长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第1447号
原告李震，男，1972年5月6日生，汉族，吉林省人民医院药剂师，住长春市朝阳区红旗街***号，身份证号2201041972********。
委托代理人邱德明，吉林法徽律师事务所律师。
委托代理人宋彩虹，女，（系原告妻子，身份证号2205811975********）。
被告吉林省地王置业开发有限公司，地址：长春市南关区南三环和幸福街交汇处中东财富中心16楼。
法定代表人丁本锡，总裁。
委托代理人丁云品，吉林兢诚律师事务所律师。
委托代理人方向卓，吉林兢诚律师事务所律师。
原告李震诉被告吉林省地王置业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李震的委托代理人邱德明、宋彩虹，被告吉林省地王置业开发有限公司的委托代理人丁云品、方向卓到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告李震诉称，2009年10月27日原告与被告签订《商品房买卖合同》，2009年10月29日签订《商品房买卖合同之补充协议》，原告购买被告销售的长春市朝阳区红旗街与同德路交汇处长春红旗街万达广场1{幢}716号房，建筑面积49.22平方米，每方米8564.49元，总价款421，544.00元。2011年3月30日前，将符合质量要求的房屋交付原告。2011年原告接收房屋后，发现无可视对讲、卫生间渗漏水，供热期发现室温太低，封闭阳台无地热，要求被告处理，2013年又发现窗间墙是空心墙，因房屋质量问题太多，在长春市政府的干预下，2013年6月，吉林省建筑工程质量检测中心对房屋地热、卫生间防水检测，6月24日出具检测报告，检测质量为不合格。2013年12月被告迫于压力为原告开始处理房屋质量问题，但至当前，被告仍未彻底修缮供热系统完成装饰装修标准。综上，被告销售不符合质量要求的商品房，又不及时处理解决，使原告无法正常使用房屋并造成原告财产损失，故原告诉至法院，要求被告赔偿原告96，474.00元；被告继续修缮供热系统、完成装饰装修标准；诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告明确诉讼请求：1、要求被告赔偿损失96，474.00元，其中包括违约金64，074.00元，房屋租金损失32，400.00元；2、判决被告继续维修公摊的供热系统并达标合格；3、完善装修装饰标准地热达标、卫生间防漏水、可视对讲系统。诉讼费被告负担。
被告吉林省地王置业开发有限公司辩称，争议的房屋已取得竣工验收备案证符合交房条件，原告入住时不存在其他质量问题，对原告认为的地热及卫生间防水已经按照原告认可的维修方案维修完毕并经原告确认验收合格，并且已经给付原告补偿金，因此原告书面承诺不再就此向我方主张权利，双方已不存在纠纷。不同意赔偿，违约金和损害赔偿依法不能兼得应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的主张，向本院提交了下列证据，
证据一、商品房买卖合同，证明原、被告之间存在房屋买卖关系和房屋总价款，第12页14条第1项被告采暖设施的承诺，第16条被告对房屋的保修责任，第18页附件3证明装饰设备的标准。
证据二、长春红旗街万达广场商品房买卖合同之补充协议第4条第6项，证明原告主张被告赔偿违约金的数额计算依据。
证据三发票，证明原告足额支付被告房屋总价款数额为421，544.00元。
证据四、住宅质量保证书，证明住宅质量保证书第2条第1项和第7项原告要求被告维修，被告屡次拖延存在违约行为。
证据五、吉林省建筑工程质量检测中心检测报告，证明被告违反了合同约定，地热、卫生间做法不符合国家标准是违约行为。
证据六、长春建工温馨鸟建筑装饰有限公司出具维修确认表2013年12月10日，地热改造方案时间2013年9月，被告单位的证明，证明被告对原告的检测结论是认可的，同意维修被告存在违约行为。
证据七、长春家福房屋置换有限公司证明，证明1、2号公寓对外出租的房屋租金1800元-2000元。
证据八、告知函（1号楼716），时间2013年10月7日，证明3，000.00元是维修期间的补偿。
证据九、房屋建筑设计工程设计审查报告书2012年3月12日出具的，证明外墙的结构问题。
证据十、2013年8月23日的证明一份后面附二个文件（工程洽商记录、修改节点）。证明未经原告同意，被告对窗间墙修改了。
证据十一、1、长春市城乡建设委员会于2013年4月19日出具的关于长春市红旗街万达广场项目业主投诉的相关问题目的答复，证明被告擅自更改窗间墙，被长春市城乡建设委员会罚款50万同时证明工程防水、地热管道、外窗质量不合格说明被告违约。
2、2013年6月17日长春市质检站给万达业主的答复，证明改变设计被告违约。
3、照片30张，2014年9月3日拍摄，证明被告承认房屋有质量问题。
4、2014年9月17日出具的室温检测记录，证明室温不达标。
5、荆莉证明一份2014年9月15日，证明从2011年入住至今发现室温不合格让被告维修被告一直不答复。
证据十二、长春市质检站要求被告工程整改的通知，证明被告工程有问题被告违约改变结构，导致室温不达标。
证据十三、哈尔滨工业大学建筑设计研究院出具给长春市质检站回复，证明地热有问题。
经被告当庭质证，对原告提供的证据一无异议，对证明的问题有异议，14条是采暖交付应当投入正常使用，交房时双方已经签署文件，在测温的过程中没有被告的参与，原告所测温程序不符合法律规定。16条在合理的期间原告不同意修改的方案，经过确认已经维修完毕，不存在违约，可视对讲机都已经安装完毕。证据二、三无异议。对证据四证明问题有异议该保证书有7项，2012年交付房屋时，房屋质量经过双方确认无异议，除了第1项没有超过保修期，其他的已经超过保修期，原告除了地热做鉴定，其他没有向我们声明，原告提出房屋渗漏不是房屋质量问题已经维修完毕。对证据五有异议，检测报告是原告单方委托原告提出存在的问题双方已经解决，对原告的房屋进行了维修并达成了补偿。证据六无异议，对存在的问题已经做了合理的修复，公共空间是由业主委员会主张，公共空间设计的时候是没有地热。证据七有异议，证明不具有合法效力，关于房屋是否出租与本案无关，房屋不存在质量问题。证据八无异议，说明被告已维修并补偿给原告。证据九无异议图纸是备案并且审核通过的。证据十证据为复印件形式不合法。证据十一被告认为，长春市城乡建设委员会出具的答复是因为我们先施工，施工中发现图纸中窗间墙如果用空心砖放不进去，所以提出变更，因为没有按程序办手续被罚款，卫生间防水有渗漏的这些问题维修完毕了。长春市质检站给万达业主的答复是对业主上访作的法律意见。对照片、室温检测记录不认可。证人应出庭作证。证据十二与本案没有关系的。证据十三复印件不予质证。
被告为支持自己的主张，向本院提交了下列证据，
1、建设工程竣工验收备案证，证明涉诉房屋具备商品房买卖合同约定的交付条件。
2、长春红旗街万达广场房屋签收单，证明涉诉房屋装饰工程除存在少量瑕疵外，不存在质量问题，不影响原告使用。
3、维修确认表及改造方案、地热维修合格确认单，证明被告按照原告确认的改造方案进行维修，并经原告验收合格。
4、协议书，证明原、被告已就房屋质量问题的补偿事宜达成一致。
5、承诺函及中国工商银行网上银行记账凭证，证明被告已经按照协议约定支付补偿款，原告无权就此事再向被告主张权利。
6、照片，证明原告在测温前将房屋窗户打开，人为降低室内温度，造成室温不达标的假象，违反诚实信用原则。
7、设计图纸，证明公摊面积没有地热，窗间墙设计是混凝土砌砖，被告是依据图纸施工的。
8、建设工程勘察设计文件审查报告书，证明节能设计变更是经吉林省建设厅许可的。
9、公证书，证明被告曾告知业主房屋如有瑕疵通知被告，被告积极处理。
原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对被告证明的问题有异议，不能证明房屋无质量问题；对证据2认为不是原告签收的；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，但该协议约定的是维修期间的房租费和搬家的费用，不能证明被告不存在违约；对证据5认为被告给付的是维修期间的房租费和搬家费；对证据6不认可；对证据7认为能够证明窗间墙的原始设计是200厚陶粒混凝土砌砖；对证据8认为能证明被告违约，窗间墙的原始设计是200厚陶粒混凝土砌砖；对证据9有异议，原告没有收到短信，被告一直在违约。
经审理查明，2009年10月27日原、被告签订了《商品房买卖合同》，2009年10月29日签订《商品房买卖合同之补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于长春市红旗街万达广场第1［幢］1单元716室商品住宅一套，另约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”。补充协议第四条第6项约定“如交付时该房屋装修装饰达不到约定标准，出卖人应在双方确认之日起30日内采取补救措施纠正，如逾期仍未达到标准，出卖人自逾期之日起每日向买受人支付相当于已付房款万分之二的违约金”。合同签订后，原告足额交纳了购房款。2011年3月23日，被告取得了《建设工程竣工验收备案证》商品房具备了约定交付的条件。2011年4月30日，被告给原告出具了《住宅质量保证书》，约定了各部位、部件的保修期，保修期从工程竣工验收合格之日算起。2011年5月2日原告办理了入住手续。2013年6月22日，原告申请相关部门对房屋的地热做法及卫生间防水进行检测，同月24日吉林省建筑工程质量检测中心出具检测报告，结论为：“1、地热做法不符合设计和“国家建筑标准设计图集05J909”的要求；2、卫生间蓄水试验约1小时即出现渗漏水现象，不符合相关验收规范要求。”2013年9月被告制定了地热改造方案，包括地热做法、楼板面保温隔热、卫生间防水和墙面裂缝的重新处理。2013年12月10日原告在维修确认表中签名，表示同意被告维修，维修工期为2013年12月13日至2013年12月30日。同月12日原、被告签订了一份《协议书》，约定：“双方协商同意经甲方（即被告）维修完成后，甲方一次性补偿3，000.00元给乙方（即原告），作为维修期间的租房及搬家等全部费用，除此之外甲方无需向乙方另行支付其他任何费用。”2014年1月2日原告给被告出具了承诺函，承诺被告将维修款3，000.00元汇入原告指定的银行卡中后，所产生的任何纠纷与被告无关。2013年12月23日原告给被告出具了地热维修合格确认单，确认原告的房屋地热维修符合国家标准，室温已达标，确认合格。同月15日被告将3，000.00元汇入原告指定的银行卡中。
另查，2010年3月25日被告向设计部门提出窗间造型柱做法修改建议，建议采用方钢管加角钢焊接的方式，形成钢结构柱，柱内填充玻璃丝岩棉，来取代原设计的现浇混凝土装饰柱。修改建议经设计单位、施工单位及监理单位确认同意。
以上事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房款发票、《住宅质量保证书》、吉林省建筑工程质量检测中心检测报告、维修确认表、地热改造方案，《建设工程竣工验收备案证》、房屋签收单、地热维修合格确认单、协议书、承诺函、中国工商银行网上银行记账凭证、设计图纸、工程洽商记录及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。原告提出因房屋存在卫生间渗漏水、地热做法不符合标准，墙体漏风的问题，曾多次找被告维修未果，被告应对此承担违约责任的主张，补充协议第四条第4项约定“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人确认的，出卖人应当按照《商品房买卖合同》约定承担保修责任”，《商品房买卖合同》第十六条第三款约定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”，本案原告购买的房屋于2013年6月经吉林省建筑工程质量检测中心检测后，被告按照合同的约定履行了维修义务，并经原告确认合格，故被告不存在违约行为，对原告的此项主张不予支持。
关于原告主张要求被告完善公摊面积的供热系统，因规划设计中公摊面积并无供热系统，故被告不存在违约行为，对原告的主张不予支持。
关于原告主张要求被告完成装饰装修标准即为原告安装可视对讲机，原告未能提供可视对讲系统不能正常使用的证据，故对原告的此项主张不予支持。
关于原告主张完善装修装饰标准地热达标、卫生间防漏水之主张，经被告维修后原告已确认维修合格，故对原告的此项主张不予支持。
关于原告主张要求被告赔偿房租费损失，双方于2013年12月12日签订的协议书约定“吉林省地王置业开发有限公司与陈永毅双方协商同意经开发公司维修完成后，开发公司一次性补偿3，000.00元作为维修期间的租房及搬家等全部费用，除此之外开发公司无需另行支付其他任何费用”及2014年1月2日被告出具的承诺函中载明“吉林省地王置业开发有限公司负责将3，000.00元汇入李震指定的银行卡中，在吉林省地王置业开发有限公司将该款项汇入此卡以后，所产生的任何纠纷与吉林省地王置业开发有限公司无关”。据此，原、被告之间就原告方房屋维修发生的损失赔偿事宜已达成协议，且被告按照协议已履行完毕，原告不应就此纠纷向被告主张权利，对原告的主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
驳回原告李震的诉讼请求。
案件受理费2，212.00元，由原告李震承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
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审 判 长 闫 欣
审 判 员 孙彦辉
代理审判员 王景雷
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 吴佳音