长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第3132号
原告：长春市协力房地产代理有限公司，住所：长春市南关区。
法定代表人：周婷婷，总经理。
委托代理人：吴鸿飞，吉林泉商律师事务所律师。
被告：杨洋，女，住长春市绿园区。
委托代理人：刘凤岭，吉林盛唯律师事务所律师。
原告长春市协力房地产代理有限公司（以下称协力公司）诉被告杨洋居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告协力公司的委托代理人吴鸿飞，被告杨洋的委托代理人刘凤岭均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告协力公司诉称：2015年5月7日，原、被告双方签订《购买房屋中介服务合同》，约定由原告为被告提供购买房屋中介服务，中介服务费为房屋成交总价款的2%。合同第一条第3款约定：“甲方需诚实守信，不得以任何理由，知悉乙方房源信息后，恶意跳过乙方，与卖方进行联系、磋商以及发生交易行为”。第4款约定：“此合同签署后，无论何时甲方以及甲方的委托代理人、代表人、承办人、直系或旁系亲属、朋友、同学等利害关系人，利用乙方信息资源跳过乙方与卖方进行交易活动，均界定为违反诚实信用原则，甲方对乙方承担违约责任”。第六条第1款违约责任约定：“甲乙双方任何一方违背此合同任何一款均界定为违约，违约方将给付此合同后附《协力房地产带领客户看房服务确认书》中造成的直接和可预测的损失”。合同签订后，原告履行居间服务的义务，于2015年5月8日带领被告看房，其中包括被告现在居住的坐落于长春市绿园区小区房屋并由被告本人签字确认。看房后，被告跳过原告，私自与卖方签订了房屋买卖合同并入住。原告得知后，向被告索要中介服务费、被告拒绝给付，故原告起诉至法院，要求被告向原告给付居间服务费18,400.00元；被告向原告给付违约金27,600.00元；本案诉讼费用由被告承担。
被告杨洋辩称：一、原告采用欺诈手段与被告签订的《购买房屋中介服务合同》是无效合同，不具有法律效力。1.原告为了谋取更大的利益，将卖主的售房预售价格从85万元擅自涨到92万元，欺诈目的明显。2.原告与被告签订的合同是原告提供的格式合同，其中多处约定违背了《民法通则》规定的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则。在第三人不认可、不知情的情况下，原、被告双方无权约束第三人的民事行为，更没有被告无条件承担第三人民事行为后果的法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第52条第一款、第三款之规定，原、被告签订的房屋居间合同实属无效合同。依据《合同法》第425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬”及第427条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬“的规定，原告无权要求被告支付居间服务费18,400.00元、违约金27,600.00元。二、房屋虽然登记在徐某某名下，但事实是案外人许某某出钱通过第三方中介机构的居间服务购买的，买房的目的是给儿子改善居住条件，这一民事行为与原告协力公司无关，也与被告杨洋是否泄露原告的房屋信息无关。三、购房人许某某并没有利用原告为被告提供的信息，而是通过长春市房地产代理有限公司联系到卖方谭某某，并已支付给中介公司中介费1万元整，并在长春市房地产代理有限公司协作下完成了购房行为。购房人许某某是2015年5月2日与长春市房地产代理有限公司签订的中介合同（委托《长春市旺居房地产代理有限公司》介绍买房认可书），而被告与原告是在2015年5月7日签订的中介合同，比实际购房人许某某与长春市房地产代理有限公司签订的居间合同的时间晚了至少5天，这足以证明，实际购房人许某某没有利用原告的房源信息买房。四、卖方并没有指定原告是唯一代理人，而是在众多房屋中介公司挂牌出售同一房产。购房人许某某是通过正常途径获得房源信息。同时买方作为消费者，也有权选择报价低、服务好的中介公司来购买房产。综上所述，足以证明被告没有违约，请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年5月7日，杨洋与协力公司分别作为甲乙方签订《购买房屋中介服务合同》。合同约定,协力公司为杨洋提供购买房屋中介服务，中介服务费为房屋成交总价款的2%,杨洋作为甲方需诚实守信，不得以任何理由，知悉乙方房源信息后，恶意跳过乙方，与买方进行联系、磋商以及发生交易行为,并约定此合同签署后，无论何时甲方以及甲方的委托代理人、代表人、承办人、直系或旁系亲属、朋友、同学等利害关系人，利用乙方信息资源跳过乙方与买方进行交易活动，均界定为违反诚实信用原则，甲方对乙方承担违约责任。同时约定,甲乙双方任何一方违背此合同任何一款均界定为违约，违约方将给付此合同后附《协力房地产带领客户看房服务确认书》中卖方要价3%的违约金给对方，并负担守约方由于对方违约所造成的直接和可预测的损失。合同签订后，协力公司带领杨洋看了四处房屋，其中包括长春市绿园区房屋（以下称涉案房屋），杨洋在协力房地产带领客户看房服务确认书上签字确认。该确认书上标明涉案房屋卖方要价92万。2015年5月2日，杨洋的婆母许某某与长春市房地产代理有限公司，签订委托《长春市房地产代理有限公司介绍买房认可书》。认可书中约定，许某某委托公司所购买的房屋所看房屋具体情况及价格：190.8平、85万。同年5月9日，许某某的儿子徐某某（系杨洋丈夫）与原房屋产权人谭某某及公司签订《房屋买卖合同》，徐某某以82万元价格购买了涉案房屋。买卖双方办理了过户手续，许某某向公司支付中介费10,000.00元。协力公司以杨洋故意跳过中介属于恶意“跳单”行为为由，要求杨洋支付中介费用及违约金，遭到杨洋拒绝，协力公司遂起诉本院。
另查明，涉案房屋出售前，原产权人谭某某的配偶徐某某在58同城、赶集网、一汽通信网等登录卖房信息。
认定上述事实，有当事人陈述、证人证言、中介服务合同、介绍买房认可书等证据。
本院认为：杨洋与协力公司签订的《购买房屋中介服务合同》属于居间合同性质，双方之间形成居间合同关系。合同中有关禁止甲方及其委托代理人、直系或旁系亲属、同学、朋友等人跳过乙方，与买方进行联系磋商以及发生交易行为的约定，属于房屋买卖合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金或中介费用，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案涉案房屋信息为原产权人通过网上公布，社会公众均可获得，原产权人并未将涉案房屋仅委托协力公司出售，亦未将涉案房屋钥匙交与协力公司，在房源信息实为公开的情况下，杨洋及家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，杨洋并没有利用协力公司的信息、机会，故不构成违约，对协力公司的诉讼请求，不予支持。虽然协力公司带领杨洋看房，提供该项服务付出人工成本，杨洋接受了协力公司的此项服务，应为此支付对价。但合同中就看房所产生的费用未约定，且协力公司也未要求杨洋支付此项费用，就此项费用难以保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告长春市协力房地产代理有限公司的诉讼请求。
案件受理费950.00元，由原告长春市协力房地产代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 许 斌
代理审判员 乔 木
人民陪审员 季清萍
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 苏春梅