广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2012）深中法执外异字第71号
案外异议人：谭家福，X，19XX年XX月X日出生，身份证号码XXXXXXXXXX********，身份证住址广东省深圳市XX区XX北XX-XXX。
委托代理人：罗XX，X，19XX年X月XX日出生，身份证号码XXXXXXXXXX********，身份证住址深圳市XX区****宿舍*号楼***房。
委托代理人：何XX，X，19XX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXXXX********，身份证住址深圳市XX区XXXX路**号。
申请执行人：招商银行股份有限公司，住所地深圳市XXX道XXXX号XXXX大厦，组织机构代码XXXXXXXX-X。
法定代表人：傅XX，董事长。
委托代理人：李X，职员。
委托代理人：柯X，广东XX律师事务所律师。
被执行人：深圳泰宝投资发展有限公司，住所地深圳市XX区XXX路XX号XX酒店X楼，组织机构代码XXXXXXXX。
法定代表人：刘XX。
被执行人：珠海市西部泰宝实业（集团）有限公司，住所地XX市XXX商业街一号，组织机构代码XXXXXXXX。
法定代表人：纪XX。
申请执行人招商银行股份有限公司（以下简称招商银行）与被执行人深圳泰宝投资发展有限公司（以下简称泰宝投资公司）、珠海市西部泰宝实业（集团）有限公司（以下简称泰宝实业公司）借款合同纠纷一案，本院（1999）深中法经调初字第689号民事判决书已经发生法律效力。因泰宝投资公司、泰宝实业公司没有履行生效法律文书确定的内容，招商银行于2011年11月9日向本院申请恢复强制执行。本院依法受理，案号为（2011）深中法恢执字第1259号。执行过程中，本院作出（2011）深中法恢执字第1259号执行裁定书、（2011）深中法恢执字第1259号协助执行通知书，查封了被执行人泰宝投资公司名下位于XX区XX镇XXX自然村宗地号分别为GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）的三块土地（对应房地产证号：深房地字第XXXXX**号、第XXXXXXX号、第XXXXX**号）。案外人谭家福向本院提出异议，请求终止对上述土地之地上建筑物XX花园（原“XX花园”）X栋XXX房、X栋XXX房的执行。本院依法受理并另行组成合议庭进行公开听证。案外异议人谭家福的委托代理人罗XX、何XX，申请执行人招商银行委托代理人李X、柯X均到庭参加听证。被执行人泰宝投资公司、泰宝实业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查完毕。
案外人谭家福提出异议称：XX花园（原“XX花园”）是泰宝投资公司开发的大型商住物业开发区。该小区于1993-1999年陆续建成入伙并销售给包括异议人在内的数百名业主。1995年11月5日异议人与泰宝投资公司签约购买了X栋XXX房、X栋XXX房，均系商铺，并已付清购房款共153750元。虽然由于泰宝投资公司私自将XX花园抵押给银行造成业主所购房屋至今不能办理房产证，但长期以来一直由异议人实际占有、使用。深圳市、区政府亦是按照“保护小业主权益”的原则对XX花园问题按历史遗留问题处理。综上，请求终止对XX花园（原“XX花园”）X栋XXX房、X栋XXX房的执行。
申请执行人招商银行辩称：申请执行人就涉案土地所享抵押权已经在深圳市国土部门办理备案登记手续，并经（1999）深中法经调初字第689号民事判决书所认定。申请执行人申请法院对涉案土地进行查封，符合我国物权法及担保法的相关规定。
本院查明：被执行人泰宝投资公司系宗地号分别为GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）三块土地的使用权人。三宗土地对应的房地产证号分别为深房地字第XXXXX**号、第XXXXXXX号、第XXXXX**号。三份房地产证“房屋及其他附着物”一页均为空白。其中，深房地字第XXXXX**号《房地产证》内“宗地附图”上标注有名为“8#”的地上建筑物，申请执行人招商银行与异议人谭家福均确认“8#”系指XX花园第8栋。
1997年12月18日，招商银行总行营业部与泰宝投资公司签订编号为“XX年X字第XXX号”的《借款合同》，约定由泰宝投资公司向招商银行贷款港币1000万元。同日，双方签订编号为“XX年X字第XXX号”的《抵押合同》，约定由泰宝投资公司以深房地字第XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX号房地产证项土地及上着物和XXXXXXX号房地产证项下房产（建筑面积14140.41平方米）作为贷款抵押物。涉案生效判决也已确认该抵押合同的效力，招商银行对抵押物享有优先受偿权。
1995年11月5日，被执行人泰宝投资公司（甲方）与异议人谭家福（乙方）签订编号为XXXXXXX的《泰宝集团售楼合同书》，约定由甲方将“XX花园X栋XXX房、X栋XXX房”作价人民币153750元售予乙方。1995年11月2日，泰宝投资公司出具编号为NoXXXXXXX的“泰宝集团售房（铺）专用收据”，确认谭家福已付清房款。1996年3月19日，上述商铺交付使用。
本案审查期间，为进一步核实XX花园的权属情况，本院于2012年9月18日就以下问题分别函询深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局、深圳市房地产权登记中心龙岗登记点：1、宗地号分别为GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）三块土地（对应房地产证号：深房地字第XXXXX**号、XXXXXXX号、XXXXX**号）的产权登记及历史查封情况；2、GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）三块土地有无办理抵押权设定登记？如有，抵押权人是谁？抵押权设定时间？抵押物登记的范围是否包括该三块土地上的地上建筑物？3、上述三块土地的地上建筑物是否名为“XX花园（又名XX花园）”？深房地字第XXXXXXX号、XXXXXXX号、XXXXX**号房地产证所附宗地红线图内标注的“6#”、“1#”及“8#”，是否分别对应XX花园（又名XX花园）的第6栋、第1栋及第8栋？4、XX花园（又名XX花园）的开发商为何单位？该项目有无办理房地产初始登记及商品房销售（预售）备案登记？如未办理，原因为何？
2012年10月17日，深圳市房地产权登记中心向本院出具深房登函【XXXX】XXX号《关于协助查询GXXXXX-X（X）等三宗地产权情况的复函》，称：“截至2012年9月25日，GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）三宗地均已办理土地使用权初始登记，房地产证号依次为XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX，权利人均为深圳市泰宝投资发展有限公司。上述三宗地均已办理抵押登记，抵押登记日期均为1997年12月24日，抵押权人均为招商银行总行营业部。2012年3月2日，贵院以（2011）深中法恢执字第1259号文书查封上述三宗地，查封期限从2012年3月2日至2014年3月1日止。另，未见上述三宗地地上建筑物预售备案及初始登记记录。”
2012年10月23日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向本院出具深规土龙函【XXXX】XXXX号《关于查询GXXXXX-X（X）等三宗地有关情况的复函》，称：“截至2012年10月10日，经查相关系统，未见GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）、GXXXXX-X（X）三宗地办理过建筑物命名审批。关于抵押及房地产初始登记等情况不属我局业务，建议咨询深圳市房地产权龙岗登记点。”
本院认为：债务人不履行生效判决确定的金钱给付义务，债权人有权向人民法院申请强制执行。人民法院强制执行的财产应仅限于被执行人所有的财产。本案中，虽然申请执行人招商银行及异议人谭家福均确认GXXXXX-X（X）土地的房地产证（对应房地产证号：深房地字第XXXXX**号）内所附“宗地附图”上标注的“8#”系指XX花园第8栋。但是，根据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局及深圳市房地产权登记中心的复函，GXXXXX-X（X）土地未见办理地上建筑物命名审批手续，亦未见地上建筑物预售备案及初始登记记录。且因泰宝投资公司下落不明，本院无法在执行程序中对XX花园第X栋XXX房、X栋XXX房的权属情况予以核实确认。本案需等待有关部门对相关房产权属情况予以确认后方能进行审查。在此之前，本案审查应当中止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：
本案中止审查。
审 判 长 涂超群
审 判 员 时晓克
代理审判员 欧宏伟
二〇一二年十一月八日
书 记 员 魏 蔚