广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第3298号
原告广州宜家创生物业管理有限公司，住所地。
法定代表人车强谋，经理。
委托代理人肖裔卷，原告的职员，联系地址。
被告李雷，男，1975年7月14日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
原告广州宜家创生物业管理有限公司诉被告李雷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖裔卷到庭参加了诉讼。被告李雷下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年7月10日，原告与广州恒越房地产发展有限公司（以下简称“恒越公司”）签订《物业管理委托合同》，约定由原告对广州市海珠区怡安路214号怡安花园提供物业管理服务。2003年7月9日，双方签订《补充合同》，将委托管理期限延长至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同止。2003年7月10日，原告与恒越公司、广州市恒烨地产有限公司签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》再次确认怡安花园（含朗晴居一期、二期）整体由原告进行物业管理。2003年7月18日，原告与广州市恒烨地产有限公司签订《物业管理补充合同》，确定管理费收费标准。被告为该小区朗晴居二期业主。合同签订后，原告依约为物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2012年10月起无故拒绝交纳物业管理费。至2013年12月，被告已拖欠原告物业管理费合计3888.87元，上述欠费经原告多次催收未果。故要求：1、被告清偿拖欠原告的管理费，按建筑面积144.0321平方米、收费标准1.8元／平方米／月计算，自2012年10月至2013年12月止共3888.87元，滞纳金自逾期之日起按照欠费金额的日千分之一计算；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，其一：房屋购买时即约定不需缴纳物业管理费。由于与此公司股东在“广州市污水处理厂污泥处理BOT项目”（即广州铬德工程有限公司）上的合作关系，朗晴居二期G栋2004房在购买时，即与“宜家创生物业管理公司”约定此房不需缴纳物业管理费，并实际一直按此约定执行，相关事务均由聂秀兰（本人购房事务委托办理人，“宜家创生物业公司”负责人章国柱的姐夫的姐姐）代理。房屋购买时，由于已约定无需缴纳物业管理费，所以本人从未与“宜家创生物业管理公司”签订“物业管理服务协议”之类的合同文件。关于此类合同文件，经再三与代理人聂秀兰核实，没有相关合同文件，而其它购房所办手续在2013年12月份移交本人。既然没有签订相关合同文件，就不会有合同违约的事发生。其二：约定或合同的性质，应是协商确定。即便“宜家创生物业管理公司”因任何原因，想对之前的约定有所调整变动，也应与本人协商确定相关事宜。本人找此公司负责人章国柱协商，其一再推脱不管。此公司一直没工作人员与本人协商说明关于“物业管理服务协议”事宜，而是单方面更改之前约定，违反合同法精神和原则。其三：多次断水断电，给本人工作和生活造成很多麻烦。在“宜家创生物业公司”未派工作人员协商的前提下，同时法院也未对此事作出判决的情况下，4次采用“断水断电”的违法手段干扰本人生活。既然已走法律程序，就应等待人民法院的判决，还有这种行为即损害业主权益。每次都因其公司干扰，要到深夜3-4点钟才能休息，严重影响了本人的工作和生活，本人要求“宜家创生物业公司”赔偿因“断水断电”所影响工作和生活的损失。
经审理查明，2002年7月10日，原告与恒越公司签订《物业管理委托合同》，订明恒越公司将广州市海珠区怡安路214号怡安花园（含朗晴居）委托原告实行物业管理，期限自2002年7月10日至2005年7月9日止；为尊重恒越公司在售楼时向业主及使用人做出的承诺，原告同意按如下标准向业主、使用人收取有关费用：多层0.8元／平方米；A区高层1.5元／平方米；B区住宅1.2元／平方米；等。之后，原告对怡安花园进行管理。
2003年7月9日，原告与恒越公司签订《物业管理委托合同之补充合同二》，订明原合同第三条修改为：委托管理期限为自2002年7月10日起至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同止；等。
2003年7月10日，恒越公司（甲方）、广州市恒烨房地产有限公司（乙方）及原告（丙方）签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》，确认朗晴居二期由乙方委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止。乙丙双方同意，乙丙双方就委托物业管理方面的具体执行事宜参见甲方与丙方于二〇〇二年七月十日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》；等。
2003年7月18日，原告（乙方）与广州市恒烨地产有限公司（甲方）签订《物业管理补充合同》，约定：朗晴居二期（以下简称“小区”）是继怡安花园、朗晴居一期，第三个分期开发的生活小区，是怡安花园生活区整体的一部分；已经售出的物业按物价部门指导价向业主相应收取管理费，定价为1.8元／㎡……；本合同期间：2003年8月1日至业主委员会成立，重订物业管理委托合同止；等。
广州市房地产档案馆于2013年11月14日出具的《房地产登记簿查册表》记载海珠区朗晴新街12号2004房建筑面积144.0321平方米。
诉讼中，原告表示其向被告收取物业管理费的标准以《物业管理费拖欠明细清单》为准。
原告为证明其主张，提交了以下证据：
1、2005年5月27日原告（乙方）与被告（甲方）签订的《前期物业服务协议》，该协议约定：物业管理费计费面积按甲方签订的房屋买卖合同中注明的面积，取得房产证后，以房产证核准的建筑面积为准，由乙方按物价部门批准的收费标准向甲方或物业使用人按月收费；住宅：1.8元／月／平方米；甲方和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，逾期之日起每日按应交面积未交费用的千分之一收取滞纳金；等。该协议“甲方签章”处有“李雷”签名。
2、《朗晴居二期业主登记表》，该表记载：被告收楼时间为2005年5月27日。该表下方“业主签署”处有“李雷”签名。
3、物业管理费拖欠明细清单，该清单记载：房屋地址：海珠区朗晴新街12号2004房；欠费人：李雷；收费标准1.8元／平方米／月，每月应交管理费：259.26元；等。
被告为证明其主张，提交了以下证据：
1、身份证复印件；2、企业名称变更核准通知书及服务合同；3、企业注册基本资料及有限公司章程。
本院认为，原告主张其与被告之间存在物业服务关系、被告应交纳物业管理费，并提交了其与被告签订的《前期物业服务协议》作为证据。虽然被告对“应交纳物业管理费”的主张及上述证据予以否认，但其提交证据不足以证明其抗辩主张，且被告也未对《前期物业服务协议》的真伪提出鉴定申请，故对被告的上述抗辩缺乏依据，不足采信。况且，原告与恒越公司等签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同之补充合同二》，《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》、《物业管理补充合同》，均是怡安花园（含朗晴居）小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，上述合同对包括被告在内小区业主均有约束力。故本院依法采纳原告的上述主张及证据。
原告向包括被告在内的小区的业主和使用人提供了相应的服务，被告应支付相应的物业管理费给原告。关于物业管理费的计算问题。原告提交的《前期物业服务协议》及《物业管理补充合同》均显示被告应按每月1.8元／平方米的标准向原告交纳管理费。按上述标准及涉案房屋登记的面积144.0321平方米，被告每月应向原告交纳物业管理费259.26元。故原告要求被告支付自2012年10月至2013年12月止的物业管理费3888.87元，并无不妥，本院予以采纳。
根据《前期物业服务协议》“甲方和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，逾期之日起每日按应交面积未交费用的千分之一收取滞纳金”的约定，被告未及时支付物业管理费，故原告要求被告求按每月千分之一标准支付上述物业管理费的滞纳金有理的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。鉴于原、被告没有对每月双方交、收物业管理费的具体时间作约定，因此，滞纳金应从每月应缴物业管理费的次月1日起计算至本判决确定还款期限届满之日止为宜。因该滞纳金具有违约金性质，故应以所欠的物业管理费总额为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
被告李雷在本判决生效之日起10日内支付2012年10月至2013年12月止的物业管理费3888.87元给原告广州宜家创生物业管理有限公司，并从2012年11月1日起至本判决确定还款期限届满之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付拖欠物业管理费的滞纳金给原告（滞纳金的本金以每月物业管理费259.26元计算，当月所欠物业管理费均从次月1日起计算滞纳金，总额以被告所欠物业管理费3888.87元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告负担。原告已预交受理费，原告同意被告在履行判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩建文
人民陪审员 何翠娴
人民陪审员 李少群
二〇一四年四月八日
书 记 员 徐 石
张洁