福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3512号上诉人（原审原告）：彭小如，女，1968年2月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：黄振顺，福建中美律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福州鸿业房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区亭江怡山院1号。法定代表人：黄一语，董事长。委托诉讼代理人：林亨康，福建合立律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：孙运涵，福建合立律师事务所执业律师。上诉人彭小如因与被上诉人福州鸿业房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2014）台民初字第994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。彭小如上诉请求：撤销一审判决，改判支持彭小如一审全部诉讼请求或裁定发回重审。事实和理由：一、一审认定继续履行合同客观上已不可能，是错误的，本案合同完全具备履行条件。1.鸿业中心大厦5-25层的办公（写字楼）规划已被撤销，已变更为原住宅规划性质，一审认定鸿业中心大厦至今未取得变更规划、标识、预售许可审批手续，与在案证据不符。第一，根据福州市人民政府[2015]144号《关于研究鸿业大厦后续处置工作的纪要》、福州市城乡规划局榕规办（2015）26号《关于撤销鸿业中心大厦项目2013年用地规划许可恢复原用地规划许可的通知》，鸿业中心大厦5-25层的办公（写字楼）规划已被撤销，已变更为原住宅规划性质。第二，虽然一审法院从福州市房屋登记中心调取的材料显示鸿业中心大厦5-25层的规划性质仍为办公（写字楼），但楼盘的规划性质应以规划局的文件为准。第三，鸿业中心大厦早在1997年就已取得商品房预售许可证，并不是一审认定的至今未取得预售许可审批手续。2.一审以鸿业中心大厦82套房屋已被司法处置为由认定合同无法履行，是错误的。上述82套写字楼的规划已经变回住宅性质，每一层的套数也由办公（写字楼）性质时的8套变回住宅性质时的12套，福州市中级人民法院预告登记给他人的82套写字楼已经无法履行，再加上第三方均未支付购房款，福州市政府也已通知有关部门撤销该82套写字楼的预告登记，本案合同完全能够得到履行。二、一审时法院向彭小如出示了其向福州市房屋登记中心调取的有关鸿业大厦已变更为办公性质及部分房产被预告登记给第三方的相关证据，因鸿业中心大厦5-25层已全部恢复至原住宅性质，彭小如就此申请中止审理，待登记信息更新为住宅后再恢复审理，但一审却仓促开庭并下判，违反法定程序。福州鸿业房地产有限公司辩称，一、福州鸿业房地产有限公司至今未取得预售许可证，双方签订的合同依法应当认定无效，彭小如无权要求交付房屋，且亦无法交付，继续履行合同没有事实和法律依据。1.一审已查明福州鸿业房地产有限公司至今尚未取得变更规划、标识、预售许可的审批手续，并非彭小如主张的一审未就项目审批手续办理情况进行核实，一审认定事实清楚。2.鸿业中心大厦规划设计已变更多次，案涉合同所载明的房产坐落、面积、方位等均已变更，讼争房屋在鸿业中心大厦不存在对应的房产，且讼争房屋已被叶依光、官贤镶出售多次，无法履行。二、（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4等协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2执行裁定合法有效且仍在执行，该类房屋依法是不能买卖和过户的。1.彭小如从未登记取得过讼争房屋的所有权，签订的合同亦从未备案，也未基于买卖行为实际占有房屋，如果认为其属于讼争房屋的权利人应提起执行异议等来维护自己的权益。2.鸿业中心大厦82套房屋都已处理完毕，出售给买受人或者以房抵债给第三人，并且已经有8000多万元的购房款项冻结在相关账户，待福州鸿业房地产有限公司取得相应预售许可证后就可执行。因鸿业中心大厦的规划已变更，预告登记中涉及的房产性质也需重新作出预告登记，预告登记是否撤销并不影响裁定的执行，本案合同已无法继续履行。3.鸿业中心大厦82套房屋目前都处于查封状态，依法不得转让。综上，请求驳回彭小如的上诉请求。彭小如向一审法院起诉请求：1.解除双方于2006年3月10日签订的《商品房买卖合同》；2.福州鸿业房地产有限公司立即返还彭小如购房款83000元；3.福州鸿业房地产有限公司赔偿彭小如损失506000元。诉讼过程中，彭小如变更诉讼请求为：1.福州鸿业房地产有限公司继续履行于2006年3月10日签订的《商品房买卖合同》；2.福州鸿业房地产有限公司立即将《商品房买卖合同》提交房管部门备案并办理预告登记手续；3.福州鸿业房地产有限公司立即交付房产。一审法院认定事实：2006年3月10日，叶依光以福州鸿业房地产有限公司法定代表人的名义与彭小如订立一份《商品房买卖合同》，合同约定：彭小如向福州鸿业房地产有限公司购买由福州鸿业房地产有限公司开发建设的福州鸿业中心大厦（该项目建设工程规划许可证号为榕规2005建字第00303号）23层1911单元房（即23层11单元房）；该商品房的用途为住宅，建筑面积为42.85平方米，单价为每平方米3200元，总价款为137120元；彭小如于签约当日支付83000元，待商品房买卖合同报备登记后3日内付至总价款的90%，余款待交房后结清；等等。该合同落款处“买受人”一栏中由彭小如签名，“出卖人”一栏中加盖“福州鸿业房地产有限公司”的圆形公章，叶依光在出卖人的“法定代表人”一栏中签名。当日，彭小如与案外人（另案原告）王彦武将166000元款项（其中，包括原告的购房款83000元和案外人王彦武向被告预购鸿业中心大厦23层12单元房的购房款83000元）存入叶依光银行账户，并取得一份加盖有“福州鸿业房地产有限公司D3501910021034发票专用章”的《福建省福州市商品房销售（预收款）统一票据票据联》。福州鸿业房地产有限公司于1988年12月29日设立，原系中外合资企业。福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定如下事实：1998年10月1日，福州鸿业房地产有限公司的外资股东壮昌发展有限公司（以下简称壮昌公司）与案外人叶依光签订协议，约定壮昌公司将持有的福州鸿业房地产有限公司30%股权以2600000元的对价转让给叶依光。1999年9月10日，松竹梅公司与福州顺融贸易有限公司（以下简称顺融公司）签订协议，约定松竹梅公司将在福州鸿业房地产有限公司持有的70%的股权转让给顺融公司。但上述股份转让均未办理变更登记手续。顺融公司是省财贸工会下属的企业，其股东为叶依光（70%股权）和官贤镶（30%股权）。1999年9月11日至12日，顺融公司、财贸工会等方签订承诺书，确认叶依光享有福州鸿业房地产有限公司70%股权，官贤镶享有福州鸿业房地产有限公司30%股权。2001年4月28日，福州鸿业房地产有限公司出具的委托书中，确认福州房地产开发总公司和松竹梅公司持有的福州鸿业房地产有限公司股权已全部转让给叶依光，福州鸿业房地产有限公司董事会决议该公司的董事长变更为叶依光。2005年3月17日、4月30日，叶依光两次将自己持有的福州鸿业房地产有限公司股权各转让5％给董家焜，福州鸿业房地产有限公司均作为合同的一方当事人签订了相关股权转让协议，并确认减持后叶依光持有福州鸿业房地产有限公司60%股权。2006年9月28日，福州市对外贸易经济合作局审核同意壮昌公司持有的福州鸿业房地产有限公司30%股权以2600000元的价格转让给叶依光。同年12月5日，叶依光从壮昌公司受让的股权办理了工商登记变更手续。此时，工商登记显示该公司的股东为福州市房地产开发总公司（35%股权）、松竹梅公司（35%股权）、叶依光（30%股权）。2007年9月29日，松竹梅公司、福州市房地产开发总公司分别与叶依光签订《股权转让协议》，将各自持有的福州鸿业房地产有限公司35%股权转让给叶依光，并于当日办理了股权转让的工商变更登记手续。同日，叶依光又分别与官贤镶、案外人郑海容签订《股权转让协议》，将其对福州鸿业房地产有限公司的股权分别转让30%、10%给前述二人，并办理了工商登记变更手续。股权变更后，福州鸿业房地产有限公司的股东为叶依光（60%股权）、官贤镶（30%股权）、郑海容（10%股权）。另，根据工商登记情况，叶依光自2007年9月29日至2011年3月8日期间担任福州鸿业房地产有限公司董事长；官贤镶自2007年9月29日至2011年4月20日期间担任福州鸿业房地产有限公司副董事长。鸿业中心大厦系福州鸿业房地产有限公司开发建设的房地产项目。该房地产项目于1992年立项，1997年获得预售许可。2005年12月，经规划部门重新审批调整，鸿业中心大厦规划用途变更为商住楼，其中：地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅，但福州鸿业房地产有限公司未重新办理《商品房预售许可证》。该大厦在建设过程中，因资金不足多次停工，且被司法查封，成为烂尾楼。2012年3月22日，福州市人民政府李月健副秘书长召集市建委、规划局等部门，专题研究了鸿业中心大厦复工续建等问题。2012年6月12日，福州市人民政府办公厅发出GZ2012B0888CJ0363号《文件办理告知单》，通知市建委、市国土局、市规划局、市房地产交易登记中心等部门办理将鸿业中心大厦5-25层原住宅规划变更为写字楼，大楼使用功能由商住楼变更为综合商业楼的相关手续。2013年9月24日，福州市城乡规划局向福州鸿业房地产有限公司颁发建字第350101201310100号《建设工程规划许可证》，准许鸿业中心大厦的使用功能由商住楼变更为商业及办公楼，其中，地面1-4层的规划用途不变，5-25层用途由住宅变更为办公。鸿业中心大厦地面5-25层由原来每层设计12单元变更成每层8单元。2013年12月2日，福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准福州鸿业房地产有限公司公开预售鸿业中心大厦，该许可证载明鸿业中心大厦的用途为“商业及办公、停车及配套用房”。此后，因福州鸿业房地产有限公司未能履行承诺，妥善解决其与原购房户之间的纠纷，造成原购房户到各级各部门上访不断，严重影响社会安定稳定，福州市人民政府遂于2015年6月4日召开会议，专题研究鸿业中心大厦后续处置工作，作出[2015]144号《福州市人民政府专题会议纪要》，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质。此后，福州市人民政府于2016年8月24日向福州鸿业房地产有限公司颁发了榕国用（2016）第33034600135号《国有土地使用证》，该证载明鸿业中心大厦建设用地的“地类（用途）”为“住宅、商业”；福州市城乡规划局于2016年9月1日向福州鸿业房地产有限公司颁发了地字第350101201600148号《建设用地规划许可证》，鸿业中心大厦“用地性质”变更为“二类居住用地（R2）；商业用地（B1）”。本院在立案执行中建一局集团第六建筑有限公司与福州鸿业房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，福建华兴财政证券公司等多个被告的债权人参与分配，为此，本院合并执行，并在福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准福州鸿业房地产有限公司公开预售鸿业中心大厦后，于2014年2月26日至2014年5月4日间作出（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4号协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2号执行裁定书，决定以回笼房产销售款返还执行款的方式执行，解除对鸿业中心大厦的四层01单元、五层01-08单元、六层01-08单元、七层01-08单元、十层01-08单元、十二层01单元、十三层01-08单元、十四层01、02单元、十七层06单元、十八层01-08单元、十九层01-08单元、二十层01-02单元及05-08单元、二十一层01-08单元、二十二层01-04单元及06-07单元、二十三层01单元共计82单元房屋的查封，并通知福州房屋登记中心给予王梅玲、马铮铮等22人办理上述82单元房屋预告登记。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》系叶依光以福州鸿业房地产有限公司的法定代表人的名义于2006年3月10日同彭小如订立的。根据福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定的事实，在签订本案《商品房买卖合同》时，叶依光、官贤镶对福州鸿业房地产有限公司享有股东权利，包括按股权比例享有被转让房产的实际收益权。诉讼中，福州鸿业房地产有限公司提出本案《商品房买卖合同》等印章与工商备档印章不一致，但不能排除福州鸿业房地产有限公司曾经有使用未经工商备案登记印章的事实。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。叶依光在签订该合同时已是福州鸿业房地产有限公司股东，亦是实际控制人，有权代表福州鸿业房地产有限公司对外从事职务行为，其行为应视为代表福州鸿业房地产有限公司。因此，叶依光签订本案《商品房买卖合同》的行为，对福州鸿业房地产有限公司具有法律约束力，福州鸿业房地产有限公司应承担相应的民事责任。鸿业中心大厦规划用途于2005年12月经规划部门审批调整变更为商住楼（地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅）后，福州鸿业房地产有限公司未办理该大厦《商品房预售许可证》的变更手续。2006年3月10日，彭小如与福州鸿业房地产有限公司订立《商品房买卖合同》，向福州鸿业房地产有限公司预购鸿业中心大厦23层11单元房，该房的用途为住宅，福州鸿业房地产有限公司按每层12单元销售，而此时福州鸿业房地产有限公司并未获得与商住楼规划相一致的商品房预售许可。此后，鸿业中心大厦规划用途于2013年间发生变更，将鸿业中心大厦5-25层的用途由住宅变更为办公用房，且上述楼层每层单元设计亦由原设计的12单元变更成8单元。此次规划变更后，福州鸿业房地产有限公司办理了鸿业中心大厦的《商品房预售许可证》变更手续，其获准预售的鸿业中心大厦中5-25层的商品房为每层8单元的办公用房，而非12单元的住宅。彭小如与福州鸿业房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》的房屋性质、规划与该《商品房预售许可证》不一致。虽然福州市人民政府于2015年6月4日又作出[2015]144号专题会议纪要，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质即5-25层为住宅，但鸿业中心大厦至今尚未取得变更规划、标识、预售许可的审批手续。且本院于2014年2月26日至2014年5月4日间作出相关执行裁定和协助执行通知书，决定对经过2013年规划变更、5-25层单元设计变更并获预售许可后的鸿业中心大厦的房屋采取以回笼房产销售款返还执行款的方式进行执行，解除对鸿业中心大厦四层、五层、六层等15个楼层合计82套房屋查封后，通知福州房屋登记中心将该82套房屋预告登记给他人。基于上述情形，现彭小如要求福州鸿业房地产有限公司继续履行《商品房买卖合同》客观上已不可能。彭小如要求判令福州鸿业房地产有限公司继续履行合同的诉请，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，判决：驳回彭小如的诉讼请求。案件受理费3042元，由彭小如负担。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。但一审法院对鸿业中心大厦的房屋执行情况的事实认定有遗漏。二审另查明，2006年11月15日，本院作出（2000）榕执申字第133-3号民事裁定书，裁定查封被执行人福州鸿业房地产有限公司所有的位于福州市东侧（原79号）鸿业中心大厦的土地使用权财产（土地面积3225.8平方米，权证号：榕国用字（1997）第P06132号）。2017年3月30日，本院作出（2008）榕执行字第340-4号民事裁定书，裁定解除对王梅玲所有的位于福州市备案登记[预告证号：榕房预YR字第1404184号]。本院认为，根据现有情况，涉案房屋的土地使用权处于被查封状态，在现有状态下，合同无法履行，在客观履行不能的情况下，彭小如要求福州鸿业房地产有限公司继续履行《商品房买卖合同》并将涉案房屋交付给彭小如，缺乏依据，本院不能支持，彭小如可另案主张解除合同并要求福州鸿业房地产有限公司赔偿损失。综上所述，彭小如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3042元，由彭小如负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年九月十九日法官助理 陈 奇书 记 员 段 薇