海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1626号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曾汉武。
委托代理人：陈信雄，海南广哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚实明。
委托代理人：潘德瑞，海南嘉天律师事务所律师。
委托代理人：雷佳蕊，海南嘉天律师事务所实习律师。
上诉人曾汉武因与被上诉人姚实明房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成由审判员王法坚担任审判长、审判员彭彩燕、郑忠东组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年11月6日，曾汉武与姚实明签订《租赁协议》，约定姚实明租赁曾汉武所有的位于海口市世贸东路XX号裙房第三层1号房（产权证号为海房字第HK0000**号），建筑面积为880平方米，租赁期限为10年，自2010年3月1日至2020年2月29日止；签订协议之日起至2010年3月1日止为曾汉武给予姚实明装修期，自2010年3月1日至2015年2月29日止，每月租金为12300元，自2015年3月1日至2020年2月29日止，每月租金为15800元；租金按月缴纳，2010年3月1日前1周内，姚实明向曾汉武缴纳第一个月租金，即2010年3月1日起至2010年3月31日止的租金，第二次租金缴纳时间为第一次租期最后一周内缴清，以后缴费依此类推，如不按时缴纳租金，每超过一天按月租金5%加收滞纳金，超过七天视为自行终止合同；签订合同之日，姚实明向曾汉武交纳押金20000元。合同签订后，姚实明依约向曾汉武支付押金20000元。曾汉武将该房（包括一间套内建筑面积为73.26平方米的洗手间）交付给姚实明。随后，姚实明对该房屋进行装修后即经营足浴。2013年8月，曾汉武擅自将前述洗手间拆除，另建一间套内建筑面积为6.84平方米的洗手间给姚实明使用。2010年3月1日至2013年10月的租金，姚实明已按每月租金12300元支付给了曾汉武。2013年11月至2014年2月期间，姚实明以租赁房屋面积比合同约定面积少为由，每月只向曾汉武支付租金8700元，其中，2013年11月6日付租金8700元，2013年12月5日付租金8700元，2014年1月5日付租金8700元，2014年2月8日付租金8700元。2014年3月3日，曾汉武向原审法院提起民事诉讼。另查明，海口市房产登记信息说明记载位于海口市世贸东路XX号裙房第三层1号房建筑面积为1529.55平方米。2014年3月12日，海南利保测绘有限公司接受姚实明的委托，作出两份测绘报告（编号为：LB测第20140176、LB测第20140176-1），该两份报告记载姚实明在2013年8月之前使用房屋建筑面积为744.79平方米，姚实明自2013年9月起使用房屋建筑面积为679.83平方米。又查明，海南中明智工程造价咨询服务有限公司接受海口市中级人民法院委托，于2014年6月18日作出资产评估报告书（海南中明智评报字（2014）第4012号），确定涉案房屋内有关设备的评估值为102335.1元，于2014年7月10日作出工程造价鉴定意见书［鉴定文号：（2014）中明智价鉴字第14019号］，确定涉案房屋装修费用为1926273.44元。姚实明向海南中明智工程造价咨询服务有限公司支付鉴定费为67800元。
曾汉武在原审时的诉讼请求为：一、解除曾汉武、姚实明双方于2009年11月6日签订的《租赁协议》，姚实明将承租的房屋交还给曾汉武；二、姚实明向曾汉武支付2013年11月至2014年2月拖欠的租金共计14400元（3600×4=14400）；三、姚实明向曾汉武支付2013年11月1日至2014年2月28日逾期付款违约金，按每天月租金5%计，违约金共计73800元12300×5%／天×120天=73800）；四、案件受理费由姚实明承担。
姚实明在原审时的反诉请求：一、解除姚实明与曾汉武于2009年11月6日签订的《租赁协议》；二、曾汉武退还多收姚实明自2010年3月至2013年10月的租金84970.07元、物业管理费23100.81元及自2013年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付至付清款项之日止的贷款利息；三、曾汉武退还姚实明保证金20000元；四、曾汉武赔偿姚实明的装修损失1926273.44元及有关设施设备损失102335.1元；五、曾汉武赔偿姚实明自2013年9月起每月人民币10000元的经营利润损失至判决限定履行之日止；六、诉讼费、鉴定费67800元由曾汉武承担。
原审法院判决认为：曾汉武与姚实明签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。曾汉武质疑姚实明提供的两份测绘报告，该测绘报告虽是姚实明自行委托有关部门作出的鉴定结论，但曾汉武提供证据不足以推翻该测绘报告，亦未申请重新鉴定，故原审法院对姚实明提供的两份测绘报告予以采信，并据此认定曾汉武在2009年11月交付给姚实明使用的房屋建筑面积为744.79平方米及姚实明自2013年9月至今使用房屋的建筑面积为679.83平方米。曾汉武未按合同约定向姚实明交付建筑面积为880平方米的房屋，构成违约，曾汉武应承担违约责任。曾汉武要求解除前述租赁合同，姚实明亦反诉要求解除该租赁合同，故原审法院对曾汉武、姚实明的此项请求予以支持。曾汉武要求姚实明返还承租的房屋，由于该租赁合同现已解除，故曾汉武的请求，理由正当，原审法院予以支持。姚实明在2013年11月至2014年2月应付租金为38009元［（12300元÷880平方米）×679.83平方米×4个月］，姚实明已付34800元，故姚实明应向曾汉武支付租金3209元。曾汉武主张超出部分，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。曾汉武未按合同约定的建筑面积交付房屋，故姚实明未足额支付租金行为不构成违约。因此，曾汉武要求姚实明支付违约金73800元的诉求，原审法院不予支持。曾汉武主张其拆除姚实明所承租房屋的一间洗手间系经姚实明同意，没有提供证据予以证实，原审法院不予采纳。房屋租赁合同是双务有偿合同，双方当事人享有的权利义务具有对应性和对价性，姚实明按合同约定的建筑面积880平方米给付曾汉武2010年3月1日至2013年10月的租金，现其要求按实际租赁面积支付对价，符合公平合理和合同对价性原则，因此，曾汉武应向姚实明退还该期间多收租金84970.07元［（12300元÷880平方米×135.21平方米×42个月）＋（12300元÷880平方米×200.17平方米×2个月）］。曾汉武占用该租金84970.07元确实造成姚实明利息损失，故姚实明反诉要求曾汉武自2013年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失有理，原审法院予以支持。姚实明反诉要求曾汉武退还多收其自2010年3月至2013年10月的物业管理费23100.81元及利息损失，由于该物业管理费是物业公司收取，故姚实明此项请求，没有事实和法律根据，原审法院不予支持。姚实明反诉要求曾汉武退还押金20000元，由于该合同解除系曾汉武违约所致，故姚实明此项请求有理，原审法院予以支持。涉案房屋的装修费用是曾汉武为实现合同目的而进行改造、添附产生的，因曾汉武的过错导致合同解除，曾汉武应当向姚实明赔偿剩余租期内的装修装饰物的残值。工程造价鉴定意见书确定装修费用为1926273.44元，合同约定租期为10年，姚实明现已经营5年3个月，故曾汉武应向姚实明赔偿装修损失882875.33元［（1926273.44元÷10年×4年）＋（1926273.44元÷10年÷12月×7个月）］。姚实明主张超出部分，原审法院不予支持。姚实明反诉要求曾汉武赔偿有关设施设备损失102335.1元，由于该设施设备系未形成附合的设备或物品，且这些设备或物品姚实明已经用于经营5年3个月，故对姚实明的此项请求，原审法院不予支持。姚实明反诉要求曾汉武赔偿自2013年9月起每月10000元的经营利润损失，因姚实明没有提供有效证据证明上述损失存在，故姚实明此项请求，原审法院不予支持。姚实明向评估机构支付鉴定费67800元系其依法维护自身合法权益而支出的合理费用，曾汉武应予赔偿，故姚实明要求曾汉武承担该鉴定费有理，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、解除曾汉武与姚实明于2009年11月6日签订的《租赁协议》；二、限姚实明在本判决生效之日起十日内将位于海口市世贸东路XX号裙房第三层1号房返还给曾汉武；三、限姚实明在本判决生效之日起十日内向曾汉武支付2013年11月至2014年2月拖欠的租金3209元；四、限曾汉武在本判决生效之日起十日内向姚实明退还租金84970.07元及利息损失（利息损失计算方法：自2013年11月1日至本判决限定履行之日止，以84970.07元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）；五、限曾汉武在本判决生效之日起十日内向姚实明返还押金20000元、赔偿装修损失882875.33元及支付鉴定费67800元；六、驳回曾汉武的其他诉讼请求；七、驳回姚实明的其他反诉请求。本案本诉受理费2004元，曾汉武负担1954元，姚实明负担50元；本案反诉受理费11878元，曾汉武负担7150元，姚实明负担4728元。
曾汉武不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审查明的事实错误。1、原审查明：“合同签订后，被告依约向原告支付押金20000元。原告将该房（包括一间套内建筑面积为73.26平方米的洗手间）交付给被告。”的事实错误。曾汉武从来没有将一间套内面积为73.26平方米的洗手间交付给姚实明。该原洗手间不是曾汉武建的，是三楼隔壁的原紫藤谷占用公共通道装修并使用的，曾汉武不可能将别人装修使用的洗手间给姚实明使用。姚实明在租赁三楼1号房时，提出向原紫藤谷借用其洗手间，由其出一部分打扫洗手间卫生费用给原紫藤谷，当时是原紫藤谷同意给其共同使用的。原审查明曾汉武将洗手间和房屋一起交付姚实明使用是完全错误的。2、原审查明：“2013年8月，原告擅自将前述洗手间拆除，另建一间套内建筑面积为6.84平方米的洗手间给被告使用。”的事实错误。曾汉武在拆除原洗手间前已经和姚实明沟通过，2013年7月2日，曾汉武通知要求姚实明在2013年7月20日前拆除占用的消防通道所建的用房，但姚实明不同意拆除二楼、三楼占用的消防通道（三楼占用约150多平方），而是同意拆除原洗手间，改建一间小的洗手间给其使用。为此，姚实明才一直没有提出异议按月交租金12300元至2013年10月份，因此不是曾汉武擅自拆除原洗手间，是姚实明同意的。3、原审查明：“海口市房产登记信息说明记载位于海口市世贸东路XX号裙房第三层1号房产建筑面积为1529.55平方米。2014年3月12日，海南利保测绘有限公司接受被告的委托，作出两份测绘报告（编号为：LB测第20140176、LB侧第20140176-1），该两份报告记载被告在2013年8月之前使用房屋建筑面积为744.79平方米，被告自2013年9月起使用房屋建筑面积为679.83平方米”。利保公司所作的这两份测绘报告是姚实明单方面委托，并且在测绘资料不齐全的情况下作出的，该两份测绘报告三楼的公用分摊建筑面积135.58㎡，100.70㎡，分摊系数分别为0.0971498，0.0858907，但实际上该楼房的公用分摊是非常高的，根据海口市房产测绘所的测绘，该三楼的套内建筑面积为869.98㎡，公用分摊建筑面659.57㎡，合计建筑面积为1529.55㎡，曾汉武出租给姚实明的房屋套内面积为493.08㎡，姚实明占有公共通道扩建后的实际使用面积为656.39㎡。利保公司的测绘公用分摊面积和海口市房产测绘所的测绘公用分摊面积相差500多平方，这些面积的分摊都得到房产局的确认发证，利保公司的测绘根本不能推翻房产局的房产证确定的建筑面积和公用分摊面积，原审根本就没有查明事实，更不能民事诉讼推翻行政确权。4、原审查明：“海南中明智工程造价咨询服务有限公司接受海口市中级人民法院委托，于2014年6月18日作出资产评估报告书（海南中明智评报字（（2014）第4012号），确定涉案房屋内有关设备的评估价值为102335.1元，于2014年7月10日作出工程造价鉴定意见书（鉴定文号：（2014）中明智价鉴字第14019号），确定涉案房屋装修费用为1926273.44元。”首先，该评估报告和工程造价鉴定内容和所评估的内容完全虚假，鉴定用的图纸和实际施工装修的现场完全不符，使用的装修材料和提供的清单也完全不符，签订的装修合同在2009年10月9日，而租赁协议在2009年11月6日才签订，从合同时间来看，完全和实际不符。其次，姚实明委托对装修作工程造价鉴定完全错误，本案不是工程款纠纷，而是租赁合同纠纷，姚实明主张赔偿装修损失的房屋己经使用五年、六年，其应当是评估装修剩余的残值损失，而不是工程款纠纷的工程造价，因此，原审查明的事实完全错误。5、原审没有查清以下事实。①姚实明未经曾汉武同意，擅自扩建占用消防通道，曾汉武多次通知其拆除，但其拒绝拆除的事实。②姚实明拒绝支付租金，不是因为面积少的问题，而是有意拖欠租金违约的事实。③利保公司的测绘建筑面积和海口市住房建设局代表人民政府颁发的房产证确定的建筑面积不一致，在民事诉讼不能改变政府确权的事实的情况下，采信利保公司的测绘报告，推翻人民政府的确权的事实。二、原审认定的事实不清。1、原审认定：“原告质疑被告提供的两份测绘报告，该测绘报告虽然是被告自行委托有关部门作出的鉴定结论，但原告提供证据不足以推翻该测绘报告，亦未申请重新鉴定，故本院对被告提供的两份测绘报告予以采信，并据此认定原告在2009年11月交付给被告使用的房屋建筑面积为744.79平方米及被告自2013年9月至今使用房屋的建筑面积为679.83平方米。”原审时，曾汉武提供了房管局颁发的房产证和三楼分割图，证明三楼房产建筑面积为1529.55平方米，这是权威部门出具的房产面积，姚实明自已委托利保公司的测绘报告，只测量三楼公摊及建筑面积，是完全不准确的测量，根本不能推翻房管局的房产证面积。后来姚实明对曾汉武提出的质疑重新委托测量鉴定，所以曾汉武就没有再申请重新鉴定，姚实明申请重新测量鉴定到海口中院后，被海口中院无法鉴定给予退回，因此，姚实明自行委托利保公司所作的鉴定是不全面的测量，与房产局发证的分摊公用面积相差500多㎡，是极其不正常的测量，原审推翻房产证确定的面积，采信利保公司的测绘面积完全错误。2、原审认定的曾汉武赔偿姚实明装修损失882875.33元完全错误。姚实明装修房屋是其自已出于经营需要而装修的，和曾汉武无关，不能让曾汉武为其装修买单。更何况该装修已经五、六年，使用经营后比较陈旧，很多东西己经破旧不能使用，留给曾汉武也是没有利用价值，重新租赁给别人也是要拆除的，原审通过鉴定工程造价的方式，用十年的租赁期限分摊装修残值损失是完全错误的，难道如果租赁期限二十年，装修也要按照二十年的装修工程造价来分摊吗？装修是有期限的，正常的装修，按照评估原值，五年就应当折旧分摊完毕，而不是用租赁期限十年或二十年来进行分摊工程造价，显然，原审的计算装修损失是完全错误的。3、原审认定曾汉武违约的事实不清。曾汉武作为海口市世贸东路XX号裙房第三层1号房的业主，出租房屋给姚实明使用经营，目的是将价值1000多万元的房产出租收取租金，从合同目的来说，希望承租人生意更好，按时缴纳租金，而不是置姚实明于死地，并不存在为了违约而引起矛盾造成合同无法履行的故意，从姚实明使用该铺面情况来看，姚实明从2009年11月租用该房屋，是按照现状租赁（详见合同第三条第7款），并不是按照每平方米的面积多少钱来计算租金价格的，双方是看过现场后，讨价还价确定月租金的，姚实明应当知道该房屋的面积大小和租金的价格，从而才租赁该商业用房使用经营，并且从2009年11月租赁使用至2013年10月止的4年中使用中均没有异议，因此，姚实明实际对该房屋的面积都是认可的。故原审认定曾汉武违约完全错误，曾汉武根本不存在违约。三、原审适用法律错误。原审适用《合同法》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定处理本案，完全适用法律错误。曾汉武签订《租赁协议》之后，双方严格按照租赁协议履行，曾汉武将现状房屋交付给姚实明使用，姚实明从2009年11月使用至曾汉武2014年2月起诉法院要求其支付租金，从来没有对租赁房屋的面积提出异议，因此，曾汉武完全没有违反合同的约定将房屋交少给了姚实明，不构成违约。原审适用《合同法》第六十六条和最高法的《解释》第十一条处理本案完全错误。综上所述，原审认定的事实不清，适用的法律错误。曾汉武作为房屋业主，与姚实明签订的租赁协议已履行多年没有争议，本来从合同目的将价值1000多万元的房产出租收取收益，但原审判决曾汉武收不到租金，却还要曾汉武承担姚实明88万元的装修损失和退还租金84970元。故姚实明虚构工程造价，承租房屋经营中获取了利润却不缴纳租金，还要从作为出租房屋的业主（即曾汉武）处获取额外赔偿，显然不符合我国《合同法》所规定的公平原则。故上诉请求：一、依法撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第824号民事判决；二、改判姚实明向曾汉武支付租金人民币14400元，支付违约金73800元；三、继续维持原判解除租赁合同；四、改判驳回姚实明的反诉请求；五、改判全部案件受理费、鉴定费用由姚实明承担。
姚实明针对曾汉武的上诉理由答辩称：一、一审法院认定“曾汉武将该房（包括一间套内建筑面积为73.26平方米的洗手间）交付给姚实明”，事实清楚，证据确实充分。根据曾汉武将涉案房屋租赁给姚实明时提供的图纸以及结合一审法院于2014年9月15日现场勘察情况明显可以判断，上述73.26平方米的洗手间位于海口市世贸东路XX号的E座，且属于产权证号为海房字第HK0000**号的房产面积内。同时，根据海口世贸物业管理有限公司2013年1月至2013年12月要求姚实明缴纳X幢3楼卫生间（上述73.26平方米的洗手间）水电费的《海口世贸物业缴费通知单》显示，上述73.26平方米的洗手间明显位于E座，且曾汉武已出租给姚实明使用。虽然曾汉武为了证明其未将洗手间和房屋一起交付姚实明使用而在一审中声称该73.26平方米洗手间不在曾汉武租赁的范围即海口市世贸东路XX号产权证号为海房字第HK0000**号E座，而在D座，且该D座房产为曾汉武2013年才买受的，在协议签订时，曾汉武对该73.26平方米的洗手间尚未取得权属，不可能租赁给姚实明使用。另一审中，曾汉武庭审时还曾说该73.26平方米的洗手间处于D座，后又说处于D座和E座裙楼的公摊面积中，对该73.26平方米的洗手间的位置前后陈述相互矛盾，足见曾汉武心虚至极。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”，曾汉武应当承担举证不能的不利法律后果，即该73.26平方米的洗手间位于E座，且属于曾汉武出租给姚实明使用的部分。二、一审法院认定“曾汉武在履行租赁协议过程中，构成严重违约”，事实清楚，证据充分确凿。（一）一审法院查明“2013年8月，曾汉武擅自将上述洗手间拆除，另建一间套内建筑面积为6.84平方米的洗手间给姚实明使用”，事实清楚，证据充分。曾汉武声称其是在曾汉武通知要求姚实明拆除占用的消防通道所建的用房，姚实明不同意拆除，而是同意拆除原洗手间，改建一间小的洗手间给其使用的情况下，经姚实明同意才拆除原洗手间，改为另建一间套内建筑面积为6.84平方米的洗手间给姚实明使用的。实际上，姚实明从未同意拆除原洗手间。因此，曾汉武未能、也无法举证证明该事实，其主张毫无事实依据。（二）曾汉武将原属于海口市世贸东路XX号产权证号为海房字第HK0000**号E座裙房第三层1号房产的公摊面积出租给他人导致姚实明的实际承租面积严重不足，事实清楚，证据充分确凿，利保公司的测绘报告真实有效。根据一审法院2014年9月15日现场勘察的情况及曾汉武出租时提供的图纸、涉案房屋产权证显示图纸，对比楼层结构与E座裙房第三层1号相同的E座裙房第四层1号房产，明显可知除了曾汉武出租给姚实明和绿康源使用的E座裙房第三层1号的套内面积外，其他的E座裙房第三层1号房产的公摊面积部分已经曾汉武改造，出租给了他人经营使用，导致姚实明的实际承租面积严重不足租赁协议中所约定的880平方米和房产证上确定的面积。因此，姚实明委托的海南利保测绘有限公司根据现场实际情况作出的两份测绘报告（编号为：LB测第20140176、LB测第20140176-1），合法有效。另虽然曾汉武提供了其在一审判决后单方委托海口市房产测绘所所作的测绘报告并房产证显示面积，拟证明上述利保公司出具的测绘报告不真实、不客观。但实际上，不真实、不客观的测绘报告恰恰为曾汉武所提供的海口市房产测绘所出具的报告，理由如下：①曾汉武虽然在一审中对姚实明提交的利保公司的测绘报告有异议，但其未能提供足够证据予以推翻且也不申请重新鉴定，即视为曾汉武已认可姚实明所提交的测绘报告并放弃了其依法享有的权利，故曾汉武应当承担举证不能的不利法律后果，一审法院证据采纳正确；②海口市房产测绘所出具报告乃受曾汉武单独委托，且作出时间为一审判决之后，不属于新证据，不能予以采纳；③海口房产测绘所出具的报告严重违反客观存在事实，报告内容虚假，也不应当予以采纳。三、一审法院判决“曾汉武应向姚实明赔偿装修损失882875.33元”，事实清楚，于法有据。曾汉武认为海南中明智工程造价咨询服务有限公司于2014年6月18日作出的海南中明智评报字（2014）第4012号资产评估报告书内容虚假，鉴定所依据的图纸、材料、清单等资料与实际情况不符，故该工程造价鉴定意见书不应当作为判决依据。首先，从程序上，海南中明智工程造价咨询服务有限公司所作的报告为海南中明智工程造价咨询服务有限公司根据一审法院及海口市中级人民法院依法定程序所作出，程序合法。其次，如曾汉武对该造价报告有异议，那么按照法律规定，其可以在一审中依法提出重新鉴定，然而实际上曾汉武没有提出，故曾汉武依法应当承担举证不能的不利法律后果，即该造价报告合法有效。最后，曾汉武质疑的该造价报告的理由为：①姚实明委托装修的合同签订时间在前，而租赁合同在后，故中明智公司采纳该装修合同作出的评估鉴定结果错误。②中明智公司评估的应当是装修剩余的残值损失而不是工程纠纷的工程造价。实际上，曾汉武根据《千里行足浴城装修工程承包合同》的签订日期即2009年10月9日是在曾汉武与姚实明签订《房屋租赁协议》之前，就认定《千里行足浴城装修工程承包合同》是伪造虚假的，显然证据不足，姚实明完全可以先找承包方再租赁房屋，《千里行足浴城装修工程承包合同》是具有完全民事行为能力的姚实明与王宜俊真实的意思表示，约定内容合法合理，合同真实有效。另外，曾汉武认为对装修作工程造价鉴定完全错误，应是评估装修剩余的残值损失，而不是工程造价，这一观点严重错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持…”可知，因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值，该价值是通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。因此，一审法院据此计算并判决“曾汉武应向姚实明赔偿装修损失882875.33元”，事实清楚，于法有据。四、一审法院适用《合同法》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条处理本案，适用法律正确。曾汉武在履行租赁合同期间，存在严重违约行为，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”来判定姚实明不存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”来判定涉案房屋的装修费用是曾汉武为实现合同目的而进行改造、添附产生的，因曾汉武的过错导致合同解除，曾汉武应向姚实明赔偿剩余租期内的装修装饰物的残值，适用法律正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持，并驳回曾汉武的全部上诉请求。
二审期间，曾汉武向本院提交如下证据：
证据一、海口市房屋建筑面积测绘报告。证明姚实明单方委托利保公司的测绘报告是错误的。根据该报告，姚实明使用的面积是653.39平米。
证据二、证明和照片。证明当时绿康元与姚实明对房屋分割使用的情况。
证据三、证明和身份证复印件。证明紫藤谷卫生间的使用情况，同时证明姚实明整个施工方案中是没有卫生间的。
证据四、紫藤谷酒店的证明。证明卫生间是紫藤谷酒店在使用。
证据五、照片六张。证明房屋现在的状况，大理石是原来的地面，并未重新装修过。
证据六、照片、证明、装修平面图。证明房屋分割的情况及装修的情况。
经质证，姚实明对上述意见的质证意见为：对证据一是在一审判决后委托海口市房管所进行的测绘报告，从立案至今举证期限是10天，曾汉武所举证据已经超过了举证期限，该份测绘报告不属于法定的新证据，对该份测绘报告的真实性、合法性、关联性均有异议。在本案中，现在的房产面积已经被曾汉武完全改造过了，该份报告是根据房产证的平面图来进行测绘的，但是实际中大部分公摊面积已经改造出租了。对证据二、三、四、五的质证意见是以上证据超过了举证期限，不属于新证据。照片没有经过公证机关的公证，里面所体现的场景也无法特定化，所以对其真实性有异议。对于证明，绿康元不是本案的主体，绿康元租赁的是1号裙楼，绿康元如何得知洗手间是紫藤谷在使用，且是2号楼？现紫藤谷是曾汉武的承租户，与曾汉武存在利害关系，该证明应不予采纳。对于证人证言，应该出庭接受质询。对证据六图纸的三性予以认可，这份图纸恰恰证明了当时将房屋出租给姚实明的时候其实是包含了73.26平米的洗手间在内的，正好证明洗手间被拆除后姚实明主张有理有据的。
此外，曾汉武还申请了证人杨某某、史某某出庭作证，并接受了双方当事人的质询。
二审期间，根据曾汉武的申请，本院委托海南正维测绘有限公司对涉案房产进行以下测绘：一、位于海口市世贸东路XX号裙房第三层的总建筑面积和总套内建筑面积及分摊系数；二、姚实明租赁的房产（01房）和史某某租赁的房产（02房）分户的建筑面积和套内建筑面积以及分摊系数；三、姚实明多使用的公共走廊、消防通道、楼梯的面积。海南正维测绘有限公司于2015年12月25日作出琼正测鉴2015013号《司法技术鉴定报告》，鉴定意见为：一、位于海口市世贸东路XX号裙房第三层的房屋建筑面积为1529.55平方米，套内建筑面积为870.56平方米，公摊面积为658.99平方民；二、姚实明租赁曾汉武的01号房产的建筑面积为854.34平方米，套内建筑面积为486.26平方米；史某某租赁曾汉武02号房产的建筑面积为675.21平方米，套内建筑面积为384.30平方米。该报告中还作出特别说明：因房屋原状已经改变及没有相关的图纸资料，此次鉴定无法确认和测算姚实明是否多使用公共走廊、消防通道、楼梯的面积；公摊系数的测算需要测算整栋房屋的建筑面积及套内面积，此次鉴定只施测第三层房屋的建筑面积，没有施测整栋房屋的建筑面积及套内面积，因此，此次鉴定不能测算公摊系数。
本院在组织双方当事人及鉴定机构对鉴定报告进行质证过程中，曾汉武主张姚实明占用公共走廊、消防通道、楼梯的面积有170多平方米，鉴定人员认可根据现场有多占用的情况，但占用多少面积及占用的是公共走廊还是消防通道，因房屋原状已经改变及没有相关的图纸资料，不能确定。姚实明对此不予认可。
本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为：本案的争议焦点是曾汉武与姚实明是否按照租赁约定全面履行各自的义务，双方当事人之间哪一方存在违约行为的问题。曾汉武与姚实明于2009年11月6日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《租赁协议》的约定，姚实明租赁曾汉武的海口市世贸东路XX号裙房第三层1号房的建筑面积为880平方米，自2010年3月1日至2015年2月29日止，每月租金为12300元，自2015年3月1日至2020年2月29日止，每月租金为15800元，租金按月缴纳。2013年11月至2014年2月期间，姚实明以租赁房屋面积比合同约定面积少为由，每月只向曾汉武支付租金8700元，2014年2月以后的租金拒付。姚实明的依据是其于2014年3月12日委托海南利保测绘有限公司的作出两份测绘报告，该两份报告记载姚实明在2013年8月之前使用房屋建筑面积为744.79平方米，自2013年9月起使用房屋建筑面积为679.83平方米。而二审期间，根据曾汉武的申请，本院委托海南正维测绘有限公司对姚实明租赁的1号房屋建筑面积进行测绘，鉴定结论为姚实明租赁曾汉武的1号房产的建筑面积为854.34平方米。鉴定人员在本院组织的对鉴定报告质证中表示，根据现场，姚实明存在多占用面积的情况，但因房屋原状已经改变及没有相关的图纸资料，对占用面积及具体方位无法确定。海南正维测绘有限公司是一家具有测绘资质的鉴定机构，其出具的鉴定报告符合规定、符合技术规范、符合客观事实，故对其鉴定结论，本院予以采纳。而海南利保测绘有限公司的作出两份测绘报告，因是姚实明自行委托鉴定，曾汉武并未参与，缺乏客观、公正，本院对该两份测绘报告的鉴定结论不予采纳。虽海南正维测绘有限公司的鉴定报告不能确定姚实明多占用面积数额，但根据姚实明存在多占用面积的实际情况，姚实明租赁的1号房产实际使用的建筑面积应不少于合同约定的880平方米。因此，原审判决认定曾汉武未按合同约定向姚实明交付建筑面积为880平方米，构成违约，曾汉武应承担违约责任不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，姚实明在没有充分依据的情况下以租赁房屋面积比合同约定面积少为由少交进而拒交租金，已违反了合同约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。曾汉武请求解除合同，姚实明亦反诉解除合同，有法律及合同依据，原审判决解除租赁合同正确，本院予以维持。由于合同已解除，曾汉武要求姚实明返还租赁房屋，姚实明要求曾汉武返还押金2万元，理由正当，原审判决姚实明返还租赁房屋，曾汉武返还姚实明押金2万元正确，本院予以维持。由于姚实明未依约向曾汉武足额支付租金，曾汉武诉请姚实明支付2013年11月至2014年2月拖欠的租金14400元（3600×4=14400）有合同依据，本院应予支持。曾汉武诉请姚实明向其支付2013年11月1日至2014年2月28日逾期违约金，按合同约定的每天月租金5%计算过高，本院予以调整为以月租金为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率上浮50%计算。
关于姚实明反诉的其他请求即：第二项、曾汉武退还多收姚实明自2010年3月至2013年10月的租金84970.07元、物业管理费23100.81元及自2013年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付至付清款项之日止的贷款利息；第四项、曾汉武赔偿姚实明的装修损失1926273.44元及有关设施设备损失102335.1元；第五项、曾汉武赔偿姚实明自2013年9月起每月人民币10000元的经营利润损失至判决限定履行之日止；第六项、诉讼费、鉴定费67800元由曾汉武承担。因曾汉武未构成违约，姚实明反诉要求曾汉武退还自2010年3月至2013年10月的租金84970.07元及利息，没有合同及法律依据，对该项请求，本院不予支持；物业管理费是物业公司收取，姚实明反诉要求曾汉武退还，无事实及法律依据，对该项请求，本院不予支持；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，由于姚实明存在违约导致合同解除，根据以上司法解释的规定，其反诉请求曾汉武赔偿装修损失1926273.44元，应不予支持；姚实明反诉要求曾汉武赔偿有关设施设备损失102335.1元，由于该设施设备系未形成附合的设备或物品，且这些设备或物品姚实明已经用于经营5年3个月，故对该项请求，本院不予支持；姚实明反诉要求曾汉武赔偿自2013年9月起每月10000元的经营利润损失，因姚实明没有提供有效证据证明上述损失存在，故该项请求，本院不予支持；姚实明向评估机构支付鉴定费67800元系其自行委托鉴定而支出的费用，该评估报告在本案中不被采纳，该费用其应自行承担，不应由曾汉武赔偿，故其该项请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
维持海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第824号民事判决第一项，即“解除曾汉武与姚实明于2009年11月6日签订的《租赁协议》”；
维持海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第824号民事判决第二项，即“限姚实明在本判决生效之日起十日内将位于海口市世贸东路XX号裙房第三层1号房返还给曾汉武”；
撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第824号民事判决第三项，即“限姚实明在本判决生效之日起十日内向曾汉武支付2013年11月至2014年2月拖欠的租金3209元”；
撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第824号民事判决第四项，即“限曾汉武在本判决生效之日起十日内向姚实明退还租金84970.07元及利息损失（利息损失计算方法：自2013年11月1日至本判决限定履行之日止，以84970.07元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）”；
撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第824号民事判决第五项，即“限曾汉武在本判决生效之日起十日内向姚实明返还押金20000元、赔偿装修损失882875.33元及支付鉴定费67800元”；
限姚实明在本判决生效之日起十日内向曾汉武支付2013年11月至2014年2月拖欠的租金14400元；
限姚实明在本判决生效之日起十日内向曾汉武支付2013年11月1日至2014年2月28日的逾期付款违约金，违约金以月租金为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率上浮50%计算；
限曾汉武在本判决生效之日起十日内向姚实明返还押金20000元；
九、驳回曾汉武的其他诉讼请求；
十、驳回姚实明的其他反诉请求。
本案本诉一、二审受理费各2004元共计4008元，由曾汉武负担20%即801.6元，由姚实明负担80%即3206.4元；本案反诉受理费11878元，由曾汉武负担20%即2375.6元，由姚实明负担80%即9502.4元；本案鉴定费6000元，由姚实明负担。
本判决为终审判决。
审判长 王法坚
审判员 彭彩燕
审判员 郑忠东
二〇一六年一月二十五日
书记员 余铭瑶