广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初3276号
原告：梁杰敏，男，1976年6月8日出生，汉族，住所地广东省广州市番禺区，。
被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡，组织机构代码77831560-1。
法定代表人：孙通文，董事长。
委托代理人：王翠琴，该公司员工。
原告梁杰敏诉被告中山市通大房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月5日受理后，依法由审判员曾志专独任审判，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告梁杰敏，被告委托代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月8日原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市旭日御华庭16幢39卡商铺，价款为260400元。2011年2月28日，被告交付商铺，但房产证未按约定的时间办理。合同第十四条约定，被告应在商品房交付后720个工作日办理产权备案，否则每逾期一天向原告支付万分之二的违约金。时至今日已超过720个工作日，期间原告多次与被告协商房产证办理进度，并于2015年10月14日向被告发函，被告一直没有答复。
为此，原告特诉至法院，请求判决：一、被告向原告支付违约金（从2013年12月1日起以总购房款260400元按每日万分之二计至被告将房产证交付给原告之日止，暂计至起诉之日为43000元）；二、本案诉讼费由被告负担。
原告提交以下证据：1.商品房买卖合同、销售备案登记表；2.发票；3.契税完税证；4.函、EMS快递单。
被告辩称：一、关于逾期办证违约金的起算及截止时间问题，根据双方签署的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记资料到产权登记机关备案”，原告于2011年2月28日实际办理收楼手续，因此被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的截止时间为2014年1月27日，违约金从2014年1月28日起算，另关于违约金的截止时间问题，因出卖人原因导致不能如期办理房地产权属证书的，违约金的截止时间算至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止。
二、关于过错责任问题，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，原告商品房交付使用后，因建设单位原因，造成被告无法办证，请求法院在考量建设单位基础上，适度减轻被告责任。
三、关于违约金过高问题，根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告交楼给原告后，房地产权属证书只是起到证明该商品房属于原告所有的作用，不影响原告使用房屋，不会产生相应损失，依照合同法有关规定，被告请求法院减少被告应承担违约金的数额。
四、关于诉讼时效问题，关于诉讼时效问题，根据法律规定，诉讼时效期间为2年，从知道或应当知道权利被侵害之日起算，因被告逾期为原告办理房地产权属证书而产生的逾期办证责任-
即要求被告支付逾期办证违约金，原告应从2016年1月28日前（自逾期办证之日起算2年）向法院提起诉讼或通过其他方式主张权利，但原告并未在前述日期前主张权利，故原告的诉求已超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告提交以下证据：商品房交易审核股收件回执。
经审理查明：2011年1月8日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：原告购买被告开发的位于中山市旭日御华庭16幢39卡商铺，房价款为260400元，《中山市商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2011年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”，第十四条关于产权登记第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定:“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款”。上述商品房买卖合同于2011年1月13日登记备案，合同业务编号：HTN2011001864。原告于2011年2月28日办理收楼手续。被告于2015年12月29日持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。
本院认为：根据商品房买卖合同第十四条的约定，被告应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，合同约定2011年2月28日收楼，故被告应从2011年2月28日后720个工作日内即2014年1月13日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但被告于2015年12月29日才持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于被告违约，被告应承担相应的违约责任，逾期办证违约金应从2014年1月14日起计算。依据上述约定，被告持相关资料到权属登记机关递件即完成其合同义务，而权属登记机关从收到资料至核发权属证书的时间并不包含在双方合同约定的期限内，逾期办证违约金应计算至被告持相关资料到权属登记机关备案之日，被告辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对原告应当承担的合同义务，被告辩解理由不成立。违约金起算时间为2014年1月14日，截止日期为2015年12月29日，合计715天。
总购房款为260400元，每日违约金按万分之二计，每日违约金为52.08元，违约金为37237.2元（52.08元/天×715天）。关于被告主张违约金过高的问题，本院认为，上述违约金37237.2元依据双方约定计算，约占全部购房款260400元的14%，综合本案案情，结合被告的违约情形，该违约金37237.2元较为适当，并非明显过高，本院予以认定。
关于被告辩称原告主张逾期办证违约金已超过诉讼时效的问题。依双方约定，逾期办证违约金从2014年1月14日起计至2015年12月29日，非每逾期一日或一月就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，应认定违约金为未约定履行期限的债权，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”，故原告主张被告支付逾期办证违约金，并未超过诉讼时效期间。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向原告梁杰敏支付逾期递件办证违约金37237.2元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理876元，减半收取438元，由原告负担73元，由被告负担365元（应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 曾志专
二〇一六年四月二十日
书记员 杨 慧