北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第13685号
原告（反诉被告）靳学明，男，1954年8月19日出生。
委托代理人刘志强，北京市双强律师事务所律师。
被告（反诉原告）张桂芝，女，1955年4月16日出生。
被告（反诉原告）闫平，女，1983年9月10日出生。
被告（反诉原告）闫丽丽，女，1980年4月22日出生。
委托代理人闫元信，男，1963年9月29日出生。
第三人曹丰金（兼靳学明委托代理人），男，1973年2月3日出生。
原告（反诉被告）靳学明与被告（反诉原告）闫平、闫丽丽和张桂芝房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，并依法追加曹丰金为本案第三人，公开开庭进行了审理。靳学明的委托代理人曹丰金，闫平、张桂芝和闫丽丽的委托代理人闫元信到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告靳学明诉称：我和闫元忠于2012年9月1日签订了《房屋租赁协议》，约定由我承租位于北京市昌平区涧头村的房屋，合同期为2012年9月1日起至2014年8月31日止。合同同时约定了租金数额及支付方式等条款，并约定我需向闫元忠一次性交付租赁押金1000元。2014年5月，我与闫元忠磋商上述房屋续租事宜，但双方未能达成一致意见，故我在合同到期日前，向闫元忠发出了合同到期终止的通知。但合同到期时，闫元忠却因琐事阻止我将自己财物搬出。经多次协商未果，故起诉，请求：1、被告返还我位于北京市昌平区十三陵镇涧头村房屋内全部财产；2、被告返还租赁押金1000元；3、被告支付拒不返还财物损失40230元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告张桂芝、闫平、闫丽丽辩称：靳学明的委托代理人曹丰金借用靳学明的名义租的我方的房子，不同意靳学明的诉讼请求。
反诉原告张桂芝、闫平、闫丽丽诉称：靳学明于2012年9月1日承租了我方位于北京市昌平区涧头村的房屋及院落。合同签订后我方按照合同约定履行了义务，但靳学明未在合同到期前一个月与我方协商续租或搬离等事宜。另外，靳学明在租赁使用房屋期间没有对该房屋进行合理使用，造成了房屋多处毁损，给我方造成巨大经济损失。故提出反诉，请求：1、靳学明支付我方房屋5个月（2014年9月1日至2015年1月31日）使用费用12500元；2、靳学明支付房屋租赁期间产生的水费72元；3、靳学明对房屋、门窗、地面、照明设施等毁损进行修复；4、靳学明承担全部诉讼费用。
反诉被告靳学明辩称：不同意张桂芝、闫平、闫丽丽的诉讼请求。关于支付五个月的费用，我们房屋租赁合同已到期，我没有义务向其支付费用及水电费。关于水费和房屋损坏的问题，我进来的时候就已经这样，如果是我损坏的，需要提供证据。
经审理查明:闫元忠与张桂芝系夫妻关系，闫平和闫丽丽系闫元忠与张桂芝之女。闫元忠于2015年1月22日去世，本院依法变更本案原被告闫元忠为现被告张桂芝、闫平和闫丽丽。
2012年9月1日，闫元忠（作为甲方）与靳学明（作为乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方承租甲方所有的位于昌平区涧头村西闫家大院前院南侧大棚及前院东侧平房5间（以下简称涉案宅院），出租房屋为简单装修，包括水泥地面抹平、白墙刮腻子抹平、房屋内配有电灯等；房屋租赁期限为24个月，自2012年9月1日起至2014年8月31日止；乙方如需续租，则必须在租赁期满前2个月以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后，双方重新签订续租协议；房屋租金按年度结算，乙方自协议签订之日起须向甲方一次性支付房屋首年租金
23000元，第二年房屋租金须于首年租赁期满前一个月以现金形式一次性支付；乙方自协议签订之日起须向甲方一次性支付租赁押金1000元，押金在合同期满，且乙方结清全部杂费款项后，由甲方一次性返还给乙方；租赁期届满后，如乙方暂时无法找到可租赁房屋，则需提前至少一个月向甲方提出延期腾退申请，甲方可给予一个月的宽限期，宽限期的房租与约定的房租同等；协议还约定了其他内容。
2014年8月31日，《房屋租赁协议》期限届满后，靳学明未续租涉案宅院，亦未及时将涉案宅院腾退返还给闫元忠。2014年9月12日，闫平等被告将涉案宅院大门上锁，靳学明无法将涉案宅院内物品搬出，至本案一审辩论终结前，涉案宅院的钥匙仍然在闫平等被告处掌握。关于上锁原因，本案第一次开庭审理时，闫元忠主张系由于靳学明没有在租赁合同到期前明确是否续租，且靳学明等人在涉案宅院内养的狗将闫元忠咬伤的赔偿问题尚未解决，故不同意靳学明将涉案宅院内物品搬出。
靳学明主张由于闫元忠无故扣押其涉案宅院内物品，导致其受到财产损害。为证明其主张，靳学明提交《工程机械租赁合同》一份，合同甲方为北京睿兴丰源建筑机械设备租赁有限公司，乙方为北京歆兴丰达建筑安装工程有限公司；合同约定由乙方向甲方承租工程车、发电机等设备；租期自2014年9月14日至2014年10月24日；合同落款乙方处有北京歆兴丰达建筑安装工程有限公司的印章以及“委托代理人靳学明”的手写字样。靳学明称其依据上述合同约定所租赁的机械设备被扣押在涉案宅院内无法使用，故闫元忠应当支付其租金损失40230元。
2014年2月4日，本院工作人员前往涉案宅院进行现场勘验，并对涉案宅院内所有物品现状拍摄照片，宅院内有车牌号为冀DFJ2**的奥拓小轿车一辆，农用三轮车一辆，管材、工具、杂物、其他办公用品、生活用品等（以本院现场勘验照片为准），本院工作人员亦明确告知闫平等被告不得随意毁损或转移房屋内物品。关于涉案宅院内物品，闫平等被告主张有部分物品是属于闫家的，但不能明确说明具体内容。
本案审理过程中，靳学明主张闫元忠的弟弟闫元信于2015年1月底将靳学明在涉案宅院内放置的PVC管、振动夯等物品私自拉出变卖，故要求闫平等被告赔偿其损失。本院依靳学明之申请调取了上述笔录，该笔录显示闫元信于2015年1月28日与收废品的杨树岭联系，并将PVC管和电夯以15000元的价格卖给了杨树岭。
另查，涉案房屋的实际使用人为本案第三人曹丰金，曹丰金系靳学明之妻弟。
上述事实，有《房屋租赁协议》、公安机关调查笔录、照片等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
闫元忠与靳学明签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。
双方在合同中明确约定：乙方如需续租，则必须在租赁期满前2个月以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后，双方重新签订续租协议；或租赁期届满后，如乙方暂时无法找到可租赁房屋，则需提前至少1个月向甲方提出延期腾退申请，甲方可给予一个月的宽限期，宽限期的房租与约定的房租同等。靳学明在合同期满前2个月或1个月时，未向闫学忠提出续租申请或延期腾退申请，2014年8月31日《房屋租赁协议》到期届满后，靳学明和实际使用人曹丰金未及时将物品搬出，仍继续使用涉案宅院，故应当支付实际占用涉案宅院期间的使用费。但由于闫平等被告于2014年9月12日将涉案宅院上锁，导致靳学明和曹丰金无法搬出物品，故靳学明只需要支付2014年9月1日至2014年9月11日期间的占有使用费用693元。对于闫平等反诉原告要求靳学明支付5个月使用费的过高请求，本院不予支持。
靳学明在协议到期终止后，即应将放置在所租赁房屋内的物品搬出，在其未搬出的情况下，闫平等人应当通过合法正当的途径主张其诉求，其采取擅自将涉案宅院上锁的方式没有合法依据，故靳学明有权要求搬出放置在涉案宅院内的物品，但由于靳学明提交的财产清单闫元忠不予认可，而闫平等被告主张涉案宅院内存放有闫家物品但不能说清楚明细。本院认为，双方所签订的租赁协议约定，自2012年9月1日起至2014年8月31日止期间该宅院由靳学明使用，按照一般常理，闫元忠应将院落腾空后给靳学明使用，现闫平等被告主张该宅院内存放有闫家的物品，但未能提供相应证据予以证明，且靳学明予以否认，故闫平等被告的主张本院不予采信。综合考虑本案证据及事实情况、法律的相关规定，本院确定靳学明和曹丰金将涉案宅院内物品搬出、房屋腾空后将宅院返还给闫平等被告（物品现状以本院现场勘验照片为准），闫平等被告应当予以配合。闫平等被告亦应当退还靳学明租赁押金1000元。
关于靳学明主张的财产损失，其与闫学忠的租赁协议于2014年8月31日即到期，闫平等被告于2014年9月12日将涉案宅院上锁，而靳学明提交的《工程机械租赁合同》显示机械设备的租赁期间为2014年9月14日至2014年10月24日，且《工程机械合同》的签订主体是北京睿兴丰源建筑机械设备租赁有限公司和北京歆兴丰达建筑安装工程有限公司，靳学明仅为北京歆兴丰达建筑安装工程有限公司委托代理人，靳学明未能提供充分证据证明损失的存在及与被告存在因果关系，因此靳学明主张的租金损失本院不予支持。
关于靳学明主张闫元信出卖给杨树岭的PVC管等物品系其存放于涉案宅院内物品并要求赔偿损失一节，由于2015年1月28日时闫元忠已经死亡，闫元信亦并非本案当事人，故靳学明的该项主张与本案并非同一法律关系，本院不予处理。靳学明可另诉解决。
关于闫平等被告要求靳学明支付租赁期间产生的水费72元，由于其未提交有效证据证明水费的支出情况及数额，故本院对其该项反诉请求不予支持。
关于闫平等被告主张靳学明将涉案宅院内房屋、门窗、地面及照明设施毁损并要求靳学明进行修复，但其未提交有效证据证明涉案宅院的原状，亦未提交有效证据证明靳学明实施了毁损涉案宅院的行为，故本院对闫平等被告的该项反诉请求不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、靳学明和曹丰金于本判决生效后十五日内将位于北京市昌平区十三陵镇涧头村的房屋南侧大棚及前院东侧平房五间内的物品腾空后，将上述房屋交还给张桂芝、闫平和闫丽丽，张桂芝、闫平和闫丽丽应当予以协助配合。
二、靳学明于本判决生效后十五日内支付张桂芝、闫平和闫丽丽房屋使用费六百九十三元。
三、张桂芝、闫平和闫丽丽于本判决生效后七日内退还靳学明租赁押金一千元。
四、驳回靳学明的其他诉讼请求。
五、驳回张桂芝、闫平和闫丽丽的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八百三十元，由靳学明负担，已交纳。反诉案件受理费五十七元，由张桂芝、闫平和闫丽丽负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 笑
人民陪审员 路玉国
人民陪审员 许艳玲
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 盛 楠