黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第174号
上诉人（原审原告、反诉被告）靳瑞光，男，1969年4月18日生，汉族，哈药集团三精制药股份有限公司工人，住哈尔滨市道外区。
委托代理人马占春，黑龙江金马律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）哈尔滨新一房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区水利小区5号楼。
法定代表人左娜娜，总经理。
委托代理人李斌，黑龙江百程律师事务所律师。
委托代理人赵广瑞，黑龙江百程律师事务所律师。
上诉人靳瑞光、哈尔滨新一房地产开发有限责任公司（以下简称新一公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服哈尔滨市道外区人民法院（2010）外民二初字第1139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人靳瑞光的委托代理人马占春，上诉人新一公司的委托代理人李斌、赵广瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2005年3月1日，靳瑞光与新一公司签订《购买商品房协议书》，合同首部名称下标明为“供贷款使用”，双方约定靳瑞光购买“南棵小区60栋2单元6层2号房产，建筑面积101.82平方米，房款211785元，首付款90995元，贷款120000元；本协议一式贰份，甲、乙双方各一份，待办理产权证时更换国家颁发的正式协议”。签订协议当天，靳瑞光交纳首付款90995元，剩余房款120000元至今未交纳。2007年5月22日靳瑞光向新一公司交纳了补交房款790元。2006年10月10日，靳瑞光向新一公司交纳了利息1703元。2007年6月7日，靳瑞光交纳产权代办费540元（包括产权代办费300元、工本费160元、抵押登记费80元）及签证费305元、契税3177元。2009年12月1日，新一公司取得该商品房预售许可证。争议房屋现已五证齐全，能够办理产权证。
另查明，涉案房屋当初没有办理产权证的原因系五证不全，由于时间太长，涉案房屋现已无法办理按揭贷款。
靳瑞光诉称：2005年3月1日，在新一公司承诺协助办理按揭贷款手续的前提下，靳瑞光与新一公司签订了《购买商品房协议书》（供贷款使用），协议书约定：靳瑞光购买新一公司开发的座落于道外区南棵小区60栋2单元6层2号房屋一处，使用面积69.96平方米，房款总额211785元，首付90995元，余款120000元由银行贷款。靳瑞光足额支付了首付款，并向工商银行提交了按揭贷款所需手续材料。经工商银行审查，靳瑞光具备了按揭贷款资格。后因新一公司建房手续不全，按揭贷款迟迟办不下来。2007年6月，在被迫支付所谓贷款利息及办理产权手续所需各项费用的情况下，靳瑞光才被允许进户。目前新一公司称其已取得《商品房销售许可证》，具备了协助办理按揭贷款的条件。然而，新一公司仍变本加厉，再次向靳瑞光索要进户至今的贷款利息，否则拒绝协助业户办理按揭贷款，并以解除购房协议、强迫退房相要挟。因新一公司建房手续不全，违规、违约在先，致使靳瑞光按揭贷款未果而不能支付购房余款，所以靳瑞光没有支付贷款利息的义务。协助靳瑞光办理按揭贷款与房屋登记手续，分别是协议约定和法律规定的新一公司义务，新一公司应当履行。靳瑞光要求：1、要求新一公司立即办理房屋产权证；2、用产权证抵押办理按揭贷款；3、要求新一公司承担违约责任，支付逾期办证违约金67898元；4、诉讼费由新一公司承担。
新一公司辩称：关于办理产权证的时间问题。开发商逾期办证并不必然承担违约责任，目前，商品房买卖中出现逾期办证原因是复杂的。如合同关系以外国家政策等原因客观上导致了逾期办证。“南棵绿荫小区”国有土地使用权和建设单位是原哈尔滨铁路分局土地管理中心（现哈尔滨铁路局），新一公司是与该局签订《协议书》的投资合作开发一方，所以，本建设项目一切开发手续的起始权利人均是哈铁路局。2006年8月，国务院决定铁道部实施机构改革，撤销了哈尔滨铁路分局。新成立哈尔滨铁路局，这种行政行为，是国家现行政策的行为。由于铁路系统改革造成了本项目“五证”迟迟不能落实，也是造成申请按揭贷款过期的原因。2008年7月14日，哈铁路局将建设项目最基本的《国有土地使用权证》办理至新一公司名下。在国家现行政策原因下，新一公司在一部分未付款、一部分只付了首付的前提下，允许进户，已经做到尾款全部垫付；新一公司在售房处、购房、签协议前、协议中都进行了明确的告知，购房是双方真实意思表示，系自愿行为，《购买商品房协议》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应自愿遵守；新一公司与购房人在《购买商品房协议书》第三条第5项只约定了“甲方所购房屋产权归甲方所有”，由于国家现行政策变化，所以并没有约定办理房屋产权的具体时间，故购房人对房屋产权问题是明知、同意的。“协议”第四条约定“进户办理产权时更换正式协议”，因此，双方签订的只是认购协议，并非《商品房买卖协议》，证明靳瑞光所诉逾期办理产权证不符合事实。
关于利息问题。银行房贷不到位，但新一公司已与银行商定，可以为要求办理按揭购房且符合按揭条件的购房人办理贷款手续，购房人可以先行进户，银行要在建设项目手续齐备后再向新一公司放贷，正因为客观存在问题，银行款未放的情况下，由新一公司先予解决尾款。实际此问题并不影响购房人利益，从入户至今，银行贷款未果，占用尾款；新一公司与靳瑞光协议约定的房款交付方式两种：一、一次性全额付款；二、贷款，购房人可以自愿选择。如果购房人选择了后者，则与新一公司签订《购买商品房协议书》（供贷款使用），双方并未约定必须是向银行贷款；双方在《购买商品房协议书》上有明确的首付和房款数额约定，第二条第2项更是明确了“签订协议即日起，按银行贷款利率开始计息”，即相当于购房人向新一公司借款，国家法律允许法人与自然人之间的借贷，允许按银行贷款利率计息。依据协议的约定收息符合公平原则。
新一公司反诉称：2007年6月7日新一公司与靳瑞光签订购买商品房协议书，协议签订后靳瑞光，自首付款交付后，余款120000元至今未付。根据《购房商品房协议书》第二条第2项更明确约定了“签订协议即日起，按银行利率开始计息，即购房人在未付完尾款之前，应对该部分款项向新一公司支付利息，现欠房款120000元，计收利息款46106元”。新一公司要求购房人支付购房尾款，支付利息以弥补新一公司房款的利息损失。新一公司要求：1、判令靳瑞光向新一公司支付房款尾款120000元；2、判令靳瑞光支付尾款利息46106元；3、判令被反诉人承担本案诉讼费。
靳瑞光辩称：1、双方签订的购房协议，明确注明本合同供贷款使用。由于新一公司不是金融机构，没有贷款资格，所以协议的第二条第二款关于利息的约定，应理解为向银行支付利息；2、靳瑞光只所以按揭贷款未果，完全因为新一公司建房手续，五证不全导致，所以新一公司应对自身违约导致的法律后果承担责任。靳瑞光没有向新一公司支付利息的义务；3、按照合同约定，新一公司同意靳瑞光通过按揭贷款来支付购房尾款。所以新一公司要求靳瑞光直接支付尾款违反合同约定。
原审判决认为：本案的争议焦点是靳瑞光与新一公司签订的《购买商品房协议书》的效力认定及靳瑞光要求新一公司办理产权证、新一公司要求靳瑞光交纳剩余房款的主张是否合理。
1、关于靳瑞光与新一公司签订的《购买商品房协议书》的效力问题。
依据《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”本案中，双方签订的购买商品房协议书对于房产位置、面积、房款、产权归属均作出约定，虽注明为“供贷款使用”，但已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且双方已经实际履行该协议，靳瑞光依照约定交纳了首付款，早已入住该房屋，故该协议书自双方签字之日起成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故2009年12月1日该协议生效。
关于协议第二条“自签订协议即日起，按银行贷款利率开始计息”的约定，因靳瑞光与新一公司对该条款的解释不同，靳瑞光认为该条款系约定新一公司为靳瑞光申请按揭贷款，靳瑞光向银行交纳贷款利息，新一公司认为系靳瑞光向新一公司支付利息，依据法律规定，双方对格式条款的理解有争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故该条款应当解释为新一公司为靳瑞光办理按揭贷款，由靳瑞光向银行交纳贷款利息。
2、关于新一公司应当为靳瑞光办理房屋所有权证的问题。
依据双方签订的协议约定，“涉案房屋的产权应归买受人所有，甲方办理房屋产权证照所发生的一切费用由甲方负责。”进行产权登记仅为对买卖房屋行为物权上的确认。本案中，靳瑞光已向新一公司交纳了产权代办费、签证费等，且涉案房屋已具备办证条件，故靳瑞光要求新一公司为其办理产权登记的请求合理，应予支持。
3、关于靳瑞光应当交纳剩余房款的问题。
靳瑞光、新一公司双方签订的《购买商品房协议书》为有效合同，双方在协议中约定了房屋的首付款及贷款数额，靳瑞光主张新一公司应当协助其向银行办理按揭贷款，由银行直接将剩余的房款给付新一公司，但因时间太长，涉案房屋已经无法办理按揭贷款。靳瑞光主张的以按揭贷款的方式向新一公司交纳剩余房款，仅为靳瑞光交付剩余房款的形式之一，实际上靳瑞光同意给付新一公司剩余房款，只是在形式上要求以银行贷款的形式而已，现银行贷款已经不能办理，故靳瑞光应当将剩余房款直接给付新一公司。且靳瑞光现已入住房屋七年之久，从合同的公平、等价有偿原则出发，靳瑞光不能以不能办理按揭贷款为由，在占有房屋的同时拒绝履行给付对价房款的义务，在主张新一公司办理产权证的同时应当履行给付房款的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”新一公司要求靳瑞光支付剩余的房款虽未交纳反诉费，但向新一公司支付尚欠房款既是靳瑞光的义务，又是新一公司的反驳主张，属于新一公司享有的同时履行抗辩权，应在本案中一并审理。且靳瑞光要求以银行按揭贷款的方式给付剩余房款，即是同意给付剩余房款的表示，故新一公司要求靳瑞光给付剩余房款的主张应予支持，在新一公司办理产权证时，靳瑞光应当支付剩余房款120000元。
4、关于靳瑞光要求新一公司承担逾期办证违约金的问题。
（1）靳瑞光与新一公司签订协议时，注明“本协议一式贰份，甲、乙双方各一份，进户办理产权时更换国家颁发的正式协议”，即靳瑞光明知签订的并非正式协议，办理产权时可能存在不能按期办理产权证等问题。且靳瑞光要求的按揭贷款的房款给付方式无法履行，靳瑞光未以其他形式给付剩余房款，主张新一公司承担逾期办证违约金，无事实依据。
（2）双方在合同中没有约定办证时间及逾期不予办证的违约责任。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，但该条款指双方在买卖房屋时手续均齐全的情况下，买方入住即能办理产权证。本案中，新一公司逾期办理房产证系由于争议房产并不具备办理房产证的条件，故该条款不适用于本案件。
5、新一公司要求靳瑞光给付贷款利息的问题。
双方签订的协议中，关于利息的约定，靳瑞光、新一公司有不同的解释，依据法律规定，应当作出不利于格式条款拟定方的解释，因此该条款应为约定靳瑞光向银行支付贷款利息。且新一公司提起反诉未交纳反诉费，故新一公司要求靳瑞光给付贷款利息无事实及法律依据。
6、关于靳瑞光要求新一公司办理按揭贷款的问题。
因办理按揭贷款需靳瑞光、新一公司与银行之间达成一致的意见，涉及到靳瑞光是否符合贷款条件、是否有偿债能力等多方面因素，故靳瑞光能否办理按揭贷款需三方达成合意，现仅有靳瑞光、新一公司办理按揭贷款的约定，不符合贷款合同的成立要件，且涉案房屋现已无法办理按揭贷款，该合同义务为事实上不能履行，故驳回靳瑞光该项诉讼请求。
据此判决：一、靳瑞光于本判决生效后立即向新一公司交纳剩余房款120000元时，新一公司为靳瑞光立即办理办理位于哈尔滨市道外区南棵小区60栋2单元6层2号房屋的产权证；二、驳回靳瑞光其他诉讼请求；三、驳回新一房公司的反诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费100元（靳瑞光已预交），由新一公司负担，于本判决生效后立即给付靳瑞光。
宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。
新一公司上诉称：双方签订的《购买商品房协议书》第二条第二项约定，签订协议即日起，按银行贷款利率开始计息。该约定并无含糊、约定不明的情形，并不适用《合同法》第四十一条的规定。向工商银行进行贷款手续备案是银行进行的一项形式审查，不能仅凭提交的手续就认定该项约定是向银行贷款，且购房人自合同签订起就一直没有交付剩余房款，属严重违约。上诉请求：改判由靳瑞光向新一公司支付利息46106元。
靳瑞光辩称：1、买卖双方签订的《购买商品房协议书》是新一公司提供格式合同，双方对利息条款在理解上存有争议，依法应当作出对新一公司不利的解释。2、《购买商品房协议书》第二条第二款关于利息的约定，是指向贷款银行支付利息，而不是向新一公司支付利息。3、靳瑞光之所以没能按时支付尾款是新一公司五证不全导致的，靳瑞光没有违约自然不存在支付利息的义务。因此新一公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。
靳瑞光上诉称：靳瑞光至今未付剩余房款的原因是按揭贷款未果，按揭贷款未果的原因是新一公司在2009年12月1日以前未获得《商品房预售许可证》，新一公司应承担违约责任。按《购买商品房协议书》（供贷款使用）的约定，剩余房款通过贷款支付，通过其他形式给付房款不是购房人的合同义务，原审判决认定新一公司在办理产权证义务上享有同时履行抗辩权错误。该合同是新一公司单方拟定的格式合同，合同中没有说明“办理产权时可能存在不能按期办理产权证等问题”，以此为由不支持靳瑞光给付逾期办证违约金的请求，明显错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》并未设定仅适用于“买卖房屋时手续均齐全的情况下”，所以该司法解释完全适用本案。上诉请求：改判新一公司支付逾期办证违约金67898元。
新一公司辩称：基于双方签订的购买商品房协议书相关规定，新一公司在交付房屋时有权先得到房屋价款，基于该条相应的内容在购房人并未支付全款的情况下，其属于并未履行合同的根本义务，这是导致涉案房屋未能办理相应产权登记的重要原因之一。既然购房人对于合同重要义务并未履行完毕，其要求支付逾期办证违约金缺乏事实根据，新一公司已经履行了合同的根本义务即交付房屋，而购房人却并未履行合同的根本义务即支付全部房屋价款，在此情况下办理产权证照仅为合同的附随义务，购房人以房屋价款作为计算根据，要求支付逾期办证违约金，数额竟比新一公司要求支付的房屋欠款利息还要多，显然不符合常理，恳请法院驳回靳瑞光上诉请求。
双方当事人二审均未举示新的证据。
本院二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：关于新一公司反诉请求给付剩余购房款利息问题。双方订立的《购买商品房协议书》中标明“供贷款使用”，而新一公司非发放房屋贷款的适格主体，双方在合同中亦未约定由新一公司收取房款利息，故原审判决认定双方关于计付利息的约定应理解为购房人向银行支付贷款利息正确，新一公司主张购房人应向其交纳剩余购房款利息无合同及法律依据，且新一公司就其该项反诉请求未交纳相应的案件受理费，故原审判决对新一公司的反诉请求不予支持正确。
关于靳瑞光请求新一公司给付逾期办证违约金的问题。因房屋出卖人新一公司的原因致使购房人未能通过银行按揭贷款的方式支付购房余款，购房人在进户后也未通过其他方式支付购房余款，据此原审判决新一公司享有同时履行抗辩权，对购房人请求的逾期办证违约金不予支持正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人的上诉请求均缺乏事实及法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由靳瑞光负担100元，由哈尔滨新一房地产开发有限责任公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 韧
代理审判员 周 力 平
代理审判员 辛 吉 雁
代理审判员 闫 建 筑
代理审判员 端木繁辉
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 王 梦 薇
安娜