江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡法民初字第0686号
原告无锡市锡山区蔚蓝都市花园业主委员会，住所地无锡市锡山区东亭街道新明中路68号。
代表人张荣鑫，无锡市锡山区蔚蓝都市花园业主委员会主任。
委托代理人倪晓军，江苏锡州律师事务所律师。
委托代理人李伟，1976年12月6日。
被告无锡恒升物业服务有限公司，住所地无锡市清扬路五星家园C块788。
法定代表人虞志江，该公司董事长。
委托代理人何长德，该公司员工。
原告无锡市锡山区蔚蓝都市花园业主委员会（以下简称业委会）与被告无锡恒升物业服务有限公司（以下简称恒升公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月19日受理后，依法由审判员王碧云独任审判，于2013年12月12日组织进行了证据交换。2014年2月10日，本案经批准转为普通程序，本院组成合议庭，并于2014年4月28日、同年10月16日两次公开开庭进行了审理。原告业委会委托代理人倪晓军，被告恒升公司委托代理人何长德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业委会诉称，2005年，无锡市恒升物业管理有限公司（于2008年11月变更为恒升公司）与蔚蓝都市花园小区开发商无锡市恒福置业有限公司（以下简称恒福公司）签订了前期物业管理委托合同，约定由恒升公司对该小区实施物业管理，期限为2005年7月至2010年10月。2007年11月22日，业委会成立。2011年11月15日，业委会依据小区业主大会决议，决定不再聘用恒升公司为该小区的物业管理服务，要求物业公司于2011年11月22日撤离小区。同年11月24日起，恒升公司陆续与业委会办理移交，并签订了移交清单。业委会审查物业公司移交的资料发现，恒升公司自2005年7月起至2011年11月份所有账目账册未进行审计。恒升公司在2011年11月份撤离时，损坏了蔚蓝都市花园一期的监控设施；未移交小区消防枪头450只、消防水带150条；未移交预收的业主140辆汽车2012年度停车费；公共收益部分1291419元的70%计903993.3元未向业委会返还。故请求判令恒升公司立即返还公共收益部分款项903993.3元；返还预收的2012年停车费168000元；返还消防枪头450只、消防水带150条，如不能返还，消防枪头按14400元赔偿，水带按26250元赔偿；赔偿损坏的监控设施150000元。
被告恒升公司辩称，因小区门禁系统故障，遗失了部分消防枪头和消防水带，该公司将库存的消防枪头和消防水带用于补充遗失的消防枪头和消防水带；该公司于2011年11月撤离小区时，未破坏小区一期监控设施，一期监控室中监控设备因年久陈旧，经业委会要求，由房屋开发商将小区一期监控设施合并至二期监控室；业委会发函同意公共收益部分的款项用于贴补公共部位的水电费、能耗费，业委会主张的停车费亦属于公共收益部分。综上，要求驳回业委会的诉讼请求。
经审理查明，2005年6月，恒福公司与恒升公司签订了物业管理委托合同，委托恒升公司对蔚蓝都市花园小区进行物业管理。合同约定恒升公司向业主收取物业管理服务费、水费加收0.1元／吨（二次供水）、停车使用费；恒升公司每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支项目；委托管理期限为5年，自2005年6月15日起至2010年6月14日止；高层楼房电梯运行费按实结算，由恒升公司向业主或物业使用人收取；露天车位、车库使用费按无锡市物价局有关文件执行；房屋共用部位、房屋共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小修、养护费用由恒升公司承担；大中修费用和更新费用由业主或使用人承担；公共绿地的养护费用，由恒升公司承担，改造、更新费用由业主或使用人承担。2009年10月，恒福公司与恒升公司签订物业管理委托合同，委托恒升公司对蔚蓝都市花园（二期）实行物业管理。委托管理期限为四年，自2009年10月29日起至2013年10月28日止。合同约定，恒升公司向业主和物业使用人收取物业管理公共服务费（以政府物价部门核定标准收取）、电梯使用费0.4元／平米／月、预收公共能耗分摊0.2元／平方米／月；恒升公司每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；还就委托管理事项、物业管理服务费用的收取等进行了约定。
2007年11月21日，业委会成立。业委会成立后，未与恒升公司签订物业服务合同。双方一致确认，恒升公司自2005年起对蔚蓝都市花园小区提供物业服务至2011年11月22日止。双方于2011年11月进行了设备移交，并签订了移交清单。移交物品包括一期、二期小区设备及相应钥匙、门卡等，一、二期房屋及设施有关资料，蔚蓝都市花园二期未进户名单和钥匙、资料，已进户维修钥匙，蔚蓝都市二期前期资料，一、二期业主名单，一期已收停车费业主名单（140个停车位），恒升公司收取的蔚蓝都市花园小区室外广告收入清单等。
上述事实，有业主委员会备案回执、物业管理合同、交接清单及本院庭审笔录、调查笔录、谈话笔录等在案佐证。
关于业委会主张的各项费用：
1、公共部位收益的70%为903993.3元，公共部位收益具体为：
（1）地面停车位411个，2010年至2011年计算两年，按每个车位每年1200元计算总计为986400元。双方就此期间内地面停车位数量存在争议，业委会确认，小区一期、二期合计地面停车位411个，并提供了在恒升公司退出蔚蓝都市花园小区物业管理后对小区实施物业管理的物业公司出具的关于该公司进驻小区服务后，共接收业委会移交的地面停车位411个的证明；恒升公司确认小区一期停车位原有170余个，后增加105个，二期未收取地面停车费。本院要求业委会提供在此期间业主交纳地面停车费票据，但业委会未能提供；要求恒升公司提供相关财务账册，但恒升公司亦未能提供。
（2）会所租金25万元，并提供了2005年10月1日，恒升公司与姜其军签订的租赁协议。协议约定，租赁期自2005年10月1日至2010年9月30日，前两年免租金，第三年、四、五年租金分别为7万、8万、10万元。恒升公司对租赁协议无异议，但陈述，2011年3月31日，恒升公司就与姜其军之间租赁合同纠纷诉至无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院），经调解，双方达成一致协议，确认双方的租赁协议于2010年9月30日终止，姜其军结欠恒升公司至租赁协议终止前的租金2万元，该款于2011年5月18日当庭向恒升公司给付。恒升公司提供了（2011）锡法北商初字第146号民事调解书，业委会对此无异议。恒升公司陈述，上述租金收取后，根据业委会的要求将款项用于会所的装修及设施的采购。
（3）广告收益55019元，业委会提供了恒升公司向业委会移交的蔚蓝都市花园小区室外广告收入清单，清单列明广告投放单位7家，自2010年12月17日起至2012年12月31日，合同期限长短不一，合计金额为55019元。其中属于恒升公司管理时间段内应收取的费用按合同期限比例核算为27052元。恒升公司陈述，该公司自蔚蓝都市花园小区撤离后，已向相应单位退回了收取的费用。
业委会主张，上述公共部位收益合计为1291419元，其中70%应向业委会返还，金额为903993.3元。恒升公司陈述，因小区公共能耗欠费，业委会同意以公共收益费用支付欠费，并提供了2011年3月12日，业委会向恒升公司出具的公共能耗费从小区公共收益中支付的函件，还提供了2009年部分电费发票，金额合计为42940.18元。业委会陈述，2010年、2011年，无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处合计垫付了恒升公司管理小区期间的公共能耗电费200670.84元，并提供了支票存根。
审理中，恒升公司提供了2011年3月20日，该公司张贴公示的蔚蓝都市花园2010年度收支明细表。明细表显示，2010年度，恒升公司收取了地面停车费349200元等收入1028995元；支出中，包含公共水费19776元、公共电费260160元；总收入和总支出相抵后，净利润为-1018621.81元。业委会提出，公布收支明细是恒升公司工作应有的内容，具体收支情况应以财务账册为准。
2、恒升公司预收的2012年140个车位停车费168000元，业委会提供了恒升公司出具的蔚蓝都市花园一期已收费停车位明细，并提供了停车费收据及发票42张，其中部分收费起始时间在恒升公司管理期间，但结束时间均晚于恒升公司2011年11月退出蔚蓝都市花园小区物业管理时。恒升公司对收费明细的真实性没有异议，认可自2009年起收取地面停车费。但陈述，上述140个停车位是跨年度收费的，有些是补收2011年停车费，有些是预收2012年的停车费，有些在恒升公司退出蔚蓝都市花园小区物业管理时已部分退还业主，有些在处理与业主物业费纠纷时以预付的停车费抵付物业服务费。扣除该公司管理期间应得的部分，除去恒升公司前期投入的成本，剩余的停车费应弥补物业费的不足。恒升公司对上述停车费具体的组成情况及处理结果未提供证据予以证明。
3、返还消防枪头450只，消防水带150条，如不能返还，按照消防枪头14400元、水带26250元进行赔偿。业委会提供了恒升公司于2008年3月18日向业委会出具的函件，其中第二条列明，消防设施余下的存在仓库有消防枪头450只，水带150条；水带已装上300条，小区内共有水带450条。业委会并提供了2014年1月22日无锡市锡山区公安消防大队和无锡市锡山区东亭镇经贸中心安全生产监督管理科向蔚蓝都市花园小区物业管理处出具的消防安全隐患及整改措施告知书，告知书提出小区存在的安全隐患及整改建议为：大部分居民楼内室内消防栓配件缺失，要求在2014年3月1日前整改完毕。恒升公司陈述，上述消防枪头和水带在2008年后已逐步添加到小区的消防设施。
4、赔偿监控设施损失150000元，业委会陈述，蔚蓝都市花园小区一期监控设备在恒升公司管理期间损坏，要求恒升公司予以赔偿，并提供了照片。恒升公司陈述，业委会主张赔偿的监控设备在该公司管理期间已经因设备陈旧无法使用，该公司多次向业委会汇报监控设施陈旧，经多次修理无法正常使用。2011年7、8月，该公司经业委会要求，协调由恒福公司派员将一期监控设备合并至二期监控室统一管理，业委会对此情况明知并且同意。审理中，本院进行了现场勘察，蔚蓝都市花园小区一期监控室中的监控设备不全，现场另堆放了部分灯具等杂物。业委会陈述，该监控室在恒升公司撤离交接后，除堆放灯具等杂物外，现场未有其他变化。本院向恒福公司清算组（以下简称清算组）了解情况，工作人员陈述，恒福公司委托恒升公司进行小区前期物业管理时将监控设施移交给恒升公司进行管理维护，而设施设备均有使用年限。2011年7、8月，该公司经恒升公司请求将蔚蓝都市花园小区一期监控设施合并至二期监控室。本院出示现场勘察照片，工作人员表示，因时间较长，现场是否为该公司当时拆并一期设备时的现场已经记不清楚。业委会确认，拆除一期监控设备当日并未报警。
审理中，恒升公司申请小区第二届业委会筹备组成员张秀英及小区业主郭世河到院陈述。张秀英陈述，2011年7、8月份，因蔚蓝都市花园一期监控设施已经不好，业委会提出维修监控设施，后由恒福公司将一期的监控设备并至二期监控室，业委会对拆并一期监控设施的情况是清楚并同意的；关于小区会所租赁情况，会所租赁到期后，因承租人姜其军拒不搬出，业委会遂委托恒升公司处理，恒升公司收回会所后进行了装修，业委会并未出资，至于会所租金的收取情况并不清楚；对小区地面停车位的情况不清楚。郭世河陈述，恒升公司在管理期间扩建了一期地面停车位，对小区一期监控设施情况不清楚。恒升公司对张秀英、郭世河的陈述没有异议。业委会陈述，涉案监控设施确系2011年7、8月份被人拆除，但具体是谁拆除并不清楚，业委会也未同意恒升公司请恒福公司拆并一期监控设备；对张秀英有关会所租金收回后由恒升公司出资对会所装修的陈述不予认可。
本院认为，恒升公司根据与恒福公司签订的物业管理委托合同自2005年6月起对蔚蓝都市花园小区提供物业服务，业委会成立后，双方虽未签订新的物业服务合同，但恒升公司继续提供物业服务至2011年11月，双方对此无异议，本院予以确认。业委会主张的各项诉讼请求，本院依次分析如下：1、公共部位收益，利用小区共有部位、共用设施从事广告等经营性活动产生的收益，按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同的约定使用，没有决定或者约定的，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，剩余部分可以补贴物业服务费。业委会主张的公共部位收益包括3个部分：（1）2010年至2011年停车费986400元，因公共收益应为已经实际收取的利益，现业委会主张的金额系根据现有的地面停车位数量推断得出，故应以实际发生为准。关于实际收取的地面停车费，双方对2010年至2011年期间的地面停车位数量及收费情况均存在争议，业委会未提供证据证明2010年、2011年小区地面停车费的具体收取情况，而恒升公司提供的向小区公示的2010年度收支明细表中列明地面停车费收入为349200元，本院依此确定2010年收取的停车费为349200元。2011年停车费的收取情况，因业委会未提供证据予以证明，恒升公司亦存在争议，本院不予确认。（2）会所租金25万元，业委会主张的该项费用来源于姜其军与恒升公司签订的租赁协议，而业委会未就此费用的实际收取情况提供证据予以证明。生效调解书表明，姜其军向恒升公司给付了合同终止前的租金2万元，故本院以此确定会所租金为2万元。（3）广告收益55019元，经审查，恒升公司退出蔚蓝都市花园小区物业管理时，上述费用已经收取，恒升公司管理期间属于广告合同范围内的相应款项应作为公共收益，经核算，按合同比例应收款项为27052元，即使恒升公司所述向相关单位退款属实，其无权就管理期间应收款项向相关单位退款。上述各项合计为396252元。恒升公司提出，管理期间，根据业委会的要求支付了公共能耗费用并对小区公共设备进行了更新、维修，但未提供相关证据以便对公共收益的收取及使用情况进行全面审核，由此产生的不利后果应由其承担。考虑到业委会确向恒升公司发函同意以公共收益支付公共能耗欠费，2010年度收支明细表列明的公共水电费金额279936元应作为公共能耗费用在公共收益中予以扣除。扣除公共能耗费用后的公共收益116316元，因双方均未提供证据证明就该项费用的使用进行了约定，故其中的70%即81421.2元应纳入专项维修资金，剩余部分34894.8元可用于补贴物业服务费。2、恒升公司移交清单中涉及的已收取的停车费168000元，经审查，该项费用确由恒升公司收取，业委会提供的部分票据显示收费时间虽始于恒升公司管理期间但延续至恒升公司退出小区物业服务后，因业委会未提供全面的停车费票据以便对上述费用作出具体划分，且上述费用仅涉及部分业主，故业委会主张恒升公司返还上述费用，本院不予支持。3、消防枪头和消防水带。业委会要求恒升公司返还或赔偿消防枪头与消防水带，依据来源于恒升公司于2008年3月18日出具的函件及2014年1月相关管理部门出具的整改告知书，由于恒升公司管理蔚蓝都市花园小区时间跨度自2005年至2011年，故该公司解释管理期间以库存的上述消防枪头和消防水带对小区内消防设施逐步增补尚属常理，业委会以恒升公司退出小区物业管理长达2年多后的整改告知书证明恒升公司管理期间物品短少与法无据，本院不予支持。4、关于监控设施。本院经审查，双方一致确认，蔚蓝小区一期监控设备于2011年7、8月被拆，但双方对设备拆并是否经业委会同意及拆除主体、设备拆除前的状态均存在异议；因设备拆除至今已逾2年，恒升公司在退出蔚蓝都市花园小区物业管理时，双方未对一期监控设备情况进行固定确认，在本院向恒福公司的调查中，恒福公司确认根据恒升公司的要求对一期监控设备拆并至二期，但对拆并时设备的状态与现场目前的状态是否一致不予认可，故业委会主张恒升公司赔偿一期监控设施损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十四条、第七十九条、国务院《物业管理条例》第五十四条、第五十五条、参照适用《江苏省物业管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、恒升公司于本判决生效后向业委会返还公共收益81421.2元；
二、驳回业委会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5000元，财产保全费3020元，二项合计8020元，由业委会负担7420元，恒升公司负担600元（业委会同意其预交的诉讼费中的剩余部分600元由恒升公司于本判决生效后十日内向其直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，帐号11×××05）。
审 判 长 王碧云
代理审判员 吴益明
人民陪审员 蔡毅芳
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 秦楚楚
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》：
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
国务院《物业管理条例》：
第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《江苏省物业管理条例》：
第三十三条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的3０％用于补贴物业管理公共服务费，收益的7０％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。