辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01366号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李军，无职业。
委托代理人：廖大鹏，北京大成（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连保利滨港房地产开发有限公司。住所地：大连旅顺经济开发区金昌街******号。
法定代表人：王健，该公司董事长。
委托代理人：康何，该公司法务专员。
委托代理人：杨朝晖，辽宁兴中律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）大连保利滨港房地产开发有限�司（以下简称保利公司）与原审被告（反诉原告）李军商品房买卖合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2015年6月5日作出（2015）旅民初字第450号民事判决，李军不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李军的委托代理人廖大鹏，被上诉人保利公司的委托代理人康何、杨朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保利公司一审诉称：我方于2013年2月27日与被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定，被告购买原告开发建设的位于旅顺口区开发区金华街30号10层1号房屋，建筑面积111.19平方米，单价为每平方米5254.40元，总房款584237元。2013年2月27日前，被告向原告支付首期房款184237元，余款400000元，被告申请银行按揭，被告承诺于签订合同后30日内即2013年3月27日前付清全部房款。《商品�买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之十五的违约金。《合同补充协议》第二条第3款规定：因买受人原因导致按揭贷款无法办理的，买受人须按期支付剩余款项，逾期付款应按《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任。该补充协议第二条第1款规定：买受人对任一期房款未按约定时间支付的，出卖人可给予10个日历天的宽限期，如超过期限买受人仍未付款，出卖人可不再另行催告付款而通知解除合同，或要求买受人继续履行合同、承担违约责任，即出卖人对解除合同或要求继续履行合同具有选择权。现被告只向原告支付了首期房款，在双方规定的履行期及宽限期内没有付清房款。原告认为，原告与被告订立的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，被告的行为违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，原�有权要求被告支付房款并承担逾期付款的违约金。故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付所欠购房款400000元；2、被告向原告支付自2013年3月28日起至2015年1月6日止的逾期付款违约金为390000元（按日万分之十五计算）；3、诉讼费由被告承担。
被告李军一审辩称：不同意原告诉讼请求。同时向法庭提出反诉，要求与原告解除合同，返还被告交付的购房首付款184237元。理由如下：被告已经向原告提出过解除合同，故被告无需支付剩余购房款，原告需向被告返还购房首付款184237元。因双方约定，被告按银行贷款方式购房，但申请贷款过程中，银行告知，对二套房的银行贷款政策是首付不得低于60%，即被告需再支付30%购房款才能办理贷款，现因首付比例的变更，被告没有能力按新的首付款支付，因此向原告提出解除合同请求。造成被告这一行为的原因系由于国家�房贷调控政策所致，是双方履行合同中，不可预见的变化及风险，若继续履行合同明显对被告不公，被告的行为符合《合同法司法解释》2中第26条的规定，即属于情势变更情形，符合法律规定，不应承担违约责任。同时买卖双方约定的逾期付款按日向出卖人支付逾期应付款的日万分之十五支付违约金明显过高，被告根据法律规定应予以降低。
保利公司针对李军的反诉一审辩称：不同意被告提出的反诉请求，理由是，早在2011年1月二套商品房的首付比例就已经提高到60%，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中对于二套房的首付比例没有作出变更，在订立合同2年前已经有这些规定，故被告的反诉请求是不成立的，应依法驳回被告的反诉请求。另外，在签订合同时，并没有标明被告所购买的房屋是首套或第二套，被告应明知该政策，故不存在被告�说的不可抗力或情势变更的情况。这是被告主观的过错，按合同约定，被告应承担违约责任。还有被告提出解除合同，既不存在法定解除也不存在合同约定解除的事由，故合同应继续履行，被告应承担给付余款的义务，并支付逾期付款的违约金。2015年3月30日，国家二套房贷款政策已经降低到首付40%，公积金贷款首付30%，如一套房贷款已还清，公积金首付20%，现在合同可以继续履行，不存在被告所述的理由。
一审法院查明：2013年2月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，被告购买原告开发建设的位于旅顺经济开发区金华街30号10层1号房屋，建筑面积111.19平方米，单价为每平方米5254.40元，总房款584237元。2013年2月27日前，被告向原告支付首期房款184237元，余款400000元，被告申请银行按揭，被告承诺于签订合同后30日内即2013年3月27日前付清全部房款。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之十五的违约金。同日，双方又签订了一份《合同补充协议》，其中第二条第3款规定：因买受人原因导致按揭贷款无法办理的，买受人须按期支付剩余款项，逾期付款应按《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任。该补充协议第二条第1款规定：买受人对任一期房款未按约定时间支付的，出卖人可给予10个日历天的宽限期，如超过限期买受人仍未付款，出卖人可不再另行催告付款而通知解除合同，或要求买受人继续履行合同、承担违约责任，即出卖人对解除合同或要求继续履行合同具有选择权。现被告只向原告支付了首期房款，在双方规定的履行期及宽限期内没有付清房款。原告认为，原告与被告订立的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是合法有效的，被告的行为违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，因此要求被告支付剩余房款400000元并承担逾期付款的违约金。
对于原告的上述请求，被告认为，购房合同没有全部履行，系国家对二套房屋买卖贷款首付政策发生变化所致，属于情势变更之情形。庭审中，被告反诉称，要求与原告解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并要求原告返还已交付的购房款184237元。原告辩称，被告的反诉请求，没有法律依据，国家对二套房屋买卖贷款首付政策早在签订购房合同之前就已经颁布，且购房合同中，也没有明确系第二套房，因此不同意被告的反诉请求。
另查，被告在庭审中主张，曾电话告知原告要求解除合同，原告对此予以否认，被告未向法庭提交书面证据支持自己的主张。
一审法院认为：原、被告间签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方的真实意思表示，�不违反法律的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应遵照履行。
根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案原、被告已经在《商品房买卖合同》第六条、第七条和合同补充协议第二条第三款对付款方式和逾期付款违约责任进行了明确约定，即2013年2月27日前，被告向原告支付首期房款184237元，余款400000元，被告申请银行按揭，被告承诺于签订合同后30日内即2013年3月27日前付清全部房款。现被告仅支付了首付款，原告依据约定向被告主张剩余房款400000元并继续履行合同并无不当，对此请求，一审法院予以支持。
本案《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之十五的违约金。《合同补充协议》第二条第3款规定：因买受人原因导致按揭贷款无法办理的，买受人须按期支付剩余款项，逾期付款应按《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任。该补充协议第二条第1款规定：买受人对任一期房款未按约定时间支付的，出卖人可给予10个日历天的宽限期，如超过限期买受人仍未付款，出卖人可不再另行催告付款而通知解除合同，或要求买受人继续履行合同、承担违约责任，即出卖人对解除合同或要求继续履行合同具有选择权。2014年5-6月间，原告向被告先后两次发出书面催缴房款函，但被告未在指定的期间内付清欠款，已构成违约，应当承担违约责任。现原告要求被告承担违约金并计算到起诉前（2015年1月6日），一审法院予以照准。
关于被告反诉要求与原告解除合同一节，因合同中已有明确约定，对于双方来说均有解除和继续履行合同选择权。结合本案，虽然合同中约定首付仅为30%，作为被告（贷款方）在购房时应当知道国务院及相关机构对二套房贷款首付比例要求，也就是说，应当预见到其具有的风险性。由于被告怠于履行义务，致使合同没有履行完毕，其选择权和主动权并不在被告一方。现被告以无力支付剩余房款、无法办理按揭为由，要求解除合同，既不符合双方约定的解除条件，也不符合法定解除要件，且违反了诚实信用原则。作为涉案房屋买受人，被告承担的债务为金钱债务，此债务不存在不能履行的情形，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人不得擅自解除合同。为此，对被告的反诉请求，一审法院不予支持。
关于被告辩称在2013年7月即向原告提出解除合同的主张，因其未能提供书面证据予以佐证，且原告予以否认，一审法院不予考虑。
关于被告辩称双方约定违约金过高要求予以减少一节，因违约金的性质应当是以补偿损失为主，惩罚为辅。结合本案，原告未能就其造成实际损失为39万元提供相关证据，按照《合同法》中关于“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院酌情将违约金调整至日万分之三较为适宜。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，作出如下判决：一、被告李军于判决生效后十日内支付原告大连保利滨港房地产开发有限公司购房款400000元及逾期付款违约金76680元（违约金以400000元为基数，自2013年4月7日起至2015年1月6日止按日万分之三计算）；二、驳回原告大�保利滨港房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告李军的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，反诉费1992元，其他诉讼费用100元，合计13792元，由原告负担4689元，由被告负担9103元。
宣判后，李军不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：1.撤销原判，改判驳回保利公司一审诉讼请求；2.改判解除保利公司与李军签订的商品房买卖合同；3.改判保利公司返还李军购房款184237元。其基本上诉事实和理由为：李军与保利公司签订购房合同后，依约支付了首付款184237元，在办理剩余房款贷款过程中，国务院发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发（2013）17号），规定购买第二套房办理贷款的�首付款比例不得低于60%，根据该规定，李军需要再缴纳30%的首付款才能继续贷款，而李军已经支付了184237元首付款，根本没有能力再支付30%的首付款，李军已无能力继续履行合同，国家对房地产调控政策的变化导致贷款首付比例的提高属于李军在签订合同时无法预见的情形，该情形不属于正常的商业风险，继续履行合同对李军明显不公平，合同目的已无法实现，因此，李军电话通知保利公司的工作人员，提出了解除合同，李军的行为符合合同法司法解释二第26条规定的情势变更的情形，案涉房屋买卖合同应予解除，保利公司应返还购房首付款184237元，不应承担违约责任。
保利公司二审答辩认为：在双方签订合同时，国务院已颁布了2011第1号文件，已经明确规定了购买第二套房屋的首付款比例不低于60%，李军称不知道该政策不符合日常经验。2015年3月30日，国家又出台了关于购买第二套房屋的新政策，以公积金贷款首付款30%即可，李军符合该政策条件，案涉合同可以继续履行。李军所称本案适用情势变更，是不符合事实的。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
另查明，二审中，李军自认其在购买案涉房屋时除案涉房屋外，其名下已有一套房屋，案涉房屋是其购买的第二套房屋，其在签订案涉购房合同后未办理银行贷款。
本院查明的上述事实有当事人法庭陈述等在案为凭，业经本院审查，可以采信。
本院认为，李军与保利公司双方签订的商品房买卖合同以及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应恪守合同约定，履行各自义务。双方合同约定李军于2013年2月27日前支付184237元首付款，余款40万元申请银行贷款并于2013年3月27日前支付，但在合同履行过程中，李军并未按照约定履行付款义务，构成违约，因此，一审法院判决李军承担付款责任并支付违约金并无不妥，本院予以确认。
关于李军主张国家对房地产调控政策的变化导致贷款首付比例的提高属于其在签订合同时无法预见的情形，构成情势变更，案涉合同应予解除一节，本院认为，所谓情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此，允许变更合同内容或解除合同的原则。也就是说合同成立后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，此时双方当事人就应重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院解除合同、变更合同。情势变更原则的适用条件为：一是应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化；二是情势变更须为当事人所不能预见，如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在此情况下不适用情势变更原则；三是情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起，如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则；四是情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前，如果在订立合同时就已经发生情势变更，就表明当事人已经认识到合同的基础发生了变化，且对该变化自愿承担风险；五是情势变更发生后，如继续履行合同，则会对当事人显失公平。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）�以下简称《通知》）颁布的时间是2011年1月26日，该《通知》中对于购买第二套房屋已作出明确的政策性规定，即对于贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而李军与保利公司双方于2013年2月17日签订商品房买卖合同以及合同补充协议，从前述《通知》的颁布时间看，明显早于李军签订商品房买卖合同的时间，且在二审中，李军自认其在签订案涉商品房买卖合同时知道案涉房屋是其购买的第二套房屋，表明李军对于房地产市场调控政策在其签订案涉商品房买卖合同时已经发生了变化是明知的，在此情况下，李军仍然与保利公司签订了案涉商品房买卖合同，表明其对于购房风险是明知的并自愿承担风险。从日常生活经验看，购房对于一个家庭来说，是可能影响其生活的一件重大事项，一般情况下，对于购房的资金如何支付�及影响购房的因素包括国家政策方面的因素在家庭成员经过商量并慎重考虑之后才决定是否购房，李军在明知已有一套住房且支付的首付款比例为31.34%（184237元÷584237元）而不符合国家政策规定的情况下，仍然决定购买案涉房屋，表明其对于影响购房的相关政策因素经过慎重考虑之后作出的决定，是其真实意思表示，其愿意承担购房风险。因此，李军主张本案因国家对房地产调控政策的变化导致贷款首付比例的提高属于其在签订合同时无法预见的情形，构成情势变更，案涉合同应予解除的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，亦不符合上述情势变更的条件，本院不予支持。因本院对李军解除合同的请求不予支持，故李军要求返还房款的请求，本院亦不予支持。
综上，李军的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确，应予�持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11095元（上诉人已预交），由上诉人李军负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 阁成宝
审判员 张萍萍
二〇一五年十月十六日
书记员 宋 敏