北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第15689号
原告于雯竹，女。
委托代理人李永丽，北京德恒律师事务所律师。
委托代理人于路路，北京德恒律师事务所律师。
原告北京韬晦致远投资有限公司，住所地北京市丰台区临泓路鑫宝苑2号楼底商（营业执照注册号：110115011064848）。
法定代表人张翠平，总经理。
委托代理人刘涛，男，北京韬晦致远投资有限公司经理。
原告于雯竹与被告北京韬晦致远投资有限公司（以下简称韬晦致远公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告于雯竹的委托代理人李永丽、于路路，被告韬晦致远公司的委托代理人刘涛，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于雯竹诉称，2010年7月27日，我与韬晦致远公司签订《房屋使用合同》，双方约定韬晦致远公司将位于北京市海淀区颐温路南的西山公馆（现名为四季蓝山公馆）E座3单元602、603号、建筑面积为66.80平方米的房屋的永久使用权以35万元的价格出售给我，韬晦致远公司自双方签约之日起18个月内将房屋交付给我使用。同日，韬晦致远公司向我开具收据，确认我已支付35万元。上述合同签订后，虽经我不断催问，韬晦致远公司均未就开工安排及交房事宜给我明确的答复。2012年1月27日，交房期限届满，韬晦致远公司却仍未依约交付房屋。我数次到房屋所在售楼处及韬晦致远公司住所地、经营地询问房屋的施工情况及交房时间，但韬晦致远公司均以各种理由继续拖延。2013年7月，我再次到房屋所在地查看房屋施工情况并与售楼处交涉时，发现房屋已经建成，但与签约时承诺的房屋设计、结构等完全不一样，且绝大部分房屋在未告知我的情况下已经转卖他人并已入住。后我获知，韬晦致远公司在双方缔约时未就预售房屋取得规划许可、建设许可和预售许可，韬晦致远公司改建前的房屋所登记的房屋用途为工交、所在土地用途为工业，故韬晦致远公司不能在该土地上建造住宅性用房，无资质建造和出售涉案房屋。但韬晦致远公司却将未获得审批、不得在市场上出售的房屋擅自以预售方式对外销售，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定，造成双方之间的房屋使用合同无效。对于上述合同无效，韬晦致远公司具有重大过错，理由是：第一，韬晦致远公司明知涉案房屋不能买卖，却在未取得预售资格的情况下公开登报发布售房信息、提供审批规划和沙盘并对外销售房屋，致使我对此形成合理信赖，而且韬晦致远公司还向我承诺在补交税费后可以办理房屋产权，故韬晦致远公司在缔约中存在故意隐瞒、提供虚假承诺等有违诚实信用原则的行为。第二，涉案房屋及土地虽是工交和工业用途，但是依法可以办理手续变更上述用途，进而诉争合同并不必然无效。而韬晦致远公司在庭审中承认，涉案房屋对外销售时是按照涉案合同约定方式规划的，同时规划已报批，但未获批准，该公司变更管理层后未再继续办理建房手续，这才导致涉案房屋在本案起诉前仍未取得预售资格及相关证明并因此无效。第三，房价上涨和房产升值是韬晦致远公司主张无效的重要原因。韬晦致远公司作为出卖人，有义务办理合法完整的审批手续及证明文件，但因地价上涨和房产升值，履约带来的不利益远远大于承担合同无效责任而丧失的利益，韬晦致远公司受利益驱动，以主张合同无效为借口逃避合同义务，不讲信用，为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾，严重缺失诚信。第四，我作为普通购房者，在房屋买卖交易中处于弱势地位，对于韬晦致远公司有无预售资格及有关土地、房屋用途的事实不知情，而且我是根据韬晦致远公司的现场沙盘、报批规划及该公司承诺才与该公司签订合同的，合同签订后，我在诉讼中才获知韬晦致远公司无预售资格以及涉案房屋及土地用途分别为工交和工业，故我对于诉争合同无效没有过错。综上，我诉至法院，请求法院确认我和韬晦致远公司于2010年7月27日签订的《房屋使用合同》无效；判令韬晦致远公司向我返还购房款35万元并支付利息90872元（按照中国人民银行同期五年贷款利率6.55%，从2010年7月27日计算至2014年6月24日）；判令韬晦致远公司向我承担缔约过失责任，即赔偿我信赖利益损失40万元；判令韬晦致远公司赔偿我律师费2万元。本案的诉讼费由韬晦致远公司负担。
被告韬晦致远公司辩称，我方也认为双方签订的《房屋使用合同》无效，因为我方就涉案房屋没有规划许可证、房屋预售许可证和建造许可证，只有国有土地使用权证和房产证。我方同意返还购房款，也同意于雯竹主张的利息。我方不同意于雯竹主张的信赖利益损失，因为其第一项诉讼请求是要求确认诉争合同无效，如果该合同无效，则不存在信赖利益损失。我方不同意于雯竹主张的律师费，律师费的支出是其个人行为，费用数额是其自行确认的，与我方无关，我方不认可。如果诉争合同被法院确认无效，我方同意承担诉讼费。
经审理查明，位于北京市海淀区温泉乡（现温泉镇）颐温路南面积为8158.29平方米的土地为国有土地，韬晦致远公司于2010年11月取得上述土地的使用权，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，终止日期为2045年2月20日。2010年9月29日，韬晦致远公司取得上述土地地上房屋的所有权，房屋规划用途为工交。2012年1月9日，北京市海淀区房屋管理局出具《关于北京韬晦致远投资有限公司房屋解危和抗震加固的函》，载明：你公司申请对海淀区温泉镇颐温路南的房屋（房产证号：海字第2059**号）进行房屋安全鉴定，经海淀区房屋安全鉴定站鉴定，1、2、4-8、10号房屋综合抗震能力不满足现行规范要求，同时所有房屋都存在不同程度结构损伤，房屋结构体系存在缺陷，可依据鉴定报告进行整体改造。根据《北京市房屋安全管理办法》、《北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作实施意见》规定，你单位是房屋所有人负有房屋安全责任，上述房屋已经构成危险，请你单位根据相关规定立即解除安全隐患，采取加固措施或进行整体改造。
另查，2010年7月27日，于雯竹（乙方）的父亲于永代于雯竹与韬晦致远公司（甲方）签订《房屋使用合同》一份，该合同约定：甲方出售的房屋位于北京市海淀区温泉乡（现温泉镇）颐温路南E座3单元602、603号，建筑面积66.80平方米；价格为35万元整；乙方享有永久使用权，将来可根据国家政策变更为产权，乙方应在60个月之内补交相关的税费；甲方应在双方签约之日起18个月之内将此房屋交付乙方使用，如果未能按期交付，每推迟一天，甲方要向乙方支付乙方所交房款万分之一点五的滞纳金；此房屋入住时，以实测面积为准，多退少补，按每平方米6000元整进行计算；乙方应在入住当天向甲方缴纳房屋总价款的2%作为房屋公共维修基金，甲方负责乙方房屋及其附属设施的检查维修，保障乙方居住安全和正常使用，对房屋的公共部分进行定期的维护保养；乙方对所购买的房屋及室内设备需爱护使用、保管并在房屋建设标准限定的范围内合理使用，不得私自占用楼梯间、门道、走廊、屋顶等公用部位；如果乙方需要对房屋进行装修，应该与甲方签订装修协议，乙方不得擅自拆改建筑结构及设备，以保障本人及他人的居住安全；甲乙双方均不得解除本合同，如果因城市建设等原因致使房屋需要拆迁的情况下，如乙方已取得产权证，则乙方自行与相关单位处理拆迁补偿事宜，如乙方未取得产权证，则甲乙双方解除本合同，甲方应将乙方交纳的房款一次性退还给乙方；执行本合同发生纠纷时甲乙双方均有权诉请人民法院解决；本合同自签订日起生效，一式二份，甲方一份，乙方一份，具有同等效力，如有未尽事宜应在附记栏中写明。同日，于雯竹就上述602、603号房屋向韬晦致远公司支付房款共计35万元。缔约至今，上述602、603号房屋一直未建成，韬晦致远公司至今未向于雯竹交付房屋。
庭审中，于雯竹与韬晦致远公司一致主张，双方缔约时是根据韬晦致远公司的规划和沙盘确认了诉争合同的交易房屋为上述602、603号房屋。韬晦致远公司称，其曾拿着上述规划去相关部门办理建房手续，但未获审批，现其也未取得规划许可，导致上述602、603号房屋未建起来。韬晦致远公司另称，其系从他方处受让了位于北京市海淀区温泉乡（现温泉镇）颐温路南面积为8158.29平方米的国有土地之使用权及地上原有房屋并自行改造，非房地产开发项目，其无房地产开发资质、建设许可、规划许可以及预售许可。
上述事实，有双方当事人陈述，韬晦致远公司提供的房产证书、土地使用权证书等证据，于雯竹提供的《房屋使用合同》等证据，本案开庭笔录，在案佐证。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应系无效。本案中，于雯竹与韬晦致远公司于2010年7月27日签订《房屋使用合同》，依据该合同中关于永久使用权和房屋产权证办理的相关表述，可以认定该合同实为房屋买卖合同，该合同虽系双方当事人的真实意思表示，但因该合同所涉交易房屋所在国有土地的土地使用权地类（用途）为工业，该土地上原有房屋的房产证载明原有房屋的用途为工交，而韬晦致远公司未经许可自行改造原有房屋，并在无房屋预售许可的情况下私自出售，违反了法律、行政法规的强制性规定，故上述房屋买卖合同依法应被确认为无效。韬晦致远公司在明知其无预售许可等手续的情况下擅自公开预售房屋并对买房人进行承诺，其行为亦有违诚实信用原则；而于雯竹在购房中未就韬晦致远公司有无预售许可尽到应有的注意义务，故就上述合同无效，双方均具有过错，韬晦致远公司负有主要过错，于雯竹负有次要过错。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现韬晦致远公司同意向于雯竹返还全部购房款并同意支付于雯竹主张的利息90872元，本院对此不持异议。就于雯竹主张的信赖利益损失40万元，该主张于法有据，本院依法予以支持，就损失数额，本院将结合于雯竹的付款情况、损失情况以及本案案情，酌情予以判定。于雯竹主张的律师费，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，判决如下：
一、于雯竹与北京韬晦致远投资有限公司于二〇一〇年七月二十七日就位于北京市海淀区温泉乡（现温泉镇）颐温路南E座三单元六〇二、六〇三号的房屋签订的《房屋使用合同》无效。
二、北京韬晦致远投资有限公司于本判决生效后十日内向于雯竹返还购房款人民币三十五万元并支付利息人民币九万零八百七十二元。
三、北京韬晦致远投资有限公司于本判决生效后十日内向于雯竹赔偿信赖利益损失共计人民币三十五万元。
四、驳回于雯竹的其他诉讼请求。
如果北京韬晦致远投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千二百零四元，由于雯竹负担五百零四元（已交纳）；由北京韬晦致远投资有限公司负担五千七百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费一万二千四百零八元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 禹霖华
二〇一四年八月六日
书 记 员 陈迎宾