四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）川民提字第490号
抗诉机关：四川省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：南充市果州房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区什字街213号。
法定代表人：韩永宁，董事长。
委托代理人：雍兴友，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。
委托代理人：邱中淳，四川泰宇律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：韦玲芳，女，1967年9月22日出生，汉族。
委托代理人：ＸＸ，南充市高坪区高坪法律服务所法律工作者。
申诉人南充市果州房地产开发有限责任公司（简称果州公司）因与被申诉人韦玲芳买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2011）南中法民终字第539号民事判决，向检察机关申诉。四川省人民检察院于2013年4月24日作出川检民行抗字（2013）58号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年6月3日作出（2013）川民抗字第51号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。果州公司的委托代理人雍兴友、邱中淳，韦玲芳及其委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年4月26日，一审原告韦玲芳起诉至南充市顺庆区人民法院称，2004年12月7日，韦玲芳与果州公司签订了《商品房买卖合同》，约定由韦玲芳购买果州公司开发的位于南充市顺庆区西河南路23号3幢1层27号、28号房屋，该房屋套内面积83.04平方米，总价款551432元，其他费用维修基金3568元，天然气安装费4200元，水电户表费3360元，共计562560元。韦玲芳按约定支付了房屋价款276432元，杂费3568元，剩余房款275000元由韦玲芳向中国农业银行按揭贷款。果州公司至今未为韦玲芳办理房屋产权登记，经韦玲芳多次催促，果州公司仍置之不理。请求：判令果州公司办理位于南充市顺庆区西河南路23号3幢1层27号、28号房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证（简称“两证”），并以总价款562560元为基数按同期银行款利率计算违约金。果州公司答辩及反诉称，1.果州公司只有提供资料的义务，该房屋早已具备办证条件，故韦玲芳的诉讼请求不能成立；2.发生本案纠纷的主要原因系双方因装饰工程而产生的工程款未结算，导致韦玲芳购房款的交付存在问题；3.韦玲芳在银行办理按揭后未按时归还房贷，导致银行从果州公司帐户上扣款163099.85元。请求判令：1.韦玲芳给付果州公司首付款275O00元及利息；2.韦玲芳给付果州公司代为支付的按揭款本金163099.85元（算至2008年12月）；3.韦玲芳支付给果州公司违约金10000元；4.韦玲芳赔偿果州公司因代其支付按揭款而产生的利息损失74180.61元。
南充市顺庆区人民法院一审查明，2004年12月7日，韦玲芳与果州公司签订了《商品房买卖合同》，约定韦玲芳购买由果州公司开发的位于南充市顺庆区西河南路23号南充花园3幢1层27号、28号房屋，该房屋套内面积83.04平方米，总价款551432元；《商品房买卖合同》第十五条第三项约定，南充花园项目综合竣工验收合格后90日内办理权属登记。2004年12月13日，果州公司向韦玲芳开具276432元购房首付款发票，该发票上注明，此房款用南充花园外墙涂料工程款抵扣。2004年12月23日，韦玲芳与中国农业银行南充市分行签订了《个人购房担保贷款合同》，果州公司为该借款的保证人。同日，南充市顺庆区公证处对该合同进行了公证。同年，果州公司向韦玲芳交付了房屋。由于韦玲芳未按《个人购房担保贷款合同》约定按时还贷，中国农业银行南充市分行从果州公司帐户中扣收按揭款163099.85元（算至2008年12月）。2005年5月15日，韦玲芳向果州公司出具《承诺书》载明“韦玲芳保证及时支付按揭贷款本息，如未及时归还，由韦玲芳承担一切经济损失，赔偿10000元违约金”。2006年8月7日，韦玲芳购买的房屋通过竣工验收。2007年11月23日，南充市房地产产权产籍监理处向果州公司及南充花园所有住户发出书面通知，告知南充花园已完成初始登记，限所有住户90天内持相关文件办理房屋所有权证。嗣后，双方协商未果，产生纠纷，韦玲芳遂诉至法院。另查明，2004年7月16日，韦玲芳与果州公司签订了南充花园《外墙涂饰工程施工承包合同》，双方至今尚未对工程进行结算。审理中，韦玲芳虽对《个人购房担保贷款合同》的真实性提出异议，但又明确表示认可该合同的效力。
南充市顺庆区人民法院一审认为，韦玲芳、果州公司于2004年12月7日签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，应属有效。果州公司同意韦玲芳的购房首付款用其外墙涂料装饰工程款抵扣，并向韦玲芳开具了正式发票，应视韦玲芳已交清了购房首付款，故果州公司反诉要求韦玲芳偿还购房首付款的诉讼请求，该院不予支持。剩余购房款韦玲芳诉称已采用按揭方式支付，审理中，韦玲芳虽对《个人购房担保贷款合同》的真实性提出异议，但又明确表示认可该合同的效力，故韦玲芳应当按照《个人购房担保贷款合同》的约定按时偿还按揭款本息，由于韦玲芳未按时偿还按揭款，导致中国农业银行南充市分行从果州公司帐户中扣收按揭款163099.85元，韦玲芳的行为已构成违约。韦玲芳除应当向果州公司返还代支的按揭款外，还应按照其在《承诺书》中的承诺承担相应的违约责任。双方在《商品房买卖合同》中约定果州公司应在房屋竣工验收合格后90日内办理权属登记，讼争房屋于2006年8月7日通过竣工验收，而果州公司于2007年11月23日才完成房屋初始登记，果州公司的行为已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。按照合同约定，果州公司只负有提供相关资料协助韦玲芳办理产权证的义务，南充市房地产产权产籍监理处向果州公司及南充花园所有住户发出的书面通知表明，果州公司已完成其协助办证的合同义务，故韦玲芳要求果州公司为其办理“两证”并承担违约责任的诉讼请求，该院不予支持。综上，对于韦玲芳的诉讼请求，该院不予支持，对于果州公司的反诉请求，该院部分予以支持。据此，南充市顺庆区人民法院于2010年9月10日作出（2010）顺庆民初字字第1854号民事判决：一、果州公司支付给韦玲芳逾期初始登记的违约金，违约金从2006年11月8日算至2007年11月23日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此款在本判决生效后十日内付清；二、驳回韦玲芳的其他诉讼请求；三、韦玲芳返还给果州公司代为支付的按揭款163099.85元及其资金利息74180.61元，此款在本判决生效后十日内付清；四、韦玲芳支付给果州公司违约金10000元，此款在本判决生效后十日内付清；五、驳回果州公司其他反诉请求。一审本诉案件受理费100元，反诉费8020元，合计8120元，由韦玲芳负担5684元，果州公司负担2346元。
韦玲芳不服一审判决，向四川省南充市中级人民法院提起上诉，请求撤销南充市顺庆区人民法院（201O）顺庆民初字第1854号民事判决，依法改判果州公司为韦玲芳提供办理“两证”的办证文件，承担不能提供办理“两证”文件导致逾期办证的违约金，驳回果州公司的反诉请求。理由如下：1.原一审判决认定事实不清。一审判决认定“南充市房地产产权产籍监理处向果州公司及南充花园所有住户发出书面通知的事实表明其已完成其协助办证的合同义务”不是事实，开发商至今未按照《商品房销售管理办法》第34条的规定，给韦玲芳提供办证通知、购房发票、房屋测绘结果、房屋分户平面图等文件，导致韦玲芳无法办理“两证”，果州公司应当依法承担逾期办证的违约责任。2.果州公司的反诉理由不能成立。按照合同约定，果州公司应代韦玲芳支付按揭款，待双方装饰工程结算后相互冲抵，果州公司代韦玲芳支付按揭款是履行双方签订的购房合同的义务。果州公司到底代韦玲芳从工程款中支付了多少款，果州公司没有举出证据予以证实，利息计算也缺乏依据。2005年5月15日以来，韦玲芳多次找果州公司索要购房按揭合同及按揭还款账号，但果州公司据不提供，导致韦玲芳无法履行自己的承诺，故一审判决韦玲芳承担10000元违约金不当。韦玲芳的装饰工程于2005年底完工后，多次找果州公司办理工程结算和索要购房按揭合同及房屋销售发票，但果州公司看到房屋涨价，想从中谋取更大利益，从而违反双方约定，其见利忘义的行为不应得到法院的支持。果州公司辩称，一审判决查明，果州公司已经完成了提供办理“两证”所需文件、资料等的协助义务，果州公司不存在迟延办证的违约行为，不应当承担迟延办证的违约责任。双方当事人确实存在装饰工程结算的问题，由于韦玲芳拒不配合结算，至今无法确定工程款的总价款，所以不能要求果州公司承担韦玲芳的按揭款。对于按揭款利息，韦玲芳在一审中未提出异议，且果州公司代韦玲芳支付了按揭款，故利息损失应当由韦玲芳自行承担。韦玲芳未按照其《承诺书》中的承诺及时支付按揭款，一审判决韦玲芳承担10000元的违约金并无不当。
四川省南充市中级人民法院二审查明，2004年12月7日，韦玲芳与果州公司所签订的《商品房买卖合同》中没有关于迟延办理房屋初始登记、迟延办理“两证”违约责任的约定。果州公司关于垫支按揭款163099.85元的利息计算方式是从2005年3月起计算至2008年12月31日止，利率按年利率1.5％计算。另查明，果州公司除向韦玲芳开具了首付款276432元的发票外未开具总房款及其他费用发票，果州公司未向韦玲芳个人提供办证通知、房屋测绘结果、房屋分户平面图。还查明，2004年7月16日，果州公司与成都市金牛区金飞马油漆经营部签订了《外墙涂饰工程施工承包合同》，该合同加盖了成都市金牛区金飞马油漆经营部印章，其法定代表人处有杜建民的签字，韦玲芳在委托代理人处签字。果州公司对此合同无异议。同时查明，双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条第三项约定：南充花园项目综合竣工验收合格后90日内办理权属登记。四川省南充市中级人民法院二审庭审中，韦玲芳主张其自2005年开始多次要求果州公司提供按揭还款账号和办理“两证”所需的相关文件、资料，但未向法庭提供相应证据。果州公司以已经公示过南充市房地产产权产籍监理处文件，也电话通知过韦玲芳，南充花园其余住户在办理房屋初始登记时已向产权登记机关提交了房屋测绘结果、房屋分户平面图并已办理“两证”的事实欲证明其已经履行了协助办证义务。
四川省南充市中级人民法院二审认为，果州公司与成都市金牛区金飞马油漆经营部于2004年7月16日签订的《外墙涂饰工程施工承包合同》、果州公司与韦玲芳于2004年12月7日签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法有效，对双方均具有约束力。关于果州公司应否承担迟延办理“两证”的违约责任的问题，该院认为，虽然双方在《商品房买卖合同》中没有约定逾期办理“两证”的违约责任，但至今果州公司未向韦玲芳开具购房总发票及其他费用的发票、办证通知书、房屋测绘结果、房屋分户平面图等相关手续，致使韦玲芳在约定的办证期限内未能办理“两证”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，果州公司已构成违约，依法应当承担违约责任。关于果州公司逾期办理初始登记是否构成违约，应否承担违约责任的问题。该院认为，我国法律及司法解释并无逾期办理房屋初始登记违约责任的规定，从双方签订的《商品房买卖合同》的内容看，也没有关于逾期办理房屋初始登记违约责任的约定，因此一审法院关于逾期初始登记违约金的认定和判决不当。同时，逾期办理房屋初始登记仅是导致逾期办理“两证”的原因之一，该院支持韦玲芳要求果州公司承担迟延办证违约责任的主张中已经能够涵盖，因此一审法院关于逾期初始登记违约金的认定和判决，应予以撤销。关于果州公司要求韦玲芳承担其代为支付按揭款163099.85元利息损失的主张，因双方约定按揭款应由韦玲芳给付，其利息损失是客观存在的，应当予以支持，但一审法院按照果州公司提供的计算清单按年息1.5％计算利息，因无约定和法定依据，应当予以纠正。该院同时认为，韦玲芳没有按时给付按揭款，对果州公司垫付资金利息的给付已经是对其违约行为的责任承担，也可以弥补果州公司的损失，因此一审法院关于由韦玲芳向果州公司支付10000元违约金的判决亦应予以撤销。据此，四川省南充市中级人民法院于2011年5月25日作出（2011）南中法民终字第539号民事判决：一、维持南充市顺庆区人民法院（2010）顺庆民初字第1854号民事判决第二项、第五项，即“驳回韦玲芳的其他诉讼请求”、“驳回果州公司的其他反诉请求”；二、撤销南充市顺庆区人民法院（2010）顺庆民初字第l854号民事判决第一项、第四项，即“果州公司支付给韦玲芳逾期初始登记的违约金，违约金从2006年11月8日算至2007年11月23日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、“韦玲芳支付给果州公司违约金10000元”；三、由韦玲芳于本判决生效之日起十日内返还果州公司代为支付的按揭款163099.85元，并自2005年3月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至2009年9月30日止；四、由果州公司向韦玲芳支付逾期办证违约金，其计算方法：自2006年11月8日起以已付房款439531.85元（276432元＋163099.85元=439531.85元）按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理“两证”之日止。一审案件受理费100元，反诉费8020元，合计8120元，由韦玲芳承担5684元，由果州公司承担2364元；二审案件受理费8120元，由韦玲芳承担5684元，由果州公司承担2364元。
四川省人民检察院抗诉认为，四川省南充市中级人民法院（2011）南中法民终字第539号民事判决计算逾期办证的违约金有误；判决韦玲芳不向果州公司支付10000元违约金不当。理由如下：1.原二审判决将银行从果州公司账户上扣划的按揭款163099.85元一并计入已付房款总额来计算果州公司逾期办理“两证”的违约金不当。韦玲芳作为买受方，实际给付的购房款只有276432元，其余按揭款163099.85元，均系银行从果州公司的账户上扣收，在韦玲芳没有将该按揭款偿还给果州公司的前提下，该款不能计入已付房款总额来计算果州公司逾期办证违约金。终审判决将果州公司垫付的按揭款纳入韦玲芳已付房款总额来计算果州公司逾期办证违约金，客观上让果州公司承担担保责任的同时，还要对自己代韦玲芳偿还的按揭款支付违约金，这显然有失公正。2.原二审判决认定韦玲芳对果州公司垫付资金的利息的给付已经是对其违约行为的责任承担，并判令韦玲芳不向果州公司支付10000元违约金不当。利息属于孳息，是占用他人的资金必须支付的代价。韦玲芳向果州公司支付果州公司代其偿还的按揭款163099.85元从2005年3月1日至2009年9月30日止的利息，系对果州公司垫付资金的损失赔偿，属赔偿性质的责任形式。同时，2005年5月l5日韦玲芳向果州公司承诺若未按时支付按揭款本息则赔偿果州公司10000元违约金，韦玲芳向果州公司支付因未及时偿还按揭款的违约金10000元符合双方约定。该10000元违约金的约定属惩罚性质的责任形式。法律并未禁止当事人约定惩罚性质的违约金，故惩罚性质的违约金与利息损失赔偿是可并行且不矛盾的两种责任形式。在明确约定了违约金的情况下，原二审判决以韦玲芳支付果州公司利息代替韦玲芳应承担的违约金明显不当。
本院再审过程中果州公司申诉称，1.原审判决认定事实错误，适用法律错误。原审判决无视双方在《商品房买卖合同》中“由买受人办理产权手续”的特别约定，果州公司既无办理产权手续的义务，也无办理权属登记手续的权力。果州公司在房屋竣工后按时办理了综合竣工验收和房屋的初始登记，并及时通知韦玲芳办理权属登记，履行了合同约定的协助义务。2.韦玲芳自按揭购房之日起长达七年之久，在获得巨额租金的情况下，韦玲芳从未履行还贷义务，致使果州公司被追究担保责任，共代韦玲芳偿还贷款16万余万。韦玲芳为了逃避还贷，未到贷款银行取出其抵押的购房合同到房管部门办理权属登记的行为才是导致迟延办证的真正原因，理应由韦玲芳承担迟延办证的全部责任。果州公司请求依法改判。韦玲芳辩称，四川省人民检察院的抗诉理由依法不能成立。原一审判决判令韦玲芳向果州公司支付违约金1万元，是基于认定韦玲芳未按《个人购房提保贷款合同》的约定及时偿还按揭款本息，导致银行从果州公司的帐户中扣收按揭款163099.85元，韦玲芳已构成违约，应按其承诺承担违约责任。原二审判决认定韦玲芳没有及时给付按揭款，对果州公司垫付资金利息的给付已经是对其违约行为的责任承担，进而判令韦玲芳不向果州公司支付1万元违约金。事实上，韦玲芳与果州公司签订《商品房买卖合同》是基于双方的外墙涂饰工程施工承包合同关系而形成，因此韦玲芳的按揭款应由果州公司用其应支付的工程款代韦玲芳垫付，有合同约定及果州公司实际垫付实事为证。同时，果州公司为韦玲芳办理按揭贷款提供担保，办理按揭贷款是果州公司一手包办，以韦玲芳名义开具的还款存折也由果州公司持有。经查，果州公司从2005年1月开户至2006年5月25日，共计垫付46980.03元。2007年至2008年的按揭款是银行从果州公司担保帐户上扣收的，果州公司共计垫付16万余元。由此可以看出，果州公司应按约为韦玲芳垫付按揭款，果州公司未按时代韦玲芳还贷属违约，故原二审判决对此予以改判为“韦玲芳不向果州公司支付1万元违约金”正确。果州公司为韦玲芳垫付购房首付款及部份按揭款是基于《外墙涂饰工程施工承包合同》及双方约定，原审判决计算逾期办证违约金以韦玲芳实际支付的购房款为基数计算违约金并无不当，四川省人民检察院的抗诉理由依法不能成立。韦玲芳请求维持原判。
本院再审查明的事实与原一、二审判决查明的事实基本一致。
本院再审认为，韦玲芳、果州公司于2004年12月7日签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，应属有效。关于果州公司应否承担迟延办理“两证”的违约责任的问题。因果州公司没有向韦玲芳开具房屋销售总价款及其他费用的发票等相关手续，致使其在约定的办证期限内没能办理“两证”，果州公司对此应承担相应的违约责任。但是，韦玲芳作为涉案房屋的买受方，实际给付的购房款总额只有276432元，其余按揭款163099.85元均系银行从果州公司账户上扣收，在韦玲芳没有将该按揭款偿还给果州公司的前提下，若将该款计入韦玲芳已付房款总额来计算果州公司逾期办证违约金，即果州公司因韦玲芳未按期偿还银行按揭款承担按揭还款的担保责任的同时，还要对自己已代韦玲芳偿还的按揭款支付违约金，有失公正。原审判决对此认定不当，应予纠正。关于韦玲芳是否应向果州支付10000违约金的问题。2005年5月l5日，韦玲芳在其向果州公司出具《承诺书》中的承诺若未及时支付按揭款本息即赔偿果州公司10000元违约金，因此韦玲芳向果州公司支付因未及时偿还按揭款的违约金10000元符合双方约定。韦玲芳辩称未及时支付按揭款是因双方签订的《外墙涂饰工程施工承包合同》中约定用工程款支付购房款，但双方在《商品房买卖合同》中并无此项约定，故韦玲芳未按《商品房买卖合同》的约定及时偿还按揭款，应根据韦玲芳出具的《承诺书》中的约定向果州公司支付违约金10000元。原审判决对此认定有误，应予纠正。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。果州公司的申诉理由和检察机关的抗诉理由部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市中级人民法院（2011）南中法民终字第539号民事判决和南充市顺庆区人民法院（2010）顺庆民初字第1854号民事判决；
二、由韦玲芳于本判决生效之日起十日内返还南充市果州房地产开发有限责任公司代为支付的按揭款163099.85元，并自2005年3月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至2009年9月30日止；
三、由南充市果州房地产开发有限责任公司向韦玲芳支付逾期办证违约金，其计算方法：自2006年11月8日起以已付房款276432元作为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至韦玲芳的房屋所有权证和国有土地使用权证办理完毕之日止；
四、由韦玲芳于本判决生效之日起十日内支付给南充市果州房地产开发有限责任公司违约金10000元；
五、驳回韦玲芳的其他诉讼请求；
六、驳回南充市果州房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。
一审案件受理费100元，反诉费8020元，合计8120元，由韦玲芳承担5684元，由南充市果州房地产开发有限责任公司承担2364元；二审案件受理费8120元，由韦玲芳承担5684元，由南充市果州房地产开发有限责任公司承担2364元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 宋荣萍
代理审判员 张 忠
二〇一四年五月九日
书 记 员 陈明克