包头市九原区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0207民初658号原告：广东中奥物业管理有限公司包头分公司，住所地内蒙古自治区包头市。统一社会信用代码×××。负责人：梁兵，总经理。委托诉讼代理人：高凤霞，女，该公司业务经理。委托诉讼代理人：王燕，女，该公司客服主管。被告：徐媛，女，1971年9月24日出生，汉族，销售员，现住内蒙古自治区包头市。原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）与被告徐媛物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人高凤霞、王燕，被告徐媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费5442.05元、违约金1850.95元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月1日，原告与包头市和发房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的和发紫薇园小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与选定的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的7月1日至30日，逾期缴费从逾期之日起按每天应缴费用的3‰支付违约金。2017年10月1日，原告与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《物业委托服务合同》，合同期限为3年，业主缴费时间为每年的9月1日之前全额预付全年物业服务费。逾期交纳从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五支付违约金。原告按照上述合同约定为该小区提供了物业管理服务。被告系和发紫薇园小区*号房屋业主，房屋面积126.39㎡，自2015年12月26日欠缴物业服务费，其中2015年12月26日至2017年9月30日的物业管理费为4816.42元、违约金1850.95元，2017年10月1日至2017年12月31日的物业管理费为625.63元。经原告多次催收，但被告拒绝缴费，故诉至人民法院。被告徐媛辩称，作为业主并未感受到原告所陈述的优质高效的物业服务。房屋在收房时就存在窗户漏风、漏水问题，之前的物业公司曾收取过2000元装修押金，并承诺对房屋存在的质量问题进行解决。在原告中奥物业公司接管小区之后，窗户漏风、漏水的问题并未得到解决，被告作为业主并太不清楚两家物业公司该如何承担法律责任，但既然原告从上一家物业公司手中承接了和发紫薇园小区，就应当解决遗留的问题。电梯超期使用，经常发生故障，需要业主通过电话报修才能得到解决。小区环境卫生清扫不彻底，单元门在一年当中有三到四个月不能正常使用。因为上述原因，所以拒绝交纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：和发紫薇园小区系包头市和发房地产开发有限责任公司开发建设，2015年7月1日，该公司与原告中奥物业包头分公司签订了《和发紫薇园前期物业服务合同》，该合同约定：选聘原告为和发紫薇园小区提供前期物业管理服务，住宅物业服务收费标准为1.8元/㎡/月，物业费按12个月为一周期计收，物业买受人或使用人应在每个周期开始之日起30日内按时交纳，未按时交纳物业服务费用，按欠交金额每日3‰的标准支付逾期付款违约金。合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止。合同还对其他事项进行了约定。2017年10月1日，原告中奥物业包头分公司与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《和发紫薇园项目物业委托服务合同》，合同约定：“委托服务期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日止。住宅物业服务费标准为1.65元/月/㎡，业主、物业使用人须自2017年起，每年9月1日之前全额预付当年全年的物业服务费。若逾期支付，应自逾期之日起每日按逾期费用万分之五的标准支付违约金。”上述合同签订后，原告向和发紫薇园小区提供了物业管理服务。被告徐媛系该小区*号房屋业主，房屋面积为126.39㎡，2015年12月26日至2017年12月31日期间的物业服务费没有交纳。原告在诉讼中提交了前期物业服务合同、物业委托服务合同、催费记录、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、2015-2018年度电梯定期检验材料，佐证其诉讼请求。被告徐媛对于物业服务合同的内容表示不清楚，对其余证据无异议。被告徐媛主张原告提供的物业管理服务与收费标准不符，存在窗户漏风漏水、电梯经常发生故障、保洁服务不到位、单元门经常损坏的问题。关于窗户漏风漏水问题，是因窗体与外墙之间存在缝隙导致，被告徐媛当庭陈述此问题在开发商交付房屋时就已存在，曾向上一家物业公司和本案原告进行过反映，但并未得到解决。被告徐媛主张的保洁服务不到位体现在一楼过道有水渍和脚印，单元门存在有时锁不住、关门声音大的问题，因此拒绝交纳物业服务费。双方当事人在物业服务的质量上存在争议。被告徐媛除当庭陈述外，未提交其他证据。本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中包头市和发房地产开发有限责任公司与原告中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》，以及和发紫薇园小区业主委员会与原告中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园项目物业委托服务合同》是双方的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，对业主具有约束力，物业公司、业主应按照合同约定履行相应义务。被告徐媛所提出的窗户与外墙存在缝隙而导致的漏风漏水，涉及到房屋自身质量问题，属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，该问题并不在物业服务合同约定的物业公司服务范围之内，因此不能作为拒付物业服务费用的抗辩事由。被告关于原告提供的保洁服务不到位、电梯经常出现故障、单元门时好时坏的抗辩意见，原告在诉讼中已提交了涉案单元两部电梯2015年度至2018年度的定期检验材料，被告的相关陈述并无其他证据证实，无法认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵，因此本院对被告的抗辩意见不予采纳。在原告提供物业管理服务后，被告徐媛应当按照合同约定履行给付物业服务费的义务，被告徐媛应交纳物业服务费5442.05元（2015年12月26日至2017年12月31日期间）。关于原告违约金的主张，因无相关事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告徐媛于本判决生效后十日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司物业服务费5442.05元（2015年12月26日至2017年12月31日期间）；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担6元，被告徐媛负担19元。本判决为终审判决。审判员  巴图二〇一八年六月八日书记员  赵娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。