新乡市卫滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0703民初301号
原告李平，女，汉族，1964年3月29日出生，
原告徐圆凯，男，汉族，1987年12月10日出生，
二原告委托代理人徐燕春，
被告新乡市名门置业有限公司
法定代表人赵方方
组织机构代码
住所地新乡市高村路176号名门丽景1号楼
委托代理人王爱荣，河南鹤山律师事务所律师
原告李平、徐圆凯诉被告新乡市名门置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李平、徐圆凯及二原告的委托代理人徐燕春，被告新乡市名门置业有限公司委托代理人王爱荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李平、徐圆凯诉称：2012年11月2日，原、被告签订《新乡市名门丽景征收补偿协议》，约定原告自愿将原新乡市牛羊肉加工厂院内徐燕春私房87平方米交付给被告，被告将新乡市八一路“名门丽景”小区3号楼1单元10层西户126.27平方米的在建房屋作为原告的安置房屋，原告补缴20000元差价，自签约之日起过渡期为14个月，到期被告交付给原告房屋，并负责给原告办理房产证。到期后，被告并未交付房屋，也未给原告办理房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的规定，被告应当在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权登记手续。被告至今未给原告办理房产证，现原告起诉至法院，要求1、确认涉案房屋归原告李平所有。2、被告承担办理房屋权属证书延迟的责任。3、诉讼费、保全费等费用由被告承担。
被告新乡市名门置业有限公司辩称：1、原告的第一项诉讼请求缺乏事实依据，不能成立。原告与被告签订的协议中，被安置人是李平和徐圆凯。该协议已于2014年10月10日在新乡市房地产交易中心登记备案，原告李平要求将所有权人变更为其一人，应当到新乡市房地产交易中心办理变更登记，被告在房产证过程中只有辅助义务，不能自行变更合同主体。2、原告的第二项诉讼请求缺乏事实和法律依据。首先，原、被告签订的协议中没有约定违约金条款，没有约定进行备案、办理房产证的时间限制，原告要求被告承担不按期办理房产证的违约责任缺乏事实与法律依据。其次，被告于2014年10月10日已将该协议在新乡市房地产交易中心登记备案，已经确认原告的所有权人身份。再次，无法办理房产证不是被告的原因，而是新乡市房产管理部门均未进行安置房的办证，被告对办房产证不具有主动权，只能在能够办理的情况下，协助办理房产证。最后，涉案房屋属于具有补偿性质的政府安置房屋，不属于商品房，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》。3、无论原告是否胜诉，原告主张的财产保全费用都不应由被告承担。本案不存在因被告行为或者其他原因导致判决难以执行或者造成原告损害的情况，被告未妨碍原告行使权利。原告提出财产保全错误，应当由其自身承担。综上，原告的上述三项诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
原告李平、徐圆凯向本院提交的证据材料：1、新乡市名门丽景征收补偿协议一份，证明被告将徐燕春私房征收拆迁，并将名门丽景小区3号楼1单元10层西户房屋补偿给原告李平、徐圆凯并且约定被告负责给原告办理房产证，费用由原告负责。2、收据10张，证明原告缴纳房屋的其他各项费用及补房款20000元。3、证明一份，证明被告拆迁的房屋系徐燕春所有。4、房屋所有权转移登记申请表一份、信访事项不予受理告知书两份，证明房管局向原告交付申请表要求找被告盖章办理产权转移手续，被告不予配合，所有该转移登记申请书内容空白。原告到新乡市政府反映，被告知向法院起诉。5、配图资料费收费核算表一份三联、涉案房屋测绘图三份、徐圆凯、李平房产信息查询证明一份、新乡市房地产交易价格评估报告书一份，证明原告已履行办理房产证的相关前置手续，由于被告未在房产转移申请书上签字盖章，导致该房屋至今没有办理房产证。6、录音资料一份。
被告新乡市名门置业有限公司向本院提交的证据材料：2014年11月2日补偿协议一份，证明该征收补偿协议已经在新乡市房地产交易中心备案。
经庭审质证：被告新乡市名门置业有限公司对原告提交的证据1、3真实性没有异议。对证据2中2015年1月19日水电费收据和2014年7月6日收据与本案无关，属于预存水电费项目，对其他没异议。对证据4有异议，内容空白，与本案无关，对于信访没有异议。对证据5有异议，该证据与本案的主张没有关联性，评估报告不能作为本案证据使用，没有证明目的，该报告是用于房地产转账缴税的依据，已经超出1年有效期，没有证明力，对其他证据无异议。对证据6有异议，录音证据来源不合法，不能作为证据使用。本院认为，原告提交的证据1、2、3、5、6真实有效，本院予以认定。证据4中的房屋所有权转移登记申请表属于空白表格，本院仅对该证据真实性予以认定。证据4中的信访事项不予受理告知书内容真实，本院对其真实性予以认定。
原告李平、徐圆凯对被告新乡市名门置业有限公司提交的证据真实性有异议。本院认为，该证据内容与原告提交的协议内容一致，但并未将该房产在房管局系统内备案为原告，本院仅对其内容真实性予以认定。
根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下事实：
2012年11月2日，原告李平、徐圆凯与被告新乡市名门置业有限公司签订《新乡市名门丽景征收补偿协议》，约定原告自愿以产权调换将新乡市原牛羊肉加工厂徐燕春私房（面积87平方米）交付被告，被告将新乡市八一路名门丽景小区3号楼1单元10层西室，面积为126.27平方米的房屋置换给原告，原告向被告缴纳结构、楼层差价及超出原面积房款共计20000元，被告负责给原告办理房产证，产生的费用由乙方负责。任何一方不履行或者不完全履行，则应承担相应违约责任并赔偿对方由此造成的经济损失。2013年3月14日，原告向被告缴纳热泵暖气安装费12627元。2013年3月30日，原告向被告缴纳维修金7581元。2013年7月6日，原告向被告缴纳预存水电费300元。2013年7月25日，原告向被告缴纳补交房款20000元、有线电视初装费240元、天然气初装费2768元。2015年1月19日，原告向被告缴纳水电费300元。2014年3月30日，原告向被告缴纳测绘费171.8元、其他代收费1000元、住房登记费70元。2014年7月17日，原告委托新乡市房地产交易登记中心进行测绘，该中心向原告出具涉案房屋测绘平面图（丘号：B20111100069）一份，测绘结果为房屋建成年代为2014年，建筑面积为126.35平方米。2014年7月29日，新乡市德诚房地产评估有限公司接受新乡市地方税务局委托，对涉案房屋作出《新乡市房地产交易价格评估报告书》（编号：2014-07-0470），评估价格为341145元（2700元／㎡），备注为“此房属无证拆迁，全面积按新购商品房办理。”2014年11月5日，新乡市房屋产权监理处向原告出具《新乡市房屋电子登记簿查询结果证明》（编号：20141105111）一份，备注为“此证明仅限于缴纳契税。”之后，原告向新乡市房地产交易登记中心领取《房屋所有权转移登记申请书》一份。2015年10月26日，原告李平向被告公司工作人员赵丹电话询问办理房产证事宜，被告知拆迁户的办证事宜不归其管，让原告向当时与其签订协议的人员联系。2015年12月30日和2016年3月2日，案外人徐燕春向新乡市人民政府信访局信访，反映被告未按照拆迁安置协议为原告办理房产证。新乡市人民政府信访局向其作出《信访事项不予受理告知书》，告知其向有关人民法院提起诉讼。2016年2月18日，原告向本院提起民事诉讼。2016年3月17日，原告徐圆凯向本院提起撤诉申请，经审查本院未准许。2016年4月7日，原告徐圆凯在庭审中明确表述放弃涉案房屋的分割，由原告李平个人拥有涉案房屋。同日，原告徐圆凯向本院出具《放弃声明》一份，自愿放弃涉案房屋的共有份额，并将该分割赠与原告李平。
另查明，涉案房屋仍登记在新乡市名门置业有限公司名下，本院经原告申请于2016年3月2日将该房屋查封。
本院认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订房屋拆迁安置补偿协议，原告已按照约定将原有房屋交付被告并补缴房款20000元和缴纳各项费用，被告已将该房屋进行拆迁并新建小区，原告已经履行合同约定的义务。被告向原告收取测绘费、其他代收费、登记费，且约定为原告办理房产证，被告应当按照合同约定履行自己的义务。在涉案房屋未办理房产证前，原告徐圆凯自愿放弃涉案房屋的共有份额，并将该份额赠与原告李平，属于原告徐圆凯对自己权利的处分，内容不违反法律，本院予以支持。因此，对于原告要求将涉案房屋办理在李平个人名下的诉讼请求，本院予以支持。
当事人约定易货交易，转移标的物所有权的，参照买卖合同的有关规定。原告将房屋交付被告并补缴房款，购买被告开发的涉案房屋，符合买卖合同的规定。新乡市德诚房地产评估有限公司对涉案房屋的评估价格备注为“全面积按全新商品房办理。”证明涉案房屋属于商品房。被告辩称涉案房屋属于安置房，不属于商品房的理由不充足，本院不予支持。
商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内，因出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告签订的拆迁安置补偿协议约定由被告为其办理房产证，被告应当按照约定为原告办理权属证书，被告辩称未办理房产的原因是新乡市房产管理局未能办理拆迁安置房屋的手续，但未提供证据予以支持。被告庭后提交的一系列证据材料，虽未进行质证但能够证明被告开发的名门丽景小区3号楼于2013年年12月1日至2013年12月15日进行交房，因此2013年12月15日应视为房屋交付使用之日，应从2013年12月16日起计算90日，即截止日为2014年3月15日。原告自愿从协议签订之日（2012年11月2日）起18个月后，即2014年5月2日起开始计算是其对自己权利的处分，本院予以支持。违约金的计算基数是已付购房款总额，由于涉案房屋系原告以原有房屋置换而成，原告要求按照2014年7月29日《新乡市房地产交易价格评估报告书》（编号：2014-07-0470）总价341145元（2700元／㎡）作为违约金的计算基数，本院予以认可。因此，原告主张的违约金应以341145元为基数，从2014年5月2日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的诉讼请求，本院予以支持，但违约金最高不得超过总额的30%。由于中国人民银行规定的逾期贷款付息利率为借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%，本院酌定按照加收40%计算。涉案房屋应归原告所有，但在房产管理部门仍登记在被告名下，原告为防止涉案房屋被处分致使自己的权利无法主张，向法院申请查封，该原因系被告未及时为原告办理房产证所致，被告应当承担财产保全费用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告新乡市名门置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李平办理新乡市八一路名门丽景小区3号楼1单元10层西室过户手续。
被告新乡市名门置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李平违约金（违约金以341145元为基数，从2014年5月2日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即贷款利率加收40%的标准计算至被告全部履行为止，总额不得超过102343.5元）
案件受理费1770元、财产保全费2225元，由被告新乡市名门置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审 判 长 李天使
审 判 员 张红丽
助理审判员 索广凯
二〇一六年五月三十日
书 记 员 计 珍