浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第833号
原告陈之玥。
委托代理人黄加宁。
被告王xx。
委托代理人郑荣、周海凝。
被告李某。
原告陈之玥为与被告王xx、李某占有排除妨害纠纷一案，于2013年6月14日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员宋伟锋独任审判，于2013年7月10日公开开庭进行了审理。后因被告王xx向杭州市上城区人民法院提起债权人撤销权之诉，本案于2013年8月1日裁定中止诉讼，后于2014年11月27日恢复审理，于2014年12月11日、12月17日公开开庭进行了审理。原告陈之玥及其委托代理人黄加宁、被告王xx及其委托代理人郑荣、周海凝、被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈之玥诉称，陈之玥自2012年9月20日起取得对某702室（以下简称702房屋）的房屋所有权。但王xx却无视陈之玥对房屋的所有权，未经陈之玥同意，擅自将该房屋出租给李某。时至今日，虽经陈之玥要求王xx与李某解除非法房屋租赁关系，李某腾退房屋，但王xx、李某置之不理。根据《物权法》第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第35条规定：“妨害物权或者可能妨害物权，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第37条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”陈之玥是房屋合法的所有权人，但王xx、李某严重侵犯陈之玥的合法权益，王xx作为无处分权的人将房屋非法出租给李某居住，造成陈之玥不能正常居住、使用房屋。诉讼请求：1、判令被告王xx、李某签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告王xx、李某排除妨害、将某702室房屋立即腾退，返还给陈之玥；3、判令王xx向陈之玥赔偿损失，支付房屋占有使用费人民币16666.7元（按人民币2000元每月计算，暂计算至2013年5月31日，实际请求至王xx向陈之玥归还某702室房屋时止）；4、判令被告李某对上述第三项诉讼请求承担连带责任；5、本案全部诉讼费用由两被告承担。
被告王xx辩称，首先陈之玥说王xx无视其对房屋的所有权，未经其同意擅自将该房屋出租给李某，这不是事实。在陈之玥取得所有权之前，原房屋所有权人李某女同意且授权王xx出租，从租赁合同成立到陈之玥取得房屋所有权之间的时间，李某女也是认可该租赁的事实的。陈之玥在取得房屋的时候也是清楚里面有人居住的，有租赁合同存在，李某女也是同意该租赁事实的，所以陈之玥不知情不符合事实。根据王xx与李某之间的说法，是李某想住多久就多久，当时李某说能否按照最长的租赁年限20年承租，当时王xx是同意的，李某女也是同意的，买卖不破租赁，王xx与李某之间应该按照20年的租赁合同来。陈之玥打官司应该向李某女去主张，而不是王xx；其次，陈之玥与原产权人李某女以10万元的恶意低价转让上述房屋是为了逃避李某女应支付给王xx房屋总价款30%的委托费用。该委托费用的形成是：在2010年11月的时候，李某女找到王xx说个人房产有遗留问题，李某女原有黄醋巷的房屋在1958年社会主义改造的时候被征用，但一直没有妥善的处理补偿问题。李某女由于年纪大就委托王xx向政府争取补偿一套房子，因为王xx的父母和李某女是老朋友。为了办理此事，王xx请了长假，前后一年多跑了很多政府部门，终于在2011年4月份房屋补偿开始有点落实了，李某女于2011年4月28日向王xx承诺，落实的房屋待办好三证后将其变卖，卖掉的价款则给王xx30%的佣金，除去债务，剩下部分给李某女所有。因为王xx在办理落实政策过程中已有费用支出，当时房子卖卖也就100多万元，所以就定了30%的佣金，佣金与王xx的付出以及不上班的损失是相对应的，并不高。在2011年10月份房管局关于补偿的问题的事情已经办妥了，并将案涉房屋的钥匙给了王xx，王xx于此时实际控制了房屋。2012年6月李某女取得了涉案房屋的产权三证，房屋建筑面积55.85平方米。但李某女在王xx不知情的情况下，在2012年9月20日将房屋以10万元明显低价转给了陈之玥，并在卖掉房屋后就避而不见王xx，佣金也没有支付。以景芳五区房屋正常市场价格应该是在2万每平方米左右，李某女和陈之玥就涉案房屋交易价格才10万元明显是低于市场价格的行为进行转让。因李某女和陈之玥串通逃避王xx佣金支付，所以上述房屋买卖合同是无效或者可撤销的。王xx已另案提起了撤销之诉。
被告李某辩称，其与王xx签订的租赁合同是合法的，是在必达房产中介的介绍下签订的，该中介现在已经倒闭，但是租房的书面材料都是有的。李某与王xx签订租赁合同的时候，王xx当时有原产权人的书面委托书、房管局出具的相关书面通知以及涉案房屋的钥匙。李某承租后按合同缴纳了房屋水电等各项费用，租赁合同一直合法有效的履行，且原产权人李某女是知道其租赁的情况的，也是同意王xx租赁给李某的，且李某女不止一次来看过，比如2012年春夏天的时候就都来看过。李某女在9月份转卖给陈之玥时也没有事先通知李某，直到陈之玥起诉李某才知道这个情况。陈之玥起诉前半夜曾有人来敲门按门铃，李某听到有人在骂王xx，但是没有人和李某面谈或者告知其房屋已买给别人。李某直到收到法院的材料后才知道此事，侵害了李某的优先购买权。陈之玥从未与李某沟通过或者拿出相关的书面文件证明其身份。李某现已没有再租赁案涉房屋了。
为了证明自己的主张，原告陈之玥提交了以下证据：
1、房屋所有权证、土地使用权证、契证各一份，证明陈之玥于2012年9月20日取得了某702室的产权；
2、电话录音1份，证明王xx非法将案涉房屋出租给李某。
3、收条1份，证明由王xx代付的购房款131855元已经由陈之玥的父亲陈孔祥返还给了王xx；
4、民事判决书2份，证明王xx于2013年8月向法院起诉李某女及陈之玥要求撤销李某女与陈之玥之间的房屋买卖合同，经法院两审均驳回了王xx的诉讼请求。
被告王xx提交了以下证据：
5、承诺书3份、公证书1份、委托书2份，证明王xx接受原产权人李某女委托，在实际取得安置房屋后王xx对于房屋的处分李某女是授权且同意的，委托书中李某女给王xx的授权包括与房管局沟通、处理房产安置以及变卖、处理房产资金的权利；李某女欠付王xx变卖房屋价款中30%作为佣金的事实；
6、杭州市房屋转让合同1份，拟证明涉案房屋以100000元的不合理低价转让给了陈之玥，李某女与陈之玥存在恶意串通的行为，该转让合同应当被撤销或宣告无效；
7、杭州市上城区法院诉前调解告知书1份、起诉状1份，拟证明王xx另案提起了诉讼。
被告李某提交以下证据：
8、租赁合同1份、租赁支付凭证7份、押金收条1份，证明李某与王xx在履行房屋租赁合同；
9、水电催款通知单1组，证明李某租赁房屋当时通过上述通知单来确认房屋所有权是李某女的。
经庭审质证，原告陈之玥质证如下：对被告王xx提交的证据5承诺、委托书的真实性有异议，且这些委托亦后来被李某女撤销掉了；即使委托书、承诺是真实的，李某女也只是有委托王xx变卖房屋的意思表示，并没有委托王xx出租；对证据6的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议；对证据7无异议。对被告李某提交的证据8的真实性无异议，认为王xx如果从2012年2月出租的话，当时所有权人系杭州市房管局，王xx不拥有合法出租的权利；对证据9真实性无异议，但认为租金过低。
被告王xx质证如下：对原告陈之玥提交的证据1真实性无异议，对合法性有异议，认为三证取得是非法的；对证据2三性均有异议，王xx将房屋出租给李某是合法的；对证据3收条上半部分真实性无异议，下半部分真实性有异议，该证据恰好能够证明关系亲近问题。对证据4无异议。对被告李某提交的证据8、9无异议。
被告李某质证如下：对原告陈之玥提交的证据1真实性无异议，但认为三证取得非法；对证据2真实性无异议，录音中是其声音，但李某并非非法居住。对证据3、4、5、6、7无异议。
本院审查后认为，原告陈之玥、被告李某提交的证据客观真实，能够证明待证事实，本院予以确认。对被告王xx提交的证据5的真实性予以确认，但对其证明效力本院将结合证据4综合予以考虑；对证据6、7予以确认。
综上，结合各方当事人的有效陈述以及本院认定的证据，本案事实认定如下：
坐落于某702室房屋原产权人为案外人李某女。2012年9月20日李某女与陈之玥签订杭州市房屋转让合同一份，约定李某女将上述房屋转让给陈之玥，转让价格为100000元，陈之玥于合同签订之日起一天内一次性支付购房款，李某女则于合同签订之日起三天内将房屋交付给陈之玥。后合同履行，陈之玥于2012年9月20日办理了房产三证。
2012年2月11日王xx与李某签订《房屋租赁合同》，约定王xx将案涉屋租赁给李某使用，每月租金1200元，租期12个月，自2012年2月15日起至2013年2月14日。李某实际租赁至2014年5月，租金支付至2013年8月。李某已将其物品搬走，房屋钥匙交至本院。
另查明，2011年4月21日，经杭州市国立公证处公证，李某女就按政策处理某18号社会主义改造房屋一事，全权委托王xx代为处理相关事务。2011年4月28日，李某女在承诺书上签名，承诺书载明：委托王xx变卖，将房产变卖资金同意分配给王xx佣金30%。同日，经杭州市国立公证处公证，李某女声明撤销上述2011年4月21日的委托。2011年6月13日经杭州市国立公证处公证，李某女就按政策处理黄醋巷3-5号社会主义改造房屋一事，再次委托王xx代为处理相关事务。2011年11月16日李某女声明撤销上述2011年6月13日的委托。2011年10月13日李某女与杭州市住房保障和房产管理局签订杭州市房屋转让合同，李某女取得案涉房屋的所有权。王xx在案涉房屋买卖过程中曾替李某女支付过131855元购房款。2012年6月5日，李某女将王xx的垫付款予以返还，李某女资金来源于陈之玥之父陈孔祥。
在本案诉讼中，王xx因对李某女与陈之玥间的房屋交易行为有异议，于2013年8月6日向杭州市上城区法院以李某女被告、陈之玥为第三人提起了债权人撤销权纠纷之诉，请求撤销李某女与陈之玥之间关于案涉房屋买卖交易行为。2014年8月12日法院驳回了王xx的诉讼请求，王xx不服判决，上诉至杭州市中级人民法院，2014年11月12日杭州市中级人民法院驳回王xx的上诉，维持原判。
本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告陈之玥系某702室房屋的所有权人，被告王xx、李某使用、占有上述房屋拒不返还，已构成对陈之玥物权的侵害。故陈之玥要求两被告腾退房屋，于法有据，本院予以支持。鉴于李某已搬离房屋并交出房屋钥匙，该房屋实际由王xx控制，故腾退房屋的义务人应为王xx。
关于陈之玥要求确认王xx、李某签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，首先陈之玥是否具有相应诉权，本院认为王xx、李某的租赁合同约定租赁期为2012年2月15日至2013年2月14日，陈之玥于2012年9月20日取得案涉房屋的所有权，两被告签订的租赁合同已实际影响到了陈之玥相关权利的行使，故陈之玥具有请求确认合同无效的诉权；其次王xx与李某签订的租赁合同效力如何认定。王xx不是案涉房屋的所有权人，案外人李某女虽曾委托王xx办理因其某18号房屋社会主义改造产生的房屋安置历史遗留问题，但从未授权王xx可以出租案涉房屋，王xx也未有证据能够证明李某女对其出租房屋的行为予以追认，王xx擅自出租房屋已构成无权处分，该房屋租赁合同依法无效。
关于陈之玥要求王xx赔付房屋占有使用费的诉请，本院认为王xx占有案涉房屋、拒不返还并出租谋利造成房屋所有权人陈之玥损害，陈之玥有权请求损害赔偿，要求侵权人支付相应的房屋占有使用费。陈之玥对其主张每月2000元计算标准未提交相应的依据且同意参照王xx与李某约定的每月1200元计算损失，故本院以每月1200元标准进行计算。暂从2012年9月20日计算至2013年5月31日，为10040元。
对于陈之玥要求李某对王xx赔偿损失承担连带责任的诉请，本院认为李某虽在承租房屋时有失谨慎，但其仅是从王xx租赁房屋的承租人，实际侵害陈之玥物权应为王xx，李某不存在与王xx共同侵权的故意，故陈之玥主张李某共同侵权理由不成立，故本院对此主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：
一、被告王xx与被告李某签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告王xx于本判决生效后十日内将坐落于某702室房屋腾退给原告陈之玥；
三、被告王xx于本判决生效后十日内赔付原告陈之玥房屋占有使用费人民币10040元（暂从2012年9月20日计算至2013年5月31日，以后按每月1200元计算至房屋实际腾退之日止）；
四、驳回原告陈之玥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费人民币108.5元，由原告陈之玥负担43.5元，被告王xx负担65元。被告王xx应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币217元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 宋伟锋
二〇一四年十二月十九日
代书记员 徐媛媛