广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终1165号上诉人（原审原告）：江门市雅建物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区迎宾大道西3号630室。法定代表人：梁金均，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡莉雅，广东五邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖惠清，女，1962年6月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人江门市雅建物业管理有限公司（以下简称“雅建公司”）因与被上诉人廖惠清物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初3771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雅建公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持雅建公司一审诉讼请求，诉讼费用由廖惠清负担。事实和理由：一、一审法院以开发商江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称“深南公司”）与雅建公司、雅建公司与廖惠清之间没有签订书面合同而否定原深南公司与深圳市建东物业管理有限公司（以下简称“建东公司”）之间的物业管理费标准不当。1、深南公司与雅建公司之间有签订合同，只是一审期间未能找到，而在二审期间才经翻查找到。即使没有合同，深南公司通过招标选定雅建公司为东方广场的物业管理公司并进行了公示，同样产生法律效力。2、雅建公司成为东方广场的物业管理公司后，积极与业主签订物业管理合同，绝大部分业主都已签订了物业管理合同并主动履行。廖惠清经无数次通知，却拖延签订物业管理合同，未签订物业管理合同是因廖惠清拖延签订造成，并非雅建公司的过错，责任不在雅建公司。3、与雅建公司已签订物业管理合同的有几百户，如果调整没有签订物业管理合同的三十多户物业管理费标准，会造成同一个小区实行了两个收费标准。二、一审法院调整物业管理费标准不当。1、2009年起至今，从建东公司到雅建公司，物业管理费都是每平方米3.5元，而员工工资、物价都已翻倍，按该标准雅建公司都已是勉强维持经营，如果按每平方米2.1元的标准，雅建公司无法生存，要么倒闭，要么通过大量裁员来维持收支平衡，最终损害的是业主的切身利益。2、绝大部分业主是按每月每平方米3.5元的标准来缴交物业管理费的，如果拖延缴交物业管理费，不但不承担任何违约责任，还可以有6折优惠，雅建公司已收取的物业管理费要退还40％给业主，雅建公司难以生存。3、业主接收房屋就意味着享受物业管理服务，要承担支付物业管理费的义务，是否实际使用房屋与承担物业管理费无关，没有催缴并不免除业主缴交物业管理费的义务，业主逾期缴交物业管理费构成违约，应承担支付违约金的责任。4、一审以参照东方广场其他同类房屋的收费标准调整东方广场的收费标准为每平方米2.1元没有依据。东方广场是纯商业的小区，小区的所有房屋都是商业用途，与万达广场、汇悦城同类，而万达广场的物业管理费为每平方米23元，汇悦城为每平方米18元，东方广场每平方米才收3.5元。三、按每平方米3.5元标准来缴交物业管理费有依据。1、东方广场的物业管理费标准是由开发商深南公司确定的，雅建公司只是执行该标准，而雅建公司与绝大部分的业主签订了每平方米3.5元标准的物业管理合同并按约定履行，应按一个小区一个统一标准的原则来认定物业管理费标准。2、廖惠清按每平方米3.5元标准缴交了五年的物业管理费并未提出异议，而雅建公司接手建东公司的物业管理后，维持原收费标准有利于保持物业管理的服务质量，维护小区业主的利益。3、雅建公司为东方广场提供了比建东公司更优质的物业管理服务。相比于建东公司，雅建公司接手东方广场的物业管理后，增设了三十多个摄像头，增加了五名保安员，同时实行24小时不间断的巡查，增设小区报警系统与公安机关的报警系统相联，东方广场业主享受了更优质的物业管理服务，却大大削减物业管理费，物业管理公司难以生存。廖惠清辩称，一、双方不存在任何法律关系，雅建公司对东方广场的“管理”显然是一种强行管理。雅建公司无权收取物业管理费。二、雅建公司强势管理东方广场，在没有合同相关约定及缺乏主要条款的情况下，要求业主向其缴纳管理费，是一种强行收费行为。三、雅建公司没有提供真正意义上的物业管理。2016年8月份现场拍摄证据照片显示：1、一楼A、B、C三个一楼大堂均没有设保安24小时值班；2、楼道没有安装有效的监控系统；3、所有楼道没有放置垃圾桶；4、楼道及每层楼的大堂，业主公共部分被其他用户强占；5、长期关停整层楼的电梯；6、封闭电梯间，改为房间；7、堵塞防火通道；8、随意断住户的水电。因此，雅建公司没有提供真正意义的物业管理。四、雅建公司收取物业服务费没有法律依据。五、由于雅建公司原因使东方广场受到法院查封而使到廖惠清无法办理产权证，廖惠清购买的物业实质上不属自己，仍属于雅建公司，所以物管费应向雅建公司收取。雅建公司向一审法院起诉，并在诉讼中变更诉讼请求为请求判令：1、廖惠清立即支付2015年10月至2016年8月的物业管理费2790.48元（从2015年10月1日起暂计至2016年8月31日，以后计至清偿之日止），滞纳金251.16元（以253.68元为基数，按每日万分之五计算，从2015年10月1日起暂计算至2016年8月31日止，以后计至清偿之日止），合计3041.64元；2、廖惠清立即支付水电费62.68元（从2015年10月1日起暂计至2016年5月30日），以后按实际产生水电费向雅建公司缴纳；3、本案诉讼费用由廖惠清负担。一审法院经审理查明：江门市东方广场位于江门市迎宾大道西路与建设路交汇处，由深南公司开发建设。2009年5月21日，江门市东方广场建设单位深南公司与建东公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定：（1）由建东公司为东方广场提供物业管理，物业类型：酒店式公寓、休闲娱乐商业中心；（2）自入伙之日起业主应承担物业管理服务费，按以下标准执行：公寓3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，水电费由物业管理公司进行代付代缴，合同期限自2009年6月1日至2014年5月31日止；（3）合同第三十七条规定合同到期前三个月，业主大会尚未成立的，双方不能就延长本合同期限达成协议的，深南公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；（4）深南公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳前期介入管理费、前期各项开支费用、开办费和物业管理费用的，除应交纳所欠费用外，同时应按所欠费用每日万分之五的标准向建东公司支付违约金等条款。廖惠清一审庭上陈述其在购房时与建东公司江门蓬江分公司签订《前期物业管理服务协议》，向建东公司江门蓬江分公司缴纳物业管理费，该《前期物业管理服务协议》约定：由建东公司江门蓬江分公司对廖惠清物业提供物业管理服务，自入伙之日起由廖惠清承担物业公共性服务费，酒店3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，所购房屋基本情况：商业；廖惠清违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，建东公司江门蓬江分公司有权要求廖惠清补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳滞纳金等。2014年5月，以上《前期物业管理服务合同》到期后，深南公司没有再继续选聘建东公司进行物业管理，而是选聘雅建公司进行管理，并出具《委托书》，内容有：“由于东方广场原物管公司深圳市建东物业管理有限公司与我司的合约期限于2014年5月31日到期，我司现正委派江门市雅建物业管理有限公司接管东方广场物管一职，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”2014年10月27日，雅建公司与建东物业公司签订了《江门“东方广场”物业管理交接协议书》，约定：（1）东方广场的物业管理于2014年10月31日前移交，届时建东公司退出，由雅建公司接管；（2）2014年11月1日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由建东公司收取，之后的由雅建公司收取；（3）物业管理移交后，雅建公司对江门市中泰来酒店管理有限公司（以下简称“中泰来公司”）的物业管理收费按3.5元/平方米/月的六折（2.1元/平方米/月）优惠收取，优惠期限为4年，自2014年11月1日至2018年10月30日。合同双方还对物业的交接其他事宜进行了约定。廖惠清是涉案的位于江门市迎宾大道西××东方广场××区××号房屋的所有权人，于2010年9月26日办理了收楼手续，涉案《商品房买卖合同》上确定该房屋建筑面积为73.25㎡，但其于2011年3月11日填写的《江门市房地产登记申请书》上登记该房屋实际测量面积为72.48㎡，房屋性质：非住宅，该房屋暂没有经营使用。东方广场现尚未成立业主委员会，雅建公司也未与业主签订书面的物业服务合同。另查明，雅建公司于2014年7月14日登记成立，经营范围包括物业管理，具有三级物业管理资质。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩意见以及庭审查明的事实，本案争议焦点主要有：1、雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费及水电费；2、雅建公司主张按照3.5元/月/平方米的标准收取涉案物业服务费有无依据；3、雅建公司请求廖惠清支付逾期付款滞纳金有无依据。一、关于雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费、水电费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，深南公司与雅建公司虽然没有签订书面的物业服务委托合同，但从《委托书》、《交接协议书》、水电费发票、抄表记录等证据显示，深南公司已事实上委托雅建公司对涉案小区进行管理，雅建公司也事实上已进场管理。经一审法院巡回审判现场勘查，雅建公司确实在涉案楼宇提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务，因此，两者已经形成了物业委托合同关系，该合同是前期物业服务合同，故《委托书》对东方广场的业主具有约束力，雅建公司有权收取本案的物业服务费及相关费用。对于廖惠清抗辩认为其没有与雅建公司签订书面的物业服务合同，其与雅建公司没有任何法律关系的意见，与上述司法解释的规定不符，一审法院不予采纳。对于廖惠清抗辩认为雅建公司在履行合同中存在多项管理不到位，业主不满意的意见，并提供有关照片以证明相关的主张。对此一审法院认为，经一审法院巡回审判现场查看，雅建公司确实在履行物业管理的保安、清洁、监控、公共设施设备维护等义务。廖惠清提供的照片可以反映出一楼大堂没有保安值班、电梯维修等情况，但保安值守是流动的，一楼大堂没有保安值班不能认定雅建公司没有履行安保义务。而电梯维修也是雅建公司履行的物业管理服务项目之一，并不存在违约。至于廖惠清主张的其他业主占用公共区域、随意关停电梯、堵塞消防通道等事实，由于廖惠清未能提供充分有效的证据予以证实，一审法院不予采信。关于雅建公司请求的水电费的问题。本案中，雅建公司主张的水电费既包括公共区域的分摊费用，也包括业主房屋内部的费用，雅建公司主张其已代廖惠清垫付了涉案房屋2015年3月起至2016年5月的水电费，提供了水电费统计表、水费抄表记录、水费缴纳发票、电费抄表记录、电费缴纳发票等证据予以证实。同时，根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”对于公共分摊部分，雅建公司说明了每户每月所产生的公共水电分摊根据每层楼实际用电、水费金额按照房屋建筑面积进行分摊计算。经审查，雅建公司提供的证据真实可信，确实已代付了有关的水电费用；并且，公共区域水电分摊计算的方式合理，廖惠清虽然提出异议，但并未提供相反的证据予以反驳，故一审法院对雅建公司请求的水电费用予以支持。故廖惠清房屋从2015年10月1日至2016年5月30日的水电费为62.68元。二、关于雅建公司主张按照3.5元/月/平方米的标准收取涉案物业服务费有无依据的问题。本案中，深南公司与雅建公司、雅建公司与廖惠清均没有签订书面的物业服务委托合同约定明确的收费标准，雅建公司参照深南公司与建东公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的3.5元/月/平方米的收费标准向本案廖惠清收取物业服务费，依据不足，一审法院不予支持。根据物业服务收费应当与物业服务水平相适应的原则，本案中，涉案房屋性质为非住宅，开发商原规划为酒店式公寓使用，涉案房屋现也没有投入经营使用。参照东方广场其他同类型房屋的收费标准，一审法院将涉案房屋的物业服务费酌定为2.1元/月/平方米。涉案房屋在《江门市房地产登记申请书》上登记建筑面积72.48平方米，且雅建公司也按照该房屋实际建筑面积72.48平方米主张物业管理费，因此计得涉案房屋从2015年10月至2016年8月的物业服务费为：72.48平方米×2.1×11个月=1674.29元。对于雅建公司请求超出上述部分的费用，一审法院不予支持。对于雅建公司要求本案物业服务费、水电费计算到清偿之日止的请求，因在合同履行过程中存在诸多不确定因素，故对于2016年9月及以后的相关费用，雅建公司应当另行主张，本案不适宜一并处理。三、关于雅建公司请求廖惠清支付逾期付款滞纳金有无依据的问题。雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，由于深南公司与雅建公司、雅建公司与业主均没有签订书面物业服务合同，故雅建公司参照深南公司与建东公司、建东公司江门蓬江分公司与业主签订的合同违约条款计算违约金，没有事实和法律依据。并且，由于廖惠清否认收到过雅建公司催收管理费的通知，雅建公司也未能提供证据证明其已书面通知廖惠清，没有证据证实廖惠清主观上存在恶意拖欠有关的费用的事实，雅建公司应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对雅建公司请求的滞纳金依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第十条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、廖惠清在本判决发生法律效力之日起十日内向雅建公司支付2015年10月起至2016年8月止的物业服务费共1674.29元以及2015年10月起至2016年5月止的水电费共62.68元。二、驳回雅建公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由廖惠清负担。本案二审期间，雅建公司提交了其与深南公司签订的《前期物业服务合同》，以证明深南公司作为开发商与雅建公司就东方广场签订了前期的物业服务合同。经质证，廖惠清对《前期物业服务合同》的真实性不予确认。廖惠清则向本院补充提供了《关于蓬江区东方广场用地办证问题的调查处理意见》1份，以证明东方广场是被法院查封了，业主购买了发展商的房屋，但是所有物业的证件都办不了，实际上房屋还是发展商的，不是属于业主的。雅建公司对廖惠清提交的上述证据发表如下意见：1、由于没有原件核对，真实性由法院确定，而且作为国土部门的文件，估计不存在虚假问题。2、该证据内容所反映的是东方广场的土地使用权的查封及解封的问题，而土地使用权处于何种状态，与本案无关。3、廖惠清作为东方广场的业主，这个身份是明确的，其在上诉或答辩中是肯定了自己的业主身份，而事实上涉案的房屋也是由廖惠清占有、使用及收益，能否办理相应的产权证与物业公司是不相关的，廖惠清以办证的问题拒绝支付物业管理费没有依据。经审查，廖惠清补充提交的证据没有原件核对，本院无法确认其真实性，故不予采纳为二审新证据；纵使其真实性可以得到确认，该证据亦不足以证明廖惠清意图证明的内容成立。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对上诉人雅建公司的上诉请求进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、雅建公司诉请廖惠清按照3.5元/月/平方米的标准交纳涉案物业服务费及交纳应由廖惠清负担的涉案物业水电费应否得到支持？2、雅建公司诉请廖惠清支付滞纳金应否得到支持？关于第一个争议焦点。首先，雅建公司陈述其与开发商深南公司就东方广场于2014年10月20日签订了物业服务合同并提交了一份《前期物业服务合同》予以佐证，但廖惠清对该前期物业服务合同的真实性不予确认。雅建公司作为专业的物业服务机构，应当知道物业服务合同是其提供物业服务的依据并妥善保管，其陈述经多次查找才于二审时找到并提交该前期物业服务合同，明显不符合常理。此外，雅建公司作为物业服务提供方，应当清楚知悉其是否签订物业服务合同，如果其曾与深南公司签订了物业服务合同只是未能找到，一审期间也会作出解释，但其一审庭审中明确表示没有与深南公司签订物业服务合同，二审时又陈述与深南公司签订了物业服务合同，前后矛盾又没有作出合理解释。因此，雅建公司二审提交的《前期物业服务合同》不排除是雅建公司为本案上诉而补签，其真实性存疑，不足以采信，故不能认定雅建公司与深南公司于2014年10月20日签订了《前期物业服务合同》。其次，本案中，深南公司与雅建公司、雅建公司与廖惠清均没有签订书面的物业服务委托合同及物业服务合同约定物业服务收费标准，雅建公司也未能举证证明其与建东公司具有同等的物业管理资质并为东方广场提供了相同的物业管理服务，故其请求参照深南公司与建东公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的3.5元/月/平方米的收费标准向廖惠清收取物业服务费，依据不足，本院不予支持。再次，一审法院根据物业服务收费应当与物业服务水平相适应的原则，结合涉案房屋性质及使用情况并参照东方广场其他同类型房屋的收费标准，酌定涉案房屋的物业服务费为2.1元/月/平方米，并以此为计费标准判决廖惠清向雅建公司支付2015年10月起至2016年8月止的物业服务费共1674.29元及2015年10月起至2016年5月止的水电费共62.68元，理据充分，本院予以维持。对于2016年9月以后的物业服务费及2016年6月以后的水电费，一审法院没有一并处理并无不当，雅建公司若认为其权利受损，其可与廖惠清自行协商解决或者另案诉讼主张权利。关于第二个争议焦点。雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。由于深南公司与雅建公司、雅建公司与廖惠清均没有签订书面的物业服务委托合同及物业服务合同对逾期付款违约金进行约定，而雅建公司也未能举证证明其已书面通知廖惠清交纳物业服务费及垫付的水电费，廖惠清主观上不存在恶意拖欠相关的费用的事实，故雅建公司请求参照深南公司与建东公司、建东公司江门蓬江分公司与业主签订的合同违约条款计算违约金，缺乏事实依据，本院对雅建公司请求的滞纳金不予支持。综上所述，雅建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由江门市雅建物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈史豪审 判 员 许世清二〇一七年六月二十一日法官助理 刘现流书 记 员 梁闪云