上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第22182号
原告（反诉被告）王凯，男，1968年12月11日生，汉族，住安徽省蚌埠市。
委托代理人江楠，上海远业律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海文品实业有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人杨以华，执行董事。
委托代理人于元良，上海市金石律师事务所律师。
委托代理人刘晓雷，上海市金石律师事务所律师。
原告王凯诉被告上海文品实业有限公司（以下简称文品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理。审理中，被告文品公司提出反诉。本案依法适用简易程序，于2015年9月10日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王凯的委托代理人江楠，被告（反诉原告）文品公司的委托代理人刘晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王凯诉称，2014年6月15日，原、被告双方就上海市航头路XXX号房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定月租金人民币（以下币种相同）27，375元。依约定，王凯向文品公司支付了包括6个月租金和保证金在内共计328，500元。2015年4月3日，双方协商解除了房屋租赁合同。同时，王凯以其装修100多万元，现文品公司留用80%以上装修为由认为约定保证金不予退还的金额过高，要求文品公司返还部分保证金，文品公司对此予以拒绝。故王凯诉至法院，要求判令文品公司返还部分保证金136，875元。
被告（反诉原告）文品公司辩称，不同意王凯的诉讼请求。双方在《店面租赁合同》中明确约定，若王凯未按时缴纳租金或有其它违约行为，保证金不退。店面装修是王凯自己的商业投入，与租赁关系无关。在双方解除租赁合同后，王凯迟迟不予注销《工商营业执照》、《上海市公共场所卫生许可证》、《餐饮服务许可证》，造成文品公司无法将涉案房屋出租使用。故文品公司提出反诉，要求王凯赔偿损失54，000元（按租金计算，900元／天，自2015年4月19日至2015年6月17日）。
针对反诉请求，原告（反诉被告）王凯辩称，双方2015年4月3日达成解除协议，王凯已经依约按时搬离，文品公司所谓的损失与王凯无关，且没有证据证明，要求驳回文品公司的反诉请求。
经审理查明，2014年6月15日，王凯作为乙方（承租方），文品公司作为甲方（出租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，其中约定：租赁期共10年，从2014年6月16日起至2024年8月25日。月租金27，375元，每6个月支付一次。此外还约定，为保证王凯在租赁期间，不违反合同约定，在签订合同之日，一次性支付保证金164，250元整（不另具收据）。若合同期满，王凯无违约行为，文品公司将保证金全数归还王凯；若王凯未按时缴纳租金或有其它违约行为，保证金不退。依约定，王凯向文品公司支付了包括6个月租金和保证金在内共计328，500元。2015年3月，王凯与案外人签订了关于涉案房屋的转租合同。后因王凯拖欠文品公司租金并有转租等违约行为，文品公司分别于2015年3月9日、3月25日，3月26日向王凯送达《房屋租金催告函》、《房屋房租催缴及立即停业限期清场告知函》、《解除租赁合同通知书》。2015年4月3日，双方签订解除租赁合同的协议书，其中约定：王凯对于该房屋的装修作抛弃处理，不再主张。王凯应于2014年4月4日至4月18日搬离清场完毕。之后，对于协议书约定的内容，双方均履行完毕。
另查明，王凯于2015年6月16日申请注销涉案房屋内的《餐饮服务许可证》。
以上事实，由《店面租赁合同》、《协议书》、网上查询信息以及王凯、文品公司的陈述等在案佐证。
本院认为，双方签定的《店面租赁合同》、《协议书》系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应予遵守。王凯不仅未按时缴纳租金，亦有擅自转租行为，性质属于单方违约，完全符合适用双方约定的保证金不退条款的条件。对此，在之后双方解除租赁合同的《协议书》中没有进一步变更或撤销，应视为双方以原合同的约定为准。且2015年4月3日的《协议书》也是双方对租赁合同解除后遗留问题的结算。在结算内容中，也未涉及保证金的退还，表明当时王凯也确认保证金不再退还的事实。此外，在双方解除租赁的《协议书》中明确约定，王凯对于该房屋的装修作抛弃处理，不再主张。而王凯现仅以其装修100多万、现文品公司留用80%以上装修为由，请求降低保证金数额，属于自相矛盾。根据公平原则和诚实信用原则，对于王凯的降低保证金数额的诉讼请求，不予支持。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务。王凯注销《工商营业执照》、《上海市公共场所卫生许可证》、《餐饮服务许可证》，是其履行解除租赁合同的《协议书》的附随义务。关于文品公司反诉要求王凯赔偿损失54，000元的诉讼请求是否成立，涉及到两个问题。一是，王凯对该附随义务的履行是否迟延。对此，文品公司认为以《协议书》第四条规定的撤离最后期限即2015年4月18日为准。而《协议书》第四条规定，甲方给予乙方合理的搬离期限，乙方应于2015年4月4日至4月18日搬离清场完毕，甲方不再主张该搬离期限的房屋使用费。本院认为，这里的搬离仅指物理上的撤离，不包括上述附随义务，双方对附随义务的履行没有约定具体期限，进而应以合理期限来确定。涉案房屋所在街面不同行业混杂，并非都是餐饮行业，故王凯对该涉案房屋的今后用途是否经营餐饮没有明确的预期。同时，文品公司没有证据证明其曾及时催促王凯办理注销手续，综上，王凯在搬离期限之后的二个月内办理注销手续，应属于合理期限之内。二是，文品公司是否有实际损失产生。对此，文品公司仅以一份租赁合同的租金乘以迟延天数得出损失额，没能进一步提供证据证明实际损失的发生。综上，对于文品公司的反诉请求，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第六十二条第四项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）王凯要求判令被告（反诉原告）返还部分保证金136，875元的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）上海文品实业有限公司要求判令原告（反诉被告）赔偿损失54，000元的诉讼请求。
本诉案件受理费3，037元，减半收取计1，519元，由原告（反诉被告）王凯负担；反诉案件受理费（已减半收取）575元，由被告（反诉原告）上海文品实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 王保林
二〇一五年十月二十日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
……
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
…
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四第二款规定的“过分高于造成的损失”。