吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终2165号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐莉，女，1963年11月30日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：邓广辉，吉林新锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：长春市哈孚文化交流传播有限公司，住所：长春市朝阳区同志街2400号火炬大厦4楼401室。
法定代表人：吴寅辉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李珺，北京市环球律师事务所律师。
上诉人徐莉因与被上诉人长春市哈孚文化交流传播有限公司（以下简称哈孚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐莉上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审。一、二审案件受理费由哈孚公司承担。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误，依法应予撤销，徐莉的上诉请求合理合法，依法应予保护。1.徐莉与长春高新技术产业（集团）股份有限公司火炬实业分公司（以下简称火炬公司）签订了火炬大厦四层的房屋租赁用于开办学校并进行了装修，后哈孚公司向用该房屋办学，经过与徐莉协商一致后双方签订合作协议，约定徐莉退出租赁合同变哈孚公司为承租人，哈孚公司承租后允许徐莉使用其中的450平方米房屋，并支持独立开展商务英语，在此基础上徐莉承担四楼采暖产生的电费和采暖费。协议签订后徐莉按约履行，但哈孚公司为不履行义务，于2011年12月份退出租赁合同将承租方变更为长春市朝阳区环球雅思教育培训学校（以下简称环球雅思），从2013年开始，环球雅思不让徐莉使用案涉房屋，若徐莉进入就报警，警方以租赁合同不是哈孚公司为由要求徐莉退出并不得再进入。2.哈孚公司与环球雅思是两个独立的民事主体，权利义务相互独立，而且徐莉使用该房屋时，环球雅思以自己是承租人为由报警并要求徐莉搬离，案涉房屋的承租方已经不是哈孚公司，一审判决认定哈孚公司已经让徐莉使用了案涉房屋显然与事实不符。3.双方签订的合作协议明确约定哈孚公司同意将450平房屋交徐莉使用，徐莉承担四楼采暖产生的电费和采暖费，但不包括其他电费，在徐莉没有使用该房屋的情况下，一审判决徐莉支付电费，而且是全部电费错误。4.哈孚公司违约应承担违约责任，徐莉的反诉请求应予支持。
哈孚公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
徐莉向一审法院起诉请求：哈孚公司赔偿各项损失合计312,473元。
哈孚公司向一审法院反诉请求：徐莉向哈孚公司支付火炬大厦四楼2014年10月至2016年3月采暖产生的电费和采暖费共计220,292.23元及利息（自逾期支付之日起按同期人民银行公布的存款利率计算至实际支付日止）。
一审法院认定事实：2010年10月13日，徐莉与火炬公司签订《房屋租赁合同》一份，约定徐莉租赁该公司位于火炬大厦第四屋房屋，面积1523.34平方米，年租金650,000元，租期五年，自2011年1月19日至2016年1月18日。2011年6月27日，哈孚公司与徐莉分别作为甲、乙方签订《合作协议》一份，约定：“1、甲方同意乙方独立开展商务英语口语课程项目，并在使用合法办学经营实体情况下开展招生及教学工作，甲方给予支持协助，将火炬大厦4楼450平方米供乙方使用，其中150平方由双方共同使用（使用面积见附图，附图由火炬物业、甲方、乙方三方协商确定），水电费、采暖费由乙方自行承担。甲方认可乙方为商务英语口语的独立负责人，乙方承诺合法办学，不涉及与环球雅思相同课程业务，同时不能转租其他方，使用时间2011年1月19日至2016年1月18日，乙方保证租赁方年租金不变，租金增长由乙方承担。火炬大厦四楼所有采暖产生的电费及采暖费由乙方承担。2、乙方将负责完成乙方与火炬大厦签订的火炬大厦4楼房屋租赁合同的变更工作，包括租赁方变更为甲方，维持租赁期2011年1月19日至2016年1月18日及原合同条款不变；3、甲方在长春市朝阳区注册学校的后续工作由乙方协助甲方办理，费用甲方承担。长春市哈孚文化交流传播有限公司于本协议签订后3日内支付张秉信90万元，付款前提为乙方完成本协议第2条的租赁合同变更。如甲方未按照本协议约定支付90万元，则前述《房屋租赁合同》中的承租人仍变更回乙方。”徐莉按照双方上述约定，协助哈孚公司将火炬大厦第四层房屋承租方变更为哈孚公司，哈孚公司与火炬公司于2011年6月25日另行签订了《房屋租赁合同》，哈孚公司亦将约定房屋交由徐莉使用。2011年12月7日，哈孚公司将房屋承租人变更为其所举办的长春市朝阳区环球雅思教育培训学校（以下称雅思培训学校）。另查明，2015年2月3日，徐莉向火炬公司交付采暖、电费60,000元。雅思培训学校向火炬公司交付2015年2月至2015年12月采暖费、电费共计155,968元，2016年1月交付40,000元。
一审法院认为，徐莉与哈孚公司签订的《合作协议》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应本着诚实信用的原则按照约定履行义务。本案徐莉虽称哈孚公司拒绝其使用房屋而给其造成损失，但庭审中徐莉提供的与案外人张某某合伙协议纠纷的诉讼材料，仅能证明因其与张某某约定合伙开办台球厅受到雅思培训学校的阻止，但将房屋用于开办台球厅确不符合《合作协议》中约定的房屋用途，另外，徐莉在庭审中提供的照片亦不能充分证明其实际无法使用房屋，因此对其主张的房屋租金损失及赔偿张某某的违约赔偿款、电费和采暖费损失，不予支持。关于哈孚公司主张徐莉承担电费和采暖费的问题，因《合作协议》明确约定火炬大厦四楼使用期间的电费及采暖费应由徐莉承担，房屋使用期限至2016年1月18日，因此按照该约定徐莉应承担2016年1月18日前发生的电费及采暖费。哈孚公司虽主张2014年10月开始徐莉即欠付费用，但庭审中徐莉提供了2015年2月3日向火炬公司交付费用60,000元的转账凭证及收据，因此徐莉还应给付哈孚公司2015年2月至2016年1月18日电费、采暖费179194元（2015年2月至2015年12月155968元，2016年1月1日至2016年1月18日40000元÷31天×18天＝23226元）。关于哈孚公司主张的利息问题，因双方就房屋使用问题存在纠纷，另外双方对利息没有具体约定，因此徐莉应自哈孚公司提起反诉之日即2016年7月12日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类存款利率标准向哈孚公司支付利息。判决：一、徐莉于本判决生效后立即给付哈孚公司电费、采暖费179194元及利息（自2016年7月12日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算）；二、驳回徐莉的诉讼请求；三、驳回哈孚公司其他诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。另，1.徐莉于2014年12月29日与案外人张某某签订《经营协议书》，约定其与张某某在案涉房屋合伙经营台球厅。在张某某进场装修的过程中，环球雅思出面制止致张某某无法经营，故张某某诉至法院要求撤销《经营协议书》及徐莉向其赔偿损失。该案已经（2016）吉01民终字第264号作出生效判决。在该案中，徐莉陈述其与环球雅思约定只能在案涉房屋独立开展商务英语口语项目，并将此约定告知张某某。从徐莉的陈述可见案涉房屋使用用途仅为开展商务英语口语项目。2.哈孚公司向一审法院提交民办学校办学许可证，证明哈孚公司为环球雅思的开办人。3.徐莉为证明哈孚公司拒绝其使用案涉房屋，向一审法院申请调取环球雅思拒绝徐莉进入案涉房屋的110报警记录，一审法院法官2016年12月16日工作记录：朝阳区桂林路派出所民警称因系统升级，2013年至2015年的报警记录已无法调取，且徐莉和雅思学校的纠纷，虽派出所几次接警，但当时没有对双方做询问笔录，也没有进一步处理纠纷，所以没有文字材料留存。4.因徐莉抗辩哈孚公司提交的采暖电费票据中部分记载收费项目为电费，不应由徐莉负担，哈孚公司二审向法院提交长春高新技术产业（集团）股份有限公司分公司管理部出具的《证明》：环球雅思为本案提供的由环球雅思学校代哈孚公司向火炬大厦支付的采暖电费清单，附件所有电费均为冬季采暖所产生的电费金额。
本院认为，1.哈孚公司与徐莉在合作协议中约定徐莉在案涉房屋独立开展商务英语口语课程项目，不能转租，协议签订后徐莉与案外人张某某合作在案涉房屋开办台球厅违反合同约定的房屋使用用途构成违约，其要求哈孚公司赔偿损失没有事实及法律依据，本院不予支持。虽然徐莉主张火炬大厦四楼承租人由哈孚公司变更为环球雅思后，哈孚公司不能向徐莉提供案涉房屋构成违约，但根据哈孚公司提交的民办学校办学许可证记载，哈孚公司为环球雅思学校的开办人，其有权支配案涉房屋的使用，故徐莉以承租人变更为由主张哈孚公司违约没有事实依据，本院不予支持；虽然徐莉主张哈孚公司开办商务英语口语课程违反合同约定构成违约，但双方签订的合作协议并未禁止哈孚公司开办该课程，故徐莉该主张没有事实依据，本院不予支持；虽然徐莉还主张哈孚公司将门上锁拒绝徐莉使用，但徐莉未提供充分证据证明，本院亦不予支持。2.根据案涉合作协议约定，徐莉应承担火炬大厦四楼因采暖产生的采暖基础热费及采暖电费，一审法院按照哈孚公司代徐莉向物业公司交纳的采暖费及采暖电费数额计算徐莉应承担的部分并无不当。虽然徐莉主张物业公司开具的票据中有部分标注为“电费”非采暖电费，但物业公司已经开具证明证实该部分收费为四楼采暖电费，故徐莉该主张本院不予支持。
综上所述，徐莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3884元，由上诉人徐莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 徐 锐
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 陈 钢