北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初16690号原告：肖永强，男，1977年8月9日出生。委托代理人：张福东，北京滕之信律师事务所律师。被告：北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司，住所地：北京市昌平区东小口镇天通苑202B号楼3单元311室。法定代表人：丁为良，职务：经理。原告肖强诉被告北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司（以下简称：万众恒基公司）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员姚小锋独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖永强及其委托代理人张福东、被告万众恒基公司的法定代表人丁为良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月26日，原被告签订了《北京市房屋出售委托合同》，约定原告委托被告出售北京市昌平区北七家镇温泉花园x区xx号楼x层x单元xxx号房屋，委托期限自2016年7月26日至2016年10月25日，委托出售价格240万元。合同第五条约定被告有权代原告收取定金，然后转交原告，如被告高于委托价格出售房屋，被告收取溢价部分50%的服务费。2016年8月21日，原被告与买受人王旭签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附件，约定王旭购买原告委托出售的房屋，成交价格为255万元，定金12万元，合同还约定了其他条款。合同签订后王旭向被告账户转入定金12万元，当日被告转给原告3万元，另外9万元被告以收取服务费的方式扣留。2016年7月25日王旭支付被告买卖服务费佣金63750元。后原告多次要求被告返还王旭支付的剩余定金9万元，但被告以合同约定溢价部分各得50%为由予以拒绝。原告因自身利益得不到保障，经被告协调，于2016年9月25日与王旭签订了《解除合同协议》，原告一次性赔偿王旭37万元，其中包含王旭支付的定金12万元和中介服务费63750元，上述37万元原告已经支付给王旭。原告认为，原被告双方于2016年7月26日签订的《北京市房屋出售委托合同》违反了法律强制性规定，应为无效合同，故诉至法院，提出以下诉讼请求：1、判令原被告于2016年7月26日签订的《北京市房屋出售委托合同》无效；2、判令被告赔偿原告损失34万元（含买受人支付的定金90000元、买卖服务费63750元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告万众恒基公司答辩称：1、原告所提案由与诉讼请求不符：案由为居间合同纠纷，诉讼请求为解除“出售委托合同”，且居间合同为买卖双方及居间人之间签署的三方合同，出售委托合同仅为出售方与居间人之间的委托合同；2、原告要求我公司赔偿其违约经济损失34万元没有法律依据，原告出售其所属的房产系其真实意思表示，因房价暴涨近百万元导致其以逐利为目的与购买方解约并赔偿损失，其损失符合《民法通则》及《合同法》的相关规定，与我公司无关；3、原告与我公司签署的《房屋出售委托合同》符合《合同法》相关规定，其中约定的所有条款系其真实意思表示；4、原告诉称其签署的《房屋出售委托合同》违反法律规定应视为无效合同，没有法律依据：首先依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，其次依据《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》发改价格（2014）2755号文件第五条的规定，放开房地产经纪服务收取居间代理佣金的规定，在《房屋出售委托合同》第五条约定代理服务费标准符合发改委放开价格的精神并且签署本合同系原告真实意思表示；5、原告所述事实与理由与实际情况不符，原告所属房产2016年7月份的市场价格235万元左右，我公司以高于市场价与其签署《房屋出售委托合同》，委托价240万元，且约定我公司违约责任，8月21日以255万出售，9月初因房价飙升，原告私自以近300万元的价格在链家地产二次出售并与原购买人私自解约，后因房价继续攀升，原告再次与链家解约，截止10月底，此小区同类面积户型房产已达到350万元的出售价格。综上，原告在该房产交易过程中的违约行为是其追逐暴利不顾契约精神的行为，其支付违约金也是在权衡扣除赔款还有更大利益的情况下做出的决定，是其真实意思表示，原告也的确获得暴利。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告肖永强系昌平区北七家镇温泉花园x区xx号楼x层x单元xxx号的房屋所有权人。2016年7月26日，原告肖永强与被告万众恒基公司签署了《北京市房屋出售委托合同》，合同约定，由原告委托被告万众恒基公司出售诉争房屋，代理方式为独家代理，委托代理期限为2016年7月26日至2016年10月25日，委托销售的价格为240万元，被告代理服务费的收取标准为出售该套房屋的价格超过240万元的部分的50%，原告应当支付被告的费用，在签合同当日支付给被告。被告在委托期间的代理的服务项目包括：通过自身的信息库媒体广告等为原告搜寻购房客户信息、带原告与潜在客户洽商交易引领潜在客户并协助买卖双方促进交易、代原告收取购房人购房定金并为购买人开具收据然后将代收的购房定金转给原告、代理成交后为原告及购房人办理居间服务并代办房屋过户手续和房屋交接手续、妥善保管原告的钥匙及各种证件资料并为原告保守各项信息秘密。2016年8月21日，原告肖永强作为出卖人，案外人王旭作为买受人，被告万众恒基公司作为居间人，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，由案外人王旭购买原告所有的诉争房屋，成交价款为255万元，其中签订合同时支付购房定金12万元，同时，该合同的附件七，原告肖永强与被告签订了《房屋出售委托协议》，案外人王旭与被告签订了《房屋购买委托协议》。同日，买受人王旭在被告门店刷卡支付了购房定金12万元，被告公司向原告出具了收条，将该12万元定金中的9万元作为被告公司的服务费。2016年8月25日，案外人王旭向被告公司支付了居间服务费63750元。2016年9月25日原告肖永强与案外人王旭签订了《解除合同协议》，该协议显示，鉴于出卖人房主肖永强拒绝履行与买受人王旭于2016年8月21日签署的《北京市存量房屋买卖合同》，不配合买受人王旭进行网签等后续卖房过户手续，经过出卖人肖永强、买受人王旭及居间人万众恒基公司协商，在自愿的基础上，原告肖永强与案外人王旭达成如下协议“由出卖人肖永强一次性补偿由于其拒绝履行合同而给买受人王旭造成的经济损失37万元，其中包含买受人王旭已交纳的购房定金12万元和中介费服务费63750元……肖永强、王旭同意不再履行北京市存量房屋买卖合同（合同编号：20160700，双方不再追究由该合同所规定的相关经济和法律责任。合同解除后，双方无任何经济纠纷。”王旭出具《收款条》，解除协议约定的37万元已经支付完毕。上述事实，有房屋所有权证书、《北京市房屋出售委托合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及附件、刷卡记录、收条、《解除合同协议书》、收款条及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告肖永强与被告万众恒基公司签署的《北京市房屋出售委托合同》系双方真实意思表示，没有欺诈、胁迫，也没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告肖永强称该合同中的条款违反了《中华人民共和国价格法》和国家发改委的相关通知，本院认为根据《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定，只有违反法律和行政法规的强制性规定，且该强制性规定为效力性强制性规定的合同才无效，根据《中华人民共和国价格法》的相关规定，“商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定”，该法第十八条规定政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价的范围包括“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格、资源稀缺的少数商品价格、自然垄断经营的商品价格、重要的公用事业价格、重要的公益性服务价格”，显然，基于委托行为或者居间行为约定的服务费并不包含在上述范围内。另外，依据2014年制定的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》文件精神，房地产经纪服务费用属于放开价格的范围，故原告要求确认《北京市房屋出售委托合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持，若原告认为被告万众恒基公司在从事居间活动中有违规之处，可以向相关监管部门投诉处理。关于原告诉求的赔偿一节，本院认为当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告肖永强与案外人王旭解除房屋买卖合同并赔偿案外人王旭三十七万元的事实系其与王旭协商后的结果，从《解除合同协议》中也可以看出，解除合同的原因系原告肖永强不配合买受人王旭进行网签及办理后续过户手续，原告提出的证据不足以证明被告万众恒基公司在该交易过程中存在过错，故对于原告诉求被告万众恒基公司给予相关赔偿，本院不予支持。从原告起诉的诉求来看，原告起诉的34万元损失包括了被告收取原告的服务费9万元，从原、被告签订的《北京市房屋出售委托合同》中的约定来看，被告应收取的服务费应为出售价格超出240万元部分的50%，因此，根据该条约定，若居间成功，被告应收取的服务费应为75000元，被告从案外人王旭交纳的定金中扣留90000元，没有事实依据，应当将多收取的15000元退还原告肖永强。关于被告万众恒基公司是否应当退还其他75000元，本院认为，原告提出的证据不足以证明被告万众恒基公司在居间活动中存在过错或者违约行为，虽然根据居间合同的约定，被告万众恒基公司尚未完成居间合同中其所要履行的全部服务项目，但本院认为被告不能完成居间合同的全部义务系因为原告与案外人解除房屋买卖合同，被告在此过程中并不存在过错，故按照合同约定，原告应交纳的居间服务费75000元不应退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告肖永强居间服务费一万五千元。二、驳回原告肖永强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百元，由原告肖永强负担三千零五十九元，已交纳；由被告北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司负担一百四十一元，于本判决生效后七日内交纳如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院,如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  姚小锋二〇一六年十一月二十四日书 记 员  李 尧