广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民一终字第478号上诉人（一审原告）桂林佳泽商贸有限责任公司，住所地桂林市七星区建干路16号诚瑞商务大厦。法定代表人诸葛金娥，经理。委托代理人吴海云，广西中纬律师事务所律师。被上诉人（一审被告）申剑智凯。被上诉人（一审被告）叶露芳。二被上诉人共同委托代理人黄里瑞，广西君健律师事务所律师。一审第三人灵川深通村镇银行有限责任公司，住所地广西灵川县八里街灵川大道1号招商大厦。法定代表人徐智忠，董事长。委托代理人姚建才，广西金桂律师事务所律师。上诉人桂林佳泽商贸有限责任公司因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市灵川县人民法院（2014）灵民初字第1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成由审判员刘福平担任审判长，审判员唐崇达和代理审判员张芳参加的合议庭，于2015年7月30日公开开庭审理了本案。书记员杨寒玲担任记录。上诉人桂林佳泽商贸有限责任公司（以下简称“佳泽公司”）的委托代理人吴海云，被上诉人申剑智凯、叶露芳的委托代理人黄里瑞，一审第三人灵川深通村镇银行有限责任公司（以下简称“深通银行”）的委托代理人姚建才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年8月25日，原、被告达成《转让土地使用权合同书》一份，被告将其位于灵川县定江镇宝路路西莲花塘村的国有土地（总面积为12364.45平方米）转让给原告，土地用途为工业用地。合同约定：该土地转让金为每平方米655.1元人民币，总金额为810万元人民币。原告在合同签订后3日内付定金150万元，2013年9月18日前付购地款100万元，2013年11月18日前付购地款60万元，2014年4月30日前办理过户手续后付450万元，新土地证原件交原告付清余款50万元；被告如没有按照约定将该土地更名过户到原告名下，每延期一天被告向原告支付相当于土地总价款每日1%的违约金。合同签订后，原告的股东赵建飞按照约定时间于2013年8月27日支付了购地定金150万元、2013年9月17日-18日支付第二笔购地款100万元，2013年11月15日支付第三笔购地款60万元，共计支付人民币310万元给被告。但被告收到310万元款项后，却没有按照合同的约定在2014年4月30日前将上述土地过户给原告。原告向一审法院提起诉讼，要求：1、确认双方签订的《土地使用权转让合同》有效；2、判令二被告将涉案土地过户并交付给原告；3、判令二被告以原告交付的310万元为本数，从2013年11月16日起至合同实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍支付原告违约金，暂计40万元；4、一审诉讼费、保全费由被告承担。在一审庭审中，原告提出如果涉案土地无法转让，要求被告退还购地款，并参照银行贷款利率的四倍支付违约金。一审法院另查明，二被告系夫妻关系，涉案土地的使用权人为申剑智凯，土地证号：灵06国用2011第06700044**。2013年7月11日，桂林市灵川县佳捷商贸有限公司（以下简称佳捷法定代表人为叶露芳）向第三人深通公司借款，双方签订《抵押借款合同》，合同约定担保人为叶露芳、申剑智凯和周建强，抵押人申剑智凯以涉案土地作抵押担保，贷款金额为500万元。2013年7月25日，涉案土地在灵川县国土资源局办理了土地使用权抵押登记，证号为灵川他项（2013）第471号。一审法院认为：该案系建设用地使用权转让合同纠纷，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地使用权可依法转让。但根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”该案中，二被告未将涉案土地已办理抵押的情况告知原告，也无证据证明二被告将转让行为通知了第三人，根据上述规定，该转让行为应属无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于原告受让的标的物上存在抵押权，原告并未代为清偿债务消灭抵押权。因此，原告要求确认该《土地使用权转让合同》为有效合同及将涉案土地过户并交付给原告的诉讼请求，该院不予支持。由于违约金属于违约责任范畴，而违约责任是因违反有效合同导致的法律责任，以存在合法有效的合同关系为基础。该案中，由于《土地使用权转让合同》无效，故不存在违约的问题，亦不会引发违约责任的承担。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告双方签订的合同无效，被告申剑智凯、叶露芳应将因该合同取得的310万元转让款予以退还；由于被告的过错导致转让合同无效，因此，被告应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付原告利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，判决如下：一、原告桂林佳泽商贸有限责任公司和被告申剑智凯、叶露芳签订的《土地使用权转让合同》无效；二、被告申剑智凯、叶露芳向原告桂林佳泽商贸有限责任公司返还310万元土地转让款及支付利息损失（利息损失以人民币310万元为本金，自2014年4月30日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日）；三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费71300元，财产保全费5000元，合计76300元，由被告申剑智凯、叶露芳负担。上诉人佳泽公司不服一审判决，上诉称：1、一审法院适用《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，认为双方签订的土地使用权合同无效是错误的，属于适用法律不当。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款存在冲突，但依据《中华人民共和国物权法》第一百七十八条之规定，应该适用后者。该但书条款规定了“受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，表明如果受让人希望获得已经抵押的财产，则应当代为清偿债务，嗣后，则无任何法律障碍。2、除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就已经生效。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起，登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。3、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人无权处分的买卖合同有效。举重以明轻，无权处分的买卖合同尚且有效，那么存在约束的买卖合同当然有效。合同有效后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被上诉人应该承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为此请求：一、撤销广西灵川县人民法院（2014）灵民初字第1018号民事判决；二、确认上诉人与二被上诉人于2013年8月25日签订的《土地使用权转让合同》有效；三、上诉人在二审判决生效之日两个月内先代替被上诉人清偿在第三人的500万元最高额贷款债务之后，二被上诉人履行《土地使用权转让合同》，将坐落于灵川县定江镇宝路路西莲花塘村的国有土地（总面积为12364.45平方米）的工业出让土地过户并交付给上诉人；四、二被上诉人以上诉人交付的310万元为本数，从2013年11月16日起至合同实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍支付上诉人违约金；五、本案一、二审费用及保全费5000元全部由二被上诉人承担。被上诉人申剑智凯、叶露芳辨称：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》无效，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、上诉人请求判令被上诉人履行无效的《土地使用权转让合同》，已超出一审诉讼请求的范围，上诉人该上诉主张依法不能成立，其以此认为一审判决适用法律错误，更是于法无据。三、双方的《土地使用权转让合同》为真意隐藏合同，转让合同在实质上并没有土地转让的真实意思和内容，事实上是借转让合同之名，行借贷法律关系之实。上诉人在双方并没有土地转让真实意思表示的情况下，要求按转让合同法律关系来履行借款法律关系，没有事实和法律依据。四、双方在《土地使用权转让合同》中约定转让的土地，不但违反《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》的有关规定，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》中有关土地转让的法律禁止性规定，依法应为无效合同。五、双方的《土地使用权转让合同》没有实际履行，案外人赵建飞转给被上诉人的310万元款项并非上诉人所支付的购地款，而是被上诉人向案外人赵建飞的借款。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人以增加的诉讼请求来否定一审法院的法律适用，要求二审法院依此进行改判，与现行法律不符。此外，《土地使用权转让合同》中约定转让的土地，由于没有形成工业用地和其他建设用地条件，依照房地产管理法的有关规定，依法不能进行转让。且上诉人与被上诉人不存在真实有效的土地转让协议，该协议反映出的是借贷法律关系，而非建设用地转让协议。同时，上诉人也没有依照合同约定支付过购地款。因此，上诉人主张要求被上诉人将依法不能转让的土地进行转让，明显于法无据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。一审第三人深通银行陈述称：上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》是无效的。上诉人与被上诉人于2013年8月25日签订的合同的涉案标的物是银行贷款抵押物。根据物权法相关规定，没有抵押权人的同意是不得转让的。即便有但书，也要受让人代为偿还之后才可以。但是截至目前为止，上诉人没有代被上诉人支付欠款。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。本院综合诉辨双方的意见，被上诉人申剑智凯、叶露芳对一审查明的事实有以下争议：即合同签订后，赵建飞支付的三笔款项合计310万元是借款，不是购地款。被上诉人与赵建飞之间只是存在借贷关系，双方没有买卖土地的意思表示。被上诉人申剑智凯、叶露芳在二审中未提交新的证据。上诉人佳泽公司对一审查明的事实没有异议，其在二审中亦没有提供新的证据。一审第三人深通银行对一审查明事实部分没有异议，但其在二审中提交了一份借款借据，证实深通银行已经支付了贷款500万元给佳泽公司。上诉人佳泽公司，被上诉人申剑智凯、叶露芳对一审第三人深通银行提交的证据的质证意见：对该证据的真实性和关联性均没有异议，认可证明的事实。综合各方质证意见，本院对一审第三人深通银行提供的证据予以采纳。本院对当事人争议事实的分析和认定：被上诉人申剑智凯、叶露芳认为赵建飞支付的三笔款项合计310万元是借款，不是购地款，双方没有买卖土地的意思表示。本案经审理查明，赵建飞系佳泽公司的股东。申剑智凯、叶露芳于2013年8月25日与佳泽公司签订《转让土地使用权合同书》后，赵建飞按该合同约定的付款时间将款项通过银行转给了叶露芳。叶露芳、申剑智凯收到赵建飞的付款后，按赵建飞付款时间分别向佳泽公司出具收到购买涉案土地定金、土地购地款共计人民币310万元的收条给佳泽公司，认可赵建飞所付款项为佳泽公司所付的购买涉案土地定金、土地购地款。双方签订的合同第五条约定，若叶露芳、申剑智凯于2014年4月30日前将收取佳泽公司的购地定金及购地款全额退还给佳泽公司，此合同自动终止。从合同的约定及叶露芳、申剑智凯出具收条的事实可以看出，叶露芳、申剑智凯选择的是先归还赵建飞（或者佳泽公司）的310万元款项，在合同约定的2014年4月30日前无法归还时，则将涉案土地出售给佳泽公司。因此，叶露芳、申剑智凯的主张与查明的事实不完全一致，本院对叶露芳、申剑智凯的异议亦不完全支持。综上分析，一审查明的事实除未载明涉案合同第五条的规定外，其它事实属实，本院予以确认。本院另查明：佳泽公司为有限责任公司，法定代表人为诸葛金娥，赵建飞为该公司的股东。2013年8月25日，申剑智凯、叶露芳作为转让方（甲方）与佳泽公司（受让方、乙方）签订了《转让土地使用权合同书》。该合同第五条约定，甲方承诺于2014年4月30日前将国有土地使用权证过户更名到乙方名下。土地证更名过户的所有费用由甲方全部承担。若甲方于2014年4月30日前将收取乙方的购地定金及购地款全额退还给乙方，此合同自动终止。合同签订后，赵建飞按合同约定的时间分别于2013年8月27日支付了购地定金150万元，2013年9月17日-18日支付第二笔购地款100万元，2013年11月15日支付第三笔购地款60万元，通过银行转款共计人民币310万元给叶露芳。叶露芳、申剑智凯分别于2013年8月27日、2013年9月18日、2013年11月15日向佳泽公司出具收到购买涉案土地定金150万元、购买涉案土地购地款100万元和60万元，共计人民币310万元的收条给佳泽公司。综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、本案签订的《土地使用权转让合同》是否是双方真实意思表示；二、涉案的工业出让土地能否转让给佳泽公司；三、本案应如何处理。本院认为：一、关于本案签订的《土地使用权转让合同》是否是双方真实意思表示的问题双方签订的《土地使用权转让合同》，约定了涉案土地的转让价款，定金及购地款支付的金额及支付时间；同时合同第五条也约定了叶露芳、申剑智凯在2014年4月30日前将收取佳泽公司的购地定金及购地款全额退还给佳泽公司时，此合同自动终止。从合同条款的约定及叶露芳、申剑智凯出具给佳泽公司的收条可以看出，叶露芳、申剑智凯在2014年4月30日前无法归还佳泽公司的购地定金及购地款时，则履行该合同约定的土地使用权转让。叶露芳、申剑智凯有归还佳泽公司款项，而不愿出让涉案土地使用权给佳泽公司之意，但若叶露芳、申剑智凯无法在2014年4月30日前归还佳泽公司的购地定金及购地款时，则应按合同的约定转让涉案土地。双方对合同约定的内容所表达的意思是真实一致的。叶露芳、申剑智凯称双方的《土地使用权转让合同》为真意隐藏合同，转让合同在实质上并没有土地转让的真实意思和内容，事实上是借转让合同之名，行借贷法律关系之实与本案查明的事实不完全一致。二、关于涉案的工业出让土地能否转让给佳泽公司的问题叶露芳、申剑智凯在与佳泽公司签订《土地使用权转让合同》后，因无法在约定的还款日即2014年4月30日前归还款项，佳泽公司则依据该转让合同要求叶露芳、申剑智凯履行转让涉案土地。双方争议的标的物为涉案土地的转让，系建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地使用权可依法转让。但作为佳捷公司的法定代表人叶露芳在与佳泽公司签订《土地使用权转让合同》（2013年8月25日签订）之前，既于2013年7月11日与一审第三人深通银行签订了《抵押借款合同》，以涉案土地作抵押，为佳捷公司借款500万元进行担保，并在灵川县国土资源局办理了土地使用权抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”经审理查明，叶露芳、申剑智凯未将涉案土地已办理抵押的情况告知佳泽公司，也无证据证明叶露芳、申剑智凯将转让行为通知了一审第三人深通银行并取得同意，故，一审法院认定叶露芳、申剑智凯转让涉案土地行为无效是正确的。由于受让的标的物上存在抵押权，佳泽公司至今并未代为清偿叶露芳、申剑智凯的债务而消灭抵押权。因此，佳泽公司要求将涉案土地过户并交付给佳泽公司的诉讼请求，因不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，即“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本院对佳泽公司该要求不予支持。上诉人佳泽公司在二审期间要求判令叶露芳、申剑智凯履行《土地使用权转让合同》，将涉案的工业出让土地过户并交付给上诉人；上诉人在二审判决生效之日两个月内先代替被上诉人清偿在一审第三人的500万元最高额贷款债务，否则上诉人无权要求过户的请求，已超出佳泽公司一审诉讼请求的范围，且叶露芳、申剑智凯就佳泽公司的该请求不同意调解，故本院对上诉人该诉请不予审理。三、关于本案如何处理的问题由于双方签订的《土地使用权转让合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，申剑智凯、叶露芳应将取得的310万元款项退还给佳泽公司；由于申剑智凯、叶露芳的过错导致转让合同无效，因此，申剑智凯、叶露芳应赔偿佳泽公司的损失。同时因《土地使用权转让合同》无效，该合同约定的违约金亦属无效；一审判决不支持佳泽公司要求申剑智凯、叶露芳支付违约金的诉讼请求是正确的。佳泽公司于2014年7月3日向法院起诉时，要求申剑智凯、叶露芳以310万元为基数，从2013年11月16日起按中国人民银行同期贷款利率4倍支付违约金。按照合同无效的处理原则，佳泽公司诉请该违约金实为损失，可参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定，按中国人民银行同期贷款利率4倍赔偿利息损失。叶露芳、申剑智凯亦认为双方的《土地使用权转让合同》在实质上是借转让合同之名，行借贷法律关系之实。故，申剑智凯、叶露芳应向佳泽公司归还310万元借款本金及赔偿利息损失，利息损失以人民币310万元为本金，自佳泽公司将310万元款项交付给叶露芳之次日起即2013年11月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至本判决规定的履行期限之日止。综上所述，上诉人佳泽公司的部分上诉理由成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实基本清楚，但实体判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区桂林市灵川县人民法院（2014）灵民初字第1018号民事判决第一、三项；二、变更广西壮族自治区桂林市灵川县人民法院（2014）灵民初字第1018号民事判决第二项为：申剑智凯、叶露芳向桂林佳泽商贸有限责任公司返还310万元及支付利息损失（利息损失以人民币310万元为本金，自2013年11月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至本判决规定的履行期限之日止）。一审案件受理费71300元、财产保全费5000元，二审案件受理费71300元，合计147600元；由申剑智凯、叶露芳负担132840元，佳泽公司负担14760元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长刘福平审判员唐崇达审判员张芳二〇一五年八月二十四日书记员杨寒玲