四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终2594号
上诉人（原审被告）曾绵奎，男，汉族，1959年5月5日出生，住四川省成都市武侯区
委托代理人曾光辉，男，汉族，1982年1月24日出生，住四川省成都市武侯区。
上诉人（原审被告）四川中亚酒店投资管理股份有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀蓉路***号。
法定代表人宋家伟，总经理。
委托代理人张勇军，男，汉族，1972年10月20日出生，住四川省成都市青羊区。
被上诉人（原审原告）成都锦蓉资产管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀兴西街**号。
法定代表人刁小丫，董事长。
委托代理人江俞廷，国浩律师事务所律师。
上诉人曾绵奎、上诉人四川中亚酒店投资管理股份有限公司（以下简称中亚公司）因与被上诉人成都锦蓉资产管理有限公司（以下简称锦蓉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第6816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。审理期间，本院给予双方两个月调解时间。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，中亚公司为从事投资与资产管理、商务信息咨询的企业法人，成立于2012年6月15日，其登记的住所地为成都市金牛区蜀蓉路115号（讼争房屋地址），曾绵奎为该公司股东，2012年8月22日，曾绵奎变更为公司法定代表人，2014年4月8日，宋家伟变更为公司法定代表人。
锦蓉公司为从事项目投资、物业管理、房地产开发等业务的企业法人，成立于2011年1月。
2011年2月20日，锦蓉公司与中国人民解放军78155部队（后变更为61287部队）签订了一份《综合楼修建及有偿使用合同》，约定78155部队将成都市金牛区蜀蓉路地段占地2577平方米的土地交给锦蓉公司修建约31250平方米的楼房，双方约定建筑物竣工后的所有权归78155部队所有，锦蓉公司对建筑物（除A栋第三层1300平方米、B栋第五、六层整体2300平方米、地下室停车场10个车位由78155部队使用）拥有18年的使用、租赁、经营收益权。
2011年9月3日，锦蓉公司与曾绵奎签订了一份《综合楼租赁合同》，约定锦蓉公司将成都市金牛区蜀蓉路×××号综合楼（除A栋第三层1300平方米、B栋第五、六层整体2300平方米、地下停车场10个车位）租赁给曾绵奎开办酒店、写字楼、超市、餐饮娱乐等场所，租赁期限为18年，即从实际交房日起至2030年6月止。锦蓉公司竣工交付租赁场所的日期为2012年2月28日，对具体交房时间和交房验收标准双方可以另行予以书面确认。锦蓉公司房屋验收后交予曾绵奎6个月的装修期，装修期不付租金。第一年租金为900万元、第二年为1000万元、第三年为1260万元、第四年在第三年的总包价基础上递增5%，以后每三年按复式递增5%，以此类推。第一年租金分三期支付，第一期于租赁房屋封顶后5个工作日内付40%；第二期于房屋正式验收交房后5个工作日内付40%；第三期于租赁场地装修完毕在经营项目开业的5个工作日内付20%。从第二年起，曾绵奎应每半年支付一次租金，下半年租金提前两个月支付，每逾期一日，按拖欠金额的万分之五支付滞纳金。曾绵奎应在签订合同五个工作日内向锦蓉公司支付保证金200万元，其中100万元在曾绵奎交纳首年租金20%的尾款时转为租金，剩余100万元作为长期保证金。若曾绵奎因经营需要，须改造线路或增容，应向锦蓉公司提出书面申请并获许可，相关费用由曾绵奎自行承担。
合同签订后，曾绵奎即安排相关人员进入施工现场，锦蓉公司、曾绵奎及施工人员于2011年9月30日召开中亚文化酒店筹建会，主要内容是：综合楼原设计方案是一般商务酒店和办公楼，曾绵奎要求对综合楼要按四星级酒店的标准建设，三方对施工作出了相应的调整。
2012年1月15日，锦蓉公司与曾绵奎签订了《租赁合同补充协议》，内容为：甲（锦蓉公司）乙（曾绵奎）双方于2011年9月3日签订的《78155部队综合楼租赁合同》双方已开展相关工作，乙方已派遣工作人员进入工程现场开展具体工作，根据工程施工进度，甲方已于2011年12月7日通过部队主管方、部队专属质监站、设计单位等进行了综合楼主体验收，并取得“工程合格”的验收结论。据此，双方达成协议，一、交房时间确定为2012年2月28日正式交于乙方使用，装修免租期的计算日期按照该时间开始执行；二、甲方给乙方180天的装修期，即2012年8月28日止，本时间包干使用，不论乙方到时是否装修完毕或提前开业均依据本时间为准；三、2012年8月28日前，乙方应将第一年（2012年8月28日至2013年8月27日）的全部租金付清，以后每年租金仍按原合同确定的金额及支付方式执行。
曾绵奎、中亚公司支付租金的情况为：2011年9月7日付200万元（保证金）、2011年11月29日付200万元、2011年12月31日付160万元、2012年3月16日、3月19日、3月23日各付100万元、2012年7月19日付60万元、2013年7月17日付80万元、2014年1月15日、1月27日、12月19日、12月30日各付100万元、2014年12月31日分两次付100万元、2015年2月13日、2月17日各付100万元、2015年3月31日、4月9日、4月30日、5月11日、5月29日、7月30日分六次各付50万元。锦蓉公司确认曾绵奎、中亚公司的付款总额为2000万元，其中包括100万元的保证金。中亚公司提出另外在2012年9月26日受锦蓉公司的委托将144万元的租金支付至四川铭远科技有限公司，该144万元应为已付租金，锦蓉公司予以否认，认为该笔付款与锦蓉公司无关。中亚公司提交了一份银行转账回单及委托书，委托书的内容为：委托中亚公司将租金144万元支付到四川铭远科技有限公司账户，委托书上加盖了锦蓉公司公章，当时的总经理在委托书上签署了“同意该款转入此账号，由我公司承担责任”的字样。
2015年2月27日，锦蓉公司与曾绵奎就拖欠租金事宜又订立了一份《协议书》，内容为：依据租赁合同，租期为2012年8月28日至2015年8月27日，乙方（曾绵奎）拖欠租金累计1360万元（具体拖欠的租金以双方财务核定的金额为准）。乙方承诺从2015年3月起每月支付的租金不低于100万元，并承诺在2016年3月31日前支付完毕剩余租金；就2015年应支付的租金1323万元（即租期为2015年8月28日至2016年8月27日租金）乙方承诺自2015年8月28日起每月支付不低于100万元，2016年6月27日前支付完毕剩余租金；就2016年应付的租金（即租期为2016年8月28日至2017年8月27日租金）及以后每年的租金仍按双方签订的租赁合同及补充协议的约定执行。若乙方逾期支付前述约定的任何一笔款项，视为乙方违约，甲方有权解除双方已签订全部合同，并有权按照《综合楼租赁合同》的违约追究乙方的违约责任。曾绵奎在协议书上签名，中亚公司在协议书上盖了印章。
2015年7月17日，曾绵奎委托财务人员董某前往锦蓉公司核对账目，双方确认截止2015年7月曾绵奎尚欠锦蓉公司租金1310万元。曾绵奎于2015年7月39日给锦蓉公司支付50万元后便再未付款。期间曾绵奎与锦蓉公司相关人员有短信联系，主要内容是因酒店效益不好而拖欠租金。
讼争房屋的土建工程于2011年底竣工，曾绵奎方即入场进行了相应的改造及装修，办理验收手续囚2014年1月。
2013年4月，中亚公司向78155部队发函，催办《军队房地产租赁许可证》，2015年9月21日，61287部队出具情况说明，证明部队在前期已经向上级主管部门申报审批出租手续，但至今还未能得到批复，导致该房屋现未取得《军队空余房地产租赁许可证》。
2015年7月16日，61287部队向中亚公司发出通知，内容为部队与中亚公司的租赁项目属于管控纠治范围，按要求必须在2015年底前收回，要求中亚公司与部队营房科商谈。2015年9月6日，部队针对其向中亚公司发出的通知出具了一份证明，内容为《通知》所涉及的房屋是部队租赁给中亚公司的租赁部分（第五、六层整体2240平方米、地下停车场10个车位），与其他租赁部分无关。同日，部队出具了一份《情况说明》，确认了讼争房屋除部分楼层及车位（约3800平方米）由部队自主使用外，其余部分均由锦蓉公司自主经营，期限为18年。同时证明该项目至今仍在进行正常运营。
原审法院认定以上事实有《综合楼修建及有偿使用合同》、锦蓉公司与曾绵奎签订的房屋租赁合同及补充协议、《会议纪要》、银行转账依据、部队出具的证明、情况说明及各方当事人在原审庭审中陈述等证据在案为凭。
锦蓉公司在一审的诉讼请求为：判令曾绵奎、中亚公司支付尚欠的租金1260万元及违约金3951700元。
原审法院审理认为，锦蓉公司与曾绵奎订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方主要争议的焦点是租金的起算时间，曾绵奎、中亚公司拒付租金是否为行使不安抗辩权，中亚公司是否承担责任。原审法院分别评述如下：
一、关于租金起算时间的问题，锦蓉公司与曾绵奎签订《综合楼租赁合同》时就已经知悉讼争房屋未完全竣工，曾绵奎、中亚公司在协议签订后就进场实施改造及装修，并且双方在《租赁合同补充协议》中再次明确了租金的起算时间，原审法院认为该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。锦蓉公司与曾绵奎应按约履行，即租金的起算时间为2012年8月28日。
二、锦蓉公司、曾绵奎拒付租金是否为行使不安抗辩权，不安抗辩权是指双务合同中应当先履行债务的当事人在有确切的证据证明后序履行债务的当事人在缔约后出现足以影响其对待给付的情形下，可以中止履行合同并有条件地可解除合同的权利。本案中，房屋业主出具的证明证实酒店目前仍在正常经营，并非为限期搬离，中亚公司、曾绵奎并不具有行使不安抗辩权的条件。其次，中亚公司、曾绵奎所欠租金是在租赁期内累计所欠，原因是效益不好，中亚公司、曾绵奎所欠租金累计到一定数额便以不安抗辩权的理由拒付，这于理不符。所以，原审法院认为中亚公司、曾绵奎拒付租金的行为不能认定为行使不安抗辩权。
三、中亚公司是否承担责任的问题，原审法院认为，曾绵奎与锦蓉公司订立房屋租赁合同时中亚公司并未成立，而曾绵奎租赁讼争房屋的目的即为开设酒店，中亚公司成立后即开始使用讼争房屋、交纳房屋租金，锦蓉公司也接受了中亚公司交纳的租金，而且中亚公司在锦蓉公司与曾绵奎就拖欠租金事宜订立的《协议书》上加盖了公司印章，履行了《协议书》中约定交纳租金的部分义务。原审法院认为中亚公司与锦蓉公司已经以行为达成债务加入的合意，中亚公司与曾绵奎应构成并存的债务承担关系。所以，中亚公司应与曾绵奎共同承担责任。
关于所欠租金数额的问题，根据双方的租赁合同，曾绵奎截止2015年8月27日共应向锦蓉公司支付租金3160万元（900万元+1000万元+1260万元），双方无争议的付款金额为2000万元（含保证金100万元），除去保证金，曾绵奎、锦蓉公司还应向锦蓉公司支付租金为1260万元（3160万元-1900万元），但是曾绵奎、中亚公司在原审庭审中提交了受锦蓉公司委托将144万元的租金支付至四川铭远科技有限公司的委托书及转账依据，锦蓉公司虽然予以否认但委托书盖有锦蓉公司的印章及当时总经理的签名，原审法院认为该144万元应作为曾绵奎已付租金，即曾绵奎至2015年8月27日所欠锦蓉公司租金为1116万元。
对于违约金的问题，原审法院认为，曾绵奎、中亚公司未按《综合楼租赁合同》、《租赁合同补充协议》及2015年2月27日签订的《协议书》约定完全履行债务，延迟履行债务已构成违约，锦蓉公司要求曾绵奎、中亚公司支付违约金的请求于法有据，双方约定的日万分之五标准未超出法律允许的范围，原审法院予以支持。原审法院酌定以1116万元为基数，自2014年12月28日（应支付2014年至2015年度下半年租金的次日）起按日万分之五的标准计算至履行完毕。
对于中亚公司辩称其为锦蓉公司垫支了900余万元的建设工程款及相关改造费用，原审法院认为，垫支工程款与垫支房屋改造费用与本案的法律关系不同，中亚公司可另行主张权利。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、曾绵奎、中亚公司于判决生效之日起十五日内支付锦蓉公司2012年8月28日至2015年8月27日期间所欠房屋租金1116万元及违约金（违约金计算方式：以1116万元为基数，自2014年12月28日起按日万分之五的标准计算至履行完毕止）；二、驳回锦蓉公司的其他诉讼请求。一审案件受理费121110元减半收取的60555元，由曾绵奎、中亚公司负担。
宣判后，曾绵奎、中亚公司均不服原审判决，向本院提起上诉，均认为，1、锦蓉公司未能举证证明其交付案涉房屋的时间，原审法院认定交付案涉房屋时间为2012年2月28日错误，该时间仅为双方当事人对交付时间的预估，因此，从该时间起算租金错误；曾绵奎、中亚公司提交证据证明案涉房屋竣工时间，因此，应以此确定案涉房屋租金应从2014年1月20日起算。2、曾绵奎、中亚公司已经代锦蓉公司垫付了电力改造、消防建设、工程款等费用达2700余万元，远远超过了应付租金数额；同时，按照双方约定，至锦蓉公司起诉时，租金支付期限尚未届满，因此，应当驳回锦蓉公司的诉讼请求。3、曾绵奎、中亚公司不应承担相应的违约责任，案涉租赁未取得军队相关部门批准，现案涉房屋将由军队收回，因此锦蓉公司不具有履行合同的能力，同时案涉房屋至今未取得消防验收合格证，锦蓉公司收取租金也未开具发票，且曾绵奎、中亚公司在锦蓉公司提起诉讼前仍在支付租金，因此，曾绵奎、中亚公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。综上，请求撤销原判，改判驳回锦蓉公司的诉讼请求，诉讼费由锦蓉公司承担。
锦蓉公司辩称，案涉房屋在2011年12月底就通过了主体验收，且取得了“工程合法”的验收结论，鉴于曾绵奎方已提前进场装修，故双方约定的交房时间为2012年2月28日，租期从2012年8月28日起算。协议签订后，曾绵奎方在2014年1月之前已按照从2012年8月28日起算的计租期多次向锦蓉公司支付房租。从双方履行过程来看，2015年2月27日，曾绵奎与锦蓉公司就支付拖欠租金等事宜达成了《协议书》，协议书中约定了“租期为2012年8月28日至2015年8月27日止，曾绵奎方尚欠租金1360万元（具体拖欠租金以双方财务核对为准）”。该协议也明确了租期从2012年8月28日计算。因此，可认定案涉房屋租金起算之日为2012年8月28日。锦蓉公司从未委托曾绵奎、中亚公司垫付工程款，加之，曾绵奎、中亚公司支付的工程款系其装修的款项，与锦蓉公司无任何关系。案涉房屋已经通过部队综合验收，并取得消防验收手续，且交给曾绵奎、中亚公司使用，锦蓉公司按照合同约定收取款项后出具了相应收据。同时，在2015年签订《协议书》时，曾绵奎、中亚公司从未提出抗辩或锦蓉公司履行义务的情形，因此，曾绵奎、中亚公司在诉讼中提出抗辩，于理不符。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、关于案涉房屋租金应从何时起算的问题
本院认为，从本案查明的事实来看，双方当事人已通过签署协议书等方式对案涉房屋租金从2012年8月28日起计算予以了确认，加之曾绵奎、中亚公司未能举证证明案涉房屋租金应从2014年1月20日开始计算。因此，本院依法确认案涉房屋从2012年2月28日交付使用，租金从2012年8月28日起计算。现锦蓉公司要求曾绵奎、中亚公司支付从2012年8月28日其至2015年8月27日的租金，按照双方约定来看，从2012年8月28日至2015年8月27日的租金应为3160万元，现双方当事人对原审法院认定的已付款2044万元均无异议，本院依法予以确认。曾绵奎、中亚公司认为其为锦蓉公司垫付了相关费用，应从租金中予以抵扣，对此，本院认为，曾绵奎、中亚公司未能举证证明双方当事人就垫付费用可抵扣租金达成一致，也未举证证明其垫付的具体金额，因此，对曾绵奎、中亚公司的该主张，本院依法不予支持。曾绵奎、中亚公司可就垫付费用另行主张权利。因此，本院依法确认曾绵奎、中亚公司尚欠租金1116万元。曾绵奎、中亚公司未在合同约定期限内付款，应当承担继续付款的义务，并承担相应的违约责任。
二、曾绵奎、中亚公司是否应当承担逾期付款的违约责任的问题
曾绵奎、中亚公司辩称因案涉房屋租赁未经军队有关部门同意，案涉房屋至今未取得消防验收合格证，锦蓉公司收取租金也未开具发票，因此曾绵奎、中亚公司可拒付租金，故不应当承担逾期付款的违约责任。对此，本院认为，案涉房屋已经交付曾绵奎、中亚公司使用，曾绵奎、中亚公司未举证证明其无法使用案涉房屋，且未能使用的原因在于锦蓉公司，因此，本案不具有锦蓉公司丧失商誉等曾绵奎、中亚公司可行使不安抗辩权的情形。同时，锦蓉公司开具发票相对于曾绵奎、中亚公司支付租金不具有对等性，因此，即便锦蓉公司未开具发票，曾绵奎、中亚公司也不能拒付租金。故曾绵奎、中亚公司认为其逾期支付租金属正当的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审法院认定曾绵奎、中亚公司承担违约金及违约金计算方式正确，本院依法予以确认。
综上所述，曾绵奎、中亚公司的上诉理由均不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费242220元，由曾绵奎负担121110元，由四川中亚酒店投资股份有限公司负担121110元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何广智
代理审判员 龚 耘
代理审判员 赵 锋
二〇一六年八月一日
书 记 员 杨大准