甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第867号
上诉人（原审原告）兰州市第七中学，住所地兰州市城关区。
法定代表人刘学芳，该校校长。
委托代理人吴继红，甘肃惠普律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马洁，女，1967年1月28日出生，汉族，个体工商户，住兰州市安宁区。
被上诉人（原审被告）李金锁，男，1981年8月9日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人王立功，甘肃策横律师事务所律师。
委托代理人陈仁彪，甘肃策横律师事务所实习律师。
原审第三人兰州爱里食品有限责任公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人金铭，该公司董事长。
上诉人兰州市第七中学因与被上诉人马洁、被上诉人李金锁及原审第三人兰州爱里食品有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第242号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人兰州市第七中学的委托代理人吴继红，被上诉人李金锁的委托代理人王立功、陈仁彪到庭参加了诉讼，被上诉人马洁与原审第三人兰州爱里食品有限责任公司，经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年4月17日，兰州市第七中学（甲方）与马洁（乙方）签订租赁协议，约定：“一、甲方将兰州七中南面八层综合楼东段一楼的第五间铺面房共计建筑面积45.36平方米，另加5.98平方米，共计51.34平方米租赁给乙方使用，租赁期限五十年，从2006年5月1日开始计算。二、上述租赁房屋按建筑面积计算，每平方米11000元，另加5.98平方米，按每平方米10000元计算，共计558760元，乙方一次性付清，但水、电、暖费用不计算在租赁费内，收费标准按当年国家有关规定收取。三、甲方在2006年5月1日前交给乙方足面积的留有上下水并电暖设施齐全的租赁房屋，甲方负责在乙方承租期内定期对固有设施进行维护，并不收取费用，但甲方不负责装修。四、乙方承租甲方的上述房屋，甲方承认乙方享有使用权、继承权、转租权。乙方转租发生时应通知甲方，并作相应备案。五、乙方在租赁中途欲将房屋长期转租他人，应通知甲方。在同等条件下，甲方有优先权赎回房屋。甲方若不赎回，甲方不得干预乙方行使转租权，协议签订后，乙方应交甲方租赁协议副本两份备案。”双方还约定了其他事项。协议签订后，兰州市第七中学履行了交付房屋的义务，马洁亦向兰州市第七中学足额支付了五十年的租赁费558760元。马洁取得房屋承租权后，将房屋出租给了他人经营“A里蛋糕店”。2010年11月15日，马洁与李金锁签订房屋转租协议书，马洁将其承租的兰州七中南面综合楼东段一楼第五间、面积51.34平方米的房屋使用权转租给李金锁。双方约定房租总价92万元，转租期自2010年12月1日至2056年5月1日。同日，兰州市第七中学在马洁与李金锁签订的转租协议书中盖章，确认：根据其与马洁签订的租赁协议第五条约定，经学校2010年11月10日校长办公会议研究决定，兰州市第七中学放弃赎回权，同意转租。协议签订当日，李金锁向马洁一次性支付了房屋转租款92万元。李金锁承租房屋后，延续了马洁与房屋实际使用人之间的租赁关系，继续将房屋出租给他人经营“A里蛋糕”。2012年4月21日，李金锁与第三人兰州爱里食品有限责任公司签订房屋租赁合同书，将房屋继续出租给第三人经营“A里蛋糕”，租赁期限自2012年4月30日至2017年4月30日。现涉案商铺仍由第三人占有使用经营“A里蛋糕”。2015年3月9日，兰州市教育局兰教办（2015）48号文件转发了兰办发（2015）11号中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》的通知。《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》要求市教育局收回原告出租的临街整栋教学楼（定西路226号，建筑面积6077平方米），调整安排市级机关入驻办公（完成时限：2015年6月30日前）。兰州市第七中学接到教育局文件后，于2015年3月27日通过特快专递形式向李金锁发出了解除合同通知书。李金锁收到该通知后，在通知书上签字并表示不同意解除合同，兰州市第七中学无奈诉至法院。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。兰州市第七中学与马洁签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，双方亦按合同约定履行了交付房屋、支付租金的义务。但双方约定的房屋租赁期限为五十年，自2006年5月1日起计算，根据我国合同法的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此兰州市第七中学与马洁的租赁协议中超过二十年的部分即2026年5月1日之后的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。兰州市第七中学应当将马洁支付的2026年5月1日至2056年4月30日期间的房屋租赁费335256元退还给马洁。关于兰州市第七中学要求确认租赁协议超过二十年部分无效后马洁应返还房屋的请求，因双方2006年5月1日至2026年4月30日期间的租赁合同属于有效合同，且合同正在履行期内，故兰州市第七中学现主张合同无效后马洁、李金锁返还房屋没有事实依据，兰州市第七中学可在租赁合同有效期届满后再行主张自己的权利。关于兰州市第七中学要求解除其与马洁2006年4月17日签订的租赁协议的诉讼请求。兰州市第七中学认为《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》属于法律规定的不可抗力，导致合同目的无法实现故应解除双方的租赁协议。原审法院认为，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并且不能人为克服的客观情况。而中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅下发的《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》属于政府部门对其职能机构发布的内部规范性文件，不属于不可抗力的范围。同时兰州市第七中学与马洁、马洁与李金锁及李金锁与第三人兰州爱里食品有限责任公司之间的租赁合同均在履行过程中，各方当事人均按约履行各自的义务，合同解除的法定条件并未成就，故对兰州市第七中学该项诉讼请求不予支持。因合同不能解除，兰州市第七中学要求马洁、李金锁返还承租的房屋亦没有事实和法律依据，故亦不予支持。关于兰州市第七中学要求马洁、李金锁支付上述房产的占有使用费，从2015年3月30日计起按每月931.27元计至马洁、李金锁将房产恢复原状并返还兰州市第七中学之日止的诉讼请求，兰州市第七中学认可其与马洁签订房屋租赁协议后，马洁已将50年的房屋租赁费558760元全部支付给了兰州市第七中学，马洁与李金锁签订房屋转租协议后，李金锁也将2010年12月1日至2056年5月1日承租期内的全部租赁费92万元交付给了马洁，因此兰州市第七中学现要求马洁、李金锁支付房屋占有使用费没有事实和法律依据，不予支持。关于兰州市第七中学要求马洁、李金锁向兰州市第七中学支付拖欠的水费按实际用量至返还之日的诉讼请求，兰州市第七中学并未提供相关证据证明水的实际用量及水费的收取标准，而且房屋实际由第三人承租，使用期间的相关水、电费用应当由实际使用人支付，兰州市第七中学要求马洁、李金锁支付水费没有证据，也没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十四条、第二百一十四条第一款之规定，判决：一、兰州市第七中学与马洁于2006年4月17日签订的租赁协议中租赁期限超过二十年的部分（2026年5月1日-2056年4月30日）无效，兰州市第七中学于本判决生效后十五日内向马洁返还租赁协议超过二十年部分的租赁费335256元。二、驳回兰州市第七中学的其他诉讼请求。案件受理费1600元，由兰州市第七中学承担1300元，马洁承担300元。
宣判后，兰州市第七中学不服上述判决，向本院提出上诉称：其向原审法院提交兰州市教育局兰教办（2015）48号通知转发的兰办发（2015）11号兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅关于印发《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》的通知，该行政行为直接导致了学校与被上诉人的合同目的不能实现，政府的该行为完全符合合同法关于不可抗力的情形，因此学校诉请解除合同符合法律规定，原审判决以法定条件未成就不予解除属认定事实及适用法律错误。鉴于双方对合同解除均不应承担违约责任，在此情况下，承租方应当承担实际占用房屋期间的占用费，原审判决却未予支持明显错误。且在没有任何事实及法律依据情况下对兰州市第七中学诉请的水费以没有证据及法律依据未予支持，亦明显不符合法律规定。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判或者发回重审，本案诉讼费用由被上诉人马洁与被上诉人李金锁承担。
马洁未就兰州市第七中学的上诉进行答辩。
李金锁答辩称：原审判决关于双方的租赁合同部分有效部分无效认定是准确的，兰州市第七中学以提交的政府文件属不可抗力的说法是不符合法律规定的，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
第三人兰州爱里食品有限责任公司未就兰州市第七中学的上诉进行答辩
经二审审理查明的事实与原审判决查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务，均应当遵守诚实信用原则。本案中，兰州市第七中学以兰州市教育局兰教办（2015）48号文件转发了兰办发（2015）11号中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》的通知构成不可抗力为由，致使出租人兰州市第七中学不能继续履行房屋租赁合同，遂要求解除前述租赁合同。关于兰州市教育局兰教办（2015）48号转发的文件对兰州市第七中学是否构成不可抗力导致合同不能履行的问题，因《中华人民共和国合同法》所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但前述文件仅是政府的规范性文件，不属于客观存在的不可抗力情形范畴，故原审判决认定前述文件对兰州市第七中学不构成不可抗力定性并无不妥，兰州市第七中学应在不超过法律规定的租赁期限内继续履行租赁合同，不能以此规范性文件为不可抗力之缘由请求解除合同。鉴于兰州市第七中学缺乏解除合同的基础条件，其再诉请支付占用费用亦缺乏事实依据，对该诉请本院不予支持。且兰州市第七中学并未提交承租人拖欠水费的相关事实证据，原审判决对该请求不予支持并无不当。综上，兰州市第七中学的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人兰州市第七中学自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
代理审判员 赵辉君
代理审判员 刘宝成
二〇一六年一月十八日
书 记 员 李世俊