上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终132号
上诉人（原审被告）ＸＸ平（JIH,FANG-
PING），XX年XX月XX日生，现居住于上海市XX路XX号XX城XX号楼XX室。委托代理人周成松，上海以恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海景冠物业管理有限公司，住所地上海市松江区XX路XX弄XX号。法定代表人汪华，董事。委托代理人鲍永全，上海市新诚律师事务所律师。原审被告上海威斯龙娱乐有限公司，住所地上海市松江区XX路XX弄XX号XX室、八层。法定代表人姜淮颍。上诉人ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）、季某某系上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争物业”）的权利人，房屋建筑面积为2,011.28平方米。案外人郁某某、许某某分别为上海市松江区XX路XX弄XX号XX室和XX室房屋的权利人，房屋建筑面积分别为1,006.37平方米和1,004.91平方米。2005年8月12日，ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）作为系争物业的业主与上海景冠物业管理有限公司（以下简称“景冠公司”）签订《物业使用管理公约（暨物业管理协议）》一份。该公约约定：由景冠公司对包括系争物业在内的“松江商业广场”房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；业主应当按照规定交纳水、电费和物业管理费等；业主将物业交他人使用的，应当与物业使用人约定有关缴费的责任，业主可以与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务等费用，但业主仍应负连带交纳责任；物业服务费应在每月20-25日前付清；业主（包括使用人）逾期交纳物业管理费的应按缴费的日千分之三，补交滞纳金；物业管理费收取标准为营业房每月3.5元（人民币，下同）/平方米，写字楼每月6.5元/平方米。公约对其它事项亦作出相应的约定。落款处有ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）、杨某某作为业主（使用人）签名。同年，ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）、季某某委托其母陈某某将系争物业出租给案外人张某某，并签订《上海市房屋租赁合同》一份。合同约定，出租人将坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号大楼第七层整层楼面的所有房屋出租给张某某使用，该房屋实测建筑面积为2,011.28平方米，房屋用途为店铺；出租人于本合同签署之日向张某某交付该房屋，租赁期为十年，自本合同生效之日起至2015年8月14日止；本合同签订前，出租人已向张某某告知该房屋所在小区的《物业使用管理公约》等有关文件，张某某愿意遵守该公约规定，按时直接向物业管理机构即景冠公司缴纳租赁期内的水、电、通讯、煤气等及物业管理费。合同对其它事项亦作出相应的约定。在该合同尾部，上海威斯龙娱乐有限公司（以下简称“威斯龙公司”）作为张某某的担保人盖章。租赁合同签订后，张某某作为发起人之一，于2007年4月28日在系争物业中设立了威斯龙公司。2010年8月27日，景冠公司通过国内挂号信向威斯龙公司寄送告知单要求支付所欠物业管理费。2010年9月3日，威斯龙公司（甲方）与景冠公司（乙方）签订《付款协议》一份，载明在松江区人民法院执行（2010）松执字第1460号公告，威斯龙公司即将撤离之际，甲方应付景冠公司物业管理费224,861元（2009年11月12日至2010年8月31日）、电（水）费117,948元（2010年7月1日至2010年8月31日）等款项未结清。鉴于此，甲、乙双方经协商，眼前先就电（水）费支付达成以下协议，作为清欠事宜的第一步。1、甲方七月份发生营业用电52,841元、用水484元；八月份（截止8月31日）发生营业用电64,055元、用水568元，合计117,948元，甲方承诺积极安排资金在本月25日之前先向乙方支付6万元。甲方承诺，现安装于大楼9层西阳台的美的牌中央空调（含水泵机组）即将变卖，所得款项首先用于支付前述欠款，直至付清。2010年9月4日，威斯龙公司向景冠公司出具承诺书一份，载明威斯龙公司于2010年9月3日与景冠公司已签订的协议继续有效，威斯龙公司所欠的水电费57,948元于2010年10月15日一次性支付清。但威斯龙公司至今仍未支付，景冠公司遂诉至法院。2012年11月23日，景冠公司向ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）之母陈某某寄送催款通知，要求支付欠付的物业管理费。2013年7月15日，景冠公司向ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）之父季恕人寄送催款通知，要求支付欠付的物业管理费。2014年10月11日，景冠公司向涉案房屋共有人季某某寄送催款通知，要求支付欠付的物业管理费。2014年11月13日，景冠公司向ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）之母陈某某寄送催款通知，要求支付欠付的物业管理费。另查明，本案系争物业的物业管理费收取标准已由上海市松江区物价局审核，并颁发了经营服务性收费审核证。陈某某、威斯龙公司均曾按每月6.5元/平方米的标准支付物业管理费。再查明，ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）、案外人季某某与威斯龙公司、案外人张某某曾因涉案房屋的租赁合同关系涉讼，案号为（2009）松民三（民）初字第1356号，该案判决双方的《上海市房屋租赁合同》于2009年7月16日解除；张某某于判决生效之日起十日内返还ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）、季某某涉案房屋，并承担欠付的租金及违约金。该案现已生效。审理中，景冠公司就其与威斯龙公司签订的《付款协议》说明如下：威斯龙公司租赁用于经营的房屋是ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）的七层及案外人的八层，物业费的标准均是每月每平方米6.5元。因威斯龙未全额支付上述两层自2009年11月12日至2010年8月31日物业费，故威斯龙出具付款协议确认该期间尚欠物业费224,861元，该金额是七、八层欠付的物业费总和，因两层面积相同，故该段时间涉案房屋所在七层物业费尚欠应为112,430.50元。又因景冠公司诉请从2009年11月16日起算，故2009年11月12日至11月15日的4天物业管理费1,743.11元(6.5元/平方米/每月×1个月×2,011.28平方米÷30天×4天)应减去。故就本案中自2009年11月16日至2010年8月31日涉案房屋拖欠的物业管理费景冠公司主张110,687.39元。该付款协议中的水电费也是七、八层两层尚欠的总和，根据景冠公司自行计算涉案房屋所欠的电费为46,221元、照明费47.25元（7、8楼两层的楼层照明费合计94.50元，七层一半为47.25元）、水费为540元，故对涉案房屋水电费合计46,808.25元。景冠公司明确物业费根据物业使用管理公约是按月支付，在当月的20-25日前付清，但景冠公司现仅要求当月的物业费滞纳金均从次月1日起算至实际支付之日。另外因2009年11月16日至2010年8月31日的物业费已经支付了部分，目前仅欠付110,687.39元，故无法全部按整月计算，为了方便表述，经景冠公司计算2009年11月16日至2009年12月31日尚欠物业管理费6,100.83元，应以该数额为本金，从2010年1月1日起算；其余均以约定的月物业管理费为标准，从次月1日起算；均计算至实际支付之日。原审审理中，景冠公司请求法院判令：1、威斯龙公司支付景冠公司自2009年11月16日起至2010年8月31日止的物业管理费124,196.54元及水、电费58,974元；2、威斯龙公司支付景冠公司物业管理费124,196.54元自2009年12月1日起至实际清偿日止的逾期付款滞纳金（按每日千分之一计算）；3、ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）对上述第一、二项的付款责任承担连带清偿责任；4、ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）支付景冠公司自2010年9月1日起至2014年11月30日止的物业管理费666,739.32元（6.50元/平方米/月×2,011.28平方米×51个月=666,739.32元）；5、ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）支付景冠公司物业管理费666,739.32元自2010年10月1日起至实际清偿之日止的逾期付款滞纳金（按每日千分之一计算）。审理中，景冠公司称因威斯龙公司支付了部分物业管理费，故自愿将诉请1中主张的物业管理费由124,196.54元调低至110,687.39元，对涉案房屋水电费的诉请自愿调低至46,808.25元，对上述欠付物业费的逾期付款滞纳金均自愿调低至以当月欠付的物业费为本金，从次月1日起算至实际支付之日止。ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）则不同意景冠公司的上述诉讼请求。威斯龙公司未到庭应诉。原审认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。关于物业费。景冠公司主张的物业费分为两部分：一部分为2009年11月16日起至2010年8月31日止的物业管理费，按照合同约定该期间涉案房屋物业费数额应为124,196.54元（6.5元/平方米/每月×9.5个月×2,011.28平方米），现景冠公司确认威斯龙公司已经支付了部分，尚欠110,687.39元，此欠付费用也有威斯龙公司出具的付款协议予以证明，故原审法院对此予以确认，威斯龙公司应予支付。而ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）作为业主对于上述物业费负连带责任。另外一部分是自2010年9月1日起至2014年11月30日止的物业费，按照合同约定该期间的物业费为666,739.32元（6.5元/平方米/每月×51个月×2,011.28平方米=666,739.32元），因此时ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）与威斯龙公司的租赁合同已经解除，景冠公司直接向ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）主张并无不当，原审法院亦予以支持。关于上述物业费逾期付款的滞纳金，因《物业使用管理公约》约定了物业服务费的付款期限，逾期不付应当依约支付滞纳金。关于滞纳金的支付标准，景冠公司自愿将约定的日千分之三降低为日千分之一，但ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）认为仍过高，应当进行调整，鉴于景冠公司未能提供证据证明实际损失，故原审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及本案滞纳金所具备的惩罚性因素等予以调整为日万分之五。景冠公司主张的滞纳金本金标准及起止时间均符合公约约定，原审法院予以确认。关于水电费，根据威斯龙公司出具的《付款协议》及承诺书，威斯龙公司已经明确了其应于2010年9月25日之前支付景冠公司自2010年7月1日起至2010年8月31日止的水、电费117,948元中的60,000元，其余57,948元于2010年10月15日一次性付清。现付款期限已经届满，景冠公司依据付款协议及承诺书向威斯龙公司主张涉及本案涉案房屋的水、电费合计46,808.25元,有合同和法律依据，原审法院予以支持。但是，威斯龙公司出具的付款协议及承诺书仅对其自身产生效力，关于水、电费的具体金额，仅有景冠公司单方陈述，均无证据证明，且ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）不予认可，故景冠公司要求ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）对威斯龙公司承诺支付的水、电费承担连带责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。威斯龙公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原审法院审理后于二○一五年九月三十日作出判决：一、上海威斯龙娱乐有限公司于判决生效之日起十日内支付上海景冠物业管理有限公司自2009年11月16日起至2010年8月31日止的欠付物业管理费110,687.39元；二、上海威斯龙娱乐有限公司于判决生效之日起十日内支付上海景冠物业管理有限公司上述物业费逾期支付的滞纳金（以2009年11月16日起至2009年12月31日止的欠付物业管理费6,100.83元为本金，按日万分之五的标准，从2010年1月1日起算至实际支付之日；以2010年1月1日起至2010年8月31日止每月的物业管理费13,073.32元为本金，按每日万分之五的标准，均从次月1日起计算至实际支付之日止）；三、上海威斯龙娱乐有限公司于判决生效之日起十日内支付上海景冠物业管理有限公司2010年7月、8月的水、电费46,808.25元；四、ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）对上述第一项、第二项判决确定的债务承担连带清偿责任;五、ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）于判决生效之日起十日内支付上海景冠物业管理有限公司自2010年9月1日起至2014年11月30日止的物业服务费666,739.32元；六、ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）于判决生效之日起十日内支付上海景冠物业管理有限公司逾期支付物业服务费的滞纳金（以2010年9月1日至2014年11月30日每月的物业管理费13,073.32元为本金，按每日万分之五的标准，均从次月1日起计算至实际支付之日止）；七、驳回上海景冠物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,042元，由上海威斯龙娱乐有限公司负担684元（于判决生效之日起七日内交付原审法院），由ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）负担9,741元（于判决生效之日起七日内交付原审法院），由上海威斯龙娱乐有限公司、ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）共同负担1,617元（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。原审判决后，ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）不服，向本院提起上诉称：1、原审判决对于涉案房屋的类型认定有误，导致物业费标准认定错误。事实上，涉案房屋并非写字楼，上诉人出租给威斯龙公司经营娱乐场所，房产登记信息亦显示房屋为商铺，故应按照3.5元/平方米/月营业房的标准计算物业费。2、被上诉人未适当履行物业服务合同，有严重违约行为。本案威斯龙公司及不明身份人员破坏性拆除涉案房屋设施并搬离大量物品时，被上诉人作为物业方不但没有阻止，而且也没有通知上诉人，造成上诉人的损失。3、涉案房屋空置多年，减少了被上诉人的物业服务工作量，应当降低物业费标准。4、本案因被上诉人过错导致上诉人暂停支付物业费，故上诉人无需支付滞纳金。综上，上诉人要求撤销原审判决第一、二、四、五、六项，改判：1、威斯龙公司支付被上诉人自2009年11月16日起至2010年8月31日止欠付的物业管理费53,365.91元；2、威斯龙公司无需支付上述款项的滞纳金；3、上诉人对53,365.91元物业管理费承担连带清偿责任;4、上诉人支付被上诉人自2010年9月1日起至2014年11月30日止的物业服务费359,013.48元；5、上诉人无需支付上述物业管理费的滞纳金。被上诉人景冠公司辩称：1、物业费标准是国家核准的，而且上诉人在原审中对于该标准并无异议；2、威斯龙公司因法院强制执行而搬走，被上诉人已尽到物业管理义务；3、涉案房屋空置并不减少被上诉人的工作量；4、上诉人拒绝支付滞纳金缺乏依据。综上，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。原审被告威斯龙公司未到庭发表意见。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于涉案房屋物业费的支付标准，上诉人在二审中虽主张涉案房屋应当适用每月3.5元/平方米的营业房标准，但根据查明的事实，上诉人与被上诉人自2005年签订物业管理协议后即按照每月6.5元/平方米的标准支付物业费，本案亦无证据表明上诉人对此曾提出过异议，该收费标准也是通过物价部门审核的，故上诉人的上述主张缺乏事实依据，本院难以采纳。关于涉案房屋物业费应否调低的问题，上诉人主张应当调低的理由主要有二，一是被上诉人未尽物业管理责任造成上诉人的损失；二是涉案房屋处于空置状态而减少了被上诉人的工作量。对此，本院认为，上诉人的上述理由缺乏事实及法律依据，原审法院对其上述理由未予采纳，并无不当，本院予以认同。至于滞纳金的支付问题，上诉人主张不应支付的理由不能成立，本院亦难以支持。综上所述，原审法院根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,806元，由上诉人ＸＸ平（JIH,FANG-
PING）负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年四月一日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……