广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民初字第363号
原告：孟五湖。
委托代理人：陈泽君，广西盛力律师事务所律师。
被告：孙巍。
委托代理人：谭彩燕，广西唐程律师事务所律师。
被告：林福定。
被告：陈青。
原告孟五湖与被告孙巍、林福定、陈青返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年7月28日、9月17日公开开庭进行了审理。原告与被告孙巍于2014年7月22日向本院申请庭外和解二个月，本院依法予以准许。原告的委托代理人陈泽君、被告孙巍及其委托代理人谭彩燕、被告林福定、被告陈青到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告孟五湖诉称：2013年11月18日，原告与林熙签订《房屋买卖合同》，购买林熙所有的位于北海市银海区银滩镇恒利旅游度假中心后四区别墅25型4号房屋，并于2013年12月6日办理房屋所有权过户手续，2014年1月6日办理土地使用权过户手续。原告于签订合同当日向林熙付清购房款，林熙将房屋交付原告使用。2013年1月1日，原业主林熙与被告陈青签订《租房协议》，将涉诉房屋租给被告陈青使用，并约定转租需经甲方同意。2013年11月20日，林熙与被告陈青签订《终止协议书》，并支付972800元装修费给被告陈青，双方终止房屋租赁合同。2013年3月16日，被告林福定在未经原业主委托的情况下，冒用陈青签名，与被告孙巍签订《房屋租赁协议》，将房屋转租给被告孙巍，导致被告孙巍占用该房屋至今，影响了原告对房屋的使用。为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、确认被告孙巍与被告林福定、陈青于2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告孙巍立即腾退北海市北海银滩恒利旅游度假中心后四区别墅25型4号房屋归原告管理使用；3、被告孙巍占用原告房屋的赔偿金126666.7元（从2013年11月20日起计算至2014年5月30日，每月20000元，后续赔偿金另计），被告林福定对此负担连带责任。
被告孙巍辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告林福定是林熙的全权代理人，被告林福定、陈青与被告孙巍签订的《房屋租赁协议合法有效》；2、根据买卖不破租赁原则，被告孙巍有权使用该房屋；3、原告使用非常手段阻止被告孙巍经营，造成的损失应与原告主张的赔偿相抵消。
被告林福定辩称：不同意原告的诉讼请求，林熙口头约定全权委托我管理并买卖该房屋。
被告陈青辩称：与原告不存在任何关系，合同是和林福定签订及通过邮寄方式和林熙母亲签订的。
原告对其主张在举证期内提交的证据有：
证据一、《房屋买卖合同》，拟证明原告与林熙买卖房屋的事实；
证据二、《房屋所有权证书》，拟证明2013年12月6日原告取得房屋的所有权；
证据三、《国有土地使用证》，拟证明原告取得房屋所占土地的使用权；
证据四、《房屋租赁协议》，拟证明被告陈青、林福定未经林熙同意，该协议无效；
证据五、《租房协议》，拟证明林熙将房屋租给被告陈青，并约定转租需经房主同意；
证据六、《终止协议书》，拟证明2013年11月20日，林熙与被告陈青签订租房终止协议，林福定签字并知晓协议终止；
证据七、《收条》，拟证明被告陈青收到林熙装修费及租房协议约定的违约金共972800元；
证据八、《民事裁定书》，拟证明原告曾经申请撤诉；
证据九、《庭审笔录》，拟证明被告陈青、林福定未授权租赁该房屋，且未得到林熙追认。
经庭审质证，被告孙巍对原告提交的证据1的真实性有异议，该房屋的实际售价为4750000元；对证据二、三、四、五、六、七、八、九的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据四、五、九的证明内容有异议；证据四经林熙口头同意签订，合法有效；证据五中第五条的同意应包括口头同意和书面同意；证据九中林熙及其母亲方某的证词都在说谎，房屋的实际价格为4750000元，林熙在北海的房产都是口头授权林福定管理。
被告林福定对原告提交的证据一的真实性、合法性有异议，该合同是假合同；对证据二、三、四、五、六、七、八、九的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据四、九的证明内容有异议；证据四是通过林熙口头授权签订的，证据九中林熙及其母亲方某的证词都是假话。
被告陈青对原告提交的证据一、二、三、五、六、七、八、九的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据九的证明内容有异议，林熙一直委托林福定管理该房屋；对证据四有异议，当时通过林福定处理事务。
被告孙巍对其主张在举证期内提交的证据有：
证据1、《中国工商银行现金存款凭条》，拟证明林熙居住在澳大利亚，林熙委托被告林福定处理房子的相关事务；
证据2、《海滩别墅工程承包协议书》、《收条》，拟证明林熙委托被告林福定对房屋进行改造并认可林福定的在没有书面授权情况下的行为；
证据3、《水费缴款通知书》，拟证明该别墅的日常事宜均由被告林福定代理；
证据4、《租房协议》、《房屋租赁协议》，拟证明林熙同意被告陈青转租，并授权被告林福定签字，《房屋租赁协议》合法有效；
证据5、《授权委托书》及《收据》二份，拟证明林熙委托被告林福定办理出售房屋及收款事宜；
证据6、《录音》，拟证明原告购买房屋时对房屋的租赁情况知情并认可《房屋租赁协议的合法性》，并对租赁房屋进行交接；
证据7、《说明》，拟证明原告于2014年1月13日向北海市供电局申请电表暂拆业务，2014年1月16日拆表停电；
证据8、《说明》，拟证明经原告向北海市自来水公司申请，2014年1月24日房屋被销户停水；
证据9、《光盘视频》、《授权委托书》，拟证明原告对别墅进行停电、停水及锁门，阻止被告孙巍对别墅的正常使用；
证据10、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》，拟证明林熙在北海的房产均口头授权被告林福定进行管理。
经庭审质证，原告对被告孙巍提交的证据1、2、3、5、7、8、10的关联性有异议，以上证据均与本案无关；对证据4中的《租房协议》没有异议，该协议经过林熙追认的，对《房屋租赁协议》的真实性、合法性有异议，该协议没有林熙的授权委托，也没有得到追认；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，对话的一方主体不是原告，为原告的姐姐孟珊珊；对证据9的合法性有异议，录制时没有经过原告的同意。
被告林福定、陈青对被告孙巍提交的证据没有异议。
被告林福定、陈青在举证期内均未提交证据。
本院对原、被告均无异议的证据二、三、五、六、七、八、九采纳作为定案依据。证据一证实原告通过买卖取得该房屋的所有权；证据四与证据4中的《房屋租赁协议》是同一份证据材料，能证明本案的事实；以上证据本院予以采纳。被告孙巍提交的证据4中的《租房协议》证实被告陈青与林熙的租房关系，本院予以采纳。证据1、2、3、5、6、7、8、9、10与本案无关，本院不予采纳。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
北海银滩恒利旅游度假中心后四区别墅25型4号房屋的原房屋所有权人为林熙。2012年，林熙与被告陈青签订《租房协议》，约定：将其所有的该房屋（未装修）租赁给被告陈青，租用期为2013年1月1日至2022年12月30日，原则上不得转租，转租需经林熙同意。林熙将房屋交付给被告陈青，被告陈青将该房屋进行装修。2013年3月16日，被告陈青、林福定未经林熙同意将房屋转租给被告孙巍用于经营宾馆，且被告孙巍当时对房屋的产权情况知情，每月租金20000元。2013年11月1日，被告陈青与林熙签订《终止协议书》终止《租房协议》，林熙补偿被告陈青装修费用972800元，被告陈青未将房屋退还给林熙。2013年11月18日，林熙将房屋出售给原告孟五湖，并于2013年12月6日办理房屋所有权证过户手续，2014年1月6日办理土地使用权证过户手续。被告孙巍以其租赁该房屋为由占用至今，原告多次要求被告孙巍腾退房屋未果，遂诉至本院。
本院认为：林熙与被告陈青签订《租房协议》中约定房屋原则上不得转租，转租需经房主同意。被告陈青、林福定在未经林熙同意的情况下，将房屋转租给知悉房屋权属的被告孙巍，并在原告多次要求被告孙巍腾退房屋的情况下仍占用该房屋。被告陈青、林福定与被告孙巍在签订《房屋租赁合同》时存在恶意串通，损害了房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人合法权益”的规定，原告主张确认被告陈青、林福定与被告孙巍签订的《房屋租赁合同》无效，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告孙巍、林福定、陈青以该合同经过林熙的口头同意及林熙在北海的房产都有被告林福定管理，被告林福定经林熙授权管理房屋，没有提供证据证实，三被告的辩解，本院不予采信。2013年12月6日，原告通过买受方式取得涉案房屋的所有权，已成为该房屋的合法的所有权人，依法可以行使占有、使用、收益、处分等各种所有者权益，被告孙巍占有并使用该房屋没有合法依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原告要求被告孙巍腾退位于北海市银海区银滩镇恒利旅游度假中心后四区别墅25型4号房屋并归还原告管理使用，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告孙巍以买卖不破租赁为由主张有权使用该房屋的辩解没有依据，本院不予采信。被告孙巍在原告取得该房屋所有权后仍继续占用该房屋至今，且并未向原告支付房屋使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，原告要求按被告孙巍与被告林福定、陈青签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准每月20000元支付房屋使用费，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告于2013年12月6日取得房屋所有权，起算时间应从2013年12月6日起计至2014年10月30日，共十个月二十五天，即20000元／月×10个月＋20000元／月×（25÷31）个月=216129.03元。由于被告林福定并未占有使用涉案房屋，原告要求被告林福定对上述费用承担连带责任，没有事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告陈青、林福定与被告孙巍于2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告孙巍在本判决生效后十五日内腾退位于北海市银海区银滩镇恒利旅游度假中心后四区别墅25型4号房屋，归还原告孟五湖管理使用；
三、被告孙巍向原告孟五湖支付自2013年12月6日至2014年10月30日占用位于北海市银海区银滩镇恒利旅游度假中心后四区别墅25型4号房屋占用使用费216129.03元。
四、驳回原告孟五湖的的其他诉讼请求。
案件受理费1467元，由被告孙巍负担1350元，原告孟五湖负担117元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2934元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 钱芳
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 冯志
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。