北京市高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）高执复字第80号
申请复议人（原案被执行人）山东双月园置业发展集团有限公司，住所地山东省临沂市罗庄区规划路。
法定代表人王卫军，董事长。
委托代理人乔守东，北京市奥援律师事务所律师。
原案申请执行人北京建谊投资发展（集团）有限公司，住所地北京市丰台区大红门西路16号院5号楼2层。
法定代表人张鸣，董事长。
委托代理人杨旭，北京浩润勤律师事务所律师。
委托代理人王国富，该公司法务专员。
原案被执行人王卫军，山东双月园置业发展集团有限公司董事长。
委托代理人乔守东，北京市奥援律师事务所律师。
原案被执行人北京双月园禅光房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南顶路4号。
法定代表人张鸣，董事长。
委托代理人刘永顺，该公司职员。
原案被执行人北京禅光房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园15号。
法定代表人张鸣，董事长。
委托代理人刘永顺，该公司职员。
申请复议人山东双月园置业发展集团有限公司（以下简称山东双月园公司）不服北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）作出的（2014）二中执异字第00200号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院认为：因评估行业的特殊性，法院对评估异议的审查应只限于在评估机构、评估人员是否具备相应的资质及评估程序是否违法这一范围内。本案中，本院委托北京富川资产评估有限公司（以下简称富川评估公司）评估的是山东双月园公司持有的北京双月园公司19%的股权，富川评估公司依据北京双月园公司提供的资料对该公司股权进行评估的程序符合相关规定。山东双月园公司所述评估依据的资料失实和评估依据的前提失实的异议理由不属于评估程序的审查范围，本院不予审查。其认为评估机构故意违反评估准则的相关规定，做出的评估报告不符合基本的职业规范的异议理由既于法无据，亦无事实基础，本院不予支持。另，本院依据规定将山东双月园公司持有的北京双月园禅光房地产开发有限公司（以下简称北京双月园公司）的19%的股权委托评估的程序合法，并不存在山东双月园公司所称执行人员存在评估程序上的违法情形。综上，本院委托评估程序合法，评估机构的评估程序亦符合法律规定，山东双月园公司所提异议请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定驳回山东双月园公司请求本院另行指定评估机构对评估标的重新评估的申请。
申请复议人山东双月园公司称：一、评估程序违法。（一）执行人员在评估程序上的违法情形。1、执行人员在委托评估之前没有制作涉案财产现状的调查笔录。2、评估资料应由双方当事人提供，但实际上只有一方当事人提供了评估资料，我方毫不知情。3、执行人员在选择评估机构之前没有通知我方到场，之后也没有将选择评估机构的情况告知我方，全部都是暗箱操作，违背了《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条的规定。因为执行人员在评估程序上存在上述违法情形，造成评估程序不公平、不透明，评估结果不合理、不真实，严重损害了我方的合法权益。（二）评估机构在评估程序上的违法情形。1、评估依据的资料失实。因为执行人员在评估程序上存在上述违法情形，直接导致评估机构无法获取真实、全面、客观、公正的评估资料。针对评估资料失实的情形，评估报告特别注明被评估单位向评估机构提供了若干《情况说明》，“这些情况说明组成了本评估报告的重要依据，其客观真实性对本评估报告结论产生重要影响，若《情况说明》与实际不符，则评估结果无效。”北京双月园公司2013年9月6日提供的《情况说明》中，把被评估资产的核心丰台区大红门西路16号项目（以下简称大红门16号项目）描述为“由于土地无法取得开发核准批复。实际我公司发生的费用支出己属于代垫费用。而非开发成本。故此我公司将其调整为其他应收款项”。据此，评估机构将北京双月园公司核心资产即账上列支土地款及相关费用60368924.26元计入其他应收款（原来一直计入存货核算），并确认其评估值为60368924.26元。上述《情况说明》是谎言。该土地开发项目的实际情况是，北京禅光房地产开发有限公司（以下简称北京禅光公司）与北京华融基础设施投资有限责任公司（以下简称华融公司）于2012年9月25日签署《丰台区大红门西路16号项目框架合作协议》，项目己取得北京市发展和改革委员会的核准批复和北京市规划委员会颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，正在由双方合作开发，并分享该项目的成果，目前由北京建谊投资发展（集团）有限公司（以下简称建谊公司）的子公司施工，现己施工至6层。2、评估依据的前提失实。如前所述，评估结论是基于土地无法取得开发核准批复，不能继续完成项目开发建设，从而将土地投资成本转换为其他应收款（普通债权）为假设前提进行评估的。但事实是，通过项目开发不仅能收回前期投资成本，而且将获得巨大经济利益。根据《建设用地规划许可证》载明的建设用地面积、建筑面积以及项目周边房屋市场价格、土地成本、建安成本估算，北京禅光公司预计可获得利润10亿元，且项目由建谊公司所属的建筑公司参与施工建设，涉疑转移利润1亿元。二、评估机构故意违反评估的相关规定，作出的评估报告不符合基本的职业规范。（一）对不动产的评估未进行现场调查。评估本案的股权价值，必须遵循《资产评估准则——不动产》规定的程序和方法。但是，评估机构明显违反了上述规定，存在如下问题：1、违反该准则第二十四条、第二十八条的规定，没有全面了解不动产的实物状况、权益状况，没有对不动产进行现场调查，没有明确不动产存在状态，进而错误认定该项目不能继续完成开发建设；2、违反该准则第二十二条的规定，没有根据评估对象的特点选择恰当的评估方法；3、违反该准则第三十二条、第三十五条的规定，没有了解开发完成后不动产状况所对应的价值，没有关注不动产使用方法对不动产价值的影响；4、违反该准则第三十六条的规定，没有合理设定不动产评估的假设前提和限制条件，而是采用了与事实完全相反的假设前提条件即不能继续完成土地项目的开发建设，以致评估结果彻底背离实际价值。（二）基于违法的评估程序，导致评估结果严重失实。2007年9月7日，建谊公司与山东双月园公司、王卫军就转让北京双月园公司100%的股权及北京禅光公司2%的股权签订股权转让协议，约定股权转让款为人民币为2亿元。按照合同约定，因此北京双月园公司19%的股权所对应的转让款为3800万元，但富川评估公司在2013年对北京双月园公司19%的股权评估值仅为482.13万元。综合市场考虑，自2007年以来土地使用权价格持续上涨，且增幅巨大，北京双月园公司的股权价值应当只增不减，更不可能减幅如此巨大。综上，评估机构未对被评估的核心资产大红门16号项目进行尽职调查，未采取必要评估程序（或故意隐瞒相关事实），基于错误假设，仅凭被评估单位提供的不实资料进行评估，无视该项目巨大的市场价值，出具的评估结果严重失真，严重损害了我公司的合法权益，请求依法撤销二中院作出的（2014）二中执异字第00200号执行裁定，并裁定对北京双月园公司19%的股权进行重新评估。
为证明自己的主张，山东双月园公司提供了以下证据：（一）北京禅光公司（甲方）与华融公司（乙方）于2012年签署的《丰台区大红门西路16号项目框架合作协议》，主要内容为：1、甲乙双方拟通过各自提供合作条件、设立项目公司的方式，实现对大红门16号项目的开发建设，并依据本合作原则协议书的约定，分享该项目的成果。2、项目公司是指北京金胜嘉谊房地产开发有限公司（以下简称金胜公司），由乙方独家发起设立，专事大红门16号项目开发建设及经营管理。3、项目公司有义务按照甲乙双方共同确认并经北京市规划管理部门批复的规划设计方案以及北京市建设管理部门的准建开工批复为依据，进行开发建设。双方依据本合作原则协议书各自取得权益的房产以项目竣工验收后权威测绘机构确定的实测建筑面积数据为准。4、双方同意，由具备相应资质的评估机构就定向安置房住宅所对应的划拨土地使用权之市场价值进行评估。5、项目建成后乙方以土地成本及双方确认的建安成本之和进行收购，具体价格以双方签署的原则协议为准。（二）2013年1月4日北京市发展和改革委员会作出的京发改（2013）15号批复，同意金胜公司建设大红门16号项目。（三）2013年1月16日北京市规划委员会就大红门16号项目向金胜公司颁发的《建设用地规划许可证》。（四）2013年8月2日北京市规划委员会就大红门16号项目向金胜公司颁发的《建设工程规划许可证》。
原案申请执行人建谊公司称：一、执行法院依照法定程序摇号选择评估机构，并通知当事人，在公开、公正的基础上让当事人提供资料，评估机构在该基础上进行了公正的评估。二、山东双月园公司提供的批复、《建设用地规划许可证》等证据与本案无关，依据这些资料来估算股权的价值是其自己想象的，不符合事实。三、本案的评估报告与北京京评价格评估有限公司出具的京评（涉）字（2013）第2065号评估报告是分别对北京双月园公司19%的股权、北京禅光公司2%的股权进行的评估，这两个公司在评估时不可能出现相同的资产，但山东双月园公司与王卫军对两个评估提出相同的异议意见，一个异议意见不能覆盖两个评估，因此其异议不客观，不严肃。山东双月园公司对这两个公司的资产进行了一样的预估，不可能两个公司的预估结果是一样的。四、对方认为股权转让协议约定的股权转让价格是2亿元，推断现在的评估结果不客观、不真实。这种比较是错误的，二者不存在可比较性。实际上，合同约定的股权转让价款并不是2亿元，而是1.3亿元。股权转让协议是双方当事人的约定，是在当时这个时间点各方当事人对股权的认识，没有经过评估机构评估，这个价格与本案的评估价格不具比较性。当初股权转让协议将股权价值约定为1.3亿元是有条件的，即把北京双月园公司和北京禅光公司的股权及大红门16号项目的土地变更到建谊公司名下，土地由建谊公司来开发。但由于王卫军和山东双月园公司一直在打官司，导致土地没有过户，最后被政府收走，1.3亿元的股权价值也就不存在了。综上，评估公司作出的评估报告是客观、公正的，请求法院驳回山东双月园公司的复议申请。
原案被执行人王卫军同意山东双月园公司的意见。
原案被执行人北京双月园公司称：评估机构是通过法院摇号选择的，并不是指定的。我公司提供的评估资料都是真实的，不存在虚假情况，评估机构是根据我公司提供的资料对股权进行的评估。当初股权转让协议约定股权价值2亿元，不是根据评估公司评估出来的，与现在的评估价格不存在可比性。因此，山东双月园公司的复议请求不成立，请予驳回。
原案被执行人北京禅光公司同意北京双月园公司的意见。
本院查明，二中院在执行建谊公司与王卫军、山东双月园公司、北京双月园公司、北京禅光公司股权转让纠纷仲裁裁决一案中，申请执行人建谊公司申请对山东双月园公司持有的北京双月园公司19%的股权进行评估。2013年8月8日，经本院摇号确定上述股权由富川评估公司评估。2013年9月6日，北京双月园公司向富川评估公司提供《关于其他应收款的说明》，载明“截止2013年7月31日止，北京双月园禅光房地产开发有限公司其他应收款科目披露债权总额60368924.26元，（详见明细表），其中，支付解放军空军后勤部土地置换款59400000元；其他前期费用968924.26元。上述支付发生于2003年-2007年之间。是根据2004年签订的《换建合同补充协议》由本公司支付的。由于土地无法取得开发核准批复。实际我公司发生的费用支出已属于代垫费用。而非开发成本。故此我公司将其调整为其他应收款核算，由我公司实际控股人偿还。”2013年9月30日，富川评估公司出具评估报告，将上述60368924.26元作为北京双月园公司的其他应收款予以原价估值，最终确认截至评估基准日2013年7月31日山东双月园公司名下的北京双月园公司19%的股权价值为482.13万元。评估报告送达后，山东双月园公司于2013年11月1日就评估依据、方法、价格等提出异议。富川评估公司于2013年11月18日出具复函，对其异议给予了说明。山东双月园公司仍不服，以评估程序违法、评估机构违反评估准则为由提出执行异议，请求法院另行确定评估机构对其持有的北京双月园公司19%的股权予以重新评估。
另查明，北京双月园公司的注册资本为2980万元，其中建谊公司持有51%的股权，刘佳持有30%的股权，山东双月园公司持有19%的股权。北京禅光公司的注册资本为2900万元，其中北京双月园公司持有98%的股权，王卫军持有2%的股权。
本院认为，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估程序严重违法而申请重新评估的，法院应当准许。本案中，山东双月园公司提出评估程序违法的主要理由在于未将大红门16号项目作为北京双月园公司的核心资产进行调查并将北京双月园公司支出的土地置换款及其他前期费用作为项目开发成本进行估价，但对于大红门16号项目是否为北京双月园公司的核心资产、北京双月园公司支出的土地置换款及其他前期费用是否为项目开发成本的认定，不属于评估程序的问题，且现有证据不足以证明北京双月园公司与大红门16号项目直接相关及其可从该项目获得的具体收益，故山东双月园公司的上述理由缺少事实依据。山东双月园公司提出执行人员未通知其到现场选择评估机构亦未告知其评估机构选择情况的问题，现有证据不能证明执行人员履行了上述通知或告知义务，程序上确实存在不完备的情形，但不足以影响法院随机选择评估机构结果的效力。山东双月园提出执行人员应当制作涉案财产现状的调查笔录、评估资料应当由双方当事人提供的理由缺少法律依据，不予支持。综上，山东双月园公司的复议理由缺少事实根据和法律依据，对其复议请求应予驳回。原裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第九条之规定，裁定如下：
驳回山东双月园置业发展集团有限公司提出的复议请求，维持原裁定。
本裁定送达后立即生效。
代理审判长 禹明逸
代理审判员 何青叶
代理审判员 刘旭峰
二〇一四年七月三十日
书 记 员 升 博