江苏省南京市中级人民法院
民 � � � 判 决 书
（2015）宁民终字第4324号
上诉人（一审原告、反诉被告）廖洪勇，男，1970年1月28日生，汉族。
被上诉人（一审被告、反诉原告）杨山标，男，1978年4月10日生，汉族。
委托代理人熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。
上诉人廖洪勇因与被上诉人杨山标房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初第1582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月21日公开开庭进行了审理，上诉人廖洪勇、被上诉人杨山标的委托代理人熊发兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖洪勇一审诉称，其是做卖鸭子生意的，2014年3月1日，其与杨山标签订了房屋租赁合同，租期至2015年3月1日，由其承租位于浦口区浦洲路5号海润枫景门面房1-106室房屋做卖鸭子�意。2014年3月17日，物业告知其门面房是物业的，说房租到期了，要收回。这时才得知杨山标欺骗了自己。2014年3月20日左右其报警，当时杨山标拿了一个假合同给派出所，证明杨山标租的房子租期为一年。其到物业了解情况，物业告知租期到2014年5月19日，限其于2014年5月31日前搬走。杨山标已收取其定金1万元，房租5000元。现其向法院起诉，请求：1、判令杨山标双倍返还定金共计20000元；2、判令杨山标返还租金5000元；3、本案诉讼费用由杨山标承担。
杨山标一审辩称，廖洪勇的诉请无事实及法律依据，在本案中廖洪勇应承担擅自违约的法律责任，交付的定金不应返还廖洪勇，其与廖洪勇签订房屋租赁合同之日起直至2014年7月1日，廖洪勇已有两月未向其交纳租金，故廖洪勇应向其交付租金；2014年2月左右，其与廖洪勇商定合作做鸭子生意，为此，杨山标将浦�路5号海润枫景门面房从产权人处租来后进行了一系列的改造，将其转租给廖洪勇，廖洪勇随之也投入了使用，但后来廖洪勇无故撤走，给其造成了重大损失。现其提出反诉，请求判令：1、廖洪勇向其支付2014年5月1日至2014年7月1日两个月的租金5000元，赔偿其损失17500元（装修费2000元、线路改造费2000元、门头制作费3500元、广告费10000元），对廖洪勇所交定金不予返还；2、反诉费用由廖洪勇承担。
廖洪勇一审反诉辩称，杨山标的反诉请求与本案无关，杨山标的反诉请求是基于双方所签销售协议产生的损失，不属于本案的审理范围，请求不予受理杨山标的反诉请求。
一审法院经审理查明，2014年2月，廖洪勇与杨山标签订房屋租赁合同一份，约定：杨山标将位于浦口区浦洲路5号海润风景门面房1-106室房屋出租给廖洪勇使用，房屋面积为80平方米；租金�30000元／年，租金6个月结算一次，提前30天支付；租赁期限自2014年3月1日至2015年3月1日止，共计12个月；首次租金为15000元；杨山标保证上述房屋权属清楚，且保证所有的产权人同意此合同内容，若因权属问题或其他产权人的异议给廖洪勇造成经济损失，由杨山标负责全额赔偿；杨山标保证廖洪勇能正常使用房屋及设施，并负责对房屋及设施自然损坏进行维修，若因杨山标延误维修造成廖洪勇损失，由杨山标负责全额赔偿；如需转租他人使用，必须取得杨山标书面同意，由于使用不当或其他人为原因造成房屋或设施损坏的，廖洪勇负责全额赔偿或给予修复，租赁期满时，廖洪勇必须把房屋及设施完好的交还杨山标，租赁期间的水、电、气、数字电视、物业等费用由廖洪勇承担；在合同期间任何一方提前解除合同则赔付守约方一个月的租金作为违约金，未能履行本合同规定的条款给对方造成的损失由违约方在三日内负责全额赔偿，同时支付对方违约金（与押金等额）。该合同由双方当事人签名，并在合同抬头处注明“已付定金壹万元（10000元）＋5000元”。
一审法院另查明，2014年3月5日，杨山标与南京江浦环都房地产开发有限责任公司（以下简称环都房地产公司）签订房屋租赁合同一份，约定：环都房地产公司将位于浦口区浦洲路5号01幢106室房屋（建筑面积为66.44平方米）出租给杨山标使用，作为烤鸭销售用房；租期为12个月，自2014年3月1日起至2015年2月28日止；月租金为1800元，物业费为80元，杨山标按季度支付租金及物业费，在签订合同当日付清首期三个月房租及物业费合计5640元，以后须提前7天付清房租和物业费；合同签订时还须交纳房屋使用押金1800元；合同期内，非经环都房地产公司同意，杨山标对所承租的房屋不得擅自转租、转借，否则环都房地产公司有权终止合同，且不退还已预付房租和房屋使用押金。同年3月6日，环都房地产公司出具情况说明一份，其内容为：兹有我公司开发建设的，位于浦洲路5号海润枫景家园小区门面房1幢106室的相关权属手续正在办理中，该房屋属于非住宅性质。此外，杨山标于签订合同当日支付房屋租金5400元、押金1800元、水电费300元和物业费240元，并由南京广田投资管理有限公司出具收款收据（收据上加盖的印章为“南京广田投资管理有限公司海润枫景家园物业管理服务中心”）。2014年5月13日，杨山标向公安机关报警称：其与廖洪勇签订合作协议，协议规定廖洪勇租杨山标租来的海润枫景小区1-106室门面房，杨山标保证每日卖150只鸭子，后因杨山标没有卖到规定的鸭子数目，双方发生合同经济纠纷，杨山标称廖洪勇前段时间突然将货物搬出店面，导致其损失50000元左右。
一审庭审中，廖洪勇陈述，双方是在2014年2月28日签订了房屋租赁合同，定金10000元是签订合同当时支付的，房租5000元是在2014年3月3日支付的，案涉房屋产权人为物业公司；廖洪勇在2014年3月3日搬进案涉房屋，但2014年3月12日左右物业公司讲合同到期我们就得走，物业公司沈经理曾发短信来说房子是物业的，时间到期了，要我们搬走，后来司法所组织我们调解，杨山标一直未出现；由于没有380伏的电，生意做不起来，所以廖洪勇没有住在店里；物业公司估计是2014年5月30日将我们的东西搬到地下室的，2014年6月16日我们从地下室将东西搬出的。为此，廖洪勇提交了其所称的物业公司沈经理发给其的短信及光盘一张，欲证明其与妻子找到物业公司，沈经理明确告知其杨山标签订的合同是2014年5月19日到期。廖洪勇据此认为，杨山标对房�没有合法的转租权，与房屋所有权人所签合同已到期，廖洪勇入住后房屋所有权人即向廖洪勇主张权利，故要求杨山标双倍返还定金20000元，并退还已收房租5000元。
一审庭审中，杨山标陈述，其与案涉房屋所有权人签订了房屋租赁合同，对案涉房屋拥有合法的出租权，合同期限至2015年2月28日止，其于2014年3月5日向房屋产权人缴纳房屋租金和物业费，交纳了从2014年3月1日至2014年5月31日共计3个月的房租，其合法取得该房屋的使用权，向廖洪勇出租房屋合法；物业公司没有赶廖洪勇走，廖洪勇在搬到房子里时，其已向物业公司申请了380伏电，并带廖洪勇到物业公司问的，定金也是当着廖洪勇的面交给物业公司沈经理；廖洪勇提交的电话号码不是物业公司的，廖洪勇是在2014年6月某一天夜里搬走的，当时有人看见廖洪勇搬家，还问了廖洪勇为什么搬走，廖洪勇�生意做不起来，当时其还报警的，后来其发现店里的所有东西都搬空了，廖洪勇搬离没有与其打招呼；其对房屋进行了装修，这些装修就是为了给廖洪勇做烤鸭生意的，廖洪勇不做烤鸭生意了，装修就没有用处了，装修损失包括装修费2000元、线路改造费2000元、门头制作费3500元、广告费10000元。为此，杨山标申请证人王某、孙某到庭作证。两名证人均陈述廖洪勇不想再做烤鸭生意了。此外，杨山标还提交了邱凯出具的收条一张，其内容为：今收到洪湖馋嘴鸭门头制作费定金500元，总价3500元。
一审庭审中，双方当事人均认可廖洪勇已向杨山标支付15000元，其中定金10000元，房租5000元，定金后期用于冲抵房租，且均表示不再继续履行合同。
上述事实，有房屋租赁合同、情况说明、接处警情况说明以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
一审法院认为，廖洪勇与杨山标签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。
关于本诉请求，廖洪勇以杨山标未取得案涉房屋的租赁权却将房屋出租给其为由，认为杨山标违约，故主张双倍返还定金，对此，一审法院认为，根据杨山标庭审中提交的房屋租赁合同和情况说明，足以认定杨山标系合法承租案涉房屋，而廖洪勇对此亦未提供证据予以反驳，故廖洪勇认为杨山标对案涉房屋不具备租赁权，与事实不符，一审法院不予采信。廖洪勇主张物业公司要求其搬离，但并未提供物业公司要求其搬离的书面函件，而且，根据庭审查明的事实，物业公司也并非案涉房屋的所有权人，故廖洪勇所述物业公司要求其搬离证据不足，一审法院不予采信。因此，廖洪勇主张杨山标存�违约行为并要求双倍返还定金，证据不足，一审法院不予支持。廖洪勇主张杨山标返还已收租金，对此，一审法院认为，双方当事人均表示不再继续履行合同，故廖洪勇已交纳的租金应扣除廖洪勇实际使用案涉房屋的期间予以返还。关于定金和已付租金的具体数额，根据担保法的相关规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，故一审法院认定本案所涉房屋租赁合同的定金数额为6000元（30000元×20%），余款9000元应认定为廖洪勇预付的租金。至于廖洪勇实际使用房屋的期间，根据杨山标提供的接处警情况说明，一审法院认定为至2014年5月13日，故杨山标应返还租金的数额为2916.67元（9000元-（2500元／月×2个月＋2500元／月÷30天×13天）］。
关于反诉请求，杨山标主张廖洪勇支付2014年5月1日至7月1日期间的租金5000元，对此，一审法院认为，根据杨山标提交�接处警情况说明，廖洪勇使用房屋期间最迟至2014年5月13日，而此期间的租金，一审法院在杨山标应返还廖洪勇的租金数额中已经予以处理，在反诉中不应再予处理。杨山标主张廖洪勇赔偿损失17500元，但并未提供装修合同以及付款票据等证据证实其损失，故其主张赔偿损失17500元，证据不足，一审法院不予支持。杨山标主张定金不予返还，此项诉请在本诉中亦已处理，在反诉中不再予以处理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决：一、杨山标于判决生效之日起七日内返还廖洪勇租金2916.67元；二、驳回廖洪勇的其他诉讼请求；三、驳回杨山标的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费426元，由廖洪勇负担（廖洪勇已预付213元）；一审反诉案件受理费181元，由杨山标负担。
廖洪勇不服一审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审判决查明事实不清。其被物业公司强行赶出市场是事实，但一审法院没有到物业公司现场了解调查取证，只以没有物业公司强制搬离的证据为由驳回其请求。二、一审判决证据不足。杨山标一审提供的房屋租赁合同和情况说明不足以认定是合法承租房屋。因为该项证据真实性无法确定，也无房产证相佐证，故证据不应采信。一审法院据此认定杨山标有承租权错误。其一审中提供的光盘证明物业公司强制搬离后，对其的解释是杨山标无承租权，故其承租无依据，必须搬离，即说明杨山标无承租权的事实。综上，请求二审法院依法撤�一审判决，发回重审或依法改判支持其诉请。
被上诉人杨山标辩称：一、廖洪勇未能在一审举证期限内提交任何证据证明被物业赶走，对此应当承担举证不能的法律后果。二、杨山标在一审中提供的房屋租赁合同和情况说明已经足以说明其对案涉房屋具有出租的权利，廖洪勇的观点不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人廖洪勇与被上诉人杨山标均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人廖洪勇就“房屋面积为80平方米”提出异议，认为案涉房屋面积没有80平方米，对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人杨山标对一审查明的事实没有异议。本院依法对一审查明事实中双方当事人均无异议的部分予以确认。
二审期间，就案涉房屋的权属以及案涉房屋租赁协议的履行情况，本院依法派员向南京市广田枫景物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）调查。物业公司沈伟经理提供了房屋租赁合同一份，并陈述，案涉房屋系环都房地产公司所有，因为并未打算对外出售，所以没有办理产权证，由物业公司受委托进行管理。杨山标向物业公司租用案涉房屋，跟物业公司签订的租赁合同期限是2014年3月1日至2014年5月31日，期满可以续签。杨山标租下案涉房屋后给廖洪勇经营鸭制品，廖洪勇约在2014年3月上旬进场经营，总共经营了一个多月时间，4月份左右廖洪勇就和杨山标因为生意不景气发生了争议，5月31日合同到期前，廖洪勇就将案涉房屋中的私人物品搬走了，合同到期前的一个月时间廖洪勇就没有怎么经营了。合同到期前，沈经理向杨山标和廖洪勇表示，他们俩任何一个人交房租都可以继续租房，但他们都不交。2014年6月底7月初有人要租房，物业公司就将案涉房屋中的烤箱、橱柜搬出来放在物业公司的储藏室了，物业公司通知廖洪勇来领，廖洪勇过了很长时间才把东西拖走。
对于本院调取的房屋租赁合同以及调查形成的谈话笔录，上诉人廖洪勇对上述两份证据的真实性没有异议，但认为门面房中没有380伏电所以生意做不了，物业公司把廖洪勇赶走是因为杨山标没有向物业公司交钱。被上诉人杨山标认为租赁合同证明杨山标具有合法的出租权，谈话笔录可以证明2014年4月份廖洪勇和杨山标因为经营产生争议，廖洪勇在2014年4、5月份就将个人物品从门面房里搬走不再经营，这也印证了杨山标在一审中所主张的因为廖洪勇经营不善而搬离房屋给杨山标造成的损失。
以上事实，有庭审笔录、谈话笔录、房屋租赁合同等证据在案为凭。
本院认为，案涉房屋尚未办理产权登记，杨山�分别与案涉房屋的开发建设单位环都房地产开发公司以及实际管理单位物业公司签订房屋租赁合同，租得案涉房屋，又与廖洪勇签订房屋租赁合同，将案涉房屋转租给廖洪勇，而受委托管理案涉房屋的物业公司知晓杨山标该转租行为未提出异议，且明确向杨山标和廖洪勇表示给付租金可以继续租赁案涉房屋，故物业公司对于杨山标的转租行为系明知且认可。杨山标与环都房地产公司签订的房屋租赁合同履行期限为2014年3月1日至2015年2月28日，而物业公司亦表示可以续签租赁合同，故一审法院认定廖洪勇与杨山标签订的房屋租赁合同合法有效，并无不当。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。廖洪勇签订房屋租赁合同后，在案涉房屋中只实际经营了约一个多月时间，就因经营问题与杨山标产生争议并将私人物品搬出案涉房屋，且不再使用案涉房屋继续经营。2014年5月物业公司询问杨山标和廖洪勇是否续租案涉房屋时，廖洪勇并未表示要继续租用案涉房屋，双方在本案一审期间亦明确表示不再继续履行租赁合同。廖洪勇搬离案涉房屋，不在案涉房屋实际经营在先，此后杨山标不再向物业公司交纳租金继续租赁房屋，故廖洪勇主张系杨山标违约要求双倍返还定金的主张不能成立，本院不予支持。一审法院根据双方租赁合同的标的调整定金数额为6000元，并计算认定杨山标应返还租金的数额为2916.67元并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费426元，由廖洪勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 罗程允