南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦商初字第1330号
原告中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中行江苏省分行），住所地南京市中山南路148号。
法定代表人谢平，行长。
委托代理人张军，江苏维世德律师事务所律师。
委托代理人王涛，江苏维世德律师事务所律师。
被告王超，男，1984年10月3日生，汉族，南京双马混凝土制品有限公司职员。
被告南京学府房地产开发有限公司（以下简称学府公司），住所地南京市浦口区珠江工业区纬一路63号。
法定代表人徐志远，董事长。
委托代理人宫国庆，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。
委托代理人夏瑜杰，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。
原告中行江苏省分行与被告王超、学府公司借款合同纠纷一案，原告中行江苏省分行于2013年9月6日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由代理审判员唐风华适用简易程序，于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告中行江苏省分行的委托代理人王涛、被告王超、被告学府公司的委托代理人宫国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行江苏省分行诉称，2008年6月5日，原告中行江苏省分行与被告王超、学府公司签订了《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定：中行江苏省分行为王超提供314000元的贷款，贷款期限360个月，学府公司为王超的债务承担阶段性连带保证责任。同时，中行江苏省分行与王超、学府公司签订了《南京市房地产抵押合同》，约定：王超将南京市浦口区珠江镇龙华路10号阅景龙华公寓12幢1-1502室房屋抵押给中行江苏省分行，作为向中行江苏省分行履行债务的担保。上述合同签订后，中行江苏省分行按约履行了合同义务，但王超自2013年3月起未按约还款，已构成违约，中行江苏省分行有权依据合同规定主张合同项下所有借款本息立即到期。为维护自身合法权益，中行江苏省分行诉至法院，请求判令：1、被告王超偿还原告中行江苏省分行借款本金289078.28元，以及截至2013年7月19日的利息4931.76元，拖欠本金的罚息29.16元，应收利息的罚息50.91元，共计294090.11元；2、被告王超承担自2013年7月20日起至实际清偿全部债务之日的利息、罚息，具体标准按《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》的约定执行；3、原告中行江苏省分行对抵押物享有优先受偿权；4、被告学府公司对被告王超的债务承担连带还款责任；5、被告王超、学府公司承担本案的律师代理费10923元；6、被告王超、学府公司承担本案诉讼费用。
被告王超认可欠款事实及原告的诉讼请求。
被告学府公司辩称，根据三方签订的楼宇按揭抵押合同以及房地产抵押合同，均明确约定了被告学府公司的担保责任自原告取得商品房他项权证时终止；房地产抵押合同第十七条约定，被告王超、学府公司特别授权原告中行江苏省分行办理相关抵押手续，由于原告中行江苏省分行及被告王超自2008年起怠于办理相关权证造成被告学府公司担保期限无限延长，因此被告学府公司不应再承担担保责任。
经审理查明，王超（借款方、甲方）、中行江苏省分行（贷款方、乙方）、学府公司（担保方、丙方）签订《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》一份（合同编号为08ZF10220），约定：甲方购买坐落于浦口区阅景龙华公寓12幢1-1502室房地产，因购房资金不足，向乙方申请楼宇按揭（抵押）贷款，甲方向乙方借款314000元，期限30年，从2008年6月5日起至2038年6月5日止，实际借款日期以借款借据为准；贷款利率为浮动利率，借款利率（包括同一合同项下分次放款）以贷款发放日当天人民银行公布的法定30年期基准利率为基础下浮15%确定，每满一年后，再按当时人民银行公布的30年期法定贷款利率下浮15%确定所有贷款下一年利率；贷款采用等额本息偿还法，贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息；若甲方未按约定期限还款且未就展期事宜与乙方达成协议，乙方有权就贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息，直至甲方完全清偿本息为止，贷款逾期罚息利率为本合同约定的借款利率的水平上加收40%；甲方未按期足额付息，乙方有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利；甲方未按时、足额偿还任何一期乙方贷款本金或利息或任何应付费用，乙方有权宣布本合同项下贷款全部提前到期，并自乙方宣布债务提前到期之日起，甲、丙方自愿按照本合同的强制执行条款的约定执行；与本合同有关的一切费用（包括但不限于本合同项下的公证费、公告费、乙方实现债权的费用、因甲方的违约行为导致乙方聘请律师的费用等）均由甲方承担；丙方自愿为甲方所欠乙方的全部债务提供连带保证担保，担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金及利息（含罚息、复利等）、违约金、赔偿金及债务人在本合同项下应承担的所有费用（包括但不限于公告费、公证费及律师代理费、诉讼费、保全费、执行费等实现债权的费用）；保证期间从本合同生效之日起至本合同项下债务全部到期之日后两年，如丙方协助甲方取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》交由乙方执管，丙方的保证责任解除。
2008年6月5日，王超（抵押人、借款人、甲方）、中行江苏省分行（抵押权人、贷款人、乙方）、学府公司（担保人、开发商、丙方）签订《南京市房地产抵押合同》一份约定：本合同所对应担保的主债合同为《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》，合同编号为08ZF10220，借款合计314000元；甲方已与丙方签订《南京市商品房买卖契约》，其契载房屋坐落浦口区阅景龙华公寓12幢1-1502室，甲方将上述所购商品房抵押给乙方；甲、丙双方特别授权乙方代理人办理抵押登记手续，并认可登记机关据此作出核准登记的行为。截至案件审理时，王超尚未取得抵押房产的产权登记证书，抵押房产未办理登记手续，中行江苏省分行未取得抵押房产的他项权证。
2008年6月5日，中行江苏省分行按约定向王超发放贷款314000元，王超自2013年3月起未按约偿还本息，截至2013年7月19日，拖欠中行江苏省分行借款本金289078.28元，应收利息4931.76元，拖欠本金的罚息29.16元，应收利息的罚息50.91元，合计294090.11元。
另查明，针对本次诉讼，中行江苏省分行与江苏维世德律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托江苏维世德律师事务所律师担任其与王超借款合同纠纷一案的代理人。中行江苏省分行为此支付律师费10923元。
以上事实，有中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同、南京市房地产抵押合同、中国银行个人贷款申请表、借款借据、逾期未还款查询单、委托代理合同及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》合法有效，受法律保护，各方均应按约履行各自的义务。中行江苏省分行按约足额向王超发放了贷款，王超也应按照合同约定按时足额偿还借款本息。王超自2013年3月起未按约偿还本息，其行为已构成违约，原告中行江苏省分行有权依照合同约定宣布债务提前到期，截至2013年7月19日，王超拖欠中行江苏省分行借款本金、利息、罚息合计294090.11元。中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同明确约定律师代理费由王超承担，中行江苏省分行主张律师代理费10923元，并未超出江苏省律师行业收费标准，故律师代理费应为10923元。王超将其所有的浦口区阅景龙华公寓12幢1-1502室作为上述借款的抵押担保，并且签订了《南京市房地产抵押合同》但尚未办理抵押登记手续，故中行江苏省分行的抵押权尚未发生法律效力，尚无权主张。学府公司作为保证人，自愿为王超的上述贷款提供连带保证责任，虽约定了在王超取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》交由中行江苏省分行执管时，学府公司的保证责任解除，但王超于本案审理时并未取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，也未办理抵押登记，故学府公司在解除保证责任的条件未成就时，仍应承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王超于本判决生效之日起十日内偿还原告中行江苏省分行借款本金289078.28元及利息、罚息（截至2013年7月19日，利息4931.76元，拖欠本金的罚息29.16元，应收利息的罚息50.91元，自2013年7月20日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息，按《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》约定计算）。
二、被告王超于本判决生效之日起十日内支付原告中行江苏省分行律师费10923元。
三、被告南京学府房地产开发有限公司对被告王超上述第一、二项判决主文所确定的债务承担连带保证责任。
四、驳回原告中行江苏省分行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2977.5元、保全费2070元，合计5047.5元，由被告王超、南京学府房地产开发有限公司负担（被告王超、南京学府房地产开发有限公司应负担的诉讼费已由原告中行江苏省分行向本院预交，被告王超、南京学府房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中行江苏省分行支付，原告中行江苏省分行预交的案件受理费中剩余的2977.5元，由本院退回）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
代理审判员 唐风华
二〇一三年十二月十六日
见习书记员 桑 颖