204号购房合同成立要件存在缺陷。被上诉人主张被上诉人以房抵债的证据不足，故请求解除合同、退还房款及利息、赔偿损失的理由不能成立。如被上诉人与上诉人公司或法定代表人伍保生之间确有债权债务关系，可另行处理。上诉人请求改判驳回被上诉人的诉讼请求的理由成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实不清，证据采信不当，适用法律错误，判决有误。应当依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
撤销株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法民一初字第1074号民事判决；
驳回被上诉人伍清明的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费19688元、保全费5000元，二审案件受理费19688元均由被上诉人伍清明承担。
本判决为终审判决。
审判长 肖 晶
审判员 赵庆华
审判员 李少华
二〇一五年十月十九日
书记员 邹春华