河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5491号
上诉人(原审原告、反诉被告)：宋春峰，男，1966年1月20日出生，汉族，住河南省登封市。
委托诉讼代理人：陈光涛，河南群达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：登封市道路运输管理局，住所地登封市颍河路西段。
法定代表人：吴学斌，该局局长。
委托代理人：洪鹏飞，河南博颂律师事务所律师。
委托代理人：杜亚东，河南博颂律师事务所实习律师。
上诉人宋春峰因与被上诉人登封市道路运输管理局租赁合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2017）豫0185民初4921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宋春峰及其委托诉讼代理人陈光涛，被上诉人登封市道路运输管理局的委托诉讼代理人洪鹏飞、杜亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋春峰上诉请求：1、依法撤销一审判决并依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，导致判决错误，双方均予认可2005年3月12日签订为期20年的租房协议，对双方及本案具有法律强制约束力。该协议出租方虽为登封市安建伟交通招待所且无法查明其工商登记资料，但是作为租赁房屋的产权人，登封市公路运输管理所在为期20年的租赁协议上加盖公章的行为，已视为对该租赁协议的追认。且该楼房年久失修，上诉人在被上诉人同意改造装修的情况下才斥资对该楼房进行改造装修。正是因为有了双方之间的协议，2010年1月31日被上诉人才会依据合同约定的房租金额向上诉人收取10920元租金�2011年至2016年连续六年被上诉人向上诉人每年收缴10000元房租，一审认定双方之间建立新的不定期租赁关系错误。二、一审判决隐瞒事实，隐藏证据，审判程序严重违法。被上诉人单方要求强行终止合同的借口是为了执行中共登封市委登办2016-74号文件，声称合同不能履行是因政府行为，属不可抗力。被上诉人出具的2016年5月3日签订房屋租赁协议系复印件，隐瞒了事实。被上诉人作为登封市交通局的二级机构收回房屋是为了让登封市交通局下属的另一个二级机构执法大队使用，诉讼期间登封市交通局指派运管局三番五次停上诉人的用水、堵门已是铁的事实。
登封市道路运输管理局辩称，双方之间不存在20年期限的租赁合同，只存在不定期租赁合同。根据上诉人提交的2005年3月12日的租赁合同，显示合同双方是上诉人与案外人登封市安建伟交通招待所，依据合�相对性原则，合同仅对合同双方发生约束力，被上诉人不是合同相对方，当然对被上诉人不发生法律效力。其次，2010年之前，上诉人将涉案房屋的租金缴纳给登封市安建伟交通招待所，也说明该租赁合同的主体是上诉人与案外人登封市安建伟交通招待所。2010年之后，该招待所不再从事经营活动，上诉人才开始收取上诉人房租，双方建立新的事实租赁关系。上诉人与招待所之间的租赁合同不需要被上诉人的追认。被上诉人系涉案房屋的所有权人，招待所仅是涉案房屋的使用权人，不具有涉案房屋的产权，本案涉案房屋是被上诉人出租给招待所从事经营活动，只要招待所的经营活动不违法，被上诉人对其经营活动不加干涉。招待所向被上诉人备案的与上诉人之间的租赁合同只有10年，即2015年就应到期。2017年，登封市人民政府先后下文，要求已向社会出租办公用房的�位，合同到期的必须收回。鉴于此，被上诉人于2017年7月12日向包括上诉人在内的交通招待所大楼租赁商户下达腾房通知，此次解除合同的原因是由于政府下发通知，合同无法继续履行，解除方式也符合法律规定，困此双方之间的不定期租赁合同已经解除。
宋春峰向一审法院起诉请求：1、依法判令被告下达的腾房通知属无效行为；2、责令被告继续履行双方签订的租房协议；3、本案诉讼费用由被告承担。
登封市道路运输管理局反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同，并判令被反诉人返还反诉人位于登封市中岳大街与嵩阳路西北角四楼房屋13间；2、依法判令被反诉人支付房屋使用费暂计7191.34元，自2017年1月1日起按每月910元暂计至2017年8月28日，直至实际腾房之日；3、本案反诉费用由被反诉人承担。
一审法院认定事�：2005年3月12日，宋春峰和登封市安建伟交通招待所签订租房协议，协议约定登封市安建伟招待所将招待所四楼整层13间租给宋春峰，双方约定租期自2005年4月1日至2025年12月31日，租金为每年10920元，双方并约定该租赁房屋装修事项，原登封市公路运输管理所在该租房协议上加盖印章，表示同意宋春峰按租房协议约定进行改造装修。租房协议签订后，宋春峰将涉案房屋进行了装修改造，自2010年至2016年，宋春峰直接将房屋租金交付登封市道路运输管理局，登封市道路运输管理局给宋春峰出具收款收据。2017年，登封市委、登封市人民政府下发文件，加强全市机关办公用房的管理，要求已对社会出租办公用房的单位，合同到期的必须收回，2017年7月12日，登封市道路运输管理局向宋春峰在内的交通招待所大楼租赁户下达腾房通知，要求全部租户于2017年7月31日前将租赁房屋腾出，宋春峰与登封市道路运输管理局因腾房相关事宜协商未果，故而成诉。
一审法院另查明，登封市工商局无登封市安建伟交通招待所工商登记信息。
一审法院认为，本案争议焦点实为宋春峰和登封市道路运输管理局就涉案房屋的租赁期限。2005年3月12日，登封市安建伟交通招待所（负责人刘铁军）和宋春峰签订租赁合同，登封市安建伟交通招待所将涉案房屋租赁给宋春峰，该租赁合同对双方具有相应约束力，运管局仅在合同上盖章表示同意改造装修，但并非该租赁合同的出租方。2010年后，宋春峰向运管局支付相应租金，双方建立新的租赁关系，由于双方未签订正式的租赁合同，故应视为不定期租赁，运管局在给予宋春峰合理期限的情况下有权解除该租赁合同。综上所述，故对宋春峰要求依法确认运管局下达的腾房通知属无效行为，责令运管�继续履行双方签订的租房协议的诉求，不予支持；登封市道路运输管理局要求判令宋春峰返还位于登封市中岳大街与嵩阳路西北角四楼房屋13间并支付房屋使用费的诉求，予以支持；对运管局要求解除双方租赁合同的诉求，因宋春峰和运管局之间属不定期租赁合同，运管局已行使了法定合同解除权，且该解除合同通知已于2017年7月12日向宋春峰送达，并要求包括宋春峰在内的租户于2017年7月31日前将涉案房屋腾出，故运管局和宋春峰之间的租赁合同已于2017年7月31日解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告宋春峰的诉讼请求；二、确认原告与被告登封市道路运输管理局双方就位于登封市中××与嵩阳路××�的房屋租赁合同于2017年7月31日解除；三、原告宋春峰应于本判决生效之日起三十日内将被告登封市道路运输管理局所有的位于登封市中岳大街与嵩阳路西北角四楼房屋13间予以腾空，并将房屋返还登封市道路运输管理局；四、原告宋春峰应于本判决生效之日起三十日内支付被告登封市道路运输管理局房屋占用费；（房屋占用费按每月910元，自2017年1月1日起付至返还登封市道路运输管理局房屋日止）；如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案本诉受理费100元，反诉受理费50元，由宋春峰承担。
本院二审期间，上诉人提交证人侯某证言及一审开庭传票、照片三张，予以证明被上诉人提交的租赁合同系非宋春峰所签，上诉人在一审开庭前向被上诉人交纳10000元租金，被上诉人拒绝收取。被上诉人对此认为不存在程序违法且照片没有原始载体。被上诉人提交张瑜证言一份，予以证明2016年5月3日的租赁协议系宋春峰妻子与被上诉人签订并交纳的2016年的租金。上诉人对此不予认可。
二审经审理查明的事实同一审一致。
本院认为，2005年3月12日，宋春峰和登封市安建伟交通招待所签订的租房协议，该协议对租期、租金数额和支付时间均有明确约定，且房屋的所有权人原登封市公路运输管理所在该租房协议上加盖印章，并签字同意宋春峰对租赁房屋改造装修。且从2010年开始被上诉人也连续收取了宋春峰房屋租金至2016年年底，故涉案房屋租赁合同对被上诉人登封市道路运输管理局具有约束力，由于涉案房屋租赁期限未满，被上诉人在未与上诉人宋春峰就涉案房屋租赁合同解除协商一致的情况下向宋春峰下�腾房通知存在不当。双方之间的合同应当继续履行。宋春峰应当按照合同约定交给租金。
综上所述，宋春峰的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省登封市人民法院（2017）豫0185民初4921号民事判决；
二、被上诉人下达的腾房通知无效，双方继续履行合同；
三、上诉人宋春峰于本判决生效之日起十日内向被上诉人登封市道路运输管理局支付2017年和2018年租金共计人民币21840元；
四、驳回被上诉人登封市道路运输管理局一审反诉请求。
一审案件受理费150元，二审案件受理费100元，均由登封市道路运输管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 高志强
审判员 刘颖超
审判员 邓先理
二〇一八年六月二十一日
书记员 时婉秋