湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第02196号
原告易浪涌。
委托代理人韩颖，湖南金州律师事务所律师。
被告长沙融程花园酒店有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路*号。
法定代表人许龙金，执行董事。
委托代理人陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。
委托代理人贾晴，湖南星邦律师事务所律师。
被告湖南金信房地产开发有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路*号。
法定代表人黄荣新，总经理。
委托代理人陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。
委托代理人贾晴，湖南星邦律师事务所律师。
原告易浪涌（以下简称原告）诉被告长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程花园酒店）、湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序进行审理，依法组成合议庭于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩颖、两被告的共同的委托代理人贾晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年3月14日，原告与被告金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告金信公司开发建设的融程花园酒店项目的南栋7层703号房。原告按被告金信公司的要求办理好相关购房手续后，又于当日与两被告签订《产权式酒店公寓租赁合同》，将所购买的上述房屋出租给被告融程花园酒店用于酒店经营。被告金信公司作为担保方在租赁合同上签字盖章，对被告融程花园酒店支付原告的租金承担连带担保责任。《产权式酒店公寓租赁合同》签订后，原告按约履行了相关义务，但自2012年起，被告融程花园酒店未按《产权式酒店公寓租赁合同》的约定支付原告租金，原告多次向两被告催要租金，但两被告仍有租金及违约金未支付给原告，致使原告与两被告签订的《产权式酒店公寓租赁合同》目的无法实现。请求判令：1、解除原告与两被告于2009年3月14日签订的《产权式酒店公寓租赁合同》，被告融程花园酒店将租赁房屋返还给原告；2、两被告支付拖欠原告的租金144149.4元，逾期支付租金违约金9582.26元（暂计算至2015年3月28日止，之后按同期银行贷款利率的标准计算违约金直至两被告全部支付完所欠租金为止）；3、两被告按《产权式酒店公寓租赁合同》约定的租金标准支付原告从《产权式酒店公寓租赁合同》解除之日起至实际返还原告之日止的房屋占用费；4、两被告承担本案的诉讼费。
被告融程花园酒店辩称，1、被告融程花园酒店已经向原告预付了两年的租金，并没有拖欠租金，无违约行为；2、根据《产权式酒店公寓租赁合同》第八条第1款的约定，原告无权单方解除合同，原告单方解除合同，属违约，被告融程花园酒店保留追究其违约责任的权利；3、假设被告融程花园酒店拖欠租金，原告起诉融程花园酒店支付租金已过诉讼时效，原告起诉租金从2012年开始至今的租金，该时效为1年，故原告的诉请要求支付从2012年至2014年期间的租金已超过诉讼时效；4、被告融程花园酒店替原告交纳了房屋租赁税，应当在租金中扣除；5、租赁合同所约定按购房款10%计算年度租金严重脱离了市场行情和酒店行业经营规律，应当降低至5%；6、原告组织人员封堵酒店大门，亦严重影响了融程花园酒店的正常经营，该行为违反了租赁合同第八条第1款的约定，被告融程花园酒店保留追究原告违约责任的权利。
被告金信公司辩称，1、被告融程花园酒店已向原告足额交纳租金，金信公司不需承担担保责任；2、被告金信公司为融程花园酒店向原告支付租金提供担保并未经过金信公司股东会议通过，提供的担保无效；3、担保法及相关法律明确规定了房地产作为抵押的，担保合同必须办理抵押物登记，抵押合同才生效，而本案中的抵押物未办理抵押登记，担保条款无效；4、假设被告融程花园酒店欠原告租金且担保有效，因本案已过诉讼时效，金信公司作为担保人不再承担担保责任。
经审理查明，2009年3月14日，原告与被告金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告金信公司开发的位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店项目中的第1幢N单元7层703号房，总金额725303元，原告以银行按揭方式付款；原告应于合同签订之日向金信公司交付首期房款365303元，余款360000元向银行申请贷款。
同日，原告（甲方）与被告融程花园酒店（乙方）、金信公司（丙方）签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，约定：租赁房屋位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店南楼第7层703号，室内设备设施、装修标准详见《商品房买卖合同》；租赁期从起租日开始至2024年4月30日止；起租日为本合同的租赁房屋购置款总额及其相关费用到丙方账户的次月1日（以按揭方式支付购房款的须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单）；乙方向甲方支付租金每年为72528元，折算为每月6044元；如甲方支付购买租赁房屋款发生变更的，则乙方向甲方支付的年度租金以甲方实际支付购房款的10%作为租金标准；租金按月支付，租金从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金；乙方统一在招商银行长沙分行窑岭支行代甲方开户，乙方将应付给甲方的租金存入甲方账户，即视为乙方已支付给甲方本人；甲乙双方按甲方与丙方所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房屋；甲方全权委托乙方验收接收房屋，代签署房屋交接文件；丙方向乙方交付了甲方所购的房屋即视为甲方向乙方交付了租赁房屋；酒店正式开业后六个月内，乙方自愿在招商银行长沙分行窑岭支行开设账户存入相当于出租人一个月租金的款项作为租金备付金，确保按时支付租金；丙方须监督乙方正常经营，按时支付甲方租金；丙方同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼对乙方支付甲方的租金承担连带担保责任；甲方不得以任何理由中途终止本合同或作出与乙方不利的行为，必须服从大多数业主的决议，共同支持配合乙方正常经营酒店及其它各项业务；否则，由此引起的经济或法律责任均由甲方自行承担；若遇重大情况影响正常付租，乙方在租金应付日前10天告知甲方，启用备付金后，仍发生租金延期支付，则每日按逾期租金的万分之三向甲方支付违约金。三方还就其他事项进行了约定。同日，原告向被告融程花园酒店出具授权委托书，委托融程花园酒店在租赁期内全权代理原告行使业主权力，委托期限从委托之日起至委托人与受委托人的《产权式酒店公寓租赁合同》合法终止之日止，在期限内委托不可撤销。
合同签订后，被告金信公司于2009年5月14日向原告出具购房款725303元的发票，并自2009年5月起向原告支付租金。但自2012年10月开始部分支付或未支付原告租金。在本案审理过程中，融程花园酒店提交了向原告的《返租情况》表，经原告确认，截至2015年8月，被告融程花园酒店累计欠付原告租金167721元。（详见融程花园酒店提交的《返租情况》表）。
因被告融程花园酒店欠付业主租金，被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺：今年6月份房租于今年8月15日前付清；今年7月份和8月份房租于今年9月30日前付清；从今年9月份开始，一定按租赁合同逐月按期付出租金；本董事会如若违反承诺，则本承诺前未按期支付租金，违约金按租赁合同计算补偿业主；今年9月份之后，若未按承诺付出租金，将按银行同期贷款利率计算违约金补偿业主。
2014年9月26日，原告向两被告送达了《律师函》，要求两被告在收到律师函之日起一个月内支付拖欠业主的全部租金及违约金。两被告逾期未付，双方就支付租金事宜协商未果，原告诉至本院，请求裁决。
另查明，1、原告于2009年5月26日向被告融程花园酒店出具收条，收条载明原告收到长沙融程花园酒店有限公司支付的最后两年租金145056元，但原告主张融程花园酒店并未直接向原告支付上述款项。被告金信公司认可融程花园酒店将上述应付给原告的最后两年租金付至金信公司抵扣了原告相应的购房款。2、被告融程花园酒店租赁涉案房屋后，将房屋进行装修用于经营酒店。现酒店在正常经营中。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《产权式酒店公寓租赁合同书》、购房发票、收条、《承诺书》、《返租情况》表及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告融程花园酒店签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同约定履行各自的权利义务。归纳本案双方争议的焦点如下：一、关于是否解除《产权式酒店公寓租赁合同书》，返还原告租赁房屋的问题；二、关于被告融程花园酒店提前支付的最后两年租金是否应抵扣欠付原告租金的问题；三、关于租金标准、违约金的认定；四、原告主张2012年至2014年期间的租金是否已过诉讼时效的问题；五、被告金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。现评析如下：
一、关于是否解除《产权式酒店公寓租赁合同书》，返还原告租赁房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然被告融程花园酒店在履行租赁合同过程中有欠付租金的行为，原告有权解除合同，但因原告出租给被告的场地不具有独立性，被告已将涉案场地整体用于经营酒店，现酒店一直在正常经营，结合涉案房屋的有效利用及实现租赁合同的目的，对于原告解除合同的主张，本院不予支持。
二、关于被告融程花园酒店提前支付的最后两年租金是否应抵扣欠付原告租金的问题。原告在向被告金信公司购买涉案房屋时，被告融程花园酒店先行支付了最后两年租金用来抵付原告应支付被告金信公司的购房款。现房屋租赁期限未届满，租赁合同需继续履行，被告融程花园酒店主张以最后两年租金抵扣现已欠付租金无事实、法律依据，本院不予支持。
三、关于租金标准、违约金的认定。原告与被告融程花园酒店签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》约定的租金，系双方协商一致的结果，被告融程花园酒店单方提出约定过高，要求降低租金标准的主张，本院不予采信。《产权式酒店公寓租赁合同书》约定，被告融程花园酒店应在每个月的最后一个工作日前支付原告当月租金。对于融程花园酒店支付租金以及欠付租金的情况，融程花园酒店提交了《返租情况》表，该情况表经原告核实无误，对该《返租情况》表载明的融程花园酒店付款情况以及欠付租金情况本院予以确认。根据该表，截至2015年8月，被告融程花园酒店累计欠付原告租金167721元，被告融程花园酒店应予支付。
根据《产权式酒店公寓租赁合同》约定，“被告融程花园酒店在启用备付金后，仍发生租金延期支付，则每日按逾期租金的万分之三向甲方支付违约金。”由于被告融程花园酒店没有按合同约定支付租金，被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店所有业主承诺“在承诺前逾期支付的租金，其违约金按租赁合同的约定计算，2012年9月份之后逾期支付的租金，违约金按中国人民银行同期贷款利率的标准计算”。现原告要求按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，本院予以支持。
四、原告主张2012年至2014年期间的租金是否已过诉讼时效的问题。虽然被告融程花园酒店从2012年10月起开始欠付原告租金，但此后又陆续支付了部分租金，至2015年3月都有租金支付，其欠付租金是一个连续、持续性的过程，被告融程花园酒店辩称已过诉讼时效，本院不予采信。
五、被告金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。原告与被告金信公司约定以融程花园酒店的两层裙楼对租金提供担保，因未办理抵押登记，抵押权未设立，但被告金信公司有为被告融程花园酒店所欠租金承担保证担保责任的意思表示，被告金信公司保证担保责任成立，并且被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺对逾期未付的租金承担违约责任，故被告金信公司应对被告融程花园酒店欠付原告的租金及违约金承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告长沙融程花园酒店有限公司于本判决生效后7日内支付所欠原告易浪涌2012年10月至2015年8月的租金167721元及违约金（根据《返租情况》表确定的每月欠付租金数额参照中国人民银行同期贷款利率的标准从欠付租金次月1日起分段计算至租金清偿之日止）；
二、被告湖南金信房地产开发有限公司对上述一项确定的被告长沙融程花园酒店有限公司应履行义务承担连带清偿责任；
三、驳回原告易浪涌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3374元，由被告长沙融程花园酒店有限公司、被告湖南金信房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谢 斌
人民陪审员 陈 婷
人民陪审员 胡伟俊
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 曹川川
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。