黑龙江省宁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁商初字第81号
原告宁安市幸福物业管理有限公司。
法定代表人王春海。
委托代理人刘智。
被告宁安市幸福里房地产开发有限公司。
法定代表人朴光日。
委托代理人宋亨洙。
被告宁安市幸福里物业有限公司。
法定代表人赵家新。
原告宁安市幸福物业管理有限公司（以下简称幸福物业公司）与被告宁安市幸福里房地产开发有限公司（以下简称幸福里房地产公司）、被告宁安市幸福里物业有限公司（以下简称幸福里物业公司）合同纠纷一案，本院2015年1月28日受理后，依法适用普通程序，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告幸福物业公司委托代理人刘智、被告幸福房地产公司委托代理人宋亨洙、被告幸福里物业公司法定代表人赵家新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告幸福物业公司诉称：2010年初，被告幸福里房地产公司承诺将开发建设的所有小区的物业均交给原告管理。因此原告成立了幸福物业管理公司，并且在2011年11月25日接受被告幸福里房地产公司的委托，承担了幸福里华庭小区的前期物业管理。2013年1月1日，被告幸福里房地产公司与原告签订《幸福里郦园物业管理协议》（以下简称《管理协议》），协议约定物业管理权交付时间为2014年12月31日，并就人员交接、资产清算等事宜进行了具体约定。并且在2014年12月27日，被告幸福里房地产公司已经同意履行合同，将幸福里郦园小区物业管理权全部交原告幸福物业公司管理。但是被告幸福里房地产公司及被告幸福里物业公司以种种理由予以拖延，因此，原告诉至法院，要求二被告全面履行《管理协议》内容，将幸福里郦园小区物业管理权交给原告并协助办理交接事宜，由二被告承担本案诉讼费用。
被告幸福里房地产公司辩称：被告幸福里房地产公司不同意移交幸福里郦园小区物业管理权。理由如下：1.原告管理幸福里华庭小区已三年，现业主反映原告只收费不管理，不承担小区的任何维修责任，服务质量较差；2.幸福里郦园小区至今没有综合验收，根据相关法律规定，新建住宅小区未经综合验收，不能委托物业公司管理；3.原告管理物业未经公开招投标程序，原、被告签订的合同违反程序；4.原、被告签订的《管理协议》是意向书，不是正式合同，不能按照该意向书履行合同义务。综上，被告幸福里房地产公司不同意移交幸福里小区物业管理。
被告幸福里物业公司辩称：原告的诉讼请求与被告幸福里物业公司没有关系，被告幸福里物业公司不是合同当事人；物业管理权是否移交被告幸福里物业公司完全遵照被告幸福里房地产公司的意见。
根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点：一、《管理协议》是否成立并生效；二、被告幸福里房地产公司是否应全面履行合同义务；三、被告幸福里物业公司是否应当协助原告办理交接事宜。
原告为支持其主张向法庭举证，经被告质证，本院认证如下：
1.2013年1月1日原告幸福物业公司与被告幸福里房地产公司签订的《管理协议》一份及《住宅物业服务项目申报表》一份，证明双方签订的合同明确约定物业交付时间以及交付需要的相关事宜。关于《住宅服务项目申报表》（以下简称《申报表》），是由原告报送给宁安市物业管理办公室（以下简称物业办）备案的，证明被告幸福里物业公司认可原告的管理权限以及存在《管理协议》的事实。
经质证，被告幸福里房地产公司对《管理协议》合法性真实性没有异议，但认为《管理协议》是意向书，而且违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，不能证明原告所要证明的事实。对《申报表》的合法性真实性没有异议，但不能证明原告所要证明的问题。
经质证，被告幸福里物业公司认为《管理协议》与其没有关系；《申报表》是被告幸福里物业公司的服务项目，说明不了原告要证明的问题。
本院认为，《管理协议》属于合同双方对合同内容达成合意的书面记载，合同双方即原告、被告幸福里房地产公司均无异议，本院对《管理协议》的合法性和真实性予以采信。《申报表》能够说明物业办认可的物业管理公司是原告幸福物业公司，对该份证据的真实性及原告要证明的问题予以采信。
2.《履行合同申请》一份和录音资料一份，证明2014年12月27日被告幸福里房地产公司总经理朴光日签字同意按照《管理协议》约定办理，并同意将物业管理权向原告移交的事实。
经质证，被告幸福里房地产公司对《履行合同申请》及录音资料的真实性没有异议，亦知道被告幸福里房地产公司的法定代表人同意履行《管理协议》的合同义务。但幸福里房地产公司的其他股东不同意移交，因此不认可曾与原告达成的移交意向。
经质证，被告幸福里物业公司对该组证据没有异议，但认为与其没有关系。
本院认为，该组证据原、被告均无异议，被告幸福里房地产公司其他股东对履行合同约定有不同意见，不影响该组证据的真实性，本院对该组证据予以采信。
二被告未向法庭提供证据。
根据双方当事人当庭陈述、举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2011年11月25日，原告接受被告幸福里房地产公司的委托，承担了幸福里华庭小区的前期物业管理。2013年1月1日，被告幸福里房地产公司与原告签订《管理协议》，协议约定，2013年1月1日至2014年12月31日，被告幸福里房地产公司代原告幸福物业公司对幸福里郦园小区实行物业管理权，并购买办公设备及设施；被告幸福里房地产公司代管到期后，物业管理权移交给幸福物业公司；原告接收物业管理权时，同时接收现有的办公设备及设施并支付设备费用，按年11.8%的比例计算折旧费用；原告接收管理权后，应与幸福里房地产公司应签订物业管理合同，该合同至业主委员会成立时终止。
2014年12月27日，被告幸福里房地产公司法定代表人朴光日同意履行合同，将幸福里郦园小区物业管理权全部交原告幸福物业公司管理。但被告幸福里房地产公司其他股东及被告幸福里物业公司不同意法定代表人的意见并不协助移交幸福里郦园小区的物业管理权。
另查明，二被告在幸福里郦园小区的物业管理关系中，没有签订任何书面合同；被告幸福里物业公司法定代表人系被告幸福里房地产公司的股东之一。
据以上事实，本院认为：本案属合同纠纷，被告幸福里房地产公司是否应当按照《管理协议》履行移交管理权义务及被告幸福里物业是否有履行移交管理权的义务，涉及四个问题。
一、关于《管理协议》是否有效的问题。1.该协议系原告与被告幸福里房地产公司共同签字确认，是当事人双方真实意思表示。按照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立的合同受法律保护”的规定，《管理协议》在双方当事人签字或盖章后已经成立。2.被告幸福里房地产公司辩称该合同违反《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”有关选聘物业服务公司招标程序的规定，本院认为，该规定属于行政法律法规，系管理性规定而非效力性规定，不影响合同效力的认定。因此，《管理协议》自合同双方签字时即发生法律效力。3.被告幸福里房地产公司又称，该《管理协议》属于意向性合同，未签订正式合同前不应履行。本院认为，该合同系关于幸福里郦园小区物业管理权的附期限合同，即在2014年12月31日由被告幸福里房地产代管期限届满后，将该争议小区物业管理权移交原告管理的约定，同时对移交的具体事宜、人员、办公设备、费用支付及比例进行了约定，内容明确，权利义务清楚，当事人应当按照合同约定的内容全面及时的履行义务。4.被告辩称幸福里郦园小区未经综合验收，不能对外委托物业管理。本院认为，房地产开发周期较长，随着业主的不断入住，客观需要物业管理服务，同时，物业公司作为专业性的物业服务企业，能够更好地为小区业主开展物业服务，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条第一款“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，原告与被告幸福里房地产公司已经签订《管理协议》，符合法律法规提倡的开发企业与物业管理企业相分离的原则，双方应按照协议约定履行各自义务。
二、关于被告幸福里房地产公司是否应当履行合同义务的问题。1.被告幸福里房地产公司认为原告在对幸福里华庭小区实施物业管理时，存在业主反映“只收费而管理不到位，而且不承担小区的任何维修责任，服务质量较差”的问题，因此不能移交幸福里郦园小区的物业管理权。本院认为，该辩解理由系关于原告在其他小区物业服务过程中与业主之间的服务质量问题，不应影响本案《管理协议》的义务履行。被告幸福里房地产公司的辩解理由不能成立，本院不予支持；2.被告幸福里物业公司称被告幸福里房地产公司的法定代表人虽然同意按照合同执行，但是幸福里房地产公司其他股东不同意履行合同。本院认为，公司的法定代表人作为公司对外从事民事法律行为的主体，对外代表公司，在法定代表人没有变更之时，其对外从事的民事行为，公司应当承担民事责任。本案中，被告幸福里房地产公司法定代表人通过在《申请书》上书面确定及电话录音等形式，明确表示履行《管理协议》中关于移交的义务，如其他股东认为法定代表人侵害其利益，可通过《公司法》有关规定另行主张权利。
三、关于被告幸福里物业公司是否应当按照《管理协议》履行移交义务的问题。《管理协议》系原告与被告幸福里房地产公司就幸福里郦园小区物业管理权的约定，不涉及被告幸福里物业公司，幸福里物业公司不是合同相对人，不应承担合同义务。因此原告对被告幸福里物业公司的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
四、关于幸福里郦园小区物业管理权能否实际移交的问题。根据本院庭审调查查明，被告幸福里物业公司是否移交该争议小区物业管理权完全服从被告房地产公司的决定。同时，二被告在物业服务过程中，没有对小区物业服务工作进行书面约定，相关权利义务不清。原告在幸福里郦园小区的物业管理活动中已经实际进行了部分管理行为，参加了幸福里郦园小区物业管理的登记备案、项目申报等活动，对《管理协议》已经实际履行了部分工作。因此，原告要求移交幸福里郦园小区的物业管理权合理，应予支持。
综上，原告的诉讼请求部分合理，合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告宁安市幸福里房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即宁安市幸福里郦园小区的物业管理权移交给原告宁安市幸福物业管理有限公司。
二、驳回原告宁安市幸福物业管理有限公司对被告宁安市幸福里物业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告宁安市幸福里房地产开发有限公司负担。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 王旌棘
审 判 员 邓秀玲
人民陪审员 张 艳
二〇一五年四月十五日
书 记 员 赵国英