沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初10348号原告（反诉被告）徐晓莉，女，汉族，1983年7月4日出生，住沈阳市铁西区。委托代理人夏春阳，男，满族，1982年3月13日出生，住沈阳市铁西区。被告（反诉原告）沈阳世茂新发展置业有限公司，住所地沈阳市和平区文体西路25号。法定代表人汤沸，该公司董事长。委托代理人许占红，女，汉族，1969年12月11日出生，住黑龙江省牡丹江市西安区。原告（反诉被告）徐晓莉与被告（反诉原告）沈阳世茂新发展置业有限公司（以下简称“世茂新发展置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，原告（反诉被告）徐晓莉于2016年9月6日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员耿立秋适用简易程序于2016年10月11日公开开庭进行了审理。审理中，被告（反诉原告）沈阳世茂新发展置业有限公司提起反诉，本院受理后，依法由代理审判员耿立秋适用简易程序于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐晓莉及其委托代理人夏春阳、被告（反诉原告）世茂新发展置业公司的委托代理人许占红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓莉（反诉被告）诉称：原告于2014年10月2日于世茂五里河售楼处交定金50,000元，2014年10月16日交溢缴款50,000元，合计100,000元，被告承诺于交款日与原告签订购房协议。原告多次与被告沟通交涉，但被告一直未与原告签订协议，故原告诉至法院。请求法院依法判令被告退还定金及溢缴款合计100,000元，并承担诉讼费用。被告沈阳世茂新发展置业有限公司（反诉原告）辩称：原告是被告员工家属，2014年10月2日通过员工内部购房，经领导审批给予员工内部购房优惠，购买了世茂五里河10号楼3单元13-1号房屋，当天缴纳定金50,000元，签署了认购书，约定首付款45%，贷款55%，3天后签约，但原告只在10月16日又交付了50,000元后便不再缴款，经被告多次电话催促，始终拒绝补交剩余首付款，按照国家政策首付款未达到一定比例，是不能办理贷款手续的，因原告拒缴首付款，无法签署商品房买卖合同，故被告于2016年9月5日向原告寄发单方解除通知书，原告于2016年9月6日签收。被告认为是原告违约行为，导致双方无法完成签署商品房买卖合同，故应适用定金法，扣除定金50,000元，解除双方商品房认购书。被告沈阳世茂新发展置业有限公司（反诉原告）诉称，徐晓莉系沈阳世茂新发展置业有限公司员工家属，2014年10月2日通过员工购房方式购买世茂五里河房屋，并于当日签署《商品房认购书》，缴纳购房定金50,000元，认购书约定被反诉认货款方式购房，首付款为总房款的45%，但徐晓莉至今未缴齐首付款，导致无法签署《商品房买卖合同》，经多次催告，徐晓莉至今仍拒绝交款，故请求法院依法判令要求解除双方签署《商品房认购书》并扣除原告（反诉被告）徐晓莉已支付的定金50,000元；由原告（反诉被告）徐晓莉承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）徐晓莉辩称，我们要求签订正式的商品房买卖合同，被告以各种理由包括售楼员离职、销售经理换人、总经理换人等理由多次拒绝签订商品房买卖合同，让原告等等。在2016年9月初收到单方解除通知，我们对此不认可，因为我们是要求签订商品房买卖合同的，后来我们得知当时签订认购协议时，反诉原告没有取得商品房预售许可，并且在签订认购协议时，销售人员并没有告知此情况，这是签订合同比较关键的条件，所以我方认为在签订认购协议时，被告是刻意隐瞒此情况，所以我方认为签订的认购书无效，应当解除认购书，退还定金。经审理查明：2014年10月2日，原告（反诉被告）徐晓莉与被告（反诉原告）沈阳世茂新发展置业有限公司签订《商品房认购书（住宅）》，约定徐晓莉认购物业沈阳市和平区号房、建筑面积121.21平方米（预测），单价7,885.46元每平方米，总房价955,796元，上述面积和楼价计算若有误差和错误，以双方最终签署的《商品房买卖合同》中所列为准。约定付款方式为贷款方式付款，首期房款为总房款的45%，即人民币405,796元，余款为总房款的55%，即人民币550,000元……乙方（原告（反诉被告）徐晓莉）应自本认购书签订之日起3日内到甲方（被告（反诉原告）沈阳世茂新发展置业有限公司）售楼处，与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署并支付约定之房款。2014年10月2日，原告（反诉被告）徐晓莉向被告（反诉原告）沈阳世茂新发展置业有限公司支付定金50,000元。2014年10月16日，原告（反诉被告）徐晓莉支付溢缴款50,000元,2016年9月5日，被告（反诉原告）沈阳世茂新发展置业有限公司向原告（反诉被告）徐晓莉发出《单方解除通知书》，声明被告（反诉原告）根据《商品房认购书》约定通知原告（反诉被告），原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签署的《商品房认购书》已经解除，原告（反诉被告）徐晓莉已付定金将作为违约赔偿予以扣除。另查，被告（反诉原告）于2015年3月31日取得项目地址和平区青年大街西侧，住宅栋号的预售许可证。上述事实，有原告（反诉被告）提供的收款收据、被告（反诉原告）提供的单方解除《商品房认购书》通知书、预售许可证、原、被告签订的商品房认购书及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：根据法律规定，原、被告于2014年10月2日签订的商品房认购书因在起诉前已取得商品房预售许可证明，可以认定为有效的合同。关于原告徐晓莉主张被告世茂新发展置业公司退还定金及溢缴款合计100,000元，因原、被告签订商品房认购书之时，被告世茂新发展置业公司尚未取得预售许可证，致使原告徐晓莉在支付50,000元定金与50,000元溢缴款之后，未能与被告世茂新发展置业公司签订商品房买卖合同。在被告世茂新发展置业公司取得商品房预售许可证后，被告世茂新发展置业公司未能提交证据证明其履行了通知、协助及配合与原告完成商品房买卖合同签署的义务，因而致使原告徐晓莉未能与被告签订商品房买卖合同。因此，被告世茂新发展置业公司应当承担违约责任，原告徐晓莉主张返还定金和溢缴款的规定不违反法律规定，本院予以支持。关于反诉原告世茂新发展置业公司要求解除合同的诉讼请求，因反诉被告、反诉原告达成一致要求解除合同，故本院确定2014年10月2日双方之间签订的《商品房认购书》解除。关于反诉原告世茂新发展置业公司要求扣除定金无法律依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐晓莉与被告沈阳世茂新发展置业有限公司于2014年10月2日签订的《商品房认购书》；二、被告沈阳世茂新发展置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐晓莉返还定金50,000元、溢缴款50,000元；三、驳回反诉原告沈阳世茂新发展置业有限公司的诉讼请求。如果被告沈阳世茂新发展置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,250元（已减半收取，原告已预交），由被告沈阳世茂新发展置业有限公司负担。案件受理费525元（已减半收取，反诉原告已预交），由反诉原告沈阳世茂新发展置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，则按自动撤回上诉处理。审判员  耿立秋二〇一六年十一月一日书记员  黄诗珊本判决所依据的有关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。