黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸡民终字第185号
上诉人（原审被告、反诉原告）鸡西市元鸿房地产开发有限公司。
法定代表人林建军，总经理。
委托代理人崔小雨，法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王明君，男，50岁。
委托代理人张立福，个体工商户。
委托代理人蔡林海，律师。
原审第三人鸡东县人民政府房屋征收办公室（以下简称房屋征收办）。
法定代表人邢伟，主任。
委托代理人马浩，男，科员。
原审第三人邢国徵，男，50岁。
原审第三人孙鑫，男，23岁。
委托代理人孙作君，农民。
上诉人鸡西市元鸿房地产开发有限公司（以下简称元鸿公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鸡东县人民法院（2013）鸡东民初字第153号民事判决，向本院提出上诉。本院以（2013）鸡民终字第501号民事裁定，将该案发回重审。原审重审后追加邢国徵、孙鑫为第三人参加诉讼，于2015年1月12日作出（2014）鸡东民初字第374-4号民事判决，宣判后，被告元鸿公司不服，再次向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人元鸿公司的委托代理人崔小雨、被上诉人王明君的委托代理人张立福、蔡林海、原审第三人房屋征收办的委托代理人马浩、原审第三人邢国徵、原审第三人孙鑫的委托代理人孙作君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2005年6月1日，原告（反诉被告）王明君与王广维签订购房协议，王广维将其所有的位于东风街十一委的58.55平方米房屋卖与原告，其中有房屋所有权证的房屋面积为37.24平方米，无所有权证的房屋面积为21.31平方米；宅院占地面积260.92平方米，其中有土地使用证面积195平方米，无土地使用证面积65.92平方米，之后，原告于2005年6月8日办理房屋所有权转移登记并取得了房屋所有权证，产权证号为鸡东县房权证鸡东镇房字第073**号。2007年，原告在有产权证的房屋前7.5米处自建住宅一座，面积为76.84平方米，于2008年1月15日取得房屋所有权证，产权证号为鸡东县房权证鸡东镇房字第133**号。原告分别于2011年4月2日、4月6日取得鸡东县工商行政管理局颁发的鸡东县明君房屋出租、鸡东县新乡接送站两份个体工商户营业执照。2011年原告在上述有所有权证的二座房屋之间建一52平方米（7米×7.5米）的房屋一栋，在无房屋所有权证的21.31平方米房屋后面建一70平方米（7米×10米）的房屋一栋，鸡东县规划管理处认定该二栋房屋违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，以未经规划部门批准为由，于2011年4月8日向原告送达责令改正通知书，责令原告在三日内自行拆除。同年5月5日鸡东县人民政府县长办公会议研究决定，对原告房屋所在的鸡东县委党校南、解放路西、铁路北的22010平方米建筑面积进行鸡东县福泰名居改造项目按棚户区立项。2011年5月6日，鸡东县人民政府责成鸡东县城镇规划管理处对原告违建的房屋依法采取强制拆除措施，2011年5月19日，鸡东县城镇规划管理处制作党校南侧违法建筑明细表，表明原告因违法建房已被行政处罚，违法建筑未拆除。2011年5月10日，鸡东县发展和改革局以文件的形式向被告（反诉原告）元鸿公司下达关于福泰名居棚户区改造建设项目核准的批复，同年5月19日鸡东县人民政府制订鸡东县福泰名居棚户区房屋征收补偿方案，由于指定的搬迁期限已满，原告未搬迁，2011年9月1日鸡东县人民政府制作房屋征收补偿决定书，限原告自接到决定书之日起15日内搬迁完毕。2011年9月24日，原告与第三人房屋征收办达成《房屋征收与补偿安置协议书》，约定“1、原告以两处有照房屋114.08（76.84＋37.24）平方米（按政策补贴以及奖励后合计面积129.52平方米）调换福泰名居B号楼东数7号140平方米门市期房；2、政策优惠价32500元（每平方米1300元、25平方米）；3、砖木结构差价3184元（每平方米100元、31.84平方米）；4、期房面积140平方米；5、面积以县房产局实测为准，面积差大小互不找差，办产权证照所有税费由原告负责”，同时还约定“搬家费2000元、临时安置补偿费6000元，计8000元”，该协议虽系原告和第三人房屋征收办签订，但该协议约定的内容系是原、被告之间协商确定。同日原、被告双方做为合同相对方签订房屋预售合同二份，在双方各自保存的合同中，除第三条买受人所购商品房的基本情况中体现的福泰名居B座1单元2层203号住宅共70平方米、B座1层1-2号车库共60平方米、第四条计价方式与价款中的商品房单价、总金额项目栏内均划横杠表示，第4页落款处被告公司签字、盖章，原告签名，签订合同的时间、地点均一致外，原告持有的二份合同中第一页填写了买受人的自然情况，第四页填写“备注：经双方商定除《房屋征收与补偿安置协议书》外，元鸿公司二部用福泰名居B座二层203号住宅（70平方米）和B座一层1-2号车库（60平方米）抵偿无照房屋、商业用房营业损失、室内装潢及其它以货币形式补偿的附属设施。并按政府职能部门的要求以房屋预售合同的形式予以置换。”而被告持有的二份合同则未填写买受人的自然情况及备注。现福泰名居棚户区改造工程已竣工。
另查明，经鸡东县宏远房产测绘有限责任公司测绘，福泰名居小区2号楼1号车库面积23.26平方米、2号车库面积22.53平方米（房屋登记号为福泰名居二号楼1号车库、2号车库）、36号门市面积132.32平方米（房屋登记号为福泰名居二号楼36号商业房）、1单元203室面积为64.84平方米（房屋登记号为福泰名居二号楼一单元203号住宅）。2013年4月，被告（反诉原告）将福泰名居二号楼一单元203号房屋卖给本案第三人邢国徵，总金额为149132元，邢国徵办理了房屋登记手续，产权证号为鸡东镇字第J201400919，房屋性质为经济适用房。2014年3月1日，被告将福泰名居二号楼1号车库、2号车库卖给本案第三人孙鑫，总金额分别为90000元，孙鑫尚未取得房屋产权登记，但已实际占有使用。
原审法院认为，被告（反诉原告）元鸿公司经鸡东县人民政府批准取得鸡东县福泰名居棚户区改造工程的建设施工资格，第三人房屋征收办负责具体实施国有土地上房屋征收与补偿工作，第三人房屋征收办作为甲方与原告（反诉被告）王明君（被征收人）签订《房屋征收与补偿安置协议书》，约定以原告的两处有照房屋调换鸡东镇东风街一委福泰名居B号楼东数7号门市房，原告已履行了交付被征收财产的合同义务，第三人房屋征收办依合同约定负有向原告履行交付门市房的义务，但第三人房屋征收办陈述其履行该协议的义务应由被告元鸿公司承担，被告对此未予以否认，且被告履行协议义务原告明确表示同意。因此，原告、被告、第三人房屋征收办应履行《房屋征收与补偿安置协议书》确定的义务，符合《中华人民共和国合同法》关于债务承担的规定，亦符合合同自愿原则，原告要求被告向其交付福泰名居B座东数7号门市（房屋登记号为福泰名居二号楼36号商业房）的诉讼请求，本院予以支持；原告王明君为被征收人，除上述两处拥有房屋所有权证的房屋外，其所有的无房屋所有权证房屋21.31平方米，2011年自建的两处房屋共122平方米以及其它相关的房屋附属设施、营业损失，在房屋征收过程中并未在《房屋征收与补偿安置协议书》中明确是否补偿、如何补偿，但在签订《房屋征收与补偿安置协议书》的同日，原、被告又签订两份《房屋预售合同》，该两份《房屋预售合同》的性质，应认定为房屋拆迁安置补偿合同，理由如下：1、原告上述的无照房屋及其他房屋附属设施、营业损失未得到补偿的事实存在，结合第三人出具的“关于其它补偿事宜双方另签订协议或合同”的证明，说明原、被告之间尚存在有照房屋之外的与征收拆迁补偿相关的事宜未得到解决；2、该《房屋预售合同》不符合预售合同的形式要件，房屋预售合同中应约定房屋的单价、总价款以及如何履行等合同要件，而双方提供的合同中上述内容均以横杠代替，因此应认定双方在签订合同时的意思表示为原告无须支付对价，而是产权调换，原告已履行交付有照房屋之外的被动迁财产的义务，被告应按照约定向原告履行交付房屋的合同义务；3、原告于2011年修建的两处房屋虽被确定为违法建筑，但被告认可两处违建房屋为原告的被征收财产而与之签订合同，并不违反法律的强制性、禁止性规定，合同自成立时发生法律效力。综上，两份《房屋预售合同》签订时，双方的真实意思表示为产权调换，原告已履行交付被动迁财产的义务，被告也应当按照合同签订当时的意思表示履行合同确定的义务，但被告未依约履行约定义务，将上述二份《房屋预售合同》确定的位置、用途特定的房屋另行出卖给本案第三人邢国徵和孙鑫，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，被告与原告签订房屋拆迁安置补偿合同后，被告又将原告的补偿安置房屋另行出卖给第三人邢国徵和孙鑫，第三人孙鑫未取得房屋所有权，但实际占有使用，因此第三人孙鑫负有将鸡东县福泰名居B座1层1-2号车库（房屋登记号为福泰名居二号楼1号车库、2号车库）交付原告的义务，故原告要求交付鸡东县福泰名居B座1层1-2号车库（房屋登记号为福泰名居二号楼1号车库、2号车库）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于福泰名居二号楼一单元203号房屋，已由被告出卖给第三人邢国徵，且已办理产权登记并入住，已不具备交付条件，经本院释明后，原告仍坚持要求第三人邢国徵交付，对此部分诉讼请求，本院不予支持，原告可通过其他途径解决，另行主张权利。原告要求被告以货币形式向原告支付福泰名居B座东数第7号门市、B座1单元203室、B座一层1-2号车库共27平方米差价款81774元的诉讼请求，因原、被告双方在协商确定《房屋征收与补偿安置协议书》内容时，在第三条产权调换一栏中手写约定“面积以县房产局实测为准，面积差大小互不找差”，虽然该协议书中第七条对面积结算有规定，但其作为一种格式条款不能否定原、被告双方之间自行协商达成的一致意见，依照合同法意思自治原则，原、被告双方自行达成的约定，在不违反法律和行政法规强制性规定的情况下，对双方均具有约束力，双方应按此约定履行，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于协议中约定的“政策优惠价32500元（每平方米1300元、25平方米）、砖木结构差价3184元（每平方米100元、31.84平方米）、搬家费2000元、临时安置补偿费6000元”问题，原告称政策优惠价已计入补偿条件之一，被告不应再主张，被告反诉称结构差价应为每平方米500元，132.32平方米，计66160元，结合双方协商一致后确定履行的拆迁安置补偿协议所约定的内容，双方应按最后达成的一致意见履行，符合合同自愿原则，故被告应向原告支付搬家费2000元、临时安置补偿费6000元；原告应向被告支付政策优惠价32500元、砖木结构差价3184元。被告反诉要求原告支付门市结算差价款，虽然《房屋征收与补偿安置协议书》第四条对结算差价有规定，但其未写明如何结算，结算价格如何确定，其是一种格式条款，双方对此未作出特别约定，第三人的征收裁决书和被告的征收补偿方案也未作出规定，只写明结构差价，故无法确定被告的这一反诉请求，本院不予支持；被告反诉要求原告交付土地出让金，从被告提供的证据来看，出让人系鸡东县国土资源局、用地单位系被告，受让人和缴款人亦系被告，其与原告不具有关联性，被告要求原告交付此部分费用不符合规定，本院不予支持。被告提出原告为房屋征收与补偿安置协议的代签人，所有权人应为王广维的答辩观点，首先，涉案工程为棚户区改造工程，系人民政府在国有土地上对被征收人所有的房屋进行的征收，不能因未办理土地使用权转移登记而否定原告系房屋所有权人的事实；其次，有证据证明该《房屋征收与补偿安置协议书》系原、被告之间自愿协商的结果，被告应当明知谁是房屋所有权人（被征收人）；第三，被告未能提供有效的证据证明原告系《房屋征收与补偿安置协议书》的代签人，该观点本院不予采纳；被告提出原告2011年修建的二处房屋系违法建筑，已由相关部门强制拆除的观点，虽该两处房屋被鸡东县城镇规划管理处认定为违法建筑、鸡东县人民政府亦向原告下达房屋征收补偿决定书，但原、被告提供的责令改正通知书、2011年党校南侧违法建筑明细表等证据，能够确认原告因2011年修建两处违法建筑被行政处罚，但两处违法建筑并未被强制拆除这一事实，该观点本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）鸡西市元鸿房地产开发有限公司于本判决生效后向原告（反诉被告）王明君交付鸡东镇福泰名居B座东数第7号门市房（房屋登记号为福泰名居二号楼36号商业房）；二、第三人孙鑫于本判决生效后向原告王明君（反诉被告）交付鸡东县福泰名居B座1层1-2号车库（房屋登记号为福泰名居二号楼1号车库、2号车库）；三、原告（反诉被告）于本判决生效后支付被告（反诉原告）政策优惠价32500元、砖木结构差价3184元，计35684元；四、被告（反诉原告）于本判决生效后支付原告（反诉被告）搬家费2000元、临时安置补偿费6000元，计8000元；五、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。
宣判后，被告元鸿公司不服，向本院提出上诉。主要上诉理由如下：1、原审法院不应将属不同法律关系的两个案件共同审理。2011年9月24日我公司与王明君签订了二份房屋预售合同，由于当时我公司未取得房屋预售许可证，所以在合同中没有约定房屋的价格和具体面积，也未收取王明君定金，只是为了在房屋取得预售许可证后，王明君能优先取得该预定房屋的优先购买权，只是形式上的预定，原审将案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不当，原审法院不应将不属于同一法律关系的两个案件共同审理，王明君与我公司签订的房屋预售合应确认为商品房买卖合同纠纷另案诉讼。2、被上诉人王明君与上诉人签订的两份房屋预售合同应属无效合同。我公司与王明君签订的两份房屋预售合同的内容被其篡改私自填写了备注，与我公司持有的原合同不一致。假设原审认定的补偿事实存在的话，那么就没有必要同日既签定了房屋征收与被偿协议，又签订房屋预售合同。3、被上诉人王明君应履行《房屋征收与补偿安置协议》补交差价款。王明君应按协议内容及鸡东县福泰名居棚户区房屋征收补偿方案补交住宅与门市之间的差价款。4、被上诉人王明君不具备原告诉讼主体资格。被上诉人王明君签订房屋补偿协议时提供的房屋所有权证与国有土地使用证不符，并篡改了国有土地使用证，仅凭王明君与王广维签订的购房协议无法证实购房协议的真实性及王明君具备本案的原告诉讼主体资格。综上，一审认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法予以改判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人王明君及第三人房屋征收办均以原审判决正确作出答辩。
第三人邢国徵、孙鑫以双方系房屋买卖关系，希望法院公正判决。
本案二审争议的焦点是：1、元鸿公司与王明君签订的两份《房屋预售合同》的性质是房屋预售合同还是房屋拆迁安置补偿合同；2、王明君与房屋征收办签订的《房屋征收与补偿安置协议》中约定的交付房屋义务应由元鸿公司履行还是由房屋征收办履行；3、被上诉人王明君是否具备原告诉讼主体资格。
二审期间，上诉人元鸿公司、被上诉人王明君、第三人房屋征收办、孙鑫、邢国徵均未向本院提交证据。
依据原审认定证据及各方当事人陈述，二审认定事实与一审认定事实基本一致。
本院认为，关于本案中王明君和房屋征收办签订的《房屋征收与补偿安置协议》与上诉人和王明君签订的《房屋预售合同》是否属于同一法律关系及应否合并审理的问题。被上诉人王明君与房屋征收办签订的《房屋征收与补偿安置协议》是一份房屋拆迁安置补偿合同，双方约定的是被上诉人王明君所有的有照房屋的拆迁安置补偿问题，并且是在上诉人元鸿公司与被上诉人王明君充分协商后，才由被上诉人房屋征收办签字盖章的，而上诉人元鸿公司亦认可由其承担并履行合同义务，对此被上诉人王明君亦表示同意，就这份协议的法律关系性质而言，原审法院将之确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷是正确的。
上诉人元鸿公司与被上诉人王明君签订的两份《房屋预售合同》虽名为房屋预售合同，但其实质是对被上诉人王明君的无照房屋及其它房屋附属设施、营业损失、室内装潢等的补偿。具体理由原审法院已进行了充分阐述，不再赘述。故二份《房屋预售合同》就其性质而言应属于房屋拆迁安置补偿合同，与上诉人与房屋征收办签订的《房屋征收与安置补偿协议》的法律关系性质是同一的，因此原审法院将二者合并审理并无不当。
关于被上诉人王明君持有的二份《房屋预售合同》中被其私自填写的备注内容的效力问题。上诉人与被上诉人王明君签订“房屋买卖协议”时有目击证人王金堂、赵景全、王明坤、姜学敏等人证实，其所填写的备注内容是在上诉人元鸿公司面前填写的，内容是“经双方商定除《房屋征收与补偿安置协议》外，元鸿公司二部用福泰名居B座二层203号住宅（70平方米）和B座一层1-2号车库（60平方米）抵偿无照房、商用房营业损失、室内装潢及其他以货币形式补偿的附属物设施，并按政府职能部门的要求以房屋预售合同的形式予以置换”。并证实王明君要求元鸿公司在其合同上也填写此内容，元鸿公司说不用填写，没问题，加之前已阐述上述二份房屋预售合同虽名为买卖合同，但实为拆迁安置补偿合同，因此王明君虽仅在其持有的合同填写了备注内容，但该添加的内容并不违反双方的真实意思表示，应为合法有效。
被上诉人王明君是否应履行《房屋征收与补偿安置协议》补交住宅与门市房的差价款问题。被上诉人王明君的有照房屋用途系住宅性质，而拆迁后调换的是门市房，但因双方对此未做出特别约定，第三人的征收裁决书和上诉人的征收补偿方案也未对此予以规定，故原审未予判决并无不当。
被上诉人王明君是否具备本案原告诉讼主体资格的问题。上诉人元鸿公司认可其应对王明君履行此协议，且要求王明君补交房屋差价款，证明上诉人明知王明君是该协议的权利人及义务人。本案中被拆迁房屋是被上诉人王明君从案外人王广维处以购买方式继受取得，该房屋的国有土地使用证上的使用权人虽仍是原房屋所有权人王广维，但未办理土地使用权变更登记并不影响王明君是被征收财产所有权人的事实。故原审法院认定王明君是《房屋征收与补偿安置协议》中所涉动迁房屋的所有权人并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元，由上诉人鸡西市元鸿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟国
代理审判员 张 晶
代理审判员 徐立群
二〇一五年七月一日
书 记 员 苏 爽
附本判决所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。