吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终618号
上诉人（原审被告）：白山市福泰房地产开发有限公司住所：浑江区靖宇路福泰花园小区。
法定代表人：李菊香，总经理。
委托诉讼代理人：徐公市，吉林长白山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王万祥，男，1945年1月8日生，汉族，无职业，住白山市浑江区红旗街。
被上诉人（原审原告）：王秀娟，女，1971年2月7日生，汉族，白山市发展和改革委员会职员，住白山市浑江区新建街。
被上诉人（原审原告）：王铜海，男，1973年12月25日生，汉族，无职业，住白山市浑江区红旗街。
被上诉人（原审原告）：王同刚，男，1977年6月12日生，汉族，无职业，住白山市浑江区红旗街。
四被上诉人委托诉讼代理人：柳玉峰，吉林荆卫华律师事务所律师。
上诉人白山市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）因与被上诉人王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省白山�浑江区人民法院(2017)吉0602民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
福泰公司上诉请求：撤销白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初834号判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、双方签订的《房屋拆迁安置协议》，该合同不是《商品房买卖合同》，立案案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而原审法院却以商品房买卖合同纠纷为案由审理，并适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项进行判决，是与法相悖。2、《房屋拆迁安置协议》第二条的“进户时以产权确定面积为准，多退少补”的约定即当合同约定房屋安置面积与房屋实际交付面积不一致时，应以市房产�绘面积为准，以多退少补的方式解决面积多少的争议问题。这一事实已经证明双方对合同约定的安置面积与实际交付面积不符，是有明确约定的。本案即使属于商品房买卖合同纠纷，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，也应按照合同多退少补的约定进行判决。只有在合同没有约定或者约定不明的的，才可按照该解释第十四条第（二）项判决解除合同。原判解除合同、给付补偿款和房款、赔偿利息损失，是不符合法律和司法解释规定的。三、上诉人安置回迁的房屋只是涉及面积的减少，其它并无改变。而减少面积、逾期回迁，只是可以作为补偿和赔偿的事实和理由，但绝不是作为解除合同的法律依据。
王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正�，应予维持原判。1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中答辩人在将房屋交付被答辩人拆迁时，相当于将相应的房屋价值款交付给被答辩人，同时将补偿款177580元及50000元现金交付给被答辩人，且在协议中约定了交房的期限、房款、面积及争议解决方式等内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。所以一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案争议适用法律正确。2、双方协议第二条明确约定了房屋面积为184.40平方米（进户时�产权确定面积为准），多退少补。甲方同意乙方提出的扩大面积不能超出2平方米。福泰公司拟交付房屋面积为138.55平方米，比协议约定少45.85平方米，误差比高达24.86％。虽然该协议约定“进户时以产权确定面积为准，多退少补”，但只约定了产权面积多退少补，对于误差多少为合理范围以及按什么价格进行多退少补并无实际约定。本案中双方仅对扩大面积不能超过2平方米进行了约定，对缩小面积并无约定，没有约定但不能等同于无限制的缩小。因此该条款属于对缩小面积处理方式没有约定或约定不明，按照法律规定如果面积比绝对值超过3％，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。现误差比达24.86％，远超出法律规定的3％，一审法院判决解除该协议并无不当。3、上诉人福泰公司拟交付的房屋因面积严重缩水，户型必然发生严重改变，答辩人丧失了订立合同的预期目的，该协议应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违法行为致使不能实现合同目的；”之规定，本案符合解除该协议的条件。
王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚向一审法院起诉请求：福泰公司因开发福泰大厦需拆迁庞利芳房屋（庞利芳已故，与王万祥系夫妻关系，系王秀娟、王铜海、王同刚的母亲），双方于2008年7月14日签订了《房屋拆迁安置协议》，协议约定“庞利芳拆迁面积为114.11平方米，房屋登记使用性质营业，产权调换至福泰大厦一、二层连体内04号，房屋约定回迁面积为184.4平方米，建设周期为27个月，从签订合同之日起开始计算”。上述协议签订当日，庞利芳将拆迁补偿款177580元抵顶扩大面积后，又向福泰公司缴纳了5万元房款，剩余95万元房款约定在进户时一次结清。在建设期满后，福泰公司未能按约定期限交付房屋（建设周期截止至2010年10月14日）。至王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚起诉时止，一直未能入户。2016年10月，经王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚与福泰公司工作人员交流得知，福泰公司建设的04号房屋面积为138.55平方米，比协议约定少45.85平方米，误差比高达24.86%，户型发生严重改变，不再适合商业经营。王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚认为，根据双方签订的《房屋拆迁安置协议》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉的若干问题的意见》第三条的规定，福泰公司在履行期限及交付房屋问题上存在严重违约行为，致使王万祥、王秀娟、王�海、王同刚签订合同预期目的不能实现。故请求判令解除福泰公司与庞利芳在2008年7月14日签订的《房屋拆迁安置协议》，返还房款2139283.09元，并承担从2008年7月15日至实际给付日止按同期银行贷款利率计算的利息。后变更其利息诉请为按照中国人民银行规定的五年期贷款基准利率计算，主张从签订合同第二天起至款付清之日止。
一审法院认定事实：福泰房地产开发公司（甲方，下同）与庞利芳（乙方，下同）在2008年7月14日签订了一份《房屋拆迁安置协议》，约定“甲、乙双方就房屋拆迁安置补偿事宜达成如下协议，双方必须共同遵守。一、1、乙方服从城市建设需要，同意将座落在浑江大街156号《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内房屋交给甲方拆迁。乙方房屋产籍卡号：013070，建筑面积为114.11平方米，房屋登记使用性质营业。2、甲方必�按照《白山市城市房屋拆迁管理办法以》对乙方进行补偿。乙方同意甲方所给与的拆迁安置补偿费用（详见补偿附表）。二、甲方将乙方安置在福泰大厦一、二层连体内04号。房屋约定面积为184.4平方米（进户时以产权确定面积为准），多退少补。甲方同意乙方提出的扩大面积不能超出2平方米。三、1、房款：按现约定面积乙方需向甲方交纳购房款壹佰壹拾柒万柒仟伍佰捌拾元，甲方按规定补偿给乙方的补偿费用为177580元，扣去补偿费用后，乙方还应交纳房款壹佰万元，签写合同同时先预交纳伍万元，剩余玖拾伍万元房款在进户时一次结清。2、乙方协议签字后，要将房照及相关手续交给甲方。3、乙方进户时需要携带本协议及交款收据，到甲方办理进户手续。
四、1、乙方保证在本协议签订7日内搬迁腾空（含租赁户）被拆迁房屋，超出时间甲�有权进行强迁。搬迁的同时必须经甲方验收确认，被拆迁房屋在协议签写后归甲方所有，乙方不再有占有权和随意的进行拆除、损坏。2、福泰大厦建设周期为27个月，从签订合同之日起开始计算。逾期补偿，甲方必须按《白山市房屋拆迁管理办法》的相关条款支付各项过渡补偿，补偿日期以甲方进户通知日期为截止日期。3、本协议签写后，乙方的房照由甲方统一管理。同时结算完乙方有关的一切水、电和其他费用，甲方不承担拆迁以前的相关费用。五、本协议在履行过程中如发生异议，由双方当事人协商解决，协商不成可依法向人民法院提起诉讼。六、如果在拆迁中，其它被拆迁人把一、二层连体改为一层，乙方要求甲方必须按同等方式给予安置。补偿方法如果我迁走后，其它被拆迁户补偿过高，因我是第一户走，所以也要求按同等条件给予。但只剩1户或2户的�我可以不攀。七、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，拆迁管理部门备案一份，自双方签订之日起生效”。庞利芳依约交出涉案房屋和证照，以应取得的177580元拆迁款抵顶房款，并另行交纳了5万元房款，福泰公司将房屋拆除并建设福泰大厦项目，于2017年1月22日办理工程竣工备案。经产权部门测量，约定回迁的04号一、二层连体门市房建成后建筑面积为138.55平方米，尚未办理入户。诉前应王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚申请并提供担保，白山市浑江区人民法院依法作出（2017）吉0602财保31号民事裁定书，将福泰公司安置给庞利芳的房屋（位于福泰大厦04号门市一、二层）查封。
另白山市殡仪馆于2010年4月1日出具证实材料，证明庞利芳去世后于2013年2月13日被火化。白山市发展和改革委员会于2017年3月22日出具证实材料，证明王秀娟系该单位�员，其父王万祥、其母庞利芳，王万祥与庞利芳生育子女三人，分别是长女王秀娟、长子王铜海、次子王同刚，庞利芳于2010年2月13日去世，王万祥未再婚。
一审法院认为，签订《房屋拆迁安置协议》的一方当事人庞利芳去世后，名下遗产未分割前，其继承人有权就该遗产主张权利。其继承人包括庞利芳父母、丈夫和儿女，其父母应已去世，则继承人尚有丈夫和儿女。关于涉案房屋面积问题，《房屋拆迁安置协议》有明确约定，即回迁后的房屋面积、一般指建筑面积应为184.40平方米。协议中“进户时以产权确定面积为准”的条款含义系指房屋实际交付面积应以市房产测绘中心的测绘面积为准，而非指协议约定面积要以市房产测绘中心的测绘面积为准。否则，如按福泰公司的逻辑推理，协议约定了房屋面积等于未约定，又谈何面积有差的违约�任。同样道理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条即是主要针对面积有差的违约责任的规定，而协议约定的“进户时以产权确定面积为准”的内容也非事前对责任承担的约定，福泰公司对司法解释的本条规定有所偏差。
关于合同应否解除问题，被拆迁房屋原用途为商业经营，回迁后房屋临街、一二层连体，应不改变原用途，面积的缩小、室内布局的改变可明显限制其用途，降低其使用价值。另协议约定回迁时间为2010年10月份，竣工备案完成于2017年1月份，虽福泰公司称于2016年12月通知王万祥等入户，但无证据证明，即使已在2016年12月通知入户，也已远超协议约定时间。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“（二）面积误差比绝对值超�3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，综合考量，面积的变化、和交付时间的大幅延后对实现合同目的应有重大影响，故对王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚诉请解除合同予以支持。
经计算，福泰公司应返还和给付王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚的房款共计2139283.09元（〔1177580÷（184.4-114.11）×114.11+50000+177580〕）。又因福泰公司的违约行为给王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚造成一定损失，酌情承担前述款项从违约之日起,即2010年7月15日至款付清日止按照中国人民银行规定的一年期贷款基准利率计算的利息。依照《中华人民共和国继承法》第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母……”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原审法院判决：一、解除白山市福泰房地产开发有限公司与庞利芳于2008年7月14日签订的《房屋拆迁安置协议》；二、被告白山市福泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即付给王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚拆迁补偿款和房款合计2139283.09元，并承担前述款项从2010年7月15日至款付清日止按照中国人民银行规定的一年期贷款基准利率计算的利息。
经审理本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：福泰公司与庞利芳于2008年7月14日签订的�屋拆迁安置协议是双方真实意思的表示，符合法律规定，应受法律保护。庞利芳是以被拆迁的房屋并支付部分购房款的形式支付购房款，从而依法取得该房屋，故本案中适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定审理并无不当。福泰公司以双方签订的是房屋拆迁安置补偿协议，并不是商品房买卖合同，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的上诉理由不能成立，本院不予支持。
福泰公司与庞利芳双方所签房屋安置协议中第二条明确约定了房屋面积为184.40平方米（进户时以产权确定面积为准），多退少补，甲方同意乙方提出的扩大面积不能超出2平方米。由此可见双方约定的面积应为被拆迁人能够理解并接受的面积。双方协议中虽约定的面积进户时以产权确定面积为准，多退少补，其含义是房屋实际面积应以房产测绘中心的测绘面积为准，并不是约定面积为最后测绘面积，也不能抛开约定面积任意增大或减小。本案双方签订的协议中对房屋实际面积不得小于多少并未予约定，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条相关规定处理。故福泰公司主张双方对合同约定的安置面积与实际交付面积不符是有明确约定的，应按照多退少补的上诉理由不能成立，本院不予支持。
本案中被拆迁房原用途为商业经营，现拟安置房屋面积缩小及布局改变明显限制并影响了其用途。因房屋建造有其特殊性，法律允许房屋的实际面积与约定面积存在误差，并规定了误差的合理范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”。本案中双方约定面积为184.40平方米，现房屋实际面积为138.55平方米，协议中双方对缩小面积未予约定，现面积误差比绝对值已超出3％，故一审法院判决解除合同、给付拆迁补偿款及利息符合法律规定。福泰公司以安置回迁房屋只是减少面积、逾期回迁，可以作为补偿和赔偿的事实依据，不能作为解除合同的法律依据理由本院不予支持。
综上，福泰公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23916元，由白山市福泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵希海
审 判 员 马立清
代理审判员 苏义君
二〇一七年九月十二日
代书 记员 宋延良