北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第31142号
原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行，住所地北京市朝阳区朝外大街1号
负责人储成龙，行长
委托代理人王征，男，1978年10月29日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京市分行员工，住北京市东城区新中街5楼13号。
委托代理人李响，女，1986年7月11日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京市分行员工，住北京市宣武区施家胡同19号。
被告太茂盛源实业发展有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园南路6号楼4幢一至二层204。
法定代表人张彦书，总经理
委托代理人常顺奇，男，1978年1月4日出生，汉族，太茂盛源实业发展有限公司员工，住天津市河西区卫津路241号。
原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称原告）与被告太茂盛源实业发展有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王征，被告的委托代理人常顺奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告名下位于北京市朝阳区朝阳公园南路6号公园大道商用物业大厦一层109号商铺，租赁期自2011年1月1日起至2016年2月29日，月租金为238.75元／平方米／月。2012年起，被告方提出增加租金（高出原租金标准1倍以上），原告方未予同意，被告遂违反租赁合同，单方要求提前收回该房屋，强令原告搬出租赁房屋，原告只得于2012年7月11日迁出租赁房产，《商铺租赁合同》无法继续履行，至迁出日，原告已支付的租金中尚有717889.91元尚未履行。原告认为，被告因未能达到单方提高租金的目的，而提前收回房屋的行为已经构成了违约。首先，《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。目前，原告已经迁出租赁房产，继续履行原《商铺租赁合同》无法实现，故原告有权依法请求被告承担赔偿损失的违约责任。其次，根据《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第十二条第4款约定：如出租方需提前收回该房屋的，应提前六十日书面通知承租方，并支付双倍租金作为违约金。该条款规定了违约金计算方法，按实际尚未履行的租金717889.91元计算，被告应支付原告违约金1435779.82元。再次，合同法第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因被告违约，原告依法可主张的损失金额超过了违约金数额，具体如下：1、原告为使用租赁房产而进行装修费用合计1237704.21元，因租赁合同无法继续履行而形成实际损失；2、预期利益损失，由于原告使用租赁房产系用于开设营业网点经营，被告提前收回房屋造成自迁出日起至合同届满之日原告经营该网点预期获得的利润无从实现，故被告应对原告预期利润进行赔偿；经原告自行测算，原告租赁该网点以往三年所获平均利润超过800万元且逐年增长，由此可推算至租赁合同履行期满，原告预期年利润不应低于该金额。但是，为保证该数据的客观性，原告申请进行司法审计测算未履行租赁期内原告预期利润。因此，租赁合同约定的违约金数额亦不足以覆盖原告依法可主张的损失，故原告将依据司法审计结果并与违约金折算后的金额确定最终损失赔偿额。现原告要求：1、被告返还未履约租金717889.91元；2、被告支付违约金1435779.82元；3、对原告所受利润损失进行司法审计，并以最终审计结果确定原告因被告违约行为而遭受的预期利润损失。
被告辩称：原告提出被告是违约行为，但被告依照合同法规定与双方合同约定行使解除权，被告行为是行使权利的行为不是违约行为，同意返还部分租金717889.91元及因合同解除而支付的两个月租金，第一项和第二项数额没问题，同意返还两个月的租金作为补偿。
经审理查明：2011年3月7日，原告（作为承租方）与被告（作为出租方）签订《商铺租赁合同》，双方约定，承租方于2008年3月1日与北京富然大厦有限公司（原出租方）签署租赁合同，承租位于北京市朝阳区朝阳公园南路6号公园大道商业中心105-108号房屋，租赁面积543.41平方米，租赁期限为8年；出租方于2010年8月31日通过购买北京富然大厦有限公司4号楼的商业中心，成为承租房屋的业主。应承租方的要求，现双方就同意废止原租赁合同，在原合同租赁面积和收费标准保持不变的基础上签署新租赁合同事宜达成如下协议。出租方同意出租，承租方同意承租位于北京市朝阳区朝阳公园南路6号公园大道商用物业大厦一层109号（以下简称109号）商铺和其他内部设施。租期5年2个月，自2011年1月1日起至2016年2月29日止。月租金为238.75元／㎡／月。租赁期限内，承租方按年向出租方支付每期租金，本合同签订后10个工作日内应向出租方支付一个完整年租金1556869.68元，以后每年租金应在当年1月25日前支付。
在第九条第5款中，双方约定：承租方因业务发展需要，需要对经营网点进行调整优化由此产生提前解除本合同事项时，承租方需要提前60日书面通知出租方。且与出租方及出租方指定的物业管理公司结清各项费用，并向出租方支付月租金二倍作为违约金，向出租方进行赔偿。
在第十二条第4款中，双方约定：如出租方需提前收回该房屋，应提前六十日书面通知承租方，并支付双倍押金作为违约金。合约期满后，承租方应按期迁出，承租方逾期不迁出，出租方有权直接收回物业。如出租方需提前收回该房屋，应提前六十日书面通知承租方，并支付双倍租金作为违约金。合约期满后，承租方应按期迁出，承租方逾期不迁出，出租方有权直接收回物业…….7、如果出租方行使本合同约定的解除权的，自本合同解除之日起出租方有权自行处置该房屋，承租方应在收到出租方书面通知起十日内：（1）按本合同第十条第5款的约定交还该房屋；（2）按照本合同的约定向出租方支付违约金，违约金按每月总租金200%计算；（3）赔偿因承租方违约而给出租方造成的实际经济损失；（4）承租方结算各项所欠应付款项（包括但不限于租金及其他费用）。
双方未在《商铺租赁合同》约定押金的具体数额，原告亦未向被告支付押金。
2012年5月11日，被告向原告发出《公函》，内称根据双方签订的《商铺租赁合同》第十二条第4项之约定，履行提前60日书面通知义务，自原告收到本函之日起60日内为过渡期间，为保证交接工作的顺利进行，重新确认原租赁合同中确定的基本原则。公函中并未提及解除双方的《商铺租赁合同》，但提及到本次交接过程中涉及到租金、押金多退少补问题。还提及本合同解除后，被告将依法将109号房屋交给其他单位经营使用。
2012年7月11日，原告从承租的商铺腾退，将房屋交还给被告。
2012年7月27日，被告向原告发函，要求原告派人到被告处办理结算手续，将未使用期间房屋租金退还给原告。
2012年9月10日，被告向原告发函，再次督促原告办理结算领款手续。
经询，原告表示没有收到被告发出的书面解除合同通知，被告称，发函之前与原告工作人员多次面对面沟通解除事宜，2012年5月11日发公函将合同原则以书面形式确认，没有向原告发出书面解除合同通知。被告又称其行使合同解除权，发过书面通知，被告履行提前60天通知义务。
针对《商铺租赁合同》第十二条第4款，原告认为被告提前60日解除合同，应支付双倍租金，应当理解为未履行期间租金的双倍；被告认为支付双倍租金应当理解为2个月的租金。
上述事实，有当事人提交的《商铺租赁合同》、《公函》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。2012年5月11日，被告向原告发出《公函》，公函中虽未明确提出解除《商铺租赁合同》，但根据该公函的内容，要求办理租金、押金手续并表示合同解除后，将收回房屋交予其他单位经营使用，原告有理由相信被告依据该《公函》通知原告解除《商铺租赁合同》，原告在接到《公函》后，已经搬离承租的房屋，根据本案现有证据，可以认定双方之间的《商铺租赁合同》已经解除。
双方之间的《商铺租赁合同》已经解除，现被告同意返还未履行期间的房屋租金717889.91元，本院不持异议。
原告以被告违约为由要求被告双倍返还未履行期间的租金。在《商铺租赁合同》第十二条第4款款中，同时约定，如出租方提前收回房屋，需向原告支付双倍押金作为违约金、支付双倍租金作为违约金，但原、被告之间并无支付押金的约定，针对“支付双倍租金作为违约金”的约定，原告认为应是支付未履行期间双倍租金，被告否认，认为应系支付2个月租金。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。在《商铺租赁合同》中，双方实际上通过相关条款保留了合同解除权，合同一方仅需提前60日通知对方并支付违约金即可解除合同。在《商铺租赁合同》第九条第5款中约定，原告提前60日解除合同，需向被告支付月租金二倍作为违约金。《商铺租赁合同》第十二条第4款的解约情形类似，违约责任亦应相当，故“支付双倍租金作为违约金”应作“支付双倍月租金作为违约金”理解，故被告应支付违约金259478.28元。原告要求对其利润损失进行审计并主张预期利益损失，但预期利益并非合同解除的直接损失，且根据合同约定，被告应向原告支付违约金，故本院对原告有关预期利润损失的诉讼请求不予支持。原告的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告太茂盛源实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行租金七十一万七千八百八十九元九角一分；
二、被告太茂盛源实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司违约金二十五万九千四百七十八元二角八分；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24029元，由原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行负担10455元（已交纳），由被告太茂盛源实业发展有限公司负担13574元（中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行已交纳1560元，太茂盛源实业发展有限公司于本判决生效后七日内支付中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行1560元，余款12014元，太茂盛源实业发展有限公司于本判决生效后七日内交至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 雷恩强
人民陪审员 丁京莉
人民陪审员 程 红
二〇一四年十二月九日
书 记 员 于 婷