江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮开民初字第3119号
原告韩元明。
原告卢志萍。
被告淮安金太阳房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区河畔花城1号楼19层。
法定代表人姚安训，该公司总经理。
委托代理人朱卫东、袁雪莹（实习），江苏知缘律师事务所律师。
原告韩元明、卢志萍诉被告淮安金太阳房地产开发有限公司（以下简称金太阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情需要依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告韩元明、卢志萍，被告金太阳公司委托代理人朱卫东、袁雪莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩元明、卢志萍诉称，1、原、被告于2012年2月18日签订商品房买卖合同二份，一份为住宅合同，一份为储藏室合同。原告按约履行相关义务。住宅合同附件约定“外墙使用外保温，挤塑聚苯已烯发泡板，保温层厚度20MM”。事实上，被告对墙体未按约作外保温处理。合同关于装饰、设备标准承诺的违约责任条款约定“出卖人双倍赔偿装饰设备差价”。2、被告在合同中关于暖气、热水初装费的约定，违反了《江苏省商品房明码标价实施细则》的相关规定，属无效条款。被告利用原告的信息不对称，蒙骗原告缴纳暖气、热水初装费19022元。3、原告拿房后，发现内墙多处开裂，原告多次向物业、被告报修，至今无人上门维修处理。4、储藏室及入口处墙体渗漏严重，逢大雨就积水、倒灌室内，包括原告在内的多家业主，室内物品遭水浸泡受损。此事多次向物业和被告交涉，换来只是小修小补，未作根本性处理。现诉至法院，请求判令被告依约增加外墙保温或赔偿；判决被告退还暖气费、热水初装费19022元及利息并撤销合同相关条款；判令被告对涉案房屋的内墙开裂维修处理或赔偿；
判令被告对涉案房屋的半地下储藏室渗漏维修处理或赔偿；对原告受损的两个书橱、一个茶几及书籍物品赔偿8000元。本案诉讼费用由被告承担。
被告金太阳公司辩称，关于外墙保温，我方可以增加外墙保温或者按照成本价格给原告补偿。关于暖气热水初装费是由淮安市东辰热力服务有限公司（以下简称热力公司）收取的，对内墙开裂及渗漏维修已经过了维修的期限。财产受损问题，原告未举证证明物品损坏是由渗漏造成。请求法院依法判决。
经审理查明，原告卢志萍于2012年2月18日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的河畔花城C40幢102室房屋及编号为4012号的储藏室，其中房屋的价款为720259元，储藏室为40560元。以上费用含燃气建设费，不含公共维修基金、暖气、热水初装等费用。合同附件三装饰、设备标准第1项外墙规定：“外墙使用外保温，挤塑聚苯已烯发泡板，保温层厚度20mm，30mm……”。附件四第二条第一款约定“供暖供热初装费按建筑面积收取140元/平方，由热力公司收取。
以上合同签订后，原告依约向被告支付全部房款，原告另向被告交纳暖气、热水初装费19022元，被告向原告提供了加盖了热力公司财务专用章的收据。2012年12月28日，被告向原告交付所购房屋以及《住宅使用说明书》，该说明书中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、地下室渗漏、外墙的防渗漏保修期限为5年；墙面、项棚抹灰层脱落保修期限为1年。2013年5月，两原告办理了上述所购房屋的所有权证。
另查，原、被告合同约定的外墙使用外保温，被告未能按约定进行施工处理。2015年10月，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。
案件审理中，本院组织双方当事人到现场进行了勘验，确认原告所住房屋的地下车库入口处墙面有渗水痕迹并有积水；储藏室局部墙面发霉、起泡；房屋的客厅、南北卧室墙面有细微裂缝等问题。
庭审中，关于涉案房屋的外墙保温事宜，被告表示同意对外墙保温进行施工，施工标准符合现行的国家标准。目前正与设计单位进行沟通。
关于原告主张退还暖气、热水初装费，原告提交了国家发改委《商品房销售明码标价规定》及《江苏省商品房销售明码标价实施细则》，证明双方所订合同中关于暖气初装费的约定，违反以上规定，合同相关条款无效。被告对此表示上述文件不属行政法规，原告错误理解了实施细则关于“一价清”的内容。本案中的配套费用是开发商缴纳的，相关部门已经收取该费用，小区范围内的费用是热力公司收取的。
关于原告房屋的细微裂缝及储藏室局部墙面发霉、起泡的问题，被告认为已过诉讼时效，原告虽表示向被告反映过，但未举证，且原告起诉后，被告与原告联系上门维修，但原告不让维修。原告对此表示在其起诉后，被告的确有人上门联系维修，但是对已入住的房屋进行维修势必影响正常生活，被告如维修有困难，原告同意被告就此作出补偿。
关于原告主张对受损物品进行赔偿，被告表示原告提交的现场照片无法反映书橱损坏，也无法反映书橱在水中，也不能证明书橱的损坏是因渗水造成的。
庭审中，被告还陈述涉案小区已经开通供暖，其代收的初装费已经分批转交给热力公司。原告称因其不认可被告收取初装费故没有开通使用。
以上事实，有原、被告向本院提交的相关证据、本院现场勘验材料及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按合同的约定行使权利并履行义务。
关于涉案房屋的外墙保温，被告未能依合同的约定进行施工处理，对此负有违约责任。被告对原告主张依约定增加外墙保温或予以赔偿，表示同意对外墙保温进行施工，施工标准符合现行的国家标准。本院对此应予准许。
关于原告主张被告退还暖气、热水初装费，根据合同约定，原告所付房款含并不含暖气、热水初装费，原告虽交纳了该费用但系被告代热力公司收取并由热力公司开具收据。原告所居住的小区已经开通供暖，表明热力公司提供的供热设施完善，原告自己没有开通属于其自主行为。关于《江苏省商品房销售明码标价实施细则》，属于政府相关部门制定的规范性文件，而非行政法规。如果原告认为被告违反上述规定，其可向有关行政部门反映，但不必然导致合同无效。且有关暖气、热水初装费的交纳，合同约定明确，原告也已交纳，表明当事人已按约履行义务，并不存在原告主张的被告违反上述文件规定的情形。因此，原告要求被告退还暖气、热水初装费没有事实和法律依据。
被告作为涉案房屋的开发企业，依合同的约定及有关法律规定，应当对所销售的房屋在保修范围和保修期限内所发生的质量问题，履行保修义务。关于原告房屋墙面的细微裂缝，该现象应形成于原告装修房屋并入住之后，原告无证据证明该细微裂缝与房屋的施工质量有关联，且按《住宅使用说明书》规定，墙面的保修期限为1年，至原告提起诉讼，已超过保修期限。故原告要求被告对房屋墙面的细微裂缝进行维修或赔偿，没有依据，本院不予支持。
关于涉案储藏室入口处及储藏室的渗水问题，根据原告提交的现场照片及本院组织的现场勘验，能够确认储藏室入口处有渗水痕迹，储藏室曾经进水，墙面局部发霉、起泡。对此，依《住宅使用说明书》规定，有关渗漏属于被告无偿保修的范围，且在保修期内，被告负有维修的义务。此外，储藏室曾经进水，墙面局部发霉、起泡，与渗漏存在关联，被告应当对发霉、起泡的墙面进行维修。关于原告主张的被告对受损的两个书橱、一个茶几及书籍赔偿8000元，原告未就受损物品的价值提交证据，结合储藏室曾经进水可能存在存放家具及物品受损的情况，本院酌定被告赔偿原告物品损失3000元。
本案经本院主持调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四第一款的规定，判决如下：
一、被告淮安金太阳房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内，对涉案房屋的外墙保温按合同约定进行施工处理；对涉案储藏室入口处及储藏室的渗水、墙面局部发霉、起泡的问题进行维修；
二、被告淮安金太阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告赔偿受损物品损失3000元；
三、驳回原告韩元明、卢志萍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费475元，由被告负担50元，原告负担425元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：3454）
审 判 长 陈建淮
代理审判员 黄 涛
人民陪审员 陈 钢
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 张曦月
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。