北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4112号
上诉人（原审原告）姜×，女，1945年4月11日出生。
委托代理人张益先，北京市弘嘉律师事务所律师。
上诉人（原审原告）姜×1，男，1952年7月17日出生。
被上诉人（原审原告）姜×2，女，1947年4月4日出生。
被上诉人（原审原告）姜×3，女，1950年1月22日出生。
姜×2、姜×3之共同委托代理人常韦，北京市天拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京东方置地投资发展有限公司，住所地北京市东城区安德里北街乙20号。
法定代表人王晓彤，董事长。
委托代理人杨洋，男，1984年5月21日出生。
上诉人姜×、姜×1因与被上诉人姜×2、姜×3、北京东方置地投资发展有限公司（以下简称东方置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第46341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成由法官刘建刚担任审判长，法官陈静、法官张弘参加的合议庭，于2016年3月22日组织双方当事人进行了询问，并于2016年4月6日公开开庭进行了审理。姜×及其委托代理人张益先，姜×1，姜×2、姜×3及其共同的委托代理人常韦，东方置地公司的委托代理人杨洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
姜×2、姜×3在一审中起诉称：姜×2、姜×3、姜×、姜×1系姜×4与张×所生子女。姜×4与张×分别于2012年4月25日、2009年10月26日去世，未留遗嘱。北京市朝阳区惠新里××102号房屋（以下简称102号房屋）系姜×4承租的公有住房。2012年2月9日，姜×4与东方置地公司签署成本价售房协议，并支付了购房款51516.37元。姜×4去世后，未经姜×2、姜×3同意，姜×于2012年10月自行与东方置地公司撤消了上述购房协议，恢复了原承租关系。2014年5月，姜×2、姜×3以合同效力纠纷为由诉至法院，要求确认姜×与东方置地公司撤销售房协议的行为无效。经（2014）朝民初字第21289号民事判决书判决支持了姜×2、姜×3的诉讼请求，现判决已经生效。姜×、姜×1拒不参加本案诉讼，亦不表示反对继承的态度，东方置地公司以继承人内部纠纷无法协商一致为由，拒绝履行售房协议。故诉至法院，要求东方置地公司与姜×2、姜×3、姜×、姜×1继续履行姜×4与东方置地签署的《成本价出售公有住宅协议书》（以下简称协议），协助办理102号房屋产权登记手续。
姜×在一审中诉称：姜×将位于景山××28号的两间平房进行置换，置换到父母居住的交道口××8号院与父母居住，后遇拆迁，姜×随父母搬到102号房屋居住，因姜×置换房屋且与父母同住多年，对父母尽到主要扶养义务，父母遂说将102号房屋给姜×。且102号房屋房款全部由姜×一人支付，其他人均未出资。102号房屋属于姜×所有，并非遗产，姜×2、姜×3无权要求继续履行售房协议。经（2014）朝民初字第21289号民事判决书认定售房协议是否履行应遵照相关政策执行，但实际上没有相关政策对此进行规定，故协议无法继续履行。102号房屋即便被认定为遗产，姜×对102号房屋享有的份额应在90%以上。父亲姜×4患有严重哮喘和静脉曲张，需要长期陪护。姜×与父母一起共同生活，照顾父母，而姜×2、姜×3不但没有与父母生活，而且姜×3还擅自扣留了父亲的工资卡，每月只支付300元作为父亲的生活费，幸亏姜×有稳定的退休金，否则根本无法照顾父亲。对被继承人尽到主要扶养义务的一方应多分，102号房屋如果认定为遗产，姜×应享有90%的份额。
姜×1在一审中诉称：不认可协议，102号房屋是姜×在姜×2鼓动下购买的，买房时姜×1就不同意。父亲姜×4当年做手术时只有姜×2不同意手术方案，父亲去世后一个月就开始折腾房子，这些事情都没有说清楚也没有解决，后面的事情不同意处理，姜×1不应该作为原告，一开始姜×1就不同意买房。
东方置地公司在一审中答辩称：因姜×2等继承人家庭内部原因造成东方置地公司不知道与哪一方履行合同，如果确定了合同继承人，东方置地公司可以履行合同。102号房屋手续已经齐备，可以办理产权证，但当年房改售房作为整体工作一部分，现在是否能够单独办证，能否办理为共同共有均不清楚，且因为此房屋单独办理手续会增加东方置地公司人力物力的投入。如果姜×2等人协商一致或法院处理认定，东方置地公司愿意协助办理产权证。
一审法院审理查明：姜×4与张×系夫妻关系，双方共育四子女：姜×、姜×2、姜×3、姜×1。张×于2009年10月26日去世，姜×4于2012年4月25日去世。
102号房屋原系姜×4承租公有住宅。2012年2月9日，姜×4与东方置地公司签署协议以成本价51516.37元购买102号房屋，建筑面积56.6平方米。2012年10月8日，姜×向东方置地公司提交书面申请，以姜×4病故，自己急需用钱为由申请退还房款。2012年10月11日，东方置地公司复函，同意姜×退款并不参加2011年度房改购房的申请，并恢复原有的租赁关系。
另查1、2012年，姜×2、姜×3将姜×、姜×1诉至北京市朝阳区人民法院，要求继承102号房屋、父母遗留存款及剩余医药费。该案审理当中，姜×2、姜×3、姜×1均认可102号房屋价款51516.37元由姜×支付。北京市朝阳区人民法院于2013年10月17日作出（2013）朝民初字第846号民事判决书，对分别由姜×3、姜×持有的遗产进行分割。姜×2、姜×3不服判决，提出上诉。北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第3098号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
另查2、2015年，姜×2、姜×3将姜×、姜×1、东方置地公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求宣告姜×与东方置地公司撤销协议的行为无效。北京市朝阳区人民法院于2015年2月27日作出（2014）朝民初字第21289号民事判决书，判决姜×与东方置地公司解除姜×4与东方置地公司于2012年2月9日订立的协议的行为无效。
庭审中，姜×2、姜×3表示购房款应由四位继承人共同承担，若姜×、姜×1不同意承担，则姜×3、姜×2同意支付购房款以继续履行合同取得102号房屋所有权，并办理为共同共有，各方就房产份额争议另行解决。姜×认为102号房屋产权应按份确认，其占有90%产权份额，也可以承担90%房款。姜×1表示在父母事情没有处理清楚前不同意购房，不同意支付费用。
诉讼期间，一审法院就102号房屋能否办理为共同共有问题书面征询北京市朝阳区房屋管理局（以下简称房管局）意见。房管局予以书面复函，回复如下：”根据京国土房改字第（2000）178号文件中第七条：关于购房过程中购房人死亡的规定中，明确指出购房人在办理售房过程中死亡的，凡已按规定缴纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款，房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。依据上述规定，北京市朝阳区惠新里232号楼8单元102号房屋可直接登记在继承人名下，贵院可依据继承法的相关规定进行裁判，若确定有多名继承人的，我局认为产权登记可以办理为继承人共同共有。”
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。姜×4与东方置地公司签署之协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。姜×4去世后，其就协议项下所享合同权利义务由继承人姜×2、姜×3、姜×、姜×1共同继承。姜×4生前取得财产权益应予保护，现姜×2、姜×3要求继续履行合同，且不存在履约障碍，一审法院对此予以支持。考虑到各方所述意见及争议情况，一审法院判处由姜×2、姜×3向东方置地公司支付房价款，东方置地公司协助办理102号房屋权属登记为姜×2、姜×3、姜×、姜×1共同共有。各继承人之间取得物权后就102号房屋分割及购房款负担问题可另行处理。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：被继承人姜×4与北京东方置地投资发展有限公司签署的协议继续履行；姜×2、姜×3于判决生效之日起七日内支付北京东方置地投资发展有限公司购房款五万一千五百一十六元三角七分；北京东方置地投资发展有限公司于收到上述购房款之日起七日内协助办理北京市朝阳区××102号房屋权属登记手续，将房屋登记为姜×2、姜×3、姜×、姜×1共同共有。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
姜×、姜×1均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。
姜×上诉称：一审判决法律适用错误。理由如下：一、姜×一直与父母共同生活，对父母进行了主要扶养义务，父母遂说将涉案房屋给姜×，协议实际履行时，涉案房屋的购房款是姜×一人支付的，所以应由姜×继续履行协议，房屋应登记在姜×名下。二、根据继承法第十三条的规定，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。姜×的父亲姜×4患有严重的哮喘和静脉曲张，需要长期陪护，姜×1、姜×2、姜×3均认可姜×与父母一起共同生活，照顾父母，而姜×2、姜×3不但没有与父母共同生活，生活起居更没有参与照顾，而且姜×3还擅自扣留了姜×4的工资卡，每月只向姜×支付300元作为父亲的生活费，幸亏姜×有稳定的退休金，否则姜×根本无法照顾父亲。根据法律规定，姜×不仅与父亲共同生活而且尽了主要的扶养义务，分割遗产时应当多分，涉案房屋应登记在姜×名下。三、2012年2月9日姜×与东方置地公司签署的协议，姜×没有经过姜×4的授权，姜×4事后也没有进行追认，根据合同法第四十八条第一款的规定，该合同对姜×4不发生法律效力，应由行为人姜×承担责任，据此协议双方的主体应当是姜×及东方置地公司，并且姜×也实际履行了这份合同，购房款完全是姜×支付的，所以涉案房屋在购买后的所有权应当属于姜×所有。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审。
姜×1针对姜×的上诉理由答辩称：不同意姜×的上诉请求，坚持自己的上诉意见。
姜×2、姜×3服从一审法院判决，其针对姜×的上诉理由共同答辩称：不同意姜×的上诉请求，同意一审判决。姜×的上诉状自相矛盾，其称房屋是自己的又称要求继承90%。（2014）朝民初字第21289号判决为生效判决，该判决认定是姜×4留下的房屋，各位继承人都可以继承。实际情况是，姜×4在世时对买房是认可的，也是因为姜×4才能以成本价购房。
东方置地公司服从一审法院判决，其针对姜×的上诉理由答辩称：本案是家庭内部矛盾，在协商一致情况并且在符合房管局房屋登记规定情况下，可以办理产权登记手续。对于姜×的上诉请求不发表意见，东方置地公司听从法院判决。
姜×1上诉称：一审法院认定被继承人姜×4与东方置地公司签署的协议应继续履行，其依据是京图土房改字第（2000）178号文件，该文件第七条规定：购房人在办理售房手续过程中死亡的，凡已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款，房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。但是本案并不符合文件规定的法定情形，文件规定房屋登记在被继承人名下的前提是该房屋的首付款已经缴纳且继承人愿意继续付款的，但在本案中，涉案房屋的首付款根本没有支付，并且更为重要的是姜×1不同意继续付款，所以根据上述规定，协议是根本无法履行的，涉案房屋也无法登记为姜×、姜×1、姜×2、姜×3共同共有。一审法院适用法律错误，把协议继续履行的前提条件，人为的判决为协议继续履行的具体内容，严重侵害了姜×1的合法权益。另外，2012年2月9日的协议，不是姜×4的真实意思表示，违反了法律法规的强制性规定，签定协议应当是本人，如果本人不能签订，应当有委托书。所以，姜×4认为协议无效，不应当继续履行，东方置地公司在协议签订时也没有调查清楚。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回姜×2、姜×3的诉讼请求。
姜×针对姜×1的上诉理由答辩称：不同意姜×1的观点。姜×不认为协议应当继续履行，房屋已经属于姜×所有；即使继续履行协议，也应当是姜×继续履行协议。
姜×2、姜×3针对姜×1的上诉理由共同答辩称：根据已生效判决，明确写明姜×4死亡后，涉案房屋所涉及的权利义务应当由继承人共同继承。该判决所有继承人都没有上诉。涉案房屋毫无疑义应当由四个继承人继承，因为姜×、姜×1不配合办理手续，导致了本案诉讼。房屋所有权确认和房屋继承不是同一法律关系。
东方置地公司针对姜×1的上诉理由答辩称，其尊重法院判决。
二审中，本院依据姜×、姜×1的调查申请，责令东方置地公司提供2012年2月9日关于102号房屋购房档案中的委托书。东方置地公司于开庭时出示了《委托书》一份，内容为：”姜×4因年令（龄）大行动不便，不能前来办理购房手续，委托女儿姜×办理购房手续，如出现家庭纠纷由本人负责。姜×身份证号：×××委托人：姜×4被委托人：姜×2012.2.9”。落款处”姜×4、姜×”签名处另分别加盖了姜×4的人名章。
对《委托书》的质证意见，姜×认为：委托书是姜×擅自带着姜×4的身份证和人名章当着东方置地公司工作人员的面书写的，并未取得姜×4的授权委托，姜×的行为系无权代理。姜×1认为：委托书是由姜×书写，不是姜×4本人签名的委托书，所以购房协议和委托购房都不是姜×4的真实意思。姜×2、姜×3认为：委托书不属于二审新证据，不同意质证。东方置地公司认为：姜×持有姜×4的私章和身份证等证明材料，并且姜×系姜×4的真系亲属，所以东方置地公司作为善意第三人有理由相信姜×有代理权，构成表见代理。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、协议、委托书、民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为，姜×以姜×4的名义与东方置地公司签订购买102号房屋的协议，姜×的代理行为是否有效。由于公有住宅以成本价出售是我国特有的房改政策，具有福利性质，出售的对象限定为公有住宅的承租人，核算售房价格时均计算了承租人及配偶的工龄优惠等因素，所以公有住宅出售的对象限定为特定的购买人，而并非任意群体。本案中，102号房屋的性质即为公有住宅，由姜×4作为承租人，因此购房人只能是姜×4。关于姜×是否取得了姜×4的委托办理购房手续，根据法院已查明的事实，姜×与姜×4系父女，姜×4生前与姜×共同生活，姜×代替姜×4管理其日常事务并能够接触姜×4的身份证件和人名章等。虽然姜×自称其未取得姜×4的代理权，姜×1主张东方置地公司未向姜×4本人核实是否委托，具有重大过失。但是，从姜×持有姜×4的身份证及人名章等证明材料并以姜×4的名义签订协议，以及公有住宅以成本价出售针对特定的买方，且价格优惠，属于重大获利行为，只要具备购房人条件并提供相关证明文件，即使本人未亲自出面签署文件，亦符合房改售房的交易习惯，因此，东方置地公司作为出卖方有理由相信姜×为有代理权，该公司主观上属于善意相对人，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理行为，且东方置地公司在签订协议过程中亦不存在重大过失或者失察的行为。故姜×以姜×4的名义签订协议的效力及于姜×4。姜×关于其代理行为无效以及姜×1认为东方置地公司存在过错的主张均不能成立，本院不予采信。
鉴于姜×4于签订102号房屋的购房协议后去世，房屋买卖合同的相关权利义务尚未履行完毕，故一审法院根据房管局的答复，判决协议继续履行，由姜×、姜×1、姜×2、姜×3共同共有，并无不妥，本院予以维持。同时应指出，姜×、姜×1、姜×2、姜×3对于102号房屋的继承份额及购房款分担问题与本案诉争不属于同一法律关系，可另案解决。
综上，姜×、姜×1的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1088元，由姜×2、姜×3、姜×、姜×1共同负担（姜×2、姜×3已交纳，姜×、姜×1于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费1088元，由姜×负担544元（已交纳），由姜×1负担544元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一六年四月十五日
书 记 员 高 嫒