广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第384号
上诉人（原审原告，反诉被告）仇立训
委托代理人仇中凯。
被上诉人（原审被告，反诉原告）深圳市鑫博盛投资发展有限公司
法定代表人刘家忠。
委托代理人毛鹏，广东君言律师事务所律师。
委托代理人徐志鸿，广东君言律师事务所律师。
上诉人仇立训因与被上诉人深圳市鑫博盛投资发展有限公司（以下简称鑫博盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法公民初字第973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年5月16日，仇立训与鑫博盛公司签订一份《饭堂租赁合同》，约定仇立训向鑫博盛公司承租位于深圳市××新区鑫博盛某科技园食堂，饭堂面积为830平方米，租期5年，自2012年5月10日起至2017年5月9日止。鑫博盛公司应于2012年5月10日前将出租厂房、宿舍交付给仇立训装修使用，免租装修期为90天（即从2012年5月10日至2012年8月7日止），从2012年8月8日起计收租金。自2012年5月10日起至2017年5月9日止，饭堂的租金按每月每平方米18元计算，每月租金为14940元，卫生费每月500元，仇立训每月应付的租金总额为15440元。饭堂的租金前两年不变，以后每两年一个增幅期，增幅率为10％。仇立训应于每月五日前将租金用支票或现金方式到仇立训财务部缴交，逾期每日按总额5‰计滞纳金，且鑫博盛公司有权对仇立训采取停电、停水措施，直到仇立训交清水、电费为止。在合同期内，饭堂提供6个人的免费就餐，若工业园的工人人数超过500人，仇立训有权再经营一家百货超市。仇立训预先交付两个月租金29880元作为租房保证金，另缴一个月的租金为人民币15440元，仇立训交清方可进场装修，合同期满仇立训付清全部费用将饭堂完好交回鑫博盛公司后，鑫博盛公司将保证金无息退还，基建费不予退还。若仇立训在合同期内违约，或违反国家消防等有关规定提前终止合同的，此款不退回仇立训，作为赔偿损失。仇立训存在一个月不交租金或累计欠交各项费用达到一个月标准的，鑫博盛公司有权随时单方终止租赁合同。在终止合同前，鑫博盛公司应以书面形式通知仇立训，通知的送达地点为承租的饭堂内，如拒收或无人签收，鑫博盛公司可粘贴在承租房屋的门上，两日内即为送达。仇立训的通知约定的时间内不按通知办理，鑫博盛公司可视为仇立训自动放弃承租房屋内的设备等所有权，鑫博盛公司可自行处理，处理所得收益用于清偿欠付租金或其他费用，不足部分可通过诉讼追讨，所交保证金不予退还。当日，仇立训、鑫博盛公司还签订一份《补充协议》，约定在合同期内，鑫博盛公司确保园区内只设立饭堂商店及唯一经营权，园区内不得任何单位及个人私立伙食，园区内不得任何外来送饭菜人员进入园区内。
2012年5月10日，鑫博盛公司出具一张收条，内容为：收到仇立训交来现金人民币100000元。
2012年6月20日，鑫博盛公司出具收款收据收取仇立训交付的押金人民币29880元和首月租金15440元。
2012年9月13日，鑫博盛公司向仇立训发出《催款通知书》，催缴2012年9月16日至9月30日租金720元。2012年10月13日，鑫博盛公司向仇立训发出《催款通知书》，催缴2012年10月租金15440元和9月水电费3076元。2012年12月17日，鑫博盛公司向仇立训发出《催款通知书》，催缴2012年12月租金15440元和11月水电费1608元，仇立训在该通知书上签字同意20日前付款。
2012年12月10日，仇立训向鑫博盛公司提交一份《申请》，称因多种因素导致食堂严重亏损，如园区内招商情况不良，人员较少、缺人气收支失衡、物价上涨等向鑫博盛公司求助，鑫博盛公司法定代表人刘家忠承诺从2013年1月份至3月份不含水电费的所有租金减半收取。
2013年12月23日，鑫博盛公司向仇立训发出《停电通知书》，称因仇立训欠付2013年11月水电、房租和12月房租，将于2013年12月23日前采取停水停电措施。2014年1月13日，鑫博盛公司向仇立训发出《停电通知书》，称因仇立训欠付2013年11月水电、房租和12月和2014年1月房租，要求仇立训于2014年1月15日前结清，否则采取停水停电措施。
2014年1月20日，仇立训向鑫博盛公司提交一份《说明》，称因仇立训欠鑫博盛公司房租29319元，现与鑫博盛公司协商由双文图像（仇立训转租的部分面积）为仇立训支付6000元给鑫博盛公司。
2014年3月4日，鑫博盛公司向仇立训发出《饭堂租金费用通知书》，称于2014年4月始按合同条款的租金收费，即每月租金15440元。
2014年3月26日，鑫博盛公司向仇立训发出《通知》，称仇立训欠付2012年12月、2014年1月、2月、3月房租及2013年12月、2014年1月、2月水电费共计人民币32757元，要求仇立训于2014年4月5日前一次性结清。
2014年5月4日，鑫博盛公司向仇立训发出《关于要求立即清缴拖欠的租金及相关费用的函》，称仇立训累计拖欠租金达45979元，要求仇立训三日内付清，否则停止涉案场地的正常运作条件。仇立训于2014年5月5日在上述函上签收时注明该函系鑫博盛公司的一面之词，仇立训、鑫博盛公司的合同系合法，仇立训是以法维权。
2014年5月8日，鑫博盛公司发出《停水停电通知》，称将于当日17点停止供水供电。
原审庭审后鑫博盛公司提交了一份涉案房屋的建设工程消防设计备案受理凭证及建设工程竣工验收消防备案受理凭证。
仇立训原审诉讼请求：1、鑫博盛公司立即退还仇立训已付款的进场费60000元；2、鑫博盛公司立即退还仇立训已付款的两个月押金29880元；3、鑫博盛公司承担仇立训已支付的装修费74000元；4、鑫博盛公司承担仇立训已支付的厨房设备费用85257元；5、鑫博盛公司承担仇立训已支付的水电安装费27000元，混凝土施工费用2500元，购买遮雨棚费用13000元，购买桌球台费用2040元，购买电视机费用3080元；6、鑫博盛公司立即支付鑫博盛公司员工的就餐费用38880元；7、鑫博盛公司立即支付合同违约赔偿金138960元；8、鑫博盛公司承担仇立训的经营损失240000元；9、鑫博盛公司承担本案诉讼费用。以上费用共计660597元。仇立训在原审举证期内变更第一项诉讼请求为鑫博盛公司立即退还仇立训已付款的进场费12万元及利息，增加两项诉讼请求：1、鑫博盛公司退还租金72000元及利息；2、鑫博盛公司向仇立训书面道歉。
鑫博盛公司原审反诉请求：1、解除仇立训与鑫博盛公司之间签订的《饭堂租赁合同》及补充协议；2、仇立训鑫博盛公司立即将涉案房屋恢复原状；3、仇立训立即支付拖欠的租金、水电费合计81616元（暂计至2014年6月1日，后续要求连续计算，直至仇立训将涉案房屋按原出租状态完整移交至鑫博盛公司之日止，仇立训拖延移交房屋期间，房屋租金按原合同标准继续计算）；4、仇立训立即支付因拖欠租金、水电费而产生的滞纳金人民币12242.4元（依据《饭堂租赁合同》约定标准，按拖欠租金、水电费总额的5‰每日计算，暂计算至2014年6月30日为12242.4元，后续要求连续计算，直至反诉鑫博盛公司付清全部租金及水电费本金及滞纳金之日止），上述金额暂计：93858.4元；5、本案本诉费和反诉费由仇立训承担。
原审法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鑫博盛公司庭后提交的资料不能证明涉案房屋取得相关报建手续，仇立训、鑫博盛公司于2012年5月16日签订的《饭堂租赁合同》及《补充协议》应无效，上述合同无效，故仇立训、鑫博盛公司相互主张支付违约金和滞纳金的诉求，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故鑫博盛公司应将收取的押金人民币29880元和进场费100000元返还给仇立训。
关于仇立训主张的装修费、厨房设备、水电安装等施工费、员工就餐费、经营损失、多收的租金、书面道歉及鑫博盛公司主张的将涉案房屋恢复原状等诉求，因各方均未提交相应的证据对上述事实予以证明，故对上述部分诉求原审法院不予支持。
关于鑫博盛公司反诉请求支付租金及水电费。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。仇立训提交的证据表明鑫博盛公司同意2013年1月至3月租金减半，而鑫博盛公司也一直按减半的租金收取，直到2014年4月发出通知要求重新按照合同约定的费用收取。庭审中鑫博盛公司确认2014年6月18日将物业张贴封条，故涉案物业在2014年6月处于鑫博盛公司的控制之下，对鑫博盛公司反诉要求仇立训支付2014年6月1日前拖欠的租金和水电费共计81616元的诉求原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、仇立训与深圳市鑫博盛投资发展有限公司于2012年5月16日签订的《饭堂租赁合同》及《补充协议》无效；二、深圳市鑫博盛投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内向仇立训返还进场费100000元；三、深圳市鑫博盛投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内向仇立训返还押金29880元；四、仇立训于本判决生效之日起五日内向深圳市鑫博盛投资发展有限公司支付2014年6月1日前的房屋使用费81616元；五、驳回仇立训的其他诉讼请求；六、驳回深圳市鑫博盛投资发展有限公司的其他反诉请求。本案诉讼费10406元，由仇立训负担8360元，由深圳市鑫博盛投资发展有限公司承担2046元。反诉费537元，由仇立训负担467元，由深圳市鑫博盛投资发展有限公司负担70元。
上诉人仇立训不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、对仇立训向鑫博盛公司支付的房屋使用费依法认定，依法判决；2、判决鑫博盛公司对仇立训的装修费、厨房设备费用、水电安装费、混凝土施工费用、购买遮雨棚费用、购买桌球台费用、购买电视机费用进行折旧补偿；3、判决鑫博盛公司向仇立训退还多收取的租金；4、本案一审、二审诉讼费用由鑫博盛公司承担。二审期间，仇立训补充其上诉请求：鑫博盛公司返还仇立训尚留在涉案房产内的私人物品。具体包括保险柜、电视（两台）、衣柜、结婚证、有关车辆的相关证件、保险的相关资料及私人照片等。仇立训上诉的主要事实和理由：一、原审认定2014年6月1日前的房屋使用费81616元，认定金额与事实不符。自2014年5月，鑫博盛公司将食堂实际控制后，继而出租予第三方使用。二、仇立训的装修费、厨房设备费用、水电安装费、混凝土施工费用、购买遮雨棚费用、购买桌球台费用、购买电视机费用及住所内物品等上述投入，鑫博盛公司并未给予仇立训相应补偿。三、合同约定租赁面积为830平米，实际租赁面积只有600平米，鑫博盛公司采取欺诈手段，虚报租赁面积230平米。即鑫博盛公司向仇立训多索取了租金230＊18元＊20个月=82800元。
被上诉人鑫博盛公司答辩称，一、根据相关司法解释的规定，即使房屋租赁合同无效，承租人也应当支付房屋占有费。对于欠款的金额，我方在一审时提交了对账单、收款收据等材料，可以证明欠款余额为一审判决金额。二、仇立训因自身经营不善，无法足额支付租金。鑫博盛公司对仇立训采取停电措施之后，仇立训已将大部分物品搬移，现场只留下了其不要的桌椅等。（我方有去现场查看，已没有遗留什么物品）三、合同所涉场地，面积足额。仇立训与鑫博盛公司双方在签订租赁合同时，已对场地面积进行过确认。并且仇立训将场地一部分分租给第三方开设小店，并收取了几万元押金。四、因仇立训经营不善、经济出现困难，连续11个月拖欠租金，鑫博盛公司才被迫提出解除租赁合同。在此期间，鑫博盛公司在对方写出求助信后，出于帮助目的，免除仇立训2013年1月至2014年3月一半的租金。而实际上，鑫博盛公司在2013年3月至2014年3月也仅仅只收取了一半的租金。我方的对账单上，也是从2014年4月份才按原合同标准计算占有使用费。
本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，一、关于仇立训要求鑫博盛公司返还其私人物品的上诉请求，仇立训确认其在原审中并未提出该诉讼请求，仇立训亦陈述鑫博盛公司侵占其财物的事实系发生于仇立训提起本案诉讼之后。二、关于原审认定本案房屋占有使用费金额所依据的对账单，鑫博盛公司确认该对账单2014年6月1日对应的应收账款18762.00元系2014年6月占有使用费数额。三、关于涉案房产装修的问题，鑫博盛公司认可仇立训确对涉案房产进行了装修，但对仇立训主张的装修费数额不予认可。
本院认为，涉案房产并未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同依法应为无效。原审关于涉案合同的效力认定正确，本院予以维持。
关于涉案房产占有使用费应付数额的问题。本院认为，仇立训未能举证其实际搬离涉案房产的时间，而鑫博盛公司自认于2014年6月18日将涉案房产张贴封条，原审据此认定涉案房产在2014年6月已处于鑫博盛公司实际控制之中、仇立训应就2014年6月前占有使用涉案房产支付占有使用费，处理得当，本院予以维持。关于仇立训应付房屋占有使用费的具体数额，如前所述，原审据以认定上述数额的对账单最后一项应收款（18762元）系2014年6月涉案房产的占有使用费，该数额应从仇立训的应付数额中予以扣除，故仇立训应付的房屋占有使用费为62854元（计算方式：81616元-18762元=62854元），原审对应付数额认定有误，本院予以纠正。
关于对涉案房产相关费用补偿的问题。首先，针对仇立训主张的装修补偿的问题。本院认为，在涉案双方均确认仇立训对涉案房产进行了装修的情形下，即便鑫博盛公司不同意利用附合于涉案房产中的装修、在原审中诉求恢复原状，仍得依法按照导致合同无效的过错分担装修现值损失；本案中，涉案合同无效系因涉案房产未取得建设工程规划许可证，鑫博盛公司作为出租人未能提供合法租赁物，对涉案合同无效具主要过错。基于上述考虑，并结合涉案合同中关于租期5年的约定、涉案合同实际履行期限较短等因素，本院酌定鑫博盛公司应承担装修现值损失2万元。据此，鑫博盛公司应向仇立训支付装修损失2万元。其次，针对仇立训主张的厨房设备费用、水电安装费、混凝土施工费用、购买遮雨棚费用、购买桌球台费用、购买电视机费用的补偿问题。因仇立训未能充分举证其实际支付了上述费用且上述支出亦实际用于涉案房产中，故其上诉主张理据不足，本院不予采纳。
此外，仇立训未能充分举证鑫博盛公司刻意隐瞒租赁面积、实际租赁面积低于合同约定面积，应承担举证不能的不利后果，故对其关于鑫博盛公司退还多收的租金的上诉主张，本院不予支持。至于仇立训于二审期间新提出的调查取证申请，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款、第四十一条的规定，本院依法不予采纳。另，关于仇立训主张鑫博盛公司侵占其财物、上诉请求返还的问题，因该事实发生于仇立训提起本案诉讼之后，且与本案纠纷不属同一法律关系，仇立训可另循法律途径解决。
综上，仇立训的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实、适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法公民初字第973号民事判决第一、二、三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法公民初字第973号民事判决第五、六项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法公民初字第973号民事判决第四项为：仇立训于本判决生效之日起五日内向深圳市鑫博盛投资发展有限公司支付2014年6月1日前的房屋使用费62854元；
四、深圳市鑫博盛投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内向仇立训支付装修损失20000元；
五、驳回仇立训的其他诉讼请求；
六、驳回深圳市鑫博盛投资发展有限公司的其他反诉请求。
如上述付款义务人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费10406元，由仇立训负担8326元由深圳市鑫博盛投资发展有限公司负担2080元；本案一审反诉费537元，由仇立训负担437元，由深圳市鑫博盛投资发展有限公司负担100元；本案二审案件受理费1840.4元，由仇立训负担1600.4元，由深圳市鑫博盛投资发展有限公司负担240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 陈晓莹（兼）