广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1035号
上诉人（原审原告）深圳市天健龙岗房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区。
法定代表人宋杨，该公司董事长。
委托代理人张荣富，国浩律师（深圳）事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市惠实旺实业有限公司，住所地深圳市龙岗区。
法定代表人黄志成，该公司董事。
被上诉人（原审被告）深圳市龙岗区龙城街道早晨天健幼儿园，住所地深圳市龙岗区。
法定代表人黄社兰，该园负责人。
共同委托代理人陈兵然、许书音，广东诚熙律师事务所律师。
原审第三人深圳市龙岗区国有资产监督管理委员会，住所地深圳市龙岗区。
法定代表人肖建军，该局局长。
委托代理人孙文丰，广东德荣律师事务所律师。
原审第三人深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局，住所地深圳市龙岗区。
法定代表人冯江，该局局长。
上诉人深圳市天健龙岗房地产开发有限公司（以下称天健公司）与被上诉人深圳市惠实旺实业有限公司（以下简称惠实旺公司）、深圳市龙岗区龙城街道早晨天健幼儿园（以下简称早晨天健幼儿园）、原审第三人深圳市龙岗区国有资产监督管理委员会（以下简称龙岗区国资委）、原审第三人深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第363号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：1999年7月16日，原深圳市规划国土局（甲方）与天健公司（乙方）签订《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（1999）5112号），约定：本合同签订之日，甲方将地块编号为x，土地面积约为24125.6平方米的土地出让给乙方，并移交给乙方使用，本块土地的使用年限为70年，从1999年7月16日至2069年7月15日止，土地用途为商品住宅用地。计入容积率总建筑面积不超过38432平方米：商业建筑面积3448㎡、居住建筑面积31034㎡、13班幼儿园用地面积4500㎡、建筑面积3500㎡，居委会150㎡、文化活动中心150㎡、老人活动中心150㎡。附件第3条约定：土地使用者同意在宗某图红线范围内一并建造附表一、附表二所列附属工程，并保证在2001年7月15日前或与主体工程竣工时间同时竣工，并同意附表二所列公益工程免费提供使用，产权归政府所有。附表一、附表二记载的附属建筑工程配套项目为：依规划要点。2000年10月8日，天健公司取得《深圳市建设用地规划许可证》，《深圳市建设用地规划许可证》中记载：居住建筑面积51571.6平方米、商业建筑面积900平方米、13班幼儿园用地面积4500平方米、建筑面积3500平方米、配套设施1950平方米（居委会150平米、文化活动中心150平方米、老人活动中心150平方米）；地下车库、设备用房、民防设施、公众通道不计容积率。之后，天健公司建设了天健花园及幼儿园。
2005年8月30日，天健公司与惠实旺公司签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定天健公司将位于龙岗区龙某中心城x幼儿园出租给惠实旺公司使用，租赁房地产建筑面积3374.84平方米；合同第二条约定，2006年1月1日至2006年12月31日期间租金按每平方米89元计算，月租金为25000元；第五条约定，租赁期限自2005年9月1日起至2019年7月30日止；租赁用途为开办幼儿园；天健公司应于2005年9月1日前将租赁房地产交付惠实旺公司使用，并办理有关移交手续；第九条约定，天健公司交付租赁房地产时，可向惠实旺公司收取租赁保证金200000元，出现惠实旺公司拖欠租金达60天（2个月以上），惠实旺公司拖欠可能导致天健公司损失的各项费用达200000元以上时，天健公司可就因此造成的损失向惠实旺公司请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，惠实旺公司支付违约金100000元，天健公司还可依据上述情形解除合同或向惠实旺公司提出变更合同条款；当日，双方又签订一份《补充协议》，合同第二、三、四条修改为如下付款方式：第一年（2005年9月1日－2005年12月31日）天健公司免收惠实旺公司租金，第二年（2006年1月1日－2006年12月31日）交纳租金为30万元，第三年（2007年1月1日－2007年12月31日）交纳租金40万元，第四年（2008年1月1日－2008年12月31日）交纳租金50万元，第五年（2009年1月1日－2009年12月31日）交纳租金60万元，第六年－第十二年（2010年1月1日－2016年12月31日）交纳租金为65万元，第二年至第十四年每年租金平均分两次交纳，交纳时间为每年3月15日和9月15日前；合同第九条修改为：保证金：在签订本合同后七天内惠实旺公司向天健公司一次性交承租保证金200000元；违约处理：如惠实旺公司未按时交纳租金，天健公司有权按每天千分之三收取滞纳金，如延期两个月未按时交纳租金，天健公司有权单方面终止租赁合同，没收惠实旺公司交纳的承租保证金并收回幼儿园，因此给天健公司造成的一切经济损失由惠实旺公司承担。
上述合同签订后，天健公司即将涉案租赁物交付惠实旺公司使用，惠实旺公司用于开办深圳市龙岗区龙城街道早晨天健幼儿园。惠实旺公司向天健公司支付了租赁保证金200000元。之后，惠实旺公司一直向天健公司支付租金，直至2011年6月份。
2011年5月25日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向龙岗区国资委发出《关于天健郡城社区配套和公共服务用房移交问题的复函》，内容为：转来《关于再次请求明确部分历史遗留社区配套和公共服务用房有关事项的函》收悉，经研究，就来文中涉及天健郡城社区配套移交问题函复如下：天健郡城项目位于x号宗某，该宗地经深地合字（1999）5112号《土地使用权出让合同》出让给深圳市天健龙岗房地产开发公司，该用地内的13班幼儿园、居委会、文化活动中心及老人活动中心未计收地价。x号宗某对应的深规土规许字06－2000－0261号《建设用地规划许可证》，明确须建设幼儿园3500平方米（要求独立占地4500平方米）、配套设施1950平方米（其中包括居委会150平方米、文化活动中心150平方米、老人活动中心150平方米）。从幼儿园的功能及服务用途上而言，其应为社区而非本小区提供公共服务，具有公益性，应当属于合同附表二附属公益工程项目。关于天健郡城幼儿园的移交问题，建议贵办按照深府办（2006）79号文《深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案》等相关规定进行处理。
2011年6月2日，龙岗区国资委向天健公司发出《关于办理天健郡城社区配套幼儿园产权移交有关手续的函》，内容为：我委于2011年4月12日向市规划和国土资源委员会龙岗管理局发函要求明确部分历史遗留社区配套和公共服务用房有关事项，龙岗规划国土局在复函中明确了《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（1999）5112号）中g01009－19号宗某内13班幼儿园未计收地价，从幼儿园的功能及服务用途上而言，其应为社区而非本小区提供公共服务，具有公益性，应当属于合同附表二附属公益工程项目。据此，请贵单位尽快到我委办理“天健郡城”社区配套幼儿园有关产权移交事宜。之后，天健公司未办理上述移交事宜。惠实旺公司从2011年7月1日开始，未再向天健公司支付租金。
2011年12月25日，惠实旺公司向龙某国资委提交一份《报告》，内容为：深圳市惠实旺实业有限公司下属的早晨天健幼儿园2005年开办，在该幼儿园产权归属政府之前一直是交租金给开发商，与开发商形成一种租赁合同关系。但经我们查阅相关资料和相关规定（深规土龙函（2011）991号文），天健幼儿园的产权应无偿移交区国资委，产权归政府所有，那么我公司与开发商的租赁合同关系则视为无效合同。按照市政府《关于学前教育发展的若干意见》（深府（2008）282号文）的规定，办学机构免交押金、保证金、管理费、承办租赁费等相关费用。为此，恳请国资委确认该幼儿园的产权归属和相关情况是否属实。龙某国资委在该份报告中签署以下意见并加盖公章：根据深规土龙函（2011）991号文复函，该幼儿园属社区公益配套项目，应无偿移交政府，但开发商不配合移交，按深府（2008）282号文件精神，承办政府产权的幼儿园可免交相关费用。同日，惠实旺公司向天健公司发出《复函》，告知天健公司不会再向其支付租金。2013年5月20日，天健公司向惠实旺公司发出《约访函》，内容为：2011年7月以来，贵公司单方以天健花园幼儿园产权已不属于我公司、政府文件规定合法办学机构免交任何租金费用为由，至2013年4月30日，累计拖欠我公司22个月房屋租金约119.17万元。我公司多次发函重申天健幼儿园初始产权归属我公司毋庸置疑，至本次发函之日，我公司并未向政府任何部门办理过任何产权移交手续，在该幼儿园产权未明确需移交政府或未办理移交手续之前，并不影响房屋租赁合同的效力；贵公司依据的《深圳市人民政府关于学前教育发展若干意见》（深府（2008）282号）第五条第四款“取消政府部门对产权属于政府的居住区配套学前教育机构收取的押金、保证金、管理费、承办费等费用”，减免的费用中并不包括房屋租金。鉴于上述情况，我公司郑重约请贵公司法定代表人或授权代理人自收到本函之日起5天内与我公司联系，共商有关租金缴交及相关租赁合同履行事宜。之后，双方对此未能达成一致意见，天健公司遂具状原审法院并提出诉讼请求。原审庭审中，天健公司明确其诉请终止合同就是要求解除合同。
天健公司在原审中诉请：1、终止合同，惠实旺公司应于30日内迁离及交回房地产；2、惠实旺公司向天健公司支付拖欠的租金1344520.55元及滞纳金1344520.55元（每日按拖欠金额的千分之三收取，从拖欠之日起计算至付清为止，暂计至起诉之日）；3、天健公司不予退回租赁保证金；4、惠实旺公司支付违约金100000元；5、本案诉讼费用由惠实旺公司承担。
原审法院认为：天健公司与惠实旺公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但是在上述合同履行过程中，深圳市规划和国土资源委员会龙某管理局在复函中明确涉案幼儿园未计收地价，从幼儿园的功能及服务用途上而言，其应为社区而非本小区提供公共服务，具有公益性，应当属于合同附表二附属公益工程项目，并建议龙岗区国资委按照深府办（2006）79号文《深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案》等相关规定进行处理。之后，龙岗区国资委认为涉案幼儿园应无偿移交政府，并发函要求天健公司办理涉案幼儿园的产权移交事宜。由此可见，天健公司已不享有涉案幼儿园合法的出租权，现天健公司诉请解除租赁合同，原审法院予以支持。由于龙岗区国资委已发函要求天健公司办理涉案幼儿园的产权移交事宜，而天健公司至今未予移交，对于租赁合同解除后涉案幼儿园是否应返还天健公司，涉及涉案幼儿园的产权权属问题，故在涉案幼儿园的产权移交事宜未解决的情况下，天健公司要求惠实旺公司返还涉案幼儿园，原审法院不予支持。天健公司自收到龙岗区国资委函件之日起，不应再向惠实旺公司收取租金。故天健公司诉请惠实旺公司支付2011年7月以后的租金，原审法院不予支持。关于租赁保证金，天健公司要求不予退还，但本案中并不存在合同约定的天健公司须没收保证金的情形，因此天健公司的该项诉请，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除天健公司与惠实旺公司于2005年8月30日签订的《深圳市房地产租赁合同书》；二、驳回天健公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币14556元，由天健公司承担。
上诉人天健公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、上诉人与被上诉人所签署房屋租赁合同继续履行；二、被上诉人向上诉人支付房屋租金人民币1344520.55元、滞纳金人民币l344520.55（暂计自起诉之日）以及付清之日的租金、滞纳金；三、被上诉人承担一、二审全部案件受理费。
事实和理由：一、一审法院追加有独立请求权第三人参加诉讼之行为违法。依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，只有没有独立请求权的第三人才可以申请或由法院通知其参加诉讼，而对诉讼标的有独立请求权的第三人，只能“有权提起诉讼”，法院不能依职权追加其为当事人。二、一审判决越俎代庖行使行政审判权之行为违法。第三人龙岗国资委提出的涉案房屋所有权为区政府所有之诉讼主张，显系政府征收公司财产为国有资产的行政行为，该争议的处理属于人民法院行政诉讼受案范围，按照政诉讼法的规定，第三人龙某国资委应当依据行政诉讼法另行提起行政诉讼。一审法院在本案审理过程中对涉案房屋产权归属作出判决的行为直接违反了《行政诉讼法》及《民事诉讼法》的规定。更何况，涉案房屋权属争议并非本案争议内容，依法不属于本案审理范围。一审判决的该做法违反了“不告不理”之基本民事诉讼原则。三、深圳市龙岗区国有资产管理委员既无权直接向上诉人主张涉案房屋产权，亦不享有未完成接受手续之涉案房屋的出租权。l、第三人龙某国资委只是国有资产的接收单位。2、第三人龙某国资委只对已实际接收的房屋享有委托使用管理等权利。四、涉案房屋租赁合同不能解除。只有在被上诉人付清拖欠租金、支付滞纳金并交还所承租房屋的前提下判决解除涉案房屋租赁合同才符合法律规定以及上诉人的诉讼请求。该前提条件未能实现的情况下，涉案房屋租赁合同依法不能解除。五、被上诉人必须向上诉人交纳涉案房屋租金并支付滞纳金。1、上诉人享有涉案房屋出租、并收取租金的权利。2、被上诉人应当履行租赁合同所约定交纳涉案房屋租金义务。3、即便租赁合同解除，亦不能豁免被上诉人交纳房屋租金的义务。六、一审错误判决显系替被上诉人侵吞国有资产。
天健公司在二审审理中补充：1、上诉人依据合同有效合同收取房屋租金的权利不容剥夺，因为上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，一审也有判决，既然有效，上诉人依据该合同所享有的收取房屋租金的权利就是不容剥夺的。2、被上诉人依据有效合同支付房屋租金的义务不能免除。3、第三人龙岗区国资委移交房屋主张与本案的关系：（1）、原审第三人龙岗区国资委与上诉人之间存在着涉案房屋权属的争议，龙岗区国资委认为幼儿园移交给他，天健认为不应移交给龙岗区国资委。既然原审第三人认为房屋产权用争议，尚未全权，显然法律关系与本案的租赁合同纠纷是不相同的。（2）、两个法律关系应该分别处理。
被上诉人惠实旺公司、早晨天健幼儿园答辩称：一审法院查明事实清楚，证据确实充分，请求二审法院维护龙岗区国有资产安全，制止上诉人不当侵占国有资产行为，维护答辩人的合法办学权益，维持龙岗区法院一审判决。
原审第三人龙岗区国资委答辩称：涉案租赁标的属于龙岗区政府所有，原审第三人有权要求上诉人移交给原审第三人，但上诉人至今未移交。
原审第三人深圳市规划和国土资源委员会龙某管理局未到庭答辩。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，2014年3月18日，龙岗区国资委向天健公司发出深龙国资函（2014）25号《关于限期办理天健郡城社区配套幼儿园移交手续的函》，称天健郡城社区配套幼儿园属于公益性项目，免费提供使用，产权归政府所有，天健公司应自收到函件一个月内到龙岗区国资委办理幼儿园移交手续，如限期内未办理移交手续，龙岗区国资委将采取司法途径解决该园移交问题。
本院认为，龙岗区国资委并未在本案中提出独立的请求权，但其与涉案合同的处理有法律上的利害关系，原审将其追加为第三人并未违反法律的规定。
天健公司在上诉中提出要求改判其与惠实旺公司的《深圳市房地产租赁合同书》继续履行，是对其原审提出的终止合同的诉请的变更，不属于二审的审理范围，本院对此不予处理。
天健公司与深圳市规划国土局签订的《深圳市土地使用权出让合同》约定，依规划要点的附表二记载附属建筑工程配套项目为公益工程免费使用，产权归政府所有，天健公司取得的涉案地块的《建设用地规划许可证》显示，幼儿园用地未计入容积率。深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局于2011年5月25日向龙岗区国资委发出的《关于天健郡城社区配套和公共服务用房移交问题的复函》称，涉案幼儿园未计收地价，从幼儿园的功能及服务用途上而言，其应为社区而非本小区提供公共服务，具有公益性，应当属于合同附表二附属公益工程项目。之后，龙岗区国资委认为涉案房产应当无偿移交政府，多次要求天健公司办理涉案房产的移交手续，但天健公司至今没有移交。
关于涉案《深圳市房地产租赁合同书》的效力，本院认为，租赁合同属于确立债权债务关系之合同，即出租人负有以物供承租人使用收益的债务，并不涉及产生物权变动效果为目的的处分行为，故纵使出租人无处分权，亦不影响租赁合同的效力。上述合同是天健公司与惠实旺公司的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，原审认定有效正确。
涉案租赁合同虽然有效，但惠实旺公司是否应按该合同向天健公司支付租金应当视天健公司是否有出租权而定。在龙岗区国资委多次要求天健公司移交涉案房产且向惠实旺公司回函表明涉案房产属于政府所有的情形之下，惠实旺公司未再向天健公司支付2011年7月之后的租金并无不当。天健公司要求惠实旺公司继续支付剩余租金的请求不应予以支持。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，程序无误，上诉人天健公司的上诉请求没有事实以及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14556元，由深圳市天健龙岗房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 陈晓莹