江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终7132号上诉人（原审被告）：喻太安，男，1952年8月16日生，汉族。委托诉讼代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宪军，江苏丰亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京正旺置业有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路101号。法定代表人：郑智全，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘绍奎，江苏苏源律师事务所律师。原审被告：南京新京华装饰设计工程有限公司，住所地南京市鼓楼区东宝路8号3幢203室。法定代表人：张传好，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱蓉，江苏当代国安律师事务所律师。上诉人喻太安因与被上诉人南京正旺置业有限公司（以下简称正旺公司）、原审被告南京新京华装饰设计工程有限公司（以下简称新京华公司）返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初3772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喻太安上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回正旺公司的起诉；2、由正旺公司和新京华公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、本案所涉中转库房、商场办公用房属物业用房。本案所涉房屋一至四层均为商业用房，该房屋每层为六间商业房和一间中转库房、一间商场办公用房构成，其中中转库房、商场办公用房规划为非卖房，即相当于商业住宅的物业用房，规划部门的规划图该楼房一至四层商业每层均有中转库房、商场办公房各一间，销售许可的房屋不包括每层的中转库房、商场办公房，开发商在实际销售时也未销售每层房屋中的中转库房和商场办公用房。由此可见，上述中转库房、商场办公房属于不可售的物业性质用房，该房属该层业主共有，不属于开发商所有。一审中，正旺公司虽提交了涉案房屋的字号为“初”的登记证书，但并不能代表正旺公司对上述房屋具有所有权，根据《中华人民共和国国务院物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》相关规定，物业用房初始登记均登记在开发商名下，但不颁发永久的物权证书，建筑物交付使用时，物业服务用房配置证明和物业服务用房一并交付。因此，开发商对公有的物业用房不享有任何权益。故一审法院认定：“南京正旺置业有限公司对涉案的中转库房、商场办公房享所有权”错误。2、本案所涉的商业楼没有设置统一的物业管理，而是每层独立管理。上诉人购买了二层全部可售商业房屋，也就是该商业楼二层只有上诉人一个业主，故上诉人对该楼二层物业用房享有当然的权利。且正旺公司交付给上诉人的《非住宅商品房使用说明书》上也明确了房号为：3幢2层。上诉人在将上述房屋出租时，也是将整层购买的房屋出租给新京华公司，租赁合同约定和租赁面积953.48㎡与上诉人购买房屋953.48㎡面积完全一致，新京华公司使用中转库房、商场办公房并不是上诉人租赁合同约定，而是基于法律规定，即其是相对独立的物业区域唯一使用人，对该区域物业用房享有当然无偿使用权。二、一审法院适用法律错误。1、正旺公司不是合格的原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项之规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案的原审原告显然是与诉争标的物没有利害关系，更不享有所有权和收益权。原告不合格，法院应依法裁定驳回起诉，一审法院判决正旺公司对涉案房屋享有实体权益，系适用法律错误。2、案涉中转库房、商场办公房管理人变更是合法移交，并非一审法院认定擅自占用。上诉人在2012年购买本案所涉二层商业用房时，正旺公司将案涉中转库房、商场办公房移交给上诉人使用，虽然没有办理书面交接手续，但直至其起诉前，正旺公司均没有提出异议，也未使用案涉的中转库房、商场办公房，同样也没有主张租金或收取任何人的租金。3、主张房屋租金或使用费的法律保护期间是一年。本案正旺公司主张的损失系租金，而且主张的是从2012年至其起诉期间，其有无权利主张暂且不论（上诉人认为没有），一审法院没有审查该中转库房、商场办公房假设可以出租的情况下，市场标准每年租金是多少，而是支持正旺公司三年租金的全部诉请，违反法律关于房屋租金或使用费一年除斥期间的规定。4、一审法院运用推理认定事实，同案前后标准截然相反。上诉人购买涉案房屋时，被上诉人正旺公司将二层中转库房、商场办公房移交给上诉人没有相应书面移交手续，被上诉人在长达三年多时间内没有异议，一审法院认定上诉人擅自占用；同理，承租人新京华公司系该层唯一合法使用人，在使用该层物业用房，其与上诉人之间也没有书面移交手续，新京华公司自述是基于合同信赖而使用中转库房和商场办公用房，并非上诉人交付使用。一审法院认定上诉人交付给其使用，显然认定标准不一样，且与事实不符。5、上诉人并没有收取案涉中转库房、商场办公房租金，一审法院判决上诉人赔偿错误。上诉人购买的商业用房953.48㎡，出租给新京华公司使用的房屋双方合同也是明确规定是购买的953.48㎡，收取租金也是上述房屋，并没有收取案涉的中转库房、商场办公房租金，一审法院判决上诉人赔偿没有事实与法律依据。正旺公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。理由：1、正旺公司已经出具了相关证据证明正旺公司对于涉案房屋的所有权和销售权。如果不是可售的房屋，不可能办理相应的合法手续。2、从正旺公司给上诉人的收房通知书，可以看出正旺公司所交房屋不涉及本案的两套房屋，只是喻太安自行购买的6套房屋。3、关于租金问题，本案的性质是返还原物纠纷，上诉人持续对正旺公司存在侵权行为，应当承担相应的责任。4、正旺公司提供了房产证和土地证，已经达到了证明房屋可以销售的要求。综上，上诉人的观点不能成立。新京华公司辩称：1、一审判决认定新京华公司整租了三幢二层的房屋是正确的，有事实证据，证据确实充分。2、新京华公司的租金已经支付到2016年10月12日，包括了整层房屋的租金，不应再支付其他的费用。正旺公司向一审法院起诉请求：1、要求喻太安和新京华公司向正旺公司返还占有的正旺公司的南京市鼓楼区东宝路8号时代天地广场3幢201、202室房屋；2、赔偿由于其强行占用正旺公司房屋给正旺公司造成的损失10万元；3、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：南京市鼓楼区东宝路8号时代天地广场3幢楼房（总层数24层）系由正旺公司开发建设，2011年6月正旺公司将该3幢楼房2层中的六套房屋出卖给喻太安，在双方签订的有关《商品房预售合同》所附“套型及分层平面位置图”中，除了该六套房屋之外，另有“中转库房、商业办公”两处房屋。2012年7月11日喻太安取得了上述六套房屋即南京市东宝路8号3幢203室（建筑面积为169.17平方米，规划用途为商业）、204室（建筑面积为246.08平方米，规划用途为商业）、205室（建筑面积为241.81平方米，规划用途为商业）、206室（建筑面积为244.65平方米，规划用途为商业）、207室（建筑面积为37.27平方米，规划用途为储藏室）、208室（建筑面积为14.5平方米，规划用途为储藏室）的所有权证书。上述六套房屋建筑面积共计953.48平方米（以下简称喻太安六套房屋）。2012年3月16日正旺公司取得了上述3幢楼房2层中201室、202室房屋（建筑面积分别为66.81平方米、70.93平方米，以下简称正旺公司涉案两套房屋）的房屋所有权证，产权证号为宁房权证鼓初字第××、44××66号，该证中载明产权来源均为自建商品房，房屋性质分别为商业、其他，202室房屋备注为中转库房。2012年4月1日正旺公司还取得了涉案两套房屋的土地分割转让证，注明土地坐落为南京市鼓楼区东宝路8号3幢201室、202室中转库房。在涉案两套房屋所有权证所附“房产分层分户平面图”中，201室、202室均为独立房屋，另外的203室、204室、205室、206室、207室、208室（即喻太安六套房屋，建筑面积共计953.48平方米）亦为独立房屋，上述房屋均在楼房的同一层，该层还有电梯井、楼梯间等公用设施。2014年11月12日喻太安和新京华公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定喻太安将南京市东宝路8号3幢2层整层房屋（建筑面积共计953.48平方米）出租给新京华公司做办公用房；装修情况为整层地面已铺设地砖，房屋现状为空白；若因房产问题发生的纠纷由喻太安负责，租赁期限为2014年11月13日至2020年1月12日，年租金为60万元，租金半年一付，押金为5万元；喻太安应向新京华公司出示该房屋的《房屋所有权证》或有权决定该房屋出租的相关证明等等。该合同签订时，喻太安未向新京华公司出示租赁标的物的《房屋所有权证》作为合同附件，新京华公司亦未要求喻太安出示该证以核实。该合同签订后，新京华公司向喻太安支付了截止到2016年6月12日的一年半房租90万元，以及5万元押金，合计95万元。喻太安向新京华公司交付了上述二层整层房屋，包括正旺公司的涉案两套房屋、喻太安的六套房屋在内，均系相同装修，由同一层的一个出入口出入。新京华公司接受二层整层房屋后，出资进行了装修并开始经营，在此过程中亦未再次核实租赁房屋的具体范围。新京华公司陈述在其入住之前，喻太安也曾整层租赁给其他公司，喻太安曾承诺出租的是二层整层房屋，而且之前招租时也明确是整层房屋。喻太安认为正旺公司交付的非住宅商品房使用说明书中明确交付的房屋是“东宝路8号03幢2层”，使用部位是“商业、公共区域”，而正旺公司的涉案两套房屋的权利属性分别为“中转库房、商场办公”，系涉案办公楼的配套用房，故正旺公司并不享有涉案房屋的所有权和使用权。正旺公司对此不予认可，认为使用说明书中没有明确交付的房屋是整层房屋，只是说明房屋的位置。因正旺公司、喻太安和新京华公司未能通过自行协商解决争议，正旺公司遂诉至一审法院，请求判如所请。正旺公司陈述其诉请的10万元损失按照如下标准计算，喻太安和新京华公司合同约定的租赁房屋总建筑面积为953.48平方米，年租金60万元，故租金标准为52.43元/月/平方米，结合正旺公司的涉案两套房屋面积共计133.62平方米，自2014年11月13日至2016年4月19日止共17个月，租金损失应为119096元，正旺公司现主张其中的10万元。喻太安认为其没有出租正旺公司的涉案两套房屋。新京华公司则认为其从喻太安处承租的是整层房屋，即使存在租金，正旺公司的计算方法有误，整层面积是1091.22平方米，年租金为60万元，则租金标准为1.5元/平方米/天。一审法院认为，当事人依法享有的物权受法律保护，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求行为人承担赔偿损失等民事责任。关于正旺公司对涉案两套房屋是否享有合法物权的问题。本案正旺公司是包括涉案两套房屋在内的南京市东宝路8号“时代天地广场”3幢楼房的开发商，正旺公司基于合法建造行为而对该幢楼房享有初始物权，现正旺公司已对涉案两套房屋的建筑物区分所有权进行了房屋所有权初始登记，领取了房屋所有权证，应认定为合法物权人，可依法享有占有、使用、收益、处分等权益。在房屋所有权证件记载的事项中，商品房的具体规划用途，与房屋所有权的判断并不等同。正如喻太安的六套房屋的规划用途为“商业”或“储藏室”，并不影响所有权归属于喻太安一样，正旺公司的涉案两套房屋的规划用途为“商场办公、中转库房”亦不影响正旺公司依据合法物权登记而获得的不动产所有权人地位，故喻太安以此为由主张正旺公司不应享有所有权等抗辩主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于正旺公司要求喻太安和新京华公司返还涉案两套房屋并赔偿租金损失的问题。正旺公司系涉案两套房屋的所有权人，有权依法行使占有、使用、收益、处分等权利。根据当事人提供的证据以及本案查明的事实，喻太安和新京华公司订立的房屋租赁合同中约定的租赁标的物是包括正旺公司涉案两套房屋在内的二层整层房屋，虽然合同中注明了租赁标的物的建筑面积为953.48平方米，但结合双方约定的装修情况为整层地面、已铺设地砖，若因此房产问题发生的纠纷由喻太安负责，喻太安应向新京华公司出示房屋所有权证，以及交付并实际使用的均是二层整层房屋等事实，可以认定喻太安事实上是将正旺公司涉案两套房屋在内的二层整层房屋出租给新京华公司。喻太安认为租赁标的物不包括正旺公司涉案两套房屋的抗辩，与本案查明的事实不符，理由不能成立，一审法院不予采纳。由于喻太安和新京华公司约定将涉案两套房屋出租并转移占有等侵权行为，导致正旺公司2014年11月13日至2016年4月19日期间不能行使涉案两套房屋的占有、使用、收益等权利，故应当承担返还原物、赔偿损失等民事责任。正旺公司要求喻太安和新京华公司返还涉案两套房屋并赔偿其相应租金收益损失的主张，符合法律规定，一审法院予以支持，参照新京华公司和喻太安之间合同中约定的租金标准，正旺公司主张的赔偿数额应计算为108520元（=137.74平方米×60万元/年÷1091.22平方米÷365日/年×523日），现正旺公司要求喻太安和新京华公司赔偿其中10万元，符合法律规定，一审法院予以支持。判决：一、喻太安、南京新京华装饰设计工程有限公司于判决生效之日起10日内，将南京市鼓楼区东宝路8号3幢201室、202室房屋返还南京正旺置业有限公司。二、喻太安、南京新京华装饰设计工程有限公司于判决生效之日起10日内，一次性赔偿南京正旺置业有限公司2014年11月13日至2016年4月19日期间的房屋租金损失10万元。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由喻太安、南京新京华装饰设计工程有限公司共同负担（正旺公司已预交，故喻太安和新京华公司于判决生效之日起10日内一并给付正旺公司）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。涉案两套房屋登记在正旺公司名下，一审法院认定正旺公司对两套房屋享有所有权正确。喻太安上诉主张两套房屋为配套物业用房，但对此未能提供证据予以证明，一审法院判决喻太安、新京华公司向正旺公司返还两套房屋并无不当。关于正旺公司主张的两套房屋被占用的损失，应当结合房屋的具体情况予以确定。喻太安所有的六套房屋面积为953.48平方米，其中用途为储藏室的面积只有51.77平方米，其余用途均为商业。而正旺公司的两套房屋面积中，面积较大的202室用途为其他，仅面积较小的201室用途为商业。因此，喻太安六套房屋与正旺公司两套房屋较比，喻太安房屋的商业价值更高。另外，正旺公司两套房屋分散处于该楼屋中，从房屋位置比较出租价值一般亦低于喻太安房屋的价值。综合以上因素，正旺公司主张以喻太安房屋租金标准计算其损失的主张不合理，对于正旺公司的损失本院根据相关情况酌定为5万元。综上所述，上诉人喻太安的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初3772号民事判决第一项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初3772号民事判决第二项为：喻太安、南京新京华装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性赔偿南京正旺置业有限公司损失50000元。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由喻太安、新京华公司各负担300元，由正旺公司负担550元。二审案件受理费2300元，由喻太安、新京华公司各负担600元，由正旺公司负担1100元。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一六年十二月十四日书 记 员  戴 苗