广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第330号
上诉人（一审原告）：朱贵帅。
委托代理人：张弦，广西桂三力律师事务律师。
委托代理人：陈丽萍，广西桂三力律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：北海动岚健身有限公司。
法定代表人：叶丽，该公司总经理。
委托代理人：刘福旺，广西启迪律师事务所律师。
委托代理人：宋春晖，广西启迪律师事务所实系人员。
上诉人朱贵帅因与被上诉人北海动岚健身有限公司（下称动岚公司）租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1753号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱贵帅的二委托代理人张弦、陈丽萍，被上诉人动岚公司的委托代理人刘福旺、宋春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明：2009年4月10日，朱贵帅与北京动岚公司签订《租赁合同》一份，约定：朱贵帅将位于北海市北海大道北京路北海城市购物广场（大润发）五楼501商铺（建筑面积2161.96平方米）租赁给北京动岚公司经营健身俱乐部；租赁期限自2009年4月15日至2017年4月15日止；2009年4月l5日起至2009年11月15日为装修免租期，租金自2009年11月15日起计收；每月租金总额为38915元（实收38880元），租金每两年递增一次，每次递增6％，租金及其他相关费用每三个月结算一次，北京动岚公司应提前十日将下季度应交纳的款项汇至朱贵帅帐户；北京动岚公司在合同签订之日起3日内，须向朱贵帅支付履约保证金5万元及三个月的房租116640元；北京动岚公司未能在合同约定的时期缴纳合同约定的租金及费用，朱贵帅每月按北京动岚公司拖欠的租金及费用总额的3％收取滞纳金，如北京动岚公司拖欠租金及费用逾期30天后，朱贵帅有权停止供应水电、单方终止合同、没收合同履约金、无条件收回场地、对逾期未清理的滞纳物进行清理；无论由本合同的任何一方作出终止解除合同或双方协商一致解除合同，在终止解除合同的具体行为作出前，均需提前一个月通知对方；该合同还约定了其他相关条款。合同由栾永康代朱贵帅签字，北京动岚公司由郭艳容代表签字。2009年4月l0日，栾永康代朱贵帅收取郭艳容的租赁押金5万元。同日，栾永康收取郭艳容所交的托管费及相关费用72360元。2009年4月l5日，张海龙与郭艳容作为股东在上述租赁场地注册成立北海动岚公司公司，北海动岚公司公司法定代表人为张海龙。2009年9月25日，北海动岚公司公司内部发生股权转让，股权转让后北海动岚公司公司的股东变更为叶丽和张海龙，北海动岚公司公司法定代表人变更为叶丽。
2010年6月30日，朱贵帅向栾永康包括北海动岚公司在内的各租户发出《声明》，内容为：未经朱贵帅同意和正式委托，任何人不能代替朱贵帅更签已与租户签订的合同。其后，朱贵帅、北海动岚公司协商重新签订《租赁合同》一份，该合同的内容除与2009年4月l0日朱贵帅与北京动岚公司签订的《租赁合同》内容一致外，增加了两点内容：即l、所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付；2、租金每二年递增一次从租赁时间而不是交租时间计起。该合同双方倒签日期为2009年4月l5日。截至2011年5月l2日，北海动岚公司向朱贵帅交纳了2009年11月l5日至2011年8月15日期间七个季度的房租，每个季度房租总额均是116640元。后双方对租金递增时间的约定产生争议，分别向法院提起诉讼。北海市海城区人民法院于2012年7月19日分别作出（2011）海民初字第1373号民事判决，判决北海动岚公司和朱贵帅继续履行双方于2009年4月15日签订的《租赁合同》，和作出（2011）海民初字第1231号民事判决书，确认合同中关于“租金每两年递增一次”的起算时间应从2011年4月l5日起计，承租方应于2011年4月15曰开始交纳递增租金，并判决北海动岚公司支付2011年4月15日至2011年8月15日的递增租金9331.2元（按月38880元递增6％的部分）及滞纳金1051.24元（按9331.2元的3％计算）给朱贵帅，和北海动岚公司支付2011年8月16日至本案判决生效之日的房屋租金（按月38880元再递增6％计算）给朱贵帅，同时确定北海动岚公司须于判决生效之日起五日内履行完毕。上述两案经北海市中级人民法院二审程序审理后，北海市中级人民法院分别作出（2012）北民一终字第416号和415号民事判决维持原判决，两份二审判决书均于2013年7月17日生效。但北海动岚公司至法庭辩论终结前仍没有履行生效法律文书判决的义务。2014年广西区高级人民法院对上述两案进行再审，再审判决维持上述二审判决。2014年9月5日，朱贵帅向北海动岚公司发出《解除合同通知书》，要求解除双方于2009年4月15日签订的《租赁合同》。2014年9月14日，北海动岚公司向朱贵帅作出《复函》，不同意解除该《租赁合同》。为此，朱贵帅提起诉讼。
一审审理过程中，一审法院基于（2013）海执字第926号执行案于2014年12月24日作出（2013）海执字第926-l号执行裁定书，查封北海动岚公司放置于涉案房屋的健身器材、空调、电脑等经营设备，查封期间北海动岚公司可继续使用该设备。2015年1月12日因执行需要，一审法院决定不再准许北海动岚公司使用查封财产。
朱贵帅的一审诉讼请求为：1、解除双方于2009年4月15日签订的租赁合同，责令北海动岚公司撤出房屋并腾清交还朱贵帅；2、北海动岚公司支付朱贵帅房屋租金1532547元，滞纳金838489.24元（租金及滞纳金自2011年9月16日暂计至2014年8月16日，以后另计）；3、北海动岚公司缴纳的保证金5万元不予退还；4、北海动岚公司支付2009年4月15日至2009年11月15日共计7个月的免租期租金272160元；5、北海动岚公司承担诉讼费用。
一审归纳争议焦点为：双方于2009年4月15日签订的《租赁合同》是否合法有效，朱贵帅的诉求有否事实依据和法律依据，应否支持。
一审判决认为：2009年4月15日的《租赁合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，双方必须全面履行合同约定的义务。北海动岚公司因合同条款存在争议未能按约定履行支付租金的义务，在经法院判决确认合同手写条款有效、双方继续履行合同和北海动岚公司支付租金后，北海动岚公司仍未在判决确定的期限内支付拖欠的租金，北海动岚公司已构成根本性违约，故朱贵帅请求解除与北海动岚公司于2009年4月15日签订的《租赁合同》，北海动岚公司将涉案房屋腾退给朱贵帅的诉讼请求，依法有据，予以支持。北海动岚公司抗辩称租赁物由于受台风影响，造成屋面渗钞严重，朱贵帅没有按约定履行修缮的义务，北海动岚公司才没有按约定支付朱贵帅租金，并不是北海动岚公司违约，合同应继续履行。一审认为，如果由于租赁物出现渗漏现象，在双方未能就修缮问题协商一致的情况下，北海动岚公司完全可以先进行修缮，再从租金中扣除修缮费，北海动岚公司以此作为其抗辩拖欠租金的理由并不充分，不予采纳。由于2011年8月16日至2013年7月17日的租金法院已另案判决并已生效，北海动岚公司的经营设备亦于2015年1月12日被法院依法查封，不准北海动岚公司继续营业。故朱贵帅应从2013年7月18日起支付租金给朱贵帅直至2015年1月11日止，租金标准按38880元／月二次递增6％后即43685元／月计算共779049元。北海动岚公司没有按约定支付租金，已构成违约，因此应按合同的约定支付朱贵帅违约金。由于双方约定租金按季度结算，并由北海动岚公司提前十日将下季度的租金汇给朱贵帅，故违约金的具体计算方法为：1、2011年8月16日至2013年7月17日的租金产生的违约金，由于该时段的租金已经法院判决并确定北海动岚公司于2013年7月22日前支付给朱贵帅，故该时段租金产生的违约金应计至2013年7月22日止，即分别以每季度应支付的租金为基数，从该季度租金拖欠之日起按每月3％的比例计至2013年7月22日止，共385564元；2、2013年7月18日至2015年1月11日的租金产生的违约金，分别以每季度应支付的租金为基数，从该季度租金拖欠之日起按每月3％的比例计至2015年1月11止，共250355元，2015年1月12日起的违约金以拖欠的租金779049元为基数，按每月3％的比例计至本院确定给付租金之日止。北海动岚公司抗辩称滞纳金是行政强制中执行罚的一种类型，双方作为平等主体，约定滞纳金是无效的。本院认为，双方在合同中约定的滞纳金，实质是违约金，是双方约定一方违约时须承担的违约责任，故北海动岚公司的抗辩理由不成立，不予采纳。北海动岚公司拖欠朱贵帅租金已逾三十天，按照合同的约定，朱贵帅有权没收北海动岚公司已交纳的合同履约金，故对朱贵帅请求判决不予退还北海动岚公司交纳的5万元保证金，予以支持。对于朱贵帅主张北海动岚公司支付免租期租金的诉讼请求，因装修免租期是朱贵帅根据北海动岚公司装修情况给予北海动岚公司的一种优惠，是朱贵帅的真实意思表示。虽然，租赁合同在履行过程中因北海动岚公司违约导致合同解除，但双方并没有约定如果北海动岚公司违约就必须承担支付免租期租金的责任，故朱贵帅该主张依据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除朱贵帅与北海动岚公司于2009年4月15日签订的《租赁合同》；二、北海动岚公司须撤出位于北海市北海大道北京路北海城市购物广场（大润发）五楼501商铺（建筑面积2161.96平方米），将该商铺腾清后交还给朱贵帅；三、北海动岚公司支付给朱贵帅2013年7月18日至2015年1月11日的租金779049元及违约金635919元（违约金计至2015年1月11日止，2015年1月12日起的违约金以拖欠的租金779049元为基数，按每月3％的比例计至本院确定给付租金之日止）：四、朱贵帅不予退还北海动岚公司交纳的履约保证金5万元；五、驳回朱贵帅的其他诉讼请求。
案件受理费28345元，诉讼保全费5000元，由朱贵帅负担8537元，北海动岚公司负担24808元（该费用朱贵帅已向本院预交，北海动岚公司在给付上述款项时将其负担部分一并返还给朱贵帅）。
一审判决宣判后，上诉人朱贵帅不服，向本院提出上诉称：一、一审法院判令北海动岚公司向朱贵帅支付租金仅计至2015年1月11日存在错误。（一）《租赁合同》至今未依法解除。2015年6月10一审判决解除双方《租赁合同》，该判决因朱贵帅上诉而未发生效力，故合同仍未解除，租金应继续计算。（二）北海动岚公司至今未腾退房屋。一审判决北海动岚公司撤出租赁房屋，腾退房屋交付朱贵帅。但北海动岚公司的经营设备现仍存放在租赁房屋内，北海动岚公司实际未腾清房屋给朱贵帅，朱贵帅未能实际对租赁房屋行使占有、使用、收益权利，一审法院判决租金计算至2015年1月11日止没有事实依据和法律依据。（三）在一审诉讼期间，一审法院在另案执行朱贵帅与北海动岚公司租赁合同纠纷案件中，经朱贵帅多次申请，法院在执行案件中死封了北海动岚公司存放在租赁房屋中的经营设备，但北海动岚公司不配合保管该设备，法院指定朱贵帅保管，否则执行案件因查封物的保管问题无法进入后续的评估、拍卖程序。为了配合法院尽快执行案件，收取法院已判令北海动岚公司支付的租金，朱贵帅在对保管义务及保管费用存在异议的情况下，无奈地同意法院的保管要求，但朱贵帅坚决不同意租金计算至查封之时（查封日期为2015年1月12日），朱贵帅同意保管查封物的行为也不能等同于同意租金计算至2015年1月11日。此后北海动岚公司迫于其他压力，又主动履行执行案件项下租金。随后，一审法院在审理该案时依朱贵帅诉讼保全申请，依法封了北海动岚公司的经营设备。但经营设备仍存放在租赁房屋内。以上事实说明，由于北海动岚公司在执行案件前期拒不履行生效判决拒绝向朱贵帅支付租金以及在本案的违约行为，才导致其财产被查封，但被查封后其拒绝履行保管义务，被查封的财产仍实际占有租赁房屋，其未实际退还房屋给朱贵帅，不管是从查封财产的保管费用角度还是从房屋仍被继续占有无法的角度，房屋租金均应计算至合同解除且北海动岚公司实际腾退房屋给朱贵帅之日。一审判决租金计算至2015年1月11日不能成立。（四）一审判决以2015年1月ll日，法院查封“北海动岚公司财产，不准许被告营业”为由判决租金计算至该日没有事实和法律依据。1、一审法院在执行案件时，仅是查封财产，要求北海动岚公司履行判决义务。2、财产之所以被查封，是由于北海动岚公司根本违约导致案件诉讼，一审法院以财产被查封为由停止计算租金等于由朱贵帅为北海动岚公司违约行为承担责任，蒙受损失。二、一审判决驳回“北海动岚公司向朱贵帅支付免租期租金”的诉讼请求没有事实和法律依据。按《租赁合同》约定，北海动岚公司承租房屋的期限共八年，自2009年4月l5日至2017年4月14日。如履行满八年，按约定租金标准及递增标准，北海动岚公司需共向朱贵帅支付的租金高达400余万元。朱贵帅考虑到收取的合同租金较高及双方长期的合作关系，才同意给予北海动岚公司七个月的免租期。故合同约定的免租期是作为对北海动岚公司优惠及履约的奖励，其前提是北海动岚公司按合同约定履行义务支付租金。但本案中，北海动岚公司在合同履行两年后（仅为合同期限的四分之一）就开始拖欠租金，因其拖欠租金的行为将双方拖入了漫长的诉讼，双方纠纷经过一审、二审、再审、执行、另案起诉，时是长达四年之久，至今未能得到妥善解决。免租期约定的目的和前提是对北海动岚公司按约履行合同的奖励和优惠，但北海动岚公司拖欠租金的行为严重违反合同，租金至今未予付清，合同约定免租期的前提已不具备。在这种情况下，一审判决以“合同对免租期租金的处理没有约定为由”驳回朱贵帅该项请求既有失公平，也无事实和法律依据。据此请求：1、维持一审判决第一项、第二项、第四项；2、撤销一审判决第三项，改判北海动岚公司支付朱贵帅2013年7月18至合同解除且房屋腾清之日止的租金及违约金；3、撤销一审判决第五项，改判北海动岚公司向朱贵帅支付免租期7个月的租金共计272160元；4、判令北海动岚公司承担本案的一、二审诉讼、保全费用。
被上诉人北海动岚公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律得当，判决基本正确，应当驳回朱贵帅的上诉请求。一、一审判决基本正确，但判决第三项存在违约金过高的瑕疵。二、北海动岚公司不应承担涉案财产及经营场所被“死封”后的租金。1、《租赁合同》是合法有效的合同，双方均应履行合同约定的各自权利义务。因此，作为出租一方的朱贵帅，在合同尚未解除的情况下，其仍负有继续将租赁房屋交付北海动岚公司使用的义务。然而，一审法院已“活封”北海动岚公司的经营设备，足以保障后续评估、拍卖程序的进行，亦即是以“活封”形式查封财产同样能达到执行目的的情况下，朱贵帅坚持要求法院以“死封”形式查封其财产及租赁场地，不准许其使用查封财产及经营场所，实质是拒绝履行租赁房屋的交付使用义务，致北海动岚公司不能对租赁房屋行使占有、使用及收益等租赁权利。据此，根据“等价有偿”原则，朱贵帅请求北海动岚公司支付“死封”后的租金于法无据。2、北海动岚公司不依约支付租金的行为，完全是因朱贵帅拒绝履行租赁房屋的修缮义务且置之不理而引起。根本违约涉及的是违约责任承担问题，北海动岚公司未支付租金的行为是否构成根本违约，不能成为朱贵帅坚持要求法院死封经营场所、不再准许北海动岚公司继续使用的理由。最高人民法院《关于应对国际金融危机做好当前执行工作的若干意见》第7条规定“对于被执行企业正在使用的厂房、机器设备等主要生产设施，慎用扣押、拍卖和变卖等执行措施。……。确需查封相关生产设施的，可以采取查封措施，但应当允许被执行人使用，并加强对查封资产的监管。”由此可见，在执行程序中都允许被执行人使用查封的资产，而本案诉讼虽涉及根本违约争议问题，但在北海动岚公司已全部履行就本案标的财产此前所欠的租金债务后（见一审法院另执行案），朱贵帅仍坚持要求一审法院以死封形式查封其财产及租赁经营场所，不准许其使用，因此产生的法律后果依法应由朱贵帅承担。3、因朱贵帅坚持死封财产及经营场所，一审法院为避免此后发生租金争议，在死封前于2015年1月12日征询朱贵帅的意见，朱贵帅同意死封后的租金计算至即日止，并同意承担因死封产生的法律后果。4、基于朱贵帅的申请，一审法院在另执行案及本案诉讼中均死封北海动岚公司的财产及经营场所，并基于朱贵帅的态度且同意后而转交由朱贵帅保管。事实上并非朱贵帅所称北海动岚公司不配合保管，死封后北海动岚公司根本无法有效介入房屋的腾退事宜，除非法院准许。死封后涉及未查封的北海动岚公司健身会员的私人物品领回一事，都曾颇费周遭，艰难无比，更不说房屋的腾退问题。三、朱贵帅请求北海动岚公司支付免租期7个月的租金，无事实和法律依据。《租赁合同》中关于“2009年4月15日起至2009年11月5日为装修免租期，在此期间免收租金”的约定，是双方的真实意思表示，并不以合同履行届满为前提，且合同中关于违约责任的约定，并无关于北海动岚公司若违约，须支付装修免租期租金的约定。因此，朱贵帅请求该项请求无事实和法律依据。另外，朱贵帅的该项请求，已由发生法律效力的（2012）北民一终字第415号已依法处理。据此请求，驳回上诉维持原判。
在二审指定的举证期限内，上诉人朱贵帅未提交新的证据。
在二审指定的举证期限内，被上诉人北海动岚公司提交：1、《询问笔录》一份，该笔录是由一审法院执行法官对朱贵帅进行询问的笔录；2、《诉讼保全申请书》一份。拟证明，朱贵帅坚持要求死封涉案财产，同意租金计算至死封之日止并承担因此产生的法律后果。经质证，朱贵帅对前述两份证据均予以认可，但认为，死封系因北海动岚公司长时间逃避履行此前的判决，死封是为了评估拍卖。同时认为，该《询问笔录》系针对执行此前就本案标的财产的另案生效判决作出的笔录，根据法律规定，执行内容仅限于生效判决确定的权利义务，该判决确定的2013年7月18日前的租金债务，此后的租金应当在本案中解决。本院经审查，确认该两份证据的真实性。
二审经开庭审理及查阅一审卷宗材料，查明的事实和一审查明的事实一致。本院予以确认。
本院归纳本案争议焦点为：1、上诉人朱贵帅请求被上诉人北海动岚公司支付2013年7月18日起至合同解除且房屋腾清之日止的租金和违约金有无事实和法律依据。2、上诉人朱贵帅请求被上诉人北海动岚公司支付免租期7个月租金272160元有无事实和法律依据。
本院认为：关于第一个争议焦点。本案进入诉讼程序后，上诉人朱贵帅因执行前案判决的需要，于2015年1月12日请求对涉案财产及租赁场地进行死封，一审法院根据当事人的申请，决定不再准许承租人即被上诉人北海动岚公司使用查封财产，这在客观上导致北海动岚公司在死封财产后无法取得租赁使用的收益。一审法院亦考虑到该现实情况，在朱贵帅申请死封涉案财产时，就死封财产后租金计算期日及由此产生的法律后果向申请人朱贵帅进行了明确，并在本案中将租金期日计算至2015年1月11日。朱贵帅上诉提出，双方合同尚未解除，租金应当计算至判决确认合同解除且房屋腾清之日。本院经审查认为，签订租赁合同收取租金应当以承租人能够使用租赁物为前提，否则缺乏收取租金的事实基础。本案提起诉讼时，合同虽未解除，但租赁标的已经由朱贵帅申请死封，人民法院决定不再准许北海动岚公司使用，故朱贵帅请求北海动岚公司支付租金至合同解除且房屋腾清之日缺乏事实基础，本院不予支持。一审法院将租金期日确定为计算至2015年1月11日止，充分考虑了现实因素，合法合理，本院亦予确认。
关于第二个争议焦点。朱贵帅上诉认为免租期系对北海动岚公司全面履行合同的优惠，现其违约未能将合同履行完毕，其故不再给予该优惠而主张相应免租期租金；同时庭审辩论称，双方若能全面履行长达8年的合同，朱贵帅将获得巨大的可期待租金利益，基于此考虑，才给予北海动岚公司7个月的免租期，而今合同仅履行2年北海动岚公司即违约致使合同不再履行，造成朱贵帅的可期待利益的巨大减损，此时仍判决免除北海动岚公司7个月免租期租金，无疑对朱贵帅极不公平。本院经审查认为，双方合同明确了起算租金的具体期日，且双方就违约责任并无如承租方违约即须承担支付免租期租金的约定，故该主张缺乏合同依据；同时，双方签订租赁合同属于市场交易行为，全面履行合同虽为双方所期，但最终能否完全履约在事实上则难以保证，这也是双方作为市场交易主体应当承担的商业风险，在合同就此无明确约定的情况下，朱贵帅以前述理由主张免租期租金缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决不予支持其免租期租金并无不当，本院亦予以确认。
综上，上诉人朱贵帅的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费28345元，由上诉人朱贵帅承担。
本判决为终审判决。
审判长 董新永
审判员 李雪燕
审判员 杨天隆
二〇一五年十月十三日
书记员 陈永辉
附：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）……。