广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法滘民初字第619号
原告广东顺德广厦物业管理有限公司，住所地佛山市。
法定代表人曾桂莲。
委托代理人陈巧玲、陈锦莹，广东实丰律师事务所律师。
被告杨广林。
被告黎惠桥。
委托代理人杨广林（系黎惠桥丈夫）。
原告广东顺德广厦物业管理有限公司（简称广厦物管公司）诉被告杨广林、黎惠桥物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法适用简易程序由审判员招才独任审理。本案于2014年8月29日公开开庭审理，原告广厦物管公司的委托代理人陈锦莹、被告杨广林到庭参加诉讼，被告黎惠桥（已委托杨广林）没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广厦物管公司诉称：被告购买了佛山市顺德区某别墅小区的8栋5号，在2009年8月21日被告与原告签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》（简称《前期物业服务协议》），约定被告房屋的物业管理费按总建筑面积计算，具体标准为住宅按建筑面积每月每平方1.6元，花园按用地面积每月每平方0.4元，被告房屋建筑面积为449.34平方米、花园面积为239.75平方米，物业管理费应为814.84元／月，每月10号前交纳物业管理费，物业管理费不包含公共水电公摊费，水电公摊费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，公共水电分摊费按月交纳，逾期支付按每日千分之五支付违约金。但从2013年11月开始被告没有按时交纳物业管理费和水电公摊费。经原告多次催要，被告还没有交纳，截止2014年7月被告共欠物业管理费7333.56元和公摊水电费348.53元，原告现按每日千分之五计算违约金为5837.94元。无奈向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付2013年11月至2014年7月的物业管理费7333.56元，水电公摊费348.53元，违约金5837.94元（从2013年11月11日至2014年7月31日按日以千分之五标准计算），以及从2014年8月1日开始至给付之日按日千分之五标准计算逾期支付的违约金；二、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告杨广林、黎惠桥当庭答辩的主要意见：被告对原告诉讼的纳费标准、欠费数额等事实是没有异议的，但认为根据《前期物业服务协议》第十六条的规定，协议至2009年12月19日终止，故该协议已无效，对被告没有约束作用，原告无权收取物业管理费，并应将已收取的部分物业管理费退还给被告。
诉讼中，原告为证明其主张的事实、理由和诉讼请求，提供的证据如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书，法定代表人身份证明书、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.顺德房地产档案室证明、《前期物业服务协议》、《前期物业管理委托合同》、收楼手续书、代收费协议书各一份，证明被告购买了涉案房屋，原被告于2009年8月21日签订《前期物业服务协议》，约定被告房屋的物业管理费按总建筑面积计算，具体标准为住宅按建筑面积1.6元／月／平方米，花园按用地面积0.4元／月／平方米，被告房屋的建筑面积为449.34平方米，花园面积为239.75平方米，物业管理费应为814.84元／月，物业管理费在每月10号前交纳，并约定了违约责任，从逾期日起按每日千分之五计算违约金，公摊水电费按小区所有住宅户数进行平均分摊，2009年12月20日原告与开发商佛山市顺德金泰房产有限公司（简称金泰房产公司）签订了《前期物业管理委托合同》，证明原服务协议期满后，涉案小区的开发商和原告续签了委托合同，约定涉案小区继续由原告管理。
3.律师函两份、催费通知单四张、EMS详情单五张（单号为：1019930686507、1038127455804、EX658886815CS、EY695419352CS、EX658886925CS），电费发票五张、水费发票七张，证明从2013年11月开始被告没有交纳物业管理费和水电公摊费，经原告多次催要，被告还没有支付，在2013年9月30日和2014年4月18日原告委托律师发函给被告催要管理费，但是被告仍不交纳，截止2014年7月被告共欠物业管理费7333.56元、水电公摊费348.53元。
被告对原告上述证据的真实性均无异议，但认为《前期物业服务协议》已于2009年12月19日终止。而《前期物业管理委托合同》是原告与开发商金泰房产有限公司续签的协议，被告并没有在协议上签名，与被告无关，对被告不发生效力。
诉讼中，被告没有向本院提交证据。
经庭审的举证质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，可作为认定案件事实的依据。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：
位于佛山市顺德区某别墅小区是金泰房产公司开发的连排别墅小区，共125套，原告受金泰房产公司委托为该别墅小区提供前期的物业管理服务。被告购买了该别墅小区的8栋5号房屋，被告与原告于2009年8月21日签订了《前期物业服务协议》，约定被告房屋的物业管理费按总建筑面积计算，具体标准为住宅按建筑面积每月每平方1.6元，花园按用地面积每月每平方0.4元，被告房屋建筑面积为449.34平方米、花园面积为239.75平方米，物业管理费共814.84元／月，每月10号前交纳物业管理费，逾期支付按每日千分之五支付违约金。物业管理费不包含公共水电公摊费，水电公摊费不分入住与否按125户平均分摊，公共水电分摊费按月交纳。《前期物业服务协议》第十六条约定“本协议自签订之日生效，至2009年12月19日或业主委员会与其选择的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。”
由于该住宅小区入住一直不足50户，至今仍未成立业主委员会，也未与其他物管公司另行签订《物业管理委托合同》。至2009年12月19日《前期物业服务协议》终止后，开发商金泰房产公司再委托原告继续为该别墅小区提供物业管理服务，但原告与业主没有重新签订物业管理服务协议，仍按原《前期物业服务协议》的约定提供管理服务和收取管理费用。被告于2009年10月15日确认收楼，物业管理费从2009年10月1日开始计收。但从2013年11月开始被告不再支付管理费和水电公摊费。经原告多次催要，被告仍不支付。截止2014年7月被告共欠原告物业管理费7333.56元、公摊水电费348.53元，被告对此没有异议。
另查，原告广厦物管公司的前身为佛山市顺德区广厦物业管理有限公司，于2012年1月9日变更登记为现公司名称。
本院认为，本案主要的争议焦点是：原被告双方签订的《前期物业服务协议》已终止，被告是否仍需向原告支付物业管理费和水电公摊费。根据原被告签订的《前期物业服务协议》第十六条的约定，该《前期物业服务协议》已于2009年12月19日终止。但因涉案住宅小区未成立业主委员会进行自我管理或聘请新的物管公司管理，而是由原告继续为该住宅小区提供物业管理服务，双方构成了事实的物业管理服务合同关系。根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定“物业服务合同期期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”由此可见，原《前期物业服务协议》继续有效。原告为被告提供了物业管理服务，被告应当支付相关的物业管理费用，因此，原告诉请被告支付物业管理费和水电公摊费，理由充分，本院予以支持。被告辩称《前期物业服务协议》已终止，原告不得收取并退还已收取的相关的物业管理费用，毫无道理，本院不予采纳。本案是物业管理服务合同关系，提供物业管理服务方其目的为业主的物业管理提供服务，以收取一定的合理费用为对价，为约束业主能按时支付物业管理费用，以保证物管公司能正常运作，更好为业主服务，双方可以约定逾期支付物业管理服务费的违约金，但如按该约定计算的违约金超过欠费总额的，则有显失公平，故本院予以调整，违约金总额以不超过本金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百四十一条，《广东省物业管理条例》第五十条的规定，判决如下：
一、被告杨广林、黎惠桥应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东顺德广厦物业管理有限公司支付2013年11月至2014年7月的物业管理费7333.56元、公摊水电费348.53元，并以每月所欠费用为本金从每月的11日起至实际支付之日止，按日千分之五计违约金，但计得的违约金总额超过本金的，以所欠本金为限。
二、驳回原告广东顺德广厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费69元（已按简易程序减半收费），由被告杨广林、黎惠桥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招 才
二〇一四年九月一日
书记员 吴思萌