广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2021号
上诉人（原审原告）：郭英建，男，1959年9月13日出生，住所地：香港。
上诉人（原审原告）：陈志平，男，1963年12月23日出生，住所地：香港。
两上诉人共同委托代理人：肖武松，广东大洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：胡名国，男，汉族，住所地：湖北省监利县。
委托代理人：刘学锋，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔练标，男，1947年3月04日出生，住所地：香港。
委托代理人：肖武松，广东大洲律师事务所律师。
上诉人郭英建、陈志平与上诉人胡名国因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年4月24日，郭英建、陈志平与胡名国签订了一份《房产租赁合约》，约定郭英建、陈志平将位于龙华世纪春城二期a、b、c号的店铺出租给胡名国。该合约约定的主要内容包括：1、租期从2012年5月1日起至2017年4月30日；2、a号店铺每月租金3800元，b号和c号店铺每月租金3500元，租金合计为10800元，租金于每月5日之前交付；3、签订合约时胡名国应支付2个月押金和1个月的租金，合计32400元；4、租赁期间，每月的管理费、空调费、电话费、水电费、室内设施的维修等杂费由胡名国支付；5、合同期满如不再续租，在胡名国结清一切费用后，郭英建、陈志平应将押金退还给胡名国，若胡名国于租期内违反约定，致使出租方未能如期收取租金或发生费用，出租方可以扣除全部押金抵付；6、租赁期间胡名国必须依约支付租金，如有拖欠租金或欠交管理费、水电费等，出租方有权终止合同，收回房屋，并有权拒绝返还押金。上述《房产租赁合约》签订后，郭英建、陈志平已依约将租赁店铺交付给胡名国。胡名国亦已向郭英建、陈志平交付了押金21600元。2013年9月起，胡名国未再向郭英建、陈志平支付租金。根据胡名国提供的手机短信照片，显示在2013年7月24日胡名国以短信方式告知郭英建承租房屋漏水，要求派人处理，否则停交租金。郭英建、陈志平、崔练标对该手机短信不予认可。同时，郭英建、陈志平、崔练标也提供一份日期为2013年11月22日的手机短信照片，显示向胡名国催交租金，逾期未交的将解除租赁合同。胡名国对郭英建、陈志平、崔练标所提供的手机短信照片，亦不予认可。胡名国已将所承租房屋的管理费、商铺基金缴至2013年10月，之后的管理费等费用由郭英建、陈志平、崔练标缴纳。根据郭英建、陈志平、崔练标提供的交款通知书、《收据》，显示在胡名国停止缴费后，郭英建、陈志平、崔练标已代为缴纳了相关管理费、水电费等费用合计3424.9元。2014年3月后，胡名国未再实际使用本案所涉及的租赁房屋。另查明，龙华世纪春城二期a号店铺登记的权利人为郭英建、陈志平，b号店铺登记的权利人为郭英建、崔练标，c号店铺登记的权利人为陈志平。在胡名国承租上述店铺期间，三间店铺的租金等费用均一并结算。
郭英建、陈志平、崔练标诉讼请求：判令胡名国向郭英建、陈志平、崔练标支付2013年9月至2014年2月期间的房屋租金、水费、电费、管理费等共计74704.9元及其逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，以10800元为基数，按月计算至胡名国付清止）。
原审法院认为：郭英建、陈志平与胡名国于2012年4月24日签订《房产租赁合约》，约定将相关的房屋出租给胡名国使用。郭英建、陈志平与胡名国之间成立租赁合同关系。崔练标虽是租赁房屋龙华世纪春城二期b号店铺登记的共有权人，但并未与胡名国签订租赁合同，并非本案的租赁合同关系的当事人，因此崔练标对胡名国不享有相关合同权利，其在本案中要求胡名国向其支付租金及其他费用、利息的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。郭英建、陈志平与胡名国签订的《房产租赁合约》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定主张权利和履行义务。胡名国作为承租人，负有向郭英建、陈志平支付租金的义务。关于胡名国辩称其拒付租金是基于承租房屋漏水影响使用，其是行使抗辩权的问题，依据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，即使存在承租房屋漏水而郭英建、陈志平未履行维修义务的情形，胡名国作为承租人仍可自行维修，并要求郭英建、陈志平负担维修费或主张维修费用从相应的租金中抵扣。胡名国在本案庭审中，亦确认房屋维修费用在6000元左右，而胡名国每月负担的租金为10800元。因此胡名国所主张的维修费并不能抵扣全部租金，胡名国并不能享有拒付租金的抗辩权利。胡名国在2013年9月以后，拒不支付租金及其他费用的行为，已构成违约。郭英建、陈志平可以要求胡名国支付拖欠的租金及其他费用。根据双方签订的《房产租赁合约》的约定，胡名国拖欠租金的，出租方有权终止合同。因此，在2014年3月郭英建、陈志平收回房屋并另行出租给他人的，应视为已解除了与胡名国之间的租赁合同。胡名国辩称郭英建、陈志平与胡名国之间租赁合同应继续履行的观点，原审法院不予采纳。关于胡名国应支付拖欠费用的数额，根据双方约定的租金标准，在2013年9月至2014年2月期间，应付租金为64800元（10800元／月×6个月）。管理费、水电等费用根据郭英建、陈志平、崔练标提供的交费通知、收据等应为3424.9元。上述费用合计为68224.9元（64800元＋3424.9元）。关于胡名国已交付的押金21600元，根据双方所签订合约的内容，胡名国所交付的押金在胡名国拖欠费用时，首先应抵扣所欠费用。因此，胡名国已付的21600元押金与其所欠费用相抵后，胡名国还应向郭英建、陈志平支付拖欠的租金46624.9元（68224.9元－21600元）。原审法院采用押金首先抵扣发生在先的租金，则该46624.9元的租金应认定为从2013年10月起计算的租金，即尚欠2013年10月租金3424.9元，及2013年11月至2014年2月的租金43200元。由于胡名国没有按约定期限向郭英建、陈志平支付租金，由此造成的利息损失应予赔偿。郭英建、陈志平要求胡名国支付逾期租金利息的诉讼请求，原审法院也应予以支持。其中利息从约定的每月租金付款期限届满的次日开始计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决：一、胡名国于判决生效之日起五日内向郭英建、陈志平支付租金46624.9元及租金逾期付款利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，其中3424.9元租金利息从2013年10月5日起计算，10800元租金利息从2013年11月5日起计算，10800元租金利息从2013年12月5日起计算，10800元租金利息从2014年1月5日起计算，10800元租金利息从2014年2月5日起计算，上述租金利息均计至本判决确定的付款之日止）；二、驳回郭英建、陈志平其他诉讼请求；三、驳回崔练标的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1718元，由胡名国负担1072元，郭英建、陈志平、崔练标负担646元。
郭英建、陈志平不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、改判原审判决第一项中的租金为74704.9元，并相应改判租金逾期付款利息；2、本案一、二审诉讼费用均由胡名国承担。二、事实与理由：1．一审法院少算了租金。根据郭英建、陈志平与胡名国所签订的《房产租赁合约》第三条的约定，案涉房屋月租金合计为10800元，每年递增10%，而胡名国是从2012年5月1日开始承租案涉房屋的，因此，2013年9月至2014年2月期间的租金应为11880元／月，但一审法院在计算租金时未将递增的10%计算在内，故胡名国拖欠费用的数额合计应为74704.9元（租金71280元（11880元／月×6个月）＋管理费、水电等费用3424.9元），而非一审法院所认定的68224.9元，请贵院依法予以纠正。2．一审将胡名国所缴纳的押金21600元抵扣所欠费用错误。郭英建、陈志平与胡名国所签订的《房产租赁合约》第五条约定：“租赁期间，乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金或欠交管理费、水电费等，将视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋，并有权拒绝返还押金。”胡名国有拖欠租金及欠交管理费、水电费等费用的违约事实，按照该约定，一审不能将胡名国所缴纳的押金21600元抵扣所欠费用。综上，请贵院依法改判。
胡名国不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，将本案发回重审或者直接改判胡名国与郭英建、陈志平继续履行原租赁合同。事实理由：一、一审法院遗漏当事人的诉求。胡名国在一审应诉过程中，依法且明确地提出了反诉，并非反驳，一审法院却置之不理，明显违背相关程序法的规定。二、一审法院认定事实错误。1、一审对双方租赁合同的履行状态认定错误。根据合同法规定，合同解除权是一种请求权，解除权人只有明确地向对方提出后方为有效，其为一法定行为。本案中，郭英建、陈志平至今未向胡名国提出过解除合同的请求，尽管其有相关行为，但该行为并不属于解除合同的明确意思表示，不能免除法定的通知义务，否则，直接影响胡名国依法行使解除合同之异议权，所以，本案所涉租赁合同仍未解除，现郭英建、陈志平出现根本违约（即“一女两嫁”之行为），所以胡名国才提出反诉，要求继续履行合同。2、一审对胡名国行使履行抗辩权之理由认定错误。胡名国在使用该房屋过程中，由于郭英建、陈志平不履行维修义务，胡名国自行维修后，仍不能实现租赁目的，郭英建、陈志平之行为已构成根本违约，此时，胡名国依法享有履行抗辩权，即拒交租金。一审将胡名国行使抗辩权的理由简单地解读为郭英建、陈志平未履行维修义务，继而认定胡名国无履行抗辩权，明显错误。综上，请二审法院发回重审或直接改判。
陈志平、郭英建对胡名国的上诉口头答辩如下：一、胡名国的上诉理由不能成立。1.胡名国在一审当中虽然是以答辩及反诉状的形式提出反诉请求，但提出的时间是一审的答辩期以后；2.一审法院已经对胡名国的答辩及反诉理由予以了回应，并在判决书中驳回其答辩理由，因此，一审对胡名国的反诉要求没有违反程序法的规定。3.在一审的庭审过程中，一审已经查明双方的实际租赁关系已经于2014年3月1日予以解除。综上，胡名国的上诉请求没有事实和法律依据。
胡名国针对郭英建、陈志平的上诉口头答辩如下：陈志平、郭英建的上诉不能成立。关于押金问题，我方没有违约，应当予以扣除。关于少算租金问题，一审法院按照押金首先抵扣发生在先的租金予以计算，不应该按照递增10%的标准计算是正确的。关于租金的总额74704.9元的问题，一审郭英建等人已经增加诉讼请求，在一审的诉讼中没有提出管理费3424.9元，属于增加新的诉讼请求，如果我方反诉的请求一审不审理，那么其增加的请求也不应当审理。
本院经审理查明，双方签订的租赁合同约定，租金每年均递增10%。二审郭英建、陈志平确认，在2014年3月7日，郭英建、陈志平为胡名国补交了涉案房产在2013年11月-2014年3月期间的管理费，分别为767.30元、604.50元、774.90元。
原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉理由，本案的争议焦点为：1、合同是否应解除；2、胡名国应支付的租金及管理费数额；3、一审是否存在程序违法的情况。
关于第一个争议焦点，本院认为，合同约定，胡名国应依约支付租金。胡名国如拖欠租金，郭英建、陈志平有权解除合同。胡名国自2013年9月开始拖欠租金，郭英建、陈志平有权解除合同。原审对此认定准确，本院对此予以维持。胡名国虽称涉案房产有漏水的情况，但并未提交证据予以证明，且即使漏水，胡名国也可以在维修后就有关费用向郭英建、陈志平主张，但不是不履行支付租金义务的理由。胡名国的该项上诉理由不成立，本院不予采信。
关于第二个争议焦点，本院认为，虽然合同约定租金每年递增10%，但从郭英建、陈志平起诉的请求看，郭英建、陈志平要求胡名国支付的租金数额均为每月10800元，并未主张递增的部分，原审按照每月10800元的标准判决胡名国支付租金并无不当。郭英建、陈志平的该项上诉理由不成立，本院不予采信。双方在租赁合同中就押金部分约定，如郭英建、陈志平未能如期去收取租金，可扣除全部押金抵付。原审据此判令将胡名国支付的押金抵付租金，符合合同约定，本院予以维持。虽然合同中约定胡名国拖欠租金，郭英建、陈志平有权终止合同，收回房屋，并有权拒绝返还押金，但该约定并没有与合同中押金部分的约定相冲突，原审判决抵扣并无不当。郭英建、陈志平的该项上诉理由不成立，本院不予采信。根据郭英建、陈志平的二审陈述，其为胡名国缴纳的管理费用总额为2146.70元，该费用为胡名国使用涉案期间的管理费，应由胡名国承担，胡名国应将该费用支付郭英建、陈志平，但该费用少于郭英建、陈志平请求的3424.90元，故应以2146.70元为准。原审对此事实认定有误，本院予以纠正。
关于第三个争议焦点，本院认为，胡名国向原审法院提交了反诉状，原审法院没有受理胡名国的反诉，胡名国可另行起诉，要求自己的主张。原审不存在侵害胡名国诉讼权利的情形，胡名国的该项上诉请求本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第453号民事判决第二、三项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第453号民事判决第一项为“胡名国于判决生效之日起五日内向郭英建、陈志平支付租金45346.70元及租金逾期付款利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，其中2146.70元租金利息从2013年10月5日起计算，10800元租金利息从2013年11月5日起计算，10800元租金利息从2013年12月5日起计算，10800元租金利息从2014年1月5日起计算，10800元租金利息从2014年2月5日起计算，上述租金利息均计至本判决确定的付款之日止）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计2270元，由郭英建、陈志平、崔练标负担1270元，胡名国负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。