北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06984号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京建强兴盛缘商贸有限责任公司，住所地北京市丰台区京开路新发地桥西侧新发地农副产品批发市场综合大厅149号。
法定代表人张玉芝，董事长。
委托代理人崔鸿强，北京市安悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张国成，男，1973年6月23日出生。
上诉人北京建强兴盛缘商贸有限责任公司（下称建强公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第02502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人建强公司之委托代理人崔鸿强，被上诉人张国成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年12月，张国成诉至原审法院称：建强公司以招租古玩城的名义，与我签订了场地租赁合同，但实际上建强公司没有达到营业条件，与其招商广告不符，造成我们经济损失。现在市场里各商铺空置，也没有达到对商户的安全保障，无法为我办理营业执照，住宿人员杂乱。故起诉请求：1、解除双方签订的场地租赁合同；2、建强公司退还我场地租金11074元及押金1582元。
建强公司答辩并提起反诉称：不同意张国成返还租金及押金的诉讼请求，同意解除合同。双方签订的合同合法有效，张国成的陈述与事实不符，我公司依约履行了义务，张国成未按照合同交纳租金。现提起反诉，请求：1、张国成立即支付2015年1月6日至2015年4月5日租金6328元；2、张国成承担反诉费。
张国成针对建强公司的反诉答辩称：不同意建强公司的反诉请求。我合同应该到2015年1月份，我在合同到期前就提起了诉讼，而且调解阶段建强公司让我住到2015年7月份，所以没有办理交接。
原审法院经审理认为：建强公司与张国成签订场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。对张国成主张的有部分商铺未能出租已转为公寓、周边交通不便，导致经营环境恶化，均与该地区的整体拆迁有重要关联，经营环境变化属于商业风险，并非由于建强公司违约。对办理营业执照的问题，双方合同并未约定建强公司办理营业执照的义务，张国成主张无法继续经营的主要原因亦非未办理执照，张国成以此为由主张解除合同，法院不予采纳。关于网上打印材料的内容，并未体现在双方的租赁合同之中，张国成未能证明该广告系建强公司发布。张国成提出的其他问题，亦未达到证明建强公司存在根本违约的程度，其要求解除合同的请求，于法无据，但在2015年4月7日的庭审中，双方均同意解除合同，属协商一致解除，法院予以确认，押金应当予以退还。对张国成已交纳的租金，根据双方协议第八条的约定，“因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金”。涉案场地的经营环境确受到周边拆迁的较大影响，且建强公司在履行市场监管合同义务时亦存在一定瑕疵，故法院根据具体影响，酌情确定应退还租金的金额。对双方合同约定的后半年的租金，张国成未依约及时交纳，对建强公司反诉要求交纳租金，法院予以支持，并根据具体案情，酌情确定应减收的金额。据此，原审法院于2015年5月判决：一、确认北京建强兴盛缘商贸有限责任公司与张国成签订的分钟寺多脑河市场场地租赁合同于二○一五年四月七日解除；二、北京建强兴盛缘商贸有限责任公司于判决生效后七日内退还张国成押金一千五百八十二元，退还自二○一四年六月六日至二○一五年一月五日的部分租金四千二百一十九元；三、张国成于判决生效后七日内支付北京建强兴盛缘商贸有限责任公司二○一五年一月六日至二○一五年四月五日的租金一千五百八十二元；四、驳回张国成的其他诉讼请求；五、驳回北京建强兴盛缘商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，建强公司不服，上诉至本院，同意原判第一项，主张：原审判决认定事实不清、适用法律错误、判决内容自相矛盾；涉案商铺至今没有拆迁，张国成一直实际控制、占有、使用涉案商铺，故理应按照合同约定的标准交纳相应的租金和使用费；张国成未按时交纳租金，已构成违约，押金不应退还，故要求撤销原判第二、三、四、五项，驳回张国成的全部诉讼请求，判决张国成立即支付租金6328元。张国成同意原判。
经审理查明：建强公司（甲方）与张国成（乙方）签订分钟寺多脑河市场场地租赁合同，合同约定：第一条、甲方将位于一层B区1058号场地租与乙方，面积26平米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条、租赁期限为2014年6月6日至2015年6月5日止。第三条、租赁实行半年支付制，租金标准每半年9492元，第一次支付时间为2014年4月28日。第四条、甲方权利义务：3、甲方应当按照约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。5、应对市场进行商业管理，维护并改善市场的整体形象，包括对商品品种的规划和控制、功能区域的划分、商品档次的定位、商品经营的管理及质量管理，服务质量管理，营销管理，形象设计，市场调研，公共关系协调，纠纷调解，人员培训1名。6、应对市场进行物业管理，并负责市场内安全防范和经营设施的建议及维护，包括建筑物（包括公共区域及租赁场地）的管理及维护保养，对乙方装修的审查监督，水电气空调、电梯、扶梯等设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养，清洁管理，保安管理并负责市场的公共安全，消防管理，内外各种通道、道口、停车场的管理。第五条、乙方权利义务：1、有权监督甲方履行合同约定的各项义务；2、应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮照经营。第六条、合同的解除：10、拖欠费用15日，甲方有权单方无条件解除合同，收回摊位租赁权，且履约保证金不应退还。第七条、其他违约责任：1、甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施条件致使乙方不能正常经营的，应减少相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应损失；2、乙方未按照约定支付租金或水电等费用的，应每日向甲方支付5%的违约金，其他责任按照补充协议及管理手册的各项规定执行。第八条、免责条款：因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。如场地无法复原的，本合同自动解除，甲方应退还乙方保证金及利息，双方互不承担违约责任。
合同签订后，建强公司交付了场地，张国成缴纳了押金1582元及首期租金11074元，并到场经营。张国成主张11074元系7个月租金，期限自2014年6月6日至2015年1月5日。
张国成主张市场一直有租户装修，市场外围道路受拆迁影响，部分摊位外租作为公寓，建强公司未能为租户办理营业执照，市场与宣传不符，推迟开业，影响租户经营。张国成另主张其在2014年8月底、9月初经营受到影响，10月份彻底无法经营。商场空调及有关设备不能正常运行，保安数量达不到市场安全的需求。原审庭审中，张国成提供证人张×、刘×出庭作证，张×称出租商铺所在楼层有装修的情况，建强公司无法办理营业执照；刘×称古玩城6月份开业，楼内有人装修，周边道路受拆迁影响通行不便。建强公司对张国成的上述主张不认可，并主张合同中未约定办理营业执照，且市场办理了整体营业执照；整个市场向多家公司出租，建强公司作为其中一家，未向外出租摊位作为公寓；网上打印的宣传材料并非该公司发布，亦未推迟开业。此外，张国成还提交了腾退公告一份，拟证明拆迁的事实。公告载明2015年3月6日，北京市丰台区南苑乡分钟寺村村民委员会发布腾退公告。
建强公司提供了集体土地建设用地使用证、工商档案材料及多份租赁协议，拟证明涉案商铺所在商务楼位于北京市丰台区519号，产权属于北京市丰台区分钟寺农工商联合公司，北京多脑河电子市场有限公司承租了该场地，并办理了营业执照，后将该商务楼多次转租，现建强公司拥有部分商务楼的租赁使用权，建强公司将场地分成多个商铺向外出租，形成本诉。
另，在原审法院2015年4月7日的庭审中，诉讼双方均同意解除分钟寺多脑河市场场地租赁合同。张国成未举证其已将涉案商铺交还建强公司，经原审法院释明，建强公司表示不追加腾退房屋的诉求。
上述事实，有分钟寺多脑河市场场地租赁合同、收据、公司住所证明、集体土地建设用地使用证、租赁协议、领钥匙登记表、网上打印材料、腾退公告及双方当事人陈述等证件材料在案佐证。
本院认为：张国成与建强公司签订的分钟寺多脑河市场场地租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方均同意解除租赁合同，本院对此不持异议。根据合同约定，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，建强公司应减收相应的租金。本案中，根据张国成提交的多份证据已可以证实因周边拆迁导致涉案场地经营环境发生重大改变，且建强公司对市场缺乏统一的监管，张国成的经营受到巨大影响，故建强公司理应减收相应租金。张国成已按合同约定交纳了部分租金，建强公司应将应减收的租金退还张国成，原审法院综合考虑本案的具体情况，酌情确定的应退还金额并无不妥。关于2015年1月6日至2015年4月5日期间的租金及使用费，张国成尚未交纳，且张国成无充分证据证明在上述期间已将涉案商铺交还给建强公司，故张国成理应支付上述期间的租金及使用费。但由于周边拆迁所造成的不利影响，建强公司要求按原合同标准支付租金及使用费依据不足，原审酌情确定的租金及使用费标准并无明显不妥，应予维持。关于押金，虽然张国成未按时支付下期租金，但其拖欠租金并非恶意，系因周边经营环境已发生恶化双方产生争议，故合同解除后押金仍应退还。综上，建强公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费191.4元，由张国成负担111.4元（已交纳），由北京建强兴盛缘商贸有限责任公司负担80（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。反诉案件受理费25元，由北京建强兴盛缘商贸有限责任公司负担19元（已交纳），由张国成负担6元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费216.4元，由北京建强兴盛缘商贸有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 廖 慧
代理审判员 冷济光
二〇一五年七月十五日
书 记 员 董 红