广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万民初字第202号
原告梁X，女，1964年7月21日出生，汉族，住梧州市××区××路××号。
委托代理人潘XX，广西XX律师事务所律师。
被告林XX，女，1954年11月24日出生，汉族，住梧州市××区××路××号××房。
被告萧XX，男，1949年11月9日出生，汉族，住梧州市××区××路××号××房。
上述二被告委托代理人雷XX、李XX，梧州市XX区法律事务中心法律工作者。
被告何XX，男，1972年5月8日出生，汉族，住梧州市××山区××路××号××单元××房。
原告梁X与被告林XX、萧XX、何XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月3日受理后，依法由审判员李棠在适用简易程序，于2013年5月22日公开开庭审理了本案。书记员汪瑞远担任记录。原告梁X及其委托代理人潘XX，被告萧XX及被告林XX、萧XX的委托代理人李XX，被告何XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁X诉称，2012年12月3日，原告在位于梧州市XX路XX冲口处“XX地产”房地产中介的广告上看到如下房产信息：房型三房两厅、编号DXXX、XX路X楼、建筑面积125平方米、价格32.5万元、结构框架、98年建、中档装修、实用面积约180平方，便前去询问了解，一个名叫练X的接待了原告。次日，原告交纳10元中介费后练X带原告到位于梧州市万秀区XX路3号的XX中介服务部找到中介被告何XX。在XX中介服务部门前，原告同样看到如上的广告信息，价格注明为33.5万元。在梧州房地产资讯网上，原告在出售信息栏看到同上的三份信息，并注明户型、物业地址、联系方式（即被告萧XX的电话号码）。经查，上述房源均属同一套房。另据被告何XX说，XX地产与XX中介服务部同为一个老板。应原告要求，在中介何XX带领下，原告看了XX路XX号XXX的房产。经原告再三询问被告何XX、林XX，得到其一致确认该房屋房型三房两厅、XX路X楼、建筑面积125平方、价格32.5万元、结构框架、98年建、中档装修、实用面积约180平方等，但被告并没有把房产证等资料交给原告查看。原告看了被告中介的广告信息及梧州房地产资讯网上被告的出售信息并经再三询问，信以为该房产上述情况是真实的，便于2012年12月5目与被告林XX、何XX在XX中介服务部门签订了《房地产买卖合同》，原告向被告交付了定金20000元。在签订《房地产买卖合同》时，被告林XX自述与萧XX是夫妻关系，可以全权代理萧XX签名出卖上述房屋，但其没有把房产证等资料交给原告查看。在原告的再三追问下，大约一个星期后被告林XX才把房屋平面示意图、产权证、地理位置图等资料复印件交付给原告，原告此时才确切知道，该房屋的实用面积根本就没有180平方。经产权证标的尺寸计算，房屋面积最多不超过156.28平方米。经向中国银行信贷部门咨询，被告知该房屋不是1998年所建，而是1992年所建，房屋建成至今已有二十年，根据房屋年限不可能得到较多的贷款。原告认为被告故意夸大房屋面积，将房屋建成时间往后迟写几年，恶意串通，以欺诈、欺骗的方式骗取原告与其签订的《房地产买卖合同》无效，被告林XX应返还原告的购房定金20000元。并根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，要求被告加倍支付原告已支付的服务费用作为原告受到的损失的赔偿。三被告均有过错，应对原告的赔偿共同承担责任。故请求法院判令原、被告于2012年12月5日签订的《房地产买卖合同》无效，由三被告共同向原告返还购房定金及向原告赔偿损失人民币共40000元。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、原、被告身份证，拟证明原、被告的身份情况；2、“XX地产”的中介广告，拟证明房地产中介发布“房屋为98年建，实用面积约180平方”的虚假宣传广告；3、XX中介服务部，拟证明本房屋的出售消息是通过被告何XX的XX中介服务部发布；4、XX中介服务部广告信息，拟证明被告何XX的XX房地产发布该出售房屋“建筑面积125平方，实用面积约180平方”的虚假宣传广告；5-7、梧州房地产资讯网《出售信息栏》的三份信息内容，拟证明被告萧XX在梧州房地产资讯网上的《出售信息栏》发布该房屋“实际使用面积为180平方，联系�肖生，电话号15878****XX（是萧XX的电话号码）”的信息；8、房地产买卖合同、收定金收据，拟证明原告与被告林XX、中介何XX签订《房地产买卖合同》，及被告林XX收定金20000元的事实。9、出售房屋平面示意图、梧房权证蝶山字第0901X**号产权证、地理位置图，拟证明出售房屋实际使用面积没有180平方。补充提交证据1、黄XX证言两份，拟证明XX房地产中介发布“房屋为98年建，实用面积约180平方”的虚假宣传广告及被告何XX的XX房地产发布该出售房屋“建筑面积125平方，实用面积约180平方”的虚假宣传广告的事实；2、农X证言两份，拟证明同上；3、工商银行：工银梧办发（2009）186号文件和工银梧办发（2012）219号文件部分内容，拟证明房屋抵押贷款，抵押的房产原则上不超过20年。
被告林XX、萧XX辩称，1、答辩人不需要返还购房定金给原告。双方在《房地产买卖合同》中�定，原告中途悔约的，原告不得向答辩人索还定金；答辩人中途悔约的，双倍返还定金。2、答辩人不需要承担任何赔偿责任。答辩人不存在有原告声称的无效情形及虚假宣传情形，已经按约定履行了合同义务，没有过错。
被告林XX、萧XX为其辩解在举证期限内提供的证据有：原告与被告签订的家俱家私的补充协议，拟证明原告是到房屋的实地勘察过，对房屋的大小、现状进行详细了解之后才签订该合同的。被告房屋内物品原告已经清点，更加可以证实原告对房屋的新旧程度等已经充分了解。
被告何XX辩称，1、买方2012年12月1日由XX中介带来我处看房，当时已经和他们明确说明了房屋的具体情况。买方看完之后满意，称需带家人再看一遍就可以下定金。2012年12月4日，买方再次看房并与屋主讨论了很久，还要求送家俱等给她。之后她叫我叫房东带上证件来签合同。经�仔细核对，其怕屋主反悔，称先付5000元定金，明天再付15000元。5日，原告正式与房东签合同，并叫房东带上证件来再看一遍。2、我方认为，原告交纳定金之后就已经是确认了合同，而且原告一分钱中介费都没有给我，我方不承担责任且原告应该返还我中介费。
被告何XX为其辩解在举证期限内没有向法庭提供证据。
经过开庭质证，原告对被告林XX、萧XX提供的证据认为，该证据是真实的，但不同意其证明内容。认为当时原告所见是有180平方米的，后去中行查询，发现根本不能办理贷款。被告林XX、萧XX对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为被告不认识练X，不清楚其身份证复印件的作用；对证据2，不予认可，认为不是真实的，与本案没有关联。被告未委托XX地产，且从未将房屋信息交与该地产中介，原告认为有关联应将其作为被告；对证据3，认为不能证明其拟�明事实；对证据4不予认可，认为证据的内容不真实。被告是以房屋的现状出售的，没有向XX中介宣传“房屋为98年建，实用面积约180平方”的事实，故对真实性不予认可，请法庭审查该证据的来源；对证据5-7的真实性有异议，认为被告从未发布这些信息内容，原告也无法证明信息由原告发布，原告购房不是通过网上信息而是通过XX中介，该证据与本案没有任何关联，不予认可；对证据8无异议，同时该合同证明被告是按照房屋的现状出售的，原告已经对该房屋作充分了解后才购买的，在合同中并无原告称“虚假”的情况存在。合同是双方的真实意思表示，是有效合同，应按合同履行。原告中途悔约应承担违约责任，无权要求索还定金；对证据9，认为该证据是真实的，但不能证明原告拟证明事实，该证据证明房屋与双方签订的房屋买卖合同相符。对补充证据1-2，认为�人证言有弄虚作假的嫌疑，是否二人所写无法查实。原告提供的二人无联系方式且未出庭作证。因此无法作为证据使用，法庭也不应采信；对证据3不予认可，认为所谓的内部文件不完整、不真实且与本案无关联。房屋并未超过20年，是符合相关贷款手续的，原告是出于自身原因中途悔约，与本案被告林XX、萧XX并无关系。原告的证据恰恰证实合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同。被告何XX对原告提交的证据与被告林XX、萧XX的质证意见一致。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告梁X通过被告何XX开办的房屋中介了解到被告萧XX、林XX要出售位于本市XX路XX号XXX房，经协商，双方于2012年12月5日签订房地产买卖合同，由原告以325000元购买被告位于本市XX路XX号XXX房，面积125平方米，框架结构。并于2012年12月5日预付定金20000元。双方还在合同最后协商补充协议�甲乙双方定于2012年12月20日前到房屋交易中心办理产权过户手续，在办理过户时乙方即付给甲方人民币捌万元正，乙方在2013年1月31日前再付给甲方人民币伍万元，购房余款壹拾柒万伍仟元在双方办理好该房的贷款按揭手续并获得银行发放时一次性付给甲方，甲方要在收完乙方的购房款共叁拾贰万伍仟元时才正式交房给乙方（一星期内）。银行放款时乙方贷款多出部份伍万元，甲方即退回给乙方。协议签订后，原告当天付定金20000元给被告林XX，由被告林XX出具收据给原告。双方在履行协议时因房屋年限已超20年，无法达到补充协议中约定的贷款数额导致合同没有履行。
本院认为，原告梁X与被告林XX、何XX签订的房地产买卖合同，是原、被告双方的真实意思表示，内容合法，本院予以确认。合同中约定的原告梁X与被告林XX双方以办理贷款按揭手续并获得银行放款才由原告一次性支付房款给被告林XX的约定，应作为双方对合同生效所附带的条件。但在合同履行过程中，因房屋年限已超20年，无法达到补充协议中约定的贷款数额是导致合同没有履行的主要原因。该原因是双方在签订房地产买卖合同时均没有预见到的，双方并无过错。因此，在合同没有履行且己无法履行时，原告请求被告林XX退回定金20000元符合法律规定，本院予以支持。原告认为被告故意夸大面积，将房屋面积宣传成180平方米出售，是利用虚假广告提供服务导致其受到损害，应向原告加倍支付服务费用20000元。本院认为，双方的买卖行为应以双方签订的买卖合同作为依据，合同中双方确认的面积为125平方米，与房产证面积相符。因此，原告以被告利用虚假广告提供服务请求被告支付服务费用20000元作损失赔偿给原告无事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告何XX共同承担赔偿责任的诉讼请求，本院认为，原告梁X与被告林XX、萧XX是本案房屋买卖中的权利义务承受人，被告何XX只是中介机构的开办人，导致本案合同无法履行所约定的权利义务均与其无关。因此，原告请求被告共同承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告萧XX、林XX应返还定金20000元给原告梁X；
二、驳回原告梁X的其他诉讼请求。
本案案件受理费900元，减半收取450元，由原告梁X，被告萧XX、林XX各负担225元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二�内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本三份，上诉于梧州市中级人民法院。
审判员 李棠在
二〇一三年六月二十六日
书记员 汪瑞远