上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1788号
上诉人（原审被告）上海军剑机电设备有限公司。
被上诉人（原审原告）＊＊＊＊＊民委员会。
上诉人上海军剑机电设备有限公司（以下简称军剑公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2004年1月18日，上海市某某区某某镇某某村民委员会（以下简称某某村委会）作为出租人（甲方）、军剑公司作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份，约定，甲方将位于某某区某某路某某号，原甲方所属上海常华光纤通信设备有限公司的老厂房5，570平方米，新厂房2，366平方米，新办公用房748平方米，辅助房63平方米，总计8，747平方米的房屋，总占地16，500平方米，出租给乙方作机械制造、办公等用；租期十年，自2004年4月1日起至2014年3月31日止；租金及付款方式：老厂房5，570平方米＊0.4元＊365天=813，220元／年（人民币，以下币种相同），新厂房2，366平方米＊0.55元＊365天=474，974.50元／年，新办公楼748平方米＊0.5元＊365天=136，510元／年，新老房屋和区域内总占地及围墙南面的绿化带每年租金共计为1，424，704.50元；每满五年按租金总价环比增长5%；先付后用，每年1月5日前付清上半年租金，7月5日前付清下半年租金，若逾期支付，每逾期一天则按应付租金的3%支付滞纳金；在租期内，乙方如需对承租房屋改建或在空地上新建房屋，须由甲方书面同意，所需费用由乙方承担，合同期满，乙方应恢复原状；乙方拖欠租金或其他费用一个月以上，甲方有权终止本合同，乙方应支付违约金，违约金为合同期内剩余租金的50%。合同对于房屋维护等作了约定。
此后，某某村委会、军剑公司按约履行上述合同。
2013年3月22日，某某村委会负责人、军剑公司法定代表人以及上海市闵行区颛桥镇重大项目推进办公室（以下简称颛桥镇重大办）负责人、上海常华光纤通信设备有限公司法定代表人在上海市某某区某某镇某某村民委员会会议室签订一份《会议纪要》，主要内容为：“智慧城”项目非居房屋涉及企业军剑公司，坐落于颛桥镇光明村。该企业与某某村委会的厂房租赁将于2014年3月到期，与上海常华光纤通信设备有限公司的两份租赁合同中一份已于2012年12月到期，另一份将于2013年9月到期。根据企业实际情况，经颛桥镇重大办、上海常华光纤通信设备有限公司和颛桥镇光明村协调，就企业搬迁事宜达成如下处理意见：1、军剑公司同意于2013年9月底之前完成全部搬离工作；2、搬离过程中凡涉及一切企业内部问题（诸如新厂房选址、转租企业清理、工人合同纠纷等）均由军剑公司自行处理；3、上海常华光纤通信设备有限公司租赁给军剑公司的厂房，租期统一延至2013年9月30日，租金收取至2013年6月30日；4、颛桥镇某某村委会与军剑公司的厂房租金收取至2013年6月30日，如能提前完成搬离，则根据实际提前日期相应减免租金。在该会议纪要下方落款处由某某村委会、军剑公司，以及上海常华光纤通信设备有限公司加盖公章。
军剑公司支付了截止2013年6月30日的租金，然未按《会议纪要》约定的期限即2013年9月30日前搬离，且使用房屋至今。
2013年11月，某某村委会委托上海锦汇律师事务所杭程律师向军剑公司寄发律师函，要求军剑公司立即搬离房屋并付清2013年7月起的租金和使用费。
原审另查明，2012年6月，闵行区“智慧城”项目土地储备签约仪式在闵行区颛桥镇政府举行。涉及的土地储备采取协议征收方式。
某某村委会诉至原审法院，要求：1、解除某某村委会、军剑公司签订的《房屋租赁合同》；2、军剑公司支付2013年下半年的租金746，721.87元，以及自2013年7月6日起至实际付款日为止，按上述金额的每日千分之一计算的滞纳金（暂计133，663.21元）；3、军剑公司支付违约金186，680.47元；4、要求军剑公司将房屋恢复原状后搬离。
军剑公司辩称，涉案房屋涉及闵行区智慧城项目征地动拆迁，故双方曾签订《会议纪要》。之后军剑公司积极寻找新的租赁场所准备搬迁，然某某村委会却迟迟没有落实动迁补偿，导致军剑公司无法搬离。该征地动迁项目是协议征收，需要先腾地，动拆迁的具体工作由闵行区颛桥镇重大办负责，且在2012年时，重大办委托了评估公司至涉案厂房进行初步评估。另外，在涉案厂房周边的房屋已陆续拆迁。目前，某某村委会、军剑公司之间不是租赁合同纠纷，而是涉及房屋动拆迁补偿。由于某某村委会没有支付军剑公司动拆迁补偿款，故不同意某某村委会的请求。
原审庭审中，军剑公司表示，涉案房屋及土地因“智慧城”项目建筑而协议征收。某某村委会表示，“智慧城”建设项目用地并未正式动迁，且涉案房屋土地目前也没有被动拆迁。
原审诉讼期间，某某村委会表示愿意放弃要求军剑公司支付2013年7月至9月期间的租金、逾期支付租金的滞纳金，以及违约金的请求。
原审认为，某某村委会、军剑公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同约定的租期截止2014年3月31日，但在双方签订的会议纪要中约定军剑公司应当于2013年9月30日前搬离，某某村委会免收2013年7月至9月三个月的租金，该项约定的本质是某某村委会、军剑公司以协议方式约定租赁合同于2013年9月30日解除。此约定不违反法律规定，对某某村委会、军剑公司双方均有法律效力，故原审确认双方的租赁合同于2013年9月30日解除。合同解除后，承租人理应及时向出租人返还租赁物。然而，军剑公司未能按期在2013年9月30日前搬离涉案房屋，违反了双方的约定。现某某村委会要求军剑公司搬离房屋，并将房屋恢复原状的请求，于法有据，予以支持。在合同解除后，军剑公司仍然在使用涉案房屋，故应当支付某某村委会房屋使用费，使用费的标准可参照租赁合同约定的租金标准计算。按租赁合同约定，前五年的每年租金为1，424，704.50元，自2009年4月1日起，租金增加5%，即年租金为1，495，939元，折合月租金为124，661元。2013年7月至9月的租金373，983元，某某村委会自愿放弃此期间的租金，以及迟延支付租金的滞纳金、违约金的请求，不违反法律规定，予以准许。对于2013年10月至12月的房屋使用费373，983元，军剑公司应当支付。军剑公司以其动迁补偿款未取得为由而拒绝搬离的抗辩意见，缺乏法律依据，不予采纳。
原审法院审理后依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定于二○一四年六月九日作出判决：一、上海市某某区某某镇某某村民委员会与上海军剑机电设备有限公司于2004年1月18日就上海市某某区某某路某某号房屋而签订的《房屋租赁合同》于2013年9月30日解除；二、上海军剑机电设备有限公司于判决生效之日起三十日内恢复上海市某某区某某路某某号房屋原状后搬离，将房屋归还上海市某某区某某镇某某村民委员会；三、上海军剑机电设备有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市某某区某某镇某某村民委员会自2013年10月1日起至2013年12月31日期间的房屋使用费373，983元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，401.16元，财产保全费5，000元，合计19，401.16元，由上海市某某区某某镇某某村民委员会负担12，610.76元，上海军剑机电设备有限公司负担6，790.40元。
判决后，军剑公司不服，上诉于本院，诉称，上诉人与被上诉人之间不是普通的租赁合同纠纷，而是在租赁期间涉及厂房动拆迁补偿的纠纷，应当先解决拆迁补偿问题，且双方在租赁合同中约定动迁时，上级给予的设备搬迁费应归上诉人享受。涉案厂房在租赁期间已被列入征收范围，上诉人理应享有设备搬迁费、安置补偿费、库存物资搬迁费等费用，故请求二审撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的原审相应诉请。
被上诉人某某村委会辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及其共同协定的会议纪要均系双方真实意思表示，内容于法不悖，双方均应恪守。双方虽然在租赁合同中约定租赁期截止至2014年3月31日，但在之后的会议纪要中双方约定上诉人应于2013年9月30日之前搬离，并免收上诉人2013年7月至9月的租金，由此可见，双方最终约定租赁合同应于2013年9月30日解除。原审据此确认双方的租赁合同于该日解除并支持了被上诉人要求上诉人搬离房屋、恢复原状的诉请，于法不悖，本院予以维持。原审参照租赁合同约定的租金标准计算上诉人理应支付的房屋使用费，亦无不妥，本院同样予以支持。上诉人主张被上诉人应先解决上诉人的拆迁补偿问题，缺乏法律依据，亦非本案审理范围，故本院对其上诉所请，无法支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，909.75元，由上诉人上海军剑机电设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年九月一日
书 记 员 汪雯娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……