广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法审监民再字第24号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：陈湘祁，男，1965年10月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：林俊余，女，1973年2月19日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
共同委托代理人：戴海，广东雅商律师事务所律师。
共同委托代理人：黄丰学，男，1966年7月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：中山市逸东苑房地产发展有限公司，住所地中山市东区。
法定代表人：欧惠根，该公司董事长。
委托代理人：梁雪谦、魏冠，广东登鼎律师事务所律师及律师助理。
申请再审人陈湘祁、林俊余因与被申请人中山市逸东苑房地产发展有限公司（简称逸东苑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2012）中中法民一终字第861号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年9月13日作出（2013）粤高法民一申字第710号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人陈湘祁、林俊余及其共同委托代理人戴海、黄丰学，被申请人逸东苑公司的委托代理人梁雪谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年2月8日，陈湘祁、林俊余向广东省中山市第一人民法院起诉称：其二人于2007年8月3日与逸东苑公司签订了《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定其二人购买逸东苑公司开发的涉案房屋，总房价361300元。其二人如约向逸东苑公司交付了房屋首付款109300元（即合同约定的三成房屋价款），并按时与逸东苑公司签署及提供了办理按揭手续所需要的全部文件，缴交了有关费用，但逸东苑公司没有及时向银行递交按揭贷款的申请。其二人多次催促，逸东苑公司却屡次无故拖延。在此期间，国家金融政策发生了重大改变，将二套房房贷首付从之前的三成提高到四成，而其二人所购房正是二套房。这时，逸东苑公司要求他们加付一成首付，其二人则认为正是逸东苑公司的失误导致了他们按揭贷款的申请没有得到及时审批，他们不应加付一成首付，逸东苑公司有义务继续按合同约定为他们办理银行按揭手续。对此，双方争议极大，僵持不下。自2009年4月1日起，双方就合同履行问题曾产生多起诉讼。诉讼期间，争议的商品房被逸东苑公司另行出售，且已经办理了权属证书。其二人认为逸东苑公司违背诚信原则和契约精神，一房二卖，严重损害了他们的合法利益，据此请求判令：1.逸东苑公司向其二人赔偿109300元及返还其二人已付购房款利息14974元、诉讼代理费20000元，共144274元；2.逸东苑公司支付违约金29630.3元；3.逸东苑公司承担本案诉讼费。
逸东苑公司答辩称：1.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，其无需承担赔偿责任。其已于2010年4月23日向陈湘祁、林俊余发出《解除合同通知书》，并已于2010年4月21日将二人已付的首付款109300元归还二人。由于涉案合同已因二人的违约行为而解除，因此其之后将涉案房产另行出售的行为不属于一房两卖，其不应承担赔偿责任；2.其已行使了单方解除权，其与陈湘祁、林俊余解除合同的效力应该予以认定。陈湘祁、林俊余在收到解除合同通知的3个月后才向法院起诉，已丧失胜诉权；3.导致本案发生的过错在于陈湘祁、林俊余，一切损失应由二人自行负责。请求法院驳回陈湘祁、林俊余的诉讼请求。
广东省中山市第一人民法院一审查明：2007年8月3日，陈湘祁、林俊余（买受人）与逸东苑公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：1.买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区江陵路23号御景湾和泰家园的涉案房屋，建筑面积124.56平方米，套内建筑面积109.96元，总房价361300元；2.付款方式及期限：买受人于2007年6月30日前支付首期房款109300元，余下购房款252000元通过银行按揭支付；合同还对其他事项进行了约定。当日，陈湘祁、林俊余与逸东苑公司就办理银行贷款手续及违约责任等内容签订《补充协议》一份。而后陈湘祁、林俊余按约定支付逸东苑公司三成购房款109300元。
2007年9月27日，中国人民银行、中国银行监督管理委员会联合发出银发（2007）359号《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。2008年9月17日，逸东苑公司向陈湘祁、林俊余发出《催促函》，声称因陈湘祁、林俊余购买的房产属于第二套住房，现因金融政策规定应交付四成首期款方可获得银行贷款，因此陈湘祁、林俊余务必在该函发出之日起七日内支付至少36000元的首期楼款，否则逸东苑公司将依照合同第七条追究陈湘祁、林俊余的违约责任。2009年2月24日，逸东苑公司再次向陈湘祁、林俊余发出《催促函》，称因银行贷款政策变化，陈、林二人无须再补交一成楼款即可办理银行按揭贷款，因此二人务必在该函发出之日起10天内，到涉案楼盘售楼部合同室签署及提供按揭所需文件，缴交有关费用，否则将追究其二人违约责任。陈湘祁、林俊余收件后，即与逸东苑公司联系办理银行按揭贷款的事宜，但逸东苑公司以各种借口拖延。2009年4月1日，逸东苑公司以陈湘祁、林俊余逾期未办理银行按揭贷款手续视为陈湘祁、林俊余逾期付款为由，向广东省中山市第一人民法院提起诉讼，请求判令：1.解除陈湘祁、林俊余与其签订的商品房买卖合同；2.陈湘祁、林俊余向其支付违约金18065元；3.陈湘祁、林俊余承担诉讼费用。2009年8月20日，广东省中山市第一人民法院作出（2009）中一法张民一初字第414号民事判决，驳回逸东苑公司所有诉讼请求。双方对该判决未提出上诉。该判决认定如下事实：逸东苑公司与陈湘祁、林俊余已于2007年8月3日签订商品房买卖合同，合同签订后逸东苑公司有充裕的时间于金融政策发生改变前向银行递交按揭贷款的申请，按一般常理银行于2007年9月27日前会对陈湘祁、林俊余的申请作出是否审批的批复，但逸东苑公司提交的证据并未反映其于2007年9月27日前曾向银行递交过申请。由于金融政策改变致使陈湘祁、林俊余由原先只需缴交三成首付款提升至四成才能够办理按揭贷款，责任在于逸东苑公司。
2010年4月23日，逸东苑公司向陈湘祁、林俊余发出《解除合同通知书》，载明：“因阁下迟迟未能办妥银行按揭支付剩余购房款，本公司依该合同第七条约定决定解除与阁下的商品房买卖合同关系，并于2010年4月21日退还阁下支付的购房款人民币99300元，尚余定金人民币10000元在阁下归还本公司开出的购房发票及定金收据之日归还阁下。望阁下在收到通知书之日起10天内带齐相关的发票、收据等资料到本公司和泰家园售楼部办理退款手续。”2010年4月21日，逸东苑公司向陈湘祁的工商银行账户存入89300元，向林俊余的农业银行账户存入10000元。之后，逸东苑公司将涉案房产另行出售给案外人周某。2010年7月23日，逸东苑公司开具收取该房的预售定金及预收购房款的发票。2011年6月23日，周某被核发了该房的房地产权属证书。
广东省中山市第一人民法院一审认为：本案为房屋买卖合同纠纷。陈湘祁、林俊余与逸东苑公司签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据合同约定，陈湘祁、林俊余于2007年6月30日前支付首期款109300元，余下购房款252000元通过办理银行贷款支付。本案中，已生效的民事判决确认陈湘祁、林俊余未能办理银行贷款的责任在于逸东苑公司，因此，陈湘祁、林俊余不存在逾期付款的问题，二人并无违约。在此情况下，逸东苑公司单方将涉案房产转售给第三人周某，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于双方在合同中对单方解除合同如何承担违约责任的情形没有具体约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，由逸东苑公司承担返还余下购房款10000元及陈湘祁、林俊余二人全部已付款的利息（按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，其中10000元的利息自2007年7月1日起计至返还之日为止，99300元的利息自2007年7月1日起计至2010年4月21日），并酌情赔偿25000元的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，广东省中山市第一人民法院于2012年5月7日作出（2012）中一法民一初字第551号民事判决：一、逸东苑公司于判决生效之日起3日内返还陈湘祁、林俊余购房款10000元及利息（按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，其中10000元的利息自2007年7月1日起计至返还之日止，99300元的利息自2007年7月1日起计至2010年4月21日止）。二、逸东苑公司应于判决生效之日起3日内赔偿陈湘祁、林俊余经济损失25000元。三、驳回陈湘祁、林俊余的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1889元，由逸东苑公司负担。
陈湘祁、林俊余不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）逸东苑公司违约事实清楚，应赔偿陈湘祁、林俊余的损失。2007年8月3日，陈湘祁、林俊余与逸东苑公司签订商品房买卖合同后，依约支付了三成购房款109300元。但逸东苑公司未及时为陈湘祁、林俊余办理银行按揭贷款手续，后又将涉案房产转售给案外人周某，逸东苑公司的违约行为给陈湘祁、林俊余造成了损失，应予以赔偿；（二）逸东苑公司应按现在市场价格与合同约定的转让价格之差价赔偿陈湘祁、林俊余的损失，一审判决赔偿损失25000元明显过低。因逸东苑公司违约将房产转售，陈湘祁、林俊余现时已不可能以合同约定的361300元购得该地段124.56平方米的房产，如需购买则应至少额外支付230360元，因此只有以现在的市场价格为标准计算陈湘祁、林俊余的损失才能保护守约方的合法权益，逸东苑公司应赔偿陈湘祁、林俊余的损失至少应为230360元。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决；（二）改判支持陈湘祁、林俊余的一审诉讼请求，即第一，逸东苑公司承担109300元的赔偿责任及返还陈湘祁、林俊余已付购房款利息14974元、诉讼代理费20000元，共144274元；第二，逸东苑公司支付违约金29630.3元；第三，逸东苑公司双倍返还定金10000元；（三）由逸东苑公司承担本案诉讼费用。二审诉讼期间，陈湘祁、林俊余将要求逸东苑公司支付的违约金29630.3元变更为5465元，并明确要求逸东苑公司还款30000元，其中包括双倍返还定金的20000元以及未退还的10000元。
逸东苑公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院错误认定及遗漏重要事实，导致本案事实查明不清。1.一审法院认定“在陈湘祁、林俊余没有违约的情况下，逸东苑公司单方将涉案房产转售给周某”，属于认定事实错误。在广东省中山市第一人民法院（2009）中一法张民一初字第414号案中，陈湘祁、林俊余便承诺补交一成购房款及提供两人结婚证，故该案才驳回逸东苑公司解除合同的诉求。也就是说，在该案判决生效后，发生了新的法律事实，即陈湘祁、林俊余应补交一成首付，这是保证合同继续履行的基础，但判决生效八个月后，陈湘祁、林俊余并未履行补交一成首期款的义务，违反了陈湘祁、林俊余该案中当庭作出的承诺，基于陈湘祁、林俊余的违约行为，逸东苑公司才行使单方解除权并将相关款项退还给陈湘祁、林俊余。2.在广东省中山市第一人民法院（2009）中一法张民一初字第414号案中，法院推定陈湘祁、林俊余履行了提供结婚证等按揭资料的义务，但在本院（2011）中中法民一终字第216号案中，陈湘祁、林俊余出示的结婚证显示结婚时间为2010年1月28日，因此，法院上述推定属于认定事实错误，而一审法院对该事实未予查实，属于遗漏重大事实；（二）一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条判决逸东苑公司承担赔偿责任属于适用法律错误。本案中，逸东苑公司已经向陈湘祁、林俊余发出解除合同通知书，因此在双方签订的商品房买卖合同已经解除的情况下，逸东苑公司将涉案房产另行出售，并不属于一房两卖，一审判决逸东苑公司承担上述司法解释第八条规定的赔偿责任属于适用法律有误。综上，请求二审法院判令：（一）撤销一审判决；（二）改判驳回陈湘祁、林俊余的诉讼请求；（三）本案一、二审诉讼费用由陈湘祁、林俊余承担。
本院二审查明的事实与一审基本一致。另查明：一审诉讼期间，陈湘祁、林俊余明确增加一项诉讼请求，要求逸东苑公司双倍返还定金10000元。二审诉讼期间，陈湘祁、林俊余与逸东苑公司均同意解除商品房买卖合同，陈湘祁、林俊余认为涉案合同自涉案房产转售案外人周某时解除，逸东苑公司则认为涉案合同自其向陈湘祁、林俊余发出解除合同通知书时解除。
本院二审再查明：广东省中山市第一人民法院于2009年8月20日作出的（2009）中一法张民一初字第414号民事判决认定：“从逸东苑公司提交的三份催促函中，无一反映陈湘祁、林俊余因申请银行按揭贷款所需的婚姻状况证明、收入证明等文件不齐而导致银行不予审批的相关信息，而是反映陈湘祁、林俊余的购房首期预付款不足四成导致无法获得银行按揭贷款的信息。从上述事实，本院推定陈湘祁、林俊余已依约于签订商品房买卖合同之日起15天内向逸东苑公司交齐申请银行按揭贷款所需的文件。”
本院二审又查明：2010年8月12日，陈湘祁、林俊余曾向广东省中山市第一人民法院起诉，请求法院判令：（一）逸东苑公司继续履行合同，并迅速为其二人办理银行按揭贷款申请和产权登记；（二）逸东苑公司支付其二人违约金14209元；（三）逸东苑公司承担本案诉讼费。2010年10月18日，广东省中山市第一人民法院作出（2010）中一法民一初字第1578号民事判决，判决：（一）陈湘祁、林俊余与逸东苑公司继续履行中山市商品房买卖合同，逸东苑公司应于判决生效后3日内为陈湘祁、林俊余补办银行按揭贷款申请手续并协助陈湘祁、林俊余办理产权登记；（二）逸东苑公司应于判决生效后3日内支付陈湘祁、林俊余逾期交付商品房的违约金（自2008年5月1日起至实际交付之日止，按日以已付房价款万分之二计算）。后逸东苑公司不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月28日作出（2011）中中法民一终字第216号民事判决，查明涉案商品房由逸东苑公司另行出售给案外人周某，并认为双方之间签订的商品房买卖合同不能继续履行，当事人可另案主张合同解除的相应权益，判决：（一）撤销广东省中山市第一人民法院（2010）中一法民一初字第1578号民事判决；（二）驳回陈湘祁、林俊余的诉讼请求。
本院二审认为：本案争议的焦点，一是涉案商品房买卖合同应否解除，二是涉案商品房买卖合同解除的法律后果如何。经查，涉案房产已经于2011年6月23日登记在案外人周某名下，陈湘祁、林俊余与逸东苑公司签订的商品房买卖合同履行不能，而双方在二审期间亦同意解除该合同，但陈湘祁、林俊余认为合同自涉案房产转售案外人周某时解除，逸东苑公司则认为合同自2010年4月23日向陈湘祁、林俊余发出解除合同通知书时解除，理由是陈湘祁、林俊余未补交一成购房首期款，导致逾期付款超过10日后，其有权解除合同。对此，逸东苑公司在2009年2月24日向陈湘祁、林俊余发出的催促函中已经明确表示“现因银行贷款政策变化，陈湘祁、林俊余无须再补交一成楼款即可办理银行按揭贷款”，故逸东苑公司以陈湘祁、林俊余未补交一成购房款为由主张陈湘祁、林俊余存在逾期付款的违约行为，并以此作为行使合同解除权的依据，理由显然不成立，故确认陈湘祁、林俊余与逸东苑公司签订的商品房买卖合同于2011年6月23日解除。关于焦点二。一审法院于2009年8月20日作出的（2009）中一法张民一初字第414号民事判决已经发生法律效力，该判决认定“由于金融政策改变致使陈湘祁、林俊余原先只需缴交三成首付款提升至四成才够条件办理按揭贷款，责任在于逸东苑公司，而陈湘祁、林俊余愿意向逸东苑公司补交一成购房首期款，余款通过银行按揭贷款支付，继续履行合同，故逸东苑公司要求解除商品房买卖合同及要求陈湘祁、林俊余支付违约金的请求，本院不予支持。”上述判决生效后，双方均应继续履行合同，但直到2010年4月23日逸东苑公司向陈湘祁、林俊余发出解除合同通知书之日止，仍未办理银行按揭贷款手续。陈湘祁、林俊余称系逸东苑公司不积极履行递交按揭贷款申请义务所致，而逸东苑公司则称因陈湘祁、林俊余没有提交结婚证明导致无法办理银行按揭申请。对此，本院二审认为，已生效的广东省中山市第一人民法院（2009）中一法张民一初字第414号民事判决已经认定“从上述事实，本院推定陈湘祁、林俊余已依约于签订商品房买卖合同之日起15天内向逸东苑公司交齐申请银行按揭贷款所需的文件。”因此，在陈湘祁、林俊余已经向逸东苑公司交齐办理银行按揭贷款所需文件的情况下，逸东苑公司没有提交充分证据证实曾向银行提交按揭贷款申请，以及提交申请后银行贷款不予审批的原因在于陈湘祁、林俊余未提交结婚证明，故一审法院认定陈湘祁、林俊余不存在逾期付款，陈湘祁、林俊余不构成违约，并无不当，对此予以维持。依前所述，陈湘祁、林俊余已经依约向逸东苑公司支付了购房首期款，并提交了办理银行按揭贷款申请所需的资料，而逸东苑公司不仅没有履行为陈湘祁、林俊余办理银行按揭申请的义务，反而于2010年4月21日分别向陈湘祁、林俊余的账户中退还购房款89300元、10000元，2010年4月23日向陈湘祁、林俊余发出解除合同通知书，并将涉案商品房另行出售给案外人周某，且在2011年6月23日办理了周某名下的权属证书，故一审法院认定逸东苑公司已经构成违约，处理亦无不当，对此亦予维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”涉案商品房买卖合同解除后，陈湘祁、林俊余确认于2010年4月21日分别收到逸东苑公司退还的购房款89300元、10000元，故逸东苑公司应返还占用99300元期间的利息（从2007年7月1日计至2010年4月21日）、余款10000元及其利息（从2007年7月1日起计算）。陈湘祁、林俊余已确认收到逸东苑公司退还的99300元购房款，逸东苑公司尚欠陈湘祁、林俊余10000元，鉴于逸东苑公司的违约导致涉案合同解除必然会给陈湘祁、林俊余造成损失，而陈湘祁、林俊余提交的证据又未能充分证明其损失数额的情况下，一审法院酌情由逸东苑公司向陈湘祁、林俊余承担25000元的赔偿责任，处理适当，予以维持。陈湘祁、林俊余要求逸东苑公司承担109300元的赔偿责任，逸东苑公司主张不应承担赔偿责任，理由均不成立，均不予支持。另，陈湘祁、林俊余要求逸东苑公司承担诉讼代理费20000元、支付逾期交房的违约金5465元，依据均不充分，一审法院对此不予支持，处理并无不当，一并予以维持。因一审法院已支持陈湘祁、林俊余要求逸东苑公司赔偿损失的诉求，陈湘祁、林俊余要求逸东苑公司双倍返还定金，依据不足，对此不予支持。综上，陈湘祁、林俊余以及逸东苑公司的上诉请求均没有事实和法律依据，上诉理由均不能成立，均不予支持。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院于2012年12月14日作出（2012）中中法民一终字第861号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3778元，由陈湘祁、林俊余负担1889元，逸东苑公司负担1889元。
陈湘祁、林俊余申请再审称：二审判决适用法律错误且极不公平：（一）逸东苑公司违约事实清楚，应按现在的市场价格与合同约定的转让价格之间的差价赔偿其二人损失，一、二审法院仅判决逸东苑公司向其二人赔偿损失25000元明显过低，极不公平；（二）其二人向二审法院提交的中山市国土资源局发布的《中山市商品房交易价格动态发布表》可以证明，若在相同地段购置相同面积的地产，其二人至少需额外支付230360元。二审法院认定其二人未能充分证明损失数额明显错误。
被申请人逸东苑公司辩称：陈湘祁、林俊余申请再审的请求没有事实和法律依据。（一）广东省中山市第一人民法院（2009）中一法民一初字第414号民事判决及本案二审判决认定陈、林二人提交结婚证的情况有误，事实上，陈、林二人在约定时间内未能提交结婚证；（二）二审判决认定其赔偿25000元损失，没有违反相关的法律规定；（三）其在2010年4月21日提出解除合同，而申请人在2010年8月份才提起诉讼，对解除合同的抗辩已经丧失了胜诉权。
本院再审确认一、二审查明的事实。另查明：在本院（2011）中中法民一终字第216号陈湘祁、林俊余与逸东苑公司商品房预售合同纠纷一案中，逸东苑公司向本院提交了一份其与案外人周某于2010年签订的商品房买卖合同。该合同约定周某以473300元的总价购买涉案房屋，并在2010年7月23日前支付首付款142300元，余款办理银行贷款手续。
又查明：陈湘祁、林俊余与逸东苑公司签订的《中山市商品房买卖合同》只在第九条约定了逸东苑公司逾期交房的违约责任，其他条款均不涉及逸东苑公司的违约责任。此外，陈湘祁、林俊余与逸东苑公司签订的《补充协议》亦未约定逸东苑公司违法解除合同的违约责任。
再查明：陈湘祁、林俊余在一审庭审中申请增加一项诉讼请求即要求逸东苑公司双倍返还定金10000元，但庭后陈、林二人未补交相应的案件受理费。
本院再审认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。”故本案再审应围绕陈湘祁、林俊余二人申请再审的事项即逸东苑公司应如何承担赔偿责任进行审理。
陈湘祁、林俊余与逸东苑公司签订的《中山市商品房买卖合同》和《补充协议》，体现了双方当事人的真实意思表示，合法有效。陈湘祁、林俊余依约支付了首付款109300元后，逸东苑公司有充分的时间于2007年9月27日监管部门调整金融政策之前为二人办理银行按揭贷款手续。由于逸东苑公司怠于履行合同义务，导致因政策变动，陈湘祁、林俊余由原来首付款仅需支付总价的30%变更为40%才能申请银行贷款。之后，在逸东苑公司通知陈、林二人无需增加首付款而陈、林二人也及时与逸东苑公司联系办理银行贷款事宜的情况下，逸东苑公司不仅未予及时办理，甚至在2010年4月21日将陈、林二人已交款项退回二人，并随后将涉案房产另售他人。综上，陈湘祁、林俊余及时履行了合同约定，并无违约。逸东苑公司以陈湘祁、林俊余未补交一成购房款为由主张二人存在逾期付款的违约行为，以此作为行使合同解除权的依据，与事实不符，该抗辩理由不能成立。在陈湘祁、林俊余没有违约的情况下，逸东苑公司不仅未履行合同约定为陈、林二人办理银行贷款手续，甚至单方将涉案房屋转售给案外人周某，导致合同因履行不能而解除，构成了根本违约，应承担相应的违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”由于逸东苑公司违法将涉案房屋转售给案外人周某，导致陈湘祁、林俊余二人无法取得涉案房屋，涉案合同从而解除，因此逸东苑公司不仅应当返还陈、林二人已付购房款109300元（其中99300元已于2010年4月21日返还，剩余10000元亦应及时返还）及相应利息（其中99300元的利息从2007年7月1日计算至2010年4月21日，剩余10000元的利息应从2007年7月1日计算至清偿之日为止，但利息总额不应超过陈、林二人请求的14974元），还应当赔偿陈、林二人因此遭受的损失。逸东苑公司将涉案房屋转售给案外人周某的价格是473300元，比陈、林二人与逸东苑公司签订的合同价格361300元超出112000元。可见，陈、林二人在无法取得涉案房屋之后如欲购买相同的房屋，承受的经济损失势必要超过其二人主张的109300元。因此，按照上述司法解释的规定，陈、林二人主张逸东苑公司应当向其二人赔偿109300元的经济损失，具有法律和事实依据，应予支持。原一、二审判决认为无证据证明陈、林二人所受经济损失，并酌情判令逸东苑公司赔偿25000元，处理不当，应予纠正。
关于陈湘祁、林俊余请求逸东苑公司支付违约金的问题。由于涉案合同只约定了逸东苑公司逾期交房的违约责任，不适用本案中逸东苑公司擅自解除合同的违约情形，因此本院对此不予支持。关于诉讼代理费的赔偿问题，因缺乏法律依据，本院亦不予支持。关于陈、林二人一审庭审中申请增加的双倍返还定金的诉讼请求，因陈、林二人未交纳相应的案件受理费，该项诉讼请求应视为未增加，故本院对该项请求不予处理。
综上，申请再审人陈湘祁、林俊余的申诉理由合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。原一、二审判决认定事实不清，处理不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款、第三十八条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）中中法民一终字第861号民事判决及广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第551号民事判决；
二、中山市逸东苑房地产发展有限公司于本判决生效之日起三日内向陈湘祁、林俊余返还剩余的已付购房款10000元及全部已付款的利息（其中99300元的利息从2007年7月1日计算至2010年4月21日，剩余10000元的利息应从2007年7月1日计算至清偿之日为止，但利息总额不应超过陈、林二人请求的14974元）；
三、中山市逸东苑房地产发展有限公司于本判决生效之日起三日内向陈湘祁、林俊余赔偿经济损失109300元；
四、驳回陈湘祁、林俊余的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1889元，由中山市逸东苑房地产发展有限公司负担；二审案件受理费3778元，由陈湘祁、林俊余负担993元，由中山市逸东苑房地产发展有限公司负担2785元。
本判决为终审判决。
审判长 郭军乐
审判员 杨雪燕
审判员 黄岳文
二〇一四年六月二十日
书记员 张皓晖