广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1322号
上诉人（原审原告）：深圳市蛇口海湾实业股份有限公司。
法定代表人：樊伟明，董事长。
委托代理人：李沛然，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：李智，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨玉华。
委托代理人：苏茂先，广东贤耀律师事务所律师。
上诉人深圳市蛇口海湾实业股份有限公司（以下简称蛇口海湾公司）因与被上诉人杨玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第479号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，蛇口海湾公司系经深圳市市场监督管理局注册成立的股份合作公司，成立时间为1989年2月1日。根据蛇口海湾公司提交的《关于深圳市蛇口海湾实业股份有限公司沿革情况说明》的内容显示：海湾村委会前身为位于蛇口海湾旧村的蛇口公社海湾大队，为响应政府“村企分离”的号召，海湾村委会成立了村集体经济组织蛇口渔工贸发展总公司海湾分公司，后该分公司脱离蛇口渔工贸发展总公司变更为深圳市蛇口海湾分公司。1992年，深圳市蛇口海湾企业公司经过股份制改造，更名为“深圳市蛇口海湾实业股份有限公司”，即蛇口海湾公司。蛇口海湾公司系由海湾村委会成立的集体经济组织，依法继受了海湾村委会的全部集体资产，享有海湾村委会名下全部与集体经济有关的权利（包括海湾村委会名下所有住宅、商铺、工业厂房的产权等）。上述情况说明经深圳市南山区蛇口街道办事处盖章确认“情况属实”。
关于涉诉房屋的权属问题，蛇口海湾公司说明如下：涉诉房屋所使用的土地为蛇口海湾公司依法取得的行政划拨用地，用地手续齐全，土地权属清晰，海湾工业厂房由蛇口海湾公司自筹资金建设，整个建设工程得到相关主管部门的批准，因该厂房并无进入市场销售的计划，故一直没有办理房产证。
2010年6月21日，蛇口海湾公司（甲方）与杨玉华（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积功能共计1200平方米；租赁房屋月租金总额为25200元；乙方应于2010年8月1日前交付首期租金，并于每月5日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；乙方租用租赁房屋的期限自2010年8月1日起至2015年7月31日止；租赁期间，乙方不得将房屋转租给第三方，否则按月租金的三倍罚款并收回租赁房屋；租赁期间，如甲方要收回房屋，必须提前壹个月书面通知乙方，乙方不得异议，如乙方要退房，亦须提前壹个月书面通知甲方，并经甲方验收后方可办理退租手续等。
同日，蛇口海湾公司（甲方）与杨玉华（乙方）又另签订《深圳市房屋租赁合同书》，租赁房屋、建筑面积、租金标准、租赁期限、租赁保证金均与前述《房屋租赁合同书》约定内容一致，另约定：租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；第十七条约定，在本合同有效期内，发生下列三种情形之一的，即发生不可抗力，使本合同无法履行，或政府征用、收回或拆除租赁房屋，或甲乙双方协商一致的，允许解除或变更本合同；乙方擅自将租赁房屋转租第三人的，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据该情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权申请单方解除合同登记（备案）；本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前壹个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权，双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到房屋租赁主管机关重新登记（备案）。该合同已经深圳市南山区房屋租赁管理办公室登记备案。此外，蛇口海湾公司提交的该合同文本另有附页，附页内容为：“附加条件：在租赁期间，本租赁物业如公司自行改造或政府拆除改造，乙方应无条件将物业交回甲方，甲方将在事前一个月书面通知乙方。”落款处由蛇口海湾公司盖章及杨玉华签名，同时加盖“深圳市南山区房屋租赁管理办公室合同备案专用章”。庭审中，杨玉华对上述附页部分的真实性予以确认。
当日，蛇口海湾公司收取杨玉华支付的押金50400元并出具《收款收据》。合同签订后，杨玉华将涉诉房屋分别转租给案外人陈某、段某、张某等人。杨玉华向蛇口海湾公司支付租金至2012年12月，之后，杨玉华未再向蛇口海湾公司支付租金。
2012年11月19日，蛇口海湾公司向杨玉华发出《关于终止海湾多层厂房用户租赁合同的通知》，主要内容为：按区政府的专项指示，海湾多层厂房列入今年区政府“产业转型，升级改造”的项目之一，为执行区政府的指示，蛇口海湾公司特通知如下：1、双方的租赁合同至2012年12月31日终止；2、请于2013年1月20日前撤出租赁厂房；3、2013年1月1日至1月20日不计收租金，作为搬迁补偿。该通知由杨玉华的丈夫何某代为签收，同时注明“对此通知内容有异议”，此后亦未在上述通知时间内从租赁房屋搬离。
2013年2月1日，深圳市南山区人民政府办公室发出深南府办（2013）3号《南山区“一街道一园区”产业园区建设工作方案》，其中，蛇口爱榕路东的海湾文化产业创业园（占地面积600平方米，建筑面积3879平方米）属于第一批拟列入“一街道一园区”改造产业园区的名单之中。
2013年5月21日、2013年5月24日，案外人段作发经营的深圳市南山区利发服装加工厂分两次收到蛇口海湾公司支付的“海湾工业厂房五层厂房补偿款”共30万元并出具《收款收据》。2013年5月28日、2013年5月30日，案外人陈开红经营的深圳市南山区新天地时装厂亦收到蛇口海湾公司支付的“海湾工业厂房四层返还房屋补偿款”共20万元并出具《收据》。2013年5月24日、2013年5月30日，案外人段某、陈某分别向蛇口海湾公司返还涉诉房屋的锁匙，签字确认了厂房退房搬迁物品清单并办理了搬迁交接手续。
关于转租权的问题。蛇口海湾公司主张其是在向杨玉华发出终止合同通知时得知杨玉华的转租行为，并认为杨玉华在租赁涉诉房屋期间，未经蛇口海湾公司书面同意，将涉诉房屋转租给第三方，蛇口海湾公司依合同约定有权单方解除租赁合同，要求杨玉华返还涉诉房屋并赔偿损失。杨玉华主张其没有书面证据证明蛇口海湾公司同意杨玉华的转租行为，但认为蛇口海湾公司对该行为是明知的，杨玉华本身不参与直接生产经营，仅是中间的转租户，由蛇口海湾公司提供的交接清单亦说明蛇口海湾公司是清楚杨玉华的转租行为的。
另查明，2012年11月22日，杨玉华向案外人段某、张某、陈某等人发出《关于终止海湾多层厂房用房租赁合同的通知》，内容为：1、双方租赁合同至2013年1月20日终止；2、请段某、张某、陈某于2013年1月20日前撤出租赁厂房；3、2013年1月1日至1月20日不计收租金，作为段某、张某、陈某的搬迁补偿。段某、张某、陈某分别签收了该通知，同时注明“对此通知内容有异议”。
蛇口海湾公司的原审诉讼请求为：1、杨玉华支付蛇口海湾公司违约赔偿金201600元（金额按违约期内约定租金的双倍计算）；2、杨玉华承担本案的全部诉讼费、保全费、公证费、执行费等费用。
原审法院认为，关于杨玉华转租的效力。现有证据虽不能证明蛇口海湾公司书面同意杨玉华对涉诉房屋进行转租，蛇口海湾公司也当庭明确表示不同意杨玉华转租，但是，根据上述查明的情况，蛇口海湾公司负责涉诉房屋的日常管理，次承租人长期实际使用涉诉房屋，作为涉诉房屋的日常管理者，蛇口海湾公司显然知道或应当知道涉诉房屋并非杨玉华在实际使用且杨玉华已对涉诉房屋进行转租，但蛇口海湾公司在六个月内并未提出异议，依据《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院认定该转租行为有效。
关于租赁合同的解除。蛇口海湾公司、杨玉华之间签订的租赁合同明确约定若涉诉房屋因公司自行改造或政府拆除改造，承租人应无条件将物业交回蛇口海湾公司，蛇口海湾公司将在事前一个月书面通知，此为附页限制条款。涉诉房屋在租赁关系存续期间涉及政府相应的升级改造工程，蛇口海湾公司已经依约提前一个月通知杨玉华双方的租赁合同至2012年12月31日终止，并给予杨玉华一定的搬迁期间。蛇口海湾公司的上述行为符合双方的合同约定，事实与法律依据充分，杨玉华主张蛇口海湾公司、杨玉华之间的租赁合同并未解除且涉诉房屋并未进行公司的自行改造或政府拆除改造，但其未提供充足的证据证明其主张，故原审法院对杨玉华该主张不予采信。因此，原审法院确认蛇口海湾公司、杨玉华之间的租赁合同于2012年12月31日解除。
关于2012年12月31日合同解除后的房屋占用赔偿问题。2012年11月19日蛇口海湾公司向杨玉华发出解除合同通知后，杨玉华已于2012年11月22日向次承租人发出《关于终止海湾多层厂房用房租赁合同的通知》，虽然杨玉华未能及时将涉诉房屋交付蛇口海湾公司，属违约，但蛇口海湾公司解除合同的原因在于对涉诉房屋进行升级改造，且蛇口海湾公司作为房屋所有权人在合同解除后应及时行使物权请求权收回涉诉房屋，根据蛇口海湾公司、杨玉华分别发出的解约通知，2013年1月20日为杨玉华及次承租人的最后搬离期限，蛇口海湾公司未在合理期限内及时行权而造成的损失属于未采取适当措施造成的扩大损失，蛇口海湾公司不得就扩大的损失部分要求赔偿。据此，蛇口海湾公司要求两杨玉华赔偿租金损失的诉讼请求，原审法院不予支持。次承租人占用涉诉房屋是否造成蛇口海湾公司损失，是否应当承担责任，蛇口海湾公司可另寻法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第第一款、第九十三条第二款、第一百一十九条，《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《》第第一款之规定，判决：驳回蛇口海湾公司的诉讼请求。案件受理费4324元，由蛇口海湾公司负担。
蛇口海湾公司不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求判令：一、撤销原审判决；二、支持蛇口海湾公司的全部诉讼请求；三、杨玉华承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、原审认定事实错误。（一）蛇口海湾公司在《租赁合同》解除后已竭尽所能在法律许可的范围内向杨玉华主张权利，不存在未积极行权的情形。《租赁合同》约定，在租赁期间如因蛇口海湾公司自行改造或政府拆除改造，杨玉华应无条件将物业交回蛇口海湾公司。2012年，南山区人民政府将涉案房屋列入旧厂房升级改造范围。蛇口海湾公司响应政府号召，同时根据《租赁合同》的约定，于2012年11月19日向杨玉华当面送达《关于终止海湾多层厂房用户租赁合同的通知》，告知杨玉华《租赁合同》于2012年12月31日终止，并要求杨玉华于2013年1月20日之前撤出涉诉房屋并将房屋返还蛇口海湾公司。原审判决认定了蛇口海湾公司解除合同的行为符合合同约定．《租赁合同》于2012年12月31日终止。为了合法收回涉案房屋，蛇口海湾公司除发出通知明确要求杨玉华撤出涉案房屋并将房屋返还外，在《租赁合同》被解除后还多次通过电话沟通、张贴告示、申请蛇口街道办租赁所组织调解会等方式要求杨玉华交还涉诉房屋。但杨玉华不但拒绝履行房屋返还义务，还以涉诉房屋已经转租给次承租人开设工厂，搬迁可能引发群体事件为威胁向蛇口海湾公司索要巨额搬迁费。涉诉房屋迟迟未能归还的根本原因在于杨玉华恶意违约，拒不履行合同义务。原审判决关于蛇口海湾公司“未在合理期限内及时行权”的认定与事实严重不符，依法应当予以纠正。（二）蛇口海湾公司从未同意杨玉华将涉诉房屋转租给次承租人，也并不知晓涉诉房屋的转租事实。原审判决认定蛇口海湾公司负责涉诉房屋的日常管理，蛇口海湾公司显然知道或应当知道涉诉房屋并非杨玉华在实际使用且杨玉华已对涉诉房屋进行转租缺乏事实依据。蛇口海湾公司从未参与过涉诉房屋的日常管理。杨玉华也没有提交任何证据证明蛇口海湾公司在租赁期间对涉诉房屋采取过任何管理行为。二、原审适用法律错误。（一）原审判决认定蛇口海湾公司“未在合理期限内及时行权而造成的损失属于未采取适当措施造成的扩大损失”是适用法律错误。1、原审判决既没有认定蛇口海湾公司在《租赁合同》解除后有义务采取哪些措施防止损失扩大，也没有任何证据证明蛇口海湾公司主张的损失是由于蛇口海湾公司自身未采取适当措施所导致的。因此，本案的事实并不适用《合同法》第一百一十九条的规定。原审判决依据该条认定蛇口海湾公司不得就扩大损失部分要求赔偿是适用法律错误。2、蛇口海湾公司行使约定解除权合法解除合同，杨玉华在收到解除合同通知后拒不交还涉诉房屋，最终导致蛇口海湾公司遭受重大经济损失，杨玉华应当因此承担赔偿责任。本案中，蛇口海湾公司单方解除《租赁合同》是依法行使合同约定的解除权。《租赁合同》应当自蛇口海湾公司在解除合同通知中给予杨玉华的返还房屋期限届满时（即2013年1月20日）终止。杨玉华有义务在该期限届满后将涉诉房屋交还给蛇口海湾公司。蛇口海湾公司采取了书面、口头通知、申请街道办租赁所组织协调等多种方式要求杨玉华配合交还涉诉房屋，已竭尽所能在法律许可的范围内向杨玉华主张权利。租赁合同终止后，杨玉华逾期不返还涉诉房屋的，蛇口海湾公司有权自行收回涉诉房屋，并就逾期部分向杨玉华收取相当于双倍租金的赔偿金。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款适用的前提在于出租人知道或者应当知道承租人转租，一审法院在无书面证据的情况下，直接认定蛇口海湾公司知道或应当知道涉诉房屋由杨玉华进行转租缺乏事实依据。原审判决在认定事实有误的情况下适用该款规定，属于适用法律错误。
被上诉人杨玉华答辩称，一、蛇口海湾公司公然违背事实和法律，给杨玉华造成巨大损失。真正的受害者是杨玉华，杨玉华之所以未提出上诉只是基于经济能力无法承受。在本案中蛇口海湾公司与杨玉华签订租赁合同，其提前解除合同的唯一理由就是合同的补充附页附加条件要自行改造或政府拆除改造，而本案厂房并没有自行改造或政府拆除改造。从本案的物业第三楼仍然由张某继续使用，这个事实在一审中蛇口海湾公司是承认的。同时蛇口海湾公司所提交的一系列政府有关资料里面只是讲到企业的转型申请，而转型申请十多项中就是产业整改载体才与涉案物业有关系，而且对该改造政府是有进行补偿的。二、本案中合同并未解除，双方解除合同的条件是自行改造或升级改造，这是一个事实原因，同时对提前解除合同从合同法第九十六条有两种方式，一个是司法解除，一个是通知解除，但通知解除对方没有提出异议，而本案中解除合同的事实不存在，对方也没有通过司法的途径进行解除。而通知解除这个事实杨玉华当即提出异议，因此合同没有解除。在这个过程中，在合同仍然有效的履行期限内蛇口海湾公司提前强行将物业收回本身构成重大违约，导致杨玉华遭受重大损失。三、有关合同转租问题，杨玉华将涉案物业3、4、5楼全部租下来，而且杨玉华是一个自然人，在此过程中所有水电费收取、卫生费、电费抄表都是由蛇口海湾公司完成，而且一楼有蛇口海湾公司的保安管理人员，而且在申办营业执照时必须由蛇口海湾公司盖章才能取得营业执照。因此从法律的常识来看，蛇口海湾公司所谓的转租不知情显然是违背基本事实。从整个合同履行过程看，有关强行收回房屋蛇口海湾公司是直接跟小业主进行联系沟通，而且蛇口海湾公司也讲到对小业主进行赔偿，这个事实说明蛇口海湾公司知道谁是房屋的使用人。四、退一步讲，即使合同解除，蛇口海湾公司要求房屋占有赔偿也没有任何事实依据。综上所述，蛇口海湾公司的上诉没有任何事实和法律依据，请求予以驳回。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，蛇口海湾公司与杨玉华于2010年6月21日签订的《房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。二审争议的焦点是：蛇口海湾公司是否有权解除双方租赁合同，是否有权要求杨玉华支付逾期交房赔偿金。
根据双方备案的合同附页，在租赁期间，如蛇口海湾公司自行改造或政府拆除改造涉案房屋，蛇口海湾公司提前一个月书面通知杨玉华，杨玉华应无条件将物业交回蛇口海湾公司。涉案房屋属于《南山区“一街道一园区”产业园区建设工作方案》第一批拟列入改造产业园区，存在改造升级的需要及事实，涉案租赁合同约定的解除条件成就，蛇口海湾公司提前一个月以上书面通知杨玉华解除租赁合同亦符合合同约定，原审认定双方租赁合同于2012年12月31日解除正确，本院予以确认。
双方租赁合同解除，杨玉华应于2013年1月20日搬迁期限前返还涉案房屋，但直至2013年5月份，蛇口海湾公司才与涉案房屋的实际使用人办理了搬迁交接手续。根据查明的事实，蛇口海湾公司是在分别向案外人段某支付了30万元、向案外人陈某支付了20万元之后才得以收回涉案房屋，由此可知，蛇口海湾公司为收回涉案房屋与实际使用人进行了积极协商，原审认定蛇口海湾公司未及时行使权利导致损失扩大与事实不符，本院不予认可，依法予以纠正。作为涉案租赁合同承租人，杨玉华在涉案租赁合同解除后，本应于2013年1月20日前返还房屋，但因杨玉华未履行返还义务，蛇口海湾公司直至2013年5月30日才完全收回涉案房屋，逾期超过四个月，蛇口海湾公司以四个月为限要求杨玉华支付相当于双倍租金的赔偿金201600元具有事实和合同依据，本院予以支持。
至于杨玉华转租的问题。根据本案查明的事实，杨玉华转租并未获得蛇口海湾公司的书面同意，涉案房屋的租金亦是由杨玉华直接向蛇口海湾公司支付，蛇口海湾公司与实际使用人直接办理交接清单也只能证明在合同解除之后，蛇口海湾公司知晓杨玉华并非实际使用人，杨玉华主张蛇口海湾公司在履约过程中明知杨玉华转租给他人依据不足。但蛇口海湾公司在本案中既未以杨玉华转租为由要求解除合同，亦未要求杨玉华支付因转租导致违约的相当于月租金三倍的违约金，故杨玉华转租是否获得蛇口海湾公司的认可，不影响本案纠纷的处理。而即便蛇口海湾公司明知杨玉华转租而未在六个月内提出异议，杨玉华向次承租人发出解除合同通知的行为亦不能视为杨玉华已经履行返还房屋义务。
综上，蛇口海湾公司上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决查明事实清楚，但适用法律有误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第479号民事判决；
二、杨玉华应于本判决生效之日起十日内向深圳市蛇口海湾实业股份有限公司支付违约赔偿金201600元。
本案一审案件受理费2162元、保全费1528元，二审案件受理费4324元，均由杨玉华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 李全慧
附法条：
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。