山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第1128号
上诉人（原审原告）：济南乐之源游乐设备有限公司。（以下简称乐之源公司）
法定代表人：陈春祥，经理。
委托代理人：黄鹏举，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人：金千柱。
被上诉人（原审被告）：山东九州置业有限公司。（以下简称九州置业）
法定代表人：董洪选，董事长。
委托代理人：张明，该公司副经理。
被上诉人（原审被告）：平原县新世纪物业管理有限公司。（以下简称新世纪公司）
法定代表人：崔云平，董事长。
委托代理人：周航，该公司总经理。
上诉人济南乐之源游乐设备有限公司因租赁合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2015）平商初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月15日，原告与平原新世纪商业服务有限公司后更名为新世纪公司签订《商铺租赁代理合同》，约定原告承租该公司的广场内四楼，电玩城、儿童乐园、健身广场区2624.01平方米（产权面积）代理租赁给原告做经营使用。原告以新世纪四楼整个房产证建筑面积为15550.19平方米，使用面积为15259.27平方米，分摊290.92平方米，即分摊率为1.87%，与合同约定面积少724.01平方米，原告以此要求被告返还多交的物业费及租金及利息，并称新世纪公司是代理九州置业公司对外出租，以此九州置业公司对此应当承担连带责任。被告九州置业公司提交了2015年6月30日平房权证龙门街道办事处字第G006407、G00××08号房产证，分别记载房号商4039产权面积2205.08平方米、房号商4053产权面积427.52平方米，证明原告租赁了该公司的两块地方，总面积是2632.6平方米，比合同的面积多8.59平方米。原告对房产证没有异议，认为签订合同时的面积应当依照当时的四楼整个房产证为准。以上事实由双方当事人陈述、房产证及商铺租赁代理合同等证实并记录在卷。
原审法院认为，产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房产行政管理部门登记确权认定。因此被告提交的平房权证龙门街道办事处字第G006407、G00××08号房产证分别记载房号商4039产权面积2205.08平方米、房号商4053产权面积427.52平方米，总面积是2632.6平方米为合法依据，应当认定有效，对原告主张依照当时的新世纪四楼整个房产证计算的面积与合同约定面积2624.01平方米少724.01平方米的理由不能成立，其要求被告返还物业费及租金及利息请求也不能支持。因此原告提交的证据不充分，其诉讼请求原审法院不予支持。据此原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告济南乐之源游乐设备有限公司的诉讼请求。案件受理费13190元，由原告济南乐之源游乐设备有限公司负担。
上诉人乐之源公司上诉称，一、根据《合同法》第6条规定：“当事人在行使权力和履行义务是应当遵循诚实信用原则，不得有欺诈行为”。合同成立以后，合同上诉人与被上诉人应坚持要按照合同履行，被上诉人却未按照合同标的条件收取租金、物业费等，违背诚实信用原则，属于合同欺诈行为。上诉人与被上诉人签约标的为新世纪广场内四楼，合同面积为2624.01平方米，公摊率1.87%。双方应按照合同标的的上述基本条件履行。而上诉人承租的实际产权面积与合同约定产权面积缩水达724.01平方米（后详述面积计算方式），致使上诉人多缴纳巨额租金及物业费等。被上诉人故意编造虚假情况或者隐瞒真实情况，使上诉人陷入错误而为违背自己真实意思表示的行为，属于欺诈行为。因此双方应严格按照诚实信用原则以订立合同时大房产证作为履约的基础。不应该以2015年6月30号的新房产证作为双方履约的依据。二、原审法院认定事实不清，混淆了先后两份房产证的适用情况。《商铺租赁代理合同》是在2009年6月15日基于四楼整个区域的大房产证的面积、公摊签订。原审判决所依据却是2015年6月30日才颁发的《平房权证龙门街道办事处字第G006407、G00××08号》房产证。双方签订《商铺租赁代理合同》时上述房产证并未颁发。1、合同签订时如果被上诉人不具备产权，上诉人也不会承租该场地，而且即使签订合同，合同也面临无效。因此上诉人是基于被上诉人山东九州置业有限公司对新世纪广场内四楼大房产证而租赁该场地。上诉人签约的目的恰恰是因为四楼区域分摊少，同等产权面积情况下取得的使用面积多，这也是上诉人的商业决策。由此说明应该依据大房产证的公摊率1.87%计算公摊、使用面积及实际建筑面积并据此交纳租金及物业费。2、被上诉人鉴于上诉人因为租赁面积而起诉，所以2015年6月30号分割四楼区域办理完毕合同约定区域新房产证。合同签订时，上诉人处于对被上诉人的信任末做审慎测量，直到2015年才发现租赁场地的使用面积、建筑面积与四楼原房产证的分摊率不符，上诉人遂于被告协商处理多交租金及物业费之事，被上诉人山东九州置业有限公司一面违背大房产证登记信息表示签约当时就按照30%的公摊率给上诉人计算的产权面积，一面着手办理分割四楼产权，终于在2015年6月30号分割四楼区域办理完毕合同约定区域新房产证。新房产证分摊率为30%，被上诉人理所当然的认为应按新房产证登记面积、分摊信息收取2009年6月i5日至今的租金及物业费，如此，大房产证将作何理解？因此被上诉人有违诚实信用原则，其行为对上诉人是不公平的。三、原审法院未考察合同订立的基础，未审查不动产物权的设立、变更、转让和消灭，所要具备的条件。依据物权法登记生效主义原则，不动产未经登记，不发生效力，新房产证登记之前大房产证是合法有效且是唯一的。被上诉人山东九州置业有限公司在2015年6月30日取得新房产证后，仅能表示从此日期开始具备新的产权，根据《物权法﹥第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第八条规定：其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。由此可知，我国对于不动产物权的公示是实行“登记生效主义”，就是说，一个人要说自己对某不动产获得了物权，必须进行登记，只有登记了才生效，只有登记了才能证明你是获得了该物权。因此我国物权法将登记作为不动产物权变动的要件，非经登记不能在当事人之间产生物权变动的效果，更不具有对抗第三人的效力，而且其登记还有公信的效力。物权变动的时间通过公示得以确定，使物权产权归属关系登记的公示公信力得以向社会明确，得以保护善意第三方。因此，物权形成时间应该以登记时间为准。上诉人在2009年9月1日至2015年6月30日期间应按照四楼大产权证之产权面积交纳租金及物业费，但是依合同被告已经收取租金至2015年7月31口，物业费至2015年5月31日，因此被告山东九州置业有限公司无权要求上诉人在2009年9月1日至2015年7月31日期间按照新房产证交纳租金，以及2009年9月1日至2015年5月31日期间按照新房产证交纳物业费。四、合同表明双方以“产权面积”为计算租赁面积的依据。产权面积顾名思义，系指产权业主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。1、双方签订合同依据的四楼大房产证显示如下。建筑面积为15550.19平方米，使用面积为15259.27平方米，分摊290.92平方米。即分摊率为1.87%。合同面积为2624.01平方米，但根据被告提供的测绘报告及房产证实测套内而积为1864.47平方米，分摊面积应为35.53平方米（1864.47／（1-1.87%）］，因此套内面积（使用面积）加公摊面积为1864.47＋35.53=1900平方米，与合同约定产权面积差额达724.01平方米。2、上诉人交纳租金及物业费如下。合同约定被上诉人将位于新世纪广场内四楼电玩城、儿童乐园、健身广场区2624.01平方米（产权面积）代理租赁给上诉人做经营使用。上诉人承租时间为六年。自2009年9月1日至2015年9月1日。实际至上诉人起诉之日上诉人交纳租金至2015年7月31日，交纳物业费至2015年5月31日，共交纳租金3112732元，物业费550713元。依据本条第一款面积计算方式，实际应该交纳租金2252070元（1900×0.5×365×3＋1900×0.6×（365×3-32），物业费398430元（1900×0.1×（365×6-93）］。上诉人多交租金860662元，物业费152283元。综上，上诉人应该按照大房产证面积、分摊交纳租金及物业费，被上诉人应返还相应的费用。请求二审法院撤销平原县人民法院（2015）平商初字第484号判决，依法改判；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人九州置业答辩称，九州置业将房屋委托新世纪公司出租了，不应起诉九州置业。
被上诉人新世纪公司答辩称，一、答辩人认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确，二审法院应当驳回上诉人的上诉，维持原判。二、针对上诉人提出的上诉理由，被上诉人发表如下意见：1、上诉人与答辩人签订的《平原新世纪购物广场商铺租赁代理合同》系双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，是合法有效的，答辩人在合同签订、履行的过程中不存在欺诈，没有违反诚实信用原则。2、平房权证龙门街道办事处字第G006407、G00××08号房产证是由房产行政管理部门依法颁发的，是合法有效的，应当作为认定本案事实的依据，上诉人的主张没有事实与法律依据，法院不应予以支持。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，答辩人特请求贵院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为二被上诉人是否应当返还上诉人主张的租金及物业费。解决该争议焦点的关键在于上诉人乐之源公司租赁新世纪公司商铺的产权面积为多少。上诉人主张，其租赁的商铺为九州置业所有，新世纪公司代理出租，租赁商铺所在的新世纪广场的分摊率为1.87%，其租赁的商铺也应当按照分摊率1.87%计算产权面积，但上诉人并未提供证据证明其所主张的租赁商铺分摊率为1.87%。九州置业在原审中提交了上诉人租赁商铺的房产证，证明上诉人租赁的商铺产权面积共2632.6平方米，分摊率为29.18%。根据谁主张谁举证的原则，上诉人不能举证证明其主张，应当承担不利法律后果。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13190元，由上诉人乐之源公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔书江
审 判 员 王玉敏
代理审判员 宋兆源
二〇一六年三月十四日
书 记 员 许晓东