上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2174号
原告田本斌。
原告赵苗。
上列二原告共同委托代理人王静，山东君诚仁和（上海）律师事务所律师。
被告贾勇坚。
被告贾巧生。
原告田本斌、赵苗与被告贾勇坚、贾巧生房屋买卖合同纠纷一案，于2013年10月26日由本院立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田本斌、赵苗的委托代理人王静到庭参加了诉讼。被告贾勇坚、贾巧生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告田本斌、赵苗诉称，2012年9月25日，两原告经上海善融房地产经纪事务所介绍，与被告签订了关于上海市××区××路××弄××号××室（下称“系争房屋”）的上海市房地产买卖合同，并于当日交付购房定金25，000元（人民币，下同），之后按合同约定又陆续支付被告228，100元，共计253，100元作为首付。2012年11月8日、2012年11月19日、2013年1月1日，两原告为购买系争房屋支付了普通住房转让收入款8，300元、契税款8，300元及电费2，231.4元，同时被告在交房时又强行收取防盗窗、抽油烟机3，000元。根据上述合同的约定，原、被告应于2013年12月31日之前办理好过户转让手续，待约定到期后，两原告多次催促被告履行合同未果，经查，系争房屋于2012年11月8日被上海市黄浦区人民法院查封，然时至今日被告仍未将系争房屋解封。
原告田本斌、赵苗认为，原、被告双方合同目的因被告原因无法继续履行，故起诉要求法院判令：1、解除原、被告签订的上海市房地产买卖合同及房地产买卖协议补充协议；2、被告返还两原告购房款253，100元；3、被告支付两原告违约金166，000元；4、被告返还契税8，300元、普通住房转让收入款8，300元、电费2，231.4元、防盗窗抽油烟机款3，000元及利息（暂计1，000元，支付至实际归还日止）。诉讼中，两原告撤回要求解除原、被告签订的房地产买卖协议补充协议的诉讼请求及第四项诉讼请求，并考虑到两被告的偿债能力，自愿将违约金调低至130，000元。
被告贾勇坚、贾巧生未到庭作答辩。
经审理查明，原告田本斌与原告赵苗系夫妻关系。被告贾巧生与被告贾勇坚系父子关系，两被告为上海市××区××路××弄××号××室房屋（即本案系争房屋）的产权人。
2012年10月24日，被告贾勇坚、贾巧生（甲方、出卖方）与原告田本斌（乙方、买受方）签订《房地产买卖居间协议，房地产买卖协议补充协议》，该协议约定，2012年9月25日，乙方已向甲方支付购房款25，000元，作为购买系争房屋的定金；2012年10月24日，乙方向法院支付209，200元，用于解封系争房屋，作为乙方向甲方支付购房款的首付款，剩余15，800元尾款，待房屋过户、贷款等手续全部完成后以及甲方向乙方交付房子后，支付给甲方。协议还对系争房屋的转让价格、违约责任等作出约定。
2012年11月1日，被告贾勇坚、贾巧生（甲方、卖售人）与原告田本斌、赵苗（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由两被告将系争房屋转让给两原告，转让价格为830，000元，其中签订合同当日由两原告支付250，000元，剩余580，000元由两原告以银行贷款支付。同时，双方还约定了于2012年12月31日前共同至交易中心办理转让过户手续。关于违约责任，合同约定，若由于两被告的原因造成合同无法继续履行，则两被告赔偿两原告房价款的20%作为违约金。合同还对其他事项作出了约定。该合同的落款尾部“甲方（一）贾勇坚”及“甲方（二）贾巧生”处均由被告贾勇坚签字。
另查明，被告贾巧生于2012年8月18日出具了一份委托书，委托被告贾勇坚办理系争房屋的贷款及出售事宜，委托权限为全权委托，委托期限至2013年8月17日。该委托书经过上海市宝山公证处的公证。
再查明，关于系争房屋的付款情况如下：1、2012年9月25日，被告贾勇坚收到原告田本斌支付购房定金25，000元；2、2012年10月24日，被告贾勇坚分别收到原告田本斌代为支付的法院执行款166，600元及42，600元，上述款项作为原告田本斌购买系争房屋的首付款；3、2012年10月26日，被告贾勇坚收到原告田本斌支付购房首付款5，800元；4、2012年11月1日，被告贾勇坚收到原告田本斌支付的尾款10，000元；5、2012年11月3日，被告贾勇坚收到原告田本斌支付的购房款3，100元。以上共计253，100元。
还查明，至2013年11月19日，系争房屋因（2012）黄浦民一（民）初字第5408号、（2013）黄浦执字第1160号、（2013）黄浦执字第585号、（2013）黄浦执字第5471号及（2013）闵执预字第4562号案件被查封。
以上事实，由两原告提供的《房地产买卖居间协议，房地产买卖协议补充协议》一份、《上海市房地产买卖合同》一份、《公证书》一份、《定金收据》一份、《收条》五份，及两原告的当庭陈述所证实，本院对上述证据的效力予以确认。
审理中，被告贾勇坚、贾巧生经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
本院认为，根据法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告贾勇坚持被告贾巧生出具的经上海市宝山区公证处公证的《委托书》，代理被告贾巧生出售系争房屋的民事行为具有民事法律效力，该行为所产生的后果应由被告贾巧生承担。故本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。鉴于双方上述合同的约定以及系争房屋存在多处司法限制，造成原、被告继续履行合同存在现实障碍，就此，两原告提出要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。至于合同的解除时间，根据法律规定，应当以解除通知到达两被告之日视为解除之日，因起诉前两原告未向两被告送达解除通知，而两原告在起诉状中已经明确作出了要求解除合同的意思表示，故本院以本案起诉状副本分别送达两被告的较晚之日（即2013年11月28日）为合同解除之日。合同解除后，双方均有附随义务协助处理与原合同有关的事务，消除合同终止履行给双方带来的影响，即两被告已收取两原告的房款，应当予以返还，故两原告要求两被告返还房款的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，鉴于系争房屋上存在多处司法限制系因两被告的原因所致，对此，两被告应当承担合同无法继续履行的违约责任，故对两原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。现两原告考虑到两被告的实际偿债能力，自愿将违约金调低至130，000元，系两原告处分自身权利，本院予以照准。同时两原告于诉讼中撤回要求解除原、被告签订的房地产买卖协议补充协议及要求被告返还契税、普通住房转让收入款、电费、防盗窗抽油烟机款及相应利息损失的诉讼请求，仍系对自身权利的处分，本院亦予准许。被告贾勇坚、贾巧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由两被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认原告田本斌、赵苗与被告贾勇坚、贾巧生于2012年11月1日签订的上海市××区××路××弄××号××室房屋《上海市房地产买卖合同》于2013年11月28日解除；
二、被告贾勇坚、贾巧生于本判决生效之日起十日内返还原告田本斌、赵苗购房款人民币253，100元；
三、被告贾勇坚、贾巧生于本判决生效之日起十日内给付原告田本斌、赵苗违约金人民币130，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3，964.49元，由被告贾勇坚、贾巧生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一四年一月七日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。