江苏省睢宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）睢执异字第004号
案外人杨书彬（斌），个体户。
委托代理人邱雷。
申请执行人方聿爱，个体户。
委托代理人马远东，江苏益邦律师事务所律师。
被执行人仝卉，个体户。
委托代理人裴宝团，江苏仁台律师事务所律师。
本院在执行方聿爱与仝卉民间借贷纠纷一案中，案外人杨书彬以其对本院查封的房屋享有所有权为由提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭进行了听证，案外人杨书彬的委托代理人邱雷、申请执行人方聿爱及其委托代理人马远东、被执行人仝卉的委托代理人裴宝团到庭参加听证，本案现已审理终结。
案外人杨书彬异议称，2005年6月17日，我与仝卉签订了房屋买卖协议，双方约定仝卉将其所有的、坐落于睢宁县睢城镇文学南路小福州二期商住楼107室房屋出售给我，该房屋建筑面积为68.24平方米，房屋所有权证号为A9-03-0018，房屋的价款为14万元（包含欠银行的贷款）。我于合同签订的当天给付购房款人民币9万元，欠银行的剩余贷款也由我偿还。从签订协议之日起至2010年6月，我按照约定还清了银行的按揭贷款。2014年11月份得知睢宁县人民法院将我的房屋查封。我在该房屋被法院查封前支付了全部价款，并从2005年6月17日起实际占有、使用、居住至今，在交易过程中我也没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，我是该房屋的实际所有人，贵院的查封侵犯了我的合法权益，现提出执行异议，请依法解除对我房屋的查封，并停止对该房屋的执行。
案外人杨书彬为了证明其异议主张，向法庭递交了下列证据材料：
证据1，售房协议原件1份。用以证明2005年6月17日被执行人将其所有的、坐落于睢宁县睢城镇文学南路小福州二期商住楼107室房屋出售给案外人，约定价格为14万元，案外人给付被执行人现金9万元，并承担该房屋在中国建设银行睢宁支行贷款偿还义务。
证据2，收条原件1份。用以证明案外人按照双方签订的售房协议的约定给付被执行人购房款9万元，收条显示的收到人张志坤是被执行人仝卉的公公。
证据3，中国建设银行个人贷款还款凭证原件29张。用以证明案外人从协议签定之日起到2010年6月份按照约定还清了建行贷款。
证据4，房产证原件1份。用以证明被执行人在协议签定后将房产证交给了案外人。
证据5，营业执照原件1份、照片复印件1张、睢城镇元府社区居民委员会证明1份。用以证明2005年6月17日被执行人将涉案房屋交付给案外人，该房屋一直由案外人占有使用居住至今。
证据6，国有土地使用权证原件1份。用以证明土地证是2009年8月份由案外人申请领取。
申请执行人方聿爱辩称，案外人杨书彬在未办理房屋过户手续上存在重大过错。杨书彬自2005年6月17日购买涉案房屋，本应及时、积极、勤勉地去办理房屋过户手续。然而在长达9年的时间里，未予办理，这绝对不是客观的不能，而是杨书彬的主观不作为。该房屋产权清晰，过户费用承担明确，过户没有任何障碍，被执行人仝卉居住在县城，在睢宁县经济开发区工作，其夫妻二人于2005年至2014年12月共同开办了睢宁县润达投资理财顾问有限公司，2009年7月至2014年7月二人又开办了人民大酒店，这些可以证明仝卉夫妻没有躲避办理房屋过户的情况存在。杨书彬的妻子在和我们谈话的录音中已经承认久拖不办理过户手续主要是为了逃避约7、8万元的国家税收。杨书彬多年来也一直在积极寻找买主想将房屋卖掉，以达到逃税的目的。另外。案外人所签订的“售房协议”，提供的“收条”及银行的“还款凭证”均无真实性；“售房协议”正文两行与前面几行文字不是同一个人书写，另外“五万元”三个字也是另加的，此份材料有瑕疵及伪造的痕迹，其真实性无法确认；关于“9万元现金收条”，收款人为张志坤，但房屋的所有人为仝卉，该收条不能证明是购房收据，这笔巨款的付款方式、资金流向等环节模糊不清，无法辨别其真实性；关于归还银行按揭贷款5万元的问题，案外人杨书彬虽然提供了银行的还款凭证若干张，但没有看到一张凭证能证明是杨书彬所付的。同时银行还款凭证上还款种类为“中长期个人住房贷款”，而此房屋是门面房，应为“商业用房贷款”。关于“占用该房屋”的问题，该房屋为商业用房，不是居住用房，杨书彬对该房屋的“使用”的时间也应当是其办理“工商营业执照”并在此房内做生意的时间。综上所述，我国物权法关于不动产物权变动制度规定，不动产物权的转让，经依法登记有效，未登记不发生法律效力。涉案房产登记在被执行人仝卉名下，法院查封仝卉的房产并无不当，案外人杨书彬的异议理由不能成立。
申请执行人方聿爱为了证明其主张，向法庭递交了下列证据材料：
证据1，睢宁县民政局出具的婚姻登记证明1份。用以证明仝卉与张宏栋于2013年8月9日办理过补发结婚登记证业务。
证据2，①睢宁县润达投资理财顾问有限公司相关工商登记资料1份。法定代表人是张宏栋，股东是仝卉，该公司于2006年5月15日开业，从工商部门登记来看，该公司一直处于营业状态，并没有歇业。②证人徐某出具的证言1份。证明仝卉与张宏栋夫妻二人自2009年7月至2014年7月租赁其房屋开办经营人民大酒店和润达投资公司分公司。③睢宁县经济开发区社会事务服务中心出具的证明1份。证明仝卉是其员工，截至目前一直正常上班。④申请执行人在2014年7月份拍摄的人民大酒店及润达投资分公司照片、润达投资公司总部照片各一张。用以证明涉案房屋在买卖交易之后，仝卉和张宏栋一直在睢宁工作、生活，并不存在不在睢宁或者下落不明这种情形。
证据3，录音1份。录音时间为2014年11月19日，地点为涉案房屋内，在场人为方聿爱、张新侠、杨书彬的妻子周冬菊、周冬菊的同事吴金玲、张新如。用以证明涉案房屋没有办理过户手续，一方面是由于仝卉没有配合，另一方面说明杨书彬意图逃避过户费用7、8万元，主观上存在严重过错。
被执行人仝卉述称，案外人杨书彬的异议请求事实与理由是真实的，涉案房屋已经交付给案外人，且购房款已经付清，依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定人民法院不得查封涉案房屋，请求人民法院依法对涉案房屋进行解封。
被执行人仝卉未向法庭举证。
申请执行人方聿爱对案外人杨书彬所举的证据质证意见为：
对证据1、2，对于杨书彬和仝卉的笔迹，申请执行人不知道，所以无法予以质证。
对证据3，真实性认可，但与本案的关联性暂时无法予以认可。
对证据4无异议。
对证据5，营业执照上的“杨书斌”和异议书上的“杨书彬”，第三个字为两个不同的字，且营业场所并不能和本案的涉案房屋相对应，真实性予以认可，关联性不予认可。照片是复印件不予以质证。对元府社区的证明，申请执行人认为居委会不可能知道具体到哪天买的房子，且居委会证明上所称房屋位置和土地证、房产证上的房屋不对应。
对证据6无异议。
被执行人仝卉对案外人杨书彬提供的证据均无异议。
案外人杨书彬对申请执行人方聿爱所举证据的质证意见为：
对证据1，无异议，但与本案无关联。
对证据2，工商登记资料无异议，但案外人认为与本案无关联；对徐某的证言真实性有异议，不能证明为徐某本人书写，对合法性有异议，依据法律规定证人应出庭接受质证；对于睢宁县经济开发区社会事务服务中心的证明合法性有异议，依据法律规定单位出具的证明，应当由法定代表人签字加盖单位的公章，该证明无法定代表人签字或盖章；对于两张照片的真实性有异议，不能证明这两张照片是2014年7月份拍摄的。这组证据不能证明自2005年起被执行人仝卉与张宏栋一直在睢宁工作、生活。
对证据3，从录音的内容无法确定，从整理的谈话录音内容（文字）来看，也不能证明案外人对于没有办理房产过户手续存在过错。
被执行人仝卉对申请执行人方聿爱所举证据的质证意见为：对证据1，无异议。
对证据2，①的真实性予以认可；②的真实性有异议；依据法律规定证人应出庭作证；③无异议；④不能证明具体的拍摄时间，另外，照片应提供拍摄的媒介。这组证据不能证明被执行人仝卉与其丈夫一直在睢宁工作、生活的事实。
对证据3，因在场人没有被执行人仝卉，无法予以确认，另外在场人除申请执行人是本案的当事人，其余人都与本案无关联，他们的录音材料，不能作为本案的证据使用。
经审查查明，2005年6月17日，案外人杨书彬与被执行人仝卉签订了售房协议（合同），双方约定仝卉将位于睢宁县睢城镇文学南路小福州二期商住楼107室的房屋出售给杨书彬，房屋的价格为14万元，合同签订时给付现金9万元，该房屋在中国建设银行股份有限公司睢宁支行的中长期个人商品住房贷款5万元由杨书彬负责归还，之后办理房屋的过户费等费用均由杨书彬负担。合同签订的当日，杨书彬将购房款9万元交给仝卉，仝卉的公公张志坤以其名义写下：“收到售房款玖万元整”的收条交给杨书彬，当日，仝卉将房屋的钥匙及房屋所有权证（证号为睢房权证睢城字第××号）一起交给杨书彬。自2005年11月25日至2010年6月3日，杨书彬分29笔将现金4.8406万元存到仝卉在中国建设银行股份有限公司睢宁支行的、账号为32001071743671744277600296的贷款账号上，用以偿还仝卉所欠的银行贷款。2009年8月20日，杨书彬以仝卉名义办理了睢宁县人民政府颁发的土国用（2009）第95036号国有土地使用证。2010年6月26日，杨书彬办理了由徐州市睢宁工商行政管理局颁发的编号为320324000201410170086，注册号为320324600060193的个体工商户营业执照，在涉案的房屋内从事设计、制作户外广告等业务至今。
本院在审理方聿爱与仝卉民间借贷纠纷一案中，根据方聿爱的申请，并在其提供担保的情况下，于2014年7月17日作出（2014）睢民初字第01883号民事裁定书，查封了登记在仝卉名下的、坐落在睢宁县城文学路小福州花园房屋（证号为睢房权证睢城字第××号）一处。后经本院审理终结，于2014年7月22日作出（2014）睢民初字第01883号民事调解书。由于被执行人仝卉没有按照生效法律文书规定的时间履行义务，方聿爱向本院申请强制执行，本院立案执行后，依法向被执行人仝卉发出执行通知书，但被执行人仝卉未按照执行通知书的规定履行义务，本院拟对诉讼时查封的房屋进行处置时，案外人杨书彬以其对涉案房屋享有所有权为由提出书面执行异议。
上述事实，有当事人的当庭陈述、递交的证据及本院相关的法律文书等证据证实，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，案外人杨书彬与被执行人仝卉在本院对涉案房屋查封之前签订了买卖合同、付清了全部购房款，并一直占有、使用该房至今。因涉案房屋的银行贷款到2010年6月3日才还清，所以在此之前无法办理过户手续。之后，杨书彬多次找被执行人仝卉及其公公、婆婆要求办理房屋过户手续，均因为被执行人仝卉夫妻没有协助而没有办理。申请执行人主张，房屋之所以没有过户是因为杨书彬想逃避过户税收近10万元，其存在明显过错，并为此递交了证据2和证据3加以证明。所举的证据2虽然证明被执行人夫妻在睢宁县睢城镇开办了人民大酒店、睢宁县润达投资理财顾问有限公司及被执行人仝卉一直在睢宁县经济开发区社会事务服务中心上班，但只能证明仝卉夫妻具有协助案外人办理过户手续的方便条件，却无法证明被执行人仝卉夫妻同意配合案外人办理过户手续而案外人不同意过户。所举的证据3系方聿爱、张新侠、杨书彬的妻子周冬菊、周冬菊的同事吴金玲、张新如在一起的谈话录音，该录音中虽然两次提到过户费为七、八万的事情，但均系被执行人仝卉的婆母在周冬菊催其找仝卉夫妻办理过户的情况下，仝卉的婆母劝说周冬菊不要浪费七、八万元钱办理过户手续，周冬菊并未明确表示不再要求被执行人仝卉夫妻协助办理房屋办过户手续，更没有明确表示案外人杨书彬也不再要求继续办理过户手续了，相反在该录音中，周冬菊却多次提到多次找仝卉及其公公婆婆要求办理过户手续，仝卉夫妻没有协助办理。这些情节和被执行人的代理人当庭所作的“这几年案外人杨书彬也多次联系仝卉要求对涉案房屋进行过户，但是仝卉与其丈夫张宏栋不同时在家，所以说一直没有对房屋进行过户”的陈述能够相互印证，故申请执行人主张案外人在没有办理过户上存在过错证据不足，本院不予支持。涉案房屋没有过户的原因是因为被执行人夫妻没有配合所致，对此，案外人杨书彬没有过错。其依据该合同对涉案房屋的占有、使用和物权期待权受法律保护，该权利足以阻止将涉案房屋作为被执行人仝卉的财产进行强制执行，案外人的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
案外人杨书彬的异议成立。停止对登记在被执行人仝卉名下的、坐落在睢宁县城文学路小福州花园房屋（证号为睢房权证睢城字第××号）一处的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。诉讼期间，申请执行人提供担保请求继续执行的，应当继续执行。申请执行人在上述十五日内未提起民事诉讼的，人民法院将依法解除已经采取的执行措施。
审 判 长 鲁开凌
人民陪审员 夏光彩
人民陪审员 仝 莹
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 吴 艳
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结