山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章商初字第2470号
原告（反诉被告）章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。
法定代表人杨文杰，总经理。
委托代理人吴进，男，生于1985年6月9日，汉族，系该公司工作人员，住济南章丘碧桂园.凤凰城。
委托代理人李菲菲，女，生于1988年9月13日，汉族，系该公司工作人员，住济南章丘碧桂园.凤凰城。
被告（反诉原告）张红，女，生于1973年4月22日，汉族，居民，住济南市。
被告（反诉原告）吕茂前，男，生于1965年7月3日，汉族，居民，住济南市。
原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告张红、吕茂前商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年9月7日、9月29日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人吴进，被告张红、吕茂前及其委托代理人赵延忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园公司诉称，2012年11月10日，原告与被告签订了编号为2012111000121号的《商品房买卖合同》及附件，被告购买原告章丘市碧桂园凤凰城二区71号楼102、202、302号住宅。约定总购房款为2689314元，付款方式为分期付款；被告应在签订合同时支付总价款的40%，即1075726元，于2013年2月10日前支付总房款的30%，即806794元，于2013年5月10日前支付总房款的30%，即806794元。合同签订后，被告交纳首期购房款、二期购房款后，未按期交纳剩余购房款806794元。根据约定，被告应自逾期之日2013年5月11日起，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。请求判令两被告支付拖欠的购房款806794元，支付2015年6月15日前的逾期付款违约金123600.84元及自2015年6月16日起的违约金（按每日万分之二计算至付清全部房款之日止），诉讼费用由被告承担。
被告张红、吕茂前辩称，被告延期付款系因为交款前发现购买的房屋主体建造存在严重质量问题，并同原告工作人员邹志刚、宋勇、赵言凯交涉未果情况下，行使合同法第六十八条不安抗辩权。被告也曾拨打12345热线投诉，但也未能达成一致意见，未能解决问题。2014年2月15日约定交房届满日，原告也不能提供商品房经分期综合验收合格的证明文件。2014年5月16日，合同约定的交房逾期90日，原告仍不能提供商品房经分期综合验收合格的证明文件，答辩人于2014年5月30日向原告送达解除合同通知书，提出解除合同、返还房款18825250元并支付15%的违约金。故被告不构成违约，应驳回原告诉讼请求。被告以合同约定行使解除权，原告收到解除合同通知书后未返还房款、支付违约金，被告提起反诉，请求确认双方签订的2012111000121号商品房买卖合同已于2014年5月30日解除，判令反诉被告返还购房款1882520元，支付违约金282378元并赔偿损失（自2014年6月10日起以2164898元为基数，按同期银行贷款利率计算）。
反诉被告碧桂园公司辩称，根据合同法第六十七条规定，在反诉原告未交清价款前，无权要求答辩人交付房屋。根据合同约定，反诉原告任何违约行为，答辩人有权据实延期交房，反诉原告未交清价款，答辩人可据实延期交付商品房。反诉原告无证据证实反诉被告降低或丧失履行能力便中止履行，应承担逾期付款的违约责任。故应驳回反诉原告的反诉请求。
经审理，本院认定：被告张红、吕茂前为购买原告碧桂园公司开发的商品房，于2012年11月3日支付碧桂园公司定金30000元，后双方于2012年11月10日签订了编号为2012111000121号的商品房买卖合同1份，约定张红、吕茂前购买碧桂园公司开发的章丘市碧桂园凤凰城二区71号楼102、202、302号商品房，商品房建筑面积258.21平方米，总计价款2689314元，付款方式为分期付款；张红、吕茂前应在签订合同时支付1075726元，于2013年2月10日前支付806794元，于2013年5月10日前支付806794元，如逾期缴纳，按应付价款每日支付万分之二的违约金；碧桂园公司应于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付张红、吕茂前使用，如碧桂园公司逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知书到达之日起10日内退还全部已付款，并支付15%的违约金，但买受人有任何违约行为出卖人可据实予以延期交房。合同签订后，张红、吕茂前依约交纳首期购房款，于2013年2月7日支付二期购房款806794元。张红、吕茂前合计支付购房款1882520元后，因故未于2013年5月10日前应支付的剩余购房款806794元。碧桂园公司为索要价款，提出如上诉求。
碧桂园公司提供EMS邮单2张（未加盖邮戳）、律师函2份，证实曾委托广东国鼎律师事务所给张红、吕茂前发函催要价款的事实。对此，张红、吕茂前不予认可。
张红、吕茂前提供照片16张，其中显示拍摄时间为2013年4月29日的6张，2013年6月25日的10张，证实自2013年4月29日发现，自己购买的碧桂园公司开发的建造中的商品房主体结构存在严重质量问题，并同碧桂园公司及施工方进行交涉。对此，碧桂园公司不予认可。
2013年7月27日，吕茂前向济南市政府12345市民服务热线投诉，投诉碧桂园公司开发的自己购买的71-2号楼主体结构建造质量严重不合格，济南市转章丘市政府热线办理，章丘市工程质量主管部门进行了处理。因吕茂前拒绝施工单位进行整修，施工方、碧桂园公司、吕茂前三方未达成一致意见，工程质量主管部门建议吕茂前走法律途径解决。
2014年2月15日，涉诉商品房未取得分期综合验收合格证明文件，将商品房交付张红、吕茂前使用。2014年5月30日，张红、吕茂前向碧桂园公司送达解除合同通知书，要求返还房款、支付违约金，碧桂园公司不同意退房，未返还房款、支付违约金，致使张红、吕茂前提出如上反诉请求。
涉诉商品房，于2014年8月18日经验收合格，2014年8月22日取得分期综合验收备案证明。
以上事实，碧桂园公司提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同、律师函、EMS详单、滞纳金明细，张红、吕茂前提供的照片、工程质量投诉处理建议书、解除合同通知书、建筑工程质量验收报告、聊天截屏、分期综合验收备案证明复印件，本院调取的济南市12345市民热线处理报告单及双方陈述予以证实。证据已经庭审审核，本院依法予以确认。
本院认为，被告张红、吕茂前与原告碧桂园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的合同义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告碧桂园公司应当交付原告张红、吕茂前符合合同约定，质量合格的商品房，综合张红、吕茂前按期缴纳首期、二期房款，其提供的照片、工程质量投诉处理建议书、解除合同通知书，本院调取的济南市12345市民热线处理报告单等证据，应当认定张红、吕茂前在缴纳第三期房款前已经发现碧桂园公司开发的涉诉商品房主体结构建造存在质量问题，并同碧桂园公司进行了交涉，因交涉未果才向济南市12345市民热线投诉，并以碧桂园公司丧失商业信誉、可能不按期履行合同行使抗辩权，拒绝缴纳剩余房款。碧桂园公司逾期取得分期综合验收合格备案证明的事实，也佐证了张红、吕茂前的抗辩事由的合理性。张红、吕茂前在碧桂园公司逾期交房90日后，已经依约主张合同解除权并向书面通知碧桂园公司要求解除合同，故碧桂园公司要求张红、吕茂前支付剩余房款及违约金的诉求，于法无据，本院依法不予支持。
碧桂园公司因未取得分期综合验收备案证明，未能依约于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付张红、吕茂前使用已违约，其在上述期间届满90日后（2014年5月16日）仍未取得分期综合验收备案证明，无法将符合合同约定条件的商品房交付张红、吕茂前使用，双方约定的合同解除条件已经成就，张红、吕茂前可依合同约定主张解除合同。张红、吕茂前于2014年5月30日向碧桂园公司送达解除合同通知书，碧桂园公司未提出异议请求有权机关确认解除合同的效力，自2014年5月30日收到通知书之日起，双方签订的商品房买卖合同解除，故张红、吕茂前要求确认双方签订的商品房买卖合同已解除的诉求，合法有据，本院依法予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他措施并有权赔偿损失。碧桂园公司在合同解除后未依约返还张红、吕茂前房屋价款已违约，故张红、吕茂前要求碧桂园公司退还价款的诉求，合法有据，本院依法予以支持。关于解约违约金数额，因张红、吕茂前不能举证证实自己的损失，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金不超过造成的损失30%标准适当减少；损失数额难以确定的，可根据碧桂园公司实际占用张红、吕茂前购房价款的期间，参照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率（一年期以上为6.15%）计算。截止合同约定的价款返还期限届满日2015年6月10日，张红、吕茂前房屋价款产生的利息为173147.02元，即张红、吕茂前的损失为173147.02元，上浮30%为225091.13元，按张红、吕茂前已付价款的15%计算违约金数额为282378元，该违约金数额高于张红、吕茂前损失的30%，应依法予以调整，故张红、吕茂前关于违约金的诉求，本院依法支持225091.13元。碧桂园公司未在合同约定的期间内返还张红、吕茂前房屋价款，张红、吕茂前仍可自逾期付款之日起，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率主张违约造成的利息损失，但逾期支付违约金损失的主张于法无据，故其关于逾期付款违约损失的诉求，本院依法部分支持。张红、吕茂前行使抗辩权中止履行剩余房款，不违反合同约定，故碧桂园公司关于张红、吕茂前违约未交清房款，无权要求交付房屋，应驳回其反诉请求的辩驳，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。
二、反诉被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司与反诉原告张红、吕茂前于2012年11月10日签订的合同编号为2012111000121的商品房买卖合同已于2014年5月30日解除。
三、反诉被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还反诉原告张红、吕茂前购房价款1882520元。
四、反诉被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付反诉原告张红、吕茂前违约金225091.13元。
五、反诉被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付反诉原告张红、吕茂前逾期返还价款的损失（自2014年6月11日起至本判决生效之日止，以1882520元为基数，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）
六、驳回反诉原告张红、吕茂前的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13104元，反诉案件受理费12060元，由原告（反诉被告）章丘市碧桂园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 涛
人民陪审员 王加英
人民陪审员 李久明
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 术洪静