陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0802民初4608号
原告：慕某。
委托诉讼代理人：曹生勇、赵春苗，系陕西文生律师事务所律师。
被告：榆林市城投集团资产运营管理有限公司，住所地陕西省榆林高新区榆溪大道，统一社会信用代码916108005778298175。
法定代表人：李军，系该公司董事长。
被告：榆林城投建设开发有限公司，住所地陕西省榆林市高新区榆溪大道榆林学苑大厦西楼，统一社会信用代码91610800573521647J。
法定代表人：杨文，系该公司总经理。
二被告委托诉讼代理人：陈芳、刘淼，系北京市中兆（西安）律师事务所律师。
原告慕某与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司、榆林城投建设开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告慕某的委托诉讼代理人赵春苗、被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司的法定代表人李军、被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司、被告榆林城投建设开发有限公司委托诉讼代理人陈芳、刘淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告慕某向本院提出诉讼请求1、依法判令原告与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司签订的榆溪沁苑认购协议书有效；2、依法判令原告与被告榆林城投建设开发有限公司签订商品房买卖合同并交付榆林市榆溪××单元××号房屋及办理产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告榆林城投建设开发有限公司系榆溪沁苑项目的开发企业。被告榆林城投建设开发有限公司（甲方）与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司（乙方）签订了榆溪沁苑代理销售合同，约定：甲方委托乙方负责榆溪沁苑项目全程营销策划、代理销售。甲方收取定金和房款、开具发票等。乙方负责客户接待、分析及客户跟踪；签订认购合同、买卖合同等。2016年10月26日，原告与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司签订了榆溪沁苑认购协议书，约定：乙方认购榆林市榆溪××单元××号房屋，预测建筑面积为229.707㎡，认购房屋单价为7900元/㎡，认购总价为1814685元。付款方式与成交价为一次性付款，乙方在签订本认购书后，在规定期限内付清剩余全部房款，方可签署正式买卖合同并可享受总房价3%的优惠等。原告于签订认购书当日向被告榆林城投建设开发有限公司支付了定金5万元。2016年8月26日，榆林城投集团领导班子第15次会议纪要第三项，将榆溪沁苑房屋均价确定为6300元/㎡，8层、9层为均价层，其他楼层根据房地产市场行情按照40元/平方米/层的差价递增或者递减。机械车位每个销售3万元。据此计算，原告认购房屋价款为1520660.34元，车位价款3万元。2017年3月17日，被告通知原告一次性交付剩余全部房款及车位款。原告于当日向被告榆林城投建设开发有限公司一次性全额支付了房款及车位款共计1550660.34元。被告榆林城投建设开发有限公司向原告出具了收据3张。现该标的房屋已经完工符合交房条件且与标的房屋同期的房屋已有交付使用的先例。原告认为原告与被告签订的认购书符合法律规定且原告支付了全部房款，被告应当向原告履行交付房屋并办理产权手续的义务，而被告不能履行已经构成违约，原告提起民事诉讼请求法院依法判决。
原告向法庭提交了以下证据：
1、榆溪沁苑认购协议书1份，用以证明原告与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司签订了榆溪沁苑认购协议书的事实。
2、榆林城投集团领导班子第15次会议纪要1份、收款收据3张，用以证明原告所购买房屋单价由认购书中的7900元/㎡调整为6300元/㎡且原告已经按调整后的单价全额支付购房款及车位款的事实。
3、榆溪沁苑代理销售合同1份，用以证明被告榆林城投建设开发有限公司系榆溪沁苑项目的开发企业，被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司系涉案房屋的受托代理销售的事实。
被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司、榆林城投建设开发有限公司辩称：2016年10月26日，原告与被告签订了榆溪沁苑认购协议书。签订当日，被告收取了原告交纳的定金5万元。2017年3月17日，原告在未经被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司法定代表人李军的同意向被告榆林城投建设开发有限公司交纳了房款1470660.34元，车位款3万元，共计1500660.34元。榆溪沁苑4幢1单元19层1××2号房屋与1901号房屋（房主为常爱芳）之间的露台（或者背台）集团公司原领导口头答应由常爱芳使用，现常爱芳已装修占用。涉案榆溪沁苑4幢1单元19层1××2号房屋现未出售他人亦未交付原告。2017年6月13日，被告向原告发出了解除协议通知，并以邮寄的方式送达，被告认为原告与被告签订的榆溪沁苑认购协议书已经解除，原告的诉讼请求均不能成立，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
被告方向法庭提交了以下证据：
解除协议通知、EMS邮寄跟踪单各1份，用以证明2017年6月13日，被告向原告发出解除协议通知书并以邮寄的方式进行送达，原告与被告之间签订的认购协议书已经解除的事实。
本案在审理过程中，经原告申请调取了以下证据：
建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、土地证、建筑工程规划许可证、榆林市商品房预售许可证各1份，用以证明涉案房屋五证齐全的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告方质证为对证据1真实性无异议，证明目的有异议，认为认购协议是预约合同不符合应当签订商品房买卖合同的条件，经查，被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；对证据2有异议，认为会议纪要时间为2016年8月26日，认购书签订的时间为2016年10月26日，经查，会议纪要的真实性，本院予以确认并在卷佐证；对证据3无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告方提交的证据，原告质证为有异议，经查，被告方发出的解除协议通知为榆溪沁苑4-1-1902业主慕某，邮寄方式由他人（门房）代收，而被告未交付该房屋，故该送达方式不符合有关规定，该证据对本案没有证明力，本院不予确认。对建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、土地证、建筑工程规划许可证、榆林市商品房预售许可证，原告与被告均质证为无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明事实如下：
被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司（乙方）与被告榆林城投建设开发有限公司（甲方）签订了榆溪沁苑代理销售合同，约定：一、委托代理项目。根据甲乙双方协商一致的原则，甲方同意将位于榆横工业园区沙河路以南榆溪沁苑项目约56664.49㎡（其中地上建筑面积50171.89㎡，公寓楼48104.32㎡及物业配套房2067.57㎡），共计套数280套，地下车库建筑面积6492.6㎡（停车位共计361个），建筑面积的可售物业全部委托乙方全程营销策划、代理销售。委托代理方式为甲方委托乙方以甲方的名义对外销榆溪沁苑项目。成功销售的界定标准为本合同中所称的成功销售指购房者在签订了认购协议书视为该房屋已经销售并作为考核乙方的依据。乙方的权责为负责客户接待、分析及客户跟踪签订认购合同、买卖合同向购房者催收房款等事项。2016年8月26日，榆林市城投集团公司综合办公室作出第15次榆林城投集团领导班子会议纪要，内容为同意榆溪沁苑房产销售方案的提案，经与业主代表多次协商后，确定房屋均价6300元/平方米。8、9层为均价，其他楼层根据房地产市场行情按照40元/平方米/层的差价递增或者递减，顶层复式单价同17层单价，按照房屋实测面积进行销售；机械车位288个，每个销价3万元（随机停放）。资产运营公司要尽快与业主签订购房合同，收回房款等。2016年10月26日，原告慕某（认购人、乙方）与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司（出卖人、甲方）签订榆溪沁苑认购书，约定：乙方已知悉认购须知与商品房买卖合同样本，自愿认购下述商品住宅。经双方协商一致先行签署此具备商品房买卖协议性质的认购书。一、认购房屋信息：1、认购房源：乙方认购榆林市榆溪××单元××号房，预测建筑面积为229.707㎡（产权登记面积以发证机关最终实测面积为准）。2、认购房源价格：乙方认购房屋单价为7900元/㎡，认购总价为1814685元。3、认购定金：乙方支付5万元作为购房定金并将计入乙方首期房款中。二、付款方式与成交价：1、一次性付款：乙方在签订本认购书后，在规定期限内付清剩余全部房款，方可签署正式买卖合同并可享受总房价3%优惠。三、甲乙双方约定：1、签订本认购书后，乙方接到通知10日内，携带本人有效身份证明文件、定金收据、需要补交的首付款和相关费用收据、认购书、银行按揭资料到甲方指定地点签订商品房买卖合同。2、如乙方在规定期限内未前来签订商品房买卖合同或者未按时交付上述应付房款，本认购书自动失效，甲方不退还购房定金。4、签订认购书并协议生效后，乙方不得以任何理由要求退还房源及购房定金等事项。认购书签订当日，原告向被告榆林城投建设开发有限公司交纳购房定金5万元并有李军签字。2017年3月17日，原告向被告榆林城投建设开发有限公司交纳4-1-1902房房款1470660.34元，车位款3万元，共计1550660.34元。后因被告不能向原告交付涉案房屋等，原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明：榆溪沁苑4幢1单元19层1××2号房屋与1901号房屋（房主为常爱芳）之间的露台（或者背台）集团公司原领导口头答应由常爱芳使用，现常爱芳已装修占用。
本院认为，本案争议焦点是原告慕某（认购人、乙方）与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司（出卖人、甲方）签订的榆溪沁苑认购书是否解除及该认购书的性质和被告是否交付房屋办理产权手续。原告认为认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书未解除，被告应当向原告交付涉案房屋办理产权手续。被告认为认购书系预约合同且该认购书已经于2017年6月13日解除，请求法院驳回原告的诉讼请求。
关于认购书的性质问题，根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”及根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议约定应当认定为商品房买卖合同。”的规定。本案中，原告与被告签订的认购书明确约定了交易房屋的坐落、面积、单价、付款方式、销售方式基本具备了商品房买卖合同主要内容的规定且原告交纳了房款1550660.34元（包括定金）符合认定该协议为商品房买卖合同的性质。同时，依榆溪沁苑认购书“乙方已知悉认购须知与商品房买卖合同样本，自愿认购下述商品住宅。经双方协商一致先行签署此具备商品房买卖协议性质的认购书”的约定。原告与被告签订的榆溪沁苑认购书属于具备商品房买卖协议性质的认购书。被告抗辩认为为预约合同不具备商品房买卖合同性质理由不充分，本院不予采纳。
关于榆溪沁苑认购书是否解除的问题。原告认为2017年6月13日，被告向原告发出解除协议通知书并以邮寄的方式进行送达，原告与被告之间签订的认购协议书已经解除。经查，被告方于2017年6月13日向榆溪沁苑4-1-1902业主慕某发出解除协议通知，内容为“榆溪沁苑4-1-1902业主慕某：您认购的榆溪沁苑4-1-1902房因认购协议内容无法实现，现请您接到通知后三日内到我公司办理退款手续，若到期未办理退款手续，将终止协议并按照您交款时所用账户予以退回全款，特此通知，榆林市城投集团资产运营管理有限公司、榆林城投建设开发有限公司，2017年6月13日。”该解除协议通知被告以邮寄方式由他人（门房）代收，而原告不确认该事实且被告再不能提供相关的证据证明送达原告的事实，且本案中不存在协商解除或者法定解除的条件，原告并未有违约情形存在，故被告主张的事实本院不予采纳。
关于交付房屋办理产权手续的问题。经查，原告与被告虽未签订商品房买卖合同，未约定交付房屋的条件时间及办理产权手续，但榆溪沁苑认购书认定为具备商品房买卖合同性质的认购书，被告应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺向原告履行交付房屋办理产权手续。
综上，原告诉请依法判令原告与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司签订的榆溪沁苑认购协议书有效及被告交付榆林市榆溪××单元××号房屋及办理产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持；原告诉请依法判令原告与被告榆林城投建设开发有限公司签订商品房买卖合同的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告慕某与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司签订的榆溪沁苑认购协议书有效。
二、本判决生效后十五日内，由被告榆林城投建设开发有限公司向原告慕某交付位于榆林市榆溪沁苑4幢1单元19层1××2号房屋。
三、原告慕某在办理位于榆林市榆溪沁苑4幢1单元19层1××2号房屋产权手续时，被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司、被告榆林城投建设开发有限公司有协助义务，因办理产权所产生的所有费用均由原告慕某承担。
四、驳回原告慕某的其他诉讼请求。
案件受理费18750元，由被告榆林城投建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 李长鹏
人民陪审员 刘旺才
人民陪审员 康拖芹
二〇一八年六月二十七日
书 记 员 张 乐