广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4811号
上诉人（原审被告）：涂国钧，住所地广州市荔湾区。
委托代理人黄京穗。
委托代理人陈琪璋。
被上诉人（原审原告）：何国海，男，1969年11月9日出生，汉族，广东省佛山市禅城区环市郊边村卢江里新村十二巷*号。
委托代理人唐浩宇。
原审被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人涂国钧，董事长。
委托代理人黄京穗。
委托代理人陈琪璋。
上诉人涂国钧因与被上诉人何国海、原审被告广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为万某公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年3月5日，何国海与万某公司签订《万某小商品交易中心认购书》，约定：何国海（认购方）向万城公司（出售方）自愿认购地址位于广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）首层56号物业；建筑面积为21.69平方米，套内建筑面积为12.12平方米；总价为1576130元，认购价为950000元；定金50000元，须于签订本认购书当日付清，首期价款430000元须于2011年3月12日前付清，其余价款470000元由认购方以申办银行按揭贷款的方式支付；认购方须于2011年3月10日前，携同本认购书、身份证明文件原件等到发展商指定律师事务所签署《买卖合同》及有关文件，并于签署上述文件前到万某小商品交易中心销售中心付清本认购书中第一条所约定的定金和购房价款，并换取相应的收据；认购方清楚和接受该物业在签订本认购书当日是处于抵押状态，出售方必须于180个工作天内完成该物业的涂销抵押手续；出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准；等。
2011年3月24日，万某公司代涂国钧（出卖人）与何国海（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）1层56号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为950000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年3月12日前支付480000元，余下房价款470000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜“枱”等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。
何国海共向某公司支付了房款480000元、税费29845元；向广东华某律师事务所支付了律师费1300元。涂国钧确认：除律师费外，钱是其收取，何国海是向其支付相关费用；万某公司是代其开具收据。
何国海于2014年6月11日以涂国钧、万某公司逾期办理涉案商铺的交易过户手续为由提起本案诉讼。请求：1、判令涂国钧、万某公司违约，并依法解除何国海与涂国钧、万某公司2011年3月12日签订的《万某小商品交易中心认购书》（编号：1004948）及2011年3月24日签订的《商铺买卖合同》（合同编号：1-56）；2、判令涂国钧、万某公司连带退回何国海已经支付的511145元，并自起诉之日起，按中国人民银行有关利率规定计算的欠款利息给何国海；3、判令涂国钧、万某公司因违约连带支付违约金95000元给何国海；（以上合共606145元）；4、请求判令涂国钧、万某公司承担本案受理费。
原审诉讼中，双方当事人均确认：合同生效后的210个工作日的届满日期为2012年1月21日。
涂国钧、万某公司为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：
1、《万某小商品交易中心认购书》、《万某小商品交易中心认购须知》；
2、《广州市存量房转移登记办理指南》、《登记办证指南（十四）关于身份证明、委托书的说明》；
3、日期为2011年9月5日的《关于办理房产证相关手续的通知》及附件（包括按揭及交易费用明细、办理按揭客户所需提供的资料、收入证明）的复印件和邮件详情单；
4、（2010）南公证内字第35862号，公证内容为委托人涂国钧委托受托人广州市万某商业经营管理有限公司（法定代表人姚某）为代理人，全权代表委托人办理相关房屋的有关手续，委托时间为2010年9月26日，公证时间为2010年9月27日；
5、某二手按揭服务中心出具的《证明》，内容为：2011年9月16日至2011年10月10日期间，我司派遣工作人员在广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心的现场驻点为以按揭付款方式购房（出售方系涂国钧）的小业主办理按揭手续业务，第三方广州市万某商业经营管理有限公司引荐我司承接了该项业务；现场驻点前，相关各方已通知该部分业主需携带按揭资料来现场办理按揭手续及交相应按揭资料；
6、广东恒生律师事务所向广东华某律师事务所发出的《情况征询函》，就其所了解的广东华某律师事务所在2011年9月16日至10月中旬期间，该所有派遣律师及工作人员到现场值班，为接到卖方通知前来的小业主协助办理相关买卖手续（包括指引买方签署委托过户文件、指引签署委托过户所必需的公证《授权委托书》、收取房管部门规定办理递件交易过户手续买家必须提交的相关资料等），另外，在现场为小业主办理相关买卖手续的还有万某公司、按揭代理公司广州市盈联投资顾问有限公司等情况向该所征询。该函的下方手写有“经我所查核，情况基本属实”字样，并盖有广东华某律师事务所的公章；
7、向某小商品公司发出的申请书（复印件），主要内容：何国海于2011年购入该商铺后，不想向银行贷款以偿还剩余一半款项，故向某小商品公司申请一年内分5期付清余下款项。该申请书为手写，签名为何国海，日期为2012年5月23日，并注明“刘小姐（收）”；
8、①粤房地权证穗字第××号，该证记载：海珠区南珠路14号156产权人为涂国钧。②中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行向广州市国土资源和房屋管理局出具的《同意涂销证明》：同意涂销并仅限于以下抵押物：海珠区南珠路2号106铺、海珠区南珠路2号107铺、海珠区南珠路14号103-1铺、海珠区南珠路14号105-1铺、海珠区南珠路14号102-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、海珠区南珠路2号201铺、海珠区南珠路2号202-1铺、海珠区南珠路2号301铺、海珠区南珠路2号302铺、海珠区南珠路2号303-1铺；
9、《最高人民法院司法观点集成》。
何国海对上述证据1的真实性予以确认，认为涂国钧、万某公司应当共同承担连带责任的；证据2、3的真实性不予以确认；对于证据4的真实性没有异议；对于证据5、6、7的真实性不予以确认；对证据8的真实性予以确认，但认为其并没有包含何国海方所牵涉的涉案铺位；认为证据9的只是相应的观点，不是司法解释，请法院予以确认。
根据房管部门于2014年8月26日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路14号156房产的产权人为涂国钧；该房屋被原审法院以（2014）穗海法执字第434-8号协助执行通知书及执行裁定书查封，查封时效为2014年1月22日至2016年1月21日；等。
原审法院认为，虽然何国海与万某公司于2011年3月5日签订《万某小商品交易中心认购书》，但何国海又在此之后就涉案房屋又与涂国钧签订《商铺买卖合同》，而该合同中万某公司是以涂国钧代理人的身份出现，且何国海并未对此提出异议。结合涂国钧在签订认购书之前已经公证委托万某公司办理涉案房屋事宜及何国海应在签订认购书之前尽谨慎核实产权人的义务的情况，应当认定认购书是何国海与涂国钧之间的合意。因此，《万某小商品交易中心认购书》、《商铺买卖合同》对何国海和涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故何国海要求万某公司对涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，原审法院不予支持。
上述合同约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。诉讼中，双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2012年1月21日，故原审法院对此予以认定。
涂国钧就是否在上述时间内办理过户手续问题提交了万某公司于2011年9月5日向何国海发出的《关于办理房产证相关手续的通知》作为证据。对此，原审法院认为，该通知的内容为办理委托过户公证手续，并没有涉及办理按揭手续的内容，《商铺买卖合同》中也没有约定涂国钧必须委托何国海办理委托过户公证手续，因此，涂国钧要求何国海办理该手续没有合同依据，且涂国钧也没有提交证据证实何国海已签收该通知，何国海对此也不予确认，故该证据不足以证明涂国钧在约定的时间内履行了为何国海办理涉案房屋过户的相关手续的义务。据此，涂国钧的行为已构成违约。故何国海有权单方提出和决定解除涉案合同。虽何国海于2014年6月11日才提起本案诉讼，但鉴于涉案房屋现已被查封，涂国钧未能在原审法院限期内解除对涉案房屋的查封，故涉案合同的合同目的也无法实现，因此，何国海要求解除涉案的《万某小商品交易中心认购书》、《商铺买卖合同》，并要求涂国钧返还已付购房款480000元、税费29845元及按房价款10%的标准计付违约金的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。另外，何国海要求的律师费并非涂国钧收取，也非必要的费用，故何国海要求涂国钧支付上述费用的诉讼请求，原审法院不予支持。涂国钧不同意解除合同的抗辩意见无理，原审法院不予采纳。
如前所述，涂国钧确有违约行为，但何国海所主张的“判令涂国钧、万某公司违约”并未明确为确认之诉，故对于该诉讼请求，原审法院不予处理。
关于何国海要求涂国钧按同期银行贷款利率支付已付款的利息请求，鉴于合同对此没有约定，且何国海也没有提交证据证实其损失高于约定的违约金，故原审法院对何国海的该诉讼请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、解除万某公司代涂国钧与何国海于2011年3月5签订的《万某小商品交易中心认购书》及2011年3月24日签订的《商铺买卖合同》；二、涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款480000元、税费29845元给何国海；三、涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金95000元给何国海。四、驳回何国海的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费9961元，由涂国钧负担。何国海已预交上述受理费，何国海同意涂国钧在履行判决时将其应负担的部分直接支付给何国海。
判后，涂国钧不服，上诉至本院称：虽然双方约定于210个工作日内办理过户手续，但因何国海中途对涉案商铺的经营失去信心，怠于依约办理过户公证委托手续、递交过户资料，以实际行动表示不愿履约，导致双方未能在210个工作日内办妥过户手续，原审对此查明错误并由此作出错误判决。一、原审判决对何国海主张有权拒绝办理委托过户手续和委托书公证手续予以支持，违背双方买卖合同、认购书和认购须知的约定内容，没有查明涂国钧实际是通知买方交纳办证过户资料（含办理过户的身份资料、签署过户文件和签署委托过户公证文件等），更没有查明何国海对委托过户这一交易过户方式在诉讼前一直无异议、愿意配合而仅是主张到场后无法办理的情况。1、2011年9月5号的《关于办理房产证相关手续的通知》内容实际上包括交纳过户办证资料。该通知内容中有“请阁下于2011年9月22日至9月25日带齐办理房产证过户所需资料……如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行”的内容。原审对此未予查明。何国海不能前来交纳办证资料，构成根本违约，无权要求解除合同。2、委托过户及买方配合提交过户文件的合同依据是《万某小商品交易中心认购须知》第3条、《万某小商品交易中心认购书》第2条第9款、《商铺买卖合同》第15条约定。据此，何国海出具授权委托给涂国钧认可的代理人员以便办理过户手续是其应尽的文件配合义务，但何国海至今未履行其义务已构成违约。3、根据《房屋登记办法》第15条、《广州市存量房转移登记办法指引》和区房管局《登记办证指南（十四）》，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书并经公证，这也是政府对委托过户的公证要求。4、何国海拒绝或不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除涂国钧为其负责办理产权交易过户的210个工作日的时间责任。二、原审法院认为涂国钧在2011年9月份发给何国海的通知中不涉及按揭内容，该认定不但没有对应的证据支持，更与涂国钧在一审已提交的证据相矛盾，涂国钧提交的大量证据充分证实涂国钧当时已履行通知业主办理按揭义务，原审判决理由因欠缺证据与事实不符而不能成立。1、涂国钧于2011年9月5日向商铺买方统一发出的邮寄函件品名注明是“办理按揭手续通知”，明确发出按揭通知；2、邮件内页《关于办理房产相关手续的通知》注明“详见附件”，而涂国钧已举证附件即是《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》，并在内容中提及“逾期办理按揭手续违约金责任”，加上邮件封面品名以概括方式注明“办理按揭手续通知”，三者与附件表述内容一致，互相关联；3、涂国钧寄给同楼盘的其他业主11份的邮件退件（已办理拆件公证），快件包裹均含有附件《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》、《收入证明》，反映同时期出卖方均是以同样方式及内容通知业主；4、业主徐某甲在（2013）穗海法民三初字第1415号案件中明确举证，证明其收到涂国钧发出的《关于办理房产证相关手续的通知》及《按揭及交易费用明细》等附件通知。三、原审未查明现场具备办理交易过户及按揭手续的条件。涂国钧有大量的证据证明在2011年9月17日至9月30日通知何国海办理委托过户手续期间，现场具备办理过户条件，只要何国海积极履行配合义务，不存在合同约定210个工作日无法过户的情形。1、本次新证据，即当时在现场负责交易过户委托手续的办理机构广东华某律师事务所对本所代理律师向其发出的《情况征询函》中所调查情况认为属实所出具的证明、按揭代理机构广州市盈联投资顾问有限公司出具的《证明》，也与海珠区凤阳街道办事处信访办于2012年12月3日重新出具给一审法院的补正的调查笔录称现场有万某公司的工作人员在接待业主的情况相吻合；2、同楼盘系列案业主徐某乙、梁某甲向法院递交的《按揭收件交接清单》、《按揭费收据》均真实反映现场有员工负责接待业主办理按揭手续；3、业主李某、梁某乙、郑某的委托交易过户《公证书》、《房产登记查册表》，证明业主按通知要求如按期抵达交易中心办公现场，通过现场办理按揭及委托过户手续就可顺利拿到房产证；4、本次提交的小业主提交的退款申请；5、信访办笔录。四、涂国钧尽了自身的履约义务，造成逾期办证的后果应由何国海承担。涂国钧是受该事件影响最大的受害者，在出现部分业主要求退款而引起的“信访事件”后，涂国钧积极配合街道信访办、派出所，响应政府维稳需要，派出保安人员配合民警维持现场秩序，增派工作人员到现场听取业主意见，耐心讲解事实情况，并召开了业主说明会化解双方矛盾，期间于2011年10月9日通过网络公开阐述“万某小商品交易中心”的现阶段工作进展及日后信息披露，督促业主尽快办理过户及按揭手续。目前万某小商品交易中心已全部出租，经营良好，充分体现了涂国钧积极履行合同义务的态度。五、随着万某小商品交易中心商铺买卖纠纷系列案件不断增多，大量证据从不同方面证实涂国钧履行了通知及现场具备办公条件的合同义务事实。也反映大量小业主以借助诉讼手段达到单方合法违约以逃避商业风险的真实目的。现在，万某小商品交易中心自2012年3月28日正式开业以来，不断有商家承租商铺进驻经营，交易中心已进入正常运行轨道。据此，涂国钧上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判驳回何国海要求涂国钧支付违约金95000元的诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费由何国海负担。
被上诉人何国海答辩称：不同意涂国钧的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告万某公司答辩称：同意涂国钧的意见。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，何国海、涂国钧与万某公司均未提交新证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对涂国钧的上诉，本院认为，由于涂国钧未在合同约定期限内办理过户手续，其行为已构成违约，且根据原审查明的事实，涉案商铺现已被法院查封，合同目的已无法实现，故原审判令双方解除合同、返还已付房款及税费，符合合同约定。对于涂国钧要求按照实际支付的房款计算违约金的上诉请求，并无合同及法律依据，故本院对其上诉请求不予支持。
综上所述，涂国钧的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2175元，由上诉人涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年四月十五日
书 记 员 党春婷