宁夏回族自治区中宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中宁民初字第1163号
原告马殿元，男，生于1954年7月21日，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人何建忠，宁夏丰安律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告中宁县天仁房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区中宁县。
法定代表人于占仁，公司董事长。
委托代理人刘登礼，系公司员工。代理权限为特别授权。
委托代理人王占强，宁夏王占强律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告马殿元诉被告中宁县天仁房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理。依法由代理审判员鲁青峰适用简易程序于2014年9月1日公开开庭进行了审理。原告马殿元及其委托代理人何建忠、被告委托代理人刘登礼、王占强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年6月14日，被告负责人于占东、于占杰找到原告，称其开发楼盘向原告借款30万元，原告将其30万元人民币借给被告。双方签订了借款协议，协议中双方约定每万元月利率为0.04元，每月利息总计为12000元，借款期限为三个月。被告以天仁2区3号商住楼3单元202、302、402三套住宅房抵押给原告。借款到期后，被告未向原告返还借款本息，并将抵押给原告的天仁2区3号商住楼3单元202、302、402三套住宅房出售。原告多次找被告协商，2010年7月7日，经过原、被告协商，被告承诺又将中宁县城天仁家园4区2号楼1单元301室、401室交付给原告，房屋面积均为103㎡。协议4楼的房屋单价为1968元／㎡、3楼的房屋单价为2118元／㎡，两套房子共抵顶利息420858元，这两套房屋不足顶抵自借款之日至2010年7月7日期间利息432000元，尚欠利息11142元。而借款本金及之后的利息被告至今未向原告返还。故原告诉至本院，提出以下诉讼请求：1.依法判令被告立即返还原告借款本金300000元、支付利息388342元（其中：2010年7月7日之前没有支付的利息是11142元；之后自2011年7月7日至2014年7月7日期间利息374400元（30万元×0.026（银行贷款基准利率的4倍）×48个月），合计688342元。剩余利息计算至被告将借款还清为止；2.案件受理费由被告负担。
原告为证明其主张，向法庭提供了以下证据：
一、协议1份，拟证实2007年6月14日，原、被告签订借款协议，约定被告向原告借款30万元，双方约定每万元月利率为0.04元，每月利息共为12000元，使用期限为三个月，利息每月14日前支付。被告以天仁2区3号商住楼3单元202、302、402三套住宅房屋为该笔借款提供抵押；
二、便条2张，拟证实2010年7月7日被告法定代表人于占仁将天仁家园4区2号楼1单元301、401室交付给原告抵顶借款利息的事实，抵顶的楼房单价为4楼1968元／㎡，3楼2118元／㎡；
三、收据1张，拟证实2011年11月21日，原告向被告交纳物业保证金500元。
被告辩称，原告所述被告于2007年6月14日向原告借款30万元的事实存在。但2010年7月份，被告天仁公司将自己开发的天仁小区4区2号楼1单元301、401两套房屋抵顶给了原告，房屋面积均为103.29㎡，按照当时出售的价格三楼单价为2118元／㎡、四楼单价为1968元／㎡。这两套房屋已将原告的借款本息顶清，所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，向法庭提供以下证据：
一、中宁县城奉安北街天仁家园4区2#综合楼产权面积明细表1份，由中宁县商品房面积公证测量中心出具，拟证实被告抵顶给原告的两套房屋面积均为103.29㎡；
二、中宁幸福城认购书、房号变更申请表、中宁县商品房买卖合同各1份，拟证实案外人田某某2010年11月22日认购被告开发的中宁幸福城7号楼3单元101室房屋，于2014年8月4日申请变更房号，2014年8月10日就变更后的房屋与被告签订了房屋买卖合同。被告公司开发的房屋2010年销售价格为2300元／㎡，2014年靠边的四楼销售单价为3418元／㎡，不靠边的房屋销售价格三、四楼分别为3848元／㎡、3528元／㎡；
三、2014年银行贷款基准利率表1份，系被告从互联网上下载内容，拟证实2014年至今1-3年期的贷款年利率为6.15%。
经庭审质证，本院对原、被告提供的证据分析、认证如下：被告对原告提供的证据一的真实性没有异议，但对该证据有关利息约定和抵押的约定认为不符合法律规定，故对其合法性提出异议；对证据二的三性提出异议；对证据三中的收条与本案的关联性提出异议。经审核，原告证据一能够证明原、被告之间借款30万元的事实，就该证据中不符合法律规定的内容，本院依法予以调整。原告证据二、三虽不符合证据三性，但原告主张被告将两套房屋抵顶给原告的事实，被告予以认可，该事实本院予以认定。
原告对被告提供的证据一没有异议；对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议，该证据的真实性无法核实，被告提交的证据发生在2010年11月22日之后，被告法定代表人将本案抵顶的两套房屋统一抵顶和交付的时间发生在2010年7月7日。2010年的房屋销售单价，被告代理人在法庭调查中陈述的，三楼为2118元／㎡，四楼单价为1968元／㎡；对证据三无异议，对其证明目的有异议，被告认为2014年至今1-3年期的贷款基准年利率为6.15%，该证据中反映的3-5年期的贷款基准年利率为6.4%，5年期以上的贷款年基准利率为6.55%，被告借款时间长达7年，原告所主张的利率标准符合法律规定。经审核，被告证据一能够证明被告抵顶给原告两套房屋的面积，本院对其证明效力予以认定。被告证据二、三与本案不具有关联性。
经审理查明，2007年6月14日，原、被告签订了借款协议一份，约定被告向原告借款30万元，每万元月利率为0.04元，每月利息总计为12000元，每月14日前支付，借款期限为三个月。被告以其开发的即将交工的天仁2区3号商住楼3单元202、302、402三套住宅房做抵押担保，但未办理抵押登记。原告依约定将其30万元借款借给被告。借款到期后，被告未向原告返还借款本息。2009年7月29日，被告法定代表人于占仁在原告持有的借款协议上载明“马殿元来公司要过此帐于占仁二〇〇九年七月二十九日”。2010年7月7日，经过原、被告协商，被告承诺又将中宁县城天仁家园4区2号楼1单元301室、401室交付给原告抵顶借款。协议4楼的房屋单价为1968元／㎡、3楼的房屋单价为2118元／㎡。原告认为两套房子共抵顶利息420858元。借款本金及其余利息被告至今未向原告返还，故原告诉至本院提出前述诉讼请求。
同时查明，被告交付原告的两套房屋面积均为103.29㎡，原、被告抵顶及交付时未作相关手续。该房屋原告已卖给他人，但尚未办理房屋房产证书。
本院认为，合法的借贷关系应受到法律保护。本案中，原告有充分证据证明被告向其借款30元，被告也予以认可该事实，其不向原告返还借款，应承担相应的民事责任。原、被告约定的借款利息违反国家关于民间借款利率的规定，应予以调整为同期银行贷款基准利率的4倍。因同期六个月内银行贷款基准年利率为5.85%，故自2007年6月14日借款之日至2010年7月7日双方达成用房屋抵顶期间的利息30万元×5.85%×4×（3年＋23天÷365天／年），即214812元。2010年7月7日被告向原告抵顶的两套房屋价值应为（103.29㎡×2118元／㎡）＋（103.29㎡×1968元／㎡），即422042.94元。故被告用两套房屋抵顶的借款本金为207230.94元（422042.94元－214812元），其余本金为92769.06元。2010年7月8日至2014年7月7日期间的利息为92769.06元×5.85%×4×4年，即86831.84元。故对原告请求被告返还借款本金30元的诉讼请求，本院依法支持92769.06元。对原告要求被告支付至2014年7月7日期间利息388342元的诉讼请求，本院依法支持自2010年7月8日至2014年7月7日期间的利息为86831.84元。2014年7月7日之后利随本清。被告辩解两套房屋抵顶了全部借款本息的意见，因无相关证据证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
被告中宁县天仁房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告马殿元返还借款本金92769.06元，并支付利息86831.84元，本息共计179600.9元。2014年7月7日之后利息利随本清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10683元，减半收取5341.5元，由被告中宁县天仁房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。
当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。
代理审判员 鲁青峰
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 林淑娥