广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第4502号
原告：黄国强，男，1977年11月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。
委托代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。
被告：李鸿，男，1971年10月4日出生，汉族，住四川省西充县。
被告：钱万秀，女，1971年1月16日出生，汉族，住重庆市铜梁县。
上列两被告共同委托代理人：徐周生、谢方玉，分别是广东翔宇律师事务所律师、实习律师。
第三人：中国光大银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山五路3号中荣大厦首层和五层，组织机构代码56663313-0。
法定代表人：林银波。
委托代理人：欧金龙、冯永坚，分别是广东衡德律师事务所律师、实习律师。
第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天还原赛乐苑3／4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。
法定代理人：刘某，总经理。
委托代理人：王玉倩，该司员工。
原告黄国强诉被告李鸿、钱万秀房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2015年12月29日受理后，依法由审判员梁丹妮独任审判。诉讼中，本院依法追加中国光大银行股份有限公司中山分行（以下简称光大银行中山分行）、中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。后依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告黄国强及其委托代理人李燕群、田念，被告李鸿、钱万秀及其共同委托代理人徐周生，第三人光大银行中山分行委托代理人欧金龙、冯永坚，第三人世华公司委托代理人王玉倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄国强诉称：2015年5月，被告李鸿、钱万秀（卖方）与原告（买方）签订了一份房地产买卖及居间合同，合同约定：被告李鸿、钱万秀通过经纪方世华公司将位于中山市东区××路××号远洋城领域22幢701房以价格1680000元出售给原告，定金为200000元。合同还约定，因合同签订时物业有抵押，卖方应于签署合同后60日内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用，买卖双方须于2015年10月21日前办理过户手续。合同签订后，原告严格按照世华公司及被告李鸿、钱万秀三方订立的房屋买卖合同履行了付款义务，于2015年5月8日向被告李鸿、钱万秀支付定金200000元。后应被告李鸿、钱万秀请求，原告又于2015年6月1日支付购房款600000元。涉讼房地产上设有以光大银行中山分行为抵押权人的抵押登记，但被告李鸿、钱万秀收到前述款项后却一直未能依约办理抵押注销手续及为原告办理房地产过户手续。原告与被告李鸿、钱万秀就涉讼房地产签订的房地产买卖及居间合同是在双方平等自愿的基础上签订，具有法律效力。被告李鸿、钱万秀未能按照合同约定交付房地产、办理过户的行为已构成违约，违反诚实信用原则，损害了原告的合法利益。为维护自身合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.两被告继续履行与原告就中山市东区××路××号远洋城领域22幢701房所签订的房地产买卖及居间合同；2.两被告协助原告办理前述房地产的产权过户登记手续；3.两被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为：两被告解除前述房地产设有的光大银行中山分行为抵押权人的抵押手续并协助原告办理该房地产的产权过户登记手续。
另外，原告向第三人世华公司主张权利，要求第三人世华公司向原告返还已支付的中介费35000元。
原告黄国强对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.身份证复印件；2.房地产买卖及居间合同；3.收据单据两份；4.土地及房产权属证书；5.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；6.中国银行中山翠虹路支行交易明细清单。
被告李鸿、钱万秀辩称：两被告为夫妻关系。在与原告洽谈涉讼房地产交易事宜的时候，两被告需要自筹资金来解决涉讼房地产存在的银行抵押问题。2015年9月时，两被告与原告沟通过户事宜时，针对未付余款问题，原告称过户后的15天内可将剩余款项支付给两被告，但两被告咨询过银行，15天的时间是不足够的。后来，两被告与第三人世华公司沟通，希望世华公司与原告协商，能否少收30000元，让原告在过户之后尽快将余款给予两被告。第三人世华公司已曾向两被告介绍过中介公司对款项进行融资，但利息非常高。在本次交易中，两被告承认存在违约行为，但并不完全是两被告违约，原告以及第三人世华公司也存在违约行为，亦应承担相应的违约责任。另外，涉讼房地产目前的市场价值应在2000000元以上，如果原告要继续履行合同，要增加200000元购房款，但在本案中不以反诉形式提出。
被告李鸿、钱万秀对其主张的事实在举证期限内提交的证据有：结婚证。
第三人世华公司述称：1.各方于2015年5月3日签订合同，2015年5月4日第三人世华公司履行产权核查义务，当时产权是有抵押，没有查封，是符合交易条件的。当时，原、被告协商一致，原告同意支付600000元首期款给两被告用于解除银行抵押，加上定金200000元，原告合共向两被告支付购房款800000元。合同约定2015年10月21日办理过户手续，但期限届满后两被告并没有注销银行抵押完毕及办理过户手续，在10月份左右，两被告已经要求原告再交纳200000元然后才去注销银行抵押。12月份，两被告答应去清偿银行贷款，并且要求第三人世华公司向其推荐融资公司，当融资公司愿意提供融资服务之时，涉讼房地产已经被另案查封，故交易无法继续，经过双方调解，也无法达成一致意见，所以本案纠纷由此产生。2.第三人世华公司认为本案交易违约方是两被告，理由是合同中明确约定两被告需要清偿银行贷款注销银行抵押注销抵押登记，但两被告并没有履行该项义务，所以导致合同目的无法实现。3.对于原告向第三人世华公司主张权利的问题，三方签订的买卖合同及居间合同中，包含两个法律关系，其中一个是居间合同关系，在买卖双方签订买卖合同时，第三人世华公司的中介服务已经完成，后续包括清偿银行贷款以及过户等是其他服务，与居间服务是两码事。第三人世华公司的义务是促成买卖双方签订买卖合同，之后的服务与第三人世华公司无关，因此第三人世华公司不同意返还中介费35000元。
被告世华公司对其主张的事实在举证期限内未提交证据。
第三人光大银行中山分行述称：1.第三人光大银行中山分行对原、被告各方的交易并不知情。2.第三人光大银行中山分行对被告李鸿、钱万秀享有合法债权，截至2016年7月5日，被告李鸿、钱万秀贷款余额本金1062797.78元，另外还有逾期利息以及罚息。3.第三人光大银行中山分行对本案交易的抵押物享有抵押权，抵押权生效时间为2014年4月30日。4.本案是原、被告以及第三人世华公司之间的房屋买卖合同、居间合同纠纷，第三人光大银行中山分行不是合同的交易方，无须对本案负任何法律责任。5.由于原、被告各方的交易与第三人光大银行中山分行无关，如果法院最终判决偿还银行贷款本息之后注销抵押登记并办理过户手续的话，相关贷款本金及利息的计算要以第三人光大银行中山分行与两被告签订的个人贷款合同所约定的为准，并且要充分保障第三人光大银行中山分行作为涉讼抵押物抵押权人的权益，至于具体是由原告还是两被告来清偿贷款本息，第三人光大银行中山分行均没有异议。
第三人光大中山分行对其主张的事实在举证期限内提交的证据有：1.个人贷款合同；2.贷款借据；3.他项权证明；4.欠款信息表（最新为2016年7月5日）。
经审理查明：被告李鸿、钱万秀为夫妻关系。2015年5月3日，原告（买方）与两被告（卖方）、第三人世华公司（中介方）签订房地产买卖及居间合同，约定由原告向两被告购买两被告名下的位于中山市东区××路××号远洋城领域22幢701房，房产总价为1680000元，定金为200000元；卖方在签署本合同3个工作日内办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用，买卖双方违反前述约定均视为违约；卖方应向买方支付的第二部分楼款为1480000元；买方应于本合同约定的定金支付日起办理完毕全部银行贷款支付给卖方；过户之前，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补，作为应付的首期款支付给卖方，无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际放款与贷款文书记载的放贷金额不符、银行对买方的贷款申请全部或部分不予批准、买方因限购政策、本人所属国籍、地区或因其他因素导致不符合贷款条件的，买方均应于银行放款日或银行对买方贷款申请部分或全部不予批准作出后将差额或房款在双方约定的房产过户递件日前一次性支付给卖方，买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清购房款的情形予以预见，并不得以此不继续履行或解除合同，否则视为买方违约；买、卖双方须于2015年10月30日或之前签署广东省房地产买卖合同，并办理过户递件手续，且收件回执由经纪方代为托管；买卖双方须在过户后相应时间内办理完相关税费交纳手续并根据收件回执载明的相关工作天内到相关部门领取房地产权证，买方并于领证当日须与相关人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续，本条款约定的房产过户递件日前，买方有权选择（含更换）不超过共三家银行申请贷款，若买方已按约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续，但受理贷款的银行在本条款约定的房产交易过户递件日前仍未作出批准或不批准贷款的，则买、卖双方的房产过户递件日延长至贷款银行作出批准或不批准贷款决定的15个工作日内；本合同签订时物业现状为无查封、有抵押。买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售，如该物业是抵押状态，卖方应于签署本合同后，60日内解除抵押手续，并将房地产原件托管于经纪方作为办理过户手续之用，如卖方已符合办房产证办理条件而故意不办理或不于合同约定期限内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约，卖方应向买方承担违约责任并需向经纪方支付本合同约定的买、卖双方共计应支付给经纪方的佣金总额作为违约金；买卖双方税费承担：包括营业税、城建维护税、个人所得税、律师费……由买方承担上述按国家规定买卖双方应交款项。本合同签订后，因政策变动或其他原因，发生税费、率等的调整，导致房产交易时缴纳的税费超过本合同订立时双方约定或使用的税费金额的，则新增部分由买方承担，如有减少则减少部分在本合同约定承担方相应减少。买卖方不得以此为由拒绝履行合同义务；卖方须保证对该物业享有完整所有权或已取得共有人的同意，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前已产生的纠纷、债务、税项、抵押、查封等事宜，卖方应在签署买卖合同之前清理、解除完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担本合同无法继续履行的违约责任及由此引起的一切法律责任，并承担本合同约定的买卖双方共计应支付给经纪方的佣金总额作为违约金；鉴于经纪方已促成买卖双方之间的买卖合同的成立，作为买卖双方确认，买方应向经纪方支付30000元整作为佣金，上述佣金应于买卖双方签署广东省房地产买卖合同前全部付清；本合同三方在谈判中声称、理解、口头承诺以及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准；经纪方已将本合同中所约定的买卖双方的权利、义务向双方逐一作出提醒及清晰说明，合同条款可协商修订，各方全面明确理解本合同之内容，并自愿签署本合同。合同中有手写备注：买卖双方友好协商一致，买卖双方约定过户日期为2015年10月21日，房产满两年之后卖家自愿拿首期款600000元替买方赎出抵押在银行的房产，此笔首期款于2015年5月20日之前支付，因签署本合同之日未能查档，定金以银行转账为准。合同还约定了其他事项，由原告及两被告签字捺印确认，第三人世华公司盖章确认。
签订合同后，原告依约于2015年5月8日向两被告支付定金200000元，后原告应被告李鸿、钱万秀的要求，于2015年6月1日向两被告支付购房款600000元，但被告李鸿、钱万秀收到前述800000元款项后未依照合同约定，在约定的时间内办理清偿银行贷款并注销抵押登记，进而完成后续手续，故原告诉至本院，主张前述实体权利。
另查：针对中介费问题，原告明确其已向第三人世华公司交纳中介费35000元，其中30000元转账支付，5000元以现金方式支付，第三人世华公司对此并未否认。
又查：根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉讼房地产权利人为李鸿、钱万秀，目前存在一抵押权人，即第三人光大银行中山分行，抵押金额为1800000元，抵押日期为2014年4月30日。另有另案以广发银行股份有限公司中山分行作为原告申请的查封［案号：（2015）中一法民二初字第3915号］，目前已解封，解封的时间为2016年5月4日。另外，还有本案原告申请的查封。
再查：经询问，原告明确，由于原告要求继续履行房屋买卖合同，针对涉讼房地产目前仍存在银行贷款的情况，根据合同约定，应该首先由两被告自行清偿银行贷款，若两被告怠于清偿而导致履行或执行不能的，则原告愿意自筹资金清偿银行贷款。
另，在签订合同当天，被告李鸿、钱万秀已将涉讼房地产交付给原告使用。涉讼房地产的相关权属证书目前由第三人世华公司保管。
本院认为：因本次交易既涉及原告与两被告之间的房屋买卖合同关系，又涉及到原告与第三人世华公司之间的居间合同关系，且两个法律关系之间有关联，原告亦明确在本案中对第三人世华公司主张权利，故本案是房屋买卖合同、居间合同纠纷。
针对原告与两被告之间的房屋买卖合同纠纷，原告与两被告之间签订的房地产买卖及居间合同是各方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告各方均应全面履行各自的义务。因涉讼房地产存在银行贷款的情形，买卖合同中明确约定由两被告自行清偿银行贷款注销抵押登记。在原告依约按期向两被告支付购房款的情况下，两被告并未按照合同的约定，履行自身清偿银行贷款注销抵押登记的义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，承担相应的违约责任。两被告在庭审中陈述的与原告以及第三人世华公司协商如何解决清偿银行贷款的筹款问题，因未能提交合法有效的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，应承担举证不能的不利后果。
由于原告要求继续履行合同，但目前涉讼房地产仍存在银行贷款未清偿完毕，本院经释明后，原告认为应根据合同约定，由两被告继续自行清偿银行贷款继而注销抵押登记再办理过户手续，若两被告怠于清偿银行贷款的，则原告愿意自筹资金解决。又鉴于涉讼房屋除了本案查封之外，并不存在其他查封的情形，故本次交易存在继续进行的基础。因此，原告要求继续履行合同，于法有据，本院予以支持。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由原告自行负担。
针对原告提出的要求第三人世华公司向其返还中介费35000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动，并促成了合同的成立为前提条件。本案中，第三人世华公司已履行合同约定的促成买卖双方合同订立的义务，故本院对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告黄国强与被告李鸿、钱万秀继续履行各方于2015年5月3日签订的房地产买卖及居间合同；被告李鸿、钱万秀于本判决发生法律效力之日起七日内向第三人中国光大银行股份有限公司中山分行清偿位于中山市东区兴文路88号远洋城领域22幢701房房地产的贷款本金及利息（贷款本金以及利息以清偿之日确定的实际数额为准）；被告李鸿、钱万秀清偿前述贷款本金及利息后，于七日内办理注销前述房地产的抵押登记手续并将前述房地产过户至原告黄国强名下，在过户过程中产生的税费由原告黄国强负担；
二、驳回原告黄国强的其他诉讼请求。
案件受理费19920元（原告黄国强已交），由被告李鸿、钱万秀李鸿、钱万秀负担（被告李鸿、钱万秀于本判决生效之日起七日内迳付原告黄国强）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁丹妮
审 判 员 刘 宇
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年七月七日
书 记 员 梁 琳
刘佳林
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