福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0481民初2277号原告：永安市房产管理局，住所地永安市江滨路238号。法定代表人：杨承辉，该局局长。委托诉讼代理人：黄丽萍，女，该局干部。被告：王建雄，男，1971年7月18日出生，汉族，无业，住福建省永安市。被告：陈明芳，女，1970年7月21出生，汉族，无业，住福建省永安市。原告永安市房产管理局与被告王建雄、陈明芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永安市房产管理局委托诉讼代理人黄丽萍、被告王建雄、陈明芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永安市房产管理局（以下简称房管局）向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除房管局与王建雄、陈明芳签订的永房（住宅）租赁合同（2015）第22YX032号的租赁合同，并返还位于永安市平安小区171号110室的房屋；2.要求王建雄、陈明芳立即支付拖欠的房租款3439元（按租金181元/月，从2014年12月1日至2016年6月22日止）、滞纳金290元，合计3729元，并按原租金标准继续支付房屋占用费到实际返还租赁物为止；3.本案诉讼费用由王建雄、陈明芳承担。事实与理由：房管局与王建雄、陈明芳于2015年5月28日签订永房（住宅）租赁合同（2015）第22YX032号的租赁合同，该合同第一、三、八、九条中约定：一、（一）王建雄、陈明芳租住房管局位于永安市平安小区171号110室的房屋。（二）建筑面积37.75平方米。二、租赁期限2014年10月1日至2016年9月30日止。三、（一）租金181/月，租金按月结�，由乙方在每月初的前十日内向甲方缴清。八、合同延续、解除、终止。（二）解除：乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回乙方承租的房屋，因此而造成的损失，由乙方赔偿。⑥拖欠房租6个月以上的；……九、违约责任。甲乙双方中的任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方有关房屋租赁的相关规定，所造成的损失由责任方负责承担。但王建雄、陈明芳经常拖欠房租，在房管局的多次催讨之下，仍拖欠2014年12月1日至2016年6月22日的房租，本案涉讼房屋的租金为每月181元，王建雄、陈明芳合计拖欠房租3439元，房屋滞纳金290元。王建雄辩称，有收到催款函，但是我们没有签收，租赁合同是一年签一年，2015年的房租已经交了，张副市长说过为我们减免房租，房管局都不采纳，不同意解除合同。陈明芳辩称，不同�解除合同，之前的房租是减免的，每一次催缴我们都没有签收，滞纳金不受法律保护，2014年之前的房租已经失效，2015年的房租已经缴纳，我们不是不交，政府没有帮我们找工作，张副市长说过有帮我们找到工作再交房租。本院经审理认定事实如下：坐落于永安市平安小区171号110号房产（建筑面积合计37.75平方米）的所有权人为永安市七星城市建设经营有限公司，该房产属于永安市人民政府国有资产，归口由房管局经营管理。2015年5月28日，房管局（甲方）与王建雄、陈明芳（乙方）签订《租赁合同》［合同编号：（2015）第22YX032号］一份，合同主要内容为：甲方将永安市平安小区17号110室房产，建筑面积37.75平方米出租给乙方，租赁用途为住宅使用乙方不得改变用途，租赁期限自2014年10月1日至2016年9月30日止；月租金181元，按月结算，乙方于每月初的前十日内向甲方缴清。逾期缴交租金的，每逾期一天按实欠租金的3‰收取滞纳金；合同签订5日内，乙方须向甲方交纳不低于三个月租金计算的合同履约保证金2000元，履约保证金不计利息；乙方累计欠交租金6个月及以上的，甲方有权单方面解除本合同，强制收回租赁资产。在合同履行过程中，因王建雄、陈明芳拖欠2014年12月1日至2016年6月22日共19个月的租金，房管局于2016年3月21日向王建雄、陈明芳发出催款函、律师函，要求其二人于2016年3月28日前缴清十六个月租金2896元，逾期未履行房管局将采取诉讼方式，申请强制执行追缴欠款、清退住宅。王建雄、陈明芳承认收到函件但拒绝签收。王建雄、陈明芳先后于2015年3月31日向房管局缴纳2013年11月至2014年1月的租金，于2015年5月6日缴纳2014年2月的租金，于2015年6月16日缴纳2014年3月至4月的租金，于2015年7月23日缴纳2014年5月至6月的�金，于2016年2月2日缴纳2014年7月至11月的租金。房管局2016年6月28日以王建雄、陈明芳拖欠上述2014年12月1日至2016年6月22日期间的租金为由向本院起诉，要求解除与王建雄、陈明芳之间的《房屋租赁合同》，并支付拖欠租金3439元、滞纳金290元。上述事实，有房管局提供的《租赁合同》、催款函、律师函、特快专递寄件单、催缴房租记录表等原件及复印件各一份、王建雄提供的租金收入票据原件五份及双方当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审查证，可以采信。本院认为，房管局与王建雄、陈明芳签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行。因王建雄、陈明芳拖欠2014年12月1日至2016年6月30日共19个月的租金，根据双方签订的租赁合同约定，王建雄、陈明芳累计欠交租金六个月及以上，房管局即有权单方面解除本合同，强制收回租赁资产。现房管局要求解除与王建雄、陈明芳签订的租赁合同，并要求王建雄、陈明芳腾空讼争租赁房产返还房管局，事实理由成立，予以采纳。王建雄、陈明芳辩称其已缴纳2015年的房租，因其提交五张福建省政府非税收入票据均载明收费用途为2014年1月至11月房租，故对王建雄、陈明芳的该项主张不予认可。房管局要求王建雄、陈明芳支付尚欠的租金合计3439元，并参照合同约定支付从2016年7月1日起至实际返还租赁房屋止的租金，符合法律规定，应予支持。因租赁合同约定逾期缴纳租金的，每逾期一天按实欠租金的3‰加收取滞纳金，该滞纳金的约定应视为双方对违约金的计算方式所作出的，现房管局要求王建雄、陈明芳支付从2014年12月1日至2016年6月22日每日按应缴费用0.3‰计算的违约金的主张，在法律规定允许的范围内，故予以采�。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条的规定，判决如下：一、解除永安市房产管理局与王建雄、陈明芳于2015年5月28日签订的《租赁合同》［合同编号：（2015）第22YX032号］；二、王建雄、陈明芳应于本判决生效后三十日内腾空永安市平安小区171号110室的房产并返还永安市房产管理局；三、王建雄、陈明芳于本判决生效后十日内支付尚欠永安市房产管理局2014年12月1日至2016年6月30日期间的房屋租金人民币3439元，并支付违约金290元，同时参照181元/月的标准从2016年7月1日起支付房屋占有使用费至永安市平安小区171号110室的房产实际返还永安市房产管理局时止。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王建雄、陈明芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  徐建英二〇一六年九月二十三日书记员  徐卉雨附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物�付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为＜中华人民共和国合同法＞第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。