云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2015）建民初字第922号原告：建水县欣荣商贸有限公司。住所地：云南省红河州建水县曲江镇晋思线与大桥路交汇处。法定代表人：沈世辉，系该公司经理。委托诉讼代理人：吕莉，云南华垣律师事务所律师。被告：许发全，男，1953年10月5日生，汉族，居民，住建水县。委托诉讼代理人：吴成森，云南毛荣芳律师事务所律师。被告：建水县曲江镇新街村民委员会沙坝村民小组。负责人：张玉琼，系该村民小组组长。委托诉讼代理人：王元贵，男，村民。委托诉讼代理人：张永，男，村民。原告建水县欣荣商贸有限公司（以下简称欣荣公司）与被告许发全、建水县曲江镇新街村民委员会沙坝村民小组（以下简称沙坝小组）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审判委员会讨论决定，发现可能存在其他涉嫌违法犯罪，中止诉讼。2017年11月28日转为普通程序，于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告欣荣公司的委托诉讼代理人吕莉、被告许发全及其委托诉讼代理人吴成森、被告沙坝小组的负责人张玉琼及其委托诉讼代理人王元贵、张永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣荣公司向本院提出诉讼请求：1.解除2013年12月12日及2014年2月27日原告分别与被告签订的沙坝停车场转租及出租合同；2.被告许发全退还原告支付的12年租赁权转让费1060600元；3.被告沙坝小组退还原告已支付的租金7万元。在诉讼过程中，原告变更增加诉讼请求：要求二被告连带偿还第二项诉讼请求中的转让费损失1060600元，并赔偿违约金100万元。事实及理由：2013年底，因原告知悉政府决定在曲江建设加油站，需招商引资，便前往联系，并通过曲江企业管理办公室及镇政府领导出面与被告沙坝小组及村民代表等协商，最终决定将沙坝停车场作为该项目的地址，但因沙坝停车场前面有一个餐厅由被告许发全租赁经营，由政府出面给予协调。经多次协商，原告与两被告分别于2013年12月12日及2014年2月27日签订了合同。合同签订后，原告于2014年4月23日一次性支付被告许发全转让费1060600元，2014年4月15日支付被告沙坝小组租金7万元。然而，当原告在政府督促尽快施工时，被告沙坝小组的村民前往现场强行阻止施工，并直接在该停车场内建起二层钢结构房屋后出租。被告未能保证将租赁物交付原告占有和使用，致使原告与被告签订的两份合同已无法履行，无法实现合同目的，故起诉请求法院支持原告的诉讼请求。被告许发全辩称，2004年12月18日，沙坝小组将沙坝停车场的房地产出租给曲江供销社职工朱凤芬经营红太阳美食园，租期20年（2006年4月1日至2026年4月1日），租金每年6万元，租赁合同在建水县公证处进行了公证。2006年5月1日，朱凤芬将沙坝停车场转租给许发全，租期十九年零十一个月，由许发全给付沙坝小组土地租金每年6万元，给付朱凤芬投资经营设施转让款350600元。许发全经营后，将红太阳美食园进行了扩建、改造和装修，其中新建水泥房1间、石棉瓦房6间、钢架房4间；对红太阳美食园的62间房间进行了装修并吊顶；对停车场、排污系统和设施进行了改建；购置了大量用具，投资约300万元。因各种设施齐全，环境优美，且提供住宿、餐饮、承办大型宴席、停车等服务，每年赢利30多万元。后为了配合政府的工作，在曲江镇政府企业办公室许发全与欣荣公司签订了转租合同，租期十二年零一个月，由欣荣公司给付沙坝小组土地租金每年7万元，给付许发全投资经营设施的转让费1060600元。因此，许发全与欣荣公司对红太阳美食园经营权的转让合同依法成立，许发全已按约定将红太阳美食园移交给了欣荣公司，欣荣公司已于2014年4月27日下午7时将红太阳美食园的62个房间及设备设施全部拆除，现在该地上已建盖起崭新的大楼和商铺，双方的权利义务已经履行完毕，欣荣公司投资的风险和后果只能由其承担，其在该土地上的行为与许发全无关。故请求法院驳回欣荣公司的诉讼请求。被告沙坝小组辩称，朱凤芬与沙坝小组签订的租赁合同以及朱凤芬与许发全签订的转租合同，沙坝小组均召开过村民大会，对该合同的效力无异议。政府招商引资需使用集体土地时，应该经村民大会讨论决定，欣荣公司分别与许发全、沙坝小组签订的沙坝停车场的转租及出租合同，均未经过村民大会讨论决定，应为无效合同。欣荣公司支付的租金7万元是前任小组长收取的，村民并不知情，欣荣公司应向其主张权利，况且按照沙坝小组与许发全签订的合同，沙坝小组理应收取租金，至于为何由欣荣公司进行支付，村民不知情，沙坝小组不应该承担返还租金的责任，请求法院驳回欣荣公司的诉讼请求。欣荣公司拆除了停车场及钢混结构房一幢、猪圈数间、旅社十多间等建筑和设施，应赔偿沙坝小组损失450万元。综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：原告欣荣公司分别与被告许发全、沙坝小组签订的沙坝停车场转租及出租合同是否有效；如果合同有效，合同是否应当解除，如何解除；如果合同无效，各自的损失如何确定，责任如何承担。本案当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告欣荣公司提交的《关于红太阳餐厅改建加油站招商引资协议书》、《红太阳餐厅改建加油站会议记录》，被告许发全认为其不是招商引资协议的合同当事人，亦未参加改建加油站的会议，与其没有关系，被告沙坝小组认为政府建盖加油站需要使用沙坝小组的土地，未召开村民大会讨论，也未签订四邻协议，对其合法性不予认可；对原告欣荣公司提交的《沙坝停车场转租合同》、《沙坝停车场出租合同》，被告沙坝小组认为未经村民大会讨论决定，合同无效；对原告提交的《沙坝小组收取租金的收据》，被告沙坝小组认为收据是村委会报账员开具的，村民不知情。本院认为，原告欣荣公司提交的证据客观真实，本院对其真实性予以确认。对被告沙坝小组提交的《沙坝村民小组共165户户主的捺印签字》，原告欣荣公司、被告许发全均不予认可；对被告沙坝小组提交的《国家建设征（拨）用土地呈报表》、云南省红河哈尼族彝族自治州土地管理局红土建【1990】44号关于建水县曲江沙坝村补办征地手续的批复、云南省建水县计划委员会文件建计计（90）22号关于土地管理局等单位零星土建项目的批示、建水县曲江乡镇企业管理办公室出具的《证明》复印件各一份，原告欣荣公司以其系复印件不予认可，被告许发全无异议。本院认为，被告沙坝小组提交的《沙坝村民小组共165户户主的捺印签字》，其证明内容及目的无其他证据相印证，本院不予采信；对土地呈批表、批复等文件材料，虽系复印件，经本院核实无异，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建水县曲江沙坝停车场经沙坝小组于2004年6月1日进行租赁招标，原建水县曲江供销社职工朱凤芬中标。2004年12月18日，以被告沙坝小组为甲方、朱凤芬为乙方，双方签订了《沙坝停车场租赁合同》，约定：甲方将其沙坝停车场内的全部房、地、产设施出租给乙方经营；租赁期限二十年，即从2006年4月1日至2026年4月1日止，期满时，乙方在同等条件下，甲方优先租赁给乙方；租金每年6万元；乙方在租赁期间建盖的固定资产，期满时无偿归甲方，乙方投资的其他财产，期满时由乙方自行处理；在租赁期间，若乙方违约，除已交的租金不退外，乙方自愿给付甲方违约金4万元。若甲方违约，除赔偿乙方投资的全部实际费用外，甲方自愿给付乙方违约金4万元。2006年5月1日，以被告沙坝小组为甲方、朱凤芬为乙方、被告许发全为丙方，三方签订《沙坝停车场转租合同》，约定：甲方同意由乙方将其租赁的沙坝停车场转租给丙方经营；租期为十九年零十一个月，即从2006年5月1日至2026年4月1日止；租金每年6万元，2006年的租金乙方已支付，丙方从2007年开始支付当年的租金；乙方投资在沙坝停车场内的经营设施补偿费（含固定资产）由乙、丙双方另行商定；合同未尽事宜由丙方按甲、乙双方签订的《沙坝停车场租赁合同》执行；合同自三方签字时生效。2006年9月17日，被告许发全支付朱凤芬转让红太阳美食园转让款350600元。被告许发全经营期间，在朱凤芬建盖的砖混结构石棉瓦顶房间的基础上，又新建水泥房1间、石棉瓦房6间、钢架房4间、修建了猪厩两间（五格），共计62间房间；对红太阳美食园进行水电安装、地面及墙体铺设和吊顶等装修；对停车场进行了修整，并对卫生间进行了修理及扩建。2013年12月12日，经被告沙坝小组的同意，在建水县曲江乡镇企业管理办公室，以被告许发全为甲方、原告欣荣公司为乙方，双方签订了《沙坝停车场转租合同》，合同约定：甲方将沙坝停车场转租给乙方使用；转租期为十二年零一个月，即从2014年2月28日起至2026年4月1日止；从协议签订起，乙方首付甲方2万元诚信金，此诚信金扣抵转让金；协议签订后，甲方必须在2014年2月28日前把可以随手搬动的餐饮用具搬走，乙方把未付款一次性付清甲方；在此之前的水电费和租金等均由甲方自行承担，乙方对甲方在经营过程中发生的一切事故均不负任何责任；之后该停车场所产生的一切费用均由乙方负担；若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方负责赔偿乙方违约金100万元及乙方投资所造成的损失；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方违约金100万元。原告欣荣公司按约定支付被告许发全2万元的诚信金后，经沙坝小组同意，原告欣荣公司与被告许发全达成口头协议，由被告许发全将其经营的红太阳美食园的物品搬走、腾空后，原告欣荣公司共补偿被告许发全转让费1060600元。2014年1月11日，在沙坝老年协会，由建水县曲江人民政府原主管该项工作的副镇长、企业办主任及其他工作人员组织被告沙坝小组的村民代表和党员共11人参加会议，会议决定，同意将红太阳餐厅改建成加油站，租期15年，即从2026年4月1日至2041年4月1日止；在许发全与沙坝小组签订的合同前12年（即2014年4月1日至2026年4月1日），年租金由6万元增加1万元，由欣荣公司付给沙坝小组；后15年由欣荣公司按每年20万元的租金支付沙坝小组。会议组织人员签字处有建水县曲江人民政府原主管该项工作的副镇长、企业办主任及其他工作人员五人，并盖有建水县曲江乡镇企业管理办公室的印章；参会人员处有参会的村民代表、党员共10人签字，其中包括沙坝小组原组长、副组长等。2014年2月15日，以建水县曲江乡镇企业管理办公室为甲方，原告欣荣公司为乙方，双方签订了《关于红太阳餐厅改建加油站招商引资协议书》。协议书载明：“为有效打击非法加油站，规范加油秩序，经曲江党委、政府研究，决定将新街村委会沙坝村出租的红太阳餐厅改进成加油站，以便打击非法加油站，更好地方便当地村民加油。通过曲江招商办引资，现引进欣荣公司进行投资，新建加油站……”2014年2月27日，以建水县曲江乡镇企业管理办公室为中证单位、被告沙坝小组为甲方、原告欣荣公司为乙方，签订《沙坝停车场出租合同》。合同约定：出租期限为许发全承租到期后的15年，即从2026年4月1日起至2041年4月1日止；乙方租用期间建盖加油站过程中，甲方应提供土地证及相关资料；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方负责赔偿乙方违约金100万元及乙方投资所造成的损失；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方违约金100万元；在许发全承租期间（即2014年4月1日至2026年4月1日），欣荣公司支付沙坝小组租金每年7万元，从2026年4月1日至2041年4月1日止，租金每年20万元，每年支付一次，每年提前一个月支付。合同签订后，原告欣荣公司支付了被告沙坝小组2014年4月1日至2015年4月1日的租金7万元。2014年4月23日，原告欣荣公司付清了被告许发全的转让费1060600元，被告许发全于2014年4月26日将红太阳美食园交付欣荣公司。原告欣荣公司于2014年4月27日拆除了红太阳美食园的建筑和设施，当日下午，被告沙坝小组的村民以未召开村民会议，不同意建盖加油站为由进行阻挠，原告欣荣公司停工。现该土地已由被告沙坝小组的村民出资建盖或交由他人建盖了商铺和幼儿园进行出租收益。另查明，沙坝停车场原系沙坝村村集体所有的耕地，1990年6月15日经曲江人民政府审查，同意土地管理部门给予办理建盖停车场的用地审批手续；1990年7月11日，云南省建水县计划委员会文件建计计（90）22号《关于土地管理局等单位零星土建项目的批示》中同意批复沙坝村建设围墙、地坪；1990年8月1日，经建水县土地管理局审查同意用本社耕地4.44亩建停车场；1990年8月29日，建水县土地管理局文件建土字（1990）14号《关于补办曲江沙坝村征用土地建停车场的报告》，同意沙坝村征用本村耕地4.44亩建停车场，并补办征用土地手续向州土地管理局提请批示；1990年12月26日，云南省红河哈尼族彝族自治州土地管理局红土建【1990】44号《关于建水县曲江沙坝村补办征地手续的批复》，报经州人民政府于十二月二十三日审查批准沙坝村补办征用本村耕地四亩四分四厘建停车场。此项耕地属未经批准就动工使用，县土地局已作了处理，给予补办征手续，报省备案。再查明，2016年6月，被告沙坝小组经选举产生了新的小组长，即现任小组长。之前的诉讼过程中，沙坝小组认为：原告欣荣公司与被告许发全、沙坝小组对沙坝停车场的转租及出租事宜是政府促成的，转租和出租合同，是在政府的协调下签订的，沙坝小组无力承担责任，主要责任应该由政府承担；原告欣荣公司支付沙坝小组的租金7万元，沙坝小组已用于农户的抽水灌溉、五保户赡养及其他村上事务的支出，现在小组还有其他工程无资金投入，无钱返还原告的租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，根据沙坝小组、朱凤芬、许发全签订的《沙坝停车场转租合同》，朱凤芬将租赁物（含其增设的设施）转租给许发全使用，许发全直接向沙坝小组支付租金，由许发全一次性支付朱凤芬补偿款，实质是沙坝小组与许发全形成了新的租赁合同关系，沙坝小组与朱凤芬的《沙坝停车场租赁合同》已实际终止；欣荣公司与许发全签订《沙坝停车场转租合同》以及与沙坝小组签订的《沙坝停车场出租合同》，实质是欣荣公司对许发全的损失（含增设的设施）进行一次性补偿后，取得该租赁物的使用权，沙坝小组与许发全的租赁合同实际已终止，而沙坝小组又与欣荣公司改变原租赁物的用途，形成了新的租赁合同关系。欣荣公司与许发全经沙坝小组同意达成的协议，系双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方已按协议实际履行了各自的义务，故对欣荣公司要求解除其与许发全签订的《沙坝停车场转租合同》，并由许发全退还转让费1060600元，赔偿违约金100万元的诉讼请求，不符合法律的规定，本院不予支持。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议讨论决定方可办理；第二款规定：“村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项”。欣荣公司与沙坝小组签订的《沙坝停车场出租合同》，属于以租赁或其他方式处分村集体财产的事项，虽经村民代表及党员讨论决定，但沙坝小组对该转租、租赁事宜未召开村民会议讨论决定，也未经村民会议授权村民代表会议讨论决定，故该合同违反了法律的强制性规定，合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，对欣荣公司要求解除其与沙坝小组签订的《沙坝停车场出租合同》，由沙坝小组赔偿其违约金100万元的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”沙坝小组与欣荣公司签订的《沙坝停车场出租合同》无效后，沙坝小组因该合同取得的租金7万元，应当予以返还；对原告的损失1060600元，因合同事宜沙坝小组未经村民会议讨论决定，违反了法律的相关规定，导致合同无效，其应承担过错赔偿责任。根据沙坝小组、朱凤芬签订的《沙坝停车场租赁合同》，朱凤芬在租赁期间建盖的固定资产，租期届满时无偿归沙坝小组所有；沙坝小组、朱凤芬、许发全签订的《沙坝停车场转租合同》对此未作具体约定，但约定合同未尽事宜由许发全按朱凤芬、许发全的《沙坝停车场租赁合同》执行。欣荣公司按协议支付许发全的补偿款1060600元，其中应包含了对沙坝停车场上固定资产的补偿，沙坝小组同意欣荣公司与许发全达成的补偿协议，实际放弃了上述合同约定的权利，且造成合同无效的过错责任在沙坝小组，故对沙坝小组要求欣荣公司赔偿其拆除停车场及钢混结构房一幢、猪圈数间、旅社十多间等建筑和设施的损失费450万元的主张，本院不予支持。综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：原告建水县欣荣商贸有限公司与被告建水县曲江镇新街村民委员会沙坝村民小组签订的《沙坝停车场出租合同》无效。被告建水县曲江镇新街村民委员会沙坝村民小组于本判决生效后三十日内返还原告建水县欣荣商贸有限公司租金7万元，并赔偿损失1060600元，共计1130600元。驳回原告建水县欣荣商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14350元，由原告建水县欣荣商贸有限公司、被告建水县曲江镇新街村民委员会沙坝村民小组各负担7175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  谢晓琴审 判 员  樊树云人民陪审员  张炳发二〇一八年四月二十八日书 记 员  黄晓涛