山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1083民初2052号原告:徐宏诚。委托诉讼代理人：吴桀，江西柴桑律师事务所律师。被告：山东国信置业有限公司，住所地：山东省乳山市海阳所镇龙海山庄。法定代表人：能丽，总经理。委托诉讼代理人：宋旭杰，公司职工。委托诉讼代理人：陈京海，乳山持正法律服务所工作人员。原告徐宏诚诉被告山东国信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐宏诚的委托诉讼代理人吴桀，被告山东国信置业有限公司的委托诉讼代理人宋旭杰、陈京海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐宏诚向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告交付因购买乳山市海阳所镇西黄岛九号小区8幢1单元401号房、8幢1单元402号房所签订的《商品房买卖合同》各一份；2、要求被告向原告交付乳山市海阳所镇西黄岛九号小区8幢1单元401号房、8幢1单元402号房，并为原告办理上述房屋的所有权登记；3、要求被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告徐宏诚是我国台湾地区居民，2013年在被告处购买了乳山市海阳所镇西黄岛九号小区8幢1单元401号房、8幢1单元402号房，两套房屋成交金额均为人民币720630元（合计金额为人民币1441260元）。原告先后分别向被告及其委托销售代理商北京蓝色经典房地产经纪有限公司交付了全部购房款。被告要求原告在上述两套房屋的《商品房买卖合同》上签字并寄回被告后，虽经原告一再要求，被告却拒绝向原告交付本应由原告持有的两份《商品房买卖合同》。被告拒绝向原告交付上述房屋以及为原告办理房屋所有权登记手续。被告的以上行为背信弃义，原告曾向威海仲裁委员会提起仲裁，因被告否认仲裁条款之存在，该委于2015年12月29日作出仲裁决定书，对原告提起的仲裁不再审理。为维护原告的合法权益，提起诉讼要求支持其诉讼请求。被告山东国信置业有限公司辩称，原告在2014年10月24日向被告购买8-1-401、8-1-402两套房产，每套房产各支付5万元定金，并签订了认购协议。两套房产付款方式均为分期付款：首付款360630元，其中2014年10月24日付定金5万元，剩余房款于2014年12月30日前付清。但是原告只支付了5万元定金，剩余购房款至今未支付。经审理查明，付款情况：1、2013年11月12日，柯于秀通过工商银行的账户转给陈军15万元；2、2013年11月14日，柯于秀通过工商银行的账户转给陈军35万元；3、2013年12月13日，柯于秀通过工商银行的账户转给陈军96.25万元；4、2013年12月14日，柯于秀通过工商银行的账户转给陈军10万元5、2014年1月4日，柯于秀通过工商银行的账户转给陈军11.85万元；6、2014年10月20日17时07分，原告称由柯京妮账号62×××*3转账到陆志萍账号62×××71款项为5万元；7、2014年10月20日17时32分的ATM机取款凭条，原告称系自柯京妮卡号62×××*5取款5000元，直接交付给陆志萍；8、2014年10月20日17时35分，原告称系由柯京妮卡号为62×××*5转账给陈军4.1万元。以上为原告提交的银行凭证予以证实的事实。被告山东国信置业有限公司提交的其公司工行账号16×××34自2014年7月5日到2015年6月9日明细账及2014年10月24日业务回单（收款）凭证证实,2014年10月24日，由柯于秀的账号90×××01转账100000元到被告上述银行账号。被告山东国信置业有限公司提交的其公司建行账号37×××49自2014年3月20日到2014年3月31日明细账证实，原告所提交的有关案外人周洪民支付购房款的情况，周洪民直接将购房款75000元支付给被告。二、收据、承诺书及授权委托书：北京蓝色经典房地产经纪有限公司于2014年3月7日出具收到条一份，写明：“收款凭条，今收到柯京妮（台胞证号：06433707）西皇岛-九号建案7号楼105室房屋余款合计63万元，陆志萍。”北京蓝色经典房地产经纪有限公司于2014年12月12日出具收到条一份，写明：“收款凭条，今收到徐宏诚（台胞证号：02719466）西皇岛-九号建案8号楼401室、402室房屋余款合计1341260元，陆志萍。”2013年8月11日，被告山东国信置业有限公司为柯于秀出具一份收据，证实柯于秀支付7#-3-105室房款5000元。2014年10月24日，被告山东国信置业有限公司为原告徐宏诚出具收据两份，分别为收到8#-1-401、402室定金各5万元，注明为“柯于秀打款”。2013年11月13日，北京蓝色经典房地产经纪有限公司出具承诺书一份，写明：“承诺书，由山东国信置业有限公司所开发，位于山东省威海市大乳山滨海旅游度假区内建案西皇岛-九号MINI别墅7号楼105室，其房屋余款人民币28万元由本人支付，如若因本人个人因素，未能按时或没有支付房屋余款给开发商，而导致该房屋业主（柯京妮女士）与开发商（山东国信置业有限公司）发生购房合同纠纷，致使业主（柯京妮女士）蒙受经济损失，本人愿意承担业主（柯京妮女士）的所有经济损失及其可能衍生的一切法律后果。空口无凭，特立此承诺书为证。”陆志萍在落款承诺人处签字，并加盖了北京蓝色经典房地产经纪有限公司的公章，陆志萍身份证号：。2014年9月26日，陈军通过短信以照片的形式向柯京妮发送了一份授权委托书，内容为“授权委托书，甲方：山东国信置业有限公司，乙方：北京蓝色经典房地产经纪有限公司，兹有甲方授权并委托乙方在全国范围内销售甲方在国家AAAA级景区大乳山滨海旅游度假区开发建造的西望岛九号项目。乙方在销售过程中的一切行为均代表甲方，与甲方的行为具有同等法律效力。但乙方在销售过程中不得作虚假、夸大宣传，否则造成的一切后果和责任由乙方承担。”该授权委托书落款时间为2014年5月7日，乙方加盖的为北京蓝色经典房地产经纪有限公司的公章，甲方加盖的为“山东国信置业有限公司”字样的印章，该印章没有编码，被告山东国信置业有限公司提交了其公司公章，经过取证，被告公司公章上有编码。三、认购协议书、商品房买卖合同：被告山东国信置业有限公司提交了一份《大乳山戴斯酒店西皇岛·九号项目商品房认购书》，签订时间为2013年8月11日，该认购协议认购人为柯于秀，约定柯于秀认购被告开发的位于7#3单元105号房产一处，建筑面积46.05平方米，购房款为68万元。定金交纳中约定：签订本《认购书》当日，必须交纳定金5000元，2013年8月26日前补齐定金45000元并存入开发商以下指定账户：开户行：1、中国建设银行乳山支行银滩分理处，账号：37×××49,2、威海市商业银行乳山支行，账号：88×××32。付款方式为签订《商品房买卖合同》时一次性交齐总价款。该认购协议销售中心审批一栏中手写内容“15日内补齐定金45000元整，1个月之内补齐全款”。被告山东国信置业有限公司提交了另外一份《大乳山戴斯酒店西皇岛·九号项目商品房认购协议书》，签订时间为2013年9月7日，该认购协议认购人为周洪民，约定周洪民认购被告开发的位于7#1单元302号房产一处。被告以此结合前述周洪民付款记录证实周洪民是直接向被告支付购房款。原告提交的照片中显示关于401、402两套房产存在过两份合同：一份是2014年11月23日，这份合同有被告公司盖章，原告签字及手印，原告称之所以其手中只有照片，是因为被告工作人员告知原告签字及手印不符合要求，而被被告收回了这两份合同；一份是2014年12月19日的合同最后一页照片，这份合同是原告应被告要求重新签字捺手印后邮寄给被告前，原告所留存照片；被告提交了这份合同原件，上面只有原告签字按手印，称被告之所以未盖章，是因为原告只是支付5万元定金，其余购房款均未支付。2014年12月19日的两份商品房买卖合同中，出卖人均为被告山东国信置业有限公司，买受人均为原告徐宏诚。两套房产分别为位于山东省乳山市海阳所镇西皇岛九号小区8幢1单元401号房、402号房，两套房屋建筑面积均为53.38元，购房款均为720630元。两份合同第六条付款方式及期限均约定：买受人按下列第2种方式按期付款：1、一次性付款。2、分期付款：应付首付款360630元，其中2014年10月24日已付定金50000元，首付余款310630元于2014年11月5日前付清；2014年12月5日前付清150000元；尾款210000元于2014年12月30日前一次性付清。第七条买受人逾期付款的违约责任约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、取得房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案证。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、…。四、原告提交的短信聊天记录打印件：1、柯京妮与陈军的聊天记录，时间为2014年9月19日到2014年12月3日，主要内容为：柯京妮连续发短信给陈军，询问其2013年11月份购买的7#-3-105号房屋为什么只收到一份认购协议书，为什么没有正式的商品房买卖合同；柯京妮认为已经付清了该套房产的购房款，为什么售楼处又发出了催交购房款的通知书；柯京妮代徐宏诚追问陈军的公司是否有代为销售被告房产的资格；柯京妮告知陈军关于涉案房产的两份合同已经邮寄给陈军，询问陈军是否收到，并询问陈军涉案房产的价格是否有协商的余地。陈军回复短信很少，对于7#-3-105号房屋的的事情回复说会协调好；陈军于2014年9月26-27日回复柯京妮的短信中代陆志萍将涉案的授权委托书以照片的形式转发给柯京妮。2、2014年9月21日到2014年12月20日期间，徐宏诚与陆志萍、陈军之间的往来短信，主要内容：徐宏诚询问7#-3-105室房产正式的商品房买卖合同为什么没有给；涉案房产的购房款是否有协商的余地；询问陆志萍的公司是否有代为销售被告房产的资格；询问关于涉案两套房产商品房买卖合同的有关情况。陆志萍用较长篇幅描述涉案房产值得投资的理由；陆志萍通过陈军以照片的形式发给柯京妮涉案授权委托书；陆志萍对涉案商品房买卖合同的有关情况没有直接正面的回复内容。3、柯京妮、徐宏诚与宋苗苗的短信记录：双方之间的短信主要内容是关于涉案商品房买卖合同能否修改的情况以及修改签字的情况。五、原告提交了威海仲裁委员会（2015）威仲字第234号决定书以及仲裁庭审笔录，该案曾在威海仲裁委员会处理过，因为未能提供仲裁条款的充分证据被仲裁机构驳回了仲裁申请。另查明，涉案当事人之间的法律关系如下：柯京妮系原告徐宏诚的妻子，柯于秀系原告徐宏诚的岳母。原告称陆志萍与陈军应该曾是夫妻关系，但无法提供有关证据材料；陆志萍在2014年4月21日前系北京蓝色经典房地产经纪有限公司的法定代表人，陈军在2014年4月21日后系北京蓝色经典房地产经纪有限公司的法定代表人。北京蓝色经典房地产经纪有限公司成立于2007年7月11日，经营范围从事房地产经纪业务、房地产信息咨询、展览服务，注册资本50万元，类型为有限责任公司，住所地为北京市朝阳区左家庄东里9号楼1层9-2。此案经调解无效。上述事实有原、被告双方陈述，原告提交的银行凭证、付款收据、涉案商品房买卖合同照片打印件、（2015）威仲字第234号决定书以及仲裁庭审笔录、短信聊天记录打印件、授权委托照片打印件、承诺书、工商登记材料，被告提交的认购协议书复印件、涉案商品房买卖合同复印件、收据复印件、银行明细及业务单凭证等证据在案为证。本院认为，原告徐宏诚与被告山东国信置业有限公司之间签订的关于位于山东省乳山市海阳所镇西皇岛九号小区8幢1单元401号房、402号房的商品房买卖合同，是双方当事人真实自愿的意思表示，并不违反相关法律规定，应当认定为有效合同。原、被告均应当按照合同约定履行各自的权利与义务。根据合同约定的付款义务和房屋交付时间，可以证实付款义务在先，交房义务在后。故本案争议焦点主要为原告徐宏诚是否完成涉案合同约定的交款义务。根据本案查明情况，对该争议焦点分析意见如下：原告徐宏诚所主张的其已经完成付款义务的主要依据是通过原告所提交的银行凭证所证实的其岳母柯于秀转款给陈军，陆志萍、陈军先后担任北京蓝色经典房地产经纪有限公司的法定代表人。根据该二人提供的授权委托书照片显示内容北京蓝色经典房地产经纪有限公司的一切行为均代表被告。原告据此认为其岳母柯于秀向陈军付款便已经完成了其关于涉案合同中的付款义务。本院认为，原告的以上主张并不成立：首先，原告的岳母柯于秀向陈军转款时，原、被告并未签订涉案商品房买卖合同。即使北京蓝色经典房地产经纪有限公司认可陈军收到的款项系代表该公司所收取，也不能据此认定北京蓝色经典房地产经纪有限公司收取款项的行为均系代表被告所为，因为该公司与被告系两个独立的公司法人，享有独立的民事主体资格。其次，原告所提交的授权委托书上的印章并非被告公司的印章，因为被告公司的印章上有编码，而原告提交的照片上的授权委托书上的印章并无编码，无法证实这份授权委托书是由被告出具给北京蓝色经典房地产经纪有限公司。这份授权委托书上的落款时间为2014年5月7日，原告之岳母柯于秀的付款时间基本是在此之前已经完成，从付款时间看，也是在授权委托书之前；原告对此的解释为其在付款时已经看到过相关授权委托书，只是当时没有得到相关书面文件，根据原告提交的短信聊天记录可以证实，直到2014年9月份原告还一直在询问案外人有无代为销售被告房产的资格的相关证明文件，这明显证实原告关于此问题的解释意见存在相互矛盾之处。再次，原告及其亲属向被告购买的房产并非仅仅是涉案的两套房产，从被告提交的认购协议书可以证实，早在2013年8月11日，已经认购过被告开发的位于山东省乳山市海阳所镇西皇岛九号小区7幢3单元105号房，该认购协议可以证实的内容：原告在此认购书签订时已经知晓，购房款是应当直接支付给被告公司账户的，而且该认购书上被告的公章是有编码的，由此，原告也应当知晓案外人通过短信发给其的授权委托书照片是有问题的，因为公章上的编码的有无是显而易见的事实。最后，原告在与被告签订涉案商品房买卖合同时，再次向被告支付涉案两套房产的定金各5万元，这也可以证实，原告向案外人的付款，并不能完成其关于涉案房产的付款义务，因为根据原告提交的付款凭证，其所支付的款项已经超过了涉案两套商品房的购房款，既然原告认为其向案外人付款便视为其已经完成向被告的付款义务，那么原告完全没必要再向被告支付涉案购房款的定金，这显然是与正常的交易习惯不符的行为。另外，从原告提交的证据中，还有一份案外人北京蓝色经典房地产经纪有限公司关于位于山东省乳山市海阳所镇西皇岛九号小区7幢3单元105号房购房款支付情况的承诺书，这份承诺书的内容也反映了，案外人所收款项并不能直接代表被告公司。综上所述，原告所提交的证据无法证实其已经按照合同约定完成了涉案商品房买卖合同的付款义务，原告在未完成付款义务的情况下，便要求被告按照合同约定交付涉案房产，缺乏法律依据，故对于原告要求被告向原告交付位于山东省乳山市海阳所镇西皇岛九号小区8幢1单元401号房、8幢1单元402号房，并为原告办理上述房屋的所有权登记的诉讼请求，本院不予支持。根据查明的事实，涉案商品房买卖合同的文本三份均在被告处，现原告要求被告向原告交付因购买乳山市海阳所镇西皇岛九号小区8幢1单元401号房、8幢1单元402号房所签订的《商品房买卖合同》各一份，于法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东国信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐宏诚交付因购买位于山东省乳山市海阳所镇西皇岛九号小区8幢1单元401号房、8幢1单元402号房所签订的《商品房买卖合同》文本各一份。二、驳回原告徐宏诚要求被告山东国信置业有限公司向原告交付位于山东省乳山市海阳所镇西皇岛九号小区8幢1单元401号房、8幢1单元402号房，并为原告办理上述房屋的所有权登记的诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐宏诚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  侯现章人民陪审员  宋吉坤人民陪审员  吕少波二〇一七年十二月二十八日书 记 员  徐 佳