江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第548号
上诉人（原审被告）万其贵，男，汉族。
委托代理人张振伟，江苏正大求实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京马群街道物业服务中心有限公司。
法定代表人吴国林，该公司总经理。
委托代理人蒋琦，女，汉族，该公司员工。
上诉人万其贵因与被上诉人南京马群街道物业服务中心有限公司（以下简称服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万其贵的委托代理人张振伟、被上诉人服务中心的委托代理人蒋琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
服务中心原审诉称，其与万其贵于2005年11月1日起签订1份商业用房租赁合同，约定自2005年11月1日至2013年10月31日止，服务中心将位于南京市马群百水芊城的商业用房租赁给万其贵使用，租期8年。但万其贵自2006年8月1日起才开始给付服务中心租金，现租期已届满，服务中心已于合同期满前2个月向万其贵送达“不再续租的通知书”，而且又于合同期满前1个月用邮寄的方式寄出书面的“不再续租通知书”，现万其贵仍不愿迁出房屋，请求法院判令万其贵立即迁出该租赁房屋，支付所欠2005年11月1日至2006年7月31日止的租赁费52500元，支付租赁期间所欠的水电费9163元，并承担本案诉讼费用。
万其贵原审辩称，双方签订租赁合同属实，虽然合同租赁期限已到，但服务中心要将房屋收回后继续做菜场，万其贵有优先承租权，要求续租。至于服务中心所述万其贵欠租52500元，万其贵已经支付了，有票据为证。欠水电费9163元也不实，万其贵已经交纳了，有票据为证。对服务中心发出的搬迁通知，万其贵已收到了，但没有收到“不再续租的通知书”。
原审法院经审理查明，2005年10月8日，江苏长江物业管理有限公司与万其贵签订一份商业用房租赁合同，约定由万其贵租用南京市马群百水芊城商业用房一间，用于经营洗浴中心和其他合法经营，期限5年，自2005年11月1日至2010年10月31日止，租金每年70000元。2006年11月8日，服务中心接管江苏长江物业管理有限公司，遂与万其贵续签同样一份商业用房租赁合同，只是期限由5年变成8年，即自2005年11月1日至2013年10月31日止，租金每年70000元，押金2000元，同时声明万其贵与江苏长江物业管理有限公司签订的商业用房租赁合同自行失效。此合同如约履行。2013年8月8日，服务中心向万其贵发出搬迁通知，内容为“万其贵先生，根据地铁规划线的要求，菜场将于近月内拆迁搬至苏果底层，您租赁的门面房将被菜场所用，请您于8月30日前作好搬迁准备。请您顾全大局，积极配合，以保障拆迁工作顺利进行。”2013年8月31日，服务中心向万其贵送达“关于房屋租赁合同期满不再续租通知书”，主要内容为，双方签订的合同即将于2013年10月31日期满自行终止，不再续租，万其贵应在期满前搬出房屋。2013年9月27日，服务中心又向万其贵邮寄这份“关于房屋租赁合同期满不再续租通知书”，2013年11月1日，服务中心在万其贵租赁的商业用房门前张贴通知，告知其不再续租，并请万其贵于2013年11月5日前将房屋交还给服务中心。但万其贵至今未搬出。服务中心遂向原审法院提起诉讼。庭审中，万其贵举证证明2005年11月至2006年7月的租金52500元已经支付给江苏长江物业管理有限公司，租赁期间所欠交的9163元水电费也已经交纳。服务中心经核实后予以认可。另万其贵认可收到服务中心发出的搬迁通知书，称没有收到服务中心送达的不再续租通知书。但服务中心举证证明送达不再续租通知书时，万其贵在场，不予签收。且又通过张贴和邮寄方式通知，万其贵已知晓服务中心不再与其续签租赁合同的事实。针对万其贵提出要求续租以及有优先承租权，原审法院询问服务中心将房屋收回后作何用途，服务中心解释将作统一规划。
原审法院认为，双方当事人签订的商业用房租赁合同系当事人的真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力，各方当事人均应按照约定全面正确地履行各自的义务。本案双方签订的租赁合同期限已届满，服务中心已经在届满前向万其贵发出并张贴不再续租的通知。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。服务中心要求万其贵迁出该租赁房屋的请求，合理合法，予以支持。万其贵提出有优先承租权，原审法院认为，优先承租权并非法律、法规的强制性规定。双方合同中也无约定。服务中心对其所有的财产，有自由处分的权利，无须受到万其贵的干涉和限制。本着公平的原则，如果服务中心继续出租该房屋时，万其贵享有知情权、参与平等的竞争权和投标权。但此权利与本案无涉。至于服务中心提出的万其贵所欠房租和欠交的水电费，现有证据证实万其贵已经交纳，服务中心此诉求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、万其贵自判决生效之日起5日内腾空位于南京市马群百水芊城商业用房一间（商业用房租赁合同中的一间）交还给南京马群街道物业服务中心有限公司。二、驳回南京马群街道物业服务中心有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1422元，减半收取711元，由万其贵负担。
万其贵不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定的部分事实有误，上诉人只收到2013年8月8日的搬迁通知，原审法院认定2013年8月31日、9月27日被上诉人向上诉人送达及邮寄通知，及2013年11月1日张贴通知，只有被上诉人陈诉，无其他证据证实，上诉人也没有收到上述通知。2、上诉人有优先承租权。双方租赁合同第四条约定，如万其贵愿意在租赁期满后续租，须在本合同期满前三个月向服务中心提出要求，并另行签订租约。合同到期前，上诉人多次向被上诉人提出续约申请，被上诉人提出该房屋政府已做规划，已经出租给苏果超市做菜场，被上诉人收到的2013年8月8日搬迁通知也能证明该房已转租。而上诉人依照双方约定应享有优先承租权。3、被上诉人应承担上诉人投资损失。原租赁合同确认上诉人有权续租，上诉人为此投资了150万元，如不续约将造成上诉人重大损失，被上诉人应予赔偿。4、上诉人一直按约缴纳水电费，现合同未解除，被上诉人停水停电，属违约行为，造成上诉人损失应赔偿，要求立即恢复水电供应。综上，请求二审法院撤销原审判决第一条，改判支持被上诉人诉请，并由被上诉人承担本案的诉讼费。
被上诉人服务中心答辩称，我方已在合同期满3个月前，向上诉人送达了不再续签合同的通知书，原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的案件事实正确，本院予以确认。
另查明，服务中心原名称为南京马群物业管理公司，2010年5月14日经南京市工商行政管理局核准变更为现在的名称。双方租赁合同第四条约定：如万其贵愿意在租赁期满后续租，须在本合同期满3个月前向服务中心提出要求，并另行签订租约。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人就涉案房屋于2006年11月8日签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同约定的租赁期限至2013年10月31日届满，服务中心向万其贵多次发出通知表示合同到期后不再续签，上诉人万其贵认可已收到了服务中心2013年8月8日的通知，服务中心在合同期满后要求万其贵迁出涉案房屋符合法律规定。
万其贵上诉提出，根据租赁合同第四条其享有优先承租权，但该条约定只是说明万其贵如希望续租应于合同期满3个月前提出，并未明确约定服务中心应优先出租给上诉人，万其贵以此认为其享有优先承租权的主张不能成立，本院不予支持。万其贵上诉提出其投资了150万元，要求被上诉人予以赔偿，因双方约定的租赁期限已届满，双方合同中并未约定在此情形下被上诉人对上诉人的投资应予以赔偿，万其贵这一上诉理由和请求无事实和法律依据，本院不予支持。万其贵上诉提出，服务中心在合同期满后对其使用的涉案房屋停水停电属于违约行为，造成其损失应赔偿，该上诉请求不属本案二审审理范围。因双方租赁合同期限已经届满，上诉人继续使用涉案房屋无合法依据，其要求立即恢复水电供应的上诉请求无合法依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1422元，由上诉人万其贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年三月四日
书记员 张 毅