北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终923号
上诉人（原审原告）吴×，女，1935年6月17日出生。
上诉人（原审原告）杨×1，女，1953年4月23日出生。
上诉人（原审原告）杨×2，男，1969年10月14日出生。
三上诉人之共同委托代理人徐岳满，北京市昌兴律师事务所律师。
三上诉人之共同委托代理人张×，女，1973年10月10日出生。
被上诉人（原审被告）马×，女，1978年12月10日出生。
委托代理人裴毰，北京市致宏律师事务所律师。
原审被告杨×4，女，1995年4月3日出生。
原审被告杨×3（杨×4之母兼杨×4之委托代理人），女，1970年4月15日出生。
上诉人吴×、杨×1、杨×2因确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第15038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴×、杨×1、杨×2在原审法院起诉称：吴×是杨×1、杨×2的母亲，1998年9月26日马×与吴×之子杨×5（2004年8月6日被执行枪决）签订了房屋买卖合同。杨×5将属于父母的3号院房屋卖给马×。综上，3号院的房屋是吴×和丈夫杨×6（1994年6月去世）共同所建，杨×6去世后，遗产没有进行分割，属于吴×、杨×1、杨×2和杨×5共同所有。杨×5未经其他共有人同意，擅自处分共同财产，其行为无效，为此，诉至人民法院，请求判令：1.确认马×与杨×5签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由马×承担。
原审法院认为杨×5的配偶及女儿作为杨×5的继承人，涉案房屋涉及其相关利益，依职权追加杨×5的配偶杨×3、女儿杨×4为被告。
马×在原审法院答辩称：不同意吴×、杨×1、杨×2的诉讼请求，诉争房屋系杨×5的房屋，卖房时杨×5和其母亲共同生活，均同意卖房，故买卖协议系双方真实意思表示，请求法院审查后依法判决驳回吴×、杨×1、杨×2的全部诉讼请求。具体事实及理由如下：买卖协议中的3号院落及院内房屋系杨×5所有，与杨×1、杨×2无关，故其两人不具备诉讼主体资格。吴×当时同杨×5共同生活，知道且同意杨×5的卖房行为，故买卖协议系双方的真实意思表示，应属有效协议。房屋买卖及履行过程：吴×与丈夫杨×6有一处3号院的院落，两人与三个儿女共同在此院落生活。马×1（马×之母）的院落为杨家胡同1号院，两家是邻居且关系很好。1992年左右，杨×6找到马×1借钱，买下了西院（现在的7号院）分给了大儿子杨×2（已经搬到此院居住），将3号院分给小儿子杨×5（杨×5同父母共同生活）。并对马×1说，两个儿子都不争气，总惹事，早晚会进监狱，让马×1帮忙照顾两个儿子（三家住得很近，系邻居）。1994年6月杨×6去世。杨×5在父亲去世后多次和马×1说，让其帮忙找个买主想把房子卖掉，杨×5带着媳妇孩子和母亲一起到岳母家住楼房。此时吴×与杨×5共同生活，因为杨×2与母亲长期不和，甚至有打骂母亲的情况，所以就和二儿子杨×5共同生活。房子是杨×5的村里人都知道，卖房的事村里人也都知道，但房子四年都没有卖出去。1998年，马×找了男朋友，他们两个商量想买房，找马×1商量，马×1想马×和自己住近一点以后也好互相照顾，就同杨×5说买他的房，开始说是3万元，后来马×说没那么多钱，便宜些，商量好22500元后就找了中间人李×1、李×2来帮忙写协议，并且作见证人。一是证明房屋是杨×5的，他同意卖房，二是证明房屋买卖价款及买卖过程。
1998年9月26日上午，马×和杨×5签订《卖房协议》及《买房协议》后（协议系见证人李×1书写），中午在马×1家吃的午饭，下午杨×5就带着媳妇、孩子、母亲吴×共同搬到杨×5在抬头村租的房屋内（该房屋系杨×5租赁过来做生意用）居住。第二天杨×5就带着媳妇、孩子搬到岳母家居住。过了几天吴×就回来了，因为杨×5不做生意也不交租金，抬头村大队把门锁了，吴×没地方住。因为其和大儿子杨×2关系不好，所以找到马×1请求在她家先住下，再找村里给解决。马×1因为两家关系一直不错，就同意了。马×1找杨×2要求他将母亲接过去住，杨×2不同意，所以马×1就找村妇联主任韩淑香帮忙做工作。杨×2还是不接，后来马×1找女儿马×商量，让吴×搬到3号院住，马×同意了（马×在买房后就将其自己宿舍的家具、衣物搬到此院），给吴×腾出一间房让其居住。从1998年12月开始，吴×就搬到3号院居住。吴×虽在3号院住，但白天都去大儿子杨×2家干活、照看孩子、吃饭，晚上回到3号院居住。2000年，吴×因琐事与马×1发生争议，后马×1多次找妇联主任要求吴×搬走，妇联主任找到杨×2给其做工作，2002年12月吴×自行搬到7号院居住至今。另外，2002年5、6月份，吴×给马×写了一份证明，内容为：我同意我儿杨×5卖房，整个院，全卖，屋里外边的东西也卖，卖给马×。由此可以看出，吴×、杨×1、杨×2从未主张过此房屋系遗产，不能买卖，事后得知后也从未主张要回房屋，在村委会妇联主任多次找杨×2时，也未提出此房屋系父亲遗产而主张房屋买卖无效，吴×、杨×1、杨×2的行为系追认同意杨×5的卖房行为，故本案中买卖协议系合法有效协议。综上，请求法院依法判决驳回吴×、杨×1、杨×2的诉讼请求。
杨×3、杨×4在原审法院答辩称：同意吴×、杨×1、杨×2的诉讼请求，卖房之后我们才知道，卖房时我们根本就不知道。
原审法院审理查明：吴×与杨×6系夫妻关系，二人育有二子一女，分别为长子杨×2、次子杨×5及女儿杨×1。杨×5与配偶杨×3育有一女杨×4。杨×6于1994年4月去世。杨×5于2004年8月6日因刑事犯罪被执行死刑。双方均认可涉案房屋3号院。1997年4月15日《昌平县村镇宅基地登记审批表》显示该院落户主为杨×6。3号院房屋系杨家的老房子，杨×6于1994年去世后，该3号院房屋由杨×5一家三口和吴×共同居住。
1998年九月廿六，杨×5与同村村民马×签订《卖房协议》和《买房协议》，以两万两千五百元的价格将3号院卖予马×，签订协议时有见证人李×1、李×2在场见证。签订协议后，马×即支付杨×5购房款两万两千五百元，同时杨×5将此院落五十年代的土地房产所有证交付给了马×。当天下午，杨×5即携其妻女搬出了3号院。双方对吴×是否曾搬离以及现在是否还有物品存放在3号院存在异议，但均认可吴×在房屋卖予马×后仍在3号院里住过几年时间的事实。杨×5将3号院卖出一周后，杨×1、杨×2从他人处得知房屋被卖的事实，杨×3则是在杨×5签完买卖协议之后即得知3号院被杨×5卖给了他人。
马×在庭审中提供了吴×的证明一张，上书“我今同意我儿杨×5卖房，整个一个院全卖，屋里外边的东西也卖，卖给马×。”对此，吴×、杨×1、杨×2认为该证明不是吴×书写，吴×在证明上摁手印是被胁迫。杨×1、杨×2等人曾于当晚报警3号院发生打架事件，并以自述形式告知当时的村委会干部吴×被强迫摁了手印。
另查，吴×、杨×1、杨×2一方在杨×5卖房一周后即得知3号院被卖，但并未采取过具体措施予以处理，直至2015年吴×、杨×1、杨×2起诉马×的母亲马×1，要求确认房屋买卖合同无效。
原审法院认定上述事实，有《买房协议》、《卖房协议》、证明、宅基地审批表、证人证言及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。
原审法院判决认定：当事人实施民事行为应当遵循诚实信用、等价有偿原则，并不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。
本案中，首先，马×未提供充分证据证明杨家曾经针对3号院进行过分家，但马×与杨×5就买卖3号院事宜已形成房屋买卖合同关系，双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且已经履行完毕至今十七年之久。对于马×举证的吴×同意出卖3号院房屋的证明，吴×、杨×1、杨×2一方主张吴×系被胁迫，但未提供充分证据予以证明。且即使吴×确为被胁迫，该事实至今已有十三年之久，吴×一直未对杨×5出售3号院的结果提出异议，直至2015年才诉讼主张确认该3号院的买卖合同无效，故可认定为吴×已同意杨×5出卖3号院的行为。另，马×及其家人在3号院内居住、出租、修缮等行为已对该宅院形成一种长期、稳定的占有和使用关系，杨×1、杨×2作为同村村民，知晓3号院被卖的事实十余年未提出异议，应视为其在事实上同意了杨×5将房屋出售给他人的行为。
其次，马×系前白虎涧村村民，该村村委会干部也知晓其购买了3号院的事实，马×与杨×5之间的房屋买卖行为并不违反相关的法律法规。
综上理由，法院根据尊重历史、照顾现实的原则，从保障当事人的合法权利、维护交易安全和社会诚信的角度出发，认为杨×5与马×签订的房屋买卖合同应认定为有效，吴×、杨×1、杨×2要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求于法无据，法院不予支持。马×之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信；不合理部分，不予采信。综上，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条第二款的规定，判决：驳回原告吴×、杨×1、杨×2的诉讼请求。
吴×、杨×1、杨×2不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审法院判决，依法改判支持吴×、杨×1、杨×2的原审诉讼请求，诉讼费用由马×承担。上诉理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误。诉争房屋是杨×5父母的房屋，杨×5无权出卖，其出卖房屋行为未经权利人追认，该房屋买卖行为无效。无效合同自始没有法律约束力。吴×一直在诉争房屋居住，原审法院认为上诉人十多年未提出异议视为同意了该房屋买卖行为与事实不符，亦无法律依据。马×明知杨×5无权出卖诉争房屋而与之进行房屋买卖，构成恶意串通，损害了第三人利益，其行为当然无效。吴×在证明上按手印是被胁迫的。
马×答辩称：同意原审法院判决，请求二审法院维持原判，不同意上诉人的上诉请求及理由。根据诉争房屋买卖时的居住情况和杨×5拿出的老地契就可以证明诉争房屋分家时是分给杨×5了。签订买卖协议时吴×与杨×5均在场，后杨×5一家和吴×就搬到了抬头村居住。吴×同意杨×5卖房屋和院落有吴×的证明为证，房屋买卖协议是合法有效的。马×当时以合理价格购买的房屋，符合市场价格，所以不存在恶意串通行为且双方均已履行。马×提交的证据可以证明房屋买卖协议是有效的。
杨×3、杨×4同意上诉人的上诉请求及理由，不同意原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：马×与杨×5就买卖3号院签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且已经履行完毕至今十余年之久。上诉人虽主张吴×同意出卖3号院房屋的证明系吴×被胁迫下形成，但未提供充分证据予以证明，且即使吴×确被胁迫，但该事实至今已有十余年之久，吴×一直未对杨×5出售3号院的结果提出异议，直至2015年才诉讼主张确认该3号院的买卖合同无效，故可认定吴×已同意杨×5出卖3号院。马×及其家人对3号院已形成长期、稳定的占有和使用关系，杨×1、杨×2作为同村村民，已知晓3号院被卖的事实十余年之久未提出异议，应视为其在事实上同意了杨×5将房屋出售给他人的行为。马×系前白虎涧村村民，该村村委会干部也知晓其购买了3号院的事实，马×与杨×5之间的房屋买卖行为并不违反相关法律、法规的强制性规定。原审判决认为杨×5与马×签订的房屋买卖合同有效，判决驳回吴×、杨×1、杨×2的诉讼请求并无不当。吴×、杨×1、杨×2上诉主张马×与杨×5买卖3号院房屋存在恶意串通，未提供相应证据，本院对其上述主张不予采纳。吴×、杨×1、杨×2要求确认马×与杨×5签订的房屋买卖合同无效的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百一十三元，由吴×、杨×1、杨×2负担（已交纳）。
二审案件受理费四百二十五元，由吴×、杨×1、杨×2负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年二月二十三日
书记员 赵梦芸