广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
2012-9-14
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稿件已核，请院长审批。
毛振良
2012-9-12
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纪汉雄
二〇一二年九月四日
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编名
（2012）惠博法民一初字第772号
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广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）惠博法民一初字第772号
原告：翁启航，男，身份证住址：广东省惠来县。
诉讼代理人：宋耀武，河南五色石律师事务所律师
被告：惠州锦家五金电子有限公司，地址：博罗县。
法定代表人：厉绍根。
诉讼代理人：田青，广东金卓越律师事务所律师。
诉讼代理人：张圣军，该公司员工。
原告翁启航诉被告惠州锦家五金电子有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，由助理审判员纪汉雄独任审判，并于2012年7月17日公开开庭进行了审理。原告翁启航的诉讼代理人宋耀武到庭参加诉讼，被惠州锦家五金电子有限公司的诉讼代理人田青、张圣军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告在位于博罗县龙溪镇湖头村燕城工业园内拥有工业用地约8000平方米，其已经在该土地上建有工业厂房及宿舍若干，2011年4月7日经双方协商一致，达成被告在此工业用地上为原告定向新建造工业厂房3幢建筑面积约4000㎡、空地铁棚约1000㎡等厂房宿舍交由原告租赁使用的协议，该合同书签订后，原告依约分别于2011年04月13日通过银行转账支付500000元，于图纸确认后的2011年05月27日通过银行转账支付500000元，于工程开工后的2011年07月11日通过银行转账支付现金￥500000元，至此原告依约履行了己方的出资义务。依照该合同第二条“交付及租赁期限”第一款之规定，被告应于图纸确认后（2011年05月27日）的150天内完成建设并交付原告使用，但时至今日被告的工程仍未开工，更谈不上将厂房宿舍交付原告使用了；经原告多次找被告协商，被告一拖再拖就是不履行合同的约定，因此造成原告的巨大损失。被告不履行合同义务，导致原告投资1500000元租赁厂房宿舍开办工厂的目的不能实现，其行为已构成合同的根本违约。现大好商机已经错过，合同继续履行下去己无必要，依照合同法之规定，原告有权要求解除该工业厂房出租合同，并依法要求被告承担违约责任，赔偿原告的经济损失。维护原告合法权益，请求人民法院依法判令：1、解除原被告于2011年04月07日在博罗县龙溪镇签订的位于博罗县龙溪镇湖头村燕城工业园内宿舍及厂房的《工业厂房出租合同》；2、依法判令被告向原告返还预付租金￥1353600元，双倍返还保证金￥292800元（保证金为￥146400元），支付违约金￥292800元（6个月的租金），并赔偿经济损失自2011年10月28日起每月按月租金￥48800元计至合同解除止。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述的事实，在举证期限内提供的证据有：1、工业厂房出租合同书。2、银行转账付款凭证。
被告答辩称，一、原告未提供设计施工图纸属于违约在先。首先、本案属于定向建造再出租类的租赁合同，被告并不是将现成物业出租给原告使用，而是按照合同约定将物业建成后再交付给原告使用。定向建造的厂房需要满足承租人具体使用需求，所以具体设计、施工均需要按照双方的合同约定进行。其次、本案中双方签署的合同第一条的2.1、2.3项、第二条的第1项均规定，定向建造的厂房由乙方也就是原告委托设计，设计图纸须经双方确认。再次、庭审过程中，原告已经认可从未向被告方提交过设计图纸。根据我国现行法律规定，工程设计图纸必须委托具有相关设计资质的设计单位编制，并且根据具体施工需要作出符合实际情况及安全要求的具体单项设计图。大体应当包括建筑结构图，总平面布置图、规划图、立面图，建筑施工图、给排水施工图，强电弱电施工图，消防施工图等等。严格按照设计规范编制的各类图纸是保证建筑安全的前提条件，也是施工所必需的条件。原告庭审中辩称的，双方口头约定套用被告方现有厂房的设计图纸进行施工，既不符合定向建造的实际情况，更不符合建筑设计及施工规范，也为著作权保护所禁止。所以，原告未按照约定提交图纸属于违约在先。二、合同约定的定向建造的厂房交付条件尚不成就，根本原因是原告未按照约定提交设计图纸。根据我国《城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。另据我国《建筑法》规定，建设工程开工建设必须取得《施工许可证》，该法第八条规定第五项规定申请领取施工许可证，应当有满足施工需要的施工图纸及技术资料。代理人认为，依法办理各类规划与施工报建手续是建造工业厂房必须遵循的程序，任何未经批准的建造行为均属违法。建成的构筑物也属于违章建筑，依法不允许投入使用。所以，原告主张的定向建造厂房已经开工既无法律依据也无事实依据。三、原告有关格式合同及已经付款的主张，不能证明被告方违约。首先、在庭审中，原告主张双方签署的合同属于被告单方面提供的格式条款。但是，根据合同法规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。原被告双方签署的合同，是双方在平等的基础上反复磋商达成的一致约定，合同对双方的诉求均有充分的反应，该合同也不是被告单方拟定的、也从未用于与他人的合约，显然不符合合同法及司法解释有关格式合同的规定。其次、虽然原告已经支付预付租金，但是支付预付租金并不能证明原告按照约定承担了委托设计及支付设计费用的义务。更不能依据款项的支付时间确定定向建造厂房的交付时间。综上所述，在原告未按照约定交付设计图纸违约在先的情况下，被告无法办理各类规划与施工报建手续，定向建造厂房的交付条件尚不成就，原告起诉应当被驳回。
被告对其陈述的事实在举证期限内未提供证据。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2真实性无异议，但认为，该份合同证明双方约定由原告承担定向建造设计责任，没有完成设计之前，不符合交付条件，故证据1恰好能证明被告并无违约。
经审理查明，原被告于2011年4月7日签订《工业厂房出租合同（定向建造类）》，由被告将其拥有的位于博罗县龙溪镇湖头村燕城工业园工业用地及相关附属设施租用给原告，并为原告定向建造工业厂房，面积共为约8000㎡。合同约定租赁期限为自交付之日起10年，每月租金48800元，原告应当在本合同签订后7日内支付被告人民币500000元，其中3个月的租金为履约保证金，剩余款项为预付租金，图纸确认之日起3日内再预付租金500000元；工程开工之日起3日再预付租金500000元。租赁期间，任何一方违约赔偿对方6个月租金。签订合同后，原告通过银行转账方式分三次给付被告租金，每次500000元，共计1500000元，其中146400元为保证金，该付款行为有银行转账凭据为证。另，本案审理过程中，原告自愿放弃要求双倍返回保证金2928200元。
本院认为，原、被告双方协商签订《工业厂房出租合同（定向建造类）》，是双方真实意思表示，该合同合法有效，受法律保护，双方应自觉履行合同的义务。原告称实际双方约定厂房设计依照附近被告出租他人的厂房的设计建设即可，结合原告履约情形，对该事实，本院予以采信。被告认为由于原告未按合同规定向其提供图纸故无法进行履行合同，但实际上被告已经按合同收到了第三期款项即从开工之日起3日内预付租金500000元，且该工地已经进行了打桩等施工活动，可见该工程实质上已经进入了施工阶段，不存在被告答辩称的无法履行情形，本院不采纳被告的答辩意见。因此，被告未按合同约定进行建设并交付厂房，已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。因合同已经无法继续履行的可能，现原告要求解除原、被告签订的《工业厂房出租合同》，本院予以支持，合同解除后，被告应当向原告退还预付的租金1353600元以及保证金146400元，共计1500000元。庭审中原告表示只诉请违约金，即6个月的租金共计292800元，放弃诉请双倍返还保证金，根据双方签订《工业厂房出租合同（定向建造类）》中关于违约条款的约定租赁期间，任何一方违约赔偿对方6个月租金292800元。虽被告至今未建设好厂房交付给原告使用（即双方没有进入租赁期，但被告违约的责任可参照上述违约条款执行。因此，本院对于原告诉请违约金予以支持，被告应当向原告支付违约金292800元。至于原告诉请赔偿经济损失自2011年10月28日起按每月按月租金48800元计算至合同解除止，因原告并未在举证期间提供相关证据予以其具体证明其经济损失，因此本院不予支持。依据《中华民国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华民国人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百零七条、一百一十六条的规定，判决如下：
1、解除原告翁启航诉被告惠州锦家五金电子有限公司于2011年4月7日签订的《工业厂房出租合同（定向建造类）》。
2、被告惠州锦家五金电子有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告翁启航返还预付租金1353600元以及保证金146400元，共计1500000元。
3、被告惠州锦家五金电子有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告翁启航支付违约金292800元。
4、驳回原告翁启航的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22692元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
代理审判员纪汉雄
二〇一二年八月九日
书记员吴淑娴