上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民（行）终字第9号
上诉人（原审原告）上海平凉物业管理有限公司。
法定代表人许国强。
委托代理人钱中年，上海四维乐马律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海宝地杨浦房地产开发有限公司。
法定代表人张建中。
委托代理人严韵辉。
委托代理人王振华。
被上诉人（原审被告）上海市杨浦区住房保障和房屋管理局。
法定代表人于洋。
委托代理人应豪。
原审第三人上海卫百辛（集团）有限公司。
法定代表人施建平。
委托代理人葛正敏。
上诉人上海平凉物业管理有限公司（以下简称平凉物业）因房屋拆迁补偿安置协议纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民（行）初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月14日公开开庭审理了本案。上诉人平凉物业的法定代表人许国强及委托代理人钱中年，被上诉人上海宝地杨浦房地产开发有限公司（以下简称宝地公司）的委托代理人严韵辉、王振华，被上诉人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局（以下简称杨浦房管局）的委托代理人应豪，原审第三人上海卫百辛（集团）有限公司（以下简称卫百辛公司）的委托代理人葛正敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2000年7月始，原上海市杨浦区房屋土地管理局（其房屋管理职能现由杨浦房管局承继，以下简称原杨浦房地局）与卫百辛公司筹办政企分开，至2001年12月31日正式政企分开。2001年12月31日，原杨浦房地局与卫百辛公司签订一份办公用房移交清单，注明：本市昆明路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋（以下简称系争房屋）使用单位江浦办事处（系原杨浦房地局下属派出单位），产证权属上海江浦物业管理有限公司（以下简称江浦物业），移交人卫百辛公司与接收人房地局办妥分开产证手续后，各自向区产证办领取产权证。原江浦物业股东为两方，一方卫百辛公司占51%，另一方江浦物业职工持股会占49%。2002年4月1日，卫百辛公司批复同意原江浦物业并入平凉物业，撤销江浦物业法人资格。原江浦物业于2005年12月31日吊销营业执照，2006年12月7日注销营业执照。系争房屋在拆迁前一直由杨浦房管局派出机构江浦办事处使用，产权证权利人未变更，仍为江浦物业，平凉物业未收过租金。2005年始，系争房屋所在地块进行拆迁，现拆迁期限延长至2014年10月30日。2012年11月26日，杨浦房管局发函给宝地公司，指明系争房屋系其江浦办事处办公用房，于2001年12月31日因政企分开需要，与卫百辛公司达成协议，系争房屋归杨浦房管局所有，并形成办公用房移交清单。2013年3月4日，宝地公司、杨浦房管局就系争房屋签订上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿），杨浦房管局取得货币补偿款人民币510，300元，系争房屋现已被拆除。平凉物业认为，系争房屋系其公司所有，杨浦房管局并非系争房屋的产权人，故起诉要求确认宝地公司与杨浦房管局签订的上述房屋拆迁补偿安置协议无效。
原审另查明，原杨浦房地局前身上海市杨浦区房产管理局于1996年组建卫百辛公司，并于同年将下辖房管所改制为物业公司，卫百辛公司作为物业公司的主管部门。2004年7月16日，上海市杨浦区资产评审中心在对平凉物业拟转让而涉及的整体资产评估结果确认通知中明确注明：“本确认仅表示我中心对资产评估结论的确认，并不代表我中心对评估目的所对应的经济行为进行审批，也不能代替须由国家规定的部门按程序对该经济行为进行审批”。
原审法院认为，杨浦房管局现承继原杨浦房地局职责。2001年12月31日，原杨浦房地局与卫百辛公司就系争房屋等签订了办公用房移交清单，明确了系争房屋应由卫百辛公司移交给原杨浦房地局。且系争房屋至拆迁前一直由房管局派出机构江浦办事处使用，平凉物业、卫百辛公司未就系争房屋签订过租赁合同和收取过相关租金。2004年，卫百辛公司自认为杨浦房管局放弃了系争房屋产权，将系争房屋纳入平凉物业改制中资产评估的范围（即便平凉物业出资），但不能改变杨浦房管局对系争房屋拥有所有权的事实。若平凉物业认为被诉房屋拆迁补偿安置协议对其造成损失，应向卫百辛公司追偿。综上，本案应当考虑到政企分开的历史背景，系争房屋物权公示虽仍为江浦物业，但实际权利所有人应为杨浦房管局。宝地公司依据相应的事实与系争房屋实际所有人杨浦房管局签订拆迁协议，符合房屋拆迁的相关规定，系双方真实意思表示，依法应予保护。现平凉物业以系争房屋所有权属其所有，要求确认房屋拆迁补偿安置协议无效之诉请，无事实和法律依据，不予支持。原审法院遂依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回平凉物业要求确认宝地公司与杨浦房管局签订的房屋拆迁补偿安置合同（签订日2013年3月4日）无效之诉讼请求。判决后，平凉物业不服，上诉于本院。
上诉人平凉物业上诉称：卫百辛公司和杨浦房管局确定的办公用房移交清单不是系争房地产的产权交割证明，其法律效力处于待定状态，且杨浦房管局也未办理房地产权转移登记，不能认定其为系争房屋的产权人。系争房屋产权登记的权利人为江浦物业，卫百辛公司无权将该房屋产权移交给杨浦房管局。江浦物业和上诉人合并后进行改制，在改制过程中系争房屋的产权已经转移给上诉人。因此，上诉人才是系争房屋的产权人。原审判决认定事实不清，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人杨浦房管局辩称：本案应当考虑当时政企分开的背景。办公用房移交清单是原杨浦房地局和卫百辛公司在政企分开时对现有房产所有权进行分配的凭证，且系争房屋一直由杨浦房管局下属的江浦办事处使用。江浦物业和平凉物业合并时，显然并不包括已经移交出去的系争房屋。从上海市杨浦区国有资产管理委员会的批准文件来看，也未明确指明包括系争房屋。此外，上述移交、合并、改制行为均发生在2007年之前，不适用《中华人民共和国物权法》关于不动产转移登记的规定。系争协议合法有效，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人宝地公司辩称：系争协议合法有效。办公用房移交清单确定的是房屋所有权的移交，移交行为的发生有当时特定的历史背景。客观上该房屋一直由杨浦房管局占有、使用，上诉人从未主张过该房屋的合法权益，虽然未办理房屋产权转移登记，但不影响房屋所有权已归属杨浦房管局的事实。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人卫百辛公司述称：办公用房移交清单移交的是房屋所有权，当时明确要办理产证分开手续，实际上未办理。尊重法院的判决。
本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
二审审理中，本院曾主持各方当事人进行调解，因上诉人不同意调解，致调解未成。
本院认为，本案的争议焦点在于系争协议是否符合法律规定的无效情形。系争协议签订时，系争房屋登记在江浦物业名下，而江浦物业在2002年并入平凉物业，已经不存在。在此情形下，被上诉人宝地公司与被上诉人杨浦房管局签订系争协议，是否依法有据。从本案查明的事实来看，卫百辛公司与原杨浦房地局处理政企分开事务时，在2001年12月31日办公用房移交清单上已经明确，系争房屋所有权移交给原杨浦房地局。之后，该房屋一直由杨浦房管局下属的江浦办事处占有、使用。虽然杨浦房管局之后未去办理产证分开手续，但考虑到系争房屋产权移交发生在政企分开时，当时《中华人民共和国物权法》尚未颁布实施，而上诉人也未将系争房屋登记在自己名下，也未对该房屋主张过权利，宝地公司根据办公用房产权移交清单确认杨浦房管局为被拆迁人，依法有据。系争协议不符合法律规定的无效情形。卫百辛公司明知系争房屋产权已经移交给杨浦房管局，但其在平凉物业改制进行资产评估时未将系争房屋排除在外，导致了本案纠纷的发生。上诉人如认为合法权益受损，可向卫百辛公司主张。综上，上诉人认为系争协议无效的主张，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海平凉物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李金刚
代理审判员 田 华
代理审判员 张晓帆
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 沈 倪
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。