河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民三终字第01328号
上诉人（原审原告）：南阳市中恒房地产有限责任公司。住所地：南阳市中州西路***号。组织机构代码：××。
法定代表人：师恒建，任该公司董事长。
委托代理人：樊显坤，河南国敏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南阳市锦利物资有限责任公司。住所地：南阳市工农北路锦利名苑。。
法定代表人：张海洋，任该公司董事长。
委托代理人：张磊。该公司法律顾问。
上诉人南阳市中恒房地产有限责任公司（以下简称中恒公司）与上诉人南阳市锦利物资有限责任公司（以下简称锦利公司）为合同纠纷一案，中恒公司于2013年11月8日向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，请求判令：锦利公司履行协议，向中恒公司交付800平方米临街门面房，并支付违约金175万元。原审法院于2015年9月23日做出（2013）宛龙高民初字第436号民事判决。中恒公司、锦利公司均不服，向本院提起上诉，本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。中恒公司的委托代理人樊显坤，锦利公司的委托代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：南阳市中恒房地产有限责任公司原名为南阳市房地产开发集团公司。2004年4月23日南阳市政府作出（2004）61号文件，将位于南阳××新区企业生活区内4.324亩国有土地扣减代征道路后，其余的3.495亩国有土地出让给中恒公司，连同中恒公司原在南阳××新区已取得使用权的9.196亩土地，作为南阳市针织服装研究所项目的建设用地。政府批文下发后，中恒公司于2005年11月25日向南阳××新区财政局交纳了土地出让金624360元，但未办理（2004）61号文件上所称土地的使用权证书。其后，南阳市针织服装研究所项目未实施，中恒公司与南阳市卧龙区公路局达成意向，将上述两宗土地定向开发为公路局住宅小区，并收取了公路局建房集资款311.76万元。意向达成后，中恒公司在两宗土地外围拉了围墙，但一直未动工实施。2006年7月29日，中恒公司（作为甲方）、卧龙区公路局（作为乙方）、锦利公司（作为丙方）三方达成协议一份：“因甲乙双方的定向开发住宅小区不能按期履约，现就乙方退出，甲方将该项目核价转让给丙方，达成以下协议：1、本协议涉及的项目座落于市高新路，东临区间道，南临及西临以界址点为准，总占地面积1万平方米（折合约14亩）。2、乙方2004年元月14日与甲方签订定向开发住宅小区协议后，由于种种原因甲方一直未开工建设，现乙方要求终止2004年元月14日协议，由甲方向乙方退款后乙方退出。3、本协议生效10日内，丙方代甲方向乙方退款350万元（含利息），同时向甲方支付土地差价款300万元，上述两笔共计650万元，作为甲方将14亩土地使用权及所属项目转让给丙方的转让金（含围墙及前期施工审批办证等费用），以后发生费用丙方承担。4、本协议签订后，甲方向丙方移交该项目的所有土地、前期已办房建、施工等证明手续，并协助丙方办理有关过户手续，过户费用甲丙双方各承担50％，甲方必须保证该项目所用地为出让土地，总面积14亩左右，否则甲方应以每亩42万元退还丙方，并承担由此造成的一切经济损失。5、丙方接收该项目建成后，北面路边临街门面房约800平方米左右的房产权归甲方所有。土地过户后，为解决甲方资金困难，甲方将800平方米门面房抵押给丙方，由丙方先有偿借给甲方现金200万元，待丙方向甲方移交门面房时，双方再清算相互款项，若到时不能清还，甲方门面房归丙方所有。6、协议一经签订，甲乙丙三方共同遵守，如有违反，违约方赔偿对方违约金200万元及因此引起的各种经济损失。”三方均加盖了公章并由法定代表人签字。协议签订后，锦利公司向南阳市卧龙区公路局退还集资款350万元，并向中恒公司支付了土地差价款200万元，中恒公司向锦利公司交付了针织服装研究所相关资料（包括（2003）字第0000042号国有土地使用证，宛政（2004）61号文件，建设工程规划许可证复件，用地位置图复件、界址点图等）。
2006年7月30日，锦利公司以中恒公司收取其购房款300万元未还为由起诉至原审法院，2006年8月23日，双方又签订了一份协议，协议称：锦利公司向法院起诉陈述的事实与实际事实不符，双方权利义务仍按2006年7月29日协议为准。2006年8月25日原审法院对锦利公司起诉中恒公司一案作出（2006）宛龙潦民初字第233号民事调解书，要求中恒公司于2006年8月27日前一次性向锦利公司返还购房款300万元及利息10万元，逾期不付，将上述两土地（（2003）字第0000042号土地面积9.196亩及（2004）61号批复的土地面积4.324亩）共计13.52亩折抵给锦利公司。该调解书生效后，锦利公司申请执行，2006年9月8日，原审法院向南阳市高新区土地局下发了协助执行通知书，要求土地局协助将两块土地过户给锦利公司。2008年5月20日及5月29日，锦利公司交纳了增值税、营业税、契税共计698492元，于2008年9月取得了上述土地的使用权证书，使用权类型为出让。锦利公司也未在两宗土地上开工建设。
2008年8月2日，中恒公司向原审法院起诉，请求依法判令锦利公司向中恒公司支付土地差价款100万元，赔偿违约金200万元，并由锦利公司继续履行合同向中恒公司支付借款200万元及800平方米门面房。2009年3月12日，原审法院作出（2008）宛龙民商三初字第432号民事判决书，判令锦利公司向中恒公司支付差价款650754元及违约金25万元。对交付800平方米门面房的请求，以合同未成就为由予以驳回。
2009年9月15日，锦利公司与南阳市国土资源局签订“国有建设用地使用权出让合同”，约定2006年7月29日中恒公司（作为甲方）、卧龙区公路局（作为乙方）、锦利公司（作为丙方）三方达成的协议所涉及的土地13.518亩由锦利公司使用。2010年10月20日，锦利公司取得南阳市建设用地规划许可证，用地项目名称为“温凉花园”，位置位于南阳市××路二十八中对面。
2010年12月，南阳市人民政府向锦利公司颁发宛开土国用（2010）字第00124号国有土地使用证，该证载明土地使用者为南阳市锦利物资有限责任公司，用途为商业、住宅，使用类型为国有出让。锦利公司补交土地价款2043600元。2011年3月20日，锦利公司取得南阳市建设工程规划许可证，该证载明工程项目为“温凉花园”商住楼，幢数为壹，层次为地上二十九层，地下一层，结构为框架，基底尺寸（M）为36.99×37.65，底层面积1066.0平方米。2011年4月，该工程开工建设，2012年12月工程完工，2013年4月工程竣工验收，2013年9月，该工程确权发证。中恒公司于2013年11月13日向原审法院起诉，请求判令锦利公司履行协议，向中恒公司交付800平方米临街门面房，并支付违约金175万元。
原审法院认为：经原审法院审判委员会讨论认为，2006年7月29日，中恒公司、锦利公司及卧龙区公路管理局共同签订《协议书》的效力，已经原审法院（2008）宛龙民商三初字第432号民事判决书确认，中恒公司、锦利公司及卧龙区公路管理局在协商一致基础上自愿达成土地转让协议，未违反法律强制性规定，锦利公司依双方协议，办理了土地使用权证书，双方实际对协议内容进行了履行，锦利公司的合同目的已实现。双方转让行为整体存在有瑕疵，但不影响协议的效力，该协议应认定为有效协议。协议第5条约定，锦利公司接收该项目后，北面路边临街门面房约800平方米左右的房产归甲方（中恒公司）所有，现该项目于2011年4月工程开工建设，2012年12月工程完工，2013年4月工程竣工验收，2013年9月该工程确权发证。故视为双方约定的建设项目已经建成，锦利公司应将北面路边临街门面房约800平方米左右的房产权确认为中恒公司所有。锦利公司辩称三方协议约定项目无法取得登记许可，重新办理的规划后建立的是商住两用楼，不是原来约定的“项目”，中恒公司争议的标的物不存在，无法交付，此变更为锦利公司未与中恒公司协商的擅自变更，况且三方协议的主要目的是将原属于中恒公司的土地使用权转让给锦利公司，双方于2006年7月29日及2006年8月23日协议均为了将土地过户至锦利公司名下，锦利公司在同宗块土地上建设任何房屋均应履行交付义务。因而中恒公司的辩称理由，原审法院不予支持。三方协议约定是门面房，而门面房只是对于临街商业用房的习惯性称谓，相关法律并无具体的解释，也未确定为一楼。因而，锦利公司应将一、二、三层各交付给中恒公司266.67平方米。三方协议仅约定了北面临街，对于东侧和西侧无约定。根据房屋的结构及方便双方使用，锦利公司应将北面临街东侧一、二、三层各分割给中恒公司266.67平方米。中恒公司请求支持违约金175万元，原审法院（2008）宛龙民商初字第432号民事判决书已经判决锦利公司支付中恒公司违约金25万元。锦利公司已经承担了违约责任，故此项请求应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1、自判决生效后三十日内，被告南阳市锦利物资有限责任公司将位于南阳市两相路二十八中对面“温凉花园”独幢楼地上北临街的一、二、三层靠东侧各266.67平方米交付原告南阳市中恒房地产有限责任公司；以房屋外墙皮为测量基点。2、驳回原告南阳市中恒房地产有限责任公司的其他诉讼请求。诉讼费20550元，由原告南阳市中恒房地产有限责任公司负担10000元，被告南阳市锦利物资有限责任公司负担10550元。
中恒公司上诉及答辩称：原审判决审理期限将近两年，违反民事案件审理期限。原审判决曲解“门面房”的本意，将临街商业用房与门面房两个概念混淆，将该楼房的一、二、三层临街商业用房全部确认为门面房，实属不当。商业用房属于书面用语，而门面房属于口头用语，是约定俗成的说法。根据业内相关人士介绍，门面房指的是临街一层房间。南阳市针织服装研究所总体规划图中显示编号为A号楼，备注为综合楼（办公、门面、住宅），且一层平面图显示为门面，二层显示办公。2006年7月29日双方及南阳市卧龙区公路管理局签订协议书之后中恒公司已经把该项目涉及的相关资料全部移交给了锦利公司。锦利公司明知其中一层为门面房，二层为办公房。锦利公司在接收该项目后在申办建设工程规划许可证时，将一层平面图变更为商业。原审判决驳回中恒公司关于违约金的诉讼请求，缺乏法律及事实依据。三方签订的协议约定的总违约金是200万元，扣除锦利公司已经支付的25万元违约金，结合锦利公司拒绝交付门面房的实际情况及损失，锦利公司应当支付违约金175万元。2006年7月29日的三方协议对项目所在地是确定的且是唯一，三方对权利义务进行了约定，并约定建成后交付给中恒公司800平米门面房，当时规划手续都是完善的。后来是锦利公司变更的，而不是中恒公司变更的，中恒公司不存在过错。现在锦利公司承建的温凉花园项目也是原项目的所在地，锦利公司要求中恒公司承担责任无依据。请求二审法院支持中恒公司的上诉请求。
锦利公司上诉及答辩称：2003年9月，中恒公司在南阳市××路（现××）中段以“南阳市针织服装研究所”名义申报建设项目，但2004年1月却又与卧龙区公路管理局私自将项目改为“公路局住宅小区”。2006年7月，中恒公司又与锦利公司签订协议，转让该“公路局住宅小区”项目及施工图资料，并约定其中北面临路的第一栋楼房约800平方米的门面房归中恒公司所有。但该转让的项目因中恒公司擅自变更规划，无法办理准建手续和开工建设。锦利公司在不知情的情况下投入巨额资金却面临亏损，无奈锦利公司又出资办理新增4亩土地的征地手续和缴纳了200多万的土地增值税金。重新申办了“温凉花园”建设项目，该项目经合法审批建设，为商住两用，第一至三层为商业门面，以上为住宅，完全不同于原“公路局住宅小区”住宅项目。但中恒公司置事实于不顾，仍然依据2006年转让“公路局住宅小区”项目的名义主张分割“温凉花园”项目的门面房缺乏依据。中恒公司要求交付的800平方米临街门面房事实上根本不存在，原审法院生效的（2008）宛龙民商三初字第432号民事判决书认定，“公路局住宅小区”项目无法建设，且中恒公司就没有准备建设。中恒公司以南阳市针织服装研究所名义立项，但却擅自变更政府规划，将该宗办公用地私自改为住宅用地，导致锦利公司根本无法按照三方协议去建设“公路局住宅小区”。由于中恒公司的重大过错导致所谓的800平方米临街门面房成为空中楼阁。锦利公司重新出资申办了“温凉花园”项目，并将原办公用地的土地性质变更为商业、住宅用地，最终取得了该宗土地使用权并完善相应的建设审批手续建成了商住楼。因约定的建设项目不存在而不能交付。原审中双方愿意接受法庭的调解，法庭给双方充足的协调商谈时间，延长诉讼审限是双方当事人合意的结果，不属于程序不当。关于门面房的交付问题，是双方合意的不统一，本案不存在一楼商业门面房800平方米的概念，原因是中恒公司的过错导致原约定的协议无法履行更无法实际执行。原协议书中注明的针织服装研究所项目是被中恒公司与卧龙区公路局擅自变更为无法开工建设的卧龙区公路住宅小区，这才是锦利公司无法交付门面房的主要原因，这也是中恒公司导致的。调解过程中，锦利公司愿意分割800平米的房产作为给中恒公司的赔偿，故违约金不应该支持。原审法院对违约金的问题做出过处理，作为一事不再理，该请求原审判决不予支持是正确的。请求二审法院依法改判驳回中恒公司的诉请。
根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1锦利公司接收公路局住宅小区项目之后变更为温凉花园，约定交付800平方米的门面房是否能够继续履行；2、中恒公司要求将现在临街一层交付800平米房屋的主张是否应该支持；3、中恒公司要求锦利公司支付175万违约金的诉请是否应该支持。
二审中，各方均未提交新的证据。
本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：原审法院生效判决已经确认2006年7月29日中恒公司、锦利公司及卧龙区公路管理局共同签订的协议为有效协议，对双方均具约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”锦利公司也已将合同约定的土地使用权过户在自己名下，双方对协议内容也进行了实际履行。锦利公司是在协议约定土地的基础上重新办理规划后建成“温凉花园”项目，因其在同宗土地上进行建设且其变更项目也未经与中恒公司进行协商而进行变更，故锦利公司应当交付北面临街800平方米的房屋。锦利公司上诉称项目已经变更无法交付的上诉理由不能成立，本院不予采信。因在三方签订的协议中约定锦利公司接收该项目建成后，北面路边临街门面房约800平方米左右的房产权归中恒公司所有。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”因协议中约定的项目已经变更为温凉花园项目，现建成的温凉花园项目一至三层均为商业门面。且在协议中并未明确约定门面房楼层。原审判决依据房屋的结构及方便双方使用，判令锦利公司将“温凉花园”独幢楼地上北临街的一、二、三层靠东侧各266.67平方米交付中恒公司并无不当。中恒公司上诉称应当交付一层800平方米的门面房因在协议中约定不明，本院不予支持。关于中恒公司请求支付违约金的请求，因原审法院生效判决锦利公司已经承担了违约责任，原审判决驳回中恒公司的该项请求并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。中恒公司、锦利公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41100元，由南阳市中恒房地产有限责任公司负担20550元，南阳市锦利物资有限责任公司负担20550元。
本判决为终审判决。
审判长 李晓峰
审判员 陈德林
审判员 孙小刚
二〇一六年一月二十五日
书记员 钱薪谕