大连高新技术产业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初413号
原告（反诉被告）：大连华锐世纪物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区，统一社会信用代码：91210211554977817D。
法定代表人：高长生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程黛玉，女，1989年1月3日出生，该公司客户事务助理，住大连市高新园区。
委托诉讼代理人：亓渤，辽宁社和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高婧，女，1987年1月17日出生，住大连市高新园区。
委托诉讼代理人：侯俊伟，辽宁成伟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宫婧，辽宁成伟律师事务所律师。
原告(反诉被告)大连华锐世纪物业管理有限公司（以下简称华锐物业公司）与被告（反诉原告）高婧（以下按本诉称谓行文）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华锐物业公司的委托诉讼代理人亓渤，被告高婧的委托诉讼代理人侯俊伟、宫婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华锐物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付2016年4月3日至2016年12月31日的物业费3636.63元。事实和理由：被告系原告提供物业服务的高新园区善水园小区（未名山二期）的业主，其于2015年1月3日接收该小区内建筑面积为135.06平方米的房屋，并与原告签订了《前期物业管理合同》，约定被告应按建筑面积3元/平方米/月的标准向原告支付物业费。原告依约提供了相应的物业管理服务，但被告至今未交纳2016年4月3日至2016年12月31日的物业费3636.63元。因原告多次催缴未果，故诉至法院，请求法院判如所请。
被告高婧辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。第一，原告与建设单位没有签订前期物业服务合同，其提供的物业服务是违法的，故其无权向被告主张物业费。第二，根据相关法律规定，房屋竣工备案之前物业费应当由建设单位承担，案涉房屋竣工备案时间应在2016年5月末，故此前的物业费不应由被告承担。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。但本案中被告没有收到原告的书面催交通知，因此原告的请求不应当得到法院支持。第四，即便原告提供的服务是有效的，因原告没有按照约定履行义务，系违约在先，其无权按照每平3元的标准主张物业费。
被告高婧向本院提出反诉请求：1.要求原告返还2015年1月3日至2016年4月3日的物业费4863元；2.要求原告返还装修服务费3485元。事实和理由：第一，被告于2015年1月收房时，按照面积135.06平方米、每平方米3元标准向原告交纳了2015年1月3日至2016年4月3日期间的物业费4863元。因原告收取上述费用违法，故要求返还。1.根据大连市《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》大价发（2014）50号文件第六条第（三）项“新建的普通住宅小区在未取得《房屋竣工备案证书》之前禁止向业主收费，所发生的物业服务费用由开发建设单位承担”的规定，开发商将房屋交付业主时，未取得《房屋竣工备案证书》，故此期间的物业费应当由开发商承担，原告向被告收取错误，应当予以返还。2.即使案涉小区取得了《房屋竣工备案证书》，由于原告与建设单位没有签订前期物业服务合同，故原告提供的服务是违法的，其无权收取物业费，已收取的应当返还。原告提供的《前期物业服务合同》的主体是原、被告双方，并非法律规定的原告与建设单位。被告是在建设单位工作人员的要求之下，没有仔细阅读才在此合同上签字，该失误是建设单位工作人员造成的。由于建设单位没有在《前期物业服务合同》上签字盖章，故该合同未成立，不具有法律效力。根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》大价发（2014）50号文件第五条第（一）项的规定，物业服务企业收费应当具备的基本条件之一为：签订物业服务合同（前期物业服务协议、商品房买卖合同、管理规约等）。本案中，原告既未与建设单位签订前期物业服务合同，也未与被告签订物业服务合同，故其不具备收费条件。同时，根据该文件第五条“普通住宅小区的前期物业服务收费实行认定管理”及第六条第（一）项“物业服务企业须按规定办理收费认定手续，并按照价格主管部门认定的收费项目、收费标准实施收费，严禁超标准收费和自立项目收费”的规定，原告未到相关部门办理收费认定手续，其无权收取物业费。其所主张的每平方米3元的收费标准未经物价部门认定，且超过其资质等级标准，不能作为收费标准。故原告应当返还其违法收取的物业费。3.退一步讲，即使给付物业费，因原告未按照合同约定的标准提供物业服务，其也无权按照每平方米3元的标准收费，未提供服务部分费用应当扣除，多收取部分也应当返还。第二，根据大连市《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》大价发（2014）50号文件第六条第（二）项“物业服务企业在办理房屋入住手续时，不得以任何理由向业主收取保证金、抵押金、管理费等项费用。业主装修房屋时产生的装修垃圾由业主自行清运的，物业服务企业不得向其收取垃圾清运费。业主委托物业服务企业清运装修垃圾的，收费标准由双方协商确定”的规定，原告在被告装修时，强行要求被告交纳装修服务费3485元，如不交纳就不允许工人施工。该费用的收取没有法律依据，且在被告装修期间原告也没有提供管理和人员秩序维护的服务，保洁费属于重复收费，故原告应当返还上述装修服务费。
原告华锐物业公司辩称，对被告的反诉请求不予认可，请求依法驳回。原告进入小区提供物业服务系基于与开发商以及与业主之间签订的前期物业服务合同，上述两份合同合法有效，原告已按约完全的履行了合同义务，被告理应交纳物业费，已交纳的物业费不应返还。被告所称的大价发（2014）50号文件已被废止，且该文件是大连市政府部门的行政文件。原告所履行的合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的法定情形，被告应当遵照履行。被告要求返还装修服务费不属于反诉范畴，该费用系基于装修服务合同以及业主确认函的约定，原告超出物业服务范畴额外提供服务所产生的费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告系大连市高新园区善水园4号楼1单元1501房屋的业主，该房屋建筑面积为135.06平方米。2015年1月3日，瑞恒置业有限公司向被告交付了上述房屋，被告签署了《瑞恒﹒未名山业主确认函》（以下简称《确认函》），原、被告签订了《瑞恒﹒未名山前期物业管理服务合同》。原、被告签订的《瑞恒﹒未名山前期物业管理服务合同》约定，由原告为被告房屋所在的瑞恒﹒未名山小区（未名山二期）提供物业服务，物业费标准为3元/月/平方米，物业费自物业交付之日起计收，并约定了物业服务事项、要求和标准。被告在《确认函》中确认了上述物业费的收取标准，同意在业主大会选聘物业服务机构之前，由原告提供前期物业管理服务，同意遵守出卖人与物业服务公司签订的《前期物业管理服务合同》。《确认函》第3条约定了买受人除须支付房款外，还需交纳的其他费用：第一项为2015年1月3日至2016年4月2日期间的物业费，第二项为装修服务费（按户销售建筑面积25.80元/平方米一次性收取，含建筑垃圾从业主室内到政府指定室外建筑垃圾排放场的运输和管理费用；含电梯运输建筑材料所造成的设备磨损、养护、保洁、人员秩序维护等费用）。
原告具备相应的物业服务资质。被告于2015年1月3日向原告交纳了2015年1月3日至2016年4月3日的物业费4863元。被告向原告交纳了装修服务费3485元。被告现未交纳2016年4月3日至2016年12月31日的物业费。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的其与案涉小区开发商瑞恒置业有限公司签订的《未名山前期物业管理服务合同》、《瑞恒﹒未名山前期物业管理服务合同》以及《确认函》，可形成完整的证据链条，证明原告系开发商委托的前期物业服务公司，且被告对该情况已知晓并认可。被告认可《瑞恒﹒未名山前期物业管理服务合同》以及《确认函》系其本人所签，且未提供证据对《未名山前期物业管理服务合同》予以反驳，即使《瑞恒﹒未名山前期物业管理服务合同》无签订日期，该形式上的瑕疵也不足以否定该合同效力及合同已实际履行的事实。故上述证据具有相应的证明力，可证明原、被告之间成立了合法的物业服务合同关系，物业服务期限自2014年10月1日起至瑞恒置业未名山业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止，本院对上述证据依法予以采信。
2.原告提供的《协议书》，拟证明原告于2016年12月31日终止了对案涉小区的物业服务，亦可佐证原告与开发商签订前期物业服务合同的时间为2013年7月16日。被告对该证据不予认可，认为该协议没有日期，且协议内容显示其目的仅限于销售许可备案和原告物业管理服务资质升级使用，故对被告不具有法律约束力。经审查，被告的质证意见与原告的待证事实无关，被告并无证据反驳原告已按《协议书》的约定于2016年12月31日撤出了案涉小区的事实，故本院对该证据依法予以采信。该《协议书》亦可对《未名山前期物业管理服务合同》进行佐证，形成完整的证据链条，证明原告系开发商委托的前期物业服务公司，其对案涉小区已实际提供了物业服务。
3.原告提供的微信截图和日常管理工作汇总表，拟证明原告自入驻小区后至撤场前一直持续不断的为业主提供物业服务。被告对该证据真实性和关联性均有异议，认为原告提供的物业服务存在瑕疵，该证据无法证明相关的服务是文字反映的时间完成的。本院认为，物业服务是物业公司为小区业主所提供的长期的、持续性的、动态的服务，而这一特殊性导致无论是物业公司要举证证明其提供了符合合同约定的服务，还是业主要举证证明物业公司没有提供符合合同约定的服务，都存在举证上的客观困难。原告所提供的微信截图及日常管理工作汇总表虽不能全面反映原告所提供的物业服务内容，但其与其他证据相互印证，可以反映原告部分物业服务情况。
4.被告提供的照片、视频、微信截图，拟证明原告违反合同约定，未尽到物业服务义务，原告对上述证据的真实性及要证明的问题均不予认可。本院认为，被告所提证据仅能反映业主取证当时现场的状况，不足以证明小区大范围、长期的存在相关问题，不能证明原告于2016年6月至8月完全未提供物业服务，也不能证明原告系违法收取物业费及装修费。但案涉小区的物业服务合同纠纷涉及多名业主，均反映原告提供的物业服务不达标，主要包括小区绿化、垃圾清运等方面，故上述证据与多名业主的陈述可相互印证，本院予以部分采信，认定原告所提供的物业服务以及与业主的沟通方面存在瑕疵。
本院认为，原告与建设单位签订的《未名山前期物业管理服务合同》、原告与被告签订的《瑞恒﹒未名山前期物业管理服务合同》以及被告签署的《确认函》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对原、被告具有法律约束力。根据上述合同，原告应按约定为案涉小区提供物业服务，被告应按期向原告交纳物业费。被告并未提供证据反驳上述合同，故被告主张原告提供的物业服务系违法故无权收取物业费的答辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。原告要求被告交纳2016年4月3日至2016年12月31日的物业费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于物业费的具体数额，由于原告在履行前期物业服务合同的过程中及与业主的沟通上存在一定的瑕疵，故本院酌定被告按照约定标准的90%交纳物业费，即被告应支付原告2016年4月3日至2016年12月31日的物业费3272.97元（3636.63元×90%）。以书面方式催缴物业费并非物业费交纳的必要条件，故被告以原告未向其书面催缴为由拒绝交纳物业费的答辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于被告要求原告返还物业费4863元的反诉请求，因原告与开发商签订的《未名山前期物业管理服务合同》合法有效并已实际履行，被告并无证据证明原告在2015年1月3日至2016年4月2日完全没有提供物业服务，故被告负有法律上及合同上的物业费交纳义务。被告要求返还已交纳物业费4863元的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业服务协议的过程确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权要求选择其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告不能以此为由要求返还已交纳物业费或拒绝交纳物业费。是否取得房屋竣工备案证书系开发商职责，与原、被告之间的物业服务合同纠纷无关。原告收取的物业费标准系合同双方协商议定，对原、被告具有法律约束力，是否需要物价部门审批系由行政法规调整，与本案的民事纠纷无关。被告以上述理由要求返还物业费没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告要求原告返还装修服务费3485元的反诉请求，根据《确认函》，可证明装修服务费系原告物业服务范畴外的服务项目，被告对此已签字认可并已实际交纳。现被告没有证据证明原告未履行上述服务内容，故被告的该项反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）高婧于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司2016年4月3日至2016年12月31日物业费3272.97元；
二、驳回原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）高婧的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司负担5元，由被告（反诉原告）高婧负担20元（此款原告已预交，被告于执行时一并给付）；反诉案件受理费减半收取计25元，由被告（反诉原告）高婧负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 刘博
二〇一七年九月十四日
书记员 谷郁
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。