宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第136号
原告丁军，男，生于1957年7月12日，汉族，高中文化，个体户，现住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人吴轶庭，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告李占林，男，生于1969年8月27日，汉族，小学文化，工人，现住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人马丽蓉，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告丁军与被告李占林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理。同月22日，本案中止诉讼。同年9月14日，本案恢复审理并依法组成合议庭后，于次月19日和11月6日公开开庭进行了审理。原告丁军的委托代理人吴轶庭与被告李占林的委托代理人马丽蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月4日，被告向原告购买位于某处房屋。因被告资金周转困难，购房当日，双方签订《欠款归还合同》，被告承诺下欠房款于2011年9月4日前付1.4万元，于2012年9月4日前付1万元，于2013年9月4日前付1万元。如到期下欠房款不能付清，原告有权收回房屋（自合同签订之日起每月按1200元计算房屋折旧费），或由被告自合同签订之日起以下欠房款数额为基数按农村信用社利率的双倍承担利息。但首笔房款到期后，经原告多次催要，被告于2011年10月8日付款0.9万元，下欠房款2.5万元。综上，为维护原告合法权益，故现诉请法院依法判令：1.被告支付下欠房款2.5万元并承担利息3.05万元【利率以宁夏中卫农村商业银行股份有限公司（原农村信用社）月贷款利率10‰的双倍计算，期限自2010年9月至2015年10月，共计61个月】，合计5.55万元，此后利息按上述利率标准承担至房款付清为止，如被告拒绝支付房款及利息，则由被告返还房屋并按每月1200元标准支付房屋折旧费（至房屋返还为止）；2.本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张，向法庭提交以下证据：
1.《售房合同》1份，拟证明原、被告于2010年9月4日签订文化广场西侧商住楼房屋买卖合同一份，合同约定房屋总价为7.4万元，原告可协助办理房产证，但不再承担任何费用，如被告不能按期付清房款，原告有权无条件收回房屋并从合同签订之日起按每月1200元收取房屋折旧费，或按所欠房款数额以农村信用社双倍利率由被告承担利息的事实；
2.《欠款归还合同》1份，拟证明被告欠原告房款2.5万元，并约定如被告不能按期付清房款，原告有权无条件收回房屋并从合同签订之日起按照每月1200元收取房屋折旧费，或按所欠房款数额以农村信用社双倍利率由被告承担利息的事实；
3.中卫市沙坡头区人民法院（2014）沙民初字第903号、第1494号民事判决书各1份，拟证明自2010年至今，宁夏中卫农村商业银行股份有限公司（原农村信用社）的月贷款利率不低于10‰的事实；
4.《国有土地使用证》及《建设规划许可证》各1份，拟证明原告开发的涉案楼房已取得相关合法手续的事实。
原告提交的以上证据，经当庭质证，被告发表以下质证意见：
证据1，对其三性不表异议，但对其证明目的有异议，该份证据恰好能够证实双方约定的房款价格包含了水、电、暖入网费，因原告属于涉案房屋唯一供暖方，故可视为双方协商由原告为被告供暖的事实；证据2，对其三性不表异议，但结合售房合同可知双方约定的剩余房款付清截止日期为2013年9月4日，而原告在该期限未届满前，已向人民法院提起诉讼；证据3，无异议；证据4，对其真实性、合法性无异议，但因该证据仅能证实原告建设楼房证件齐全，而与原告有义务配合被告办理房产证无关，故对其关联性有异议。
被告辩称：原告所述欠付房款金额属实，但需要说明：其一，原告未按约定办理房产证违约在先，且在约定付款期限届满前恶意提起诉讼；其二，原告主张的逾期付款利息缺乏事实依据且明显过高；其三，原告单方停止供暖，导致被告额外支出采暖入网费3526元，该款应从下欠房款中扣除。综上，被告认为，其有权暂停支付房款且不承担迟延付款利息。
被告为支持其答辩，向法庭提交以下证据：
1.《售房合同》1份，拟证明原、被告于2010年9月4日签订售房合同，该合同约定的房屋价款包含了水、电、暖入网费和原告有义务协助被告办理房产证以及原告给被告供暖的事实；
2.《售房合同》3份，拟证明原、被告所签订合同版本与原告和其他购房者所签订的售房合同均系原告提供的格式合同，该合同中关于违约责任的约定条款属于加重被告责任、免除原告责任的格式条款的事实；
3.（2013）沙民初字第1383号民事判决书1份、《收据》2份及《证明》1份，拟证明原告作为双方约定的供暖方单方停止供暖存在违约，上述事实已经由沙坡头区人民法院予以确认，被告因原告的违约额外支出采暖入网费3526元的事实；
4.证人证言1份，拟证明原、被告约定的房款付清期限届满前被告曾多次要求原告解决供暖问题及办理房产证，而原告不予解决且2012年单方决定停止供暖的事实。
被告提交的以上证据，经当庭质证，原告发表以下质证意见：
证据1，对其三性不表异议，但原告仅承担协助办理房产证的义务且双方约定的房屋售价为不含税造价；证据2，对其真实性和来源无异议，但与本案无关联性。此外，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，不存在加重被告责任的情形，相反被告违反约定未按期付款；证据3，该份判决尚未生效，其不能作为认定本案事实的依据，此外，双方未约定原告应长期供暖且被告已就采暖入网费纠纷另案起诉，故该证据与本案无关联性；证据4，证人与原告因采暖入网费发生纠纷已另案诉至法院且证人证言并无其他证据予以印证，故该证人证言不具有客观真实性。
法庭为查明事实向中卫市某镇文化广场西侧商住楼住户杨建斌制作《询问笔录》1份，拟证明文化广场西侧商住楼部分房屋已办理房产证的事实。
法庭依法调取的《询问笔录》，经当庭质证，原、被告均不表异议。
原、被告提交的以上证据及法庭调取的证据，经综合审查，本院认证如下：
原告提交的证据1-4，其内容客观真实，来源合法，能够实现其证明目的，与本案具有关联性，故对其证明力依法予以认定；被告提交证据1，因原告对其三性均无异议，故对其证明力依法予以认定。证据2，因合同所载违约责任条款不符合法律关于无效格式条款的规定，故对其证明力依法不予认定。证据3，其虽有一定客观真实性，但该证据与本案缺乏直接关联且该判决尚未生效，故对其证明力部分予以认定；证据4，该证人虽与原告存有纠纷，但该证人作为住户，其关于被告在2012年停止供暖的证言具有一定真实性，故对其证明力部分予以认定。本院依法调取的证据，因原、被告均不表异议，故对其证明力予以认定。
根据法庭调查并结合认定的上述有效证据，现本院查明事实如下：
2010年9月4日，原、被告签订《售房合同》一份并约定：原告向被告出售位于某镇文化广场西侧商住楼6单元401号的住宅房一套，建筑面积88.17㎡，售价7.4万元（含水、电、暖入网费，不含税），被告首付4万元，下欠房款3.4万元，于2011年9月4日前付1.4万元，于2012年9月4日前1万元，于2013年9月4日前付1万元。如到期下欠房款不能付清，原告有权无条件收回房屋（自合同签订之日起每月按1200元计算房屋折旧费），或由被告自合同签订之日起以下欠房款数额为基数按农村信用社利率双倍承担利息。合同签订后，被告又向原告出具《欠款归还合同》一份，该合同中对下欠房款数额、付款方式、期限及违约责任再次进行明确（主要内容与售房合同所载相关内容一致）。2011年10月8日，被告支付0.9万元。现因下欠房款2.5万元至今未付，故原告诉至本院并提出上述诉讼请求。
另查明：1.原告所建楼盘已办理《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》，且该楼盘部分房屋已办理房产证；2.被告及本案证人等部分住户因采暖入网费负担与原告发生纠纷后已另案起诉，现该案一审判决尚未生效。
本院认为：当事人应按约定全面履行合同义务，一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《售房合同》及被告出具的《欠款归还合同》均系当事人真实意思表示，其依法对双方具有法律约束力。被告现下欠原告购房款2.5万元到期未付的事实，有原告当庭陈述及提交的《售房合同》和《欠款归还合同》等证据在卷予以证实，依法可以确认。被告作为房屋买受人，其依法应承担支付下欠房款2.5万元的民事责任，故原告要求被告支付下欠购房款2.5万元的诉求成立，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付利息3.05万元【2.5万元×2%（以宁夏中卫农村商业银行股份有限公司月贷款利率10‰双倍计算）×61个月（2010年9月至2015年10月）】及此后利息按上述利率标准承担至房款付清为止的诉求，因原告未能提交其有关具体实际损失的相关证据，而被告亦提出原告主张利息缺乏依据并过高，且被告未付下欠房款与双方之间存在采暖入网费纠纷具有一定关联，故综合本案实际并结合宁夏中卫农村商业银行股份有限公司（原中卫农村信用社）同期月贷款利率标准，被告应承担利息1.525万元（2.5万元×1%×61个月）。至于其他利息及返还房屋等诉求，因依据不足，故不予支持。关于被告辩称原告未按约定办理房产证违约在先，且在约定付款期限届满前恶意诉讼，故其有权暂停支付房款且不承担迟延付款利息的辩称意见，因合同中对于付款和协助办证的履行先后顺序未作明确约定且被告客观存在未按双方约定期限履行分期付款义务的情形，故该答辩意见不能成立，本院依法不予采信；至于被告辩称因原告单方停止供暖致使其额外支出采暖入网费3526元，该款应从下欠房款中扣除的意见，因该纠纷与本案并非同一法律关系且被告已通过另案处理，故本案中不再涉及，其可待另案处理完毕后再行确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李占林于本判决生效之日起十日内支付原告丁军购房款25000元及利息15250元，合计40250元；
二、驳回原告丁军的其他诉讼请求。
如被告李占林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1188.5元，由原告丁军负担326.5元，被告李占林负担862元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判长 刘广胜
审判员 王飞飞
审判员 王 萍
二〇一五年十一月六日
书记员 何三霞
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。