济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初2176号
原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人康宇，总经理。
委托代理人范守平，山东垠鹏律师事务所律师。
被告韩ＸＸ，男，1954年2月19日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区发祥巷小区四区*号楼*单元***号。
原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告韩ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告彼得物业的委托代理人范守平，被告韩ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彼得物业诉称：原告受开发商委托负责济南市槐荫区发祥巷小区物业服务。原告已经为被告提供了物业服务，被告应向原告交纳物业管理费，但经原告多次催交，被告至今未交。原告彼得物业诉请判令被告：一、向其支付物业管理费435元；二、支付上述拖欠物业管理费的违约金548.10元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2016年2月29日）；三、承担诉讼费用。
被告韩ＸＸ答辩称：认可物业费的金额，是没有交费，就是不给他。我同意其他业主的陈述的单元门、绿化、卫生、安保、电梯等问题，我是2011年9月15日拿到钥匙，由于防水没有做好，我的卫生间地面瓷砖破损严重，我找物业，一直给我拖，造成卫生间外墙渗水90多厘米，门套都坏了，找人修了修，说卫生间地面瓷砖高低不平了，我一开始没在意，以为是瓷砖质量问题，但是后来严重了。2014年12月份，原告管理混乱了，大裁员，保安本来四人，只剩两个，一个看监控，一个光上白班，保安经常喝酒不见人，2015年元月1日我的电动车的大电瓶被硬硬撬走了，我找物业，不给管。
经审理查明，被告韩ＸＸ为济南市槐荫区发祥巷小区业主。该商品房的开发商济南发祥置业有限公司于2011年9月3日向其发出《发祥巷小区入住通知书》，通知其交房时间为2011年9月15日；后济南发祥置业有限公司与被告韩ＸＸ签署了《房屋结算移交协议书》，载明房屋实测建筑面积为60.37平方米。
被告韩ＸＸ作为乙方后又与小区的物业服务单位原告彼得物业（作为甲方）签订《物业管理服务协议（住宅）》，约定房屋建筑面积为60.37平方米，物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米1.20元收取，采取甲方预收方式；甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告韩ＸＸ的义务包括承诺不改变房屋用途等。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第九条违约责任”处约定“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。
另，发祥巷小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。被告韩ＸＸ就此出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。
以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷小区入住通知书》、《房屋结算移交协议书》、《物业管理服务协议（住宅）》、《业主临时公约》、《承诺书》及其陈述为凭。
2013年11月20日，发祥巷小区的开发商济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元/月·平方米，高层住宅1.20元/月·平方米，办公楼3元/月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元/月·平方米;交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《发祥巷小区前期物业服务合同》除由济南发祥置业有限公司与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。
2013年11月27日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备案第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“济南发祥置业有限公司（委托方）将坐落于槐荫区经二纬六道，四至范围：东纬五路、南经二路、西纬六路、北发祥巷小区B地块商务办公楼，建筑面积176265.76平方米的发祥巷小区委托山东彼得物业管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。
原告彼得物业在提供物业服务过程中，因被告韩ＸＸ未交纳2015年1月至2015年6月的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明被告韩ＸＸ的房屋面积为60.37平方米，按1.20元/月·平方米计算，物业费为435元；违约金按合同约定标准即日万分之三十（日0.3%）计算，计算至2016年2月29日。
被告韩ＸＸ称，因物业服务存有瑕疵，故其不同意支付物业费及违约金。为此其提交照片六张，其中四张为室内照片，显示室内地板浸水破损，墙面浸水起皮。其称，其卫生间发生漏水后物业拒绝修理，导致了其财产的损失。另两张照片为一电动自行车，显示该车电瓶缺失。其称，丢失电瓶系被告物业公司安保不到位的表现。
被告韩ＸＸ另称，其向原告彼得物业交纳了60元门禁卡押金，但原告彼得物业撤出该小区后未向其退还，该笔费用应从物业费中扣减。其提交了三张收据显示被告彼得物业收取了其每张20元共计60元的门禁卡押金。
原告彼得物业对上述证据质证称，渗水问题属于房屋质量问题，该问题及丢失电动车不应成为拒交物业费的理由。收据问题需要核算。经本院限期，被告彼得物业未对收据问题予向本院反馈。
以上事实有原告彼得物业提供的《发祥巷小区前期物业服务合同》、《济南市物业服务合同备案证明》，被告韩ＸＸ提交的照片及收据等证据及原告彼得物业的陈述为凭。
本院认为，被告韩ＸＸ购买发祥巷小区房屋并在该处房屋居住，为该小区的业主。其在入住小区时，济南发祥置业有限公司又与本案原告彼得物业签订了《发祥巷小区前期物业服务合同》，其本人则与原告彼得物业签订了《物业管理服务协议（住宅）》，该物业服务公司系小区开发单位济南发祥置业有限公司选聘，因此上述两份合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。被告韩ＸＸ作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。其自己也曾出具过《承诺书》，同意遵守业主临时公约并同意承担违反后的相应责任。被告韩ＸＸ作为发祥巷小区的业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。经本院审查，被告韩ＸＸ购买、使用商品房面积为60.37平方米，物业服务费用为1.20元/月·平方米，按此标准计算，2015年1月至2015年6月的物业服务费用应为434.66元，原告彼得物业要求的435元不准确，本院予以调整，该费用被告韩ＸＸ应当支付。另原告彼得物业收取了被告韩ＸＸ60元门禁卡押金，现其已经撤出该小区，该费用其应当向被告韩ＸＸ退还。被告韩ＸＸ要求在物业费中扣减该费用的请求，本院予以支持。
被告韩ＸＸ还提出因其家中卫生间防水出现问题导致卫生间渗水，损坏了其地板、门套等财产，被告彼得物业应当对此以及其电动车电瓶的丢失承担责任。本院认为，被告韩ＸＸ家中的卫生间属于建筑物区分所有权中的自有部分，该部分防水出现问题，导致渗水的，属于房屋质量问题，不在物业服务范围内。电瓶丢失，最终的责任方为盗窃者。根据双方物业合同约定，原告彼得物业仅为小区提供基本的秩序维护服务，并未对财产的保管进行约定。被告韩ＸＸ以此为由拒交物业费，没有事实和法律依据。当然，虽然原告彼得物业并非最终的责任方，但房屋质量问题在众多业主中多次出现，其可以积极向开发商等反映相应问题的存在，但该问题长期未得到解决，也反映出了其物业服务存有一定瑕疵，原告彼得物业对此应当予以反思。
原告彼得物业还要求被告韩ＸＸ向其支付违约金548.10元。从本案查明事实来看，被告韩ＸＸ未按约定及时缴纳物业服务费用确实存在违约情形，但从被告韩ＸＸ在本案审理中辩称原告彼得物业提供物业服务期间存在着瑕疵或不足，结合原告彼得物业起诉的本批次其他物业服务纠纷案件中查明的事实来看，原告彼得物业提供的物业服务确实存在一定瑕疵，其要求被告韩ＸＸ承担违约金的诉讼请求，理由不充足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告韩ＸＸ于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付扣减60元门禁卡押金后的2015年1月至2015年6月物业服务费374.66元；
二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东彼得物业管理有限责任公司负担15元，被告韩ＸＸ负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 官静