重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第03796号
上诉人（原审被告）：重庆融辉房地产有限公司，住所地重庆市经开区明佳路33号1楼。
法定代表人：林茂盛，该公司董事长。
委托代理人：陈晴，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
委托代理人：殷加黎，重庆博嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张媛，住重庆沙坪坝区。
委托代理人：杨波，重庆公鸣律师事务所律师。
上诉人重庆融辉房地产有限公司（以下简称融辉公司）与被上诉人张媛商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年4月16日作出（2010）沙法民初字第08651号民事判决，融辉公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2012年9月20日公开开庭进行了审理。上诉人融辉公司的委托代理人陈晴、殷加黎，被上诉人张媛的委托代理人杨波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年3月11日，原告张媛与被告融辉公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号“融侨.诺丁阳光”项目3号楼28-4房屋一套，建筑面积104.3平方米，总房款440553元。交房时间为2009年12月31日。合同第十三条关于办理产权登记约定：属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记机构受理单之日，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。（2）、逾期超过180日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，被告按日向原告支付已付房价款万分之1.0（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。
合同签订后，原告实际向被告支付房款440604元。被告于2009年8月至12月先后取得所开发的“融侨.诺丁阳光”项目1至10号楼建设工程竣工验收备案登记证。被告于2010年1月2日将房屋交付原告。2010年11月16日，原告取得所购房屋权属登记业务受理单。
审理中，被告认为部分原告出具授权委托书以及登记申请书的时间较晚，影响房屋产权证的办理。原告认为接房时已签署了授权委托书以及登记申请书，“两书”均只有原告签名，没有落款时间，现被告向法院提交的“两书”上的落款时间均是被告自行填写的。原、被告双方对该“两书”形成的时间均没有举证证明。
被告重庆融辉房地产有限公司原名为重庆融侨置业有限公司（以下简称融侨公司），2007年8月27日变更为现名。
“融侨.诺丁阳光”项目所涉土地为原重庆锅炉总厂用地，因该厂破产，融侨公司于2006年4月28日通过竞买方式取得重庆市沙坪坝区小龙坎正街331号（现369号）原重庆锅炉总厂地块的国有土地使用权，并与重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称市土房局）签订《重庆市国有土地使用权出让合同》，确认：出让方同意将位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街片区地块面积为65211平方米的国有土地供应给受让方作为建设用地，其中47560平方米拍卖出让给受让方作为商业、住宅用地；5532平方米划拨作为住宅区公园用地；12119平方米交给受让方用于道路建设。2007年12月27日，双方签订修改协议确认：出让方同意将位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街原重庆锅炉总厂的面积为65211平方米国有土地交给受让方作为拆迁用地，其中45583平方米土地出让给受让方作为商业、居住用地，1532平方米出让给受让方作为停车场用地，出让年限为住宅50年，商业（含社会停车场）40年，均从2006年4月28日起计算出让年限，5518平方米土地划拨给受让方作为绿地用地，12578平方米土地交给受让方作为道路建设用地。2007年2月27日，市土房局向融侨公司颁发2007字第199号、第200号、第201号房地证，分别确认融侨公司出让城镇混合住宅用地使用权面积5005平方米、298平方米和36557平方米。
2009年10月23日，被告取得市土房局颁发的“融侨.诺丁阳光”项目9号、10号楼土地使用权证；2010年10月27日，被告取得1号楼土地使用权证；2010年10月26日，被告取得3、4、5、6、7、8号楼土地使用权证；2010年12月6日，被告取得2号楼土地使用权证。
2010年7月26日，被告向市土房局发出《关于尽快办理诺丁阳光项目产权证的请示》。2010年9月8日，重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心（以下简称沙区权属登记中心）向中国工商银行沙坪坝小龙坎支行发出《关于办理锅炉厂房屋所有权证注销相关事宜的告知函》，载明：现重庆融辉房地产有限公司已在该地块上建成“诺丁阳光”项目，特申请注销重庆锅炉总厂原房屋所有权证30个（其中28个权证所对应房屋在你行的抵押物范围内，具体详见房屋明细表），我中心将办理此次房屋所有权注销登记，特将上述情况函告。
因被告未按期为业主办理房地产权证，有业主向重庆市人民政府公开信箱发送电子邮件，反映被告长期不予办证问题。2010年9月21日，市土房局回复如下：经了解，“诺丁阳光”商品房项目共有10幢房屋，其中8、9号楼房屋的大证资料已于9月补齐，现沙坪坝区土地房屋登记部门正在抓紧办理；另外8幢房屋因超建设规模需补交土地出让金等原因，现融辉公司正在积极完善相应手续，暂未申请办理大证。已责成沙坪坝区土地房屋登记部门尽快为融辉公司办结8、9号楼的大证，以便及时为购房人办理分证；并由沙坪坝区土地房屋登记部门敦促融辉公司及时完善另外8幢房屋的手续，早日为全体购房人申办分证。
2010年9月10日，被告向沙区权属登记中心提交“融侨.诺丁阳光”项目9、10号楼住宅部分的新建登记，该中心于2010年9月20日完成新建登记；2010年11月1日，被告向沙区权属登记中心提交1、3、4、5、6、7、8号楼住宅部分的新建登记，该中心于2010年11月3日完成新建登记；2010年12月13日被告向沙区权属登记中心提交2号楼住宅部分新建登记，该中心于2010年12月14日完成新建登记。
审理中，因双方对逾期办证的原因及责任分歧极大，根据当事人的申请，一审法院于2011年10月17日向沙区权属登记中心去函核实有关情况，该中心于2011年10月20日向一审法院复函，复函载明：“融侨.诺丁阳光”项目9、10号楼于2010年9月10日提交新建登记资料申请该幢房屋住宅部分的新建登记，我中心于2010年9月20日完成新建登记，1、3、4、5、6、7、8号楼于2010年11月1日提交资料申请该幢房屋住宅部分的新建登记，我中心于2010年11月3日完成新建登记，2号楼于2010年12月13日提交资料申请住宅部分新建登记，我中心于2010年12月15日完成了新建登记。该项目土地上存在需要注销的房地产权证及抵押登记，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》五十一条规定，依法应由拆迁人融辉公司在拆迁补偿安置完毕后申请注销，目前，该项目土地上原房屋所有权证仍无任何人向我中心提供资料申请注销，我中心也未办理上述房屋的所有权及抵押权注销登记。该项目10幢楼由融辉公司一并申请楼盘审核，申请时间为2010年8月16日，我中心于次日正式受理该楼盘审核申请，在审核过程中发现有要件缺乏等问题，我中心特于2010年8月20日向该公司发出催办函。
2011年11月22日，一审法院向市土房局去函核实相关情况，该局于2011年12月14日复函，复函载明：一、融辉公司以拍卖方式取得原重庆锅炉总厂地块后，沙坪坝国土资源管理分局和沙坪坝土地房屋权属登记中心分别依融辉公司的申请，办理了土地使用权初始登记，变更登记和新建房屋初始登记，商品房预售后权属转移变更登记。二、融辉公司向我局权籍处咨询情况后，我局于2010年8月初收到融辉公司《关于尽快办理诺丁阳光项目权证的请示》，即转沙坪坝区土地房屋权属登记中心核查，经核查发现原重庆锅炉总厂房屋设定的抵押权未办理注销登记，沙坪坝区土地房屋权属登记中心向抵押权人中国工商银行沙坪坝小龙坎支行函告相关事宜后即为融辉公司办理了房地产权证。三、根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第十二条第六项规定，“融侨.诺丁阳光”建设项目因实际建设面积超出让合同约定建设规模，未按规定补缴土地出让金应不予登记。由于诺丁阳光部分购房业主通过市长公开信箱多次向我局反映办证诉求，为保护购房业主合法权益，在融辉公司向沙坪坝区国土分局提出土地登记申请并承诺对超规模部分留置，待补缴土地出让金后再行办理的情况下，沙坪坝区国土分局办理了除2号楼以外的栋证，随后沙坪坝区土地房屋权属登记中心分别于2010年9月和11月完成了1、3、4、5、6、7、8、9、10号楼住宅部分的新建登记。在融辉公司2010年12月3日依法完清超规模部分的土地出让金及契税后，沙坪坝区国土分局于2010年12月6日办理了2号楼占地土地使用权登记，沙坪坝土地房屋权属登记中心于12月15日完成了2号楼的房屋初始登记。
因诺丁阳光王大英等业主向沙区权属登记中心递交《关于融辉公司逾期办证原因的情况反映》，2011年12月21日，沙区权属登记中心向诺丁阳光王大英等业主回复如下：“融侨.诺丁阳光”项目（共10栋）系重庆融辉房地产有限公司开发建设，位于沙坪坝区小龙坎正街369号。我中心于2010年8月收到市局转来的融辉公司《关于尽快办理诺丁阳光项目产权证的请示》，我中心高度重视，立即进行核查。经核查发现原重庆锅炉总厂房屋设定的抵押权未办理注销登记，我中心向抵押权人中国工商银行沙坪坝小龙坎支行函告相关事宜后即为重庆融辉公司办理了房地产权证。根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第十二条第六项之规定，“融侨.诺丁阳光”建设项目实际建设面积超出让合同约定建设规模，未按规定补缴土地出让金不予登记。由于诺丁阳光部分购房业主通过市长公开信箱多次向市局反映办证诉求，为保护购房业主合法权益，在融辉公司向沙坪坝国土分局提出土地登记申请并承诺对超规模部分留置，待补缴土地出让金后再行办理的情况下，沙坪坝区国土分局办理了除2号楼以外的幢证，随后我中心分别于2010年9月和11月完成了1、3、4、5、6、7、8、9、10号楼住宅部分的新建登记。在融辉公司2010年12月3日依法完清超规模部分的土地出让金及契税后，沙坪坝区国土分局于2010年12月6日办理了2号楼占地土地使用权登记，我中心于12月15日完成了2号楼的房屋初始登记。
张媛一审诉称：2009年3月11日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号3号楼28-4房屋一套，总房款440553元。原、被告双方在合同中分别对办理预告登记、办理合同登记备案、办理产权登记进行了具体的约定。合同签订后，因被告未在合同约定的期限内履行义务，致使原告权利受损，特向法院提起诉讼，要求被告以原告已付房款为基数，从原告实际接房后第61日开始计算至被告取得房地产业务受理单载明的时间为止，按每日万分之一计算，向原告支付逾期办理产权登记违约金。
融辉公司一审辩称：一、本案所涉土地上的原房产证尚有抵押记载，政府主管部门未依职权依法予以注销，被告首次办证不能，最终导致逾期办证。此外，因部分业主出具授权委托书以及登记申请书的时间较晚，影响房屋产权证的办理。因此，逾期办证非被告的责任所致，被告对此不应承担违约责任。二、如果法院认定被告存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院适当调减。综上所述，请求法院考虑被告本身并无过错、被告履行合同的情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告的诉讼请求或者酌情减轻被告应承担的违约金数额。
一审法院认为，一、关于逾期办证责任问题。原告认为被告逾期办证构成违约，应当承担违约责任，支付违约金；而被告则认为逾期办证原因有二，一是原重庆锅炉总厂房屋所涉抵押权登记未注销，二是原告未及时出具授权委托书及登记申请书，故其不应当承担违约责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，被告于2010年1月2日向原告交付房屋后60日内，尚未办理该栋楼的土地使用权证和房屋新建登记，更不可能为原告办理房地产权属登记，被告已经违约。被告于2010年7月26日向市土房局发函说明抵押权未注销问题后，沙区权属登记中心即向相关银行告知注销原重庆锅炉总厂原房屋所有权证事宜，并于2010年9月20日完成了“融侨.诺丁阳光”9、10号楼的新建登记，至此，被告办理房屋权属登记的障碍已消除。被告于2010年10月27日申请办理原告所购房屋的土地使用权栋证时，原重庆锅炉总厂房屋抵押权问题对办理土地使用权栋证及房屋所有权栋证可能产生的障碍已消除，故被告以本案所涉土地上的原房产证尚有抵押记载，政府主管部门未依职权依法予以注销导致其逾期办证，不应承担逾期办证的违约责任的抗辩理由，与一审法院查明的客观事实不符，其抗辩理由不能成立。
至于原告是否及时出具授权委托书以及登记申请书的问题，一般来说，按房地产市场的交易习惯，被告作为开发商，向买受人的原告交付房屋时，通常会要求买受人签署授权委托书及登记申请书；从被告向一审法院提交的授权委托书、登记申请书及办证业务受理单看，竟然还有委托书、申请书落款时间在受理单载明时间之后的情形，明显不符合常理。因此，被告认为原告迟延提交上述两书导致逾期办证的抗辩理由，因缺乏证据证明，一审法院不予采纳。
二、关于违约金约定是否过高问题。本案中，双方约定的违约金最高按每日万分之一计算，尚未达到人民银行同期贷款利率，不属于过高的情形，因此，被告要求对违约金予以调整降低的抗辩主张，一审法院不予支持。
综上所述，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人理应按约全面履行自己的义务。被告未按约履行办证义务，应承担相应的违约责任。计算违约金的起止日期应从原告实际接房之日后第61日起至房地产登记部门受理被告递交的为原告办理房屋权属登记资料之日止，即从2010年3月4日起至2010年11月16日止。计算违约金的标准按合同约定的每日万分之一计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十八条的规定，判决如下：限被告重庆融辉房地产有限公司于本判决发生法律效力后，立即支付原告张媛逾期办理所购房屋产权登记的违约金，该违约金以原告张媛已付房款总额440604元为基数，从2010年3月4日起至2010年11月16日止，按每日万分之一计算。案件受理费188元，公告费10元、财产保全费16元，合计214元，由被告重庆融辉房地产有限公司负担。
融辉公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决；本案一、二审诉讼费用由张媛负担。主要事实和理由：1、融辉公司于2009年10月已向权属登记部门申请办理部分楼房的新建登记，权属登记部门未予受理，并拒绝出具书面文件，不能以此否认融辉公司已经在交房后及时办理产权证的事实；2、因原重庆锅炉总厂房屋所涉抵押权登记未注销造成融辉公司办证迟延，此属不可归责于融辉公司的原因，融辉公司应当从逾期办证之日起免责；3、案涉项目施工中，因客观因素导致建设面积超过规划面积，属于合理范围内的超规模建设行为，融辉公司不存在过错，且因《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》未就补交土地出让金的具体标准、价格作出明确规定，造成融辉公司补交土地出让金迟延，融辉公司亦应当免责；4、案涉房屋已经按期交付，逾期办证并不影响购房者对房屋占有、使用、收益的权利，尤其在按揭购房的情况下，由于房屋已抵押给银行，即使房产证办下来，购房者也不可能用来抵押融资，购房者不会因为逾期办证而遭受任何损失，故一审法院以中国人民银行同期贷款利率为标准计算，认为约定的违约金没有过分高于损失的认定明显不当。
张媛答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明：重庆市建设委员会于2009年8月21日颁发“融侨·诺丁阳光”项目1、9、10号楼的竣工验收备案登记证，于2009年12月29日颁发“融侨·诺丁阳光”项目2、3、4、5、6、7、8号楼的竣工验收备案登记证。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，张媛与融辉公司签订的《商品房买卖合同》系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同履行各自的义务。根据合同约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因融辉公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，融辉公司应当自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至融辉公司实际提交资料并取得登记受理单之日止，向购房者支付违约金。在本案中，融辉公司完成交房义务后60日内，尚未办理案涉房屋所在楼栋的新建登记，尚不具备为购房者办理《房地产权证》的条件，应认定为因融辉公司的原因造成办证迟延，融辉公司应当从其完成交房义务后第61日起至实际提交办理《房地产权证》的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止向购房者支付违约金。因此，一审判决认定融辉公司逾期办证违约，应当向购房者支付违约金并无不当。
根据双方合同约定，融辉公司应当承担的办证义务是向土地房屋登记机构提交办理购房者所购房屋的《房地产权证》所需的相关资料，并取得登记受理单。融辉公司向土地房屋登记机构提交购房者所购房屋所在楼栋的新建登记，仅系融辉公司为购房者办理《房地产权证》的前提条件，而并非双方合同约定的融辉公司应当承担的办证义务，因此，即使融辉公司向土地房屋登记机构申请办理部分楼栋的新建登记，不能认定融辉公司已经在交房后及时履行了办证义务，故融辉公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
在办证过程中，作为商品房开发企业的融辉公司应当积极地完善办理《房地产权证》的各项准备工作，并在符合办证条件后及时为购房者办理。本案中，案涉项目土地上虽存在需要注销的房地产权证及抵押登记等情形，但根据重庆市沙坪坝区权属登记中心的复函可知，依法应当由作为拆迁人的融辉公司在拆迁补偿安置完毕后向该中心提供资料申请注销，因此，案涉项目土地上因存在抵押权登记未注销等情形而影响融辉公司进行新建登记，亦系融辉公司自身原因造成。融辉公司认为此属不可归责于融辉公司的原因，其不应承担责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
同时，因案涉项目建设面积超过规划面积，融辉公司未补交土地出让金导致无法办理登记。融辉公司认为其属于合理超规模建设，不存在过错，而且由于《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》未就补交土地出让金的具体标准、价格作出明确规定，造成融辉公司补交土地出让金迟延。但融辉公司并未提供该文件存在规定不明确以及相关主管部门要求其暂缓补交土地出让金的充分证据，而且根据重庆市土地房屋管理局的复函可知，案涉项目未进行新建登记的原因就是融辉公司未按规定补交土地出让金，而非因标准不明确导致融辉公司无法补交土地出让金，故融辉公司的该项上诉理由亦不成立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，融辉公司主张双方合同约定的违约金过高，应当调整，即应当承担对约定违约金过分高于购房者实际损失的证明责任，但其没有举证证明。因为双方合同对逾期办证的违约金如何计算予以明确约定，应当认定该违约金系双方在签订合同时，对因融辉公司的原因导致办证迟延而对购房者可能造成的各种损失进行综合性的衡量后，就融辉公司如何承担违约责任所达成的合意，现融辉公司请求予以调整而未举证证明，应当承担不利后果。故融辉公司请求对逾期办证违约金予以调整的上诉理由亦不成立，本院不予支持。
综上所述，融辉公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费88元，由重庆融辉房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 晨
审 判 员 赖生友
审 判 员 李盛刚
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一二年十月十七日
书 记 员 邓 超
书 记 员 彭 鹏