安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2015）临民一初字第03589号原告：周洪忠，男，1966年12月22日出生，汉族，市民。被告：吕洪刚，男，1977年6月25日出生，汉族，市民。委托代理人：崔中奇，安徽文瑞律师事务所律师。委托代理人：马超，安徽文瑞律师事务所律师。被告：牛忠英，女，1981年1月25日出生，汉族，市民。原告周洪忠与被告吕洪刚、牛忠英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告周洪忠、被告吕洪刚及其委托代理人崔中奇、马超到庭参加诉讼。被告牛忠英经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告周洪忠诉称：被告吕某乙与牛某系夫妻关系。2015年7月11日，原告与二被告在家和房屋中介公司签订购房合同，原告一次性向被告支付购房款240000元，被告向原告出具收据一张。2015年8月13日，原告到被告处要求其交付房屋时，被被告吕某乙的父母告知房屋所有权不是二被告的，二被告无权处分该房屋。原告为维护其合法权益诉至本院，请求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同，判令二被告返还购房款240000元并支付违约金20000元。原告周洪忠为支持其诉讼请求，向本院提举如下证据材料：1、原告身份证复印件，表明原告的自然状况及其诉讼主体资格；2、2015年7月11日房屋买卖合同及收条、保证各一份，表明原告周洪忠与被告吕某乙、牛某于2015年7月11日签订了房屋买卖合同，原告向二被告支付购房款240000元；3、二被告身份证复印件，表明二被告的自然状况及其诉讼主体资格；4、证人凡涛出庭证言，表明原告于2015年6月26日与被告牛某签订房屋买卖合同，因当时被告吕某乙未在合同上签字，原告没有向被告牛某支付购房款；2015年7月11日，原告与被告吕某乙、牛某签订房屋买卖合同并向二被告支付购房款240000元的事实；5、证人李某出庭证言，表明原告在家和房屋中介公司里向二被告支付现金的事实。被告吕某乙辩称：被告吕某乙与牛某不是夫妻关系，二人没有共同向原告出卖房屋。2015年6月26日，原告与被告牛某签订了一份房屋买卖合同。后因原告限制被告牛某的人身自由，被告吕某乙于2015年7月11日被迫在房屋买卖合同及收据上签字，该合同中载明的房价、位置、标的物与2015年6月26日的合同没有任何变化。被告吕某乙实际上并未收到原告支付的购房款，与原告没有房屋买卖关系，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告吕某乙为支持其抗辩主张，向本院提举如下证据材料：被告吕某乙身份证复印件，表明被告的自然状况及其诉讼主体资格；2、2015年6月26日原告周洪忠与被告牛某签订的房屋买卖合同、被告牛某出具的收条、证人凡涛证明及原告周洪忠声明各一份，表明被告牛某与案外人刘露有债务纠纷，该房屋买卖合同实质上是被告牛某以房产为刘露的债权提供担保；原告周洪忠与被告吕某乙不存在房屋买卖关系，2015年7月11日的收条是由2015年6月26日牛某出具的收条转化而来，原告周洪忠没有向被告吕某乙支付240000元。3、离婚证及房产证复印件各一份，表明二被告已于2014年7月24日离婚，不存在夫妻关系；涉案房屋的所有权人系被告吕某乙的父亲吕某甲，不属于二被告所有。被告牛某未答辩亦未向本院提举证据材料。经庭审质证，本院对以上证据材料认证如下：原告所举5组证据，被告对证据1、3无异议，本院予以认定。被告对证据2的合法性及其证明目�有异议，认为该合同及收条系被告吕某乙在原告的胁迫下所签，不是被告的真实意思表示，属于无效合同，本院认为被告未提举该合同属于无效合同的相关证据，故对该组证据的证明效力予以认定。被告对证据4、5的真实性及证明目的有异议，本院结合庭审查明的事实对该该组证据的证明效力予以认定。被告所举3组证据，原告对证据1及证据3中的房产证无异议，本院予以认定。原告对证据2有异议，认为2015年6月26日的房屋买卖合同因被告吕某乙未签字，原告未支付购房款，该合同被被告牛某拿走，后原告与二被告于2015年7月11日重新签订了房屋买卖合同，并支付购房款240000元，二被告向其出具收条一张，本院认为2015年6月26日的房屋买卖合同未实际履行，已被2015年7月11日的房屋买卖合同所取代，故对该组证据的证明效力不予认定。原告对证据3中的离婚证有异议，认为与本案无关联性，本院认为原告异议理由成立，对该离婚证与本案的关联性不予认定。经审理查明：2015年6月26日，原告周洪忠与被告牛某签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于临泉县城关镇新建西路南侧四层砖混结构建筑物四楼房屋一套，该房屋四至为东至理发店、南至淀粉厂北外墙、西至足浴城、北至新建西路，建筑面积约为120平方米。合同同时约定原告应于合同签订当日一次性支付购房款240000元，被告牛某应于合同签订之日起90日内交付房屋，如卖方违约，应支付原告违约金20000元。在该合同底页，被告牛某书写收条一张，内容为“牛某全额收到周洪忠现金贰拾肆万元整（240000）购房款，2015.6.26，收款人牛某，证明人凡涛、刘露”。该合同签订后，原告要求被告吕某乙也在合同上签字，因被告吕某乙未签字，原告亦未支付购房款，该合同被被告牛某收回。2015年7月11日，原告周洪忠与被告吕某乙、牛某重新签订房屋买卖合同，该份合同与2015年6月26日的房屋买卖合同中关于房屋位置、四至、面积、购房款支付方式、房屋交付期限及违约条款的内容一致。合同签订后，原告于当日向二被告支付购房款240000元。被告吕某乙、牛某在该合同底页书写收条及保证各一份，收条内容为“吕某乙今收到周洪忠现金贰拾肆万整¥240000.00购房款，2015.7.11号，收款人吕某乙、牛某”。保证内容为“我吕某乙保证此房无任何经济纠纷，如有纠纷由我吕某乙自行解决，保证人吕某乙、牛某，2015.7.11”。2015年8月13日，原告到被告处要求其交付房屋时，得知该房屋系被告吕某乙的父亲吕某甲所有，二被告无权处分该房屋。原告诉至本院，请求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同，判令二被告返还购房款240000元并支付违约金20000元。另查明：被告吕某乙与牛某原系夫妻关系，二人于2014年7月24日办理离婚登记手续。上述事实，由原、被告陈述、证人证言、询问笔录、庭审笔录及相关证据材料在卷佐证。本院认为：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告周洪忠与被告吕某乙、牛某签订房屋买卖合同并支付了购房款，因被告吕某乙、牛某未取得房屋所有权导致该房屋不能交付，原告有权要求解除合同并由二被告返还购房款。二被告不能交付房屋的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。被告吕某乙�称其没有向原告出卖房屋也没有收到原告的购房款，其在合同上签字是受到原告胁迫的抗辩主张，本院认为2015年6月26日的房屋买卖合同签订后未实际履行，被被告牛某收回，该合同已被原告与二被告于2015年7月11日重新签订的房屋买卖合同所取代，被告的该抗辩主张缺乏证据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告周洪忠与被告吕洪刚、牛忠英于2015年7月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告吕洪刚、牛忠英于本判决生效之日起十五日内返还原告周洪忠购房款240000元并向原告周洪忠支付违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由被告吕洪刚、牛忠英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  王雅萍代理审判员  苏菁菁人民陪审员  魏 玮二〇一六年四月十八日书 记 员  刘俊俊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予�持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。