贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0328民初2237号原告：贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司。营业场所：贵州省遵义市湄潭县天文大道麒龙新城1-1-11附4号。统一社会信用代码：915203285771402517。负责人：杨经黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李群，该公司职工。被告：朱云菊，女，生于1965年12月17日，汉族，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司与被告朱云菊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李群及被告朱云菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司诉称，麒麟新城前期的物业系贵州惠迪物业管理有限公司在进行物业管理，后因故变更为贵阳双诚物业管理有限公司，该公司2011年8月9日与湄潭县麒新房地产开发有限公司签订了《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》，贵州惠迪物业管理有限公司与贵阳双诚物业管理有限公司已完成麒麟新城物业交接手续，贵阳双诚物业管理有限公司为管理方便，于2011年7月设立并授权原告在麒龙新城小区进行物业管理。原告从授权之后进驻麒麟新城小区从事物业管理至今，该小区物业管理变更的情况已在该小区张贴公告向业主进行告知。被告系该小区二组团业主，房号为12-1-7-1，房屋面积：107.56平方米。被告没有与原告签订《前期物业管理协议》，但原告已按《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》向被告提供了物业服务，按照前期物业合同的约定，被告每月应按0.48元/平方米标准向原告支付物业费。后原告经《湄潭县发展和改革局关于“麒龙新城”小区物业服务收费项目及标准的批复》，将物业费调整为0.58元/平方米。原告承诺新旧物业交替期间，给业主一年的过渡期，过渡期按前期物业服务合同约定的标准收取，过渡期结束按发改局批复标准收取。被告自原告进驻麒麟新城以来从未支付过物业管理费，被告欠费时间从2011年1月1日起至2017年2月28日，所欠物业费金额共计为4412元（期中：从2011年1月1日—2012年7月20日，共19个月，物业费标准为0.48元/平方米/元，欠费金额为981元；自2012年8月1日至2017年2月28日，共55个月，物业费标准为0.58元/平方米/元，欠费金额为3431元）。原告为维护其合法权益遂诉至法院请求判令：1、要求判令被告朱云菊支付2011年1月1日至2017年2月28日物业服务费4412元；2、本案诉讼费由被告承担。被告朱云菊辩称，我不给付原告物业费是因为我家房屋漏水原告没有给我家解决好，之前原告叫我们家把情况报给他们，我们已经把房屋漏水损失的金额报给原告，当时就给原告说了，由赔的款来支付物业费，多退少补，但原告至今不仅没有帮我得到房屋赔偿款，而且还走了。另就是按照我们之前和惠迪物业公司签订的物业合同，我们在没有入住进房屋之前，物业费只缴纳50%，我们家是2014年2月才搬进房屋居住的，2014年2月之前的应该只交50%，而且物业费的标准是0.48元/平方米/月。经审理查明：被告所购买的住宅系湄潭县麒新房地产开发有限公司所开发，物业名称为“麒龙新城”，位于贵州省××天文大道中段。2008年3月25日，该公司与贵州惠迪物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》，约定由贵州惠迪物业管理有限公司为麒龙新城项目的前期物业提供服务，后由于“麒龙新城”四、五、六组团陆续交房，湄潭县麒新房地产开发有限公司由于贵州惠迪物业管理有限公司的资质原因解除了与该物业公司的《前期物业管理协议》，后于2011年8月9日与具有相应资质的贵阳双诚物业管理有限公司签订了《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》，约定从合同签订之日起由贵阳双诚物业管理有限公司负责麒龙新城项目的前期物业服务，且贵州惠迪物业管理有限公司与贵阳双诚物业管理有限公司已办理完交接手续。另查明，被告与贵州惠迪物业管理有限公司签订了《麒麟新城物业手册》第二条第二款约定物业费按建筑面积以0.48元/平方米/月进行计算；该条第四款约定暂不居住的物业，业主应将房屋空置的时间以书面的形式通知物业公司，并一次性按物业管理服务费的50%交给物业公司。还查明，被告住房的房号为12-1-7-1，建筑面积为107.56平方米。2011年8月8日，原告经湄潭县发展和改革局就“麒龙新城”小区的住宅的物业收费标准批复自2011年8月8日调整为0.58元/平方米/月。被告向原告支付物业费截止2011年1月，后被告自2011年1月1日起至2017年2月28日止共计拖欠74个月物业费4412元未付。以上事实有原告的陈述，原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》、《补充协议》、《关于成立贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司的决议》、关于更换湄潭县麒麟新城物业管理单位的通知、湄发改价字【2011】25号文件、备案申请书、备案证明、公告、移交清单、“催费通知书”、水电费发票、“关于撤出麒龙新城物业服务工作的函”、“物资移交清单”、《关于撤出麒龙新城小区物业服务的公告》，被告提交《麒麟新城物业手册》等证据载卷佐证，事实成立、足以认定。本院认为，本案被告虽持有与贵州惠迪物业管理有限公司于209年5月29日签订的《麒麟新城物业手册》，未在《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》中签名确认，但湄潭县麒新房地产开发有限公司作为建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主即被告具有约束力。原告系贵阳双诚物业管理有限公司组建成立，并经该公司授权于2011年8月入驻湄潭县“麒龙新城”进行物业管理服务，被告在事实上亦接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成了事实物业服务合同关系，故被告应当应向原告缴纳物业费。被告住宅建筑面积107.56平方米，物业费缴纳至2010年12月，按照之前贵州惠迪物业管理有限公司在本案小区住宅收取的物业费标准为按照房屋的建筑面积以0.48元/平方米/月进行计算，在物业费没有新的收费标准之前仍应按该标准进行计算；2011年8月8日，原告经湄潭县发展和改革局就“麒龙新城”小区的住宅的物业收费标准批复自2011年8月8日开始调整为0.58元/平方米/月的标准进行收费，故自2011年8月开始，原告可以按照批复的新标准向被告收取物业费。原告在诉请中对被告2011年8月至2012年7月作为过度期将物业费收费标准自行以每月按0.48元/平方米进行计算，2011年8月后的按每月新标准0.58元/平方米进行计算的主张，未违反法律规定，本院予以确认。故对被告应缴纳的物业费的计算标准2011年1月—2012年7月、2012年8月—2017年2月的应分别按照每平方米每个月0.48元、0.58元的标准进行计算，被告应向原告缴纳的物业费应为4412元。原告的诉请，于法有据，本院予以支持。被告辩称其2014年2月之前由于未入住该房，故这之前的物业费应只缴纳50%的辩称主张，由于其并未提供证据证明其入住本案争议房屋的具体时间及已以书面的形式通知物业公司，故被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告的该辩称主张，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告朱云菊于本判决生效后十日内一次性给付原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司物业管理费4412元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告朱云菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 沈 燕二〇一七年十一月一日书记员 翁升会