天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第1128号
上诉人（原审被告）石秋坤，无职业。
被上诉人（原审原告）霍秀荣，女，1954年8月20日出生，汉族，天津市汽车仪表厂退休工人，住4100SANDMOUNDBLVD，OAKLEY，CA94561USA.
委托代理人施韬，天津坤远律师事务所律师。
原审被告冯焕新，无职业。
委托代理人石秋坤（系冯焕新之妻），女，无职业，住天津市河北区榆关道瑜峰园*号楼4门***号。
原审被告冯峰，无职业。
委托代理人石秋坤（系冯峰之母），女，无职业，住天津市河北区榆关道瑜峰园*号楼4门***号。
上诉人石秋坤因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2014）北民初字第6862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石秋坤同时作为原审被告冯焕新、冯峰的委托代理人，被上诉人霍秀荣的委托代理人施韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告与案外人霍树强原系夫妻关系，案外人霍志国系案外人霍树强的侄子。坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋系原告与霍树强在婚姻关系存续期间购买，2004年取得该房屋所有权并记载在原告名下。被告石秋坤与被告冯焕新系夫妻关系，被告冯峰系被告石秋坤与被告冯焕新之子，现共同居住于涉诉房屋。2009年底，被告石秋坤经他人介绍与霍树强商谈租赁坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋事宜。2010年3月，三被告搬入涉诉房屋内居住。2011年底，被告石秋坤作为乙方、案外人霍树强作为甲方，就出租房屋的坐落地点及设施情况、租赁期限、租金及支付方式、双方的权利与义务、租赁期满的续租及转让房屋的条件、违约责任等问题补签了一份《房屋租赁合同》，合同落款日期为“2010年3月31日”。其中第二条该房屋租赁期限自2010年3月31日至2020年3月31日止。第三条租金及支付方式为：1、该房屋月租金为人民币￥2200元（大写贰仟贰佰元整），此价格不含相关税费。2、在签署合同时，乙方交齐房租人民币￥240000元（大写贰拾肆万元整），为甲方的第一期房租款。3、租金交付方式为：一次性交付。合同、押金归甲方所有。合同解除后，乙方应立即腾空房屋并归还甲方。4、手续齐全后，甲方于2010年3月31日将房屋交付乙方使用。第六条违约责任第一款为：如乙方未如期、如数交纳租金，则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于租金的10%的违约金，逾期超过15日则甲方有权利单方面解除合同，押金归甲方所有。同时乙方应立即将该房屋腾空并交还甲方。原告与案外人霍树强于1982年登记结婚，于2013年6月11日在美国离婚，离婚时双方约定坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋归原告所有。2015年3月，案外人霍树强作出一份经过中华人民共和国驻旧金山总领事馆认证的《声明书》，该声明书对房屋租赁经过及被告的抗辩主张等进行了说明，主要内容为：其与原告离婚时约定河北区榆关道瑜峰园3-4-101号房屋归原告所有，其自愿放弃。原告现在起诉向被告要租金，因房屋已给原告，故与其没有关系。2009年其经亲戚介绍将上述房屋租赁给被告石秋坤，但石秋坤一直未给付房屋租金，其也多次催要。其与被告石秋坤签署的合同系2011年补签，但日期写的是2010年3月31日。从其将房屋租赁给被告石秋坤开始，直至其与原告离婚，关于租房、补签合同以及收取租金之事其没有委托任何人处理，与霍志国没有关系，都是其与被告石秋坤直接进行沟通。另查，讼争房屋内燃气热水器一台系原告所有。原告诉讼请求：1、解除案外人霍树强与被告石秋坤签订的位于河北区榆关道榆峰园3-4-101室的房屋租赁合同，并向原告返还该房屋；2、被告支付原告租金123200元，违约金36960元；3、诉讼费由被告承担。
原审法院认为，坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋系原告与其前夫霍树强在婚姻关系存续期间购买，且产权登记在原告名下。案外人霍树强将讼争房屋租赁给被告石秋坤是在其与原告婚姻关系存续期间，其有权出租该房屋。后霍树强与被告石秋坤签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，现原告依据《房屋租赁合同》来院起诉，也是其对霍树强与被告石秋坤签订的《房屋租赁合同》的认可，故该合同合法有效。原告霍秀荣与霍树强离婚后，讼争房屋归原告霍秀荣所有，且霍树强在《声明书》表示将追索租金的权利放弃并将该房屋权利给原告，故原告霍秀荣成为《房屋租赁合同》的承接权利人，原告霍秀荣继受了该合同项下的全部权利与义务。因被告石秋坤未依约交付房屋租金，根据双方签订的《租赁合同》第六条第一款的约定，原告有权单方解除合同并要求被告将房屋腾空交还原告，故原告要求被告给付自2010年4月至2014年11月（共56个月，每月租金2200元），总计123200元的房屋租金并要求三被告返还房屋的主张，并无不当，原审法院予以支持。被告未依约支付房屋租金，属违约。虽然合同第六条第一款约定了违约金，原告诉讼请求中以其约定明显过高对此进行了调整，按其实际损失的30%主张违约金，即36960元，系对于自己权利的处分，并无不当，原审法院予以支持。关于被告石秋坤辩称霍树强委托其侄子霍志国代为收取房屋租金一节，因霍树强在《声明书》中已明确表示关于租赁房屋、补签合同以及收取房屋租金事宜没有委托任何人处理，与霍志国也没有关系。对此，被告石秋坤也不能提供其他证据，原审法院不予采信。关于被告石秋坤辩称其向案外人霍志国转账200000元系房租一节，虽然其提供了转账给霍志国的记录，但没有证据证明此款系支付诉争房租，且被告石秋坤是做投资生意，与霍志国有其他经济往来，被告石秋坤也自认霍志国多次向其借款，霍志国也因诈骗罪被判刑，故对于被告石秋坤的该项抗辩原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除案外人霍树强与被告石秋坤签订的《房屋租赁合同》；二、俟本判决生效之日起十五日内，被告石秋坤、被告冯焕新、被告冯峰将坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋腾空（除燃气热水器一台）交予原告霍秀荣；逾期不腾，由原告霍秀荣在天津市环城四区范围以内（含市内六区）提供一处不小于20平方米的房屋作为腾房去处，并垫付三个月租金，该租金由被告石秋坤承担；三、俟本判决生效之日起十五日内，被告石秋坤给付原告霍秀荣自2010年4月至2014年11月的房屋租金人民币123200元；四、俟本判决生效之日起十五日内，被告石秋坤向原告霍秀荣支付违约金人民币36960元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3503.20元，由被告石秋坤、冯焕新、冯峰负担。
上诉人石秋坤不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。理由：霍树强与石秋坤签订的合同还在期限内，石秋坤已经支付了房屋租金，石秋坤已经向霍志国支付了24万元，双方合同关系不应判决解除。
被上诉人霍秀荣辩称，同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。理由：1、被上诉人是讼争房屋的产权人，有权主张腾房及房屋租金、违约金；2、被上诉人提出解除合同，腾房给付租金、违约金主张均是依照租赁合同的约定；3、霍树强出具的声明书证明上诉人始终没有给付过租金，上诉人与霍志国的往来与本案没有关系。
原审被告冯焕新、冯峰述称，同意上诉人的意见。
经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人主张其向霍志国支付24万元系涉案房屋的租金，但霍志国并非本合同的当事人，上诉人在庭审中亦自认霍志国并无霍树强的授权，上诉人亦无证据证明该笔款项系支付本合同的租金。况且上诉人与霍志国之间有多次经济往来，其亦自认霍志国多次向其借款，现霍志国因诈骗罪被判刑，上诉人亦作为该刑事判决中被害人提出过证言。鉴于霍志国非本合同的出租人或出租人的代理人，上诉人以其支付霍志国24万元作为其已经履行本合同支付租金义务的主张不能成立，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，案件处理结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3503元，由上诉人石秋坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王福群
代理审判员 豆 艳
代理审判员 邵 丹
二〇一五年九月八日
书 记 员 吴松涛
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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