山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁16民终540号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘胜利，居民。
委托代理人卜新建、丁学武，山东昌智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东滨州运通房地产开发有限公司，住所地滨州市黄河十五路渤海一路1217号。
委托代理人王爱华，山东志城律师事务所律师。
上诉人刘胜利因房屋买卖合同纠纷一案，不服邹平县人民法院（2015）邹民初字第1712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审认定，2011年7月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同编号201107050040。合同约定原告将其开发的运通·都市华彩商贸城第F幢A单元1层商铺01号房出卖给被告；房屋面积为274.14㎡；单价为6900元／㎡；总房款为1891566元；付款方式为2011年7月1日前首付951566元，余款940000元以按揭方式支付；该合同附件四即合同补充协议中，双方约定因买受人原因无法办理银行按揭的，买受人须在得到按揭银行通知之日起10日内改为一次性付款并签署补充协议，逾期者按照合同正本第七条之规定处理。签订合同之前被告刘胜利于2011年6月30日支付房款100000元，于2011年7月1日支付房款851566元，共计交付房款951566元。合同签订后，原被告在办理被告按揭贷款时，因银行房贷政策变动，导致被告按揭贷款至今无法办理。2014年6月2日，被告刘胜利向原告支付房款100000元，原告收到该款项后于2014年6月4日给被告出具收据一份。被告于2014年7月27日又支付房款90000元。至此，被告共支付房款1141566元，尚欠房款750000元。因被告未支付剩余房款，原告于2015年7月28日起诉至本院。庭审中被告刘胜利提出反诉，要求原告支付逾期交房的违约金。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。运通公司与刘胜利签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应当受到法律的保护。合同签订前后，原被告双方积极履行各自的合同义务，可见双方都希望促成合同目的的实现。后因银行房贷政策的变动导致被告无法获得本案所涉商品房贷款，双方因此情形导致的剩余未付房款的支付问题发生争议，均主张对方违约。原审认为，履行合同实现合同目的是原被告双方的本意，因不属于原被告双方责任的原因导致合同不能继续依约履行，不能认定一方或双方违约，因原被告双方未对此情形明确约定，故应按照有利于促使合同目的实现的方式处理，即由被告支付剩余750000元房款来实现签订合同的目的。原告主张本案所涉商品房经房管部门测量，其实际面积超过合同约定的面积，被告应补交超出部分的购房款，但因原告未提交相应证据予以支持，对此项诉讼请求在本案中不予处理，原告可另行主张权利。原告主张被告按照合同补充协议属于逾期付款，但未提交证据证明无法办理银行按揭贷款系因被告个人原因，因此对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。反诉原告刘胜利主张反诉被告应支付逾期交房违约金，但结合已查明的事实，双方对房屋交付时间的约定并不明确，且因反诉原告购房款支付问题双方发生争议，因此不能认定反诉被告逾期交房，对反诉原告的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第（五）项之规定，判决：一、被告（反诉原告）刘胜利于本判决生效之日起十日内支付原告山东滨州运通房地产开发有限公司购房款750000元；（本院过付）二、驳回原告（反诉被告）山东滨州运通房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘胜利的反诉请求。若刘胜利未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14993元，保全费5000元，共计19993元，由山东滨州运通房地产开发有限公司负担6753元，由刘胜利负担13240元；反诉费11438.50元，减半收取5719.25元，由刘胜利负担。
宣判后，刘胜利不服上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。主要理由是：一、2011年7月7日，山东滨州运通房地产开发有限公司与刘胜利签定的《商品房买卖合同》第8条明确约定：出卖人应当在2009年9月30日前，将商品房交付买受人使用。出卖人至今尚未交付，存在违约。合同签定日期为2011年7月7日，约定支付首付款日期为2011年7月1日前，且刘胜利亦依约于2011年6月30日支付100000元、2011年7月1日支付851566元。即刘胜利是在签定合同前履行的义务。这体现了，涉案《商品房买卖合同》系双方将之前口头约定落实成书面的行为，双方权利、义务明确，符合意思自治原则，理应依约处理。刘胜利在书面合同签定前支付首付款，山东滨州运通房地产开发有限公司在书面合同签定前交付房屋，符合公平原则、合乎逻辑。山东滨州运通房地产开发有限公司在一审中提出涉案工程立项时间、其与其他购房者约定的交付房屋时间等与本案合同约定的交付房屋时间无关联性，且其并未提交相应证据予以佐证。因此，一审判决中“对合同中房屋交付时间的约定结合其他证据可以认定为笔误”、“双方对房屋交付时间的约定并不明确”的认定，与事实不符，缺乏依据。二、山东滨州运通房地产开发有限公司要求刘胜利一次性支付剩余购房款缺乏事实和法律依据。1、山东滨州运通房地产开发有限公司没有在约定的2009年9月30日前交付房屋，已经违约。依据《合同法》第67条之规定，刘胜利享有先履行抗辩权。因此，山东滨州运通房地产开发有限公司要求刘胜利支付购房款，于法无据。2、《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第1条约定：“若因买受人原因无法办理银行按揭的，买受人须在得到按揭银行通知之日起10日内改为一次性付款并签署补充协议”。首先，经一审法院查明，刘胜利无法获得本案所涉商品房贷款系因银行房贷政策的变动导致，并非因刘胜利自身原因。其次，刘胜利至今并未收到按揭银行的有关通知。再次，山东滨州运通房地产开发有限公司与刘胜利之间并未就剩余购房款的付款方式、付款时间事宜签署补充协议。最后，一审法院亦认定“双方未对此情形明确约定”。因此，山东滨州运通房地产开发有限公司要求刘胜利一次性支付剩余购房款，缺乏事实依据。3、综合《商品房买卖合同》的约定及全案证据，剩余购房款以银行按揭方式支付是合同双方的本意，在当前房地产市场的实践中，银行按揭方式购房是普遍的，这也是缓解购房人经济压力的有效方式。促成合同目的之实现的前提是：以当事人事先明确约定的方式实现合同目的。山东滨州运通房地产开发有限公司要求刘胜利一次性支付剩余购房款的诉求，客观上没有证据支持，主观上系其将银行按揭政策变动后的支付压力、风险全部转嫁于刘胜利一方的体现。因此，一审法院径行“按照有利于促使合同目的实现的方式处理，即被告支付剩余750000元房款来实现签订合同的目的”的判定，首先，违背了当事人关于实现合同目的方式的意思自治；其次，在刘胜利已经支付了首付款共计1141566元的情况下，判决刘胜利再一次性支付高达750000元的购房款，实际上片面的增加了刘胜利单方的支付压力，反而不利于合同目的的实现；再次，上述判决于法无据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案焦点问题是：被上诉人是否存在交房违约行为；原审判令上诉人一次性支付剩余房款是否适当。关于被上诉人是否存在交房违约问题。双方于2011年7月7日签订的《商品房买卖合同》第8条约定：出卖人应当在2009年9月30日之前，将商品房交付买受人使用，对被上诉人来说，是无法履行的合同义务，原审认定双方对交房期限约定不明并无不当。关于一次性支付剩余房款是否适当的问题。本案约定以按揭贷款方式支付房款，但因为有关银行贷款政策发生变动，致使刘胜利无法从银行贷款，不能贷款不可归责于合同任何一方，双方均不构成违约，双方应当采取有利于合同目的实现的方法解决房款纠纷，上诉人拖欠购房款已达数年之久，应当支付，原审判令刘胜利一次性支付购房款亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一
百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22738元，由上诉人刘胜利负担。
本判决为终审判决。
审判长 张魁海
审判员 吴金魁
审判员 张海波
二〇一六年五月十二日
书记员 张寒冰