沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初12010号原告：宋菲，女，1986年5月11日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：刘霞，原告母亲，1962年7月25日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被告：嘉里（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区悦宾街1号（1205-1室）法定代表人：王志刚，该公司董事长。委托代理人：王晓轩，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。原告宋菲与被告嘉里（沈阳）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王云娇担任审判长，代理审判员王颖和人民陪审员张玉华参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋菲的委托代理人刘霞，被告嘉里（沈阳）房地产开发有限公司的委托代理人王晓轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋菲诉称，2017年6月18日，我到被告坐落在沈阳市沈河区雅颂居购房，经被告售楼员张倩接待，双方约定，我购买原价3029729元，折扣价为2880654元，被告开发的10号楼502房。我交定金10万元（当天交定金5万元，次日交定金5万元），被告于2017年6月19日给我出具收款收据，明确收定金10万元。2017年6月28日，被告要求我签定“沈阳雅颂居认购书”，签字后发现房价被变更为2999432元。对被告这种欺诈行为深表愤怒，次日即找被告退房并返还定金10万元，被告不但不承认错误，还态度不好，我即找媒体介入此事。被告同意退还定金，但就是迟迟不予履行，以各种理由拖欠至今。为维护法律的尊严，保护我的合法权益，依据法律规定，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令被告双倍返还20万元；2、请求判令被告承担本案诉讼费。被告嘉里（沈阳）房地产开发有限公司辩称，被告认为原告要求双倍返还定金没有事实依据和法律依据，理由如下：1、未能按时签约系原告单方原因造成，与被告无关。原告在认购过程中均未前来，认购书系其母亲刘霞于2017年6月26日代签，双方于认购书中约定于2017年7月2日签署商品房买卖合同，刘霞承诺于2017年6月30日带宋菲对刘霞的授权委托书前来签署商品房买卖合同，后经被告多次催告，原告未按约定前来签约，原告母亲刘霞要求退房，对此被告也予以同意，但因授权委托书一直未能提供且涉及退款问题，被告一直在联系原告本人要求通过微信或短信的方式回复确认即可，但原告本人一直未回应是要继续购房还是要退房。2017年8月8日，被告通过邮寄方式通知原告如不来签约则被告将原路退还定金，但原告仍无回应。2、原告主张被告未按约定价格售房无事实依据。双方签署的认购书已经明确约定了房屋价格，且被告已在认购书约定的购房合同签署期限前批准给予进一步的折扣，被告销售人员也已通知原告可按折后价格即2880654元签署正式商品房买卖合同，但原告仍拒绝签约。3、原告主张双倍返还定金无合同依据。认购书中约定，原告应于2017年7月2日前签署正式商品房买卖合同，并约定只有在被告在签约期限届满前擅自将诉争房屋出售给第三人的情况下，被告才承担双倍返还定金的责任。被告并未违反认购书约定一房二卖，不应双返定金。4、被告未依法行使定金罚则扣留原告定金，已全部返还。本纠纷虽系原告原因导致未能签约，被告有权扣其定金，但被告出于商业道德与客户关系等考虑并未行使该项权利，而是积极与原告沟通，办理退房和退还定金手续，但原告本人在没有授权委托书的情况下未及时回复本人意见。为此，继2017年8月8日书面函告后，被告已于8月11日向原告原路径退还了10万元定金。综上，原告要求被告双倍返还定金无事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年6月，原告宋菲为购买被告嘉里（沈阳）房地产开发有限公司开发的雅颂居园区的房屋，由原告宋菲的母亲刘霞与被告工作人员沟通磋商。原告于2017年6月19日向被告交纳定金10万元，被告为原告出具定金收据。2017年6月26日，原告母亲刘霞代表原告与被告签订《沈阳雅颂居认购书》，约定：认购人宋菲认购位于沈阳市沈河区，预测建筑面积共141.42平方米……该商品房按照建筑面积计价原单价为21423.62元，原总价为3029729元，折后单价为21209.39元,折后总价款为2999432元，优惠方式以标准总价为基准计算：贷款付款99折（99%）……认购人应在签署本认购书之日起7日内，即2017年7月2日，出卖人在雅颂居销售中心或出卖人指定的其他地点签署正式商品房买卖合同及其他签约文件。认购人承诺在与出卖人签署《商品房买卖合同》前，已完全履行以下各项义务，1、按本认购书的约定交纳认购定金；2、在签署本认购书后3日内提供齐全国家有关部门要求的其作为合法购房人的资格证明文件及个人资料……如认购人未能在本认购书约定的签约期限前与出卖人签订《商品房买卖合同》，或不积极配合出卖人办理签约事宜的（包括但不限于要求变更《商品房买卖合同》条款），或不履行本认购书项下其他义务的，除签约期限届满前已获出卖人同意延期以外，认购人逾期仍未与出卖人签署《商品房买卖合同》的，本认购书即自行终止（但认购书中关于违约责任的承担以及纠纷解决的条款除外），出卖人有权不予退还认购定金，且出卖人无需认购人同意，有权将该商品房另行出卖予第三方；如出卖人因自身原因在本认购书约定的签署《商品房买卖合同》最后期限前将该商品房另行出卖予第三方的，则出卖人需向认购人双倍返还认购定金，在双倍返还定金的同时，本认购书终止……认购人已详细阅读了本认购书文本，并完全知晓其应享有的权利和所应承担的义务和责任；出卖人已按认购人要求对文本中加黑加粗字体及内容作出了特别说明，若系代理人签署本认购书，应视为认购人本人已事先知悉并完全理解包括本认购书在内的全部签约文件内容及相关法规、政策文件规定，认购人不得以代理人未告知为由拒绝履行相关义务或承担相应责任……本认购书经认购人与出卖人签署且认购人全额支付认购定金后立即生效，在双方按约签署的《商品房买卖合同》生效的同时失效，双方于本认购书签署前作出的任何书面或口头承诺、协议均于本认购书生效时失效……在签署上述认购书同时，被告工作人员将授权委托书交与原告代理人刘霞，告知原告代理人让原告签署授权委托书后交给被告，原告至今未签署该授权委托书。2017年6月28日，被告销售人员对诉争房屋的折扣销售价格进行销售特别事项申请，申请单中申请理由及解释处一栏载明：宋菲经老业主推荐，2017年6月26日购买雅颂居10#1-5-2号房，享受案场贷款99折优惠，折后总价2999432元整，该客户觉得总房款超预算，经过多次谈判，为促成成交，申请总经理98折和额外总经理98折，即折后总价2880654元整，同时由于该客户所购房源之前涉及换房，财务重置价格流程未完成，客户定金无法交到指定房源，因此6月19日申请折扣，交定金一直挂账，6月26日正式认购，特此说明，请领导批示。申请单审批过程及处理人意见一栏表明审批流程自6月28日起，至6月30日审批完成，审批结果为同意。原、被告未签署《商品房买卖合同》。因原告向被告工作人员提出退房，被告销售人员于2017年6月27日至7月4日期间就退房事宜同原告及原告母亲进行沟通，并在6月27日已通知原告办理退房手续。双方未能达成一致，未办理退房手续及退定金事宜。原告于2017年7月26日向我院提起诉讼，要求双倍返还定金。2017年8月8日，被告向原告发出通知函，通知：鉴于您拟认购本公司开发的“雅颂大苑”项目的10#1-502号房屋，2017年6月18日，您向本公司交纳定金时由于您银行卡出现网银限额，当日仅转账50000元，次日您本人至我司售楼处刷卡支付剩余50000元定金，本公司销售人员与您约定于2017年6月26日签署认购书，但您当时临时有事未能到场，您母亲刘霞女士代签了认购书，并表示2017年6月30日签署商品房买卖合同时可提交代签认购书的授权委托书，至今您未来签署商品房买卖合同，亦未提交该委托书。由于您及您母亲的以上行为已对本公司销售该房屋造成影响，请您自本通知函送达之日起3日内前来签署商品房买卖合同并支付首付款，否则将视为您不予认可您母亲刘霞女士的代理行为，本公司将按无效代理处理，将10#1-502号房屋另售，原路返还您已支付的定金。该通知通过邮政EMS向原告邮寄送达，原告于2017年8月9日签收。被告于2017年8月11日将原告交付的10万元退还原告银行卡内。上述事实，有当事人陈述、收款收据、刷卡凭证、认购书、授权委托书、微信聊天记录、销售特别事项申请单、通知函、EMS快递底单、EMS快递跟踪记录、汇款凭证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，关于原告交纳的10万元钱的性质问题，被告向原告出具的收据记载该款项为定金，原、被告亦均认可该款项的定金性质，结合本案的实际情况，该定金为订约定金，即为担保合同的订立而支付的定金。关于原告母亲刘霞代表原告与被告签订的《沈阳雅颂居认购书》的效力问题，该认购书第八条第四项约定；“本认购书经认购人与出卖人签署且认购人全额支付认购定金后立即生效……”据此约定，该认购书须在原告本人在认购书落款处署名或代理人取得授权时生效。原告始终未签署授权委托书，即原告母亲始终未取得委托代理权限，该认购书未生效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第四条之规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告以被告擅自涨价为由要求双倍返还定金，但根据双方的微信聊天记录显示，其要求退款并非基于此理由，也无关于房屋价格提出异议的记录，被告提供的销售特别事项申请单能够从时间和价格上印证被告以2880654元为诉争房屋的出售价格，据此原告诉请双倍返还定金无事实和法律依据，本院不予支持。原告交付定金后未签订认购书亦未向其母亲授权，并在约定的签订《商品房买卖合同》日期前提出退房退款请求，并非基于被告存在违反先合同义务的行为，基于民事法律行为的自愿原则，被告向原告返还定金10万元是对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回原告宋菲的诉讼请求。案件受理费2150元，由原告宋菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇代理审判员  王 颖人民陪审员  张玉华二〇一八年四月二十九日书 记 员  董虹艺