广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤01民终100号
上诉人（原审原告）：林炽，身份证住址广东省汕头市澄海区。
委托代理人：杨海燕，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：郭敏，广东科德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：林叶菊，职务：执行董事。
委托代理人：许西湖，该公司职员。
委托代理人：黄志斌，该公司职员。
上诉人林炽因与上诉人广东元邦房地产开发有限公（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月30日，林炽（买方，乙方）与元某公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：第四条乙方所购商品房为明月金岸花园环洲四路946号G栋3层304号房，房屋地址：白云区环洲四路946号304房（以下简称涉案房屋）。该商品房合同约定建筑面积为84.15平方米。第七条该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额（人民币）883148元。第八条付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内，支付753148元，剩余房款130000元，须于2011年12月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……。第十二条交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2012年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任为：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30天内扣除已发生的费用后无息退还乙方已支付房价款。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金……。第十五条，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无……。第十六条乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……。第十七条乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方……。第二十一条产权登记乙方委托甲方办理产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料……。第二十二条乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……。
《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第二条约定：乙方承诺在签订合同时与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。乙方申请银行贷款的年限、金额以银行最终批复为准，如因乙方原因未获得银行审批通过，或者银行批准的贷款金额低于乙方的申请金额，乙方应在接到甲方通知之日起15日内付清所有房价款，逾期甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金……。第四条约定：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”2.房屋交付时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的资料变更为《建设工程规划验收合格证》，其他资料暂不提供。第九条约定：合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。第十条约定：合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……。
上述合同签订后，林炽已向元某公司付清全部房款。林炽提交元某公司于2011年10月26日向其出具的《收款收据》，内容为收到林炽购涉案房屋契税等税费27127元。
2012年12月23日，元某公司向某炽发出收楼通知，告知业主涉案房屋已经具备交楼条件，要求业主在收到通知书后十五天内前来办理收楼手续。并告知业主首期专项维修资金暂不收取，缴交时间另行通知。2013年8月17日，林炽在《收楼确认书》上签名，确认收到涉案房屋的全部房屋钥匙，确认完全接收涉案房屋。
林炽提交案外人广东元某物业管理有限公司于2015年9月19日向其开具的《发票》，拟证明其向广东元某物业管理有限公司缴纳水电费，涉案房屋现在仍无永久用水。
另查，涉案房屋所在的建筑于2012年12月27日经建设单位即元某公司验收合格，出具《建筑工程竣工验收报告》；于2013年7月3日经广州市规划局验收合格，取得了穗规验证（2013）446号《广州市建设工程规划验收合格证》。林炽提交广州市白云区建设局于2015年8月3日出具的云建信开（2015）8号《关于政府信息公开的答复》，主要内容为该局未收到元邦公司位于白云区石井镇横沙村西北侧地段明月金岸项目（G）栋申请办理的建筑工程竣工验收备案的相关资料。
元某公司提交涉案房屋的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋现登记在元某公司名下，房屋登记地址为：白云区环洲四路946号304房，截至2015年10月22日，该房无抵押、查封信息。林炽提交广州市房地产交易登记中心出具的《购房资格证明》显示，截至2015年10月22日，林炽具备涉案房屋的住房购买资格。
再查，林炽于2015年8月11日向原审法院递交诉状，提起本案诉讼。
以上事实，有买卖合同、补充协议、发票、收款收据、政府信息公开的答复、收楼通知书、收楼确认书、建筑工程竣工验收报告、建设工程规划验收合格证、房地产登记簿查册表、购房资格证明及当事人陈述等证据证实。
林炽于2015年8月11日向原审法院提起本案诉讼，以案涉房屋不具备交付条件且元某公司迟延为林炽办理产权证为由，请求：一、判令元某公司立即办理房地产权证并向某炽交付；二、判令元某公司支付林炽逾期办证违约金（以房屋总价为本金，按每日万分之五计算，自2014年12月17日计至元某公司实际交付林炽房地产权证之日为止）；三、判令元某公司向某炽返还契税27127元及资金期间占用利息（以契税金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年10月26日起计算至实际付清之日止）；四、判令元某公司支付林炽延期交房违约金（以房屋总价为本金，按每日万分之五计算，自2012年12月30日计算至元某公司实际领取竣工验收备案表之日止）；五、本案诉讼费由元某公司承担。
元某公司原审答辩称：一、元某公司同意继续为林炽办理产权过户登记手续，相关手续正在分批办理中。二、林炽要求返还契税并支付资金占用利息的主张，不仅不合理，而且缺乏依据。缴纳契税是办理房屋产权证的前提条件。根据相关规定，契税由房屋买受人负担。元邦公司与林炽之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“《购房合同》”）中“商品房预售合同说明”已明确，买方委托卖方或其他单位、个人代缴契税的，应充分考虑并承担由此带来的风险。林炽在知道该代缴费用的用途及同意承担风险的情况下，自愿委托元某公司办理房屋产权证并同意由元某公司代缴契税。双方就此并没有约定资金占用利息。林炽现在要求元某公司继续办理产权证，同时又要求退还契税等费用，显然不合理；要求支付资金占用利息，更是缺乏依据。由此可见，林炽第三项诉讼请求不能成立，且与其第一项请求存在冲突。三、元某公司交付房屋符合交付条件。林炽主张的违约金及其计算标准，均缺乏依据。《购房合同》补充协议明确约定，交房条件为工程规划验收合格。该项目已取得《建设工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》，相关资料显示，该工程项目验收合格，符合城乡规划要求，可以交付使用。因此，元某公司交付房屋符合交付使用的条件，符合约定。关于房地产开发项目的验收和备案问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条第一、二款规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格后，方可交付使用。第十七条规定：建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案。并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或其他有关部门移交建设项目档案。上述法律、行政法规表明，建设工程只要经过验收合格就可交付使用，验收备案是行政机关要求建设单位在验收后进行登记备案的一种行政管理手段，验收备案不是交付使用的必要条件。就本案来说，涉案小区已有房屋已经办妥产权过户登记手续，该事实也是前述意见最好的证明。结合《购房合同》第十四条等相关约定，林炽主张违约金及其计算标准没有依据，元某公司不予认可。如果一定要起算的话，延期交楼应当截止至2013年8月17日，但逾期交房违约金已经超过了诉讼时效。四、林炽主张的逾期办理房地产权证的违约金，不符合约定。未办证原因是林炽未提供相关资料及未缴纳维修资金，元某公司不存在违约情形。且根据《购房合同》补充协议第九条、第十条约定，元某公司应在房屋交付之日起500个工作日内办妥产权登记。逾期不超过180日的，每日按总房价款的0.003%支付违约金。自房屋交付次日起2013年8月18日至2015年8月24日，共500个工作日。故逾期办证违约金计算标准应为自2015年8月25日起，每日按总房价款的0.003%计算。
原审法院认为：林炽与元某公司签订《买卖合同）》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。
根据双方约定，元某公司应当在2012年12月30日前将涉案房屋交付林炽使用，且双方约定的交房条件为该商品房工程规划验收合格，但元某公司于2013年7月3日才取得涉案房屋的《建设工程规划验收合格证》，故元某公司于2012年12月23日向某炽发出的《收楼通知》时因涉案房屋不具备双方约定的交付条件，故该通知对林炽不发生效力。根据双方《买卖合同》约定，林炽应在接到收楼通知书之日起15日内对房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……林炽对元某公司所交付的房地产进行验收无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由元某公司转移给林炽。本案中，林炽于2013年8月17日在《收楼确认书》上签名，且无证据证明林炽在合同约定的期限内以书面形式提出异议，根据合同约定，视为林炽同意按照前述《收楼确认书》时房屋的现状接收涉案房屋。现林炽以元某公司未取得《建设工程竣工备案表》为由，要求元某公司承担2013年8月17日以后的逾期交楼违约金，依据不足，不予支持。双方约定交楼之日次日即2012年12月31日至与林炽实际收楼之日即2013年8月17日期间，因元某公司已经构成逾期交楼，依照双方合同约定，元某公司应当向某炽支付逾期交楼违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。林炽未能提供证据证明其曾向元某公司主张过逾期交房违约金，故逾期交房违约金应当从林炽向原审法院递交诉状之日即2015年8月11日起倒推两年，即从2013年8月12日起算，在此之前的违约金已经超过两年的诉讼时效，元某公司提出的诉讼时效的抗辩意见于法有据，予以采纳。故逾期交房违约金应从2013年8月12日计算至2013年8月17日。对于逾期交房违约金的标准，因元某公司逾期交房的时间从2012年12月21日至2013年8月17日合计230天，根据双方《买卖合同》的约定，元某公司应当每日按总房价款0.005%的标准向某炽支付违约金。林炽认为元某公司在其提供的格式合同文本中，将林炽逾期支付房款的违约金标准定为每日按总房价款的0.05%支付，而元某公司逾期交房的违约金标准仅为0.005%，两者严重不对等，因此要求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，调整为对等的违约责任，对此，原审法院认为，林炽的上述主张合理有据，予以支持，故原审法院将元某公司逾期交房违约金标准调整为每日按总房价款的0.05%的标准计付，元某公司应向某炽支付的逾期交房违约金为2649.44元（883148元×0.05%×6天=2649.44元）。
根据《补充协议》，双方同意变更《买卖合同》第二十一条为林炽委托元某公司办理产权证，元某公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为林炽办妥产权登记，并将以林炽为产权人的房地产权证交付林炽。元某公司已经于2013年8月17日向某炽交付了涉案房屋，自2013年8月17日起500个工作日为2015年9月17日，即元某公司最迟应当在2015年9月17日前为林炽办妥产权证并将以林炽为产权人的房地产权证交付给林炽，但元某公司至今未为林炽办妥产权证已构成违约，应承担违约责任。元某公司抗辩称未办证的原因是林炽未配合提供相关资料及未交纳维修资金，因元某公司于2012年12月23日向某炽发出的《收楼通知》已告知业主专项维修资金暂不收取，缴交时间另行通知，根据双方约定，元某公司应当以书面形式一次性告知林炽为办理产权登记需要由林炽提供的证件资料，现无证据证明元某公司曾向某炽发出书面通知要求林炽配合提供相关资料及缴交维修基金，故元某公司的上述抗辩意见不能成立，不予采纳。林炽要求元某公司为其办理涉案房屋的产权证并向某炽交付合理合法，予以支持，但考虑到办证的合理期间，元某公司办证的期间应以三个月为宜。另林炽要求元某公司向其支付逾期办证违约金，于法有据，应予支持，但林炽主张从2014年12月17日起算逾期办证违约金依据不足，不予支持，逾期办证违约金应当从2015年9月18日起算，计算至元某公司为林炽办妥产权证并将以林炽为产权人的房地产权证交付给林炽之日为止。逾期办证违约金的标准，根据双方《补充协议》的约定，元某公司应当根据逾期办证时间的长短，每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的标准向某炽支付逾期办证违约金.林炽认为元某公司在其提供的格式合同文本中，将林炽逾期支付房款的违约金标准定定为每日按未付房价款的0.05%支付，而元某公司逾期办证的违约金标准仅为0.003%至0.008%，两者严重不对等，因此要求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，调整为对等的违约责任，对此，原审法院认为，林炽的上述主张合理有据，予以支持，故原审法院将元某公司逾期办证违约金标准调整为每日按总房价款的0.05%的标准计付。
至于林炽要求元某公司返还契税27127元及利息的诉讼请求，因根据双方《补充协议》约定，林炽委托元某公司办理房地产权证，办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，因此元某公司代收林炽交纳的税费符合双方合同的约定，现林炽明确要求元某公司继续为其履行办证义务，元某公司亦明确表示同意继续为林炽办理涉案房屋的产权证，因此元某公司若将税费退还林炽将造成元某公司办证过程的延误，不利于双方纠纷的解决，故对林炽的该项诉讼请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年11月9日作出如下判决：一、在判决生效之日起三个月内，元邦公司协助林炽按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理广州市白云区环洲四路946号304房的产权过户及登记手续，并将以林炽为产权人的房地产权证交付给林炽；二、在判决生效之日起三日内，元某公司向某炽支付逾期交房违约金2649.44元；三、元某公司按总房款883148元以每日0.05%的标准向某炽支付从2015年9月18日起至元某公司为林炽办妥产权证并将以林炽为产权人的房地产权证交付给林炽之日为止的逾期办证违约金（至判决生效之日的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的违约金于每月十日前逐月支付，违约金以总房款为限）；四、驳回林炽的其他诉讼请求。一审受理费2192元，由林炽负担1640元，元某公司负担552元。
判后，上诉人林炽、元某公司均不服原审判决，向本院提起上诉。其中，林炽上诉称：一、原审法院认定事实及适用法律错误，涉案房屋至今未达到合同约定、法律规定的交付条件，元某公司应承担逾期交房的违约责任。1.原审判决以规划验收作为认定房屋交付条件是错误的。商品房建设单位有无在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续是商品房是否达到交付条件的重要标准，即取得《竣工验收备案表》系法律强制性规定。2.元某公司不但至今未取得《竣工验收备案表》，也未达到合同第十二条约定的交付条件，已严重违约。3.元某公司拟通过《补充协议》变更交付房屋时应提供的文件，违反法律法规强制性规定，且免除自身义务，对林炽没有任何约束力。二、林炽在元某公司的欺骗蒙蔽下签署所谓的《收楼确认书》，并非林炽真实意愿，也不能免除元某公司依法交付房屋的义务。三、原审判决关于逾期交房违约金计算认定有误，且林炽诉讼请求并未超过诉讼时效。1.逾期交房违约金应当自合同约定交付期限届满之日计算至元某公司实际取得《竣工验收备案表》之日。2.元某公司是否取得《竣工验收备案表》为是否达到交付条件，即违约行为是否消除的重要标准。3.逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，不可分割，林炽的诉讼请求并未超过诉讼时效。四、元某公司违反规定代征、代收契税并长期占用，且所收的契税的计算标准明显高于税务机关标准，依法应予返还。为此上诉请求：1.撤销原审第二项，改判为：元某公司向某炽支付逾期交房违约金421261.6（以购房款总额883148元为基数，按每日万分之五的标准计算，自2012年12月30日暂计至2015年8月11日，并计算至元某公司取得竣工验收备案表止）；2.撤销原审判决第三项改判为：元某公司向某炽支付逾期办证违约金104653元（以购房款总额883148元为基数，按每日万分之五的标准计算，自2014年12月17日暂计至2015年8月11日，并计算至元某公司将以林炽为产权人的房地产权证交付给林炽之日止）；3.撤销原审判决第四项；4.判令元某公司向某炽返还契税27127元，并支付资金占用利息8514元（以契税金额作为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年10月26日暂计至2015年8月11日，并计算至元某公司实际付清之日止）；5.一、二审诉讼费用全部由元某公司承担。
针对林炽的上诉，元某公司答辩称：1.元某公司在2013年7月3日已经取得约定的交楼条件即建设工程规划许可证，所以，林炽请求逾期交楼违约金不符合合同约定。2.林炽所述的逾期办证违约金，我方认为林炽请求的违约金计算标准不符合买卖合同的约定，按照补充协议的约定逾期办证的违约金标准是0.008%而不是0.05%。3.关于契税，按照买卖合同的约定，林炽是自愿将契税在签订买卖合同时交付给我方，并由我方办理房产证时交给税务机关，且我方在办理房产证过程中。
元某公司亦向本院提起上诉称：一、一审法院认定的逾期交房违约事实和适用违约金标准，没有事实依据，适用法律错误。（一）林炽接收商品房时，涉案房屋己符合双方约定的交楼条件，故元某公司不存在逾期交付房屋的违约行为，不应承担相应的违约责任。（二）双方《商品房预售合同》第十四条有约定逾期交房违约金，该条款为非格式条款。一审法院没有全面考虑到“由于乙方原因…”一段，双方的违约金标准是对等的。（三）林炽没有证明其存在损失，根本谈不上违约金低于造成的损失一说。本案应按《合同法》第四条、第一百一十四条第一款规定处理，即当事人可以约定违约金，任何单位和个人不得非法干预。因此，林炽主张调整逾期交房违约金标准，没有事实和法律依据；二、一审法院认定的逾期办证违约金标准，认定事实和适用法律错误。办理房产证是元某公司的一项辅助性工作。合同对价是房屋、房款。林炽并未受到损失，因此也无法提供证据证明其损失高于违约金。逾期办证违约金标准仍应适用《合同法》第四条、第一百一十四条第一款，按合同约定标准执行。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二项。2.撤销原审判决第三项，改判为：元某公司按总房款883148元以每日0.003％%标准向某炽支付从2015年9月18日起至办妥房地产权证之日为止的逾期办证违约金（逾期办证超过180日不超过360日的，每日按房屋总价的0.005％%计算；逾期超过360日的，每日按房屋总价的O0．.008％%计算。违约金以房款为限）。3.本案一、二审的诉讼费用由林炽承担。
针对元某公司的上诉，林炽答辩称：一审法院认定的违约金标准正确，应予维持。双方签订的逾期支付房款的违约金标准为0.05％%，而购房合同第十四条约定对方逾期交房的违约金是0．.003％%至0.008％%双方之间的违约金标准严重不对等，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，对方逾期交房的违约金应与我方逾期支付房款的违约金标准一致，所以我方同意一审的处理。根据合同法第三十九条第二款的规定，应认定补充协议中的条款为格式条款，该格式条款无效，因此，元某公司在合同中约定的严重不对等的违约金标准应予以调整。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，林炽向本院提交两份证据材料：1.拒绝收楼文书，2.妥投证明、EMS快递单（妥投时间是2013年1月9日）拟证明林炽以书面形式拒绝收房。元某公司认为快递单所负载的内件名称只写了文件，不能证明里面的文件就是拒绝收楼的文件。且在林炽收楼之前的拒绝收楼材料不能作为拒绝收楼的依据。
二审中，双方当事人共同表示：同意原审判决第一项。
二审中，对于实际收楼行为林炽表示：因其急切用房，收楼时没有审查合同约定的交付条件，也没有看到竣工验收备案表和永久水电的证明文件，故其是在元某公司欺骗的情况下办理签收的收楼确认书，收楼之后有提出异议，但无书面证据证实。
本院认为：本案二审争议的焦点问题为：（一）逾期交房违约责任的认定；（二）逾期办证违约责任的认定；（三）违约金标准应否调整；（四）争议契税应否退还。
关于逾期交房违约责任的认定问题。首先，对于违约责任起止时间的审查。因合同约定元某公司应于2012年12月30日前将案涉房屋交付林炽使用，而林炽于2013年8月17日实际办理了收楼手续，故原审法院认定元某公司自从2012年12月31日至2013年8月17日期间构成逾期交楼正确，本院予以确认。林炽上诉提出违约责任应计算至元某公司取得竣工验收备案表之日止，由于双方签订的《买卖合同》约定：林炽对于元某公司所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由元某公司转移给林炽。因此，依据上述约定，可知双方明确了收楼行为是作为商品房风险责任转移的标准。虽然案涉房屋在交付时尚未取得竣工验收备案表，但是，林炽表示因其急切用房，收楼时并没有审查合同约定的交付条件，也没有看到竣工验收备案表和永久水电的证明文件，因此，林炽同意按照现状接收房屋且没有提出异议的行为，应视为其以自己的实际行为放弃了对于房屋交付标准的要求。现林炽以元某公司欺骗其签订收楼确认书为由主张元某公司承担实际收楼之后的违约责任，有违诚实信用原则，本院不予支持。其次，对于违约责任诉讼时效的审查。因双方约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，属于继续性债权，因此，诉讼时效的起算应按照继续性债权处理，则应把每日的违约金作为独立债权，对于起诉前两年内的违约金给付请求予以保护，对于起诉前两年之前的违约金给付请求不予支持。据此，原审法院认定本案应以林炽起诉日倒计两年作为逾期交房违约金请求权诉讼时效的起算点正确，本院予以确认。林炽上诉认为诉讼时效期间并未超过的理由不能成立，本院不予采信。
关于逾期办证违约责任的认定问题。双方签订《补充协议》约定：元某公司应在房屋交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为林炽办妥产权登记，并将以林炽为产权人的房地产证交付林炽。现林炽上诉认为依据该约定，应从合同约定的房屋交付之日即从2012年12月30日开始计算500个工作日起算违约责任。对此，根据同一违约行为不应重复承担违约责任的法理，原审法院以房屋实际交付之日起500个工作日作为逾期办证违约责任的起算时间，符合公平合理原则且并无不妥，林炽对此的上诉理由缺乏理据，本院亦不予采信。
关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从案涉合同对于逾期交房违约金、逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，林炽主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由林炽对于元某公司违约行为给其造成的损失进行举证，在林炽未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，原审法院将逾期交房违约金以及逾期办证违约金的标准均确定为每日按总房价款0.05%的标准计算欠妥，本院酌情调整为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。元某公司上诉提出不应调整违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于争议契税应否退还的问题。根据双方《补充协议》的约定，案涉房屋的产权登记由林炽委托元某公司办理，办理产权登记之前，林炽必须向元某公司付清全部房价款及税费。依据上述约定，元某公司向某炽代收争议契税用以办证具有合同依据，同时，林炽对于原审判令元某公司协助其办理产权登记并无异议，因此，林炽上诉主张由元某公司退还争议的契税缺乏理据，本院不予采信。原审法院据此驳回林炽的该项诉求正确，本院予以维持。
因双方当事人对于原审判决第一项均无异议，故该判项可予维持。
至于林炽二审提交的证据，由于并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，且元某公司不予认可，故根据上述司法解释第四十三条第一款规定，本院对此均不予采纳。
综上所述，原审法院对于本案事实的认定有所失误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1150号民事判决第一、四项；
二、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1150号民事判决第二项为：广东元邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起向林炽支付逾期交房违约金（该违约金以883148元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准，从2013年8月12日起计至2013年8月17日止）；
三、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1150号民事判决第三项为：广东元邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起向林炽支付逾期办证违约金（该违约金以883148元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准，从2015年9月18日起计至广东元邦房地产开发有限公司为林炽办妥产权证并将以林炽为产权人的房地产权证交付给林炽之日为止）；至判决生效之日的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的违约金于每月十日前逐月支付，违约金以总房款为限）。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各2192元，均由林炽各负担1882元，广东元邦房地产开发有限公司各负担310元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 张永亮