新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新4002民初2763号
原告：郑彦清。
被告：新疆天工房地产开发有限公司。
法定代表人，蒋宏。
委托代理人：李军，系该公司职工。
被告：新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司。
负责人：蒋宏。
委托代理人：贾晓静，新疆宇通律师事务所律师。
原告郑彦清诉被告新疆天工房地产开发有限公司、新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘连平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑彦清，被告新疆天工房地产开发有限公司的委托代理人李军，被告新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司的委托代理人贾晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑彦清诉称：2007年3月30日，原告与被告新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司签订了《商品房买卖合同》H座2层XXX号，建筑面积为10.9731平方米。每平方10000元，共计109731元。合同约定2012年3月30日付房款50%计54865.5元，剩余款54865.5元于2012年9月30日付清，同时签订伊犁铜锣湾不夜城H区商铺租赁合同，承租方新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司。但2013年1月至今原告多次要求被告新疆天工房地产开发有限伊犁分公司支付租金但，被告均以各种理由拖延不付，无奈诉至法院。请求判令：1、被告履行《伊犁铜锣湾不夜城H区商铺租赁合同》义务；2、被告支付2012年9月30日至2016年3月31日前拖欠租金30724.68元及违约金2457.97元；3、本案诉讼费用由被告承担。
在诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。
被告新疆天工房地产开发有限公司辩称：原告所购买的商铺因2008年建设部颁发房屋登记颁发，原告购买的房屋属于内铺无法办理产权证，双方签订的合同目的无法实现，原告未完全取得房屋所有权，原告不应享受房屋的收益权，被告不应向原告支付租金。原告主张的2012年9月30日至2016年3月31日的租金，其中2012年至2014年的租金及违约金已经超过诉讼时效。原告主张违约金按照银行同期贷款年利率8%计算没有法律依据，应依据最高人民法院关于民间借贷司法解释中统一将银行同期贷款利率调整为6%。原告在起诉时按照拖欠租金的总额计算违约金没有依据，应当按月分段计算相应的违约金。
被告新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司称与被告新疆天工房地产开发有限公司的答辩意见一致。
经审理查明：一、2007年3月30日，原告郑彦清与被告新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告新疆天工房地产有限公司伊犁分公司开发的位于伊宁市解放南路与斯大林街交汇处的铜锣湾不夜城H栋二层XXX号，建筑面积为10.9731平方米的商铺，合同总价款109731元，原告支付购房款54865.5元，剩余房款54865.5元于2012年9月30日付清。同日，原告作为甲方与被告新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司作为乙方签订伊犁铜锣湾不夜城H区商铺租赁合同，约定甲方将购买的该商铺出租给乙方，租期15年，自2007年9月30日至2022年9月30日；自2007年9月30日起至2012年9月30日止，5年租金总额为54865.5元，于双方签订合同当日，乙方一次性将5年租金支付原告；自2012年9月30日起至2022年9月30日止，每月租金为731.54元，租金结算每三个月一次，即乙方租用期满三个月后，在第四月的前五天内将前三个月的租金一次性支付给甲方，以此类推。…合同期内乙方未按约定时间向甲方支付租金，超过五天应视为违约。乙方不仅要按照本合同约定补齐拖欠的租金，还应按照同期银行贷款利率，向甲方支付拖欠时段的违约金。…甲方剩余50%房款由新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司承担，乙方五年试使用期租金折抵甲方未付50%的房款。
二、原告以自2007年9月30日至2012年9月30日共计5年的租金54865.5元作为向被告新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司支付剩余的购房款。之后被告未向原告支付自2012年9月30日至2016年3月31日期间的租金。
被告新疆天工房地产开发有限公司伊犁分公司是被告新疆天工房地产开发有限公司设立的分支机构。现原告以要求被告支付自2012年9月30日至2016年3月31日期间的租金为由诉至本院。
前述事实，有双方当事人的陈述，商品房买卖合同，伊犁铜锣湾不夜城H区商铺租赁合同，收据等在案为证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。对于原告要求被告支付违约金的意见，根据双方合同约定，被告应当自2012年9月30日之日起每三个月向原告支付一次租金，但被告未按约支付，已经构成违约，原告据此要求被告支付自2012年9月30日至2016年3月30日期间的租金30724.68元（731.54元／月×42月），具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告以未付租金总额的8%支付违约金的意见，双方约定以银行同期贷款利率作为违约金的计算方法，按照双方约定，应分段计算被告应承担的违约金，而双方只是约定了以银行同期贷款利率计算违约金，并未约定具体的标准，故以年利率6%计算违约金较宜，即自2012年9月30日至2012年12月30日期间的租金为一个计算单元，被告应在2013年1月5日前支付该3个月的租金2140.62元，被告未支付则构成违约，则自2013年1月1日至2016年3月31日期间该租金的违约金417.42元（2140.62元×0.5%×39月），2013年1月1日至2013年3月3月31日期间未付租金至2016年3月31日期间的违约金385.31元（2140.62元×0.5%×36月），依此类推，分段计算，33个月违约金为353.20元（2140.62元×0.5%×33月）；30个月违约金为321.09元（2140.62元×0.5%×30月）；27个月违约金为288.98元（2140.62元×0.5%×27月）；以此方法计算出的违约金数额明显高于原告以年利率8%要求被告支付违约金的数额，故对原告要求被告支付2457.97元违约金的诉请予以支持。对于被告辩称原告未完全取得房屋的所有权而不享有房屋收益权的意见，根据物权法第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，虽然原告未取得不动产登记部门颁发的房屋所有权证书，但已经依约交付了购房款，其对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，原告据此要求被告依约支付房屋租金和违约金，具有事实和法律依据，故对被告的辩解意见不予采信。对于被告辩称原告对2012年至2014年的租金及违约金已超过诉讼时效的意见，双方在合同履行过程中，被告向原告支付租金是其法定义务，也是作为合同主体理当秉承的诚实信用原则，且双方的合同仍在按约履行，因此不应简单地认定原告对其应享有权利的主动放弃，故对被告的该项辩解意见不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告新疆天工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告郑彦清支付租金30724.68元；
二、被告新疆天工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告郑彦清支付违约金2457.97元。
如果不按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费315元，由被告新疆天工房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 刘连平
二〇一六年七月十二日
书记员 阿古丽