湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第255号
上诉人（原审被告）资兴粤华房地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市鲤鱼江大兴西路鲤鱼江鸿都商业广场B3栋。
法定代表人刘建华，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）李赛凤，女，1966年6月16日出生，汉族，湖南省资兴市人，居民。
被上诉人（原审原告）李驰凤，女，1969年11月12日出生，汉族，湖南省资兴市人，居民。
上列两被上诉人委托代理人朱龙彬，湖南宇剑律师事务所律师。
上诉人资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）因与被上诉人李赛凤、李驰凤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2014）资民三初字第198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人粤华公司的法定代表人刘建华，被上诉人李驰凤及李赛凤、李驰凤的委托代理人朱龙彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，刘建华系资兴市鲤鱼江镇鸿都商业广场开发商，粤华公司法定代表人。2008年9月25日，李赛凤（实际出资购买人为李驰凤）与刘建华签订《商铺买卖合同书》，李赛凤购买位于资兴市鲤鱼江镇鸿都商业广场第B栋第一层05号商铺一间，商铺总建筑面积为：34.37平方米。总购房款为：叁拾叁万叁仟玖佰叁拾玖元整（￥333，939元），签合同书时首付173，939元（由李驰凤付款），余款采用银行按揭方式付清，与其他购房者一起，银行按揭贷款手续由粤华公司统一办理。2014年7月14日，李驰凤将按揭贷款全部付清。
2012年8月7日，李驰凤从资兴市房产局复印其房产证资料，发现其房产证登记的建筑面积为31.82平方米。后李驰凤于2013年12月22日向粤华公司提出书面请求，要求粤华公司退还多收的2.55㎡的购房款，但粤华公司一直不付，双方发生争议。李赛凤、李驰凤诉至法院，请求：一、判令粤华公司返还面积相应房款、利息及赔偿损失等共计43，600元；二、案件受理费由粤华公司负担。
原审法院认为：公民的合法权益受法律保护。李赛凤与粤华公司于2008年9月25日签订一份《商铺买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律规定，双方当事人亦已经履行完毕，该合同书系有效合同。
本案争议焦点一，本案是否已经超过诉讼时效。本案系房屋买卖合同纠纷，李驰凤向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。李驰凤从粤华公司处购买了位于资兴市鲤鱼江镇鸿都商业广场第B栋第一层05号商铺一间，依据双方合同约定，该房产证系由粤华公司统一办理，现粤华公司提供的《领取证件登记表》并无李驰凤或李赛凤已经领取了房产证的手续，亦无其他证据证实李驰凤或李赛凤领取或者知道了房产证登记内容。相反，李赛凤、李驰凤向法院提供了资兴市房产局复印资料证实，其从2012年8月7日才知道其房产证登记内容，因此，本案的诉讼时效应当从2012年8月7日开始起算。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2013年12月22日，李赛凤、李驰凤向粤华公司提出了书面的赔偿请求，引起本案诉讼时效中断。李赛凤、李驰凤于2014年7月30日向法院提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。因此，粤华公司提出本案已经超过诉讼时效的抗辩理由与事实不符，应不予以支持。
本案争议焦点二，粤华公司是否多收取了李驰凤2.55平方米的购房款。
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房地产权证书的建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积组成。本案中，双方签订合同约定的购房面积为34.37平方米，房屋产权登记面积为31.82平方米，两者相差2.55平方米，粤华公司不仅未举证证明该2.55平方米系公摊面积，就算是公摊面积，亦应将该公摊面积计入房屋产权登记面积。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，粤华公司应将该购房款和相应利息支付给李驰凤。因此，李驰凤要求粤华公司赔偿损失43，600元的诉讼请求符合事实和法律规定，应予以支持。李驰凤系该房屋实际购买人，亦系房屋登记产权人，故该款应当支付给李驰凤。
综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“限被告资兴粤华房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告李驰凤43，600元。案件受理费890元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
上诉人粤华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人李赛凤、李驰凤于2009年1月4日取得房产登记至今已经五年，明显超过诉讼时效，原审法院仅凭被上诉人李赛凤、李驰凤2012年8月7日从资兴市房产局复印资料推定李赛凤、李驰凤于2012年8月7日才知道房产登记的内容，属认定事实错误；二、2008年9月5日，上诉人粤华公司与李赛凤签订的《商铺买卖合同书》中载明“一、乙方向甲方购买位于资兴市鲤鱼江镇鸿都商业广场第B栋第一层第05号商铺1间，商铺总建筑面积为34.37平方米，其中公摊面积2.55平方米”，办证面积为商铺套内建筑面积符合建设部《商品房销售管理办法》十八条的规定，但是购买的时候包括公摊面积，原审法院认定粤华公司多收取了2.55平方米的购房款，认定事实错误；三、虽然李赛凤、李驰凤买购的商铺登记面积为31.82平方米，但是李赛凤与粤华公司签订的商铺委托经营管理协议仍是按34.37平方米给付李赛凤租金，并未给李赛凤、李驰凤造成损失，原审法院判令粤华公司给付43，600元，判决不当。综上，请求撤销原审判决，改判驳回李赛凤、李驰凤的诉讼请求。
被上诉人李赛凤、李驰凤答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人粤华公司提交了六份证据：证据一，何子琪《商铺买卖合同》，拟证明商铺买卖合同中都包括了公摊面积；证据二、公共道路照片2张，拟证明公共道路必须进行分摊；证据三、房管局测绘报告书，拟证明房产局登记的仅为商铺套内面积加卡楼面积，没有计算公摊面积；证据四、李赛凤《商铺委托经营协议》及《一层委托经营管理补充协议》，拟证明李赛凤委托粤华公司经营商铺时已经知道商铺登记面积的情况；证据五、销售不动产发票，拟证明交房面积为34.37平方米；证据六、契税证明，拟证明李赛凤、李驰凤交契税时已明知商铺面积为34.37平方米。被上诉人李赛凤、李驰凤质证认为，证据一、二、三与本案无关联性，证据四、证据六与被上诉人李赛凤、李驰凤在原审中提交的证据相同；证据五，真实性予以认可。本院对上诉人粤华公司提交的证据认证如下，证据一、与本案无关联性，本院不予采信；证据二、三、四、五、六，被上诉人李赛凤、李驰凤对证据真实性无异议，本院予以采信。
本院二审查明，李赛凤（乙方）与粤华公司法定代表人刘建华（甲方）签订《商铺买卖合同》系2008年9月5日签订，而非原审法院查明的2008年9月25日签订。该合同约定“一、乙方向甲方购买位于资兴市鲤鱼江镇鸿都商业广场第B栋第一层第05号商铺1间，商铺总建筑面积34.37㎡，其中有柱卡楼面积按100%计算，7.88㎡，公共分摊2.55㎡。准确面积按实丈量为准。按间合计总购房款为叁拾叁万叁仟玖佰元整（￥333，939元）。按开盘活动优惠折价实收购房款叁拾零万玖仟伍佰陆拾叁元整（￥309，563元），每平方米单价为：9，006.8元……三、办证费用及其他费用：①甲方负责办理契证、房产证、土地证。……”。2008年10月28日，资兴市房屋测绘队对资兴市鲤鱼江鸿都商业B1栋进行了测绘，李赛凤B1-05栋套内面积23.94平方米，卡楼面积7.88平方米，合计面积31.82平方米。2008年12月18日，李驰凤按34.37平方米向资兴市契税耕地占用税征管理局交纳了契税。2009年1月4日，资兴市房产管理局向李驰凤颁发房权证私字第000349**号房屋产权证书，该房产证中登记的建筑面积为31.82平方米。李赛凤签订商铺买卖合同后办理了银行按揭贷款手续，按揭贷款过程中房权证私字000349**号房屋产权证书一直保存在银行，李赛凤、李驰凤至2014年7月14日才拿到房产证原件。2014年7月30日，李赛凤、李驰凤向原审法院提起诉讼。本院二审查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点：一、本案是否过诉讼时效的问题；二、粤华公司是否应返还李驰凤购房款的问题。
关于焦点一。李赛凤签订商铺买卖合同后办理了银行按揭贷款手续，由粤华公司统一为买受人包括李驰凤办理了房证件，按揭贷款过程中李驰凤的房权证私字000349**号房屋产权证书一直保存在银行，李赛凤、李驰凤至2014年7月14日才拿到房产证原件。2012年8月7日，李驰凤从资兴市房产局复印其房产证资料，发现其房产证登记的建筑面积为31.82平方米，2013年12月22日，李赛凤、李驰凤向粤华公司书面请求返还多收的2.55㎡购房款。上诉人粤华公司主张2008年12月18日李驰凤按34.37平方米的面积交纳了房屋契税，但此时李赛凤、李驰凤并不知道商铺登记面积仅为31.82平方米；2009年1月4日资兴市房产管理局虽已向李驰凤颁发房屋产权证，但房屋产权证系由粤华公司代办，且因办理银行按揭贷款的原因，房产证的原件一直保存于银行，故李赛凤、李驰凤2012年8月7日才知道房屋面积仅为31.82平方米，诉讼时效应从2012年8月7日开始起算，2013年12月22日诉讼时效中断，2014年7月30日，李赛凤、李驰凤向原审法院提起诉讼，本案未超过诉讼时效。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，2008年9月5日，李赛凤与刘建华签订《商铺买卖合同》约定，乙方向甲方购买位于资兴市鲤鱼江镇鸿都商业广场第B栋第一层第05号商铺1间，商铺总建筑面积34.37㎡，其中有柱卡楼面积按100%计算，7.88㎡，公共分摊2.55㎡。由甲方负责办理房屋产权证。李赛凤、李驰凤全额交付了购房款。2009年1月4日，资兴市房屋产权管理局向李驰凤颁发了房屋产权证，房屋产权证上的登记面积为31.82平方米。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。李赛凤、李驰凤购买房屋后，享有的房屋面积应当以房屋产权登记为准。现李赛凤、李驰凤按合同约定，支付了34.37平方米的购房款，而粤华公司为李赛凤、李驰凤办理的房屋产权证中登记的面积仅为31.82平方米，故李赛凤、李驰凤请求退还2.55平方米购房款的诉讼请求应予支持。粤华公司关于《商铺买卖合同》约定了公摊面积及粤华公司返租李赛凤、李驰凤的房屋时仍是按34.37平方米支付租金，未侵犯李赛凤、李驰凤的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费890元，由上诉人资兴粤华房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一五年六月十二日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。