河北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）冀民再111号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：唐山荣丰房地产开发有限公司。住所地：河北省玉田县火炬产业园区，现地址：唐山市丰南区滨河北大街54号。
法定代表人：刘建荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋力军，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：宋宏存，河北冀信律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：河北省青龙满族自治县龙城商贸有限公司。住所地：河北省青龙满族自治县青龙镇中兴路中段。
法定代表人：沈必朝，该公司经理。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：王丽娇，女，1976年12月17日出生，北京张郭庄世纪家家福超市业主，现住。
委托诉讼代理人：沈必朝，男，1975年6月21日出生，个体工商户，与王丽娇系夫妻。
委托诉讼代理人：张喜远，河北新旭光律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：沈必朝，男，1975年6月21日出生，个体工商户，现住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张喜远，河北新旭光律师事务所律师。
再审申请人唐山荣丰房地产开发有限公司（以下简称荣丰公司）与被申请人河北省青龙满族自治县龙城商贸有限公司（以下简称龙城商贸公司）、王丽娇、沈必朝租赁合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2013）冀民一终字第38号民事判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院2015年10月30日作出（2015）民申字第1393号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人荣丰公司的委托诉讼代理人宋力军、宋宏存，被申请人龙城商贸公司法定代表人沈必朝，王丽娇的委托诉讼代理人沈必朝、张喜远，沈必朝及委托诉讼代理人张喜远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣丰公司2011年10月8日向秦皇岛市中级人民法院起诉，主要诉讼请求：1、给付2010年租金80万元、违约金16万元，计96万元；给付2011年租金125万元、违约金25万元，计150万元；3、给付原告为被告垫付的2010年、2011年两年的电梯年检费5200元。
秦皇岛市中级人民法院一审主要判决内容：一、王丽娇、沈必朝、河北省青龙满族自治县龙城商贸有限公司于本判决生效后十日内给付唐山荣丰房地产开发有限公司2010年租赁费462036.70元（800000元-337963.30元），并自2010年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息；给付2011年租赁费1250000元，并自2011年7月1日按中国人民银行同期贷款利率给付利息；给付2010年、2011年电梯年检费共计5200元。
王丽娇、沈必朝、龙城商贸公司不服一审判决，向本院提出上诉。
本院二审判决：一、撤销秦皇岛市中级人民法院（2011）秦民一初字第13号民事判决；二、河北省青龙满族自治县龙城商贸有限公司于本判决生效后十日内给付唐山荣丰房地产开发有限公司租赁费176867.7元，自2010年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息；给付2010年、2011年电梯年检费共计5200元。
荣丰公司向最高人民法院申请再审称：（一）一审法院判令龙城商贸公司、沈必朝、王丽娇共同承担给付租金的责任，理据充分：(1)沈必朝与王丽娇系夫妻关系，北京张郭庄世纪家家福超市的性质是个体工商户，沈必朝是龙城商贸公司的股东也是其法定代表人，这是无争议的事实。(2)王丽娇以北京张郭庄世纪家家福超市的名义与荣丰公司签订租赁合同，沈必朝在承租方署名处签字，该租赁合同在履行过程中双方既未解除也未变更，则沈必朝、王丽娇应共同承担给付租金的义务。(3)虽然龙城商贸公司在登记档案中也有与荣丰公司的租赁合同，但龙城商贸公司的成立日期是2009年7月6日，合同日期是同年6月22日，当时龙城商贸公司还未成立，还不能对外以该公司的名义从事民商事活动。沈必朝、王丽娇租赁房屋的目的是成立龙城商贸公司，事实上，龙城商贸公司成立后房屋一直由其占有和使用，故龙城商贸公司也应承担给付租金的义务。因此一审法院判令租赁合同的签订人与租赁物的实际使用人共同承担给付租金的义务，有事实和法律依据。但二审法院对承担民事责任的主体予以更改，而龙城商贸公司提供的《房屋租赁合同》只是复印件，从形式上看是伪造的，荣丰公司从未与龙城商贸公司签订过此房屋租赁合同，判决仅由龙城商贸公司承担合同责任，与事实不符，于法无据。（二）龙城商贸公司在上诉状中主张2011年8月16日与荣丰公司对账确认的931498元欠款包括2010及2011年度租金，但其又不能拿出充分证据予以证明。事实上，荣丰公司与龙城商贸公司不仅存在租赁关系，也存在房屋和其它商品买卖关系，且有证据证明双方存在买卖房屋的事实，龙城商贸公司给付第一年70万元租金后，在双方的现金往来中就没有再给付荣丰公司房租款，双方所核对的账目是买卖合同的款项。荣丰公司能指明对账的每一笔款项的来源，且能提供充分的证据加以证明，而龙城商贸公司在一审和上诉状中不能指出哪一笔是给付的租金，只是毫无根据地主张对账的931498元款项中包括了第二年与第三年的租金，对此其不能提供任何证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。而二审法院在没有明确证据证明的情况下，仅以合同约定日期及对账日期推测2010及2011年度租金“应该”包含在所核对账目里，该认定没有事实依据，没有证据予以证明，与事实情况相违背。（三）二审法院认定2012年2月以后龙城商贸公司不应再向荣丰公司支付租金无事实及法律依据。2012年2月龙城商贸公司从租赁房屋中搬出，在荣丰公司不同意解除合同的情况下强行将房屋钥匙扔在荣丰公司青龙项目部，而后离开。沈必朝的行为构成违约，荣丰公司多次要求沈必朝履行合同义务，但都被其拒绝。荣丰公司认为，沈必朝将租赁物强行交回并不必然产生合同解除的法律后果，荣丰公司有权利要求龙城商贸公司继续履行合同、支付违约金并赔偿由此给荣丰公司造成的损失。另外，荣丰公司在一审中也明确承认房租期到2012年6月30日，其在上诉状中对此又予以否认，主张在2012年2月份就已经解除了合同，与事实不符。二审法院认为龙城商贸公司实际交还了房屋就不应承担支付租金义务无法律依据。（四）二审法院认为解除合同双方各有责任，应各自承担损失无事实及法律依据。荣丰公司认为，解除合同是因龙城商贸公司事先违约，不支付第二年、第三年租金造成，在荣丰公司多次催要后不但不支付租金，还强行交还房屋，给荣丰公司造成的损失是巨大的。在合同的履行中，荣丰公司没有违约情况发生，合同的解除完全是由龙城商贸公司的违约行为造成的。故龙城商贸公司不但应支付房屋租金，还应支付违约金，并赔偿其给荣丰公司造成的损失。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项的规定，应再审本案。
最高人民法院审查后认为，双方当事人均认可2011年8月16日经对账后确定龙城商贸公司尚欠荣丰公司931498元，且第一年的租金已经付清。现分歧在于该931498元款项的性质和构成。龙城商贸公司主张该部分款项系截止到2012年6月所欠的租金，《房屋租赁合同》中约定的免租期三个月的含义是免除前三个月的租金，但整个租期不变，还是从2009年7月1日起算，据此，第三年租金支付时间应为2011年7月1日前，在2011年8月16日双方对账时，第三年的租金已经到支付时间。因此，讼争931498元款项应包含了第二年和第三年的租金。但是，从一审诉讼至今，龙城商贸公司并没有提交过其已实际支付第二年或第三年租金的相应证据，并且，双方之间除了讼争租赁关系外，还存在房屋以及货物买卖关系，荣丰公司在一审时提交了一份《2011年8月16日前与被告往来账目清单（931498元的来源）》，包括超市开业、礼品、小白楼房款、租房押金等往来项目，龙城商贸公司对此虽不予认可，但亦没有提交证据证明双方之间的账务抵销情况。在此情形下，二审判决直接认定龙城商贸公司的主张成立缺乏事实依据，也有悖举证责任的分配原则。综上，荣丰公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条之规定，裁定如下：一、指令河北省高级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。
本院再审后认为：被申请人龙城商贸公司、王丽娇、沈必朝在原一二审中均没有举证证明其已向再审申请人荣丰公司支付了第二年、第三年租金，因此最高人民法院指令本院按照举证规则再审本案。本院经再审发现双方之间除了本租赁纠纷外，还有“小白楼”等纠纷，本案主要参照证据“对账单”涉及买房款等诸多科目，为避免与“小白楼”案件之间在证据采信上出现交叠重复等问题，确保两个案件之间对相关事实的认定协调一致，并增加调解结案的可能，本案经本院审委会研究，发回一审法院重新审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）（三）项、第二百零七条之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2013）冀民一终字第38号民事判决、撤销秦皇岛市中级人民法院(2011)秦民一初字第13号民事判决；
二、本案发回河北省秦皇岛市中级人民法院重新审判。
审 判 长 米世栋
审 判 员 曲大鸣
代理审判员 房利永
二〇一七年十一月三日
书 记 员 石 磊