贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0115民初3291号
原告：吴锴钊，男，汉族，1987年6月19日生，住所地重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：李军，贵州贵达律师事务所律师，执业证号15201201610558488。
被告：陈江碧，女，汉族，1988年11月22日生，住所地贵州省仁怀市。
委托诉讼代理人：刘凯，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号15201201410792010。
第三人：宁芝云，女，汉族，1976年9月13日生，住所地湖南省邵东县。
原告吴锴钊诉被告陈江碧，第三人宁芝云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月9日与本院受理的（2016）黔0115民初3292号案件公开开庭进行了合并审理。原告吴锴钊及其委托诉讼代理人李军，被告陈江碧及其委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼，第三人宁芝云经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴锴钊向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告双方于2014年9月1日签订的《门面租赁协议》（贵阳西南商贸城1号楼C1103房屋）；2、依法判决被告按双方约定的租金标准立即赔偿原告租金损失33,446.4元；3、依法判决原告不返还被告房屋押金3,000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月1日，原被告双方签订标的物为贵阳西南商贸城1号楼C1103房屋的《门面租赁协议》，约定被告承租原告享有经营管理权限的涉案房屋用作经营服装，租期为5年，�2014年9月1日至2019年8月31日止，原告考虑到西南商贸城为新兴市场，故免除被告租金一年（365天），租金标准为：第一年每月80元/平方米，逐年递增，递增幅度为上一年租金的基础上加10%；第一年租金每半年一次性一付，从第二年开始，一年一次性一付，先付后用。同时，被告应提前十天交下期租金，如延滞未交，原告视被告违约，原告有权收回上述房屋，被告向原告交纳3,000元押金，被告在承租期满后，原告无息退还，如被告承租期未满，中途退出，原告不退还押金。然原告按协议约定将涉案房屋交给被告后，被告违反协议约定，拒不按时交纳租金，并且未经原告同意擅自将上述房屋转租给第三人，本案与第三人具有法律上的利害关系，被告的行为严重违反诚实信用原则，给原告造成的租金损失达33,446.4元。为此，原告根据相关法律规定诉至法院，请支持前列�请。
被告陈江碧辩称，被告一直积极全面履行合同义务，按时足额支付了全部租金，不存在违约行为，没有违反合同约定进行转租。1、被告应当享有2014年9月1日到2015年8月31日的免租期，且已经实际享有，是否租赁满5年不是被告能否享有1年免租期的前提条件，即就算被告未能承租满5年，也应当享有第1年的免租期，双方在协议上已经明确表示，原告给予被告免租1年的理由是因为西南商贸尚属新的市场，市场开发程度不完善，市场热度不够，可能影响承租人的生意，因此为弥补承租人生意的影响，减轻承租人的成本，所以双方才会在协商一致的情况下免除1年的租金。2、关于转租的问题，我方认为我方有权对协议约定的房屋进行转租，因为原告在一开始不同意被告进行转租的情况下，后来亲自删除了该条约定，并按捺了手印，这一行为说明原告是同意被告�租，至少不禁止被告转租，在本案中原告并没有提交任何实质性的证据来证明我方存在转租行为，也没有提交实质性的证据来证明其在知道或者应当知道我方的转租行为之后向被告提出异议。3、被告方完全按照双方的租赁协议，补充协议足额及时向原告支付了租金，租金截止2016年8月31日，之后的租金是因为原告在8月31日前向观山湖区法院提起诉讼，要求解除上诉两门面的协议，我方在房屋涉诉的情况下履行不安抗辩权，没有向原告支付租金。4、本案中原告要求我方赔偿租金损失，无法定、约定的依据，双方签订的协议中并没有约定被告提前退出租赁合同应当承担什么样的责任，仅仅约定被告若提前退出合同，所付押金不予退还，且本案中原告一直未能举证证明我方存在违约行为及我方违约行为与原告损失的因果关系，也就是说即使我方要求提前退出协议，应当�担的后果是所付押金不予退还，而不是要承担免租期1年的租金，原告在双方就免租期达成一致意见且已实际履行完毕的情况下向我方主张租金，有违诚实信用原则。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人宁芝云经本院传票传唤未出庭参加诉讼，未作陈述。
双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织了双方进行庭审质证。根据当事人陈述及本院依法确认的证据，本院认定事实如下：
2012年12月6日，原告与贵阳西南国际商贸城有限公司签订了《商品房买卖合同》,购买了贵阳西南国际商贸城有限公司开发的位于贵阳市××××大道西侧，环城高速东侧的贵阳西南国际商贸城一期第1幢C单元1层83号商业用房，合同载明该房屋建筑面积45.17平方米，套内面积25.2平方米。
2012年12月12日，案外人王会芬与贵阳西南国际商贸城有限公�签订了《商品房买卖合同》，购买了贵阳西南国际商贸城有限公司开发的位于贵阳市××××大道西侧，环城高速东侧的贵阳西南国际商贸城一期第1幢C单元1层103号商业用房，合同载明该房屋建筑面积34.84平方米，套内面积19.44平方米。
2014年5月30日，王会芬以委托人身份向原告出具一份《授权委托书》，内容为王会芬委托吴锴钊享有位于贵阳市西南商贸城××单元××房的出租经营与管理权限；代理期限自委托人签字之日起至2020年1月1日止。
2014年9月1日，原告以自身名义（甲方）与被告（乙方）签订了一份《门面租赁协议》，约定甲方将位于贵阳西南商贸城1号楼C1103号门面34.84平方米出租给乙方，用途为经营服装，同时主要约定：1、租期五年，从2014年9月1日至2019年8月31日止；甲方考虑到西南商贸城为新兴市场，故甲方免乙方租金一年（365天）；2、�金为：第一年每月80元/平方米，逐年递增，递增幅度为上一年租金的基础上加10%，如第一年为每月80元/平方米，第二年即为每月88元/平方米，第三年为96.8元/平方米，以此类推；3、第一年租金每半年一次性一付，从第二年开始，一年一次性一付，先付后用；4、乙方应提前十天交下期租金，如延滞未交，甲方视乙方违约，甲方有权收回该门面；5、甲乙双方从签订协议之日起，乙方即向甲方付第一次的租金，同时乙方向甲方交3,000元押金，乙方在承租期满后，甲方无息退还押金，如乙方承租期未满，中途退出，甲方不退还押金；6、乙方在承租甲方的门面后，不管在什么情况下都不得转租、转让（此段文字在协议文本中被划去并由原告捺印确认），乙方承租到期后，如需续租，应在60天内向甲方书面或口头申请，在同等条件下，乙方将优先考虑。该协议尾部甲方处签有王会芬（吴锴钊代）字样并捺印，乙方处由被告签名并捺印。
同日，双方另签订了一份由被告（乙方）向原告（甲方）租赁位于贵阳西南商贸城1号楼C183号商业用房的《门面租赁协议》，内容与上述协议基本相同，协议尾部甲方处由原告签名，乙方处由被告签名。
上述协议签订后，原告于当日书写两份便条，确认收到被告支付的押金6,000元及2015年9月1日至2016年3月1日的租金共计38,000元；后原告将案涉商铺交付被告使用。
2015年3月10日，被告向原告支付了租金42,245元，此后即未再支付租金。
2016年4月、5月份，被告向原告提出不愿继续租赁上述两间门面的愿望，原告及其母亲称需付清房租，被告称租金已付清，在未取得原告同意的情况下，之后即将上述103号门面转交第三人宁芝云经营，将两个门面自己的货物搬走不再继续经营使用。
2016年6月14日，原告以与本案相同的法律关系向本院提起民事诉讼，本院于2016年6月16日以（2016）黔0115民初1867号案件立案受理，并于2016年10月21日开庭审理，该案的庭审法庭调查结束后，原告当庭撤诉。该案的庭审中，原告确认103号门面的钥匙由第三人宁芝云在7月初交还给原告。
2016年10月25日，原告以诉称事实向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。在本案庭审中，原告称103号门面的钥匙第三人宁芝云系在8月26日交付给原告，而83号的门面钥匙被告至今未交还。
本院认为，双方当事人签订的《门面租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应诚实信用地按照约定全面履行自身义务。本案争议的焦点有两点，一是在《门面租赁协议》中约定了租赁期满5年，免租期1年的情况下，被告未�合同约定租赁案涉商铺满5年，是否应当享有免租期1年的权利；二是《门面租赁协议》中“不管在什么情况下都不得转租、转让”的内容被删除，被告是否可以未经原告允许将案涉商铺转交第三人经营使用。对于上述焦点，本院意见如下：
一、关于被告未履行完《门面租赁协议》中约定的5年租赁期限，是否可以享有1年免租期。双方签订《门面租赁协议》对免租期约定为“租期五年，从2014年9月1日至2019年8月31日止，甲方考虑到西南商贸城为新兴市场，故甲方免乙方租金一年（365天）”，被告主张1年的免租期系因西南商贸城为新兴市场，经营环境不理想，并非以租满5年为享有1年免租期的前提；即便西南商贸城确属新兴市场，但5年的租赁期限显然是影响被告享有长达1年免除期的重要因素，在被告仅实际支付了1年租金却占用了两年租赁物的情况下，其仍然�张享有1年免租期待遇系对合同条款的曲解，若其主张成立，甚至会出现免租期一结束被告即不再租赁、甚至向原告要求返还已支付的“2015年9月1日至2016年8月31日”期间租金的极端情形，对原告显失公平，被告的辩解本院不予支持，本案中其无权享有1年的免租期。
二、关于《门面租赁协议》中“不管在什么情况下都不得转租、转让”的内容被删除，被告是否可以未经原告允许将案涉商铺转交第三人经营使用。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，即便双方签订的租赁协议中关于禁止转租的内容被删除，视为双方对此无约定，但按照法律规定，被告将租赁物转租第三�仍然需要取得原告同意。被告主张原告并未提供实质性证据证实其存在转租行为，而庭审中被告自行认可其在2016年4、5月份将案涉门面交给第三人经营使用并将自己的货物全部搬离，此种行为实质上即转租，在未取得原告同意的情况下，被告的行为违反法律规定，其无权自行决定将租赁物交付第三人经营使用。
从原告具体的诉讼请求来看，首先其要求解除与被告签订的《门面租赁合同》，而据庭审查实，被告自2016年3月10日后，经过两次诉讼至今无任何支付租金行为，同时被告在2016年4、5月份即自行搬离并未经原告同意将案涉门面交付第三人经营使用，构成事实上的转租行为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不�付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告的该项诉请，本院予以支持。
原告要求被告赔偿1年的租金损失33,446.4元，因被告事实上只支付了1年的租金而实际使用了案涉门面近两年，而如前所述本院对其主张的完全享有1年免租期的辩解不予采信，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当承担赔偿损失的违约责任，按照其实际使用租赁物的期间支付租金；同时，根据合同约定租赁期限5年可享有免租期1年，即实际支付4年的租金，而被告已足额支付了1年的租金，结合租赁协议中确认的西南商贸城属新兴市场的特殊情况，本院确认被告已支付的租金按比例计算可享有3个月的免租期。被告庭审中认可在2016年7月初�已从第三人处收回案涉门面，即被告实际上超期占用了租赁物10个月，扣除3个月的免租期，则被告应当赔偿7个月的租金，租金标准原告系按照《门面租赁协议》约定的最低租金标准即每月80元/平方米提出主张，本院予以认可，经计算被告应承担的租金赔偿额为19,510.4元，原告的该项诉请，本院以此予以支持。
原告要求确认其无需返还其收取的3,000元押金，经查实被告向原告租赁2个门面共交付押金6,000元，则案涉门面押金为3,000元本院予以认可，按照《门面租赁协议》约定，被告承租期未满中途退出的，押金不予返还，该项诉请符合双方约定，本院予以支持。
案涉门面并非原告购买，庭审中被告对门面购买人王会芬出具的《授权委托书》真实性提出异议，经本院核实，原告称王会芬系其亲属，现在外省无法至法院予以确认，因原告提供了案涉门面的购房合同原件及王会芬的身份证复印件，而被告也认可在与原告签订《门面租赁协议》时原告向其提供了购房合同、《授权委托书》等材料，且《门面租赁协议》系由原、被告签订并履行，双方纠纷的实质为房屋租赁合同法律关系，原告提供的证据表明其有权以自身名义与被告签订租赁合同，被告未能提供证据排除其真实性，在签订《门面租赁协议》时亦未提出异议，故原告的证据本院予以采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告吴锴钊与被告陈江碧于2014年9月1日就贵阳西南商贸城1号楼C1103号商业用房签订的《门面租赁协议》；
二、被告陈江碧于本判决生效之日起五日内赔偿原告吴锴钊租金损失19,510.4元；
三、原告吴锴钊无需返还已收取的押金3,000元；
四、驳回原告吴锴钊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费355元（已减半收取），由被告陈江碧负担300元，原告吴锴钊负担55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审 判 员 张铮
二〇一六年十二月十五日
法官助理 郑丹
书 记 员 谭艳