湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民征终字第04743号
上诉人（原审被告）罗理琛。
上诉人（原审被告）刘基农。
委托代理人吕建伟，湖南人和律师事务所律师。
委托代理人郑友云，湖南人和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘青。
被上诉人（原审原告）湖南新外滩房地产开发投资有限公司。
法定代表人罗劲松，董事长。
委托代理人李超，湖南麓和律师事务所律师。
上诉人罗理琛、刘基农、刘青因与被上诉人湖南新外滩房地产开发投资有限公司（以下简称新外滩公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2014）开民一初字第01475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年1月6日，长沙市国土资源局作出长沙市（2006）长土出字第0020号《建设用地批准书》，批准新外滩公司以挂牌出让的方式取得长沙市开福区晴家巷3759.17平方米国有土地的使用权。2006年3月8日，长沙市规划管理局作出（2006）0040号《建设用地规划许可证》，准予华盛·新外滩（二期）建设项目办理征用划拨土地手续。2006年4月5日，长沙市发展和改革委员会作出2006044号《长沙市企业投资项目备案证》，准予新外滩公司华盛·新外滩（二期）建设项目的备案。2006年5月17日、2011年6月2日、2011年7月5日，新外滩公司先后向长沙市城市房屋拆迁管理办公室交纳拆迁监控资金共计2000万元。2006年4月11日，新外滩公司、长沙市德诚拆迁有限公司（以下简称德诚拆迁公司）拟定《新外滩项目拆迁方案及实施细则》。2006年4月14日，新外滩公司与德诚拆迁公司订立《委托拆迁合同》，将华盛·新外滩（二期）建设项目拆迁工作委托德诚拆迁公司实施。
2006年5月11日，长沙市城市房屋拆迁管理办公室作出拆许字（2006）第042号《房屋拆迁许可证》，批准新外滩公司对华盛·新外滩（二期）建设用地红线范围内国有土地上建筑物及构建物实施拆迁，拆迁实施单位为德诚拆迁公司，拆迁期限自2006年5月11日至2006年10月11日。罗理琛、刘基农、刘青所有的晴佳巷xx号（老xx号）xx栋xx号房屋位于拆迁许可证核准的拆迁范围内。同日，长沙市城市房屋拆迁管理办公室作出长拆告字（2006）042号《长沙市城市房屋拆迁公告》，就拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告的形式在拆迁范围内予以公布。上述《房屋拆迁许可证》经15次延期，2013年4月1日，新外滩房公司再次作出拆许字（2013）第003号《房屋拆迁许可证》及《长沙市城市房屋拆迁公告》，拆迁期限延至2013年12月30日。
2012年3月5日，罗理琛、刘基农、刘青共同签署了委托书，罗理琛、刘基农在委托人一栏签名，刘青在受托人一栏签名。委托书载明：“委托人与受托人系兄弟和母子关系，因长沙市开福区晴佳巷xx号xx栋xx门xx号房屋，产权面积67.11平方米，属于湘江路晴佳巷路口危旧房屋项目拆迁腾地范围，由于工作忙，有时外出原因，现全权委托受托人刘青作为我们的代理人，全权代理房屋拆迁补偿协议和领取房屋补偿款、腾交房屋、签署相关文件等一切相关手续。”通过该委托书，罗理琛和刘基农共同委托刘青全权代理房屋拆迁补偿协议和领取房屋补偿款、腾交房屋、签署相关文件等一切相关手续。刘青授受委托后，于当日就补偿事宜与新外滩公司及受托拆迁人德诚拆迁公司达成协议，并在一式六份的《城市房屋拆迁补偿协议》和两份《补充协议》上完成了签字和捺印。对于《城市房屋拆迁补偿协议》，湘江路晴佳巷路口危旧房屋拆迁指挥部于2012年3月7日签字盖章，新外滩公司与受托拆迁人德诚拆迁公司于2012年6月12日签字盖章。2012年6月18日，该《城市房屋拆迁补偿协议》经长沙市城市房屋拆迁管理办公室备案并加盖了长沙市城市房屋拆迁管理办公室城市房屋拆迁合同备案专用章。对于两份《补充协议》，湘江路晴佳巷路口危旧房屋拆迁指挥部于2012年3月7日签字盖章，新外滩公司及受托拆迁人德诚拆迁公司于2013年5月3日签字盖章。《城市房屋拆迁补偿协议》第二条约定，罗理琛、刘基农、刘青所有的位于晴佳巷xx号xx栋xx号房屋采取货币补偿的方式，该房屋经协商确定作价补偿金额为431325元，装饰装修、附属设施补偿及各项补助费等补偿金额为60818元，共计为492143元。第三条约定，罗理琛、刘基农、刘青须于2013年5月31日以前将该被拆迁房屋腾空交新外滩公司和受托拆迁人德诚拆迁公司验收，一并移交该房屋的相关手续和有效证明，由新外滩公司办理产权注销手续。第四条约定，付款方式为一次性付款，在罗理琛、刘基农、刘青按协议约定的期限腾空被拆迁房屋并办理空房交接手续后，新外滩公司一次支付全部拆迁补偿款给罗理琛、刘基农、刘青。《补充协议（1）》约定给予晴佳巷xx号xx栋xx号房屋基价市场调节补助、大病救助等补助合计94795元。《补充协议（2）》约定给予晴佳巷xx号xx栋xx号房屋差价及困难补助共计182162元。《城市房屋拆迁补偿协议》和两份《补充协议》补偿款共计771100元。协议签订后，刘青通过出具借条和收条的形式先后向新外滩公司、委托拆迁人德诚拆迁公司领取拆迁款项共计643000元。分别是：2012年7月13日，刘青向新外滩公司委托的拆迁人德诚拆迁公司借款23000元；2012年8月17日，刘青因购房需要再次向新外滩公司委托的拆迁人德诚拆迁公司借款320000元；2013年9月4日，刘青领取房屋拆迁款300000元。罗理琛用刘青所领取的拆迁款于2012年9月购买了位于长沙市岳麓区诚兴园小区xx栋xx号经济适用房一套。刘青用所领取的拆迁款于2013年9月购买了位于长沙市岳麓区诚兴园小区xx栋xx号经济适用房一套。
合同签订后，罗理琛、刘基农、刘青一直未履行腾房义务，新外滩公司于2014年1月20日向罗理琛、刘基农、刘青制作并送达了《催搬告知书》，催促罗理琛、刘基农、刘青自收到《催搬告知书》后十个工作日内将晴佳巷xx号xx号房屋腾空交湘江路晴佳巷路口危旧房屋拆迁指挥部拆除。经催告，罗理琛、刘基农、刘青仍然拒绝腾房，新外滩公司遂诉至该院。
另查明，长沙市开福区晴佳巷xx号（老xx号）xx栋xx房屋的产权登记人刘圭易与罗理琛系夫妻关系，刘圭易身前与罗理琛共同生育二个儿子，大儿子刘基农，小儿子刘青。
再查明，本案在审理过程中，新外滩公司于2014年4月28日向该院提交先予执行申请，请求将该院将长沙市开福区晴佳巷xx号（老xx号）xx栋xx号房屋先予执行，腾空交付给该公司。该院于2014年5月14日作出先予执行裁定，限罗理琛、刘基农、刘青及房屋内的其他居住人员三日内腾空该房屋。2014年6月13日，该院在先予执行过程中，该房屋实际居住人罗理琛、刘青自行腾空了该房屋并将该房屋交付给新外滩公司。
原审法院认为，一、新外滩公司具备拆迁主体资格，其对德诚拆迁公司的授权符合法律的规定。在华盛·新外滩（二期）建设项目上取得了《拆迁许可证》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国条院令第590号）第三十五条关于“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”的规定以及《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”的规定，新外滩公司具备法定拆迁主体资格。同时，其将该建设项目拆迁工作委托德诚拆迁公司实施的行为符合《城市房屋拆迁管理条例》第十条关于“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁”的规定。因此，新外滩公司及其委托拆迁人拆迁主体资格合法，罗理琛、刘基农、刘青关于新外滩公司不具有拆迁主体资格的抗辩理由，该院不予采信。
二、罗理琛、刘基农对刘青的委托授权合法有效，罗理琛、刘基农因对其共同委托的代理人刘青的代理行为承担相应的法律后果。罗理琛、刘基农亲笔签名的委托书中明确载明“由于工作忙，有时外出原因，现全权委托受托人刘青作为我们的代理人，全权代理房屋拆迁补偿协议和领取房屋补偿款、腾交房屋、签署相关文件等一切相关手续。”罗理琛、刘基农均系完全民事行为能力人，对签署委托书的法律后果应当完全具有辨别能力，理应对这一委托行为的法律后果承担全部责任。该院对罗理琛、刘基农称被欺骗签署委托书的抗辩理由，因其未提交充分证据予以证明，该院对此抗辩理由不予采信。
三、刘青作为全权委托代理人亲笔签署的《城市房屋拆迁补偿协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，补偿标准公平合理，该协议合法有效，罗理琛、刘基农、刘青应根据协议约定向新外滩公司履行腾空房屋及办理空房交接手续的义务。刘青在接受罗理琛、刘基农委托之后，与新外滩公司就房屋拆迁补偿事宜签订了一份补偿协议和两份补充协议，该协议形式合法，内容也不违背法律的强制性规定，应该认定为合法有效协议。刘基农关于双方签订的是空白协议的辩称理由，虽然提供了其与拆迁工作人员孙碧蓉的谈话录音作为证据，但是由于该录音证据真实性未经有关部门鉴定认可，谈话内容关于是否空白协议也具有不确定性，属于存在疑点的视听资料。在刘基农未能提供其他证据印证这一事实的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条关于存有疑点的视听资料不能作为单独认定案件事实的依据的规定，该院对此抗辩理由不予采信。且在《城市房屋拆迁补偿协议》和两份《补充协议》签订后，刘青作为代理人先后向新外滩公司委托的德诚拆迁公司申请以借、领等方式共提取房屋拆迁补偿款643000元的行为，系主动请求新外滩公司履行支付协议款项的行为，应视为对协议内容的接受和认可。据此，该院认为《城市房屋拆迁补偿协议》和两份《补充协议》合法有效，罗理琛、刘基农、刘青应根据协议约定向新外滩公司履行腾空房屋及办理空房交接手续的义务。
四、新外滩公司与罗理琛、刘基农、刘青所签订的《城市房屋拆迁补偿协议》的货币补偿标准符合《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）第二十四条关于货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的规定，应予认定。对于罗理琛、刘基农、刘青关于应按照国务院令第590号的规定以被拆迁房屋类似地产复地崑玉国际楼盘的市场价格来确定补偿价格的抗辩理由。该院认为，一是其法律依据适用错误，该被拆迁房屋依法应该适用《城市房屋拆迁管理条例》，而不是国务院令第590号；二是所参照的商品房复地崑玉国际楼盘不论从新旧程度、建筑质量和建筑成本、电梯等配套设施设置、小区绿化与环境等均与被拆迁房屋有较大的差距，并不属于类似地产，该楼盘的售价对被拆迁房屋的补偿价格不具有参考意义。因此，该院对罗理琛、刘基农、刘青此项抗辩理由，不予采信。
据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：罗理琛、刘基农、刘青腾空位于长沙市开福区晴佳巷xx号（老xx号）xx栋xx门xx号房屋并移交湖南新外滩房地产开发投资有限公司（已于2014年6月13日先予执行完毕）。案件受理费人民币15000元，先予执行费人民币15000元由罗理琛、刘基农、刘青负担。
上诉人罗理琛、刘基农、刘青不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院认定《城市房屋拆迁补偿协议》合法是错误的。1、刘青在协议上签字的时候，该协议在划横线处均是空白，新外滩公司也没有在该协议上签字盖章。协议中的划横线空白处正好是协议的核心条款，双方并未就拆迁补偿达成一致意见。上诉人在一审中已提交的音频资料，被上诉人在一审中提交的《借条》，均可以证实签订协议时是空白合同。2、被上诉人有意隐瞒拆迁人的主体身份，刻意误导上诉人签订拆迁补偿协议。上诉人刘青在签协议时，协议中记载的甲方主体及受委托拆迁人处均是空白。社区工作人员本应是政府部门的工作人员，但其也参与了协议签订的全过程，明显属于误导上诉人。长沙市德诚拆迁有限公司在拆迁过程中也未向上诉人出示过被上诉人的委托手续，尽管刘青曾经向德诚公司借钱购房，但刘青并未向被上诉人借钱。二、被上诉人对上诉人的房屋补偿标准过低，对上诉人明显不公平。1、上诉人的房屋没有经过有效的市场评估，双方也未对补偿达成一致意见。2、假若按照被上诉人的补偿标准，将严重降低上诉人的生活质量和水平。3、补偿价格与周边楼盘相比明显较低。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院：1、判令撤销（2014）开民一初字第01475号民事判决书，发回重审或驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担一审、二审所有的诉讼费用。
被上诉人新外滩公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由与一审中的起诉理由基本一致，被上诉人的答辩意见也与一审中的意见一致。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在一审中所提交的证据均已随案移送本院。经审理，本院对一审采信的证据和认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为新外滩公司与罗理琛、刘基农、刘青所签订的《城市房屋拆迁补偿协议》是否合法有效。
一、罗理琛、刘基农对刘青的委托授权合法有效。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。罗理琛、刘基农已在亲笔签名的委托书中明确委托刘青作为代理人，由其处理房屋拆迁补偿协议和领取房屋补偿款、腾交房屋、签署相关文件等一切相关手续。罗理琛、刘基农作为具有完全民事行为能力的个人，在出具委托手续后应对委托人在授权范围内所进行的代理行为承担民事责任。
二、新外滩公司具备拆迁主体资格，其有权与上诉人签订拆迁补偿协议。长沙市城市房屋拆迁管理办公室作出了拆许字（2006）第42号《房屋拆迁许可证》，批准新外滩公司对华盛·新外滩（二期）建设用地红线范围内的国有土地上建筑物及构建物实施拆迁，新外滩公司具备法定的拆迁主体资格。上诉人所拥有的房屋位于长沙市开福区晴佳巷xx号（老xx号），该房屋在拆迁许可证核准的拆迁范围内。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第一款规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。新外滩公司是拆迁人，其根据上述规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议符合法律规定。
三、罗理琛、刘基农委托刘青与新外滩公司签订的拆迁补偿安置协议合法有效。长沙市城市房屋拆迁管理办公室就华盛·新外滩（二期）建设项目发布了《城市房屋拆迁公告》，明确向被拆迁人告知了拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限等有关信息，上诉人罗理琛、刘基农诉称新外滩公司有意隐瞒拆迁人的主体身份，误导其签订补偿协议的上诉理由没有法律和事实依据，本院不予采信。拆迁补偿协议第十条记载：本协议签订时，当事人已阅读本协议内容，并对所出示资料的真实合法性负责，否则，由此产生的一切经济、法律责任有当事人承担。刘青是拆迁补偿协议的具体签订人，其应对自己的签名行为所产生的法律后果具有预测能力，也应履行协议中所约定的各项义务。社区工作人员协助参与涉案拆迁工作并不能表明政府就是本案的拆迁主体，本院对刘青主张长沙市人民政府系补偿责任主体的上诉理由不予采信。关于刘基农提出双方签订的是空白协议的问题，虽然其提供了与拆迁工作人员的谈话录音作为证据，但该证据真实性未经有关部门鉴定认可，仅从谈话的内容无法判定刘青签订的协议就系空白协议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，存有疑点的视听资料不能作为单独认定案件事实的依据，故本院在刘基农未提供其他证据佐证这一事实的情况下，对其主张双方签订空白协议的诉讼理由不予采信。同时，刘青在签订补偿协议后向新外滩公司委托的拆迁实施单位申请以借、领等方式提取房屋拆迁补偿款，视为上诉人主动请求新外滩公司履行协议义务，表明了上诉人对协议内容的认可和接受。涉案拆迁补偿协议已于2012年6月18日在长沙市城市房屋拆迁管理办公室进行登记备案，该办公室已对补偿协议的形式内容进行了初步审查，作为补偿协议主要内容的补偿数额在协议中进行了记载。新外滩公司在2012年7月21日的借条上所记载的批示内容为该公司的内部操作程序，不足以证实双方未签订拆迁补偿协议。刘青与新外滩公司针对房屋拆迁补偿事宜签订了拆迁补偿协议，签订协议的主体适格，协议形式合法，内容也未违反法律的强制性规定，该协议合法有效。
四、拆迁补偿协议所约定的补偿标准符合法律规定。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。本案中，湖南思远四达房地产评估咨询有限公司出具了华盛·新外滩（二期）项目建设用地红线范围内国有土地上待拆迁房地产的分类评估报告，新外滩公司根据评估价格与上诉人进行协商后达成了一致意见，协议约定的补偿标准并未违反法律规定。上诉人要求按照国务院第590号令的规定以被拆迁房屋类似地产复地崑玉国际楼盘的市场价格来确定补偿标准，因本案适用的是《城市房屋拆迁管理条例》，且复地楼盘不论新旧程度、建筑质量和成本、配套设施等均与被拆迁房屋有较大差距，该楼盘的售价对被拆迁房屋的补偿价格不具有参考意义，故本院对该诉讼主张不予采信。
综上所述，上诉人罗理琛、刘基农、刘青提出的上诉理由因缺乏充分的事实和法律依据予以佐证，故本院对此均不予以采信。原审判决认定事实清楚、适用法律准确，程序合法。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15000元。罗理琛、刘基农、刘青因经济困难申请减免案件受理费，罗理琛、刘青的申请符合《诉讼费用交纳办法》第四十四条、第四十五条第（三）项、第五十条、第五十一条的规定，准许罗理琛、刘青免交二审案件受理费10000元，由刘基农负担5000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺元芳
代理审判员 彭 杨
代理审判员 陈邵明
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 廖国娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《诉讼费用交纳办法》
第四十四条当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以依照本办法向人民法院申请缓交、减交或者免交诉讼费用的司法救助。诉讼费用的免交只适用于自然人。
第四十五条当事人申请司法救助，符合下列情形之一的，人民法院应当准予免交诉讼费用：（一）残疾人无固定生活来源的；（二）追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金的；（三）最低生活保障对象、农村特困定期救济对象、农村五保供养对象或者领取失业保险金人员，无其他收入的；（四）因见义勇为或者为保护社会公共利益致使自身合法权益受到损害，本人或者其近亲属请求赔偿或者补偿的；（五）确实需要免交的其他情形。
第五十条人民法院对一方当事人提供司法救助，对方当事人败诉的，诉讼费用由对方当事人负担；对方当事人胜诉的，可以视申请司法救助的当事人的经济状况决定其减交、免交诉讼费用。
第五十一条人民法院准予当事人减交、免交诉讼费用的，应当在法律文书中载明。