吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉07民终字第412号上诉人（一审原告）:李兰，女，1970年5月19日生，汉族，住吉林省松原市宁江区兴原乡西郊村卡拉店屯。委托代理人：田凤彩，吉林车宏伟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:刘振林，男，1973年8月1日生，汉族，住吉林省松原市宁江区兴原乡后瓦房村。上诉人李兰与被上诉人刘振林房屋买卖合同纠纷一案，前郭县人民法院作出（2015）前民初字第3607号民事判决。上诉人李兰不服，上诉到本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李兰及其委托代理人田凤彩，被上诉人刘振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李兰一审诉称：2014年5月31日原、被告签订了房屋买卖协议，原告将在松原市奥园房地产开发公司购买的尚品阳光小区3号楼1单元702室楼房卖给被告，房屋面积87.77平方米，价款38万元。合同签订后被告始终没有给付房款的义务，原告也未向被告交付房屋。该房屋由原告侄子李长久居住，在李长久因交通事故死亡后，被告乘机将该房屋占有。被告没有向原告交付房款就强行占有房屋，属于违约行为。为此，原告诉至法院，请求法院准予原告与被告解除房屋买卖合同；判令被告从争议的房屋搬出，将房屋交还给原告。被上诉人刘振林一审辩称：房子是刘振林从李长久处购买的，原、被告之间不是真正的房屋买卖关系，是被告与李长久之间的房屋买卖，李长久是房屋实际所有权人，李长久是以李兰的名义与被告签订的房屋买卖协议，并且房款已经全部交付完毕，被告已经实际占有了该房屋。如果是原告和被告之间存在房屋买卖关系，原告李兰已经自认被告尚欠其房款11万元，也不是原告所称的被告没有给付房款。为此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明：原告李兰提交了于2011年1月14日与松原市奥园房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》一份，原告购买了松原市奥园房地产开发公司开发的尚品阳光小区3号楼1单元702室楼房一套，面积87.77平方米，单价每平方米3110元，总价款272964.7元。付款方式：首付款62964.7元，银行按揭贷款21万元。同时原告还提供了交付首付款62964.7元收据一枚、交付房屋维修基金收据一枚、办理银行贷款的手续费票据一枚及交付的物业费收据等，用以证明原告购买该房屋的事实。被告对原告提供以上证据的真实性没有异议，但否认原告是房屋的购买人，辩解李长久是房屋实际购买人。庭审中，原告还提交了2014年5月31日原、被告签订的房屋买卖协议书一份，合同中甲方是原告，乙方是被告。该合同第一条约定，原告将坐落在尚品阳光小区3号楼1单元702室，面积87.77平方米的楼房一套卖给被告，房屋总价款38万元。合同第二条是付款方式，内容是“乙方付清甲方已付房款，人民币大写叁拾捌万元整给甲方，剩余房款由乙方负责。”合同第五条约定“甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，没的按揭贷款、抵押债务、租金等，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。”被告对合同第二条的质证意见是，根据第二条的约定，证明被告已经付清原告全部房款38万元，被告除支付38万元房款外，剩余的其他房款由原告负责偿还。被告对合同第五条的质证意见是，根据第五条的约定，证明原告应保证在交易时该房屋没有产权纠纷，没有按揭贷款、没有抵押债务、没有租金等，被告均应在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由被告承担全部责任，而该房屋按揭贷款原告至今没有偿还。原、被告对合同第五条中“没的按揭贷款”的解释存在争议，被告质证“的”是笔误，应该是“有”字。对此，原告称不能解释为“没有按揭贷款”，应该解释有按揭贷款，且贷款应由被告偿还。针对双方质证意见，本院认为，合同第二条约定的房屋总价款是38万元，如果被告再负责偿还银行贷款21万元，房屋价款则变为了59万元，此价款不但与合同约定不符，此价格远远超过了房屋实际市场价格。此外，根据第五条使用的排笔句子没有…没有所书写的内容，对被告的质证意见应予以认可。庭审中，被告提供了以下证据材料：1、交付物业费收据一枚、入住费明细表一份，用以证明购买房屋后，该票据是李长久交付给被告的，被告已实际占有了该房屋。2、偿还银行贷款凭证一枚，证明该房屋有按揭贷款，且被告偿还了2817.82元贷款。3、被告于李长久签订的房屋租赁合同一份，证明被告将该房屋自2014年6月1日起至2016年6月1日止租赁给了李长久二年，每年租金10000元。4、残缺协议书一份，用以证明被告是与李长久签订的房屋买卖合同，被告是买李长久的楼房。原告对被告提供证据中的1、2、3质证意见是，上述证据不能证明楼房是李长久卖给被告的。被告对证据4(残缺协议书)不予认可。被告证人于森证实，楼房是李长久卖给被告的，被告与李长久签订房屋买卖协议时，证人和原告李兰都在现场，买房钱被告交给李长久了。被告证人张守明证实，是被告与原告签订的房屋买卖协议，当时被告向李长久要房照了，李长久说房照还没有办下来。被告对以上证人证言的质证意见是，证人证言不能证明楼房是李长久卖给被告的。另查明，在庭审中原告陈述“楼房是我卖给刘振林的，但是刘振林没有给我钱，房价是38万元。当时约定银行按揭贷款由刘振林还，然后我在房子里住两年，扣除两年房费刘振林应该给我11万元，这11万元到现在没有交给我。”对此，被告刘振林辩解“原告说的不真实，除去两年房费我应该给付款9万元，但是这9万元我已经给李长久了。”另查明，楼房银行按揭贷款被告偿还了2817.82元，其余贷款没有证据证明已经偿还。原告承认自己没有偿还银行贷款。一审法院认为：根据原告李兰提交的与松原市奥园房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》的事实，可以认定本案争议的楼房是原告在松原市奥园房地产开发公司购买的。2014年5月31日原、被告签订了房屋买卖协议书一份，合同中明确约定，原告李兰将坐落在尚品阳光小区3号楼1单元702室被告刘振林，双方签订的是书面合同，因双方对签订书面合同的事实没有异议，该合同依法成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告虽然辩解争议的房屋是购买李长久的，与李长久之间存在房屋买卖合同关系，称房屋不是被告的，但被告没有举出有效的证据，证明其辩驳的事实成立。因此，对被告的辩解意见本院依法不予采信。合同第五条约定“原告（甲方）保证在交易时该房屋没有产权纠纷，没有按揭贷款、抵押债务、租金等，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。”根据该条款的约定，可证明原告应当在房屋买卖交易前将银行按揭贷款偿还完，交易后没有偿还完银行贷款，应由原告承担全部偿还责任。原告承认自己没有偿还银行贷款的事实，按照合同的约定，原告没有履行偿还银行贷款的义务，已构成违约，应承担继续履行的责任。原告在庭审陈述中已经自认楼房价款是38万元，扣除李长久居住期间的两年房屋租赁费，被告刘振林还应该给付被告购房款11万元。根据原告陈述的上述事实与双方提供的证据证明，本案争议的楼房价款是38万元，原告自认被告已偿还购楼款11万元。据此，原告陈述银行按揭贷款应由被告刘振林偿还的主张不成立，本院不予支持。被告虽辩解除去两年房屋租赁费应该给付房款9万元，并称9万元购房款已经给付李长久了，但被告没有提供有效的证据，证明所辩驳的事实成立，因此，对被告的辩解意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据该法第九十四条第（三）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同”的规定，原告在自己未先行履行偿还银行按揭贷款义务，已经构成违约的情况下，要求与被告解除合同的请求违法法律的相关规定，对此，本院依法不予支持。综上，依照《《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十四条第（三）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李兰的诉讼请求。案件受理费7000元，减半收取3500元，由原告承担；剩余3500元，由本院返还给原告。上诉人李兰上诉称：房屋买卖合同第二条与第五条矛盾，双方是明知的。本意是由刘振林负责偿还银行的按揭贷款，之外的由刘振林一次性付清给李兰。刘振林没有支付合同约定的房款，又强占房屋，属于严重违约。一审法院认定李兰自认刘振林已经偿还购楼款11万元，属于无中生有，没有任何根据。请求依法改判或发回重审。被上诉人刘振林二审辩称：李兰说我欠她8万元，如果我没给她钱，欠款从何而来。二审查明的情况与一审查明的情况基本相同。本院认为：本案的争议焦点是案渉房屋买卖合同的相对人是谁，房屋价款是否已经付清，刘振林是否构成根本违约。案渉房屋买卖合同上记载的出卖人和买受人具有基本的证明作用，在没有充足证据予以推翻的情形下，应该予以认定。案渉房屋买卖合同记载的出卖人是李兰，李兰本人到场并签字，而且，李兰又持有与房地产开发商签订的买受人是李兰的商品房买卖合同，该房屋的按揭贷款借款人亦是李兰。刘振林提供的证据，不足以对抗上述证据。因此，应当认定与刘振林交易的相对人是李兰。房屋买卖合同签订的第二天，刘振林便作为出租人与案外人李长久就案渉房屋签订了房屋租赁合同，将房屋出租给了李长久，可以认定案渉房屋在李兰与刘振林签订房屋买卖合同后即交付给了刘振林。从双方签订的房屋买卖合同第二条：“刘振林付清李兰已付房款，人民币38万元整给李兰，剩余房款由刘振林负责”的约定看,应当理解为除尚未偿还的银行按揭贷款194635.39元转由刘振林直接向银行偿还外，剩余的185364.61元（总房款38万元－194635.39元）元，应由刘振林支付给李兰。从庭审查明的情况看，刘振林陈述只偿还了一个月的银行按揭贷款，其余均未偿还。因此，可以认定刘振林至少还有19万多元银行按揭贷款未偿还，现刘振林又表示不再偿还，未偿还的数额至少已经达到了总房款的一半，已经构成重大违约。李兰以此为由请求解除合同，返还房屋，符合法律规定，应予支持。一审法院认定应由李兰支付银行按揭贷款，属于认定事实错误，依法应予纠正。刘振林称已经给付的购房款，除本院认定未给付的尚未偿还的银行按揭贷款194635.39元外，对于其余部分可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销前郭县人民法院（2015）前民初字第3607号民事判决；二、解除上诉人李兰与被上诉人刘振林于2014年5月31日签订的《房屋买卖协议》；三、被上诉人刘振林于本判决生效后10日内将尚品阳光小区3号楼1单元702室返还给上诉人李兰；一审案件受理费3500元、二审案件受理费7000元，合计10500元，由被上诉人刘振林负担。本判决为终审判决。审判长  宋作霖审判员  刘祥芬审判员  陈 龙二〇一六年四月九日书记员  张 丽