天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨功民初字第5285号原告天津开发区同禾坊餐饮有限公司，住所地天津经济技术开发区第三大街32号一区一层5号一层。法定代表人陈志强，经理。委托代理人吴海成，天津君辉律师事务所律师。委托代理人杜文雅，天津君辉律师事务所律师。被告韩建利。原告天津开发区同禾坊餐饮有限公司诉被告韩建利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员司媛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴海成、杜文雅参加了诉讼。被告韩建利到庭参加了2016年2月1日的庭审，2016年3月9日庭审韩建利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案进行缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2009年3月30日，原告与被告签订商铺租赁合同书，约定由被告承租坐落于天津××××大街××-×-×号商铺。商铺租赁期限自2009年6月1日起至2019年5月31日止。被告在每季度前5日以现金形式向原告支付季度租金及物业费。原告依约交付了房屋，但被告自承租后却屡次延付、拒付租金，与其支付租金的天数远超10日，严重违反了合同的约定。故，原告根据商铺租赁合同书第6条第2款的规定，于2015年10月14日以书面方式向被告发送了解除合同通知书，合同应自被告2015年10月15日签收之日解除。同时，被告应支付逾期租金及违约金。现原告呈诉，请求：1.确认原、被告双方签订的商铺租赁合同书已于2015年10月15日解除；2.判令被告支付截止2015年10月15日欠付的租金334419.13元，支付2015年10月16日至12月21日期间欠付的使用费156421.18元；3.判令被告支付自2015年10月16日起至2016年3月9日止的违约金9834元；4.诉讼费由被告承担。被告辩称，截止到2015年9月30日的租金均已付清，不存在欠付租金的情况。自2015年10月1日起欠付租金，但原告口头同意被告在2015年10月15日给付所欠租金，因此，不认可原告主张合同解除依据的事实，双方的合同并未解除。认可按照合同中约定的租金标准计算租金和占用费。欠付租金的原因是原告造成的，因此不同意给付违约金。经审理查明，案外人朴靖作为出租方甲方，原告法定代表人陈志强作为承租方乙方，双方签订商铺租赁合同，约定，甲乙双方愿意按照合同的规定出租和承租位于天津××××大街××-×-×商铺，商铺建筑面积为796.33平方米，租赁期限自2008年9月5日起至2014年9月4日止。2009年4月1日，案外人孙玉良取得了上述第三大街××号×区×层×号房屋的所有权。2014年9月5日与陈志强签订商铺租赁合同书，约定，孙玉良将上述第三大街××号×-×-×号商铺出租给陈志强，租赁期限自2014年9月5日起至2020年9月4日止。又查明，原告成立于2008年9月26日。2009年3月30日，原告与被告签订商铺租赁合同书，约定原告将上述诉争房屋的部分出租给被告用于被告餐饮经营，建筑面积为566.13平方米，租赁期限自2009年6月1日至2019年5月31日。对于租金标准，合同约定，2009年6月1日至2010年5月31日年租金为7万元；自2010年6月1日至2014年5月31日，租金每年递增3%；自2014年6月1日至2016年5月31日，租金每年递增4%，2014年6月1日至2015年5月31日年租金为819370.41元，2015年6月1日至2016年5月31日年租金为852145.23元；自2016年6月1日至2019年5月31日，租金每年递增5%。其中，对于租金及物业费等费用的支付方式，双方约定，租金为季度付款，被告在每季度前5日以现金形式向原告支付季度租金及物业费，被告延期支付租金及物业费的，逾期在10日内的，自拖欠之日至实际交付拖欠租金及物业费之日止，被告每日按照月租金及物业费总额的3%向原告支付违约金；逾期超过10日的，原告有权解除合同，收回商铺，被告承担拖欠各项资费造成的损失，被告同样需每日按照月租金及物业费总额3%的标准支付解除合同次日至实际交付之日止的违约金。双方还约定，被告签订合同时须向原告交付履约保证金175000元。上述商铺租赁合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，双方合同实际履行。2015年10月14日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告发出解除合同通知书，写明，被告欠付原告租金逾期超过10日，截至2015年10月13日拖欠租金合计336807.70元，且被告在承租过程中存在擅自将商铺转租的情况，故通知被告自本通知送达被告之日起双方签订的商铺租赁合同书解除，被告应于三日内将商铺立即腾空，并将拆改部分恢复原状。10月15日，被告收到上述邮件。此后，被告仍继续使用涉诉商铺。再查明，经计算，截至2015年10月15日，被告应向原告支付房屋租赁费4854737.39元，被告实际支付4343858元，扣除被告向原告预先交纳的履约保证金175000元后，被告尚欠原告335879.39元。庭审中，原告主张被告上述期间欠付的房屋租赁费334419.13元。案件审理期间，孙玉良向法庭出具同意转租说明书并到庭接受询问，其称，在2009年3月3日自朴靖处购买涉案房屋时，已知晓房屋出租给陈志强用于其公司即本案原告作为餐饮经营，也知晓原告将房屋部分转租给被告韩建利，转租期限为2009年6月1日至2019年5月31日。2009年，孙玉良与陈志强续签了商铺租赁合同书，并同意原告继续将房屋转租给被告使用。孙玉良对于本案原告向被告主张租赁费、房屋使用费及违约金均无异议，其本人不主张权利。以上事实，有商铺租赁合同书、同意转租说明书、房产证、解除合同通知书、EMS特快专递详情单、邮件全程跟踪查询结果及当事人陈述等证据证明属实。本院认为，原告自所有权人孙玉良处承租涉案房屋后，经孙玉良同意，将房屋转租给被告，原告与被告所签订的商铺租赁合同书系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行，被告应依约及时履行给付租金的义务，故原告主张被告给付欠付租金334419.13元的主张本院予以支持。根据合同约定，被告拖欠房屋租金逾期超过10日以上，原告方有权利解除合同。结合被告的付款情况，截止2015年9月30日，被告欠付原告房屋租赁费已达485497.89元。依据合同约定，被告应于2015年10月5日前向原告支付2015年第三季度的租赁费以及前欠租赁费。但被告在2015年10月仅向原告支付租赁费9542元，扣除履约保证金175000元后，截止2015年10月15日，尚欠房屋租赁费334419.13元。故，2015年10月15日被告收到原告发出的解除合同通知书时，被告已欠付原告房屋租赁费超过10日。因此，原告依据合同的约定行使解除权与被告解除双方的租赁合同，符合法律的相关规定，本院予以确认，自2015年10月15日被告收到原告发出的解除合同通知书之日起，双方之间的合同已依法解除。原告于2015年10月15日向被告做出解除合同的意思表示后，该合同已于当日依法解除，被告应在合同解除后立即将房屋返还给原告，如逾期返还，应向原告支付房屋占用期间的使用费。对于使用费的标准，本院认为，原告参照双方合同约定的租金标准收取房屋使用费，符合本案的实际情况及公平原则。故，被告应给付原告自2015年10月16日至12月21日原告起诉之日期间的房屋使用费156421.18元（852145.23元÷365天×67天）。对于被告主张的其仅欠付2015年10月1日至14日的租金以及原告同意所拖欠的租金在2015年10月15日给付，因而不满足合同约定的解除条件，被告并未提供相关证据，被告的上述抗辩本院不予支持。对于原告主张2015年10月16日至2016年3月9日期间因被告逾期交纳房屋租赁费的违约金，本院认为，被告未按照合同约定的时间及时给付租赁费，其应当按照合同的约定支付违约金。合同中约定的违约金计算方式为每日按照月租金及物业费总额百分之三，对应同时期月租金为71012.10元，物业费每月9058.08元，双方约定的违约金标准为每日2402.11元，2015年10月16日至2016年3月9日共计146天，经计算，双方约定的违约金数额为321554.78元。庭审中，原告主张以欠付房屋租赁费的数额334419.13元为基数，按照同期人民银行逾期贷款利率年利率5.655%的1.3倍计算，经计算，该数额为9834元，低于双方合同约定的违约金数额。原告主张违约金9834元，系原告对自己权利的处分，且不损害他人的合法权益，本院予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告天津开发区同禾坊餐饮有限公司与被告韩建利于2009年3月30日签订的《商铺租赁合同书》于2015年10月15日解除；二、被告给付原告截止2015年10月15日止的房屋租赁费334419.13元；三、被告给付原告2015年10月16日至2015年12月21日的房屋使用费156421.18元；四、被告支付原告逾期给付房屋租赁费的违约金9834元。上述给付义务应在本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4404元，由被告负担，被告应于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  司媛二〇一六年五月六日书记员  王烨附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。