上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第401号
原告史万美，女，住安徽省。
委托代理人朱奎富，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告张玲，女，住上海市。
委托代理人薛清明（系张玲单位同事），男，户籍地安徽省。
委托代理人朱春堂，上海御宗律师事务所律师。
被告罗伟文（曾用名：罗玮文），男，汉族，住上海市。
委托代理人朱春堂，上海御宗律师事务所律师。
被告德佑房地产经纪有限公司，注册地上海市。
法定代表人邵非，总经理。
委托代理人王远强，男，德佑房地产经纪有限公司员工。
委托代理人朱泠，女，德佑房地产经纪有限公司员工。
第三人巩少华，男，汉族，户籍地浙江省。
原告史万美诉被告张玲、德佑房地产经纪有限公司（以下简称“德佑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判，于2015年3月30日和同年4月29日公开开庭进行了审理，原告史万美的委托代理人朱奎富，被告张玲的委托代理人薛清明、朱春堂，被告德佑公司的委托代理人王远强、朱泠到庭参加了诉讼。2015年5月12日，本院依法追加利害关系人罗伟文为本案被告，同时追加利害关系人巩少华为本案第三人。2015年5月29日，本院第三次公开开庭审理本案，原告史万美及其委托代理人朱奎富，被告张玲、罗伟文的共同委托代理人朱春堂，被告德佑公司的委托代理人王远强，第三人巩少华到庭参加了诉讼。同日，根据原告史万美的申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对涉案的《催告函》上落款为“史万美”是否由史万美本人所签进行司法鉴定。2015年8月17日，本院收到司法鉴定中心出具的《鉴定意见书》。同年9月10日，本院第四次公开开庭审理本案，原告史万美的委托代理人朱奎富，被告张玲、罗伟文的共同委托代理人朱春堂，被告德佑公司的委托代理人王远强到庭参加了诉讼；第三人巩少华经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告史万美诉称，2013年4月，史万美经德佑公司居间介绍，拟购买张玲、罗伟文位于本市长宁区荣华东道128号F幢802室房屋（以下简称“涉案房屋”），史万美与张玲谈妥后，按照德佑公司的指示，先签署了《房地产买卖居间协议》，约定购房总价为人民币（下同）5，300，000元。当日在中介公司，史万美向张玲支付意向金125，000元作为定金，后又根据德佑公司的指示支付给张玲175，000元，定金共计为300，000元。后史万美发现，张玲并未在《房地产买卖居间协议》上签名。以后，史万美多次要求与张玲签订房屋买卖合同，均遭张玲拒绝。史万美要求张玲返还款项，也遭拒绝。鉴于德佑公司在卖方没有签署居间协议、没有获得卖方委托出售房屋手续的情况下，即要求史万美签署居间协议，并指示史万美付款，德佑公司与张玲联合欺骗史万美，对造成史万美经济损失应承担责任。故请求判令张玲、罗伟文双倍返还定金600，000元，德佑公司对张玲、罗伟文双倍返还定金承担连带责任。
史万美提供如下证据：
1、《房地产买卖居间协议》一份，证明史万美与张玲就涉案房屋的买卖达成一致意见；
2、原中介人员书写的《情况说明》一份，证明史万美的付款情况以及房屋买卖合同成立；
3、转款175，000元的《个人业务凭证》、《业务委托书回执》一组，证明史万美支付了款项；
4、涉案房屋的《房地产权证》复印件，证明房屋权属情况。
被告张玲、罗伟文辩称，史万美陈述的不是事实。2013年1月，史万美、巩少华通过德佑公司找到张玲要求购买涉案房屋，由于史万美是外地户籍，属于限购对象，且其购房资金也不确定，而史万美又急于入住涉案房屋。为此，史万美、巩少华、张玲以及德佑公司的员工何凌宇等人经沟通协商后达成意向，由史万美先租用涉案房屋，其有三个月的优先购买权，张玲出售房屋的到手价为5，300，000元。后巩少华与张玲的代理人薛清明签订《房屋租赁合同》一份，租期一年。在三个月内由史万美解决资金以及限购等问题。由于巩少华仅支付了一个月的租金，在张玲的催讨下，巩少华、史万美又分次支付了租金，加上租赁保证金共计300，000元。2013年6月19日，张玲收到《催告函》一份，函中史万美要求张玲到交易中心签订买卖合同。张玲认为史万美已经超过了三个月优先购买权的期限，且其购房款项、限购问题均未落实和解决，故拒绝与其签约，并随后回复《通知函》一份。巩少华、史万美支付的300，000元系租金和租赁保证金，没有转化为购房定金。因此，张玲、罗伟文认为双方之间只存在房屋租赁合同关系，请求驳回史万美的诉讼请求。
张玲提供如下证据：
1、《房屋租赁合同》一份，证明史万美与张玲存在租赁合同关系；
2、史万美发给张玲的《催告函》及快递凭证一组，证明系因史万美个人原因需要先租房、已付款中的125，000元系租金和租赁保证金、史万美在2013年6月10日筹款时已经超过了三个月的优先购买期限；
3、张玲发给史万美的《通知函》及快递凭证一组，证明双方交涉情况；
4、张玲换锁、购买电视机遥控器的《收据》、《创维电视周边产品清单》一组，证明张玲接收房屋之后发现电视机遥控器损坏，只能重新购买以及因钥匙不全、张玲只能换锁芯等事实；
5、电子邮件截屏打印件一组，证明张玲的代理人薛清明与中介人员何凌宇就房屋买卖进行磋商，何凌宇发送的电子邮件中的居间协议中写明“若因乙方限购原因不能购买此房，则乙方愿承租一年……。”
6、《收款收据》复印件一份，证明125，000元系租金及租赁保证金；
7、《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》一组，证明张玲在2014年8月27日还是通过德佑公司将涉案房屋出售给案外人，售房款为4，700，000元，比原拟出售给史万美的价格要低。
被告德佑公司辩称，史万美陈述当场支付125，000元不是事实，实际上是巩少华支付的租金和保证金。史万美主张支付175，000元是德佑公司指示付款也不是事实，居间协议中约定要由三方签字认可才转款，而最终张玲并没有在协议上签名。因此，史万美与张玲之间是房屋租赁合同纠纷，与德佑公司无关。德佑公司没有收取过史万美任何款项，也未指示其向张玲付款。因此，德佑公司不应承担任何责任，请求驳回史万美对德佑公司提出的诉讼请求。
德佑公司没有提供证据。
第三人巩少华述称，史万美由于比较忙，委托巩少华购房并分两次代付了125，000元。买卖合同没有签订，后来变成了租赁合同，也是他们提出的。关于涉案房屋的钥匙，张玲的代理人薛清明在当年10月曾经打电话要求交还，且说可以退还钱款。由于自己非常相信张玲以及德佑公司，也希望买卖合同能够履行，故在同年11月回上海后就将钥匙交还给了德佑公司。
巩少华没有提供证据。
经当庭对各方当事人提供的证据进行质证，意见如下：
张玲、罗伟文对史万美提供的证据3、4的真实性没有异议，对证据1即《房地产买卖居间协议》认为己方没有签名，故真实性不予确认；对证据2即《情况说明》认为何凌宇所写不是事实，忽视了租赁合同。德佑公司对史万美提供的证据3、4的真实性没有异议，对证据1的真实性没有异议，但因张玲、罗伟文没有签名，不能证明买卖关系成立；对证据2认为没有公司公章，且何凌宇书写《情况说明》前已经离职，另一签名人员没有参与中介工作。巩少华认可史万美提供的四份证据的真实性。
史万美对张玲提供的证据1、3、6、7的真实性没有异议，对证据2表示不是史万美签名和邮寄，对证据4的真实性不予认可，对证据5表示不知情，不予认可。德佑公司对张玲提供的证据1、2、3、5、6、7的真实性没有异议，对证据4认为无法与涉案房屋对应，不予确认其真实性。巩少华对张玲提供的证据1-5同意史万美的质证意见，对证据6、7未到庭发表质证意见。
庭审期间，证人何胜（又名何凌宇）、王军力（均系原德佑公司员工）到庭作证。两位证人均陈述史万美确实想购买涉案房屋，但因其系限购对象，经与张玲的代理人商量先住三个月，在解决史万美的限购问题后再签订买卖合同。何胜另陈述《催告函》是其打印，但谁签署“史万美”的名字不清楚。经当庭质证，史万美没有异议；张玲、罗伟文表示除个别事实有夸张外基本属实；德佑公司以及巩少华没有异议。
由于史万美与张玲、罗伟文对《催告函》上落款为“史万美”的清明是否由史万美本人所签存在分歧，德佑公司以及证人何胜、王军力又含糊其辞，故史万美向本院申请委托进行司法鉴定。2015年7月16日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心向本院出具《鉴定意见书》，“倾向认为检材《催告函》上‘史万美’签名与样本签名不是同一人所写。”经当庭质证，各方当事人均无异议，本院予以采纳。
本院结合各方当事人的质证意见以及陈述的事实对证据作如下认定：
史万美提供的证据3、4以及张玲提供的证据1、3、6、7鉴于各方当事人均无异议，上述证据来源合法，与案件争议存在关联，本院确认上述证据在本案中具有证明效力；张玲提供的证据5虽然史万美不认可，但行为人德佑公司确认其真实性，也确实反映了德佑公司的中介人员曾经与张玲的代理人就房屋买卖进行了磋商，与本案诉争事实存在关联，本院确认该组证据在本案中具有证明效力。
史万美提供的证据1由于张玲并未签名，故该证据不能证明双方就涉案房屋的居间协议及买卖合同达成一致意见；证据2其内容与当事人诉辩意见存在冲突，何胜本人的作证也否定了该证据的内容，故上述两份证据在本案中不具有证明效力。张玲提供的证据2系德佑公司人员寄发，但经司法鉴定确定不是史万美签名，应系中介人员冒签了史万美的姓名；证据4与本案诉争事实缺乏关联性，故上述两份证据本院确定在本案中不具有证明效力。
综合各方当事人陈述的事实和证据认证情况，本院确认如下事实：张玲、罗伟文系母子关系，罗伟文于2015年9月20日年满18周岁；史万美与巩少华系朋友关系。
涉案房屋本市长宁区荣华东道128号F幢802室产权原系张玲、罗伟文共同共有，该房屋建筑面积为178.22平方米。张玲委托薛清明在德佑公司挂牌出租并拟出售涉案房屋。2013年1月底，史万美、巩少华通过德佑公司居间介绍与薛清明商谈购买房屋事宜。双方谈妥了售房总价，但由于史万美系非户籍居民，属于政策上的限购对象，而史万美又急于购买并入住涉案房屋，故在中介人员的提议下，薛清明以张玲代理人的身份（甲方）于2013年2月2日与巩少华（乙方）、德佑公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方于2013年2月2日之前向乙方交付涉案房屋，租期自2013年2月2日起至2013年（笔误，应为2014年）2月1日止，租金每月为25，000元，租金按月支付，乙方于每期首月1号前直接或者通过丙方向甲方支付；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付逾期违约金；合同5.1约定，在签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金（押金），保证金为两个月租金即50，000元；合同13.5约定：双方协商一致约定，乙方自签订本合同后三个月内享有优先购买权，（甲方）到手价为5，300，000元；自乙方通过德佑地产与甲方签订房地产居间协议起，乙方之前支付于甲方的房屋租金及房屋（租房）保证金则自动转为房屋买卖居间协议定金。薛清明同时向巩少华提交由张玲签名的《委托书》（复印件）一份，其内容为“委托薛清明办理古北新区荣华东道128号F座802室的出租收款等一切事宜。”落款时间为2003年1月19日。
签约后，巩少华向薛清明支付75，000元；薛清明也随即将涉案房屋钥匙交付给巩少华，实际由史万美居住使用。此后，在薛清明的催促下，巩少华又向薛清明指定的银行帐户支付租金50，000元。2013年4月29日，薛清明、史万美以及巩少华在中介公司人员的撮合下商谈签订房屋买卖事宜。中介人员拟好《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》一份。《房地产买卖居间协议》的主要内容为：乙方（史万美）为表示对购买涉案房屋诚意，向丙方（德佑公司）支付意向金125，000元，总房价款为5，300，000元，如甲方（张玲、罗伟文）签署本协议，则乙方交付的意向金同时转为定金，甲方应当在收取定金之后一日内将房地产权证原件交由丙方保管，或甲方授权丙方进行定金保管，由此构成乙方支付给甲方的首期定金；待甲方签订本协议后2日内乙方应补足定金175，000元，甲方授权丙方代为收取并保管，如此乙方支付给甲方的全部定金300，000元；附件一《房地产买卖协议》主要内容为：总房价款为5，300，000元；为办理本交易产权过户之需，双方同意于签订本协议后45日内前往丙方处签订《上海市房地产买卖合同》；乙方通过如下方式支付首期房价款计1，590，000元（含已支付的全部定金由丙方代为保管）……；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（如需）后5日内向贷款银行申请贷款、签订一切相关合同或协议；乙方通过如下方式支付第二期房价款计3，710，000元：由贷款银行放贷支付……；其他约定为：双方协商一致约定，若买方贷款不足部分，则在过户当日以现金补足直接支付给卖方，房价款5，300，000元为卖方净到手价，乙方同意按照法律规定、规章等政策规定承担本次交易所产生的税费。史万美在该《房地产买卖居间协议》签名，德佑公司也加盖了公章。当日，史万美又向张玲划账175，000元。当中介人员持上述《房地产买卖居间协议》让薛清明签名时，薛清明认为史万美在三个月的时间内未能解决限购问题，购房的资金也未落实，故拒绝签名。
2013年6月20日，张玲收到德佑公司邮寄的署名为“史万美”的《催告函》一份，其内容除叙述双方商谈、履行租赁合同及交涉房屋买卖过程外，表示“双方约定2013年6月10日（由）我方筹备好首付款，共同赴德佑公司签订正式买卖合同，我方依约（在）2013年6月10日筹备好首付款，（但）贵方仍以各自理由不赴约……”，要求张玲“务必于2013年6月25日11时前往居间方（地址：黄金城道895号）就该房地产与我方按照约定的买卖条件签订《房地产买卖居间协议》，《上海市房地产买卖合同》或类似合同……。”同月24日，张玲也向巩少华发送《通知函》一份，告知“因为您一直未解决在上海购房的主体资格问题以及购房款未筹足等问题，导致该（租赁合同）13.5条一直无法履行至今。”“上述13.5条约定的优先购买权的时限为三个月，即从签约日起至2013年5月1日止，时至今日贵方上述价格的优先购买权已经失效。贵方如有意购买上述房屋，双方可另行协商交易价格及其他交易条件。”“租赁事宜依法继续履行。”
2013年12月初，巩少华将房屋钥匙交给中介人员。同月25日，中介人员与张玲办理了房屋交接手续。
2014年12月22日，中介人员何胜书写《情况说明》一份，德佑公司的另一员工马开华也在上面签名。《情况说明》的主要内容为：张玲收取史万美购房意向金125，000元，后期补大定（定金）175，000元。以后房东不配合履行相关业务（义务），并拒绝返还定金。
2014年8月27日，张玲、罗伟文通过德佑公司居间介绍将涉案房屋出售给案外人，出售价为4，700，000元。
本案的争议焦点集中在史万美与张玲、罗伟文之间是否建立了房屋买卖的定金合同关系。因当事人各执己见，故本案调解未成。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。从本案查证属实的事实分析，涉案房屋产权原系张玲、罗伟文共同共有，罗伟文在2015年9月20日之前属于限制民事行为能力人，由其法定代理人张玲代为行使民事权利和承担义务符合法律规定。史万美通过德佑公司的居间介绍，拟购买涉案房屋，然因政策规定，史万美属于限购上海市居住房屋的对象，后巩少华与张玲签订《房屋租赁合同》，双方建立了关于涉案房屋的租赁合同关系，租期一年，巩少华对该房屋有三个月的优先购买权。上述《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，本院予以确认。事实上张玲已经将涉案房屋交付给巩少华，由史万美实际居住使用，巩少华也支付了租赁保证金和部分租金，双方均履行了合同义务。由于在此后三个月内史万美或者巩少华与张玲并未就涉案房屋的买卖条款达成一致意见，张玲或其代理人没有在居间协议、房屋买卖合同上签名，双方之间就涉案房屋买卖的定金合同没有成立，史万美在此后支付的175，000元属于巩少华继续履行租赁合同应支付的租金。史万美坚持其与巩少华合计支付的300，000元属于购买涉案房屋的定金没有事实和法律依据，本院不予采纳，故其诉讼请求本院予以驳回。
需要指出的是，德佑公司的中介人员在明知史万美、巩少华不具备购买涉案房屋资格的情况下，提出“先租后买”且只有三个月“优先购买权”的变通方法实为不妥；而其员工擅自以史万美的名义且假冒史万美签名向张玲发送《催告函》的行为有违职业道德操守，本院将另行处理。史万美、巩少华在未能与张玲签订房屋买卖居间协议、房屋买卖合同的情况下继续承租使用涉案房屋，应当知道需要支付相应对价即租金。鉴于本案中史万美的请求权基础是房屋买卖定金合同关系，故关于房屋租赁合同的纠纷本案不作处理，史万美、巩少华可另觅途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
驳回原告史万美全部的诉讼请求。
本案司法鉴定费人民币6，300元，由被告德佑房地产经纪有限公司负担。
案件受理费人民币9，800元，因本案适用简易程序审理故减半收取，计人民币4，900元由原告史万美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆长庆
二〇一五年九月二十四日
书记员 陈 清
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。