辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍民一终字第00094号
上诉人（原审被告）：鞍山凯瑞房地产开发有限公司，住所地鞍山市千山区千山西路590号。
法定代表人：叶者云，该公司董事长。
委托代理人：乔有平，辽宁卫尊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李春旭。
委托代理人齐瑞铎，辽宁广佑律师事务所律师。
原审原告李春旭与原审被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司（以下简称凯瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，鞍山市千山区人民法院于2014年12月17日作出（2014）鞍千二初字第2038号民事判决，凯瑞公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人凯瑞公司的委托代理人乔有平，被上诉人李春旭及其委托代理人齐瑞铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李春旭一审诉称：原、被告于2012年9月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发建设的凯兴?富丽城一期第4幢一单元8层2号房屋（公安号为千山区四达路27号-17，产权产籍号为44-40-5-1082），在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。原告依约向被告交付了购房款人民币241，753元，被告给原告出具了销售不动产统一发票。因被告未能按照约定日期交付房屋，双方于2013年7月29日签订《补充协议》一份，约定“（鞍山）凯瑞房地产开发有限公司于2013年8月30日将凯兴?富丽城住宅交付使用，如2013年8月30日前不能交付，（鞍山）凯瑞房地产开发有限公司将赔偿业主已付房款的百分之十作为违约金。”但截至到补充协议约定的2013年8月30日交付日期，被告仍不能将房屋交付给原告使用。原告认为，被告的行为已经构成了违约，应承担违约责任。现诉至法院，要求依法判令被告承担逾期交房违约金24，175.3元并承担诉讼费用。
被告凯瑞公司一审辩称：一、被告实际履行了《补充协议》，在2013年8月30日之前平整完所建住宅小区内所有道路和地面，达到了通车通人的临时道路条件，具备了临时水、临时电和电梯运行的使用条件。与被告签订《补充协议》的有241户业主，其中有208户业主在2013年8月30日之前办理了入住手续，由此直接证明被告是依约如期交房。二、原告没有因购买被告出售的商品房而受到损失的证据，没有证据证明其实际损失的存在，根据《合同法解释（二）》第二十九条“约定的违约金不得超过造成损失的30%的”规定，原告要求违约金为房款10%的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。三、《商品房买卖合同》第八条已对延期交房规定了违约金计算标准为“按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金”，2013年7月29日《补充协议》规定的违约金计算标准明显与《商品房买卖合同》不一致。四、《补充协议》应是对原来合同中没有规定的事项给予补充，而不是更改原合同已经规定的事项，并且在《商品房买卖合同》第八条规定了“双方应签订补充协议明确新的交付期限”，由此决定《补充协议》只能是对新的交付期限给予明确，重新规定“违约金”没有事实和法律依据，并且“违约金为房款10%”非常明显地加重了被告负担，明显不公平。被告请求人民法院将过高的违约金降低为按《商品房买卖合同》第八条执行。
一审法院审理查明：2012年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于凯兴-
富丽城一期第4幢1单元8层2号房屋（产籍号：44-40-5-1082），该商品房总价为241，753元。该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已经落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实等。”该合同签订后，原告于同日向被告支付了购房款。2013年7月29日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《补充协议》，约定“（鞍山）凯瑞房地产开发有限公司将于2013年8月30日前将凯兴?富丽城住宅交付使用。交付时具备临时水、临时电、临时道路，通车通人，电梯运行，具备装修基本条件。如2013年8月30日前不能交付，凯瑞房地产开发有限公司将赔偿业主已付房款的百分之十作为违约金。如因乙方原因在2013年8月30日未办理入户手续，乙方自行承担相关责任，与甲方无关。”因被告未如期将符合条件的房屋交付原告，原告遂诉至该院要求被告依据《补充协议》承担违约金。原告至今未收房。
另查，2014年2月21日，鞍山市千峰供暖公司用该公司工程专用章为被告出具证实材料一份，记载“2013年11月10日至20日，鞍山市千峰供暖公司因供暖管网改造工程的敷设管道施工需要，在凯兴?富丽城住宅小区内开挖了部分地面并影响到部分临时道路，因该工程的施工与鞍山凯瑞房地产开发有限公司无关，属鞍山市千峰供暖公司自行安排的且工期短暂，施工前没有通知鞍山凯瑞房地产开发有限公司。供暖管网改造工程施工结束后，鞍山市千峰供暖公司立即对所开挖的地面全部给予回填并使用压道机重新平整了道路。施工期间，鞍山市千峰供暖公司没有接到因开挖凯兴?富丽城住宅小区内部分路面而不能或无法或影响通车通人的投诉。”
原审原审法告提交的视听资料真实性、合法性、关联性进行司法鉴定，后经本法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定按时全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行。原、被告签订的《补充协议》约定，鞍山凯瑞房地产开发有限公司将于2013年8月30日前将凯兴?富丽城住宅交付使用。交付时具备临时水、临时电、临时道路，通车通人，电梯运行，具备装修基本条件。如2013年8月30日前不能交付，鞍山凯瑞房地产开发有限公司将赔偿业主已付房款的百分之十作为违约金。原告已依约付清房价款，被告却未在2013年8月30日前将符合约定的住宅交付原告使用，构成违约，故对原告要求被告承担逾期交房违约金24，175.3元的诉讼请求，该院予以支持。
关于被告辩解其不存在违约，并已在约定的时间之前交付了房屋一节，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。本案中，被告提供的3份已办理入住手续的交房收费明细，即使上述证据为真，也只能证明上述业主办理了入住手续，根据处分原则即当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，上述证据材料并不能证明涉案房屋已经达到交付标准；被告提供的鞍山市千峰供暖公司以工程专用章出具的证实材料，只是证明在2013年11月10日至20日之间路面被开挖，但并不能证明在2013年8月30日之前住宅已经具备“临时道路，通车通人”等条件，故该份证实材料与本案无关联性，该院不予采信。综上，被告作为负有履行义务的主体，并没有举证证明涉案住宅在2013年8月30日前达到合同约定的交付条件，故对被告的该项辩解，该院不予采纳。
关于被告辩解补充协议是在被逼无奈的情形下签订的，违约金过高，应按商品房买卖合同中约定的违约金进行调整一节，被告作为开发商并未提供证据证明其与原告签订的《补充协议》是在被逼迫的情形下签订的，该协议系原、被告双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，被告未提供证据证明该协议约定的违约金过分高于给原告造成的损失，被告要求调整违约金无事实和法律依据，故对被告的上述辩解，该院不予采纳。据此判决：被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内给付原告李春旭违约金24，175.3元。如未按该判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，由被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司承担。
凯瑞公司上诉的理由及请求是：一、一审判决认定事实错误。《商品房买卖合同》已经规定了违约金计算标准，而“补充协议”中的违约金计算标准不是对不明确事项的补充，不能认定有效。补充协议内容加重上诉人责任，应当认定为无效，属于霸王条款。被上诉人自始没有因购买房屋受到损失，违约金的约定属于约定过高。上诉人如约履行了《补充协议》，在2013年8月30日之前，达到了双方约定的房屋交付条件，大部分业主已经办理了入住手续，由此直接证明上诉人没有延期交房。一审法院采信的被上诉人自行录制的视听资料不能证明上诉人违约。二、原判适用法律错误，上诉人在一审提出的违约金过高等，一审判决在没有被上诉人损失并且在被上诉人不收房已属违约情形下，判决上诉人给付违约金，明显适用法律错误。据此，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回上诉人诉讼请求或者发回重审，改判被上诉人承担诉讼费用。
李春旭二审答辩认为：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定的基本事实属实。
本院另查明：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条，交付期限第三款约定：“……但如遭遇不可抗力导致商品房无法按期交付使用，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，双方应签订补充协议明确新的交付期限。”
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原审认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。上诉人没有按照约定时间交付房屋，违反了双方的约定，应当承担相应的违约责任。原审认定正确，本院予以维持。
关于上诉人主张《补充协议》部分条款无效，属于霸王条款等主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张其他大部分的业主已经办理了入住手续，因此，房屋已经符合双方约定的交付条件一节。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，上诉人对涉案房屋在双方约定的交付时间符合交付条件负有举证责任，上诉人未能提供直接证据证明该项内容，亦未能证明在约定的交付日期已实际通知了被上诉人办理入住手续，同时，对双方约定的涉案房屋已具备“电梯运行”条件的要求，未能提供电梯经过验收合格的证据。据此，原审认定上诉人未能按期交房，存在违约行为，并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张原判适用法律错误，被上诉人没有实际损失，违约金约定过高一节，本院认为，双方在《补充协议》中约定了违约金的计算方式，买受人作为守约方在提出赔偿要求时是以合同期待利益作为依据的，也就是说，是基于合同正常履行所应当获得的利益，因此即使买受人没有支付租赁费用，出卖人以此作为抗辩其不承担违约责任的，也是不能成立的，上诉人该项主张，本院不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费404元，由上诉人鞍山凯瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张瑞虹
审 判 员 徐 琼
代理审判员 徐云龙
二〇一五年四月十四日
书 记 员 陈 昆