浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第3号
原告：袁军标。
原告：李玉婷。
原告：袁丽吉。
三原告的共同委托代理人（特别授权）：周建春、张林君。
被告：袁将伟。
委托代理人（特别授权）：俞岚、周春芝。
原告袁军标与被告袁将伟农村房屋买卖合同纠纷一案,本院于2014年12月23日立案受理后,依法由审判员张晓华独任审判。审理中，根据袁丽吉、李玉婷的申请，本院依法追加其为原告参加诉讼。本案于2015年3月17日第一次公开开庭进行了审理。庭审中，被告申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院予以准许。评估终结后，本案于2015年6月18日第二次公开开庭进行了审理。原告袁军标、袁丽吉、李玉婷的共同委托代理人张林君，被告袁将伟及其委托代理人俞岚二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁军标、袁丽吉、李玉婷起诉称，原告系浣东街道双桥村村民，被告系非农人口，在教育系统工作。1998年2月，原、被告经协商签订农村集体土地使用权及房屋买卖协议一份。协议约定：原告将自有的坐落于本村的房屋三间出卖给被告，房屋价格为8.48万元。协议签订后，双方完成了房款、房屋的交割。由于原告出卖房屋当时，并不了解该协议将会妨碍原告未来建房权利的丧失，致原告自房屋出卖至今无法批建新房；同时，原告出卖三间房屋之时，被告承诺用部分山地进行补偿，但至今未能交付，导致双方发生争议，且经双方协商无果。综上，原告认为，双方所签订的买卖协议根据现行的土地管理法律法规规定，应属于无效协议；双方对买卖协议的无效也负有各自相应的过错，原告愿意在合理限度内予以分担；被告将山地作为对价且未按协议的约定全面履行交付义务，过错也属明显。现起诉要求判令：一、确认原、被告签订的坐落于浣东街道双桥村、农村集体土地使用权证号为诸集（2005）字第902－2369号、地号为902－38－309房屋三间的买卖协议无效；二、判令被告返还房屋三间；三、诉讼费用负担依法确定。
被告袁将伟答辩称，被告与原告之间签订的协议意思表示真实，应当合法有效。房屋买卖的实际对象为袁将伟的父亲袁锡浪，当时袁锡浪考虑袁将伟系其继承人，在买卖合同中将名字写为袁将伟，而实际的买受人为袁锡浪，并非袁将伟。袁锡浪系双桥村民，双方之间的宅基地买卖协议应属有效。而袁将伟本来也属双桥村村民，因就学户籍进行了迁移。所以本案中实际购买方为袁锡浪，而不是袁将伟，即使是袁将伟，其也是双桥村村民，买卖合同有效；关于购置的宅基地上建造房屋，被告认为该房屋的物权应属于被告，即便宅基地买卖有瑕疵，也不影响其宅基地上建筑物的物权归属。原告诉请返还房屋不成立。综上，原、被告之间的买卖关系合法成立，房屋物权归属于被告，原告的诉请没有合法依据，应依法予以驳回。
原告袁军标、袁丽吉、李玉婷为证实其主张的事实，提供下列证据，被告袁将伟质证如下：
1、原、被告签订的契约一份，用以证明1、该契约记载房屋买卖合同的当事人分别为原告袁军标和被告袁将伟，即买受人实际为被告袁将伟；2、当事人双方建立农村宅基地房屋买卖关系的事实。被告经质证，对契约的真实性没有异议，对证明目的，认为袁将伟只是该协议名义上的买受人，实际买受人为被告的父亲袁锡浪；
2、诸暨市浣东街道人民调解委员会调解协议一份，用以证明双方当事人因房屋买卖过户问题发生过纠纷而进行调解，调解协议书中确定麻岭山自留山作为买卖合同对价的事实。被告经质证，对调解协议书的真实性没有异议，从该协议的内容表述上可以看出，原告袁军标在2005年也是认可该房屋买卖关系，并同意过户给被告，至于调解协议的其他内容，被告认为与本案没有关联性；
3、诸集（2005）字第902－2369号集体土地使用权登记呈报表一份，用以证明讼争房屋的基本信息，诉争房屋仍登记在原告名下的事实。被告经质证，对证据的真实性没有异议，讼争房屋1998年之前确实属于原告所有，被告才和原告签订了房屋买卖协议，原土地使用权证在买卖契约签订时就由被告留存，原告明知该情况仍以证件遗失为由重新申领了土地使用权证，主观上存在恶意；
4、结婚证及诸暨市浣东街道派出所、诸暨市浣东街道双桥村民委员会共同出具的证明，用以证明三原告的身份关系的事实。被告经质证无异议；
5、鉴定费发票一份，用以证明为评估房屋市场价值，原告支出鉴定费1218元的事实。被告经质证无异议。
被告袁将伟为证实其主张的事实，提供下列证据，原告袁军标、袁丽吉、李玉婷质证如下：
6、诸暨市浣东街道双桥村民委员会出具的证明一份，用以证明当时购买讼争房屋的买受人是袁锡浪，即被告的父亲，为了方便今后的继承需要，直接将名字写成了本案被告。三原告经质证，对证据形式上的真实性没有异议，对证据的证明目的有异议，认为证明上签署名字的人都只是听说，没有参与当时房屋买卖契约的签订，原告方对证明内容的真实性有异议；
7、被告户籍迁移情况的证明，用以证明被告袁将伟原系双桥村村民，因就学原因自1989年迁移户籍，现户籍在双桥镇中。三原告经质证，对证据的真实性没有异议，认为该份证据可以证实被告在签订契约时已非本集体经济组织成员的事实；
8、户口簿一份，用以证明被告的父亲袁锡浪户籍在双桥村，其系双桥村村民，具备合法的买卖主体资格的事实。三原告经质证，对证据的真实性没有异议，但认为不能达到被告的证明目的；
9、袁锡浪的集体土地使用权证及照片若干份，用以证明被告父亲袁锡浪的老宅坐落的面积及不适宜居住的现状，当时袁锡浪为了生活需要购买讼争房屋的事实。三原告经质证，对证据的真实性无异议，认为与本案无关；
10、地基档案查询单三份，用以证明目前在袁军标名下有三处宅基地的事实。三原告经质证，对证据的真实性没有异议，认为与本案无关；
11、申请证人周某、章某、袁某出庭作证，周某陈述，其系被告袁将伟的表兄，其舅舅袁锡浪曾因买房一事向其借钱，听袁锡浪讲讼争房屋实际是袁锡浪购买，考虑以后分家问题，买卖协议上写了袁将伟的名字。证人章某陈述，其系袁将伟的表姐夫，因袁锡浪要购买讼争房屋，向证人借款15000元，证人没有参与买房的过程。证人袁某陈述，其与原、被告系同村村民，讼争房屋是袁将伟买给父亲袁锡浪居住的，因当时袁锡浪没有房屋居住，买房的钱是袁锡浪和袁将伟一起借的，房屋一直由袁锡浪居住。对上述证人证言，三原告质证认为，证人周某、章某与被告系亲属关系，双方存在借款关系，对证人证言的真实性有异议；袁某没有直接参与房屋买卖的过程，原告方对证言的真实性亦有异议。被告质证认为，三证人证言从侧面还原当时原、被告之间买房意图，是由于被告父亲袁锡浪老宅破旧不能居住，考虑到袁将伟即将婚娶，今后房屋由袁将伟继承，由袁锡浪出资以袁将伟的名义购买的事实，证人虽然是被告的亲戚，但借款的对象一般都是亲戚朋友；
本院出示：
12、诸正和房（估）字2015第G044号房地产估价报告，三原告经质证无异议。被告经质证，对评估报告的评估方式及评估结论均有异议，认为该评估报告的估价方法，其分析说明采用成本途径和市场途径进行土地使用权的价格评估，但在估价的结果方面，仅采用了成本价格，并没有按市场途径进行价格评估，确定每平方米单价501元，该价格只能表示房屋的建造成本，而本案中被告于1998年向原告购买房屋时，并不是购买宅基地，而是购买宅基地上的建筑物，当时购置价格是市场交易价值，而不是房屋的建造价格，故该份评估报告与被告向法院申请评估的请求不相符合，对本案没有相应的参考价值，请求重新对本案房屋进行市场交易价格的评估，而不是建造成本价格的评估。
上述证据经庭审出示、宣读并质证，均已收在卷，本院认证如下：原告方提供的证据1，系原、被告于1998年2月15日就讼争房屋签订的契约，被告对证据的真实性无异议，本院对证据载明内容予以确认，对双方争议的合同主体问题在下文中综合认定。证据2、3、4、5，被告经质证无实质性异议，本院对证据的证明力予以确认。被告提供的证据6、8、11，为证实讼争房屋的实际买受人为被告父亲袁锡浪的事实。本院认为，从被告本人的陈述看，其与原告签订契约时没有涉及合同主体为袁锡浪的协商约定，契约签订事宜由被告经手办理。证人袁某也陈述到，讼争房屋是袁将伟买给父亲居住的。证人章某、周某对房屋买受人情况的了解是通过袁锡浪的陈述，并非参与了房屋买卖协商的过程，其证言缺乏客观性，即使袁锡浪在房屋购买时参与了出资，也是被告袁将伟与其父亲之间的内部关系。综上，原告提供的契约系直接证据，明确载明立约人为袁军标与袁将伟，并且，双方又于2005年8月在诸暨市浣东街道人民调解委员会就房屋买卖事宜达成调解协议书，故契约的证明效力高于被告提供的该组证据，本院对该组证据的证明力不予确认。证据7、8、9、10，与本案争议事实缺乏关联性，本院不予确认。证据12，系本院根据被告的申请，由双方协商确定后委托的有资质的评估机构出具的评估结论，评估的程序合法；该评估机构对估价对象的权属文件和资料进行了必要的审核与分析，并对估价对象房地产进行了认真的实地勘察，对类似房地产市进行了调查，明确估价目的为估价对象市场价值提供房地产市场价值参考依据，采用成本途径和市场途径进行土地使用价格评估，其成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格，经过周密细致的测算，并结合估价师的专业经验，综合评估出估价对象在满足全部假设限制条件下的估价时点的正常市场价格，评估结论科学、合理，本院予以采纳。被告质证该评估结论仅采用了成本法，与评估报告载明内容不符，本院不予采信。
综合上述认定的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定如下事实：
原告袁军标、李玉婷系夫妻关系，原告袁丽吉系袁军标、李玉婷的女儿。被告袁将伟原系双桥村村民，于1989年9月因读书迁移至绍兴师专。1991年左右，袁军标户将登记为诸农地（88）第06875号宅基地及1985年4月11日审批的宅基地（双管批字[85]第10号）地上建筑物拆除后重新建造了三间三楼。1998年2月18日，以原告袁军标为甲方，与作为乙方的被告袁将伟签订契约一份，内容载明：“甲方袁均标自愿转让三间三楼和所有地下室给乙方袁将伟，定价捌万肆仟捌佰元整。新屋东房山头为双方共有，南西双空砖保留，高度以大门铁门为准。交付房屋后，房产证由乙方保存。房产转证费用，谁提出办理转证谁付款。付款分二次进行，第一次预付叁万元，第二次付清交屋，期限为公历八月份。乙方每次付款，甲方必须出示收据留作双方见证”。契约签订后，被告付清房款，原告方将讼争房屋交付给被告。2005年8月，双方关于房屋买卖中过户及其中一间房屋为政府罚款而发生纠纷一事在诸暨市浣东街道人民调解委员会达到调解协议书，后双方未履行协议约定内容。讼争房屋于2005年11月28日以原告袁军标名义进行了土地使用权登记，土地坐落于诸暨市浣东街道双桥村，四至为：东至本户屋、西至路、南至道地、北至路；土地性质为集体土地，用途为住宅用地，地号为902－38－309，土地使用权面积80平方米，用地面积91.77平方米，其中11.77平方米为违法用地不予确权，家庭人口3人，三原告确认讼争房屋系三原告的家庭共有财产。被告买受房屋后进行了修缮，原告方同意修缮款折价为1万元。审理中，经本院释明，被告申请对讼争房屋比照同期同地段房屋市场价值进行评估鉴定。本院依法委托诸暨市正和房地产评估有限公司对双方争议的坐落于诸暨市浣东街道双桥村住宅房地产（含集体土地使用权）市场价值作出评估，估价对象（含室内固定装修）的市场价值为40.60万元。原告方垫付鉴定费1218元。
本院认为,原告袁军标与被告袁将伟于1998年2月18日签订的“契约”，约定有偿转让本案讼争房屋。根据房地一体原则，双方在买卖房屋的同时也处分了宅基地使用权。但由于农村宅基地具有保障性、福利性的性质特征，因此宅基地使用权的取得、转让等均有严格的法律及政策限制。结合现有法律和政策规定，应当认定原、被告签订的“契约”无效，同样据此签订的诸暨市浣东街道调解委员会调解协议书亦无效。理由在于：首先，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一；其次，宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权，从而保证了集体土地使用权人身份的特殊性，有利于以集体土地的长久规划和保护；再次，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。现因被告袁将伟与三原告非同一集体组织成员，三原告起诉要求确认原告袁军标与被告袁将伟签订的“契约”无效，于法有据，本院予以支持。被告关于“契约”有效，合同主体为被告父亲袁锡浪等辩述意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告袁军标作为家庭代表与被告袁将伟签订“契约”，该行为后果及于另两原告袁丽吉、李玉婷。“契约”被确认无效后，三原告应返还被告袁将伟支付的购房款84800元，被告袁将伟则应将讼争房屋返还给三原告。此外，三原告尚应赔偿被告袁将伟因协议无效给其所造成的信赖利益损失，即应将买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失考虑在内，以平衡双方之间的利益。由于近年来房价大幅度上涨，讼争房屋现值有了较大幅度的增值，这部分增值系被告袁将伟因信赖该合同有效所受的损失，该部分增值理应由其享受较多份额的利益，考虑到被告袁将伟自身存在一定的过错，本院酌定由其享有85%的份额。根据诸暨市正和房地产评估有限公司出具的评估报告，计算为273020元[（406000元－84800元）×85%]。另被告主张在买受房屋进行装饰装修花费了一万余元，因该装修价值已包含在评估价格中，故不再重复补偿。被告方买受房屋后进行了修缮，原告方予以认可，并同意补偿被告方10000元，本院予以照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决如下:
一、确认原告袁军标与被告袁将伟于1998年2月15日签订的“契约”无效；
二、原告袁军标、李玉婷、袁丽吉应返还被告袁将伟购房款84800元，并赔偿被告袁将伟经济损失283020元，合计367820元，款限判决生效之日起四十五日内付清；
三、被告袁将伟在本判决生效之日起四十五日内将坐落在诸暨市浣东街道双桥村、地号为902－38－309的三间三层农村房屋腾退给原告袁军标、李玉婷、袁丽吉。
案件受理费3300元，依法减半收取1650元，司法鉴定费1218元，合计2868元，由原告袁军标、李玉婷、袁丽吉负担2438元，由被告袁将伟负担430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一五年六月二十六日
书记员 杨方玲