北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第09883号
原告（反诉被告）晏礼中，男，1976年8月8日出生，现代传播集团《生活》杂志记者。
被告（反诉原告）柏青，女，1981年5月2日出生。
原告（反诉被告）晏礼中（以下简称姓名）与被告（反诉原告）柏青（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。晏礼中、柏青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
晏礼中诉称：我通过北京安邦兴业房地产经纪有限公司介绍，租赁柏青位于北京市朝阳区百子湾路32号院苹果社区南8楼B座XXX室居住，月租金8500元，期限自2011年10月1日至2012年9月30日。到期后，柏青应退还押金，但其一直未退。故诉至法院，要求：1、柏青返还租赁押金17000元；2、柏青返还书架。
柏青辩称并反诉称：房屋租给晏礼中时，我在国外，我委托白琳出租的房屋，房屋租给晏礼中我不知道，我回来后发现已经签了合同就接受了这个租户。晏礼中在我客厅的墙上钉了书架，打了50多个钉子，拆下来书架整个墙就毁了，需要重新修复并粉刷。因为墙是承重墙，影响主体结构和影响美观。因为没有人喜欢这个书架，所以我的房屋迟延了一个月才租出去，给我造成了损失。我不同意晏礼中的诉讼请求，晏礼中给我造成的损失已经超过了押金的数额。书架我已拆除并处理了，不同意返还书架。晏礼中不合理使用租赁物、擅自饲养宠物，致使席梦思床垫、实木餐桌、厨房后台、部分实木地板、卫生间墙面及防水、室内卫生环境等遭到严重损坏。致使房屋闲置一个月才勉强出租出去。故我提出反诉，要求：1、判令晏礼中承担违约金17000元；2、给付欠缴的热水费1467元，有线电视费216元，冷水费97元；3、赔偿因破坏房屋主体结构造成的损失16800元；4、赔偿因破坏附属设施、设备造成的损失，包括席梦思床垫5000元、厨房台面4624元、部分实木地板4500元、卫生间墙面及防水2160元；5、赔偿因损坏房屋内设备设施导致二次出租难，空置期和维修期共两个月的损失10000元。
晏礼中针对柏青的反诉辩称：柏青要求我赔偿没有事实和法律依据。墙不属于主体结构，我仅在墙体上钉了书架，并未对房屋主体造成破坏。柏青未经法庭同意，在庭审期间擅自进行装修，其目的就是不退还押金还想要我给装修费。我在墙体上安装书架一事柏青一直知情并且支持。房屋交接时柏青的母亲来与我交接，当时说到书架时我说是自己做的，柏青的母亲并没有表示反对，交接时中介人员也一同参与了。从房屋交接后，我从未接到柏青的电话和信息，由此可以看出柏青是看到了房屋的整体情况包括书架的安装，她是认可交接结果的。我在租赁期间并未破坏涉案房屋内的附属物品和设备，也没有拖欠过水电费，双方已在2012年9月26日完成了涉案房屋的交接，其母亲已完成了对出租房屋的环境和设施的检查，从未提出我有任何损坏房屋内物品和设施的问题以及拖欠费用，并留下了”房屋已交接完，房租押金待房主回来后退还”的字据，如果我破坏了房屋物品和设备、拖欠了费用，柏青的母亲就不会同意交接，也不会写下退还押金的字条。在房屋交接后，房屋及附属设施的风险已经转移至柏青，从房屋交接至本案开庭已经过了半年，在这期间涉案房屋已被第三人占有和使用，所以柏青应当举证证明在房屋交接时这些物品的状况，而不应以本案开庭时房屋的现状主张自己的诉求。我按时支付租金，从不曾拖欠水电费，租赁房屋一直是自住自用，未破坏房屋主体结构，更没有损坏房屋附属设备。综上，我不应承担任何违约责任。即使我应承担违约责任，柏青要求我承担的违约责任也是过高的，违约金的数额不应超过实际损失的30%。柏青要求我承担延迟出租涉案房屋的损失无事实和法律依据。首先，我从涉案房屋搬走后，柏青很快就将房屋出租给了一个外国人，其次，我是在租赁期满后搬出的租赁房屋，柏青何时出租房屋何时能找到下一个承租人属于其个人行为，与市场、中间人等种种因素有关，是任何人无法控制因素的结果，并不与单一的个人行为有直接的因果关系。双方的房屋交接已经完成，柏青对房屋的各项设施是已经认可的，其母亲也写有字条。综上，柏青的全部反诉请求无事实和法律依据，请法院予以驳回。
经审理查明：2011年10月1日，晏礼中作为承租人（乙方），白琳作为出租人（甲方）柏青的代理人与居间人（丙方）北京安邦兴业房地产经纪有限公司签订北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版），约定甲方将北京市朝阳区百子湾路32号院苹果社区南8号楼B座XXX室房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方居住使用，租赁期自2011年10月1日至2012年9月30日，租金每月8500元，押金17000元。租赁期内，物业管理、供暖费，由甲方承担；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、车位费、卫生费、上网费，由乙方承担。乙方有擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后即开始履行。后柏青对白琳代为出租房屋的行为予以追认。租赁期间晏礼中未欠付租金。晏礼中于2012年9月26日搬离诉争房屋。
庭审中，晏礼中提交柏青之母柏芙书写的字据欲证明在租赁合同到期前房屋已交接完毕，柏青应退还房屋押金，内容为：”苹果社区8号楼8BXXX室房屋已交接完，房租压金待房主回来后退还。金额17000元。柏芙2012年9月26日。”柏青对该字据的真实性认可，但称当时其母不清楚情况，只是去取钥匙。
庭审中，北京安邦兴业房地产经纪有限公司的业务员陈涛作为晏礼中的证人出庭作证，称：”诉争房屋是通过我租的，房屋退租交接的时候我也去了，当时还有晏礼中和柏青的母亲在场，柏青的母亲提到墙上安的书架，晏礼中说与柏青沟通过墙上的书架就留在那，当时柏青的母亲也没有说什么，之后我们查验房屋内的物品，查验完后涉及到退押金的问题，柏青的母亲说柏青到外地出差，等回来后将押金退给晏礼中。当时晏礼中让柏青的母亲写了一个退押金的条，然后晏礼中就搬走了。”柏青对证人证言不予认可。
柏青称晏礼中在承租诉争房屋期间，将屋内客厅西侧墙壁上钉了书架，在墙面上钉了70多枚钢钉，将承重墙毁损。席梦思床垫、实木餐桌、厨房后台、部门实木地板、卫生间墙面及防水也遭到严重损坏。此外，晏礼中还欠付热水费、有线电视费和冷水费。为证明其反诉请求，柏青提交了歌华有线交费记录，欲证明晏礼中欠付租赁期间的有线电视费216元。提交苹果社区物业管理中心收款收据，载明：欠热水费690吨，补交费用1476.60元（11年10月15日-12年10月14日），欲证明晏礼中欠付的热水费用。提交北京市自来水集团缴费通知单，欲证明晏礼中欠付的自来水费用，其中显示2012年2月的水费金额为36元，2013年6月的综合水费132元。提交诉争房屋内的照片，欲证明晏礼中损坏房屋的程度。柏青自认该照片系在晏礼中起诉后拍摄。晏礼中对照片中客厅墙面钉的书架认可，对其他照片中显示的损坏部位和物品不予认可。
案件审理期间，柏青于2013年4月18日至2013年5月8日期间将诉争房屋重新装修。柏青提交诉争房屋的装修明细和收据，装修明细中载明：客厅墙面维修加固6480元、各房间补洞加用进口胶2000元、整体墙面涂料加人工8000元、实木地板部分维修更换4500元、卫生间墙面加踢脚防水加固维修2160元、厨房台面更换4624元，共计29364元。晏礼中认可客厅的墙面是自己损坏的，同意赔偿相应的损失，但柏青主张的费用过高。而且自己并没有破坏诉争房屋内的其他设施，对柏青主张的其他损失不同意赔偿。
上述事实，有北京市房屋租赁合同、柏芙书写的字据、有线电视交费记录、收款收据、北京市自来水集团缴费通知单、装修明细、收据、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：晏礼中、柏青与北京安邦兴业房地产经纪有限公司之间的北京市房屋租赁合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。三方均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行期限届满前，晏礼中与柏青之母办理了房屋交接手续，向柏青交还了房屋，柏青亦应向晏礼中退还房屋押金。因晏礼中在诉争房屋客厅中安装的书架已被柏青拆除并处理，故晏礼中要求返还书架已无现实可能，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
关于柏青的反诉请求，其以晏礼中在客厅墙面安装书架为由，认为晏礼中损坏房屋主体结构，已构成违约，应当承担违约责任及相应的赔偿责任。但在房屋租赁期间，柏青对晏礼中安装书架的行为系知晓，且在交接房屋时并未提出异议。因此，晏礼中的行为并不构成违约，但考虑到书架的安装确给诉争房屋的墙面造成一定的损坏，晏礼中亦表示愿意赔偿柏青恢复客厅墙面的费用，本院对此不持异议。因柏青在案件审理期间，已重新装修诉争房屋，故对于恢复墙面的费用金额，本院结合装修明细予以酌定。关于晏礼中在承租期间欠付的热水费、有线电视费和冷水费，柏青提交了相应的证据，本院结合晏礼中的实际租用期间予以确定。关于柏青主张的诉争房屋内附属设施、设备的损失，因未提交充分证据证明系晏礼中造成，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于柏青主张的因晏礼中损坏房屋内设备设施导致二次出租难，空置期和维修期的损失，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）柏青于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）晏礼中押金一万七千元。
二、原告（反诉被告）晏礼中于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）柏青客厅墙面恢复款六千元。
三、原告（反诉被告）晏礼中于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）柏青热水费一千三百九十三元五角六分、有线电视费二百一十六元、冷水费三十六元。
四、驳回原告（反诉被告）晏礼中的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）柏青的其他反诉请求。
如原告（反诉被告）晏礼中、被告（反诉原告）柏青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费226元，由被告（反诉原告）柏青负担【原告（反诉被告）晏礼中已预交，被告（反诉原告）柏青于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）晏礼中】。
反诉案件受理费429元，由被告（反诉原告）柏青负担379元（已交纳）；由原告（反诉被告）晏礼中负担50元【被告（反诉原告）柏青已预交，原告（反诉被告）晏礼中于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）柏青】。
如不服本判决，双方可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈一铮
人民陪审员 王振民
人民陪审员 郝建丰
二〇一三年八月二十二日
书 记 员 甄亚男