福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第4977号
原告福建城市花园物业服务有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂镇恒亿花园D幢2F。
法定代表人刘远英，总经理。
委托代理人施ＸＸ，男，1966年10月25日出生，汉族，福建城市花园物业服务有限公司员工，住龙岩市新罗区。
委托代理人张何琴，男，1972年10月11日出生，汉族，福建城市花园物业服务有限公司员工，住龙岩市新罗区。
被告陈炳辉，男，1960年7月23日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人李淑玲（系被告配偶），女，1965年5月30日出生，汉族，退休员工，住龙岩市新罗区。
原告福建城市花园物业服务有限公司（以下简称花园物业公司）与被告陈炳辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人施ＸＸ、张何琴，被告陈炳辉的委托代理人李淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告花园物业公司诉称，2010年5月1日，原告与恒亿集团有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，依约为龙岩市新罗区恒亿花园小区业主提供前期物业管理服务。被告陈炳辉系龙岩市新罗区龙腾路恒亿花园F幢505室套房的业主，从2010年4月1日起至2015年3月31日止拖欠F幢505室物业服务费8896元、水费1445.6元、公摊水电费1138.7元。后经催要未果，原告请求法院判令被告陈炳辉支付其物业管理服务费8896元、水费1445.6元、公摊水电费1138.7元，滞纳金25222.4元，合计36703.6元。
被告陈炳辉辩称，一、原告主张的滞纳金无事实和法律依据，原告的部分请求已超过诉讼时效。原告从未书面催缴过被告缴纳物业服务费、水电费、公摊水电费，也不出示收费明细及公摊水电费计算表。二、原告提供的物业服务存在瑕疵，要求酌情减少物业费。（1）入户门前的过道灯管烧坏，原告不予更换灯管，造成被告及家属出行不便，无奈之下被告只好自己更换灯管。（2）F幢门前过道被龙腾网吧砌上二个台阶，过道墙开了一扇门（有照片为据），有时还在过道上停放车辆，严重影响被告及家人的出行，存在安全隐患。龙腾网吧还在过道边的墙上私自开了二扇窗户（有照片为据），被告家属曾被从窗户扔出的烟头烫伤，靠近窗户边的墙壁锈迹斑斑，影响美观，被告向原告反映，可原告无作为。（3）F幢605业主在午休时进行装修，噪声严重干扰被告及家属的休息，原告对这种行为不予劝阻、制止。（4）F幢门前过道旁花圃已是光秃秃一片，有的地方是垃圾成片（有照片为据）。被告向原告提出的上述问题，原告一个都没有解决。原告以未收到物业服务费为由拒绝被告的要求。三、对于起诉书中述称的物业服务费、水费、公摊水电费计算不准确。被告已缴纳了2011年6月30日之前的物业服务费，2011年3月31日之前的水费及公摊水电费，原告在起诉中还要求被告缴纳，已缴纳的收据和发票原告还要被告出示，这足以说明原告的管理存在极度混乱，并有意在重复收费。已交公摊水电费中，原告把地下室的电费也进行了分摊，原告已收取助力车、摩托车、汽车的管理费并收取助力车的充电费，再把地下室的电费向每位业主进行分摊，存在重复收费，原告应向被告退回部分费用。四、根据物业管理服务合同第十四条第一款规定管理服务达不到本合同第三条约定的服务内容，原告应向被告支付3558.4×10%＝355.84元的违约金。五、被告自收到起诉书之日到原告办公室，再次表示水费、公摊水电费只要原告出示收费明细和计算表便全额缴纳，物业服务费酌情减少，遭原告拒绝。综上所述，请求龙岩市新罗区人民法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的要求：（1）原告应提供水费、公摊水电费明细表及计算表，退给被告多缴纳公摊水电费。（2）物业服务费按50%缴纳。水费、公摊水电费要求让被告确认后予以全额缴纳。（3）超过诉讼时效即2013年5月份之前的物业管理服务费不予缴纳。（4）原告应支付被告违约金355.84元。
经审理查明，恒亿集团有限公司和龙岩市龙兴建设开发有限公司共同开发的恒亿花园位于龙岩市新罗区西陂龙腾路东侧。2009年6月18日，原告花园物业公司（乙方）与龙岩市龙兴建设开发有限公司（甲方）签订了一份《恒亿花园物业管理服务合同》，委托管理期限为一年即自2009年7月1日起至2010年6月31日止，该合同约定，高层住宅改办公按1.2元／m2／月，高层住宅按1.00元／m2／月，店面及商场按1.2元／m2／月的价格向甲方收取物业服务费，汽车位60元／月／辆。该合同第二十七条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准，向乙方支付滞纳金。因甲方、业主或物业使用人逾期超过三个月的，乙方有权通报并在协商未果后停止供应该单元的用水、用电服务。”委托管理期限届满后，原告仍按原合同约定为恒亿花园业主提供物业服务。2012年1月1日，原告花园物业公司（乙方）与恒亿集团有限公司（甲方）签订了一份《福建省前期物业服务合同》，该合同约定，办公楼房按2.0元／m2／月，高层住宅按1.00元／m2／月，商业物业按1.2元／m2／月的价格向甲方收取物业服务费。该合同第十四条第一款约定，（一）…除前款规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相关业主支付10%的违约金等内容。委托管理期限届满后，原告仍按原合同约定为恒亿花园小区业主提供物业服务至今。被告陈炳辉是龙岩市新罗区龙腾路恒亿花园F幢505室套房（建筑面积148.28m2）的业主，从2009年6月18日起至2010年3月31日止，被告按上述合同约定向原告交物业管理服务费等费用，从2010年4月1日起至2015年3月31日止拖欠F幢505室物业服务费8896.8元、水费1445.7元、公摊水电费1138.7元。为此，原告花园物业公司于2015年6月10日诉至本院，请求判如所请。
以上事实有原告提供的恒亿花园物业管理服务合同、福建省前期物业服务合同等证据及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，恒亿集团有限公司和龙岩市龙兴建设开发有限公司作为恒亿花园二期小区的建筑商对于恒亿花园小区的前期物业有权代表业主与物业服务企业签订物业管理合同。原告花园物业公司与恒亿集团有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》对业主和物业服务企业均有法律约束力。被告陈炳辉作为龙岩市新罗区龙腾路恒亿花园F幢505室套房的业主应依合同约定及法律规定支付原告大部分物业服务费、生活垃圾处理费、水电公摊费、代垫的水电费等费用，被告陈炳辉拖欠原告上述相关费用，侵害了原告合法权益，应限期清偿。原告主张被告拖欠物业服务费应支付逾期付款的滞纳金，滞纳金按合同约定为自逾期之日起按应交费用的日千分之三计算交纳。被告对此提出异议，认为原告要求给付滞纳金无事实依据。滞纳金属于违约金的性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。该规定表明在实行合同自由原则的情况下，为公平地保护当事人双方的利益，审判机关在一定情况下对当事人约定的违约金数额可以进行适当的调整。因此，本院根据本案的实际酌定滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的四倍计算。原告自2009年6月与开发恒亿花园的建筑商签订前期物业服务合同至今无间断为恒亿花园的业主提供物业服务，被告主张原告的部分诉请已超过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予采信。原告提供的物业服务虽存在瑕疵，但被告向本院提供的证据尚不足以证明应扣减原告的物业服务费，对被告要求原告支付其违约金的抗辩，本院不予采信。依照国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陈炳辉应于本判决生效之日起十日内支付原告福建城市花园物业服务有限公司物业管理服务费的8896.8元、水费1445.6元、公摊水电费1138.7元，合计11481.2元。
二、被告陈炳辉应于本判决生效之日起十日内支付原告福建城市花园物业服务有限公司应交物业服务费的滞纳金（计算方法：从被告拖欠应交的物业服务费用之日起至本判决确定的还款之日止，以被告拖欠应交的物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算）。
三、驳回原告福建城市花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费718元，减半收取为359元，由原告福建城市花园物业服务有限公司负担159元，被告陈炳辉负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 陈 上 熠
二〇一五年八月二十一日
书记员 吴子烟（代）
附：一、主要法律条文
国务院《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
国务院《物业管理条例》第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
国务院《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
国务院《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）。
诉讼费缴交账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：10×××01）。
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
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