广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第249号
原告：彭丽莊，住广州市越秀区。
委托代理人：田荣，河北长海律师事务所律师。
被告：广东省建设发展总公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：王崴，总经理。
委托代理人：毕宝汉，联系地址。
原告彭丽莊诉被告广东省建设发展总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田荣，被告委托代理人毕宝汉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1993年被告拆迁原告及配偶李芸生（已故）居住的广州市越秀区大南路11号416-418号公房。就拆迁安置补偿事宜，被告与李某生于1993年2月23日签署《换房协议书》，约定：李某生将其向延安房管站承租使用的上述公房（面积106平方米）提供给被告，由被告安排拆迁户居住；被告提供一套位于水荫路70号大院、建筑面积不少于90平方米的三房一厅独立单元给原告方居住；被告交换给原告的房屋，由原告向被告承租，租金标准按照原告原住房的租金标准执行；今后，若需调租，按省市有关规定执行；自原告迁出原址房屋之日起，原房屋的租金由被告安置的拆迁户支付给延安房管站等。1993年7月23日，双方又签署《拆迁安置协议书》，被告永迁安置原告全户居住广州市越秀区水荫路72号之二402房。1995年2月，李某生与被告委托的下属公司广州海天房产有限公司办理了入住手续，并与其签署了《房屋租赁合约》，约定了租金、租期按照公房租赁管理办法执行，并在租赁房产情况中备注：房屋的租金、房改、租期按公房租赁管理办法执行，原96平方米为建筑面积，现查实实用面积为71平方米。2010年4月，上述房屋被拍卖给了杨某。杨某拍得上述房屋后，多次逼迁原告，并提起诉讼。判决后，原告向法院起诉被告违约，法院判令被告向原告赔偿租金差价损失和诉讼费损失。后因杨某为骚扰原告稳定居住生活，故意不向原告及法庭、执行法院提供交纳租金的转账账户，只通过诉讼方式追讨原告租金，又多次以诉讼逐步强加原告十数倍公房租金标准的私房租金标准。原告的平静生活、拆迁安置房屋居住权益、经济利益受极大影响和损害。原告认为，被告拆迁原告居住的公房，被告应依照上述合同约定和有关法律、拆迁法规的规定，在拆迁安置期间内，承担永迁安置、按约定公房租金标准收取租金，保障原告的居住安全和稳定等义务。原告无过错，被告违约事实清楚，应当依法承担违约赔偿责任。故请求法院判令：一、被告赔偿原告经济损失107401.65元，具体组成如下：1、被告赔偿原告因（2013）穗越法民三初字第2798号民事判决书和（2014）穗越法民三初字第930号民事判决书判决原告承担自2011年8月27日至2014年4月30日的租金与原被告之间约定租金之差价107218.65元。计算方法：（37元/月.平方米×97.36平方米-265.64元/月）×（32+4/30）月=107218.65元；2、被告赔偿原告与杨某进行的（2013）穗越法民三初字第2798号和（2014）穗越法民三初字第930号民事诉讼案造成的诉讼费损失183元。二、被告于每月5日前将当月涉案房屋上述租金之差额（37元/月.平方米×97.36平方米-265.64元/月=3336.68元，如遇调整，需按调整后差价）直接支付至原告账户。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。根据“买卖不破租赁”的原则，涉案房屋出售后，租赁所产生的问题应由买受人处理。原告诉状中所称的《换房协议》是李某生签订的，该协议没有附房屋其他居住人的名单，也没有写明户内人员有原告，因此被拆迁的房屋与原告没有任何关系，租赁权不存在继承的问题。
经审理查明：1993年2月23日，原告彭丽莊的丈夫李某生（已故，为乙方）与被告(为甲方)签订《换房协议书》，约定：甲方经批准征用大南路2-18号，乙方愿意将其向延安房管站承租使用的大南路11号416-418号房屋（建筑面积106平方米）提供给甲方，由甲方安排拆迁户居住，甲方愿意在水荫路70号大院提供一套建筑面积不少于90平方米的三房一厅独立单元给乙方居住；甲方交换给乙方的房屋，由乙方向甲方承租，租金标准按乙方原住房的租金标准执行；今后，若需调租，按省、市有关规定执行；自乙方迁出原址房屋之日起，原房屋的租金由甲方安置的拆迁户支付给延安房管站等。
同年7月23日，李芸生（为乙方）以广州市大南路18号、南胜东157号住户的身份又与被告（为甲方）签订了《拆迁安置协议书》（经广州市公证处公证），约定：甲方在水荫路70号四楼建筑面积不少于96平方米安置乙方永久居住，乙方按房管部门核定的租金标准向甲方交纳房租；由于甲方提供的房屋尚未竣工交付使用，甲方同意由1993年3月1日起每月补助乙方1200元给乙方自行解决临迁居住用房，直至新建房屋交付乙方使用之日止等。
1995年1月5日，被告出具《证明》，内容为：李某生同志是我公司征用范围内的拆迁户，现该户已与我司签订拆迁安置协议书，迁往水荫路72号之二402房居住，请有关部门给予办理入户、电话、水电安装等。同年2月，李某生（乙方）与广州海天房产有限公司（甲方）签订《房屋租赁合约》，约定租赁房屋地址即为上述402房，用途为住宅；租期从1995年2月起（截止时间为空白）；合约还注明上述房屋的租金、房改、租期按公房租赁管理办法执行，原96平方米为建筑面积，现查实实用面积为71平方米等。此后，李某生按照177.50元/月的标准向广州海天房产有限公司支付租金至2003年12月。2010年2月1日，原告又向被告支付上述402房2004年1月至2009年12月的租金9900元（收款收据注明还欠8926元）。
李某生死亡后，涉案402房由原告居住使用至今。
2010年4月，本院因执行陈某与被执行人为被告、广州海天房产有限公司拆迁安置纠纷一案，依据已发生法律效力的（2001）穗中法房终字第166号民事判决书，依法委托广东亿竞拍卖有限公司对被告名下的涉案402房进行拍卖。2010年4月29日，广东亿竞拍卖有限公司作出的《（二○一○年第七期）拍卖会标的清单及注意事项》中列明，涉讼402房注意事项“1：该标的按现状不交吉拍卖，房产为永迁户回迁住房，正由拆迁户亲属使用；现有经广州市公证处［（93）穗证内经字第52904号］证明的被告与李某生签订的《拆迁安置协议书》；竞买人必须充分了解标的存在的瑕疵考虑是否能取得标的物使用权的风险等，方可举牌应价”等。同年4月29日，杨某经公开竞价以498486元竞得涉讼402房并于当日与广东亿竞拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。同年6月3日，本院出具（2001）越法执字第2073号恢字2-2号执行裁定书，裁定将被告名下的涉案402房产权过户给杨某。2010年7月6日，杨某取得房管部门核发的该房屋权属证书。
2013年杨某向本院提起诉讼，要求彭丽莊支付2011年8月27日至2013年10月31日的房屋租金。本院于同年12月30日作出（2013）穗越法民三初字第2798号民事判决，判决：一、被告彭丽莊在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性将广州市水荫路72号之二402房2011年8月27日起至2013年10月31日止的租金支付给原告杨九妹（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准计付）。二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。受理费233元，由原告杨某负担50元，被告彭丽莊负担183元。该判决已发生法律效力。
2014年杨某再次提起诉讼，要求彭丽莊支付2013年11月至2014年4月的房屋租金。本院于同年6月19日作出（2014）穗越法民三初字第930号民事判决，判决：被告彭丽莊在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性将广州市水荫路72号之二402房2013年11月至2014年4月期间的租金一次性支付给原告杨九妹（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准计付）。该判决已发生法律效力。
本院认为：被告因拆迁原告承租的公房，安置原告永迁至原属其所有的广州市越秀区水荫路72号之二402房居住，由原告按公房租金标准缴纳租金。现因被告的原因造成上述房屋被拍卖予杨某，从而导致原告与杨某产生诉讼以致利益受损。被告未能保障原告继续按公房租金标准租住房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告赔偿已经由生效判决确定的2011年8月27日至2014年4月30日期间房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准与公房租金标准之差价损失，合法合理，本院予以支持。至于原告要求被告于每月5日前将当月涉案房屋上述租金之差额直接支付至原告账户，因原告所主张的租金差额尚未发生，本院不作调处。至于原告与杨某之间的另案诉讼费183元的损失，原告要求被告赔偿，合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东省建设发展总公司向原告彭丽莊赔偿广州市水荫路72号之二402房2011年8月27日至2014年4月30日期间的租金差价损失（每月按房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准减去公房租金标准计付）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东省建设发展总公司向原告彭丽莊赔偿另案诉讼费损失183元。
三、驳回原告彭丽莊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2448元，由原告彭丽莊负担50元，由被告广东省建设发展总公司负担2398元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖丽恂
人民陪审员 潘路米
人民陪审员 周跃新
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 梁启志