内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第451号
原告（反诉被告）涂秀丽，女，鄂温克族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人陆继安，内蒙古适宜律师事务所律师。
被告（反诉原告）呼伦贝尔鸿泽酒店，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
投资人崔凯，职务总经理。
委托代理人李英威，内蒙古铁源律师事务所律师。
原告涂秀丽诉被告呼伦贝尔鸿泽酒店租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，在诉讼过程中，被告呼伦贝尔鸿泽酒店提出反诉，因案情复杂，由简易程序转为普通程序。依法组成合议庭，分别于2015年4月28日、2015年8月24日及2015年9月6日公开开庭合并进行了审理。原告涂秀丽及其委托代理人陆继安，被告呼伦贝尔鸿泽酒店的投资人崔凯及其委托代理人李英威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）涂秀丽诉辩称，原、被告于2013年5月1日签订协议，被告将其酒店的客房部租赁给原告经营，租赁期限为三年。双方约定2013年的租赁费为430000元；2014年的租赁费为450000元；2015年的租赁费为320000元。原告向被告缴纳了抵押金200000元，以及2013年的全部租赁费。原告于2014年5月1日之前缴纳了2014年的租赁费100000元。由于租赁的客房存在各种问题，效益非常不好，经原、被告协商，由被告于2014年7月开始到客房收款折抵租赁费，收完为止。被告收取了剩余大部分的租赁费后，违反双方的约定，于2014年10月10日将原告及服务人员强行赶出酒店。被告违反了双方的约定，应当承担违约责任。被告在原告经营期间多收取原告各项费用96941元，严重侵害了原告的合法权益。现诉至法院，请求判令：一、被告立即返还原告抵押金200000元，并返还多收取原告的各项费用496081元。其中包括：1、电费55150元、取暖费6885元、工资6750元、电梯费3156.5元、水费25000元，合计96941元；2、原告多缴纳的2014年10月10日至2015年5月1日期间的租赁费112500元（300000元－450000元÷12个月×5个月（2014年5月1日至2014年9月30日）】；3、要求被告返还原告酒店的装修费和添置物品的费用86640元；二、被告承担本案诉讼费。
原告就被告提起的反诉，作出如下答辩：
一、双方的租赁协议已经解除。被告在2014年10月10日强行将原告赶出酒店，已单方解除了租赁协议。二、被告要求原告给付利润款没有依据，应予驳回。协议约定，缴纳2014年租赁费的期限为2014年1月31日，租赁费总额为450000元，原告已缴纳了100000元，双方约定剩余租赁费由被告自行到客房部收取。被告在2014年7月至9月期间收取了酒店的全部收入款。但因客房存在诸如饮水气味大、房间温度低、自来水渗漏、电梯运行经常出现故障等问题，严重影响客房的收入，导致被告未完全收取到全部租赁费。以上问题是由于被告没有按照协议的约定履行维修义务，所以被告应当承担主要责任。三、被告在原告承租期间，多收取了各种费用，但没有出具收取费用的票据以及计算依据。被告应当对其提起的反诉请求提交具体计算依据。
原告针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、2013年5月1日，原、被告签订的《聘用协议》。证明被告违约，未正常供应水、电、暖。
经质证，被告对真实性无异议，但认为原告违约。本院对该证据的真实性予以确认。
2、2014年10月10日，呼伦贝尔市公安局海拉尔区分局向华街派出所出警证明。证明原告未违约，是被告将原告撵出酒店。
经质证，被告对证据不认可，认为没有法定代表人签名，出警的事情不存在。
本院经审查认为，该证据系国家机关依职权制作的公文书证，本院对该证据的真实性予以确认。但该证据的内容为“涂秀丽报警称”，不能证明原告所要证明的目的，本院对证明目的不予确认。
3、当庭播放手机视频。证明被告将原告撵出酒店时，派出所出警的经过。
经质证，被告不认可，认为是原告私自录制且视频里没有被告的人员。
本院经审查认为，证据规则规定，以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。原告提交的该视频，因未侵害他人合法权益，亦未采取违反法律禁止性规定的方式取得，故该视频可以作为证据使用。但该视频中并没有被告人员，不能证明原告的证明目的，本院对证明目的不予确认。
4、2014年10月10日，李某某、王某某、荣某某出具的证明及证人李某某、荣某某的证言。证明被告在原告经营期间，没有保障正常的水、电供应，给原告造成了损失。
经质证，被告对证据的真实性不认可。
本院经审查认为，证人出证形式符合法律规定，该证据能够证明原告承租的客房中，部分房间有下水道的气味，经常停水、停电，酒店的入住率不好等问题。但不能证明上述问题系由于被告的原因造成，故本院对该证据的真实性予以确认，对证明目的不予确认。
5、2014年1月29日，原告与崔凯妻子的电话录音。证明双方经过协商，由被告自行到客房部收取原告经营收入款，用于冲抵原告应当缴纳的2014年租赁费。
经质证，被告不认可，认为没有征得被告的同意私自录音，且被告并没有承诺用押金抵利润款。
本院经审查认为，原告提交的该谈话录音虽未经对方同意私自录制，但因未侵害他人合法权益，也未采取窃听等违反法律禁止性规定的方式取得，故该录音可以作为证据使用。被告认可录音的通话双方是其妻子与原告，本院对该证据的真实性予以确认。该录音的内容不明确，本院对原告的证明目的不予确认。
6、当庭播放2014年9月30日的原告与崔凯妻子的电话录音。证明房间有漏水的问题。
经质证，被告不认可，认为没有征得被告的同意私自录音，并且认为原告单方陈述停电问题，原告没有因为上述情况影响2013年的收入，该证据是原告为其私自解除合同所作的铺垫。
本院经审查认为，原告提交的该谈话录音虽未经对方同意私自录制，但因未侵害他人合法权益，也未采取窃听等违反法律禁止性规定的方式取得，故该录音可以作为证据使用。被告认可录音的真实性，本院对该证据的真实性予以确认。该录音能够证实酒店客房下水道有气味，经常停水，酒店的入住率不好等问题，但不能证明上述问题系由于被告的原因造成，本院对该证据的证明目的不予确认。
7、电话录音。证明在原告承租期间，被告多收取原告水、电等各项费用10多万元，要求返还。
经质证，被告不认可，认为其是按照比例收费的。
本院经审查认为，该录音的内容不明确，本院对原告的证明目的不予采信。
8、收据五张。证明原告已向被告交纳了押金200000元、2013年的租赁费430000元、2014年的租赁费100000元。
经质证，被告无异议。本院对此予以确认。
9、收款收据68张。证明原、被告变更了租赁费的缴纳方式，被告在2014年7月3日至2014年9月8日期间收取酒店的全部收入共计204172元，冲抵租金。
经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为双方并没有变更租金的交纳方式，被告只是自2014年7月3日至2014年8月19日期间，从吧台领取了部分收入款191132元，折抵租金。
本院经审查认为，双方对该证据的真实性无异议，本院予以确认。经核对，被告领取收入款的金额为204172元。
10、饮料验收日报表15张。证明被告按月向原告出具支出费用的收据，但是没有具体的计算依据和计算标准，是被告通过自行计算的方式每月向原告收取的费用，自2013年5月1日至2014年7月30日期间，共收取348156元。
经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为不是最后结算依据，自2013年5月1日至2014年4月30日的费用已经全部结清了，数额不清楚，2014年的费用是自2014年5月1日至2014年10月10日，已收取19184元，原告欠付60081.11元。
本院经审查认为，被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认，但该证据不能证明原告应交费用的金额，用于计算得出其主张的多收取的费用金额，本院对证明目的不予确认。
11、收据9张以及装修清单打印件。证明原告对酒店进行的装修、维修、更换内部设施等发生的费用合计144400元。按照协议，租期为3年，由于被告将原告赶出酒店，要求被告返还装修费用的三分之二。
经质证，被告不认可。
本院经审查认为，该证据中没有被告签名，且被告不认可，本院不予确认。
12、2014年3月25日收据。证明原告缴纳了2014年电梯定检费1187元，但被告在2013年收取原告的电梯定检费是3750元。
经质证，被告认为1187元与3750元不是同一笔费用，按照协议第四条约定，电梯的维修费应该由原告承担。
本院经审查认为，原告提交的该证据不能证明其证明目的，本院不予确认。
13、鸿泽酒店客房部盘点表两页。证明盘点表空格里没有的就是原告方添置的。
经质证，被告对证据的真实性不认可，证明不了原告添置的设施。
本院经审查认为，原告提交的该证据不能证明其证明目的，本院不予确认。
14、2014年9月5日卫生检测结果报告单。证明原告在经营酒店期间，酒店的饮用水的浑浊度、菌落总数以及水的色度超标，被告没有按照协议的约定保证原告经营期间的正常用水，给原告造成了损失。
经质证，被告不认可，认为该证据是原告方单方进行鉴定，无法确定是否为鸿泽酒店的水，并且认为水质问题不是被告能控制的。
本院经审查认为，该鉴定是原告自行委托进行，被告不认可，本院对该证据的证明目的不予确认。
15、2014年9月24日原告与被告经理王某的电话录音。证明原告于2014年8月向被告交纳了8月份的各项费用共计10000元，应从被告反诉请求60081.11元中予以扣除。
经质证，被告不认可，认为证明不了原告向被告交款，被告收取原告的费用都给原告出具了收条。
本院经审查认为，该录音内容证明不了原告已将该10000元交与被告，本院对该证据的证明目的不予确认。
16、2014年9月23日原告与二楼餐厅经理的电话录音。证明原告在租赁被告酒店期间，被告收取原告的电费和取暖费是酒店的40%，而向二楼餐厅收取的电费和取暖费是酒店的80%，被告多收取了原告电费55150元，取暖费6885元。
经质证，被告认为证据采集的方式不合法，这份证据的内容与本案无关，双方对费用的交付是有口头约定的，并没有多收取原告的费用。
本院经审查认为，该录音内容证明不了原告所要证明的目的，本院对证明目的不予确认。
被告（反诉原告）呼伦贝尔鸿泽酒店诉辩称，2013年5月1日，原、被告签订协议。被告将鸿泽酒店的客房部租赁给原告进行经营。协议签订后，被告按协议约定履行了相应的义务，但原告没有按约定履行义务。原告应于2014年1月31日一次性交纳2014年5月1日至2015年4月30日的租赁费，但其只交纳了100000元。被告明确告知原告如果继续违约将解除双方协议，因为当时已到旺季，原告还想继续经营，但让被告每天到客房部收款台收取一部分收入款弥补所欠租赁费。自2014年7月3日至2014年8月19日，被告共计从收款台收取191132元。2014年8月20日，原告不再让被告从收款台取款，并让被告算账，保证所欠租赁费一次性补齐。但原告却擅自撤离客房部，致使酒店客房无法正常经营。原告共拖欠租赁费158868元，以及各项税、费60081.11元。现诉至法院，提起反诉，请求判令：一、解除双方于2013年5月1日签订的聘用协议；二、原告给付租赁费158868.00元（450000元－291132元】；三、原告给付租赁期间所欠费用60081.11元（99957.7元-39876.60元】。
针对原告的诉讼请求，被告提出如下答辩：一、本案的违约方是原告。二、被告没有多收取任何费用。因原告违约，原告在经营期间的所有税款、费用均应由原告承担，原告共欠税、费合计60081.11元。三、原告交纳的抵押金不应返还。双方协议明确约定，如因原告违约，其所交纳的一切税、费、预交的租赁费及保证金均不予返还，故原告无权要求被告返还抵押金。
被告就其答辩与反诉，向本院提交以下证据：
1、证人石某某、杨某、陈某某、刘某某、王某某证言。证明原告擅自离开酒店客房部，造成客房停业，原告是违约方，由此造成的损失应由原告承担。
经质证，原告认为证人和被告都有利害关系，对证人陈述的2014年10月初原告一直不在酒店，且找不到原告的证言不认可，对证言中关于客房的水质和气味的内容认可，认为被告应该承担违约责任。被告认为，证人证实了原告在经营期间私自撤离导致无法正常营业，但对证言中提到的水质及气味的问题，认为不属于被告申请证人作证的范围，故不认可。
本院经审查认为，上述证人证实了2014年10月初原告不在酒店客房部经营的事实，但不能证明原告离开酒店客房部的原因，本院对证据的真实性认可，对被告的证明目的不予确认。
2、2013年5月1日聘用协议。证明（1）、原告违约，没有按照协议约定的期限进行经营；（2）、租赁期间的用品由原告负责；（3）、租赁期间的税费由原告自行承担；（4）、因原告违约，原告所缴纳的税费、预交的租赁费以及保证金不予返还。
经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明目的不认可。认为原告没有违约，原告与被告变更了2014年租金的交纳方式，由被告收取客房部的营业收入来冲抵2014年的租金，被告在2014年10月10日，强行将原告和服务人员赶出酒店，使原告无法经营，原告没有过错，被告应当返还抵押金并赔偿各项损失。本院对该证据的真实性予以确认。
3、收据及缴费清单打印件。证明原告已将2013年度的费用全部结清，以及原告向被告交纳费用的标准。
经质证，原告不认可。
本院经审查认为，被告提交的该证据系其自行制作，原告不认可，本院不予确认。
4、收据、缴费清单打印件。证明原告应缴纳的费用是99957.7元，但原告只交纳了39876.6元，尚欠60081.11元。
经质证，原告对证据的真实性不认可，认为不具有合法性。
本院经审查认为，被告提交的该证据没有双方签字确认，且原告不认可，本院对该证据不予确认。
5、2014年10月11日被告发给原告的短信记录。证明原告在租赁期限内，没有通知被告，擅自撤离，将客房门卡和钥匙等带走，影响了酒店客房部的正常经营。
经质证，原告对证据的真实性无异议。但认为是被告强行将原告赶走后发的信息，是被告通知原告终止履行该协议，原告没有拿走客房的钥匙以及房卡。
本院经审查认为，原告认可收到该短信，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，原、被告于2013年5月1日签订《聘用协议》。被告呼伦贝尔鸿泽酒店聘请原告涂秀丽为其客房部经理，主持酒店客房部的日常经营管理活动。经确认，原、被告均认可双方名为聘用，实为租赁关系。原告涂秀丽租赁被告呼伦贝尔鸿泽酒店客房部，协议中约定的利润款实为租赁费，由原告每年向被告交纳。协议约定，租赁期限自2013年5月1日至2015年12月30日，并约定“2013年5月1日至2014年4月30日期间的租赁费为430000元，于2013年8月10日前交纳”。“2014年5月1日至2015年4月30日期间的租赁费为450000元，于2014年1月31日一次性预付给甲方，如不能按时足额结算即视为违约”。“如乙方聘用期未满，未经甲方允许，乙方自行解聘，即视为违约”。“如因乙方违约、经营不善或其他原因，导致经营中途停止，其所交纳的一切税、费、预交的利润款及保证金均不予退还”。“甲方负责大楼内部水、电、暖的正常供应。如甲方不作为造成乙方损失，由甲方负全部责任”。原、被告双方对原告已向被告交纳抵押金200000元无异议。对2013年5月1日至2014年4月30日期间的租赁费430000元已全部结清无异议。双方对于2014年5月1日至2015年4月30日期间的租赁费450000元的支付方式、交纳金额均产生争议，原告认为其一共交纳了304172元租赁费，其中包括被告自行收取的原告经营收入款204172元冲抵租赁费，以及现金方式交付的租赁费100000元，被告对冲抵租赁费的金额不认可。双方对租赁期间产生争议，原告认为租赁期限自2013年5月1日至2014年10月10日，被告认为租赁期限自2013年5月1日至2014年10月11日。双方对于水费、取暖费等费用的交纳金额产生争议。对电费和取暖费未进行书面约定，但均认可原告按照费用总额的40%交纳电费，原告每月交纳电话费384元、工会经费200元、工人工资1200元，并约定税金由原告承担。原告认可其从酒店撤离之后拿走了自行购置的六台电视，还剩四台电视，另外拿走了原告私人用的被褥。经释明原告不要求返还购置物品。双方对购置物品的归属未进行约定。双方就上述问题产生争议，原告向本院提起诉讼，被告提起反诉。
本院认为，原、被告于2013年5月1日签订的《聘用协议》，符合租赁合同的构成要件，合同成立。双方应当按照协议的约定，履行各自的义务。双方在协议中约定了“租赁期限至2015年12月30日”，“2014年的租赁费为450000元，于2014年1月31日一次性预付给被告，如不能按时足额结算即视为违约”，“如因乙方（原告）违约、经营不善或其他原因，导致经营中途停止，其所交纳的一切税、费、预交的利润款及保证金均不予退还”等内容。原、被告双方对合同不能继续履行的原因各执己见。原告在协议租赁期限届满前自行撤离租赁房屋，其行为违反了协议约定，存在违约行为。原告认为自己未违约，向本院提交了派出所的出警证明及视频，但该证据内容不足以证明原告不能继续履行协议的原因是被告将原告赶出酒店客房部所致。原告对此应当承担举证不能的法律后果。双方签订的协议约定“2014年的租赁费于2014年1月31日一次性预付给被告，如不能按时足额结算即视为违约”，原告向本院提交的68张《客房部营业收入日报》及证人证言，只能证明被告自原告处收取了金额为204172元的营业收入款冲抵租金，但原告未提交证据证明双方对剩余欠付的租赁费如何进行给付，且被告不认可。故上述证据不足以证明原、被告对协议中关于2014年租赁费的交付时间、方式，以及金额进行了重新约定。原告认为被告违反了协议“甲方负责大楼内部水、电、暖的正常供应。如甲方不作为造成乙方损失，由甲方负全部责任”约定，但其就该主张向本院提交的证据不足以证明由于被告不作为导致原告受到损失，并且该条款不能作为原告向被告主张返还保证金的依据。综上，原告关于其未违反协议中约定“如因乙方违约、经营不善或其他原因，导致经营中途停止，其所交纳的一切税、费、预交的利润款及保证金均不予退还”的主张，证据不足，其要求被告返还原告已经交付的抵押金200000元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还2013年5月1日至2014年10月10日期间多收取的各项费用96941元（其中包括，2013年5月1日至2014年7月30日多收取的电费55150元、2013年9月15日至2014年5月30日期间多收取的取暖费6885元、多收取的工资6750元、多收取的电梯费3156.50元、多收取的水费25000元），但未向本院提交充分证据予以证实，本院不予支持。对于原告要求被告返还原告多缴纳的租赁费112500元的诉讼请求，本院审查后认为，根据协议约定，原告应向被告缴纳2014年度的租赁费为450000元，但原告实际向被告交纳的租赁费为304172元（100000元＋204172元】，未超过约定范围，原告该项主张违反协议“如因乙方违约、经营不善或其他原因，导致经营中途停止，其所交纳的一切税、费、预交的利润款及保证金均不予退还”的约定，本院不予支持。原告要求被告返还装修酒店和添置物品的费用共计86640元的诉讼请求，向本院提交的证据不足，本院不予支持。原、被告签订的租赁协议因原告的自行撤离而不能继续履行，本院对被告要求解除《聘用协议》的反诉请求予以支持。原、被告对合同履行期限产生争议，原告认为自2013年5月1日至2014年10月10日，被告认为自2013年5月1日至2014年10月11日，但双方向本院提交的证据均不足以证明各自的主张。因被告提交的反诉证据不足，对此应当承担不利后果，本院以原告认可的履行期限，即2013年5月1日至2014年10月10日为准。根据协议约定，原告应向被告缴纳2014年度的租赁费为450000元，按照公平原则，每天租赁费用应为1250元（450000元÷360天】，原告应给付被告2014年度的租赁费为198750元（1250元×159天（2013年5月1日至2014年10月10日）】。原告自行撤离承租房屋的时间为2014年10月10日，因原告在给付被告租赁费100000元后，被告以自行收取原告经营收入款的方式冲抵了204172元的租赁费，被告已收取原告2014年度的租赁费为304172元（100000元＋204172元】，原告已经交纳的租赁费超过其实际经营期限，故原告不需再行支付被告租赁费，本院对被告要求原告给付租赁费158868元的反诉请求不予支持。被告要求原告给付60081.11元的反诉请求，向本院提交的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年5月1日签订的《聘用协议》；
二、驳回原告的诉讼请求；
三、驳回反诉原告的其他反诉请求。
案件受理费8741元，由原告负担；反诉案件受理费4599.30元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。如在上诉期满后七日
内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 孙 军
审判员 王园园
审判员 栾海涛
二〇一五年九月二十三日
书记员 庄 琪
附本判决所依据的相关法律：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。