辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2161号
上诉人（原审被告）：李建，男，1952年3月7日出生，汉族，沈阳低压开关厂工程师，住址沈阳市和平区。
委托代理人：卢宏旺，辽宁金阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王露，男，1939年1月7日出生，汉族，沈阳农业大学退休教师，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：王石，沈阳市沈河区中天法律服务所法律工作者。
原审被告：李奥，男，1954年3月22日出生，汉族，沈阳润滑设备厂工人，住址沈阳市铁西区。
原审被告：李里，男，1950年3月21日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：王铁楠，辽宁金阳律师事务所律师。
原审被告：李娜，女，1948年2月16日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：王铁楠，辽宁金阳律师事务所律师。
上诉人李建因与被上诉人王露、原审被告李奥、李里、李娜房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第106号民事判决，向本院提上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王露一审诉称，王露与李奥的母亲陈家珍于2001年3月2日双方签订了一份房屋买卖协议。协议约定由陈家珍的房屋（座落在沈阳市沈河区东陵路120-123号房屋）卖给了王露，房款共计人民币62，000元，约定一次性付清，其他费用由买方承担。如更名时卖房方及时提供身份证、户口本、印章等证件。协议签订当天王露一次性把房款付清。房款收条是陈家珍儿子李奥出具的（当时陈家珍跟李奥在一起过）陈家珍收到钱以后，把所有关于房产的材料房产证、房屋钥匙及其他手续全部交给了王露，并承诺王露什么时间想更名随时配合。但没等到办理更名时陈家珍于2004年5月1日死亡，所以王露一直没有办理更名过户手续。后王露给李奥打电话，但也没打通，故王露起诉法院，请求法院依法确认房屋买卖协议有效，并办理更名过户手续，请法院支持王露的诉讼请求。
李奥一审辩称，王露2001年购买涉案房屋时没有与房主陈家珍签订买卖协议，该买卖协议真实性有异议。王露与李奥进行的交易并将钱款支付给李奥，李奥不是该房屋的物权人，该房屋一直登记在陈家珍名下，而且购买该房屋时李奥明知此事不构成善意，李奥擅自处分了该房屋，应当认定为无权处分，根据合同法第51条规定，该协议是效力待定的合同，由于没有经过权利人追认，应当认定为合同无效，根据合同法第58条规定李奥返回王露的购房款并支付银行同期利息，王露返还该房屋使用权，并且由于使用了该房屋长达13年应当支付李奥合理房租，综上，请求法院依法驳回王露的诉讼请求。
李建一审辩称，我是1990年与我母亲在一起居住，我母亲叫陈家珍，我母亲当时患病脑血栓，生活不能自理，一直到2004年她去世后，我伺候我母亲15年的时间。在道理上讲我应该成为我母亲的监护人，我当时在工作，房子的问题我并没有关心，也不知道与王露有交易买卖，后来我弟弟告诉我房屋跟王露交易了，交易了人民币62，000元，当时并没有通知我，我认为应当通知我，而且李奥也不是房屋的代表，也不是债权人，我们子女几个人都是合法的继承人，都有合法的权利，李奥不能一个人作决定。我的意见就是该房屋不同意卖。
李里、李娜一审未答辩。
原审法院审理查明，李建、李奥、李里、李娜为兄弟姐妹关系。其父亲李象泰生前系沈阳农业大学职工，于1989年死亡。诉争房屋系其母亲陈家珍在沈阳农业大学公有住房出售以人民币9018元购得。
2001年3月3日，王露作为乙方，李建、李奥、李里、李娜的母亲陈家珍作为甲方，双方签订房屋买卖协议一份，约定：房屋地址为：农大123栋308号，一、乙方实交甲方人民币62，000元，另外甲方收款人给乙方写个收款收据。二、甲方向乙方交的证件应有1、房屋所有权证（现农大房产证未发，待交）。2、（成本价）出售公有住房协议书。3、房屋出售专用收款收据。三、乙方更换房屋所有权证姓名时，甲方及时提供陈家珍老师的身份证、户口本、印章等证件。本协议书一式三份，甲方乙方证明人各一份。甲方陈家珍（印章），乙方王露签名，证明人高贡新签名。同日，李奥出具收条一份，载明收到卖房款人民币62，000元整。并将房屋交付王露。王露即日入住至今。
现王露诉讼来院，要求李建、李奥、李里、李娜履行房屋买卖协议，配合王露办理房屋产权登记手续，承担诉讼费用。
另查，陈家珍于2004年3月4日死亡。2005年李奥向王露交付诉争房屋产权证、契税证。
本案在审理过程中，王露申请撤回确认房屋买卖协议的诉讼请求，原审法院对此予以准许。
原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案李里、李娜经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，王露虽未提供陈家珍授权李奥卖房的证据，但李建、李奥、李里、李娜均未提供王露系私刻陈家珍印章的证据，来证明王露伪造卖房协议，故应认定李奥提供其母印章在卖房协议陈家珍处盖章。李奥收取房款交付房屋，在至其母死亡的三年时间里均未提出异议，并未将诉争房作为遗产处理。王露在其居住使用长达十几年时间，李建、李奥、李里、李娜均未提出异议，且其应当知道王露在此占有房屋的事实，王露亦有理由相信其有代理权。故其对李奥的买卖房屋行为合法有效，双方均应履行，王露已将房款全部交付李奥，李奥亦将房屋交付王露使用。现其母陈家珍及其父亲均已死亡，李建、李奥、李里、李娜作为继承人应协助王露继续履行协议，故原审法院对王露的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告李奥、李建、李里、李娜于本判决生效之日起10日内协助原告王露办理坐落于沈阳市东陵区（现沈河区）东陵路120-123号332室，建筑面积52.19平方米（卷号：10-1-6487）房屋的更名过户手续，所产生的费用由原告王露承担；案件受理费人民币1350元，公告费人民币800元，由被告李奥负担人民币537.5元，由被告李建负担人民币537.5元，由被告李里负担人民币537.5元，由被告李娜负担人民币537.5元。
宣判后，李建不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。王露所提供的出售房屋协议书甲方没有签名按手印仅加盖印章，并且此印章并非陈家珍本人所盖，陈家珍当时身患重病无法自由表达意志。被上诉人也未向诉争房屋的权利人交付购房款，而将购房款交付李奥，李奥非房屋的权利人。王露将房款交与李奥存在过错，应承担相应法律后果。
被上诉人王露答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。
原审被告李奥答辩称，我跟王露买卖房子是口头协议。王露出示的协议书是假的，我要求司法鉴定。
原审被告李里、李娜答辩称，原审法院认定事实不清，王露与李奥签订的出售住房协议书是伪造的，签章不是真实的，签订购房协议的主体不适合，该房屋的产权单位是沈阳农业大学，转让方陈家珍是承租人，仅有使用权，没有处分权。陈家珍与李建生活在一起，生活不能自理，意识不清，本案房屋参加房改时购房款是李娜交纳的，不符合交易习惯。一审笔录第55页，王露口述出售住房协议书中的签章是李奥刻的给王露的，与一审本院认为部分法院认定王露虽未提供陈家珍卖房的证据，但四被告均未提供原告系私自刻陈家珍印章的证据来证明原告伪造卖房协议，故认定李奥提供其母印章在卖房协议陈家珍处盖章存在自相矛盾。一审法院认定构成表见代理没有法律依据，本案签订房屋买卖的主体不适合，王露存在过错，并非善意。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院另查明，在本院审理期间上诉人李建自认诉争房屋出卖给被上诉人王露前由其母亲陈家珍居住。
上述事实，有当事人陈述笔录、死亡证明、产权证、契税证、买卖协议书等经开庭质证，本院予以确认，在原审卷宗佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。诉争房屋的买卖行为发生在2001年，当时李奥代陈家珍与王露签订房屋买卖协议时，虽未提供陈家珍的授权手续，但陈家珍作为房屋的所有权人在其生前及去世后，诉争房屋均未作为继承遗产进行处理，而王露作为诉争房屋的买受人，在购买诉争房屋后即在此居住，且诉争房屋的产权证等相关手续系在王露签买卖协议，并入住诉争房屋后取得，现亦在王露处，使王露有理由相信李奥的卖房行为已征得陈家珍及其子女的认可，故李奥代陈家珍与王露签订的房屋买卖协议有效。现王露提出要求其协助办理房屋更名手续等主张，上诉人与原审被告提出异议有违诚实信用原则，故本院对上诉人上诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1350元，由上诉人李建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。