广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书（2016）粤01民终3257号上诉人（原审被告）：广州市白云区第二经济合作社，住所地广州市白云区。法定代表人：李启成,职务社长。上诉人（原审被告）：广州市白云区经济联合社，住所地广州市白云区。法定代表人：李仲琪，职务联合社社长。以上两上诉人共同委托代理人：朱小雁，广东以泰律师事务所律师。以上两上诉人共同委托代理人：何素香，广东以泰律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：广州荣升实业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：蔡丽花，职务总经理。委托代理人：王振荣，该司职员。委托代理人：杨秀瑾，该司职员。原审第三人：广州市白云区人民政府黄石街道办事处，住所地广州市白云区。法定代表人：杨敏华，职务主任。委托代理人：温育军，广州市白云区司法局黄石司法所职员。上诉人广州市白云区黄石街江夏村第二经济合作社（以下简称江夏二社）、上诉人广州市白云区黄石街江夏村经济联合社（以下简称江夏联社）因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1995年1月21日，江某二社（甲方）与案外人阳江市江城荣昇置业发展有限公司（乙方）、案外人广州市开发区南方连铸工贸实业有限公司（丙方）签订《土地租用合同》，约定“……在甲方与丙方一九九三年十二月二十九日签订的《租用地合同》基础上，达成如下土地租用合同，并规定各方新的权利义务。一、甲方原出租给丙方的、位于江某村属有的土地（见土地位置划线附图），经甲、丙方同意改由乙方从甲方处承租。并由乙方负责该地的填土、建筑及水电设施等的一切投资。二、租用期限暂定为十五年，�从一九九四年一月至二零零八年十二月三十一日止。三、租用土地面积以第一路段边至第二段某，主体共16224m2（壹万陆千贰佰贰拾肆平方米）。租金从第一年至第四年每月为贰元/m2，另管理费贰元/m2，第五年起每年递增伍角/m2，另管理费伍角/m2，如此类推至期满。四、租金缴交办法：每月的五日前自行到甲方指定收费点交纳当月租金，逾期缴交按每日罚乙方以总租金10%计算。逾期两个月，作乙方违约处理，甲方有权终止合同，乙方投资的所有设施及按金则全部划归甲方所有。五、租金收缴期从一九九四年三月一日起计收。本合同签订后，租金由乙方缴交。此前丙方原缴交的按金人民币二十万元及租金叁拾捌万玖仟叁佰柒拾陆元也视为乙方缴交。具体如何转账由乙方、丙方协商解决。但所缴的按金仍按原合同由甲方在第五年、第六年内两次退回承租人。七、本�同履行期内，若国家实行征地，双方无条件服从，经双方协商，妥善安排（租金交到国家通知动工前壹个月按国家征地补偿规定，土地补偿归甲方所有，水电建筑物补偿归乙方所有）。八、若本合同维持至终止期限，如乙方不再续约时，土地上的一切建筑物及水电设施无偿划归甲方所有，其余可动性设施由乙方自行处理。如乙方依然续约，则租金亦按原合同递增幅度内上升，按市价折扣优惠10%。……十一、合同期满前一年，双方应在续租问题上达成共识，同时办理续租合同。……十二、在履约期间内，甲方应协助乙方办理建筑场地的临建手续。如在建筑期内发生突然性的国家征用土地原因，甲方只负责退回按金，其余不作赔偿。十三、甲方与丙方一九九三年十二月二十九日签订的《租用地合同》作为本合同的前提，但甲、乙、丙三方自本合同签订日生效起，均�本合同所规定的一切条约履行责任。……”等等。案外人广州市白云区新市镇江夏村民委员会作为监督方在该合同上加盖公章。1995年8月11日，广州荣升实业有限公司（乙方，以下简称荣升公司）与江某二社（丙方）、阳江市江城荣昇置业发展有限公司（甲方）签订《补充协议》，约定“一九九五年元月二十一日广州市白云区江夏村与广东阳江市江城荣昇置业发展有限公司签订的《土地租用合同》兴办荣升商贸城。现由于与广州市工商局关于外地企业在穗办分支机构的有关规定有抵触。经双方共同研究达成如下补充协议：（1）广东阳江市江城荣昇置业发展有限公司决定将该项目交由其在穗注册公司广州荣升实业有限公司承接全权经营管理。该商贸城已经广州市工商行政管理局批准为广州荣升实业有限公司荣升商贸城。（2）原合同有关阳江市江城荣昇置业发展有限公司在荣昇商贸城的一切债权债务由广州荣升实业有限公司承担。（3）该补充协议经土地出租方江某村第二生产合作社盖章确认。（4）本补充协议三方同意签订与原甲丙双方所签订的《土地租用合同》有同等法律效力。”上述合同履行期间，荣升公司依约向江某二社支付租金等费用。2007年3月18日，江某二社（甲方）、广州荣升实业有限公司荣升汽配城（乙方，以下简称荣升汽配城）签订《补充协议》，约定“……遵照原合同（1994年1月11日）双方所签《租用地合同书》的条款。经过双方友好协商，延长租赁期限，达成如下补充协议：1、租用场地位置：乙方承租甲方土地作经营场所，出租地位于江夏村黄石东路557号。2、租用场地面积为16224平方米。3、租用期限在原合同期限上，延期十八年，即从2009年1月1日到2026年12月31日。4、租用场地租金标准：甲方按原合同请求不递增2005年至2008年地租函的递增率逐年递增。即：租金和管理费每年各增加伍角。（计每平方米增加壹元）5、租用场地租金和管理费的缴交：乙方缴费办法按原合同条款交给甲方，即每月的五日前交给甲方。6、续租期内如发生拆迁，其补偿款按使用年限比例分配，承租方按实际续租使用年限每年递减百分之五，出租方则递增百分之五标准进行。7、本协议已定条款按本协议执行，本协议没有的条款按原合同规定。……”。该《补充协议》上，由甲方代表冯某、李某签名并加盖江某二社公章，乙方加盖广州市荣升实业有限公司荣升汽配城合同专用章。2009年1月1日始，双方因上述合同继续履行产生纠纷，江某二社向原审法院起诉荣升公司[案号：（2009）云某四初字第168号]，请求判决确认江某二社与荣升公司于2007年3月18日签订的《补充协议�无效，原审法院于2009年5月26日作出一审判决，认为江某二社在举证期限内未能提供充分、客观的证据证实2007年3月18日《补充协议》严重损害江某二社的集体利益，故对江某二社该意见不予采信，判决驳回江某二社的诉讼请求。江某二社不服判决，提出上诉，本院于2009年作出（2009）穗中法民五终字第2943号民事判决书，认为原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持，故判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，双方继续履行合同。2013年4月7日，广州市白云区人民政府作出《关于空港大道（黄石东路-106国道）工程建设的通告》，涉案场地包括在上述工程建设范围内。广州市白云区土地开发中心（甲方）与第三人黄石街道办（乙方）签订《空港大道（黄石东路-106国道）工程项目征地拆迁委托工作协议》，约定乙方负责实施完成空港大道的征地及�屋征收工作，按建设工期的要求向甲方交出场地等等。《空港大道（黄石东路-106国道）建设工程征地拆迁补偿办法》对被征拆物业的土地及建（构）筑物等的补偿标准作出明确规定，其中：第六条建（构）筑物补偿：……（二）持有集体土地房产证（宅基地证）的房屋，按以下指导价标准进行弃产补偿：1.框架结构3600元/平方米；2.混合结构3360元/平方米；3.砖木结构3120元/平方米。注：1.以上指导价标准不含地价……（三）历史用房补偿标准（1）对于2007年6月30日以前建成的历史房屋，无权属证但可提供有效证明（有关部门提供的证明或发票、建筑费用、具结证明等）证实确属其所有的建筑物，按本条第（二）项补偿标准的70%计算。对于未取得集体房产证或宅基地证，且不能提供有效证明文件的房屋，参照以下标准进行补偿：1.框架结构1000元/平方米；2.混合结构800元/平方米；3.砖木结构600元/平方米。……荣升公司在诉讼中提供的《空港大道清点摸查项目（黄石街段二社荣升汽配城）测绘成果资料》（以下简称《测绘成果资料》，封面显示为广州市白云区房地产测绘所于2013年7月29日制作）包括以下资料：清点摸查汇总表、建筑物面积明细表、房地产平面图、构筑物明细表、附着物明细表、现场照片，其中：建筑物面积明细表内容如下：栋号共有C004、C005、C006、C007、C008、C009、C016、C017、C018、C019、C027，均载明各栋建筑物的结构层次、建基、实际拆迁面积、总建筑面积等等。其中C027栋情况如下：建基404.91平方米，结构层次N、C,实际拆迁面积：A（框架）219.32平方米，C（砖木）185.59平方米，总建筑404.91平方米，备注：N结构归类到A结构。上述清点摸查汇总表、建筑物面积明细表下方的权属人一栏盖有广州荣升实业有限�司荣升汽配城的公章。江某二社、江某联社认为上述《测绘成果资料》仅有荣升汽配城公章，却没有广州市白云区房地产测绘所公章，故对该证据不予确认。第三人黄石街道办对上述证据予以确认。2013年8月6日，黄石街道办向荣升汽配城发出书面通知，同年8月25日前将场地移交给黄石街道办。同年8月31日，黄石街道办向荣升汽配城发出《关于空港大道（江夏村段）征地拆迁和工程建设的函》，内容如下：“……我街受白云区土地开发中心委托，组织实施建设范围内的征地、房屋征收、拆卸、借地及绿化迁移等工作。……望贵公司大力支持，于2013年9月10日完成拆迁补偿工作。”同年9月10日，黄石街道办再向荣升汽配城作出《关于尽快完成商户搬迁工作的函》，内容如下：“……经白云区房地产测绘所测量所得需征收江某二社土地面积为4991平方米，需拆除�筑物面积5572.49平方米，所涉及的补偿金额以《空港大道项目建（构）筑物拆迁补偿确认表》为准。为配合市政工程建设需要，恳请贵单位在9月13日前完成红线范围内商户搬迁工作。”荣升公司提供的2013年8月5日制作的《空港大道项目项目建（构）筑物拆迁补偿表》（以下简称《拆迁补偿确认表》）主要内容如下：权属人：江某二社、荣升汽配城，分别载明1.建筑物，2.构筑物、附着物，3.其它补偿的名称、数量、单价、总额，上述各项补偿总额为14877710.70元。江某二社、荣升汽配城、江某联社、黄石街道办、广州市白云区土地开发中心均在该表上盖章确认。各方对上述证据均无异议。2013年9月23日，黄石街道办对荣升汽配城向黄石街道办发出的《关于要求支付空港大道征拆补偿款的函》，作出《黄石街关于荣升汽配城空港大道征拆补偿款分配问题复函》，复函内容如下：“一、街道同意直接支付给荣升汽配城经营损失补偿和搬迁费合计人民币1376487.50元，请荣升汽配城按时做好相关经营商户搬迁工作。二、由于经过街道办事处多次调处，荣升汽配城和江某二社就建筑物、构筑物和附作物的补偿款分配比例未能够达成一致意见，故此，征拆范围内的建筑物、构筑物和附作物的补偿款合计13501223.20元暂未划拨。三、荣升汽配城和江某二社之间的纠纷建议通过司法程序解决。四、空港大道项目时间紧迫，要求荣升汽配城限期（2013年9月28日前）交出红线范围场地（建筑物）。”同年12月12日，荣升公司与江某二社签订《土地面积调整确认书》，约定：“因政府项目空港大道建设需要，征用广州市白云区黄石街江夏村第二经济合作社租赁给广州荣升实业有限公司地块。经房地产测绘所及双方确认征用面积为4955.73平方米（附测绘资料），原租赁面积16224平方米，剩余租赁面积11268.27平方米。2013年10月1日起按11268.27平方米计算每月租金。”荣升汽配城按照上述《土地面积调整确认书》的约定继续向江某二社支付扣除被拆面积的剩余场地的租金。另，此前荣升公司已按原租赁面积16224平方米向江某二社支付了2013年9月的租金。荣升公司与江某二社关于补偿款分配纠纷经黄石街道办多次协调无果。2014年10月11日，黄石街道办对荣升公司作出《关于的复函》，函复如下：“我街已于2013年11月19日将空港大道（黄石街江夏村段）征地款、拆迁补偿款、修复补偿款划拨至江某经济联合社帐户。附件：记账凭证”。该附件：记账凭证包括：1、2013年11月19日的出票人为黄石街道办、收款人为江某联社的金额为19616393.39元的银行进账单；2、2013年11月20日由江某联社开具的金额为19616393.39元的收款收据。诉讼中，黄石街道办确认已将荣升汽配城全部拆迁补偿款划入江某联社帐户。另查明：2012年，荣升汽配城（甲方）与案外人广州市华某汽车有限公司（以下简称华某公司）签订《荣升汽配城场地租赁合同》，约定甲方出租给乙方的场地位于广州市白云区黄石东路557号地段荣升汽配城内南侧的场地1416平方米（详见附图，附图中界址点内范围是甲方出租给乙方的场地），乙方在承租场地内自建临时构筑物，作汽车销售点商业用途使用，本合同租期自2012年7月2日起至2020年7月1日止，共8年；甲乙双方同意，在本合同约定的场地租赁期间如遇政府拆迁、征用或不可抗力，导致本合同无法继续履行，本合同自动终止，甲乙双方互不作任何补偿、赔偿。本合同场地相关�政府补偿或赔偿归甲方所有，本合同场地上建成的构筑物相关的政府补偿或赔偿归乙方所有，甲方或乙方应自行与政府部门或本合同外的第三方进行沟通、协调和结清有关补偿或赔偿款项；因履行本合同产生争议，双方可提请广州仲裁委员会依该会的仲裁规则仲裁。2013年10月2日，甲乙双方签订《补充协议》，对租金标准作出补充约定。华某公司出具《证明》，内容如下：“空港大道正拆项目中2013年9月征拆时涉及广州荣升实业有限公司荣升汽配城中由广州市华某汽车有限公司在承租场地上建成的构筑物面积为404.91m2，具体见空港大道清点摸查项目（黄石街段二社荣升汽配城）测绘成果资料所示C27。上述404.91m2建筑物中被列为框架结构建筑物219.32m2、被列为砖木结构建筑物185.59m2，根据空港大道（黄石东路-106国道）建设工程征地拆迁补偿办法所列的补偿标准（框架结�3600元/m2和砖木结构3120元/m2的70%）计算，上述404.91m2建筑物对应补偿款为958014.96元。计算过程：219.32m2×3600元/m2×70%+185.59m2×3120元平方米×70%=958014.96元。2014年12月4日，荣升公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、江某联社向荣升公司支付江某二社应向荣升公司分配的荣升汽配城拆迁补偿款9564196.28元；2、江某二社和江某联社向荣升公司支付逾期分配荣升公司应得的荣升汽配城征拆补偿款的利息，利息按同期人民银行贷款利率计算,自2013年10月1日起计至荣升公司收到全部建筑物征拆补偿款之日止，暂计至2014年10月31日利息为人民币638154.62元；3、江某二社向荣升公司返还被征用土地面积的1个月租金69380.22元；4、江某二社和江某联社共同承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，荣升公司陈述涉案场地拆迁补偿事宜均由荣升公司处理。江某二社对此予以认可，但认为华某公司应参与本案诉讼解决各方的补偿款分配问题。无证据证明华某公司以该司名义参与拆迁补偿事宜。再查明：广州荣升实业有限公司荣升汽配城是荣升公司设立的分公司，于2014年9月10日更名为广州荣升实业有限公司荣升汽配城市场经营管理分公司。以上事实，有工商登记材料、1995年1月21日《土地租用合同》、1995年8月11日《补充协议》、2007年3月18日《补充协议》、通告、公告、《空港大道（黄石东路-106国道）工程项目征地拆迁委托工作协议》、《通知》、函、《测绘成果资料》、《空港大道（黄石东路-106国道）建设工程征地拆迁补偿办法》、《空港大道项目建（构）筑物拆迁补偿确认表》、民事判决书、《会议纪要》、贷记通知、发票及当事人陈述等证据证明。原审法院认为：关于荣升公司与江某�社于2007年3月18日签订的《补充协议》效力问题，生效民事判决书已判决驳回江某二社要求确认上述《补充协议》无效的诉讼请求，故江某二社在本案中再以同样理由主张上述协议无效的抗辩无依据，不予采信，理由不再赘述。本案是荣升公司与江某二社就荣升汽配城的建（构）筑物拆迁补偿款（以下简称涉案补偿款）在双方之间的分配争议。现荣升公司主张依据2007年3月18日签订的《补充协议》第6条的约定的年限分配比例计算得出荣升公司应分得的补偿款为9564196.285元。江某二社对此不予确认。原审法院认为荣升公司与江某二社的涉案补偿款的分配应作如下计算：1、荣升汽配城总补偿款为14,877,710.70元（简称①），此有《补偿确认表》为证，故原审法院予以确认。2、黄石街道办已将①包含的属于荣升汽配城经营损失补偿和搬迁费合计1376487.50元（简称②）直接支付给荣升公司（825,892.50元+550,595.00=1376487.50元），此有黄石街道办的复函及荣升公司确认为证，故原审法院予以确认。3、华某公司所建的C027号建筑物按拆迁补偿办法规定的补偿标准计算应得补偿款958,014.96元（简称③），此有《拆迁补偿确认表》、《拆迁补偿办法规定》、华某公司出具的证明相互结合印证属实，故予以确认。4、①-②-③=12543208.24元（简称④），即属于荣升公司与江某二社争议的补偿款总额。按《补充协议》约定的使用年限比例计算如下：《补充协议》约定续租起算日期为2009年1月1日，至2013年10月初荣升公司交付场地拆迁，荣升公司使用时间共4年9个月（4年+3/4年），按《补充协议》第6条约定的荣升公司每年递减5%，即④×[80%-（5%×3/4）]=12543208.24元×76.25%=9564196.28元（简称⑤），即荣升公司应分得9564196.28元，江某二社应分�④-⑤=2979011.96元（简称⑥）。综上，荣升公司诉请主张的分配款金额9564196.28元计算无误，予以认定。由于该款现存放于江某联社处，而江某联社属于代收代付款的性质，故荣升公司现起诉要求江某联社将荣升汽配城拆迁补偿款属于荣升公司应分得的9564196.28元直接支付给荣升公司的诉讼请求合理合法，予以支持。黄石街道办于2013年9月23日对荣升汽配城作出的复函证明黄石街道办是同意直接支付给荣升汽配城的补偿款的，只是因为荣升汽配城与江某二社对补偿分配比例未能达成一致而暂未划拨。而荣升公司于2013年10月交付场地拆迁，黄石街道办至2013年11月20日将全部补偿款支付给江某联社。因此，荣升公司至今未取得该补偿款是由于江某二社对补偿款分配比例存在争议所致，但如前所述，江某二社不同意的意见依据不足，故现荣升公司要求江某二社赔偿补偿款的利息损失合理合法。按照公平合理原则，利息应从2013年11月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日。荣升公司要求利息从2013年10月1日起算的意见依据不足，原审法院不予采纳。由于江某联社是代收代付款，因荣升公司与江某二社之间对补偿款分配存在争议，致使荣升公司未能及时取得补偿款，责任在于江某二社，不在江某联社，故荣升公司要求江某联社承担共同赔偿利息损失的诉讼请求依据不足，不予支持，依法予以驳回。荣升公司要求江某二社返还2013年9月被拆迁面积的一个月租金69380.22元符合《补充协议》第七条的约定，且黄石街道办已于2013年9月前多次要求交付场地，事实上该场地商户于2013年9月搬迁，江某二社仍收取荣升公司被拆迁面积9月份租金理据不足，故对荣升公司该项诉求，亦予支持。《补充协议》已对�租期间征用拆迁补偿有明确约定，对于《补充协议》的效力亦已经过生效判决处理，江某二社仍以《补充协议》无效为由拒付补偿款给荣升公司缺乏理据。至于华某公司应分的补偿款问题，一是该司并非江某二社的合同相对方，且该司已出具证明明确其享有的补偿款分配部分及具体金额，而荣升公司在本案诉讼请求已扣除该物业的补偿款，且现无证据证明华某公司对荣升公司主张的补偿款有异议的情况下，本案不存在必须追加华某公司参加诉讼的情形。另，荣升汽配城是荣升公司设立的分公司，不具备独立法人资格，荣升公司作为承租人及江某二社的合同相对方起诉主张权利是诉讼主体适格。综上，江某二社以华某公司、荣升汽配城等为由不同意支付补偿款给荣升公司的抗辩理由不成立。至于黄石街道办作为涉案项目拆迁的受委托方，相关拆迁补偿事宜均由其实�，故其作为第三人参加本案诉讼有利于查明涉案场地的拆迁补偿情况，符合法律规定。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，江某联社向荣升公司支付江某二社应分配给荣升公司的荣升汽配城拆迁补偿款9564196.28元。二、在本判决生效之日起五日内，江某二社向荣升公司支付利息（以9564196.28元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年11月20日起计算至支付之日止，以本金为限）。三、在本判决生效之日起五日内，江某二社向荣升公司返还租金69380.22元。四、驳回荣升公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费83430元，由荣�公司负担4195元，江某二社负担79235元（江某联社共同负担其中的78749元）。判后，江某二社、江某联社不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审违反法律程序，遗漏诉讼主体。江某二社出租物业给荣升公司、荣升汽配城，江某二社已依法注册成立了广州市江贰物业管理有限公司（以下简称江贰公司）独立经营管理物业(包括多年来实际管理该荣升汽配城，收取荣升汽配城的租金费用、开具发票等)。荣升汽配城也将部分租赁物业转让给了华某公司。荣升汽配城是领有工商执照的分公司，其虽不能独立作为诉讼主体资格单独提起诉讼，但必须与其开办的荣升公司共同作为原告参与诉讼。一审没有列之为原告，应属违反程序遗漏诉讼主体。荣升公司其中之一的诉请是要求返还所谓多交的1个月的租金69380.22元，但实际上经营管理物业的是江贰公司，收取租金�出具发票的也是该公司，江某二社至今未收取到该租金(江某二社与江贰公司另存在经营关系)，即使确需返还，也应由该江贰公司承担返还义务，而一审没有追加与本诉讼有直接利害关系的该物业公司作为主体参加诉讼，也属违反程序遗漏诉讼主体。原审中，与华某公司相关的租赁转让合同、拆迁补偿问题的相关证据(包括地上建筑物中属于华某公司受让荣升汽配城之部分面积、华某公司租赁物业后在经营期间自建建筑物部分之面积)，并没有华某公司出庭质证确认，应该不能作为处理诉讼问题的事实依据。华某公司应该在本拆迁纠纷中取得一定比例的拆迁补偿的，但一审没有追加与本诉讼有直接利害关系的华某公司作为主体参加诉讼，没有给予其诉讼权利，就单方面相信荣升公司的主观臆断预留金额给华某公司，显然侵犯了华某公司的权利，该部分的事实也没有查�，应属违反诉讼程序遗漏诉讼主体、事实不清。本纠纷应将案由定为拆迁补偿纠纷，而一审将之定为租赁合同纠纷是错误的。综上，一审时遗漏众多诉讼主体，案由性质确定错误，重要证据没有在庭审中质证而作为了认定事实的依据，违反了法律程序及事实不清，请求二审依法撤销原判，发回重审。二、一审对重大纠纷事实没有查清。江夏二社、江夏联社至今并未与拆迁人广州市白云区土地开发中心、黄石街道办事处签订拆迁补偿合同及依法办理拆迁补偿备案，即荣升汽配城租赁物业的地上补偿款总额至今并未以合法、有效的法律形式(合同)完成、确认。拆迁补偿协商期间所签订的面积确认书只是拆迁补偿协商过程中的其中一个环节(主要是荣升公司与拆迁方确认，华某公司等没有确认)，所谓地上建筑物拆迁补偿款的划拨也只是拆迁方为了尽快完成拆迁工作单方的�项划拨行为，并不能据此可以认定该款就是全部的地上建筑物补偿款(事实上江某二社、江某联社也并不认可所以至今未签订正式合同)，拆迁补偿问题一直在协商中。所以，一审以未确定的动态的补偿总金额作为事实依据作判不当。应在拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿合同依法完成后才能对荣升公司、荣升汽配城、华某公司及江某二社、江某联社的拆迁补偿款分配纠纷作判，在此之前进行诉讼只能暂时全部驳回原审原告的诉讼请求。由于一审查明事实不清，所以要求撤销原判发回重审。或者撤销原判、直接驳回荣升公司的全部诉讼请求。三、退一步来说，即使为便民诉讼对纠纷直接作判，对地上建筑物的拆迁补偿款处理，荣升汽配城最多只能按未履行完租期占总租赁时间的比例分得地上建筑物的补偿款。荣升汽配城租用江某二社的物业，原合同(1995年1月21日所立�《土地租用合同》)第八条已规定，本合同维持至终止期限，则地上建筑物等全归江某二社所有。该合同期限己履行完毕，即合同全部条款己履行完毕，所以，当期限届满时，地上建筑物己全归江某二社所有，该部分建筑物拆迁补偿款则应全归江某二社。2007年所立的《补充协议》实质上应是续租合同，是在原合同履行完毕后，在租赁标的物新的状态下而立下的新的租赁合同，约束第一份合同完成后之后时间，所以，《补充协议》中的第6条只是对续租期内新增建部分的约定处理，并不包括之前合同期内的建筑物因此，应该在前合同期内的建成的建筑物拆迁补偿款全归江某二社，续租期内的新建部分建筑物补偿则按新约定处理。所以，请求二审撤销原判。如果确实不能确定该约定的双方当时真实意思表示，依法则应视为无约定，则应按公平原则处理：考虑到江某二社与荣升公司多年的友好合作关系，如果荣升汽配城愿意调解解决，江某二社愿意按原租用合同和补充协议未履行租期占总租期的比例分配补偿款给对方。四、根据公平原则，承租人应按实际使用租赁标的物的时间计付租金，而不应按拆迁补偿款的划拨到位时间计算租金。因迟交付场地给拆迁人的法律责任是由被拆迁人江某二社承担的。况且，租金并非江某二社实际收取。所以，荣升公司要求返还一个月的租金之请求不合理应驳回。据此，上诉请求：撤销(2015)穗云某四初字第16号《民事判决书》，发回重审。或，撤销原审判决，改判为：驳回荣升公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费由荣升公司承担。被上诉人荣升公司答辩称：一、原审法律程序正确，既没有遗漏诉讼主体，也没有误定案由。二、原审查明的本案事实清楚、证据充分。三、荣升公司与江某二社2007年3月18日签订的《补充协议》合法有效，该《补充协议》中关于拆迁补偿款如何分配的约定条款清晰明确。四、荣升公司与江某二社之间的《土地租用合同》对荣升汽配城遇到征地拆迁时的租金安排有明确约定。综上所述，原审判决认定本案事实清楚、适用法律正确、符合法律程序，上诉人的上诉理由均不成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，荣升公司提交了以下证据，1、江某二社致荣升汽配城函，主要内容是江某二社授权江贰公司收取黄石东路557地段的租金和管理费，并由江贰公司直接向荣升汽配城开具发票等。该函没有注明时间，荣升公司称形成时间为2003年。2、江贰公司商事登记信息，载明该司成立于2003年。3、2004年1月、2010年1月、2016年3月由江贰公司开具的租金发票。荣升公司拟证明2003年以来均是江某二社委托江贰公司收取租金并开具租金发票。本院认为，本案的争议焦点是：1、本案的案由如何确定及是否遗漏诉讼主体问题；2、补偿款金额的确定问题；3、荣升公司要求返还一个月的租金是否支持问题。本案的案由如何确定及是否遗漏诉讼主体问题。案由问题，江某二社、江某联社上诉称本案应定性为拆迁补偿款纠纷。本院认为，本案虽然涉及到拆迁补偿款的争议，但该争议是基于江某二社与荣升公司间的租赁合同产生的，租赁合同对拆迁补偿款的分配等均有约定，本案纠纷是在履行租赁合同过程中发生的争议，原审法院认定本案案由为租赁合同纠纷并无不当。诉讼主体问题，江某二社、江某联社上诉称一审法院漏列荣升汽贸公司、江贰公司、华某公司为本案共同诉讼参与人。�院认为，原审法院已查明荣升汽贸城是荣升公司设立的分公司，并不具备法人资格，荣升公司作为法人对外独立承担权利义务，其作为原告起诉并无不当，荣升汽配城非本案必要的共同原告；江贰公司受江某二社的委托向荣升公司收取租金并出具发票，荣升公司在一审时对该事实也并无异议，本院对此予以确认，本案不必追加为本案被告；至于荣升公司将部分场地转租给案外人华某公司的补偿款问题，因华某公司并非江某二社的合同相对方，且本案的争议建筑物补偿款与华某公司没有利害关系，故本案无需追加华某公司参与本案诉讼。故江某二社、江某联社上诉称原审违反法律程序，遗漏诉讼主体的上诉理由不能成立。(二)补偿金额的确定问题。江某二社、江某联社上诉称涉及的补偿款只是补偿协商过程的一个环节，不能以动态的补偿金额作�判决依据。本院认为，《拆迁补偿确认表》载明了所拆建筑物的类型和数量及补偿数额等，并由荣升公司、江某二社、江某联社、黄石街道办等盖章确认，且补偿款已发放，故荣升公司有权主张其相应的补偿款。另江某二社、江某联社上诉称根据1995年1月21日的《土地租赁合同》第八条规定，本合同维持至终止期限则地上建筑物等全归江某二社所有，故该部分建筑物的拆迁补偿款应归江某二社。本院认为，该合同第八条完整内容为：“若本合同维持至终止期限，如乙方不再续约时，土地上的一切建筑物及水电设施无偿划归甲方所有，其余可动性设施由乙方自行处理。如乙方依然续约，则租金也按原合同递增幅度内上升，按市价折扣优惠10%。”从该协议约定可以得出如双方合同到期并没有续约时，建筑物等归江某二社所有。而双方后又签订补充协议，由荣升汽配城继续承租，且补充协议对续租期间的拆迁补偿款的分配有明确约定，双方应按补充协议约定内容履行。故江某二社、江某联社上诉称前合同期内的建筑物补偿款全归江某二社所有的上诉理由不能成立。（三）荣升公司要求返还一个月的租金是否支持问题。对此问题本院认同原审法院的分析认定，在此不再赘述。江某二社、江某联社另强调租金不是江某二社实际收取也不应由其返还的理由如前分析也不能成立。故江某二社、江某联社的该上诉理由也不能成立。综上所述，江某二社、江某联社的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费79235元，由上诉人广州市白�区黄石街江夏村第二经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长 穆 健审判员 张燕宁审判员 郑怀勇二〇一六年六月十三日二〇一六年六月十三日书记员 党春婷