广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第69号
上诉人（原审原告）：余汉廷，男，1963年4月2日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：罗定市，现住深圳市龙岗区。
上诉人（原审原告）：卢景萍，女，1964年7月18日出生，汉族，罗定市人，住址同上。
上列两上诉人的共同委托代理人：伍康，广东捷安律师事务所律师。
上列两上诉人的共同委托代理人：李义娘，广东捷安律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市附城街道。
负责人：陈灿光，总经理。
委托代理人：王小科。
上诉人余汉廷、卢景萍因与被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司（下称龙宇置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2014）云罗民初字第945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案经原审法院审理认定：龙宇置业公司是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市附城街道新城区迎宾路的罗定市阳光美域商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2011）建字第96号《建设工程规划许可证》、罗建房预字2012004号《商品房预售许可证》后，龙宇置业公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2012年10月13日，以余汉廷、卢景萍作为买受方与龙宇置业公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、余汉廷、卢景萍向龙宇置业公司购买座落于罗定市附城街道新城区迎宾路罗定市阳光美域商住小区X号楼XX层XX号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：115.45㎡（套内建筑面积92.06㎡）；四、总价款：448073元（4867.18元／㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于2012年10月2日前交付首期款135073元，并于签订合同7天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币313000元，贷款年限15年。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社罗城信社专用账户为8002000000370xxxx。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。九、争议处理方式：向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。余汉廷、卢景萍于2012年11月5日支付了首期房价款135073元给龙宇置业公司，并到中国银行股份有限公司云浮罗定支行办理了按揭贷款手续，该行于2013年6月24日前将余汉廷、卢景萍尚欠的购房款313000元汇至龙宇置业公司指定的银行账户，龙宇置业公司在诉讼中亦确认收到该款项。在罗定市建筑工程质量监督站的监督施工且工程竣工后，龙宇置业公司（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）于2013年8月23日对罗定市阳光美域商住小区5、6号楼进行验收，作出了《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格。2013年9月1日，龙宇置业公司以手机短信方式告知龙宇置业公司由于不可抗力的原因需延迟至同年11月1日再进行涉案房屋交接，余汉廷、卢景萍确认收到该短信，但未作出就同意或不同意的答复，亦不即时要求龙宇置业公司交付房屋。2013年10月25日，龙宇置业公司通知余汉廷、卢景萍应在2013年11月1日至2013年11月15日期间进行涉案房屋交接，余汉廷、卢景萍亦确认收该到通知，但在龙宇置业公司向余汉廷、卢景萍出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》时，余汉廷、卢景萍以涉案房屋未经验收合格、不符合房屋交付条件为由至今拒绝办理房屋交接手续。余汉廷、卢景萍便诉至法院，要求处理。
另查明，2014年9月22日，龙宇置业公司取得罗定市城乡建设规划局颁发的罗城规字（2013）12号《建设工程竣工规划验收合格证》。
以上事实，有原审法院确认的证据及当事人的陈述等材料证实。
案经原审法院审理认为：余汉廷、卢景萍、龙宇置业公司对尚在建造的商品房订立买卖合同，并就合同的履行发生纠纷，应属商品房预售合同纠纷。余汉廷、卢景萍、龙宇置业公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，未损害国家、公共利益，亦未违反法律效力性强制性规定，故对该合同的效力予以确认，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。余汉廷、卢景萍已经依约支付购房款，龙宇置业公司亦应依约交付房屋给余汉廷、卢景萍。本案的主要争议焦点是：1、涉案商品房何时具备交付条件；2、龙宇置业公司是否构成违约。
关于第一个争议焦点。余汉廷、卢景萍、龙宇置业公司签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条分别约定了龙宇置业公司应将“经验收合格”并符合合同约定的商品房交付买受人使用，且在房屋交接时，龙宇置业公司还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给余汉廷、卢景萍。故此，首先应理解何为合同约定的“商品房经验收合格”。根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日施行）第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；……。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，建设工程竣工后，经建设、勘察、设计、施工、监理单位（五单位）验收确认建设工程质量合格后，已视为建设工程质量合格。虽然国务院颁布的《房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日施行）第十七条亦对商品房竣工验收作了规定，但根据国务院颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了该条例中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，根据新法优于旧法原则，应以《建设工程质量管理条例》为准。综上，双方合同约定的“该商品房经验收合格”，应指质监机构确认的建设、勘察、设计、施工、监理单位（五单位）的竣工验收合格。对于余汉廷、卢景萍认为商品房经验收合格应根据合同说明第七条约定，应由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释的意见，虽然广东省建设厅在粤建办房函（2013）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续的意见，但根据上述引用的行政法规及规章规定，“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵，即双方约定验收合格并非办理竣工验收备案手续完毕，故应以国务院颁布的行政法规为准。故此，涉案商品房已于2013年8月23日经验收确认合格，已符合《商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”的条件。
关于第二个争议焦点。根据合同约定，龙宇置业公司本应于2013年8月30日前将涉案商品房交付余汉廷、卢景萍使用。由于龙宇置业公司已在2013年9月1日通过短信方式通知余汉廷、卢景萍延期至2013年11月1日交付房屋，余汉廷、卢景萍确认收到通知且又一直未提出异议及要求龙宇置业公司交付涉案商品房，应视为余汉廷、卢景萍默认同意龙宇置业公司延期交付涉案商品房。鉴于龙宇置业公司已于2013年10月25日通知余汉廷、卢景萍在2013年11月1日至11月15日期间前往龙宇置业公司处办理涉案房屋交接手续，已履行了交付涉案商品房的义务，不存在违约的情形。
综上所述，余汉廷、卢景萍的请求，理据不足，不予支持。龙宇置业公司的抗辩意见，合理合法，应予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，作出如下判决：驳回余汉廷、卢景萍的诉讼请求。案件受理费2578元，由余汉廷、卢景萍承担。
一审宣判后，上诉人余汉廷、卢景萍不服，上诉请求判令：1、撤销（2014）云罗法民初字第945号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金94095.33元（暂计到2014年12月29日，之后违约金按照日万分之五的标准计至被上诉人按照合同约定的交付条件交楼时为止）；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。
事实和理由：一、一审认定事实错误，应依法予以撤销。（一）一审判决认定：在罗定市建筑工程质量监督站的监督施工且工程竣工后，龙宇置业公司（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）于2013年8月23日对罗定市阳光美域商住小区5、6号楼进行验收，作出了《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格。但因本案争议的商品房为X号楼，原审判决以被上诉提交的5、6号楼的《建筑工程竣工验收报告》与本案有关联并确认该证据的效力，属于证据采信不当，认定事实错误，应予以撤销。
（二）原审判决认定被上诉人已于2013年10月25日通知上诉人在2013年11月1日至11月15日期间前往被上诉人处办理涉案房屋交接手续，已履行了交付涉案房屋的义务，不存在违约情形，属认定事实错误。据罗定市城乡建设局于2014年4月8日对《关于阳光美域是否符合交楼条件》问题的答复，经该局组织相关人员进行调查后认为“阳光美域工程项目还未办理工程竣工验收手续，未达到交楼条件。”由此直接证明，被上诉人通知上诉人前往被上诉人处办理涉案房屋交接手续的2013年11月1日至11月15日这段期间，被上诉人显然未达到交楼条件。因此，原审判决认定被上诉人已履行交付涉案商品房的义务，不存在违约的情形，属于认定事实错误。
（三）原审法院认定被上诉人已在2013年9月1日通过短信方式通知上诉人延期交付房屋，上诉人确认收到通知且一直未提出异议及要求被上诉人交付涉案商品房，应视为上诉人默认同意被上诉人延期交付涉案商品房，属认定事实错误。《商品房销售管理办法》第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人的交付期限为2013年8月30日前。但实际上，被上诉人直到2013年9月1日才通过短信方式通知上诉人要延期交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第三十条“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方式方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”第三十一条“承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。”本案中，被上诉人变更交付房屋的期限，属于对要约的内容作出实质性变更，为新要约。按照上述法条规定，不得对作为新承诺人的上诉人的沉默推定为默认同意被上诉人延期交付涉案商品房。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人已构成违约，并且依照约定，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。因此，原审判决认定被上诉人已在2013年9月1日通过短信方式通知上诉人延迟交付房屋，上诉人确认收到通知且又一直未提出异议及要求被上诉人交付涉案商品房，应视为上诉人默认同意被上诉人延期交付涉案商品房，显然属认定事实错误。
二、我国法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未验收或者验收不合格的，不得交付使用。之所以会如此立法，主要原因在于竣工后供人们居住的房屋，其质量的优劣直接关系到人们的生命财产安全。但一审法院罔顾事实，在被上诉人的房地产项目未进行竣工验收并备案的前提下，认定其交付条件成就，侵害了上诉人的合法权益。
三、双方在合同中约定，按日万分之五的标准计算违约金，根据有关法律规定，被上诉人所要交付的房屋仍未达到法律规定的交付条件，上诉人认为违约金应计至房屋完全符合交付条件且被上诉人通知上诉人收楼之日止。由于被上诉人仍未通知上诉人收取已符合条件的楼房，所以违约金仍未能确定。
综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，应依法予以撤销并予以改判，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
上诉人余汉廷、卢景萍为其上诉请求在二审期间提交以下证据：1、网上投诉，证明申请调取的证据与本案有重大关联。2、政府信息公开申请书，证明申请人积极搜集与本案有重大关联的证据。3、信访回复，证明被申请人没有正面答复申请人的问题导致申请人无法调取与本案有重大关联的证据。4、光盘（包括录音和照片、视频），证明被上诉人交付的房屋未具备交付合同和法律规定的交付条件以及上诉人提出拒绝收楼的意思，视频证明了阳光美域交付房屋的质量状况，房屋有严重的质量问题。5、罗定市房地产管理局对业主代表卓先生投诉的网上回复，证明商品房开发建设在取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和房屋测绘报告后，视为具备交楼的条件。
被上诉人龙宇置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第1点约定，被上诉人应当在2013年8月30日前向上诉人交付涉案商品房，该商品房经验收合格。被上诉人认为，龙宇置业公司已依约履行了合同，不存在违约情况。2013年8月23日，罗定市龙宇置业发展有限公司、广东中山建设监理咨询有限公司、广东开平二建集团股份有限公司、广州地质勘察基础工程公司和广东粤建设计研究院有限公司在阳光美域商住小区4、5号楼进行工程验收，经验收确认阳光美域商住小区4、5号楼工程质量合格，上述五方单位在建筑工程竣工验收报告上盖印确认，共同出具了《建筑工程竣工验收报告》。对于工程的质量是合格的，还有2014年9月22日，罗定市城乡建设规划局颁发的《建设工程竣工规划验收合格证》（罗城规字（2013）12号）可以证实，该《建设工程竣工规划验收合格证》注明通过的竣工验收日期是2013年8月23日。上述文件均可以证实涉案商品房于双方当事人约定的交楼时间2013年8月30日前已符合交楼条件。且在2013年11月，被上诉人组织上诉人进行收楼时也出示了《建筑工程竣工验收报告》、并向上诉人提供了加盖被上诉人公章的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，可见，被上诉人向上诉人交付涉案商品房的条件已经成就，上诉人拒绝收楼是上诉人单方面的意思表示，不属于被上诉人履行不能的行为，被上诉人不存在违约行为，因而不需要承担违约责任。
二、根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。据此，工程竣工验收合格后建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定的时间内交主管部门备案。上述相关规定均说明竣工验收报告与备案是两个不同的概念，备案的前提是工程竣工验收合格。本案中，双方当事人只约定将具备“商品房经验收合格”条件，交付买受人使用，并未将“备案”约定为交付的一个条件。因此，上诉人在收楼时，被上诉人只需提供证明证实涉案商品房已经通过竣工验收即可，无需向上诉人出示相关的备案证明。
三、2013年9月1日，被上诉人已依照合同约定用手机短信告知上诉人，由于出现不可抗力，要求变更交房时间到2013年11月1日，且上诉人也已确认收到了该短信，上诉人当时也没有表示不同意，更没有要求按原约定交楼。所以变更交房时间到2013年11月1日并没有违约。
四、假如法院认定被上诉人违约，要求被上诉人给付违约金的，被上诉人认为因双方约定的违约金过高，故请求法院依法调整。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上诉人支付的购买商品房的总价款为448073元，按日万分之五计算，每天的违约金为224.04元，每月（按30天计算）的违约金为6721.2元，而同地段同类房屋租金约为每月每平方8元，上诉人购买的商品房的面积为115.45平方米，每月的租金约为923.6元，故上诉人主张按日万分之五计算违约金已远超出同地段同类房屋租金。关于同地段同类房屋租金，如果上诉人认为每月每平方米8元过低，被上诉人申请法院依法委托有资质的评估公司进行评估，可以以评估所评估的标准作为依据。
被上诉人龙宇置业公司为其答辩意见在二审期间提交以下证据：1、《房屋测量报告书》，证明符合办房产证条件。2、《建设工程消防验收意见书》，证明消防合格，并且是将一、二期以及会所连在一起。3、同时起诉的其他四户人在一审判决后的收楼相关资料，证明交付的商品房基本满足安全条件和买受人的居住要求。4、杜灿章夫妻开庭后了解到楼盘没问题后撤诉并收楼的资料，交付的商品房基本满足安全条件和买受人的居住要求。5、竣工验收备案表，证明所需要验收备案的已经完备。6、罗定市人民防空办公室所出具的《关于阳光美域商住小区一、二、三、四、五商住楼防空地下室易地建设缴费的函》，云浮市人民防空办公室文件《关于罗定市阳光美域人防工程易地建设的申请批复》，两份证据均用于证明涉案房屋所在的小区已经通过了人防工程检测。
本院查明的事实除“在罗定市建筑工程质量监督站的监督施工且工程竣工后，龙宇置业公司（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）于2013年8月23日对罗定市阳光美域商住小区5、6号楼进行验收，作出了《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格”与原审判决查明的不同外，其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明：上诉人余汉廷、卢景萍向原审法院提起诉讼，请求判令：1、龙宇置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、龙宇置业公司因逾期交房而向余汉廷、卢景萍支付违约金73932.045元（暂计算至2014年8月31日止，计违约366天，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由龙宇置业公司承担。诉讼中，余汉廷、卢景萍变更并增加诉讼请求为：1、判令龙宇置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、判令龙宇置业公司因逾期交房而向余汉廷、卢景萍支付违约金及违约金利息（暂计算至2014年10月24日止的违约金94095.33元及违约金利息19807元，2014年10月25日开始的违约金及违约金利息应计算至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由龙宇置业公司承担。
再查明：在罗定市建筑工程质量监督站的监督施工且工程竣工后，龙宇置业公司（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）于2013年8月23日对罗定市阳光美域商住小区4、5号楼进行行验收，作出了《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格。该事实有龙宇置业公司在一审诉讼中提交的《建筑工程竣工验收报告》予以证实。
二审诉讼中，余汉廷、卢景萍认为根据广东省建设厅于2003年6月25日出具的《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》：商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续规定，因本案商品房建设单位未办理工程竣工验收备案手续，故本案商品房未符合交付条件。上诉人余汉廷、卢景萍向本院提出申请，要求本院向罗定市城乡建设局调取罗定市城乡建设局作出的责令被上诉人停止交付其所开发的位于罗定市附城新城区迎宾路的阳光美域商住小区4、5号楼商品房行为决定的书面文件。经审查，本院认为，上诉人的申请不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第一款第（一）项的规定情形，本院对上诉人的申请不予准许。余汉廷、卢景萍不服，向本院提出复议申请。本院经复议后，准许了余汉廷、卢景萍提出调查取证的申请。根据上诉人的申请，本院向罗定市城乡建设局出具《调查取证函》。2015年6月18日，罗定市城乡建设局向本院出具《答复函》，该答复函载明：1、我局没有责令罗定市龙宇置业发展有限公司停止交付其所开发的位于罗定市附城新城区迎宾路的阳光美域商住小区4、5号楼商品房。2、该楼盘的4、5号楼在2013年8月23日已竣工验收。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。余汉廷、卢景萍与龙宇置业公司签订《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依照合同约定履行各自的义务和享有权利。综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1、被上诉人交付涉案房屋的条件是否成就；2、被上诉人是否应当承担迟延交楼的违约责任。
关于被上诉人交付涉案房屋的条件是否成就的问题。上诉人认为一审判决认定罗定市阳光美域商住小区5、6号楼经验收，从而认定本案涉案商品房（X号楼）也经验收合格，认定事实错误。因被上诉人在一审诉讼期间提供的《建筑工程竣工验收报告》载明单位（子单位）工程名称：阳光美域商住小区4、5号楼，工程验收结论为：该工程施工质量合格。一审判决根据上述证据认定罗定市阳光美域商住小区6号楼经验收，属认定事实错误，本院予以纠正。本院确认2013年8月23日，罗定市阳光美域商住小区4、5号楼经验收合格。因上诉人购买的商品房位于该楼盘的X号楼，故本院确认涉案商品房经验收合格。
双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被上诉人认为其在2013年10月25日书面通知上诉人进行收楼，并于2013年11月1日-15日期间组织了上诉人进行收楼，收楼时已经向上诉人出示了《建筑工程竣工验收报告》，并向上诉人提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故应视为被上诉人已经依照约定向上诉人履行了交付房屋的义务。上诉人认为被上诉人组织收楼时并未能向其出示建设部门颁发竣工验收备案表，因此认为被上诉人的交付未符合双方约定的交付条件，遂拒绝进行收楼。被上诉人交付涉案房屋的条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格可以交付使用。可见建筑工程交付使用的条件并非取得《工程竣工验收备案表》。虽然国务院颁布的《房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日施行）第十七条亦对商品房竣工验收作了规定，但根据国务院于2004年5月19日发布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了该条例中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目。且《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条规定：“竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。”申请房屋竣工备案的规定是管理性规定并不是效力性规定，除非双方特别约定只有取得竣工备案表才能交付，否则没有取得竣工备案表不视为未达到交房条件。龙宇置业公司对涉案房屋已于2013年8月23日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合了法定的交付条件。龙宇置业公司认为其在2013年11月1日-15日向上诉人交付涉案房屋时，双方约定的交付条件已经成就的主张，本院予以采信。上诉人认为广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确商品房经验收合格是指该商品房办理工程竣工验收备案手续，故根据上述规定，龙宇置业公司在2013年11月1日-15日向上诉人交付涉案房屋时未出示相关的竣工备案证明，导致交付房屋的条件未成就。本院认为，由于《建设工程质量管理条例》是现行的行政法规，而广东省建设厅出具的粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》仅为复函，且与修改后的《房地产开发经营管理条例》不符，故应以《建设工程质量管理条例》为准。上诉人认为龙宇置业公司在2013年11月1日-15日向上诉人交付涉案房屋时未出示相关的竣工备案证明，导致交付房屋的条件未成就的主张，本院不予采纳。上诉人认为罗定市建设局曾对龙宇置业公司作出责令停止交楼的决定，故认为龙宇置业公司交付的房屋未达到交付条件。因罗定市建设局已向本院作出答复，该局并没有对龙宇置业公司作出停止交付4、5号楼的决定，故上诉人该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。原审法院认定龙宇置业公司于2013年11月期间向上诉人交楼时已经符合双方约定的交楼条件正确，本院予以维持。被上诉人已书面通知上诉人于2013年11月1日-15日收楼，且当时已符合交楼条件，即被上诉人已按合同约定的交楼方式履行了交楼义务，上诉人可按通知指定的时间或之后的时间收取楼房，故上诉人要求被上诉人继续履行交付房屋的义务的诉讼请求不成立，本院不予采纳。
关于被上诉人是否应当承担迟延交楼的违约责任的问题。根据合同约定，龙宇置业公司本应于2013年8月30日前将涉案商品房交付上诉人余汉廷、卢景萍使用。但实际上，龙宇置业公司于2013年10月25日才向上诉人发出书面的收楼通知，通知上诉人于2013月11月1日-15日期间到龙宇置业公司进行房屋交接，故龙宇置业公司已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，龙宇置业公司应当承担违约责任。龙宇置业公司认为已在2013年9月1日通过短信方式通知余汉廷、卢景萍延期至2013年11月1日交付房屋，余汉廷、卢景萍确认收到通知且又一直未提出异议及要求龙宇置业公司交付涉案商品房，应视为余汉廷、卢景萍默认同意龙宇置业公司延期交付涉案商品房，龙宇置业公司不存在违约行为。由于双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房的交付必须通过书面形式进行通知，且龙宇置业公司必须在2013年8月30日前交付涉案商品房。首先，龙宇置业公司在2013年9月1日尚未按照合同约定向余汉廷、卢景萍交付涉案房屋已经构成违约；其次，《中华人民共和国合同》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”，龙宇置业公司以短信形式通知余汉廷、卢景萍要求变更收楼时间的行为，余汉廷、卢景萍并未明确表示同意，且龙宇置业公司亦未能提供证据证实余汉廷、卢景萍同意龙宇置业公司延期交付涉案商品房，即双方并未就龙宇置业公司延期交付涉案商品房协商一致，故龙宇置业公司单方面的短信通知并不能视为余汉廷、卢景萍默认同意龙宇置业公司延期交付涉案商品房。龙宇置业公司的上述主张，本院不予采纳。
龙宇置业公司通知余汉廷、卢景萍于2013月11月1日-15日期间到龙宇置业公司进行房屋交接，故龙宇置业公司支付从2013年8月31日起计至2013年10月31日止共62天的违约金。虽然龙宇置业公司逾期交楼的时间超过60天，但余汉廷、卢景萍同意继续履行合同，故依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，龙宇置业公司应按日向余汉廷、卢景萍支付已交付房价款万分之五的违约金。余汉廷、卢景萍于2012年11月5日支付了首期房价款135073元给龙宇置业公司，并到银行办理了按揭贷款手续，银行于2013年6月24日将余汉廷、卢景萍尚欠的购房款313000元汇至龙宇置业公司指定的银行账户，龙宇置业公司在诉讼中亦确认收到该款项。龙宇置业公司应支付从2013年8月31日起计至2013年10月31日止共62天的违约金13890.26元（448073元×5／10000×62天）给余汉廷、卢景萍。被上诉人龙宇置业公司认为双方约定的违约金过高需要调整，但龙宇置业公司未能提供证据证实双方约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，龙宇置业公司应承担举证不能的不利后果。龙宇置业公司要求调整违约金的计算标准的主张，本院不予采信。原审判决认为龙宇置业公司不存在违约行为，不需要向余汉廷、卢景萍支付违约金，属认定事实错误，本院依法予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理有误，本院予以纠正。上诉人余汉廷、卢景萍的上诉意见，理由成立部分，本院予以支持；理由不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销罗定市人民法院（2014）云罗民初字第945号民事判决；
二、由被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人余汉廷、卢景萍支付从2013年8月31日起计至2013年10月31日止的违约金13890.26元；
三、驳回上诉人余汉廷、卢景萍的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2578元，由余汉廷、卢景萍负担2195元，罗定市龙宇置业发展有限公司负担380元。二审案件受理费2152元，由余汉廷、卢景萍负担1834元，罗定市龙宇置业发展有限公司负担318元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年七月二十日
书 记 员 冯家玲