山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁04民终517号上诉人（原审原告）：陈茂淦，男，1954年11月21日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人（原审原告）：贾淑娟，女，1957年10月19日出生，汉族，住枣庄市市中区，系陈茂淦之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：王东伟，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王锦典，男，1951年9月15日出生，汉族，住枣庄市峄城区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李锋，山东法扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙晋兰，女，1952年2月5日出生，汉族，住枣庄市峄城区，系王锦典之妻。委托诉讼代理人（特别授权代理）：汪喆，山东法扬律师事务所律师。原审第三人：徐小东，男，1983年11月5日出生，汉族，住枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：孙守刚，枣庄峄城泓扬法律服务所法律工作者。原审第三人：李文龙，男，1970年9月7日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人陈茂淦、贾淑娟因与被上诉人王锦典、孙晋兰、原审第三人徐小东、李文龙债权人撤销权纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2016）鲁0402民初326号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈茂淦、贾淑娟上诉请求：1.撤销（2016）鲁0402民初326号民事判决，依法改判撤销被上诉人王锦典、孙晋兰与原审第三人徐小东签订的房屋买卖协议；2.一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，徐小东购买争议房屋在缔结合同中存在重大过失，不属于善意取得。1.徐小东是2015年6月25日办理房屋过户手续，而本案争议房屋是2009年11月21日即案外人陈竟华居住生活至今。王锦典、孙晋兰与陈茂淦、贾淑娟签订退房协议，陈茂淦、贾淑娟将该房卖给陈竟华，陈竟华之弟陈德文替其姐看管房屋。在徐小东诉陈德文（2015）市中民初字第2624号侵权纠纷一案中，生效法律文书已判决陈德文腾房，也可以证实房屋由他人占有使用。2.买房先看房，这是常理。徐小东应当知道而不去查看，就不构成善意。3.徐小东提交的地税局发票，其中核定价格是纳税的依据，而不是市场价格。任何物品的价格应依据《价格法》由物价部门及有相应资质的中介机构认定其同期、当地市场价格。房产档案具有公示效力，其记载的38万元是双方的交易价格，应以记载为准。根据2015年枣庄房地产行情，枣庄市市中区文化北里第二层房屋均价也在4，500元/平方米以上。该房屋建筑面积为127.58平方米，房屋价款应在57万元以上。王锦典、孙晋兰与徐小东房屋买卖价款明显低于市场合理价格。二、我国法律关于不动产转让交付规定是转移所有权加转移占有即登记加交付使用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十条均规定了不动产转让的交付条件。徐小东虽然转移了登记，但其自始未取得系争房屋的占有、使用权。因此，徐小东应依据其与王锦典、孙晋兰签订的房屋买卖协议约定，按照债权请求权向王锦典、孙晋兰主张违约责任，但不能要求陈茂淦、贾淑娟或合法占有人搬出。三、原审判决适用法律错误。原审依据的是《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的相关规定。该解释于2016年3月1日开始施行，在施行前一审已经立案。根据该解释第二十条规定，本案不应适用该解释。王锦典、孙晋兰辩称，一、王锦典、孙晋兰与徐小东签订的房屋买卖合同，房屋转让价格为40万元，与房产交易大厅地税部门的房屋核定价格只差1万元。能够证明其转让房屋价格即为市场价格，是以合理价格进行转让，不存在低价转让的情形。二、王锦典、孙晋兰转让涉案房屋时，房产权证书和房管部门的登记簿中均登记为王锦典、孙晋兰共有，是该房屋的所有权人。也就是说王锦典、孙晋兰具有合法转让权、处分权。其将涉案房屋转让他人是行使处分权的一种方式，与陈茂淦、贾淑娟没有关联。三、根据物权法第九条、第十四条、第十七条的规定，已经登记的以在不动产登记簿登记时发生效力。这说明王锦典、贾淑娟是涉案房屋所有权人。根据物权法第二十三条规定，动产和不动产发生法律效力的条件不同。本案针对的是不动产，应当认定王锦典、孙晋兰是涉案房屋所有权人，其转让房屋的行为是其行使处分权的一种外在表现，是有权转让的行为。四、王锦典、孙晋兰在2015年将房屋卖给徐小东，是有权合法转让，应当受法律保护。五、既然有权转让，转让合法有效，就不存在善意取得的情形。善意取得是因为出让方没有转让权的情形。徐小东陈述意见称，一、徐小东购买诉争房屋时主观为善意，构成善意取得。徐小东与王锦典、孙晋兰签订房屋买卖合同时，该房屋登记在王锦典、孙晋兰名下。房屋登记具有公示性，徐小东有理由相信诉争房屋就是王锦典、孙晋兰。陈茂淦、贾淑娟认为徐小东在缔结合同时存在重大过失，房屋价款不合理，并没有提供相应证据加以佐证。因此，应承担举证不能的法律责任。徐小东买房行为完全符合善意取得制度的法律适用应当同时具备的三个条件。二、徐小东购买房屋手续完备，已经依法办理房屋过户登记，房屋所有权归徐小东所有。本案中徐小东与王锦典、孙晋兰签订房屋买卖合同，并于2015年6月25日在枣庄市房管局办理过户登记，其交易程序完备、合法。根据物权法第十四条规定，徐小东已于2015年6月25日取得诉争房屋所有权。三、陈茂淦、贾淑娟主体不适格，其无权请求撤销徐小东与王锦典、孙晋兰之间的房屋买卖合同。陈茂淦、贾淑娟对诉争房屋至始至终没有取得过所有权。诉争房屋所有权过户给王锦典、孙晋兰之前，房屋登记在李文龙名下。王锦典、孙晋兰所有权是从李文龙处变更来的，徐小东的房屋所有权是从王锦典、孙晋兰处变更来。根据不动产物权法定原则，不动产取得须经法定部门登记方能变更取得。陈茂淦、贾淑娟对诉争房屋没有经过法定登记程序，其名字也从未记载于不动产登记簿上，没有房屋所有权。而且，即使王锦典、孙晋兰对诉争房屋构成无权处分，现徐小东已构成善意取得，且合同具有相对独立性，只约束合同双方当事人。因此，合同之外的陈茂淦、贾淑娟对本案房屋不享有撤销权。四、本案不属于民法调整范围，陈茂淦、贾淑娟应通过行政诉讼的方式解决。诉争房屋已登记到徐小东名下，徐小东已合法取得诉争房屋所有权。若陈茂淦、贾淑娟认为自己房屋所有权受到侵害，应通过行政诉讼方式解决，起诉枣庄市房管局撤销现有房产证，而不能通过民事程序来解决。陈茂淦、贾淑娟向一审法院起诉请求：1.依法撤销被告王锦典、孙晋兰与第三人徐小东之间签订的房屋买卖协议；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年年底，李文龙将其所有的位于枣庄市市中区文化北里21号楼东单元2层西户房屋出售给陈茂淦，约定售房款为36万元，陈茂淦交付给李文龙售房款36万元，双方未办理房产过户手续。后原告陈茂淦、贾淑娟又将上述房屋出卖给被告王锦典、孙晋兰，约定售房款36万元。2008年12月23日，被告王锦典为原告陈茂淦出具欠条一份，确认欠购房款36万元。2009年1月，李文龙按照陈茂淦的安排将其名下的房屋过户给王锦典、孙晋兰。王锦典于2009年4月2日给付陈茂淦购房款8万元，于2009年4月3日给付陈茂淦购房款3万元，剩余25万元购房款未能给付。2009年11月7日，王锦典为陈茂淦出具关于”文化北里11号楼东单二层西户房子问题的说明”，该说明载明：房子一套面积127㎡，原房为陈茂淦所有，后经协商以36万元的价格卖给我，期间我已付购房款11万元，尚欠25万元，只因没有购买能力，致使10个多月无法偿还25万元欠款，故经双方协商，将房屋退还给陈茂淦，陈茂淦应还回王锦典11万元房款，另外王锦典将该房正在市中农联社煤城信用社抵押贷款20万元，贷款由王锦典抓紧还上，取回房产证，办回过户。该说明中有”孙晋兰”三字。王锦典陈述，该说明系其单方为原告陈茂淦出具的，孙晋兰的签字也是王锦典书写。被告孙晋兰陈述”孙晋兰”三字不是其本人所写，是他人代写，而且孙晋兰本人不知情，该说明对孙晋兰不具有任何约束力。原告提交2009年11月21日房屋买卖协议书一份，用以证明被告将房屋退还原告后，原告又将该房屋以36万元的价格卖给其侄女陈竟华，只是由于该房屋还在被告名下，无法办理房产证过户，该房屋一直由陈竟华居住生活。2015年6月8日，卖方（甲方）王锦典、孙晋兰与买方（乙方）徐小东签订房屋买卖协议书，该协议书在枣庄市房地产监理处备案，该协议书约定，为明确双方权益和义务，经甲、乙双方协商，达成以下房屋买卖协议：1.甲方将坐落于中兴路文化北里21号楼东1单元2楼西户（产权证号002771**），建筑面积127.58㎡房产一处售与乙方。2.甲、乙双方协议房屋成交价为人民币38万元，3.交款方式：现金。4.甲方已经于2015年6月6日将上述房屋腾空正式交付给乙方。5.乙方已经于2015年6月6日将房款交付给甲方。6.房屋交易税费由甲方负担。7.甲、乙双方同意如发生产权纠纷，由甲、乙双方自行解决，本合同自签字之日起生效。2015年5月20日，王锦典收到徐小东购房款20万元。2015年6月28日，王锦典收到徐小东购房款20万元。契税纳税申报表载明，税务机关核定的房屋交易计税价格是417，114.54元。2015年6月25日，徐小东取得房屋的所有权证。2015年9月8日，徐小东将陈德文诉至原审法院，诉请停止侵权，返还房屋[(2015)市中民初字第2624号]。2015年11月25日，原审法院作出判决，陈德文于判决生效后十日内返还徐小东名下位于枣庄市市中区文化北里21号楼东1单元2楼西户的房屋，该判决已经生效。庭审时，针对原告提问，徐小东陈述：现金支付的房款，2015年5月20日在峄城区文昌小区给付的20万元，第二次是2015年6月28日在峄城区文昌小区给付的20万元，两次在场人都有王锦典、王安朝。我在2009年底去过很多次这个房子，对里边的构造、户型是很熟悉的，在2015年购买的时候就没有必要去看了，因为我去过很多次了。王安朝在房屋里设置了办公室，所以我不止一次去过那个房子。二被告认可徐小东的陈述内容。第三人李文龙不认可徐小东的陈述内容。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告王锦典承诺将本案诉争的房屋退回原告陈茂淦后，又将该房屋出售给第三人徐小东，原告陈茂淦与案件诉争房屋具有法律上的直接利害关系，符合民事诉讼法第一百一九条的规定，具有原告诉讼主体资格。王锦典、孙晋兰作为出卖人与买受人徐小东签订书面房屋买卖协议，双方在缔结合同过程中是否存在合同可撤销的法定事由，是本案的争议焦点。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。第十八条规定，物权法第一百零六条第一款第一项所称的”受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。第十九条规定，物权法第一百零六条第一款第二项所称”合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的”明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案徐小东与王锦典、孙晋兰签订房屋买卖协议书时，王锦典、孙晋兰系诉争房屋的登记所有权人，被告王锦典虽然隐瞒了已经承诺将房屋退回原告陈茂淦的实情，但是原告未能充分举证证明第三人徐小东对此知情，第三人徐小东支付了40万元的购房款，该购房款与税务机关核定的房屋交易计税价格417，114.54元相比，不属于明显不合理的低价，原告虽然陈述在徐小东与王锦典、孙晋兰签订房屋买卖协议书时，争议房屋的实际价值应在57万元以上，但是原告并未能举证证明，第三人徐小东在缔结合同过程中无重大过失，系善意取得房屋所有权。综上，原告诉请撤销被告王锦典、孙晋兰与第三人徐小东之间签订的房屋买卖协议，证据不足，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陈茂淦、贾淑娟的诉讼请求。案件受理费6，700元，由原告陈茂淦、贾淑娟负担。本院二审期间，上诉人陈茂淦、贾淑娟围绕上诉请求提交《预购商品房抵押权预告登记申请书》，欲证明徐小东在峄城区已经购买一处商品房，且办理抵押贷款手续。其不可能再次购买商品房，而且是全款。说明其与王锦典、孙晋兰之间没有真实交易，双方在一审中也没有提交付款凭证，双方存在恶意串通情形。被上诉人王锦典、孙晋兰质证称，王锦典已向徐小东出具收条。陈茂淦称在2009年将涉案房屋转让给陈竟华，但一审中其亦未提供付款凭证。原审第三人徐小东质证称，对该证据真实性无异议，但该证据与本案无关。该房屋是其用公积金贷款购买，涉案房屋是其父亲所给买房款。原审第三人徐小东提交执行申请书、枣庄市市中区人民法院执行情况说明、枣庄市市中区人民法院（2015）市中民初字第2624号民事判决书，欲证明因陈德文侵占涉案房屋，徐小东以返还原物为由诉至法院，判决生效后，徐小东申请强制执行。2016年3月2日经强制执行该房屋交付与徐小东。上诉人陈茂淦、贾淑娟质证称，（2016）鲁0402执89号执行卷宗仅有公告送达执行通知书公告，没有院长签发公告，且法律规定强制迁出房屋被搬出的财物，应由法院派人运至指定处所，交给被执行人，该说明内容违法；执行局是法院内设机构，没有向当事人出具证明的权利；陈德文与争议房屋没有关系，第三人徐小东错列被告；实际房主于2016年1月25日已诉讼，案号为（2016）鲁0402民初326号。被上诉人王锦典、孙晋兰质证称，该证据不仅能够证明涉案房屋已实际转移给第三人徐小东，也能反驳上诉人关于涉案房屋一直由上诉人占有、使用的陈述。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。本案中，被上诉人王锦典、孙晋兰作为出卖人将争议房屋出售给第三人徐小东，徐小东依法办理了争议房屋的产权过户及登记手续，并由产权登记机关向其颁发了争议房屋的所有权证，故徐小东依法取得了争议房屋的物权，是涉案房屋的物权权利人。陈茂淦、贾淑娟认为”王锦典、孙晋兰在明知将房屋退回原告后，又把房屋卖与徐小东，存在故意欺诈，应予撤销”，其对该事实主张应当提供相关证据加以证明。但根据陈茂淦、贾淑娟所举证据来看，并无充分证据表明徐小东知晓其所称王锦典已经承诺将房屋退回陈茂淦，王锦典、孙晋兰与徐小东之间存在恶意串通的情形。故陈茂淦、贾淑娟主张徐小东在缔结合同过程中存在重大过失的事实主张，证据不足，原审法院对其该项主张未予支持，并无不当。对于王锦典为陈茂淦出具的”文化北里11号楼东单二层西户房子问题的说明”，系陈茂淦与王锦典之间所产生的合同关系，根据合同相对性，其对相对人享有债权请求权，而徐小东通过交易及过户取得争议房屋物权。根据物权优先的法律原则，陈茂淦的债权无法对抗徐小东的物权。对于陈茂淦、贾淑娟所举”文化北里11号楼东单二层西户房子问题的说明”中载明的退还房屋问题，如因无法退还房屋而使陈茂淦、贾淑娟的债权受到损害，属另一法律关系，应另案主张其权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十二条规定：”本解释自2016年3月1日起施行。本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”本案一审受理时间为2016年1月25日，不应适用该解释。故原审法院适用该解释显属不当，应予纠正。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条”原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，原审判决适用法律部分虽有不当，但裁判结果正确，应予维持。综上所述，陈茂淦、贾淑娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，700元，由上诉人陈茂淦、贾淑娟共同负担。本判决为终审判决。审判长 孙 梦审判员 金 颖审判员 赵 慧二〇一七年六月十四日书记员 周宸旭