辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盘中民二终字第00426号
上诉人（原审被告）：赵晓芳，女，辽宁省盘锦市人，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托代理人：王永权，辽宁泰来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丛鸿，女，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托代理人：崔仕义，辽宁泰来律师事务所律师。
原审原告丛鸿与原审被告赵晓芳因房屋买卖合同纠纷一案，盘锦市兴隆台区人民法院（2014）兴民一初字第00386号民事判决，原审被告赵晓芳不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵晓芳及委托代理人王永权、被上诉人丛鸿的委托代理人崔仕义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告丛鸿一审诉称：2009年9月4日，原、被告双方经过协商签订《卖房协议》，被告将其动迁后回迁的圣鑫大厦A29号精品间出卖给原告。双方约定：被告对此精品间拥有全部产权，房屋面积为23.21平方米，价格20000元／平方米，房屋总价为464200元，原告先行给付300000元预付款，余款待房屋交付使用之日全部结清。同时被告口头承诺：该精品间在一年后即2010年9月能够交付使用。协议签订后，原告按协议约定向被告支付了购房款300000元。但被告严重违约，不仅未如期交付房屋，且至原告起诉时被告仍在与圣鑫大厦开发商进行诉讼，尚无法办理房屋产权登记。在长达五年的时间内，原告多次与被告交涉让其返还购房预付款，被告拒不返还。期间被告夫妻离婚，该精品间分割给被告所有。被告的违约行为导致合同目的无法实现，给原告造成重大损失，故诉至法院。诉讼请�：1、依法解除双方签订的《卖房协议》；2、返还购房款300000元并支付利息。
被告赵晓芳一审辩称：原、被告双方签订的买卖协议是双方真实意思表示，合法有效，没有解除事由，原告要求解除合同没有法律依据。被告在出卖房屋时，已经告知原告该房屋是开发商进行产权调换回迁的精品间，原告所述我方口头承诺1年后交付使用没有任何依据，也不符合事实，被告在卖房时已经告知原告回迁合同承诺的交付时间是2010年12月底，因为是回迁房，原、被告双方在协议中未再约定交房时间，以开发商交付给被告的时间为准，由于开发商违约，被告等人于2011年向人民法院起诉，人民法院于2014年5月20日下达了（2013）兴执字第00246号执行裁定书，将本案争议房屋执行给被告，2014年8月12日，被告已取得争议房屋的产权证。被告没有违约，原告要求解除合同理由不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院查明事实：原告丛鸿于2009年9月4日与被告赵晓芳及其丈夫常东仲签订了一份《卖房协议》。双方于协议中约定：“1、甲方（即出卖人本案被告赵晓芳及其丈夫常东仲）自愿将其拥有全产权的位于圣鑫大厦的精品间A29号出售给乙方（即买受人本案原告），面积23.21平方米，售价464200元；2、本合同签订之日起，该房屋如有办照一切税费由乙方承担；3、付款方式：乙方先付给甲方房款300000元，余款待房屋交付使用之日全部付清；4、房屋面积以房照为准，多退少补；5、每平方米20000元。”协议签订后，原告向被告给付了300000元房款，被告为原告出具了收条。
另查：双方未在合同中约定该房屋的交付时间，但本案被告在庭审中认可双方签订买卖协议时，其向原告出示了与盘锦圣鑫�地产开发有限公司签订的《房屋产权调换协议》（即被告所述的回迁协议），产权调换协议中承诺的房屋交付时间为2010年12月末。至2010年12月末，开发商未按产权调换协议约定向被告交付房屋，故被告也未向原告交付。2012年赵晓芳作为原告起诉盘锦圣鑫房地产开发有限公司，要求法院判令开发商按《房屋产权调换协议》约定将符合约定的调换房屋（包括本案争议房屋在内）交付赵晓芳，并赔偿赵晓芳逾期交房损失及给付超期临时安置补助费等。后经法院及盘锦市中级人民法院判决和法院执行，盘锦圣鑫房地产开发有限公司将包括本案争议房屋在内的调换房屋现已交付赵晓芳。
再查：原、被告双方签订《卖房协议》后，本案被告赵晓芳与其丈夫常东仲于2009年11月12日经法院调解离婚；2014年8月12日，经法院执行，本案争议的房屋登记为被告赵晓芳单独所有。
一审法院认为：本案原告与被告赵晓芳及其丈夫常东仲之间签订的《卖房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按协议约定享有权利，并履行各自义务。原告已按合同约定先行支付房款300000元，房屋出卖人亦应按约定向原告履行交付房屋的义务，本案被告赵晓芳在协议签订后与其丈夫离婚，依据此后争议房屋产权登记为被告赵晓芳单独所有的状况可认定，被告赵晓芳是本案适格主体，故应由其向原告履行交房义务。对被告提出的双方未在合同中约定房屋交付时间，故被告无违约行为的主张，虽双方签订的《买房协议》中未约定房屋交付时间，但被告认可其于合同签订时向原告出示了与盘锦圣鑫房地产开发有限公司签订的《房屋产权调换协议》，双方未再对房屋交付时间另行作出约定，由此可推定双方均确认该房屋�付时间为《房屋产权调换协议》承诺的房屋交付时间，即2010年12月末；否则，双方作为完全民事行为能力人签订一份没有交付时间的房屋买卖协议不符合常理；故法院对被告提出的双方未约定房屋交付时间的主张不予支持。本案争议的房屋为商网，而被告自《房屋产权调换协议》承诺的交付时间2010年12月末后至原告起诉时已逾期三年多尚未向原告交付房屋，因被告的违约行为使原告长期无法使用该商网取得其商业利益实现合同目的，故原告请求解除双方签订的《卖房协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，法院予以支持。合同解除后，被告应将已收的房款300000元退还给原告，并承担向原告赔偿损失的违约责任，该损失应以本金300000元，自违约之日即2011年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。对被告提出的因盘锦圣鑫房地产开发有限公司违约未如期交房致使被告不能向原告交房，故不应由其承担责任的主张，依据合同相对性原则，盘锦圣鑫房地产开发有限公司对被告的违约事实并不能免除本案被告应向原告承担的违约责任，故对被告该抗辩理由法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，据此判决：一、解除原告丛鸿与被告赵晓芳于2009年9月4日签订的《卖房协议》。二、被告赵晓芳退还原告丛鸿购房款300000元，并自2011年1月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类逾期贷款利率给付利息，上述款项于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告赵晓芳承担。
赵晓芳的上诉请求及理由。请求二审法院依法改判。理由是：上诉人与被上诉人签订合同后，上诉人未交付房屋的原因是开发商未按合同约定交付上诉人房屋，上诉人通过法院诉讼于2014年才取得诉争房屋，上诉人不存在违约行为，原审法院判决解除上诉人赵晓芳与被上诉人丛鸿之间的房屋买卖合同关系并退还房款及利息没有法律依据，请求二审法院依法驳回原审原告的诉讼请求。
丛鸿二审答辩：服从原审判决。
本案争议焦点：
上诉人赵晓芳在房屋买卖合同签订后是否存在违约行为，应否解除上诉人赵晓芳与被上诉人丛鸿之间的房屋买卖合同关系并退还房款及利息。
围绕本案的争议焦点上诉人与被上诉人均未提供证据。上诉人认为其签订的合同中没有约定具体�交房日期，只约定了诉争房屋的面积、单价及办证的相关费用，并约定了只交付了首付款300000元，余款约定在交房时一次付清，根据该协议约定，上诉人不存在违约行为，因此，不应当承担违约责任。上诉人认为原审法院用房屋调换协议的时间来推定房屋交付时间属于鉴定事实错误，上诉人不存在根本性违约，因此不应该承担违约责任。请求二审法院依法驳回原审原告的诉讼请求。
被上诉人认为双方当事人口头约定买卖合同交付期限为一年之后，即2010年9月末交付使用诉争房屋。双方对交付房屋没有形成书面约定，同时上诉人提供其与盛鑫房地产公司合同约定的期限为2010年9月末，因上诉人与开发商之间签订的协议与上诉人的口头承诺，使上诉人与被上诉人之间未签订书面交付房屋的具体时间。上诉人未按双方口头约定按期交付房屋，因此上诉人的行为�违约行为，被上诉人要求解除协议，退还房款及支付利息的请求，依法应当得到支持。按照合同相对性的原则，该买卖协议是上诉人与被上诉人之间发生的，上诉人违约，被上诉人只能向上诉人主张权利，至于开发商的违约行为与法院的超限审理，均与被上诉人无关，更不能成为免除上诉人向被上诉人承担违约责任的借口和理由。被上诉人购买该精品间的目的是用来投资，对外租赁或自己经营，进而获取投资回报，由于上诉人的违约导致被上诉人无法实现合同目的，因此被上诉人的诉讼请求依法应当得到支持。请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明与一审法院认定事实一致外。另查：双方未在合同中约定该房屋的交付时间。
本院认为：关于上诉人赵晓芳在房屋买卖合同签订后是否存在违约行为，应否解除上诉人赵晓芳与被上诉人丛鸿之�的房屋买卖合同问题。从被上诉人向原审法院提供的房屋买卖合同可以确认上诉人与被上诉人在签订合同中未约定该房屋的交付时间，双方当事人在签订合同后并未对交付房屋的具体时间进行重新约定，双方当事人对此事实并无异议，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”及《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同的规定。结合本案的实际情况，被上诉人要求解除其与上诉人签订的合同，符合关于解除合同的条件，因此原审法院依据上述法律规定，判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《卖房协议》正确，本院予以支�。对上诉人要求驳回原审原告的诉讼请求理由不充分，本院对上诉人要求驳回的上诉请求因依据不足不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人赵晓芳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李彦俐
审 判 员 高玉波
代理审判员 董千里
二〇一五年三月二日
书 记 员 邢晓雪