广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第516号
上诉人（一审被告）：贺州市恒基房地产经纪有限公司，住所地：贺州市鞍山西路68号灵峰翠苑小区4号楼l02号商铺。
法定代理人：刘丰，总经理。
委托代理人：卢贞，广西灵丰律师事务所平桂分所律师。
委托代理人：张慧斯，该公司职员。
被上诉人（一审原告）：张兵，1974午3月10日出生。
委托代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。
一审被告：广西大众房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：王扬，该公司董事长。
上诉人贺州市恒基房地产经纪有限公司（以下简称“恒基公司”）因与被上诉人张兵，一审被告广西大众房地产开发有限公司（以下简称“大众公司”）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第998号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由代理审判员张依传担任审判长，代理审判员邓行奇、蒙晓华参加的合议庭，于2016年1月13日公开开庭审理了本案。书记员江丹担任法庭记录。上诉人恒基公司的委托代理人卢贞、张慧斯、被上诉人张兵的委托代理人冯钧到庭参加诉讼。一审被告大众公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
一审经审理查明，2013年3月2日，经被告恒基公司介绍，原告决定购买被告大众公司开发的“贺州市江南苑小区9#楼1703号房，当日与大众公司签订《广西大众房地产开发有限公司认购协议书》，并向恒基公司支付现金85270元，恒基公司出具两份收款收据交原告收执，分别为恒基公司收取的置换费35270元和大众公司收取的认购订金50000元。至2015年3月，江南苑小区9#楼尚未动工，原告多次与二被告协商，要求解除认购协议书，退还置换费35270元和认购订金50000元，均被拒绝。另查明，贺州市江南苑小区的开发商是被告大众公司，被告恒基公司是房地产媒介服务机构，受开发商委托提供订立江南苑小区商品房买卖合同的媒介服务，并代为收取每套房屋购房认购订金50000元。江南苑小区9#楼至今尚未取得建设工程施工许可证等相关证照，亦未进行工程施工。
该院认为，本案当事人之间存在如下法律关系：大众公司与恒基公司是委托销售合同关系，大众公司与原告是房屋预约合同关系，恒基公司与原告是居间合同关系。原告与被告大众公司签订的《广西大众房地产开发有限公司认购协议书》属房屋预约合同。在尚未取得建设工程施工许可证的情况下，原告预约订购的江南苑小区9#楼1703号房屋至今不存在。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除其与被告大众公司的商品房认购协议，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求返还已付款额及利息，应予支持，但对义务承担者须以划分。在收取的款额85270元中，50000元系购房定向开发合作金，由被告大众公司收取，应由大众公司返还；另外35270元系所谓置换费，由被告恒基公司收取，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居问活动支出的必要费用。”的规定，恒基公司收取原告购房置换费没有依据，应予返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张兵与被告广西大众房地产开发有限公司的《广西大众房地产开发有限公司认购协议书》。二、被告广西大众房地产开发有限公司应返还原告张兵50000元及利息（利息从2013年3月2日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）。三、被告贺州市恒基房地产经纪有限公司应返还原告张兵35270元及利息（利息从2013年3月2曰起至本案生效判决确定的履行期限最后一目止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）。案件受理费1943元，减半收取972元（原告已预交），由被告广西大众房地产开发有限公司负担572元，被告贺州市恒基房地产经纪有限公司负担400元。
上诉人恒基公司不服一审判决，上诉称：一、置换费性质是属于上诉人促成合同成立应当收取的居间报酬，因大众公司与被上诉人张兵达成了《认购协议》，根据《合同法》第426条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……”的规定，上诉人促成合同成立的，有权收取相应的居间报酬费用，居间报酬是上诉人应得的款项，因此一审法院认定上诉人收取原告置换费没有大众公司的授权依据，系认定事实错误。二、上诉人已经促成被上诉人张兵与一审被告大众公司达成《认购协议》，依法有权收取居间报酬。三、一审判决上诉人返还置换费支付利息的例句不充分。综上所述，请求：1、请求二审法院撤销广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第998号民事判决，并改判驳回被上诉人对上诉人主张返还置换费35270元的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人张兵答辩称：一审法院认定事实清楚，判决公正。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
一审被告大众公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。
上诉人对一审查明的事实有异议，认为被上诉人没有与上诉人协商解除协议书，协议书不是上诉人和被上诉人签订的。对一审法院认定江南苑小区尚未动工和未取得相关的资质的事实有异议，江南苑小区已经取得相关的资质，且已经动工建设到二层。
上诉人向法庭提交《委托书》一份，证实广西大众公司委托恒基公司代理销售江南苑小区楼房的事实。
被上诉人对一审法院查明的事实无异议。对上诉人提交的证据的真实性是有异议，并认为置换费是由恒基公司收取，恒基公司受委托人，所收取的委托费用应当是向委托人收取受委托费用，而不是向购房者收取相关的费用。
本院对证据和事实的分析与认定：上诉人提交的《委托书》被上诉人虽然有异议，但与一审查明的上诉人受大众公司的委托销售商品房的事实相符，本院予以采信。上诉人对事实有异议，但并未提交相关的证据予以证实，对上诉人的异议，本院不予采信。
综合全案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人主张上诉人返还置换费是否有法律依据。本案中，大众公司与恒基公司之间是委托销售合同关系，大众公司与张兵之间是商品房预约合同关系。恒基公司是基于与大众公司的委托销售关系代为收取张兵的房屋定向开发合作金，并收取置换金。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案恒基公司与张兵之间并不成立居间合同关系。一审认定恒基公司与张兵是居间合同关系不当，本院予以纠正。恒基公司主张该置换费属于居间报酬与事实不符，本院不予采纳。因大众公司与被上诉人张兵的预约合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。恒基公司基于与大众公司的委托合同关系收取被上诉人的置换费，现该合同已经解除，恒基公司收取该费用无法律依据，依法应当将该款项退还被上诉人。上诉人长期占用被上诉人的资金，确实造成被上诉人的损失，一审判决支付利息并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但实体处理结果正确，上诉人上诉请求理据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费612元由上诉人贺州市恒基房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张依传
代理审判员 邓行奇
代理审判员 蒙晓华
二〇一六年二月二日
书 记 员 江 丹