安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）池民三终字第00073号
上诉人（原审被告）：青阳县山水房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：汪邦荣，该公司董事长。
委托代理人：杨长根，青阳县蓉城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：蔡垚，男，1969年12月6日出生，汉族，教师，住安徽省池州市青阳县。
被上诉人（原审原告）：钱小红，女，1971年3月27日出生，汉族，职工，住安徽省池州市青阳县。
上述两被上诉人共同委托代理人：刘志强，男，1967年5月10日出生，汉族，公务员，住安徽省池州市青阳县。
上诉人青阳县山水房地产开发有限公司（简称山水房地产公司）因与被上诉人蔡垚、钱小红商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院作出的（2014）青民一初字第00281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人山水房地产公司的委托代理人杨长根、被上诉人蔡垚、钱小红及其共同委托代理人刘志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年5月18日，山水房地产公司作为出卖人、蔡垚、钱小红作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于青阳县蓉城镇熙园山水居10幢602室，建筑面积为107.76平方米房屋，总价款为490092元，由买受人于签约当日支付房款191092元，余款299000元办理银行按揭。出卖人于2012年12月26日前将商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第3项处理：……3、见附件四第3条”。附件四第3条约定：“交付使用后180天内，因出卖人未能提供办理房产证所需资料致使买受人无法办理房屋产权登记的，出卖人按日支付房价款的1‰予以赔偿”。合同签订后，蔡垚、钱小红于2011年5月16日、5月18日缴纳了住宅专项维修资金及相关契税。2011年7月11日，蔡垚、钱小红以所购房屋作抵押与安徽青阳农村合作银行诚信支行（简称诚信支行）签订了一份《个人购房担保借款合同》，从诚信支行抵押贷款299000元。2011年8月31日，山水房地产公司向蔡垚、钱小红开具了一张收到购房款490092元的发票。2012年12月26日，山水房地产公司依合同约定将蔡垚、钱小红购买的商品房交付蔡垚、钱小红使用。2013年12月11日，山水房地产公司通知蔡垚、钱小红办理房产证所需资料准备齐备。蔡垚、钱小红认为山水房地产公司提供办理房产证所需资料时，已超过约定期限170天。现蔡垚、钱小红以国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”认为山水房地产公司提供办理房产证所需资料的期限应为交房后90天内，即在2013年3月25日前提供，故山水房地产公司违约时间应从2013年3月26日开始计算，至2013年12月11日共计260天为由，要求山水房地产公司依约承担违约责任，赔偿其损失490092元×1‰／天×260天=127423.92元。
原审认为：山水房地产公司作为出卖人、蔡垚、钱小红作为买受人，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，蔡垚、钱小红依约支付了全部购房款490092元。因双方在合同中明确约定：“出卖人在2012年12月26日前将合同约定的商品房交付买受人使用。……交付使用后180天内，因出卖人未能提供办理房产证所需资料致使买受人无法办理房屋产权登记的，出卖人按日支付房价款1‰予以赔偿。”现山水房地产公司已于2012年12月26日将商品房交付买受人蔡垚、钱小红使用，依上述约定，山水房地产公司应在房屋交付蔡垚、钱小红使用后180天内即于2013年6月24日前提供办理房产证所需资料。现山水房地产公司直至2013年12月11日才通知蔡垚、钱小红办理房产证所需资料准备齐备，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，山水房地产公司应当依法承担违约责任。山水房地产公司抗辩造成本案蔡垚、钱小红购买房屋未能按期办理权属登记的原因是县政府无法在规定期限完成拆迁及未在规定期限向其公司交付建设用土地所致，因而不能归责山水房地产公司与蔡垚、钱小红任何一方，该辩解缺乏证据支持，原审不予采纳。
关于山水房地产公司逾期向蔡垚、钱小红提供办理房产证所需资料的期限认定问题。蔡垚、钱小红认为依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，山水房地产公司提供办理房产证所需资料的期限应为交房后90天内，即在2013年3月25日前提供，故山水房地产公司违约时间应从2013年3月26日开始计算，至2013年12月11日共计260天。因《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的系商品房买受人的义务，并没有规定房地产开发企业必须在商品房交付后90天内为买受人办理完毕商品房权属登记，而本案双方约定商品房交付后180天内提供办理房产证所需资料的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。则根据合同约定，山水房地产公司应在2013年6月24日前提供办理房产证权属所需资料，现山水房地产公司于2013年12月11日才通知蔡垚、钱小红办理房产证所需资料准备齐备，故山水房地产公司逾期时间应从2013年6月25日开始计算，至2013年12月11日为170天。对蔡垚、钱小红认为山水房地产公司逾期提供办理房产证所需资料的期限应认定260天的主张，原审不予支持。
关于蔡垚、钱小红诉求的损失认定问题。本案双方在《商品房买卖合同》中约定“在商品房交付使用180天内，因出卖人原因未能提供办理房产证所需材料致使买受人无法办理房产证登记的，出卖人按日支付房价款1‰予以赔偿。”现作为出卖人的山水房地产公司认为双方约定的违约金过高，请求法院予以减少。而作为买受人的蔡垚、钱小红并未举证证明其作为守约方因出卖人山水房地产公司未能按合同约定向其提供办理房产证所需资料的违约行为给其造成的实际损失，且对照相关法律规定，本案合同中“按日支付房价款1‰予以赔偿”的约定明显过高。则本院根据本案实际，参照中国人民银行同期贷款基准利率的1.8倍对蔡垚、钱小红与山水房地产公司约定违约金予以调整。因山水房地产公司逾期时间为170天，则按照中国人民银行发布的6个月以内短期贷款年利率5.6%计算，确定山水房地产公司应支付蔡垚、钱小红违约损失数额为490092元×170天×（5.6%÷12÷30）／天×1.8=23328元。据此，原审遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告青阳县山水房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告蔡垚、钱小红经济损失23328元；二、驳回原告蔡垚、钱小红的其他诉讼请求。案件受理费2848元，减半收取1424元，由青阳县山水房地产开发有限公司负担。
山水房地产公司不服原审判决，主要上诉理由为：1、造成本案所涉房屋未能按期办理权属登记的事实客观存在，但原因是青阳县人民政府未能在规定期限内完成拆迁，向上诉人交付建设用地所致，不能归责于本案任何一方。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。按此规定，原审判决上诉人按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.8倍支付给被上诉人违约金显属错误。被上诉人没有因上诉人违约给被上诉人造成损失的相关证据，应视为被上诉人没有损失。原审宜参照中国人民银行同期存款基准利率标准计算违约金。3、上诉人与被上诉人签署的合同约定的违约赔偿属于对有关法律规定的重大误解，显失公平。请求二审法院撤销原判，参照有关法律规定确定违约金。
蔡垚、钱小红答辩称：1、房屋权属不能按期办理登记是由于商品房交付后配套设施不完全导致，上诉人有过错。2、上诉人对原审法律适用持有不同意见，但未提出上诉。3、上诉人提出《房屋买卖合同》显失公平，但未提出撤销、变更之诉。
二审中各方均无新的证据提交，且对原审查明的事实均无异议。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：山水房地产公司与蔡垚、钱小红签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。山水房地产公司未提供充分的证据证明逾期提供办理房屋产权登记材料的原因在于青阳县人民政府，故其认为不可归责于上诉人的理由不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的出卖人承担参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。本案中山水房地产公司与蔡垚、钱小红在《商品房买卖合同》中已经约定了出卖人逾期提供办理房屋产权登记材料的违约责任，故而上诉人认为应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准判处违约责任的理由不能成立。上诉人称，《商品房买卖合同》中约定的违约条款存在重大误解及显失公平情形。因本案中并无证据证明存在重大误解及显失公平的情形，且上诉人亦未依法提出撤销、变更之诉，故其该项上诉理由亦不能成立。
综上，山水房地产公司的各项上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费383.2元，由上诉人青阳县山水房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
代理审判员 程 进
代理审判员 段贵峰
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 陈秋霞
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……