重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01032号
上诉人（原审被告）：重庆民楠房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族苗族自治县南宾镇万寿大道南路天骄。
法定代表人：张民洪，该公司经理。
委托代理人：郎启发，重庆舒义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李志红，女，汉族，1967年3月30日生，住重庆市石柱土家族苗族自治县。
委托代理人：何小明，重庆星兴律师事务所律师。
原审被告：谭弟红，男，土家族，1969年11月12日生，住重庆市石柱土家族苗族自治县。
原审被告：冉建，男，汉族，1962年11月11日生，住重庆市石柱土家族苗族自治县。
原审被告：易树雄，男，汉族，1963年1月21日生，住重庆市石柱土家族苗族自治县。
上诉人重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）与被上诉人李志红及原审被告谭弟红、冉建、易树雄商品房预售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年9月10日作出（2014）石法民初字第01621号民事判决。上诉人民楠公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，于2015年9月17日对上诉人民楠公司的委托代理人郎启发，被上诉人李志红及其委托代理人何小明进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：石柱县南宾镇原中医院片区进行旧城改造，该旧改项目开发主体是民楠公司，谭弟红、冉建、易树雄三人于2005年8月31日签订《三人合资开发中医院原门诊楼有关约定》。2006年4月12日和同年5月19日，谭弟红与民楠公司签订了《工程分包合同》，约定由民楠公司提供资质和证照，该项目所发生的债权债务，民楠公司不负任何责任。2011年8月17日，谭弟红、冉建、易树雄又签订了《合伙协议》，约定三人合伙挂靠民楠公司的遗留问题由合伙人共同承担。2007年9月24日，李志红（为乙方）与民楠公司（为甲方）签订了两份《商品房买卖合同》，约定民楠公司将中医院旧城改造片区商住楼第二层建筑面积712.05平方米和底层12号门面（面积为23.21平方米）出售给李志红，其中第二层营业房单价为1300元／平方米，门面房单价为6000元／平方米。合同还约定预售商品房的，在商品房交付使用后60日内办理房地产权证，如因甲方责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理。第三项内容为：甲方办理房屋产权证各种税费等由乙方负责支付。李志红实际按商住楼第二层1500元／平方米、门面9000元／平方米共支付购房款1276965元。2007年9月24日，民楠公司将门面和第二层营业房交付李志红。重庆市第四中级人民法院于2009年10月20日作出（2009）渝四中法民初字第7号民事判决书，判决：“一、重庆市民楠房地产开发有限公司出卖给第三人马玉田、李志红的46.9平方米的二层营业房，原告杨京道享有优先取得所有权……。”谭弟红对该判决不服提起上诉，重庆市高级人民法院作出（2010）渝高法民终字第92号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。谭弟红仍不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2011）民申字第827号民事裁定书，裁定驳回谭弟红的再审申请。民楠公司至今未向李志红交付房屋产权证。李志红所购房屋现测面积为第二层营业房建筑面积658.35平方米、门面建筑面积23.21平方米。2013年8月6日，民楠公司书面通知李志红交费和完善办证的相关手续。
李志红起诉称：石柱县南宾镇原中医院片区旧城改造项目系谭弟红挂靠民楠公司开发。2007年9月24日，李志红与民楠公司签订《商品房买卖合同》，约定民楠公司将第二层建筑面积712.05平方米出售给李志红，单价为1300元／平方米，实际结算金额为1500元／平方米；同时约定民楠公司将底层12号门面出售给李志红，面积为23.21平方米，单价为6000元／平方米，实际结算金额为9000元／平方米。订立合同当日，民楠公司将前述房屋交付给李志红执业。李志红接房后进行了装修并投入使用。2009年10月20日，重庆市第四中级人民法院作出（2009）渝四中法民初字第7号民事判决书，判决：一、民楠公司出卖给李志红的46.9平方米二层营业房，杨京道享有优先取得所有权。2011年5月17日，重庆市第四中级人民法院采取强制执行措施，将民楠公司出卖给李志红的第二层营业房46.9平方米执行给了杨京道。该部分为套内面积，建筑面积应为53.16平方米，即应扣除53.16平方米的购房款79740元。李志红实际支付的购房款总额为1197665元。民楠公司至今未为李志红办理和交付房地产权证。故请求判决：1.民楠公司、谭弟红为李志红办理并交付房地权证；2.民楠公司、谭弟红、冉建、易树雄连带支付李志红逾期交付房地产权证的违约金（按已付房款1197665元为基数，从2007年11月25日计算至交付房产证之日为止，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）。
民楠公司答辩称：涉案房地产开发项目是谭弟红、冉建、易树雄三人以民楠公司名义开发，三人享受利益并承担债务，而民楠公司不应承担责任。李志红诉称的房地产权证正在办理之中，故其办证请求不应得到支持。对于逾期办证的违约责任，李志红没有向民楠公司交纳办证的费用，即李志红先违约。同时，双方在合同中约定按银行贷款利率计算，故不能按司法解释规定的标准计算。
易树雄答辩称：涉案合同的相对人是民楠公司，民楠公司为了逃避责任，才恶意申请追加易树雄为被告参加诉讼。
谭弟红、冉建未作答辩。
一审法院认为，李志红与民楠公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务，李志红已支付完购房款，民楠公司应按合同约定在商品房交付使用后60日内办理房地产权证。该合同约定了“如因甲方责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，第三项内容为：甲方办理房屋产权证各种税费等由乙方负责支付。”该第三项的内容显然不是对逾期办证违约责任的约定，应视为双方对违约金没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”李志红已付购房款为23.21×9000＋658.35×1500=1196415元。根据合同的约定，办理房屋产权的各种税费由李志红支付，民楠公司于2013年8月6日才通知李志红交费，但李志红至今没有交费，因此民楠公司应按照李志红已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向李志红支付违约金至2013年8月6日。本案讼争房屋系谭弟红、冉建、易树雄三人合伙挂靠民楠公司进行开发，其本身并无房地产开发资质，因此，谭弟红、冉建、易树雄对前述责任应承担连带清偿之责。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、重庆民楠房地产开发有限公司、谭弟红于本判决生效之日起三十日内向李志红交付石柱土家族自治县南宾镇正街原中医院片区商住楼第8号门面（从街口向七星桥方向顺数）及该门面上第二层营业房的房地产权证（办证契税、费用由李志红承担）；二、重庆民楠房地产开发有限公司、谭弟红、冉建、易树雄在本判决生效之日起十五日内连带支付李志红逾期交付房地产权证违约金（以1196415为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2007年11月25日起计算至2013年8月6日止）；三、驳回李志红的其他诉讼请求请求。案件受理费8896.00元，减半收取4448.00元，由李志红承担635.00元，重庆民楠房地产开发有限公司、谭弟红、冉建、易树雄连带承担3813.00元。
民楠公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回李志红的诉讼请求。主要事实和理由：1.双方的合同明确约定第一层楼门面房单价每平方米6000元、第二层楼营业房单价每平方米1300元，一审按照门面房单价每平方米9000元、营业房单价每平方米1500元的标准，认定李志红已付购房款1276965元错误。2.李志红不按合同约定交纳办证税费和提供自己的身份信息资料，致使民楠公司不能按期办证。因此，民楠公司不应承担逾期办证的违约责任。3.双方的两份合同的第十五条第四款就逾期办证违约责任所约定的选项，一份合同像“2”，另一份合同像“3”。因为第“3”项约定的是谁支付办证税费，而第“2”项才约定了办证违约责任的承担，所以，只能认定双方约定的选项是第“2”项。一审认定双方约定不明错误。
李志红答辩称：1.合同约定的单价与实际结算的单价不一致的，应以实际结算的单价为准。一审根据实际结算单价认定李志红已付房款1276965元正确。2.民楠公司延至2013年8月才通知李志红交纳办证税费和提供资料，其逾期办证免责理由显然不能成立。3.双方对逾期办证违约金的计算标准约定不明，一审法院据此适用相关司法解释的规定作出判决并无不妥。
本院二审查明：民楠公司建造的涉案商住楼，已取得竣工验收备案登记证，并于2013年5月6日取得房地产权总证。李志红提供的《商品房买卖合同》原件与民楠公司举示的两份《商品房买卖合同》原件中第十五条第四款就违约金计付标准选项约定均写明“3”。一审根据李志红提供的付款收据，认定其按第一层楼门面房每平方米9000元、第二层楼营业房每平方米1500元的单价支付购房款1276965元，并无不妥。民楠公司提出的一审对该事实认定错误的主张，本院不予采纳。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方在二审中争执的焦点是：1.民楠公司应否承担逾期办证违约责任；2.逾期办证违约金的计算标准。
关于民楠公司应否承担逾期办证违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据双方的合同约定，民楠公司应于2007年9月24日交付涉案商品房后60日内办理房地产权证，而其未在该约定期限内履行申办涉案商品房产权证的合同义务，故应承担违约责任。民楠公司主张李志红未按约交纳办证税费并提供自己的身份信息资料，致使民楠公司不能按期办证，由此可免除其逾期办证违约责任。首先，民楠公司在2013年5月6日才登记取得涉案商住楼房地产权总证，而登记取得房地产总证是办理商品房产权分户登记的前提，也就是说，即或李志红此前交清税费并提供了身份信息资料，也不可能在办理总证之前办理分户登记，进而取得涉案商品房产权证。其次，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”鉴于此，民楠公司收取李志红缴纳的办证公本费，即接受其代为向房屋登记机构提交办证申请及资料的委托后，就应当履行通知其交清税费并提交资料的法定义务。民楠公司于2013年8月6日首次通知李志红交纳税费及提交资料，故应承担此前未履行通知义务而致逾期办证的违约责任。由此可见，民楠公司主张免除其逾期办证违约责任的理由不能成立。
关于逾期办证违约金的计算标准问题。双方的合同第十五条第四款约定：“如因甲方（民楠公司）责任，致使乙方（李志红）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3（手写）项处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房书面要求之日起30日内将乙方已付付房价款退还给乙方，并按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向已方赔偿损失。2、乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行贷款利率向乙方支付违约金。3、甲方办理房屋产权证各种税、费等贰万元人民币由乙方负责支付。（手写）”由此可见，双方订约时选择的该第“3”项，显然不是违约金计付标准的约定。一审据此认定双方对违约金计付标准约定不明，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审在双方对约定金计付标准约定不明的情况下，依据该规定确定违约金的计付标准并无不妥；但一审未根据《中国人民银行并于人民贷款利率有关问题的通知》就逾期贷款利率加收30%-50%的规定，确定违约金的具体计算标准不当，应予纠正。本院从既要维护购房人的合法权益，又要保护中小房地产开发企业生存发展权益角度，酌定按中国人民银行公布的同期同类贷款利率加收30%的标准计算违约金。
综上所述，一审确定民楠公司承担逾期办证违约责任恰当，但未明确违约金的具体计算标准不妥，本院据此予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第01621号民事判决第一项、第三项；
二、变更石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第01621号民事判决第二项为：“谭弟红、冉建、易树雄连带支付李志红逾期交付房地产权证违约金（以1196415为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率加收30%的标准，从2007年11月25日起计算至2013年8月6日止），重庆民楠房地产开发有限公司承担连带责任，限本判决生效之日起十五日内付清。”
一审案件受理费8896.00元，减半收取4448元，由李志红负担635元，重庆民楠房地产开发有限公司负担3813元；二审案件受理费8896元，由重庆民楠房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向石柱土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 钟雨锋
代理审判员 刘文玉
二〇一五年十一月十日
书 记 员 谢 一