湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第05121号
上诉人（原审被告、反诉原告）余某。
委托代理人谢兆佳，湖南星城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南宜居物业管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段6号。
法定代表人王艳，该公司副总经理。
委托代理人海军。
上诉人余某因与被上诉人湖南宜居物业管理有限公司（以下简称宜居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳民初字第03132号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年8月30日，湖南省天元房地产开发有限公司与宜居物业公司签订了《宜居花园前期物业服务合同》，该合同对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量以及违约责任等内容做了约定，其中该合同第五条约定：前期物业委托管理期限自签字之日起至第一届业主委员会成立，选聘新的物业管理企业接管之日止。该合同第六条约定：本物业区域物业服务收费选择包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：带电梯高层住宅：1.4元／平方米／月；商铺：2元／平方米／月。该合同第七条约定：物业管理费应当从业主收房期限之内的实际收楼之日起或甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付六个月的物业服务费。此后按季度预付交纳，具体时间为每季度第一个月5号前（逾期按每天千分之三收取违约金）。余某于2010年4月29日收房，自2012年10月起余某未按合同约定交纳物业管理服务费。余某所购房屋面积为87.27平方米，应每月交纳物业管理服务费122元（87.27平方米×1.4元／㎡／月），截至2014年3月31日，余某共欠缴物业管理服务费2196元（122元×18个月）。另查明，2011年8月2日14时许，余某报警称其停放在宜居˙莱茵城10栋的黑色立马电动车被盗，车牌309208，公安机关已立案调查；2013年4月27日7时许，余某的妻子汤庆阳报警称其停放在宜居˙莱茵城A10栋地下车库的一辆黑色立马电动车被盗，公安机关已立案调查；上述两次被盗均未抓获犯罪嫌疑人，未追回赃物。
2014年5月8日，宜居物业公司向长沙市岳麓区人民法院起诉，请求法院判决：1、余某立即支付长沙宜居˙莱茵城A10栋602室物业管理费2199.9元，滞纳金1360.3元，合计人民币3560.2元；2、诉讼费用由余某承担。诉讼过程中，余某提起反诉，请求法院判决：1、宜居物业公司赔偿余某财产损失7500元；2、诉讼费和其他相关费用由宜居物业公司承担。
原审法院认为：湖南省天元房地产开发有限公司与宜居物业公司签订的《宜居花园前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，合同依法成立并生效。建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。对宜居物业公司的资质问题，宜居物业公司目前为三级资质，参照建设部2004年5月1日起施行的《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，宜居物业公司可承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。而根据宜居物业公司提供的《前期物业服务合同》，该项目的建筑面积为52万平方米，宜居物业公司的上述行为可由相关的管理部门予以处理，不影响《前期物业服务合同》的效力，余某因此拒绝交纳约定的物业管理费，理由不足。宜居物业公司为余某提供了物业管理服务，但是，余某自2012年10月1日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，余某应交纳自2012年10月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费2196元。对宜居物业公司要求余某承担违约金1360.3元的诉讼请求，原审法院认为，余某以宜居物业公司的物业服务不到位为由拒交物业费的行为虽不妥当，但余某并非恶意拖欠物业费，且余某的电动车两次在宜居物业公司所服务的小区被盗，对余某的生活造成了一定影响，故对宜居物业公司要求余某支付违约金的诉讼请求，不予支持。对余某提出因电动车被盗，要求宜居物业公司赔偿财产损失7500元的诉请，原审法院认为，宜居物业公司作为余某所居住小区的物业管理公司，应在其物业管理区域内提供日常防范性的安全保卫服务，但并不必然承担确保物业管理区域内业主财产免遭不法侵害的义务。现余某两次电动车失窃，其未能提供充分有效的证据证明系宜居物业公司未尽到安保注意义务或宜居物业公司告在履行安保义务过程中有过错所致，因此，宜居物业公司不应承担案外人犯罪行为所致的损害结果的民事责任，故对余某的上述主张，不予支持。希望双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，遂判决如下：一、余某在本判决生效之日起十日内支付宜居物业公司2012年10月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费2196元；二、驳回宜居物业公司的其他诉讼请求；三、驳回余某的诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取25元，由余某负担，本诉案件受理费25元已由宜居物业公司垫付，由余某在支付上述款项时一并支付给宜居物业公司。
上诉人余某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、宜居物业公司超越资质承接上诉人所居住的宜居˙莱茵城物业服务项目，其与湖南省天元房地产开发有限公司签订的《宜居花园前期物业服务合同》违反法律行政法规的强制性规定，应系无效合同，上诉人有权拒付物业费用，并要求返还已收取的物业费用；二、宜居物业公司未尽到安全保障义务，造成上诉人财产多次被盗，违反安全保障义务系特殊侵权行为，根据过错推定原则应由被上诉人宜居物业公司承担相应的举证责任。综上，原审法院在《宜居花园前期物业服务合同》效力和安保义务举证责任承担上认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、依法撤销原审判决，改判驳回宜居物业公司的全部诉讼请求；2、判令宜居物业公司赔偿上诉人财产损失7500元；3、判决由宜居物业公承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人宜居物业公司答辩称：一、关于资质问题，涉案的宜居花园项目是分批次开发的，被上诉人承接业务时资质符合要求，目前被上诉人也正在进行资质等级升级申报；二、上诉人的财物被盗，不能认为就是物业公司没有尽到安全保障义务，这也不属于特殊侵权，不适用过错推定责任原则，而应当适用错过责任原则，被上诉人在从事物业服务过程中并没有过错，故被上诉人不应承担赔偿责任。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院另查明，据长沙市公安局岳麓分局望岳派出所两次报警案件登记表记载：2011年8月，余某被盗的车牌为309208的黑色立马电动车，系余某于2011年4月19日在银盆岭专卖店花3680元购买；2013年4月，余某的妻子汤庆阳被盗的黑色立马电动车，价值1700余元。
本院认为：本案的争议焦点为：一、宜居物业公司超越资质承接物业管理项目是否导致《前期物业服务合同》无效；二、宜居物业公司是否应赔偿余某电动车损失。
宜居物业公司目前为三级资质，承接建筑面积为52万平方米的宜居˙莱茵城物业管理项目确系超出其可承接的物业管理业务范围，但物业公司是否具有对应的物业资质，属于行政管理范畴，与物业服务合同是否有效无关。宜居物业管理公司与湖南省天元房地产开发有限公司签订《宜居花园前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。余某和宜居物业公司均应按照合同约定履行各自义务。宜居物业公司提供了物业服务，余某应当缴纳相应的物业服务费，但是余某主张其电动车两次在小区内被盗，并提交了相应的证据证实，而宜居物业公司未提交相应的证据证实其履行了安保义务或采取了相应措施，故宜居物业公司在安全防范方面存在违约行为，余某所欠物业费应予适当减免，本院酌情判决减免余某物业费2000元。余某的反诉请求属于侵权之诉，与本案物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，余某可通过其他途径另行处理。
综上所述，原审判决认定部分事实不清，判处不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳民初字第03132号民事判决第二项、第三项；
二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳民初字第03132号民事判决第一项；
三、余某在本判决生效之日起十日内支付湖南宜居物业管理有限公司2012年10月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费196元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，共计100元，由余某、湖南宜居物业管理有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年十一月二十五日
书记员 冷子剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。