福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终903号
上诉人（原审被告）：三明鑫辉房地产开发有限公司，住所地福建省沙县上院码头管理大楼。
法定代表人：陈新泉，总经理。
委托诉讼代理人：曹翔，福建竞成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余建华，男，1963年9月28日出生，汉族，住福建省沙县接触网工区。
被上诉人（原审原告）：叶丽云，女，1969年7月26日出生，汉族，住福建省沙县接触网工区。
原审第三人：邓碧贞，女，1978年7月21日出生，汉族，住福建省沙县。
委托诉讼代理人：吴美良，福建旭尧律师事务所律师。
原审第三人：孙榕，男，1960年7月19日出生，汉族，住福建省沙县。
上诉人三明鑫辉房地产开发有限公司（以下简称“鑫辉公司”）因与被上诉人余建华、叶丽云、原审第三人邓碧贞、孙榕房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2015）沙民初字第2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。鑫辉公司的委托诉讼代理人曹翔，余建华、叶丽云，邓碧贞及其委托诉讼代理人吴美良到庭参加诉讼；孙榕经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余建华、叶丽云的诉讼请求。事实和理由：1、邓碧贞与鑫辉公司签订的两份商品房定购协议中，江山御苑小区3号楼1104室的定购协议有约定“总房款中353504元股东抵债”，故只能认定鑫辉公司同意邓碧贞将孙榕欠其债务中的353504元用于充抵邓碧贞应付的3号楼1104室购房款；2、孙榕与邓碧贞签订的承诺书只是其二人的意思表示，并未征得鑫辉公司同意，该承诺书对鑫辉公司没有约束力，不能证明鑫辉公司同意“孙榕所欠邓碧贞91万元债务以购房款91万元充抵”；3、鑫辉公司与邓碧贞签订的定购协议中虽同意“总房款中353504元股东抵债”，但根据鑫辉公司与余建华、叶丽云签订的《商品房买卖合同》约定，余建华、叶丽云应向鑫辉公司支付首付款301456元，比定购协议书中约定抵债的353504元少了52048元，故说明孙榕实际抵偿给邓碧贞的债务金额为301456元。本案中余建华、叶丽云实际支付给鑫辉公司的金额只有300000元，未超过商品房买卖合同约定的购房款金额，因此，余建华、叶丽云要求鑫辉公司返还52048元没有事实和法律依据。
余建华、叶丽云辩称及邓碧贞述称：1、对案涉房屋江山御苑小区3号楼1104房，邓碧贞、孙榕及鑫辉公司均有同意以邓碧贞对孙榕享有的353504元债权抵做购房款，还应当支付的购房款为247952元。后邓碧贞将该房屋以鑫辉公司名义转让给余建华、叶丽云，该二人在公积金贷款过程中，认为公积金贷款利率较低，故通过邓碧贞与鑫辉公司协商取得一致意见，由余建华、叶丽云向银行贷款300000元转入鑫辉公司账户，扣除其应当支付的247952元购房款，多贷的52048元由鑫辉公司暂为保管；2、邓碧贞与孙榕之间签订的承诺书中虽没有直接体现鑫辉公司，但结合邓碧贞与鑫辉公司之间签订的两份定购协议，可证实该承诺书系经过鑫辉公司全体股东签字确认的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
余建华、叶丽云向一审法院起诉请求：1、鑫辉公司归还购房款人民币52048元；2、鑫辉公司出具余建华、叶丽云向银行借款30万的销售不动产统一发票一张。
一审法院认定事实：
2015年1月23日邓碧贞与鑫辉公司签订商品房定购协议两份，约定邓碧贞向鑫辉公司购买江山御苑3号楼703号房、1104号房，价格分别为556496元、601456元，两套房总价1157952元。
孙榕（鑫辉公司的股东）原欠邓碧贞债务91万元。经鑫辉公司法定代表人陈新泉、股东孙榕、李品湘同意，孙榕所欠邓碧贞91万元债务以购房款91万元充抵。为此，2015年1月26日孙榕、邓碧贞签订承诺书，约定扣除孙榕欠邓碧贞的91万元，邓碧贞尚欠购房款247952元，应于2015年7月25日前还清；邓碧贞若在2015年7月25日前卖出任何一套需一次性还清欠款，鑫辉公司需协助办理更名手续。
2015年1月邓碧贞将江山御苑3号楼1104号房转让给余建华、叶丽云，约定邓碧贞所欠鑫辉公司购房余款247952元由余建华、叶丽云支付。后余建华、叶丽云向沙县建行申请住房贷款偿还。因余建华、叶丽云认为住房公积金利息低，想多贷点放在开发商账上。2015年8月28日余建华、叶丽云向沙县建行申请住房贷款30万元，由鑫辉公司进行阶段性担保。2015年9月18日沙县建行将款项30万元按余建华、叶丽云的指示汇给鑫辉公司。但鑫辉公司未将多贷的款项付给余建华、叶丽云。
2015年4月17日鑫辉公司向余建华、叶丽云开具数额为301456元的销售不动产统一发票一张。
一审法院认为，邓碧贞原欠鑫辉公司购房款247952元，经各方协商其中一套房（1104号房）转售余建华、叶丽云，由余建华、叶丽云承受购房余款247952元。后余建华、叶丽云将贷款30万元汇给被告，多汇52048元。因余建华、叶丽云认为住房公积金利息低，想多贷点放在开发商账上，鑫辉公司作为开发商在借款合同中同意该款汇入其账户，双方形成保管关系。因寄存人可以随时领取保管物，故鑫辉公司对余建华、叶丽云多汇的52048元应予返还。同时开具发票是房屋销售方的法定义务。余建华、叶丽云已向鑫辉公司支付全部的购房款，鑫辉公司应当开具相应的销售不动产统一发票。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第三百六十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律的规定，判决如下：一、三明鑫辉房地产开发有限公司应于判决生效后10日内返还余建华、叶丽云人民币52048元。二、三明鑫辉房地产开发有限公司应于判决生效后10日内向余建华、叶丽云开具数额为30万元的销售不动产统一发票。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1101元，由三明鑫辉房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，鑫辉公司围绕上诉请求依法提交了福建省沙县人民法院（2015）沙民初字第2219号民事判决书一份，证明沙县人民法院在该份判决中认定邓碧贞主张鑫辉公司同意其以孙榕欠其的债务充抵江山御苑小区3号楼703室购房款的证据不足，驳回邓碧贞诉讼请求的事实；本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认证认为该证据与本案并无关联，不予采信。另除鑫辉公司认为其只同意孙榕欠邓碧贞债务中的353504元用于充抵案涉1104房屋的购房款及对本案余建华、叶丽云、邓碧贞单方陈述的事实均不认可，余建华、叶丽云、邓碧贞认为遗漏认定鑫辉公司法定代表人陈新泉在案涉房屋定购协议上的签字时间为2015年2月10日外，双方当事人对原审查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案中鑫辉公司同意邓碧贞以其对孙榕享有的部分债权就案涉江山御苑小区3号楼1104室房屋抵扣购房款353504元，后邓碧贞将该案涉房屋转让给余建华、叶丽云，由该二人与鑫辉公司就案涉房屋签订买卖合同并约定首付款为301456元、贷款金额为300000元，该事实得到了鑫辉公司、余建华、叶丽云、邓碧贞一致认可，予以确认。关于鑫辉公司提出邓碧贞所享有债权实际充抵案涉房屋购房款的金额为其与余建华、叶丽云所约定首付款301456元的上诉理由，经查，鑫辉公司与余建华、叶丽云虽约定案涉房屋首付款为301456元，但首付款与购房款并非等同概念，鑫辉公司据此认为双方当事人对邓碧贞所享有债权充抵案涉房屋购房款的金额进行了变更，无事实和法律依据，不予支持。现余建华、叶丽云就案涉房屋已向鑫辉公司支付653504元（即邓碧贞债权所充抵购房款353504元＋公积金贷款300000元），较之买卖合同约定的购房款601456元多支付了52048元，该款应由鑫辉公司返还给余建华、叶丽云。另关于鑫辉公司是否同意孙榕所欠邓碧贞91万元债务以购房款91万元充抵的问题，与本案无直接关联，不予认定。
综上所述，鑫辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙榕经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1101元，由鑫辉公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树辉
审 判 员 程哲明
代理审判员 叶景远
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 余 虹
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。