上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2056号
上诉人（原审第三人）周怡婷，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人＊＊，1967年12月13日生，汉族，。
被上诉人（原审原告）汪健，＊生，汉族，。
委托代理人＊＊，上海君典律师事务所律师。
委托代理人＊＊，上海君典律师事务所律师。
原审被告孙波，男，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人＊＊，上海联业律师事务所律师。
上诉人周怡婷因与被上诉人汪健、原审被告孙波房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后，依法组成合议庭，于同年8月12日公开开庭进行了审理，上诉人周怡婷之委托代理人周群，被上诉人汪健之委托代理人＊＊＊＊，原审被告孙波之委托代理人＊＊＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市闵行区颛兴路X弄X号房屋原系孙波、杨群夫妇所有。
2011年4月20日，孙波与汪健签订租赁合同，约定孙波将上述房屋出租给汪健作居住使用，租赁期限自2011年6月1日起至2016年5月31日止，租金每月人民币（下同）4，000元，首期付三个月租金和押金4，000元，以后租金每三个月结算一次。汪健应按照合同约定，按时支付租金及其他费用。未经孙波同意，汪健不得改变房屋的结构、装修，不得将房屋转租。水电煤由汪健承担，物业费由孙波承担。双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约，则向对方支付违约金4，000元。若孙波违约，除退还汪健押金外，还须支付上述金额的违约金。如汪健违约，孙波有权不退还押金。双方另在补充条款中约定：头三年租金4，000元不变，三年以后租金以4，200元计，……装修和居住与孙波无关，不损害该房屋结构。人身安全和财产安全由汪健自己负责。
合同签订后，孙波向汪健交付了房屋，汪健向孙波支付租赁押金4，000元。汪健将车库改建成仓库，在车库旁边的后院空地搭建两间简易房。汪健将该房屋用于开设汽车租赁公司，1楼作办公用途，2-3楼作员工居住使用。为地面浇平、隔墙、油漆涂料、搭建临时房等，汪健支付工程款8万元。
2011年9月27日，孙波以汪健使用房屋的实际情况与约定有较大差别为由委托居间方向孙波发出终止租赁协议通知，要求汪健将房屋恢复原状、付清有关费用后搬离。2011年10月10日，汪健书面向孙波提出装修花费较大，要求一次性赔偿20万元。之后，汪健未搬离，仍向孙波的银行卡上支付租金。
2012年12月11日，孙波、杨群与周怡婷签订上海市房地产买卖合同，将上述房屋以372万元售出。双方约定房屋所附设备和装修已包含在转让房价款内，随房屋交付周怡婷。
2013年6月6日，上述房屋的房地产权证登记到周怡婷名下。
2013年7月间，网上挂牌的与系争房屋类似的精装修房租金每月8，000元左右。
2013年7月，周怡婷派人通知汪健房屋产权已变更，要求汪健尽快搬离。2013年8月21日，双方至物业公司协商，汪健书写了“搬迁协议”，承诺自2013年8月21日至9月5日间完成搬迁，保留原来房屋内的物品，搬走自己的物品。
2013年8月25日，汪健向上海市公安局闵行分局颛桥派出所报警称：8月21日颛蒙旅馆负责人“小胖子”带领十几人至其租住的颛兴路X弄X号别墅，出示房产证后要求其立即搬离。后其与他们至物业公司签订了搬离协议。
因汪健仍未搬离，双方又发生纠纷，2013年9月3日在颛桥派出所，周怡婷的代理人要求汪健于2013年9月15日之前搬离系争房屋，否则停水停电，汪健书写“协议书”承诺于2013年9月15日之前搬离。
2013年9月13日，汪健搬离上述房屋，将室内可拆除的装修物拆走，但未拆除搭建的简易房间。孙波、周怡婷均未向汪健退还租赁押金。
审理中，孙波表示同意退还汪健租赁押金4，000元。
汪健于2013年10月18日诉诸原审法院，请求判令：1、解除汪健、孙波签订的房屋租赁合同；2、孙波退还租赁押金4，000元、赔偿装修损失8万元、租金损失11.5万元；3、周怡婷对第二项诉讼请求承担连带赔偿之责。
原审认为，汪健、孙波签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应恪守。租赁期间，孙波曾提出解除合同，但因汪健仍依约支付租金，孙波也收取了租金不提异议，故双方的合同继续履行。后系争房屋被出售给周怡婷，所有权发生变动，但不影响租赁合同的效力。孙波作为出租人的权利义务由新的产权人周怡婷概括继受。周怡婷应当与汪健继续履行上述租赁合同，保障汪健的承租人权利。
法院注意到汪健书写的“搬迁协议”和“协议书”分别在物业公司和派出所，并无周怡婷签名，其内容丝毫不涉及对汪健权利的保护，却有不搬离将遭受停水停电等措辞，说明汪健做出书面搬离承诺并非自愿。结合双方发生纠纷汪健报警等情况，法院对汪健主张的为周怡婷所迫搬离的事实予以采信。汪健实际于2013年9月13日搬离系争房屋，故租赁合同于该日解除。解除合同的责任在于周怡婷。周怡婷应赔偿汪健因解除合同所遭受的经济损失。
孙波自愿退还汪健租赁押金，法院予以准许。在剩余租赁期间，汪健需另觅住房，确实面临租金上涨的风险。虽然汪健对其实际损失未予举证，但法院予以酌情考虑。
汪健在空地上进行的搭建，非合同所涉的租赁物，亦无合法审批手续，本院在本案中不作处理。汪健对房屋进行的装修，已在租赁期间加以使用，且有部分在搬离时拆走，故相关损失法院酌情确定。汪健要求孙波与周怡婷负连带赔偿之责，缺乏法律依据。周怡婷经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条之规定，于二○一四年六月二十六日判决如下：一、确认汪健与孙波签订的关于上海市闵行区颛兴路X弄X号的租赁合同于2013年9月13日解除；二、孙波于判决生效之日起十日内退还汪健租赁押金4，000元；三、周怡婷于判决生效之日起十日内赔偿汪健经济损失4万元。案件受理费4，300元，由汪健负担3，000元，周怡婷负担1，300元。
判决后，周怡婷不服，上诉称，原审判决存在以下错误：汪健、孙波租赁合同履行期间，因汪健违约，孙波已函告解除合同，原审认定合同继续履行没有法律依据；汪健原审请求周怡婷承担连带责任，但原审裁判其直接承担责任违反“不告不理”原则；原审认定汪健搬离并非自愿并无合法依据，认定周怡婷迫使其搬离更属无理，汪健显然是按签订的《搬离协议》、《协议书》履行搬离义务；另原审确定损失赔偿4万元金额并无任何依据。故上诉请求撤销原审判决第三项，改判周怡婷不承担责任。
汪健辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。第一，汪健、孙波租赁合同由于周怡婷原因导致无法继续履行，被迫搬离。周怡婷、孙波签订买卖合同附加条款上，房屋交付的标的和交付是周怡婷可以继续接受汪健的租金，双方均表示遵守和认可，周怡婷现主张的事实显然与之不符。第二，周怡婷主张法院违反“不告不理”原则，但其起诉孙波、周怡婷连带承担责任，原审在查清事实基础上，确定周怡婷承担责任未超出诉请范围。第三，其未自愿搬迁，汪健和周怡婷达成协议时，确实受到两次停水停电的威胁，周怡婷请人骚扰情节恶劣，以一系列的威胁手段迫使我方无法继续居住，一审认定是符合事实的。上诉人将其赶走的原因是汪健与孙波约定月租金4，000元，而当地租金已调整为每月8，000至10，000元。最后，原审认定4万元的赔偿是有依据。除了一审判决认定装修损失，其按原租约租金损失较大—即租赁同样的房屋每年要增加5万元的租金，至原租期满3年总共15万元。故要求二审法院驳回上诉、维持原判。
孙波述称，不发表意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人汪健与原审被告孙波签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系应属合法、有效。
履行期间，孙波曾提出解约，但汪健仍依约支付租金，孙波也收取了租金未提异议，应视为双方以履行行为明确维持了合同继续履行之意思，上诉人主张所谓解约并无事实依据，本院不能采信。根据查明事实，本案标的房屋在租约履行期间出售给周怡婷，所有权变动不影响租赁合同效力，上述租赁合同关系项下租赁人权利、义务依法约束上诉人周怡婷。
本案上诉争议焦点在于上诉人是否应承担赔偿原判之解约赔偿责任。
查被上诉人原审诉请要求承担连带赔偿责任，责任范围包含退还押金、装修损失赔偿、租金损失赔偿，金额分别为4，000元、8万元、11.5万元，原审确定上诉人承担责任方式为直接给付责任，虽异于被上诉人主张之连带责任，但民事责任承担范围、金额均在请求范围内，诉讼标的与被上诉人原审主张一致，原审法院依法有权根据查明法律事实在案件诉讼标的范围内直接确定民事责任，上诉人所谓“不告不理”之理由显然与其主张缺乏必要关联，本院不能采信。
本院注意到，尽管本案租赁标的房屋所有权发生移转，但并不影响被上诉人承租权利，但在派出所形成的《搬迁协议》、《协议书》并未涉及上述被上诉人租赁权的利益及保护，却明确了不搬离的惩罚后果等，应该认为，被上诉人此部增加的义务（责任）缺乏租约对价支持，此为其一。因上诉人随即要求被上诉人搬离，并邀及多人上门主张，形成治安纠纷。应该认为，在现有证据条件下，除上诉人直接影响因素外，不能认为尚有其它原因直接影响被上诉人搬离，此为其二。原审认定被上诉人系为上诉人所迫搬离标的房屋应属合理。因解约实际系履行上述协议的直接后果，上诉人承担解约责任在现有证据条件下是合理的。
关于赔偿金额，考虑到被上诉人剩余租期内现有租金与市场价的差价及装修损失的规模，4万元明显低于该等损失上限，原审法院在考虑了上诉人的过错程度基础上，显未不合理增加、超逾损失上限，在周怡婷上诉未提交其它依据的情况下，有关损失金额本院可予照准。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人周怡婷的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由上诉人周怡婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年九月十九日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……