福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽09民初55号
原告：明策伟华有限公司（WELLPLANBRILLIANTLIMITED）。住所地：香港特别行政区新界沙田安平街*号新贸中心*座****室。
代表人：范杰*本杰明*沃伦（FANGERBenjaminWarren），董事。
代表人：张晓琳（ZHANGXiaolin），董事。
委托诉讼代理人：吴云，北京德恒（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林星，北京德恒（福州）律师事务所律师。
被告：黄秋松。
原告明策伟华有限公司（以下简称明策伟华公司）与被告黄秋松抵押合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案后，依法适用普通程序，根据原告明策伟华公司的申请，于2016年7月26日作出（2016）闽09民初55号民事裁定，在价值人民币（下同）6146850元以内查封被告黄秋松名下坐落于福建省福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场C座23层01室、02室、03室、04室的房地产。本院于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告明策伟华公司的委托诉讼代理人林星到庭参加诉讼，被告黄秋松经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告明策伟华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄秋松在抵押物福州佳盛广场23层01单元、02单元、03单元、04单元、05单元五套房地产的价值范围内向原告明策伟华公司承担担保赔偿责任（五套房地产的价值以评估值为准）；2.本案的诉讼费、律师费等由被告承担。诉讼过程中，原告明策伟华公司放弃律师费的诉讼请求。事实和理由：2013年12月13日，被告黄秋松向中国工商银行股份有限公司福州台江支行（以下简称工行台江支行）出具承诺函，承诺自愿以本人购买的位于福州佳盛广场23层01单元、02单元、03单元、04单元、05单元的房地产抵押给工行台江支行，为福建德源贸易有限公司（以下简称德源公司）在该行的融资提供抵押担保。被告黄秋松自愿将上述购房的五张发票交于工行台江支行保管，并承诺于2014年2月28日前办理好产权证后，立即办妥上述房产抵押登记手续。2014年4月30日、6月30日、6月30日，工行台江支行与德源公司签订三份《流动资金借款合同》（编号分别为14020221-2014年（台江）字0031号、14020221-2014年（台江）字0043号、14020221-2014年（台江）字0047号），借款金额分别为1951万元、2086万元、490万元，共计4527万元，期限12个月，借款到期日分别为2015年3月29日、6月29日、6月29日，借款用途为临时资金周转。工行台江支行依合同约定分别于2014年4月30日、6月30日、7月1日按合同约定发放上述三笔借款。截至2015年3月10日，德源公司尚欠本金4527万元、利息628626.39元。2015年3月28日，工行台江支行与中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称华融公司福建省分公司）签订《债权转让协议》，将本案标的债权转让给华融公司福建省分公司，并于2015年4月3日在《福建日报》发布《债权转让暨债务联合催收公告》。2015年5月8日，华融公司福建省分公司与原告明策伟华公司签订《债权转让协议》，将本案标的债权转让给原告明策伟华公司，并于2015年6月19日在《福建日报》发布《债权转让公告》。上述债权原告明策伟华公司已付清相应款项。此外，上述债权已经国家发展和改革委员会备案确认，出具了编号为2015002号、2015003号《对外转让不良债权备案确认书》，据此，原告明策伟华公司是德源公司的合法债权人。被告黄秋松在承诺函约定期限届满后拒不配合办理抵押登记手续已构成违约，原告明策伟华公司有权要求被告黄秋松承担担保赔偿责任。
被告黄秋松未作答辩。
原告明策伟华公司为证明其主张，向本院提交了以下十组证据：
1.承诺函、编号为00540606、00540607、00540608、00540609、00540610的五张销售不动产统一发票，证明被告黄秋松以其购买的房屋为德源公司在工行台江支行的融资提供抵押担保，该承诺函具有抵押担保性质，抵押合同依法成立；
2.14020221-2014年（台江）字0031号《流动资金借款合同》；
3.14020221-2014年（台江）字0043号《流动资金借款合同》；
4.14020221-2014年（台江）字0047号《流动资金借款合同》；
证据2-4证明德源公司向工行台江支行借款4527万元，双方签订的《流动资金借款合同》已成立生效；
5.借款凭证三张，证明工行台江支行已依约向德源公司发放总额为4527万元的借款；
6.德源公司欠息证明，证明截至2015年3月10日德源公司所欠利息情况；
7.工行台江支行与华融公司福建省分公司《债权转让协议》及《债权转让暨债务催收联合公告》；
8.华融公司福建省分公司与原告明策伟华公司《债权转让协议》及《债权转让公告》；
9.《对外转让不良债权备案确认书》；
证据7-9证明原告明策伟华公司已依法受让工行台江支行关于德源公司的债权，是合法的债权人，也是本案被告合法的抵押权人；
10.福州市房屋权属登记信息查询证明、房屋登记簿，证明坐落于福州“佳盛广场”23层01单元、02单元、03单元、04单元、05单元的房地产权属及流转状况。
被告黄秋松未针对原告明策伟华公司提出的上述证据发表质证意见，亦未向本院提交证据。
鉴于被告黄秋松经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃答辩、质证及举证的权利。
经审核，原告明策伟华公司提出的上述证据来源和形式合法，与待证事实相关联，本院依法予以采信。
本院查明：
2013年12月13日，被告黄秋松向工行台江支行出具承诺函，承诺：自愿以其购买的位于福州佳盛广场23层01单元、02单元、03单元、04单元、05单元的房地产抵押给工行台江支行，为德源公司在该行的融资提供抵押担保。现因还未办理产权证，自愿将上述购房发票原件共五张（发票号码：00540606、00540607、00540608、00540609、00540610）交给工行台江支行保管，并承诺于2014年2月28日前办理好产权证后，即到福州房地产交易所办妥上述房产抵押给工行台江支行的抵押登记手续。
2014年4月30日，工行台江支行作为贷款人，德源公司作为借款人，双方订立编号为14020221-2014年（台江）字0031号的《流动资金借款合同》一份，约定：借款金额为1951万元，借款期限为12个月，自实际提款日起算；借款利率为固定利率，即年利率6.3%，在合同有效期内利率不变；按日计息，按月结息，结息日为每月20日，借款到期，利随本清；借款到期借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定；借款到期一次性偿还；借款人承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等；借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项；贷款人有权将其在本合同项下的权利部分或全部转让给第三方，贷款人的转让行为无须获得借款人同意；本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均使用中华人民共和国法律；争议解决方式为将争议提交厦门仲裁委员会。该款于当日发放。2014年6月30日，双方订立编号为14020221-2014年（台江）字0043号、14020221-2014年（台江）字0047号的《流动资金借款合同》各一份，约定：借款金额分别为2086万元、490万元，借款期限、利率、还款、违约责任、法律适用、争议解决等内容与编号为14020221-2014年（台江）字0031号的《流动资金借款合同》的对应条款相同。两笔款项分别于当日和2014年7月1日发放。上述借款本金共计4527万元。
2015年3月28日，工行台江支行与华融公司福建省分公司订立编号为076-FJ2-30的《债权转让协议》一份，约定：本协议项下工行台江支行转让给华融公司福建省分公司的债权为德源公司所欠工行台江支行的在上述三份《流动资金借款合同》项下的不良贷款本金及相应利息，截至2015年3月10日（转让基准日），本协议项下的债权的账面价值为本金4527万元及利息615986.27元。2015年4月3日，中国工商银行股份有限公司福建省分行、华融公司福建省分公司在《福建日报》发布《中国工商银行股份有限公司福建省分行与中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司债权转让暨债务催收联合公告》，将包括上述债权转让在内的资产转让事项通知各债务人及担保人以及其他相关各方，主张公告清单中所列债务人及其担保人以及其他相关各方从公告之日起应向华融公司福建省分公司履行主债权合同及担保合同约定的偿付义务或相应的担保责任。
2015年5月8日，华融公司福建省分公司与原告明策伟华公司订立编号为华融闽（债权）（14150018）2015第14号-14的《债权转让协议》一份，约定：本协议项下华融公司福建省分公司转让给原告明策伟华公司的债权为德源公司所欠华融公司福建省分公司的在上述三份《流动资金借款合同》项下的不良贷款本金及相应利息，截至2015年3月10日（转让基准日），本协议项下的债权的账面价值为本金4527万元及利息615986.27元。2015年6月19日，华融公司福建省分公司在《福建日报》发布《中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司债权转让公告》，将包括上述债权转让在内的债权转让事项通知各债务人及担保人以及其他相关各方，主张公告清单中所列债务人及其担保人以及其他相关各方从公告之日起应向原告明策伟华公司履行主债权合同及担保合同约定的偿付义务或相应的担保责任。
2015年5月29日，国家发展和改革委员会利用外资和境外投资司向中国华融资产管理公司作出编号为2015002号的《对外转让不良债权备案确认书》一份，载明：你公司《关于中国华融拟向境外投资者转让232户不良债权的备案报告》（华融发（2015）152号）收悉。此次对外转让不良债权的基本情况如下：境外投资者：明策伟华有限公司对外转让债权总额：40.17亿元。其中，本金总额38.35亿元，利息总额1.82亿元不良债权所在地域：福建。同日，国家发展和改革委员会利用外资和境外投资司向中国华融资产管理公司作出编号为2015003号的《对外转让不良债权备案确认书》一份，载明：你公司《关于中国华融拟向境外投资者转让197户不良债权的备案报告》（华融发（2015）153号）收悉。此次对外转让不良债权的基本情况如下：境外投资者：明策伟华有限公司对外转让债权总额：44.16亿元。其中，本金总额41.63亿元，利息总额2.53亿元不良债权所在地域：福建。
另查明：
讼争房屋坐落于福建省福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场C座23层01室、02室、03室、04室、05室，房屋产权证办理后，至今未办理抵押给工行台江支行的抵押权设立登记手续。
本院认为，本案因抵押合同纠纷提起，未与主合同纠纷一并提起，工行台江支行与被告黄秋松之间没有仲裁协议。因此，主合同虽有仲裁条款，但不适用于本案。被告黄秋松住所地为福建省福安市，属于本院辖区，故本院对本案有管辖权。
本案系涉港合同纠纷，讼争不动产所在地为福建省福州市，根据最密切联系原则，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条之规定，本案适用内地法律。
本案承诺函系被告黄秋松向工行台江支行出具，经工行台江支行同意，抵押合同依法成立。经审查，未发现该合同存在违反法律、行政法规的强制性规定等导致合同无效的法定情形，本院依法认定为对双方当事人具有法律约束力的有效合同。因此，在办理了讼争房屋产权证后，被告黄秋松应当依约办理将讼争房屋抵押给工行台江支行的抵押权设立登记手续。被告黄秋松怠于履行该义务，致使工行台江支行在德源公司未按期清偿借款时无权就讼争房屋优先受偿，故被告黄秋松应当对此承担赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，由于本案抵押合同已将抵押财产特定化为讼争房屋，被告黄秋松能够预见其可能在讼争房屋价值范围内承担担保责任。如被告黄秋松依约进行了抵押登记，抵押权即依法设立，工行台江支行可以在讼争房屋的价值范围内实现担保债权。因此，在双方当事人没有约定违约赔偿的情况下，赔偿范围为讼争房屋价值范围内主合同项下未履行的担保债务。
工行台江支行的上述债权由华融公司福建省分公司受让后，又由华融公司福建省分公司转让给本案原告明策伟华公司。经审查，工行台江支行、华融公司福建省分公司及原告明策伟华公司在办理债权转让过程中的转让行为和程序符合法律规定，未发现存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定等导致合同无效的法定情形。因此，上述债权转让行为以及所订立的债权转让合同均为有效，受法律保护，原告明策伟华公司有权要求德源公司按原借款合同偿还借款本息。根据《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第二条规定，金融资产管理公司收购、处置不良贷款的，担保债权同时转让无须征得担保人的同意，担保人仍应在原担保范围内对受让人继续承担担保责任。因此，原告明策伟华公司基于本案承诺函主张被告黄秋松承担赔偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，原告明策伟华公司的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告黄秋松经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条第二款、《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第二条、之规定，判决如下：
被告黄秋松应于本判决生效之日起十日内，在本案《流动资金借款合同》项下未受清偿的担保债权的范围内，以坐落于福建省福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场C座23层01室、02室、03室、04室、05室的房地产的价值为限，向原告明策伟华有限公司赔偿损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币54828元，由被告黄秋松负担。
财产保全申请费人民币5000元，由被告黄秋松负担。
如不服本判决，原告明策伟华有限公可在判决书送达之日起三十日内，被告黄秋松可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 马孝斌
代理审判员 孙 雯
代理审判员 陈阿亮
二〇一六年八月十五日
书 记 员 陈 铮
附注：
本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法律条文：
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》
第十九条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第五十六条第二款法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》
二、国有商业银行（包括国有控股银行）向金融资产管理公司转让不良贷款，或者金融资产管理公司收购、处置不良贷款的，担保债权同时转让无须征得担保人的同意，担保人仍应在原担保范围内对受让人继续承担担保责任。担保合同中关于合同变更需经担保人同意的约定，对债权人转让债权没有约束力。