重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第05611号
上诉人（原审被告）：重庆渤能房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区。
法定代表人：刘燕，该公司经理。
委托代理人：李志，重庆名正律师事务所律师。
委托代理人：夏皓，重庆向前律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹延淑。
委托代理人：傅玲，重庆坤博律师事务所律师。
上诉人重庆渤能房地产开发有限公司（以下简称渤能公司）与被上诉人邹延淑商品房预售合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2013年7月25日作出（2013）长法民初字第01972号民事判决，渤能公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人渤能公司的委托代理人李志、夏皓，被上诉人邹延淑的委托代理人傅玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：被告渤能公司系具有房地产开发资质的公司。2010年4月15日，被告渤能公司获得重庆市长寿区房产管理局颁发的《重庆市商品房预售（预租）许可证》，开始面向社会公众预售其开发建设的位于重庆市长寿区晏家街道晏中路15号“山水国际”小区第10幢和第11幢商品房。2010年5月3日，原告邹延淑与被告渤能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：被告渤能公司将位于重庆市长寿区晏家街道晏中路15号“山水国际”10幢2单元6-3号住宅出售给原告邹延淑，该房屋建筑面积为74.51平方米，单价为2572.03元／平方米，房款总金额为191642元；被告渤能公司应在2011年7月30日前将该房交付给原告邹延淑，如逾期交房超过30日而原告邹延淑要求继续履行合同的，合同继续履行，被告渤能公司应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告邹延淑支付已付房款的万分之四的违约金。后原告邹延淑按照合同约定完成了全部的付款义务。
合同履行过程中，被告渤能公司的原法定代表人李图强［亦为重庆大众城市建设（集团）有限公司的时任董事长］及股东李波因涉嫌串通投标罪被重庆市长寿区公安局立案侦查。2011年5月，被告渤能公司的财务资料、银行账户以及包括“山水国际”部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押，后山水国际小区建设工程停工。2012年5月7日，重庆市长寿区公安局解除了对渤能公司银行帐户的强制措施。同年8月20日，本院作出（2012）长法刑初字第00247号刑事判决，认定重庆大众城市建设（集团）有限公司构成单位行贿罪，对该公司及其董事长李图强分别判处了罚金200000元和有期徒刑八个月（李图强因同时犯有寻衅滋事罪和非法占用农用地罪，数罪并罚执行有期徒刑一年，并处罚金200000元），该判决已生效。
“山水国际”小区的楼房在停工前，已经完成该小区的部分施工工程。被告渤能公司提交的2012年10月13日的会议纪要显示：被告渤能公司召集了“山水国际”项目各施工方对该项目停工事宜进行协商，议定由被告渤能公司就项目停工对各施工方作出补偿；各施工方承诺继续施工并于同年10月20日前达到竣工验收合格标准。同年11月19日，被告渤能公司通过了其建设的“山水国际”第10幢、11幢、12幢楼住宅及商业部分的重庆市建设工程竣工验收备案以及建设工程消防竣工验收备案。同年11月20日，被告渤能公司向原告邹延淑履行交房义务。
本案在审理过程中，被告渤能公司于2013年3月8日就本院审理的购买“山水国际”小区房屋的另一消费者诉其商品房预售合同纠纷一案［（2013）长法民初字第00366号］，向本院提出鉴定申请，要求对该消费者购买的“山水国际”小区的房屋（即“山水国际”11幢4单元18-4号住房）在2011年9月30日至2012年11月20日期间的同地段、同类型房屋的租金损失进行评估鉴定。本院依法委托重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司进行了评估，评估结论为：清水房月租金收益：2011年10月-2012年6月为7.2元／平方米，2012年7月为7.3元／平方米，2012年8-10月为7.4元／平方米，2012年11月（20天）为4.9元／平方米；装修房月租金收益：2011年10-11月14.7元／平方米，2011年12月-2012年2月为14.8元／平方米，2012年3月为14.9元／平方米，2012年4月为15元／平方米，2012年5-6月14.9元／平方米，2012年7月为15.1元／平方米，2012年8月-10月为15.2元／平方米，2012年11月（20天）为10.1元／平方米。
邹延淑一审诉称：2010年5月3日，我与被告渤能公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由我购买被告公司开发的位于重庆市长寿区晏家街道晏中路15号“山水国际”10幢2单元6-3号房屋一套。同时，该合同约定了交易房屋的基本情况、房屋价款、交房时间（即2011年7月30日前）等内容，并约定了买卖双方的权利义务。该合同签订后，我按照合同约定向被告公司缴纳了房款，被告公司却违反合同约定，直至2012年11月20日才将我购买的房屋交付给我。按照我与被告公司签订的合同第九条的约定，被告公司应向我支付逾期交房的违约金，但被告公司拒绝支付。现特向人民法院起诉，请求依法判决被告公司向我支付逾期交房的违约金36644.95元。
渤能公司一审辩称：我公司与原告邹延淑签订《重庆市商品房买卖合同》属实。我公司虽然在履行交房义务中有延迟，但原告已实现了商品房买卖的目的。且逾期交房的责任不在我公司，是因为在重庆打黑专项行动中我公司无辜地被打黑专案组采取查封、扣押、冻结措施长达一年半之久，迫使房屋建设工程全面停工，这种特殊情形应当认定为不可抗力，故依法可免除我公司逾期交房的违约责任。即便我公司应当承担违约责任，但约定的违约金过高，且原告并未举证证明其因逾期交房所受到的实际损失，说明其未受到损失，要求法院对违约金予以调整即减少违约金数额。
一审法院认为，原告邹延淑与被告渤能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。合同订立后，原告邹延淑按照约定履行了义务，被告渤能公司未按照合同约定的时间交付房屋，其行为已构成违约。被告渤能公司对违约的事实无异议。本案的争议焦点在于是否存在不可抗力的因素导致被告渤能公司违约以及约定的违约金是否应当予以调整。
关于本案中是否因存在不可抗力的因素导致被告渤能公司违约的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故不可抗力一般指地震、水灾、战争、政府禁令等自然因素或社会因素。本案中被告渤能公司的违约行为显然不符合法律规定的不可抗力。故对被告渤能公司要求以不可抗力为由免除其违约责任的辩解理由，本院不予采信。
关于约定的违约金是否应当予以调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，因李图强及重庆大众城市建设（集团）有限公司涉嫌犯罪，致本案被告渤能公司的财务资料、银行账户以及包括“山水国际”部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押，后李图强被追究刑事责任，但其犯罪事实未涉及本案被告渤能公司，被告渤能公司的资产被解除查封、冻结或扣押后，该公司积极组织施工，由于耽误工期较长，仍逾期交房，但其过错程度较小，不属于恶意违约。对于原告的损失，被告渤能公司在本院审理的另一案件中申请对与原告所购房屋同属于“山水国际”小区的房屋的同地段同类房屋的租金标准进行鉴定，证明原告的实际损失明显低于约定的违约金，原告虽不认可其实际损失仅仅是租金损失，但未充分举示证据证明其他损失的内容及金额。在原告对其他损失未能举证的情况下，由于同地段同类型房屋的租金损失与原告可能遭受的损失存在最大程度上的相似性，可以作为确定其损失的依据。综合考量原告的损失明显低于约定的违约金、被告渤能公司违约的过错程度较小、并无怠于履行合同的情况等情节，根据公平原则以及违约金具备的以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，对被告渤能公司主张适当减少违约金的请求，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案在审理过程中，被告渤能公司申请对“山水国际”11幢4单元18-4号住房在2011年10月至2012年11月期间同地段、同类型房屋清水房及装修房的租金标准分别进行了鉴定，因本案原告所购房屋与鉴定房屋亦系同地段同类型房屋，故应参照该鉴定结论确定原告同时期的租金收益。对于2011年7-9月份的租金收益，现被告渤能公司主张合同约定的违约金过高，但原、被告均未向本院提交相关证据证明2011年7-9月份的租金收益，结合物价上涨等因素，本院认为2011年7-9月份的租金收益标准比照2011年10月的租金收益标准较为合理。因以租金收益来确定违约损失系基于被告渤能公司逾期交房为原告带来的替代性居住需求所造成的损失，而清水房不具备居住条件，故以装修房租金标准确定违约损失更为合理，并在此基础上增加30%为标准确定违约金。故被告渤能公司应向原告邹延淑支付逾期交房的违约金22682.41元［74.51平方米×（0.47元／平方米＋14.7元／平方米＋14.7元／平方米＋14.7元／平方米＋14.7元／平方米＋14.8元／平方米＋14.8元／平方米＋14.8元／平方米＋14.9元／平方米＋15.0元／平方米＋14.9元／平方米＋14.9元／平方米＋15.1元／平方米＋15.2元／平方米＋15.2元／平方米＋15.2元／平方米＋10.1元／平方米）×130%］。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告重庆渤能房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告邹延淑支付逾期交房的违约金22682.41元；二、驳回原告邹延淑的其他诉讼请求。本案案件受理费716元，减半收取358元，由被告重庆渤能房地产开发有限公司负担。
渤能公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决；本案一、二审诉讼费用由邹延淑负担。主要事实和理由：1、重庆市公安局自2011年5月起查封、扣押、冻结渤能公司的办公电脑、财务资料、银行存款等正常经营必须的资金及物品，致使案涉项目的建设停工，从而造成交房迟延，因此，渤能公司迟延交房系不可抗力事件所致，应当依法免除渤能公司迟延交房的违约责任；2、一审判决按照装修房屋租金标准的130%确定违约金，没有充分考虑事发原因、过错程度等因素，不具有合理性。
邹延淑答辩称：渤能公司的法定代表人和股东因犯罪行为被侦查，致使渤能公司相关资金、资料、物品被查封、扣押、冻结，不属于不可抗力，不能免除渤能公司的违约责任；由于合同具有相对性，即使渤能公司确因政府行为而利益受损，也不能免除其基于合同而应对购房者承担的违约责任；一审按照同地段房屋的租金标准对双方合同约定的违约金进行了调整，已经最大程度地保护了渤能公司的权益。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，邹延淑与渤能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：其一，渤能公司的相关资金、资料、物品被查封、扣押、冻结，是否属于不可抗力，渤能公司能否因此而免责；其二，按照同地段同类房屋租金标准的130%确定逾期交房违约金是否恰当。本院对此分别评述如下：
一、关于渤能公司的相关资金、资料、物品被查封、扣押、冻结，是否属于不可抗力的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在邹延淑与渤能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》履行过程中，渤能公司的原法定代表人李图强因涉嫌犯罪被重庆市长寿区公安局立案侦查，渤能公司的相关资金、资料、物品被公安机关查封、扣押、冻结，属于刑事案件侦查过程中公安机关所采取的正当侦查手段，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力。同时，重庆市长寿区人民法院作出的生效刑事判决亦认定渤能公司的原法定代表人李图强构成犯罪。因此，渤能公司认为该种情形属于不可抗力而要求免责，其理由明显不能成立。
二、关于按照同地段同类房屋租金标准的130%确定逾期交房违约金是否恰当的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。在本案审理中，渤能公司认为双方合同约定的逾期交房违约金标准过高，请求予以调整，并申请对案涉房屋同地段同类房屋的租金标准进行评定。在邹延淑未举示充分证据证明存在其他损失的情况下，房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准与邹延淑可能遭受的损失存在最大程度上的相似性，一审法院以此作为认定渤能公司因逾期交房给邹延淑造成实际损失的依据，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判令渤能公司按照房屋租金标准的130%向邹延淑支付违约金，并无不当。
综上所述，渤能公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费367元，由重庆渤能房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 喻 瑜