浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙舟民终字第58号
上诉人（原审原告）舟山市淘味城企业管理有限公司。
法定代表人丁贤平。
委托代理人林海伟。
被上诉人（原审被告）赵松君。
委托代理人姚军。
上诉人舟山市淘味城企业管理有限公司（以下简称淘味城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2014）舟定临民初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：淘味城公司向舟山市临城新区开发建设有限公司承租了舟山市定海区临城街道海宇道111号商贸中心二期3号楼的房屋后，将第二层中建筑面积为789平方米的场地转租给赵松君经营川味观餐厅，双方于2013年1月10日签订《房屋租赁合同》，约定租期八年，自2013年1月10日起至2021年1月9日止。房租按每日每平方米2元计付，自第二年起每年房租在上期租金的基础上递增3%。租金支付方式为前两年每三月支付一次，第三年起每半年支付一次，先付后用。合同签订之日应支付第一笔租金143975元，2013年10月1日应支付143975元，2014年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日各应支付148275元。该合同第二十二条约定承租方如逾期支付合同的应付款项，则按应付金额日1‰的比例支付逾期付款违约金。2013年3月19日，双方签订了《房屋租赁合同补充合同》，约定租期延长二年，免租金一年包括2014年7月10日至2015年1月9日以及2015年7月10日至2016年1月9日的租金。另约定开业日期变更为2013年7月10日，且赵松君保证按时开业，否则补充合同自行终止，淘味城公司将不再给予上述优惠，仍按原房屋租赁合同履行。补充合同签订后，赵松君支付了2013年的租金287950元，另就2014年第一季度的房租于2014年2月18日支付70000元，于3月19日支付78275元。淘味城公司曾于2014年3月10日和3月20日两次发函催讨房租，然就2014年第二季度及之后的房租，赵松君因故至今未付。另查明，2013年8月2日，双方均取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，赵松君于2013年8月6日取得个体工商户营业执照后开业。
又查明：赵松君等淘味城公司的诸多商家因经营困难而要求淘味城公司减免租金的事宜，经与淘味城公司协商未果后于2013年年底前到市政府信访，引起社会关注，后经相关部门多次协调，2013年12月30日，淘味城公司和新城管委会签署《备忘录》，载明了淘味城公司为商家提供的几项优惠条件，其中包括淘味城公司给予各商家四年内总租金25%的返回补助，要求各商家在一星期内与淘味城公司签订补充协议，否则视为自动放弃，并按法律程序解决。新城管委会于2014年1月3日作出《信访事项答复意见书》，赵松君等商家收到《信访事项答复意见书》时已超过《备忘录》约定的七天签约期限。双方未能按《备忘录》的内容签订补充协议，从而导致纠纷涉诉。
原审法院认为：淘味城公司与赵松君之间的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法、有效，双方应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，淘味城公司与新城管委会签订了一份《备忘录》，其中约定淘味城公司给予包括赵松君在内的各商家四年内总租金25%的返回补助内容。该约定对签署《备忘录》的当事人之外的淘味城公司诸多商家而言，是纯粹设定利益的约定，赵松君作为其中一户商家要求根据该项约定予以享受，即对《备忘录》给与其的权益约定内容表示接受，则该项第三人利益款成立。《备忘录》中约定的商家需七日内与淘味城公司签订补充协议，然该约定系为商家设置义务，赵松君未表示接受，可不受此约束。淘味城公司既已签署该份《备忘录》，表明同意对房租进行调整，理应遵守该项约定。故《备忘录》中约定的就四年内总租金25%的返回补助，可视为调整了租赁合同中对租金的约定。据此确定，租赁期的前四年租金按原约定租金标准的75%计付，超额已付部分可用予抵扣后期的房租，第五年起仍按原合同标准执行。赵松君已付的2013年和2014年第一季度的租金合计436225元，返还25%计109056.25元，可用于抵扣2014年第二季度的房租。2014年第二季度的房租按照原租金75%计算为111206.25元，抵扣后尚需支付2150元。
对于淘味城公司主张的逾期付款违约金，虽双方为减免租金等事宜进行了长时间的协商、谈判，但该事由并非赵松君拖延支付租金的合理依据。合同既已对支付租金的时间作了明确约定，且承租人也正常使用租赁房屋，故应及时予以付款。就淘味城公司要求赵松君自约定付款日起支付逾期付款违约金的诉请予以支持。就赵松君主张违约金过高要求调低一节，鉴于违约金是否过高应以对淘味城公司造成的实际损失为判断标准。现淘味城公司未就赵松君逾期付款造成其实际损失进行举证，故原审结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，认为约定的日1‰违约金标准明显过高，应予适当调整，对赵松君的该节抗辩意见予以采纳。具体标准可按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.5倍即日0.23‰计付为妥。2014年1月1日应付的第一季度房租调整后为111206.25元，赵松君按原约定的租金标准于2月18日支付70000元，于3月19日支付78275元，赵松君逾期付款应支付相应滞纳金。就70000元从2014年1月1日起至2月18日按日0.23‰计算为788.9元，就41206.25元从2014年1月1日至3月19日按日0.23‰计算为739元，合计滞纳金1527.9元。赵松君主张从淘味城公司取得消防安全检查合格证之日起计付租金，于法无据，不予采纳。
关于淘味城公司主张因赵松君未按时开业，违反补充合同约定，应解除补充合同一节。赵松君辩称系淘味城公司的消防安全检查合格证未及时作出所致。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《建设工程消防监督管理规定》第八条的规定，建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或经检查不符合安全要求的，不得投入使用、营业。事实上双方当事人取得消防安全检查合格证的时间为2013年8月2日，均已迟于约定的开业时间，赵松君未能按约开业已成必然。淘味城公司就公共部位的消防安全申请检查，在其未取得合格证之前，即便赵松君及时取得独立经营区域内的安全检查合格证，亦无法对外正常营业。赵松君未能按时开业与淘味城公司迟延取得消防安全检查合格证存有关联，故淘味城公司要求解除补充合同的诉请不予支持。根据补充合同约定，淘味城公司免除赵松君2014年7月10日至2015年1月9日的房租，故淘味城公司要求赵松君支付2014年第三、四季度房租的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、赵松君于判决生效之日起3日内支付淘味城公司2014年第二季度的房租2150元，支付2014年第一季度的逾期付款违约金1527.9元，并就2150元租金按日0.23‰支付自2014年4月2日起至判决确定履行日止的逾期付款违约金；二、驳回淘味城公司的其他诉讼请求。案件受理费3452元，由淘味城公司负担3000元，赵松君负担452元。
判决宣告后，淘味城公司不服，向本院上诉称：原审未依法向舟山市新城消防大队主管消防检查事宜的参谋人员调取有关淘味城公司消防安全检查合格证的取得与赵松君经营的川味观消防安全检查合格证的取得是否具有关联的证据，违反法定程序。原审对《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》理解错误，法律适用不当。淘味城的整幢大楼在交付前进行过消防验收，容许投入使用，而本案双方为房屋租赁关系，合同约定承租人开业前自行办理消防手续，故赵松君经营证照取得与淘味城公司无关，淘味城公司对于公共部位装修不符合《建设工程消防监督管理规定》第13条、第14条规定的情形，故淘味城公司不需要取得消防安全检查合格证。退一步讲，即使需要按照《建设工程消防监督管理规定》第24条规定进行竣工验收消防备案，根据该规定第25条实行的是随机抽查制，只要在未被消防部门确定为抽查对象前，仍可开业使用。因此，淘味城公司消防安全检查合格证无论是否取得，不影响淘味城投入使用，也不影响赵松君经营的川味观开业。请求依法撤销原审判决第二项，改判：1.解除《房屋租赁合同补充合同》；2.赵松君支付淘味城公司2014年第三季度房屋租金148275元，并自2014年7月2日起至实际清偿之日止按照日千分之一支付逾期违约金；3.赵松君支付淘味城公司2014年第四季度房屋租金148275元，并自2014年10月2日起至实际清偿之日止按照日千分之一支付逾期违约金。
赵松君答辩称：赵松君的川味观开在淘味城二楼，所有客人必须经过淘味城公共部位进入店铺，如果淘味城公司的公共部位消防安全检查没有通过，川味观也无法营业。原审判决正确，请求二审维持原判。
二审审理查明的案件事实与原审相同，对原审认定的案件事实本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据上述规定，淘味城系公众聚集场所，在竣工时应当经消防验收，在使用前应当经消防安全检查。淘味城公司将上述两种验收、检查等同，并得出其无需经过消防安全检查就可以使用的结论，显然不符合法律规定。淘味城公司负责的是整个商城的公共部位装修，赵松君则负责店铺内的装修，虽然两个部位消防安全检查互相独立，但公共部位装修未取得消防安全检查合格，赵松君的店铺就无法经营。《房屋租赁合同补充合同》系对双方于2013年1月10日签订《房屋租赁合同》内容的补充，并不存在两份独立的合同。因此，淘味城公司要求单独解除《房屋租赁合同补充合同》实际系主张补充协议所附条件不成就，不能适用补充协议租金免除和租期延长的约定，而不是解除租赁合同问题。《房屋租赁合同补充合同》约定淘味城公司给予赵松君延长租期并免除部分租金，所附条件为赵松君必须在2013年7月10日开业。因淘味城公司在2013年8月2日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，致使赵松君无法在约定期限开业，应视为条件成就。故淘味城公司要求赵松君支付约定免除部分租金的请求不能予以支持。淘味城公司要求原审向舟山市新城消防大队某参谋调取其对消防安全检查合格证取得与赵松君经营的川味观消防安全检查合格证取得是否具有关联问题意见，因该问题属于对法律的理解，原审实际也听取了相关意见，故淘味城公司据此认为原审违反法定程序，理由不能成立。综上，淘味城公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3452元，由舟山市淘味城企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛耕炜
代理审判员 方 燕
代理审判员 高嘉侃
二〇一五年三月二十七日
代书 记员 杨 涛