江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终170号
上诉人（原审被告）：杨德禄。
委托代理人：陈建军，江西理公律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：曾勇。
委托代理人：郑凤珍，江西西昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘忠明。
上诉人杨德禄、曾勇因与被上诉人刘忠明房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院（2015）泰民初字第375号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月20日，被告杨德禄与案外人陈汉波签订了一份《租赁合同书》，合同约定：“甲方（陈汉波）将其位于泰和城经四路泰洋花苑B10栋，房权证泰府字第号和第2011-032-5A号房产证面积约为879.48平方米的店铺出租给乙方（杨德禄），租赁期限为7年，租期自2012年8月20日起至2019年8月19日止，其中2012年5月20日至2012年8月19日为装修期，不算房租；租金为前5年每年260000元，第六年为286000元，第七年为314600元，合同签订时乙方交清第一年房租费，第二年的房租费在每年的7月19日前一次性交清，以此类推。”合同第八条约定：“在承租期间，乙方如确实需要转租，必须通知甲方同意签字后，方可将租赁房屋全部或者部分转租他人，否则，乙方跟别人签订的合同无效。但甲方不收取任何费用，也不阻碍乙方转让。”合同签订后，陈汉波将店铺交付被告杨德禄使用，被告杨德禄对店铺进行了装修，与被告刘忠明合伙经营餐厅。后被告杨德禄、刘忠明所经营餐厅停业，而原告曾勇则希望承租店铺的部分继续经营餐厅，双方就一起到南昌找房东陈汉波协商转租事宜，陈汉波因担心店铺部分转租影响其利益，就表示不同意部分转租。在此情况下，原、被告仍在2013年8月20日签订了一份“租赁合同书”，被告将从房东陈汉波处租赁的店铺中的部分转租给了原告曾勇，合同约定：“甲方（被告刘忠明、杨德禄）将泰和城经四路泰洋花苑B10栋，房权证泰府字第号和第2011-032-5A号房产证面积约为460平方米店铺（靠马路一侧）出租给乙方（原告曾勇），经双方协商一致，本店以353000元转让装修和餐饮设备及店里所有东西给乙方，租金另计；租赁期限6年，自2013年8月20日起至2019年8月19日止，租金为前4年每年140000元，第五年154000元，第六年169400元，合同签订时乙方交清第一年房租费，第二年的房租费在每年的6月19日前一次性交清，以此类推。”合同第六条约定：“房屋装修：按照国家有关规定，乙方的装修方案若需要报经公安、消防、环保、卫生防疫和其他有关部门审批的，乙方应及时办理好报批手续。甲方有权对乙方的装修过程进行监督。乙方应精心组织，合理安排，科学施工，不得因装修影响其他物业的作用、人的经济秩序和生活秩序。……”。合同第十二条约定“附加条款：经双方协议一致同意，如因乙方不按合同时间付房租，给甲方造成的损失由乙方承担30万元损失，在乙方交付完房租给甲方的情况下，如因甲方的原因或因本房子租赁合同的任何纠纷造成乙方无法正常营业，甲方承担乙方35万元损失。在两方合同期内，如果需要房东的证件或一切需要与房东沟通的，甲方应出面与房东沟通帮助乙方完成，甲方不得以任何理由拖延乙方，如甲方拒不完成造成乙方无法正常营业所造成的损失由甲方承担”。合同签订后，被告将店铺交付原告使用，原告开始经营“礼拜8美食城”。
2014年端午节前后，房东陈汉波从南昌回到泰和，本是要找被告杨德禄收取房租，但却发现被告还是将其店铺部分转租给了原告曾勇，故向原、被告提出异议。原、被告便与陈汉波再次协商转租事宜，陈汉波要求在原、被告签订的合同上增加一条备注内容：“如果刘忠明、杨德禄在每年交房租费时未按时一次性交清房租费260000元，你们签订的合同租赁使用权全部取消，所有我们的租赁合同书都作为合同到期，不能再有租赁使用权”，因原告曾勇不同意该条款，三方未达成协议，陈汉波仍表示不同意被告将店铺部分转租给原告，但原、被告并未就此终止合同，原告仍继续在使用该店铺。2014年8月1日，被告在收到原告支付的租金140000元后将该款汇款给陈汉波，因陈汉波不同意被告转租，就退还给了被告，后被告又汇款260000元给陈汉波，并要陈汉波先收下该款，作为2014年7月19日至2015年8月20日的租金，转租的事双方再协商。2014年10月份，原告对店铺进行了装修。之后三方又对转租事宜进行协商，但仍无法达成一致意见。2015年1月13日，陈汉波向泰和县人民法院起诉被告杨德禄，要求解除双方签订的租赁合同。2015年3月31日，泰和县人民法院依法判决解除陈汉波与杨德禄于2012年5月20日签订的《租赁合同书》，并限杨德禄于判决生效后30日内归还店铺给陈汉波。2015年8月12日，陈汉波向法院申请执行，要求杨德禄搬离店铺，现陈汉波已将店铺出租他人。
2015年4月15日，原告申请对其接手店铺后所做装修及新添置财物的价值进行司法鉴定，法院依法委托了吉安文山会计司法鉴定所进行鉴定。2015年6月12日，吉安文山会计司法鉴定所出具（2015）价鉴字第012号司法鉴定意见书，认为列入本次鉴定范围资产的总鉴定值为180469元，其中位于泰和“礼拜8美食城”内的资产鉴定值为162681元，位于仓库的资产鉴定值为17788元。原告为此支付鉴定费6000元。
一审庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告间的租赁合同；2、被告赔偿原告装修费180469元，约定无法正常经营损失350000元，贷款利息损失167354.77元；3、返还剩余期限转让费240240元及一个月房租11667元；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。另查明，原告曾勇支付被告杨德禄、刘忠明的店铺租金至2015年8月20日，被告杨德禄与被告刘忠明系合伙关系。
原审法院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反之，合同则无效。本案所涉店铺房东陈汉波与被告杨德禄所签订的《租赁合同书》明确约定，被告杨德禄如需转租店铺，必须经陈汉波签字同意，即未经陈汉波签字同意，被告杨德禄无权转租店铺。现被告杨德禄、刘忠明未经房东陈汉波同意擅自将店铺转租给原告曾勇，事后陈汉波亦未对原、被告的转租行为进行追认，反而是以诉讼方式解除了与被告杨德禄的租赁合同，故原、被告签订的《租赁合同书》应属无效合同。原、被告在签订转租合同前，均明知转租必须经过房东陈汉波同意，但双方在未取得陈汉波同意的情况下仍签订转租合同，现合同无效，原、被告均存在过错。虽然原、被告所签订的《租赁合同书》无效，但合同无效并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款（第十二条）的效力，现双方因租赁合同产生纠纷导致原告无法营业，原告要求被告按照合同约定赔偿其350000元损失，符合法律规定，依法予以支持。原告要求被告承担贷款利息损失，没有事实依据，依法不予支持。原告没有证据证明其在2015年8月20日前已将店铺交还给被告，故其要求被告返还一个月租金，没有事实依据，依法不予支持。关于装修及添置财物损失，原告自认列入鉴定范围的装修及财物大部分是2014年10月之后的，此时原、被告已与房东陈汉波两次协商转租事宜，且陈汉波两次均表示不同意转租，原告在明知房东不同意转租的情况下，仍对店铺进行装修、添置财物，该损失系其自行扩大的损失，原告要求由被告承担，不符合法律规定，依法不予支持。但对于未与店铺形成附合的装修及财物，原告可自行拆除处理。合同无效的法律后果即是双方互相返还因合同取得的财产，故原告要求被告返还转让费，符合法律规定，依法予以支持，但原告已使用该店铺两年，对被告原有的装修及转让的物品应当支付相应的使用费，因双方对此未约定，该使用费可结合租赁期限平均计算，即353000元÷6年2年=117667元。关于原告所做与房屋形成附合的装修，以及被告转租给原告之前与房屋形成附合的装修，由原、被告各自承担。关于被告转租给原告之前未与房屋形成附合的装修，以及被告转让给原告的设备、设施，原告应当返还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、原告曾勇与被告刘忠明、杨德禄于2013年8月20日签订的“租赁合同书”无效；二、被告刘忠明、杨德禄于本判决生效后三日内赔偿原告曾勇损失350000元；三、被告刘忠明、杨德禄于本判决生效后三日内返还原告曾勇转让费235333元；四、驳回原告曾勇的其他诉讼请求。案件受理费18778元、保全费4520元、鉴定费6000元，由被告刘忠明、杨德禄承担18791元，由原告曾勇承担10507元。
上诉人杨德禄、曾勇不服一审判决，均向本院提出上诉。
杨德禄上诉称：一、一审判决认定的事实部分错误。（1）曾勇2014年10月进行装修，没有经过杨德禄及刘忠明的同意。（2）一审法院认定曾勇使用了店铺二年不是事实，曾勇至今没有将租赁的房屋及转让的设备、物品等返还给杨德禄及刘忠明。（3）在曾勇腾出租赁房屋之前，曾勇无权起诉要求杨德禄赔偿损失，法院依法应驳回其诉讼请求。二、一审法院判决上诉人杨德禄及原审被告刘忠明返还转让费235333元，没有事实和法律依据。双方约定的转让费355000万元，该费用全部是杨德禄等人的装修费及店内添附餐饮用品费用，这在合同中已写清楚。该合同双方均已履行，不存在再返还问题。三、一审法院只判决上诉人杨德禄返还转让费，却不判决曾勇同时返还转让的设备、设施等转让物或折价补偿，适用法律错误。四、一审法院判决上诉人杨德禄等人赔偿曾勇损失350000元，属认定事实和适用法律错误。一审法院根据《合同法》第57条，认定双方《租赁合同书》的第十二条的约定是“有关解决争议方法的条款”，进而认为双方约定的赔偿350000元损失合法有效，应予以支持，这是错误的。《合同法》第57条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。该条款中所说的“有关解决争议方法的条款”包括以下几种形式：1、仲裁条款；2、选择受诉法院的条款；3、选择检验、鉴定机构的条款；4、法律适用条款。并不包括赔偿损失的违约条款。而双方《租赁合同书》的第十二条约定赔偿350000元损失，显然是一种违约条款约定，并不是“有关解决争议方法的条款”。本案上诉人与曾勇均有损失，一审法院已经根据双方的过错程序，认定各自的损失由各自承担，也就不存在上诉人再赔偿被上诉人损失之说。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
针对杨德禄的上诉，曾勇答辩称：一、杨德禄上诉状所述不是事实。1、根据双方签订的合同第六条的约定，杨德禄、刘忠明在签约时都同意了曾勇在符合国家有关规定且不影响他人的范围内进行装修，曾勇可以根据需要进行装修。2、一审法院已经查明：“2015年8月12日，陈汉波向本院申请执行，要求杨德禄搬离店铺，现陈汉波已将店铺出租他人”。因此杨德禄与陈汉波的店铺租赁合同已经通过法院解除了，而且陈汉波已经申请了强制执行，法院在执行中也通知了杨德禄过来处理腾房事宜，但杨德禄不予理睬。二、对于转让费杨德禄理应返还。杨德禄以其店铺进行了装修及有部分物品之名义，向曾勇收取了与实际价值不符的抽象上的转让费，并非等价的物品买卖。返还转让费应是按照租赁期限和使用年限折算的。三、杨德禄赔偿曾勇的35万元损失远远不够。1、如果合同无效，杨德禄应返还355000万元的转让费外，还应赔偿经济损失。一审法院对《合同法》第57条关于“有关解决争议方法的条款”的理解并没有错误，“有关解决争议方法的条款“并不局限于杨德禄上诉状所列的几种情形，还应包含当事人约定的关于解决争议的其他相关条款。杨德禄的理解仅仅是其学术理解，并没有法律依据。2、双方签订的合同有效，杨德禄除应按照约定赔偿曾勇营业损失350000元以外，还应赔偿曾勇装修损失180000余元和贷款利息损失160000余元。
曾勇上诉称：一、一审认定未经房东同意转租是无权处分行为，因此认定转租合同无效，这是错误的。《合同法》第224条的规定虽然要求转租要征得出租人同意，也即未经出租人同意不得转租。但这不是致使合同无效的“强制性效力性规定”，只是未经出租人同意转租要承担一些不利法律后果，主要是出租人有权解除与承租人的租赁合同，而不是转租合同当然无效。二、上诉人曾勇的装修残值损失180469元及贷款利息损失应予支持。1、双方签订的“租赁合同书”第六条即为被上诉人杨德禄同意上诉人曾勇装修的约定，只是需要审批的要办好报批手续，同时不影响他人即可。杨德禄将店面转租给曾勇，曾勇为了按照自己风格经营必然要重新装修，杨德禄也知道曾勇要重新装修，因此双方在对装修事宜进行了约定。因此，对于装修房屋的损失，不能由上诉人曾勇一个人承担。2、对于贷款利息问题，其中350000元贷款合同是在签订租赁合同后一个月签订的，并且借款用途注明了是“开餐厅”，应该可以认定其关联性，因为一方面曾勇投入了巨额款项用于租赁店面和装修店面，有贷款的必要性；另一方面，借款用途注明了“开餐厅”而上诉人曾勇只开了这家餐厅，说明了此贷款就是用于“礼拜8美食城”。从证据角度考虑，应可以认定此贷款就是用于餐厅，如果要排除，杨德禄应提供相反证据。因杨德禄并未提供相反证据。故350000元的贷款利息58800元应认定为曾勇的损失，并由杨德禄承担。请求二审法院依法改判，支持上诉人曾勇的上诉请求。
针对曾勇的上诉，杨德禄答辩称：1、本案的租赁合同明显是无效的。签订合同之前，双方找过房东陈汉波，对于房东不同意转租的事实双方都很清楚。根据合同法第52条第2款和第5款的规定本案的租赁合同是无效的。2、曾勇提出其装修费180469元要杨德禄赔偿没有事实和法律依据，曾勇装修时并未通知杨德禄，杨德禄对其装修根本不知情。4、贷款合同与出具的银行的盖章不一致，其贷款的真实性无法证实，即使有贷款，贷款的损失与本案也没有关联性。综上，上诉人曾勇的上诉请求没有法律依据，请求予以驳回。
被上诉人刘忠明未进行答辩。
根据上诉人杨德禄、曾勇的上诉理由以及答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、双方签订的《房屋租赁合同书》是否合法有效？2、曾勇要求杨德禄、刘忠明返还转让费235333元是否有事实和法律依据？杨德禄要求曾勇返还其装修及设备是否有事实和法律依据？3、双方合同中第12条附加条款关于赔偿35万元损失的约定能否作为本案处理的依据？4、曾勇要求杨德禄、刘忠明承担装修损失180469元以及贷款利息损失是否有事实和法律依据？
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。…承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，杨德禄与店铺房东陈汉波所签订的《租赁合同书》明确约定，杨德禄如需转租店铺，必须经陈汉波签字同意。但杨德禄、刘忠明未经房东陈汉波同意擅自将店铺转租给曾勇，事后陈汉波亦未对双方的转租行为进行追认，反而是以诉讼方式解除了与杨德禄的租赁合同，因此杨德禄、刘忠明与曾勇签订的《租赁合同书》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。杨德禄、刘忠明与曾勇在签订转租合同时，双方均明知转租必须经过房东陈汉波同意，但双方在陈汉波明确表示不同意的情况下仍签订转租合同，导致合同无效双方均存在过错，双方应各自承担相应的责任。
关于双方装修及设备、物品损失以及贷款利息损失的赔偿问题。曾勇在经营期间对租赁房屋进行了装修，并投入了设备，添置了物品，合同解除后，该装修及设备、物品应作为损失予以认定，经一审法院鉴定该损失为180469元。因双方均有过错，该损失应由双方各承担50％计90235元。曾勇所做的未与店铺形成附合的装修及财物，曾勇可自行拆除处理。杨德禄、刘忠明转租给曾勇之前进行的装修以及投入的设备、物品损失，因杨德禄、刘忠明未提出反诉，且未进行鉴定，故本案不予处理。杨德禄、刘忠明所做的未与房屋形成附合的装修以及转让给曾勇的设备、物品等，曾勇应当返还给杨德禄、刘忠明。对于曾勇上诉提出的贷款利息损失问题，因其目前并无充分证据证明贷款的真实用途，故对该上诉理由本院不予支持。
关于转让费的返还问题。因曾勇已使用该店铺两年，对此应当支付相应的使用费，由于双方对此未约定，一审法院结合租赁期限平均计算为117667元（353000元÷6年2年）并无不当，应予维持。
关于双方合同中附加条款“赔偿350000元损失”的约定是否属于“有关解决争议方法条款”的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。该条款中所说的“有关解决争议方法的条款”是指当事人在订立合同时就诉讼、管辖或仲裁等方面所作的程序性约定，而不涉及实体权利义务的内容本身。其包括以下几种形式：1、仲裁条款；2、选择受诉法院的条款；3、选择检验、鉴定机构的条款；4、法律适用条款。而本案双方合同中约定的赔偿35万元损失，显然是一种违约条款约定，并不属于“有关解决争议方法的条款”。因此，该条款不能作为本案的处理依据。一审法院认定该条款属于“有关解决争议方法的条款”并据此判令杨德禄、刘忠明赔偿曾勇损失350000元，属适用法律错误，应予纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，依法应予纠正。上诉人杨德禄以及上诉人曾勇均部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省泰和县人民法院（2015）泰民初字第375号民事判决第一、三、四项；
二、变更江西省泰和县人民法院（2015）泰民初字第375号民事判决第二项为：上诉人杨德禄、刘忠明在本判决书生效后10日内赔偿上诉人曾勇经济损失90235元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18778元、保全费4520元、鉴定费6000元，二审案件受理费9653元，合计38951元，由上诉人杨德禄、被上诉人刘忠明共同负担27266元，上诉人曾勇负担11685元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
代理审判员 胡 婧
代理审判员 郭 琴
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 张志坚