上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初14702号
原告：彭小桥，男，1982年6月12日生，汉族，户籍地河南省，现住上海市宝山区。
原告：付称，女，1985年10月10日生，户籍地河南省，现住上海市宝山区。
上列两原告的共同委托诉讼代理人：雷丹，上海市银星律师事务所律师。
被告：赖佑兵，男，1972年8月15日生，汉族，户籍地四川省。
委托诉讼代理人：施莉琴，系赖佑兵妻子。
被告：施莉琴，女，1979年12月31日生，汉族，户籍地上海市崇明区，现住上海市崇明区。
第三人：中国银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市静安区广中西路XXX号一楼。
负责人：吴文新，行长。
委托诉讼代理人：杨郁，员工。
原告彭小桥、付称与被告赖佑兵、施莉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，通知中国银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称中国银行闸北支行)作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告彭小桥，原告彭小桥、付称的共同委托诉讼代理人雷丹，被告施莉琴(同时作为被告赖佑兵的委托诉讼代理人)，第三人中国银行闸北支行的委托诉讼代理人杨郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭小桥、付称向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行买卖合同，配合原告将上海市宝山区江杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户给原告；2、被告按人民币99万元的每日万分之五支付2015年8月1日起至实际过户之日止的违约金。事实和理由：2015年4月22日，原被告签订房屋买卖合同，约定，系争房屋购房款223万元，首付款67万元由被告用于归还抵押贷款。合同签订后，原告支付定金2万元，并于2015年5月11日支付购房款65万元。为了促使被告尽快归还系争房屋上的贷款，原告于2015年5月15日支付23万元，于2015年5月24日支付4万元，于2015年6月7日支付5万元，共计支付购房款99万元。2015年5月23日，原被告签订上海市房地产买卖合同，约定双方在2015年7月30日前办理过户。同日，双方签订协议书，约定，系争房屋的实际成交价格为2,139,000元。此后，被告将系争房屋交付给原告居住使用。因被告未按约涤除抵押权且系争房屋此后被多重查封致使未能过户，故原告诉请如上。
被告赖佑兵、施莉琴辩称，因原告贷款未能按时获批，故未将系争房屋过户给原告。系争房屋上现有三个司法查封和一个抵押权，原被告曾协商，由原告替被告清偿债务、涤除司法查封和抵押，则被告配合原告过户。如原告清偿债务后还对被告保留诉权的，则被告不同意予以过户并承担违约责任。对于逾期过户违约金，合同约定的标准过高，要求法院予以调低。
第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行述称，愿意在债务本息得到清偿的前提下注销相应的抵押权及司法查封，本案由法院依法处理。
本院经审理查明以下事实：2013年7月，被告经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2013年10月，中国银行闸北支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，抵押类型为最高额抵押，最高债权限额为103万元，债务发生期间为2013年9月11日至2028年9月11日。
2015年4月22日，被告(出卖方、甲方)与原告(买受方、乙方)签订房屋买卖合同，约定，系争房屋总房价款223万元。
2015年5月23日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定，甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司博山东路店公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，转让价款229万元。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2015年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲乙双方确认，在2015年7月31日之前，委托甲方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。附件三付款协议约定，1、乙方应于甲乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后当日内，将部分首期房价款67万元交甲方，上海菁英房地产经纪有限公司并将已代为保管的(若有)定金2万元转为首期房价款，该首期房价款中包含房价尾款2万元，共同构成首期房价款69万元。2、待上述事项完成三个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额(首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足)，并由上海菁英房地产经纪有限公司收执从抵押权人处取得的该房地产权之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件，并由上海菁英房地产经纪有限公司代为办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请160万元贷款的形式支付第二期房价款。……5、待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后7日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时居间方支付给甲方房价尾款2万元。同日，甲乙双方签订协议书，约定，1、乙方购买系争房屋的实际成交价为2,139,000元，买卖合同操作价格为2,290,000元。2、乙方的支付方式为：甲乙双方在签订上海市房屋买卖合同时以银行转账形式支付给甲方首期房价款65万元，第二期房价款160万元乙方以银行贷款形式支付给甲方，届时由银行直接支付给甲方，实际成交价格与买卖合同操作价格差额部分151,000元待银行将第二期房价款放款至甲方指定账户后甲方应将该笔款项即可退还给乙方。
2015年4月22日，被告出具收款收据，确认收到原告购买系争房屋的定金2万元。2015年5月11日，被告出具收款收据，确认收到原告购买系争房屋的房款65万元。2015年5月15日，原告向被告支付购房款23万元。2015年5月24日，原告向被告支付购房款4万元。2015年6月7日，原告向被告支付购房款5万元。
另查明，2015年7月21日，本院对系争房屋进行司法查封，限制文件编号为(2015)宝执字第3288号。2015年9月18日，上海市崇明区人民法院对系争房屋进行司法查封，限制文件编号为(2015)执字第2337号。2016年6月16日，本院对系争房屋进行司法查封，限制文件表号为(2016)沪0113财保53号。
审理中，原告为涤除(2015)宝执字第3288号司法查封而垫付借款本息、公证费、律师费等共计1,121,175.38元；为涤除(2015)执字第2337号司法查封而垫付8万元；为涤除(2016)沪0113财保53号司法查封而垫付1,011,900元。(2015)宝执字第3288号司法查封涤除同时，中国银行闸北支行的抵押权也一并涤除。
审理中，原告表示，原告银行贷款未审批通过的原因即在于被告未能按约涤除系争房屋上的原有抵押权。在合同约定的过户日期届满前，系争房屋被查封。为涤除系争房屋上的司法查封及抵押权，原告所垫付的款项加上此前支付的房款已超过房价，原告对超付部分保留诉权。原告从未承诺过被告由原告无条件为被告垫付所有在外债务以涤除抵押及查封。
审理中，双方当事人一致确认，被告已将系争房屋交付给原告。
以上事实，有原告提供的上海市房地产登记簿、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、协议书、收款收据、转账凭证等，及各方当事人的当庭陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同及协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据买卖合同的相关约定，被告应当在2015年7月31日前将系争房屋过户给原告，在合同约定的过户日期届满前，被告未能涤除系争房屋上抵押权，且系争房屋还因被告而被司法查封，由此导致系争房屋未能按约过户，被告显已构成违约。现原告替被告清偿债务、注销了系争房屋上的抵押和在先的司法查封，要求被告继续履行买卖合同、将系争房屋过户给原告，并根据合同约定承担逾期过户的违约责任，与法不悖，当予准许。关于违约金，被告抗辩违约金标准过高，本院酌情调低。鉴于原告为涤除抵押及查封所代为支付的款项总额已超过剩余房款，故本案中原告无须向被告支付房款，其超付部分可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、继续履行原告彭小桥、付称与被告赖佑兵、施莉琴就上海市宝山区江杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同及协议书；
二、被告赖佑兵、施莉琴于本判决生效之日起十日内，配合原告彭小桥、付称将上述房屋的房地产权利转移登记至原告彭小桥、付称名下；
三、被告赖佑兵、施莉琴于本判决生效之日起十日内，按每日198元的标准向原告彭小桥、付称支付2015年8月1日起至上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋的房地产权利转移登记申请之日止的逾期过户违约金；
四、原告彭小桥、付称的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费25,120元、财产保全费5,000元，由被告赖佑兵、施莉琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蒋梦娴
人民陪审员 张春红
人民陪审员 时金兰
二〇一七年一月十九日
书 记 员 薛辰彦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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