福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2453号
上诉人（原审原告）厦门集美万达广场有限公司。
法定代表人丁本锡，总经理。
委托代理人林镜桂、王婉萍，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马冰，女，1974年12月16日出生，汉族。
原审第三人中国农业银行股份有限公司厦门江头支行。
负责人周欲晓，行长。
委托代理人叶世荡、林敏辉，福建信海律师事务所律师。
上诉人厦门集美万达广场有限公司（以下简称“万达公司”）与被上诉人马冰、原审第三人中国农业银行股份有限公司厦门江头支行（以下简称“农行江头支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第1981号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年5月23日，万达公司请求法院判令：1.万达公司与马冰于2012年11月22日签订的编号为03023995的《厦门市商品房买卖合同》从起诉之日（即2014年5月23日）起解除；2.马冰赔偿违约金1，477，066.6元；3.马冰支付万达公司代还款132，131.89元及赔偿万达公司违约金（自2013年12月27日起至实际付清之日止按代还款额的日万分之五计算）；4.马冰赔偿万达公司支出的律师费26，000元；5.马冰配合办理商品房预售合同备案、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的撤销手续；6.马冰承担本案诉讼费和保全费。
原审判决查明，2012年11月，万达公司与马冰签订一份《商品房认购协议》，约定由马冰向万达公司认购位于厦门市集美区11-13片区同集路与集源路交叉口西南侧的集美万达广场04号商品房，�房款总价7，385，333元。2012年11月16日、2012年11月20日，马冰分别向万达公司支付了定金30000元和470，000元。2012年11月20日，马冰向万达公司申请延期办理签约手续，申请于2012年11月26日前支付首期款2，225，333元；剩余首期款于2013年4月30日前支付1470，000元；按揭相关手续于2012年11月26日签订《商品房买卖合同》同时办理。2012年11月22日，万达公司与马冰签订编号为03023995的《厦门市商品房买卖合同》，约定马冰向万达公司购买厦门集美万达广场金街外铺1跃2层04单元，建筑面积177.32平方米，单价为41，649.75元，总金额为7，385，333元；马冰应于合同签订同时向万达公司支付不低于50%的购房款3，695，333元（含已支付的定金），其余购房款3，690，000元向经万达公司认可的贷款银行申请贷款支付。讼争合同的《补充协议》（附件六）第2条第3款约定，因万达公司为马冰提供阶段性按揭贷款担保，则：（1）马冰未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致万达公司承担担保责任的，马冰应向万达公司支付代还款及含诉讼律师费在内的全部损失，并支付自万达公司实际承担款项之日起至马冰实际向万达公司支付全部款项之日止按万达公司代偿银行款项的日万分之五的违约金；（2）马冰因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，万达公司有权选择解除本合同及相关补充协议，要求马冰按照本补充协议的约定承担违约责任，且马冰同意万达公司将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿马冰的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。该补充协议第3条第1款第（4）项约定，若马冰未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，万达公司有权解除本合同。该补充协议第13条第2款（1）�定，如因马冰原因导致本合同及本补充协议解除的，马冰应向万达公司支付购房款总额20%的违约金。万达公司因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费及因此发生的其他费均由马冰承担。万达公司有权在退还马冰购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。第13条第2款（2）约定如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，马冰应在万达公司发出解除通知之日起10日内配合甲方办理相关撤销手续。补充协议第10条约定马冰违反房屋商业用途特别约定承诺产生的律师费由马冰承担。该合同还约定了其他事项。2013年1月24日，厦门市国土资源与房产管理局出具预购商品房预告登记证明1份，证明厦门集美万达广场金街外铺1跃2层04单元出卖人为万达公司，买受人为马冰，预购合同号为03023995。2013年2月1日，厦门市国土资源与房产管理局出具证明1份，证明厦门集美万达广场金街外铺1跃2层04单元的商品房买卖合同卖方为万达公司，买方为马冰，该合同于2012年12月13日向权籍登记中心提交登记备案。
上述合同签订后，马冰分别于2012年11月29日、2012年12月12日、2012年12月19日、2012年12月21日向万达公司刷卡支付了1，225，333元、100，550元、40，000元、360，000元，合计1，725，883元。2013年2月4日，万达公司因销售厦门集美万达广场金街外铺1跃2层4单元向马冰开具了金额为3，695，333元的《销售不动产统一发票》。
后万达公司认为马冰违约，分别于2013年6月13日、2013年7月5日、2013年10月10日通过EMS向马冰邮寄律师函，要求马冰向万达公司支付剩余首期款和违约金。
2013年3月20日，万达公司、农行江头支行、马冰签订《个人购房担保借款合同》1份，约定由马冰向农行江头支行借款3，690，000元用于购买厦门集美万达广场金街外铺1跃2层04单元，借款期限从2013年3月20日起至2023年3月19日止，万达公司在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前提供连带保证责任。2013年4月23日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具预购商品房抵押权预告登记证明1份，证明厦门集美万达广场金街外铺1跃2层04单元已于2013年4月1日在该中心办理预购商品房抵押权预告登记，抵押人为马冰，抵押权人为农行江头支行，担保主债权数额为3，690，000元。农行江头支行于2013年4月1日依约放贷，马冰自2013年6月1日起未按期还款。2013年12月27日，农行江头支行自万达公司账户划扣132，131.89元抵扣马冰所欠借款。后农行江头支行以马冰违约为由将马冰和万达公司起诉至厦门市思明区人民法院，厦门市思明区法院经审理后作出（2014）思民初字第1927�民事判决书，判决马冰于判决生效之日起十日内偿还农行江头支行本金3，517，777.03元，支付相应利息、罚息和复利，支付律师费85000元及财产保全费5000元；如马冰未履行上述债务农行江头支行有权就马冰名下厦门集美万达广场金街外铺1跃2层04单元房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；万达公司就上述债务承担连带清偿责任，并有权承担责任后向马冰追偿。
万达公司委托北京大成（厦门）律师事务所为本案提供律师服务，支付了律师费26000元。
原审法院依万达公司财产保全申请，裁定对预告登记在马冰名下的厦门集美万达广场金街外铺1跃2层04单元房产予以查封，在执行中被厦门市国土资源与房地产管理局告知，该房产已于2013年9月24日司法裁决至许安辉名下，故无法受理查封业务。
原审法院查明以上事实有万达公司提供的商品房�购协议、付款刷卡凭条及收款收据、关于延期办理签约手续的申请、厦门市商品房买卖合同、预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明、律师函及邮寄底单、民事起诉状及特种转账凭证、委托代理协议及发票，第三人提供的（2014）思明初字第1927号判决书、个人购房担保借款合同、销售不动产统一发票、个人借款凭证、商品房买卖合同备案证明，（2014）集民初字第1981号民事裁定书、送达证、原审法院2015年2月5日制作的询问笔录，以及万达公司和第三人的当庭陈述加以佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为，本案万达公司主张解除合同赔偿违约金、支付代垫款和违约损失、赔偿律师费损失及办理预告登记撤销手续，上述诉求并不需以（2014）思明初字第1927号案件的审理结果为依据，第三人农行江头支行关于中止审理的主张，原审法院不�采信。万达公司与马冰双方签订的商品房认购协议和商品房买卖合同系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，未发现有侵害第三人合法权益的情形，合法有效，双方应依照约定履行相应法律义务。万达公司向马冰开具了金额为3，695，333元的购房发票，但其称实际仅收到2，225，333元。因不动产销售发票具有很强的付款证明力，万达公司主张实际收款与发票不符，并未提交足够证据予以反驳，原审法院对其主张不予采信。此外，销售不动产统一发票是银行等第三人从事民事活动的重要信赖凭证，直接影响第三人的利益，即便万达公司未收足首款3，695，333元即开具了该金额的发票，也应以发票金额3，695，333元确定马冰支付的首款金额，如有未收足部分其可依法基于其他法律关系向马冰另行主张。故原审法院认定马冰支付的购房首款金额为3，695，333元。万达公司以马冰未付清首款3，695，333元为由，主张依约解除讼争房屋买卖合同，依据不足，原审法院对该项主张不予支持。讼争房屋买卖合同补充协议第2条约定，马冰因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，万达公司有权选择解除本合同及相关补充协议。现按揭银行农行江头支行因马冰逾期还款已向厦门市思明区人民法院起诉马冰和万达公司，主张马冰清偿所有借款及万达公司承担连带责任并胜诉，故补充协议第2条约定的合同解除条件已经成就，万达公司依约解除合同，于法有据，原审法院予以支持。第三人述称解除合同损害其利益，故不能判决解除，没有法律依据，原审法院对其该项主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。万达公司无证据证明其解除合同通知在起诉之日到达马冰，原审法院认定解除合同的通知在起诉状送达之日（即2014年10月14日）到达马冰，讼争房屋买卖合同于该日起解除。
讼争房屋买卖合同补充协议第13条第2款（1）约定，如因马冰原因导致本合同及本补充协议解除的，马冰应向万达公司支付购房款总额20%的违约金。万达公司主张马冰支付违约金1，477，066.6元（7，385，333×20%），于法有据，原审法院予以支持。
讼争合同补充协议第2条第3款还约定，马冰未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致万达公司承担担保责任的，马冰应向万达公司支付代还款及因此产生的含律师费在内的全部损失，并支付自万达公司实际承担款项之日起至马冰实际向万达公司支付全部款项之日止按万达公司代偿银行款项的日万分之五的违约金。现农行江头支行因马冰未偿还借款已从万达公司账户直接划扣132，131.89元，万达公司承担了保证责任，故万达公司主张马冰依约支付代还款132，131.89元及相应损失（从万达实际承担款项日，即2013年12月27日起，计算至实际付清之日止，按日万分之五计算），于法有据，原审法院予以支持。
万达公司主张马冰支付因诉讼产生的律师费26000元。讼争合同仅补充协议第2条第3款约定因万达代偿借款产生的律师费损失由马冰负担，第10条约定马冰违反房屋商业用途特别约定承诺产生的律师费由马冰承担，第13条仅约定解除合同后，因签署合同及补充协议而产生的签约律师费由马冰承担。故万达公司诉求中仅请求马冰支付代还款132，131.89元及相应违约金项下产生的诉讼律师费依约应由马冰负担，万达公司主张马冰支�其他诉求项下产生的律师费损失，没有合同依据，原审法院依照相应金额，酌定有合同依据的律师费损失为2135元。
补充协议第13条第2款（2）约定，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，马冰应在万达公司发出解除通知之日起10日内配合甲方办理相关撤销手续。故万达公司主张马冰配合办理讼争房屋商品房预售合同备案、预购商品房预告登记的撤销手续，于法有据，原审法院予以支持。配合办理预告登记撤销手续具有特定法律含义，预购商品房抵押权预告登记的权利人并非马冰，而是第三人农行江头支行，现第三人明确表示不同意撤销抵押权预告登记，马冰在特定法律含义上无法协助万达公司办理抵押权预告登记的撤销手续。且讼争合同约定马冰配合办理预告登记的撤销手续，应理解为预购商品房预告登记，否则双方约定处分他人权利的约�亦归属无效。故万达公司以讼争房屋买卖合同法律关系主张马冰配合办理抵押预告登记撤销手续，于法无据，原审法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。合同解除后，马冰享有主张万达公司返还已支付购房款的请求权，万达公司和马冰均未有作出将其与讼争债务抵销的意思表示，该两项债务分别存在，故马冰相应的返还购房款权利，可另行依法向万达公司主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认万达公司与马冰于2012年11月22日签订的编号为03023995号的《厦门市商品房买卖合同》已于2014年10月14日起解除。二、马冰应于判决生效之日起十日内支付万达公司因解除合同的违约金1，477，066.6元。三、马冰应于判决生效之日起十日内支付万达公司代还款132，131.89元并赔偿相应损失（从2013年12月27日起，计算至实际付清之日止，按日万分之五计算）。四、马冰应于判决生效之日起十日内支付万达公司律师费损失2135元。五、马冰应于判决生效之日起十日内配合万达公司办理编号为03023995的《商品房买卖合同》备案、相应预购商品房预告登记的撤销手续。六、驳回万达公司的其它诉讼请求。案件受理费19517元，由万达公司负担517元，马冰负担19000元；保全费5000元，由马冰负担。
宣判后，万达公司不服，向本院提起上诉。
上诉人万达公司上诉称，请求依法纠正原审判决中关于首付款的付款金额的认定，�判认定马冰只支付首付款2，225，333元。事实理由如下。原判决认定被上诉人马冰已经足额支付首付款事实不清。一、原审已经根据上诉人提供的证据查明被上诉人马冰仅支付首付款中的2，225，333元。原告提供的付款刷卡单据及《收款收据》已经证实被上诉人分别于2012年11月29日、2012年12月12日、2012年12月19日、2012年12月21日向原告支付了1，225，333元、100，550元（其中550元系预告登记费用）、40，000元、360，000元，合计2，225，883元。扣除550元系预告登记费用，上诉人仅收到首付款2，225，333元。二、被上诉人马冰在2015年2月5日接受法庭询问时也明确答复法庭没有全部支付首付款，支付首付款的金额与上诉人的起诉状的金额一致。三、上诉人虽然开具了金额为3，695，333元首付款《销售不动产统一发票（自开）》，但上诉人已经提供证据证实被上诉人仅支付了首付款中的2，225，333元，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款的规定，应当认定被上诉人仅支付首付款中的2，225，333元。四、原审法院在查明事实部分查明被上诉人支付了2，225，333元，但与认定部分认定被上诉人支付3，695，333元首付款存在矛盾，应予以纠正。原审查明事实中明确上诉人仅收到2，225，333元，但认定中又认为上诉人未提交足够证据予以反驳该发票，而且还认为“即便万达公司未收足首款3，695，333元即开具了该金额的发票，也应以发票金额3，695，333元确定马冰支付的首付款金额”。上诉人认为，原审法院对于首付款已支付款项部分的认定显然有误，应当以查明的事实为依据，认定被上诉人仅支付首付款2，225，333元，尚余1，470，000元未支付。五、原审判决一方面认定马冰已支付的首付款金额为3，695，333元，另一方�又认定“如有未收足部分其可依法基于其他法律关系向马冰另行主张”，该两种认定显然前后矛盾。若原审判决已经生效，则根据原审的认定，上诉人已经收足马冰的首付款3，695，333元；在该判决未撤销之前，上诉人已经没有理由也不可能基于其他法律关系向被上诉人马冰另行主张。综上，上诉人恳请法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人马冰、第三人农行江头支行未作答辩。
经审理查明，万达公司对原审判决查明的事实无异议，本院予以确认。
另查明，在原审中，万达公司提交的由马冰签名盖印的《关于延期办理签约手续的申请》中，备注：马冰于2012年11月26日支付首期款2，225，333元，剩余首期款于2013年4月30日前支付1，470，000元。
还查明，2015年2月5日15时，原审法院对本案各方当事人作了一份《询问笔录》，其中马冰自认支付的首付款仅为2，225，883元。
二审庭审中，万达公司陈述，之所以给马冰开具全额首期款3，695，333元的购房发票，系为便于马冰向原审第三人农行江头支行办理剩余购房款的按揭手续。万达公司还表示对原审判决事项无异议。
二审中，万达公司提交（2013）集执行字第1600-1号执行裁定书以及（2015）集执异字第11号执行裁定书，拟证明将讼争房产司法裁决至许安辉名下的执行裁定书已被撤销，现讼争房产已执行回转至马冰名下。原审法院根据万达公司的申请，继续执行对厦门集美万达广场金街外铺1跃2层04单元房产查封措施。
本院认为，因上诉人万达公司对原审判决的事项没有异议，只是对原审判决认定马冰已支付购房首期款3，695，333元有异议。故本院只对其上诉请求部分进行审查认定。关于首期款的支付情况，万达公司已�具全额的首期款发票，该发票亦作为向农行江头支行申请贷款的凭证之一。即该发票是银行等第三人从事相关民事活动的重要信赖凭证，对第三人的利益有直接的影响，原审判决以此认定应视为马冰已支付全部的首期款，并无明显不妥。至于万达公司与马冰之间的款项关系，可以二者的约定或者其他意思表示认定，并不影响万达公司的相关实体权利。综上，万达公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由万达公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 胡林蓉
审判员 洪德琨
二�一五年十一月十二日
书记员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。
原审法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发�重审。