湖北省老河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂老河口民初字第01385号原告陈柳，女，1981年2月15日生。委托代理人马涛，男，1981年1月12日生，老河口市人民政府干部，系陈柳之夫。委托权限为特别授权代理。被告王文辉，男，1968年6月25日生。第三人老河口市高级中学。地址，老河口市机场路。原告陈柳与被告王文辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员贾建伟担任审判长、审判员刘丹、饶双参加的合议庭，公开开庭进行审理。第一次庭审中被告王文辉申请追加老河口市高级中学为本案第三人参加诉讼，本院依法追加老河口市高级中学为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行审理，原告陈柳及其代理人马涛与被告王文辉到庭参加了诉讼，第三人老河口市高级中学经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈柳诉称，2012年2月6日，原告和老河口市高级中学签订租房合同，约定将老河口市高级中学门口自西向东第13间门面房出租给原告使用，期限为四年，并约定经高级中学同意后可以转租。合同签订后，原告与被告于2012年2月7日达成门面房屋租赁协议，合同约定由被告租用位于老河口市高级中学学校门口自西向东第13间门面房屋，年租金10000元。后原告依约交付了房屋，被告交付了租金10000元。原、被告的合同约定“合同到期后，乙方（被告）不再续租，甲方（原告）无条件的收回房屋，乙方不得以装修、转让费等理由拒绝交还房屋”。合同到期后，被告以种种理由拒绝退房，为此双方多次发生纠纷直至报警解决未果。请求：1、判令解除原被告间不定期租赁合同、并判令被告腾退位于老河口市高级中学学校门口自西向东第13间门面房屋，无条件交付给原告；2、判令被告支付自2014年2月6日（合同到期日）至腾退前的房屋使用费，目前暂定为2500元（计算至2014年5月6日）；3、诉讼费及其他费用由被告承担。原告为证实其主张及支持其请求，向本院提供如下证据：证据一、老河口市高级中学房屋所有权证，证明老河口市高级中学是房屋所有权人；证据二、原告与高级中学签订的租房合同一份，证明原告租赁老河口市高级中学上述房屋使用权是四年；证据三、原、被告达成门面房屋租赁协议一份，证明原、被告的权利义务关系；证据四、老河口市高级中学出具的证明一份，证明老河口市高级中学同意转租；证据五、情况说明一份，证明原、被告发生的纠纷。被告王文辉辩称，一、本案应追加老河口市高级中学参与本案诉讼；二、被告因下列缘由暂不退房并依法索赔损失。1、2014年2月14日原告丈夫马涛闯入被告店铺内，对被告妻子邓梅大打出手，导致店内货件被砸坏，衣服被顺手牵羊，在派出所晕倒，货件及医疗费损失合计22800元；2、2013年1月6日签订的合同违反合同法第52条第（一）、（二）项规定，属无效合同；3、该合同隐瞒房屋所有权人同意转让的书面证明，以欺诈性的行为抹去原告盈利性的非法所得，违反了《教育法》第25条第三款，原告行为错误且违法；三、原告未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋，其租赁行为无效，应没收其非法所得，并可以处以罚款。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证实其主张及支持其请求，向本院提供如下证据：证据一、原告丈夫马涛的房租金收据一张，证明被告是与马涛发生的租赁，被告不认识陈柳、也从未与陈柳签过合同；证据二、马涛的押金收据一张，证明内容同上；证据三、被告妻子邓梅的住院费收据一张，证明马涛冲到被告店内，将被告妻子邓梅打伤住院治疗的事实；证据四、北京市公安局海淀分局行政处罚决定书一份，证明被告为此事进京上访被拘留、老河口市驻京办也接过多次；证据五、被告自书的财产损失清单一份，证明闹事当时给被告造成的损失。经庭审质证，被告对原告的证据一认为是虚假的，被告认为其签合同时没见到；对证据二认为是虚假的，因为被告不认识陈柳，一直与马涛在联系，是马涛与被告签的合同、马涛在收取房租，被告认为房子是马涛的；对证据三确认属实，但认为原、被告于2013年也签有合同，2013年的合同被告没签字；对证据四学校的证明被告认为不知道，被告一直认为房子是马涛的，学校无人与被告联系过；对证据五的事发经过被告已在北京打官司，北京已受理了。原告对被告提供的证据一确认属实，被告还应有2013年的房租金收据；证据二的押金条确认属实；对证据三邓梅住院费，认为与本案无关，认为该住院费是虚假的，原告不予承认；对证据四原告不清楚；对证据五的清单原告不予承认，认为根本没人进入他们的店内。上述被告无异议的原告提供的证据三的租赁协议，本院予以采信，及原告无异议的被告提供的证据一、证据二，本院予以采信。对被告提出异议的原告的证据一高级中学的房产证，无相反证据支持，该证据本院予以采信；对原告提供的证据二与被告提供的证据三相一致，符合证据的关联性，本院予以采信；原告提供的证据四高级中学同意原告转租的证明原件，被告无相反证据支持，该证据本院予以采信；原告提供的证据五系原告自述材料，以公安机关及本院查明的事实为准。原告提出异议的被告提供的证据三邓梅的医疗费票据，因双方已明确向公安机关报警，以公安机关的解决意见为据；被告提供的证据五损失清单，系被告自述材料，且双方已向公安机关报警处理，应以公安机关处理意见为据。经审理查明，老河口市高级中学位于老河口市机场路15号自建有学生公寓楼1幢多套房，其一层门面房屋系非住宅房屋并对外租赁，房产证号老河口市房权证字第0003XX**号。原告陈柳系该校职工，2012年2月6日原告与高级中学签订租房合同一份，甲方（高级中学）同意供给乙方学生公寓一层，学校大门东侧自西向东起第13间。双方约定“乙方交甲方保证金捌万叁仟元整，保证金利息抵该房屋租金。甲方不再收取房租，乙方也不要求甲方另付息。租期从2012年2月6日至2016年4月30日。在此期间，乙方要求中止合同时必须提前三个月通知甲方，甲方在乙方交回租用方后五个工作日内全额退还乙方保证金，乙方不得以装修投入或其他理由，要求甲方补偿。在合同期间，甲方要中止合同时，需征得乙方同意，补给乙方装修费和经营损失费。装修费以物价部门评估为准。经营损失计算标准为乙方所交保证金从中止合同到合同期满时段同期银行存款利息。乙方所经营项目要事先征得甲方同意，不得从事餐饮或其他任何可能影响甲方整幢房屋正常使用的经营活动。否则，甲方有权中止合同，并不予乙方任何补偿。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及用途。乙方不得开放面向校内的窗口”等其他约定。合同签订后原告从高级中学接受了该房屋。次日，原告与其丈夫马涛一同与被告王文辉签订门面房屋租赁合同一份，合同约定“一、甲方（原告陈柳）将位于老河口市高级中学校门口自西向东第13间门面房屋（含楼阁、灶台、便池）租给乙方（王文辉）使用，租期为壹年即2012年2月7日至2013年2月6日止，租金为壹万元，一次性付清。二、双方权利和义务：1、甲方负责为乙方提供正常供水、供电，乙方按表自行缴费；2、乙方不得利用承租房屋从事餐饮，不得进行非法或影响学校正常秩序；3、乙方自觉遵守法规并做该防火、防盗，由此引起的自己或他人的损失以及因经营出现的问题，均由乙方负责，与甲方无关；4、乙方在租赁期内有权转租，但必须经过甲方同意且不违背本协议规定事项；5、乙方在使用或装修中不得以任何借口损坏房屋结构、水电等设施，因此产生的责任由乙方全部承担，与甲方无关；6、合同期满，如甲方继续出租房屋，乙方享有优先承租权，并以约提前两个月向甲方缴纳续约期内的租赁费；7、合同期满，乙方不再续租，甲方无条件收回房屋，乙方不得以装修费、转让费等理由拒绝交还房屋。合同期满2日内乙方自行撤出属于自己的所有货物，甲方在验收符合合同约定并无客观损坏和遗留问题后全额退还乙方押金3000元。三、免责条款：1、因不可抗力导致房屋损毁在场的损失，甲乙双方互不承担责任；2、因市政建设需要拆除或改造房屋造成的损失，甲乙双方互不承担责任。因上述原因终止合同，租金按实际使用时间计算。四、本协议未尽事宜，由双方协商解决，本协议具备法律效力。五、本协议（正反共两面）一式两份，甲乙双方各执一份，合同自双方签字按手印之日生效，到期自动作废。”原、被告均在该合同上签名。合同签订后，原告向被告交付了合同约定的门面房屋，被告于同日支付租金10000元，原告丈夫马涛向被告出具了收据，同年6月25日被告向原告支付押金3000元，亦由马涛出具押金收据。合同到期后，双方仍按该合同履行，被告支付了租金10000元。2014年2月14日上午合同到期后，原告之夫马涛到该出租屋内找到被告王文辉的妻子邓梅，要求被告按期退房，双方因为房屋租赁问题发生争吵，争吵中邓梅将马涛的脸部抓伤。老河口市公安局和平路派出所根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十三条之规定，给予邓梅拘留五日的处罚并已执行完毕。2014年5月13日老河口市公安局和平路派出所结案。被告王文辉以原告夫妇系教师和公务员，不得从事盈利性经营活动，双方口头约定允许被告长期租赁，及被告之妻受伤造成2014年2月20日住院四天的医疗损失2268.83元，原告丈夫马涛造成其租赁房屋内财产损失22800元为由拒绝腾退该房屋，并要求与老河口市高级中学直接协商租赁事宜。2014年2月12日老河口市高级中学出具证明一份，证明2012年2月7日该校职工陈柳与王文辉签订的转租行为经过该校同意，证明转租合法有效。2014年6月3日原告诉至本院，要求被告腾退该房屋并支付占用费。2014年7月1日被告之妻邓梅在北京市海淀区玉泉山西北门外路边，非正常上访，影响了当地的共同场所秩序，被北京市公安局海淀分局给予行政拘留伍天。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物使用后的状态。本案原告与被告通过一年一签租赁合同的形式将原告承租的第三人的房屋转租给被告使用，第三人确认了原告的转租行为并经该单位同意，原、被告应当按其合同约定履行各自权利和义务。在双方的合同期届满后，原告要求被告及时返还租赁物的主张，符合法律规定及其合同约定，本院予以支持。被告以原告夫妇系人民教师及公务员，不得从事盈利性租赁经营的主张，属原告夫妇所在单位内部管理事项，不属人民法院主管范围，不影响原、被告间的合同约定，其在合同期限届满后继续占用原告承租的房屋，原告要求被告按每季度2500元支付占用期间占用费的主张与双方签订的合同约定一致，本院亦予以支持；被告的抗辩主张可另行向原告夫妇所在单位行政主管部门反映。被告辩称原告丈夫收回房屋时与被告妻子邓梅发生争执造成的的邓梅的住院费损失及店内物品损失，已由公安机关立案处理并无该项损失，其抗辩主张本院不予支持。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王文辉于本判决生效后十日内腾退出位于老河口市机场路15号老河口市高级中学学生公寓楼自西向东第13间门面房屋一间，并返还给承租人原告陈柳；二、被告王文辉自2014年2月7日起向原告陈柳按每季度2500元支付占用费至腾退交付之日止。案件受理费300元，原、被告各自负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长贾建伟审判员刘丹审判员饶双二〇一四年九月十五日书记员隋鹏