山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4453号
上诉人（原审被告）：周阿龙，男，1976年4月21日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。
委托诉讼代理人：高娟，山东鼎然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东文景置业有限公司。住所地：莱州市文昌南路。
法定代表人：叶志玷，总经理。
委托诉讼代理人：杨少杰，山东文济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢峰，山东文济律师事务所律师。
上诉人周阿龙因与被上诉人山东文景置业有限公司（以下简称文景公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周阿龙的委托诉讼代理人高娟与被上诉人文景公司的委托诉讼代理人杨少杰、卢峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周阿龙上诉请求：1、撤销山东省莱州市人民法院（2016）鲁0638民初1620号民事判决，判决驳回文景公司的诉讼请求。2、案件受理费由文景公司负担。事实和理由：1、一审判决认定文景公司享有本案诉讼主体资格错误。租赁合同系上诉人与莱州市文景物业服务有限公司签订，文景公司并非租赁合同当事人，根据合同相对性，文景公司起诉上诉人没有事实依据和法律依据，属主体不适格。2、一审判决认定“文景公司将涉案房屋委托莱州市文景物业服务有限公司管理并与周阿龙签订租赁合同”错误。莱州市文景物业服务有限公司在上诉人起诉后出具证明，无法证明事前的代理行为，一个合法并被双方认可的代理行为应在民事法律行为发生时进行披露，上诉人在与莱州市文景物业服务有限公司签订合同时，该公司并未对其代理行为进行披露，事后的披露上诉人不予认可，上诉人有选择合同相对人的权利，由拒绝与不诚信相对人签订合同的权利。3、一审判决仅依据国有土地使用证就认定文景公司涉案房产的所有权人是错误的，国有土地使用证无法证明文景公司是涉案房产的所有权人，且文景公司即便是涉案房产的所有权人，也无权突破合同相对性向上诉人主张权利。4、一审判决对“保证书”的真实性及含义认定错误。保证书中的文字、数字书写不连贯，意思表达不清晰、不完整，真实意思无法释明，在当事人无法达成一致意见的情况下，一审判决对此认定为附条件的民事行为是错误的。
被上诉人文景公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人文景公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《幼儿园校舍租赁协议》；2、判令周阿龙赔偿给文景公司造成的经济损失31.5万元；3、判令周阿龙自2016年4月1日起至实际交付房产之日止，按每日1280元给付文景公司占用费；4、周阿龙承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实，2014年11月27日，莱州市文景物业服务有限公司作为甲方与作为乙方的周阿龙签订幼儿园校舍租赁协议一份。该协议约定周阿龙租赁文景公司所有的位于莱州市莱州南路文景凤凰城小区的房产一处作为开办莱州市文景凤凰城伟才幼儿园的校舍，其中三、租赁条件：（一）甲方：1、甲方有权维护园舍、场地、设施在协议期内供乙方合法举办幼儿园所用，该园的园舍所有权归甲方；2、甲方负责筹建该园的硬体建筑，若因结构问题以及由交付使用前工程质量造成的维修由甲方负责，工程质量责任认定双方有异议时，由有关机构鉴定来确定维修维护之责任方；3、甲方负责校园内室外水、电（要保证幼儿园日常使用）、电话、宽带、管道煤气、供暖气管道的开通，开通后日常管理运行及费用由乙方负责；4、甲方有权要求乙方按规定期限交付房屋租金，幼儿园发生的水、电、气、暖等费用按有关部门收费标准执行；5、甲方应于2014年11月28日前交付校舍给乙方，以便乙方的开园筹备工作按时进行；6、甲方需积极配合乙方进行幼儿园注册登记，提供所需相关资料，该资料包括消防验收合格证书（场地交付给乙方之前的消防）。甲方应尽量配合及协助乙方的办学活动，而乙方亦应尽力配合甲方之活动工作，包括售楼的宣传等活动。（二）乙方：1、办园须遵守国家的教育方针、政策与地方幼教法规；规范办学，承诺举办成一个高品质的国际示范园，保证幼儿园教育质量和水平，三年内通过市一级示范园评估；五年内通过省一级示范园评估（甲方提供的场地硬件条件符合要求的前提下），必须服从当地教育等有关部门的管理。2、乙方自行投入开办资金，进行校舍内部维修、装饰、设备设施、教学玩具、图书等的购置及开园广告宣传等；协议终止或因甲方原因导致本协议解除时，乙方所购设备归乙方，装修归甲方；3、乙方负责校园的筹备工作，拟于2015年3月30日开学。4、乙方按照政府相关部门核定的收费项目、收费标准收费，保证幼儿园办学品质，以保障幼儿园的长期稳定发展；5、乙方不得擅自对本幼儿园校舍的主体结构做大的变动；甲方交付校舍后，根据乙方的需要全面协助乙方办理如：消防、卫生、环保等报建、验收等相关手续，除本合同第三条第（一）点第6条外，费用乙方自付，乙方可进行二次装修，但二次装修应符合当地政府部门相关要求，并负责对校舍、场地、设备的日常维修和保养，费用由乙方负责。6、乙方自主办园、自负盈亏，对幼儿园的管理负全面责任，若幼儿园经营管理过程中发生纠纷，与甲方无关；若园发生重大事故，甲方有权解除本合同。7、乙方利用自己丰富的办园经验、良好的信誉，承诺举办一所高质量、有特色之幼儿园，以提升当地幼儿教育水平。8、乙方在同等条件下应优先满足甲方本小区的子女入读要求。第四条，租赁期限，1、租赁期限15年，即由2014年12月1日起至2029年11月30日止。2、协议期结束前一年双方可再商议是否续约事宜，同等条件下乙方有优先承租权。第五条，租金方案：1、乙方承租的租金标准：（1）、乙方每学年按生源保教费（不含伙食、园服、书包、保险等杂费外的保教费）的25%比例提交给甲方作为场地租金费用。2、租赁期间，如属乙方经营所涉及到的相关税费由乙方承担；3、为了表达乙方办学诚意，签约后5个工作日内乙方划入甲方账户贰万元资金，作为本合同的保证金。该保证金从签订本合同时起两年内无息退还乙方。4、乙方保证幼儿园开园两年内生源达到满园，若在约定期内未达到，第3年甲方将按生源保教费30%比例提取租金。第六条，违约责任：1、违约方的违约行为达到协议终止情形的，协议终止，并按上一条款赔偿守约方之损失，并向守约方支付违约金人民币30万（大写：叁拾万元整）；未达到终止情形的，亦应赔偿由违约行为给守约方造成的损失，且守约方有权要求违约方继续履行本协议。第七条，协议的生效、修改、转移和终止：1、本协议经甲乙双方签章后生效；2、本协议条款之任何修改，都须有双方一致的书面意见；并由双方签章。3、双方非经对方书面同意，不得改变该物业的用途或将该物业转租给其他人。4、本协议条款在执行过程中，遇到甲乙双方都不可抗拒的各种因素，致使条款不能实施，则甲乙双方皆需共同善意协商。第八条，其它事宜：1、甲方承诺本幼儿园校舍及场地属甲方合法所有，无任何权利瑕疵，因幼儿园校舍及场地产权产生之纠纷由甲方负责处理并承担全部的法律责任。2、在租赁协议存续期间，因政策性拆迁导致协议终止，甲乙双方造成的损失，根据政策性补偿费进行补偿，具体事宜，甲乙双方协商签订补充协议。3、本协议自甲乙双方签章后生效，如有未尽事宜，双方依诚信原则协商一致可订立补充协议。4、本协议履行过程中如发生不能和解之争议，双方均可向各自所在地之人民法院提起诉讼…。
合同签订后，莱州市文景物业服务有限公司将该房产交付给周阿龙，周阿龙给付莱州市文景物业服务有限公司保证金2万元。周阿龙于2015年3月30日装修完毕并开始招收幼儿入园。2015年9月1日，周阿龙经莱州市教育体育局批准成立莱州市凤凰城伟才幼儿园，并办理了山东省学前教育办园许可证。
至2015年6月，在校幼儿人数为24人，每个幼儿每月收取的保教费为799元。2015年8月8日，文景公司因对该幼儿园的经营状况不满找到周阿龙，周阿龙及其妻子侯晓梅为文景公司出具保证书一份，该保证书载明：“（第一行项目内容为）人数、收费、比例、总数，（第二、三、四、五、六、七行分别对应第一栏项目的数额分别为）100、800、25%、24万――2015、12月底；100、1000、25%、30万；150、1280、25%、57.6万――2016、7月底；200、1280、25%、76.8万――2016、12月底；250、1280、25%、96万――2017、7月底；300、1280、25%、115万――2017、12月底。此招生计划保证完成，如不能保证，愿意无条件撤出。保证人：周阿龙（签字），侯晓梅（签字），2015、8、8”。
至2015年12月，在该幼儿园就读的幼儿为57人；至2016年3月底为68人。2016年4月13日，莱州市文景物业服务有限公司书面通知周阿龙，认为鉴于周阿龙在租赁协议中承诺将幼儿园举办成一个高品质的国际示范幼儿园，但自开园以来，周阿龙所办的幼儿园并未体现出一个高品质的国际示范幼儿园，亦未得到社会和家长的认可，入园的幼儿人数未达到周阿龙承诺的人数，收费也未达到承诺的标准，现仍未有改变的迹象，又因租赁费按照保教费的一定比例收取，文景公司的利益无法实现等情况，书面通知周阿龙协商幼儿园后续（退出）事宜。周阿龙收到该通知后，未予答复，为此文景公司诉至本院。
审理中，文景公司提交了涉案房产归其所有的国有土地使用权证，还提交了莱州市文景物业服务有限公司的证明一份。该证明载明：“证明，我公司与周阿龙签订的《幼儿园校舍租赁协议》中的房产系山东文景置业有限公司所有，该合同受该公司的委托与周阿龙签订，合同的权利义务均由山东文景置业有限公司行使。特此证明，莱州市文景物业服务有限公司（盖章），二零一六年四月一日”。文景公司据此主张其有诉讼的主体资格，周阿龙则认为自己与文景公司并无合同关系，不认可文景公司的诉讼主体资格。
审理中，文景公司与周阿龙对周阿龙出具保证书的内容解释不一。文景公司对该保证书的解释是，“人数”指幼儿人数，“收费”指每个幼儿每月的保教费，“25%”是指租赁合同约定的租赁费的收费比例，“总数”是指是按照租赁合同约定收取租赁费的数额，具体计算方式为：人数×收费（每月收取的保教费）×25%×具体月数。周阿龙对该保证书内容的解释：该保证书只是对幼儿园招生的计划预估分析表，对文景公司解释的“人数”和“收费”的解释无异议，称其不清楚保证书其它项目的内容，认为“25%”可能是指的是幼儿园的利润，总数是利润总数，认为该保证书表示的意思不唯一，可能作出多种解释，并称对该保证书的内容的形成不清楚。文景公司对此解释该保证书的内容是周阿龙的妻子侯晓梅书写的，周阿龙对此否认，并明确表示如文景公司申请对该保证书的书写人进行鉴定，其妻子不同意配合鉴定。双方对保证书中“此招生计划保证完成，如不能保证，愿意无条件撤出”解释不一，文景公司的解释是周阿龙承诺如不能完成该保证书的载明的招收学生人数及每个学生每月的收费数额，周阿龙同意双方解除合同，腾退文景公司租赁的校舍；周阿龙对此的解释是如果经营不好，周阿龙同意撤出校务管理一职，而不是解除租赁合同。关于双方的租赁合同应否解除，文景公司认为周阿龙自租赁幼儿园后拒付租金，且在经营过程中，无论是招生数量，还是收费标准均未达到周阿龙保证的标准，使得文景公司的合同目的无法实现，因此文景公司有权解除合同；周阿龙则认为自己开办幼儿园，未按保证完成招生计划，是因幼儿园的经营受地域、竞争状况、人口变化等诸多因素的影响，周阿龙的保证只是对经营作出的预估，不能作为合同的依据。若作为合同的依据，对周阿龙不公平。周阿龙同时认为幼儿园涉及众多孩子和家庭的公共利益，如解除租赁合同，周阿龙筹办的幼儿园要整体搬迁，整体搬迁的过程对于年幼的孩子和文景公司与周阿龙均是一种折磨，迁址后孩子上学路途较远对孩子也是折磨，最终损害的是众多人的利益和社会资源的浪费。从公众利益和社会资源的利用价值的最大化角度考虑，不应轻易解除合同。
审理中，文景公司要求周阿龙赔偿其损失31.5万元，具体是：按照周阿龙出具的保证书，至2005年年底，周阿龙应给付租赁费24万元；2006年1月1日至3月31日：1000元/人/月×100人×3个月×25%为75000元，共计31.75万元，要求周阿龙给付31.5万元。同时文景公司要求周阿龙给付自2016年4月1日起，至交付房屋之日止的占用费，具体为：3000平方米（幼儿园占地面积）×300元/平方米/年÷365天×占用天数。周阿龙不同意解除合同，也不同意赔偿文景公司的损失。
另查，至2016年6月30日，按双方签订的租赁协议约定，周阿龙应给付文景公司的租金为128694元。
审理中，文景公司表示如双方解除合同，文景公司同意接受周阿龙所上的资产，对周阿龙的装修亦同意予以补偿。本院向周阿龙释明，如本案判决解除双方之间的租赁合同，周阿龙其是否申请对其装修及所上的资产进行评估，以确定相关资产的价款，周阿龙明确表示不同意进行评估。
一审法院认为，文景公司提供的涉案房产的国有土地使用权证能够证实涉案房产归文景公司所有，文景公司提供的莱州市文景物业服务有限公司的证明亦能够证实文景公司将其涉案房产委托莱州市文景物业服务有限公司管理并与周阿龙签订租赁合同的事实，文景公司与周阿龙因涉案房产的租赁产生纠纷，文景公司作为涉案财产的实际所有人，有权向周阿龙主张权利，因此文景公司享有本案诉讼的主体资格。
关于双方之间的合同解除问题。莱州市文景物业服务有限公司与周阿龙签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且符合相关法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。根据合同约定，周阿龙每年均应给付文景公司应交纳的租赁费，而周阿龙一直未交纳租赁费，致文景公司的合同目的不能实现。周阿龙在经营期间为文景公司出具保证书，双方虽对保证书的部分内容理解解释不一，但双方对幼儿园分阶段的招生人数及分阶段的收费数额解释一致，且在保证书中周阿龙承诺如不能保证招生计划的完成，愿意无条件撤出，应视为附条件的民事行为。周阿龙的实际招生人数与其保证的招生人数相差较大，应认定双方解除合同的条件成就。综合上述情况，文景公司要求解除与周阿龙签订的租赁合同，理由正当，本院予以支持。周阿龙有关不同意解除合同的抗辩理由不当，对其抗辩本院不予采纳。双方解除合同后，在周阿龙返还文景公司租赁的涉案房产的同时还涉及到周阿龙的装修投入及所上资产的处置等问题，文景公司对此已表示同意接收，因周阿龙不申请相关部门进行评估，致使对该部分财产的价款无法确认，周阿龙可另案主张权利。
关于租赁费的确定。文景公司要求依据周阿龙的承诺给付租赁费，因周阿龙出具的承诺书，不是双方合同约定的内容，其要求按周阿龙的承诺给付租赁费，无合同依据，对此本院不予支持，被告应给付原告的租赁费应按照双方合同的约定处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除文景公司委托莱州市文景物业服务有限公司与周阿龙于2014年11月27日签订的幼儿园校舍租赁协议。二、限周阿龙于判决生效后一个月内将租赁文景公司的位于莱州市文景凤凰城的房产交付给文景公司。三、周阿龙给付文景公司租赁费128694元，限判决生效后十日内付清。四、周阿龙将涉案房产交付给文景公司的同时，给付文景公司自2016年7月1日起至实际交付之日止，按收取保教费的25%计算的租赁费。五、驳回文景公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应人当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6025元，由文景公司负担3146元（已交纳），由周阿龙负担2879元，限周阿龙于判决生效后七日内将应负担的诉讼费2879元直接交纳本院。
二审中，文景公司提供了涉案房屋的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，上述证件均记载文景公司系涉案房屋所在项目的开发建设方。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 辛婷婷