山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）李民初字第2567号
原告：青岛屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地：青岛市市北区。
法定代表人：倪文玲，职务：董事长。
委托代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
委托代理人：杜勇，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
被告：杨先荣，男，汉族，户籍所在地浙江省台州市椒江区，现住青岛市市南区。
委托代理人：李林，山东建林律师事务所律师。
被告：青岛浙商投资有限公司，住所地：青岛市市北区
法定代表人：杨先荣，职务：经理。
委托代理人：林银建，山东建林律师事务所律师。
委托代理人：李林，山东建林律师事务所律师。
原告青岛屈臣氏个人用品商店有限公司为与被告杨先荣、青岛浙商投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月24日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人韩传明，两被告的委托代理人林银建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月，原告与被告杨先荣签订《场地租赁合同》，约定原告承租被告李沧区向阳路96号百通大厦首层的一部分场地，面积260平方米，租期8年，自接场日开始起算；租金按照商店营业额的8%收取提成租金；原告商店开业后无论何种原因被告不能采取停水停电停空调等方式干扰原告经营；因被告违约或过失造成租赁合同提前终止，被告应退还保证金和预付费用及赔偿损失。被告青岛浙商投资有限公司向原告出具《连带责任保证书》，承诺对因被告杨先荣原因导致合同无法正常履行而导致原告遭受的损失承担连带赔偿责任。租赁合同开始履行后，被告杨先荣多次发函单方要求调整租金，在原告表示暂不调整租金时，被告杨先荣自2013年8月2日开始对原告租赁店铺停电干扰原告经营；后于2013年8月28日下午，强行扣留原告店铺店长、员工，挪移原告货物，更换原告店铺门锁并实际控制了原告店铺及店内物品，并于2013年8月29日上午安排人员强行更换原告店铺门头，导致原告店铺营业完全停止并给原告造成极大的经济损失。被告杨先荣的上述行为违反了合同约定，应向原告承担违约责任和赔偿原告的所有损失。被告青岛浙商投资有限公司应对原告的损失承担连带赔偿责任。为维护自己的合法权益，原告具状法院，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《场地租赁合同》；2、判令被告赔偿原告货品损失8157.7元、装修损失及固定资产损失635023.96元；3、判令被告赔偿原告可得利益损失1600074.23元；4、判令被告向原告开具欠开发票；5、判令被告返还原告保证金15万元；6、诉讼费由被告承担。
两被告辩称，同意原告的解除合同及返还保证金15万元的诉讼请求。对于原告主张的货品损失、装修损失和固定资产损失数额不认可，我们要根据原告提交的证据，按照法律规定应当由我们承担的损失我们承担。原告的可得利益损失没有法律依据被告不予认可。而开具发票不属于法院审理的范围。被告要求提前终止合同符合法律规定，同时引起本案纠纷的主要责任在于原告方，是原告没有按照签订合同时的承诺经营。
经开庭审理查明，2011年8月，被告杨先荣从案外人青岛百通数码科技广场有限公司处租赁了坐落于青岛市李沧区向阳路96号百通大厦一层西侧场地，案外人青岛百通数码科技广场有限公司同意被告杨先荣将上述场地进行分割出租，有效期限自2011年8月16日至2019年12月15日。2011年11月，原告（乙方）与被告杨先荣（甲方）就坐落于青岛市李沧区向阳路96号百通大厦首层建筑面积为260平方米的场地签订《场地租赁合同》1份，约定租赁期限8年，乙方按商店的营业额的8%向甲方支付租金。乙方按月向甲方支付租金，甲方在收到租金后5个工作日内提供上述相应金额的合法租金税务发票给乙方。乙方须向甲方缴纳15万元的履约保证金，用于乙方对履行合同各条款之保证。合同同时约定，乙方商店开业后，双方不论因任何事情发生意见或纠纷，甲方都不能借用停电、停水、停空调等方式干扰乙方商店的正常营业。如乙方商店发生任何停水、停电、停空调等的，则乙方可参照商店上月每天平均营业额，从支付给甲方的租金中扣除相应的损失。甲方应保证场地于合同期内供乙方依约依法使用，倘若因甲方违约或过失而造成本租赁合同提前终止，甲方应于收回场地后七天内退还乙方履行保证金及预先缴付之费用，并支付乙方因此而造成的迁移费和其他费用，以及赔偿乙方损失。被告青岛浙商投资有限公司为上述租赁合同向原告出具《连带责任保证书》1份，称其愿意作为出租方的保证人，当出租方在履行与原告的场地租赁合同中出现以下状况时，该将会向原告承担连带赔偿责任：1、若因《场地租赁合同》中租赁房屋的所有权、抵押问题而导致合同无法合法正常的履行，而导致贵公司遭受的损失；2、若因上述租赁合同不能在法定期限内完成租赁合同登记而致使上述租赁合同无法合法正常履行，因此导致贵公司遭受的损失；3、因出租方原因（包括但不限于出租权问题）导致《场地租赁合同》无法正常履行，因此导致贵公司遭受的损失；4、上述损失包括但不限于装修费、搬迁费、税务方面的费用（如因此导致多缴的税金、罚款等）、职员的工资及有关经济补偿、预期利润、贵公司为追究出租方法律责任而产生的费用（如律师费、诉讼费等）。本公司承诺，本《连带责任保证书》的有效性独立于贵公司与出租方所签订的上述《场地租赁合同》而单独存在。本《连带责任保证书》自我公司盖章之日起生效，不可撤销，保证期间为五年，自上述任一情形出现之日分别起计。上述租赁合同及保证书签订后，双方均按照合同约定履行各自的义务。2013年6月19日，被告杨先荣向原告发出《要求青岛屈臣氏百通店调整租金的催促函》，要求调整增加租金，原告复函称暂不考虑调整租金。2013年8月2日，被告杨先荣将涉案商铺停电，原告暂停营业。之后双方互发函件，原告要求被告杨先荣停止侵权，继续履行合同，被告杨先荣要求解除合同。2013年8月28日，被告杨先荣的人员到涉案商铺将原告所有的货品进行集中和挪移，后原告自行从涉案商铺取回货品及固定资产。被告杨先荣将涉案商铺另行转租。
上述事实，有原告提交的《场地租赁合同》1份及附件6份、函件9份及原、被告陈述一致的笔录在案为凭。
原告称，因为被告杨先荣粗暴的将原告强制清场，给原告造成极大的经济损失，故要求自原告起诉之日2013年10月24日解除与被告杨先荣签订的租赁合同，被告杨先荣返还履约保证金15万元，向原告开具发票，并赔偿原告下列损失：
1、装修损失422694.37元。原告提交与北京港源建筑第一分公司签订的《新铺装修工程合同》1份及与供应商签订的各项合同及发票1宗以证实其主张。该组证据显示原告因商铺装修花费工程款347423.92元。并另行分别购置照明灯具15322.83元；三文治灯箱5186.4元；灯片362.42元；喷画2744.48元；墙身货架灯箱14631元；收银灯箱、羊子灯和超薄灯箱7822元；招牌灯箱5657元；户外广告牌安置费11970元；高空招牌5044.32元；灯箱、羊灯6530元。上述共计422694.37元。两被告对上述证据的真实性无异议，但对装修的金额有异议，称原告与北京的装修公司有关联关系，装修的费用远远超过市场的正常装修费用，所以不予认可。这组证据中有大部分的装修费计算没有法律依据，不是被告应该赔偿的装修费范围。参照市场同等面积的装修费，被告认为该装修不超过20万元。
2、固定资产损失212329.59元。原告提交与供应商签订的各项合同及发票1宗以证实其主张。该组证据显示原告为涉案商铺购置了货架58173.79元；男士架11370元；椭圆台、VIP会员展架、DM展架等19299.8元；自有品牌试用装陈列架等1308.3元；证照架及WALLUNIT59313元；价格牌、分隔档板等8995.5元；热卖展架1161.32元；骨胶原专柜13785元；收银机柜等15822.8元；购物篮1955元；交换机及配件879元；新店设备安装调试费11761元；无线接收器4050元；电源、扫描仪、网络终端配件及安装费用4455元。上述共计212329.59元。两被告对证据的真实性无异议，但称上述物品不属于赔偿范围，在房屋交接的时候，商铺内已经没有任何物品了，所以不存在赔偿的问题。
3、货品损失8157.7元。原告提交损失明细及照片1宗以证实其主张。两被告对该组证据不予认可，称租赁物交接的时候里面没有任何物品，已经被原告全部拉走了。
4、可得利益损失1600074.23元。原告提交审计机构的审计结果1份以证实其年利润总额为1600074.23元，两被告对此不予认可。原告就可得利益损失申请进行评估，本院依原告申请依法委托青岛金立信会计师事务所就原告2012年8月至2013年7月租金涉案商铺期间的平均利润进行了鉴定，该会计师事务所向本院出具鉴定报告1份，称原告2012年8月至2013年7月税后净利润为1213776.19元。原告并预交鉴定费30000元。原告对鉴定报告无异议，两被告对鉴定报告的真实性无异议，但称这是原告2013年7月份以前的经营收入，不能证明之后的收入情况。
庭审中，两被告表示同意于2013年10月24日解除原告与被告杨先荣签订的《场地租赁合同》，返还原告履约保证金15万元，但是开具发票不属于法院管辖范围。该事实，有本院的庭审笔录在案为凭。
原告称，因被告青岛浙商投资有限公司为被告杨先荣的出租行为提供了连带清偿责任，故要求被告青岛浙商投资有限公司就上述装修损失、固定资产损失、货品损失、履行保证金承担连带赔偿责任。两被告称涉案商铺是被告杨先荣租赁给原告的，与被告青岛浙商投资有限公司没有关系。被告青岛浙商投资有限公司对保证书的形式和内容没有异议，但该保证书仅对被告杨先荣的四项行为保证，没有对其解除合同的行为提供保证，所以在因合同造成的责任应由被告杨先荣承担。
两被告主张涉案商铺系其从案外人青岛百通数码科技广场有限公司租赁的，双方签订的租赁合同中约定第一年与第二年年租金为60万元，以后逐年递增，而原告根据合同约定每年向被告杨先荣缴纳的租金是50多万元，这就是被告杨先荣为何要与原告解除合同的原因。两被告提交被告杨先荣与青岛百通数码科技广场有限公司签订的房屋租赁协议及营业管理合同各1份及原告给付租金明细1份以证实其主张。原告对上述证据的真实性有异议，称即使证据是真实的，原、被告签订租赁合同时，被告杨先荣已经与案外人签订了租赁协议，且转租时，被告也提供了案外人同意转租证明，因此该证据不影响原、被告之间的租赁合同。
本院用以确认上述事实的证据，已经本院审查并经开庭质证，可以采信。
本院认为，原告与被告杨先荣就涉案商铺的租赁合同系双方的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。但是被告杨先荣在合同的履行过程中，就增加商铺租金的请求未与原告达成一致意见的情况下，自行采取了给涉案商铺断电继而强行将原告商铺货品进行集中和挪移，导致原告无法继续经营并从涉案商铺搬离的后果。故被告杨先荣的行为构成了根本违约，双方之间的租赁合同已经无法继续履行，现原告要求解除双方的租赁合同，被告亦同意，故本院对此予以准许，原告与被告杨先荣就涉案商铺签订的租赁合同于2013年10月24日予以解除。被告杨先荣应对合同解除后原告因此遭受的正当损失承担赔偿责任。
关于原告主张的各项损失，本院认为，第一、关于原告主张的装修费及固定资产损失，虽被告对原告主张的各项损失数额不予认可，但是原告提交的装修合同及相关证据证实原告为涉案商铺花费装修费347423.92元、户外广告牌安置费11970元、交换机及配件879元、新店设备安装调试费11761元、网络终端配件及安装费用4455元，共计376488.92元，本院对该部分费用予以确认。而原告主张的其他财产如灯具、灯箱、货架、购物篮、收银机柜等财产可自行挪移或拆除，故原告主张的其他装修及固定资产损失本院不予认可。因原告与被告杨先荣签订的租赁合同期限是八年，而双方的合同仅履行了不到两年（自2011年11月至2013年8月），故考虑到相应的折旧率，原告的装修及固定资产损失为290210元（376488.92元÷96月×74月）。第二、关于原告主张的货品损失，因原告提交的证据不足以证实其产生货品损失8157.7元，故本院对此不予认可。但考虑到本案被告杨先荣有强行将原告货品进行集中与挪移的情况，原告经营的货品为日用品，在挪移过程中极易造成损毁，故本院酌情认定原告的货品损失为3000元。第三、关于原告主张的可得利益损失，因金立信会计师事务所就原告2012年8月至2013年7月税后净利润鉴定为1213776.19元，且双方合同约定若合同期满，原告有优先续约权，应于期满前三个月提出申请；合同有效期内，若双方协商一致可提前解除合同，原告可以提前三个月书面通知被告杨先荣……。故本院酌情认定原告的可得利益损失为三个月税后净利润即303444元（1213776.19元÷12月×3月）。第四、原告主张被告杨先荣返还履约保证金15万元，被告杨先荣亦同意返还，故本院对此予以支持。上述损失共计746654元。被告杨先荣应向原告承担赔偿责任。
关于被告青岛浙商投资有限公司的担保问题，本院认为，因该被告向原告出具的保证书中明确列明：因出租方原因（包括但不限于出租权问题）导致《场地租赁合同》无法正常履行，因此导致贵公司遭受的损失，该将会向原告承担连带赔偿责任，而造成涉案商铺租赁合同无法继续履行的过错方系被告杨先荣即出租方，故被告青岛浙商投资有限公司应就被告杨先荣应向原告承担的赔偿责任承担连带赔偿责任。
原告主张的要求被告开具发票的诉讼请求，非属法院受理民事诉讼的范围，故原告的该项主张，本院不予支持。原告因此案预交的可得利益损失鉴定费30000元，系案件审理所需，应由两被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、解除原告青岛屈臣氏个人用品商店有限公司与被告杨先荣就青岛市李沧区向阳路96号百通大厦首层西侧房屋签订的房屋租赁合同。
二、被告杨先荣于本判决生效之日起10日内赔偿原告装修费及固定资产损失290210元、货品损失3000元。
三、被告杨先荣于本判决生效之日起10日内赔偿原告可得利益损失303444元。
四、被告杨先荣于本判决生效之日起10日内返还原告履约保证金150000元。
五、被告青岛浙商投资有限公司就上述第二、三、四项给付义务向原告承担连带赔偿责任。
六、鉴定费30000元（原告已预交），由两被告负担，两被告于本判决生效之日起10日直接给付原告。
七、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费25946元、保全费5000元，共计30946元（原告已预交），由原告负担17851元，两被告负担13095元，两被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张玲玲
人民陪审员 花光春
人民陪审员 刘风秋
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 郝军军