江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7300号
上诉人（原审原告）:金美琴。
上诉人（原审原告）:刘国雄。
委托诉讼代理人：金美琴，系刘国雄的妻子。
上诉人（原审原告）：莫娅婷。
委托诉讼代理人：金美琴，系莫娅婷的母亲。
被上诉人（原审被告）：吴江蓝海商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇开平路500号2幢802。
法定代表人：王多利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡逸，该公司员工。
上诉人金美琴、刘国雄、莫娅婷因与被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司（以下简称蓝海公司）合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2016）苏0509民初3773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金美琴、刘国雄、莫娅婷上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、蓝海公司拖欠租金超过三个月，上诉人有权解除商铺委托经营管理合同。二、合同解除不会影响吴江赛格广场整体功能的发挥。三、一审判决已明确被上诉人未按约定履行合同义务，故上诉人完全有权按合同约定行使解除合同权利。
蓝海公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。据此，请求驳回上诉、维持原判。
金美琴、刘国雄、莫娅婷向一审法院起诉请求：1、解除其与蓝海公司签订的《商铺委托经营管理合同》；2、蓝海公司支付2015年剩余的租金14923.31元；3、承担违约金合计1421.28元（按合同约定第三年度租金28425.66元的5%计算）；4、本案诉讼费用由蓝海公司负担。
一审法院认定事实：“赛格广场”系南海公司开发的位于苏州市××区松陵镇××北侧、××路东侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。2012年11月4日，南海公司与金美琴、莫娅婷签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定金美琴、莫娅婷向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为475468元。同日，金美琴、莫娅婷（甲方）与蓝海公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年涉案商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。
上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，蓝海公司无须向金美琴、莫娅婷支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，蓝海公司已支付给金美琴、莫娅婷。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金28425.66元（473761×6%），蓝海公司已于2016年1月7日支付了2700.47元，于2016年1月27日支付了10801.88元；一审审理中，蓝海公司又于2016年4月28日支付了5400.94元，于2016年5月30日支付了5400.94元，于2016年6月7日支付了2700.47元，以上蓝海公司共计已支付金美琴、莫娅婷27004.7元，并于2016年6月7日代缴税款994.91元。
一审法院另查明：涉案商铺所有权人为金美琴、刘国雄、莫娅婷，房屋所有权证登记时间为2014年4月14日，共有情况为按份共有，实际支付的购房款为473761元。
以上事实，有金美琴、刘国雄、莫娅婷一方提交的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》，蓝海公司提供的租金返还明细、税收缴款书及各方当事人一审中的当庭陈述等证据予以证实。
一审法院认为，“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司将“赛格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托蓝海公司交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由蓝海公司整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，金美琴、刘国雄、莫娅婷的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。金美琴、莫娅婷在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故金美琴、刘国雄、莫娅婷对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，金美琴、刘国雄、莫娅婷并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前金美琴、刘国雄、莫娅婷要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，一审法院不予支持。对于第3年度的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定，蓝海公司应于2015年10月27日前支付28425.66元租金，现蓝海公司已支付租金共计27004.7元，并于2016年6月7日代缴税款994.91元，对蓝海公司已代金美琴、刘国雄、莫娅婷缴纳第3年度的租金税费，应视为已支付相关租金。故蓝海公司已支付租金为27999.61元，尚余426.05元。现蓝海公司迟延支付租金，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金，金美琴、刘国雄、莫娅婷表示要求按第3年度租金额28425.66元的5%计算，而蓝海公司同意按约定的逾期付款违约金即银行同期活期存款利率计算，一审法院认为，合同约定逾期付款违约金按活期存款利率计算明显低于金美琴、刘国雄、莫娅婷的实际损失，故酌情认定逾期付款违约金以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜，金美琴、刘国雄、莫娅婷可主张分别以28425.66元、25725.19元、14923.31元、9522.37元、4121.43元、426.05元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月6日止、自2016年1月7日起2016年1月26日止、2016年1月27日起至2016年4月27日止、自2016年4月28日起至2016年5月29日止、自2016年5月30日起至2016年6月6日止、自2016年6月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的逾期付款违约金。关于诉讼费用，虽金美琴、刘国雄、莫娅婷的诉讼请求一审法院未能全部支持，但引起本案纠纷原因在于蓝海公司未按约定履行合同义务，故一审法院酌情认定本案诉讼费用由双方当事人各半承担。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条的规定，判决：一、吴江蓝海商业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付金美琴、刘国雄、莫娅婷2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金426.05元，并支付逾期付款违约金（分别以28425.66元、25725.19元、14923.31元、9522.37元、4121.43元、426.05元为基数，自2015年10月28日起至2016年1月6日止、自2016年1月7日起2016年1月26日止、2016年1月27日起至2016年4月27日止、自2016年4月28日起至2016年5月29日止、自2016年5月30日起至2016年6月6日止、自2016年6月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。二、驳回金美琴、刘国雄、莫娅婷的其他诉讼请求。案件受理费6000元，由金美琴、刘国雄、莫娅婷负担3000元，由吴江蓝海商业管理有限公司负担3000元。
二审中，上诉人向本院提交了部分业主签名要求解除涉案合同的确认书及部分房产证、身份证复印件，以证明有300户业主要求解除涉案合同。被上诉人对前述证据的真实性不予认可。
以上事实有业主确认签名书、房产证、身份证复印件及二审调查笔录予以佐证。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，金美琴、莫娅婷与蓝海公司签订的商铺委托经营管理合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。金美琴、刘国雄、莫娅婷上诉认为蓝海公司拖欠租金其有权解除合同，要求蓝海公司返还商铺经营权。对此本院认为，上诉人及涉案建筑规划区内其他业主共同将购买的商铺交由蓝海公司统一经营管理以获取投资性收益，各商铺之间并未进行物理分割。在保证物业整体功能的发挥上，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，业主的建筑物区分所有权有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。对于是否符合整体利益的判断，应根据前述法律规定的多数业主的意思表示进行认定。因上诉人在二审中所提交的300户业主的签名及相关证件并不足以证明上诉人行使权利符合其他商铺业主的整体利益，故对上诉人要求解除涉案合同的主张，本院不予支持。
综上所述，金美琴、刘国雄、莫娅婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6000元，由金美琴、刘国雄、莫娅婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
代理审判员 黄源榕
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 袁丽媛