安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖08民终345号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王炜，男，1975年9月14日出生，汉族，安徽申华家俱有限公司法定代表人，住安徽省岳西县。
委托诉讼代理人：刘俊峰，安徽中辉律师事务所律师
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽坤城木艺有限公司，住所地安徽省岳西县莲云乡腾云村(县经济开发区)。
法定代表人：吴传满，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡晓斌，岳西县店前镇法律服务所法律工作者。
上诉人王炜因与被上诉人安徽坤城木艺有限公司（以下简称坤城木艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2016）皖0828民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王炜的委托诉讼代理人刘俊峰、被上诉人坤城木艺公司的委托诉讼代理人胡晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王炜上诉请求：1、维持一审判决第三项；2、撤销一审判决第一、二项，改判驳回坤城木艺公司要求王炜按每月10万元支付租金及要求王炜承担违约金的请求；3、撤销一审判决第四项，改判支持王炜一审全部诉求；4、本案诉讼费用由坤城木艺公司承担。事实和理由：一、坤城木艺公司存在违约行为：1、坤城木艺公司隐瞒不享有坤城商标的事实，采取欺瞒方式与王炜签订合同，属于严重违约，导致王炜签订合同的部分目的不能实现；2、坤城木艺公司干扰妨碍了王炜的正常生产，坤城木艺公司要求王炜给租赁财产投保保险，增加了王炜合同义务。二、王炜没有违约行为：1、王炜未支付坤城木艺公司2016年9月租金，是依法履行合同抗辩权行为，不能认定违约；2、王炜没有损害坤城木艺公司的坤城品牌；3、王炜注册自己的公司是按双方合同约定行使自主经营权，不属于违反合同约定。三、因坤城木艺公司不拥有坤城商标，王炜不能按双方合同第四条约定对坤城商标进行使用及收益，根据《合同法》第二百二十八条规定，王炜有权提出降低租金标准。
坤城木艺公司辩称，坤城木艺公司在合同履行过程中，没有违约行为。原审法院适用法律正确，认定事实清楚。一、合同虽约定王炜可使用坤城商标，但合同中也明确约定王炜开发品牌或者成立公司使用商标，需要书面告知坤城木艺公司，而实际上王炜一直使用自己的品牌申华木艺，并注册成立公司。因此王炜违约；二、王炜从2016年9月就未支付租金，属违约行为；三、王炜要求降低租金的理由不能成立，因为坤城木艺公司租给王炜的除厂房外还有设备、场地和办公设施，双方对租金是协商一致的。
坤城木艺公司向一审法院起诉请求：1、判令王炜立即归还坤城木艺公司的厂房、场地、设备等（详见租赁范围及租赁设备清单）；2、判令王炜立即支付所欠租金10万元及归还租赁物前的租金；3、判令王炜承担合同第五条约定的违约金10万元；4、案件受理费由王炜承担。
王炜向一审法院反诉请求：1、对王炜和坤城木艺公司《房屋、场地及设备租赁合同书》第三条内容进行变更，即自2016年10月开始每月租金由10万元变更为6万元；2、坤城木艺公司支付王炜违约金10万元；3、坤城木艺公司赔偿王炜损失7.5万元；4、坤城木艺公司承担案件诉讼费用。原审庭审中，王炜申请撤回第3项反诉请求，并表示对于2016年10月30日前若因坤城商标的使用造成王炜的损失，王炜保留对坤城木艺公司追偿的权利。
一审法院认定的事实：安徽坤城木艺有限公司成立于2004年3月18日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。
2015年3月28日，坤城木艺公司授权张先荣等二人办理商标注册号8775247的商标转让给安徽木圣木艺有限公司（以下简称木圣公司）事务，并于2016年4月7日完成商标转让。
2015年7月22日，坤城木艺公司与王炜签订《房屋、场地及设备租赁合同书》；后双方又于2015年8月1日对合同内容进行修订并重新签订《房屋、场地及设备租赁合同书》。合同内容第一条租赁范围约定，甲方（坤城木艺公司）出租给乙方（王炜）的房屋、场地及设备情况如下：坤城木艺公司岳西经济开发区1号、2号、3号、4号生产车间全部面积，办公区双方共同使用，租赁设备详见“租赁设备清单”。第二条租赁期限约定，租赁期限为三年，自2015年8月1日起至2018年8月1日止；租赁期满，甲、乙双方共同协商，乙方在同等条件下，有优先续租权。第三条租金约定，第一年年租金为100万元，由乙方分十个月付清，平均每月支付10万元租金；第二年、第三年年租金为120万元，由乙方每月支付租金10万元，均于每月20日前支付下月租金，甲方收取租金后向乙方出具收据或发票……。第四条其他事项第1项约定，租赁期间,乙方享有生产独立自主权,甲方不得干扰、妨碍乙方的生产。第2项约定，租赁期间，乙方按甲方指定生产产品，也可以自行开发新产品，在营业执照核准的范围内使用，甲方同意乙方使用坤城品牌商标生产、销售及其制品。乙方以甲方的名义生产时，市场经销权由坤城木艺公司拥有，但乙方必须合法、合规以甲方名义缴纳各项税费，为保证乙方资金安全，甲方同意乙方所生产、销售资金回笼款由经销商汇入乙方指定账户。第3项约定，坤城商标、品牌运作、市场定价由甲方统一制定。甲方和乙方均可以独立开发新产品，但必须报甲方知晓，各自开发的新产品出厂价由双方议定。第五条违约责任约定，租赁期间甲、乙双方共同遵守本合同的约定，如有违约违反本合同的向条约方条款方支付10万元违约金……。
2015年9月22日，王炜注册成立安徽申华家俱有限公司，公司性质为有限责任公司（自然人独资），王炜任该公司法定代表人。
2016年7月31日，坤城木艺公司安坤字【2016】17号《关于对王炜同志要求降低厂房租金报告的答复》，就王炜要求降低2015年8月1日至2016年8月1日及今后两年的厂房租金等事项予以答复，不同意降低租金，并就租赁合同履行过程中的其他事项一并进行了告知。
2016年8月25日，坤城木艺公司委托岳西县店前镇法律服务所向王炜下达法律意见书，要求王炜在2016年8月26日前支付下欠租金20万元，王炜未支付；2016年9月25日，坤城木艺公司又向王炜发出终止合同通知书，书面通知解除双方的租赁合同关系。
2016年9月5日，王炜支付租金10万元，租金支付至2016年8月31日，自2016年9月始未再按约定支付租金。
2016年10月14日，安徽木圣木艺有限公司委托南京知识（马鞍山）律师事务所向安徽申华家俱有限公司发出律师函，称安徽坤城木艺有限公司于2015年5月11日将注册号为8775247的“坤城”商标转让给木圣公司，木圣公司现合法享有该注册商标专用权，要求安徽申华家俱有限公司立即停止一切继续使用该商标的行为。
一审法院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，由此在当事人之间产生特定的权利义务，当事人应当按照约定全部履行自己的义务。本案中，双方分别于2015年7月22日和2015年8月1日各签订一份《房屋、场地及设备租赁合同书》，双方均据此提出主张，系双方真实意思表示，内容合法，其效力予以确认。但基于2015年8月1日签订的租赁合同系在2015年7月22日签订的租赁合同基础上对合同部分内容进行了修改并重新签订，由此双方基于合同履行所产生的权利义务关系，应以2015年8月1日签订的《房屋、场地及设备租赁合同书》内容确定，至于合同履行所涉及的无约定或约定不明的部分，宜结合具体案情，遵循诚实信用原则作出合理适当意思推定，予以综合判断。本案争议的焦点为：一、是坤城木艺公司单方违约还是王炜单方违约，还是坤城木艺公司与王炜双方均违约；二、坤城木艺公司要求王炜立即归还坤城木艺公司的厂房、场地、设备的本诉请求是否应予支持；三、双方是否应按合同约定分别向对方支付10万元违约金；四、王炜提出对《房屋、场地及设备租赁合同书》第三条内容进行变更，即自2016年10月开始每月租金由10万元变更为6万元的反诉请求是否应予支持。
一、关于争议焦点一。《房屋、场地及设备租赁合同书》签订后，双方前期依约履行了合同。在合同履行过程中，王炜称因受经济环境等因素影响请求降低租金，坤城木艺公司以王炜提出降低租金的原因非合同约定的法定因素而未同意，王炜遂拖欠部分租金，双方由此产生纠纷。后王炜在坤城木艺公司催要下，于2016年9月5日支付2016年8月租金10万元，后未再按约支付租金。审理中，王炜提出未再支付租金的原因如下：
一是坤城木艺公司存在违约行为，具体表现为坤城木艺公司在2016年7月函告其不得自行生产自有产品，同时其得知坤城木艺公司已将注册商标转让给木圣公司，故坤城木艺公司行为违反双方租赁合同约定，并带有欺诈性质。一审法院认为，坤城木艺公司将原属于自己所有的注册号为8775247的“坤城”商标转让给安徽木圣木艺有限公司是否对王炜构成违约，宜从双方签订的租赁合同并结合其他事实进行综合分析认定。其一，租赁合同第四条其他事项第2项约定“租赁期间，乙方按甲方指定生产产品，也可以自行开发新产品，在营业执照核准的范围内使用，甲方同意乙方使用坤城品牌商标生产、销售及其制品……”;第3项约定“坤城商标、品牌运作、市场定价由甲方统一制定。甲方和乙方均可以独立开发新产品，但必须报甲方知晓，各自开发的新产品出厂价由双方议定”。从上述约定可以认定坤城木艺公司仅是同意王炜在营业执照核准的范围内使用坤城品牌商标生产、销售及其制品，并未与王炜之间就坤城注册商标许可使用范围、期限等内容做出明确约定，更未约定以坤城木艺公司许可王炜使用注册商标且在租赁合同履行期限内不得转让注册商标为生效条件，双方签订的租赁合同为非附条件生效的合同；其二，王炜在与坤城木艺公司签订租赁合同后，即于2015年9月22日注册成立了安徽申华家俱有限公司，并以该公司的名义使用坤城品牌商标生产、销售及其制品。而租赁合同系坤城木艺公司与王炜之间签订的合同，非坤城木艺公司与王炜注册成立的安徽申华家俱有限公司之间签订的合同，租赁合同约定只是同意王炜在营业执照核准的范围内使用坤城品牌商标生产、销售及其制品，而并未约定同意王炜其后注册成立的安徽申华家俱有限公司亦可以使用坤城品牌商标生产、销售及其制品，王炜未提供证据证明坤城木艺公司在租赁合同签订后又授权其成立的安徽申华家俱有限公司可以使用其享有的注册商标。其三，王炜在2016年10月14日由木圣公司委托南京知识（马鞍山）律师事务所向安徽申华家俱有限公司发出律师函之前，就已存在拖欠坤城木艺公司租金的行为，并非在此之后才拖欠坤城木艺公司租金。
二是坤城木艺公司虽因未偿还中国建设银行股份有限公司岳西支行贷款引发诉讼，判决生效后进入执行程序，在执行过程中，一审法院下达（2016）皖0828执525号之一民事裁定书，明确自2017年1月起每月扣留王炜支付的租金5万元，2016年9月至12月的租金仍由坤城木艺公司收取，而并非要求王炜暂不支付租金。
综上所述，王炜提出降低租金的请求在坤城木艺公司未予同意的情形下，王炜应继续按租赁合同约定的期限按时支付租金，王炜主张因坤城木艺公司已将注册商标转让他人，其系行使不安抗辩权及因一审法院的因素而未支付租金的抗辩理由不能成立，不予采纳。王炜在租赁合同履行过程中存在未按期支付租金及未经坤城木艺公司同意以其注册成立的安徽申华家俱有限公司名义使用坤城品牌商标生产、销售及其制品的违约行为，应承担相应的违约责任。坤城木艺公司在租赁合同履行过程中将注册商标转让给安徽木圣木艺有限公司并不违背双方租赁合同约定，不构成违约。
二、关于争议焦点二。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方签订了自2015年8月1日起至2018年8月1日止的《房屋、场地及设备租赁合同书》，现王炜仍在继续租用坤城木艺公司的厂房、设备进行生产，双方的租赁合同仍在履行过程中，王炜现只是要求降低租金而不同意解除租赁合同，且王炜已支付完毕2016年8月前的租金。综上，王炜虽存在违约行为但其并未表明不愿继续履行租赁合同，坤城木艺公司要求王炜立即归还厂房、场地、设备的请求，不符合《合同法》第九十四条规定的情形，一审法院依法不予支持。
三、关于争议焦点三。《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”王炜和坤城木艺公司在《房屋、场地及设备租赁合同书》第五条违约责任约定：“租赁期间甲、乙双方共同遵守本合同的约定，如有违约违反本合同的向条约方条款方支付十万元违约金”。如前所述，一审法院已认定在租赁合同履行过程中王炜存在违约行为而坤城木艺公司并不存在违约行为，故王炜应按租赁合同约定向坤城木艺公司支付违约金；对王炜要求坤城木艺公司支付10万元违约金的反诉请求，一审法院不予支持。因双方约定的违约金明显过高，加之坤城木艺公司亦未举证证明因王炜违约给其造成的损失具体数额，故对违约金应予适当调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从上述规定可以看出，违约金具有以赔偿性为主兼具一定程度的惩罚性。考虑到王炜仍在租用坤城木艺公司厂房、设备进行生产，双方的租赁合同仍在继续履行，王炜拖欠租金给坤城木艺公司带来了损失仅限于可得利益损失，坤城木艺公司亦未举证证明其还存在其他损失，故王炜应从拖欠租金之日起支付因迟延履行给坤城木艺公司带来的损失。王炜已支付租金至2016年8月，故王炜应自2016年9月1日起按实际拖欠租金的数额支付至款清之日止的利息损失，结合法律有关违约金调整的规定，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情将支付违约金的标准确定为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
四、关于争议焦点四。《房屋、场地及设备租赁合同书》第一条已明确约定租赁范围为坤城木艺公司的房屋、场地及设备，并未明确包括注册商标的许可使用。王炜以坤城木艺公司不允许其自行生产自有产品违反双方合同约定及将注册商标转让给木圣木艺公司的行为带有欺诈性质，违背其真实意思要求对合同内容进行变更，并要求参照莲云经济开发区标准化厂房租金标准和其实际租赁坤城木艺公司厂区房屋面积自2016年10月开始每月租金由10万元变更为6万元，如前所述，已认定坤城木艺公司在租赁合同履行过程中不存在违约行为，且王炜租赁范围除房屋、场地外还有设备，王炜的变更请求依据不足，故一审法院对王炜的该项反诉请求，不予支持。
综上所述，一审法院对坤城木艺公司要求王炜立即归还厂房、场地、设备等的本诉请求不予支持；对坤城木艺公司要求王炜支付违约金的本诉请求予以部分支持；对王炜要求对合同内容进行变更即自2016年10月开始每月租金由10万元变更为6万元和支付违约金10万元的反诉请求均不予支持。案经调解未果，依照《中华人民共和国民法通则》五十四条、第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王炜于判决生效后十日内支付安徽坤城木艺有限公司2016年9月份租金100000元及2016年10月以后至判决生效之日的相应下欠租金，本判决生效之日以后产生的租金按双方租赁合同约定的金额及方式按月支付至双方租赁合同解除之日止；二、王炜于判决生效后十日内支付安徽坤城木艺有限公司相应违约金（其中10万元自2016年9月1日起、10万元自2016年10月1日起、10万元自2016年11月1日起、10万元自2016年12月1日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至款清之日止；三、驳回安徽坤城木艺有限公司的其他本诉请求；四、驳回王炜的反诉请求。案件本诉受理费4300元，减半收取2150元，反诉受理费3500元，减半收取1750元，合计3900元，由安徽坤城木艺有限公司负担1000元，王炜负担2900元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王炜提交了两组证据：证据一公安机关的询问笔录，证明诉讼期间坤城木艺公司采取非法的方式干扰王炜的正常生产经营；证据二坤城木艺公司的承诺书；证明一审判决后2017年2月7日坤城木艺公司已经收到王炜支付的租金25万元。坤城木艺公司质证认为：对证据一真实性无异议；因证据二是复印件，对真实性有异议，且该25万元是王炜支付的2016年9月、10月租金和11月份半个月的租金。坤城木艺公司提交了两组证据：证据一涉案租赁厂房的房地产权证，证明是合法出租；证据二照片4张，证明王炜有自己的品牌，不需要使用坤城木艺商标，其使用新的品牌未向我方报备。王炜质证认为：证据一真实性无异议，证据二真实性和证明目的均有异议。
对双方当事人提供的证据，本院认证意见:王炜提供的证据一坤城木艺公司对真实性无异议，应予认定；证据二虽是复印件，但坤城木艺公司对其收到25万元无异议，只是认为支付的是2个半月的租金，故对王炜主张一审判决后又支付25万元的事实予以认定。坤城木艺公司提供的证据一，王炜对真实性无异议，应予认定；证据二王炜有异议，故仅对王炜已注册成立安徽申华家俱有限公司的事实予以认定。
二审另查明，2017年2月7日王炜支付坤城木艺公司租金25万元。二审查明的其他事实与原审一致，应予认定。
本院认为,2015年8月1日本案双方当事人在2015年7月22日双方签订的租赁合同基础上，对合同部分内容进行修改并重新签订的《房屋、场地及设备租赁合同书》，系双方真实意思表示，合法有效。现双方均同意就房屋、场地、设备等租赁内容仍按原合同续继履行，不违反法律规定，本院予以支持。在前期的合同履行过程中，双方当事人是否存在违约行为，根据庭审查明的事实分析如下：双方租赁合同第四条其他事项第2项约定“租赁期间，乙方按甲方指定生产产品，也可以自行开发新产品，在营业执照核准的范围内使用，甲方同意乙方使用坤城品牌商标生产、销售及其制品……”;第3项约定“坤城商标、品牌运作、市场定价由甲方统一制定。甲方和乙方均可以独立开发新产品，但必须报甲方知晓，各自开发的新产品出厂价由双方议定。”因此除合同约定的租赁房屋、场地、设备外，王炜可按合同约定使用坤城品牌商标生产、销售及其制品，而坤城木艺公司在2015年3月28日，就授权张先荣等二人办理坤城商标转让事宜，虽坤城木艺公司称双方在订立合同时王炜知道此事，但未能提供证据予以证明，现坤城商标已转让，造成王炜不能按合同约定使用坤城品牌商标生产、销售及其制品，致使王炜订立合同的部分目的不能实现，坤城木艺公司存在违约，王炜此项上诉理由成立。王炜在知晓坤城商标已转让后，拒付租金，系行使先履行抗辩，但因双方租赁合同目的不仅仅是使用坤城商标，主要的合同目的应该是租赁房屋、场地、设备，故其因此拒付全部租金欠妥，构成违约。综上，双方当事人均存在一定程度上的违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”因坤城木艺公司将坤城商标转让，木圣公司现合法享有该注册商标专用权，王炜不能再使用坤城商标，故其要求降低租金的标准应予支持，但其要求按每月6万元支付租金的请求不合理，综合双方租赁合同的内容及目的，租金予以酌情降低，自2016年10月起，王炜按每月9万元支付租金。2017年2月7日王炜支付坤城木艺公司租金25万元，在应支付的租金中予以扣减。考虑在履行合同过程中双方当事人均有违约行为，现双方均亦同意就房屋、场地、设备等租赁内容仍按原合同续继履行，且本院对租金亦作酌情调整，故对双方当事人要求支付违约金的诉讼请求均不予支持。
综上所述，王炜的部分上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省岳西县人民法院（2016）皖0828民初2570号民事判决；
二、上诉人王炜与被上诉人安徽坤城木艺有限公司于2015年8月1日签订的《房屋、场地及设备租赁合同书》中除坤城商标及租金标准外的其他条款仍按原合同续继履行;
三、上诉人王炜自2016年10月起每月按9万元支付被上诉人安徽坤城木艺有限公司租金（2017年2月7日王炜支付的租金25万元，在应支付的租金中予以扣减）；
四、驳回被上诉人安徽坤城木艺有限公司其他本诉请求；
五、驳回上诉人王炜其他反诉请求。
一审案件受理费4300元，减半收取2150元，反诉受理费3500元减半收取1750元，合计3900元，由安徽坤城木艺有限公司与王炜各负担1950元；二审案件受理费6050元，由安徽坤城木艺有限公司与王炜各负担3025元。
本判决为终审判决。
审判长 张文军
审判员 张秀珍
审判员 刘梦灵
二〇一七年五月二日
书记员 朱 彤
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。