浙江省杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第739号
原告：瑞铭投资有限公司，住所地：浙江省杭州市东坡路11号，注册地：香港特别行政区上环苏杭街51号建安商业大厦3楼B室。
代表人：林秋玉，董事。
委托诉讼代理人：杜平、邵瑞青，北京德恒（杭州）律师事务所律师。
被告：吴明芳，男，1953年10月29日出生，汉族，住浙江省磐安县。
委托诉讼代理人：胡铭，北京大成（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋胤华，北京大成律师事务所律师。
原告瑞铭投资有限公司（以下简称原告）与被告吴明芳（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年2月13日向本院提起诉讼。本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜平、邵瑞青，被告的委托诉讼代理人胡铭、蒋胤华到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》；2.被告立即向原告返还并腾退杭州市西湖区玉皇山路73-2号玉苑别墅6幢房屋；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2002年2月6日签订了《杭州市房屋转让合同》，约定被告以5950000元的总价购买原告建设的杭州市西湖区玉皇山路73-2号玉苑别墅6号楼，于合同签订之日支付2000000元，余款分期支付。鉴于原告与杭州市土地管理局订立的《杭州市国有土地使用权出让合同书》第三条约定“乙方（原告）根据本合同受让的土地使用权，用于新西湖饭店的股东使用”，故涉案房屋办理土地使用权证存在较大困难和不确定性。为此，双方经充分协商后又在《其他约定事项》中特别约定，“如办不出土地使用证，双方解除本转让合同”。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告先后支付房款共计2289782元。然而，虽经原、被告多方努力，涉案房屋的土地使用权证至今仍无法办出。2012年5月31日，杭州市国土资源局《关于瑞铭投资有限公司玉苑别墅8幢分割转让事宜的复函》以“玉苑别墅地块不具备办理分割转让和登记的条件”为由，明确告知不能办理土地使用权证。后经原告多方努力，仍无转机。为消除双方权利不确定状态，避免今后纷争，维护交易的安全性和合法性，原告特提起诉讼。
被告辩称，一、原告对其诉讼主张没有实体请求权。虽然原告为涉案房屋所在土地上的登记土地使用权人，但在法律和事实上已丧失相关实体权利，其主张解除合同进而迫使被告返还并腾退房屋的请求，无事实和法律依据。1、双方于2002年2月6日签订了《杭州市房屋转让合同》，被告依约履行付款义务，并于2002年3月13日取得涉案房屋的《房屋所有权证》，后原告将房屋交付给被告，被告至今已居住12年有余。2、原告依法持有涉案房屋的《房屋所有权证》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十二条规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移。故被告已依法享有涉案房屋国有土地使用权的实体权。二、原告对其诉讼主张而提交的证据无证明力。杭州市国土资源局出具证明，确认涉案土地不具备分割转让条件和登记的条件，与原告主张的待证事实无关联性和因果关系。1、杭州市国土资源局并未认定涉案土地使用权本身不能转让，不能当然认为，合同约定的“办不出土地使用证”的事实已经发生。2、双方所签合同未约定土地使用权证需要进行分割，也无证据证明被告向原告表达了分割土地证的本意。事实上，被告及其他业主一直敦促原告办理土地使用权转让的相关手续，且事实上涉案土地使用权系所有业主共同共有。3、时至今日，原告未提供涉案土地使用权已由原告申请改变用途并被主管部门否决的相关文件，以及有权部门明确告知“不能办理土地使用权证”。三、同类司法确认证明被告拥有涉案房屋及所在土地的权属。《关于瑞铭投资有限公司玉苑别墅8幢分割转让事宜的复函》系杭州市国土资源局向杭州市中级人民法院出具的就其他个别案件对玉苑别墅房屋办证的回复，也是对主张分割转让的行政回复，然而土地虽无法分割，但房屋却依然由法院司法拍卖处置，可见土地使用权是否分割不能否认房屋转让的合法有效性，司法处置的合法性不容置疑。四、原告的主张超过解除权行使的合理期间，应予驳回。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案原告在房屋买卖关系生效后即着手办理土地证，假设土地证无法办理，其时隔十余年之久却未予行使解除权，早已超过合理除斥期间，解除权已消灭。五、被告已实际交付房屋款项4950000元，原告诉称被告先后支付的房款为2289782元并非属实。双方所签合同约定，合同签订之日，被告一次性将购房款支付给原告2000000元；原告在办好契约税证和房屋所有权证后，被告在接到通知的7个工作日内支付原告2950000元的购房款。若被告未依约交付款项，原告怎么可能将契约税证和房屋所有权证交付给被告持有，并且履行至今。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，向本院提交下列证据：
1、《杭州市房屋转让合同》。
证明：原、被告之间系房屋买卖合同关系，双方明确约定涉案房屋办不出土地使用证，双方解除合同的事实。
2、《杭州市国有土地使用权出让合同书》及补充协议。
3、杭州市国土资源局杭土资函[2012]75号《关于瑞铭投资有限公司玉苑别墅8幢分割转让事宜的复函》。
证据2-3证明：涉案房屋不具备办理分割转让和登记的条件，无法办理土地使用证的事实。
4、中华人民共和国国有土地使用权证（当庭补充提交）。
证明：涉案房屋土地使用权证（大证）已办理取得。
5、《杭州市房屋转让合同》3份（庭后补充提交）。
证明：涉案玉苑别墅其他房屋的合同文本情况，从而证明合同签订时均存在“附件《其它约定事项》”粘贴页的事实。
6、估价报告书（庭后补充提交）。
证明：证据3的来源及其真实性。
7、2002年3月15日传真件3份。
证明：原告向被告催款，经被告确认双方对付款期限作了重新约定，并已告知被告办理土地使用权证困难的事实。
经质证，被告发表意见如下：证据1，第5页的粘贴页上面无被告签字，不予认可，其余内容的真实性无异议，但并不能证明涉案房屋办不出土地使用证，可以解除合同的事实；证据2、3，真实性无异议，但不能证明原告的主张；证据4，无异议；证据5，形式真实性无异议，但与本案无关，且该三份合同的粘贴页上均无买方签字或盖章，内容真实性不予认可；证据6，真实性无异议；证据7，真实性无异议，恰好证明土地使用证可以办理。
被告向本院提交证据如下：
1、11份房屋登记信息查询记录，以证明包括被告在内的11户已领取相关房屋所有权证，原告事实上已丧失对相关房屋及土地的所有实体权利。
2、庭后补充提交其持有的涉案杭州市房屋转让合同1份，证明该合同的文本情况。
3、中国银行汇票申请书、中国银行电汇凭证、被告收据各1份（庭后补充提交）。
原告对被告提交的证据质证认为：证据1，真实性无异议，除涉案房屋的登记信息外，其余均与本案无关；证据2，合同第5页左上角明显有撕掉粘贴页后留下的痕迹，其他无异议；证据3，真实性、关联性无异议，但被告已超出举证期限提交，不应被采信。
经审查，本院认证如下：原告提交的证据1《杭州市房屋转让合同》文本原件系原、被告双方各持有一份，被告除对该合同粘贴页提出质疑外，对其余内容的真实性均予以了确认。该合同第十一条明确约定“其他约定事项详见附件《其它约定事项》”，可见该合同确实存在附件《其它约定事项》，而粘贴页就是关于附件《其它约定事项》的内容，因被告虽向本院提交了其持有的合同文本原件，但明显在该合同第5页左上角处留有撕痕，且该合同文本中并无附件《其它约定事项》的内容，被告亦未提交另有其它约定事项内容的证据，故对原告提交的证据1，本院予以确认；证据2-4，经与原件核对，真实性可予确认；证据5，真实性予以确认，可以辅证原告出卖玉苑别墅房屋签订的合同文本的格式情况；证据6、7，被告对真实性无异议，予以确认。被告提交的证据1，具有真实性，能够证明被告已于2002年3月13日取得涉案房屋所有权证的事实，对该节事实，本院予以确认；证据2，除少了粘贴页外，其余内容与原告提交的证据1一致，本院以原告提交的证据1作为认定相关事实的依据，理由不再赘述；证据3，原告对真实性无异议，故本院对被告于2002年3月19日、4月3日各支付涉案购房款1000000元、500000元的事实予以确认。
根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
1993年9月10日，原告与杭州市土地管理局签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》，约定：原告根据本合同受让的土地使用权，用于新西湖饭店的股东使用；出让的地块位于杭州市西湖区玉皇山路南侧，面积约为6700平方米；本合同项下的土地使用权出让年限为70年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算；批准的总体规划是建设度假村项目；在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得杭州市土地管理局和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权地价款，并办理土地使用权登记手续等。
2001年10月，原告取得了杭州市人民政府核发的国有土地使用证，该土地使用证上记载：土地使用者为原告；位于西湖区玉苑别墅1-8幢；用途为住宅；使用权面积为6372平方米等。
2002年2月6日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：原告房屋坐落于杭州市西湖区玉皇山路73-2#玉苑别墅6号楼，房屋结构为混合，房屋用途为住宅，经房地产产权登记机关测定的建筑面积为328.14平方米；房屋转让价格为每平方米18132.50元，总金额为5950000元；付款方式为本合同签订之日起，被告一次性将购房款支付给原告2000000元，原告办理好契约税证和房屋所有权证后，被告在接到通知的7个工作日内支付原告2950000元的购房款，被告在收到原告已办好土地使用证的7个工作日内付清全部房款；交房方式为付清第二期房款后7天内；本合同自第1期款项打入原告账号之日起生效；本合同一式五份，双方各执一份等。并在粘贴页附件《其它约定事项》中约定，一、被告逾期付款的违约责任：1、被告未按本合同第三条约定的时间付款，原告有权按累计应付款向被告追究违约滞纳金，被告向原告支付每日按房价款千分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期付款超过30日后，原告有权单方面解除合同。3、因被告无故提出退房的、由于被告原因不能办理房产证的、或者原告根据附件（2）解除合同的，应另赔偿原告违约金人民币300000元，并承担办证所需的全部直接费用。二、原告未按期办理有关证件承担的违约责任：1、原告在收到被告定金后，无故解除合同的，或者根本未能办好契约税证和房屋所有权证，原告必须退还被告定金300000元，并另赔偿300000元违约金。如原告契约税证和房屋所有权证延期办好，延期时间原告按被告已付款的每日5‰支付被告违约金，直至交给被告“两证”为止。2、如原告延期办好土地使用权证，原告按被告已付款项的每日2.5‰支付违约金，直至办好土地使用证时止，合同继续有效。如办不出土地使用证，双方解除本转让合同，原告返还被告全部已付款项，并另赔偿原告违约金500000元。被告装潢费用及由此而支付的办证费用概由原告承担。三、原告保证该房屋交接时拥有完整的土地使用权和房屋所有权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权问题，由原告承担全部责任和赔偿被告造成的一切损失。2002年3月13日，被告取得了涉案房屋所有权证并居住使用至今。
2002年3月15日，原告通过传真致函被告，其中载明：土地证事项现我司正积极办理中，有关报告现已经土管局上报市政府，待市政府报告批复即可解决，预计可在4月上旬办理完毕；敝司衷心希望吴总能理解我司资金周转上的难处，有关6幢别墅二期房款是否能请吴总提前在3月20日前支付予我司等。当日，被告在原告的传真件上写明六号楼第二期付款分为二次，在本月20号前付1000000元，在4月20号，待三号楼地籍证办妥帖后，再付清二期房款全部，请予同意为盼，并予传真回复。原告遂又传真回复，表示同意6幢别墅第二期房款中的1000000元在3月20日前支付、500000元在3月底前支付，剩余款项待三号楼土地证办理完毕后7个工作日内支付。
2012年5月31日，杭州市国土资源局出具杭土资函[2012]75号关于瑞铭投资有限公司玉苑别墅8幢分割转让事宜的复函，致函杭州市中级人民法院，内容为：你院关于《杭州市西湖区玉苑别墅8幢房地产能否办理土地使用权分证的函》[（2012）杭法委拍字第21号]收悉。经研究现复函如下，1993年9月，瑞铭投资有限公司经批准以出让方式取得西湖区玉苑别墅土地使用权，土地出让合同约定地块批准的总体规划是建设度假村项目，用于新西湖饭店的股东使用。根据杭州市计划委员会杭计（1995）437号批复，玉苑别墅项目为新西湖饭店（西湖国际饭店）股东自用房属非经营性房地产项目。鉴于上述情况，瑞铭投资有限公司建设的西湖区玉苑别墅地块不具备办理分割转让和登记的条件。
庭审中，原告明确其系依据双方签订的《杭州市房屋转让合同》附件第2.2条“如办不出土地使用证，双方解除本转让合同”的约定主张合同解除。
审理中原告确认，被告先后支付购房款共计2289782元。被告则主张其已向原告支付购房款4950000元，尚余购房款应在原告办好土地使用证的7个工作日内付清。但本案中除双方确认的被告支付的第一笔购房款2000000元外，被告仅提供了其于2002年3月19日、4月3日各支付1000000元、500000元的凭证。
本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的房屋买卖合同应否解除。庭审中，原告明确系按合同关于“如办不出土地使用证，双方解除本转让合同”的约定主张合同解除。对于该约定，原告认为，如办不出土地使用证，即指办不出土地证分证，现原告提供的证据已经证明涉案房屋不能办理土地证分证，解除合同的条件已成就，合同应予解除；被告则认为，并非指土地证分证，而是土地证大证，没有证据表明土地证大证办不出，被告也未要求原告须办出分证，原告将大证变更至全体业主名下即可。对此，本院认为，通常房产三证中的土地使用证即是指分证，作为买受人的被告在订立合同当初，主观意愿欲取得分证才符合常理。因此，在双方对涉案土地使用证未特别明确约定为土地证大证的情况下，该处土地使用证的约定应是指分证。但对于合同应否解除的争议，本院认为，首先“如办不出土地使用证，双方解除本转让合同”的约定，系原告（卖方）未按期办理有关证件，被告（买方）可主张原告承担的违约责任的约定，且原、被告双方签订的合同并未对应当办理完成土地使用证的期限作出约定。其次，根据原告与杭州市土地管理局签订的国有土地使用权出让合同约定：如需改变合同规定的土地用途，应当取得杭州市土地管理局和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权地价款，并办理土地使用权登记手续。本案中，原告并未提供涉案土地使用权已由原告申请改变用途并被相关主管部门否定的证据。再者，涉案房屋交付被告实际占有、使用已十余年，房屋所有权证亦早已在被告名下。综上所述，故对原告主张的合同解除及相应请求，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回瑞铭投资有限公司的诉讼请求。
案件受理费53100元，由瑞铭投资有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，瑞铭投资有限公司可在判决书送达之日起三十日内，吴明芳可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 李红萍
代理审判员 潘素哲
人民陪审员 王 伟
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 韦 蔚