北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第13064号
原告（反诉被告）李�华,男，1988年5月1日出生。
委托代理人万有志，北京朗泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）韩淑华，女，1959年8月22日出生。
委托代理人武丽君，北京谦君律师事务所律师。
原告（反诉被告）李新华与被告（反诉原告）韩淑华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李新华及其委托代理人万有志，被告（反诉原告）韩淑华及其委托代理人武丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李新华诉称：2013年9月28日，原、被告签订《承包协议》，约定原告承包北京市丰台区洋桥北里北洋制冷公司三楼左右侧房屋，承包期限为：2013年9月28日至2018年9月27日，年承包费为170000元，承包风险金为20000元。合同签订后，原告按照约定向被告交纳转让费、房屋租金、风险保证金，并购买了设备对房屋进行了装修。原告经营后发现房屋存在严重的安全隐患，房屋主体结构不合格，没有房屋产权证，根本不能办理房屋出租手续，有关部门也禁止此类房屋出租。并且在原告经营期间，因存在安全问题多次被有关部门要求停止经营，没有验收，故此诉至法院请求判令双方之间签订的《承包协议》及《补充协议》无效，被告退还原告房屋租金170000元，承包风险金20000元，转让费180000元，并赔偿原告装修损失50000元，误工费20000元，诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）韩淑华答辩及反诉称：2013年9月28日，反诉人与被反诉人签订承包协议，约定承包期限为五年，年承包费为170000元，每年分两次交付。协议签订后，被反诉人开始拖欠承包费，多次索要，被反诉人推脱不见。后因政府相关部门对承包经营房屋增加消防通道，被反�人不仅不积极配合，还关门停水，影响施工进度，阻挠施工进展。关于整改费用已经协商好由承包人共同承担，反诉人垫付后，被反诉人仍然拖欠。被反诉人还擅自更改房屋结构、拖欠电费等，严重侵犯了反诉人的合法权益。为此反诉要求被反诉人赔偿因擅自破坏租赁房屋整体结构及配置设施的费用6500元，赔偿拖欠的上半年一个月的承包费14200元及迟延履行利息，判令被反诉人给付2014年9月28日至2015年8月31日的承包费155833元，支付拖欠的水电费3112元，赔偿其应支付的整改费11662.5元，违约金50000元。
反诉被告李新华辩称：不同意被告的反诉请求，原告从房屋整改后就没有再进入到房屋内，走之前已经将相关的费用都结算清楚，不拖欠任何费用。
经审理查明：2010年1月27日、2011年1月28日，被告韩淑华分别与案外人杨金明、王明斗签订《承包协议》�承包洋桥学校内洋桥北里5号楼三楼左右侧。2013年9月28日，原告李新华与韩淑华签订《承包协议》，承包上述房屋，期限为2013年9月28日至2018年9月27日，年承包费170000元，承包风险保证金20000元…….2013年9月27日，双方签订《补充协议》，约定承包期间，甲方（韩淑华）交付的宽带不再向乙方（李新华）收取，乙方承包后，现住户所交房子押金由乙方承担，住户退房后由乙方支付，承包到期后，住户所交押金退还甲方……。经法庭询问，李新华称该房屋没有任何产权手续，韩淑华向法庭提交区教委房管所、北京市洋桥学校出具的《房屋使用许可证》及丰台区教委房管所出具的《证明》，拟证明房屋产权情况，但未向法庭提交建委的审批手续及房屋产权证书。本院在诉讼期间，分别前往北京洋桥学校及丰台区教委房管科进行走访，洋桥学校的总务主任王永立表示涉诉房�的地系洋桥学校的，学校与杨金明在九十年代签订了租地合同，期限四十年，以北洋制冷公司办公建房的名义申请的临时建筑，仅有临时建筑的审批，没有正式产权证书，临时建筑可以延期一次，一次延长两年。建筑是九十年代建起来的，当时只有两层，三层是2000年之后建起来的，当时杨金明承诺到期后产权无偿归教委，现在不清楚产权归属。丰台区房管资料科科长孙建和表示在其处保存的资料中显示没有该房屋的明确产权情况，并要求其档案室人员核实洋桥学校内建筑的相关建房许可证及审批手续，经核实只有教学楼、厨房、校厂房三处的建房许可，建筑物分别为四层、一层和一层，没有涉案房屋的建房许可或审批手续，并认为涉案房屋为违法建设。
庭审中，李新华称房屋在2014年进行了整改，至今无法居住经营，本院前往西罗园街道办事处消防安全�就此问题进行走访，安全科工作人员马力表示2014年6月份为治理群租房，办事处综治办联合派出所、居委会、消防支队进行联合执法，洋桥北里5号楼为重点检查对象，因为查出存在很多安全隐患，不建议人员继续居住，将人员全部清出。通知学校停电，后学校自行恢复了供电，具体情况不知。该楼三层为违法建筑，是采光板搭建的。
庭审中，韩淑华表示李新华尚拖欠水电费3112元，向法庭提交《欠条》一张，其上写明：今欠2013.12.18-2014.1.28水费（洋桥北里小区三层28间水费）2个月水费欠600元。李新华表示欠条为其所出具，但是欠费已经付清，韩淑华表示一直未支付。就其他水电费的拖欠韩淑华向法庭提交《收据》三张，内容为其自行书写的欠费情况，李新华不予认可，表示离开前费用已经结清。
上述事实，有当事人陈述、《承包协议》三份、《�充协议》、调查笔录三份、《房屋使用许可证》、丰台区教委房管所出具的《证明》、《欠条》、《收据》三张等证据在案佐证。
本院认为：人民法院保护公民、企业的合法财产。现李新华因房屋存在安全隐患，没有产权证书为由起诉要求确认双方签订的承包协议及补充协议无效，韩淑华虽向法庭提交洋桥学校出具《房屋使用许可证》及丰台区教委房管所出具的《证明》，但上述部门无法对确定建筑物的产权归属和进行建房许可，须特定部门通过法定手续进行审批、验收并颁发相关产权证书，且经本院走访洋桥学校、丰台区教委房管科、西罗园街道办事处消防安全科，相关负责人均表示房屋没有审批手续，尤其涉案的房屋三层为后搭建的，系违法建筑。另外，我国物权法规定建筑物的权属确立为登记主义，经登记后才能确认，涉案的房屋没有产权登记证书，故法院不能保护非法的建筑的权利，亦不能确定其权属，因此双方所签订的《承包协议》及《补充协议》应归于无效。因合同无效，其上所涉李新华交纳的承包风险金及转让费应一并返还。因李新华在房屋实际居住并收取其他住户的租金，实际取得利益，故其要求返还租金的诉讼请求，本院不予支持。关于李新华要求赔偿房屋装修及误工费的诉讼请求，未向法庭提供任何证据予以证明，故本院不予支持。关于韩淑华反诉要求李新华交纳拖欠的承包费，因李新华表示在2014年6月份就因消防整改退出房屋，未在收取租金并实际居住，且根据本院走访西罗园街道办事处安全消防科了解的情况，在整改期间确将全部人员清出，韩淑华未提供充分证据证明此后李新华实际占用或控制房屋，故无权要求其支付承包费。韩淑华亦未提供证据证明李新华对房屋进行了破坏或双方�商共同承担整改费用，故对其要求支付上述费用的诉讼请求，本院不予支持。韩淑华要求李新华支付拖欠的水电费，其向法庭提交的《欠条》为李新华书写，李新华表示钱已结清，但未提交任何证据予以证明，故拖欠的水费600元应支付韩淑华。韩淑华提供的其他收据均为其自行书写，没有李新华的签字确认，李新华对此亦不认可，故本院不予支持。因双方所签合同无效，因此李新华拒交承包费不构成违约，韩淑华要求其支付违约金没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李新华与被告（反诉原告）韩淑华于二○一三年九月二十八日签订《承包协议》及二○一三年九月二十七日签订的《补充协议》无效；
二、被告（反诉原告）韩淑华于判决�效后七日内返还原告（反诉被告）李新华承包风险保证金二万元，转让费十八万元；
三、原告（反诉被告）李新华于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）韩淑华拖欠的水费六百元；
四、驳回原告李新华的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告韩淑华的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费8650元，由原告李新华负担4325元（已交纳）；由被告韩淑华负担4325元（于判决生效后七日内交纳）。反诉费4920元，由反诉原告韩淑华负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民�院。
审 判 长 李 异
人民陪审员 侯佩秋
人民陪审员 孙开京
二〇一六年三月三十日
书 记 员 尹 蕊