重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00539号
上诉人（原审被告）：王朝良，男，汉族。
委托代理人：周志民，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭祥兰，女，土家族。
委托代理人：周柳，男，土家族。
原审被告：彭家祥，男，汉族。
上诉人王朝良与被上诉人谭祥兰、原审被告彭家祥房屋买卖合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2013年12月19日作出（2013）石法民初字第01137号民事判决，王朝良不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月21日对本案公开开庭进行了审理。上诉人王朝良及其委托代理人周志民，被上诉人谭祥兰的委托代理人周柳，原审被告彭家祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治人民法院审理查明：谭祥兰与彭家祥系夫妻关系。2008年10月14日，王朝良与彭家祥签订了房屋买卖合同《契约》，合同约定将谭祥兰与彭家祥夫妻共有的位于西沱镇玉石村黄龙桥组的房屋以24500.00元的价格卖给被告王朝良。《契约》左下角注明：现付现金（22500）尚差2000元，付房产证后现金付完。整个《契约》由执笔人周诗合代书。彭家祥、王朝良在《契约》备注下方的名字上盖手印，在场人吴顺礼、任光清的名字是由执笔人周诗合书写的，但是吴顺礼和任光清自己盖的手印。合同签订时谭祥兰不在家，对彭家祥卖房的行为不知情，待谭祥兰回家知晓此事后，不同意将房屋卖给王朝良，双方至今一直发生纠纷。合同签订后，王朝良支付了22500.00元的购房款，并实际占有使用讼争房屋。一审庭审中，彭家祥对《契约》内容有异议，要求鉴定，但在法院指定的期限内未办理相关鉴定手续，视为放弃。本案讼争的房屋位于西沱镇玉石村黄龙桥组，办理了《村镇规划建设许可证》、《集体土地建设用地使用证》［证号：西集建（92）字第04061号］。
谭祥兰一审中诉称：谭祥兰与彭家祥系夫妻关系，其在温州打工期间，彭家祥未征求谭祥兰意见，将夫妻存续期间共同所有的房屋以24500.00元的价格卖给王朝良，王朝良至今未付购房款。谭祥兰在知情后，不同意彭家祥与王朝良之间的买卖行为，并将该房屋的土地使用权证、建设许可证扣押在手，王朝良趁谭祥兰未在家之际搬入该房屋居住，且拒不搬出，双方为此发生纠纷。因此，请求人民法院依法确认彭家祥与王朝良买卖其夫妻存续期间的共同房屋的合同无效，并由王朝良返还原告财产。
彭家祥一审中辩称：1.彭家祥是与谭祥兰打架之后才将房子卖与王朝良，谭祥兰对此不知情，当时没有她的电话，无法联系也就没有告知她；2.王朝良后来没有付款，且在合同签订后一个月就搬进去居住了，谭祥兰回来发现之后，双方就一直在吵闹，修建工业园区圈地也是因为我们一直在发生纠纷才没有纳入圈地范围；3.王朝良居住了一年后，由于房屋漏水也在跟我们扯皮。要求王朝良搬出其房子。
王朝良一审中辩称：1.本案讼争的房屋买卖合同（契约）是合法有效的。讼争的房屋属谭祥兰与彭家祥夫妻共同财产，双方对此有平等的处理权。2008年10月14日，彭家祥、王朝良在签订房屋买卖契约时，根据当时在场执笔人证实，彭家祥在出卖房屋时是征得谭祥兰同意后才与王朝良签订房屋买卖契约的。该契约没有违反国家法律的强制性规定，双方是在共同协商一致，公平、公正的基础上签订的合同，是双方真实意思表示，标的物已交付，财产所有权已转移，买卖合同关系有效。合同约定的内容除了房屋产权证没有交给王朝良，王朝良还有2000.00元余款未付清外，其余的合同内容均已履行完毕。王朝良取得房屋是合法有效的，受法律保护。2.本案讼争的房屋虽然未过户登记，但仍旧是有效的，法律没有规定农村房屋必须登记才发生法律效力。王朝良取得房屋是善意取得。3.谭祥兰诉称该房屋买卖合同无效，其事实和理由均不成立，合同签订的时间是2008年，至今已经过去了5年，谭祥兰在这5年内均未向王朝良主张权利，已经超过了两年的诉讼时效，不受法律保护。4.谭祥兰诉称其对彭家祥私自出卖房屋的行为不知晓，但谭祥兰之夫彭家祥当时是组长，有知识，懂法律，懂政策，怎么可能不告诉她，如果没有告诉谭祥兰怎么可能替她签字，再者双方合同签订之后被告王朝良已经支付了22500.00元，只剩2000.00元没有支付，是因为谭祥兰及彭家祥至今未将房产证交给王朝良，并非谭祥兰诉称的没有支付购房款；5.谭祥兰诉称自王朝良搬入房屋居住之后，双方就矛盾不断，一直发生纠纷，该房屋是王朝良合法取得，王朝良还在2009年2月将房屋进行了整修，在房顶加了一层，在房屋左侧修建了一间偏房，原告是知道此事的，谭祥兰找告王朝良还房子的原因是因为工业园区的修建导致房屋增值，从而引发这场官司。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
石柱土家族自治县人民法院认为，本案讼争的房屋属于谭祥兰与彭家祥的夫妻共同财产，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，一方不得擅自处理，本案中在彭家祥与王朝良签订房屋买卖合同的时候，谭祥兰并未在家，对房屋买卖的事不知情，是彭家祥的个人行为，对谭祥兰不产生法律效力，王朝良辩称彭家祥卖房的事是取得谭祥兰的同意的，根据“谁主张，谁举证”的规则，王朝良应当就谭祥兰同意这一事实提供证据加以证明，而本案中王朝良仅提供执笔人周诗合的证实，证明签订合同时彭家祥打电话给谭祥兰，在征得谭祥兰同意后才将房屋卖给王朝良的。由于周诗合是王朝良的亲家，有利害关系，并且仅周诗合一人的证实，是孤证，又无其他证据相印证，而谭祥兰提供证人王朝某、王碧某、吴某的证实均证明其不知情。谭祥兰提供证据的证明力明显大于王朝良提供证据的证明力，对谭祥兰的证据予以确认，因此，对王朝良这一辩称理由碍难支持。根据物权法关于共同共有财产处分的规定，处分共同共有财产应当经全体共有人的同意，从王朝某、王碧某、吴某等人的证言可知，谭祥兰在知道房屋被处分之后就一直与王朝良发生纠纷，谭祥兰对彭家祥的无权处分行为并未追认，彭家祥的无权处分行为无效。王朝良虽然支付了部分购房款，也实际占有使用该房屋，但没有变更登记，亦不构成善意取得，对于王朝良辩称适用善意取得的理由不予支持。王朝良辩称谭祥兰五年来一直没有主张权利，已经超过诉讼时效，其主张不应得到支持，由于谭祥兰在本案中行使的是物上请求权，不适用债权法的诉讼时效制度，对王朝良此辩称理由不予支持。综上，彭家祥以个人行为处分夫妻共同财产，系无权处分，且事后谭祥兰的拒绝追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，彭家祥2008年10月14日与王朝良签订的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，王朝良应当将位于西沱镇玉石村黄龙桥组的房屋返还给谭祥兰，彭家祥应当将收取的购房款22500.00元返还王朝良。对于损失双方均未在本案中主张，对此不作评判。为此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决：一、被告彭家祥与被告王朝良于2008年10月14日签订的房屋买卖合同《契约》无效；二、被告王朝良于本判决生效后六十日内将本案讼争的位于石柱土家族自治县西沱镇玉石村黄龙桥组的房屋［《集体土地建设用地使用证》证号：西集建（92）字第04061号］返还给原告谭祥兰。案件受理费1675.00元，减半收取837.50元，由被告彭家祥、王朝良各负担二分之一。
王朝良不服石柱土家族自治县人民法院的前述判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人谭祥兰的诉讼请求，一、二审案件的受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审判决认定被上诉人谭祥兰对彭家祥处分夫妻共同财产持反对意见，不同意将房屋卖给上诉人是错误的。上诉人王朝良与原审被告彭家祥签订协议的时候，被上诉人谭祥兰没有在家是事实，但是彭家祥是给谭祥兰打电话征得她的同意之后才将房屋卖给上诉人的。上诉人搬进涉案房屋居住，对该房屋进行了整修、扩建时，被上诉人谭祥兰已经返家，但是均未提出异议。当地修建工业园区，涉案房屋的价值上升，才导致本案这场诉讼。2.一审判决在认定证据上错误。根据《民事诉讼法》的规定，证人应当出庭作证，被上诉人在一审中提交的证人证言因为证人没有出庭接受质证，因此不应当被采信。3.一审判决根据《合同法》第51条的规定，认定上诉人与被上诉人之间达成的协议无效是错误的。合同无效的情形是法定的，只有符合《合同法》第52条规定的情形才是合同无效的法定情形。故原审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的协议无效是错误的。4.涉案房屋已经由上诉人进行了加层、扩建，形成了新的建筑物，原物已经不复存在，无法予以返还。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人谭祥兰的诉讼请求。
被上诉人谭祥兰答辩称：1.对于上诉人的上诉人请求不予认可。上诉人王朝良与原审被告彭家祥签订合同的时候被上诉人谭祥兰确实不在家，之后谭祥兰也没有进行书面方式的追认。2.上诉人在一审中举示的周诗合的证言不仅系孤证，周诗合与上诉人还是亲戚关系，其证言一审法院未予采信是正确的。3.根据《合同法》第51条的规定，彭家祥对于夫妻共同所有的房屋进行了处分，对于谭祥兰的部分是无效的，因此一审法院认定合同无效是正确的。4.本案中的饿合同被认定为无效之后，上诉人应当就占据的被上诉人的房屋予以返还。争议的房屋至今没有房屋产权证，即买卖的标的物还不构成法律意义上的物，无法实现买卖标的物的交付。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法予以维持。
原审被告彭家祥答辩称：请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审审理中，上诉人提交了三份证据：1.吴顺某的证言。证明彭家祥、谭祥兰在出售房屋给王朝良之前曾两次将房屋卖给他人，但是因故未能售出。另外就是王朝良与彭家祥在写协议的时候，彭家祥打电话征求了谭祥兰的意见，谭祥兰同意以24500元的价格出售。之后谭祥兰回到当地建房，王朝良就将房屋价款支付给了彭家祥。吴顺某还证实彭家祥、谭祥兰的新房建好后就将本案争议的房屋交给王朝良，王朝良对该房屋进行了扩建和整修，谭祥兰、彭家祥均未提出异议。2.王朝某的证言。证实王朝良搬进本案争议的房屋居住，谭祥兰未提出任何异议。还证实王朝良和彭家祥、谭祥兰之间发生纠纷不是因为争议房屋的问题，而是因为其他原因产生的纠纷。3.村委会接待记录一份。证实双方之间是因为其他原因发生纠纷到村委会组织协调解决。被上诉人谭祥兰质证后认为，1.上诉人所举示的证据不属二审中出现的新证据，证人应当出庭作证，接受法庭的质询，对这些证据的真实性不予认可。2.王朝某给上诉人出示的证据与其一审中给被上诉人出示的证据内容完全不同，怀疑其有收受好处之嫌。3.村委会的接待记录的真实性无法予以核实，且与本案没有关联性。原审被告彭家祥质证后认为，两份证言的不真实，村委会的记录上盖的章是真实的，但对其内容的真实性有异议，也没有涉及到本案争议房屋的的问题。本院经审查认为，王朝尧二审中的证实内容为上诉人王朝良与被上诉人谭祥兰两家没有因为房屋买卖扯皮，其纠纷是因为其他事情而产生的，这一证实与王朝尧在一审中所提供的谭祥兰回来后当时就不同意卖房，两家扯皮的证实内容相反。吴顺某二审中提交的证言内容为王朝良与谭祥兰两家是在20111年政府宣布修建工业园区，确定要拆王朝良的房屋时才发生纠纷的，与其在一审中所提供的谭祥兰一直不卖此房，这几年一直在扯皮的的证实内容不一致。一审庭审中，王朝良对证人所提供的证言也不予以认可。故此，对于王朝尧与吴顺礼在一审和二审中所提供的证言本院均不予采信。对于证据三，系基层党组织的接待记录，证实了双方之间发生纠纷不是因为房屋买卖而引起的，故此该份证据与本案存在关联性，本院予以采信。
本院二审查明：王朝良与彭家祥同属于石柱土家族自治县西沱镇玉石村黄龙桥组的村民。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人王朝良与原审被告彭家祥2008年10月14日签订的关于房屋买卖的《契约》是否有效以及上诉人王朝良是否应当将本案争议的房屋返还给谭祥兰。
关于合同的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，上诉人王朝良与原审被告彭家祥于2008年10月14日签订关于房屋买卖的《契约》，属于双方的真实意思表示。《契约》签订后，王朝良按照约定支付了彭家祥22500元的房屋价款，彭家祥也将房屋交付给王朝良居住，即双方都已经履行了合同所约定的主要部分。该份《契约》的签订并不存在违反法律、行政法规的情形，且双方亦属同组居民，对于农村房屋的转让也并非为法律所禁止。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案争议的房屋原系彭家祥与被上诉人谭祥兰的夫妻共同财产，虽然彭家祥在处分该房屋之时谭祥兰并未在场，但房屋系登记在彭家祥一人名下，上诉人王朝良有理由相信彭家祥对该房屋拥有处分权。谭祥兰主张回到当地后知晓房屋被卖给了王朝良，对此自己一直表示反对。但是谭祥兰在一审中除了举示王朝某、王碧某、吴顺某以及胡某四人的书面证人证言外，并未举示证据证明自己一直对彭家祥出售房屋的行为表示反对。故此，被上诉人谭祥兰以自己不同意彭家祥出售房屋以及彭家祥出售房屋的行为属无权处分之行为而主张王朝良与彭家祥签订的房屋买卖合同无效的理由，本院不予支持。上诉人王朝良与原审被告彭家祥签订的房屋买卖合同有效，王朝良基于有效合同在该房屋中居住而无需向被上诉人予以返还。
综上所述，因本案二审中出现新的证据，上诉人王朝良的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2013）石法民初字第01137号民事判决书；
二、驳回谭祥兰的诉讼请求。
一审案件受理费1675元，减半收取837.5元，由谭祥兰负担；二审案件受理费1675元，由谭祥兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 王 宏
代理审判员 段成一
二〇一四年七月八日
书 记 员 侯 睿