福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初5380号原告：恒禾置地（安溪）发展有限公司，住所地：福建省安溪县参内乡河滨北路1277号2号楼。统一社会信用代码：913505245532104384。法定代表人：陈鹏玲，系公司董事长。委托诉讼代理人：汪卫峰，男，住福建省厦门市思明区。系该公司职员。委托诉讼代理人：王才祥，男，住福建省安溪县。系该公司职员。被告：张瑞保，女，1987年11月8日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县，现住安溪县。第三人：中国工商银行股份有限公司安溪支行，住所地：福建省安溪县凤城镇新安路161号。组织机构代码：85635078-8。负责人：王卫东，该支行行长。委托诉讼代理人：谢福地，男，住福建省安溪县。系该银行职员。原告恒禾置地（安溪）发展有限公司（以下简称恒禾置地）与被告张瑞保、第三人中国工商银行股份有限公司安溪支行（以下简称安溪工行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒禾置地的特别授权委托诉讼代理人汪卫峰、王才祥，第三人安溪工行的特别授权委托诉讼代理人谢福地到庭参加诉讼，被告张瑞保经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒禾置地向本院提出诉讼请求:1.解除恒禾置地与张瑞保于2013年6月13日签订的合同编号为201306130076的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件（以下统称“购房合同”），合同总价款为858,646元；2.张瑞保立即配合恒禾置地办理址在安溪县参内乡河滨北路圆潭半岛恒禾湾美XX室房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件的备案注销登记及预告登记撤销等手续；3.张瑞保立即偿还恒禾置地代其偿还的安溪工行贷款本息539,974.66元及该款自代偿之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；4.张瑞保按总购房款的10%（即85,865元）向恒禾置地支付违约金；5.解除恒禾置地与张瑞保、安溪工行签订的《个人住房借款/担保合同》，即（01408）行安溪支行2014年一手贷0000018号；6.张瑞保在合同解除之日起10日内退还涉争房屋，恢复原状并自行承担所需费用；7.张瑞保承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年6月13日，恒禾置地与张瑞保签订一份合同编号为201306130076号的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件（以下统称购房合同）。合同约定：1.张瑞保向恒禾置地以按揭贷款方式购买址在安溪县参内乡河滨北路圆潭半岛“恒禾湾美”XX室房屋1套，总价款为858,646元；2.张瑞保应于合同签订之日支付购房首付款258,646元，余款600,000元以向银行申请按揭（抵押）贷款方式支付；3.买受人张瑞保以按揭贷款方式付款的，如有任何导致贷款机构追究恒禾置地按揭保证责任，恒禾置地有权解除购房合同。自恒禾置地履行保证责任之日起7日内，张瑞保应赔偿全部损失（包括但不限于代垫偿还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），并按购房合同总价款的20%支付违约金（补充协议第四条第七款）。恒禾置地有权在退还购房款前将前述违约金及费用先行予以扣除。合同确认解除之日10日内，双方应共同到房管部门办理原合同注销备案登记、注销预告登记手续等。2014年1月8日，恒禾置地与张瑞保、安溪工行签订了《个人住房借款/担保合同》，约定购房余款600,000元由张瑞保向安溪工行借款，并由安溪工行将上述借款一次性划入恒禾置地商品房预售许可证记载的预售款监管账户；借款期限为120个月；张瑞保选择采取等额本息还款方法；借款的担保方式为抵押加阶段性保证；张瑞保将购买的上述房屋为该笔借款设定抵押担保，恒禾置地为上述借款提供连带责任保证，保证期间为《个人住房借款/担保合同》保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且安溪工行已收到抵押财产的他项权利证书之日止。上述两份合同签订后，恒禾置地已依约履行合同义务，张瑞保支付了首付款258,646元，安溪工行也依约将张瑞保的借款600,000元划入恒禾置地预售款监管账户。因张瑞保未按时向安溪工行还款，2016年1月25日，安溪工行向恒禾置地发送《通知》一份，要求恒禾置地代张瑞保向安溪工行履行在《个人住房借款/担保合同》项下的还款责任。截至2016年12月1日止，恒禾置地先后共代张瑞保向安溪工行还款539,974.66元，还清该笔借款。之后，恒禾置地多次向张瑞保催讨，但张瑞保拒不配合。张瑞保的行为已构成根本性违约，严重侵害了恒禾置地的合法权益。张瑞保既未作书面答辩，也未提供任何书面证据。安溪工行庭审述称，恒禾置地已按《个人住房借款/担保合同》约定，代张瑞保偿还尚欠贷款本息539,974.66元。现张瑞保因本涉争房屋的按揭贷款已还清，同意解除（01408）行安溪支行2014年一手贷0000018号《个人住房借款/担保合同》。本院认为，张瑞保经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利，并承认恒禾置地在本案中所主张的事实。故对恒禾置地主张的事实确认如下：2013年6月13日，张瑞保与恒禾置地签订购买恒禾置地开发的址在福建省安溪县参内乡河滨北路圆潭半岛“恒禾湾美”XX室商品房的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件（合同编号：201306130076）。合同约定：房屋总价为858,646元，由张瑞保支付购房首付款258,646元，其余款项600,000元办理银行按揭贷款。合同及合同补充协议、附件并就逾期付款等违约责任作出明确约定。合同签订后，张瑞保依约支付给恒禾置地购房首付款258,646元，并对其余购房款600,000元向安溪工行办理等额本息还款方式的按揭贷款。恒禾置地为此贷款提供抵押加阶段性保证。三方并为此签订（01408）行安溪支行2014年一手贷0000018号《个人住房借款/担保合同》。合同签订后，安溪工行依约将该笔贷款600,000元划入恒禾置地预售款监管账户。嗣后，张瑞保仅按贷款合同偿还贷款本金89,869.7元，对其余贷款本息未能依约定偿还，导致恒禾置地分别于2016年1月25日、3月24日、5月25日、6月21日、7月27日、8月25日、9月26日、10月26日、11月23日被安溪工行依贷款合同约定追究保证责任，扣划款项代为偿还贷款本息，并于2016年12月1日提前还清按揭贷款（其中利息、罚息为26,951.83元）。经恒禾置地催告，张瑞保未支付给恒禾置地代为偿还的贷款本息。另查，①2014年4月20日，恒禾置地将本案涉争房产交付给张瑞保，张瑞保接受房屋并装修入住；②因张瑞保与他人发生经济纠纷，该涉争房产现已被司法机关查封。上述事实有恒禾置地提供的安预售（2012）第006号《商品房预售许可证》复印件、《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件复印件、个人贷款合同复印件、安溪工行扣款凭证复印件、房屋验收确认书复印件、安溪工行出具的明细查询单及个人贷款结清证明、抵押权注销登记申请书等复印件、泉州市房屋权属登记查档等佐证。综上所述，张瑞保与恒禾置地之间所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件，系当事人双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。现张瑞保虽支付购房首付款，并对其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致恒禾置地被追究保证责任，并最终还清按揭贷款，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。经恒禾置地催告后，张瑞保又未能将恒禾置地代为偿还的贷款本息予以返还，故恒禾置地诉求解除双方于2013年6月13日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件，于法相符，本院予以支持。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。恒禾置地应在合同解除后，将向张瑞保收取的购房款348,515.7元，在扣除代其偿还的利息、罚息26,951.83元后返还给张瑞保。恒禾置地诉求张瑞保应偿还代其偿还的安溪工行贷款本息539,974.66元及该款自代偿之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，于法不符，本院仅对其中被扣划的代为支付贷款利息的款项，依《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，分别自被扣款之日起按年利率6%予以保护。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，张瑞保本应配合恒禾置地办理上述商品房备案注销登记及预告登记撤销等手续，但鉴于目前讼争房产处于被司法机关查封、冻结状态，存在办理注销障碍，故张瑞保应在具备办理注销条件之时，根据合同约定配合恒禾置地办理址在安溪县参内乡河滨北路圆潭半岛恒禾湾美7#C1101室房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件的备案注销登记及预告登记撤销等手续，并将涉争房屋恢复原状后予以退还。第三，恒禾置地诉求张瑞保应支付违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，基于张瑞保已实际占有涉争房屋并装修入住，对恒禾置地诉求张瑞保应按总购房款的10%支付违约金，本院依法予以保护，即张瑞保应支付给恒禾置地违约金85,864.6元（858,646元×10%）。第四，关于恒禾置地与张瑞保、安溪工行签订的《个人住房借款/担保合同》，因该笔按揭贷款已由恒禾置地代为还清，安溪工行也不持异议，故该《个人住房借款/担保合同》解除。由此，恒禾置地诉求的合法有据部分，本院依法予以支持。张瑞保经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第(一)项规定，判决如下：一、恒禾置地（安溪）发展有限公司与张瑞保于2013年6月13日签订的合同编号为201306130076号的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、相关附件于本判决生效之日起解除；二、恒禾置地（安溪）发展有限公司与张瑞保、中国工商银行股份有限公司安溪支行签订的（01408）行安溪支行2014年一手贷0000018号《个人住房借款/担保合同》解除；三、张瑞保应在具备办理注销条件之日起10日内协助恒禾置地（安溪）发展有限公司办理址在安溪县参内乡河滨北路圆潭半岛恒禾湾美XX室的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）的备案注销登记及预告登记撤销等手续；四、恒禾置地（安溪）发展有限公司应在上述合同的备案注销登记及预告登记手续办理完毕之日起15日内返还给张瑞保购房款321,563.87元。张瑞保应在商品房合同注销完毕之日起十日内将该房屋恢复原状后退还给恒禾置地（安溪）发展有限公司；五、张瑞保应在合同解除之日起15日内支付给恒禾置地（安溪）发展有限公司代为偿还的利息、罚息26,951.83的利息（其中2,663.04元的利息自2016年1月25日起，2,754.17元的利息自2016年3月24日起，2,168.5元的利息自2016年5月25日起，2,163.22元的利息自2016年6月21日起，2,151.23元的利息自2016年7月27日起，2,132.24元的利息自2016年8月25日起，2,115.47元的利息自2016年9月26日起，2,097.47元的利息自2016年10月26日起，2,075.96元的利息自2016年11月23日起，6,630.53元的利息自2016年12月1日起，均按照年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；六、张瑞保应在合同解除之日起15日内支付给恒禾置地（安溪）发展有限公司违约金85,864.6元；七、驳回恒禾置地（安溪）发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,386元，由恒禾置地（安溪）发展有限公司负担1,386元，张瑞保负担11,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  吴瑜敏人民陪审员  蔡国端二〇一六年十二月五日书 记 员  李裕鹏附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。……法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。