湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华法民初字第704号
原告李垂文，男。
委托代理人柏云菊，女，湖南舜源泽律师事务所律师。
被告ＸＸ瑶族自治县华宇房产开发有限公司。
法定代表人首江桃，女，任该公司总经理。
委托代理人蒋江湘，男，湖南君义律师事务所律师。
委托代理人周毅，男，湖南君义律师事务所律师。
原告李垂文诉被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理。依法由代理审判员冯香萍适用简易程序于2015年7月1日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，书记员胡丽琼担任记录，原告李垂文及其委托代理人柏云菊，被告华宇公司的委托代理人蒋江湘、周毅到庭参加了诉讼，被告华宇公司的法定代表人首江桃因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李垂文诉称：2010年10月份，被告在ＸＸ瑶族自治县沱江镇开盘销售华宇潇湘城商品房，原告与被告于2011年签订一份《商品房买卖合同》。2012年年初，被告以商品房面积经房产部门核实为由，与原告在2012年3月31日又签订了一份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》由被告收回。2012年3月31日签订的《商品房买卖合同》约定原告向被告购买其开发的华宇潇湘城小区第37栋D单元501号混合结构房产一套，建筑面积为122.48平方米，总金额为157754元人民币，付款方式为银行按揭。原告于2010年11月17日向被告支付购房款20000元人民币，2010年12月4日向被告支付购房款30000元人民币，2011年4月16日向被告支付购房款20000元人民币，2012年3月31日向被告支付购房款7754元，2012年5月21日向农村信用合作社贷款80000元并在同日将此款支付给被告，至此原告全额支付了购房款。合同约定交房日期为2011年12月31日，但被告直至2013年6月26日才向原告交房。被告应该按照《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项的约定，即按日向原告支付已付购房款的万分之五的违约金。从2011年12月31日交房期限到2013年6月26日实际交房止，被告逾期交房共计542天，按合同约定，被告应向原告支付违约金36719元。被告承诺：住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证由其负责办理并承担因此产生的所有费用。但是直至今日，被告却仍没有给原告办理产权登记证，按照《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定，被告应该按已付购房款的2%向原告支付违约金3155元人民币，立即为原告办理房屋产权登记证书和国有土地使用权证并承担因此产生的所有费用。
被告华宇公司辩称：一、原告起诉被告延期交房无事实依据和法律根据。1、原告与被告约定的交房时间属于无效约定。合同双方签订合同的时间为2012年3月31日，而约定交房的时间在2011年12月31日，被告也没有收到购房款。被告不可能在没有收到任何购房款的情况下就交房给原告。2、根据合同约定可以看出在签订合同时，房屋并没有封顶，无法达到交房条件，在合同中约定在签订合同前交付房屋根本无法实现。二、答辩人已经依法向原告交付了房屋。由于原告与答辩人对于交房时间约定无效，那么交房时间应当依照法律的规定予以实施。答辩人可以在房屋竣工验收后向原告交付房屋即可，答辩人在2013年6月26日已经将房屋交付给了原告，根本不存在逾期交房的情况。三、答辩人不存在逾期办证的违约行为。根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。也就是说房屋交付使用后，关于办理产权登记，答辩人只有申报材料备案登记的义务而并没有为原告办理房屋产权证的义务。原告起诉所谓逾期办理产权登记承担违约责任无事实依据。四、办证所产生的契税等应当由买方承担的税务应当由原告方承担，双方约定的只是费用并不包括税在内，因此，办证税务应当按照法律规定进行承担。五、原告存在延期付款的情形。原告与答辩人签订合同的时间是在2012年3月31日，依照合同约定，原告在签订合同后7日内向答辩人提供办理银行按揭的资料用于办理银行贷款。而原告在同年的5月才提供资料办理银行按揭贷款，存在逾期付款的违约责任。六、原告应当补足超出面积的购房款。合同约定面积为122.48平方米，而测绘面积为126.31平方米，超出面积为3.83平方米。按照每平方1288元计算，原告应当补足4933.04元给答辩人。综上，原告起诉缺乏事实依据和法律根据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告李垂文为支持自己的诉讼主张，向法庭出示了下列证据：
1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方商品房买卖关系；
2、《收据》及银行贷款借据，拟证明原告向被告全额支付购房款；
3、住宅质量保证书、房屋使用说明书、华宇潇湘城住宅小区交房资料签收表，拟证明被告延迟交房及原告实际收楼时间；
4、《协作建房●你我有约》华宇公司广告宣传单，拟证明被告承诺为原告办理房产证并承担因此产生的所有费用；
5、视听资料，拟证明被告承诺为原告在一个月期限内办理房产证及承担因此产生的所有费用；
6、证人证言及身份证，拟证明被告为少数业主缴纳契税等办理房屋产权证的费用。
被告华宇公司对原告李垂文提交的证据提出如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为证据可证明原告有逾期付款的行为；对证据3的真实性无异议，但认为证据3不证证实被告存在逾期交房的事实；对证据4的真实性、合法性均有异议，该证据无公司盖章，无法证明系公司发布的；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，录音不合法，被告录音人员身份无法确认；证据6不符合证人证言的构成要件，不能作有效证据使用。
被告华宇公司为支持自己的诉讼主张，向法庭出示了下列证据：
1、《商品房买卖合同》，拟证明双方签订合同的时间在约定交房的时间之后，关于交房时间的约定无效；被告有报备案资料义务，无办证义务。
2、《商品房预售许可证》，拟证明本案中36#、37#楼允许对外签约出售是2012年12月20日以后，在此之前是不允许出售的。
3、《检测试验报告》《建筑工程竣工验收备案证》，拟证明本案中的36#、37#楼主体检测合格的时间在2012年5月8日，完全合格符合竣工验收的时间是2013年11月19日。
4、36、37栋户按揭交款明细及《商品房买卖合同》、《进账单》、《收据》，拟证明36#、37#楼业主按揭款到账情况；在被告处购房按揭方式付款一般情况下，到账时间一般在10天左右。
5、《房产面积测量报告》，拟证明37#业主房屋面积超出合同面积的情况。
6、《产权证》，拟证明36#、37#楼登记在2014年9月11日已取得，可以进行分户。
原告李垂文对被告华宇公司提交的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该份合同不是原、被告双方签订的第一份合同，而是变更的合同，第一份合同已经被被告收回，这份合同是对原合同的变更，这份合同中约定了办理产权证所有费用由被告承担。被告提供该份证据不能达到被告提供该份证据的证明目的。对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，这二份预售许可证是在双方签订第一份合同后办理的，办证时间是在双方约定的交房时间之后，说明被告在约定在交房时间有交房资格。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，36、37栋楼房在2012年5月8日检测的，说明被告在此之前不具备交房条件。对证据4的真实性有异议，明细表来历不明，进账单和收据与本案没有关联性。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋的实际面积应以房产局办理的房产证登记为准。对证据6的真实性没有异议，该份证据正好说明被告在2014年9月11日以前没有为原告办理产权证的资格。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：
被告对原告提交的证据1、2、3的真实性均无异议，只是对待证事实有不同理解，原告提交的证据1、2、3客观真实，且与本案有关联，本院予以确认。被告对证据4所提出的异议理由与事实不符，证据4广告中宣传的内容与原、被告所签合同内容、原告交房款时间相互佐证，可认定证据4确系被告华宇公司发出的广告，本院予以确认。原告提交的证据5，本院无法核实其真实性，不予采信；原告提交的证据6不符合证据规定，不予采信。
被告提供的证据1《商品房买卖合同》与原告提供的证据1系同一份合同，该证据在原告证据认证部分已作认定，在此不作重复认证；原告对被告提供的证据2、3、5、6真实性均无异议，只是对证据内容有不同理解，被告提供的证据2、3、5、6符合证据相关规定，本院予以采信。被告提供的证据4中，按揭交款明细系被告单方制作，无其它证据佐证其真实性，《商品房买卖合同》、《进账单》、《收据》系唐水清2015年6月9日购买被告第21栋楼1单元401号房所签合同及付款凭据，与本案无关联性，本院不予采信。
通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院查明本案的基本事实如下：
2010年10月份，被告在ＸＸ瑶族自治县沱江镇开盘销售华宇潇湘城商品房，并发出《协作建房●你我有约》广告宣传单，广告宣传单第四条内容为“住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不包含水电开户费）。”广告宣传单第九条内容为“报名时间：即日起至2010年11月18日截止（前10名交定金的可减1000元房款）。”于是原告与被告于2011年签订一份《商品房买卖合同》，2012年3月31日，被告以商品房面积需经房产部门核实为由，与原告又签订了一份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》由被告收回。双方于2012年3月31日签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的华宇潇湘城小区第37栋D单元501号混合结构房产一套（预售商品房），建筑面积为122.48平方米，其中套内建筑面积112.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.78平方米，商品房单价为每平方米1288元，总金额为157754元人民币。《商品房买卖合同》第五条约定面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差值在3%以内（含3%）的，原房价不变，多退少补，面积误差值超出3%的，买受人有权退房；买受人选择不退房的，原房屋单价不变，多退少补互不计息。第六条第3项约定按揭付款，本合同签订之日，买受方付49.3%的总房款（计人民币）77754元，其余房款从银行贷款支付（计人民币）80000元，贷款时间为主体工程封顶前，以卖方通知买受方为准，在七日内按银行要求准备好相关材料，并交付到卖方处，由卖方送往银行审查，经银行审查后，卖方通知买受方，买受方须在七日内办理好贷款手续；贷款利息和因银行按揭而产生的相关费用由买受方承担，如因买受方原因致使按揭贷款无法办理或经银行审查不符合银行贷款条件的，买受方须在七日内按第二种方式付款，办理房产证相关费用由出卖人承担。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。原告于2010年11月17日向被告支付购房款20000元人民币，2010年12月4日向被告支付购房款30000元人民币，2011年4月16日向被告支付购房款20000元人民币，2012年3月31日，原告向被告支付购房款7754元，2012年5月21日，原告向农村信用合作社贷款80000元并在同日将此款支付给被告，至此原告付清全部购房款。2013年6月26日，被告将合同约定的房屋交付给原告使用。2013年11月19日，被告取得华宇潇湘城37#楼的《建筑工程竣工验收备案证》。受被告的委托，2014年6月15日，江永县房地产测绘事务所对被告开发的华宇潇湘城37号楼进行房屋初始登记测绘，2014年9月11日，被告办好华宇潇湘城37号楼初始登记。
本院另查明，办理房屋所有权证需交纳契税、房屋维修基金、房屋登记、住房信息查询、测绘等费用；办理国有土地使用权证需交纳地籍测绘等费用。
本院认为，原告李垂文与被告华宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方在合同履行过程中发生纠纷，本案属商品房销售合同纠纷。本案的焦点问题主要是：
一、关于交房时间的约定问题。
原告李垂文与被告华宇公司于2011年签订一份《商品房买卖合同》，后被告华宇公司以商品房面积经房产部门核实为由，与原告李垂文在2012年3月31日又签订了一份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》由被告华宇公司收回。现原告以2012年3月31日所签的《商品房买卖合同》向本院提起诉讼，被告亦未对该份合同效力提出异议，可见双方均认可该合同效力，受该合同约束。原告购买被告开发的商品房为预售商品房，原告与被告均明知被告不可能在2011年12月31日前将合同约定的商品房交付给原告使用，而双方于2012年3月31日签订的《商品房买卖合同》第八条却约定出卖人应当在2011年12月31日前将约定的商品房交付原告使用，因此双方对交房时间的约定并不具备可履行的条件。原告要求被告支付自2011年12月31日至2013年6月26日的逾期交房违约金计36719元，本院不予支持。
二、办理产权登记证书问题。
办理产权登记证书费用承担问题。被告在其《协作建房●你我有约》广告宣传单中承诺“住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不包含水电开户费）。”双方于2012年3月31日签订的《商品房买卖合同》第六条第3项约定，办理房产证相关税、费用由出卖人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”案件审理过程中被告提出办证所产生的契税等应当由买方承担的税务应当由原告方承担，我国税收法律有“税收法定、纳税主体法定”原则，但是相关法律并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税金，故本案中卖方关于承担契税的承诺未违反法律的强制性规定，亦未损害国家的利益，应认定为合法有效。综上，被告不仅有义务为原告代为办理房屋所有权证和国有土地使用权证，还应承担因此产生的所有税、费（不包含水电开户费）。因房屋所有权证和国有土地使用证的办理，需要开发商与购房人通力配合才能完成，任何一方都难以独自完成转移登记的过程，因此，原告李垂文必须全力配合被告华宇公司办证。
被告是否承担逾期办证违约责任问题。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案被告于2013年6月26日将合同约定的房屋交付给原告使用，2014年9月11日办好华宇潇湘城37号楼初始登记，截至2015年7月1日本案庭审结束，原告未能取得合同约定房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证，据此，原告要求被告按已付房价款的2%支付逾期办证违约金3155.08元（157754元×2%=3155.08元），本院予以支持。
三、原告是否存在逾期付款问题
《商品房买卖合同》第六条第3项约定按揭付款，合同签订之日，买受方付49.3%的总房款（计人民币）77754元，其余房款从银行贷款支付（计人民币）80000元。贷款时间为主体工程封顶前，以卖方通知买受方为准，在七日内按银行要求准备好相关材料，并交付到卖方处，由卖方送往银行审查，经银行审查后，卖方通知买受方，买受方须在七日内办理好贷款手续；贷款利息和因银行按揭而产生的相关费用由买受方承担，如因买受方原因致使按揭贷款无法办理或经银行审查不符合银行贷款条件的，买受方须在七日内按第二种方式付款，办理房产证相关费用由出卖人承担。可见贷款的办理需买方与卖方互相配合，但整个贷款流程的推进以卖方为主导，房屋主体工程何时封顶，卖方何时将贷款资料送公积金中心审查，卖方何时通知买方办理贷款，卖方（被告）均未提供证据证实，据此，被告认为原告存在延期付款的情形，本院不予采信。
四、补足超出合同约定面积的购房款问题
《商品房买卖合同》第五条约定面积确认及面积差异处理，即：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差值在3%以内（含3%）的，原房价不变，多退少补，面积误差值超出3%的，买受人有权退房；买受人选择不退房的，原房屋单价不变，多退少补互不计息。本案合同中约定的华宇潇湘城37栋D单元501号房尚未办理产权登记，因此被告要求原告补交房屋超出合同约定面积购房款的条件并未成就，故本案中本院对此不作处理，被告可在37栋D单元501号房的产权证办好之后再要求原告按合同约定补足超出合同约定面积的购房款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十八条之规定，判决如下：
一、限被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内为原告李垂文办理华宇潇湘城37栋D单元501号房屋所有权证和国有土地使用权证，并承担办证所需的全部税、费（不包含水电开户费），原告李垂文必须配合被告办证；
二、限被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李垂文逾期办理房地产权属证违约金3155.08元；
三、驳回原告李垂文的其它诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费398元（已减半收取），由原告李垂文负担168元，被告ＸＸ瑶族自治县华宇房产开发有限公司负担230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
代理审判员 冯香萍
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 胡丽琼
附：判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条?商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十八条?由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
……
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百四十八条裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。