浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民终字第5号
上诉人（一审原告）：桐乡市青镇房产开发公司。
法定代表人：施建平。
委托代理人：费晓瑛、沈冬青。
被上诉人（一审被告）：上海恩浩房地产经纪有限公司。
法定代表人：张周雄。
被上诉人（一审被告）：嘉兴朋悦商业经营管理有限公司。
法定代表人：熊纪明。
上述两被上诉人的共同委托代理人：凌巧荣、盛洪伟。
上诉人桐乡市青镇房产开发公司（以下简称青镇公司）为与被上诉人上海恩浩房地产经纪有限公司（以下简称恩浩公司）、被上诉人嘉兴朋悦商业经营管理有限公司（以下简称朋悦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服嘉兴市中级人民法院（2013）浙嘉民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人青镇公司的委托代理人费晓瑛，被上诉人恩浩公司、朋悦公司的共同委托代理人凌巧荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2010年4月8日，青镇公司（甲方）与恩浩公司、朋悦公司（乙方）签订了一份《乌镇青镇房产项目-
全程营销代理协议》，约定：由恩浩公司、朋悦公司代理销售青镇公司开发的乌镇朋悦旅游购物商厦。代理方式为：项目底价包销；超出底价部分的房款与未售房产，作为恩浩公司、朋悦公司的销售代理佣金的形式包干进行销售。包销价格为：项目整幢建筑面积约5900平方米，包销不按单价计，按总价计；本项目的包销总价为一次性包死的固定总价，为3600万元（若实测面积有误差，亦按本总包销款执行）。包销期限为：自本协议签约之日起至2010年12月31日止。税费比例及佣金返还为：在包销总底价款（3600万元）以上的销售收入，双方约定的税收扣除比例为：在3600万元至4600万元之间的，青镇公司扣除销售收入的25%作为税收包干，销售收入的75%，青镇公司以佣金形式返还给恩浩公司、朋悦公司；在4600万元至5600万元之间的，青镇公司扣除销售收入的35%作为税收包干，销售收入的65%，青镇公司以佣金形式返还给恩浩公司、朋悦公司；在5600万元至6900万元之间的，青镇公司扣除销售收入的40%作为税收包干，销售收入的60%，青镇公司以佣金形式返还给恩浩公司、朋悦公司；在6900万元以上的，青镇公司扣除销售收入的70%作为税收包干，销售收入的30%，青镇公司以佣金形式返还给恩浩公司、朋悦公司。其他约定则明确了恩浩公司、朋悦公司享有该项目的自主定价权。签约、交房与装修标准约定：青镇公司交付使用的商业用房的装修标准为精装修，装修由青镇公司负责实施（当销售回款金额达到4000万元时，青镇公司开始进行装修），由恩浩公司、朋悦公司承担费用，费用预估为不超过600万元（此费用在销售回款中支付，税收由青镇公司承担）等。
2010年12月31日，青镇公司与恩浩公司、朋悦公司又分别签订了《补充协议1》和《补充协议2》。《补充协议1》延长了包销期限至2011年12月31日，《补充协议2》则明确本案项目发生的室内外商业空间设计费、购买、安装空调和电梯费、室内装饰工程费，共计6863886元，其中600万元在原合同约定的600万元中列支，超过的863886元则由恩浩公司、朋悦公司直接支付给工程或设备承揽方。
协议签订后，恩浩公司、朋悦公司已代理销售房产113间，面积2782.08平方米，合同价款55801087元，青镇公司实际收到房款54251087元；未售房产83间，面积2954.73平方米（其中1-3层1251.27平方米，4、5层1703.46平方米）。青镇公司已支付恩浩公司、朋悦公司佣金5455285元。
2011年12月15日，恩浩公司、朋悦公司向桐乡市人民法院提起诉讼，请求青镇公司立即支付佣金并将未售房产判归恩浩公司、朋悦公司所有，后撤回了关于佣金的请求。桐乡市人民法院经审理后判决未售的83间房产归恩浩公司、朋悦公司所有。青镇公司不服向嘉兴市中级人民法院提起上诉，二审判决维持了一审判决。
另查明，青镇公司为本案项目曾支付电力设施费389000元、物管基金102687元。
2013年5月17日，青镇公司向一审法院提起本案诉讼称：协议签订后，截止2013年5月1日，恩浩公司、朋悦公司已销售房产面积2782.08平方米，签订合同价款55801087元，1-3层未售房产面积1251.27平方米，按已销售均价每平方米20057元计为25096722元，4、5层房产面积1703.46平方米，按暂估价每平方米15000元计为25551900元。上述三项销售总价为106449709元，根据协议第二条第6项税费比例及佣金返还的约定，青镇公司应计提税费金额为37414796元，按照协议约定的房产销售底价3600万元及青镇公司已垫付的装修款600万元、电力设施费389000元、物管基金102687元，应由恩浩公司、朋悦公司支付给青镇公司。青镇公司实际收到房款54251087元、青镇公司已支付恩浩公司、朋悦公司销售佣金5455285元。恩浩公司、朋悦公司尚应支付青镇款项31110681元，但恩浩公司、朋悦公司久拖不予支付。综上，请求：恩浩公司、朋悦公司立即支付31110681元，并承担案件受理费。
恩浩公司、朋悦公司辩称：双方协议第二条第2项约定的包销价格为“项目整幢建筑面积约5900平方米，包销不按单价计，按总价计；双方约定本项目的包销总价为一次性包死的固定价，为3600万元”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。结合本案，83间未售房产应按约定的3600万元包销总价计算价值，加上600万元的装修款，超过4200万元以上部分计提税款分担。双方协议第二条第6项中对税费比例的约定，实质是指销售价款超过3600万元包销总价后的价款，即溢价部分税收承担的约定。既然恩浩公司、朋悦公司实际销售款为5000余万元，其税收分担当然也仅需按实际取得的销售款计算。退一步讲，撇开双方关于3600万元“包销不按单价计，按总价计”的约定，如果认为此包销价格也可理解为不仅是总价，也包括单价，则单价为每平方米6101.69元（3600万元／5900平方米），也无需另行评估。
一审审理过程中，恩浩公司、朋悦公司申请对“乌镇朋悦旅游购物商厦2011年5月佣金”单上青镇公司的财务专用章与其工商年检材料中留存的印鉴是否一致进行鉴定，一审法院依法予以准许并委托浙江大学司法鉴定中心予以鉴定。浙江大学司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》结论为“乌镇朋悦旅游购物商厦2011年5月佣金单上青镇公司财务专用章印文与2002年2月19日桐乡市工商年检材料印鉴式样上的财务专用章印文是同一枚印章盖印。”恩浩公司、朋悦公司为此预交了鉴定费11500元。
青镇公司另向一审法院提出申请，要求对未售房产的价值进行评估。
一审法院认为：双方当事人签订的《全程营销代理协议》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，当属有效。协议约定的履行期限已经届满，双方应当按照协议约定进行结算。本案项目为底价包销，超出底价部分的房款与未售房产作为恩浩公司、朋悦公司的销售代理佣金处理，未售房产部分已经生效判决确定归恩浩公司、朋悦公司所有。现双方主要争议在于未售房产应否计算税费以及如何计算。
《全程营销代理协议》并未约定未售房产是否应当计算税费，双方也不能通过协议补充确定，依据合同法第六十一条的规定，可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。现协议在“代理方式”条款中将超出底价部分的房款与未售房产共同约定为代理销售佣金，之后的“税费比例及佣金返还”条款则对超出底价部分的房款作出了具体税收扣除比例的约定，故未售房产亦可按照该条款计算税费及佣金。关于未售房产如何作价问题，青镇公司主张进行评估，恩浩公司、朋悦公司主张按照包销单价计算。恩浩公司、朋悦公司的主张可予采纳，理由是：首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”在本案当事人未作约定的情况下，可以参照该规定以包销单价来认定计税基数。其次，包销单价系由双方当事人协商确定，该价格符合双方签约时对房产价值的心理预期，为双方真实意思的体现。最后，青镇公司主张按评估的价值计税，实则属于变相要求恩浩公司、朋悦公司按市场价购买未售房产，此与未售房产属于佣金范畴以及恩浩公司、朋悦公司享有的项目自主定价权的约定相悖。故青镇公司要求对未售房产的价值进行评估，不予准许。
关于税费及佣金的具体计算问题。包销底价3600万元以内的税收由青镇公司承担，双方均无异议。双方争议在于装修费600万元如何结算。对此，根据双方协议关于装修款在销售回款中支付、税收由青镇公司承担的约定，在计算税费时还应当在销售总价中扣除装修费。“乌镇朋悦旅游购物商厦2011年5月佣金”单亦是以此方法计算佣金，该单据由青镇公司加盖财务专用章确认，亦可加以印证。恩浩公司、朋悦公司已销售房产的合同总价款为55801087元，青镇公司实际收到房款54251087元，依据双方合同频繁使用的“销售收入”、“销售回款”术语，税收及佣金的计算应以实收房款为准。至于尚未收到部分，本案暂不作处理，可由双方另行解决。实收房款加上未售房产作价18028861.02元（3600万元／5900平方米×2954.73平方米），合计72279948.02元。扣除装修款600万元后为66279948.02元，根据协议约定的扣税比例计算：
销售收入计税部分扣税比例税费佣金3600万元3600-4600万元1000万元25%2500000元7500000元4600-5600万元1000万元35%3500000元6500000元5600-6900万元10279948.02元40%4111979.21元6167968.81元合计10111979.21元20167968.81元关于青镇公司起诉请求的垫付装修款600万元，已在销售回款中扣除，不再计入恩浩公司、朋悦公司的应付款项中。电力设施费389000元，恩浩公司、朋悦公司无异议，应予支付。物管基金102687元，青镇公司主张由恩浩公司、朋悦公司承担，缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，恩浩公司、朋悦公司应支付青镇公司款项为18417861.02元（未售房产折价款18028861.02元＋电力设施费389000元）；青镇公司应支付恩浩公司、朋悦公司佣金14712683.81元（佣金总计20167968.81元-已付5455285元）；青镇公司还应承担本案鉴定费11500元，以上款项折抵后恩浩公司、朋悦公司还应支付青镇公司3693677.21元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、恩浩公司、朋悦公司于判决生效之日起十日内支付青镇公司3693677.21元；二、驳回青镇公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197353元，由青镇公司负担173922元，由恩浩公司、朋悦公司负担23431元。
青镇公司不服，向本院上诉称：一、一审法院对青镇公司提出的对未售房产的价值进行评估的要求不予准许，无事实和法律依据。恩浩公司、朋悦公司违背合同法“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，未全面适当履行合同义务，一审判决将83间未售房产按3600万元／5900平方米×2954.73平方米计算价值作为扣税比例，不当。一审法院以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，认定83间未售房产的价值，适用法律错误。该条款是约束包销人在包销期满未完成包销任务的前提下，由包销人按照双方约定的包销价格向出卖人购买未售房产。而本案双方2010年4月8日签订《全程营销代理协议》至2010年10月12日已销售3947余万元，短期内即已完成了包销价，在双方2010年12月31日签订《补充协议1》前已完成了5375余万元（212房产于2012年6月9日出售，销售金额51.8万元除外）。故从双方在包销方2010年10月12日已完成包销价后仍签订《补充协议1》，约定包销期限延长一年至2011年12月31日，继而又签订《补充协议2》、《补充协议3》以及《全程营销代理协议》第二条第6项对税费比例及佣金返还的约定可以看出，双方签订《全程营销代理协议》的本意是在合作过程中，各方尽到勤勉尽职的义务，将房产以尽可能高价格进行全盘销售，以最终的销售总价来结算税费及佣金，否则无需对此进行专门约定。因此，该司法解释的相关规定并不适用本案。本案项目位于乌镇景区黄金地段，近几年景区接待人数和门票收入每年上涨，恩浩公司、朋悦公司在2010年12月31日签订的《补充协议1》延长一年的包销期限内未能售出一间房产，而在2011年9月5日成立了关联企业浙江朋悦投资有限公司，2011年9月19日即以5000元／平方米的显著低于已售房产最低售价9500余元的价格出卖给该公司，违背诚实信用原则，未全面适当履行合同约定的义务。83间未售房产不是未售，明显是恩浩公司、朋悦公司据以其利益而惜售，占为己有。相反，恩浩公司、朋悦公司在约定的包销期尚未届满（即2011年12月31日）的情形下，即于2011年12月15日向法院起诉要求青镇公司支付佣金并将83套未售房产过户，不符合诚实信用原则，不应得到支持，不能让不诚信行为获益。因此，本案83间未售房产的价值不能以包销价进行计算，而应参照市场价进行评估。需要补充说明的是，在2009年下半年至2010年上半年，房地产已处于上升期时，青镇公司在协议中约定的包销价为3600万元，均价仅为6100元／平方米，体现了极大的合作诚意。现恩浩公司、朋悦公司的行为不符合诚信原则，不应得到支持。况且，一审判决对83间未售房产的价值按协议约定面积计算18028861.02元作为扣税比例，错误。双方已确认：已售房产面积为2782.08平方米，未售房产面积为2954.73平方米，即使按一审判决的方式计算，如果按包销价3600万元，也应按实测面积计算为18541817.17元（3600万元／5736.81平方米{每平方米6275.3元}×2954.73平方米）。已售房产54251087元，未售房产18541817.17元，合计72792904.17元。其中3600万元-4200万元部分税费按合同约定各自承担，恩浩公司、朋悦公司应付青镇公司21930817.17元（其中未销售房款18541817.17元＋电力设施费389000元＋商场经营保证金100万元＋按揭保证金200万元），青镇公司应付恩浩公司、朋悦公司佣金12982586.25元（应付佣金18437871.25元-已付佣金5455285元），两者相抵扣，恩浩公司、朋悦公司应付青镇公司8948230.92元。如果加上包销价3600万元以上后的装修价600万元（税费各自承担），则应为21631873.8元（4200万元／5736.81平方米{每平方米单价7321.1元}×2954.73平方米）。附：已销售房产54251087元，未销售房产21631873.8元，合计75882960.3元。其中3600万元-4200万元部分税费按合同约定各自承担，恩浩公司、朋悦公司应付青镇公司25020873.8元（其中未销售房款21631873.8元＋电力设施费389000元＋商场经营保证金100万元＋按揭保证金200万元），青镇公司应付恩浩公司、朋悦公司佣金13909603.09元（应付佣金19364888.09元-已付佣金5455285元），两者相抵扣，恩浩公司、朋悦公司应付青镇公司11111270.71元。二、一审法院适用法律错误。一审判决将恩浩公司、朋悦公司应支付的款项与青镇公司应支付的佣金折抵计算，不符合法律的相关规定。1、青镇公司一审中提出诉请的款项包括应提价款、垫付商厦装修款、电力设施费等相关费用，与恩浩公司、朋悦公司应提取的佣金属不同法律关系。恩浩公司、朋悦公司理应履行代理销售职责，有义务将房产全盘销售，以最终的销售总价（实际已售房产的价款＋以市场价评估的未售房产的价款）按协议约定全额支付青镇公司后，再扣除税费及分配佣金，才符合协议的真实意愿。2、根据协议第六条第3项的约定，恩浩公司、朋悦公司在佣金结算前需向青镇公司提交可进入成本的合法有效的代理费、广告费等发票，否则无权结算佣金，如按一审判决，则免除了恩浩公司、朋悦公司的上述义务，损害青镇公司的合法权益。3、按照双方协议第二条第5项的约定，恩浩公司、朋悦公司在销售回款达到3600万元时，须向青镇公司支付商场经营保证金100万元，该保证金至2013年12月31日，且商场开铺率不低于70%后返还。一审判决时还款时间未成就，且恩浩公司、朋悦公司未提供证据证明商场开铺率不低于70%，故佣金中尚应扣除100万元经营保证金。4、如“乌镇朋悦旅游购物商厦2011年5月佣金”单作为判决依据，应付佣金中也应扣除200万元按揭保证金。一审判决对此不作处理，无事实和法律依据。综上，请求：1、撤销一审判决，支持青镇公司一审的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由恩浩公司、朋悦公司承担。
恩浩公司、朋悦公司辩称：一、由于双方协议对价格有明确约定，故未售房产的价值无需进行评估。一审判决对未售房产的价值认定，合情、合理、合法。1、双方间是商品房包销关系，该事实已为生效判决认定。（1）双方约定的销售形式是恩浩公司、朋悦公司包销商品房。双方协议第二条第1项约定的代理方式为项目底价包销，超出底价部分的房款与未售房产作为乙方的销售代理佣金。即超出底价部分的房款及未售房产归包销人所有，该“未售房产”是指没有销售的房产，而不是销售不出去的房产，且是不是销售、如何销售、多少价格销售，决定权在恩浩公司、朋悦公司，而不是青镇公司。（2）双方协议第二条第2项约定包销总价为3600万元，系一次性包死的固定总价，面积有误差也不调整。（3）若恩浩公司、朋悦公司未能实现包销价款，恩浩公司、朋悦公司需补足包销总价，即使恩浩公司、朋悦公司一套未售，同样需支付给青镇公司3600万元。（4）双方明确约定该项目由恩浩公司、朋悦公司独家销售、自主定价、自主销售。从以上四个方面可知，青镇公司已将本案项目全部包销给恩浩公司、朋悦公司，双方间为商品房包销关系。该事实也为生效判决确定。故恩浩公司、朋悦公司是否销售、以什么方式销售、以什么价格销售，均与青镇公司无关，青镇公司只有配合的义务，而无销售的主导权。2、双方协议第二条第2项约定的包销价格为项目整幢建筑面积约5900平方米，包销不按单价计，按总价计；包销总价为一次性包死的固定价3600万元（若实测面积有误差，亦按本总包销款执行）。3600万元包销总价的事实也为生效判决确定。由于双方约定的包销总价为3600万元，约定的面积为5900平方米，并明确约定面积如有调整，总价也不变，即双方协议约定的单价为6101.69元／平方米（3600万元／5900平方米）。故一审判决按双方约定的平均单价计算83套未售房产的价值，不仅符合双方约定，且剩余83间未售房产均为4、5层和2、3层中较差位置，按平均价计算已对青镇公司有利。双方协议第二条第6项中“税费比例”的约定，实质是指销售价款超过3600万元包销总价后的价款（再加双方约定的600万元装修款），即溢价部分税收承担的约定。由于本案商品房包销关系中，恩浩公司、朋悦公司须以青镇公司的名义对外销售，恩浩公司、朋悦公司溢价部分的税款也需纳入青镇公司财务进行结算、缴纳，税收金额具有一定的不确定性，故双方约定了税款比例。该约定不是恩浩公司、朋悦公司销售房款的分成，仅为溢价部分税收承担的约定。如恩浩公司、朋悦公司一间未售或仅以3600万元出售，则就不存在青镇公司提取“税费”的问题。二、关于青镇公司上诉提出的佣金可否折抵房款的问题。本案中，未售房产归恩浩公司、朋悦公司所有，恩浩公司、朋悦公司按6101.69元／每平米支付房款，青镇公司应该按该价格开具销售发票给恩浩公司、朋悦公司。恩浩公司、朋悦公司已实现对外销售的房款，超过3600万元＋600万元装修款以外的部分，在按约扣减税费比例后的现金佣金，恩浩公司、朋悦公司应提供合同约定的发票给青镇公司。未售房产销售给恩浩公司、朋悦公司和恩浩公司、朋悦公司提取佣金，是两种不同的财务处理方式，并行不悖。不仅是恩浩公司、朋悦公司应该按约提供发票，青镇公司也应该开具商品房销售发票给恩浩公司、朋悦公司，因青镇公司一审诉讼请求中并无发票一项，故一审判决未涉及。另外，青镇公司提出的100万元经营保证金和200万元按揭保证金，由于青镇公司一审诉讼请求中未涉及，故一审未审查，并无不当。综上，请求：驳回青镇公司的上诉。
二审中，青镇公司提供了一份《专项鉴证报告》，证明本案项目的开发成本是26462170.98元，双方签订协议及补充协议是为将本案项目的房产全盘销售，并不是3600万元以上均归恩浩公司、朋悦公司。恩浩公司、朋悦公司质证认为：对证据的形式真实性没有异议，对关联性有异议，该证据与青镇公司的上诉请求没有任何关系。相反可以证明本案项目的开发成本只有2600万元，单价为4600元。也就是说青镇公司包销给恩浩公司、朋悦公司3600万元，利润已非常高，因此当时双方协议约定的3600万元包销价符合实际，至于后来房产售价提高，是基于市场的变化，风险由恩浩公司、朋悦公司承担，利益也应由其享有。本院经审核认为：该证据的真实性可予以确认，但该开发成本并不能直接证明青镇公司本案中的证明目的，与本案无关联性。
恩浩公司、朋悦公司二审中未提供新的证据材料。
本院经二审审理，对一审判决认定的事实予以确认。
根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点主要是：一、83间未售房产的价值。二、青镇公司主张的费用中可否减扣青镇公司应当承担的费用，以及所涉的100万元经营保证金和200万元按揭保证金是否应在费用中一并扣除。
本院认为：一、关于83间未售房产价值认定的问题。青镇公司主张进行评估，并向一审法院提出评估申请，而恩浩公司、朋悦公司则认为应按包销单价计算。根据查明的事实，双方当事人在《全程营销代理协议》中约定的是以3600万元的底价包销本案项目的全部房产，超出底价部分的房款与未售房产作为包销方的销售代理佣金，双方并未约定必须将房产全部销售完毕，并以销售总价来结算税费和佣金。恩浩公司、朋悦公司按期完成3600万元的包底价销售任务后，双方当事人在包销期满当日又签订了二份补充协议，但仅约定了延长包销期限至2011年12月31日以及空调、电梯、装饰的费用等内容，也未对延长包销期限内必须将房产全部销售，最终以销售总价来结算税费和佣金以及原包销期满后出售的房产如何定价等作出约定。因此，即使恩浩公司、朋悦公司未在延长包销期限内销售房产或销售的房屋价格偏低，也未违反双方协议约定。
虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条关于“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”之规定，是对包销期满未销售的房屋如何处置所作规定，但本案双方已明确约定未售房产属包销人的销售代理佣金，前案生效判决也已确认该部分未售房产归恩浩公司、朋悦公司所有，且双方约定包销人享有项目的自主定价权，并未对3600万元底价包销以外未售房产的价格作出约定，一审判决根据上述情况参照该司法解释规定，按照包销单价计算该83间未售房产的价值，并无不当。
至于青镇公司上诉提出包销单价应按项目实测面积5736.81平方米计算的问题。双方协议约定项目建筑面积为5900平方米，包销总价为一次性包死的固定总价3600万元，若实测面积有误差，亦按总包销款执行。因此，在双方约定即使面积有调整，总价也不变的情况下，包销单价仍应按协议约定的5900平方米计算确定。一审判决对此认定，符合双方约定。
二、关于青镇公司主张的费用中可否减扣青镇公司应当承担的费用，及所涉的100万元经营保证金和200万元按揭保证金是否应在费用中一并扣除的问题。虽然青镇公司一审提出的恩浩公司、朋悦公司应支付的提价款、垫付装修款、电力设施费等费用，与青镇公司应支付恩浩公司、朋悦公司佣金的款项不同，但均是双方基于本案商品房包销合同关系而产生的权利义务，并非不同的法律关系。由于双方协议明确约定为一次性包死的固定总价3600万元，超出底价部分的房款与未售房产作为包销方的销售代理佣金，青镇公司要求恩浩公司、朋悦公司将商品房全盘销售的总价支付给青镇公司后，再扣除税费及佣金，缺乏事实依据。青镇公司上诉还称根据合同约定，恩浩公司、朋悦公司在结算佣金前应向青镇公司提交合法有效的代理费、广告费等发票、支付的佣金中尚应扣除100万元经营保证金、200万元按揭保证金，但其在一审中并未提出上述主张，一审判决未处理并无不当。如恩浩公司、朋悦公司不履行，则青镇公司可另行主张。
综上，青镇公司的上诉理由及请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费178885元，由桐乡市青镇房产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 奕
审 判 员 王红根
代理审判员 吴飞明
二〇一四年四月十日
书 记 员 王 妍