湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠民一初字第290号
原告黄某某，女，1940年6月14日出生，汉族。
委托代理人李筱丽，女，1967年9月6日出生，汉族，系原告之女。
委托代理人肖锴，湖南君杰律师事务所律师。
被告衡阳某某房地产开发有限公司。
法定代表人罗荣，该公司执行董事。
委托代理人唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。
被告李某某，男，1964年10月18日出生，汉族。
委托代理人魏晓华，湖南溥天律师事务所律师。
原告黄某某与被告衡阳某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）、李某某确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托代理人李筱丽、肖锴，被告某某房地产公司委托代理人唐军，被告李某某委托代理人魏晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某诉称，原告通过法定继承方式，继承了位于衡阳市珠晖区和平乡新民村八一组李守元名下所有的砖混结构2层7间，建筑面积295.72平方米房屋的所有权。2014年12月16日，被告李某某在未得到原告授权的情况下，与被告某某房地产公司就本案讼争房屋签订了一份《房屋拆迁补偿及安置协议》，被告某某房地产公司还向被告李某某支付了30万元补偿款。原告认为，被告李某某在没有得到原告授权的情况下，擅自处分原告的合法财产，系无效行为。被告某某房地产公司明知被告李某某并不是被拆迁房屋的所有权人，仍然与其签订协议，且被告李某某的行为也未得到原告的追认。两被告的行为严重侵害了原告的合法权利，其所签订的《房屋拆迁补偿及安置协议》违反了合同法第52条的规定，应为无效。原告为维护自己合法权益，故诉至法院请求判令确认被告某某房地产公司与被告李某某签订的《房屋拆迁补偿及安置协议》无效。
原告黄某某为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
一、（2009）珠民一初字第422号民事调解书一份，拟证明原告已通过法定继承方式获得了本案诉争房屋的所有权，而且被告李某某在调解书中明确放弃了对诉争房屋的所有权。
二、《房屋拆迁补偿及安置协议》、收款收条、付款凭证，拟证明两被告在没有获得原告同意及授权的情况下就原告所有的房屋进行了非法处分，且被告某某房地产公司向被告李某某支付了30万元装修补偿款的事实。
三、照片一组，拟证明被告已将原告房屋拆除的事实。
四、赠与协议一份，拟证明原告已将自己的房屋赠送给他人，该房屋与被告李某某无关。
被告某某房地产公司辩称，两被告签订的拆迁补偿安置协议合法有效，被告李某某是表见代理行为，请求驳回原告的诉讼请求。
被告某某房地产公司为支持其抗辩，向本院提交了下列证据：
一、《房屋拆迁补偿安置协议》一份，拟证明两被告具备相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。
二、被拆迁房屋所有权手续，拟证明房屋所有权人登记为李守沅。
三、国土证、用地许可证、规划许可证，拟证明被拆迁房屋土地使用权已办理至被告某某房地产公司名下。
被告李某某辩称，同意被告某某房地产公司上述答辩意见，另该房屋虽经过法院调解归原告所有，但没有办理房产证，而被告李某某与原告系母子关系，具有表见代理权利，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李某某为支持其诉请请求，向本院提交了下列证据：
一、机动车驾驶证一份，拟证明被告李某某身份。
二、房屋产权证一份，拟证明诉争房屋所有权人还是李守沅。
三、土地使用权证，诉争房屋的土地使用权属系李守沅，不是原告所有，李守沅已经将房屋通过医嘱给其孙子。
四、遗嘱一份，拟证明2008年4月9日李守沅将其房产以遗嘱方式由其孙子继承。
五、房屋拆迁安置补偿协议、两份承诺书，拟证明2014年12月16日被告李某某与被告某某房地产公司达成的拆迁协议，并代表其母亲在协议上签字，现房屋已拆除，双方互相履行了义务。
六、证明一份，拟证明诉争房屋是由被告李某某负责维护、保养及收取房租，进行管理。
七、村委会证明、支付生活费票据，拟证明诉争房屋由被告李某某使用、管理、维护、增加房屋面积222.08平方米，共计支付给原告生活费114258元。
八、发票证明一份，拟证明诉争房屋由李某某买黄金首饰给原告，证明被告尽孝、家庭关系和睦。
九、收据一份，拟证明原告收到被告2009年至2015年生活费共计114258元。
上述证据经庭审质证，对原告提交的证据一，被告某某房地产公司表示不知情，被告李某某对其真实性不持异议，对其合法性、关联性有异议。本院认为，该份证据系法院生效法律文书，本院予以确认。对原告提交的证据二、被告某某房地产公司对其真实性、合法性和关联性不持异议，对其证明目的有异议。被告李某某对其真实性不持异议。本院认为，原告提交的该份证据与被告某某房地产公司提交的证据一、被告李某某提交的证据五均可证实两被告签订了房屋拆迁安置补偿协议，并履行了该协议的部分内容。对原告提交的证据三，被告某某房地产公司认为房屋不是其拆除而是被告李某某拆的。被告李某某对该份证据的真实性不持异议，但认为是其对自己房屋的处理，符合法律规定。本院认为该份证据可以证实本案诉争房屋已被拆除的事实。对原告提交的证据四，被告某某公司和李某某对其真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为该份证据，该份证据系原告与其女儿间签订的赠与协议，但双方未就该赠与房屋办理过户登记手续，不产生物权变更效力，故该份协议与本案没有关联性，本院不予采纳。对被告某某房地产公司提交的证据二、原告对其真实性和合法性不持异议，被告李某某没有异议。本院认为该份证据可以证实本案诉争房屋所有权登记在李守沅名下的事实。对被告某某房地产公司提交的证据三，原告对其真实性不持异议，被告李某某没有异议。本院认为该份证据可证实被告某某房地产公司通过出让方式取得本案诉争房屋的土地使用权。对被告李某某提交的上述证据，被告某某公司均无异议。对被告李某某提交的证据一，原告不持异议，本院予以确认。对被告李某某提交的证据二、三，原告对其真实性不持异议。本院认为该份证据可以证实本案诉争房屋的产权登记情况，本院予以确认。对被告李某某提交的证据四，原告对其真实性有异议，本院认为该份证据没有其他证据相佐证，不宜在本案中进行认定。对被告李某某提交的证据六，原告认为其形式不符合法律规定，也没有表明装修、扩建与本案诉争房屋有关。本院认为出具该份证据的证人未出庭，原告也没有提交该几位证人的身份资料，对该份证据，本院不予认定。对原告提交的证据七，原告认为对其真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为该份证据虽盖有和平村民委员会公章，但没有经办人或负责人签名，不符合证据形式要求，本院不予认定。对被告李某某提交的证据八，原告认为与本案无关。本院认为该份证据与本案没有关联性，本院不予认定。对被告李某某提交的证据九，原告对其真实性没有异议，对其关联性有异议，认为该份证据十诉争房屋租赁户向原告缴纳的房屋租金，不是被告李某某给付的生活费。本院认为该份证据与本案没有关联性，本院不予认定。
经审理查明：原告黄某某与李守元（又名李守沅、李守源、李守员）系夫妻关系，先后生育长女李筱华、次女李筱燕、三女李筱莺、儿子李某某及小女儿李筱丽。黄某某与李守元婚姻关系存续期间在衡阳市珠晖区和平乡新民村八一组建有私房一栋。1989年9月份，衡阳市原郊区国土管理局向该房屋填发了集体建设用地使用证（郊集建89和字第102006号），登记土地使用者为李守员。1997年7月23日，衡阳市原郊区人民政府向该房屋填发了房屋所有权证（产权号：衡市郊字第02-新-50**号），登记所有权人为李守沅，登记建筑面积两层共295.72平方米。2009年5月4日，李守元去世。2009年11月5日，原告黄某某以李某某为被告，另四位女儿为第三人向本院起诉要求对该房屋进行继承分割。同年12月14日，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：坐落在衡阳市珠晖区和平乡新民村八一组李守元名下所有的砖混结构2层7间，建筑面积295.72平方米房屋归原告黄某某所有。事后，该房屋主要由被告李某某对外出租和管理。被告某某房地产公司因开发房地产项目需要通过出让方式取得了坐落于衡阳市珠晖区和平乡新民村7809.3平方米商住用地。2014年12月16日，被告某某房地产公司作为拆迁人与被告李某某作为被拆迁人签订拆迁补偿及安置协议，约定拆除上述房屋，由被告某某房地产公司进行相应安置和补偿。被告李某某在该协议乙方签名处签署了其与原告黄某某的名字。协议签订后，被告某某房地产公司向被告李某某支付了相关费用，该房屋目前也已被拆除。原告黄某某认为该房屋归其所有，其并未授权被告李某某与被告某某房地产公司签订相关协议，其也不认可两被告间所签订的协议，故向本院起诉要求确认两被告签订的拆迁补偿及安置协议无效。
本院认为，本案诉争房屋产权虽登记在李守元名下，但李守元死亡后，其相关法定继承人已经过诉讼程序经由人民法院以调解书方式确认了该房屋归原告黄某某所有。且根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，该房屋虽此后未再办理过户登记手续，但已发生了物权变更效力，故对被告李某某提出该房屋未办理过户手续，原告未实际取得该房屋所有权的主张，本院不予支持。对被告李某某提出的其父亲李守元生前已立下书面遗嘱，根据遗嘱意思表示，该房屋应由李守元孙子即李某某儿子继承的主张。本院认为，对被告李某某提交的该份遗嘱，原告对其真实性有异议，且在之前人民法院审理李守元遗产的法定继承纠纷案件中，被告李某某及他人并未提交该份遗嘱主张权利。现该房屋已由人民法院生效法律文书确认其物权归属。在该生效法律文书未被撤销之前，对被告李某某以该份遗嘱为依据否定原告对该房屋享有所有权的主张，本院不予支持。该房屋产权为原告所有，其处分权应由原告行使或由其授权他人行使。被告李某某虽为原告之子，但在原告未授权的情况下仍无权处分该房屋。对房屋的拆迁安置涉及被拆迁人的切身利益，应采取审慎态度处理。在签订拆迁安置协议时应当首先核实被拆迁房屋的产权及处分权问题。被告李某某明知其对该房屋没有所有权也未取得所有权人授权即以自己名义与被告某某房地产公司签订拆迁安置协议，系无权处分行为。被告某某房地产公司在未核实房屋所有权情况下，仅凭日常生活经验和被告李某某的单方表述即认为被告李某某有权就该房屋签订拆迁安置协议，未尽到审慎的审查注意义务。两被告以被告李某某签订该房屋拆迁协议系表见代理行为进行抗辩，主张该协议有效。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定系表见代理制度的法律依据。根据该条规定，表见代理成立条件之一是无权代理人以被代理人名义订立合同。但两被告所签订的拆迁安置协议甲方为被告某某房地产公司，乙方（被拆迁人）为被告李某某，即签订该协议时被告李某某不是以被代理人黄某某名义而是以自己的名义签订协议，显然与法律所规定的表见代理行为不符，故对两被告提出的被告李某某系表见代理行为，该协议有效的主张，本院不予支持。两被告在原告未授权的情况下就原告所有的房屋签订拆迁安置补偿协议，事后原告也拒绝对该协议进行追认，该协议对原告不发生法律效力。对原告要求确认两被告签订的拆迁安置补偿协议无效的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第四十八条第一款之规定，判决如下：
确认被告李某某与被告衡阳某某房地产开发有限公司于2014年12月16日签订的《衡阳某某房地产开发有限公司房屋拆迁补偿及安置协议》无效。
案件受理费100元，由被告李某某、衡阳某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 周能发
代理审判员 朱文俊
人民陪审员 陈 勇
二〇一六年一月二十六日
代理书记员 罗 珺
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。