深圳市中级人民法院审判监督庭
民 事 判 决 书
（2014）深中法房提字第10号
申请再审人（原审原告）：深圳市诚信行物业服务有限公司。
法定代表人：肖宪章，总经理。
委托代理人：彭建军，广东国晖律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：张珍珠，女，汉族，1960年10月19日出生。身份证住址：广东省深圳市龙华新区民治大道新龙馨园*期**栋C05。
委托代理人：丁伦龙，男，汉族，1962年7月19日出生。身份证住址：山西省运城市盐湖区运临路***号。系张珍珠丈夫。
深圳市诚信行物业服务有限公司（以下简称诚信行物业公司）因与张珍珠物业服务纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第791号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年12月5日作出（2013）深中法房申字第98号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人诚信行物业公司的委托代理人彭建军及张珍珠的委托代理人丁伦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月5日，诚信行物业公司起诉至深圳市宝安区人民法院称，自2012年1月起至2013年5月，张珍珠没有按时缴纳物业服务费、本体维修基金、水费、违约金等共计11300元，请求：判令张珍珠向诚信行物业公司支付11300元及违约金，并由张珍珠负担全部诉讼费用。
深圳市宝安区人民法院原审查明，2010年6月5日，诚信行物业公司与馨园小区业主委员会签订《馨园物业服务合同》，双方约定诚信行物业公司对馨园小区（包括一期、二期及别墅）进行物业管理服务，期限三年，自2010年6月5日起至2013年6月4日止，并对相关的物业服务费、本体维修基金的收费标准及违约责任等进行了约定，其中张珍珠每月应交的物业费用为每平方米2.8元；第11条约定，物业服务费应于每月15日前缴纳，无故逾期缴纳，按每逾期一日缴纳欠费总额的万分之五的违约金。张珍珠所有的馨园二期29栋C06房的建筑面积为158.1平方米。由于张珍珠认为诚信行物业公司经营的停车场未办理停放许可证和收费许可证，未协助办理燃气入户、未经合法的表决程序给相邻的农民房开道、物业管理服务费涨价未经合法的表决程序通过等原因，自2012年1月起至2013年5月，张珍珠未缴纳物业管理服务费7375.80元、本体维修基金402.90元、水费1549.40元。诚信行物业公司多次上门催收未果，遂诉至法院。
另查明，张珍珠对诚信行物业公司自2012年10月起物业管理服务费按每月450.60元收取不予确认。诚信行物业公司对张珍珠反映的物业管理问题未作合理解决。
深圳市宝安区人民法院原审认为，诚信行物业公司与张珍珠之间构成物业服务合同关系，诚信行物业公司应按合同履行物业服务义务，张珍珠也应按时缴纳相关费用。本案由于诚信行物业公司未合理解决涉及张珍珠切身利益的停车场收费、燃气入户、治安管理、物业收费等事宜，张珍珠拒绝向诚信行物业公司缴纳物业管理服务费等。该院认为，诚信行物业公司未提供必要、合理的物业服务，导致张珍珠未按时缴纳，诚信行物业公司违反了物业管理合同的相关约定，未尽物业管理职责，故其请求张珍珠缴纳物业管理服务费无事实依据。但本体维修基金402.90元、水费1549.40元系张珍珠自行消费费用及维护物业的成本，张珍珠应予缴纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决：一、张珍珠应于该判决生效之日起五日内向诚信行物业公司支付本体维修基金402.90元、水费1549.40元，合计1952.30元；二、驳回诚信行物业公司的其他诉讼请求。案件受理费41元，由诚信行物业公司负担34元，张珍珠负担7元。
诚信行物业公司不服原审判决，向本院申请再审，请求：改判张珍珠支付2012年1月起至2013年5月期间的物业管理服务费7375.80元及违约金，并由张珍珠负担全部诉讼费用。其理由为：1、诚信行物业公司已经履行了《馨园物业服务合同》约定的义务，原审判决驳回诚信行物业公司要求张珍珠支付物业服务费及违约金所认定的事实错误。2、原审法院违反法定程序，未将张珍珠提交的答辩状及证据在开庭前送达给诚信行物业公司，且允许不具备代理人资格的人员作为张珍珠的代理人参与庭审，剥夺了诚信行物业公司的诉权。
被申请人张珍珠辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院再审查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。涉案物业管理合同约定诚信行物业公司应对违规装饰装修行为进行劝阻，劝阻无效的，应及时向有关行政主管部门报告。另外，张珍珠在再审中陈述其不缴纳物业服务费的理由为：1、诚信行物业公司三年来一直未将收取的本体维修基金依法上缴；2、诚信行物业公司没有给小区的停车场更换新的停车标志，也没有新的合法手续，属于非法经营；3、诚信行物业公司对物业管理服务费涨价没有得到大部分业主的同意，属于非法涨价；4、在未得到大部分业主同意的情况下，诚信行物业公司将馨园小区与其他物业合并管理；5、诚信行物业公司允许张珍珠的邻居进行非法搭建；6、由于诚信行物业公司与上一届物业管理公司发生纠纷，导致馨园小区的图纸丢失。张珍珠需要额外支付2万元，才能安装燃气。对于张珍珠提出的上述理由，诚信行物业公司均不予认可，并主张：1、本体维修基金系由业主委员会管理和使用，与诚信行物业公司无关；2、对停车场是否有合法手续不清楚；3、物业服务费涨价经过了合法程序，并提交了《签收单》、《业主大会表决表》、《关于召开馨园业主大会确定调整物业服务收费标准的公示》等证据；4、馨园小区与相邻的伴梅园小区合并管理是业主委员会的决定，并提交了《委托书》和《公示》等证据；5、对于张珍珠提出的其邻居进行非法搭建，诚信行物业公司无权处理；6、张珍珠提出因图纸丢失导致其安装天然气要额外增加2万元费用的问题，应由开发商提供，与诚信行物业公司无关。
本院再审认为，本案的焦点是：张珍珠拒绝向诚信行物业公司交纳2012年1月起至2013年5月期间的物业服务费是否具有正当理由。《深圳经济特区物业管理条例》第七十八条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改；行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理。”涉案物业管理合同也约定了诚信行物业公司的该项合同义务。本案中，张珍珠提出其邻居进行非法搭建，诚信行物业公司称其无权处理，故诚信行物业公司没有全面履行上述法定义务及合同约定义务，其收取的物业服务费应予酌情减少。
关于上涨物业服务费的问题，根据诚信行物业公司提交的《业主大会表决表》，共收到投票424票，同意方案一的为266票，最终根据方案一进行调价。而诚信行物业公司提交的《关于召开馨园业主大会确定调整物业服务收费标准的公示》显示，方案一中并没有对别墅调价。因此，张珍珠每月应交的物业服务费仍为每平方米2.8元。
张珍珠提出的诚信行物业公司没有依法上缴本体维修基金、停车场没有合法手续、馨园小区与相邻小区合并管理、因图纸丢失导致其安装天然气要额外增加2万元费用等问题，不属于双方物业服务合同权利义务范畴，张珍珠如认为诚信行物业公司侵犯其权益并造成损害，可另循法律途径解决。另外，原审中，张珍珠委托其丈夫丁伦龙参加诉讼符合法律规定，并无不当。
综合考虑以上情况，本院酌定张珍珠应当向诚信行物业公司支付2012年1月起至2013年5月期间的物业服务费的80%，即5698.13［（158.1×2.8×17-402.90）×80%］元。原审认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《深圳经济特区物业管理条例》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第791号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第791号民事判决第二项；
三、张珍珠应当在本判决生效之日起十日内向深圳市诚信行物业服务有限公司支付物业服务费5698.13元；
四、驳回深圳市诚信行物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按该本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费41元及再审案件受理费82元，合计123元，由深圳市诚信行物业服务有限公司负担40元，由张珍珠负担83元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 静
审 判 员 张秀萍
代理审判员 乐 丹
二〇一四年六月三日
书 记 员 张 威
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《深圳经济特区物业管理条例》
第七十八条物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改；行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。