安徽省芜湖市三山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民一初字第00283号
原告（反诉被告）：陈昆菊，女，1966年8月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。
委托代理人：姚铭，安徽国屏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴峰宝，男，1966年3月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。
被告（反诉原告）：梅红梅，女，1969年12月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。
两被告（反诉原告）共同委托代理人：梅明木，男，1943年10月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。系被告梅红梅之父。
两被告（反诉原告）共同委托代理人：张国斌，安徽吉和律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈昆菊诉被告（反诉原告）吴峰宝、梅红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理，依法由审判员胡宗正适用简易程序于同年7月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈昆菊及其委托代理人姚铭，被告（反诉原告）梅红梅，被告（反诉原告）吴峰宝、梅红梅的共同委托代理人梅明木、张国斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈昆菊诉称：2007年7月25日，陈昆菊与吴峰宝、梅红梅签订房屋买卖合同，吴峰宝和梅红梅将其所有的坐落于三山区三华街道三华路的门面房（产权证号：繁三私字第XX**号，建筑面积116.64平方米）出售给陈昆菊，双方约定价款为人民币340000元整，付款方式为陈昆菊已于2007年1月14日支付吴峰宝和梅红梅170000元，合同签订时支付120000元，余款50000元陈昆菊于房屋产权变更完毕后付清，吴峰宝和梅红梅于2007年8月10日将房屋移交给陈昆菊，并约定如任何一方违约，违约方需向守约方支付违约金68000元，并承担相应损失。该份合同经安徽省繁昌县公证处依法公证并出具公证书。合同签订后，陈昆菊依约向吴峰宝和梅红梅履行了支付房屋转让价款290000元的义务，吴峰宝和梅红梅将涉案房屋交付给原告。但由于该房屋未能办理国有土地使用权证书，导致未办理过户登记。2011年6月9日起，吴峰宝单方毁约，侵占已转让给原告的涉案房屋。原告诉请要求返还房屋，由芜湖市中级人民法院作出（2012）芜中民一终字第00559号民事判决，判令吴峰宝将涉案房屋返还给陈昆菊，该房屋后经芜湖市三山区人民法院强制执行得以返还。其间，双方签订的房屋买卖合同的合法效力由芜湖市中级人民法院（2012）芜中民一终字第01348号民事判决书予以确认。2015年4月，芜湖市国土资源局三山分局发布通告，三山区历史遗留问题土地登记发证工作已开展，涉案房屋可以办理土地使用权证，双方签订的房屋买卖合同已完全具备履行条件，但吴峰宝和梅红梅至今拒不配合办理过户手续，致使合同不能继续履行，已属违约，故请求法院判令：1、两被告全面履行房屋买卖合同，即办理被告吴峰宝所有的位于三山区三山街道三华路门面房（产权证号：繁三私字第XX**号）土地使用权证，并配合原告办理将该房屋产权转移给原告的全部变更登记手续；2、两被告支付原告违约金人民币68000元；3、案件受理费由两被告承担。
原告陈昆菊为证明其主张，向本院提交如下证据材料：
1、原、被告身份证，证明原、被告诉讼主体资格。
2、房屋买卖合同、公证书，证明原、被告房屋买卖合同关系成立，且合同经过公证处公证的事实。
3、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》，证明涉案房屋的产权状况，相关产权文件已经移交原告。
4、租房合同三份，证明原、被告房屋买卖合同签订之日起，被告已将房屋交付给原告的事实。
5、芜湖市中级人民法院（2012）芜中民一终字第01348号民事判决书，证明原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。
6、谈话笔录，证明被告单方毁约，侵占涉案房屋的事实。
7、芜湖市中级人民法院（2012）芜中民一终字第00559号民事判决书，证明被告单方毁约侵占房屋，被判令返还的事实。
8、芜湖市国土资源局三山分局发布的通告，证明涉案房屋具备办理土地使用权证及办理产权变更的条件。
被告吴峰宝、梅红梅共同辩称：由于涉案房屋在2015年4月前一直不能办理土地使用权证，导致房屋产权无法变更，2011年6月30日，吴峰宝和梅红梅委托律师致函原告，要求解除双方签订的房屋买卖合同。陈昆菊未在收到该解除合同通知的三个月内提起诉讼，故原、被告之间的房屋买卖合同已经实际解除，两被告没有继续履行合同的义务。至于该涉案房屋没有办理土地使用权证是因为相关政策原因，并非两被告违约。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告吴峰宝、梅红梅为证明其主张，向本院提交如下证据材料：
1、房屋买卖合同，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，该合同约定50000元购房款于房屋产权变更完毕后付清，因涉案房屋无法办理土地使用权证，两被告要求原告先行支付50000元，原告拒绝支付。
2、律师函、回函，证明双方已于2011年6月30日解除房屋买卖合同。
3、告知书两份，证明被告无法办理土地使用权证，致使房屋买卖合同的目的无法实现。
反诉原告吴峰宝、梅红梅诉称：1998年10月27日，吴峰宝、梅红梅从繁昌县三峨公路一期工程建设指挥部购买了三山区三华路房屋（房屋所有权证号：繁三私字第XXXX号），并于1999年3月20日在繁昌县房地产管理局领取了房地产权证。2007年7月25日，吴峰宝、梅红梅与陈昆菊签订房屋买卖合同，将该房屋出售给陈昆菊，但由于该房屋无法办理土地使用权证，导致房屋产权无法变更，陈昆菊因此一直未支付剩余50000元购房款，合同目的无法实现。吴峰宝、梅红梅致函陈昆菊要求解除房屋买卖合同后，陈昆菊曾于2011年7月10日回函表示对解除合同行为的异议，但其并未在解除合同通知到达之日起三个月内向法院起诉。吴峰宝、梅红梅解除合同的行为依法有效，合同应终止履行，陈昆菊应返还房屋，吴峰宝、梅红梅愿意返还购房款。现请求法院判令：1、确认解除反诉原、被告之间签订的房屋买卖合同，合同终止履行；2、反诉被告陈昆菊返还房屋；3、反诉案件受理费由反诉被告承担。
反诉原告提交的反诉证据同本诉答辩时提交的证据。
反诉被告陈昆菊辩称：涉案房屋已经实际交付给陈昆菊，并且陈昆菊已经支付了部分购房款，房屋买卖合同的目的已经实现。房屋土地使用权证并非无法办理，而是等待办理，且2015年4月后该房屋已经具备了办理土地使用权证的条件。反诉原告发出解除函是单方行为，解除合同需双方合意。反诉原告曾诉至法院要求确认合同无效，被判决驳回，故其反诉请求属于一事不再理，请求法院予以驳回。
反诉被告为证明其主张，向本院提交如下证据材料：
1、芜湖市中级人民法院（2012）芜中民一终字第00559号民事判决书，证明反诉原告的诉请属于一事不再理。
2、律师函、回函，证明反诉被告在收到律师函十日内书面拒绝反诉原告解除合同要求的事实。
3、芜湖市三山区人民法院传票，证明2011年8月15日前，反诉被告就房屋权属争议问题向法院起诉。
本案经公开开庭审理，对当事人提交的证据，经举证、质证及辩论，作如下分析及认定：对原告提交的证据1-3及被告提交的证据1，各方当事人无异议，本院经审查予以认定；对原告提交的证据5-8，被告对真实性无异议，本院经审查予以认定；对原告提交的证据4，被告认为与本案无关联性，本院认为，该组证据能够与上述证据相互印证，经审查予以认定；对被告提交的证据2、3的真实性予以认定。对反诉被告提交的证据1，本院对真实性予以认定，对证明目的不予认定；对反诉被告提交的证据2的真实性予以认定；对反诉被告提交的证据3，经本院核实，（2011）三民一初字第00461号案件是陈昆菊诉张余兵房屋租赁合同纠纷案件，对该证据的证明目的不予认定。
经审理查明：2007年7月25日，吴峰宝、梅红梅与陈昆菊签订了房屋买卖合同，合同约定以下涉案内容：一、房屋坐落、面积、结构：吴峰宝及梅红梅将坐落在安徽省芜湖市三山区三山镇三华路的房屋（房屋所有权证号：繁三私字第XXXX号，建筑面积116.64平方米）出售给陈昆菊。二、价款：人民币叁拾肆万元整。三、付款时间、地点和方式：1、陈昆菊于2007年1月14日已支付吴峰宝及梅红梅人民币壹拾柒万元整。2、本合同双方签字时，陈昆菊支付给吴峰宝及梅红梅人民币壹拾贰万元整。3、余款人民币伍万元整陈昆菊于房屋产权变更完毕后立即付清。四、房屋交接时间：吴峰宝及梅红梅于2007年8月10日将房屋移交给陈昆菊。五、吴峰宝及梅红梅保证上述房屋产权无争议。若发生产权纠纷，概由吴峰宝及梅红梅负责处理，并承担民事责任；因此给陈昆菊造成的经济损失，吴峰宝及梅红梅负责赔偿并承担违约责任。六、其他约定：1、本合同签字之日起，吴峰宝及梅红梅将该房屋的相关证件全部交给陈昆菊。3、吴峰宝及梅红梅不得以房价上涨为由，拒绝履行交房、协助义务；陈昆菊也不得以房价下跌为由拒交价款。八、违约责任：任何一方违约，违约方向守约方支付违约金人民币陆万捌仟元整，并赔偿守约方因此遭受的损失。九、本合同经双方签字后成立。同日由安徽省繁昌县公证处对该份合同的真实性、合法性予以公证证明。吴峰宝及梅红梅于2007年8月9日将约定房屋交付陈昆菊占有使用，并于同日将房屋所有权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证交付给陈昆菊。陈昆菊按约向吴峰宝支付了购房款290000元，但由于涉案房屋的国有土地使用权证书尚未颁发，导致该房屋一直未办理过户登记，因此剩余购房款50000元亦未支付。2007年8月9日、2008年8月9日和2009年8月9日，陈昆菊分别与案外人张余兵共签订三份房屋租赁合同，将涉案房屋连同底楼厨房出租给张余兵使用，租期均为一年。2010年8月8日租赁期限到期后，双方口头约定续租一年，至2011年8月8日。其间2011年6月9日至2011年8月9日，张余兵将涉案房屋转租给吴峰宝，该房屋后一直由吴峰宝占有，且张余兵未向陈昆菊支付自2011年8月9日起的逾期租金或经济损失。陈昆菊遂诉至本院，该案于2013年5月2日经芜湖市中级人民法院二审维持原判，判决吴峰宝将涉案房屋及底楼厨房返还给陈昆菊，并与张余兵连带赔偿陈昆菊自2011年8月9日起至实际返还房屋之日止的经济损失。该房屋后经本院强制执行予以返还，现由陈昆菊实际占有使用。其间，吴峰宝、梅红梅于2011年6月30日委托律师致函陈昆菊，要求解除双方之间的房屋买卖合同，陈昆菊于同年7月10日回函表示不同意解除。2015年4月，芜湖市国土资源局三山分局发布《关于开展三山区历史遗留问题土地使用权确权登记发证工作的通告》，涉案房屋可以办理土地使用权证。原告认为，其与吴峰宝、梅红梅之间签订的房屋买卖合同已经可以完全履行，双方就办理产权变更事宜协商未果，遂成诉。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告对双方于2007年7月25日签订的房屋买卖合同的有效性均不持异议，结合当事人的举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、对吴峰宝、梅红梅的反诉请求是否应当“一事不再理”；2、原、被告签订的房屋买卖合同是否已经依法解除；3、吴峰宝、梅红梅是否应承担违约责任。
一、对吴峰宝、梅红梅的反诉请求是否应当一事不再理的问题
陈昆菊提交了芜湖市中级人民法院（2012）芜中民一终字第00559号民事判决书一份，主张吴峰宝和梅红梅反诉请求解除双方签订的房屋买卖合同属于“一事不再理”的范围，对其诉请应予驳回。经本院审查，吴峰宝系因与陈昆菊之间的房屋租赁合同纠纷案件提起上诉，其虽在上诉理由中称与陈昆菊之间的房屋已经书面解除，但未作为一项独立的诉讼请求提出。吴峰宝、梅红梅虽曾于2010年11月22日向本院起诉要求解除合同，但经本院准许于2011年7月2日自愿撤回起诉，该案件未经法院实体审理，亦不受“一事不再理”的约束。故吴峰宝、梅红梅反诉要求解除房屋买卖合同并不违反“一事不再理”的规定，本院应当依法受理。
二、关于原、被告签订的买卖合同是否已经依法解除的问题
吴峰宝、梅红梅提交了律师函及回函各一份，拟证明陈昆菊未在收到律师函的三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，应适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条关于异议期限的规定，认定合同在律师函到达陈昆菊处时即视为已经解除。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的适用前提是“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消”有异议，就本案合同解除来说，合同法第九十六条关于通知解除合同的程序规定，其适用条件是双方当事人约定解除合同或者合同具备法定解除事由的情况。故本案的审查重点在于陈昆菊与吴峰宝、梅红梅是否约定解除合同或者该份合同是否具备法定解除的条件。
关于双方是否约定解除合同的问题。首先，在双方签订的房屋买卖合同中未约定一方解除合同的条件；其次，陈昆菊在收到吴峰宝、梅红梅要求解除合同的律师函后，明确回函表示不同意解除，故双方不存在解除合同的合意，不符合约定解除合同的条件。
关于该份房屋买卖合同是否具备法定解除条件的问题。合同法第九十四条规定了五种法定解除合同的条件，满足一项事由，合同即具备法定解除的条件。首先，是否满足第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”。吴峰宝、梅红梅提交了芜湖市国土资源局三山分局告知书两份（2011年12月14日、2013年9月18日），拟证明涉案房屋的土地使用权证无法办理，房屋买卖合同的目的根本无法实现。本院认为，2011年12月14日告知书载明该房产所在地块的土地使用权确权工作，三山区政府正会同市住建委、市国土局等部门进行调查；2013年9月18日告知书载明三山区政府会同市住建委、市国土局等部门已将有关调查材料书面及处理意见报告市政府，正等待市政府研究批复。该两份告知书的内容均反映出涉案房屋并非无法办理土地使用权证，且根据2015年4月芜湖市国土资源局三山分局发布的通告，涉案房屋已经具备办理土地使用权证的条件，不存在因不可抗力导致不能实现合同目的的情况。其次，是否存在“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”或“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”等情形。本院认为，该规定下合同解除权的行使主体，从立法本意及诚实信用的角度考虑，应当为守约方享有。综上，吴峰宝、梅红梅无权行使合同单方解除权。故本案不适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条关于异议期限的规定，对吴峰宝、梅红梅主张确认房屋买卖合同解除的诉请不予支持。合同未依法解除，对于双方当事人仍然具有约束力，合同应继续履行，故对吴峰宝、梅红梅主张陈昆菊返还房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。
三、关于吴峰宝、梅红梅是否应承担违约责任的问题
原告陈昆菊认为被告吴峰宝、梅红梅两次违约，依照合同约定应承担违约责任。陈昆菊认为吴峰宝和梅红梅在未经出租人同意的情况下，从该房屋的承租人张余兵处转租并侵占了该房屋，属于违约行为。本院经审查认为，吴峰宝、梅红梅在与陈昆菊签订房屋买卖合同后，已经按照约定履行了交付房屋及相关证书的义务，之后吴峰宝再侵占房屋的行为属于侵权行为，且已经芜湖市中级人民法院作出（2012）芜中民一终字第00559号民事判决，吴峰宝应就其侵权行为所造成的损失承担侵权责任，予以赔偿；陈昆菊称在房屋具备办理土地使用权证的条件后，吴峰宝、梅红梅拒不办理，构成违约，本院认为，陈昆菊没有证据证明两被告已经知晓该房屋可以办理土地使用权证的事实，也没有履行合理的通知义务直接通知被告进行办理。吴峰宝、梅红梅2015年4月前一直未办理房屋产权变更亦是由于客观原因导致不能办理。综上，两被告不构成违约，故对原告陈昆菊要求被告吴峰宝、梅红梅承担违约责任的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴峰宝、梅红梅于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）陈昆菊将现登记为吴峰宝所有的坐落在安徽省芜湖市三山区三山镇三华路的房屋（房屋所有权证号：繁三私字第XXXX号）过户到原告（反诉被告）陈昆菊名下。
二、驳回原告（反诉被告）陈昆菊的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）吴峰宝、梅红梅的全部诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取人民币750元，由原告（反诉被告）陈昆菊负担250元，被告（反诉原告）吴峰宝、梅红梅负担500元（原告已垫付）。反诉案件受理费减半收取人民币750元，由被告（反诉原告）吴峰宝、梅红梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。
审判员 胡宗正
二〇一五年七月二十八日
书记员 唐欠欠
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。