江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03184号
上诉人（原审被告）苏州金鹏凌海实业发展有限公司。
被上诉人（原审原告）高荣。
上诉人苏州金鹏凌海实业发展有限公司（以下简称金鹏凌海公司）因与被上诉人高荣房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0632号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月24日，高荣作为承租人，与作为出租人的金鹏凌海公司签订房屋租赁合同及物业管理合同一份，约定高荣承租本市枫桥路117号C、D座第二至四层房屋，建筑面积4989平方米，租赁用途为商业，租期自2010年3月1日至2018年12月31日止，其中免租期为2010年3月1日至2010年6月30日。首年租金160万元，在2010年2月2日前支付80万，2010年6月30日前支付80万，此后每年租金按3%递增，租金一年一付，先付后用，每年4月30日前付清。租赁保证金为5万元。如承租人逾期支付房租及有关费用，则出租人有权终止合同，收回房屋，没收保证金作为违约金，违约金不足弥补损失的，承租人还应赔偿其他损失。物业管理合同约定，上述房屋的物业费按2元／月／平方米计算，每年119736元，先付后用，在每年4月30日付清。
合同签订后，高荣按约支付了租赁保证金5万元，接收房屋后投入装修，用于经营苏州市金阊区石路七天酒店（以下简称七天酒店）。2010年5月30日，高荣与马根锁、李婧、汪雁飞、翁琴、朱丽萍、张正华等七人签订宾馆合伙协议书，共同投资经营七天酒店苏州石路店。
2012年4月5日，金鹏凌海公司书面通知高荣及七天酒店，要求其在2012年4月30日前缴清2012年7月1日至2013年6月30日期间租金1697000元及物业费119736元。
同年4月28日，七天酒店向金鹏凌海公司书面申请，称因酒店经营业绩较差，且2010年9月开业前周边一直在拆迁，故请求将原合同约定的租金一年一付、提前2月支付变更为一季一付，提前2月支付。
同年4月30日，金鹏凌海公司回复称，同意七天酒店在支付2012年7月1日至2013年6月30日期间租金及物业费时可平均分两次支付，即2012年4月30日前付清一半、2012年5月30日前再付清一半，逾期不付，后果自负。
同年5月3日，高荣向金鹏凌海公司支付2012年7月至9月租金及物业费455000元。
同年5月15日，金鹏凌海公司再次书面催款，要求高荣及七天酒店在接函后7日内支付剩余租金及物业费1361736元。若不支付，则将考虑按约行使解除合同的权利，保留停止供水供电的权利。
同年5月30日，金鹏凌海公司向高荣及七天酒店书面寄发解除通知，称因高荣未按约支付租金及物业费，且经催讨未果，故现通知解除双方房屋租赁合同，并于2012年6月1日正式停止供水供电，要求高荣在2012年6月1日迁出承租房屋。同时，金鹏凌海公司将依约主张逾期违约金，没收已付租金及保证金作为违约金，保留进一步追求违约责任及要求赔偿损失的权利。
同年6月1日下午，金鹏凌海公司对七天酒店所在房屋停止供水供电，高荣在当日对七天酒店停业经营。
同年6月7日，金鹏凌海公司以挂号信方式寄出函件一份，要求高荣在接函后3日内书面回复，妥善处理租金支付及其他相关租赁事宜，同时告知高荣即日起可以正常使用水电。6月11日、6月28日、7月6日，金鹏凌海公司多次发函称高荣未按约支付租金，且存在将房屋转租给马根锁经营七天酒店，故要求高荣书面回应、缴清结欠租金，否则将行使合同解除权。
另查明，金鹏凌海公司在房屋租赁合同签订后向高荣交付的房屋状态为毛坯房，后由高荣及其合伙人投入装修，用于经营七天酒店。2012年6月1日金鹏凌海公司停止供水供电后，高荣即将七天酒店关门停止经营，后未再开业。同年7月10日，高荣向原金阊区人民法院提交诉状。后经原金阊区人民法院及原审法院诉前调解，高荣与金鹏凌海公司在2013年5月7日对诉争房屋进行了交接。现诉争房屋已由案外人另行开业经营宾馆，原高荣经营的七天酒店的装修及不可移动设施除二楼餐厅地板外，沿用至今。
再查明，2012年6月30日前的房屋租金及物业费高荣已足额支付。高荣在2012年5月3日支付给金鹏凌海公司3个月租金及物业费合计455000元，金鹏凌海公司未予退还。
审理中，经原审法院委托，苏州市价格认证中心对枫桥路117号七天酒店一至四层内的装修、管道设施、消防设施、电器（照明）设施、卫生设施及不可移动的固定性家具以2012年6月1日作为基准日进行价格鉴证，结论为3744861元。
审理中，高荣主张其直接经济损失为4103899.61元，计算方式及提供证据如下：
1、客房装修损失3744861元，以价格鉴证结论为准。
2、灯箱广告费用103590元（91590元＋12000元），其中石路地区广告按合同总金额128500元，以总租期94个月及未使用租金67个月计算，为91590元；火车站地区广告按合同总金额72000元，以广告合同一年期按未使用2个月计算，为12000元；高荣为此提供广告合同、进账单及发票一组。
3、二代身份证阅读器及软件初装费4170元，以总租期94个月及未使用租金67个月计算，提供1850元及4000元发票两张。
4、电信安装费35866元，以总租期94个月及未使用租金67个月计算，提供2010年5月、8月支付给中国电信的进账单两份，金额合计50320元。
5、火灾保险1333元，以保险期一年及未使用4个月计算，提供2011年9月保险发票一份，金额为4000元。
6、消防维护费7933元，以维护期一年及未使用7个月计算，提供2010年12月、2011年4月发票各一份，金额均为6845元。
7、杀虫费4800元，以杀虫一年期及未使用6个月计算，提供2011年11月发票一份，金额9600元。
8、加盟费160000元，以加盟期60个月及未使用32个月计算，提供加盟合同一份，加盟期5年，加盟金30万元及付款凭证一份。
9、培训费、培训成本损失18983元，以总租期94个月及未使用租金67个月计算，提供培训费6000元收据及培训路费、餐费等20633元报销凭证。
10、员工宿舍租金7300元，提供租赁合同两份，其中一份为月租金2100元，保证金2000元；一份为月租金1700元，保证金1500元。
11、2012年6月员工工资15063.61元，提供劳务派遣费10697.31元发票一份及记账凭证一组。
此外，高荣还向金鹏凌海公司主张消防罚款5000元，并提供因2012年2月七天酒店南一层安全出口被堵塞而被公安消防部门行政处罚决定书及罚款5000元收据一份。
金鹏凌海公司对高荣举证的上述损失不予认可，质证意见如下：
1、客房装修损失，对价格鉴证结论真实性予以认可，但认为解除合同是高荣违约所致，故不应由金鹏凌海公司承担上述装修损失。
2、灯箱广告费用，石路地区广告中74000元的合同是案外人所签，且履行期在2011年6月已到期，与本案无关；54500元的合同真实性无法确认，且履行期到2012年7月10日，系高荣正常经营所需投入；火车站地区36000元的收条中载明合同期至2011年12月到期，另36000元进账单付款人亦非本案高荣。
3、二代身份证阅读器及软件初装费，属高荣私有财产，金鹏凌海公司无需负担。
4、电信安装费，发票均为2010年出具，交款人是马根锁，高荣未能提供电信合同，无法确认关联性。
5、火灾保险1333元，发票为2011年9月出具，高荣未能提供保险合同，无法确定保险期，且投保系高荣合同义务。
6、消防维护费，两份发票只有一份是高荣的，且开票日期为2011年4月，计算一年至2012年4月仍在高荣正常使用租期内。
7、杀虫费，该费用系一次性发生，发票时间为2011年11月，产生时间在高荣正常使用租期内。
8、加盟费，对加盟合同真实性有异议，且付款凭证中的付款人与本案无关，不予认可。
9、培训费、培训成本损失，对收据及报销凭证真实性不予认可，且报销费用中还有KTV费用，存在矛盾。
10、员工宿舍租金，高荣提供的两份租赁合同与本案的关联性不予认可。
11、2012年6月员工工资，劳务派遣费用发票是2012年7月开具，且认为支付劳动报酬是高荣法定义务。
此外，对于高荣主张的消防罚款，金鹏凌海公司质证意见为系因高荣经营行为产生，与金鹏凌海公司无关。
审理中，七天酒店工商登记的经营者马根锁表示，高荣举证中涉及七天酒店的装修、经营投入的赔偿权利均由高荣在本案中向金鹏凌海公司主张。
审理中，原审法院向金鹏凌海公司释明，其要求高荣支付租金1088249元、承担损失989000元的主张，因未在法定期限内提起反诉，本案中不予理涉，可另案主张。
以上事实，由双方签订的房屋租赁合同及物业管理合同、往来函件、鉴定报告、高荣经营投入合同、票据、消防处罚决定书、罚没款收据及当事人陈述等证据予以证实。
原审原告高荣的诉讼请求为：1、原审被告金鹏凌海公司赔偿其单方面擅自解除房屋租赁合同造成的直接经济损失折算计4109721.40元；2、金鹏凌海公司退还其已支付的2012年6月份房租和物业费147311元；3、金鹏凌海公司退还其预交的2012年7、8、9三个月房租和物业费455000元；4、金鹏凌海公司退还其支付的房地产租赁保证金50000元；5、金鹏凌海公司支付单方擅自解除房屋租赁合同违约金989000元；6、金鹏凌海公司归还其垫付的消防安全罚款5000元；7、金鹏凌海公司承担本案鉴定费24400元；8、金鹏凌海公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，高荣与金鹏凌海公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。合同约定租金一年一付，先付后用，提前2个月支付下一年度租金，即每年4月30日前付清。高荣在2012年4月28日向金鹏凌海公司申请租金支付变更为提前2个月支付，按季支付，然金鹏凌海公司在同年4月30日回复要求高荣对2012年7月至2013年6月期间租金及物业费可以分两次付清，在2012年4月30日、5月30日各付50%。后因高荣在2012年5月3日仅支付2012年7月至9月的租金及物业费，且未提供证据证明金鹏凌海公司已同意其按季支付租金，故高荣未按合同约定及金鹏凌海公司给予的分二期支付的宽限方案履行支付租金义务，违约在先，系形成本案纠纷的起因。
金鹏凌海公司在2012年5月30日向高荣发出书面解除合同通知，并于同年6月1日采取停水停电措施，高荣此后即停业未再开业。金鹏凌海公司虽嗣后另行发函要求高荣重新履行合同，但高荣表示未收到后续函件且未予回应，应视为双方未就租赁合同继续履行达成新的合意，故原审法院认定双方租赁合同已于2012年6月1日实际解除。由于高荣上年度租金已支付至2012年6月30日，故虽高荣未按约定支付租金构成违约，金鹏凌海公司有权行使合同解除权，但在2012年5月30日发函通知6月1日解除合同、停水停电并实际采取上述措施，而未给予高荣合理的搬离期限，且系在高荣正常支付上年度租金的期限内解除合同，原审法院认为金鹏凌海公司上述行使合同解除权的行为已超过必要限度，对于本案纠纷的引发，金鹏凌海公司亦存在一定过错。即使金鹏凌海公司在本案中享有合同解除权，在考虑到应给予高荣合理搬离期限及高荣上年度租期尚未届满的情况下，金鹏凌海公司最早可在2012年6月1日前通知高荣在7月1日解除合同。
关于高荣主张的2012年7月至9月租金及物业费455000元，因上述费用系高荣在2012年5月3日所交，然金鹏凌海公司在2012年6月1日事实上解除合同。合同解除后，金鹏凌海公司应当积极收回房屋止损，并及时退还多收取的上述期间租金。金鹏凌海公司虽在本案中提出要求高荣支付未付租金（即房屋使用费）1088249元的诉请，但经原审法院释明，告知因其未在法定期间内提起反诉，对于上述主张，不予理涉，可另行主张。鉴于本案中并未理涉高荣是否应向金鹏凌海公司支付合同解除后至实际交付房屋期间房屋使用费事宜，且在已认定租赁合同于2012年6月1日解除的情形下，对于高荣主张返还预付的2012年7月至9月租金及物业费455000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于高荣主张的直接经济损失，分述如下：
客房装修损失。因金鹏凌海公司向高荣交付的房屋为毛坯房，高荣承租后为经营宾馆进行装修，现经鉴定，双方交接房屋时高荣添附的装修及不可移动的家具等物品以2012年6月1日作为基准日的价值为3744861元。鉴于房屋交接后，金鹏凌海公司将本案所涉房屋另行出租他人经营宾馆，且经原审法院现场勘查，高荣添附的装修及不可移动的家具等物品均由案外人现经营的宾馆沿用，金鹏凌海公司对此未能提供反证，故原审法院认定金鹏凌海公司对于高荣添附的装修及留在本案所涉房屋内的物品进行了合理使用，应当折价补偿。考虑到高荣违约在先，金鹏凌海公司对于合同解除亦有一定过错，原审法院酌定金鹏凌海公司按上述物品鉴定价值的70%向高荣支付补偿款，即2621402.70元。
灯箱广告费、二代身份证阅读器及软件初装费、电信安装费、火灾保险、消防维护费、杀虫费、加盟费、培训费、员工宿舍租金、2012年6月员工工资等损失。原审法院认为，因金鹏凌海公司在2012年6月1日解除合同超出必要限度，故对于2012年6月当月高荣投入的经营成本，应予赔偿；而因高荣违约在先，故对于其所主张的涉及2012年7月起的经营成本损失，应由其自行负担，原审法院概不支持。其中：1、灯箱广告费中仅有价款为54500元／年的合同及付款凭证与本案有关，故支持4541.67元（54500元／年÷12月）；2、二代身份证阅读器及软件初装费，支持62.23元（5850元÷总租期94个月）；3、电信安装费，因无合同佐证对应的使用期间，不予支持；4、火灾保险费，支持333.33元（4000元／年÷12月）；5、消防维护费，因发票注明工程为消防工程，在已支持装修工程的情况下，不予支持；6、杀虫费，因无合同佐证对应的使用期间，不予支持；7、加盟费，合同约定5年300000元，故折算2012年6月为5000元；8、培训费，因证据形式不符且项目存疑，不予支持；9、员工宿舍租金，因金鹏凌海公司对关联性有异议，高荣未进一步举证证明，不予支持；10、2012年6月员工工资系必要支出，但应以发票为准，支持10697.31元，以上合计20634.54元。
此外，高荣主张的2012年6月租金及物业费147311元亦属于经营成本损失。因上述期间高荣系正常支付租金期间，且在当期租金支付时金鹏凌海公司并无异议，现金鹏凌海公司因高荣未按约预交下一年度租金在上一年度租金对应的租期内解除合同，停水停电，致使高荣无法在已付2012年6月租金的情况下使用房屋收益，故金鹏凌海公司应当退还高荣2012年6月租金及物业费，对于高荣该项诉请，原审法院予以支持。
关于高荣主张的租赁保证金50000元，现因合同已解除，房屋亦已交接完毕，故金鹏凌海公司应当返还上述保证金，对于高荣该项诉请，原审法院予以支持。
关于高荣主张金鹏凌海公司擅自解除合同应承担的违约金989000元，原审法院认为，虽金鹏凌海公司在2012年6月行使解除权超出必要限度，但高荣未按约支付租金系合同解除的主要原因，金鹏凌海公司有权行使合同解除权，且原审法院已支持高荣2012年6月的经营成本损失，故对高荣主张要求金鹏凌海公司再行支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于高荣主张的消防罚款，因消防机关处罚对象为马根锁，在行政处罚决定书中明确处罚的行为系七天酒店封堵出口，现高荣未提供证据证明系金鹏凌海公司原因所致，且金鹏凌海公司对此不予认可，故对高荣该项诉请，原审法院碍难支持。
关于本案鉴定费用24400元，鉴于本案系高荣未按约支付租金及物业费违约在先，而金鹏凌海公司在2012年6月1日解除租赁合同超出必要限度，对于租赁合同在上述时间解除，金鹏凌海公司也有一定过错，故鉴定费原审法院酌定由金鹏凌海公司承担7320元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条的规定，原审法院判决：一、苏州金鹏凌海实业发展有限公司于判决生效之日起10日内支付高荣因合理使用本市枫桥路117号C、D座第二至四层房屋中装修及不可移动家具等设施设备补偿款2621402.70元。二、苏州金鹏凌海实业发展有限公司于判决生效之日起10日内返还高荣2012年6月已付租金及物业费147311元。三、苏州金鹏凌海实业发展有限公司于判决生效之日起10日内返还高荣2012年7月至9月已付租金及物业费455000元。四、苏州金鹏凌海实业发展有限公司于判决生效之日起10日内返还高荣租赁保证金50000元。五、苏州金鹏凌海实业发展有限公司于判决生效之日起10日内赔偿高荣2012年6月经营成本损失20634.54元。六、驳回高荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52263元，由高荣负担19108元，苏州金鹏凌海实业发展有限公司负担33155元；鉴定费24400元，由高荣负担17080元，苏州金鹏凌海实业发展有限公司负担7320元。
上诉人金鹏凌海公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、本案租赁合同提前终止，系被上诉人过错所致。被上诉人并未付清2012年到2013年度的租金，且在上诉人放宽付款条件后仍然未能履行付款义务。被上诉人还将房屋转租他人经营，并登报转让酒店，这些都明显违反了租赁合同的约定。故双方租赁合同最终解除，完全系被上诉人过错所致。二、原审判决认定事实错误。1、租赁合同约定，承租人逾期支付租金达30天的，出租人有权解除合同，收回房屋，承租人“已付租金及保证金作为违约金”。而原审判决只提及“没收保证金作为违约金”，遗漏了“已付租金”。2、上诉人在2012年6月1日暂停供水供电后，于2012年6月8日恢复了水电供应，原审只认定停止供水供电，没有认定恢复水电供应。3、2012年6月8日恢复水电供应后，被上诉人又继续经营了约半个月，而非原审判决认定的“后未在开业”。4、租赁房屋于2013年5月7日交还上诉人后，上诉人将房屋另行出租，原装修绝大部分已经拆除，并未利用。5、2012年5月3日上诉人向被上诉人支付的455000元，收据上明确性质为租金，不包括物业费。三、原审判决适用法律错误。1、原审判决上诉人对装修、设施设备折价补偿无事实依据。被上诉人应当举证证明原装修情况，再通过现场勘查来审查原装修是否沿用。事实上，上诉人另行出租后，承租人已将原装修基本全部拆除。原审采信鉴定结论作为补偿依据也有重大错误。鉴定时房屋尚未移交，鉴定结论完全不能反映案外人后来使用原装修的范围。房屋移交是在2013年5月7日，而鉴定基准日却为2012年6月1日，早于实际移交日近一年，导致装修价值被明显高估。鉴定结论确定的2012年6月1日装修成新率为85%也是明显错误的，此时距装修完毕已经两年，成新率应为60%。2、原审判决认定上诉人解除租赁合同超出必要限度，没有给予被上诉人合理搬离期限，存在一定过错，该认定有误。上诉人行使合同解除权合法合约，合同解除后被上诉人已无权继续经营，应尽快搬离将房屋返还。关于搬离期限的要求，仅是一种单方意思表示，而不是具体的作为或不作为，本身没有任何过错可言。上诉人并没有任何必要让被上诉人经营到其已付租金对应的租赁期限届满。3、原审判决上诉人返还2012年6月之后的租金及租金保证金错误。上诉人依法行使合同解除权，合同已明确约定已付租金和保证金作为违约金，故上诉人没有义务返还租金和保证金。4、原审判决上诉人赔偿被上诉人2012年6月经营成本损失也属错误。上诉人依法解除合同后，被上诉人已无权经营，经营成本损失系被上诉人自身过错所致，原审判决被上诉人予以赔偿，无法律依据且严重不公。综上，请求二审法院撤销原审判决第一至五项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人高荣二审答辩称，对原审判决第五项有异议，经营成本损失只赔偿2万余元过低，对原审判决其他部分没有异议。由于本案已经历时近三年，被上诉人决定认可原审判决，就不上诉了。
二审中，上诉人金鹏凌海公司又提供了一组照片，用于证明目前诉争房屋内的装修没有完全沿用被上诉人高荣的装修，金鹏凌海公司还申请对沿用部分装修的价值重新进行鉴定。被上诉人高荣质证认为，照片不属于新证据，金鹏凌海公司重新鉴定的申请不能成立。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，高荣与金鹏凌海公司签订的房屋租赁合同及物业管理合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，2012年7月至2013年6月期间的租金及物业费应在2012年4月30日前付清，后金鹏凌海公司同意高荣该期间的租金及物业费可以分两次付清，在2012年4月30日、5月30日各付50%，但高荣仅在2012年5月3日支付了455000元。高荣未按合同约定以及金鹏凌海公司给予的宽限期履行支付租金的义务，已构成违约。关于高荣支付的455000元的性质，虽然金鹏凌海公司开具的收据上载明该款为房租，但原审中金鹏凌海公司代理人已确认该款为租金及物业费，故原审认定455000元为高荣支付的2012年7月至9月的租金及物业费，并无不当。
虽然高荣未按约支付租金构成违约，但金鹏凌海公司行使权利应通过合理合法的方式。金鹏凌海公司于2012年5月30日书面通知高荣解除合同，次日即采取停水停电措施，高荣此后未再经营。金鹏凌海公司认为，2012年6月8日其恢复了水电供应，高荣又继续经营了约半个月，因金鹏凌海公司未能提供有效证据予以证明，本院碍难采信。金鹏凌海公司未给予高荣合理的搬离期限，直接采取停水停电措施，行使权利已超过必要的限度，存在一定的过错，故对高荣2012年6月的经营成本损失，金鹏凌海公司应予赔偿。二审中，高荣和金鹏凌海公司对原审认定的租赁合同于2012年6月1日解除均无异议，本院予以确认。租赁合同解除之后，金鹏凌海公司无权再收取合同项下的租金及物业费，故金鹏凌海公司应返还高荣2012年6月-9月已付租金及物业费。至于高荣违约给金鹏凌海公司可能造成的损失，因金鹏凌海公司在原审中未在法定期限内提出反诉，本案不予理涉，金鹏凌海公司可另行主张。
关于高荣在租赁房屋内添附的装修及不可移动的家具等物品，经原审法院委托鉴定，确定在2012年6月1日基准日的价值为3744861元。金鹏凌海公司认为，其另行出租后新的承租人已将高荣添附的装修基本全部拆除，鉴定结论不应采信，对此，本院认为，2012年9月11日原审法院对租赁房屋进行了现场勘验并拍摄了勘验照片，鉴定时鉴定人员也于2013年4月16日、2013年5月7日进行了实地勘验，对相关财物作了清点及丈量。2014年2月13日原审法院又进行了现场勘验，此时涉案房屋已被金鹏凌海公司另行出租，新的承租人使用租赁房屋开办经营的仍为七天连锁酒店，经勘验，一楼大厅、二楼餐厅、客房、员工宿舍及设备间、消防通道于2012年9月11日现场勘验及照片在硬装上面基本一致，只有二楼餐厅地板更换过。结合上述勘验情况，足以认定金鹏凌海公司对高荣添附的装修及不可移动的物品进行了合理的利用。关于二审中金鹏凌海公司提出的重新鉴定申请，本院认为，原审中金鹏凌海公司并未申请重新鉴定，也无证据表明本案中存在鉴定程序违法或鉴定结论明显依据不足等需要重新鉴定的法定情形，故对金鹏凌海公司的重新鉴定申请，本院不予准许。关于金鹏凌海公司认为鉴定基准日2012年6月1日早于实际移交日2013年5月3日近一年，导致装修价值被明显高估的上诉意见，本院认为，因金鹏凌海公司在2012年6月1日采取停水停电措施，导致高荣自该日起无法正常使用租赁房屋，双方租赁合同也于该日解除，故以该日作为鉴定基准日，并无不妥。关于金鹏凌海公司认为鉴定结论确定的装修成新率85%有误，成新率应为60%的上诉意见，本院认为，鉴定结论已明确结论书中的成新率主要以年限法确定，原审中金鹏凌海公司对成新率并未提出异议，现金鹏凌海公司要求将成新率调整为60%，缺乏依据，本院碍难采纳。综上，原审综合考量后酌定金鹏凌海公司按鉴定价值的70%支付高荣补偿款，属合理裁量，可予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33155元，由上诉人苏州金鹏凌海实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十一月四日
书 记 员 黄 婷