湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0721民初1147号
原告：余新江，男，1970年11月18日出生，汉族，经商，住安乡县。
委托诉讼代理人：马文义，湖南信义律师事务所律师。
被告：安乡恒生置业有限公司，住所地安乡县深柳镇潺陵社区洞庭大道。
法定代表人：郭克云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘玉祥，男，该公司员工。
原告余新江与被告安乡恒生置业有限公司合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人马文义、被告的诉讼代理人刘玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请人民法院判令被告全面履行《房屋联建置换补偿协议》和《房屋产权证办理具体位置及时间协议书》约定的义务，立即为原告办理不动产权属证书；2、判令被告纠正违约行为，按照房屋租赁合同的约定，立即向原告支付2017年度房屋租金人民币625000元；3、判令被告承担上述三份协议中约定的违约责任，违约金具体数额按实际违约时间核算；4、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：从违约日期2016年5月1日开始每天500元计算逾期办证违约金。事实和理由：原告在安乡县××××层临街门面房一栋，建筑面积773.55平方米。2011年，被告在该区域进行“恒生国际”楼盘开发，其法定代表人周章平多次找原告协商，要求将原告的房屋并入“恒生国际”开发范围。经协商，双方于2011年12月3日订立了《房屋置换协议书》，该协议约定置换给原告新建住房面积467平方米、新建门面492.55平方米（其中一楼门面279.62平方米，二楼商业用房212.93平方米）。双方还约定了多项权利义务及违约责任。2015年，“恒生国际”建设竣工后，根据被告的要求，将确定置换给原告的商业用房面积492.55平方米进行返租，然后由被告统一对外招商，为此，双方于2015年2月4日、3月1日，先后订立了《房屋产权证办理具体位置及时间协议书》、《房屋租赁合同》。上述协议订立后，原告全面、忠实地履行了合同义务，无任何违约行为。但被告未全面履行合同义务，长期拖延不为原告办理不动产权属证书；不及时向原告支付房屋租金。原告多次找被告协商、追索未果，为维护自已的合法权益，特提起诉讼，请依法公正判决。
被告辩称，原告所诉基本属实，但是租金的结算，由于公司财务电脑及财务手续都在公安局，一时也无法核查，被告的销售、建筑都是合法的，只是在办证上有个别原因，有些证办了，有些没办，具体是县政府关闭了恒生办证的手续。对违约责任的约定过高，请法庭及当事人酌情考虑违约金每天500元计算的情况。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证。被告对原告提交的证据没有异议，原告对被告提交的证据没有异议。本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年12月3日，被告恒生置业（乙方）为开发“恒生国际广场”项目，与原告（甲方）签订《房屋置换协议书》。协议约定的主要内容有:经乙方要求，甲方同意将其所有的临街四层楼房一栋交由乙方开发，乙方将开发新建房屋相应的面积置换给甲方；一层临街门面置换，乙方同意按279.62平方米置换给甲方临街门面三间（宽12米），如超出实有面积，则属乙方所有，如面积不足，按临街门面市场价格进行补偿；二层面积置换，乙方同意按相同的面积212.93平方米进行置换，与一楼临街门面位置对应；三、四楼面积置换甲方新建商品房；置换房屋两证由乙方负责办理，费用由乙方负责；房屋建成后，门面全部由乙方返租，再由乙方统一招租；等。2015年2月4日，原、被告为分配置换面积并约定办理产权证时间，双方签订《房屋产权证办理具体位置及时间协议书》，约定：甲方分得恒生国际广场临街门面从东往西9.94米后12米宽位置（具体一楼宽12米×长23.3米，面积279.62平方米；二楼宽12米×长17.75米，面积212.93平方米）；乙方承诺为甲方办理产权证面积为以上实际面积，不存在分摊做面积；乙方承诺从本合同签订之日起450日内将房屋产权证办理至甲方名下，否则每延期一天罚款500元；等。
开发楼盘建成后，被告恒生置业将恒生国际广场一楼编号为112号门面房屋置换给原告。原、被告双方根据置换协议，被告恒生置业（乙方）将回迁房屋交付给原告（甲方），甲方将房屋出租给乙方，由乙方统一招商，为此双方于2015年3月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：甲方同意将恒生国际广场门面三间二层的房屋出租给乙方使用，出租房屋建筑面积一楼279.62平方米、二楼212.93平方米；租赁期限为10年，从本合同签字生效之日起算；租金总额为560万元，第一、二年年租金为30万元，第三年起至第十年年租金62.5万元，年租金每年一次性付清（签订合同之日）；等。
恒生国际广场商业楼于2015年5月21日整体开业，2015年度、2016年度的租金被告已如约支付给原告，2017年度的租金被告未按约定时间支付。另恒生国际广场建成后因存在规划、消防等方面的问题未能通过综合验收，至今不能办理房屋权属证书。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋置换协议书》，从其合同目的及内容来看，实为房屋拆迁补偿安置协议。该协议内容是原、被告双方自愿协商确定，符合双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方均应按合同约定全面履行。该协议约定新房的权证均由被告统一办理并负责费用；2105年2月4日签订的协议约定了办理房屋所有权登记的期限和逾期办证的违约金。现置换房屋已交付两年多，因被告开发中存在的问题致使开发的楼盘未能通过相关行政主管部门的综合验收，导致恒生国际广场的商业楼面部分不能办理房屋权属证书，拆迁人恒生置业应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。因此，对原告要求被告为原告办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。但是，恒生国际广场至今未能通过相关行政主管部门的综合验收，要求被告立即办理房屋权属证书显属不能，被告应积极配合有关行政主管机关进行新建房屋的综合验收，并在验收合格后的合理期限内为被告办理房屋权属证书。
原告要求被告自2016年5月1日起按协议约定的每天500元支付逾期办证违约金。违约金起算日期符合协议约定，被告对此也没有异议；但被告认为违约金标准约定过高，要求酌情考虑。参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因此被告的抗辩意见符合法律规定，应予支持。房屋系不动产，根据物权法的规定，必须办理权属证书购房人才能实现所有权转移的法律效果，仅仅履行交付的行为，原告仍然缺乏房屋所有权当中的处分权权能，从而对其房屋的转让、融资、入股出资等行为均在法律上存在障碍。因此，未能及时办证确给原告造成了损失。但考虑到这种损失更多地体现为一种潜在权利风险和交易机会的丧失，证明原告的实际损失确有困难；且原告已将置换房屋返租给被告并获得收益的实际情况，根据平衡原则，酌情确定被告逾期办证应向原告支付违约金每日100元。
原、被告在置换房屋交付时签订的《房屋租赁协议》亦是双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，各方均应全面履行合同约定的义务。被告未约定期限向原告支付2017年度租金625000元，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条，判决如下：
被告安乡恒生置业有限公司于“恒生国际广场”项目综合验收合格后90日内，为原告余新江办理恒生国际广场一楼编号112号房屋（面积279.62平方米）、对应位置二楼面积212.93平方米房屋的权属证书；
被告安乡恒生置业有限公司自2016年5月1日起，按每日100元的标准向原告余新江支付逾期办证违约金至实际交付权属证书之日止；
被告安乡恒生置业有限公司于本判决生效后15日内向原告余新江支付2017年度房屋租金625000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10050元，减半收取计5025元，由被告安乡恒生置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员 陈兴安
二〇一七年十月二十七日
书记员 王明兴
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。