广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8159号上诉人（原审原告）：广州市从化区太平镇太平村民委员会，住所地广东省广州市从化区太平镇太平村。负责人：刘东荣。委托诉讼代理人：汤翠萍，广东雷德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆贵华，男，1953年12月6日出生，汉族，住所地广东省广州市从化区。原审第三人：广州市从化烁丰金属制品厂，住所地广东省广州市从化太平镇广从北路***号。投资人：李文辉。委托诉讼代理人：陆贵华。上诉人广州市从化区太平镇太平村民委员会（以下简称太平村民委员会）因与被上诉人陆贵华、原审第三人广州市从化烁丰金属制品厂（以下简称烁丰制品厂）合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初4027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。太平村民委员会上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判确认太平村民委员会与陆贵华之间签订的《合资办厂合同书》无效；3.依法改判陆贵华与烁丰制品厂将位于广从路太平加油站对面地名为“黄田桥”处的厂房(占地面积1496平方米)按照现状交还给太平村民委员会；4.依法改判陆贵华向太平村民委员会支付欠缴的场地占用费人民币15321元(2016年下半年及2017年上半年抵扣代垫款后)，并按照合同租金标准支付至实际交还厂房之日止的场地占用费；5.判令陆贵华承�本案的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定太平村民委员会与陆贵华之间的《合资办厂合同书》不属于租赁合同，属于认定事实错误和适用法律错误。首先，陆贵华在一审庭审中也确认，其经营的“从化太平钢管厂”只是挂靠村委享受集体企业的优惠政策，其交纳固定的承包款。第二，从涉案合同条款的约定来看，太平村民委员会负责出场地和出厂房，陆贵华负责出机械和其他生产设备并承包厂房，每年交纳固定的承包费。厂房的建设资金虽由陆贵华为太平村民委员会垫付，但从陆贵华应向太平村民委员会交纳的承包费中逐年抵扣。企业场地、厂房、瓦房、大门、围墙和200千瓦电负荷属于太平村民委员会所有，陆贵华只在承包期内有使用权而没有所有权。太平村民委员会协助陆贵华办理开业执照等手续，费用由陆贵华承担，且陆贵华负责企业的自主经营、独立核算、自负盈亏。陆贵华逾期一年不交承包款的，太平村民委员会有权收回承包权。上述约定均符合租赁合同的合同条款和形式。第三，如果太平村民委员会与陆贵华是合资合作办厂，共同经营“从化太平钢管厂”，那么双方应对“从化太平钢管厂”共担风险共享利润，而不是陆贵华向太平村民委员会交纳固定收益，该固定收益就是租金。而且，如果合资合作办厂，太平村民委员会出场地和厂房的话，那么场地和厂房的所有权应该归“从化太平钢管厂”所有，而不是仍归太平村民委员会所有。可见，涉案合同只是名为合资办厂，实为租赁合同，陆贵华是通过承包租赁的方式获得厂房的使用权。第四，根据陆贵华陈述，“从化太平钢管厂”于2001年底不能再挂靠村委，改制为私营企业。即使挂靠期间为合资办厂，但改制后的私营企业与太平村民委员会不再有任何关联，那么陆贵华使用厂房也应转变为租赁关系，承包款就是租金。第五，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)虽实施于2009年9月1日，但根据司法解释第25条的规定，本解释对于涉案合同具有溯及力，本案应适用本解释对双方之间的租赁合同效力进行认定。由于太平村民委员会与陆贵华的租赁关系是从1992年10月起一直持续的，而案涉厂房至今仍未取得建设工程规划许可证，即使2009年9月1日前的法律法规没有将“出租房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形”列为认定租赁合同无效的情形，但在2009年9月1日本司法解释施行后，案涉厂房仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，属于违章建筑物，仍应依法认定就该违章建筑物签订的租赁合同无效。（二）一审法院认定陆贵华已经按照修改后的合同约定足额向太平村民委员会支付了承包款，属于认定事实错误。首先，陆贵华并无充分证据证明双方之间曾达成口头协议，陆贵华的陈述与两份《会议记录》及《承租厂房合同》约定的条款均存在矛盾：1.1999年重签合同时，厂房已经重建，并非2001年底双方口头协商重建。2.2016年8月31日的《会议记录》，陆贵华陈述其当时提出：一是按当时升至约5至10元不再提升，二是退租，当时经村委同意第一方案。3.2017年2月17日的《会议记录》，与会人员陈述的“当时”并未明确是2001年底，且从第2个人和第6个人的陈述恰恰可以证明“当时”应该指的是1999年1月陆贵华与太平村民委员会重签合同的时间，双方可能在当时讨论过按照租地1万元一亩收取租金的方案，但最终却确定了双方签订的《承租厂房合同》的条款。因为根据《承租厂房合同》第三条的约定及第四条明确约定“甲方考虑到乙方因改建北边幢厂房花费资金大，租金每月按原每平方米4.25元计租到2001年底，从2002年起每年递增5％计租金”。也就是说，两份会议记录的“当时”应该就是1999年1月重签合同的时间，因考虑到陆贵华重建厂房花费的资金大，所以《承租厂房合同》在计租上已经给予优惠。因此，陆贵华陈述2001年底因不能挂靠村委而双方口头协商以租地方式计租的事实是不存在的。其次，太平村民委员会对于陆贵华交纳的租金数额没有提出异议，不能视为太平村民委员会认可双方变更为按照59104元／年交纳两份合同的租金。第三，太平村民委员会在一审庭审中表示未找到陆贵华交纳《合资办厂合同书》承包费的收据，也未找到2010年前收取陆贵华《承租厂房合同》租金的收据，并未确认2010年前一直有收取陆贵华承�费和厂房租金的事实，该事实应由陆贵华提供太平村民委员会出具的承包费和租金收据予以证明。第四，太平村民委员会直到2016年8月政府对《承租厂房合同》审计，找出涉案《合资办厂合同书》才知道陆贵华欠缴承包费的事实，诉讼时效应从知道时开始计算。即使超过一年诉讼时效的承包费(租金)得不到支持，但至太平村民委员会起诉之日，2016年下半年及2017年上半年的承包费(租金)并未超过一年，法院应予以支持。恳请二审法院依法撤销一审判决并予以改判，支持太平村民委员会的诉讼请求。陆贵华辩称，1999年1月，太平村民委员会和陆贵华签订了两份合同，一份是《合资办厂合同书》，一份是《承租厂房合同》，就是在空地上合资办厂，租赁原有厂房一并生产经营。有效期都是至2022年9月底止。本案的《合资办厂合同书》条款清晰，其中写明合资办厂的方式，写明承包经营，承包款按上下半年一次缴清。在执行过程中，由于政策改变，将合资办厂改为私企，继续由陆贵华承包经营至今，合资办厂承包款与承租厂房租金合并缴交，每半年29552元。具体情况如下：（一）本案与另案(2017)粤0184民初4028号，涉及的企业场地是同一地块，厂房是该地块上相连的建筑物。地块土名黄田桥，总面积5.9104亩。两案的双方当事人实际相向，两案的合同期限相同。（二）1.2001年，因为政策改变，不允许双方合资办厂，不能享受合资办厂的优惠政策，要改为私企。于是合资的“从化太平钢管厂”改为私企“广州市从化烁丰金属制品厂”，换领牌照，延续合资办厂承包经营的条款。私企自负盈亏，承担风险。2.因太平村民委员会原有的竹木瓦房已倒，由陆贵华全资重建。3.鉴于上面两种情况，双方友好协商，变更书面签订的《合资办厂�同书》和《承租厂房合同》的部分条款，议定两份合同合并执行。关于承包款问题，商议过程中有提出：按每平方米厂房升至5-10元，今后不再提升。村委提出：不能只计厂房，厂房之间的空地也要算。最后商定：统一按土地面积计算，每亩每年一万元，分上下半年对半，即由陆贵华每半年交29552元给太平村民委员会，直至租赁期满。4.商定每亩每年1万元这个金额是参考当时社会上的租金和征地补偿金额。当时租用空地的市面价通常是每亩每年500元，征地价是每亩3万元上下。可见商定的金额每亩每年1万元确实是偏高的。（三）从2001年双方口头协议商定开始陆贵华每半年交给太平村民委员会29552元，一直交到2017年年底，16年来没有间断。这个金额双方一直没有异议。16年来原三届村委从未像陆贵华按1999年签订的两份旧书面合同交款，一直没有提出陆贵华欠款，一直没�追缴欠款通知。陆贵华在该厂房场地至今连续运作了25年多。村委每3年换届，换届都要审计，上三届都没有出现同本案有关的审计问题，也没有对本案更改合同条款提出异议。（四）口头协议问题，有村委会议记录为证，有16年交款为证。（五）《合资办厂合同书》第十条写明企业财产的划分，场地厂房等归甲方(太平村民委员会)所有，第十三条写明甲方(太平村民委员会)，负责征地和办理用地报建手续，《承租厂房合同》写明期满后厂房属甲方财产，归甲方(太平村民委员会)所有。那么，办理工程规划许可证、建筑许可证和房产证等等是太平村民委员会责无旁贷的事情。2006年2月15日，太平村民委员会出具了两份证明，国土所和镇建办加了意见并盖章，供陆贵华办厂用，工商局审核发放了营业执照。直至现在，陆贵华一直没有收到任何单位和部门认定涉案产房是违�建筑的通知，也从没收到要陆贵华停业整顿通知。（六）事实胜于雄辩。陆贵华着重事实。适用法律由二审法院裁定。（七）新任村领导不清楚历史情况，陆贵华是理解的。2016年镇政府对村审计，才翻出1999年的两份旧书面合同，村委才专门召并会议讨论。但连续16年执行口头协议的事实还存在，前三届的负责人还健在，前三届的换届审计都没有提及本案的违反合同问题，也没有提及陆贵华欠交任何款项。从书面合同到口头协议，涉案双方一直友好合作，没有争拗。太平村民委员会向一审法院起诉请求：1.太平村民委员会与陆贵华签订的《合资办厂合同书》无效；2.陆贵华和烁丰制品厂将位于从化太平加油站对面地名为“黄田桥”处的厂房（占地面积为1496平方米）交还给太平村民委员会；3.陆贵华支付自1992年10月1日起至实际交还厂房时止的场地占用费（暂�至2017年10月，陆贵华共欠场地占用费人民币587051元），烁丰制品厂对陆贵华应支付的场地占用费承担连带责任；4.陆贵华和烁丰制品厂承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：太平村民委员会与陆贵华于1999年1月签订了《合资办厂合同书》，约定：根据1992年10月1日签订的合同书，因乙方原签约人已故，经甲方（太平村民委员会）同意改由乙方（陆贵华）股东陆贵华代表乙方法人资格，依照原合同条款，重新确立双方合同关系；双方合资办厂地点为从化太平加油站对面，地名“黄田桥”处的上水方，四至周边是东至甲方墙边，南至甲方围墙边，西至陆贵华屋地边，北至黄天桥河边，场地总面积共1496平方米；办厂期为1992年10月1日至2022年9月底止，为期共30年整；办厂名称“从化太平钢管厂”属村级集体经济，主要生产自来水管及家具管，同时可以根据�场需要发展其他项目或转换原来项目；合作形式为甲方负责出场地和出厂房。乙方负责出机械和其他生产设备，该厂建成后，由乙方负责承包；甲方发包给乙方承包期从1992年10月1日至2022年9月底止，总发承包期为连续30年整；甲乙双方对投资厂投入资金核定为1480542.5元，包括征地费51030元，场地回填土费22620元，挡土石墙费22322.50元，钢结构厂房1000平方米费用283300元，平房140平方米费用26970元，围墙和厂大门费用183000元，钢管机一台2250**元，吊机两台1534**元，直管机一台756**元，高频电器设备一套206000元，高压变压器装备及报装电负荷450千瓦，费用263000元，其他设备及杂支费用133000元；投资资金的划分和解决办法为甲方负责征地、生产厂房、平房和厂大门及围墙的资金，同时负责回填土，挡土石墙工程费用的50%资金，其余由乙方负责，由于甲方暂无资金，属甲方�责投资的资金（除征地外）先由乙方代出资投入，后在承包款中扣除抵偿，即由乙方用3年时间首先扣完代甲方投资的回填土和挡土石墙款，然后再在27年内平均扣完所有代投入款；乙方承包甲方发包价款为30年分三个档次承包，即前10年为每年平均承包款20341.61元，中10年为年平均承包款24618.06元，后10年为年平均27490.86元，以上承包款额未扣除代投资数。本案一审庭审过程中，太平村民委员会表示2010年前有收取陆贵华的款项，2010年7月至2017年8月14日的款项为每半年29552元。本案一审审理过程中，太平村民委员会将第三项诉讼请求变更为：陆贵华支付自1992年10月1日起至实际交还厂房时至的场地占用费（按合同约定的承包款抵扣代垫资金后，暂计至2017年9月31日，陆贵华需支付的场地占用费为人民币2968857元），烁丰制品厂对陆贵华应支付的场地占用费承担连带责任。一审法院认为：太平村民委员会与陆贵华于1999年1月签订了《合资办厂合同书》是合同双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，太平村民委员会、陆贵华双方应按合同约定履行。对于太平村民委员会要求确认太平村民委员会与陆贵华签订的《合资办厂合同书》无效的诉讼请求。一审法院认为，太平村民委员会的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应予以支持。理由如下：一、太平村民委员会主张涉案《合资办厂合同书》实为租赁合同缺乏事实和法律依据。一方面，根据涉案《合资办厂合同书》的内容，太平村民委员会、陆贵华明确约定了合同的签订是以成立经营“从化太平钢管厂”（属村级集体经济）为目的，以一定的生产经营任务为目标，而且双方均有明确的出资项目和投资金额，从合同内容来看，符合合资办厂的法定形式。另一方面，合同约定的合作形式为“甲方负责出场地和出厂房。乙方负责出机械和其他生产设备，该厂建成后，由乙方负责承包”，亦表明陆贵华负责对“从化太平钢管厂”的生产项目进行承包经营（这与涉案《合资办厂合同书》的签订以一定的生产经营任务为目标相符），而并非简单的将涉案厂房使用权进行转移。为此，太平村民委员会在没有其他证据支持的情况下单凭涉案《合资办厂合同书》主张太平村民委员会、陆贵华基于涉案《合资办厂合同书》所形成的法律关系是租赁合同关系，一审法院不予采纳。二、太平村民委员会以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定主张涉案《合资办厂合同书》无效，是以涉案《合资�厂合同书》属于房屋租赁合同为前提，而经一审法院审查认定该合同并不属于租赁合同，为此，太平村民委员会以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定作为主张涉案《合资办厂合同书》无效的法律依据不成立。为此，对于太平村民委员会要求确认太平村民委员会与陆贵华签订的《合资办厂合同书》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。对于太平村民委员会要求交还位于从化太平加油站对面地名为“黄田桥”处的厂房（占地面积为1496平方米）的诉讼请求。太平村民委员会以涉案《合资办厂合同书》无效为由，要求陆贵华及烁丰制品厂交还位于从化太平加油站对面地名为“黄田桥”处的厂房（占地面积为1496平方米），但正如一审法院于上文的论述，涉案《合资办厂合同书》为有效合同，太平村民�员会、陆贵华双方应按合同约定履行，而该合同约定的合作期限为1992年10月1日至2022年9月底止，故太平村民委员会要求交还位于从化太平加油站对面地名为“黄田桥”处的厂房（占地面积为1496平方米）的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于太平村民委员会要求支付1992年10月1日起至实际交还厂房时止场地占用费的请求。一方面，涉案《合资办厂合同书》为有效合同，而且仍在继续履行当中。另一方面，陆贵华一直按照约定向太平村民委员会支付承包款。一方面，太平村民委员会在本案庭审中表示太平村民委员会在2010年前一直有收取陆贵华的款项，而且未能提供证据证实陆贵华于2010年前存在不按合同约定支付承包款的证据，故一审法院有理由相信陆贵华于2010年前已经按照合同约定向太平村民委员会足额支付承包款。另一方面，太平村�委员会主张2010年7月至2017年8月14日陆贵华未按照合同约定向其支付承包款（仅按照每半年29552元的标准支付），对此，陆贵华主张太平村民委员会、陆贵华曾达成口头协议对涉案《合资办厂合同书》及双方签订的《承租厂房合同》（案外合同）中陆贵华需要向太平村民委员会支付的款项进行变更，变更为陆贵华按照59104元/年的标准向太平村民委员会支付上述两份合同的合同款，故陆贵华每半年向太平村民委员会支付29552元并非不按合同约定支付承包款。一审法院认为，根据太平村民委员会的陈述，其确实于2010年7月至2017年8月14日按照每半年29552元的标准收取了陆贵华所支付的款项，而且没有对款项的金额提出异议，故一审法院有理由相信太平村民委员会、陆贵华已经通过口头协议的方式对涉案《合资办厂合同书》约定的承包款金额进行修改，并且陆贵华已经按照修�后的合同约定足额向太平村民委员会支付了承包款。可见，太平村民委员会主张在涉案《合资办厂合同书》签订后陆贵华从未按照合同约定向太平村民委员会支付承包款并非事实，截至本案立案之日，陆贵华不存在拖欠要承包款或未支付场地使用费的情况。为此，太平村民委员会要求支付1992年10月1日起至实际交还厂房时止场地占用费的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。广州市从化烁丰金属制品厂经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回广州市从化区太平镇太平村民委员会的全部诉讼请求。案件受理费9670.6元，减半交纳4835.3元，由广州市从化区太平镇太平村民�员会负担。本院经审理查明，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人上诉主张，分析如下：本案二审的争议焦点之一是涉案《合资办厂合同书》的性质及效力问题。对此，本院认为，太平村民委员会与陆贵华签订的涉案《合资办厂合同书》中明确了合资办厂的是“从化太平钢管厂”这一村级集体经济，明确合作方式是“太平村民委员会负责出场地和出厂房。陆贵华负责出机械和其他生产设备，该厂建成后，由陆贵华负责承包”，并且在合同中明确核定了陆贵华对投资厂投入资金的项目及金额。本院根据合同的约定，认定涉案《合资办厂合同书》是合资后单方承包的合同。太平村民委员会上诉主张涉案《合资办厂合同书》是租赁合同，与合同约定不符，本院不予采纳。太平村民委员会主张涉案《合资办厂合同书》无效是建立在涉案《合资办厂合同书》是租赁合同的基础上，故太平村民委员会提出的涉案《合资办厂合同书》无效并要求陆贵华及烁丰制品厂交还场地及厂房的诉请，同样不能成立，本院不予支持。本案二审的争议焦点之二是太平村民委员会要求陆贵华支付欠缴的场地占用费人民币15321元(2016年下半年及2017年上半年抵扣代垫款后)，并按照合同租金标准支付至实际交还厂房之日止的场地占用费是否成立。对此，本院认为，首先，太平村民委员会在本案一审庭审中表示其在2010年前一直有收取陆贵华的款项，且未能提交证据证实陆贵华于2010年前存在不按合同约定支付承包款的情况。其次，太平村民委员会主张2010年7月至2017年8月14日陆贵华未按照合同约定向其支付全额费用（仅按照每半年29552元的标准支付），对此，陆贵华主张太平村民委员会、陆贵华曾达成口头协议对涉案《合资办厂合同书》及双方另案签订的《承租厂房合同》（案外合同）中陆贵华需要向太平村民委员会支付的款项进行变更，变更为陆贵华按照59104元/年的标准向太平村民委员会支付上述两份合同的合同款，故陆贵华每半年向太平村民委员会支付29552元并非不按合同约定支付厂房租金。对此，一审法院认为，根据太平村民委员会的陈述，该社确实于2010年7月至2017年8月14日按照每半年29552元的标准收取了陆贵华所支付的款项，而且没有对款项的金额提出异议，故一审法院认为有理由相信太平村民委员会、陆贵华已经通过口头协议的方式对涉案《合资办厂合同书》约定的厂房租金数额进行修改，并且陆贵华已经按照修改后的合同约定足额向太平村民委员会支付了涉案承包费并无不妥。由此可见，太平村民委员会主张在涉案《合资办厂合同书》签订后陆贵华从未按照合同约定向太平村民委员会支付厂房租金并非事实，截至本案立案之日，陆贵华并不存在拖欠厂房租金或未支付场地使用费的情况。为此，太平村民委员会要求陆贵华按照原来未修改合同金额标准支付2016年下半年起至实际交还场地时止场地占用费的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费183元，由上诉人广州市从化区太平镇太平村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  陈珊彬审判员  国平平审判员  张纯金二〇一八年七月九日书记员  张佳乐张蔚