河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宛民初字第2697号
原告（反诉被告）张雨，男，汉族，I979年12月1日出生，住河南省南阳市宛城区。
委托代理人徐晓玉，河南达圣律师事务所律师，一般代理。
委托代理人杨贵，河南鼎新律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）南阳市华安房地产开发有限公司（以下简称华安房地产）。
法定代表人任玉晋，任公司董事长。
委托代理人张永海，男1957年2月15日生，汉族系该公司员工。
委托代理人李国文，河南华都律师事务所律师。
第三人南阳百盛餐饮管理咨询有限公司（以下简称百盛餐饮）。
住所地南阳市光武路311号
法定代表人徐静。
委托代理人陈永奇，河南青剑律师事务所律师。
原告张雨诉被告南阳市华安房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告张雨及委托代理人徐晓玉、杨贵，被告华安房地产的委托代理人李国文、张永海，第三人百盛餐饮的委托代理人陈永奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
法庭审理过程中，本院依法审查了原告申请的张彬及申请参加诉讼的百盛餐饮的第三人资格，认为以张彬名义开办的城南往事餐厅系由百盛餐饮出资设立，故应由百盛餐饮作为第三人参与诉讼更为适宜。另被告华安房地产明确对被告任宵的签约行为予以认可，故本院准许原告撤回对任宵的诉讼。
原告诉称，原告于2013年9月16日与被告任霄签订商铺租赁合同一份，合同约定由原告承租被告坐落于南阳市白河大道六号公馆商铺1一3层、实用面积为4479.23平方米的房屋，租期为九年，自2013年9月16日至2022年9月16日，租金为每年170万元人民币，每12个月结算一次租金，同时缴纳履约保证金14万元。合同签订后，原告如约于2013年9月19日按被告提供的账户汇款184万元，付现金1万元，被告同时将租赁房屋交付原告使用。2014年9月，在原告按约定交付第二年租赁费用时，被告无故要求解除合同，并拒绝收取租赁费用，2014年10月29日被告华安房地产开发有限公司向原告下发了解除合同通知。在合同有效期限内，张彬擅自在原告所承租的房屋内进行装修，原告多次制止，张彬称，被告华安房地产开发有限公司己与其签订租房合同，从事餐饮经营，原告无权干涉。被告的行为违背了合同的约定，并给原告造成了较大的经济损失，第三人的行为构成了对原告的侵权。综上所述，原被告之间所签订的租赁合同，是双方真实意思表示，双方应严格依照合同约定履行各自的权利和义务，然被告却违背合同约定，其行为侵犯了原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，并判决支持以下诉讼请求：1.确认被告2014年9月30日解除合同的行为无效；2.请求人民法院依法判令被告继续履行与原告签订的《商铺租赁合同》；3.请求判决被告赔偿原告的损失285万元，第三人承担连带责任；4.由被告承担本案诉讼费用。
原告针对其诉称向本院提交如下证据；
1、《商铺租赁合同》。系2013年9月16日原告张雨与被告华安公司负责人任宵签订的，证明原告与被告签订租赁合同，租赁期限为9年。证明本案被告华安公司在商铺租赁期内将该商铺转租给了本案的第三人，被告应当承担违约责任。
2、网银转账记录。记载本案原告向被告华安公司的负责人任宵缴纳的房屋租赁费用184万元。证明本案原告按照合同约定在租赁期内足额缴纳了租赁费用，没有违背合同约定。
3.一组短信。来源于本案原告张雨与华安公司负责人任宵在应缴纳租赁费用的时候与任宵发的短信，要求缴纳租赁费用，因为被告的原因致使原告不能在合同约定的期限内向被告缴纳2014年的费用，同时证实本案被告人为设置障碍，导致合同不能正常履行，被告应当承担违约责任。
4.建设工程消防设计审核申请受理凭证。证据来源为本案原告在南阳市消防支队调取。证实2014年8月22日租赁合同有效期内本案被告与本案第三人恶意串通，将原告租赁房屋转让给第三人，并由第三人2014年11月4日到消防支队办理了相关的消防手续。
被告辩称，1、原告起诉与事实不符。被告从未拒绝收取原告应当给被告交纳的房租。2、本案华安公司从来不存在向第三人出租的情况，事实是本案原告向第三人进行了转租。也正是本案的被告华安公司鉴于原告没有交纳租金，张雨和刘华召将房子进行了转租，所以才终止了合同，符合解除合同的条件。3、任霄与张雨签订合同行为是职务行为，公司对这个职务行为予以认可，原告应当撤销对任霄的起诉。
华安公司并当庭提出反诉，请求法院判决:1、解除原被告双方原租赁合同，确认华安公司所下发解除合同的效力；2、判由原告承担违约金212500元；3、华安公司保留向原告追要租金的权利。
被告针对其辩称向本院提交以下证据：
1、租赁合同。证明华安公司合同原件一直在公司手里，没有进行过变更，没有擅自交付给案外其他人。
2、华安公司通知2份。证明一是2014.11.6日解除合同通知，张雨接到。二是2014.11.30日向施工单位下的停工通知。证实内容实际上2014.11.29日通知张雨交纳房租，已经逾期2个月，华安公司己经感觉可能张雨擅自对楼下进行了转租，所以才给张雨下了解除合同通知书，同时也下了暂停施工通知。我们解除合同通知是在张雨违约情况下出具的。
第三人辩称，1、城南往事虽由张彬设立的，但其行为是受公司指派进行的，因此张彬责任、行为应当由公司来承担。2、百盛餐饮与刘华召签订商铺转让合同时，明确告知本案争议租赁房屋是其与原告张雨合伙租赁的，刘华召代表原告与第三人签订了转租和租赁合同，因此原告要求第三人承担责任没有法律依据，依法应予驳回。
第三人针对其辩称向本院提交如下证据:
1、商铺租赁合同(任宵与刘华召签订)证明内容与原告租赁合同一致，仅是承租方名称由张雨改成刘华召，该合同与被告合同不一致，证实刘华召与原告串通将房屋转让给第三人，通过这种欺骗手段欺骗第三人，第三人已经报案，而且公安机关正在调查过程中。2、商铺租赁合同转让协议(刘华召与百盛公司法人徐静签订)、商铺租赁合同(刘华召与百盛公司签订)各一份。证实刘华召将房屋转租给第三人，第三人也履行了相关义务。我们于刘华召签订合同后，十几把钥匙都是刘华召交给我们的。3宛都公证处公证书一份。证明张彬经营城南往事是百盛出资，相关权利义务由百盛
被告华安公司对原告提交证据的质证意见为：对证据1无异议，双方的租赁关系存在，但是需要说明在张雨的租赁中，有个刘华召与张雨合伙租赁，合同签订后，交钥匙时是刘华召和另一个人代表张雨取走的（2013年9月16日合同签订后），原告称根据合同被告华安公司将房屋转租，不能凭该合同证实华安公司擅自转租这一事实。证据2对缴纳租赁费这一事实华安公司无异议，但这个租赁费仅是第一年的，但是第二年张雨并未按时向华安缴纳房租，不能据此否认第二年未按约缴纳房租事实的存在。证据3是给任宵发的，任宵一直不在家，无法找任宵核实短信，任宵仅仅是华安公司的员工，在签订这个合同时，给任宵出具的有委托时，合同中明确约定交付期限、方式，约定交付方式是汇款，合同中也明确注明了账户，第一年就是以汇到账户内。即便短信内容真实，上面没有明确拒绝不让原告交，仅是说我在国外出差，接电话不方便，不能以任宵不回来为由不缴纳房租。可以按照账户汇款、也给张总电话发给原告，原告几个月不缴纳房租。所以说原告不能以此来否认原告违约的事实。证据4没有任何证据证明华安公司转租的事实，出现华安公司的内容系复印件，内容不清楚。我公司认为是张雨私自转让的。
第三人针对对原告提交的证据质证意见为:证据1同被告质证意见。证据2与我们无关，被告认可我们无异议。证据3有异议，手机联系人应当以通讯公司出具证明为准，通讯时间也应以通讯公司记录为准，真实性不能确定。证据4验收东西应当是真实的，能证实百盛餐饮承租华安公司房屋后经相关部门认可进行了装修行为。
原告对被告提交的证据质证意见为:对证据1真实性无异议，对合同证明的内容也同我们租赁合同的内容，我们租赁期为9年，对华安公司出示证明没有交付其他人这一事实我们也认可。我们的合同没有交付给其他人，华安公司称原告将该份合同交付他人由他人持有不存在这种情况。证据2通知真实性无异议，我们确实收到了该通知，但是该通知是违法的，原告并未有违反法律规定和合同约定等原因，没有如期缴纳租金是华安公司的原因，并不是原告的责任。原告不存在转租行为，实际情况是被告华安公司与第三人他们是在恶意串通将房屋交给第三人来使用。对第二份通知停工不真实，华安公司明知许可商铺实际经营者徐静进行装修，为了单方转租行为合法化，装修一直在进行，华安公司也是明知的。张雨交纳房租时，华安公司高管明确表示将房屋租赁给徐静使用。且合同第九条约定(2013年9月6日至20l4年1月20日)免收原告四个月房租。但是原告全额缴纳了房租，应当顺延四个半月，应当顺延至2015年1月份，说明原告在2015年1月交纳房租也是不违约的，华安公司却在租赁期内将房屋转租。华安公司称第三人装修时他们认为是原告在装修不属实，2014年10月29日以前原告就与第三人多次发生冲突，报警处理，公安机关也已经通知华安公司处理，所以称认为装修行为是原告的不属实，所以华安公司与第三人存在恶意串通。原告所举证据证实华安公司不提交相关手续，第三人就不能进行装修行为。
第三人对被告提交的证据质证意见为:对证据1无异议。证据2解除合同通知无异议。对停工通知真实性无异议，但是百盛公司的装修行为是通过与刘华召合法转让取得。
原告对第三人提交的证据质证意见为:对证据1商铺租赁合同(任宵与刘华召签订)不真实，该协议不真实，该合同系复印件，不具有合法性。对商铺租赁合同转让协议(刘华召与百盛公司法人徐静签订)、商铺租赁合同(刘华召与百盛公司签订)真实性不予质证，刘华召作为犯罪嫌疑人，他们签订合同的时间，是否是他们本人签订，真实性我们无法判断。该两份合同系无效合同，刘华召无权处分，将自己没有所有权和处分权的房屋处分给第三人，是无效合同。本案第三人向法庭提交的复印件，据此来认定该商铺刘华召有转租权，该合同是刘华召伪造的还是第三人伪造的。第三人在原告租赁商铺内装修是对原告的侵权。商铺约定的租赁费170万元，但是不能证实双方已对合同进行了履行。本案第三人与本案被告是恶意串通。证据2公证书有异议，该公证书仅能够证明张彬与百盛公司签订了合作经营协议，仅证明这样一个行为的发生，该行为的合法性、有效性公证书并没有证明。我们认为这个协议是没有法律效力的，因为张彬在该租赁房屋是有字号的个体经营户，与百盛公司不是上下级及股权持有关系，因此张彬与第三人均应当对他们的行为承担相应的责任。
被告对第三人提交证据质证意见为:对证据1商铺租赁合同(任宵与刘华召签订)这个复印件与原告提交法庭的合同、被告提供的合同内容是一样的，刘华召提供给第三人的合同与张雨这一份合同是完全一致的、与华安公司的不一致。合同应是原告交给刘华召，刘华召又将房屋租赁给了徐静，是张雨与刘华召擅自转租了房屋。对商铺租赁合同转让协议(刘华召与百盛公司法人徐静签订)、商铺租赁合同(刘华召与百盛公司签订)都可以看出是刘华召、徐静签订的转让协议，从该两份合同，转给谁都不是华安转让的，是刘华召转让的，所以原告称是华安公司转租的这一事实不能成立。证据2不予质证，无异议。
对以上双方不持异议的证据本院予以确认，对有异议的证据本院在评析部分综合予以认定。
经审理查明，2013年9月16日原告作为乙方与被告华安房地产代理人任霄作为甲方签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，第一条，租赁标的物，甲方将产权无争议、无任何产权瑕疵的坐落于南阳市白河大道六号公馆商铺1一3层、实用面积为4479.23平方米的房屋，出租给乙方用于营业场所（祥细见附表一）。第二条租赁期限，1、本合同约定租期为九年，即：自2013年9月16日至2022年9月16日止。第三条租金、费用交纳办法方式，本合同约定的房屋的租金为每年170万元人民币。租金由乙方以转账的方式支付，本合同约定的租金为税后数额，甲方不出具正式税票，若乙方需要税票，餿国家规定的税率由乙方另外支付给甲方。2、租金按每12个月为一期结算一次，由乙方在12个月满期前两周内以汇款或现金方式将当期租金汇入甲方账号。乙方应于本合同签订后3日内，交纳第一期的租金。2015年租金按上年度租金3%递增为新年度租金；自2017年起每两年租金按上年度租金数递增5%为新年度租金。3、4、5（略）6、乙方在本合同订立前向甲方缴纳15万元人民币履约保证金（视为押金，待合同期满后双方无议异后退还）。第四条房屋修缮（略）第五条，双方的权力义务，甲方的权利：乙方有下列情形之一的，甲方有权利终止合同、收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿直达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方允许擅自改变房屋用途的。（2）未经甲方书面许可擅自转让、转租、转借、转兑承租房屋及擅自以承租房屋引进其他单位联营的。（3）由乙方责任造成承租房屋结构、设备损坏的。（4）未经甲方同意且无正当理由拖欠租金累计一个月以上的。（5）利用房屋进行非法活动，损害公共利害的。（6）其他严重损害甲方利益的（包括业主的正常生活）。（略）乙方的义务：（1）按时缴纳房屋租金，不得拖欠。在接到甲方付款通知书的三日内，将租金汇入甲方指定账户（节假日顺延），逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋。2、3（略）（4）承租房屋必须按合同用途使用，不得擅自转租、转让、转借、转兑或擅自引进他人联营及违法经营项目。第六条，违约责任，1、双方如擅自将本合同的租赁房屋转租、转让、转借、转兑所承租房屋的，其所签订的协议无效，给对方造成损失的，责任法应照价予以赔偿。2、3（略）第七条、第八条（略）第九条，其他约定事项，甲方承诺在装修期内免收租金，免租期为四个半月（即2013年9月6日至2014年1月20日止），免租期内该房屋产生的水电能耗费等由乙方自行承担。第十条、第十一条（略）。原告张雨与被告华安房地产代理人任宵分别在合同上签字并按手印。合同签订后，原告于2013年9月19日向任宵的个人账户汇款184万元，付现金1万元，被告同时将租赁房屋交付给原告。2014年9月12日至2014年10月29日期间，原告多次与任宵短信联系续交第二年房租事宜，任宵以在国外为由没有确定交纳房租的时间和方式。被告没有向原告出具付款通知书。原告也没有向被告以现金或汇款方式交纳租金。2014年10月29日被告华安房地产开发有限公司以原告“在履行合同义务时严重违反法律规定和违反合同约定”为由向原告下发解除合同通知，原告于2014年11月6日签收。
另查明，2014年8月29日，案外人刘华召作为甲方与作为乙方的百盛餐饮法定代表人徐静签订了《商铺租赁合同转让协议》，合同约定，一、（略）二、租赁房屋的位置与租赁范围：1、租赁房屋的位置：位于南阳市白河大道六号公馆商铺1-3层，2、租赁房屋的面积，该房屋建筑面积为4479.23平方米。三、租赁期限，租赁期限为八年，自计租之日开始计算。四、房屋交付，（略）。五、租赁房屋的租金、递增标准，1、免租期，甲方为有效地支持与协助乙方开展经营活动，为乙方提供4个月的免租期，即自2014年9月6日至2015年1月20日止。在此期间，乙方无须向甲方支付租金和运营管理费，水、电、物业费用。2、租金，2015年1月20日之前为免租期，自2014年9月16日起至2015年9月16日租金为壹佰柒拾万元/年；自2015年9月17日起至2017年9月16日（两年）租金为壹佰柒拾伍万壹仟元/年；自2017年9月17日起租金以后每两年在上一年的基础上递增5%。合同转让后甲方保证乙方享有甲方原合同的所有权益，并与原合同一致。同日，刘华召和百盛餐饮另签订了《补充协议》一份，约定了其他事项。刘华召及徐静均在上述协议上签字按手印。合同签订后，百盛餐饮即组织对诉争房屋进行装修。原告对刘华召和百盛餐饮签订的协议不予认可，多次对百盛餐饮的装修进行阻止，发生多次纠纷并有公安机关出警。后百盛餐饮以刘华召无权处置、涉嫌诈骗为由向公安机关报案，公安机关已予以立案，该案正在侦查过程中。
在案件审理过程中，本院向第三人书面通知，要求停止装修，维持原状，否则将承担相应责任。但房屋的装修并未停止。现该房屋已由百盛餐饮装修后以“城南往事”为字号正式营业。华安房地产否认收到任何一方所交纳的第二年度房屋租金。
本院认为，由于该案涉及刑事案件，已由有关机关立案侦查，有关事实不能确定。待刑事案件认定后，可另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，裁定如下：
驳回原告张雨的起诉。
驳回反诉原告南阳市华安房地产开发有限公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 叶厚献
审判员 娄 炳
审判员 谢海峰
二〇一六年六月二十三日
书记员 马爱丽