河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第492号
上诉人（原审被告）秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区河北大街中段137号。组织机构代码证代码：70080416-5。
法定代表人刘嘉诚，该公司董事长。
委托代理人赵月，河北昊宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）惠明杰。
上诉人秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2012）海民初字第3886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年11月2日，惠明杰与秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司（以下简称嘉远地产）签订《商品房买卖合同》，惠明杰购买嘉远地产开发的位于海港区世贸官邸1栋1单元2003号房屋，建筑面积为95.64平方米，总价款为597176元，嘉远地产应于2012年3月31日前将经验收合格的房屋交付惠明杰，如未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，嘉远地产按同期银行活期存款利率向惠明杰支付违约金。合同签订后，惠明杰向嘉远地产支付了购房款，但嘉远地产未能在2012年3月31日前将房屋交付惠明杰使用。惠明杰起诉，要求嘉远地产支付从2012年4月1日起至2012年10月31日按已付购房款日万分之一的标准计算的逾期交房违约金12777.94元。另惠明杰惠明杰已于2012年10月16日接收了房屋。诉讼中，嘉远地产不认可惠明杰提出的要求将违约金调整到按已付购房款的日万分之一的标准，惠明杰提出申请，要求对购买的房屋如在2012年4月1日至2012年10月31日期间出租的租金进行价格评估，后撤回评估。在审理世贸官邸逾期交房纠纷案件中，其中六件案件曾依据惠明杰的申请对其所购买的房屋如在2012年4月1日至2012年10月31日期间出租的租金委托进行价格评估，秦皇岛市海港区物价局价格认证中心价格评估结论为：世贸官邸1栋3单元2907号，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元；世贸官郎1栋2单元2402号，建筑面积273.33平方米，房屋租金为17500元；世贸官邸1栋3单元605号，建筑面积95.64平方米，房屋租金为12000元；世贸官邸1栋1单元3103号，建筑面积69.29平方米，房屋租金为9000元；世贸官邸1栋3单元1403号，建筑面积56.47平方米，房屋租金为8400元；世贸官邸1栋3单元1407号房屋，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元。经对比房屋租金价格远高于按同期活期银行存款利率计算的违约金。
原审法院认为，惠明杰与嘉远地产签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。嘉远地产未按合同约定的期限向惠明杰交付经验收合格房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，如嘉远地产未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，嘉远地产按同期银行活期存款利率向惠明杰支付违约金。惠明杰认为双方约定的违约金过低，要求进行调整，惠明杰购买房屋的主要目的之一为进行使用，嘉远地产未能按期交付房屋，影响了惠明杰的使用，给惠明杰造成的损失相当于惠明杰在同地段租用同面积的房屋的租金损失，由于该房屋在逾期交付期间的租金，远高于双方在合同中约定的违约金，因此应予以调整，嘉远地产应按惠明杰实际损失支付逾期交房违约金，参考其他案件同地段同类房屋租金价格的评估结论，酌定嘉远地产支付惠明杰2012年4月1日起至2012年10月16日止逾期交房违约金11160元，对惠明杰要求嘉远地产支付逾期交房违约金12777.94元的诉讼请求，予以部分支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条之规定，判决如下：被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司于本判决生效后10日内向原告惠明杰支付2012年4月1日起至2012年10月16日止逾期交房违约金11160元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费120元，原告惠明杰负担20元，被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司负担100元，于本判决生效后7日内缴纳。
上诉人嘉远地产不服原审法院判决，向本院上诉称：一、惠明杰主张延期交付房屋的损失为同地段同面积租房的金额与事实不符，嘉远地产虽然未按期将验收合格的房屋交给惠明杰，但购房协议对逾期交房的违约金已有约定，对此双方自愿，即使符合合同法第114条第二款属于过低，也只能适当的调整。按合同法解释二第28条规定，调整后的违约金数额也不得超过实际损失。本案中惠明杰对租房损失并未提供相应的证据，而把其损失调整为同地段同面积租房的金额，没有法律依据。一审法院在没有事实法律依据的情况下，武断裁决严重违反了人民法院审理案件以法律为准绳的原则，应予以撤销；二、双方签订的商品房买卖合同中已明确约定延期交房违约金，即按同期银行活期存款利率支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，才会参照有关部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。很显然在本案当中，并不符合该条司法解释的适用前提，所以，一审法院无权也不应该委托相关部门对租金进行鉴定。如果惠明杰认为自己的实际损失低于约定的损失，就只能对其受到的实际损失承担完全举证责任，很显然在一审当中，惠明杰根本没有举出相关证据，所以应该按照合同约定认定惠明杰的实际损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应发回重审或改判。
被上诉人惠明杰辩称：惠明杰购买嘉远地产预售商品房时由于缺乏市场经验，导致双方签订的房屋预售买卖合同约定延期交房的违约金按同期银行活期存款利率支付，此约定显失公平，远远低于惠明杰在此期间租房产生的经济损失。依据合同法第114条第二款规定：约定的违约金低于造成损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案属于约定违约金过低，应适当的调整。现嘉远地产未能按期交付房屋，影响了惠明杰房屋使用权，损失金额相当于在同地段租用同面积的房屋的租金，嘉远地产存在违约行为应予于赔偿。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。惠明杰与嘉远地产签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。嘉远地产未按合同约定的期限向惠明杰交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按同期银行活期存款利率支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数”。嘉远地产主张，双方签订的违约金按同期银行活期存款利率支付，是双方真实意思表示，不应该调整违约金的计算方法。但惠明杰购买房屋的主要目的进行使用，嘉远地产未能按期交付房屋，影响了惠明杰的使用，原审法院按实际损失支付逾期交房的违约金，符合相关法律规定，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘子明
审判员 李德权
审判员 刘信奇
二〇一四年五月八日
书记员 孙秀丽