上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初20258号
原告(反诉被告)：潘一洪，男，1964年5月24日出生，汉族，户籍所在地江苏省兴化市。
委托诉讼代理人：成超，上海知者律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。
被告(反诉原告)：顾长泽，男，1954年6月24日出生，汉族，户籍所在地江苏省兴化市。
委托诉讼代理人：王苏青，上海市雄风律师事务所律师。
被告：上海市青浦区夏阳街道城南村民委员会，住所地上海市青浦区。
法定代表人：沈铁龙，党支部书记。
委托诉讼代理人：潘磊，男。
被告：上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处，住所地上海市青浦区。
负责人：陈晓荣，主任。
委托诉讼代理人：陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈华炳，上海正毅国华律师事务所律师。
原告潘一洪诉被告顾长泽、上海市青浦区夏阳街道城南村民委员会(以下称城南村委会)、上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处(以下称夏阳街道办事处)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2018年1月3日第一次公开开庭进行了审理，原告潘一洪及其委托诉讼代理人王卫林、被告顾长泽的委托诉讼代理人王苏青、被告夏阳街道办事处的委托诉讼代理人沈华炳到庭参加诉讼，被告城南村委会经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案于2018年1月23日第二次公开开庭进行了审理，原告潘一洪及其委托诉讼代理人王卫林、被告顾长泽及其委托诉讼代理人王苏青、被告城南村委会的委托诉讼代理人潘磊、被告夏阳街道办事处的委托诉讼代理人陈李毅到庭参加诉讼。同日，当事人申请庭外和解2个月。审理中，被告提出反诉，本院依法于2018年1月23日受理。本案于2018年3月1日第三次公开开庭进行了审理，原告潘一洪及其委托诉讼代理人王卫林、被告顾长泽及其委托诉讼代理人王苏青、被告城南村委会的委托诉讼代理人潘磊、被告夏阳街道办事处的委托诉讼代理人陈李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘一洪向本院提出诉讼请求：判令三被告支付原告补偿款人民币(以下币种均为人民币)1,421,864.20元。事实和理由：2014年11月15日，原告与被告顾长泽签订料场出场使用协议书，约定顾长泽将沪青平公路XXX号的料场出租给原告做砂石料等建材经营使用，另将朝南两室一厅的房屋出租给原告做住宿使用，租期3年，自2014年9月1日至2017年8月31日，租金每年65,000元。2016年10月19日，被告城南村委会与夏阳街道房屋土地征收补偿工作办公室(以下称夏阳征收办)就上述房屋签订补偿协议，明确房屋承租人为第一被告，确认补偿款2,180,767元，原告认为上述补偿款中的1,421,864.20元应归原告所有。夏阳征收办系夏阳街道办事处非独立核算的下属机构。原告多次与被告沟通均不能协商一致，故诉至法院作如上诉请。
审理中，原告明确，诉请金额包括：一、无证建筑：磅房水泥厂库38平方，26,723.20元；二、附属设施：1、泥浆沉淀池300立方，201,500元，5、沥青石子碎石路面3,905平方米，171,688元；7、单层彩钢板围墙112米，8,960元，10、广告牌20平方，4,000元，15、宽带移机1门，150元，16、空调移机5台，2,000元，17、有线电视1门，150元，10、电缆120米，5,468元；21、吊机码头、挖机码头、园钢桩码头60米，259,620元，26、地磅混凝土基础36立方，36,000元，27、碎石碴土填土基础9,000立方，630,000元；三、机械设备搬迁：1、吊机1台，1,000元，2、地磅1台，27,497元，3、监控1-6头，5,808元，4、挖机1台，2,000元，6、泥沙泵2台，1,000元，7、泥浆泵船1条，1,000元，8、铲车1台，1,000元，9、增压泵、泥浆泵、输出管道2,000米，5,000元，10、集装箱4只，4,000元；四、物资搬迁费：1、黄砂2,000吨，20,000元，2、大石头600吨，6,000元，3、水泥10吨，1,000元；五、室内装修：热水器1只，300元(以上各项的序号为估价明细表中的序号)。
被告顾长泽辩称：原告诉请绝大部分是虚构的，清单中绝大部分是应该支付给自己的，原告把被告的资产作为自己的资产提出诉请。属于原告的部分是机械设备搬迁、物资搬迁费，以及附属设施的第26项地磅一半(地上部分)18,000元，无证建筑、附属设施、室内装修都不是原告的。顾长泽认为，其与原告签订的协议书约定租赁期限自2014年9月11日到2017年8月31日，租金每年8万元。2016年12月地方政府对系争土地实施动迁，但原告2016年9月至11月租金及9月至11月的电费未支付，故提出反诉请求：1、判令反诉被告潘一洪支付反诉原告顾长泽自2016年9月起至2016年11月的租赁费2万元；2、判令反诉被告潘一洪支付反诉原告顾长泽电费6,258.61元(其中2016年9月为2,038.67元、10月为1,815.35元、11月为2,404.59元)。
原告针对被告顾长泽的反诉辩称：不同意反诉请求。原告在2016年8月30日就收到了有关部门要求拆违的告知书，要求停止经营。关于电费，原告已经支付了钱款，被告提供材料的数据是没有关系的，原告支付电费的依据是小表的度数。
被告城南村委会辩称：关于本诉，本案是原告与被告顾长泽之间的案件，其没有参与任何事情。关于反诉，不清楚，且与其无关。
被告夏阳街道办事处辩称：关于本诉，其与原告没有合同关系，不应该作为本案被告，不同意原告诉请。关于反诉，不清楚，且与其无关。
经开庭审理查明：2014年11月15日，原告(乙方)与被告顾长泽(甲方)签订料场出场使用协议书，约定甲方将沪青平公路XXX号的料场出租给乙方作砂石料等建材经营使用(使用租地面积由甲方指定，乙方不得擅自使用无指定租地)，另有朝南两室一厅的房屋出租给乙方作住宿使用；租赁期为三年，即自2014年9月1日至2017年8月31日止；租金每年80,000元，先付款后使用，一年支付一次，押金5,000元；如乙方在租赁期间，在甲方规定范围之内向西填土，乙方只在合同期内有使用权，期满后无条件无任何费用归还甲方；如遇到国家占用则与乙方无关，乙方应无条件服从，且损失自负与甲方无关。
后双方均按约履行，原告支付租金至2016年8月31日。
另查明，2016年10月19日，夏阳拆迁办作为拆迁人(甲方)与城南村委会作为被拆迁人(乙方)签订上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议(以下称安置协议)，同时注明房屋承租人为顾长泽。协议约定乙方所有集体土地上的地上物建筑座落青浦沪青平公路XXX号房屋，房屋性质私有，房屋用途堆场，建筑面积无证370.10平方米；被拆除房屋经上海涌力土地房地产评估机构(以下称涌力估价公司)评估；甲方按规定付给乙方设备迁移费可恢复使用：15,000元，无法恢复使用：33,305元，其他费用物资搬迁27,000元；乙方应当在签订本协议后30日内，即2016年11月19日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁；双方约定的其他事项：甲方支付乙方：①无证建筑：445,200×70%=311,640元；②室内装修：136,593元；③附属物：1,657,229元；④支付方式：第一期在签订补偿协议后40个工作日内支付总额30%，第二期在完成搬迁进度50%后40个工作日内支付总额30%，余款40%在企业腾出房屋并办理房屋交接手续后40个工作日内支付。本协议金额总计2,180,767元。
2016年11月21日涌力估价公司出具的咨询估价报告书对系争土地及房屋上的无证房屋、建筑物室内装饰装修、附属设施、机器设备和物资搬迁的各项内容均作出估价。前述安置协议的补偿金额即按照该估价报告书的明细计算得出。
又查明，系争场地的土地使用权系1999年被告顾长泽(受让方、乙方)与青浦区环城镇新路村民委员会(转让方、甲方，后变更为城南村委会)签订转让协议获得，双方签订的土地使用权转让协议中约定，甲方将自己范围内座落在新路八路后面沪青平公路北，漕江滩与沪青平公路之间的常期荒废滩涂，约1.50亩的使用权，常期转让给乙方使用，乙方一次性交给甲方使用费5万元。
2016年10月14日，城南村委会出具《关于顾长泽租赁土地情况说明》，系向区环城水系统改造夏阳改办公室出具，内容为“原环城镇新路村常委员会与江苏兴化永丰乡蔡星二组顾长泽签订土地承租协议(约1.5亩)。原土地原地势较低，我村已证明，至于在租赁土地西侧也同样地势较低。未签订任何协议，但土方是顾长泽填的”，情况说明下方除村委会盖章外，还有原村委会工作人员的签名。
再查明，2017年1月23日，原告曾在上海市青浦区人民法院起诉顾长泽、城南村委会，要求确认顾长泽与城南村委会在青浦区夏阳街道房屋土地征收补偿工作办公室的补偿款1,515,314.2元归原告所有，该案案号为：(2017)沪0118民初1461号(以下简称1461号案件)。2017年7月28日，原告向青浦区法院申请撤回起诉。
还查明，2017年1月14日，顾长泽向夏阳征收办出具知情同意书，承诺对于补偿款先由拆迁人打至城南村委会账户一事知情并同意，对于与其有租赁关系的承租人，若存在纠纷，由其自行处理解决。
2017年12月27日，夏阳征收办出具情况说明，表示系争场地的补偿金额为2,180,767元，已支付654,230元。该654,230元城南村委会已支付给顾长泽。
审理中，夏阳街道办事处就补偿款停止支付的情况出具书面说明，表示，暂停发放是因案件尚未结束，为防止原告与顾长泽之间的矛盾进一步扩大；待法院依法判决明确原告与顾长泽之间权益、份额后，将根据补偿安置协议的约定将剩余补偿款等继续支付给城南村委会。
城南村委会亦出具情况说明，表示因剩余补偿款未到账所以没有支付给顾长泽，若法院判决顾长泽补偿款中的一部分属于原告，并判决村委会直接将该部分补偿款支付给原告，那么村委会愿意按照法院判决支付原告相应动迁补偿款。
审理中，原告与被告顾长泽一致认可，其在1461号案件中提供的证据及发表的相关意见，除与本案陈述不一致的以本案陈述为准外，其余均作为其在本案中的证据及意见。
以上查明的事实，由原告与三被告的陈述，料场出场使用协议书、安置协议、咨询估价报告书、转让协议等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
针对原告诉请中的各项名下，原告与被告顾长泽无争议并确认属于原告的为：机械设备搬迁费48,305元；物资搬迁费27,000元；附属设施的宽带移机1门150元、空调移机四台1,600元、有线电视150元、电缆120米5,468元、地磅混凝土基础中的地上部分18立方18,000元；室内装修的热水器300元。以上各项合计100,973元。
对于有争议的补偿项目，原告与被告顾长泽提供证据如下：
一、无证建筑
第5项磅房水泥厂库38.10平方，原告提供1461号案件中证人刘某某的书面证言及当某陈述的证言，证明场地南面包括系争水泥厂库在内的4间房屋系刘某某于2014年7、8月为原告建造；顾长泽提供1461号案件中证人姚某某的书面证言及当某陈述的证言，证明2014年2月系争水泥厂库的地址建有仓库，后原告拆除仓库又新建水泥厂库，故水泥厂库部分的补偿应属于顾长泽。
二、附属设施
第2项：泥浆沉淀池300立方。原告称该沉淀池系其租赁给案外人上海易且好建筑工程有限公司后由该案外人所某，案外人同意由原告主张该部分费用，并提供1461号案件中码头租赁协议及案外人公司员工雷雨的当某陈述的证言，证明是案外人造某某，用钢桩打下基础，另造的泥浆池，该钢桩包括在附属设施21项的混凝土吊机基础码头内，而码头对应的是附属设施第1项、第21项和设备搬迁第9项的增压泵、泥浆泵、输出管道；顾长泽表示沉淀池即石灰池，其2013年租给其他人的时候就有的，但里面的桩是水泥桩，并非钢桩，故附属设施明细的23项中只有水泥桩而没有钢管桩，并提供1461号案件中证人孙某1的书面证言及当某陈述的证言，证明石灰池原本就有，2014年由证人扩宽加固的，并在底部放置砖头。城南村委会对此发表意见称沉淀池内的桩是单独拿出来评估的，若桩和码头是整体的则整体评估。
第5项：沥青石子碎石路面3,905平方米。原告提供与案外人张某2的填土协议，该协议中约定为吊机往西的低洼地填土，约9,450立方，填筑方式底层用建筑垃圾，费用为每立方65元，该单价为三合土的价格及人工、机械等的价格，原告现金支付9万多元，其余系材料抵扣，实际的总价忘记了，没有收据，材料款的结算单、送货单均已销毁。被告提供证人孙某2的书面证言及1461号案件中的当某陈述，证人陈述2014年6月用碎石片、沥青、建筑垃圾填平吊机以西、场地西侧地块的坑洼，顾长泽支付5万元，填土、沥青并无要求。另外，1461号案件中顾长泽曾提供证人沈长美的证明及合同，以证明沈长美为顾长泽填碎渣土，填土3750立方，后原告找到沈长美，沈长美在前述证明及合同上另写说明表示未填碎渣土，只填土方1,000立方，并作为原告申请的证人出庭作证。被告对此表示沈长美系受到原告施加的压力，但确实组织人填土且未收费。
第7项：单层彩钢板围墙112米。原告陈述系争场地交付给原告时南面就是空的，可以自由出入的，彩钢板是原告2015年从村里金家五队村民家拆除的，提供证人刘某某、解某某的书面证据及1461号案件中证人当某陈述的证言，刘某某陈述场地南面原本没有房子，是新造的，解某某陈述是跟刘某某做小工的，造房子是把原来房子拆掉重新造的，一年后又为原告造的彩钢板围墙，彩钢板是其购买，由原告付钱的。被告陈述彩钢板是西面拓展土地到南面的，否则南面无遮挡，不符合使用习惯，并提供孙某1的证明及1461号案件中当某陈述的证言。
第10项：广告牌20平方。原告陈述广告牌上有其公司的名字和电话，无证据证明。顾长泽陈述广告牌是之前的租客做的，其花费1万元买下来的，后来原告在上面喷字做广告，被告提供陈田才收到补偿款16,000元的收条及2013年前的照片。
第21项：吊机码头、挖机码头园、园钢桩码头(估价报告对应的为“混凝土吊机基础码头”)。原告提供协议、购买钢桩用作挖机码头的销售单，及1461号案件中证人范如银当某陈述的证言，范如银陈述2014年7月为原告做的吊机基础和地磅基础，原告表示其做的是石驳岸上的三个码头，码头是6米乘以6米的正方形，评估时转化成米计算的。被告表示原告证人陈述的与该项无关，原告把吊机的桩误认为是吊机码头，其证据针对的是吊机墩子，不属于评估范围。钢桩的60米包括石驳岸的60米，附属设施第1项的石驳岸和第21项是合并为吊机码头的，石驳岸是做堆场必须要有的，1999年就做好了。被告提供证人樊建华的证明及1461号案件中当某陈述的证言，樊建华陈述1999年7月其为顾长泽做河坝、石驳(河岸)。
第26项：地磅混凝土基础的一半(地下部分)18立方。原告表示地磅的地上地下部分都是其做的，顾长泽在1461号案件中提供了证人张某1的书面证明(证人陈述拆除旧地磅，顾长泽以此证明地磅地下部分由其建造)，后原告找到张某1，张某1在前述书面证明上写上“地磅我没拆，以上不是实”，原告以此作为己方证据。被告表示地磅是堆场必须有的，之前租客搬走时拆掉地磅，原告又重新做了，但地磅基础是被告的。
第27项：碎石渣土填土基础9,000立方(估价报告中该项数量为10,335立方米)。原告表示被告也做了部分，故扣除被告证人承认的部分，仅主张9,000立方。原告陈述该项与附属设施第5项是下面和上面的关系，面积是现场匡算的，本项的证据同附属设施第5项的证据。被告表示该项与第5项是同一块地方不同深度的计算，对应的都是东西两面整个堆场，要先填土，完成之后打桩，然后再做碎石渣土。被告提供了50根桩的发票，与评估报告中的数据是一致的，如果路面是原告做的，原告不可能不提出打桩的问题。被告在1461号案件中证人的证言，打桩的是张某1，填土的是沈长美，孙某2是做碎石的。
审理中，原告表示，补偿款的发放人是夏阳街道办事处，发放给城南村委会后，才能支付给顾长泽，由于原告不清楚款项在何处，故要求三被告共同支付。2014年春节后就租下系争场地，顾长泽还给了几个月的免租期以整理土地，租给原告的是合同上北面两室一厅的2间房屋，地磅房和水泥仓库是原告自己造的。水泥仓库是4间小的。原告租赁的土地面积约1.5亩，西面填土是原告自己填的。原告没有向评估机构主张原告的部分，评估机构也不会找原告，当时顾长泽说是原告的就给原告。关于租金，原告实际使用至2016年8月31日，而后因为动迁政府发告知书要求停止经营，至2016年11月场地上的所有东西都搬空。关于电费，原告依据小表度数交，已经交到2016年10月，且2016年9月以后场地上被告及其他租户也都还在用电，不认可被告大表的电费度数。
原告提供：电费收据两张，日期分别为2016年9月1日、10月3日，金额分别为2,599元、1,632元。被告对此表示，2016年10月3日的单据交的是8月份的电费。
被告顾长泽表示，从村里承租下来时就是滩涂，滩涂上面什么都没有的，被告施工之后才能做堆场，在2014年原告租之前，堆场已经存在好几年了。被告填好的土地全部租给原告，原告租的房屋包括北面新造的2间房，南面原来的门卫房、以及门卫房旁边的一大一小两间仓库也租给了原告，另外东面8间房屋是租给案外人的，北面的另外2间房屋是其自己居住。原告2017年3月才搬空，但2016年11月底强拆后就断水断电了，所以租金仅主张到2016年11月。评估时向评估机构反映过原告的部分，也跟原告核对过，明细表的最后两页是原告提供给自己，自己提供给评估公司的，就是为原告评估的。关于电费，2016年8月底以后其他租户都搬走，只有原告经营，但因与原告发生矛盾，无法抄小表度数，所以大表的度数就是小表的度数，认可原告交了9月之前的电费。
顾长泽提供：电费发票两张，根据发票记载，环城新路村8队2016年10月账款(对应9月电费)2,038.67元、11月账款(对应10月电费)1,815.35元、12月账款(对应11月电费)2,404.59元。原告对此表示，原告是按照分表度数，乘以1.20元的单价计算的，已经交到了2016年10月。
城南村委会表示，2010年代理人进村里工作后，最西面有白色的石灰池，石灰池外面是芦苇荡，石灰池旁边也有杂草。2013年左右顾长泽做水泥桩部分，村里面还出面不让顾长泽做水泥桩，但后来的处理结果不清楚。对于房屋，原告住进来时北面4间新房子是有的。对于仓库，刚开始该地块很破，但有房子，后来弄了彩钢板之类的，具体时间记不清了。
夏阳街道办事处表示，补偿款由其支付给城南村委会，再由城南村委会支付给顾长泽或者原告。对于夏阳街道办事处，钱款及协议签订的对象是城南村委会，与其他人不发生法律关系。
根据庭审查明的事实，本院认为：关于原告主张的补偿款，原告与被告顾长泽无争议并认为属于原告的部分，本院予以确认。对于原告与顾长泽存在争议的无证建筑、附属设施等，原告与顾长泽各持己见，均认为是自己建造添附，且均提供了相关证据证明己方之投入，但双方提供证据或缺乏关联证据的印证，或存在真实性上的瑕疵，目前现场已经不存在，无法进行现场勘探确定，本院仅能依据原被告各自的陈述和举证，综合考量顾长泽作为出租人、原告作为实际使用人各自添附的客观性和必要性、剩余租期的时间等因素，酌情确定给予原告补偿款241,000元。城南村委会同意将法院判决属于原告的补偿款直接支付给原告，于法无悖，本院予以确认。夏阳街道办事处与原告不存在合同关系，原告要求其支付补偿款，无法律与事实依据，本院不予支持。
关于原告使用系争场地的时间，根据原告庭审中的陈述，系争场地上除东面8间房屋租给案外人用于生活居住、北面2间房屋由顾长泽自用外，其他均由原告使用，对比使用面积、用电性质，本院有理由相信系争场地总电表的用电中大部分为原告所用。原告提供了日期分别为2016年9月1日、2016年10月3日的电费收据，根据日常生活经验，该两张收据对应的用电期间为2016年8月、9月更具有合理性。综合顾长泽提供的系争场地总电表2016年9、10、11月的用电数，以及原告交纳的月电费金额，本院有理由相信，至2016年11月，原告仍在使用系争场地未搬离，故对于顾长泽要求原告支付2016年9月至11月的租赁费及10月、11月电费的反诉诉请，本院予以支持。至于2016年9月后系争场地除原告外是否还有其他租户或被告使用，双方说法不一，且均未能提供证据证明，故本院在总用电数的基础上酌情予以调整。被告城南村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次庭审，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告顾长泽、上海市青浦区夏阳街道城南村民委员会应于本判决生效之日起三十日内支付原告潘一洪补偿款341,973元；
二、反诉被告潘一洪应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告顾长泽自2016年9月起至11月止的房屋租赁费2万元；
三、反诉被告潘一洪应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告顾长泽自2016年10月起至11月止的电费3,400元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费17,596.78元，减半收取计8,798.39元，由原告负担6,682.39元，被告顾长泽负担2,116元；反诉受理费228.23元，由原告负担203元，被告顾长泽负担25.23元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汪宇婧
二〇一八年五月十六日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。