苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初522号
原告苏州嘉运实业有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路239号。
法定代表人陈伟，董事长。
委托代理人费莉萍，江苏颐华律师事务所律师。
委托代理人朱魏，江苏颐华律师事务所律师。
被告苏州嘉博商业运营有限公司，住所地苏州市相城区元和街道采莲路1097号四楼。
法定代表人朱淳，董事长。
委托代理人吴松竹，公司员工。
被告苏州明鑫科技集团有限公司，住所地苏州市工业园区娄葑镇环府路66号信息大厦12E。
法定代表人王亚芳，董事长。
原告苏州嘉运实业有限公司（以下简称“嘉运公司”）与被告苏州嘉博商业运营有限公司（以下简称“嘉博公司”）、苏州明鑫科技集团有限公司（以下简称“明鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年1月22日受理后，依法由代理审判员衡晓晴适用简易程序，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告嘉运公司的委托代理人费莉萍和被告嘉博公司的委托代理人吴松竹到庭参加诉讼，被告明鑫公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉运公司诉称：2013年7月25日，原告与被告一签订《吴门印象16-20幢房产租赁合同》，约定原告将苏州南门路1518号（吴门印象）16幢104-105、17幢、18幢、19幢、20幢的商铺租赁给嘉博公司使用，租赁期限自2013年10月31日（暂定交房日）至2021年10月31日，即自房屋交付之日起8年。租赁合同中约定：一、租金的计算标准和方法以及租金的支付方式为自房产交付之日起10个月免租期；2014年9月1日至2015年8月31日期间租金为50元人民币／m2／月；之后逐年递增。二、嘉博公司应在合同签订七个工作日内预付第二年1个月的租金作为履约保证金，交房当日支付第二年9个月的租金，在交房1年4个月届满之日前再支付3个月的租金；自第三年起租金先付后用，每半年支付一次租金，每次提前一个月支付。三、因一方违约导致诉讼的，守约方发生的律师费、诉讼费、公告费、调查费等全部费用由违约方承担。四、因被告一违约租赁房产低于8年的，不能享受足额免租期，免租期同比减少。2013年7月25日，被告二向原告出具《担保书》一份，为被告一与原告签订的租赁合同项下的租金支付义务提供连带责任担保。租赁合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务交付了房产，但被告一长期拖欠租金，原告经多次催讨，被告无正当理由，拒不支付。被告二作为担保人亦未承担代为清偿的责任。2015年6月原告曾通过诉讼追讨2015年8月31日前租金，经法院判决，被告一支付了前述租金，但被告一至今仍未依约支付第三年的租金。基于以上事实和理由，原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1、被告一向原告支付2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金2666928元；2、被告一向原告支付违约金（按应付金额的千分之二，根据应付时间分段计算至实际支付之日止）；3、判令被告一赔偿原告律师费损失87844元；4、判令被告二对上述债务承担连带清偿责任。
被告嘉博公司辩称：对于拖欠租金的事实没有异议，但违约金过高；关于律师费，因为之前已经有一次关于涉案房屋租金的诉讼，所以本案几乎没有增加律师工作量，原告主张的律师费过高，应该予以调整。
被告明鑫公司辩称：涉案房屋已经由嘉博公司转租给第三人，嘉博公司无法如期支付租金的原因在于第三人支付租金不及时，因此要求追加第三人参加本次诉讼；同时本案是原、被告之前诉讼的延续，原告提出的违约金和律师费在前次诉讼中已经由被告支付完毕，所以要求驳回原告本案中该诉请；最后被告也愿意与原告协商退租事宜。
经审理查明：苏州市南门路1518号房屋（项目名称“吴门印象”）由原告嘉运公司开发建设，嘉运公司于2014年3月20日就上述房屋取得苏州市住房和城乡建设局作出的《苏州市商品房交付使用通知书》。
2013年7月25日，原告嘉运公司（甲方）与被告嘉博公司（乙方）签订了《吴门印象16-20幢房产租赁合同》，约定吴门印象16幢104-105、17幢、18幢、19幢、20幢商铺出租给被告嘉博公司招商经营使用，合同期限为自房产交付之日起8年。合同第四条约定：第三年（2015年9月1日至2016年8月31日）租金为50元／平方米／月，每半年支付一次，每次提前一个月支付。合同第十二条约定：乙方逾期交付租金等费用的，每天按照未付总额的千分之二承担违约责任。合同第十五条约定：因一方违约导致诉讼的，守约方发生的律师费等全部费用由违约方承担。
合同签订当日，被告明鑫公司向原告嘉运公司出具了担保书一份，表示愿意为被告嘉博公司在上述租赁合同项下的租金支付义务提供连带责任保证，在被告嘉博公司未按约支付租金情况下对欠付租金承担担保责任并支付。
上述合同签订后，嘉运公司于2013年11月1日向嘉博公司交付涉案房屋，且双方确认租赁房屋面积为7627.81平方米。后因嘉博公司未依约支付租金，嘉运公司于2015年6月25日向本院提起诉讼，本院于2015年8月10日判决被告向原告支付2015年8月31日前的租金共计1134171.50元；该案判决后，被告结清2015年8月31日前租金，嗣后未依约支付。
2015年9月15日，嘉博公司将承租的房屋中3542.18平方米返还给嘉运公司，其自2015年9月16日起实际承租面积为4085.63平方米。
2016年1月10日，嘉运公司就本案诉讼事项与江苏颐华律师事务所签订《委托代理合同》一份，合同约定本案代理费为87844元（八折优惠后费用），嘉运公司于2016年1月13日支付了上述费用。
以上事实，由原告提交的《吴门印象16-20幢房产租赁合同》、担保书、（2015）姑苏民五初字第00434号民事判决书、《委托代理合同》、律师费发票以及当事人庭审陈述在案证实。
本院认为，原告嘉运公司与被告嘉博公司签订的《吴门印象16-20幢房产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。支付租金是承租人的基本义务，根据租赁合同约定，嘉博公司应根据实际使用租赁面积于2015年8月1日前支付2015年9月1日至2016年2月29日期间的租金1379956元（7627.81平方米＊52.50元／平方米／月＊0.5个月＋4085.63平方米＊52.50元／平方米／月＊5.5个月），于2016年2月1日前支付2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金1286973元（4085.63平方米＊52.50元／平方米／月＊6个月），共应支付租金2666929元。被告嘉博公司对该金额不持异议，本院予以确认，关于原告嘉运公司主张被告嘉博公司支付租金2666929元的诉讼请求，本院予以支持。
被告嘉博公司未按期支付租金，应当依约承担违约责任，原告嘉运公司要求其支付违约金符合合同约定，本院予以支持；合同中约定的逾期付款违约金为每日按应付金额的千分之二支付，原告嘉运公司按此主张，被告嘉博公司认为明显偏高。本院审查后认为，如违约金过分高于造成的损失的，违约方可以请求适当减少，原告嘉运公司并未举证证明除利息损失外的其他损失存在，合同约定的每日千分之二的标准确实偏高。考虑到违约金惩罚和弥补的双重功能，本院根据相关司法解释的规定，酌情将违约金的标准调整为以应付租金为本金，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。嘉博公司分别应于2015年8月1日、2016年2月1日前支付1379956元和1286973元租金，其均未支付，故应以上述两金额为本金分别自2015年8月1日、2016年2月1日按本院确定的上述标准支付违约金；原告嘉运公司超出此范围的请求，本院不予支持。
双方租赁合同中有关于如产生纠纷律师费负担的相关约定，本案纠纷因嘉博公司拖欠租金而引发，嘉运公司所主张的律师费系根据其提出诉讼请求的标的额来计算，符合律师收费标准的相关规定；嘉博公司抗辩称本案诉讼与前次诉讼相同，未增加工作量，故律师费收费过高，但本案原告支付的律师费已经是优惠价，且本案与前次诉讼是单独的两次诉讼并非同一诉讼不同阶段，因此原告按照其实际支付费用主张并无不当；故本院对原告嘉运公司主张被告嘉博公司承担律师费87844元的诉讼请求予以支持。
被告明鑫公司出具担保书为被告嘉博公司履行租赁合同项下的租金支付义务提供担保，故对嘉运公司要求明鑫公司对嘉博公司拖欠租金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。对于嘉运公司主张的违约金及律师费，超出明鑫公司所出具的担保书确定的保证范围，本院碍难支持嘉运公司要求明鑫公司对该部分债务承担连带责任的诉讼请求。明鑫公司抗辩称嘉博公司未支付租金系因为次承租人拖延支付，应追加次承租人作为本案第三人，然而无论次承租人是否按期支付租金均不影响被告嘉博公司按合同应当履行的义务，其以次承租人未支付租金为由要求追加第三人，并非合理理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零三条之规定，判决如下：
一、被告苏州嘉博商业运营有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州嘉运实业有限公司支付租金2666929元及违约金（分别以1379956元和1286973元为基数，按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2015年8月1日和2016年2月1日起分段计算至实际付清上述两笔款项之日止）。
二、被告苏州嘉博商业运营有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州嘉运实业有限公司支付律师费87844元；
三、被告苏州明鑫科技集团有限公司对上述第一项中被告苏州嘉博商业运营有限公司的租金支付义务承担连带责任，并在承担了保证责任后，有权在其承担的保证范围内向被告苏州嘉博商业运营有限公司追偿。
四、驳回原告苏州嘉运实业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32526元，减半收取16263元，财产保全申请费5000元，合计21263元，由原告苏州嘉运实业有限公司负担2084元，由被告苏州嘉博商业运营有限公司和苏州明鑫科技集团有限公司共同负担19179元，被告负担部分于本判决生效后十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
代理审判员 衡晓晴
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 王 璇