云南省建水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2524民初483号
原告张某，男，1985年4月6日生，汉族，大专文化，云南省建水县人。
委托代理人雷学俊，云南李凌律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人包维琼，云南李凌律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告建水县中源房地产开发有限公司。
委托代理人潘晓顺，云南华垣律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人李某某，建水县中源房地产开发有限公司副总经理。代理权限：特别授权。
原告张某诉被告中源房地产开发有限公司（以下简称“中源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理。依法组成合议庭于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人雷学俊，被告中源公司的委托代理人潘晓顺、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告2013年启动建盖广慈湖壹号商品房建设项目，原告2013年3月22日从被告处购买了广慈湖壹号二期房屋，并签订了《商品房购销合同》，约定交房日期为2015年5月1日前，到期被告未交房，以水、电未通，路面未硬化为由搪塞。至2016年2月6日通知原告可交房，延期交房275天，按照合同第九条，被告未按合同第七条约定的时间交房，逾期三十天后，按照原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告接房时，被告只按照房屋面积20元处理，违反了双方签订的合同条款。故向法院提起诉讼，请求判令被告支付迟延交房违约金245214元×0.01%×275天=6743元；违约金计算至判决之日止；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，公司延期交房是因前一个开发商的行为造成，现在的开发商是解决遗留下来的问题，故公司不应该向原告支付延期交房的违约金。原告在接到公司的接房通知后并未按期接房，原告应该向被告给付违约金。且原告在接房已经与公司达成协议，收取了公司补偿的1591元及公司免除原告一年物管费716元，并签字同意免除了公司的违约责任。
综合双方诉辨主张，双方当事人对以下问题存在争议：被告中源公司逾期交房的行为是否构成违约，是否应当承担以及如何承担违约责任；原告张某签字的免责条款是否有效。
针对以上争议，原告向本院提交下列证据：
1、原告身份证复印件，欲证明原告身份情况。
2、商品房购销合同复印件，欲证明原、被告签订过商品房购销合同，且根据合同中的条款，被告已经构成违约。
经质证，被告对原告提交的证据的三性均无异议，但认为不能证明原告的目的。
针对以上争议，被告向本院提交下列证据：
1、企业法人营业执照复印件，欲证明被告成立时间是2011年5月13日，原告起诉的是原开发商。
2、营业执照复印件，欲证明被告在2015年10月20日法定代表人由原开发商变更为邢某，延期交房是原开发商造成的，与现开发商无关。
3、土地使用权证一份、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证明，欲证明被告享有案中开发建设项目的土地使用权及已办理相关手续。
4、商品房购销合同复印件，欲证明原告方未按期接房，应该承担相应的违约责任。
5、逾期交房补偿方案，欲证明原开发商不按期交房及拖欠工程款，现开发商投资续建对购房业主进行补偿的情况。
6、接交房明细表、房屋质量保证书、使用说明书，欲证明原告已接房的事实。
7、股权转让协议、股权交割完毕证明，欲证明现在的开发商与原来的开发商是两家公司。
8、逾期交房补偿方案及签名表，欲证明原告接房时收取公司补偿的1591元及公司免除原告一年物管费716元。
经质证，原告对证据1、2、3、4无异议，但认为证据2不能证明被告目的；对证据5不认可，认为系被告方单方提出的方案，不是双方达成的意见，且证明被告承认有违约行为；对证据6有异议，不能证明被告的目的；对证据7认为系公司内部股权转让，与本案无关；对证据8不认可，认为接房时被告要求签订协议才拿钥匙，不是双方真实意思表示。
本院认为，对原告提交的证据被告无异议，本院予以采信。被告提交的证据，原告对证据1、2、3、4的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据5系被告单方制作未经原告确认，本院不予采信；证据6能够证明原告已接房的事实，本院予以采信；对证据7能够证明被告中源公司内部股东变更的事实，本院予以采信。对证据8能够证明被告支付原告补偿款及免除一年物管费的事实，本院予以采信。
根据庭审和质证，本院确认以下法律事实：
被告中源公司是经依法核准从事房地产开发经营的企业法人。2013年3月22日，原告张某与被告中源公司签订《商品房购销合同》，约定：被告中源公司向原告张宇预售广慈湖壹号二期房屋一套，套内建筑面积为63.57平方米，房屋总价格为人民币245214元；原告张某按合同约定首付房款人民币75214元后，其余房款人民币170000元向银行办理按揭贷款已支付给被告；被告中源公司应于2015年5月1日前，将建设主管单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告张某。合同还约定，被告中源公司逾期交房在30天内以每天20元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告中源公司按原告已付款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。至房屋交付期限届满，被告中源公司未将合同约定的房屋交付给原告张某。2016年4月8日，原告张某领取了房屋钥匙并与公司达成协议，公司补偿原告1591元及公司免除原告一年物管费716元，在签字表格上方被告以格式条款记载“同意上述补偿方案，免除已签订的《商品房购销合同》中甲方相关违约责任条款。”
本院认为：原告张某与被告中源公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告张某已按约定履行了支付购房款的义务，被告中源公司未按约定交付房屋，其行为已构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。对被告中源公司提出延期交房系因前一开发商的行为造成，现公司不应支付违约金的辩解，虽然公司内部股东发生变化，但企业法人主体仍是延续的，故对其辩解本院不予采纳；对被告中源公司提出原告在接房已与公司达成协议，签字同意免除了公司违约责任的辩解，文本中虽有提示免责条款的行为，但根据本案事实、证据，不能认定被告已经履行了就格式化免责条款明确说明的义务，故该免责条款应归于无效，对其辩解，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法”。双方《商品房购销合同》中已约定了支付违约金的计算方法，故应按合同约定的计算方法确定违约金；因原告张某已接收了房屋，故违约金的计算应从双方约定的交房日（2015年5月1）至原告接收房屋之日（2016年4月8日），被告逾期交房时间为338天。为此，被告中源公司应承担的逾期交房违约金为人民币8152.59元[（20元／天×30天）＋（308天×245214元×0.01％）]。扣除被告已补偿及免除原告的费用人民币2307元，实际由被告支付原告人民币5845.59元。对原告张某要求被告中源公司支付至判决生效之日止的违约金，因原告张某已于2016年4月8日领取了房屋钥匙，故该请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告建水县中源房地产开发有限公司于判决生效之日七日内支付原告张某逾期交房违约金人民币5845.59元。
二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由被告建水县中源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起，二年内向人民法院申请执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审 判 长 吴 瑾
审 判 员 韩建清
人民陪审员 张保亮
二〇一六年九月十四日
书 记 员 刘云晓