四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民终字第329号
上诉人（原审被告、反诉原告）宜宾旭宇房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇224号。
法定代表人杨岗，董事长。
委托代理人邓中文（特别授权），四川酒都律师事务所律师。
委托代理人刘廷华（一般授权），四川酒都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）宜宾安平房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市安阜育才路6号。
法定代表人曹平，董事长。
委托代理人王跃强（特别授权），四川法光律师事务所律师。
上诉人宜宾旭宇房地产开发有限公司（以下简称旭宇公司）因与被上诉人宜宾安平房地产开发有限公司（以下简称安平公司）项目转让合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2013）宜民初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭于2015年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人旭宇公司的委托代理人邓中文、刘廷华，被上诉人安平公司的法定代表人曹平及其委托代理人王跃强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，安平公司系从事三级房地产开发的有限责任公司，旭宇公司系从事房地产开发的有限责任公司。旭宇公司于2009年10月15日与宜宾县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同），约定以出让价3764800元取得天柏组团xxxxx号地块的土地使用权，在2010年5月15日之前开工，2013年5月15日之前竣工，受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用权证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，首次转让的，应当符合按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上的条件。转让双方应持本合同和相应的转让合同及国有土地使用权证到国土资源部门办理土地变更手续。
2012年11月14日，旭宇公司（甲方）与安平公司（乙方）签订《宜宾县“金江丽景”商住楼开发项目转让合同》（以下简称转让合同），约定鉴于甲方与宜宾县国土资源局签订出让合同，以出让方式取得宜宾县柏溪镇华盛街天柏组团xxxxx号地块，经宜宾县城乡规划部门审核批准、宜宾县发展和改革委员会批准立项，经招标确定施工单位宜宾市戎峰建筑工程有限责任公司（以下简称戎峰公司），工程于2010年12月13日启动至2012年8月底，项目主体工程已施工至地上6层，其中包括售房部装饰、基础开挖、护壁桩浇注、基础喷瞄、人工挖孔桩、基础灌浆、项目地块围墙砌筑、伐板基础及商住楼主体至六层框架施工（见现状）。项目资金投入情况：甲方已全额交付该宗地土地出让金3764800元、土地契税150592元、补偿费96800元、方案与施工图设计费271500元、前期工程费653033.15元、配套费及相关报建费782453元、主体工程费4640937元（甲方实际支付戎峰公司工程款2608968.8元、开发间接费用479254.8元、销售费用96142.8元、管理费用541159.94元、财务费用-1546.54元，以上合计共11475126.15元。本项目总投资3000万元、现甲方已累计投资1148万元（已经双方共同确认），达总投资的35%以上，已达到法定转让条件。旭宇公司向项目部供货商远大商品混凝土公司与宜宾市宏博物资公司提供了付款担保，涉及上述两户供货商所供应的材料款共约350万元，该部分款项应在戎峰公司的本项目工程款中扣除，由于工程款尚未结算完毕，上述担保付款义务尚未履行完。乙方详细了解本项目及上述情况，愿意受让金江丽景房地产开发项目。就该转让事项签订协议如下：一、转让标的甲方将位于宜宾县柏溪镇华盛街天柏组团C1-5-01号地块及地块上金江丽景商住楼在建构筑物及其附属设施等转让给乙方（详见附件一规划红线图及在建构筑物及其附属设施等）。二、转让价款该项目整体转让价格为13320000元（壹仟叁百叁拾贰万元），该转让价款不包括项目转让税费及本合同签订前本项目开发所产生的债务（包括附件合同规定的债务，未写入合同的除外）。三、转让价款的支付时间与方式1.本合同签订后七个工作日内，乙方向甲方交付定金壹佰万元整，合同签订后30日内再支付甲方贰佰叁拾贰万元。2.剩余转让款（壹仟万元）乙方于2013年4月1日前付清。本合同签订之日至2013年1月1日期间，乙方按月利率0.5%支付甲方资金占用利息；2013年1月2日其余款付清之日期间，乙方按月利率2%支付甲方剩余款项资金占用利息，同时，乙方用受让方的本项目或由乙方已取得的本项目可预售的不低于500平方米营业房和不低于1300平方米住房向甲方作付款抵押担保。（注：用于抵押的住房面积增加至1550平方米）。3.上述转让价款由乙方直接转入甲方银行账户（开户行宜宾市翠屏区农村商业银行股份有限公司菜坝分理处）。四、相关权利与义务（一）甲方的权利与义务1.甲方收到乙方支付的第一笔转让款（壹佰万元），出具转让过户申请。2.甲方收到乙方支付的第二笔付款（贰佰叁拾贰万元）后，随即将本项目资料移交乙方。3.甲方配合土地过户与审计。（二）乙方的权利与义务1.按时支付项目转让相关款项。2.在本协议土地使用权转让和项目开发权更名过户过程中，涉及至政府主管部门及政府指定的机构应收取的各种税费（包括过户费与审计费），均由乙方承担。3.为完成本项目开发，甲方与第三方签订了相关合同并产生了相应的债权债务（见合同附件二），乙方同意继续履行甲方与第三方签订的本开发项目涉及相关合同以及本项目开发涉及甲方须承担的相关义务。甲方通知上述合同的合同当事人，与乙方一起协商有关合同继续履行事宜，负责变更本合同附件二所列合同主体当事人并签订对原合同的书面补充协议。4.本合同签订前本项目开发中经乙方认可的债权债务由乙方承担，本合同签订后因本项目开发所承担的风险、责任由乙方承担。5.乙方须在本项目过户手续办理完善之前或者办理完本项预售许可证三日内，将乙方用作抵押保证的房产抵押给甲方，并在宜宾县房地产管理局作备案登记。五、其他约定1.至乙方按时付清本项目转让款给甲方后，同时甲方配合协助乙方办理完善本项目转让手续之日，则视为甲乙双方履行完本协议。因本项目转让事项涉及与第三方的结算及其他事务约定，以及债权债务与相关责任由乙方全权负责承担，甲方不承担任何经济和民事责任。2.任何一方对因本次协议而获知的另一方的商业秘密均负有保密义务，不得向有关其他第三方泄露，但中国现行法律、法规另有规定的或者经另一方书面同意的除外。3.甲乙双方同意以本协议所列之地址为履行本协议和解决争议之法定通讯地址，相关文书之送达如不能当面签收时，向该地址邮寄送达视为有效送达。六、违约责任乙方未按本合同约定时间支付完清本项目转让款的，视为乙方违约，甲方不配合协助过户手续，视为甲方违约。任何一方违约，由违约方支付守约方300万元违约金。本合同一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签字盖章后生效。双方当事人签字并加盖了公章。
安平公司通过银行于2012年11月21日、12月11日，转款100万元、232万元给旭宇公司。旭宇公司于2012年11月26日出具《收据》，内容：收到安平公司金江丽景项目转让定金100万元；2012年12年12日出具《收据》，内容：收到安平公司预收金江丽景项目转让款232万元。
2012年12月5日安平公司出具《承诺书》，内容：根据合同约定安平公司同意继续履行旭宇公司与第三方签订的本开发项目涉及的相关合同及本项目开发涉及旭宇公司须承担的相关义务。承诺1.于2012年12月30日前，负责牵头完善该项目劳务费用结算工作，结清宜宾戎峰建筑工程有限责任公司（以下简称戎峰公司）与宜宾金海建筑劳务有限公司（以下简称金海公司）就金江丽景工程劳务费，并承担结算所需费用，以避免因未解除与金海劳务合同而产生劳务纠纷，杜绝发生群体事件；2.协调戎峰公司复工，以推进后续工程建设（委托旭宇公司牵头），工程建设所需费用（含工程款）由我公司全权承担；3.为了确保旭宇公司权益，我公司严格按照转让合同约定相关内容结合本承诺书，按时完成项目转让款支付，该项目转让手续完善前，我方须完善向旭宇公司作房款抵押担保相关手续；4.承担因本项目（含复工）产生的民事和经济责任。
四川君瑞会计师事务所有限责任公司根据旭宇公司与安平公司的委托，于2012年12月25日作出《关于旭宇公司金江丽景商住小区项目投入资金情况审计报告》，经审计截止2012年10月31日，旭宇公司金江丽景商住小区项目投入建设资金共计8231580.55元，占项目备案总投资人民币3000万元的27.44%，其中：土地征用及拆迁补偿费4012192元、工程前期费用1335225.65元、基础设施费144026.50元、建筑工安装程费2506374元，开发间接费233762.4元。安平公司支付审计费10000元。
2013年1月8日安平公司给旭宇公司《告知函》，内容：按照双方签订的转让合同，贵公司至今未按合同履行：没有出具转让过户申请、没有移交本项目资料、没有配合土地过户与审计（合同约定开发票据1148万元，实际只提供823.1万元，差325万元，多次催告未提供）。请求贵公司履行合同，若在本月14日前不能将土地过户，我公司将终止协议。
2013年1月11日，旭宇公司给安平公司《关于金江丽景商住楼项目转让过户问题的回函》，内容：一、根据贵公司2012年12月5日向我公司出具的承诺书约定，贵公司应于2012年12月30日前，负责牵头完善该项目劳务（金海公司）费用结算工作，结清戎峰公司与金海公司就金江丽景工程劳务工程费，并承担结算所需费用，以避免因未解除与金海劳务合同而产生劳务纠纷，杜绝发生群体事件。但贵公司仍未解决该项目劳务问题，给工程建设造成了一定阻碍。望贵公司积极与金海公司协商，以解决该项目工程劳务问题，推进项目工程建设。二、关于该项目工程转让过户问题，我公司已向有关行政主管部门提交申请及相关资料，转让手续正在积极办理之中。由于办理行政手续需要时日，望贵公司能给予积极支持与谅解。
2013年1月17日安平公司向旭宇公司发出了《关于土地过户审计提供修建票据和工程造价的函》，内容：根据宜宾县国土资源局通知，按照城市房地产管理法第三十九条规定“不低于投资的25%”是指建筑工程，不包括土地等，故金江丽景土地过户审计，需贵公司和施工承包商戎峰公司提供票据、已经完成的工程造价量、图片或者录像资料，不然是不能过户的。我公司履行转让合同已经支付戎峰公司委托人即实际施工承包人赵永聪材料款、民工工资等325万元。现赵永聪提出：还需付民工工资120万元、外欠款390万元”（其中陈建强280万元，应立即支付110万元）。根据转让协议规定，我公司还要承担商品混凝土、钢材款400万元。照此计算，金江丽景已经投资1495万元（含贵公司支付的260万元），与实际完成工程量（5000平方米）严重不符，为此请求贵公司提供1495万元票据（扣除我公司支付的325万元后，实际提供1170万元）、依据和1495万元的工程造价量（由有资质单位出具）。因贵公司在未提供上述票据和1495万元工程造价量，土地不能过户前，我公司停止一切开支（含民工工资）。
2013年1月18日旭宇公司致安平公司《关于金江丽景商住楼项目转让有关事宜的函》，内容：一、按转让协议约定，在贵公司支付完毕第二笔转让款后，我公司已将该项目所有资料备齐（含过户申请），拟正式移交于贵公司，与贵公司约定的资料交接时间是2013年1月14日，但贵公司至今未前来办理资料接收工作。贵公司收到此函后，安排工作人员与我公司对接，完善该项目资料移交工作。二、签订转让协议时，我公司已提供了该项目合作公司名单及相关资料。贵公司应先行与该项目第三方合作公司接洽，就本转让项目签订相关补充协议，方可推进金江丽景项目转让过户与后续工程建设。
2013年1月23日旭宇公司致安平公司《关于金江丽景商住楼项目转让有关事宜的函》，内容：贵公司至今未来办理资料交接工作，望贵公司接此函后两日内安排工作人员与我公司联系，完善该项目资料移交工作，否则视为贵公司拒绝履行转让协议约定，我公司将不予返还贵公司已缴纳转让款。我公司已提交该项目合作方公司名单及相关资料，贵公司应现行与该项目第三方合作公司接洽，就本转让项目签订相关补充协议，方可推进金江丽景项目转让过户与后续工程建设。
2013年1月25日安平公司致旭宇公司《告知函》，内容：终止履行转让合同的理由：不符合转让条件，根据城市房地产管理法第三十九条规定不低于投资的25%是指建筑工程，不包括土地等。因贵公司建筑工程只付给戎峰公司260万元，不符合转让条件，宜宾县国土资源局未受理贵公司2013年1月14日上报的转让申请，宜宾县房地产管理局不同意转让，政府的5600平方米返迁房每月要20万元多借住费，签订合同时贵公司隐瞒了借住费的事实。贵公司已违约，我公司付给贵公司332万元、代戎峰公司政府赵永聪（实际施工承包人）经手民工工资、钢材款、基础灌浆等钢材款340万元，共计672万元，请贵公司收到函后在5日内将672万元及其利息汇给我公司，对违约金300万元由双方协商解决。
2013年1月30日旭宇公司致安平公司《关于金江丽景商住楼项目转让合同相关事宜的回函》，内容：不同意终止合同，我公司投资已到达法律规定的25%，我公司全面履行约定义务，函告贵公司安排工作人员完善该项目资料移交工作。
安平公司提交证据证明其按照双方合同约定向第三方支付以下款项：安平公司通过银行转款11万元给韦章超，韦章超出具借条：借到安平公司金江丽景项目部现金11万元；安平公司通过银行转款15万元给郑芬，郑芬出具借条；赵永聪以金江丽景项目部赵永聪名义出具领条领到安平公司现金33万元；安平公司通过银行支付尹昭平73万元、罗明富20万元、郑芬10万元、李志成10万元、赵永聪25万元。韦章超领条领到现金12万元支付民工工资。
戎峰公司法定代表人肖方贵于2011年9月15日委托赵永聪为金江丽景项目的代理人，以其名义办理金江丽景项目的相关手续和处理有关事宜，委托期限为签署之日至该项目竣工交付使用为止。
宜宾市翠屏区人民法院（2012）翠屏民初字第3390号民事判决认定，戎峰公司因修建金江丽景与宜宾市远大混凝土销售有限公司签订建筑工程商品砼混凝土供应合同，截止2012年7月15日供货金额1764035元。由戎峰公司项目经理赵书金、经办人赵永聪、邓志富签收供货单据，由赵永聪对数量及金额确认欠款1764035元，旭宇公司出具承诺书，对戎峰公司所欠货款承担担保责任。于2012年12月4日判决由戎峰公司支付远大公司货款1764035元及逾期利息，旭宇公司承担连带清偿责任。
旭宇公司提交：其与胡东海于2013年2月6日在宜宾县住房和建设局与宜宾县人力资源和社会保障局的工作人员见证下签订的协议。该协议约定，旭宇公司于2013月2月6日支付乙方40万元现金解决民工工资问题，乙方于2013年1月1日前已领取民工工资约120万元（具体以戎峰公司出具的付款或转账依据为准）乙方领到合计160万元民工工资。双方确定于2013年2月26日前在宜宾县住房和建设局采取抽签方式选择一家具备资质的审计公司对金江丽景项目实际已完成工程量进行审计等内容。旭宇提交四川中凯建设工程咨询有限公司接受旭宇公司与戎峰公司委托于2013年6月18日出具的金江丽景项目已完成部分结算审核报告送审金额8283976.24元，审定金额6753959元，审减18.47%，戎峰公司与旭宇公司均同意审计结果。旭宇公司提交其于2013年7月16日支付给宜宾市远大混凝土销售有限公司商混款1546218.33元。
安平公司一审诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《宜宾县“金江丽景”商住楼开发项目转让合同》；2.被告立即返还原告己支付给被告的项目转让款以及垫付“金江丽景”项目工程民工工资、材料款等合计542万元，并赔偿资金利息损失（请求资金利息损失计算至款项付清之日止）；3.被告承担违约金300万元；4.本案的诉讼费等由被告承担。
旭宇公司反诉请求：1.反诉人与被反诉人签订的《宜宾县“金江丽景”商住楼开发项目转让合同》真实合法有效，请求判令被反诉人继续履行；2.被反诉人立即支付反诉人金江丽景项目转让款一千万元，并按约定偿付占用资金利息；3.被反诉人支付反诉人为其垫付的民工工资1170380元；支付反诉人为其垫付的宜宾远大商品混泥土公司材料款及诉讼费等合计1546218．33元；支付反诉人为其垫付的项目部管理人员工资89280元以及通道占用费46200元；支付反诉人为其垫付的四川中凯建设工程咨询有限公司金江丽景已完工程审计费50000．00元，并偿付上述款项占用资金利息；4.被反诉人严重违约，请求判令被反诉人承担违约金300万元。
原审法院认为，双方当事人对签订转让合同、安平公司按照合同约定支付了332万元给旭宇公司、安平公司支付1万元审计费的事实没有争议。双方争议的是：双方当事人是否违约、是否应当解除转让合同。旭宇公司与国土部门签订的出让合同约定：建设用地使用权转让，转让双方应持本合同和相应的转让合同及国有土地使用权证到国土资源部门办理土地变更手续。旭宇公司为金江丽景项目土地使用权人，应当知道办理土地使用权变更手续的要求。安平公司按照合同约定时间支付了旭宇公司第一、二笔转让款。旭宇公司在接到第一笔转让款后应当出具转让过户申请。虽然旭宇公司在诉讼中提交了土地使用权转让申请书、审批表，但并未提交证据证明其已按合同约定出具过户申请，也无证据证明其向国土部门提交转让申请与审批表。对不是金江丽景项目的出让合同的一方，也不是国有土地使用权证的使用人安平公司，是无法办理土地使用权变更手续的。按照转让合同约定旭宇公司收到第二笔转让款后，随即将项目资料移交给安平公司。安平公司第二笔款是2012年12月11日通过银行支付的。虽然在旭宇公司提交的证据中附件一有接收人签字，但移交人签字的时间2012年11月29日。与安平公司提交的接收人签注的时间2013年1月21日不一致。旭宇公司提交的证据中即双方往来函件反映，旭宇公司并未将附件二的资料移交给安平公司。根据安平公司提交的附件一，可认定已签收了附件一。旭宇公司违反了转让合同约定。按照转让合同约定，安平公司同意继续履行附件二中旭宇公司与第三方签订的与本项目相关的合同，由旭宇公司通知其与第三方的合同当事人，负责变更附件二所列合同当事人签订补充协议。由于旭宇公司违约，没有将附件二移交给安平公司，导致安平公司无法与附件二所列合同当事人签订协议。旭宇公司主张安平公司违约的理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，由于旭宇公司在收到安平公司的两笔转让后均未按照转让合同约定履行其义务，其违约行为致使安平公司既不能取得转让项目的土地使用权，也不能与第三方签订合同，无法将金江丽景项目推进，致合同的目的不能实现，安平公司请求解除合同的理由成立。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，安平公司要求旭宇公司返还已支付的332万元的请求应当支持。按照双方合同约定一方违约，由违约方向守约方支付违约金300万元，安平公司主张由旭宇公司承担违约金的请求应当支持。但对于安平公司要求旭宇公司支付其垫付（替戎峰公司付宏博公司钢材款88.08万元；付戎峰公司“金江丽景”项目部欠郑芬借款利息33.2万元；付戎峰公司“金江丽景”项目部劳务班长韦章超民工工资23.05万元；戎峰公司“金江丽景”项目部负责人赵永聪借款53.2万元；付戎峰公司“金江丽景”项目部欠罗明亮材料款20.02万元；付戎峰公司“金江丽景”项目部欠罗敏借款利息7.2万元）的费用问题，因其所举证均支付给个人的款项，且涉及到第三方，安平公司可另行解决。
关于旭宇公司的反诉请求，因其所举证不能证明是安平公司违约，而是旭宇公司违约导致双方签订的合同解除。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，旭宇公司要求继续履行合同、由安平公司支付相关费用、承担违约金的反诉请求均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条规定、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下：一、解除宜宾安平房地产开发有限公司与宜宾旭宇房地产开发有限公司于2012年11月14日签订的宜宾县金江丽景商住楼开发项目转让合同；二、由宜宾旭宇房地产开发有限公司返还宜宾安平房地产开发有限公司已支付的转让款332万元；三、由宜宾旭宇房地产开发有限公司支付宜宾安平房地产开发有限公司违约金300万元；四、驳回宜宾安平房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回宜宾旭宇房地产开发有限公司旭宇公司的反诉请求。如果义务人未在本判决生效后十日内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70740元，由宜宾安平房地产开发有限公司负担14148元，宜宾旭宇房地产开发有限公司负担56592元；反诉案件受理费117200元减半收取为58600元，由宜宾旭宇房地产开发有限公司负担。
上诉人旭宇公司上诉称：1.原判认定事实错误。附件二是合同的附属资料，是合同组成部分，无须另行移交。旭宇公司两次专门发函告知安平公司接收所有资料，安平公司不予理睬。2012年11月21日旭宇公司提交了土地使用权转让申请，2013年8月15日宜宾县国土资源局出具《说明》中，明确经转让双方共同申请，可以办理土地转让手续。因安平公司不参与造成转让程序不能启动。2012年12月5日安平公司承诺在2012年12月30日前结清案涉工程的劳务费和工程费，避免发生劳务纠纷和群体事件，2013年1月11日旭宇公司催告安平公司履行承诺，因安平公司未履行承诺，引发多起群体性事件，给旭宇公司造成不良影响。安平公司以不符合转让条件及借住费为由，终止合同，构成根本违约。2.原判显失公正。转让工作需双方共同完成，非旭宇公司一方能够完成。旭宇公司的义务是协助办理转让手续，旭宇公司已经履行。3.原判适用法律不当，判罚违约金过高。旭宇公司因安平公司违约造成重大损失，应予赔偿。上诉请求：1.撤销原判；2.上诉人与被上诉人签订的《宜宾县“金江丽景”商住楼开发项目转让合同》真实合法有效，判令被上诉人继续履行并向上诉人承担违约金300万元；3.上诉人代被上诉人向第三人支付2902078.33元，判令被上诉人立即将上述款项及利息支付给上诉人；4.被上诉人承担全部诉讼费。在二审庭审中，旭宇公司将上诉请求变更为：1.撤销一审判决；2.解除双方签订的案涉合同；3.判令被上诉人向上诉人承担违约金300万元；4.被上诉人承担全部诉讼费。
被上诉人安平公司辩称：1.原判认定事实清楚。旭宇公司没有向宜宾县国土资源局移交相关手续的事实清楚。安平公司全面履行了自己的义务并支付了款项。2.原判公平公正。3.原判适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明，双方当事人对原判查明的事实均无异议，予以确认。
二审中，旭宇公司认可案涉合同解除。
另查明，旭宇公司与宜宾县国土资源局签订的出让合同第十二条关于开发投资总额部分是空白，没有数字。
宜宾市翠屏区人民法院（2012）翠屏民初字第3390号民事判决已经发生效力。
2012年12月5日安平公司出具《承诺书》，内容：于2012年12月30日前，负责牵头完善该项目劳务（金海公司）费用结算工作，结清戎峰公司与金海公司就金江丽景工程劳务费，并承担结算所需费用，以避免因未解除与金海劳务合同而产生劳务纠纷，杜绝发生群体事件。但是，至今没有支付任何费用。
2013年2月6日，旭宇公司与金海公司的委托代理人胡东海在宜宾县住房和建设局与宜宾县人力资源和社会保障局的工作人员见证下签订《协议》，双方一致约定，旭宇公司于2013月2月6日支付乙方40万元现金解决民工工资问题，金海公司于2013年1月1日前已领取民工工资约120万元。（具体以戎峰公司出具的付款或转账依据为准）金海公司领到合计160万元民工工资。双方确定于2013年2月26日前在宜宾县住房和建设局采取抽签方式选择一家具备资质的审计公司对金江丽景项目实际已完成工程量进行审计等内容。四川中凯建设工程咨询有限公司接受旭宇公司与戎峰公司委托于2013年6月18日出具的金江丽景项目已完成部分结算审核报告送审金额8283976.24元，审定金额6753959元，审减18.47%，戎峰公司与旭宇公司均同意审计结果。旭宇公司于2013年7月16日支付给宜宾市远大混凝土销售有限公司商混款1546218.33元。
本院认为，双方当事人签订的案涉合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方均认可转让合同解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，安平公司要求旭宇公司返还已支付的332万元的主张，事实和法律依据充分，予以支持。
本案的争议点是：双方当事人在履行转让合同中是否有违约行为，如果违约，是否应当承担违约责任。
按照旭宇公司与安平公司签订的转让合同第四条“相关权利与义务（一）甲方的权利与义务1.甲方收到乙方支付的第一笔转让款（壹佰万元），出具转让过户申请。2.甲方收到乙方支付的第二笔付款（贰佰叁拾贰万元）后，随即将本项目资料移交乙方。3.甲方配合土地过户与审计。…”的约定，安平公司按照合同约定时间向旭宇公司支付了第一笔，旭宇公司在收到第一笔转让款后依约应当出具转让过户申请，旭宇公司没有按照约定及时出具转让过户申请，构成违约。旭宇公司在收到第二笔转让款后依约应当随即将项目资料移交给安平公司。安平公司支付第二笔款的时间是2012年12月11日，安平公司接收附件一的时间是2013年1月21日；从双方往来函件反映，旭宇公司并未将附件二移交给安平公司。旭宇公司没有依约及时履行移交资料的义务，构成违约。经安平催告后，旭宇公司已经履行了合同约定的附件二移交义务及向国土管理部门递交转让过户申请等义务。按照旭宇公司与宜宾县国土资源局签订的出让合同第二十四条“国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用权证，到国土资源管理部门办理土地变更登记”的约定，应当由旭宇公司与安平公司共同到国土资源管理部门办理土地变更登记。因安平公司认为合同已经解除，对旭宇公司履约行为不予接受，致使合同不能继续履行，合同的目的不能实现。
2012年12月5日，安平公司承诺在2012年12月30日前结算并结清与案涉工程有关的金海公司的劳务费，避免发生劳务纠纷和群体事件。到期后，安平公司没有履行承诺，构成违约，2013年1月11日旭宇公司催告安平公司履行承诺，安平公司仍未履行承诺。
依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，根据查明的事实，以双方因对方的违约行为造成的实际损失为基础，结合双方违约的程度及合同的履行情况等多种因素，酌定双方均不向对方承担违约责任。因旭宇公司也有违约行为，上诉人旭宇公司认为因安平公司未履行承诺构成违约应当承担违约责任的主张，事实和法律依据不足，不予支持。
安平公司向第三方支付的款项，由借款、材料款和民工工资组成，与金海公司的劳务费没有关联。原审法院认为因安平公司所举证均是支付给个人的款项且涉及到第三方，安平公司可另行解决，双方均对此也没有提出上诉，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律存在不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省宜宾市中级人民法院（2013）宜民初字第72号民事判决第一项的内容：解除宜宾安平房地产开发有限公司与宜宾旭宇房地产开发有限公司于2012年11月14日签订的宜宾县金江丽景商住楼开发项目转让合同；
二、维持四川省宜宾市中级人民法院（2013）宜民初字第72号民事判决第五项的内容：驳回宜宾旭宇房地产开发有限公司旭宇公司的反诉请求；
三、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2013）宜民初字第72号民事判决第三项的内容：由宜宾旭宇房地产开发有限公司支付宜宾安平房地产开发有限公司违约金300万元；
四、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2013）宜民初字第72号民事判决第四项的内容：驳回宜宾安平房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、变更四川省宜宾市中级人民法院（2013）宜民初字第72号民事判决第二项“由宜宾旭宇房地产开发有限公司返还宜宾安平房地产开发有限公司已支付的转让款332万元”的内容为：由宜宾旭宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内返还宜宾安平房地产开发有限公司已支付的转让款332万元；
六、驳回宜宾安平房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费70740元，由宜宾安平房地产开发有限公司负担36000元，宜宾旭宇房地产开发有限公司负担35740元；反诉案件受理费117200元减半收取为58600元，由宜宾旭宇房地产开发有限公司负担；二审案件受理费53114.55元，由宜宾安平房地产开发有限公司负担27114.55元，由宜宾旭宇房地产开发有限公司负担26000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓望
代理审判员 刘 文
代理审判员 雷 伟
二〇一五年六月十八日
书 记 员 彭扬梅