山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第3490号
原告（反诉被告）刘克强，男，1973年8月31日出生，汉族，济南市天桥区明珠小学教师，住济南市
委托代理人张真，山东华梦律师事务所律师。
委托代理人孟令振，山东华梦律师事务所律师。
被告（反诉原告）钟超，男，1980年5月31日出生，汉族，山东省委办公厅接待处驾驶员，住济南市
被告（反诉原告）景艺（系被告钟超妻子），女，1982年6月17日出生，汉族，济南南郊宾馆贵宾楼服务员，住济南市
两被告共同委托代理人朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘克强与被告（反诉原告）钟超、景艺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘克强及其委托代理人张真，被告（反诉原告）钟超、景艺及其委托代理人朱绍磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘克强诉称：2013年4月20日，原告与二被告签订《房屋买卖合同书》，被告将坐落于济南市市中区房屋（建筑面积90平方米）出卖给原告，涉案合同签订后，原告按合同分两次将房款90万元支付给被告，房屋于2013年6月1日已由原告占有使用。根据《房屋买卖合同书》的约定，被告应在涉案房屋具备办理房产权属证书时，积极配合原告办理该房屋的房产过户手续，经原告多次催促，被告均拒不履行。现原告知悉，涉案房屋早在2013年9月17日已经办理房产权属证书，被告拒绝将涉案房屋过户给原告的行为构成违约，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令两被告继续履行2013年4月20日签订的《房屋买卖合同书》，协助办理过户手续，将坐落于济南市市中区纬二路147号13号楼1006室（房产证号为：省直3079**号）房屋过户至原告名下；两被告支付违约金10万元。
被告钟超、景艺辩称：原、被告在2013年4月20日签订书面《房屋买卖合同书》情况属实，答辩人已经实际交付涉案房屋，没有其他违反合同约定的情形，不存在违约，不应承担违约责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、双方之间的房屋买卖合同没有约定明确的产权过户时间限制条款。《合同》第七条只是约定“待房产可过户时，甲方（也就是答辩人）即积极配合乙方办理有关房产过户手续”。根据合同条款，双方只是笼统约定“待房产可过户时”而并不存在明确约定房屋产权过户的具体时间限制。既然不存在过户时间限制条款，也就不存在违约之说。二、房屋买卖合同签订时，双方均清楚明白涉案房产是答辩人购买的单位宿舍房产，当时房产证尚未办理下来。三、目前涉案房屋产权过户的条件不成就，答辩人不存在任何过错。由于涉案房屋系答辩人2013年以省委职工身份购买的单位宿舍楼。根据省委办公厅的房产管理要求，省委职工购买省委宿舍楼自购买日起五年内不允许交易。也就是说，涉案房屋的原产权单位虽然不能否定答辩人与原告之间的房屋买卖合同效力，但在2018年之前却有权在具体产权过户手续上不予盖章。所以，由于涉案房屋的特殊产权性质决定了目前涉案房产过户的条件不能成就。四、原告尚未付清答辩人购房面积差价款38500元。答辩人已提起反诉，具体意见不再赘述。五、原告诉求的10万元违约金过高，答辩人请求法院依法予以调整。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告钟超、景艺反诉称：2013年初，反诉人钟超与被反诉人达成房屋买卖意向，口头约定按每平方米1万元的价格将反诉人所有的涉诉房产纬二路转让给被反诉人。由于当时房产证还没有办下来，双方误认为该房产的建筑面积为90平方米，所以在2013年4月20日签订书面《房屋买卖合同书》时就按建筑面积90平方米计算了房屋转让款90万元。2013年，被反诉人入住涉案房屋。2013年9月17日，济南市住房保障和房产管理局颁发涉案房产产权证书（济房权证省直字第3079**号），经房屋测绘后，房产证登记建筑面积93.85平方米。房产证下来后，反诉人向被反诉人提出对购房面积差价款问题进行协商，但被反诉人明确拒绝，不予支持。后反诉人曾多次对被反诉人提出补差价要求，直至本案本诉立案后也曾找被反诉人协商过此事，但被反诉人坚持本案本诉的进行，对反诉人的合理要求置之不理。为维护自身的合法权益，提出反诉，请求判令反诉被告支付购买面积差价款38500元；赔偿利息损失，以38500元为基数，自2013年10月1日起至2015年12月31日止（仅主张26个月），按月息二分即2%的标准计算。
反诉被告刘克强辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，根据2013年4月20日房屋买卖合同书第二条的约定，房屋与建筑物总价款是90万元，是一套房屋的价格，而并不是像反诉原告陈述的所谓的口头协议每平方米1万元，不存在反诉被告再支付额外房款的事实和依据，不存在反诉原告诉求的赔偿损失的问题。因此请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2013年4月20日，原、被告签订《房屋买卖合同书》一份，原告刘克强为买方、乙方，两被告为卖方、甲方，合同约定的主要内容包括：“一、甲方自愿将坐落在济南市市中区经八纬二路147号，省委一宿舍（建筑面积90平方米，储藏室/平方米，产权证号）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写：九十万元整；即人民币小写900000元整。三、乙方在签订本合同时，支付定金七十万元整，即小写700000元整。四、乙方支付定金之日起，至2013年8月10日保证向甲方支付剩余购房款二十万元整；小写200000元整……七、待房产可过户时，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续。八、甲方应在2013年6月1日前将该房产交付乙方……。九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方向对方支付十万元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款每超一日应付违约金1000元整……”。合同签订当日，原告刘克强向被告支付购房款70万元；2013年8月9日，原告刘克强向被告支付购房款20万元，原告刘克强共计支付购房款90万元。2013年6月1日，两被告将涉案房屋交付原告刘克强占有使用。
位于济南市市中区纬二路房屋的登记所有权人为被告钟超，共有情况为单独所有，产权证号为：济房权证省直字第3079**号，登记时间为2013年9月17日，规划用途为住宅，登记建筑面积为93.85平方米，权属取得方式为二手房买卖。
本案审理期间，两被告提交了由山东省委办公厅行政处房产管理科出具的“证明”一份，欲证明涉案房屋系被告钟超以单位职工的身份购买的省委宿舍，根据省委办公厅的管理要求，该房屋自购买日起五年内不允许交易，本案房产过户条件不成就。该“证明”的内容为：“我单位职工钟超购买省委一宿舍（纬二路147号）13号楼1006室。根据办公厅要求，该房屋自购买日起五年内不允许交易。特此证明”。原告刘克强对此不予认可，称出具证明的单位不是涉案房屋的行政主管部门，其没有法律法规的授权对已取得有效房产证书的房屋限制在二级市场进行买卖的权利，该证明是无效的。
另，反诉原告钟超、景艺主张要求反诉被告刘克强支付购房面积差价款38500元的计算方式为：原、被告在签订合同时约定的房屋面积为90平方米，房产证最终的测绘面积为93.85平方米，面积多出3.85平方米，按照双方口头约定的每平方米1万元的价格计算，反诉被告刘克强应支付房屋面积差价款38500元。反诉被告刘克强对此不予以认可，称90万元为购买涉案整套房屋的价格，并不是按照每平方米多少钱的单价计算，双方不存在每平方米1万元的口头约定。反诉原告对于双方存在上述口头约定未提交证据予以证明。
以上事实，有房产证、房屋买卖合同书、房屋权属状况信息、收条、证明及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对于原告刘克强已支付了购房款90万元、两被告已将涉案房屋交付原告刘克强、涉案房屋已于2013年9月17日登记至被告钟超名下的事实，原、被告均予以认可，本院予以确认。
本案的焦点问题是：一、90万元购房款是否为购买整套房屋的总价款，即原告刘克强是否应向两被告支付面积增加后的房款；二、涉案房屋是否具备办理过户的条件，即原告刘克强要求办理房屋过户的主张应否得到支持。
关于焦点一，本院认为，房产为不动产，在日常交易过程中一般存在商品房买卖和二手房买卖两种形态，在商品房买卖中，一般的交易习惯为按照房屋面积及单价计算房屋总价款，房产的面积不同将导致总价款不同；在普通的二手房买卖中，除非双方存在按照房屋面积及单价计算总价款的明确约定，否则一般的交易习惯为按套计价，即约定的购房价款为购买整套房屋（一般情况下也包括相应的附属设施）的总价款。本案中，虽然合同中载明了房屋面积为90平方米，总价款为90万元，但并不能因此推定双方存在按照每平方米1万元的价格计算总价款的约定，虽然两被告辩称双方达成了按每平方米1万元的价格买卖涉案房屋的口头约定，但对此并未提供证据予以证实，且原告刘克强对此不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，应按一般二手房买卖的交易习惯来确定，故对两被告的此项抗辩理由，本院不予采纳，结合合同中“双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币90万元”的表述，应认定原告刘克强关于90万元为按整套计算得出的涉案房屋总价款的主张，符合一般的交易习惯和常理，对此本院予以采纳，故反诉原告钟超、景艺要求反诉被告刘克强支付面积差价款及赔偿利息损失的主张，证据不足，本院依法不予支持。
关于焦点二，本院认为，虽然两被告提交了所在单位出具的“证明”，以证实根据单位规定自其购买涉案房屋之日起五年内不允许交易，但根据本院调查了解的情况，房屋交易的行政主管机关并无此项限制交易、过户的规定，且“证明”的出具单位亦无法律、法规的授权可限制产权房屋上市交易和过户，即使涉案房屋的原产权人对房产过户问题进行了限制，但此种限制也仅能针对购买房屋的其内部职工产生相应约束力，不能因此而限制或剥夺原告刘克强要求办理涉案房屋过户的权利。在涉案房屋已于2013年9月17日登记至被告钟超名下的情况下，应认定涉案房屋已经具备了办理过户的条件，虽然双方在合同中并未明确约定办理过户的时间，但在原告刘克强已明确提出办理过户的要求后，两被告应积极予以协助办理，故原告刘克强主张要求两被告协助办理房屋过户手续，将房屋过户至其名下的主张，合法有据，本院依法予以支持。
关于原告刘克强主张的违约金。本院认为，虽然双方签订的合同中有如一方违约应支付10万元违约金的约定，但两被告协助原告办理房产过户手续的义务应基于原告的请求产生，现原告刘克强不能证明在本案起诉前曾明确要求两被告为其办理过户手续且两被告予以拒绝的情形，且两被告未协助原告刘克强办理房屋过户手续的主要原因系双方对房屋价款尚有争议及被告所在单位对房屋转让有内部要求所致，故不宜让两被告承担支付违约金的责任，故对原告刘克强的此项主张，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告钟超、景艺于本判决生效之日起十日内协助原告刘克强办理位于济南市市中区纬二路147号13号楼1006室房屋（产权证号为：济房权证省直字第3079**号）的产权过户手续，将房屋过户至原告刘克强名下。
二、驳回原告刘克强的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告钟超、景艺的反诉请求。
案件受理费13800元，由原告刘克强负担2300元，由被告钟超、景艺负担11500元；反诉费631元，由反诉原告钟超、景艺负担；财产保全费5000元，由被告钟超、景艺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 李 钧
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年三月十四日
代理书记员 孙 靖