杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西商初字第1076号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州开元支行。
负责人：阮聪方。
委托代理人：田国英。
被告：郭涛。
被告：郭广天。
被告：屠晓玲。
被告：杭州万科郡园置业有限公司。
法定代表人：吴蓓雯。
委托代理人：崔满兴。
中国工商银行股份有限公司杭州开元支行（以下简称原告）为与被告郭涛、郭广天、屠晓玲、杭州万科郡园置业有限公司（以下简称万科郡园公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年5月9日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈如敢独任审理，后因被告郭涛、郭广天、屠晓玲无法联系，适用公告送达，本案由简易程序转换为普通程序，依法组成合议庭于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人田国英、被告万科郡园公司委托代理人崔满兴到庭参加诉讼，其余被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与被告郭涛于2011年6月23日签订《个人购房借款担保合同》（编号：01202000182011一手贷0000520），其中约定：贷款人为原告，借款人为被告郭涛，保证人为被告万科郡园公司、抵押人为被告郭涛；被告郭涛向原告借款511万元；借款期限为360个月，自2011年6月28日至2041年6月28日止；借款利率为年利率7.05%，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及双方约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；原告将贷款一次性划入被告万科郡园名下的深发展滨江支行账号（11×××02），贷款利息自实际放款日起算；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按双方约定利率基础上加收30%确定；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件之后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任；被告以其名下位于xxxxx房屋（以下简称案涉抵押物）为原告与被告郭涛在《个人购房借款担保合同》项下的债务提供抵押担保，并于2011年7月18日办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押协助，抵押人应履行必要的协助义务，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。合同签订后，原告依约于2011年8月5日根据被告郭涛指示将借款511万元转入户名为被告万科郡园公司的账户（账户为：11×××02）。另被告郭广天、屠晓玲于2011年5月19日向原告出具《共同还款承诺书》，其中载明：对被告郭涛在《个人购房借款担保合同》（编号：01202000182011一手贷0000520）项下的贷款愿意承担共同还款责任。被告郭涛至2014年4月17日已连续3个付款期未按时归还贷款本息，原告向被告郭涛宣布本合同提前到期，经原告多次催讨未果。故请求判令：1、被告郭涛、郭广天、屠晓玲归还原告借款本金4973868.71元，并支付2014年2月5日至2014年4月17日止的逾期利息82276.72元、罚息76.24元、复利385.18元，合计94003.03元，2014年4月18日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款担保合同》另行计付；2、原告对被告所有的案涉抵押物享有优先受偿权；3、被告万科郡园公司对给付义务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告郭涛、郭广天、屠晓玲承担。庭审中，原告撤回第3项诉讼请求。
被告郭涛、郭广天、屠晓玲未到庭，也未作答辩。
被告万科郡园公司答辩称：原告已撤回第3项诉讼请求，被告万科郡园公司不应当承担保证责任。
原告提供证据如下：
1、《个人购房借款担保合同》、房屋抵押预登记备案证明、《共同还款承诺书》，拟证明原告与被告郭涛、郭广天、屠晓玲间的担保借款合同法律关系及原告对案涉抵押物享有优先受偿的事实；
2、借款凭证，拟证明原告已依约履行了发放贷款的事实；
3、银行个人贷款借据余额信息，拟证明截止至2014年4月17日，被告郭涛、郭广天、屠晓玲欠借款本金及相应利息的事实；
4、宣布贷款提前到期通知书及回执，拟证明原告依据合同宣布贷款提前到期的事实。
被告郭涛、郭广天、屠晓玲均未提交证据。
被告郭涛、郭广天、屠晓玲经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃质证的权利。上述由当事人提交的证据，经当庭质证。被告万科郡园公司对原告提交的证据三性均无异议，本院认为上述证据均符合证据基本特征，予以确认。
根据上述本院确认的证据及当事人陈述，本院认定本案事实与原告起诉的事实一致。
本院认为，原告与被告郭涛、郭广天、屠晓玲及万科郡园公司间签订《个人房屋借款担保合同》、《共同还款承诺书》，系双方当事人间真实意思之表示，本院应予确认有效。被告未按照合同约定期限返还借款本金及利息，已构成违约，现原告要求被告郭涛、郭广天、屠晓玲共同归还借款本金4973868.71元，予以支持。对于原告要求被告郭涛、郭广天、屠晓玲共同支付2014年2月5日至2014年4月17日止的逾期利息82276.72元、罚息76.24元、复利385.18元，合计94003.03元，2014年4月18日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款担保合同》另行计付，本院经审查，上述主张符合合同规定，且并不违反相关规定，本院予以支持。关于原告要求对案涉抵押物享有优先受偿权之主张，本院认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义，现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不预配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险。本案中，由于被告郭涛无法联系导致原告未能将预告登记转为正式登记，原告并无过错，也未怠于行使其权利，可以赋予原告优先受偿权，故对于原告的该项主张，予以支持。被告郭涛、郭广天、屠晓玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、郭涛、郭广天、屠晓玲于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司杭州开元支行借款本金4973868.71元，并支付2014年2月5日至2014年4月17日止的逾期利息82276.72元、罚息76.24元、复利385.18元，合计94003.03元，2014年4月18日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款担保合同》另行计付；
二、郭涛、郭广天、屠晓玲若违反第一项给付义务，中国工商银行股份有限公司杭州开元支行对位于xxxxx房屋享有优先受偿权。
如果郭涛、郭广天、屠晓玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47275元，财产保全费5000元，合计52275元，由郭涛、郭广天、屠晓玲负担，该款于本判决书生效之日起十日内支付。公告费650元，由郭涛、郭广天、屠晓玲负担，该款项于本判决生效之日起十日内径直交付予中国工商银行股份有限公司杭州开元支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行杭州湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 陈如敢
人民陪审员 李跃年
人民陪审员 周震生
二〇一四年十二月一日
代书 记员 赖 芳