广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第96号
上诉人（一审被告）潘远华，个体工商户。
委托代理人莫柏龙，广西铭德律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）马纯粹，个体工商户。
一审被告钦州市钦南区妇幼保健院，住所地钦州市文峰南路***号。
法定代表人宁行，该院院长。
上诉人潘远华因与被上诉人马纯粹、一审被告钦州市钦南区妇幼保健院房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第771号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人潘远华的委托代理人莫柏龙、被上诉人马纯粹到庭参加了诉讼。一审被告钦州市钦南区妇幼保健院经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，苏文雄于2001年10月16日与钦州市钦南区妇幼保健院签订《借款合同》，约定保健院把门诊专科楼及楼前楼后的土地给苏文雄使用，保健院在苏文雄需要时办理相关使用出租手续。2004年10月21日，苏文雄与被告潘远华签订《铺面使用权限期转让合同书》，约定苏文雄把位于钦州市钦南区妇幼保健院业务综合楼南侧，钦州市文峰路大街边自北向南顺数1—8号，上下楼铺面八间使用权转让给被告潘远华，被告潘远华自2004年11月15日起至2012年11月14日止享有上述房屋的使用权，期间被告潘远华把钦州市钦南区妇幼保健院位于钦州市文峰南路130号—7—8—9号铺面（含二层），130—6号第二层房屋租给卢轩。原告马纯粹与卢轩于2008年5月1日签订《铺面转让合同》，由原告马纯粹向卢轩交纳转让费38000元取得合同约定的铺面、房屋的租赁权，租赁期限至2010年10月31日止。2008年11月1日，被告潘远华与原告马纯粹签订《铺面租赁协议》，约定由被告潘远华把《铺面转让合同》约定的铺面和房屋租给原告马纯粹使用，租金为每月3300元，租赁期限从2008年11月1日至2012年11月1日止。《铺面租赁协议》第三条约定：租赁期间承租人若因经营需要对铺面进行装修或改造的，必须先取得出租人的书面同意才能施工。第五条约定：原告马纯粹在铺面的使用期限内若出现（政府行为）和钦南区妇幼保健院要收回铺面使用权时，则被告潘远华必须从提前收取的铺面租金归还给马纯粹，当被告潘远华未完全清偿马纯粹所提前支付的铺面租金，马纯粹有权不将铺面使用权交出。合同签定后，原告马纯粹将用于租赁的铺面及房屋经营美发室，已向被告潘远华支付至2010年10月31日止的租金。2010年10月18日，被告保健院向苏文雄、潘远华发出《关于收回“门诊专科楼”房屋使用权的通知》，该通知说明：“我院按钦南区委、区政府的指示，要收回门诊专科楼作拆除后建设钦南区社区卫生服务中心，我院有权终止合同收回房屋，并相应清偿所欠你方的借款，你方自接到本通知之日起30天内必须将使用或出租的房屋清空交回我院，并结清已使用的水电费，逾期不交回房屋的，我院除采取停止向门诊专科楼供水供电措施外，将按相关法律规定追究你方承担我院不能按期实施社区卫生服务中心项目建设的经济与法律责任。”被告潘远华于2010年11月19日向原告马纯粹发出通知，要求马纯粹于2010年11月20日前搬离房屋。但马纯粹拒绝搬出房屋，被告保健院遂对马纯粹经营的美发室停止供应水电，致使马纯粹虽未搬出铺面房屋，但美发室此后不能进行经营。
另查明，被告妇幼保健院收回涉案的铺面和房屋的理由是：“按钦南区委、区政府的指示，收回门诊专科楼作拆除后建设钦南区社区卫生服务中心”，钦州市钦南区妇幼保健院向本院提供了项目的立项等相关手续，但至今未向一审法院提供有该项目的用地规划手续、建筑工程规划手续、建设工程准建手续等。该项目后于2011年8月17日另行改址建设，原告马纯粹于2011年7月11日将房屋锁匙交付给被告保健院。保健院于2011年7月1日与冯秀萍签订《合同》将钦州市文峰南路130号房屋租赁给冯秀萍。本案在审理过程中，原告向一审法院申请对所租赁的房屋装修损失及租赁期限内的营业损失进行司法鉴定。一审法院依法委托广西永信资产评估有限公司对上述内容进行评估，评估结论为：租用商铺的装修价值为56200元，2010年11月至2011年6月预计营业收益为62036.57元，2011年7月至2012年11月1日预计营业收益为103272.43元。
一审法院认为，原告马纯粹与被告潘远华签订的《铺面租赁协议》没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，双方应按合同的约定履行合同义务。本案的争议焦点是一、原告与被告潘远华签订的《铺面租赁协议》约定的合同解除条件是否成就？被告潘远华在本案中是否存在违约？是否承担相应的赔偿责任？二、原告马纯粹请求赔偿设备装修损失56200元，经营损失165309元理由是否成立？三、应否采信广西永信资产评估有限公司作出的评估报告书及补充说明？四、被告保健院在本案中应否承担相应赔偿责任？
关于第一个焦点问题。被告潘远华与原告马纯粹签订的《铺面租赁协议》第二条约定的租赁期限从2008年11月起至2012年11月1日止，第五条约定：马纯粹在铺面的使用期限内若出现（政府行为）和钦南区妇幼保健院要收回铺面使用权时，潘远华有权解除合同、收回铺面。被告潘远华于2010年10月19日向原告马纯粹发出《通知》，要求马纯粹在规定时间内迁出铺面的依据是钦州市钦南区妇幼保健院向其发出的《关于收回“门诊专科楼”房屋使用权的通知》，而妇幼保健院收回“门诊专科楼”的理由是需“按钦南区委、区政府的指示，需收回门诊专科楼作拆除后建设钦南区社区卫生服务中心”。一审法院认为，钦州市钦南区妇幼保健院虽向该院提交有相关项目的立项批复手续，但没有相关部门的项目用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程准建证等手续，钦州市钦南区妇幼保健院在没有取得上述批准手续的情况下，收回“门诊专科楼”的使用权显然不当，且钦州市钦南区妇幼保健院至今没有使用该“门诊专科楼”建设钦南区社区卫生服务中心，因此该合同解除的条件尚未成就。被告潘远华在合同解除条件尚未成就时向原告发通知要求原告搬离铺面的行为属违约行为，应对原告的损失承担赔偿责任。断水电虽是保健院的行为，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，对于保健院断水电行为，潘远华有义务予以排除，因此潘远华在本案中由于断水电造成原告的经营预计收益承担赔偿责任。
关于第二个焦点问题。本案中原告马纯粹所主张的损失为设备装修损失和租赁期限内的经营损失。该院认为，原告主张的设备装修损失应为装修价值的残值损失。被告潘远华提出根据双方签订的《铺面租赁协议》第三条约定，原告若因经营需要对铺面进行装修或改造的，必须先征得被告潘远华的书面同意后才能施工，否则所造成的责任和损失一切由原告负担的主张。该院认为，原告承租的铺面和房屋是从卢轩手以38000元转让费转让取得，卢轩转让给原告前，铺面及房屋已进行装修，原告接手后，只加装了铺面招牌及重新刮腻，重排水电，其他没有装修。而加装招牌及刮腻、重排水电为经营所需要，且潘远华在纠纷前没提出异议，根据公平、合理原则，原告的主张应予支持，被告潘远华的该辩驳主张该院不予支持。原告主张的租赁期限内的经营损失，由于原告与被告潘远华已于2011年7月17日解除合同，因此该院只支持原告从2010年11月10日至2011年6月的经营预计收益。
关于第三个焦点问题。广西永信资产评估有限公司接交该院委托后，派员到铺面现场核对评估项目，所作的鉴定程序合法、内容真实，该院对广西永信资产评估有限公司作出的涉案标的装修残值56200元，2010年11月至2011年6月的经营预计收益为62036.57元、2011年7月至2012年11月1日的经营预计收益为103272.43元的结论予以采信。
关于第四个焦点问题。根据合同相对原则，《铺面租赁协议书》为原告马纯粹和被告潘远华所签订，合同只对马纯粹和潘远华具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一及二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，原告马纯粹在本案中要求被告保健院承担赔偿责任没有法律依据，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决：一、被告潘远华赔偿原告马纯粹铺面及房屋装修价值残值损失56200元；二、被告潘远华赔偿原告马纯粹2010年11月到2011年6月期间的经营预计收益62036.57元；三、驳回原告马纯粹的其他诉讼请求。案件受理费人民币5000元，评估费7700元，合计人民币12700元，由原告马纯粹负担2700元，被告潘远华负担10000元。
上诉人潘远华不服一审判决，上诉称，上诉人在履行合同过程中没有过错，是钦州市钦南区妇幼保健院在被上诉人马纯粹不交回房屋时停水停电导致被上诉人不能经营，应由钦州市钦南区妇幼保健院承担责任。因此请求二审法院撤销钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第711号民事判决，依法改判上诉人不承担任何赔偿责任，并且本案全部诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人马纯粹答辩称，上诉人与被上诉人之间的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。在合同解除条件尚未成就时，上诉人就要求被上诉人搬离房屋是违约行为。上诉人和钦州市钦南区妇幼保健院恶意串通，合同没有到期就要收回房屋，存在违约行为，导致被上诉人经济损失，上诉人潘远华要承担违约责任，钦州市钦南区妇幼保健院断水断电行为，上诉人有义务予以排除，对于被上诉人的损失上诉人潘远华应承担赔偿责任，钦州市钦南区妇幼保健院也应该赔偿。因此请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判，并且追加钦州市钦南区妇幼保健院赔偿被上诉人损失。
一审被告钦州市钦南区妇幼保健院未到庭参加诉讼，未陈述意见。
在二审诉讼过程中，当事人均未提供新证据。
经二审公开开庭审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合双方诉辩分歧意见，本案的争议焦点为：1、上诉人潘远华履行本案《铺面租赁协议》过程中是否存在违约行为？应否承担赔偿责任？2、一审被告钦州市钦南区妇幼保健院在本案中应否承担赔偿责任？
对本案综合评价如下：
一、关于上诉人潘远华履行《铺面租赁协议》过程中是否存在违约行为，应否承担赔偿责任的问题。本院认为，2008年11月1日，上诉人和被上诉人经平等协商，自愿签订了《铺面租赁协议》，该协议是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定租赁期限从2008年11月1日至2012年11月1日。双方当事人签订了《铺面租赁协议》后，被上诉人马纯粹对租赁的铺面进行了装修并开始经营美发室。在双方合同约定的租赁期限未到的情况下，上诉人于2010年10月19日向被上诉人发出通知，以钦州市钦南区妇幼保健院要收回房屋使用权为由要求被上诉人搬离租赁的商铺。本院认为，合同约定的租赁期限未到，一审第三人钦州市钦南区妇幼保健院也没有办理项目用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程准建证等报建手续的情况下，上诉人潘远华于2010年10月19日就要求上诉人马纯粹搬离租赁的房屋，存在不当，并且事实上讼争的铺面收回后一审第三人钦州市钦南区妇幼保健院又出租给了其他人员使用，钦州市钦南区妇幼保健院至今没有使用该“门诊专科楼”建设钦州市钦南区社区卫生服务中心，因此该解除合同条件未成就。在上诉人和被上诉人签订的《铺面租赁协议》没有解除的情况下，上诉人潘远华要求被上诉人马纯粹搬离租赁的铺面，存在违约行为，钦州市钦南区妇幼保健院对讼争的铺面采取了断水断电措施，被上诉人马纯粹不能正常经营美发室，被上诉人马纯粹以上诉人潘远华、一审被告钦州市钦南区妇幼保健院违约为由要求赔偿。本院认为，本案中被上诉人马纯粹选择了违约之诉而不是侵权之诉，是当事人自由处分其民事权利的体现，符合法律的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。上诉人潘远华作为出租人应按约定将能够正常使用的商铺交付给承租人，并在租赁期间保持商铺能够正常使用经营，保持通水通电，但是被上诉人马纯粹作为承租人未能正常使用租赁的商铺经营，因此上诉人潘远华在本案中应对断水断电造成被上诉人不能正常使用租赁商铺的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院依据广西永信资产评估有限公司作出的评估结论，认定涉案标的装修残值56200元、被上诉人马纯粹2010年11月到2011年6月期间的经营预计收益62036.57元，双方当事人均未对该评估报告、补充说明及一审认定评估结论问题提起上诉，本院认为，一审法院对装修残值及被上诉人马纯粹2010年11月到2011年6月期间的经营预计收益认定并无不当。因此，上诉人潘远华因存在违约行为，应赔偿被上诉人马纯粹铺面及房屋装修价值残值损失56200元及被上诉人马纯粹2010年11月到2011年6月期间的经营预计收益62036.57元。
二、关于一审被告钦州市钦南区妇幼保健院在本案中应否承担赔偿责任的问题。本院认为，被上诉人马纯粹选择了违约之诉而不是侵权之诉，那么根据合同相对性，应由合同相对方即上诉人潘远华承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。上诉人潘远华和一审被告钦州市钦南区妇幼保健院之间的纠纷，依照法律规定或者约定另行解决。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5000元，由上诉人潘远华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李夏冰
代理审判员 王英佑
代理审判员 李秋华
二〇一五年六月十日
书 记 员 吴春锦