北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04652号
上诉人（原审被告）北京市久筑物业管理有限责任公司，住所北京市朝阳区南新园小区26号楼五层。
法定代表人史永辉，董事长。
委托代理人徐强，男，1979年5月6日出生，北京市久筑物业管理有限责任公司职员。
委托代理人田伯齐，男，1971年12月3日出生，北京市久筑物业管理有限责任公司职员。
被上诉人（原审原告）奚清，男，1973年8月6日出生。
委托代理人刘晓，北京市康达律师事务所律师。
上诉人北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称久筑公司）与被上诉人奚清物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月12日受理后，依法组成由法官李冉担任审判长，法官蒋巍、霍思宇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
奚清在一审中起诉称：奚清是涉案房屋业主，久筑公司是涉案房屋小区的物业公司。双方签订了物业服务合同。2013年3月11日，久筑公司指派其工人到我家为我更换水管阀门。3月18日晚6点，奚清爱人陈×接到302室邻居电话，得知家中漏水。陈×立即赶回家中，但久筑公司的维修人员2小时以后才到场。此时402室和302室均已浸水，两户遭受不同程度的损失。奚清找到久筑公司商量后续赔偿事宜时，久筑公司推脱。为维护邻里关系，在南湖东园社区人民调解委员会的调解下，5月8日，奚清与402业主达成调解协议，先行赔付402室业主3.5万元。奚清还与302室业主签署了调解协议，先行赔付其2500元。奚清的房屋因为漏水长期空置、不能出租，产生空置损失。
虽然事发时奚清的房屋无人居住，但是奚清住在同楼隔壁单元另一套房子里，奚清妻子经常到502室查看，不存在长期不在家的情况。奚清认为久筑公司指派无资质人员进行管道施工，施工人员操作不当，造成本次漏水事故。久筑公司违反了物业服务合同的约定，应当赔偿奚清的相关损失。因此，奚清请求判令久筑公司赔偿奚清2013年3月11日至10月11日期间的房屋空置损失38500元、先行赔付给402室业主的3.5万元和给302室业主的2500元。
久筑公司一审中辩称：久筑公司工作人员具备相应技能和能力，更换阀门的操作合理正确。根据鉴定意见，本次漏水是由于奚清改造水管管路系统不合理导致。更换阀门过程中，久筑公司只提供了生胶带，剩余水管管路系统特别是短截管都是奚清自行改造的，与久筑公司无关。久筑公司工作人员更换阀门之前，水管支架就没有U型卡，水管管路并未固定，支架没有利用上。久筑公司只是更换了阀门，除了减压阀拆下来后经奚清妻子同意后未再安装上，其他零部件拆下来后都原样安装上了。根据鉴定人员意见，涉案房屋是市政供水，不涉及二次供水，故无需安装减压阀。换完阀门后，奚清的妻子签字确认久筑公司提供的服务满意。因此，本次漏水与久筑公司无关。
久筑公司提供的更换阀门服务是无偿的，不属于物业服务的范围。在久筑公司不存在任何恶意或过错的情况下，久筑公司不应当承担赔偿责任。
涉案房屋长期无人居住的情况下，奚清又不关闭水路总阀门，是而导致漏水以及损失扩大的原因。事发当晚8时许，久筑公司接到302室报修电话后让302室关闭暖气阀门，并立即通知402室业主。当晚8时50分左右402室业主赶回家才发现是502室漏下来的水。久筑公司立即给奚清打电话，奚清竟称过会儿再说。久筑公司一再表示情况严重，奚清才让久筑公司给其妻子打电话。第一通电话李×没接，晚9时04分才打通电话，此时李×才得知502室漏水。从常理而言，楼下漏水一般找楼上一家，302室不会不找402室而隔层找502室。当天楼道里并没有水。因此奚清所称漏水经过不属实。奚清的房屋长期空置却不断水，明显有违业主的一般注意义务，其在本次漏水事故中有不可推卸的责任，由此造成的损失应当由奚清自行承担。
一审法院审理查明：奚清是涉案房屋业主，久筑公司是南湖东园小区的物业公司。双方签订的《物业管理合同》第四条第（二）项约定，在维修或服务中，因久筑公司过错造成奚清人身、财产损失的，久筑公司应负赔偿责任。
2013年3月11日，久筑公司工作人员为502室厨房水管更换铜球阀。3月18日，被更换的铜球阀开裂漏水，502室、同单元的402室和302室均被水浸泡。
一审审理中，经奚清、久筑公司同意，一审法院依法委托北京市建设工程质量第四检测所对铜球阀是否存在质量问题、阀门开裂漏水原因、管路及阀门安装工程是否符合规范要求等事项进行鉴定。奚清预付鉴定费7850元。
该所出具的《检测报告》分析到：“（1）安装使用情况…现场检查发现系统安装存在一定问题，在从右至左逐步安装到水表的右侧活接头时，由于支撑和固定没有到位，相应的短截管加工质量及管件、阀门安装均存在缺陷，导致管路及附件安装至水表活接头时已存在较大的水平和垂直偏差，未达到连接并且无渗漏的目的，安装人员用活接头的螺母将未做支撑和固定的管路与水表生硬的拧紧在一起，导致较大的安装应力无法释放；同时，管路本身原有的托架和卡子未起到应有作用，从而使得管路整体在自重作用下产生明显下坠变形倾向，也形成较大的外应力…从管路系统中的管道、管件、阀门的结构型式、材料性能、壁厚等分析，铜球阀无论是材质还是壁厚均为管路系统的薄弱环节，而且，与钢管的连接方式为螺纹连接，在其阀体内部加工了内螺纹，一方面会减薄连接处的厚度，同时，与材质比铜更硬的钢管外螺纹连接时，如存在较大应力集中的情况时，受力处的确存在很高的开裂风险…（3）断口形貌检查…从螺纹根部沉淀物的存在这点可以判定目前的断口是陈旧性的，也就是说裂纹是从内向外发展的，在断裂贯穿发生之前已经存在一定时间，介质渗入其中，产生了从这些沉淀物，直到裂纹发展到一定程度，阀体已经不能承受所需应力，阀门瞬间裂开导致大量漏水…初期裂纹有可能是安装过程中应力过大和应力接种导致的，但当时并没有发生肉眼可见的破坏，或者说还没有达到直接发生开裂的程度，但这种破坏由于安装不当在当时已经发生，并且为日后发生开裂埋下隐患”。
检测结论认为，阀门的材质、成型制造质量及材料组织形态、螺纹制作加工均合格，管路系统安装质量问题包括“（1）改装时未能按照原管路系统要求，利用现有的支托架和管卡子对改装的管道及配件进行有效支撑和固定，造成系统运行中管路自重、振动、介质流动力等形成的较大综合应力直接作用于始终处于悬空状态的管路系统，甚至导致末端因受力下垂。（2）管路在从右至左逐步安装到水表的右侧活接头过程中，相应的短截管加工质量及管件、阀门安装均存在缺陷，导致管路及附件安装至水表活接头时已存在较大的水平和垂直偏差，实测结果均≥10㎜。为达到连接并无渗漏的目的，安装人员用活接头的螺母将未做支撑和固定的管路与水表生硬拧紧在一处，导致较大的安装应力基本无法释放，造成严重安全隐患，是导致阀门使用中开裂的主要原因”。
关于502室空置损失，奚清提交经中介公司居间促成的、分别于2010年3月与2013年12月签订的房屋租赁合同，其中2013年12月签订的房屋租赁合同约定月租金为5500元，2010年3月签订的房屋租赁合同约定的月租金为3000元。奚清称事发前其房屋月租金为5000元。
关于402室和302室损失，奚清提交其与402室业主在南湖东园北社区人民调解委员会主持下签订的《人民调解协议书》以及收条，证明其先行向402室业主赔付了3.5万元；还提交奚清与302室业主签订的《协议书》以及收条，证明其向302室业主先行赔付了2500元。久筑公司认可上述证据真实性，但称奚清自行与邻居达成赔偿协议，未通知其参与，并且赔偿款金额没有鉴定依据。
久筑公司提交《致小区业主的一封信》，证明其时常张贴公告，提醒住户离家时注意切断水电煤气，并且这是业主应尽的注意义务。
以上事实，有双方当庭陈述、《物业管理合同》、照片以及上述证据在案佐证。
一审法院判决认定：久筑公司与奚清之间的《物业管理合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。
本案双方争议的焦点是谁对漏水事件负有过错。根据鉴定意见，导致漏水的原因包括管路系统改装时未能按照原管路系统要求进行有效支撑和固定、相应的短截管加工质量、管件和阀门安装存在缺陷等。奚清认可其改造过水路系统，并且短截管为奚清原有的管件，而久筑公司的工作人员拆下、更换和安装管件阀门的行为也存在缺陷，为阀门开裂导致漏水埋下隐患。502室房屋较长时间无人居住的情况下，奚清未关闭屋内水路阀门，也是导致本次漏水的原因之一。综合上述分析，奚清和久筑公司对漏水均存在过错，一审法院考察双方的过错情节及漏水原因，酌情确定奚清和久筑公司对漏水造成的损失各负担50%的责任。
关于先行赔付给402室和302室的费用，事发后奚清积极解决纠纷，赔偿协议是在402室和302室实际损失的基础上经协商达成的，久筑公司认可402室和302室实际损失与两份协议记载的损失范围一致，并且奚清已实际支付赔偿款，故一审法院对两份赔偿协议确定的金额予以采纳。奚清先行赔付的费用应由久筑公司承担一半。
关于502室的空置损失，现有证据足以证明奚清将502室用于出租，发生漏水后为配合诉讼鉴定一直未能对漏水部位进行维修，从而影响出租，直至2013年10月鉴定完毕以后才能进行维修，在此期间的房屋空置损失是奚清的合理损失。奚清提交的租赁合同足以证明房屋的出租价格，一审法院参照该价格确定空置损失为38500元，此部分损失亦应由久筑公司承担一半。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、久筑公司于判决生效后七日内赔偿奚清房屋空置损失一万九千二百五十元；二、久筑公司于判决生效后七日内给告奚清先行赔付给402室业主的赔偿款一万七千五百元；三、久筑公司于判决生效后七日内给付奚清先行赔付给302室业主的赔偿款一千二百五十元；四、驳回奚清的其他诉讼请求。
久筑公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院认定事实有失偏颇，据以定案主要证据明显不具合法有效性，作出的判决存在错误。一审法院据以定案的《物业服务合同》明显已过有效期，早已失效，虽双方存在事实上的物业服务合同关系，但涉案纠纷属于久筑公司物业管理服务合同之外额外提供的无偿服务，只在存在故意或重大过失的情况下承担责任。虽久筑公司存在一定的过失，但在尽了合理的提醒义务并在奚清的要求下进行操作，应承担较小的责任，而不应简单处以50%的责任。对于部分因奚清原因扩大的损失久筑公司不应承担，部分证据的真实性和证明力也值得商榷。具体原因如下：一、原审法院认定事实明显有误，据以认定主要事实的证据无效，法律适用错误。事实是，奚清对其室内管道进行了不合理改造，导致管道存在严重缺陷，久筑公司提供的是物业管理服务合同之外的无偿服务，并在告知管道和阀门存在缺陷有隐患的前提下，在奚清的要求下进行的操作，虽存在一定的过失，但应承担较小的责任，而不应简单处以50%的责任。而且物业管理合同的有效期为一年，目前该合同早已丧失合同效力，对双方无约束力。此后，双方虽有事实上的物业服务合同关系，但不应受该失效合同的约束。原审判决据此合同判定久筑公司承担赔偿责任明显不合法。二、原审判决判定赔偿房屋空置损失的依据不具客观真实性，计算也存在明显错误，应予以改判。三、发生漏水事故之后既怠于通知久筑公司，又怠于采取补救措施造成的扩大部分的损失不应由久筑公司承担责任。四、奚清在明知管道和阀门均存在隐患的情况下，长期空置房屋而不关闭水阀，是造成此次漏水事故及本次事故扩大的重要原因。上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院作出的（2013）朝民初字第26635号判决，依法对原判决一至三项予以改判。2.依法判令奚清承担一、二审诉讼费及鉴定费。
久筑公司未向本院提交新的证据。
奚清服从一审法院判决，其针对久筑公司的上诉理由主要答辩称：不同意上诉人陈述的事实与理由。同意一审判决。首先，关于漏水原因，已有鉴定机构作出报告，确定是久筑公司工作人员安装不当造成的。上诉状所提的上诉理由并不是造成漏水的原因。对于物业合同有效期的问题，这份合同是奚清第一次入住后签订的，合同到期后，久筑公司并未要求签订新的合同，只是延续收取物业费，表明合同关系的延续。虽然字面显示合同期限届满，但合同一直依约履行。房屋空置费问题，是因为漏水造成的，相关的证据是依据一审提交的两份合同，证明租金合理。奚清不存在怠于采取补救措施的问题，反而是久筑公司在接到保修电话后没及时到现场，久筑公司员工到场时，奚清早已到场。对于房屋长期空置问题，奚清在隔壁单元住，并未长期外出，经常照看房屋。
奚清未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合双方所提交的证据、鉴定报告和当事人陈述，一审法院认定双方就漏水事件均存在过错并酌情确定各负一半责任并无不当。因漏水所造成的损失，双方亦均应承担赔偿责任。关于赔付案外人费用和涉案房屋空置费一节，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。久筑公司虽不认可奚清所提交的证据，但未提供相关证据予以反驳。久筑公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
综上，一审法院判决结果并无不当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千七百元，由奚清负担八百五十元（已交纳四百六十三元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京市久筑物业管理有限责任公司负担八百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费七千八百五十元，由奚清负担三千九百二十五元（已交纳），由北京市久筑物业管理有限责任公司负担三千九百二十五元（奚清已预交，于本判决生效后七日内给付奚清）。
二审案件受理费一千七百元，由北京市久筑物业管理有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 冉
代理审判员 蒋 巍
代理审判员 霍思宇
二〇一四年四月十五日
书 记 员 罗雅竺