广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1164号
原告佛山市意美家物业管理服务有限公司，住所：，注册号：440602000236906。
法定代表人何婉雯。
委托代理人戴国梁。
被告杨永藩，男，1985年4月15日出生，住广东省汕尾市城区。
原告佛山市意美家物业管理服务有限公司诉被告杨永藩租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴国梁到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月31日，原、被告签订了一份《租赁合同》，被告租赁原告位于佛山市禅城区季华四路意美家卫浴陶瓷世界15栋二楼13-14号的铺位，面积318平方米，租期为2013年1月28日至2017年1月27日，为期四年，合同约定在2013年1月28日至2015年1月27日期间，租金及市场管理费为每月每平方米38.50元。上述费用每半年缴交一次，并在租赁合同签订之日，被告支付36729元作租赁按金。每期的租金及市场管理费应于上一租赁半年度到期日前一个月内缴交，如此类推（先交费，后使用）。此外，合同还约定，如被告未依《租赁合同》第三条约定按时缴交租金及市场管理费，按实欠费用的总额每天千分之五向原告支付违约金，并且原告有权暂停相关服务。被告逾期超过15日不缴交上述费用的，原告有权解除合同，收回铺位，没收按金，并有权留置被告租赁物内的财产。合同签订后，原告依约将租赁物交由被告进行使用，被告应在2013年12月28日前缴交下期租金及市场管理费，但截至2014年1月11日止，被告已逾期超过15日尚未缴交下期费用，故原告根据双方签订的《租赁合同》的约定，自动解除该租赁合同，并没收按金，因为此款项属于保证租赁合同正常履行的保证金，根据《担保法》第63条规定，债务人不履行债务时，债权人有权以此保证金予以优先受偿，以冲抵租金。原告认为该《租赁合同》系双方真实意思表示，是真实、合法、有效的，应得到法律保护，原告在被告欠缴租金等费用的情况下，依约将该合同解除，并没收按金，是完全符合法律规定的，是自由行使权利保护自己的财产权益的表现，理应得到法律保护和支持。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》，被告返还涉案铺位，原告没收保证金36729元；2、被告支付2014年1月1日暂计至2014年9月17日房租金及市场管理费93863元；3、被告支付2014年1月1日暂计至2014年9月17日的滞纳金96617.68元；4、被告支付2013年11月1日暂计至2014年4月1日电费及违约金861.61元（电费本金为816.28元）；5、被告支付2013年7月1日暂计至2013年12月31日水费及滞纳金265.93元（水费本金为179.20元）；6、被告支付本案诉讼费。
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告企业法人营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、租赁合同、租金及市场管理费计算及交款日期明细表。证明2013年1月31日，原、被告签订《租赁合同》，租期为2013年1月28日至2017年1月27日，为期四年。
3、石湾意美家卫浴陶瓷世界15栋二楼13-14杨永藩欠费明细。证明被告拖欠租金及滞纳金、电费及违约金、水费及滞纳金合计191608.22元。
4、电费发票、收据一张、水费签收清单。证明被告拖欠水电费的事实。
5、1月租金通知签收。证明原告已经通知被告催交租金。
佛府集用（2006）第0600080303158号土地使用权证。证明涉案土地权属性质是居住用地、城市道路用地。
7、建设工程规划许可证。证明涉案商铺已取得报建许可。
8、委托书。证明石湾镇街道河宕股份合作经济联合社授权原告统一管理和出租涉案商铺。
9、住所（经营场所）使用证明。证明石湾镇街道国土城建和水务局同意涉案商铺作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。
诉讼中，被告未提交证据。
为查明本案事实，本院依职权向佛山市禅城区发展规划和统计局发函询问相关情况，该局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于（2014）佛城法民一初字第1164号调查函的复函》。另，本院依职权调取（2014）佛城法执外异字第75号执行裁定书、（2014）佛城法民一执加字第35号执行裁定书。
本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据材料均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具的复函及本院依职权调取的（2014）佛城法执外异字第75号执行裁定书、（2014）佛城法民一执加字第35号执行裁定书，原告对真实性均无异议，本院予以采信。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
2013年1月24日，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局出具《住所（经营场所）使用证明》，证明包含涉案铺位在内的佛山市禅城区季华四路意美家卫浴陶瓷世界使用权属广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社，同意上述房屋或建筑物作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。
2013年1月25日，案外人佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社出具《委托书》，委托原告统一管理及租赁包含涉案铺位在内的佛山市禅城区季华四路意美家卫浴陶瓷世界房屋或建筑物。
2013年1月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：“一、出租铺位地址及面积：甲方出租、乙方承租商铺地址为广东省佛山市禅城区季华四路意美家卫浴陶瓷世界15栋二楼13-14号，出租面积共计为318平方米的铺位。乙方在本合同签订时已经清楚了解该铺位的情况，并承诺该铺位实际面积如与本合同约定面积有差异，则按照本合同约定面积计算租金及其他费用。二、租赁期限为肆年，从二○一三年一月二十八日起至二○一七年一月二十七日止。三、租金及其它费用（此收费不含开发票费用，如乙方需甲方开具发票，税金由乙方另行承担）及缴交方法：1、租金2013.1.28-2015.1.27每月每平方米20元，2015.1.28-2017.1.27每月每平方米22.2元。3、上述两项费用每半年缴交一次，2013.1.28-2015.1.27每年的租金及市场管理费合共人民币146916元，2015.1.28-2017.1.27每年的租金及市场管理费共计人民币176299.2元。乙方应于合同签订之日向甲方支付第一个租赁年度上半年的租金及市场管理费。每期的租金及市场管理费应于上一租赁半年度到期日前一个月内缴交，如此类推（先交费，后使用）。详见租金、市场管理费计算及交款日期明细表。四、乙方应在合同签订之日向甲方支付36729元作租赁铺位的按金（即租赁保证金）。合同期满，乙方没有任何违约，甲方无息退还按金（乙方凭按金收据原件在合同期满办理结清手续后一个月内收取，逾期按金没收作废）。若乙方违约，则甲方可没收该按金，并有权追讨因乙方违约所造成的甲方的经济损失。……九、双方责任：……（二）乙方的责任1、按本合同第三条约定按时向甲方缴交租金、市场管理费；……3、按时向相关部门支付水、电费等费用。……十、违约责任：……（二）乙方的违约责任：1、乙方未依本合同第三条约定按时缴交租金及市场管理费，按实欠费用的总额每天千分之五向甲方支付违约金，并且甲方有权暂停相关服务。乙方逾期超过15日不缴交上述费用的，甲方有权解除合同，收回铺位，没收按金并有权留置承租方租赁物内的财产。如若乙方出现上述违约情况，甲方可在乙方租赁铺位门前张贴解除合同通知，视为甲方通知乙方解除本合同，……。十一、合同续约和终止：……（二）有下列情形之一者，本合同自行解除：……7、乙方违反本合同约定，甲方有权解除合同，没收租赁按金，并要求乙方支付未付的租金、市场管理费等费用，甲方有权限期要求乙方交还该铺位，如乙方逾期交还，甲方可收取乙方相当于原约定租金及市场管理费标准5倍的占用费，且可视为乙方放弃该铺位内物品的所有权，甲方可自行收回。……”原、被告均在上述合同落款处盖章签名确认。同日，原、被告签订《租金及市场管理费计算及交款日期明细表》，确认交款日期、交款期限及交费金额。
诉讼中，原告向本院提供佛规（禅）临工证（2005）J316号《建设工程规划许可证（临时）》，所涉建设项目为季华四路南侧、雾岗路东侧临时商铺，该许可证颁发时间为2005年10月19日，有效期两年。原告陈述：被告未与原告办理交接手续。被告从2014年1月开始拖欠租金及市场管理费，从2013年7月起拖欠水费，从2013年11月起拖欠电费，至今尚未缴纳。原告多次催收欠费无果后，遂诉至法院。
另查明，2014年11月5日，经本院依职权发函询问，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于（2014）佛城法民一初字第1164号调查函的复函》，上载：“一、经核查，佛山市禅城区澜石街道河宕股份经济联合社未就《建设工程规划许可证》［佛规（禅）临工证（2005）J316号］所涉的位于季华四路南侧、雾岗路东侧的临时商铺重新申请规划许可，亦未办理上述许可证的延期手续。二、该项目未办理延期手续，不符合目前的城市规划管理规定。”
再查明，2014年1月24日，本院立案受理（2014）佛城法湾民初字第35号陈明诉佛山市世爵广告设计有限公司劳动争议纠纷一案。案件审理过程中，本院根据陈明的申请于2014年2月10日要求本案原告协助冻结涉案保证金36729元。2014年3月17日，本院对上述案件作出（2014）佛城法湾民初字第35号民事判决书，判决佛山市世爵广告设计有限公司向陈明支付拖欠的工资及解除劳动合同经济补偿共计65615.86元，后佛山市世爵广告设计有限公司不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院审理后作出（2014）佛中法民四终字第411号民事判决书，驳回上述、维持原判。因佛山市世爵广告设计有限公司未履行上述生效法律文书确定的义务，陈明向本院申请执行，本院以（2014）佛城法执字第1470号案立案执行，并于2014年6月12日向本案原告发出（2014）佛城法执字第1470号-1《协助执行通知书》，要求其协助将涉案保证金36729元扣划至本院执行账户内。2014年10月13日，本院作出（2014）佛城法民一执加字第35号执行裁定书，裁定追加杨永藩为（2014）佛城法执字第1470号案的被执行人，杨永藩对（2014）佛中法民四终字第411号民事判决书所确定佛山市世爵广告设计有限公司的债务在200000元范围内承担连带清偿责任。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。经本院查明，包含涉案铺位在内的佛山市禅城区季华四路意美家卫浴陶瓷世界房屋及建筑物系案外人佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份经济联合社所有，案外人佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社出具《委托书》，委托原告统一管理及租赁上述建筑物，故原告有权提起本案诉讼。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据本院查明的事实，包含涉案铺位在内的佛山市禅城区季华四路意美家卫浴陶瓷世界系临时建筑，其佛规（禅）临工证（2005）J316号《建设工程规划许可证（临时）》已于2005年10月19日到期，另经佛山市禅城区发展规划和统计局查实，佛山市禅城区澜石街道河宕股份经济联合社未就上述许可证所涉的位于季华四路南侧、雾岗路东侧的临时商铺重新申请规划许可，亦未办理上述许可证的延期手续，不符合目前的城市规划管理规定，故原、被告在涉案铺位临时建筑工程规划许可证期限到期后，于2013年1月31日签订的《租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告有权主张被告搬离及返还涉案铺位，本院对原告的该诉请予以支持。
关于原告主张被告支付租金、市场管理费、滞纳金、没收保证金的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《租赁合同》无效，但原告陈述被告实际占有并使用涉案铺位，未与原告办理交接手续，并从2014年1月起开始拖欠相关费用，因被告未到庭抗辩或提交相反证据予以反驳，本院对上述事实予以确认，故被告应参照上述《租赁合同》约定的租金标准向原告支付占有使用费至被告实际返还涉案铺位之日止，并因被告已实际享受物业管理服务，应参照上述《租赁合同》约定的市场管理费标准缴纳市场管理费至被告实际返还涉案铺位之日止。经计算，2014年1月至原告起诉当月即2014年9月被告应交纳的占有使用费为57240元（20元／平方米／月×318㎡×9个月）、市场管理费为52947元（18.50元／平方米／月×318㎡×9个月），上述费用合计110187元。至于原告主张被告支付滞纳金的诉请，因涉案《租赁合同》无效，故原告主张按日千分之五向被告计收滞纳金无合同依据，但原告确因被告拖欠相关费用的行为遭受实际损失，故本院酌定被告自原告起诉之日即2014年9月24日起以110187元为本金，按中国人民银行同期贷款利率向原告计付利息。原告诉请超出部分，本院不予支持。另因涉案《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告无权没收被告已交纳的保证金36729元，应返还予被告，原告主张其就上述保证金有优先受偿权及要求没收保证金的诉请无法律依据，本院不予支持。
关于原告主张被告支付水电费及违约金的诉请。诉讼中，涉案《租赁合同》虽约定由被告自行向相关水电部门缴纳水电费，但原告陈述被告存在拖欠行为，并提供2013年11月1日至2014年4月1日的电费发票证明其已代被告垫付电费本金816.28元及违约金45.33元，故原告主张被告支付电费及违约金的诉请有事实依据，本院予以支持。至于原告主张的水费及滞纳金265.93元，因原告未提供相关缴费凭证证明原告已实际垫付上述水费及滞纳金，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对原告的该诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
确认原告佛山市意美家物业管理服务有限公司与被告杨永藩于2013年1月31日签订的《租赁合同》为无效合同；
被告杨永藩于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市意美家物业管理服务有限公司返还佛山市禅城区季华四路意美家卫浴陶瓷世界15栋二楼13-14号铺位；
被告杨永藩于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市意美家物业管理服务有限公司支付2014年1月至2014年9月的占有使用费57240元、市场管理费52947元及利息（利息以110187元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年9月24日起计至本判决确定的给付之日止），从2014年10月1日起至被告杨永藩实际返还上述铺位之日止由被告杨永藩分别按每月6360元、每月5883元的标准向原告佛山市意美家物业管理服务有限公司计付占有使用费、市场管理费；
被告杨永藩于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市意美家物业管理服务有限公司支付2013年11月1日至2014年4月1日电费816.28元及违约金45.33元；
原告佛山市意美家物业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告杨永藩返还保证金36729元；
六、驳回原告佛山市意美家物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
原告佛山市意美家物业管理服务有限公司、被告杨永藩如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取2363元，由原告佛山市意美家物业管理服务有限公司负担1223元，被告杨永藩负担1140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。