昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌中民一终字第1100号
上诉人（原审原告）：昌吉回族自治州众信贸易有限公司。
法定代表人：周康萱，该公司经理。
委托代理人：肖宇，新疆新蓝天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卓章银，男，汉族，1963年1月18日出生。
委托代理人：苏松涛，新疆北方律师事务所律师。
上诉人昌吉回族自治州众信贸易有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2015）昌民一初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后依法组成合议庭，于同年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人昌吉回族自治州众信贸易有限公司的法定代表人周康萱及其委托代理人肖宇，被上诉人卓章银及其委托代理人苏松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昌吉市人民法院经审理查明：2008年11月26日，原、被告签订租赁合同一份，合同约定：被告租赁原告所有的昌吉商场一层老楼大门右侧，实际使用面积为60平方米的区位（以图纸标注为准），经营中高档名烟、名酒、名茶类（独家经营）商品事宜；租赁期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止；租赁的形式为原告提供营业场地，被告提供商品及必要的装修装饰。被告按时向原告缴纳租金，由原告实行统一的管理监督。第一年总租金为300000元；第二年总租金为330000元；第三年总租金为360000元。另外，合同第3条约定，原、被告双方均有义务保证场地、位置、设施、面积的稳定性。原告由于整体商品变更或经营需要，需变动柜台位置、增减其经营面积及其它变更事宜时，应于变更前45天通知被告，被告应同意原告的要求。如果原告无故变动被告的经营位置，被告所受到的全部经营与装修损失归原告赔偿。免责条款：原告因经营调整或硬件改造等工程的施工，需要暂停营业的，停业期间，原告不计算被告租金。合同签订后，被告按约交纳租金至2009年12月31日。2010年4月因昌吉商场1楼以上部分进行装修，原告将被告的经营场地从1楼调整至负1楼。自2010年4月至2011年10月31日，被告一直在负1楼经营。另，2011年8月12日，原、被告又签订昌吉商场场地租赁合同一份，约定被告租赁的经营场地为一楼，期限2年，自2011年9月20日至2013年9月19日，年租赁费为400000元。在该合同履行期限届满前，2013年5月6日被告向新疆汇嘉时代百货股份有限公司提出申请，申请解除与原昌吉商场签订的租赁合同，退还剩余柜台租金及柜台装修费112500元。2013年5月15日，原、被告签订了解约协议书，约定：双方确定2013年2月1日为解除合同日，原告以该日为基准日计算应退还被告剩余租金，现因租赁期限仅剩7个月即期满，原告考虑被告的各种情况，同意一次性补偿被告32812.5元并收回烟草证。第8条约定，双方认可未有其他遗留问题或纠纷，均同意按协议执行。现原告认为，被告欠付原告2010年1月至2011年9月的场地租金至今未予支付，虽场地予以调整，但被告未停止营业，装修期间不应免租，被告应按约支付租金及利息损失，诉至法院。2014年6月被告将原告诉至原审法院，认为经营位置的变动造成被告损失，要求原告赔偿装修损失。
昌吉市人民法院经审理认为：原、被告双方于2008年11月26日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同履行。本案中原、被告于2008年11月26日签订《租赁合同》后，被告依据该合同的约定向原告交付第一年租金30万元，2010年至2011年度租赁费69万元未付。2010年4月，原告因对商场1楼以上部分整体进行装修，经被告同意调整了其经营位置。原、被告于2011年8月12日又重新签订一份《租赁合同》合法有效，该合同未履行到期，后经双方合意于2013年5月15日签订《解约协议书》并同意于2013年2月1日解除。依据解约协议，原告向被告退还了部分租赁费，同意一次性补偿被告32812.5元并收回烟草证，并在第8条特别约定，双方认可未有其他遗留问题或纠纷，均同意按协议执行。根据该约定可以有效证实，双方对之前的租赁合同中的租金等问题一并作了处理，并已履行完毕。现原告向被告主张2010年度、2011年度租赁费无事实依据。对原告的诉讼请求应不予支持。遂判决：“驳回原告昌吉回族自治州众信贸易有限公司的诉讼请求。”
宣判后，上诉人昌吉回族自治州众信贸易有限公司不服昌吉市人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：一、双方于2013年5月6日签订的解约协议书，内容只针对2011年8月12日签订的租赁合同的清算事宜，并不涉及2008年11月26日签订的商铺租赁合同及所欠租赁费；二、被上诉人在租赁上诉人商铺经营烟酒期间，一直都是独立专营，因商场整体经营需要上诉人将被上诉人商铺转至负一层继续经营是经过被上诉人同意的，并未影响被上诉人的正常经营，因此不存在上诉人同意减免被上诉人租赁费的事实；三、一审法院依据解约协议推定上诉人免除了被上诉人拖欠的2010年、2011年两年租金69万元没有事实依据。本案诉争的合同系2008年11月26日签订，合同约定履行期限为2009年1月至2011年12月，双方实际履行至2011年9月，被上诉人尚欠2010年、2011年租金未结算。综上，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人支付上诉人欠付租金690000元及利息108314元。
被上诉人卓章银答辩称：一、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，被上诉人不欠上诉人任何租金。根据双方签订的租赁合同，已明确约定免责条款，上诉人针对硬件改造造成被上诉人停业，应当适用合同约定的免责条款；二、上诉人提交烟草进货明细只能证实被上诉人提货，并不能证实被上诉人正常经营；三、根据双方签订的解约协议书，已明确约定没有任何遗留问题，因此该解约协议书对双方之间遗留问题进行了处理，故被上诉人不欠上诉人任何租金；四、本案已超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人昌吉回族自治州众信贸易有限公司向本院申请证人出庭作证：1、证人吕艳岭；2、证人王成英。两位证人均证实被上诉人在搬至负一层后一直正常经营，且两位证人多次向被上诉人催收租金。
被上诉人卓章银经质证，认为两位证人与上诉人有利害关系，且对于催缴租金的问题回答模糊，故对两位证人证言均不予认可。
因两位证人曾受雇于上诉人，与上诉人存在利害关系，故对该两位证人证言的真实性本院不予确认。
被上诉人卓章银未向本院提交新证据。
本院二审查明事实与一审一致，对一审法院查明事实本院予以确认。
本院认为：双方当事人于2013年5月15日签订的《解约协议书》系双方当事人真实意思表示，该协议书合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据该协议第七条、第八条的约定：“7、乙方取得上述款项前即向甲方移交所租场地前应当清缴完使用租赁场地产生的全部费用包括但不限于水、电、暖、物业及其他行政费用。8、本协议一式四份，双方各持两份，具有同等法律效力。双方认可未有其他遗留问题或纠纷，均同意按本协议执行。”故该协议应视为双方当事人对之前欠付租赁费等遗留问题达成的一致意见，且昌吉市人民法院（2015）昌民一初字第824号民事判决也依据该《解约协议书》对被上诉人主张的经营损失予以驳回，现上诉人要求被上诉人支付欠付租赁费无事实依据，原审对此不予支持正确。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11783元，由上诉人昌吉回族自治州众信贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋晓蕾
代理审判员 贾佳佳
代理审判员 毛春艳
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 宋雪倩