湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0405民初641号
原告（反诉被告）：陈某某，男，汉族，1952年6月19日出生。
被告（反诉原告）：徐某某，男，1981年10月29日出生。
第三人：陈某甲，男，1979年8月1日出生,汉族。
委托诉讼代理人：陈某某，系第三人父亲。
本院于2016年8月11日立案受理原告陈某某诉被告徐某某、第三人陈某甲房屋租赁合同纠纷一案，在本案审理过程中，被告徐某某于2016年10月9日向本院提起反诉，本院受理后依法合并审理，同时本院依法追加陈某甲作为本案第三人参加诉讼，分别于2016年11月21日、2016年12月19日公开开庭审理了本案。原告陈某某、被告徐某某、第三人陈某甲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2016年上半年欠缴租金1568元、2016年8月份租金4617元，共计6185元；2、依法判令被告承担租赁门面恢复隔墙和厕所费用10000元，减去保证金5000元，再承担5000元；3、判令被告缴纳所用水电费约1000元；4、依法判令被告所交租赁定金5000元不予退还，并解除房屋租赁协议；5、判令被告补缴押金8600元；6、本案诉讼的所有费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年6月18日签订房屋租赁协议一份，原告将位于衡阳市珠晖区某某路xx号门面两间给被告用于商业经营。在承租期间，被告于2015年12月19日欠缴2016年上半年租金1568元，在2016年下半年应交半年的租金而只交了一个月租金，原告多次催讨租金未果，原告认为被告已严重违约，为此原告依约将门面收回，并于2016年8月7日双方达成口头协议，被告于本月10日退出门面，其租赁定金5000元及恢复隔墙和厕所保证金5000元，共10000元不退。被告欠缴租金1568元和本月租金1540元不交，其恢复隔墙和厕所的费用由原告承担。可是被告在8月10日大部分货物腾空后，突然反悔要原告返还定金5000元，并交付装饰费用，为此原告诉诸人民法院请求依法保护。
被告徐某某辩称：被告已经交付全部租金，打款记录已经提交。原告的第二项诉讼请求也不成立，隔墙和厕所并不是被告拆除，是原租户拆除的，重修费用大约是二、三千元，原告要求追加的押金被告已经交给原租赁户了。原告在起诉状中已经认可被告在8月10日退出门面并已经缴纳保证金10000的事实。
反诉原告徐某某提出诉讼请求：1、请求撤销原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、请求判令反诉被告退还反诉原告租赁定金5000元；3、请求判决反诉被告退还恢复隔墙和厕所的保证金5000元；4、请求判令反诉被告承担恢复隔墙和厕所的全部费用；5、请求判决反诉被告赔偿反诉原告门面卷闸门维修费5680元；6、请求判令反诉被告承担本案全部的诉讼费用。
反诉被告陈某某辩称：租赁合同是合理合法的，租赁定金依约不能退还，恢复厕所和隔墙的费用在协议中已经有规定，保证金不但不能退，还应增加费用，反诉原告的第五项反诉请求属于诬告，应提交相应的证据。
第三人辩称：第三人已经授权本诉原告陈某某与被告签订租赁合同，该合同是合法有效的，合同中约定，被告在承租期内要恢复房屋结构，保证金才能退还。隔墙和厕所是被告拆除的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2014年6月18日，原告陈某某（甲方）与被告徐某某（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方有位于衡阳市某某路xx号门面房两间，面积共88平方米。乙方愿意承租用于商业经营。房屋租赁期为6年，从2014年7月1日起至2020年6月30日止。第一年（2014年7月至12月）6个月每月租金为3960元，第二年2015年在原租金上按10%递增重新计算租金，第三年开始在第二年租金的基础上每年逐步按6%递增重新计算租金，以此类推，到租赁期满。乙方承租时交租赁定金（违约保证金）人民币5000元（续租时该定金下移，不再重交）作为租赁履约保证金，承租期满退还，但乙方承租期内违约，该定金不退。乙方交纳租金为6个月一收，租金到期之日提前25天交纳（先交租金后用房），如乙方不按时交付房租（宽限期为3天），甲方有权单方中止本协议，收回该出租房，其行为按违约论处，如因乙方问题造成经济损失，还需赔偿甲方。房屋租赁期间，乙方承担所有的水电费、门面三包、卫生费等与经营相关的所有费用。该租赁房租给乙方时所有设施完整无缺，乙方租赁期满后除正常磨损外应完整无缺移交给甲方，如有损坏照价赔偿。承租期间乙方自行装修，如改变房屋原结构时应征得甲方同意，并再缴纳恢复房屋结构原状保证金人民币5000元，乙方退出租赁时，必须在承租期内恢复房屋结构原状后，保证金退还。擅自改变房屋结构视为违约，甲方有权提前终止本协议，其租赁定金和恢复房屋结构原状保证金不退，并赔偿恢复房屋原状结构的费用和甲方所遭受的全部经济损失。乙方退租或甲方收回租赁房屋时，租赁房内所有装饰物品不得拆除或破坏，无偿交由甲方所有。本门面的一方隔墙和厕所为乙方所拆除，应按本协议第五条执行。2014年6月18日，被告向蒋某某（系原告妻子）账户上转账25160元，该钱款包含2014年7月1日至2014年12月31日止的房屋租金以及定金1400元。另3600元定金及拆除墙壁保证金5000元，被告经原告同意后交付给前承租人贺某某。被告承租该房屋后，拆除了两间门面的间墙及厕所。2015年1月至12月的租金被告均如数缴纳。2015年12月5日，被告未能如期支付2016年1月至6月份的租金。经原告再三催收后，被告按照4356元每月的标准缴纳了2016年1月至6月的租金。2016年6月20日，被告向原告缴纳了2016年7月份的租金4617元，并向原告表示自己想把店面转租出去，但还没有找到转租人，原告表示同意。2016年8月，被告未能缴纳房款。2016年8月7日，原告到被告店里，当时被告不在店内，原告向被告弟弟口头提出收回门面，要求被告在2016年8月10日退出租赁房屋，并承诺被告之前欠付的租金1568元和本月租金1540元不予缴纳，恢复隔墙和厕所费用由原告承担，但租赁定金5000元和恢复隔墙和厕所保证金5000元不予退还。2016年8月10日，原告到被告处收房，被告拒绝交付房屋，双方发生纠纷。2016年8月16日，被告向原告交还了租赁房屋。同日，原告将该租赁房屋出租给案外人陈某乙。本案出租房屋位于衡阳市某某路xx号（原编号为某某路xx号附x号），为原告儿子陈某甲所有，陈某甲2014年6月18日出具授权委托书，委托原告出租该房屋并收取租金。
本院认为，本案的租赁房屋虽然属于第三人陈某甲所有，但陈某甲已经授权原告出租房屋并收取租金，原告具有出租该房屋的权利，原、被告签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，该协议合法有效，原、被告均应按约履行，原告向被告交付了租赁房屋，被告应按约支付房屋租金。根据原、被告签订的房屋租赁协议，第一年（2014年7月至12月）6个月每月租金为3960元，第二年2015年在原租金上按10%递增重新计算租金，第三年开始在第二年租金的基础上每年逐步按6%递增重新计算租金，因此2016年被告应按照每月4617．36元的标准向原告支付房屋租金，而被告仍按照2015年的标准支付租金，因此原告请求被告补交2016年1月至6月租金1568元，本院予以支持。2016年8月，被告徐某某未能按照约定缴纳房屋租金，根据合同约定，原告可以解除租赁合同，2016年8月7日原告提出解除合同，并要求被告在2016年8月10日搬离租赁房屋，但由于双方因返还定金等发生争议，双方实际于2016年8月16日完成房屋交接，因此原、被告的租赁合同于2016年8月16日解除，被告应支付2016年8月的房屋租金2383.15元。被告承租原告的房屋之后拆除了原房内的厕所和隔墙，且原、被告在租赁合同中约定被告退出租赁时应将房屋恢复原状，但被告并未按照合同约定恢复房屋原状，现房屋已经另租给第三人，因此原告请求被告承担恢复租赁房内厕所和隔墙费用，本院予以支持。但原告未能提交证据证实恢复房内厕所和隔墙所需的具体费用，根据现行建筑行业价格水平和租赁房内的具体情况，本院酌定为5000元，被告已经向原告交付了恢复原状保证金5000元，因此被告向原告交付的保证金不予退还。此外，原告请求被告支付水电费用1000元，但原告在庭审过程中认可被告已经将租赁期内的电费全部交清，同时原告未能提交被告欠缴水费及具体数额的证据，对原告该项诉讼请求本院不予支持。此外，被告根据租赁合同向原告缴纳了定金5000元，同时双方均同意合同履行后，该定金转为违约金，而原告是在被告未能如期缴纳租金的违约情形下解除合同，因此原告请求不予返还租赁违约金5000元,符合合同约定，本院予以支持。关于原告请求被告补交租赁押金8600元，经本院查明，被告经过原告同意已经将以上款项支付给前承租人贺某某，原告请求被告再次补交，没有事实和法律依据，本院不予支持。原、被告之间的房屋租赁合同已经被解除，反诉原告请求人民法院撤销原、被告签订的《房屋租赁协议》，不符合法律规定，本院不予支持。同时，反诉原告请求人民法院判决反诉被告赔偿门面卷闸门维修费5680元，本院认为本案本诉属于租赁合同纠纷，但被告的该项请求属于财产损害赔偿责任纠纷，与本诉不属于同一法律关系，因此被告该项反诉不能成立，被告应另行起诉处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告徐某某在本判决书生效时日起五日内支付原告陈某某2016年1月至6月房屋租金1568元，2016年8月的房屋租金2383.15元。
二、被告徐某某向原告陈某某缴纳的恢复原状保证金5000元、违约金5000元归原告陈某某所有，不予退还。
三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告徐某某的反诉请求。
本案受理费445元，反诉费96元，合计541元，由被告徐某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 王小卉
人民审判员 邓忠生
人民陪审员 聂红春
二〇一七年二月二十一日
代理书记员 钟 娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。