广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第857号
原告（反诉被告，以下简称原告）：东莞市大朗镇大井头股份经济联合社。住所地：广东省东莞市大朗镇大井头居民委员会。组织机构代码为××。
负责人：叶钦达。
委托代理人：李小燕，广东国悦律师事务所律师。
委托代理人：韩梓超，广东国悦律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：朱品华，男，汉族，1987年8月15日出生，广东省高州市人，住广东省高州市荷塘镇伦村良村**号，公民身份号码为4409811987********。
被告（反诉原告，以下简称被告）：王近发，男，汉族，1959年2月28日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市沙田镇义沙六和村民小组**号，公民身份号码为4425271959********。
被告（反诉原告，以下简称被告）：钟志必，男，汉族，1972年9月15日出生，广东省阳东县人，住广东省阳东县合山镇丰垌村委会塘寮村二巷*号，公民身份号码为4417031972********。
以上三被告的共同委托代理人：赵振清，广东展豪律师事务所律师。
以上三被告的共同委托代理人：唐利红。
原告东莞市大朗镇大井头股份经济联合社（以下简称“大井头经联社”）诉被告朱品华、王近发、钟志必房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，被告朱品华、王近发、钟志必提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理，本案依法由审判员陈葵适用简易程序独任审判，于2015年8月27日公开开庭进行审理。原告大井头经联社的委托代理人李小燕、韩梓超，被告朱品华、王近发及朱品华、王近发、钟志必的共同委托代理人赵振清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大井头经联社诉称：原告与三被告于2013年7月9日签订了《厂房租赁经营合同》，约定由被告承租位于东莞市大朗镇大井头朗常路碧桂园旁的厂房、宿舍各一幢，租赁期限为9年，租赁期间每月租金在当月5日前付清，逾期支付的还应以月息20厘计算利息。合同约定2016年9月30日前的月租金为50000元。现三被告从2013年11月1日起至今拒不交付租金，经原告律师发函催收，三被告仍不缴纳。三被告的行为严重违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》的有关规定,为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认双方于2013年7月9日签订的《厂房租赁经营合同》无效；2.被告搬离案涉租赁物，返还该租赁物给原告；3.被告支付从2013年11月1日至被告将租赁物返还给原告之日止的厂房占有使用费（暂计算至2015年5月30日为950000元）；4.被告支付拖欠占有使用费利息（从起诉之日计付利息，各拖欠使用费月份的利息各以50000元为本金，按中国人民银行贷款利率算至被告实际付清款项之日止）。
被告朱品华、王近发、钟志必辩称：原、被告签订的厂房租赁合同是无效合同，被告不应该再向原告缴纳2013年11月开始至今为止的房屋占有使用费及相应利息。案涉房屋早就存在安全隐患，原告出租案涉房屋时，隐瞒该事实，被告接收房屋以后，按照双方签订的合同缴纳了保证金、租金等费用。在2013年9月底10月初，被告发现墙体出现不同程度的开裂和漏水，被告认为出现安全隐患，就没有实际使用该房屋，并及时就房屋安全隐患问题与原告进行协商，但原告一直没有给出具体的方案。从双方签订的合同第6条违约责任可以看出，被告应该及时按月缴纳使用费，因为案涉房屋的质量、安全隐患问题，双方一致协商，所以原告一直没有要求被告支付租金，原告现起诉主张从2013年11月开始的使用费没有事实依据。
被告朱品华、王近发、钟志必反诉称：三被告与原告于2013年7月9日签订了《厂房租赁经营合同》，承租原告位于东莞市大朗镇大井头朗常路碧桂园旁的厂房、宿舍，用于开办工业，租赁期限为九年，自2013年9月16日至2022年9月30日。合同签订后，三被告依约向原告交付租赁厂房的保证金150000元和消防栓、人货电梯负担费100000元以及租金75000元，共计325000元。被告接收案涉厂房后，即找装修人员对承租的厂房对水电、宿舍楼、车间、办公楼等进行装修，花费277472元。为了能早日开业，被告王近发、钟必志以案涉房屋为营业地址，申请注册了“东莞市升誉节能科技有限公司”。2013年10月份，被告发现厂房出现地面下沉、墙面大面积开裂、墙壁多处出现渗水的情况，因此三被告立即联系原告处理，并通知原告暂停交租。11月下旬，被告通知原告要将机器设备搬入厂房，要求原告安排人员检查厂房的情况是否能搬入机器设备，但原告最终未能提供具体的解决方案。12月份，被告又多次找到原告协商解决方案，但原告以换届为由，未给予被告任何解决方案。2014年3月份，鉴于莞惠城际轨道从案涉房屋附近通过，并进行矿山施工，为确保房屋在施工期间的安全使用，中铁三局广州分公司第一工程段委托广东华南建筑设计院有限公司对房屋使用结构的安全性进行鉴定，其出具的报告书载明该建筑物已使用多年，建筑物楼板和墙体出现裂缝，屋顶和外墙部分渗水，建议建设方对其进行处理、维修，同时还应在轻轨施工完之前和该建筑物维修之后的使用期间应定期进行沉降观测和维护检查，防止建筑物继续倾斜，并加强使用管理。后被告与原告一起协商要求处理该事，但原告几位负责人均互相推脱，致使被告一直未能使用厂房。为了维护被告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.原告向三被告退还押金150000元；2.原告向三被告返还消防栓、人货电梯负担费100000元及租金75000元；3.原告向三被告赔偿损失277472元；4.本诉、反诉诉讼费用由原告承担。
原告大井头经联社辩称：第一，关于押金，原告愿意退还，但应该直接抵扣被告应该支付的占有使用费；第二，关于租金问题，原告认为被告已经实际使用房屋至今，所以原告不应该返还租金，且被告应该向原告支付后续未付租金；第三，消防栓和人货电梯是由被告投入100000元，原告投入175000元，共同出资安装的，该部分为原告同意被告安装的投入，虽已经形成了附和，但原告不同意利用，请法院按双方过错分担被告出资部分的现值损失；第四，被告主张的损失，原告无法确认被告有该部分损失的存在，且该部分是被告未经原告同意加装的损失，应由被告自行承担。
经审理查明：2013年7月9日，原告大井头经联社作为合同甲方，被告朱品华、王近发、钟志必作为合同乙方，双方签订一份《厂房租赁经营合同》，约定三被告承租原告位于东莞市大朗镇大井头朗常路碧桂园旁总面积约5000平方米的厂房、宿舍各一幢，租赁期限为9年，自2013年9月16日起至2022年9月30日止；2013年9月16日至2016年9月30日期间的月租金为50000元，2016年10月1日至2019年9月30日期间的月租金为55000元，2019年10月1日至2022年9月30日期间的月租金为60500元，租金按月结付，当月租金当月5日前付清；被告应预交定金150000元，消防栓、人货电梯负担费100000元。双方还在合同中确认案涉厂房、宿舍无竣工验收合格证和房产证以及无相关规划、建设、报建等手续。合同签订后，被告向原告支付了2013年9月16日至10月30日期间的占有使用费75000元，并对涉案房屋进行了装修。其间，被告发现墙体出现不同程度的开裂和漏水，认为房屋存在质量和安全问题，遂要求原告对案涉房屋质量问题进行处理，但双方并未能协商一致，被告停止支付租金，也没有使用厂房进行生产。2013年11月30日，被告将案涉厂房二楼、宿舍二楼出租给案外人梁邓义，租赁期限为2014年1月1日至2019年1月1日，前三年租金为13000元/月，后两年租金为14300元/月。
鉴于莞惠城际轨道将从案涉房屋附近通过，并进行矿山施工，为确保该建筑物在施工期间的安全使用，中铁三局广州分公司第一工程段委托广东华南建筑设计院有限公司对案涉建筑进行使用结构安全性鉴定工作，广东华南建筑设计院有限公司于2013年6月-9月对该房屋进行现场勘查、收集现有技术资料，结合房屋现状，于2014年5月出具《大朗镇升誉节能科技有限公司厂房房屋结构安全鉴定报告书》，认为该建筑物已使用多年，楼板和墙体出现裂缝，屋顶和外墙部分渗水，建议建设方对其进行处理，在轻轨施工完之前和该建筑物维修之后的使用期间应进行沉降观测和维护检查，防止该建筑继续倾斜。鉴定结论为在正常使用条件下，该建筑物整体结构安全性评定为Bsu级，可按限定使用荷载安全使用，该房屋安全状态可评定为B类。
庭审过程中，双方确认案涉房屋的裂缝仍存在扩大迹象，但双方对成因产生争议，原告认为被告装修过程中擅自在墙体上进行变动，将承力的窗口以及铝合金窗口进行拆除改造成门口，也是房屋裂缝扩大的原因。
案件审理期，原被告及次承租人梁邓义于2015年9月28日就厂房移交、装修和设备残值以及转租问题的处理达成了协议。一、厂房移交：2015年9月28日，除次承租人梁邓义现使用的厂房二楼和宿舍二楼以外，被告将案涉房屋的其余地方均退还给原告使用，双方同意被告占用案涉房屋的使用费计算至2015年9月30日，自2015年10月1日开始被告不需要向原告支付使用费，而此前的使用费如何结算则由法院作出判决。二、次承租人的处理：被告与次承租人梁邓义解除租赁关系，双方之间装修损失、搬迁损失等因转租产生的问题由被告与次承租人自行解决。次承租人继续使用案涉厂房至找到合适的场所为止，但自2015年10月1日起的使用费交付给原告。三、关于被告对案涉房屋投入的装修及设备残值问题：被告主张的装修费277472元，消防栓、人货电梯费用100000元，共计377472元，双方同意以原定的合同期分摊到108个月（9年），即每月需摊销损失3495元，至2015年9月28日，被告占用案涉房屋24.5个月，剩余83.5个月的合同期未履行，确认被告消防栓、人货电梯及装修损失的残值为291832元,至于残值如何承担的问题,双方同意由法院进行判决。双方还对其他事宜作了相应约定。
诉讼中，经原告申请财产保全，本院裁定予以实施，冻结了被告对次承租人梁邓义享有的应收租金，冻结期限为三年，从2015年7月15日至2018年7月14日。
以上事实，有《厂房租赁经营合同》、照片、基建工程验收报告及收据、消防工程承建合同及收据、变更工程项目报价单及营业执照、资质证明、收款收据、银行转载记录、鉴定报告书、沟通记录、协议书以及本院庭审笔录、财产保全材料附卷为证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉厂房宿舍未办理建设工程规划许可证，原、被告之间就案涉房屋签订的租赁合同为无效合同。案件审理期间，双方已就案涉房屋的移交、装修和设备残值以及次转租问题的处理达成了协议，本院予以照准，本案的争议焦点为：一、被告是否应当支付占用房屋期间的房屋使用费及利息；二、被告投入的装修损失及设备残值的责任分担问题。
被告认为，原告在出租案涉厂房时，隐瞒了厂房的质量问题，在被告提出异议后又没有及时进行处理，导致被告无法使用厂房，因而不应再收取房屋使用费。原告认为，根据广东华南建筑设计院有限公司的鉴定意见，案涉厂房可按限定使用荷载安全使用，被告实际也使用和转租，理应支付使用费。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告自2013年9月16日至2015年9月30日期间，实际占用了案涉的厂房，应当支付房屋使用费。虽然原告没有对案涉房屋尽到维修义务，但参照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，如果出租人未尽到维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。从被告提供的广东华南建筑设计院有限公司《大朗镇升誉节能科技有限公司厂房房屋结构安全鉴定报告书》可知，该厂房可按限定使用荷载安全使用，而被告提供的其他证据也不足以证明案涉房屋因安全问题无法使用，实际上被告也已将部分厂房宿舍出租给他人使用。自2013年10月至今已长达二年，被告仅以双方未能就房屋质量问题达成协议为由而拒付使用费，于法不合。但是，前述《大朗镇升誉节能科技有限公司厂房房屋结构安全鉴定报告书》也指出，该建筑物已使用多年，楼板和墙体出现裂缝，屋顶和外墙部分渗水，需要进行及时的维修和处理，说明案涉房屋的确存在质量问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，提供符合安全标准的房屋，保证房屋符合约定的用途是出租人应尽的义务，被告自2015年10月发现厂房存在质量问题后，已向原告提出处理要求，但原告并没有及时进行维修，结合考虑到涉案房屋并没有办理规划、建设报建手续且并未经竣工验收合格，在房屋出现裂缝、漏水的情况下，被告提出有可能存在安全隐患、需要及时处理是合理的，原告没有及时跟进处理，客观上对被告的使用造成了影响。本院认为，被告需支付的使用费应当予以减少。虽然原告只起诉了自2013年11月以来的租金，但被告反诉返还已支付的租金，故双方争议的房屋使用费自2013年9月起计。自2013年9月16日至2015年9月30日，按合同约定的50000元/月，共计1225000元，本院酌定以70%计算，为857500元，扣除被告已付的75000元，仍应付782500元。原告同意退回押金150000元，折抵使用费，本院予以照准，即被告应付632500元（782500元-150000元）。至于原告诉请被告支付使用费的利息，因双方签订的合同无效，本院对该诉请不予支持。
关于被告投入的装修损失及设备残值的责任分担问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告明确表示不同意利用上述附合物，其残值291832元应由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。从本案来说，原被告双方均明知厂房没有办理规划报建手续而签订租赁协议，双方均有过错，本案中,原告方责任较大,应承担60%责任，即175099元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认东莞市大朗镇大井头股份经济联合社与朱品华、王近发、钟志必于2013年7月9日签订的《厂房租赁经营合同》无效。
二、确认朱品华、王近发、钟志必于2015年9月28日将案涉厂房除案外人梁邓义使用的厂房二楼和宿舍二楼以外的其余部分退还给东莞市大朗镇大井头股份经济联合社。
三、朱品华、王近发、钟志必支付2013年9月16日至2015年9月30日的房屋使用费632500元给东莞市大朗镇大井头股份经济联合社。
四、东莞市大朗镇大井头股份经济联合社支付朱品华、王近发、钟志必装修费、消防栓、人货电梯费用175099元。
五、上述判项，双方须于本判决发生法律效力之日起十五日内相互给付完毕。
六、驳回东莞市大朗镇大井头股份经济联合社的其他诉讼请求。
七、驳回朱品华、王近发、钟志必的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6650元、反诉受理费4912元、保全费1520元，由原告负担4102元，被告负担8980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈 葵
二〇一五年十月三十日
书记员 邓秀琳
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁坏的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。