安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00256号
上诉人（原审原告）：汪邦杰，男，汉族，务农，住安徽省休宁县商山乡。
委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：凌菊媚，安徽道同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄山绿水青山置业投资有限公司，住所地安徽省黄山市黄山经济开发区。
法定代表人：刘文忠，该公司董事长。
委托代理人：方明波，安徽一飞律师事务所律师。
委托代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所实习律师。
上诉人汪邦杰因与被上诉人黄山绿水青山置业投资有限公司（以下简称绿水青山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2014年6月26日作出的（2014）屯民一初字第00084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人郑明继、凌菊媚，被上诉人绿水青山公司的委托代理人方明波、汪晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：汪邦杰与绿水青山公司于2010年10月11日签订了商品房买卖合同，约定绿水青山公司将其位于兴城商业街第一幢3号商铺按套内建筑面积以3509.3元／平方米的价格出售给汪邦杰，共计价款116万元；绿水青山公司应当在2011年4月30日前将验收合格的房屋交付给汪邦杰；同时约定因接水、电原因延期交房，出卖方可以顺延时间；逾期交房应当按日向汪邦杰支付已交付房屋价款的万分之二的违约金。合同签订后，汪邦杰按约支付了全部购房款，但绿水青山公司未能于2011年4月30日交房给汪邦杰。2011年8月29日兴城商都小区市政管道、给水安装工程进行了竣工验收，2011年9月7日兴城商都小区A\\\B组团房屋建筑工程、市政基础设施工程进行了竣工验收。2011年12月13日，绿水青山公司通知汪邦杰领取兴城商业街1幢3号商铺钥匙，汪邦杰于当日收到商铺钥匙并出具收条。2012年2月28日汪邦杰将该商铺出租给汪建敏，并于当日签订房屋租赁合同。2012年4月1日，绿水青山公司将交房须知交给汪邦杰并双方签字。汪邦杰于2014年3月13日向原审法院起诉，认为绿水青山公司于2012年4月1日才向其交房已经构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，应当按日向汪邦杰支付已交付房屋价款的万分之二的违约金。
原审法院认为：汪邦杰与绿水青山公司于2010年10月11日签订的商品房买卖合同，合法有效。汪邦杰按约支付了全部购房款。绿水青山公司因接水、电原因未能在2011年4月30日前将验收合格的房屋交付给汪邦杰。2011年9月7日兴城商都小区进行了竣工验收，绿水青山公司应在顺延后的2011年9月8日交房，故绿水青山公司延期交房的时间应从2011年9月8日计算至2011年12月13日。绿水青山公司延期交房的行为已经构成违约，应当承担责任。但在庭审中绿水青山公司提出抗辩，认为汪邦杰主张逾期交房违约金诉讼时效已过。2011年12月13日汪邦杰已领取兴城商业街1幢3号商铺钥匙，2012年2月28日将商铺出租给汪建敏，已实际占有和使用该商铺。汪邦杰主张逾期交房违约金的诉讼时效应当从领取钥匙当日开始计算，其于2014年3月13日向原审法院起诉已超出二年，同时又不能举证证明诉讼时效中断的情形，故绿水青山公司提出汪邦杰的起诉超过诉讼时效的抗辩理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回汪邦杰的诉讼请求。案件受理费1743元，减半收取871.5元，由汪邦杰负担。
汪邦杰不服一审判决，上诉称：汪邦杰与绿水青山公司签订的商品房买卖合同约定交房时间为2011年4月30日前，2012年4月1日汪邦杰被通知收房并在交房须知上签字，后双方就逾期交房违约金问题多次协商未果。汪邦杰于2014年3月13日诉至法院。直至一审庭审时止，绿水青山公司都未能提供完整的竣工验收备案表和真实合法有效的工程竣工验收报告。绿水青山公司的违约行为一直在延续，应当按合同约定支付违约金。汪邦杰领取钥匙不能等同于房屋交付。法律明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。双方签订的商品房买卖合同中也约定绿水青山公司应将经验收合格的房屋在约定期限内交付汪邦杰使用。截止2012年4月1日，房屋交付给汪邦杰使用时，该房屋并未验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此绿水青山公司应当承担相应责任直至交付合格的房屋为止。一审法院认定房屋已经验收合格，绿水青山公司延期交房构成违约，但延期时间从2011年9月8日计算至2011年12月13日，并以汪邦杰起诉已过诉讼时效为由而驳回诉请，认定事实不清，适用法律错误。请求：1.依法撤销原判；2.依法改判由绿水青山公司向上诉人支付逾期交房违约金，自2011年4月30日起按每日232元计算至房屋验收合格日止；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
绿水青山公司答辩称：绿水青山公司向汪邦杰交房的时间为汪邦杰收到房屋钥匙的2011年12月13日。汪邦杰在收房后将房屋对外出租，行使了对房屋的占有使用权利。从房屋交付当天至汪邦杰起诉时已经超过两年诉讼时效，且绿水青山公司在一审中已经提交工程竣工验收备案表作为证据证明房屋已经验收合格，符合交付条件，原审法院判决驳回汪邦杰诉请正确，请求维持原判。
二审期间，绿水青山公司提交了一份工程竣工验收报告作为新证据，证明涉案房屋已经过竣工验收。汪邦杰认为该份证据不是新证据，一审中绿水青山公司并未提交该份证据，对该证据的形成时间有异议。本院经审查认为：绿水青山公司提供的工程竣工验收报告形成时间早于原审开庭时间，不属于新证据。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，汪邦杰以绿水青山公司逾期交房为由主张逾期交房违约金，该违约金是基于绿水青山公司未按合同约定之期限交房的违约行为而产生，故绿水青山公司逾期交房的违约行为一经发生，其侵害汪邦杰合法权益的事实即已确定，诉讼时效就应当开始计算。商品房买卖合同中约定绿水青山公司于2011年4月30前将房屋交付给汪邦杰，同时约定因接水、电原因可以顺延交房时间。涉案房屋因管道给水原因于2011年9月7日才经验收合格。绿水青山公司于2011年12月13日向汪邦杰交付房屋钥匙，应当认定房屋已经交付，且汪邦杰在领取房屋钥匙后将房屋对外出租，故汪邦杰主张交付不符合约定的上诉理由不能成立。根据合同约定的交房时间，2011年12月13日绿水青山公司向汪邦杰交付房屋时已构成违约，汪邦杰在当日即应当知道绿水青山公司违约及自身权利受侵害，其主张逾期交房违约金的诉讼时效应当从交房之日起计算。汪邦杰主张逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从2012年4月1日起计算，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。汪邦杰于2014年3月13日才向原审法院起诉，绿水青山公司在原审庭审中提出诉讼时效抗辩，但汪邦杰未提供充分证据证明诉讼时效发生中断、中止的事由，故原审法院以超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求，处理并无不当。综上，汪邦杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1743元，由上诉人汪邦杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴林丹
代理审判员 宋乾平
代理审判员 童 菲
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 李纪杭
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。