江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终8888号上诉人（原审原告）：刘双达，男，1953年10月16日生，汉族。委托诉讼代理人：王明，江苏宁法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李兴文，男，1964年3月12日生，汉族。原审第三人：南京链上城房产代理有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道长营村98号-3，实际经营地南京市栖霞区丁家庄华银路19号2-104。法定代表人万安健，该公司总经理。委托代理人张忠文，系该公司部门经理。上诉人刘双达�与被上诉人李兴文、原审第三人南京链上城房产代理有限公司（以下简称链上城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘双达上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实错误。虽然上诉人与被上诉人在《补充协议》中未约定余款10万元具体付款时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定，最长的合理时间应在2个月之内。2015年12月4日，被上诉人收到上诉人或中介方链上城公司过户和付余款通知后，未在三日内前来办理过户手续，已经构成违约，故上诉人在2016年3月22日发出的《通知书》中要求被上诉人支付20万元违约金，符合双方合同中的第九条第三款第一项的约定。2、一审法院适用法律错误。上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条及《补充协议》第六条约定，享有约定解除合同的权利，该权利自通知送达被上诉人生效，上诉人通过起诉方式送达解除合同的通知，符合法律规定，故一审法院无权修改法律规定，驳回上诉人的诉请，剥夺上诉人的解除合同通知权。李兴文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。链上城公司述称，请求法院依法公平裁判。刘双达向一审法院起诉请求：1、解除刘双达和李兴文的房屋买卖合同；2、诉讼费用由李兴文承担。一审法院认定事实：2015年2月7日，刘双达（甲方）与李兴文（乙方）、链上城公司签订《房地产买卖中介合同》（以下简称案涉合同）�补充协议各1份，约定刘双达将其所有的、坐落于栖霞区汇杰新城一期07地块2幢1单元2603室（此为施工编号，现房屋坐落名称为栖霞区华银路20号8幢一单元2603室，以下简称案涉房屋）出售给李兴文，链上城公司提供居间服务，合同载明案涉房屋建筑面积为65.22平方米，房屋来源为产权置换房，售价为70万元。合同第九条违约责任约定甲乙承担违约责任的情形为“无正当理由不履行合同的”等，并约定违约方支付给守约方违约金20万元。补充协议约定乙方于2015年2月7日支付甲方定金2万元、2月10日前支付首付房款58万元（不含定金）；第2条约定因此房为拆迁安置产权置换房，两证要等到约2016年6月1日前才能拿到，过户时间约定为甲方领到两证后3日内办理；第3条的内容为“余款人民币壹拾万元整乙方现金支付给甲方”，并无其它内容；第6条约定：如在两证办好情况下甲方�配合过户视同违约，乙方不配合办理过户或不按约支付房款视同违约，违约方按成交价款每日万分之八向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过15日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过15日仍未回复并履约的，守约方可以解除合同，约定违约金为30万元。案涉房屋于2015年11月27日登记在刘双达名下，房屋性质为产权调换房，取得方式为买受，现仍登记在刘双达名下。案涉合同签订后，李兴文已按约支付刘双达购房款60万元，刘双达已将案涉房屋交付给李兴文，李兴文对案涉房屋进行装潢并已入住。李兴文领取到房屋两证后通知李兴文和链上城公司办理房屋产权过户并要求李兴文付清剩余购房款10万元，经双方及链上城公司协商，李兴文在2016年2月通过银行转账支付给刘双达5万元。因双方就李兴文是否应当在过户前付清剩余房款和李兴文是否应当支付刘双达违约金产生分歧，刘双达于2016年3月22日通过EMS向李兴文发出通知书，李兴文家人于当日签收该邮件。该通知书言明：经刘双达和中介多次索要和催促，李兴文才在2016年2月22日通过银行汇款给付5万元，但拒绝支付违约金20万元，现通知李兴文在接到通知书后15日内办理过户，并支付余款5万元和违约金20万元，否则承担相应法律责任。对此份通知书李兴文表示，通知书是刘双达单方的意思表示，其收到通知书后大概5、6天，请中介公司召集双方在中介公司丁家庄店进行了最后一次协商但无结果；之后与刘双达联系过一次，表示急着要把老婆和孩子的户口迁过来，那边都已经拆迁了，刘双达说要起诉；也与中介张经理联系过一次，问为何到现在还不办理过户手续，张经理说可能刘双达要起诉了。关于案涉合同和补充协议对剩余房款未�定明确的支付时间，链上城公司表示：其出具的合同一般是约定在办理房屋过户时付清房款，案涉合同和补充协议没有写明的原因是其出具的合同就这样写，但实际操作是在办理过户时或出件时付清房款。上述事实，有各方当事人一致陈述，刘双达举证的案涉合同和补充协议、房屋所有权证、通知书和EMS面单及投递记录查询，一审法院调取的案涉房屋登记簿等证据，以及开庭笔录、质证笔录在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，双方和链上城公司签订的案涉合同及补充协议，系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定合法有效，各方当事人应当按约履行。刘双达主张向李兴文发出的通知书解除合同，符合合同法第94条第三项规定的合同解除的条件，根据合同法第96条规定，合同自通知到达对方�解除，而李兴文在收到通知书后既未提出异议，也未按约履行，且刘双达解除合同的通知完全符合合同法规定，故双方之间的房屋买卖合同已经解除。李兴文则抗辩，其不构成违约，不同意解除合同，要求继续履行合同。可见，本案双方争议的主要焦点是案涉合同及补充协议中有关案涉房屋的买卖合同关系是否已经解除。关于合同解除，法律和司法解释相关规定具体是：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复（法研[2013]79号）明确：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。因此，根据上述规定，即使合同一方当事人向合同对方发出了解除合同的通知且通知也已到达对方，并不一定发生解除合同的法律效力，还要审查提出解除合同是否具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件。本案中，补充协议第3条仅约定剩余购房款为10万元由李兴文以现金方式支付给刘双达，并未约定给付时间，且该条款在第2条约定房屋过户的条款的下方。关于对剩余购房款10万元的给付时间的确定问题，在案涉房屋过户前刘双达已交付房屋，李兴文已支付70万元购房款中的60万元，结合交易惯例和交易安全考虑，剩余购房款10万元李兴文应在办理过户时或办理过户后刘双达通知的合理的时间内支付。补充协议第6条约定：如在两证办好情况下刘双达不配合过户视同违约，李兴文不配合办理过户或不按约支付房款视同违约；自违约行为发生之日起超过15日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过15日仍未回复并履约的，守约方可以解除合同。故第6条约定了违约情形和合同解除的成就条件。在案涉房屋买卖合同履行过程中，因双方就李兴文是否应当在过户前付清剩余房款10万元和李兴文是否应当支付刘双达违约金产生分歧，因协商无果刘双达遂向李兴文发出通知书，通知李兴文在接到通知书后15日内办理过户并支付余款5万元和违约金20万元，否则承担相应法律责任。可见，在合同履行过程中，虽然刘双达及时向李兴文提出办理房�过户，但刘双达还要求李兴文付清剩余10万元购房款和支付违约金，在发给李兴文的通知中也一并要求李兴文支付违约金20万元。因刘双达提出的办理房屋过户所附加的条件不符合案涉合同及补充协议的约定，仅是刘双达单方意思表示，李兴文不予同意并不违反约定，故李兴文不构成违约。在案涉房屋买卖合同履行过程中，刘双达的正确做法应是首先通知李兴文在合理时间内协助办理房屋过户，如在办理过户后李兴文还未付清剩余购房款，刘双达可通知李兴文在合理时间内付清剩余购房款，而不应附加合同约定之外的条件。如李兴文在刘双达通知的合理时间内没有协助办理房屋过户，或办理过户后在刘双达通知的合理时间内未付清剩余购房款，则李兴文构成违约，刘双达可依据补充协议第6条的约定主张解除合同和李兴文支付违约金。因此，在案涉房屋买�合同履行过程中，李兴文不构成合同法第九十四第三项规定的情形，补充协议第6条约定的合同解除条件也未成就。案涉房屋的购房款李兴文已支付绝大部分，仅剩余5万元未支付，且案涉房屋已交付，李兴文已装潢并入住，案涉房屋交易应当继续且能够完成。综上所述，刘双达主张解除双方的房屋买卖合同的请求，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项之规定，一审法院判决：驳回刘双达的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由刘双达负担。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘双达、李兴文与链上城公司签订的《房屋产买卖中介合同》及补�协议，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按约全面履行自己的义务。双方在案涉房屋过户前，李兴文已支付70万元购房款中的60万元，刘双达亦交付案涉房屋给李兴文入住，双方已按约履行自己的义务。因案涉房屋为拆迁安置产权置换房，合同约定两证要等到约2016年6月1日前才能拿到，过户时间约定为刘双达领到两证后3日内办理；协议第3条约定余款人民币壹拾万元整李兴文现金支付给刘双达。本案中，上诉人刘双达于2015年11月27日提前领取了案涉房屋产权证，在准备办理案涉房屋过户手续中，双方就被上诉人李兴文是否应当在过户前付清剩余房款和被上诉人是否应当支付上诉人违约金产生分岐。因协议对被上诉人给付剩余房款时间无明确的约定，经三方协商未果，2016年2月被上诉人已通过银行转账方式�付上诉人5万元，并积极要求上诉人配合办理过户手续，而上诉人于3月22日发通知给被上诉人却要求其另给付5万元及违约金20万元才肯办理过户。本院认为，因上诉人刘双达提出的办理房屋过户所附加的条件不符合案涉合同及补充协议的约定，被上诉人不同意附加的条件并不违反约定及法律规定，上诉人向被上诉人发出的通知书要求解除合同，并不具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，因此未发生解除合同的法律效力。故上诉人请求解除合同的上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，刘双达的上诉请求不能成立，本院应予驳回；一审判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉�刘双达负担。本判决为终审判决。审判长  涂甫审判员  付双审判员  吴勇二〇一六年十二月五日书记员  戴苗