呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终2426号
上诉人（原审被告、案外人）：方海军，无固定职业，现住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：霍晓峰，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：吕妍，无职业，现住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：郭旭芳，内蒙古宏德律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司。
法定代表人：余久力，该公司总经理。
上诉人方海军因与被上诉人吕妍，原审被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎立公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院(2016)内0121民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人方海军及其委托诉讼代理人霍晓峰，被上诉人吕妍的委托诉讼代理人郭旭芳到庭参加诉讼，金鼎立公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方海军的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体如下：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的是商品房买卖合同纠纷案件，本案不应适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确了该解释的适用范围：”为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释”，即该解释适用于商品房买卖合同纠纷案件的审理，不适用于本案的审理。同时，商品房买卖合同是否有效需在买卖合同纠纷案件中认定，须经相应的法律程序，并提交相关证据，本案无权审理上述买卖合同是否有效。一审法院依据司法解释认定商品房买卖合同无效系法律适用错误，导致方海军的合法权益受到严重损失，有违法律的公平正义。方海军与金鼎立公司签订的房屋买卖合同为双方的真是意思表示，经双方签字盖章确认，且双方自愿继续履行合同，方海军已经支付全部购房价款并占有争议房屋，方海军未办理过户登记手续无过错。方海军与金鼎立公司于2012年6月12日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定方海军购买金鼎立公司的位于金海路通达驾校以北，金川宽城D9-4-601号房屋。上述合同系双方当事人自愿达成的，真实意思表示，并经双方签字盖章生效。金鼎立公司将其所有的本案争议房屋出卖于方海军，双方签订了商品房买卖合同，方海军已经履行了全部合同义务，金鼎立公司履行了部分合同义务，已向方海军交付了房屋，方海军已实际占有本案争议房屋，现双方自愿履行合同。依法成立的合同应该受到法律的保护，且不能让方海军因开发商的原因导致购买的房屋无法办理产权受到的损害，继续因吕妍的申请执行而再受到损害，未办理过户登记是因金鼎立公司导致的，方海军是受损害的一方，让受损害方因为吕妍的申请执行的行为遭受第二次损害，有违了法律公平正义基本原则，同时，这与法律保护的善意第三人的利益相违背，与法律保护的公平正义向背驰。
吕妍辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审判决认定金鼎立公司与方海军签订的《商品房买卖合同》无效正确，方海军提出的异议不符合有关法律规定，其上诉请求不成立，应予驳回。
金鼎立公司未答辩。
吕妍向一审法院起诉请求：1.依法判决准许对位于呼和浩特市××区号房产的强制执行；2.方海军承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：吕妍于2014年10月27日向一审法院提出诉前财产保全申请，要求查封、冻结金鼎立公司××区的房产（包括本案争议的D9-4-6**号）及土地使用权证，一审法院立案受理后，作出（2014）土左民保字第22号民事裁定书对上述财产及土地使用权证进行了查封、冻结；2014年11月18日，吕妍向一审法院提出对金鼎立公司的房屋买卖合同纠纷一案诉讼，一审法院作出（2014）土左民初字第1113号民事判决书，判决：”一、原告吕妍与被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司2013年7月16日签订的三份《商品房买卖合同》无效；二、被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司与本判决生效后十日内返还原告吕妍购房款600万元；三、被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告吕妍购房款600万元的利息（按中国人民银行同期同类同档人民币贷款基准利率的4倍计算），从2013年7月17日开始直到实际给付为止。”该判决生效后，吕妍作为申请执行人，以金鼎立公司作为被申请执行人，于2015年4月13日申请执行该判决确定的义务。（2015）土左执字第00155-1号执行裁定裁定：评估、拍卖金鼎公司××区的房产（包括本案争议的D9-4-6**号）。并于2015年11月4日作出（2015）土左民初字第155号搬出D9-4-601号房屋的公告。在执行过程中，方海军向一审法院提出异议，称其对D9-4-601号房屋实际占有多年，并已交付全部购房款，要求解除法院对D9-4-601号房屋的查封，中止（2015）土左民初字第155号搬出D9-4-601号房屋公告的执行。一审法院以（2016）内0121执异45号执行裁定确认异议成立，并裁定解除对D9-4-601号房屋查封，中止（2015）土左民初字第155号搬出D9-4-601号房屋公告的执行。一审法院还查明，（一）金鼎立公司未取得金川宽城D区商品房预售许可证，不符合商品房预售条件，购房商户至今未能办理房屋产权过户登记手续。（二）金鼎立公司未取得商品房预售许可证，在不符合商品房预售条件下，先后与方海军、吕妍签订金川宽城D9-4-601号房屋商品房买卖合同。其中与方海军签订的《商品房买卖合同》，合同签订日期2012年6月12日，预售商品：宽城D9-4-601，总价款282251元，约定于2013年5月30日前交付使用。与吕妍签订的《商品房买卖合同》，合同签订日期2013年7月16日，预售商品：宽城D区17套房屋（含D9-4-601），总价款2801580元，约定于2013年12月31日前交付使用。（三）在法院强制执行开锁腾房时方海军未实际入住。
一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。出卖人金鼎立公司未取得商品房预售许可证，在不符合商品房预售条件下，先后与方海军、吕妍签订金川宽城D9-4-601号房屋商品房买卖合同，在吕妍对金鼎立公司提起房屋买卖合同纠纷诉讼时仍未取得，因而金鼎立公司先后与方海军、吕妍签订金川宽城D9-4-601号房屋商品房买卖合同均为无效合同。同时该司法解释第九条明确规定了出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效的救济途径为返还已付购房款及利息、赔偿损失等，因而方海军对金川宽城D9-4-601号房屋不享有合法权利，其以办理入住缴费手续而实际占有、使用该房产，没有法律根据。综上所述，因方海军与金鼎立公司之间无有效的商品房买卖合同，其提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益，不能依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定排除法院的执行。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百一十三条第（一）项规定，判决：准予执行位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区号房产。案件受理费3300元由被告方海军负担。
二审期间，方海军向本院提交的证据与案件基本事实无关，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：方海军对于涉案执行房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即案外人针对涉案执行标的满足上述法律规定的四个条件即可排除人民法院的执行。
本案中，金鼎立公司在与方海军签订《商品房买卖合同》时，虽未取得《商品房预售许可证》，但在吕妍起诉前涉案房屋已建成，可认定为商品房现售，故金鼎立公司与方海军签订的《商品房买卖合同》的效力不受金鼎立公司未取得《商品房预售许可证》的影响，应当认定为合法有效合同。签订合同后，方海军向金鼎立公司支付全部房款，金鼎立公司向方海军出具了收据。方海军办理了入住手续，支付了涉案房屋的物业费、供暖费等费用，实现了对涉案房屋的支配和管理，应当认定为对涉案房屋的合法占有。涉案房屋之所以未登记在方海军名下，系因涉案房屋尚不具备办理过户登记的条件，不能归责于方海军。综上，方海军对于涉案房屋享有可排除强制执行的民事权益，应当中止对涉案房屋的执行。
综上所述，方海军的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销土默特左旗人民法院（2016）内0121民初2106号民事判决；
二、驳回吕妍的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计6600元，由内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长吴铁刚
审判员杨蔚堃
代理审判员韩东妹
二〇一七年九月十五日
书记员齐兴宇