湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）娄星民二初字第437号
原告娄底市永达贸易有限公司，住所：娄底市娄星区娄星南路（区粮食局院内）。
法定代表人陈向前，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ，该公司法律事务部部长。
委托代理人李思义，湖南晨晖律师事务所律师。
被告何晓成，男，1963年8月19日出生，汉族。
委托代理人谢娥英，女，1952年11月12日出生，汉族。
第三人谢娥英，基本情况同上。
原告娄底市永达贸易有限公司（以下简称永达公司）与被告何晓成租赁合同纠纷一案，于2013年5月20�诉至本院。本院受理后，依法由审判员石婕担任审判长，与审判员周威、人民陪审员陈燕组成合议庭，于2013年7月2日第一次公开开庭进行审理。2013年12月20日，本院根据原告的申请依法追加谢娥英作为本案第三人参加诉讼，并将合议庭组成人员变更为由审判员石婕担任审判长，与审判员周威、人民陪审员李智杰组成合议庭，于2014年1月14日第二次公开开庭进行审理。第一次庭审，原告永达公司的特别授权委托代理人ＸＸ、被告何晓成的特别授权委托代理人谢娥英到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告永达公司的特别授权委托代理人ＸＸ、被告何晓成的特别授权委托代理人暨第三人谢娥英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永达公司诉称：2004年11月9日，娄星区粮食局与被告何晓成签订了《裕园宾馆租赁经营合同书》。合同第一条约定：甲方（娄星区粮食局）�所属的裕园宾馆出租给乙方（何晓成）经营；第三条约定租赁期限为五年，从2005年元月1日至2009年12月31日止；第四条约定租金为每年14万元，五年租金总额在合同签订前一次性交付至甲方指定的银行账户上；租赁合同另外还就宾馆固定资产的交接及管理、违约责任及其他相应事宜进行了约定。租赁合同签订后，甲方按约定交付了裕园宾馆给被告，被告也一次性支付了五年的租金。2006年12月1日，经娄星区人民政府批准，娄星区粮食局通过娄星区产权交易中心公开挂牌处理区粮食局机关办公楼、裕园宾馆等资产。2006年12月15日，李建尧、丁德元等人通过挂牌买下该宗资产，并于2007年1月8日成立娄底市永达贸易有限公司，裕园宾馆资产的权属归原告娄底市永达贸易有限公司所有。租赁合同于2009年12月31日到期后，原告多次口头、书面通知被告将承租的裕园宾馆移交，但被�至今尚未向原告移交。被告何晓成承租下裕园宾馆后，将裕园宾馆交由第三人谢娥英实际经营，第三人谢娥英与本案有利害关系。综上，被告何晓成和第三人谢娥英的行为已构成根本性违约，根据合同约定和法律规定，请求人民法院依法判决：被告和第三人立即向原告返还租赁的裕园宾馆（包括租赁场地及配套设施设备）；被告和第三人立即向原告支付租赁到期以后的资产占用费50万元；本案的诉讼费用全部由被告和第三人承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、娄底市永达贸易有限公司营业执照；
2、娄底市永达贸易有限公司组织机构代码证；
证据1、2，拟证明原告娄底市永达贸易公司于2007年1月8日成立，系存续有效的企业法人，诉讼主体适格。
3、资产挂牌处理公告（娄底市土地矿产交易中心、娄星区产权交易中心2006年12月1日发出）；
4、娄星区粮油贸易总公司国有资产挂牌出售竞买须知（娄底市土地矿产交易中心、娄星区产权交易中心于2006年12月1日公告）；
5、娄底日报刊登的资产挂牌处理公告（2006年12月1日）；
证据3、4、5，拟证明娄底市土地矿产交易中心、娄星区产权交易中心于2006年12月1日发布了资产挂牌处理公告和竞买须知，以公开挂牌的方式处理娄星区粮油贸易总公司（区粮食局）机关办公楼、裕园宾馆等资产。娄底市土地矿产交易中心、娄星区产权交易中心对国有资产处理以现场展示、报纸报刊等形式进行了公示，对被告履行了挂牌出让裕园宾馆等资产的告知义务。
6、挂牌处理资产成交确认书，拟证明丁德元、李建尧等人于2006年12月25日依法竞得娄星区粮油贸易总公司（区粮食局）机关办公楼、裕园宾馆等资产；
7、企业注册登记资料，拟证明原告娄底市永达贸易公司由李建尧�丁德元等人于2007年1月8日经娄底市工商行政管理局批准成立；
8、土地使用证；
9、房屋产权证；
证据8、9，拟证明原告娄底市永达贸易公司依法办理了国有土地使用权证和房屋产权登记证，裕园宾馆等资产属于原告所有。
10、《裕园宾馆租赁经营合同书》，拟证明娄星区粮食局与被告何晓成租赁合同期限自2005年1月1日至2009年12月31日止，租赁期限已届满；
11、通知及特快专递邮件详情单，拟证明原告多次书面通知了被告，要求其限期腾出裕园宾馆，并相关资产移交给原告。
被告何晓成辩称：一、原告诉讼主体不适格。裕园宾馆是2004年11月9日通过公开竞标的方式与娄星区粮食局签订的租赁合同，合同所产生的一切纠纷与永达公司没有关系，因此，原告只能是娄星区粮食局；二、裕园宾馆资产处理协议无效。根据裕园宾馆租赁合同第十二条约定，机关大院如遇整�开发建设，则甲方有权收回南北两个停车坪的使用权，因此（含基建环境）而影响乙方经营，甲方同意将宾馆无偿延长一年。然区粮食局在被告承租期限内，将办公楼出租开办幼儿园，故自被告不能按约定使用南停车坪开始，区粮食局应将宾馆无偿延长给被告使用一年，即租赁期限延长至2010年12月31日到期。裕园宾馆租赁合同第三条约定，本合同期满后，裕园宾馆在同等条件下优先租给乙方经营，租金随行就市，双方另行签订协议，且《合同法》规定承租人享有优先购买权，然而直到2009年12月10日何晓成递交续签协议报告前，没有任何单位或者个人通知何晓成裕园宾馆资产要出卖或者已经出卖，若通知了被告也会购买，因此，有关裕园宾馆资产的处理协议违反了合同约定及法律强制性规定，是无效的；三、原告应对被告投入资金及损失承担赔偿责任。裕园宾馆与�食局签订的合同是五年一周期，租赁费为五年一次性交清，合同并没有约定终止日期。在此情况下，裕园宾馆将投资方案作了短至十年的规划，电梯、空调全部更新换代，仅2008年4月空调换新一项就投入20万元，已累计投入资金200多万元。故原告对被告所投入资金及损失应承担赔偿责任。综上，原告所诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：1、个体工商户营业执照；
2、卫生许可证；
3、裕园宾馆租赁经营合同书；
证据1-3，拟证明被告方的特别授权代理人谢娥英是裕园宾馆的实际经营者。
第三人谢娥英述称：被告何晓成只是代表第三人与粮食局签订了租赁合同，其与本案并无关系，第三人谢娥英才是裕园宾馆的实际租赁人。
第三人谢娥英未向本院提交证据。
经庭审质证，被告对原告所提交的11份证据质证认为，证据1、2真实性无异议；证据3合法性有异议；证据4真实性有异议，该挂牌出让没有通知被告方，导致被告丧优先购买权；证据5客观性、真实性有异议，公告形式不合理，不予认可；证据6、7合法性有异议，裕园宾馆等资产的处理存在违法、违纪的情况；证据8、9真实性不清楚；证据10真实性无异议，该份合同经过了公证，予以认可；证据11真实性有异议，被告没有收到过此类通知，只是在租赁期满后原告才电话告知与被告方协商。
原告对被告所提交的3份证据质证认为，证据1、2真实性无异议，但关联性有异议，与本案无关；证据3真实性无异议。
根据原、被告提交的证据并综合双方的质证意见，本院经审查后分析认证如下：
原告提交的证据1、2、10，被告对真实性没有异议，本院予以采信；证据3-5，娄底市土地矿产交易中心、娄星区产权交易�心于2006年12月1日以公开挂牌的方式处理娄星区粮油贸易总公司（区粮食局）机关办公楼、裕园宾馆等资产，客观真实，且符合法定程序，本院予以采信；证据6、7，客观、真实，本院予以采信；证据8、9是国家行政机关发放的有效权属证书，本院予以采信；证据11有代收人的签名，本院予以采信。被告提交的三份证据，对被告拟证明裕园宾馆的实际经营者是谢娥英的事实，本院予以采信。
综上，本院根据所采信的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：
娄星区粮食局下辖企业娄星区粮油贸易总公司所属裕园宾馆属于国有资产。2004年11月9日，被告何晓成与娄星区粮食局签订了《裕园宾馆租赁经营合同书》，租赁期为五年，自2005年1月1日至2009年12月31日止，如果五年内乙方（何晓成）能严格履行合同，双方合作满意合同期满，在同等条件下，可优先租给乙�经营，租金随行就市，另行签订协议；租赁场地包括一楼大厅、餐厅、锅炉房、发电机房，二楼美容美发厅、包括商业2号门面，三楼及其以上所有场地；租金定为每年14万元，五年租金总额在合同签订前一次性交付至甲方（娄星区粮食局）指定银行帐户；第六条约定：“宾馆固定资产（设备设施）的交接及管理：1、固定资产：包括房屋、锅炉、发电机和客房卫生间设备设施，属甲方所有，乙方在租赁期间内有使用权，但无权未经甲方同意，擅自变更房屋结构、改变设备用途、或拆卸属于甲方所有的设备设施挪作他用，更不允许承租人拿宾馆的固定资产向第三人作抵押。锅炉、发电机房乙方在租期第一个月确需更新改造（在征得甲方同意后方可执行），甲方同意补助壹万元（人民币）更新改造费。本合同期满后上述锅炉、发电机房所有设施完好无缺无偿交给甲方。2、宾馆现有动产（动产是指除土地、房屋、锅炉、发电机和客房卫生间设施以外的其他设施、设备、器械、用具、用品等），按评估价243068元（附价值鉴定书为据）30%折价72920元一次性买断，在租赁合同签订前乙方一次性将其价款付至甲方指定银行账户上。租赁期满后，所有动产由乙方在15天内自行处置完毕，逾期视为乙方放弃权利，由甲方无偿收回。3、乙方必须在2005年元月1日前添置全新电梯一台，由甲乙双方共同去厂家选购，单价控制在25万元以下，其购置费用由甲方和乙方各承担50%，乙方在2005年2月10日前将电梯安装投入运作，安装费用乙方承担。租赁期满后，乙方必须保证电梯正常使用，并无偿将电梯的所有权和使用权一并移交给甲方”。第十二条约定：“甲方机关大院如遇整体开发建设，则甲方有权收回南北两个停车坪的所有权，因此（含基建环境）而影响乙方的经营，甲方同意将宾馆租赁期无偿延长一年（不含水电费），乙方不再向甲方提出其他任何要求。合同签订后，被告何晓成向娄星区粮食局一次性支付了五年房租70万元及宾馆现有动产折价72920元，娄星区粮食局向被告何晓成交付了裕园宾馆租赁场地及附属设施、设备。被告何晓成将裕园宾馆转交给第三人谢娥英，由第三人谢娥英实际经营裕园宾馆。此后，第三人谢娥英对裕园宾馆进行了装修，添置了与客房配套的床、电视机、挂衣柜、书桌、空调等资产，双方按合同约定购置安装了博林特电梯一台（价值25万元，其中，原告出资12.5万元）。2006年12月1日，经娄星区人民政府批准，娄底市土地矿产交易中心、娄星区产权交易中心面向社会发布了资产挂牌处理公告以及娄星区粮油贸易总公司国有资产挂牌出售竞买须知，以公开挂牌的方式处理娄星区粮油贸易总公�机关办公楼（区粮食局）、裕园宾馆及若干门面等资产。2006年12月15日，肖红忠、丁德元、李建尧等人竞得上述资产，并与娄星区粮油贸易总公司签订了挂牌处理资产成交确认书。
另查明，丁德元、李建尧等人于2007年1月8日注册登记成立了娄底市永达贸易有限公司，并于2007年5月14日、2011年7月8日分别就上述竞得资产办理了房屋产权登记证和国有土地使用权证。
还查明，租赁合同到期后，原告永达公司分别于2010年8月25日、9月10日、2011年5月18日向被告何晓成发出了要求其腾出裕园宾馆的通知。
本院认为，本案的争议焦点主要有三个，一，永达公司作为原告的主体资格是否适格；二，裕园宾馆资产的处理协议是否因损害承租人的合法权益而应认定为无效以及原、被告之间的租赁合同应否延长一年。三、原告永达公司要求被告返还租赁场地（包括配套设施）并支付资�占用费50万元应否予以支持。
第一，关于永达公司作为原告的主体资格是否适格的问题。原告永达公司是依法设立并取得了营业执照的企业法人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。丁德元、李建尧等人在娄底市土地矿产交易中心、娄星区产权交易中心以公开挂牌出让方式竞得裕园宾馆在内等国有资产后，丁德元、李建尧等人即成立了娄底市永达贸易有限公司，并将裕园宾馆等资产登记在原告公司名下。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，娄星区粮食局与被告何晓成之间关于裕园宾馆租赁合同项下的权利、义务�永达公司概括受让。根据合同的相对性原理，永达公司作为娄星区粮食局权利、义务的继受人，向被告何晓成主张权利符合法律的规定，故永达公司是本案的适格原告。被告何晓成称双方之间的租赁合同是其与娄星区粮食局签订的，其只与粮食局发生关系的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
第二、关于裕园宾馆资产的处理协议是否因损害承租人的合法权益而应认定为无效以及原、被告之间的租赁合同应否延长一年的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。由此可知，出租人的告知内容应为其出卖租赁房屋的事实，承租人在同等条件下的优先购买权系法律规定的权利，对于承租人的优先购买权是否必须由出租人告知承租人，法律并无强制性规定。娄底市土地矿产交易中心、娄星区产权交易中心在《娄底日报》上刊登娄星区粮油贸易总公司国有资产挂牌出售竞买须知以及资产挂牌处理公告，以面向全社会公开发布的方式处置娄星区粮油贸易总公司办公楼、裕园宾馆、若干门面等资产，这应当视为出租人已经在合理期限内履行了告知承租人将出卖租赁房屋的事实。但被告何晓成及第三人谢娥英未参与竞买，则应当视为其自动放弃优先购买的权利。故被告何晓成以出租人未履行告知义务，损害了承租人的合法权益为由，要求确认裕园宾馆资产处理协议为无效的抗辩理由，没有事实依据，本院不予支持。另被告何晓成以娄星区粮食局在其承租期限内在机关园内开办幼儿园为由，认为双方之间的租赁合同应当延长一年。对此经查，根据《裕园宾馆租赁经营合同书》第十二条的约定：“区粮食局（甲方）机�大院如遇整体开发建设，则甲方有权收回南北两个停车场的使用权，因此（含基建环境）而影响乙方的经营，甲方同意将宾馆租赁期无偿延长一年。”娄星区粮食局并未对机关大院进行整体开发，故本案既不存在因机关大院整体开发建设需要收回南北两个停车坪使用权的问题，也不存在因基建环境而影响被告日常经营问题，故被告提出的该抗辩理由没有事实和合同约定的依据，本院不予采纳。
第三、关于原告永达公司要求被告何晓成返还租赁场地及配套设施并支付资产占用费50万元是否应予支持的问题。根据《裕园宾馆租赁经营合同书》第三条的约定，裕园宾馆租赁期定为五年，即自2005年1月1日起至2009年12月31日止。租赁到期后，双方之间为不定期租赁合同关系，原、被告均可单方解除合同。永达公司为自身经营需要，分别于2010年8月25日、9月10日、2011年5月18日，向被告何晓成发出腾房通知，故自2010年8月25日起，应当视为原告已通知被告解除了租赁合同关系，双方之间的权利、义务终止。合同解除后，承租人应当返还租赁物，并且返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据原、被告的约定，合同到期后，固定资产包括房屋、锅炉、发动机和客房、卫生间附属设备、设施以及添置的一台电梯应无偿移交给原告，归原告所有。被告何晓成将裕园宾馆交给第三人谢娥英实际经营，且在租赁期限内添置了一些资产，故第三人谢娥英有腾出裕园宾馆的义务，其添置的资产可自行处理。被告何晓成则应当向原告返还其租赁的场地、锅炉、发动机以及客房、卫生间附属设备、设施。被告何晓成至今未交还租赁物，其行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应当赔偿原告的合理损失。原告的损失可比照租金标准自2010年8月25日（原告第一次向被告发出腾出裕园宾馆通知之日）起算至2013年5月23日（本院受理之日）止，但考虑到被告何晓成及第三人谢娥英经营宾馆时间不长，投入较大，故本院对原告的第二项诉讼请求酌情支持8万元，其余部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人谢娥英在本判决生效后十五内腾出裕园宾馆，被告何晓成在第三人谢娥英腾出裕园宾馆后，向原告娄底市永达贸易有限公司返还其承租的裕园宾馆租赁场地、租赁场地内锅炉、发动机和客房、卫生间附属设备、设施以及博林特电梯一台；
二、限被告何晓成在本判决生效之日起十五日内支付原告娄底市永达贸易有限公司租赁场地占用费8万元；
三、驳回原告娄底市永达贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，由原告娄底市永达贸易有限公司承担1000元，其余由被告何晓成承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 石 婕
审 判 员 周 威
人民陪审员 李智杰
二〇一四年二月十八日
书 记 员 吴细宁
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁�间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。