重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终328号
上诉人（原审被告）：重庆阳坤房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园1幢12-2。
法定代表人：邱萍，该公司总经理。
委托代理人：刘文勇，重庆潜卫律师事务所律师。
委托代理人：徐融曦，重庆潜卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢海霞，女，土家族，1977年10月24日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：董长庭，重庆市酉阳县法律援助中心法律工作者。
上诉人重庆阳坤房地产开发有限公司与被上诉人谢海霞房屋买卖合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年11月24日作出（2015）酉法民初字第01130号民事判决。上诉人重庆阳坤房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日受理本案后，依法由本院审判员黄飞担任审判长，代理审判员徐婷婷、代理审判员王军峰组成合议庭对本案进行了审理，并由书记员谭昕怡担任法庭记录。本院于2016年4月11日对上诉人重庆阳坤房地产开发有限公司的委托代理人刘文勇，被上诉人谢海霞及其委托代理人董长庭进行了询问。本案现已审理终结。
酉阳土家族苗族自治县人民法院一审审理查明：2012年11月，原、被告签订《商品房定购协议》，原告订购被告开发的“酉阳新都”商住小区A2栋1楼6-2号门面一间，面积99.095平方米。并于2012年11月19日支付定金5万元。2013年6月23日原、被告对该订购房重新签订《商品房定购协议》，约定甲方（被告重庆阳坤房地产开发有限公司），自愿将“酉阳新都”商住小区A2栋1楼6-2号门面一间，面积99.095平方米出售给乙方（原告），优惠后购房单价8000元／平方米。总房价792760元。协议第二条（2）约定：签订本协议之日，乙方首付购房定金150000元；签订正式《商品房买卖合同》时，付购房款及相关税费311700元；本商品房交付乙方时付清购房余款。协议第三条（1）约定甲方在签订本协议之日收取乙方购房定金后，不得将乙方所定房屋出售给他方，不得变更购房单价，否则视为违约，并向乙方赔付违约金壹拾伍万元。乙方在本协议签订后，提出不购此房或无理提出协议以外的要求，则视为违约，已缴定金，甲方不予退还。（3）乙方签订本协议后，若不能按通知时间签订正式购房合同，按揭合同，抵押合同，借款借据及提供相关证件，付清房款及相关税费时，甲方有权将本协议定购房出售，同时乙方需向甲方赔付违约金壹拾伍万元。（6）限于2013年10月30日前付清首付，若逾期未能付清剩余首付，所付以上房款壹拾伍万元不予退还，甲方有权处理该房屋。当天，原告向被告支付定金10万元。2013年10月28日，原告到被告售房处交首付房款，签订商品房买卖合同。由于当时被告方财务人员不在，没有被告的公章，无法收取房款，未能签订商品房买卖合同。被告方便告知原告另行通知交首付房款时间。此后，被告方未通知原告交房款和签订商品房买卖合同。2014年1月24日，被告向重庆市渝北合信小额贷款有限公司贷款，将该门面抵押给重庆渝北区合信小额贷款有限公司，抵押担保的期限为：从抵押登记之日起，重庆市渝北区合信小额贷款有限公司向主合同项下借款人主张贷款债权及其他权利的诉讼时效期间，同意债权展期的，继续承担担保责任，至主债权展期后的诉讼时效期间届满之日。之后，双方因该房屋的抵押情况、房款支付方式未能达成一致意见，双方至今未签订商品房合同，原告未交首付房款。2015年5月，原告向法院提起诉讼。
谢海霞一审诉称：2013年6月23日，原告与被告签订了商品房定购协议，购买被告开发的“酉阳新都”商住小区A2栋1楼6-2号，面积99.095平方米的商铺一间。按照协议约定，原告于2012年11月19日支付了被告定金15万元。在签订正式《商品房买卖合同》时，原告付清房款余款及相关税费。在原告要求被告签订正式购房合同过程中查明被告已经将该门面抵押给了银行。被告违约，故原告要求解除2013年6月23日原、被告签订的《商品房定购协议》；被告双倍返还定金30万元；诉讼费由被告承担。
重庆阳坤房地产开发有限公司一审辩称：原、被告于2012年11月20日、2013年6月23日签订《商品房定购协议》，第一次交定金5万元，第二次支付10万元。原告没有在约定时间与被告签订房屋买卖合同。原告违约在先。被告有权没收定金，应当驳回原告的诉讼请求。合同已经过了诉讼时效，双方应该履行合同。
酉阳土家族苗族自治县人民法院一审认为，2013年6月23日原、被告签订的《商品房定购协议》，是双方真实意思表示，其合同内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。对当事人具有法律约束力，双方均应按照协议约定履行各自义务。本案焦点一：原告能否解除2013年6月23日原、被告签订的《商品房定购协议》；是否已过诉讼时效的问题。2013年10月28日，原告到被告售房处交纳首付房款，签订商品房买卖合同，是因为被告方的原因未能按《商品房定购协议》约定履行交纳首付房款义务，双方未签订商品房合同，其责任不在原告。2014年1月，被告未经原告同意，将本案门面抵押给重庆市渝北全信小额贷款有限公司贷款，原告不同意房屋抵押，致使双方未达成新的协议，未能签订商品房买卖合同，其过错在于被告。原告于2015年5月4日向法院起诉，被告提出管辖权异议，至本案2015年11月24日，本案房屋的抵押仍未消除，该抵押能否消除、何时消除，现不能确定。因此，对原告购买所订购的房屋的权利无保障，被告的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。原告主张解除《商品房定购协议》符合法律规定。本案原告主张解除合同不存在已过诉讼时效问题。本案焦点二：原告提出被告双倍返还定金30万元的请求。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，因被告的原因未能签订商品房买卖合同，被告应当双倍返还原告定金。原告已交定金15万元，双倍返还30万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告谢海霞与被告重庆阳坤房地产开发有限公司于2013年6月23日签订的《商品房定购协议》；二、被告重庆阳坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内双倍返还定金30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费由原告预交5800元，因适用简易程序减半收取2900元，由被告重庆阳坤房地产开发有限公司负担。
上诉人重庆阳坤房地产开发有限公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称：1.根据双方签订的定购协议第二条的约定，被上诉人不但要在2013年10月30日前向上诉缴纳购房款还应当办理完相关的按揭手续，双方才具备签订房屋买卖合同的条件。2.一审法院采信证人李某甲的证人证言不当。该证人对自己是否是房屋销售代理公司的员工的身份都无法证明，但事过两年后却还能准确记得被上诉人去缴纳购房款的时间，其证言明显存疑。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使，解除权消灭。本案中，被上诉人行使解除权的期限应当是2013年10月31日至2014年10月30日。被上诉人在本案一审开庭时才提出解除双方的定购协议，此时解除权早已消灭。4.被上诉人请求返还定金应以定购协议解除为前提。在被上诉人丧失解除权的情况下，被上诉人请求返还定金的请求不应得到支持。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判；一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人谢海霞辩称：1.一审中上诉人故意提出管辖权异议，以此拖延时间，滥用诉权。2.一审庭审中，一审法官顺便问上诉人是否还要履行协议，被上诉人回答既然起诉退定金，协议自然不履行了。一审法官让被上诉人增加诉讼请求，被上诉人才增加解除协议的请求。3.被上诉人行使解除权并未超过诉讼时效。4.上诉人违规将定购给被上诉人的房屋抵押给第三人，未按约定履行相关义务，且本案诉争房屋现已被法院查封。上诉人已经构成违约。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人重庆阳坤房地产开发有限公司与被上诉人谢海霞均未举示新证据。
本院二审查明：二审中，上诉人陈述关于诉争房屋抵押给重庆市渝北区合信小额贷款有限公司的事实未告知被上诉人；被上诉人陈述其是在2014年5月才知晓诉争房屋已经抵押给重庆市渝北区合信小额贷款有限公司。诉争房屋现目前仍被抵押给重庆市渝北区合信小额贷款有限公司。双方均认可诉争房屋现被法院司法查封。
另查明，2013年6月23日重庆阳坤房地产开发有限公司与谢海霞签订的《商品房定购协议》载明甲方（重庆阳坤房地产开发有限公司）的销售代理人为李某甲。
再查明，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年5月4日对本案一审予以立案受理。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点：1.上诉人是否存在违约；2.被上诉人行使解除权是否已过期限；3.上诉人是否应当双倍返还定金。针对上述争议焦点，本院作如下评述。
关于上诉人是否违约的问题。一审中证人李某甲出庭证实2013年10月28日谢海霞到销售部支付剩余首付款及签订正式购房合同，但因上诉人的原因未能完成支付亦未能签订正式购房合同。上诉人对该证人身份存疑，但上诉人未能举示证据证明定购协议中载明的销售代理人李某甲并非出庭作证的李某甲，故本院对上诉人的该主张不予采信。尽管被上诉人仅举示了李某甲的证言来证明自己按协议履行付款义务，但考虑到李某甲系此次房屋买卖的销售代理人，其证据具有一定证明力，加之上诉人未举示证据证明系被上诉人的原因不支付剩余首付款及不能签订正式购房合同，故本院对李某甲的证言可以采信。由于2013年10月28日因上诉人原因未能完成剩余首付款的支付及签订正式购房合同，同时上诉人无证据证明之后其通知被上诉人继续履行合同，加之2014年1月上诉人将诉争房屋抵押给第三人，且目前诉争房屋已被法院司法查封。上诉人的行为已经构成违约。上诉人主张需办理完按揭手续才能签订正式购房合同，但从根据定购协议第三条第二款约定“若需按揭贷款购房的，在正式签订购房合同时，必须与甲方和按揭贷款银行按本协议相关条款签订购房合同、按揭合同、抵押合同”的内容来看，签订正式购房合同并不以办理完按揭手续为前提条件。故对上诉人的该理由，不予支持。
关于被上诉人行使解除权是否已过期限的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日其一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。根据该条规定的内容来看，该条规定解决的是房屋买卖合同订立后，一方当事人迟延履行合同主要义务的解除权行使期限问题。本案中，双方签订的《商品房定购协议》系预约合同，双方尚未签订正式的房屋买卖合同，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权行使期限。本案中，尽管因上诉人的原因，导致2013年10月30日前被上诉人未能支付首付款及双方未能签订正式购房合同，但上诉人并未明确表示其不再签订正式购房合同，且上诉人将诉争房屋抵押给第三人并未告知上诉人，直至2014年5月被上诉人才知晓诉争房屋被抵押给他人。加之，现诉争房屋已被法院司法查封致使合同目的也无法实现。故，本院认定上诉人2015年5月提起诉讼，属于在合理期限内行使解除权。尽管被上诉人起诉时未明确提出解除双方签订的定购协议，但其请求双倍返还定金已暗含解除定购协议的意思表示。
关于是否双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，被上诉人支付的15万元定金系为签订正式购房合同支付的定金，现由于上诉人的原因导致正式购房合同无法签订，上诉人应当双倍返还定金。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人重庆阳坤房地产开发有限公司的上诉事实和理由均不成立，其上诉请求本院依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人重庆阳坤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一六年四月十三日
书 记 员 谭昕怡