江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第136号
上诉人（原审被告）赣州市章贡区南桥实业有限公司。
法定代表人曾宪斌，系该公司董事长。
委托代理人吴中彦，江西冠城律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人谢欣。
被上诉人（原审原告）高某。
委托代理人刘佐江，江西宋城律师事务所律师，一般代理。
上诉人赣州市章贡区南桥实业有限公司（下称南桥公司）因与被上诉人高某商品房销售合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第1991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：双方当事人于2013年10月23日签订了《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》（合同编号为20131005802），高某购买了南桥公司开发的赣州金洲城1号楼1607室，总价款计人民币525000元，双方约定出卖人应当在2014年6月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人，并约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。合同签订后，高某按约定履行了自己的全部付款义务并缴纳了房屋契税21000元。南桥公司至庭审结束时仍未能交付房屋。
原审法院认为：高某与南桥公司于2013年10月23日订立的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。现南桥公司逾期交房，其至今未能交付房屋，显属违约，根据合同约定，南桥公司应当承担相应的违约责任。南桥公司辩称其因施工期间下暴雨以及赣州市城市管理委员会下达停运通知导致施工延期，具有免责事由的主张，原审法院认为，天气因素对施工进度确实有严重的影响，但是风雨天气均为正常的天气现象，南桥公司作为开发商在进行房屋开发前，就应当根据以往的天气记录，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保在承诺日期前顺利完工，因此，正常的下雨天气不构成不可抗力事由。另外，南桥公司提交的停运通知仅是要求在检查期间运输车辆停止流散物体运输（渣土、沙石、混凝土等），南桥公司也未提供证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，本案争议的房屋正处于流散物体运输的施工阶段。因此，南桥公司的该抗辩主张并不必然导致工程停工，且南桥公司也并未在规定时间内告知高某，故原审法院对南桥公司的该抗辩主张不予以采纳。关于南桥公司辩称高某所主张的违约金偏高的问题，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性，对于约定过高的违约金，当事人可以请求人民法院适当减少。至于违约金约定过高的举证责任，原审法院认为应由守约方对违约所造成的损失作大致的陈述及说明。双方所签订的《商品房买卖合同》中约定南桥公司逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。基于南桥公司方逾期时间较长以及至今未能履行交房义务的情况，高某主张的违约金以及要求南桥公司赔偿房屋契税损失未明显高于其实际的损失，故对于高某的该两项项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告高某与被告赣州市章贡区南桥实业有限公司于2013年10月23日签订的《商品房买卖合同》。二、被告赣州市章贡区南桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高某返还购房款525000元。三、被告赣州市章贡区南桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高某支付违约金5460元及契税损失21000元，两项共计26460元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用9315元，由被告赣州市章贡区南桥实业有限公司承担。
南桥公司上诉称：赣州市城市管理委员会的停运通知均在停运时限的前一天甚至当天才下发。南桥公司根本就没有充足的时间去提前准备施工所需的材料，只能停工，停运材料与工期延误有着必然的因果关系。该因素是南桥公司无法预见、不可避免的，应属本案的免责事由，一审判决却未采纳南桥公司该抗辩主张。违约金的确定应当以违约行为造成的损失为基础，高某既没有提供任何证据证实其遭受的损失，也没有对损失进行陈述及说明，高某主张的违约金明显过高。一审法院判决南桥公司向高某支付违约金5460元不符合法律规定。本案所涉房屋尚未交付，也未办理权属转移登记。根据相关法律法规规定：房屋买卖交易撤销，若未完成房地产权属转移登记的，对已纳契税应予以退还。高某可以通过相关部门办理退税手续，不存在契税损失。一审法院判决高某赔偿南桥公司契税损失明显不当。综上，一、请求撤销赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第1991号民事判决，并依法改判；二、本案一、二审全部诉讼费用由高某承担。
高某答辩称：一、政府行为不是不可抗力，也不会必然导致建房的停工，就假设在遭遇不可抗力因素影响工期的情况下，南桥公司也应在该情形发生之日起30日内告知高某。南桥公司没有尽告知义务，根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条约定，南桥公司的行为不符合延期交房的条件，故其抗辩主张不成立。二、根据双方签订的《房屋买卖合同》第九条的约定，南桥公司逾期交房超过30日的，高某有权解除合同，并按已付款1%主张违约金。南桥公司从2015年4月29日才下交房通知书给高某，逾期交房时间达11个月之久，高某完全有权主张解除合同，并按合同约定和法律规定主张违约金。故一审法院判决其承担违约金5460元符合法律规定。三、契税损失是明显存在并已实际支付的损失，要不是南桥公司的原因和行为，也就不会导致该损失的发生，因此，一审法院根据《合同法》第一百零七条之规定，判令南桥公司赔偿契税损失21000元是适用法律正确，处理结果恰当。综上所述，一审法院的判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理结果恰当，应予维持。南桥公司的上诉请求和理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，南桥公司向法庭提交了案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该竣工验收备案表明确案涉金洲城小区房屋已于2014年4月28日经赣州市城乡规划建设局竣工验收备案。同时，提交了2015年4月29日向高某寄送收房通知的快递单。高某对以上证据均予认可，本院确认以上证据的“三性”。高某未向法庭提交新的证据。对于契税的问题，本院前往赣州市地税局（赣州市行政服务中心）进行调查，并制作了一份调查笔录，双方当事人对该份调查笔录的“三性”均予认可，本院予以确认。
二审审理查明：案涉房屋于2014年4月28日经赣州市城乡规划建设局竣工验收备案。南桥公司于2015年4月29日向高某发出收房通知邮政快递。南桥公司未办理案涉房屋的房屋产权证，自高某缴纳契税之日起三年内，高某向房地产管理局撤销合同备案后即可向赣州市地税局申请退还契税。二审认定的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，案涉合同约定的交房期限是2014年6月30日，案涉房屋直至2015年4月28日经赣州市城乡规划建设局竣工验收备案，才符合合同约定的交付条件，交房逾期时间长达10个月之久，高某依据合同约定有权解除案涉合同，故，一审法院判决解除案涉商品房销售合同及返还购房款是正确的，本院予以维持。关于南桥公司主张的赣州市城市管理委员会下达的停运通知造成停工而应予扣减相应工期的问题，本院认为，一审法院关于该问题的认定适当，对于南桥公司的该抗辩理由，本院不予支持。关于南桥公司主张违约金偏高的问题。本院认为，首先，案涉合同是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，双方当事人应依合同约定全面履行自己的义务。其次，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，违约方提出调整的主张必须承担举证的责任，但南桥公司未完成举证责任。最后，案涉房款为525000元，高某已全部付清，南桥公司逾期近10个月才符合交付房屋的条件，根据案涉合同约定，买受人主张解除案涉合同的，南桥公司应按已付款的1%向高某支付违约金即5250元，相比南桥公司逾期交房时间较长的事实，未存在违约金偏高的问题。关于南桥公司主张案涉房屋尚未交付，也未办理权属转移登记，房屋买卖交易撤销后，高某可以前往相关部门办理退税手续，不存在契税损失的问题。经本院前往赣州市地税局调查，案涉商品房销售合同被法院判决解除后，在未办理高某的房屋产权证之前，自高某缴纳契税之日起三年内，根据相关规定前往相关部门办理相关手续后即可前往赣州市地税局申请退还契税，届时赣州市地税局将依规定将契税退还给高某。因此，南桥公司认为其行为不会造成高某契税损失的主张，本院予以支持。关于支付多少违约金的问题。一审法院认为，高某实际已付款为546000元（购房款525000元＋契税21000元），南桥公司应按已付款546000元的1%向高某支付违约金5460元。关于一审法院对于违约金5460元的处理，本院认为，基于公平原则及补偿原则，未有明显不妥，本院予以支持。综上所述，原审法院部分事实认定错误，部分处理不当，应予纠正。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第1991号民事判决第一项、第二项；
二、撤销赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第1991号民事判决第三项；
三、上诉人赣州市章贡区南桥实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人高某支付违约金5460元；
四、驳回被上诉人高某主张上诉人赣州市章贡区南桥实业有限公司赔偿契税损失21000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9315元、二审案件受理费9315元，合计18630元，由上诉人赣州市章贡区南桥实业有限公司负担18000元，由被上诉人高某负担630元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一五年七月二日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬