重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终4967号
上诉人(原审被告）：刘成模。
委托代理人:刘成珍。
委托代理人:洪平。
被上诉人（原审原告）：重庆旺德实业发展有限公司。
法定代表人:陈进，董事长。
委托代理人:雷宇，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人:邓世明。
上诉人刘成模因与被上诉人重庆旺德实业发展有限公司（以下简称旺德公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2013）碚法民初字第06458号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘成模的委托代理人刘成珍、洪平，被上诉人旺德公司的委托代理人雷宇、邓世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘成模上诉请求撤销重庆市北碚区人民法院（2013）碚法民初字第06458号民事判决。事实和理由：1、一审法院判决刘成�向旺德公司支付房款不当。本案过错不在刘成模，判决适用法律错误。刘成模于2008年12月4日与旺德公司签订《拆迁补偿安置协议》，由北碚公证处对《拆迁补偿安置协议》进行了公证，刘成模已履行了全部义务。2、2009年7月13日由于旺德公司的过错，原房号灭失，为了减少损失旺德公司指定4幢2-3号进行补偿安置，是以房换房。房屋灭失的责任在旺德公司，由此造成的后果由旺德公司承担。
旺德公司答辩认为双方签订了《拆迁补偿安置协议》，并就安置房屋的变更达成一致，刘成模已实际入住，旺德公司已履行义务，刘成模应根据协议约定支付相应房款。一审判决正确，请求维持原判。
旺德公司向一审法院起诉请求：1、请求判令刘成模支付旺德公司房款85454.05元、大修基金2175.05元，并支付旺德公司按照房款95001.55元和大修基金2175.05元共计97176.6�为本金，按银行同期同档贷款利率的4倍从2010年11月3日起计算至本金付清为止的利息。2、本案诉讼费由刘成模承担。
一审法院认定的基本事实：拆迁人旺德公司因北碚区文星湾片区改造（经济适用房）工程项目建设，于2008年7月29日取得拆迁北碚区文星湾三巷、四巷、五巷、七巷、文星湾路单号及其所有附号的房屋及其附属物的《房屋拆迁许可证》。
2008年12月4日，旺德公司（拆迁人、甲方）与刘成模（被拆迁人、乙方）签订《拆迁补偿安置协议》，约定：一、原房屋拆除情况。（一）甲方拆除乙方原位于北碚区文星湾四巷32号房屋，房屋用途住宅，建筑面积26.55平方米。（二）甲方拆除乙方房内设施如下：水表1个，电表1个，天然气表1个，闭路电视1户，电话无，宽带无。二、拆迁安置。（一）乙方自愿选择过渡安置方式，过渡期限为24个月，回�期为2010年8月4日前。（二）安置房屋必须符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准。（三）乙方原有的水、电、天然气、闭路电视等设施由甲方恢复安装，不另收费。新增设施按国家相关部门现行收费标准由被拆迁人交纳。（四）乙方自愿选择住宅7-2幢1层7-1号1室1厅房屋1套，暂定建筑面积45.57平方米，待房屋竣工后，以施工图由房屋测量部门核定的建筑面积（含公摊面积）为准结算，多退少补。三、拆迁补偿。（一）甲方拆除乙方住宅房屋以产权调换的方式进行补偿，甲方实际安置建筑面积与乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积相等的部分，乙方不支付费用。（二）按渝府发（2008）37号文件的规定，就公摊抵扣问题待乙方接收安置房时按规定结算。（三）甲方安置建筑面积超过乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积15平方米以内的超建�面积部分，暂按1500元/平方米（以区政府文件为准）由乙方向甲方支付超建筑面积款，乙方超建筑面积计15平方米，应向甲方支付超建筑面积款计22500元；甲方安置建筑面积超出乙方原房屋《房屋所有权证》登记的建筑面积及15平方米超建筑面积以外的超建筑面积部分，按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元/平方米由乙方向甲方支付超建筑面积款，乙方超建筑面积计4.02平方米，应向甲方支付超建筑面积款计10050元。……。（六）乙方应支付甲方第（三）、（四）、（五）项费用共计人民币32550元。四、拆迁补助、奖励及相关费用。……（二）临时安置补助费：由甲方暂按每户每月800元付给乙方（以区政府文件为准）临时安置补助费，从2008年8月5日起，按24个月计算，合计19200元。……。（六）其他：甲乙双方约定过渡费从2008年8月5日暂发5个月计4000�整。（七）甲方应支付乙方（一）至（六）项费用计6200元。五、付款方式和时间：……。（二）根据本协议第三条，乙方安置房建筑面积超出原房建筑面积及15平方米以外的，必须一次性全额支付超建筑面积房款，甲方优惠乙方应付超建筑面积房款的5%，乙方应支付甲方超建筑面积房款计9547.5元。（四）根据本协议第三条，乙方超建筑面积15平方米以内的超建筑面积房款计22500元在签订本协议未支付，待甲方在安置房交付时，乙方必须一次性付清全部房款，方可入住安置房。（六）甲方根据本协议第四条应支付乙方的费用与乙方根据本协议第五条第（二）款应支付给甲方的费用相抵扣后，乙方在签订本协议时应付甲方3347.5元，此款于2008年12月3日支付。六、产权登记。新房办理《房屋产权证》登记时，所需要费用由甲乙双方按国家有关政策规定各自缴纳所需费用。七、因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长，从逾期之日起，拆迁人应当按原标准的100%加付临时安置补助费。拆迁人若提前交房回迁，临时安置补助费按实际过渡时间发放。八、补充部分。（一）依据渝府发[2008]38号文件第四条规定拆迁安置房（独立产权证的原建筑面积部分）的“四通”费（水、电、气、闭）和大修基金由甲方缴纳。（二）乙方必须在完清安置房房款及相关手续后才能接房入住。（三）安置房类型选择及其标准：乙方自愿选择还建房（标准详见附表）。等等。
重庆市北碚公证处对旺德公司、刘成模签订的《拆迁补偿安置协议》进行了公证。协议签订后，刘成模履行了将原房屋交由旺德公司拆除的义务及按协议约定的支付房款的义务。旺德公司按协议履行了支付搬家费、过渡费等义务。
2009年7月13日，刘成模之子刘忠辉代刘成模与旺德公司签订《选房更改通知》，将原选房屋变更为4栋2-3号，暂定建筑面积为70.42㎡。
2009年7月13日，重庆市物价局发布《关于文星湾住宅工程经济适用住房销售价格的通知》（渝价[2009]238号），该通知就文星湾住宅工程经济适用住房住宅销售价格为：一、单套面积符合国家现行政策规定的住宅，其销售价格：套内建筑面积每平方米3355元（建筑面积每平方米2720元）。……等等。
2010年7月30日，北碚文星湾片区改造工程3-7号楼通过工程竣工验收。2010年11月17日，旺德公司取得北碚文星湾片区改造工程《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2010年7月13日，旺德公司发出交房通知，认为旺德.旺城3-7号住宅楼已全面完工，并具备交房条件，要求被拆迁人带上相关接房资料办理交房手续。
在2010年11月房屋达到交房条件后，从2010年11月起刘成模每年都找过旺德公司要求结算接房，而双方对按哪套房屋进行结算存在争议，刘成模要求按公证书公证的原选房进行结算，旺德公司要求按更改后的房屋进行结算，双方没有达成一致。旺德公司与刘成模至今未对房款进行结算。
2010年12月21日，公示单位旺德公司与监督单位北碚朝阳街道办事处、北碚区城镇建设拆迁管理办公室共同发布《文星湾公摊面积等复核公示》，后附旺德公司《住户公摊计算情况表》载明：住户资料：产权姓名刘成模，现房号4-2-3；原房资料：原面积26.55，原公摊2.39，查询公摊2.39，套内面积24.16，政策15%3.62，不足15%1.23；还房资料：实测面积70.92，公摊系数0.2060,公摊面积12.11，套内面积58.81，政策15%8.82，政策超过15%3.29；更正补偿：补偿面积4.53，已补公摊0.00，应补公摊4.53。
刘成模于2012年7月起�至北碚区法院。刘成模要求：1、请求判决旺德公司按政策及合同约定价格2500元/㎡接房；2、请求判决旺德公司补偿公摊面积6.72㎡；3、请求判决旺德公司按渝府发（2008）38号文的规定免收刘成模“四通”费和大修基金；4、请求判决旺德公司支付刘成模违约交房的超期过渡费38400元；5、请求判决旺德公司承担入户防火门全款；6、本案诉讼费由旺德公司全部承担。庭审中，刘成模增加诉讼请求：1、刘成模是二人，也没有其他住房，原房是26.55㎡，要求享受30㎡保障面积，按30㎡计算旺德公司应补足保障面积3.45㎡；2、要求旺德公司无条件立即先交付房屋给刘成模居住。
北碚区法院于2012年11月29日作出（2012）碚法民初字第05126号民事判决书，判决：一、由旺德公司于本判决生效之日起10日内将位于北碚区文星湾“旺德•旺城”4栋2-3号房屋交付给刘成模。二、由�德公司于本判决生效之日起10日内支付刘成模2010年8月5日起至2010年11月3日止的双倍过渡费（即临时安置补助费）4800元；三、由旺德公司于本判决生效之日起10日内返还刘成模防火门款400元；四、驳回刘成模的其他诉讼请求。旺德公司不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉。重庆市第一中级人民法院于2013年6月16日作出（2013）渝一中法民终字第01311号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。之后，刘成模向北碚区法院申请强制执行。经北碚区法院执行，旺德公司于2013年8月30日将位于北碚区文星湾“旺德•旺城”4栋2-3号房屋交付给刘成模。
审理中，旺德公司陈述：从交付房屋之日起才算诉讼时效的起算点。协议约定交房的同时应该付清房款，因此应该从达到交付条件2010年11月3日时计算诉讼时效的起算点。旺德公司在2010年11月3日后多次主张了自己�权利，诉讼时效应中断。刘成模于2012年7月向法院起诉旺德公司，所以旺德公司多次主张了自己的权利，这期间也应该中断诉讼时效。
一审法院认为，拆迁人旺德公司在取得《房屋拆迁许可证》后，和被拆迁人刘成模签订《拆迁补偿安置协议》，旺德公司已认可刘成模的被拆迁人地位，双方均是适格的协议主体。该协议已经公证处公证，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。因为房屋拆迁安置协议既是双方作为平等民事主体协商的结果，又具有很强的政策性，因此在确定双方的权利义务时，如果双方所签协议不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，首先应以双方所签协议和双方在协议中明确适用的有关拆迁文件、政策为依据进行认定。在合同没有约定或约定不明的情况下，适用有关法律规定和重庆市�民政府及重庆市北碚区人民政府其他有关拆迁政策予以认定。
一、关于旺德公司的诉讼请求是否超过诉讼时效，是否存在一事不再理的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，从2010年11月起刘成模每年都找过旺德公司要求结算接房，双方对按哪套房屋进行结算存在争议，刘成模要求按公证书公证的原选房进行结算，旺德公司要求按更改后的房屋进行结算，双方没有达成一致，旺德公司与刘成模至今未对房款进行结算。故从2010年11月起旺德公司每年均要求刘成模按更改后的房屋进行结算，旺德公司每年均向�成模提出要求，诉讼时效每年因旺德公司向刘成模提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。旺德公司请求判令刘成模支付其房款及从2010年11月3日起计算的利息，未超过诉讼时效。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”交纳物业专项维修资金即大修基金是法律、法规规定的业主的法定义务，故对于大修基金的催讨不适用诉讼时效的规定。刘成模是位于北碚区文星湾“旺德•旺城”4栋2-3号房屋的业主，旺德公司请求判令刘成模支付其大修基金及从2010年11月3日起计算的利息，不适用诉讼时效的规定。
旺德公司在本案中起诉要求刘成模支付房款、大修基金等，刘成模在另案中起诉要求旺德公司支付过渡费等，在这二�中旺德公司与刘成模的诉讼主体地位不一致，二案诉讼请求不相同，旺德公司所提诉讼请求也未经发生法律效力的法律文书作出过处理，因此，旺德公司在本案中提起的诉讼不属于一事不再理的情形。
二、关于刘成模应否支付旺德公司房款、利息及金额的问题。
旺德公司与刘成模于2008年12月4日签订《拆迁补偿安置协议》，双方所签《拆迁补偿安置协议》关于安置房的标的物的约定已经双方事后协议进行了变更，双方在协议变更时没有就变更的标的物房屋涉及的权利、义务进行约定。但旺德公司与刘成模的权利义务，并非无法确定，仍然应以原《拆迁补偿安置协议》为准，仅仅是因标的物的变更导致相应内容随之变更而已。
旺德公司与刘成模在《拆迁补偿安置协议》中约定安置房超出原房登记的建筑面积15平方米以外的超建筑面积部�，按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元/平方米计算，结合文星湾片区既有危旧改项目，又有经济适用房项目，其经济适用房项目应当执行政府指导价的事实，该项约定应当理解为在政府指导价未明确之前的暂定价格，待政府指导价明确之后，另行按照政府指导价确定超出原房登记的建筑面积15平方米以外的超建筑面积部分价格。其后重庆市物价局于2009年7月13日发布《关于文星湾住宅工程经济适用房销售价格的通知》，对文星湾经济适用房项目作出指导价，至此，双方在协议第三条第三款中约定的暂定价格，应当以该通知确定的指导价格予以明确。根据该通知的规定，文星湾片区经济适用房政府指导基准价应为套内建筑面积每平方米3355元。因双方不能就上浮或下浮以及浮动的比例达成一致意见，根据本案实际和公平原则，则应当以基准价作为双方结算的价格标准。
《拆迁补偿安置协议》第三条第（二）款约定：“按渝府发（2008）37号文件的规定，就公摊抵扣问题待乙方接收安置房时按规定结算。”渝府发（2008）37号文件第一条第三款规定：被拆迁住房建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被拆迁住房建筑面积公摊系数高于15%的按实际面积计算房屋补偿。刘成模被拆迁房屋原公摊面积为2.39㎡，双方在《拆迁补偿安置协议》中确定刘成模被拆迁房屋建筑面积为26.55㎡，由此，刘成模被拆迁房屋的公摊面积按15%的公摊系数计算为3.62㎡（26.55㎡-2.39）×15%），旺德公司对原房公摊不足15%应补足3.62㎡-2.39㎡=1.23㎡。刘成模现在已经表示放弃了要求享受保障安置面积的权利，旺德公司表示对刘成模放弃了要求享受保障安置面积的权利没有意见�渝府发（2008）37号文件第一条第四款规定：实行产权调换安置，安置住房公摊系数超过15%的，其超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用，在15%以内的按实计算。根据该规定，刘成模安置房公摊系数超过15%以上部分对应的公摊面积，应由拆迁人旺德公司承担购房费用，在15%以内部分对应的公摊面积，应当按实计算，由被拆迁人刘成模承担该部分购房费用。刘成模现安置房建筑面积为70.92㎡，公摊系数为0.2060，套内面积为58.81㎡[70.92㎡÷（1+0.2060）]，则旺德公司应补偿刘成模安置房公摊系数超过15%的公摊面积为3.29㎡[58.81㎡×（0.2060－0.15）]。刘成模应享受政策公摊合计4.52㎡（1.23㎡＋3.29㎡）。
本案中，暂按1500元/㎡计算的超建筑面积15平方米内的超面积的房款应按1500元/㎡计算，金额为1500元/㎡×15㎡=22500元。暂定价格为2500元/㎡的超建筑面积部分共有建筑面积为24.85㎡（70.92㎡-26.55㎡-4.52㎡-15㎡），折合套内建筑面积为20.61㎡[24.85㎡÷（1+0.2060）]，该超建筑面积部分的房款应按照3355元/㎡计算，金额为3355元/㎡×20.61㎡=69146.55元。旺德公司已将变更后的标的物房屋交付给刘成模，刘成模也应支付旺德公司相应的房款。刘成模应交纳房款合计为91646.55元。刘成模已支付旺德公司房款9547.5元，刘成模还应支付旺德公司房款82099.05元。刘成模辩称其与旺德公司变更房屋为以房换房的意见，其并未举示充分证据证明，一审法院不予采纳。
旺德公司与刘成模所签《拆迁补偿安置协议》关于安置房的标的物的约定已经双方事后协议进行了变更，该变更事由责任不在刘成模。作为被拆迁人的刘成模已交付了原房，并按原合同约定的暂定金额支付了房款。本案并非刘成模拒不支付已结算房款，双方因�屋价格等结算问题发生了争议，旺德公司不能要求刘成模必须接受其提出的结算意见。因此，旺德公司要求刘成模支付按照房款95001.55元为本金，按银行同期同档贷款利率的4倍从2010年11月3日起计算至本金付清为止的利息的诉讼请求，一审法院不予支持。
三、关于刘成模应否支付旺德公司大修基金及利息的问题。
双方所签《拆迁补偿安置协议》第八条第(一)项约定：“依据渝府发[2008]38号文件第四条规定拆迁安置房(独立产权证的原建筑面积部分)的‘四通，一费(水、电、气、闭)和大修基金由甲方(即旺德公司)缴纳”。括弧中的“独立产权证的原建筑面积部分”，应当理解为对渝府发[2008]38号文件第四条规定的限制性适用。在双方没有就超面积部分作出约定，且对渝府发[2008]38号文件第四条作出限制性适用的情况下，应当根据其他文件精神及公平原�予以认定。由于刘成模依据渝府发[2008]37号文件第一条第三款、第四款应享受优惠部分是刘成模应当享受的政策优惠，该部分的大修基金应当由拆迁人旺德公司负担，除此以外暂定价为2500元每平方米的超建筑面积部分，并不属刘成模应当享受的优惠安置范围，故其作为受益方，理应自己承担该部分的大修基金。
对于大修基金。根据《物业管理条例》第五十四条的规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”可见，大修基金属于业主所有，旺德公司要�刘成模向其支付大修基金及利息并无法律依据，一审法院不予支持。
刘成模所提出的因旺德公司不交房导致其租房造成的损失5万多元应该由旺德公司承担，因刘成模未提起反诉，本案不予合并审理，刘成模可另行处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款第(二)项、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由被告刘成模在本判决生效之日起10日内支付原告重庆旺德实业发展有限公司房款82099.05元。二、驳回原告重庆旺德实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2240元，减半收取1120元，由原告重庆旺德实业发展有限公司负担194元，由被告刘成模负担926元。
本院二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为：旺德公司取得《房屋拆迁许可证》后与刘成模签订的《拆迁补偿安置协议》，系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。在履行合同的过程中，旺德公司未能用原约定的7-1号安置刘成模而代之以4栋2-3号进行安置，刘成模已委托其子签收《选房更改通知》，应视为双方对《拆迁补偿安置协议》中的标的物（安置房）进行了变更。虽变更责任不在刘成模，但双方变更安置房时并未重新或补充进行约定，《拆迁补偿安置协议》对双方仍具有约束力，刘成模上诉认为安置房的变更就是以房换房没有事实依据。
双方当事人对与被拆迁房屋建筑面积相等不付费部分、超建筑面积15平方米内的超面积按1500元/㎡计算的金额22500元（1500元/㎡×15㎡）无异议，本院予以确认。旺德公司与刘成模在《拆迁补偿安置协议》中约定安置房�出原房登记的建筑面积15平方米以外的超建筑面积部分，按北碚区文星湾片区经济适用房市场销售价（暂定）2500元/平方米计算，该价格系在政府指导价未明确之前的暂定价格，待政府指导价明确之后，应按照政府指导价确定价格。重庆市物价局于2009年7月13日发布《关于文星湾住宅工程经济适用房销售价格的通知》应适用于本案，一审法院按指导基准价套内建筑面积每平方米3355元对该部分超面积计价并无不当。刘成模应交纳房款合计为91646.55元，已支付9547.5元，还应支付旺德公司房款82099.05元。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人刘成模的上诉请求及理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2240元，由刘成模负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 剑 磊
审 判 员 杜 伟
代理审判员 李颖代理审判员李颖
二〇一六年九月十三日二〇一六年九月十三日二〇一六年九月十三日二〇一六年九月十三日二〇一六年九月十三日二〇一六年九月十三日二〇一六年九月十三日
书 记 员 陈 嬿 西