湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民二初字第01349号
原告湖南名家物业管理有限公司。
法定代表人黄锡荣，董事长。
委托代理人罗彬榕，湖南天戈律师事务所律师。
委托代理人杨芝英，男，汉族，1985年8月18日出生，公司员工。
被告余斌，男，汉族，1976年7月21日出生。
委托代理人易芬，女，汉族，1985年9月24日出生。
委托代理人顾辉丽，女，汉族，1980年3月6日出生。
原告湖南名家物业管理有限公司（以下简称名家物业公司）诉被告余斌物业服务合同纠纷一案，原告于2014年4月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员李龙挺适用简易程序，于2014年6月9日公开开庭进行审理。代理书记员喻艳担任庭审记录。原告名家物业公司委托代理人罗彬榕、杨芝英，被告余斌的委托代理人易芬、顾辉丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告名家物业公司诉称，2011年7月，原告名家物业公司与被告签订物业管理合同。合同第五条约定，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，电梯住宅为1.2元／月／平方米，商铺为1.5元／月／平方米，多层住宅为0.8元／月／平方米，延期支付按每日0.3%交纳滞纳金。从2011年7月1日至2014年3月31日，被告一直拒绝交纳物业管理费，原告多次催交未果。根据《合同法》第一百零七条之规定，被告应承担违约责任。为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告余斌向原告名家物业公司支付拖欠的物业管理费2737元及滞纳金2095元；二、被告余斌承担本案诉讼费用。
被告余斌辩称，1、被告拖欠物业管理费系因房屋漏水，原告没有尽到维修义务。2、由于漏水严重，前任物业公司同意减免被告物业费，故不应交纳物业费及滞纳金。
经审理查明，2011年7月14日，×××（丽园）业主委员会（甲方）与名家物业公司（乙方）签订《×××（丽园）物业管理合同》，由甲方将×××（丽园）商住小区委托乙方进行物业管理。合同约定：一、合同期限自2011年7月1日至2014年6月30日止。二、物业管理服务内容：1、负责房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊道、门厅、设备机房、自行车棚）的维修、养护和管理；2、房屋、建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、公用天线、加压供水设备、配电系统、公寓安全控制系统、楼宇智能化设施设备、消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；3、维护公寓内的公共秩序，加强门卫管理，严格人员、车辆、物资的出入，并做相关的登记。配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不承担非乙方管理责任而引发的业主或物业使用人的人身安全、财产保险保管责任；4、向业主或物业使用人收取物业管理服务费，代收代缴费用等。三、物业服务质量要求：1、房屋及设施设备的维修养护：定期巡视，保持设施的正常运行，无管理责任造成的设备事故；2、急修及时率100%、小修及时率98%；3、公共设施完好率：达到市优标准95%；4、公共秩序维护：制止各类突发事件和妨害公共安全的行为。四、费用收取：1、商铺物业服务费按1.5元／平方米•月收取；2、房屋建筑（本体）的共用部位及其共用设施的维修（中修、大修）、养护与更新改造，由乙方提出方案，经甲、乙方双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修资金中列支；乙方承担房屋建筑（本体）的共用部位（不包含外墙渗水的维修）及其共用设施、设备单件材料费500元以内的小修责任，超出标准的由本体维修资金支出。五、双方权利义务：依照法规政策、本合同及《业主规约》的规定，对违反《业主规约》和物业管理行为的业主和住户进行处理。包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人按政府相关法规或《业主规约》之约定处理。对无故不缴纳相关费用的将每日收取3‰的滞纳金，直至诉至人民法院。
被告余斌系×××商住小区×栋×号商铺业主，该房建筑面积为55.29平方米。被告商铺存在漏水情况，维修费用超出500元。被告因原告没有及时处理房屋漏水拒交物管费。原告于2014年4月15日向被告发送的缴费通知书载明被告拖欠2011年7月1日至2014年3月31日物业服务费共计2737元。另查明，2011年7月8日，长沙唯佳物业管理有限公司（前任物业公司）因被告门面严重漏水，同意减免物业费。
以上事实有《×××（丽园）物业服务合同》、收款收据、《名家物业管理公司缴费通知书》、照片、《请求物业部减免物业费的报告》当事人陈述、询问笔录及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，一、原告名家物业公司与×××（丽园）业主委员会签订的《×××（丽园）物业管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《×××（丽园）物业管理合同》对被告余斌具有约束力。二、原告与长沙唯佳物业管理有限公司系不同主体，被告关于减免物业费的抗辩理由，不能成立。合同未约定交纳物管费的时间，原告可以随时要求被告履行。原告于2014年4月15日以缴费通知书催收物业服务费，被告至今未履行，应承担违约责任。被告应向原告交纳自2011年7月1日至2014年3月31日物管费2736.8元（55.29㎡×1.5元／月／㎡×33个月=2736.8元）。由于原告未及时处理房屋漏水情况，服务质量存在瑕疵，本院酌情减免被告上述物业管理费的10%。因此，被告应向原告支付物业管理费2463.1元（2736.8元×90%）。三、滞纳金条款具有违约金性质，属于违约责任承担方式，但被告以原告未及时处理房屋漏水为由拒交物业费，属于合理抗辩，原告要求支付违约金的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告余斌在本判决生效之日起10日内向原告湖南名家物业管理有限公司支付自2011年7月1日至2014年3月31日止的物业管理费2463.1元；
二、驳回原告湖南名家物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告余斌承担。
本判决为终审判决。
代理审判员 李龙挺
二〇一四年七月四日
代理书记员 喻 艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《湖南省高级人民法院关于确定我省小额诉讼程序标的额的通知》
全省各级人民法院：
新修改的《中华人民共和国民事诉讼法》将于二○一三年一月一日起施行。该法第一百六十二条规定了小额诉讼程序，对于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
结合我省实际情况，经审判委员会讨论决定，我省适用小额诉讼程序审理案件的标的额暂定为8000元人民币以下（含本数）。