重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0237民初3914号
原告：陈安明，男，1960年3月14日生，汉族，住巫山县。
委托诉讼代理人：王海清（特别授权），重庆渝深律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄元朝（一般授权），重庆渝深律师事务所律师。
被告：重庆远博房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝北区财富大道19号2幢第5层，统一社会信用代码91500000688940040M。
法定代表人：潘世振，总经理。
委托诉讼代理人：赵本田（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江小艳（一般授权），重庆江晟律师事务所律师。
原告陈安明与被告重庆远博房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法由代理审判员李慧玲独任审判，适用简易程序于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告陈安明的委托诉讼代理人王海清，被告重庆远博房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人赵本田、江小艳到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。
原告陈安明向本院提出诉讼请求：1.判决被告按合同约定为原告办理房地产权证书；2.判令被告向原告支付延期交房的违约金元32351元、支付延期办证违约金23328.19元，以上合计55679.19元；3.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2011年5月15日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的巫山县高唐街道平湖西路183号远博．江临天下1-24-C房屋。合同签订后，原告按约定交付了房款等。后既没有按合同约定的时间交房，也没有按约定的时间办证。按照合同第9条、第13条的约定被告应支付原告每天合同总价万分之一的违约金。现原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告重庆远博房地产开发有限责任公司辩称，一、关于原告主张支付延期交房违约金的问题。1、被告不存在延期交房的违约行为，原告主张支付延期交房违约金的请求缺乏事实依据。理由如下：（1）根据《商品房买卖合同》第七条“属预售商品房的，甲方应当在2012年8月8日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。.......本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》约定内容，预售商品房交付的必备前提条件，必须是已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房。若在2012年8月8日前，预售商品房未取得建设工程竣工验收备案登记，则视为合同约定的房屋交付条件未成就，合同约定的房屋交付期限2012年8月8日前应属无效，应当以建设工程竣工验收备案登记时间为房屋交付时间。本案中，被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2014年11月24日，而被告于2012年9月18日将商品房交付原告使用，故被告不存在延期交房的违约行为。（2）导致被告于2014年11月24日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的原因不在于被告，而是政府调整规划用地红线所致。远博.江临天下项目建设过程中，因占有老年大学住宅楼划拨用地红线，导致原远博.江临天下规划红线图与竣工总平面图存在差距，为解决存在的问题，被告经请示县人民政府同意，根据现场实际情况，在原总用地面积14844.76㎡不变的前提下，调整了该项目规划用地红线。2014年7月2日，才取得县城乡建委关于调整远博.江临天下项目规划用地红线的批准，同年7月22日才取得县国土房管局颁发的314房地证2014字第03961号房地产权证。因此，导致被告于2014年11月24日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的责任不在于被告，而是政府调整规划用地红线的客观原因所致，该情况属于不可抗力的情形，故被告不存在延期交房的违约行为。（3）本案房屋于2012年8月已经进行了单项验收合格，被告向原告交付房屋时符合《城市房地产管理法》第二十七条的规定。对于《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，是江临天下整个房地产项目的综合验收备案登记。（4）根据原告签字确认的《重庆市世振物业有限公司业主接房验收单》和《领款单》，被告已于2012年9月18日向原告实际交付房屋，至此原告即实际占有、使用本案诉争房屋至今。对于合同约定的交付时间即2012年8月8日至实际交付期间的逾期交房违约金，被告已经支付给原告。因此，原告再行主张支付延期交房违约金不能成立。倘若法院认定被告存在延期交房的违约行为，被告认为合同约定的逾期交房违约金标准明显过高，请求法院依法调整至日万分之零点一以下。被告已经向原告支付了违约金1542元。如果法院认定被告存在延期交房的违约行为，对于被告已经支付给原告的违约金，应当在法院最终判决确定的违约金总额中予以扣除。二、关于原告主张支付延期办证违约金的问题。1、虽然被告未在合同约定期限内为原告办证，但其主要过错责任不在于被告，被告不应支付延期办证的违约金。理由如下：（1）巫山县房地产管理所作为全县房屋产权登记办证单位，办证工作人员较少，近几年来，随着我县移民统建房、联建房、商品房办证量的急剧增加，严重的影响了职能部门的办证受理效率。特别是2012年以来，县房地产管理所为配合县上打违查违工作和征地拆迁工作，抽调县房地产管理所大量工作人员参与违建房屋测绘、登记办证和征地项目房屋实物锁定等工作，因而导致办证人员不足，根本无人接受办证资料，或者接受资料后延后给被告出具受理通知单。同时，2013年以来又因全市地房籍登记系统和不动产登记系统的两次上线运行和升级，办证流程相比以前更加复杂，也影响到了县房地产管理所的办证受理效率。鉴于上述客观情况，正是由于政府职能部门的客观原因才导致办证延期的现象发生，其责任不可归责于被告，故被告不应向原告承担延期办证的违约责任。（2）从原告的付款方式足以明确，原告办理的按揭贷款，无论原告何时取得房地产权证，其房地产权证均应抵押于银行。因此，无论被告是否存在延期办证的行为，均未给原告造成任何损失，既然违约金属于违反合同的损失补偿，故原告要求被告支付延期办证的违约金缺乏事实依据。倘若法院认定被告存在延期办证的违约行为，认为合同约定的逾期办证违约金标准明显过高，请求法院依法调整至日万分之零点一以下。同时，逾期期限只能自2015年1月23日起计算至被告向土地房屋登记机构申报办证资料时止。三、关于原告要求被告为原告办理房地产权证的问题。被告已经按照合同的约定向土地房屋登记机构提出办证申请并提交了相关资料，办证资料的审查和颁证工作不属于被告的义务，而是属于职能部门的行政职责，因此，原告要求被告为其办理房地产权证书的请求不能成立。综上，恳请法院充分考虑到本案交房、办证的系列客观原因，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
原、被告提交的证据，原告身份证、被告营业执照及法定代表人身份证明书、《重庆市商品房买卖合同》、首付款收据、转移登记费收据、维修基金，借款合同、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《巫山县国土资源和房屋管理局业务受理通知书》、业主接房验收单、领款单，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对其证据效力予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年5月15日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，陈安明（乙方）与重庆远博房地产开发有限责任公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目现定名远博.江临天下。...第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为：重庆市巫山县巫峡镇平湖西路183号街远博.江临天下1-24-C。...第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为385590.00元整（大写：叁拾捌万伍仟伍佰玖拾元整），建筑面积单价为3658元/平方米。...第七条交房期限及交付条件：2、属预售商品房的，甲方应当在2012年8月8日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定...2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之日内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，由甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）、逾期超过60日（与本条款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。...第二十八条本合同自双方签订之日起生效。...”。合同签订后，陈安明向重庆远博房地产开发有限责任公司支付购房款385590.00元。2012年9月18日，重庆远博房地产开发有限责任公司将该房屋实际交付给原告陈安明使用至今。2013年3月2日，被告将2012年8月8日至同年9月18日实际交房违约金1542元支付给原告。2014年11月24日，原、被告诉争房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年8月5日，巫山县国土资源与房屋管理局为原、被告诉争房屋出具《业务受理通知书》。原告未提供证据证明被告的违约交房和违约办证给原告造成损失。庭审中原、被告双方均同意每月按30日计算。
本院认为，2011年5月15日，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，被告于2012年9月18日向原告交付房屋时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的约定（法定）条件，虽然原告接收了房屋，但该房屋的交付时间应为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，即2014年11月24日，被告存在违约交房的事实；被告按合同约定在2014年11月24日房屋交付后，应履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单的合同义务。根据原、被告约定，被告应于房屋实际交付使用之日起60日，即2015年1月24日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单。被告于2015年8月5日取得《巫山县国土资源和房屋管理局业务受理通知书》，逾期时间为436天，已违约，应承担逾期为原告取得登记受理单的违约责任。因此，原告要求被告支付因违约交房和违约办证违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
被告辩称未能将竣工验收备案登记的房屋交给原告和违约办证的诸多客观因素，并不是被告主观上要违约交房和违约办证，被告在交房过程也没有给原告造成任何损失，再加上原告要求按每日万分之一的标准计算违约金明显过高，请求法院予以调整。本院认为，被告按实际交房时间支付了以前的违约金，实际支付的违约金不应在被告以后继续违约应支付的违约金中扣除，从2012年9月18日起，因被告交付的房屋未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但实际交付房屋和未按约定时间取得登记受理单，原告未提供证据证明被告的违约交房和违约办证给原告造成损失，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。因此，被告要求法院对违约金作调整的请求，符合法律规定，本院予以支持，其违约金本院酌定按乙方已支付房款的日万分之零点三计算，其违约交房的违约金为385590元×0.3/10000×785天=9080.64元，其违约办证的违约金为385590元×0.3/10000×190天=2197.86元。
关于原告要求被告按合同约定为原告办理房地产权证书的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同时，该条第3项约定甲、乙双方应配合办理本商品房产权登记。现被告未提供证据证明已为原告办理了房地产权证，仍应按合同约定协助为原告办理房地产权证，因此，原告要求被告为其办理房地产权证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，原告陈安明的部分诉讼请求,本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告重庆远博房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内按合同约定协助原告陈安明办理房地产权证；
二、由被告重庆远博房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告陈安明违约交房的违约金9080.64元、违约办证的违约金2197.86元，共计11278.50元;
三、驳回原告陈安明的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1192元，减半交纳596元，由被告重庆远博房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。
代理审判员 李慧玲
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 兰 洋