安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一初字第00007号
原告：宿州市勤业建设开发有限公司。
法定代表人：赵建国，该公司总经理。
委托代理人：蒋东昇，该公司副总经理。
委托代理人：孟伟杰，浙江中行律师事务所律师。
被告：夏庆友，男，1940年10月2日出生，汉族。
被告：夏冬梅，女，1972年1月4日出生，汉族，居民。
上述两被告共同的委托代理人：张怀洲，安徽拂晓律师事务所律师。
原告宿州市勤业建设开发有限公司（以下简称勤业建设公司）与被告夏庆友、夏冬梅因返还原物纠纷一案，于2014年1月6日向本院提起诉讼。本院于当日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员杨俊举组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了本案。原告勤业建设公司的委托代理人蒋东昇、孟伟杰，被告夏庆友、夏冬梅及其共同的委托代理人张怀洲到庭参加了诉讼。审理期间，应勤业建设公司的申请，本院依法委托宿州市埇桥区价格认证中心对涉案中央广场1号楼0167号房屋的租金进行了评估，评估结论作出后，本院另行组织双方进行了质证。本案现已审理完毕。
勤业建设公司诉称：其是宿州市中央广场的建设单位。2007年9月，勤业建设公司委托宿州市城市房屋拆迁事务所与夏庆友、夏冬梅就房屋拆迁安置补偿事宜签订一份协议，勤业建设公司为夏庆友、夏冬梅安置位于宿州市中央广场底层临汴河路自西向东第七、八间（现房号为1#168、1#169号），安置建筑面积为63.86平方米；超出63.86平方米部分由夏庆友、夏冬梅按25800元∕平方米购买。2012年6月，夏庆友、夏冬梅私自占用1#168、1#169号房屋，同时还侵占了宿州市中央广场底层临汴河路自西向东第九间（现房号为1#167号）房屋，并拆除上述房屋的隔墙进行装修，用于经营“夏氏眼镜”店。后，勤业建设公司多次与夏庆友、夏冬梅交涉未果。2012年12月，勤业建设公司通知夏庆友、夏冬梅办理房屋交接手续，夏冬梅拒绝办理。夏庆友、夏冬梅在未办理安置房屋交接手续并付清应缴欠款及其他费用的情况下，擅自占用勤业建设公司建设的安置房及商品房，侵犯了勤业建设公司的合法权益，请求：1、夏庆友、夏冬梅将位于宿州市中央广场底层临汴河路自西向东第七、八、九间（房号为1#168、1#169、1#167号）房屋恢复原状并返还原物；2、夏庆友、夏冬梅赔偿勤业建设公司上述房屋租金损失90000元（暂按60000元∕年的租金标准自2012年6月1日计至2013年11月30日，具体金额以委托评估后确定的数额为准；2013年12月1日起至上述房屋返还勤业建设公司止的租金损失按评估确定标准另计）；3、本案鉴定费及诉讼费由夏庆友、夏冬梅负担。
夏庆友、夏冬梅共同答辩称：勤业建设公司要求返还房屋，按照现在房屋价值已超过1000万，而其诉求为250万，诉求不明确。另勤业建设公司拆迁在前，安置补偿在后，但其超过安置期限2年，给夏庆友造成了一定损失，其应先赔偿给夏庆友造成的损失，因赔偿没有到位，经勤业建设公司同意夏庆友使用的涉案房屋，并供应了水电，夏庆友、夏冬梅不存在侵占涉案房屋，其起诉应予驳回。
勤业建设公司为证明其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、公司营业执照、法定代表人身份证明、组织机构代码证各一份，以证明勤业建设公司的诉讼主体资格。2、拆迁安置协议一份，证明勤业建设公司应为夏庆友、夏冬梅安置63.86平方米房屋，超出部分夏庆友、夏冬梅应按25800元购买。3、照片一组，证明夏庆友、夏冬梅侵占中央广场1号楼第七、八、九（房号为1#168、1#169号、1#167号）三间房屋及勤业建设公司向夏庆友、夏冬梅主张权利的事实。4、交房通知书（复印件）、业主缴费清单（复印件）、挂号信函收据，证明2012年12月，勤业建设公司通知夏冬梅去办理安置房交接手续并付清应缴房款。5、房屋拆迁许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房产证各一份，证明勤业建设公司是依法开发建设中央广场项目，系涉案房屋的合法产权人。6、建设工程消防验收意见书一份，证明建设的中央广场房屋经消防验收合格。7、竣工验收备案表一份，证明中央广场项目经过勘察、设计、施工、监理、建设等单位主体验收合格。8、中央广场底层平面图、中央广场1号楼楼层分户图各一份，证明涉案三间房屋的具体位置及三间房屋各自具有独立使用的功能。9、根据勤业建设公司申请，本院依法委托宿州市埇桥区价格认证中心对1#167号房屋的租金价格进行评估，评估结论为：1#167号房屋的月租金6500元，勤业建设公司为此支出鉴定费3000元。
夏庆友、夏冬梅对上述证据质证意见为：证据1无异议。证据2的真实性无异议，夏庆友、夏冬梅正是依据该协议从勤业建设公司处安置的两间门面房，但双方约定过渡期违反法律的规定，超过了24个月。证据3照片反映的位置及夏庆友、夏冬梅使用房屋的情况无异议，但不能证明其是依法主张自己的权利，夏庆友、夏冬梅是基于拆迁安置协议及勤业建设公司的交付行为而使用房屋；另夏庆友、夏冬梅没有见到勤业建设公司的通知，照片也不能证明张贴通知的时间，不能证明夏庆友、夏冬梅构成侵权。证据4没有收到，勤业建设公司是口头通知夏庆友、夏冬梅交房，该证据不能证明勤业建设公司的主张。证据5的真实性无异议，但与其主张没有关联性。因1#0167号房屋仅有9平方米，不能独立使用。证据6的真实性无异议，能证明勤业建设公司没有按照拆迁安置协议约定的时间将房屋建好，且超过了交付的时间，勤业建设公司存在违约行为。证据7的真实性无异议，勤业建设公司开发的项目至2013年1月才验收完毕，之前的交房行为是勤业建设公司违约所致，不能证明夏庆友、夏冬梅侵权。证据8仅说明房地产管理机关允许备案，但涉案房屋自2013年才开始预售，各个房屋的开间是一致的。1#0167号房屋与房产局允许预售的房屋一致，不能独立使用。证据9没有异议，但鉴定费的收取没有依据。
夏庆友、夏冬梅未提供证据。
本院对勤业建设公司提供的证据认证意见为：证据1客观真实，本案予以认定；证据2系双方当事人所签，双方对真实性均无异议，本案予以认定。证据3能证明夏冬梅、夏庆友现使用中央广场1号楼第七、八、九（现房号为1#168、1#169、1#167号）三间房屋及勤业建设公司向夏冬梅、夏庆友主张过权利，本案予以认定。证据4能证明勤业建设公司通知夏庆友、夏冬梅去办理安置房交接手续并付清应缴房款，本案予以认定。证据5系房屋管理部门核发，可证明勤业建设公司是涉案房屋的所有人，本案予以认定。证据6、7能证明中央广场项目已整体验收合格，本案予以认定。证据8能证明涉案三间房屋的具体位置及三间房屋各自具有独立使用的功能，本案予以认定。证据9双方当事人对评估结论及鉴定发票的真实性均无异议，本案予以认定。
本院经审理查明：勤业建设公司是依法设立的房地产开发企业。该公司拟建设平安大厦（后更名为中央广场大厦），需拆迁涉案项目范围内的土地及地上附着物，2003年10月21日经相关部门批准，勤业建设公司取得了拆许字（2003）第11号房屋拆迁许可证。因夏庆友原有部分房屋属拆迁范围，2007年9月12日，勤业建设公司、宿州市城市房屋拆迁事务所与夏庆友签订一份拆迁安置协议，约定由勤业建设公司安置给夏庆友门面房两间，安置位置为宿州市沿汴河路、运粮河东第七、八两间，安置面积63.86平方米，双方互不找钱，…门面进深不超过12米，超面积部分按每平方米25800元计算，开间约4米…勤业建设公司一次性补偿夏庆友装潢、附着物及房屋租金三年半合计600000元等内容。协议签订后，夏庆友依约拆迁了原房屋，勤业建设公司亦先后支付给夏庆友703000元补偿款及过渡费，2012年11月份，勤业建设公司建设的宿州中央广场项目经验收合格。因拆迁安置补偿问题，双方发生纠纷，经协商未果，2012年12月份，夏庆友、夏冬梅开始使用涉案三间房屋，其中勤业建设公司主张1#168号、1#169号房屋的实测面积为99.59平方米，1#167号房屋建筑面积为10.17平方米。在本案审理期间，根据勤业建设公司的申请，本院依法委托宿州市埇桥区价格认证中心对1#167号房屋的租金价格进行评估，评估结论为：1#167号房屋的月租金6500元，勤业建设公司为此支出鉴定费3000元。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：勤业建设公司请求夏庆友、夏冬梅返还涉案1#168、1#169、1#167房屋、恢复原状并赔偿租金损失的请求能否支持。
勤业建设公司与夏庆友签订的拆迁安置协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。在涉案房屋建成后，勤业建设公司与夏庆友、夏冬梅因拆迁房屋安置问题发生纠纷，双方应按照合同约定协商解决。勤业建设公司主张夏庆友、夏冬梅未就安置房屋补偿等费用进行结算并经其同意使用的情况下即占用了1#168、1#169号房屋侵犯了其财产权，但勤业建设公司与夏庆友、夏冬梅签订的拆迁安置协议已约定涉案两间房屋安置给夏庆友、夏冬梅，在约定的期限内，夏庆友、夏冬梅并没有实际得到安置房屋，勤业建设公司对夏庆友、夏冬梅主张经其公司负责人同意而使用了安置房屋不予认可，但鉴于夏庆友、夏冬梅与勤业建设公司间存在拆迁安置补偿合同关系，夏庆友、夏冬梅是基于拆迁安置合同使用的涉案两间房屋（1#168号、1#169号），其二人的占有行为并非无权占有，在双方就安置房屋补偿纠纷未予解决的情况下，勤业建设公司选择侵权之诉，请求夏庆友、夏冬梅停止侵权、恢复原状并返还1#168号、1#169号房屋、赔偿租金损失，本院不予支持。为避免双方的损失进一步扩大，双方可就该两间房屋的安置事宜依据双方所签订的拆迁安置补偿合同约定另行处理。
根据相关法律规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房地权证是权利人享有房屋所有权和土地使用权的证权凭证。无权占有动产或不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，勤业建设公司的建设规划图、商品房预售备案表均显示，1#167号房屋的设计、建设规划与安置给夏庆友、夏冬梅的其余两间房屋系独立开间、单独使用的房屋，况勤业建设公司已依法办理了房屋所有权证，勤业建设公司作为涉案房屋的登记所有权人，其依法享有对该房屋占有、使用、收益、处分的权利，而夏庆友、夏冬梅辩称该间房屋与被安置的另外两间房屋系一大间，该间房屋不能单独使用的理由与事实不符。在勤业建设公司请求夏庆友、夏冬梅停止侵权的情况下，夏庆友、夏冬梅仍拒不返还并继续占用该间房屋，侵犯了勤业建设公司的财产权，勤业建设公司请求夏庆友、夏冬梅停止侵权、恢复原状、返还该房屋并赔偿损失于法有据，虽勤业建设公司主张夏庆友、夏冬梅于2012年6月份即使用该间房屋，而夏庆友、夏冬梅自认是2012年12月才使用涉案房屋，且涉案房屋于2012年11月才验收合格、具备交付使用条件，故夏庆友、夏冬梅应自2012年12月起赔偿勤业建设公司损失，经本院委托宿州市埇桥区价格评估事务所评估，该间房屋的租金为每月6500元，夏庆友、夏冬梅应于2012年12月起至返还该房屋之日止按每月6500元赔偿勤业建设公司的损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第三十四条、第三十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、夏庆友、夏冬梅于判决生效后十日内将宿州市中央广场1#167号房屋恢复原状、返还给宿州市勤业建设开发有限公司，并自2012年12月1日起至该房屋返还之日止按每月6500元赔偿损失；
二、驳回宿州市勤业建设开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27520元，由宿州市勤业建设开发有限公司负担14160元；夏庆友、夏冬梅负担13360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 杨俊举
二〇一四年十二月四日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律规定
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2、《中华人民共和国物权法》
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。