山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3261号
上诉人（原审被告）中建八局第二建设有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈建设，董事长。
委托代理人郭磊磊，女，1986年3月27日出生，汉族，该公司法务，住济南市。
委托代理人周文静，女，1987年6月27日出生，汉族，该公司法务，住该公司宿舍。
被上诉人（原审原告）杜金芝，女，1955年10月30日出生，汉族，山东社会科学院退休职工，住济南市。
原审被告山东省鲁建房地产总公司，住所地济南市。
法定代表人于加弋，董事长。
委托代理人张海峰，女，1979年9月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原审被告山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人于加弋，董事长。
委托代理人宁汝荣，男，1958年4月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
上诉人中建八局第二建设有限公司（以下简称中建八局二公司）因与被上诉人杜金芝、原审被告山东鲁建房地产总公司（以下简称鲁建总公司）、山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司（以下简称鲁建世纪公司）案外人执行异议之诉一案,不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第2104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2009年9月23日，原审法院依法受理中建八局二公司诉鲁建总公司、鲁建世纪公司建设工程施工合同纠纷一案。中建八局二公司提出财产保全申请后，原审法院于2009年9月14日做出（2009）槐民初字第1521-2号民事裁定，裁定冻结鲁建总公司、鲁建世纪公司银行存款167万元或查封其相等价值的财产。后原审法院于2009年11月26日，查封了鲁建总公司、鲁建世纪公司名下的位于济南市房产，包括该1-2210号商铺，查封期限自2009年11月26日至2010年11月25日，并在济南市房产管理局办理了协助查封手续。2010年6月3日，鲁建世纪公司向原审法院递交解封申请书，言明：查封经二路383号楼房（近8000平方米，价值6千万元），严重影响了业户合法权益，但本案标的仅为一百多万元，贵院查封严重超出诉求。现愿以自己名下时代商业广场面积338.07平方米（价值239.34万元）楼房提供担保,申请贵院解除对我方槐荫区经二路383号房产查封。原审法院于2010年6月4日做出（2009）槐民初字第1521-3号民事裁定，裁定“解除对山东省鲁建房地产总公司、山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司名下的济南市房产的查封。”解封的房产中亦包括1-2210号商铺，并于2010年7月1日向鲁建总公司、鲁建世纪公司和济南市房产管理局送达了解冻裁定书。但中建八局二公司辩称根本不知道法院解封的事实，至今未收到解除查封裁定书。于2010年7月1日同时查封了鲁建总公司、鲁建世纪公司提供担保的房产。
根据杜金芝提供的证据，上述房屋被解除查封后，于2010年11月8日，杜金芝购买了鲁建世纪公司位于济南市（包括1-2210号商铺在内）的11套房屋，分别签订了包括1-2210号商铺在内的11份《商品房买卖合同》，其中买卖1-2210号商铺合同约定：“出卖人：山东鲁建世纪房地产开发集团公司有限公司。买受人：杜金芝。买受人购买的商品房位于经二路383号2层1-2210房。该商品房建筑面积80.91平方米,其中套内建筑面积45.14平方米。按建筑面积计算总价款401829元。”双方还对其他事项进行了约定。2011年6月8日，杜金芝又购买了鲁建世纪公司位于济南市16套房屋，分别对16套房屋签订了单独的《商品房买卖合同》。
根据中建八局二公司的继续查封申请，于2010年11月24日，原审法院又查封了鲁建总公司、鲁建世纪公司名下的位于济南市包括1-2210号商铺在内的部分房产。之后，（2009）槐民初字第1521号民事判决生效后，中建八局二公司申请立案进入强制执行程序，根据中建八局二公司提供证据，该1-2210号商铺经原审法院执行程序，原审法院执行局根据中建八局二公司的续封申请，并经山东省济南市中级人民法院、山东省高级人民法院审批，分别于2011年11月23日、2012年11月22日、2013年11月21日、2014年11月18日，继续对杜金芝购买的经二路383号1-2210号商铺查封，直至查封至今。
另查明，2011年6月6日，杜金芝（乙方）与鲁建世纪公司（甲方）签订一份《购房协议》，约定：“甲方同意乙方购买383号二楼未销售的32套商铺。房号如下：（详见该合同）。以上房号的商铺，甲方保证以上房产和地产的产权无任何抵押查封和纠纷。甲方保证乙方付款的同时能办理房产证、土地证。并签订返租协议，返租期5年。如果乙方在未办理房产证之前，如因商铺销售的需要，甲方无偿与乙方变更房号，不再加收任何费用。1、第一次购买商铺铺号：1-2172、1-2210、1-2217、1-2218、1-2219、1-2220、1-2221、1-2222、1-2223、1-2224、1-2225，11套商铺的缴款日期为2010年11月8日，房价总额4022781元，扣除税后5年租金和代理费，缴款金额200万元。租赁期限自2010年11月8日至2015年11月7日，商铺返还日期定于2015年11月7日，到期甲方不能返还商铺，可以续签租约。2、第二次购买商铺铺号（详见购房协议）共计21套商铺，房价总额7391320元，扣除税后租金和代理费、八万元优惠，缴款金额362万元。缴款日期定于2011年6月7日，租赁期限自2011年6月6日至2016年6月5日。”双方还对其他事项进行了约定。
2013年2月25日，杜金芝以鲁建世纪公司一直拒绝办理包括1-2210号商铺在内的六套房屋房产证为由，向原审法院提起诉讼，请求依法判令鲁建世纪公司办理包括1-2210号商铺在内的六套房屋的房产证手续。经原审法院审理作出（2013）槐民初字第400号民事判决，且已发生法律效力。在该判决查明事实部分述明：“其说明杜金芝购买的2210号及2120号商铺牌查封之中，其中1-2210号是2010年11月25日被查封，目前案件还在审理中。”在该判决本院认为部分述明；“本院认为，杜金芝与鲁建世纪公司于2011年6月6日签订了《购房协议》，约定杜金芝购买鲁建世纪公司的32套商铺，该协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。---。本院认为鲁建世纪公司提出杜金芝尚未交足购房款的辩称意见不能成立，本院不予采纳。---。商铺查封的原因是基于鲁建世纪公司存在债务，且发生于杜金芝与鲁建世纪公司2011年6月6日签订《购房协议》之后，因此鲁建世纪公司为杜金芝所购商铺办理产权登记的义务不能免除。”
2015年9月，杜金芝根据生效的（2013）槐民初字第400号民事判决，以“法院已将位于济南市鲁建世纪大厦1-2210号房产判决给我，贵院已将该1-2210号查封。”为由，提出执行异议并申请解除对该套商铺的查封，经原审法院执行局审查，作出（2015）槐执异字第10号执行裁定，认为“被执行人名下的济南市1-2210号房产已被法院查封，案外人依据查封后做出的判决提出执行异议，该异议属于案外人依据执行标的被查封、冻结后作出的另案生效法律文书提出的执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。故案外人的异议不成立。”裁定“驳回案外人杜金芝的异议”。为此，杜金芝诉来原审法院要求处理。
原审法院认为，杜金芝作为案外人提出执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”现杜金芝向原审法院提交了2010年11月8日与鲁建世纪公司签订的购买位于济南市鲁建世纪大厦1-2210号房产《商品房买卖合同》、（2013）槐民初字第400号民事判决、（2015）槐执异字第10号执行裁定，并认为，2010年11月8日签订《商品房买卖合同》购买1-2210号房产时，该套房屋并未被查封，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，停止对房产的执行。中建八局二公司为反驳杜金芝的理由，提供了原审法院做出的（2009）槐民初字第1521-2号民事裁定，用以证实查封了鲁建世纪公司名下的包括该1-2210号商铺在内的位于济南市房产，查封期限自2009年11月26日至2010年11月25日，中建八局二公司认为，法院于2010年6月4日在查封期未到期的情况下做出（2009）槐民初字第1521-3号民事裁定，提前解除包括1-2210号商铺在内的房产的查封，其公司并不知情，且至今未收到解除查封裁定，并提供了数份查封该1-2210号商铺的裁定和上级法院审批手续，证明该套房屋被查封至今，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定。原审法院执行局做出的（2015）槐执异字第10号执行裁定，驳回杜金芝的执行异议，也是适用该规定第二十六条。
经审查原审法院认为，杜金芝提交的2010年11月8日与鲁建世纪公司签订的购买位于济南市鲁建世纪大厦1-2210号房产《商品房买卖合同》，虽然未在原审法院作出的（2013）槐民初字第400号民事判决中提交该合同，且中建八局二公司对该合同的真实性亦提出异议，但中建八局二公司没有反证证明该合同不真实，从《商品房买卖合同》内容看，杜金芝于2011年6月6日与鲁建世纪公司签订的购买32套房屋《购房协议》不重复、不矛盾，而且杜金芝证实已办理的购买的济南市鲁建世纪大厦26套房屋的房产证均是依据每套房屋单独签订的《商品房买卖合同》，据此，应认定杜金芝于2010年11月8日与鲁建世纪公司签订的购买位于济南市1-2210号房产《商品房买卖合同》合法有效。根据上述查明的事实，杜金芝于2010年11月8日签订合同购买该1-2210号房产时该套房屋已被解除查封，处于未被查封状态，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中杜金芝购买的位于济南市1-2210号房产，在法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同，且已在查封之前占有该不动产，已支付全部价款，该房产非因买受人杜金芝自身原因未办理过户登记，且原审法院（2013）槐民初字第400号判决已判决出售房屋单位鲁建世纪公司为杜金芝办理涉案房产产权登记手续，在此情况下，杜金芝要求停止执行位于济南市1-2210号房产的请求，合法有据，应予支持。中建八局二公司反驳理由不成立，不予采信。关于杜金芝要求解除对该套房屋的查封，可待本判决生效后，另向原审法院执行局提出请求。
原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决：不得执行杜金芝购买的位于济南市鲁建世纪大厦1-2210号商铺。案件受理费100元，由中建八局第二建设有限公司负担。
上诉人中建八局二公司不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实不清，前后矛盾。（一）原审法院已查明我公司是在不知情的情况下被原审法院违法解封，我公司至今未收到任何关于1-2210号商铺的解除查封的法律文书，原审法院的违法解封行为对我公司不发生任何法律效力。并且，我公司在1-2210号商铺每次查封期限届满前分别向原审法院、济南市中级人民法院、山东省高级人民法院申请续封并且得到以上三法院的同意并续封至今。因此，截至目前，1-2210号商铺仍处于被槐荫区法院查封的状态。但是原审判决又认为杜金芝于2010年11月8日签订合同购买1-2210号房产时该套房屋已被解除查封，处于未被查封状态，此与上述认定事实明显不符。（二）根据杜金芝与鲁建世纪公司于2011年6月6日签订的《购房协议》，显然是在法院查封之后签订的，而非原审法院认定的于2010年11月8日签订，原审判决根据杜金芝与鲁建世纪公司于2010年11月8日签订的购房合同作出判决明显是矛盾和错误的。二、原审判决适用法律错误，证据不足。原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作出判决是错误的。1、杜金芝与鲁建世纪公司签订合同是在1-2210号商铺被查封之后；2、杜金芝在法院查封1-2210号商铺之前与鲁建世纪公司尚未签订合同更没有实际合法占有该商铺；3、根据（2013）槐民初字第400号民事判决，鲁建世纪公司并不承认杜金芝已经全部交足购房款，原审法院也未要求杜金芝提交有关支付房款和收到租金的票证，未对相关证据组织双方进行质证，没有足够的理由说明杜金芝已经支付1-2210号商铺的全部价款，因此杜金芝实际上没有支付1-2210号商铺的全部价款；4、杜金芝因未支付完所有价款导致鲁建世纪公司未协助其办理过户登记。即，本案不符合《最高人民法院法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。在此情况下，原审法院适用该规定作出判决，明显有违该规定制定的初衷。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求改判驳回杜金芝的诉讼请求，一、二审的诉讼费用由杜金芝承担。
被上诉人杜金芝答辩称，2010年11月8日我买的涉案房屋，并于当日签订了商品房的买卖合同，合同原件在槐荫区法院，11月8日当天就付了全部的房款，并有银行出具的证明。11月8日当日我把房子租给鲁建世纪公司，租期是5年，自2010年11月8日至2015年11月7日，租金折抵了一部分的购房款。2010年11月25日中建八局二公司要求法院查封了该房产，致使被上诉人无法办理房产过户手续。2013年2月25日我诉至槐荫区人民法院，2014年6月27日法院判决给我办理房产过户手续。我购买的商品房是在查封之前。我购买房屋的当天鲁建世纪公司就把房子返租回去了。我已经付了全部的房款，工商银行开具了我付款的证明，证明在槐荫区人民法院。（2013）槐民初字第400号判决书第13页明确载明“本院认为杜金芝尚未交购房款的证据不成立”。我没有办理过户的原因就是因为查封，与我无关。以上每一条都符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。所以法院应该驳回中建八局二公司的上诉请求，维持原判。
原审被告鲁建总公司、鲁建世纪公司述称，同意杜金芝的意见。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人杜金芝于2010年11月8日与鲁建世纪公司签订商品房买卖合同，购买涉案的1-2210商铺时，原审法院已于2010年6月4日解除了对该房产的查封，而原审法院再次查封该房产时，已是2010年11月24日。因此，被上诉人杜金芝与鲁建世纪公司于2010年11月8日签订商品房买卖合同时，法院并未查封该房产。已生效的（2013）槐民初字第400号民事判决亦已认定杜金芝足额支付了购房款。杜金芝购买涉案商铺后，鲁建世纪公司又进行了返租，故可以认定杜金芝已于购买时合法占有了商铺。涉案商铺未能办理过户登记，系因法院又再次进行了查封，该原因并非杜金芝导致。综上所述，原审法院判决不得执行杜金芝购买的位于济南市鲁建世纪大厦1-2210号商铺，并无不当。
上诉人中建八局二公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中建八局第二建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 邢春艳