浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第95号
上诉人（原审原告）：王喜平。
委托代理人：方立军。
委托代理人：徐金富。
上诉人（原审被告）：浙江愚泰房地产开发有限公司。
法定代表人：段刚毅。
委托代理人：江增清。
上诉人王喜平与上诉人浙江愚泰房地产开发有限公司（以下简称愚泰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，双方不服浙江省开化县人民法院（2012）衢开民初字第158号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
原审法院认定：2005年6月30日原告王喜平作为买受人与出卖人被告愚泰房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价款360204元购买被告开发的凤起花苑第1幢2单元501室商品房一套和储藏室一间，其中：商品房建筑面积为91.4平方米，价格为每平方米1830元；坡屋面建筑面积76.75平方米，价格为每平方米1400元；储藏室面积为29.48平方米，价格为每平方米2900元；总金额为360204元。出卖人应当在2006年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还就面积确认和面积差异、逾期交房违约责任及产权登记违约责任等作了约定。
2006年4月29日曙光物业公司收到被告交付的凤起花苑小区1幢至7幢楼房门钥匙共99套，4月30日被告向原告发出房款结算通知，通知明确：该商品房面积92.15平方米，金额为168634.50元，并由被告财务人员在表格上注明减去5000元，实际金额为163634.50元；阁楼面积61.3平方米，金额为85820元；储藏室面积29.48平方米，金额为85492元，应收总房价款334946.50元；加上水电入户费600元、房屋修缮基金1843元、税费5684元，共计应交343073.50元，扣除原告已付的250000元，应付93073.50元，并要求原告在接到通知后十天内来被告处办理有关手续。2006年8月17日原告交清了全部房款，9月26日被告出具了销售发票，此后原告一直未领取房屋钥匙。2007年2月13日及2007年4月16日与原告购买同一小区同一幢楼的陈小马和李琼均已分别申领了房屋产权证。2010年12月13日原告委托被告公司职员代为办理房屋产权的转移登记，并提供了相关材料，于2010年12月16日取得契税证、2010年12月28日取得房屋所有权证（其中登记的房屋建筑面积92.15平方米，附记栏中登记的阁楼一间，建筑面积51.81平方米），2011年2月23日取得了国有土地使用权证。2011年6月28日被告向曙光物业公司出具一份书面通知，要求给原告办理交接手续，后原告与曙光物业公司因物业费用收取发生纠纷，7月4日被告再次向曙光物业公司出具书面通知，表示原告的物业费从2011年1月1日起结算，之前的物业费由被告结算。此后，双方因种种原因协商未成，原告至今未予领取房屋钥匙。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定诚信、全面履行自己的义务。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告虽然至今仍未从曙光物业公司领取房屋钥匙，但实际上原告于2011年2月23日已经取得了诉争房产的所有权属证书，依法取得了房屋的所有权，应当视为被告对房屋已交付完毕，故现原告又起诉要求被告交付房屋，与事实不符，法院不予支持。
出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案在合同中约定商品房建筑面积为91.4平方米，坡屋面建筑面积为76.75平方米。房款结算时，被告在结算通知中确认商品房面积为92.15平方米，阁楼（即坡屋面）面积为61.3平方米，合计为153.45平方米；原告也根据结算通知中确认的面积交纳了全部房款，应当视为双方对合同约定的商品房及坡屋顶建筑面积予以了变更。出卖人交付使用的建筑面积应当以商品房产权登记面积为准，而原告办理的房屋所有权证中登记的商品房建筑面积92.15平方米，阁楼建筑面积51.81平方米，总面积为143.96平方米，比约定的面积减少了9.49平方米，面积误差比为6.19%（9.49÷153.45×100%），被告应当依照合同约定承担相应的违约责任。被告辩称存在的面积差距是坡屋顶高度在2.2米以下的面积，并未多收房款；但由于双方在合同中明确约定系以建筑面积计算，而建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》中明确规定，房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积，故法院认为原告起诉要求被告返还多收房款并双倍返还部分房款的诉讼请求，于法有据，应予支持；但具体数额原告计算有误，应予纠正，经法院依法审核，被告依照合同约定应当退还的房价款为20132元（4.6平方米×1400元＋4.89平方米×1400元×2）。
商品房买卖合同﹤http：／／china.findlaw.cn／data／ym_1570.html﹥约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权﹤http：／／china.findlaw.cn／info／minshang／zwzq／﹥请求权，应当依法适用有关诉讼时效的规定。合同签订后，原告已经依合同约定和房款结算单确认的金额交纳了购房款，被告理应依约于2006年1月30日前将房屋交付给原告，但实际上被告并未能按照合同约定的日期交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。依据本案事实，被告未在《商品房买卖合同》约定的2006年1月30日前交付房屋，从2006年1月3l日起其侵害原告合法权益的事实即已确定；况且在被告于2006年4月30日发送房款结算通知后，原告在同年8月17日付清了通知中确认的全部房款及其他相关费用，理应知道被告应当向其履行交房义务；虽然庭审中被告未能举证证明房屋是否符合合同约定的交付条件，但从与原告购买同一幢楼的李琼、陈小马等住户均已于2007年2月至4月间办理了房屋的产权证书来看，可见被告所开发的凤起花苑47号1幢已经具备了法定的交付条件。故无论是从合同约定的交付期限，还是从房屋符合法定的交付条件来计算，原告王喜平直至2012年3月13日才向法院起诉，且未能提供诉讼时效中断或中止的相关证据，其请求权已经超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。
合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案被告虽然以收到原告申请办理产权转移登记后，已经及时为原告办理了产权登记为由，抗辩认为不存在逾期事实；但从合同约定来看，被告应当履行的义务系在合同约定期限内将相关资料报产权登记机关予以备案，现被告未能举证证实其在约定的期限内履行了该项义务，也未提出时效抗辩，应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持，但违约金数额应当按照合同约定，按原告已交房价款334946.50元的1%计算确定为3349.47元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决：一、被告浙江愚泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王喜平多收房价款20132元、逾期办理产权登记违约金3349.47元，共计23481.47元。二、驳回原告王喜平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11150元，由原告王喜平负担9000元（已交纳）；被告浙江愚泰房地产开发有限公司负担2150元，限判决生效后十日内交纳。
判决后，王喜平、愚泰房产公司不服，均向本院提起上诉。
王喜平上诉称：一、原判决认定的事实有违客观事实。概述合同主要内容时，忽略不提合同第11条交接的内容，这是愚泰房产公司履行合同义务的主要部分，也是引起纠纷的关键所在，更是诉讼的焦点；陈小马、李琼20**年2月和4月通过特殊的人际关系申领了房屋产权证的事实，与双方之间的纠纷毫无关联，更不可比较，列入案件事实不当；所谓的2010年12月13日王喜平委托愚泰房产公司职员代为办理房屋产权转移登记，是基于愚泰房产公司伪造的《授权委托书》，并未得到王喜平的认可；《契证》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》的时间，是相关政府职能部门的出证时间，而非王喜平取得产权证的时间；在愚泰房产公司将标的房屋交付给王喜平之前，王喜平与曙光物业公司之间无任何的权利、义务关系，没有发生物业管理费纠纷的前提条件，若要认定有物业管理费纠纷，只能是愚泰房产公司与物业管理公司之间的纠纷。二、原判决对法律事实的认识于法无据。原判决认定王喜平已取得诉争房产的所有权属证书，应当视为房开公司对房屋已交付完毕，这一判断毫无道理，于法无据；原判决认定愚泰房产公司应返还多收的房款，但计算的方法和金额有失公允，于法无据，主房和储藏室建筑面积没有争议，要诉争的是阁楼的建筑面积及应返还多收的房价款；原判决认定王喜平向愚泰房产公司追索逾期交付房屋违约金的诉讼请求，已超过法定的诉讼时效，丧失胜诉权，这一判断错误，于法无据。请求二审法院撤销原审判决，依法改判，支持王喜平的一审诉讼请求。
愚泰房产公司上诉称：原审判决认定愚泰房产公司多收了王喜平房款，应退还20132元，与客观事实不符；原审判决认定愚泰房产公司逾期办理产权证，应承担违约金3349.47元，也不符合事实和法律。请求二审法院依法改判，驳回王喜平的一审诉讼请求。
经审理，本院认定的案件事实与原判认定的事实基本一致。
本院认为：根据与王喜平购买同一幢楼的李琼、陈小马等住户均已于2007年2月至4月间办理了房屋产权证书的事实，原审法院认定本案所涉房产已经具备了法定的交付条件，并无不当。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。虽然王喜平主张愚泰房产公司伪造了《授权委托书》，《契证》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》的时间是相关政府职能部门的出证时间，而非王喜平取得产权证的时间，但并不能否定本案所涉房产已经登记在王喜平名下的事实，王喜平已经取得了所涉房产的所有权，愚泰房产公司已经于2006年4月30日发送房款结算通知，王喜平也于同年8月17日付清了通知中确认的全部房款及其他相关费用，现起诉要求愚泰房产公司交付房屋并主张逾期交房违约金，依据不足。如在交付时有其他纠纷，可另行主张。但是愚泰房产公司并未按照合同约定期限及时将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，王喜平未能在约定的期限内取得房地产权属证书，现王喜平主张逾期办理产权登记的违约金，于法有据，应予支持。根据建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积，因此，王喜平主张返还多收的房款并双倍返还部分房款，合法有据，应予支持。关于愚泰房产公司应返还多收房款的计算方法，双方在合同有关面积确认及面积差异处理的约定中，并未对主房、储藏室、阁楼等作出特别约定，原审法院的计算方法和金额并无不当。综上，两上诉人的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，王喜平上诉部分6513元，浙江愚泰房地产开发有限公司上诉部分387元，由双方各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 郑尹秋
代理审判员 叶光辉
二〇一三年三月十一日
书 记 员 项红霞