北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07231号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨嵩楠，男，1982年1月2日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）赵桂兰，女，1945年9月1日出生。
委托代理人刘超，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生。
上诉人杨嵩楠、上诉人赵桂兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第41074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年9月，杨嵩楠在原审法院起诉称：2014年6月14日，我与赵桂兰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定我购买赵桂兰位于北京市朝阳区××房屋，房屋成交价格为2250000元。2014年6月14日，我与赵桂兰、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《补充协议》，协议第三条约定“在签订合同当时，杨嵩楠交付赵桂兰定金100000元，在网签完成后，杨嵩楠过户当天且于2014年7月20日之前交付赵桂兰房款2150000元。”。上述合同及协议签订后，我按照合同约定交付给赵桂兰定金100000元，但赵桂兰无理拒绝网签，致使房屋买卖合同无法继续履行，故我诉至法院，要求：1.解除我与赵桂兰于2014年6月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《装修款补充协议》。2.解除我与赵桂兰、我爱我家公司于2014年6月14日签订的《补充协议》。3.判令赵桂兰返还我定金100000元。4.判令赵桂兰赔偿我违约金450000元。5.判令赵桂兰赔偿我已支付的中介费50000元。
赵桂兰辩称：我同意杨嵩楠提出的第1、2项诉求，不同意杨嵩楠提出的第3、4、5项诉求。是杨嵩楠违约在先，我签完合同后，积极办理过户手续，履行合同。在2014年7月12日下午，杨嵩楠夫妇与中介一起到我家，提出过户时要留下30000元先不给，等到搬家时再给，我不同意。就此事，杨嵩楠一直坚持不合理的要求，双方一直争执不下。8月11日，我发现杨嵩楠的购房资质过期了，没有办法再办理过户手续，8月18日我写了解除合同的通知。其实我卖房是为了买一套位于一层的房屋，为此我与案外人还签了买卖合同。因为杨嵩楠违约，不给我房款，导致我与案外人签订的合同也只能解除，我因此赔偿了案外人违约金100000元，我为装修案外的房屋花费80000元。综上，我没有违约，不同意赔偿违约金，杨嵩楠是否找中介，与房屋买卖没有任何关系，如果有损失也应由其自行承担。
我爱我家公司述称：我公司同意杨嵩楠的第1、2项诉求，第3、4、5项不涉及我公司，不发表意见。关于居间服务合同中约定的居间服务费用，如果因买卖双方中一方违约，导致第三人无法办理后续手续的，第三人收取的居间费不予退还，此费用如果是守约方支付，守约方可以向违约方主张赔偿。
赵桂兰反诉诉称：我与杨嵩楠经我爱我家公司介绍，于2014年6月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定杨嵩楠向我购买位于北京市朝阳区××房屋，房屋价款2250000元。同日，双方签订《补充协议》，协议约定杨嵩楠在网签完成后，于2014年7月31日之前交付房款2150000元，合同签订后，杨嵩楠向我交付定金100000元。2014年6月21日左右，双方又签订第二份《补充协议》，该协议的第三条约定杨嵩楠在网签完成后，过户当天且于2014年7月20日之前交付房款2150000元。协议签订后，我积极履行合同，交纳了住房超标费、物业费等费用。2014年7月12日，杨嵩楠到我家看房并提出一系列不合理的要求：要求变更付款方式、暂扣30000元直至交房时再交纳，要求我将家具、电器等设施留给他，要求我向其支付4000元的房租。杨嵩楠的上述要求是不合理、不合法的。双方因此发生争议，经我爱我家公司对此协调，均未达成一致协议。因杨嵩楠一直坚持他的无理要求，导致本合同无法继续履行，同时也导致我与案外人签订的房屋买卖合同解除，我赔偿给案外人违约金100000元，我为此支付了房屋装修款80000元，给我造成了巨大的经济损失。现我要求：1.解除我与杨嵩楠于2014年6月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《装修款补充协议》。2.解除我与杨嵩楠、我爱我家公司于2014年6月14日签订的《补充协议》。3.判令杨嵩楠赔偿我经济损失150000元。
杨嵩楠对反诉辩称：同意赵桂兰提出第1、2项反诉请求，不同意第3项反诉请求，因为是赵桂兰违约，我们不是违约方，所以不同意赵桂兰的第3项诉讼请求。
我爱我家公司对反诉述称：同意赵桂兰提出第1、2项反诉请求，第3项反诉请求与我公司无关。
原审法院经审理认为：涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《装修补充协议》、《补充协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。
在涉案合同及补充协议的履行过程中，杨嵩楠与赵桂兰就501号房屋的过户及搬家时间、房款的给付时间产生分歧，在双方未就分歧协商一致的情况下，均应依照已签订的合同及协议履行各自义务。杨嵩楠主张赵桂兰未履行其应配合501号房屋网签的义务，导致合同及协议未能继续履行。对此，杨嵩楠提交了与我爱我家公司员工的电话录音。根据录音内容，可以看出我爱我家公司的工作人员曾就双方之分歧予以协调，但当事人未就分歧协商一致。在网签日，我爱我家公司的工作人员多次与赵桂兰联系要求其配合网签，但赵桂兰均置之不理，最终导致双方未能完成网签。庭审中，我爱我家公司作为协助双方网签的义务人，对此事实予以认可，法院对该证据予以采信。综上，可以认定系因赵桂兰未配合网签，导致合同及协议未能继续履行，赵桂兰之行为已构成违约，其应承担违约责任。
本案中，赵桂兰提出了系因杨嵩楠要求扣留部分房款的违约行为导致合同未能履行的抗辩意见。对此，赵桂兰申请三位证人到庭，仅凭此证人证言，无法达到证言之证明目的，且就法院询问的相关问题，证人的答复存在相互矛盾之处，在无其他证据予以佐证的情况下，法院不能采信。对赵桂兰之此项抗辩意见，法院不予支持。
本案系因赵桂兰违约导致合同及协议未能履行，杨嵩楠作为守约方有权要求解除合同及协议，现赵桂兰及我爱我家公司亦同意解除，故法院对杨嵩楠的此部分主张予以支持。杨嵩楠作为守约方主张赵桂兰返还定金的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。赵桂兰对其违约行为应承担相应的违约责任，根据双方之约定，赵桂兰应向杨嵩楠支付违约金。赵桂兰主张违约金数额过高，申请减少，且现无证据显示赵桂兰之违约行为导致杨嵩楠所受经济损失高于协议中约定的违约金数额，故法院将结合案件具体情况确定违约金的给付数额。对于杨嵩楠主张的中介费，与本案非同一法律关系，法院不予处理，对此项诉讼请求，杨嵩楠可另行解决。
赵桂兰主张的经济损失并非基于涉案的合同及协议产生，其作为合同的违约方亦无权向杨嵩楠主张该部分损失。因此，对赵桂兰的此项反诉请求，法院不予支持。
综上，原审法院判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨嵩楠与被告（反诉原告）赵桂兰于二○一四年六月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《装修补充协议》。二、解除原告（反诉被告）杨嵩楠与被告（反诉原告）赵桂兰、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一四年六月十四日签订的《补充协议》。三、被告（反诉原告）赵桂兰于本判决生效后三十日内返还原告杨嵩楠定金十万元。四、被告赵桂兰（反诉原告）于本判决生效后三十日内给付原告杨嵩楠违约金六万元。五、驳回原告（反诉原告）杨嵩楠之其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）赵桂兰之其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨嵩楠、赵桂兰均不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判。杨嵩楠上诉理由是：原审法院酌定的违约金过低，不足以弥补其实际损失。赵桂兰的上诉理由是：其不存在违约行为，是杨嵩楠单方提出无理的扣款要求，造成双方协商不成，合同不能继续履行；杨嵩楠违约应承担违约责任，赔偿其相应损失。
本院经审理查明：2014年6月14日，杨嵩楠与赵桂兰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：赵桂兰出售位于北京市朝阳区××房屋。该房屋所在楼层为5层，建筑面积共60.2平方米。该房屋成交价格为：人民币2250000元，杨嵩楠向赵桂兰支付定金为：人民币100000元等内容。
同日，杨嵩楠与赵桂兰签订《装修款补充协议》，协议约定赵桂兰出售给杨嵩楠的房屋交易总价款为2250000元，包含标的房屋配套设施折价款950000元，赵桂兰出售该房屋的合同价格为1300000元等内容。
同日，杨嵩楠与赵桂兰、我爱我家公司签订《居间服务合同》。约定由我爱我家公司提供居间服务，协助办理网上签约手续。
同日，赵桂兰作为出卖方（以下简称甲方）与杨嵩楠作为买受方（以下简称乙方）、我爱我家公司作为见证方（以下简称丙方）签订《补充协议》，约定：若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。在合同签订当时，乙方交付甲方定金100000元，在网签完成后，乙方于过户当天且于2014年7月20日之前交付房款人民币2150000元。甲乙双方协商同意，在进行产权转移后乙方同意甲方以租赁的方式租住并签署租赁合同，甲方租住日到2014年8月20日之前共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用。乙方通过验收后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续。
同日，杨嵩楠向我爱我家公司支付居间服务费50000元。
同日，赵桂兰取得杨嵩楠定金100000元。
杨嵩楠表示在三方签订《补充协议》时曾约定房屋完成网签及过户后，赵桂兰以租赁方式承租501号房屋，并于2014年8月20日前搬离房屋，但在网签前，赵桂兰要求将房屋的过户时间推迟至8月5日、搬家时间推迟至9月5日，杨嵩楠同意推迟上述过户及搬家时间，但主张先扣留30000元房款用于支付赵桂兰实际搬离501号房屋前产生的水、电、房租等费用，赵桂兰不同意杨嵩楠提出的此项要求，双方因此发生纠纷，后赵桂兰未按约定配合网签，导致合同未能履行。对此，杨嵩楠提交其与我爱我家工作人员乔海燕、王红亮的通话录音，录音内容显示2014年7月17日，乔海燕曾就杨嵩楠及赵桂兰之纠纷进行了协调，但是赵桂兰不同意杨嵩楠提出的扣留30000元房款的要求并表示只有前述纠纷协商一致后才能进行网签工作。杨嵩楠称2014年7月21日王红亮多次致电赵桂兰要求其配合网签，但赵桂兰不接电话，最终因赵桂兰未配合，导致501号房屋未能完成网签事宜。我爱我家公司对电话录音及杨嵩楠之陈述予以认可。赵桂兰认可电话录音的真实性，不认可其内容。
赵桂兰主张系因杨嵩楠先要求扣留30000元房款待搬家时再给付的行为改变了付款程序，导致合同未能履行。对此，赵桂兰申请证人张×、董×、王×到庭。三位证人自述从事装修工作，因正在为与501号房屋相同户型的客户装修房屋，故于2014年7月12日至赵桂兰家看相关的装修改造。庭审中，张×、董×分别提交了两份内容一致的书面证人证言，证人证言的主要内容为：7月12日下午，董×与张×二人去赵桂兰家看装修设计和水的改造，进门瞥见屋里除了赵桂兰之外还有一个中介打扮的男的，和像是买房的一对男女。当时听到赵桂兰说：“空调加氟就好了，为啥过户少给30000元？”，买房的男的说：“不是少给30000元，是先留下30000元等你搬家后再给你。”，赵桂兰说：“那还不是过户少给30000元吗？搬家时你不给咋办？那会产生纠纷。”买房的女方说：“我们是怕你9月5日你不搬咋办？欠水电费咋办？”，赵桂兰说：“9月5日还没到，你怎知我不搬？我装修新房就是为了搬家，水电费也没有欠30000元的，过户后按租房算，租房押金是一个月的租金，也不是30000元！”。双方因此争论不休。赵桂兰说：“你们要高租金、要电器，还要少交30000元，气死我了！你们走吧，少交30000元，房子不卖了！”。
就上述书面证人证言的形成过程，张×与董×作出相互矛盾的陈述：张×表示其提交的证人证言系由赵桂兰本人提供，董×表示其提交的证人证言系由二人至复印店各自打印形成。庭审中，就二人至501号房屋的时间、房屋内人员数量等问题的询问，张×与董×均作出与书面证言不符的回答。证人王×到庭，表示其是与张×、董×3人共同至赵桂兰家看的装修设计，但张×与董×均表示当天是张与董2人到的赵桂兰家看装修设计。
经询，当事人均表示501号房屋过户前需进行央产房上市审核及网签工作。其中，央产房上市审核需由赵桂兰申请后由在京中央和国家机关住房交易办公室出具相关证明文件。赵桂兰表示因双方就前述纠纷未协商一致，故不能进行央产房上市审核及网签工作。
赵桂兰认为其不存在违约行为，同时认为杨嵩楠主张的违约金数额过高，本案中主张减少违约金。
审理中，根据当事人意见，法院主持进行了调解，双方未达成调解意见。
以上事实，有当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、定金收据、电话录音等在案佐证。
本院认为：本案《北京市存量房屋买卖合同》、《装修补充协议》、《补充协议》合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。在买卖合同及补充协议的履行过程中，杨嵩楠与赵桂兰就501号房屋的过户及搬家时间、房款的给付产生分歧，在双方未就分歧协商一致的情况下，均应依照已签订的合同及协议履行各自义务。赵桂兰未依约定先行配合杨嵩楠办理完成501号房屋的央产房上市手续及网签手续，导致此后合同及协议未能及时继续履行，赵桂兰的行为构成违约。现杨嵩楠请求解除房屋买卖合同，赵桂兰及我爱我家公司亦同意解除，故双方合同应予解除。赵桂兰对其违约行为应承担相应的违约责任，原审法院依据本案的情况酌定的违约金给付数额并无不当。赵桂兰称杨嵩楠违约证据不足无法认定。杨嵩楠、赵桂兰的上诉请求均依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9800元，由杨嵩楠负担7900元（已交纳4900元，余3000元于本判决生效后15日内交纳），由赵桂兰负担1900元（于本判决生效后十五日内交纳）。一审反诉案件受理费1650元，由赵桂兰负担（已交纳）。二审案件受理费4800元，由赵桂兰负担3500元（已交纳），由杨嵩楠负担1300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 伟
代理审判员 李 丹
二〇一五年九月六日
书 记 员 王玮玮