广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民二初字第485号
原告：中信银行股份有限公司广州增城支行，住所地广州市增城区。
负责人：叶为民，该行行长。
委托代理人：柯伟龙、苏丽英，广东广大律师事务所律师。
被告：林帝金，住广东省吴川市。
被告：肖慧，住广东省吴川市。
被告：广州增城万达广场有限公司，住所地广州市增城区（仅作办公用途）。
法定代表人：丁本锡，该公司董事长。
委托代理人：庞智勇，广东智洋律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司广州增城支行诉被告林帝金、肖慧、广州增城万达广场有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年6月15日公开开庭进行审理。原告中信银行股份有限公司广州增城支行的委托代理人柯伟龙，被告广州增城万达广场有限公司的委托代理人庞智勇到庭参加诉讼。被告林帝金、肖慧经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行股份有限公司广州增城支行诉称：原告与被告林帝金、肖慧于2013年5月21日签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证（2012版）》（合同号：（2013）增银房贷字第577号，以下简称《借款合同》），约定林帝金向原告借款人民币26万元，用于购买位于增城万达广场（商业、酒店、办公A一6，A一7，B～2，C一1，C一2，C一3）6幢13层1308房（即广州市增城荔城街增城大道69号6幢1308房）物业，借款期限60个月，按月等额本息还款。林帝金、肖慧提供所购房产作为抵押担保，并办理了抵押登记。抵押担保的范围包括借款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。
2012年11月19日，原告与被告广州增城万达广场有限公司（以下简称万达公司）签订了《楼宇按揭业务合作合同》（合同号：（2012）穗增银个贷楼宇合作字第001号，以下简称《合作合同》），约定原告作为万达公司的广州增城万达广场房地产开发项目的按揭银行，为购房人办理人民币按揭贷款业务。万达公司同意为该项目购房人的按揭贷款在过渡期（即自购房人与原告签订个人购房借款合同之日起至所对应的按揭房产办妥房产证及以原告为抵押权人的他项权证之日止）内向原告提供连带责任保证担保，保证期间为两年（每一份个人购房借款合同项下的保证期间单独计算）。保证担保范围包括借款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。《借款合同》签订后，原告按约定向林帝金、肖慧发放贷款，但被告未按约定偿还贷款本息，至今已累计逾期3次，拖欠贷款本金11675.22元、利息3784.44元、罚息240.35元。原告多次催收未果。
依据《借款合同》第十五条约定，林帝金、肖慧逾期或未按约定的金额归还贷款本息的即构成违约，原告有权要求林帝金、肖慧立即提前偿还全部贷款本息，依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部借款和利息。据此，原告有权宣布林帝金、肖慧尚欠的218901.8元贷款本金提前到期。依据《合作合同》第七条、第九条及第十三条约定，万达公司对林帝金、肖慧在借款合同项下的全部欠款承担连带保证担保责任。另外，林帝金、肖慧是夫妻关系，对涉案债务应承担共同清偿责任。综上，为保护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告林帝金、肖慧签订的《中信银行个人购房借款合（抵押加阶段性保证（2012版）》（合同号：（2013）增银房贷字577号）；2、被告林帝金、肖慧立即向原告归还贷款本金218901.8元，支付利息3784.44元、罚息240.35元（利息和罚息暂计至2014年7月24日，之后的利息和罚息按照借款合同约定继续计算至实际还清之日止）；3、原告对处分位于增城万达广场（商业、酒店、办A-6，A-7，B-2，C-1，C-2，C-3）6幢13层1308房（即广州市增城荔城街增城大道69号6幢1308房）的抵押物所得款项享有优先受偿权；4、被告林帝金、肖慧共同承担原告为实现债权所支出费用（律师费）2000元；5、被告万达公司对被告林帝金、肖慧在诉讼请求2、4项的还款义务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费由三被告共同承担。
被告林帝金、肖慧未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。
被告万达公司辩称：被告林帝金、肖慧向原告贷款，并且以其所购买的房产进行抵押属实。被告万达公司和原告之间签订的《合作合同》约定，如果处理林帝金、肖慧的抵押物所得价款不足以清偿欠款部分，由万达公司承担偿还责任。由于万达公司对林帝金、肖慧向原告贷款的本金，还有因逾期还款产生的欠款及利息、罚息金额并不清楚，希望原告提供相关证据交由法院审查认定。综上，对处理林帝金、肖慧的抵押物后所得价款不足以清偿欠款部分，万达公司愿意承担偿还责任。
经审理查明：2012年11月19日，原告与被告万达公司签订了编号为（2012）穗增银个贷楼宇合作字第001号《楼宇按揭业务合作合同》，约定原告为万达公司提供按揭贷款额度为20000万元，有效期为壹年，按揭成数最高为5成，最长期限为10年。同时合同又约定万达公司同意为上述按揭贷款在过渡期内（即自借款人与原告签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以原告为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他有关资料交由原告持有之日止）向原告提供连带责任保证担保。保证期间为两年，即借款人在本合同所约定的过渡期内未能依照《个人购房借款合同》约定的期限履行债务之日起两年。每一份个人购房借款合同项下的保证期间单独计算。担保范围包含个人购房借款合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、费用；借款人应承担的违约金、赔偿金、补偿金；原告为实现债权和担保权而发生的费用（包含律师费、差旅费等）。合同还约定为简化程序，万达公司不在原告与借款人签订的《借款合同》中签字盖章，但万达公司郑重声明，同意遵守原告与每一借款人签订的《借款合同》中关于保证人的一切条款，并按该合同及本合同约定承担保证责任。
2013年2月5日，被告林帝金及其妻子即被告肖慧共同向原告声明其知悉林帝金向原告借款的事实，并授权原告查询其个人信用信息；作为涉案房屋的抵押人及共有人，肖慧还向原告声明同意将涉案房屋的全部权益用作林帝金向原告借款的抵押担保。
2013年5月21日，原告与林帝金双方签订了编号为（2013）增银房贷字第577号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）（2012版）》，约定原告为林帝金购买位于增城市荔城街增城大道69号【增城万达广场（商业、酒店、办公A-6、A-7、B-2、C-1、C-2、C-3）】6幢1308房的房屋提供为期60个月（2013年5月21日至2018年5月21日）金额为26万元的贷款。肖慧作为抵押物共有人在借款合同上签字承诺，同意将该合同约定的抵押房产用于抵押，并同意接受该合同中各项有关抵押的条款。《借款合同》约定：林帝金采用按月等额还款法，还款日为每月1日，还款总期数为60期；还约定贷款利率采用浮动利率，即以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮10%。执行浮动利率期间，贷款利率按照以下方式进行调整，即自贷款发放之日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确认的利率。上述浮动后的利率调整原告不再另行书面或者口头通知林帝金。还约定逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。《借款合同》还约定林帝金违反合同约定，逾期或未按照约定的金额归还贷款本息的即构成违约，原告为此有权采取如下措施：停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求林帝金立即偿还全部贷款及相应利息，依法处分合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息，要求万达公司履行保证责任等。还约定原告因实现债权所发生的各项费用（诉讼费、律师费等）均由林帝金承担。《借款合同》另约定万达公司对自合同生效之日起至林帝金就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交由原告持有之日止（即“担保阶段”）林帝金的所有应付款项承担连带保证责任。如林帝金在担保阶段内未能依照合同约定按时偿还贷款本息和／或相关费用的，在保证期间内，原告有权直接要求万达公司承担保证责任并有权从万达公司在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内林帝金每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。合同约定万达公司同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对原告的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利；合同还约定抵押物就是林帝金向原告贷款所购买的房屋，抵押物的共有人同意将合同项下的抵押物作抵押，并同意受该合同约束。
2013年5月21日，根据林帝金的授权，原告将贷款款项汇入万达公司的账户用于支付涉案购买房屋的价款。林帝金在原告出具的《个人借款凭证（借据）》借款人签章栏上签名，确认原告已履行贷款人义务，并保证履行借款人的各项合同义务。
2013年12月20日，原告与林帝金就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理商品房抵押权登记。
自2014年5月1日起至今，林帝金未按照约定履行还款义务，拖欠原告本金218901.8元及利息、罚息，原告多次催收未果。
2014年8月27日，原告委托广东广大律师事务所向林帝金追讨涉案款项及代理诉讼，并因此支付了律师费2000元。
原告明确表示其主张对涉案房产的优先受偿权就是主张抵押权。同时原告表示其主张的利息、罚息是从2014年5月1日起计算至付清款日止。
在庭审中，万达公司表示双方约定的保证期间应从签订《合作合同》之日，即从2012年11月19日起两年。原告在2015年1月16日提起本案诉讼，已超过了约定的保证期间。万达公司未就其该主张提出证据证明。
本院认为：原告与被告万达公司签订的《合作合同》，以及原告与被告林帝金签订的《借款合同》均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同均依法成立生效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。
原告举证的《个人借款凭证（借据）》，可以证明原告已经按照合同约定向林帝金履行了发放贷款的义务。在原告履行贷款人义务后，林帝金作为借款人理应按照合同约定的期限还本付息。现原告主张林帝金逾期还款已达3期，达到双方约定的解除合同条件，故原告有权起诉要求解除双方签订的《借款合同》，并要求林帝金提前偿还全部尚欠的借款本息。现原告诉请解除与林帝金签订的《借款合同》，其诉讼请求符合合同的约定，故本院予以支持。虽然被告肖慧与林帝金是夫妻关系，且肖慧在《借款合同》上签字承诺同意将《借款合同》约定的房产用于抵押，并同意接受合同中各项有关抵押的条款。但肖慧不是《借款合同》的一方当事人，不享有合同约定的借款人权利义务，故原告诉请解除与肖慧签订的《借款合同》，并没有事实及法律依据，本院不予支持。
原告主张截至2014年7月24日，林帝金尚欠贷款本金218901.8元和利息3784.44元、罚息240.35元。由于原告是依法成立并接受监管的金融机构，其作为出借人核计确认的尚欠借款本息金额具有较高的可信性。林帝金、肖慧经合法传唤均未到庭应诉抗辩，故本院认定原告主张的欠款情况属实。现原告依约行使解除权，并依约宣布合同项下已发放且林帝金尚欠的贷款本息提前到期，要求林帝金立即清偿贷款本金218901.8元及利息、罚息，本院依法予以支持。因林帝金、肖慧是夫妻关系，涉案款项产生于林帝金、肖慧夫妻关系存续期间，且肖慧向原告表示清楚林帝金借款的事实及原因、用途，因此根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，在两被告婚姻关系存续期间林帝金以个人名义所负的涉案债务依法应当按夫妻共同债务处理。据此，对于原告请求判令林帝金、肖慧共同清偿贷款本金218901.8元及利息、罚息（利息、罚息按照合同约定的标准自2014年5月1日起计付至贷款本息清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的变动登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。虽然原、被告双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记。同时根据物权法定的原则，抵押权预告登记依法也不能产生抵押权设立登记的法律效果。现原、被告双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求优先权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。故原告要求对处分涉案抵押登记房产即对增城市荔城街增城大道69号【增城万达广场（商业、酒店、办公A-6、A-7、B-2、C-1、C-2、C-3）】6幢1308房所得款项享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
《借款合同》约定，林帝金在违约的情形下须向原告支付因实现债权所发生的各项费用（包含律师费等），且原告主张的律师费计算标准未超过法律规定的范围，故本院认为原告诉请判令林帝金承担其支出的律师费，符合合同约定和法律规定。同时，鉴于林帝金与肖慧是夫妻关系，肖慧须对林帝金因借款合同产生的债务承担共同清偿责任，故对于原告主张要求林帝金、肖慧共同支付律师费2000元的诉讼请求，本院予以支持。
《合作合同》第七条约定：万达公司同意为上述按揭贷款在过渡期内（即自借款人与原告签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以原告为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他有关资料交由原告持有之日止）向原告提供连带责任保证担保。保证期间为两年，即借款人在本合同所约定的过渡期内未能依照《个人购房借款合同》约定的期限履行债务之日起两年。每一份个人购房借款合同项下的保证期间单独计算。现林帝金逾期还款，且涉案房产尚未办妥他项权证。根据《合作合同》的上述约定，万达公司在该情形下须对林帝金所有应付款项承担连带保证责任，故对于原告要求万达公司就林帝金拖欠原告的涉案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，万达公司作为保证人承担保证责任后，有权向债务人林帝金追偿。由于借款合同的借款人为林帝金，根据原告与万达公司签订的《合作合同》约定，万达公司仅须要对借款人即林帝金的还款义务承担保证责任，现原告要求万达公司对肖慧的还款义务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。万达公司抗辩主张双方约定的保证范围仅限于在处理林帝金、肖慧的抵押物所得价款不足以清偿欠款部分，由万达公司承担偿还责任。由于万达公司的上述事实主张，明显与上述《合作合同》第七条约定不符，且本院对原告要求对涉案抵押物所得款项享有优先受偿权的诉讼请求不予支持，因此万达公司该主张的事实理由不能成立，故本院不应予采信。另外，万达公司在庭审中主张《合作合同》约定的保证期间是从签订该合同之日，即从2012年11月19日起两年，也明显与《合作合同》第七条约定不符。而且万达公司同意接受约束的《借款合同》约定，万达公司提供保证担保的期间为担保阶段内林帝金每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年，万达公司对保证期间的抗辩主张亦明显与该约定内容不符。因此，本院认为万达公司该主张的事实理由不能成立，故不予采信。
被告林帝金、肖慧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告中信银行股份有限公司广州增城支行与被告林帝金签订的编号为（2013）增银房贷字第577号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证（2012版）》；
二、被告林帝金、肖慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州增城支行清偿贷款本金218901.8元及利息、罚息（利息、罚息按照合同约定的标准自2014年5月1日起计付至贷款本息清偿之日止）；
三、被告林帝金、肖慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州增城支行支付律师费2000元；
四、被告广州增城万达广场有限公司对被告林帝金的上述债务承担连带清偿责任；被告广州增城万达广场有限公司承担保证责任后，有权向被告林帝金追偿。
五、驳回原告中信银行股份有限公司广州增城支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5290元，由被告林帝金、肖慧、广州增城万达广场有限公司连带负担；被告广州增城万达广场有限公司负担后，有权向被告林帝金追偿。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘永浩
人民陪审员 王荷花
人民陪审员 姚 直
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 李 妤
附本判决相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。
借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。