辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01532号
上诉人（原审原告）：潘虎。
委托代理人：孙立新，北京市铭耕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连大世代餐饮管理有限公司，住所地大连市西岗区长江路570号24层3号。
法定代表人：许强，该公司经理。
委托代理人：吴荣喦，辽宁鑫诺律师事务所律师。
原审第三人：大连海创房地产开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区高新街1号办公楼一楼西厅。
法定代表人：王吉东，该公司总经理。
委托代理人：付振彤，辽宁法大律师事务所律师。
委托代理人：所超，辽宁法大律师事务所律师。
原审原告潘虎与原审被告大连大世代餐饮管理有限公司（以下简称大世代公司）、原审第三人大连海创房地产开发有限公司（以下简称海创公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年5月9日作出（2013）甘民初字第528号民事判决，潘虎不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月28日、2015年11月18日、2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人潘虎的委托代理人孙立新，大世代公司的委托代理人吴荣喦，海创公司的委托代理人付振彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘虎一审诉称：第三人系大连市高新园区海创大厦芝麻街项目开发公司，该项目由被告经营美食广场。2011年11月8日，原、被告签订《店铺租赁合同》，被告将美食广场的一个店铺租赁给原告用于经营餐饮。合同签订后，原告向被告交付两个月租金27，000元及押金2，000元。后被告通知原告美食广场于2012年1月30日开业，原告在开业前装修店铺、购买设备设施，从广州雇佣厨师等支出155万余元。由于被告及第三人原因，美食广场没有按期开业。后被告又通知于2012年3月15日开业，但到期亦未开业。大世代美食广场实际于2012年5月18日开业。逾期五个月开业，原告支付员工工资606，424元、机票16，070元及住宿费95，330元。且由于海创芝麻街消防验收不合格，大世代美食广场无法办理餐饮营业执照和税务登记，原告的餐厅无法正常经营。被告将不具备经营餐饮项目条件的店铺租赁给原告，已经构成根本违约，导致合同目的无法实现，给原告造成巨大的经济损失，故诉请：1、解除原、被告签订的《店铺租赁合同》；2、被告返还租金27，000元、装修押金2，000元；3、被告赔偿损失2，269，052元。
被告大世代公司一审辩称：不同意原告的全部诉讼请求。关于第一项诉请，因原、被告间的租赁合同已终止，不存在解除合同的问题。关于第二项诉请，自2012年5月18日大世代美食广场正式开业经营后，原告正常经营至今，但其仅支付2个月的租金27，000元及装修押金2，000元，原告尚欠租金，故被告保留追索的权利。关于第三项诉请，合同约定以开业通知来确认开业时间，故原告在开业前及经营后支出的相关费用均是其为正常经营所支出的费用，不应由被告承担。
第三人海创公司一审述称：不同意原告的诉讼请求，第三人与原告之间无任何法律关系。
一审法院审理查明：1、被告承租第三人开发的海创芝麻街项目地上三层用于经营大世代美食广场。
2011年11月8日，原告作为承租人（乙方）与作为出租人的被告（甲方）签订《店铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方经营的海创大厦芝麻街项目大世代美食广场的一个店铺（建筑面积约为300平方米）用于经营茶餐厅。甲方将向乙方发出“进场装修通知单”的形式交付店铺。租赁期限为13个月（实收12个月租金，第一个月免租），租赁日以甲方向乙方交付店铺之日起算。如乙方在租赁期限届满后，未经甲方的书面同意继续占用店铺，则其占用不能视为合同延期或合同续订。乙方续租应在本合同期满前三个月发出书面申请，否则视为乙方在合同期满后不再续租。租赁费用的租赁日按双方签署的“开业时间确认函”所载明的租赁日为准，第一年租金标准为13，500元／月。合同签订同时，乙方应向甲方一次性缴纳2个月的租金27，000元，最终租金应以实际测量面积和乙方收到“开业时间确认函”之后的实际天数为准作为计算。合同同时约定：乙方自行负责办理经营所需许可证件，本合同签订同时或乙方开业前，乙方应向甲方提供营业执照副本、税务登记证副本等证件供甲方查、存。
关于店铺内的装饰装修及不可移动财产，合同约定：（1）合同期满的，无偿归甲方，甲方不给予任何赔偿、补偿；（2）因甲方原因导致合同提前解除的，则对于乙方投入的不可移动的装修、设备、设施由甲方按照购置安装的原价格折旧后予以赔偿；（3）因乙方原因合同提前解除或终止的，不可移动财产无偿归甲方所有，甲方无需给予任何赔偿、补偿。
关于违约条款及合同解除条件，合同约定：本合同在期满时自动终止。在合同期限内，双方可以协商解除本合同。如存在符合法律法规可以变更或解除合同的条件的，甲、乙双方均可以变更或解除合同。如因一方违约行为导致合同解除，乙方不可移动的装修和设备设施的处理方法，按照合同约定处理。
2、上述合同签订后，原告依合同约定交纳租金27，000元及装修押金2，000元。
2011年10月12日至2011年11月12日期间，原告将案涉租赁店铺承包给他人进行装饰装修工程，随后进行相关的消防工程、煤气、通风管道安装工程、厨房设备的采购等开业准备工作。
2012年4月6日，被告向原告发出通知，告知其案涉商铺所在美食广场于2012年5月18日开始营业。关于该开业时间，原告称被告曾先后两次通知于2012年1月30日、2012年3月15日开业，但均未实际开业。而被告逾期5个月开业，致使原告多支付员工工资606，424元、机票16，070元及住宿费95，330元，共计707，832元。
3、大世代美食广场正式营业后，原告所承租的商铺亦开始进行餐饮营业，后至2013年9月，原告停止营业。
原告称在其营业期间因案涉商铺未通过消防验收故其无法办理工商、税务等手续，致使其无法合法经营，故被告系属违约，因此原告主张其对于案涉商铺的全部费用支出均属于其损失要求被告予以赔偿。而根据原告提供的相关证据，其主张的损失包括案涉商铺的装修费990，000元、消防工程费50，000元、煤气安装费22，000元、风道安装费14，000元、烟道安装费5，000元、厨房设备199，000元、窗帘34，700元、家具（沙发等）71，800元、POS机系统42，250元、监控系统20，710元、餐具36，825元、咖啡机29，800元、员工服装13，500元、包装袋16，350元、冰柜2，900元、施工图纸制图费4，000元、灯具8，385元等，共计1，561，220元。
一审法院认为：原、被告间的租赁合同不违背相关法律规定，且系双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应严格遵照执行。结合原告的三项诉请，本案共有两个争议焦点：一为原告诉请解除案涉租赁合同是否符合合同约定；二为被告在案涉租赁合同履行过程中是否有违约行为。
关于第一点。根据租赁合同约定，案涉房屋的租赁期限为13个月，租期的起算点为房屋交付之日。而根据原告所签订的装饰装修施工合同所记载，原告自2011年10月12日起已开始对案涉租赁房屋进行装修，即被告自2011年10月12日已向原告实际交付案涉房屋。庭审中，原告称被告向其交付房屋的时间为2011年11月12日，但即使按此时间为租期的起算点，案涉房屋的租期至2012年12月11日已届满。现案涉租赁合同已明确约定“本合同在期满时自动终止”，而原告亦未提供证据证明其在租期届满前三个月向被告发出书面续租的申请，虽然至本案辩论终结前，原告仍未腾退案涉租赁房屋，但合同中亦约定“占用不能视为合同延期或合同续订”，故案涉租赁合同在原告提起诉讼之前已因租赁期限届满而终止。现原告诉请解除合同的事实依据并不存在，对其第一项诉请，一审法院不予支持。关于第二项诉请，因原告实际使用案涉租赁房屋，且其已支付的租金27，000元并不足以支付租赁期间内的全部租金，故对其要求返还租金27，000元的诉请，不符合同约定，一审法院不予支持。关于装修押金2，000元，系原告因案涉房屋装修而交纳的押金，被告应予返还，关于此项诉请，一审法院予以支持。
关于第二点。原告称被告在履约过程中共有两项违约行为，一为未按期开业，二为交付的案涉租赁房屋未取得消防验收致使其无法办理营业执照等经营手续。关于第一项。纵观原、被告签订的《店铺租赁合同》全部内容，双方并没有约定大世代美食广场的开业时间，也未约定被告未及时开业所需要承担的违约责任，同时原告除提供通知书（2012年4月6日）外也未提供其他合法有效的证据来证明被告确认过其他的开业时间。另外，案涉租赁合同中也约定以“开业时间确认函”确认的开业时间为租金的起算日，即美食广场未开业，则原告不需要支付案涉房屋的租金。那么原告以被告未按期开业违约为由主张的相关损失（员工工资606，424元、机票16，070元及住宿费95，330元）并无合同依据及证据支持，一审法院不予支持。关于第二项，根据举证规则，原告应提交证据证明被告向其租赁的房屋存在未取得消防验收并致使其无法办理营业手续的违约行为，但原告并未提交相关证据。另，本案存在一特殊性，即根据案涉租赁合同约定，原告应在合同签订时或美食广场开业前即办理所需的营业手续供被告查、存。故如原告所述为真，其应在开业之前即清楚知悉其无法办理合法的营业手续，但根据原告提供的费用支出证据，其却投入多达二百万余元去做开业准备，这显然也不符合常理。故关于原告主张因被告第二项违约行为所造成其全部费用支出均为其损失一节，没有合同依据及证据支持，理应予以驳回。但考虑到原告提起该项损失诉请系以被告违约为由要求解除合同的第一项诉请为基础，而其第一项诉请并未获得一审法院支持。同时，因一审法院确认案涉租赁合同因租期届满而终止，故租赁房屋中不可移除的装饰装修应按照合同约定进行处理，而原告此部分损失诉请中不仅包括不可移除的装饰装修，尚包括厨具、家具等可移除的财产，故为避免造成原告诉累，本案中对原告主张的此部分损失1，561，220元暂不进行处理，原、被告可在案涉租赁房屋腾退时协商处理，如协商未果，原告可另行起诉。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告大连大世代餐饮管理有限公司于判决生效之日起10日内返还原告潘虎装修押金2，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告潘虎的其他诉讼请求。案件受理费人民币8，080元，其它诉讼费50元，合计人民币8，130元，由被告大连大世代餐饮管理有限公司承担100元，原告潘虎自行承担8，030元。未处理诉请部分（赔偿损失1，561，220元）的案件受理费17，110元，自判决生效之日起，原告可办理退费手续。
潘虎上诉的理由及请求是：1、一审判决对合同约定的租赁期限认定错误，双方租赁合同并未终止。在双方的租赁合同中，对租赁期限有多种约定，一是13个月，自交付店铺之日起算，进场装修通知单记载的时间为交付店铺时间。按此约定，双方的租赁期限应当自2011年11月12日至2012年12月11日。二是以双方签署的“开业时间确认函”所载明的租赁日为准，但本案并没有双方签署的确认函，仅有大世代公司2012年4月6日发出的通知，5月18日开始营业，按此计算租赁期限应当至2013年6月18日。潘虎于2013年1月提起诉讼时双方合同并未终止，要求解除合同的诉讼请求理应得到支持。三是试营业期间和免租期内免收租金。在具有多种约定的情况下，双方又约定了第一年至第五年的租赁费标准。由此可以看出，双方签订的应当是一个五年期的租赁合同，而并非一审判决认定的至2012年12月11日就已经终止。2、合同的租赁起始日和潘虎应交租金一直没有确定。按照合同约定，最终租金应以实际测量面积和乙方收到的开业时间确认函之后的实际天数为准作为计算。但至今为止，大世代公司并未通知潘虎应付租金的数额。潘虎在合同签订后，已经按照约定支付27，000元作为履行租赁合同的租金，完全履行了自己的义务。而一审在未查清租金数额的情况下就认定潘虎支付的租金不足以支付租赁期间内的全部租金，明显证据不足。3、关于开业时间，一审的认定自相矛盾。一审首先认定双方的租赁期限应当自2011年11月12日至2012年12月11日，同时又认定双方未约定开业时间，明显错误。如果2011年11月12日交付了店铺，第一个月为装修免租期。那么自第二个月就应当开始营业，潘虎也是按照这个时间来为经营准备材料、设备设施、人员。如果不提前准备，大世代公司通知开业时，潘虎根本无法在15天之内准时营业，那样就会违约而被解除合同。而大世代公司直到5月18日才开始营业，明显违约，应当承担相应的责任。4、大世代公司和海创公司应当提交2011年11月8日前或最迟至2012年4月6日消防验收合格的证据。但一审判决却要求潘虎提交该证据，实属举证责任分配错误。作为承租方，完全有理由相信出租方提供的房屋应是验收合格可以使用的。大世代公司从海创公司处承租案涉房屋，如果未验收合格，海创公司根本就不应该违法使用、出租该房屋。因此，潘虎才会对开业做大量的准备工作。同时，因合同中对开业约定了苛刻的条件，不得不违法经营一段时间。本以为大世代公司会与海创公司共同解决该问题，但迟迟没有结果，潘虎万般无奈才诉至法院。5、大连高新技术产业园区公安消防大队对海创公司下发行政处罚决定书，海创公司根据决定书，要求商场停止使用，所有商户将店内物品自行撤离。这也表明案涉房屋没有取得消防验收合格证明，已被责令停业。综上所述，因大世代公司的原因导致潘虎无法及时、正常经营，大世代公司应当对其违约行为承担责任，故请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
大世代公司二审答辩认为：1、案涉租赁合同第四条第4.2款对租赁合同期限进行了明确约定，一审判决认定案涉租赁合同期限为13个月是正确的，至2012年11月12日案涉租赁合同已到期。潘虎要求解除合同没有事实依据。合同之所以约定了第一年至第五年的租金标准，系因合同约定，如续租，应该按照第二年及以后的合同内容执行，并非双方对合同期限的约定。2、案涉租赁合同第五条第5.1款约定第一年租金标准为1.5元／平方米／日，第二条第2.2款明确店铺套内建筑面积为300平方米。潘虎已实际租用和占用商铺至今，应交租金及占用费达63万余元，至今仅支付了两个月的租金27，000元，没有完全履行合同义务。案涉房屋系大世代公司从海创公司处承租，应由海创公司办理消防验收合格手续。即使是因为没有办理消防验收手续使潘虎无法办理营业执照，给潘虎造成实际损失，也应由潘虎和海创公司承担责任。按照合同约定，潘虎进店装修前就应该办理营业执照，也应知晓案涉房屋是否办理了消防验收手续。3、关于开业时间，一审判决认定2011年5月18日开业是有事实依据，对潘虎应提交证据证明案涉房屋未进行消防验收并致使其无法办理营业手续的举证责任分配并无不当。4、案涉租赁合同于2012年11月12日已到期。现商场是否停止使用与潘虎没有关系。5、不存在因大世代公司过错造成潘虎损失的事实。综上，服从一审判决。
海创公司二审述称：案涉房屋消防工程已验收合格，潘虎所述与事实不符。无论是潘虎与大世代签订的租赁合同，还是大世代与海创公司签订的租赁合同，均约定承租人以现状承租房屋，且承租人应于开业前办理营业执照，因此，不存在潘虎所称的违约情况，且该情况亦不影响潘虎经营。关于大世代公司所述应由海创公司承担的责任，海创公司不予认可，该案系潘虎与大世代公司之间的房屋租赁合同纠纷，与海创公司无关。行政处罚非因海创公司过错导致，行政处罚决定书下发时潘虎早已停止经营，潘虎据此要求赔偿没有事实和法律依据。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：大世代公司作为甲方与潘虎作为乙方签订的《店铺租赁合同》第二条“店铺位置及面积、装修、设施情况”第2.2款约定“面积：乙方承租该店铺的套内建筑面积300平方米（最终应以房地产测绘部门测绘结果为准，但测绘结果与约定面积的不同不影响本合同项下租赁费用及其他费用的计算）。乙方在签订本合同之前，已经充分了解店铺内情况及周边环境状况，如店铺内存有的柱子、消防栓、配电箱、井道门及上下水管等设施设备的，均不影响该店铺套内建筑面积的计算。乙方对本合同约定的面积没有异议。”第五条“租赁费用”第5.1款约定“租赁费用的租赁日按双方签署的‘开业时间确认函’所载明的租赁日为准。租赁面积按本合同第2.2条约定的套内建筑面积为准。本合同所述租赁费用比例包括租金、综合管理费、公共能源消耗费，租金占40%，综合管理费占30%，公共能源费占30%。租赁费用标准如下：（1）第一年1.5元／平方米／日；（2）第二年1.8元／平方米／日；（3）第三年2.5元／平方米／日；第四年租赁费及第五年租赁费，甲方按照当年市场的价格，给于乙方比其他家优惠0.5元的优惠政策。”第5.6款约定“在试营业期间和免租期间，甲方免收乙方租金。（不包含公共能源费，综合管理费）”。
2011年3月29日，海创公司与大世代公司签订《店铺租赁合同》，约定海创公司将坐落于大连市高新区海创大厦芝麻街项目地上三层店铺出租于大世代公司做经营使用。
2011年12月7日，潘虎出具《保证书》，内容如下：“我公司系海创芝麻街三层茶餐厅项目，因装修需要对店铺内消防系统进行改造。我公司委托大连万顺消防工程有限公司进行施工。如因施工质量问题导致商场消防系统存在安全隐患或造成损失，由我公司承担全部责任。”
2013年5月22日，大连市公安消防局向海创公司出具大公消验字（2013）第0166号《关于大连海创房地产开发有限公司海创大厦建筑、自动建设工程消防验收合格的意见》，内容如下：“我局对你单位申报的海创大厦建筑、自动建设工程（受理凭证文号大公消验凭字（2013）第0167号）进行了消防验收（工程地址：高新园区火炬路；建筑层数：地上28层、地下3层；建筑高度：98.5米；建筑面积：95672平方米；使用性质或功能：商住楼），经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。三、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法申报消防设计审核或备案。四、属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。”
2015年10月25日，大世代公司向海创公司、大连海创商业管理有限公司发出《通知》，内容如下：“因大连海创房地产开发有限公司出租给我公司的店铺没有消防验收合格及备案手续，违反了我国《消防法》有关的强制性规定，造成我公司无法依法经营，使合同无法履行，责任在你们二公司，并给我公司造成了巨大经济损失。因此，向我公司索要租金是无理的。我公司不同意解除合同，并保留依法追究你们二公司民事赔偿的权利。我们要求：1、在一个月内办理完消防验收合格手续。2、向我公司提供房屋备案手续、消防验收合格手续等，协助我公司办理相关证照，使合同得以正常履行。3、积极招商，合理商场业态，正常开业。”
2015年10月26日，辽宁省大连高新技术产业园区公安消防大队作出高公（消）行罚决字（2015）0159号行政处罚决定书，内容如下：“违法行为人（被处罚单位的名称、地址和法定代表人）大连海创房地产开发有限公司，位于辽宁省大连市高新区火炬路32号，法定代表人：王吉东。现查明2015年10月21日，我大队监督检查人员在对位于高新园区商场进行检查时，发现该商场未进行竣工消防备案，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第二项之规定；未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，以上事实有：《消防监督检查记录》（2015）第4478号、现场照片以及对王旭涛、魏兴的询问笔录等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项和第五十八条第二款之规定，现决定给予大连海创房地产开发有限公司建设的海创大厦芝麻街商场责令停止使用，并处罚款人民币叁万伍仟元整的处罚。执行方式和期限：限你单位自收到本行政处罚决定书之日起立即对你单位建设的海创大厦芝麻街商场停止使用，并于十五日内将罚款缴纳至大连工商银行中山广场支行。逾期不交纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款，加处罚款的数额不超过罚款本数。如不服本决定，可以在收到本决定书之日起六十日内向大连市公安局高新园区分局或大连市人民政府申请行政复议或者在六个月内依法向大连市沙河口人民法院提起行政诉讼。”
二审中潘虎还提交了大连海创商业管理有限公司于2015年10月27日向海创芝麻街商场各商户发出的《通知》，内容如下：“根据辽宁省大连高新技术产业园区公安消防大队《高公（消）行罚决字（2015）0159号》行政处罚决定书的要求，从即日起责令海创芝麻街商场停止使用。请各商户将店内物品自行撤离，否则，一切后果自负。我公司在芝麻街商场四层设有商户接待处，如有问题请现场咨询。”大世代公司、海创公司对该份证据的真实性没有异议。
本院确认上述事实有大世代公司与潘虎签订的《店铺租赁合同》，潘虎于二审中提交的2015年10月25日《通知》、2015年10月27日《通知》，海创公司于二审中提交的其与大世代公司签订的《店铺租赁合同》、《保证书》、大连市公安消防局大公消验字（2013）第0166号《关于大连海创房地产开发有限公司海创大厦建筑、自动建设工程消防验收合格的意见》、辽宁省大连高新技术产业园区公安消防大队高公（消）行罚决字（2015）0159号行政处罚决定书，以及当事人陈述等证据在案为凭，上述证据业经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，结合各方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一、潘虎与大世代公司之间的《店铺租赁合同》是否因租赁期间届满而终止；二、大世代公司是否应返还租金；三、大世代公司是否存在违约行为及是否应承担损失赔偿责任。
关于第一个问题，即潘虎与大世代公司之间的《店铺租赁合同》是否因租赁期间届满而终止。本院认为，潘虎与大世代公司签订的《店铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，对当事人具有法律拘束力。合同双方均应按照约定全面履行各自义务。关于租赁期间，双方《店铺租赁合同》第四条“租赁期限”第4.2款对此明确约定，租赁期限为13个月，租赁日以大世代公司向潘虎交付店铺之日起算。潘虎自2011年10月12日对案涉房屋进行装修，一审将此日认定为店铺实际交付日期并无不当，本院予以确认。即租赁日应自2011年10月12日起算，至2012年11月11日租赁期间届满。即使以潘虎陈述的店铺交付日期2011年11月12日作为起算日，租赁期间至2012年12月11日也已届满。根据双方《店铺租赁合同》约定，租赁期间届满后，未经大世代公司书面同意，潘虎继续占用店铺不视为合同延期或合同续订。如续租，潘虎应在合同期满前三个月发出书面申请，否则视为合同期满后不再续租。双方自愿达成此约定，应尊重当事人的意思自治。潘虎虽于租赁期间届满后继续占用案涉房屋，但占用行为并未取得大世代公司的书面同意，潘虎又未提供证据证明其曾向大世代公司发出书面续租的申请，根据上述约定，应视为合同期满后不再续租。故在潘虎起诉前，双方《店铺租赁合同》已因租赁期间届满而终止，不存在合同解除问题，一审法院据此驳回潘虎提出的解除《店铺租赁合同》的诉讼请求并无不当，应予维持。关于潘虎上诉提出的《店铺租赁合同》对租赁期限存在多种约定问题。本院认为，双方《店铺租赁合同》第四条“租赁期限”第4.2款明确约定租赁期限为13个月。而第五条“租赁费用”第5.1款“租赁费用的租赁日按双方签署的‘开业时间确认函’所载明的租赁日为准”，系关于租赁费用起算日期的约定，而非潘虎上诉主张的租赁期限起算日。关于第5.1款约定的第一年至第五年租赁费用标准，本院认为，在双方明确约定租赁期限为13个月，且对租赁期间届满如何续租等问题作出约定的前提下，此条应理解为在双方达成续约合意情况下对租金费用标准的约定，而非租赁期限的约定。故潘虎关于赁期限起算日“以双方签署的‘开业时间确认函’所载明的租赁日为准”以及租赁期限为五年的主张均没有事实依据，本院不予支持。
关于第二个问题，大世代公司是否应返还租金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。大世代公司已履行交付租赁物义务，潘虎应按照合同约定支付租金。潘虎自2012年5月18日开业经营，至2013年9月停止营业，已使用案涉房屋经营约16个月，但其仅支付了两个月的租金27，000元。虽然双方《店铺租赁合同》约定最终租金应以实际测量面积和潘虎收到“开业时间确认函”之后的实际天数进行计算，但潘虎未能提供证据证明其已超额支付应付租金，其要求返还租金的主张依据不足，本院不予支持。
关于第三个问题，即大世代公司是否存在违约行为及是否应承担损失赔偿责任。潘虎上诉主张大世代公司存在两项违约行为，一是未按期开业，二是交付的店铺未进行消防验收致使其无法正常经营。关于第一项，双方《店铺租赁合同》未约定具体的开业日期，亦未作出装修免租期满后开始营业的约定。而根据双方《店铺租赁合同》第五条“租赁费用”第5.1款和第5.5款约定，租赁费用自双方签署的“开业时间确认函”所载明的租赁日为准。即双方需签署“开业时间确认函”确认开业时间。潘虎作为完全民事行为能力人，应清楚此约定的含义以及由此可能产生的经营风险。潘虎未能提供证据证明双方于2012年4月6日之前对开业时间进行了确认，亦未提供证据证明其要求与大世代公司确认开业时间而遭到拒绝，其应对此承担举证不能的不利后果。潘虎主张大世代公司违反合同约定未按期开业没有合同和事实依据，本院不予支持。潘虎开业前所支出的员工工资、机票及住宿费属正常的经营成本，其要求大世代公司支付没有事实和法律依据，一审判决驳回潘虎的该部分诉讼请求并无不当，应予维持。关于第二项，本院认为，根据双方《店铺租赁合同》约定，潘虎应自行负责办理经营所需许可证件，并于合同签订同时或开业前，提供营业执照副本、税务登记证副本等证件供大世代公司查、存。如依潘虎所述，未能办理营业执照等经营手续系因案涉房屋未进行消防验收导致，其应在开业之前即清楚知悉无法办理合法的营业手续，但其并未要求解除合同，而是继续履行合同并为开业进行投入和准备。案涉店铺自2012年5月18日开业，一直经营至租赁期间届满后的2013年9月。且潘虎亦未提供证据证明因未进行消防验收给其经营造成影响以致无法正常经营，其主张依据不足，本院不予支持。关于潘虎主张的装饰装修、购置厨具、家具等产生的费用1，561，220元，其系以解除合同为基础提出，而案涉《店铺租赁合同》因租赁期间届满而终止，不存在解除问题。且此部分费用不仅包括不可移除的装饰装修，尚包括厨具、家具等可移除财产，现潘虎与大世代公司未对案涉房屋进行交接，此部分可待房屋腾退交接时协商处理。如协商不成，潘虎可就此另行起诉。一审法院对潘虎此部分诉讼请求未予处理并无不当。
综上，潘虎的上诉理由不成立，上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25，190元（上诉人潘虎已预交），由上诉人潘虎负担8080元，余下17，110元予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一五年十二月四日
书 记 员 王丽秋