辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00892号
上诉人（原审被告）：袁正晋，男。
委托代理人：刘贤才，辽宁海星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连康达房屋开发有限公司，住所地大连市沙河口区西南路883号。
法定代表人：王春兰，该公司董事长。
委托代理人：周国柱，该公司员工。
委托代理人：宁云锋，辽宁裕景律师事务所律师。
原审原告大连康达房屋开发有限公司（以下简称康达公司）与原审被告袁正晋租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年4月3日作出（2014）西民初字第441号民事判决，袁正晋不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人袁正晋及其委托代理人刘贤才、被上诉人康达公司的委托代理人宁云锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康达公司诉称：被告自1996年6月至今租住原告的大连市西岗区晴明街39号2-4-1号房屋，产权是原告，原告负责收取房租。原、被告签订的公有房屋租赁合同已于2010年5月起过期。2008年1月至2009年12月末，因被告拒交房租，原告诉至法院，二审判决后，原告申请法院强制执行被告欠交的租金，现已执行完毕。二审判决后，原告多次向被告提出续签房屋租赁和交纳2010年以来的租金，被告拒绝，说要向省高院提起再审，待结果确定后再说。2013年2月20日至3月5目，原告派人到被告居住的西岗区晴明街39号楼，现场为该楼十几户租住原告房屋的住户续签了房屋租赁合同及收取租金。在此期间，被告仍拒签房屋租赁合同及缴纳2010年以来的租金。2013年12月5日，原告收到省高院寄来的（2013）辽审四民申字第546号民事裁定书，裁定驳回被告的再审申请。原告收到裁定书次日又与被告联系，被告仍拒签房屋租赁合同及缴纳2010年以来的租金。原告依据双方签订的房屋租赁合同第三条规定及《大连市城市公有房屋管理规定》第十五条，公有房屋承租人应当按月缴纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一日出租人可加收月租金1%的滞纳金，出租人应向逾期不缴纳租金和滞纳金的承租人发出限期缴付租金和滞纳金通知书。第二十三条，承租人有下列情形的，出租人有权终止合同，收回公有房屋，并可索赔损失；（三）无正当理由拖欠租金累计六个月以上；（六）租赁期满未签订租赁合同的。2013年12月8日，原告向被告邮寄了限期续签房屋租赁合同及缴付租金和滞纳金通知书，现已过通知期限，被告仍不同意与原告续签房屋租赁合同及缴付租金和滞纳金。现原告诉至法院，请求：1、解除原告与被告签订的大连市西岗区晴明街39号2-4-1号房屋租赁合同。2、判令被告支付欠交的房屋租金5，193元［144.25元／月×36个月（自2010年1月1日至2012年12月31日止）3、判令被告支付滞纳金1，580元（144.25元／月×365天×3年）。
被告袁正晋辩称：不同意原告的诉讼请求，要求法院依法驳回原告的起诉。事实与理由如下：1、周国柱等人于1993年2月26日向西岗区体改委申请成立了康达公司，西岗区工商局予以注册，因该公司的经营地点变更为大连市沙河口区西南路883号，根据相关的法规，原工商机关对原登记的有限公司的档案依法移送到新的地点，被告代理人在沙河口区工商局没有查找到康达公司在沙河口区注册的信息。被告代理人持企业法人营业执照复印件到沙河口区工商局查询，沙河口区工商局否认该营业执照，沙河口区工商局所有的档案信息中，没有发过该份营业执照。被告代理人又到市工商局查询，市工商局答复在整个系统中没有查找到康达公司注册的信息。在档案库中查找到了康达公司的企业档案，企业档案被告代理人已全部复印。根据相关的法规，作为房屋开发企业在1993年底《公司法》颁布以后，建设部关于房地产开发企业资质管理规定发布以后，康达公司不具备房地产开发企业开办的资质。所以康达公司在大连市工商局没有注册。也就是康达公司的原注册地点是西岗区工商局，企业档案移送以后，根据相关法律规定，收缴了原企业法人营业执照，撤销了注册号，在新的地点又没有登记。被告认为，康达公司没有依法注册，根据企业登记管理条例和公司的登记条例，没有依法登记的公司不能从事任何活动。所以康达公司没有依法注册，21年来从来没有年检过，因康达公司没有登记注册过，所以根本不存在年检，也不存在吊销营业执照，如果吊销营业执照康达公司有诉讼主体资格，康达公司也没有注销，所以康达公司是不成立的。被告要求原告出示企业法人营业执照原件，但原告拒不同意被告质证，所以原告主体资格不合格。2、企业法定代表人王春兰于2003年6月9日已经死亡，现在已经死亡11年，在这期间作为周国柱在诉讼过程中没有向法庭如实反映该情况，属于诉讼欺诈。3、周国柱从被告目前掌握的信息来看，他1993年的时候系西岗区政府基建办公室的工作人员，也是西岗区基建办的法人代表，康达公司在20多年来没有经营活动，如果有经营活动的话，也是非法经营，所以周国柱不是康达公司所谓的工作人员。周国柱如果不能向法庭提交和康达公司的劳动合同以及有康达公司缴纳的社会保险，就不能证明周国柱是康达公司的工作人员，另法定代表人11年前已经死亡，原告并不能证明所谓的康达公司委托周国柱来诉讼。根据修改的民事诉讼法，公民、自然人不能作为代理人。所以被告对原告、原告法定代表人的行为能力、对代理人的代理资格，均提出异议。故要求法院驳回原告的起诉。就实体问题进行答辩：1、租房交付租金理所当然，作为房屋的承租人应当向合格的出租人缴纳租金，作为房屋的出租人享有收取租金的权利，同时也要承担房屋修缮的义务。作为承租人即本案的被告，要向所谓的康达公司缴纳房租，找不到办公地点，企业法人营业执照注册的地点西南路883号，根本没有该地点，通过大连地务办查询，根本没有该地点，所以系虚假地点，根本无法找到康达公司的办公地点，也根本无法找到交付房租的地点。同时房屋承租人要求对房屋进行修缮，没有承担义务的主体。周国柱以康达公司的名义收取租金，形式上是一种法人行为，实际上是其个人收取租金。作为房屋的承租人不能将租金交给一个不合格的出租人。再说由于康达公司根本没有企业法人代码证，也没有纳税证，它不是一个经营主体，它开具不了房屋租金的发票。2、本房系公有住房，公有住房体现了在我国计划经济年代的特色，即使交付租金有争议，但是要求解除租赁合同没有法律依据。
一审法院审理查明：被告袁正晋自1996年租住的大连市西岗区晴明街39号2-4-1号房屋系原告康达公司所有，由原告负责收取房租，被告袁正晋交付房租至2009年12月，被告袁正晋欠原告康达公司2010年1月1日至2012年12月31日的房租5，193元（144.25元／月×36个月）未缴纳。
被告2001年至2009年按使用面积52.02平方米，每平方米144.25元，向原告交付了房租。被告承租的房屋的房屋使用证中标明该房屋建筑面积66.74平方米，使用面积52.02平方米，月租金144.25元。
2010年原告起诉被告至一审法院，请求被告支付2008年1月1日至2009年12月31日房屋租金3，462元及滞纳金，一审法院于2010年4月23日作出（2010）西民初字第248号民事判决，判决被告支付原告租金3，462元，驳回原告要求被告支付滞纳金的请求。后被告对原告主体资格有异议等不服该判决，提出上诉，本院于2013年8月23日作出（2012）大民二终字第372号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后被告不服该判决，到辽宁省高级人民法院申请再审，再审称对原告主体有异议，辽宁省高级人民法院作出（2013）辽审四民申字第546号民事裁定书，裁定驳回被告袁正晋的再审申请。
一审法院认为：原告与被告之间系房屋租赁合同关系，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告将案涉房屋交付给被告租赁使用，被告袁正晋自1996年至今一直在该房屋居住，且已缴纳了2009年12月以前的房屋租金。作为承租人，缴纳租金系其应尽的义务，被告袁正晋作为承租人，理应按期向原告缴纳租金，故原告要求被告支付自2010年1月1日起至2012年12月31日的租金5，193元的请求合理，一审法院予以支持。
关于原告请求解除与被告签订的租赁合同一节，因原告与被告之间系公有房屋租赁关系，原告与被告之间不属于平等主体之间的法律关系，故原告要求解除与被告之间的租赁合同，不属于人民法院民事案件受理范围，故对原告请求解除与被告签订的租赁合同，一审法院不予支持。
关于原告请求滞纳金一节，因无法律依据，一审法院不予支持。
关于被告提出原告的主体问题，在2010年原告康达公司诉被告袁正晋租赁纠纷一案中，被告曾对原告主体问题提出过异议，被告（应为原告）的主体问题已经过本院、辽宁省高级人民法院审查，确认被告（应为原告）主体存在，故对被告提出的原告主体问题，一审法院不予支持。关于被告提出原告代理人不符合法律规定一节，经审查，原告代理人的身份符合法律规定，故对被告此辩解，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、被告袁正晋于一审判决生效之日起十日内支付原告大连康达房屋开发有限公司租金5，193元。二、驳回原告大连康达房屋开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告袁正晋负担。
袁正晋上诉的理由及请求是：康达公司持注册号为沙企建字0555号企业法人营业执照起诉，主体资格不适格。1、根据1988年11月3日国家工商局制定的企业法人登记管理条例事实细则第43条的规定，2011年12月12日国家工商总局修改后的企业法人登记管理条例实施细则第42条规定，企业法人因原登记主管机关收缴企业法人营业执照，应撤销注册号。故企业注册登记随着企业档案走，康达公司起诉用的营业执照是沙河口区工商局颁发的，企业档案被移送到大连市工商局后，因康达公司提交不出房地产开发企业登记应当提交的资质证书，所以大连市工商局没有给核准登记注册，大连市工商局信息系统显示的康达公司处于注销状态。企业登记管理条例第三条规定，未经法人登记机关核准登记不得从事经营活动。所以康达公司以没有核准登记注册的康达公司名义起诉，而以沙河口区工商局颁发的营业执照起诉，22年前的营业执照也没有经过年检，这个营业执照被移交工商局后就应该收缴，注册号就应该注销，康达公司用这个营业执照进行诉讼违反法律规定。2、无民事行为能力的法定代表人不能代表法人进行诉讼，修改后的企业法人登记管理条例事实细则第25条规定，企业法定代表人必须是完全民事行为能力人。民诉法第48条规定，法人必须由法定代表人进行诉讼，原告提交的营业执照法定代表人是王春兰，于03年6月9日已经死亡，所以原告起诉时再使用死亡的法定代表人进行诉讼违反法律规定。3、被上诉人代理人周国柱不能提交康达公司在设立时四名股东和授权委托书，只能说明周国柱自己委托自己进行诉讼，其代理资格无效。即使生效判决已对康达公司的主体资格予以认可，然在作出生效判决时，袁正晋并不知道康达公司在大连市工商行政管理局没有依法注册而未取得大连市工商局颁发的企业法人营业执照以及康达公司法定代表人王春兰已经在11年前死亡的事实。故请求二审法院撤销一审判决第一项，改判驳回康达公司起诉。
康达公司二审答辩认为：不同意袁正晋的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，袁正晋自1996年至今一直租住的大连市西岗区晴明街39号2-4-1号房屋登记在康达公司的名下，本院生效的（2012）大民二终字第372号民事判决，已经确认袁正晋与康达公司之间存在合法的房屋租赁关系。支付租金为承租人的主要义务，袁正晋占有使用案涉房屋，即应向康达公司支付租金，且袁正晋已经支付了2009年12月之前的房租。现康达公司请求袁正晋支付自2010年1月1日至2012年12月31日期间的房屋租金，于法有据，应予支持。
关于袁正晋主张康达公司营业执照已被注销、法定代表人早已死亡故其不具有主体资格一节，本院认为，在2010年康达公司起诉袁正晋租赁纠纷一案中，袁正晋曾以康达公司营业执照已被注销对康达公司的主体资格提出异议，一审法院以康达公司的主体资格业经生效判决确认为由，对袁正晋的该项上诉请求不予支持，并无不当。另外，康达公司法定代表人王春兰虽于2003年死亡，然法定代表人是代表公司进行诉讼，诉讼当事人是公司而非其法定代表人，故法定代表人死亡对康达公司的主体资格也不应产生影响。故袁正晋的该项主张，本院不予支持。
关于袁正晋主张的康达公司的法定代表人已经死亡，而委托代理人无法出具其全部股东签署的授权书，其诉讼代理行为无效的意见，本院认为，公司委托代理人参加诉讼，委托人为公司，而非公司的法定代表人，即使法定代表人在委托书上签章，也只是代表公司行使委托权，其本人并不是委托人。故康达公司的法定代表人王春兰虽未在授权委托书上签字，然康达公司在授权委托书上加盖了公章，其委托诉讼代理人的行为仍然有效。故袁正晋的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人预交），由上诉人袁正晋负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 刘丽媛
审判员 王丽明
二〇一四年十月二十三日
书记员 王 亮