湖南省龙山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第75号
原告谢家满，男，1988年8月7日出生，土家族，初中文化，湖南省龙山县人，居民。
委托代理人彭冬香，女，1966年11月24日出生，土家族，初中文化，湖南省龙山县人，居民。（系原告谢家满母亲）
委托代理人施林兵，湖南湘龙律师事务所律师。
被告彭顺国，男，1974年4月15日出生，土家族，湖南省龙山县人。
被告吴建红，女，1970年10月16日出生，汉族，湖南省安化县人。
二被告委托代理人彭斌，湖南喳哂呔律师事务所律师。
第三人向云，女，1970年11月3日出生，土家族，高中文化，湖南省龙山县人。
原告谢家满与被告彭顺国、吴建红，第三人向云确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法由审判员陈新华、麻莉、人民陪审员李洪珍组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告谢家满及委托代理人彭冬香、施林兵，被告彭顺国、吴建红委托代理人彭斌，第三人向云均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年5月，我从龙山县新世纪实业有限公司购得位于龙山县民安镇长沙路时代广场商品房一套（房号403，房权证为民私有字第000144**号，建筑面积132.4平方米），且于同年将该房进行装修并入住。入住1年后，我们一家人外出打工，同时将该房上锁。时间延续至2014年6月，因离家打工后我们一家中途一直均未回家便回家打望，得到的情景使我们不敢想象，我们所有的这套房屋正被他人非法使用着，我原来的家具也被他人洗劫一空。后经多方打听得知，我的这套房屋是彭南义（已死）冒用我的名义，伪造我的授权，在我与家人均毫不知情的情况下转手卖给了被告彭顺国和吴建红，现在我失去了赖以居住的房屋，欲哭无泪。综上所述，我的合法财产权利应当依法受到法律保护，而彭南义和向云趁我们家人长期在外打工之机，背着我们假冒我的名义，伪造授权书将我的房屋以低价卖给被告彭顺国和吴建红，实际占用我的房屋，我的合法财产已经受到非法侵犯。彭南义和彭顺国假冒名义，伪造授权，私自签订的房屋买卖协议书及房地产买卖契约当然不具有法律效力，应当归于无效。据此，特依法起诉，要求1、依法确认2007年12月1日签订的房屋买卖协议书与2008年2月28日签订的房地产买卖契约无效；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求被告承担鉴定费用14000元，车旅费640元。
原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、原告身份证复印件一份，拟证明原告身份。
被告质证：无异议。
第三人质证：无异议。
2、商品房购房手续一套，拟证明原告2006年5月份购得本案争议房屋。
被告质证：真实性无异议，买房子并不是原告本人，而是委托的谢正林。
第三人质证：无异议。
3、房产证复印件一份，拟证明原告对争议房屋具有所有权。
被告质证：我方要求提供原件。
第三人质证：要求提供原件。
4、被告身份证复印件，拟证明被告的主体。
被告质证：无异议。
第三人质证：无异议。
5、授权委托书一份，拟证明该份委托书是传真件，是伪造的。
被告质证：我方要求审核原件。
第三人质证：无异议。
6、房屋买卖合同复印件二份，拟证明假冒原告名义与被告签订房屋买卖合同，而原告不知情。
被告质证：二份买卖协议都是真实的，转让价格只是为了办手续少交过户费而有所保留，达不到原告的证明目的。
第三人质证：我不清楚这个事。
7、房屋转让手续一套，拟证明被告在原告不知情的情况下伪造手续到房管部门办理了本案争议房屋的过户手续。
被告质证：审批表是真实的，印证了被告在买卖争议房屋后合法办理了手续。
第三人质证：我没参与，不清楚这个事。
8、司法鉴定书二份，拟证明授权委托书不是原告本人签字，房屋买卖协议及契约也不是原告本人签字。
被告质证：湖大的鉴定意见书是原告为其自己利益而单方申请的鉴定，鉴定费应由原告承担，鉴定结果与本案实质没有关联性。龙腾的鉴定书授权委托书的签名是复印件，而不是原件，在复印件基础上的鉴定不能作为证据采用。
第三人质证：不清楚这个事。
9、鉴定费发票和车旅费发票，拟证明鉴定费用及车旅费。
被告质证：湖大的鉴定费发票无异议，龙腾的不是真实的，车旅费原告自行承担。
第三人质证：和我无关。
10、村委会、证人证明一份，拟证明原告不知情房屋被卖。
被告质证：村委会与证人共同出证不符合证据规则。
第三人质证：和我无关。
上述证据经当庭举证、质证，本院认证如下：原告提供的证据1-10与本案具有关联性，来源合法，具有真实性，为有效证据，本院予以采纳。
被告彭顺国、吴建红辩称，一、原告诉称与客观事实不符，原告及其全家对本案2007年12月1日的房屋买卖协议书完全是明知的，根本不存在不知情。二、行为人彭南义（已去世）与答辩人签订房屋买卖协议的行为完全符合合同法第49条表见代理之特征，该代理行为有效，由此签订的买卖协议当然依法成立并生效。三、答辩人签订房屋买卖协议后，已依法向国家缴纳了相关税费，并办理了房屋所有权证（龙房权证民安字第000183**号）和国有土地使用证（龙国用2008第000189号）。依据物权法第106条之规定，答辩人属善意取得，并实际取得涉案房产的所有权，原告已无权对答辩人主张任何权利。
被告为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、被告的身份证复印件，拟证明二被告的身份。
原告质证：无异议。
第三人质证：无异议。
2、欠条复印件一份，拟证明当时为什么彭南义有权处置争议房屋。
原告质证（代）：即使谢南山是原告的父亲，与本案也是二个法律关系。欠条无法核实真伪，原告的父亲及彭南义均已去世，欠条应提交原件，协助过户也没有谢南山的签字。
原告质证：我不认识谢南山，房子是我买的，我也没卖过。我没写过任何欠条。
第三人质证：无异议。
3、房屋买卖协议书二份，拟证明双方为了减少过户费签订了二份协议，房屋真实的购买价格是155000元。
原告质证：2007年的协议无异议，2008年的协议彭南义没有卖房的主体资格，这份协议更加证明了彭南义与彭顺国相互勾结侵占了原告的房屋，买房价款应以房管局登记的为准。
第三人质证：我不清楚这个事。
4、完税证明一组，拟证明被告在买卖房屋后缴纳了相关税费。
原告质证：本案原告未出让房屋，卖房原告本人没签字。
第三人质证：无异议。
5、房产证及国有土地使用证复印件各一份，拟证明被告买受房屋后办理了相关证照。
原告质证：卖房原告本人不知情，我不认可这个事。
第三人质证：无异议。
上述证据经当庭举证、质证，本院认证如下：被告提供的证据1、4、5证明了现本案争议房屋的基本情况，本院予以采纳。证据2的欠条系复印件，被告未能提供原件核对，不符合证据要求，本院不予采信。证据3中的2007年的协议，原告无异议，本院予以采信，2008年的协议缺乏相应证据佐证，且与本案其他证据相矛盾，本院不予采信。
第三人述称，二被告所说都是事实，我丈夫彭南义在世时原告也没找过我丈夫彭南义，当时处理房屋时双方都是知情的。
第三人未向本院提供证据。
经审理查明，谢正林（又名谢南山）系原告谢家满父亲。2006年5月10日，谢正林代谢家满与龙山县新世纪实业有限责任公司签订了商品房买卖合同，为谢家满在龙山县时代购物广场购买了商品房一套，房号403，建筑面积132.40平方米，套内面积119.10平方米。2006年6月9日，该房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权人为谢家满，房产证号为龙房权证民私有字第000144**号。2007年后，原告及其母亲彭冬香均外出务工直至本案发生纠纷。2007年12月1日，案外人彭南义代本案原告谢家满与被告彭顺国签订了房屋买卖协议书，约定谢家满将自己的房屋卖给本案被告彭顺国，价格6万元。2008年2月28日，案外人彭南义又代本案原告谢家满与被告彭顺国签订了房地产买卖契约，约定谢家满将其所有的坐落在民安镇长沙路产权证号为00014469号的房屋（房号403）卖给本案被告彭顺国，价格6万元。上述两份协议所涉及的房屋为同一房屋，产权人为谢家满。上述两份协议谢家满的签名均为案外人彭南义代签。2008年2月26日，署名授权人“谢家满”的授权委托书系复印件，其内容为“本人座落在时代购物广场的住房转卖给彭顺国，特委托彭南义同志全权代表本人办理房产证转户手续（期限为一个月）。特此授权。授权人谢家满，日期2008年2月26日”。2008年2月29日，本案所争议房屋在房地产管理部门办理了过户登记手续，房屋所有权人登记为本案被告彭顺国，房屋坐落民安镇长沙路，丘（地）号00014469，现该房屋产权证号为龙房权证民安字第000183**号。2008年4月3日，彭顺国办理了该房屋的国有土地使用证，证号为龙国用（2008）第000189号。2015年6月2日，经湖南大学司法鉴定中心鉴定，2007年12月1日的房屋买卖协议书上“谢家满”签名笔迹上捺印的指印不是“谢家满”本人十指所留。2015年9月30日，经湘西州龙腾司法鉴定中心鉴定：1、送检的2008年2月26日《授权委托书》上的授权人签名处“谢家满”签名字迹与谢家满的亲笔样本字迹不是同一人所写。2、送检的2008年2月26日《授权委托书》上的授权人签名处“谢家满”签名字迹与2007年12月1日《房屋买卖协议书》和2008年2月28日《房地产买卖契约》上甲方签名处的“谢家满”签名字迹是同一人所写。3、送检的2007年12月1日《房屋买卖协议书》与2008年2月28日《房地产买卖契约》两份买卖合同书上的“谢家满”签名字迹与谢家满的亲笔样本字迹不是同一人所写。4、送检的2007年12月1日《房屋买卖协议书》上甲方签名处的“谢家满”签名上的捺印不是谢家满本人指印所留。
另查明，谢家满的父亲谢正林于2009年12月4日在云南西双版纳因病去世。原告谢家满父亲谢正林在世时，在涉及本案争议房屋交易及过户行为中均没有原告谢家满父亲谢正林（谢南山）的签名或者捺印。案外人彭南义于2013年2月7日在龙山去世。销售不动产统一发票（代开）办证联上谢家满的身份证号为433130197106110225，非本案原告谢家满身份证号。原告谢家满支付湖南大学司法鉴定费2000元，支付湘西州龙腾司法鉴定中心司法鉴定费用12000元。车旅费640元。
本院认为，本案的争议焦点为：一、案外人彭南义的行为是否构成表见代理；二、2007年12月1日签订的房屋买卖协议书和2008年2月28日签订的房地产买卖契约是否合法、有效。
关于焦点一，本院认为，表见代理的构成要件之一须相对人善意，即相对人在与行为人为民事法律行为时，并不知其无代理权，且无从得知。而本案2007年12月1日彭南义代谢家满与本案被告彭顺国签订房屋买卖协议书时，彭南义尚无任何授权委托书，彭顺国也与其签订了房屋买卖协议书，彭顺国亦不能提供当时其具有善意的相关证据，且签订的成交价格6万元亦明显低于市场价格，因此不能认定彭顺国在签订2007年12月1日的房屋买卖协议书时具有善意。而2008年2月26日署名授权人“谢家满”的授权委托书系复印件，且谢家满及其父母亲当时均在世，相对人彭顺国未慎重审核即与彭南义代谢家满签订了房地产买卖契约，且签订的成交价格6万元也明显低于市场价格，彭顺国也缺乏证明其当时具有善意的相关证据，因此也不能认定彭顺国在签订2008年2月28日的房地产买卖契约时具有善意。综上所述，彭南义的行为缺乏表见代理的构成要件之一须相对人善意，因此，彭南义的行为不构成表见代理。
关于焦点二，本院认为，基于彭南义的行为不构成表见代理，原告谢家满也未在2007年12月1日的房屋买卖协议书和2008年2月28日的房地产买卖契约上签名，现在也未对彭南义的上述行为进行追认，因此，彭南义的行为对原告谢家满不发生效力。彭南义代谢家满与被告彭顺国签订的2007年12月1日的房屋买卖协议书和2008年2月28日签订的房地产买卖契约严重损害了原告谢家满的合法权益，依法应认定为无效。
另认为，原告谢家满的司法鉴定费用、车旅费系其自行委托由其自行承担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：
一、2007年12月1日的房屋买卖协议书和2008年2月28日的房地产买卖契约为无效合同；
二、原告谢家满其他诉讼请求不予支持。
案件受理费一千三百元，由被告彭顺国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 陈新华
审 判 员 麻 莉
人民陪审员 李洪珍
二〇一六年一月十九日
书 记 员 龚 卿
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
……