北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民（商）终字第05219号
上诉人（原审被告、反诉原告）俞书全，男，1967年8月6日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市大兴区魏善庄镇兴隆庄村股份经济合作社，住所地北京市大兴区魏善庄镇兴隆庄村。
负责人李连祥，社长。
委托代理人杨广礼，男，1958年6月25日出生。
上诉人俞书全因与被上诉人北京市大兴区魏善庄镇兴隆庄村股份经济合作社（以下简称兴隆庄经合社）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官陈洋、牟田田参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴隆庄经合社在一审中起诉称：兴隆庄经合社与俞书全于2000年9月6日签订了土地租赁合同，此合同实质为承包经营合同。合同签订后，兴隆庄经合社与俞书全都按照承包经营合同的约定执行，但是从2011年起到现在，经兴隆庄经合社多次催促俞书全交纳承包租赁费，但是俞书全一直未支付承包费，故兴隆庄经合社诉至法院，诉讼请求为：1、判决兴隆庄经合社与俞书全解除承包合同，俞书全补交齐租赁期间租赁费用12000元；2、俞书全承担本案诉讼费用。一审审理中，兴隆庄经合社将诉讼请求变更为：1、确认兴隆庄经合社与俞书全于2002年9月30日签订的土地租赁合同无效；2、俞书全承担本案诉讼费用。
兴隆庄经合社向一审法院提交以下证据予以证明：土地租赁合同、村民代表决议会议记录、集体土地使用证、照片、政府开具证明、证明、镇政府文件、四至图、村委会证明、组织机构代码及说明等。
俞书全在一审中答辩称：兴隆庄经合社陈述不是事实，不同意兴隆庄经合社的诉讼请求。兴隆庄经合社与俞书全2000年9月6日签订土地租赁合同是合法的，也经过公证，2000年，兴隆庄村吸引投资，扩大集体经济，俞书全在兴隆庄村投资建厂，并协助村集体对旧场院变更土地性质及用途，村里给予宅基地优惠，享受集体经济组织成员权利，承租一块集体土地，取得土地使用权，土地长63米，宽28米，合计1764平方米，约2.65亩，并在2000年8月31日，经全体村民代表讨论一致通过，其中667平方米（约1亩）在2.65亩土地中间建厂，其余1.65亩土地作为厂房外围绿化。2002年9月30日，经双方协商在1.65亩的基础上，东西边界不变，南北宽由原来的28米增加到30.5米（实际增加0.24亩，为方便计算按0.35亩土地计算），租金由原来的100元／亩增加到500元／亩的补充合同，故俞书全认为2002年签订的土地租赁合同合法有效。兴隆庄经合社起诉是基于同一块土地纠纷，是同一笔租金，故兴隆庄经合社用变更诉讼请求的方式改变上述法律关系是错误的。兴隆庄经合社陈述俞书全不及时交纳租金不符合事实，俞书全主动及时交纳租金，但是兴隆庄经合社以不涨租金就解除合同为由不收租金，所以俞书全把租金提交公证处，请求驳回兴隆庄经合社的诉讼请求，并要求对俞书全办理公证费用予以赔偿金额。故俞书全提出反诉，反诉请求为：兴隆庄经合社赔偿俞书全办理公证证据保存、租金提存及快递费用3343.5元。
俞书全向一审法院提交以下证据予以证明：土地租赁合同、集体土地使用证、公证书、发票、户口本、宅基地使用证、收据等。
兴隆庄经合社在一审中针对俞书全的反诉答辩称：公证费用是俞书全自己扩大损失。村民代表决议是根据国家规定对土地租赁费用上调，不上调就是解除合同，如果租金不上涨，兴隆庄经合社是不会收取租金的，兴隆庄经合社认为如果兴隆庄经合社收取了这个钱就是认可了收取租金金额，两个合同确实是6000块钱，当时村民代表决议已经上调了，所以应该收取更多的租金。关于户口问题是以后迁入的，居民户口是不算经济组织成员的。
一审审理中，一审法院依法到北京市志诚公证处（以下简称志诚公证处）调取了兴隆庄经合社与俞书全相关档案，与志诚公证处制作了电话联系笔录；一审法院依法向北京市国土资源局大兴分局（以下简称国土局大兴分局）核实涉案土地相关情况，国土局大兴分局向一审法院出具《关于魏善庄镇兴隆庄村与俞书全纠纷地块土地性质的复函》，一审法院制作电话联系笔录；一审法院依法到北京市大兴区魏善庄镇人民政府核实土地性质情况，并与工作人员制作谈话笔录；一审法院组织双方当事人到涉案土地进行现场勘验，并制作勘验笔录、视频、照片等证据。双方当事人对上述证据的真实性均无异议，故一审法院对上述证据的真实性予以认可。
经一审法院庭审质证，双方当事人对兴隆庄经合社提交的土地租赁合同、集体土地使用证、政府开具证明、证明、镇政府文件、四至图、组织机构代码及说明，俞书全提交的土地租赁合同、集体土地使用证、公证书、发票、户口本、宅基地使用证、收据的真实性均无异议。一审法院对上述证据的真实性予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：兴隆庄经合社提交的村委会说明，证明双方合同履行情况。俞书全对该证据不认可。一审法院认为该说明盖有北京市大兴区魏善庄镇兴隆庄村村民委员会（以下简称兴隆庄村委会）公章，且说明情况与本案相关证据一一对应，故一审法院对该证据的真实性认可。
一审法院根据上述认证查明：一、2000年9月6日，兴隆庄经合社（甲方）与俞书全（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将工业用地667平方米租给乙方经营肉食加工，其内容如下：一、租期为20年，即2000年10月1日起至2020年9月30日止，租金为每年5000元整，租金总额为100000元；二、租金每年结算一次，付款日期为次年的九月三十日；三、租赁土地上的不动产为乙方所有；四、甲方按合同规定收取乙方租金，乙方按合同规定，按时足额交纳土地租赁费；五、违约责任：双方要严格遵守合同规定的各项条款，任何一方不得以任何理由单方面变更条款或中止合同，若违约则需向对方支付租金总额的20%作为赔偿。
2000年9月12日，兴隆庄经合社与俞书全将双方签订的《土地租赁合同》办理了公证。
2002年9月30日，兴隆庄经合社（甲方）与俞书全（乙方）签订《土地租赁合同》，该合同系双方2000年9月6日签订《土地租赁合同》的补充合同，约定：经双方协商决定，乙方在原厂房周边再租赁土地2亩，范围为厂西墙往西16米，厂东墙往东12米，厂南墙往南5米，厂后墙往北6米，加上原厂占地，土地总长度63米，宽30.5米；租赁为20年，即2002年9月-2022年9月，租金为每年每亩500元，2亩为1000元；租金上交日期每年度9月底。
二、2013年9月25日，北京市大兴区魏善庄镇村镇建设规划管理科出具《证明》，载明：俞书全承租魏善庄镇兴隆庄村委会三亩地位于村委会东侧四至：东至兴隆庄田间路、西至兴隆庄村路、南至场院、北至空地，此地块为村庄建设用地规划一般农用地。
为证明涉案土地性质，兴隆庄经合社与俞书全均向一审法院提交大兴县土地管理局出具的《集体土地使用证》，载明：土地使用者兴隆庄村委会，土地坐落大兴县魏善庄兴隆庄村，土地用途工业，总面积0.605公顷，使用期限永久，四至为东至兴隆庄田间路，西至兴隆庄村路，北至柏油路，南至场院，南北长110米，东西长55米。经一审法院与国土局大兴分局核实，国土局大兴分局向一审法院出具《关于魏善庄镇兴隆庄村与俞书全纠纷地块土地性质的复函》，载明：1998年原大兴县土地管理局曾颁发《集体土地使用证》，土地使用者为兴隆庄村委会，权属性质为集体，地类为工业，证载使用面积0.605公顷；经与《大兴区土地利用总体规划图（2006-2020）》套核，证载土地所在位置在本轮土地利用规划的规划用途绝大部分为一般农地区、少量为交通用地；依据2012年土地利用现状数据，该宗地所在位置为集体建设用地。
2014年5月19日，一审法院组织兴隆庄经合社与俞书全进行涉案土地的现场勘验，双方确认土地情况如下：涉案土地上建有建筑物，关于2000年租赁的1亩地的四至情况为：西至门柱，东至红门，北至北房后墙根，南至红门北柱，这1亩地在双方租赁的三亩地内；2002年补充签订的2亩地是一个回型，在1亩地的周边，西边是从门柱往西16米至村路，北是从北房后墙根到外厂房墙根，东是红门往东12米，是厂房，南是红门北柱到南柱，是空地；《集体土地使用证》所载土地东西长55米，俞书全实际租赁土地东西长63米，俞书全租赁的1亩地在1998年的《集体土地使用证》的工业用地范围内，俞书全租赁的2亩地的部分超过了《集体土地使用证》的范围。
三、案件审理中，一审法院依法到志诚公证处调取兴隆庄经合社与俞书全2000年办理《土地租赁合同》公证的相关档案，调取了如下证据：1、2000年8月31日原大兴县魏善庄乡兴隆庄村村民委员会（以下简称原兴隆庄村委会）的村民代表表决材料，载明：关于俞书全租用兴隆庄大队旧场院土地兴建肉食品加工厂问题，已经过全体村民代表讨论通过。2、《出租土地报告》，载明：“为发展我村经济，经大队经联社、社员代表同意，将我村工业发展用地667平方米，租给广鑫食品加工厂，租期为20年，年租金为5000元。”落款处有兴隆庄经合社和原兴隆庄村委会盖章，报告下方有原大兴县魏善庄镇人民政府盖章同意。3、兴隆庄经合社（甲方）与广鑫食品加工厂（乙方）于2000年9月签订《兴隆庄场院广鑫食品厂外围土地承包协议书》，载明：经双方协商，兴隆庄经合社将广鑫食品厂外围土地，长63米，宽28米，减去食品厂占地1亩，共1.65亩土地承包给广鑫食品厂经营种植业，承包期为20年，即从2000年9月30日-2020年9月30日，承包指标为每亩每年100元，计每年165元，上交日期为每年的9月30日以前。乙方落款处由广鑫食品厂代表俞书全签字。庭审中，兴隆庄经合社与俞书全均确认该协议书中的“食品厂占地1亩”即为2000年9月6日《土地租赁合同》中租赁的1亩土地。
关于上述三份土地合同的签订顺序，2014年9月10日，兴隆庄村委会出具《兴隆庄村委会与俞书全情况说明》，载明：与俞书全签订的三份合同顺序说明，兴隆庄经合社于2000年将村废弃厂院中心部位667平方米租赁给俞书全经营肉食加工，并于2000年9月6日签订《土地租赁合同》，并于2000年9月21日经大兴公证处进行公证，此份合同有村民代表签字，政府没有备案；第一份合同签订不久，因食品厂需要，又将原厂房外空闲1.65亩土地以每亩每年100元承包给俞书全经营种植业，此份协议并无村民代表签字通过，政府没有备案；两份合同签订之后，双方于2002年9月30日签订第三份合同，租金每亩每年500元，合同亩数为2亩，其中包括第二次协议中1.65亩土地，第三份合同无村民代表签字通过，政府没有备案，第二份协议等于自行终止。兴隆庄经合社认可该说明。俞书全不认可该说明，称2000年，俞书全与兴隆庄经合社签订的《土地租赁合同》实际是2.65亩，土地长63米，宽28米，并取得土地使用权；2000年8月31日，该租赁合同经全体村民代表讨论一致通过，其中667平方米（约1亩）在2.65亩土地中间建厂，其余1.65亩土地作为厂房外围绿化；2002年9月30日，双方在1.65亩的基础上，东西边界不变，南北宽由原来的28米增加到30.5米（实际增加0.24亩，为方便计算按0.35亩土地计算），租金由原来的100元／亩增加到500元／亩，签订了补充合同。
四、关于俞书全的身份，俞书全称其在承包合同时是居民，户口不在兴隆庄村而在丰台区，当时因为在村里投资建厂，村里给予宅基地优惠，故俞书全享受了集体经济组织成员权利，2010年后户口迁至兴隆庄村，俞书全提交了户口本和集体土地建设用地使用证证明。俞书全户口载明：俞书全户别为非农业家庭户，住址为大兴区魏善庄镇兴隆街北二条甲1号。集体土地建设用地使用证载明：土地使用者为俞书全，用途为宅地，地址为兴隆庄。兴隆庄经合社认可上述证据，但称俞书全不是本村集体经济组织成员，不享有相关权利，也未履行相应的义务，当时俞书全交了3000元才给俞书全办的集体土地建设用地使用证，并提交兴隆庄村委会《兴隆庄村委会与俞书全情况说明》，载明：俞书全自2010年1月24日迁入魏善庄镇兴隆街北二条甲一号，户籍性质为居民户口。
五、关于租金交纳情况，兴隆庄经合社称现政府统一规范各类农村集体经济合同，全魏善庄镇均统一调整了土地租金，兴隆庄村委会亦召开村民代表会议将与俞书全的土地租金予以上调，凡不履行合同的，解除合同，故俞书全交纳租金过低，应当解除合同，兴隆庄经合社也没有收俞书全自2012年后的租金。俞书全称由于兴隆庄经合社不收租金，故其于2012年、2013年和2014年分别向志诚公证处公证了三次通知兴隆庄经合社收取租金的行为保全，通知兴隆庄经合社：俞书全与兴隆庄经合社分别于2000年9月6日和2002年9月30日签订《土地租赁合同》，兴隆庄经合社到俞书全本人住所（大兴区魏善庄镇兴隆街北二条甲1号）领取应缴租金6000元，逾期不领，俞书全将该笔租金提存到公证处。
由于兴隆庄经合社未领取租金，故俞书全于2012年、2013年和2014年分别向志诚公证处公证提存了2012年租金6000元、2013年租金6000元和2014年租金6000元。俞书全支付了2012年行为保全费用1000元、公证费100元、特快专递邮费13.5元，2013年公证费1000元、提存费100元、特快专递邮费15元，2014年公证费1000元、提存费100元、特快专递邮费15元。
一审法院判决认定：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案争议的焦点是2002年9月30日兴隆庄经合社与俞书全签订的《土地租赁合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”经查，俞书全不是该村集体经济组织成员，双方2002年签订的《土地租赁合同》未经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，该院调取的原兴隆庄村委会的村民表决材料和出租土地报告所指向的土地是2000年兴隆庄经合社与俞书全签订的《土地租赁合同》项下土地，而非2002年的《土地租赁合同》项下土地，兴隆庄村委会也出具情况说明确认了2002年的《土地租赁合同》未经过村民会议表决；且兴隆庄经合社与俞书全签订该合同时明知俞书全将涉案土地用于工业用途，超过了1998年《集体土地使用证》中载明工业用地的范围，改变了部分土地的农业用途，俞书全也已经在涉案土地上建设房屋，该建房也未经相关行政部门的合法批准，故该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应属无效合同。故兴隆庄经合社主张确认兴隆庄经合社与俞书全于2002年9月30日签订的土地租赁合同无效的诉讼请求，该院予以支持。
关于俞书全主张兴隆庄经合社赔偿办理公证证据保存、租金提存及快递费用3343.5元的反诉请求，该院认为，双方签订了两份租赁合同，现兴隆庄经合社以上调租金为由，不接受租金，属于违约，该行为给俞书全造成了其支付公证保全、提存等费用的损失。根据《中华人民共和国合同法》的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故俞书全的公证保全行为和提存行为符合法律规定，该院对俞书全的反诉请求予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十五条之规定，判决如下：一、确认北京市大兴区魏善庄镇兴隆庄村股份经济合作社与俞书全于二〇〇二年九月三十日签订的《土地租赁合同》无效；二、北京市大兴区魏善庄镇兴隆庄村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内赔偿俞书全公证保全、提存和快递费用三千三百四十三元五角。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
俞书全不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：
一、兴隆庄经合社在一审中起诉要求确认涉案3份《土地租赁合同》无效，但此后其变更诉讼请求，只要求确认2002年9月30日《土地租赁合同》无效。俞书全认为，兴隆庄经合社不能在本案中变更诉讼请求，其应撤回起诉，另行起诉。
二、一审判决第10页最后3行认定错误。国土局大兴分局2010年7月21日对北京市大兴区人民法院的复函记载，涉案土地实测面积为0.78公顷。俞书全使用的土地均在此0.78公顷范围内，未超出四至范围。
三、2002年《土地租赁合同》是2000年《土地租赁合同》的延续，2000年《土地租赁合同》通过了村民代表大会表决通过，2002年《土地租赁合同》自然也是通过村民代表大会表决了。
四、关于俞书全的身份问题。按照当时招商引资的政策，已经给予了俞书全集体经济组织成员待遇，现俞书全仍然享有集体经济组织成员待遇，故俞书全承租涉案土地是合法的。
综上，俞书全请求本院撤销一审判决第一项，驳回兴隆庄经合社要求确认2002年9月30日签订的《土地租赁合同》无效的诉讼请求。
兴隆庄经合社服从一审法院上述民事判决，其针对俞书全的上诉理由答辩称：
兴隆庄经合社与俞书全于2000年9月6日签订的《土地租赁合同》与双方于2002年9月30日签订的《土地租赁合同》是相互独立的。2000年9月6日的《土地租赁合同》经过了村民代表表决，是有效的。2002年9月30日《土地租赁合同》未经村民代表表决，是无效合同。
综上，兴隆庄经合社请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的证据、一审法院调取的证据和双方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：关于兴隆庄经合社在一审中变更诉讼请求是否符合法律规定的问题。
在一审审理中，经一审法院释明，兴隆庄经合社变更了其诉讼请求。经审查，该变更诉讼请求的行为并不违反法律规定。
关于俞书全是否为北京市大兴区魏善庄镇兴隆庄村集体经济组织成员的问题。俞书全主张其已于2000年在北京市大兴区魏善庄镇兴隆庄村取得了宅基地，且于2010年将户籍迁入北京市大兴区魏善庄镇兴隆庄村，但上述事实均不能有效证明其已经成为该农村集体经济组织成员。
关于兴隆庄经合社与俞书全于2002年9月30日所签《土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第十五条第一款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”根据本案证据表明，兴隆庄经合社与俞书全于2002年9月30日签订的《土地租赁合同》未经该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，违反了上述法律规定，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，该《土地租赁合同》应认定为无效。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费50元，由俞书全负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费25元，由北京市大兴区魏善庄镇兴隆庄村股份经济合作社负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费50元，由俞书全负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 飞
代理审判员 陈 洋
代理审判员 牟田田
二〇一五年五月十八日
书 记 员 吕小彤