南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第1685号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行，住所地在南京市中山北路124号。
负责人顾生，该行行长。
委托代理人娄家华，江苏联勤律师事务所律师。（执业证号：13201200110495833）
被告孙瑾，女，汉族，1981年12月7日生。
被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司，住所地在南京市鼓楼区中保村江东北路298号。
法定代表人平理。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏分行）诉被告孙瑾、南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙金陵公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，于2013年11月21日作出（2013）鼓商初字第1241号民事判决，原告交行江苏分行不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，该院于2014年8月4日作出（2014）宁商终字第83号民事裁定，撤销（2013）鼓商初字第1241号民事判决，并发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交行江苏分行的委托代理人娄家华，被告孙瑾到庭参加诉讼。被告蟠龙金陵公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行江苏分行诉称，2004年3月4日，原告与被告孙瑾、蟠龙金陵开发公司分别签订借款合同、保证合同、抵押合同各一份，约定孙瑾向原告借款61万元，借款期限360个月，孙瑾将其购买的南京市鼓楼区阳光锦绣阁5楼B1座房产抵押给原告，作为上述借款的担保；蟠龙金陵公司为孙瑾向原告的借款承担连带保证责任；合同还对还款期限、方式、利率及其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告依约发放了贷款，但孙瑾自2013年4月起未按约还款，截至2013年9月2日，已逾期5期。特提起诉讼，请求判令：1、被告孙瑾立即偿还借款本金520657.83元、利息、罚息及复利15442.37元（截至2013年9月2日）；并按合同约定标准继续支付自2013年9月3日起至实际还款之日止的利息、罚息及复利；2、被告蟠龙金陵公司对上述债务承担连带保证责任；3、原告对被告孙瑾所有的位于南京市鼓楼区阳光锦绣阁5楼B1座的房屋享有优先受偿权；4、由两被告承担本案诉讼费用。
被告孙瑾辩称，涉案房屋于2001年11月29日以其母亲朱秀珍的名义向蟠龙金陵公司购买，朱秀珍与蟠龙金陵公司签订了商品房买卖契约，并支付了全部房款319373.76元。2004年3月4日，蟠龙金陵公司要求其姑父王笑晨用涉案房屋向原告贷款融资，并出具说明，承诺借款本息由蟠龙金陵公司偿还，与其无关。由于王笑晨是蟠龙金陵公司的职员，王笑晨让其与蟠龙金陵公司又虚构了一份商品房买卖契约，以其名义向原告的借款，实际是为蟠龙金陵公司融资，借款已由蟠龙金陵公司实际使用，每月借款本息也是蟠龙金陵公司实际偿还的。其当时由于年轻，法律意识淡薄，导致现在需要付出代价，但其无力偿还全部贷款，只愿意承担三分之一的还款责任。
被告蟠龙金陵公司未作答辩。
经审理查明，孙瑾系蟠龙金陵公司职员王笑晨的亲戚。2001年11月29日，孙瑾的母亲朱秀珍向蟠龙金陵公司支付房款319373.76元，并与蟠龙金陵公司签订《商品房买卖契约》一份，约定：朱秀珍向蟠龙金陵公司购买南京市鼓楼区阳光锦绣阁5楼B1座房屋。2004年3月间，蟠龙金陵公司为达到融资目的，要求王笑晨以孙瑾个人购买商品房的名义向银行按揭借款。2004年3月4日，蟠龙金陵公司与孙瑾签订《商品房买卖契约》一份，然后以孙瑾的名义向交行江苏分行申请按揭贷款。同时，孙瑾与交通银行股份有限公司南京分行（2009年1月18日更名为交通银行股份有限公司江苏省分行）签订《个人住房借款合同》一份，约定：孙瑾向交行江苏分行借款61万元，用于购买南京市鼓楼区阳光锦绣阁5楼B1座房屋；借款期限360个月，自2004年3月5日起至2034年3月5日止；贷款月利率为4.9125‰，实行一年一定，如遇法定利率调整，于下年初开始按照人民银行相应利率档次重新确定利率；借款以孙瑾购房款的名义直接划入蟠龙金陵公司的账户，还款方式为按月等额本息还款法；若孙瑾未按借款合同约定的还款计划归还贷款本息，即构成违约，交行江苏分行有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还所有到期应付款项，并对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息和复利。
同时，交行江苏分行与蟠龙金陵公司签订《保证合同》一份，约定：蟠龙金陵公司对孙瑾上述借款向交行江苏分行承担连带保证责任；保证范围为借款合同项下的贷款本金及利息、罚息、复利和贷款人实现债权的费用；在保证人协助借款人取得所购房屋的房屋所有权证、国有土地使用证，并将房屋他项权证交贷款人执管前，采用按期还款方式的，保证期间为每期还款期限届满之日后两年止；借款人未按时足额偿还任何一期或多期应付款项时，保证人应在收到贷款人催款通知书后7日内无条件地按通知要求将全部应付款项支付给贷款人。
此外，交行江苏分行（抵押权人）还与孙瑾（抵押人）、蟠龙金陵公司（担保人）还签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：由孙瑾将其购买的南京市鼓楼区阳光锦绣阁5楼B1座房屋抵押给交行江苏分行，为其向交行江苏分行的借款提供担保；蟠龙金陵公司为孙瑾的借款承担连带保证责任，担保期间自本合同生效之日起至登记机关核准孙瑾所购商品房抵押登记之日止。该合同办理了抵押预告登记。南京市鼓楼区阳光锦绣阁5楼B1座房屋于2004年10月左右交付孙瑾一家使用，门牌号码变更为南京市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁504室，但至今尚未办理房屋权属登记，交行江苏分行尚未领取他项权证。
上述合同签订后，交行江苏分行按约发放了61万元贷款，该贷款由蟠龙金陵公司获取，蟠龙金陵公司通过以孙瑾的名义办理的银行卡，按月向交行江苏分行偿还借款本息。蟠龙金陵公司于2008年7月24日出具说明一份，记载：2004年3月4日蟠龙金陵公司与孙瑾签订了商品房买卖契约，孙瑾购买阳光锦绣阁5楼B1座房屋，该契约于2004年3月4日在南京市房产局办理了登记手续，蟠龙金陵公司以孙瑾的名义在银行贷款61万元，该贷款全部由蟠龙金陵公司使用，本息也全部由蟠龙金陵公司偿还，与孙瑾个人无关；另备注：以上房款孙瑾、朱秀珍已一次性全额付给蟠龙金陵公司。后由于蟠龙金陵公司法定代表人平理死亡，蟠龙金陵公司于2013年4月停止还款。截至2013年9月2日，结欠贷款本金520657.83元，利息、罚息及复利15442.37元。
庭审中，孙瑾主张，其在办理贷款时，王笑晨告知其蟠龙金陵公司已经与交行江苏分行沟通好了，只是将涉案房屋借给蟠龙金陵公司做抵押贷款，交行江苏分行对此是知情的，交行江苏分行予以否认，孙瑾就其上述主张未提供相应证据加以证明。
以上事实，有原告交行江苏分行提交的个人住房借款合同、保证合同、商品房买卖契约、南京市房地产抵押合同、借款借据、储蓄存款凭条、欠款明细、名称变更函，被告孙瑾提交的商品房买卖契约、收款收据、付款凭单、领款凭据、说明、户口本、独生子女证，本院2013年10月8日对蟠龙金陵公司会计冯华会的调查笔录及本院庭审笔录等证据加以佐证。
本院认为，孙瑾、蟠龙金陵公司与交行江苏分行签订的个人住房借款合同、保证合同系当事人真实意思表示，内容符合法律、法规的规定，应认定有效，各方当事人均应依约履行。孙瑾辩称涉案房屋由其母亲朱秀珍购买，且已付清房款，是蟠龙金陵公司为了融资需要，与其签订了虚假的商品房买卖契约，并以其名义向交行江苏分行办理了抵押贷款。本院认为，孙瑾与蟠龙金陵公司达成协议，约定以涉案房屋作为抵押，以孙瑾的名义向银行申请贷款，由蟠龙金陵公司负责偿还，后孙瑾与蟠龙金陵公司签订商品房买卖契约，办理了登记手续，并向交行江苏分行申请了住房按揭贷款，由蟠龙金陵公司对贷款提供担保，贷款发放给了蟠龙金陵公司，现并无证据表明交行江苏分行知晓或参与上述行为，孙瑾签订个人住房借款合同时，掩盖了其真实目的，对交行江苏分行构成欺诈，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，交行江苏分行有权申请人民法院对上述合同变更或撤销，现该行未行使上述权利，坚持主张合同有效并要求按约履行，交行江苏分行上述主张于法无悖，本院予以支持。
在合同签订并生效后，交行江苏分行已按约履行了发放贷款的义务，但孙瑾并未按合同约定还本付息，已构成违约，应承担违约责任。交行江苏分行有权依据合同约定提前收回全部贷款，要求孙瑾归还截至2013年9月2日拖欠的贷款本金520657.83元，利息、罚息及复利15442.37元，并按合同约定标准继续支付自2013年9月3日起至实际还款之日止的利息、罚息及复利。涉案房屋尚未办理权属登记，交行江苏分行未取得他项权证，蟠龙金陵公司应按约对孙瑾的上述债务承担连带清偿责任。
关于交行江苏分行对涉案房产能否行使抵押权的问题。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，交行江苏分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故交行江苏分行主张对涉案房屋享有优先受偿权，本院不予支持。被告蟠龙金陵公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙瑾于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行贷款本金520657.83元、利息、罚息及复利15442.37元，并按合同约定标准继续支付2013年9月3日起至实际还款之日止的利息、罚息及复利；
二、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告交通银行股份有限公司江苏省分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9161元，由被告孙瑾负担（此款原告已预交，被告孙瑾于本判决生效之日起十日内直接给付原告，被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司承担连带责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨丽
人民陪审员 赵萍
人民陪审员 丁放
二〇一五年六月十日
见习书记员 张利