安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民四终字第000282号
上诉人（原审原告）：周奕彬。
被上诉人（原审被告）：宁波保税区国贸房地产开发有限公司，住所地浙江省宁波保税区商务大厦1228号。
法定代表人：陈其云，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：宁波保税区国贸房地产开发有限公司芜湖县分公司，住所地安徽省芜湖县红杨镇中心卫生院东面。
负责人：陈其云，该公司经理。
上述两被上诉人共同委托代理人：江琦，安徽国伦律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：丁玲玲，安徽国伦律师事务所律师。
原审原告：王梅。
委托代理人：周奕彬，系王梅丈夫。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司芜湖县支行，住所地安徽省芜湖县湾沚镇芜湖中路。
负责人：杨吉俭，该行行长。
委托代理人：杭仁庆，该公司员工。
委托代理人：叶林，该公司员工。
上诉人周奕彬因与被上诉人宁波保税区国贸房地产开发有限公司（以下简称宁波国贸）、被上诉人宁波保税区国贸房地产开发有限公司芜湖县分公司（以下简称宁波国贸芜湖县分公司）、原审原告王梅、原审第三人中国农业银行股份有限公司芜湖县支行（以下简称农行芜湖县支行）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院于2015年7月21日作出的（2015）芜民一初字第01411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人周奕彬（也为原审原告王梅的委托代理人），被上诉人宁波国贸及宁波国贸芜湖县分公司共同的委托代理人丁玲玲，农行芜湖县支行的委托代理人杭仁庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年7月7日，周奕彬、王梅与宁波国贸签订了一份《商品房买卖合同》，约定：宁波国贸将其开发的位于芜湖县湾沚镇芜湖南路西侧云森国际第17幢303室房屋出售给周奕彬、王梅，该商品房预测建筑面积87.36平方米，其中套内建筑面积78.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.81平方米；房屋单价4489.76元／平方米，总价款为392225元；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权退房，买房人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人。合同签订当日，周奕彬、王梅平付首付款158225元，余款234000元通过向农行芜湖县支行按揭抵押贷款付清。
原审法院另查明：周奕彬、王梅系夫妻关系；诉争房屋建筑面积为94.46平方米（套内建筑面积81.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.77平方米）。2013年12月15日，宁波国贸发布的“交房流程”载明：互补面积差价款（2.5%以内补款、2.5%以外赠送），周奕彬、王梅户建筑面积超7.1平方米，宁波国贸实际要求其按2.18平方米补交房款。周奕彬、王梅认为，宁波国贸实际交付的商品房面积与合同约定的面积误差比为8.13%，根据合同约定，其有权退房，故请求法院判令：解除双方签订的《商品房买卖合同》，宁波国贸返还购房款392225元及利息损失52627.57元。
原审法院认为：周奕彬、王梅与宁波国贸所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，应受法律保护。本案的争议焦点是周奕彬、王梅要求解除《商品房买卖合同》是否于法有据，应否得到支持。虽然周奕彬、王梅与宁波国贸签订的《商品房买卖合同》约定了建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房，但通过宁波国贸的举证和法庭所查明的事实可知，宁波国贸对于超面积的部分只是要求按2.5%补交购房款，对于超过2.5%的部分予以赠送，未损害周奕彬、王梅的利益，为此周奕彬、王梅以建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%为由要求解除《商品房买卖合同》的事实依据不成立；对涉案房屋合同约定面积与产权登记面积的差异，并非宁波国贸擅自改变房屋结构或扩大公摊面积导致，宁波国贸没有过错，故对于周奕彬、王梅要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，应不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定判决：驳回周奕彬、王梅的诉讼请求，案件受理费3986元，由周奕彬、王梅负担。
周奕彬上诉称：诉争房屋建筑面积误差7.1㎡，误差比8.13%，套内建筑面积和公共部位与公共房屋分摊误差比也超过3%，周奕彬根据与宁波国贸所签订的《商品房买卖合同》，有权选择解除合同并要求宁波国贸退还购房款。假设周奕彬不起诉，宁波国贸不可能将超过2.5%的部分面积赠送，对于绝大多数未起诉的买受人而言，均支付了超面积房款，为宁波国贸的非法利益买单。尽管宁波国贸在周奕彬起诉后承诺超过2.5%的部分面积赠送，但双方合同没有约定，只是宁波国贸的单方行为，并不是合法有效的不承担民事责任的免责事由。原审法院以“宁波国贸对于超过2.5%的部分面积赠送”为由驳回周奕彬的诉讼请求，显属不当。解除合同条款是双方缔结合同时的真实意思表示，符合解除合同条件时，宁波国贸没有任何理由拒绝。双方合同明确约定了解除合同的条件，法律也有明确规定，故宁波国贸拒绝解除和退款的行为，构成了对买受人合同解除权的侵害。原审法院以“未损害周奕彬、王梅的利益”为由驳回诉讼请求，该理由不能成立。《房产测量规范》明确规定，房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料。《建筑工程建筑面积计算规范》不能作为房屋产权登记面积的测量标准，其前言明确规定是为满足工程造价计价工作的需要。宁波国贸以《房产测量规范》测绘的面积对外销售，却以《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》作为抗辩理由，显然自相矛盾。宁波国贸作为从事房地产开发的企业，当然知道上述测量规范适用的范围和目的不同。在支付施工单位造价时，也是不可能适用《房产测量规范》而增加造价的。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
宁波国贸、宁波国贸芜湖县分公司共同答辩称：一、造成商品房面积误差的主因系芜湖县房屋规划部门与芜湖县房屋面积测绘部门在不同的时间段对房屋面积的确认适用了不同的测绘标准，从而导致对房屋阳台面积的认定有一倍的差距，并最终导致了房屋总面积的差距，该情形应属情势变更，并非宁波国贸的过错。二、周奕彬并未因商品房面积误差受到任何损失，宁波国贸也未从中获益。三、双方的商品房买卖合同已经履行，也产生了实际费用，贸然解除合同不仅会对经济稳定造成不良影响，更有可能导致其他购房户纷纷效仿，给社会稳定带来隐患。四、诉争房屋同小区的其他几户相同情况的诉讼纠纷，业经芜湖市中级人民法院判决驳回诉讼请求，本案应参考生效判决。五、宁波国贸芜湖县分公司不是本案的适格主体，也无法承担民事责任，周奕彬对其诉请无法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
农行芜湖县支行答辩称：诉争的房屋在农行芜湖县支行有按揭贷款仍未清偿，并办理了抵押登记，银行享有优先受偿权，如果判决解除买卖合同，我方应当优先受偿。
二审中，当事人各方均未提交新证据。
本院对原审法院所查明认定的事实予以确认。
本院二审另查明：建设部和国家质量技术监督局于2000年8月1日发布实施的《房产测量规范》适用于房产产权、产籍管理、税费征收范围，其在第8条房产面积测算中规定，挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。建设部于2005年7月1日发布实施的《建筑工程建筑面积计算规范》（已于2014年7月1日废止）适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，其第3.0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。2014年1月17日，芜湖县人民政府常务会议第31号纪要载明：为维护社会稳定，原则同意对2011年度在云森国际楼盘购买90平方米以下住房但实际测量面积超过90平方米的购房户，其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。
本院认为，本案的争议焦点主要在于涉案《商品房买卖合同》能否解除。宁波国贸在上述《商品房买卖合同》履行过程中并未有导致合同解除的违约行为，涉案房屋实际面积与合同约定的面积差虽超过3%，但宁波国贸只对超出合同约定面积的2.5%部分主张价款，对其余部分未向买受人主张权利。宁波国贸原审所提交的证据证实，由于建筑规划中适用的《建筑工程建筑面积计算规范》与房产测绘中适用的《房产测量规范》对房屋面积的确认标准不同，使得涉案房屋全封闭阳台规划预测面积与产权登记面积有一倍的差距，最终导致涉案房屋总面积产生差异。涉案房屋面积前后出现差异，并非宁波国贸擅自改变房屋结构或扩大公摊面积导致的，而是因行政部门适用不同规范导致的无法避免和克服的后果，宁波国贸对此没有过错。涉案房屋产权面积为94.46平方米，超出合同约定的面积7.1平方米，现宁波国贸仅就超出合同约定2.5%的面积要求周奕彬补交房款，对其余超出面积已明确放弃权利主张，故周奕彬并未因适用不同的测量规范造成的房屋面积差异受到损失，宁波国贸也未从中获益。对涉案房屋因面积增加的契税，芜湖县人民政府也以会议纪要的形式，决定对其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。法律规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。所谓公平原则，指的就是在合同的订立、履行以及解释等过程中，要以公平的观念确定各自的合同权利和合同义务的内容，使得当事人之间的利益均衡，取得的利益与付出的代价相适应。本案中，当事人双方在合同中虽然有“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房”的约定，然如上所述，宁波国贸在本案中并无过错，并采取了相应措施，保护了周奕彬、王梅的权益免受损害，在此情况下，如仍解除涉案合同，不仅使得当事人签订涉案合同的目的得不到实现，也使得当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，也有违公平、诚实信用的民事活动原则。综上，周奕彬的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7972元，由上诉人周奕彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 蒋 磊
代理审判员 丁大慧
二〇一五年十二月十日
书 记 员 胡国栋
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。