湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第02583号
原告（反诉被告）湖南润天投资发展有限公司。住所地在湖南省长沙市雨花区杉木冲东路***号红星物流配送中心。
法定代表人周治河，董事长。
委托代理人何庆元，湖南银联律师事务所律师。
委托代理人余泽维，湖南银联律师事务所律师。
被告王飞林（反诉原告）。
委托代理人魏岗屹，湖南湘达律师事务所律师。
委托代理人文然，湖南湘达律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南润天投资发展有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）王飞林（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何庆元及被告的委托代理人魏岗屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月25日，原告与被告签订了《租赁合同》及《补充协议》。合同约定：由被告承租原告位于红星·润天（国际）灯饰广场一楼C180号铺位，铺位面积为103平方米，租金为每月每平方米13元，综合管理费每月每平方米54元，两项合计每月总费用为6901元；被告在签订租赁合同时缴纳6个月的租金和综合管理费，以后每月应缴纳总费用按每三个月一付的方式，在下三个月届至之前提前一个月支付；逾期支付每月应缴纳总费用等款项的，按欠缴总额千分之二每日的标准支付违约金，逾期30天未缴纳的，视为被告根本违约，原告有权终止合同；租赁期限从2012年7月25日起至2014年7月24日止。根据《补充协议》的约定，原告给予被告三个月免租期，从原告市场开业之日算起。随后原告依约向被告交付了铺位，原告市场于2012年10月19日开业。根据双方合同的约定，被告应在2013年6月18日前支付2013年7月19日至2013年10月18的租金和综合管理费20703元，在2013年9月18日前支付2013年10月19日至2014年1月18日的租金和综合管理费20703元，在2013年12月18日前支付2014年1月19日至2014年4月18日的租金和综合管理费20703元，在2014年3月18日前支付2014年4月19日至2014年7月18日的租金和综合管理费20703元。然而，被告经原告多次催要一直未予支付。被告拖欠租金和综合管理费构成根本违约，按约定原告有权解除合同。因被告违约导致租赁合同解除，被告应支付免租期内的租金和综合管理费。另外，2012年9月23日，原、被告签订《仓库租赁合同》，由被告承租原告四楼C417商铺作为仓库，约定租期为2012年9月23日至2013年9月22日止，租金为每月每平方米22元，租赁面积为124.4平方米，租金为半年一付，签订合同时支付首期半年租金16420元，下期租金在上期租金到期日之前30天支付，逾期支付的，按每日千分之三标准加收滞纳金。被告实际承租自2012年9月23日起至2013年9月30日，仅支付首期半年租金，故被告应支付拖欠的仓库租金并承担违约责任。综上，被告欠付租金、综合管理费的行为违反了双方之间的约定。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2012年7月25日签订的《租赁合同》及补充协议；2、被告支付原告租金和综合管理费共计82812元，及前述费用自应付之日起至实际付清之日止按每日千分之一标准计算的违约金（计算至2014年5月18日止的违约金为16314元）；3、被告支付原告免租期租金和综合管理费共计20703元；4、被告按每日230元的标准向原告支付自起诉之日起至实际返还租赁物之日止的租金与综合管理费损失；5、被告支付仓库租金及管理费共计17151.41元，及以16420元为基数、自2013年2月24日起至实际付清之日止按每日千分之一标准计算的违约金（计算至2014年6月4日为7652元）；6、被告承担本案所有的诉讼费用。
被告答辩并反诉称，原告在订立合同时存在欺诈，将未经消防验收合格的租赁物出租给被告作为商场使用。双方签订的《租赁合同》及《补充协议》违反消防法的强制规定，属于无效合同。其中有关综合管理费的内容违反税收征收管理法规，亦属无效。双方于2012年7月25日签订合同，2013年4月24日消防验收合格。在此九个月的期间内，被告以不缴租金的行为表明该合同为无效合同。因此，原告应向被告返还租金、综合管理费。因原告未对租赁物进行消防验收，致使被告无法办理营业执照进行经营，原告应赔偿被告的相关损失。原告以被告没有缴纳租金而断水断电导致被告无法经营，违反合同约定。根据《租赁合同》的约定，原告对广场进行调整应当提前一个月通知，但是被告至今未收到该通知，因原告改变布局导致违约。虽然合同约定原告有权在三天内要求撤离，否则原告可要求被告支付两倍的场地占用费，但是因原告违约导致被告无法营业，该条款对被告过于苛刻。反诉请求：1、判令原告与被告签订的《租赁合同》、《仓库租赁协议》无效；2、判令原告返还被告支付的场地租金8034元、综合管理费33372元、商业信誉保证金15450元、仓库租金14928元、仓库管理费1492元；3、判令原告支付被告房屋装修费用136700元；4、判令原告赔偿被告直接经济损失152000元；5、原告承担本诉与反诉的全部诉讼费用。
经审理查明，2012年7月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》。合同约定：1、甲方提供位于红星·润天（国际）灯饰广场一楼C180号（面积为103平方米）的铺位给乙方经营。该面积内含公共分摊；2、租期从2012年7月25日起至2014年7月24日止，期满自动终止，经营品类为LED灯具；3、乙方所在经营场所的场地租金为每月每平方米13元，综合管理费为每月每平方米54元，合计每月应缴纳总费用为6901元。租期两年内，租金和综合管理费标准不作调整。中央空调使用费按实际发生费用每月每平米分摊到户，按月收取。收费标准全年按365天计算；4、乙方须在签订本合同时缴纳6个月的租金和综合管理费，以后每月应缴纳总费用由乙方按每三个月一付的方式，在下三个月届至之前提前一个月向甲方财务部支付。乙方如逾期支付应缴纳总费用等款项，甲方有权要求乙方按其欠缴总额的日千分之二向甲方支付违约金。逾期30天仍未缴纳的，视为乙方根本违约。甲方有权在追讨该欠款的同时，终止本合同，并有权将提供给乙方的场地收回另行出租；5、乙方在本合同签订时，应一次性向甲方财务部缴纳商业信誉保证金15450元，该保证金不计利息；6、除本合同已有约定或甲、乙双方另有特别约定外，任何一方违反本合同及附件之约定的均属违约行为，违约方须按年应缴纳总费用的20%向对方支付违约金。如果违约方造成对方其他损失的，还应全额赔偿其损失。合同还对甲乙双方的具体权利义务、合同的终止、争议解决方式及其他事项进行了约定，原告与被告在合同上签字盖章确认。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了一份《补充协议》。协议约定：1、甲方给予乙方3个月免租期，自市场正式开业之日起计算；2、乙方须提前进场装修，确保与市场同期开业；3、本协议是对《租赁合同》的补充，具有同等的法律效力。
2012年2月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《红星·润天（国际）灯饰广场商家装修消防安全协议书》和《红星·润天（国际）灯饰广场商家入场装修施工协议》，对装修消防安全事项进行约定，并确定施工期限为2012年2月15日至2012年3月20日。
2012年9月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《仓库租赁协议》。协议约定：1、甲方同意乙方租赁四楼编号为C417号的商铺作为乙方临时过渡仓库使用，面积为124.4平方米，使用功能为乙方经营的灯饰产品；2、租期为一年，从2012年9月23日起至2013年9月22日止；3、租金标准为每平方米每月20元，管理费用为每平方米每月2元。租金及管理费用为半年一付，乙方在协议签订时，向甲方支付第一期半年租金及管理费用16420元，下期租金在上期租金及管理费用到期之日前30天支付。乙方逾期支付租金及管理费用，甲方将按逾期天数按乙方欠缴租金及管理费用总额的日千分之三加收滞纳金。逾期支付超过15日的，甲方单方面解除合同，由此造成的损失由乙方承担；4、乙方未按规定时间提前30天支付下期租金及管理费用时，甲方有权将仓库另行租赁。同时，乙方同意甲方对乙方仓库货物进行搬离及变卖处理，所得收益全部归甲方所有。协议还对其他事项进行了约定。
2012年10月19日，红星·润天（国际）灯饰广场开业。
另查明，红星·润天（国际）灯饰广场落于长沙市韶山路以西、杉木冲路以南的红星物流配送中心，其土地使用权人和房屋所有权人均为红星实业集团有限公司。2010年10月22日，原告通过转租取得涉案建筑物的使用权，租赁期限为20年。涉案建筑物的土地使用权证为长国用（2006）第032361号，地类（用途）为综合，使用权类型为出让，使用权面积为26829.25平方米；房屋于2007年1月8日取得产权证，产权证号为雨花字第00594594，所有权人为红星实业集团有限公司，建筑面积为39478.15平方米。
2011年7月15日，红星实业集团有限公司向长沙市城乡规划局报送《红星物流配送中心改扩建申请报告》。2011年11月30日，长沙市雨花区发展和改革局作出雨发改投备（2011）045号《关于红星·润天（国际）灯饰广场装修项目备案的通知》，载明：“经审查，该项目符合《湖南省企业投资项目备案暂行办法》的有关要求，准予备案。备案内容为：项目名称为“红星·润天（国际）灯饰广场”，建设地点为“韶山路以西、杉木冲路以南”，建设内容为“红星·润天（国际）灯饰广场项目建设，总建筑面积为39539.8平方米”。2012年4月13日，红星·润天（国际）灯饰广场装修工程取得编号为430107201204130219号《建筑工程施工许可证》。2012年7月25日，长沙市公安消防支队作出长公消审（2012）第W0106号《建设工程消防设计审核意见书》，载明该工程消防设计审核合格，该工程竣工后，应向长沙市公安消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2012年11月28日，原告向长沙市公安消防支队申请对红星·润天（国际）灯饰广场室内装修工程进行消防验收。同日，长沙市公安消防支队出具了《建设工程消防验收申请受理凭证》，载明原告的申请符合规定，予以受理。经过对红星·润天（国际）灯饰广场1-3层室内装修局部的消防验收，长沙市公安消防支队于2013年4月24日作出《建设工程消防验收意见书》，意见评定该工程消防验收合格，该场所应向公安机关消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。2013年5月10日，长沙市公安消防支队发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，认定红星·润天（国际）灯饰广场在投入使用和营业前消防安全检查合格。
在本案庭审过程中，经双方核对确认，被告已向原告缴纳铺面租金8034元、铺面综合管理费33372元、商业信誉保证金15450元、仓库租金14928元、仓库管理费1492元，合计73276元。另外，原告陈述被告于2013年12月16日缴纳了空调电费1248元。
双方因费用缴纳事宜发生纠纷，原告于2014年6月5日诉至本院，要求判如所请。
本案经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。
以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《红星·润天（国际）灯饰广场商家装修消防安全协议书》、《红星·润天（国际）灯饰广场商家入场装修施工协议》、《仓库租赁协议》、土地使用权证、房屋所有权证、《红星物流配送中心改扩建申请报告》、《关于红星·润天（国际）灯饰广场装修项目备案的通知》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收申请受理凭证》、《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案存在以下争议焦点：
一、关于合同效力问题。
本案中，原、被告双方签订了《租赁合同》、《补充协议》及《仓库租赁协议》，被告所承租的铺位和仓库均位于红星·润天（国际）灯饰广场内。涉案房屋原为红星物流配送中心，具有合法的土地使用权与房屋产权。后经过红星实业集团有限公司的申报和相关行政部门的审批，该房屋改扩建为红星·润天（国际）灯饰广场。在进行改扩建时，涉案房屋办理了相关行政审批手续并取得了《建筑工程施工许可证》。该经营场所在双方签订租赁合同时虽未经消防验收合格，但在起诉前已经办理了消防验收手续，租赁的标的物符合法律规定。同时，原、被告一直按照双方的约定实际履行了各自的权利义务。被告辩称原告出租铺位和仓库时存在欺诈，违反了法律的强制性规定，要求确认租赁合同无效，本院不予支持。综上，原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》及《仓库租赁协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定享有权利、承担义务。
二、关于本诉请求问题。
原告将商铺和仓库交付被告租赁使用，被告应按约支付租金及综合管理费。同时，考虑到涉案租赁物为商铺和仓库，依法必须经过公安消防机构验收合格后才能投入使用。原、被告约定商铺的租期为2012年7月25日至2014年7月24日；仓库的租期为2012年9月23日至2013年9月22日；2013年5月10日，长沙市公安消防支队向原告发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。因原告延迟取得合格证，该行为对被告的经营活动确实会产生一定的影响。因此，原告在合同履行过程中存在瑕疵，故本院酌情确定在消防验收合格前，涉案商铺和仓库的租金及管理费按合同约定标准的70%收取。被告主张原告采取断电措施，但未提供证据证明，本院不予采信。《租赁合同》及《补充协议》约定的租期已于2014年7月24日、2013年9月22日届满，双方依据合同而产生的权利义务因此终止，原告要求解除合同及协议，本院不予支持。
1、商铺：（1）租金及综合管理费：原告要求被告支付免租期（2012年10月19日至2013年1月18日）内的商铺租金及综合管理费，与合同约定不符，本院不予支持。根据《租赁合同》、《补充协议》的约定及原告的主张，被告应支付租金及综合管理费的期间为2013年1月19日至2014年7月18日，共计18个月。其中，从2013年1月19日至2013年5月10日，被告应缴纳租金及综合管理费18034.61元［（6901×3＋6901÷30×22）×70%］；从2013年5月11日至2014年7月18日，被告应缴纳租金及综合管理费98454.3元（6901×14＋6901÷30×8）。因此，被告应缴纳的租金及综合管理费共计116488.91元，扣除被告已缴纳的56856元（含商业信誉保证金15450元），被告还应缴纳商铺租金及综合管理费合计为59632.91元。原告主张的超出部分，本院不予支持。（2）违约金：《租赁合同》约定逾期缴纳租金及综合管理费等款项的，按欠缴总额的日千分之二支付违约金。本院审查后认为，该标准过高，本院酌情调整为每日万分之二，自最后一期租金支付之日起算。按三个月一付、提前一个月支付的方式，最后一期的支付时间应为2014年3月18日前。（3）占有使用费：原、被告双方约定的租期已于2014年7月24日届满，被告应于2014年7月24日前搬离租赁铺位。原告要求被告参照合同约定的租金及综合管理费标准支付延期搬离的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持，故被告应按照230元／日（6901÷30）的标准支付原告占有使用费，自2014年7月25日起支付至实际返还租赁物之日止。
2、仓库：（1）租金及管理费：根据《仓库租赁协议》的约定，被告应支付租金及综合管理费的期间为一年，自2012年9月23日至2013年9月22日。租金及管理费用为半年一付，被告在协议签订时向原告支付第一期半年租金及管理费用16420元，下期租金在上期租金及管理费用到期之日前30天支付。因此，被告在支付了上期半年租金及管理费用后，应于2013年2月24日前支付剩余的下期半年租金及管理费用16420元。《仓库租赁协议》约定逾期缴纳租金及管理费用的，按欠缴总额的日千分之三加收滞纳金。本院审查后认为，该标准过高，本院酌情调整为每日万分之二，自2013年2月24日起计算至实际付清之日止。
三、关于反诉请求问题。
因双方签订的《租赁合同》、《仓库租赁协议》有效，被告反诉请求确认无效，本院不予支持。因此，被告要求原告返还已支付的场地租金8034元、铺面综合管理费33372元、商业信誉保证金15450元、仓库租金14928元、仓库管理费1492元等费用，没有法律依据，本院不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。原、被告之间约定的租赁期限已于2014年7月24日、2013年9月22日届满，按照法律规定，租赁期间届满后，被告可自行拆除未形成附合的装饰装修物，但不能造成房屋毁损。被告反诉要求原告支付装修费用，没有法律依据，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿货物损失和人员工资等直接经济损失152000元，没有法律依据，本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王飞林应于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）湖南润天投资发展有限公司欠缴的商铺租金和综合管理费59632.91元及违约金（以59632.91元为基数，按每日万分之二的标准计算，自2014年3月18日起支付至实际付清之日止）；
二、被告（反诉原告）王飞林应于本判决生效后10日内按每天230元的标准向原告（反诉被告）湖南润天投资发展有限公司支付自2014年7月25日起至实际返还商铺之日止的占有使用费；
三、被告（反诉原告）王飞林应于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）湖南润天投资发展有限公司仓库租金及管理费用16420元及违约金（以16420元为基数，按每日万分之二的标准计算，自2013年2月24日起支付至实际付清之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）湖南润天投资发展有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）王飞林的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3273元，反诉受理费3405元，合计6678元，由原告湖南润天投资发展有限公司负担1338元，被告王飞林负担5340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 朱晓云
人民陪审员 杨 宏
人民陪审员 吴松球
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 周 蛟
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。