浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民终字第9号
上诉人（原审被告）：浙江省义乌市天元置业有限公司。
法定代表人：傅宾健。
委托代理人：张智勇。
上诉人（原审被告）：朱剑峰。
委托代理人：张智勇。
上诉人（原审被告）杨群民。
委托代理人：赵金飞。
被上诉人（原审原告）赵如萍。
委托代理人：胡海泉。
上诉人浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称义乌天元公司）、上诉人杨群民、上诉人朱剑峰因与被上诉人赵如萍房屋买卖合同纠纷一案，不服金华市中级人民法院于2013年12月16日作出的（2013）浙金民初字第5号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2014年3月28日受理后，依法组成合议庭，于同年5月9日公开开庭审理了本案，上诉人义乌天元公司及上诉人朱剑峰的共同委托代理人张智勇，上诉人杨群民的委托代理人赵金飞，被上诉人赵如萍的委托代理人胡海泉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院根据双方当事人提出并经庭审质证的证据，以及当事人陈述，认定以下事实：
2006年9月8日，赵如萍（甲方）与义乌天元公司（乙方）签订《借款协议书》。约定：由赵如萍出借给义乌天元公司人民币陆仟万元，专项用于乙方天元·滨江国际房地产项目的投资。年回报率百分之三十六，计：贰仟壹佰陆拾万元，相关税费由乙方承担。甲方出借的陆仟万元人民币及由此产生的回报不受该项目亏损风险影响，属无风险出借资金。借款期限2006年9月29日起至2008年3月28日止。为保证甲方能安全回收其借款和收益，乙方承诺在该项目领取预售许可证之日后三天内，与甲方签订《商品房销售（买卖）合同》，作为对甲方借款届满后付款的保证。乙方将其天元·滨江国际项目地面上商场一至二层相应面积的房产以其该楼层公开销售均价的50%的单价销售给甲方，甲方原借款及收益视为购房款。一旦乙方在约定的付款日支付甲方借款及借款收益，甲方即与乙方办理退房手续。乙方不得向甲方收取因退房而产生的费用……。如乙方在约定的付款日不予支付甲方借款及借款收益的，乙方不得要求甲方退房，甲方对《商品房销售（买卖）合同》项下的房产享有所有权并可任意处置。双方重申对该合同项下的销售价格及销售面积等条款无异议，系双方真实意思表示等等。朱剑峰愿以其个人在乙方100%股权、收益以及其个人资产为乙方对甲方的债务承担连带保证责任。并承诺，在保证期间不得就其名下的股权进行转让、赠与、抵押等处分。保证期限至甲方实现债权之日止，保证范围：借款、借款收益款、逾期利息、违约金及甲方为实现债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、代理费、保全费、差旅费等等。朱剑峰也在该借款协议书上签字。2006年10月9日赵如萍通过银行汇款给义乌天元公司6000万元。借款到期后，义乌天元公司未能还款。
2008年2月27日、3月28日义乌天元公司与赵如萍签订了44份《商品房买卖合同》（2月27日签订20份，3月28日签订24份）确定赵如萍购买义乌天元公司房产的具体位置、面积、单价、交房期限、办证期限等内容。其中约定：出卖人应当在2009年9月30日前，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用；出卖人若逾期交房除合同第八条规定的特殊情况外，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金等等。同日，义乌天元公司就涉案44套商品房各出具承诺书一份，承诺其与赵如萍签订的《商品房买卖合同》项下的房产，房款已付清，在签订合同前未预售给其他人，保证赵如萍为唯一买受人。同日，由义乌天元公司开具了44套房屋房款的收款收据。
2008年10月14日赵学灏、赵如萍（甲方）与义乌天元公司（乙方）和杨群民、朱剑峰（丙方）签订了《和解协议》，约定了商品房向义乌市房地产管理部门申请登记备案、费用的支付、商品房价格的调整、回购、已诉案件的处理等等，其中第四条约定：在2009年9月30日前，乙方可以按原《商品房买卖合同》的价格向甲方回购；也可以甲方认可的合法有效的资产（例如义乌火车站91867部队地块）置换上述房产，置换的价值不得低于上述房产的实际价值，如果甲方不同意置换的，乙方必须以现金回购。逾期则乙方无权回购。甲方可自行处理乙方没有回购的《商品房买卖合同》项下的房产，甲方通过转让（转让价格不得低于同层同方向房产市场交易价格）或拍卖等途径所得的转让款在扣除原购房价款、2009年9月29日以后的投资回报款、所有的产权登记和交易税费后的余额部分，甲方应当返回给乙方。第八条约定：为确保甲方所购房产享有完整的物权和由此发生的相关债权的实现，丙方杨群民、朱剑峰作为乙方的股东，对本和解协议所涉及的《商品房买卖合同》项下的房产的物权完整和相关债权承担连带保证责任。其保证的范围为房产物权遭受的损失、本和解协议约定的债权、违约金、赔偿金、实现债权的一切费用。义乌天元公司对赵如萍购买的44套房屋进行了合同备案并于2009年1月20日办理了预售登记手续。2009年1月20日赵学灏、赵如萍（甲方）与义乌天元公司（乙方）、杨群民、朱剑峰（丙方）达成《补充协议（二）》，在确认前述《和解协议》及《补充协议》有效的前提下，对部分商品房的价格进行了调整。赵如萍认购的44套房屋购房总价为31166890元。
2010年5月14日，义乌天元公司致函赵学灏、赵如萍，内容为：因房屋还没有装修完成，不具备综合验收的条件，因此暂时无法取得房屋所有权证；不能或没有办理《商品房买卖合同》登记备案的房产，我方正与建设部门协调当中，最终结果尚不知晓。如确实不能办理登记备案的，我方会及时通知你们办理退款手续并及时承担义务等。2010年8月10日赵学灏、赵如萍（甲方）与义乌天元公司（乙方）、杨群民、朱剑峰（丙方）又签订了《补充协议》，该协议约定：……购房款退回时间统一约定于2011年11月30日前全部退清，具体退款计划为：2011年4月30日退还100万元，以后逢30号退还100万元，余下本息在2011年11月30日前全部退清购房款及利息……。各方确认2008年10月14日签署的《和解协议》和《补充协议》及2009年1月20日签署的《补充协议（二）》继续有效。本协议约定的内容与之前协议约定不符的，以本协议约定的为准。为保护甲方的权利，丙方继续承担连带责任担保。赵学灏曾起诉义乌天元公司、杨群民、朱剑峰商品房买卖合同纠纷，金华市中级人民法院作出（2011）浙金民初字第2号民事判决。2011年7月17日，吴东明、赵如萍、赵学灏给义乌天元公司、杨群民、朱剑峰两份催收函，对重新约定于2011年4月30日起还100万元，以后每月逢30号退还100万元，至2011年11月30日前全部还清本息进行催收。朱剑峰在催收函中签字。2013年3月23日，赵学灏、赵如萍、吴东明（甲方）与朱剑峰（乙方）签订债权债务偿付意向书，约定：鉴于甲方与义乌天元公司之间的全部债权债务关系均由乙方及义乌天元公司的股东及法定代表人杨群民提供连带责任保证。且在到期后，甲方即向义乌天元公司、乙方及杨群民主张权利，并与乙方及杨群民就债务履行的相关事宜进行了多次协商……。赵如萍在庭审中陈述，其购买的44套房屋义乌天元公司在2011年11月14日已全部交付。
2013年5月2日，赵如萍诉至原审法院，请求判令：1、义乌天元公司立即协助赵如萍办理其所购买的44套房产（房产总价款为人民币31166890元）过户登记手续；2、义乌天元公司向赵如萍支付逾期交房违约金4830867元（逾期交房违约金按合同约定每日万分之二自2009年10月1日计算至2011年11月14日，31166890元×2÷10000×775天）；3、义乌天元公司向赵如萍支付逾期办证违约金62333.78元（31166890×0.2%）；4、杨群民、朱剑峰对上述款项承担连带保证责任；5、由义乌天元公司、杨群民、朱剑峰承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：赵如萍与义乌天元公司签订了《借款协议》，赵如萍向义乌天元公司汇款6000万元，履行了义务。借款到期后，义乌天元公司未能归还借款。因此，双方依据《借款协议》中的约定，签订了《商品房买卖合同》，约定交房日期为2009年9月30日，并将借款转为商品房的购房款，义乌天元公司为此开具了房款收据并承诺保证赵如萍系所购房屋的唯一买受人。之后，又达成了《和解协议》、《补充协议》等，在上述两份协议中，赵如萍与义乌天元公司确认涉案商品房在2009年9月30日前，义乌天元公司可以商品房买卖合同约定的价格进行回购，这实质上是对商品房买卖是否履行给予了一定的宽限期，同时协议也明确了逾期则义乌天元公司无权回购，而到期后义乌天元公司未能回购。上述事实证实《商品房买卖合同》、《和解协议》、《补充协议》均是在《借款协议》的前提下，经过双方不断的协商逐渐形成的，此过程中义乌天元公司并无受欺诈、胁迫或重大误解之情形，符合意思自治原则，且涉案的商品房已向房管部门办理了预售登记手续，双方应按约定履行。杨群民、朱剑峰提出《借款协议》、《商品房买卖合同》无效的抗辩理由不能成立。赵如萍向义乌天元公司、杨群民、朱剑峰发函，义乌天元公司、朱剑峰、杨群民在2010年5月14日回函说明无法交付及办理房屋产权的原因。2010年8月10日赵如萍与义乌天元公司、朱剑峰、杨群民达成《补充协议》，对退款作了约定，即2011年4月30日起还100万元，以后每月逢30号退还100万元，至2011年11月30日前全部还清本息。到期未退款后，2011年7月17日赵如萍向朱剑峰进行了催收，2013年3月23日赵如萍又与朱剑峰达成了《债权债务偿付意向书》，朱剑峰亦认可赵如萍的上述催讨行为。在多个保证人共同对债权人承担连带保证责任时，多个保证人是作为一个整体对债权人承担保证责任。当债权人在合同约定或有关法律规定的保证期间内只通知部分保证人还款的情况下，未得到还款通知的保证人不能免除还款责任。法律规定：对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。本案中，杨群民、朱剑峰按约承担连带保证责任，债权人赵如萍向朱剑峰进行催收，赵如萍对朱剑峰的催讨效力、中断事由及于杨群民，故杨群民、朱剑峰认为无需承担连带保证责任及已超过保证期限的抗辩不能成立。2011年11月14日义乌天元公司虽然已将44套房屋交付给赵如萍，但一直未配合办理房产过户手续，义乌天元公司应协助办理。现双方约定的商品房交房期限2009年9月30日已过，义乌天元公司应依据《商品房买卖合同》的约定承担逾期交房及逾期办证的违约责任。逾期交房的违约金按已交付房款31166890元，每日万分之二自房屋最后交付期限第二天即2009年10月1日起计算至2011年11月14日交房时止为4830867元。逾期办证的违约金按已付房款31166890元的0.2%即62333.78元。杨群民、朱剑峰亦应依约承担连带保证责任。虽然，双方之间存在赵如萍享有所有权的约定，该约定属于流质条款，应认定无效，但双方之间存在商品房买卖的意思表示真实，该约定不因此无效。综上，赵如萍的诉讼请求成立，予以支持。义乌天元公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由浙江省义乌市天元置业有限公司于判决生效后三十日内协助赵如萍办理其所购买的44套房产（房号见附件）过户登记手续；二、由浙江省义乌市天元置业有限公司于判决生效后十日内支付给赵如萍逾期交房违约金4830867元；三、由浙江省义乌市天元置业有限公司于判决生效后十日内支付赵如萍逾期办证违约金62333.78元；四、杨群民、朱剑峰对第二、三项承担连带保证责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费222100元，保全费5000元，合计227100元，由浙江省义乌市天元置业有限公司负担，由杨群民、朱剑峰承担连带保证责任。
义乌天元公司上诉称：一、义乌天元公司和赵如萍之间是单纯的借贷关系，签订《商品房买卖合同》是作为债的担保，商品房买卖的相关约定条款属于流质条款，因此，双方的真实意思并非商品房买卖，而是通过签订《商品房买卖合同》以及后续的备案程序保障赵如萍债权的实现。《商品房买卖合同》约定的房产价格仅为当时市场价格的三分之一，如此显失公平的价格更不可能是真实的商品房买卖意思表示。二、义乌天元公司和赵如萍之间就赵如萍享有所有权的约定系流质条款，根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，应属无效。三、目前的司法实践中也一致认为，以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，应当认定双方名为房屋买卖关系实为民间借贷关系。根据江苏省高级人民法院办公室于2013年6月21日印发的《江苏省高级人民法院审判委员会关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要（2013）1号》第三条第三款规定：“当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为借贷关系，出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。”根据该观点，本案应当以民间借贷关系审理，而不应该以房屋买卖合同纠纷审理。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回赵如萍的全部诉讼请求，并由赵如萍承担全部诉讼费用。
针对义乌天元公司的上诉，赵如萍答辩称：一、双方间的商品房买卖合同关系真实、有效，本案并不存在债的担保关系。双方商品房买卖合同关系是在双方借贷到期无法偿还债务的情况下签订，且此后双方又达成和解协议，对买卖关系予以确认，并赋予了义乌天元公司回购权利。义乌天元公司按约定在9月30日后无权回购，双方按照买卖合同履行。2010年时因义乌天元公司存在一房二卖的情况，在金华市中级人民法院和义乌市建设局的调解下，双方一致同意有争议部分允许义乌天元公司在两年内回购，无争议部分则由义乌天元公司交房。和解协议签订后，义乌天元公司已将无争议部分房屋交付。这一系列行为表明义乌天元公司确认双方存在商品房买卖合同关系，且已经履行。二、双方在签订商品房买卖合同时，已经将原来的借款转化为购房款，并由义乌天元公司开具购房款收据并出具赵如萍系唯一购房人的书面证据，这表明双方的借款关系已经转化为商品房买卖关系。三、在商品房买卖合同签订之后，由于义乌天元公司没有按照约定办理预售及备案登记手续，赵如萍在2008年12月向金华市中级人民法院起诉，要求判令义乌天元公司办理备案手续。后双方协商确定在2009年1月20日对所涉房产进行商品房预售登记备案，这些行为都表明义乌天元公司对双方商品房买卖合同关系的确认。四、商品房买卖合同备案后，赵如萍向义乌天元公司要求办证、交房，义乌天元公司也进行了回复。由于规划原因，导致赵如萍无法办理所有权登记，但义乌天元公司承诺会予以办理。五、由于义乌天元公司无法偿还向赵如萍的借款，双方约定以商品房买卖合同的方式偿还借款，并不违反任何法律规定，应属合法有效。虽然双方在借款合同中有过用商品房买卖合同对债务进行担保的约定，但该约定并不构成抵押合同，因为双方对于抵押物并不明确，且根据担保法的规定，抵押合同的成立以抵押物的登记为生效要件。义乌天元公司和赵如萍之间没有签订过抵押合同，也没有对抵押物进行备案登记，故不存在抵押问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。
朱剑峰、杨群民表示同意义乌天元公司的上诉意见。
朱剑峰上诉称：一、义乌天元公司和赵如萍之间系借贷关系，而非房屋买卖关系，后因义乌天元公司不能及时还本付息，为保证赵如萍借款本息的安全，才签订了房屋买卖合同。这一事实，义乌天元公司和赵如萍签订的一系列的协议均可以证明，且双方不持异议。在义乌天元公司和赵如萍其它诉讼中，双方的主张和陈述均与此相符。因此，双方签订的商品房买卖合同仅是借款的担保方式，双方并没有按照市场价格确定房屋价格，而是按照市场价格的一半至三分之一的价格签订的，该事实在双方签订的一系列协议及义乌天元公司一房二卖的巨大价格差中得以证明。显然，如果是房屋买卖合同关系的话，义乌天元公司是不可能以如此低廉的价格将房子卖给赵如萍的，原审判决的认定违背了双方真实意思表示，本案应当按照借贷关系审理。原审判决对当事人之间的基础法律关系认定及适用法律错误。二、义乌天元公司和赵如萍之间订立的商品房买卖合同系对借款本息的担保，符合学理上有关让与担保的理论，但因让与担保并不为我国法律所承认，故这种担保方式是违法的，根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，商品房买卖合同应认定为无效。三、退一步讲，即使商品房买卖合同有效，但依据义乌天元公司和赵如萍于2008年10月14日签订的《和解协议》第四条的约定，赵如萍在取得房屋所有权后，仍应对房屋进行依法处置，并退还多余款项。四、在主债务不成立的情况下，朱剑峰不应承担连带保证责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回赵如萍的全部诉讼请求。
针对朱剑峰的上诉，赵如萍答辩称：对朱剑峰的担保责任，双方协议中已有明确约定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
义乌天元公司、杨群民表示同意朱剑峰的上诉意见。
杨群民上诉称：一、我国法律从未规定，通知部分保证人的效力可以及于未得到通知的保证人。二、根据《中华人民共和国担保法》的规定，由于赵如萍未在担保期间内要求杨群民承担担保责任，杨群民的相应担保责任已经免除，原审判决适用法律错误。原审判决认定，2011年7月17日，吴东明、赵如萍、赵学灏给义乌天元公司、杨群民、朱剑峰两份催收函，但事实上，催收函从未给杨群民，本案也没有任何证据证明赵如萍在主债务履行期限届满之日起六个月内向杨群民主张过担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款的规定，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除责任，故杨群民已免除相应的保证责任，而原审法院错误地适用了有关时效中断的规定。三、原审法院既然已经认定赵如萍享有所有权的约定是流质条款，那么就应当认定所有的商品房买卖合同无效。本案根源是义乌天元公司向赵如萍借款，为了担保借款本息的支付，义乌天元公司才仅以市场价的三分之一的金额与赵如萍签订商品房买卖合同并办理备案登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，商品房买卖合同中赵如萍享有所有权的约定是流质条款，应认定无效，原审法院认为双方间签订的商品房买卖合同意思表示真实，错误地将流质条款认定为有效，前后矛盾，且与事实和法律不符。综上，请求撤销原审判决，驳回赵如萍的全部诉讼请求，由赵如萍承担一、二审诉讼费用。
针对杨群民的上诉，赵如萍答辩称：关于杨群民应否承担担保责任问题，事实上，双方争议发生后，赵如萍一直在向杨群民主张权利。杨群民在本案中与朱剑峰在同一个担保合同中作为担保整体对本案债务提供担保。在同一个担保合同中存在多个担保人的情况下，对于债权人而言，多个担保人是一个整体，只要有证据证明债权人向其中一人或者一部分担保人主张过权利，效力及于全部担保人。综上，请求驳回上诉，维持原判。
义乌天元公司、朱剑峰表示同意杨群民的上诉意见。
二审中，义乌天元公司和朱剑峰共同提交以下证据材料：
证1、支付利息清单及相应凭证，拟证明义乌天元公司一直向赵如萍一家（包括赵学灏）支付利息共计8105.1万元。
证2、天元·滨江国际部分房源销售情况明细表及相应商品房买卖合同，拟证明义乌天元公司与赵如萍之间签订的商品房买卖合同约定的价格远远低于市场价格的事实。
赵如萍质证认为：证1的部分证据即赵如萍出具的2008年3月28日之前的四份收条记载的款项已经转为另外的购房款，对其它直接汇给赵如萍的款项是付双方之间另外的民间借贷的利息或律师费，对其它款项的真实性、合法性、关联性均有异议。证2的真实性有异议，朱剑峰向很多个人借款，到期后无法偿还，朱剑峰就和这些个人补签了商品房买卖合同，将个人债务转化为公司债务。这些房屋所涉案件还有部分在上诉过程中。
杨群民表示没有意见。
杨群民提交以下证据材料：（2013）金东商初字第326、327号民事判决书，拟证明杨群民在与赵如萍等人的类似案件中，证据相同，生效判决已经确认杨群民无需承担保证责任。
赵如萍质证认为：真实性无异议，但赵如萍已经申请再审。
义乌天元公司、朱剑峰对杨群民提交的证据无异议。
本院审核认为：义乌天元公司及朱剑峰提交的证据材料：证1与本案所涉的房屋买卖纠纷不具有关联性，不予认定；证2因涉及案外第三人，故真实性无法确认，且与本案不具有关联性。对杨群民提交的证据材料：真实性予以认定，但该证据指向的是杨群民应否承担连带保证责任的法律适用问题，与本案争议事实不具有关联性，不作为认定本案事实的证据采信。
经审核当事人于原审程序提出的证据及所作陈述，对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：赵如萍与义乌天元公司之间系商品房买卖合同关系还是民间借贷法律关系，双方所签订的商品房买卖合同是否有效；朱剑峰、杨群民应否对义乌天元公司的债务承担连带保证责任。
本院认为，2006年9月8日，赵如萍与义乌天元公司签订了《借款协议书》，赵如萍按约将6000万元款项出借给义乌天元公司。借款到期时，因义乌天元公司无力偿还借款，义乌天元公司与赵如萍签订了案涉《商品房买卖合同》。义乌天元公司同时向赵如萍分别出具承诺书，承诺相应房款已付清，保证赵如萍系唯一买受人，并开具了收款收据。至此，双方当事人的法律关系已由最初的借款关系变更为商品房买卖合同关系，相应的义乌天元公司未能偿还的借款也已转变为购房款。2008年10月14日签订的《和解协议》中，各方约定在2009年9月30日前义乌天元公司有权按原《商品房买卖合同》的价格回购，该约定的本质实际是给予义乌天元公司一定的履行宽限期，由于义乌天元公司未能在该期限前予以回购，按照和解协议的约定义乌天元公司即丧失了相应的回购权利，义乌天元公司应按照《商品房买卖合同》的约定履行其交付房屋、办理权证等义务。此后，各方签订的《补充协议（二）》、《补充协议》等再次确认了《和解协议》的效力。上述一系列协议的签订，均可以证明各方经平等自愿协商对义乌天元公司无法偿还借款的后续事宜处理达成一致意见，并予以多次重申，即将相应的借款转化为购房款，由赵如萍取得相应购房权利。事实上，义乌天元公司将案涉的44套《商品房买卖合同》进行备案、交付房屋等行为更进一步证明案涉的44套《商品房买卖合同》系其真实意思表示，其自愿按照合同约定履行相应义务。据此，案涉44套《商品房买卖合同》应依法认定有效。义乌天元公司、朱剑峰、杨群民上诉提出的义乌天元公司与赵如萍间系民间借贷关系、案涉44套《商品房买卖合同》应认定为无效的理由均不能成立。朱剑峰上诉提出其不应承担担保责任，经查，在《和解协议》、《补充协议（二）》、《补充协议》中，朱剑峰、杨群民作为担保人明确表示承担连带保证责任。2011年7月17日，赵如萍发函催讨相应欠款，朱剑峰签字予以确认。2013年3月23日，在赵学灏、赵如萍、吴东明与朱剑峰签订的债权债务偿付意向书中，朱剑峰再次明确其对义乌天元公司的全部债务承担连带保证责任。据此，朱剑峰应依约对义乌天元公司的债务承担连带保证责任。朱剑峰认为其无需承担担保责任的上诉理由不能成立。至于杨群民上诉提出赵如萍未在担保期间内要求杨群民承担担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，其相应担保责任是否已经免除的问题，本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条规定，连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条第二款规定，对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。本案中，朱剑峰、杨群民在《和解协议》、《补充协议（二）》、《补充协议》中均共同作为一个整体“丙方”承诺承担连带保证责任，故债权人赵如萍向朱剑峰进行催收，效力及于杨群民。据此，杨群民认为其可以免除相应的担保责任，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人义乌天元公司、朱剑峰、杨群民的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费上诉人义乌天元公司上诉部分为222100元，由义乌天元公司负担；朱剑峰、杨群民上诉部分为222100元，由朱剑峰、杨群民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢世昌
审 判 员 董国庆
代理审判员 田建萍
二〇一四年六月四日
书 记 员 李文丽