山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终6928号
上诉人（原审原告）：昌乐县宝都街道东南村社区居民委员会，住所地:昌乐县宝昌路铁路北。
法定代表人：阎相文，村主任。
委托诉讼代理人：丛艳，山东宝都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯宁，山东宝都律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：李洪明，男，1969年5月1日出生，汉族，住昌乐县。
被上诉人（原审被告）：李洪光，男，1971年1月6日出生，汉族，住昌乐县。
上诉人昌乐县宝都街道东南村社区居民委员会（简称东南村居委会）因与被上诉人李洪明、李洪光房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2017）鲁0725民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东南村居委会上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省昌乐县人民法院（2017）鲁0725民初2108号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：上诉人与被上诉人在2016年5月30日结算之时，已将被上诉人在租赁期间发生的各项费用进行了扣除并减免，即被上诉人最终欠付的租金139733元已扣除了物业费等，欠条即为最终结算费用，不存在再次折抵的问题，一审将物业费46000元再次折抵租金是错误的。
李洪明未作答辩。
李洪光未作答辩。
东南村居委会向一审法院提出诉讼请求：1、李洪明支付商场租赁费119733元及利息（按年利率13.05%计算至2017年6月1日的利息为7450元、2017年6月2日起按年利率13.05%计算至付清之日止）；2、李洪光对以上租赁费及利息的支付承担连带责任；3、诉讼费由李洪明、李洪光共同负担。
一审法院认定事实：2015年6月1日，东南村居委会（甲方、出租方）与李洪明（乙方、承租方）、李洪光（丙方、担保方）昌乐县宝都街道办事处农村经济管理站（丁方、监督方）签订租赁合同一份，约定李洪明租赁东南村居委会位于昌乐县新昌路中段西侧的三层置换商场；2015年2月1日至2015年5月31日为装修筹备期，不计算租金；租赁期限为9年，自2015年6月1日至2024年5月31日；2015年6月1日至2018年5月31日期间每年租金60万元，2018年6月1日之后的租金按基本租金加效益租金的方式计算；租金支付方式为每年按季度分四次预付，在每三个月届满之日前预付下季度租金；租赁期间，甲方负责对房屋屋面正常维护并承担费用；甲方协助乙方办理营业所需的消防等经营执照，部门收取费用由乙方承担；租赁期间，乙方自行负责水、电等等全部相关费用；合同期满或因乙方原因解除合同，室内外装修等不动产无偿归甲方所有，甲方无需向乙方做任何形式的折价或补偿；非甲、乙双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除合同；李洪光自愿为李洪明履行本合同产生的义务和责任承担连带担保。合同签订后，东南村居委会按约定交付租赁房屋。后李洪明因经营不善于2016年3月提出终止合同申请。经协商，东南村居委会与李洪明签订商场终止协议，约定租赁合同于2016年3月31日终止。2016年5月30日，李洪明为东南村居委会出具欠条一份，载明：“今欠宝都街道东南村商场租赁费壹拾叁万玖仟柒佰叁拾叁元整（￥139733.00）。保证于2016年12月20日前还清。逾期不还，按银行贷款利息3倍支付利息李洪明担保李洪光。”后，李洪明于2017年5月4日向东南村居委会支付了20000元租金。
自2015年10月24日起，中国人民银行商业贷款基准利率为年4.35%（贷款周期一年以内的）。
诉讼中，李洪明提交了如下证据，并据此要求折抵租赁费：1、潍坊四通置业公司杨树明出具的证明一份，证明其为东南村居委会垫付2014年商场电梯的维保费用。因该证明系由案外人个人出具，真实性无法确认。2、李洪明本人出具的关于申请减免租金的函一份，证明合同应予2015年11月30日终止，2016年1-3月份的租赁费不应由其承担。因没有发生法定解除合同的情形，且李洪明在函件中并未作出明确的解除意思表示，再者合同约定的解除方式为协商解除，该证据也与李洪明出具租赁费欠条的意思表示相悖，故对此亦不予认定。3、租赁商场外观及内饰照片三份，证明商场中的灯饰系由其安装，灯饰不属于不可拆卸的设施，东南村居委会应补偿其10000元。因该照片对李洪明主张的事实没有证明力，故不予认定。4、物业费收据十份，证明李洪明于租赁期间交纳46000元物业费。综上，对李洪明辩称的其为东南村居委会垫付电梯维保费用、合同已于2015年11月30日终止及应获得灯饰补偿等的事实均不予认定；物业费收据内容完备，盖有物业公司的印章，对李洪明交纳46000元物业费的事实予以确认。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、欠条、物业费单据以及庭审笔录等证据在案为证。
一审法院认为，东南村居委会与李洪明、李洪光签订的租赁合同、商场终止协议均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。承租人李洪明、担保人李洪光向东南村居委会出具的欠条中认可截至2016年5月30日尚欠租赁费139733元，并承诺于2016年12月20日前还清。后李洪明仅偿还20000元。现偿还期限已过，东南村居委会要求李洪明支付租赁费119733元，有事实和法律依据，应予支持。东南村居委会根据欠条要求李洪明自逾期之日起按年利率13.05%（中国人民银行贷款基准利率4.35%×3倍）支付逾期利息，符合双方在租赁合同中关于逾期利息的约定，亦未违反法律规定，予以支持。李洪光在租赁合同、欠条中均以担保人的名义签字，约定对李洪光履行租赁合同产生的债务承担连带担保责任，东南村居委会的起诉未超过法定的保证期间，故对东南村居委会主张其承担连带偿还责任的请求予以支持。本案中，双方当事人在租赁合同中没有约定由谁承担物业费，而根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，故本案的物业费应当由业主即东南村居委会来承担，李洪明要求将其交纳的46000元物业费折抵租赁费，有事实和法律依据，应予支持。李洪光经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第十八条、第二十六条、第三十一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李洪明于判决生效之日起七日支付昌乐县宝都街道东南村社区居民委员会租赁费73733元及逾期利息（按年利率13.05%标准，自2016年12月21日起计算至付清之日止）；二、被告李洪光对上述租金及逾期利息承担连带责任保证；承担保证责任后，有权向被告李洪明追偿；三、驳回昌乐县宝都街道东南村社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1422元，由昌乐县宝都街道东南村社区居民委员会负担600元，被告李洪明、李洪光负担822元。
二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点系被上诉人已支付的物业费46000元应否抵顶租金。对此，应结合相关法律规定及合同实际履行情况予以认定。根据《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业使用人可以约定物业费由物业使用人支付。从审理查明的事实看，被上诉人里洪明自2015年4月起即独立缴纳物业费至2016年5月，即经营期间物业费一直由被上诉人按月自行缴纳，无论是在租赁期间还是2016年5月30日双方结算时，被上诉人李洪明均未对此提出异议或要求以物业费抵顶租金，故应认定双方已就物业费的承担以其他形式达成了由物业使用人自行承担的协议，并实际履行，故本案中被上诉人以物业费抵扣租金的抗辩理由不成立，本院不予支持。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。
综上，东南村居委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《物业服务条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省昌乐县人民法院（2017）鲁0725民初2108号民事判决；
二、被上诉人李洪明于本判决生效之日起十日内支付上诉人昌乐县宝都街道东南村社区居民委员会租赁费119733元及逾期利息（以119733元为基数，按年利率13.05%标准，自2016年12月21日起计算至付清之日止）；
三、被上诉人李洪光对上述第二项债务承担连带清偿责任；承担清偿责任后，有权向被上诉人李洪明追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1422元，由被上诉人李洪明、李洪光共同负担；二审案件受理费2844元，由被上诉人李洪明、李洪光共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱奉纲
审判员 冯海玲
审判员 高 波
二〇一八年一月十九日
书记员 田 然