山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第278号
上诉人（原审被告）威海东新置业有限公司，住所地威海市世昌大道100号。
法定代表人张树功，董事长。
委托代理人姜茂忠，山东茂忠律师事务所律师。
委托代理人魏少勇，北京市安博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘仕杰。
委托代理人姜英焕，山东旭杰律师事务所律师。
原审第三人威海维奥影视传播有限公司，住所地威海市青岛北路238号509-520。
法定代表人丁新法，董事长。
上诉人威海东新置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2014）威高民初字第706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年2月26日，原告与第三人签订威海市环翠区畅洋职业技术学校转让协议书，约定，原告享有威海市环翠区畅洋职业技术学校100％的出资额（股权）。原告自愿将其所持有的100％的出资额（股权）、学校的经营管理（办学资格）权以及原告因投资学校而享有的其他一切权利转让给第三人维奥影视。经原告、第三人确定，原告所持有出资额（股权）、学校的经营管理（办学资格）权以及原告因投资学校而享有的其他一切权利的转让总价款为人民币800000元。双方对转让价款的支付方式约定如下：1、本合同签订之时，第三人拥有对被告东新置业的债权870000元（大写捌拾柒万元证，该债权在签订合同前已经原告确认无误），被告与第三人商定欲以位于世昌大道100号奥特莱斯3A025乙号房产抵顶第三人债权，现第三人将该抵顶的房产直接让与原告，第三人协助原告与被告直接签订房屋买卖（预售）合同。2、该抵顶的房产价值原告、第三人双方商定确认为1100000元，双方商定由原告支付现金300000元，用于支付原告与被告签订房屋买卖（预售）合同时向被告交纳房屋差价款277576元（剩余房款由第三人债权直接抵顶，由被告直接向原告开具房屋购买全款发票。）多剩余款项22424元由原告直接以现金形式一次性支付给第三人。3、甲方交纳了房屋差价款并签订了房屋买卖（预售）合同取得全款发票后，即视为第三人已经依约交纳了学校转让总价款。该合同附件中约定：1、合同中标注的第三人拥有的债权870000元，以及后属的房款差额、剩余款等以被告东新置业核准的数据来计算。在该学校转让协议签订后，经被告及第三人核算，被告欠付第三人工程款为853956.18元，被告将涉案房屋作价1147576元抵顶给第三人，故第三人应给付被告293619.82元；按照上述学校转让协议中的约定，原告、第三人将涉案房屋作价1147576元抵顶给原告，故原告应给付第三人347576元，经三方协商，原告直接将293619.82元给付被告，将53956.18元给付第三人。2013年3月14日，被告与原告就涉案房屋签订《商品房预售合同》，约定，涉案房屋计价1147576元，其中约定，被告应当在2013年12月31日前，将经单体竣工验收合格的商品房交付给原告。关于违约责任，约定被告如未按合同规定的期限将该房交付原告使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向原告支付总房款万分之一的违约金；逾期超过9O日的，原告有权解除合同，被告承担违约责任，按总房款的万分之五十向原告支付违约金。在2013年3月14日，原告将上述两笔款付清，东新置业向原告出具收据两张，其中一张款项为293619.82元的收据中载明为“现金”给付东新置业，另一张则为853956.18元，实际为抵顶款。同日，原告交纳了涉案房屋的住房维修基金2997元。被告未向原告交付房屋。2014年8月13日，原告诉至原审法院，请求依法解除原、被告双方于2013年3月14日签订的商品房买卖合同，并判令被告返还原告购房款1147576元、支付住房专项维修基金2997元及违约金5758元。被告及第三人均未予答辩。
原审法院认定以上事实，有当事人的陈述、房屋及车位买卖协议、收款收据等证据在案为证。
原审法院认为，被告、第三人经合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为对其应诉、举证、质证、抗辩等诉讼权利的放弃。对原告提交的证据，经审查符合证据的基本要件，依法予以采信。原、被告签订的涉案房屋的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，依法予以确认。根据该合同的约定，原告应给付被告房款1147576元，关于该款项是否付清，根据原告与第三人签订的学校转让协议书及被告向原告出具的收款收据，可认定原告已于2013年3月14日将涉案房产的款项1147576元付清。被告则应在2013年12月31日前，将经单体竣工验收合格的商品房交付给原告，但被告一直未交付房屋，故按照该合同约定，原告有权解除合同，并要求被告给付原告总房款万分之五十的违约金即5738元。原告因购买房屋交纳的住房维修基金2997元，系因为履行合同向房产管理部门缴纳的费用，现双方合同解除，被告应当将赔偿原告涉案房屋的住房维修基金损失2997元。被告、第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原、被告之间签订的《商品房预售合同》；二、被告威海东新置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告刘仕杰购房款1147576元；三、被告威海东新置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告解除合同违约金5738元、住房维修基金损失2997元，合计8735元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7603元，由被告负担。
上诉人威海东新置业有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人之间不存在真正的房屋买卖合同关系，签订诉争商品房预售合同仅是为了办证需要，对上诉人不具有约束力。且涉案房屋已经单体验收合格，可以领取钥匙，合同不应解除。原审程序违法，认定事实错误，适用法律有误。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人刘仕杰答辩称，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同真实有效，被上诉人已按约支付全部房款，因上诉人违约导致涉案房屋逾期交付超过90天，诉争商品房预售合同应予解除。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人威海维奥影视传播有限公司未予述辩。
案经二审审理查明，上诉人于二审诉讼中同意解除诉争商品房预售合同，不再履行。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，诉争商品房预售合同合法有效，且已经实际履行，故该合同对上诉人、被上诉人具有约束力。上诉人于二审诉讼中同意解除诉争商品房预售合同，符合意思自治原则，本院予以照准，故诉争商品房预售合同应予解除。被上诉人于2013年3月14日签订诉争商品房预售合同当日以现金方式给付房款293619.82元，以债务抵顶的方式给付房款853956.18元，上述付款方式由上诉人以开具收据的方式予以认可，故上诉人收取被上诉人的购房款数额应为1147576元。上诉人主张收取被上诉人的购房款为293619.82元，其余以债务抵顶方式给付的853956.18元不应返还，于法无据，本院不予支持。被上诉人的付款义务已履行完毕，上诉人应履行按约交付房屋及办证的义务。上诉人未按合同约定的房屋交付期限交付涉案房屋且逾期超过90日，构成违约，应承担合同解除后的违约责任，即返还购房款、给付违约金并赔偿损失。上诉人经原审法院合法传唤拒不到庭应诉，原审法院依法缺席审理本案并作出裁判并无不当。上诉人主张原审法院审理程序违法，理由不当，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15206元，由上诉人威海东新置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一五年六月十日
书 记 员 刘双双