辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第1968号
上诉人（原审原告）：郑良财，男，1970年10月15日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：姜云伟，系辽宁博功律师事务所律师。
委托代理人：曹雷，系辽宁楷格律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈阳万联恒德物业管理有限公司。住所地：沈阳市沈河区北站路***号**号楼21。
法定代表人：李天舒，职务：经理。
委托代理人：刘金伟，系辽恒敬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：圣亚投资（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市沈河区青年大街167号。
法定代表人：孙开友，职务：经理。
委托代理人：杨义国，系辽宁华轩律师事务所律师。
委托代理人：张博鑫，男，1980年7月14日出生，汉族，系该公司员工。
原审第三人：高超（曾用名高文超），男，1985年6月4日出生，现羁押于辽宁省第一监狱。
上诉人郑良财因与上诉人沈阳万联恒德物业管理有限公司（以下简称“万联恒德物业公司”）、被上诉人圣亚投资（沈阳）有限公司（以下简称“圣亚投资公司”）、原审第三人高超侵权纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第4271号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭进行了审理。
郑良财原审诉称：2013年5月2日，被告万联恒德物业万泉明珠项目部和原告约定：物业公司将五矿地产万泉明珠项目部18-81号网点门市出售给原告，原告支付了定金20万元。2013年5月8日，万联恒德物业管理有限公司与原告及张同立签订北京五矿地产集团（沈阳东亚投资有限责任公司）授权协议书，该协议书约定，由沈阳东亚投资有限公司，赠与万泉明珠项目地下车位两处，由物业公司接收两处车位，把两车位赠与对开发有贡献人员，现实收赠与人人民币10万元，郑良财和张同利在乙方付款人处签名，并给付物业公司10万元。同日，高超收取原告和张同利各5万元。后高超代物业公司收取原告房产定金7万元和地下车库款2万元。原告为支付定金向案外人借款30万元，造成了二分利的利息损失。高超系被告万联恒德物业公司的员工并使用沈阳万联恒德物业管理有限公司项目章，在万联恒德物业公司办公地点、办公时间，在公开场合进行的，其行为应是万联恒德物业的意思表示，万联恒德物业公司主观上有过错，高超与万联恒德物业公司是共同侵权人，应共同承担赔偿责任，但因为高超没有偿还能力，故原告要求被告沈阳万联恒德物业管理有限公司对原告的全部损失承担赔偿责任。被告沈阳圣亚投资（沈阳）有限公司是开发商，其委托万联恒德物业公司实施前期物业管理，双方系委托与被委托的关系。根据相关法律规定，委托书授权不明的，被告代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任，故要求被告沈阳万联恒德物业与圣亚公司承担连带赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院：1、请求被告沈阳万联恒德物业管理有限公司、被告圣亚投资（沈阳）有限公司赔偿原告财产损失31.8万元及利息；2、要求被告沈阳万联恒德物业管理有限公司、被告圣亚投资（沈阳）有限公司赔偿原告借款利息每月2分利；3、被告承担本案诉讼费用。
上诉人万联恒德物业公司原审辩称：我公司没有出售和转让诉争房产，也没有授权被告高超出售和转让。我公司也没有收取相关的款项，而是高超收取的，属于诈骗所得的赃款，在高超被刑事审判过程中，高超已承认其诈骗赃款的事实。高超的行为本质上就是刑事诈骗行为，已被司法认定并判入狱服刑。其行为本质上就是个人行为，与我公司没有任何关系。综上，我公司不应承担任何责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被上诉人圣亚投资公司原审辩称：此案诉争是销售合同纠纷，我公司属于开发商，跟本案没有关联，且我公司与万联公司只是物业合同关系；我公司没有指定或委托过公司员工销售给原告诉争房产及有关房产，也没有出过任何相关书面手续；本案被告高超也因此事被司法机关认定为刑事诈骗、服刑，属于其个人行为；退一步讲即使与物业公司有关联，物业公司也是单独法人单位，也不存在我公司承担连带责任问题。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
原审第三人高超原审陈述称：与圣亚公司没有关系。都是万联恒德物业公司的责任，金铁龙是万联恒德物业公司任命的万泉明珠项目部的经理，是他拿的合同给我看的，都说是真的，我也不知道合同是假的。我收的钱都给金铁龙了，收条上盖有项目部的章，这个章肯定是真的，是金铁龙盖的。我当时是主管安全的物业公司副经理。我有自己的装修公司，我帮着买沙子水泥。
原审审理查明：五矿万泉明珠花园的开发商为被告圣亚投资（沈阳）有限公司，委托被告沈阳万联恒德物业管理有限公司负责日常物业管理工作。
2012年10月，原告与高超相识，高超当时系沈阳万联恒德物业管理有限公司保安，2013年4月末，原告找到高超问其是否能帮忙购买库房，高超说可以。2013年5月1日，原告与高超签订出租协议书一份，高超将3#10门地下仓库出租给原告，原告给付高超租金8，000元，该协议书上加盖了字样为“万联恒德物业万泉明珠项目部”的椭圆型章一枚；2013年5月2日，原告给付高超20万元定金，用以购买万泉明珠花园18-8，1号网点门市房，高超给原告出具收条，加盖了字样为“万联恒德物业万泉明珠项目部”的椭圆型章一枚；2013年5月8日，原告与高超、案外人张同利签订了名为北京五矿地产集团（沈东亚投资有限公司）授权协议书一份，内容为：“由沈阳东亚投资有限责任公司，赠予万泉明珠项目地下车位两处，由万联恒德物业管理有限公司接收两处车位，把两处车位赠予对开发有贡献人员，现实收赠予人，人民币拾万元整”，该协议书上加盖了字样为“万联恒德物业万泉明珠项目部”的椭圆型章一枚，高超出具“收郑良财人民币五万元整，收张同立人民币五万元”收条一张。原告当庭提供一份收现金1万元的收条复印件一张，用以证明高超收取地下车位费1万元，高超对此无异议。
2013年9月13日，原告与案外人张同利签订权益转让声明一份，将由原告代其交给高超的5万元车位款的一切权益转让给原告。
另外，原告向本院提供了一份由被告沈阳万联恒德物业管理有限公司于2012年9月4日向小区业主发布的温馨提示，加盖了字样为“万联恒德物业万泉明珠项目部”的椭圆型章。
另查明，沈阳市大东区人民检察院以沈大检刑诉（2014）第203号起诉书指控高超犯诈骗罪于2014年3月10日向本院提起公诉，本院经审理查明，2013年4月末至5月初，高超谎称自己是“五矿地产”项目经理、“万泉明珠小区”物业经理，以有权出售位于沈阳市大东区万柳塘路18-8号“万泉明珠小区”门市、地下车库的名义，收取定金及好处费，先后骗取被害人徐晶宇、陈良正、刘家福、郑良财、张同利共计人民币85.8万元。本院认为，高超以非法占有为目的，虚构事实，多次骗取他人财物，共计人民币85.8万元，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪，依法应予惩处。高超诈骗郑良财的数额为人民币25.8万元。高超犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年七个月，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币十万元。
原审法院认为：关于被告圣亚投资（沈阳）有限公司是否应承担赔偿责任的问题。本案中，被告圣亚投资（沈阳）有限公司系本案诉争房屋的开发商，其委托被告沈阳万联恒德物业管理有限公司对本案诉争房屋所在的小区五矿·万泉明珠花园小区实施的是物业管理，其并未委托该物业公司出售出租本案诉争房屋、车库、车位。原告提供了2013年5月8日与高超、案外人张同利签订北京五矿地产集团（沈东亚投资有限公司）授权协议书，用以证明被告圣亚投资（沈阳）有限公司授权被告沈阳万联恒德物业管理有限公司出售房屋车库、车位，但该协议并未加盖圣亚投资（沈阳）有限公司的公章，且该协议的名头为“北京五矿地产集团（沈东亚投资有限公司）”，内容为“沈阳东亚投资有限责任公司…”与被告圣亚投资（沈阳）有限公司的名称不符，不能产生另人相信被告圣亚投资（沈阳）有限公司授权被告沈阳万联恒德物业管理有限公司出售房屋车库、车位的后果，故该协议书不能证明原告的主张。原告主张被告圣亚投资（沈阳）有限公司委托被告沈阳万联恒德物业管理有限公司授权不明，应承担连带责任，未提供相应证据，故本院不予支持，被告圣亚投资（沈阳）有限公司不承担赔偿责任。
关于被告沈阳万联恒德物业管理有限公司系物业公司是否应承担赔偿责任问题。沈阳万联恒德物业管理有限公司无权出售本案诉争房屋及车库车位，亦未得到被告圣亚投资（沈阳）有限公司的授权，其职权系从事物业管理，高超在收取原告定金时虽系被告沈阳万联恒德物业管理有限公司工作人员，其收取原告定金，出售房屋及车库车位的行为并未得到被告沈阳万联恒德物业管理有限公司的授权，亦未得到被告圣亚投资（沈阳）有限公司的授权，高超无权出售本案诉争房屋及车库、车位，其实施的行为超过了物业公司的职权范围，不属于职务行为，亦不构成表见代理。其谎称自己是“五矿地产”项目经理、“万泉明珠小区”物业经理，以非法占有为目的，虚构事实，实施的诈骗行为，业已经本院（2014）大东刑初字和335号刑事判决书认定其犯诈骗罪，本案的实际侵权人为高超，但因高超没有给付能力，原告不要求其承担责任。
原告系被告圣亚投资（沈阳）有限公司开发建设的五矿·万泉明珠花园小区的业主，其与开发商买卖过房屋，应当知道出卖房屋的真正权利人为圣亚投资（沈阳）有限公司，但其为追求房屋价值利益最大化，采取不正当途径，通过高超办理购房事宜，而高超仅系沈阳万联恒德物业管理有限公司保安，明显不具备售房身份，但原告甘冒风险，将部分购房款交给高超，虽在收条上加盖了万联恒德物业万泉明珠项目部印章，但与正常购房交易习惯明显有悖，收款方式、途径显属违法，最终导致高超得以实施犯罪行为。原告将购房定金交付给高超个人，高超未将款项交给沈阳万联恒德物业管理有限公司，被告沈阳万联恒德物业管理有限公司与原告的经济损失之间不具有直接的因果关系，但因沈阳万联恒德物业管理有限公司管理混乱，高超对此加以利用，借以实施了诈骗行为，故沈阳万联恒德物业管理有限公司对原告的损失应承担一定的赔偿责任，本院酌定被告沈阳万联恒德物业管理有限公司承担10%的责任为宜。
因原告交付高超的款项为268，000元，案外人张同利转让原告权益5万元，故原告的实际损失为318，000元，故被告沈阳万联恒德物业管理有限公司应赔偿原告经济损失31，800元（318，000元×10%）。
对原告提出要求给付因支付购房定金而借款30万元的二分利损失的诉讼请求，因无相关法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条第二款、第一百三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、被告沈阳万联恒德物业管理有限公司于判决发生法律效力后十日内赔偿原告郑良财经济损失31，800元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，650元，由原告郑良财承担7785元，被告沈阳万联恒德物业管理有限公司承担865元。
宣判后，郑良财、万联恒德物业公司不服，均向本院提出上诉。
郑良财的上诉理由：1、本案中，高超应承担全部责任，而物业公司应承担连带责任，故原审认定物业公司承担10%的责任属事实错误，法律关系定性有误，适用法律不当，判决不公。2、高超于办公时间在物业公司的办公室公开场合使用物业公司的项目章的行为应认定为代表物业公司的行为，因此，上诉人与物业公司存在合同关系；3、原审认定物业公司承担10%的责任，判决不公，法律关系认定错误，适用法律错误。请求撤销原判第一项、第二项，发回重审或依法改判物业公司赔偿全部责任。对于万联恒德物业公司的上诉请求，其辩称：高超使用公章并不是私刻的，而是物业公司经理从物业公司财务室拿来的公章，因此，物业公司与本案的结果有因果关系，其应承担侵权责任。
万联恒德物业公司上诉理由：1、原审查明的《出租协议书》、《收条》、《授权委托书》等加盖的“万联恒德物业万泉明珠项目部”的椭圆型章，均非我公司出具的，而是高超的诈骗行为，不属于职务行为，亦不构成表见代理，故我方不存在过错，不承担任何赔偿责任；2、本案郑良财是以商品房买卖合同提起的诉讼，但最终判决的案由为侵权责任，并认定我方存在过错，属明显认定事实错误和适用法律错误。请求依法撤销原判，发回重审或依法改判为我方不承担任何责任。对于郑良财的上诉请求，其辩称：高超的行为是刑事诈骗行为，不是职务行为，因此，不具有表见代理的法律后果。
被上诉人圣亚投资公司辩称：郑良财要求我方承担连带责任无事实和法律依据，我方与公司既不是关联公司，也不是隶属关系。至于物业公司是否赔偿及赔偿多少与我公司无关。
原审第三人高超未到庭进行陈述。
本院经审查认为：原审判决存在以下问题：1、本案起诉时的案由是商品房销售合同纠纷，而判决却定为侵权纠纷，对此案由的变更原因，原审并未予以阐明；2、本案系高超的诈骗行为所引起的纠纷，而本案争议的焦点是高超的行为是否构成表见代理行为及物业公司是否承担民事责任。庭审中，郑良财称高超的行为代表物业公司的行为，理由如下：（1）高超系“物业公司副经理的身份；（2）高超收取租金和购房款、签订合同等行为均是发生在物业公司办公室；（3）涉案《出租协议书》、《收条》、《授权委托书》上加盖的“万联恒德物业万泉明珠项目部”的椭圆型章并不是高超私刻的，而是物业公司经理金铁龙从物业公司财务室拿来的公章，且高超持有“万联恒德物业万泉明珠项目部”的椭圆型章在园区内随处可见，包括收取采暖费通知、对内发布消息等内容上均盖有该枚章。而二审庭审中，物业公司亦承认其公司存在高超持有“万联恒德物业万泉明珠项目部”的椭圆型章及园区内各通知内容上也盖有该枚章的事实，对此事实，原审法院并未查清与认定。同时，原审以物业公司管理存在混乱为由，判令其承担10%的赔偿责任是否妥当？3、沈阳市大东区人民检察院提起的起诉书显示，高超除骗取郑良财外，还先后骗取被害人徐晶宇、陈良正、刘家福、张同等人钱财，现被害人已在大东区法院、沈河区法院分别提起诉讼，要求物业公司予以赔偿全部损失，且上述案件正在审理过程中并等待本案的审理结果。故重审时，应重点查清上述事实，从而界定物业公司是否承担民事责任及责任比例。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第4271号民事判决；
二、发回沈阳市大东区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年十月十五日
书 记 员 王可一
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；