云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0802民初455号
原告：刘南萍，女，1957年5月16日出生，汉族，现住普洱市思茅区。
委托诉讼代理人：鄢勇，男，系原告刘南萍丈夫，1957年8月13日出生，现住普洱市思茅区。代理权限为特别授权代理。
原告：任延勋，男，1985年7月23日出生，汉族，现住普洱市思茅区。
被告：普洱创基房地产开发有限公司。
营业执照注册号：532700100003947。
住所地：思茅区兴业世家*幢*单元*********室。
法定代表人：贾立敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：普玉珊，女，1988年4月8日出生，普洱创基房地产开发有限公司员工，现住思茅区。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：徐碧穗，女，1981年3月4日出生，普洱创基房地产开发有限公司员工，现住普洱市景谷县。代理权限为特别授权代理。
原告刘南萍、任延勋与被告普洱创基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2017年2月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘南萍委托诉讼代理人鄢勇、原告任延勋、被告普洱创基房地产开发有限公司委托诉讼代理人普玉珊、徐碧穗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘南萍、任延勋向本院提出诉讼请求：1、判令被告回购创基●尚城商业街B区15号房，支付原告回购房款1010387.25元；2、判令被告退还原告已缴纳的相关办证费用30739.00元；3、判令被告支付2016年7月17日后增加回购款78431.00元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2011年7月22日，原被告签订《商品房购销合同》及《补充协议（一）、（二）》、《商铺回购承诺书》，双方约定原告向被告购买创基●尚城B幢第一层第15号房产事宜。原告按约定支付被告378435.00元首付购房款，办理了按揭贷款。被告全额收到购房款748435.00元，被告承诺2013年6月30日前交房。被告交房之日，被告将商铺交由相关商业公司统一经营、统一管理，原告交付了办理交房费用。2016年7月，被告经营、管理届满3年，按照被告承诺，应予承诺书约定的价款即原告所付房款135%回购，原告多次提出要求被告回购，被告以各种借口搪塞。2017年7月17日原告委托律师向被告发出要求被告回购房屋律师函，被告收到律师函后，原被告面商过几次，仍然无果。至2017年3月29日被告经营届满3年已超过承诺3年的8个月22天，超过部分的期限被告应按《承诺书》第二条第二款约定的届满5年后，回购价为该商铺合同价的165%计算在此期间的递增率，加付回购价78431.00元。
被告普洱创基房地产开发有限公司答辩称：原被告商品房购销合同已履行完毕，被告未违约，该合同不存在法定或约定解除条件。原告以《商铺回购承诺书》起诉被告回购商铺，该承诺书违反《物权法》“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债务人所有”、最高人民法院《担保法》解释“当事人在抵押合同中约定，债务履行期限届满抵押权人未清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的法律禁止性规定，应认定无效。本案系商品房买卖合同，并非民间借贷，原告主张获得35%的固定回报，应为借贷关系而主张，应根据合同法第五十二条第二款第三项认定为“以合法形式掩盖非法目的”，认定35%的固定回报无效。原告增加诉讼请求计算超过3年后的回报增加率无事实和法律依据，应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并组织当事人进行举证、质证，对当事人无争议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：2011年7月22日原被告签订《商品房购销合同》，双方约定被告将位于思茅区创基●尚城B幢15号商品房33.14㎡以每平方米22584.04元预售给原告，房屋总价款748435.00元，原告签约当日首付378435.00元，其余房款由原告办理银行按揭方式支付。该预售商品房取得普洱市住房和城乡建设局预许普建房字（2011-07）号商品房预售许可证。普洱市房地产管理局对原被告预售商品房2011年8月25日备案登记，登记号：33329。2011年7月22日被告对原被告签订购买的商品房商铺向原告作出“商铺回购承诺书”，承诺：一、原告将该商铺委托商业运营公司统一招商、统一经营。二、在商业公司交付后3年内持续委托经营该商铺的前提下，本公司承诺按下列条件回购贵方所购商铺：1、从商铺交付使用之日起，届满3年后，贵方有权要求本公司回购该商铺，本公司回购该商铺的价格为该商铺合同价款的135%；2、从商铺交付使用之日起届满5年后，贵方有权要求本公司回购商铺，本公司回购该商铺的价格为该商铺合同价款的165%。三、贵方从商业运营公司收回商铺自营的，或自行向第三人转让商铺的，本承诺失效。四、承诺书本公司签章生效。2011年7月22日，原被告签订《商品房购销合同》补充协议（一）、（二），主要内容是：一、双方约定价款已包含房屋配套费；二、购房方应在约定期限内付清合同价款及相关费用（含税费）；房屋交付后因购买方原因导致合同解除，售房方不予赔偿装修费；双方应按约定时间及时办理房屋交接手续。三、产权登记约定。买方委托卖方代理办理产权登记的，买方应办理委托手续，提交办理产权的相关材料；卖方应在正常情况下180日内办理产权登记。四、办理按揭贷款的约定。其他。2013年6月被告通知原告交接商铺，2013年7月30日，原告分别交付被告评估费4000.00元、契税、维修基金24360.00元、电信初装费、数字电视初装费、交易印花税774.00元、印花税票、房屋所有权登记工本费、土地所有权登记工本费1605.00元，共计30739.00元。2015年5月6日，云南省地方税务局出具发票原告分别交付购房款378435.00元、370000.00元，共计748435.00元。2016年7月17日原告委托云南乾楷律师事务所律师饶康致函普洱创基房地产开发有限公司，要求普洱创基房地产开发有限公司履行商铺回购义务。
本院认为，本案原被告双方对商品房预售、销售无争议，争议的焦点是该商品房是否应当回购，回购的条件是否已成就。根据《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”、第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”、第二十一条“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”、第二十二条“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”第二十五条“承诺生效时合同成立。”、第三十一条“承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。”的规定，本案被告为销售创基●尚城商品房，以广告形式促销，向社会公众发出邀请，并向接受邀请的客户承诺相关购房优惠条件，原告刘南萍、任延勋接受邀请要约与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议（一）、（二）》，与此同时，被告以《商铺回购承诺书》书面形式向原告作出满足商铺交付后交由商业公司运营3年后回购商铺的承诺，原告按照约定履行了购房交款、支付相关费用的约定，原被告虽然未签订商铺回购买卖合同，被告承诺已生效，双方要约、承诺订立的合同已成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记第手续生效的，依照其规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”、建设部《商品房销售管理办法》第十七条“商品房销售价格由当事人协商议定”、第十八条“商品房销售可以按套计价，也可以按套内面积或者建筑面积计价。…”的规定，被告以广告、宣传资料为要约邀请，对开发房屋作出回购承诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，被告对原告的回购承诺应当视为原被告买卖合同的内容。原告在被告承诺回购商铺的期限内，委托律师向被告发出律师函，提出要求被告回购商铺意愿，原告按约定履行了应当履行的交款、交费、申请回购义务。被告未作出不予回购的意思表示，被告也积极与原告进行了协商，协商过程中在回购细节上未达成协议，造成合同未能履行，原被告双方均有责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。”的规定，原被告双方应当按照双方约定的价款、承诺履行合同，按期交付标的物、支付价款。原被告约定的商铺回购内容，未违反法律禁止性规定，原告要求被告履行承诺、回购商铺，按照合同约定价款（748435.00元）135%回购商铺的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还已缴纳的相关办证费用30739.00元的诉讼请求，因支付相关费用系原被告在《商品房购销合同》、补充协议（一）、（二）、《商铺回购承诺书》约定应当由原告支付的必要费用，本院不予支持。原告增加诉讼请求，要求被告支付2016年7月被告经营期满3年后应当回购起计算年收益递增15%，8个月零22天被告应支付期间78431.00元增加收益的诉讼请求，因超期部分如何计算损失，原被告约定不明，被告在《商铺回购承诺书》中承诺的条款是从交付之日起被告经营满5年后，回购价格为该商铺合同价款的165%，从2013年7月交付商铺计算，至2017年3月被告经营尚未届满5年，未成就被告承诺届满5年后按165%回购的条件，原告以此计算递增收益金额，无事实和法律依据，本院不予支持。
被告辩称商品房购销合同已履行完毕，被告未违约，该合同不存在法定或约定解除条件的反驳理由，根据查明的事实，被告尚未履行商品房购销合同中对原告的承诺，也非解除合同，被告的辩解理由不成立。被告辩称原告以《商铺回购承诺书》起诉被告回购商铺，该承诺书违反《物权法》“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债务人所有”、最高人民法院《担保法》解释“当事人在抵押合同中约定，债务履行期限届满抵押权人未清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的法律禁止性规定，应认定无效，本院认为，原被告签订的是《商品房购销合同》、《商铺回购承诺书》，并不是《担保合同》，本案不适用被告提出的法律规定。被告辩称本案系商品房买卖合同，并非民间借贷，原告主张获得35%的固定回报，应为借贷关系而主张，应根据合同法第五十二条第二款第三项认定为“以合法形式掩盖非法目的”，认定35%的固定回报无效的辩解理由。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，原告所主张的135%的回报率是基于原被告签订的《商品房购销合同》、被告回购承诺书，所依据的法律为《合同法》，原被告协商议定的价款、回报率均按买卖合同定价约定，原告未按照民间借贷主张利息，被告的辩解理由不成立。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十五条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第三十一条、第四十四条、第六十条、第一百三十八条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、由被告按照《商铺回购承诺书》回购原告商铺；
二、被告支付原告双方约定的商铺回购合同价款748435.00元的135%，即1010387.25元（不含办证等费用）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14567.00元，减半收取7283.50元，由原告刘南萍、任延勋承担200.50元，被告普洱创基房地产开发有限公司承担7083.00元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
审判员 黄舜明
二〇一七年五月四日
书记员 肖会敏