云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）麒民初字第84号 原告王克飞，男，1974年7月10日生，汉族，富源县人，高中文化，住曲靖市麒麟区。 委托代理人朱朝光，云南天志律师事务所律师。（特别授权） 被告李柯，男，1984年1月8日生，回族，曲靖市麒麟区人，大学本科，住曲靖市麒麟区。 委托代理人杨发昌、杨勇，曲靖市中兴法律服务所法律工作者。（特别授权） 原告王克飞诉被告李柯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭审理了本案。原告王克飞及其委托代理人朱朝光，被告李柯及其委托代理人杨发昌、杨勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年6月10日，原告与被告签订了《房屋转让协议》，该《协议》注明：被告将其位于幸福小区福禄园45号独体别墅转让给原告，该别墅实际占地使用面积大约3亩（1亩=666.7平方米，666.7×3=2000平方米），付款方式为分期付款。原告严格按约履行，被告却只将1.075亩（717平方米）的面积划归原告使用，院子面积少了1.925亩（1283平方米）。原被告双方谈定的转让总价为376万元，包含房屋与院子两部分，院子占总价款的三分之一左右。根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，该别墅四周占用面积的院子，属于该别墅的专有部分，被告将专有部分的面积扣减了1.925亩，严重违约。原告之所以愿意以376万的高价购买该房，最重要的一个因素就是看中该房实际占地使用面积大，即院子大。现被告大幅扣减院子面积，扣减别墅专有部分，严重违约，故请求人民法院判令被告支付违约金188万元；案件受理费由被告承担。 被告辩称，原告诉请与法律相悖，被告不予认可。双方签订房屋转让协议，被告已将该房屋相关的土地证、房产证等手续的复印件交给原告，原告对此无异议。土地证、房产证均是以登记制度产生公示效力，改变土地证、房产证的面积或其他内容都是无效的，均以登记为准。房屋转让协议中所谓的“约”是一个不正确的约束，协议上所说的“约”的面积是原告自己填写的，被告只认可房产证上的面积及金额。被告在出售房屋后未对房屋面积做过任何改动或侵占，且与任何第三人均无争议，这说明括号中的约3亩是不客观的，无效的。由于原告未履行合同义务，导致合同不能实现，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其诉讼请求提举如下证据： 1、身份证复印件一份，用以证明原告的身份情况。2、《房屋转让协议》一份，用以证明原告主张的基本事实与理由；3、土地证、房产证复印件各一份，用以证明被告卖房子给原告的事实；4、收条、收据各一份，用以证明原告按约定向被告支付了部分购房款；5、情况说明复印件一份、收据6张，用以证明房屋已交付原告使用；6、公证书一份，用以证明原告按约定支付房款，被告拒收，原告已将房款提交到公证处；7、（2014）麒民初字第2160号民事判决书一份，用以证明房屋买卖的基本事实已在判决书中确认，原告已成为新的业主。 经质证，被告对证据1、3、4、6无异议，本院予以确认；对证据2的中称述的“约3亩”不予认可；认为证据5中的收据与本案无关联性；对证据7的三性无异议，但需说明履行期届满，原告未支付合同价款。 被告为证明其答辩意见向本院提举如下证据： 1、《房屋转让协议》一份，用以证明原告尚有300万元的房款未向被告支付；2、土地证一份、房产证复印件一份，用以证明该房屋的面积已由房屋登记机构确认。 经质证，原告对证据1无异议，本院予以确认；认为证据2不能证明被告欲证明的内容。 通过质证，本院认为原告提交的证据2、3与被告提交的证据1、2系相互对应的同一证据，原告所举其余证据，能够证明本案基本事实，本院对该证据予以确认。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 原告王克飞（乙方）与被告李柯（甲方）于2013年6月10日签订了房屋转让协议。协议约定，甲方将坐落于曲靖市幸福小区福禄园别墅45号房屋以376万元的价格转让给被告；建筑房产证面积309.18平方米，总占地面积579.6平方米，建筑面积360平方米，（注：实际占地使用面积大约3亩）；付款方式为分期付款：于2013年6月30日前支付被告50万元，于2013年12月30日前支付被告26万元，于2014年12月30日前支付被告300万元；甲乙双方如有违约者，应付另外一方房屋总价的50%违约金；如房屋周边地界发生争议，由甲方负责协商、协调。协议签订当日原告向被告支付了定金50万元，2013年6月16日又支付了5万元。2013年7月3日，原告对该房屋进行装修，于2013年11月18日入住，现房屋由原告居住。因被告拒收双方约定的于2013年12月30日交付的房款，2013年12月29日，原告到云南省曲靖市珠江源公证处提存了26万元房款。曲靖市幸福小区福禄园44号房屋系被告李柯及其家人居住，44号房屋与原告购买的45号房屋相邻。 庭审中，原、被告均认为房屋买卖协议是对方草拟，协议中所涉房屋的相关面积是由对方确认。原告不认可在签订协议前已收到房屋所有权证、土地使用权证的复印件，被告则坚持认为在协议签订前已交付相关证件的复印件。原告认可在签订房屋转让协议前到曲靖市房屋处进行过实地查看，被告居住的44号房屋与原告购买的45号房屋的大门是独立使用，房屋中间有生锈的铁栅栏相隔，两幢房屋均独立地被生锈的铁栅栏包围；2013年9月，原告测量后发现45号房屋的专有面积约为717平方米（含房屋的使用面积以及院子面积），小于合同约定的“实际占地使用面积大约3亩”。原告认为合同中约定的建筑房产证面积309.18平方米是指房产证登记的面积，总占地面积579.6平方米包含密封后的阳台等的面积，建筑面积360平方米为使用面积，实际占地使用面积大约3亩包含栅栏内的房屋与院子的面积之和；购买房屋时知道一亩有600多平方米，3亩有1900多平方米。 另查明，曲靖市人民政府曲市国用（2010）第8574号国有土地使用证确认45号房屋登记的使用权面积、独用面积均为118.4平方米。曲房权证曲靖市字第××号房屋所有权证确认45号房屋登记的建筑面积为309.19平方米。 本院认为，原、被告双方自愿签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属有效合同，双方均应依照合同行使权利义务。本案中，原、被告双方在签订《房屋转让协议》时对房屋面积约定不明，导致合同在实际履行时，双方发生分歧。原告王克飞在签订《房屋转让协议》前曾到其欲购买的房屋坐落地点进行过实地查看，以其对面积单位标准的认知，在签订合同时应当清楚45号房屋（含房屋的使用面积以及院子面积）的实际使用面积仅包含被铁栅栏包围形成的独立空间，该面积与合同中约定的3亩存在巨大差距；另，原告于2013年9月测量后发现房屋实际占地使用面积约为717平方米，但在被告拒收第二笔房款后，原告仍然于2013年12月29日到云南省曲靖市珠江源公证处提存了26万元房款；依据交易习惯，对原告提出在签订合同时误以为房屋实际占地使用面积大约有3亩，后发现院子含大量公共绿地面积这一主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据合同中约定明确的条款“建筑房产证面积309.18平方米”，该条款与45号房屋的所有权证确认的房屋面积一致，被告将房屋交付原告使用后，也未擅自更改过铁栅栏的包围面积，故对原告认为被告只将1.075亩的面积划归原告使用这一主张，本院不予支持。据此，原告以其购买的房屋实际占地使用面积与合同约定不符为由，主张应由被告承担违约责任的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百三十条之规定，判决如下： 驳回原告王克飞的诉讼请求。 案件受理费21720元（原告已预交），由原告王克飞负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  钟 旋 审 判 员  曹琪梅 人民陪审员  岳桂芬 二〇一五年十月十九日 书 记 员  李梦琳