北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终722号
上诉人（原审原告、反诉被告）王建杰，男，1971年9月22日出生。
委托代理人陈俊霞（王建杰之妻），1974年9月15日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王科沣，男，1967年6月26日出生。
委托代理人李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。
上诉人王建杰因与被上诉人王科沣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第18883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年8月，王建杰向原审法院起诉称：我和王科沣于2015年2月20日签订书面租赁协议，约定由王科沣承租我位于委会院后路北小院内的房屋和土地，双方商定每年租金三万七千元，租赁期限一年，自2015年2月20日至2016年2月19日止，且约定了违约责任。王科沣只支付我半年租金18500元，并在未通知我的情况下中途搬走，我向其索要余下租金无果，故起诉至法院，请求法院依法判决：1.王科沣支付我租金18500元；2.王科沣支付我违约金37000元；3.王科沣承担本案的诉讼费用。
王科沣在原审法院答辩称：不同意王建杰的所有诉讼请求，双方之间签订租赁合同是无效的，租赁的房屋及土地没有相关的审批手续。在租赁期间房屋经常漏雨，我方无法进行使用和办公，达不到租赁的用途，我在2015年7月10日已经通知过王建杰办理退租的手续，在这之前我就已经搬走了，我实际租赁时间不足半年，但是我的租金支付到了8月20日。如果合同无效王建杰应该返还我方41天的租金。我们通知过王建杰进行交接，但是王建杰不同意交接，现在我方手中只是剩下一把钥匙。即使租赁合同有效，王建杰主张的违约金过高，合同显失公平，合同是王建杰提供的版本，我方也无法进行修改，要求王建杰明确诉讼请求，是要求解除合同还是继续履行合同，王建杰的违约金是如何计算的。
王科沣在原审法院反诉称：2015年2月20日，我和王建杰签订了租赁协议，约定我租赁位于村委会院后路北小院内的房屋与土地，租赁期限为2015年2月20日至2016年2月19日，每年租金为37000元。我已向王建杰支付半年租金18500元。签订租赁合同后至我2015年7月10日通知王建杰不再租赁房屋时，我多次要求王建杰提供房屋所有权属证明以及土地的相关使用证明或者房屋的相关审批手续，王建杰一直拖延并且至今未提供。租赁房屋为单层铁皮房，在北京冬季寒冷、夏天炎热难耐，并且下雨时房屋漏水，导致我无法正常办公工作。在租赁期间我多次要求王建杰维修房屋，但直至我2015年7月10日通知王建杰不再租赁房屋时，王建杰仍没有对房屋实施维修。2015年7月，我得知所租赁的房屋并没有相关权属证明以及审批手续，并且王建杰也无法提供权属证明，也不对房屋进行修缮，我无法正常使用。无奈之下，我于2015年7月10日通知王建杰不再租赁此房屋。我认为，王建杰租赁房屋没有权属证明以及审批手续，系违法建筑。根据有关法律法规，我与王建杰之间的房屋租赁合同应属无效。故起诉至法院，请求法院依法判决：1.我与王建杰于2015年2月20日签订的租赁合同无效；2.王建杰返还我押金6000元与2015年7月10日至2015年8月20日的租金4156元，共计10156元；3.王建杰返还我冰柜一台、空调一台；4.诉讼费由王建杰承担。
王建杰针对反诉答辩称：对于王科沣提出的第一项诉讼请求确认合同无效我方不同意，当时的租赁协议是在双方经过协商才签订的，并不是我方强迫王科沣签订的。在我方租赁协议上写明已经向甲方交纳租金押金一万元，合同载明的押金是1万元，但是王科沣实际支付了6000元的押金，可以看出是在双方协商的情况下确定的合同。根据双方签订的合同第一条，不同意返还押金6000元以及剩余的租金。王科沣陈述租赁到8月20日，在7月10日王科沣已经走了，但是现在钥匙还是没有在我的手里，王科沣是私自搬走的，没有经过我的同意。根据合同约定，要求王科沣继续交纳租金。要求我方返还冰柜及空调不同意，我和王科沣没有进行过任何交接手续，所以院子在王科沣的掌控之内，这些东西我也没有看见，所以我没有东西返还。诉讼费不同意承担。王科沣和我签订租赁协议时没有要求让我出具任何审批手续，反诉就是为了和我要剩余的钱的借口，至于我房屋是否为违法建筑，是属于村委会管理的，并不牵扯双方的责任，我和村委会也有租赁合同，我们也有去村委会交纳租金的收据。
原审法院经审理查明：2015年2月20日，王建杰（甲方）与王科沣（乙方）签订了一份《租赁协议》，约定由乙方租赁甲方位于村委会院后路北小院内的房屋和土地，租赁期限自2015年2月20日至2016年2月19日。该协议第一条约定，甲乙双方商定每年租金三万七千元整，下年租金应提前两个月交清。每超过规定交费日期一天收取年租金千分之五的滞纳金，超过规定交费日期不交者将视为自动放弃此承租地块的所有权限，甲方将无偿收回土地，租赁合同自动解除。地上物及一切建筑（无论谁建）的所有权利均归甲方享有，和乙方无关。乙方先行向甲方交纳租房押金1万元，合同到期后乙方无违约情况可退还，若中途解约押金不退。协议第六条约定，乙方租赁期间，如中途不干所交租金分文不退，还将给付甲方一年的租金做违约金的赔偿。协议第七条约定，乙方租赁期间地上原有水、电、建筑设施和种植物，应按时进行维护，出现任何原因的损坏都需乙方自行维修，维修费用乙方自负。此外，该协议还约定了其他内容。
合同签订后，经双方协商，王科沣向王建杰交纳押金6000元，半年租金（2015年2月20日－2015年8月19日）18500元。
本案审理过程中，经询问，王建杰明确其诉讼请求为要求解除与王科沣签订的《租赁协议》，同时要求王科沣支付下半年的租金及违约金共计55500元。王建杰称签订合同时王科沣应一次性交纳一年的租金，但王科沣称过两天再交下半年的，所以只收取了王科沣半年的租金，但时至今日王科沣尚未交纳剩余半年的租金，且在未通知自己的情况下私自搬走，故根据双方的合同约定，其主张解除双方签订的租赁协议。王科沣称租金是一次交纳半年的，另一半租金应于今年8月份交纳，今年7月10日自己向王建杰打电话表示下半年不再承租该房屋了，并于当天搬离了涉租房屋，但至今并未将房屋钥匙交还给王建杰。对于王建杰要求解除租赁合同的主张，王科沣表示其也不想承租该房屋了，但双方之间签订的租赁合同应属无效合同。
关于王科沣反诉要求王建杰返还冰柜一台、空调一台的请求，法院于2015年11月25日前往涉租房屋进行现场勘验，涉租房屋内并未存放王科沣所称的冰柜和空调。王建杰称并不清楚王科沣在涉租房屋存放冰柜和空调的情况，王科沣称是王建杰拿走了冰柜和空调，王建杰予以否认，王科沣对其说法未提供证据加以证实。
原审法院审理后认为：依法成立的合同对缔约方具有法律拘束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本案查明的事实，王科沣与王建杰签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，应属合法有效。双方应恪守履行各自的合同义务。现王建杰以王科沣擅自搬离涉租房屋，并拖欠租金为由要求解除租赁合同，且王科沣亦表示不愿意再继续承租涉租房屋，故对于王建杰要求解除租赁协议的主张，法院予以支持；关于该协议解除的时间，以本案最后一次庭审辩论终结时间为限，即2015年10月9日。对于王建杰要求王科沣交纳租金的请求，由于王科沣将租金交纳至2015年8月19日，故王科沣应向王建杰交纳自2015年8月20日至合同解除之日止的租金，租金数额由法院进行核算，对于王建杰该项诉讼请求中过高的部分不予支持；关于合同解除后的房屋使用问题，因解除后房屋使用费用不再系租金，对于解除后房屋使用费问题，王建杰可以另行解决。关于王建杰主张王科沣支付违约金的诉讼请求，根据双方签订的租赁协议，王科沣的行为已构成违约，故应当向王建杰支付违约金，关于违约金的数额，因王建杰主张的数额过高，法院根据本案实际情况依法予以酌减。
对于王科沣要求确认双方签订的租赁协议无效的反诉请求，因涉租房屋并未有相关部门认定为违法建筑，且租赁协议系双方真实意思的表示，应属合法有效，故王科沣的该项反诉请求，法院不予支持；关于王科沣要求王建杰返还押金的反诉请求，根据双方签订的租赁协议载明，若中途解约押金不退，故王科沣的该项诉讼请求法院不予支持；关于王科沣要求王建杰返还2015年7月10日至8月20日期间租金的反诉请求，因王科沣并未提供证据证明就退租事宜和王建杰进行过交接手续，且目前涉租房屋的钥匙还在王科沣手中，涉租房屋尚处于由王科沣占有使用的状态，故对王科沣的该项反诉请求，法院不予支持；对于王科沣要求王建杰返还冰柜一台、空调一台的反诉请求，经法院现场勘验，在涉租房屋并未发现存放冰柜和空调，且王科沣并未提供有效证据证明其在涉租房屋存放冰柜和空调，后被王建杰拿走的情况，故法院对王科沣的该项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年11月判决：一、王建杰与王科沣于二〇一五年二月二十日签订的《租赁协议》予以解除；二、王科沣于判决生效之日起七日内向王建杰支付自二〇一五年八月二十日至《租赁协议》解除之日止的租金共计人民币五千一百七十元；三、王科沣于判决生效之日起七日内向王建杰支付违约金五千五百五十元；四、驳回王建杰的其他诉讼请求；五、驳回王科沣的反诉请求。
判决后，王建杰不服，提起上诉，主要上诉意见如下：王科沣在未通知王建杰的情况下私自搬走，给王建杰造成了经济损失，依法应当予以赔偿。王科沣未按约定时间交纳租金属于违约，一审判决认定双方解除合同的时间和剩余租金数额及相应的违约金数额，均存在错误。一审判决合同解除后的房屋使用费问题王建杰可以另行解决，但并未对王科沣具体的腾退时间作出说明。基于上述理由，请求撤销原判，依法改判租赁合同的解除时间以判决书实际生效时间为准，重新计算王科沣应付王建杰剩余租金的时间和金额，给付租金的截止日期应为王科沣实际腾退之日，并应明确王科沣实际腾退的时间，改判王科沣按合同约定给付违约金。王科沣同意一审判决。
本案审理中另查明，王建杰认可其保留有出租房屋的钥匙。本院经审理查明的其余事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有租赁协议、收据、勘验笔录、录音及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案二审争议焦点为租赁合同提前解除后王科沣应承担的违约责任问题。根据本案查明的事实，一审中王科沣主张其于2015年7月10日即通知王建杰不再租赁房屋，并于当天从承租房屋中搬出，王建杰不认可接到了通知，认为双方亦未办理交接。根据王建杰一审中提交的2015年8月2日录音证据，可以看出王科沣已明确告知不再继续履行租赁合同，但鉴于王科沣同意一审判决，本院确认合同解除时间为一审庭审辩论结束时间，即2015年10月9日，对合同解除之前欠付的租金王科沣应当支付。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王科沣提前解除合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任，双方在合同中亦有约定：“乙方（指王科沣）先行向甲方（指王建杰）交纳租房押金1万元，合同到期后乙方无违约情况可退还，若中途解约押金不退。乙方租赁期间，如中途不干所交租金分文不退，还将给付甲方一年的租金做违约金的赔偿。”按照上述约定，如果王科沣提前解除合同，要承担押金不予退还并需另行支付一年的租金作为违约金的责任。诉讼中王科沣提出违约金数额过高的抗辩，综合考虑本案中月租金的标准以及合同履行情况，王科沣的抗辩意见成立，违约金应当予以调整。在押金不予退还的情况下，一审另行判定王科沣向王建杰支付5550元违约金，该认定数额合理。
一审法院于2015年8月24日立案受理了王建杰的起诉，起诉书中王建杰陈述“并在未通知我的情况下中途搬走”，由此可知王建杰在起诉时已经知道王科沣已经搬走，一审判决已经判定租赁合同于2015年10月9日解除，王科沣给付2015年10月9日之前的租金，故亦不存在合同解除后的房屋使用费问题。
综上，一审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费594元，由王建杰负担560元（已交纳），由王科沣负担34元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费152元，由王科沣负担（已交纳）。二审案件受理费1188元，由王建杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 楚 静
代理审判员 胡 婧
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 胡 潇