广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终682号
上诉人（原审被告）：江门市蓬江区杜阮凤飞园发展有限公司。
法定代表人：黎某乙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林达荣，广东东方大卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑少媛，广东东方大卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宿明新。
委托诉讼代理人：房海滨，广东森德律师事务所律师。
上诉人江门市蓬江区杜阮凤飞园发展有限公司（以下简称凤飞园公司）因与被上诉人宿明新商品房预约合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初4946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
凤飞园公司上诉请求：1、撤销原判，驳回宿明新的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由宿明新负担。主要事实和理由是：一、原审判决对于本案的诉讼时效的认定有误，凤飞园公司认为，宿明新提起本案诉讼已超过法定的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。结合本案，本案纠纷因双方履行涉案《凤飞云别墅商品房认购书》所致。凤飞园公司与宿明新早于2012年10月29日己签订涉案《凤飞云别墅商品房认购书》，而宿明新直至2016年8月才提起本案诉讼，诉求凤飞园公司向其返还首期购房款150万元及从2012年10月30日起算的利息。据此，宿明新的起诉己超过法定的两年期限的诉讼时效。
二、由于宿明新的信用问题未能办理银行按揭，宿明新又不按涉案认购书的约定选择其他方式支付（一次性或分期支付）余下的购房款，导致涉案房屋买卖未能继续和履行，应由宿明新承担违约责任，赔偿凤飞园公司的损失，而且依法依约凤飞园公司根本无需支付利息给宿明新。原审判决支持其利息的诉求，缺乏依据，且对凤飞园公司不公平。1、双方签订的涉案《凤飞云别墅商品房认购书》第四条约定：“客户确定付款方式：其他（按揭+首期）。首期总房价30%150万元须在2012年11月8日前支付。银行按揭345万元须在该商品房达到现房销售条件时即前办理银行按揭手续”。在接近两年的时间内，由于宿明新的信用问题，其未能办理涉案房屋的银行按揭手续支付345万元，也未能按照认购书第五条：“选择银行按揭的客户如未获银行批准或按揭贷款额度不足则客户须……将未付房款余额以其他方式全数付清给甲方（凤飞园公司）”的约定，将未付房款余额以其他方式支付（一次性或分期支付），故涉案房屋买卖不能继续和履行的原因在于宿明新自身。据此，宿明新是违约方，应由其承担违约责任，赔偿凤飞园公司的损失，而且依法依约凤飞园公司根本无需支付利息给宿明新。2、按宿明新当庭自认的“按江门房地产行业自2012年至2014年，房地产涨幅每年度在13%”事实，结合凤飞园公司2014年6月12日出售给他人的价格仅比出售给宿明新多出5万元的情况计算，凤飞园公司实际受到的损失为1237000元（495万元×13%×2年-5万元）,该损失依法依理应由违约方的宿明新承担。宿明新的违约给凤飞园公司造成如此巨大的损失，原审判决还让凤飞园公司作为守约方赔偿利息给宿明新，显属对凤飞园公司不公平。
三、原审判决判令凤飞园公司从2014年6月12日起计付利息给宿明新，缺乏依据，二审法院应予以纠正。原审判决判令凤飞园公司从2014年6月12日起计付利息给宿明新的理由是：凤飞园公司是在2014年6月12日将涉案房屋出售给他人，导致双方不能再履行涉案认购书的内容而签订《商品房买卖合同》。凤飞园公司认为，原审判决以2014年6月12日为利息起算日是缺乏事实依据，不能成立。如上所述，涉案房屋买卖不能继续和履行的原因在于宿明新自身，宿明新才是违约方。宿明新当然也清楚其违约行为对凤飞园公司已造成损失，所以在2014年6月凤飞园公司出售房屋给他人，宿明新一直没有提出退款及计付利息的主张。据此，如法院认为需要计付利息，也应从宿明新本次向法院起诉主张退款日开始起算，而不应是凤飞园公司另行出售时起计。
宿明新辩称，1、利息的计算起算时间与诉讼时效并没有直接的关联；2、没有证据证明凤飞园公司因争议的房产而受到损失；3、计付利息的时间应当从本金交付次日起计算。宿明新知道争议房产售予他人是在2014年底，所以宿明新认为没有超过法定的诉讼时效，并且是在2016年3月8日和8月1日向凤飞园公司发出催款律师函，综上可以证明宿明新没有超过法定的诉讼时效。
2016年8月26日，宿明新向一审法院提起诉讼，请求判令：1、凤飞园公司返还购房款1500000元给宿明新；2、凤飞园公司向宿明新支付利息（利息从2012年10月30日起按银行同期贷款利率计至凤飞园公司返还全部款项为止）；3、由凤飞园公司负担本案诉讼费用。
一审法院审理查明的事实：2012年10月29日，由凤飞园公司作为甲方、宿明新作为乙方，共同签订《“凤飞云别墅”商品房认购书》（以下简称认购书）一份，该认购书的全部内容如下：一、乙方经过了解，有意向甲方购买开发建设的“凤飞云别墅”小区住宅（商铺）物业。1、认购物业：江门市杜阮西路“凤飞云别墅”凤湖某街某号物业（以下简称“该物业”），其建筑面积361.55平方米（实际面积以测绘部门最终的测绘面积为准）。2、认购价：人民币肆佰玖拾伍万元正（￥4950000元）。二、经与甲方协商，达成以下协议：1、甲、乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付￥/（大写：/）给甲方作为认购该物业的定金。2、乙方应于本认购书签定后，待该商品房达到现房销售条件时即到凤飞云别墅售楼部签定《商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料：（1）本认购书。（2）身份证明原件和复印件。（3）定金收据。（4）/。三、如甲乙双方在约定的时间内签定《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款。如乙方在约定的时间内不前来协商签定《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该物业另售他人。四、客户确定付款方式为按揭+首期：首期总房价30%1500000元（含定金/元）须在2012年11月8日前支付。银行按揭3450000元须在该商品房达到现房销售条件时即前办理银行按揭手续（按揭年限和贷款额度以最终银行批复为准）。五、选择银行按揭的客户如未获银行批准或按揭贷款额度不足则客户须在/年/月/日前，将未付房款余额以其他方式全数付清给甲方。六、在认购书签订后，乙方如需作“转名”变更的，须经甲方同意，乙方需支付转名手续费12000元，只限办理一次。如果签订正式购房合同后，一律不办理转名变更。七、乙方在签定购房合同时，须同时签定“凤飞云别墅前期物业管理服务协议和业主临时规约”，并按前期物业管理服务协议约定的物业管理费缴交标准预交3个月管理费，物业管理费计收日期以收楼之日起始计收。八、乙方支付定金后，因乙方原因未能按时签定购房合同，由乙方申请，经甲方同意后可延期签定购房合同，但乙方必须按本认购书第4条所选择的付款方式在规定的时间内支付房款及办理按揭，否则乙方需负违约责任。按乙方应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。九、本认购书违约责任的约定不因签定《商品房买卖合同》而失效，认购书与《商品房买卖合同》不一致的，以《商品房买卖合同》为准。十、乙方在签定认购书时已阅读《“凤飞云别墅”认购指南》，《商品房买卖合同》样版各项条款及销售人员的陈述解释。十一、本认购书一式三份，经甲乙双方签署有效，甲方执二份，乙方执一份，具有同等法律效力。
上述认购书签订后，宿明新以自己及他人的账户先后于2012年10月30日转账支付1000000元、2012年12月12日转账支付200000元、2013年1月16日转账支付300000元给凤飞园公司，合共支付了1500000元，凤飞园公司于2013年1月14日开具了收取房款1500000元的收据给宿明新。
涉案的“凤飞云别墅”凤湖某街某号房屋于2012年9月6日已经通过竣工验收，并于2012年9月28日在房产管理部门办理了备案登记手续。此后，该房屋由案外人潘某甲的名义办理了房屋权属登记，潘某甲并以该房屋办理了抵押登记手续，设定的债务履行期限为从2014年6月16日起至2024年6月15日止。
宿明新分别于2016年3月8日、8月1日委托本案的代理人向凤飞园公司发出律师函，以因国家政策调整无法办理银行按揭手续、双方同意解除认购书为由，要求凤飞园公司退还购房款及支付利息。
一审法院认为：宿明新与凤飞园公司就双方在一定期限内就商品房买卖合同事宜签订认购书，因而本案为商品房预约合同纠纷。认购书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。双方当事人应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。本案争议的焦点为：一、宿明新提起本案诉讼是否已经超过二年的诉讼时效期间问题；二、双方未能履行认购书的约定签订《商品房买卖合同》的原因以及由此引起的相应民事法律责任的划分问题。
一、宿明新提起本案诉讼是否已经超过二年的诉讼时效期间问题。宿明新提起本案诉讼是基于凤飞园公司已经将宿明新预约购买的房屋出售给他人、其通过签订认购书确定的相关权利受到损害而提起本案的诉讼，故本案的诉讼时效期间依照《中华人民共和国民法通则》（以下简称“民法通则”）第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，以及第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，应当从宿明新知道或应当知道其不能与凤飞园公司就其欲购买的房屋签订买卖合同时开始计算。本案中，由于涉案房屋在双方签订认购书前已经办理了竣工验收备案手续，具备了现房销售的条件，故认购书中“乙方应于本认购书签定后，待该商品房达到现房销售条件时即到凤飞云别墅售楼部签定《商品房买卖合同》”的约定对双方何时签订《商品房买卖合同》并不适用。在认购书中，双方没有明确约定签订《商品房买卖合同》的时间，凤飞园公司亦无证据证明宿明新应当与凤飞园公司签订买卖合同的时间，双方并在一审庭审时陈述买卖合同应在确定宿明新是否能够办理银行按揭时再签订，故本案的诉讼时效期限不能从双方约定的签订买卖合同的时间来确定起算时间。凤飞园公司已经将房屋出售给案外人，导致双方签订该认购书的目的已经无法实现，亦不可能再继续履行该认购书，由此引起本案纠纷，故宿明新的权利应当从其知道或应当知道凤飞园公司出售涉案房屋之日起计算。由于凤飞园公司将涉案房屋出售给案外人的行为并不需要宿明新参与，没有证据证明凤飞园公司将房屋出售给案外人的消息告知宿明新，而据凤飞园公司一审庭审时所确认的于2014年6月12日出售房屋给案外人的情况，宿明新获悉凤飞园公司出售房屋从而知道其权益被侵害的日期应在2014年6月12日后。宿明新已提交证据证明其于2016年3月8日通过本案代理人以特快专递的方式向凤飞园公司主张权利，该期间并没有超过自2014年6月12日起的二年。凤飞园公司虽否定宿明新通过其在本案中的代理人向其发出律师信的事实，但宿明新提交的特快专递有邮政部门的查询业务章予以证明，况且其代理人作为一名专业的法律工作者，应当具备一定的职业素养和操守，该事实应当予以采信。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，宿明新的起诉没有超过二年的诉讼时效期间。凤飞园公司有关宿明新的起诉超过诉讼时效期间的答辩意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。
二、双方未能履行认购书的约定签订《商品房买卖合同》的原因以及由此引起的相应民事法律责任的划分问题。如前所述，宿明新、凤飞园公司签订认购书的真实意思表示为确定宿明新是否能够办理房屋的银行按揭贷款手续后方才签订《商品房买卖合同》，而宿明新未能办理银行按揭贷款的手续，双方此后亦未能协商一致，故双方未能按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》的原因主要在于宿明新。对于宿明新未能办理银行按揭贷款由此引起的民事责任的划分和承担的问题。认购书第八条虽约定：“乙方支付定金后，因乙方原因未能按时签定购房合同，由乙方申请，经甲方同意后可延期签定购房合同，但乙方必须按本认购书第4条所选择的付款方式在规定的时间内支付房款及办理按揭，否则乙方需负违约责任。按乙方应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金”的违约责任条款，但从认购书第四条付款方式为按揭加首期，而第五条：“选择银行按揭的客户如未获银行批准或按揭贷款额度不足则客户须在/年/月/日前，将未付房款以其他方式全数付清给甲方”的内容看，双方并没有对宿明新不能办理按揭时应当于何时以其他方式支付房款进行明确的约定，即双方对宿明新不能通过银行按揭贷款进行处理时，如何支付房款的问题约定不明，结合双方没有明确约定签订《商品房买卖合同》的时间、凤飞园公司没有通知和要求宿明新签订《商品房买卖合同》的情况，一审法院确认上述第八条的违约责任条款同样为约定不明。而凤飞园公司于2014年6月12日将房屋出售给他人的行为，已导致双方不可能再履行认购书的内容而签订有关《商品房买卖合同》，宿明新提起本案诉讼要求凤飞园公司返还首期款实际上就是要求解除认购书，一审法院由此依法予以确认。认购书同样没有对由此引起的民事责任、后果应当如何处理进行约定，凤飞园公司由此应当依照民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用等原则，返还所收取的首期款给宿明新。但凤飞园公司一直没有返还，已经给宿明新的资金周转造成影响，宿明新要求凤飞园公司支付占用首期期间的利息合法有据，但利息的计算应当从凤飞园公司出售涉案房屋给他人之日（2014年6月12日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2016年12月5日作出（2016）粤0703民初4946号民事判决：
一、江门市蓬江区杜阮凤飞园发展有限公司应当自判决生效之日起五日内返还购房款1500000元给宿明新。
二、江门市蓬江区杜阮凤飞园发展有限公司应当自判决生效之日起五日内支付利息（自2014年6月12日起，以1500000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至返还本金之日止）给宿明新。
江门市蓬江区杜阮凤飞园发展有限公司逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21112元，保全费5000元，合共26112元，由江门市蓬江区杜阮凤飞园发展有限公司负担。
二审期间，宿明新和凤飞园公司均未向本院补充提交证据。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，一审庭审时，宿明新和凤飞园公司均确认宿明新向凤飞园公司支付的150万元是房款，不是定金。二审期间，宿明新和凤飞园公司均确认双方签订的订购书的主要义务为签订该认购书项下目标房屋的买卖合同。宿明新还陈述，其在2014年之前就因为订购书无法履行而开始不断向凤飞园公司追索150万元的购房款。
本院认为，虽然订购书的内容包括目标房屋的价格、首期房款数额及支付期限，但综观订购书，其主要内容是宿明新和凤飞园公司就签订以目标房屋为买卖标的的房屋买卖合同（以下简称本约合同）所作的权利义务安排，而宿明新和凤飞园公司亦确认该认购书的主要义务是签订本约合同，因此该认购书属于预约合同，而本案系因该认购书而引发，因此本案属商品房预约合同纠纷。认购书是宿明新和凤飞园公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对凤飞园公司提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、宿明新起诉请求凤飞园公司返还涉案款项及支付相应利息是否已经超过诉讼时效；2、若宿明新的起诉未过诉讼时效，凤飞园公司是否应当承担返还款项和支付相应利息（即赔偿非法占用款项给宿明新造成的损失）的责任；3、若凤飞园公司应负返还款项及支付相应利息责任，则对应的利息应从何时起算。
关于第1个争议焦点。
首先，就签订本约合同的具体时间、目标房屋尾款的支付方式和支付期限等事项，认购书中没有明确约定，现有证据也不能证明宿明新和凤飞园公司在签订该订购书后已协商一致确定，结合本案案情，本院亦无法根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定确定，因此应认定该订购书就签订本约合同的具体时间、目标房屋尾款的支付方式和支付期限等事项约定不明。
其次，宿明新主张其于2014年之前就因为订购书无法履行而开始不断向凤飞园公司追索150万元的购房款，虽然凤飞园公司否认宿明新在提起本案诉讼（即2016年8月26日）之前曾向其追讨150万元房款，经审查在案证据，宿明新的上述主张可信度较高，应予以采信，理由如下：
1、宿明新和凤飞园公司均否认对方在认购书签订之后曾要求己方签订本约合同，在本案中亦均未提供证据证明各自要求对方在合理期限内履行签订本约合同的义务，据此应认定双方在签订订购书的2012年10月29日至凤飞园公司自认其将目标房屋出售给案外人的2014年6月12日之前，均未有要求对方签订本约合同的行为，因此，结合日常生活经验，据此应推定在上述期间双方应有解除认购书的意愿。
2、宿明新一审提交的2张EMS单件（寄存人存）上收件人栏标示为“黎某乙或张总”、（收件人）手机栏上标示“13380、13322”，（收件）信息栏上标示为凤飞园公司及对应地址，而上述2张EMS单件（寄存人存）对应的回单上收件人签收人栏处显示有人签收，且该回单盖有“江门速递查询业务章”；据此，结合凤飞园公司二审确认上述收件人（单位）栏标示信息内容中的（收件人）地址是其公司的营业地址、电话号码是其公司使用的电话（其中1****是黎某乙使用的电话号码）、其公司的法定代表人也是黎某乙等案情，虽然凤飞园公司否认其收到上述邮件，但在凤飞园公司没有提供足以反驳证据的情况下，亦应推定宿明新主张其分别于2016年3月8日、2016年8月1日通过EMS向凤飞园公司邮寄律师函追讨涉案150万元购房款及利息的事实成立。因此，凤飞园公司否认宿明新在提起本案诉讼之前（即2016年8月26日）曾向其追讨150万元房款，明显不可信。
宿明新上述于2014年之前向凤飞园公司追索150万元购房款的行为，应视为其向凤飞园公司发出了解除认购书的意思表示，且没有证据显示宿明新曾撤销上述解除认购书的意思表示；凤飞园公司自认于2014年6月12日将目标房屋出售给案外人，对此宿明新没有提出异议，本院予以确认；因此，凤飞园将目标房屋出售给案外人，应视为其以实际行为作出解除订购书的意思表示且使签订本约合同已无必要，据此，应认定订购书已于2014年6月12日终止。原审判决认定双方为签订认购书的原因主要在于宿明新的事实，理据不足，本院不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，2014年6月12日开始凤飞园公司即负有向宿明新返还涉案150万元购房款的义务。
再次，凤飞园公司主张其于2014年6月12日已经告知宿明新其已经将目标房屋出售给案外人，宿明新予以否认，凤飞园公司也未提供证据证明其上述主张成立，故对其上述主张本院不予支持。鉴于宿明新自认其于2014年年底才知道凤飞园公司已将目标房屋出售给案外人及其上述主张的在2014年之前就开始不断向凤飞园公司追讨涉案150万元房款但未果的事实，应认定宿明新自2014年年底才知道其享有的要求凤飞园公司返还涉案150万元房款的权利被侵害。由于上述追索房款的权利不属于《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”及其他法律另有规定的特别诉讼时效规定调整的范围，而属于《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”规定的一般时效调整范围，故本案诉讼时效期间为二年。另根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，本案诉讼时效应从2014年年底开始起算；凤飞园公司主张以宿明新诉请的利息起算点2012年10月30日作为诉讼时效的起算时点，没有事实和法律依据，本院不予支持。
而如上所述，宿明新已于2016年3月8日通过EMS向凤飞园公司邮寄律师函追讨涉案150万元购房款及利息，上述追讨行为发生在二年的诉讼时效期间（即在2016年年底之前）内，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”和《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，2016年3月8日的追讨行为即产生诉讼时效中断的效果，结合宿明新又于2016年8月1日再次追讨，再次产生诉讼时效中断的效果，故本案诉讼时效从2016年8月1日重新计算，宿明新于2016年8月26日提起本案一审诉讼，未超过二年的诉讼时效期间。凤飞园公司抗辩主张宿明新一审起诉请求其返还涉案款项及支付相应利息已经超过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。
关于第2个争议焦点。宿明新诉请凤飞园公司向其支付相应利息，实际上是诉请凤飞园公司赔偿该公司拖欠其上述150万元对应期间给其造成的损失。而如上所述，订购书于2014年6月12日终止，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，2014年6月12日开始凤飞园公司即负有向宿明新返还涉案150万元购房款的义务。由于凤飞园公司自2014年6月12日起一直未向宿明新履行返还涉案150万元房款的义务，其上述拖欠行为客观上造成了宿明新资金使用上的损失，故凤飞园公司应当承担向宿明新返还150万元房款及赔偿拖欠上述150万元对应期间给宿明新造成的损失。原审判决酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准结合拖欠上述款项的期间，核计凤飞园公司应赔偿的损失，并无不当，本院予以确认。
关于第3个争议焦点。
如上所述，2014年6月12日开始凤飞园公司即负有向宿明新返还涉案150万元购房款的义务，故凤飞园公司应赔偿其非法占用上述150万元房款期间（即自2014年6月12日起至凤飞园公司实际清偿之日止）给宿明新造成的损失。因此凤飞园公司抗辩主张只应从宿明新起诉时的2016年8月26日起核计其应赔付的损失，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由江门市蓬江区杜阮凤飞园发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 许世清
审 判 员 陈史豪
二〇一七年五月二十二日
法官助理 谢惠英
书 记 员 李慕华