广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第13号
上诉人（原审被告）：云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市。
法定代表人：潘锦灿，董事长。
委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟伙明，男，1972年12月18日出生，汉族，现住云浮市。
被上诉人（原审原告）：张金兰，女，1978年8月6日出生，汉族，现住云浮市。
上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）因与被上诉人钟伙明、张金兰房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2014）云城法民二初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年10月12日，钟伙明、张金兰（买受人）与荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：10100xx），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路81号、编号为04-01-00xx的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第xx幢三层xxx号房。……该商品房合同约定建筑面积共146.23平方米，其中，套内建筑面积129.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.01平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3606.4元，总金额人民币伍拾贰万柒仟叁佰陆拾肆元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=［（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。公积金贷款。买受人须在2010年10月12日前交纳首期房款，计人民币177364元；并于2010年10月15日前提交所需资料，办理余款35万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经云浮市住房和城乡建设局验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、异常地质状况或因政府行为而延期的；3、出卖人无过错的，但无法防止的外因导致延期交楼的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、出卖人逾期不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。双方当事人分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，钟伙明、张金兰按约定于2010年10月12日支付了首期房款177364元，2011年5月31日向银行按揭贷款支付了35万元，房款已全部支付完毕。2012年9月4日，荣威房地产出具了《交楼通知书》，告知钟伙明、张金兰办理收楼手续。2012年9月10日，钟伙明在该通知书上签名确认。2012年9月9日，荣威房地产已将涉案商品房的锁匙移交给钟伙明。2014年7月2日，钟伙明、张金兰取得了涉案商品房的房产证，证号为粤房地权证云字第00000292**号，登记面积为139.22平方米。后因荣威房地产逾期交楼、面积差异、多收办证费用等，与钟伙明、张金兰发生纠纷，经协商无果，钟伙明、张金兰遂向原审法院起诉，请求解决。
另查明，钟伙明、张金兰于2010年10月12日支付了涉案商品房的办证费用17020元给荣威房地产。涉案商品房的实际办证费用为：契税7910.46元＋工本费和登记费90元=8000.46元。
原审法院经审理认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合双方当事人的陈述，本案争议的焦点是：1、荣威房地产逾期交楼的违约金应当如何计算。2、涉案商品房存在的面积差异如何处理。3、荣威房地产多收取的办证费用应否退回及计算利息给钟伙明、张金兰。
关于逾期交楼的违约金问题。按照《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同约定交楼时间为2011年12月31日前，钟伙明、张金兰请求从逾期之日起计算违约金，理由不成立，违约金应从超过90日后的第二天即2012年3月31日起计算。2012年9月10日，钟伙明在荣威房地产出具的《交楼通知书》上签名确认收楼，因此，违约金应计至2012年9月9日止。共计得荣威房地产逾期交楼163天。至于违约金的计算标准，合同约定按月以房款的万分之一计算，即年利率0.12%，该标准低于银行的逾期贷款利率，钟伙明、张金兰认为计算标准过低，请求按年利率7.2%计算，理由成立，予以支持。综上，计得违约金为：（527364元×（163天÷365天）×7.2%］=16956.56元。荣威房地产抗辩认为钟伙明、张金兰没有实际损失，不应支付违约金，理由不成立，不予采纳。
关于面积差异的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。钟伙明、张金兰认为上述第五条的约定修改了合同范本应为无效条款，理由不成立，不予采纳。涉案商品房的面积差异百分比：［（139.22平方米-146.23平方米）÷146.23平方米］×100%=-4.79%。按照合同第五条约定，由于钟伙明、张金兰选择继续履行涉案合同，故荣威房地产应退回多收房款（3606.4元／平方米×（146.23平方米-139.22平方米）］=25280.86元给钟伙明、张金兰。关于利息问题，虽然双方未约定退回房款的时间，但荣威房地产应在合理期限内退回给钟伙明、张金兰，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年7月31日起至退还之日止按年利率7.2%计算。钟伙明、张金兰请求面积差异部分房款参照《商品房销售管理办法》第20条规定，理由不成立，不予采纳。
关于多收办证费用及利息的问题。荣威房地产确认收取钟伙明、张金兰办证费用17020元，涉案商品房实际用去办证费用8000.46元，多收取部分17020元-8000.46元=9019.54元，荣威房地产应予退还给钟伙明、张金兰。关于利息问题，涉案商品房的办证时间是2014年7月2日，荣威房地产应在合理期限内将多收的费用退回给钟伙明、张金兰，但荣威房地产至今未退回，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年7月31日起至退还之日止按年利率7.2%计算。荣威房地产抗辩认为不应支付利息，理由不成立，不予采纳。钟伙明、张金兰请求从2010年10月12日起按年利率7.2%计算利息，其合理部分予以支持，超出部分不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交楼违约金16956.56元给钟伙明、张金兰。二、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款25280.86元及利息（利息从2014年7月31日起至退回之日止按年利率7.2%计算）给钟伙明、张金兰。三、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房办证费用9019.54元及利息（利息从2014年7月31日起至退回之日止按年利率7.2%计算）给钟伙明、张金兰。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1740元，适用简易程序审理，减半收取870元，由钟伙明、张金兰负担329元，云浮市荣威房地产开发有限公司负担541元。
一审宣判后，上诉人荣威公司不服，向本院上诉称：1.请二审法院依法变更原审判决第一项为上诉人向两被上诉人支付迟延交楼违约金2760元（527364元×0.001%÷30天×157天）；变更原审判决第二项为上诉人退回商品房面积差异款25280.86元及利息（利息从2014年7月31日起至退回之日止按同期同类货款利率计算）给两被上诉人；变更原审判决第三项为上诉人退回商品房办证费9019.54元及利息（利息从2014年7月31日起至退回之日止按同期同类货款利率计算）给两被上诉人；本案一、二审受理费由两被上诉人承担。
事实与理由：1.关于逾期交楼违约金的问题。原审判决判令上诉人支付逾期交楼违约金的标准按年利率7.2%计算，该计算标准是没有合同依据和法律依据的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称《解释》）第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”和第十七条“商品房买卖合同没中约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期将会交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，两被上诉人应承担证明延期交楼造成其损失的举证责任，而本案中，两被上诉人是没有任何证据证明上诉人迟延交楼造成其实际损失。在两被上诉人没有提供证据证明其损失的情况下，原审法院擅自将违约金的计算标准调高至以两被上诉人的购房金额为基数按照年利率7.2%计算违约金，该调整是严重违反法律规定的。退一步说，如果两被上诉人能提供证据证明其存在损失，法院也应该按照云浮市住房和建设局等部门公布的房屋租金标准确定违约金，而不应该按照两被上诉人购房价为基数按年利率7.2%计算违约金。根据中国银行的贷款利率表反映，2012年7月6日至今为止，6个月的贷款年利率为5.6%，6个月至1年的年利率为6.00%，一年至三年的年利率为6.15%，三年至五年的贷款年利率为6.4%，五年以上的年利率为6.55%。原审判决认定的年利率为7.2%，该利率高出国家银行公布的利率，故此，原审判决认定的年利率是没有法律依据的，该认定造成上诉人要多付两被上诉人违约金，损害了上诉人的利益。
此外，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，双方在合同中对迟延交楼已约定了违约金的计算标准。因此，上诉人认为迟延交楼的违约金应按照双方在合同中第九条的约定处理，即“超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出场人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金”。而且上诉人于2012年9月4日以快递的方式向两被上诉人发出交楼通知的，而两被上诉人怠于收楼，直到2012年9月10日才到上诉人处确认收楼。上诉人认为，交楼的时间应从上诉人发出通知之日起计算，而不应从两被上诉人怠于收楼的时间计算。原审判决判令上诉人多付6天即2012年9月4日至2012年9月9日的延期交楼违约金有误，请二审法院予以改判。
2.关于退回商品房面积差异款的利息和退回商品房办理费利息问题。原审判决判令上诉人按照年利率的7.2%计算利息是没有合同和法律依据的。首先，双方在合同中没有约定退回商品房面积差异款支付利息的，也没有约定退回办证费。双方约定了退回面积差异款的时间是从两被上诉人向上诉人提出退款申请30日内支付。同样，如上述根据中国人民银行的贷款利率表反映，根据中国银行的贷款利率表反映，2012年7月6日至今为止，6个月的贷款年利率为5.6%，6个月至1年的年利率为6.00%，一年至三年的年利率为6.15%，三年至五年的贷款年利率为6.4%，五年以上的年利率为6.55%。原审判决认定的年利率为7.2%，该利率高出国家银行公布的利率，故此，原审判决认定的年利率是没有法律依据的，该认定损害了上诉人的利益。上诉人认为，上诉人应退回商品房面积差异款的利息和退回商品房办证费的利息应按国家银行规定的同期同类贷款利率计算，而不应按年利率的7.2%计算。
综上，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请二审法院予以改判。
上诉人荣威公司在二审期间提交新证据《银行贷款利率表》一张，拟证明银行公布的贷款利率远远低于原审判决认定的年利率7.2%。
被上诉人钟伙明、张金兰答辩称，一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
一、关于逾期交楼违约金的问题。（一）上诉人赔付逾期交楼给两被上诉人造成的实际经济损失，是事实清楚，依据充分。1、上诉人提供不平等合同条款。在同一小区、同一幢楼的业主之间、所得赔偿差异是30倍。在两被上诉人与上诉人两者赔付时限计算方面，双方赔偿差异是90倍。在两被上诉人与上诉人两者违约责任处理方面，双方赔偿差异是382倍。上诉人提供合同条款是不断给自身免责，加重对方责任：逾期交楼免责期由第二天→60日→90日延伸。违约赔偿责任由按“日”赔付→按“月”赔付延伸。逾期办证免责期由360日→720日延伸。上诉人提供的《商品房买卖合同》给自身的违约责任是按“月”的万分之一赔付，基本上已经达到免责的程度，给予两被上诉人的责任是按“日”的万分之8赔付，双方对比责任极不对等。3、上诉人在签订合同时，利用两被上诉人无经验而签订合同：两被上诉人是第一次购买商品房。两被上诉人了解《商品房买卖合同》的时间和空间受到限制。在签订合同前，上诉人不提供合同原件，只提供草拟合同给两被上诉人过目，也不能让两被上诉人把草拟合同带走详读，只能在现场仓促阅读，在签订好草拟合同后，再递交正式合同给两被上诉人签名。所以，从整个签订合同的过程来看，两被上诉人了解《合同》的时间和空间受到上诉人限制。4、上诉人是故意隐瞒事实，提供虚假情况。签订合同前，在两被上诉人审阅合同过程中，上诉人不但不履行订约过程所应尽的告知义务，不向两被上诉人解释合同内容的变动之处，反而向两被上诉人说“每份合同都是一样”，故意告知两被上诉人虚假情况，为两被上诉人设置不平等条款的陷阱。事实上，两被上诉人手上《商品房买卖合同》条款的内容与其他业主手上《商品房买卖合同》内容是不一样的。5、上诉人不按法律规定明示有关文件。在签订合同前，上诉人要向两被上诉人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》，但上诉人没有向两被上诉人明示。6、上诉人对该要说明的条款不予说明。两被上诉人与上诉人所签订《商品房买卖合同》的第9条第1款第1项格式条款已经明确了违约期限和赔付方式，只要双方约定逾期的时间就可以，但上诉人在编制《商品房买卖合同》时却避开第9条第1款第1项的条款，设置了第2款不平等条款。设置了不平等条款后也不向两被上诉人予以说明。以上事实在一审时都有商品房买卖合同件、录音、交楼通知书和住建部门提供的文件等20份证据为依据，事实清楚，且双方都已经确认。所以，上诉人是违反了《中华人民共和国合同法》第39条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，和违反了《商品房销售管理办法》第23条“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》”的规定。两被上诉人与上诉人所签订《商品房买卖合同》的第9条第2款“出卖人逾期不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。”是符合《中华人民共和国合同法》第40条“格式条款具有以欺诈手段订立合同、以合法形式掩盖非法目的和在订立合同时显失公平的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定。因此，两被上诉人与上诉人所签订《商品房买卖合同》的第9条第2款为无效条款。
根据央行贷款利率上下浮动规定：贷款利率浮动上限为基准利率的2.3倍，下限为基准利率的0.9倍。两被上诉人与上诉人所签的合同约定买受人违约要按“日”的万分之“八”支付违约金给出卖人，即年利率的28.8%，远远超于央行规定的上浮范围；出卖人违约则按“月”的万分之“一”支付违约金给买受人，即年利率的0.12%，远远低于央行规定的下浮范围。一审法院认为违约金的计算标准，合同约定按月以房价的万分之一计算，即年利率的0.12%，该标准低于银行的逾期贷款利率，支持按年利率7.2%计算实际损失，理由充分。《民法通则》第112条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”。《中华人民共和国合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”因此，上诉人赔付两被上诉人逾期交楼期间给两被上诉人造成的实际经济损失是事实清楚、依据充分、合理合法。
（二）年利率按7.2%计算没有超出央行贷款利率上下浮动规定范围。上诉人提交的银行贷款利率表只是央行制定的贷款基准利率，根据央行贷款利率上下浮动规定：贷款利率浮动上限为基准利率的2.3倍，下限为基准利率的0.9倍。在银行计算年利率时，允许上下合理浮动。各大银行利率都有差异，详见证据一至证据四：证据一是在银行利率网下载的《2014年7月最新过背主要各大银行贷款利率表》，从表中可以看到：只有央行一年期贷款利率是6%的，其他银行的贷款利率都是7.2%起，有部分银行利率甚至是7.8%起，选取中间值7.2%计算年利率是合符情理的。证据二是两被上诉人钟伙明的贷款结利息明细表，从表中可以看到：两被上诉人在2011年8月—2014年7月的个人贷款年利率是9.84%。证据三是两被上诉人担保的一笔贷款——“金融业务收入凭证”，从这份凭证中可以看到：由两被上诉人担保的钟志明在2013年3月—2013年9月的个人贷款年利率是10.64%；2014年8月的个人贷款年利率为10.455%。证据四是两被上诉人同一幢楼同期购买的xx幢-
xxx房业主李志强的广发银行个人对帐单，从对帐单中可以看到：xx幢-
xxx房业主李志强2011年8月—2012年6月的个人贷款年利率是7.755%，2012年7月个人贷款的年利率是7.748%，2012年8月—2014年12月的个人贷款年利率是7.205%。以上几份证据的贷款年利率都在7.2%以上。一审法院认定上诉人支付延期交楼违约金标准按年利率7.2%计算是符合实际，也没有超出央行上浮的范围，在一审时双方是没有提出任何异议。
（三）按银行利率计算支付延期交楼的实际损失没有违反相关的规定。上诉人认为应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定支付实际损失额度的问题。细查《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，该规定有一点是说得非常清楚：即违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，该条款前置条件明确是“可以参照”，并非硬性规定，也就是说可以按利息计算损失，也可以按租金计算损失，作为一审法院是有自由裁量权的。所以一审法院作出按银行利率计算支付延期交楼的实际损失没有违反法律法规的相关规定。
（四）确定2012年9月10交楼时间有依有据。上诉人2012年9月4日寄出交楼通知，两被上诉人收到上诉人的收楼通知书后，因所购房屋有楼房天花漏水和场体灰浆爆皮等质量问题而无法收楼，待上诉人把房屋的质量问题解决好后，才于2012年9月10日收楼。根据双方签订合同的第11条约定：自出买人发出楼宇交付通知书之日起，买受人需在10天内到出卖人管理处办理收楼手续。上诉人9月4日发出通知，两被上诉人9月10日收楼，并没有超出10天的收楼期。所以，实际收楼时间为2012年9月10日。
二、关于退回商品房面积差异款的利息问题。一审法院判决上诉人按照年利率的7.2%计算利息，是有合同和法律依据。（一）上诉人从办好房产证知道房屋面积缩水后，经两被上诉人多次催款还拒不退还房屋缩水面积房价款，这是挪用两被上诉人房屋缩水面积房价款的行为，即使上诉人从银行贷款也是要利息的。所以，一审法院作出上诉人从知道之日起按7.2%年利率计算房屋缩水面积房价款利息的判决是合理合法。（二）年利率按7.2%计算没有超出央行贷款利率上下浮动规定范围。上诉人提交的银行贷款利率表只是央行制定的贷款基准利率，根据央行贷款利率上下浮动规定：贷款利率浮动上限为基准利率的2.3倍，下限为基准利率的0.9倍。在银行计算年利率时，是允许上下合理浮动的。各大银行利率都有差异，详见证据一至证据四。
三、关于退回商品房办证费利息的问题。一审法院判决上诉人按照年利率的7.2%计算利息，是有合同和法律依据。（一）上诉人办好房产证后，已经知道多收了两被上诉人的办证费用，经两被上诉人多次要求上诉人退回多收的商品房办证费，但上诉人以诸多理由不予退还这笔多收的费用。这是上诉人挪用两被上诉人多收商品房办证费用的行为，即使上诉人从银行贷款也是要利息的。所以，一审法院作出上诉人从知道之日起按7.2%年利率计算多收商品房办证费利息的判决是合理合法。（二）上诉人还认为《合同》是没有退回办证费的约定，不应把多收部分的办证费退回，这很明显上诉人还想把两被上诉人多交的办证费据为已有。（三）年利率按7.2%计算没有超出央行贷款利率上下浮动规定范围。理由详见证据一至证据四。
综上，上诉人的上诉请求无理，一审法院判决正确，请求二审法院维持。
被上诉人钟伙明、张金兰在二审期间提交以下新证据：证据1《2014年7月最新过背主要各大银行贷款利率表》、证据2《高村信用社钟伙明贷款结利息明细表》、证据3《保证合同》及相关凭证、证据4《xx幢-
xxx房李志强广发银行个人对账单》，拟证明一审判决上诉人支付延期交楼违约金标准按年利率7.2%计算是在央行制定基准利率合同的浮动范围，没有违反相关的法律规定。
本院查明的事实原审查明的一致，予以确认。
还查明，被上诉人钟伙明、张金兰于2014年7月31日向原审法院起诉，要求法院判令：1、荣威房地产支付逾期交楼违约金280元及实际经济损失26790元。2、荣威房地产返还蟠龙山水豪庭xx幢xxx房缩水面积差异款38991元。3、荣威房地产支付多收部分办证费的利息2509元。4、本案诉讼费用由荣威房地产支付。
另查明，上诉人荣威公司在二审诉讼中提交银行贷款利率表一张，拟证明银行公布的贷款利率远远低于原审判决认定的年利率7.2%。该银行贷款利率表载明的是和讯银行的贷款利率情况。两被上诉人在二审诉讼中提交证据1《2014年7月最新过背主要各大银行贷款利率表》、证据2《高村信用社钟伙明贷款结利息明细表》、证据3《保证合同》及相关凭证、证据4《xx幢-
xxx房李志强广发银行个人对账单》，拟证明一审法院判令上诉人支付延期交楼违约金标准按年利率7.2%计算，是在央行制定基准利率合同的浮动范围，没有违反相关的法律规定。经审查，两被上诉人提供的证据3和证据4与本案没有关联。
再查明，上诉人对于原审法院认定并判令其向两被上诉人退回商品房面积差异款2580.86元及商品房办证费9019.54元并无异议。双方当事人对原审法院认定的多收面积差异款的利息计付起止日期及多收商品房办证费的利息计付起止日期均无提出异议。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。钟伙明、张金兰与荣威房地产签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。综合上诉人的上诉请求与两被上诉人的答辩意见，本案的主要争议焦点有：1.荣威房地产逾期交楼的违约金及利息应如何计算。2.涉案商品房面积差异款的利息及退回多收办证费的利息应如何计算。
关于荣威房地产逾期交楼的违约金及利息应如何计算的问题。上诉人认为原审法院判令其支付延期交楼违约金的标准按年利率7.2%计算，缺乏合同和法律依据，其主张应从其发出通知交楼之日起按照合同约定的违约金标准计算。由于双方在《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。荣威公司认为其已于2012年9月4日已向两被上诉人发出交楼通知书，故主张逾期交楼违约金应计至该日。因荣威房地产未能提供证据证明其主张的事实，且钟伙明、张金兰亦不予确认，本院对荣威房地产该主张不予确认。钟伙明于2012年9月10日在上诉人出具的《交楼通知书》上签名确认收楼，本院确认涉案商品房实际交付日为2012年9月10日。合同约定交楼时间为2011年12月31日前，据此，原审法院根据双方的约定认定违约金应从2012年1月1日起计至2012年9月9日止，共计得上诉人逾期交楼163天，并无不妥，本院予以维持。至于违约金的计算标准。上诉人在二审诉讼中提交银行贷款利率表一张，拟证明银行公布的贷款利率远远低于原审判决认定的年利率7.2%，由于该银行贷款利率表载明的是和讯银行的贷款利率情况，与本案并无关联，本院对其提供的该证据，不予采纳。至于两被上诉人在二审诉讼中提交的证据3《保证合同》及相关凭证和证据4《D2幢-8xx房李志强广发银行个人对账单》，与本案并无关联，故对该两份证据，本院亦不予采纳。因合同约定按月以房款的万分之一计算，即年利率0.12%，该标准低于银行的逾期贷款利率，而钟伙明、张金兰在一审庭审中主张该计算标准过低，请求按年利率7.2%计算，而根据两被上诉人在二审诉讼中提交的《高村信用社钟伙明贷款结利息明细表》反映，两被上诉人为贷款购买涉案商品房的贷款年利率为9.84%，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”的规定，两被上诉人一审提出调整违约金的标准合情合理，应予以支持，上诉人的上述上诉主张，理据不足，本院不予采纳。故原审判决判令上诉人向两被上诉人支付违约金16956.56元（16956.56元=527364元×（163天÷365天）×7.2%］正确，本院予以维持。
关于涉案商品房面积差异款的利息及退回多收的办证费的利息应如何计算的问题。由于上诉人对于原审法院认定并判令其向两被上诉人退回商品房面积差异款2580.86元及商品房办证费9019.54元并无异议，视为服判，本院予以维持。现上诉人提出对原审法院认定的面积差异款利息及多收商品房办证费利息计算标准的异议，主张上述两个款项的利息均应按银行规定的同期同类贷款利率计算。2014年7月2日，两被上诉人取得了涉案商品房的房产证，涉案房产的登记面积为139.22平方米，上诉人应在合理期限内，根据合同对面积差异款处理的约定将涉案商品房的面积差异款和多收的办证费予以退回给两被上诉人，但至两被上诉人起诉时止，上诉人仍未退回商品房面积差异款和多收办证费，两被上诉人确实因此而受有利息的损失，且两被上诉人贷款购买涉案商品房的贷款年利率为9.84%，现两被上诉人起诉主张按年利率7.2%计付，合情合理。双方当事人对原审法院认定的多收面积差异款的利息计付起止日期及多收商品房办证费的利息计付起止日期均无提出异议，视为服判。故此，原审法院根据双方当事人在合同中的约定及查明的事实，认定上诉人应退回多收房款25280.86元及多收办证费9019.54元给两被上诉人，同时对于多收房款的利息和多收办证费的利息，原审法院判令上诉人应支付从起诉之日即2014年7月31日起至退还之日止按年利率7.2%计算的利息给两被上诉人，并无不妥，本院予以维持。上诉人的上述上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费726元，由上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年三月十六日
书 记 员 冯家玲