江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民再终字第00026号
上诉人（原审被告）：顾向前，无业。
委托代理人：顾向红，盐城经济技术开发区步凤中学教师。
被上诉人（原审原告）：王建干（又名王洁），居民。
委托代理人：姜红成，居民。
原审被告：赵峻（别名赵建华），居民。现去向不明。
上诉人顾向前因与原审被告赵峻、被上诉人王建干买卖合同暨所有权确认纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（以下简称原审法院）2014年11月20日作出的（2013）亭民再初字第0024号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人顾向前、委托代理人顾向红与被上诉人王建干的委托代理人姜红成到庭参加诉讼。原审被告赵峻经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未能出庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原审原告王建干原审时诉称，2000年5月22日，我与赵峻签订购房协议，被告赵峻将自己所有的位于盐城市区建军东路108号2幢101室房屋以5万元的价格出售给我，我按约付款4万元给赵峻，并居住该房屋。后赵峻未能按合同约定的期限将该房屋权属证书过户给我。2005年7月10日晚，赵峻带人将原告的男友姜红成非法拘禁，逼迫姜红成签订退房协议。后赵峻又将该房屋出售给顾向前，并到盐城市房屋交易登记中心办理房屋产权转移登记手续。赵峻和顾向前签订的房屋买卖合同系赵峻与顾向前恶意串通所为，请求法院判决：1、确认赵峻和顾向前签订的房屋买卖合同无效；2、案涉房屋归原告所有。
原审被告赵峻原审时辩称，原告提交的2000年5月22日我与王建干签订的合同有出入，合同总价款为5万元不错，但首期付款应为4.5万元，后王建干仅支付4万元，尚有5000元一直没有支付，水电费也一直没有交纳，王建干已违反合同约定。因王建干不履行合同，我一直要求王建干解除合同。2005年5月31日，我与顾向前签订了一份房屋买卖合同，将案涉房屋以8.5万元的价格出售给顾向前，后办理了房屋产权过户手续。原告的诉讼请求属两个法律关系的确认之诉，不应当在同一案件中诉讼，原告可另行诉讼。现请求驳回原告的诉讼请求。
原审被告顾向前原审时辩称，我是通过房屋中介公司与赵峻签订的房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同之前，我不认识赵峻，根本不存在与赵峻恶意串通。虽然王建干与赵峻在2000年5月22日签订了房屋买卖合同，但双方并没有办理房屋产权过户登记，我也不知道此情况。我与赵峻签订了房屋买卖合同后，已按约给付赵峻全部房款，并在市房屋交易中心办理了房屋产权过户登记手续。我是善意第三人，对案涉房屋是合法取得，原告可要求赵峻承担违约责任。因此，原告的诉讼请求依法应当驳回。
原审查明：1999年1月18日、20日，原盐城市商业银行城东支行与赵峻签订了借款合同、房屋抵押合同各一份。该合同约定，城东支行借款47000元给赵峻使用，月息为6.39%；还款期限为同年12月30日；赵峻自愿将坐落在新四军纪念馆东侧108号101室房产作抵押，并办理了第980221号房屋他项权证。2000年5月22日，原告王建干与被告赵峻签订了两份房屋买卖合同，该两份合同均载明，赵峻将自己所有的盐城市区建军东路108号2幢101室房屋出售给王建干，房屋价款为5万元。其中一份合同约定王建干先付4万元，剩余1万元在赵峻办理好房屋过户手续后支付。另一份合同约定王建干支付4.5万元，剩余5000元在赵峻办理好房屋过户手续后支付。另，两份合同均载明，水电费用由王建干按实按季付给赵峻，待水电费用计缴方式变更后，则由王建干自行交纳；赵峻在2001年7月底前为王建干办妥房屋权证手续。上述买卖合同签订后当日，王建干给付赵峻购房款3万元。2000年6月4日，王建干又交付赵峻购房款1万元。赵峻在收到王建干购房款4万元后，将案涉房屋交付给王建干居住。后赵峻一直未协助王建干办理案涉房屋的产权证过户登记手续。因赵峻未能按约偿还银行贷款，2001年12月份原商业银行城东支行诉至本院，要求赵峻偿还贷款，原审法院作出（2001）城经初字第1021号民事判决，限赵峻于判决生效后十日内偿还城东支行借款47000元及利息。后经法院强制执行，赵峻于2005年5月还清所欠城东支行贷款本息，撤销抵押房屋他项权证。2005年5月31日，赵峻与顾向前签订了一份房屋买卖合同，该合同约定，赵峻将自己所有的盐城市区建军东路108号2幢101室房屋以85800元的价格出售给顾向前，另双方对付款方式和房屋交付时间作了约定。2005年7月10日晚，赵峻带人将居住在案涉房屋内的姜红成非法拘禁至盐城市区五星宾馆501室，并殴打逼迫姜红成签订退房协议、收到退房款的收条。次日上午，赵峻将案涉房屋内的物品搬至他处。7月13日赵峻和顾向前在盐城市房产交易中心办理了房屋所有权转移登记手续，顾向前亦于当日领取了盐城市区建军东路108号2幢101室房屋的所有权证（盐房权证市区字第××号），并将购房余款全部结清，赵峻将房屋交付给顾向前。7月14日，王建干和姜红成强行撬开顾向前房屋的门锁，又搬进该房屋居住，后王建干与顾向前之间为谁是案涉房屋的所有人发生争议。2006年8月24日，王建干向原审法院提起行政诉讼，要求撤销盐城市房产管理局颁发给顾向前的房屋所有权证。2007年4月14日，原审法院经审理作出（2006）亭行初字第0055号行政判决，撤销盐城市房产管理局2005年7月13日核发给顾向前的盐房权证市区字第××号房屋所有权证。后顾向前、盐城市房产管理局均不服该行政判决，上诉于本院。2007年12月7日，本院作出（2007）盐行终字第0047号行政判决：撤销（2006）亭行初字第0055号行政判决，驳回王建干要求撤销顾向前房屋所有权证的诉讼请求。2007年12月24日，王建干诉至原审法院。
原审判决认为，本案当事人争议的焦点在于：（一）赵峻与顾向前于2005年5月31日签订的房屋买卖合同效力的问题；（二）诉争的盐城市区建军东路181号2幢101室房屋的权属问题。现分述如下：（一）合同效力问题。2005年5月30日，赵峻在偿还所欠银行贷款后，撤销抵押房屋他项权证后，赵峻与顾向前签订的房屋买卖协议，不违反法律、行政法规的禁止性规定，并且，原告对其诉称的赵峻与顾向前订立房屋买卖合同是恶意串通的事实主张，未能提供相应证据证明，顾向前亦予以否认，该合同依法应属有效合同。故原告要求确认被告赵峻与被告顾向前签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院依法不能支持。（二）诉争房屋的权属问题。不动产物权经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。赵峻将其所有的房屋出售交付给顾向前，并协助顾向前办理了物权转移登记手续。顾向前业已申请领取了诉争房屋的“两证”（即房屋所有权证和国有土地使用证），系该房屋的所有权人。故原告要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，法院依法亦不能支持。需要说明的是，王建干的购房损失，应依法向赵峻另行主张。据此，作出（2008）亭民一初字第0106号民事判决：驳回原告王建干的诉讼请求。案件受理费1130元，由原告王建干负担。
王建干不服上诉，本院审理查明的事实与原审相同。
本院原二审认为，本案系一房二卖引发的纠纷，王建干虽是第一买受人且占有使用，但因其未能及时办理房屋产权过户手续，在法律上赵峻仍是房屋的所有权人，由于未办理权属登记，给了赵峻可趁之机，王建干仅能享有的是合同债权，并未取得该房屋的物权，故不产生物权变动之效力。第二买受人顾向前基于赵峻原权属登记的公示公信效力，通过中介公司的介绍与赵峻订立了房屋买卖合同并支付了房款，办理了所有权转移登记手续，从而取得了讼争房屋的产权证书，王建干、姜红成对房产证书的效力曾提起行政诉讼，经两级法院审理，已经依法确认了该房屋权属证书合法有效，故应当认定顾向前是该房屋的合法所有人。王建干主张两被上诉人之间存在恶意串通，按照我国民事诉讼法举证责任分配原则，上诉人未能提供有效证据进行佐证，故不予采信。赵峻为向顾向前履行交房的义务，不惜触犯刑法。综合双方的交易情况及庭审陈述来看，两被上诉人间的交易行为，并不存在不合常理之处，也不能产生有恶意串通之嫌的合理性怀疑，从现有证据，既不能推定顾向前存在恶意，也不能证明赵峻与顾向前之间存在恶意串通。因此，两被上诉人之间签订的房屋买卖协议不存在法律规定的无效情形，应认定为有效协议，上诉人要求确认该协议为无效协议无法律依据，依法不应支持；顾向前依登记取得了房屋的所有权，从而产生了对抗另一买受人王建干的效力，故应当认定顾向前是该讼争房屋的所有权人，王建干要求判令讼争房屋归其所有既无法律依据，也无事实根据，依法不予支持。王建干因此所遭受的损失，可向恶意出卖人赵峻另行主张权利。遂作出（2008）盐民一终字第1168号民事判决，驳回上诉，维持原判。
王建干不服上述一、二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2012年6月19日作出（2011）苏民申字第616号民事裁定，指令本院再审。2013年7月25日，本院作出（2012）盐民再终字第0032号民事裁定，一、撤销盐城市亭湖区人民法院（2008）亭民一初字第0106号民事判决和本院（2008）盐民一终字第1168号民事判决。二、发回盐城市亭湖区人民法院重审。
王建干再审时称：2000年5月22日，王建干与赵峻签订了房屋买卖合同，赵峻在收到王建干购房款4万元后，将案涉房屋已交付给王建干居住，后赵峻与顾向前又签订了房屋买卖合同，双方是恶意串通，王建干作为善意取得的第三人，且房屋已被王建干占有使用，王建干应为案涉房屋的所有人，请求法院依法撤销原审判决，支持其诉讼请求。
原审被告赵峻再审时未到庭应诉亦未答辩。
原审被告顾向前再审时辩称与原审辩称相同。
原审法院经再审查明：再审查明的事实与原审相同。同时查明王建干于2005年5月16日向该院提起民事诉讼，要求赵峻办理房屋过户手续。同年10月27日，顾向前提起民事诉讼，要求王建干迁让出争议房屋并赔偿侵占期间所造成的损失。同日，原审法院作出（2005）亭民一初字第919号民事裁定，因顾向前向该院提起民事诉讼，王建干诉讼案中止审理。2007年12月19日，王建干向原审法院申请撤回起诉。同年12月24日，王建干又提起民事诉讼，要求确认赵峻和顾向前签订的房屋买卖合同无效及案涉房屋归其所有。
原审法院再审还查明，2005年5月31日，顾向前与赵峻签订的房屋买卖合同中明确，顾向前就房屋的附属设施和装潢等现状已充分了解。签订合同后，顾向前于当日、2005年6月1日、7月12日、7月13日分别付给赵峻1万元、4万元、28000元和7300元。2005年7月10日赵峻纠集多人至王建干住处，因王建干不在，赵峻等人将王建干男友姜红成挟持至盐城市五星宾馆501室，逼迫姜红成签订退房协议。7月13日，赵峻将该房钥匙交给顾向前。同年9月5日，赵峻到公安机关投案自首。据赵峻在公安机关供述“是因王建干少交5000元房款，还有水电费又一直未交，2005年房价涨价，但王建干又不肯涨价，到七月份我就卖给顾向前了；我告诉顾向前那个房子还有一些麻烦事，要等一个月之后才能过户，他同意了；当时我没告诉顾向前那个房子和王建干闹着矛盾，只是说那房子有一点麻烦事；我是见顾向前出的价格高，就又将房子卖给顾向前。”2006年8月9日，原审法院作出（2006）亭刑初字第240号刑事附带民事判决，以被告人赵峻犯非法拘禁罪，判处其有期徒刑一年，缓刑二年。
再查明，案涉争议房屋自2005年7月14日以后一直由原审原告王建干占住使用至今。
原审法院经再审认为：1.关于赵峻与顾向前签订的房屋买卖合同是否有效问题。2000年5月22日，王建干与赵峻签订了房屋买卖合同，王建干支付部分房款4万元，赵峻在收到王建干购房款4万元后，将案涉房屋交付给王建干居住。王建干已按合同交付大部分购房款并实际取得房屋且长期使用，其与赵峻签订的房屋买卖合同真实、有效。在王建干居住5年后，赵峻在王建干已诉至法院要求其办理过户手续的情况下，背着王建干与顾向前签订房屋买卖合同，且赵峻在与顾向前签订房屋买卖合同前，已告知顾向前房屋有一些麻烦事，而顾向前在此情况下，不了解房屋实际状况，不察看房屋现状，即与赵峻签订房屋买卖协议，并在较短时间内付清购房款，也未要求赵峻履行交房义务，在最后一次交付房款当日，赵峻立即协助顾向前办理了产权过户手续。王建干和姜红成强行搬进案涉房屋居住后，顾向前没有起诉赵峻，而是直接起诉王建干要求其让房。王建干的上述行为既不符合常理，亦不符合正常的交易习惯，可推定其与赵峻于2005年5月31日签订的房屋买卖合同存在恶意串通的情形，损害了第三人王建干的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，双方签订的合同无效，故依法认定赵峻与顾向前签订的房屋买卖合同无效。
2.关于诉争的房屋权属问题。因赵峻与顾向前签订的房屋买卖合同无效，依据该合同所取得的房屋所有权不受法律保护，而王建干与赵峻于2000年5月即签订了房屋买卖合同，赵峻在收到王建干购房款4万元后，已按约将案涉房屋已交付给王建干居住使用，目前该房屋仍由王建干支配和居住，王建干与赵峻签订的房屋买卖合同真实、有效。应认定诉争的房屋属于王建干所有，故王建干要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，依法应予支持。遂判决如下：一、确认原审被告赵峻与原审被告顾向前于2005年5月31日签订的房屋买卖合同无效。二、座落于盐城市亭湖区建军东路108号2幢101室房屋归原审原告王建干所有。
上诉人顾向前不服原审法院的再审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院作出判决所适用的法律自相矛盾，用推定来否认已查明的事实。2.事实推定需无相反证据予以推翻才能成立，原审在推定过程中作出推论的每一步骤都违背常理3.原审判决违反公平、正义要求。请求撤销一审判决，依法支持赵峻与上诉人订立的房屋买卖合同有效，驳回被上诉人王建干的诉讼请求。
被上诉人王建干辩称：赵峻与顾向前恶意串通交易房屋，不受法律保护。请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认外。还查明以下几节事实：1.顾向前与赵峻于2005年5月31日订立的房屋买卖合同第三款中关于“付款方式及房屋交付”载明：“除5月31日付壹万元外，6月1日付肆万元正，余款在办理过户手续时再付叁万元，余款伍仟捌佰元在六月底前交房时付清。……甲方同意于二○○五年六月三十日前将上述房屋正式交付给乙方使用。”
2.赵峻于2000年6月4日将涉案房屋交付王建干居住使用。2005年7月11日将王建干房屋内的物品强行搬出。7月14日，王建干强行返回该房屋居住至今。
3.庭审中，王建干认可讼争房屋的水电费用在安装水电表后，产生的费用系其交纳。在此之前的费用，因故未交。由于讼争房屋尚未办理产权过户，仍欠赵峻购房款1万元。
4.顾向前在庭审中陈述：“我是1998年左右参加工作，一开始是在超市上班，一年左右时间，到市卫生材料厂工作，后来没有工作，踏三轮车。每月大约几百元钱。买房时手里有五万元左右，剩余的钱是向姐姐借的。”
5.在原审法院审理期间，赵峻交纳的8万元赔偿款现存放在原审法院。
6.中介公司已“人去楼空”，原经办人员方明明无法查找。
本院认为，本案争议的主要焦点为：1.赵峻与顾向前订立的房屋买卖协议是否存在恶意串通的情形，协议效力如何？2.王建干要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求应否支持
关于第一个争议焦点。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。该条款中对恶意串通事实的认定采取了能够“排除合理怀疑”的严格标准。本案中，赵峻在明知讼争房屋早已出卖并交付给王建干居住使用，仍采取非法手段强迫王建干男友姜红成签订退房协议并腾空房屋，其主观具有明显恶意。顾向前明知涉案房屋为二手房，在自身经济条件较差，而讼争房屋价格又较高情况下，却轻信赵峻“工作忙、没时间”等谎言，忽视自己重大利益的存在，不调查、核实所购房屋的实际状况，轻率付款，未尽其谨慎注意义务，其主观亦存有过错。依据上述民事诉讼法司法解释中关于认定恶意串通的证明标准要求，根据现有在卷证据材料，尚不能达到“排除合理怀疑”的程度，即目前证据不能证明顾向前与赵峻之间存在恶意串通情形，双方间订立的房屋买卖协议又不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效协议。原审法院推定双方存在恶意串通，依据不充分。上诉人顾向前的关于其与赵峻双方间订立的房屋买卖协议为有效协议的上诉理由成立。原审法院认定协议无效错误，应予纠正。
关于第二个争议焦点。
本院认为，王建干与赵峻订立的房屋买卖协议合法、有效。赵峻在收到王建干购房款4万元后，已按约将讼争房屋交付给王建干居住、使用至今十多年，目前，该房屋仍由王建干实际占有。由于赵峻违背诚信，故意不办理涉案房屋产权的过户登记，并采取欺诈手段将产权转移登记给顾向前，致房屋产权未能按约办理给王建干，对此，王建干并无过错。赵峻的“一房二卖”行为和顾向前的过错行为相结合，对王建干在先合法占有权构成了侵害。基于有过错者须为自己过错产生的后果承担相应责任的认识，以及王建干合法占有在先和赵峻依据其与顾向前订立的合同已无法履行房屋交付义务的客观事实。为维护交易安全和现有稳定的生活秩序，根据民事交易活动的诚信、公平原则。本院就全案综合考虑后认为，本案讼争房产虽然登记在顾向前的名下，但其权利应让位于已在先合法占有的王建干。因此，对上诉人顾向前的应驳回被上诉人王建干享有讼争房屋所有权诉求的主张，本院不予支持。基于合同相对性原则，上诉人顾向前因此不能实际占有取得该房屋所产生的经济损失，可另行依法向合同相对方原审被告赵峻主张，本案不予理涉。
综上所述，上诉人顾向前的上诉理由部分成立，本院予以支持。上诉人顾向前的其他上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律部分错误，本院应予部分改判。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条、第四百零七条之规定，判决如下：
一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民再初字第0024号民事判决书主文第二项。
二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民再初字第0024号民事判决书主文第一项。
三、确认原审被告赵峻与上诉人顾向前于2005年5月31日签订的房屋买卖合同有效。
一审案件受理费1130元，由原审被告赵峻负担；二审案件受理费1130元，由上诉人顾向前负担300元，原审被告赵峻负担830元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林洪全
审 判 员 江 琴
代理审判员 潘 虹
二〇一五年十月三十日
书 记 员 王玉兰
附相关法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。
3．《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百三十三条标的物所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。