辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民一终字第00045号
上诉人（原审原告）：丹东市振安区鸭绿江街道办事处武营村民委员会，住所地丹东市振安区鸭绿江街道办事处武营村。
法定代表人：王忠诚，主任。
委托代理人：ＸＸ丝，辽宁云舒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周清仁，男。
委托代理人：贺明琦，辽宁佩秉律师事务所律师。
第三人：耿关世，男。
上诉人丹东市振安区鸭绿江街道办事处武营村民委员会（以下简称武营村委会）与被上诉人周清仁、第三人耿关世房屋租赁合同纠纷一案，丹东市振安区人民法院于2013年10月14日作出（2013）振安民一初字第00291号民事判决。宣判后，上诉人武营村委会不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人武营村委会的法定代表人王忠诚及其委托代理人ＸＸ丝，被上诉人周清仁及其委托代理人贺明琦，第三人耿关世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武营村委会（原审原告）在一审诉称，原、被告于2003年4月12日签订租赁合同，约定原告将武营村一组（老队点）东院内部场地及房屋租赁给被告使用。双方约定：乙方（被告）每年向甲方（原告）交纳房屋、场地租赁费用12000元。每年的5月1日前交清。在合同期内，乙方如没有及时上交租赁费，超过规定交费期二个月，甲方有权终止合同。但被告于2012年5月1日就拒不交纳租赁费至今，被告的行为已经违反了合同约定。故原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的租赁合同，被告支付拖欠的2012年5月1日至2013年7月1日期间的租赁费14000元。
周清仁（原审被告）在一审辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，因为原告的请求没有事实根据。主要理由如下：1、双方的合同实质是经过第三人和原告同意转租的合同，承包合同是原告和第三人签订的，被告和第三人之间是转租关系，被告和原告之间的续租关系还没有发生。2、原告拒收第三人和被告的租金，而不是被告拖欠租金。原告在拒收租金的情况下企图终止合同，其行为是恶意诉讼。被告也有证据证明原告在去年就多次提出终止合同，并且不收被告的租金。因此请求驳回原告的诉讼请求。被告可以随时交纳租金。
耿关世（原审第三人）在一审述称，第三人和被告签订的协议是经过原告同意的。至于原、被告是否要终止合同和被告是否拒付租金由法院判决。
一审法院经审理查明，1998年1月1日，原告与第三人签订武营一组生产队点土地房屋使用承包合同，武营一组队部土地使用权和房屋由第三人承包使用，承包期为30年，承包期内，第三人可以出租、转让，但只限合同期内。第三人每年需上交土地使用费l5500元。2003年4月12日，原告作为甲方，被告作为乙方签订租赁合同，约定原告将武营村一组老队点东院内部场地及房屋租赁给被告（该租赁物包含在原告与第三人签订的合同之内），租期35年。租赁费12000元，每年5月1日前交清。合同期内，如果被告没有及时上交租赁费，超过规定交费期二个月，原告有权终止合同。当时原告武营村委会主任孙德郁及第三人在甲方处签字，原告加盖公章。被告在乙方处签字。2004年4月18日，原、被告签订补充合同，对租赁期限作出补充更正，租赁年限自2003年5月1日至2023年5月1日，租期20年。续租2023年5月1日至2038年5月1日，续租期15年，租金不变。合同签订后，被告引入了高压电。自签订租赁合同至2012年5月1日前，被告均交纳了租金。
2012年4月，武营村一组诉耿关世及武营村委会拆迁安置补偿合同纠纷一案，经丹东市振安区人民法院判决耿关世返还武营村一组补偿款79164元。耿关世不服，提起上诉，经二审法院调解耿关世给付武营村一组拆迁补偿款46164元。
2012年11月，武营村委会诉耿关世及武营村一组要求解除武营村一组生产队点土地房屋使用承包合同一案，丹东市振安区人民法院驳回了武营村委会的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，应认定有效。双方之间的租赁合同已履行10年，被告签订合同后进行了相应的投入。截至2012年5月1日前，被告均按时足额交纳了租金。现原告主张被告拒交租金因而要求解除合同，但未提供被告拒交及催告被告在合理期限内交纳租金而被告拒绝的相关证据。被告辩称未按时交纳租金是因原告在与第三人的诉讼期间拒收被告租金，且表示愿意随时交纳。根据相关法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因原告未提供被告拒交租金及催告被告在合理期限内交纳租金而被告拒绝的相关证据，故对其要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。但原告主张的2012年5月1日至2013年7月1日期间的租金l4000元，被告应予给付。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告周清仁于本判决生效之日起7日内给付原告丹东市振安区鸭绿江街道办事处武营村民委员会2012年5月1日至2013年7月1日期间的租金l4000元；二、驳回原告丹东市振安区鸭绿江街道办事处武营村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由原告丹东市振安区鸭绿江街道办事处武营村民委员会负担50元，由被告周清仁负担75元。
宣判后，上诉人武营村委会不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判解除上诉人与被上诉人之间于2003年4月12日签订的租赁合同。其上诉理由是：一、原判认定上诉人未提供被上诉人拒交租金及催告被上诉人在合理期限内交纳租金而被上诉人拒绝的相关证据，因而驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求错误。首先，双方约定了解除合同的条件，上诉人是根据合同的约定依法解除合同，上诉人没有义务催告被上诉人交纳租金。同理，本案因为约定了解除合同的条件，因而不适用催告期的规定。其次，上诉人不负有证明被上诉人拒交租金的举证责任。被上诉人超过合同约定的二个月期间而没有交纳租金的事实是明确的，被上诉人对此也从未否认，只是辩解系上诉人不收取租金导致。二、原判认定上诉人与被上诉人系涉案合同权利义务的主体是错误的。第三人与上诉人之间签订了租赁合同，将包括涉案合同范围内的武营村一组土地房屋交给第三人承租，并约定，如果转租只限合同期内。涉案合同由上诉人、第三人和被上诉人签字。此外，转租的租金由第三人收取，交给上诉人的部分，亦抵交第三人的租金，因此转租合同是由第三人与上诉人之间实际履行的。三、原审法院将涉案合同主体认定错误，导致同一处不动产出现了两份租赁合同，势必产生合同的效力问题。首先，如果认定涉案合同系上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同，即上诉人与被上诉人系涉案合同权利义务的主体，那么将会出现就同一处房屋土地，上诉人与第三人签订了租赁合同，随后上诉人又与被上诉人签订了合同，在上诉人与第三人之间的合同依然有效并且至今仍在履行的情况下，同一标的物上有两份租赁合同，必然会出现两份合同的效力问题。其次，原审法院的这一认定，也侵犯了第三人的权益。第三人作为转租人，有权收取租金，以作为自己转租的收益，而原审判决结果无疑剥夺了第三人的这项收益权。四、涉案合同超出原合同履行期限的部分应当判定无效。根据第三人与上诉人之间的合同约定，承包期内，第三人可以出租、转让，但只限合同期内。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。涉案合同超出原合同履行期限的部分应当判定无效。五、第三人与被上诉人之间签订的补充合同应当认定无效。根据合同法规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。法律明文规定，续订租赁合同是在租赁期间届满时才能发生的民事行为，续租合同与原合同应当是两份不同合同。而本案所谓的补充合同在原合同只履行了一年的情况下，对合同的履行期限做了变更，应当视为是对原合同履行期限的变更，与原合同为同一份合同，这种变更故意规避国家法律规定，是无效的民事行为。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，现提起上诉，望二审法院依法判允上诉人的上诉请求。
被上诉人周清仁辩称，1、双方签订的合同实际上是通过第三人之间履行的转租合同，形式上是上诉人与被上诉人签订，但签字人有第三人，实际是由第三人承租，经上诉人同意转租给被上诉人，由第三人在2004年转租给被上诉人。涉案合同在近十年一直是被上诉人与第三人之间履行，上诉人与被上诉人之间没有直接的租赁关系，因此也没有合同解除，如果上诉人要解除应找第三人。2、上诉人与第三人之间发生了要求解除合同的诉讼，这一诉讼经丹东市振安区人民法院作出生效判决，驳回了上诉人的诉讼请求。总的租赁合同仍继续履行。现上诉人就同一事实和理由再次起诉被上诉人，是没有道理的。3、既然上诉人与第三人间发生的诉讼，在此期间被上诉人始终是案外人，并没有参加诉讼，现有证据证明被上诉人去交纳租金，但第三人和上诉人均不收取。直至本次诉讼时上诉人与第三人仍不收取租金。上诉人的诉讼为恶意诉讼。综上，被上诉人与上诉人没有直接的法律关系，上诉人的上诉请求应予以驳回。
第三人耿关世述称，服从法院判决。
二审中，被上诉人提供证人曲德兴证明，2012年5、6月份，周清仁找曲德兴去第三人家交租金，当时第三人说村里还有村民起诉他，这个钱暂时不能收，这个地方以后怎么个情况现在还说不准，先等一等。
上诉人质证认为，1、该证人证言根据证据规定不是新的证据；2、证人与被上诉人间有利害关系，是亲属关系。其证言不能作为证据使用；3、第三人否认了证人所说的事实，所以证人所陈述的内容并不能作为被上诉人曾经交纳租金的证据使用。
被上诉人周清仁质证认为证人证言属实。
第三人耿关世质证认为，证人到第三人家去过二、三次，谈涉案厂子扩建问题，没有涉及到租金的问题。
本院认证认为，上诉人同意被上诉人从第三人处转租了部分房屋，租金由被上诉人向第三人交纳，第三人向上诉人交纳租金，被上诉人与上诉人之间的续租关系没有发生，证人证言证明被上诉人是否向第三人交纳租金与本案无直接的关联性，故本院对该证人证言不予采纳。
上诉人与第三人在二审中均未向本院提供新证据。
本院审理查明，原审查明的事实属实。另查明，2003年4月12日签订租赁合同的主体，甲方为上诉人、第三人，乙方为被上诉人。2004年4月18日签订补充续租合同甲方为上诉人、第三人，乙方为被上诉人。被上诉人自签订租赁合同后，均向第三人交纳的租金。2012年，上诉人诉第三人要求解除1998年1月1日签订的涉案武营村一组生产队点土地房屋使用承包合同一案，丹东市振安区人民法院于2012年11月19日，以解除理由不成立为由，驳回了上诉人的诉讼请求，上诉人对该判决未提起上诉，该案已发生法律效力。
本院认为，2003年4月12日，上诉人、第三人、被上诉人三方签订租赁合同内容实质为，经上诉人同意，第三人将承租上诉人的部分房屋在其承租期内转租给被上诉人，租赁合同的权利义务主体为第三人与被上诉人；超出第三人承租期限，上诉人与被上诉人之间履行租赁合同，租赁合同的权利义务主体为上诉人与被上诉人。该租赁合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。因上诉人、第三人、被上诉人三方对此事实均认可，故上诉人提出原判认定上诉人与被上诉人系涉案合同权利义务主体错误，有事实依据，原判认定该租赁合同在第三人承租期间的权利义务主体为在上诉人与被上诉人不当，应予以纠正。既然现租赁合同的履行期限是在第三人承租期内，上诉人与第三人履行的是总的租赁合同，第三人每年向上诉人交纳15500元租金，履行合同的权利义务主体为上诉人与第三人。且上诉人曾起诉要求与第三人解除租赁合同被丹东市振安区人民法院予以驳回，上诉人未提起上诉，该判决已发生法律效力。而被上诉人和第三人履行的是转租合同，被上诉人每年向第三人交纳租金12000元，已履行了近十年，现履行转租合同的权利义务主体为第三人和被上诉人，在第三人与被上诉人履行转租期限内上诉人与被上诉人不是权利义务主体，因此，上诉人直接向被上诉人主张租金，并以被上诉人拖欠租金为由要求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出涉案合同超出原合同履行期限的部分应当判定无效一节，因上诉人在一审以被上诉人拖欠上诉人租金为由要求解除合同，未主张上诉人与被上诉人及第三人于2004年4月18日签订续租15年补充合同效力问题，上诉人在二审提出该主张超出了一审的诉讼请求，故本院二审对上诉人的该主张，不予审理。综上，原审判决驳回上诉人要求解除租赁合同请求的结果正确，但理由不当；原审判决由被上诉人直接给付上诉人租金不当，应予纠正。原判基本事实清楚，判决由被上诉人给付上诉人租金，属适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（四）项之规定，判决如下：
一、撤销丹东市振安区人民法院（2013）振安民一初字第00291号民事判决；
二、驳回丹东市振安区鸭绿江街道办事处武营村民委员会的诉讼请求。
一审案件受理费125元，二审案件受理费250元，合计375元，由上诉人丹东市振安区鸭绿江街道办事处武营村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 王晓宇