河南省项城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）项民初字第01433号
原告王凤月，女，汉族，1954年生，住项城市西大街。
委托代理人张成文，男，汉族，1940年生。住项城市工业路。
委托代理人孔祥付，男，汉族，1953年，住项城市西大街。
被告项城市水寨办事处公园社区居民委员会。
法定代表人孔德新，系该居委会主任。
委托代理人郭东洋、王梦勤，河南天图律师事务所律师。
被告赵高华，男，汉族，1973年生，住项城市花园办事处。
原告王凤月与被告项城市水寨办事处公园社区居民委员会、被告赵高华确认合同无效、侵权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告原告王凤月的委托代理人张成文、孔祥付，被告项城市水寨办事处公园社区居民委员会的委托代理人郭东洋、王梦勤、被告赵高华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王凤月诉称，吴向辉与原告房屋租赁合同纠纷一案，经川汇区人民法院和周口市中级人民法院判决，争议房屋已判决归原告使用，原告依法对争议房享有了使用权。判决书判处被告吴向辉“于判决书生效后三十日内将王凤月处承租的房屋搬迁完毕后，返还给王凤月使用。”本案在执行程序中，得知被执行人吴向辉避开了所占用的原告的承租房，该房于2014年1月25日以第一被告为出租人，第二被告为承租人签订了一份《租赁协议书》，该房屋的使用人已变成了“新的承租人”赵高华，案件陷入了无法执行的地步，二被告恶意串通将法院判决书判决给我的房屋非法交易租赁，我的合法权益再次遭到严重的不法侵害。法院判决书认定原告租赁孔营行政村的房屋合同合法有效，房屋使用权归我所有。行为人孔德新以公园社区居委会为出租人与他人签订《租赁协议书》是一种严重的违法侵权行为。被告既侵犯了原孔营行政村即现七个社区居委会的财产权，又侵犯了判决书判给原告的房屋使用权。原孔营行政村被撤销后划分七个社区居委会，公园社区是其中的一个，被告没权利以公园社区的名义对外签订租赁协议。原告对本案所涉房屋已享有了合法使用权，孔德新背着原告将房屋出租给赵高华，是对我的严重侵权，被告对该房无权签订《租赁协议》，二被告所签《租赁协议书》违法无效，综上所述，二被告不顾本案事实，将他人享有的房屋产权和使用权出租给他人。为此原告诉至法院，请求依法判决确认二被告所订《租赁协议书》无效，将协议书所涉房屋交于原告使用；本案诉讼费用由二被告承担。
被告项城市水寨办事处公园社区居民委员会辩称，一、孔德新未超越代理权限，公园社区对涉案房屋享有合法租赁权。1、孔营行政村划分为社区之前，孔德新享有涉案房屋的代管权，原告提交的第一组证据中二份判决书足以证明，其中的法院查明内容为：“原审另查明，根据2005年11月29日孔营村委会会议纪要，本案争议的房屋属孔营三队，该房屋由孔德新代管，收取的租金用于本队的公益事业及特困户。”该证据和公园社区提供的2005年的会议记录内容一致，孔德新在孔营行政村划分为社区前享有涉案房屋的租赁权。2、孔营行政村划为社区以后，孔营行政村的七间门面房随代管人一起由其所在的社区享有租赁权。被告提交的孔华敏的证言和孔营社区的证明，均能证明孔德新所负责的涉案房屋现在由公园社区享有租赁权，法院可依职权去查明这一事实。3、涉案房屋是孔营行政村改制遗留问题，原告主张公园社区不具有租赁权，与原告诉请自相矛盾，既然认为公园社区不具有租赁权，那么就无需要求确认合同无效，直接与有租赁权的权利人签订合同要求被告赵高华停止侵权即可。所以，公园社区享有合法租赁权，有权利把房屋出租给任何个人或单位。二、公园社区与赵高华签订的租赁协议是双方真实意的表示，协议合法有效，且赵高华已占有使用。原告王凤月与孔营行政村的协议早已终止。王凤月早在2009年就未再缴纳任何费用，双方的合同早已解除，原告说该房屋的出租必须经其同意更是无稽之谈。合同到期后，原告方就算享有优先承租权，那也必须是在同等条件的前提下。退一步讲，我们假设原告王凤月其同样享有承租权，则依据“《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：1、已经合法占有租赁房屋的，已经办理备案登记手续的，合同成立在先的。”本案中公园社区与赵高华于2014年签订的租赁协议书有双方的签字盖章，是双方的真实意思表示，且二被告协议的签订时间是在终审判决下达之前，目前赵高华已经占有使用，是涉案房屋的合法承租人。三、针对二份判决书中的相关问题说明，首先二份判决书中审理查明部分对涉案房屋由孔德新代管并收取租金已经确认，由原告提交的2005年孔营行政村的会议记录相符，足以证明孔德新享有该房屋的代管权。（2013）周民终字第907号判决书中第3页另查明中显示孔营行政村被撤销，设立了长安、公园等12个社区居委会存在错误。被告所确认的是该行政村被撤销后，设立了7个社区，与原告诉状中事实与理由部分一致。判决书的效力虽强但也不是准确无误的，不是绝对的。（2013）周民终字第907号判决书中第3页孔祥保出具了《关于原水寨办事处孔营行政村房屋租赁情况的证明》表示不参加诉讼。孔营行政村被划分为了七个社区，孔祥保只是现任长安社区居委会的负责的，有什么权限代表其它六个社区表示不参加诉讼？当时孔营行政村已不存在，公园社区针对本案从未收到过出庭传票和判决书，没有参加庭审，没有进行过证据的举证质证。原告拿出终审判决不能作为涉案房屋管理权、租赁权确认的定案依据。综上所述，涉案房屋的管理权、承租权由公园社区享有，与赵高华签订的租赁协议真实有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告赵高华辩称，2014年1月我所承租所争议的房屋，多方打听该争议房屋原来是孔营行政村委员会的，现是水寨办事处公园社区居民委员会管理。之后与公园社区居民委员签订租赁协议，并不知道这个房屋还存在纠纷，我一直认为这个房屋是公园社区的，也不认识原告王凤月。作为善意第三人，我没有和吴向辉恶意串通侵占该房屋，何况这个房屋不是原告的。我和公园社区居民委员签订租赁协议不违法，也不损害原告的合法权益。
经审理查明，1998年1月1日，原告王风月与孔营村委会鉴定房屋租赁合同，王凤月租赁孔营村委会门面三间，租赁自1998年1月1日起至2003年12月至。合同期满后，双方未续签合同，原告王风月每年按期向孔营村委会交纳租金2007年7月15日，谢县委将在该房屋经营的如意美食小吃店以25000元的转让费转让给吴向辉，王凤月签字同意。2007年7月26日吴向辉向王凤月出具保证书，内容为我租王凤月的门面房，装修费自理，不干时零转让。2010年1月1日，孔德新以孔营村委会的名义与吴向辉的委托代理人签订一份房屋租赁合同，双方约定孔营行政村将座落在青年路与西大街交叉口东北角孔营行政村一间门面房出租给吴向辉使用，租期从2010年1月1日至2012年12月31日，租金每年6000月，提前1个月预付。2010年11月30日孔营村委会收取吴向辉2011年1月1日至2012年1月1日租金8000元，2011年11月30日，孔德新收取吴向辉2012年1月1日至2013年1月1日租金10000元，并出具收条。2010年7月王凤月向吴向辉收取租金时，吴向辉以其与孔营村委会签订有房屋租赁合同为由拒交房屋租金。为此发生纠纷，原告诉至项城市人民法院，项城市法院判决吴向辉10日内将从王凤月处承租的房屋搬迁完毕后返还给王凤月使用。吴向辉不服判决上诉至周口市中级人民法院，周口市中级人民法院以原审漏审、漏判、程序违法为由发回项城市人民法院重新审理，后该案被指定到川汇区人民法院审理。川汇区人民法院审理审理后经审判委员会讨论决定作出（2012）川民初字第02165号民事判决书，判决吴向辉30日内将从王凤月处承租的房屋搬迁完毕后返还给王凤月使用，吴向辉不服向周口市中级人民法院提起上诉，周口市中级人民法院于2014年3月3日作出（2013）周民终字第907号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，2012年项城市人民政府将水寨办事处孔营行政村撤销，设立了长安、公园等7个社区居委会，水寨办事处至今未对孔营村委会财产进行分割，在周口市中级人民法院于2014年3月3日作出（2013）周民终字第907号民事判决书之前，2014年1月25日被告赵高华与公园社区居委会签订房屋租赁合同，将该案争议房屋出租给被告赵高华使用，致使王凤月无法实现（2013）周民终字第907号民事判决书所确定权利，王凤月再次诉至法院，请求依法判决确认二被告所订《租赁协议书》无效，将协议书所涉房屋交于原告使用。
本院认为，周口市中级人民法院于2014年3月3日作出（2013）周民终字第907号民事判决书确定原告王凤月继续有合法使用权。水寨办事处孔营行政村撤销后水寨办事处未对孔营村委会财产进行分割，该案争议房屋所有权归7个社区居委会共同所有，公园社区居委会无证据证明孔营行政村撤销后取得了对本案争议房屋对外租赁的权利，公园社区居委会在未取得该房屋对外租赁权利时与他人签订房屋租赁合同，将该争议房屋出租属于无权处分，被告公园社区居委会与被告赵高华签订的租赁合同为无效合同，被告公园社区居委会与被告赵高华应将该案争议房屋返还给原告王凤月使用。二被告所辩理由不充分，对其所辩意见本院不予采纳。故依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条、第五十六条、条第五十八条之规定，判决如下：
一、，被告公园社区居委会与被告赵高华签订的租赁合同为无效合同。
二、被告项城市水寨办事处公园社区居民委员会与被告赵高华于本判决生效后十日内将该案争议的房屋返还给原告王凤月承租使用。
案件受理费100元由被告公园社区居委会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 高必瑞
审判员 王 景
陪审员 张作亮
二〇一四年十二月三十日
书记员 苏红雨