月28日照的，只有一张是2013年3月25日照的。对第3组证据的三性有异议，从录音的质量情况，听不出谁是蓝聪，谁是被告，根据证据规则，音像资料应当征得被录音人的同意，录音资料只能是佐证，而不能是直接证据，录音不怎么听得清。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，本院对原、被告均无异议原告提交的第1组的证据予以确认。对原告提交的第2组证据，虽被告认为该通知是原告与房东恶意串通所为，但无法提供相关证据予以反驳，且本院结合被告与房东所签订合同的内容，可以认定该组证据。对原告提交的第3组证据，对该组证据的内容，通过法庭调查的事实可以予以认定，但对原告的证明目的，因原告无法提交其他的证据予以佐证其主张，故本院对该组证据的证明目的不予采信。对原告提交的第4组证据，虽被告提出两份收条不是其所书写，但结合庭审查明的事实可以认定被告通过折抵与收取现金的�式确已收到原告支付的转让费及保证金和房租共计人民币3万元，且经过庭审示明被告不申请进行笔迹鉴定，故对该组证据本院予以采信。对原告提交的第5组证据，该组证据可以形成证据链证实原告在接手店铺后进行装修所花的费用。对原告提交的第6组证据，因被调查人未到庭接受法庭及当事的质询，该组证据在形式方面不符合法律规定，故本院对该组证据不予采信。对被告提交的第1组证据，该组证据仅为被告自书的清单及其购买清单中各项物品的费用收据，无法形成证据链证实原告已在接手店面的过程中已收到的物品及物品价值，故本院对该组证据不予采信。对被告提交的第2组证据，该组证据为被告拍摄的照片，因其该组照片无法与物证原物核对，故本院不予以采信。对被告提交的第3组证据，因该视听资料需证明的事实无其他证据予以佐证且未提交证据证明该视听资料是通过合法手段取得，江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2013）余民一初字第54号原告龙海霞，女，1989年9月15日出生，汉族，江西省大余县人，个体户，住大余县内良乡石溪村畔下组，住大余县星河嘉园**栋*单元***室，身份证号码：3607231989********。委托代理人李剑锋、曾海涛，大余县南安法律服务所法律工作者。（特别授权）被告邱国华，女，1989年10月8日出生，汉族，江西省大余县人，个体户，住大余县南安镇新余村窑巷里*号，身份证号码：3607231989********。委托代理人彭翔，江西启光律师事务所律师。（一般代理）原告龙海霞诉被告邱国华租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月25日立案受理后，于2013年3月26日由审判员王有为适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙海霞的委托代理人李剑锋、曾海涛，被告邱国华及其委托代理人彭翔到庭参加了诉讼。因案情需要，于2013年4月25日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告龙海霞的委托代理人李剑锋、曾海涛，被告邱国华及其委托代理人彭翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙海霞诉称：2012年12月，我经人介绍得知，被告在世纪广场5栋01室国珍松花粉经营店面会转让。于是，我与被告谈转让事宜，签订转让合同前，我特意问被告有没有征得房主的同意并要求被告拿出与房主的租赁合同，但被告隐瞒了我，骗我说房东已同意，租赁合同没带，要回家找找，叫我放心，签完转让合同就给我一份复印件。同年12月27日，我与被告达成协议，我以2.6万元转让金转让该店，并签订转让合同，而后被告给了我一张与房主签订的《店面租赁合同》复印件我，当时我看了合同，合同第九条约定：“如确需转让应提前一个月通知甲方，征得甲方同意…”，我当时第一反映叫被告拿出房主书面同意转让书看一下。被告却说，房主同意了，不需要什么书面同意书，那是种形式。被告又叫我交违约保证金及房租，我说应该直接交给房东，被告说不用，以后都交给他，由他转交。随后，我交了2000元店面违约保证金及2000元房租给被告。2013年元月，我从店面租赁合同中找到房主电话，打电话说交房租，房主却一头雾水，不知情况，当时就来我店内查问情况，说被告未经其同意私自转让了店面，现在收回。2013年2月19日，店主出具《关于终止店面租赁合同事宜》书面通知书，致使我目前无法正常经营。故为维护我的合法权益，请求法院依法判令：1、被告返还转让金、租金及保证金人民币叁万元整（￥30000元）及从2012年12月27日起按银行同期贷款利率支付利息至该款项还清止。2、赔偿我直接经济损失装修费人民币壹万伍仟叁佰元整（￥15300元）。3、判令被告支付原告违约保证金贰仟元整（￥2000元）。4、本案诉讼费用由被告承担。原告龙海霞为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：1、店面租赁合同一份，证明被告与房主系承租关系。2、终止合同书一份，证明被告违约，导致原告无法行使承租权利。3、店铺转让合同一份，证明被告在未征得房东同意的情况下转让店铺给原告。4、收条二份，证明被告收原告转让费26000元、违约保证金2000元及房租2000元。5、装修合同一份及收条二份，证明原告支付了装修费用。6、蓝聪的调查笔录一份，证明以上提交的5份证据所证明的事实都是真实的。被告邱国华辩称：1、原告与被告签订“店铺转让合同”之前已知晓和看过被告与店主签订的“店面租凭合同”。2、原告诉状中所说的所谓理由是捏造的。3、本案原告应承担合同不履行的完全法律责任�被告邱国华为支持此辩解，向法庭提交以下证据：1、物品清单一份及收据15份，证明转让店铺时被告已将店内物品一概转让给原告，且物品的价值。2、照片4张，证明店内的概貌及物品，另证明原告仍实际占有并经营该店铺。3、提交录音二份，证明谈论转让事宜签订协议时蓝聪不在场。经法庭质证，被告对原告提交的第1组证据没有意见。对第2组证据有异议，房东并没有通知被告，被告也没有收到这份材料，原告与房东恶意串通，叫房东出具书面材料。对第3组证据的内容没有异议，这份合同说明合同签订后店面的一切事宜与被告无关，合同签订时，被告已经说过要叫房东过来，是原告表示不要让房东过来，担心会涨房租。对第4组证据有异议，这两份收条不是邱国华亲书。对第5组证据与我方没有关联性，原告装修没有与我方说明，也与我方没有关系。对第6�证据有异议，蓝聪与龙海霞是亲属关系，蓝聪对签订合同的事实不清楚，只是单纯的介绍而已，该调查笔录中的相关事宜不是真实的。原告对被告提交的第1组证据有异议，这些物品与本案没有关联性，且清单上并没有原告的签字确认。对第2组证据有异议，对该照片的三性均有异议，影像资料须有其他资料相互印证，照相的时间也有异议，合同是2012年12月27日签的，照片是12支付代收租金计人民币2000元的诉讼请求；驳回其要求被告邱国华支付上述款项利息的诉讼请求。二、被告邱国华应在本判决书生效后十日内向原告龙海霞补偿装修费计人民币3000元。三、驳回原告龙海霞要求被告邱国华违约保证金计人民币2000元的诉讼请求。案件受理费982元，由原告龙海霞承担482元，被告邱国华承担500元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 王    有    为人民陪审员 ＸＸ年人民陪审员廖素华二〇一三年七月一日书 记 员 李    泰    乾故本院对该组证据不予采信。经审理查明：2011年1月23日，被告与案外人彭行明签订《店面租（赁）合同》一份，载明：“出租方（甲方）：彭行明…承租方（乙方）：邱国华…一、甲方同意将坐落在世纪广场5栋01室店面出租给乙方，乙方愿意承租该店铺。二、租赁期：2011年2月15日至2015年2月15日止，租赁期肆年，租赁期满后，乙方在合同签订之日内应缴纳店铺违约保证金，计人民币贰仟元整（￥：2000元）给甲方�四店铺租金缴纳方式：租期共四年，每月租金壹仟元整（￥：1000元）签订租赁合同计交纳一个季度（三个月）租金3000元整，以后每季头五日内缴纳下季度（三个月）租金，逾期甲方有权终止合同，押金不予退回……六、如乙方在租赁期内需提前解除租赁合同，应赔偿一个月店铺租金计人民币（按当年合同租金）给甲方，甲方不退回押金给乙方。七、甲方若中途单方面终止合同，应返回租金的押金，并按照合同四个月的租金赔偿给乙方，赔偿装修费用……九、甲方在乙方按期付房租的合同有效期内不得单方终止合同，乙方在合同有效期内不得将该店铺转租给任何第三方使用，如确需转让应提前一个月通知甲方，征得甲主书面同意，否则甲方有权收回店铺，并视乙方违约……”。2012年12月27日，原、被告签订《店铺转让合同》一份，载明：“甲方：邱国华，乙方：龙�霞。甲、乙双方经友好协商，就店铺转让达成下列协议，并共同遵守：第一条，甲方于2012年12月30日前将位于5栋01号的店铺转让给乙方使用。第二条，房东与甲方签订了租赁合同，租期到2015年02月15日止，月租为1000元人民币。第三条，店铺交给乙方后，每月的房屋租金和水电等各项费用都与甲方无关，都有由乙方负责交纳，该合同期满后乙方可提前向房东提出续约。第四条，乙方在2012年12月27日前一次性向甲方支付转让费共计人民币大写贰万陆仟元整（￥26000元）。第五条，转让后，店面所发生的一切费用和责任都于甲方无关……”。合同签订后，原告向被告支付了违约保证金、代收房租及店面转让费共计人民币30000元，并由被告向原告写下收条二份，分别载明：“收条，今收到龙海霞、王燕萍在合同签订之日内应缴纳店面违约保证金计人民币贰仟元整（￥2000元）�和收房租2000元。邱国华，2012年12月27日”、“收条，今收到龙海霞、王燕萍5栋01店面转让费贰万陆仟元整（26000）元。邱国华，2012年12月27日”。原告接手店铺后，对该店铺进行装修，共花费装修费计人民币15300元。2013年2月19日，房东彭行明发现被告已将店铺转让他人，向原告发出一《关于终止店面租赁合同事宜》的通知，载明：“甲方（出租方）：彭行明…乙方（承租方）：邱国华…2011年元月23日甲方将坐落在世纪广场5栋01室店面出租给乙方使用，并签订合同，承租期限为4年（2011·2·15-2015·02·15）。2012年12月27日，乙方与第三方（龙海霞）签订了店铺转让合同，直到第三方（龙海霞）打电话说交房租时，我才得知我店面已转让。现乙方未经我允许私自将店面转让给第三方经营使用，系单面违约，按双方所签订《店面租合》内容第九条‘…如确需转让应提前一个月�知甲方，征得甲方书面同意，否则甲方有权收回店铺，并视乙方违约’规定，乙方系单方面违约，甲方现终止《店面租（赁）合同》，乙方所交的保证金不予退还。乙方在五个工作日内将个人物品搬出店面，并不得损坏店面里任何物品。特此告知……”。上述事实，有原、被告提供的相关证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，被告邱国华与房东在2011年1月23日签订的店铺租赁合同在形式与内容方面均符合法律规定，被告作为承租人在未经得房东的同意，于2012年12月27日将店铺转让给第三人即本案的原告，被告虽存在擅自转租的行为，但其与房东之间的租赁合同继续有效，即在本案中存在两个租赁合同，被告与房东的合同、原告与被告的合同仍可以按合同相对性来追究违约责任。因此，依据庭审查明的事实，房东已因被告违约而要求被告搬出店铺，�被告未直接收到该通知书，但因房东要求解约的行为已造成原告无法继续经营，亦导致原、被告双方的合同不能实现合同目的，故原、被告之间的合同可予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，因原、被告之间租赁合同的解除，对于尚未到期的店铺使用权，按法律规定已终止，对原告已交付给被告的转让费26000元、保证金2000元，以上共计人民币28000元，被告应予以退还；对于原告诉请的返还2000元租金的要求，因原告从承租到法庭辩论结束前，均实际占用该争议的店铺，故对原告的该项诉请不予支持。对原告提出对上述费用需计算利息的请求，因双方未在合同中明确约定且对于合同的解除原告亦有过错，故对此不予支持。对原告要求被告承担装修经济损失共计人民币15300元的诉请，本院考虑原告已实际支付的装修费用及双方的过错程度，酌定被告给予原告人民币3000元的补偿。对原告要求被告另行支付违约保证金计人民币2000元的诉求，因该项保证金未在原、被告所签订的租赁合同中明确约定，于法无据，故本院对该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告邱国华应在本判决书生效后十日内向原告龙海霞返还转让金、保证金共计人民币28000元；驳回其要求被告邱国华支付代收租金计人民币2000元的诉讼请求；驳回其要求被告邱国华支付上述款项利息的诉讼请求。二、被告邱国华应在本判决书生效后十日内向原告龙海霞补偿装修费计人民币3000元。三、驳回原告龙海霞要求被告邱国华违约保证�计人民币2000元的诉讼请求。案件受理费982元，由原告龙海霞承担482元，被告邱国华承担500元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长王有为人民陪审员ＸＸ年人民陪审员廖素华二○一三年七月一日书记员李泰乾