济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历城民初字第744号
原告马乃珠，男，1952年9月2日出生，汉族，退休工人，住济南市。
原告马晓茜，女，1979年8月24日出生，汉族，济南市历下区政府商务局副局长，住址同上。
委托代理人陈昊，山东昊舜律师事务所律师。
被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人郑焕刚，董事长。
第三人山东友谊集团有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人谢雪，董事长。
第三人济南市历下区姚家街道窑头村村民委员会，住所地济南市。
法定代表人谢雪，村主任。
第三人山东友谊置业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人谢雪，总经理。
第三人济南金众成实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人谢希芳，总经理。
委托代理人戚艳曼，总经理助理。
被告济南正大建业发展有限公司及上述第三人共同委托代理人孟晓转，济南正大建业发展有限公司工作人员。
原告马乃珠、马晓茜与被告济南正大建业发展有限公司（简称正大公司）、第三人山东友谊集团有限责任公司（简称友谊集团公司）、第三人济南市历下区姚家街道窑头村村民委员会（简称窑头村委会）、第三人山东友谊置业发展有限公司（简称友谊置业公司）、第三人济南金众成实业有限公司（简称金众成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月31日受理后，被告正大公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院依法作出（2012）历城民初字第744-1号民事裁定书，驳回了被告正大公司对管辖权提出的异议。被告正大公司不服该裁定，向山东省济南市中级人民法院提出上诉。山东省济南市中级人民法院作出（2012）济中立终字第432号民事裁定书，驳回被告正大公司的上诉，维持原裁定。本案于2012年8月15日恢复审理后，因原告马乃珠、马晓茜两次要求变更诉讼请求，故本案延期审理。本案依法由审判员刘克峰担任审判长，与人民陪审员张炳华、刘桂荣组成合议庭，于2012年12月27日第一次公开开庭进行了审理。原告马乃珠、马晓茜的委托代理人陈昊，被告正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。后因案件处理结果同友谊集团公司、窑头村委会、友谊置业公司、金众成公司有法律上的利害关系，故本院于2013年2月28日依法追加友谊集团公司、窑头村委会、友谊置业公司、金众成公司为本案第三人参加诉讼，并于2013年4月9日第二次公开开庭进行了审理。后因适用法律问题，需由上级法院统一处理意见，故本案于2013年4月12日中止诉讼。本案于2014年4月1日恢复审理后，于2014年4月11日、2014年9月29日再次公开开庭进行了审理。原告马乃珠、马晓茜的委托代理人陈昊，被告正大公司、第三人友谊集团公司、窑头村委会、友谊置业公司、金众成公司的共同委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准延长审限六个月，经山东省济南市中级人民法院批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告马乃珠、马晓茜诉称，原、被告于2008年4月4日签订商品房买卖合同，原告马乃珠、马晓茜购买了被告正大公司在济南市历下区浆水泉路西侧开发的正大城市花园二期住房一套，该合同属被告正大公司提供的格式合同。合同签订后，原告马乃珠、马晓茜依约向被告正大公司支付了房款733857元。被告正大公司于2009年4月1日将房屋交付给原告马乃珠、马晓茜居住后，没有在合同约定的360日内为原告马乃珠、马晓茜办理产权登记。现原告马乃珠、马晓茜所购房产得不到物权的保护，不能办理房屋抵押登记取得新的资金，不能根据需要随时出售房屋，并且会面临房屋被出卖人抵押、再次出售的风险，也致使原告马乃珠、马晓茜失去了一些好的投资机会。现原告马乃珠、马晓茜不得不承受连续不断的精神压力和烦恼，也带来影响孩子就读等不可挽回的损失。由于被告正大公司在购房时提供的格式合同违约条款中，对双方规定了不同的违约责任，原告马乃珠、马晓茜违约按价款日万分之二点一承担违约金，而对于被告正大公司逾期办理房产证的违约金仅规定为价款的1.5%，并且不按天数计算，这一违约金的约定方式属于违约金约定过低的情况。且在被告正大公司恶意违约的情况下，可以长期违约，而使原告马乃珠、马晓茜所受损失无法得到弥补，即被告正大公司在支付了1.5%的违约金后，永远不给原告马乃珠、马晓茜办理房产证，也无法得到制裁。根据公平原则等规定，应将被告正大公司的违约金调整到与原告马乃珠、马晓茜违约金同等的水平和标准，即按房价款日万分之二点一的标准向原告马乃珠、马晓茜支付违约金。根据以上事实，原告马乃珠、马晓茜诉至法院，请求判令：1、被告正大公司按每日万分之二点一的标准向原告马乃珠、马晓茜支付逾期办理房产证的违约金，期限自交房满360日之日起至判决生效之日止；2、限被告正大公司一个月内为原告马乃珠、马晓茜办理房产证，逾期按每日万分之二点一的标准向原告马乃珠、马晓茜支付违约金，四个第三人也应当协助原告马乃珠、马晓茜办理房产证；3、诉讼费用由被告正大公司承担。
被告正大公司辩称，1、关于原告马乃珠、马晓茜要求办证的请求，被告正大公司正在积极准备办证资料，力争尽快为原告马乃珠、马晓茜办理房产证，但因涉案楼房存在超规划面积的情况，导致综合验收无法通过，故被告正大公司及四个第三人迟迟无法办理房屋初始登记；2、原告马乃珠、马晓茜主张违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。根据原、被告之间的约定，被告正大公司将房产实际交付原告马乃珠、马晓茜的时间为2009年4月1日，被告正大公司应当于交房后360日内为原告马乃珠、马晓茜购买的房产完成权属登记备案，即被告正大公司应当于2010年3月25日前为原告马乃珠、马晓茜完成涉案房产的权属登记备案，自2010年3月26日起原告马乃珠、马晓茜应知道权利受到侵害，应在其后的2年内也就是2012年3月25日前向被告正大公司提出违约金请求或向法院提起诉讼，故本案原告马乃珠、马晓茜起诉的日期明显已超过法律规定的诉讼时效；3、即使原告马乃珠、马晓茜主张的违约金不超过诉讼时效，关于办理房产证逾期的违约责任也应按照双方之间签订商品房买卖合同的约定承担，原告马乃珠、马晓茜要求按照购房款日万分之二点一的标准计算违约金没有任何事实和法律依据。综上所述，原告马乃珠、马晓茜对违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回。
第三人友谊集团公司、窑头村委会、友谊置业公司共同述称，虽然第三人友谊集团公司、窑头村委会与被告正大公司之间签订了合作开发协议，但并没有参与房地产的开发和管理，也没有与原告马乃珠、马晓茜签订购房合同，不是合同的主体，不构成对原告马乃珠、马晓茜的违约，因此第三人友谊集团公司、窑头村委会不应承担逾期办理房产证的违约责任，第三人友谊置业公司亦不应承担违约责任。第三人友谊集团公司在被告正大公司办理完毕权属备案登记后，可以协助被告正大公司办理房产证。第三人窑头村委会虽然在合作协议上盖章，但其不是土地的所有权人，与原告马乃珠、马晓茜办理房产证无任何关联，不应承担任何责任。
第三人金众成公司述称，诉争的涉案项目中，延迟办理房产证争议发生在2008年8月31日以后，被告正大公司与第三人金众成公司于2007年4月18日协议确定，第三人金众成公司自2007年4月18日已经退出了正大城市花园二期项目，不再参与该项目的建设、开发、经营、销售等事宜。该项目产生的任何纠纷及一切责任由被告正大公司独立承担，因此第三人金众成公司与诉争的延迟办理房产证问题无任何关联关系，将第三人金众成公司列为本案第三人无任何依据。
经审理本院认定，2008年4月4日，原、被告之间签订商品房买卖合同，被告正大公司将济南市正大城市花园二期11号楼2单元601室出售给原告马乃珠、马晓茜，合同约定：房屋总价款733857元；被告正大公司应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案的商品房交付原告马乃珠、马晓茜使用；被告正大公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告马乃珠、马晓茜使用，按逾期时间分别处理（不作累加），若逾期不超过30日，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告正大公司按日向原告马乃珠、马晓茜支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行；若逾期超过30日后，原告马乃珠、马晓茜有权解除合同，若原告马乃珠、马晓茜解除合同，被告正大公司应当自原告马乃珠、马晓茜解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告马乃珠、马晓茜累计已付款的1.5%向原告马乃珠、马晓茜支付违约金，若原告马乃珠、马晓茜要求继续履行合同，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告正大公司按日向原告马乃珠、马晓茜支付已交付房价款万分之二点一的违约金；被告正大公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告正大公司的责任，原告马乃珠、马晓茜不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由被告正大公司按已付房价款的1.5%向原告马乃珠、马晓茜支付违约金……。
商品房买卖合同签订后，原告马乃珠、马晓茜已实际向被告正大公司支付了购房价款。2009年4月1日，被告正大公司向原告马乃珠、马晓茜交付了合同约定的商品房，但该房产至今未在产权登记机关办理所有权初始登记，致使原告马乃珠、马晓茜至今尚未取得房地产权属证书。2012年3月11日，原告马乃珠、马晓茜向被告正大公司邮寄了要求其尽快办理房产证并支付逾期办证违约金的催办函，原告马乃珠、马晓茜的邮寄地址为被告正大公司在商品房买卖合同中载明的注册地址济南市历城区港沟镇大官村村南，该邮件于2012年3月12日由刘仰新签收。
另查明，1、济南市正大城市花园二期房地产项目系由被告正大公司与第三人窑头村委会（第三人友谊集团公司）、第三人金众成公司合作开发建设。2005年3月2日，乙方被告正大公司与甲方第三人窑头村委会（第三人友谊集团公司）、丙方第三人金众成公司签订合作协议书，约定：甲方以土地作为投资入股，土地作价为70万元／亩，最终项目以实际规划占地面积计算；乙方以项目开发、管理运作能力和项目建设资金作为投资入股；丙方以前期办理完成的土地及规划、建设相关手续形成对该项目的启动基础条件折算成果权益及其他投入作价入股；乙、丙双方占项目股份的70%，甲方占项目股份的30%；甲方提供相关土地、规划、建设手续，并协助乙、丙双方以甲方名义办理实施项目建设、开发相关手续；甲方同意乙、丙双方以甲方名义实施项目开发、建设，同意根据开发实施进展情况及资金投入、地款支付状况调整项目土地、规划、开发建设等相关资料、手续至乙、丙双方名下，调整变更手续由乙、丙双方负责办理，相关费用由乙、丙双方承担；乙、丙双方共同设立开发项目部，单列帐号运行，并共同负责整个项目的策划、设计、报批报建、施工管理、竣工验收、销售策划和组织实施销售工作，共同负责项目成本管理，控制和项目有关的财务管理及经营管理；本项目收到收益后，除留用于保障本项目工程用款外，甲、乙、丙三方按股份比例分期分批分配收益……。
2、2006年9月28日，济南市人民政府向第三人友谊集团公司颁发了历下国用（2006）第0100198号国有土地使用权证，载明土地使用权人为友谊集团公司，坐落于济南市历下区浆水泉路西侧，地号为011126512，地类（用途）为城镇单一住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为107266.8㎡，终止日期为2074年8月25日。
3、2008年1月24日，本案涉案房屋所在的济南市正大城市花园二期11号楼取得济建开预许字第（2008）23号商品房预售许可证，载明开发单位为友谊置业公司。
4、2008年10月14日，济南市规划局作出济规法函（2008）153号文件，关于第三人友谊集团公司申请变更正大城市花园二期工程项目建设单位名称的复函，载明：“山东友谊集团有限责任公司：你公司关于变更正大城市花园二期工程项目建设单位名称的函收悉。经我局研究，意见如下：鉴于你公司已取得该项目的国有土地使用证，且市发改委已批准同意将该项目建设主体变更为你公司，同意将济规法函（2007）8号文中的建设单位名称由山东友谊置业发展有限公司变更为山东友谊集团有限责任公司，其余内容不变。”。
5、2009年6月1日，济南市工程质量与安全生产监督站出具证明一份，载明：“正大城市花园二期11#住宅楼工程，建设单位为山东友谊集团有限责任公司，施工单位为山东万正房屋建设有限公司，监理单位为济南市建设监理有限公司，该工程为11层砖混结构，规划建筑面积为10778.7㎡，实际建筑面积为12421.96㎡，该工程于2008年12月经建设单位组织施工、监理、勘察、设计单位竣工验收合格。经审查，规划许可范围内的10778.7㎡予以竣工备案。超出的1643.26㎡应补办相关手续后重新申请办理竣工备案手续。”。
6、2007年4月18日，被告正大公司（甲方）与第三人金众成公司（乙方）签订协议书一份，约定：为便于本项目开发管理实施，双方协商一致确认，本项目相关的现场管理、财务管理、销售管理均由甲方独自负责实施，乙方协助甲方办理完善前期已团购销售给山航、省广电厅及卫生厅住宅部分的相关手续，并协助甲方办理完善本项目开发、建设手续以及高压线路改造相关手续；根据本项目前期达成的相关合作协议中约定的甲、乙双方收益分配比例，依据本项目现状，甲方承诺支付乙方4500万元作为乙方对本项目前期投入、运作的收益回报及劳务所得，另外甲方支付乙方本项目前期投入的土地款550万元，两项合计甲方共支付乙方5050万元；本项目以甲方名义开发运作管理，由甲方独立承担民事、经济责任，乙方不承担因开发本项目而产生的任何连带责任。
上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、前期物业管理服务协议、EMS邮件详情单、邮件查询回单、邮件回执复印件、催办函、合作协议书、土地所有权使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、济南市规划局文件2份、竣工备案证明、济南市房屋产权登记中心的复函、协议书及当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。
本院认为，原告马乃珠、马晓茜与被告正大公司签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应依照合同约定履行各自的义务。本案涉案房屋所在的房地产项目系由被告正大公司与第三人友谊集团公司、窑头村委会、金众成公司合作开发经营，并签订了合作协议书，该协议赋予被告正大公司以其一方名义销售商品房的权利，即被告正大公司单独作为出卖人与买受人签订的商品房买卖合同对合作方均具有法律约束力。本案中，原、被告签订商品房买卖合同后，原告马乃珠、马晓茜作为商品房的买受人已经按合同约定履行了相应的义务，而被告正大公司作为商品房的出卖人却因房产超规划面积，而未按合同约定的期限将办理房地产权属登记的资料报产权登记机关备案，导致原告马乃珠、马晓茜至今未能取得房地产权属证书。被告正大公司的该行为已构成违约，根据合同相对性原则，其应支付原告马乃珠、马晓茜逾期办证违约金。
关于逾期办证违约金的计算方式，本院认为原、被告在签订商品房买卖合同时，已对逾期办证的违约责任进行了约定，故违约金的计算标准应按照合同约定履行，即违约金为11007.86元（733857元×1.5%）。原告马乃珠、马晓茜认为该违约金约定过低要求增加，应举证证明约定的违约金低于因逾期办证对其造成的实际损失，而原告马乃珠、马晓茜仅陈述了可能造成其损失的各项情形，并未提交相应证据对其因未按时取得房产证造成的实际损失予以证实。原告马乃珠、马晓茜诉称，被告正大公司提供的格式合同中对双方约定了不同的违约金，对此，本院认为双方在购房合同中约定原告马乃珠、马晓茜逾期交付购房款按日万分之二点一支付违约金，而被告正大公司逾期交付房屋亦按日万分之二点一支付违约金，双方在付款、交付房屋的问题上约定的违约金是对等的，只是在办理房产权属证书的问题上，另行约定了不同的违约金计算方法。综上，对原告马乃珠、马晓茜要求按照每日万分之二点一的标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告马乃珠、马晓茜要求办理房产证的诉讼请求，本院认为在涉案商品房的销售过程中，被告正大公司事实上是接受了建设单位第三人友谊集团公司的委托，而以自己的名义与原告马乃珠、马晓茜签订商品房买卖合同，故被告正大公司作为合同相对方有义务提供需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，第三人友谊集团公司作为土地使用权人、涉案房产的建设单位及合作开发经营的合作方亦有义务协助提供需由其提供的资料报产权登记机关备案。但诉争房产因其所在住宅楼的实际建筑面积超出规划建筑面积，而无法通过综合验收，截止到法庭辩论终结前，被告正大公司及第三人友谊集团仍因未通过综合验收，而未向产权登记机关申请办理新建商品房初始登记，故被告正大公司及第三人友谊集团对办理产权初始登记的义务客观上履行不能，第三人窑头村委会、金众成公司、友谊置业公司更无法履行该协助义务，故本案中对原告马乃珠、马晓茜要求被告正大公司及四个第三人履行协助办理房产证义务的主张，本院不予支持。原告马乃珠、马晓茜可在被告正大公司及四个第三人客观上能够提交国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程竣工验收备案单、山东省建设工程档案合格证、房地产开发项目竣工综合验收备案证明等资料后，另行主张权利。
关于被告正大公司辩称原告马乃珠、马晓茜主张逾期办证违约金的诉讼请求已超诉讼时效的问题，本院认为被告正大公司的违约行为处于持续状态，且原告马乃珠、马晓茜于2012年3月11日向被告正大公司在商品房买卖合同中载明的注册地址济南市历城区港沟镇大官村村南邮寄了催办函，原告马乃珠、马晓茜的该行为应当认定为其向被告正大公司主张了权利，故原告马乃珠、马晓茜主张逾期办证违约金的诉讼请求并未超诉讼时效，对被告正大公司的该项辩解理由，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
限被告济南正大建业发展有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告马乃珠、马晓茜逾期办证违约金11007.86元（733857元×1.5%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告马乃珠、马晓茜的其他诉讼请求。
案件受理费3382元，由原告马乃珠、马晓茜负担3140元，被告济南正大建业发展有限公司负担242元。管辖权异议申请费50元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘克峰
人民陪审员 张炳华
人民陪审员 刘桂荣
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 彭 鹏