沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东陵民二初字第1798号
原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司，所在地沈阳市东陵区。
法定代表人李颜戈，该公司经理。
委托代理人高远、孙翼南，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被告李溪莹，住沈阳市和平区。
委托代理人陈铎，住同上。（与被告系夫妻关系）
原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司与被告李溪莹物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，依法由代理审判员卢政麒独任审判，公开开庭进行了审理。原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司的委托代理人孙翼南，被告李溪莹的委托代理人陈铎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告系为沈阳“中旅·国际小镇”小区提供物业服务的物业公司，为包括被告在内的沈阳“中旅·国际小镇”小区业主提供物业服务。原告已经按照前期物业管理服务协议的约定履行了合同义务，但被告却未向原告支付2010年10月22日至2014年8月31日期间的物业费，原告多次催缴无果后诉至法院，请求法院判令被告向原告支付拖欠的物业费10，526.07元，并由被告承担诉讼费。
被告辩称，2010年9月11日，被告与港中旅（沈阳）置业有限公司签订了商品房买卖合同及补充协议各一份，被告购得位于沈阳市东陵区双园路××-×号×单元×-×号的现售商品房一套。2010年10月21日，在被告与港中旅（沈阳）置业有限公司办理房产交接手续过程中，后者未按合同第11条的约定向被告出示证明文件，故被告拒收该房屋并因此提起民事诉讼，要求后者承担因此产生的延期交房责任。截至目前，因被告坚持先交房后交费，而该房屋实际并未办理交接手续，故该房屋实际仍在港中旅（沈阳）置业有限公司手中，在此前提下原、被告之间并不存在任何合同关系，原告无权要求被告向其缴纳物业费等费用。另外，自2010年10月21日验房时起，被告即要求原告履行房屋维修义务，但至今其仍未履行该义务，且在法庭上作伪证谎称房屋已经维修完毕，因此即使被告已经办理了入住手续仍不会向原告支付物业费，因为其违约在先，并不知悔改。
原告提交如下证据：
证据一，商品房买卖合同一份，用以证明：一、被告系沈阳市东陵区双园路××-×号×-×-×号房屋业主；二、根据商品房买卖合同补充协议第13条之规定，原、被告之间虽然未直接签订物业合同，但商品房买卖合同中已经约定了物业费缴纳条款，因此被告应向原告缴纳物业费；三、根据补充协议第2条第2款及第5款的规定，房屋交付之日起被告就应向原告缴纳物业费。被告对此证据的真实性无异议，但认为因港中旅（沈阳）置业有限公司在交付房屋的时候违反了商品房买卖合同第11条的约定，该房屋实际上仍未交付，被告也未接收该房屋，故原告无权要求被告缴纳物业费。
证据二，（2012）东陵民二初字第159号民事判决书一份，用以证明开发商已于2010年10月21日通知被告办理房屋验收交接手续，且该房屋在交付时已经符合住宅交房标准，该事实已经沈阳市东陵区人民法院审理认可，故该房屋的实际交付时间为2010年10月21日，被告应从该日起向原告缴纳物业费。被告对此证据的真实性无异议，但认为该判决中并没有提及要求本案被告缴纳物业费的事情，因开发商违反了商品房买卖合同第11条的约定，故该房屋本案被告并未接收。
证据三，业主入住收费明细，用以证明被告所购买的房屋物业费收取标准为每月每平方米1.5元。被告认为因交房时原告未向被告出示前期物业管理合同，故该证据无效。
证据四，通知三份、催告函一份、韵达快递单二份，用以证明原告曾于2011年9月7日、2012年10月10日、2013年9月15日在园区内公示催缴物业费，并于2011年9月23日、2013年9月15日向被告邮寄了催缴物业费的通知。被告认为该组证据其均未见过，且快递单上无被告的签字，故对该组证据不予认可。
证据五，前期物业管理服务协议一份，用以证明原告被选聘为沈阳“中旅·国际小镇”小区前期物业管理机构，对小区的房屋及配套、设备、设施和相关场地进行维修、养护管理，物业管理企业同时向业主提供其他综合有偿特约服务。被告认为原告又未与被告签订物业合同，该证据证明不了什么。
被告提交如下证据：
证据一，2014年6月入住验房记录表一份，用以证明四年来原告一直未按合同约定为被告维修房屋。原告对此证据的真实性有异议，认为根据原告所举证的判决书，经法院审理查明认定本案被告在庭审中承认开发商交付的房屋只是不符合住宅交房标准的第2项第6条的约定，即未安装灯泡，其它方面均符合标准，而现在灯泡已经安装完毕，已符合交房标准。
证据二，2010年入住验房记录表一份，用以证明在2010年收房时，房屋存在很多质量问题。原告对此证据有异议，质证意见同证据一。
经审理查明，原告系为沈阳“中旅·国际小镇”小区提供物业服务的前期物业管理机构，为该小区全体业主提供物业服务。2010年9月24日，港中旅（沈阳）置业有限公司与被告签订了商品房买卖合同一份，合同约定港中旅（沈阳）置业有限公司将位于沈阳市东陵区双园路××-×号×-×-×，建筑面积为151.38平方米的沈阳“中旅·国际小镇”小区内住宅一处卖给被告。2010年10月21日，港中旅（沈阳）置业有限公司将该房屋交付被告使用。现原告认为被告拖欠2010年10月22日至2014年8月31日期间的物业费10，526.07元（1.5元每月每平方米×151.38平方米×46个月零10天），在多次催要未果后诉至本院。
本院认为，原告被选聘为沈阳“中旅·国际小镇”小区的前期物业管理机构，被告作为该小区的业主与原告之间存在物业服务合同关系。被告未向原告缴纳物业费的行为侵犯了原告的合法权益，原告要求被告向其缴纳拖欠的物业费的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。关于被告应缴纳拖欠物业费的计算期间及具体数额，根据已发生法律效力的沈阳市东陵区人民法院（2012）东陵民二初字第159号民事判决书所认定，本案原告将该房屋交付本案被告使用的时间为2010年10月21日，故本案被告应向本案原告缴纳拖欠物业费的计算期间应为2010年10月22日至2014年8月31日，确定数额为10，520.15元。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告李溪莹于本判决生效之日起七日内向原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司给付2010年10月22日至2014年8月31日期间拖欠的物业费10，520.15元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费63元，由被告李溪莹承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费63元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 卢政麒
二〇一四年十一月十日
书 记 员 关 月
本判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。