广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终117号
上诉人（一审被告）：曾青山，男，壮族，居民。
上诉人（一审被告）：覃雅秋，女，壮族，居民。
二上诉人共同委托代理人：覃金涛，居民。
被上诉人（一审原告）：黄汉俊，男，壮族，居民。
委托代理人：覃健保，居民。
上诉人曾青山、覃雅秋因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服环江毛南族自治县人民法院（2015）环民初字第1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成由审判员祝贺担任审判长，和代理审判员蒙江浩、黄忠任参加的合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。书记员张幼怡担任法庭记录。上诉人曾青山及二上诉人共同委托代理人覃金涛，被上诉人黄汉俊及其委托代理人覃健保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年3月3日，原告黄汉俊作为乙方，与作为甲方的被告曾青山、覃雅秋签订了一份《宅基地转让协议书》，协议约定：“一、宅基地坐落、面积甲方将环江县城城北开发区贵村二队居民安置点，面邻38米大道由科技局往加油站方向第二宗宅基地面积为80平方米（5米×16米）的宅基地的使用权所有权转让给乙方。二、甲方将按城建设计要求平整好该宅基地。三、甲方办好宅基地的国有土地使用证交给乙方。四、甲方协助乙方办好该宅基地到乙方名下的有关证件，费用由乙方负责。五、转让金额该宗地的转让价格为人民币大写贰拾万元（￥22万元）……”。签订协议当天，黄汉俊给付曾青山、覃雅秋转让费50000元。2014年10月15日，环江毛南族自治县国土资源局（以下简称环江国土局）与曾青山签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定将坐落于环江县桥西路城北加油站附近80平方米的宗地（宗地编号为2014102）的国有建设用地使用权，以32000元的价格出让给被告曾青山，用途为其他普通商品住房用地，其中合同中第二十一条约定：“受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用权证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第（一）项规定的条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）……”。2014年10月31日，环江国土局将上述宗地实际交付给曾青山。2014年11月26日，黄汉俊应曾青山的要求，以曾青山的名义到环江县国土局支付了土地出让金30380元、城市规划设计费31元、土地市场交易服务费480元、征地劳务费420元、价格调节基金64元，及向环江县地方税务局支付了契税940.32元、印花税15.7元、耕地占用税1200元，共计33531.02元。同日，黄汉俊另行向曾青山支付了转让费20000元，并于2日后的2014年11月28日再次向曾青山支付转让费80000元。2014年12月1日，曾青山取得《建设用地规划许可证》。2014年12月19日，曾青山取得《国有土地使用权证》（土地证号：环江国用（2014）第008**号）。2015年7月28日，黄汉俊通过银行转汇给曾青山转让费余款36469元。其后，曾青山以双方签订的《宅基地转让协议书》违反相关法律法规的强制性规定及《国有建设用地使用权出让合同》第二十一条的规定为由，主张《宅基地转让协议书》无效不予继续履行，黄汉俊遂诉至一审法院，引起本案诉讼。另查，本案诉争土地已进行平整，但尚未开工建设。
一审法院经审理认为：一、关于转让协议是否有效的问题。1、从转让协议内容是否违反法律、行政法规来看，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”可知，只有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中的效力性强制规定，才会导致合同的无效。而所谓效力性强制规定则是指法律、行政法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》是全国人大常委会制定的法律，其中第三十九条规定土地转让时投资应达到开发投资总额的25%，该规定是为了实现城市房地产管理的需要而设置，规制的是当事人房地产转让的“市场准入”资格，该条规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，虽然转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，但并不影响当事人从事民事活动的主体资格，也不直接影响转让合同的效力。2、从查明事实看，双方签订转让协议时，虽尚未取得建设用地使用权证书，但在起诉前被告于2014年12月29日已经取得了《国有土地使用权证》，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，本案的土地转让合同是有效合同。至于曾青山辩称《宅基地转让协议书》的协议内容违反《国有建设用地使用权出让合同》第二十一条的约定，一审法院认为，两份合同约束的主体不尽相同，曾青山与环江国土局之间的合同约定不能对抗原告，且曾青山对《国有建设用地使用权出让合同》的违约并不影响《宅基地转让协议书》的效力，故其主张《宅基地转让协议书》无效的辩解，不予支持。据此，一审法院认为，《宅基地转让协议书》未违反法律、行政法规的效力性强制规定，是有效合同。二、关于过户是否有事实和法律依据的问题。经查，黄汉俊在签订转让合同后，已经先后多次支付土地转让金及代为垫资交纳相关费用共计220000元，曾青山对此事实也并无异议。至此，黄汉俊已履行相应的付款义务，曾青山未及时履行合同义务，交付土地并协助原告办理过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第（三）款“均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持”的规定，原告的诉讼请求于法有据，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条的规定，判决如下：一、原告黄汉俊与被告曾青山、覃雅秋于2013年3月3日签订的《宅基地转让协议书》有效；二、被告曾青山、覃雅秋应继续履行《宅基地转让协议书》的合同义务，在本判决生效之日起10日内协助原告黄汉俊将环江国用（2014）第00870号土地变更登记至原告黄汉俊名下。
一审判决后，上诉人曾青山、覃雅秋不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法确认双方当事人签订的《宅基地转让协议书》为无效合同。一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要理由有：一、一审认为《中华人民共和国城市房地产管理法》是地方性法规，该认定错误。二、本案应认定上诉人违约，并承担违约责任。本案上诉人已明确表示不履行合同义务，按照法律规定，应认定为合同违约，法院应当判决由上诉人承担相应的违约责任，不能认定合同有效或无效的问题。三、对于被上诉人向上诉人支付的费用，上诉人至今没有否认。讼争土地的所有者一直是上诉人，在没有变更至被上诉人名下之前，被上诉人所支付给上诉人的所有资金，均属两者之间的财务往来，不能据此认定该土地属被上诉人所有。
被上诉人黄汉俊答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由有：一、一审认定《城市房地产管理法》是管理性强制规定，不能作为认定合同无效的依据，该认定是正确的。二、《城市房地产管理法》的立法原则是调整房地产开发经营企业在经营活动中应当遵守的准则，本案中，双方当事人均是农村居民，转让土地的性质和用途是个人住宅用地，上诉人并非是从事房地产经营的企业，转让的土地也不属于用于房地产开发经营，因此，本案不应当受《城市房地产管理法》的调整。本案《宅基地转让协议书》是合法有效的。三、根据《合同法》的相关规定，一审判决上诉人继续履行合同就是判决上诉人承担违约责任。四、被上诉人已经将转让价款全部支付给上诉人，上诉人就应当有义务负责将土地使用权证过户至被上诉人名下，一审判决正确，应予维持。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
综合当事人的意见，本案的争议焦点是：1、《宅基地转让协议书》的效力如何认定？2、曾青山、覃雅秋是否应协助将本案讼争宅基地使用权证过户至黄汉俊名下？
本院认为：一、关于《宅基地转让协议书》的效力如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”，按照前述规定，合同只有在违反法律、行政法规的效力性强制规定时，才能被认定为无效。从曾青山、覃雅秋列举的法律条文看，条文内容并未明确违反的后果是合同无效，换言之，二人主张的所谓协议无效的法律依据，应属管理性规范，即这些法律条文是为了实现管理的需要而设置的，其针对的并非行为内容本身。综上所述，本院认为，本案《宅基地转让协议书》依法成立，为双方当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律、法规强制性规定，应为有效合同。曾青山、覃雅秋主张协议无效，该主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于曾青山、覃雅秋是否应协助将本案讼争宅基地使用权证过户至黄汉俊名下的问题。如前所述，本案《宅基地转让协议书》合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应当按照协议约定内容履行各自的义务。从查明事实看，黄汉俊已经将协议书约定的22万元转让款全额支付给曾青山、覃雅秋，一审判决曾青山、覃雅秋协助办理过户手续有事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人曾青山、覃雅秋的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人曾青山、覃雅秋负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 贺
审判员 蒙江浩
审判员 黄忠任
二〇一六年三月三十日
书记员 张幼怡