浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金永商初字第00717号
原告：胡献忠。
委托代理人：周跃明。
被告：抚顺恒昇房地产开发有限公司。
法定代表人：周慧英。
委托代理人：范春晖。
被告：叶锦寨。
委托代理人：左文辉。
原告胡献忠为与被告抚顺恒昇房地产开发有限公司合同纠纷一案，于2014年2月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用组成合议庭。原告胡献忠于2014年5月12日申请追加被告叶锦寨，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司于2014年5月9日申请追加被告叶锦寨，本院于2014年5月12日追加被告叶锦寨参加诉讼。被告抚顺恒昇房地产开发有限公司于2014年5月13日向本院提出管辖异议，本院于2014年6月10日裁定驳回。被告抚顺恒昇房地产开发有限公司就管辖异议提出上诉，金华市中级人民法院于2015年1月8日裁定驳回。本院于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告胡献忠及其委托代理人周跃明，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司委托代理人范春晖，被告叶锦寨委托代理人左文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡献忠起诉称：2008年7月2日，经协商一致，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司与原告签订《房地产抵押借款合同》一份，合同约定：被告抚顺恒昇房地产开发有限公司向原告借款3700万元，借款期限一个月，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司以坐落在抚顺经济开发区2007-8-5#号，土地面积115569平方米，以上土地面积内未做房产证的房屋和该土地面积内的附属设施全部抵押给原告。合同签订后，原告按约将3700万元借给被告抚顺恒昇房地产开发有限公司。在合同履行过程中，原告多次同意被告抚顺恒昇房地产开发有限公司延期还款。2009年5月22日，双方签订《补充协议》一份，协议约定：至2009年5月8日，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司尚欠原告借款本金3700万元及相关利息；原告同意被告抚顺恒昇房地产开发有限公司用坐落抚顺市经济开发区锦绣澜湾项目A区地76套房屋作价3700万元后，原告同意解除原土地抵押手续；2009年8月8日前，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司必须以现金付清3700万元及相应利息，回购该76套房屋，到期10天后仍不回购，则自愿支付购房款20%的违约金。同日，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司以经营需要为由，另行提供新房源52套换回原先抵账的57套房屋，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司出具5.22房产置换说明一份。在合同履行过程中，至今为止，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司尚有27套房屋（抵账2200万元）未有回购，也未履行过户手续。在2014年3月初，永康市人民法院到抚顺办理保全手续时，原告得知上述27套房屋，不是被被告抚顺恒昇房地产开发有限公司卖掉，就是被其他法院查封。原告要求被告抚顺恒昇房地产开发有限公司返还27套房屋购房款2200万元及赔偿相应的利息损失。被告叶锦寨应承担相应的担保责任。
为此，请求：1、判令原告、被告抚顺恒昇房地产开发有限公司2008年7月2日签订的《房地产抵押借款合同》合法有效；2、判令原告、被告抚顺恒昇房地产开发有限公司2009年5月22日签订的《补充协议》合法有效；3、判令被告抚顺恒昇房地产开发有限公司返还27套房屋购房款2200万元及赔偿利息损失；4、判令被告叶锦寨对抚顺恒昇房地产开发有限公司上述第三项应当返还和赔偿的款项承担连带清偿责任。5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告抚顺恒昇房地产开发有限公司答辩称：代理人没有看过合同原件，不知道合同是否是被告方的真实意思表示。合同中有个叫程春福，抚顺恒昇房地产开发有限公司转给程春福账户1267万元，程春福再转给原告，程春福系当时补充协议中胡献忠的代理人。根据转账凭证上的账号，也是胡献忠的打款账号，即使原告的诉讼请求成立，其应主张的债权应进行相应的扣除。原告起诉中的要求是赔偿损失，并没有主张违约金，那么赔偿损失的计算标准就是中国人民银行同期同档次贷款利率。根据补充协议约定，被告是回购，那么先期给予的就是本金，故支付给程春福的1267万元应作为本金予以扣除。
被告叶锦寨答辩称：1、原告与被告抚顺恒昇房地产开发有限公司之间系借款合同关系，原告诉请返还的购房款实际上是借款本息。2、从原告提交的证据上看，2009年5月22日的补充协议未经借款人抚顺恒昇房地产开发有限公司签字盖章，该补充协议尚未成立，不具有约束力。3、即便补充协议合法有效，被告叶锦寨的保证责任已经免除，原告与被告叶锦寨之间未约定保证期间，按照《担保法》第二十六条之规定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，本案补充协议约定的主债务最迟还款期限为2009年8月8日，原告在2014年5月份才提起诉讼，早已超过法定的保证期间，保证人的保证责任已经免除，被告叶锦寨不需承担连带清偿责任。
原告为证明其请求主张，向本院出示并陈述了下列证据材料：
1、房地产抵押借款合同一份、中国建设银行客户回单八份，用以证明被告抚顺恒昇房地产开发有限公司以坐落在抚顺经济开发区（2007-8-5#）号（土地面积115569平方米）以上土地面积内未做房产证的房屋和该土地面积内的附属设施全部抵押给原告，向原告借款3700万元的事实。
被告抚顺恒昇房地产开发有限公司质证：对真实性有异议，根据同被告出具给代理人的授权委托书上公司公章的比对，合同上的公章同授权委托书上的公章不一致。对客户回单的真实性无异议，对证明目的有异议，只能证明原告有汇款给被告抚顺恒昇房地产开发有限公司，无法证明款项的性质。
被告叶锦寨质证：对证据的真实性、关联性无异议，可以证实原告与被告抚顺恒昇房地产开发有限公司之间是民间借贷关系。
2、补充协议一份、锦绣澜湾A2地块单户口许可证调换表一份、5.22日房产置换说明一份、股东会决议一份、锦绣澜湾A2地块房产清单5.22一份，用以证明被告抚顺恒昇房地产开发有限公司用房产清单中的房屋抵账3700万元给原告的事实。
被告抚顺恒昇房地产开发有限公司质证：对真实性有异议。既然是补充协议，无法证明双方是借贷关系，合同的关系并不是根据合同名称来界定的。协议中约定以房屋回购，即使是借贷关系，也不是通常意义上的借贷关系。对清单、股东会决议，代理人均不清楚。据代理人了解，赵科当、赵花明同叶锦寨具有亲属关系，所以股东会决议不足以证明内容的真实性，应当请相应的股东出庭质证。同时，在补充协议中和5月22日的房产置换说明中均有陈春福，并且有陈春福的签字，所以该份证据结合被告提供的陈春福的转账凭证可以证明被告支付了1267万元。
被告叶锦寨质证：对补充协议的真实、关联性无异议，补充协议第三条明确约定了付款期限是到2009年8月8日止，所以保证人的保证期间应从最后履行期限起算。对锦绣澜湾A2地块单户口许可证调换表、5.22日房产置换说明的真实性无法确认，担保人没有参与。对股东会决议，真实性无异议，叶锦寨本人不是股东，是明达意航公司的法定代表人，叶锦寨以明达意航法定代表人的名义签字，其个人并不是股东。对房产清单的真实性和关联性无法确认，叶锦寨并未参与清单的制作和签字。
3、收款收据二十七份，用以证明被告抚顺恒昇房地产开发有限公司未回购房屋，也未协助办理过户手续的，现在仍有27套房屋未回购，3700万元款项转化给购房款，房屋作为抵账。收款收据上的金额为2200万元的事实。
被告抚顺恒昇房地产开发有限公司质证：对真实性有异议，公章不一致。对于有无开具收款收据的情况，需要庭后核实。既然用了回购的方式，本案就不是借贷关系。
被告叶锦寨质证：我方的质证意见同被告抚顺恒昇房地产开发有限公司的质证意见。
被告抚顺恒昇房地产开发有限公司为证明其请求主张，向本院出示并陈述了下列证据材料：
中国建设银行转账凭证复印件四张，用以证明2009年10月31日、2009年11月13日、2010年1月5日、2010年4月8日，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司合计已经支付给原告1267万元。被告抚顺恒昇房地产开发有限公司同程春福之间有款项往来，后来程春福起诉抚顺恒昇房地产开发有限公司的时候，程春福表示该1267万元不是归还给程春福的是替抚顺恒昇房地产开发有限公司支付给原告胡献忠的，故应当扣除。
原告质证：这份证据已经超过举证期间，我方不予质证。如果法庭采纳该证据，我方的质证意见：打款凭证是程春福打款给胡献忠，该款项是同程春福与原告其他经济往来与本案无关。
被告叶锦寨质证：无异议。
被告叶锦寨没有证据提交。
本院认证意见：对原告提交的证据，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司对其公章提出异议，但无证据证明《房地产抵押借款合同》、《补充协议》上印章不是被告抚顺恒昇房地产开发有限公司使用的，且原告提供的证据符合证据规则规定的有效证据要件，故本院对原告证据的真实性和证明内容予以确认。对被告抚顺恒昇房地产开发有限公司提供的证据，因汇款方系程春福，不是被告，现原告对该款项不予认可，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司又未向本院提供其他证据证实程春福汇给原告的款就是被告抚顺恒昇房地产开发有限公司返还原告购房款，故本院认为该证据与无关联，不予采纳。
本院认定事实如下：2008年7月2日，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司与原告签订《房地产抵押借款合同》一份，合同约定：被告抚顺恒昇房地产开发有限公司向原告借款3700万元，借款期限一个月，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司以坐落在抚顺经济开发区（2007-8-5#）号，土地面积115569平方米，以上土地面积内未做房产证的房屋和该土地面积内的附属设施全部抵押给原告。合同签订后，原告按约将3700万元借给被告抚顺恒昇房地产开发有限公司。借款到期后，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司未有归还借款。2009年5月22日，原告与被告抚顺恒昇房地产开发有限公司签订了《补充协议》一份，协议约定：至2009年5月8日，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司尚欠原告借款本金3700万元及利息566万元，2009年5月27日付清利息。被告抚顺恒昇房地产开发有限公司以其所有的坐落抚顺市经济开发区锦绣澜湾项目A区地76套房屋作价3700万元抵给原告，原告同意解除原土地抵押手续；并约定2009年8月8日前，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司必须以现金付清3700万元及和每月4.5%的投资回报款，回购或置换该76套房屋，到期10天后仍不回购，则自愿支付购房款20%的违约金，到期被告抚顺恒昇房地产开发有限公司不回购76套房屋，原告可将房产转售他人。被告叶锦寨在补充协议上作为担保人签字确认。同日，原告同意被告抚顺恒昇房地产开发有限公司另行提供新房源52套换回原先抵账的57套房屋，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司出具5.22房产置换说明一份。
在合同履行过程中，至今为止，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司尚有27套房屋（折款2200万元）未有回购，也未向原告履行过户手续。上述27套房屋，有些被被告抚顺恒昇房地产开发有限公司卖掉，有些被其他法院查封。现被告抚顺恒昇房地产开发有限公司未能将27套房屋过户原告名下。
本院认为，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司向原告胡献忠借款人民币共计3700万元后，由于被告抚顺恒昇房地产开发有限公司到期后未有归还，后双方签订《补充协议》约定，将原借款3700万元转化为原告向被告抚顺恒昇房地产开发有限公司购买76套房屋的购房款。该《补充协议》系双方自愿签订，应确认合法有效。之后被告抚顺恒昇房地产开发有限公司又尚有27套房屋（抵款2200万元）交付原告，且根据目前情况被告抚顺恒昇房地产开发有限公司已无法将尚未交付27套房屋交付给原告，《补充协议》应予以解除，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司应返还原告购房款2200万元并赔偿原告损失，损失从签订《补充协议》从借款转为购房款时按中国人民银行贷款基准利率的计算，故原告要求被告抚顺恒昇房地产开发有限公司返还购房款2200万元并赔偿损失的请求，本院予支持。被告抚顺恒昇房地产开发有限公司提出的被告抚顺恒昇房地产开发有限公司通过程春福已返还原告的1267万元应作为本金予以扣除的抗辩意见，本院认为，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司向本院提供的程春福汇给原告的转账凭条，该转账凭条是程春福汇给原告，不是被告抚顺恒昇房地产开发有限公司汇给原告，现原告对该款项不予认可，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司又无其他证据证实程春福汇给原告的款就是被告抚顺恒昇房地产开发有限公司返还原告购房款，故本院对被告抚顺恒昇房地产开发有限公司的抗辩意见不予采纳。被告叶锦寨提出原告与被告叶锦寨之间未约定保证期间，按照《担保法》第二十六条之规定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，本案补充协议约定的主债务最迟还款期限为2009年8月8日，原告在2014年5月份才提起诉讼，早已超过法定的保证期间，保证人的保证责任已经免除，被告叶锦寨不需承担连带清偿责任的抗辩意见，本院认为，《补充协议》签订后原告与被告抚顺恒昇房地产开发有限公司之间借贷关系已转化为购房关系，《补充协议》中对2009年8月8日前，被告抚顺恒昇房地产开发有限公司必须以现金付清3700万元及和每月4.5%的投资回报款，回购或置换该76套房屋，到期10天后仍不回购，则自愿支付购房款20%的违约金，到期被告抚顺恒昇房地产开发有限公司不回购76套房屋，原告可将房产转售他人的约定。该2009年8月8日前期限的约定，是对借款转为购房款后，双方对被告抚顺恒昇房地产开发有限公司何时现金付清3700万元及回购或置换该76套房屋期限的约定。不是对被告抚顺恒昇房地产开发有限公司何时将76套房屋交给原告期限的约定，双方对房屋何时交付未进行约定，保证期限应从原告知道应当知道被告抚顺恒昇房地产开发有限公司未能将售房交付给原告，原告的权利受侵害之日起计算，现被告叶锦寨未向本院提供能证明原告知道其权利受侵害已超六个月再向其主张的证据，故本院认为被告叶锦寨的担保仍在保证期间内，其应承担连带清偿责任。被告叶锦寨的抗辩意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告抚顺恒昇房地产开发有限公司返还原告胡献忠购房款2200万元，并赔偿损失（损失以2200万元为基数从自2009年5月22日起按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率计算至款项还清之日止），款限本判决生效后三十日内履行完毕。
二、被告叶锦寨对上述款项承担连带清偿责任。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费108800元，诉讼保全费5000元，公告费150元，合计113950元，由被告抚顺恒昇房地产开发有限公司负担，由被告叶锦寨承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 应志标
人民陪审员 夏官庭
人民陪审员 朱仙娥
二〇一五年三月十七日
书 记 员 徐高建