宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）卫民终字第435号
上诉人（原审原告）李风宝，住宁夏回族自治区海原县。
被上诉人（原审被告）宋年平，住宁夏回族自治区海原县。
上诉人李风宝与被上诉人宋年平房屋租赁合同纠纷一案，宁夏回族自治区海原县人民法院于2014年6月23日作出（2014）海民初字第773号民事判决。宋年平不服该判决，于2014年7月21日向本院提起上诉，本院于2014年9月26日作出（2014）卫民终字第244号民事判决，维持了宁夏回族自治区海原县人民法院（2014）海民初字第773号民事判决。后宋年平向宁夏回族自治区高级人民法院提出申诉，2015年2月11日宁夏回族自治区高级人民法院作出（2015）宁民申字第12号民事裁定，指令本院再审。2015年3月16日经本院再审后，于2015年4月24日作出（2015）卫民再终字第1号民事裁定，发回海原县人民法院重审。海原县人民法院重审后，于2015年8月19日作出（2015）海民初字第1137号民事判决，李风宝不服，向本院提出上诉。本院于2015年9月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日、11月13日公开开庭进行了审理。上诉人李风宝、被上诉人宋年平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年11月16日，李风宝与宋年平签订房屋租赁合同。李风宝将自建的位于海原县某某路楼房上下两层四间半租赁给宋年平使用；租赁期限五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止；年租金2万元，由宋年平按年度交纳，每年第一个月前三日交纳。2013年前的租金宋年平向李风宝已履行完毕。2014年初宋年平向李风宝交付租金时，李风宝要求宋年平按市场价交付房屋租赁费而双方发生争执，2014年房屋租赁费至今未交。
李风宝原审诉讼请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同无效，并由宋年平给李风宝腾房；2.由宋年平支付李风宝2014年房屋使用费39000元，2015年房屋使用费42000元，每天115元至宋年平交房止，并由宋年平承担（迟延履行金）利息，宋年平交付房屋时将租赁的房屋恢复原状；3.本案的诉讼费用由宋年平承担。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2011年11月16日，李风宝、宋年平签订房屋租赁合同，当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。双方在收取2014年房费时发生争议起诉到法院。庭审中查明，2011年11月16日，李风宝、宋年平签订为期5年的房屋租赁合同，租房上下4间半，租费2万元。签订履行两年后，宋年平在交第3年的租费时，李风宝提出要涨租费，双方未达成协议。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人之间签订的合同签字或盖章后即生效，李风宝、宋年平就此份合同已经履行两年，现因房屋租赁费的涨幅，李风宝诉请确认合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》五十二条之规定，不予支持。经该院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：驳回李风宝的诉讼请求。案件受理费1825元，由李风宝负担。
李风宝不服上述判决，向本院提出上诉，请求：1.撤销海原县人民法院（2015）海民初字第1137号民事判决，支持李风宝在原审的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由宋年平或原审人民法院承担。事实及理由：1.原审法院对本案事实肆意歪曲，属枉法裁判。首先，原审法院认定李凤宝、宋年平签订协议并履行两年后在宋年平交第三年房费时，李风宝提出要涨房费，双方未达成协议属歪曲事实。事实是宋年平缴纳2014年房费时，李风宝要求宋年平按照2013年2月5日双方约定的“以后年度按行情涨额缴付”履行，宋年平反悔，对此有李风宝提供的宋年平签字认可的2013年2月5日收据可证；其次，原审法院以双方合同约定不明确或遗漏主项可以通过订立补充合同完善，但李风宝没有提供其它证据佐证为由，未确定“收据”的证明效力属采信证据不当。李风宝出示的收据是一式两份，宋年平持有一份，但是宋年平以丢失为由不予提供，原审法院认为李风宝没有其它证据佐证不能成立；2.原审法院以宋年平提供的尹某某房产证证实此段商住楼是建设局规划好后政府予以批准的建筑，推定李风宝出租的商住楼属于政府规划的合法建筑，并予以采纳，属认定不当。因尹某某房产证与本案不具有关联性。建筑物合法性审查的依据是建设部门出具的相关证件，原审法院在没有证据的情况下不能凭主观想象认定；3.原审法院认定事实错误，致使适用法律错误。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原审法院却以李凤宝、宋年平签订的合同已经履行了两年认定为该合同有效，于法无据。
宋年平辩称并请求：1.驳回上诉，维持原判，双方继续履行2011年11月16日签订的房屋租赁合同；2.由于李风宝违反法律法规相关规定，请求李风宝赔偿经济损失约10万元，包括装卷帘门（1800元）、玻璃门（3500元）、升降机的购买、安装（共18500元）、拆除升降机及重新安装升降机（6670元）、相关动力电路铺设、入网（共8000元）、广告牌（800元），LED显示器（4500元）、装修卫生间（650元）、热水器及上下水管道铺设（3500元）、粉刷（1200元）、大理石橱柜（800元）、衣柜（2500元）、监控（850元）、搬运货物搬运费1400元。如果合同无效，除要求李风宝赔偿上述损失外，尚有4万元的防滑链的损失也要计算在内；3.李风宝承担本案诉讼费。其理由：1.原审法院没有认定李风宝出示的“收据”的效力是正确的，因为“收据”中“以后年度按行情涨额缴付”是李风宝后加上去的；2.原审法院采信宋年平提交的与李风宝相邻的尹某某房产证推定李风宝出租房屋具有建设规划许可证得当，因李风宝建设的该片建筑是海原县政府规划、批准建设的，若是非法建筑海原县人民政府就予以拆除，李风宝不可能将与宋年平相邻的房屋出租给他人；3.原审法院适用法律正确；4.如果李凤宝、宋年平签订的房屋租赁合同无效，应由李风宝赔偿宋年平上述损失。其中宋年平购进的20万元防滑链，计划5年内售罄，现已售出12万元，还有8万元的防滑链没有售出，计划在剩余的两个冬天售出4万元的防滑链，下剩4万元的防滑链为损失，应由李风宝给予赔偿。
针对宋年平上述请求，李风宝补充陈述：宋年平明知房屋没有房产证，责任应由其承担，且宋年平所述物品的价值需要证据证明，宋年平无证据证实。在签租赁合同时，双方口头约定租赁到期后，宋年平卸走卷帘门把铁门安装上。
二审期间，双方当事人均未向法庭提交证据。法庭将录制的宋年平租赁房屋内新增设施及实际情况录像当庭进行了播放，双方均没有提出异议。
根据当事人一、二审陈述和提供的有效证据，二审确认原审查明的事实。另查明：2014年初宋年平向李风宝交付2014年度租金时，李风宝要求宋年平按约定的随行就市交付房屋租赁费，因双方对房屋租赁费的涨幅商量无果而发生争执，李风宝遂提起诉讼。在租赁期间，宋年平拆除了李风宝安装的铁皮门两幅，新添置了卷帘门两幅、玻璃门两幅、安装升降机一台套、铺设相关动力电路并入网、门头牌、LED显示器、热水器及上下水管道、大理石橱柜、衣柜、室内监控。其中，李风宝同意宋年平拆除了李风宝安装的铁皮门两幅，新添置了卷帘门两幅、玻璃门两幅。宋年平安装升降机一台（套）、铺设相关动力电路并入网是宋年平租赁房屋从事修理车辆必需的设备。以上物品除卷帘门两幅、玻璃门两幅、铺设相关动力电路并入网、热水器的上下水管道不能移动外，其余均可移动。
本院认为：1.关于李凤宝、宋年平签订的房屋租赁合同的效力问题。庭审中李风宝自认其建设房屋没有取得建设规划许可证，宋年平认为李风宝取得了建设规划许可证，应由宋年平举证证明，但宋年平所举证据仅能证明尹某某建设的房屋取得房产证，不能证明李风宝取得了建设工程规划许可证。宋年平以与李风宝相邻的尹某某取得房产证，推定李风宝所建房屋应得到了政府批准为由，辩解双方签订的房屋租赁合同有效，但是该房产证按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条二款“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，无法明确确认李风宝建设的房屋取得了政府批准，故应认定李风宝建设的房屋没有取得建设工程规划许可证和政府的批准。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，据此应认定宋年平与李风宝签订的房屋租赁合同无效。李风宝上诉提出其没有取得建设规划许可证，应认定房屋租赁合同无效的意见成立，予以支持。宋年平的上述辩解意见与法不符，不予采纳。
2.关于李风宝出示的“收据”证明效力的确认问题。李风宝主张该收据一式两份，交由宋年平保管一份，能够证明双方商议变更了合同内容。宋年平辩解该收据为李风宝单方添加内容，不能证明双方商议变更了合同内容。由于李风宝从事的是司法职业，以其掌握的法律知识，其完全有能力判断租赁合同的效力，李风宝明知合同无效仍提出变更合同，其行为属于无效行为，故对李风宝出示的收据的证明效力不予确认。
3.关于李风宝主张宋年平支付房屋使用费、交付房屋以及恢复原状的问题。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定。因双方明确约定的租赁费是每年2万元，宋年平也实际使用李风宝的房屋，故参照租赁费每年2万元的标准，由宋年平向李风宝支付2014年1月1日至2015年12月31日止的房屋使用费4万元。原审法院对此漏判，应予纠正。由于双方签订的租赁合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，宋年平应向李风宝返还房屋，但应给予宋年平合理期限，合理期限自本判决生效之日至2015年12月31日。宋年平交付房屋时，除不能移动的卷帘门两幅、玻璃门两幅、铺设相关动力电路并入网、热水器的上下水管道留给李风宝外，其余部分宋年平应搬离并恢复原状。
4.关于宋年平提出李风宝赔偿其损失的问题。由于本案是发回重审再次上诉的案件，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条二款“原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审”的规定，宋年平提出李风宝赔偿其损失的主张，属合同无效后一并处理的问题，故本案对一并处理。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，宋年平所主张不能移动的卷帘门两幅、玻璃门两幅、铺设相关动力电路并入网、热水器的上下水管道的费用，是合同无效后一并处理的事项。考虑到李风宝在出租房屋时，明知其所建房屋没有取得建设规划许可证仍与宋年平签订合同存在过错，以及宋年平对其装饰装修、扩建不能移动的卷帘门两幅、玻璃门两幅、铺设相关动力电路并入网、热水器的上下水管道使用的年限，酌情折价1万元由李风宝支付宋年平。对于李风宝提出其出租房屋时已明确告知宋年平没有房产证，宋年平存在过错的意见，因李风宝没有取得房产证并不能必然说明李风宝没有取得建设规划许可证，李风宝没有提交证据证明宋年平对李风宝没有取得建设规划许可证知情，李风宝应承担合同无效的过错，故对其该主张不予支持。对于宋年平提出的其它损失，属于可移动物品和经营中必须承担的风险，故不予支持。
综上，原审认定事实不清，适用法律错误，李风宝的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项、二款、第一百七十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（三）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区海原县人民法院（2015）海民初字第1137号民事判决；
二、宋年平于本判决生效后30日内支付李风宝房屋使用费4万元；
三、宋年平于2015年12月31日前向李风宝归还租赁的房屋，并恢复原状；
四、李风宝于本判决生效后30日内支付宋年平装饰装修、扩建添附财产的折价费1万元。
以上二、四项合并折抵后，宋年平向李风宝支付房屋使用费3万元。
如宋年平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼费》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1825元，由李风宝负担925元，由宋年平负担900元。二审案件受理费1825元，由李风宝负担925元，由宋年平负担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐青山
审 判 员 张瑞花
代理审判员 董 瑶
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 张 津
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。