广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第144号
上诉人（原审被告）：张国培。
委托代理人：颜青，广东法信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘凤发。
委托代理人：李海浪，广东长乐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张天宁。
上诉人张国培与被上诉人潘凤发、张天宁因确认合同无效纠纷一案，不服五华县人民法院（2014）梅华法民二初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张国培、被上诉人潘凤发及其委托代理人李海浪、被上诉人张天宁到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明以下事实：1996年8月14日，潘凤发与潘石龙共同提出在五华县安流镇第一中心小学球场旁约70平方米兴建住房的《私人建房用地申请》。
1996年8月14日，五华县安流镇人民政府依法批准了潘凤发与潘石龙的《私人建房用地申请》。该批准文件记载，户主姓名：潘石龙，家庭人口姓名及与户主关系：弟：潘凤发；申请建房详细地点：安小球场边；四至：东与安小空地相连，西与潘应发共水沥0.3米，南为本户门14平方米，北与安小空地相连；占地面积70平方米；村民委员会、管理区、国土所意见均为：该户申请属实，是拆老建新，与他人无争议，同意批准。镇政府意见：同意按规划审批70平方米兴建住房。
1996年8月20日，五华县安流镇国土所向潘凤发和潘石龙颁发了《建设用地的许可证》，该许可证记载的建设用地单位（个人）为潘凤发、潘石龙。上述建房用地上于1996年间建好房屋。
1997年1月5日，潘石龙以潘石龙、潘凤发的名义向五华县公证处提出《办理房屋所有权公证书申请》。1997年1月5日，五华县公证处向潘石龙颁发了（97）华证房字第13**号《房屋所有权证明书》。该证明书将上述房屋确认为潘石龙所有。
2007年间，潘石龙因病死亡。
2014年7月18日，张国培以出让人身份与张天宁订立《合约》，将上述房屋以173800元的价款转让给张天宁。
2014年7月22日，潘凤发以其上述房屋被人毁坏为由向五华县公安局安流派出所报警。2014年8月6日，五华县公安局安流派出所以当事人争议属于财产权属纠纷为由，向争议当事人发出告知书。
2014年8月28日，潘凤发向五华县人民法院起诉，请求判令：1、依法确认张国培、张天宁于2014年7月18日签订的房产转让《合约》无效；2、张国培、张天宁承担全部诉讼费用。
诉讼期间，因潘凤发申请原审法院向五华县公证处及五华县档案局调取（97）华证房字第13**号《房屋所有权证明书》的相关材料。五华县档案局向原审法院复制了潘石龙1997年《办理房屋所有权公证书申请表》，该申请表记载的所有权人为潘石龙、潘凤发两人。
同时，五华县公证处出具《关于（97）华证房字第13**号﹤房屋所有权证明书﹥的情况说明书》，认为在办理上述公证书时工作失误，误将所有权人潘石龙、潘凤发两人证明为潘石龙壹人。
在原审法院向五华县国土资源局了解上述建房用地批准文件的相关情况时，该局答复：该批准文件符合当时法律法规规定的审批权限，应视为有效批件。
原审法院审理认为：根据双方的诉辩意见，双方的争议焦点是潘凤发是否为涉案房屋的所有权人。第一，从建房用地使用权取得来看，在上述《私人建房用地申请》中，是以潘石龙为户主、潘凤发为家庭成员提出建房用地申请，当时有关部门的审批意见为该户申请属实，是拆老建新，与他人无争议，同意批准。而且，在向五华县国土资源局了解该建房用地批准文件的相关情况时答复：该批准文件符合当时法律法规规定的审批权限，应视为有效批件。因此，应当认定潘凤发是以家庭成员的身份与潘石龙共同取得了该建房用地使用权。第二，1996年间，在上述建房用地上已经建好房屋，虽然对于房屋由谁人出资兴建问题因年代久远难于查明，且从双方的举证也无法证明有关事实。但是，不论当时由谁人出资兴建，都不会改变潘凤发因与潘石龙共同取得了该建房用地使用权而属于房屋所有权人的地位。第三，虽然五华县公证处在1997年1月5日向潘石龙颁发的（97）华证房字第13**号《房屋所有权证明书》中确认房屋为潘石龙所有，但在向五华县公证处调查了解情况时，五华县公证处认为其在办理上述公证书时误将所有权人潘石龙、潘凤发两人证明为潘石龙一人。同时，根据有关法律规定，房屋公证文书不属于房屋产权的有效文件。因此，上述公证书的出现，也不能改变潘凤发属于房屋所有权人的地位。第四，对于张国培提供的2007年1月28日潘石龙书写的合约原件来证明潘石龙自愿将涉案房屋作价1万元归张国培所有和处理问题，在没有证据证明潘石龙在书写该合约时已经依法独立取得涉案房屋产权的情况下，其未经财产共有人即潘凤发同意独自处分该财产，依法应当认定该约定为无效合同。因此，张国培也不能因该约定而取得涉案财产的所有权。综上所述，潘凤发是涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，张国培在未经潘凤发同意的情况下，与张天宁订立的将该房屋进行转让的《合约》，属于无效合同。因此，潘凤发关于确认张国培与张天宁于2014年7月18日订立的《合约》为无效合同的诉讼请求，理由充分，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，作出如下判决：确认张国培与张天宁于2014年7月18日订立的《合约》为无效合同。案件受理费100元，减半收取为50元，由张国培、张天宁负担。
张国培不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、潘凤发不是涉案房屋的共有人，张国培将自己继承所得的房屋转让给他人的行为并没有侵害潘凤发的合法权益。1996年，潘凤发与张国培的父亲潘石龙欲共同建房，经申请，得到了政府有关部门的批准，准备在当时的安流中心小学（现在的安流镇第一中心小学）球场边建房，因潘凤发常住韶关始兴县，上述建房审批后，潘凤发既不回来，也不出资共同兴建房屋，因此只好由潘石龙独资出资、出力建房。房屋建好后，亦由潘石龙管理使用，潘凤发及其他村民均没有异议。1997年11月6日，潘石龙在五华县公证处办理了房产公证，公证处颁发了（97）华证房字第13**号房屋所有证明书，证明安流镇第一中心小学球场边潘石龙自建的约70平方米钢混结构房屋所有权属潘石龙所有。作为张国培的父亲潘石龙一直在自建的房屋居住生活直至死亡，并且从1997年办理房屋公证到现在已有17个年头，潘凤发不可能不知情，但现在五华县公证处出具证明说因工作失误，误将所有权人潘石龙、潘凤发两人证明为潘石龙一人。房屋公证文书是最具有证明效力的法律文书，是合法有效的，不能随便出尔反尔。2007年1月28日，因潘石龙年事已高，为避免其去世后上述房屋出现争议，便与张国培商定上述房屋及周围空地作价1万元给张国培，张国培每月付生活费250元给潘石龙，房屋归张国培所有，张国培有权转让处理房屋等，并订立一份书面合约，立约人、在场人、见证人的姓名均由潘石龙所写。为确认该合约，立约人、在场人均在其姓名后面写上了订立合同之日“2007年1月28日”。之后，张国培履行了每月支付潘石龙250元生活费的义务，而且在2007年4月潘石龙的医疗费以及5月潘石龙去世后的后事亦由张国培负责。张国培尽了生养死葬的义务，是潘石龙的指定继承人。潘石龙生前将上述有关证据材料交给了张国培存执。2014年7月18日，张国培与张天宁经自愿协商一致，在双方确认上述房屋原归潘石龙所有，潘石龙去世后归张国培所有的情况下，有偿转让了上述房屋，并订立了《合约》，这种行为并不符合《合同法》第五十二条规定第二种情形，张国培也无需征得潘凤发的同意才能签订上述《合约》。张国培是潘石龙与李壬英所生的儿子，张国培有相应的书证证实，这是不争的事实。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、从建房用地权取得来看，在涉案《私人建房用地申请表》中，是以潘石龙为户主名义申请取得的，虽然家庭成员一栏中有潘凤发的名字，只能说明当时家庭成员当中有潘凤发，不能据此就认定共同缺的建房用地使用权，且潘凤发当时是国家正式教师，不是农业户口，也不在家。按照当时的政策规定，不能在农村取得宅基地使用权。另外，建房用地权可以从建筑许可证来佐证证实是潘石龙的。2、1996年潘石龙出资出力建成房屋是不争的事实。原审以年代久远难以查证是回避事实。潘凤发根本没有证据证明其属于房屋所有权的共有人。3、五华县公证处已经颁发了证明书确认该房屋为潘石龙所有，虽然不属于房屋所有权证书，但是最具有法律效力的房产产权的证明文书，是合法有效的。4、作为涉案房屋的主人，也是唯一产权人，潘石龙将房屋指定由儿子张国培继承，约定由张国培承担生养死葬的义务，且张国培也按约履行。潘石龙从2007年死亡到现在已有7个年头，一直无人提出异议。因此张国培已经合法取得该房产的所有权，完全有权处理，其与张天宁签订的《合约》合法有效。据此，请求：1、撤销五华县人民法院（2014）梅华法民二初字第194号民事判决；2、改判驳回潘凤发的诉讼请求；3、改判张国培与张天宁签订的合约合法有效；4、由潘凤发承担案件诉讼费用。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人诉辩主张及理由，本案二审主要争议焦点是：1、本案争议房屋系潘凤发与潘石龙共有还是潘石龙个人所有；2、张国培与张天宁签订的《合约》的效力认定。
关于本案争议房屋系潘凤发与潘石龙共有还是潘石龙个人所有问题。张国培认为，潘凤发一直在韶关教书，系国家正式教师，户口亦在韶关，其不能在五华县取得宅基地使用权，因此该房屋系潘石龙个人所有。经查，虽然潘凤发一直在韶关居住并工作，但该房屋在拆改之前原系潘凤发与潘石龙的祖业，并非新批准的农村宅基地。1996年8月14日，潘凤发与潘石龙共同提出《私人建房用地申请》。同日，五华县安流镇人民政府依法批准潘凤发与潘石龙的《私人建房用地申请》，五华县安流镇国土所并在该申请中明确注明本案争议房屋系拆老建新，五华县国土资源局在一审期间亦确认上述批准文件符合当时法律法规规定的审批权限，系有效批件。因此，根据当时的相关政策和实际情况，可以认定潘凤发有权与潘石龙共同取得该房屋所在的宅基地使用权。五华县公证处虽然向潘石龙颁发了（97）华证房字第13**号《房屋所有权证明书》，但潘石龙申请办理争议房屋所有权公证的所有权人为潘石龙与潘凤发两人，且五华县公证处在一审期间亦表示当时系工作失误，误将房屋所有权人潘石龙、潘凤发两人证明为潘石龙壹人。故，根据五华县安流镇人民政府依法批准的潘凤发与潘石龙《私人建房用地申请》以及五华县国土资源局向潘凤发和潘石龙颁发的《建设用地的许可证》、潘石龙本人生前提交的《办理房屋所有权公证书申请表》等，可以认定本案争议房屋系潘凤发、潘石龙两人共有的房屋。
关于张国培与张天宁签订的《合约》的效力认定问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”、第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”以及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定，潘石龙与潘凤发系兄弟，双方对房屋并未明确约定系按份共有或者共同共有，因此，该房屋系该两人共同共有。即使张国培继承了潘石龙对该房屋的份额，但其与张天宁签订转让房屋的《合约》未经房屋的共同共有人潘凤发同意，故，张国培擅自与张天宁签订的转让房屋的《合约》无效。张国培上诉认为房屋系潘石龙个人所有，其与张天宁签订《合约》有效，理由不充分，不予支持。
综上，上诉人张国培上诉理由不充分，证据不足，其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张国培负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄莉芬
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一五年七月八日
书 记 员 朱 棋