广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民事判决书
（2016）桂0203民初1100号
原告（反诉被告）柳州阳光新千年房地产开发有限公司，住所：广西柳州市蟠龙路9号窑埠古镇1栋11号,组织机构代码:569095112。
法定代表人田丰，该公司董事长。
委托代理人兰齐，广西景耀律师事务所律师。
委托代理人陈玉娟，广西景耀律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）邓莉娜，女，1965年1月11日生，汉族，广西柳州市人，中国电信股份有限公司柳州分公司退休职工，住广西柳州市鱼峰区。
委托代理人江庆，广西君行律师事务所律师。
委托代理人刘晓宇，广西君行律师事务所律师。
原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司诉被告邓莉娜及被告邓莉娜反诉原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院分别于2016年3月29日、2016年5月9日立案受理后，依法组成由审判员谭丽娜担任审判长，人民陪审员覃龙敏、杨柳参加的合议庭，于2016年7月6日公开开庭审理了本案。书记员赵垭楠担任记录。原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司的委托代理人兰齐、陈玉娟，被告邓莉娜的委托代理人江庆、刘晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司诉称及辩称，2015年7月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告向原告购买柳州市窑埠古镇项目第2幢2单元42号商品房一套，商品房总价款为1246395元；被告按分期方式付款，首期房款为373920元，在合同签署时交纳，剩余房款被告应分别于2015年10月28日、2016年1月28日和2016年4月28日前支付；被告逾期付款超过15日，原告有权解除合同；因被告自身的原因导致原告选择解除合同的，被告应按总房价的20%向原告支付违约金等等。合同签订后，被告仅支付了首期房款373920元，其余款项至今未向原告支付。原告多次催收剩余购房款未果，故诉至法院，请求判决：一、解除原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司与被告邓莉娜于2015年7月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告邓莉娜向原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司支付逾期付款违约金249279元（1246395元×20%）；三、本案诉讼费用全部由被告邓莉娜负担。
针对被告的反诉请求，原告认为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反国家强制性法律、法规规定，应属合法有效合同；2、原告并不存在捏造事实及欺诈等行为；3、原告所出售的房屋规划都经过政府相关部门批准，同时，也没有政府部门的正式文件确认原告销售的房屋不能办理旅馆业营业执照；4、被告不按双方签订的房屋买卖合同支付房款，属于违约，故应按照合同约定承担相应的违约责任。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司对其陈述的事实提供的证据有：
1、2015年7月28日《商品房买卖合同》，证明：原、被告双方存在商品房买卖合同关系，该合同是双方真实意思表示，合同约定被告以分期付款的形式购买原告所开发的窑埠古镇第2幢2单元42号房屋，如被告不按时支付房款，原告有权解除合同并按照总房价的20%收取违约金；
2、《销售不动产统一发票（自开）》（票据号：00272088、00257570）三张，证明：被告只交纳首期房款373920元，之后被告没有再交纳房款；
3、2015年11月20日《律师催款函》；
4、《顺风速递快递单》；
证据3、4共同证明：原告已经向被告发出通知催收房款；
5、《竣工验收备案表》，证明：涉案房屋所在工程项目已于2014年12月19日竣工验收，原告销售的房屋符合规划消防要求，在原告与被告签订《商品房买卖合同》时，被告已实地看过涉案房屋，因此不存在被告所称的受欺骗、受欺诈等情形。
6、《建设工程规划许可证审批单存根》及《售房柳字第【2013】101号柳州市商品房预售许可证》，证明：涉案房屋建设规划用途为旅馆业，该工程在2013年9月25日已经取得了商品房预售许可证；
7、《预售商品房合同备案证明》，证明：涉案房屋已经取得了商品房预售合同备案；
8、《商品房现售方案（备案编号XS2016002）》，证明：涉案房屋在2016年1月5日在相关主管部门办理了商品房现售备案手续；
被告邓莉娜辩称及诉称，原告在与被告签订《商品房买卖合同》时存在违法及欺诈，并最终使被告在违背自己真实意思的情况下签订了前述合同，主要表现在：1、涉案《商品房买卖合同》使用的格式文本GF20000171已经被废止，但原告继续使用该文本与被告签订商品房买卖合同，明显违法；2、涉案房屋在双方签订合同之前已经竣工验收，属于现房，但原告仍然以预售商品房的形式与被告签订《商品房买卖合同》系欺诈行为；3、涉案房屋无法开办旅馆业，不能实现合同目的；4、涉案房屋的规划、设计实际已经在2013年12月9日进行了变更，原设计规划的图纸中显示的靠近柳江面的门、阳台、落地窗廍已经封闭，但原告的销售人员仍然按照变更前的设计规划向被告推销涉案房屋属于“无遮挡江景房”；5、原告在涉案房屋买卖合同附件一中的房屋平面图故意未标志门、窗，且其标志的卫生间比例与实际卫生间比例明显不符（已占到整个房屋面积的1／3至1／2），另在原告购买的两套房屋（包括涉案房屋）之间存在一个电井，该电井占据了两套房屋很大空间，而该电井亦未在合同附件的平面图中予以标识；6、涉案《商品房买卖合同》附件四中以小号字体的内容替代主合同大部分内容，其中多处条款限制了被告的权利、加重了被告的违约责任，而免除了原告自身的违约责任，属于显失公平。因此，被告反诉至本院，请求判决：1、撤销原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司与被告邓莉娜于2015年7月28日签订的《商品房买卖合同》；2、原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司退还被告邓莉娜购房款373920元；3、原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司赔偿被告邓莉娜利息损失12620元（利息的计算：以购房本金373920元为基数，按照同期个人住房按揭贷款利率，自2015年7月28日起计算至该款付清时止）。综上，请求法院依法支持被告的诉讼请求并驳回原告的诉讼请求。
被告邓莉娜对其辩解意见及陈述的事实提供的证据有：
1、光盘二张，录音文字摘要三段，证明：被告曾向相关部门确实提出在涉案房屋申请开办旅馆，后得到的答复是因房屋面积小且无消防通道，故不能作旅馆使用，另相关部门办证大厅工作人员表示其他人也曾以相似的合同前来办理旅馆开设业务，均被驳回申请，因此，原告所述涉案房屋能开办旅馆的说法属于欺骗，且靠近江景的房墙亦不能打掉；
2、规划图2张，证明：原告曾经对房屋的设计进行了变更（主要是对门窗的朝向），2013年8月15日是变更前的日期，2013年12月9日是变更后的日期，按照原来的图纸，靠近江面的过道为两扇门，可以看到江景，设计变更后，洗手间的面积占据了房屋三分之一，靠柳江的阳台门已经封闭，落地大窗也已变更，但是原告的售房人员仍按原来的设计图向被告介绍，楼盘模型（沙盘）也是按照规划设计变更前制作；
3、照片5张。证明：原告将涉案房屋的落地窗更改的情况，卫生间的实际情况以及靠近江景的阳台已经被封闭的情况；
经开庭质证，被告对原告提交的证据2的真实性及证明目的均无异议,对证据1、3、4、5、6、7、8的真实性无异议，但认为证据1的文本不是最新的商品房买卖合同文本且合同中多处条款存在欺诈及显示公平的情形，不清楚催告函中代理律师与原告的关系，认为证据5、7、8均不能证明涉案房屋在购买时原告已经取得了有效的商品房预售许可证及商品房现售许可证，证据6仅能说明涉案房屋所在楼栋规划用途为旅馆业，而并不能证明涉案房屋的规划用途就为旅馆业；原告对被告提交的证据1、2、3的真实性及证明目的均不予认可。
经本院依职权及被告申请，调取了如下证据：1、2013年8月15日、2013年12月19日经柳州市规划局审批通过的涉案房屋所在“窑埠古镇”项目2﹟3楼四层设计规划平面图；1、与涉案房屋相关的《柳工商处字【2016】129号行政处罚决定书》.
原、被告双方对本院调取的该两份证据的真实性均无异议，但原告认为，涉案房屋设计规划的变更已经相关审批部门审批通过，不存在违约，另前述处罚决定书目前尚在复议或提起诉讼期限内，不能作为本案定案依据；被告认为，原告隐瞒了设计规划变更的事实，另双方签订的《商品房买卖合同》多处存在欺诈并显失公平。
综合全案事实，本院确认以下事实：
柳州市蟠龙路9号的“窑埠古镇”项目由原告开发建设（商品房预售许可证号【2013】101号，有效期为2013年9月至2015年2月）。2015年7月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的窑埠古镇2幢2单元42号房，用途为旅馆业，建筑面积为31.69平方米，套内建筑面积20.12平方米，房屋总价款1246395元。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的标准支付违约金。合同附件四《补充协议》第一条第3项（1）约定：买受人在签署《商品房买卖合同》的同时缴纳首期款，首期款共占全部房价款的30%，共计373920元，买受人应在2015年10月28日前交纳总房款的30%，共计373920元，在2016年1月28日前交纳总房款的30%，共计373920元，在2016年4月28日前付清余款，余款占总房款的10%，共计124635元，买受人以上各期分期付款如有逾期，逾期超过15日的，买受人仍未将当期房款、应付利息及违约金交齐的，出卖人有权解除合同，将房屋另售他人，出卖人选择解除合同的，自买受人逾期付款第1日起至买受人提交办理退房手续所有证件及相关票据之日止，除应当由买受人按同期个人商用房按揭贷款利率承担逾期付款利息外，买受人还须每日按全部房价款的1‰向出卖人支付违约金，同时买受人需承担因逾期付款导致出卖人解除合同的违约责任等等。合同附件四《补充协议》第二十七条约定，因买受人自身的原因导致出卖人选择解除合同的买受人除应按其他各条款承担违约责任外，还应按总房价的20%向出卖人支付违约金。合同并对双方其他权利义务进行了约定。被告分别于2015年7月20日、2015年7月28日共向原告支付预付购房款373920元。原告认为，被告在仅支付了首期购房款后，未能按照合同约定支付之后各期购房款，已构成违约，故诉至法院提出前述诉讼请求。被告认为，原告在与其签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒了房屋的真实状况，双方签订的前述合同显失公平，故诉至法院提出前述反诉请求。在庭审过程中，被告表示，如涉案《商品房买卖合同》经法院认定不存在可撤销的情形，应对违约金予以调整。
另查明,涉案房屋所在窑埠古镇1、2、3、4﹟楼及地下室已于2014年12月19日竣工验收、于2015年1月12日竣经勘查单位、设计单位、施工单位、建设单位验收，取得房屋建筑工程竣工验收备案证明；涉案房屋于2015年9月10日在柳州市房产交易所办理《预售商品房合同备案证明》；涉案房屋所在区域为2﹟3，该区域2、3、4层按照建设工程规划用途均为旅馆；涉案房屋报建图的变更规划设计于2013年12月9日经柳州市规划局审批通过。
再查明，2016年10月9日，柳州市工商行政管理局作出柳工商处字【2016】129号行政处罚决定书，认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中原告存在利用合同格式条款免除自身责任、加重消费者责任及排除消费者权利等侵害消费合法权益的违法行为，遂对原告作出罚款人民币7000元的处罚决定。
本院认为,关于涉案《商品房买卖合同》是否存在可撤销情形的问题。被告以原告使用已废止的格式合同文本、用现房冒充期房进行预售、涉案房屋无法开办旅馆业、用变更规划设计前的报建图对涉案房屋门、窗、阳台等的位置、朝向进行销售及合同附件卫生间显示尺寸、电井未作标识等为由认为原告存在欺诈，以双方签订的《商品房买卖合同》中具体格式条款存在权利义务、违约责任约定不对等为由认为该合同显失公平并要求依法撤销的诉请，本院均不予支持，理由如下：
（1）住房和城乡建设部及国家工商行政管理总局发布的《商品房买卖合同示范文本》系为规范房地产市场交易行为所制定的指导性文本，是否适用该文本订立商品房买卖合同并不能对双方当事人实际签订的《商品房买卖合同》的效力产生决定性影响；
（2）购买商品房是我国居民个人消费中的一项重大开支，被告作为买受方，其在购房时应当对交易房屋的具体建设情况、房屋的具体位置及其他相关情况应当尽到合理审慎义务，而事实上涉案房屋与原告销售部毗邻，该房屋已在双方签订《商品房买卖合同》前（2014年12月19日竣工验收、2015年1月12日最终经勘查、设计、施工、建设单位验收合格）竣工验收合格系客观事实，被告仅以原告在《商品房买卖合同》中约定“预售商品房”为由认为原告存在欺诈并导致其以为涉案房屋为期房从而对涉案房屋的建设及具体内部结构毫不知情理由不充分，亦与常理不符；
（3）涉案房屋的规划设计变更系事实，但该变更发生在双方签订《商品房买卖合同》之前，且该变更设计已经柳州市规划局审批通过，原告按照变更后的规划设计建设并不存违法情形，而被告提供的证据并不足以证实原告在销售该房屋系按照原规划设计涉案房屋向被告进行过允诺及该允诺已经双方具体确定；
（4）结合本院向柳州市规划局调取的《建设工程规划许可证审批单存根》及涉案房屋所在楼层的报建图，涉案房屋所在的区域为2﹟3楼，2﹟3楼2、3、4层按规划用途均为旅馆，而原告对被告提供的其与柳州市政务服务中心工作人员的对话录音的真实性不予认可,且该对话录音亦不足以证实涉案房屋无法开办旅馆业；
（5）虽双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，如该合同对双方的权利义务及违约责任约定的部分条款确实存在免除原告自身责任、加重购房者责任及排除购房者权利及其他不对等情形，应属于无效格式条款或者属于依法可变更、可撤销的条款，但根据我国《合同法》相关规定，合同部分条款无效或可撤销并不影响其他条款的效力，合同其他部分仍属有效，故不能以此认定双方签订的《商品房买卖合同》属于可撤销合同。
关于被告的违约责任及购房款返还问题。被告作为购房人依约向出卖方支付购房价款系其最基本的义务，但被告仅在支付首期购房款373920元后，至今未能支付剩余购房款已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告有选择解除合同的权利并要求被告承担相应的违约责任，但因前述合同附件四《补充协议》第一条第3项第（5）小项及二十七条第3项中约定的被告逾期付款（买受人自身原因）导致原告解除合同违约金约定过高，本院酌情予以调整，因原告未能举证证明其实际损失，被告的逾期付款行为对原告造成的损失直接表现为资金占用期间的利息损失，结合本案实际并兼顾公平原则，本院确定被告应以各期逾期未付款项为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自各期逾期付款之日起（各期应付款期限为2015年10月28日、2016年1月28日、2016年4月28日）分段计至清偿时止，具体为：（1）以逾期付款本金373920元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2015年10月29日分段计至清偿时止；（2）以逾期付款本金373920元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2016年1月29日分段计至清偿时止；（3）以逾期付款本金124635元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2016年4月29日分段计至清偿时止。
另，双方解除前述《商品房买卖合同》后，原告应当向被告返还已支付的购房款373920元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第九十八条、第一百一十四条，并参照〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司与被告邓莉娜于2015年7月28日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告邓莉娜应向原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司支付违约金（计算方式：以逾期付款本金373920元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2015年10月29日分段计至清偿时止；以逾期付款本金373920元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2016年1月29日分段计至清偿时止；以逾期付款本金124635元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2016年4月29日分段计至清偿时止）；
三、原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司返还被告邓莉娜已付购房款人民币373920元；
四、驳回原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告邓莉娜的其他反诉请求；
案件受理费人民币5039元（原告已预交），由原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司负担2519.5元，由被告邓莉娜负担2519.5；反诉案件受理费人民币3549元（被告已预交），由原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司负担1774.5元，由被告邓莉娜负担1774.5元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 谭丽娜
人民陪审员 覃龙敏
人民陪审员 杨 柳
二〇一六年十二月二十三日
书记员赵垭楠
附相关条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理买卖房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。