济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0191民初229号
原告：常兆芝，男，1954年11月1日出生，汉族，居民，住济南市。
委托诉讼代理人：孟繁利，山东泽水律师事务所律师。
被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李昊，总经理。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
原告常兆芝与被告济南东拓置业有限公司（以下简称：“东拓置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常兆芝的委托诉讼代理人孟繁利，被告东拓置业的委托诉讼代理人李荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常兆芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金51776元；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以总房款722122元为基数，自2014年3月1日起至办理房产证之日止，按照日利率万分之一计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月29日，原告常兆芝与被告东拓置业签订《商品房买卖合同》一份。合同第八条约定了交房期限，第九条约定了逾期交房违约金。被告东拓置业于2014年1月25日交房，应支付原告逾期交房违约金51776元。合同第十五条约定了逾期办证违约金。被告东拓置业至今未为原告办理产权登记，应向原告支付逾期办证违约金。综上，被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，原告常兆芝变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金38561.31元；变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期办证违约金44482.72元（以722122元为基数，自2014年3月1日起至2015年11月6日止，按照日利率万分之一计算）。
被告东拓置业辩称，1、被告不存在违约情况，原告诉求没有事实与法律依据，原告未提供证据证实。2、根据双方合同约定，本案房屋交付是双方共同履行的合同义务，如本案存在交房延期情况请求法院依法查明事实，根据双方义务承担和过错担当，对本案进行依法裁决。3、根据法律规定，违约金金额的主张应当与原告所受到实际损失相适应，本案原告未提供证据证明所受到的实际损失额，被告认为原告所主张的违约金远远高于实际损失，请求法院依法进行调整。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年2月27日，原告常兆芝（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由原告购买被告开发的位于小汉峪村西山坡、旅游路南侧的涵玉翠岭XXX房屋一套及XXX储藏室一间。房屋建筑面积为147.26平方米，储藏室建筑面积为9.94平方米，房屋及储藏室总价款为647208元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列第2项约定处理……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。同日，原、被告双方签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定原告常兆芝向被告东拓置业购买B3车库B3-2050号车位使用权，计价75000元，于2013年7月31日前交付原告使用。如被告逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。上述《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，原告常兆芝依约支付了全部购房款647122元及车位款75000元。2014年1月25日，原、被告双方签署《房屋及车位交接单》、《房产移交结算书》，确定该房屋的建筑面积为147.24平方米，储藏室的建筑面积为9.94平方米，房屋及储藏室的总面积为157.18平方米，总价款为647122元。2015年11月6日，原告常兆芝取得涉案房屋房产证。
原告常兆芝主张被告东拓置业实际交房时间为2014年1月25日，办理房产证的时间为2015年11月6日，已构成违约，要求被告支付逾期交房违约金38561.31元（以722122元为基数，自2013年8月1日起至2014年1月25日止，按照日利率万分之三计算）及逾期办证违约金44482.72元（以722122元为基数，自2014年3月1日起至2015年11月6日止，按照日利率万分之一计算）。被告对原告所述实际交房时间无异议，对原告所述办证时间有异议，认为原告办理房产证的时间应为被告书面通知原告办证的时间。但被告未提供证据证明被告何时书面通知原告办理房产证。
由于被告东拓置业逾期交房，原告常兆芝等诸多购买被告涵玉翠岭小区商品房的业户均陆续向本院提起诉讼，要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金。被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，被告东拓置业提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2015年8月31日作出鲁裕丰评字（2015）第059号涵玉翠岭小区房屋租金项目资产评估报告书。该评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》一份、《地下车位使用权转让协议》一份、收据一份、《房产及车位交接单》一份、《房产移交结算书》一份、房产证一份及原、被告陈述予以证明。
本院认为，原告常兆芝与被告东拓置业于2012年2月27日签订的《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告常兆芝依照合同约定履行了支付房款（含储藏室）及车位款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2013年7月31日前将本案房屋、储藏室及车位交付于原告常兆芝。而被告东拓置业直至2014年1月25日才予以交付，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。原告常兆芝主张被告东拓置业支付逾期交房违约金的诉讼请求事实清楚。原告常兆芝要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的逾期交房违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东裕丰资产评估有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论本院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及地下车位实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告常兆芝造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米；2014年日租金为0.40元/平方米。本院依据该标准，依法按照130%支持原告常兆芝主张的房屋违约金。对于案涉停车位，本院依法支持被告以车位款75000元为基数，按日万分之三向原告支付违约金。依据双方签订的合同约定，被告东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋之日（2014年1月25日）后270日（2014年10月22日）内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证。而原告实际取得房产证的时间为2015年11月6日，被告已构成违约。故被告东拓置业应支付原告逾期办证违约金24590.64元（以647122元为基数，自2014年10月23日起至2015年11月6日止，按照日利率万分之一计算）。被告东拓置业抗辩原告办理房产证的时间应为被告书面通知原告办证的时间，但被告未提供证据证明何时书面通知原告办理房产证，故本院以原告提交的房产证上记载的登记时间为准。因原告对所购车位仅享有使用权，而未取得产权，故对原告要求被告支付车位逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常兆芝自2013年8月1日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金11879.98元（157.18平方米×0.38元/平方米/天×153天×130%）；
二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常兆芝自2014年1月1日至2014年1月25日期间的逾期交房违约金2043.34元（157.18平方米×0.40元/平方米/天×25天×130%）；
三、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常兆芝自2013年8月1日至2014年1月25日期间的逾期交付车位违约金4005元（以75000元为基数，按日万分之三计178天）；
四、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常兆芝自2014年10月23日至2015年11月6日期间的逾期办证违约金24590.64元（以647122元为基数，按照日利率万分之一计算）；
五、驳回原告常兆芝的其他诉讼请求。
如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1094元，由原告常兆芝负担534元，被告济南东拓置业有限公司负担560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 位小娟
人民陪审员 孙红玲
人民陪审员 褚振荣
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 王瑞雨