湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石中民二终字第00062号
上诉人（原审原告）马松林。
委托代理人王能才、张友江，均系湖北才俊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖北中际亿龙置业有限公司（以下简称中际公司），住所地阳新县兴国镇龙港路雅博花园小区一楼。
法定代表人王定本，董事长。
委托代理人柯美权，湖北富川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭庆光。
委托代理人陈晓兵，湖北富川律师事务所律师。
上诉人马松林因合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2014）鄂大冶民初字第01354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人马松林及其委托代理人王能才，被上诉人中际公司的委托代理人柯美权，被上诉人郭庆光的委托代理人陈晓兵到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原审判决认定：2013年1月3日，郭庆光以阳新县亿龙房地产开发有限公司景虹苑项目部的名义与马松林签订《土地转让协议》。协议约定：马松林将位于阳新城北工业园物流公司对面二环纬六路旁（曹家湾组）的一层旧危房和地基一块约400平方米，置换给郭庆光进行商品房开发。置换的条件是郭庆光向马松林支付600000元现金和三套商品房。协议还对其他开发的房屋产权归属、工程质量、置换三套商品房交房时间、办证及水电开户情况、违约金等作了约定。该协议加盖阳新县亿龙房地产开发有限公司景虹苑项目部印章。2013年1月10日，马松林收到郭庆光支付的转让金600000元，并出具收条。
还认定：马松林为阳新县兴国镇白杨村人。其置换给郭庆光进行商品房开发的危旧房及宅基地位于阳新县兴国镇滑石村曹家组，系马松林从该村购买而来，未办理土地使用证。2013年8月15日，阳新县亿龙房地产开发有限公司变更为湖北亿银置业有限公司。同月21日，湖北亿银置业有限公司变更为中际公司。中际公司开发的景虹苑小区未办理规划建设手续。
原审判决认为：郭庆光以阳新县亿龙房地产开发有限公司景虹苑项目部的名义与马松林签订的《土地转让协议》涉及的房屋和地基，系马松林从阳新县兴国镇滑石村购买，该土地性质属农民集体所有性质，宅基地使用权是基于村民或该集体经济组织成员身份而取得，与集体经济组织成员是联系在一起的，故该滑石村的宅基地只能在滑石村集体经济组织成员之间流转。马松林为阳新县兴国镇白杨村民，其从该滑石村购买的房屋和地基的行为不具有合法性，应为无效。中际公司在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设，其擅自改变用地性质的行为属违法行为，不应受法律保护。马松林以其违法获取的房屋和宅基地通过协议转让的方式交给郭庆光进行商品房开发活动，进而获取置换的房屋和转让金，属于将农民集体所有的土地使用权进行非法转让，且转让之目的是用于非农业建设，违反了法律禁止性规定，该协议属于无效合同，不应继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十四条、第六十三条的规定，判决：驳回马松林的诉讼请求。
宣判后，马松林不服，向本院提起上诉称：其房屋系全家于20世纪90年代为居住购买的地基并建造，当时履行了政府要求的相应手续，并在规划、国土部门和镇、村、组都交了相应费用。1997年房屋建成后，其全家一直在该房屋居住，不是违法房屋。其房屋建造时候处于城郊，但八年前此处已经被规划属于城区，全部土地收归国有。农村的房屋没有产权证是普遍现象，虽然没有产权证但并不证明其居住的房屋和地基是非法财产。原审判决认定其居住的房屋为非法财产没有依据，且没有任何机关认定其房屋为非法财产，包括中际公司、郭庆光在内没有任何人对其房屋权属有异议。其与郭庆光签订的《土地转让协议》实为房屋拆迁安置补偿协议，即一方当事人对另一方当事人所失利益的补偿。该补偿包括对其平整好的土地、石头墙等的占有、使用和地上房屋、通道、水井的拆迁安置等，并非土地转让，是对其大量投入的补偿。故本案不应适用土地转让的法律规定。中际公司具备房地产开发资质，其签订的开发合同依法有效。即使中际公司、郭庆光没有办理合法手续，也是中际公司、郭庆光违约，而不能要求其承担中际公司、郭庆光违法的后果。原审法院审理中，其与中际公司、郭庆光都认为协议有效，原审法院在未释明的情况下直接判决协议无效，故违反法定程序。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
中际公司答辩称：其与马松林没有任何关系，故其不是本案适格被告。请求二审法院驳回马松林对其主张的诉讼请求。
郭庆光答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院审理查明：原审判决认定的事实基本属实。
另查明：郭庆光以阳新县亿龙房地产开发有限公司的名义与马松林签订的《土地转让协议》还约定：六、以上五项条款，以马松林地基不处于商品房开发四面内第一排范围为成立条件。如若马松林地基面积位于商品房开发四面内第一排范围，则按以下几种情况予以补偿：1、如若马松林地基上全部有门面存在，门面全部归马松林所有；2、如若马松林地基上有部分门面存在，则以实际所占门面以每平方米8000元补偿马松林；3、如若改变门面正常深度，门面建成后3年内改变门面深度，变相占用马松林地基范围，马松林有权要求郭庆光以实际所占门面面积按每平方米8000元补偿马松林；4、如若郭庆光使用马松林地基用于道路建设、绿化建设等其他建设而处于第一排的范围，郭庆光需以每平方米8000元补偿马松林；5、门面的深度必须与同排第一排的门面深度相等。协议还对马松林的地基状态进行了说明。协议签订后，该景虹苑工程已经建成为几十层高的楼房，其中，一层至三层为门面，四层以上为住宅。郭庆光于2014年4月8日向马松林出具一份书面函，内容为：其同意马松林委托测绘部门对景虹苑工程马松林地基占景虹苑一楼门面的面积进行实测，实测时其本人参加认可测绘结果以实测为准。同月，马松林委托湖北正德勘测设计有限公司作出景虹苑房屋测量现状图，该测量图表明马松林地基占景虹苑一楼门面为133.29平方米。2014年7月1日，马松林诉至法院，以景虹苑一楼门面实际占用其地基133.29平方米，依据协议约定，应当按所占面积每平方米8000元支付为由，要求中际公司、郭庆光共同支付1066320元。
还查明：马松林的父亲马先明系退伍军人，其原在阳新县第一中学门口附近的房屋被修路拆迁后，于1997年在阳新县兴国镇滑石村曹家组购买一块地基建造房屋居住。马先明当时向该滑石村委会以及曹家组和原阳新县土地管理局兴国管理所等部门交纳了地基费、土地管理费等费用。马松林一家居住在该房屋至其房屋被拆迁开发期间，没有任何人或相关部门提出马松林居住的房屋和地基系违法所建。另中际公司在一审庭审中认可郭庆光在景虹苑工程前期是以其名义开发，双方系挂靠关系。
本院认为：一、关于郭庆光以原阳新县亿龙房地产开发有限公司景虹苑项目部的名义与马松林签订的《土地转让协议》的效力问题。马松林居住的该房屋及地基虽然没有办理土地使用证及房屋产权证，但其当初购买此处地基建房时，经过了阳新县兴国镇滑石村委会的同意及阳新县国土部门的批准，并收取了相关费用。马松林居住该房屋将近20年，没有相关部门提出马松林居住的房屋系违法所建，故原审法院认定马松林在该滑石村购买地基和房屋不具有合法性不当。退一步讲，即使该房屋所占的土地属于集体土地，但其取得使用权时已取得相关村组的同意，并没有损害相关村组的利益。从双方签订的《土地转让协议》来看，马松林提供土地用于开发，其目的是获取相应的对价。郭庆光作为一个从事房地产开发的商人，应该知晓房地产开发的条件，其以阳新县亿龙房地产开发公司名义开发景虹苑项目，其施工虽然未办理合法手续，但其违法行为应当由相关部门进行处罚。但并不影响其与马松林订立的协议效力，而且马松林的房屋和地基已经进行了开发，故《土地转让协议》应是双方当事人的真实意思表示，应为有效。二、关于马松林的房屋地基是否占景虹苑一楼的门面以及应否补偿的问题。双方达成的《土地转让协议》，约定“如若马松林地基上有部分门面，则以实际所占门面面积以每平方米8000元补偿马松林”。郭庆光作为实际施工人，其开发的景虹苑楼房封顶后，对马松林的房屋地基占景虹苑一楼的门面测量，与马松林进行了协商，并出具一份同意马松林委托测绘部门进行实测的函件。随即，由湖北正德勘测设计有限公司作出景虹苑房屋测量现状图，该测量图证实马松林地基占景虹苑一楼的门面为133.29平方米。二审诉讼中，郭庆光认为该测量图反映的马松林的房屋地基占景虹苑一楼门面的实际面积并不准确。但郭庆光并没有提供充分证据予以证实。本院在告知郭庆光对此问题是否要求鉴定，但郭庆光并没有提出鉴定申请。故郭庆光应当按照协议约定，向马松林支付补偿款1066320元。郭庆光以阳新县亿龙房地产公司的名义与马松林签订协议，其借用阳新县亿龙房地产公司的资质进行开发，违反了法律规定。阳新县亿龙房地产公司公司变更为中际公司，故中际公司应当对郭庆光承担连带责任。综上，马松林提出的上诉理由成立。原审判决处理不当，本院应予纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销大冶市人民法院（2014）鄂大冶民初字第01354号民事判决；
二、郭庆光于本判决生效之日起十日内支付马松林补偿款1066320元。中际公司对上述给付款项承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费14397元，二审案件受理费14397元，均由郭庆光、中际公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柴 卓
审 判 员 郭生俊
代理审判员 南又春
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 黄显珠