江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5304号
上诉人（原审原告）：余乾丽，女，1974年1月13日出生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：谢传年（系余乾丽丈夫），男，住南京市六合区。
上诉人（原审被告）：南京东庆房地产开发有限公司，住所地南京市六合区程桥街道茶兴北街28号。
法定代表人：冯志强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙敦萍，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏岚昕，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人余乾丽与上诉人南京东庆房地产开发有限公司（以下简称东庆公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初6907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
余乾丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判在一审判决的基础上再计算逾期办理土地证的违约金，即从2013年8月28日至2016年1月19日，每天20元，共计881天，合计17620元；由东庆公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审中未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，即由于出卖人的原因买受人未取得房屋权属证书的，除当事人有约定外，出卖人应当承担违约责任。二、东庆公司在买房人不断追讨下，才于2013年8月28日开具购房发票，因没有土地分割证，涉案房屋权属不完善，不能上市。三、东庆公司恶意扣留涉案房屋土地分割证达930天之久。四、东庆公司应当在90日内提供材料办理权属证书，合同无法约定办证时间和办证顺序；一般购房者也不会过分仔细审查购房合同是否合理合法或有陷阱，只会认为交付时即可办理各证。五、自2012年6月30日房屋交付后90日即当年9月30日起计算至2016年1月18日止，东庆公司共违约1204天。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
东庆公司辩称，余乾丽在拿到发票之后，直至2016年9月才办理不动产权证书，按照双方合同第15条第5项购房人在领取房屋所有权证90天后，才有权要求东庆公司配合办理国有土地使用权变更登记，在余乾丽没有拿到房屋产权证的情形下，不存在东庆公司要向其支付土地证办理违约金的情形。
东庆公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余乾丽的诉讼请求；一、二审诉讼费用由余乾丽承担。事实与理由：一、根据东庆公司与余乾丽签订的《墨林雅苑商品房预售合同》第十五条第四款约定，办理房屋产权证是买卖合同双方的义务。根据购房流程，即便余乾丽是全款一次性付清，东庆公司也仅是开具预售款发票，而在东庆公司可以开具正式发票及办证联的发票后，余乾丽应拿着东庆公司已开具的预售款发票来换取正式发票，东庆公司必须回收余乾丽所持有的预售款发票后，才能开具正式发票。东庆公司具备出具房屋所有权登记材料的条件后余乾丽不及时至东庆公司处领取致迟延办理相关登记手续，系余乾丽自身原因造成的，与东庆公司无关。一审法院认定东庆公司未能主动向余乾丽出具购房发票及土地分割转让证构成违约，系扩大解释了东庆公司的义务，给东庆公司增加了不合理的负担。二、根据双方签订的合同第十五条第六款，经催告后仍未办理的，过错方才承担迟延办理手续的违约金，现余乾丽没有提交证据证明其已催告，合同约定的违约金支付前提未成就。一审法院认定交房90日后的次日、余乾丽领取房屋所有权证后90日的次日（2012年9月29日）为余乾丽催告之日，损害了东庆公司的合法权益。三、即使认定东庆公司违约应当承担违约责任，一审法院以余乾丽领取房屋初始登记证明材料之日（2013年8月28日）作为违约金计算时间点显著错误。本案所涉小区部分业主在2013年8月28日前早已领取房屋初始登记证明材料并完成了所有权转移登记手续，余乾丽因自身原因导致的迟延不应计算在违约期间内。综上，请求二审法院支持东庆公司的上诉请求。
余乾丽辩称，虽然双方合同约定了通讯地址，但合同所载明的通讯地址早已变更。东庆公司在2013年7月1日已经领取了土地分割证，但在领取发票时，却未向余乾丽提供土地分割证，所有业主的土地分割证都是2016年1月19日在物业公司拿的，东庆公司应当承担相应的责任。
余乾丽向一审法院诉讼请求：东庆公司支付余乾丽违约金23760元。
一审法院认定事实：
2011年5月7日，余乾丽（乙方）与东庆公司（甲方）签订墨林雅苑商品房预售合同，约定由余乾丽购买东庆公司开发的六合区程桥街道编钟东路386-8号房屋，现公安门牌为六合区程桥街道编钟东路9-5号，该合同第十五条约定“……四、该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市六合区房产交易登记中心。五、甲方承诺：乙方领取《房屋所有权证》90天后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。六、因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后90天仍未办理的，过错方应当向对方承担下列违约责任：按每迟延一天20元计算，支付违约金……”。2012年6月30日，东庆公司向余乾丽交付上述房屋。2013年9月25日，余乾丽从东庆公司处领取了销售不动产统一发票，发票联载明款项性质为购房款。2016年1月19日，余乾丽领取了土地分割转让证。2016年9月9日，余乾丽办理了不动产权证书。余乾丽认为东庆公司未按照墨林雅苑商品房预售合同的约定，履行配合办理房屋所有权证和国有土地使用证的义务，存在违约行为，故向法院提起诉讼。
余乾丽购买上述房屋时一次性付清合同约定的购房款，未办理按揭贷款或公积金贷款。
一审法院认为：余乾丽与东庆公司于2011年5月7日签订墨林雅苑商品房预售合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。
一、关于东庆公司迟延开具购房款发票的行为是否构成违约的问题。一审法院认为，开发商向购房者开具购房发票系其法定义务，无论购房发票是否为办理房屋所有权登记的必需材料，开发商应当在收取购房款后，及时向购房者开具可用于办理房屋所有权登记的购房发票。本案中，东庆公司系主要从事房地产开发经营的企业，其应当知晓商品房开发、预售、房屋所有权证及国有土地使用证办理等相关流程，但在余乾丽已经全额支付商品房预售合同约定的购房款，且在双方已经于2012年6月30日办理房屋交付手续的情况下，未能主动向余乾丽出具购房发票，导致余乾丽在相当长的时间内无法办理房屋所有权登记手续和国有土地变更登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。
二、东庆公司应承担的违约责任及违约金问题。本案中，余乾丽表示曾多次要求东庆公司提供办理所有权登记及土地变更登记的相关材料，虽未提供书面证据予以证明，但结合同小区其他业主的陈述及业主在与开发商交涉过程中很难留存证据的客观情况，一审法院对余乾丽陈述曾多次催促东庆公司的事实予以确认。一审法院酌情认定交房90日后的第二天（2012年9月29日）即为余乾丽催告日。根据合同约定，违约金自催告日后90日（2012年12月28日）的次日（2012年12月29日）起算，每延迟一天支付违约金20元至余乾丽领取房屋初始登记证明材料之日（2013年8月28日）止，上述期间共计243天，违约金合计4860元。由于余乾丽在领取房屋初始登记证明材料后一直未办理所有权登记手续，未达到合同约定的可以要求东庆公司配合办理涉案房屋占用范围内的国有土地使用权变更登记的条件，故余乾丽主张东庆公司支付迟延履行交付土地分割证、配合办理国有土地变更登记的义务所产生的违约金，无事实和法律依据，不予支持。东庆公司抗辩因余乾丽未催告，从而东庆公司违约及承担违约责任的条件未成就的理由不能成立，不予采信。
一审法院判决：一、南京东庆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付余乾丽违约金4860元；二、驳回余乾丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费394元，减半收取197元，由余乾丽负担157元，南京东庆房地产开发有限公司负担40元（此款余乾丽已垫付，东庆公司在履行上述给付义务时加付此款）。
本院二审期间，双方均确认余乾丽领取销售不动产统一发票的时间为2013年8月28日，并非一审中查明的2013年9月25日，除此之外，对一审法院查明的事实均无异议。
上诉人余乾丽提交与涉案房屋相邻的9-10号和9-2号房屋两份土地分割转让证（复印件），证明东庆公司恶意扣留土地证。上诉人东庆公司质证称，该两份证据是复印件，真实性不予认可，即使是原件，发证机关这一栏的日期是国土资源局的制证日期，证制好发到开发商手里，中间有一个时间差，东庆公司在2015年12月底才拿到分割转让证，拿到不久就联系业主了，所以不存在恶意扣留土地分割转让证的情况。因上诉人余乾丽提交的系复印件，且未提交其他相应的证据相佐证，故本院对以上证据的真实性不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、东庆公司是否应当向余乾丽支付逾期办理涉案房屋权属登记手续违约金4860元；二、东庆公司是否应当向余乾丽支付逾期办理土地证违约金17620元。
关于争议焦点一，东庆公司与余乾丽签订的商品房预售合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该商品房预售合同第十五条明确约定，商品房交付后90日内，双方应当共同申请房屋所有权转移登记；余乾丽领取房屋所有权证90天后，有权且应当要求东庆公司配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。根据上述约定，东庆公司应当在涉案房屋交付之日（2012年6月30日）后的90天内，协助余乾丽办理涉案房屋的所有权转移登记手续，但在余乾丽已经付清全款、房屋已经交付的情况下，东庆公司直至2013年8月28日才将用于办理房屋所有权登记的购房发票提供给余乾丽，故本院认定东庆公司协助余乾丽办理涉案房屋权属登记手续存在迟延。双方还约定，东庆公司迟延办理相关手续，经余乾丽催告后90天仍未办理的，应向余乾丽按每迟延一天20元支付违约金。余乾丽虽未能提供书面证据证明要求东庆公司提供办理房屋权属登记的相关材料，但结合涉案小区其他业主的陈述以及业主在和开发商交涉过程中难以留存证据的客观情况，一审法院酌情认定交房90日后的次日为余乾丽催告东庆公司提供相关材料之日，并据此计算东庆公司迟延天数为243天、迟延违约金为4860元，并无不当。
东庆公司主张根据购房流程应由余乾丽持东庆公司开具的房屋预售款发票换取正式的购房发票，本案系余乾丽未能及时换取售房发票导致迟延。本院认为，东庆公司作为房地产开发企业，理应知晓房屋所有权证的办理流程，在余乾丽已经全额支付购房款的情况下，理应及时向余乾丽开具购房款发票，即使确实存在需用预售款发票换取购房发票的情况，亦应主动提醒和告知余乾丽，方可视为其履行了相应的协助义务，东庆公司该上诉理由，本院不予采纳。
关于争议焦点二，本案余乾丽还要求东庆公司支付2013年8月28日至2016年1月19日期间逾期办理土地证的违约金17620元。从本案查明的事实看，余乾丽在2013年8月28日领取了销售不动产统一发票，在2016年1月19日领取了土地分割转让证，即余乾丽在2013年8月28日后已经具备办理房屋产权登记手续的条件，在2016年1月19日后已经具备办理土地使用权证的条件，但余乾丽并未及时办理房屋产权登记手续，而是直到2016年9月9日一并办理了不动产权证书。因现余乾丽已无办理土地使用权证的必要，且其之前未能及时办理土地使用权证系其怠于行使自身权利所致，故其要求东庆公司支付逾期办理土地证的违约金17620元依据不足，本院对此不予支持。
综上所述，东庆公司与余乾丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费291元，由上诉人东庆公司负担50元，由上诉人余乾丽负担241元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年九月二十八日
书记员 朱亚芳