南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第4092号
原告南京大公高速公路供油有限公司，住所地南京市浦口区乌江工业区。
法定代表人付建军，董事长。
委托代理人王莺，江苏世纪同仁律师事务所律师。
被告南京大有餐饮娱乐有限责任公司，住所地南京市秦淮区建邺路80号。
法定代表人张青，董事长。
被告张青，男，1963年12月21日生，汉族，南京大有餐饮娱乐有限责任公司董事长。
以上两被告委托代理人孙怀宁，江苏高的律师事务所律师。
以上两被告委托代理人仇慧娟，江苏高的律师事务所律师。
第三人柳昕，男，1982年10月26日生，回族，无业。
原告南京大公高速公路供油有限公司（以下简称大公公司）与被告南京大有餐饮有限责任公司（以下简称大有公司）、被告张青、第三人柳昕房屋租赁合同纠纷一案，原告大公公司于2013年7月12日向本院起诉，于2013年8月8日补齐立案材料，本院于原告大公公司补齐立案材料之日立案受理。依法组成合议庭于2013年11月15日公开开庭进行了审理。原告大公公司的委托代理人王莺，被告大有公司以及被告张青的委托代理人孙怀宁，被告张青，第三人柳昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大公公司诉称，南京市公路建设处系本市秦淮区建邺路76号五、六层房屋（以下简称诉争房屋）产权人，原告大公公司向南京市公路建设处承租诉争房屋。原告大公公司征得南京市公路建设处同意将诉争房屋转租给被告大有公司。2002年9月19日，原告大公公司与被告大有公司签订《租赁合同》，约定：原告大公公司将诉争房屋出租给被告大有公司使用，租期自2002年11月19日至2010年11月18日止。2010年10月18日，南京市公路建设处致函原告，明确表示协议期满后不再续租。2010年11月10日，南京市公路建设处向原告大公公司发出《律师函》，要求原告在协议期满后一个月内搬离并返还诉争房屋。2010年11月12日，原告大公公司向被告大有公司发出《律师函》，明确告知《租赁合同》于2010年11月18日到期，不再续签合同，要求被告大有公司及时交还诉争房屋及相关配套资产。被告大有公司收到《律师函》后，未能如期交还房屋，导致原告无法向南京市公路建设处交还房屋，构成违约。南京市公路建设处以原告大公公司作为被告，被告大有公司作为第三人，于2011年3月8日向本院提起诉讼，本院于2011年11月8日作出（2011）白民初字第1397号民事判决书，判决原告大公公司腾空返还诉争房屋、支付房屋使用费以及被告大有公司迁出诉争房屋，该判决表明被告大有公司在合同到期后未向原告大公公司交还诉争房屋，后南京市公路建设处向法院申请强制执行，根据（2011）白民初字第1397号民事判决书，原告大公公司应支付房屋使用费（自2010年11月18日至2011年12月31日止）512302元以及案件受理费共计572341元，现原告大公公司已支付100000元，上述费用系由被告大有公司拒不返还房屋导致，应由被告大有公司向原告大公公司赔偿。租赁合同明确约定被告大有公司不得擅自转租，若有违法合同的行为，被告大有公司向原告大公公司支付违约金80000元。2009年9月17日，被告大有公司未征得原告大公公司同意，将诉争房屋转租给第三人柳昕，被告大有公司擅自转租行为违法合同约定，应向原告大有公司支付违约金80000元。虽然被告张青系被告大有公司的法定代表人，但其与第三人柳昕签订的租赁合同系以其个人名义签订，并未加盖被告大有公司公章，被告张青关于诉争房屋系无处分权人，其与第三人柳昕签订的租赁合同无效。被告张青作为被告大有公司的法定代表人以其自己名义与第三人柳昕签订房屋租赁合同，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害公司债权人即原告大公公司的合法权益，应对被告大有公司的债务承担连带责任。综上，被告大有公司拒不交还诉争房屋以及擅自转租的行为严重损害原告大公公司的合法权益，为了维护原告大公公司的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告大有公司支付违约金80000元；2、被告大有公司赔偿原告损失572341元；3、被告大有公司支付自2012年1月1日至实际交付诉争房屋之日止的房屋使用费；4、被告张青对被告大有公司的债务承担连带责任；5、被告张青与第三人柳昕签订的租赁合同无效；6、两被告承担本案诉讼费用。
被告大有公司辩称，由于原告大公公司未提前三个月告知不再续租合同，被告错误估计能够续租，在此情况下被告大有公司将诉争房屋转租给第三人柳昕，原告大公公司于2009年起诉被告大有公司时提出要求支付违约金，后法院判决驳回该项诉讼请求，现时隔三年，原告再次提出要求被告大有公司支付违约金已经超过诉讼时效；2010年11月18日之后，原告大公公司与被告大有公司未续签合同，双方租赁关系结束，双方不存在合同关系，被告大有公司在合同到期后已迁出诉争房屋，被告大有公司关于诉争房屋未与原告大公公司办理交接，原告大公公司也未找过被告大有公司，关于损失赔偿系侵权关系，合同到期后，被告大有公司也并非实际侵权人，原告大公公司无权基于合同关系要求损失赔偿；（2011）白民初字第1397号载明原告大公公司按照双倍标准支付逾期搬离房屋使用费，原告大公公司与被告大有公司之间并未双倍的约定，且该判决书并未写明被告大有公司至判决结束占有诉争房屋；2009年和解协议中明确被告张青仅对被告大有公司欠原告大公公司房租80万元承担担保责任，被告张青与第三人柳昕签订的租赁合同虽然没有加盖被告大有公司公章，但被告张青作为被告大有公司法定代表人签订合同的行为系被告大有公司行为，原告无权要求被告张青承担连带责任。
第三人柳昕述称，第三人柳昕与被告张青签订的合同系有效合同，当时被告张青已告知其系大有公司法定代表人，第三人柳昕已经于2011年11月将诉争房屋交还被告张青。
经审理查明，诉争房屋产权人系南京市公路建设处。2000年11月8日，南京市公路建设处与长城三鼎中心签订《房屋租赁协议》，约定南京市公路建设处将诉争房屋出租给长城三鼎中心，租期自2000年11月8日起至2010年11月7日止。2002年9月19日，原告大公公司（甲方）与被告大有公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方，租期8年，自2002年11月19日起至2010年11月18日止；合同有效期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将诉争房屋转让或抵押给第三方；合同终止、解除、中止之时，必须按照财产清单向甲方返还财产（按财产清单办理），不得以任何借口滞留，对财产损失的，应照价赔偿；甲乙任何一方违法本合同，应支付违约金80000元；若双方合作愉快，均愿意继续合作，新的租赁合同另行商订，若一方不愿意继续合作，应在合同期满三个月前以书面形式通知对方，对方不得继续要求另签合同，双方应当配合做好善后工作，保证双方合法权益不受侵害，否则，侵害方必须承担相应的法律责任。2006年5月19日，南京市公路建设处、长城三鼎中心、原告大公公司三方签订《﹤房屋租赁协议﹥转让合同》，约定南京市公路建设处同意长城三鼎中心将诉争房屋转租给原告大公公司，并由其行使和承担《房屋租赁协议》中所有权利和义务。同日，南京市公路建设处与原告大公公司签订《﹤房屋租赁协议﹥之补充协议（一）》，约定：南京市公路建设处同意原告大公公司将诉争房屋转租给被告大有公司。2009年9月17日，被告张青（甲方）与第三人柳昕（乙方）签订合同，约定：甲方将位于南京市建邺路80号的自有产权房及76号5、6楼大有宾馆用房（即诉争房屋）出租给乙方使用；租期自2009年9月28日起至2021年9月27日止。2010年10月18日，南京市公路建设处向原告大公公司发出《不再续租通知书》，告知原告大公公司合同到期后决定收回诉争房屋，不再续租。2010年11月12日，原告大公公司向被告大有公司发出《律师函》，告知不再续签合同，且要求被告大有公司接函后按照租赁合同约定及时向原告大公公司交还诉争房屋及相关配套资产，若被告大有公司迟于2010年12月7日向原告大公公司交还诉争房屋，原告大公公司将采取法律途径主张权利。
另查明，2009年5月7日，原告大公公司向本院起诉，要求被告大有公司支付2007年11月19日至2009年11月18日期间租金以及因欠付租金而应承担的违约金80000元，本院于2009年9月25日作出（2009）白民四初字第411号判决书，判决被告大有公司支付租金，驳回原告大公公司要求被告大有公司支付违约金的诉讼请求。该判决生效后，原告大公公司向法院申请执行，在执行过程中，原告大公公司与被告大有公司达成《和解协议》，载明：被告大有公司应付给原告大公公司房屋租赁款80万元（含未诉讼的全部房屋租金），该款在两年内付清；该款由被告大有公司法定代表人张青个人作为还款担保。
再查明，2011年3月8日，南京市公路建设处诉至本院，要求原告大公公司、被告大有公司立即搬离并返还诉争房屋以及支付房屋使用费。2011年11月8日，本院作出（2011）白民初字第1397号判决书，载明：一、被告大有公司于本判决生效之日起三十日内自诉争房屋内迁出；二、原告大公公司于本判决生效之日起三十日内将其承租的诉争房屋腾空返还给南京市公路建设处；三、原告大公公司于本判决生效之日起三十日内支付逾期返还房屋期间的房屋使用费（2010年11月8日至12月7日期间，按每日560.5元计算，自2010年12月8日起至生效判决确定的返还之日止，按每日1121元计算）。南京市公路建设处于2012年3月向本院申请强制执行，南京市公路建设处于2013年9月24日收回诉争房屋，原告大公公司向南京市公路建设处关于2010年11月8日起至2011年12月29日期间房屋使用费仅支付100000元。
在庭审过程中，原告大公公司撤回要求被告大有公司支付自2012年1月1日至实际交付诉争房屋之日止房屋使用费的诉讼请求。
以上事实有《房屋租赁协议》、《﹤房屋租赁协议﹥转让合同》、《﹤房屋租赁协议﹥之补充协议（一）》、《租赁合同》、《不再续租通知书》、《律师函》、《和解协议》、民事判决书及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原告大公公司与被告大有公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意识表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。要求支付违约金的诉讼时效为两年，自知道或者应当知道权利被侵害时计算。原告大公公司陈述其于2012年才知晓诉争房屋被转租的事实，原告大公公司于2013年7月12日向本院起诉，并未超过二年的诉讼时效。《租赁合同》中约定诉争房屋不得转租，若被告大有公司违法合同约定，向原告大公公司支付违约金80000元。本院曾于2009年驳回原告大公公司要求被告大有公司支付违约金的诉讼请求，但该案中原告大公公司主张违约金的理由系被告大有公司欠付租金，并非基于转租行为要求支付违约金，现被告大有公司亦未提供证据证明其转租征得原告大公公司同意，故原告大公公司要求被告大有公司支付违约金80000元，于法有据，本院予以支持。
房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，租赁合同到期后，被告大有公司应当将诉争房屋交还给原告大公公司。本院曾于2011年11月8日作出（2011）白民初字第1397号判决书，判令被告大有公司迁出诉争房屋，该判决表明在此之前被告大有公司并未向原告大公公司交还诉争房屋，被告大有公司也未提供证据证明其于2011年12月29日前向原告大公公司交还诉争房屋，被告大有公司逾期交房的行为导致原告大公公司无法向南京市公路建设处交还诉争房屋从而产生房屋使用费，原告大公公司有权要求被告大有公司赔偿其损失。现原告大公公司关于诉争房屋自2010年11月8日起至2011年12月29日期间房屋使用费仅向南京市公路建设处支付100000元，鉴于租赁合同中约定违反合同应承担违约金80000元，该违约金不足以弥补原告大公公司的损失，被告大有公司应再赔偿原告大公公司20000元。
关于原告大公公司要求被告张青承担连带责任的主张，本院认为，和解协议仅指被告张青对于被告大有公司租金的支付承担还款担保责任，被告张青作为被告大公公司的法定代表人有权代表公司签署合同，第三人柳昕也认可其承租房屋的相对方为被告大有公司，故原告大公公司的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告大公公司要求确认被告张青与第三人柳昕签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院认为，原告大公公司要求被告大有公司承担违约金的理由系被告大有公司擅自转租，该要求表明与第三人柳昕签订租赁合同的相对方系被告大有公司，故原告大公公司的该项诉讼请求，与其主张自相矛盾，无事实及法律依据，本院不予支持。原告大公公司自愿撤回要求被告大有公司支付使用费的诉讼请求，本院依法予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京大有餐饮娱乐有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告南京大公高速公路供油有限公司违约金80000元。
二、被告南京大有餐饮娱乐有限责任公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告南京大公高速公路供油有限公司损失20000元。
三、驳回原告南京大公高速公路供油有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10323元，由原告南京大公高速公路供油有限公司负担8741元，被告南京大有餐饮娱乐有限责任公司负担1582元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按当事人的人数提交副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）。
审 判 长 凌沙沙
人民陪审员 乔秀华
人民陪审员 吴建芳
二〇一四年一月二十七日
见习书记员 章文君