湖南省郴州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）郴民一初字第6号原告：郴州市裕兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市开发区招商广场大楼502室。法定代表人：朱壮志，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢新彪，湖南宏法律师事务所律师。被告：邱芝海，居民。委托诉讼代理人：雷斌，湖南福城律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司桂阳支行，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道蔡伦中路18号。法定代表人：黄彬，该行行长。委托诉讼代理人：郑波，该行副行长。委托诉讼代理人：李光民，该行职员。第三人：桂阳县人民政府，住所地湖南省桂阳县欧阳海广场。法定代表人：黄四平，该县县长。委托诉讼代理人：刘文忠，该县法务人员。原告郴州市裕兴房地产开发有限责任公司（以下简称裕兴公司）与被告邱芝海、第三人中国工商银行股份有限公司桂阳支行（以下简称桂阳工商银行）、第三人桂阳县人民政府合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案后，依法进行审理。原告裕兴公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付所欠的购房款19772751元，以及2013年9月5日至2014年12月31日期间的逾期支付的购房款和未付购房款的利息5026459.35元，共计24799210.35元；2.判决被告从2015年1月1日就未付的购房款按24%的年利率向原告支付利息，一直付至被告向原告偿清购房款为止；3.被告将从原告处购买的房屋转让给他人（××）的，由被告为××履行办理房屋产权手续即房屋所有权证、国有土地使用权证分证的义务；4.判令被告向原告提供房屋转让的××详细名单、买受的房屋的房号，以及相应的转让价款；5.诉讼费用由被告负担。事实与理由：桂阳县人民政府颁发的证号为桂国用（2007）第1236号国土证项下的地号为01-（3）-13、面积为35019.20平方米的国有土地的使用权系原告独立享有。原告取得该块土地的使用权后，逐步对该块土地进行房地产开发，并将所开发的住宅小区命名为“桂阳县龙府花园”。自2012年开始，原告就桂阳县龙府花园房地产开发项目（以下简称龙府花园）因资金短缺导致工商银行的3000余万元的到期贷款不能偿还，近千万元的工程款、税金和其它到期债务不能按时支付。工商银行、建筑承包商以及其他债权人纷纷向原告追债，个别债权人请求人民法院查封了龙府花园的部分土地和待售房产，个别建筑承包商为了逼债鼓动民工抢占龙府花园C3、D3这两栋的地面一层的部分门面，致使龙府花园房产开发几乎处于瘫痪状态。为了解决这些矛盾和纠纷，恢复和推进龙府花园项目开发，桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组办公室（以下简称“房产整治办”）予以调处，但收效甚微。后来，在“房产整治办”和中国工商银行郴州分行的协调下，原告答应以远低于市场价格出售桂阳县龙府花园的已建房产，达到三、四个月内筹足资金偿清全部到期债务和恢复开发建设的目的。2013年9月5日，原告与被告以及“房产整治办”、桂阳工商银行签订了《商品房团购买卖协议》。该协议第三条约定，原告将自己所开发的“桂阳县龙府花园”第A2、B2两栋一至八层现房（含住房和车库、杂房）、第C3、D3两栋一至四层未完工的框架商用房、第C3栋第五层未完工的框架房（属车库）、第D3栋第五至六层未完工的框架房（属车库）一并低价卖给被告，总价款约为3880万元。该协议第五条对定金交纳和房款支付方式作了以下约定：“乙方（被告）应支付给甲方（原告）的购房款分四次到位：第一次到位资金于合同签订当日由乙方交纳定金人民币贰佰万元整（￥200万元）到丁方（桂阳工商银行）指定的监管账户内；第二次到位资金由乙方在2013年9月30日前达到付款人民币贰仟万元整（￥2000万元）的付款进度（含定金、按揭、首付款）到丁方指定的监管账户内；第三次到位资金由乙方在2013年10月30日前达到付款人民币叁仟陆佰捌拾万元整（￥3680万元）的付款进度（含定金、按揭、首付款）到丁方指定的监管账户内；第四次到位资金由乙方在2013年12月31日前达到付款人民币叁仟捌佰捌拾万元整（￥3880万元）的付款进度（含定金、按揭、首付款）到指定的监管账户内。”按照上述约定，对第一次到位资金，被告至迟于2013年9月5日向原告交纳定金200万元，但被告只交纳了80万元，还差120万元未交纳；对第二次付款，被告至迟于2013年9月30日付足2000万元，但包括前一期实际付款金额在内，被告实际只支付了17275221元，还差2724779元未付；对第三次付款，于2013年10月30日付足3680万元，但包括前二期实际付款金额在内，被告实际只支付了18356072元，还差18443928元未付；对第四次付款，被告至迟于2013年12月31日付足3880万元，但包括前三次实际付款金额在内，被告实际只交纳和支付了20007061元，到2013年12月31日被告才付清第二期应付足的数额。第四期付款期限届满后即2013年12月31日之后，被告于2014年1月26日向原告支付了340188元，于2014年1月28日向原告支付了68万元。之后，被告就再也未向原告支付购房款。经统计，被告总共只向原告交纳和支付了21027249元，除去200万元履约定金后，还有19772751元购房款未付。由于被告未按时足额向原告支付购房款，致使原告将龙府花园的房产低价出售以达到筹足资金清偿债务和恢复开发建设的目的落空。现龙府花园房产开发仍然处于瘫痪状况，致原告损失惨重。对于该部分损失，原告保留请求被告赔偿的权利。另外，被告以原告的名义对外出售房产，因被告的原因导致原告不能恢复施工，该出售的房如不能按时交付，不能按时履行其它义务，可能导致购房人请求原告承担违约责任的，该违约责任应当由被告承担。被告未按时足额向原告支付购房款，严重违反了合同约定，原告有权依据《商品房团购买卖协议》第七条第1款的约定，将被告交纳的200万元履约定金扣归原告所有，并有权要求被告继续履行合同，立即向原告足额支付未付的19772751元购房款，并向原告支付迟延付款的利息。按照中国人民银行公布的一至五年期贷款年基准利率6%为标准，原告有权按照银行同期贷款利率的四倍合24%的年利率向被告主张利息。自2013年9月5日起至2014年12月31日止，被告应当就逾期支付的购房款和未付的购房款向原告支付的利息累计为5026459.35元。2014年12月31日之后，被告仍未向原告支付购房款的，被告仍应当按上述利率即24%的年利率向原告支付利息。另外，被告以原告的名义将从原告处购买的上述房屋有一部分已经转让给了他人（××），根据权利和义务相一致的原则，给××办理房屋产权手续即房屋产权手续即房屋所有权证、国有土地使用权证分证的义务由被告履行。为了便于原告对龙府花园进行前期物业服务，了解业主的基本情况，被告应当向原告提供房屋买受人名单，所购房屋的房号，以及被告与买受人之间的真实的交易价款。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》）第一条之规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《商品房买卖合同纠纷解释》第二十条之规定，商品房包销合同是指出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。综上可知，商品房买卖合同是发生在开发商与买受人之间的直接买卖行为，由开发商将房屋所有权直接转移于买受人。而商品房包销是一种特殊的附条件的商品房买卖行为。所附的条件就是包销行为，如在包销期限内全部售出包销房的，则包销商与开发商之间不发生包销房的直接买卖行为；如在包销期限届满后全部或部分未售出包销房的，则包销商与开发商之间就所剩的包销房发生直接的买卖行为。本案中，邱芝海作为团购代表与裕兴公司签订《商品房团购买卖协议》，邱芝海向社会组织购房者，购房者与裕兴公司签订正式的商品房买卖合同，裕兴公司协助购房者办理按揭手续，购房者要么将购房款付给邱芝海，由邱芝海打到裕兴公司指定账户，要么银行直接将按揭款打入裕兴公司指定账户。因此，邱芝海并不是直接的房屋买受人，所购房屋的所有权并不是直接转移给邱芝海，双方签订的《商品房团购买卖协议》不符合商品房买卖合同的特征。裕兴公司与邱芝海签订的合同中，虽无包销期满则由邱芝海购买全部或部分未售房屋的约定，但结合合同约定的超出房款总价部分的税费负担、超出房款总价多余房款的退还、邱芝海陈述的如房屋没有出售完，则由邱芝海购买所有剩余房屋以及裕兴公司与实际购房者签订商品房买卖合同，为实际购房者办理按揭等情况，邱芝海实为包销人，其通过组织他人购买裕兴公司的房屋，赚取包销价（即合同约定的总房款38800000元）与售出总价之间的差额利润，在包销期限（即合同约定的最后付款期限）届满后，如有未出售的房屋则由邱芝海直接购买。综上，本院确定裕兴公司与邱芝海、桂阳工商银行、房产整治办签订的《商品房团购买卖协议》属商品房包销合同性质。该合同是当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同自签订之日成立并生效。本院在确认裕兴公司与邱芝海之间属包销合同法律关系后，向裕兴公司释明是否变更诉讼请求，但裕兴公司不同意变更诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，裁定如下：驳回原告郴州市裕兴房地产开发有限责任公司的起诉。案件受理费165796元退还原告郴州市裕兴房地产开发有限责任公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  许斌海代理审判员  邵毅波代理审判员  刘 扬二〇一六年八月十二日书 记 员  孙宝乐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。