福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第1294号
原告惠安宏毅置业发展有限公司。
法定代表人徐挚明，总经理。
委托代理人赵南华，福建和晟律师事务所律师。
被告何斌榕。
原告惠安宏毅置业发展有限公司与被告何斌榕商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法由审判员谢惠峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵南华，被告何斌榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告何斌榕于2013年8月17日签订合同编号为201308170024的《商品房买卖合同》一份，被告向原告购买位于惠安县螺阳镇宏毅?百汇广场308号店铺一间，购房总款为621573元。双方在合同中约定购房款的支付方式为：被告在合同签订时向原告支付首期款311573元，同时提供银行按揭贷款所需的全部资料并办理银行贷款的全部手续，余款31万元采用银行按揭贷款形式支付。但合同签订后，被告未能按合同约定办理按揭贷款手续，原告于2014年5月12日委托福建和晟律师事务所向被告递送律师函，要求被告于收到律师函后七日内办理银行按揭贷款手续或以现金形式向原告支付剩余购房款人民币31万元。但被告在收到律师函后置之不理，原告遂根据《商品房买卖合同》第七条“逾期（付款）超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。”的约定，于2015年1月5日委托福建和晟律师事务所向被告递送律师函，告知被告原告解除与其于2013年8月17日签订的《商品房买卖合同》，并从被告已支付的首付款中收取违约金人民币62000元（31万＊20%）。综上，为维护原告的合法权益，根据《商品房买卖合同》第七条及《中华人民共和国合同法》第94条第4款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，特向贵院提起诉讼，请求判决：一、解除原告与被告于2013年8月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201308170024）；二、被告向原告支付违约金62000元；三、被告协助原告办理关于宏毅?百汇广场308号店铺《商品房买卖合同》解除后的注销备案手续及退税手续。
被告辩称，被告向原告购买308号商铺并缴交定金5万元，但原告的商品房预售许可是被告认购后才取得的，已经构成非法销售。被告至今尚未拿到首付款的正式发票。原告自行变更按揭银行导致被告无法到建行办理按揭手续。原告主张的违约金为霸王条款，标准偏高。被告同意解除合同，并要求原告在7日内退还被告支付的首付款311573元。
经审理查明，原、被告于2013年7月20日签订《宏毅?百汇广场认购书》1份，约定被告向原告认购泉州市惠安县宏毅?百汇广场308号商业用房，被告于当日交付认购定金5万元。原告于2013年7月31日取得位于惠崇公路北侧与G324复线交叉口、项目名称为惠安中闽百汇商业广场的商品房预售许可。2013年8月17日，原、被告签订合同编号为201308170024的《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买位于惠安县螺阳镇政府东侧惠崇路边的宏毅?百汇广场1幢3层308号商铺，该商品房建筑面积61.76平方米，购房总款为621573元。合同约定：“第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式买受人以按揭贷款方式支付购房款，详见附件六合同补充协议的约定。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期的实际己付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际己付款的差额确定。第二十条文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自由行承担。”附件六《合同补充协议》约定：“第二条买受人如选择商业按揭贷款付款方式，需按以下约定履行：1、买受人应当于签订本商品房买卖合同时向出卖人支付本商品房首付款311573元，其余房款共计310000元以按揭贷款方式向出卖人支付。（2）买受人选择商业按揭贷款的，买受人应在本商品房买卖合同签订之日起七日内办理完毕按揭手续。买受人逾期办理完毕按揭贷款手续，则自逾期之日起视为逾期付款，买受人同意按商品房买卖合同第七条约定承担违约责任。非因买受人的原因，若贷款机构未批准贷款或批准的贷款金额低于买受人申请的贷款金额的，无论是因为国家政策的调整，还是因为贷款机构贷款条件的变化，买受人均不能以‘情势变更、不可抗力’等理由要求解除或变更本商品房买卖合同，买受人同意在接到贷款机构或出卖人通知之日起10日内以汇款或现金形式一次性向出卖人支付全部余款，如逾期付款，买受人应按商品房买卖合同第七条约定承担违约责任。如买受人在提交了按揭材料或办理了相应的贷款手续后，贷款机构在审批过程中要求买受人补充材料或重新办理按揭贷款手续的，买受人必须在接到贷款机构或出卖人通知之日起5日内补齐材料或重新办理完毕按揭贷款手续，逾期补齐材料或重新办理完毕按揭贷款手续的，自逾期之日起视为分期付款，买受人同意按商品房买卖合同第七条约定承担违约责任。”合同签订后，被告支付首付款311573元，但未能按合同约定办理按揭贷款手续。2014年5月12日，原告委托福建和晟律师事务所，按照合同中载明的被告通讯地址，通过邮政EMS快递向被告寄送律师函，要求被告于收到律师函后七日内办理银行按揭贷款手续或以现金形式向原告支付剩余购房款31万元，并告知逾期办理的法律后果，但被告并未与原告协商处理。2015年1月5日，原告再次委托福建和晟律师事务所寄送律师函，通知原告已单方解除与被告于2013年8月17日签订的《商品房买卖合同》，并从被告已支付的首付款中收取违约金62000元。庭审中，原告同意在判决主文中体现，原告在扣除违约金等相关费用后，退还被告剩余的购房款。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、商品房预售许可证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票（办证联）、福建和晟律师事务所律师函、EMS国内特快专递邮件详情单，被告提供的宏毅?百汇广场认购书、收款收据，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定有效，双方当事人应全面履行。被告未按合同约定办理银行按揭贷款手续，经原告向其发出律师函，仍未支付剩余购房款，已构成违约，且逾期付款超过30天，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，原告有权单方解除合同。原告请求解除合同，符合法律规定和合同约定，应予支持。原告请求被告按应付款31万元的20%支付逾期付款违约金62000元偏高，结合被告逾期付款的时间，逾期付款违约金可按应付款的10%酌定为31000元。原告同意在判决主文中体现在扣除违约金等相关费用后退还被告剩余的首付款，可予准许。故扣除被告需支付原告的31000元违约金，原告尚应退还被告280573元购房款。双方签订的《商品房买卖合同》解除后，合同权利义务终止。根据合同法第九十二条的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告要求被告协助办理《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记相关手续，于法有据，予以支持。合同解除后的退税手续，原、被告双方应按照国家税收政策规定自行向税务机关申请办理，由税务机关依法处理，故该项请求本院不予处理。被告辩称系原告擅自变更按揭银行，导致无法办理按揭，但未能提供相应证据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告惠安宏毅置业发展有限公司与被告何斌榕于2013年8月17日签订的编号为201308170024的《商品房买卖合同》。
二、被告何斌榕应于本判决生效之日起十五日内协助原告惠安宏毅置业发展有限公司办理位于惠安县螺阳镇政府东侧惠崇路边的宏毅?百汇广场1幢3层308号商铺《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记手续。
三、原告惠安宏毅置业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还被告何斌榕购房款311573元，扣除被告应支付的违约金31000元，尚应退还280573元。
四、驳回原告惠安宏毅置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10015元，减半收取5007.5元，由被告何斌榕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 谢惠峰
二〇一五年七月十六日
书记员 吴燕芬
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。