山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第251号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：李向阳，个体工商户。
委托代理人：张国营，庆云吉庆法律服务所法律工作者。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：庆云同缘科技五金有限公司。住所地：庆云县。
法定代表人：陈中杰，经理。
委托代理人：夏炳信，山东胜券律师事务所律师。
再审申请人李向阳因与被申请人庆云同缘科技五金有限公司（以下简称“同缘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服德州市中级人民法院（2013）德中民终字第870号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月24日作出（2015）鲁民提字第251号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李向阳及其委托代理人张国营，被申请人同缘公司的委托代理人夏炳信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月25日，一审原告同缘公司起诉至山东省庆云县人民法院称，同缘公司诉李向阳侵权一案，曾向山东省庆云县人民法院提出诉讼，山东省庆云县人民法院作出（2012）庆民初字第5号民事判决书，该判决书查明案件事实后认为，李向阳在租赁期限届满后继续长期占用使用商铺，侵犯了同缘公司的房屋所有权，同缘公司有权要求李向阳承担因此造成的损失，但必须以损失的实际发生为要件。虽然（2011）德中民终字第136号民事判决判令同缘公司自2009年4月10日起至商铺实际交付之日止每日按23.2元向慈某某支付违约金，但直至法庭辩论终结之日，同缘公司并未按照该判决内容实际支付违约金，因此，同缘公司的损失尚未实际发生，其主张李向阳赔偿其因支付违约金所造成的损失依据不足。故依法驳回同缘公司的诉讼请求。（2012）庆民初字第5号民事判决生效后，同缘公司于2012年4月14日向慈某某支付逾期交房违约金21599.2元，现同缘公司的损失已实际发生，故再次提起诉讼，请求依法判决李向阳支付给同缘公司造成的损失20694.4元（自2009年5月18日起至2011年10月30日止共计892天，按每天23.2元计算），并承担诉讼费用。
李向阳答辩称，一、同缘公司称李向阳逾期占用商铺的观点错误，中国庆云小商品现代批发市场管理委员会（以下简称市场管委会）与李向阳签订的小商品城入住合同是不定期租赁合同，根据买卖不破租赁的原则，李向阳享有2009年5月17日后的继续租赁权，李向阳继续占用商铺没有过错；二、李向阳享有优先购买权，既是合同法的规定，也是入住合同的规定。同缘公司未通知李向阳将商铺出卖，同缘公司有过错，同缘公司出卖的商铺不能按时交付，完全是同缘公司的过错所致，同缘公司无理由将其房屋买卖的违约责任转嫁给李向阳。三、二审法院虽然判令李向阳搬出商铺，但李向阳根据合同相对性原理，只应承担房屋租赁合同中的责任，而不应该承担同缘公司出卖房屋的责任，同缘公司主张已超出房屋租赁合同的范围。四、慈某某不买自己租赁商铺，反而买李向阳租赁的商铺，同缘公司没有通知李向阳出卖房屋的事实，属于恶意串通。（2012）庆民初字第5号民事判决虽然以同缘公司未向慈某某实际支付违约金为由，判决驳回同缘公司的诉讼请求，但并不意味着同缘公司实际支付了违约金就能胜诉，因为驳回同缘公司诉求另一个最主要的理由是，李向阳承担的责任只限于房屋租赁合同的责任，而不应承担同缘公司出卖房屋合同的责任，这是合同法的基本常识，故请法院驳回同缘公司的诉讼请求。
李向阳反诉称，李向阳在2008年5月18日承租同缘公司的两间商铺，同缘公司在租赁期间，将这两间商铺出卖给慈某某，已侵害了李向阳的优先购买权，法院虽然判决李向阳搬离商铺，但是根据法律规定，出租人应当赔偿承租人的损失，李向阳因搬离商铺另行租赁他人商铺而多支付33000元租赁费，对此提起反诉，要求同缘公司支付33000元损失。
同缘公司答辩称，2009年4月9日，同缘公司把涉案商铺出卖是对自己所有权的正确处分，山东省庆云县人民法院（2009）庆民初字815号判决认定同缘公司和市场管委会之间没有代为出租权，因为同缘公司没有委托任何一方与同缘公司签订入住合同，同缘公司没享有该合同的权利，也不应承担该合同的义务，因此入住合同是一份无效合同。另外，李向阳的损失没有计算依据，诉讼请求也没有法律依据，请求驳回李向阳的反诉请求。
山东省庆云县人民法院一审查明，2008年5月10日，李向阳与市场管委会签订了《中国庆云小商品现代批发市场入住合同》，租赁使用同缘公司开发的商铺两间，年租赁费6000元，租赁期限是2008年5月18日至2009年5月17日。合同第十条约定：乙方享有商位的优先租赁权和购买权，但须提前一个月告知甲方续租，如产权方需收回商位自己经营，乙方需在一个月内无条件让出。租赁期满后，李向阳再未与市场管委会以及同缘公司续签租赁合同。2009年4月9日，同缘公司与案外人慈某某签订《商品房买卖合同》，同缘公司将李向阳承租的两间商铺出售给慈某某。租赁期限届满后，李向阳未搬离该商铺。慈某某以同缘公司为被告，以李向阳为第三人，向山东省庆云县人民法院提起民事诉讼，山东省庆云县人民法院于2009年9月27日作出（2009）庆民初字第815号民事判决。李向阳不服该判决提出上诉，德州市中级人民法院于2010年3月31日裁定撤销一审判决，发回一审法院重审。一审法院于2010年10月28日作出（2010）庆民初字第803号民事判决。慈某某不服该判决提出上诉，德州市中级人民法院于2011年8月19日作出（2011）德中民终字第136号民事判决：判令同缘公司自2009年4月10日起至商铺实际交付之日止每日按23.2元向慈某某支付违约金，并判令李向阳于判决生效后五日内搬离两间商铺。另查明，李向阳已于2011年10月30日搬离涉案商铺。现同缘公司至今仍以市场管委会名义与商户签订租赁合同。同缘公司为证明实际损失的发生，其提交收条一份，证明2012.4.14慈某某收到（2011）德中民终字第136号民事判决书逾期交房违约金贰万壹仟伍佰玖拾玖元贰角整（23.20×931＝21599.20）。并向李向阳主张损失数额是20694.4元（自2009年5月l8日起至2011年10月30日止共计892天，按每天23.2元计算）。李向阳答辩称，根据合同相对性原理，李向阳只应承担房屋租赁合同中的责任，而不应该承担同缘公司出卖房屋的责任，同缘公司主张已超出房屋租赁合同的范围。李向阳为证明实际损失的发生，其提交与胡书明签订房屋租赁合同一份，证明其损失33000元。同缘公司针对李向阳要求的损失辩称，李向阳提交证据是复印件，其要求的损失没有计算依据，请求法院驳回李向阳的反诉请求。
山东省庆云县人民法院一审认为，2008年5月10日，李向阳与市场管委会签订了《中国庆云小商品现代批发市场入住合同》，商铺两间所有权人是同缘公司，现同缘公司仍以市场管委会与商户签订租赁合同，因此，同缘公司与李向阳之间关系为租赁合同关系。李向阳在租赁合同期满后未搬离商铺已构成违约，应当承担租赁合同的违约责任。因租赁合同又未具体约定违约责任，综合考虑本案实际情况以赔偿6000元损失比较适宜。同缘公司虽然主张基于与慈某某房屋买卖合同的约定，其向慈某某支付了逾期交房违约金21599.2元，据此要求李向阳承担因租赁期满未搬出涉案商铺的损失20694.4元，但因同缘公司与慈某某之间关系为房屋买卖合同关系，双方签订的合同，仅对同缘公司与慈某某具有约束力，对李向阳没有约束力，因此，同缘公司要求李向阳赔偿损失20694.4元已超出租赁合同的范围，没有法律依据，其主张不予采纳。同缘公司在租赁期限届满前一个多月将商铺出卖，其未在合理期限内通知李向阳，违背法律规定及合同约定，剥夺李向阳享有的优先购买权，虽然同缘公司存在过错；但因李向阳主张的损失证据不足，其反诉请求不予支持。山东省庆云县人民法院于2013年6月14日作出（2013）庆民初字第220号民事判决：一、李向阳于本判决生效之日起五日内赔偿同缘公司损失6000元。二、驳回李向阳要求同缘公司支付33000元损失的反诉请求。案件受理费517元，同缘公司承担397元，李向阳承担120元；反诉费825元，由李向阳承担。
同缘公司不服一审判决，向德州市中级人民法院提起上诉称，一审判决认定同缘公司与李向阳之间关系为租赁合同关系是认定事实错误，把侵权认定为违约系定性错误。李向阳2008年5月17日与庆云县人民政府成立的市场管委会签订入住合同，商铺的租用期限为2008年5月18日至2009年5月17日，同缘公司自始至终对入住合同的合法性予以否认。一审判决李向阳赔偿损失6000元，比正常合法租赁使用的租金还低百分之六十，有违公正且显失公平。请求二审法院依法改判李向阳赔偿同缘公司的实际损失，或发回重审。
李向阳辩称，一、同缘公司上诉称没与李向阳签订商铺租赁合同，双方不存在商铺租赁关系是推卸责任的说辞。二、同缘公司称李向阳继续占用商铺是侵权而不是违约，其观点错误。同缘公司卖房合同的交房时间是2008年11月份，此时，李向阳的租赁合同仅履行了半年，同缘公司根本无法交房。造成不能按时交房是同缘公司的过错。三、同缘公司在没有告知李向阳的情况下出卖房屋，已侵犯了李向阳的优先购买权，李向阳主张优先购买权，不同意搬离商铺没有过错。四、根据合同法相对性原理，同缘公司的卖房合同对李向阳不产生约束力。五、同缘公司称赔偿6000元还不及租金的百分之四十，显失公平，其观点错误。同缘公司在2009年4月9日就已出卖，已无权再收取租金。请求二审法院依法改判，驳回同缘公司的诉讼请求。
李向阳不服一审判决上诉称，李向阳在租期届满前一个月已通过银行向市场管委会交纳过租金，李向阳没有违约。李向阳不搬离商铺是为主张续租权和优先购买权作出的抗辩。商品城入住合同没有规定违约责任的数额，也没有规定承担违约责任的计算办法，一审判决李向阳赔偿同缘公司6000元损失既无合同依据，也无法律依据。请求二审法院撤销一审判决第一项，改判驳回同缘公司的诉讼请求。
同缘公司答辩意见同其上诉意见。
德州市中级人民法院二审查明事实与一审判决认定事实一致。
德州市中级人民法院二审认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：李向阳逾期搬离房屋的行为性质属于侵权还是违约，一审判令李向阳赔偿同缘公司6000元有无事实及法律依据。
2008年5月10日李向阳与市场管委会签订了《中国庆云小商品现代批发市场入住合同》，租赁使用同缘公司开发的商铺两间，年租赁费6000元，租赁期限是2008年5月18日至2009年5月17日。该《入住合同》系一份租赁合同，其确定了李向阳的租赁期限至2009年5月17日，故李向阳在租赁合同期满后仍然占用房屋属于违反合同约定，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约金应具有补偿和惩罚的双重性质，其以赔偿守约方的损失为主要功能。违约金的认定应以实际损失为基础，并兼顾当事人双方的过错程度、预期利益等因素。同缘公司因逾期交房向第三人慈某某依法支付了违约金21599.2元。这其中有同缘公司缔约过失的责任，亦有李向阳违约逾期搬离房屋的责任。一审判令李向阳支付违约金6000元过分低于同缘公司的损失，不符合合同法的相关规定。依据公平原则、诚实信用原则，综合本案事实及双方的过错程度，李向阳向同缘公司支付违约金的数额应以其因违约获得的利益为计算依据。李向阳认可其租赁期间的租金为每年6000元，即16.44元／天，其逾期搬离892天，该期间李向阳使用房屋，并未交纳租金，故违约金应按照14664元认定。一审判决认定违约金6000元没有事实与法律依据，予以纠正。综上，同缘公司的部分上诉理由成立，一审判决认定事实不清，判决不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，德州市中级人民法院于2014年4月10作出（2013）德中民终字第870号民事判决：一、变更山东省庆云县人民法院（2013）庆民初字第220号民事判决第一项为：李向阳于本判决生效之日起五日内赔偿同缘公司损失14664元。二、维持山东省庆云县人民法院（2013）庆民初字第220号民事判决第二项，即：“驳回李向阳要求同缘公司支付33000元损失的反诉请求”。一审案件受理费517元，由李向阳负担387.75元，由同缘公司负担125.25元；反诉费825元，由李向阳负担。二审案件受理费517元，由李向阳负担387.75元，由同缘公司负担125.25元。
李向阳申请再审称，一、同缘公司诉李向阳房屋租赁合同纠纷一案，德州市中级人民法院认为：同缘公司逾期交房向第三人慈某某支付违约金21599.2元，是由同缘公司和李向阳双方过错所导致，其判决观点错误。同缘公司卖房合同规定的交房时间是2008年11月份，此时正处在李向阳房屋租赁期间内，同缘公司无法于2008年12月1日向买房人交房所承担的违约责任，与李向阳逾期搬离商铺无关。二、同缘公司在原一、二审中始终主张由李向阳承担侵权责任，而否认房屋租赁合同的效力，且不要求李向阳承担租赁合同的违约责任。原二审判决李向阳承担房屋租赁合同的违约责任，已经超出当事人的诉讼请求范围，其判决属适用法律错误。三、如果说李向阳在租赁期满未搬离商铺属违约，那么，同缘公司在未告知承租人的情况下将房屋出卖，违反入住合同第十条规定当然也属违约。在双方都有违约的情况下，只判决李向阳承担违约责任，而不判决同缘公司承担违约责任，属偏袒一方。租赁商铺经营没有短期租赁的，经营者最怕房主提前解除租赁合同。一旦被房主撵走，经营者就遭遇停业，甚至倒闭，其损失远远超出商铺出租方的损失。对此法院也应当酌情判决同缘公司承担因违约给李向阳造成的损失。综上，请求撤销原二审判决。
同缘公司答辩称，一、再审申请书中所述事实错误。1、2009年4月9日同缘公司与慈某某签订的合同约定的交房时间是2009年4月10日，不是李向阳称的2008年11月。2、逾期交房源于李向阳逾期搬离，与李向阳有直接关系。2008年5月10日，李向阳与市场管委会签订《中国庆云小商品现代批发市场入住合同》，租赁使用同缘公司开发的商铺两间，年租赁费6000元，租赁期限是2008年5月18日至2009年5月17日租期届满后，双方未续签租赁合同，李向阳应于2009年5月17日搬离，而其于2011年10月30日才搬离，强行占用商铺892天。导致同缘公司产生逾期交房违约金。二、原二审判决适用法律正确，没有超出同缘公司的诉讼请求范围。1、承担租赁合同责任是李向阳的自认，是其多次庭审的抗辩理由。2、同缘公司诉讼请求是按实际损失，即每日23.2元计算，共计20694.4元；原二审判决是按李向阳自认的商铺租金，即每日16.44元计算，共计14664元。三、李向阳反诉请求赔偿33000元损失，法院认为其主张的损失证据不足，不予支持是正确的。综上，请求维持原二审判决，驳回李向阳的再审请求。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
另查明，本案李向阳与市场管委会签订《中国庆云小商品现代批发市场入住合同》，同缘公司称没有收取李向阳入住期间的租金。诉争商铺的所有权人同缘公司没有与李向阳签订租赁合同。
本院再审认为，本案争议的焦点问题是：一、李向阳逾期期间（2009年5月18日至2011年11月30日）搬离商铺的行为性质属于侵权还是违约。二、原二审判决李向阳赔偿同缘公司14664元损失有无事实及法律依据。
一、李向阳逾期搬离商铺的行为性质属于侵权。2008年5月10日，李向阳与市场管委会签订了《中国庆云小商品现代批发市场入住合同》，租赁使用同缘公司开发的商铺两间，年租赁费6000元，租赁期限是2008年5月18日至2009年5月17日。该《入住合同》系一份租赁合同，李向阳的租赁期限至2009年5月17日终止。故李向阳在租赁合同期满后，租赁合同已经终止。李向阳没有与市场管委会另行再续签入住合同；也没有与同缘公司签订租赁合同。其仍然占用商铺没有合同依据，应属于侵权行为。原一、二审判决定性不当，应予纠正。
二、原二审判决李向阳赔偿同缘公司14664元损失正确。入住合同期满，租赁合同应予终止。但应予注意的是，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因入住合同期满前，同缘公司已经将诉争商铺出卖；入住合同期满后，市场管委会、同缘公司均没有与李向阳签订租赁合同，同缘公司已经要求李向阳搬离商铺，表明入住合同终止。入住合同终止，承租人李向阳负有返还商铺的义务。逾期返还，承租人李向阳应向同缘公司支付商铺占有使用费。因逾期搬离892天期间，李向阳一直占有使用商铺，李向阳认可其租赁期间的租金为每年6000元，即每天16.44元，按此标准计算，李向阳应赔偿占有使用费14664元。原二审判决赔偿损失数额正确。
综上，原一、二审判决对李向阳逾期腾退商铺的定性不当，应予纠正。但原二审判决的赔偿损失标准与数额正确，应予维持。李向阳的再审申请的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持德州市中级人民法院（2013）德中民终字第870号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 关升英
审 判 员 李加付
代理审判员 王立泽
二〇一六年四月十二日
书 记 员 田晓菲