中华人民共和国北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10328号
上诉人（原审被告）陈龙江，男，1948年5月25日出生。
委托代理人张威，北京市通商律师事务所律师。
委托代理人李玉，女，1987年1月4日出生。
被上诉人（原审原告）MEIWANG（中文名王梅，以下统称王梅），1967年5月16日出生，加拿大籍。
委托代理人关键，北京裕仁律师事务所律师。
原审第三人吴越凡，男，1989年2月20日出生，汉族，摩根大通银行中国有限公司职员。
原审第三人李辰遥，男，1988年7月21日出生。
上诉人陈龙江因物权保护纠纷一案，不服中华人民共和国北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈龙江之委托代理人张威、李玉，王梅之委托代理人关键，吴越凡到庭参加诉讼，李辰遥经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2014年7月，王梅起诉至原审法院称：我自1997年1月起开始承租文化部所有的位于北京市西城区×××1214号房屋（以下简称诉争房屋）。2000年初，我因出国而无法照管诉争房屋，因与陈龙江系亲戚关系，遂将房屋交给陈龙江管理。2000年12月6日，我与诉争房屋产权单位签订了房屋买卖契约。2001年7月25日，我取得该房屋的产权证书，产权人为我本人。现我向陈龙江要求返还并腾退房屋，但陈龙江不愿腾退。故起诉请求：1、陈龙江立即腾退诉争房屋；2、陈龙江返还该房屋的房门钥匙；3、陈龙江返还房屋买卖契约原件；4、陈龙江返还该房屋作废的房产证原件；5、陈龙江返还私刻的我的人名章；6、陈龙江返还私开的我的存折；7、陈龙江支付其借住期间拖欠的物业费16391元；8、陈龙江返还我委托其办理购房手续时交给其的文件：我的身份证复印件、户口本复印件、中央国家机关公有住宅租赁合同证；9、陈龙江返还与该房屋租户签订的房屋租赁合同；10、陈龙江按照市场价标准，每月向我支付诉争房屋的使用费，自2014年7月至其实际腾退房屋之日；11、陈龙江承担本案诉讼费。
陈龙江辩称：不同意王梅的全部诉讼请求。诉争房屋是在2000年由我以王梅的名义购买，所有的手续及费用都是我支付及办理，包括王梅要求返还的手续都是由王梅交由我办理购房所用。该房屋实际由我所有，王梅从未提出异议且我实际占有使用至今，期间仅因为王梅长期出国所以未办理产权变更手续。
吴越凡于原审中未出庭应诉，于庭外来法院述称：我与陈龙江通过中介公司签订房屋租赁合同，当时不知道房屋存有纠纷，针对王梅的诉讼请求无法发表意见。李辰遥已经表示在房屋租赁合同到期后不再租住该房屋，而我打算在该房屋中继续租住，并准备续签房屋租赁合同。
李辰遥于原审中未出庭应诉。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈龙江反诉主张其与王梅之间系借名买房关系，诉争房屋应归其所有，并就此提供了双方签订的两份协议予以佐证，但该两份协议的内容并未约定由陈龙江借用王梅的名义购买诉争房屋，仅依据协议尚无法确定双方之间系借名买房的关系，况且购买诉争房屋的优惠价格亦是基于王梅系承租人的特殊身份，而陈龙江在长达十四年的时间里未向王梅主张确认权利也不符合常理。我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需依照法律规定办理登记，客观上诉争房屋现登记于王梅名下，而陈龙江未提交其他证据证明诉争房屋的登记情况与事实不符，现其反诉主张诉争房屋归其所有，缺乏依据，不予支持。鉴于此，王梅作为诉争房屋的所有权人，依法享有诉争房屋占有、使用、收益和处分的权利，其起诉要求陈龙江腾退并返还诉争房屋，于法有据，予以支持。鉴于陈龙江已将诉争房屋出租给吴越凡、李辰遥，现李辰遥已表示不再租住诉争房屋，陈龙江及吴越凡对此亦予以确认，而吴越凡明确表示将继续租住诉争房屋，故确认吴越凡应配合陈龙江履行腾空诉争房屋的义务。根据双方于2000年3月31日签订的借住协议，双方未约定诉争房屋的房屋使用费，王梅主张陈龙江支付2014年7月至实际腾空房屋之日的房屋使用费，缺乏依据，不予支持，但在确定的腾退期限届满后陈龙江仍未实际腾退房屋的，其应当支付王梅自腾退期限届满之日起至其实际腾退房屋之日止的房屋使用费，具体数额以陈龙江与吴越凡、李辰遥签订的房屋租赁合同约定的租金标准为宜，即每月5200元。王梅主张陈龙江返还诉争房屋的房门钥匙、王梅的个人印章、王梅名下的存折，于法有据，予以支持。陈龙江于庭审中认可诉争房屋自2000年至今一直由其占有使用，故在此期间的物业费应由其负担，王梅要求陈龙江支付2000年至2014年的物业费，理由充分，予以支持。王梅的其他诉讼请求，缺乏依据，不予支持。据此，原审法院于2015年8月判决：一、判决生效之日起十五日内，陈龙江、吴越凡将北京市西城区×××1214号房屋腾空并交还MEIWANG，如陈龙江在上述期限届满之前未履行腾空并交还房屋的义务，其应当支付MEIWANG自期限届满之日起至其实际腾空并交还房屋之日止的房屋使用费每月五千二百元；二、判决生效之日起十五日内，陈龙江支付MEIWANG物业费一万六千三百九十一元；三、判决生效之日起十五日内，陈龙江返还MEIWANG北京市西城区×××1214号房屋的房门钥匙、王梅的人名章、王梅名下的中国建设银行存折（帐号×××）；四、驳回MEIWANG的其他诉讼请求；五、驳回陈龙江的反诉请求。
判决后，陈龙江不服，上诉至本院称：我是诉争房屋的实际购房人的基本事实清楚，证据确实充分，原审判决对我的重要证据未予认定，甚至未作出任何说明，严重违背了事实，亦违反了民事诉讼法的规定；王梅的主张完全违背常理，严重违背诚实信用原则，除了以丢失为借口补办的房屋产权证外，没有任何其他有效证据，其诉讼请求明显不应获得支持；本案双方当事人的“借名购房”行为是明显事实，且不违反法律法规的规定，我的诉讼主张应当获得支持；综上，请求撤销原判，驳回王梅的全部诉讼请求，改判诉争房屋产权归我所有，并办理产权变更相关事宜。王梅同意原判。
经审理查明：王梅系陈龙江的外甥女。诉争房屋原系文化部的公有住房，原承租人为王梅。
2000年3月31日，王梅与陈龙江签订《借住协议》一份，内容为：“王梅将×××12-14房借给舅舅陈龙江使用。陈龙江在借用期间需按文化部要求，交付有关费用，遵守文华园物业管理的有关规定。”同日，双方另签订协议一份，内容为：“王梅将×××12-14房一套送给舅舅陈龙江。由其处理有关事宜，房归陈龙江所有。”
2000年11月5日，陈龙江（甲方）与中国工商银行北京市东城支行王府井储蓄所（乙方）签订《个人定期储蓄存款存单小额抵押借款合同》，约定：甲方因购房需要向乙方申请个人定期储蓄存款存单小额抵押借款，乙方经审查同意向甲方发放上述贷款，借款金额8万元整，期限自2000年11月5日至2001年5月5日，共六个月。2000年11月8日，王梅名下中国建设银行账户（帐号×××）中存入8万元，文化部机关服务局基建房管处于同日开具购房预售款收据及交易费用、房证费用、公共维修基金收据各一张，陈龙江在两张收据交款人一栏签字，收款金额共计80432.2元。2000年11月9日，上述王梅中国建设银行账户中支取80432.2元。
2000年12月6日，文化部（甲方）与王梅（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将诉争房屋，建筑面积59.90平方米，阳台面积3.90平方米，按成本价每建筑平方米1485元出售给乙方，房价总额为70114.30元。庭审中，双方均认可该协议上“王梅”的签字为陈龙江代签。2001年7月25日，诉争房屋登记至王梅名下。
2014年6月9日，王梅交纳了诉争房屋2000年至2014年的物业费16391元。2014年6月19日，王梅以原房屋产权证遗失为由重新办理了诉争房屋的所有权证。
庭审中，陈龙江称诉争房屋自2000年至今一直由其实际占有使用，现其已将诉争房屋出租给李辰遥、吴越凡，租金为每月5200元，其中李辰遥向其表示已经购房，并将搬出诉争房屋，吴越凡表示会继续租住。
原审审理中，陈龙江曾提起反诉，反诉请求为确认诉争房屋由其所有，判令王梅配合其办理相关产权变更事宜。原审法院经审查受理了该反诉，与本案本诉合并审理，并判决驳回了该反诉请求。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋所有权证、借住协议、协议、物业费缴费凭证、房屋买卖契约、收据、借款合同、存折、个人印鉴等证据材料在案佐证。
本院认为：本案双方的争议焦点为王梅是否有过让陈龙江借其名义购房的意思表示。本案的重要事实是，在向原产权单位购买诉争房屋之前，王梅与陈龙江于同一日签订过两份意思表示完全不同的协议，其中一份体现的意思为王梅将诉争房屋“借给”陈龙江使用，另一份体现的意思则为王梅将诉争房屋“送给”陈龙江，由其处理“相关事宜”，房归陈龙江“所有”，也正是由此引发了双方的争议。对于上述两份协议到底体现了双方的何种真实意思，本院认为，应结合上述两份协议签订后双方的实际行动予以合理分析。目前，综合在案证据以及诉争房屋的历史现实情况所反映出的是，上述两份协议签订后，陈龙江办理了贷款手续，相应款项进入了王梅的账户，并被支取，随即，陈龙江以王梅名义与产权单位签订了购房合同，所缴纳的各类款项总额与陈龙江的贷款金额、进入王梅账户的金额基本一致。其后，该房屋由陈龙江占有控制至今，所涉房屋的各种材料亦由陈龙江持有。而王梅则是在十余年后的2014年6月办理了物业费缴纳、房产证挂失补领等手续，并即行起诉陈龙江。结合上述一系列行为，可以看出，双方在签订两份意思相左的协议后，实际履行的是后一份也即诉争房屋“送给”陈龙江、由其处理“相关事宜”的协议，而并非如前一份所列的简单借住行为。故双方在签订两份协议时所持的真实意思正是诉争房屋“送给”陈龙江、由其处理“相关事宜”。鉴于协议签订时，王梅并未获得该房屋的所有权，因此双方并不能成立赠与的法律关系，双方的法律关系实为陈龙江借王梅名义，并自行出资、自行办理全部手续购买了涉案房屋，并于其后一直占有控制。现王梅于十余年后诉请陈龙江腾退房屋，并完全否认有过借名给陈龙江办理手续的意思表示，甚至否认陈龙江有过任何出资行为，有违诚实信用原则，本院不予支持。原审判决认定双方并无借名购房的意思表示，属认定事实错误，本院予以纠正。因此，陈龙江及其租户并无将诉争房屋腾退给王梅的法律义务，但对于王梅已缴纳的物业费，因该物业费的时间段系陈龙江占有控制诉争房屋，故陈龙江应予支付。王梅另要求陈龙江返还的人名章及存折，与返还房屋不属同一关系，本案不作处理。另需指出的是，陈龙江曾提起反诉要求确认诉争房屋归其所有并办理产权变更手续，其实质是债权纠纷（合同类纠纷），本案王梅之本诉实为物权纠纷，二者明显不属同一法律关系，故陈龙江的“反诉”在本案中不应受理，其反诉案件受理费亦不应收取，其可另案解决。原审法院将其受理并与本诉的物权纠纷合并审理，适用法律错误，本院亦予纠正。
综上所述。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持中华人民共和国北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17433号民事判决第二项；
二、撤销中华人民共和国北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17433号民事判决第一、三、四、五项；
三、驳回MEIWANG（王梅）的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1900元，由MEIWANG（王梅）负担1529元（已交纳70元，余款于本判决生效后七日内交纳），由陈龙江负担371元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费210元，由陈龙江负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 李汉一
二〇一五年十二月八日
书 记 员 杨 竹