浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉海民初字第118号
原告：海宁市申能实业有限公司。
法定代表人：赵志坚。
委托代理人：王维斌、王骅。
被告：海宁市盛泰家私有限公司。
法定代表人：时建忠。
委托代理人：钱红梅。
原告海宁市申能实业有限公司诉被告海宁市盛泰家私有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法由审判员高苏燕适用简易程序进行审理，分别于2014年1月23日、3月18日两次公开开庭审理此案。第一次开庭原告法定代表人赵志坚、委托代理人王骅，被告委托代理人钱红梅到庭参加诉讼；第二次开庭原告委托代理人王骅，被告委托代理人钱红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海宁市申能实业有限公司诉称：2009年9月1日，原告将坐落于海宁市海昌街道洛隆路176号一楼的房产4000余平方米出租给被告使用，约定第一年租金为170000元，以后每年租金增加10000元，先付后用。2012年8月，原告曾起诉要求被告给付租金，由于被告已经将2012年12月前的租金交付给原告的原法定代表人，后原告撤回起诉，并明确要求被告从2013年1月起将租金缴入原告账户。因被告经催讨至今未付租金，原告遂诉至法院，请求判令被告支付租金343333元，并赔偿原告自2013年9月1日起按银行同期贷款利率计算至判决生效日止的逾期付款利息损失。后在第二次庭审过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付2013年1月至2014年12月的租金410000元。
被告海宁市盛泰家私有限公司答辩称：一、程序上，赵志坚作为原告的法定代表人身份资格来源于2010年1月31日的股东会决议，而该股东会决议的效力取决于海宁市人民法院已经受理的（2013）嘉海商初字第1139号公司决议效力纠纷一案，赵志坚的法定代表人身份应当以该案的处理结果为依据，故本案应中止诉讼。二、实体上，被告并未拖欠租金，2014年12月31日前的租金被告已经付清，租金交付给芦俊岚已经成为交易习惯，因为现在原告的法定代表人身份未定。
原告举证及被告质证意见如下：
1、房屋产权证和土地证各1份，证明被告承租的坐落于海宁市海昌街道洛隆路176号房屋系原告所有的事实。经质证，被告对其真实性无异议，但认为不能证明原告的主张。
2、房屋租赁合同1份（复印件），证明被告自2009年9月1日开始承租原告所有的坐落于海宁市海昌街道洛隆路176号底楼房屋的事实。经质证，被告无异议。
3、（2012）嘉海民初字第3354号案件调解笔录5页和说明1份，证明原告曾起诉要求被告支付租金，明确要求被告将2013年1月1日起的租金缴入原告账户的事实。经质证，被告对其真实性无异议，但认为双方在调解笔录中并未达成调解协议，其内容与本案无关。
被告举证及原告质证意见如下：
1、海宁市人民法院（2011）嘉海民初字第4519号民事判决书1份，证明赵志坚担任原告法定代表人身份的资格来源于2010年1月31日的股东会决议。
2、（2013）嘉海商初字第1139号受理案件通知书和民事起诉状各1份，证明赵志坚作为原告法定代表人身份的资格待定。
3、（2013）嘉海商初字第1139号民事裁定书1份，证明该案件由于原告另案起诉股东赵毅的股权转让行为无效而中止诉讼。
4、（2013）嘉海民初字第4820号民事裁定书1份，证明与本案相类似的案件，海宁市人民法院已经中止诉讼。
经质证，原告对被告提供的证据1-4的真实性无异议，但认为与本案无关。
本院于2014年3月6日向被告法定代表人时建忠制作询问笔录1份，其陈述：我公司承租的是洛隆路176号房屋底楼靠东面约3000平方米的房屋，租金本身合同约定是先付后用，在履行合同过程中口头约定租金一年一付，年租金都是在每年1月初付清的。租金自承租涉案房屋起就交付给芦俊岚的，租金从2010年开始计算，现租金已经支付至2014年12月底。虽然原告在2012年起诉我公司时要求从2013年起将租金交至原告账户，但是由于当时租赁合同是芦俊岚代表原告和我公司签订的，按照习惯一直是将租金交给她的。经质证，原告无异议，被告认为该份笔录内容与本案无关，同时要求撤回陈述内容。
上述证据经当庭举证、质证，现本院认证如下：
原告提供的证据1，本院对其真实性予以认定；原告提供的证据2，被告无异议，本院予以认定；原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，且该组证据载明原告曾向被告起诉要求支付租金的案件审理情况，与本案存在关联性，故本院对该组证据予以认定。被告提供的证据1-4，载明原告与股东赵毅、上海申岚实业有限公司之间的公司决议效力、股权转让效力等纠纷，与本案关联性不足，故本院不作认定。本院制作的询问笔录，系被告法定代表人的陈述内容，与案件具有关联性，本院予以认定。
综合上述证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2009年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将其所有的坐落于海宁市海昌街道洛隆路176号房屋底楼的部分出租给被告使用，面积约3000平方米，租期为2009年9月1日至2019年8月31日，约定第一年租金为170000元，从第二年开始每年增加壹万元，先付后用。在上述合同履行过程中，被告和海宁市申能实业有限公司原法定代表人芦俊岚口头协定，被告自2010年1月开始支付租金，一年一付，先付后用，租金在每年1月初付清，第一年租金170000元，此后每年增加10000元，原告在庭审过程中对上述合同变更内容予以确认。
另查，被告自承租涉案房屋始，一直将租金交付给芦俊岚。原告曾于2012年8月起诉要求被告支付房屋租金，诉讼过程中被告主张已于2012年1月4日将2012年12月底前的租金交付给芦俊岚，原告明确向被告表示：对2012年3月12日前由芦俊岚收取的租金予以认可，原告会自行与芦俊岚进行结算，但是原告已于2010年1月31日解除原法定代表人芦俊岚的所有职务，被告须将租金交至原告的银行账户。此后，被告未向原告支付租金。
本院认为，原、被告间签订的租赁合同合法有效，依法应予保护。原告按约将租赁房屋交付给被告使用，被告应按照合同履行支付租金的义务。本案争议焦点有：一、本案是否应当中止诉讼；二、被告主张已将租金交付给芦俊岚的行为能否视为已经履行支付租金的义务。首先，关于是否应当中止诉讼问题。被告认为本案应中止诉讼的理由是原告法定代表人赵志坚的身份资格来源于2010年1月31日的股东会决议，而该股东会决议正是（2013）嘉海商初字第1139号公司决议效力纠纷的诉讼标的，因此符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条中“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”情形。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告系法人单位，其有权作为出租人向承租人催讨租金，催讨租金的行为不因法定代表人的身份是否确定而受影响，这是原告基于房屋租赁合同而享有的合法权利，因此，被告要求本案中止诉讼的主张，本院不予支持。其次，关于被告主张已将租金交给芦俊岚的行为。被告表示其已将租金交给芦俊岚，原因是芦俊岚曾代表原告与其签订《房屋租赁合同》，一直以来是按照交易习惯交付租金的，且现在原告法定代表人身份未明。原、被告作为2009年9月1日《房屋租赁合同》的双方，原告系被告承租房屋的所有权人，依法有权收取租金；2012年8月原告曾起诉要求被告支付租金时，已明确告知被告已经解除芦俊岚作为原告法定代表人的身份资格，并要求被告将2013年1月起的租金交至原告银行账户。但是此后，被告未向原告支付租金，被告虽主张其已将2013年至2014年的房屋租金交付给芦俊岚，但是未提供证据予以证明，且即使被告已经向芦俊岚交付租金，该交付行为也不能视为履行支付租金的合同义务，被告应当将租金交付给《房屋租赁合同》的相对方，即出租人海宁市申能实业有限公司。综上，原告按约将租赁房屋交付给被告使用后，被告应履行支付租金的义务。双方在《房屋租赁合同》中明确约定租金支付方式为“先付后用”，且在合同履行过程中已经达成租金支付方式为一年一付，并在每年1月初付清的合意，现原告要求被告支付2013年1月至2014年12月的房屋租金410000元，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告海宁市盛泰家私有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海宁市申能实业有限公司支付房屋租金410000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7450元，减半收取3725元，由被告海宁市盛泰家私有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 高苏燕
二〇一四年三月二十八日
书记员 汪凯航
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：嘉兴市财政局财政专户，帐号399901040000679，开户银行：农业银行嘉兴分行。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。