北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第17587号
原告王有福，男，1957年2月15日出生。
委托代理人张巡礼，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
被告张景海，男，1946年3月26日出生。
委托代理人杨立民，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人吴迎成，北京市京师律师事务所律师。
原告王有福诉被告张景海确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郝自蕙独任审判，公开开庭进行了审理。原告王有福及其委托代理人张巡礼，被告张景海及其委托代理人杨立民、吴迎成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王有福诉称：原告之妻与被告之妻为姐妹关系。2003年4月26日，原、被告签订《租赁房屋协议》，名为租赁，实为买卖，双方约定被告将土地登记使用者为被告儿子张福志的位于北京市顺义区杨镇×村×房屋（以下简称涉诉房屋）卖给原告，款项为十万元，签订合同时中证人为王国栋、亢亚青、梁瑞才。合同签订后被告将编号为顺杨×集建（证）字第3-032号集体土地建设用地使用证原件交付给原告，原告将2万元交付给被告。2003年5月20日，原告将购买房屋款项8万元交被告，被告为原告出具收条一张。原告自合同签订之日起一直居住在涉诉房屋处，且多次对房屋进行装修，并加盖了厢房、厨房，改造了大门、院墙等。且涉诉房屋现系原告的唯一住所，原告系×村本村人，农业户口。今年，被告有意反悔，想要要回房屋，故起诉至法院，请求判令：1.原、被告之间的农村房屋买卖合同有效；2.诉讼费由被告负担。
被告张景海辩称：不同意原告的诉讼请求。《租赁房屋协议》为房屋租赁协议，收条为买卖关系，收条载明房屋所有人归王超，因此原告主体不适格；原告要求确认原、被告之间的农村房屋买卖合同有效，但没有提供买卖合同只有房屋租赁协议，原告只能证明涉诉房屋为租赁而不是买卖，原告提交的收条被告并不知情；涉诉房屋登记的宅基地使用人不是张景海而是其子张福志，被告在没有张福志授权的情况下没有权利处分该房屋，因此房屋买卖合同即使成立也属于无效合同。
经审理查明：
2003年4月26日，原告与被告就涉诉房屋签订《租赁房屋协议》，内容为：“立约人：张景海、王有福，本村村民张井海全家搬迁顺义县城楼房居住，家中正房6间长期租给王有福居住，租金20000元（本院备注：此处原为“23000元”，“3”涂改为“0”）贰万元，笔下交清。院内厢房3间归张景海所有。特此立约。立约人：张景海、王有福，中正人：王国栋、亢亚青、梁瑞才，2003年4月26日”。原告就上述协议的形成过程陈述如下：（1）原告之妻高玉霞与被告之妻高玉凤系姐妹关系，王进超系原告之子，张福志系被告之子；（2）签订协议时在场人有顺义区杨镇×村大队会计梁瑞才、书记王国栋、大队长亢亚青、还有蔡正国和原、被告，协议是会计梁瑞才所写，原告家原来在×村另有一处宅院，但是被告家宅院比原告家地方大，被告一家要搬到顺义县城住，原告说卖谁不是卖于是就想买过来，因此原告将自己的宅院以2.3万元价格卖给蔡正国，又以2万元价格购买被告的宅院，原告之前不认识蔡正国，是被告介绍的；（3）交付钱款时原告不在场，原告觉得应该是蔡正国直接给被告2.3万元，后被告的妻子扣下2万元，给原告3000元，红本是签订协议时被告之妻交给原告的；（4）原告大概在签订协议前一个月入住涉诉房屋，原、被告之间的协议名为租赁实为买卖，原告已付买房款10万元，刚开始买正房花了2万元，后来厢房和小院都买了又花了8万元并由被告给原告儿子出具了收条；（5）涉诉房屋是1985年由被告所建，后来被告去北京做买卖因此该房屋在原告入住前是空置的，被告之子张福志在签订协议时去当兵了不在现场，原告当时没注意红本登记的是他的名字，原告在2007年装修了正房六间，2008年新建了三间西厢房，2012年翻建了旧厢房以及新建了厨房和锅炉房，被告知道原告装修和翻建房屋的事但是一直没有提出异议；（6）签协议时大队书记说农村房屋不能买卖只能长期租赁，原告之后也去过镇里土地科好几次，工作人员说不给过户。
双方就上述协议真实性无异议，就上述协议系房屋买卖合同还是租赁合同各持一节：原告主张上述协议系双方之间就涉诉房屋签订的买卖合同且原告签完协议后对涉诉房屋进行了装修、加盖了厢房并一直在涉诉房屋处居住至今；被告主张上述协议系双方之间就涉诉房屋签订的租赁合同。原告就其主张另提交顺杨×集建（证）字第3-032号集体土地建设用地使用证原件一本；收条一张，内容为：“今收到张景海卖给王超正房六间、厢房三间代小院现金捌万元正，现金已付房归王超，收款人张景海，2003年5月20日”。原告陈述王超系原告长子王进超的小名。被告当庭表示此收条上的文字及签名均不是其本人书写，申请进行笔迹鉴定，后被告以收条与本案无关为由撤回笔迹鉴定申请。
经现场勘查，涉诉宅院位于北京市顺义区杨镇地区×村×，现有北正房六间、西厢房六间、西厢房北侧有厨房一间，厨房北侧有锅炉房一间，宅院内另有石棉瓦棚子及门楼、院墙等建筑。原告陈述北正房及西厢房北边三间系被告建于1985年左右，2006年原告装修北正房，2008年原告建造西厢房南边三间，2012年原告装修西厢房及建造厨房、锅炉房，被告称一直不在涉诉宅院内居住不知原告装修、扩建情况。就集体土地建设用地使用证为何登记使用人为张福志被告解释如下：被告有一个女儿一个儿子，当时儿子张福志也大了因此就把该处宅基登记在张福志名下。经本院询问张福志表示涉诉房屋系其父亲张景海所建，张福志一直在顺义区自己名下的楼房居住。被告自述于1997年左右将户籍迁出顺义区杨镇地区×村并转为非农业。
另查明，2015年5月13日，原告以房屋租赁合同纠纷为由将案外人蔡正国起诉至本院，诉称：2003年4月26日，原告王有福与被告蔡正国就北京市顺义区杨镇地区×村×号宅院签订《租赁房屋协议》，约定原告王有福将该宅院出租给被告蔡正国，租赁费23000元。2007年1月24日，被告蔡正国约原告王有福吃饭喝酒，并趁原告王有福醉酒不清醒的情况下，让原告王有福在被告蔡正国已经打印好的《补充协议》上签名并捺指纹印，明确双方之间名为租赁实为买卖关系。原告王有福认为，2007年1月24日的《补充协议》是在原告王有福意识不清醒的情况下签名并捺指纹印的，不是原告王有福的真实意思表示，况且，被告蔡正国的户口不在北京市顺义区杨镇地区×村，被告蔡正国不具备购置北京市顺义区杨镇地区×村农村宅院的主体资格。故诉至法院，要求：1、确认双方房屋买卖关系无效，被告蔡正国将北京市顺义区杨镇地区×村×号宅院返还并腾退给原告王有福；2、案件受理费由被告蔡正国负担。
该案中蔡正国辩称：原告王有福与被告蔡正国就涉诉宅院之间属于房屋买卖合同关系。双方所签订的合同均系双方真实自愿的意思表示，并且，涉诉宅院最终仍然属于杨镇地区×村集体经济组织成员所有，实现了内部流转，应当认定双方之间的房屋买卖合同关系有效。2003年4月26日，原告王有福与被告蔡正国签订《租赁房屋协议》，约定原告王有福将9间房屋（正房5间、厢房4间）长期租给被告蔡正国居住，被告蔡正国一次性支付租金23000元。2007年1月24日，双方签订《补充协议》，约定涉诉房屋名为出租给被告蔡正国，实为卖给被告蔡正国。双方已经在《补充协议》上签名并捺指纹印，同时有见证人张景海、冉文革签名并捺指纹印。上述协议表明，原告王有福将涉诉房屋自愿卖给被告蔡正国，被告蔡正国也支付了对价，双方之间存在真实的房屋买卖的意思表示。被告蔡正国户籍已经符合迁入杨镇地区×村的条件，应当具有取得宅基地的资格，原告王有福与被告蔡正国之间的房屋买卖合同应属有效。根据《中华人民共和国户籍登记条例》、《国务院批转公安部关于解决当前户口管理工作中几个突出问题意见的通知》、《北京市人民政府办公厅转发市公安局关于解决当前户口管理工作中几个突出意见的通知》、《户口审批工作规范》以及《户政管理工作便民利民措施实施细则》的规定，外省市人员夫妻投靠落入农业户口，丈夫投靠妻子的，城八区结婚须满8年，远郊区县须满5年；申请落户人需为外省市农业户口或者非农业户口的无业人员，并在京有合法固定住所；被投靠人是本市农业户口。被告蔡正国系河南省潢川县魏岗新里集村北园村村民，2009年，被告蔡正国已与杨镇地区×村村民李小敏登记结婚。杨镇地区×村位于北京市远郊区县，且被告蔡正国与李小敏登记结婚已满五年，故此，被告蔡正国已经具备成为杨镇地区×村村民的资格。被告蔡正国在杨镇地区×村并无其他宅基地，自2003年购置涉诉宅院后，被告蔡正国至今与妻子李小敏共同居住在涉诉宅院内，被告蔡正国的购房行为系家庭购房，而且，被告蔡正国已经具有成为杨镇地区×村集体经济组织成员的资格，应当可以认定被告蔡正国具有取得涉诉宅院宅基地使用权的资格。根据《北京市高级人民法院关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，农村房屋买卖合同认定以无效为原则，但考虑到个案不同情况，可以根据实际情况依法确认合同效力。如买卖双方为同一集体经济组织成员，或者诉讼时，买受人已将户口迁入所在集体经济组织的，可以认定合同有效。我国宅基地使用权与集体经济组织成员的特定身份紧密相连，禁止向外流转而损害集体经济组织利益。尽管被告蔡正国在购买涉诉宅院时，并不属于涉诉宅院所在地集体经济组织成员，但诉讼发生时，被告蔡正国已经具备成为该集体经济组织成员的资格。因此，原告王有福与被告蔡正国之间的房屋买卖行为，并未导致农村宅基地流转至本集体经济组织以外的单位或者个人，涉诉宅院与宅基地系在集体经济组织成员内部进行流转，并未违反我国土地管理相关法律规定。被告蔡正国已经对涉诉宅院形成稳定的占有关系，应当得到法律的保护。综上所述，原告王有福与被告蔡正国之间买卖房屋的行为并未违反强制性法律规定，双方所签订之协议系双方真实自愿意思表示。请求法院依法驳回原告王有福的全部诉讼请求。
该案在审理过程中，王有福当庭陈述如下：（1）原告王有福称其与妻子高玉霞居住于北京市顺义区杨镇地区×村×宅院。（2）原告王有福称北京市顺义区杨镇地区×村×宅院系从其连襟张景海处借用。（3）原告王有福称因其连襟张景海现已提出要求原告王有福从前述宅院内腾退，原告王有福遂提起本案诉讼。蔡正国对原告王有福所述居住的情况没有异议，但对于原告王有福所述与其连襟张景海就北京市顺义区杨镇地区×村×宅院之间的关系持有异议，被告蔡正国辩称原告王有福与其连襟张景海之间就前述宅院并非借用关系，而是张景海将前述宅院已经卖给原告王有福，并且，2003年4月26日，原告王有福与被告蔡正国就涉诉宅院签订《租赁房屋协议》的同时，原告王有福与其连襟张景海还就北京市顺义区杨镇地区×村×宅院签订了买卖协议书，并且，原告王有福与张景海之间的买卖协议起草人亦为时任杨镇地区×村村委会会计的梁瑞才，此外，王国栋、亢亚青、梁瑞才三位村委会干部亦在原告王有福与张景海之间的房屋买卖协议上作为见证人签名。蔡正国主张其与原告王有福之间就涉诉宅院的买卖成交价格为23000元，而原告王有福与其连襟张景海之间就北京市顺义区杨镇地区×村×宅院的买卖成交价格为20000元。双方一致确认王有福与蔡正国系经过王有福的连襟张景海介绍相识。
该案在2015年7月1日的庭审中，法官明确向王有福释明：根据现在庭审查明的事实，双方在2007年1月24日通过签订《补充协议》的形式明确确认双方就涉诉宅院存在买卖关系，而非租赁合同关系，现法院查明的事实与原告王有福主张的诉讼请求和法律关系明显不符，原告王有福是否变更诉讼请求以及主张的事由？王有福当庭答复，申请变更诉讼请求为：确认双方房屋买卖关系无效，要求被告蔡正国返还并腾退涉诉宅院，主张的事实与理由以双方存在房屋买卖关系来主张。就起诉原因王有福解释：张景海在2015年年初跟原告王有福提出让原告王有福将杨镇地区×村×的房腾退给张景海，王有福没辙了，所以才起诉，因为王有福没地方住了，张景海要是不让王有福腾房，王有福也就得了。
该案本院经审理后认为，根据现有证据能够认定，王有福与蔡正国之间就涉诉宅院之间的法律关系为农村房屋买卖关系，而非房屋租赁关系。王有福与蔡正国就涉诉宅院签订的《补充协议》均系双方真实自愿的意思表示。王有福基于签订《补充协议》过程中其处于醉酒状态意识不清醒的诉讼主张提出双方房屋买卖关系无效的理由不能成立。涉诉宅院在2003年4月26日交付给蔡正国居住使用以来，蔡正国已经对涉诉宅院采取了装修、增建、改建措施，并长期在此居住生活。蔡正国虽然并非杨镇地区×村村民，但王有福在涉诉宅院交付给蔡正国后长期未对双方之间的房屋买卖关系提出异议。现蔡正国已于2009年8月24日与杨镇地区×村村民李小敏登记结婚，并无证据表明李小敏在杨镇地区×村享有其它宅基地使用权，对涉诉宅院的占有使用已经构成蔡正国及其妻子李小敏正常生活的必备条件。在此情况下，原告王有福基于被告蔡正国并非杨镇地区×村村民提出双方之间的房屋买卖关系无效，本院难以支持。
该案中本院于2015年8月10日作出（2015）顺民初字第9748号民事判决书，判决如下：驳回原告王有福的全部诉讼请求。该判决作出后王有福不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理后作出（2015）三中民终字第12123号民事判决，驳回王有福上诉，维持原判。
上述事实，有《租赁房屋协议》、收条、民事案件卷宗材料、勘查笔录、集体土地建设用地使用证以及双方当事人陈述等证据在案佐证，可以作为认定案件之依据。
本院认为：
本案之争议焦点在于原、被告双方之间是否存在农村房屋买卖关系。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，原告依据有双方及中证人签名的《租赁房屋协议》及被告出具的收条、涉诉房屋集体土地建设用地使用证等主张原、被告双方就涉诉房屋签订有合法有效的房屋买卖协议并在签订协议后一直由原告及其家人在涉诉房屋处居住。原告就上述协议的形成过程进行详细陈述并有关联民事案件的卷宗内容予以佐证。被告主张系租赁关系，但并未提交相关证据予以证明，其对收条真实性虽不认可但撤回笔迹鉴定申请，应由其自行承担举证不能的法律后果。结合涉诉宅院由原告装修、扩建等情况，且被告在原告居住于涉诉房屋长达十几年的时间内未对此提出异议，故双方签订名为《租赁房屋协议》实为双方之间的农村房屋买卖协议之事实的存在具有高度可能性，应当认定此事实的存在。原告王有福系×村村民，购买本村宅基地上房屋不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉诉房屋宅基地使用者虽登记为被告张景海之子张福志，但张福志亦认可涉诉房屋系张景海所建，且二人为父子关系，张福志对父亲张景海出卖房屋一事理应知情，张景海处分房屋系自己的真实意思表示，不应允许随便推翻。综上，本院对原告之诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：
确认原告王有福与被告张景海就北京市顺义区杨镇地区×村×号宅院内房屋存在合法有效的农村房屋买卖关系。
案件受理费三十五元，由被告张景海负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郝自蕙
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 钱诗亮