江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01232号
上诉人（原审原告）ＸＸ生。
委托代理人杜静珍。
委托代理人尹秀刚，江苏诚谨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张善平。
委托代理人徐海兵，江苏高仁律师事务所律师。
上诉人ＸＸ生、张善平因投资款纠纷一案，不服海门市人民法院（2014）门民初字第00690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张善平作为海门市金大地建筑装潢有限公司（以下简称金大地公司）的法定代表人与三厂镇厂东村8组签订了转让金鑫大楼底楼营业用房协议，约定：用房面积595平方米房款60万元，订立协议后隔日房款全部付清，不得拖欠等。次日，由金大地公司支付了购房款人民币60万元，实际购买了592.05平方米营业用房。但转让的房屋产权仍登记在三厂镇厂东村8组名下。在上述协议签订的当日，张善平出具收条一份给ＸＸ生，载明：今收到ＸＸ生交来购转角楼人民币10万元整。同年2月8日，张善平与张永生、张利平、顾耀乐签订合伙协议一份，约定购买上述营业房的资金来源为：张永生15万元、张利平15万元、顾耀乐5万元、张善平25万元；售房后赢利按比例计算分配等内容。2002年2月，该房产产权变更登记到张善平个人名下，产权证号为××××。金鑫大楼的土地使用权，虽经海门市土地管理局审批，但未办理土地征用手续。
该营业房对外出租后，租金收益由ＸＸ生、张善平及其他合伙人分享，ＸＸ生应得部分由张善平予以转交。2005年9月30日，ＸＸ生、张善平签订“共同承诺书”一份，载明“由张善平、ＸＸ生共同出资投股厂东8组转角楼，现以投股资金收回，以后租金或销售所得两人各占50%比例，风险共担”等。之后，从2006年至2011年租金收入，按7.5／60（15／60＊50%）的比例，由张善平支付给ＸＸ生。期间，双方未有异议。
2011年5月1日，张善平及其他合伙人与任风光签订“股份转让协议”一份，约定：张善平将与张永生、张利平、顾耀乐合伙购置营业用房中所占41.67%份额转让给任风光，由任风光支付房款66万元等。同年6月1日，张善平以挂号信方式通知ＸＸ生自行前来领取房款人民币218520元（以ＸＸ生占房屋面积7.5／60份额计算）。为此，ＸＸ生于同年9月6日向法院起诉，请求确认其享有上述房屋中12.5／60的产权份额。法院经审理后于同年12月7日作出（2011）门三民初字第0443号民事判决，驳回了ＸＸ生的诉讼请求。ＸＸ生不服提起上诉。江苏省南通市中级人民法院于2012年4月26日作出（2012）通中民终字第0541号民事判决，驳回上诉，维持原判。ＸＸ生仍不服，提出申诉。江苏省高级人民法院于2013年7月5日作出（2013）苏审二民申字第099号民事裁定，驳回ＸＸ生的再审申请。2014年8月28日，ＸＸ生又提起本案诉讼，请求：1、判令张善平支付2006年至2011年止的租金收益6万元（租金差额），并按银行同期贷款利率分段支付利息；2、判令张善平支付房屋销售所得33万元，并自2011年5月1日起按银行同期贷款利率支付利息；3、判令张善平按市场评估价与实际销售所得之间差额的50%赔偿损失。
在审理中，经ＸＸ生申请，原审法院曾委托南通市价格认证中心对案涉房屋价格进行评估。因土地权属与登记人不一致，且案涉房屋中三间门面房已对外转让，转让的价款由ＸＸ生、张善平及其他合伙人按投资比例分享，房屋面积已经发生变动，致无法鉴定评估。为此，经法院再次委托，南通正达土地房地产评估有限公司（以下简称正达公司）进行价格评估，并委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对待估房屋进行面积测量。结论为：于评估基准日2011年5月1日的评估价值为：评估单价8205元／平方米，评估面积为402.11／平方米，评估总价为329.93万元。经质证，ＸＸ生对此无异议。张善平以该鉴定报告在未解决土地权属、面积的情况下作出的鉴定结果，程序不当，且与张善平之前自行委托评估的价格6000元／平方米，价格差距过大，故不予认可。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、ＸＸ生要求按12.5／60补差租金及分配销售所得，应否支持。二、关于销售所得分配问题。三、关于低价转让赔偿问题。
关于争议焦点一、原审法院认为，涉案房屋系张善平等4人合伙购买，ＸＸ生虽向张善平缴纳了购房款10万元，但其并非合伙人。因此，对所购房屋没有产权份额。但ＸＸ生可依据其与张善平之间的约定，享有收益的权利。从查明的情况看，除2005年9月30日共同承诺书之外，双方对ＸＸ生出资10万元的收益等未有明确的书面约定。在共同承诺书出具之前，ＸＸ生的收益按出资比例进行分配，对此双方均无异议。共同承诺书出具后，对收益的分配进行了调整，按张善平理解一股的50%即7.5／60比例分配给ＸＸ生租金收益，ＸＸ生从2006年至2011年均签字收取，并未提出异议。因此，现在ＸＸ生主张该分配比例错误，要求补差以前的租金收益，无论根据当事人意思自治原则和合同当事人协商一致以实际履行可以变更合同约定，还是依据显失公平、重大误解可撤销的时效和诉讼时效等相关法律规定，即使张善平实际租金分配比例与书面承诺不相一致，法院亦不再理涉。因此，ＸＸ生的此项诉讼请求，法院碍难支持。
关于争议焦点二，共同承诺书由ＸＸ生、张善平共同签署，但对约定各占50%双方发生争议。ＸＸ生从承诺书内容“两人共同出资投股”主张两人共出资25万元，各占50%，要求按12.5／60分配收益；而张善平主张“两人共同出资投股”中的股是指一股（15万元），各占50%，应按7.5／60分配收益，对此，双方理解产生歧义。仅从字面解释，ＸＸ生的理解较为合理。但双方协议签订承诺书，在投资股金没有发生变动的情况下，改变原来的按出资比例分配收益，势必导致一方利益上的让渡。本案张善平是该投资项目的主要发起人，是涉案房屋的买卖、出租的具体经办人，也是产权登记的所有人，其相对于其他合伙人及ＸＸ生对房屋的管理、维护等付出劳务应该更多，对房屋增值、收益贡献应该最大，所以不具有让其在按出资比例分配收益的基础上让渡利益的正当理由；而ＸＸ生投股购买房屋是依附于张善平，除缴纳投资款外不参与任何合伙事务，其也不是合伙人，对房屋的管理、毁损、维护等不承担任何责任，其完全依赖于张善平定期获得固定的投资收益，且该收益远高于银行存款，在几年后即已收回投资成本的情况下，ＸＸ生并没有正当理由要求张善平再让渡个人投资利益。所以，从承诺书形成背景来分析，张善平的解释更符合常情。现由于承诺书文字表述有歧义，使双方产生不同的理解，视为该约定不明确。且双方讼争的根本利益已非每年的租金，而是投股本金及产生增值的财产权益，数额较大。根据上述分析，无论从哪一方让渡利益考量，均显失公平。因此，法院裁量确定销售所得仍按出资比例进行分配。
关于争议焦点三，涉案房屋经评估总价为329.93万元，张善平25／60的份额计价1374708元（取整数，以下同），现张善平在没有通知共同投资人的情况下以66万元的价格销售给案外人，销售价格显然过低，严重损害了共同投资人的合法权益，依法应承担相应的民事责任。涉案房屋的面积测绘、价格评估均由法院依照司法鉴定的相关程序依法进行。由于历史原因，涉案房屋土地为集体土地，虽实际已作为商业用途，但无法在市场上正常交易，鉴定机构以收益还原法来确定房地产收益总价，再扣除土地使用权价值确定涉案房屋评估价值，合理、适当，既兼顾了双方利益，又考虑了实际情况，故该鉴定报告应予采信。即使按张善平自行评估的6000元价格，讼争房屋份额价值也达百万，而张善平仅以66万元转让，恶意明显。因此，ＸＸ生要求张善平赔偿房屋销售差价的诉讼请求，法院予以支持。但比例按出资占比计算。
综上，张善平销售房屋所得66万元中应给付ＸＸ生264000元（66万元÷25／60×10／60），并自2011年5月1日起按银行同期贷款利率支付利息；另赔偿ＸＸ生房屋差价损失285883元（329.93万元×10／60-264000元）。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条之规定，判决：一、张善平于判决生效之日起十日内给付ＸＸ生房屋销售所得人民币264000元，并支付以此为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2011年5月1日起算至实际给付之日止的利息。二、张善平于判决生效之日起十日内赔偿ＸＸ生房屋差价损失285883元。三、驳回ＸＸ生其他诉讼请求。案件受理费人民币11200元，由张善平负担9300元，其余由ＸＸ生负担；鉴定费16000元，由张善平负担9600元，ＸＸ生负担6400元。
宣判后，ＸＸ生不服，向本院提起上诉称，1、依据双方的共同承诺书，ＸＸ生应当按50%的比例自张善平处取得出资收益，包括租金收入和房屋销售收入。双方在承诺书中的约定非常明确，张善平亦未主张该约定显失公平，原审法院不尊重双方的意思自治而作出调整，超出了法院审理范围，系对私权的无理干涉。2、张善平应当按照12.5%的比例补差租金。共同承诺书出具之后，ＸＸ生按照7.5%的比例收取租金，但并不表明ＸＸ生对这一比例的认可。原审法院在张善平未提出任何时效抗辩的情况下，以时效为由不再理涉并无依据。3、张善平应当按照12.5%的比例支付房屋销售所得并赔偿损失。综上，一审法院认定事实有误，请求二审法院撤销原判并依法改判支持ＸＸ生的全部诉讼请求。
张善平答辩称，1、案涉房屋合伙人为张善平、张永生、张利平及顾耀乐，经江苏省高级人民法院及南通市中级人民法院对ＸＸ生与张善平之间的其他纠纷进行审理并作出的生效裁判文书，均已认定ＸＸ生对案涉房屋不享有物权。因此对于案涉房屋的处分是由四位具有共有权的共有人协商处分的结果。张善平对于其他三位共有人应当承担物权法上的义务，但是对于ＸＸ生，张善平不负有这样的义务。案涉房屋的出售价格，是由张善平、张永生、张利平及顾耀乐这四个房屋的共有权人所确定的，不需要经过ＸＸ生同意。2、案涉房屋是由前述的4位合伙人分别出资，其中张善平25万元、张永生15万元、张利平15万元及顾耀乐5万元。在张善平名下的25万元中ＸＸ生投入有10万元。这就是在承诺书签署之前向ＸＸ生分配租金及房屋销售款10／60的来源。在承诺书签署后，由于60万元以每15万元为一股，双方约定各享受百分之五十，这就是后来双方之间按照7.5／60每年进行分配的依据。3、对于7.5／60的分配比例，ＸＸ生在此前多起诉讼中没有提出异议，而且在实际分配时，ＸＸ生的配偶和子女也参与的，ＸＸ生在本案诉讼之前没有向张善平提出过异议。
张善平亦对原审判决不服，向本院提起上诉称，1、一审法院将本案案由确定为“投资款纠纷”错误，《最高人民法院民事案由规定》并无“投资款纠纷”这一案由规定，一审法院忽略了ＸＸ生既非合伙人又非物权人的基本事实。张善平行使所有权中占有、使用、收益、处分的权利，ＸＸ生无权提出异议。2、一审法院按照10／60的比例确定ＸＸ生可分得房屋销售款的比例错误，正确的比例应为7.5／60，一审法院认定双方对分配比例约定不明，以所谓公平合理进行判断，完全违背了客观事实。3、张善平以66万元营业用房中的41.67%出售给任风光，不存在主观恶意。张善平、张永生、张利平、顾耀乐四合伙人共同在评估的基础上以66万元的价款出售张善平的份额，并无恶意。张善平出售房屋前已经对案涉房屋进行了房地产评估并取得了房地产评估报告，该报告对案涉房屋的市场价格评估为6000元／平方米，张善平等合伙人以此评估价格为基础适当下浮并无违法情形。4、一审法院采信正达公司所作的评估报告，未提出任何充分理由，正达公司确定房屋单价8205元／平方米，没有任何事实依据。且一审法院的评估委托程序和评估过程存在严重瑕疵，足以影响到案件的判决结果。5、根据最高人民法院及江苏省高级人民法院的有关规定，在市场价上下浮动30%均属于合理价格，故即使按照一审法院的认定，也只能以230.951万元（329.93×70%）确定房屋的最低售价，在此情况下，房屋差价损失为120918元，而非判决认定的285883元。6、一审法院判决张善平赔偿ＸＸ生利息损失错误。2011年6月1日，张善平已经通知ＸＸ生前来领取房款，ＸＸ生即便对房款数额存在异议，亦应当在领取房款后再主张其他权利，ＸＸ生怠于领取房款的后果应当由其自身承担。故即使一审认定张善平返还ＸＸ生264000元房款正确，对于其中的218520也不应当计算利息。原审法院以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息没有法律依据，即使张善平应当赔偿利息损失，也只能按照存款利率承担。7、2011年5月至6月期间，张善平已经将案涉房屋出售的时间、金额以及出售对象告知ＸＸ生。ＸＸ生行使撤销权应当在法定的期限内，否则应当按照66万元确定房屋出售金额。综上，原审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院撤销原判并依法改判，判令张善平向ＸＸ生支付销售房款人民币218520元并驳回ＸＸ生要求张善平赔偿285883元损失及利息的诉讼请求。
ＸＸ生答辩称，1、按照合伙协议书中记载及承诺书中双方的约定，张善平在60万元中占有25万元，因此承诺书中约定的50%就是25万元中的50%。2、此前的生效判决虽然否认ＸＸ生在案涉房屋中享有物权，同时肯定了ＸＸ生可以按照其与张善平之间的约定主张财产权益。既然相关的生效判决已经确认ＸＸ生应当按照承诺书享有权益，因此张善平以明显低于市场价的价格出售上诉人享有权益的房屋，显然是对ＸＸ生财产权益的损害。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋的销售所得应当按照何种比例进行分配。2、张善平是否应当向ＸＸ生按照12.5／60的比例补差租金。3、张善平有无低价转让案涉房屋中其所有的份额，其销售所得款项是否应当计算利息，利息如何计算。4、张善平是否应当就房屋鉴定价格与实际销售所得之间的差价对ＸＸ生作出补偿；如需补偿，具体数额应当如何计算。
关于争议焦点1，双方当事人在2005年9月30日签订的共同承诺书约定“以后租金或销售所得两人各占50%的比例”，现ＸＸ生主张两人共出资25万元，各占50%，要求按12.5／60分配收益；而张善平主张“两人共同出资投股”中的股是指一股（15万元），各占50%，应按7.5／60分配收益。仅从共同承诺书的字面意义解释，ＸＸ生的理解具有一定的合理性。但根据本案查明的事实，ＸＸ生并非购买案涉房屋的合伙人，对所购房屋没有产权份额，张善平系案涉房屋买卖、出租的具体经办人，也是该房屋的产权登记人，同时对房屋的管理、维护付出了更多的劳务。ＸＸ生依附于张善平的合伙人身份及劳务付出定期获得固定的投资收益。在投资收回成本的情况下，ＸＸ生要求按照相较于其实际投资更高的比例获取收益显然没有正当理由，故从共同承诺书的形成背景来看，张善平的解释更合情合理。现双方对共同承诺书的理解各执一词，故可视为该约定不明确。原审法院从衡平双方利益的角度，判决确定销售所得仍按照出资比例进行分配并无不当，更有利于实现双方共同投资获取收益的目的。
关于争议焦点2，当事人协商一致，可以变更合同。根据本案查明的事实，张善平从2006年至2011年均按照7.5／60的比例向ＸＸ生支付租金收益，ＸＸ生亦签字确认收取了其应得的租金收益，期间并未提出任何异议。本院认为，不管对共同承诺书的约定如何理解，张善平和ＸＸ生的行为可以视为双方一致认可这一租金分配的比例，现ＸＸ生又主张该分配比例错误，要求补差以前的租金收益。在对共同承诺书约定的理解存在歧义的情况下，ＸＸ生未能提出充分的依据证明应当按照12.5／60的比例分配租金收益，故本院对ＸＸ生的该主张不予采信。
关于争议焦点3，根据原审法院委托正达公司出具的《估价报告》，评估单价为8205元／㎡，而张善平就案涉房产的出卖价格为66万，折合单价约为3939元／㎡，既远远低于正达公司的评估报告，亦不合理地低于张善平自己委托海门市公正房地产评估所作出的评估报告中对案涉房产的评估单价6000元／㎡。故张善平确属低价转让了案涉房地产。由于张善平低价出让案涉房屋明显具有过错，ＸＸ生拒不受领房款主张其权利合法有据，且房款实际由张善平占有，原审法院以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息并无不当。
关于争议焦点4，海门市公正房地产评估所系张善平单方委托，由于ＸＸ生对评估结果提出异议，故由法院另行委托并无不当，现评估结果与张善平单方委托的结果差距很大，张善平没有充分的理由推翻原审法院委托评估的结果，亦不申请重新鉴定，故应当采信该评估结论。张善平认为依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》中关于“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，主张原审法院应当按照鉴定价格下浮30%来计算差价损失。本院认为，合理价格是一个区间范围，原审法院既未取最高值也未取最低值，以中间值来计算损失并无不当，张善平主张按照最低合理价格计算ＸＸ生的差价损失没有法律依据，其应当按照房屋鉴定价格与实际销售所得之间的差价对ＸＸ生作出补偿。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11200元，由上诉人ＸＸ生、张善平各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 李新珠