福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第4302号
原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区。
法定负责人黄光泽，该行行长。
委托代理人杨海娟、陈火木（实习），福建君立律师事务所律师。
被告叶文灼，男，汉族，1970年2月9日出生，住福建省闽侯县。
被告施琼，女，汉族，1978年8月29日出生，福建省平潭县。
被告福州融辉房地产有限公司，住所地福州市晋安区。
法定代表人林凤英，该公司总经理。
委托代理人陈立新、许琦翔，福建谨而信律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行与被告叶文灼、被告施琼、被告福州融辉房地产有限公司（以下简称融辉公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡华峻适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告叶文灼、被告施琼、被告融辉公司委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行诉称，被告叶文灼因向被告融辉公司购买位于福州仓山区金山街道浦上大道410号天鹅湾＊#楼＊单元房产，向原告申请贷款。2012年4月9日，被告叶文灼作为借款人及抵押人、被告融辉公司作为保证人，原告作为贷款人及抵押权人，三方共同签订编号为43××××301的《个人购房担保借款合�》。该合同约定：被告叶文灼向原告贷款本金人民币84万元，贷款用途为购买天鹅湾＊#楼＊单元房产，贷款期限27年（贷款起止日以贷款借据记载为准，从2012年4月10日至2039年4月10日止），贷款利率为浮动利率，签订合同时年利率为7.05%，贷款支付方式为受托支付，还款方式为等额本息还款，按期每月还款，每期还款日为每月10号。如被告叶文灼逾期还贷，原告有权宣布所有已贷出的贷款本息立即全部提前到期，并在上述贷款利率基础之上上浮50%计收罚息，罚息自违约之日起计收直至贷款本息全部清偿之日止，对逾期支付的利息，按罚息计收复利。被告叶文灼以其购买的上述房产为前述贷款提供抵押担保，并约定原告对抵押物享有第一顺位优先受偿权，抵押担保范围为主合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用），担保期间为抵押登记日起至主合同贷款期限届满后两年止；被告融辉公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证。同时还约定合同项下的各担保人的担保责任相互独立、不可撤销。被告叶文灼、被告施琼共同与原告就本合同约定的抵押物依法办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：榕房预QR字第＊号）。
2012年4月10日，根据被告叶文灼签署的《贷款人受托支付申请书》，原告依约将贷款本金84万元划入被告融辉公司的银行账户，依约履行了放款义务。上述贷款合同履行期间，被告叶文灼未按合同约定偿还贷款本息，截止2015年6月10日，已连续逾期2期（月）未按约定偿还贷款本息，尚欠贷款本金人民币802707.34元、利息及罚息人民币4429.22元。原告为实现债权，本次诉讼已支付律师服务费12107元。
鉴于上述事实，被告叶文灼作为借款人，连续逾期2期（月）未按约定偿还贷款本息，已构成违约，原告有权宣布贷款本息全部提前到期，要求其立即提前偿还全部贷款本息，并承担违约责任。对本案的抵押物，原告依法享有第一顺位优先受偿权。被告融辉房地产公司作为阶段性连带责任保证人，依法应对本案的债务承担连带清偿责任。被告施琼系被告叶文灼的配偶，已在《个人购房担保借款合同》上以抵押物共有人及共同还款人身份签字，对上述的贷款及抵押事宜均已知情，且上述债务均发生在其夫妻关系存续期间。根据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第24条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”之规定，被告施琼应对被告叶文灼的债务承担共同偿还责任。故请求判决1.确认原告与被告叶文灼、被告融辉公司共同签订的合同编号为43××××301的《个人购房担保借款合同》于2015年6月11日提前到期；2.被告叶文灼、被告施琼立即向原告偿还借款本金人民币802707.34元、利息及罚息（含复利）人民币4429.22元（利息、罚息、复利按合同约定暂计至2015年6月10日止，之后的利息、罚息、复利按合同约定标准计算至本息全部清偿完毕之日止）；3.被告叶文灼、被告施琼承担原告为本次诉讼所支付的律师服务费人民币12107元；4.被告融辉公司对前述第2、第3项诉请中的全部债务承担连带清偿责任；5.原告对被告叶文灼、施琼共同所有的位于福州仓山区房产的折价或拍卖、变卖价款享有第一顺位优先受偿权；6.本案的诉讼费、财产保全费、公告费以及原告为实现债权而支出的其它费用由�告方承担。
被告叶文灼、被告施琼辩称，对原告所述事实没有异议，要求宽限时间自己将房子卖掉或筹到钱后还给原告。
被告福州融辉房地产有限公司辩称，一、讼争《个人购房担保借款合同》（下称《借款合同》）未遵循公平原则，排除了被告融辉公司的主要权利，加重了被告融辉公司的义务，且原告作为格式条款提供方，未尽到合理提示说明的法定义务，依法应属于无效条款1.根据《担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。即当同一债权中物的担保以及人的保证并存时，保证人的保证责任仅限于担保物以外的债权，否则即加重了保证人的保证责任。被告融辉公司认为，讼争《借款合同》第七条第3点�除了答辩人依法应享有的权利，加重了答辩人的责任，其关于“保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带保证责任。对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地作为第一债务人按贷款人的要求直接向贷款人支付；同时，保证人在此授权贷款人有权从保证人在上海浦东发展银行各营业机构开立的任一账户中直接扣收，或从其在其他金融机构开立的有关账户中依法扣收有关金额，并对此放弃一切抗辩权。保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩”的约定，根据《合同法》第四十条的规定，应属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形。
2.鉴于讼争《借款合同》系原告提供的格式合同，根据《合同法》第三十九条的规定，在订立讼争《借款合同》时，原告对第七条第3点的约定没有遵循公平原则，加重了答辩人责任、排除了被告融辉公司主要权利，且原告没有采取合理的方式（例如字体加黑等）以提请被告融辉公司注意上述相关条款，并予以相应的说明，不能证明被告融辉公司在签订讼争格式条款时已对这些重要条款明确了解和接受。那么，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条的规定，由于讼争《借款合同》第七条第3点的格式条款，既违反提示注意的法定义务，同时又属于因加重了被告融辉公司责任、排除了被告融辉公司主要权利而法定无效的情形，�述格式条款应当属于无效条款。据此，应视为讼争《借款合同》对被告融辉公司承担保证责任的顺序未作出约定。
二、《借款合同》对实现担保物权的顺序等情形没有约定，原告应当先就该物的担保实现债权，作为保证人的被告融辉公司依法只对物的担保以外的债权承担保证责任，原告诉请被告融辉公司对被告叶文灼、被告施琼尚欠的借款本金802707.34元以及逾期利息等承担连带责任，缺乏法律依据。既然讼争《借款合同》对被告融辉公司承担保证责任的顺序未作出约定，那么，根据无约定适用法定的法理，本案应当适用最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十八条第一款以及《物权法》第一百七十六条的规定。由于作为被告叶文灼、被告施琼的债务人系自己提供讼争房屋作为物的担保，且当事人对实现担保物权的顺序等没有约定的，作为债权人的原告应当先就该物的担保实现债权，被告融辉公司依法只应就讼争商品房折价或拍卖、变卖的价款中优先受偿之后的不足部分承担连带偿还责任。
三、原告讼请的律师费用要求被告融辉公司承担连带担保责任是没有相应的法律依据，应由借款人承担，不应由保证人承担。
综上，被告融辉公司认为讼争《借款合同》关于被告融辉公司承担保证责任以及被告融辉公司放弃抗辩等约定，排除了被告融辉公司依法应享有的权利，加重了被告融辉公司的责任，依法应属于无效条款。据此，应视为讼争《借款合同》对被告融辉公司承担保证责任的顺序未作出约定，且被告叶文灼、被告施琼系用其自己所有的商品房作为抵押物，那么，原告主张被告融辉公司应对被告叶文灼、被告施琼尚欠的借款本金及逾期利息等承担连带偿还责任，缺乏相应的法律依据。因此，恳请法院依法判令被告融辉公司仅就讼争抵押房产受偿不足部分承担连带偿还责任，以维护被告融辉公司的合法权益。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证明材料：
A1.《个人购房担保借款合同》及附件《贷款人受托支付申请书》，证明1.被告叶文灼向原告申请个人购房贷款，并以其购买的房产作为抵押物提供抵押担保。被告融辉房地产公司提供阶性连带保证责任保证；2.被告叶文灼指示原告将贷款划入被告融辉房地产公司银行账户；
A2.榕房预YR字第号《预售商品房登记》一份、榕房预QR字号《预购商品房抵押权预告登记》证一份，证明被告叶文灼与原告就约定的抵押物办理预购商品抵押权预告登记证明；
A3.《个人贷款借款凭证（借据）》及《特种转账借方传票》各一份，证明原告将被告叶文灼的贷款划入其指定的银行账户，依约履行了放款义务；
A4.结婚证，证明被告叶文灼与被告施琼为夫妻关系；
A5.个人贷款明细清单，证明被告叶文灼已连续2期未按约定偿还贷款本付息，已构成违约，截止2015年6月10日，已欠贷款本金人民币802707.34元，利息及罚息人民币4429.22元；
A6.《委托代理合同》及律师服务费发票、银行转账凭证，证明原告委托福建君立律师事务所向被告进行催讨贷款本息，因本次诉讼已支付律师服务费12107元。
被告叶文灼、被告施琼对原告提供的证明材料质证如下：对原告提供的A1－A6真实性和证明对象均没有异议。
被告融辉公司对原告提供的证明材料质证如下：A1真实性没有异议，证明对象有异议，借款合同中的第七条第三点是无效条款，被告仅对讼争房屋价值以外的承担连带保证责任。A2-A5没有�议。A6真实性没有异议，证明对象有异议。原告提供的律师费发票金额为3632元，故要承担的律师费用为3632元，不是原告主张的12107元。
被告福州融辉房地产有限公司为支持其所述提供以下证明材料：
B1.编号为43××××301《个人购房担保借款合同》一份，证明1.该借款合同系由原告作为贷款人、被告叶文灼、被告施琼作为借款人和抵押人、被告融辉公司作为保证人共同签订的。担保方式为抵押加阶段性保证，即被告叶文灼、被告施琼以其所购买讼争商品房作为抵押物，被告融辉公司提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且贷款人已收到抵押财产的他项权利证本止；2.原告作为提供格式条款的一方，在该借款合同第七条第3点关于“保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带保证责任。对借款人到�应付未付的全部债务，保证人均应无条件地作为第一债务人按贷款人的要求直接向贷款人支付；同时，保证人在此授权贷款人有权从保证人在上海浦东发展银行各营业机构开立的任一账户中直接扣收，或从其在其他金融机构开立的有关账户中依法扣收有关金额，并对此放弃一切抗辩权。保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩”的约定，没有遵循公平原则，也没有尽到合理提示及说明义务，且该条款加重了被告融辉公司责任，排除被告融辉公司主要权利，该格式条款应为无效条款。3.讼争借款既有被告融辉公司的保证�又有作为借款人被告叶文灼、被告施琼自己提供上述商品房的担保，且当事人对实现担保物权的顺序等情形因无效而视为没有约定，那么，原告应当先就物的担保实现债权，作为保证人的被告融辉公司依法只对物的担保以外的债权承担保证责任。
原告对被告融辉公司提供的证明材料质证如下：对B1真实性没有异议，证明对象有异议。合同的签订是双方真实意思表示，是在公平、公正、自愿原则下签订的合同，符合法律规定，是合法有效的；担保顺序在担保合同中也有明确规定。
被告叶文灼、被告施琼对被告融辉公司提供的证明材料质证如下：对B1真实性没有异议。
被告叶文灼、被告施琼未提供证明材料。
经庭审举证、质证，本院对原告、被告融辉公司提供的证明材料认证如下：被告叶文灼、被告施琼、被告融辉公司对原告�供的A1－A6真实性均无异议，本院予以确认，可作为本案定案的依据。原告、被告叶文灼、被告施琼对被告融辉公司提供的B1真实性均无异议，本院予以确认，可作为本案定案的依据。
经审理查明，本院认定如下事实：2012年4月9日，被告叶文灼作为借款人及抵押人、被告融辉公司作为保证人，原告作为贷款人及抵押权人，三方共同签订编号为43××××301的《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告叶文灼向原告贷款本金人民币84万元，贷款用途为购买房产，贷款期限27年（贷款起止日以贷款借据记载为准，从2012年4月10日至2039年4月10日止），贷款利率为浮动利率，签订合同时年利率为7.05%，贷款支付方式为受托支付，还款方式为等额本息还款，按期每月还款，每期还款日为每月10号。如被告叶文灼逾期还贷，原告有权宣布所有已贷出的贷款本息立即全部提前到期，并在上述贷款利率基础之上上浮50%计收罚息，罚息自违约之日起计收直至贷款本息全部清偿之日止，对逾期支付的利息，按罚息计收复利。被告叶文灼以其购买的上述房产为前述贷款提供抵押担保，并约定原告对抵押物享有第一顺位优先受偿权，抵押担保范围为主合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用），担保期间为抵押登记日起至主合同贷款期限届满后两年止；被告融辉公司为上述贷款合同项下的贷款本金、利息及相关费用向原告提供连带责任保证担保。同时还约定贷款人可以在保证期间内随时要求保证人承担担保责任，保证人应当承担担保责任，对借款人到期应付未付的全�债务，保证人均应无条件地作为第一债务人按贷款人的要求直接向贷款人支付。
2012年4月12日，被告叶文灼、被告施琼就本合同约定的抵押物在福州房地产交易登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记
2012年4月9日，被告叶文灼向原告出具《贷款人受托支付申请书》，4月10日，原告将贷款本金84万元划入被告融辉公司的银行账户，依约履行了放款义务。上述贷款合同履行期间，被告叶文灼未按合同约定偿还贷款本息，截止2015年6月10日，被告叶文灼尚欠原告贷款本金人民币802707.34元、利息及罚息人民币4429.22元。故原告诉至法院，并为此支付律师服务费3632元。
另查，2008年4月28日，被告叶文灼、被告施琼在闽侯县民政局登记结婚。
综上事实，本院认为，原告与被告叶文灼、被告融辉公司签订的《个人购房担保借款合同》，是各方真实意思表示，系合法有效的，各方应依约履行。原告依约向被告叶文灼发放贷款84万元，但被告叶文灼未按约足额还款，已构成违约，现原告要求借款合同提前到期，并要求被告叶文灼偿还贷款本金802707.34元、利息、罚息和律师费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；但原告实际只支出律师费3632元，故原告要求被告赔偿律师费损失12107元，与事实不符，本院不予支持，三被告应赔偿原告律师损失3632元为宜。被告施琼作为被告叶文灼的配偶应在夫妻共有财产范围内为被告叶文灼的上述债务向原告承担共同还款责任。被告叶文灼、被告施琼以其名下房产为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，抵押担保法律关系依法成立，现原告要求以抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债务，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告融辉公司书面承诺为被告叶文灼的上述债务承担连带保证责任，担保法律关系依法成立，故原告要求被告融辉公司对被告叶文灼的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因合同约定原告可以直接要求被告融辉公司承担担保责任，故被告融辉公司称其只对物的担保以外的债权承担保证责任，不符合法律规定，本院予支持。被告融辉公司称讼争合同未遵循公平原则，加重了其责任，但未提供确凿证据证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用﹤�华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行与被告叶文灼、被告福州融辉房地产有限公司签订的编号为的《个人购房担保借款合同》于2015年6月11日解除；
二、被告叶文灼于本判决书生效之日起十日内一次性偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行借款本金802707.34元和利息、罚息、复利4429.22元（利息、罚息、复利暂计至2015年6月10日止，此后利息、罚息、复利按合同约定计算至被告还清欠款之日止）和律师3632元；
三、原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行有权对被告叶文灼、被告施琼名下坐落于福州市仓山区房产申请折价、拍卖、变卖，并从所得价款中优先受偿；
四、被告施琼在夫妻共同财产范围内对被告叶文灼的上述债�承担共同还款责任；
五、被告福州融辉房地产有限公司对被告叶文灼的上述债务承担连带还款责任；
六、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本案诉讼费11992元，适用简易程序减半收取5996元，由原告负担96元，由三被告共同负担5900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 蔡华峻
二〇一五年十月十六日
书记员 陈丽霞