广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民二终字第240号
上诉人（一审被告）：盘福来，住富川瑶族自治县。
上诉人（一审被告）：唐三妹，住富川瑶族自治县。
委托代理人：唐庆文，广西汇豪律师事务所律师。系二上诉人的共同委托代理人。
被上诉人（一审原告）：广西富川文华房地产有限责任公司，住所地：富川瑶族自治县。
法定代表人：文春花，该公司执行董事。
委托代理人：钟志荣，该公司总经理。
委托代理人：钟瑜，富川瑶族自治县富阳镇法律服务所法律工作者。
上诉人盘福来、唐三妹因与被上诉人广西富川文华房地产有限责任公司（以下简称文华公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县人民法院（2013）富民二初字第40号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人盘福来以及上诉人盘福来、唐三妹的共同委托代理人唐庆文、被上诉人文华公司的委托代理人钟志荣、钟瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年9月16日，原告与富川瑶族自治县福利镇人民政府签订《福利镇农贸市场改建开发项目合作协议》，由福利镇人民政府负责立项、报批、土地征用、房屋拆迁等工作，由原告对福利镇农贸市场改建开发项目进行开发建设。2008年10月原告开始预售福利镇农贸市场改建小区建设用地，被告于2008年10月23日以960元／㎡，价款115200元口头预订福利镇农贸市场改建小区A40宗地（宽8米、长15米），并交购地保证金20000元，经手人钟志荣；2009年2月13日预交购地款10000元，经手人文春花；2009年3月3日预交购地款20000元，经手人钟志荣。2010年4月30日富川瑶族自治县国土资源局通过挂牌出让位于福利镇福利街的福利镇农贸市场小区项目国有建设用地使用权，原告通过竞买取得该项目国有建设用地使用权，并于2010年6月13日与富川瑶族自治县国土资源局签订土地使用权出让合同，2010年8月24日原告取得该出让地国有土地使用权证，证号为：富国用（2010）第1009249号，土地使用权人为：广西富川文华房地产有限责任公司，使用面积为：46981.87㎡。原告取得该块地的土地使用权后，将福利镇农贸市场小区A40商住建房用地一块，面积为120㎡，以960元／㎡，合计价款115200元转让给二被告建房，原告于2011年2月23日为二被告办理了该转让宗地的国有土地使用权证，证号为：富国用（2011）第1109063号，二被告于2009年2、3月份已在该转让宗地上建起了房屋，实际占有了转让地，二被告在建造的房屋中居住至今。二被告至今只交付了A40宗地款50000元（包括保证金20000元），尚欠原告国有土地使用权转让款65200元。经原告通过电话联系、登门催缴，要求被告付清购地款，但二被告均以种种理由拒绝付款；2012年1月18日原告以（2011）文华房地契催告第A40号催告通知书，催告二被告交付购地款，并在催告通知书上注明逾期付款的法律后果，但二被告仍然拒绝付款。原告认为，被告的行为侵害了原告的合法权益，于2013年9月10日向富川瑶族自治县人民法院提起诉讼，请求判令二被告支付拖欠原告出让的A40号商住地土地转让款本金65200元，并从2011年1月1日起至付清本金之日止按3﹪的月利率支付逾期付款利息。一审另查明，何某甲购买的福利镇农贸市场小区A39宗地的价款是115200元、唐某甲购买的A41宗地的价款是115000元、李某甲购买A106宗地的价款是130000元、毛某甲购买A34宗地的价款是140000元、邓某甲购买A34宗地的价款是141600元、孔某甲和陈某甲购买A32宗地的价款是144000元、李某乙购买B20宗地的价款是168000元、李某丙购买A104宗地的价款是108000元、陈某乙购买A46宗地的价款是108000元、杨某甲购买D20宗地的价款是102000元、任某甲购买A67宗地的价款是139900元。
一审法院经审理认为，双方当事人订立的口头合同主体适格，意思表示真实，双方买卖的土地使用权虽在预售时没有取得该地块的建设用地使用权，但原告文华公司在起诉前已通过竞买取得了该地块的国有建设用地使用权，并于2010年8月24日取得该出让地国有土地使用权证，转让合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定和法律规定履行义务。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。《中华人民共和国物权法》确立的物权登记生效原则约束物权设立和变动的结果是否生效，即权利人能否最终取得物权。对建设用地是否享有占有、使用、收益的排他性支配权，取决于建设用地使用权是否登记，如没有办理登记，则不能取得使用权。对于涉案土地福利镇农贸市场小区A40商住建房用地，原告于2011年2月23日为二被告办理了该宗地的国有土地使用权证，土地使用权转让的法律手续已经完成，且二被告于2009年2、3月份已在转让宗地上建起了房屋，实际占有了该转让地，二被告在所建房屋中居住至今，已经依法取得该土地合法使用权，原告已实际将转让地交付给被告，履行了自己的义务。二被告至今只交付购地款50000元，尚欠原告转让款65200元，经原告多次催收，二被告均以种种理由拒绝付款，已构成违约，依法应当承担民事责任。因此，原告要求被告支付拖欠的土地转让款本金65200元的诉讼请求，理据充分，予以支持。2012年1月18日原告书面催告二被告交付购地款，并在催告通知书上注明逾期付款的法律后果，要求被告接通知后7天内交清购地款，被告于2012年1月19日接通知后仍然拒绝付购地款。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。据此，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，理据充分，予以支持。但违约金的计算应从逾期之日即2012年1月27日起以土地转让款本金65200元为基础，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至生效判决确定的履行期限之日止。故对原告诉请按3﹪的月利率支付逾期付款的违约金的主张，不予采纳。关于涉案的A40地块是富川福利镇农贸市场改建指挥部转让给被告的，还是原告转让给被告的问题。富川福利镇农贸市场改建指挥部（以下简称指挥部）是一个临时机构，不具备房地产开发的主体资格，该机构至今未取得福利镇农贸市场改建小区建设用地使用权；而原告于2010年8月24日已取得该出让地国有土地使用权证，原告具备转让A40地块的主体资格；被告在履行合同义务时是将购地款50000元交给原告，而不是交给指挥部，且原告在履行合同义务时，于2011年2月23日为二被告办理了该转让宗地的国有土地使用权证，该土地使用权转让的法律手续已经完成，被告已在该转让宗地上建起了房屋，已经依法取得该土地的合法使用权，因此，A40地块是原告转让给被告的，而不是指挥部转让给被告的。被告以A40地块是由指挥部直接转让给被告的，提出应当按照其与《指挥部》诺成的土地转让协议来履行权利义务的抗辩理由不成立。关于涉案的A40宗地价款是115200元还是85O00元的问题。原告提供的证据价格表已证实福利镇农贸市场小区各宗地的价款，其中何某甲购买A39宗地的价款是115200元、唐某甲购买A41宗地的价款是115000元、李某甲购买A106宗地的价款是130000元、毛某甲购买A34宗地的价款是140000元、邓某甲购买A34宗地的价款是141600元、孔某甲、陈某甲购买A32宗地的价款是144000元、李某乙购买B20宗地的价款是168000元、李某丙购买A104宗地的价款是108000元、陈某乙购买A46宗地的价款是108000元、杨某甲购买D20宗地的价款是102000元、任某甲购买A67宗地的价款是139900元。以上宗地的价款均等于或者大于价格表上对应的价款，A40宗地在价格表上对应的价款是115200元，因此，A40宗地的转让款是115200元。被告主张购买A40宗地给予了一定的优惠政策即对土地转让金的降价和原告当时鼓励小区业主帮助其推销小区的地块，并承诺成功介绍一桩给介绍者2000元的介绍费的抗辩，没有提供证据证实，因此，被告以A40宗地的转让价格是85O00元的抗辩理由，不予采信。关于由谁办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的问题。指挥部发出的是《售地大喜讯》宣传单。指挥部是一个临时机构，不具备房地产开发主体资格，对于宣传单的内容，原、被告未写入合同条款，原告也没有对被告作出口头承诺，因此，该宣传单的内容对原告没有法律约束力。证人李某乙、李某丙、陈某乙、杨某甲、任某甲的证言，都证实购买了福利镇农贸市场改建小区的土地，且也没有办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，五位证人与被告一样，均为福利镇农贸市场改建小区的业主，有相同的诉求，与本案有利害关系。因此，被告以指挥部发出的《售地大喜讯》宣传单和李某乙、李某丙、陈某乙、杨某甲、任某甲的证言证实要原告履行办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》义务的抗辩理由，不予采信。关于原告在被告处所购的水泥、角石、水泥砖等建筑材料款问题，被告享有债权请求权，系另一民事法律关系，且被告没有提出反诉，因此，不属本案审理范围。综上，原告文华公司的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、被告盘福来、唐三妹应于判决生效之日起10内支付拖欠原告文华公司的土地转让款本金65200元及逾期付款违约金（违约金的计算从逾期之日即2012年1月27日起以土地转让款本金65200元为基础，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至生效判决确定的履行期限之日止）；二、驳回原告文华公司的其他诉讼请求。案件受理费1430元，由被告负担。
上诉人盘福来、唐三妹不服一审判决，上诉称：一、一审法院遗漏当事人（福利镇人民政府）属于程序严重违法。上诉人于2008年10月23日与指挥部达成了A40地块建设用地使用权转让协议，但双方没有签订书面合同。被上诉人于2010年8月24日取得福利镇农贸市场的整块土地建设用地使用权，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被上诉人与福利镇人民政府之间相对于上诉人是合同权利义务的关系。上诉人认为福利镇人民政府是本案必要共同诉讼的当事人，其不参加诉讼无法查明有关案件事实，即：上诉人与指挥部协商关于A40地块的土地价格是多少付款时间有什么约定违约责任如何解决被上诉人与福利镇人民政府之间合同权利义务转让如何约定被上诉人与福利镇人民政府之间是否对《福利镇农贸市场改建开发项目合作协议》有新的约定被上诉人与福利镇人民政府关于宣传单的权利和义务如何承担一审法院遗漏了当事人，严重违反法定程序，应当裁定撤销原判决。二、一审判决认定事实错误。指挥部制作、发放《售地大喜讯》宣传单这一意思表示的法律后果应当由被上诉人承担。一审认定指挥部是临时机构。指挥部向广大群众发放了宣传单，宣传单对福利镇人民政府应当有法律约束力。2010年8月24日被上诉人取得福利镇改建小区整块土地的使用权后，宣传单的法律后果应当由被上诉人承担。被上诉人已经为邓某乙、林某某、林某乙等至少29人办理了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，证实被上诉人明知宣传单的法律约束力。所以，一审判决认定宣传单内容对被上诉人没有法律约束力是错误的。三、一审判决以推断的方式来认定A40地块的转让价格为115200元是错误的。上诉人属于第一批在福利镇农贸市场购买建设用地的业主，土地价款是直接和指挥部协商确定的。虽然一审判决查明了福利镇农贸场的多宗土地价款，但却没有查明上述业主购买宗地的时间以及协议内容和过程，并且福利镇农贸市场改建小区120平方米地块价格小于8.5万元的至少有42块。一审判决以后来业主高价购买的价格来推定A40宗地的价款是错误的。四、一审判决适用法律错误。宣传单对被上诉人具有法律约束力，依法应当成为A40地块建设用地使用权转让合同的合同条款。由于被上诉人没有为上诉人办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，上诉人有权对抗被上诉人提出的履行请求，故被上诉人的催告对上诉人不发生法律效力。一审判决上诉人承担逾期付款违约金适用法律错误。综上，一审审判程序违法，认定事实和适用法律错误，请求二审依法撤销一审判决。
上诉人盘福来、唐三妹为其上诉主张在二审期间提交的新证据有：1、关于“富川福利镇农贸市场改建指挥部”的印章名称以及法定代表人姓名的《证明》。证明指挥部有独立法人资格，法定代表人是唐某乙，指挥部系富川瑶族自治县福利镇人民政府组建，福利镇人民政府应列为诉讼主体并承担民事责任。2、福利镇人民政府与文华公司签订的《福利镇农贸市场改建开发项目合作协议》和福利镇人民政府组建指挥部的《通知》各一份。证明涉案建设用地系福利镇人民政府和文华公司合作开发，福利镇人民政府应承担建设用地使用权转让的合同责任。3、被上诉人文华公司已为建设用地使用权受让人邓某乙、林某丙和林某甲、林某某、林某乙分别办理的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。证明文华公司有义务为上诉人办理好以上“三证”，上诉人才应支付购地款余额35000万元。
被上诉人文华公司对上诉人以上证据的质证意见：对上诉人提交的证据的真实性没有异议，但证据不能证明上诉人的主张，理由是：（1）指挥部只是临时机构，有公章和法定代表人不等于具有独立承担民事责任的能力，福利镇人民政府和指挥部均不具备开发房地产的资质，其与文华公司所签合作开发项目协议与本案无关；（2）上诉人没有交清购地款，所以被上诉人也没有义务先为上诉人办理好上述“三证”，而且办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的前提是应当由建设用地使用权人自己申请，被上诉人才予协助办理，由于上诉人拒不付清购地款，被上诉人则没有义务协助办证。
本院对上诉人二审期间提交的证据的分析认证：1、福利镇人民政府成立的指挥部属临时机构，证据不能证明福利镇人民政府和指挥部是具有独立财产、自主经营、自负盈亏、独立承担民事义务的法人实体，且福利镇人民政府和指挥部无房地产开发资质，亦无相应的营业执照，故不具备批量签订出让本案建设用地使用权合同的主体资格。证据也不能证明福利镇人民政府和指挥部是建设用地使用权的出让方。2、被上诉人文华公司协助其他部分购地户办理了“三证”的行为与上诉人应否付清购地款无关，该证据不能证明上诉人提出的转让款余款要在文华公司先行为其办理好“三证”以后才予以付清的主张。
被上诉人文华公司答辩称：1、福利镇人民政府是指挥部的组建单位，指挥部的职责主要是负责农贸市场改建项目立项申报、协调各方关系等，指挥部不具备房地产开发经营资质，不是本案适格的诉讼主体，一审不将其列为当事人是正确的。2、上诉人已在被上诉人文华公司出让的建设用地上建了商住房屋，理应按其实际占用建设用地的面积并按土地管理部门核定的价款将尚欠的购地款65200元付清给被上诉人。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审认定上诉人于2008年10月23日与被上诉人文华公司口头洽购福利镇农贸市场改建小区A40宗地并预交了购地保证金20000元，上诉人于2009年2月13日、2009年3月3日陆续预交购地款累计50000元并已在该宗地上自建房屋居住以及文华公司于2010年4月30日通过竞买取得富川瑶族自治县国土资源局挂牌出让的位于福利镇农贸市场小区项目国有建设用地使用权（用地面积46981.87㎡），后被上诉人多次通过电话联系、登门催缴，要求上诉人付清购地余款而上诉人拒绝付款等等主要事实没有异议。此外，上诉人对一审认定何某甲、唐某甲、李某甲、毛某甲、邓某甲、孔某甲和陈某甲、李某乙、李某丙、陈某乙、杨某甲、任某甲等人分别购买的福利镇农贸市场小区的建设用地宗地价款金额亦无异议。被上诉人文华公司对一审认定的事实没有异议。对于双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。综合全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案当事人争议的焦点是：1、一审是否遗漏当事人，福利镇人民政府应否作为诉讼主体参加本案诉讼。2、上诉人受让的A40宗地转让价款是多少？上诉人应否按115200万元的价格向被上诉人文华公司付清建设用地使用权转让价款。文华公司应否先为上诉人办理好“三证”之后上诉人才予以付清建设用地转让款。
（一）关于一审是否遗漏当事人的问题。福利镇人民政府作为政府机构，不具有房地产开发和经营资质，该政府成立的福利镇农贸市场改建指挥部亦属临时机构，不是具有独立财产、自主经营、自负盈亏的法人实体，指挥部既无房地产开发经营资质，也无工商营业执照，不具备签订批量出让国有建设用地使用权合同的主体资格。指挥部的职责主要是负责农贸市场改建项目立项申报、协调各方关系等，福利镇人民政府和指挥部均不是订立涉案建设用地使用权转让合同的相对人，故不具有诉讼主体资格。上诉人盘福来、唐三妹是向被上诉人文华公司预交建设用地使用权转让款的，双方由此订立了建设用地使用权转让的合同关系，本案诉讼当事人当属二上诉人与文华公司。一审不将福利镇人民政府或者指挥部列为案件当事人并无不当。上诉人提出一审遗漏当事人，审判程序违法的主张，理由不能成立，本院不予采纳。
（二）本案中，上诉人在文华公司未竞买取得整个项目地块开发权之前所交付给文华公司的5万元人民币只是购地保证金和购地预付款，而不是全部价款。被上诉人文华公司通过参加国土资源管理部门挂拍建设用地使用权的竞拍程序获得福利镇农贸市场改建项目建设用地的开发经营权后，在开发过程中经国土资源管理部门批准同意分割出让建设用地使用权，在文华公司报送国土资源管理部门审定的地块价格表中，上诉人受让的A40号宗地地价是115200元。一审以同一地段的地价水平，结合地块价格表中审定的各宗转让地块的具体价格，认定被上诉人所受让的A40号宗地建设用地使用权转让价款为115200元是合理的。上诉人提出其曾与指挥部负责人以及文华公司口头协商确定转让价是85000元的主张，没有证据证实，本院不予采信。至于上诉人提出被上诉人应先为其办理好《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，才予以付清余下购地款35000元的主张。由于合同成立时双方没有约定被上诉人必须先为上诉人办理好“三证”之后上诉人才交付余下转让款，被上诉人文华公司转让的只是建设用地使用权，且文华公司已为上诉人办理好《国有土地使用证》，并已表示该证可在上诉人交清转让款的同时交接，而《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》何时办理、如何办理，主导权在于上诉人一方，是建设用地使用权人的权利。此外，双方在成立合同时也没有约定办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是文华公司必须先予履行的合同义务。因此，上诉人提出文华公司必须先为其办理好“三证”之后才交付余款的主张，依据不足，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和实体处理并无不当，上诉人盘福来、唐三妹的上诉主张，依据不足，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1430元，由上诉人盘福来、唐三妹负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈立峰
审判员 罗逸芳
审判员 严永茂
二〇一五年一月八日
书记员 张 金