湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民一初字第1880号
原告陈丽华，女。
委托代理人陶胜军，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告张家界宏力置业有限公司，住所地张家界市永定区永定办事处解放居委会教场路36号。
法定代表人鲁成国，董事长。
原告陈丽华诉被告张家界宏力置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法由审判员吕大勇担任审判长，与人民陪审员王婷、龚丽琼组成合议庭，代理书记员卢娜娜担任法庭记录，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告陈丽华的委托代理人陶胜军到庭参加诉讼，被告张家界宏力置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丽华诉称：原、被告双方于2010年2月24日签订了《张家界市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的时代港湾项目中的第S-2栋19层B1902号住宅商品房，建筑面积共78.22平方米，单价为1823.51元／平方米，总价款为142635元，被告应于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房验收合格后交付原告使用，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告完全履行了合同约定的义务。而被告却不按合同约定积极履行，怠于施工，时至今日，该房产还不通水、电等，小区的配套设施也还未完善，各项指标都达不到相关职能部门验收合格的标准，而不能给原告交房。其间，原告同其他受害业主一起多次与被告交涉，并到区委、区政府、市委、市政府等相关职能部门反映情况，要求被告按合同约定履行义务，承担相应的违约责任，但都无济于事。被告反而要无理向原告收取法律明文禁止收取的水、电上户费、门禁费及空置物业费。原告认为双方签订的商品房买卖合同依法有效，被告迟迟不给原告按法定的交房标准交房，严重侵害了原告的合法权益，现要求判令被告按合同约定支付逾期交房（2011年7月1日至2015年10月8日共计1557天）违约金22202元，并按每日已付房款的万分之一计算至实际交房之日止。
原告陈丽华为证实其诉讼请求，提交了以下证据：
1、原、被告双方于2010年2月24日签订的《张家界市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明：（1）原、被告双方形成了商品房买卖合同关系；（2）约定了交易房产的面积、总房价款、付款方式以及交房条件、违约责任；
2、2010年5月24日的销售不动产预收购房款专用收款收据复印件一份，拟证明原告按约向被告支付了购房首付款28635元；
3、住房贷款合同复印件一份，拟证明原告以按揭的方式向中国银行贷款114000元，用于向被告支付了除首付款以外的购房款；
4、被告与张家界祥宇市政工程有限责任公司于2011年9月21日签订的《供水安装施工合同》复印件一份，拟证明被告在2011年9月21日才签订供水施工合同，不能按合同约定的交房标准、期限交房的事实；
5、（2013）张定法行初字第18号行政判决书复印件一份，拟证明至2013年1月4日“时代港湾”小区配套设施还不完备，达不到交房条件的事实；
6、被告于2014年5月13日发出的“致时代港湾全体业主的公开信”复印件一份，拟证明至2014年5月13日，时代港湾小区还未安装供电线路、未通电的事实；
7、2014年11月18日，“时代港湾”小区物业办公室贴出的通知复印件一份，拟证明被告于2014年11月18日才开始安装供电线路和电表，拆除原来已住购房户临时供电线路的事实；
8、时代港湾购房户的网上发帖复印件一份，拟证明购房户因被告没有按期交房，以各种方式反映诉求，主张权利，要求开发商继续履行合同，同时也证明了主张权利的诉讼时效因原告在不断主张权利而中断的事实；
9、2014年11月24日，永定区区级领导接待人民群众来访登记表复印件一份，拟证明原告等人多次向永定区人民政府反映情况，主张权利，当时被告法定代表人熊寿民也参加了，未提出诉讼时效的问题，再一次中断了本案的诉讼时效的事实；
10、被告收费清单复印件一份，拟证明被告拟向原告收取不合法费用包括：面积补差款、水、电上户费、空置物业费。
被告张家界宏力置业有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的诉讼权利。
本院对原告提交的证据进行了审查，结合原告的陈述，综合全案分析后认为：原告提交的证据，来源合法，真实有效，符合客观事实，本院予以确认。
根据本院确认的证据、已审结的同类型起诉被告的案件及原告的陈述，可以认定以下事实：
被告开发建设的时代港湾综合商住楼项目，位于张家界市永定区西溪坪办事处彭家巷居委会，规划建设为8栋商住楼，其中二期四栋。2009年8月1日，被告作为甲方，与乙方张家界市永定区机关事务管理服务中心签订了《商品房团队订购协议书》，将被告开发的“时代港湾”二期当中的三栋481套商品房作为永定区直副科级以上行政机关和事业单位干部职工团购房。该协议第5条约定：乙方张家界市永定区机关事务管理服务中心应在本协议签订后15日内向甲方提交购房者名册，并按每一购房户2万元的标准收齐诚意金，由甲方专户储存，乙方监控。根据甲方施工进度，经乙方及乙方购房户代表确认后，甲方可使用。15日以后，甲方不接受乙方新的购房者和诚意金。已确定的购房者不得向本协议第2条以外的人员转让，向本协议第2条以外的人员转让的，须经乙方同意。在签订《商品房买卖合同》后，甲方不再办理更名转让手续，未经甲方办理更名手续的转让行为无效。第8条还约定：甲、乙双方共同组织购房者选定房型和房号，楼层差价在均价范围内由双方与购房户代表根据实际情况确定。本协议签订后，甲、乙双方组织购房户抓阄选房，选房不满意不愿购买的，退还其所交的2万元诚意金。甲方取得商品房预售许可证并向乙方发出签订《商品房买卖合同》通知后30日内，购房户应与甲方签订《商品房买卖合同》（《商品房买卖合同》不得与本协议相抵触），逾期未签的，视为放弃购买。
2010年2月8日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号分别为张房售许字（2010）第0019号、0020号两份商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾S-1、S-2栋商品房预售。2010年11月30日，张家界市房地产管理局给被告颁发了编号为张房售许字（2010）第0072号商品房预售许可证，准许被告对其开发建设的时代港湾坐南朝北（第）3栋商品房预售。
2010年2月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20100019B1902），该合同约定：原告购买被告开发建设的“时代港湾”项目中的S-2栋19层B1902号住宅商品房，合同约定建筑面积共78.22平方米，按建筑面积计算，单价为1823.51元／平方米，总价款为142635元，首付款28635元于2010年2月28日支付，剩余房款114000元采用银行按揭方式支付。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期未超过10日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金。合同第十条约定：被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。合同附件二对外墙、公共区域装修标准、室内装修标准、电梯配置进行了明确的约定。合同第十九条第二款约定：出卖人以聘请方式选聘张家界时代港塆物业服务有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2010年8月1日至2015年7月31日，收费标准和起始时间为待定。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》。
2010年5月24日，原告向被告交纳了购房首付款28635元。2010年7月7日，原告向中国银行股份有限公司张家界分行申请了住房贷款，支付了余下的购房款114000元。
2011年5月16日，张家界市华顺监理有限责任公司时代港湾综合商住楼项目监理部对S-2栋楼盘主体进行了验收，并形成了分部（子分部）工程质量验收记录，监理结论为“符合要求”。针对该栋房屋再无其他验收记录或报告。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，被告通过打电话、发短信的方式，通知原告交接收房屋。因被告未按约定书面通知原告接收房屋，水、电管线铺设及其他基础配套设施配置未到位，且被告要求原告收房时交纳水、电上户费、空置物业费等，原告一直拒绝交纳和接收房屋。同时不断有购房户网络发帖或组织上访，反映被告未按合同约定的期限、标准如期交房。
2011年9月21日，被告与张家界祥宇市政工程有限责任公司签订《供水施工合同》，约定被告将时代港湾小区室外生活用水及室外消防给水安装工程发包给后者，合同工期天数45天，合同价款1600000元等。但至2014年底才基本完成供水入户。2014年11月18日，被告完成对S-1、S-2、S-3栋居户线路铺设，全面通电，同时使用电卡计量，但其供电模式仍属于“二次供电”。
本院认为：原、被告双方于2010年2月24日签订的《张家界市商品房买卖合同》，确为双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同。因此，原、被告双方均应按该合同约定履行各自的义务。本案原告已按合同要求履行了义务，而被告在交房期限届满并以短信方式发布交房信息时，供水、供电等相关设施远未达到合同约定的交房标准，对此，被告在2013年张家界树人职业学校不服张家界市房地产管理局城市拆迁补偿安置行政裁决一案中也已自认：“小区配套设施不完备而无法入住”，并在2014年先后两次在小区张贴告示，承诺完善，故可认定被告在合同约定的交房期限内未达到合同第十四条约定的交房标准。原告拒绝收房，理由正当。因此，被告的行为已构成逾期交房违约，并应按照合同约定承担违约责任。原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，理由成立，符合合同约定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供任何证据证实因被告延期交房行为致其实际遭受损失的情况，且在本院已审理的其他购房者诉被告商品房预售合同纠纷系列案件中，被告已提出要求调低违约金计算比例的请求，故本院综合全案考虑，原、被告双方在合同中约定的每日按已付房款万分之一的标准支付延期交房违约金酌情调整为万分之零点五。被告至今未交房，其承担违约延期交房责任的期间应为2011年7月1日起至实际交房之日止，被告应承担2011年7月1日至2015年10月8日期间的违约金应为11139.8元（已付房款142635元×1562日×0.00005）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张家界宏力置业有限公司支付原告陈丽华2011年7月1日至2015年10月8日期间延期交房违约金11139.8元；限本判决生效后五日内履行完毕；
二、被告张家界宏力置业有限公司每日按已付房款142635元的万分之零点五的标准，支付原告陈丽华自2015年10月9日起至实际交房之日止期间的延期交房违约金；
三、驳回原告陈丽华的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费355元，原告陈丽华负担155元，被告张家界宏力置业有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 吕大勇
人民陪审员 王 婷
人民陪审员 龚丽琼
二〇一六年三月十四日
代理书记员 卢娜娜
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。