河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漯民终字第903号
上诉人（原审原告）：杨桂芬，女，汉族。
委托代理人：郭晓果，河南恩达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南雅顺置业有限公司（原漯河市和泰房地产开发有限公司）。住所地：漯河市郾城区107国道嘉和苑*号楼。
法定代表人：宋二虎，该公司董事长。
委托代理人：李健，河南正方圆律师事务所律师。
委托代理人：李新矿，河南正方圆律师事务所实习律师。
上诉人杨桂芬因与被上诉人河南雅顺置业有限公司（以下简称雅顺置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2015）郾民初字第01215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人杨桂芬的委托代理人郭晓果，被上诉人雅顺置业公司的委托代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年7月26日，原告杨桂芬与被告漯河市和泰房地产开发有限公司（以下简称和泰公司）签订了商品房买卖合同一份，该合同约定：杨桂芬购买位于漯河市舟山路与海河路城市空间综合楼1座一、二层109－3、4号房，建筑面积322.14平方米，单价为每平方米3100元，总金额玖拾玖万捌仟陆佰叁拾肆元整。面积确认及面积差异依产权属登记面积为准，按合同约定的房款多退少补，付款方式为买售人于本合同签订之日向出卖人一次性支付总房款￥998634元，房屋交付期限为出卖人应当在2010年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格后交付买受人使用。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金处理。2009年7月3日，和泰公司为杨桂芬出具了收款收据（编号为4057500），其主要内容为：“今收到杨桂芬购房款定金，人民币壹佰伍拾玖万玖仟叁佰伍拾捌元整，106-1，109-3、4，￥1599358。”另查，现该房屋为原告杨桂芬实际占有使用。
本案在原一审中，根据被告和泰公司的申请，法院委托西南政法大学司法鉴定中心，对杨桂芬交款收据中和泰公司的印文及商品房买卖合同中“和鸿彬印”印文的形成时间进行了鉴定，鉴定意见为：1、收款收据上加盖的“漯河市和泰房地产开发有限公司财务专用章”印文是其标称时间同期形成。2、不能确定送检的标称时间为“2009年7月26日”的《商品房买卖合同》原件上“和鸿彬印”印文的形成时间。另查，2009年9月22日，和泰公司取得城市空间综合楼房屋预售许可证，许可证号为（2009）漯房管售字第785号。2010年6月25日，漯河市房管局在漯河日报公告撤销了城市空间综合楼共计25套商品房预售，该25套房屋中包括本案涉及的房屋，撤销时间为2010年6月23日。2010年6月23日，郑州兴仁贸易有限公司委托中国银行漯河分行向和泰公司贷款1000万元，期限为10个月，利率3.6%。同时和泰公司与河南宏基投资担保有限公司（以下简称宏基投资担保公司）签订了抵押反担保合同，由宏基投资担保公司向出借人郑州兴仁贸易有限公司提供反担保，由和泰公司将城市空间房产以在建工程抵押给了宏基投资担保公司，2010年7月1日，漯河市房管局为双方办理的在建工程抵押登记。现宏基投资担保公司已申请漯河市中级法院对抵押物进行强制执行，该案正在执行程序中。再查，漯河市和泰房地产开发有限公司于2012年8月13日更名为河南雅顺置业有限公司。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告杨桂芬与被告和泰公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，原告与被告和泰公司签订的房屋买卖合同虽然成立并生效，但房屋的权属转移以登记为要件，故本案所诉争的房屋权属并未因合同的成立生效而发生转移，也不因买受人的实际占有而发生转移。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”本案中，因被告和泰公司将本案所诉争的房产为宏基投资担保公司设定了抵押担保，宏基投资担保公司是抵押权人，其对涉案房产享有担保物权，现宏基投资担保公司已经申请法院强制执行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。本案中，对于原告所主张的房产，现被告和泰公司事实上已经不能履行合同义务，原告关于确认涉案房屋归其所有并办理房屋权属登记的诉讼请求，无法律依据，故法院均不予支持，原告可另行向被告主张相关的违约责任。原告杨桂芬要求被告支付违约金4993元，经法院释明，原告坚持其诉讼请求，法院认为，双方在合同中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金处理”，故，原告的该项诉请与法有据，法院予以支持，被告雅顺置业公司应支付原告违约金998634元×0.5%=4993元。被告雅顺置业公司辩称“原、被告之间不存在真实合法有效的商品房买卖合同关系”，但其未提供充分的证据证明其主张，故对该辩称法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南雅顺置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨桂芬违约金4993元。二、驳回原告杨桂芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费13830元、保全费5000元，共计18830元，由原告杨桂芬负担9000元，被告河南雅顺置业有限公司负担9830元。
上诉人杨桂芬不服原判，向本院提起上诉称：原审判决缺乏事实与法律依据，涉案房产应当归上诉人所有，被上诉人应当为上诉人办理房屋的权属登记。请求依法撤销原审判决第二项，改判位于漯河市舟山路城市空间综合楼109-3、4号房归上诉人所有、被上诉人为上诉人办理房屋权属登记，一、二审诉讼费、保全费等费用均由被上诉人负担。
被上诉人雅顺置业公司答辩称：我方不认可与杨桂芬签订的合同，双方不存在真实有效的买卖合同关系；原审判决认定合同属事实不能履行，又判决按可以履行的合同承担违约责任，属判决不当。应驳回上诉人杨桂芬的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本案二审争议焦点为：1、上诉人杨桂芬与被上诉人雅顺置业公司是否存在房屋买卖合同关系；2、原审判决第二项驳回杨桂芬的其他诉讼请求是否有事实及法律依据。
本院认为：根据上诉人杨桂芬提供的商品房买卖合同，出卖人处盖有被上诉人合同专用章，有当时被上诉人法定代表人的签名；根据上诉人杨桂芬提供的收据，上面盖有被上诉人财务专用章，且经委托鉴定部门鉴定印文是其标称时间同期盖印形成。原审判决对合同及收据的真实性予以认定并无不当，上诉人杨桂芬与被上诉人之间成立商品房买卖合同关系。被上诉人虽然后来进行了公司名称和法定代表人变更，但并不影响双方商品房买卖合同关系的存在。因此，对被上诉人所称不认可与上诉人杨桂芬订立的合同，双方不存在真实有效的买卖合同关系的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，上诉人杨桂芬与被上诉人雅顺置业公司签订的房屋买卖合同虽然成立并生效，但并未进行房屋权属登记，而房屋作为不动产，权属转移以登记为要件，因此，上诉人杨桂芬要求确认涉案房屋归自己所有的请求，原审判决不予支持并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”本案中，因涉案房产设定有在建工程抵押，并进行了抵押登记，河南宏基投资担保有限公司是抵押权人，其对被上诉人主张权利的案件已经进入法院强制执行程序，被上诉人雅顺置业公司已经无法履行对上诉人的合同义务，且办理房屋权属登记属房管部门职权范围，被上诉人无该项权力，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”因此，上诉人杨桂芬要求被上诉人为其办理房屋权属登记的请求，原审判决不予支持并无不当，上诉人杨桂芬可另行向被上诉人雅顺置业公司主张相关的违约责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13830元，由上诉人杨桂芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 左 昊
审判员 吴增光
审判员 王路明
二〇一五年十一月九日
书记员 王瑞珺