甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0522民初169号原告：甘肃彬彬商贸有限公司。法定代表人：雒某，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：薛某，天水知音律师事务所律师。被告：秦安县五洲购物广场。经营者：苏某。委托诉讼代理人：王某、纪某，甘肃天秦律师事务所律师。原告甘肃彬彬商贸有限公司与被告秦安县五洲购物广场排除妨害纠纷一案，原告甘肃彬彬商贸有限公司以苏少菊为被告诉至法院，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序，审理中，发现该案案情复杂，不宜适用简易程序，于2017年5月16日依法将该案转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃彬彬商贸有限公司的委托诉讼代理人薛某，被告苏少菊的委托诉讼代理人王某、纪某到庭参加诉讼。庭审中，原告甘肃彬彬商贸有限公司申请将被告苏少菊变更为被告秦安县五洲购物广场。本案现已审理终结。甘肃彬彬商贸有限公司（以下简称彬彬公司）向本院提出诉讼请求：1.判令苏少菊拆除安装在彬彬公司商品房窗户外的的广告设施（即位××县西面窗户外”五洲购物广场”三面广告牌），以排除妨害；2.判令苏少菊承担一切诉讼费用。事实与理由：彬彬公司于2012年6月13日经秦安县工商行政管理局核准注册公司后，在××县开始商贸经营活动。2016年4月，彬彬公司将之前从天水金河实业有限公司（案外人，以下简称金河公司）承租的用于公司经营的部分房屋购买归自己所有，并进行了房屋产权登记。之前苏少菊为了经营秦安县五洲购物广场百货超市，在西面房屋外侧窗户外安装有内容为”五洲购物广场”的广告牌，现严重影响了彬彬公司房屋的消防、通风、采光、日照及商用价值。彬彬公司依法取得房屋所有权，是该房屋的合法所有人，苏少菊设置的广告设施对彬彬公司的物权造成了妨害，望法院支持彬彬公司的诉讼请求。秦安县五洲购物广场（以下简称五洲广场）辩称：1.彬彬公司起诉苏少菊为被告，系起诉被告主体不适格。涉案广告位系五洲广场所有并发布，五洲广场是在工商部门登记字号的个体工商户，苏少菊仅是五洲广场的经营者。依照《最高人民法院?关于民事诉讼法?的解释》第59条第一款的规定：”在诉讼中个体工商户，以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。彬彬公司以苏少菊为被告，明显不符合法律规定，应当驳回起诉。2.涉案房屋系五洲广场承租金河公司的房屋，并依租赁关系而取得了广告牌的设置和外墙使用。五洲广场对广告位的使用权来源于金河公司的出租权，故本案的适格被告应当是金河公司，而不是苏少菊，也不是五洲广场。彬彬公司的起诉不符合法律规定。3.本案中广告牌位的使用是五洲广场于2006年11月16日与金河公司签订《租赁合同》时，作为房屋租赁经营的必要条件约定取得的，即涉案的广告位使用权已包含在了租赁权之中。彬彬公司购买的房屋是其于2012年从金河公司处租赁经营的，彬彬公司作为涉案房屋的占有人和使用人，对五洲广场的广告位置的设置及使用情况是知情的，但从未提出过影响采光权、消防等事项的异议，故彬彬公司的起诉已超过了法定期间，依法应当驳回。4.彬彬公司于2016年4月份从金河公司购买了房屋，其取得的房屋产权是室内专有部分的房屋产权，房屋外墙依法属于全体业主共有，而不是彬彬公司一人专有。且五洲广场是经过金河公司许可，并在秦安县建设局办理了广告备案审批后，才使用广告位并发布广告的。如彬彬公司认为其购买的房屋产权中有瑕疵，应以房屋买卖合同关系向金河公司主张，而不应以排除妨碍为由向租赁方苏少菊主张。在租赁合同中，彬彬公司不是合同相对方，彬彬公司诉之无理。5.五洲广场依据租赁合同取得外墙的广告牌设置权利，是对建筑物共有部分的使用，而不是对原告购买的房屋专有部分的使用，依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释》第三条（一）项规定，外墙是共有部分，而不是原告的单方专有部分。同时，依据该《司法解释》第四条规定：合理使用共有部分的，不应认定为侵权。6.彬彬公司取得房屋的所有权在后，五洲广场租赁地下商场及使用外墙设置广告牌在前，本案完全适用买卖不破租赁的原则，且彬彬公司并未举出其取得房屋所有权时的买卖合同，无法证明其在取得房屋所有权后有权利摘除秦安县五洲购物广场的广告牌。因此，彬彬公司的起诉既无事实理由，又与法律规定不一致，希望法庭查明事实后驳回彬彬公司的起诉或驳回其诉讼请求。彬彬公司围绕诉讼请求向本院提交了下列证据：1.房权证1本（原件），用以证明彬彬公司对秦安县文化广场A幢二楼C-K、1-1/6享有所有权；2.彩印照片1张（原件），用以证明五洲广场在彬彬公司涉案房屋西面窗户外安装有内容为”五洲购物广场”的广告牌，严重影响彬彬公司房屋的消防、采光、通风、日照及商用价值；3.民事判决书1份（复印件），用以证明五洲广场未取得在涉案房屋窗户外设立广告牌的权利，也未获得行政批准，且在同类型的关联案件中，生效判决确定由苏少菊承担拆除广告设施的责任。苏少菊为证明其主张向本院提交了下列证据：4.营业执照1份（复印件），用以证明涉案广告牌系秦安县五洲购物广场所有，而非苏少菊个人所有，秦安县五洲购物广场系有字号的个体工商户，依法可以独立作为诉讼主体，苏少菊不是本案的适格被告；5.金河公司大地湾购物广场地下商城租赁合同1份（复印件），用以证明涉案商铺由金河公司租赁给秦安县五洲购物广场使用，在合同第五条第7项、10项明确金河公司给秦安县五洲购物广场提供户外门头招牌及四邻广告的有关位置，苏少菊并未侵权；6.秦安县建设局审批单1份（复印件），用以证明涉案广告经建设部门审批后安装，符合法律规定；7.照片2张，用以证明彬彬公司在其所有的房屋西面窗户外也安装了广告屏，并没有用于采光，故秦安县五洲购物广场未侵犯彬彬公司的采光权。本院调取的证据：8.勘验笔录1份，内容为：金河公司开发的秦安县大地湾购物广场A区大楼为”回”字型建筑，中间为一天井，地下一层，地上二层半。该大楼位于广场东头，大楼的西面外墙朝向广场中心，东面外墙朝马路，南面外墙朝向广场东南角，北面外墙朝向B区大楼。苏少菊于2006年11月租用A区地下室作为地下购物商场，取名”五洲购物广场”，该购物广场在天井西面安装扶梯一部，为超市顾客主通道，超市出口设在一楼西面正中。苏少菊在大楼西面出口设置了门头广告，并在大门西侧从一楼楼顶至房檐设置了广告牌，门头广告的宽为12.7米，高度至房檐，门头广告北侧的广告牌宽为15.8米，高为一楼楼顶至房檐，门头广告南侧的广告牌宽为6.25米，高为一楼楼顶至房檐。证明五洲广场的广告牌覆盖了二楼彬彬公司所有房屋的部分窗户。上述证据经庭审出示，对证据1，五洲广场对真实性认可，对证明目的不认可，称彬彬公司只取得了房屋专有权，而未取得楼房外墙面的共有权；对证据2，五洲广场对真实性认可，对证明目的不认可，称该证据无法证明苏少菊设置的广告牌影响了彬彬公司的采光和消防等权利，且广告牌设置在彬彬公司购买涉案房屋之前，彬彬公司的起诉已经超过法定期限；对证据3，五洲广场对真实性认可，对证明目的不认可，称该判决书的案由是物权保护纠纷，与本案无关联性，且该案虽生效但苏少菊仍在申诉中，该案与本案在内容上也不相同，我国也不是判例法国家，不适用同类案件的推导。对证据4，彬彬公司对真实性认可，对证据目的不认可，称民诉法的规定不能否认苏少菊与五洲广场共同承担侵权责任的事实，如果苏少菊对其主体资格有异议，彬彬公司当庭要求变更秦安县五洲购物广场为本案被告；对证据5，彬彬公司对真实性认可，对证明目的不认可，称该合同并未反映出苏少菊对诉争位置享有设立广告牌的权利;对证据6，彬彬公司对真实性认可，对证明目的不认可；对证据7，彬彬公司对真实性认可，对证明目的不认可，称彬彬公司在自己所有的房屋窗户外安装广告牌是对自己权利的行使，并不代表五洲广场的行为就不侵犯彬彬公司的权利；对证据8，彬彬公司与五洲广场均认可。对上述证据，本院认定如下：对证据1，该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对其证据效力予以确认。对证据2，该证据只能证明五洲广场在彬彬公司所有的涉案房屋西面窗户外设置了广告牌，对该证据证明此事实的证明目的本院予以确认，对其他证明目的本院不予确认。对证据3，该证据系天水市中级人民法院终审判决，对判决中已查明的事实，本院予以确认，但该判决中的涉案房屋及广告牌与本案无关，故对该证据的证明目的，本院不予确认。对证据4，该证据系个体工商户营业执照，来源合法、内容真实，与本案相关，本院予以确认。对证据5，彬彬公司对真实性认可，对证明目的不认可，称该合同并未反映出五洲广场对诉争位置享有设立广告牌的权利。对该租赁合同的真实性，本院予以确认，但该租赁合同的期限为：自2007年2月1日起到2017年2月1日止，现合同已到期，五洲广场与金河公司亦未续签该合同，故对该证据的证明目的，本院不予确认。对证据6，该证据中五洲广场与金河公司一起于2006年2月1日向秦安县建设局报批的在商城外表装饰施工的申请，秦安县建设局加注的意见为：”可按方案二进行装饰”，但五洲广场未提交方案二的设计材料，无法证明该方案是否包含本案诉争的广告牌。该证据中秦安县建设局于2007年8月13日批复的广告设计方案中的广告牌与本案诉争的广告牌并非同一广告牌，与本案无关。故对该证据的证据效力，本院不予确认。对证据7，该证据与本案无关，故对该证据的证据效力，本院不予确认。对证据8，彬彬公司与五洲广场均认可，该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于秦安县兴国文化广场东侧的秦安县大地湾购物广场（包括A、B两区）为金河公司于2006年开发修建。该购物广场A区大楼为”回”字型建筑，中间为一天井，地下一层，地上二层半。该大楼位于广场东侧，大楼的西面外墙朝向广场中心，东面外墙朝马路，南面外墙朝向广场东南角，北面外墙朝向B区大楼。2006年11月16日，苏少菊与金河公司签订了《地下商城租赁合同》1份，约定由苏少菊租赁金河公司所有的的位××县的商场3800平方米，B区仓库300平方米（包括一楼西、南进口通道及B区员工停车车库），用于经营五洲购物广场百货超市，租赁期限为十年，自2007年2月1日起到2017年2月1日止，合同中对广告牌设置的约定有：第五条第7项：”甲方（金河公司）提供户外门头招牌及四领广告有关的位置，广告制作及相关费用由乙方（苏某）自行承担”，第五条第10项：”甲方需要提供A区东南路口主通道及两侧户外广告的位置，从2楼起，A区天井四周栏杆均由乙方设置广告；因设置广告引起纠纷由甲方出面解决。”苏少菊在A区大楼西面出口设置了门头广告，并在大门两侧从一楼楼顶至房檐设置了广告牌，占用二楼西侧外侧墙体及窗户外的位置。苏少菊与金河公司并未就广告牌的设置单独约定租金。2010年1月11日，苏少菊到秦安县工商行政管理局申请注册个体工商户，名称为：秦安县五洲购物广场，经营者为：苏少菊。2016年4月11日，秦安县房地产管理局为彬彬公司颁发了秦房产所字第15299号房屋所有权证书，证书载明该房屋的坐落为：秦安县文化广场A幢C-K、1-1/6，建筑面积为：1080.87平方米。2017年2月10日，彬彬公司以五洲广场在其所有房屋西面窗户外设置的广告牌影响其房屋的消防、通风、采光、日照及商用价值为由诉至法院。另查明，A区大楼西面出口处的门头广告宽为12.7米，高度至房檐，门头广告北侧的广告牌宽为15.8米，高为一楼楼顶至房檐，门头广告南侧的广告牌宽为6.25米，高为一楼楼顶至房檐。苏少菊与金河公司签订的《地下商城租赁合同》到期后，双方再未续签书面租赁合同，也未口头约定续租。本院认为，一、关于彬彬公司在起诉时将苏少菊列为被告是否适当以及秦安县五洲购物广场是否为本案适格被告的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定：”在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”本案中，苏少菊为个体工商户，该个体工商户营业执照上登记的经营者为苏少菊，登记的名称为秦安县五洲购物广场，属于有字号的个体工商户，故彬彬公司在起诉时将苏少菊列为被告欠妥，但彬彬公司在庭审中申请变更秦安县五洲购物广场为本案被告，其申请符合法律规定，且彬彬公司的诉请与秦安县五洲购物广场之间有利害关系,故秦安县五洲购物广场是本案适格的被告。二、关于五洲广场称金河公司为本案被告的主张是否成立的问题。五洲广场称其对广告位的使用权依其与金河公司的租赁合同而取得，如彬彬公司认为其购买的房屋产权中有瑕疵，应以房屋买卖合同关系向金河公司主张，故本案的被告应是金河公司。经审查，首先，五洲广场与金河公司签订的租赁合同中关于广告牌位置的约定一共有两处，即租赁合同第五条第7项：”甲方（金河公司）提供户外门头招牌及四邻广告有关的位置，广告制作及相关费用由乙方（苏少菊）自行承担”，第10项：”甲方需要提供A区东南路口主通道及两侧户外广告的位置，从2楼起，A区天井四周栏杆均由乙方设置广告；因设置广告引起纠纷由甲方出面解决。”从上述约定可以看出，金河公司为五洲广场提供的广告牌位置有门头招牌、四领广告位，A区东南路口主通道及两侧户外广告位，五洲广场在大地湾购物广场A区二楼西面窗户外设置的广告显然不属于四邻广告和A区东南路口主通道及两侧的户外广告，而对”门头招牌”，双方没有具体约定，如果将五洲广场在大地湾购物广场A区二楼西面窗户外设置的长34米长的广告牌认定为”门头招牌”，则与商业惯例不符，且五洲广场也未对此举证证明，故从双方在租赁合同第五条第7项和第10项的约定中均无法得出金河公司与五洲广场之间有五洲广场可以在二楼西侧窗户外设置广告的约定。其次，秦安县文化广场A幢C-K、1-1/6房屋的所有权人为彬彬公司，五洲广场在秦安县文化广场A幢C-K、1-1/6房屋西侧窗户外设置广告牌的行为与金河公司无利害关系，故五洲广场称金河公司为本案被告的主张不能成立。三、关于五洲广场是否应当拆除其设置在秦安县文化广场A幢C-K、1-1/6房屋西侧窗户外的广告牌的问题。《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定：”侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括...所有权...等人身、财产权益。”第三条规定：”被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”第十五条规定：”承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；...。”本案中，彬彬公司是秦安县文化广场A幢C-K、1-1/6房屋的所有权人，五洲广场在彬彬公司所有的房屋西面窗户外设置涉案广告牌的行为明显妨害了彬彬公司所有房屋商铺的通风、采光和商用价值，是对彬彬公司房屋所有权的侵害，彬彬公司有权要求五洲广场拆除以排除妨害。对五洲广场称该案适用买卖不破租赁的原则的主张，买卖不破租赁的原则指的是《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，五洲广场与金河公司签订的租赁合同中并没有五洲广场可以在秦安县大地湾购物广场二楼西侧窗户外设立广告牌的约定，且五洲广场与金河公司的租赁合同已经到期，故本案不适用买卖不破租赁的原则。对五洲广场称彬彬公司的主张已经超过法定期间的主张，《最高人民法院的规定》第一条规定：”当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩...。”本案中，彬彬公司请求苏少菊拆除其房屋西面窗户外的涉案广告牌以排除妨害，系物权请求权，不适用诉讼时效，故对苏少菊称彬彬公司的起诉已经超过法定期间的主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：由秦安县五洲购物广场在本判决生效后十日内拆除其设置在甘肃彬彬商贸有限公司所有的秦安县文化广场A幢C-K、1-1/6房屋西侧窗户外的广告设施。案件受理费70元，由秦安县五洲购物广场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  邵小平审 判 员  邵文霞人民陪审员  郑永强二〇一七年七月十二日书 记 员  杨娜婷