浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第549号
上诉人（原审被告）：杨忠卫。
委托代理人：周荣中。
被上诉人（原审原告）：朱秀芬。
委托代理人：潘崇力。
上诉人杨忠卫因房屋买卖合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2015）台仙民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人杨忠卫及其委托代理人周荣中、被上诉人朱秀芬及其委托代理人潘崇力等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2013年10月31日经仙居县仙昌房地产中介服务部介绍并中介，原、被告双方签订《房地产买卖契约》一份，约定房屋卖断价格为人民币248万元，付款方式为第一期（契约签订后）40日内付120万元，第二期时间在2014年1月30日前付清交房。购房定金在最后一次付款时冲抵，若卖方中途违约，则双倍返还买方支付的定金。若买方中途违约，则所收定金全部没收。如果卖方不能按期向买方交付房产，或者买方不能按期向卖方付清购房款；每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。同时口头约定第二期付款是约定的时间内以涉案房屋过户到原告名下后以该房屋为抵押向银行贷款加定金支付被告余款。合同签订当日，原告交付定金10万元，购房款29万元；2013年12月2日，原告交付购房款81万元。2013年12月9日，双方办理了房产权证转户手续。因房屋存在违章，至2014年4月10日，土地使用权证才过户到原告名下，原告因此向土管局交纳押金26680元（总计31680元，被告承担5000元）。2014年7月11日，原告支付购房款128万元；同日，被告向原告交付了房屋。另查明，被告因原告迟延付款于2014年11月5日向该院起诉原告支付违约金，该院判决原告支付违约金55456元，现已生效。
原审法院审理认为，原、被告间的房地产买卖契约，除约定的违约金过高外，其余内容不违反法律规定，应为合法有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告在出卖房屋时，未如实告知标的物存在瑕疵，对合同履行迟延存在一定的过错，应负相应的民事责任。双方约定于2014年1月30日付清交房，但因出售的房屋存在违章，致土地使用权证无法及时过户，客观上造成原告未能在约定的时间内支付价款，也就推迟了受让房屋的时间，因此被告应承担相应的违约责任。双方在订立合同时已设定了合理的过户时间，即2014年1月30日，自次日至2014年4月9日的期间（69天）为因违章所耽误的时间。双方约定的违约金过高，酌情调整为按已付购房款1200000元及日利率0.06667%计算。即被告所应承担的违约金为55203（1200000元×0.06667%／天×69天）元。原告要求被告支付因房屋违章所交纳的押金26680元，因该款性质系押金，是否造成实际损失尚未确定，且交款时经双方协商，故该院不予支持。综上，原告合法的诉讼请求该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨忠卫自本判决生效之日起十日内支付原告朱秀芬违约金55203元；二、驳回原告朱秀芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4268元，减半收取2134元，由原告朱秀芬负担1600元，被告杨忠卫负担534元。
宣判后，杨忠卫不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。原审认定的“同时口头约定第二期付款是约定的时间以涉案房屋过户到原告名下后以该房屋为抵押向银行贷款加定金支付被告余款”这一事实缺乏依据。首先，双方合同中并未约定过户时间为2014年1月30日。其次，被上诉人在（2014）台仙民初字第907号案中所提供的证人证言仅能证明双方在签订房屋买卖契约之前存在协商过程，并不能据此认定双方已经达成合意。再次，过户时间受诸多不确定因素影响，上诉人不可能就此与被上诉人明确约定该时间。因此，本案原审认定事实错误，导致实体处理上判令上诉人杨忠卫承担违约责任，显属不当。二、关于购房款的认定问题。双方于合同中明确约定被上诉人所支付的定金于最后一次付款时抵扣，因此原审将之作为已支付的购房款而计算违约金，与合同的本意相违背。三、关于违约责任认定的问题。本案被上诉人于2014年1月30日之前未履行付清房款的合同义务，违约在先，因此上诉人有权拒绝履行交房义务。即使认定2014年1月30日为过户时间，那么上诉人已经在前案中免除了被上诉人在2014年1月30日至2014年4月9日的迟延付款的违约责任，因此原审在判令上诉人承担违约金也违背了公平原则与一事不再理的原则。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
朱秀芬答辩称：一、上诉人杨忠卫逾期交房明显构成违约。双方合同约定的交房时间为2014年1月30日，而上诉人实际的交房时间为2014年7月11日，其迟延交房的原因为房屋存在违章的情形，因此原审认定上诉人存在违约并判令其承担违约责任是正确的；二、关于违约金的计算问题。原审根据双方的合同约定，认定被上诉人已支付购房款为120万元是符合实际情况的。至于违约金的计算期间，被上诉人认为应当从2013年12月30日计算至2014年4月9日，总计100天。因此原审法院酌情认定为69天，并未损害上诉人的利益。综上，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人争议的主要焦点在于上诉人杨忠卫是否存在逾期转移讼争房屋产权的违约行为。根据本案已查明的事实，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖契约》一份，约定房屋卖断价格为人民币248万元，付款方式为第一期（契约签订后）40日内付120万元，第二期时间在2014年1月30日前付清交房。另根据原审法院作出的（2014）台仙民初字第907号生效民事判决中所认定的事实，本案的上诉人杨忠卫与被上诉人朱秀芬对第二期付款的支付方式达成合意，即在约定的时间内以涉案房屋过户到被上诉人名下后以该房屋为抵押向银行贷款加定金支付上诉人余款。现查明讼争房屋未能在2014年1月30日如期办理过户手续的原因在于该房屋的证载面积与实际面积不一致，因此，原审认定导致本案合同履行障碍的责任在于上诉人，并据此判令其承担相应的违约责任并无不当。至于上诉人认为（2014）台仙民初字第907号生效民事判决中所认定的事实存在错误，但无法提供充分有效的证据予以推翻，故本院对其相应事实主张不予采纳。另外，关于违约金的计算标准问题。根据双方所签订的《房地产买卖契约》相关约定，如果卖方不能按期向买方交付房产，或者买方不能按期向卖方付清购房款；每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。鉴于本案系上诉人即卖方存在逾期交付房产的违约行为，则原审法院根据上述条款认定计算相应违约金的标准为被上诉人已经支付的购房款项当属妥适。现上诉人认为定金不应作为已付购房款计算违约金。本院认为，虽然双方在合同约定定金在被上诉人支付最后一期购房款时予以抵扣，但是其作为被上诉人为购房讼争房屋而向上诉人预先支付的款项，已经实际处于上诉人的支配。若仅因合同中对具体计算方式的特别约定而认定定金未经抵扣即属未支付，则明显有失公平。故原审将定金纳入已支付的购房款基数计算违约金亦无不当。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1180元，由上诉人杨忠卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 黄 磊
二〇一五年九月七日
代书 记员 包菲菲