江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏08执复38号
复议申请人（异议人、案外人）：淮安宸德房地产开发有限公司，住所地淮安市洪泽区东风路94号。
法定代表人：魏殿德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宗爱娟，江苏益新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆瑞，江苏益新律师事务所律师。
被执行人：魏媛媛，女，1984年5月26日出生，汉族，住淮安市洪泽区。现在南京女子监狱服刑。
淮安宸德房地产开发有限公司（以下至裁定主文前简称宸德公司）不服淮安市洪泽区人民法院（以下至裁定主文前简称洪泽法院）（2018）苏0813执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院于2018年5月7日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
洪泽法院在执行被执行人魏媛媛责令退赔一案中，案外人宸德公司于2017年8月10日对该院评估魏媛媛位于洪泽区东风路1幢1门面、2门面、5门面以及洪泽区惠民三期商住楼1幢4门面共4套门面房提出异议，称上述房屋属于异议人所有，请求中止对上述房屋的评估。该院受理后，于2017年10月16日作出（2017）苏0813执异68号执行裁定，驳回案外人异议请求。宸德公司不服该裁定，向本院申请复议，我院于2017年12月4日作出(2017)苏08执复67号执行裁定书，裁定发回重新审查。
洪泽法院重新审查查明，淮安市洪泽区惠民三期商住楼系异议人开发，但至今未办理房产登记手续。根据洪泽区不动产登记交易管理中心提供的不动产登记交易信息载明，涉案房屋于2012年1月16日办理了预购抵押组合登记，权利人为魏媛媛和黄辉，预告抵押权利人为洪泽区农村信用合作联社（以下简称洪泽农村信用联社）。涉案房屋目前由魏媛媛丈夫黄辉个人经营紫东宾馆，有两间门面被其出借给别人使用。当时购买房屋及资金情况为：在门面房预售时，黄辉从他人处借款500万元作为首付款付给了宸德公司，后宸德公司又直接将此款返还给借款人。黄辉用涉案房屋分别在2012年1月19日和2013年12月10日从洪泽农村信用联社做贷款合计577.4万元，截止2014年9月21日，黄辉偿还本金76万元，利息90.85万元，未还部分洪泽农村信用联社已向洪泽法院提起诉讼。该4份房屋买卖合同均为双方当事人的真实意思表示，涉案房屋所有权应该属于魏媛媛和黄辉。
洪泽法院认为，该院查封的5套房产均登记在魏媛媛、黄辉名下，故该院对涉案房屋采取查封、评估等执行措施合法。案外人宸德公司与魏媛媛、黄辉签订4套门面房的房屋买卖合同，并将该4套门面房登记在魏媛媛、黄辉名下，双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示。另案外人宸德公司至今未取得该商品房的房产证，故案外人宸德公司提出执行异议理由不能成立，依法予以驳回。2018年3月15日，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款的规定，裁定驳回案外人宸德公司的异议请求。
宸德公司申请复议称：1.洪泽法院认定事实错误，魏媛媛与复议申请人之间并无真实的购房意思表示，故该房屋所有权人为宸德公司。2.涉案房屋仅进行了预购登记，并未办理房产权属登记，不能认定涉案房屋为被执行人魏媛媛所有。3.涉案房屋现为宸德公司法定代表人全家生活经营所用，并非黄辉个人经营。洪泽法院异议裁定错误，请求支持复议申请人的请求，解除对4套门面房的查封、评估措施。
经审查，本院对洪泽法院（2018）苏0813执异1号异议裁定查明的事实予以确认。
本院另查明，2016年3月22日，洪泽法院对被告人魏媛媛非法吸收公众存款一案作出（2015）泽刑初字第69号刑事判决，判决内容为：一、被告人魏媛媛犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑7年，并处罚金15万元。二、责令被告人魏媛媛对尚未退赔的经济损失继续予以退赔。
判决生效后，洪泽法院于2017年1月20日对罚金和责令退赔部分分别立案执行，执行案号分别为（2017）苏0813执261号和（2017）苏0813执262号，其中（2017）苏0813执262号案件立案标的为7432.75万元。2017年4月10日，洪泽法院作出（2017）苏0813执262号执行裁定，查封被执行人魏媛媛名下不动产证号为20105703号以及权证号预告证明H201201767、H201320996、H201201769、H201320998号的不动产5套，并于同年4月14日向房地产管理部门送达了协助执行通知书。2017年8月3日，该院裁定对被执行人魏媛媛位于淮安市洪泽区惠民三期商住楼1幢4门面（权证号预告证明H201320998）、淮安市洪泽区东风路1幢5门面（权证号预告证明H201320996）、淮安市洪泽区东风路1幢1门面（权证号预告证明H201201769）、淮安市洪泽区东风路1幢2门面（权证号预告证明H201201767）、淮安市洪泽区苏源绿洲海棠苑4幢302室房屋（权证号20105703、20105702）进行评估。
案外人宸德公司提出异议称，洪泽法院作出的（2017）苏0813执262号执行裁定，查封被执行人魏媛媛名下5套房屋，其中洪泽区东风路1幢1门面、2门面、5门面及洪泽区惠民三期商住楼1幢4门面共4套房屋系宸德公司开发。魏媛媛系公司法定代表人魏殿德的女儿，黄辉系其女婿。当时因公司建设需要资金，便将公司的上述4套门面房与魏媛媛、黄辉签订房屋买卖合同，由魏媛媛、黄辉先向他人借款交房屋首付款，再以魏媛媛、黄辉的名义用该房产作抵押向银行贷款用于公司资金周转，因此，该4套门面房属于宸德公司所有，不属于被执行人魏媛媛与黄辉共同所有。洪泽法院对上述房屋进行查封、评估，侵犯了宸德公司财产权，请求撤销（2017）苏0813执262号裁定，解除对4套门面房屋的查封及评估措施。
再查明，被执行人魏媛媛与黄辉于2007年5月26日登记结婚。2012年1月16日，魏媛媛、黄辉与宸德公司签订《商品房买卖合同》两份，分别购买宸德公司开发的淮安市洪泽区东风路1幢1门面和1幢2门面房屋，建筑面积分别为486.39平方米和226.09平方米，房屋总金额分别为5836680元和2712840元，买受人于2012年1月16日前分别支付首期房款2910648元和1356840元，余款办理按揭贷款。该两套房屋首付款支付后，买受人于2012年1月29日在房地产管理部门办理了商品房预告登记手续。2013年7月25日，魏媛媛、黄辉又与宸德公司签订《商品房买卖合同》两份，分别购买宸德公司开发的淮安市洪泽区惠民三期商住楼1幢4门面房屋以及淮安市洪泽区东风路1幢5门面房屋，建筑面积均为113.04平方米，房屋总金额均为1526040元，买受人于2013年7月30日前分别支付首期房款776040元，余款办理按揭贷款。该两套房屋首付款支付后，买受人于2013年12月9日在房地产管理部门办理了商品房预告登记手续。涉案的4套房屋尚未办理房屋初始权登记手续。
本院认为，本案争议焦点为：宸德公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。
关于被执行人魏媛媛是否取得涉案房屋所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，被执行人魏媛媛与黄辉虽然从宸德公司购买了涉案房屋，因其所购房屋尚未办理所有权过户手续，故涉案房屋所有权并未发生转移，魏媛媛和黄辉并未依法取得涉案房屋的所有权。洪泽法院异议裁定认定涉案的4套房屋为魏媛媛、黄辉所有不当，本院予以纠正。
关于宸德公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益问题。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，涉案的4套房屋虽然系复议申请人宸德公司所建，但宸德公司已于2012年1月16日和2013年7月25日将涉案房屋出售给魏媛媛、黄辉，购房人已按合同要求付清了全部房款，并依法办理了商品房预告登记手续。魏媛媛、黄辉虽然未办理所购的房屋的权属证书，人民法院亦可根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定预查封宸德公司已出售的涉案房屋。复议申请人作为开发商以商品房买卖合同并非双方真实意思表示和房屋由其法定代表人全家经营为由排除法院执行，于法无据。
综上所述，宸德公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。复议申请人宸德公司的复议请求无法律依据，本院不予支持。洪泽法院异议裁定处理结果正确，应予维持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）、（二）项规定，裁定如下：
驳回淮安宸德房地产开发有限公司的复议申请，维持淮安市洪泽区人民法院（2018）苏0813执异1号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 董国华
审 判 员 刘群英
审 判 员 庞海涛
二〇一八年六月二十五日
法官助理 刘玉娟
书 记 员 程 莹