吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0104民初5803号原告（反诉被告）：吉林长兴光通信有限公司，住所地：长春市高新区超群街2699号。法定代表人：张钦忠，总经理。委托诉讼代理人：宫民，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈雷名，吉林中储律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉林省长白山人参有限公司，住所地长春市二道区吉林大路666号金色东方大厦A座20层。法定代表人：王淑范，总经理。委托诉讼代理人：王晓航，该公司工作人员。委托诉讼代理人：钟立国，北京盈科（长春）律师事务所律师。原告（反诉被告）吉林长兴光通信有限公司（以下简称长兴光通信公司）与被告（反诉原告）吉林省长白山人参有限公司（长白山人参公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。长兴光通信公司的委托诉讼代理人宫民、陈雷名，长白山人参公司的法定代表人王淑范及其委托诉讼代理人王晓航、钟立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长兴光通信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，支付欠缴租金610,000.00元，并支付违约金61,000.00元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月12日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将自有的建筑面积904.14平方米的商业用房租给被告使用，租期为十年，年租金为1,300,000.00元。2017年4月7日，原被告双方达成协议，将年租金暂时降至122万元，期限为两年。2017年9月1日前，被告应向原告支付房租610,000.00元，经原告多次催缴，但被告时至今日仍未支付。故原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。长白山人参公司辩称：我们签订的合同允许双方协商解除合同，我们现在不同意履行，我们要求解除合同，同时确定解除的时间为2017年8月31日。长白山人参公司向本院提出反诉请求：1、解除双方于2014年8月12日签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）；2、原告立即无条件接收房屋；3、返还2017年5-7月，因该房屋改造期间的3个月的房租及无法正常经营所造成的经济损失赔偿320,000.00元；4、赔偿2015年初，因房屋漏水、下水堵塞给我方造成的除产品直接损失以外的、影响我方正常经营所造成的损失200,000.00元；5、（经甲方同意转租的）亿家粥铺因2017年5-7月的房屋改造，严重影响其经营而倒闭退租，从而向我方索赔的140,000.00元，应由甲方赔偿我方；6、反诉费由吉林长兴光通信有限公司承担。庭审中，长白山人参公司撤回第四项反诉请求，明确第一项反诉请求中合同解除的时间为2017年8月31日，（含补充协议）是指2014年8月12日签订的房屋租赁合同补充协议；第三项反诉请求中房租300,000.00、经济损失20,000.00，共计320,000.00元。事实与理由：1、根据双方2014年8月12日签订的《房屋租赁合同》的下列条款：第十一条：合同的终止和解除中的11.1有下列情形之一的，本合同终止，出现（1）（2）情形的，甲方应给予乙方补偿，补偿标准不得超过甲方因此所获补偿数额；（2）房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用、拆除或改造。2、11.2有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：（2）甲方支付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（3）甲方交付的房屋及其附属设施存在缺陷，危及乙方安全的。第十二条：违约责任12.1甲方的违约责任（2）租赁期间，因房屋存在缺陷或甲方不及时履行本合同规定的维修、养护义务，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身损害的，甲方应当承担赔偿责任；因此造成第三人财产损失或人身损害的，甲方应当承担赔偿责任；因此造成第三人财产损失或人身损害导致乙方承担赔偿责任的，乙方有权向甲方追偿。长兴光通信公司针对长白山人身公司的反诉辩称：1、被告主张2017年8月31日解除原被告于2014年8月12日签订的合同，2017年8月31日被告承租的房屋仍处于被告使用状态，被告不能将房屋完整交还原告，故房屋租赁合同不具备解除条件，被告应当继续履行合同承担履行交付租金的义务；2、被告所交付的房屋不是租赁房屋的全部，依据合同，原告无法接收房屋；3、被告主张2017年5-7月三个月时间因房屋该改造造成的损失32万，该损失的真实性和主张的原因与原告无关，2017年5-7月政府对同志街沿线进行了旧城改造美化工程，但施工期间被告仍可正常营业，并未影响到被告的房屋使用及正常经营；4、被告主张赔偿2015年初因房屋漏水造成的损失200,000.00元，被告所主张的漏水事项，原被告双方已经在2016年就此事处理完毕；5、第5项与原告无关。经审理查明：2014年8月12日，长兴光通信公司（甲方）与长白山人参公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将建筑面积904.14平方米的商业用房出租给乙方作为参茸、特产商品等经营用房，租赁期限为十年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止。租金每年为130万元，每年分两次交付，即合同签订后10日内乙方将本年度租金的50%（65万元）以转账的方式支付给甲方。第一次交付租金后6个月内，将剩余的50%租金（65万元）以转账的方式支付给甲方。租赁合同第11.1条约定：“有下列情形之一的，本合同终止，出现（1）（2）情形的，甲方应给予乙方补偿，补偿标准不得超过甲方因此所获补偿数额：……（2）房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用、拆除或改造。”第11.2条约定：“有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：（2）甲方支付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（3）甲方交付的房屋及其附属设施存在缺陷，危及乙方安全的。”同日，双方签订《房屋租赁合同》补充协议，补充协议第二条约定：“甲方将原承租方交通银行给予的用于恢复供暖设施的资金（人民币捌万元整）交给乙方用于该房屋供暖设施的恢复。差额部分由乙方承担。同时，乙方或施工单位向甲方开具捌万元的相应发货票。”2017年4月7日，双方签订《关于临时降房租的协议》一份，内容为：“甲乙双方在2014年8月12日签订的《房屋租赁合同》中规定，甲方出租给乙方的房屋，年租金为￥130万元。在2016年11月，乙方发函称由于市场原因，经营收入较差，要求甲方降低房租。甲方接函后，召开股东会议，研究决定临时降低房租，降年租金为￥122万元。经甲乙双方协商，同意临时租金为￥122万元/年，从2017年开始执行，期限为二年。2017年3月1日为第一次交房租，每半年交一次，每次金额为￥61万元，其他有关事项按原合同执行。”经长兴光通信公司许可，长白山人参公司先后将部分房屋转租给长春农村商业银行有限公司及亿家粥铺使用。2017年7月29日，长白山人参公司向长兴光通信公司出具了《解除租赁合同通知书》，并向长兴光通信公司进行了邮寄，庭审中，长兴光通信公司承认于2017年7月30日收到了该通知书。《解除租赁合同通知书》显示：“因我公司在租赁贵公司房屋的期间，该房屋多处、反复漏水漏雨，下水管道不通畅，且贵方维修也不及时，严重影响我们正常使用。期间，两次“暖房子工程”施工堵门，店面基本都没有什么客人，对店面销售都造成了很大的影响。因上述原因，现依据贵我双方之间《租赁合同》之规定，我方决定解除与贵公司签订的《租赁合同》。该合同终止履行日为2017年8月31日。因贵公司未在规定时间内接收房屋所引起的一切法律后果由贵公司自行承担。”2017年8月30日，长兴光通信公司开始在58同城刊发本案所出租房屋的招租广告。长白山人参公司的租金交至2017年8月31日。另查明，长白山人参公司所承租的房屋除长春农村商业银行股份有限公司所占用的部分面积外，均已清空。庭审中，长兴光通信公司坚持要求继续履行合同的主张。2017年10月19日，长兴光通信公司向本院提起诉讼，认为长白山人参公司应于2017年9月1日前缴纳下半年租金，但迟延给付，故要求长白山人参公司继续履行合同，支付租金及违约金。认定上述事实的证据有：《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议、《关于临时降房租的协议》、《同意房屋转租意见书》、《回复告知函》、《关于房屋转租的责任协议书》、《解除租赁合同通知书》等及双方当事人的庭审陈述，并已记录在卷。本院认为：第一，长兴光通信公司与长白山人参公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案中，长白山人参公司提出的解除合同的理由（房屋漏水、消防栓无水及房屋改造）是否成立的问题。首先，关于房屋漏水，长兴光通信公司已经进行了维修，该事实在长白山人参公司的《解除租赁合同通知书》中予以证实，且房屋漏水应当属于维修或赔偿损失的范畴，事实上长白山人参公司在租赁期限内已将部分承租房屋转租给了他人，所以房屋漏水并不必然导致合同目的不能实现；其次关于消防栓无水的问题，长白山人参公司主张二楼消防栓无水属于消防不合格，符合租赁合同11.2条约定的单方解除的条件，本院认为，消防不合格的证明应当由公安消防部门出具，长白山人参公司仅以从朝阳区永昌街道办事处取得的三份检查记录证明消防不合格，证据不足，本院不予确认。最后，关于“房屋改造”，双方当事人所述的房屋改造系朝阳区2017年老旧住宅区综合整治项目，即暖房子工程，工程施工只是在房屋外部进行，并未改变房屋的内部结构，没有影响长白山人参公司的正常使用，所以长白山人参公司所称的房屋改造即暖房子工程不是双方租赁合同中第11.1条中约定的合同终止的理由，因此，长白山人参公司的解除合同的理由均不构成租赁合同中约定的终止或解除的条件，该解除合同的通知亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定。双方的房屋租赁合同及补充协议是否应解除还是继续履行的问题。本案在审理过程中，长白山人参公司单方解除合同的理由虽不成立，但其已从租赁房屋中搬出，且在庭审中又通过反诉的形式明确要求解除合同，所以双方的租赁合同已经不具备继续履行的条件，在事实上已经无法履行，故双方的房屋租赁合同及补充协议应当解除，对长兴光通信公司主张的要求继续履行合同的请求，本院不予支持。关于双方租赁合同的解除时间问题。长白山人参公司主张双方的租赁合同已于2017年8月31日解除，已提前告知长兴通公司，但长兴光通信公司在收到该通知书后3个月内向本院起诉要求继续履行合同，说明长兴光通信公司对长白山人参公司单方解除合同的行为并不认可，且长白山人参公司的单方解除的理由亦不符合合同约定，故2017年8月31日不能视为双方合同已经解除，应当通过本院判决的形式予以解除。长白山人参公司的租金已经付至2017年8月31日，故2017年9月1日起的租金，长白山人参公司应当支付，在本案中以长兴光通信公司主张的租金数额610,000.00元为限，若有超出部分或合同解除后还有其他损失，长兴光通信公司可另行主张权利。合同解除后,长白山人参公司应当将所承租房屋全部交还给长兴光通信公司,长兴光通信公司应当接收。关于长白山人参公司反诉要求返还2017年5-7月房屋改造期间3个月的房屋300,000.00元及经济损失20,000.00元，并要求长兴光通信公司负担其向亿家粥铺赔偿的140,000.00元（长白山人参公司称由于2017年5-7月房屋改造期间严重影响了粥铺经营而倒闭退租）一节，由于该期间的房屋改造即暖房子工程，该项目系政府行为，并非长兴光通信公司的原因，且该改造行为未影响房屋承租方的正常使用，故对该两项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、解除原告吉林长兴光通信有限公司与被告吉林省长白山人参有限公司于2014年8月12日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、被告吉林省长白山人参有限公司向原告吉林长兴光通信有限公司支付租金（按照年租金1,220,000.00元／年的标准，自2017年9月1日起，以610,000.00元为限）；三、被告吉林省长白山人参有限公司于本判决生效后十日内将房屋交付给原告吉林长兴光通信有限公司，原告吉林长兴光通信有限公司予以接收；四、驳回原告吉林长兴光通信有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告吉林省长白山人参有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,510.00元，反诉案件受理费案件5,255.00元，保全费3,875.00元,由原告吉林长兴光通信有限公司负担610.00元，由被告吉林省长白山人参有限公司负担19,030.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  张尽美人民陪审员  刘晓红人民陪审员  马 悦二〇一八年二月九日书 记 员  刘 琪