广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法岭民一初字第259号
原告：黄小霞，女，汉族，1974年11月11日出生，住广东省普宁市。
委托代理人：杨东升，广东宝威律师事务所律师。
委托代理人：梁川霞，广东宝威律师事务所实习律师。
被告：东莞市晶隆实业发展有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李炳，该公司董事长。
委托代理人：习心中，广东仁之仁律师事务所律师。
委托代理人：谭茂枝，广东仁之仁律师事务所辅助人员。
被告：东莞市大岭山镇房地产开发公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：黎远明，该公司经理。
委托代理人：习心中，广东仁之仁律师事务所律师。
委托代理人：谭茂枝，广东仁之仁律师事务所辅助人员。
第三人：东莞中原物业顾问有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：赖国强，该公司董事长。
委托代理人：王寒光，该公司员工。
委托代理人：张爱红，该公司员工。
原告黄小霞诉被告东莞市晶隆实业发展有限公司（以下简称“晶隆公司”）、东莞市大岭山镇房地产开发公司（以下简称“房地产公司”）、第三人东莞中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月28日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序进行审理，后依法转换适用普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，与代理审判员黄方圆、人民陪审员吉伟组成合议庭，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告黄小霞的委托代理人杨东升、梁川霞，被告晶隆公司、房地产公司的共同委托代理人习心中、谭茂枝到庭参加诉讼。第三人中原公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄小霞诉称：两被告开发的莲湖山庄楼盘由第三人代理销售。2013年10月25日，原告与两被告签订商品房买卖合同，购买了该楼盘47幢＊号房。销售时，两被告向原告承诺每套房免费送两个地下车库的停车位。原告支付楼款后，两被告却否认上述承诺，且明确表示不送车位。原告认为无车位将给原告的日常生活造成极大的不便，两被告的行为属于预期违约，侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认双方签订商品房买卖合同时存在赠送两个地下车位的约定；2.本案诉讼费由两被告承担。后原告变更其诉讼请求为：1.确认原告及两被告存在购房赠送两个地下车位的约定；2.确认两被告有义务在交楼时一并交付两个地下车位给原告；3.本案诉讼费由两被告承担。
被告晶隆公司、房地产公司共同辩称：一、原告的第一项诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。首先，原告没有证据证明双方于2013年10月25日签订的《商品房买卖合同》或在其它书面的要式文件中有文字记载赠送两个地下车位的约定，且《商品房买卖合同》之附件五的第八条及第十条约定，凡在签约之前出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息不作为双方权利义务的依据；该合同及其附件和该补充协议构成双方买卖涉案商品房的全部协议内容，并取代之前的一切讨论、声明、提供的资料、认购书和其他协议。故即使被告有过口头承诺，也被该补充协议取消或否定了，亦即不存在所谓的赠送两个地下车位的约定已是不争的事实。其次，原告所购的房屋的地下属国家人防工程地下隐蔽所，是为非和平时期社会公众防空之用，应属国有或公共设施，并未确权在被告名下，属于非卖品。被告的《商品房预售许可证》许可销售的只是商品房，不包括人防工程的地下隐蔽所，即原告所称的车位，被告无权处分，包括买卖、转让或赠送。再次，虽然原告所购房屋下的人防工程地下隐蔽所系被告投资建设，按国家“谁投资，谁受益”的政策，被告可以受益，但其用途尚未得到国家人防主管部门的批准，即能否作为地下停车场的用途尚未得到依法许可。被告在这种情况下也无权处分作为人防工程的地下隐蔽所的使用权，包括赠送或租赁。最后，原告所购房屋是叠拼式，其地下只有一个人防工程隐蔽所，没有第二个，故没有赠送两个的可能性，房屋外公共停车场的车位也是属于全体业主所有，被告也无权赠送原告一个。二、被告委托第三人代理销售的是涉案商品房，没有委托其非法处分国家的人防工程地下隐蔽所，即使第三人有此行为，亦属无权代理，被告也不予追认。更何况第三人即使有该行为，该行为亦因损害国家和社会公共利益而无效。因此，原告的诉请亦应予驳回。三、原告援引《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定称被告预期违约，属适用法律错误，因为双方根本不存在赠送两个人防工程地下隐蔽所即所谓的两个地下车位的约定。对于原告变更诉请后的第二项诉请，其认为该诉请是原告增加的诉请，法律规定可以变更诉请，而不是增加诉请，因此，原告增加的该项诉请在程序上不合法。且《变更诉讼申请书》是原告代理人签名的，如果原告有特别授权代理人，那代理人可以变更诉请，但不能增加诉请，即原告没有特别授权代理人增加诉请的话，代理人增加诉请是没有依据的。
第三人中原公司述称：原告所称与事实不符，第三人曾告诉原告，涉案商品房买卖以商品房买卖合同为准。
本院经审理查明：晶隆公司委托中原公司代理销售莲湖山庄项目。2013年10月25日，晶隆公司、房地产公司作为出卖人，黄小霞作为买受人，双方共同签订了一份《商品房买卖合同》，约定由买受人购买位于东莞市大岭山镇颜屋村晶和路168号莲湖山庄47幢＊号房，并载明建筑层数为地上2层，地下2层，约定建筑面积共255.93平方米，其中，套内建筑面积250.12平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积5.81平方米，按套出售，总金额为2319226元。上述合同附件五第七条第2款对出卖人拥有的项目权益进行了约定，其中第（3）项约定出卖人拥有的项目权益为“会所（包括商业配套）、地面和地下车位、园林绿化及配套设施等所有由出卖人投资修建且未计入该商品房公摊的建筑物、构筑物及设施等动产和不动产的独立产权及自主经营权”。上述合同附件五第八条约定：“凡在签约之前出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。出卖人所提供的展示宣传资料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有资料及现场展示物品及样品房）仅供参考，不构成要约，不构成本合同的组成部分，最终以本合同及其附件和本补充协议约定及市政府有关部门批准文件为准”。上述合同附件五第十条约定：“本合同及其附件和本补充协议构成双方关于买卖本商品房的全部协议内容，并取代之前的一切讨论、声明、提供的资料、认购书和其他协议”。上述合同附件五第十二条约定：“本补充协议与《商品房买卖合同》正文及其附件一、二、三、四约定内容不一致的，以本补充协议约定内容为准”。
原告主张，中原公司的销售人员在原告看楼时口头承诺购房赠送两个地下车位，两被告与原告签订上述《商品房买卖合同》及附件时，原告发现上述《商品房买卖合同》及附件中没有赠送2个地下车位的内容遂向中原公司提出异议，中原公司解释称地下车位属于人防工程，赠送车位的内容不能写入合同及附件，待《商品房买卖合同》签订后再以补充协议的形式约定；原告相信中原公司的陈述遂与两被告签订了上述《商品房买卖合同》及附件；其后，原告就赠送2个地下车位的事项继续与中原公司交涉，中原公司告知原告称两被告不同意赠送地下车位。原告为证明其上述主张，提供了被告晶隆公司工作人员吴某某与另案原告唐某某的丈夫高先生的手机短信及录像视频为据。手机短信的主要内容为，2014年1月14日，高先生称“但是相对于独栋来说，我们的费用更高一些，因为同样的管理费，他们送车位，而我们却要租车位，这很不合理啊！”吴某某回复“其实我也了解了之前开发商领导的说辞，确实是有提赠送车位，但是产品不同，独栋的价格是含车位的，叠拼当时并没有呢，中原是否有断章取义，因为确实没有片言只字哪怕是百问也没提，还是照中原说每户送2个车位，也是不可能啊，因为并不够分配呢。所以有很大原因”。原告提供的视频录像共4段，原告陈述长度为31分48秒的视频为唐某某的丈夫用手机拍摄，长度为10分12秒及9分7秒的视频为另案原告吴志连的丈夫用手机拍摄，长度为10分38秒的视频无法确定拍摄者是何人。长度为10分38秒的视频中有一群人在听一穿西装的男子解释，西装男子陈述的内容大概意思是：他们来的时候，开发商传达的意思是别墅都是两个车位；2013年12月3日有客户提出车位的问题，他也说每户都有两个车位；后来，他问了工程人员，工程人员说地下车位共70多个，他觉得不对，连排别墅和叠加别墅合计有50多套不能满足每户2个地下车位的要求，他然后找开发商反映情况，开发商的答复是以前买房的每户2个车位，以后买房的每户1个车位；后来过了两天，开发商又告诉他，车位是要租的，要跟客户说清楚。9分7秒的视频中有好几个人与一红衣女子对话，其中有一男子跟红衣女子说他们交钱、交订金到签约你们的销售人员都说有2个车位送，红衣女子回答说她都知道，但前期那些领导说不承认、没说过，我们怎么面对客户。原告主张视频中穿西装的男子是第三人中原公司的销售经理屈某某，红衣女子是被告晶隆公司的项目经理吴某某。本院要求第三人庭后核实视频中的西装男子是否其销售经理屈某某，要求两被告庭后核实视频中的红衣女子是否其项目经理吴某某。庭后，吴某某回复其系东莞市晶和实业集团有限公司的营销副总监，但不是晶隆公司的员工，上述短信确实是其与高先生发送的短信，但其并未承诺购买“莲湖山庄”叠拼别墅有送两个车位的情况；上述视频影像模糊、声音含糊不清，其辨认不出视频中的人为其本人，也听不清楚视频中的人说的什么话，对视频的真实性不予确认。第三人中原公司庭后的书面回复中没有确认亦没有否认视频中的西装男子的身份，认为视频中的西装男子的身份应由原告举证，且视频嘈杂不清、图像歪曲，存在疑点，不能单独作为证据。原告申请本院调查核实屈某某的社保参保记录，本院向东莞市社会保险基金管理中心查询，该中心出具的参保记录显示，屈某某从2008年5月至2014年6月期间均在中原公司参加社保。被告晶隆公司对上述视频的真实性有异议，申请本院委托有资质的机构对上述视频资料的真实性及完整性进行鉴定。
两被告认为，涉案地下车位为人防工程地下隐蔽所，是为非和平时期社会公众防空之用，权属应属于国有的公共设施，并未确权在两被告名下，属于非卖品，按“谁投资，谁受益”的政策，两被告可以受益，但其用途并未经国家人防主管部门的批准，两被告无权处分作为人防工程的地下隐蔽所的使用权，也没有委托第三人代理销售涉案商品房时赠送上述人防工程隐蔽所。两被告为证明其上述主张，提供了《东莞市人防地下室施工图设计审查意见书》及莲湖山庄第一期4#地下室人防工程平时功能平面图为据。《东莞市人防地下室施工图设计审查意见书》中记载建设项目为莲湖山庄（B地块1-55栋、4#地下车库），人防地下室平时功能为汽车库，人防地下室战时功能为二等人员掩蔽所等。《东莞市人防地下室施工图设计审查意见书》中有东莞市人民防空办公室的意见并加盖了东莞市人民防空办公室工程专用章。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《莲湖山庄项目委托销售代理合同》、手机短信、视频、“承诺买房送车位合同签完就变卦”的报道，被告提供的人防地下室施工设计图、《人防地下室施工设计图审查意见书》、《商品房买卖合同》、《莲湖山庄项目策划销售代理合同》及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是原告与两被告是否存在购房赠送2个地下车位的约定，两被告有无在交楼时交付2个地下车位给原告的义务。涉案《商品房买卖合同》附件五第七条第2款第（3）项约定了涉案地下车位属两被告拥有的项目权益，两被告有自主经营权。涉案《商品房买卖合同》附件五第八条约定了凡在签约之前出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。出卖人所提供的展示宣传资料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有资料及现场展示物品及样品房）仅供参考，不构成要约，不构成该合同组成部分，最终以该合同及其附件和该补充协议约定及市政府有关部门批准文件为准。根据上述约定，不管两被告与原告在签订涉案《商品房买卖合同》及附件前是否承诺赠送车位给原告，均不构成要约，原告与两被告之间的权利义务应以涉案《商品房买卖合同》及附件为准，故本院认定原告与两被告未达成关于购房赠送2个地下车位的约定，两被告没有在交楼时一并交付2个地下车位给原告的义务。本院对原告的诉讼请求不予支持。被告晶隆公司申请对涉案视频进行鉴定，但该鉴定对本案的处理结果没有影响，故本院不予准许。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告黄小霞的全部诉讼请求。
本案受理费3500元，由原告黄小霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 欧泽林
代理审判员 黄方圆
人民陪审员 吉 伟
二〇一四年八月二十日
书 记 员 李婉琪
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