甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民三终字第741号
上诉人（原审原告）李峰，男，1961年12月24日出生，汉族，安徽省太和县人，个体工商户，住兰州市城关区。
委托代理人马军、王爱荣，甘肃英之剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）兰州千方房地产有限公司（简称：千方公司），住所地兰州市城关区甘南路285号2单元1501室。
法定代表人王晓诗，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）徐青，男，1967年10月26日出生，汉族，兰州新恒泰实业有限公司法定代表人，住兰州市七里河区。
委托代理人段养平，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人李峰因与被上诉人千方公司、徐青确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于兰州市城关区中街子34-36号（现门牌为92-96号）一层商铺系千方公司开发的商品房。2000年7月28日，李峰之弟李杰以李锋的名义与千方公司签订《商品房购销合同》，约定李锋购买上述商铺，建筑面积共计586.96平方米，每平方米3690元，房款共计216万元。双方对付款时间约定：1、2000年7月28日支付50万元；2、2000年7月28日支付20万元（此款为34-36号北单元103平方米一套，折合人民币20万元）；3、2000年9月30日前支付30万元。在双方交接该商品房时，买方累计应支付100万元，其余房款在房地产登记机关办完权属登记手续之日起60天内付清。买方如未按合同规定的时间付款，卖方对买方的逾期应付款有权追究违约利息，自合同规定的应付款限期第二天起至实际付款之日，月利息按1.5%计算。逾期超过90天后，即视为买方不履行本合同，卖方有权终止合同并由买方按累计应付款的20%承担违约金。合同约定的房屋交付期限为2000年9月30日前。关于产权登记约定买方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，卖方给予协助办理。
合同签订后，李峰分别于2000年7月28日、8月4日、8月28日及2001年3月19日各支付房款18万元、32万元、20万元、30万元，共计支付100万元。千方公司并向李峰之弟李杰交付了房屋。后涉案房屋一直由李峰出租使用。2004年千方公司办理取得其所建商品房的大证，由于李峰未支付剩余房款，并且未主动找千方公司要求房地产登记机关办理产权证，加之合同中没有李峰的联系地址、电话和身份信息，千方公司未协助李峰办理产权证。
2013年1月13日，徐青作为债权人（丙方）、千方公司的法定代表人王晓诗作为债务人（甲方）、千方公司作为借款人（乙方），三方签订一份《协议书》。约定因甲方欠丙方借款本金共计5，137，803.03元及利息2，270，048.48元；乙方欠银行借款本金及利息720余万元逾期不能偿还，乙方现向丙方借款用于偿还银行借款本金及利息，且因甲方为乙方的实际控制人。为此经甲、乙、丙三方协商将乙方房屋出售于丙方，并用购房款抵顶所欠丙方借款本金、利息及本次借款，达成如下协议：一、甲、乙方自愿将坐落于兰州市城关区酒泉路街道中街子92-96号第一层001室建筑面积586.90平方米、地下一层001室建筑面积583.02平方米共计折价1500万元出售给丙方；二、因先前甲方欠丙方借款本金及利息共计7，407，851.51元，及乙方欠银行本金及利息720余万元，为此由丙方于本合同签订之日起三日内向乙方支付至少720万元用于偿还所欠银行借款本金及利息；三、待丙方偿还乙方所欠银行本金及利息后，乙方向丙方办理兰州市城关区酒泉路街道中街子92-96号第一层001室、地下一层001室过户手续，全部费用由丙方承担；四、丙方用乙方所欠借款本金及利息7，407，851.51万元顶抵购房款，及丙方借给乙方用于偿还银行本金及利息720余万元后所剩余的购房款由丙方六个月之内支付给甲方。该《协议书》签订次日，徐青向千方公司账户汇入7，239，752.43元。2013年1月30日，千方公司、徐青就以上房产的转让签订两份《房地产买卖合同》并在房地产交易中心备案，为避税隐瞒了房屋真实交易价格，其中涉案的第一层001室建筑面积586.90平方米房屋合同交易价格写为2，406，870元，并办理了所有权过户手续，徐青就涉案房屋取得兰房权证（城关区）字第2915**号所有权证。涉案房屋过户至徐青名下后，徐青又将涉案房屋向银行设定了抵押。徐青并于2013年9月13日向原审法院提起诉讼，要求涉案房屋的实际使用人腾交房屋（该案现中止审理），李峰知悉后，遂提起本案诉讼。
原审法院认为，千方公司与徐青签订的房地产买卖合同，虽存在瞒报交易价格、漏税的行为，但该行为属于行政法调整的范围，就双方的买卖合同民事行为而言，漏税并不属于违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，李峰要求确认双方的买卖合同无效，须证明千方公司与徐青存在合同法第五十二条规定的情形之一，然从李峰所举证据来分析，没有证据指向千方公司与徐青有恶意串通的事实，即使千方公司一房二卖存在恶意，但不能认定徐青有与千方公司串通的事实，也不能认为徐青以合法形式掩盖了非法目的。关于徐青是否对涉案房屋进行实地查看的问题，由于涉案房屋为商铺，并由李峰出租给他人使用，基于商铺的所有权人与使用权人正常情况下可以不一致的普遍认知，并基于徐青对千方公司所持所有权证的信赖，徐青受让涉案房屋并不明显违反正常交易习惯。
从本案发生的过程分析，本案事实是千方公司一房二卖所产生的法律冲突，李峰与千方公司签订的商品房购销合同虽然有效，但由于其忽视自身的权利及怠于合同的履行，导致其合同虽然有效，但未通过合同的履行取得合同标的物的物权，其仅对千方公司享有债权请求权。而徐青则通过交易及过户取得了涉案房屋的物权，并又在该物权上设定了他项权利。根据物权优先的法律原则，李峰的债权无法对抗徐青的物权。应当指出，千方公司在未通过法定程序解除前一份合同的前提下又将涉案房屋另行出售，对李峰构成根本违约，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，李峰可据此另案主张其权利。综上所述，李峰以千方公司与徐青恶意串通及以合法形式掩盖非法目的为由，要求确认千方公司与徐青签订的房地产买卖合同无效的主张缺乏证据支持，理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李峰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李峰负担。
上诉人李峰上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。二被上诉人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，侵害了上诉人的合法权益。一审判决未确认二被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》无效，不符合客观事实。王晓诗与千方公司、徐青以借款折抵购房款，存在恶意串通，且徐青也未到房屋现场查看、了解情况，违背常理。请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人千方公司、徐青服判，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。本案中，被上诉人千方公司通过以购房款折抵借款的方式将争议房屋出售给被上诉人徐青，二者之间存在真实交易。徐青依法办理了争议房屋的产权过户及登记手续，并由产权登记机关向其颁发了争议房屋的所有权证，故徐青已依法取得了争议房屋的物权，是合法的物权权利人。上诉人李峰认为“二被上诉人的行为存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，要求确认二被上诉人房屋买卖合同无效”，其对该事实主张应当提供相关证据加以证明，但根据李峰所举证据来看，并无充分证据证明二被上诉人之间存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的的事实。当然对于是否恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同履行情况，在此基础上加以综合判定。本案对徐青而言，其向千方公司及王晓诗出借款项，并与千方公司、王晓诗签订协议书以包括争议房屋在内的两层商铺购房款折抵借款、办理了产权过户登记并取得争议房屋所有权证具有客观真实性。本案亦无证据证明徐青知晓千方公司在此之前已将争议房屋出售给李峰，徐青基于商铺的所有权人与使用权人正常情况下可以不一致的普遍认知，并基于对千方公司所持所有权证的信赖，徐青是否实地争议房屋现场查看并不影响房屋交易的成立，而且徐青处于善意并通过支付对价获得房屋的交易行为，是市场经济中一种正常的经营行为，具有合法性。因此不能主观臆断二被上诉人存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的为理由而否定双方买卖房屋的效力。虽然二被上诉人在交易过程中存在瞒报交易价格，偷税漏税的行为，但该行为属于应受行政法调整的范围，并不违反民事法律的效力性强制性规范，不会必然导致民事行为无效。总之，由于二被上诉人之间买卖房屋的行为不违反法律、法规的强制性规定，是双方真实意思表示，应当认定合法有效。
关于本案千方公司确存在一房二卖之情形，如何平衡各方利益或寻求救济途径问题。正如一审判由所阐述的，从本案发生的过程分析，本案事实是千方公司一房二卖所产生的法律冲突，李峰与千方公司签订的商品房购销合同虽然有效，但由于其忽视自身的权利及怠于合同的履行，导致其合同虽然有效，但未通过合同的履行取得合同标的物的物权，其仅对千方公司享有债权请求权。而徐青则通过交易及过户取得了争议房屋的物权，并又在该物权上设定了他项权利。根据物权优先的法律原则，李峰的债权无法对抗徐青的物权。应当指出，千方公司在未通过法定程序解除前一份合同的前提下又将争议房屋另行出售，自身存在主观恶意，致使李峰与其签订的商品房购销合同的目的无法实现，对李峰构成根本违约，对此最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有相关具体规定，李峰可在与千方公司的商品房购销合同之债上提出请求解除合同，赔偿其损失等，因与本案不属同一法律关系，应另案主张其权利。
综上所述，上诉人李峰以被上诉人千方公司与被上诉人徐青恶意串通、以合法形式掩盖非法目的为由，要求确认它们之间的房地产买卖合同无效的主张缺乏证据支持，理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建军
审判员 杨 敏
审判员 白丽娟
二〇一四年十二月二十五日
书记员 谷元元