成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0106民初2795号
原告：何一亮，男，汉族，1979年6月6日出生，住四川省眉山市东坡区。
被告：宴文秀，女，汉族，1970年9月16日出生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：宋开义，男，汉族，1968年1月7日出生，住西藏林芝县，系被告丈夫。
被告：宋开义，男，汉族，1968年1月7日出生，住西藏林芝县。
原告何一亮诉被告宴文秀、宋开义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告何一亮、被告宋开义以及晏文秀的委托诉讼代理人宋开义到庭参加诉讼，现已审理终结。
何一亮向本院提出诉讼请求：1、宴文秀、宋开义因逾期未结按交房，支付违约金60000元整及反悔违约金150000元整，共计210000元整；2、由于宴文秀、宋开义不守约，造成何一亮失去购房资格，宴文秀、宋开义无条件配合何一亮将房屋转买第三方；3、诉讼费由宴文秀、宋开义承担。事实和理由：2013年6月13日，何一亮、宴文秀、宋开义在成都市蜀都公证处签署了《购房预约买卖合同》，合同约定给何一亮（即乙方）购买宴文秀、宋开义（即甲方）所有的成都市成华区东昌路×号×幢×单元×层×号房屋一套。房价款为人民币500000元，签约当天何一亮向宴文秀、宋开义支付230000元。双方约定过户时间在2016年6月30日之前，被告需提前办完该房按揭贷款结按，配合何一亮过户事宜；余下房款何一亮以银行按揭贷款或过户当日现金方式支付宴文秀、宋开义，约定2013年6月13日起，宴文秀、宋开义将房屋钥匙及房屋的相关资料交付给何一亮。宴文秀、宋开义房屋在2013年6月13日至2016年6月30日之间的房屋按揭贷款利息（利息以银行核定为准）由何一亮支付，在何一亮过户领取产权证当日支付给宴文秀、宋开义。基于上述事实，何一亮认为双方之间签订《购房预约买卖合同》系真实意思表示，宴文秀、宋开义未按合同约定按时结按造成无法过户已构成违约，何一亮为维护起合法权益，故诉至本院。
宋开义辩称，预约合同是真实的，但与本案没有关联性，公证书形成的时间是2016年6月13日，履行约定的时间是2016年6月30日止，在此期间何一亮数次以不同理由退房，因房屋面积小导致小孩不能过户，后双方达成口头退房协议：双方同意扣除48000元的房租费，剩余房款为182000元，宴文秀、宋开义先将82000元部分房款退还何一亮，剩余的100000元的尾款待宴文秀、宋开义筹集后退还给何一亮，2016年5月29日通过宴文秀招商银行将退房款82000元退给何一亮。
宴文秀辩称意见与宋开义的辩称一致。
经审理查明，2013年6月13日何一亮、宴文秀、宋开义在四川省成都市蜀都公证处签订《预约合同》并对《预约合同》进行了公证。《预约合同》约定甲方宋开义、宴文秀，乙方何一亮，双方对房地产的转让达成以下意见：一、位于成都市成华区东昌路×号×栋×单元×层×号房屋一套（见权17873**号）为甲方（系夫妻）按份共有，该房屋尚在按揭之中。甲方承诺在办理完上述房屋提前按结手续后，自愿将上述房屋出售于乙方。二、乙方对甲方拟转让房屋的权属情况已充分知悉。三、乙方自愿将上述房屋承诺只向乙方出售，并承诺待房屋提前结按后将房屋转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同（正式合同内容中对房地产转让价款、过户税费承担的内容不得做任何变更）。四、甲乙双方约定该房屋的交易价格为人民币：500000元（该价格系甲乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格的变化影响）。五、乙方已向甲方支付履约保证金计人民币20000元，甲方表示已收到该款项；第二次付款：乙方在本合同公证当日已现金或转账方式向乙方支付房款及人民币210000元，同时甲方将该房屋钥匙及房屋的相关材料交付给乙方；剩余房款及人民币若乙方以按揭方式购买，则待乙方向银行办理贷款后，由贷款银行直接房款到甲方指定账户（若银行贷款不足270000元，乙方必须在银行房款后的十五个工作日内将不足部份补足；若银行贷款超过270000元，由甲方在该期限内将多余部分退还乙方）；若乙方不做按揭，则由乙方在房屋所有权变更过户手续的当日（在领取更名后的产权证当日）一次性向甲方支付。六、上述房屋的按揭款由甲方负责归还，从即日起至2016年6月30日，该期间内的房屋按揭款利息（利息以银行核定为准）由乙方支付。乙方承诺在过户领取产权证当日，由乙方一次性向甲方支付该笔款项。七、甲方保证转让房产的真实性、合法性，无任何经济纠纷。甲方在办理上述房屋所有权手续的过程中或者办理房屋所有权手续后，向乙方承诺不会将此房屋另行卖给本合同之外的第三方。甲方应在2016年6月30日之前与乙方签订正式合同，并在该期限内无条件协助乙方办理该房屋所有权更名过户手续（包括提供过户时所需要的一切证件）。八、甲方应无条件协助乙方办理上述房屋产权过户事宜，房屋的登记过户手续按国家有关规定办理。过户手续的各项税费按国家有关规定执行，所产生的一切税费均由乙方承担（按照2013年6月30日前的税收政策），若2013年6月30日后，国家有新的税收政策回台，且政策明确说明买卖双方应承担的税费，甲乙双方按此标准承担税费，若新政策未注明买卖双方应承担的税费，则由甲、乙双方共同承担（各支付一半）。九、甲方保证转让的房屋没有产权纠纷，如因甲方故意隐瞒产权纠纷，造成乙方经济损失的，由甲方承担全部责任。十、违约责任：1、若甲方未按本合同约定期限与乙方签订正式合同，且在该期限内未协助乙方办理该房屋所有权更名过户手续，则视为甲方违约，由甲方向乙方支付违约金（按每日人民币200元计算）。2、若因乙方原因导致甲方未按合同约定期限协助其办理房屋过户，也未与甲方签订正式合同或未按约定期限将房款支付甲方，则视为乙方违约，由乙方向甲方支付违约金（按每日人民币200元计算）。3、若今后甲方反悔不将上述房屋出售给乙方，或因乙方反悔不予购买上述房屋，均视为违约，由违约方向守约方支付违约金（按总房款的30%计算），本合同继续履行。2013年6月12日，宋开义、宴文秀收到何一亮购房履约保证金20000元；2013年6月15日，宋开义、宴文秀收到何一亮购房款210000元。
庭审中，何一亮陈述2016年5月10几号，由于宴文秀、宋开义没有钱支付诉争房屋的银行按揭贷款，双方曾一起协商房屋退房事宜，但何一亮要求宴文秀、宋开义在2016年5月底前将已支付的房款一次性退还；但宴文秀、宋开义陈述何一亮以房屋面积小导致小孩无法上户为由要求退房，后经双方协商达成一致意见：双方同意扣除48000元的房租费，剩余房款为182000元，宴文秀、宋开义先将82000元部分房款退还何一亮，剩余的100000元的尾款待宴文秀、宋开义筹集后退还给何一亮。上述双方均未提供证据证实，且双方均不认可对方的陈述。2016年5月29日宴文秀通过招商银行向何一亮转款82000元，宴文秀、宋开义称此款为退房款，何一亮否认此款为退房款且认为退房事宜未达成一致。
另查明，一、2013年6月8日，何一亮、宴文秀、宋开义通过中介方潜润房屋信息服务部签订了《房屋买卖合同》，将诉争房屋以500000元的价款进行出售，但双方为节约中介及过户的相关费用，未按照此《房屋买卖合同》进行履行，而在前述公证处进行对房屋《预约买卖》公证。
二、根据庭审查明双方除涉案房屋买卖外，无其他经济纠纷或债权债务关系。
三、2017年3月24日零时起成都住房限购新政实施，何一亮不具备购买诉争房屋的资格。
本院认为，何一亮与宴文秀、宋开义签订且经公证的《预约合同》，对诉争房屋位置、面积、金额、付款方式、期限、违约责任均明确约定，系双方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行义务。庭审中虽何一亮否认宴文秀通过银行向其转款82000元系退房款，但认可2016年5月协商退房事宜；由于庭审查明双方除涉案房屋买卖外，无其他债权债务纠纷，故此款可以认定为系宴文秀、宋开义的退房款。双方签订的《预约合同》因退房致不能实际履行，不属于合同中约定的违约事项；何一亮亦未提供其他证据证实宴文秀、宋开义违约，故其主张支付违约金的诉讼请求不予支持。基于上述观点及根据成都市商品房房屋买卖相关政策，何一亮无购房资格购买诉争房屋，该房屋的所有权仍归属于宴文秀、宋开义所有，故何一亮主张将房屋转买第三方的观点本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
驳回何一亮的全部诉讼请求。
案件受理费4450元，减半收取2225元，由何一亮负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 吴荣霞
二〇一七年五月二十七日
书记员 徐艺菲