江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00547号
原告太仓畅宇驰精密五金有限公司。
法定代表人杨祝海，董事长。
委托代理人施铭、王驰，江苏广浩律师事务所律师。
被告太仓市肇鸿金属制品有限公司。
法定代表人王卞。
委托代理人解旻，江苏新中远律师事务所律师。
原告太仓畅宇驰精密五金有限公司（以下简称畅宇驰公司）诉被告太仓市肇鸿金属制品有限公司（以下简称肇鸿公司）不当得利纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理。依法由审判员周伟旗适用简易程序于2015年6月29日、7月22日公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨祝海及其委托代理人施铭、王驰，被告法定代表人王卞及其委托代理人解旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告畅宇驰公司诉称：2006年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同协议书》，约定由原告承租位于太仓市城厢镇板桥区兴业路97号的厂房底楼整层，期限为2007年1月1日至2012年12月31日。在租赁期间内，被告与太仓市新惠房屋拆迁有限公司（以下简称新惠公司）于2011年6月25日签订《企业房屋拆迁补偿协议》，双方就包括原告租赁厂房在内的被告房屋的拆迁事宜达成一致，约定由新惠公司以货币方式补偿被告756万元。被告至今已收到拆迁补偿款700万元，但一直未将原告应得的拆迁补偿款项给付原告，为此诉至法院，请求判令被告返还原告拆迁补偿款463572.73元，具体包括：1、无证房屋补偿费106751元；2、装潢及地面附属物补偿费50948.8元；3、停产停业补偿费188850元；4、奖励费3056.93元；5、可搬迁设备10%的搬迁费79355元；6、不可搬迁设备的搬迁费34611元。
被告肇鸿公司辩称：原告诉称不实，实际上原、被告于2012年12月26日续签了《房屋租赁合同协议书》，根据该协议书的约定，首先，无证房屋及部分装潢设施已属被告所有，原告不应享受该部分相应的拆迁补偿费；其次，协议书还约定了原告不享受停产停业补偿费，因此，该部分补偿款也应属被告所有；第三，设备搬迁费与不可搬迁设备补偿部分中有部分属太仓经济开发区板桥新胜鞋材厂（以下简称新胜鞋厂）所有，该部分原告无权提出。而且该部分设备中的铝合金灯光带的大部分及电缆的全部已由原告拆除并搬离，原告对此应予以恢复原状。另外，奖励费依法应属被拆迁人所有，被告是被拆迁人，原告主张该款没有法律依据。
经审理查明：原告原企业名称为太仓市宏鑫皮件有限公司，2011年8月25日，经苏州市太仓工商行政管理局批准更名为原告。
2006年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同协议书》一份，约定：被告将其所有的坐落于太仓市城厢镇板桥区兴业路97号建筑面积为800㎡的工业厂房底楼整层租赁给原告；租赁期限为陆年，自2007年1月1日起至2012年12月31日止，租赁期限届满，在同等条件下，被告应保证原告享有优先续租的权利，双方同意续租的，应重新签订租赁合同；租金为税前86400元／年，可分季度给付，每季度支付21600元，先付后租；房屋租赁期限届满或本合同提前终止，原告应在十五天之内将租赁房产归还被告，原告在被告场地范围内自行搭建的辅助房及轻钢车棚，其所有权归被告，原告不得强行拆除。双方还对各自的权利义务、合同的终止及违约责任、争议的解决等事项作了约定。协议签订后，原告开始租赁被告厂房，并在租赁厂房周边建造了辅助仓库、厨房160㎡和辅助房128㎡，搭建了轻钢雨棚，安装了方钢防盗窗，还在厂房内铺设了地砖（108.16㎡），用木材和铝合金对厂房内部进行了分开隔断，其中木隔断为28.96㎡，铝隔断为50.4㎡。另外，对在厂房东部楼梯边用木材搭出的一小间（所用木隔断的面积为17.91㎡）是谁搭建双方存在争议。
2011年6月25日，被告与新惠公司签订《企业房屋拆迁补偿协议》一份，约定由新惠公司以贷币补偿的方式对被告所有的包含原告租赁厂房在内的房屋进行拆迁，拆迁补偿项目和金额分别为：1、房屋补偿金额2965545元；2、装潢及地面附属物补偿金670208元；3、停产停业补偿金627781元，按合法建筑面积200元／㎡，无证建筑面积100元／㎡；4、搬迁费80000元；5、土地补偿金902619元（按合法使用面积355.6元／㎡补偿）；6、6%奖励（土地＋重置价＋装修）272302元；7、可搬迁设备10%搬迁费79355元；8、不可搬迁设备94666元；9、接电（80KVA×1000元／KVA）、接水（4寸）160000元；10、超市、饭店、足疗破墙开店补偿（1258.33㎡）1707524元。该协议第四条其他约定：土地指标不落实，本协议不生效，土地不少于6亩，所有承租户腾房等一切纠纷由被告负责处理解决。第八条协议生效约定：本协议一式两份，双方各执一份，本协议经签署后生效。双方还对搬迁期限及要求等其他事项作了约定。在该拆迁协议的附件
--
2010年9月21日所出具的评估报告中，涉及原告租赁后搭建、装潢以及设备等项目有：一、无证房屋辅助仓库、厨房160.38㎡，价值64736元，辅助房128.12㎡，价值42015元，合计106751元；二、装潢部分第3项铁防盗栏（方钢防盗窗）109.45㎡，价值5603.84元，第7项彩钢棚（轻钢雨棚）127.64㎡，价值10211.2元，第8项地砖108.16㎡，价值11854.34元，第9项木隔断28.96㎡，价值1946.11元，第22项107地坪619.3㎡，价值4954.4元，第23项网格防盗栏25.84㎡，价值950.91元，第24项铝隔断50.4㎡，价值7983.36元，第25项固定组合橱10.28㎡，价值2977.09元，第28项电话移机4部，价值1664元，空调移机4台，价值1600元；三、可搬迁设备重置价值458550元；四、不可搬迁设备评估价值25611元，其中铝合金灯光带211米，评估价值12344元，16平方毫米电缆15米，评估价值900元，10平方毫米电缆254米，评估价值10478元。审理中原、被告对该三类物品的现存数量存在争议，经现场测量，双方一致确认铝合金灯光带现存109.2米，价值应为6388.46元，16平方毫米电缆15米，价值应为900元，10平方毫米电缆100.2米，价值应为4133.45元。另外，新胜鞋厂的可搬迁设备重置价值为335000元，不可搬迁设备的评估价值为9000元。对双方存在争议的厂房东部楼梯边用木材搭出的一小间所用的木隔断评估公司未作评估。2013年6月27日、10月15日、11月26日，被告分三次取得拆迁补偿款7000000元，2014年3月7日，被告取得拆迁出让工业用地5022.2㎡的权属证书。
2012年12月26日，原、被告双方再次签订《房屋租赁合同协议书》一份，约定：被告租予原告使用的房屋，坐落于太仓市城厢镇板桥兴业路97号，该租赁房产的工业厂房底楼整层建筑面积800㎡，被告全部装潢（含铺地砖、轻钢雨棚、轻隔离分间、方钢防盗窗、灯具及电路部分），辅助仓库、厨房160㎡，辅助房128㎡，实际房屋建筑面积是1088㎡；租赁期限为一年，自2013年1月1日起租至2013年12月31日止，租赁房产期届满，在同等条件下，被告应保证原告享有优先续租的权利，双方同意续租的，应重新签订租赁合同；租用房产，工业厂房底楼整层800㎡加辅助仓库、厨房160㎡，辅助房128㎡，计实际房屋建筑面积为1088㎡，一年税前租金100000元，可分季度给付，每季度给付25000元，先付后租；该租赁房产范围土地使用权依法提前收回的，租赁房产被依法征用或政府有关部门批准动迁的导致使本合同不能继续履行的，双方互不承担违约责任，原告不享受停工停产补偿费；房屋租赁期届满或本合同提前终止，原告在十五天内将租赁房产归还被告，原告在被告场地范围内自行搭建的辅助房及轻钢车棚，厂房内的轻隔离装修、装潢，其所有权归被告，原告不得强行拆除。双方还对各自的权利义务、合同的终止及违约责任、争议的解决等事项作了约定。
上述协议签订后，原告继续租用被告厂房。2013年11月30日，被告向原告发出通知，要求原告在租赁期届满的15天之内将租赁厂房归还被告。原告收到通知后，支付了被告2014年1月的租金8333元。之后，双方因拆迁补偿款的给付问题未予解决，原告一直使用被告厂房。2014年12月16日，被告再次向原告发出通知，表示双方之间的租赁关系于2014年12月25日予以解除，要求原告在该期限内将房屋腾退并交付被告，同时按合同约定的租金标准向被告支付租金和使用费。但原告因拆迁补偿费问题未能解决而一直未予腾退。2015年1月4日，被告向本院起诉，请求本院判令：1、畅宇驰公司将租赁的位于太仓市城厢镇板桥区兴业路97号房屋腾退交还肇鸿公司；2、畅宇驰公司向肇鸿公司支付房屋租金和使用费（从2014年2月1日至同年12月31日为91666.67元，自2015年起至房屋实际交付之日按8333.33元／月计算），并由畅宇驰公司承担诉讼费用。该案在审理过程中，畅宇驰公司辩称，双方于2006年11月12日签订房屋租赁协议，租赁期限自2007年1月1日至2012年12月31日。租赁期间，租赁房屋遇到拆迁，肇鸿公司也与拆迁人签订了拆迁协议，但肇鸿公司一直未支付畅宇驰公司应得拆迁款项。双方又于2012年12月26日续租并签约，因畅宇驰公司未支付拆迁款，故未将房屋腾退。经本院主持调解，双方于2015年3月26日自愿达成如下协议：一、畅宇驰公司于2015年5月20日前腾退位于太仓市城厢镇板桥区兴业路97号房屋（工业厂房底楼整层800平方米加辅助仓库、厨房160平方米、辅助房128平方米，合计1088平方米）给肇鸿公司；二、畅宇驰公司于2015年5月20日前支付肇鸿公司房屋租金8万元（计算至2014年12月31日）；三、如畅宇驰公司未按期腾退上述房屋并支付上述租金的，则畅宇驰公司除支付上述第二款的房屋租金8万元以外，还应支付从2015年1月1日起至实际腾退之日止的房屋租金（按照8333.33元每月的标准计算）；四、本案受理费2172元，减半收取1086元，由双方各自负担543元。之后，原告按调解书约定的日期腾退出了租赁厂房并向本院交付了80000元，但双方未办理交接手续。
上述事实，由原告提供的2006年11月12日原、被告签订的《房屋租赁合同协议书》、被告与新惠公司签订的《企业房屋拆迁补偿协议》及拆迁房屋评估报告、原告的工商变更登记、被告发给原告的通知、银行进帐单，被告提供的太国用（2014）第003003773号国有土地使用权证、拆迁房屋现场照片、本院（2015）太城民初字第00040号民事调解书以及原、被告的当庭陈述等证据予以佐证。
本案在审理过程中，本院向新惠公司作了调查，新惠公司表示，其受政府委托负责拆迁事宜，在拆迁补偿过程中可以代表政府；从拆迁协议签订到被拆迁人搬出拆迁房屋之前这段时间，拆迁协议所确定的财产上的相关权利仍然由被拆迁人享有，因为政府的土地没有给，所以政府也认可被拆迁人在这段时间内享有权利，包括可以出租给他人，但是在交房时一定要保证拆迁协议中房屋以及相关附属设施的完整性。
庭审中，原告出具了新胜鞋厂经营者刘秀水的承诺书一份，该承诺书的内容为：我厂的登记经营者为刘秀水，实际经营者、投资人及负责人为杨祝海，我厂承诺在与肇鸿公司拆迁补偿纠纷中享有的权益由畅宇驰公司在（2015）太民初字第00547号案件中一并主张，我厂不存异议。经本院释明，原告明确表示对于新胜鞋厂的拆迁权益，其是作为真正的权利人来主张的。
上述事实，由本院对新惠公司法定代表人顾敏珠所作的调查笔录，原告提供的新胜鞋厂的营业执照、承诺书及其当庭陈述予以佐证。
本案争议的焦点问题是原、被告于2012年12月26日签订的《房屋租赁合同协议书》是否有效？
原告认为，上述协议在本案中不适用，原、被告之间的权利义务应当适用双方2006年11月12日签订的《房屋租赁合同协议书》，理由是：一、被告与新惠公司的拆迁协议是在2011年6月25日签订并生效的，该时间在原、被告签订的第一份房屋租赁协议的租赁期限内，因此，第二份房屋租赁协议与本案无关；二、拆迁协议明确承租户的腾房义务由被告处理，但此后被告又与原告签订租房协议，该行为违反拆迁合同约定，也违背拆迁公司的本意，因此，被告无权签订第二份房屋租赁协议，该协议应属无效；三、原告是在被告隐瞒了已经与拆迁公司签订拆迁补偿协议的情况下与被告签订了第二份房屋租赁协议，被告的行为存在欺诈，由此签订的房屋租赁协议应属无效；四、被告一边收取拆迁公司的拆迁款，一边收取原告的房租，其行为本身不合法。
被告认为，上述协议合法有效，应作为确定原、被告之间权利义务关系的合法依据，理由是：一、被告与拆迁公司因房屋拆迁所达成的协议没有对房屋的交付时间作出具体约定，拆迁方也要求被告处理与房屋有关的问题，包括对租户的退房；二、被告对涉案房屋拥有完全所有权，该产权没有因为其他原因发生过权利变更或者限制，因此，对房屋行使出租权利是被告行使所有权的一种方式；三、（2015）太城民初字第00040号民事调解书所确定的返还租赁标的的内容也证实了该协议的有效性。
本院认为，首先，从拆迁评估的时间以及庭审中原告认可知晓评估的事实来看，原告对于其所租赁的房屋将要拆迁的事实应当是明知的，只是存在原告不知被告与拆迁公司何时签订拆迁协议的可能性，并无证据表明原告是在被告隐瞒了已经与拆迁公司签订拆迁补偿协议或者被告向原告表示其厂房不再拆迁的情况下与被告签订第二份房屋租赁协议；其次，前后两份房屋租赁协议在内容上存在着连贯性和一致性，如在第一份协议中约定“原告在被告场地范围内自行搭建的辅助房及轻钢车棚，其所有权归被告，原告不得强行拆除”的内容，在第二份协议中即约定“被告租予原告使用的房屋，坐落于太仓市城厢镇板桥兴业路97号，该租赁房产的工业厂房底楼整层建筑面积800㎡，被告全部装潢（含铺地砖、轻钢雨棚、轻隔离分间、方钢防盗窗、灯具及电路部分），辅助仓库、厨房160㎡，辅助房128㎡，实际房屋建筑面积是1088㎡”的内容，即将原告在租赁过程中添附的财产的权属进行了明确而基本一致的约定。因此协议体现了双方的真实意思表示；第三，本院在审理（2015）太城民初字第00040号原、被告间房屋租赁合同纠纷一案中，从原告在其答辩意见和最终形成的调解协议内容来看，原告对续签房屋租赁协议并续租被告厂房的事实是认可并按约履行的，而在实际履行过程中，双方之间的房屋租赁协议至少已履行至2014年12月31日止，只是因拆迁补偿款的给付问题双方意见不一而引起纠纷；第四，虽然拆迁补偿协议在第二份房屋租赁协议签订之前即已签订，但拆迁人对作为被拆迁人的被告在签订拆迁补偿协议后继续行使原有房屋等财产上的权利是认可的，被告因此在此后与原告续签房屋租赁合同不违反法律规定；第五、辅助仓库、厨房、辅助房等无证房屋因未经审批而搭建，之后用于出租，违反了法律规定。综上所述，原、被告间于2012年12月26日所签订的房屋租赁协议，其中涉及无证辅助仓库、厨房、辅助房出租的条款无效，其余条款应为合法有效。
需要说明的是，被告与新惠公司签订的《企业房屋拆迁补偿协议》第四条虽有“土地指标不落实，本协议不生效”的内容，被告也据此认为该协议的生效时间为被告取得土地权属证书的2014年3月7日。但该协议第八条协议生效的约定明确为“本协议签署后生效”，该条可理解为对协议生效与否以及何时生效的特别约定，其效力应高于第四条，而且，拆迁公司在2014年3月7日前已支付了拆迁款700万元，占整个拆迁补偿的绝大部分，拆迁公司的义务已基本履行。因此，被告认为拆迁协议于2014年3月7日生效的意见不能成立。现原告也认可该份拆迁协议，双方应该结合上述2012年12月26日签订的房屋租赁协议确定原告应得的补偿款项。
关于原告应得的拆迁补偿款，本院确定如下：
1、无证房屋补偿费：
原告请求的即为其在租赁被告厂房过程中所添附的辅助仓库、厨房160平方米、辅助房128平方米（评估为288.5平方米），而根据合同约定，该房屋已归属于被告，相应的补偿应由被告享有，故原告该请求本院不予认定。
2、装潢及地面附属物补偿费：
原告请求的107地坪、固定组合橱、电话移机、空调移机等四项被告予以认可，该部分计11195.49元本院予以确认。原告请求的铁防盗栏、彩钢棚、地砖等三项分别对应于合同中的轻钢雨棚、方钢防盗窗、地砖，因此根据合同约定该部分应属被告所有，相应的补偿应由被告享有，故原告该请求本院不予支持。原告请求的网格防盗栏已为原告拆除并处理，因此该项原告不应再享有。原告请求的木隔断和铝隔断两项，在双方签订的房屋租赁协议中没有明确，庭审中被告表示合同所约定的轻隔离分间即包含了木隔断和铝隔断，而原告则表示合同所约定的轻隔离分间应指木隔断。本院认为，从合同所约定的轻隔离分间包含在装潢内的形式及其字面理解来看，该部分应指在装潢时用相应装潢材料将整个车间进行隔离、分间所用的材料，结合本案的实际情况来看，木隔断和铝隔断应包含在轻隔离分间之内，根据合同约定，该部分应属被告所有，相应的补偿亦应由被告享有，故原告该请求本院对此认可。
3、停产停业补偿费：
双方在合同第九条第5项中约定了原告不享有停产停业补偿费，从整个该条约定的内容和行文来看，与第一份房屋租赁协议中（除每季度租金不同外）的约定完全一致，只是增加了“停工停产补偿费”的约定。从双方已实际履行了六年租赁合同的实际情况来看，双方之间关系在此前较为顺畅，互信度较高，因此对于该条有关合同的终止和违约责任约定的关注度并不高。而停工停产补偿费系基于拆迁行为而产生，原告对于自身权利的维护应尽高于一般的关注程度。但该约定清晰、明确，表明了原告在拆迁情况下甘愿不享受停工停产补偿费的意思表示，否则，如依原告所言，在不拆迁的情况下，就如第一份房屋租赁协议的相关条款一样，该约定没有在该条第5项中予以特别约定的必要性。因此该约定不违反法律规定，体现了双方的真实意思。原告该请求缺乏事实依据，本院不予认定。
4、奖励费：
根据《企业房屋拆迁补偿协议》的约定，奖励费按土地（即土地补偿金）＋重置价（即房屋补偿金）＋装修（即装潢及地面附属物补偿金）的6%计算，现该部分仅涉及原告的装潢款项11195.49元，因此原告应得的奖励费应为671.73元。
5、可搬迁设备10%的搬迁费：
原告的可搬迁设备经评估后的重置价值为458550元，根据《企业房屋拆迁补偿协议》的约定，原告应得的可搬迁设备的搬迁费为45855元。
6、不可搬迁设备的搬迁费：
原告的不可搬迁设备经评估后的评估价值为25611元，但其中铝合金灯光带和10平方毫米电缆均有缺损，因原告在腾退房屋时双方并未办理具体的交接手续，该部分缺损的原因应由原告承担举证责任，在原告不能举证的情况下，缺损部分应由原告承担。因此，不可搬迁设备的搬迁费本院确认为13311.91元。至于被告提出的铝合金灯光带和电缆应予以恢复原状的抗辩意见，因其并未就此提出反诉，而且本院已将上述缺损部分的价值予以扣除，因此被告的意见已无实际意义，本院对此不予理涉。至于被告提出其中配电箱属其所有的意见，因其在拆迁补偿协议签订时对此并未提出异议，故其意见缺乏事实依据，本院不予采信。
另外，关于新胜鞋厂的可搬迁设备和不可搬迁设备的补偿问题，因原告明确其作为真正的权利人进行主张而非权利转让，但新胜鞋厂的承诺书中又明确该厂的实际经营者、投资人、负责人为原告的法定代表人杨祝海，因此，原告并不是新胜鞋厂的实际权利人，其要求主张新胜鞋厂的拆迁权利缺乏法律依据，本院不予支持，新胜鞋厂可另行提起诉讼。
综上，被告应给付原告的拆迁补偿金为71034.13元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
被告太仓市肇鸿金属制品有限公司在本判决生效后7日内给付原告太仓畅宇驰精密五金有限公司71034.13元。
案件受理费8254元，减半收取4127元，财产保全费3209元，合计7336元，由原告负担6212元，被告负担1124元。该款原告已预交，本院不再退回，被告应承担部分由其在给付上述款项时一并直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审判员 周伟旗
二〇一五年七月二十八日
书记员 杨晴绮