江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第00690号
原告ＸＸ生。
委托代理人尹秀刚，江苏诚谨律师事务所律师。
被告张善平。
委托代理人ＸＸ雷，江苏联佑律师事务所律师。
委托代理人王翔，江苏联佑律师事务所律师。
原告ＸＸ生与被告张善平投资款纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ生诉称，：1999年1月26日，被告作为海门金大地建筑装潢有限公司的法定代表人与三厂镇厂东村8组签订了转让金鑫大楼底楼营业用房的协议，次日支付了转让款60万元。其中有原告支付的购房款10万元，被告出具了收条一份。1999年2月8日，被告与张永生、张利平、顾耀乐签订合伙协议一份，协议确定：购房资金张永生15万元，张利平15万元，顾耀乐5万元，被告25万元，售房后赢利按比例计算分配。2002年2月，上述房屋的产权变更登记至被告名下。此后，房屋出租给他人并出售了部分，原、被告及张永生、张利平、顾耀乐均按上述出资比例分配租金收入和售房所得，取得的收益陆续收回原投资款。2005年9月30日，原、被告签订共同承诺书一份，载明：由张善平、ＸＸ生共同出资投股厂东8组转角楼，现投股资金已收回，以后租金或销售所得两人各占50%比例，风险共担。承诺书签订后，自2006年至2011年期间，被告共取得租金收入225000元，被告均按7.5／60的比例支付给原告。2011年5月1日，被告与任风光签订了股份转让协议，被告将其上述房屋中占有的份额41.67%全部转让给任风光，转让款为66万元。2011年5月19日，原告向法院起诉，要求确认原告按出资比例享有上述房屋的产权份额。该案经一审、二审及再审，认为原告不能成为与被告、张永生、张利平、顾耀乐共同的合伙人主张房屋权利，原告只能依据与被告间的约定，从被告处取得收益，并据此驳回了原告的诉讼请求。
原告认为，按照双方共同承诺书的约定，双方应按50%比例享受租金或房屋销售所得。但被告未按约履行，同时被告在未与原告沟通的情况下，擅自将双方共同享有收益的房屋以明显低于市场价格的低价转让给他人，损害了原告的利益。因此，请求：1、判令被告支付2006年至2011年止的租金收益6万元（租金差额），并按银行同期贷款利率分段支付利息；2、判令被告支付房屋销售所得33万元，并自2011年5月1日起按银行同期贷款利率支付利息；3、判令被告按市场评估价与实际销售所得之间差额的50%赔偿损失。
被告张善平辩称：1、关于原告的第一个诉请，2006年至2011年的租金收益，被告已经全部支付给了原告，不存在差额，更谈不上支付利息。2、关于房屋销售后原告应得的房款，被告已经于2011年5月31日以挂号信的方式书面告知原告自行前来拿取相应的金额218520元，原告在收到该信函后因为自己的原因未来取款，原告的第二个诉请也不应该得到支持。3、关于原告的第三个诉请，被告以合理的价格将其所有的房屋出售，并不失当，被告无需支付原告相应的钱款。因此，请求依法判决。
经审理查明，被告张善平作为海门市金大地建筑装潢有限公司（以下简称金大地公司）的法定代表人与三厂镇厂东村8组签订了转让金鑫大楼底楼营业用房协议，约定：用房面积595平方米房款60万元，订立协议后隔日房款全部付清，不得拖欠等。次日，由金大地公司支付了购房款人民币60万元，实际购买了592.05平方米营业用房。但转让的房屋产权仍登记在三厂镇厂东村8组名下。在上述协议签订的1999年1月26日当日，被告出具收条一份给原告，载明：今收到ＸＸ生交来购转角楼人民币10万元整。同年1月27日，金大地公司支付60万元，购买592.05平方米营业用房。2月8日，被告张善平与张永生、张利平、顾耀乐签订合伙协议一份，协议明确约定购买上述营业房的资金来源为：张永生15万元、张利平15万元、顾耀乐5万元、张善平25万元；，售房后赢利按比例计算分配等内容。金鑫大楼底楼面积为592.05平方米的营业用房产权证原办理在三厂镇厂东村8组名下。2002年2月，该房产产权变更登记到被告张善平个人名下，产权证号为02017711。金鑫大楼的土地使用权，由虽经海门市土地管理局审批，同意海门市三厂镇第三产业办公室使用三厂镇厂东村8组2.32亩土地，但未办理土地征用手续。
该营业房原、被告出资购买转角楼后，对外出租后，租金收益由原、被告及其他合伙人分享，原告应得部分由被告予以转交。2005年9月30日，原、被告签订“共同承诺书”一份，载明“由张善平、ＸＸ生共同出资投股厂东8组转角楼，现以投股资金收回，以后租金或销售所得两人各占50%比例，风险共担”等。之后，从2006年至2011年的房屋租金收入，按被告张善平均按7.5／60（15／60＊50%）的比例，由被告支给付给原告ＸＸ生。期间，双方未有异议。
2011年5月1日，被告张善平及其他合伙人与任风光签订“股份转让协议”一份，约定：张善平将与张永生、张利平、顾耀乐合伙购置营业用房中所占41.67%份额转让给任风光，由任风光支付房款66万元等。同年6月1日，被告以挂号信方式通知原告自行前来领取房款人民币218520元（以原告占房屋面积7.5／60份额计算）。为此，原告于同年
2011年95月196日，ＸＸ生向本院起诉，请求确认其享有上述房屋中12.5／60的（25／60＊50%）产权份额。本院经审理后于同年12月7日，作出（2011）门三民初字第0443号民事判决，驳回了ＸＸ生的诉讼请求。ＸＸ生原告不服提起上诉。江苏省，向南通市中级人民法院提起上诉，南通市中级人民法院于2012年4月26日作出（2012）通中民终字第0541号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告仍不服，提出申诉。后ＸＸ生向江苏省高级人民法院申诉，江苏省高级人民法院于2013年7月5日作出（2013）苏审二民申字第099号民事裁定，驳回ＸＸ生的再审申请。2014年8月28日，后原告又多次上访，并向本院提起本案诉讼。
另查明，2011年5月1日，被告张善平与任风光及其他合伙人签订股份转让协议一份，将其在与张永生、张利平、顾耀乐合伙购置营业用房中所涉份额41.67%转让给案外人任风光，由任风光支付房款66万元。6月1日，被告以挂号信方式通知原告自行前来领取房款218520元（以原告占房屋面积7.5／60份额计算）。此时，原告已提起诉讼，且认为被告低价转让、分配份额不当等，未予领款。
本案在审理过程中，经原告申请，本院曾委托南通市价格认证中心对案涉房屋价格进行评估。因土地权属与登记人不一致，且案涉房屋中三间门面房已对外转让，转让的价款由原、被告及其他合伙人按投资比例分享有部分房屋在此之前已经出售，房屋面积已经发生变动，致无法鉴定评估。经查：在原、被告发生纠纷之前，张善平及合伙人已将案涉房屋592.05平方米中三间门面房对外转让，转让的价款由原、被告及其他合伙人按投资比例分享。为此，经本院再次委托，南通正达土地房地产评估有限公司进行价格评估，并委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对待估房屋进行面积测量。结论为：于评估基准日2011年5月1日的评估价值为：评估单价8205元／平方米，评估面积为402.11／平方米，评估总价为329.93万元。经质证，
原告对该鉴定报告此无异议。被告以该鉴定报告在未解决土地权属、面积的情况下作出的重新鉴定结果，程序不当，且与被告之前自行委托评估的价格6000元／平方米，价格差距过大，故不予认可。
上述事实，由合伙协议书、共同承诺书、收条、生效裁判文书、评估报告及当事人陈述等在卷佐证。
本案的争议焦点：
一、共同承诺书约定的各占50%收益的比例实为多少？原告要求按12.5／60补差租金及分配销售所得，应否支持？被告处分房屋是否存在低价转让？是否损害原告权益？原告要求赔偿差价应否支持？
原告认为，双方承诺约定两人投资各占50%，现60万元投资总额中两人投资25万元，因此，应按12.5／60进行租金和销售所得分配。被告一直按7.5／60分配是错的，原告多次和其争吵，并最终提起诉讼，表示没有认可被告的分配比例。被告以明显低于市场价格的低价转让房屋，损害原告的权益，被告应按鉴定的价格及约定的比例赔偿价差。
被告认为，当初四人合伙购置转角楼是确定每人每股15万元，由于顾耀乐只能拿出5万元，被告准备出剩余10万元与其合一股，原告知道后主动要求融资10万元给被告，被告看在双方是多年朋友的份上，给原告一点经济上的实惠，同意了原告的要求，但明确告知原告不是合伙人，对4合伙人购买房屋今后的用途、收益、处分没有任何表决权。原告同意后缴纳了购房款，以后的房屋出租等收益均按一股的出资比例（10／60）支付给被告。至2004年时，原告已在被告处收回了融资款10万元，被告就对原告说，今后被告在合伙购买房屋中一股15万元的收益只能按照50%分给原告，原告讲再等一年，为不伤和气，被告同意了原告的请求。到2005年9月30日，双方就签订了共同承诺书，按一股的50%支付原告收益。之后几年一直按此约定（7.5／60）分配，原告对此从无异议，现原告要求按12.5／60分配不应得到支持。原告享有的权利不是合伙所有人权利，原告享有的收益权是依附于被告，被告是否出售房屋份额及出售给谁、何时出售、以何价格出售并不需要得到原告的同意。被告按自行委托评估价格的75%出售给案外人，符合合理性原则。本案委托的评估报告在程序上、实体上均存在重大瑕疵，不应当采信，原告要求赔偿销售差价的诉请不应得到支持。
本院认为，涉案房屋系被告张善平等4人合伙购买，原告虽向被告张善平缴纳了购房款10万元，但其并非合伙人。因此，对所购房屋没有产权份额。但原告可依据其与被告张善平之间的约定，享有收益的权利。从查明的情况看，除2005年9月30日共同承诺书之外，双方对原告出资10万元的收益等未有明确的书面约定。在共同承诺书出具之前，原告的收益按出资比例进行分配，对此双方均无异议。共同承诺书出具后，对收益的分配进行了调整，按被告理解的一股的50%即7.5／60比例分配给原告租金收益，原告从2006年至2011年均签字收取，并未提出异议。因此，现在原告主张该分配比例错误，要求补差以前的租金收益，无论根据当事人意思自治原则和合同当事人协商一致以实际履行可以变更合同约定，还是依据显失公平、重大误解可撤销的时效和诉讼时效等相关法律规定，即使被告实际租金分配比例与书面承诺不相一致，本院亦不再理涉。因此，原告的此项诉讼请求，本院碍难支持。
二、关于销售所得分配问题，共同承诺书由原、被告共同签署，但对约定各占50%双方发生争议。原告从承诺书内容“两人共同出资投股”主张两人共出资25万元，各占50%，要求按12.5／60分配收益；而被告主张“两人共同出资投股”中的股是指一股（15万元），各占50%，应按7.5／60分配收益，对此，双方理解产生歧义。仅从字面解释，原告的理解较为合理。但双方协议签订承诺书，在投资股金没有发生变动的情况下，改变原来的按出资比例分配收益，势必导致一方利益上的让渡。本案被告是原企业的法定代表人，是该投资项目的主要发起人，是涉案房屋的买卖、出租的具体经办人，也是产权登记的所有人，其相对于其他合伙人及原告对房屋的管理、维护等付出劳务应该更多，对房屋增值、收益贡献应该最大，所以不具有让其在按出资比例分配收益的基础上让渡利益的正当理由；而原告投股购买房屋是依附于被告，除缴纳投资款外不参与任何合伙事务，其也不是合伙人，对房屋的管理、毁损、维护等不承担任何责任，其完全依赖于被告定期获得固定的投资收益，且该收益远高于银行存款，在几年后即已收回投资成本的情况下，原告并没有正当理由要求被告再让渡个人投资利益。所以，从承诺书形成背景来分析，被告的解释更符合常情。现由于承诺书文字表述有歧义，使双方产生不同的理解，视为该约定不明确。且双方讼争的根本利益已非每年的租金，而是投股本金及产生增值的财产权益，数额较大。根据上述分析，无论从哪一方让渡利益考量，均显失公平。因此，本院裁量确定销售所得仍按出资比例进行分配。
三、关于低价转让赔偿问题。涉案房屋经评估总价为329.93万元，被告25／60的份额计价1374708元（取整数，以下同），现被告在没有通知共同投资人的情况下以66万元的价格销售给案外人，销售价格显然过低，严重损害了共同投资人的合法权益，依法应承担相应的民事责任。涉案房屋的面积测绘、价格评估均由法院依照司法鉴定的相关程序依法进行。由于历史原因，涉案房屋土地为集体土地，虽实际已作为商业用途，但无法在市场上正常交易，鉴定机构以收益还原法来确定房地产收益总价，再扣除土地使用权价值确定涉案房屋评估价值，合理、适当，既兼顾了双方利益，又考虑了实际情况，故该鉴定报告应予采信。即使按被告自行评估的6000元价格，讼争房屋份额价值也达百万，而被告仅以66万元转让，恶意明显。因此，原告要求被告赔偿房屋销售差价的诉讼请求，本院予以支持。但比例按出资占比计算。
综上，被告销售房屋所得66万元中应给付原告264000元（66万元÷25／60×10／60），并自2011年5月1日起按银行同期贷款利率支付利息；另赔偿原告房屋差价损失285883元（329.93万元×10／60-264000元）。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告张善平于本判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ生房屋销售所得人民币264000元，并支付以此为基数按中国人民银行发布的同期同档类银行贷款基准利率从2011年5月1日起算至实际给付之日本判决确定履行之日起止的利息。
二、被告张善平于本判决生效之日起十日内赔偿原告ＸＸ生房屋差价损失285883元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11200元，由被告负担9300元，其余由原告负担；鉴定费16000元，由被告负担9600元，原告负担6400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11200元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；帐号：47×××82）。
审 判 长 徐卫宁
代理审判员 曲永涛
人民陪审员 项晓伟
二〇一五年四月二日
书 记 员 范刘红