江西省南昌经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0192民初122号
原告：江西交远物流有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区白水湖工业园梅林大道，统一社会信用代码：913601007542213873。
法定代表人：赵建歧，该公司董事长。
委托代理人：熊瑾、熊光全，江西华兴律师事务所律师。
被告：长沙旺旺食品有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市东湖区抚河北路291号，统一社会信用代码：91360100X12416812F。
负责人：郑文琦，该公司总经理。
委托代理人：吴迟，该公司法务专员。
委托代理人：郑晓燕，该公司职员。
原告江西交远物流有限公司（以下简称江西交远公司）诉被告长沙旺旺食品有限公司南昌分公司（以下简称长沙旺旺食品南昌分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西交远公司委托代理人熊瑾、熊光全及被告长沙旺旺食品南昌分公司委托代理人吴迟、郑晓燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西交远公司诉称：被告长沙旺旺南昌分公司自2010年8月起一直租赁原告位于南昌经济技术开发区白水湖工业园梅林大道666号南昌保税物流中心院内1号仓库1至6分区、库头房及充电间，用于其仓储货物及办公，每月租赁费用为222420元，租赁合同一年一签。最后一期租赁时间为2014年7月1日至2015年6月30日。在该租赁合同期满前原告与被告未达成续租协议，原告已依法书面通知被告不再续租。被告在原告仓库租赁达5年之久，造成仓库内设施设备多处损坏，被告在搬离仓库时，原告与被告对仓库进行了验收，双方工作人员对仓库现况及损坏的设施设备进行了共同清点及确认。其后原告就仓库损坏的设施设备情况多次发函给被告，要求被告依合同之约定尽快进行修复，以确保仓库能正常有效的使用。但被告对原告提出的维修事项一直不予配合，在多次协商无果后，为防止仓库损失进一步扩大，原告依法对仓库已损坏的设施设备进行了修复，共计发生维修费用136660元。且因被告不按合同约定对已损坏的设施设备进行修复，造成仓库一直无法正常有效的使用，而导致仓库2个月租赁费用损失468000元。原告与被告已多次沟通无果，现原告依法向人民法院提起诉讼，请求：一、判令被告支付原告仓库设施设备维修费用136660元，空仓损失468000元，合计604660元；二、判令本案的全部诉讼费由被告承担。
被告长沙旺旺食品南昌分公司辩称：原告主张要求被告支付仓库设施维修费用136660元与事实不符，没有事实和法律依据，依法不应予以支持。本案被告、原告根本不存在仓管租赁合同，双方签订的是仓储合同，并实际依照仓储合同履行,所以本案属于仓储合同纠纷，而非仓库租赁合同纠纷。二、本案原告利用自己强势的地位签订其提供的格式合同文本，仓库维修条款是免除原告主要责任，增加被告责任义务，排除被告主要权利的条款，依法应当认定无效,本案仓储合同纠纷所涉仓储维修费应由原告承担。三、即使法院认定仓库维修费应由被告承担，仓库维修费的结算，应扣除以下费用：根据双方仓储合同第11.1条之规定，在仓储合同期限内装卸平台外墙以外（含装修平台外墙在内）的区域设施、设备及园区内公共区域的设施、设备的损坏由甲方进行养护和维修，费用由甲方承担。本案原告提出的装卸平台之外的水沟盖板维修属于装卸平台外墙以外的设施，该费用应由原告承担。根据合同第11.1条的规定，仓库和装卸平台地面的自然损耗不在本案范围内，本案应排除自然损耗的费用。四、原告关于空仓损失46.8万元的主张没有事实和法律依据，依法应予以驳回。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告自2011年起即承租了原告的仓库，本案中所涉合同也是原合同的一个续签，本合同的续签时间为2014年7月1日，江西交远公司（甲方），长沙旺旺南昌分公司（乙方），签订协议一份：约定甲方将其合法拥有的并可经营的仓库提供给乙方储存货物，该仓库位于南昌经济技术开发区白水湖工业园梅林大道666号，乙方提供的存放货物的仓库面积经甲乙双方认可确定为14628平方米，本存储仓库的功能为存放货物。关于仓储期限双方约定：1至6分区及1号仓库的库头房充电间共计14628平方米，四间仓库办公室，该存储仓库及设施存储期共12个月，自2014年07月01日起至2015年06月30日止。本合同期满，双方尚未书面确认续签合同，而乙方继续使用该仓库的，甲方没有提出异议，则本合同继续有效，仓储时限为不定期。乙方要求继续存储的，应在合同期届满3个月前提出，在同等条件下，乙方有优先权，甲方应该与乙方续签仓储合同。关于仓储费及其支付方式双方约定:1至6分区级1号仓库的库头房充电间共计14628平方米，按每月每平方米15元，四间仓库办公室为750元/间/月,此月仓储费包含货物储存和管理费（该管理费包含升降平台使用费，保障装卸、运输正常作业，园区内公共区域基础设施维护费；园区内卫生清洁费；此管理费除正常作业外，不含过夜停车费），合计月仓储费为222420元整（该仓储费含税），每1个月支付一次仓储费。乙方向甲方缴纳押金伍万元整（小写：50000元），仓库合同期满或终止或解除，自乙方付清仓储费及相关费用，提供交接清单经双方确认无误之日起十五日内，甲方应当以转账方式退还乙方预付的仓储费和押金，乙方有权取回其所有的设施及财物，但必须保证甲方设施设备在正常有效使用状态。关于仓储办法双方约定：乙方交付仓储物的，甲方应当给付仓单，仓单不作为合同必要履行依据。乙方之寄存货物均由乙方安排人员负责管理、保管，甲方不得干涉。货物验收事宜，甲方出具书面授权函，授权由乙方指定工作人员负责，甲方不干涉。仓储期限内，乙方有权不经甲方同意，可随时寄存仓储物，也可取回全部或部分仓储物，甲方不得干涉。关于权利义务双方约定：在合同期限内，甲方对仓库负有维护的义务，因甲方未履行本合同约定的维修、养护责任，致使该仓库及设施发生损坏，造成乙方财产或人身安全损害的，甲方应承担赔偿责任（以乙方提前书面告知甲方为前提）甲方对库房内的卷闸门、灯具线路、公共基础设施等设施负有协助乙方维护的义务，乙方提出维修需求后，甲方为乙方联系相关的服务商进行维修，乙方承担维修所产生的一切费用。甲方确保仓库所需水源、电源、照明设施（不包括易耗材料，如灯泡等）等库房设施，并为乙方独立安装水表、电表等设施，如遇到停水、停电情形，甲方应提前两天通知乙方（市政电网、水网停电停水等特殊情况除外）。关于修缮责任双方约定：在仓储期限内，装卸平台外墙以外（含装载平台外墙在内）的区域设备、设施以及园区内公共区域设施、设备的损坏，由甲方进行维修和养护，费用由甲方承担。甲方对造成损坏的人员进行处罚或索赔，乙方尽全力配合并及时通知甲方人员（未当场发现或后期乙方已无法追究服务车辆责任的不适用此条款），罚款由甲方派员收取，乙方人员不得经手任何钱款。乙方应爱护并合理使用其所存储货物的仓库及其附属设施。在仓储期限内，装卸平台地面以内（含装卸平台地面在内）区域的地面、灯、门、升降平台设施、设备及附属设施，由乙方承担在使用过程中的维护责任及维修费用（仓库和装卸平台地面的自然损耗不在此列）。此外双方还对合同的变更解除和终止，保险责任等都作出了具体的约定。
合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，被告已按合同约定支付了押金50000元。
在该租赁合同期满前原告与被告未达成续租协议，双方的合同租赁期间于2015年6月30日届满，在2015年6月26日被告退仓时，原告与被告双方工作人员对仓库现况及损坏的设施设备进行了共同清点及确认。后原告就仓库损坏的设施设备情况多次发函给被告，要求被告依合同之约定尽快进行修复，以确保仓库能正常有效的使用，2015年7月8日，原告向被告发函：“自2015年6月26日我司将验收结果交由贵司签收之日起，贵司一直未对退仓后空置的仓库进行维修复原，请贵司尽快将1#仓库1-6分区所有损坏部分进行维修复原。因贵司延迟维修导致我司仓库闲置，造成我司与第三方的等一切损失和责任，将全部由贵司承担。为避免仓库闲置期间损失增加，我司于2015年7月8日上午将1#仓库1-6分区的钥匙取回。若贵司已确定维修的时间请提前告知我司以便我司安排人员打开仓库门锁，方便贵司开展维修工作。若贵司在2015年7月15日前仍未将1#仓库1-6分区仓库内设施设备等损坏部分维修复原的，我司将自行安排维修复原工作，维修所产生的一切费用均由贵司承担。我司修复完成后，因贵司延迟维修导致我司仓库闲置，造成我司与第三方的等一切损失和责任，一并由贵司承担”。2015年7月20日，原告向被告发函：“我司于2015年7月16日下午三点半左右收到贵司发来的邮件，邮件中贵司所列出的维修明细清单与我司验收结果有部分差异，我司验收清单中所列出的水沟板、灯等维修项目，均未在贵司的明细清单中体现出来。根据合同第11.2项规定“在仓储期限内，装卸平台地面以内（含装卸平台地面在内）区域的地面、灯、门、升降平台设施、设备及附属设施，由乙方承担在使用过程中的维护责任及维修费用（仓库和装卸平台地面的自然损耗不在此列）”故上列项目的维修责任及维修费用由贵司承担。另，自2015年6月26日我司将验收结果交由贵司签收之日起，贵司一直未对退仓后空置的仓库进行维修复原，因贵司延迟维修导致我司仓库闲置，造成我司空仓损失，贵司依法应当承担赔偿责任。为了不使双方损失进一步扩大，我司特此回函并催告贵司尽快安排上述项目的维修。如贵司对部分维修项目存在异议，可对不持异议的部分先行维修，异议部分协商解决，协商不成，可先搁置待通过司法途径解决。以上意见是否可行，请在收到本函件5日内答复，逾期不答复，我司将自行组织上述全部项目的维修，发生的维修费用由贵公司承担”。
针对原告2015年7月20日之“关于仓库退租后维修事项的回函”，被告向原告发函：“贵我双方工作人员就租赁贵司1号仓库1至6号分区已于6月26日完成仓库及相关细节交接，我司已经交接库区钥匙至贵司，依据双方《仓储合同》第11.2条款“仓库和装卸平台地面的自然损耗不在此列”之规定，我司维修责任范围内不包含仓库和装卸平台地面的所有自然损耗，其他依照合同约定我司应当承担维修之承担，依照合同办理（此前我司已经向贵司明确，但贵司至今未采取办理）。因此，请贵司及时与我方确认以上维修明细、签订维修协议、切勿再拖延搪塞，否则，造成贵司仓库无法维修、仓库闲置等一切责任，将由贵司承担，造成无法及时退还我司保证金及其他损失的，我司保留相关法律追偿权。”被告还同时向原告提交了一份江西中启建设工程有限公司《旺旺1号库区退租交接检查结果》维修明细报价清单，维修费用总计128135元。另外，还附退仓维修协议书一份。
2015年7月23日，原告向被告发函:“长沙旺旺食品有限公司7月23日来函收悉，对贵司不负责任的敷衍行为深表遗憾。为了不使双方损失进一步扩大，我司决定立即组织对贵司在合同期间造成的损害进行修复，所有修复产生的费用，及仓库空置的损失，我司将在修复完毕统一结算后一并向贵司主张，贵司若有异议，另行协商，协商不成，通过诉讼解决”。
现原告已自行对仓库损坏的设施设备进行了修复，共计发生维修费用136660元。其中1号库1-6分区损坏的设施、设备合同预算价为44107.25元，经验收后原告已实际付款43860元。1号库1-6分区期间损坏灯具维修费，经验收后原告已实际付款70000元。1号库1-6分区损坏的卸货平台下方水沟盖板更换维修费，经验收后原告已实际付款22800元。
2015年6月30日原告与中国邮政速递物流股份有限公司江西省分公司签订南昌保税物流中心仓储服务合同，该合同期限为2015年7月1日至2017年6月30日，且合同明确约定首期仓储费的计算日期自2015年7月1日起，根据原告提供的1号仓库1-6仓区维修工程项目竣工验收报告，该报告显示2015年7月5日已经开工维修，且于8月6日竣工验收完毕。
由于原、被告双方对维修费及空仓损失的赔偿存在分歧，多次协商均未达成一致意见，原告故诉至法院，请求法院判如诉请。
上述事实，有原、被告提供的租赁合同、照片5张、交接明细4张、往来函件7份、1号库1-6分区损坏的设施、设备的明细、灯具维修购销合同、发票、验收报告、维修工程合同、付款手续，维修发票、仓储服务合同等证据及双方当事人的陈述、庭审笔录在案予以佐证，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方争议的焦点；一、涉案纠纷的性质；二、原、被告双方签订合同仓库维修条款的效力认定问题；三、原告要求被告赔偿维修费136660元的主张，应否支持，仓库维修费的结算，是否应扣除水沟盖板维修费22800元，是否应扣除珠江4平方BVR电线2656元及灯头费用55230元；四、原告要求被告赔偿空仓损失46.8万元，有无事实和法律依据。
对于焦点一、本院认为，仓储合同又称仓储保管合同，是诺成合同，是保管人储存存货人交付的仓储物，存货人支付仓储费，保管人签发仓单，负责凭仓单发货的合同。仓储合同的重要特征在于存放货物的占有权人从所有权人处转移至仓储保管人，即使是所有权人提货仍需凭保管人签发的仓单。而租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。双方若是在履行仓储合同，则其操作程序应当是存货人被告公司凭仓单到仓储保管人原告公司的货场提货。而在本案中原、被告所签的合同，无明确的合同名称，虽然在合同中出现仓储字样，但从合同条款6、条款8中都明确约定：“乙方之寄存货物均由乙方安排人员负责管理、保管、甲方不得干涉。仓储期限内，乙方有权不经甲方同意，可随时寄存仓储物，也可取回全部及部分仓储物，甲方不得干涉”。由此可见，被告存放的货物一直未发生转移，仍为被告公司占有，发货权也由被告公司控制。原告只是将仓库租赁给被告使用，而不对其所存货物进行保管，被告租赁仓库，自行保管存放的货物。因此本案案由确定为租赁合同纠纷。
对于焦点二，本院认为，格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时，未与对方协商的合同，本案中，被告并未提供证据证明该合同在签订过程中，存在不可协商的情形，且原、被告缔约双方处于平等的地位，不存在一方处于强势地位，单方决定合同内容，而对方只能接受别无选择的情形，原、被告签订的协议是各方真实意思表示，该合同并不违反法律法规的强制规定，不存在法定的无效情形，故原告关于该合同仓库维修条款是免除原告主要责任，增加被告责任义务，排除被告主要权利的条款，依法应当认定无效的主张，本院不予采纳。
对于焦点三、本院认为，原、被告在退仓时已对被告所使用的仓库进行了详细的清点，也有双方在场人员签字的交接检查结果清单，在2015年6月25日被告退仓时，这些设施、设备、灯具、水沟盖板、墙面等已经是实际损坏的，原告所提出的赔偿项目一共分为四部分；1被告退仓时仓库内实际损坏的设施、设备等共计43860元，最终验收时间为2015年11月初。租赁合同9.3约定：“甲方对库房内的卷闸门、灯具线路、公共基础设施等设施负有协助乙方维护的义务，乙方提出维修要求后，甲方应为乙方联系相关的服务商进行维修，乙方承担维修所产生的一切费用”。因此，在退仓时损坏的设施、设备等依合同应由被告来承担费用。2、被告退仓时仓库内实际已损坏的灯具，共计70000元，租赁合同第9.4条约定：“甲方确保仓库所需水源、电源、照明设施（不包括易耗材料、如灯泡等）等库房设施”。第11.2约定：“在仓储期限内，装卸平台地面以内（含装卸平台地面在内）区域的地面、灯、门、升降平台设施、设备及附属设施，由乙方承担在使用过程中的维修责任及维修费用”。合同9.4条已将照明设施中的灯泡这种易耗材料的维修责任排除在甲方义务之外，合同11.2条也明确约定灯具的维修应由被告来承担。因此，灯具的损失70000元也应由被告来承担。3、被告退仓时仓库内实际已损坏的作业平台水沟盖板、下墙面，共计22800元。租赁合同第11.2条虽然约定：“仓库和装卸平台地面的自然损耗不在此列”。原告提供的现场照片证据并不只是证明当时有哪些损坏，因为已有双方确认的清单，原告提供照片能反映作业平台的水沟盖板系外力重压导致的破损、下墙面破损系外力挤撞造成，该损坏不属于自然损耗范畴，而系日常使用不当造成。被告提出该水沟盖板是第三方承运商司机损坏并非被告损坏的主张，但未提供相关证据予以证明，对其主张本院不予支持。故依照合同约定，这也是属于被告应修复赔偿的范围。以上三项赔偿项目已实际发生，并有退仓时的明细清单、维修合同、维修明细、维修发票为证。租赁合同10.5条约定：“乙方损坏其责任区域内的设施设备、应按甲方提供的价格清单进行赔偿，或者由乙方负责修复，并由乙方负责修复所需的相关费用。”庭审中，被告提交的证据也证明其已经向原告提交维修明细清单，且在不包含第三项22800元的情况下，单就第一项、第二项费用估价就高达128135元，由于双方对维修费的赔偿存在分歧，多次协商均未达成一致意见，为了防止损失的进一步扩大，原告已自行维修，实际维修费用136660元应由被告全部承担。
对于焦点四、本院认为，空仓损失属于带有商业风险性的预期性利润，只代表预期的可能性，并非实际已产生的直接损失，双方合同并未约定空仓损失的赔偿，被告于2015年6月30日合同期满前，已将所有货物搬离退仓，并将仓库交还原告，并未拖延交还仓库。原告与中国邮政速递物流股份有限公司江西省分公司于2015年6月30日签订的南昌保税物流中心仓储服务合同，该合同期间为2015年7月1日至2017年6月30日，且合同明确约定首期仓储费的计算日期自2015年7月1日起，根据原告提供的证据1号仓库1-6仓区维修工程项目竣工验收报告，该报告显示2015年7月5日已经开工维修仓库，且于8月6日竣工验收完毕，本案并不存在未及时维修而导致空仓的事实，原告请求空仓损失46.8万元的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告维修费用为136660元，扣除被告已在原告处缴纳的押金50000元，被告尚需赔偿原告维修费用86660元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告长沙旺旺食品有限公司南昌分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告江西交远物流有限公司维修费用86660元；
二、驳回原告江西交远物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9847元，由原告江西交远物流有限公司负担7621元，由被告长沙旺旺食品有限公司南昌分公司负担2226元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 蒋 权
代理审判员 吴运琦
人民陪审员 邓金菊
二〇一六年七月三十日
书 记 员 张 璐