湖南省华容县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）华民再初字第0003号
原审原告刘某某
原审被告周某
原审被告易某某
原审第三人华容县国土资源局，住所地华容县城关镇杏花村东路。
法定代表人袁某某，该局局长。
委托代理人苏某某
2010年4月21日，原审原告刘某某就与原审被告周某、易某某、原审第三人华容县国土资源局返还原物、房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2010年11月30日作出了（2010）华民初字第366号民事判决，该判决已经发生法律效力。2014年4月30日，本院以（2014）华民监字第3号民事裁定，决定对本案再审。本院依法另行组成由蔡远卿担任审判长，与审判员刘中全、袁清参加审理的合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告刘某某、原审第三人华容县国土资源局委托代理人苏某某到庭参加了诉讼，原审被告周某、易某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审原告刘某某诉称，2004年3月29日，原审原告通过参与拍卖，依法竞得了原华容县棉花总公司位于华容县迎宾中路的24间门面，交清了全部拍卖款项，并于2004年8月、12月分别办理了华房权城关镇字第0120893号房产证及华国用（2004）第2002**号国有土地使用权证，依法取得了房屋的合法产权。依据拍卖资产移交的相关约定，原审原告自2009年11月1日起对上述资产行使所有权，其他人员未经原审原告许可，不得使用原审原告所有的房屋。2009年11月30日，原审原告向当时非法占用原审原告房屋的人员送达了通知，同时申请华容县公证处对上述通知行为进行了公证，要求非法占用原审原告房屋者于2009年12月30日前搬离所侵占的原审原告房屋。原审被告周某未经原审原告同意，占用原审原告所有的房屋，同时因原审被告易某某将房屋出租给原审被告周某，其行为严重损害了原审原告的合法权益，而原审第三人华容县国土资源局未履行交付房屋的协助义务，故要求二原审被告停止侵害，原审第三人协助将二原审被告所侵占的房屋交付原审原告，并由二原审被告、原审第三人按500元／月的标准按实际占用时间向原审原告支付房屋占用费。
原审被告周某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。
原审被告易某某书面辩称，请求法院依法公正审判，并考虑原审被告的请求，给予适量的补偿。
原审第三人华容县国土资源局辩称，原审原告依法取得诉争房屋所有权，原审第三人没有向原审原告交付房屋，是因为二原审被告侵占房屋不肯搬离，原审第三人多次与当事人协调交付，因原集资房补偿要求过高，未达成一致意见而无法交付。原审第三人愿意继续努力做协调工作，并同意补偿原集资户要求的门面的水电初装入户费、水电设施安装费、门面上下两层地面砖卷闸门的购置安装费等5000元和门面屋顶走油补漏的开支费用2000元，合计7000元。
原审查明，1998年10月1日，华容县棉麻纺织厂与原审被告易某某签订了一份《门面租赁合同》，约定将华容县棉麻纺织厂迎宾路段门面第六间（现自南向北第十三间）租给易某某，同时约定：一、租出门面产权永远归华容县棉麻纺织厂所有，租赁期内易某某拥有使用权、转租权。二、年限与租金：租期十年，自1998年10月1日起至2008年10月1日止，届时华容县棉麻纺织厂收回门面使用权。易某某在认定全部招租条件后，一次性付清十年租金总额18500元，同时还约定华容县棉麻纺织厂负责屋面渗漏补油。租赁至2002年11月7日，华容县棉麻纺织厂因破产还债，其上级主管部门华容县供销合作联社以华容县棉麻纺织厂破产前欠华容县棉花总公司的债务为由，决定将华容县棉麻纺织厂所有已出租的位于华容县城关镇迎宾路的24间临街门店划拨给华容县棉花总公司以抵销债务，于2003年5月将房产证、国有土地使用权证移交。后华容县棉花总公司进行改制，并成立了托管组，对华容县棉花总公司的资产进行处置。因本案的24间临街门店需办理土地使用权证，华容县工商企业改革领导小组以华改办发（2004）1号文件确定，本案所涉24间门店处置后，由华容县国土资源局负责门店的移交。之后华容县国土资源局与华容县棉花总公司托管组签订协议约定，华容县国土资源局从华容县棉花总公司资产处置中提取现金10万元作为门店移交时所需费用。2004年3月6日，受华容县棉花总公司托管组的委托，岳阳市民心拍卖有限公司发出拍卖公告，对华容县棉花总公司所有的位于桥西路、解放路、东正街、荷花市场、迎宾路、文艺路的门面及其他资产进行委托拍卖，其中迎宾路门面整体处置估价为450000元。2004年3月29日，刘某某以720000元的价格竞得迎宾路门面24间并签订成交确认书，于2004年4月1日付款720000元，同时刘某某在2004年3月6日华容县棉花总公司拍卖资产移交情况说明上签名确认该说明，其中内容有“迎宾路门面移交时间为2009年10月，县国土资源局承诺到期移交给买受人”。2004年8月10日、12月7日刘某某分别办理了华房权城关镇字第0120893号房产证及华国用（2004）第2002**号国有土地使用权证。2004年12月8日，华容县国土资源局对刘某某作出承诺书，承诺收取县棉花总公司100000元现金后，在门面租赁到期日将门面交付刘某某，并承担交付时的费用和赔偿责任。至2009年10月，刘某某与华容县国土资源局共同收回门面遭拒绝，易某某租赁门面现由经营户周某使用。2009年11月28日，刘某某经华容县公证处公证，向门面实际经营人送达通知，要求经营户于2009年12月30日前搬离经营门店，但至今未搬出。
华容县国土资源局在诉讼中表示同意补偿原集资户要求的门面的水电初装入户费、水电设施安装费、门面上下两层地板砖、卷闸门的购置安装费等和门面屋顶走油补漏的开支费用共7000元。
原审认为，本案争议的焦点是因房屋租赁期间所有权变更后，买受人在租赁期届满要求承租人返还租赁房屋，承租人以出租人违约为由拒不返还的问题。
本案所涉租赁物是不动产房屋，该房屋所有权原属华容县棉麻纺织厂，由易某某与华容县棉麻纺织厂签订租赁合同，泵交租金，租期十年，并约定双方权利义务，双方形成租赁法律关系。后因华容县棉麻纺织厂破产，由其上级主管部门华容县供销合作联社决定将该房产抵债转让给华容县棉花总公司，华容县棉花总公司获得该房屋的所有权。2004年3月6日，华容县棉花总公司以拍卖的形式将该房产予以拍卖，并由第三人履行出卖人的义务。本案原告刘某某以720000元价格竞得，并办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，取得房屋的所有权。依据租赁合同的约定，租期至2008年10月1日届满，被告易某某租赁期满需将房屋返还所有权人。租赁期满后原告及第三人通知承租人要求返还租赁物，但被告易某某超出租赁期限将房屋继续转租给次承租人周某，非法占用该房屋，违反了合同的约定，故对原告要求二被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求被告、第三人按500元／月的标准以实际占用时间向原告支付房屋租金，因其未提供房屋租金损失数额的赔偿依据而无法认定，对该请求本院不予支持。
刘某某通过拍卖公司竞拍得房屋所有权，合法有据，形式上有拍卖公告，同时委托人对标的物实行整体拍卖，作为部份标的物的承租人不得对整体标的物主张优先购买权，故被告主张优先购买权的抗辩理由不成立，本院不予采纳。刘某某取得房屋所有权至租赁期届满之间并未向作为承租人的被告易某某主张过任何权利，对承租人依据租赁合同使用租赁门面房屋不可能造成任何影响，所以被告称门面被拍卖后，门面稳定性欠佳，不宜长期经营，大部份门面无法转租，要求赔偿租金损失的理由不成立，本院不予采纳。作为承租人的被告易某某对房屋的增值要求获得增值补偿以及店铺的转让费的要求于法无据，该辩解意见本院亦不予采纳。依据租赁合同的约定，出租人应当履行租赁期内的屋面渗漏补油等出租人的义务，因作为出租人的原房屋所有人华容县棉麻纺织厂和权利继受人的华容县棉花总公司未履行该义务，同时华容县棉花总公司经改制不复存在，但在拍卖过程中已确定由第三人代为履行出租人的义务，第三人也自愿接受认可，所以房屋出租人的相关义务应由第三人华容县国土资源局承担。作为承租人的被告易某某要求赔偿屋面渗漏补油及水、电安装等7000元损失的理由成立，本院予以采纳，华容县国土资源局同意赔偿7000元，本院予以确认。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、周某、易某某于本判决生效后十日内返还占用刘某某所有的位于华容县城关镇迎宾中路的原华容县棉麻纺织厂（现自南向北第十三间）上下两层的房屋一间；二、华容县国土资源局于本判决生效后十日内给付易某某门面水电初装入户费、水电设施安装费、门面上下两层地面砖、卷闸门的购置安装费和门面屋顶走油补漏的开支费用共计7000元。三、驳回刘某某的其他诉讼请求。案件受理费4000元，由刘某某负担600元，易某某负担900元，华容县国土资源局负担2500元。
本案在再审过程中，原审原告向本院提交了下列三组证据：
一、本组下列七份证据证明原审原告依法参加拍卖并取得了诉争房屋的所有权以及土地使用权：（1）2004年3月6日岳阳市民心拍卖有限公司拍卖公告一份（复印件）；（2）2004年3月6日华容县棉花总公司拍卖标的（不动产）简价一份（复印件）；（3）华容县棉花总公司拍卖资产移交情况说明一份（复印件）；（4）2004年3月29日华容县公物不动产拍卖成交确认书一份（复印件）；（5）2004年4月1日刘某某交付拍卖款720000元票据一份（复印件）；（6）2004年8月10日房屋所有权人为刘某某的华房权城关镇字第0120893号房产证一份（复印件）；（7）2004年12月7日土地使用权人为刘某某的华国用（2004）第200273号国土使用权证一份（复印件）。
二、2004年12月8日华容县国土资源局向原审原告刘某某出具的承诺书一份（复印件），拟证明原审第三人华容县国土资源局承诺向原审原告交付诉争房屋并承担损失的事实。
三、本组下列二份证据证实原审原告刘某某、原审第三人在租赁到期后通知租赁人搬迁的事实：（1）2009年11月28日原审原告对租赁使用人的通知书一份（复印件）；（2）2009年11月30日湖南省华容县公证处（2009）华证字第512号公证书一份（复印件）。
原审第三人华容县国土资源局向本院提交了下列二组证据：
一、本组下列四份证据拟证明拍卖资产是合法处置，资产交付时间为2009年10月。（1）2004年5月18日华容县工商企业改革领导小组办公室文件华改办（2004）1号《关于棉花总公司土地使用权过户、办证协调会议纪要》一份（复印件）；（2）2004年9月14日华容县棉花总公司（托管组）与华容县国土资源局签订的《关于迎宾中路24间门面移交中未尽事宜的协议》一份（复印件）；（3）2002年11月7日华容县供销合作联社的《关于棉麻纺织厂24间临街门店划拨给棉花总公司的决定》一份（复印件）；（4）2004年3月6日华容县棉花总公司的《华容县棉花总公司拍卖资产移交情况说明》一份（复印件）。
二、本组下列两份证据拟证明原华容县棉麻纺织厂职工集资建门面的户主名单、资产于2003年5月已全部转让至县棉花公司及原审被告易某某集资18500元作抵十年租金的事实。（1）2003年6月12日华容县供销联社驻原棉麻纺织厂委托管理小组的《原华容县棉麻纺织厂职工集资建店面情况》一份（复印件）；（2）1998年10月1日，华容县棉麻纺织厂与易某某签订的门面租赁合同一份（复印件）。
本院依职权查明原审被告周某出生于1979年6月11日，户籍地为湖南省岳阳市君山区钱粮湖镇朝阳居委会宿舍。公民身份证号码为430611197906115546。
对原审原告提交的第一、二、三组证据，原审第三人华容县国土资源局认可该证据客观、真实、合法，且与本案相关联，对原审原告提交的证据，本院予以采信。原审原告对原审第三人华容县国土资源局提交的第一、二组证据无异议，并认可该证据的客观、真实、合法，与本案相关联，对原审第三人提交的证据，本院予以采信。本院依法调查的原审被告周某的身份信息，不是原审判决中出生于1979年5月22日、住华容县城关镇东街的周某，原审原告及原审第三人均无异议，对本院调取的证据，本院确认其具备证据效力。
根据再审认定的原审原告、原审第三人提交的有效证据及本院调查的证据，结合当事人庭审中的陈述，本院认定以下事实：1998年10月1日，华容县棉麻纺织厂与原审被告易某某签订了一份《门面租赁合同》，约定将华容县棉麻纺织厂迎宾路段门面第四间（现自南向北第十三间）租给易某某，同时约定：一、租出门面产权永远归华容县棉麻纺织厂所有，租赁期内易某某拥有使用权、转租权。二、年限与租金：租期十年，自1998年10月1日起至2008年10月1日止，届时甲方（华容县棉麻纺织厂）收回门面使用权。易某某在认可全部招租条件后，一次性付清十年租金总额18500元，同时还约定华容县棉麻纺织厂负责屋面渗漏补油。租赁至2002年11月7日，华容县棉麻纺织厂因破产还债，其上级主管部门华容县供销合作联社以华容县棉麻纺织厂破产前欠华容县棉花总公司的债务为由，决定将华容县棉麻纺织厂所有已出租的位于华容县城关镇迎宾路的24间临街门店划拨给华容县棉花总公司以抵销债务，并于2003年5月将房产证、国有土地使用权证移交。后华容县棉花总公司进行改制，并成立了托管组，对华容县棉花总公司的资产进行处置。因本案的24间临街门店需办理土地使用权证，华容县工商企业改革领导小组以华改办发（2004）1号文件确定，本案所涉24间门店处置后，由华容县国土资源局负责门店的移交。之后华容县国土资源局与华容县棉花总公司托管组签订协议约定，华容县国土资源局从华容县棉花总公司资产处置中提取现金10万元作为门店移交时所需费用。2004年3月6日，受华容县棉花总公司托管组的委托，岳阳市民心拍卖有限公司发出拍卖公告，对华容县棉花总公司所有的位于桥西路、解放路、东正街、荷花市场、迎宾路、文艺路的门面及其他资产进行委托拍卖，其中迎宾路门面整体处置估价为450000元。2004年3月29日，刘某某以720000元的价格竞得迎宾路门面24间并签订成交确认书，于2004年4月1日付款720000元，同时刘某某于2004年3月6日在华容县棉花总公司拍卖资产移交情况说明上签名确认该说明，其中内容有“迎宾路门面移交时间为2009年10月，县国土资源局承诺到期移交给买受人”。2004年8月10日、12月7日刘某某分别办理了华房权城关镇字第0120893号房产证及华国用（2004）第2002**号国有土地使用权证。2004年12月8日，华容县国土资源局对刘某某作出承诺书，承诺收取县棉花总公司100000元现金后，在门面租赁到期日将门面交付刘某某，并承担交付时的费用和赔偿责任。至2009年10月，刘某某与华容县国土资源局共同收回门面遭拒绝，易某某所租赁门面现由经营户周某使用。2009年11月28日，刘某某经华容县公证处公证，向门面实际经营人送达通知，要求经营户于2009年12月30日前搬离经营门店，但至今未搬出。
华容县国土资源局在诉讼中表示同意补偿原集资户要求的门面的水电初装入户费、水电设施安装费、门面上下两层地板砖、卷闸门的购置安装费等和门面屋顶走油补漏的开支费用共7000元。
本院认为，本案争议的焦点是因房屋租赁期间所有权变更后，买受人在租赁期届满要求承租人返还租赁房屋，承租人以出租人违约为由拒不返还的问题。
本案所涉租赁物是不动产房屋，该房屋所有权原属华容县棉麻纺织厂，原审原告易某某与华容县棉麻纺织厂签订租期十年的租赁合同后，双方形成租赁法律关系。后因华容县棉麻纺织厂破产，由其上级主管部门华容县供销合作联社决定将该房产抵债转让给华容县棉花总公司，华容县棉花总公司获得该房屋的所有权。2004年3月6日，华容县棉花总公司将该房产予以拍卖，并由原审第三人代为履行出卖人的义务。本案原审原告刘某某以720000元价格竞得，并办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，取得房屋的所有权。依据租赁合同的约定，租期至2008年10月1日届满，原审被告易某某租赁期满需将房屋返还所有权人。租赁期满后原审原告及原审第三人通知承租人要求返还租赁物，但原审被告易某某逾期后将房屋继续转租给次承租人原审被告周某，非法占用该房屋，违反了合同的约定，故对原审原告要求二原审被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原审原告要求原审被告、原审第三人按500元／月的标准以实际占用时间向原审原告支付房屋租金，因其未提供房屋租金损失数额的赔偿依据而无法认定，对该请求本院不予支持。
原审原告刘某某通过拍卖公司竞拍得诉争房屋所有权，合法有据，原审被告易某某依据租赁合同的约定将房屋返还所有权人。出租人应当履行租赁期内的屋面渗漏补油等义务，因作为出租人的原房屋所有权人华容县棉麻纺织厂和权利继受人的华容县棉花总公司未履行该义务，同时华容县棉花总公司经改制不复存在，但在拍卖过程中已确定由原审第三人代为履行出租人的义务，原审第三人也自愿接受认可，所以房屋出租人的相关义务应由原审第三人华容县国土资源局承担。作为承租人的原审被告易某某要求适当补偿其损失的理由成立，本院予以采纳。由于原审被告易某某在本案再审时没有提出具体的补偿要求及依据，而原审第三人华容县国土资源局同意按统一的补偿标准补偿原审被告易某某7000元，不违反法律规定，本院予以确认。本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。但原审判决中对原审被告周某的身份信息认定错误，依法应予纠正。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第三十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第201条之规定，判决如下：
维持原判，即一、周某、易某某于本判决生效后十日内返还占用刘某某所有的位于华容县城关镇迎宾中路的原华容县棉麻纺织厂（现自南向北第十三间）上下两层的房屋一间；
华容县国土资源局于本判决生效后十日内给付易某某门面水电初装入户费、水电设施安装费、门面上下两层地面砖、卷闸门的购置安装费和门面屋顶走油补漏的开支费用共计7000元。
三、驳回刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000元，由刘某某负担600元，易某某负担900元，华容县国土资源局负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
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审判长 蔡远卿
审判员 刘中全
审判员 袁 清
二〇一四年八月二十日
书记员 吴芳兰