江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终6617号
上诉人(原审原告)：章成松，男，汉族，1976年11月28日生，汉族。
委托诉讼代理人：王明好，江苏苏南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张春娟，江苏苏南律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘小方，男，1960年2月10日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：葛云，女，1960年12月24日生，汉族。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘彦博，江苏中虑律师事务所律师。
上诉人章成松因与被上诉人刘小方、葛云房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2541号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
章成松上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由刘小方、葛云承担。事实与理由：1.双方当事人要履行的合同一直是总价为297万元的房屋买卖合同，且297万元为刘小方、葛云的“净得款项”，包含了房屋的交易价格及出卖方在其购买时因贷款利息而增加的“成本”，即房屋本身的交易价格低于297万元。且法律规定卖方需承担营业税、个人所得税等各种税费，双方当事人约定由买方承担，但前提是，办理过户手续时，合理申报缴税基数，故而产生了总价为215万元的房屋买卖合同，该合同对双方的实际成交价格不产生影响。2.房屋中介人员李某一审明确说明了房屋具体交易流程，如何办理手续已明确告知双方，且江宁地区的交易流程均为此，故实际交易风险亦不存在，不存在法律规定的中止履行合同的规定。3.双方当事人在房屋买卖沟通过程中，卖方提出作低房屋价格自己存在风险，买方明确表示一切按合同办，实际价格按297万元支付，一切按房产局要求办理等,即同意按297万元过户并承担税费，而实际交易过程中卖方拒绝接受买方首付款且拒绝过户，事后提出让购房人一次性付清房款才办理过户的行为明显构成违约。4.一审判决对江宁地区二手房交易市场秩序的稳定产生较大影响。
刘小方、葛云辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回章成松的上诉请求。
章成松向一审法院起诉请求：1.刘小方、葛云返还定金4万元；2.刘小方、葛云按照合同约定向章成松支付违约金29.7万元；3.诉讼费由刘小方、葛云承担。
一审法院认定事实：刘小方、葛云系夫妻关系，二人于1983年3月25日登记结婚。位于南京市江宁开发区瑞景文华丹桂苑1-F房屋（建筑面积为178.68平方米，即涉案房屋）登记在刘小方、葛云名下。
2015年11月7日，刘小方、葛云（出售方、甲方）、章成松（买受方、乙方）与21世纪不动产翠屏国际分公司（中介方，丙方），签订了一份《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定甲方将其所有的涉案房屋以总房款297万元（甲方净得价）出售给乙方；乙方于2015年11月7日前支付甲方定金4万元；乙方于2015年11月30日支付甲方首付款120万元（含定金），并于当日甲、乙双方办理产权交易过户手续；出件当日乙方支付甲方购房款20万元；余款150万元乙方以贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足；尾款7万元在乙方付清全部购房款后七日内，甲方清空该房屋内所有户口、结清水、电、气、物业管理、有线电视、通讯等相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方支付给甲方；甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的……；违约方应按标的额的10%计人民币29.7万元作为违约金支付给各守约方等等。
合同签订前当天，章成松支付给刘小方、葛云定金4万元。合同签订之后的一周内，章成松与刘小方、葛云又就涉案房屋签订了总价为215万元的合同，章成松对此陈述后一份合同仅仅是为了过户时进行避税，涉案房屋买卖总价仍然为297万元。刘小方、葛云对此表示后一份合同价格降低，让其觉得存在风险，故要求章成松先支付297万元之后，再办理过户手续。
2015年11月24日至26日期间，中介方就涉案房屋过户手续事宜多次与刘小方、葛云进行协商，刘小方、葛云坚持要求章成松先支付全款297万元，再行按照215万元的价格进行过户。章成松未予同意。
2015年11月26日，章成松在招商银行股份有限公司南京雨花支行开出收款人为刘小方，金额为45万元的本票一张。同日，章成松又在中国工商银行股份有限公司南京雨花西路支行开出收款人为刘小方，金额为71万元的本票一张。但刘小方、葛云拒绝接受上述本票。
2015年11月28日，刘小方、葛云通过短信方式与章成松联系，告知章成松，刘小方、葛云表示“准备按照实际价格过户”，认为后一份合同“做低有风险”。
2015年12月9日，章成松向刘小方、葛云寄发《履行房屋买卖合同通知书》，该通知书载明涉案房屋总价款为297万元，并告知刘小方、葛云在收到按通知书3日内书面回复章成松继续履行合同，并与章成松联系，否则视为违约。刘小方、葛云于2015年12月11日收到该通知书，但未在限期内继续履行合同。
2015年12月15日，章成松向刘小方、葛云寄发《解除房屋买卖合同通知书》，再次明确涉案房屋总价款为297万元，并以刘小方、葛云未在限期内继续履行合同已构成违约为由，解除双方之间的房屋买卖合同。刘小方、葛云于2015年12月16日收到该通知书。
2015年12月22日，刘小方向章成松寄发《告知函》，认为章成松提及的上述两张本票从未向刘小方、葛云方出示过，因此章成松未按照合同约定履行于2015年11月30日前支付首付款120万元，且章成松为了避税另行签订价格为215万元的买卖合同会给刘小方、葛云造成风险，因此告知章成松于收到该函之日起三日内一次性支付首付款116万元，将上述款项支付至“中国XX银行XX支行刘小方名下账号：XXX的账户中”，并就房屋过户、按揭贷款等事项进行详细约定等等。
2015年12月22日，章成松以刘小方、葛云拒不履行合同为由诉至南京市玄武区人民法院，该院经审查刘小方、葛云的住所地位于南京市鼓楼区，故于2016年1月26日作出（2015）玄民初字第2822号民事裁定书将该案移送至一审法院审理。一审法院于2016年3月21日立案即本案，章成松认为刘小方、葛云构成违约，诉求刘小方、葛云返还其已支付的定金，并要求刘小方、葛云承担合同约定的违约责任
一审法院审理中，章成松申请当时经办房屋买卖事宜的中介公司的工作人员李某到庭作证。证人李某陈述：南京市江宁区的房产交易流程是：先缴纳房屋交易税费，再行过户，银行贷款是银行进行预批，银行审核之后会将结果口头告诉中介公司，而非贷款人，并无《同意贷款告知书》之类的书面通知材料；涉案房屋的成交总价为297万元，之所以另行签订总价为215万元的合同仅是为了避税。
经一审法院释明，刘小方、葛云未申请调整合同约定的违约金标准。一审审理中，刘小方、葛云尚未另行出售涉案房屋，涉案房屋仍登记在刘小方、葛云名下。但章成松已不欲继续履行合同，刘小方、葛云对此亦不持异议。
一审法院认为，章成松、刘小方、葛云之间就买卖涉案房屋签订的总价款为297万元的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。
关于刘小方、葛云在履行总价为297万元的房屋买卖合同中是否有违约行为的问题。首先，章成松为了避税与刘小方、葛云另行签订的总价为215万元的合同，违反了相关税收法律的规定，该合同应当认定为无效。故章成松要求刘小方、葛云按照总价215万元办理过户不符合法律规定，刘小方、葛云对此予以拒绝，并无不当，且系遵守法律的行为。其次，合同签订后至2015年12月9日之前，章成松、刘小方、葛云双方一直就按照总价297万元还是总价215万元办理涉案房屋过户，以及如按照总价215万元过户，297万元的购房款如何支付进行协商，但未能达成一致意见，刘小方、葛云对于应履行哪份合同产生疑虑。因此，刘小方、葛云未接受章成松支付首付款的本票，也未办理过户手续，不属于合同约定的无正当理由拒不履行合同的情形，故此时刘小方、葛云不构成违约。再次，2015年12月9日，章成松向刘小方、葛云寄发了《履行房屋买卖合同通知书》，明确告知刘小方、葛云涉案房屋的总价为297万元。此时应按哪种合同价格进行实际交接款项已经明确，但仍未明确应按照297万元还是215万元的总价办理过户手续，章成松、刘小方、葛云之前的争议仍未予以解决。故章成松、刘小方、葛云双方就房屋买卖合同中的重要事项即如何办理过户仍未协商一致，此时刘小方、葛云不予办理过户，并非拒不履行合同的意思表示。因此，章成松认为刘小方、葛云拒绝办理过户构成违约，应当支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，不予支持。
因章成松已于2015年12月15日向刘小方、葛云发出解除合同通知书，刘小方、葛云对此亦不持异议，同意解除合同。故章成松、刘小方、葛云之间签订的总价为297万元的房屋买卖合同自解除通知到达刘小方、葛云即2015年12月16日解除。刘小方、葛云同意将定金4万元退还章成松，符合法律规定，对此一审法院予以确认。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条、第九十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘小方、葛云于判决生效之日起十日内一次性返还章成松定金40000元；二、驳回章成松的其他诉讼请求。一审案件受理费6355元，减半收取3177.5元，由章成松负担2777.5元，刘小方、葛云负担400元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.章成松提交其手机短信截屏，以证明其与刘小方、葛云沟通以房产局要求的价格进行过户，双方均实际了解房屋交易的合同真实价格系297万元，均明确江宁地区房屋交易流程。刘小方、葛云质证认为，该组证据不属于新证据，且真实性无法核实，短信中并没有明确按哪份合同来办理，亦未明确表示合同过户的价格，葛云要求按297万元办理，但章成松没表态，215万元的合同在后，如按215万元的合同过户对刘小方、葛云存在巨大风险。2.章成松提交其与刘小方、葛云的电话录音，以证明通话中明确房屋的交易价格是297万元，刘小方、葛云违反合同约定要求章成松全额付款，否则不予过户，刘小方、葛云将涉案房屋在约定过户之日仍然对外高额挂售。刘小方、葛云质证认为，该组证据不属于新证据，依照证据规则应不予采纳，且该证据不能达到其证明目的，双方电话中虽有对交易价格297万元的陈述，但亦未协商确定按297万合同约定办理过户手续。章成松虽称刘小方、葛云以330万元的价格挂售，但刘小方、葛云未予肯定。针对上述证据，本院认为，章成松提交的两组证据不属于新证据，且该两组证据亦不能证实，双方在涉案房屋买卖沟通过程中，协商均同意按297万元的价款办理房屋过户手续。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，章成松、刘小方、葛云签订的房屋总价297万元的《房地产买卖中介合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。上诉人与被上诉人在签订房屋价款为297万元的合同后，又签订了房屋价款215万元的《南京市江宁区房地产买卖契约》，该合同为逃避税费将房屋价款虚构为215万元，违反法律规定，该价格条款无效。故葛云、刘小方拒绝按215万元价款将房屋过户，并不构成违约。葛云、刘小方要求章成松先付清297万元房款，虽不符合合同约定，但其同时亦提出双方可按实际交易价格297万元过户，该要求符合法律规定，双方应当按实际成交价格履行。在上述情形下，章成松未明确同意按297万元的价款进行过户，双方因此发生矛盾后，协商解决但未达成一致意见。故在合同履行期间，双方当事人对合同的理解及实际办理过户手续的方式和条件出现意见分歧，导致合同无法继续履行，可视为双方均无过错。故双方当事人均不应要求对方承担合同无法继续履行的违约责任。
2015年12月15日，章成松向葛云、刘小方发出解除通知书，葛云、刘小方于2015年12月16日收到后未明确表示同意解除，故该合同双方未协商解除亦未达到法定解除条件，故一审法院认定该合同于2015年12月16日解除不当，但本案一审庭审中，葛云、刘小方表示同意解除合同，故本院认为，该合同于2016年4月20日解除。
据上，章成松以葛云、刘小方违约为由主张违约赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定涉案合同解除时间有误，但裁判结果正确，故对章成松的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6355元，由上诉人章成松负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一六年十二月五日
书记员 戴 苗