福建省永泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）樟民初字第1948号
原告福州佳运达房地产代理有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人连卫民，董事长。
委托代理人郑雄，男，汉族，住福建省平潭县，系该公司职员。
被告陈惠，女，汉族，住福建省长乐市。
被告黄雪金，女，汉族，住福建省长乐市。
被告陈甦原，男，汉族，住福建省福州市台江区。
被告李鸿，女，汉族，住福建省福州市晋安区。
上述四被告共同委托代理人黄榕捷，福建三通律师事务所律师。
被告林鸿羽，男，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托代理人郑琼，福建华弘律师事务所律师。
原告福州佳运达房地产代理有限公司与被告陈惠、黄雪金、陈甦原、李鸿、林鸿羽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑雄、被告陈惠、黄雪金、陈甦原、李鸿委托代理人黄榕捷、被告林鸿羽委托代理人郑琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福州佳运达房地产代理有限公司诉称：五被告分别为永泰县某号楼2层201、202、203、205、206单元的业主。原告欲承租房屋作为员工宿舍，通过中介联系到被告林鸿羽（202单元业主），经商谈后原告得知，同层201、203、205、206单元的业主系林鸿羽亲友，委托林鸿羽代为管理出租。2013年7月24日，原告与被告林鸿羽（即其余四被告的代理人）签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：五被告将位于永泰县某号楼2层201、202、203、205、206单元，面积914.03平方米五套房屋，出租给原告作为宿舍使用；租赁期限为捌年，自2013年8月1日起至2021年7月31日止，租金前三年为19元／平方米，每月租金共计人民币（大写）壹万柒仟叁佰陆拾陆元整（￥17366.00元），三年期满后，每年递增5%，即从2016年8月1日起租金每年在前一年的基础上递增5%；合同签订之日，原告一次性向被告支付押金人民币52100元，被告在收到租赁押金后向原告开具收条一份。《合同》第十条还约定：本合同签订后，五被告协商一致，同意由被告林鸿羽代表全体被告负责处理与本合同租赁之事有关的所有事宜，并出具一份《授权委托书》作为本合同的附件，该受托被告林鸿羽对原告所为的一切行为或原告向该被告林鸿羽履行的一切义务，其他四被告均予以承认，因被告林鸿羽未尽到应尽的义务或所做的行为给原告造成损失的，由所有被告承担连带责任。合同签订当日，原告依约向被告林鸿羽支付了52100元押金，被告林鸿羽向原告出具了其余四被告的授权委托书。次日，被告林鸿羽向原告出具了押金收条。后原告经了解得知，被告林鸿羽向原告提交的授权委托书并非由委托人本人签订，遂找到被告林鸿羽要求其尽快提供真实的授权委托书，但被告林鸿羽不予理睬。为此，原告于2013年9月22日分别向五被告以EMS邮递方式发出《催告函》督促其在30天内与原告重新签订《房屋租赁合同》，但至今未果。之后，原告又多次找被告林鸿羽，要求退还押金52100元及原告为五被告垫付的中介费8683元，被告均置之不理，原告认为，其已经履行催告义务，而被告未作表示，双方间的《房屋租赁合同》不发生效力。因被告林鸿羽擅自谎称代理其余四被告与原告签订《房屋租赁合同》以及《授权委托书》的行为导致了《房屋租赁合同》不发生效力，被告应返还原告支付的押金以及对原告造成的其他损失。为此，请求依法判令：一、确认原、被告间的《房屋租赁合同》无效，被告林鸿羽向原告偿还人民币70966元，其中：（1）原告交给被告林鸿羽的押金52100元，（2）原告支付的中介费8683元，（3）原告为五被告垫付的中介费8683元，（4）垃圾清理费1000元，（5）原告为本诉讼支出的差旅费500元。二、五被告就上述债务承担连带责任。三、由五被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、《授权委托书》，2、被告林鸿羽、黄雪金、李鸿、陈甦原身份证复印件，用于证明被告林鸿羽提供的《授权委托书》系伪造。
3、《商品房买卖合同》复印件5份，用于证明五被告系购房人。
4、《房屋租赁合同》，用于证明被告林鸿羽与原告签订房屋租赁合同。
5、《收条》，用于证明被告林鸿羽收到原告交存的押金52100元。
6、黄翠金出具的《证明》及证人黄翠金的证言，用于证明被告林鸿羽应支付的中介费8683元是由原告代为垫付，应返还给原告。
7、黄辉出具的《证明》及证人黄辉的证言，用于证明被告林鸿羽方预先收取了原告1000元垃圾处理费，应返还给原告。
8、《收款收据》，证明原告因被告林鸿羽擅自代签合同行为支付了8683元的中介费，应由被告承担。
9、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人证明》及身份证复印件，证明原告主体资格。
10、《催告函》、EMS邮件详情单（③寄件人存）5张，以及当庭提交的邮件查询、回执材料8张，证明原告已催告被告林鸿羽等5名被告签订真实授权委托书及房屋租赁合同。
被告陈惠、黄雪金、陈甦原、李鸿共同辩称：1、被告林鸿羽确实是接受四被告的委托，林鸿羽系有权代理。2、四被告均未收到原告所谓的催告函，且该催告函内容是要求被告与原告重新当面签订合同，而不是要求对原合同进行追认，不能产生催告效力。3、原告无权要求被告与其重新当面签订合同，无权单方为被代理人设定与其当面重新签订合同的义务，原告的要求违背了合同法设立代理制度的立法初衷。4、原告没有为被告垫付中介费，要求被告返还没有事实和法律依据。5、原告要求被告支付500元交通费用没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告林鸿羽辩称：其系接受上述四被告的委托代为签订合同，是有权代理。原告主张的押金是合同约定的原告义务，不应要求被告支付，而其他费用也没有事实和法律依据，不应得到支持，其余答辩意见与四被告相同。
五被告均未提交证据。
经法庭质证和审查，对原告提交的上述证据，本院分析认证如下：
对原告提交的证据1、2，五被告对授权委托书及被告黄雪金、李鸿、陈甦原身份证复印件上签名的真实性均有异议，认为被告从未出具过该份授权委托书，该份授权委托书系原告伪造。本院认为，原、被告双方对该份授权委托书系伪造的事实均无异议，本院予以认定。对于证据3、4、5、9，五被告均无异议，本院予以认定。对于证据6、7，被告认为证人黄翠金出具的《证明》内容与其当庭陈述不符，对《证明》的真实性有异议，不存在原告为被告代垫中介费情况；对证人黄辉出具的书面证明不予认可，且证人黄辉系原告员工，与原告有利害关系，其出具的不利于被告的证言、证据均无证明力。同时，证人黄翠金的证言可以证明被告在签订合同当时已经交付房屋钥匙，两位证人的证言还可以证明本案中介公司永泰县佳运达房产中介与原告福州佳运达房地产代理有限公司存在密切联系，受原告管理。本院认为，根据证人黄辉的陈述，其在任原告公司经理时协助管理本案中介公司，原告对此未提出异议，经本院询问，原告对其与本案中介公司的关系表示为“不清楚”，故二者可能存在一定关系。证人黄翠金原系本案中介公司员工，证人黄辉原系原告员工，两位证人与原告均可能有利害关系，其所作的不利于被告的证言均不能单独作为认定案件事实的依据。但对于黄翠金陈述的其收取被告方房屋钥匙的事实，双方均未提出异议，本院予以认定。对于证据8，被告对真实性无法确认，并认为与其无关，本院认为，该份证据形式、来源符合法律规定，且与本案事实相关联，可以作为认定案件事实的依据。对于证据10，被告质证认为《催告函》内容系要求被告重新签订合同，并非要求被告对原来签订的合同进行追认，五被告也未曾收到该份《催告函》，EMS邮件详情单（③寄件人存）没有加盖快递公司公章，真实性无法确认，原告当庭提交的邮件查询、回执材料已超过举证期限，且不能证明被告已收到该份《催告函》。本院认为，该份证据形式、来源符合法律规定，且与本案事实相关联，可以作为认定案件事实的依据。
本院根据上述认证查明：被告陈惠、林鸿羽、陈甦原、李鸿、黄雪金分别系永泰县某号楼2层201、202、203、205、206单元的业主，被告陈惠、陈甦原、李鸿、黄雪金口头委托被告林鸿羽办理房屋出租事宜。2013年7月24日，经永泰县佳运达房产中介联系，原告福州佳运达房地产代理有限公司（甲方）与五被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，被告林鸿羽作为其余四被告的委托代理人代表乙方在该合同上签字盖章。合同就双方租赁房屋事宜作了详细的约定，其中约定：1、乙方将其位于永泰县某号楼2层201、202、203、205、206单元的房屋（面积914.03平方米）出租给甲方作为宿舍使用；2、租赁期限为捌年，自2013年8月1日起至2021年7月31日止，租金前三年为19元／平方米，每月租金共计人民币（大写）壹万柒仟叁佰陆拾陆元整（￥17366.00元），三年期满后，每年递增5%，即从2016年8月1日起租金每年在前一年的基础上递增5%；3、租金按月结算，乙方在每月5日之前将当月房租转入甲方指定的账户；4、合同签订之日，乙方一次性向甲方支付押金人民币（大写）伍万贰仟壹佰元整（￥52100.00），甲方在收到租赁押金后向乙方开具收款收据一份。5、特别条款：本合同签订后，甲方各出租人协商一致，同意由出租人林鸿羽代表甲方所有出租人负责处理与本合同租赁之事有关的所有事宜，并出具一份《授权委托书》作为本合同的附件，该受托出租人对乙方所为的一切行为或乙方向该受托出租人履行的一切义务，其他各出租人均予以承认，因该出租人未尽到应尽的义务或所做的行为给乙方造成损失的，由甲方所有出租人承担连带责任。同日，永泰县佳运达房产中介收取原告中介费8600元。合同签订后，原告按合同约定向被告林鸿羽支付押金人民币52100元，并由被告林鸿羽出具收条，被告林鸿羽亦向中介公司交付了五套租赁房屋钥匙，但被告陈惠、黄雪金、陈甦原、李鸿未按合同约定出具《授权委托书》。2013年9月23日，原告以EMS省内特快专递邮件方式向五被告发出《催告函》，催告五被告在收到催告函30日内，由五被告或由经公证机关公证的《授权委托书》所确认的受托人同原告公司人员一起进行当面签署《房屋租赁合同》，以最终确认该合同效力，超过30日后将由五被告依法承担相应责任。现原告以被告林鸿羽系无权代理，双方签订的合同无效为由诉至本院。
上述事实，有原告提交的上述证据和双方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。被告林鸿羽接受四被告口头委托与原告签订《房屋租赁合同》，由四被告当庭表示承认，被告林鸿羽为有权代理。从原告的陈述及《房屋租赁合同》内容看，原告在签订合同时是认可被告林鸿羽的代理身份的，该份合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同签订后，原告依约向被告支付了押金，被告则向双方的中介人交付了五套房屋的钥匙，双方已经履行了合同的主要义务，该份合同已经成立并生效。合同第十条关于被告出具《授权委托书》的特别条款，明确《授权委托书》是作为合同的附件，所谓合同附件就是原合同所带的附件，其与附条件合同有本质不同，故被告是否按照合同约定出具《授权委托书》并不影响原合同的效力。原告主张其向被告发出《催告函》，被告逾期未作表示，合同不发生效力。根据我国《合同法》第四十八条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”，所谓的“催告”应是合同相对人要求被代理人在一个月内对行为人以被代理人名义与其订立的合同进行追认，逾期未作表示的，视为被代理人拒绝追认。而根据原告提供的《催告函》，其催告的内容并非要求四被告对被告林鸿羽与其签订的合同进行追认，而是要求包括林鸿羽在内的五被告与其重新签订合同，且原告提供的证据也不能证明五被告均已收到该份《催告函》，故原告的催告不产生法律上的效力。综上所述，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告要求确认合同无效，并要求被告返还押金等费用的诉讼请求，本院不予支持。依照《》第六十三条、第六十五条和《》第、第四十八条、第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告福州佳运达房地产代理有限公司的诉讼请求。
案件受理费1575元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于福建省福州市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 许林平
人民陪审员 张 静
人民陪审员 郑达香
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 力振炜
附主要法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
2、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。