新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新审二民提字第00066号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：闻喜县东镇水旺塑料厂。住所地：山西省闻喜县东镇西街村。
法定代表人：全雪梅，该厂厂长。
委托代理人：王永贵，男，汉族，1955年3月26日出生，山西省闻喜县人，个体工商户，现住尉犁县琼库勒路***号。
委托代理人：尹君，新疆巨臣律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：尉犁县第五小学。住所地：尉犁县墩阔坦乡琼库勒牧场。
法定代表人：吾买尔·克来木，该校校长。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：王宏伟，男，汉族，1976年7月14日出生，山西省闻喜县人，尉犁县瑞丰节水滴灌带厂业主。
委托代理人：王峰，新疆梨城律师事务所律师。
申请再审人闻喜县东镇水旺塑料厂（以下简称水旺塑料厂）因与被申请人尉犁县第五小学、王宏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院于2013年7月31日作出（2013）巴民一终字第561号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年6月9日作出（2014）新民申字第306号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭审理了本案。申请再审人水旺塑料厂的委托代理人王永贵、被申请人王宏伟的委托代理人王峰到庭参加诉讼。被申请人尉犁县第五小学经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告水旺塑料厂向尉犁县人民法院提出诉讼称，2010年7月29日，原告与被告签订租赁合同，合同约定，被告将原琼库勒分校空闲的40间房屋、5亩场地租赁给原告，期限为5年零5个月，至2015年l2月31日止，租金5000元／年，每年1月1日交付。合同订立后，原告依约支付了租金并使用了房屋及场地。但2012年秋季，被告原校长调离，新任校长又与第三人王宏伟签订了房屋租赁合同，将原租赁给原告的房屋场地租赁给第三人，原告正常的生产受到严重干扰。故诉诸法院，请求依法判令被告继续履行原告与被告于2010年7月29日签订的房屋合同，将原琼库勒分校空闲的40间房屋、5亩场地租赁给原告使用，且判令被告县五小与第三人于2012年12月10日签订的租赁合同为无效合同。
一审被告尉犁县第五小学辩称，1、我方承认原告关于继续履行与其签订的房屋租赁合同的主张的事实和诉讼请求。我校与原告订立的租赁合同正在履行期间，且原告按照租赁合同约定履行交付租金的义务，在没有解除合同，也没有告知原告就与尉犁县瑞丰节水滴灌厂王宏伟订立租赁合同，我校行为存在明显不当。2、我方愿意继续履行与原告订立的租赁合同，并同意终止履行与尉犁县瑞丰滴灌厂王宏伟订立的租赁合同。3、2012年年底，第三人王宏伟依据四人的合伙协议、王永贵的退股协议、原告与我方2010年签订的租赁合同，要求与我方签订租赁合同，我方依据此情况与第三人重新签订了租赁合同。至于我方与第三人王宏伟的租赁合同的效力问题，由法院依法判定。
一审第三人王宏伟辩称，1、原告的诉讼主体不合法，涉案的房屋及场地实际使用人系原告的委托代理人王永贵及其他三位合伙人，而并非原告。原告与涉案的房屋及场地无关，应依据民事诉讼法相关规定驳回原告诉讼请求。2、王永贵20**年退伙后，涉案的房屋及场地依然由剩余的三个合伙人使用、经营，在此基础上，剩余合伙人以瑞丰滴灌带厂名义与被告签订新的租赁合同，新的租赁合同应认定为合法有效。原告的诉讼请求，与事实不符，于法无据。综上，请求依法驳回原告的起诉。
尉犁县人民法院一审审理查明，2010年7月29日，原告山西闻喜县东镇水旺塑料厂的代理人王永贵代表原告水旺塑料厂与被告尉犁县五小，分别作为甲、乙双方签订了《租赁合同》。合同约定，被告将原告琼库勒分校空闲的40间房屋、5亩场地租赁给原告使用，期限包括准备期共计5年零5个月，至2015年2月31日止，租金5000元／年，每年1月1日交付。作为乙方，租赁用地、用房只能从事生产滴灌带及相关农业用产品。该合同中，乙方签字盖章处，由王永贵签字，并由王永贵代王爱霞（王永贵自称系其女）、全雪梅在合同中签字，并加盖了原告的公章。合同签订后，2010年9月1日，王永贵与其山西老乡王宏伟、王兆宽、王忠涑四人签订《合伙协议》，成立尉犁县瑞丰节水滴灌带厂，滴灌带厂的经营场所为尉犁县墩阔坦乡（尉犁县第五小学租赁合同归尉犁县瑞丰滴灌带厂使用）。合伙期限为长期。由全体合伙人决定，委托王宏伟为执行合伙事务人。同年9月17日，尉犁县工商行政管理局为尉犁县瑞丰节水滴灌带厂颁发了个体工商户营业执照，经营者为王宏伟，经营场所为尉犁县琼库勒牧场第五小学院内。2011年3月7日，被告收取第三人2011年度租金5000元。2012年5月17日被告收取王永贵20**年度租金。
2012年10月30日，王宏伟、王永贵、王兆宽、王忠涑四人签订《退股协议书》，约定：2020年—2012年10月30日总计亏损每人均为10万元整。王永贵提出退出股份。经4人协商同意王永贵退出股份。王永贵同意摊出10万元退出股份。以后瑞丰节水滴灌带赚赔与王永贵无关。本协议签字后生效，4人在2010年签订的合伙协议作废。本协议每人各执一份，签字后生效。备注：王永贵股金条作废。
2012年12月10日，第三人王宏伟持原告与被告于2010年7月29日签订的租赁合同，王永贵签订的合伙协议、《退股股协议书》，重新与被告签订了房屋租赁合同，将原租赁给原告的房屋、场地又租赁给了第三人王宏伟为业主的瑞丰节水滴灌带厂，期限自2013年1月1日起至2017年12月31日，每年租金7000元。
另查明，2013年1月6日，被告收取了王永贵20**年度租金5000元。
尉犁县人民法院一审认为，原告主张由被告继续履行租赁合同即确定其为履行合同的承租人，该主张的处理结果与第三人有直接的利害关系，第三人的诉讼地位为无独立请求权的第三人，且原告在起诉时已将其列入第三人参加了诉讼。原告与被告签订的房屋租赁合同，该合同的履行期限自2010年7月至2015年12月。该合同已生效并实际履行。在合同履行过程中，原告的委托代理人王永贵将租赁的房屋、场地通过与第三人王宏伟等人签订合伙协议的方式，将租赁场地交给合伙后成立的滴灌带厂使用。在滴灌带厂使用原告租赁的房屋及场地的过程中，第三人交付了部分租金，该交付租金的行为，依据合同相对性原则，可以认定为第三人代原告履行租金债务的行为，并不能认定第三人与被告之间建立了租赁合同关系。至起诉时，原告与被告之间2010年7月签订的租赁合同尚未到期，双方未约定解除合同关系，也不符合法定解除的条件。被告与另行与第三人签订新的租赁合同，合同已成立，但不符合法律规定的合同无效的情形，亦已发生法律效力。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第六条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。综上，原告与被告之间的租赁合同，原告既合法占有在先，合同成立也在先。因此，本案依法确定由原告为继续履行与被告签订的租赁合同的承租人。遂判决，一、被告继续履行与原告于2010年7月29日签订的《租赁合同》；二、驳回原告对第三人的诉讼请求。诉讼费减半收取50元，由被告负担。
闻喜县东镇水旺塑料厂不服一审判决，向巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院提起上诉称，原审法院查明了我与被上诉人尉犁县第五小学订立租赁合同生效，且上诉人已交付租金，正在履行过程中又未解除合同情况下又与被上诉人王宏伟订立租赁合同，明显损害了上诉人的利益，造成上诉人租赁房屋及场地不能正常使用，被上诉人尉犁县第五小学与王宏伟订立的房屋租赁合同属于无效合同。故请求二审法院依法撤销一审判决第二条，改判确认被上诉人尉犁县第五小学和王宏伟之间订立的租赁合同为无效合同。
被上诉人尉犁县第五小学答辩称，1、我方承认原告关于继续履行与其签订的房屋租赁合同的主张的事实和诉讼请求。我校与原告订立的租赁合同正在履行期间，且原告按照租赁合同约定履行交付租金的义务，在没有解除合同，也没有告知原告就与尉犁县瑞丰节水滴灌厂王宏伟订立租赁合同，我校行为存在明显不当。2、我校是王宏伟采取欺骗手段与其签订的租赁合同，由于水旺塑料厂王永贵将该厂与我校签订的租赁合同被盗丢失，王宏伟持有该合同声称该厂对我校进行欺骗，才使我校新任负责人不知情与王宏伟签订了第二份租赁合同，该合同属于无效合同，应当终止履行。3、一审法院判决未对王宏伟与我校签订合同作出认定，王宏伟占用我校房屋及场地拒不腾出，致使我校无法履行与水旺塑料厂的租赁合同。我校继续履行与水旺塑料厂的租赁合同，并请求确认我校与王宏伟之间的租赁合同为无效合同，并责令王宏伟立即腾出房屋及场地。
巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院二审审理查明，2012年12月10日，原审第三人王宏伟重新与被上诉人尉犁县第五小学签订了房屋租赁合同，租赁给了第三人王宏伟为业主的瑞丰节水滴灌带厂，期限自2013年1月1日起至2017年12月31日，每年租金1000元。
巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院二审认为，上诉人闻喜县东镇水旺塑料厂的代理人王永贵与被上诉人尉犁县第五小学于2010年7月29日签订《租赁合同》后，于同年9月1日王永贵又与被上诉人王宏伟等四人签订合伙协议，成立尉犁县瑞丰节水滴灌带厂。实际履行租赁合同的当事人是王永贵及王宏伟等四人。2012年10月30日王永贵提出退出股份，双方签订了《退股协议书》。2012年12月10日，王宏伟与尉犁县第五小学重新签订了《房屋租赁合同》，应视为2010年7月29日闻喜县东镇水旺塑料厂《租赁合同》已终止。另从本案事实看，闻喜县东镇水旺塑料厂与尉犁县第五小学签订的合同实际已无法继续履行。现闻喜县东镇水旺塑料厂主张继续履行合同请求应不予支持。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，予以纠正。遂判决，一、撤销（2Ol3）尉民初字第85号民事判决；二、驳回原审原告闻喜县东镇水旺塑料厂的诉讼请求。一、二审案件受理费共计150元，由上诉人闻喜县东镇水旺塑料厂负担。
水旺塑料厂申请再审称，我厂与尉犁县五小所签《租赁合同》并未到期亦未经双方解除，该合同合法有效应当继续履行。王宏伟再与尉犁县第五小学签订《租赁合同》侵害了我厂合法权益，该合同应属无效。原审法院认定我厂与尉犁县五小的租赁合同终止错误，请求再审依法予以纠正。
本院再审查明事实与原审查明事实一致。
本院再审认为，2010年9月，王永贵与王宏伟等人签订的合伙协议虽然未将水旺塑料厂所承租的场地作为王永贵的个人合伙投入，但是约定将水旺塑料厂租赁尉犁县第五小学的场地归尉犁县瑞丰滴管带厂使用，故，尉犁县瑞丰滴管带厂对涉案场地拥有事实上的使用控制权，形成事实转租关系。结合第五小学作为涉案场地的出租人仍继续收取租金的事实，可以认定尉犁县第五小学对转租事宜明知且未提出异议。2012年10月王永贵退伙时，各方合伙人未协商租赁场地事宜。2012年12月10日，王宏伟与尉犁县第五小学重新签订了《租赁合同》，尉犁县第五小学将涉案场地租赁给滴管带厂使用，是作为出租人对滴管带厂租赁涉案场地的明确认可。至此，水旺塑料厂与尉犁县第五小学签订《租赁合同》已经实际终止履行，故，水旺塑料厂要求继续履行与尉犁县第五小学之间的《租赁合同》的请求无事实及法律依据，本院不予支持。根据合同相对性原则，王宏伟与尉犁县第五小学签订的《租赁合同》的效力只发生在合同双方当事人之间，因此，水旺塑料厂主张王宏伟与尉犁县第五小学签订的《租赁合同》无效的请求无法律依据，该请求应予驳回。综上，水旺塑料厂的申请再审请求均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2013）巴民一终字第561号民事判决
本判决为终审判决。
审 判 长 于 会 堂
代理审判员 崔 瑜
代理审判员 孙 祎
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 迪丽胡玛