广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1150号
上诉人（原审被告）：东莞外商融资担保有限公司。住所地：广东省东莞市南城区胜和路胜和广场*栋**楼*室。
法定代表人：朱润祥，该公司董事长。
委托代理人：梁永强，广东格雷兄弟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈绍轩。
委托代理人：蒋四清，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人：王洋，广东旗峰律师事务所律师。
原审第三人：东莞市富洲家具有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇新围村南蛇坑路段。
法定代表人：陈耀华。
原审第三人：陈耀华。
原审第三人：何艳芬。
上列三原审第三人的共同委托代理人：张勇光，广东华文律师事务所律师。
原审第三人：何淑娴。
上诉人东莞外商融资担保有限公司（以下简称外商融资担保公司）与被上诉人陈绍轩、原审第三人东莞市富洲家具有限公司、陈耀华、何艳芬、何淑娴因案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第7891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
陈绍轩因本案于2013年8月16日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：确认位于东莞市厚街镇双岗管理区的房屋（粤房地共证字第××）为陈绍轩所有，终止对该财产的执行。
原审法院经审理查明：2012年6月15日，原审法院在审理（2012）东一法民四初字第183号外商融资担保公司与东莞市富洲家具有限公司、陈耀华、何艳芬、何淑娴、潘玮追偿权纠纷一案中，依法查封了陈耀华名下的位于东莞市厚街镇双岗管理区的房产（粤房地共证字第××号）。2012年10月22日，原审法院作出（2012）东一法民四初字第183号民事判决，判决东莞市富洲家具有限公司自判决发生效力之日起5日内向外商融资担保公司支付代偿款人民币2530885.09元及利息、律师费人民币90000元；陈耀华、何艳芬对上述债务承担连带责任。2012年12月6日，该判决发生法律效力。2013年2月28日，陈绍轩向原审法院提出案外人异议，认为位于东莞市厚街镇双岗管理区的房屋（粤房地共证字第××号）依法为其所有，请求法院解除对案涉房屋的查封。2013年6月25日，原审法院作出（2013）东一法执外异字第7号执行裁定书，驳回了陈绍轩的异议请求。陈绍轩对该裁定不服，提起本案诉讼，诉如所请。
另查明，位于东莞市厚街镇双岗管理区的《房屋房地产权证》号为：粤房地证字第2284801号，持证人为陈建华，土地权属来源为东集（2000）1900131803925-32，另有7个共有人，分别是李锦就、方柏光、陈沛祥、方瑞如、陈雪英、陈耀华和王月明，其中陈耀华的《房地产权共有（用）证》号为：粤房地共证字第××号。2012年6月6日，东莞市国土资源局就原东集（2000）1900131803925至东集（2000）1900131803932共8份土地使用权证进行变更登记，分别登记于陈润洪、陈丽珍、陈绍轩、陈凯怡名下，其中陈绍轩名下的土地使用权证为东府集用（2000）第1900131803930号。同日，东莞市国土资源局在权属人为陈耀华的《房地产权共有（用）证》（粤房地共证字第××号）上备注：“土地权利人已变更，土地证号为（2000）1900131******”。陈绍轩据此主张案涉被法院查封的登记于陈耀华名下的房屋实质属于其所有。对此，其提交了其父母陈润洪、陈丽珍签订的《合同书》。该《合同书》显示，2012年3月22日，陈润洪、陈丽珍作为买受人与出卖人陈建华、陈沛祥、王月明、陈耀华、何艳芬、陈雪英、梁艺强、李锦就、方柏光、方瑞如共同签订《合同书》，载明：由出卖人将位于厚街镇家具大道双岗路段的一处土地使用权及地上建筑物所有权转让给买受人；前述土地的土地使用权共八份，登记于李锦就、方柏光、陈沛祥、方瑞如、陈雪英、陈耀华、陈建华和王月明名下，证号为东集（2000）1900131803925至东集（2000）1900131803932，房产证登记字号为：16180131；总转让款为10500000元，签订本合同后付款6000000元；6月1日后租金由陈润洪、陈丽珍收取等。东莞市和信房地产中介有限公司作为见证方在该合同上盖章。在本案执行异议听证过程中，陈绍轩提交的该份《合同书》的原件与复印件在签名和捺印方面并不完全一致，陈绍轩对此主张由于合同一式三份，系提交了不同的合同原件导致复印件与原件不一致。经原审法院向东莞市和信房地产中介有限公司调查，该公司函复原审法院表示案涉《合同书》确实在其公司签订，且由其公司收执所有产权证代为办理变更登记。外商融资担保公司对此不予确认，主张东莞市和信房地产中介有限公司系原权利人方瑞如开办的公司，但未提交证据。陈绍轩还提交了总额为10500000元的收据主张陈润洪、陈丽珍已经支付了全部合同转让款，其中2012年3月22日分别从陈丽珍、杨轲的账户转出4600000元和1400000元至方瑞如账户；2012年5月8日和2012年6月11日从陈润洪账户分别汇入1000000元和1435000元至方瑞如账户；方瑞如出具两份证明载明其分别在2012年3月29日和2012年4月19日收取了陈润洪支付的各1000000元，其中800000元存入银行账户，其余款项用于生意经营，并提交了其银行存折。杨轲的养老保险个人账户对账单显示其系东莞市长实家具有限公司员工，其出具证明表示2012年3月22日从其账户汇入方瑞如账户的1400000元系受陈润洪委托支付的房款，而东莞市长实家具有限公司的法定代表人为陈润洪。就案涉房屋，方瑞如在2010年分别与案外人签订了房屋租赁合同，其与2012年5月28日在《租赁合同》上注明该房屋转卖陈丽珍，由6月1号开始租金由陈丽珍收，并将租赁合同原件以及共计650000元的押金收据原件交给陈丽珍。
陈润洪、陈丽珍出具说明，表示其两人将案涉房产原涉土地证号为：东府集用（2000）1900131803929和东府集用（2000）1900131******的使用权及地上建筑物赠与儿子陈绍轩，但由于多种原因，房屋产权还未办理过户。而陈绍轩则表示系由于案涉房屋被法院查封，导致产权变更登记无法继续进行。
原审法院认定上述事实的证据有：合同书、收据、汇款凭证、证明、土地使用权证、房地产权证、说明、租赁合同、查封清单、执行裁定书等以及本案原审庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷，本案审查的焦点为陈绍轩要求停止强制执行的依据是否充分。
陈绍轩作为案涉房屋所占部分土地的土地使用权证（东府集用（2000）第1900131803930号）的持有者，有理由对案涉房地产的权属提出异议，其可以作为适格的原告，对外商融资担保公司提出的原告主体不适格的意见，原审法院不予采纳。
陈润洪、陈丽珍与案涉房产的原权利人签订了房地产转让合同，虽然在听证过程中陈绍轩提交的合同原件与复印件不完全一致，但陈绍轩对此亦说明了案涉合同一式三份，系提交了不同的合同原件导致，该说明也符合常理，且合同上载明的见证方东莞市和信房地产中介有限公司亦向原审法院表示案涉合同确实在中介公司签订和由中介公司代为办理相关产权证变更事宜。故原审法院对陈绍轩提交的陈润洪、陈丽珍与案涉房产的原权利人签订的房地产转让的《合同书》的真实性予以确认。陈绍轩还提交了陈润洪、陈丽珍支付了总转让款10500000元的相关证据，对此，原审法院分析如下：首先，2012年3月22日的银行付款凭证共计6000000元，与房地产转让合同中约定的第一期付款的时间、数额一致；虽然其中1400000元的付款人为杨轲，但陈绍轩提交了相关证据证明杨轲为陈润洪开办的公司的员工和其代为支付房款的事实，可以认定该款系履行案涉《合同书》。其次，对于最后一期款项1500000元，其中1435000元通过银行转入了原权利人方瑞如的账户，而剩余的650000元与陈绍轩提交的案涉房产的出租合同押金金额一致。再次，对于现金支付的2000000元，收款人方瑞如出具了收据和说明，且对于其中800000元款项提供了存入银行的相关凭证。最后，陈耀华主张其应取得的相应房款已由收款人方瑞如代为清偿银行贷款，提交了银行出具的证明和银行流水。综上，陈绍轩主张陈润洪、陈丽珍已经支付了全部房款10500000元，原房产权利人包括陈耀华已经将房产转让给买受人，有充分证据予以证实，原审法院对此予以认定。另外，从陈绍轩提交的土地使用权证和房地产权证载明的内容看，案涉房地产所占土地使用权已经全部变更登记为陈润洪和陈丽珍家庭成员名下（包括陈绍轩），陈丽珍亦与房屋承租人签订租赁合同收取租金，故陈绍轩主张房地产转让合同的双方当事人已经履行合同，并实际占有房屋，具有事实依据。案涉土地使用权证变更登记发生在2012年6月6日，且从常理上看，土地权属变更是办理房屋产权变更的前提，案涉的房屋产权证亦在土地权属变更的当天载明了土地权利人变更的事宜，而案涉房屋在2012年6月15日被法院查封，因此，陈绍轩主张因为司法查封行为导致房屋产权证未能相应变更，具有合理性。由于陈润洪、陈丽珍出具声明表明案涉争议的部分土地及地上建筑物已经赠与给陈绍轩，相关土地使用权证亦登记于陈绍轩名下，综合前述意见，原审法院对陈绍轩主张其对粤房地共证字第××号所涉房产享有相关权益，予以认定。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，陈绍轩要求停止对案涉房屋的执行，合法有据，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于﹤适用中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，于2014年3月19日判决：一、确认陈绍轩对粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》载明的位于东莞市厚街镇双岗管理区的房产享有权益。二、停止对东莞市厚街镇双岗管理区的房产（粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》）的执行。原审案件受理费100元，由外商融资担保公司负担。
上诉人外商融资担保公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定陈绍轩为本案适格主体是错误的。陈绍轩并非《合同书》的一方主体，既未承担《合同书》项下的义务，也不享有《合同书》项下的权利，因此陈绍轩对案涉房产不享有任何权益，无权提出任何异议。陈润洪、陈丽珍根本未能合法取得案涉房地产，不能赠与给陈绍轩。即使案涉房屋所占的部分土地使用权变更至陈绍轩名下，但陈绍轩并非案涉房地产的合法拥有人，其无权对查封案涉房地产提出异议。（二）原审法院未依法追加陈润洪、陈丽珍、方瑞如作为本案第三人明显不当。案涉房地产的买方是陈润洪、陈丽珍，方瑞如则是案涉房产的卖方之一及收款人，均与本案审理密切相关，应依法追加为本案第三人参加诉讼。（三）原审法院认定事实存在错误。1.原审认定陈润洪、陈丽珍已足额支付转让款10500000元并无事实依据。杨柯代付1400000元仅是陈润洪、陈丽珍的单方陈述，无证据证明650000元租赁押金与转让款有关，现金支付2000000元不合常理亦无证据证明，付款时间亦与《合同书》约定不符，在付款条件未成就提前付款不合常理。2.原审认定陈润洪、陈丽珍将案涉房地产赠与陈绍轩仅有陈绍轩的单方陈述，无相应证据证明。3.原审判决全部接受陈绍轩及东莞市和信房地产中介有限公司对导致《合同书》原件与复印件不符的牵强解释，难以令人信服。（四）原审在法律适用方面存在重大错误。原审适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是错误的，本案应适用物权法的相关规定。物权法是上位法且是新法，应适用物权法的规定，案涉房产在查封前登记在陈耀华名下，该房地产应属于陈耀华所有，查封并无不当。综上，外商融资担保公司上诉请求本院撤销原审判决，依法驳回陈绍轩的诉讼请求。
被上诉人陈绍轩答辩称：（一）原审判决对陈绍轩系本案适格主体的认定并无不当。陈耀华仅是案涉房屋的共有人之一，在法院查封前陈绍轩的父母陈润洪、陈丽珍已经与包括陈耀华在内的十名房屋共有人签署了《合同书》并依约交付了款项、实际占有使用该房屋。陈润洪、陈丽珍将案涉房屋所在的土地使用权及地上建筑物赠与陈绍轩合法有效。（二）原审法院审理程序并无不当。陈润洪、陈丽珍、方瑞如不参加诉讼并不影响本案的审理，且无独立请求权的第三人参加诉讼的方式并非只有法院依法追加，外商融资担保公司亦可申请追加。（三）原审法院对本案事实认定正确。原审对陈绍轩父母已经支付全部价款及对东莞市和信房地产中介有限公司关于本案的解释和说明的认定并无不当。（四）原审法院适用法律正确。综上，外商融资担保公司诉求无理，请求法院在查清本案事实的基础上公正裁决。
原审第三人陈耀华、何艳芬答辩称：案涉房屋已经转让给了陈润洪、陈丽珍，其已经支付了全部的转让价款。案涉房屋及土地属于陈润洪、陈丽珍，对陈润洪、陈丽珍与陈绍轩之间的内部关系，陈耀华、何艳芬没有异议。
原审第三人何淑娴未向本院提交答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实，本院予以确认。另查明，陈耀华身负多宗债务，债权人包括本案上诉人外商融资担保公司，案外人王建荣、方瑞如、广东威士伯制漆有限公司、陈碧香，其中王建荣于2012年6月8日与陈耀华签订一份房地产转让协议，因房屋被法院查封合同无法履行，陈耀华被生效判决确定负有返还王建荣购房款3884632元的义务。为实现债权，王建荣于2015年1月16日向方瑞如提起代位权诉讼，案号为（2015）东二法厚民二初字第112号，在该案中王建荣主张，2012年3月22日陈耀华与方瑞如等近亲属共八人将共有的位于东莞市厚街镇家具大道双岗路段的一处土地使用权及地上建筑物所有权转让给陈润洪、陈丽珍，转让款10500000元全部由方瑞如收取，但未将陈耀华应得的1312500元支付给陈耀华。广东省东莞市第二人民法院在该案中确认方瑞如于2012年6月11日收到位于厚街镇双岗村的土地及房屋转让款10500000元，判决已于2015年5月7日发生效力。本案二审期间，外商融资担保公司申请王建荣作为证人出庭，欲证明陈润洪向陈耀华等人购买案涉物业的转让款并未支付完毕。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对外商融资担保公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）原审审理程序是否妥当。（二）原审认定陈润洪与陈丽珍已足额付清案涉物业对价是否恰当。（三）案涉法律适用问题。
首先，陈绍轩系以案涉物业权利人的身份提起本案诉讼，且起诉时提交的证据与其主张之间存在关联性，符合案外人执行异议之诉的主体要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，有独立请求权的第三人有权提起诉讼，没有独立请求权的第三人可以自行申请参加诉讼或由法院通知其参加诉讼，外商融资担保公司认为法院应当追加陈润洪、陈丽珍、方瑞如为第三人，没有法律依据。原审程序并无不当。其次，外商融资担保公司二审申请王建荣出庭作证，王建荣在本案的陈述与其在（2015）东二法厚民二初字第112号案的陈述相矛盾，亦与该案认定的事实不符，王建荣在本案的证言不足以采信。原审根据陈绍轩提交的证据认定陈润洪与陈丽珍已足额付清案涉物业对价，本院予以支持。最后，陈绍轩提起本案诉讼的目的系为阻却对案涉物业的执行，原审依照《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定对陈绍轩的诉请进行审查，法律适用得当。
综上所述，外商融资担保公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人外商融资担保公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年八月十八日
书 记 员 邓嘉荣
郑惠琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。