辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽02民终1741号
上诉人（原审被告）：大连润德君城房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街27号。
法定代表人：王德利，该公司董事长。
委托代理人：任婧，辽宁兴中律师事务所律师。
委托代理人：张鹏，辽宁兴中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴优。
委托代理人：宋强，辽宁利金律师事务所律师。
原审原告吴优与原审被告大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称润德公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年8月3日作出（2015）西民初字第2305号民事判决，润德公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人润德公司的委托代理人任婧、被上诉人吴优的委托代理人宋强到庭参加诉讼。
原告吴优一审诉称：2009年11月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市西岗区泰公街54号商品房一套。合同签订后原告按约定付清全部购房款2，884，968元。2010年12月14日，被告向原告发出入住通知书，双方于2011年1月1日办理商品房交接手续。按双方合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，宽限期不超过一年。但被告直至2013年5月31日才完成办理上述产权登记手续。综上，被告迟延办理产权登记手续的行为构成违约，应当按照合同约定及相关法律规定承担违约责任，向原告支付违约金。现诉至法院，请求判令被告支付原告自2012年4月2日至2013年5月31日违约金300，906.10元（2，884，968元×6%×1.5÷365×423天）。
被告润德公司一审辩称：不同意原告诉讼请求。l.《商品房买卖合同》第十五条已经约定，迟延办理产权证的违约责任只有一种，即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起10日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人的损失”，本案原告未予退房，则不应产生迟延办理产权证违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应在该房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人给予出卖人合理期限继续办理，但不超过一年，否则按本条第一款处理”，第十五条第一款约定“买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起10日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人的损失”。从本条约定可知，若原告就迟延办理产权证主张违约金，仅能主张退房，获得“已付房款的0.1%作为赔偿损失”，而不能主张继续履行合同及违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用前提为“除当事人有特殊约定外”，而本案《商品房买卖合同》第十五条“买受人仅能通过退房得到损失赔偿”即属于当事人的特殊约定。故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，而应遵从合同当事人的意思自治，按照合同第十五条内容进行判决。2.即便考虑适用第十八条规定，根据《民法通则》第一百三十五条规定，只能起诉前两年民事权利可以得到法院的保护。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告所主张从2012年4月2日开始计算违约金，暂不论从该日计算是否具有事实依据和法律依据，单依据诉讼时效的法律规定，原告主张2012年4月2日的违约金应当在2014年4月2日前主张方可得到人民法院的保护。如此类推，原告主张2012年4月3日的违约金应当在2014年4月3日前主张方可得到人民法院的保护。现原告于2015年5月20日通过向法院起诉的方式向被告主张迟延办理产权证违约金，根据《民法通则》第一百三十五条规定，尚在诉讼时效期内的时间段仅为2013年5月21日至2015年5月20日（立案日）。另，根据原告所陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》第15条约定，被告的义务为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”，被告于2013年5月24日取得初始产权证，被告已完成合同约定义务，被告自2013年5月24日起无需再承担违约责任。结合诉讼时效规定，法院能保护原告主张迟延办理产权证违约金民事权利的时间段可知，原告主张迟延办理产权证违约金的时间段仅2013年5月21日至2013年5月24日尚未超过诉讼时效的规定。对于原告所主张的其他时间段的，恳请法院予以驳回诉讼请求。3.原告计算方式有误，应以实际交付房屋时间开始计算被告履行提供资料义务的开始时间，而不是通知时间。根据原告陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》第15条约定，开始计算被告履行提供资料的时间应为“房屋交付使用后”，不是原告所主张的“通知入住时间”。本案原告实际入住时间为2011年1月14日。
一审法院经审理查明事实后，作出如下判决：被告大连润德君城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告吴优逾期违约金293，081元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费5815元（原告已预交），由原告吴优负担115元，由被告大连润德君城房地产开发有限公司负担5700元。
润德公司上诉的理由及请求是：1.案涉《商品房买卖合同》第十五条已经约定，迟延办理产权证的违约责任只有一种，即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起10日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人的损失”，本案被上诉人未予退房，则不应产生迟延办理产权证违约金。2.即使适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，也存在诉讼时效问题。被上诉人于2015年5月20日起诉主张迟延办证违约金，根据《民法通则》第一百三十五条的规定，2013年5月21日至2015年5月20日的民事权利尚在诉讼时效期间。根据双方合同约定，上诉人的义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”，上诉人完成合同义务后即不应再承担违约责任。上诉人于2013年5月24日取得初始产权登记，已完成合同约定义务，故自2013年5月24日起无需再承担违约责任。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
吴优二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。1.上诉人迟延办证构成违约，应当承担责任，上诉人提出退房有违约金不退房没有违约金，不符合合同及法律规定。2.合同中没有约定违约金的支付期限，诉讼时效应从可以办理产权证书起算，因为截止至该日不会产生新的违约金。
本院认为，本案现有证据显示同一小区的同类案件现正处于辽宁省高级人民法院再审过程中。为了统一裁判尺度，防止出现与再审结果相冲突的情况，故将此案发回重审，由一审法院对上述问题予以核实后再行处理。另外，诉讼时效应从当事人知道或应当知道权利受侵害之日开始起算。一审法院认定“商品房买卖合同中未对违约金的支付期限作出约定，此情形下，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害”是否妥当，望重审时一并考虑。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2305号民事判决；
二、发回大连市西岗区人民法院重审。
二审案件受理费5700元（上诉人预交），退回上诉人大连润德君城房地产开发有限公司。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 丁大勇
二〇一六年三月二十五日
书记员 王 晨