山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第1239号
上诉人（原审原告）吕吉，男，汉族，个体，住太原市。
委托代理人杨晋锋，山西金贝律师事务所律师。
委托代理人樊莹，山西金贝律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王彩霞，女，汉族，无业，住太原市迎泽区。
委托代理人贾根存，北京大成（太原）律师事务所律师。
上诉人吕吉与上诉人王彩霞因房屋租赁合同纠纷一案，均不服太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第190号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吕吉及其委托代理人杨晋锋、樊莹，上诉人王彩霞的委托代理人贾根存到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2014年3月4日，被告与山西自由空间休闲服饰有限公司签订《租赁合同》，约定，被告承租山西自由空间休闲服饰有限公司钟楼街29号一层前厅A25号商铺，租期为一年，从2014年3月9日起至2015年3月8日止，年租金为51720元，一次性交清。除出租方书面同意外，承租方不得转让、转租或用其他方式交予第三方使用或与他人共同使用。合同签订后，被告开始承租经营，至2014年10月28日，被告将其经营的商铺转租给原告，双方约定的租期至2015年6月15日，被告收取原告租赁费为3万元。原告租赁经营至2014年9月11日，将经营商品搬离租赁场所。
该事实有原告提供的被告与山西自由空间休闲服饰有限公司签订的《租赁合同》、原、被告共同提供的转租协议及原、被告陈述为证，而且原、被告双方均认可上述事实。
审理中，原、被告对被告搬离租赁场所的原因陈述不一。原告认为是山西自由空间休闲服饰有限公司将其赶出租赁场所。为此提供两份证人证言，称，2014年11月9日下午5时左右，帮吕吉将经营商品搬离租赁场所。被告认可该证人证言的真实性。被告认为是原告自动搬离租赁场所。为此提供录音资料和证人证言。原告认为录音资料也属于证人证言，因证人均未出庭，故不认可该证据的真实性。
原审判决认为，我国合同法第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据该条规定，应理解为，发生自行转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人解除合同的，转租合同当然应当终止，如果出租人不解除合同的，转租关系仍然存在。出租人是否同意转租所影响的是与其承租人之间的权利、义务关系，与转租合同的效力无关。本案查明的事实表明，王彩霞将承租的商铺转租给吕吉未经出租方山西自由空间休闲服饰有限公司书面同意，但原、被告双方均未提供山西自由空间休闲服饰有限公司解除与原告签订的《租赁合同》的证据，而被告的转租行为并未违反法律、行政法规强制性规定，应认定转租有效。被告承租山西自由空间休闲服饰有限公司商铺的租赁期至2015年3月8日，而其将商铺转租给原告的期限至2015年6月15日，违反诚实信用原则。因此，应认定原告的承租期限至2015年3月8日较为公平、合理。关于原告搬离租赁场所的原因，被告认可原告提供证人证言的真实性，予以采信，但根据该证人证言的内容，只能证明原告于2014年11月9日搬离租赁场所，并不能证明搬离原因。因此原告关于山西自由空间休闲服饰有限公司将原告赶出商铺的诉称，不予支持。双方在转租协议中并未对被告主张的衣物和货架作有约定，被告对此主张，也未交纳诉讼费，本案对此不作处理。综上，被告应按照法院认定的转租期限（2014年10月28日至2015年3月8日，计131天），按实际收取租金的比列（2014年10月28日至2015年6月15日，计238天，租金3万元）收取原告租赁费16513元，多收取的费用13487元应退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款规定，判决如下：被告王彩霞于本判决生效之日起十日内退还原告吕吉租赁费一万三千四百八十七元。
上诉人吕吉不服一审判决，向本院提起上诉，诉称，一、一审判决程序违法，导致认定事实不清。2014年11月9日，我被出租人赶出租赁场所，签订租赁合同后十余天，我主动搬离显然不符合常理。在一审中在举证期限届满前7天，我曾向一审法院递交调查收集证据申请书，要求调取出租人将我赶出租赁场所的监控录像。根据《民事诉讼证据规则》第十九条的规定，法院对当事人的申请不予准许的，应向当事人送达通知书。当事人可以申请复议一次。一审法院未对我的申请作出不予准许的通知书，在庭审及判决书中也未提及。二、一审判决适用法律错误。双方所签租赁合同应为无效。出租人将我赶出商铺的行为表明出租人对转租行为提出异议，法院应认定转租行为无效。而一审判决对转租合同的效力的理解，属于认识错误。该条规定旨在解决出租人和承租人之间的法律关系及法律效力，而不涉及承租人与次承租人之间的法律效力。从最高人民法院的司法解释可知，除出现该司法解释规定的特定情形外，未经出租人同意的转租行为一律无效。综上，请求：1、撤销一审判决，改判王彩霞退还吕吉房屋租赁费3万元。2、一、二审诉讼费用由王彩霞负担。
上诉人王彩霞不服一审判决，向本院提起上诉，诉称，一、原判认定事实错误。原判认为我承租的山西自由空间休闲服饰有限公司商铺的租赁期至2015年3月8日，而其将商铺转租给吕吉的期限至2015年6月15日，违反诚信原则，实属认定事实错误。首先，签订转租协议是双方真实意思表示，虽然我与山西自由空间休闲服饰有限公司签订的租赁合同租赁满期日是2015年3月8日，但我给吕吉承诺其转租期可以至2015年6月15日，如有违约我愿承担责任，吕吉也认可，而且转租协议是吕吉亲手写的，不存在欺诈和隐瞒事实。其次，我在租赁商铺时，向山西自由空间休闲服饰有限公司交了6000元的赞助费，而且商铺装修也花费了很大一笔钱，我在一年租期届满前肯定要与商场续租，当时转让商铺的原因是我有七、八个月的身孕，感觉不适，才转租的，而且转租时没有带走库存衣物和货架，我的本意是在原租赁合同到期后，与山西自由空间休闲服饰有限公司续租，吕吉如到期不愿续签转租协议，我可以继续经营，所以不存在违背诚信原则一说。第三，吕吉在一审中诉讼理由是商场将其赶出商铺，并没有说我违背诚信原则，因为吕吉也清楚这样的理由不能成立。二、原判适用法律不当。根据合同相对性原则，双方之间的转租协议约束的是双方，吕吉与山西自由空间休闲服饰有限公司之间没有直接的权利义务关系。如果吕吉根据转租协议经营到2015年3月8日，由于商铺租赁期限届满原因导致其无法继续经营，可以向我主张违约责任。但其于2014年11月9日撤离商场，根本没有等到损害结果的发生，所以原判认为我违背诚信原则，实属适用法律不当。三、我要求吕吉给付租金32756元是合情合理合法的。首先，转租协议合法有效。其次，由于吕吉起诉我致使商铺无法继续经营，我与山西自由空间休闲服饰有限公司的租赁合同没有解除，仍然在履行中，我除去日常经营的利润不算，单商铺的租金一项就损失三万余元。第三，我经营的服装有销售旺季和淡季，每年的十月份至次年的二、三月份是销售旺季，我因为怀孕才不得已转租，吕吉转租期间其实是服装销售的旺季，如其能好好经营七个多月，给付我租金32756元，吕吉其实是大大受益的，所以我主张租金32756元是合情合理合法的。至于吕吉自己撤出商铺单方面违约，其应自行承担损失。综上，请求：1、撤销太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第190号民事判决书。2、依法改判吕吉给付王彩霞租金32756元。3、诉讼费用由吕吉承担。
吕吉针对王彩霞的上诉，辩称，王彩霞要求我支付32756元租金不属于本案范围，属于新的诉讼请求，人民法院应当告知其另行起诉。
王彩霞针对的吕吉上诉，辩称，1、对方第一个诉讼理由是说一审法院程序不当，在一审中对方也认可转租协议，至于说法院没有调取造成其举证不能，对这部分不予评判。2、对方根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条是错误的，适用条件是指出租人在六个月内未提出异议的。3、吕吉主张出租人赶走他是缺乏证据证明的。
二审查明事实与一审一致。
另查明，二审期间，本院到山西自由空间休闲服饰有限公司找商场负责人和经办人杨丽霞，其不予配合。
本院认为，王彩霞与吕吉签订的转租协议是双方的真实意思表示，王彩霞将承租的商铺转租给吕吉未经出租方山西自由空间休闲服饰有限公司书面同意，但没有证据证明出租方山西自由空间休闲服饰有限公司不同意吕吉在该商场经营并将其赶出商场。上诉人吕吉提出撤离租赁场所的原因是山西自由空间休闲服饰有限公司将其赶出商铺，但未能提供相关证据。二审中，本院曾到该商场了解情况，但由于商场工作人员不配合，无法核实相关情况，对上诉人吕吉的主张，无法证实。当事人对自己的主张有责任提供证据，故上诉人吕吉主张转租合同无效及被赶出商场的理由，证据不足，本院不予支持。
王彩霞与山西自由空间休闲服饰有限公司租赁合同约定的期限至2015年3月8日，而王彩霞将商铺转租给吕吉的期限至2015年6月15日，转租期限超出原租赁合同的期限，因此，应认定吕吉的承租期限至2015年3月8日较为公平、合理。吕吉的租金应计算至2015年3月8日，王彩霞主张3月8日后的租金的理由不能成立，原审判决王彩霞退还吕吉超出原租赁期限部分租金并无不当。双方的上诉理由都不能成立，上诉请求均不予支持。原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1100元，由上诉人王彩霞、上诉人吕吉各负担550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦跃峰
审 判 员 雷 晨
代理审判员 王笙太
二〇一五年六月十五日
书 记 员 赵梓余