河南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫民再186号
再审申请人（一审原被告、二审上诉人）：郑州市电子器材公司（已注销）。
委托诉讼代理人：王萍，女，1951年11月5日出生，汉族，住郑州市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：相涛，男，1961年9月15日出生，汉族，住郑州市中原区。
再审申请人郑州市电子器材公司（以下简称电子器材公司）因与被申请人相涛房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2014）郑民三终字第1467号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月20日作出（2015）豫法立二民申字第01733号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人电子器材公司的原法定代表人刘宗礼和委托诉讼代理人王萍，被申请人相涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月5日，电子器材公司向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求解除其与相涛就郑州市文化宫路24号3单元9号房屋所建立的租赁合同关系，判令相涛支付租金21878.5元并承担本案的诉讼费用。
相涛辩称，其不存在违约，电子器材公司要求解除租赁合同关系无事实理由。相涛一直向电子器材公司交租金，但电子器材公司不接收，或者找不到电子器材公司的地址。对电子器材公司要求的租金计算标准有异议，应该按原标准计算租金。电子器材公司要求支付租金已经超出诉讼时效。
郑州市中原区人民法院一审查明，郑州市文化宫路24号3单元9号房屋的产权登记于电子器材公司名下，属于全民单位自管公产，该房屋建成于1983年，建筑面积为51.26平方米。1984年10月电子器材公司将该房屋分配给相涛并向其发放了住房证，双方之间形成该房屋的租赁合同关系。相涛以每月30.9元标准交付租金至2004年11月份。2004年12月至今的租金电子器材公司没有收到。
2005年7月15日、2005年9月25日、2006年4月29日、2007年6月2日、2007年12月10日、2008年5月3日、2013年2月6日相涛均通过银行汇款方式尝试向电子器材公司交纳房租，但均因电子器材公司拒收或者无法兑付等原因造成房租没有及时交付。
2012年11月5日电子器材公司向相涛发出《通知》，载明：“你租用郑州市电子器材公司公有住房一套，至今已八年未交房租，建筑面积51.26平方米乘以70%即35.88平方米的实际使用面积，2005年元月至2012年12月未交纳房租，按照郑州市人民政府郑政（2000）7号文第2条之规定，你在郑州市国家税务局已购得111.42平方米住房一套（房改售房），你占有我公司的住房系多占成套住房，应按照规定每平方6.5元，即2005至2012年累计96个月，每月的计算标准为35.88元乘以6.5元乘以96个月共计22389.12元。望接到通知后到我公司交纳规定房租，如有异议，可在30天内提出复议”。相涛于2012年11月8日收到该通知，但并未提出书面复议意见。
诉讼中，电子器材公司自认相涛交付租金的标准在2008年以前按照原来标准执行，在2008年1月1日以后按照使用面积每平米6.5元的标准执行。
另查明，郑州市电子器材公司登记住所地为郑州市××号，目前经营状态为吊销。2005年因原址拆迁，办公地点有变动。
郑州市中原区人民法院一审认为，电子器材公司、相涛之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。电子器材公司以相涛逾期交付租金为由起诉要求解除与相涛之间的租赁合同关系。但据该院查明的事实，在相涛通过银行汇款尝试向电子器材公司交付租金时，银行汇款回执显示电子器材公司存在拒收租金的行为。另外，电子器材公司因拆迁造成办公地点变动后没有向相涛发出书面通知，电子器材公司也否认相涛将变动后的办公地点通知到被告，因此，客观上存在相涛交付租金障碍的情形，电子器材公司主张相涛逾期交付租金的理由不能成立，同时电子器材公司的证据也无法证明其合同目的无法实现，故其行使合同解除权没有依据。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的有关规定，解除权的行使应当以通知对方为前提，而本案中原告的证据不能证明其已经向相涛发出过解除合同的通知，故对于电子器材公司要求解除与相涛之间的租赁合同关系，该院不予支持。对于电子器材公司主张的租金，经电子器材公司2012年11月5日通知相涛，租金标准进行了调整，而相涛收到该通知后并未提交书面异议，且承租的房屋属于公有住房管理的范围，相涛应当自收到该通知后的第二个月按新标准交付租金。至于相涛的异议，应当向公有住房管理部门提出，属于行政权范围，该院不予处理。双方确认相涛交付租金至2004年11月底，电子器材公司应当按照原来的约定和标准即每月30.9元交付租金至2012年11月31日，共计应付租金为2966.4元，2012年12月1日至起诉之日至共计14个月的租金按电子器材公司通知标准，即实际使用面积每平方米6.5元标准计算，共计3265.08元，故对于电子器材公司要求相涛支付欠付租金21878.5元的请求，该院支持6231.48元，其余的不予支持。相涛抗辩提出电子器材公司要求支付租金已经超过诉讼时效，但电子器材公司在2012年和2013年均向相涛书面主张过租金，且相涛一直也有汇款交付租金的行为，故对其抗辩理由该院不予采信。2014年8月13日，该院作出（2014）中民二初字第356号民事判决：一、相涛自判决生效之日起十日内支付电子器材公司租金6231.48元；二、驳回电子器材公司的其他诉讼请求。案件受理费347元，由电子器材公司负担248元，由相涛负担99元。
电子器材公司、相涛均不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。
郑州市中级人民法院二审查明的事实除与一审一致外，另查明，相涛曾申请购买涉案公房，但被电子器材公司无理拒绝。
郑州市中级人民法院二审认为，电子器材公司、相涛之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。电子器材公司称相涛逾期交付租金，应解除与相涛之间的租赁合同关系，但据查明的事实，在相涛通过银行汇款尝试向电子器材公司交付租金时，银行汇款回执显示电子器材公司存在拒收租金的行为。另外，电子器材公司因拆迁造成办公地点变动后没有向相涛发出书面通知，相涛也否认电子器材公司将变动后的办公地点通知到相涛，因此，客观上存在相涛交付租金障碍的情形，故电子器材公司主张相涛逾期交付租金的理由不能成立。同时电子器材公司的证据也无法证明其合同目的无法实现，故电子器材公司行使合同解除权没有依据。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的有关规定，解除权的行使应当以通知对方为前提，而本案中电子器材公司的证据不能证明其已经向相涛发出过解除合同的通知，故电子器材公司上诉请求解除与相涛之间的租赁合同关系上诉主张不成立，该院不予支持。关于电子公司应缴纳租金数额问题。郑州市人民政府郑政（2000）7号文件第二条规定：自2000年7月1日起，公有住房租金达到双职工家庭平均工资收入的7%执行；对多占成套公有住房的，市场租金，暂按市场租金标准13元／平方米的50%即6.5元／平方米（使用面积）执行（具体见附表）。住房租金标准调整后，各单位对减免补对象要落实好减免补政策。有下列情况之一的，可暂缓执行新的租金标准：3、职工个人已申请购房，产权单位无故拒绝办理公房出售手续的。电子器材公司虽于2012年11月5日通知相涛，租金标准进行了调整。结合本案情况，相涛要求购买涉案公房，电子器材公司无正当理由拒绝办理相关手续。租金标准还应按原来标准即每月30.9元执行。双方确认相涛交付租金至2004年11月底，电子公司应当按照原来的约定和标准即每月30.9元交付租金至2012年11月31日，共计应付租金为2966.4元，2012年12月1日至起诉之日至共计14个月的租金仍按原标准，每月30.9元计算，共计432.6元，故对于电子器材公司上诉要求相涛支付欠付租金21878.5元的请求，该院仅支持3399元，其余的不予支持。相涛有关应缴付租金数额过高应予减少的上诉主张成立，该院予以支持。相涛上诉称电子器材公司主张超过诉讼时效缺乏事实依据及法律依据不成立，该院不予支持。2014年11月18日，该院作出（2014）郑民三终字第1467号民事判决：一、撤销一审判决第一项；二、相涛于判决生效之日起十日内支付电子器材公司租金3399元。一审案件受理费347元，二审案件受理费347元，共694元，由电子器材公司负担500元，相涛负担194元。
电子器材公司不服，向本院申请再审称，一、一审判决认定客观上存在相涛交付租金障碍的情形、电子器材公司行使合同解除权没有依据，并判令相涛自接到2012年11月5日催租通知后按新标准补缴租金，是错误的。二、二审判决认定相涛要求购买公租房，电子器材公司无正当理由拒绝办理相关手续属重大错误，相涛在其工作的单位已经申请购买了房改房一套，按照当时的政策，其不能二次购买房改房。请求撤销原判，依法公正裁判。
相涛辩称，其坚持一、二审的答辩意见。国有房屋属于国家财产，电子器材公司对涉案房屋不具有产权。电子器材公司已不存在，不具备诉讼主体资格。电子器材公司在再审中使用的印章是假印章。请求驳回电子器材公司的再审申请。
本院再审查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，2016年10月12日，本院在郑州市工商行政管理局调取的电子器材公司的登记档案显示，电子器材公司的国有产权，由郑州市经济委员会整体转让给了刘宗礼、薛金耀、郭建萍、卫东利、王萍五人，成交日期为2006年9月27日。2015年1月7日，电子器材公司提交了非公司企业法人注销登记申请书，载明的出资人系刘宗礼、薛金耀、郭建萍、卫东利、王萍。2015年1月30日，郑州市工商行政管理局决定准予注销登记。2016年10月13日，本院组织电子器材公司、相涛对上述档案材料进行了质证，双方均对上述材料表示无异议。
本院认为，电子器材公司作为原国有企业，于2006年9月27日改制为私营企业，并于2015年1月30日被注销。涉案房屋原系全民单位自管公产，截至目前仍然登记在电子器材公司名下，在电子器材公司改制及注销后并未办理过户，该房屋的产权事实上处于不明的状态。故本案应发回原审人民法院重审，由原审人民法院查明电子器材公司注销前是否依法清算、涉案房屋的产权性质和实际产权人等基本事实后，再作出相应的裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：
一、撤销郑州市中级人民法院（2014）郑民三终字第1467号民事判决、郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第356号民事判决；
二、本案发回郑州市中原区人民法院重审。
审 判 长 王永伟
代理审判员 李向乔
代理审判员 项 坤
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 李向华