云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民一初字第2010号
原告（反诉被告）云南省四营煤矿。
法定代表人：熊瑞文，总经理。
委托代理人：邹文鹏，云南勤业律师事务所律师。
被告（反诉原告）周进辉，男，1977年6月17日生，汉族。
原告云南省四营煤矿（以下简称“四营煤矿”）诉被告周进辉租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，被告周进辉在提交答辩状期间提出反诉，本院于2015年5月13日和7月8日两次公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告四营煤矿的委托代理人邹文鹏、被告周进辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四营煤矿诉称：2011年3月3日，原告四营煤矿与被告签订《租房协议》，约定将永胜路前卫营住宅区1单元203号、2单元602号、3单元103号的房屋租赁给被告使用，租期为3年，至2014年6月1日止。租期届满后，被告未按约定归还房屋并结清费用。另在被告租赁房屋期间，未经原告许可擅自超期转租，导致租期届满，原告不能按期收回房屋。无奈之下，原告只好发出律师函通知被告周进辉解除合同。现原告诉至法院诉请：1、确认双方的租赁合同终止；2、判令被告偿还三套房屋拖欠的租金9500元；3、判令被告向原告返还其不当得利10，800元，并承担本案诉讼费。
被告周进辉针对原告诉请答辩并提出反诉称：2011年3月3日，反诉原告与反诉被告四营煤矿签订了租房协议，约定将三套房屋租给反诉原告使用，并向反诉原告出具了授权书和在职证明，同时约定了由反诉原告对三套房屋进行装修后使用，三年期满后，如无变故，还是由本人续签租房协议，反诉原告享有优先权。三年来，反诉原告一直严格依约定履行合同，按时足额缴纳房租。2014年5月合同即将届满时，反诉原告多次找到反诉被告四营煤矿负责人协商续签协议，但一直没有结果。后来反诉被告四营煤矿提高了租金，反诉原告无法接受，就与反诉被告四营煤矿商量由反诉原告周进辉替反诉被告四营煤矿补交水、电、煤气、有线电视的费用和装修的费用，双方无法达成一致意见。因双方一直在协商，房屋确实未能在约定期限内交还给反诉被告四营煤矿，产生的租金为9500元，但反诉被告主张所谓的不当得利是没有任何理由的，故提起反诉，请求判令反诉被告补偿反诉原告的装修折旧费22，345元，承担反诉原告补交补办的有线电视及机顶盒费用3060元，水、电、煤气费1766元，并承担全部反诉费用。
反诉被告四营煤矿针对反诉诉请答辩称：1、不认可反诉原告周进辉对涉案的三套房屋进行了装修；2、即便确实有装修的事实，因双方在《租房协议》中未有约定，不应获得支持。而实际情形是反诉被告四营煤矿提供给反诉原告周进辉三套房屋时，约定的租金仅为每套每月500元，远远低于市场价，即实际上反诉被告四营煤矿已经通过低租金的方式对反诉原告周进辉的装修投入进行了补偿；3、反诉原告周进辉诉称其补交、补办有线电视及机顶盒费用、水、电、煤气等费用，在其实际使用期间，应当由其本人自行承担，而反诉原告周进辉实际使用之前发生的水、电费用，从其代缴之日起至起诉时，已超过诉讼时效。因此请求驳回反诉原告周进辉的全部反诉请求。
本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对双方当事人提交的证据进行了质证、认证，现评述如下：
一、本案双方当事人对下列事实无争议：被告（反诉原告）周进辉与原告（反诉被告）四营煤矿于2011年3月3日签订《租房协议》一份，约定由四营煤矿（甲方）将位于昆明市永胜路前卫营住宅区1栋1单元203号、2单元602号、3单元103号的叁套住房租给周进辉（乙方）使用，租期三年，每月每套租金为500元。第一年自2011年5月30日至2012年5月30日，第二年自2012年6月1日至2014年6月1日。甲方在交付给乙方叁套房屋使用时必须结清之前的一切费用（包括物管费、水、电、煤气费、卫生费、有线电视），乙方负责叁套房屋的修缮工作【包括室内装修（墙壁双飞粉、地面铺实木地板）、屋顶漏雨维修、门窗更新】，装修必须符合小区的统一管理标准，装修结束后由甲、乙双方统一验收认可。合同期满后，本协议自动失效，如双方还需续租可重签协议，甲方还要对外重租房屋或变卖，在同等条件下乙方享有优先权。合同签订当日，四营煤矿将三套房屋交付给周进辉。2014年6月1日合同届满，周进辉未及时将房屋归还四营煤矿。其中，1单元203号房屋的归还时间为2014年12月30日，2单元602号房屋的归还时间为2014年10月31日，3单元103号房屋的归还时间为2015年4月。上述事实以双方签订的《租房协议》等证实，本院依法予以确认。
二、本案双方当事人争议的焦点为：1、被告周进辉主张其对房屋所作的装修应否进行折旧补偿；2、被告周进辉将房屋转租他人，在租赁期限届满之后至实际归还房屋期间的收益应否按不当得利处理；3、被告周进辉自2011年3月后所缴的有线电视、水、电、煤气等费用应否扣减，费用几何。
被告周进辉针对焦点1向本院提交装修三套房屋的费用结算单一份，欲证实被告周进辉作为客户，与承揽方就装饰工程进行结算，装修费用共计31，922元的事实；
原告四营煤矿质证称：按照双方签订的《租房协议》，装修应由甲、乙双方统一验收认可。此份费用结算单不能证实系双方认可的装修事实、装修范围、装修价款及折旧评估价格。另外，《租房协议》并未对装修补偿进行过约定。因此对此费用结算单的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人未经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿添附的装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案双方当事人在签订租赁合同时未约定装修的补偿问题，但因装修为客观存在，被告周进辉的投入事实上增加了出租物的价值，因此本院对被告周进辉的此项请求，根据合同签订的期限、租金标准等，酌情予以支持。
原告四营煤矿针对焦点2向本院提交被告周进辉与案外人签订的转租协议，欲证实被告周进辉因转租行为，在合同履行期限届满后未归还产生的实际收益（其中，周进辉转租203号房屋的租金为1200元、转租103号房屋的租金为1200元）。主张被告周进辉取得此项收益，一是未经业主即原告四营煤矿同意，二是合同期限届满。
被告周进辉不同意上述收益为不当得利，向本院提交原告四营煤矿于2011年5月5日出具的授权书和证明一份，欲证实原告四营煤矿认可被告周进辉本人为其职工，原告四营煤矿将涉案的三套房屋的管理权交给被告周进辉，以办理广电数字电视、煤气公司、自来水公司、供电局等业务，主张对这三套房屋进行管理有合法授权，不存在不当得利的情形。
原告四营煤矿质证对上述授权书和证明的真实性不予认可，表示系单位本身印章管理存在失误，被告周进辉本人并非四营煤矿职工。
被告周进辉针对焦点3向本院提交物管费、水、电、煤气费、有线电视收视费缴费单据18张。原告四营煤矿均不予认可，质证称被告周进辉在租赁期间所产生的费用应当由其自行承担，而承租期间的费用已过诉讼时效，无需质证。
本院经核对，被告周进辉代缴的发生于2011年3月的费用为物管费（2011年全年）1121.70元、煤气费199元（昆仑燃气88元、煤气111元）、电费115.08元、水费34元。
据此，本院对双方争议的焦点认定如下：被告周进辉承租了涉案三套房屋之后，对房屋进行了装修，缴清承租之前该三套房屋的物管费560.85元、煤气费199元、电费115.08元、水费34元。在合同期限届满后，被告周进辉将该两套房屋以每套1200元的价格转租，203号房屋于2015年5月12日归还，转租租金为6000元，103号房屋于2015年4月24日归还，转租租金为4800元。
本院认为，本案系租赁合同关系。被告周进辉虽持有盖有印章的委托书及证明，获原告四营煤矿授权管理上述套房屋，根据上述委托书及证明，仅只能证实系原告四营煤矿开具给被告周进辉作为办理水、电、煤气、有线电视收视费用手续的依据，不能证实双方就出租房屋的收益形成委托关系，本案双方的权利义务只能依照租赁合同关系予以界定。被告周进辉应按租赁合同的约定向原告四营煤矿支付实际承租期间的租金。逾期未及时返还出租物产生的收益无法律依据，属不当得利，应当将获得的利益部分返还出租人，对原告四营煤矿的这部分本院诉讼请求予以支持。被告周进辉在承租期间对房屋所作的装修投入事实上造成出租房屋价值的增加，原告四营煤矿应当予以适当补偿。对于周进辉承租房屋之前产生的相关水、电、煤气、物管费用，应由原告四营煤矿自行承担，被告周进辉的代缴代扣行为属无因管理，原告四营煤矿以诉讼时效作为抗辩理由不成立。另被告周进辉主张分别安装了三套机顶盒，因属可拆除的动产，被告周进辉应向房屋的实际使用人主张权利。本案双方当事人订立的租赁合同期限届满，已实际终止，对此无争议，因此对原告四营煤矿要求解除合同的诉讼请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百二十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周进辉支付原告（反诉被告）云南省四营煤矿房屋租金9500元；
二、被告（原告）周进辉返还原告（反诉被告）云南省四营煤矿逾期交房的损失10，800元；
三、由原告（反诉被告）云南省四营煤矿一次性补偿被告（反诉原告）周进辉装修折旧费10，000元；
四、由原告（反诉被告）云南省四营煤矿返还被告（反诉原告）周进辉代缴的物管费560.85元、煤气费199元、电费115.08元、水费34元，以上费用共计908.93元；
五、以上四项相抵扣后，由被告（反诉原告）周进辉于判决生效后三日内一次性支付原告（反诉被告）云南省四营煤矿人民币9391.07元。
案件本诉受理费307元，反诉受理费239元共计546元，由原、被告各负担50%计币273元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
本案申请执行的期间为本判决生效后两年。
审 判 长 朱 蓉
人民陪审员 李常丽
人民陪审员 王振斌
二〇一五年七月九日
书 记 员 刘 东