上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第246号
原告张某。
原告顾某。
两原告共同的委托代理人蒋晨，上海合勤律师事务所律师。
两原告共同的委托代理人顾宇清，上海合勤律师事务所律师。
被告上海渔涛餐饮管理有限公司。
法定代表人徐某，董事长。
委托代理人吴曾保，上海善景律师事务所律师。
原告张某、原告顾某与被告上海渔涛餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某、原告顾某的委托代理人顾宇清，被告上海渔涛餐饮管理有限公司的法定代表人徐某及其委托代理人吴曾保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某、原告顾某诉称，原、被告于2007年8月签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市××区××路××号房屋，用于经营餐饮。根据租赁合同第4-2条款之约定：被告应于每季度1日前向原告支付房屋租金。逾期支付租金的，每逾期一日，则需按日租金的10%支付违约金。原告已积极且全面地履行了自身义务，然而被告自2013年起经常延误支付租金。原告曾于2013年11月28日委托律师向被告发出律师函要求被告于收到该函后5个工作日内支付本应分别于2013年7月1日和2013年10月1日支付的2013年第三、第四季度租金，但被告在收函后仍未支付应付租金。根据租赁合同第9-2条款之约定，逾期不支付租金累计超过一个月的，原告有权解除租赁合同，并要求被告按照月租金2倍的计算方式支付违约金。现被告已拖欠支付2013年第三和第四季度房屋租金累计超过1个月，故原告于2013年12月11日再次向被告发出律师函，解除租赁合同，并要求被告搬离房屋。然被告于2013年12月12日收到解除合同律师函后却迟迟未偿付租金，亦未搬离房屋，导致了原告的损失扩大。故原告诉至法院要求：1、判令被告立即腾空并搬出租赁房屋，将租赁房屋返还原告；2、判令被告将租赁房屋恢复原状；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金，自2013年7月1日起计算至2013年12月12日合同解除之日，按照日租金人民币（以下币种相同）584.05元标准计算，计得95，784.20元；4、判令被告支付自合同解除之次日起到被告实际搬离房屋之日止的房屋实际占用使用费（标准按原合同日租金2倍的标准按日计算），自2013年12月13日始，暂计至2014年1月31日，每日1，168.10元，计49天，共57，236.90元；5、判令被告向原告支付违约金，按照违约行为发生之日，当月月租金2倍的标准计算，计得35，043元。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其诉请：
1、上海市房地产权证一份，证明原告是合法的房屋所有权人，具有合法的房屋出租权。
被告对该份证据经质证后无异议。
2、上海市房屋租赁合同一份，证明原被告存在房屋租赁关系，合同约定被告应于每季度1日前向原告支付房屋租金，违约逾期不付租金累计超过一个月的，原告有权解除租赁合同，并要求被告按照月租金的2倍的计算方式支付违约金。
被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但对于合同中的违约金约定，现原告的诉求过高，应按照合同约定主张。
3、原告向被告发出的催讨租金律师函、快递凭证、快递查询单一组，证明原告曾于2013年11月28日委托律师向被告发出律师函，要求被告于收到该函件后的5个工作日内支付拖欠租金，然被告拒不支付。
被告对该组证据经质证后认为，真实性无异议，但被告目前生意状况不佳，并非故意拖欠租金不付。
4、解除租赁合同律师函、快递凭证、快递查询单一组，证明双方之间的租赁合同已于2013年12月12日因被告严重违约而被解除。
被告对该组证据经质证后认为，真实性无异议，但被告有装修及设备在系争房屋内，饭店转让也会有不少金额的转让费，且原告的函件上有部分内容并不属实。
被告上海渔涛餐饮管理有限公司辩称，被告于2012年4月15日与案外人费某、陈某签订转让合同接管了酒店的经营，转让费为1，000，000元。但近年来酒店生意不断下滑，2013年下滑情况更为严峻，被告法定代表人徐某作为投资人从自己个人账户中拿钱给原告发放工资，对酒店的对外欠款进行清偿；原告的第一、二项诉请不近人情，不符合实际，被告对酒店的装修投入了几十万元，如果再次转让，将会有近百万元的转让费，但原告不予配合；另原告主张的第4、5项诉请是重复的，且第5项的违约金主张过高，合同约定是日租金的10%标准。
被告上海渔涛餐饮管理有限公司向本院提供了以下书面证据证明其辩称：
1、2012年4月15日孟某与案外人费某、陈某签订的转让协议一份，证明受让方孟某从案外人费某、陈某处受让了系争酒店的股权，并支付了1，000，000元的转让费，故酒店若再行转让，也会有相应的转让费用。
原告对该份证据经质证后认为，与本案无关。
2、供应商货款确认书及债权债务清理协议书一组，证明被告法定代表人徐某从个人账户中的钱款向供应商支付的货款将近1，000，000元，被告的账户中已无款项。
原告对该组证据经质证后认为，真实性、关联性均不认可，这不是拖欠租金不付的依据与理由。
3、被告公司的营业额每月报表一组，证明被告目前的营业现状，入不敷出，存在严重亏损。
原告对该组证据经质证后认为，数据都是由被告单方所提供，且生意状况如何与本案拖欠租金无关。
本院对双方的证据认证如下：原、被告提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：原告张某、顾某系上海市××区××路××号店铺的所有权人，房屋建筑面积230.85平方米。2007年8月由原告张某作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订了上海市房屋租赁合同一份，约定由甲方将系争房屋出租给乙方用于餐饮、娱乐之用。一、交付日期和租赁期限。1、甲、乙双方约定，甲方于2007年8月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2007年8月1日起至2015年12月30日止。2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。二、租金、支付方式和期限。1、甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2元，月租金总计为14，043.40元。自2008年1月起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定，每年按4%递增；2、乙方应于每季一日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金；3、乙方支付租金的方式按季支付。三、保证金和其他费用。1、甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即14，043.40元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时。甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方、四、房屋返还时的状态。1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的期限届满后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；2、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。五、解除本合同的条件。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。嗣后，原、被告按约履行该份租赁合同，庭审中原告确认收到被告方支付的房屋押金14，043.40元。然被告自2013年第三季度起拖欠支付2013年第三季度的房屋租金53，732.65元及2013年第四季度的房屋租金53，732.65元。2013年11月28日原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付上述拖欠的租金。之后被告并未付款，遂原告于2013年12月11日委托律师向被告发出律师函，解除双方所签订的租赁合同，并要求被告接函后3日内搬离房屋，并将承租房屋返还给原告，以及要求被告支付拖欠的房屋租金、违约金及房屋占用使用费及其他经济损失。被告于2013年12月12日收到上述解除合同的律师函。期间双方曾多次协商，然未果，原告遂涉诉。
本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然被告在履行合同过程中迟延支付2013年第三季度及第四季度的租金，其行为已经构成违约，依据合同的约定，原告作为守约方有权行使合同解除权。而原告于2013年12月11日发出解除合同的通知函，被告于2013年12月12日收到上述解除通知函，故系争租赁自解除通知到达被告时解除，故本院确认原、被告所签订的租赁合同于2013年12月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然被告目前仍在使用系争的房屋，并未将系争房屋返还给原告。故原告主张要求被告返还系争房屋并迁出的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。被告虽辩称认为其对于系争房屋进行了装修及设备的投入，但是被告对于此并未明确在本案中予以主张，若被告认为确实存在上述装修及设备损失，其可以在合同解除之后另行向本案原告提出相应的诉请主张。同时本院考虑到被告上述请求尚需双方另行协商处理，故本院对于原告主张的要求被告恢复原状的诉请不予支持。由于被告目前仍实际使用系争租赁物，并未返还房屋给原告，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定相应支付标准即日租金的2倍支付给原告。由于被告未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告支付拖欠的租金并根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中约定了逾期违约金的计算标准为日租金的10%，然原告在主张逾期付款违约金之时按月租金2倍来主张有所不当，应按日租金的10%的标准计付逾期付款违约金。被告所辩称企业经营困难，均不能成为其拒付租金的合理理由。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故原告所收取的租赁押金理应及时返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告张某与被告上海渔涛餐饮管理有限公司于2007年8月所签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年12月12日解除；
二、被告上海渔涛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市××区××路××号房屋，并将上述房屋归还原告张某；
三、被告上海渔涛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告张某自2013年7月1日起至2013年12月12日止的房屋租金95，784.20元；
四、被告上海渔涛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付给原告张某自2013年12月13日起至实际搬离上述第一项租赁场所之日止，按照日租金2倍即每日1，168.10元的标准计算的房屋使用费损失；
五、被告上海渔涛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告张某以53，732.65元为本金，自2013年7月2日起算至判决生效之日止；以42，051.55元为本金，自2013年10月2日起算至判决生效之日止，均按照每日58.40元的标准计算逾期付款违约金；
六、原告张某于本判决生效之日起十日内返还被告上海渔涛餐饮管理有限公司房屋押金14，043.40元；
七、驳回原告张某、原告顾某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2，030.64元，财产保全费1，460.32元，合计3，490.96元，由被告上海渔涛餐饮管理有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年三月二十四日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。