湖北省当阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂当阳民初字第00232号
原告（反诉被告）艾建桥，个体经商。
委托代理人谢丹（一般授权），湖北弘发律师事务所律师。
被告（反诉原告）吕德凤，无业。
被告（反诉原告）聂建国，务工。
二被告（反诉原告）的委托代理人曹时明（特别授权）。
原告（反诉被告）艾建桥诉被告（反诉原告）吕德凤、被告（反诉原告）聂建国租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月29日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，本案依法适用简易程序，由代理审判员冯建伟独任审判，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艾建桥及其委托代理人谢丹，被告（反诉原告）吕德凤、被告（反诉原告）聂建国及二被告（二反诉原告）的委托代理人曹时明到庭参加了诉讼。诉讼中双方当事人均申请庭外和解三个月，现和解未果。本案现已审理终结。
原告艾建桥诉称，2011年8月22日，我与二被告签订租赁合同，约定将二被告所有的位于当阳市玉阳办事处广州路89号的门面租赁给我，租赁期限为5年，月租金为600�，由我按年交清。合同签订后，我按合同约定履行了支付第一年租金的义务。2012年9月，我向二被告支付第二年租金，但二被告要求上涨租金，经协商，双方一致同意将剩余租赁期内租金上涨到8000元／年，我将剩余4年租期的租金合计32000元一次性全部交清。2013年11月，二被告再次要求上涨租金，我予以拒绝，二被告即对我租赁的门面切断电力供应致使我停业4天。2014年1月1日，二被告以门面装修为由，短信通知我终止合同。为维护我的合法权益，现诉至法院，请求：一、确认2011年8月22日解除艾建桥与吕德凤签订的租赁合同的通知无效；二、依法确认原告与二被告签订的租赁合同有效并履行；三、二被告赔偿原告经济损失2000元；四、由二被告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）艾建桥为了支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：2011年8月22日，艾建桥与吕德凤签订的合同书；2011年8月11日，吕德凤出具的收条，金额7000元；吕德凤出具的收条，金额32000元。证明原、被告之间存在租赁关系、租赁期限为2011年9月3日起至2016年9月3日止、艾建桥已支付5年租金39000元的事实。
证据二：2014年1月1日，吕德凤向艾建桥送达的通知。证明吕德凤擅自解除租赁合同的事实。
证据三：吕德凤与艾建桥的谈话录音资料；2013年11月7日、2014年1月1日、2014年2月9日吕德凤分别向艾建桥发送的3条电话短信；2014年2月14日，当阳市公安局玉阳水陆派出所接处警工作登记表。证明吕德凤因要求涨房租不成以致通知艾建桥终止租赁合同、并终止向租赁房屋供电的事实。
证据四：购买发电机发票2张，金额合计1800元，购买小家电发票1张，金额65元。证明原告艾建桥在遭吕德凤停止供电情况下购买发电机及其他小家电继续经营的事实。
被告（反诉原�）吕德凤、聂建国辩称：原告艾建桥的诉讼请求不能成立，原告艾建桥违反了房屋租赁合同，擅自将我们的房屋转租给他人，并依法提起反诉，请求：解除2011年8月22日吕德凤与艾建桥签订的租赁合同，并用收取的艾建桥的房屋租金20000元抵付违约金及赔偿我们损失。
被告（反诉原告）吕德凤、聂建国为了支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：当市房权证玉阳字第××号房产证。证明本案讼争租赁房屋为吕德凤与聂建国所有的事实。
证据二：2014年3月14日，当阳市玉阳办事处北门村民委员会出具的证明。证明合同签订后吕德凤没有土地耕种的事实。
证据三：照片2张。证明2014年1月1日前艾建桥要将房屋转租给他人及转租给他人后房屋遭受损害的事实。
证据四：2011年8月22日，艾建桥与吕德凤签订的合同书。证明艾建桥违反了租赁合同第五条第三款规定�擅自转租租赁房屋的事实。
证据五：证人孙某、陈某出具的证明及孙某的庭审陈述。证明艾建桥违反租赁合同擅自转租房屋的事实。
原告（反诉被告）艾建桥对被告（反诉原告）吕德凤、聂建国提出的反诉请求，辩称：一、反诉人陈述的事实不属实，艾建桥没有擅自将反诉人的房屋转租给他人，转租行为是原、被告双方协商的，该房屋至今未转租出去；二、艾建桥没有任何违约行为；三、反诉人要求赔偿损失20000元，没有事实及法律依据，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。
经庭审质证，二被告（二反诉原告）吕德凤、聂建国对原告（反诉被告）艾建桥提交的证据一、证据二无异议，原告（反诉被告）艾建桥对二被告（二反诉原告）吕德凤、聂建国提交的证据一无异议，对上述证据本院予以采信。
二被告（二反诉原告）吕德凤、聂建国对原告（反诉被告）�建桥提交的证据三、证据四均有异议，认为证据三中陈述的艾建桥转租是经过吕德凤、聂建国同意的事实不属实，并称艾建桥已于2014年1月1日前将租赁的门面转租给他人，对该证据中陈述的其他事实无异议；认为证据四中的发票上未载明艾建桥名字，且艾建桥现未在租赁的门面内经营。原告（反诉被告）艾建桥对二被告（二反诉原告）吕德凤、聂建国提交的证据二、证据三、证据四、证据五均有异议，认为证据二与本案无关；认为证据三中即照片上没有显示拍摄时间、拍摄地点；对证据四的真实性无异议，但认为该证据不能证明艾建桥已将租赁的门面转让给他人的事实；对证据五的真实性无异议，但认为其并未将租赁的门面转让给他人，而是由其雇请员工继续经营。
对上述有争议的证据，本院经审查认为，原告（反诉被告）艾建桥提交的证据三即艾建桥与吕德凤之间的短信通信记录、谈话记录及接处警工作登记表，对艾建桥转租是经过吕德凤、聂建国同意的事实不予采信，对其他事实予以采信；证据四未能载明购买人姓名，不能认定其与本案具有关联性，不予采信。二被告（二反诉原告）吕德凤、聂建国提交的证据二与本案无关，本院不予采信；对证据三，因艾建桥在庭审中陈述“门面转让”系由其发布，且与证据五能够印证，故本院对证据三、证据五予以采信；证据四能够证明艾建桥与吕德凤、聂建国之间的租赁合同关系，予以采信。
经审理查明，2011年8月22日，吕德凤与艾建桥签订房屋租赁合同，约定将聂建国、吕德凤共同所有的位于当阳市玉阳办事处广州路89号的门面房租赁给艾建桥使用，租赁期限为2011年9月3日起至2016年9月3日止，租金为600元／月，该合同第五条第三款约定：乙方对租用房没有处理权，不能擅自�人合租、转租或借给他人，也不能改变其用途，否则属于违约。如有此类情况发生除支付违约金外，甲方有权解除协议并收回房屋。2011年8月22日，艾建桥支付吕德凤房屋租金7000元。2012年，吕德凤与艾建桥达成协议将2012年9月4日至2016年9月3日期间租金变更为8000元／年，艾建桥于同年将该期间租金共计32000元支付给吕德凤。2013年11月7日吕德凤向艾建桥发送手机短信，通知其房租价格上涨。2014年1月1日、2014年2月9日，吕德凤分别向艾建桥发送手机短信，通知其终止合同并返还租赁房屋。2014年1月1日，吕德凤向艾建桥送达通知书，该通知书载明：“因我家店铺要修改，需要与你终止合同，按合同规定特提前一个月通知你，请于2014年2月1日前搬出。”艾建桥未按上述期限搬出，双方当事人发生纠纷后艾建桥于2014年1月29日在其租赁的该门面卷闸门上张贴“门面转让”广告。�方当事人对纠纷协商不成以致成讼。
本院认为，2011年8月22日吕德凤与艾建桥签订的房屋租赁合同属双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的各项义务。艾建桥作为房屋租赁人，已按照约定支付5年租赁期的房屋租金，履行了租金给付义务，按照租赁合同约定即已取得该房屋5年租赁期内的使用权，若无法定事由或约定事由，吕德凤不得单方解除合同或终止合同并收回房屋使用权。根据本案查明的事实，吕德凤多次向艾建桥提出终止合同的事由为“因我家店铺要修改，需要与你终止合同”，该事由并非解除合同、终止合同的法定事由、约定事由，该通知不发生法律效力。吕德凤、聂建国在本案请求解除租赁合同的事由在于艾建桥将本案所涉租赁房屋转让给他人，但吕德凤、聂建国并未向本院提交艾建桥将租赁房屋何时转让、转让给何人的证据，本院对吕德凤、聂建国声称的艾建桥将租赁房屋转让给他人的事实不予认定，吕德凤、聂建国以艾建桥将租赁房屋转让给他人为由请求解除合同没有事实依据和法律依据，本院不予支持。艾建桥请求吕德凤、聂建国赔偿其损失，但并未提供充分证据，本院不予支持。吕德凤、聂建国请求艾建桥支付违约金并赔偿损失，未提供充分证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）艾建桥与被告（反诉原告）吕德凤于2011年8月22日签订的合同书有效，被告（反诉原告）吕德凤、聂建国应当继续履行。
二、驳回原告（反诉被告）艾建桥的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）吕德凤、聂建国的反诉请求。
案件受理费减半收取175元（艾建桥已预交），由吕德凤、聂建国共同负担。反诉案件受理费减半收取150元（吕德凤、聂建国已预交），由吕德凤、聂建国共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
代理审判员 冯建伟
二〇一四年五月十五日
书 记 员 狄 筱