内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿左民一初字第1341号
原告李玉川，系阿左旗地税局离职职工，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人韩承旭，内蒙古安民律师事务所律师。
被告阿拉善盟基础设施建设投资经营有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。
法定代表人陈勇，系该公司董事长。
委托代理人杨凯，内蒙古北杰律师事务所律师。
被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。
法定代表人苏九维，系该公司总经理。
被告赵生真，系阿拉善农村商业银行退休职工，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人刘艳茹，内蒙古北杰律师事务所律师。
原告李玉川诉被告阿拉善盟基础设施建设投资经营有限责任公司（以下简称阿盟投资公司）、阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司（以下简称丰凯龙公司）、赵生真物权保护纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理。依法由审判员王立东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉川的诉讼代理人韩承旭与被告阿盟投资公司的诉讼代理人杨凯、被告赵生真的诉讼代理人刘艳茹到庭参加了诉讼。被告丰凯龙公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李玉川诉称，1989年，原告在阿拉善左旗巴彦浩特镇技校西侧自建占地面积225平方米、建筑面积135平米的砖木结构平房一栋。2010年3月15日被告阿盟投资公司与被告丰凯龙公司签订《房地产联合开发协议书》，约定在原告房屋所属地区进行房地产开发，并由被告阿盟投资公司负责组织拆迁。2011年4月1日，在原告毫不知情的情况下，被告阿盟投资公司与被告赵生真签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，将原告所有的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇技校西侧，建筑面积135平米的房屋进行拆迁，并给予赵生真房屋拆迁安置补偿。此后被告丰凯龙公司在原告被拆迁房屋地段开发建设了凯龙名都小区。原告认为上述《房屋拆迁补偿安置协议》约定拆迁房屋属于原告所有，被告在未经原告同意的情况下，擅自签订协议，将属于原告的房屋进行拆迁，并进行房地产建设，其行为严重侵害了原告的合法权益，现诉至人民法院请求判令：1、依法确认被告阿盟投资公司与被告赵生真于2011年4月1日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效；2、被告返还违法拆迁原告所有的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇技校西侧建筑面积135平米的房屋及附属土地（或者按照目前实际评估价格赔偿原告经济损失）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告阿盟投资公司辩称：1、答辩人城投公司是依据盟行署的会议纪要同被告丰凯龙公司达成了房地产联合开发协议。名义上由阿拉善盟城投公司组织拆迁，实际由丰凯龙公司负责。所以不属于违法拆迁。2、本案涉案房屋在拆迁过程中被告赵生真提交了和原告达成的顶帐协议书，同时向答辩人出具了确认所有权的保证书。所以答辩人城投公司尽到了主体的审查义务。3、原告诉请确认协议无效没有事实及法律依据。请法庭予以驳回。
被告丰凯龙公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
被告赵生真辩称，被告认为原告要求确认答辩人赵生真与阿盟城投公司签订的安置协议无效并要求赔偿损失的主张没有事实根据，依法不能成立。首先，原告在起诉状中回避了其将座落于阿盟技校西侧的房地基225平米，作价2500元出售给被告，用以抵偿原告在信用社的借款的事实。被告原系阿左旗孪井滩信用社主任。1994年8月原告向孪井滩信用社贷款60000元，期限一年，该款原告未能按期清偿。后被告调往阿左旗工作，因原告贷款系被告在任期间的贷款，该逾期贷款不能清偿，则被告不能办理工作调动手续，无奈被告为工作得以顺利调动替原告偿还了其在孪井滩信用社的贷款。被告替原告还款后以各种方式催促原告向被告清偿被告替其偿还的贷款。2002年4月原告称其在阿盟技校西侧有一块地皮，可以给被告抵偿一部分款项，同时原告说明该块土地上还有一个房屋产权证。被告到现场查看，原告所称的土地确实存在，该土地上有十几厘米高的建房用地基。至于原告的产权证的具体情况被告也未多过问。后被告与原告于2002年4月30日签订了顶账协议，该协议明确：原告将坐落于阿盟技校西侧的房地基225平米，作价2500元出售给被告，用以抵偿原告在信用社的借款（因当时原告生活困难，所以用其中1900元还款，600元被告支付给原告作为生活费用），土地证及房产证由原告负责交给被告，但原告不负责过户，协议签订后，被告向原告索要土地证及房产证，但原告称证件丢失，被告也再未追究。被告取得该土地后，本打算在该土地上建房后出售，但因客观原因，被告仅在2002年5月委托张理文在该片土地上建起了24平米的凉房，就没有再建。该房建好后就存放一些杂物，并由邻居马凤虎代为照看。因此被告认为原告所称在争议地点上有自建房屋的主张根本不是事实，被告与原告签订顶账协议时，该片土地上根本没有房屋，被告阿盟城投公司给被告进行补偿的是被告与原告签订土地顶账协议后在该土地上所建的24平米房屋及所使用土地。其次，根据上述事实，被告认为本案争议的土地及地上建筑物的实际所有人为被告赵生真，阿盟城投公司与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，对被告进行补偿无可厚非。原告在其已经将土地顶账给被告的情况下，无权再对该土地及被告在该土地上所建的房屋主张权利。而事实上原告对其与被告赵生真签订的顶账协议的真实性是认可的，该协议真实、合法、有效，因此原告主张确认被告赵生真与被告阿盟城投公司签订的安置协议无效必须以上述顶账协议无效为前提，在原告无法否定顶账协议法律效力的前提下要求确认安置协议的无效的主张显然不能成立。综上所述，被告认为原告的诉讼请求没有事实根据，依法不能成立，为此请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2002年4月30日原告李玉川与被告赵生真达成顶账协议，约定：“今有李玉川坐落在阿盟技校西侧的房地基225㎡，作价2500元。出售给赵生真个人，抵偿原在农村信用社的借款。现已付李玉川现金600元，下余1900元，抵偿本人借款，土地证及房产证由李玉川负责交给赵生真，但本人不负责过户手续。顶账人李玉川，购房人赵生真。”赵生真购得该房地基后，又加盖了24㎡的凉房。2010年3月15日，被告阿盟城投公司与被告丰凯龙公司达成房地产联合开发协议书，协议约定由阿盟城投公司与拆迁户签订《拆迁协议》，优先安排占地范围内的回迁户，认真履行《拆迁协议》约定的各项条款，被告丰凯龙公司开发建设。原告李玉川抵顶给被告赵生真的房屋地基位于该拆迁范围内。2011年4月1日阿盟城投公司与被告赵生真及其赵生真妻子就该顶账房屋的拆迁达成一致意见，双方约定，确定该拆迁的房产价值为148670元，阿盟城投公司提供凯龙名都小区的17号楼4单元1层102室作为安置房屋，安置房屋建筑面积117.8平方米，每平米1450元，共计170810元。阿盟城投公司向赵生真支付安置费19440元，搬迁费2700元。赵生真于2011年4月1日向阿盟城投公司出具保证书，载明：“我于2002年4月30日购买座落于阿盟技校西侧占地面积225平米，土地证号和房屋产权证书号为14**号，原所有权人为李玉川，档案中有1991年3月4日已建筑面积135平米，后拆除，现建筑凉房面积24平米，现因政策原因对该房屋需要拆迁，现本人对该房屋享受置换，但由于该房屋没有过户，现对该房屋今后和出现经济和其他方面的纠纷，本人自愿承担一切法律责任，与拆迁办和阿盟城投公司无任何关系。保证人赵生真，2011.4.1。”原告李玉川于2014年6月16日向阿拉善左旗公安局刑侦大队报案称赵生真诈骗了他现金55920元现金、一套价值357000元的楼房和平房拆迁安置费19440元、搬迁费2700元。阿拉善左旗公安局于2014年7月23日作出阿左公（刑）不立字（2014）15号不予立案通知书，认为没有犯罪事实，决定不予立案。李玉川对该通知书不服，提出复议，阿拉善左旗公安局于2014年7月29日作出阿左公（刑）复字（2014）006号复议决定书，维持了原决定。后原告因涉案房屋的拆迁等问题，诉至本院。
另查明，本案诉争房屋的地籍档案号1435，宅基房产落地地址技校西侧，建筑时间1989年，占地面积225平米，建筑面积135平米，地房4间。
上述事实有双方当事人当庭的陈述，阿左公（刑）不立字（2014）15号不予立案通知书，阿左公（刑）复字（2014）006号复议决定书，《房地产联合开发协议书》，《房屋拆迁补偿安置协议书》，《顶账协议书》，《保证书》，土地证书和房屋产权证书在案资证，本院予以确认。
本院认为，合同是平等民事主体之间设立、变更、消灭民事权利义务关系的协议。原告与被告赵生真签订的《顶账协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定。原告李玉川在阿左旗公安局调查阶段就与被告赵生真曾签订过《顶账协议书》的事实表示认可。双方签订的《顶账协议书》中是将宅基地顶账给被告赵生真。现原告提出在原宅基地上还有135平米的建筑面积，对此被告赵生真不予认可，且提交了证人证言予以证实，但根据有权部门的登记，可以证实该争议地基上确实存在135平米的建筑物。由此可以证实原告与被告赵生真所签订的《顶账协议书》中用以顶账的仅仅是135平米外的其他宅基地。被告赵生真与被告阿盟城投公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定拆迁范围不仅包括原告抵顶于其的宅基地，也包括宅基地上的135平米的建筑物。现原告对135平米的建筑物的拆迁并未授权于被告赵生真，事后也未追认被告赵生真的该行为。但被告阿盟城投公司依据《顶账协议书》，根据被告赵生真出具的保证书与被告赵生真达成《房屋拆迁补偿安置协议书》，被告阿盟城投公司已经尽到审核义务，且该《房屋拆迁补偿安置协议书》也已实际履行完毕，故该协议合法有效。对于给原告造成的损失应该由被告赵生真承担责任。原告主张的损失，应该按照被告赵生真与被告阿盟城投公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的拆迁款总额除以平米数再乘以135平米来确定，即89202元（被拆除房屋价值148670元÷拆除面积225平米×135建筑面积）。被告丰凯龙公司未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赵生真于本判决书生效后十日内赔偿原告李玉川892**元；
二、驳回原告李玉川的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3217.37元，由被告赵生真负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 王立东
二〇一五年十月八日
书记员 查 娜