山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）临兰执异字第83号
异议人（被执行人）陆娜。
委托代理人彭庆清，山东君正义律师事务所律师。
申请执行人临沂麒麟投资有限公司，住所地临沂市兰山区城建时代广场2046室。
法定代表人姜自峰，经理。
委托代理人卢丙强，山东兰山天威法律服务所律师。
被执行人李苹。
被执行人郁永浩。
被告李士民。
被执行人傅晓许。
被执行人闫昆。
本院在执行案号为（2014）临兰执字第1025号即申请执行人临沂麒麟投资有限公司（以下简称麒麟投资公司）与被执行人李苹、郁永浩、李士民、傅晓许、闫昆民间借贷纠纷一案中，异议人陆娜以法院查封涉案房产系其所有为由提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人陆娜称，贵院查封的位于临沂市兰山区荣华园2#1－1301室房产一处，2013年7月1日，被执行人李苹已将该房卖给我，双方签订了房屋买卖协议，我通过银行转帐的方式支付的房款，现在该房由我居住。因该房为李苹分期购买，未还完分期，无法办事过户手续。但该房产的所有权已实际转移至异议人，因此，请求法院依法解除对上述财产的查封。
申请执行人答辩称，法院依法查封在房管部门登记备案的被执行人名下的房产，程序合法。异议人与被执行人之间的房屋买卖没有经过公证和到房管部门进行备案，不能对抗法院的查封。综上，异议人的主张不成立，请求驳回异议人的执行异议。
被执行人李苹答辩称，异议人所述属实。
本院未获得其他被执行人郁永浩、李士民、傅晓许、闫昆的陈述。
本院查明，申请执行人临沂麒麟投资有限公司与被执行人李苹、郁永浩、李士民、傅晓许、闫昆民间借贷纠纷一案，2013年10月31日，本院作出（2013）临兰民保字第1019号民事裁定书，查封了李苹所有的鲁Q×××××牌别克轿车辆、位于临西六路荣华园小区2号楼1单元1301室房产一套。2014年2月28日，本院作出（2013）临兰民初字第5835号民事判决书，判决：一、被告李苹偿还原告临沂麒麟投资有限公司借款30万元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，其中30万元利息自2013年9月15日起至付清之日止；20万元利息自2013年9月15日计算至2013年10月13日止。），于本判决发生法律效力之日十日内履行完毕；二、被告郁永浩、李士民、傅晓许、闫昆对该30万元的借款及利息承担连带清偿责任；三、被告郁永浩、李士民、傅晓许、闫昆在履行连带清偿责任后，享有担保法第三十一条规定的追偿权。诉讼期间，本院依申请执行人的申请查封了涉案房产，向临沂市房管局送达了协助执行通知书，未进行现场查封。判决生效后，四被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2014年4月2日，申请执行人向本院申请强制执行，本院立案，案号为（2014）临兰执字第1025号。
执行过程中，2014年5月7日，本院向被执行人李苹进行询问如何还款时，李苹回答：“卖房子，位于临西六路荣华园13号2号楼1单元1301室（已查封），让解除房产卖房子，抵押30万元”。
2014年6月26日，被执行人李苹向本院提出申请，“同意依法拍卖我所有的位于临沂六路荣华园小区2号楼1单元1301室房产一套，前提拿到该房的评估报告后，将鲁Q×××××轿车归还给于我。”
本院委托青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案房产进行了评估，评估结果：房地产总价值55万元。本院于2014年8月20日以（2014）临兰执字第1025号执行裁定，拍卖被执行人李苹所有的位于临沂市兰山区临西六路与银雀山路交汇处荣华园小区2号楼1单元1301室的房产一套。2014年9月30日，将上述车辆归还被执行人李苹，李苹出具收条，并同意拍卖涉案房产。
2014年10月8日，异议人以查封的涉案房产系其所有为同上向本院提出书面执行异议，本案遂暂缓执行。
2014年10月11日，被执行人李苹再次出具声明，“与陆娜的买卖协议是真实的，但实际没有按此协议履行，没有收到此款，房屋没有过户。”
听证中，异议人向法庭提交如下证据：（1）异议人与被执行人于2013年7月1日签订的房屋买卖协议；（2）异议人相关帐户的交易流水，分别于2013年8月6日支付房款20万元、2013年8月8日支付房款30万元；（3）临沂市三阳房地产开发有限公司出具的交款名称“李苹”的购房发票及收款收据。
申请执行人的质证意见：对证据1，房屋买卖协议的真实性有异议；对证据2，对交易流水要证实的问题有异议，异议人与被执行人之间的资金往来频繁，达300余万元，其是有选择有目的的圈出50万元作为房款，因此该50万元资金不能说明是交付的购房款；对证据3，票据上均显示李苹的名字，能证实房子是李苹的。
双方当事人争议的事实及理由：异议人在本院查封前购买并占有涉案房屋是否真实，对涉案房屋是否享有足以排除执行的权益。
本院认为，被执行人李苹与临沂市三阳房地产开发有限公司签订商品房预售合同，购买涉案房产，虽被执行人未办理房产权属证书，但其到房产管理部门办理了商品房预告登记备案手续，即产生了公示性。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第三项之规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十八条之规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。故，本院的查封并无不当。
关于异议人在本院查封前购买并占有涉案房屋是否真实的问题。在异议审查过程中，申请执行人对异议人与被执行人签订的购房合同的真实性、合法性均有异议。异议人申请两位证人出庭作证，只是简单陈述本人知道异议人与被执行之间存在楼房买卖的事宜，对于价格、何时支付房款、何种方式支付、房产共有人未何不签字等重要事项未作说明，作为合同的见证人，对一些重要事项不能作出说明，违背常理。异议人提供的其帐户交易流水，显示与被执行人李苹、其夫郁永浩发生多次资金往来，其指定其中50万元为购房款。根据临沂市房产和住房保障局对房屋买卖实行资金监管制度，即双方达成买卖意向后，买方应将应支付给卖方的资金交房管部门指定的账户监管，待卖方协助办理完过户手续、买方取得房产证时，卖方方可向监管账户支取售房款。本案异议人弃于自己有利的资金监管制度不用，亦未事先到房产登记部门办理房屋买卖预告登记，在卖方未办理完抵押登记注销、产权过户义务的情况下，即全额支付给卖方，这种将风险全部转移给自己的做法，令人对其陈述的真实性存疑。李苹也向本院作出声明，协议未实际履行，也未收到款。执行过程中，被执行人曾多次向本院表明，拍卖涉案房产偿还欠款，若是故意隐瞒将涉案房产卖于第三人的事实，给第三人造成的损失，其应承担相应责任。因此，异议人与被执行人相互串通、规避执行的嫌疑不能排除，本院对其主张的在本院查封前即购买并占有涉案房屋的事实不予认定。
关于异议人对涉案房屋是否享有足以排除执行的权益的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条之规定，应由异议人对以下事实负举证责任：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；（五）在人民法院查封之前已办理了物权预告登记。异议人即不能证明其在法院查封前已合法占有涉案房产，并且其在付清价款前未事先办理房屋买卖预告登记，因此，其对未能办理过户登记有过错。即使其与被执行人之间的房屋买卖协议是真实的，异议人在本院查封时，尚未成为涉案房屋的权利人，更不能证明其对涉案房屋享有的权益的真实性、合法性、排除执行性，因此，异议人对涉案房屋不享有排除执行的权益，其异议理由不成立。
异议人如坚持认为其享有足以排除强制执行的民事权益的，可以申请执行人为被告，于本裁定书送达之日起十五日内，另行向本院提起请求排除对执行标的执行的民事诉讼（案外人异议之诉），并可同时提出确认其权利的诉讼请求。本裁定书送达案外人之日起十五日内及案外人执行异议之诉审理期间，本院对执行标的将暂缓进行处分。申请执行人请求继续执行的，应提供相应担保并经本院审查准许。
但，异议人与被执行人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十三条的规定，予以制裁。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、异议人赔偿。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人陆娜的执行异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
如异议人提起案外人异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，本裁定失效。
审 判 长 陈少玉
审 判 员 ＸＸ平
审 判 员 管晓蒙
二〇一五年十一月二十日
代书记员 鞠 雯