河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终944号
上诉人（原审原告）河南金瀚置业有限公司，住所地：河南省永城市。
法定代表人蔡林，该公司总经理。
委托代理人冯小刚，系该公司职工。
委托代理人朱汉东，河南春恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）永城市演集镇文化居委会上河城业主委员会，住所地：河南省永城市。
负责人樊华民，该居委会主任。
委托代理人张十智，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。
上诉人河南金瀚置业有限公司（以下简称金瀚置业公司）与被上诉人永城市演集镇文化居委会上河城业主委员会（以下简称上河城业委会）物权保护纠纷一案，金瀚置业公司于2013年11月19日向永城市人民法院提起诉讼，请求依法确认永城市上河大道北侧上和国际嘉园小区南大门东侧三层商业综合办公楼的第一、二层整层以及第三层卫生间东侧一间房屋的房产归金瀚置业公司所有。永城市人民法院于2015年12月15日作出（2013）永民初字第3550号民事判决。金瀚置业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月4日立案受理后，依法组成合议庭并于2016年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人金瀚置业公司的委托代理人冯小刚、朱汉东，被上诉人上河城业委会的负责人樊华民及委托�理人张十智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，金瀚置业公司于2006年12月份通过土地使用权挂牌出让形式获得了永城市沱滨路（上河大道）东段北侧8356.7㎡（折12.66亩）的国有土地使用权，进行商品房开发建设。其中，商业用地面积2.915亩，2007年8月份金瀚置业公司在上述商业用地上建成了集商业与办公为一体的三层综合楼。金瀚置业公司共开发有：上河城住宅小区包括上河国际嘉园小区、天鹅堡别墅小区、上河国际天鹅堡花园洋房小区，和上述综合楼共四个部分，共计建筑面积为210887.25㎡。其中该综合楼位于上河城小区，建筑面积2733.94㎡。后金瀚置业公司对三层综合楼申请初始登记，2008年7月2日永城市住房保障中心为金瀚置业公司颁发了永房字第××号房屋所有权证书，产别为私有房产，所有人为金瀚置业公司。2012年9月26日，上河城业委会�永城市住房保障中心颁证行为违法诉至该院，2012年11月16日该院作出（2012）永行初字第239号行政判决，撤销了永城市住房保障中心为金瀚置业公司颁发了永房字第××号房屋所有权证书。金瀚置业公司不服，提起上诉，2013年10月9日本院作出（2013）商行终字第19号民事裁定，驳回上诉，维持原判。2013年11月19日金瀚置业公司诉至该院，请求依法确认永城市上河大道北侧上和国际嘉园小区南大门东侧三层商业综合办公楼的第一、第二层整层以及第三层卫生间东侧一间房屋（建筑面积共计2041.61平方米）的房产归金瀚置业公司所有。2014年4月3日金瀚置业公司向该院申请鉴定，请求对涉案小区四个门卫室及涉案综合楼的三楼（不含三楼卫生间东侧一间建筑面积为31.54㎡）物业用房的建筑面积进行测量鉴定。2014年6月30日商丘市建宇团造价咨询有限公司出具（2014）基字第24号鉴定意见书。鉴定结果为：根据委托方提供鉴定资料和现场勘验丈量结果，按照《建筑工程建筑面积计算规范》中的相关规定，通过计算现确定上述物业用房建筑面积为1048.52平方米。
原审认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，物业管理用房，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房在实践中包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的，用做物业管理办公处所等的房屋，其产权归业主全体共有。《物业管理条例》第38条规定：�物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”双方诉争的房屋土地和房产均在上河国际嘉园之内，按照市场经济交易原则，一般说来，谁出资修建了该建筑设施谁便享有该建筑物的所有权。住宅小区是有开发商出资建设的，开发商因建筑原始取得小区内所有建筑设施的所有权。开发商将小区内的住宅小区的住宅套房出售给业主时，除了收取建筑该住宅套房所需要的成本和赚取利润外，还会将小区内业主共有部分的建筑成本分摊到每位业主身上，在开发商将住宅小区内所有的住宅套房出售后，整个小区的建筑成本就有小区全体业主承担，小区内除了住房套房外的所有建筑设施理应归全体业主所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。金瀚置业公司诉求的涉案房屋综合楼在小区交付开始使用时便是整个小区的物业楼是众所周知的事实，涉案房屋综合楼不能游离于整个小区的建筑。且金瀚置业公司所举证据不能证明将上述综合楼的建筑面积公摊到各业主购买的商品房房产证建筑面积当中去，故金瀚置业公司的诉求该院不予支持。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回金瀚置业公司的诉讼请求。
上诉人金瀚置业公司不服原审判决，上诉称：原审未予支持金瀚置业公司的诉请是错误的。理由如下：一、物业管理用房应占小区总面积的2‰至4‰系《河南省物业管理条例》的明确规定，而本案中金瀚置业公司为小区配置的物业用房面积已经高达4.97‰，完全符合该条例的规定，金瀚置业公司已经完成了其应有的义务。二、本案争议的综合楼从征地到建房全部是金瀚置业公司出资的，其公司亦在房管部门进行了初始登记并办理了房产证，原审提出的本案涉案房屋不能游离于小区之外，认为金瀚置业公司无证据证明涉案房屋建筑面积未公摊到各业主购买的商品房房产证建筑面积中去的理由是缺乏依据的。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判支持金瀚置业公司的诉请。
被上诉人上河城业委会答辩称：金瀚置业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，涉案标的物所占用的土地使用权和建筑物所有权应属于上河城业委会。金瀚置业公司在取�涉案土地使用权时涉案物业用楼的土地与其开发的小区土地是一个整体，建设成本已经均摊到金瀚置业公司向各业主出售的房屋建筑成本中。物业管理用房的配置面积应以最大限度的满足业主为宜。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉、辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：上诉人金瀚置业公司要求确认涉案争议小区南大门东侧三层商业综合办公楼的第一、第二层整层以及第三层卫生间东侧一间房屋的房产归其公司所有有无事实和法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人金瀚置业公司提供四份商品房销售合同，证明金瀚置业公司已将一、二层商业用房大部分售出了。被上诉人上河城业委会质证认为，对该四份合同真实性不认可，且该四份合同�不能证明涉案房屋权属就属于金瀚置业公司。
本院认为，上诉人金瀚置业公司提供的上述四份售房合同并非新证据，且系复印件与本案审理无直接关联性，不能达到其相应证明目的，本院不予采纳。
经本院审理查明的事实与原审法院认定的事实相同。
本院认为，金瀚置业公司通过土地使用权挂牌出让形式获得了永城市沱滨路（上河大道）东段北侧8356.7㎡（折12.66亩）的国有土地使用权，进行商品房开发建设。其中本案争议的综合楼位于金瀚置业公司开发的上河城小区内。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。本案中，作为开发建设单位的金瀚置业公司应为小区配置必要的物业管理用房，且金瀚置业公司为涉案小区配置的四间门卫室以及综合楼的第三层（除卫生间东侧的一�房屋外）于原审中经商丘市建宇团造价咨询有限公司鉴定，金瀚置业公司配置的上述物业用房面积占小区面积的比率已达到了4.97‰，符合《河南省物业管理条例》关于物业管理用房应占小区总面积的2‰至4‰的规定要求，说明金瀚置业公司已为涉案小区提供和配置了符合规定的物业用房。金瀚置业公司作为小区的开发建设者，在为小区配置了符合规定的物业用房后，其对本案诉请的房屋享有所有权。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销永城市人民法院（2013）永民初字第3550号民事判决；
二、位于永城市上河大道北侧上和国际嘉园小区南大门东侧三层商业综合办公楼的第一、第二层整层以及第三层卫生间东侧一间房屋的房产�属归上诉人河南金瀚置业有限公司所有。
二审案件受理费53800元，由上诉人河南金瀚置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 代恭伟
审判员 许珍红
审判员 曹燚森
二〇一六年五月十六日
书记员 侯 猛