广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3549号
原告：康业物业管理（中山）有限公司，住所地中山市东区中山，组织机构代码××。
法定代表人：黄其安，该公司董事长。
委托代理人：黄晓珩，广东中元律师事务所律师。
委托代理人：陈政，该公司员工。
被告：陈宁波，男，汉族，住中山市东区，现住中山市东区，公民身份号码×××8379。
委托代理人：张婕，女，××年××月××日出生，汉族，住中山市东区。
原告康业物业管理（中山）有限公司（以下简称康业物业公司）诉被告陈宁波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康业物业公司的委托代理人黄晓珩、陈政，被告陈宁波及委托代理人张婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康业物业公司诉称：原告受托为中山市奕翠园小区提供物业管理服务。被告是中山市东区奕翠园紫马岭路18号19幢5单元B号房业主，该房屋建筑面积为183.52平方米，并已支付给陈宁波使用。根据原告与被告的约定以及有关规定，被告需每月1号前按每平方米2.3元的标准向原告支付当月物业管理费，逾期应按日向原告支付逾期金额1‰的滞纳金。从2013年1月起，被告开始拖欠物业管理费，截至2015年7月，共欠物业管理费本金13082元、滞纳金5793.34元，合计18877.34元。经原告多次催告，被告仍不清偿所欠管理费。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付其拖欠的物业管理费13082元及滞纳金（自2013年1月1日起至还清款项之日止，以拖欠金额的1‰每日计算，暂计至2015年7月31日为5795.34元），以上合共18877.34元；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据材料有：1.商品房买卖合同、住户证签收表；2.中山奕翠园小区物业管理合同及承诺书；3.电脑记录、律师函及快递单；4.19座3B原设计棚的参考图；5.19座3B客厅阳台雨棚现状图片；6.关于19座3B安装雨棚意见的征询；7.事件报告；8.广东省商品房买卖合同。
被告陈宁波辩称：确认被告是原告诉状上所说的19栋五单元B号房的业主，确认原告的事实与理由，但被告没有交物业费是因为楼下搭建阳台的问题。被告家在四楼，楼下在露台上搭建了一个玻璃阳台刚好与被告家的客厅平着，平时有阳光折射，导致客厅温度升高，光线反射刺眼；下雨天，楼顶的积水会直接漏在玻璃阳台上，噪音很大；阴天，楼上会掉东西在玻璃阳台上，且别人没有办法打扫，只能经过我家里才能处理。此前和解后物业没有去解决这个问题。商品房买卖合同的第17、18条明确注明对房屋不能做任何改装，相关责任义务由买受人承担。物业管理公司不能只收费不解决问题。
被告就其答辩在法定期限内向本院提交证据的证据材料有：1.照片；2.自己书写的物业告知；3.商品房买卖合同第13、14页复印件。
经审理查明：原告康业物业公司（乙方）受中山市新地桃苑房地产开发有限公司（甲方，以下简称新地房地产公司）委托向中山奕翠园商住小区提供物业服务。2003年3月3日，双方签订《中山奕翠园小区物业管理合同》，约定：1.在该小区第一期工程完成起后的首年，物业管理费用按住宅高层带电梯单位每平方米2.3元计收；2.该小区其他期数亦按前款收费标准收费，如有上调收费标准，应经甲方协商同意。
2005年6月4日，被告陈宁波与新地房地产公司签订商品房买卖合同，购买中山市东区奕翠园紫马岭路28号19座5B号物业（以下简称19座5B物业），该房产建筑面积为183.52平方米。买卖合同附件四补充协议第21条约定：买受人同意在签订本合同的同时签署该住宅区之管理公约或签署附件五的承诺书，买受人确定和同意遵守该住宅区管理公约、小区管理规则及传扬使用规则。同日，陈宁波向新地桃苑房地产公司（建设单位）、康业物业管理公司（××）签署承诺书，承诺如下：1．本业主已详细阅读遵守上述建设单位提供的并经政府相关部门认可的《中山奕翠园物业管理委托合同》和《中国广东省中山市“奕翠园”业主公共契约》内的一切条款，签署本承诺书后，本业主将拥有及承担该《物业管理委托合同》和《公共契约》中的权利义务；2．本业主同意承担违反《物业管理委托合同》和《公共契约》的相应责任；3.本业主同意，在转让上述物业单位时，于有关买卖合同签署之日起，及时将业主及其权利变化情况以书面方式通知建设单位或××，同时取得该物业受让人签署的与此承诺书内容相同的承诺书，并交给建设单位或××，以确保物业受让人遵守《管理委托合同》和《公共契约》条款，并对××收到受让人承诺书之前违反约定行为而引起的法律责任承担连带责任。《中山奕翠园物业管理委托合同补充协议》二、三、四的第三条均约定：1.业主缴纳物业管理费的时间为每月第一个工作日，如逾期交缴的，应从逾期之日起按欠缴金额每日千分之一向康业物业支付违约金。被告陈宁波于2006年7月10日签收入住涉案物业。
依上述合同约定，被告住宅按建筑面积2.3元／月／平方米收取物业服务费，每月物业服务费422元（2.3元／月／平方米×183.52平方米）在当月1日前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计收违约金。被告陈宁波自2013年1月起欠缴物业服务费，截至2015年7月，累计拖欠31个月，共计13082元（422元／月×31个月）。原告康业物业管理公司经催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查明，原告提交的关于19座3B原设计雨棚样式参考图及现雨棚照片显示，被告所居19座5B物业客厅落地窗户下方为19座3B物业小阳台，该小阳台雨棚较之原交房时性状存在延长改建，被告对该组照片无异议。原告提交的关于19座3B安装雨棚意见征询函（2008年8月14日）反映，其就19座3B安装雨棚事宜征询该座19座5B至19座19B及19座3A至19座6A住户的意见，该函载明“19座3B现时客厅阳台装的雨棚太短，上面飘落下来的杂物／雨水经常会掉在阳台上页岩，业主考虑到小孩子安全，避免高空掷物伤到人，业主想把现时雨棚加长到阳台围栏处遮挡，新装之雨棚的款式／用料有A和B两款，本处现就此征询楼上住房意见（附图A和B）”该函下方征询备选意见包括“同意A款”、“同意B款”、“两款都不同意”、“不同意意见”四栏，19-5B户由张婕在“同意B款”栏签名。对此，被告陈宁波认为该户系登记在其一人名下，此征询函未得到其本人签字确认；被告代理人张婕确认该签名，但认为签名当时其不清楚该咨询报告用途，因看到“同意B款”栏有其他业主签名才签写了本人名字，且其认为阳台需经统一报建方能改动。原告提交事件报告（2014年6月12日）拟证明就案涉搭建雨棚纠纷多次与被告及楼下业主沟通协商无果，被告对该报告不予确认。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告康业物业公司与被告陈宁波分别作为奕翠园商住小区的××及奕翠园紫马岭路28号19座5B的业主，应恪守各自的义务。
关于被告辩称原告未能解决楼下19座3B号房业主搭建阳台问题故拒交物业服务费的答辩意见，本院分析如下：物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主根据个人的主观判断而拒交物业费的行为，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业服务企业改善服务质量，不利于小区整体管理。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”《广东省物业管理条例》第五十五条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；……（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；……（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。”根据上述法律法规规定，在物业服务合同中，物业服务企业要履行的是管理和监督的职责，相关法律规定并未赋予物业服务企业有采取强制措施的权利，其既不能对业主进行罚款，也不能采取强制措施或者人身强制行为。本案中，被告所述其生活受影响主要因为位于其楼下的19座3B号房业主搭建了阳台雨棚。而就此事件，原告提交的征询函能反映，被告的妻子张婕曾在原告关于19-3B安装雨棚意见征询上签名表示同意按相应款式安装雨棚。该函能证明原告作为物业管理公司，在19座3B号房业主拟搭建阳台雨棚时，就此事项征询了相邻及同楼相关业主的意见，履行了一定的物业管理责任。其后，在小区业主使用专有部分过程中实施改建行为而引发纠纷后，物业管理公司仍负有调解、劝阻、向有关行政机关报告等义务，原告未就其履行相应义务提交有效证据，故本院认定原告在纠纷后期解决过程中存在轻微瑕疵。综上，原告实际长期为该小区提供物业服务，负责了该小区的各项日常物业管理工作，被告现没无充足证据证明被告服务低于其收费标准，存在重大瑕疵，故对被告拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳，被告应按约向原告交纳物业服务费。如被告认为其他小区业主的行为损害自己切身利益的，可依法另行向行为人主张权利。关于原告主张被告交纳物业管理费滞纳金的请求，因本院已认定原告在处理被告物业相关纠纷中存在轻微瑕疵，故予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第四十六条，《广东省物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本案判决如下：
一、被告陈宁波于本判决发生法律效力之日起七日内向原告康业物业管理（中山）有限公司支付2013年1月1日起至2015年7月1日期间的物业服务费13082元。
二、驳回原告康业物业管理（中山）有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费272元（原告已预交），由原告康业物业管理（中山）有限公司负担83.5元，被告陈宁波负担188.5元（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 高 尚
人民陪审员 陈晓莹
人民陪审员 林锐鹏
二〇一六年四月十六日
书 记 员 刘梓欣
郭小琪
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