杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第1349号
原告杭州龙凯房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区六和路368号2楼b2060室。
法定代表人张旭忠，董事长。
委托代理人（特别授权）王钦、赵玉珍，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
被告宋晓鹏。
委托代理人（特别授权）宋莲菁。
原告杭州龙凯房地产开发有限公司诉被告宋晓鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，被告宋晓鹏在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其异议。本案依法由代理审判员杨仙林独任审理，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王钦，被告委托代理人宋莲菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年9月29日，被告以房屋总价2067462元向原告购买其开发的春江彼岸公寓13幢1单元303室房屋，双方签订合同约定如下：买受人（被告）须在合同签订之日或者之前支付首付款人民币627462元，余款人民币1440000元应于本合同签订之日起五日内向银行提供全部办理贷款所需要的资料及证明文件、缴纳相关费用并办理完毕按揭贷款手续（合同第七条）；……按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订合同后的30日届满后的7日内一次性付清全部购房款。逾期支付的，按本合同逾期付款的约定处理（附件八：补充协议第三条）；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金（合同第八条）；在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除（附件八：补充协议第十八条）；买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或预告登记注销手续或该商品房返还过户手续……出卖人将在办理完毕合同备案注销登记手续、预告登记注销登记手续及商品房返还过户手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金（包括代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）），无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利（附件八：补充协议第十八条）。
现被告仅支付首付款共计人民币627462元，原告已向被告交付相应发票，剩余购房款1440000元被告并未按约办妥按揭贷款手续。就履行事宜，原告多次催告被告未果。原告遂分别于2013年12月与2014年2月向被告送达了《关于付款的通知函》，要求被告在指定时间内一次性付清全部购房款，但被告收函后未付清房款；2014年4月，原告再次向被告送达了律师函，要求被告收函后三个工作日内与之协商付清所欠房款及逾期付款违约金事宜，被告仍置之不理；原告无奈根据合同约定于2014年5月10日向被告送达《解约函》通知其解除买卖合同并要求其在合理期限内配合办理预售登记注销等相关手续。至起诉之日止，被告仍未来办理解除注销合同手续，也未与原告协商处理解决此事，原告认为被告行为已严重违约。
诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告签订的编号为2013预1234843的《浙江省商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付因逾期支付购房款导致解除合同的违约金人民币144000元；3.判令被告向原告返还不动产销售发票（发票号码：00457549）；4.判令被告向原告支付因逾期配合被告办理合同注销登记对被告造成的损失人民币53237.15元（按房款总额2067462元银行同期贷款利率6%的150%计算损失，暂由2014年5月21日计至2014年8月31日，实计至被告配合原告办理合同注销手续完毕之日止）；5.判令被告立即配合原告按照房地产主管部门要求办理合同备案及预告登记注销手续；6.本案全部诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张的事实，提供以下证据：
证据1.商品房屋买卖合同及附件1份，证明原、被告间存在商品房买卖合同关系，案涉房屋总价款2067462元以及原告诉请有合同依据的事实。
证据2.银行付款存根，证明被告仅陆续向原告支付首付款共计人民币627462元，尚余购房款1440000元至今未付的事实。
证据3.不动产发票1份，证明双方合同解除后，被告应向原告返还所收取的不动产发票。
证据4.关于付款的通知函、ems面单及签收记录；
证据5.律师函、ems面单及签收记录；
证据6.解约函、ems面单及签收记录；
证据4-6共同证明原告已尽催告义务，但被告拒绝履行合同，原告有权解除合同的事实。
被告宋晓鹏答辩称，被告不认可未经其签字或者捺印的合同页。该补充协议应经过房管部门备案，补充协议内容不平等，补充协议未经被告签字或捺印的页面包括违约金等内容均不予认可。原告的沙盘与实际交房差距很大，房子外立面与沙盘不符，对采光、通风、生活质量、安全都会产生影响。综上，原告方不认可补充协议，涉案房屋是由原告规划建设的，要求原告退还购房款及利息。
被告提供以下证据：
证据7.购房发票及转账清单5份，证明首付人民币647262元，其中有2万元开具的是服务费发票。
证据8.身份证、户口本3份，证明被告不在原告发送信件的邮寄地址。
证据9.学生证1份，证明买受人为全日制在校生。
证据10.死亡证明、无婚姻证明，证明被告父亲死亡，银行不认可被告的还款能力。
证据11.出卖人（开发商）沙盘展示照片4份，证明预售中的样品沙盘展示情况。
证据12.现拍房屋空间结构与使用功能变更的照片，证明现在的空间结构和使用功能，存在采光及安全问题，出卖人预售沙盘展示与现场实际情况不符。
证据13.其他房地产开发商的沙盘展示照片2份，证明同样三层的展示沙盘，沙盘有很明显的外立面。
证据14.《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》规定的退房条件，证明被告的情形符合退房法律规定。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：
1.对于原告提供的证据，其中证据1，经与被告提供的合同原件比对，本院发现原、被告提供的合同第二十五条均约定“本合同连同附件共30页”，原告提供的证据复印件与原件核对页数符合，且加盖了公章骑缝，本院对于该证据予以认定。证据2、3，被告无异议，本院予以认定。证据4、6，被告质证认为原告邮件送达的地址并不是被告方的地址，结合本院已经确认的证据1，原告邮件送达的地址系被告在商品房买卖合同中所填写的地址，且证据4、6中的签收记录上均已显示“家人代收”，本院对于原告已向被告邮寄相关信件的事实予以确认；证据5，系复印件，因原告未能提供原件本院不予认定。
2.对于被告提供的证据，其中证据7，原告提供的金额为627462元的发票真实性无异议，本院予以确认，并对于相关的转账清单一并予以认定；但是对于金额为20000元的发票，原告认为开票人系北京宏岸图升网络科技有限公司杭州分公司，与原告无关，本院审查后认为原告的异议成立，对于该发票及转账清单不予认定。证据8、9，原告对于证据的真实性无异议，本院予以认定，但是被告据此证明其不在原告邮件寄送地址，结合证据4、6，本院不予认定。证据10，原告关于关联性的抗辩成立，本院不予认定。证据11，本院对于证据的真实性予以确认。证据12，经过本院组织当事人现场查看，本院对于证据的真实性予以认定。证据13，原告的关联性异议成立，本院不予认定。证据14，原告认为是观点，不是客观事实的证据材料，本院认为原告的异议成立，本院对于该证据不予认定。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2013年9月29日，原、被告签订合同编号为2013预1234843的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于杭州市滨江区春江彼岸公寓13幢1单元303室房屋一套，建筑面积为88.74平方米，单价为每平方米23297.97元，总价为2067462元；付款方式及期限（第七条）为其他方式（商业贷款）：买受人须在合同签订之日或之前支付首付款人民币627462元，余款人民币1440000元采用银行按揭方式支付，买受人应于合同签订之日起五日内向银行提供全部办理贷款所需资料及证明文件、缴纳相关费用并办理完毕按揭贷款手续；买受人逾期付款的违约责任（第八条）“（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金”
同日，双方签订补充协议，其中附件八：补充协议第三条对按揭贷款付款方式及期限的补充约定：买受人应于合同签订后的三十日内将贷款房款支付至出卖人银行账户，若非因出卖人原因（包括买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因等）买受人未能按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在合同签订后的三十日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订合同后的三十日届满后的七日内一次性付清全部购房款，逾期支付的，按合同逾期付款的约定处理。第十八条.合同解除及违约的补充约定：“1.在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2.无论何种原因导致本合同及补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续、预告登记注销手续或该商品房返还过户手续，包括签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等…3.出卖人将在办理完毕合同备案注销登记手续、预告登记注销登记手续及商品房返还过户手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金（包括代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）），无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利…5.买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除本合同或以行为表示拒绝继续履行合同时，出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索。”十九条.对通知的补充约定：“1.买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。因买受人提供的地址（包括变更后的地址）不准确而导致出卖人按照该地址发出的函件无法送达，或者出卖人按买受人提供的地址发出函件后无人签收或被拒绝签收而退回的，则出卖人发出该函件之日即视为已经送达买受人…4.双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。所有通知的日期都以发出日期为准。”合同正文及附件还对房屋交付、交接、产权登记等其他事项进行约定。
被告于2013年9月18日和2013年9月29日分三次向原告支付首付购房款共627462元，原告于2013年9月29日开具编号为00457549的销售不动产统一发票一张并交付给被告。被告在合同签订后，未能办理按揭贷款。为此，原告于2013年12月5日并按杭州彩虹城26幢1304室地址向被告邮寄《关于付款的通知函》，催告被告支付全部房款未果，该信函由被告家人签收。2014年5月9日，原告按杭州彩虹城26幢1304室地址向被告邮寄《解约函》，通知被告解除买卖合同并要求其在2014年5月20日前配合原告办理预售登记注销等相关手续。该解约函被告家人于2014年5月10日签收。但是，被告至今仍未付清房款，也未办理相关注销手续或与原告协商解决此事，原告主张其已构成违约，故此成诉。
另查明，涉案房屋楼盘沙盘展示与房屋实际情况存在出入，沙盘上显示裙楼（商铺）与房子相连，无通风井。房屋建设的实际情况为有通风井，且裙楼高于三楼楼板，对三楼阳台、窗户有一定的遮挡。涉案房屋位于中套，与边套相邻，并与边套的走廊围合成北天井，裙楼的三楼楼顶应先与走廊相邻，并非直接与涉案房屋直接相邻。
本院认为，合同自成立即发生法律效力。原、被告签订买卖合同及附件，双方当事人意思表示真实，符合法律规定，自合同成立即发生法律效力，原、被告均应遵照合同及附件约定严格履行各自义务。依据合同第七条和附件八补充协议第三条的约定，被告应当于2013年9月29日或之前支付首付款627462元，余款人民币1440000元采用银行按揭方式支付，被告应于2013年10月4日前向银行办理完按揭贷款手续，于2013年10月29日前将贷款房款支付至原告银行账户。非因原告出卖人的原因，致按揭贷款未能按期到账的，被告应当在2013年11月6日前一次性付清全部购房款。但是被告至今未付清购房款，至2014年5月9日原告向被告作出《解约函》，被告已逾期付款超过60日，根据合同第八条的约定，原告有权解除合同。原告按照合同中被告写明的联系地址将《解约函》邮寄送达被告且邮件投递状态显示“家人代收”，被告主张原告邮件寄送地址与被告实际居住地址不符，未收到邮件，与事实情况和补充协议第十九条中关于通知的补充约定不符，本院不予确认。被告在答辩中主张根据买卖合同第十一条的规定，房屋现场空间结构与使用功能与沙盘展示差距大，原告未通知买受人，买受人有权要求退房并返还购房款及利息。本院认为，关于规划设计变更，须经相关规划行政主管部门批准，并在该部门存档。被告如果有上述抗辩的，可以通过查档即可举证，现未能提供相关证据予以证实，本院对于其抗辩不予采信。沙盘与实际建成的房屋的差异确实存在，此节瑕疵是原告在以后工作中应加以改进的地方。同时，根据本院现场查看，裙楼位于涉案房屋的北侧，且并不与涉案房屋直接相邻，中间向北依次间隔着天井以及公共走廊，沙盘与实际建成房屋的差异，应不属于合同第十一条“商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”规划设计变更的情形，故对于被告据此要求退房并由原告返还购房款及支付利息的主张，本院不予确认；对于原告请求判令解除《浙江省商品房买卖合同》，本院予以支持。
原告主张被告逾期付款构成违约，依据合同第八条的约定，被告应当向原告支付累计应付款1440000元的10%，即144000元的违约金，返还发票号码为00457549的不动产发票，并请求判令被告配合原告按照房地产主管部门要求办理合同备案及预告登记注销手续，符合法律和合同规定，本院予以支持。原告方认为根据补充协议第十八条的规定，其有权主张房屋总价款20%的违约金，考虑到该违约金过高，原告主张被告赔偿因逾期配合办理合同注销登记对原告造成的损失，按房款总额2067462元银行同期贷款利率6%的150%计算，自2014年5月21日起计算至被告配合办理合同注销手续完毕之日止。本院认为，关于违约金，应当以违约造成的实际损失为基础，当事人即使已经约定，法院也有权予以审核并确定。根据合同法的规定，原告作为合同解除权人依法发出解约函，自被告收到该函即2014年5月10日次日合同即解除，同时被告应当依约在此后的10日内配合原告办理合同注销登记。本院认为，根据诚实信用原则，原告应当在合同解除的同时即应扣除本院确认的上述违约金144000元后向被告返还其他购房首付款，被告亦有权据此行使同时履行抗辩权。在另一层面，本案双方未约定此情形下的违约责任，原告也未提供由此造成的实际损失的证据。本院认为，原告主张的上述损失已涵盖在被告因合同解除支付的违约金之内，本院对于原告提出的逾期配合办理注销登记的损失的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告杭州龙凯房地产开发有限公司与被告宋晓鹏于2013年9月29日签订合同编号为2013预1234843的《浙江省商品房买卖合同》。
二、被告宋晓鹏于本判决生效之日起十日内支付原告杭州龙凯房地产开发有限公司违约金144000元。
三、被告宋晓鹏于本判决生效之日起十日之内返还原告杭州龙凯房地产开发有限公司编号为00457549的销售不动产统一发票。
四、被告宋晓鹏于本判决生效之日起十日之内配合原告杭州龙凯房地产开发有限公司办理合同备案及预告登记注销手续。
五、驳回原告杭州龙凯房地产开发有限公司本案其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4244元，减半收取2122元，由原告杭州龙凯房地产开发有限公司负担572元，被告宋晓鹏负担1550元。原告杭州龙凯房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告宋晓鹏于本判决生效之日起十日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院按不服判决涉及到的财产金额预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
代理审判员 杨仙林
二〇一五年二月九日
书 记 员 韩 晨