北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第33027号
原告北京瑞尔物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区双榆树西里10号2号楼3层338号。
注册号110108004745678。
法定代表人胡志伟，总经理。
委托代理人华×，男，该公司副经理。
委托代理人冯越佳，北京市善邦律师事务所律师。
被告赵×，男，1992年7月10日出生。
身份证号：×××。
委托代理人陈×，女，朗能投资（北京）有限公司职员。
委托代理人张×，男，朗能投资（北京）有限公司职员。
原告北京瑞尔物业管理有限责任公司（以下简称瑞尔物业公司）与被告赵×物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告瑞尔物业公司之委托代理人华×、冯越佳与被告赵×之委托代理人陈×、张×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞尔物业公司诉称，2001年，我公司与北京×房地产股份有限公司签订了《前期物业委托服务合同》。约定我公司负责海淀区北洼西里×嘉园小区住宅及别墅的物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为每月每平方米3元，别墅的标准为每月每平方米3.8元。业主逾期交纳物业服务费或其他应交费用的，我公司可以从逾期之日起每日加收欠交费用的万分之五作为逾期交费违约金。2009年9月，赵×入住×嘉园9号楼别墅，成为该物业业主，与我公司形成了事实上的物业管理服务合同关系，但赵×未按时足额向我公司支付物业费。为维护自身合法权益，现诉至法院，要求：赵×立即向我公司支付2010年1月1日至2014年12月31日物业管理服务费125896元；2、赵×向我公司支付违约金10000元；3、诉讼费由赵×承担。
赵×辩称，我及亲属在该小区共有13套房屋，自2009年至2014年共交了八十二万余元的物业管理服务费。其中9号别墅是我2009年8-9月购买，双方未签过物业服务合同。我确实没交过物业费，因瑞尔物业公司没有提供过物业服务。我和另外的物业公司已经签订了物业合同，现我同意交纳2010年12月31号前的物业服务费。之后因瑞尔物业公司未提供物业服务，故我不同意交纳。
经审理查明，瑞尔物业公司系×嘉园小区的开发商北京×房地产股份有限公司选聘的物业管理服务企业，负责×嘉园小区的物业管理服务。在北京×房地产股份有限公司（甲方、开发建设单位）与瑞尔物业公司（乙方、物业管理单位）签订的《前期物业委托服务合同》中，约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位及相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、依据甲方或权利人的委托提供车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为3元／月·平方米，别墅的标准为3.8元／平方米·月。……物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在办理入住手续时交纳第一个年度的物业服务费用，此后，上一个物业服务年度期满前30日内向乙方交纳下一物业服务年度的物业管理费。业主逾期交纳物业服务费或其他应交费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收欠交费用的万分之五作为逾期交费违约金。逾期达三个月的，乙方有权在物业管理区域公示业主的欠费情况，并有权停止对欠费业主的物业服务。……委托管理开始日期自2001年11月30日起，自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”现该小区尚未设立业主委员会。
另查，赵×3、耿×系夫妻关系，赵×、赵×1、赵×2系赵×3与耿×之子女。五人在北京市海淀区北洼西里×嘉园小区共拥有房产13套，分别为×嘉园2号别墅（建筑平米为454.58平方米）、3号别墅（建筑平米为454.58平方米）、7号别墅（建筑平米为551.24平方米）、8号别墅（建筑平米为628.93平方米）、9号别墅（建筑平米为628.93平方米）、10号别墅（建筑平米为387.6平方米）、11号别墅（建筑平米为418.68平方米）、12号别墅（建筑平米为413.14）、19号楼1单元602号房屋（建筑平米为276.73平方米）、19号楼2单元402号房屋（建筑平米为191.84平方米）、19号楼4单元102号房屋（建筑平米为204.15平方米）、20号楼3单元102号房屋（建筑平米为157.65平方米）、20号楼4单元801号房屋（建筑面积为159.78平方米）。其中赵×1名下的8号别墅、赵×名下的9号别墅系2009年购买，上述其余房屋均为2009年之前购买。赵×与瑞尔物业公司就9号别墅未签订书面的物业服务合同。自2009年1月1日至2014年12月31日，赵×3等上述房屋业主每年向瑞尔物业公司交纳物业管理服务费共136800元。2015年3月，瑞尔物业公司曾将耿×、赵×3诉至本院，要求二人交纳各自名下2、7、10、11号四套别墅的物业费。在2015年5月13日的询问笔录中，赵×3与耿×的委托代理人张庆周、陈晓静表示二人每年交纳的136800元是2、3、7、10、11号别墅及19号楼2单元402号房屋、20号楼3单元102号房屋的物业费。鉴于此，瑞尔物业公司撤回了上述四个案件的起诉。现瑞尔物业公司表示其认可赵×3、耿×上一案件的主张，认可赵×、耿×、赵×3名下的2、3、7、10、11号别墅及19号楼2单元402号房屋、20号楼3单元102号房屋的物业费已经交清至2014年12月31日，并将每年剩余的20857.75元按照入住时间每年平均折算至其余8号别墅、9号别墅、12号别墅、19号楼1单元602号房屋、19号楼4单元102号房屋及20号楼4单元801号六套房屋的部分物业服务费。现瑞尔物业公司要求赵×支付其名下的9号别墅2010年1月1日至2014年12月31日未交清的物业管理服务费125896元，并自愿降低违约金标准，要求其支付违约金10000元。
审理中，本案赵×之委托代理人陈×、张×不认可其之前案件的陈述，表示瑞尔物业公司未提供物业服务，赵×仅同意交纳2010年12月31日前的物业服务费，其不认可瑞尔物业公司的计算方法，亦不同意支付违约金。赵×提交其与×物业（北京）有限公司于2011年1月1日签订的《物业管理服务协议》，证明其与瑞尔物业公司不存在物业合同关系，实际由×物业（北京）有限公司为其提供保安、保洁等物业服务，故其不同意交纳2010年12月31日后的物业服务费。瑞尔物业公司表示该合同未体现服务区域，×嘉园小区并无其他物业公司提供物业服务。瑞尔物业公司提交照片、报修任务单，证明其对赵×提供的物业服务。赵×对照片、报修任务单的真实性认可，表示其于2013年加高7-12号别墅外的围墙，并设有门卫，认为瑞尔公司仅提供围墙外的公共服务，与7-12号别墅无关。
上述事实，有双方当事人的陈述、前期物业委托服务合同、进账单、发票、房屋所有权转移登记申请书、询问笔录、报修任务单、照片、物业管服务协议等证据在案佐证。
本院认为，瑞尔物业公司与赵×虽然未签有物业服务合同，但瑞尔物业公司接受小区开发建设单位的委托，作为北京市海淀区北洼西里×嘉园小区的物业服务方，实际履行提供物业服务的义务。赵×作为9号别墅的所有权人，接受了物业服务，并向瑞尔物业公司交纳了部分物业服务费，因此瑞尔物业公司与赵×之间形成了事实上的物业服务合同关系，赵×应按照×嘉园小区物业服务收费标准及时向瑞尔物业公司交清物业费用。现赵×及其父母、兄弟姐妹自2009年至2014年向瑞尔物业公司每年支付物业服务费136800元，加之在瑞尔物业公司之前起诉耿×、赵×3物业服务合同纠纷四案中，同一委托代理人表示赵×及其父母、兄弟姐妹每年交纳的136800元系2、3、7、10、11号别墅及19号楼2单元402号房屋、20号楼3单元102号房屋的物业费，故瑞尔物业公司每年自136800元中扣除2、3、7、10、11号别墅及19号楼2单元402号房屋、20号楼3单元102号房屋于2009年1月1日至2014年12月31日应交物业费总额后，将剩余款项折抵至其余6套房屋期间的物业费，并据此要求赵×付清9号别墅自2010年1月1日至2014年12月31日剩余物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，计算方法合理，本院予以支持。赵×表示其已与其他物业公司在2011年1月1日后另行形成物业服务合同关系，系其自愿提高自身服务需求之行为，其与瑞尔物业公司并未因此解除物业服务合同关系，瑞尔物业公司亦对×嘉园小区提供物业服务至今，故赵×不同意支付2011年1月1日之后物业服务费的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。鉴于赵×期间向瑞尔物业公司交纳过物业服务费，其并非恶意拖欠，故瑞尔物业公司要求赵×支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、赵×于本判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付自二○一○年一月一日至二○一四年十二月三十一日的物业管理服务费十二万五千八百九十六元；
二、驳回北京瑞尔物业管理有限责任公司之其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费一千五百零九元（原告已预交），由北京瑞尔物业管理有限责任公司负担一百元，已交纳；由赵×负担一千四百零九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭 晶
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 孔德翰