安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00687号
上诉人（原审被告）：淮南市浩泰房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市大通区水泥厂楼单元一层东户，组织机构代码66794399-8。
法定代表人：方晋杰，该公司总经理。
委托代理人：徐舟波，浙江星岛律师事务所律师。
委托代理人：潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡伟伟，女，1980年5月27日生，汉族，教师，住安徽省淮南市八公山区。
委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海启创房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区真北路3199弄4号1006室，组织机构代码68497791-1。
法定代表人：蔡东，该公司董事长。
委托代理人：张良，该公司办公室主任。
被上诉人（原审被告）：上海锦堂投资管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路1630号8幢10602号，组织机构代码55880735-6。
法定代表人：郭冬，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市八公山区淮凤路与丁山路交叉口紫金时代广场商业A-
B一层120室，组织机构代码58455678-1。
负责人：周亮，该公司总经理。
上海锦堂投资管理咨询有限公司及其淮南分公司共同的委托代理人：陈中汉，安徽金天阳律师事务所律师。
上海锦堂投资管理咨询有限公司及其淮南分公司共同的委托代理人：史军，安徽金天阳律师事务所律师。
上诉人淮南市浩泰房地产开发有限公司（以下简称浩泰房地产公司）因合同纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院（2015）八民一初字第00466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人浩泰房地产公司的委托代理人徐舟波、潘龙敏，被上诉人蔡伟伟的委托代理人冯涛，上海启创房地产经纪有限公司（以下简称启创经纪公司）的委托代理人张良，上海锦堂投资管理咨询有限公司（以下简称锦堂投资公司）和上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司（以下简称锦堂淮南分公司）共同的委托代理人陈中汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡伟伟原审诉称：2013年8月，淮南市中达房地产开发有限公司（以下简称中达房地产公司）名称变更为浩泰房地产公司，2010年该公司开发的紫金时代广场商铺，由启创经纪公司及其淮南分公司全程策划营销，销售广告宣称代理运营商锦堂投资公司业绩，业主购买紫金时代广场商铺通过收取租金回报投资，该宣传广告以购买面积为11.93平方米商铺为例，十二年投资回报率高达239.7%。受该宣传影响，蔡伟伟于2010年10月16日购买了紫金时代广场2层221号商铺后，于2012年4月6日与开发商委托的锦堂淮南分公司签订了《紫金时代广场商业委托经营合同》，该合同第五条约定：前两年共计12%租金双方商定结清，第三年乙方按总房款7%支付甲方租金等；乙方按年向业主支付租金，每年第一个月25日至30日，乙方将当年租金向业主一次性付清。按照合同约定，经营公司应在2014年7月25日至30日期间向蔡伟伟支付租金。开发商、营运商在宣传销售中有承诺、包租其销售商品房，应视为商品房买卖合同内容，对《紫金时代广场商业委托经营合同》的履行也应承担法律责任。故诉请判令浩泰房地产公司、启创经纪公司、锦堂投资公司及锦堂淮南分公司履行合同，支付2014年7月1日到2015年6月30日租金17038元，并承担连带责任。
浩泰房地产公司原审辩称：1、浩泰房地产公司与蔡伟伟之间是商品房买卖合同关系，双方的合同权利义务已履行完毕，不存在委托经营合同关系，要求浩泰房地产公司履行委托经营合同属于诉讼主体错误；2、浩泰房地产公司宣传广告内容为合同的要约邀请，并非涉及房屋设施等说明和允诺，不能作为合同内容，广告宣传是真实的，已兑现；3、委托经营合同真实合法有效，浩泰房地产公司将销售委托给启创经纪公司，但包租给锦堂投资公司及其淮南分公司系启创经纪公司的行为，应由锦堂投资公司支付租金，浩泰房地产公司既不是该合同当事人，也不是保证人，要求浩泰房地产公司承担责任无事实和法律依据；4、商业经营风险应由蔡伟伟与锦堂投资公司承担，没有理由要求浩泰房地产公司承担。综上，请求依法驳回蔡伟伟对浩泰房地产公司的诉讼请求。
启创经纪公司原审辩称：1、启创经纪公司是受浩泰房地产公司委托代理销售的，代理销售后果由浩泰房地产公司承担；2、启创经纪公司严格按照浩泰房地产公司审查通过的宣传内容发布广告，没有擅自夸大和虚假宣传；3、启创经纪公司严格履行了代理销售合同，无不当之处；4、有关“售后包租”方式的销售，也是浩泰房地产公司与蔡伟伟自愿认可的，启创经纪公司的行为系受浩泰房地产公司委托，启创经纪公司不应承担责任。
锦堂投资公司与其淮南分公司原审共同辩称：1、我公司取得紫金时代广场经营权的代价过高，由于初涉淮南市场，对市场过于乐观，以较高的租金代价取得经营权，为总购房款的6%～7%。导致公司无法走出经营困境；2、我公司的实际情况无法支付高额的租金，通过多种途径自救，仍经营失败，没有资金支付租金；3、请求依据情势变更原则以及同地段市场实际租金水平合理下调租金。
原审查明：位于淮南市八公山区淮凤路与丁山路交口紫金时代广场系中达房地产公司开发建设，2013年8月18日该公司变更名称为浩泰房地产公司。2010年2月8日，浩泰房地产公司与启创淮南分公司订立《委托代理销售合同》，将紫金时代广场的商铺分割为面积不等的若干商铺对外销售，双方约定，在取得预售证之日起12个月之内，紫金时代广场由启创淮南分公司代理销售。委托期间浩泰房地产公司安排人员协助启创淮南分公司销售现场的管理工作，浩泰房地产公司不得自行或委托其他单位参与本案销售；浩泰房地产公司根据启创淮南分公司策划方案全程配合广告宣传，并同意启创淮南分公司以全额营销代理身份出现在本案全部对外宣传广告上。启创淮南分公司负责制订出本案切实可行的营销策略、推广计划、销售组织与销售案场控制等，制订的上述方案应提供给浩泰房地产公司一份；启创淮南分公司对认购人的销售承诺，应事先取得浩泰房地产公司书面同意，未经浩泰公司同意的任何承诺，由启创淮南分公司负责履行，启创淮南分公司未经浩泰房地产公司同意的承诺，浩泰公司不负履行责任。双方共同确认房屋销售底价（各层楼面平均价）为住宅3100元／㎡，商业6650元／㎡，浩泰房地产公司将本案委托启创淮南分公司代理销售，佣金比例为：住宅为销售金额的1.1%，并将实际销售价格超出底价部分的税后（税金7.5%）溢价金额的45%作为酬劳支付于启创淮南分公司；商业为销售金额的1.3%，并将实际销售价格超出底价部分的税后溢价金额的45%作为酬劳支付给启创淮南分公司，低于底价销售时不提取佣金。启创淮南分公司代理销售紫金时代广场之后，进行了销售宣传和广告散发，在其散发的销售广告单中宣传了运营管理商为景堂投资管理公司，是一家实力雄厚管理经验丰富的公司，该公司进驻紫金时代广场代理营销；该宣传单允诺12年租约保障，12年后以原价1.5倍回购，保障投资零风险，该宣传单还以购买紫金时代广场317号商铺为例，载明：面积为11.93平方米，单价6800元／㎡，总价为81124元，返还前二年租金（总价的12%），实际总价为71389元，按揭35694元，按揭期限为十年，第1、2年回报率为6%，返还在首付款中；第3年回报率7%，租金收入5679元，支付银行贷款4871元，净收益808元；第3～6年回报率8%，第7～9年回报率9%，第10年回报率10%，第11～12年回报率10%；12年合计租金收入71389元，支付银行贷款38968元，净收益32421元。12年后按原价1.5倍出售给经营公司，共得现金81124元×1.5＋32421元减去资本金454377元（首付35695元加二年按揭），12年共净收益108670元，投资回报率高达239.17%。2010年10月16日，蔡伟伟与浩泰房地产公司订立《商品房买卖合同》，约定：浩泰房地产公司以预售方式将紫金时代广场2层221号商铺出售给蔡伟伟。2012年4月6日，蔡伟伟与锦堂淮南分公司订立《紫金时代广场商业委托经营合同》，约定：蔡伟伟所有的商铺位于紫金时代广场2层221号，建筑面积24.34平方米，自愿将该铺位的全部投资经营管理权委托给锦堂淮南分公司经营；双方还约定，委托期限内无论锦堂淮南分公司经营盈亏，蔡伟伟均有权按照约定的时间和标准收取租金；锦堂淮南分公司经营期间自行承担经营中全部成本，须按期足额向蔡伟伟支付租金；委托期限为12年，从2012年7月1日至2024年6月30日；双方还约定在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；合同就款项支付方式及时间做出约定；租金标准：前两年共计12%的租金双方已商定结清；第三年锦堂淮南分公司按总房款的7%支付蔡伟伟租金；第四年至第六年每年锦堂淮南分公司按总房款的8%支付蔡伟伟租金；第七年至第九年每年按总房款的9%支付蔡伟伟租金；最后三年每年按总房款10%支付蔡伟伟租金。锦堂淮南分公司按年向蔡伟伟支付租金，每年第一个月的25日至30日，锦堂淮南分公司将当年租金转账方式向蔡伟伟一次性付清当年租金；合同另外还约定，委托期满后，如蔡伟伟同意，锦堂淮南分公司以该物业合同价款的150%返购蔡伟伟持有的物业，即房屋总价款243400元×1.5。该合同中有关租金回报的标准与启创淮南分公司发布的销售广告所载明的投资回报一致。2013年9月2日，蔡伟伟取得涉案商铺的房屋产权证。在支付房款时，浩泰房地产公司按销售广告载明的前二年（2012年、2013年）房价的12%返还租金，冲抵了购房款。锦堂投资公司及其淮南分公司未向浩泰房地产公司支付前二年租金，蔡伟伟所取得的前二年租金实际由浩泰房地产公司予以支付。锦堂淮南分公司接手本案所涉商铺经营管理后，未向蔡伟伟支付第三年租金（2014年7月1日至2015年6月30日），双方发生纠纷而诉至法院。
原审另查明：本案所涉紫金时代广场的开发商中达房地产公司成立于2007年11月15日，公司法定代表人系方晋杰，2013年8月28日该公司股东会议做出决议，将公司名称变更为浩泰房地产公司。启创经纪公司成立于2008年8月19日，公司法定代表人为蔡东，于2009年2月18日设立启创淮南分公司并取得营业执照，负责人为尹良传；在启创淮南分公司成立之前，2008年11月28日，启创经纪公司决定任命周亮（身份证号为340405197302060257）为该分公司负责人，2012年11月7日，启创经纪公司决定免去周亮启创淮南分公司负责人职务，任命尹良传为该公司淮南分公司负责人；2014年10月8日，启创经纪公司作出决定，注销启创淮南分公司，启创淮南分公司债权债务由启创经纪公司全部承担。锦堂投资公司成立于2010年7月15日，法定代表人为郭冬，2011年9月1日，该公司设立锦堂淮南分公司，同时决定任命周亮（身份证号340405197302060257）为分公司负责人，锦堂淮南分公司于2011年9月28日成立并取得营业执照。在启创淮南分公司及锦堂淮南分公司工商登记信息中，所记载的周亮个人身份信息显示，2008年11月28日至2012年11月7日启创经纪公司任命的启创淮南分公司负责人周亮与2011年9月28日起任锦堂淮南分公司负责人的周亮系同一人。
原审法院归纳本案的争议焦点为：1、双方当事人之间的房屋买卖合同、委托经营合同关系是否真实合法有效；2、浩泰房地产公司、启创经纪公司、锦堂投资公司及其淮南分公司是否应连带负有履行合同的义务。
原审法院认为：关于本案所涉《商品房买卖合同》、《紫金时代广场商业委托经营合同》合同效力问题。蔡伟伟于2010年10月16日与浩泰房地产公司订立《商品房买卖合同》，以及于2012年4月6日与锦堂淮南分公司订立了《紫金时代广场商业委托经营合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
关于锦堂投资公司及其淮南分公司在本案所涉合同责任问题，原审认为：作为浩泰房地产公司的代理销售商启创淮南分公司，其所作广告宣传推荐的运营管理商为上海景堂投资运营管理公司，该公司名称与本案所涉锦堂投资公司虽不一致，但锦堂投资公司认可广告宣传中的上海景堂投资运营管理公司即为本案锦堂投资公司。因此，启创淮南分公司所宣传的运营管理公司即为锦堂投资公司。2012年4月6日，蔡伟伟与锦堂淮南分公司订立《紫金时代广场商业委托经营合同》，将其所有的位于紫金时代广场2层221号商铺的全部投资经营管理权委托给锦堂淮南分公司经营，双方在委托合同中明确约定了无论经营盈亏，锦堂淮南分公司都应按约定期限向蔡伟伟支付租金；合同中也明确约定了租金标准，涉及蔡伟伟诉求第三年租金的标准为总房价的7%，即总房价款243400元×7%＝17038元，尽管蔡伟伟主张锦堂淮南分公司支付2014年7月1日至2015年6月30日期间租金，该期限截止到立案之日，支付租金期限尚未到期，但在庭审中，锦堂投资公司及其淮南分公司已经明示无力支付该租金，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，蔡伟伟有权向锦堂投资公司及其淮南分公司主张要求支付租金。锦堂投资公司及其淮南分公司在诉讼中辩称，无力履行支付租金义务，是经济形势发生了变化，该情形构成了情势变更，希望适当调整租金比例。原审认为：经济形势变化对锦堂投资公司及其淮南分公司的运营产生不利影响，导致其运营收益减低或亏损，该风险属于商业风险。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，商业风险并不构成当事人请求人民法院变更或者解除合同的条件，发生商业风险时，按照风险自负的原则，遭受不利益后果的一方当事人应当承担由此而造成的损失，且锦堂淮南分公司与蔡伟伟订立《紫金时代广场商业委托经营合同》中也明确约定在委托期限内，无论锦堂淮南分公司的经营盈亏，蔡伟伟均有权按照约定的时间和标准收取租金，因此，锦堂投资公司及其淮南分公司以情势变更为由，请求变更租金比例无法律依据，不予支持。综上分析，依法成立的合同受法律保护，合同的一方当事人不履行合同义务，应继续履行合同义务。本案中，锦堂淮南分公司作为《紫金时代广场商业委托经营合同》的当事人，应依法履行合同义务，向蔡伟伟支付第三年租金17038元。依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。由于锦堂淮南分公司不具有法人资格，故其订立合同产生的义务应由锦堂投资公司承担。
关于浩泰房地产公司在本案中所涉合同责任问题，原审认为：浩泰房地产公司在开发建设本案所涉紫金时代广场后，于2010年2月8日与启创淮南分公司订立《委托代理销售合同》，将该楼盘委托给启创淮南分公司代理销售，该代理商在其代理销售期间所发布的销售广告中，明确、具体的载明了运营管理商、商铺统一招商及投资回报的标准和递增比例，且投资回报的标准、递增比例，与蔡伟伟和锦堂淮南分公司订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》中约定的投资回报标准、递增比例一致；启创淮南分公司所发布的上述广告内容虽未写入蔡伟伟与浩泰房地产公司的《商品房买卖合同》中，但投资回报的标准和递增比例等宣传明确、具体，是影响蔡伟伟做出决定购买商铺重要因素之一，并且蔡伟伟依据代理销售商启创淮南分公司发布的上述广告所载明的允诺及所指示的运营管理商，签订了《紫金时代广场商业委托经营合同》。蔡伟伟在支付本案所涉商铺房款时，浩泰房地产公司按销售广告载明的前二年（2012年、2013年）按房价的12%返还租金，冲抵了蔡伟伟购房款。通过一审调查，锦堂投资公司及其淮南分公司未向浩泰房地产公司支付前二年租金，即蔡伟伟所取得的前二年租金实际由浩泰房地产公司予以了支付，浩泰房地产公司实际履行了蔡伟伟与锦堂淮南分公司订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》部分义务。作为浩泰房地产公司的代理销售商启创淮南分公司，其所作广告宣传指示的运营管理商仅为锦堂投资公司，并无其他营运商参与，而且当时启创经纪公司任命的其淮南分公司负责人周亮与锦堂投资公司成立淮南分公司所任命的负责人周亮系同一人。综合上述因素，锦堂投资公司作为紫金时代广场的宣传广告所指定的运营管理公司，蔡伟伟并没有选择权，因此蔡伟伟在与开发商签订《商品房买卖合同》同时，也就按销售代理商启创淮南分公司要求，与锦堂淮南分公司订立了《紫金时代广场商业委托经营合同》。依据浩泰房地产公司与启创淮南分公司订立的《委托代理销售合同》约定，浩泰房地产公司安排人员协助启创淮南分公司销售现场的管理工作，浩泰房地产公司根据启创淮南分公司策划方向全程配合广告宣传，因此浩泰房地产公司对于启创淮南分公司所发布销售广告指定的经营管理公司以及明确、具体的投资回报标准和递增比例等内容是明知的，且浩泰房地产公司在这种“包租”的销售方式中获取了利益。综上分析，浩泰房地产公司辩解不予支持，蔡伟伟虽然与锦堂淮南分公司订立了《紫金时代广场商业委托经营合同》，但该合同内容及运营管理商的确定，最初是由开发商浩泰房地产公司委托代理销售商启创淮南分公司在销售广告中明确记载并向蔡伟伟发出，蔡伟伟在购买本案所涉商铺后，对该销售广告记载的内容未提出变更，且浩泰房地产公司按销售广告载明的前二年（2012年、2013年）按房价的12%返还租金，冲抵了蔡伟伟购房款，该冲抵结清前两年租金事项记载于《紫金时代广场商业委托经营合同》之中，同时蔡伟伟也是按照销售广告所指示的运营管理商锦堂淮南分公司，与之订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》。因此，浩泰房地产公司对其销售广告指定的锦堂投资公司无法履行《紫金时代广场商业委托经营合同》时，浩泰房地产公司应与锦堂投资公司共同向蔡伟伟承担合同责任。
关于启创经纪公司及其淮南分公司在本案所涉合同责任问题，原审认为：启创经纪公司辩称其销售行为是受浩泰房地产公司委托代理销售的，代理销售后果由浩泰房地产公司承担；启创经纪公司严格按照浩泰房地产公司审查通过的宣传内容发布广告；有关“售后包租”方式的销售，也是浩泰房地产公司与蔡伟伟自愿认可的，启创经纪公司的行为系受浩泰房地产公司委托，启创经纪公司不应承担责任。本案所涉紫金时代广场销售代理商为启创淮南分公司，在其代理销售期间所发布的销售广告中明确、具体的载明了运营管理商、统一招商的内容及投资回报的标准和递增比例等允诺，该允诺和蔡伟伟与锦堂淮南分公司订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》有关投资回报的标准、递增比例约定一致，这种销售方式促进了紫金时代广场商铺销售，浩泰公司增加了销售收益，启创淮南分公司也获取了代理分成和酬金回报。国家建设部发布的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。国家工商总局发布的《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。启创淮南分公司代理销售方式违反了上述部门规章的规定，法律及行政法规虽然没有规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，锦堂淮南分公司与蔡伟伟订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，即该合同不违反法律、行政法规等强制性规定，但启创淮南分公司在本案所涉楼盘的销售方式仍属于违法销售行为，该行为损害了当事人的利益。依据浩泰房地产公司与启创淮南分公司订立的《委托代理销售合同》约定，浩泰房地产公司对启创淮南分公司采取统一招商包租、高额投资回报的销售方式也是明知的。因此，启创经纪公司的辩解，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。另据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。由于启创淮南分公司不具有法人资格，其民事责任应由启创经纪公司承担，且启创淮南分公司于2014年10月8日被启创经纪公司注销，该分公司债权债务由启创经纪公司全部承担。因此，在锦堂投资公司无法履行《紫金时代广场商业委托经营合同》时，启创房地产公司应与浩泰房地产公司、锦堂投资公司共同向蔡伟伟承担合同责任。
综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中法人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国公司法》第三条、第十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十五条之规定，判决：1、上海锦堂投资管理咨询有限公司、淮南市浩泰房地产开发有限公司、上海启创房地产经纪有限公司履行合同，于本判决生效之日起三十日内共同向蔡伟伟支付所欠租金17038元（总房价款243400元×7%）；2、驳回蔡伟伟的其他诉讼请求。案件受理费用226元，由上海锦堂投资管理咨询有限公司、淮南市浩泰房地产开发有限公司、上海启创房地产经纪有限公司负担。
宣判后，浩泰房地产公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决浩泰房地产公司共同连带支付锦堂淮南分公司拖欠蔡伟伟的租金，没有法律基础，适用法律错误；连带责任的承担应有法律规定或合同约定。蔡伟伟等购房户在购房之初就已经明确承租运作商铺的是锦堂淮南分公司，浩泰房地产公司未向蔡伟伟等购房户发出承租运作商铺的邀约邀请或者邀约，不应由浩泰房地产公司与锦堂投资公司承担支付租金的连带责任；2、锦堂淮南分公司对蔡伟伟的违约责任，不应当由浩泰房地产公司承担；3、根据《中华人民共和国民法通则》的规定，所谓的代理是代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的民事法律行为。浩泰房地产公司与启创经纪公司之间只有商品房代理销售合同关系。浩泰房地产公司没有委托启创经纪公司运作商铺，在运作商铺的行为中，启创经纪公司不是浩泰房地产公司的代理人，也不构成代理；4、蔡伟伟等购房户在与浩泰房地产公司签订《商品房买卖合同》取得商铺所有权或预期所有权后，其有权出租、运作商铺，也有权不出租商铺，浩泰房地产公司从未承诺售后包租，不存在捆绑销售。浩泰房地产公司与锦堂淮南分公司不存在合同关系，也没有委托锦堂淮南分公司运作商铺，该公司也未以浩泰房地产公司名义运作商铺，锦堂淮南分公司不是浩泰房地产公司的代理人。故锦堂淮南分公司因运作商铺与蔡伟伟等购房户的纠纷与浩泰房地产公司无关。综上，请求撤销原判，发回重审。
蔡伟伟答辩称：1、原审判决正确；2、浩泰房地产公司与蔡伟伟之间存在合同租赁关系，宣传内容中包含12年包租，12年后购买房屋，从而影响了房屋的销售价格，浩泰房地产公司也支付了2年租金；3、浩泰房地产公司称蔡伟伟自愿将房屋租赁给锦堂淮南分公司，不符合事实；4、由于销售公司故意表述12年包租，1.5倍回购，影响购买价格，浩泰房地产公司对此是知情的。
启创经纪公司答辩称：我公司只是代理销售公司，受浩泰房地产公司委托，在销售过程中，销售行为都是经过浩泰房地产公司同意的，所以，我公司不应该承担责任。
锦堂投资公司及其淮南分公司共同答辩称：作为承租运营合同的相对方，有履行合同约定的义务，但由于承租权取得代价过高，经济形式发生变化，无力履行合同义务，请求适当调整租金履行，其他同一审答辩意见。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，针对一审所举的证据，均未补充新的证明观点及质证意见，本院认证意见与一审一致。
二审查明事实同一审判决书认定事实，本院予以确认。
根据双方当事人诉辩意见及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案争议焦点为：浩泰房地产公司应否与启创经纪公司、锦堂投资公司共同向蔡伟伟支付房屋租金17038元。
本院认为：启创经纪公司受浩泰房地产公司委托销售紫金时代广场分割式商铺，以浩泰房地产公司名义发布销售广告，具体、明确地载明购买商铺后委托锦堂投资公司统一经营管理、投资回报的标准和递增比例、前两年租金收益直接冲抵购房款、承诺12年包租及12年后按1.5倍回购等信息，保障投资零风险。该销售广告将正常投资可能遇到的商业风险，虚假宣传为零风险、高回报，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，诱导业主作出购买行为。销售广告的内容虽未写入蔡伟伟与浩泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》中，但“售后包租”、“12年回购”及租金的高额回报率，是影响蔡伟伟做出决定购买商铺重要因素之一，诱导蔡伟伟根据该销售广告的宣传作出购买商铺的决定，与浩泰房地产公司签订《商品房买卖合同》。且浩泰房地产公司按照蔡伟伟与锦堂淮南分公司签订的《委托经营合同》约定的租金比例从购房款中抵扣了前两年的租金。锦堂淮南分公司并未将该两年租金支付给浩泰房地产公司。浩泰房地产公司虽未与蔡伟伟签订《委托运营合同》，但通过租金抵扣房款的行为可以反映其履行了《委托运营合同》约定的部分义务。浩泰房地产公司委托启创经纪公司销售该商铺，违规宣传商铺承租运营模式，指定锦堂投资公司为承租运营管理商，并实际履行了《委托运营合同》，据此，可反映该商铺的销售及售后的承租运营是紧密联系，不可分割的。浩泰房地产公司从商铺的违规销售宣传中获取的了巨大利益，实际履行了《委托运营合同》约定的部分义务，并指定锦堂投资公司作为该商铺的运营管理商。现浩泰房地产公司指定的商铺运营管理商锦堂投资公司无力履行《委托运营合同》约定的租金，其应当与锦堂投资公司和启创经纪公司共同向蔡伟伟承担支付租金的责任。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，浩泰房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费负担方式按一审判决执行，二审案件受理费226元，由淮南市浩泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 晨
代理审判员 张靖洁
代理审判员 代 奇
二〇一五年十月三十日
书 记 员 李 乐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。