北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第06432号
上诉人（原审被告）北京康基嘉华净水科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路10号13层1301。
法定代表人王龙梅，总经理。
委托代理人全威，女，1975年12月1日出生。
被上诉人（原审原告）武继英，女，1962年11月2日出生。
委托代理人张冲，北京市景运律师事务所律师。
上诉人北京康基嘉华净水科技有限公司（以下简称康基嘉华公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第00494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了此案。上诉人康基嘉华公司的委托代理人全威，被上诉人武继英的委托代理人张冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
武继英在原审法院诉称：原告与被告于2013年3月8日经平等协商一致签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区十里堡北区炫特嘉园3号楼商业B号一层局部建筑面积144.75平方米的房屋（以下简称诉争房屋）出租给被告，用于环境电器售后服务。租期自2013年3月9日起至2015年4月24日止，共计2年零1.5个月，免租期自2013年3月9日至4月24日共计45日。租金标准为每季度50000元，总计400000元，支付方式为押一付三，押金为16666元，第一期租金于2013年3月18日前支付，之后的租金分别于7月25日、10月25日、1月25日、4月25日前支付。合同中约定，被告不按照约定支付租金达7日的，欠缴各项费用达5000元的，原告有权单方解除合同、收回房屋。同时被告应按押金100%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或者赔偿相应的损失。《房屋租赁合同》签订之后，双方按照合同约定履行义务，但自2014年1月25日起，被告拖欠租金不付。原告多次打电话并发函催要，被告均未支付，侵害了原告的合法权益。原告于2014年5月16日自行收回了诉争房屋。原告认为被告拖欠租金的行为构成违约，侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，要求：1.确认原、被告于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》于2014年5月16日解除；2.被告给付原告拖欠的房屋租金62222.23元（按照合同约定每季度租金50000元，每月租金16666.67元，合同约定应于2014年1月25日前支付2014年1月25日至2014年4月24日期间的租金5万元，于2014年4月25日前支付2014年4月25日至2014年7月24日期间的租金5万元，而被告自2014年1月25日至2014年5月16日拖欠租金共计3个月零22天，按照每月16666.67元计算，5万元＋16666.67元／30天＊22天）；3.被告给付原告逾期付款违约金16666元（即要求不再退还被告押金16666元，转为违约金）。
康基嘉华公司辩称：原告所述的合同关系、租金计算方式以及被告实际支付情况属实。但实际合同履行情况是，2013年12月28日被告就搬走了，实际支付租金至2014年1月24日，押金16666元被告也没有要求退。被告当时一直联系原告及其代理人，但是原告一直没有来，被告就在2014年1月4日将钥匙退还北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）了。被告认为双方的租赁合同已经在2014年1月24日解除，因为被告实际支付租金到这一天，且被告已经提前一个月通知了原告，是牛传波在2013年12月20日左右（手机号码为133XXXX****）打电话给原告（手机号码为133XXXX****），但都联系不上。隔了两三天之后，被告跟天成典当行的会计（具体名字不知道）打电话（具体号码忘记了），跟她说被告不租赁诉争房屋了，又跟原告联系不上，对方说原告在国外回不来。被告认为已经提前一个月通知了原告，也提前一个月搬走了，交纳的押金被告也没有要，所以合同已经解除，不需要再交纳2014年1月25日之后的租金了。被告主张解除合同的依据是合同第八条第三款，被告认为退租就是解除合同。
原审法院经审理查明：2007年4月3日，北京市朝阳房屋管理局将位于北京市朝阳区十里堡北区炫特嘉园3号楼商业B号1层（建筑面积144.75平方米）、2层（建筑面积143.45平方米）登记在原告名下。
2013年3月8日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将诉争房屋租赁给被告，房屋租赁期自2013年3月9日起至2015年4月24日止，共计2年零1.5个月，免租期自2013年3月9日至2013年4月24日，共计45日。原告应于2013年3月13日前将诉争房屋按照约定条件交付给被告。《房屋交割清单》（见附件一）经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电卡等后视为交付完成。租金标准及支付方式：50000元每季度，总计400000元；支付方式：银行汇款，押一付三。各期租金支付日期：2013年3月18日前（第一期）、以后7月25日、10月25日、1月25日、4月25日前，以此类推。被告在支付租金日前支付下一期的租金。押金为16666元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告。租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。原、被告应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。被告不按照约定支付租金达7日的，原告有权单方解除合同，收回房屋。被告应按押金100%元向原告支付违约金，原告可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，原告需提前收回房屋的，或被告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按押金100%向对方支付违约金；原告应退还相应的租金及押金。合同后附的附件一《房屋交割清单》为空白的格式表格。
就欠交租金金额，原告称按照合同约定，被告应于2014年1月25日支付2014年1月25日至2014年4月24日期间租金5万元，于2014年4月25日前支付2014年4月25日至2014年7月24日期间的租金5万元。原告实际于2014年5月16日收房，故被告拖欠租金的期限自2014年1月25日至2014年5月16日共计3个月零22天，共计62222.23元。被告认可支付租金至2014年1月24日，之后再未交纳任何租金。
就诉争房屋何时退房交接，被告提交其代理人全威、牛传波于2015年2月4日与麦田公司工作人员录音光盘1张和书面整理资料1份以及工作系统截图打印件2页，称录音是用录音笔录制的，但因已剪切到电脑里，原件已不存在。被告欲证明其已于2013年1月4日将诉争房屋的钥匙委托麦田公司转交给原告，原告在收回诉争房屋钥匙之前的2014年1月8日就已经委托麦田公司带客户看房，原告早已知道被告要提前解除合同的事实。原告不认可以上证据的真实性、关联性及证明目的，称录音没有原件，无法判断是否经过剪接、修改，书面整理资料的内容（如“中介答：房东武继英已经将房屋钥匙已经取走”，以及“问：当时委托你们钥匙的时候你们给打过收条，对吧？中介答：是的，从我们内部的系统内看到，确实委托我们交过钥匙”）与录音中实际内容不符。就此，本院当庭播放录音光盘，在录音中确实没有听到被告书面整理资料中提到的内容。被告称，其在书面整理资料中所列的文字是根据录音内容整理总结的，不是直接做的摘抄。就工作系统打印件，原告称为谈话录音当时由麦田公司工作人员从其工作系统中打印而来，但未就此举证。本院多次致电麦田公司法务人员胡伟琴，并将被告提交的证据通过传真发给对方，要求其对于该打印件上显示2014年1月13日10：33：19的工作记录“［钥匙拒收］：钥匙委托书上的业主或代理人电话需要录入内网系统，否则不予以核实信息”做出解释。胡伟琴称，该系统打印件的内容真实性认可，一般来说麦田公司的业务员做过任何一项业务（包括接收房屋钥匙）都会将该项工作录入系统以计算其工作量，经公司核实后，对员工的业绩发放奖励。但该系统打印件中2014年1月13日10：33：19工作记录对应的意思是指麦田公司核实该项业务时，没有看到钥匙或者没有看到接收钥匙的委托书，所以麦田公司对于该项业务不予确认，上面署名的“宋亚男”系麦田公司的部门负责人，而非店面员工。原、被告双方对于法院核实的情况均未提出异议。
就押金事宜，原告认可被告已交纳押金16666元，尚未退还被告。
就诉争房屋的现状，原告提交其与案外人刘志江于2014年5月17日签订的《商铺租赁合同》1份，欲证明其于2014年5月16日收回诉争房屋，并将诉争房屋出租给刘志江，租赁期限为2014年5月18日至2019年7月17日。被告不认可真实性和证明目的，称无法核实。
就向被告催缴租金，原告提交催款告知函、编号为1032×××01的EMS回执单及网页查询结果打印件各一份。催款告知函内容为：“依据2013年3月8日贵方与我方签订的《房屋租赁合同》第三条3.（一）款约定，贵方应于2014年1月25日前支付2014年1月25日至2014年4月24日期间的租金。我方虽多次提示贵方，但贵方仍拖延至今未予支付，已逾期17天。现我方以书面方式郑重提示贵方，请贵方务必于2014年2月12日中午12点前向我方支付租金50000元。若贵方在我方发出本函至贵方收到本函期间，已将欠缴租金汇出，请贵方将汇款的凭证的复印件提供给我方，以便对账。”EMS回执单上显示收件人为“负责人”，公司名称为“北京康基嘉华净水科技”，地址为“北京市朝阳区十里堡北区炫特家园38号楼商业B号一层”，寄出时间为“2014年2月11日”，网页查询结果打印件上显示投递结果为2014年2月14日本人签收。被告称EMS回执单形式真实性认可，其他真实性均不认可，没有收到这个催款告知函，且EMS上收件人写的是“负责人”，被告没有叫这个名字的，不需要原告当庭上网演示邮件查询结果。
原审法院认定以上事实的证据有，双方当事人陈述、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、催款告知函、邮件详情单、网页打印件、录音光盘、书面整理资料、工作系统截图打印件及法院工作记录等。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，武继英与康基嘉华公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。现康基嘉华公司虽主张其于2013年12月28日搬离诉争房屋，并于2014年1月4日将诉争房屋钥匙委托麦田公司交与武继英，但其提交的证据不足以证明其主张，经本院向麦田公司核实，麦田公司也表示并未看到过钥匙或接收钥匙的委托书，故本院对于康基嘉华公司就与武继英协商一致搬离房屋、交还钥匙、解除合同的主张不予采信。康基嘉华公司、武继英均认可康基嘉华公司已交纳诉争房屋的租金至2014年1月24日，本院不持异议。但2014年1月25日之后，康基嘉华公司仍应按照合同约定履行缴纳租金的义务。现武继英认可其已于双方约定的租赁期限内的2014年5月16日收回了诉争房屋，康基嘉华公司对此亦无相反证据予以反驳，故本院予以认可。康基嘉华公司欠缴租金的期限应自2014年1月25日至2014年5月16日，租金标准按照5万元／季度计算，现武继英主张该期间之内的租金金额为62222.23元，本院予以支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案双方在合同中约定，被告不按照约定支付租金达7日的，原告有权单方解除合同，收回房屋。现被告拖欠2014年1月25日至2014年5月15日期间的租金已达7日，故原告有权要求解除合同。但原告未就此通知被告，本院难以认定原告存在行使单方解除权的行为。而在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。原告认可其已于2014年5月16日自行收回诉争房屋，且被告也认可其早于该时间搬离了诉争房屋，故应视为双方一致表示不再继续履行《房屋租赁合同》的行为。现原告称其已将诉争房屋另行出租，原、被告也已不具备继续履行的可能，故本院确认原、被告于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》已于2014年5月16日解除。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现被告的行为已满足合同中约定的不按照约定支付租金达7日的条件，按照合同约定，被告应按押金100%向原告支付违约金。同时双方还约定，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告。双方对于原告收取被告交纳的押金16666元并未退还一节无异议，现原告主张将该笔钱款转为违约金不再予以退还，有事实依据，本院予以支持。2015年4月3日，原审法院判决：一、确认原告武继英与被告北京康基嘉华净水科技有限公司于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》于2014年5月16日解除。二、被告北京康基嘉华净水科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告武继英拖欠的租金六万二千二百二十二元二角三分。三、原告武继英无需退还被告北京康基嘉华净水科技有限公司交纳的押金一万六千六百六十六元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
康基嘉华公司不服判决，上诉请求撤销原审判决第一项、第二项，分别改判确认双方《房屋租赁合同》于2014年1月24日解除，驳回武继英要求支付租金的诉讼请求。上诉理由为原审法院认定事实虽清楚，但未认定2013年12月当事人已协商解除租赁合同、由承租方支付违约金并已退还租赁物的事实，属适用法律错误。
武继英认可原审法院判决，不同意对方的上诉请求。
当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：康基嘉华公司与武继英订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方的权利义务均受合同约束。康基嘉华公司主张其2013年12月20日左右曾向出租方提出解除合同要求，同月底退租，并将房屋钥匙交予他人保管。但其对提前通知对方的事实未提交证据。依照《房屋租赁合同》约定，承租方提前退租的，应当提前30日通知对方。故即使承租方提前搬离房屋或将房屋钥匙交予他人保管事实成立，亦不能视为康基嘉华公司退租，上诉人支付租金义务仍受《房屋租赁合同》约束。出租方自认于2014年5月16日收回房屋，承租方对此不能提出反证，该日可视为当事人协商解除《房屋租赁合同》。依照约定承租方应提前支付2014年1月25日后至解除租赁合同当日的租金，其未履行支付义务属违约行为。究当事人发生纠纷的原因，或与上诉人提出所谓退租未按照租赁合同约定履行，履行合同意识淡漠有关，应当认定上诉人有过错。现其要求对方承担过错责任，无事实依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现上诉人的上诉理由于法无据，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3650元，由北京康基嘉华净水科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费1356元，由北京康基嘉华净水科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 李 丹
二〇一五年六月十二日
书 记 员 张荣华