宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第975号
原告高旭东，男，1985年9月22日出生，回族，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区
被告宁夏天都房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区开发区。
法定代表人龚涛，该公司董事长。
委托代理人闫海滨，宁夏兴业律师事务所律师。
委托代理人杨坤，男，1978年8月8日出生，回族，公司职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告高旭东与被告宁夏天都房地产有限公司（以下简称天都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理。依法由代理审判员吴娟适用简易程序于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告高旭东，被告天都公司的委托代理人闫海滨、杨坤到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理，原告高旭东，被告天都公司的委托代理人闫海滨到庭参加诉讼。本案审理中，原、被告向本院申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告高旭东诉称，原告因看到被告“家在美林中，爱在阳光里”的售楼宣传彩页后，于2013年1月23日与被告签订了一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于银川市金凤区黄河路以北阳光美林花园一期一套面积为90.09平方米的商品房。合同正本约定交房日期为2014年10月30日前，并约定了交付房屋的条件。协议生效后，原告如约向被告首付175054元，其余房款17万元以商业贷款形式支付。但是被告屡次违反合同相关约定。首先，被告变更房屋结构、供暖方式未履行告知义务，违反了合同相关约定，原告有权退房。其次，原告2015年2月5日收到被告于2015年1月29日发出的办理收房的通知，原告前往收房过程中被告仅出示了《工程竣工验收备案表》的复印件，原告要求被告出示《工程竣工验收备案表》原件及合同第九条、第十二条约定的《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告均未能出示。时至今日，由于被告既未能合法、合规地履行交房义务，也未能承担相应的违约责任，导致原告入住的权利无法实现。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令解除原、被告订立的《银川市商品房买卖合同》；判令被告退还房款人民币345045元，承担首付款利息人民币21530.53元（175045元×6.15%×2年），承担商业银行贷款利息20910元，退还房屋所有权登记费160元，共计387645.53元；本案诉讼费由四被告承担。
原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：
1、银供热办发（2013）18号关于阳光美林花园住宅小区申请变更供热方式的批复，据以证明被告的变更是在2013年6月1日，签订合同时是在2013年1月22日，足以证明该变更是在签订合同之后变更的。经质证，被告对该证据的真实性无异议，被告是在2013年1月18日即已向审批部门提出了申请。时间是在原、被告双方签订合同之前。
2、银规函（2015）45号关于阳光美林小区阳台封闭变更事宜的答复，据以证明提出变更申请是2013年8月30日，阳光美林向开发单位宁夏天都房地产开发有限公司向银川市规划管理局申请变更阳光美林项目规划设计方案。2014年5月7日银川市规划管理局召开会议，批准阳光美林二期7、9、10、11、13、18、19、20号楼进行半封闭阳台变更，此变更答复并不涉及阳光美林一期工程，但涉案房屋也一起被变更了。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份证据无法证实其合法来源，而且答复不涉及本案购买的房屋，该证据与本案没有任何关联性。
3、阳光美林入住通知书、快递单一份，据以证明阳光美林在发出入住通知书之时并未达到交付条件，未取得合同第九条、第十二条所规定的《银川市新建住宅配套设施交付使用证》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，被告有证据表明房屋具备入住条件。
4、宁夏政风行风网回复一份，据以证明阳光美林各楼宇未办理交付使用证，业主有权拒绝接房，并按合同约定依法追究开发商责任。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份证据无法证明来源，不能作为定案证据采信。被告有证据表明房屋办理了合法入住手续，
5、退房通知书一份，据以证明原告按照合同约定于2015年3月10日以书面的形式通知过被告解除购房合同。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告没有接收到该退房通知书，也并不知晓通知书内容。
6、《银川市商品房买卖合同》一份，据以证明被告违反合同第九条交付期限及条件，住宅交付使用条件为，出卖人应当在2014年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，取得银川市新建住宅配套设施交付使用证，但被告未能按时取得银川市新建住宅配套设施交付使用证。违反第十一条规划设计变更的约定，出卖人应当按照规划行政主管部门批准的规划和设计方案建设商品房，不得擅自变更，但经规划部门批准的规划变更设计单位同意的设计变更，导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门同意之日起三十日内将以下变更内容送达买受人，买受人有权在接到通知之日起十五日内作出是否退房的书面答复。第十二条交付商品房屋达到交付使用条件后，出卖人应当已特快专递书面或报纸公告方式通知买受人办理交付手续，双方进行验收交付使用，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋局交接单所购买商品房屋为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房，责任有出售人承担。证明被告通知日期已经超过交付日期。双方约定出卖人交付房屋时，买受人应按出卖人发出的交付通知（新消息报）报纸交付公告或特快专递指定的日期办理房屋验收，被告未能履行交付通知的约定。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为合同第十一条并没有明确约定供暖方式为集中供暖，同时也没有约定阳台的形式。合同第十二条通知交接时被告已经具备了合同约定提供文件的能力。如果存在延期交房的情形，被告愿依照合同来承担违约责任，但解除合同不具备条件。
7、视听资料，据以证明宁夏电视台新时空法治视线栏目，采访银川市房管局测绘科的相关人员表明阳光美林小区确实对一期半封闭阳台进行更改。经质证，被告对告证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该视听资料仅为电视台的一档栏目，阳台由半封闭改为全封闭是客观事实，被告从未否认，但是这一事实对原告的诉求没有任何影响，与其诉求没有任何关联。
8、视频一份，据以证明被告销售人员在销售过程中提到过阳光美林是集中供暖。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。如果面积增减引起的差价问题，合同第六条明确约定为据实结算，多退少补。
9、收据三份、交通银行个人房屋抵押贷款合同一份，据以证明2012年12月29日原告按照合同约定按时交首付款175045元，2013年5月17日交付银行商业贷款170000元，2013年4月8日交付银川市房屋产权交易登记收费160元。经质证，被告对该组证据的真实性、关联性无异议。但认为原告第二次付款17万元已经远远超出了合同约定的期限。
10、交通银行零售客户交易明细清单一份，据以证明原告自2013年5月至2015年11月，偿还本金及利息共计47111.15元，其中利息25861.25元，本金21249.90元。经质证，被告认为该证据的真实性暂时无法确认，涉及到另外一个借贷的法律关系，需要七个工作日进行核实。
被告天都公司辩称，被告与原告签订商品房买卖合同及补充协议时未以任何形式承诺或明确供暖方式为集中供暖，阳光美林小区所处位置客观上无法采取集中供暖方式，被告按照相关主管部门的审批采取了壁挂取暖方式并不违双方约定。考虑到银川市的天气特点以及小区业主的安全性及小区的整体规划，阳台的改变并不涉及房屋结构的改变。被告出售给业主高旭东的房屋具备入住条件，原告的入住权利完全能够实现。综上，被告在房屋销售过程中确有服务不到位的问题，但尚不足以导致双方所签合同解除的条件，请求贵院依法查明事实，作出公正合理的裁判。
除上述答辩意见外，被告天都公司向法庭提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》及补充协议一份，据以证明双方所签协议第十一条没有明确约定供暖方式为集中供暖，也没有约定房屋阳台为半封闭阳台。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为如果被告的施工与设计一致，就不会存在变更一说。
2、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《银川市新建住宅配套设施交付使用证》各一份，据以证明被告开发建设的阳光美林4号楼具备交付使用条件，可以办理交付手续，不影响原告入住权利的实现。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为《银川市新建住宅配套设施交付使用证》期限是2015年3月9日，已经超出合同约定第九条之规定。《银川住宅质量保证书》、《使用说明书》都没有时间，并不能证明是在合同约定时间取得的。
3、宁天都房司（2013）01号、银供热办发（2013）18号文件各一份，据以证明因客观原因导致原来暂定的集中供暖只能采用壁挂式供暖方式，天都公司是在2013年1月18日就已经提出了申请。经质证，原告对该证据无异议，但认为被告变更供热方式并没有按照合同约定书面通知业主，是在原告不知的情况下擅自更改的。银川市供热规划领导小组办公室文件银供热办发（2013）18号第三项载明被告单位需与2013年6月1日前向供热物业管理办公室提交供热产品合格等相关手续备案，是在签订购房合同之后进行的，原告并不知情。
经审理查明，2013年1月22日，原、被告双方签订《银川市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的银川市金凤区黄河路以北阳光美林花园一期某室房屋，建筑面积为90.09平方米，房价为345045元。交房时间为2014年10月31日前，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告付清全部房款之后，被告向原告寄送特快专递或报纸公告规定的交付房屋时间届满三日后即视为交付。原、被告双方签订的商品房买卖合同附补充协议一份，约定原告同意被告逾期交房及延期办理产权证免责期限为90日。原告2012年12月29日向被告首付房款175045元，合同签订后于2013年5月17日办理房屋贷款17万元。2013年4月8日，原告缴纳房屋所有权登记费160元。原告自2013年8月至2015年11月偿还贷款利息共计25861.25元。2015年3月9日，涉案房屋取得《银川市新建住宅交付使用证》。因被告至今未向原告交付房屋，故原告诉至本院，请求判如所请。
另查明，被告在庭审中提出需要对原告提交的交通银行零售客户交易明细清单的真实性进行核实，但时限已过，未向法庭提交核实结果。
以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的关于阳光美林花园住宅小区申请变更供热方式的批复、关于阳光美林小区阳台封闭变更事宜的答复、阳光美林入住通知书、快递单、宁夏政风行风网回复、退房通知书、《银川市商品房买卖合同》、视听资料、收据、交通银行个人房屋抵押贷款合同、交通银行零售客户交易明细清单，被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、住宅质量保证书、住宅使用说明书、银川市新建住宅配套设施交付使用证、宁天都房司（2013）01号、银供热办发（2013）18号文件等在卷为凭，予以证实。
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法、有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告未按合同约定于2014年10月31日前将房屋交付原告，被告构成违约。根据合同约定，被告交付涉案房屋应取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告于2015年3月9日取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，达到交付房屋条件，但在符合交付房屋条件后，并未通知原告，故逾期交付房屋超过已90日，原告依据合同约定请求解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，并要求被告退还购房款345045元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告因自身的原因违约，未按约向原告履行交付房屋的义务，应承担违约责任并赔偿给原告造成的损失。原被告约定的违约金过低，不足以弥补原告造成的损失，且原告主张了利息损失，依法予以相应调整，原告于2012年12月29日向被告支付首付款175045元，现原告按照6.15%的利率主张二年首付款利息21530.53元适当，本院予以支持。原告主张要求被告承担的商业贷款利息20910元及退还房屋所有权登记费160元有证据证实真实发生，被告应当予以承担。被告关于解除合同条件未成就，不同意解除合同的辩解，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告高旭东与被告宁夏天都房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；
二、被告宁夏天都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高旭东购房款人民币345045元，支付原告高旭东利息损失人民币42440.53元（21530.53元＋20910元），退还原告高旭东房屋所有权登记费人民币160元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7115元，由被告宁夏天都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 吴 娟
人民陪审员 樊永慧
人民陪审员 马俊川
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 汪 娟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。