绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍虞民初字第646号
原告上虞市五洲典当有限责任公司。
法定代表人陈樟桥。
委托代理人（特别授权）厉海波。
被告汤森军。现羁押于浙江省乔司监狱。
被告陈东梅。
原告上虞市五洲典当有限责任公司（以下简称五洲典当公司）诉被告汤森军、陈东梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理，依法由审判员屈继伟适用简易程序审理，案件审理过程中，因被告陈东梅下落不明，需公告送达传票，故转为普通程序，依法由审判员张培军、审判员屈继伟、人民陪审员金妙芬组成合议庭审理。原告五洲典当公司委托代理人厉海波、被告汤森军到庭参加诉讼。被告陈东梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告五洲典当公司诉称，原告与被告于2011年7月发生过房地产典当借款业务，后因被告不能清偿借款27万元及利息5337.9元，经双方协商，两被告同意将其所有的上虞市百官街道后村家园13幢405室房地产及附房以总价60万元转让给原告。鉴于被告无其他住房，原告同意在房产过户后将该房屋出租给二人，租期6年，每月房租4800元（即每年57600元），按月支付租金，并约定如累计欠租12个月以上，则租赁条款自动失效，原告有权收回房屋另行出租。同时双方对被告在6年租期内按时支付房租的前提下，在租期内或承租期满后一个月内按原价60万元回购该房屋，并强调如累计欠租12个月以上的，则视为被告放弃回购权利，回购期和回购权自动消失。为明确双方的权利义务，原、被告于2011年11月16日签订“抵押房地产转让、租赁和回购协议”一份，以资共同执行。现双方之间的房地产转让已完成，双方之间的房地产转让款和借款本息均已交割清楚，该房产已转移过户至原告名下。在履行房屋租赁条款时，因二被告人未按月支付房屋租金，自2012年11月15日起至2014年2月15日止累计欠付房租费72000元，原告曾书面发函给被告，明确提出解除双方之间的房屋租赁协议，要求被告支付所欠房租并腾房返还给原告，同时因被告违约，致使双方之间的回购权条款因未能成就生效条件而不生效。原告诉请：一、解除原告与两被告之间的房屋租赁协议，判令两被告支付自2012年11月15日起至2014年2月15日止的房租费72000元，以后房租费按每月4800元标准支付至两被告腾房之日止，两被告立即腾房后返还给原告；二、确认原告与两被告之间的回购权条款不生效。
被告汤森军辩称，当时急需用钱，被告被迫将房子典当给原告，办理公证时我老婆不在场的，我随便叫个女的拿了我老婆身份证办的。希望法院组织调解，将房子卖掉抵债，或者房子归原告，但保留我父母的居住权。
被告陈东梅未答辩。
原告向本院提供下列证据：
1、抵押房地产转让、租赁和回购协议，证明原、被告对房产转让、回购相关权利义务的约定。
2、房产证、土地证，证明该涉案房屋已过户给原告，鉴于被告违约的事实，原告有权收回房屋。
3、函件，证明原告已按法律规定履行解除合同的通知义务。
上述证据，被告汤森军对证据1、2无异议，对于证据3表示未曾收到过。被告陈东梅未质证。
被告汤森军、陈东梅未提供证据。
经当事人质证，本院对证据1-2予以认定，因证据3被告未能收到，本院不予认定。
经审理查明，2011年11月16日，原告五洲典当公司（甲方）与被告汤森军、陈东梅（乙方）签订《抵押房地产转让、租赁和回购协议》，双方约定：乙方将自己所有的已抵押给甲方的位于百官街道后村家园13幢405室的房地产及附房（该房具体信息为：房产证号00××72、土地证号04830、房屋及附房总面积为152.**平方米、土地使用面积20.84平方米），作价人民币60万元转让给甲方。因乙方于2011年7月1日与甲方签订一份房地产抵押典当借款合同，协议内容为：乙方向甲方借款人民币27万元，乙方尚未清偿，还结利息和典当费用5337.9元。乙方同意甲方将该借款的本金、利息和典当综合费用抵作购房款，甲方应在过户房地产之次日付清余款（即人民币324662.1元整）。自房地产过户后，甲方与乙方之间的房地产抵押典当借款合同即告终结，视为乙方已完成对27万元借款、综合费用、利息及逾期利息的清偿义务。甲方自房地产过户之后，放弃因该典当借款合同产生纠纷的追究及诉讼权利。自房地产过户后，甲方将该房地产租赁给乙方。租期6年，每月房租4800元，即每年57600元，乙方按月支付租金。甲方承诺在乙方承租期内不因任何情况上调租金。在乙方按期支付租金的前提下，甲方认可乙方为上述房产的唯一承租人，并承诺在乙方租期内不另行出租，如甲方未经乙方同意出租，则应支付给乙方两年租金作为补偿。但如乙方未能按时支付租金，则累计欠租12个月以上，则租赁条款自动失效，甲方有权另行出租。乙方在按时支付房租的前提下6年承租期内可随时以房屋原价（即60万元）回购上述房地产，且甲方保证在乙方承租期内及乙方承租期结束后1个月内不变更上述房产的权属。回购房地产的一切税费乙方自负。乙方应及时向甲方支付房屋的租金，如累计欠租12个月以上，则视为乙方放弃对上述房产的回购权利，回购期和回购权自动消失，甲方有权随时转让该房地产。
涉案房屋于2011年11月15日过户至原告名下，产权过户手续由原告五洲典当公司、被告汤森军、陈东梅共同办理。协议签订后，被告按每月4800元标准向原告支付租金至2012年11月14日。本案审理过程中，原告自愿同意自2012年11月15日起至被告返还房屋之日止按2000元／月标准计算房租。
本院认为，原、被告双方签订的《抵押房地产转让、租赁和回购协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行合同义务。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。双方在《抵押房地产转让、租赁和回购协议》约定的回购权条款属于附解除条件的条款，并非附生效条件的条款，自双方签订上述合同以来已发生法律效力，故对于原告主张确认回购条款不生效之诉请，本院不予支持。根据双方在合同中的约定，被告汤森军、陈东梅因未按期交纳租金，且累计欠租12个月以上，已丧失回购房产的权利，原告有权终止租赁关系。故对于原告要求被告腾退并返还房屋之诉请，本院予以支持。原告自愿调低租赁价格，属于对自身权益的合法处分，故对于原告请求按照2000元／月标准计算房租至被告实际腾退房屋之日止，本院亦予以支持。被告陈东梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十三条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上虞市五洲典当有限责任公司与被告汤森军、陈东梅于2011年11月16日签订的《抵押房地产转让、租赁和回购协议》。
二、被告汤森军、陈东梅将位于绍兴市上虞区百官街道后村家园13幢405室房屋腾退并返还给原告上虞市五洲典当有限责任公司，于本判决生效后三十日内履行。
三、被告汤森军、陈东梅按2000元／月标准向原告上虞市五洲典当有限责任公司支付房屋租金，自2012年11月15日起支付至房屋实际腾退日止。
四、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费1600元，由原告上虞市五洲典当有限责任公司负担800元，被告汤森军、陈东梅共同负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币1600元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市中级人民法院收或绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部，邮编312000）。
审 判 长 张培军
审 判 员 屈继伟
人民陪审员 张培军
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 朱文金
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。