上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第13837号
原告上海胜康斯米克房产投资有限公司。
法定代表人李慈雄。
委托代理人戈男琳，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
被告张勇。
原告（反诉被告，以下简称原告）上海胜康斯米克房产投资有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序。本院于2014年6月17日、10月15日，2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告上海胜康斯米克房产投资有限公司的委托代理人戈男琳、被告张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海胜康斯米克房产投资有限公司诉称，原告于2011年7月与被告投资设立的上海三普商务咨询中心（系个人独资企业，于2011年9月22日注销，以下简称三普商务中心）就位于浦东新区商城路XXX号斯米克大厦111室房屋（以下简称系争房屋）续租签署了编号为：11-111号《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定，租赁期限自2011年8月1日起至2012年7月31日止，租金每月人民币（以下币种相同）3，000元，每月15日之前向房产公司支付租金和物业管理费，被告应于每月接获物业管理处出具的能耗费（电费）账单后7日内支付能耗费，逾期支付的，每逾期一日则须按欠款的0.3%向原告支付违约金，等等。合同签订后，原告依约将房屋交付给三普商务中心使用。合同到期后，被告也一直在使用系争房屋，至2013年10月15日，被告在未通知原告的情况下突然离开，且拖欠了自2013年5月1日起至10月15日止的租金合计16，500元及9月、10月电费267.58元。原告分别于2014年3月4日、3月18日向被告发出催告函，要求被告支付欠款，但被告均不予理睬。三普商务中心作为独资企业，其投资人即被告应当承担无限责任，且三普商务中心也已注销，现原告提起诉讼，要求：1、判令被告向原告支付自2013年5月1日至2013年10月15日期间的租金合计16，500元；2、判令被告向原告支付2013年9月、10月电费合计267.58元；3、判令被告向原告支付以16，500元为本金，自2013年10月16日起至实际支付租金之日止，按日千分之三计算的违约金（暂计算到起诉日为8，266.50元）；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示，鉴于被告支付的押金9，000元已冲抵2012年8-10月的租金，而2012年11月至2013年7月的租金已由潍坊智印慧创电脑图文制作服务社（以下简称潍坊图文制作社）支付，另外，被告不仅是三普商务中心的投资人，而且也是潍坊图文制作社的负责人，潍坊图文制作社已于2014年注销，相应的责任应由被告承担，故变更诉请1为要求判令被告向原告支付自2013年8月1日至2013年10月15日期间的租金合计7，500元，诉请3为要求判令被告向原告支付以7，500元为本金，自2014年3月4日起至法院判决之日止，按银行同期贷款利率计算的利息损失。另撤回要求判令被告向原告支付2013年9月、10月电费合计267.58元的请求。
被告张勇辩称，三普商务中心系被告投资设立的独资企业，因经营不善于2011年9月在浦东工商局办理了注销登记。三普商务中心自2002年起向原告承租系争房屋，且每年7月续租，被告已于2012年7月25日搬离系争房屋，并书面通知原告收房，当天被告将房屋钥匙交给了物业。之后，系争房屋由潍坊图文制作社使用，且原告也接受了被告原先的押金转为潍坊图文制作社之后租金的事实，因此，原告与三普商务中心之间的租赁关系已在2012年7月31日结束，自2012年8月起，系争房屋的租赁主体变更为潍坊图文制作社。潍坊图文制作社和三普商务中心是两个独立的法律主体，对于潍坊图文制作社的负责人变更为被告，被告并不知情，事实上，潍坊图文制作社一直由尹翔和丁云飞经营，被告并未参与，也与被告无关，被告也未收到原告要求付款的催告函。综上，不同意原告诉请。
被告张勇反诉称，三普商务中心与原告的租赁合同于2012年7月底到期，被告已与原告结清了相关费用，并正式迁出承租房屋，但是，被告向原告提出退回保证金9，000元时，原告一直寻找各种理由推诿，至今未按合同约定退还被告保证金，故提起反诉，要求：1、判令原告退回保证金9，000元；2、判令原告支付以保证金9，000元为基数的滞纳金16，821元（从2012年9月15日，按保证金的每日千分之三计算至给付日，暂计算至2013年5月30日）。
原告上海胜康斯米克房产投资有限公司辩称，根据被告与潍坊图文制作社的承诺及被告在庭审中的陈述，三普商务中心所付押金9，000元已抵扣租金，对此原告也予确认，现被告再主张返还押金缺乏事实和法律依据，要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2011年7月，由原告作为甲方、三普商务中心作为乙方，双方签订租赁合同，合同约定：甲方将系争房屋出租予乙方作办公用房，该房屋实测使用面积为16.48平方米；租期自2011年8月1日起至2012年7月31日止；租金为每月3，000元，由乙方于每月15日前（含15日）向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，则需按欠款的0.3%向甲方支付违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月租金即9，000元（已支付）；等等。
在签订租赁合同之前系争房屋已由三普商务中心承租，租赁合同签订后，被告按月支付原告2011年8月至2012年7月的租金及相关费用。2013年7月22日，潍坊图文制作社通过银行转账支付给原告2012年11月至2013年7月租金合计27，000元，另潍坊图文制作社通过银行转账按月支付原告系争房屋2012年8月至2013年8月的电费。
2013年3月，原告收到盖有三普商务中心和潍坊图文制作社章、内容为“原三普商务中心承租斯米克大厦一楼0110室办公，因调整，以后改用潍坊图文制作社续租。因原三普商务中心截止到2012年10月份，之前房租付到2012年7月份，8、9、10月份房租费用从三普商务中心已交押金中扣除，因押金收条遗失，特此说明！2012年11月起由潍坊图文制作社承担相关费用，并重新与贵单位签订合同及押金”的《情况说明》，被告于2013年7月21日在上述《情况说明》的三普商务中心盖章处标注了“2012年8月-2012年10月，租费由原押金抵扣”，并签名和署期。原告另收到盖有三普商务中心章并有被告签名及盖有潍坊图文制作社章、内容为“我单位现将原三普商务中心更改为潍坊图文制作社与贵单位重新签订房屋租赁合同，因原三普商务中心房屋租赁押金收据遗失，特向贵单位声明，同意将原押金（三个月，共计9，000元）支付2012年8、9、10月房租，其中2012年8、9、10月电费另外支付给贵处。我单位从2012年11月起改用潍坊图文制作社与贵处重新签订房屋租赁合同和缴纳应付款项”的《说明》。
再查明，三普商务中心系个人独资企业，投资人为被告，2011年9月经浦东新区工商局登记注销。潍坊图文制作社是2011年11月成立的非正规就业劳动组织，成立时的负责人是周严杰，2012年2月，变更为尹翔，2013年1月，又变更为被告，该制作社于2014年11月3日因到期而被注销。被告在第一次庭审中称，潍坊图文制作社原来的负责人是尹翔，2013年4月变更为被告，但在之后的庭审中又予否认。
以上事实，由经庭审质证的租赁合同、档案机读材料、贷记凭证（回单联）、付款通知和付款通知客户签单、《说明》、《情况说明》、中华人民共和国组织机构代码证、非正规就业劳动组织变更事项申报表及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告提供2012年1月至2013年11月的付款通知客户签收单，证明2012年1月至2013年11月，原告每月正常向三普商务中心发出付款通知，催告支付的金额是当月的租金及上个月电费，但自2012年8月至2013年11月催告的只是电费，因为租赁合同到期后电脑中三普商务中心的租金账单就拉不出来了，只能出电费单，上述签收单由被告员工签收至2013年9月。原告另提供2013年9月1日至2013年10月16日物业公司的抄表记录，证明2013年9月至10月15日系争房屋发生电费267.58元，由此证明该时间内被告仍在使用系争房屋。被告对付款通知客户签收单的真实性没有异议，但表示只认可2012年1月至7月员工汪立华及丁云飞的签收，对之后的签收不予认可，另称被告没有收到2013年8月至2013年11月的催缴电费通知单，物业公司的抄表记录与被告无关。
被告提供上面有原告物业处员工标注的“收到111室钥匙二把”及原告章的《通知》一份，证明被告于2012年7月25日向原告送达《通知》，通知原告租赁期满，即日迁出。另提供被告所持的租赁合同及2012年7月25日被告支付给原告相关费用的支票存根，该二份材料上都盖有与《通知》上相同的原告章，由此证明原告已收到《通知》。原告表示，其没有收到《通知》，《通知》上“收到111室钥匙二把”也不是原告员工所写，上面“上海胜康斯米克房产投资有限公司”字样的章也不是原告的；对支票存根的真实性有异议，上面内容不是原告填写，可能是被告事后添加，被告所持租赁合同上“上海胜康斯米克房产投资有限公司”字样的章也不是原告的，原告的租赁合同上并无此章。被告申请潍坊图文制作社负责人尹翔及员工黄惠华到庭作证，证明2012年8月1日起系争房屋的实际使用人是潍坊图文制作社，及潍坊图文制作社支付租金的相关事实。尹翔陈述，2012年7月底，我到斯米克公司接手系争房屋，我是从物业公司的孙荣华处拿到房屋钥匙的，之前这里的名字叫三创图文，我接手后换了抬头，叫潍坊图文制作社，这是一家非正规就业劳动组织，我是负责人。当时我想自己创业，被告介绍了这家店给我，我是2012年3月份开始准备，7月正式接手，接手后我要求原告将承租人更换成潍坊图文制作社，但他们一直拖着，2013年3月，他们来开了一次会，让我提供更换承租人的证明，我当场给了他们，就是盖有三普商务中心和潍坊图文制作社章的《情况说明》，当时孙荣华口头答应我将系争房屋的承租人更换成潍坊图文制作社，但一直没有换，2013年7月，原告给了我一份付款通知，要求我支付2012年11月至2013年7月的租金计27，000元，我付了。2012年8-10月的租金是用之前三普商务中心的押金抵扣的。2013年7月，原告将系争房屋门锁掉，导致我们无法继续经营。尹翔向法院提供了原告于2013年7月给他的付款通知及其付款的贷记凭证，证明原告要求他支付2012年11月-2013年7月的租金27，000元，他支付了。原告对尹翔的证言有异议，认为证人与被告有利害关系，证人的陈述前后矛盾，且与被告的陈述也有矛盾；对尹翔提供的付款通知不予认可，并表示，原告从未发过该通知，通知上面的章也不是原告的，对贷记凭证的真实性无法确认。被告对尹翔的陈述没有异议。黄惠华陈述，我原来在三普商务工作，物业给了我一份付款通知，我交给了财务，2013年7月底，房子被物业锁掉，我就没有上班，我是打工的，一直由尹翔发我工资。我是2012年7、8月份到三普商务工作，当时的老板是张勇，合同是三普商务和我签的，后来他们老板之间何时交接我不清楚。黄惠华又陈述，三普商务与他没有签过劳动合同，2013年8、9月的付款通知客户签收单是他签收的，店是9月底搬离的。原告对黄惠华的证言有异议，认为黄惠华的陈述自相矛盾，且其与被告是雇佣关系，存在利害关系，但黄惠华的陈述可以证明至2013年9月底他们还在经营。被告对黄惠华的陈述有异议，被告没有聘请过黄惠华，也没有给黄惠华发过工资，被告只是请尹翔作证，尹翔说之后的事情他不清楚，叫黄惠华一起过来的。另被告称，潍坊图文制作社在2013年国庆前搬离系争房屋，具体手续是丁云飞办理的。
本院认为，原告与三普商务中心签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。三普商务中心系被告投资的个人独资企业，租赁合同签订后不久，三普商务中心经原浦东新区工商局登记注销，之后，租赁合同由被告继续履行。虽然，被告称，租赁合同到期时其已向原告送达《通知》，通知原告租赁期满，即日迁出，但原告对此不予认可，而被告提供的证据不足以证明，且被告签名的《情况说明》中所述的三普商务中心使用系争房屋的时间也与被告的陈述不符，因此，没有证据证明租赁合同到期后被告已将系争房屋返还给原告。鉴于租赁合同到期后，系争房屋仍由被告继续使用，原告也未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2013年3月，原告收到了盖有三普商务中心、潍坊图文制作社盖章的要求变更系争房屋租承人的《情况说明》，同年7月份被告在《情况说明》上签字确认，原告收到《情况说明》后并未提出异议，且收取了潍坊图文制作社支付的2012年11月至2013年7月的租金，原告的行为表明其同意将原租赁合同的承租人变更为潍坊图文制作社。现原告诉请要求被告支付2013年8月1日至10月15日的租金，对此本院认为，根据庭审查明的事实可以确认，2012年8-10月的租金已用三普商务中心在原告处的押金抵扣，而2012年11月至2013年7月的租金则由潍坊图文制作社支付，庭审中被告称潍坊图文制作社在2013年国庆前搬离系争房屋，对此原告不予认可，而被告也未提供证据予以证明，本院难以采信。鉴于潍坊图文制作社搬离系争房屋时未与原告办理交接手续，根据原告提供的付款通知客户签收单、物业公司电表抄见数清单，结合当事人的陈述，原告主张潍坊图文制作社使用系争房屋至2013年10月15日，并无不妥。因潍坊图文制作社已被到期注销，故其未了债务应由该制作社的负责人即被告承担。被告称对于潍坊图文制作社的负责人变更为被告其不知情，被告的该陈述与其之前的自认显然不符，且也未提供证据证明，本院不予采信。综上，原告要求被告支付2013年8月1日至10月15日的租金7，500元，符合合同约定，应予支持。原告主张由被告支付所欠租金的利息未超过租赁合同约定的违约金，可予支持。原告自愿撤回要求被告支付2013年9月、10月电费合计267.58元的请求，系处分其民事权利，符合法律规定，应予准许。三普商务中心支付给原告的押金已抵扣2012年8-10月的租金，被告反诉要求由原告返还押金及支付利息，依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张勇应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海胜康斯米克房产投资有限公司2013年8月1日至2013年10月15日的租金合计7，500元。
二、被告（反诉原告）张勇应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海胜康斯米克房产投资有限公司租金利息，租金利息以7，500元为本金，按中国人民银行同期存款利率，自2014年3月4日起计算至本案判决日止；
三、驳回被告（反诉原告）张勇的全部反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元、反诉案件受理费223元均由被告（反诉原告）张勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
审 判 员 张 敏
人民陪审员 梅丽华
二〇一五年三月二日
书 记 员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。