广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第1725号
原告（反诉被告）：广西南宁安然物业服务有限公司，住所地南宁市友爱北路26号厂区特技摄影棚一间。
法定代表人刘宁生，总经理。
委托代理人李铁峰，广西经海律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄建华。
被告（反诉原告）黄建其。
两被告共同委托代理人赵成荣，广西仁聪律师事务所律师。
第三人广西电影集团有限公司，住所地南宁市西乡塘区友爱北路26号。
法定代表人匡达蔼，董事长。
委托代理人张文，广西经海律师事务所律师。
原告（反诉被告）广西南宁安然物业服务有限公司（以下简称“安然物业”）与被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其，第三人广西电影集团有限公司（以下简称“广影集团”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安然物业的委托代理人李铁峰，被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其及其委托代理人赵成荣，第三人广影集团的委托代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）安然物业诉称：2013年5月7日原告和第三人广影集团签订《广西电影集团物业服务承包合同》，约定原告承包广西电影集团有限公司位于南宁市友爱北路26号的办公区、商务区、住宅区等物业的管理服务，合同期限为10年，从2013年6月1日至2023年5月31日。2013年9月30日原告与两被告签订《场地承包协议》，约定原告将南宁市友爱北路26号内大型停车场西南角停放摩托车、电单车的场地出租给两被告管理，合同期限为3年即自2013年10月1日至2016年9月30日，第一年的承包金为5000元／月，于每月前5日内现金支付给原告，协议生效当日被告应向原告支付1万元的履约保证金；承包期内，如两被告拖欠租金达15天以上的，原告有权终止协议，没收履约保证金、收回承包场地，同时，两被告应按协议约定向原告支付总承包金5%的违约金，如逾期支付，每逾期支付一日，须按月租金的5‰向原告支付滞纳金。协议签订后，原告如约将场地交付两被告，两被告也向原告支付了履约保证金，但两被告在支付了2013年10月的承包金（场地租金）和2013年11月的1000元承包金后，就没有再支付过承包金，经原告多次催促，均未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告于2013年9月30日签订的《场地承包协议》；2、两被告连带向原告支付因其违约而导致解除《场地承包协议》的违约金10500元；3、两被告连带向原告支付从2013年10月28日起至《场地承包协议》解除之日止的承包金及滞纳金，暂算至2014年6月30日，承包金为42000元，滞纳金33500元；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其共同答辩并反诉称：2014年8月7日原告以两被告违反双方签订的《场地承包协议》为由将两被告起诉，但实际情况并非原告所述，其真实情况系：1、在双方签订协议前，第三人位于南宁市友爱北路26号拥有的办公区、商务区、住宅区等物业系由两被告提供物业服务。两被告在物业服务期间置备了各种物业服务设施（价值约2万元）。原告进驻后这些设施设备由原告继续使用和收益，第三人一直协调由原告补偿两被告。2、2013年7月6日，原告向被告黄建华借2万元用于支付停车场岗亭费用，原告应当归还但却以各种理由拒绝归还；3、被告之前负责物业服务时向第三人缴纳的20900元停车票申领费用，第三人也协调由原告直接给两被告；4、双方曾于2013年6月7日签订《租赁协议》，被告租赁原告的场地，该协议因签订本案《场地承包协议》而自动失效后，两被告要求原告退回1万元的履约保证金但至今尚未退回；5、原告违约指示电影工地场地内商户将员工电动车免费停放在两被告场地，又违约开设第二个电动车停车场并收费。两被告认为，原告有义务及时兑现尚欠的各种款项，但没有及时兑现并存在各种违约行为，属于过错在先。尽管如此，两被告仍主动支付部分租金。因原告违约在先，故两被告支付部分租金后未继续支付的行为是合理合法的。原告不顾被告的合法权益，于各方协调工作正在进行之时即2014年6月30日强行霸占承包场地，其行为已经构成对两被告的侵权，给两被告造成了巨大的损失。原告的行为构成了对两被告的侵权，应维护两被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告（反诉被告）赔偿给被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其造成的损失60480元（自2014年6月30日计算至2014年9月29日共计3个月，其中租金损失15000元，2人物业损失21318元，正常经营利润损失24162元。后续损失参照此计算方式计算至停止侵权之日止）；2、判令原告（反诉被告）立即将涉案场地返还给被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其；3、判令原告（反诉被告）承担本案诉讼全部费用。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其反诉答辩称：1、两被告的第一项反诉请求不成立，双方于2013年10月1日签订的场地承包协议，根据该协议第六条第二项第四点的约定，两被告承包场地后应该按照协议约定按时交纳租金，但是2013年10月份两被告只是交了3000元的场地承包金，尚欠2000元，直到2014年的6月份两被告一直未交纳过任何承包金，两被告未交纳租金构成了根本性的违约，原告为了减少损失于2014年6月30日将场地收回自主经营。2、被告的第二项反诉请求的答辩意见与上述一致，原告方并没有侵权行为，被告的反诉请求不成立。
第三人广影集团述称：1、原告与两被告之间存在租赁合同关系；2、原告与两被告之间租赁合同纠纷第三人广影集团不是很清楚，是原告与两被告之间的事情，由法庭根据事实做出相应的判决。
经审理查明：2013年5月7日之前，第三人广影集团的物业管理由两被告负责。双方口头约定，第三人将摩托车、电单车停车场提供给两被告收费管理，以该笔收入冲抵第三人的物业费。两被告为管理该小区购置一批物业管理设备。因停车厂的收费需要发票，经两被告与第三人协商，先由两被告在第三人处购买发票，再由第三人通过其他方式补助两被告。故两被告于2013年1月21日、2013年3月27日、2013年5月15日共向第三人广影集团支付停车费共计20900元。上述停车费第三人尚未补助两被告。
2013年5月7日，原告与广影集团签订《广西电影集团物业服务承包合同》，约定原告承包广西电影集团有限公司位于南宁市友爱北路26号的办公区、商务区、住宅区等物业的管理服务，合同期限为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日止。随后，原告进场管理第三人的物业。2013年6月7日，原告与被告黄建华签订《租赁协议》，约定被告黄建华承租原告1号场地，用于停放电动车、摩托车。原告承认被告黄建华的保管点系广场唯一电动车、摩托车停放保管点，不再开设第二个。租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月30日止，租金共3000元／月，一季度交付一次。签约当日被告黄建华需向原告交纳9000元租金及押金10000元。合同签订后，被告黄建华当即支付原告押金10000元及租金9000元。
2013年7月6日，原告因安装岗亭需要向被告黄建华借款20000元，其公司副总经理代为出具借条给原告，借条载明“今借到黄建华现金人民币贰万元整（20000.00），用于支付停车场岗亭。注明：电影制片厂停车场，广西南宁安然物业股份公司使用。因当时公司无钱支付，岗亭运到后不给钱不交货，电话请示韦成经理，韦成经理说先跟黄建华先借。”。
2013年10月1日，原告与两被告又签订《场地承包协议》约定，原告将南宁市友爱北路26号广西电影制片厂内西南角的摩托车、电单车停车位发包给两被告管理。承包期限3年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。承包金第一年为5000元／月，第二年6000元／月，第三年6500元／月。合同第三条第二款约定，两被告按月于承包周期前5日内向原告缴纳承包金，否则视为违约。两被告在合同生效当日向原告缴纳履约保证金10000元。合同第六条第二款约定，承包期间，两被告有下列行为之一的，原告有权终止协议并没收一方履约保证金和收回场地，原告不承担赔偿责任。两被告应按协议总承包金的5%向原告支付违约金。若违约金不足弥补原告损失的，两被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）、拖欠场地租金达15天以上的；……。合同第六条第三款约定：两被告如逾期支付场地租金，每逾期一日，则两被告须按月租金的5‰支付滞纳金。该合同原告的签约时间系2013年9月30日，两被告的签约时间系2013年10月1日。
2013年10月15日，被告黄建华支付原告9月、10月租金6000元。
2014年6月30日，原告以两被告违约为由，强行收回租赁场地。
另查明，原告收取南宁市鑫鼎河鲜酒楼物业费后，因南宁市鑫鼎河鲜酒楼要求原告提供免费的场地给其员工停放电单车，原告在未与两被告协商的情况下指定该酒楼员工将车辆停放至两被告租赁的场地。
本院认为：民事活动遵循自愿、平等、等价、有偿的原则，原告与两被告2013年10月1日签订的《场地承包协议》为双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，据此形成的租赁关系成立并依法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。
关于原告与两被告2013年10月1日签订的《场地承包协议》应否解除的问题。两被告主张原告与被告及第三人口头约定由原告支付两被告交付给第三人的停车费20900元，同时原告尚欠两被告借款20000元、10000元的履约保证金及两被告移交给原告的约20000元的物业设备。上述共计70900元原告未归还两被告，故在上述款项未结算清楚的情况下两被告对支付原告租金享有先履行抗辩权。同时，上述款项应冲抵两被告应付的租金。故两被告并未违约，该合同应继续履行。关于两被告是否享有先履行抗辩权的问题。出租人的主要义务是交付场地，承租人的主要义务是交付租金。两被告交付第三人20900元的停车费两被告主张三方已约定由原告支付两被告，但未能举证证明。同时两被告移交给原告的物业设备双方亦未进行结算。即使上述停车费原告与两被告及第三人广影集团已约定由原告支付给两被告及两被告移交给原告的物业设备亦进行了结算，两被告亦不得以拒绝履行合同主要义务予以抗辩。同理，两被告亦不能以原告尚未归还借款20000元、未退还10000元的履约保证金等为由，拒绝履行合同主要义务予以抗辩。故两被告主张其享有先履行抗辩权本院不予支持。两被告应依约向原告支付租金，两被告拖欠租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及原告与两被告签订的《场地承包协议》第六条第二款第五项的约定，原告享有合同解除权，故原告要求解除《场地承包协议》合法有据，且符合合同的约定，本院予以支持。原告已于2014年6月30日自行收回场地，故本院确定原告与两被告2013年10月1日签订的《场地承包协议》于2014年6月30日解除。
关于原告要求两被告支付拖欠的租金及违约金的问题。两被告拖欠原告租金的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条之规定，原告要求被告履行合同义务，并承担违约责任，支付拖欠的租金及违约金，合法有据，本院予以支持。关于两被告能否主张上述款项应抵消租金的问题。即使两被告主张上述费用均应由原告支付，但上述费用的发生基于的法律关系与本案租赁关系属不同的法律关系，故本院在本案中不宜一并处理，两被告可与原告协商，协商不成可另案起诉。
关于拖欠租金的计算。根据原告与两被告签订的《场地承包协议》约定，自2013年10月1日起至2014年9月30日止，每月租金5000元整。故至2013年10月1日至2014年6月30日止，两被告应支付原告租金45000元（5000元／月×9个月=45000元）。两被告于2013年10月15日支付原告6000元，故两被告拖欠原告租金数额为39000元（45000元-6000元=39000元）。
关于违约金的计算。对于出租场地的租金应按照《场地承包协议》第三条第二款约定的期限交付租金，否则应承担相应的违约责任。因被告逾期支付租金，原告因此遭受的直接损失为银行利率损失，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《场地承包协议》第六条第二款约定的违约金过分高于原告遭受的实际损失，本院依法予以调低，即对于出租场地租金，两被告逾期支付时，应按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。按照《场地承包协议》第三条第二款约定，两被告应于每月的前5日内支付租金，2013年10月15日，两被告支付原告9月份、10月份租金6000元，尚欠原告10月份租金4000元（6000元-5000元=1000元），故自2013年10月6日起至2014年6月30日止，被告应以4000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2013年11月5日，两被告应支付原告11月份租金5000元，两被告没有支付，故自2013年11月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2013年12月5日，两被告应支付原告12月份租金5000元，两被告没有支付，故自2013年12月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2014年1月5日，两被告应支付原告2014年1月份租金5000元，两被告没有支付，故自2014年1月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2014年2月5日，两被告应支付原告2014年2月份租金5000元，两被告没有支付，故自2014年2月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2014年3月5日，两被告应支付原告2014年3月份租金5000元，两被告没有支付，故自2014年3月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2014年4月5日，两被告应支付原告2014年4月份租金5000元，两被告没有支付，故自2014年4月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2014年5月5日，两被告应支付原告2014年5月份租金5000元，两被告没有支付，故自2014年5月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。2014年6月5日，两被告应支付原告2014年6月份租金5000元，两被告没有支付，故自2014年6月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。
关于原告要求被告支付滞纳金的问题。两被告支付原告违约金后已能够完全弥补原告因被告违约造成的损失，如原告主张违约金后还能主张滞纳金，则会造成被告支付二次违约金，故本院对原告要求被告支付滞纳金的主张不予支持。
关于被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其要求原告（反诉被告）返还租赁场地及赔偿损失的问题。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其2013年10月1日签订的《场地承包协议》已于2014年6月30日解除，故被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其要求原告（反诉被告）返还租赁场地及赔偿合同解除后的损失没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广西南宁安然物业服务有限公司与被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其2013年10月1日签订的《场地承包协议》于2014年6月30日解除；
二、被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其支付原告（反诉被告）广西南宁安然物业服务有限公司租金39000元；
三、被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其向原告（反诉被告）广西南宁安然物业服务有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金分九部分：（一）自2013年10月6日起至2014年6月30日止，两被告应以4000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（二）自2013年11月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（三）自2013年12月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（四）自2014年1月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金。（五）自2014年2月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（六）自2014年3月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（七）自2014年4月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（八）自2014年5月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金；（九）自2014年6月6日起至2014年6月30日止，被告应以5000元为基数，按照同类银行贷款利率上浮30%向原告支付违约金）；
四、驳回原告（反诉被告）广西南宁安然物业服务有限公司要求被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其支付滞纳金的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其要求原告（反诉被告）广西南宁安然物业服务有限公司返还租赁场地的诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其要求原告（反诉被告）广西南宁安然物业服务有限公司赔偿损失的诉讼请求。
案件受理费1163元（原告已预交），由原告（反诉被告）广西南宁安然物业服务有限公司负担652元，由被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其负担511元；反诉案件受理费656元（两被告已预交），由被告（反诉原告）黄建华、被告（反诉原告）黄建其负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 滕 彬
人民陪审员 马振声
人民陪审员 何开科
二〇一五年一月九日
书 记 员 唐 敏
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。