深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初12106号原告鄢雪琴。委托代理人颜宇丹，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403200911877782。委托代理人曾俊欣，广东诚公律师事务所实习律师。被告深圳市水指实业发展有限公司，住所地深圳市福田华莲花街道益田路6009号新世界商务中心5303室。法定代表人黄伟,该公司董事长。委托代理人肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403199810644608。上列原告吴学阶诉被告深圳市新世界房地产开发有限公司、深圳市西岭股份合作公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托代理人颜宇丹、曾俊欣，被告委托代理人肖才元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2013年11月29日，被告一与被告二合作商品房住宅项目“四季御园”已具备预售条件，被告二委托被告一全权代理该项目的销售及办理各种手续等工作。2014年11月11日原告与二被告就位于深圳市罗湖区罗沙路四季御园第5座23层2303号房签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告应支付购房款总计人民币5318182元。原告于合同签订之日向被告一支付了首期房款人民币1598182元。合同落款处的签订日期2014年11月18日系被告一自行填写，与事实不符，原告不予确认。合同签订后，原告依约办理了银行按揭贷款。上述合同第九条约定：“[交付时间和方法]出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。”第十条约定：“[交付的文件]出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关房地产的下列房产文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》……”但被告一却于2015年1月16日向原告发出《入伙通知书》，通知原告入伙时间为2015年1月16日，已经远远超出了合同约定的时间，且未按照合同要求提供《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等约定交房时需提交的文件。因二被告未能提供合同约定的相关文件，原告未办理入伙手续。根据上述合同第十二条约定：“[出卖人逾期交付的违约责任]逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之四的违约金。”截至2015年12月4日，二被告应当支付的违约金为人民币740290.9344元。有鉴于此，为了维护原告的合法权益，请求法院判令两被告：一、按合同违约责任条款赔付原告未能如期交付涉案合同项下的房地产的违约金（自2014年12月21日暂计至2015年12月4日）共计人民币740290.9344元；二、二被告承担本案诉讼费用。两被告答辩称，一、涉案房屋在合同约定的交付日期之前已经满足了法定和约定的交付条件。涉案房屋所在项目即四季御园，已在2014年11月25日通过竣工验收合格，由建设单位即被告设计、勘察、施工、监理单位共同验收并确认验收合格，有验收报告为证。涉案项目已于2014年12月19日取得罗湖区住建局的竣工验收备案收文回执。涉案项目通过包括工程、消防、燃气、电梯等在内的全面竣工验收合格，同时附有住宅质量保证书和住宅使用说明书。涉案房屋所在项目已经符合《建筑法》、《消防法》等规定的交付使用条件，同时也符合商品房买卖合同（预售）第九条的规定。涉案房屋在约定交付日期之前已经满足了法定和约定的交付条件。二、被告已经依照约定及时发出了《入伙通知书》。涉案项目满足交付条件后，被告已经向各原告及时发出了《入伙通知书》，履行了房屋交付的通知义务。同时，被告在2014年12月16日的《深圳特区报》进行了入伙公告，并在12月19日的《深圳商报》进行了入伙宣传。许多业主到场办理了入伙手续，签收了入伙礼品，并收到被告发放的《准入入伙证明》，签署了《业主临时管理规约》、《物业服务管理协议》及《消防安全责任书》，部分业主预交了物业管理费。12月26日的《深圳商报》及房掌柜网站进行了入伙仪式的新闻报告。《入伙通知书》明确了入伙期限即房屋交付期限。对于未到场未办理入伙手续的业主，按照合同第九条约定，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，房屋交付时间为《入伙通知书》中的交付期限届满之日。三、原告自行将涉案房屋委托第三方进行装修改造，其法律关系独立于被告。原告签署了装修改造委托书，自行将涉案房屋交付给第三方装修改造。同时约定，第三方可以径行入场施工。原告与第三方之间，是独立于被告的法律关系。被告已经履行完毕房屋买卖合同项下约定的交房义务。综上所述，涉案房屋在约定交付日期前已经满足了法定和约定交付条件，被告已经按照合同约定履行了交付通知义务。第三方根据原告的委托入场进行装修改造，说明被告已经完成了合同项下的交房义务，本案不存在逾期交房的事实，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：一、两被告是位于深圳市罗湖区莲塘街道办事处罗沙路四季御园的开发建设单位。2013年11月29日，被告深圳市西岭股份合作公司（委托方）与被告深圳市新世界房地产开发有限公司（受托方）签订《委托书》，约定被告深圳市西岭股份合作公司委托被告深圳市新世界房地产开发有限公司办理“四季御园”住宅的预售、现售、签订《深圳市房地产买卖合同》、办理领取房地产证的相关手续等事宜，代理期限：2013年11月1日直至房产销售完毕及办理完毕所有房地产手续为止。该委托书已办理了公证手续。2014年11月18日，原告（买受人）与两被告（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定原告向被告购位深圳市罗湖区莲塘街道办事处罗沙路四季御园第5座23层2303号房（以下简称涉案房产），房屋用途为住宅，转让成交价为人民币5318182元；合同第六条就“付款办法及相关处理”作出约定：买受人须于合同签订当日支付购房总价款的30.05%，即人民币1598182元，买受人须于签订合同之日起7日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款人民币3720000元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；合同第十条对“交付的条件”作出约定：出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对“出卖人逾期交付的违约责任”作出约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列方式处理。1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之四的违约金。二、上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订当日，原告向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司出具《装修改造委托书》，该《装修改造委托书》载明：“委托方委托受托方对其所有的涉案房产提供房屋施工服务。委托方委托及承诺如下事宜：1、委托方确认委托施工内容为：委托受托方按照本委托书附图所述单位平面涂黑色部分加盖混凝土楼板，并同意受托方在装修改造时对房屋进行相关的变动；3、委托方完成上述委托事项的施工费用（含人工及材料费）总计人民币5000元，该款项委托方已现金的方式支付给受托方；4、在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工；5、受托方于2015年8月31日前完成上述施工委托事项。委托方应于前述日期之日起3天内至该物业现场办理验收手续，否则视为验收合格；7、本委托书为不可撤销之委托，经委托方签署后立即生效，对委托方始终具有法律约束力。2016年3月1日，湖南省第四工程有限公司出具的《关于四季御园竣工后装修改造事宜的情况说明》，该说明称：“湖南省第四工程有限公司，系深圳市新世界房地产开发有限公司四季御园项目的施工方。四季御园建设项目，在同建设、设计、勘察、监理等多单位共同验收下，已经在2014年11月25日竣工验收合格。该项目中，许多业主委托了公司对其房屋进行装修改造（对实用面积进行有限的扩充），该装修改造是在四季御园项目竣工验收的基础上，额外地对受托改造的房屋进行的加盖混凝土楼板等工作。根据业主给本公司的《装修改造委托书》第4条约定‘在该物业交付之后，受托方可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工’。故在四季御园项目入伙时，本公司就代业主到四季御园的物业管理公司领取了房屋钥匙，进入房屋进行了装修改造的施工。施工完成后，本公司把钥匙交还给了物业管理公司。该装修改造事项发生在业主与本公司之间，与任何第三方无关。特此说明。”三、《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，被告于2015年1月12日收到全部购房款。2014年11月25日，四季御园取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向两被告颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。该《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》在深圳住房和建设局官方网站可查询。2014年12月16日，被告新世界公司在深圳特区报上刊登四季御园《入伙公告》，入伙时间为2014年12月20日至2014年12月25日。2015年1月16日，被告新世界公司向原告发出《入伙通知书》通知原告办理入伙手续，入伙时间为2015年1月16日，原告签收该《入伙通知书》。以上事实有《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议、购房发票、《装修改造委托书》、《建筑工程竣工验收报告》、《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》、《入伙公告》、《入伙通知书》及当事人庭审陈述等为证，本院予以确认。本院认为，原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，合同的签订时间应以合同载明的落款时间为准。故本院对原告关于合同的实际签订时间与落款时间不一致的主张，不予采信。本院认为，2015年1月16日，被告新世界公司向原告发出《入伙通知书》通知原告办理入伙手续，入伙时间为2015年1月16日，原告签收该《入伙通知书》，可以认定被告于2015年1月16日向原告交付了涉案房产，且被告于上述时间向原告交付涉案房产不构成违约，理由如下：其一，依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，被告应于2014年12月20日前将涉案房产交付给原告，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。本案被告已于2014年12月19日取得了深圳市罗湖区住房和建设局颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，合同约定的交付条件已成就。其二，依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，原告须于签订合同之日起7日内办理银行贷款并向被告支付剩余价款人民币3720000元。根据合同约定，原告的付清房款的合同义务在被告交房的合同义务之前，故被告于2015年1月12日收到涉案房产全部房款后于2015年1月16日向原告发出入伙通知书，并不构成违约。其三，本案中原告向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司出具《装修改造委托书》，委托湖南省第四工程有限公司对涉案房产进行装修改造，目的显然是为增加涉案房产套内实用面积。原告在《装修改造委托书》明确“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工”。在本案审理过程中湖南省第四工程有限公司向本院作出情况说明，表明其在四季御园入伙时就代表业主到四季御园的物业管理公司领取房屋钥匙并进入房屋进行装修改造施工。至于湖南省第四工程有限公司是否在2015年8月31日之后将涉案房产交付原告使用问题，则属于湖南省第四工程有限公司与原告之间的委托装修合同关系，不涉及被告的违约责任承担。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴学阶的诉讼请求。案件受理费人民币11203元，由原告吴学阶负担。如不服本判决，原告吴学阶可在判决书送达之日起三十日内，被告深圳市新世界房地产开发有限公司、深圳市西岭股份合作公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张笑然人民陪审员  谭 平人民陪审员  陈明芳二〇一六年五月二十九日李迪文书 记 员     肖婷