连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初1888号
原告中景恒基投资集团股份有限公司，住所地北京市丰台区汉威国际3期6号楼3层。
法定代表人肖厚忠，董事长。
委托代理人刘华、刘飞飞，江苏田湾律师事务所律师。
被告连云港顺福食品有限公司，住所地连云港市连云开发区经八路。
法定代表人李永勤，董事长。
委托代理人郁翔，江苏维尔利律师事务所律师。
第三人连云港连岛旅游开发有限公司，住所地连云港市连岛度假区。
法定代表人王健刚，总经理。
委托代理人朱碧涛，男，该公司职员。
委托代理人张宏，江苏宏浩律师事务所律师。
原告中景恒基投资集团股份有限公司（以下简称中景集团）诉被告连云港顺福食品有限公司（以下简称顺福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日受理后，连云港连岛旅游开发有限公司（以下简称连岛旅游公司）以本案审理结果与其有利害关系为由，申请作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法由审判员王艳适用简易程序，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中景集团诉称，原、被告于2014年8月初达成购买意向，由原告购买被告位于连云开发区新光路南、经九路西房产。因该房产已经抵押给连云区财政局，抵押债权数额为275万元。原告将购房款支付给原告，由原告偿还连云区财政局借款后，连云区财政局出具注销证明，在原、被告准备办理过户手续时，发现登记在被告名下的位于连云开发区新光路南侧土地[连国用（2006）第LY001706号]及地上房产均被查封，致使房产无法过户。原告认为原、被告就丘号为xxx的房产在被法院查封之前，就已经进行评估并签订书面买卖合同，原告已合法占有该不动产交已经支付全部价款，故诉至法院，请求确认位于连云港市连云开发区产（丘号xxx）为原告所有并判令被告将上述房产过户到原告名下；本案的诉讼费用由被告承担。
被告顺福公司辩称，原告与被告虽签有房地产买卖契约，但该契约确定的转让价格明显低于市场价格，且原告没有按协议约定支付全部价款，更没有占有该不动产。根据特权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力。涉案房屋没有办理产权变更登记，并被依法查封，原告也不具备相关司法解释规定的已取得排除执行权利的情形。因此原告要求确认房屋归其所有，没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人连岛旅游公司述称，原告诉求不能成立。原告诉求实际上侵犯了第三人的合法权益。1、对原告诉称与被告已达成房地产买卖合同，支付了购房款，并实际占有涉案房产，第三人不予认可，第三人对涉案房屋买卖的真实性及合法性也不予认可。根据中景恒基建筑装饰工程有限公司（以下简称中景建筑公司）与第三人执行异议及执行之诉案件中，已生效的判决，已经确认该房产权属于被告顺福公司。2、第三人已于2014年9月16日申请对涉案房产进行了司法保全，根据法律规定，已经被人民法院采取强制措施的房产不能进行买卖。目前，人民法院已经对涉案房产进行拍卖执行。3、假定原告与被告之间的买卖合同形式上是真实的，其内容也是不合法的，原告与被告买卖合同确定的价款为253万余元，根据被告陈述的意见，该价格是原告自行以被告的名义委托进行评估，与实际价格有极大的出入。在第三人申请对该房产进行司法拍卖时，法院委托相关部门对该房产进行评估，其价格为450余万元。其次，原告与被告签订的房地产买卖契约，明确约定原告于2014年9月20日前将购房款一次性付清，目前，没有见到原告给付购房款的相关证据。4、该合同第九条明确约定，本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。该房屋由于已经被人民法院查封，因此并没有得到政府房地产主管机关审查批准，所以即使该合同存在也是没有生效的。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉求。
经审理查明，2014年8月20日，被告委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对登记在被告名下的位于连云区连云开发区新光路南、经九路西工业房产（房屋所有权证编号屡连房权证连字第××号，总建筑面积为2671㎡，丘号为xxxx）的价格进行评估，该公司于2014年8月22日出具《房地产估价报告》，确定该房产于2014年8月20日的评估总价为253.85万元，不包括房子所占用的土地使用权价值。原告以此证明涉案房屋在其购买时的价格。被告对该证据的真实性、合法性有异议，被告主张该评估报告是原告以被告名义自行评估的，评估价值明显低于市场正常价值，涉案房屋正常的市场价值能达到500万元左右，所以该评估报告不具有真实性。第三人认为被告并不认可该报告是被告委托的，而是原告以被告的名义自行委托，且报告中253.85万元的价格明显和实际状况不符，在第三人与被告债务纠纷案中，连云区法院（2014）港商初字第1223号案执行过程中，连云区法院2015年委托中介机构评估，不包含土地的价格为450多万，故第三人对该估价报告亦不予认可。
2014年9月10日原、被告签订《房地产买卖契约》1份，约定由被告将位于连云开发区新光路南侧、经九路西侧房产（丘号xxx，建筑面积2671㎡）转让给被告，价格为评估价即253.85万元，购房款由原告于2014年9月20日一次付清给被告；双方同意于2014年9月15日由被告将该房产正式交付给原告，房屋移交给原告时，该建筑物范围内土地使用权一并转移给原告；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由原、被告双方按规定各自承担。2014年9月10日原、被告签订了《补充协议》，约定因丘号为xxx的房产已经抵押给连云港市连云区财政局，权利价值为275万元，经原、被告与该财政局协商，财政局同意被告还清借款后注销该房产抵押权登记，双方约定由原告支付给被告284万元，其中253.85万元为购买丘号为xxxx号房产的价款，30.15万元为被告向原告借款；具体方式为原告给付被告161万元（用于被告偿还财政局借款），原告将被告抵押给中景建筑公司的丘号为xxx、xxx两套房产注销抵押登记，由被告用该两套房产向财政局贷款123万元，被告于签订补充协议之日还清财政局借款，被告应在十日内办理完房地产过户手续。原告主张，买卖契约约定的标的就是房屋，不包括地，被告已于约定的时间交付了房屋，原告雇人在那看守房屋；补充协议签订后，原告支付被告现金161万元，并提供两套房产给被告抵押贷款123万元，该123万元贷出来以后，被告用于还财政局的借款，涉案房产抵押权注销。被告认为，买卖契约及补充协议上被告公司印章是真实的，但双方当时并非是基于房屋买卖的合意而签订该契约，而是原告与被告当时的法定代表人胡向顺约定，将房屋先过户至原告名下，然后再将房屋卖出，超出买卖契约约定价格的房款予以返还给被告，所以买卖契约不是被告真实意思表示，且该契约约定的房款，原告也没有足额支付，被告只收到原告支付的161万元，没有收到其他款项。
第三人对原告提供的两协议的合法性、真实性不予认可。第三人认为契约签订于2014年9月10日的时间不认可，对买卖的内容也不认可；假定该契约是真实存在的，也是没有生效的，并不能作为原告诉求的依据；补充协议签订的时间与买卖契约为同日，均是2014年9月10日，原告支付被告161万元的时间是2014年9月4日，这个日期在前，故对补充协议的真实性不认可。
原告提供中国银行国内支付业务回单，证明原告通过其子公司北京中建恒基建设投资有限公司于2014年9月4日支付给被告购房款161万元。被告及第三人对该回单的真实性表示予以认可，但被告认为该回单没有明确是支付房屋的购房款；第三人则认为回单中汇款方为北京中建恒基建设投资有限公司，是原告的子公司，具有独立法人资格，并不是原告，在其用途中并没有注明是购房款而是往来款，付款时间是2014年9月4日，而原、被告购房契约及补充协议签订于2014年9月10日，因此可以确定161万元不是购房款；在北京中建恒基建设投资有限公司与第三人的执行异议之诉中，北京中建恒基建设投资有限公司明确表示该款系其所有，是为了帮助被告公司偿还贷款，与原告没有任何的关联性，因此可以确认该161万元与购房款无关。
原告提供连云港市连云区财政局与被告于2014年9月3日签订的《连云区农发资金抵押借款合同书》及张磊、王洪贵分别与连云港市连云区财政局签订的《房地产抵押合同》，证明原告通过子公司中景建筑公司注销登记在张磊、夏俊莲名下的位于连云区海棠北路217号龙门山庄76栋1803室（房产证号为：连房权证连字第××号，丘号xxx）、登记在王洪贵、陈芳娟名下的位于海州区（房产证号为：连房权证新字第××号，丘号xxx）两套房产抵押权登记，由被告将该两套房产抵押给连云区财政局，借款123万元偿还被告欠财政局的借款，履行了原、被告之间补充协议的约定。被告对上述三份合同的真实性表示没有异议，但称该合同没有实际履行；第三人认为该三份合同与本案没有关联性。
原告提供2014年连中银开委贷字002号《人民币委托贷款合同》、2014年连中银开最抵字013号、014《最高额抵押合同》、房产证及他项权证，证明中景建筑公司为委托人、中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行为受托人、被告、为借款人，三方签订了编号为2014年连中银开委贷字002号《人民币委托贷款合同》，借款金额2500万元。张磊、夏俊莲将其位于连云区海棠北路217号龙门山庄76栋1803室房产、王洪贵、陈芳娟将其位于海州区房产设立抵押，为被告该借款提供担保，被担保最高本金余额2500万元；担保范围：本金、相关利息、实现债权费用等；并于2014年3月21日办理房产抵押权登记。被告对其真实性没有异议，但认为与本案无关联性，委托贷款合同涉及的是中景建筑公司，双方是借贷关系，与本案无涉；第三人亦认为该贷款抵押合同与本案无关。
原告依据上述证据要求确认涉案房产属其所有，被告及第三人均不予认可，为此第三人向本院提供本院（2014）港商诉保字第00078号民事裁定书，证明第三人于2014年9月16日申请连云区人民法院对涉案房产进行司法保全，法院依法对该涉案房产予以查封；本院（2014）港商初字第1223号民事判决书，该判决书确认被告欠第三人借款本金462万元及利息；2015年1月28日中景建筑公司与第三人之间的执行异议书，中景建筑公司主张其已经为被告代偿了连云区财政局的借款275万元，要求享有对涉案房产的抵押权及优先受偿权；本院（2015）港执异字第00013号执行裁定书，本院对中景建筑公司执行异议进行了审理，并认定中景建筑公司不享有涉案房产抵押权，涉案房产已经被第三人保全，第三人享有第一顺位受偿权；中景建筑公司对该裁定裁定不服，提起诉讼，本院经审理出具（2015）港民初字第1421号民事裁定书，裁定驳回中景建筑公司的起诉；中景建筑公司不服本院一审裁定，提起上诉，连云港市中级人民法院经审理出具（2015）连商终字第474号民事裁定书，维持了本院一审裁定，驳回中景建筑公司的上诉。第三人还提供原、被告于2014年9月10日签订的顺福公司土地、房产，包括涉案房产2份房地产买卖契约及1份国有土地使用权转让合同，第三人认为，其对该3份合同的真实性不予认可，假定这3份合同都是真实的，那这3份合同总价款为15723200元，付款时间都是在2014年9月20日前；原告并没有出具对于上述款项的支付证明，即使在本案中161万元认定为支付购房款，也不能证明是用于支付涉案房屋的购房款。第三人提供连云港市房产登记簿信息表，证明涉案房屋目前依然登记在被告名下，处于连云区法院和连云港市中级人民法院两次查封中，连云区法院查封是第三人申请的，是首查封。原、被告对第三人提供证据的真实性均表示没有异议。
本院认为，原告提供的由原、被告签订的《房地产买卖契约》与《补充协议》，被告否认是其真实意思表示，但未能提供证据加以证明，该契约及协议有效，原、被告双方约定将登记在被告名下的位于连云开发区新光路南侧、经九路西侧房产（丘号xxx，建筑面积2671㎡）转让给原告，但双方没有办理物权转移登记手续，而法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，而涉案房产尚没有登记在原告名下，即物权的设立没有发生效力，涉案房产仍属被告所有，故本院对原告要求确认涉案房产系原告所有的诉讼请求依法不予支持。因第三人等在原、被告办理物权转移登记之前，已经申请法院对涉案房产予以查封，第三人向本院提供证据加以证明，对此原、被告均无异议，而法律规定，不动产在查封期间不得进行转让，故对原告要求被告将涉案房产过户到原告名下的诉讼请求依法亦不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告中景恒基投资集团股份有限公司要求确认登记在被告连云港顺福食品有限公司名下的位于连云开发区新光路南侧、经九路西侧房产（丘号xxxxx，建筑面积2671㎡）属原告所有并过户至原告名下的诉讼请求。
案件受理费27108元，由原告承担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费27108元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。
审判员 王 艳
二〇一六年九月八日
书记员 张林林
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和济济一堂不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理特权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是特权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。