黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第348号
上诉人（原审被告、反诉原告）岳仁胜，男，1988年9月5日出生，汉族，无职业。
委托代理人张立红，女，1966年10月20日出生，汉族，法律工作者。
委托代理人王小平，男，1962年6月5出生，汉族，法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）于广国，男，1962年11月2日出生，汉族，无职业。
委托代理人鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。
上诉人岳仁胜与被上诉人许广国房屋租赁合同纠纷一案，不服牡丹江市东安区人民法院（2015）牡东民初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日受理后依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人岳仁胜及其委托代理人张立红、王小平，被上诉人许广国及其委托代理人鄂玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2013年9月20日，于广国与岳仁胜签订房屋租赁协议，内容为：“甲方于广国，乙方岳仁胜…甲方自愿出租步行街32号门市一层商服、建筑面积309.72平方米给乙方经营旅店……期限为5年，自2013年9月20日至2018年9月20日，租金每年27万元，乙方在每年9月20日之前一次性支付至下一年度9月20日的整年租金，租赁期间内的水费、电费、取暖费、房屋租赁税等费用由乙方承担……协议生效后，乙方应在第一次支付租金时交付2万元押金……乙方应当按协议要求按时支付租金，逾期交纳租金应按本年度应交纳租金金额的日1%比例增加支付逾期履行违约金，如岳仁胜逾期交付租金30日，于广国有权终止房屋租赁合同……�议终止，乙方投资使用的床铺、被褥、窗帘、电视、桌椅、热水器等适宜搬挪的物品，乙方享有所有权；本协议终止时，乙方或甲方所投资装修的房间隔断、门窗、暖气设备、入室电线线路、楼梯、洗手台、马桶等不宜拆除的部分，乙方不得擅自拆除或者损毁，如有损毁或拆除，乙方应按其使用期间的标准予以恢复原状或赔偿。”岳仁胜交付2013年9月20日至2014年9月19日房屋租金27万元及押金2万元，岳仁胜装修经营至今，2014年9月20日之后租金未给付。
原判认为：本案案由为房屋租赁合同纠纷。关于于广国要求解除房屋租赁合同并返还房屋的诉讼请求。据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方于2013年9月20日签订房屋租赁合同系真实意思表示，没有违反法律规定，合同成立并生效，该合同约定年租金为27万元，在每年9月20日前交纳第二年房屋租金，而岳仁胜至今没有向于广国交纳自2014年9月20日起的租金，违反合同约定，解除合同的条件成就，于广国有权要求解除合同。对于广国要求解除合同并要求返还房屋的诉讼请求予以支持。关于岳仁胜是否应当给付于广国房屋租金的问题。双方签订的房屋租赁合同成立并生效，截止2015年2月11日，岳仁胜应按合同约定向于广国交付自2014年9月20日至2015年2月11日房屋租金合计106500元（27万元÷365×144），对于广国要求岳仁胜给付租金105000元予以支持。关于于广国要求岳仁胜给付违约金81000元的诉讼请求。据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条规定，法律赋予当事人申请法院调整违约金的权利。双方约定被告逾期还款应按应本年度应交纳租金27万元的日1%比例增加支付逾期履行违约金，过分高于于广国的损失。岳仁胜可以请求对违约金进行调整，但违约金的性质本身是对违约一方的惩罚措施，结合岳仁胜对于2014年9月20日以后至法院判决合同解除年租金完全没有给付的实际情况，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算2014年9月21日至2015年3月16日利息，确定违约金的数额为13434元，超出部分不予支持。关于岳仁胜提出房屋租赁协议属欺诈、显失公平，应当追加第三人并撤销房屋租赁协议的反诉请求。据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，双方于2013年9月20日签订房屋租赁协议，后岳仁胜对该房屋进行装修并用于旅店经营，岳仁胜认为该协议存在可撤销的情形时，应自2013年9月20日前行使撤销权，现岳仁胜要求行使撤销权超过法定除斥期间，且岳仁胜未提供充分有效证据证实于广国或他人存在欺诈的情况，对岳仁胜反诉请求不予支持。关于岳仁胜提出的租赁房屋与合同约定不符的抗辩意见。于广国出租给岳仁胜使用的租赁房屋产权证照记载建筑面积309.76平方米，现房屋实际为三层结构，因此于广国按照房屋产权证照记载的面积，将该房屋的一至三层全部交付给岳仁胜使用，符合租赁协议的约定，故对岳仁胜提出租赁房屋面积与合同约定不符不予支持。关于岳仁胜提出对租赁房屋租金价格及房屋装修的残值申请鉴定的问题。租赁合同合法有效，双方约定的租金价格亦应合法有效，依约履行。合同中对租赁协议终止后装修物的归属问题已有约定，岳仁胜再行申请上述鉴定并无依据，不予准许。因岳仁胜向于广国交纳租房押金2万元，因解除房屋租赁合同，应从租金中扣除。综上，《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，判决如下：一、解除于广国与岳仁胜签订的商服用房租赁合同；二、岳仁胜于本判决生效后十日内给付于广国2014年9月20日至2015年2月11日的房屋租金共计85000元；三、岳仁胜于本判决生效后十日内给付于广国违约金13434元；四、驳回于广国的其他诉讼请求；五、驳回岳仁胜的反诉请求。
宣判后，岳仁胜不服，向本院提出上诉。
上诉人请求依法改判。理由是：1.一审判决解除合同有误。且一审计算上诉人给付被上诉人违约金13434元有误。合同约定租期5年，年房租费27万元，由于不了解租房市场价格，听信孙长龙介绍，就签订合同。后来了解邻居同等房屋面积、地段的租金每年仅为9万元，产生矛盾，未在2014年9月20日前交纳下年租金。上诉人大量投入，仅经营一年多，损失巨大。违约金应计算30日，即2014年10月20日，而不是从2014年9月21日至2015年3月16日，应付违约金4749元。2.被上诉人应返还投入装修费120余万元。
被上诉人许广国辩称：请求维持原判。
本案的争议焦点为：1.一审判决解除双方签订的房屋租赁合同是否正确。2.一审判决上诉人给付被上诉人违约金13434元是否正确。3.上诉人主张房屋装修费120万余元是否应当返还。
二审审理过程中，上诉人为证明自己的主张举证如下。
证据一，照片12张、票据50张，意在证明：上诉人装修房屋所用的小部分装修材料费，价值97700元，证明上诉人租赁房屋时进行了装修，投入近120万元。
被上诉人质证认为：票据是手写的，没有正规发票，不能证实上诉人想要证明的问题，不能证实装修费用达到120万元。
本院认为，因为双方协议约定，协议终止时上诉人投资装修的不适宜搬挪的设�、物品，被上诉人享有所有权。故对上诉人要证明的问题不予确认。
被上诉人未向本院提供新证据。
根据当事人举证、质证、当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。
本院认为：关于上诉人岳仁胜提出一审判决解除双方签订的房屋租赁合同错误的问题。上诉人于2013年9月20日与被上诉人于广国签订房屋租赁协议。协议约定：上诉人每年9月20日之前一次性给付下一年度整年房屋租金；逾期交付租金30日，被上诉人有权终止合同。即上诉人应于2014年9月20日前支付2014年9月20日到2015年9月20日的房屋租金。现上诉人至今未支付上述期间的房屋租金，应认定上诉人迟延履行主要债务，构成根本违约。被上诉人有权依据合同约定解除合同。故一审判决解除双方签订的房屋租赁合同并无不当。关于上诉人主张被上诉人返还房屋装修费120万余元的问题。因为双方在租赁协议中约定：协议终止时，乙方（上诉人）投资装修的房间隔断、门窗、暖气设备、入室电线线路、楼梯、洗手台、马桶等不宜拆除的部分，不得擅自拆除或者损毁，如有损毁或拆除，乙方应按其使用期间的标准予以恢复原状或赔偿。故应认定双方协议约定，协议终止时，上诉人投资装修的不适宜搬挪的设备、物品等，甲方（被上诉人）享有所有权。对上诉人主张返还房屋装修费120万余元不予支持。关于上诉人提出一审计算违约金13434元错误的问题。因为上诉人未于2014年9月20日前支付下年度房屋租金构成违约，双方约定逾期给付租金按本年度应交纳租金27万元的日1%比例支付逾期履行违约金，但该违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第四十五条规定：权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。据此，违约金应按被上诉人实际损失即银行同期贷款逾期罚息的130%计算。二审中被上诉人请求支付从2014年9月21日到2015年3月16日的违约金6549.30元，超出该数额的部分同意放弃，本院予以准许。因被上诉人主张违约金6549.30元，并未超过按照以上规定的标准计算而得出的数额，二审对此予以支持。一审计算确定违约金为13434元不当，二审予以纠正。许广国在一审诉请返还租赁房屋，一审对此进行了审理，但判项中未表述，实属不当，二审予以纠正。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、维持（2015）牡东民初字第6号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、变更（2015）牡东民初字第6号民事判决第三项为，上诉人岳仁胜于本判决生效后十日内给付被上诉人于广国违约金
6549.30元；
三、上诉人岳仁胜于本判决生效后十日内给被上诉人于广国返还租赁房屋。
一审案件受�费4020元，减半收取2010元，由于广国负担732元，由岳仁胜负担1278元；反诉费2675元，由岳仁胜负担。
二审案件受理费2261元，由上诉人岳仁胜负担2211元，由被上诉人于广国负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 波
审 判 员 曲新颖
代理审判员 李先平
二〇一五年七月九日
书 记 员 刘 鸿