广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）深中法房终字第649号
上诉人（原审原告）林福好，女，汉族，1949年3月5日出生。
上诉人（原审原告）郭志雄，男，香港居民，1946年3月25日出生。
上诉人（原审原告）郭丽媚，女，汉族，1987年5月18日出生。
三上诉人共同委托代理人刘信平，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邱月喜，女，汉族，1977年10月2日出生。
委托代理人曾宏和，男，汉族，1965年10月20日出生。
被上诉人（原审被告）郭伟琪，男，汉族，1975年6月13日出生。
委托代理人陈强，广东国晖律师事务所律师。
上诉人林福好、郭志雄、郭丽媚与被上诉人邱月喜、郭伟琪因物权保护纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第818号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。
原审法院经审理查明，1968年9月9日，林福好与郭志雄登记结婚。婚后育有儿女，其中分别为郭伟琪和郭丽媚。1991年11月13日，原宝安县国土局向林福好颁发了宝集建（1991）字第033101XXX、0331012XX号两本《集体土地建设用地使用证》，林福好取得宝安县福永镇兴围村X队03310XXX、033101XX地号住宅土地使用权。当事人在原审庭审中的陈述，该土地上建有旧的住宅。1999年7月6日，邱月喜与郭伟琪登记结婚，育有子女，分别为郭X俊和郭X儿。2005年，邱月喜注册了深圳市宝安区福永XX时装店，现已被吊销。2006年、2008年，在林福好所有的集体建设用地上的旧住宅被拆除，并在原有土地上面分别开始新建两栋六层楼房。林福好、郭志雄、郭丽媚与邱月喜、郭伟琪在原审庭审中对此均予以认可，但对于谁出资兴建了涉案房屋存在争议，林福好、郭志雄、郭丽媚提供了一张郭伟琪于2008年5月31日出具的收条，注明“兹收到郭伟雄共计人民币（以下相同）495000元用于建房”，林福好、郭志雄、郭丽媚还提供了林福好深圳农村商业银行储蓄取款凭条，证实林福好该账户分别于2007年8月29日取出20000元，2008年1月30日取出10000元，2011年3月28日取出20000元，2011年3月29日取出30000元，2011年4月14日取出40000元，林福好、郭志雄、郭丽媚主张该款项被用于兴建涉案房屋。邱月喜提供了家庭收入开支汇总表和邱小红等十一人名证人签名确认的身份证复印件和《证明》，证实邱月喜因建设涉案房屋向他人借款、支付购买材料、工程款等款项，邱月喜主张所借款项用于兴建涉案房屋。2009年10月15日、16日，涉案两栋房屋分别以林福好、郭伟琪的名义申请了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报，行政部门正在审查处理中。
2012年1月11日，邱月喜与郭伟琪协议离婚，并签署了《离婚协议书》。关于子女抚养，双方约定，子女的抚养权归邱月喜所有，郭伟琪应于每月10日前向邱月喜支付抚养费2000元至子女均满18周岁为止；在郭伟琪还清债务后，郭伟琪应于每月10日前向邱月喜支付抚养费3000元至子女均满18周岁为止，郭伟琪随时享有探视权。关于财产分割和债务清偿，双方约定，位于深圳市宝安区福永镇兴围村西X巷X号一栋六层自建楼归郭X儿所有，在郭X儿18周岁之前，该楼房由邱月喜监管。位于深圳市宝安区福永镇兴围村西Y巷Y号一栋六层自建楼归郭X俊所有，在郭X俊18周岁之前，该楼房由郭伟琪监管。上述房产须经男女双方协商同意方可买卖或转让。郭伟琪在福永镇兴围村内的个人股份分红在郭X俊18周岁后归郭X俊所有，届时郭伟琪有义务协助郭X俊办理股权更名手续。双方婚姻持续阶段所欠银行贷款30万元的债务由郭伟琪负责偿还。
另，邱月喜提交了深圳市残疾人联合会颁发的《残疾人证》和深圳市宝安区福永镇社会事务办公室颁发的《救济金领取证》，《残疾人证》载明林福好精神残疾，残疾等级为一级，监护人为“郭伟奇”，《救济金领取证》载明林福好家庭类别为困难户，领取救济金每月400元。
林福好、郭志雄、郭丽媚于2013年8月19日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、邱月喜、郭伟琪签订的《离婚协议书》中第二条关于房产分割无效；2、深圳市宝安区福永镇兴围村西Y巷Y号楼房的全部使用权（包括出租收益权）属于林福好和郭志雄；3、深圳市宝安区福永镇兴围村西X巷X号楼房第四、五、六层的使用权（包括出租收益权）属于郭丽媚、第一、二、三层的使用权（包括出租收益权）属于邱月喜和郭伟琪；4、由邱月喜、郭伟琪承担诉讼费。
原审法院认为，涉案房屋为在原有的农村集体建设用地上重新建设的，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，故本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，在行政部门对涉案房屋进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第139条之规定，裁定：驳回林福好、郭志雄和郭丽媚的起诉。林福好、郭志雄、郭丽媚预交的受理费13800元，予以退还。
上诉人林福好、郭志雄、郭丽媚不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：撤销原审裁定，发回原审法院重审。主要事实和理由如下：一、原审裁定认定事实错误。（一）农村集体建设用地上重新建设时无需领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。林福好于1991年11月13日取得涉案两栋楼房的建设用地使用权。2006年、2008年，林福好倾其毕生积蓄和股份分红的款项在建成涉案两栋楼房并进行装修。涉案两栋楼房尚在办理绿本房产证过程中。根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》第四十九条规定：“城市建设规划区范围内的农村集体或个人使用的非农建设用地，属国有土地。用地单位或个人应向派出机构申请领取房地产权利证书。此类用地暂免交土地使用费。城市建设规划区范围外的农村集体或个人使用的非农建设用地，属集体所有土地，未经市规划国土管理部门批准不得转让。”从该规定来看，城市建设规划区范围外的农村集体或个人使用的非农建设用地只是不能转让而已。深圳市宝安、龙岗区大量存在这种情况，通常交了土地使用费以后，业主就可以申领绿本房产证，然后换成红本房地产证，并可上市转让。（二）林福好持有广东省人民政府颁发的两本《集体土地建设用地使用证》，不需要对土地使用权的合法性进行审查，也不涉及土地使用权出让、转让、租赁问题。
二、本案属于不动产案件的受理范围。（一）司法解释。1991年7月24日的《关于行政机关对土地争议的处理生效后一方不履行另一方不应以民事侵权向法院起诉的批复》【（1990）法民字第2号】规定：行政机关对土地争议的处理生效后，一方不履行的，另一方不应以民事侵权向法院起诉，而应由行政机关提出申请。该行政机关可以申请法院强制执行，或依法强制执行。1992年11月25日的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》【法发（1992）38号】规定：一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。（二）请示答复。从1988年到2002年，共计8个不予受理的请示答复，归纳起来为：1、因政府行政管理方面的决定引起的房产纠纷；2、属于土改中遗留的落实政策性质的房产纠纷；3、行政主管机关出于机构调整引起的房产纠纷；4、军队离退休干部腾退军产房纠纷；5、因体制变动引起的房产纠纷；6、不属于平等主体之间民事争议的涉及村委会土地征用补偿费分配的纠纷。（三）会议纪要。《马X副院长在全国民事审判工作座谈会上的讲话》和《全国民事审判工作座谈会纪要》的通知【法发（1993）37号】规定：凡属民法调整范围的平等主体之间以房地产为标的发生的纠纷，都由民庭受理，不受过去民庭与经济庭分工的限制。以房地产为标的的买卖、租赁、典当纠纷应由民庭受理，以房地产为标的的开发、建筑承包、入股、联营、代理、居间等民事行为发生的纠纷同样应由民庭受理。一句话，房地产纠纷除了依法由行政法律调整的以外，凡是属于民法调整的，都由人民法院民庭受理。这个问题最高法院不可能一一列举哪些案件应由民庭受理，各地在处理房地产案件时，要根据上述原则来确定，该受理的一定要受理，不能因处理有难度或不熟悉而推出去不管。……关于受理范围，总的来说，凡属民法调整的平等主体之间以房地产为标的发生的纠纷，都应积极受理。
三、本案只是《离婚协议书》有关涉案两栋楼房分割条款无效的问题，不涉及房产转让问题。林福好、郭志雄对涉案土地及房产拥有全部使用权，郭丽媚也为涉案两栋楼房做过贡献，拥有部分使用权。邱月喜、郭伟未经同意无权签订关于房产分割的协议。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）﹥》（法释（2003）19号）第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”根据该规定，人民法院不宜判决有争议房屋的所有权归属，但应根据实际情况判决由当事人使用。
被上诉人邱月喜答辩称自己出资兴建了涉案两栋楼房，依法享有合法权益。
被上诉人郭伟琪答辩称：涉案两栋楼房属于历史遗留问题，没有被行政机关认定为违法建筑。原审法院驳回起诉，不认定房屋使用权分割的效力，有回避实际问题之嫌。郭伟琪在认定事实上不够清晰，认为父母将房屋给自己居住就是将房屋给自己。郭伟琪签订《离婚协议书》是被迫的。
本院经审理查明，郭伟琪于2008年5月31日出具的收条中的贷款人是郭志雄（本院注：郭伟琪的父亲），而非原审裁定查明的“郭伟雄”。
原审裁定查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院另查明，深圳市宝安区福永镇兴围村西Y巷Y号楼房、深圳市宝安区福永镇兴围村西X巷X号楼房现分别由林福好、郭志雄与邱月喜占有、使用、出租。
本院认为，涉案两栋楼房至今未办理权属登记，林福好、郭志雄、郭丽媚诉请人民法院判令其享有深圳市宝安区福永镇兴围村西Y巷Y号楼房全部及深圳市宝安区福永镇兴围村西X巷X号楼房第四、五、六层的使用权，但《中华人民共和国物权法》没有规定“房屋使用权”的物权形式，林福好、郭志雄、郭丽媚的诉讼请求不符合物权法定原则，该诉讼请求的实质应是确认其作为出资人对涉案两栋楼房享有的占有、使用、收益等相关财产权益。林福好依法取得涉案土地使用权，基于夫妻关系，郭志雄系涉案土地使用权的共有人，但这不等于涉案两栋楼房的相关财产权益必然由林福好、郭志雄享有。林福好、郭志雄、郭丽媚与邱月喜双方对于由谁出资兴建涉案两栋楼房存在争议，根据本案查明的事实，林福好、郭志雄、郭丽媚的举证尚不足以证明涉案两栋楼房相关部分由其出资兴建，且郭丽媚不是涉案土地的合法使用权人，故三人均不是本案适格原告。
综上所述，林福好、郭志雄、郭丽媚的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审裁定适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年四月十五日
书 记 员 李开宇（兼）