北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第19327号
原告王耀军，男，1984年10月1日出生。
委托代理人吕品，北京市金栋律师事务所律师。
原告张秋莲，女，1974年10月7日出生。
委托代理人吕品，北京市金栋律师事务所律师。
被告胡双龙，男，1982年2月25日出生。
委托代理人王学宅，北京市京和律师事务所律师。
被告纪义成，男，1976年5月25日出生。
委托代理人王学宅，北京市京和律师事务所律师。
原告王耀军，张秋莲与被告胡双龙，纪义成租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王耀军，张秋莲委托代理人吕品与被告胡双龙，纪义成委托代理人王学宅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王耀军，张秋莲诉称，2015年4月14日，原被告签订租赁合同，原告租赁被告北京市海淀区华清嘉园xxx(3)，合同约定年租金175万元。合同签订后，原告向被告支付了50万元租金，在被告交付房屋前，发现该房屋无法实现原告的商业目的，与被告协商解除合同退还租金，被告拒不同意，于是为维护原告合法权益，现起诉请求：1、确认2015年4月28日北京市房屋租赁合同解除，被告返还租金43万元。2、诉讼费由被告承担。
被告胡双龙，纪义成辩称，双方当时还签约了一个转让店铺合同。该10万元是定金不是租金，40万是转让费。到现在原告没有交过租金。原告不具备法律规定的解除权，转让费不可退还，不同意原告的诉讼请求。如果认定合同解除，不同意按照2015年4月28日确认，因为原告并没有明确通知，其只是说筹不到钱。综上，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，北京市海淀区华清嘉园xxx(3)房屋（以下简称租赁房屋）系刘芳所有，房产证号为：京房权证海私字第0XX**号。2015年3月30日，刘芳向胡双龙，纪义成出具《声明书》，该声明书载明：“声明人：刘芳，身份证号：×××，位于北京市海淀区华清嘉园XXX(3)的房屋，在2015年4月12日至2021年5月25日己出租给胡双龙（身份证号：×××，电话：138XX****XX）、纪义成（身份证号：×××,电话:186XX****XX），本人声明两人可以在不违反法律法规规定的情况下，以自己的名义向外出租或转租，如出现违反法律法规的行为，应由胡双龙、纪义成两人自行承担相应法律责任。”
2015年4月14日，胡双龙，纪义成（出租人、甲方）与王耀军，张秋莲（承租人、乙方）就租赁房屋的出租事宜签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，由乙方承租租赁房屋，建筑面积309.11平方米，租赁用途为商业，房屋租赁期为2015年5月26日至2021年5月25日，共计6年，甲方应于2015年4月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡等后视为交付完成，租金为每年175万元，以银行汇款方式支付，押295000元付6个月，各期租金支付日为2015年4月14日、2015年11月17日、2016年5月17日、2016年11月17日，以此类推，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条第三款约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第八条第四款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的—%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。其他事项约定2015年5月至2017年5月25日期间每年房租为175万元，2017年5月至2019年5月25日期间每年房租为185万元，2019年5月至2021年5月25日期间每年房租为195万元，甲方需配合乙方办理装修，注册等相关事宜。
合同签订后当日，胡双龙、纪义成收到张秋莲支付的10万元。2015年4月16日，王耀军向胡双龙出具了一份收据，该收据载明：“今收到华清嘉园XXX层门面租户王耀军交来租金部分10万+40万共计收到人民币500000元整，人民币（大写）伍拾万元整，收款人胡双龙、交款人王耀军。”
2015年4月28日，王耀军，张秋莲向胡双龙，纪义成通知不再承租租赁房屋。
庭审中，王耀军，张秋莲认可其未交清合同约定租金构成违约，但是同时主张因为其未缴清租金，所以胡双龙，纪义成并未于2015年4月15日交付租赁房屋，该房屋实际由纪义成的亲戚使用，且最近租赁房屋已经又被转租出去了，胡双龙，纪义成对租赁房屋已经又被转租出去的事实予以认可，但不认可2015年4月15日未交付租赁房屋的主张，主张已经将该房屋钥匙交付王耀军，张秋莲，但未就该主张向本院提交相应证据予以佐证。此外，胡双龙，纪义成主张双方实际上是店铺转让关系，就此向本院同时提交了一份双方于2015年4月14日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》与一份双方于2015年4月16日签订的《转让协议》予以佐证，王耀军，张秋莲对前者予以认可，对后者不予认可。其中，《转让协议》中约定双方系就营业之铺位及相关资产转让事宜达成协议，第一条约定的该店铺现租赁合同情况中地址、租金、租期及面积与双方于2015年4月14日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》一致，第二条约定转让价款为93万元。胡双龙，纪义成未就其主张进一步提交其他证据予以佐证。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、转让协议、银行转账凭证、录音、收据等证据在案佐证。
本院认为，2015年4月14日，胡双龙，纪义成（出租人、甲方）与王耀军，张秋莲（承租人、乙方）就租赁房屋的出租事宜签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，该合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法成立的合同，自成立时生效。合同对双方当事人均有拘束力。本案中，该合同依法成立，生效时间系双方签订合同时间，即2015年4月14日。按照该合同约定，乙方应支付首期押金及租金的时间为2015年4月14日，其中，押金为295000元，首期租金为6个月租金87.5万元，而乙方直到2015年4月16日才支付租金共计50万元，之后未继续支付其他租金和押金，故乙方的履行行为已陷于迟延构成违约，应当承担相应的违约责任。按照合同约定，乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。鉴于乙方未按照约定支付租金超过7日，甲方根据前述约定，有权行使单方解除权并要求乙方承担违约责任，但甲方一直未行使该项权利。至2015年4月28日乙方正式向甲方提出提前退租，参照该合同约定应提前60日通知对方，并按照月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金，故双方的租赁合同应于2015年6月27日解除，乙方应向甲方支付违约金14.58万元，甲方还应退还租金35.42万元。鉴于甲方未向本院提交经双方交验签字盖章的《房屋交割清单》及移交房门钥匙及门禁卡等证据证明其已实际完成租赁房屋的交付义务，应当承担举证不能的不利后果，乙方无需向甲方支付至2015年6月27日租赁合同解除之前实际占用租赁房屋期间的房屋占用费损失，故本院对乙方在本案中的合理诉求部分予以支持。至于甲方在双方于2015年4月16日签订的《转让协议》中涉及的相关利益，可另行主张权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告王耀军、张秋莲与被告胡双龙，纪义成就北京市海淀区华清嘉园XXX(3)房屋的租赁合同关系于二〇一五年六月二十七日解除。
二、被告胡双龙，纪义成于本判决生效后十日内向原告王耀军、张秋莲退还租金三十五万四千二百元。
三、驳回原告王耀军、张秋莲的其他诉讼请求。
如被告胡双龙，纪义成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千七百五十元，由原告王耀军、张秋莲负担三千八百七十五元，由被告胡双龙，纪义成负担三千八百七十五元，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈昶屹
人民陪审员 王淑洁
人民陪审员 巩煜龙
二〇一五年十月十九日
书 记 员 李 曼