贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安市民终字第573号
上诉人（原审被告）贵州屹源房地产开发有限公司。
委托代理人孙高燕，贵州兴科律师事务所律师，代理权限均为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）刘倩梅，女，1978年10月20日出生，汉族。
上诉人贵州屹源房地产开发有限公司（以下简称屹源公司）与被上诉人刘倩梅商品房预约合同纠纷，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2015）平民初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘倩梅在原审中诉称：2014年12月24日，我到被告处买房，被告的工作人员承诺能帮我贷到款，我看中了熙湖2栋3单元3层3号，我向被告交了订金后，被告又拿出“订购书”让我签字画押。第二天，我电话联系被告的工作人员李如帅，他要求我搞1个假离婚证，并写1份保证书，保证如果由于自己提供的材料贷不了款，后果自负。我当时感觉被骗了，我要求退订金，他们说订金是不能退的。我去了7、8次协商，不但没解决，最后1次他们以我闹事为由把我赶出来，下午我请了一位邻居阿姨陪我去，他们还是不退，又赶我走，叫我告法院，他们愿承担责任。请求人民法院判决被告退还认购书上的1万元，并赔偿损失2万元。
屹源公司在原审中辩称：原告刘倩梅于2014年12月24日到我司迎宾城售楼部购买住房1套，面积为108.86㎡，房号为御园组团2栋3单元3层3号房，交付购房定金1万元，原告承诺付款方式为一次性付款。同时，原告与我司签订住房《认购书》，确认房源及付款方式，并亲自签字加盖手印。《认购书》中，我司为甲方，原告为乙方。《认购书》第六条中明确注明：签订本协议后，若乙方不能履行本协议中的相关约定，未能在规定的时间内交付房款并签订《商品房买卖合同》的，甲方有权将房屋另行出售，并不退还乙方交付定金。原告在我司工作人员明确告知购房定金交付后不退的情况下与我司签订的《认购书》，并交付购房定金，同时按照《认购书》第三条规定，乙方付款时间在7日内。原告自2014年12月24日定房至今，未能在规定的时间交付房款并签订《商品房买卖合同》，故根据原告与我司签订的《认购书》，原告严重违约，我司在多次通知无效的情况下，决定不退还原告交付的购房定金，并将该房屋另行销售。现我方不同意退还原告的定金，更不同意赔偿原告的损失。原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审经审理查明：2014年12月24日，被告屹源公司收取了原告刘倩梅的“购房定金”1万元后，当天与原告刘倩梅签订了《认购书》1份，该认购书载明：被告屹源公司为甲方，原告刘倩梅为乙方；乙方所认购的住房位于迎宾城御园组团2栋3单元3层3号，暂测建筑面积为108.86㎡，房屋单价为3180元／㎡，总价款为346175元；乙方付款方式为一次性付款，签订本协议后7日内付清全部房款，双方签订《商品房买卖合同》；签订本协议之日乙方支付购房定金1万元；乙方不能退房、换房，否则甲方不退还定金；若乙方不能履行本协议中的相关约定，未能在规定的时间内交付房款并签订《商品房买卖合同》的，甲方有权将房屋另行出售，并不退还乙方交付的定金。但该认购书未规定被告屹源公司的相应义务及违约责任。之后，原告刘倩梅在约定的期间内未向被告屹源公司支付房款，双方也未签订《商品房买卖合同》。由于原告刘倩梅多次要求被告屹源公司退还“订金”未果，诉来法院，提出如前所诉请求。
原审认为：签订认购书、交纳认购金不是法律规定的买卖程序，而是房地产交易领域的一种习惯做法，通常是在购房者与房开商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，双方约定了房号、面积、单价及总房款后，买方需在约定的期限内与卖方签订正式房屋买卖合同。买方支付了认购金后即取得了在约定期限内的优先购买权，在约定的期限内卖方不得将约定的房屋出售给他人，如买方在签订房屋买卖合同前决定不购买，卖方应将认购金退还给买方。定金是一种合同履行的担保，根据我国有关法律的规定，合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保，如果收受定金一方违约，应双倍返还定金，如果支付定金一方违约，则无权要求返还定金。由此可见，认购金与定金是有明显区别的。本案中，原告刘倩梅向被告屹源公司所签订的认购书不是正式合同，不能涉及到定金担保的问题，定金条款对双方无法律约束力，双方争议的“定金”，实际应为认购金或诚意金。由于双方在签订商品房买卖合同前，原告刘倩梅已决定不购买所认购的房屋，因此，被告屹源公司应当向原告刘倩梅退还认购金1万元。但原告刘倩梅要求被告方赔偿损失2万元，无相关证据予以证明，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条之规定，判决：一、被告贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘倩梅返还认购金1万元。二、驳回原告刘倩梅的其余诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告刘倩梅负担183元，由被告贵州屹源房地产开发有限公司负担92元。
宣判后，屹源公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判为驳回被上诉人诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：上诉人在取得商品房预售许可证后开始销售楼盘，被上诉人到房屋现场考察后，双方签订了《认购书》并交纳定金。在《认购书》第二条、第五条、第六条已经明确为定金，一审罔顾事实，认为被上诉人交纳的是“认购金”属错误，故被上诉人交纳的1万元是定金。在《认购书》中明确约定商品房的位置、楼层、房号、面积、付款方式等主要条款，是双方对买卖标的物的共同确认；定金条款是双方完成指定房屋买卖所作的保证。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，一审判决属枉法裁判。
被上诉人刘倩梅二审辩称：1、被上诉人交纳的1万元不是定金，是以诚意买房的订购金。订购金是在上诉人经理（欧阳井川）的承诺下交纳的（承诺可以被上诉人的个人信用贷款买房），后让被上诉人交的“订金”，在交纳前没有签署“认购书”。欧阳井川在职务上的口头承诺行为具有法律性和权威性。2、《订购书》是在被诱导的情况下签字的，不是被上诉人的真实意思表示。《认购书》中房屋单价为3180元／平方米，不是双方协商价，双方协商价是2550／平方米。3、根据我国《合同法》，“认购”和“定购”是不同的性质，这是每位公民都意识到的。而在签《认购书》前，交款行为已经产生，上诉人不退还被上诉人定金不符合法律规定。综上，请求二审驳回上诉人无理诉求，一、二审诉讼费由上诉人承担并加倍支付被上诉人从起诉之日起的银行利息及本金、支付被上诉人由此产生的误工费、路费，追加上诉人无信用造成的责任并赔偿损失。
双方当事人在二审未提供新证据。
二审经审理确认一审查明事实。
本院认为：本案的争议焦点为上诉人收取的1万元是“订购金”还是“定金”。2012年12月24日，上诉人作为甲方，被上诉人作为乙方，签订了《认购书》。《认购书》第二条明确为“价格、定金：该房屋单价为3180元／㎡，总价为346175；VIP团购交1000元抵13800元的优惠在签订《商品房买卖合同》时从总价中扣减；签订本协议日日乙方支付购房定金1万元”。第三条“乙方选择按下列第1中方式支付付款：1、一次性付款，签订本协议后7日内付清全部房款，双方签订《商品房买卖合同》，扣除VIP团购优惠后，甲方按总房价款给予3%的优惠”。第五条“签订本协议后，乙方不能退房、换房，否则甲方不退还乙方所交纳定金”。第六条“签订本协议后，若乙方不能履行本协议中的相关约定，未能在规定的时间内交付房款并签订《商品房买卖合同》的，甲方有权将房屋另行出售，并不退还乙方交付的定金”。第十条“本协议由双方签章，乙方交付购房定金后生效”。同日，上诉人向被上诉人出具收据，收据中载明是“购房定金”。虽然“定金”和“订金”的性质不同，但是在本案中，上诉人在《认购书》和收据中，均使用的是“定金”表述，且在《认购书》中也对“定金”相关的法律后果进行明确表述，不论被上诉人是先交款后签订《认购书》，还是反之，被上诉人作为完全民事行为能力人，对签署《认购书》后果及房屋的单价应当具有认知能力。既然已经签署，应当按《认购书》履行义务。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，被上诉人未能在约定的期限内与上诉人签订《商品房买卖合同》，也未支付房屋总价款，按照定金归责，上诉人无需返还定金。
据此，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项即之规定，判决如下：
一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2015）平民初字第293号民事判决；
二、改判为：驳回被上诉人刘倩梅的诉讼请求。
一审案件受理费550元，减半收取275；二审案件受理费550元，共计825元由被上诉人刘倩梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 虹
代理审判员 黎 福 伟
代理审判员 黄 光 美
二〇一五年十月二十日
书 记 员 罗爽（代）