浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽莲商初字第1307号
原告：浙江丽水莲都农村商业银行股份有限公司万象支行。
诉讼代表人：蔡仕云。
委托代理人（特别授权）：黄蓉。
被告：李秋芳。
被告：涂国富。
被告：浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司。
法定代表人：董绍珠。
委托代理人：赖仲敏。
委托代理人（特别授权）：杜金洪。
原告浙江丽水莲都农村商业银行股份有限公司万象支行为与被告李秋芳、涂国富、浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2014年4月23日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员朱欢独任审判，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告浙江丽水莲都农村商业银行股份有限公司万象支行的委托代理人黄蓉、被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司的委托代理人赖仲敏、杜金洪到庭参加诉讼，被告李秋芳、涂国富经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江丽水莲都农村商业银行股份有限公司万象支行诉称：2008年3月28日，被告李秋芳以购商业用房需按揭贷款为由向原告申请个人购房担保借款人民币580000元，同年3月31日，原、被告双方经协商签订了合同编号为莲农合行（城南）个房借字第9311120080003214号的《个人购房担保借款合同》。合同约定借款期限自2008年3月31日至2018年3月27日止，还款方式为：等额本息还款法（即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本息，共付120月）每月的20日为还款日，逾期还款视为违约，并约定了相关的违约责任。该笔借款由被告李秋芳、涂国富以两被告共同所有的坐落于莲都区西站路6号（同泰装饰城）A幢103、104、114、115房产承担抵押担保责任（房屋所有权证号：01106167、01106202、01106201、01106203），于2008年3月31日在丽水市房地产管理处申请了该房产的抵押登记，并由被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司为上述借款作保证承担连带偿还责任。合同签订后，原告于2008年3月31日即向被告发放了个人购房按揭抵押贷款580000元，被告李秋芳在贷款发放后至2009年2月20日均按期归还按揭贷款本金38972.72元及利息，但自2009年2月21日之后就未能按约按期偿还每期借款本息7226.27元（本合同履行期间，遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行）。经原告多次催收未果。根据合同约定，原告有权提前收回在未到期贷款和提前处置抵押财产清偿贷款并有权要求保证人承担保证责任。为此，请求：一、依法解除被告于2008年3月31日签订的合同编号为：莲农合行（城南）个房借字第9311120080003214号的《个人购房担保借款合同》；二、判令第一、第二被告立即归还原告借款本金541027.28元及利息、罚息（利息自2009年2月21日未按期支付起至2014年2月20日止的利息为148381.72元，罚息按实际计算）；三、判令被告李秋芳、涂国富以坐落于莲都区西站路6号（同泰装饰城）A幢103、104、114、115房产对上述债务承担抵押担保责任；四、判令第三被告对上述款项承担连带偿还责任；五、判令本案的诉讼费用及其它费用由被告承担。
被告李秋芳、涂国富未作答辩。
被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司辩称：一、应当依法先拍卖被告李秋芳、涂国富共有的用作抵押的房产；二、2009年2月21日至2012年2月21日期间应还借款本金人民币260145.72元，已过保证期间，答辩人应免除保证责任。具体理由如下：首先，依据原告诉称以及提交法庭的证据资料显示，被告李秋芳、涂国富系夫妻关系，以自有的同泰装饰城A幢103、104、114、115房产共计117.79平方米房产作抵押向原告贷款580000元，约定还款方式为等额本息还款法，每月偿还本息为人民币7226.27元。而被告李秋芳自2009年2月21日起就未能按约偿还每期借款本息。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。先拍卖被告李秋芳、涂国富共有的用作抵押的房产，还可避免保证人因追偿而发生的讼累，减少浪费司法资源；其次，根据现行法律规定保证期间一般为6个月，最长不超过二年，长于二年的无效。据原告提交的《个人购房担保借款合同》第九条规定，保证期间自借款人每期应付逾期之日起算。被告李秋芳在2009年2月21日就停止了还款，而原告在本案起诉前均未要求答辩人承担保证责任。本案法院立案时间是2014年4月23日，原告起诉状落款时间为2014年2月25日，2009年2月2日到2012年2月21日期间应还款的数额为人民币260145.72元，已过保证期间，依法应免除答辩人的保证责任。
经审理，本院认定的事实与原告陈述的事实相一致。
本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原告营业执照、组织机构代码证、诉讼代表人身份证明、中国银监会浙江监管局文件、浙江丽水莲都农村商业银行股份有限公司营业机构名录（支行）、被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证，被告李秋芳、涂国富身份证、常住人口登记卡、结婚证、个人购房借款申请表、个人购房担保借款合同、借款借据、还款记录及当事人庭审陈述。
本院认为：原告与被告李秋芳之间签订的《个人购房担保借款合同》，合法有效，双方借贷、抵押、担保关系事实清楚，权利义务明确，合同当事人均应按合同约定履行。原告已按合同约定履行发放贷款的义务，被告李秋芳未按合同约定及时按月支付利息和归还借款本金，属违约，应承担相应的违约责任。根据双方约定原告有权要求解除合同并要求被告李秋芳提前归还借款本息。由于该借款系在被告李秋芳与被告涂国富夫妻关系存续期间所形成，应属夫妻共同债务。原告诉请要求与被告李秋芳、涂国富提前解除《个人购房担保借款合同》并归还剩余的借款本金及支付利息，符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。被告李秋芳以其与被告涂国富所共有的坐落于丽水市莲都区西站路6号（同泰装饰城）A幢103、104、114、115房产承担抵押担保责任（房屋所有权证号：01106167、01106202、01106201、01106203）房产为本案所涉的贷款作抵押担保，抵押物经合法登记，原告依法对前述抵押房屋的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权。被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司抗辩：应当依法先行处理作为借款人的被告李秋芳与被告涂国富所共有的用作贷款抵押的前述房产。对此，本院认为原告与被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司在《合同》中第十二条保证人的权利和义务中已经作出如下约定：在保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还保证人承担连带保证责任的贷款本息或相关费用，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在贷款人任何营业机构开立的账户中直接扣划。故被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司的前述抗辩与原、被告在《合同》中约定的条款不符，缺乏事实和法律依据，故本院依法不予采纳。此外，被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司还抗辩，本案所涉的贷款中，从2009年2月21日至2012年2月21日期间应还的借款本金共计人民币260145.72元，已过两年的保证期间，答辩人应依法免除对前述借款的保证责任。对此，本院认为原告与被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司在《合同》中约定的保证期间为担保阶段内借款人每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。保证期间的起算时间依照《合同》的约定并非是从借款人每期应付款项逾期之日开始起算，故被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司的前述抗辩缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司作为上述贷款的连带责任保证人，依法应对上述贷款承担连带保证责任。被告李秋芳、涂国富经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告的诉请和所举证据放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依法对本案作出判决。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告浙江丽水莲都农村商业银行股份有限公司万象支行与被告李秋芳签订的编号为莲农合行（城南）个房借字第9311120080003214号《个人购房担保借款合同》；
二、被告李秋芳、涂国富于本判决生效后十五日内归还原告浙江丽水莲都农村商业银行股份有限公司万象支行借款本金人民币541027.28元并支付利息、罚息（利息、罚息自2009年2月21日起按合同的约定计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
三、被告李秋芳、涂国富以其所共有的坐落于莲都区西站路6号（同泰装饰城）A幢103、104、114、115房产对上述款项承担抵押担保责任，原告浙江丽水莲都农村商业银行股份有限公司万象支行对该房产折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权；
四、被告浙江丽水同泰装饰装潢材料综合市场开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10690元，减半收取5345元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 朱 欢
二〇一四年六月十八日
代书记员 蓝祖仙