北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第02423号
原告北京特尔特置业有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路甲26号博瑞大厦1007室。
法定代表人于冬，董事长。
委托代理人王宪礼，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。
委托代理人穆洪林，女，1989年1月29日出生，北京特尔特置业有限公司经营部主管。
被告怀化长河文化有限公司，湖南省怀化市鹤城区迎丰中路665号。
法定代表人林恒宇，董事长。
委托代理人潘峥争，男，1970年1月28日出生，怀化长河文化有限公司公共关系部经理。
原告北京特尔特置业有限公司（以下简称原告）与被告怀化长河文化有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代表人王宪礼、穆洪林与被告之委托代理人潘峥争到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2012年5月11日签订了一份《博瑞大厦租赁协议》，合同编号：BRP-10F0607-001。合同签订后被告从2012年11月1日起即未向原告交纳租金及物业费，虽经原告多次通知被告交付租金及物业费，但被告始终拒绝交付租金及物业费，为此原告于2012年12月12日委托律师向被告发送律师函件，正式通知被告“原被告双方签订的《博瑞大厦租赁协议》因被告违约，所以原告依据协议的规定而予以解除该合同”并要求“被告应在接到该函件后3日内按照《博瑞大厦租赁协议》的规定向原告支付租金及物业费和迟延交付租金及物业费的违约金，并按照《博瑞大厦租赁协议》规定的时间将租赁物业内的被告的物品搬离租赁物业，将物业腾退给原告”。被告于2012年12月17日收到该律师函却对原告的要求置之不理，为此，原告又于2013年1月15日委托律师再次向被告发送律师函件，要求“被告支付租金和违约金，并按照《博瑞大厦租赁协议》规定的时间将租赁物业内的被告的物品搬离租赁物业”，被告于2013年1月23日收到该律师函后希望与原告和解，但之后又了无音信。
鉴于被告于收到上述律师函后仍然无动于衷，不采取任何实质行为，为避免损失的进一步扩大，原告于2013年9月16日在中华人民共和国北京市国信公证处的见证下，依照租赁协议的有关约定收回了租赁房屋。
此后，虽经原告多次催告，被告仍拒绝向原告支付欠付租金及物业管理费及滞纳金等款项，为了维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院判令：1、确认编号为BRP-10F0607-001的《租赁协议》己经于2012年12月17日解除，保证金不予退还；2、被告支付自2012年11月1日起至2012年12月17日止的租金合计207389.96元、物业管理费合计17432.78元；3、被告支付自2012年12月18日起至2013年9月16日止的房屋占用费（含租金及物业管理费）合计2464828.01元；4、被告支付迟延支付上述第2-3项款项的滞纳金合计801505.06元（每日按欠款总额的千分之三计算，计算至2013年11月28日，2013年11月29日至实际付款日的滞纳金另行计算）；5、被告支付原告将房屋出租时产生的中介费合计133939.35元。
被告辩称：我方认为应当继续履行合同，同意原告第2项诉讼请求。请法院驳回原告第3、4、5项诉讼请求。
一、原告第3项诉讼请求所谓的“房屋占用费”和第4项诉讼请求所述的滞纳金无论是从合同还是法律当中都没有依据。在原告的诉状中可以看到，该房屋占用费即租金和物业管理费。可是，根据原告向我方发的律师函得知，2012年12月12日原告已经单方面解除了合同并且已经锁住了该房屋并重新出租（2014年2月18日我方向法庭提出了依职权取证的中请，法庭到本案标的物所在处所，即可发现本案所涉的房屋早已被原告重新出租、我方的物品也早已被原告处置。原告所提交的公证视听证据或许也有同样证明力）。同时，依照本案合同第十二章的约定，原告的确有权收回房屋并重新出租。那么依照《民法通则》第112条，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。由此，虽然我方给对方造成一个多月的房租和保证金损失，但所欠房租、保证金加上所谓“房屋占用费”，就远远超过了原告所受到的损失，法庭不应当支持原告的“房屋占用费”这部份主张。另，依照《民法通则》第114条，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。从原告的诉状和向我方发送的律师函可以看出，原告在发律师函之日就已经收回了房屋，并具备了重新出租、拍卖房屋内诸多物品以抵偿租金的能力和条件，而我方也没有任何能力、事实上也的确没有去妨碍、去阻止原告的止损行为。所以，原告对该房屋确有充分的能力和条件、足够的时间去重新出租、重新收益。因此，就算该房屋在2012年12月17日到2013年9月16日这段时间真的没有重新出租，也属于原告自己对损失的放任，任由自己的可期待利益或机会成本的流失，从而，无权向我方索取什么“房屋占用费”。因此，从2012年12月17日到2013年9月16日产生的所谓“房屋占用费”及其滞纳金都是无稽之谈。而我方真正所欠224822.74元的房租和物业费所产生于2012年12月17日以后的所谓“滞纳金”也是于合同、于法律、于逻辑都没有依据。原因如下：我方诸多被原告扣押在所租房尽中的物品里，就有财务章、法人人名章、单位账户结算证、电子钥匙、电脑、税控器、财务软件等钱款支付所必需的物品和工具。我方多次与原告沟通，希望原告返还我公司正常经营、尤其是支付对方钱款所必需的工具和设备，但原告置若罔闻、不予回应，这导致从2012年12月17日以后到今天我方都一直未能支付原告上述房租，同时，12月17日后原告既不起诉，也不申请保全，更不去公证提存，而是明知自己的权益可能产生损失而故意不去终止，任由这个“损失”（即上述的“房屋占用费”、“滞纳金”）不停扩大了近10个月，乃至今天。根据2014年2月18日我方向法庭提出了依职权取证的申请，法庭到本案标的房屋所在地点，即可发现本案所涉的房屋究竞是否早已被原告重新出租、我方被扣押物品是否还在、装修及消防是否还在被原告方使用或出租给第三方使用。因此即便上述“损失”真的存在，也是原告自己的过错，应当由原告自己承担责任，无权向我方索要。租房协议3.6所提及的滞纳金的计算基数和天数，其正确的算法应当是：天数：自双方约定的房租支付日起，到该租房协议被原告所宣称的合同终止日，即2012年12月17日截止；计算基数：租金207389.96元＋物业费17432.78元＝224822.74元
二、中介费的诉讼请求与本案无关联。租房协议12.5提及了“乙方承担甲方所产生的中介费”。我方反对如下：1、该条在整个合同中所处的位置是“第十二章出租物业的返还”，原文是：“乙方逾期返还出租物业……承担甲方所产生的中介费（注意，此处是逗号而非句号），因逾期交付出租物业给第三方而向第三方承担的违约金等”。显然，该条的真实含义是，当合同终止后，如我方交房逾期，由此而耽误了甲方寻找第三方承租时，则由我方承担甲方另外寻找第三方来承租而所需要的中介费用。可事实上，2012年12月17日原告即锁了门，扣押了我公司物品，完全占领了该房屋，就算没锁，原告也有充分的能力和权利破门而入，而我方从头到尾都没阻止原告这么做，早已从客观上完成了返还物业的行为，此时原告完全具备重新出租给第三方的条件，我方根本没有耽误原告继续出租给第三方。所以，让我方承担所谓中介费，是不符合12.5条的约定的。2、证据9上提及了我方公司名称，上面有一个日期，为2012年6月16日，是“准备起租日期”，通篇并未注明时间，由此可推断为该看房登记表意图表明的是：2012年6月16日前我公司经由莱坊公司的介绍，想承租原告的房屋，该看房行为发生于2012年6月16日前。显然，这不符合12.5的约定。12.5约定的情形，是我公司与原告的租赁合同终结后，即2012年12月17日后的情形，而非承租前的情形。事实上，我公司与原告的租赁协议，早已于2012年5月日签订，为何6月16日还要去看房？因此证据9涉嫌伪造，应当依照前述《民事诉讼法》第111条对原告的这种行为予以严厉制裁。3、常识告诉我们，所谓中介费，是来自于中介协议的，而这种协议只能由三方以上当事人参与。然而在证据9中，只能看到两方当事人的公章，原告，和莱坊公司。因此，无法证明我方参与了这个中介行为。由于缺乏第三方，那么原告所提供的这个看房协议的真实性可疑。4、证据10、11所示的中介费发票和存根，标注日期是2012年11月7日，离本案的租房协议成立日5月5日已经过去半年，离本租房协议终止的12月17日还有一个多月，因此，从其产生时间上看就足以证明不符合12.5条所约定的情形。一般情形下中介费的产生，只能发生于租房协议订立前；而本案12.5所述的中介费，则明显是约定于租房协议终止后才发生。而证据10，恰恰发生于本案租赁协议的有效期内，完全不符合逻辑。所以，它与本案毫无关联。从而，133939.35元中介费的诉求没有依据。
三、消防设备相关费用。由于房屋租赁合同中并未提及合同终止后消防设备相关费用的处分，所以，原告若擅自拆除，就应当让这笔费用得以抵充部份所欠房租和物业费，或赔偿我被告方消防设备及其安装相关的费用101510元。相关票据被扣押于所涉及的房屋内，原告所提交的公证视听材料或法庭依职权所取的证据中可能有。
四、支付手段的返还属于我被告方、现由原告所扣押物品，包含但不限于：证照、印章、税控器、电脑、打印机、软件、文件、合同、票据等虽然价值不高但对于公司经营所必不可少的物品，以及返还后附清单中的我方诸物品。没有上述物品，我方支付钱款的行为很难实现。
五、根据合同12.4原告有权扣押所租房屋中的物品用于抵偿所欠房租，这些物品的价值，应当结合如下依据来综合评估。1.2014年2月18日我方向法庭提出了依职权取证的申请，法庭到现场点验所得的数据。2、原告所提交公证书中视听证据所记载的数据。综合上述几项数据，方能计算出通过本次诉讼我方究竟应当支付原告（或者原告应支付我方）多少钱。
经审理查明：2012年5月11日，原告与被告签订了《租赁协议》，约定原告将北京市朝阳区东三环北路甲26号博瑞大厦第10层（自然楼层）05和06单元（以下简称涉案房屋），总建筑面积388.23平方米出租给被告，租期自2012年6月16日起至2015年6月15日止，房屋交付日为2012年5月1日，自2012年5月1日至2012年6月15日是装修期，月租金133939.35元，每月物业管理费11258.67元，保证金435594.06元应在签订该协议后5个工作日内支付。合同还约定，被告应当在每月25日或以前向原告预付下月租金、物业管理费，每延迟一日，被告应向原告支付相当于其欠款总额的0.3%的滞纳金，如被告延迟交付上述款项超过20个工作日，视为被告违约。合同还约定被告违反向原告或管理人支付租金、物业管理费和其他费用之义务，原告有权解除该合同，不返还被告交纳的保证金，并要求被告赔偿损失。合同还约定，该合同提前终止时，被告应立即将涉案房屋及其所有固定设备、装置和设备恢复到其初始状态，并经原告最终的检查和确认后，以良好整洁可出租的状况（正常损耗除外）将涉案房屋交还给原告，原告不得被要求向被告做出任何补偿。合同还约定，该合同提前终止的，被告应拆除其在涉案房屋上的任何附加物或改造物，否则，原告可无需向被告支付任何对价而将这些附加物或改造物全部或部分不予返还。合同还约定，如果被告未能在提前终止合同之日起3日内归还涉案房屋，原告有权立即进入涉案房屋，更换涉案房屋的钥匙和／或采取其他措施收回涉案房屋。合同还约定，被告逾期返还涉案房屋，应继续支付租金、物业管理费及其他费用（按照终止的标准），并承担原告所产生的中介费，因逾期交付涉案房屋给第三方而向第三方承担的违约金等，逾期超过10日，从第11日开始，租金的标准应为终止时租金的两倍。
2012年12月12日，辽宁华府律师事务所受原告委托以邮寄方式向被告发出律师函，称被告欠付2012年11月1日至2012年12月12日租金185786.84元，经原告多次通知后仍然拒绝交付租金，所以根据合同约定通知被告，双方签订的租赁协议因被告违约予以解除，解除日期为该律师函发送之日。该律师函于2012年12月17日妥投。
2013年1月15日，辽宁华府律师事务所受原告委托再次以邮寄方式向被告发出律师函，要求被告在收到该律师函后3日内按照合同约定支付租金和违约金，并按照合同规定的时间将涉案房屋内被告的物品搬离，未搬离的，原告将按照合同约定执行，因此产生的费用和损失由被告承担。
2013年9月16日下午，原告在公证人员见证下将涉案房屋收回。
庭审中，原告提交了《博瑞大厦客户看房登记表》、发票、中信银行转账支票存根，证明原告为出租房屋支付中介费133393.35元。被告对《博瑞大厦客户看房登记表》真实性不认可，对三份证据关联性不予认可。被告提交了照片7张，证明2012年12月17日以前涉案房屋内家具和装修的状况。原告对该证据的真实性不予认可。
经询，双方均称被告支付租金、物业管理费至2012年10月31日。被告认可原告在2012年11月间多次打电话催缴租金。
再询，原告认可被告向其交纳了保证金435594.06元
又询，被告表示双方在合同约定违约金过高，请求法院酌减。
上述事实，有《租赁协议》、律师函、公证书等证据及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告与被告签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按照合同约定严格履行各自义务。
被告未向原告支付2012年11月1日至2012年12月17日期间的租金和物业管理费，其拖欠租金期间已经达到合同约定的原告可以解除合同的条件，则原告于2012年12月12日向被告发出律师函，作出解除合同的意思表示符合合同约定。合同应于被告收到该律师函的日期，即2012年12月17日解除。被告应当向原告支付2012年11月1日至2012年12月17日期间的租金207389.96元和物业管理费17432.78元。
合同明确约定因被告违约导致合同提前终止的，原告不返还保证金，故原告要求确认保证金不予返还的诉讼请求，本院予以支持。
被告主张原告于2012年12月17日将涉案房屋上锁，导致被告无法使用涉案房屋，但其提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。被告对返还房屋的事实应当承担举证责任，但被告未提交证据证明其在2013年9月16日前将涉案房屋按照合同约定的标准返还给原告，则本院确认原告于2013年9月16日将涉案房屋收回。被告应当向原告支付此期间房屋占用费和物业管理费。合同约定超过10日后的支付标准过高，本院按照合同约定的租金和物业管理费标准支持。故被告应当向原告支付2012年12月18日至2013年9月16日期间的房屋占用费1203437.86元和物业管理费101158.54元。
原告要求被告支付租金、房屋占用费及物业管理费的滞纳金。本院认为合同约定的滞纳金数额高于原告的实际损失，本院综合考虑保证金在本案中的违约担保性质等因素酌情支持。
原告要求被告支付其中介费损失，但其提交的证据不足以证明中介费是否实际产生及与本案的关联性，故其该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告北京特尔特置业有限公司与被告怀化长河文化有限公司于二○一二年五月十一日签订的《租赁协议》于二○一二年十二月十七日解除。
二、确认原告北京特尔特置业有限公司不予返还被告怀化长河文化有限公司保证金四十三万五千五百九十四元零六分。
三、被告怀化长河文化有限公司于本判决生效后七日内支付原告二○一二年十一月一日至二○一二年十二月十七日期间租金二十万七千三百八十九元九角六分和物业管理费一万七千四百三十二元七角八分。
四、被告怀化长河文化有限公司于本判决生效后七日内支付原告二○一二年十二月十八日至二○一三年九月十六日期间房屋占用费一百二十万三千四百三十七元八角六分和物业管理费十万一千一百五十八元五角四分。
五、被告怀化长河文化有限公司于本判决生效后七日内支付原告以本判决第三项给付数额为基数自二○一二年十二月十八日起至实际履行本判决第三项给付义务之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。
六、被告怀化长河文化有限公司于本判决生效后七日内支付原告以本判决第四项给付数额为基数自二○一三年九月十七日起至实际履行本判决第四项给付义务之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。
七、驳回原告北京特尔特置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39286元，由原告北京特尔特置业有限公司负担19286元（已交纳），由被告怀化长河文化有限公司负担20000元（原告北京特尔特置业有限公司已预交，被告怀化长河文化有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京特尔特置业有限公司）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 佳
人民陪审员 杨凯萍
人民陪审员 吕鹤江
二〇一四年五月九日
书 记 员 贾岐颖