浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍执异终字第33号
上诉人（原审被告）王金伟。
委托代理人（特别授权）陶冬生、陈田灵，绍兴市新世纪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行，住所地绍兴市人民中路349号。
负责人葛建良，系行长。
委托代理人（特别授权）孙孟强，浙江大公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）绍兴市老史食品有限公司，住所地绍兴市越城区东湖镇谢家岸头。
法定代表人张敏，系董事长。
上诉人王金伟为与被上诉人中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行（简称农业银行越城支行）、绍兴市老史食品有限公司（简称绍兴老史公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院于2014年11月11日作出的（2014）绍越执异初字第5号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王金伟的委托代理人陶冬生、陈田灵、被上诉人农业银行越城支行的委托代理人孙孟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，本案讼争房屋坐落于绍兴市越城区东湖镇谢家岸头村（产权证：房权证绍自始字第××、00××29、0000043430号，建筑面积共计4768.65平方米；土地证：绍市国用（2003）字第1-6492号，使用权面积34628平方米），所有权人系被告绍兴老史公司。2012年8月1日，绍兴老史公司对讼争房屋办理抵押登记，抵押权人为原告农业银行越城支行。2012年2月15日，被告王金伟与绍兴老史公司签订房屋租赁合同一份，合同约定被告绍兴老史公司将讼争房屋出租给被告王金伟，租赁期限为拾贰年，租期起算日为2012年4月15日，自计租日起每满12个月为一个租赁年度。双方对租金的约定为第一年105万元，第二年110万元，第三年115万元，第四年120万元，第五年125万元，以此类推，租金按年支付，每次支付一年的租金。若承租方王金伟一次性支付拾贰年租金，绍兴老史公司同意全部租金优惠为壹仟万元，一年内支付完毕，并以打入账户为准。同时约定由王金伟按时交纳电、燃气、水费、通讯费等公用事业费及其他费用。合同还对其他事项作出约定。2012年2月15日、7月19日，被告王金伟通过中国银行分别转账300万元、200万元给金新民，用途栏注明为“借款”。2012年2月20日、2月23日、3月29日、8月21日、8月27日，被告王金伟通过中国农业银行分别转账100万元、50万元、50万元、40万元、27万元给金新民。2012年7月30日，金新民出具收条一份，载明“今收到王金伟现金人民币共计贰佰叁拾叁万元正”。原审法院在审理（2013）绍越商特字第8号农业银行越城支行与绍兴老史公司实现担保物权一案过程中，于2013年8月21日作出（2013）绍越商特字第8号民事裁定，确认对绍兴老史公司的绍房他证绍市字第k0000707**、k000070772、k000070774号他项权证下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，农业银行越城支行对变价后所得款项在2500万的范围内优先受偿。2013年9月18日，农业银行越城支行向原审法院申请强制执行，原审法院执行过程中，案外人王金伟提出执行异议，认为其已与绍兴老史公司签订租赁合同，并支付租金，要求原审法院暂缓拍卖或在拍卖款中扣留其已支付的租金人民币861万元；听证过程中，其变更异议请求，要求法院对上述土地、厂房带租拍卖。原审法院经审查，于2014年3月20日作出（2014）绍越执异字第3号执行裁定，认定王金伟对讼争房产及土地可租赁至2024年4月15日止，并按合同规定支付房屋租赁费，另在原审法院拍卖时享有行使优先购买权的权利。原告农业银行越城支行不服起诉，故成讼。另查明，被告绍兴老史公司历史电量情况：2011年2月至2012年12月，月用电量维持在23258.96度上下；2013年1月至9月，月用电量维持在3080.89度上下；2013年10月至2014年2月，用电量为0度。2008年5月21日绍兴老史公司以不用水为由，申请水表销户，自来水公司受理并销户。被告王金伟在租赁合同签订后一年左右时间未占有使用讼争房屋。在此之后，其将讼争房屋陆续转租其他租户至今。
原判决认为，本案争议焦点系两被告之间的租赁关系是否可以对抗原告的抵押权。对此需明确被告王金伟是否享有租赁权。租赁权作为一项物权化的债权，应当区别与普通债权的效力予以认定。普通债权适用债权的相对性及平等原则，而执行异议之诉案件中，因涉及第三方利益，故对租赁权应通过“占有”这一可公示性的表征来认定。原审法院认为，被告王金伟在抵押权设立前并未享有租赁权，理由如下：第一、历史电量清单上无法体现占有使用情况。绍兴老史公司陈述其在租赁合同签订后即停止在此经营，但该陈述与其用电量在租赁前后仍基本保持一致的实际情况不相符合。被告王金伟陈述其租赁厂房后部分面积作为办公用房自用，部分转租浙江塔牌公司作为仓储使用，部分堆放绍兴老史公司机器，对比绍兴老史公司作为食品加工企业的用电量，两者应当存在较大差距，但实则绍兴老史公司的用电量自2011年2月至2012年12月期间一直较为稳定，2013年1月才发生骤减情况。原审法院认为，王金伟所述厂房自用及转租浙江塔牌公司使用的情况未有证据予以证明。即使得到证实，根据电量变化清单，至早也发生在2013年1月之后，故其在抵押权设立前未占有使用讼争房屋。第二、被告王金伟自认其未对讼争房屋占有使用。据王金伟陈述，其在租赁合同签订后一年左右时间讼争房屋系空关，其未使用，亦未转租，在此之后，陆续转租他人至今。原审法院认为，租赁权设立的准据点应以占有时间为准，且该占有系对讼争房屋的直接占有、合法占有。被告王金伟在签订租赁合同后一年时间内未对讼争房屋占有使用，而在此期间，原告农业银行越城支行已设立抵押权，故应当认为抵押在前，租赁在后。第三、被告王金伟未履行合同项下主要义务。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人租赁的主要目的是获得标的物的使用权，在对标的物使用过程中所产生的价值或利益才能权衡其为租赁标的物交付租金而产生的损失。原审法院认为，被告王金伟作为承租人自始未履行合同项下主要义务支付租金，故即使对讼争标的物未占有使用，也不对其产生损失。而相反，被告绍兴老史公司自身尚负担巨额外债，在王金伟未支付租金的情况下，其仍交付讼争标的物显然违背常理。故原审法院认为，双方之间并未履行合同主要义务，被告王金伟未占有使用讼争房屋。综上，原审法院认为，被告王金伟虽签订租赁合同，但在抵押权设立前未占有使用讼争房屋，故其租赁关系不得对抗原告的抵押权。原告要求不带租执行的请求，符合法律规定，法院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求有责任提供证据加以证明，原告农业银行越城支行未能举证证明两被告之间租赁合同无效，故需承担举证不能的责任，就其诉请第一、二项法院不予支持。依照《物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院》第二条、第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、许可在法院（2013）绍越执民字第2622号执行案中对被告绍兴市老史食品有限公司所有的位于绍兴市越城区东湖镇谢家岸头村的房屋（房权证绍自始字第××、00××29、0000043430号）不带租执行。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告王金伟、绍兴市老史食品有限公司负担。
上诉人王金伟向本院上诉称，原判决认定事实有误以致实体判决损害其权益，要求撤销原判决后发回重审或改判，具体理由如下：一、上诉人与绍兴老史公司在签订房屋租赁合同后，双方当事人办理了租赁标的物的交接手续，并签署书面交接清单一份。至此，上诉人即实际占有了标的物。占有与使用系两个不同的法律事实，此后上诉人是否使用租赁标的物不能作为认定其是否占有租赁标的物的依据。二、上诉人已按约履行了支付租金的义务。上诉人提交的租金交付凭证所载明的金额与租赁合同约定的租金金额相吻合。绍兴老史公司出具的确认书虽然没有其法定代表人张敏的盖章，但无证据证明伪造的情形下，只能认定系绍兴老史公司内部管理不善，而不能否认确认书的效力。在诉讼中张敏及其委托代理人均明确金新民系绍兴老史公司实际控制人，上诉人支付给金新民的款项就是用来支付租金的，而非借款，金新民在越城公安分局所作的供述亦能相互印证。况且，在绍兴老史公司在向被上诉人农业银行越城支行贷款抵押时，张敏根本不知道合同盖章，其也没有签过字。如果认为金新民不是绍兴老史公司的实际控制人，那该笔借款就不是绍兴老史公司的借款，而是金新民的金融诈骗。因此，上述证据足以证明原判决认为上诉人没有支付绍兴老史公司租金系认定事实错误，请求二审查清事实。
被上诉人农业银行越城支行在二审中辩称，一、根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人住宅租赁权的若干问题解答》第一项之规定，案外人在抵押查封前已依据合同占有涉案房屋的，租赁权才受保护，这里所指的占有是实际合法的占有。上诉人曾自述在协议签订一年内租赁房屋是空关的，电量使用情况也反映出上诉人并未使用该房屋，因此在讼争房屋被抵押登记前上诉人并未实际占有该房屋，其租赁权在执行程序中不受保护。一审法院认定租赁权设立的准据点以占有时间为准，符合立法本意，也符合租赁权权能。二、上诉人支付给金新民的1000万元款项，这些款项的用途有的是借款或往来款，均没有载明租金，因此上诉人无证据证明将租金交付给了金新民。另一方面，金新民并不是绍兴老史公司的法定代表人，其在没有获得授权的情况下，根据合同相对性原则，这些款项不能证明绍兴老史公司收到了租金。况且，对于确认书绍兴老史公司法定代表人张敏在执行听证阶段陈述没有看到过，公司印章不是其盖出的，因此该确认书不能证明上诉人的主张。一审证据审查细致准确，认定事实合理合法，法律适用正确，请求二审驳回上诉请求，维持原判决。
被上诉人绍兴老史公司未到庭应诉。
本院二审期间各方当事人均未提交新的证据。
本院经二审审理查明，上诉人王金伟与被上诉人绍兴老史公司签订房屋租赁合同一份，该合同上载明的签订时间为2012年2月15日，租赁期限为拾贰年，租期起算日为2012年4月15日。其他查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，本案中上诉人王金伟作为案外人以其对讼争房屋享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁，而被上诉人农业银行越城支行作为申请执行人则认为租赁关系无效，要求法院不带租拍卖。对于此类案件主要审查租赁合同是否有效、租赁权是否对抗抵押权两个方面的问题。首先，关于租赁合同效力的问题。本案中被上诉人农业银行越城支行虽主张上诉人王金伟与被上诉人绍兴老史公司恶意串通，为逃避银行债务签订租赁合同，但并未提供充足的证据予以证明。故，原判决对此问题的处理并无不当。其次，关于上诉人王金伟享有的租赁权能否对抗被上诉人农业银行越城支行的抵押权问题，分析如下：租赁合同是当事人约定出租人转移特定物于承租人使用，承租人给付租金的合同。在租赁合同签订后，对租赁物的占有就是承租人对租赁物享有使用、收益等权益的公示，基于公示产生的公信，能够保护交易安全，防止不特定他人权利受损。因此，在执行异议之诉中极有必要审查承租人实际占有租赁物的时间点，从而明辨真伪，对各方利益作出公正地衡量。本案中上诉人王金伟与被上诉人绍兴老史公司主张租赁合同于2012年2月15日签订的，且于同年4月15日计算租期。按照上诉人王金伟的陈述，在租赁合同签订后，其并未将讼争厂房转租或使用，而是“空关”着不使用房屋。按照常理，在此期间讼争厂房的用电量应当较之此前正常生产时明显下降。然而，绍兴老史公司历史电量清单数据显示，自2011年2月至2012年12月期间，讼争厂房使用电量的情况与此前正常生产经营期间的用电量相比非常稳定，并无停业或转为他用之迹象。上述矛盾之处，上诉人王金伟无法作出合理解释，有关其在租赁合同载明的租期起算日即已实际接收或控制讼争厂房的主张难以成立。综上，上诉人王金伟尚无证据证明其在抵押权设立之前已实际占用租赁物，其对该租赁物的依赖尚未建立，其主张的租赁权不能对抗被上诉人农业银行越城支行的抵押权。原审法院判令对讼争房屋不带租执行符合执行异议之诉的审查标准，并无不当。综上，原判决程序合法，实体处理得当，应予维持。上诉人王金伟之上诉请求无事实与法律依据，不予支持。被上诉人绍兴老史公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王金伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王普庆
审 判 员 刘 艳
代理审判员 赵启龙
二〇一五年二月二日
书 记 员 高海燕