湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第910号
上诉人（原审被告）李振兴，居民。
委托代理人李志国，新化县天骄法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）廖贻彦，农民。
被上诉人（原审原告）廖彪安，农民。
委托代理人廖贻彦，农民。
上诉人李振兴因房屋租赁合同纠纷一案，不服新化县人民法院(2014）新法民一初字第1997号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告廖贻彦与原告廖彪安系父子。2012年10月28日，廖贻彦（乙方）与被告李振兴（甲方）签订《门面租赁合同》，其主要内容有：租赁时间五年，从2012年10月29日至2017年10月28日止；租金第一年每月1380元，以后每年租金根据市场行情调解，每年租金一次性交清方可营业；乙方要合法经营，爱护门面内的所有设施，门面承租后所发生的一切费用，甲方概不负责。甲乙双方均在合同上留有手机号码作为联系方式。合同签订后，廖贻彦向李振兴支付租金12000元。该门面实际由廖贻彦之子廖彪安用于经营“佳缘婚庆店”。从2013年6、7月份开始，廖彪安发现店内有潮湿、漏水现象，并发现店内墙壁、桌椅等物品发生霉变，但其未采取修理漏水点、搬离店内物品等适当防护措施。2014年3月12日，廖彪安电话告知李振兴店内漏水的情况，李振兴当即来到门店内，查看了漏水情况，但因廖彪安欠有租金未付，经协商，廖彪安向李振兴出具欠条，内容为：“本人因欠门面租金人民币壹万叁仟贰佰元整（小写13200元）（期限2013.9.28—2014.3.28）特立下此据。欠款人：廖彪安2014.3.12注：欠条签字后五日内必须归还，如无还款，后果自负”，但双方对漏水处如何进行修理未能达成一致意见。之后，原告方未再经营该婚庆店，未按欠条约定向李振兴支付门面租金，双方均一直未就该店内的漏水进行修缮，原告方也一直未对店内物品采取有效的防护措施。2014年10月23日，李振兴以廖贻彦、廖彪安未支付租金为由向法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同，责令廖贻彦、廖彪安搬出门面内的存放物，并支付门面租金，新化县人民法院于2015年1月23日作出（2014）新法民一初字第1620号民事判决，解除双方签订的门面租赁合同，由廖贻彦、廖彪安支付李振兴门面租金21120元。廖贻彦、廖彪安对该判决不服，提起上诉。受新化县真诚法律服务所委托，新化县价格认证中心对佳缘婚庆店损失的物品进行价格认证，2014年12月12日，该中心作出新价认字[2014]249号价格认证结论书，其结论为：根据《湖南省涉案物价价格鉴定管理条例》有关规定，我中心认证标的损失价格为31500元。在该鉴定书中列举了无法鉴证的物品有：泸州福酒4瓶西凤3A酒1瓶，装饰小物件（数量、规格、型号不明），婚庆用品（数量、规格、型号不明）。
原审法院经审理认为：本案的争议焦点：原告方的损失应如何进行赔偿。当事人应当按照合同约定或者法律规定全面履行自己的义务，未按合同约定或者法律规定履行义务给对方造成损失的，应当承担赔偿责任；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告廖贻彦与被告李振兴签订的《门面租赁合同》，双方未对门面维修作出约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，被告作为出租人应当在得知门面漏水后进行维修，但被告在得知门面内漏水后，未积极采取措施进行修缮，对造成原告财物损失后依法应当承担承担赔偿责任，但原告在发现门面内有漏水现象及被告未进行维修的情况下，未采取修理、搬离物品等适当措施防止损失扩大，且在2014年3月12日双方未能就修理达成一致意见的情况下，原告关闭店门，仍然不搬离店内可搬离物品，也不采取任何防护措施，导致损失进一步扩大，对扩大的损失部分，原告应自行承担。原告虽称在发现漏水后就告知了被告，并要求被告进行修理，但未提供确切有效的证据予以证明。综上，原告的经济损失数额，根据新化县价格认证中心的认证结论认定31500元，对于无法鉴定的物品损失，酌情认定1000元。共计32500元。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告廖贻彦、廖彪安经济损失32500元，由被告李振兴赔偿13000元，此款限在判决生效后10日付清；二、驳回原告廖贻彦、廖彪安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告廖贻彦、廖彪安负担625元，由被告李振兴负担400元。
上诉人李振兴不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：1、原审判决认定事实错误，原审以证人杨某、刘某的证言及上诉人自述认定从2013年6、7月份开始，被上诉人廖彪安发现店内潮湿，有漏水现象，用电话与上诉人联系，但上诉人不接电话，该认定无不符合证据规则。上诉人家属在本案所涉承租门面附近开店，上诉人亦有工作单位，电话也写在合同上，且现在也未改变电话号码，故说系上诉人不接电话是不成立的。被上诉人当庭承认2014年3月12日将店面锁住的事实，之后，上诉人多次找被上诉人均未果，对此上诉人在原审时已提交了2014年7月29日发给被上诉人的信息及2014年8月3日与被上诉人联系的电话清单，对该两份清单，原审却予以否认，这是极其错误的。2、应当认定2014年3月12日本案双方已就漏水维修问题达成一致意见。从租赁合同的性质及合同目的来分析，被上诉人欠付租金是客观事实，而维修费用仅需更换一个价值几十元的弯头，对此，上诉人已承诺从被上诉人欠交的租金中予以扣除，且被上诉人已向上诉人出具了“…如无还款，后果自负”的欠条，可见双方已就水管维修问题达成一致意见，即如果5天内被上诉人未支付租金，则一切后果由被上诉人负责。3、原审判决显失公平，自2014年3月12日后，被上诉人即将店门紧锁不知去向，上诉人与其联系未果后又找熟人出面和解，但被上诉人仍置之不理。只要上诉人采取了措施，其损失是完全可以避免的。故本案所涉损失全是由被上诉人自身不作为造成的，原审法院却判决由上诉人承担40%的责任，显失公平。4、原审程序违法，严重超期审理。
被上诉人廖贻彦、廖彪安答辩称：1、被答辩人对本案所涉出租房屋有维修义务，出租房漏水所造成的损失应由被答辩人承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁的维修义务，但当事人和另有约定的除外。”的规定，答辩人2014年3月即已告知被答辩人出租房屋有漏水现象，被答辩人就应当及时维修，以避免损失扩大，相关损失应由被答辩人承担。2、答辩人所举证据的“三性”均无问题，证人杨某证明答辩人找过被答辩人两次以上，被答辩人一审中提交的信息与电话清单，没有合法的来源，也没有视听资料等其他证据予以佐证。3、双方已于2014年3月约定由被答辩人修缮房屋后支付房屋租金。被答辩人所述所修费用从房租中扣除不是事实，2013年夏天房屋已出现漏水潮湿现象，2014年3月漏水问题扩大，答辩人不可能答应就随便更换一个弯头了事。综上，申请二审法院判决所有损失由被答辩人负担。
二审经审查，确认原审判决所查明的案件事实。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”之规定，由于本案双方当事人未对所涉出租房的维修义务另有约定，故本案房屋出租人即上诉人李振兴依法应对其出租房承担维修义务，并须对其因未及时履行房屋维修义务而造成的经济损失承担相应赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”及第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，由于被上诉人即房屋承租人廖贻彦、廖彪安在上诉人李振兴未及时履行房屋维修义务的情况下亦未采取自行维修或搬离物品等适当措施以防止损失扩大，甚至在2014年3月12日在双方未能就如何修理达成一致意见的情况下还采取关闭店门的方法放任损失扩大，故对扩大的损失部分，被上诉人廖贻彦、廖彪安理应自行负担。根据本案实际情况，原审法院判决由上诉人李振兴对被上诉人廖贻彦、廖彪安的相关损失承担40%的赔偿责任，其余损失由被上诉人廖贻彦、廖彪安自负适当。综上，上诉人李振兴的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费1025元，由上诉人李振兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈友红
审 判 员 彭 旦
审 判 员 张朝华
二〇一六年三月二十八日
代理书记员 廖 江
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。