重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终491号
上诉人（原审原告）高思伦。
上诉人（原审原告）高杰。
二上诉人委托代理人雷少晶，重庆兴盛律师事务所律师，代理权限为特别授权。
二上诉人委托代理人吴海燕，重庆兴盛律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）重庆葆成房地产开发有限公司，住所地九龙坡区金凤路108号，统一信用代码：91500000051734928R。
法定代表人王全良，职务董事长。
委托代理人肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人杨小林，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人高思伦、高杰因与被上诉人重庆葆成房地产开发有限公司（以下简称“葆成公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第13424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年9月13日，高思伦、高杰（乙方）与重庆葆成房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的重庆市九龙坡区xxx预售商品房；房屋为清水房，套内建筑面积78.51平方米，总成交价款668988元；本项目物业管理用房为1420.63平方米，具体位置为2号楼一层、5号楼一层。合同附件五《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》约定：广告及宣传资料、销售手册、样板房、楼盘模型等只作展示和参考用，本合同签订前甲方发布的广告以及宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载明的内容在签订本合同时可能已经作出部分调整或者改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或与本合同内容有抵触或未作约定的，则以实物和双方签订的主合同及补充协议内容为准，请乙方签订合同时特别注意；本补充协议是商品房买卖合同的有效组成部分，本补充协议与主合同约定不一致的，以本补充协议为准。
2014年11月24日，重庆市九龙坡区公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定保利爱尚里一期A组团（1-6、8号楼）建设工程消防验收合格。2、5号楼上层一层为架空绿化、住宅、物业管理用房，上层二层及以上均为住宅。
2014年12月30日，涉案房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
一审庭审中，高思伦、高杰和葆成公司双方一致认可如下事实：葆成公司出售房屋时的宣传资料上载明，小区配有游泳池、篮球场等体育配套设施；涉案房屋所在小区的2号楼和5号楼是两栋单独的楼体，平行相对，未连接在一起，物管用房经过公共区域连接2号楼和5号楼的第一层；双方签订的商品房买卖合同未对体育配套设施进行明确约定；诉讼请求中的A、B区即保利爱尚里一期、二期，涉案房屋属于保利爱尚里一期；涉案房屋所在小区未成立业主委员会。
高思伦、高杰称，合同对物管用房位置的约定应理解为：2号楼和5号楼内的第一层，不应占用楼外的公用面积，合同是格式条款，应按通常理解，存在争议时，应作出不利于葆成公司的解释；葆成公司称，合同对物管用房位置的约定应理解为：2号楼和5号楼的第一层，不是单指楼体部分，应当是裙楼和栋体对应的基础，包含两栋楼第一层之间的区域。
高思伦、高杰称，葆成公司未按宣传资料的记载完善配套体育设施；葆成公司称，宣传资料未明确体育设施具体位置和完善时间，只说明小区会整体设置，葆成公司会后期整体完善上述设施。
高思伦、高杰称，其要求拆除物管用房、完善配套体育设施、修建无障碍通道的诉请未征求小区其他业主的同意；起诉的违约损失，是因葆成公司交付的房屋违反了体育配套设施、物管用房位置、修建无障碍通道的合同约定，合同未直接约定违约损失，根据公平原则，参照合同有关规划、设计变更未及时通知的违约金约定，葆成公司支付购房款5%的违约损失；葆成公司交付的房屋与合同约定的房屋及配套设施质量不一致，导致高思伦、高杰购买的房屋品质明显下降，必然造成直接损失，无法直接通过证据量化，请求法院酌情判决。
高思伦、高杰一审诉称，2013年，高思伦、高杰和葆成公司签订商品房买卖合同，对房屋的价格、位置及其他相关事项进行了约定。2015年初，葆成公司通知高思伦、高杰接房，高思伦、高杰在接房过程中发现，房屋卫生间几乎没有下沉，严重影响房屋的正常使用。葆成公司违反合同约定将物业管理用房修建在2号楼和5号楼之间的业主公用部分上，挡住了入户通道大门一半以上，并占用消防通道。葆成公司在出售房屋时向高思伦、高杰宣传小区的配套设施，但未按承诺修建。为此，高思伦、高杰诉请判决：1、葆成公司立即对高思伦、高杰所购房屋的卫生间下沉进行整改并达到国家规定的合理标准；2、葆成公司立即拆除违规建造的物管用房；3、葆成公司按约定时间和地点立即完善小区内楼盘配套设施（包括羽毛球场、三人制篮球场、游泳池、室外综合健身场等十项）；4、葆成公司在保利爱尚里小区A、B区之间修建无障碍通道；5、葆成公司支付违约损失33449元；6、本案诉讼费由葆成公司承担。诉讼中，高思伦、高杰自愿撤回第1项诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。
重庆葆成房地产开发有限公司一审辩称，卫生间的设计和施工均符合规范，且竣工验收合格。物管用房位置设置符合规划，没有占用消防通道，不存在安全隐患。小区配套体育设施已按规划要求进行配置，葆成公司未违反约定。葆成公司无权在小区A、B区之间的市政道路上修建无障碍通道。葆成公司不存在违约行为，高思伦、高杰请求的违约损失没有事实和法律依据。请求驳回高思伦、高杰的诉讼请求。
一审法院认为，高思伦、高杰和葆成公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。本案双方对涉案房屋的质量及配套环境主要存在如下争议：物管用房位置是否符合合同约定；体育配套设施是否符合合同约定；未修建通道是否符合合同约定。一审法院分别评述如下：
对于物管用房位置问题。双方对合同条款的理解存在争议，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。“2号楼一层、5号楼一层”通常应理解为2号楼和5号楼内的第一层，不应延伸到楼外的公共区域。本案房屋所在的物管用房的位置违反了合同约定，构成违约。
对于配套设施问题。合同补充协议约定，合同签订前的宣传资料及楼盘模型只作展示和参考用，以合同约定的内容为准。该约定表明宣传资料及楼盘模型不属于合同内容，对双方当事人没有约束力。双方签订的合同并未对体育配套设施进行明确约定，涉案小区配套设施的现状不违反合同约定，不构成违约。
对于修建无障碍通道问题。合同并未约定葆成公司应当修建一期与二期的无障碍通道，葆成公司未予以修建，不构成违约。
对于拆除物管用房、完善配套设施、修建通道的诉讼请求，改建、重建建筑物及其附属设施，属于小区公共部分的权利，应由小区业主共同决定，业主个人无权主张。高思伦、高杰不具备起诉资格，本案不予处理。
对于违约损失的诉讼请求，合同并未对物管用房位置不符合约定的违约损失进行直接约定，高思伦、高杰也未提供证据证明因物管用房位置不符约定造成了实际损失，因此，对高思伦、高杰要求葆成公司支付违约损失的诉讼请求，因无事实依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回高思伦、高杰的全部诉讼请求。一审案件受理费318元，由高思伦、高杰负担。
宣判后，高思伦、高杰不服一审判决，向本院上诉称：沙盘图和宣传资料是合同的组成部分之一；被上诉人应当对自身的违约行为承担相应的违约责任，应当赔偿上诉人违约损失。请求本院依法改判被上诉人赔偿上诉人违约损失13380元。
重庆葆成房地产开发有限公司认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约束力，双方均应当按照合同约定行使权利履行义务。合同补充协议明确约定，合同签订前的宣传资料及楼盘模型只作展示和参考用，以合同约定的内容为准。该约定表明宣传资料及楼盘模型不属于合同内容，对双方当事人没有约束力。故上诉人称沙盘图和宣传资料是合同的组成部分之一与双方的约定不符，对该上诉意见，本院不予采纳。上诉人还提出，被上诉人应当对自身的违约行为承担相应的违约责任，应当赔偿上诉人违约损失。本案房屋所在物管用房的位置违反了合同“2号楼一层、5号楼一层”的约定，已构成违约。鉴于合同并未对物管用房位置不符合约定的违约损失进行直接约定，上诉人也未提供证据证明因物管用房位置不符合同约定造成了实际损失，故对上诉人要求被上诉人支付违约损失13380元的上诉意见，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费135元，由上诉人高思伦、高杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 艳
审 判 员 张泽兵
代理审判员 周媛媛
二〇一六年四月五日
书 记 员 宋彦君