福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第2478号
原告福安市昌隆房地产开发有限公司，住所地福安市。
法定代表人黄昌锦，董事长。
委托代理人陈明祥，福建东方格致律师事务所律师。
被告李玫，女，汉族，1968年5月6日出生，住福安市。
被告陈建新，男，汉族，1963年5月14日出生，住福安市。
第三人中国工商银行股份有限公司福安支行，住所地福安市。
负责人郑祖贤，行长。
委托代理人黄燕斌，女，汉族，1986年3月25日，住福安市。
原告福安市昌隆房地产开发有限公司与被告李玫、陈建新、第三人中国工商银行股份有限公司福安支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告福安市昌隆房地产开发有限公司的委托代理人陈明祥、第三人中国工商银行股份有限公司福安支行的委托代理人黄燕斌到庭参加诉讼。被告李玫、陈建新经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福安市昌隆房地产开发有限公司诉称，2009年3月25日，原告福安市昌隆房地产开发有限公司作为出卖人，被告李玫、陈建新作为买受人，在福安市天马山庄售楼部共同签订了编号为MF-2007-01-N0.0003215的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定将原告开发的位于福安市天马山庄X号的商品房，以商品房预售的方式出售给被告。该预售商品房建筑面积196.4平方米，单价每平方米人民币3033元，总价人民币595681元，双方对该房价款约定的支付方式为俩被告在签订合同之时支付首付款240681元，余款355000元办理银行按揭。《合同补充协议》第一条“按揭贷款办法及相关条款”第7项同时约定“买受人在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的《个人借款合同》的约定及时还本付息，若因买受人逾期还款造成出卖人担保金被贷款银行扣划的，买受人应按出卖人担保金被扣划金额向出卖人支付日0.05%的违约金。连续逾期三次以上（含三次），或累计逾期五次以上（含五次）偿还按揭贷款并造成出卖人担保金被贷款银行扣划的，出卖人有权解除合同，收回合同项下的商品房，同时有权要求买受人偿还拖欠的本息并缴纳拖欠部分日0.05%的违约金，直接在首付款中划扣。”俩被告在支付了首付款240681元后，于2009年7月1日与第三人中国工商银行股份有限公司福安支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定俩被告向中国工商银行股份有限公司福安支行贷款355000元，贷款期限20年，按月还本付息。原告在该借款合同上以保证人身份为俩被告提供阶段性连带责任保证，保证在俩被告正式将上述商品房抵押登记给第三人中国工商银行股份有限公司福安支行之前，如俩被告没有按月还本付息，由原告代为偿还，并且第三人有权从原告开立在工商银行的所有账户中直接扣收用以清偿。《个人购房借款／保证合同》签订后，第三人中国工商银行股份有限公司福安支行依约放款，俩被告也从2009年8月开始依约逐月还本付息，但从2012年12月开始，俩被告无故违约，至起诉之日已连续17个月没有依约还本付息，虽然原告多次通知俩被告，再不及时还本付息，原告将按照上述补充协议第一条第七项的规定，收回合同项下商品房并终止合同履行，但俩被告置若罔闻，致原告开设在工行的账户（账号为：x）的担保金至起诉之日共计被第三人中国工商银行股份有限公司福安支行扣划人民币45553.5元（2013年3月21日扣划11453.49元、2013年9月18日扣划17000元、2013年12月30日扣划8600.01元、2014年3月28日扣划8500元），用以偿还俩被告拖欠的贷款本息。鉴于俩被告的上述行为以及给原告造成的后果，《合同补充协议》第一条第七项规定的条件已经成就，原告有权依据该约定收回合同项下商品房并终止合同履行。同时，俩被告应向原告承担的违约金计算方式为：以原告被第三人中国工商银行股份有限公司福安支行扣划的金额为基数，每笔均从被扣划之日起按日0.05%计算至原告收回合同项下的商品房之日止。请求法院依法判令：1、俩被告返还原告位于福安市天马山庄X号的商品房；2、终止原告与俩被告在2009年3月25日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的继续履行，俩被告、原告与第三人在2009年7月1日签订的《个人购房借款／担保合同》相应终止；3、俩被告截止至2014年11月17日结欠第三人的贷款余额人民币304753.69元及利息1974.33元，由原告在收回的商品房价值中偿还第三人，俩被告已支付给原告的人民币240681元首付款，扣除原告截至2014年11月17日已代俩被告偿还第三人的本息人民币62419.98元和俩被告按《合同补充协议》应向原告承担的违约金（从2014年9月28日开始以代偿的金额人民币62419.98元为基数，按每日0.05%计算至原告收回合同项下的商品房之日止），由原告在收回的商品房价值中返还给俩被告；4、本案诉讼费由俩被告承担。
被告李玫、陈建新未作答辩。
第三人中国工商银行股份有限公司福安支行述称，对原告的诉请不存在异议，同意解除由原告与俩被告在2009年3月25日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，也同意解除俩被告、原告与第三人在2009年7月1日签订的《个人购房借款／担保合同》。俩被告尚结欠第三人本金人民币304753.69元及利息，应由俩被告偿还，原告对上述款项承担连带担保责任。故请求判令：1、解除编号为A：闽字宁德行福安支行（2009）年住208号”《个人购房借款／担保合同》；2、俩被告李玫、陈建新偿还申请人剩余的本金人民币304753.69元及利息；3、原告对俩被告的贷款本息向第三人承担连带偿还责任。
经审理查明，2009年3月25日，原、被告签订一份编号为“MF-2007-01-NO0003215”的《商品房买卖合同》，约定由被告李玫、陈建新向原告购买位于福安市天马山庄X幢X层X号的房屋一套，房屋总价款为595681元，被告应于签订买卖合同时支付首期款人民币240681元，余款人民币355000元办理银行按揭。原告已将被告购买的福安市天马山庄X幢X层X号房屋交付被告使用。在该合同的补充协议第一条第七款约定：“买受人在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的《个人借款合同》的约定及时还本付息，若因买受人逾期还款造成出卖人担保金被贷款银行扣划的，买受人应按出卖人担保金被扣划金额向出卖人支付日0.05%的违约金。连续逾期三次以上（含三次），或累计逾期五次以上（含五次）偿还按揭贷款并造成出卖人担保金被贷款银行扣划的，出卖人有权解除合同，收回合同项下的商品房，同时有权要求买受人偿还拖欠的本息并缴纳拖欠部分日0.05%的违约金，直接在首付款中划扣。”
2009年7月1日，原、被告与第三人中国工商银行股份有限公司福安支行签订编号为“A：闽字宁德行福安支行（2009）年住208号”《个人购房借款／担保合同》一份，约定被告向第三人贷款人民币355000元，用于购买福安市天马山庄X幢X层X号房屋，贷款期限20年，该贷款由原告提供阶段性连带责任保证担保，保证人福安市昌隆房地产开发有限公司对本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。该合同签订后，第三人已于2009年7月1日向被告发放了贷款。在还款过程中，被告从2009年8月1日开始逐月偿还第三人按揭款贷款至2012年12月10日止，被告自2011年12月10日以后出现逾期还款。截止到2014年9月28日止，第三人从原告帐户中扣划了被告未按期偿还的贷款本息62419.98元。截止到2014年11月17日，被告未偿还第三人的贷款本金304753.69元及利息1974.33元。
被告李玫、陈建新系夫妻关系。目前讼争商品房已办理房屋所有权证、国有土地使用证，但现尚未办理他项权证。
以上事实有原告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款／担保合同》、中国工商银行客户存款对账单、中国工商银行贷款帐号明细、销售不动产统一发票、不动产销售完税凭证、房屋所有权证、国有土地使用证；第三人提供的营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、个人单客户综合查询单；本院依职权调取的房屋登记信息证明及原告、第三人的庭审陈述等证据证明，上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。2009年3月25日，原告与被告李玫、陈建新签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》之后，被告李玫、陈建新已依约向原告支付了全部购房款。被告李玫、陈建新于2011年3月21日取得安房权证福安字第x号房屋所有权证，于2011年5月31日取得安政国用（2011）第1901号国有土地使用证。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故被告李玫、陈建新已取得讼争房屋的所有权。虽然《合同补充协议》第七条有约定，“买受人在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的《个人借款合同》的约定及时还本付息，若因买受人逾期还款造成出卖人担保金被贷款银行扣划的，买受人应按出卖人担保金被扣划金额向出卖人支付日0.05%的违约金。连续逾期三次以上（含三次），或累计逾期五次以上（含五次）偿还按揭贷款并造成出卖人担保金被贷款银行扣划的，出卖人有权解除合同，收回合同项下的商品房，同时有权要求买受人偿还拖欠的本息并缴纳拖欠部分日0.05%的违约金，直接在首付款中划扣。”但该条款系基于原告作为《个人购房借款／担保合同》阶段性保证人而为保障自身权益而设，其中该条“出卖人有权解除合同”的适用应以讼争的福安市城南天马南路88号天马山庄D幢15屋1517号房屋产权未变更至俩被告李玫、陈建新为前提，否则有违物权的公示、公信原则。虽然被告李玫、陈建新从2012年12月起出现多次逾期还款，但逾期还款前即2011年5月份讼争房屋的所有权已登记至李玫、陈建新名下，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，也就在不存在终止合同的问题。另外，从两证办出至俩被告第一次逾期还款前均可办理他项权证，但在长达一年多的时间双方均未及时配合办理抵押登记手续，原、被告及第三人均存在过错，况且该处房产现已被多家法院所查封也存在无法返还的现实。故原告主张终止于2009年3月25日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》并返还原告福安市城南天马南路88号天马山庄D幢15屋1517号房屋，本院不予支持。
被告李玫、陈建新自2012年12月起就出现逾期还款，至2014年9月，已出现了22个月逾期还款，由于原告福安市昌隆房地产开发有限公司承担担保责任期间，被告李玫、陈建新没有按照借款合同约定还款，导致原告因承担保证担保责任，被第三人中国工商银行股份有限公司福安支行从账户中扣划了被告李玫、陈建新逾期偿还的贷款本息共计62419.98元（该款项扣划至2014年9月28日止），该扣划的款项的本息被告李玫、陈建新应当返还给原告福安市昌隆房地产开发有限公司。2014年9月29日至本判决生效之日，若第三人中国工商银行股份有限公司福安支行仍从原告福安市昌隆房地产开发有限公司账户扣划被告李玫、陈建新未偿还的贷款本息，扣划的数额被告李玫、陈建新亦应当偿还。同时根据《合同补充协议》第七条的约定，被告逾期还款，被告应按缴纳拖欠部分日0.05%向原告支付违约金，庭审中，原告仅主张从2014年9月28日起，以代垫款62419.98元为基数，按日0.05%计算，由俩被告向原告支付违约金，系原告对自已权利的处分，本院予以确认。
第三人中国工商银行股份有限公司福安支行庭审时提出解除《个人购房借款／担保合同》，并要求被告李玫、陈建新偿还剩余贷款本金人民币304753.69元及利息，本院认为，根据《个人购房借款／担保合同》的约定，“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”而《个人购房借款／担保合同》签订后，被告李玫、陈建新自2012年12月起就出现逾期还款，至2014年9月，已出现了22个月逾期还款，因此，第三人中国工商银行股份有限公司福安支行作为贷款人是有权按合同的约定解除合同。原告诉请中也主张解除《个人购房借款／担保合同》，因此，原告及第三人提出的解除《个人购房借款／担保合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持。《个人购房借款／担保合同》解除后，被告李玫、陈建新应偿还剩余贷款本息，至2014年11月17日，被告李玫、陈建新未偿还的贷款余额为304753.69元，利息1974.33元，故第三人主张被告李玫、陈建新偿还剩余贷款本金人民币304753.69元及利息1974.33元的主张，符合法律规定，本院予以支持。此后至本判决生效之日，若第三人中国工商银行股份有限公司福安支行仍从原告福安市昌隆房地产开发有限公司账户扣划被告李玫、陈建新未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从被告李玫、陈建新未偿还的贷款数额中扣除。原告作为《个人购房借款／担保合同》的保证人，故第三人请求原告对被告李玫、陈建新未偿还的贷款本息承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。原告福安市昌隆房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向俩被告追偿。诉讼费用的负担，应由人民法院根据案情决定，不应作为一项独立的诉讼请求。被告李玫、陈建新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除第三人中国工商银行股份有限公司福安支行与原告福安市昌隆房地产开发有限公司、被告李玫、陈建新于2009年7月1日签订的编号为“A：闽字宁德行福安支行（2009）年住208号”《个人购房借款／担保合同》；
二、被告李玫、陈建新自本判决生效之日起十日内偿还原告福安市昌隆房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息62419.98元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。上述款项计算至2014年9月28日，此后至本判决生效之日，若第三人中国工商银行股份有限公司福安支行仍从原告福安市昌隆房地产开发有限公司账户中扣款，所扣款项应一并偿还；
三、被告李玫、陈建新自本判决生效之日起十日内向原告福安市昌隆房地产开发有限公司支付违约金（以62419.98元为基数，从2014年9月28日起按日0.05%计算违约金至本判决生效之日）；
四、被告李玫、陈建新自本判决生效之日起十日内偿还第三人中国工商银行股份有限公司福安支行未偿还的贷款本息（截止到2014年11月17日，被告李玫、陈建新未偿还的贷款余额为304753.69元，利息1974.33元，此后至本判决生效之日，若第三人中国工商银行股份有限公司福安支行仍从原告福安市昌隆房地产开发有限公司账户中扣划被告李玫、陈建新未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从被告李玫、陈建新未偿还的贷款数额中扣除）。原告福安市昌隆房地产开发有限公司对被告李玫、陈建新未偿还的贷款本息向第三人中国工商银行股份有限公司福安支行承担连带偿还责任。原告福安市昌隆房地产开发有限公司对上述款项承担保证责任后，有权向被告李玫、陈建新追偿。
五、驳回原告福安市昌隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9757元，由被告李玫、陈建新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 王梓安
审 判 员 张仲琅
人民陪审员 雷奶清
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 胡茶凤
附页：
一、民事执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律条文未规定履行期间的，从法律条文生效之日起计算。
本案引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《》第的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。