沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民三初字第02065号
原告大连中九投资有限责任公司。
法定代表人赵胜，系该公司董事长。
委托代理人张薇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人张春微，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告沈阳中凯房产投资有限公司。
法定代表人陈汉龙，系该公司董事长。
委托代理人张钢，男，汉族，系该公司职员。
被告辽宁申银投资有限公司。
法定代表人余余钱，系该公司董事长。
委托代理人李钟鸣，男，汉族，系该公司职员。
原告大连中九投资有限责任公司（以下简称“中九公司”）诉被告沈阳中凯房产投资有限公司（以下简称“中凯公司”）、辽宁申银投资有限公司（以下简称“申银公司”）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告中九公司的委托代理人张薇，被告中凯公司的委托代理人张钢，被告申银公司的委托代理人李钟鸣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中九公司诉称：2011年5月16日，原告与被告沈阳中凯房产投资有限公司（以下简称“中凯公司”）签订《借款协议》，双方约定，九久电气公司向被告中凯公司提供借款金额4，950万元，借款期限为4年，利息为年10%。合同签订后，原告将4，950万元借款提供给被告沈阳中凯房产投资有限公司。然而，合同到期后，被告中凯公司以各种理由拒绝偿还欠款义务。后经原告调查了解到，被告中凯公司为逃避履行债务，与被告申银公司恶意串通，将自己开发建设的700多套房产全部低价转让给了被告申银公司，造成被告中凯公司无法对原告履行债务。本次原告起诉法院判决二被告之间签订的编号为“1101185340”、“1101185349”、“1101185357”、“1101185369”、“1101185373”、“1101185375”、“1101185378”、“1101185384”、“1101185389”、“1101185392”号共10份《商品房买卖合同》无效，上述10份《商品房买卖合同》涉及的交易价款共计为841，890元。该10份《商品房买卖合同》是二被告签订的房屋买卖合同中的一部分，原告保留对二被告签订的其他《商品房买卖合同》确认无效的诉讼权利。综上所述，根据《合同法》第五十二条第（二）项之规定，原告诉至法院，恳请法院确认二被告之间的签订的涉案10份《商品房买卖合同》无效，并判令二被告承担本案全部诉讼费用。
被告中凯公司辩称：原告主张我公司与被告申银公司恶意串通，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。我公司与被告申银公司均为独立法人，没有关联关系，商品房买卖属于企业间正常的商业交易行为，不存在恶意串通的情形。我公司转让给被告申银公司的700多套房产是整体打包出售的，法律没有对商品房交易价格作出禁止性规定，我公司有商品房出售的定价协议，商品房买卖亦属于双方间真实意思表示的行为，不存在低价转让损害原告利益的情况。我公司与被告申银公司交易的房产已经办理的过户手续，进行了权属登记，既然房产登记部门能够办理登记，就说明我与被告申银公司的交易是合法的。
被告申银公司辩称：同意被告中凯公司的答辩意见。另，我公司与被告中凯公司的商品房交易是我公司自愿的，而且依法取得了产权证等相关证件，这700多套房屋在购买时系整体打包出售，房屋的用途是仓库，根据这几点确定当时的交易价格。我公司已经将该房屋用于出租多年，租金也是我公司收取的，是合法拥有，我公司认为原告的诉求是没有道理的。
经审理查明：2011年5月16日，大连九久电气工程有限公司（即原告更名前名称，以下简称“九久电气公司”）与被告中凯公司签订《借款协议》，双方约定，九久电气公司向被告中凯公司提供借款金额4，950万元，借款期限为4年（自2011年5月16日至2015年5月16日），利息按年利率8%计算。同日，被告申银公司向九久电气公司出具《承诺书》一份，自愿为借款人即中凯公司提供上述借款的连带担保责任。2011年6月30日，九久电气公司与被告中凯公司、申银公司三方又针对上述借款协议签订《补充协议》一份，约定将原借款利息按年利率8%计算调整为按年利率10%计算（从2011年5月16日起算）。被告中凯公司以“沈阳南湖五金工具交易中心”三至六层部分房产为该笔借款提供担保（但未办理抵押登记），同时，九久电气公司免除被告申银公司的担保责任。2012年2月28日，原告与被告中凯公司再次签订《借款协议之补充协议》一份，其中约定，因九久电气公司于2012年2月23日经工商管理部门批准由“大连九久电气工程有限公司”变更名称为“大连中九投资有限责任公司”（即本案原告），双方一致同意被告中凯公司向原告即“大连中九投资有限责任公司”履行前述借款的本息还款义务。《借款协议》签订后，九久电气公司将4，950万元借款提供给了被告中凯公司。借款协议到期后，被告中凯公司未还款。
另查明，2011年年末起，被告中凯公司将其公司所有的700余套房产以每平方米3，000元的价格出售给被告申银公司。其中，二被告签订的编号为“1101185340”，商品房地址为沈阳市和平区文化路X号5层B5049号，商品房买卖合同约定，建筑面积为28.85平方米，单价为3，000元／平方米，总金额为86，550元；编号为“1101185349”，商品房地址为沈阳市和平区文化路X号5层B5050号，商品房买卖合同约定，建筑面积为22.94平方米，单价为3，000元／平方米，总金额为68，820元；编号为1101185357”，商品房地址为沈阳市和平区文化路X号5层B5051号，商品房买卖合同约定，建筑面积为22.86平方米，单价为3，000元／平方米，总金额为68，580元；编号为“1101185369”，商品房地址为沈阳市和平区文化路X号5层B5052号，商品房买卖合同约定，建筑面积为24.06平方米，单价为3，000元／平方米，总金额为72，180元；编号为“1101185373”，商品房地址为沈阳市和平区文化路X号5层B5053号，商品房买卖合同约定，建筑面积为25.79平方米，单价为3，000元／平方米，总金额为77，370元；编号为“1101185375”，商品房地址为沈阳市和平区文化路X号5层B5054号，商品房买卖合同约定，建筑面积为25.99平方米，单价为3，000元／平方米，总金额为77，970元；编号为“1101185378”，商品房地址为沈阳市和平区文化路X号5层B5055号，商品房买卖合同约定，建筑面积为25.98平方米，单价为3，000元／平方米，总金额为77，940元；编号为“1101185384”，商品房地址为沈阳市和平区文化路X号5层B5056号，商品房买卖合同约定，建筑面积为25.89平方米，单价为3，000元／平方米，总金额为77，670元；编号为“1101185389”，商品房地址为沈阳市和平区文化路X号5层B5057号，商品房买卖合同约定，建筑面积为38.97平方米，单价为3，000元／平方米，总金额为116，910元；编号为“1101185392”，商品房地址为沈阳市和平区文化路X号5层B5058号，商品房买卖合同约定，建筑面积为39.30平方米，单价为3，000元／平方米，总金额为117，900元。
本案庭审中，经本院向被告中凯公司询问该公司房源及房价情况，被告中凯公司表示目前房源基本售出，2011年12月向被告申银公司销售的房产于当年售价为10，000元／平方米左右，目前售价在6，000元／平方米至8，000元／平方米。被告中凯公司对其是否还有其他可供偿还原告债务的财产情况，未向本院提供相应证据。
上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、借款协议、承诺书、借款协议之补充协议、商品房买卖合同、民事判决书等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案中，被告中凯公司与被告申银公司签订的10份《商品房买卖合同》中均约定由被告中凯公司向被告申银公司出售的房产单价均为3，000元／平方米，该价款尚不到交易当年房产市场价格的30%，应认定为明显低于市场价格。被告中凯公司作为向原告借款的借款人，在经三方协商解除被告申银公司的保证责任后，又在半年后将其名下房产以低价转让给被告申银公司，而被告申银公司作为原借款协议的保证人，明知被告中凯公司拖欠原告借款，却仍以低价受让该房产，致使被告中凯公司偿还债务的能力受限，以致其至今未能清偿原告借款，因此应认定被告申银公司系非善意第三人购买。同时，被告中凯公司亦未能举证证明其在出售给被告申银公司涉案房产后，还有其他财产能够足额偿还所欠原告债务，因此，二被告签订的商品房买卖合同有违诚实信用原则，并损害了原告的合法权益，应确认为无效合同。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告沈阳中凯房产投资有限公司与辽宁申银投资有限公司签订的合同编号为“1101185340”、“1101185349”、“1101185357”、“1101185369”、“1101185373”、“1101185375”、“1101185378”、“1101185384”、“1101185389”、“1101185392”号的《商品房买卖合同》无效。
案件受理费100元，由被告沈阳中凯房产投资有限公司与辽宁申银投资有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张 伟
二〇一五年十月十四日
书记员 杨敏琪
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。