安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终564号
上诉人（原审被告）：廖仙好。
委托代理人：从前付，安徽梁昌胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张秀英。
委托代理人：白晓磊（系张秀英之子），1971年4月29日出生，汉族。
上诉人廖仙好因与被上诉人张秀英申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第02701号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审判决经审理查明：案外人ＸＸ与案外人俞巧兰于2007年3月12日办理结婚登记，系夫妻关系。2008年3月10日，ＸＸ与六安市和顺实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买和顺名都城智和居9#楼4单元601号房。2008年3月26日ＸＸ作为借款人（即购房人）、中国农业银行六安市解放路支行作为贷款人（即抵押权人）、六安和顺实业发展有限公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款人借款24万元给借款人用于购买六安和顺名都城智和居9#楼4单元601号房，借款期限自2008年3月26日起至2023年3月25日止，借款人将所购房屋抵押给贷款人作为上述借款的担保，保证人为其提供阶段性保证担保。ＸＸ、俞巧兰在合同最后的抵押人（签章）处签名并加盖“ＸＸ”印。2008年3月26日安徽省六安市皋翔公证处（以下简称公证处）对以上内容出具（2008）皖六皋公证字第1545号公证书。
2011年10月24日，ＸＸ作为卖方（甲方）、廖仙好作为买方（乙方）通过经纪方（丙方）六安市辉达房产代理经纪有限公司（以下简称辉达房产）签订《存量房买卖合同》，合同约定：甲方将其拥有的和顺名都城智和居9#楼4单元601室以人民币肆拾玖万元（¥490000）的价格转让给乙方，乙方在签订房屋买卖合同的同时支付给甲方购房定金人民币10000元整，2011年10月31日前到六安市公证处就该房屋办理公证（授权委托公证或房产权益公证）手续时，乙方再付购房款人民币贰拾万元整（¥200000）给甲方，乙方最终所付房款以甲方出示的收据为准。双方同时在补充协议中约定：甲、乙双方协定以公证授权转按揭的形式进行交易，甲方银行剩余按揭最终以银行查询为准。ＸＸ、俞巧兰在甲方处签名确认，廖仙好在乙方签名处签名加盖手印，辉达房产作为丙方在合同上予以签章，该合同自丙方签章时生效。同日，ＸＸ、俞巧兰向廖仙好出具收条一张，注明：“今收到廖仙好购和顺名都城智和居9#楼4单元601室（智和居）定金壹万圆整（¥10000）。”辉达房产作为见证方在收条上加盖辉达房产印章。2011年10月31日，ＸＸ、俞巧兰作为委托人、廖仙好作为受托人在公证处办理授权委托公证，委托书中注明，ＸＸ、俞巧兰就位于六安市和顺名都城智和居9#楼4单元601号房委托廖仙好偿还银行存款、办理《房地产权证》、《土地使用权证》过户及房屋交接手续等一切事宜。ＸＸ、俞巧兰在委托书上签名确认。同日，ＸＸ、俞巧兰向廖仙好出具收条一张：“今收到廖仙好购房和顺名都城智和居9#楼4单元601室购房款贰拾捌万贰仟捌佰陆拾陆元整（￥282866）”，辉达房产作为见证方在收条上加盖辉达房产印章。2011年11月1日，公证处出具（2011）皖六皋公证字第14448号公证书，证明2011年10月31日的委托书系ＸＸ、俞巧兰在已知委托法律意义和法律后果的情况下在公证处公证员面前所签。2015年6月15日，廖仙好代ＸＸ将下欠房贷146425.35元以提前还款方式全部结清，2015年7月1日廖仙好在房屋管理部门缴纳相关税费，办理过户手续时，发现该房屋于2013年3月5日被肥西县人民法院予以查封，廖仙好作为案外人于2015年8月7日向肥西县人民法院提出执行异议，肥西县人民法院经审查，认为廖仙好的异议理由成立，作出（2015）肥西执异字第00011号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。申请执行人张秀英不服该裁定，向该院提起执行异议之诉，请求法院判令：1、准许执行ＸＸ名下位于六安市解放南路和顺名都城智和居9#楼4单元601室（房地权证号：房产中心字第号），标的金额为34万元；2、廖仙好承担本案诉讼费用。
另查明，2012年1月13日，张秀英与ＸＸ、杨绪龙民间借贷纠纷一案，经肥西县人民法院主持调解，双方达成调解意见：ＸＸ自愿分四次支付张秀英1204300元，杨绪龙自愿对上述款项承担连带保证责任。肥西县人民法院据此作出（2012）肥西民一初字第00313-3号民事调解书，调解协议生效后，该案两被告未能按约履行，张秀英依法申请强制执行。肥西县人民法院作出（2012）肥西执字第00210-2号裁定书，于2013年3月5日对ＸＸ名下的和顺名都城智和居9#楼4单元601室依法进行了查封，ＸＸ在涉案房屋执行过程中未提出异议。
一审法院认为：本案系申请执行人执行异议之诉，张秀英基于其与ＸＸ的民间借贷纠纷一案查封了案涉房屋并申请执行，廖仙好提出执行异议，肥西县人民法院认为廖仙好的执行异议成立，裁定中止了对案涉房屋的执行。故本案的争议焦点为廖仙好是否对执行标的物（即案涉房屋）享有所有权或者法律规定的其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，进而应否许可对案涉房屋的执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，在涉案房产未过户至廖仙好的情况下，廖仙好阻止张秀英对涉案房屋的执行必须满足三个条件即足额支付房款、实际占有房产、未办理过户手续不存在过错。1、关于廖仙好是否支付全部房款的问题，两份《收条》证明廖仙好已支付购房款292866元，中国农业银行六安解放路支行出具的《业务凭证》显示涉案房屋下欠的146415.35元按揭款已由廖仙好于2015年6月15日以提前还款的方式全部结清，故廖仙好已足额支付房款。张秀英主张收条虚假但未提供证据证明，对其主张该院不予采纳；2、关于是否实际占有涉案房产的问题，对此廖仙好仅提供了安徽水利锦江大酒店有限公司六安物业分公司所出具的证明及收据，并无相关部门如供电部门或供水部门具体的收费收据，其亦未能证明该物业公司即为涉案房屋所处小区物业公司；即使该物业公司为涉案房屋所处小区物业公司，在其出具的关于涉案房屋物业费缴纳的收据上载明“入账日期：2015年7月1日，收款事由：物业费（2012.12.30-2015.12.30）”亦与物业费正常缴纳的情况不符，且张秀英提供的2015年9月17日拍摄的关于涉案房屋状况的视频资料及照片亦显示涉案房屋在拍摄当日仍处于无人居住和使用状态，故廖仙好提供的证据并不能充分证明廖仙好于2011年10月30日起已实际占有涉案房屋；3、关于廖仙好未办理涉案房产过户手续有无过错，自2011年10月31日起廖仙好就完全能够根据授权委托公证书偿还银行按揭贷款并办理房屋过户手续，但其直至2013年3月5日涉案房屋被该院依法查封长达16个月的时间里都没有办理房屋过户手续，具有一定的过错。综上，廖仙好不具有能够阻止张秀英执行涉案房产的实体权利，涉案房屋在房产部门登记的所有权人为ＸＸ，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，张秀英申请继续执行ＸＸ名下的涉案房屋的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十三条之规定，判决：准许执行ＸＸ名下位于六安市解放南路和顺名都城智和居9#楼4单元601室（房地权证号：房产中心字第号）。案件受理费3200元，由廖仙好承担。
廖仙好上诉称：一、原审认定上诉人未实际占有涉案房屋，该认定是原审法院的主观臆断，存有错误。讼争房产早在2011年10月24日，由ＸＸ作为卖方（甲方）、廖仙好作为买方（乙方）通过经纪方（丙方）六安市辉达房产代理经纪有限公司签订《存量房买卖合同》，以人民币肆拾玖万元（490000）的价格转让给乙方，2011年10月31日，廖仙好向ＸＸ、俞巧兰支付购房款贰拾捌万贰仟捌佰陆拾陆元整（¥282866），并于同日由ＸＸ、俞巧兰作为委托人、廖仙好作为受托人在公证处办理授权委托公证，约定委托廖仙好偿还银行按揭贷款、办理其他一切手续。2011年11月1日，公证处出具（2011）皖皋公证字第14448号公证书，证明2011年10月31曰的委托书系ＸＸ、俞巧兰在已知委托法律意义和法律后果的情况下在公证处公证员面前所签。自此，上诉人廖仙好就一直代理ＸＸ偿还银行贷款，并且以自己的名义缴纳小区物业费，实际占有并使用该房屋，在此期间还曾经将房屋出租给他人作为库房使用。原审法院仅依据该房屋偶尔无人居住和使用，就认定上诉入对该房屋未实际占有，显然纯属主观臆断，依法应予重新查明。二、原审法院认定上诉人未及时办理过户手续存在过错，该认定罔顾事实，令人发指。本案中该房屋是通过银行按揭的方式进行交易的，众所周知，此种交易方式只有在所欠银行贷款全部还清后才能办理过户手续。本案中银行约定借款期限为自2008年3月26日起至2023年3月25日止。因此，上诉人廖仙好在未代理ＸＸ全部清偿银行贷款前根本无法办理该房屋过户手续。直到2015年6月15日，廖仙好才代ＸＸ将下欠房贷146425.35元以提前还款方式全部结清。并于2015年7月1日在房屋管理部门已经缴纳了相关税费，在办理过户手续最后阶段时才发现该房屋于2013年3月5日被肥西县人民法院查封，于是廖仙好作为案外人于2015年8月7日向肥西县人民法院提出执行异议，肥西县人民法院经审查，认为廖仙好的异议理由成立，做出执行裁定中止对涉案房屋的执行。在此过程中，上诉人廖仙好没有过错。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确指出，出让的财产（即讼争房产）在查封前实际支付并实际占有且没有过错的人民法院不得查封、扣押、冻结。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中上诉人完全符合该条规定。上诉人已经实际支付讼争房产款项的事实清楚，亦实际占有讼争房产的事实明晰，上诉人整个交易过程中毫无过错。请求二审法院依法撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；一、二审费用均由被上诉人承担。
张秀英二审答辩称：本案焦点在于廖仙好主张中止执行，其是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所列三个条件：1、支付全部房款；2、实际占有房屋；3、未办理房屋过户手续不存在过错。一审法院认定廖仙好未实际占有涉案房屋、未办理房屋过户手续具有过错，符合客观事实。首先，廖仙好仅提供物业公司缴费证明就主张其实际占有房屋，证据不足。其无法证明开具缴费发票的公司就是涉案小区的物业公司，即使是涉案小区的物业公司，物业费发票不能证明实际占有房屋。另外，其缴纳物业费的时间是在2015年7月1日，如廖仙好在房屋查封前是实际所有人，那么应当在2011年起就应该缴纳物业费并持有相应发票，2015年的缴费行为不能证明其早已占有涉案房屋，诉讼后涉案房屋仍长期空置，并无人居住和使用，而廖仙好在执行异议程序中一直是说在涉案房屋中居住。其次，廖仙好对未办理房屋过户手续具有明显过错。2011年11月1日，廖仙好就取得了公证机关作出的委托公证书，从此时起，即使没有ＸＸ、俞巧兰的配合，廖仙好持有该公证书既能代为偿还按揭贷款，又能办理房屋过户手续，自行将房屋过户到自己名下，廖仙好能够办理过户而不办理，直到房屋被查封并且已经进入执行程序，即将拍卖时都没有办理过户，具有明显的过错。廖仙好强调房屋有按揭贷款，所以没有过户，该理由不能成立，即使有资金困难，也应该是在办理过户手续后以自己名义重新办理房屋按揭贷款手续。按正常的房屋买卖程序，如果购房人资金不足，起码先准备好偿还房屋原有按揭贷款的资金，在偿还原有按揭贷款之后办理过户手续，同时在房产部门建立托管资金账户，购房人持新的房产证重新办理房屋按揭贷款，再用按揭款支付卖房人剩下的购房款。廖仙好反常的行为反而证明了《房屋买卖合同》的虚假性。廖仙好举证的《收条》，金额高达29万余元，却无法提供转账单，该付款行为是虚假的，故应当认定廖仙好在房屋被查封前并未支付任何购房款。2015年廖仙好偿还按揭贷款的行为也不能认定为已经支付了全部房款。廖仙好所举证据中的《收条》中ＸＸ、俞巧兰的签字与《房屋买卖合同》、《公证书》中的签字不符，不具有真实性。同时，仅凭收条无法证明已实际付款。廖仙好提供的偿还银行按揭贷款的业务凭证显示其2015年6月15日方才偿还全部按揭款贷款，此时距离人民法院查封房屋已过去2年多的时间，已经进入执行过程。自2013年查封起，廖仙好即应当知道房屋被查封的事实。即使此后还款，其目的也是为了提出案外人异议，并非善意的支付购房款。综上，请求二审法院依法维持原判。
二审期间，廖仙好向本院提供租赁合同一份，证明廖仙好曾将涉案房屋租赁给他人使用的事实。张秀英对该合同的真实性不予认可，本院认为该租赁合同未能与其他证据相印证，真实性无法核实，本院不予认定。
结合一审双方提供的证据以及一、二审期间各方当事人的陈述，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案一审法院执行的标的是位于六安市解放南路和顺名都城智和居9#楼4单元601室房屋（房地权证号：房产中心字第号），根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房屋登记在ＸＸ名下，廖仙好未能提供证据证明其已取得诉争房产所有权。另依据《最高人民法关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，占有诉争房屋以阻却法院执行必须同时具备三个要件：存在真实有效的交易、支付了全部价款并实际占有、未办理过户登记非因第三人过错造成。本案中，廖仙好就诉争房产已支付全部价款的事实已提供证据予以支持，但其未能提供有效证据证实其实际占有并使用案涉房屋，其提供的安徽水利锦江大酒店有限公司六安物业分公司出具的物业费缴纳收据，真实性、关联性无法证实，廖仙好提供的租赁合同无其他证据相印证，无法证实其真实性，故廖仙好与ＸＸ的房产交易履行行为的真实性存在疑点。即使双方存在真实有效的交易，直至法院查封涉案房产前，廖仙好仍未付清房屋全部价款。且自2011年10月24日廖仙好与ＸＸ签订《存量房买卖合同》之后，廖仙好一直未办理案涉房产的过户手续，而廖仙好为诉争房屋办理过户登记并不存在法律上的障碍，廖仙好主张其资金紧张不是不予办理过户登记的合理理由，因此廖仙好怠于行使其保护自身财产合法权益的行为导致诉争房屋仍然登记在ＸＸ名下，其行为存在一定的过错，故本案不属于上述法律规定的保护范围，原审法院判决对诉争房产采取执行措施符合法律规定，综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，廖仙好的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8650元，由上诉人廖仙好负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 虹
审 判 员 刘松柏
代理审判员 于海波
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 刘付兴
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。