河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终4795号
上诉人(原审被告)：宗鑫，男，1995年1月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人:李德星，北京华泰(郑州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李曼雯，北京华泰(郑州)律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：刘世芬，女，1982年12月12日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
委托诉讼代理人：郭小方，河南豫和律师事务所律师。
第三人：宗晓平，男，1970年2月11日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：鲁治波，河南依言律师事务所律师。
第三人：郑州郑商房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新区化工路40号15幢1层附23号。
法定代表人：徐春辉，总经理。
上诉人宗鑫因与被上诉人刘世芬，第三人宗晓平、郑州郑商房地产营销策划有限公司（以下简称郑商房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初20506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月09日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宗鑫上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判为认定《房屋买卖合同》无效，撤销《二手房买卖合同》，案争房屋返还给上诉人，或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审事实认定错误。原审法院错误认定上诉人委托第三人宗晓平代为出售案争房屋。2、上诉人对于在银行签订的《二手房买卖合同》及相关手续，存在合同性质上的重大误解，上诉人认为应当予以撤销，但原审法院以上诉人未在法定期间行使撤销权为由，对该请求予以否认，属于认定事实错误。
被上诉人刘世芬辩称，本案一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。本案中，宗鑫在《二手房买卖合同》上签字，并配合刘世芬到银行办理按揭贷款手续的行为，是对宗晓平代理售房行为的追认，宗晓平代理宗鑫签订的房屋买卖合同合法有效，宗鑫应该依法履行合同约定的过户义务。本案宗晓平代理宗鑫进行房屋买卖交易经过宗鑫授权同意，宗晓平的代理行为合法、有效，刘世芬与宗鑫、宗晓平签订的协议亦为合法、有效的协议，望贵院能依法查明事实，依法驳回宗鑫的上诉请求。
第三人宗晓平述称，第三人宗晓平以上诉人宗鑫的名义与刘世芬签订的《房屋买卖合同》，宗鑫不知道情况，宗晓平和刘世芬及郑商房地产公司均没有告知宗鑫。该房屋买卖合同实为借款临时抵押合同。
第三人郑商房地产公司述称，上诉人的上诉不成立，请求维持原判。房屋买卖不成是因为上诉人的生母不同意卖房的原因造成的。
刘世芬向一审法院起诉请求：依法判令被告继续履行与原告签订的《二手房买卖合同》，将位于郑州市高新技术产业开发区××院××楼××单元××号房屋过户至原告名下；被告向原告支付违约金186000元，并赔偿原告损失2680.01元。
一审法院认定事实：2016年9月17日，原告作为买方（乙方），被告宗鑫作为卖方（甲方），郑商房地产公司作为中介方（丙方），签订《房屋买卖合同》（合同号：2016091702）一份，约定：甲方拥有位于郑州高新技术产业开发区××院××楼××单元××号的房产，该房屋所有（共有）权证号为：1501073992，房屋所有权人为宗鑫，房屋建筑面积为121.93平方米，乙方自愿购买甲方上述房产。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价为930000元。乙方于本合同签订时支付定金及佣金30000元，甲方同意该定金在办理完过户手续前由丙方保管，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管。付款方式为按揭贷款，甲乙双方签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契时，将首付款600000元交付甲方，剩余房款330000元由银行放贷之日向甲方交付。甲乙双方应在本合同签订之日起2017年4月17日之前，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。原告在该合同乙方处签字，宗晓平在该合同甲方代理人处签字，该合同台头部分并在“卖方宗鑫”后手写记载有“代理人宗晓平”。同日，宗晓平向原告出具收条一份，载明：“今收到刘世芬交来盛世港湾99号院16号楼3单元4层42号购房定金贰万元整。宗晓平，2016．9．17。”
2016年11月10日，原告作为买方（乙方），被告宗鑫作为卖方（甲方），签订《二手房买卖合同》一份，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落于郑州高新技术产业开发区××院××楼××单元××号的房产，甲方同意配合乙方将该房屋过户至乙方名下，办理相关手续时甲方按约定时间到场面签。上述房产的交易价格为930000元，甲乙双方同意以银行按揭方式付款，首付款（含定金）430000元，剩余房款500000元整，申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。原告在该合同乙方处签字并捺压指印，被告宗鑫在该合同甲方处签字并捺压指印。同日，被告宗鑫在贷款银行签订《面谈记录》一份，载明：“本次出售的住房位于基正盛世港湾小区16号楼3单元，同意将上述房产出售给购房人刘世芬，成交价格为九十三万元。本人向银行提供的资料声明真实”。被告宗鑫作为授权人（售房人），原告作为授权人（购房人），签订有《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》一份、被告宗鑫另填写有《未婚（未再婚）声明书》一份，并在《借记卡账户主档查询》上签字确认。原告另签订有《个人购房贷款面谈笔录》、《同意房产抵押承诺书》、《授权书（个人征信业务）》各一份。庭审中，被告宗鑫称其对于2016年11月10日在银行签订的买卖合同及相关手续存在重大误解，至今仍认为是民间借贷的担保合同。
2016年11月28日，原告作为买方（乙方），被告宗鑫作为卖方（甲方），郑商房地产公司作为中介方（丙方），签订《补充协议》一份，约定：经甲乙双方共同协商，在甲乙双方没有办理房屋按揭贷款及网签过户的前提下，乙方先支付首付款400000元整，甲方确保履行甲乙双方签订的《房屋买卖合同》内容，积极配合乙方办理房屋按揭贷款及过户手续。甲乙双方互相配合在60个工作日内办理完毕不动产过户及登记手续，如甲乙双方任何一方不予配合办理，则视为违约，并按照总房款的20％赔偿守约方损失。此协议与原《房屋买卖合同》（合同号：2016091702）同样具有法律效力，如有冲突以补充协议为准。原告在该协议乙方处签字并捺压指印，宗晓平在甲方代理人处签字并捺压指印，该协议甲方处签有“宗鑫”。庭审中原告称该协议上甲方处的“宗鑫”系由宗晓平所签，其签字经由被告宗鑫授权。宗晓平称其在该协议及2016年9月17日房屋买卖合同上的签字均未经被告宗鑫书面授权。
2016年11月28日，原告将首付款400000元转至谷素平账户，宗晓平向原告出具收条一份，载明：“今收到刘世芬购宗鑫名下房产款四十万元整，已转给谷素平名下中国农业银行卡。宗晓平，2016．11．28”。原告随后入住该房屋，并支付了相应的水电及物业费。
后原被告就该房屋买卖合同的履行产生纠纷。2017年12月7日，郑商房地产公司出具关于刘世芬与宗鑫房屋买卖的情况说明一份，载明：“经我公司与宗鑫核实，宗鑫同意其父亲出售位于其名下的房屋，因为其本人在西安，家里急需用钱，表示由其父亲代为签订合同，办理相关售房手续。由于买方申请银行按揭贷款需要宗鑫从西安过来到银行签字，从《房屋买卖合同》签订后，我公司业务代表就一直与宗晓平、宗鑫联系，后宗鑫来到郑州，我们和宗鑫、宗晓平一起到中国农业银行签了同意贷款及贷款资金划转的相关手续。在银行签订的《二手房买卖合同》上首付款也为43万元（含定金）”，“2017年4月8日，和宗晓平联系，宗晓平说等五一宗鑫回来办手续，但再后来，我们又和宗晓平联系，他表示由于家庭原因，不同意卖房，不配合来办理网签及过户手续。和宗鑫联系，宗鑫说是让和其父母商量，只要和其父母商量好了就行。”
另查明：1、庭审中原被告均认可该房屋不存在银行抵押贷款。2、原告提交的户口本复印件显示宗晓平系该家庭户主，被告宗鑫系其长子，谷素平系其妻子。庭审中宗晓平称其与谷素平现已离婚，宗鑫系其与前妻赵瑞星的婚生子。3、庭审中被告宗鑫认可该房屋的出资人为宗晓平。4、原告提交的物业费缴费证明及pos签购单显示其于2017年4月27日支付了2016年6月3日-2017年12月31日期间的物业费1452.52元，原告提交的pos签购单显示其于2017年4月27日支付水费534.1元。原告提交的水费发票显示2016年5月水费为361.74元、2016年7月水费为109.59元、2016年9月水费为50．68元、2016年11月水费为18．62元。原告提交的收到条显示其代交前住户拖欠的电费688．86元，原告提交的电费发票显示2016年6月电费为602元、2016年8月电费为86.86元。原告称上述费用其系代被告宗鑫所支付的交付房屋之前的拖欠费用。5、庭审中宗晓平称其指定谷素平收款420000元，另有10000元给了中介。郑商房地产公司称被告宗鑫委托宗晓平收款，原告已支付420000元，剩余10000元定金在中介处保管。
现原告请求被告宗鑫继续履行该房屋买卖合同，双方协商未果，遂引发本案纠纷。
一审法院认为，本案中，原告与宗晓平于2016年9月17日签订的《房屋买卖合同》中，手写记载有宗晓平系被告宗鑫的委托代理人，作为促成签订本案房屋买卖合同的郑商房地产公司称其当时已向被告宗鑫电话核实，被告宗鑫称委托其父亲宗晓平出售该房屋。原告提交的其与被告宗鑫的录音材料中，原告称“好好和你爸沟通，既然委托给他了，就让他赶紧给办办”，被告宗鑫对此未予以否认。后原告与被告宗鑫于2016年11月10日再次签订了《二手房买卖合同》以及办理贷款所需的各项文件，在该合同中亦明确约定有被告宗鑫将本案房屋以930000元的价格售予原告，原告支付首付款（含定金）430000元，剩余房款为500000元。被告宗鑫辩称其对该《二手房买卖合同》及相关文件的签订存在重大误解，不能视为系对买卖合同的追认。被告宗鑫在签订该合同时已年满十八周岁，属于完全民事行为能力人，应对自己的相应民事行为承担责任，其对所称的该重大误解行为并未提交证据予以证明，亦未在法定除斥期间内提出撤销权之诉，故对其该辩称一审法院不予采纳。故被告宗鑫于2016年11月10日与原告所签订的《二手房买卖合同》及相关文件，系双方真实意思表示，被告宗鑫应受该合同约束，并按该合同约定履行自身义务，其所签订的该合同及相关文件亦应视为对宗晓平签订的相关合同的知晓及认可。故根据原告提交的证据、庭审查明事实以及被告宗鑫与宗晓平之间的身份关系，该院对原告所述被告宗鑫对出卖本案房屋一事认可并委托宗晓平代理卖房事宜的主张予以采纳。
本案《房屋买卖合同》、《二手房买卖合同》、《补充协议》对被告宗鑫售予原告的房屋的坐落位置、总价款、付款方式及时间、网签、过户的时间均作有约定。就过户时间，上述合同约定为“甲乙双方应在本合同签订后2017年4月17日之前，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续”、“甲乙双方互相配合在60个工作日内办理完毕不动产过户及登记手续”。现被告宗鑫未配合原告办理房屋过户手续，并以其未授权他人出卖该房屋为由拒绝履行合同，并要求原告返还房屋，其该行为已构成违约。原告在合同签订后，已按合同约定支付房款430000元，庭审中宗晓平亦认可其指定谷素平收款420000元，另有10000元由中介保管，故在原告已按合同约定支付相应首付款，并同意付清剩余房款，且在该房屋不存在银行抵押贷款的情况下，其作为守约方有权选择请求被告宗鑫配合继续履行该合同。故原告请求被告将位于郑州市高新技术产业开发区××院××楼××单元××号房屋过户至其名下符合双方合同约定，对其该诉讼请求该院予以支持，原告并应向被告宗鑫付清剩余房款500000元。
原告请求被告宗鑫支付其代交的水电及物业费2680．01元。原告提交的证据显示其于2017年4月27日支付有2016年6月3日至2017年12月31日的物业费1450.52元。因原告于2016年11月28日支付首付款400000元并入住该房屋，故其请求被告宗鑫支付其代交的入住之前的物业费并无不当，经计算该部分费用为458元（1450.52÷19×6），应由被告宗鑫支付给原告。原告提交的pos刷款凭条显示其于2017年4月27日支付有水费534.1元，其提交的水费发票显示2016年5月至2016年11月水费共计540.63元。故就原告所代付的534.1元，应由被告宗鑫支付给原告。原告提交的收到条显示其代付2016年6月、8月电费688.86元，其提交的发票显示2016年6月、8月电费共计688.86元，故该费用应由被告宗鑫支付给原告。以上共计1680.96元，应由被告宗鑫支付给原告，对于原告请求数额过高部分，不予支持。因原告已实际入住该房屋，并在本案中主张其入住前所拖欠的各项费用，故郑商房地产公司应在本案房屋过户完毕之后，将其代为保管的定金10000元支付给被告宗鑫。
原告请求被告宗鑫支付违约金186000元。因一审法院已判令双方继续履行该合同，被告宗鑫配合原告办理本案房屋的过户手续，原告的损失已可得到弥补，故对其该请求该院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘世芬于本判决生效后10日内，向被告宗鑫支付剩余房款500000元。该房款支付完毕后10日内，被告宗鑫协助原告刘世芬办理位于郑州市高新技术产业开发区××院××楼××单元××号房屋的过户手续（房产证号：郑房权证字第××号）；二、被告宗鑫于本判决生效后10日内，支付原告刘世芬1680.96元；三、驳回原告刘世芬的其他诉讼请求。案件受理费14868元，减半收取7434元，保全费5000元，共计12434元，由被告宗鑫负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，宗鑫认为其与刘世芬之间不存在房屋买卖合同关系，应认定《房屋买卖合同》无效。但本案一审中，刘世芬提交的证据显示：刘世芬与宗鑫于2016年11月10日签订了《二手房买卖合同》以及办理贷款所需的各项文件，在该合同中明确约定有宗鑫将本案房屋以930000元的价格售予刘世芬，刘世芬支付首付款（含定金）430000元，剩余房款为500000元。故应认定系宗鑫对宗晓平之前行为的追认。宗鑫称其对该《二手房买卖合同》及相关文件的签订存在重大误解，不能视为系对买卖合同的追认。本院认为，宗鑫在签订该合同时已年满十八周岁，属于完全民事行为能力人，应对自己的相应民事行为承担责任，其对所称的该重大误解行为并未提交证据予以证明，亦未在法定除斥期间内提出撤销权之诉，故对其该主张一审法院不予采纳，并无不当。
综上所述，宗鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14868元，由宗鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁 斌
审判员 张林利
审判员 王明振
二〇一八年七月十九日
书记员 吴 松