广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1366号
上诉人（原审被告）：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：欧阳依丹。
委托代理人：朱楠、陈花蕾。
被上诉人（原审原告）：张萌，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：杨锐锋，住广州市黄埔区。
两被上诉人的共同委托代理人：李军、黄灿灿。
上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因与被上诉人张萌、杨锐锋商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：张萌、杨锐锋与颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定张萌、杨锐锋向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑A5幢17层1701号房，总金额1410000元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付张萌、杨锐锋使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》。颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为张萌、杨锐锋办妥产权登记，并将以张萌、杨锐锋为产权人的房地产权证交付张萌、杨锐锋；在此场合，张萌、杨锐锋应当及时提供产权登记机关要求的需张萌、杨锐锋提供的证件资料；颐明公司应如实告知张萌、杨锐锋为办理产权登记需要由张萌、杨锐锋提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使张萌、杨锐锋未能及时提供证件资料的，张萌、杨锐锋不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向张萌、杨锐锋支付违约金；合同附件五补充协议第6条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，张萌、杨锐锋已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；张萌、杨锐锋应在收楼时向某公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准。如张萌、杨锐锋迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。合同签订后，张萌、杨锐锋依约向某公司支付了房款，双方经过结算后张萌、杨锐锋实际支付的购房款为1408179元。张萌、杨锐锋于2009年3月31日收楼。
另查明，颐明公司表示于2011年11月向张萌、杨锐锋发出《提交办理产权资料的再通知》及《退补面积差通知》。张萌、杨锐锋表示该邮件中通知的主要内容还是要业主去领取补面积差款，之前也没有通知过，且通知要求提交的办证资料颐明公司都是有的。根据合同第二十七条约定，通知自收到时才生效，而该函件是无人认领，故该通知没有生效，颐明公司也没有履行通知义务。
张萌、杨锐锋于2014年9月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、颐明公司向张萌、杨锐锋支付从2010年10月2日起至2013年5月25日止的迟延办证违约金42300元（按合同总价款1410000元×1%×3年计算）；2、诉讼费由颐明公司承担。
原审诉讼中，双方当事人均确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月2日，颐明公司于2013年5月25日办妥涉案房屋的房产证并交付给张萌、杨锐锋。
原审法院认为：张萌、杨锐锋与颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。
对颐明公司抗辩的张萌、杨锐锋迟延提交办证资料，办证期限相应顺延，颐明公司不存在迟延办证情况意见。原审法院认为：合同附件虽然对提交办证资料做出了相应的约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知张萌、杨锐锋的义务，张萌、杨锐锋的合同目的是购买房屋取得房屋产权，颐明公司没有证据证明张萌、杨锐锋拒绝提交办证资料的事实，故对颐明公司该抗辩意见，不予采纳。
根据合同约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550日内办妥产权登记，并将涉案房地产权证交付给张萌、杨锐锋。颐明公司违反合同约定的期限办理产权登记的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向张萌、杨锐锋支付违约金。本案中，双方确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月2日，颐明公司于2013年5月25日才将房地产权证交付给张萌、杨锐锋，故颐明公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。2010年10月2日属合同约定的履行期限，张萌、杨锐锋要求从2010年10月2日起计算违约金，缺乏依据，原审法院予以驳回。2010年10月3日至2011年10月2日期间的违约金张萌、杨锐锋最迟应当在2013年10月3日前主张，现张萌、杨锐锋主张的该部分违约金超出了法律规定的诉讼时效，不予支持。从2011年10月3日至2012年10月2日期间的违约金可以在2014年10月3日前主张，故张萌、杨锐锋主张从2011年10月3日起的违约金部分予以支持，但违约金应计算至颐明公司将房产证实际交付给张萌、杨锐锋之日（即2013年5月25日）止，且违约金的本金应以双方结算后确定的房款金额（即1408179元）为准。张萌、杨锐锋要求按合同总价款1410000元×1%×3年计算违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。颐明公司认为未满一年的部分不应计算违约金的意见，显然不符合公平原则，不予采纳，未满一年部分的违约金应按照每日1408179元×1%÷365日的标准计算。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月20日作出判决：一、广州颐明房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，向张萌、杨锐锋支付从2011年10月3日起至2013年5月25日止的迟延办证违约金（每日按已付房款1408179元×1%÷365天的标准计算）；二、驳回张萌、杨锐锋的其他诉讼请求。案件受理费429元，由张萌、杨锐锋负担229元，广州颐明房地产开发有限公司负担200元。
判后，上诉人颐明公司不服原判，向本院提起上诉称：1、顺延办证的责任在于张萌、杨锐锋，颐明公司不存在逾期办证的违约行为。张萌、杨锐锋作为具有完全民事行为能力人应清楚在提交材料签名表上签名的意思，且依《商品房买卖合同》附件五第9条约定，如张萌、杨锐锋不按时提交材料，颐明公司有权相应顺延办理房产证时间。按照合同约定的550日的办证期限，从张萌、杨锐锋提交材料的日期2011年12月19日起算，颐明公司办证期限届满之日为2013年6月21日，张萌、杨锐锋已在2013年5月25日领取了房产证，故颐明公司已依约履行了办证义务。2、即使颐明公司逾期办理房产证，但张萌、杨锐锋于2014年9月26日起诉，从起诉之日起往前推算两年为2012年9月27日，故张萌、杨锐锋主张2012年9月27日之前的诉请已过诉讼时效。计算违约金时间段应从2012年9月27日至2013年5月25日，该时段不满一年，根据合同第十九条约定，对于不满一年部分，合同并没有约定，应不计算违约金。原判认定事实错误，请求本院判决：1、撤销原审判决第一项，驳回张萌、杨锐锋的全部诉讼请求；2、案件诉讼费用全部由张萌、杨锐锋承担。
被上诉人张萌、杨锐锋答辩称：原审判决事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法确认。
另查明，颐明公司一审期间提交的2011年11月25日《提交办理产权资料的再通知》其中载明，如存在面积补差，请本人亲自到我司财务部办理，办理退补需要资料详见《退补面积差通知》，不补不退的请直接带齐以下资料到颐景华某销售中心。
颐明公司一审期间提交的2011年11月25日《颐景华某颐韵轩ABC栋退补面积差通知》其中载明，如不存在退补面积差的业主，请直接按照《提交办理产权资料的再通知》要求，指定时间前往指定地点办理。
颐明公司原审期间提交一份《提交资料签收本》，该本显示张萌于2011年12月19日在该本上签名。张萌、杨锐锋对该证据的真实性没有异议，但认为颐明公司签收的材料并不明确，无法证明其内容。
本院认为，关于颐明公司以张萌、杨锐锋迟延提交办证资料为由主张顺延办证期限的问题，经查，颐明公司于2011年11月向张萌、杨锐锋发出的《退补面积差通知》及《提交办理产权资料的再通知》，上述通知并无明确指出张萌、杨锐锋尚欠哪些办证资料，现张萌、杨锐锋对颐明公司主张其逾期提交办证资料予以否认，亦无证据证明张萌、杨锐锋曾拒绝提交办证资料。颐明公司主张张萌、杨锐锋至2011年12月19日方才提交完办证资料，本院不予采信。因此，颐明公司以张萌、杨锐锋迟延提交办证资料为由主张顺延办证期限，理据不足，本院不予采纳。
关于张萌、杨锐锋的起诉是否超过诉讼时效的问题。按照合同约定，颐明公司须于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付给张萌、杨锐锋，若颐明公司构成违约，则从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向张萌、杨锐锋支付违约金。2011年10月3日至2012年10月2日期间的违约金，颐明公司应在2012年10月3日支付，现张萌、杨锐锋于2014年9月26日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。颐明公司上诉主张张萌、杨锐锋该时段的违约金超过诉讼时效，理据不足，不能成立。
关于迟延办证期间未满一年的部分应否计算违约金的问题，按照合同约定，颐明公司逾期交付房地产证的，从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%支付违约金。由于该合同由作为开发商的颐明公司提供，现无证据证明颐明公司将对该合同条款理解为“对于不满一年部分应不计算违约金”的意思表示告知张萌、杨锐锋，且张萌、杨锐锋对此不予认可，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，原判对于颐明公司提出迟延办证期间未满一年的部分不应计算违约金的意见未予采纳，并无不当，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费378元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 万力平
代理审判员 曹佑平
二〇一五年四月××日
书 记 员 刘 纯