广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1979号
上诉人（原审原告）：罗慧雯，女，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：许瀚，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：朱美娟，广东正大联合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海区万瑞投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：朱怀宇，该公司总经理。
委托代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。
委托代理人：赵珊珊，广东禅都律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：北京怡生乐居信息服务有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：贺寅宇，该公司总经理。
委托代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。
委托代理人：赵珊珊，广东禅都律师事务所实习律师。
上诉人罗慧雯因与被上诉人佛山市南海区万瑞投资有限公司（以下简称万瑞公司）、北京怡生乐居信息服务有限公司（以下简称怡生公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1122号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗慧雯于2015年8月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认罗慧雯与万瑞公司于2014年6月14日签订的《万科金域花园项目预约合同》自判决生效之日起解除；2.万瑞公司赔偿罗慧雯购房差价损失181533.3元；3.万瑞公司赔偿罗慧雯装修费损失151942.5元；4.万瑞公司、怡生公司向罗慧雯返还已预存的20000元及支付以20000元为本金从2014年6月14日起至万瑞公司、怡生公司实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予罗慧雯（暂计至2015年7月19日为1333.33元）；5.万瑞公司、怡生公司共同承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：2014年6月14日，罗慧雯（乙方）与万瑞公司（甲方）签订《万科金域花园项目预约合同》（以下简称涉讼合同一），约定乙方意向购买甲方开发的万科金域中央6座40层XX单元（以下简称涉讼房屋一）；根据甲方的报建规划，该单元建筑面积约为90平方米（实际面积以测绘面积为准）；甲方预计该单元的销售单价不超过9474元/平方米（按建筑面积计算）；此价格已折算可享有的VIP优惠登记97折、新浪E金券预存2万享98折、现场促销优惠房款总价款10000元、生活服务礼包折减房款总价20000元；最后成交单价和总价以买卖合同约定（为准）；在甲方发出正式通知后7天内到项目销售中心完成认购书及买卖合同签订，可再享受准时签约99折；乙方签约时E金券中交纳给新浪乐居的2万元可转为购房定金。
同日，罗慧雯向怡生公司支付20000元。罗慧雯持有该款凭证注明该款为新浪乐居的居间服务费，无论申请人是否购买万科的房屋，都不影响新浪乐居已经完成本次居间服务，申请人缴纳的款项不予退还。
2014年7月29日，行政部门通报万瑞公司在涉讼房屋一所在项目未取得商品房预售许可证的情况下，违规收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，并作出相应处分。
罗慧雯、万瑞公司、怡生公司确认的房地产网信息显示，截至2015年7月，包含涉讼房屋一在内的6座楼房成交均价10646.91元/平方米。
2015年7月29日，罗慧雯与案外人签订合同（以下简称涉讼合同二），约定罗慧雯向案外人购买佳兆业水岸新都花园三区9座XX房（以下简称涉讼房屋二）；建筑面积为91.85平方米，套内建筑面积为68.56平方米；按套内建筑面积计算，单价为14905.41元/平方米，总房价为1021915元。
就涉讼房屋二，广东省装饰有限公司向罗慧雯出具《装饰工程预算表》，载明装修工程共151942.5元。该表注明“本预算报价只是概算，未列出项目按现场实际数量报价结算”、“本预算数量为大约数量，具体按实际结算”等文字。
截至一审辩论结束前，涉讼房屋一、二均未交付罗慧雯。罗慧雯未对涉讼房屋二装修，亦未付装修款。
庭审中，万瑞公司、怡生公司确认2015年6月万瑞公司已将涉讼房屋一另售予案外人。双方确认该房屋为带装修出售。
2015年8月4日，罗慧雯提起本案诉讼。2015年8月7日、9月25日，万瑞公司、怡生公司分别收到本案诉讼材料。
原审法院认为：涉讼合同一为签约双方真实意思表示，是有效合同，故双方均应依其约定全面履行各自义务。
万瑞公司已将涉讼房屋一另售予案外人，已违反涉讼合同一约定，故罗慧雯有权解除该合同。合同自通知到达对方时解除。因罗慧雯于本案中请求解除合同，而万瑞公司于2015年8月7日收到本案诉讼材料，故涉讼合同一于该日解除。因此，原审法院在上述核定范围内对罗慧雯有关解除合同的诉讼请求予以支持。
罗慧雯主张购房差价损失及装修费损失，实质上是向万瑞公司主张违约责任。对此，原审法院分析如下：一、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、涉讼房屋一、二所处位置、楼层、面积及其出售人、议价时间均不相同，且买卖双方对于最终交易价之商定含有较大的主观性与偶然性，而罗慧雯是否需要除涉讼房屋一外另行购房及该所购房屋定于何处，均属于罗慧雯意思自治范围，换言之，对罗慧雯未能通过涉讼合同一取得涉讼房屋一的救济途径并非唯一指向涉讼房屋二，因此，涉讼房屋一、二的购房差价不直接反映罗慧雯针对涉讼合同一的损失数额，不能据此将其确定为上述违约损失。罗慧雯主张其存在购房差价损失为181533.3元依据不足，原审法院不予采纳，但将其作为认定万瑞公司违约责任的参考因素之一。三、是否选购带装修房屋及该装修标准如何均属购房者意思自治范围，其最终确定含有较大的主观性与偶然性，且罗慧雯主张的装修费151942.5元仅为案外人预算报价，罗慧雯与该案外人亦未签订合同、确定价格，罗慧雯亦未实际付款，因此，上述价格同样不能直接反映罗慧雯针对涉讼合同一的损失数额，不能据此将其确定为上述违约损失。罗慧雯以此数额主张装修费损失依据不足，原审法院亦不采纳，但将其作为认定万瑞公司违约责任的参考因素之一。四、双方没有明确约定违约金。原审法院基于公平合理、诚实信用原则，综合考虑上述因素，同时考虑万瑞公司违约程度、罗慧雯的损失范围，并参考双方有关签约时交纳的20000元可转为购房定金的约定，酌定万瑞公司因违约应向罗慧雯赔偿损失20000元。罗慧雯第2、3项诉讼请求在原审法院核定范围部分，原审法院予以支持；超出部分，不予支持。
有关预存20000元及其利息问题。涉讼合同一明确约定上述20000元的性质和用途，即其对应折扣及签约时转为购房定金等内容。因此，罗慧雯支付上述20000元是依据涉讼合同一约定及万瑞公司指示而交纳，故万瑞公司作为合同相对方视为该款接收人。同时，怡生公司是该款实际接收人，亦同意返还该款，故万瑞公司、怡生公司与罗慧雯共同完成收付行为。因万瑞公司违约致涉讼合同一解除，故罗慧雯请求万瑞公司、怡生公司返还上述20000元理据充足，原审法院予以支持。至于该款利息，实质上亦属于罗慧雯主张违约责任，因罗慧雯就万瑞公司违约行为已主张损失并经原审法院酌定该损失为20000元，罗慧雯未能提供足够证据证明其损失超过该数额，故原审法院对上述利息主张不予支持。
本案因万瑞公司违约引起，故判项范围内诉讼费应由万瑞公司负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、确认2014年6月14日罗慧雯与万瑞公司签订的《万科金域花园项目预约合同》于2015年8月7日解除；二、万瑞公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失20000元予罗慧雯；三、万瑞公司、怡生公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还20000元予罗慧雯；四、驳回罗慧雯的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取3311.07元（罗慧雯已预交），由罗慧雯负担2911.07元，万瑞公司负担400元。
上诉人罗慧雯不服原审判决，向本院提出上诉称：原审判决对罗慧雯经济损失的认定存在错误。购房差额系由于万瑞公司违约而造成的，属于合同法第一百一十三条规定的合同履行可以获得的利益，法院应予支持。如原审判决以及万瑞公司答辩状中所确认，罗慧雯与万瑞公司为预约合同关系，是独立的合同关系，双方在合同中确认的涉诉房屋一的购买价格、面积等信息，系双方真实的意思表示。在罗慧雯履行向万瑞公司交纳订金的义务后，万瑞公司应履行通知罗慧雯签订正式的商品房买卖合同的义务。罗慧雯本可以与同期签订预约合同的业主一样，以不高于9474元/平方米的优惠价格购买附带精装修的涉案房屋一（准时签约还可以在此基础上获得99折优惠）。换言之，包括赠送的精装修、准时签约的优惠等都是属于合同履行后可以获得的利益。然而，万瑞公司没有按预约合同的约定通知罗慧雯，在罗慧雯多次与其工作人员联系并要求签订正式的商品房买卖合同的情况下，万瑞公司仍违反合同的约定，将涉诉房屋一转售他人。目前，该类地区同类房屋价格飞涨，罗慧雯已不可能按双方原约定的价格购买同类房产，只能按现已上涨的价格购买，由此形成了巨大的购房款差额，该后果系由万瑞公司的违约行为造成的，理应由其承担全部的赔偿责任。原审判决认定罗慧雯的损失为20000元错误。综上，罗慧雯请求判令：1.撤销原审判决第二项、第四项，依法改判万瑞公司、怡生公司赔偿罗慧雯购房差价181533.3元和装修费损失151942.5元；2.本案诉讼费由万瑞公司和怡生公司负担。
被上诉人万瑞公司、怡生公司答辩称：一、罗慧雯所主张的另行购置水岸新都物业及支付装修款的经济损失，属于各方当事人签署涉案合同时无法预见的经济损失；一审法院综合考量涉案合同的履行情况以及罗慧雯的实际损失，所作出的一审判决结果合法合理，应予以维持。（一）万瑞公司与罗慧雯签署涉案合同的真正目的是为了确立罗慧雯的购房意向，以便双方于日后签署正式的商品房买卖合同、缔结房屋买卖合同关系。显然，涉案合同并非正式的《商品房买卖合同》，万瑞公司与罗慧雯亦未建立正式的房屋买卖合同关系，双方之间仅存在预约合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的……不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”的规定，因预约合同解除所造成的损失，应以双方签署预约合同时所能预见的损失为限。在涉案合同的履行过程中，罗慧雯所支付的合同对价，仅是其向怡生公司支付的2万元定金。在罗慧雯未支付任何额外合同对价的情况下，一审法院判决万瑞公司向罗慧雯额外支付2万元损失，已是充分考虑涉案合同履行情况下所作出的合理判决。罗慧雯在仅支付2万元定金的前提下，却要求万瑞公司及怡生公司向其承担高达35万元的购房差价损失，明显有违公平合理的法律原则。
（二）罗慧雯上诉称其可以不超过人民币9474元/㎡的优惠价格购买附带精装修的涉案房屋，包括赠送的精装修、准时签约的优惠等，都是属于合同履行后可以获得的利益的范围，这完全是其对预约合同的不当曲解。涉案合同第一条、第二条明确约定：涉案房产建筑面积约90平方米，甲方（万瑞公司）预计涉案房产的销售单价不会超过9474元/平方（按建筑面积计算），如果签署认购书或商品房买卖合同的面积发生变动，房屋总价以单价×认购书或者商品房买卖合同面积为准，最后成交单价和总价以买卖合同约定。换而言之，涉案合同中提及9474元/㎡的销售单价及购房总价仅为预期性的价格，并非双方最终确认的成交价格；万瑞公司于涉案合同仅是承诺向罗慧雯提供一定的交易优惠幅度，涉案房产是否最终按照涉案合同中提及的上述单价出售，仍有待双方进一步的磋商并签署正式的《商品房买卖合同》予以确认。在涉案合同尚未能确定涉案房产最终销售价格的情况下，罗慧雯就武断地将其中记载的房价作为损失的计算依据，显然欠缺事实及法律依据。一审法院在明确厘清涉案房产的交易流程后，以罗慧雯交付的定金数额作为损失的计算依据，完全符合本案事实，依法应予以维持。
二、罗慧雯另行购入水岸新都物业并对该物业进行装修，属于其自主选择的投资置业行为，并非罗慧雯无法购得涉案房屋后的唯一救济途径，因此所产生的相应费用，与涉案房屋的交易毫无关联，更绝非涉案合同解除后所产生的预期损失。（一）因商品房项目开发及销售成本的变动，万瑞公司基于营销策略考虑，向优先预定签约客户给予的优惠价格，并非案涉发生期间当地房地产交易的市场价格的真实反映。罗慧雯将两处位于不同地段、在不同时段购入的两处物业的房价进行比照，并将所得出的购房差价作为主张损失的依据，明显欠缺客观性及合理性。在涉案房产并未实际成交、双方亦未签署正式《商品房买卖合同》的情况下，罗慧雯选择另行购入不具备可比性的水岸新都物业，是其个人自主选择的投资行为，具有极其巨大的随机性和偶然性，亦不是罗慧雯未能依据涉案合同购得涉案房产的唯一救济途径，该购房差价根本不能视为双方签署涉案合同时所能预见的损失。
（二）罗慧雯向万瑞公司、怡生公司索要装修赔偿款的证据仅有一份由广东省装饰有限公司出具的《装饰工程预算表》，该表已明确注明“本预算报价只是概算”、“本预算数量为大约数量”等内容。显然，罗慧雯根本未与上述装饰公司签署任何正式的施工合同，亦未实际支付相应的任何装修款项，罗慧雯诉请的装修费只是依据一个未发生的预算报价，相应的装修损失并未实际发生，根本不能作为罗慧雯主张损失的依据。因此，在房屋买卖合同关系并未成立的情况下，罗慧雯主张的装修费损失明显超出涉案合同解除后可预见的合理损失范围，一审判决依法不予支持实属合法合理。
三、罗慧雯的上诉请求中，要求二审法院判令怡生公司与万瑞公司向其赔偿购房差价损失及装修费损失，明显缺乏相应的合同依据及法律依据，依法应予驳回。根据一审判决查明的事实及罗慧雯提供的E金券优惠凭证，罗慧雯支付的涉案20000元款项为新浪乐居网收取的居间服务费。换而言之，怡生公司在万瑞公司与罗慧雯的涉案纠纷中，仅属于居间人的身份，其对买卖双方是否最终达成涉案房屋的交易不承担连带担保责任。在涉讼房屋未成功交易情况下，怡生公司作为居间人的合同义务仅是退还罗慧雯预存的20000元居间服务费。而一审判决也判令怡生公司向罗慧雯返还预付款，怡生公司对此并无异议。因此，罗慧雯上诉要求怡生公司与万瑞公司向其赔偿购房差价损失及装修费损失，根本毫无事实与法律依据。综上所述，请求二审法院判决驳回罗慧雯的全部上诉请求。
双方当事人人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：双方当事人在二审期间争议的焦点在于万瑞公司是否应向罗慧雯赔偿购房差价损失及装修费损失。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因万瑞公司未按合同约定与罗慧雯签订商品房买卖合同，其行为构成违约，应承担相应的赔偿责任。罗慧雯上诉主张万瑞公司应赔偿其购房差价损失以及装修费损失。本院认为，罗慧雯与万瑞公司签订的涉讼合同一属于预约合同，所约定的是双方将来在特定的时间内订立商品房屋买卖合同。涉讼合同一虽然约定了涉讼房屋一的销售单价预计不超过9474元/平方米，但合同中关于“最后成交单价和总价以买卖合同约定”的约定表明该价格只是一个估计价格，涉讼合同一并未约定涉讼房屋一的最终售价，涉讼房屋一的售价需由双方在签订商品房买卖合同时通过协商进一步确定。故双方就涉讼合同一履行后可期待的利益仅是双方将来在对涉讼房屋一售价等进行协商的基础上订立商品房买卖合同，而非罗慧雯可直接以某一确定的价格购买涉讼房屋一。罗慧雯在本案中所请求赔偿的购房差价及装修费损失是以双方签订商品房屋买卖合同，涉讼房屋一的售价已予确定为前提，该损失性质上属于在双方签订了作为本约合同的商品房买卖合同的条件下若万瑞公司不履行该商品房买卖合同导致的罗慧雯可获得利益的损失，而不属于万瑞公司不履行作为预约合同的涉讼合同一而导致的罗慧雯可获得利益的损失。因此，罗慧雯在本案中就万瑞公司违反涉讼合同一的违约行为请求赔偿购房差价及装修费损失的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，罗慧雯的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6002.13元，由上诉人罗慧雯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年六月十二日
书 记 员 许佩珊