四川省武胜县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武胜民初字第1641号
原告（反诉被告）武胜县铭心物业管理有限公司。
法定代表人张东铭，系该公司总经理。
委托代理人曹甲云，男，汉族。
委托代理人彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）龙金平，女，汉族。
委托代理人刘白杨（系被告龙金平的丈夫），汉族。
原告武胜县铭心物业管理有限公司（下简称铭心公司）诉被告龙金平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，被告龙金平向本院提起反诉，本院进行了合并审理。本案由代理审判员高飞适用简易程序于2014年4月15日进行了第一次公开开庭审理，原告（反诉被告）武胜县铭心物业管理有限公司的委托代理人曹甲云、彭海与被告（反诉原告）龙金平及�委托代理人刘白杨到庭参加了诉讼；2014年5月9日再次进行了公开开庭审理，原告（反诉被告）铭心公司的委托代理人曹甲云到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）龙金平经本院合法送达开庭传票后无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理，对反诉原告龙金平提起的反诉依法裁定按撤诉处理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月1日，原告与被告签订了《业主临时规约》，第十条第一项规定物业管理服务费住宅房屋按每月0.5元／平方米计算并收取，业主和物业使用人未按期缴纳物业管理费的，自逾期之日起按应交物管费的总额每天加收5%的滞纳金。被告龙金平的住房面积为113.64平方米，从2012年6月1日起至2014年5月31止应交纳物业管理费1363.7元。原告按合同的约定提供了服务，被告享受了原告的服务，理应交纳服务费。经原告多次催收，被告拒不交纳物业管理费�按照每天5‰计算应交纳违约金4909.3元。请求人民法院依法判决：一、被告支付原告物业管理费1363.7元及违约金4909元。二、被告承担诉讼费。
被告辩称，本案争议是由于原告违约造成的，理由是：一、原告的服务质量低劣，保安措施极差。原告常年未打扫公用的楼梯及路面，未给小区的树木浇水，未在小区灭鼠灭蚊，门卫无人值守，导致小偷白天进出自由，盗走业主的电脑、摩托车等财物。二、2011年5月，被告入住后，楼上业主尚未装修入住，楼上漏水造成被告的墙面及家具损坏，损失达6500元，被告要求物业解决，原告先答应解决，后推卸。三、原告将小区的垃圾桶放在被告的客厅附近，散发的恶臭气味严重影响了被告的生活。四、业主的下水管堵塞，被告找到原告要求维修，原告拒绝，后被告找人疏通后支付了1600元维修费。五、原告要求被告给付滞纳金，于法无据，请求法院驳回。综上所述，原告服务质量低劣，管理不到位，违反了合同的约定，也有违诚信原则，请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年元月1日，李碧云作为广安王氏房地产开发有限公司的委托代理人与原告铭心公司签订了《前期物业管理合同》，将祥和家园小区（占地面积：7360平方米，建筑面积：21500平方米）委托给原告管理，委托管理期限为五年，从2011年元月1日起至2015年元月1日止。原告接受委托后入驻该小区进行物业管理，被告龙金平是祥和家园1栋2单元102号住房的业主。2011年5月1日，被告与原告签订《祥和家园小区临时管理规约》，并预交了一年的物管费681.8元（按建筑面积113.64平方米，每平方米0.5元计算）及垃圾清运费232.90元。《祥和家园小区临时管理规约》规定住宅房屋按每月每平方米0.5元交纳物管服务费，未对露天停车管理的�务及收费作出约定，第十条第5（2）项规定业主或物业使用人按年度一次性交纳物业管理服务费，交纳时间自业主与物业管理企业办理房屋交割时间之日起计算，第十条第6项规定业主和物业使用人未按期缴纳物业管理费的，自逾期之日起按年应交管理费总额（每日5﹪）的标准缴纳滞纳金。第十五条载明被告龙金平的住房建筑面积为113.64平方米。2011年5月31日，武胜县物价局作出关于“祥和家园”物业服务收费标准的武物价（2011）68号批复文件，同意铭心公司管理的“祥和家园”住宅按每平方米（房屋产权证载明的建筑面积）每月0.5元收取物业服务费。商业用房和车库用房的物业服务费、装修垃圾清运费、装修管理服务费、车辆停放服务费等，暂不予核定，由双方协商。被告龙金平接收房屋入住不久发现墙面翻碱，找到原告要求维修，原告未予维修。2014年3月，被告�房屋所在单元主下水管堵塞，被告要求原告方疏通，原告未采取措施，被告找到舒明华和魏谦疏通后支付了1600元人工费。被告龙金平以原告未尽到物业管理职责为由拒不交纳2012年6月1日至2014年5月31日的物业管理服务费。原告起诉至本院，请求判决被告龙金平支付2012年6月1日至2014年5月31日的物业管理服务费1363.7元及违约金4909元。
庭审中，证人蔡丽、陈会碧及彭方琼证实自己放在小区内的摩托车丢失的事实。
另查明：李碧云取得祥和家园小区地块土地使用权后先挂靠于四川明兴集团房地产开发公司，并以该公司名义开发建设祥和家园小区和对外签订商品房销售合同，因管理不便，2010年四川明兴集团房地产开发公司取消挂靠。此后，李碧云挂靠于广安王氏房地产开发有限公司，并以该公司名义与原告签订了“祥和家园”前期物业管理委托合同，至今未给祥和家园小区的业主办理好房屋产权证。再查明，原告按5‰计收滞纳金。还查明，祥和家园小区至今未成立业主委员会。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的《前期物业管理委托合同》、《祥和家园小区临时管理规约》、武胜县物价局武物价（2011）68号文件、《企业法人营业执照》及组织机构代码证；被告龙金平提交的照片2张、收条一份、出庭证人蔡丽、陈会碧、姚淑芬、彭方琼的证言；法庭询问笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，祥和家园小区的建设单位广安王氏房地产开发有限公司与原告铭�公司签订《前期物业管理合同》是合法有效的，被告龙金平作为祥和家园小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。另外，原、被告又签订了《祥和家园小区临时管理规约》，对双方的权利义务作出了约定，《前期物业管理合同》与《祥和家园小区临时管理规约》的规定不一致的，应以《祥和家园小区临时管理规约》的规定为准。被告辩称，原告未对被告房屋漏水翻碱和被告所在单元的下水管堵塞予以维修，造成被告损失，未及时清运垃圾导致散发恶臭、苍蝇乱飞，证人放在本小区的摩托车等财物丢失等，证明原告服务质量低劣，保安措施极差，违反了合同的约定及诚信原则。本院认为，原告接收房屋不久便发现住房渗漏以及后来的下水管堵塞，是发生在被告享有的住房专有权利范围内，在保修期内应由开发商进行处理，保修期外应由被告自行处理，同�原告作为物业服务企业是面向祥和家园小区公共区域、部位、公用设施等提供的公共服务。原、被告签订的《祥和家园小区临时管理规约》没有对小区内车辆管理及收费作出约定，《中华人民共和国物业管理条例》第四十七条第一款规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作，故不能证明原告没有尽到管理义务。被告提供的照片显示，小区的垃圾桶位于被告客厅附近道路的对面，垃圾袋放在垃圾桶旁边或垃圾桶盖上，但该现象属小区居民自己不爱护清洁乱放垃圾导致垃圾散发恶臭，不是原告未清理垃圾造成的。综上所述，被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。因此，被告负有向原告按时交纳物业管理服务费的义务。原告自2011年元月至今在祥和�园进行物管服务，对原告请求被告交纳2012年6月1日至2013年5月31日的物管服务费681.8元，本院予以支持。原告提供的2014年5月份的物管服务尚未期满，原告主张的该月的物管服务费56.82元应予扣减，原告可在服务到期后另行向被告请求支付。故对原告主张的2013年6月1日至2014年4月30日物业管理服务费625元予以支持。因此，原告主张的2012年6月1日至2014年4月30日物业管理服务费1306.8元，符合双方在《祥和家园小区临时管理规约》中的约定，也与武胜县物价局批准的收费标准一致，本院予以支持。
原、被告对物业管理服务费的交纳是先付费后服务还是先服务后付费未作出约定，视为原告每年提供物业管理服务后一次性收取服务费。被告延迟交纳物业管理费，原告要求被告因逾期支付物业管理服务费加付滞纳金即违约金，理由成立，本院予以支持。原告要求按每年服务费总额�逾期支付之日起每天加收5‰的滞纳金过高，结合被告因逾期交物业管理服务费给原告造成损失的事实，由被告按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率向原告支付应付物业管理服务费1306.8元的资金占用利息较为合理（其中681、8元的资金利息从2013年6月1日起计算，另625元的资金利息从2014年5月1日起计算）。对原告主张的违约金超过应收取的贷款利息部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、和《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告龙金平向原告武胜县铭心物业管理有限公司支付物业管理费服务费1306.8元及违约金（违约金按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算，其中681.8元的违约金从2013年6月1日起计算，另625元的违约金从2014年5月1日起计算，至付清之日�）。
二、驳回原告武胜县铭心物业管理有限公司其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
案件受理费50元减半收取25元，由被告龙金平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，同时预交案件受理费，上诉于四川省广安市中级人民法院。逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高飞
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 蒋婷