浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民一二终字第940号
上诉人（原审被告）：朱某某，无固定职业。
委托代理人：朱和鸽，浙江波宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波市宏升房产经纪有限公司。
法定代表人：梁岳良。
委托代理人：童伊莉，浙江甬泰律师事务所律师。
原审第三人：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社。
代表人：缪坤云。
原审第三人：宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会。
代表人：朱宏海。
俩原审第三人共同的委托代理人：杨静，浙江蓝泓律师事务所律师。
上诉人朱某某因与被上诉人宁波市宏升房产经纪有限公司（以下简称宏升公司）、原审第三人宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社（以下简称宋诏桥村经济合作社）、宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会（以下简称宋诏桥村委会）返还原物纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年8月4日作出的（2015）甬鄞民初字第388号民事判决，于2015年8月27日向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：朱某某系宋诏桥村村民。2006年7月8日，朱某某与宋诏桥村委会签订房屋租赁协议一份，由朱某某承租该村位于中河街道#小区#幢#号102A室的房屋，租赁期间自2006年8月1日至2011年7月31日，年租金为3000元，合同载明：“因宋诏桥村的无房户较多，且现有的#小区住宅房不足以安排全部的无房户，甲方（宋诏桥村委会）为缩小无房户间差距，同时考虑乙方（朱某某）的实际困难，安排以每月每平方米伍元的优惠价格租赁给乙方房屋一套，面积按产权证面积计算”。此后，朱某某应缴纳的租金以其每年可在宋诏桥村分得的股金抵扣。期满后，双方未续订合同，朱某某仍居住在该房屋内。因宋诏桥村经济合作社与宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司（以下简称诚泰公司）合作开发建房并结欠诚泰公司款项，宋诏桥村经济合作社于2011年12月将包括讼争房屋在内的21套房屋作价抵偿给诚泰公司，但未办理过户手续。后宏升公司从诚泰公司处转让了本案讼争房屋，房屋建筑面积51.41平方米，售价668330元。但房地产转让合同订立的双方为宏升公司和宋诏桥村经济合作社，房地产转让合同签订日期为2012年4月11日。同年5月4日，讼争房屋的产权由宋诏桥村经济合作社名下变更至宏升公司名下。
宏升公司于2015年2月12日向原审法院起诉称：朱某某与宋诏桥村委会就讼争房屋签订的租赁协议期满后未再续约。宏升公司与宋诏桥村经济合作社签订了讼争房屋的转让合同一份，并于2012年5月4日办理过户手续，取得了该房屋的所有权。宏升公司多次要求朱某某腾退房屋，朱某某均不予理睬。现请求判令：1.朱某某腾退位于宁波市鄞州区中河街道#小区#幢#号102A室房屋；2.朱某某支付房屋使用费33930.60元（从2012年5月4日暂计至2015年2月4日，按每月每平方米20元支付使用费，实际支付至朱某某履行之日）。
朱某某在原审中辩称：讼争房屋是为了妥善解决宋诏桥村无房户而安置给朱某某的福利住房。宏升公司明知讼争房屋是福利住房，仍与宋诏桥村经济合作社签订房屋买卖合同，损害了朱某某的利益，应属于无效。且朱某某具有优先购买权，有权撤销该房屋买卖合同。朱某某也未收到过搬离通知书，无需支付租金。请求法院驳回宏升公司的诉讼请求。
宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会陈述：朱某某租赁讼争房屋是事实，其以股金抵扣房租也是事实。也许村里原领导班子承诺过先租后买的事情，但是新的领导班子不清楚，也没有书面依据。具体由法院审理查明并依法判决。
原审法院审理认为：本案朱某某与宏升公司的主要争议之一为讼争房屋的权属问题。朱某某主张讼争房屋实为宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会安置给其的房屋，双方虽然签订租赁协议，但宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会承诺租赁合同到期后将该房屋卖给朱某某。但朱某某与宋诏桥村委会签订的是租赁协议，朱某某系以承租人的身份占有讼争房屋，而非所有权人。朱某某与宋诏桥村委会之间就讼争房屋也无相应的安置协议。故朱某某主张讼争房屋为其安置房无证据证明，法院不予支持。本案朱某某与宋诏桥村委会签订房屋租赁合同，租赁期间为2006年8月1日至2011年7月31日。租期届满后，朱某某作为承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。在朱某某租赁房屋期间，宋诏桥村经济合作社将出租的房屋卖给宏升公司并办理过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但宋诏桥村委会作为原出租人的权利因房屋所有权的变动而转移，宏升公司在2012年5月4日办理房屋过户登记手续后取得房屋所有权，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因朱某某与宋诏桥村委会之间的原租赁合同为不定期合同，宏升公司取得出租人的权利后，其有权要求随时解除租赁合同，有权要求朱某某返还房屋。虽然宏升公司称已于2015年1月9日通知朱某某搬离讼争房屋，现宏升公司虽然不能证明在起诉前已经通知朱某某解除租赁合同，但其向法院起诉提出要求朱某某腾退房屋的请求，已经作出了解除租赁合同的意思表示。租赁合同解除后朱某某无权占有该房屋，宏升公司要求朱某某腾退房屋的主张应当予以支持。
关于宏升公司主张的房屋使用费，因其提出已于2015年1月9日通知与朱某某解除租赁合同的依据不足，原审法院未予认可，故依法确定从法院受理宏升公司起诉后向朱某某送达诉状副本时即2015年3月20日为合同解除之日。宏升公司于2012年5月4日取得该房屋所有权后至合同解除前，有权向朱某某按原租赁合同约定的3000元／年标准收取该房屋租金共计8638.35元。自2015年3月21日起宏升公司与朱某某解除租赁合同，但朱某某至今仍占有该房屋，给宏升公司造成相应损失，应向宏升公司支付占有使用费。宏升公司要求朱某某按照每平方米20元即1028.20元／月左右的标准支付占有使用费。对此，综合考量该小区同等条件的住房租赁价格，酌定按照848元／月的标准对自2015年3月21日起至朱某某实际腾退之日止的占有使用费予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、朱某某于本判决生效之日起十日内腾退并返还宏升公司位于宁波市鄞州区中河街道#小区#幢#号102A室的房屋；二、朱某某于本判决生效之日起十日内支付宏升公司自2012年5月4日起至2015年3月20日期间的租金8638.35元；三、朱某某按照848元／月的标准向宏升公司支付自2015年3月21日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费648元，由宏升公司负担483元，朱某某负担165元。
宣判后，朱某某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回宏升公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由宏升公司承担。事实与理由：一、鄞州区人民政府的会议纪要系为妥善解决宋诏桥村拆迁户的安置问题，#小区剩余拆迁安置房共58套，讼争房屋即其中一套。宏升公司明知讼争房屋系福利安置房仍购买，并且未实际支付价款，房屋买卖合同应属无效。二、宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会均认可原领导班子承诺过朱某某先租后买，因此即使朱某某租赁讼争房屋，也不影响讼争房屋系福利安置房的事实。
宏升公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会辩称：本案房屋买卖合同是否有效，已在相关案件中予以认定。宏升公司取得产权是根据诚泰公司与宋诏桥村经济合作社的合作协议，该协议的有效性也已在原审法院的其他相关案件中予以认定。宋诏桥村上届领导可能向朱某某承诺过先租后买，但档案中查不到相关资料。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据朱某某与宋诏桥村委会签订的房屋租赁协议，朱某某系讼争房屋的承租人，并非所有权人。朱某某虽主张讼争房屋系其福利安置房，但其所提供的会议纪要并不足以证明该项事实。现朱某某与宋诏桥村委会约定的租赁期限已于2011年7月31日届满，宏升公司于2012年4月11日与宋诏桥村经济合作社签订了房屋买卖合同，并办理了所有权变更手续，宏升公司作为所有权人，依法对讼争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其有权要求解除房屋租赁合同，并要求朱某某返还讼争房屋。朱某某上诉认为宏升公司明知讼争房屋系福利安置房仍购买，并且未实际支付价款，房屋买卖合同应属无效，显然缺乏相应的事实依据，本院难以支持。综上，上诉人朱某某之上诉，理由均不成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费165元，由朱某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴节祥
审 判 员 张 华
审 判 员 王 慧
二〇一五年十月二十九日
代书记员 沈 妍