广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1261号
上诉人（原审原告）：广东宏德科技物业有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：张朝德。
委托代理人：李瑞平。
被上诉人（原审被告）：欧国玲，住广州市海珠区。
委托代理人：唐国强，与欧国玲关系。
上诉人广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德公司）因与被上诉人欧国玲物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1402号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市金燕房地产开发有限公司（以下简称金某公司、甲方）与广东华某物业管理有限公司（乙方）于2004年12月31日签订合同，约定：甲方将“天海庭”委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2005年1月1日起至2007年12月31日止；（物业管理服务费用）1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.1元向业主或物业使用人收取；2、小区未出售的住宅空置房，按每月每平方1.1元由甲方支付……；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按每日应缴款的千分之一交滞纳金。
据工商部门的登记资料记载，广东华某物业管理有限公司于2007年10月12日更名为广东宏德科技物业有限公司。
据中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》记载，宏德公司的物业服务资质等级为壹级。
据广州市房地产档案馆于2014年7月14日出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市海珠区燕子岗路天海街7号406房的建筑面积43.467平方米，登记时间为2009年5月11日。
宏德公司于2014年9月16日提起本案诉讼，请求判令：1、欧国玲向某公司支付2006年1月至2014年8月期间的物业服务费4973.28元及逾期交费产生的滞纳金、电梯维修分摊145.3元。2、欧国玲承担本案的诉讼费用。
欧国玲原审辩称：1、欧国玲已缴纳了2009年5月至2012年12月的物业管理费、水电分摊费及其他费用，欧国玲也查到并提交了有关涉案房屋的一些票据；2、欧国玲丈夫不是天海庭的项目管理人，宏德公司的起诉已过诉讼时效；3、由于欧国玲丈夫于2014年5月份起诉过宏德公司，宏德公司的起诉属于打击报复；4、宏德公司巧立名目收取费用，把原来不存在的费用算到电梯维修费用中，宏德公司起诉状中的电梯维修费分摊及维修资金现金分摊都是多收的。
诉讼中，宏德公司表示：欧国玲没有支付费用；本案没有过诉讼时效，欧国玲丈夫是天海庭负责人，是否进行追缴物业费是其工作范围，因此宏德公司只是在双方劳动关系结束时即2013年6月份检查才发现其未履行工作职责，因此本案未过诉讼时效；没有证据证实宏德公司在起诉前除了发律师函以外还通过其他方式催缴费用。欧国玲表示：涉案房屋欧国玲所有；2009年5月21日入住小区。
宏德公司为证明其主张，还提交了以下证据：
1、宏德公司的委托人向欧国玲发出的律师函，主要内容为要求欧国玲支付截至2014年6月25日的物业管理费、电费分摊、电梯维修分摊、滞纳金；等。该律师函落款时间为2014年7月17日。顺丰速运快递单存根（131475723756），该存根显示：收件人为欧国玲、邮件内容为律师函、寄件日期为7月21日。顺丰速运网上查询单（131475723756），该单显示：上述邮件2014年7月22日签收。
2、宏德公司与唐国强的劳动合同及宏德公司广州分公司设立登记申请书。其中申请书记载唐国强为宏德公司分公司负责人。
3、“部门（天海庭管理处）负责人”处有唐国强签名的支付证明单。
4、广州市国海电梯工程有限公司于2013年1月4日向某公司出具的“安装西栋电梯曳引轮轴承等工程款4450元”的发票，该发票下方附注：电梯：海珠区信裕路柏信街7号（天海庭）。
欧国玲表示：对证据1有异议，快递员通知欧国玲去小区大门处拿挂号信，但没有拿到，没有收到快递；对证据2中的登记资料，宏德公司广州分公司只是唐国强负责管理；对证据3有异议，唐国强只是部门负责人，负责上传下达的联络工作而已，并不是天海庭项目管理人；对证据4，天海庭只有ABCD座，并没有西栋。
欧国玲为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：
1、（2014）穗中法民二终字第1312号民事裁定书。
2、经营责任管理协议书。
3、宏德公司于2011年7月6日出具的A-406／407的水费及公摊水费36.21元、公摊电费42.30元的发票。
4、广东省地方税务局电子发票抽奖登记。
5、宏德公司于2010年9月29日、10月20日分别出具的两份收款收据，内容均为：收到广东宏德科技物业有限公司广州分公司交来保证金25000元。
宏德公司表示：对证据1的关联性有异议；对证据2的关联性有异议，唐国强曾是宏德公司的员工，同时担任包括天海庭在内的多个项目负责人，宏德公司对凯德置地项目承包经营是一种业绩管理手段，与唐国强作为天海庭负责人没有冲突；对证据3的关联性有异议，该证据上没有付款方的姓名信息，不能证明该发票的付款方是欧国玲，宏德公司下辖有很多物业项目，存在房号相同的情形，可能是其他物业项目所产生的发票收据；对证据4的真实性、关联性有异议，其上面记载的发票可能来源于其他项目，对证据3、4，只表明了欧国玲履行了部分义务，其他没有证明的费用应当予以缴纳；对证据5的关联性有异议，该保证金如欧国玲所主张是另一个法律关系，该案（穗海法民二初字第1110号）正由海珠法院审理中，尚未审结，宏德公司与唐国强之间就这一法律关系的权利义务并未明确，依照合同法第99、100条的规定，该法律关系上的债权债务不存在能与本案进行抵销的情形，而且关于该项保证金，宏德公司与唐国强已经进行了结算，双方签有结算文件。
原审经庭审询问，宏德公司、欧国玲确认双方证据中提到的A406就是海珠区燕子岗路天海街7号406房。宏德公司表示：虽然欧国玲提交的证据3有原件，但真实性不予确认。鉴于欧国玲已提交发票的原件，但宏德公司不予确认，而宏德公司作为物业公司负有保存业主交费资料的义务，故原审法院责令宏德公司提交2012年12月之前的发票及收据存根。2014年11月3日，宏德公司提交了账册，欧国玲自行对该账册进行查阅。经查阅，欧国玲表示：由于时间关系，没有全部查阅完毕，只是查阅了2012年的票据和2007年1、2月的票据，2012年票据显示406／407房已缴纳了全年的费用（根据宏德公司提交的《广东省地方税收通用发票》，编号1414显示406、407房交付了2012年1-3月的物业管理费），欧国玲认为管理费的追缴已过了诉讼时效；2、宏德公司只是提供了部分票据，而没有提供2007年1-2月期间的收据，即编号是0711686和0711619的完整票据存根。欧国玲一直按时缴纳管理费，由于宏德公司部分收据没有入账，编号0711686和0711619的收据没有完整提交，导致欧国玲的缴费记录无法查询。宏德公司表示：对欧国玲所说的编号1414的问题没有意见。宏德公司、欧国玲均确认宏德公司提交的账册是2007年1月至2012年12月。原审法院向欧国玲释明：从宏德公司的陈述及账册的装订情况和账册的起止时间来看，宏德公司从形式上已尽提供其账册之义务。释明后，欧国玲仍表示不查阅账册。
原审法院认为，宏德公司作为具有相应资质的物业服务企业，为涉案房屋所在小区提供了物业服务，欧国玲是小区内涉案房屋的业主，享受了相应的服务，根据权利义务相一致的原则，欧国玲应当向某公司支付物业服务费。
本案中，宏德公司主张欧国玲未支付2006年1月至2014年8月的物业管理费，欧国玲辩称其2009年5月21日才入住且已支付2009年5月至2012年12月的物业管理费。对此，原审法院的意见是：一、涉案房屋的查册表显示欧国玲于2009年5月11日才取得涉案房屋的产权，而宏德公司并无证据证明欧国玲在此之前居住或使用涉案房屋，故对于宏德公司主张的2009年5月11日之前的物业管理费，原审法院不予支持。二、虽然宏德公司对欧国玲已支付部分管理费的抗辩予以否认，但在2014年11月3日宏德公司、欧国玲双方对发票发表质证意见时，宏德公司对欧国玲陈述的编号1414的问题即406房交了2012年1-3月的物业管理费没有意见，原审法院对欧国玲的已支付2012年1-3月物业管理费的抗辩予以采纳。三、宏德公司在2014年11月3日已提交账册供欧国玲查阅，但欧国玲自己放弃查阅其他时间段的交费情况，故应承担不利后果。在此情况下，欧国玲未提交证据证明其已支付其他时间段物业管理费，则应承担继续支付物业管理费的义务。即欧国玲应支付2009年5月11日至2011年12月31日；2012年4月1日至2014年8月31日的物业管理费。
对于上述物业管理费，欧国玲还提出了诉讼时效的抗辩。因宏德公司作为收款人应及时主张其权利，但宏德公司提交的催款函的寄件证明显示其2014年7月21日才主张其收款的权利。虽然欧国玲表示并未受到上述函件，但上述证据已能证明宏德公司主张过其收款的权利，故对上述证据原审法院予以采纳。故根据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，欧国玲关于诉讼时效的抗辩原审法院予以采纳，宏德公司主张的物业管理费应从2012年7月起计算。需要指出的是，一方面，欧国玲主张的宏德公司广州分公司交纳的保证金，并不足以消除欧国玲个人支付物业管理费的义务，另一方面，欧国玲丈夫是否是宏德公司分支机构负责人，并不影响欧国玲诉讼时效的抗辩，即使欧国玲丈夫是因职务之便致使宏德公司未能追偿物业管理费，也仅是宏德公司内部管理问题，宏德公司可另循法律途径解决。
欧国玲对物业管理费的计算方式没有提出异议，故其每月应支付的物业管理费应为1.1元／㎡·月×43.467平方米=47.82元。故宏德公司要求欧国玲按每月47.82元的标准支付2012年7月至2014年8月的物业管理费的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。超出上述部分的诉讼请求，原审法院予以驳回。由于宏德公司与广州市金燕房地产开发有限公司签订的物业合同中没有具体约定缴纳物业管理费的期限，也未约定业主或使用人逾期支付物业管理费的责任，故宏德公司要求欧国玲支付迟延缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
宏德公司还要求欧国玲支付电梯维修分摊145.3元。因宏德公司提交的电梯维修费用发票下方附注了电梯位于海珠区信裕路柏信街7号，虽然该地址后注有“（天海庭）”，但前述地址与本案海珠区燕子岗路天海街7号明显不同，且宏德公司未举证证明“安装西栋电梯曳引轮轴承等工程款4450元”中的“西栋”包含本案涉案房屋，故原审法院对宏德公司主张的电梯维修分摊费用不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年11月12日判决：一、欧国玲在本判决生效之日起10日内按每月47.82元的标准向广东宏德科技物业有限公司支付2012年7月至2014年8月的物业服务费。二、驳回广东宏德科技物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费合计55元，由宏德公司负担50元，欧国玲负担5元。
判后，宏德公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一、宏德公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，应当予以支持。（一）欧国玲是涉案房屋的业主和实际使用人，而且欧国玲丈夫唐国强自2005年起就担任涉案房屋所在小区天海庭物业服务项目负责人，更是宏德公司分公司的负责人，负责涉案房屋物业服务工作，直到2013年6月份从宏德公司处离职。宏德公司对于欠费住户的催费工作由分公司的负责人具体落实，就本案而言，即由欧国玲丈夫唐国强负责涉案小区天海庭住户的催费工作，欧国玲丈夫唐国强掌握涉案小区的物业服务的全部信息资料，催费所形成的相关文件也是由欧国玲丈夫唐国强保管保存。宏德公司在欧国玲丈夫唐国强离职期间对该项目进行检查才发现其欠费情况，也即是2013年6月才知道自己的权利被侵害，因此根据民法通则第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因此宏德公司请求的诉讼时效应从2013年6月起计算，至提起诉讼，时间并未超过二年，因此本案没有超过诉讼时效。（二）一审法院的认定错漏百出、自相矛盾。一审法院一方面认定宏德公司的诉讼请求已过诉讼时效，另一方面认定宏德公司与欧国玲之间未约定缴纳物业管理费的期限，两者互相矛盾。（三）判决第七页倒数第七行认定“但宏德公司提交的催款函的寄件证明显示其2014年7月21日才主张其收款的权利”。从宏德公司一审提交的证据七中可知，宏德公司已与2014年6月25日向欧国玲主张过权利，并非一审法院认定的，宏德公司于7月21日才主张权利。二、关于滞纳金计算问题。一审法院作出的判决第八页顺数第九行认定：由于宏德公司与广州市金燕房地产开发有限公司签订的物业合同中没有具体约定缴纳物业管理费的期限，也未约定业主或使用人逾期支付物业管理费的责任，故宏德公司要求欧国玲支付迟延缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。针对上述认定，宏德公司提出以下几点看法：首先，根据宏德公司提供证据二《物业服务合同》第二十条第1款：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.1元向业主或物业使用人收取；第2款：小区未出售的住宅空置房，按每月每平方1.1元由甲方支付；未出售的商铺按每月每平方2.5元，于每月30日前由甲方支付；第二十二条第二款约定：从逾期之日起按每日应缴款的千分之一交滞纳金。从该物业服务合同约定中可见，宏德公司已对缴纳物业管理费的方式（即按月收费）及滞纳金的缴纳进行约定。且由第2款可知，即使是未出售的商铺或住宅均应每月30日前支付物业管理费。由此可推，宏德公司已于物业服务合同中约定物业管理费的交付期限和业主或房屋使用人迟延缴纳物业管理费的滞纳金，并非一审法院所认定“物业服务合同中没有具体约定缴纳物业管理费的期限，也未约定业主或使用人逾期支付物业管理费的责任”。其次，由欧国玲提供的证据4、5可见，物业管理费是按月收费，每三个月交一次。同时可参照一般的物业服务行业习惯及公民的缴费习惯，均是按月收费。三、关于电梯维修费问题。宏德公司提交的证据上可见，①结算项目“安装西栋电梯曳引轮轴承等工程款”；②电梯：海珠区信裕路柏信街7号（天海庭）。由开具发票的习惯可了解，项目明细是一个概述，而发票的备注栏即是对该概述的一个详细阐释及补充，不可将两个分开来看，应将其看做一个整体，一个不可分割的整体，即该发票应被理解为“安装海珠区信裕路柏信街7号（天海庭）西栋电梯曳引轮轴承等工程款”。这一理解符合一般财务原则。因此，该电梯维修款项应是涉案房屋的公共维修费用，欧国玲应承担相应的部分。宏德公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、增加判决欧国玲支付宏德公司：2009年5月11日至2011年12月31日；2012年4-6月期间物业服务费1673.7元及逾期交费产生的滞纳金（暂计至2014年7月20日为2233.68元）；②2012年7月至2014年8月逾期缴纳物业服务费产生的滞纳金（暂计至2014年7月20日为361.52元）；③电梯维修分摊145.3元：以上暂合计为4414.2元。
欧国玲二审答辩称其意见与一审答辩意见一致。
经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。
二审期间，宏德公司二审经本院要求提交广州市国海电梯工程有限公司于2015年4月9日出具的《证明》，证明电梯维修地点为广州市海珠区天海街7号（天海庭A栋）。宏德公司另提交天海庭管理处管理架构及人员配置图一份以证明其认为本案不存在超过诉讼时效的主张。欧国玲则无新的证据提交本院，对广州市国海电梯工程有限公司提交的证据认为以财务出具的发票为准；对宏德公司提交管理架构及人员配置图，认为该表格为新制作，新加盖宏德公司印章，一审诉讼中，欧国玲庭后曾补交一份宏德公司部分高管人员出具的《证明》，已证明唐国强并非天海庭小区项目的负责人。
二审期间，宏德公司向本院明确其司一审就有关电梯维修所主张分摊的费用计算上存在错误，天海庭A栋电梯维修费用经分摊计算后，每户为54.26元，且欧国玲与唐国强两套房屋按两户计算该电梯维修费用分摊一样。欧国玲与唐国强同意向某公司支付分摊至两人两套房屋的电梯维修费用各54.26元。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对宏德公司的上诉，评析如下：
欧国玲所有的房屋位于广州市海珠区天海街7号（天海庭A栋），处于宏德公司物业管理范围内，享受了宏德公司的物业管理费服务，故原审法院依据权利与义务相一致原则，认为欧国玲应向某公司支付物业管理费并无不妥。
根据本案证据及当事人的陈述可知，宏德公司于2014年7月21日以速递邮件方式向欧国玲发出催款律师函，经查询该邮件寄送情况的结果显示该邮件已妥投。除此之外，宏德公司虽提交2014年6月25日出发的《催费通知单》以证明该司催收款未过诉讼时效，但宏德公司未能提交欧国玲已收到该通知的证据，为此，原审法院认为宏德公司至2014年7月21日才主张其收款权利，根据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，宏德公司2012年7月之前的物业管理费已过诉讼时效，不予支持并无不妥。至于宏德公司主张欧国玲丈夫唐国强为其司分支机构负责人，唐国强利用职务之便致使宏德公司未能追偿物业管理费，欧国玲应知悉其未缴纳物业管理费的情况，宏德公司部分物业管理费主张不存在超过诉讼时效问题。因唐国强原职务行为是宏德公司内部管理问题，与欧国玲作为物业管理合同相对方所应承担的缴纳物业管理费义务无关联，故原审法院认为宏德公司可另循法律途径解决并无不当。
本案并无证据显示宏德公司与收楼入住业主签订物业管理服务协议。宏德公司以其与广州市金燕房地产开发有限公司签订的物业合同第22条约定主张欧国玲应自迟延支付物业管理费之日起每日按千分之一的标准进行计算，但该约定并非针对已入住业主或使用人迟延支付物业管理费的约定，故宏德公司诉请欧国玲支付迟延缴纳物业管理费的滞纳金依据不足，原审法院不予支持并无不妥。
二审诉讼中，宏德公司向本院明确其司一审就有关电梯维修所主张分摊的费用计算上存在错误，天海庭A栋电梯维修费用经分摊计算后，每户为54.26元，且欧国玲与唐国强两套房屋按两户计算该电梯维修费用分摊一样。欧国玲同意向某公司支付分摊至其房屋的电梯维修费用54.26元。欧国玲同意向某公司支付分摊至其房屋的电梯维修费用是其对自己权利的合理处分，故本院予以照准。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，唯对电梯维修分摊费用处理欠妥，本院据实予以调整。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1402号民事判决；
二、欧国玲在本判决生效之日起10日内向广东宏德科技物业有限公司支付广州市海珠区天海街7号（天海庭A栋）电梯维修分摊费54.26元。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费50元，由上诉人广东宏德科技物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 璩方慧