湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初1294号原告：李进，男，1984年11月30日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。原告：熊惠芳，女，1987年4月3日出生，汉族，住湖北省大冶市。被告：姚永忠，男，1968年6月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：李名忠，男，1962年7月8日出生，汉族，住湖北省大冶市。第三人：大冶市圣发源实业有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环经济工业小区。法定代表人：黄开凤，该公司执行董事。第三人：大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄世升14号。法定代表人：周细香，该公司总经理。上述第三人共同委托诉讼代理人：邓国明，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：黄石天域房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人：胡长青，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗忍，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告李进、熊惠芳诉被告姚永忠、第三人李名忠、大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）执行异议之诉一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李进、熊惠芳,被告姚永忠,第三人天域公司的委托诉讼代理人罗忍到庭参加了诉讼。第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李进、熊惠芳向本院提出诉讼请求：判令不得对(2017)鄂0203执异22号执行异议裁定书确定的执行标的天域·名流天地二期7栋2单元1701号房屋执行，并解除查封。事实和理由：因被告姚永忠申请执行第三人的财产，原告所有的天域·名流天地二期7栋2单元1701号房产也被列为执行标的。原告向法院提出执行异议，法院随后作出（2017）鄂0203执异22号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告与第三人天域公司签订了《认购书》，约定购买涉案房屋，房屋总价款为647137元。2016年1月9日，原告向第三人天域公司支付了购房款197137元，并约定付款方式为按揭付款。第三人天域公司也于2016年4月9日将该房屋交付给原告。现原告已对房屋进行了装修，并已入住。原告是该房屋的所有权人。原告与第三人天域公司约定的是按揭付款方式，付款金额没有超过合同约定价款的百分之五十事出有因，原告后期愿意按正常途径按揭付款。法院以原告不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项，即已支付价款超过合同约定价款的百分之五十，为由裁定驳回异议的理由不能成立。被告姚永忠辩称，一、原告李进、熊惠芳欲排除人民法院的执行查封和拍卖，依法应同时满足三个条件。根据我国对商品房预售行为的强制性法律规定，买卖双方必须签订《商品房预售合同》，且合同必须在不动产权管理部门登记备案方才成立生效。原告李进、熊惠芳与第三人天域公司签订的《认购书》为预约合同，而非正式的商品房买卖合同。原告李进、熊惠芳已支付的购房款金额未达到总房价的百分之五十。因原告未同时满足法律规定的三个条件，故不能排除人民法院对其房屋的执行查封和拍卖。二、涉案房屋至今未办理竣工验收，不具备法定交付条件。即使原告李进、熊惠芳与第三人天域公司办理了交付手续并占有房屋，也不能产生占有房屋的法律效果。三、涉案房屋由于未办理商品房预售登记手续依法不能转移所有权，产权仍登记在第三人天域公司名下。四、天域公司作为抵押人转让涉案房屋时既未通知抵押权人，也未告知原告李进、熊惠芳，故天域公司的转让行为无效。综上所述，涉案房屋的权属系第三人天域公司所有，人民法院对涉案房屋的查封行为符合法律规定，应依法驳回原告李进、熊惠芳的全部诉讼请求。第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司未作陈述。第三人天域公司述称，原告可以排除法院对涉案房屋的查封。天域公司与原告签订合同及交付房屋均在法院查封之前，原告已合法占有涉案房屋。原告未办理房屋过户手续的过错在天域公司，剩余购房款未支付的过错也不在原告。本院经审理认定事实如下：2016年1月9日，原告李进、熊惠芳与第三人天域公司签订了一份《天域·名流天地二期认购书》，约定：认购房源为杭州西路与白马路交汇处7栋2单元17层1701号房，暂测建筑面积为138.1㎡，单价为5686元/㎡，合计总价785237元，优惠后单价为4686元/㎡，总价为647137元；付款方式为公积金，首付房款197137元（其中认购金50000元），剩余450000元须于收到天域公司通知之日起7日内与指定银行办理按揭手续，并及时供款；本认购书壹式叁份，均具有法律效力，自签署《商品房买卖合同》之日起失效。该认购书对面积差异的处理方式和违约责任进行了约定，但对交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜等未作约定。同日，第三人天域公司向原告李进、熊惠芳开具购房款197137元的收据一份。原告李进、熊惠芳现已对涉案房屋进行装修。另查明，本院在执行被告姚永忠诉第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司借款合同纠纷一案过程中于2016年1月18日查封了原告李进、熊惠芳认购的涉案房屋。原告李进、熊惠芳因此向本院提出执行异议。对其异议，本院经审查作出（2017）鄂0203执异22号执行裁定书，裁定驳回异议。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。涉案房屋系由房地产经营者天域公司开发建设的用于居住的商品房。原告李进、熊惠芳提出的执行异议若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的全部情形，即可排除人民法院的强制执行。该司法解释第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，原告李进、熊惠芳与第三人天域公司签订的认购书未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如未约定房屋交付使用条件及日期，且认购书中明确约定双方需另行签订商品房买卖合同。因此，该认购书仅为双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，应认定为商品房买卖合同的预约合同。原告李进、熊惠芳未与第三人天域公司就涉案房屋签订书面的买卖合同。其次，原告李进、熊惠芳主张已支付首付款197137元，但其提供的收据在无具体支付凭证佐证时不足以证实已履行付款义务。即使付款行为真实，李进、熊惠芳已经支付的金额也未达到全部房价款的百分之五十。最后，原告李进、熊惠芳提供的证据不足以证明其在人民法院查封前已合法占有涉案房屋。因此，原告李进、熊惠芳的异议主张并不符合上述司法解释规定的排除强制执行的条件，其要求不得对涉案房屋执行并解除查封的诉讼请求依据不足，本院不予支持。李名忠、圣发源公司、圣山公司作为无独立请求权的第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、三百零七条、三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告李进、熊惠芳的诉讼请求。案件受理费160元，由原告李进、熊惠芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  赵利荣审 判 员  汪敬华人民陪审员  肖春平二〇一七年九月二十八日书 记 员  徐珊珊