上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终966号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郝铨东，男，1964年6月6日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：郝钊东，男，1969年5月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：张继昌，上海市恒信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：程朱华，女，1972年5月27日生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
上诉人郝铨东、郝钊东因与被上诉人程朱华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初52073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝铨东、郝钊东及其共同委托诉讼代理人张继昌，被上诉人程朱华的委托诉讼代理人卞东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郝铨东、郝钊东上诉请求：撤销原判第一、二、三项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人程朱华欠付上诉人郝铨东、郝钊东25万元（人民币，下同）购房款的事实清楚。上诉人郝铨东与被上诉人的代理人潘某在2015年8月7日订立的补充协议中少付房款15万元，作为潘某的劳务费直接扣减，因上诉人郝钊东没有签字，且上诉人郝钊东当时因刑事案件被拘留不知道此事，事后也不予追认，故对上诉人郝钊东没有法律约束力，且该份补充协议的内容属于乘人之危有诈骗之嫌。上诉人与被上诉人在2015年11月5日重新签订的买卖合同中，也没有包含该份补充协议中被扣减的15万元，基于后一份合同内容覆盖前一份合同的原则，被上诉人要求扣减15万元房款作为劳务费也不存在。2、根据双方签署的买卖合同中的约定，房屋风险责任自房地产转移占有之日起转移给买方；在补充条款中还约定，买卖双方应签署房屋交接书；买方如果未按约付款、未按约办理交房手续等，还应承担房屋总价万分之五的赔偿金。显然，双方应签署房屋交接书，在未签署房屋交接书之前，房屋风险仍在于上诉人一方，房屋收益也应归于上诉人。被上诉人承认没有与上诉人办理房屋交接书，违反合同约定，应承担违约责任。
被上诉人程朱华辩称：1、上诉人在一审审理中以及上诉状中均承认15万元作为潘某的劳务费扣除，因此被上诉人欠付上诉人的房款为10万元，不是25万元。上诉人因拖欠银行贷款，尚有60多万元的资金缺口，被上诉人的代理人潘某为了促成合同继续履行，在征得被上诉人同意下，与上诉人郝铨东协商后代替上诉人提前还掉银行欠款，上诉人郝铨东同意房款中扣除15万元作为潘某的服务费，因潘某确实有资金付出，包括借钱给上诉人及额外承担借款服务费等，故不存在乘人之危之说。2、2015年11月5日的买卖合同是为了办理交易过户审税手续需要重新签订，因为前一份买卖合同约定的过户时间已经过了，且逾期也是上诉人的原因导致，双方不得不重新网签合同，不存在后一份合同代替前一份合同的说法。3、被上诉人已经支付800多万元房款，不可能对交房不着急。交房是上诉人的合同义务，上诉人称被上诉人拒绝收房显然不符合常理。被上诉人已经与租客自行达成房屋交接，建立新的租赁关系，且当日电话告知上诉人，应视为买卖双方办理了交房手续，上诉人以合同约定的形式否认被上诉人与上诉人进行房屋交接，没有意义。上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任，更是缺乏依据。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
郝铨东、郝钊东向一审法院起诉请求：1、判令程朱华向郝铨东、郝钊东支付剩余购房款25万元；2、判令程朱华向郝铨东、郝钊东支付逾期交房违约金（以每月22,000元的标准，自2016年1月13日起计算至实际办理房屋交接手续之日止）及逾期付款违约金（以20万元为本金，按照日万分之五的标准，自上海市浦东新区XX路XX号的底层商铺房产证办出后的三个工作日起计算至实际付款之日止）；3、判令程朱华与郝铨东、郝钊东签署房屋交接单并实际交付房屋。
程朱华向一审法院提起反诉请求：判令郝铨东、郝钊东支付程朱华逾期过户违约金765,400元(以总房价890万元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年6月1日起计算至2015年11月19日实际过户之日止)。
一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号的底层商铺（以下简称系争房屋）原系郝铨东、郝钊东所有，建筑面积186.30平方米，类型店铺，房屋尚有银行贷款。2015年2月11日，郝铨东、郝钊东（卖售人，甲方）和程朱华（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定房屋转让价522万元；双方确认于2015年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款，未按约定时间办理完毕房地产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向甲方支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行合同。同日，郝铨东、郝钊东（卖售人，甲方）和程朱华（买受人，乙方）还签订《买卖合同补充协议》，其中约定总房价款890万元，其中买卖合同约定的房价款为522万元，该地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价368万元；若该房地产已建立租赁关系，则租约应在交房当日转给乙方，并甲方应将已经收取的交房之后的租金（若有）及租金保证金支付于乙方；付款流程：乙方应在签订本合同当日直接支付甲方首期房价款368万元，乙方应在双方赴上海市浦东新区房地产交易中心审税当日直接支付给甲方第二期房价款251万元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请261万元，以贷款的形式支付第三期房价款，如乙方银行贷款未贷足261万元，则过户当日以现金方式补足差额部分，待甲方收到第三期房价款的三日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方支付最后房价款10万元。2015年1月29日，程朱华代理人潘某向郝钊东支付定金50万元（其中现金5万元，转账支付45万元）。2015年2月11日，程朱华向郝钊东转账支付318万元。2015年4月24日，程朱华代理人潘某向郝钊东转账支付200万元。同日，郝铨东出具承诺书一份，载明：“卖家（郝铨东、郝钊东）在收到买家（程朱华）第二笔房款后立即缴税，并在5月4日前把工商银行贷款结清。如果到时未还贷款，卖家承担全部违约责任。”2015年4月27日，郝铨东、郝钊东办理系争房屋的审税事宜。同日，郝钊东出具承诺书一份，载明：“本人郝钊东承诺杨南路商铺交易服务费税费共计贰佰壹拾万元正，已付贰佰万元正，尚余服务费拾万元正，在过户当天一次性付清。”2015年8月7日，郝铨东、郝钊东（甲方）与程朱华（乙方，潘某代）签订《补充协议》一份，其中载明：“就程朱华购买郝铨东、郝钊东位于上海市浦东新区XX路XX号之房地产，在原买卖合同不变的情况下，现作如下补充：1、由潘某代程朱华再行支付45万元给郝铨东、郝钊东。至此，该买卖合同所约定的所有房款全部结清（除贷款及尾款10万元外）。2、乙方向银行申请贷款252万元，贷款不足部分16万元在甲方银行还款当日由乙方以现金或转账方式支付给甲方。3、甲方在2015年6月3日前向银行申请还贷，具体的还款日期以银行答复日期为准，如甲方未在规定的还款日期内还清该房屋银行贷款，则视甲方为根本违约并由甲方承担一切违约责任……7、甲方房屋贷款由甲方自行筹款还贷，此筹款利息自该房屋进房地产交易中心过户之日起一个月内由甲方负责。超出一个月的利息如因乙方放款延迟，超出的利息由乙方支付。”2015年8月7日，潘某遂向郝铨东妻子刘某转账支付666,739.62元，其中61万元系程朱华应支付的房款，余款取整为56,800元系郝铨东向潘某的借款用于归还系争房屋的剩余贷款。为此，同日，郝铨东出具收据两份，分别载明：“今收到程朱华购买郝铨东、郝钊东位于上海市XX路XX号之房地产房款人民币计450,000（大写肆拾伍万元正）”、“今收到程朱华购买郝铨东、郝钊东位于上海市XX路XX号之房地产房款人民币计160,000（大写壹拾陆万元正）”。郝铨东还出具借条一份，载明向潘某借款56,800元。2015年11月5日，郝铨东、郝钊东（卖售人，甲方）和程朱华（买受人，乙方）就系争房屋又签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方在2016年2月29日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，乙方未按本合同约定期限付款，未按约定时间办理完毕房地产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向甲方支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行合同。2015年11月19日，郝铨东、郝钊东和程朱华至房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，潘某代程朱华出具付款确认书一份，载明：“今根据补充协议支付2015年8月7日-12月25日借款利息服务费我方承担部分共计人民币壹拾壹万元正，其中伍万元正潘某代程朱华转账支付（中国银行），余款陆万元正，双方约定于2015年11月20日下午拾捌时支付。如不付由我方承担后果。”郝铨东也出具收据一份，载明：“今收到潘某代程朱华支付2015年8月7日至12月25日约定代理利息服务费计贰拾贰万肆仟元正，由郝铨东承担壹拾壹万肆仟元正，潘某代程朱华承担壹拾壹万元正。2015年11月19日下午支付伍万元，2015年11月20日拾捌时支付陆万元正。”当日，潘某遂向郝钊东转账支付5万元，次日转账支付6万元。2015年12月3日，经核准，系争房屋登记在程朱华名下。2016年1月14日，程朱华申请的房屋贷款236万元支付至郝钊东账户。
2016年1月24日，程朱华（出租方，甲方）与案外人冷某（承租方，乙方）就系争房屋签订《租赁合同》，其中约定甲方同意乙方承租该房作为商业使用，并可经营餐饮行业；自2014年10月13日至2022年10月13日止。甲方于2014年10月13日交付该房。2014年10月13日至2014年11月13日为免租期；月租金为22,000元，付三押三。审理中，程朱华表示其于2016年1月14号左右与冷某办理了租约转移工作，完成了交房手续，并于同月24日补签了租赁合同，约定交房之后的租金交由程朱华收取，冷某也实际向程朱华支付了2016年1月14日起的租金。
关于2015年8月7日签订的《补充协议》的背景，程朱华主张：郝铨东、郝钊东答应给程朱华代理人潘某服务费15万元，双方一致同意该15万元在购房款中抵扣，故《补充协议》中约定的45万元加上贷款金额、尾款及程朱华已支付的房款之和与总房价890万元的差额即为15万元。郝铨东、郝钊东则主张：因为程朱华未按约支付第二期房价款251万元，导致郝铨东、郝钊东无法归还银行贷款，双方协商时，潘某提出可以支付房款但需要劳务费15万元，郝铨东、郝钊东无奈答应支付潘某15万元，故产生《补充协议》。
一审法院认为，郝铨东、郝钊东与程朱华所签的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》和《补充协议》均系当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。郝铨东、郝钊东虽主张签订《补充协议》并非其真实意思表示，而系无奈之举，但未能提供证据予以佐证，故对郝铨东、郝钊东的该项主张，法院难以采信。根据2015年8月7日签订的《补充协议》约定，潘某代程朱华再行支付45万元给郝铨东、郝钊东，则该买卖合同所约定的所有房款全部结清（除贷款及尾款10万元外）。其中申请贷款252万元，贷款不足部分16万元现金或转账方式支付。当日，潘某即代程朱华将上述房款61万元转至郝铨东妻子刘某账户，郝铨东亦出具两份收据，分别载明收到程朱华购房款45万元、16万元。2016年1月14日，程朱华申请的房屋贷款236万元支付至郝钊东账户。故本案所剩购房款应为10万元。关于郝铨东、郝钊东主张的逾期交房违约金及签署交接单并实际交付房屋的诉请，因交房系出卖人即郝铨东、郝钊东的义务，现程朱华认可房屋已实际交付，故郝铨东、郝钊东的上述诉请，法院不予支持。关于逾期付款违约金，根据《买卖合同补充协议》约定，待郝铨东、郝钊东收到第三期房价款的三日内交房，同时程朱华支付尾款10万元。《上海市房地产买卖合同》又约定未按约付款的，每逾期一日支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金。郝铨东、郝钊东已于2016年1月14日收到第三期房价款，程朱华也自认在2016年1月14日左右完成交房手续，程朱华理应支付尾款，故郝铨东、郝钊东以剩余房款为本金主张逾期付款违约金，法院予以支持，但结合剩余房款金额及交房同时支付尾款的约定，逾期付款违约金应以10万元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年1月14日起计算至实际付款之日止。关于程朱华主张的逾期过户违约金，程朱华与郝铨东、郝钊东于2015年11月5日签订的《上海市房地产买卖合同》约定过户时间为2016年2月29日之前，现双方于2015年11月19日共赴交易中心办理过户手续，并未违反约定，故程朱华的该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、程朱华于判决生效之日起十日内支付郝铨东、郝钊东剩余房款10万元；二、程朱华于判决生效之日起十日内支付郝铨东、郝钊东逾期付款违约金：以10万元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年1月14日起计算至实际支付之日止；三、驳回郝铨东、郝钊东的其余诉讼请求；四、驳回程朱华的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,020元，减半收取计4,010元，由郝铨东、郝钊东共同负担2,710元，程朱华负担1,300元。反诉案件受理费（已减半收取）5,727元，由程朱华负担。
本院二审期间，上诉人提交郝钊东的刑事判决书一份，证明郝钊东不可能知晓该份补充协议的内容，事后也不追认郝铨东的代签效力，补充协议无效，对郝钊东没有法律效力。被上诉人对该份刑事判决书的真实性没有提出异议，但认为，郝钊东已经同意出售房屋，因此郝铨东本人及代郝钊东签字同意的补充协议成立且有效。郝钊东事后不认可，仍可向郝铨东主张，并不影响该份补充协议的效力。因被上诉人对该份刑事判决书的真实性没有异议，故本院予以采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审争议焦点在于：1、关于2015年8月7日的补充协议效力如何认定？上诉人对欠付房款主张25万元能否成立？2、双方是否已经完成房屋交接手续？上诉人主张被上诉人有逾期收房行为并要求被上诉人承担逾期违约金能否成立？
关于争议焦点1，本院认为，虽然上诉人郝钊东没有在该份补充协议上签字，系由上诉人郝铨东代签，但是，基于上诉人郝钊东已经同意出售房屋且在买卖合同上签字的前提下，该份补充协议也是为了切实履行买卖合同而签订，从约定的内容来看，买受人同意将付款时间提前及付款金额提高，目的是为了合同能够继续履行，且是对自己的权利所作的一种让步；作为对价，出卖人同意扣减部分房款，并基于买受人的代理人潘某代付，确定为给潘某的服务费性质，并不存在不公平的问题；从补充协议履行来看，潘某之后也按照该份补充协议进行了转账，因此该份补充协议已经得到切实履行。据此，可以认定该份补充协议成立且有效。上诉人主张被上诉人存在乘人之危的情形，据此要求认定补充协议无效，依据并不充分，本院不予采信。如果上诉人郝钊东认为上诉人郝铨东损害到其权益的，涉及的也是两位出卖人之间的法律关系。上诉人郝钊东不能以其没有签字否定该份补充协议的效力。至于2015年11月5日签订的这份买卖合同，被上诉人解释为了交易过户审税需要补签，经与之前合同签订时间对比，存在超期问题，故被上诉人所作的解释具有合理性，本院予以采信。上诉人认为2015年11月5日合同为变更合同成交价性质而重新签订的合同，依据不足，故本院不予采信。基于此，被上诉人尚欠上诉人房款应为10万元。上诉人认为被上诉人欠付上诉人的房款应为25万元，本院不予认同。
关于争议焦点2，本院认为，上诉人作为出卖人，及时交房系其合同义务，根据已查明的事实，被上诉人申请的贷款236万元于2016年1月14日付至郝钊东名下，被上诉人与案外人的租赁合同也于该日签署。虽然买卖双方没有签署书面的房屋交接书，但是，基于被上诉人与案外人完成房屋租赁手续、案外人已向被上诉人支付租金，且对上诉人的权利并无任何损害，故可视为买卖双方已完成房屋交接手续。显然上诉人再要求与被上诉人办理书面房屋交接手续，已无意义。上诉人认为双方尚未完成房屋交接并要求被上诉人承担逾期交房违约金，依据不足，本院亦不予采信。
综上所述，郝铨东、郝钊东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,200元，由上诉人郝铨东、郝钊东负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年三月三十日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……