广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民再150号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人)：郝顺桥，住广东省广州市天河区。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人)：徐大我，住广东省广州市白云区。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：周广民，国信信扬律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：郭跃飞，住湖南省沅江市。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：兰开科，住湖南省沅江市。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：曹泉波，住广东省深圳市宝安区。上述三被申请人共同委托诉讼代理人：潘翔，广东中安律师事�所律师。上述三被申请人共同委托诉讼代理人：刘毓佳，广东中安律师事务所律师。一审被告、反诉原告、二审上诉人：张柏生，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：周广民，国信信扬律师事务所律师。再审申请人郝顺桥、徐大我因与被申请人郭跃飞、兰开科、曹泉波及一审被告、反诉原告、二审上诉人张柏生房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）粤01民终699号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月19日，作出（2016）粤01民申142号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郝顺桥、徐大我申请再审称：原审认定事实错误，诉讼主体资格认定证据不足，适用法律错误，再审请求：1.郭跃飞、兰开科、曹泉波支付2013年11月14日至2014年7月11日共七个月零二十六天的使用�2478000元；2.驳回郭跃飞、兰开科、曹泉波对徐大我的诉讼请求；3.驳回兰开科、曹泉波的诉讼请求。事实和理由：一、二审法院依据《房屋租赁合同》第6条第一项认定由于郝顺桥、徐大我没有提供消防手续故判定郝顺桥、徐大我要求支付房屋使用费的理由不成立，属认定事实严重错误。1、本案双方签订的《房屋租赁合同》无效，在无效合同的基础上根本无从谈起合同条款适用的问题，二审法院依据无效合同条款认定事实，严重错误。2、房租免租期和房屋实际占有使用费是两个截然不同的法律概念，二审法院混淆了两个不同的法律关系和法律事实。2013年11月13日郝顺桥、徐大我将涉诉物业交由郭跃飞、兰开科、曹泉波时，双方办理了《物业移交清单》，但时至今日郭跃飞、兰开科、曹泉波还未与郝顺桥、徐大我办理任何物业移交手续，在2013年11月13日以后涉案物业�际一直被郭跃飞、兰开科、曹泉波占有使用，当租赁合同被认定无效后，郝顺桥、徐大我因合同无效造成的实际损失就是房屋占有使用费，与合同约定的免租期没有任何实际关联。若此案不认定房屋占有使用费，那么郭跃飞、兰开科、曹泉波在占有涉案房屋期间的收益就构成不当得利，也应予以返还。在大量房屋租赁合同被认定无效的案例中，认定房屋占有使用费是通常做法，只是标准按照区域房屋租赁市场价格不同而已。二、徐大我在原一审中被错误地作为被告起诉，徐大我与涉案物业实际没有任何的直接利益关系，对涉案物业不享有任何民事实体权利，一审法院认定事实严重错误，二审法院未对基本事实进行程序审查，简单认为一审中徐大我作为反诉人提出过反诉属于是自认，认定徐大我具备主体资格严重违背基本法律事实。1、本案唯一与徐大我有关联的是�后《房屋租赁合同》落款处作为出租方参与人身份签名，徐大我既不是任何一份合同的主体方也实际上对涉案物业不享有任何的民事实体权利，只能作为合同见证人，不具备合同主体及诉讼主体资格。2、本案涉诉物业的承租及转租没有任何证据证实与徐大我存在法律上的直接利益关系，徐大我既没有向郭跃飞、兰开科、曹泉波收取任何的租金或费用也没有在涉案物业上对郭跃飞、兰开科、曹泉波做出任何的决策或承诺，原审法院认定徐大我为被告，判决要求徐大我共同返还租赁保证金100万元及租金30万元是认定事实错误。三、兰开科、曹泉波同样没有任何证据证实与涉案物业有任何的直接利益关系，签订《房屋租赁合同》的主体、支付租赁保证金和租金的当事人均不是兰开科、曹泉波，合同上签名的身份也只是承租方参与人，不具备合同主体资格和诉讼主体资格。郭跃飞、兰开科、曹泉波辩称：郝顺桥、徐大我的再审申请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。一、郝顺桥、徐大我主张我方支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据。由于涉案房屋一直未办妥一次消防合格证，根本不具有使用价值和使用条件，我方实际上从未使用过涉案房屋。根据最高人民法院相关司法解释的规定，关于免租期的约定同样是租金标准的约定，法院在认定合同无效的同时，对于房屋占有使用费应该参照原合同约定的免租期约定。免租期及其顺延的期限内，承租人无需支付房屋使用费。故在认定是否支付房屋占有使用费的问题上，应参照双方当事人关于免租期及其顺延的约定。在一次消防系统合格证未办妥之前，对方无须，实际上也从未向二房东交纳过分文租金，没有任何损失。我方已经于2014年7月19日通知对方解除《租赁合同》，并明确告知：解除涉案《租赁合同》，自今日起，该房地产全部由对方收回自行处分。因此，自解约通知发出之日起，双方就终止了房屋租赁合同关系。对方明知合同已经于2014年7月9日解除，自己不去收回，是其自行扩大和放任损失，应由其自行负责。实际上，解约通知发出后，对方早就收回了该房地产，并进行了大规模的招商。二、二审判决判令我方将涉案房屋返还给对方是错误的。1、对方在本案中从来没有提出过房屋交接的反诉请求，也从未就此提过上诉请求，法院不能超出当事人的诉讼请求审理和判决。2、事实上涉案场地已经由对方收回，无需再由法院处理。涉案房屋是一个无门和钥匙的敞开式的建筑，对方也从未向我方移交过钥匙，不存在我方还需要将钥匙移交回对方的问题。3、我方已经在2014年7月l9日发出解除合同通知书，对方收到解除合同的通知书后，随时可以到涉案场地自行接收和处分房屋。4、对方在本案二审时辩称因为双方在打官司，不敢收回房屋，明显是对方自己不收回，相应不利法律后果应由对方承担。5、对方在原审已经自认我方于2014年5月退场。6、我方提交了对方对涉案房屋招商的照片，证明涉案场地已经由对方收回，不在我方的控制之下。7、本案执行程序中执行法官召集双方到租赁房屋现场，执行法官向村委会和阳春林做了调查，各方均确认房屋早就由对方收回，一直在招商。三、对方关于徐大我不是本案适格被告的主张不成立。双方于2013年10月30日签订的涉案房屋租赁合同中，徐大我以出租方参与人的名义在合同上签字、按指模。2014年2月28日，徐大我在对方出具给我方的承诺书中签字、按指模，自认他和郝顺桥、张柏生是出租方，承诺及时办妥一次消防合格证，并承诺了其对我方应承担的�他民事责任。在一审中，徐大我从未对其被告的主体身份提出异议和抗辩，且以反诉原告的身份向我方提起了反诉主张权利。四、兰开科、曹泉波在20l3年10月30日租赁合同上以承租方参与人的名义签字、按指模，以共同承租人的身份作为原告向一审法院起诉和向二审法院提起上诉，并对对方的一审反诉和二审上诉进行答辩。对方称兰开科、曹泉波不是适格的原告和上诉人，缺乏事实依据。张柏生述称其不是适格被告。郭跃飞、兰开科、曹泉波于2014年8月6日向一审法院提起诉讼请求判令：1、确认《租赁合同》已于2014年7月9日解除；2、郝顺桥、徐大我、张柏生退还郭跃飞支付的履约保证金130万元并支付利息（按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，从2013年11月14日计至付清之日止）；3、郝顺桥、徐大我、张柏生共同赔偿郭跃飞经济损失80万元及�息（按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，从2013年12月10日计至付清之日止）；4、本案诉讼费由郝顺桥、徐大我、张柏生承担。郝顺桥、张柏生、徐大我于2015年3月2日提起反诉，请求判令：1、郭跃飞、兰开科、曹泉波支付房屋占有使用费直至房屋交还之日止；2、本案诉讼费用由郭跃飞、兰开科、曹泉波负担。一审法院经审理查明：位于白云区新科上村东路8号的房屋（以下简称涉案房屋）未取得建设工程规划许可证。2011年9月29日，广州市白云区均禾街新科村第八经济合作社将涉案房屋出租给案外人阳春林。2013年1月24日，阳春林委托广州市中星房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋进行安全鉴定，结果是“基本完好房”，可按现状作为商业用途正常使用。同年8月21日，阳春林将涉案房屋出租给郝顺桥。2013年10月24日，郭跃�（承租方，乙方）与郝顺桥（出租方，甲方）签订《承租意向书》，约定：甲方将位于白云区新科上村中街八号“尚川财富广场”出租给乙方作为商业使用；全部楼层基础租金合计每月315000元，每3年递增10%；租赁年限共15年，即从2013年10月25日至2028年10月24日止；免租装修期共7个月，即从2013年10月25日至2014年5月24日；租赁保证金130万元；双方签订意向书时，乙方即以现金的方式交纳10万元定金给甲方；双方要在2013年10月28日签订正式合同，以正式签订合同日期为租赁开始日期，但不能超过2013年10月30日；……。当日，郭跃飞向郝顺桥支付了10万元定金。同年10月30日，郭跃飞（承租方，乙方）与郝顺桥（出租方，甲方）签订《租赁合同》。同时，张柏生作为出租方参与人，兰开科、曹泉波作为承租方参与人均在上述合同落款处签字。《租赁合同》约定：甲方将位于广州市白云区新科上村中街八社综合楼（现址：新科上村东路8号）新建的2栋大楼（1幢是8层主楼，1幢是5层副楼）；乙方在签订本合同时已经清楚了解承租物业的现状和情况；乙方承租涉案房屋主要用于商业类、服务类经营用途；租赁期从2013年11月1日起至2028年10月31日止，共计15年；其中2013年11月1日起至2014年5月31日止为免租金装修期，从2014年6月1日起开始计收乙方租金；乙方在合同期内按月计算向甲方交纳租金及相关费用，所交租金每三年递增一次，递增额为在上期租金基础上递增10%；2014年6月1日起至2017年5月31日止期间的租金为315000元；签订本合同，乙方即向甲方交纳100万元履约保证金、物业租金30万元，共计130万元；甲方应在乙方交齐保证金的第二天，按合同要求将物业及水电设施、电梯、一次消防系统交付乙方使用，有义务协助乙方办理有关证照�续，否则造成损失甲方全部负责赔偿；甲方提供有关资料给乙方办理房屋装修审批手续，应提供的资料有：1、发租人与甲方所签合同的复印件；一次消防系统合格证（合同生效起30个工作日内提供）；3、原物业人的土地使用证明；4、商业类、服务类属于甲方代为办理的场地经营许可证；……。当日，郭跃飞向郝顺桥支付了履约保证金30万元。同年11月13日，郭跃飞通过案外人汤蓉的银行帐户向郝顺桥支付了剩余保证金、租金共90万元。当日，涉案房屋（主楼1-8层、副楼1-5层及广场、电梯2台、一次消防系统）被移交给郭跃飞、兰开科、曹泉波接管，接收人为兰开科。同年12月2日，郭跃飞（乙方）与深圳市维也纳国际酒店管理有限公司（下简称维也纳酒店，甲方）签订《维也纳酒店特许经营加盟合同书》，约定：乙方提供用于经营特许酒店的物业位于广州市�云区东平镇均禾街新科上村南街8号，标的物名称为“尚川财富广场”共8层，房间数为150间，建筑面积为6412平方米；该物业的房屋产权证编号（空白），用途为商业，土地使用证编号（空白），用途（空白）；乙方保证对该物业拥有完整的使用权，并有权作为加盟酒店经营使用；若乙方所提供的物业因土地使用权、房屋产权或使用权、房屋用途、产权抵押、消防验收、工程款等问题而产生的一切纠纷（包括但不限于第三方提起法律诉讼或权利主张、物业查封、行使抵押权等），则由乙方自行负责解决并承担由此产生的一切后果和损失；自本合同签订之日起15日内，乙方须一次性按2667元/间的标准向甲方支付品牌使用费；加盟酒店规划的客房数量为150间（套），品牌使用费共计40万元；逾期支付或不完全支付品牌使用费超过30天的，甲方有权单方解除本合同并追究乙方违约责任；加盟酒店的装修改造设计图纸委托甲方长期合作的公司进行设计，乙方须在本合同签署后30日内将物业的相关图纸和工程资料等提交设计公司；酒店的装修方案、改造方案和工程预算由设计公司出具；加盟酒店须按照设计公司出具的装修改造设计方案（包括涉及图纸、施工图纸等）或者设计公司审核通过的装修改造设计方案进行酒店工程装修改造施工，并积极听取甲方驻现场的工程顾问的指导意见；乙方应将加盟酒店经营场所的承租合同、房屋产权证、土地使用证等文件复印件作为本合同的附件提供给甲方备案；……。当日，郭跃飞（乙方）与维也纳酒店（甲方）在上述加盟合同的基础上签订《补充协议》，约定：原合同第6.5条款修改为为提高装修改造工程设计的效率和质量，乙方酒店装修设计须委托甲方认可的设计公司进行设计，费用全部由乙方负担�由乙方按照该设计公司通过的设计图纸（消防图纸和结构图纸除外）进行装修改造施工；签约7日内，乙方须向甲方支付开业保证金10万元；乙方在装修硬件标准、核心物资采购、运营标准经甲方验收合格后，于乙方加盟酒店宣布开业10日内返还乙方；……。当日，郭跃飞（甲方）与维也纳酒店（乙方）签订《广州东平尚川财富广场加盟店装饰工程》，约定：甲方委托乙方承担维也纳酒店广州东平尚川财富广场加盟项目加盟店装饰工程设计任务；设计费用30万元，甲方应于本合同签字盖章后3日内向乙方支付全额设计费；本合同自甲方设计款项到账后即生效；在合同履行期间，一方要求终止或解除合同，必须经对方书面回复同意解除，否则应赔偿对方违约金10万元；如甲方要求解除合同，除违约金外，乙方设计进度不到50%时按50%设计费支付，超过50%时按全额�付设计费；……。同年12月9日，郭跃飞委托案外人汤蓉向维也纳酒店支付80万元（品牌使用费40万元、装修设计费30万元、开业保证金10万元）。同年12月12日，广州市白云区均禾街街道办事处出具了《均禾街临时经营场地使用证明》，内容为：涉案房屋可临时作为生产（经营）性场所使用，期限为2013年12月13日至2014年12月12日；该证明仅在办理租赁（借用）合同备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作场地证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明。2014年1月8日，广州市公安消防局出具《建设工程消防设计审核意见书》，内容为：该工程位于广州市白云区均禾街新科上村新东路8号，建筑为综合楼1栋9层；该工程设计有室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统及火灾自动报警系统等消防设施；经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程设计，但提出部分意见（略）；该工程竣工后，应申报消防验收及消防安全检查，合格后方可投入使用。同年6月20日，郭跃飞、兰开科、曹泉波向郝顺桥、徐大我、张柏生发出《再次催告函》，内容为因郝顺桥、徐大我、张柏生无法提供包括但不限于一次消防系统合格证、原物业人的土地使用证明、场地经营许可证、房屋安全鉴定书等办理房屋装修审批手续的有关资料，直接导致郭跃飞、兰开科、曹泉波无法将租赁房屋用于合同第2条约定的商业类、服务类经营用途（加盟维也纳酒店），故要求郝顺桥、徐大我、张柏生在收到函件后3日内提供上述资料及履行合同约定的其他义务。同年7月9日，郭跃飞、兰开科、曹泉波向郝顺桥、徐大我、张柏生发出《解除租赁合同通知书》，内容为从即日起解除《租赁合同》，涉案房屋由郝顺桥、徐大我、张柏生收回自行处分等。同年7月11日，上述解除合同通知到达郝顺桥、徐大我、张柏生处。同年7月14日，郭跃飞（乙方）与维也纳酒店（甲方）签订《合同解除协议书》，约定因乙方承租物业无法通过消防验收，故乙方无法继续履行特许经营合同，故协商于当日对该合同予以解除，但甲方对设计费30万元不予退还。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案的《租赁合同》系无效合同。对于郭跃飞、兰开科、曹泉波请求确认合同解除的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。因合同无效，双方应对因合同取得的财物相互返还，故郭跃飞要求返还履约保证金130万元及利息的诉讼请求，一审法院在合同约定的100万元保证金范围内予以支持，其余予以驳回。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于郝顺桥、张柏生、徐大我提出房屋占有使用费的反诉请求，首先，涉案房屋具备与《租赁合同》约定用途相应的安全、临时经营条件，且公安消防部门亦对其作为酒店用途的消防设计予以审核同意，已具备取得建设工程消防验收合格证（即原告所称“一次消防合格证”）的先决条件；其次，取得建设工程消防验收合格证的需要按照上述消防设计建设竣工后再向公安消防部门申请消防验收，而郭跃飞、兰开科、曹泉波一直未对涉案房屋进行建设，故不能将无法取得消防验收合格证的过错完全归结于郝顺桥、张柏生、徐大我；最后，郭跃飞、兰开科、曹泉波称涉案房屋根本无法取得建设工程消防验收合格证原因是涉案房屋不具备让消防车转身的后院，但未提供公�消防部门的官方意见予以证实；综上，郭跃飞、兰开科、曹泉波不能证实涉案房屋不具备使用价值，因此郝顺桥、张柏生、徐大我请求按照合同约定的标准支付房屋占有使用费的反诉请求一审法院予以支持，但应扣除郭跃飞、兰开科、曹泉波已支付的30万元租金，以及计算房屋占有使用费的期间应从租赁合同约定的计租日2014年6月1日起至郭跃飞、兰开科、曹泉波发出的解除合同通知到达之日即2014年7月11日止。对于郭跃飞要求郝顺桥、张柏生、徐大我赔偿经济损失80万元及利息的诉讼请求，首先，根据郭跃飞提供的《合同解除协议书》内容，维也纳酒店在同意解除合同时仅收取30万元设计费，并未主张其他违约责任，故其主张经济损失达80万元证据不足，一审法院仅认定30万元；其次，郭跃飞在明知涉案房屋无房屋产权证且未调查规划报建情况的情况下仍与郝顺桥、张柏生、徐大我签订租赁合同，对合同无效存在过错，应对自身损失承担一定责任，一审法院酌定其自负40%责任；郝顺桥、张柏生、徐大我系出租人应当明知涉案房屋状况，对合同无效存在过错，应按照过错比例赔偿上述经济损失，一审法院酌定其赔偿郭跃飞60%的经济损失；综上，一审法院对该诉讼请求予以部分支持即郝顺桥、张柏生、徐大我应赔偿郭跃飞18万元经济损失，其他予以驳回。对于郭跃飞对其损失主张利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于郭跃飞、兰开科、曹泉波提出房屋占有使用费超过了一年的诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，房屋占有使用费并非租金，而是基于合同无效产生的返还之债，不适用一年的诉讼时效，故该抗辩意见一审法院不予采纳。对于郭跃飞、兰开科、曹泉波提出计算房屋占有使用费期间时不应将“免租期”计入的抗辩意见，合理合法，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年11月2日作出如下判决：一、郝顺桥、张柏生、徐大我于判决生效之日起5日内向郭跃飞返还租赁保证金100万元。二、郝顺桥、张柏生、徐大我于判决生效之日起5日内向郭跃飞赔偿经济损失18万元。三、郭跃飞、兰开科、曹泉波于判决生效之日起5日内向郝顺桥、张柏生、徐大我支付2014年6月1日至2014年7月11日期间尚欠的房屋占有使用费（已扣除郭跃飞、兰开科、曹泉波已支付的30万元租金）130500元。四、驳回郭跃飞、兰开科、曹泉波的其他诉讼请求以及郝顺桥、张柏生、徐�我的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23700元，由郭跃飞、兰开科、曹泉波负担10439元，由郝顺桥、张柏生、徐大我负担13261元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳；反诉受理费22300元，由郝顺桥、张柏生、徐大我负担21684元，由郭跃飞、兰开科、曹泉波负担616元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。判后，郭跃飞、兰开科、曹泉波、郝顺桥、徐大我、张柏生均不服一审判决，向本院提起上诉。郭跃飞、兰开科、曹泉波上诉称：一、一审法院不支持郭跃飞、兰开科、曹泉波要求郝顺桥、张柏生、徐大我支付100万元租赁保证金的利息的诉讼请求，是错误的。涉案《租赁合同》无效，郭跃飞�兰开科、曹泉波因此受到资金利息损失，郝顺桥、张柏生、徐大我不能因合同无效而获取收益，其应赔偿该100万元租赁保证金的利息损失。郭跃飞、兰开科、曹泉波于2013年11月13日将100万元保证金汇付给郝顺桥、张柏生、徐大我，故资金利息损失应从2013年11月14日起计至实际付清之日止，利率按照人民银行同期贷款利率的标准计算。二、郭跃飞、兰开科、曹泉波未实际上使用涉案房屋，不应支付任何房屋占有使用费。1、郝顺桥、张柏生、徐大我未履行《租赁合同》第6条第6.3款义务，未能提供一次消防系统合格证等证件，导致郭跃飞、兰开科、曹泉波无法实际装修、使用涉案房屋。2、根据法律规定和租赁行业的交易惯例，办理房屋“一次消防系统合格证”的义务人和责任人是房屋业主，并非承租人。公安消防部门对涉案房屋酒店用途的消防设计予以审核同意，只是�房屋业主申报的消防设计方案的审核同意。要取得一次消防验收合格证，还需要消防工程竣工后申报消防工程的验收，一审法院混淆了房屋建设工程主体结构的一次消防系统验收和房屋室内装修的二次消防验收之间的区别。3、郝顺桥、张柏生、徐大我一审的答辩中也自认我方没有使用涉案房屋，没有装修和经营的事实。根据证据规则和诉讼中禁止反悔的诉讼原则，郝顺桥、张柏生、徐大我在原审诉讼中自认的对其不利的事实，法院应径行认定。4、一审法院未采纳郭跃飞、兰开科、曹泉波主张的不应将“顺延免租期”计入计算房屋占有使用费期限，是错误的。根据《租赁合同》第1条第3.1款、第6条第6.1款约定，在郝顺桥、张柏生、徐大我未能办妥一次消防系统合格证之前，免租期是一直顺延的，月租金标准零元是一直顺延的，一审法院不应判决郭跃飞、兰开科、曹�波支付2014年6月1日至2014年7月11日期间的房屋占有使用费。5、根据一审的郝顺桥、张柏生、徐大我与阳春林签订的《物业租赁合同》第一条第三款，在一次消防系统合格证未办妥之前，郝顺桥、张柏生、徐大我无须向二房东交纳分文租金，郝顺桥、张柏生、徐大我实际上也从未向二房东交纳过分文租金，对方没有任何损失，不能从反诉中非法获利。三、即使贵院认为我方应支付郝顺桥、张柏生、徐大我7个月免租期满之日起至解除合同通知送达之日止这一期间的房屋占有使用费的，那么根据一审认定郝顺桥、张柏生、徐大我是在2013年11月13日才移交物业，比《租赁合同》约定的起租时间延误了13天，因此起租日和免租期也应相应地合理顺延13天，从2013年11月13日计算起，7个月的免租期至2014年6月12日届满。从2014年6月13日起至2014年7月11日解除合同通知送达之日止共计29天�郭跃飞、兰开科、曹泉波预付的30万元租金足以抵扣该费用，原判第三项是完全错误的。故上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项，撤销第三项，撤销第四项中的“驳回三原告的其他诉讼请求”，维持第四项中的“驳回三反诉原告的其他反诉请求”；2、改判郝顺桥、张柏生、徐大我支付郭跃飞租赁保证金人民币100万元的利息（利息从2013年11月14日计起至实际付清之日止，利率按照人民银行同期贷款利率的标准计算，暂计至提起上诉之日的利息为人民币120657.53元，后续的利息应续计）；3、郝顺桥、张柏生、徐大我返还郭跃飞租金人民币30万元及其利息（利息从2013年11月14日计起至实际付清之日止，利率按照人民银行同期贷款利率的标准计算，暂计至提起上诉之日的利息为人民币36197.26元，后续的利息应续计）。4、郝顺桥、张柏生、徐大我负担本案一审、二审诉讼费。郝顺桥、徐大我、张柏生上诉称：一、一审判决认定郭跃飞、兰开科、曹泉波经济损失人民币30万元的事实证据不足，认定事实不清，依法应当予以驳回该诉讼请求。该认定仅有加盟合同、设计费发票、银行转账凭证、合同解除协议书等证据，并没有证据证明深圳维也纳国际酒店管理有限公司实际履行了设计服务的义务，没有提供相应的设计图纸以及设计方案。我方认为郭跃飞、兰开科、曹泉波与深圳市维也纳国际酒店管理有限公司存在恶意串通、故意扩大损失的行为。二、一审判决认定郝顺桥、徐大我、张柏生对郭跃飞、兰开科、曹泉波的经济损失承担60％的过错责任是认定事实错误。《租赁合同》所约定的租赁房屋没有取得建设工程规划许可证是在双方签订《租赁合同》都明知的事实，并且租赁合同也明示了解租赁标的物的现状，郭跃飞、兰开科�曹泉波有权向广州市规划部门核实了解该房屋的建设工程规划情况。因此，对于租赁合同的无效所造成的损失，郭跃飞、兰开科、曹泉波至少应当负同等过错责任。对方在明知的情况下仍然与深圳市维也纳国际酒店管理有限公司签订加盟合同并支付所谓的加盟费用，这是其故意扩大自己的损失，根据合同法的规定，对于该故意扩大的损失应当由其自身承担。三、一审判决认定郭跃飞、兰开科、曹泉波支付房屋占有使用费自2014年6月1日至2014年7月11日是认定事实错误，应当自2014年6月1日支付至郭跃飞、兰开科、曹泉波实际交付房屋给郝顺桥、张柏生、徐大我之日止。首先，并没有证据证明郝顺桥、张柏生、徐大我收到了《解除租赁合同通知书》，也没有证据证明该通知在2014年7月11日送达郝顺桥、张柏生、徐大我手中。其次，即使发出《解除租赁合同通知书》，也并不表示租赁标的物实际交付给郝顺桥、张柏生、徐大我。第三，根据现场照片以及在2015年1月26日向广州市规划局申请公开该房屋的用地、报建、验收信息所提供的现场卫星地图显示，郭跃飞、兰开科、曹泉波招商的美宜佳士多店仍在开业经营。一审判决认定有失偏颇。故上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回郭跃飞、兰开科、曹泉波的该项诉讼请求；2、撤销一审判决第三项，改判郭跃飞、兰开科、曹泉波支付郝顺桥、张柏生、徐大我房屋占有使用费每月按照人民币315000元（暂计至2015年2月13日房屋占有使用费为人民币4725000元）直至郭跃飞、兰开科、曹泉波交还房屋给郝顺桥、徐大我、张柏生之日止；3、本案的诉讼费用由郭跃飞、兰开科、曹泉波承担。在一审审理过程中，因郝顺桥、徐大我、张柏生仅提交了《建设工程消防设计审核意见书》的复印�，未提供该意见书的原件予以核对，故本院二审对该意见书所载明内容不予确认，一审法院其他查明事实无误，本院二审予以确认。二审另查明，1、2013年10月30日，郭跃飞与郝顺桥签订《租赁合同》时徐大我亦作为出租方参与人在该合同落款处签字；2、上述《租赁合同》6.1条还约定甲方应在乙方交齐保证金的第二天，按合同要求将物业及水电设施、电梯、一次消防系统交付乙方使用，有义务协助乙方办理有关证照手续，否则所造成损失甲方全部负责赔偿，因此而不能按时开业，其免租期必须顺延。3、郝顺桥、张柏生、徐大我于2014年2月28日出具《承诺书》给郭跃飞、兰开科、曹泉波，该承诺书载明由于多方面因素，特别是业主方股东关系复杂，其中有股东不配合工作交接，加上受政策调控影响，导致涉案房屋前期办证工作进展较慢，郝顺桥、张柏生、徐�我已派专人负责加紧时间和利用各方社会资源，正在努力，尽快完成，郝顺桥、张柏生、徐大我承诺一级消防在三十个工作日内将合格证交给郭跃飞、兰开科、曹泉波等等。4、郝顺桥、张柏生、徐大我在一审表示确实收到郭跃飞、兰开科、曹泉波于2014年6月20日出具的《再次催告函》，但对该函件内容的合法性不予确认，其认为郭跃飞、兰开科、曹泉波无权发出类似的催告函。5、对于郭跃飞、兰开科、曹泉波在一审提交了其于2014年7月9日向郝顺桥、徐大我、张柏生发出的《解除租赁合同通知书》及中国邮政EMS特快专递邮寄回执、投递查询详情单，显示上述通知书分别邮寄给郝顺桥、徐大我、张柏生，该邮件均于2014年7月11日妥投。6、徐大我于2015年3月2日在向一审法院提交的《反诉状》签名，确认其反诉原告的身份。7、郝顺桥、徐大我、张柏生在一审仅提交了《建�工程消防设计审核意见书》的复印件，复印件显示该意见书是广州市公安消防局于2014年1月8日出具的。8、郝顺桥、张柏生在一审提交的答辩状载明郭跃飞、兰开科、曹泉波没有进行任何装修，至今根本没有经营。9、徐大我在一审并无提出其不是适格的被告的抗辩，亦无提出兰开科、曹泉波不是适格原告的意见。二审中，徐大我还表示其在一审中被错误地作为被告起诉，其不是合同主体的相对应方，唯一与其有关联的是最后《房屋租赁合同》落款处作为出租方参与人身份签名，就法律事实而言其只能作为合同见证人身份，另兰开科、曹泉波不是适格的原告，请求撤销原判决，发回重审。关于涉案房屋的交还问题。郭跃飞、兰开科、曹泉波表示其于2014年7月9日发出《解除租赁合同通知书》后，郝顺桥、徐大我、张柏生已自行收回了涉案房屋，郝顺桥、徐大我、张柏生没有反诉或上诉请求收回房屋，故涉案房屋的交还问题不属于本案的审理范围。郝顺桥、徐大我、张柏生表示其对一审确认本案租赁合同无效无异议，要求法院处理涉案房屋交还的问题，因郭跃飞、兰开科、曹泉波发出《解除租赁合同通知书》不是其本人签收，后又在诉讼中其不敢自行收回，现有人在涉案房屋招商、装电梯，其也不知道是谁在招商、装电梯。郭跃飞、兰开科、曹泉波表示无论是谁在招商、装电梯，这个场地在其发出《解除租赁合同通知书》后都与其没有关系了。本院二审认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点之一是郭跃飞、兰开科、曹泉波是否应向郝顺桥、徐大我、张柏生支付涉案房屋占用费的问题。因双方所签订的上述《租赁合同》还约定郝顺桥、徐大我、张柏生应在郭跃飞、兰开科、曹泉波交齐保证金的第二天，按合同要求将物业及水电设施、电梯、一次消防系统交付郭跃飞、兰开科、曹泉波使用，有义务协助郭跃飞、兰开科、曹泉波办理有关证照手续，否则所造成损失郝顺桥、徐大我、张柏生全部负责赔偿，因此而不能按时开业，其免租期必须顺延。在上述合同的履行过程中，郝顺桥、张柏生、徐大我于2014年2月28日也再次承诺在三十个工作日内将一级消防合格证交给郭跃飞、兰开科、曹泉波，但现并无证据显示郝顺桥、张柏生、徐大我已将�合格证交付给郭跃飞、兰开科、曹泉波，根据上述约定免租期应当顺延，直至郭跃飞、兰开科、曹泉波于2014年7月9日向郝顺桥、徐大我、张柏生发出《解除合同通知书》时，郝顺桥、徐大我、张柏生仍无法将该合格证交付给郭跃飞、兰开科、曹泉波，故郝顺桥、徐大我、张柏生主张郭跃飞、兰开科、曹泉波支付房屋使用费理据不成立，本院二审不予支持。一审判决郭跃飞、兰开科、曹泉波支付涉案房屋占用费有误，本院二审予以纠正，郝顺桥、徐大我、张柏生亦应将已收取的租金30万元返还给郭跃飞、兰开科、曹泉波，一审判决第二项据此撤销。本案的第二个争议焦点为郝顺桥、徐大我、张柏生是否应向郭跃飞赔偿经济损失18万的问题。鉴于在郝顺桥、徐大我、张柏生还没有按上述合同约定的义务提供相关资料协助郭跃飞办理证照手续的情况下，郭跃飞�和案外人签订加盟合同并且马上支付相应款项，郭跃飞亦有过错，故郭跃飞仍要求郝顺桥、徐大我、张柏生赔偿其经济损失本院二审不予支持，据此一审判决第二项予以撤销。关于徐大我主张其不是适格被告的问题。鉴于郭跃飞与郝顺桥签订《租赁合同》时徐大我亦作为出租方参与人在该合同落款处签字，根据合同相对性原则，徐大我应当承担出租人的责任，且徐大我亦以反诉原告的身份向郭跃飞、兰开科、曹泉波主张权利，故徐大我的上述主张理由显然不成立，本院二审不予支持。关于涉案房屋的交付问题。鉴于郭跃飞、兰开科、曹泉波与郝顺桥、徐大我、张柏生对一审确认本案的《租赁合同》无效均无异议，故郭跃飞、兰开科、曹泉波应按无效合同相互返还的原则将涉案房屋返还给郝顺桥、徐大我、张柏生。虽郭跃飞、兰开科、曹泉波已发出《解除通知书》给郝顺桥、徐大我、张柏生，通知郝顺桥、徐大我、张柏生自行收回涉案场地，但鉴于未有充分的证据证明郝顺桥、徐大我、张柏生已收回涉案房屋，故郭跃飞、兰开科、曹泉波仍应将涉案房屋返还给郝顺桥、徐大我、张柏生。一审对涉案房屋返还的问题未作处理，本院二审予以纠正。综上所述，郭跃飞、兰开科、曹泉波与郝顺桥、徐大我、张柏生的上诉理由均部分成立，其上诉请求均应予部分支持。一审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院二审予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、维持广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第851号民事判决第一项；二、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第851号民事判决第二、三项；三、变更广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第851号民事判决第四项为：驳回郭跃飞、兰开科、曹泉波的其他诉讼请求及郝顺桥、徐大我、张柏生的反诉请求；四、郝顺桥、徐大我、张柏生在本判决送达之日起十日内返还30万元租金给郭跃飞、兰开科、曹泉波；五、郭跃飞、兰开科、曹泉波在本判决送达之日起十日内将广州市白云区新科上村东路8号的2栋大楼（1幢是8层主楼，1幢是5层副楼）返还给郝顺桥、徐大我、张柏生。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费23700元，由郭跃飞、兰开科、曹泉波负担7200元，由郝顺桥、张柏生、徐大我负担16500元；反诉受理费22300元，由郝顺桥、张柏生、徐大我负担。二审案件受理费16684元，郭跃飞、兰开科、曹泉波负担477元，由郝顺桥、张柏生、徐大我负担16207元。再审审理过程中，各方当事人对于原审查明的事实均无异议，本院予以确认。郝顺桥、张柏生、徐大我表示在不能提供一次消防系统合格证的情况下，并不影响对方实现合同目的，理由是双方在合同中约定的是商业使用，消防许可证对于开酒店是必须的，但对于普通商业类无需消防许可证也可以。本院再审认为，本案再审争议的焦点问题有三：一是涉案房屋在不具备消防系统合格证的情况下，合同无效时郭跃飞、兰开科、曹泉波是否仍应支付房屋实际占有使用费；二是徐大我是否为适格被告；三是兰开科、曹泉波是否为适格原告。对于第一个问题，郝顺桥、张柏生、徐大我主张因郭跃飞、兰开科、曹泉波在合同无效期间占�涉案房屋存在收益，而其自身则存在实际损失，故郭跃飞、兰开科、曹泉波需支付房屋占用使用费，对此，本院认为，首先，涉案房屋用于经营酒店，从交付到使用需要进行装修，故双方在合同当中约定了免租期，这说明双方在签订合同时预见到此段时间承租方并无经营收入，故对租金标准约定为免租；其次，本案中郝顺桥、张柏生、徐大我并无证据证明承租方在合同无效期间进行了经营获得利益；第三，涉案房屋之所以无法进行酒店经营，是由于郝顺桥、张柏生、徐大我无法提供一次消防系统合格证；第四，从无效合同的处理原则来讲，原审已充分平衡了双方的损失利益，在承租方存在设计费损失的情况下没有支持承租方的该项损失，故不支持郝顺桥、张柏生、徐大我所主张房屋占有使用费合理。综上，对于郝顺桥、张柏生、徐大我的该项主张本院不予支持。对于第二个问题，徐大我主张其与涉案房屋无任何直接利害关系，但其在本案合同当中作为出租方参与人签字，表明其在签订合同时同意承担合同当中权利义务，同时，徐大我在本案中还以反诉原告的身份向对方主张权利，对此，郝顺桥和张柏生也没有提出异议，至于三人之间的内部关系如何，本案无需审查，对于徐大我的该项主张本院不予支持。对于第三个问题，首先，兰开科、曹泉波在合同上签名，具备合同主体资格；其次，本案郭跃飞、兰开科、曹泉波三人以共同原告身份参与诉讼，说明郭跃飞确认兰、曹二人的合同主体身份，至于兰、曹二人与涉案房屋是否有直接利害关系以及三人之间内部如何约定等等本案无需审查。审查二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院再审予以维持。再审申请人郝顺桥、徐大我所提事由缺乏理据，本院再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下:维持本院（2016）粤01民终第699号民事判决。本判决为终审判决。审判长 王 维审判员 叶惠莲审判员 林 娟二〇一七年二月二十三日书记员 万 方高宝韫