吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0102民初219号原告：单元超，男，1987年1月30日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：马志强，吉林毅岩律师事务所律师。被告：姚永泉，男，1987年8月29日生，满族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：胡立楠（姚永泉妻子），女，1988年2月27日生，汉族，住长春市二道区。原告单元超与被告姚永泉合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告单元超及其委托诉讼代理人马志强、被告姚永泉的委托诉讼代理人胡立楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单元超向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年2月20日签订的《出兑协议》无效；2.被告返还原告出兑款人民币150000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月20日，原、被告签订《出兑协议》，约定被告将位于长春市南关区二三小区1号楼的美嘉大众浴池转让给原告，原告按照约定向被告支付了出兑款150000元。2017年3月28日，原告将该浴池转让给案外人施淑荣，施淑荣经营后得知该浴池大部分面积为违章建筑，2016年8月24日长春市政府就发布了该浴池在内的旧城改造通告，随后施淑荣以转让协议无效为由将原告诉至长春市南关区人民法院，法院经审理作出（2017）吉0102民初3741号民事判决书，确认协议无效。原、被告签订《出兑协议》时，被告未告知原告该浴池为违章建筑，原告在不知情的情况下兑下该浴池并将其转让给施淑荣，故被告隐瞒事实将已被长春市政府确认为违章建筑的浴池出兑给原告，该《出兑协议》违反法律规定，因此原告要求确认该协议无效，并要求被告返还原告出兑款150000元。姚永泉辩称，被告接手时就有违建，与原告签订合同时，原告就知道此事，原告经营期间没有受到影响，不同意原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月20日，单元超与姚永泉签订《出兑协议》，协议第一条约定：丙方同意甲方（姚永泉）将自己位于长春市南关区大经路与塘子胡同的店铺（原为：美嘉大众浴池）转让给乙方（单元超）使用，乙方享有门市房内及室外合法地段使用权，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。第三条约定：转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房主所有，营业设备等动产归乙方所有。第四条约定：乙方在2017年2月20日前一次性向甲方支付转让费共计人民币150000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备，及其他相关费用（其中含有5个月房租至2017年7月26日止），此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。并查明，协议中5个月房租为25000元。协议签订后，单元超开始经营浴池，后于2017年3月28日，单元超与施淑荣签订店铺转让协议，将美嘉大众浴池转让给施淑荣。因浴池中安装锅炉的房屋系违建房屋，2017年6月长春市南关区全安街道塘子胡同社区居民委员会下达违建拆除通知，2017年8月21日政府相关部门拆除了该浴池中的违建房屋。浴池违建部分被拆除后，施淑荣以转让协议无效为由将单元超诉至法院，2017年11月10日长春市南关区人民法院经审理作出（2017）吉0102民初3741号民事判决书，判决：“一、单元超应返还施淑荣店铺转让费161667元；二、施淑荣应返还单元超以下浴池的物品：锅炉1台、油箱1个、水箱1个、电视机1台、电脑1台、燃烧机1台、男女更衣柜各1个、床16个、鱼缸1个、颗粒机1台；三、驳回原告其他诉讼请求。”后单元超对该判决不服提起上诉，2017年12月27日长春市中级人民法院作出（2017）吉01民终6491号民事判决书，确认：单元超与施淑荣的协议中既包含房屋租赁又包含浴池经营权转让（包含相应设备、设施）的内容，协议中涉及房屋租赁的部分应认定为无效合同，涉及浴池经营权转让部分不必然无效，但符合法定解除条件，对施淑荣解除合同的主张予以支持。合同解除后，单元超基此获得的承兑费161667元应返还给施淑荣，施淑荣基此获得的相应物品亦应一并返还。原审适用法律虽略有瑕疵，但结论正确，应予以维持。另查明，单元超与姚永泉在签订协议时没有清点浴池内的设备用品，庭审中姚永泉向法院提交浴池设备用品清单一份，单元超对该清单中物品确认如下：锅炉主体1台、燃油燃烧机1台、油箱（1.25吨）1个、水箱2个、颗粒燃烧机1台、大井取水泵1台（使用）、热水循环泵3台、电脑1台、监控设备摄像头1个、路由器1个及其调制解调器、可口可乐冰箱1台、鱼缸1个、更衣柜11组、休息床11张、搓澡床5张、电视机1台、收银台1个、铁储物柜1个、木制储物柜1个、灭火器2个、消防指示灯1台、排风5个。清单中其余物品单元超未予确认。另清单中的维修工具没有明确种类、数量，无法确认。本院认为，单元超与姚永泉签订的《出兑协议》中既包含房屋租赁又包含浴池经营权转让（包含相应设备、设施）的内容，故判断该协议的效力问题，应将二者予以区分。1.关于房屋租赁部分。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，涉案房屋中因部分建筑没有办理报建手续，未取得建设工程规划许可证，属临时违章建筑，且该建筑现已被依法拆除，因此双方签订《出兑协议》中涉及房屋租赁的部分应认定为无效合同。2.关于浴池经营权转让部分。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”也即协议中房屋租赁的部分无效并不必然导致浴池经营权转让无效的结果，但由于浴池部分锅炉房及女更衣室均被拆除，导致单元超无法正常经营，其签订《出兑协议》经营浴池获取利润的合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，因此《出兑协议》中涉及浴池经营权转让的部分应予解除。综上所述，单元超与姚永泉签订的《出兑协议》中房屋租赁部分应为无效，浴池经营权转让部分应予解除，双方因该合同取得的财产应当予以返还。关于单元超要求姚永泉返还出兑款150000元，因单元超作为承租人已实际占用该房屋于2017年2月22日至2017年3月28日进行经营，之后单元超将浴池出兑给施淑荣，长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初3741号民事判决书中认定施淑荣占用房屋近4个月，即可以认定单元超占用房屋达五个月，且庭审中原、被告双方确认《出兑协议》中含5个月房租25000元，即该25000元租金应予扣除，故姚永泉应返还单元超出兑款150000-25000=125000元。关于姚永泉要求单元超返还浴池设备用品，因双方在出兑时没有对浴池设备用品予以清点，单元超应返还庭审中双方均予以确认的浴池设备用品，对于无法确认的物品姚永泉未提供证据予以证明，本院不予保护，姚永泉可另案告诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于》第二条的规定，判决如下：一、被告姚永泉于本判决生效后立即返还原告单元超出兑款125000元；二、原告单元超在被告姚永泉返还其出兑款时立即返还被告姚永泉以下浴池设备物品：锅炉主体1台、燃油燃烧机1台、油箱（1.25吨）1个、水箱2个、颗粒燃烧机1台、大井取水泵1台（使用）、热水循环泵3台、电脑1台、监控设备摄像头1个、路由器1个及其调制解调器、可口可乐冰箱1台、鱼缸1个、更衣柜11组、休息床11张、搓澡床5张、电视机1台、收银台1个、铁储物柜1个、木制储物柜1个、灭火器2个、消防指示灯1台、排风5个；三、驳回原告单元超其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由原告单元超负担275元，由被告姚永泉负担1375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员 常 菁二〇一八年四月四日书 记 员 杨向力—1—