辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦民一终字第00440号
上诉人（原审被告）锦州长义房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区。
法定代表人季晓燕，该公司总经理。
委托代理人王娜，辽宁新阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）侯国祥，男，1945年4月7日出生，汉族，退休干部，现住辽宁省锦州市凌河区。
委托代理人杨建中，辽宁华峰律师事务所律师。
上诉人锦州长义房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2014）太民一初字第00488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人锦州长义房地产开发有限公司委托代理人王娜、被上诉人侯国祥及其委托代理人杨建中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年3月11日原、被告签订﹤商品房预售合同﹥（合同编号N29），合同约定被告将其开发的位于太和区平和里的平和家园25号楼5单元6层东室，建筑面积68平方米房屋以10万元价格出售给原告，并赠送原告45平方阁楼，原告于2008年3月11日支付首期房款5万元，余款于2008年12月31日前付清，被告于2008年12月底将房屋交付原告使用，如不能交付房屋的，被告双倍返还预付款。2008年12月31日，原告依照约定交付被告余款5万元时，被告拒收且拒绝交付房屋。双方产生争议后，原告向本院提起诉讼，本院于2011年8月5日作出（2011）太民一初字第00065号民事判决，判决被告于平和家园工程竣工验收合格15日内接受原告购房余款5万元；履行合同约定的交付房屋义务。被告不服判决提出上诉，锦州市中级人民于2011年12月2日作出（2011）锦民一终字第00473号民事判决，撤销本院（2011）太民一初字第00065号民事判决，改判原、被告按2008年3月11日签订的﹤商品房预售合同﹥继续履行，该判决生效后，原告向本院申请执行，在执行过程中发现执行的标的物已经不存在，无法执行，原告于2013年向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2013年5月20日作出（2013）辽审三民申字第312号民事裁定，认为“侯国祥一审诉讼请求要求长义公司继续履行合同，二审法院依据侯国祥的诉讼请求作出判决并无不当。至于侯国祥提出该判决无法执行的问题，因侯国祥只是要求被申请人继续履行合同，如被申请人在执行中拒不履行，再审申请人可以另行提起诉讼要求其赔偿损失，无需通过再审程序以本案进行再审。”裁定驳回了侯国祥的再审申请。原告于2013年7月22日向本院申请撤回执行申请，本院于2013年7月22日作出（2013）太民执字第00292号执行裁定，终结（2011）锦民一终字第00473号民事判决的执行。原告要求解除合同赔偿损失诉至本院。原告申请委托土地房地产估价有限公司估价时，估价公司以房屋已经不存在退回本案委托。2014年1月3日，锦州金衡土地房地产估价有限公司评定宋艳萍订购的房屋的价格46.14万元，市场价格单价为每平方米6320元。诉讼中原告提出查封被告开发的山水花园的房屋，由于被告开发建设的房屋未办理产权证书，本案按照规定履行公告义务，原告支付公告费2400元。
原审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案原、被告间签订的商品房预售合同合法有效，被告拒不履行合同约定义务，致使不能实现合同目的，故对原告要求解除商品房预售合同的主张，本院予以支持。原、被告双方约定在被告不能交付房屋时双倍返还预付金的约定属于双方约定的违约金条款，被告应按照双方约定支付违约金，对原告要求被告给付原告10万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。参照宋艳萍案件评估的房地产单价，如果合同履行后现房屋价值为429760元（6320元／平方米×68平方米），10万元违约金不足以弥补原告的损失，对原告要求被告赔偿原告损失的请求应予以保护，但应按房屋现价值扣除原告应履行的合同义务5万元以及违约金10万元，被告应赔偿原告损失为279760元。原告要求被告给付10万元违约金利息的主张没有法律依据，本院不予支持。被告称与原告不存在买合同关系及诉讼主体错误的辩解意见，因生效判决已经确认了双方存在买卖合同法律关系，被告适格的主体，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告锦州长义房地产开发有限公司于判决生效后10日内给付原告侯国祥违约金10万元；二、被告锦州长义房地产开发有限公司于判决生效后10日内赔偿原告侯国祥经济损失279760元；三、驳回原告侯国祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8590元减半收取4295元、保全费2585元、公告费2400元、合计9280元，由原告侯国祥负担800元，被告锦州长义房地产开发有限公司负担8480元。
宣判后，上诉人锦州长义房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项、第二项，并由被上诉人承担上诉费。主要事实和理由：一、商品房预售合同与收款专用收据加盖的公章不是我公司公章。我公司于2007年9月经锦州市工商行政局核准，刻制了内容为锦州长义房地产开发有限公司（1）的公章、财务专用章、合同专用章三个章。我公司从2007年9月开始一直持有使用至今。而被上诉人提交的合同和收款专用收据上载明的时间是2008年3月11日，商品房预售合同加盖的公章不带（1），收款专用收据加盖的财务专用章也不带（1），据此我公司认为完全可以证明预售合同和收款收据不是真实的合同和收据，我公司从未与被上诉人形成买卖合同法律关系。二、被上诉人提交的商品预售合同约定内容有诸多违背常理之处，被上诉人主张的购房价款明显低于其主张购房当时的市场价格，刘志英只是我公司项目经理没有售房权，交房时间也不现实，违约条款极度不公平。收款专用收据与我公司收据样式不一致。三、被上诉人主张交付5万元，而我公司与被上诉人从未签订过售房合同，也从未收到此款。四、我公司已经向中院申请对（2011）锦民一终字第00473号民事判决书再审。综上请求撤销一审判决，支持我公司的上诉请求。
被上诉人侯国祥辩称，上诉人的上诉所依据的事实，已经被生效的一审、二审判决及高院的裁定否定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是双方当事人之间是否存在房屋买卖关系。上诉人主张双方签订的《商品房预售合同》与收款收据上加盖的公章并不是上诉人的公章，收款人刘志英只是公司的项目经理，没有售房权限，因此锦州长义房地产开发有限公司与被上诉人侯国祥之间不存在商品房买卖关系。上诉人陈述案外人刘志英曾经任职锦州长义房地产开发有限公司项目经理，曾经持有盖有公司公章的文书文本。并且对于《商品房预售合同》及收款收据所加盖的公章是伪造的主张，上诉人并未提交充分证据证明，因此可以认定商品房预售合同及收款收据所加盖的公章是真实的。《商品房预售合同》签订时，刘志英任职上诉人项目经理，刘志英的行为应当视为职务行为，其行为结果应当归属于上诉人。刘志英与上诉人之间关于职务权限的约定仅对他们双方具备约束力，不能对抗第三人。被上诉人侯国祥基于刘志英的职务，有理由相信刘志英所实施行为系职务行为，被上诉人与刘志英签订《商品房预售合同》就是与上诉人长义房地产开发有限公司签订合同。而且上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》的效力已经被生效的（2011）锦民一终字第00473号民事判决予以确认。上诉人长义房地产开发有限公司及被上诉人均应当按照合同约定全面履行义务。因上诉人已经无法继续履行，存在违约行为，应当承担违约责任。现上诉人长义房地产开发有限公司以刘志英本人证言及另案判决结果作为证据主张其与被上诉人侯国祥之间不存在商品房买卖关系，于法无据，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费4295元，由上诉人锦州长义房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张卫东
审 判 员 赖志勇
代理审判员 赵洪全
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 暴思洋