湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂伍家岗民初字第00409号
原告宜昌市中南花园小区业主委员会，住所地宜昌市中南路。
法定代表人谢少平，该委员会主任。
委托代理人彭静，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权代理。
被告宜昌裕人置业有限公司，住所地宜昌市东山大道。
法定代表人任华忠，该公司总经理。
委托代理人唐军，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。
原告宜昌市中南花园小区业主委员会（以下简称中南业委会）与被告宜昌裕人置业有限公司（以下简称裕人置业）返还原物纠纷一案，本院于2015年3月19日受理后，依法由审判员尚峻松独任审判，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告中南业委会的委托代理人彭静和被告裕人置业的委托代理人唐军到庭参加了诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。
原告中南业委会诉称，宜昌市中南路的中南花园是被告裕人置业于2008年开发建设的居民小区，其开发的楼盘于2011年1月前全部竣工并交付业主使用，同时被告指定了宜昌康桥物业管理有限公司为该小区的前期物业服务公司。但被告未按约将小区物业管理用房全部交给康桥物业公司使用，而是违法将物业管理用房分隔成两块，一块给康桥物业公司使用，另一块给被告自己使用，且被告于2011年8月将自己公司的办公场所正式搬到了此处。原告于2014年6月依法成立，依照业主委托多次要求被告腾退其占用的物业管理用房，但被告以各种理由拒绝。现诉至法院请求判令被告：1、向原告腾退中南花园小区5号楼（原3号楼）1单元1楼的物业管理用房；2、支付上述物业用房占有使用费66000元（从2011年8月至2015年3月），实际计算至被告腾退房屋之日止，标准按照1500元每月计算；3、诉讼费由被告负担。
被告裕人置业辩称，1、关于是否应腾退房屋的问题。房屋所有权确属业主所有，但在业委会成立之前，前期物业公司依据合同对该房屋享有使用权，原告将物业管理用房全部交付给前期物业公司，并经前期物业公司的同意使用该房屋，将房屋分割成2块亦是前期物业公司行为，故被告使用该房屋并非无权占有，现业委会已成立，被告同意搬出，但原告将房屋上锁导致被告无法搬出，况且，根据物业管理办法规定，被告应该向物业行政管理部门而非原告交房。2、关于租金的问题，在业委会成立前被告使用该房屋系经过前期物业公司同意的无偿使用，不应当收取租金，原告并未提供证据证明被告自2011年8月开始使用该房屋，根据被告提供的证据，被告自2012年之后才开始使用，故原告要求租金并无相关依据。
经审理查明，被告裕人置业作为建设单位，开发位于宜昌中南路居住组团1、2、3号楼工程，该工程的1、3号楼于2010年8月30日通过竣工验收，2号楼于2011年1月29日通过竣工验收，本案所涉物业服务用房位于3号楼一层。2011年6月28日，被告裕人置业（甲方）与宜昌康桥物业管理有限公司（乙方，以下简称康桥物业）签订《中南花园前期物业服务合同》，约定由康桥物业对中南花园小区提供前期物业管理服务，第二十一条约定“甲方应于业主办理入伙前一月按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积214.44平方米，位于3号楼一楼”；第三十二条约定“本合同期限自2011年9月1日起至2012年3月1日止”；第三十五条约定“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或由乙方暂时代管”。
2014年1月11日，康桥物业向现任物业公司合田物业交付相关物业用房设施并出具《中南花园移交清单》，载明“约100平方米物业用房一套”，有交付单位康桥物业、接收单位合田物业、监交单位韩家坝社区和业主筹备委员会签字捺印。除向合同物业移交的物业用房外，余下约100㎡的物业用房由被告裕人置业占有使用。
2014年6月30日，宜昌市伍家岗区物业管理办公室向原告中南业委会出具《通知》，载明所提交的首届业主委员会备案资料已收讫。2014年10月26日，中南业委会向裕人置业出具《告知书》，载明“你公司在5号楼一单元一楼的办公场所属中南花园全体业主的公共资源，……请你们在11月6日前与中南花园业主委员会一道商量解决办法，即：1、有偿使用；2、择日搬迁”。2014年11月4日，裕人置业向中南业委会出具《回函》称“本公司目前在中南花园小区内的办公场所，在相关主管部门测绘与确权时并未计入业主的房屋公摊，且已确权至本公司名下……”。2014年11月5日，中南业委会出具《商讨函》，要求裕人置业“于本月八日上午十时左右派员与业委会商讨”。2014年11月8日上午，业委会、部分业主代表、韩家坝社区有关领导、网格员、物业服务处等人员在中南花园物业服务处办公室举行会议，《会议纪要》载明裕人置业未参与该会议。
2014年12月26日，原告中南业委会将被告裕人置业占用的100㎡左右的物业用房上锁并贴上告示和封条，告示载明“今天业委会与开发商就物业用房归还问题商谈未果，为防止开发商财务被盗……”
上述事实，有当事人的陈述，《通知》，《建设工程竣工验收报告》，《中南花园前期物业服务合同》，《中南花园移交清单》，《告知书》，《回函》，《商讨函》，《会议纪要》，照片，以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告中南业委会诉称要求被告裕人置业腾退中南花园小区5号楼（原3号楼）1单元1楼的物业管理用房，系行使业主的共有所有权，本院依法应予支持。但原告采取锁门贴封条的行为不让被告腾退，且在诉讼中，被告亦表示将房屋腾退给原告，而经本院多次调解，原告仍坚持锁门，不让被告腾退，其行为与原告的诉讼请求明显相悖，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
二、原告要求被告支付从2011年8月至被告腾退房屋之日止按照每月1500元标准计算的使用费。1、2011年6月28日，被告裕人置业与康桥物业签订《中南花园前期物业服务合同》，约定合同终止时，物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给裕人置业或由康桥物业暂时代管。原告中南业委会于2014年6月30日成立，故而在此之前，被告裕人置业依据合同可以对物业服务用房行使代管权，其对房屋的占有使用属于有权占有，且无需向业主支付占有使用费。2、2014年6月30日业主委员会成立之后，被告裕人置业依合同应当向业主移交其代管的物业服务用房，中南业委会亦于2014年10月26日向其出具《告知书》要求其腾退房屋，但被告裕人置业以《回函》拒绝腾退，故被告裕人置业自2014年7月1日起的占有行为属于无权占有，应当腾退房屋并向所有权人即业主赔偿相应占有使用费。3、2014年12月26日，原告中南业委会将被告裕人置业占用的物业用房上锁并贴上封条，导致被告裕人置业财物被锁亦无法再腾退房屋，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条规定，损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任，故2014年12月26日之后由于原告自身锁门所导致的损失不应当由被告承担，被告裕人置业应当赔偿的占有使用费计算期间为2014年7月1日至2014年12月25日。被告辩称原告锁门时间系在11月，但并未提出相应证据予以证明，故对于该项辩称本院依法不予采纳。4、原告要求按照1500元／月计算占有使用费，并提交了宜昌市中南路7-3号一楼门面的房屋租赁合同和三峡宜昌网上中南路东山大道路口三楼住房的出租信息（面积约70㎡，租金1500元／月），由于房屋租赁合同为复印件，本院对于真实性不予认可，但二手房出租信息具有一定参考性，原告提出的1500元／月亦符合市场交易情况，本院依法予以支持。被告认为该计算标准过高但未提出相应证据予以反驳，本院依法不予采纳。综上所述，被告裕人置业应当向原告中南业委会支付的占有使用费计算为1500元／月÷30天／月×175天=8750元。
依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宜昌裕人置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宜昌市中南花园小区业主委员会支付房屋占有使用费8750元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1450元，减半收取725元，由原告宜昌市中南花园小区业主委员会负担628.88元，由被告宜昌裕人置业有限公司负担96.12元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 尚峻松
二〇一五年九月二十九日
书记员 王仲丽