辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽05民初6号
原告王旭东，男，汉族，1967年4月18日出生，现住本溪市明山区。
委托代理人柏晓云、韩鈺，辽宁晓云律师事务所律师。
被告本溪实华蓝海置业有限公司，住所地本溪市明山区。
法定代表人刘军，该公司经理。
被告本溪实华新世界物业管理有限公司，住所地本溪市平山区。
法定代表人赵罡，该公司总经理。
被告本溪新家源房地产开发有限公司，住所地本溪市平山区。
法定代表人姜文，该公司经理。
被告辽宁实华建筑安装工程有限公司，住所地本溪市平山区。
法定代表人赵宪君，该公司经理。
被告辽宁实华（集团）房地产开发有限公司，住所地桓仁满族自治县。
法定代表人王晶，该公司经理。
被告本溪市实华家具城有限责任公司，住所地本溪市明山区。
法定代表人赵建新，该公司经理。
被告本溪市实华鸿林轻工商场有限公司，住所地本溪市平山区。
法定代表人赵罡，该公司经理。
被告本溪满族自治县实华付家水力发电有限公司，住所地本溪满族自治县。
法定代表人陈安军，该公司经理。
被告本溪实华文化商场有限公司，住所地本溪市明山区。
法定代表人赵罡，该公司经理。
上述被告的共同委托代理人王彦宏、常平平，辽宁湘辉律师事务所律师。
原告王旭东诉被告本溪实华蓝海置业有限公司（下称“蓝海置业公司”）、本溪实华新世界物业管理有限公司（下称“实华物业公司”）、本溪新家源房地产开发有限公司（下称“新家源房地产公司”）、辽宁实华建筑安装工程有限公司（下称“实华建安公司”）、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（下称“实华房地产公司”）、本溪市实华家具城有限责任公司（下称“实华家具城公司”）、本溪市实华鸿林轻工商场有限公司（下称“实华鸿林商场公司”）、本溪满族自治县实华付家水力发电有限公司（下称“实华水电公司”）、本溪实华文化商场有限公司（下称“实华文化商场公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人柏晓云、韩鈺与被告的共同委托代理人王彦宏、常平平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王旭东诉称:2013年期间，本溪市明山区华信小额贷款股份有限公司（下称“华信贷款公司”）出借给被告计3900万元，因被告始终未还，故在2014年10月17日由华信贷款公司与被告签订以房屋抵顶借款协议，约定蓝海置业公司用其开发的金域蓝湾77-19#楼作价4192.6万元抵顶其余八个被告拖欠的借款本金3900万元及利息292.6万元。后华信贷款公司注销，原告作为公司股东代表所有股东主张华信贷款公司的权利。因蓝海置业公司未按协议约定时间将抵顶的房屋备案变更至原告名下，故原告诉至法院，要求：1、被告蓝海置业公司继续履行以房屋抵顶借款协议，为原告办理房屋备案手续。2、九个被告连带支付延期办理房屋备案的延时利息1200万元（截止2016年1月，按照月利率2.25%计算）。3、案件受理费由九个被告连带承担。
九个被告共同辩称：对原告主张的借款事实无异议，但不同意原告的诉讼请求，理由：1、原告主体不适格，华信贷款公司注销后，其债权应在股东之间分配后由股东各自主张权利，原告对所有债权一并主张权利没有法律依据。2、房屋抵顶借款协议无效，因为抵顶的房屋尚未取得房屋证明，依据法律及司法解释的规定禁止转让，故抵顶协议无效。3、即便抵顶协议有效，也存在事实上不能履行的情况，故不应视为被告违约，原告要求被告办理备案手续及支付违约金没有事实依据。4、即便存在延时办理手续情形，原告主张的利息也过高，超过了民间借贷利率规制的年利率24%的上限，不应支持，应当按照银行同期存款利率计算。
经审理查明：2013年4月2日，华信贷款公司分别出借给实华物业公司和新家源房地产公司1000万元，出借给实华建安公司100万元，同年5月22日，又分别出借给实华房地产公司和实华家具城公司500万元和400万元，同年6月21日、7月21日，又分别出借给实华鸿林商场公司和实华水电公司400万元，同年9月12日，又出借给实华文化商场公司100万元，以上八笔借款期限均为一年，月利率为1.7%，借贷双方约定借款人未按约定期限归还借款本金及利息，贷款人对逾期未归还的借款本金及利息从逾期之日起每逾期一天按正常利率的双倍计收违约金。因以上八名被告拖欠本息，故华信贷款公司于2014年8月22日向被告发出催收通知书，其中对实华物业公司和新家源房地产公司的催收通知书上载明的违约金均为135万元（包括按月息1.7%的2倍计算的违约金102万元，按月息0.55%的2倍加收的违约金33万元）；对实华建安公司的催收通知书上载明违约金为13.5万元（包括按月息1.7%的2倍计算的违约金10.2万元，按月息0.55%的2倍加收的违约金3.3万元），对实华房地产公司的催收通知书上载明的违约金为67.5万元（包括按月息1.7%的2倍计算的违约金51万元，按月息0.55%的2倍加收的违约金16.5万元），对实华家具城公司的催收通知书上载明违约金为54万元（包括按月息1.7%的2倍计算的违约金40.8万元，按月息0.55%的2倍加收的违约金13.2万元），对实华鸿林商场公司的催收通知书上载明违约金为36万元（包括按月息1.7%的2倍计算的违约金27.2万元，按月息0.55%的2倍加收的违约金8.8万元），对实华水电公司的催收通知书上载明违约金为31.6万元（包括按月息1.7%的2倍计算的违约金27.2万元，按月息0.55%的2倍加收的违约金4.4万元），对实华文化商场公司的催收通知书上载明违约金为10.2万元（按月息1.7%的2倍计算的违约金10.2万元）。八个被告均在各自的催收通知书上加盖了公章，另外，实华房地产公司还作为担保人在八份催收通知书上加盖了公章。
因被告始终未偿还借款，故在2014年10月17日，由华信贷款公司（甲方）与蓝海置业公司（丙方）及其余八个被告（乙方）签订以房屋抵顶借款协议，约定截止当日，甲方出借给乙方的3900万元已全部到期，为了解决本金偿还及逾期利息、违约金问题，三方达成以实华房地产公司、蓝海置业公司房屋抵顶上述欠款的协议，具体内容如下：蓝海置业公司用其开发的实华.金域蓝湾明山区××路77-19#楼（63套住宅，明细附后），实华房地产公司开发的新兴佳园二期3#楼（平山区××路149栋6套住宅，明细附后），面积合计8389.92平方米（乙、丙方保证抵账房屋总面积不得低于8385.2平方米），以每平方米5000元的价格抵顶给华信贷款公司，总价为4192.6万元，包括本金3900万元及前期所欠的利息292.6万元（按月息2.25%计算，截止2014年11月30日）。房屋全部给付华信贷款公司后，属于一次性结清前期借款事宜，双方不再存在此两项债务关系。协议签字生效后，三方互开票据，乙方、丙方陆续将抵顶的房屋到产权处进行备案变更至甲方名下，乙方保证在2014年12月15日前根据甲方要求完成备案手续。如届时未完成备案手续，乙方愿意承担延误未办理房屋延时的利息。乙方、丙方保证抵账房屋未设定抵押、所有售房手续齐。协议签字生效后，上述69套房屋即完全归甲方所有，到产权处备案变更至甲方名下后，甲方可以随时出售。用于抵顶的房屋暂由甲、丙和甲、乙方签订预售合同，在正式办理产权证时，过户手续由乙、丙方与甲方指定的购房人直接办到购房人名下。上述约定的房屋价格已包括水、电、暖、气（电视、电话、宽带）等相关配套费用。抵顶房屋的配套设施应达到丙方对外销售的同等标准。如非甲方原因，导致房屋产权归属不清或不能按期转让等，所有责任由乙、丙方承担，甲方有权要求乙方另行选择（双方共同商定）其他同等房屋给付。如乙方不能给付其他同等房屋或甲方不同意的情况下，乙方须按房屋同等价值给付甲方现金，如乙方超过合同约定的给付期未给付房屋，甲方有权按原借款合同约定的利息要求乙方给付延期期间的利息。
2015年2月28日，华信贷款公司致函九个被告，主要内容如下：截止2014年12月15日，以房抵债协议中的乙、丙方未按协议约定的时效履行义务，未办理69套抵账房的产权登记备案手续，故致函催促尽早履行约定，并按协议约定承担违约责任。同时自2014年12月1日起开始按与乙方签订的原所有借款合同延续计算利息及违约金等。实华房地产公司法定代表人王晶在该函上签字。
2015年4月30日，因九个被告既未履行还款义务，也未办理房屋备案登记等手续，故华信贷款公司再次下发了逾期贷款利息催收通知书，载明实华物业公司和新家源房地产公司逾期利息均为133.5万元（计息日期自2014年11月2日-2015年4月30日），实华建安公司逾期利息为13.35万元（计息日期自2014年11月2日-2015年4月30日），实华房地产公司逾期利息为59.25万元（计息日期自2014年11月22日-2015年4月30日），实华家具城公司逾期利息为47.4万元（计息日期自2014年11月22日-2015年4月30日），实华鸿林商场公司和实华水电公司逾期利息均为47.7万元（计息日期均自2014年11月21日-2015年4月30日），实华文化商场公司逾期利息为12.6万元（计息日期自2014年11月12日-2015年4月30日），上述逾期利息均按照月息2.25%计算，总计逾期利息为495万元。实华房地产公司法定代表人王晶在通知书上签字。
另查明：蓝海置业公司于2013年7月4日取得涉案商品房预售许可证。
再查明：华信贷款公司成立于2010年4月19日，注册资本5000万元，法定代表人袁海华，发起人为本溪市华兴热电有限公司、王旭东、袁某甲、姚某某、田某某、宋某某、潘某某、李某某、袁某乙、张某某、秦某某、刘某某、白某某。后华信贷款公司注销，所有公司股东均同意王旭东代表股东主张华信贷款公司对九名被告的权利。
本院所确认的上述事实，有原、被告签订的借款合同，催收通知书，以房屋抵顶借款协议，告知函，商品房预售许可证，企业机读档案登记资料，股东情况说明以及当事人的陈述在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查,可以采信。
本院认为：华信贷款公司与九个被告签订的以房屋抵顶借款协议是各方的真实意思表示，内容合法有效，应予维护。关于被告以抵顶的房屋尚未取得房屋证明为由主张抵顶协议无效一节，因不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的关于合同无效的法定情形，故不应支持。华信贷款公司注销后，所有公司股东均同意王旭东代表股东主张华信贷款公司对九名被告的权利，这是股东对自己权利的正当行使，并不违反法律的禁止性规定，故王旭东有权向九被告主张权利。关于被告主张华信贷款公司对被告的债权应在股东之间分配后由股东各自主张权利一节，因无法律依据，故不应支持。
按照抵顶协议第二条约定，如届时未完成备案手续，乙方愿意承担延误未办理房屋延时的利息，按第七条约定，不能按期转让该房产权等，所有责任由乙、丙方承担，故九被告未按协议约定的时限履行办理备案手续的义务构成违约，应承担违约责任。被告辩称其未违约无事实和法律依据，不应支持。原告主张九被告连带给付延期利息应予支持。
关于延期利息的给付标准问题，虽然抵顶协议约定按原借款合同约定的利息给付延期利息，但因华信贷款公司所属行业是其他金融业，即有别于经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构，故应受《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的调整。而依据该规定第二十九条第一款规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限，因原告主张按月息2.25%计收延期利息超过了年利率24%，故对超过部分不应支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告本溪实华蓝海置业有限公司继续履行以房屋抵顶借款协议，为原告王旭东办理房屋备案手续；
二、九个被告本溪实华蓝海置业有限公司、本溪实华新世界物业管理有限公司、本溪新家源房地产开发有限公司、辽宁实华建筑安装工程有限公司、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、本溪市实华家具城有限责任公司、本溪市实华鸿林轻工商场有限公司、本溪满族自治县实华付家水力发电有限公司、本溪实华文化商场有限公司连带支付延期办理房屋备案的延时利息（自2014年12月1日起至判决确定之日止，按照本金3900万元、年利率24%计算）。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十一万一千四百三十元，保全费五千元，合计三十一万六千四百三十元，由九被告连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 孙青
审 判 员 许晶
代理审判员 宋新
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 郭晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。