北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第05397号
原告北京东亚时代物业管理有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇旺都三街19号。
法定代表人黄辉，总经理。
委托代理人肖庆悦。
被告魏玉英，女，1959年7月5日出生。
原告北京东亚时代物业管理有限公司（以下简称东亚物业公司）与被告魏玉英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告东亚物业公司的委托代理人肖庆悦、被告魏玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东亚物业公司诉称：我公司与开发商北京东亚信文国际会展中心有限公司签订《前期物业合同》，接管了东亚瑞晶苑小区的物业服务工作，被告于2010年3月6日购买了东亚瑞晶苑×号楼×单元102室并签订了《商品房预售合同》，开发商于2011年6月29日向被告交付房屋，被告开始享受我公司提供的物业服务。按照约定，被告应当于2012年6月30日之前向我公司支付自2012年6月30日至2013年6月29日止的物业管理服务费用共计人民币3426.2元，但是，经我公司多次催促，被告至今未支付。综上，为维护我公司的合法权益，依据我国法律规定，我公司诉至法院，请求法院判令：被告立即向我公司支付物业管理服务费人民币3426.2元（自2012年6月30日至2013年6月29日止），被告立即向我公司支付物业管理服务费的违约金人民币4651.07元（按照预期物业管理服务费的日千分之三为标准，从预期之日计算至2014年3月26日），被告承担本案的诉讼费。
被告魏玉英辩称：原告说的从2011年为我提供服务，我从2011年7月份拿钥匙装修开始，七月十多号的时候，楼上二十多层房屋装修，装修队忘记关闭水管，把我家给淹了，后来把我家卫生间的瓷砖挖了才把水放了。这个事情当时有装修队的工头，原告两个经理在场，当时原告两个经理说从该户装修押金中扣除钱给我。一周之后，我找原告的经理，原告的经理说到时候给我解决，但原告没有尽到相应的责任，拖延时间，导致我的问题现在也没有解决。因房屋漏水造成我损失的材料费、返工费共七千元没有解决。2012年5月份，我晒被子时和原告的保安发生争吵，保安把我的被子从绳子上拿下来，把绳子解开后又把被子扔到了地上，我报警了，原告的姓王的经理来了，说由其解决，派出所就走了，但是现在也没有给我解决。当时的地上有水，我的被子脏了，由此给我带来的被子损失及精神损失一共六千元。2013年8月到11月份，原告因为我没有交纳物业费，把我的门禁、钥匙停了，不让我进小区。我一开始不知道这个事情，我用别人的门禁一起进入小区，后来找到原告的经理，问为什么门禁无法使用。姓范的经理一开始说门坏了，后来才告诉我因为我没有交纳物业费，就把门禁停了，我找原告解决，原告没有给我解决。我找市政热线，过了6个月才解决，我认为这个是侵犯了我的人身自由。我家隔壁的103室开棋牌室，我整天无法入睡。我床前有停车位，有发动机的声音，大灯的灯光照到我的床上，我无法入睡，我向原告反映过，让其遮挡一下灯光，但是原告没有答应，事情至今没有解决。我住一层，窗户前面的垃圾很臭，我无法开窗，我想安装护栏，原告不同意。综上，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年3月8日，魏玉英与北京东亚信文国际会展中心有限公司（以下简称“东亚信文公司”）签订了《商品房预售合同》，购买了位于北京市通州区马驹桥镇东亚瑞晶苑小区（以下简称“瑞晶苑小区”）×号楼×单元102室的房屋，该房屋建筑面积为79.31平方米。《商品房预售合同》附件七《前期物业服务合同》“物业服务”部分约定，物业服务内容包括：1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼顶、屋顶、外墙面、承重墙、楼梯间、走廊通道等。3、公用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明等。4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）等。5、公共绿地的养护和管理。6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等。7、维持公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查等。8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。9、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护等。10、电梯的运行和日常维护管理。11、房屋装饰装修管理服务。物业服务的质量要求：物业公司提供的物业管理服务标准达到北京市建设委员会下发的《住宅物业服务等级规范（二级）实行》（京建物（2008）29号）的要求。物业服务费用：物业服务费价格为住宅1.8元／平方米·月；商业3.5元／平方米·月；费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、电梯检测费、消防器材年检费等；由物业公司按年向业主收取……。《业主临时公约》约定：……业主应当遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，配合物业服务机构的各项管理工作……阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语……。《前期物业服务合同》、《业主临时公约》还对其他事项进行了约定。《商品房预售合同》附件十补充协议第六条“房屋物业管理服务”约定：1、在办理该限价商品房住房的交接手续时，买受人需按规定交纳物业管理费用及供暖费等；如因买受人拒绝或迟延交纳物业管理费用等原因，造成逾期交房的，责任由买受人承担。此后物业服务费用按年度交纳，买受人或物业使用人应于上年度物业服务期满后的10日内向物业管理机构足额预交下年度物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应支付欠费总额的3‰作为滞纳金。2、买受人同意在业主大会聘任物业管理机构之前，由东亚物业公司提供物业管理服务，有关物业服务的内容、质量、价格等以《前期物业服务合同》及《业主临时公约》的约定为准。……东亚信文公司于2011年5月向魏玉英送达了入住通知书，魏玉英于2011年6月26日办理了入住手续，其涉诉房屋实际建筑面积为79.31平方米。
东亚物业公司作为瑞晶苑小区物业管理公司，履行了物业服务内容，对瑞晶苑小区进行了物业管理服务。魏玉英尚未按照约定交纳2012年6月30日至2013年6月29日的物业管理服务费。
上述事实，《商品房预售合同》（含附件《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等）、入住通知书、业主信息登记表、及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。魏玉英与东亚信文公司签订《商品房预售合同》，同意由东亚物业公司提供物业管理服务，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现东亚物业公司作为瑞晶苑小区物业管理服务公司依约履行了相应的义务，魏玉英应依约交纳相应的物业费用。对于魏玉英所称的2011年7月其楼上二十余层装修漏水造成其损失而不应交纳物业费的辩解意见，因漏水损失并非东亚物业公司所致，其要求东亚物业公司予以解决其损失问题并不适当，故本院对其该项辩解不予采纳。对于魏玉英所称的2012年5月东亚物业公司保安与其发生冲突造成其被子及精神损失因而不应交纳物业费的辩解意见，东亚物业公司未予认可，魏玉英自身权益若确实受到侵害，其可与东亚物业公司另行解决，但不应成为其拒交物业费的理由，因此对其该项辩解意见本院亦不予采纳。对于魏玉英所称的其门禁及钥匙被东亚物业公司停用一事，东亚物业公司不予认可，魏玉英并未提交证据证明有门禁及钥匙被东亚物业公司停用的事实，且魏玉英称现在经过其反映，在有关部门的介入下，其门禁和钥匙已经可以正常使用，故此事亦不能成为其拒不交纳物业费的理由。至于魏玉英所称的其他辩解意见，依据不足，亦不足以成为其拒不交纳物业费的理由，本院亦不予采纳。故，东亚物业公司履行了物业服务内容，魏玉英应按照约定交纳2012年6月30日至2013年6月29日的物业管理服务费。涉诉房屋建筑面积为79.31平方米，按照1.8元／平方米每月，魏玉英应当交纳该期间物业费1713.1元。
关于东亚物业公司主张违约金，本院认为，根据魏玉英与东亚信文公司签订的《商品房预售合同》附件十补充协议第六条“房屋物业管理服务”约定：1、在办理该限价商品房住房的交接手续时，买受人需按规定交纳物业管理费用及供暖费等；如因买受人拒绝或迟延交纳物业管理费用等原因，造成逾期交房的，责任由买受人承担。此后物业服务费用按年度交纳，买受人或物业使用人应于上年度物业服务期满后的10日内向物业管理机构足额预交下年度物业服务费，逾期交纳物业费服务费的，每逾期一日，应支付欠费总额的3‰作为滞纳金。魏玉英2012年6月30日至2013年6月29日的物业费应当于2012年7月9日前交纳，而魏玉英未及时交纳，应当按照约定从2012年7月10日起承担违约金，违约金基数应当为欠费总额1713.1元。关于违约金的支付标准，因魏玉英与东亚信文公司所签订的《商品房预售合同》补充协议中约定的3‰过高，且上述补充协议系格式条款，对此本院认为违约金的标准为同期中国人民银行贷款利率的2倍较为合适。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告魏玉英给付原告北京东亚时代物业管理有限公司二〇一二年六月三十日至二〇一三年六月二十九日的物业管理服务费人民币一千七百一十三元一角，于本判决生效之日起十日内执行清；
二、被告魏玉英给付原告北京东亚时代物业管理有限公司因延期支付上述第一项费用的违约金（以人民币一千七百一十三元一角为本金，按中国人民银行同期贷款利率的二倍为标准，自二〇一三年七月九日起，计算至二〇一四年三月二十六日），于本判决生效之日起十日内执行清；
三、驳回原告北京东亚时代物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告魏玉英负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李宏印
二〇一四年四月三十日
书 记 员 曹 萌