河南省郑州市上街区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）上民初字755号
原告解井海（又名解景海），男，1954年4月20日生，汉族。
委托代理人许金开，河南华威律师事务所律师。
委托代理人杜艳丽，河南华威律师事务所律师。
被告张合顺，男，1947年9月9日生，汉族。
被告李奎花，女，1949年7月14日生，汉族。
二被告的共同委托代理人李子慧、方翔，河南中豫律师事务所律师。
原告解井海诉被告张合顺、被告李奎花确认合同有效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告解井海及其委托代理人杜艳丽，被告张合顺和被告李奎花的共同委托代理人李子慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告解井海诉称，2000年3月15日，原、被告通过朋友介绍，签订房屋买卖合同一份，双方约定：甲方（被告）将原上街区金利达家属楼东单元2层东户两室一厅住房壹套，面积：79.08平方米，以现金55000元售给乙方（原告），房款一次性付清并将房产证交予乙方。房屋售出之日起，房屋所有权已归乙方（原告）所有，由乙方随意支配，改造或出售。以上两条长期有效，如有违反，应赔偿对方房屋出售价款一倍的赔偿金，本协议自签字之日起生效。协议生效后，原告将购房款55000元，一次性支付给被告，被告将房产证交付给原告，房产证上登记所有权人为李奎花（系被告张合顺的妻子），房屋坐落上街区新安东路西段，产权证号为：郑上房权字第（01384）号，原告从2000年一直在该房屋居住至今。房产过户登记手续也没有办理。2012年原告办理房屋过户手续时，房管部门要求卖方必须到场，原告通知被告协助办理过户手续，但被告均以各种借口，拒不协助，致使原告房产登记过户迟迟不能办理。原告认为：双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且已实际履行，合法有效，应受法律保护，被告违反诚实信用原则，其行为已损害了原告的合法权益。依照相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告诉请：1、依法确认原、被告2000年3月15日签订的房屋买卖合同合法有效（价值约10万元）；2、诉讼费由被告承担。
被告张合顺辩称，原告诉称不属实，被告张合顺从未表示要将上街区金利达家属楼东单元2层东户的房屋出售给原告，更未与原告签订过任何的“房屋买卖合同”。上述房屋登记于李奎花名下，答辩人无权、更不可能将其出售。其他答辩意见同李奎花。
被告李奎花辩称，一、原告诉称不属实，被告李奎花从未表示要将上街区金利达家属楼东单元2层东户的房屋出售给原告，更未与原告签定过任何的“房屋买卖合同”，原告诉称的“房屋买卖合同”完全不知从何而来。本案的基本事实是，1990年左右，被告李奎花购买涉诉房屋并装修，因被告有房住，涉诉房屋闲置，与二被告关系要好的原告的岳父戴某带着原告来到被告家里，说原告现在没有地方住，而被告刚装好的房屋空着，不如让原告先住着。被告碍于戴某的面子，并考虑到原告没有地方住的情况，将房子交给原告居住，因此，原告从1990年开始占据并使用涉诉房屋至今。但原、被告从未签订过任何的“房屋买卖合同”。二、不论原告诉称的“房屋买卖合同”是否真实，被告张合顺均无权处分被告李奎花所有的房产，因此，即使存在原告所谓的“房屋买卖合同”，该合同依法应属无效。位于“上街区金利达家属楼东单元2层东户两室一厅”的住房，登记于被告李奎花名下，所有权人系李奎花，被告张合顺无权将其出售，李奎花从未追认该无权处分行为，而张合顺也从未取得上述房屋的处分权。因此，不论是否存在原告诉称的“房屋买卖合同”，该合同依法不产生法律效力。三、即使存在真实的“房屋买卖合同”，但该合同签订时，原告即明知涉诉房屋登记于李奎花名下，张合顺并非所有权人，而原告仍与张合顺签订“房屋买卖合同”，显而易见，原告并非善意，其明知张合顺无权处分涉诉房屋；而且，原告所谓的“房屋买卖合同”转让的是不动产，而不动产实行的统一登记制度，原告所称的所谓“买卖”行为也并未进行任何登记；再者，据原告诉称，其以55000元的价格购买79.08平方米的房子，每平米不足700元，远低于当时的市场价。所以，不论原告诉称的“房屋买卖合同”是否真实，原告“购买”涉诉房屋显然不是善意，并未登记，且未支付任何对价，此凭空而来的“房屋买卖合同”显然不能产生法律效力。综上，被告从未与原告签订任何形式的“房屋买卖合同”，而且，不论是否存在原告所谓的“房屋买卖合同”，该合同的“出卖人”张合顺均无权处分李奎花的财产，故该合同依法不产生法律效力。原告妄图以一份凭空而来的“房屋买卖合同”取得属李奎花所有的房产，其行为不应得到支持。所以，请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2000年3月15日，以“张合顺”为甲方、“解景海”为乙方签订的“协议书”一份载明：“……1、甲方将原上街区、金利达家属楼东单元2层东户两室1厅住房壹套，面积：79.08平方米，以现金：55000元。售给乙方，房款一次性付清并将房产证交予乙方。2、房屋售出之日起，房屋所有权以归乙方所有，由乙方随意支配，改造或出售。……”。河南中允司法鉴定中心出具的豫中允司鉴中心（2013）文鉴字第359号司法鉴定意见书关于“张合顺”签名的笔迹鉴定意见载明：“……五、鉴定意见：2000年3月15日《协议书》中的‘张合顺’签名与郑州市工商行政管理局发文稿纸、郑州市工商行政管理局二七分局文件中的‘张合顺’签名是同一人所写。……”。位于上街区新安东路西段（地号：78.00-71.0003）的房屋【产权证号为：郑上房权字第（01384）号】登记于李奎花名下。
另查明，被告张合顺与被告李奎花系夫妻关系，解井海与解景海系同一人，解井海自1995年左右就居住于本案所争议房屋内至今，且涉案房屋产权证由原告解井海持有。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告张合顺辩称“原、被告从未签订过任何的房屋买卖合同”，依据豫中允司鉴中心（2013）文鉴字第359号司法鉴定意见书所载明的内容，应当认定2000年3月15日“协议书”应为被告张合顺所签订，故其抗辩理由不予采信。被告李奎花辩称“位于上街区金利达家属楼东单元2层东户两室一厅的住房，登记于被告李奎花名下，被告张合顺无权处分其所有的财产，即使存在原告所谓的房屋买卖合同，原告诉称的房屋买卖合同依法不产生法律效力”，本案所涉房屋签订的时间系被告张合顺与被告李奎花婚姻存续期间，并且原告解井海自1995年左右一直在本案所争议的房屋内居住至今，故应当认定被告李奎花对于上述房屋的买卖合同应知晓。依据2000年3月15日原告解井海与被告张合顺签订的“协议书”载明的内容及涉案房屋产权证由原告解井海持有的事实，应认定原告解井海已就争议房屋支付房款，故应认定原告解井海与被告张合顺于2000年3月15日签订的关于郑州市上街区新安东路西段【产权证号为：郑上房权字第（01384）号】的房屋买卖合同有效。综上，原告解井海与被告张合顺签订的“协议书”是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应当受到法律的保护。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法解释（一）》第十七条第二项之规定，判决如下：
确认原告解井海与被告张合顺于2000年3月15日签订的房屋买卖合同有效。
诉讼费2300元，由被告张合顺、被告李奎花共同负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 彭 勃
代理审判员 王光献
人民陪审员 付玉霞
二〇一四年五月七日
书 记 员 时 磊