上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终955号
上诉人（原审原告）：赵凤刚，男，1985年3月19日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
上诉人（原审原告）：张风仙，女，1984年8月27日生，汉族，住广东省深圳市南山区。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：袁春松，上海金沁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王斌，男，1949年3月25日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告）：王培律，男，1983年11月21日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告）：黄晓君，女，1986年3月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈小花，上海盛沃律师事务所律师。
上诉人赵凤刚、张风仙因与被上诉人王斌、王培律、黄晓君房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初9231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵凤刚、张风仙的共同委托诉讼代理人袁春松，被上诉人王斌、王培律、黄晓君的共同委托诉讼代理人陈小花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵凤刚、张风仙上诉请求：撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人赔偿损失100万元（人民币，下同），且一审评估费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案双方就涉案房屋价值的评估时点存在争议，上诉人认为应以开庭时间为评估时点，而一审法院却以一审起诉时间为评估时点，所得溢价损失完全无法弥补上诉人的损失。即便开庭时间存在随机性不适宜作为评估时间，则上诉人起诉时亦非合同解除时，合同解除应为被上诉人收到起诉状副本之日。2、一审判决遗漏了评估费用的处理，存在不当。
王斌、王培律、黄晓君辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
赵凤刚、张风仙向一审法院起诉请求：1、判令赵凤刚、张风仙与王斌、王培律、黄晓君签订的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）解除；2、判令王斌、王培律、黄晓君返还系争房屋首付款54万元及从2016年1月28日起至实际支付日止的利息（以54万元为基数，按照银行同期贷款利率计算）；3、判令王斌、王培律、黄晓君支付赔偿金36万元；4、判令王斌、王培律、黄晓君支付违约金59,400元（自2016年1月7日起至2016年1月28日止，按已付款项54万元的日万分之五计算）；5、判令王斌、王培律、黄晓君支付房屋租金3万元；6、判令王斌、王培律、黄晓君支付赵凤刚、张风仙在外租房补偿款26,600元（自2015年5月1日起至2016年1月28日止，按每月3,800元计算）；7、判令王斌、王培律、黄晓君赔偿赵凤刚、张风仙中介费36,000元损失及贷款评估费损失1,740元；8、判令王斌、王培律、黄晓君赔偿赵凤刚、张风仙预期利益损失100万元（估价的差价损失）。
一审法院认定事实：赵凤刚、张风仙与王斌并代黄晓君、王培律及案外人徐某于2015年1月4日签订了关于系争房屋的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，约定：房屋成交价为180万元，其中房地产买卖合同价174万元（其付款方式参照房地产买卖合同附件协议三）、3万元赵凤刚、张风仙于交易过户当日支付王斌、王培律、黄晓君，剩余3万元赵凤刚、张风仙于王斌、王培律、黄晓君交房当日支付；因王斌、王培律、黄晓君需要继续使用系争房屋，故王斌、王培律、黄晓君愿意以3,000元向赵凤刚、张风仙支付租金从2015年1月1日起至2015年10月31日止，同时赵凤刚、张风仙同意王斌、王培律、黄晓君从2015年11月1日起至2016年1月31日止免费使用系争房屋，同时待王斌、王培律、黄晓君收到第二期房价款（即银行贷款房款）后五日内，双方应对系争房屋进行验看、清点，王斌、王培律、黄晓君应将系争房屋交付给赵凤刚、张风仙。2015年1月，系争房屋的产权登记于王斌、王培律、黄晓君的名下。2015年5月25日双方签订《合同》，《合同》约定，双方于2015年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；王斌、王培律、黄晓君未按《合同》约定期限交接系争房屋的，自王斌、王培律、黄晓君根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为赵凤刚、张风仙已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过三十日后王斌、王培律、黄晓君仍未交付的，除王斌、王培律、黄晓君应向赵凤刚、张风仙支付三十日的违约金外，赵凤刚、张风仙有权单方面解除合同，赵凤刚、张风仙应书面通知王斌、王培律、黄晓君解除合同，王斌、王培律、黄晓君承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，王斌、王培律、黄晓君应在接到书面通知之日起五日内退还赵凤刚、张风仙已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；……。2015年7月3日起，系争房屋被上海市黄浦区人民法院司法查封。2015年10月10日双方再次签订了《房地产买卖合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》约定：现因王斌、王培律、黄晓君原因导致系争房屋被司法查封，双方无法正常交易过户，现王斌、王培律、黄晓君方同意自2015年5月1日起至系争房屋交易过户之日止，王斌、王培律、黄晓君每月向赵凤刚、张风仙支付在外租赁系争房屋补偿3,800元；若王斌、王培律、黄晓君于2016年1月6日前尚未解除该系争房屋的司法查封或其他原因导致无法正常交易，赵凤刚、张风仙可单方面解除合同，按《合同》之约定追究王斌、王培律、黄晓君的违约责任；王斌、王培律、黄晓君应于系争房屋司法解封后当日内通知赵凤刚、张风仙，并于三个工作日内前往房地产交易中心办理交易手续，王斌、王培律、黄晓君不得有任何附加条件，保证无条件配合赵凤刚、张风仙完成房产交易流程，不得以任何理由延迟交易；原合同其他条款保持，若《补充协议》与《合同》冲突，以本《补充协议》为准。2014年11月19日，王培律收取赵凤刚、张风仙支付的购房定金5万元；2015年1月4日，赵凤刚、张风仙支付王斌房款49万元；赵凤刚、张风仙支付王斌、王培律、黄晓君房款共计54万元。另赵凤刚、张风仙支付中介费36,000元。双方因系争房屋上存在司法查封无法按约办理系争房屋的产权过户手续。
本案在审理过程中，经赵凤刚、张风仙申请，法院委托八达国瑞房地产土地估价有限公司（以下简称鉴定机构）对系争房屋于2016年1月28日的市场价值进行评估。鉴定机构于2016年6月28日出具《房地产估价报告》，估价结果为系争房屋在2016年1月28日的市场价值为235万元；与双方约定的房价180万元相比，溢价55万元。
一审法院认为，赵凤刚、张风仙与王斌、王培律、黄晓君所签的《房地产买卖合同之补充协议》及《补充协议》系对《合同》的补充，是《合同》的一部分。双方关于系争房屋总房价的真实约定应认定为180万元，双方关于房价为180万元及《合同》中除房价174万元以外的约定内容均系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。一、关于赵凤刚、张风仙要求判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求之处理意见。双方约定若王斌、王培律、黄晓君于2016年1月6日前尚未解除系争房屋的司法查封或其他原因导致无法正常交易，赵凤刚、张风仙可单方面解除合同；现因王斌、王培律、黄晓君原因致使系争房屋上的司法查封仍未解除，双方不能按约办理产权过户手续，导致《合同》无法继续履行；现赵凤刚、张风仙要求解除《合同》，符合法律规定，予以支持。二、赵凤刚、张风仙要求判令王斌、王培律、黄晓君返还首付款54万元及从2016年1月28日至实际支付日止的利息（以54万元为基数，按照银行同期贷款利率计算）的诉讼请求之处理意见。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同》解除后，王斌、王培律、黄晓君应向赵凤刚、张风仙返还首付款54万元，并支付赵凤刚、张风仙54万元本金的利息损失。故赵凤刚、张风仙要求判令王斌、王培律、黄晓君返还首付款54万元及从2016年1月28日至实际支付日止的利息（以54万元为基数，按照银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。三、赵凤刚、张风仙要求判令王斌、王培律、黄晓君支付赔偿金36万元、判令王斌、王培律、黄晓君支付违约金59,400元（自2016年1月7日至2016年1月28日止，按已付款项54万元的日万分之五计算）、判令王斌、王培律、黄晓君支付房屋租金3万元、判令王斌、王培律、黄晓君支付赵凤刚、张风仙在外租房补偿款26,600元（自2015年5月1日起至2016年1月28日，按每月3,800元计算）、判令王斌、王培律、黄晓君赔偿赵凤刚、张风仙中介费36,000元损失及贷款评估费损失1,740元及判令王斌、王培律、黄晓君赔偿赵凤刚、张风仙预期利益损失100万元的诉讼请求之处理意见。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。经鉴定机构评估系争房屋在赵凤刚、张风仙起诉日的市值与双方约定的房价相比上涨55万元，造成了赵凤刚、张风仙的溢价损失55万元；根据《房地产买卖合同之补充协议》及《补充协议》的约定，王斌、王培律、黄晓君应支付赵凤刚、张风仙自2015年1月1日起至2015年4月底按每月租金3,000元计算的租金12,000元、应支付赵凤刚、张风仙自2015年5月1日起至2016年1月28日止按月租金3,800元计算的租房补偿款33,832元;赵凤刚、张风仙为本次交易损失中介费36,000元;因此，王斌、王培律、黄晓君应赔偿赵凤刚、张风仙上述各项损失总计金额为631,832元。鉴于王斌、王培律、黄晓君在庭审中提出赵凤刚、张风仙同时主张违约金和赔偿金、属于重复主张、认为违约金过高、要求减低等意见，赵凤刚、张风仙在主张赔偿损失的同时又主张解约赔偿金36万元及逾期过户违约金59,400元总计数额419,400元，系重复主张，由一审法院择一就高支持赵凤刚、张风仙要求王斌、王培律、黄晓君赔偿其损失的诉讼请求，赵凤刚、张风仙再要求王斌、王培律、黄晓君支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定,不予支持。赵凤刚、张风仙未举证证明曾发生贷款评估费损失1,740元，故赵凤刚、张风仙要求王斌、王培律、黄晓君赔偿该笔损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。赵凤刚、张风仙要求王斌、王培律、黄晓君支付其余预期利益损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。双方就系争房屋的评估时点有争议，故由一审法院酌定按赵凤刚、张风仙起诉日为评估系争房屋市值的评估时点。赵凤刚、张风仙要求按照一审法院第一次庭审时间2016年5月11日作为评估时点的意见，因一审法院安排开庭的时间有随机性，不宜作为评估时点，故对赵凤刚、张风仙的上述意见不予采信。
一审法院判决：一、赵凤刚、张风仙与王斌、王培律、黄晓君于判决生效之日起解除双方所签的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、王斌、王培律、黄晓君于判决生效之日起十日内返还赵凤刚、张风仙房款54万元；三、王斌、王培律、黄晓君于判决生效之日起十日内支付赵凤刚、张风仙房款54万元的利息（利息的计算方式为：自2016年1月28日起至实际返还本金54万元之日止，以54万元为基数，按照银行同期贷款利率计算）；四、王斌、王培律、黄晓君于判决生效之日起十日内支付赵凤刚、张风仙房价溢价损失55万元；五、王斌、王培律、黄晓君于判决生效之日起十日内支付赵凤刚、张风仙自2015年1月1日起至2015年4月底按每月租金3,000元计算的租金12,000元；六、王斌、王培律、黄晓君于判决生效之日起十日内支付赵凤刚、张风仙自2015年5月1日起至2016年1月28日止按月租金3,800元计算的租房补偿款33,832元；七、王斌、王培律、黄晓君于判决生效之日起十日内支付赵凤刚、张风仙中介费损失36,000元；八、驳回赵凤刚、张风仙的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,083元，由赵凤刚、张风仙负担12,737元，由王斌、王培律、黄晓君负担15,346元；保全费5,000元,由王斌、王培律、黄晓君负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于系争房屋价值的评估时点应如何选定。上诉人主张应以开庭时间为评估时点，而被上诉人则认为以案件起诉时间为评估时点较为合理。对此，本院认为，一则，正如一审法院所述，开庭时间具有随机性，其与评估时点的选择并不具有关联性，确实不易作为评估时点；二则，结合本案具体情况，上诉人起诉时的诉请之一即为解除双方之间的房屋买卖合同，可以看出上诉人已经确认在当时的情况下双方合同已经无法继续履行，故基于公平原则，一审法院认定以起诉日作为评估时点更具有合理性，亦未损害上诉人的利益。基于上述分析，本院认为一审法院确定的评估时间节点并无不当，本院予以认同。此外，鉴于一审法院对于系争房屋评估费用的承担并未予以处理，本院二审中对此一并予以处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件评估费人民币7,538元，由被上诉人王斌、王培律、黄晓君负担。
二审案件受理费人民币8,050元，由上诉人赵凤刚、张风仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年三月二十日
书 记 员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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