重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝三中法民终字第01183号
上诉人（原审被告）刘艳明，男，1966年6月12日出生，汉族，工人，住重庆市涪陵区。
上诉人（原审被告）赵静，女，1975年7月7日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
二上诉人共同委托代理人徐桂鹏，重庆合纵律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人苏建红，重庆合纵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）商久荣，女，1930年9月12日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人肖中礼，重庆市涪陵区白涛法律服务所法律工作者。
委托代理人刘艳光（商久荣之子），男，1967年9月15日出生，汉族，住重庆市涪陵区。
上诉人刘艳明、赵静因与被上诉人商久荣买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2013）涪法民初字第02744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员宋丹丹担任审判长与审判员项江陵、代理审判员蔡伟参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：商久荣系刘艳明的生母，刘艳明、赵静系夫妻关系。2004年8月30日，商久荣与中国核工业建峰化工总厂签订了职工集资建房协议书。协议签订后，已先后缴纳购房款214355元，缴款人姓名是刘瑞成和商久荣，缴费发票现由刘艳明保存。2006年11月29日，刘艳明代表商久荣办理了房屋交付手续，领取了住房钥匙。2009年12月起，刘艳明、赵静作为具体经办人进行了房屋装修，也支付了以商久荣作为缴款人的物业管理费，装修合同、装修费、物管费发票由刘艳明、赵静提供。2009年1月16日，该房屋办理了以商久荣为产权所有人的房屋产权证。2011年7月12日，商久荣与刘艳明、赵静签订了房地产买卖合同。合同约定：商久荣将位于重庆市渝北区房屋1套以214355元的价格出售给刘艳明、赵静。之后，双方办理了产权过户手续。但刘艳明、赵静至今仍未支付购房款，双方发生纠纷，商久荣遂于2013年5月28日诉至一审法院。
商久荣在一审中诉称：2011年7月12日，刘艳明、赵静购买了我位于重庆市渝北区的房屋1套，价格为214350元，现该房屋已过户登记到刘艳明、赵静名下，但刘艳明、赵静至今仍未支付购房款。请求判决刘艳明、赵静立即支付我购房款214350元，以及按照中国人民银行贷款利率计算至付清时止的资金利息。
刘艳明、赵静答辩称：我们与商久荣所签订的房屋买卖合同为有效合同，我们也根据该合同进行了房屋过户登记。双方所买卖的房屋是以我父亲名义购买的集资建房，最初的房屋产权登记是商久荣的名字。但房屋集资款、物业管理费、水电费、房屋装修费均是我们自己缴纳的，房屋移交手续、业主承诺书均是我们出面签订。故我们才是该房屋的实际业主，签订房屋买卖合同只是为了满足产权过户的需要，所以，我们不应支付商久荣购房款214350元，请求依法驳回商久荣的诉讼请求。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，商久荣与刘艳明、赵静签订房地产买卖合同并进行产权变更登记前，商久荣是该房屋登记的产权所有人。刘艳明、赵静虽在庭审中提供了大量的原始票据、合同以及交房手续，但未能提供双方在签订房地产买卖合同前已达成转让集资建房的协议，故在双方签订房地产买卖合同并进行产权变更登记前，该套房屋的产权所有人是商久荣，且一直未发生变动。商久荣于2011年7月12日与刘艳明、赵静签订房屋买卖合同，将自己所有的房屋出售给刘艳明、赵静，由刘艳明、赵静支付商久荣房屋价款，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方在买卖合同中未约定付款时间，并且通过其他方式也无法确定其付款时间，刘艳明、赵静应当自商久荣交付房屋时起即应支付购房款。因刘艳明、赵静至今仍未支付购房款，属违约行为，应承担支付商久荣购房款及相应损失的民事责任。双方所签订的买卖合同约定房屋价款为214355元，而商久荣只主张刘艳明、赵静给付房屋价款214350元，少主张的5元，视为商久荣对其权利的放弃。商久荣主张其损失为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止的资金占用利息，应予以支持。刘艳明、赵静辩称因该房屋系自己实际出资购买，不应支付购房价款，其理由不成立，对该主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百六十一条之规定，判决：刘艳明、赵静于判决生效后10日内支付商久荣购房款214350元及从2011年7月13日起按照中国人民银行同类同期贷款利率计算至付清时止的利息。并决定一审案件受理费4510元，减半收取2255元，由刘艳明、赵静负担。
刘艳明、赵静不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回商久荣的诉讼请求。其事实和理由为：1、本案诉争房屋的集资建房款的付款发票是刘艳明代为签的字，且付款发票在刘艳明手中，上述事实足以证明该房屋的集资款214355元系由刘艳明代商久荣缴纳。后商久荣又将该房屋以214355元卖给我们，双方的债权债务抵消，我们不应再次支付购房款。2、本案诉争房屋的装修费、物管费等费用均系我们缴纳，应将这些费用在购房款中予以扣减。
商久荣答辩称：1、本案诉争房屋的集资款是我用自己的存款缴纳，付款发票是刘艳明和赵静将我从家里逐出后取得的，故刘艳明并未支付购房款。2、该房屋已经依法登记到刘艳明和赵静名下，并由其居住和使用，不应在购房款中扣除装修费、物管费等费用。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，刘艳明、赵静向本院提交如下证据：1、中国银行取款回单3份，拟证明刘艳明从中国银行取款用于支付本案诉争房屋集资款。2、证人陈君林出具的书面证言，拟证明刘艳明从陈君林处借款9万元用于支付本案诉争房屋的购房款。3、职工死亡善后经济处理协议书、刘瑞成的工商银行存折，拟证明商久荣不具有支付本案诉争房屋集资款的能力。商久荣质证认为，对证人证言的真实性不予认可，对其余证据的真实性认可，但均与本案无关，不能达到刘艳明、赵静的证明目的。本案审核后认为，因证人陈君林未出庭作证，且其证言无其他证据印证，对该书面证言不予采纳；中国银行取款回单3份的总取款金额为32233.37元，不能达到证明刘艳明支付了集资建房款214355元的证明目的；职工死亡善后经济处理协议书、刘瑞成的工商银行存折不能充分证明商久荣无支付集资建房款的能力。故本院对上述证据的证明力不予确认。
本案二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。商久荣与刘艳明、赵静签订《房地产买卖合同》，约定商久荣将本案诉争房屋以214355元的价格出售给刘艳明、赵静，并办理了产权过户手续。该合同依法成立并生效，刘艳明、赵静应按合同约定及时支付购房款。刘艳明、赵静辩称其已支付了214355元的购房款，并以该房屋的集资款付款发票是刘艳明代商久荣签的字、且付款发票在刘艳明手中予以证明。但鉴于本案双方系同一家庭组织成员并曾共同居住的特殊情形，上述事实即使成立也不能充分证明该款系由刘艳明支付，故本院对该辩解理由不予采纳，刘艳明、赵静应依约向商久荣支付购房款并承担违约责任。因本案诉争房屋一直由刘艳明和赵静居住，装修费、物管费等费用属于刘艳明和赵静为使用房屋的正常支出，且双方签订的《房地产买卖合同》中亦未约定对该笔费用从房价款中予以扣减，故上述费用不应由商久荣承担，刘艳明、赵静认为应将装修费、物管费等费用在购房款中予以扣减的理由不能成立，本院对其主张不予支持。
综上所述，刘艳明、赵静的上诉理由不能成立，本院对其上诉主张不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2255元，由上诉人刘艳明、赵静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丹丹
审 判 员 项江陵
代理审判员 蔡 伟
二〇一四年一月二日
书 记 员 余婷婷