四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终795号
上诉人（原审原告、反诉被�）：秦建波。
委托诉讼代理人：秦建华，系秦建波的姐姐。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ。
委托诉讼代理人：张静，系ＸＸ之妻。
上诉人秦建波因与被上诉人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵竹市人民法院（2017）川0683民初121号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。秦建波及其委托诉讼代理人秦建华，ＸＸ及其委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦建波上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对ＸＸ反诉主张的事实认定错误，判决理由和依据均不当，判决结果显失公平。关于房屋搬迁费、装修费、停业损失费等是绵竹市人民政府针对房屋产权人的补偿，而不是对其他第三者的补偿，相关�偿是依据拆迁安置政策作出的。2.上诉人已经在终止合同前一个多月通知被上诉人，其有足够时间寻找其他房屋租赁，避免有关损失。根据租赁合同约定，上诉人可以解除合同，且不需要给对方任何补偿。3.上诉人签订的拆迁安置补偿协议已经作废了，不能作为法院判决的依据，关于拆迁补偿问题上诉人尚未与相关单位协商好。
ＸＸ答辩称：1.根据租赁合同约定，在搬迁时候，租期还有两年，作为承租人理应得到相应补偿。2.在租赁期间，被上诉人对房屋进行了装修，且腾退房屋也需要相关的搬运费用等，一审法院基于事实，作出的判决正确。3.周围租赁经营的邻居在本次拆迁安置中，通过和房东协商，还获得了有关搬迁奖励金补偿。
秦建波向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除涉案租赁合同，由ＸＸ返还租赁房屋；2.判令ＸＸ向其支付占用营业期间三个月（2016年10-12月）的租金1800元；3.本案诉讼费由ＸＸ承担。诉讼过程中，ＸＸ支付了租金1800元，秦建波放弃第2项诉讼请求。
ＸＸ向一审法院提出反诉请求：1.判令秦建波向其支付停业综合补助费58000元；2.判令秦建波向其支付装修补偿费5000元；3.判令秦建波向其支付搬迁补助费3000元；4.本案诉讼费由秦建波承担。
一审法院认定事实：2014年1月3日，秦建波（甲方）与ＸＸ（乙方）签订《租赁合同》，约定秦建波将其所有的绵竹市瑞祥横路一门面房出租给ＸＸ经营使用，租赁期限自2014年1月起至2019年12月止，自2015年1月起的月租金为600元。合同第三条约定：“乙方必须按时交付租金，若乙方不再租用或中途停租均应提前一个月通知甲方；甲方不出租，也应提前一个月通知乙方。”合同未就装饰装修及合同解除后的损失赔偿作出相应约定。2017年1�20日，秦建波向ＸＸ出具收条：“今收到ＸＸ交来2016年10-12月三个月房屋租赁费1800.00元”。
2014年5月5日，绵竹市人民政府授权绵竹市金申投资有限公司“实施绵竹市危旧房棚户区改造项目有关的全部事宜”。2016年1月25日，绵竹市金申投资有限公司发布《关于代家巷片区棚户区改造安置与补偿方案》，该方案对业主的补偿范围、补偿标准、提前签约及搬迁奖励和补助、房屋价值的评估等作出明确规定。因涉案门面房位于棚改拆迁区域，秦建波于2016年5月19日与绵竹市金申投资有限公司签订《绵竹市棚户区改造安置补偿协议书》（该协议已经发生法律效力），约定对涉案租赁房屋采取货币补偿的方式进行安置补偿，该补偿协议还对相关补偿项目及标准进行了约定。其中，双方约定的室内装饰装修补偿2431元，搬迁补偿1000元，停产停业损失补偿（6个月）9451.73元。2016年8月8日，绵竹市危旧房棚户区改造协调工作领导小组办公室发布《关于代家巷片区棚户区改造决定的公告》，决定涉案房屋所处代家巷区域进行棚户区改造。
另查明，ＸＸ租赁涉案房屋后进行了装饰装修，并以涉案租赁房屋为经营场所办理了营业执照：“名称：绵竹市剑南镇鹦鹉之家鸟类经营部，类型：个体工商户，经营场所：绵竹市剑南镇瑞祥横路6号，经营者：ＸＸ，组成形式：个人经营，注册日期：2014年2月14日，经营范围：销售鸟类、饲料、鸟笼”。
一审法院认为，秦建波与ＸＸ之间的房屋租赁关系合法有效，依法应当受到法律保护。本案中，双方当事人在第二次庭审中（2017年2月23日）一致同意解除涉案租赁合同，予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，本案租赁合同解除后，ＸＸ负有返还涉案租赁房屋之义务，故对其的相应诉讼请求予以支持。因涉案合同不能继续履行的客观原因系面临棚改拆迁的事实，秦建波要求ＸＸ将涉案租赁房屋恢复原状实无必要，对其相应反诉抗辩不予采纳。
本案的主要争议焦点在于租赁合同解除后，应否支持承租人ＸＸ的损失赔偿请求。
一审法院认为，租赁合同提前解除的原因在于租赁标的将予以拆除，这非承租人之过错，因此，ＸＸ有权要求秦建波对其因合同提前解除而造成的相关损失予以补偿。本案中，ＸＸ主张了三项损失，即停业综合补助费、装修补偿费及搬迁补助费。
首先，ＸＸ主张停业综合补助费58000元，但其在庭审中仅提供了一份营�执照以证实其损失，其所举证据显然不足以达到其证明目的（既不能确定该项损失几何，也不能确定损失是否与合同解除相关）。本案中，棚改拆迁发生在租赁合同履行期间，ＸＸ已经以涉案房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营两年有余，合同的解除必将对其经营造成一定损失，ＸＸ的该项损失可由秦建波在安置补偿协议确定的停产停业损失范围内给予相应补偿。结合合同未履行期限、安置补偿协议中的补偿标准及承租人的经营状况等因素，可按6个月的期限对ＸＸ进行补偿。一般认为，停产停业损失补助费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给经营者造成停产停业损失的补偿（这里不仅包含承租人的经营损失，也包含有出租人的经营损失）。因此，安置补偿协议中确定的停产停业损失应剔除出租人租金部分，即ＸＸ的该项损失为9451.73-600×6=5851.73元。
其次，ＸＸ主张装修补偿费5000元，但未提交证据予以证实。秦建波则认为ＸＸ对租赁房屋进行装饰装修没有经过其同意，ＸＸ的该项损失与其无关，其不予赔偿。对于出租人对承租人的装饰装修行为未提出异议的，如何认定？一审法院认为，本案中秦建波虽在庭审中表示没有同意ＸＸ对租赁房屋进行装饰装修，但在ＸＸ于2014年租赁房屋后即对房屋进行装饰装修用于营业至本案涉诉长达三年的时间内，秦建波对ＸＸ的装饰装修行为不仅未提出任何异议，还按合同约定接受ＸＸ交付的租金，可视为秦建波同意ＸＸ的装饰装修行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理�（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，涉案租赁房屋因棚改拆迁致使租赁合同无法继续履行而解除，双方对合同的解除均无过错或违约，就剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由秦建波和ＸＸ公平分担。鉴于原告未提供证据证明其装饰装修残值损失大小，本案中可将出租人与棚改拆迁人在安置补偿协议中约定的房屋装饰装修补偿价款2431元，按公平分担的原则，由出租人半额补偿予承租人。故将ＸＸ的该项损失确定为2431÷2=1215.50元，对超出部分不予支持。
最后，ＸＸ主张的搬迁补助费为3000元。涉案租赁房屋因棚改拆迁而提前解除，本案所涉搬迁补助费1000元可补偿给负担实际搬家义务的承租人ＸＸ，对ＸＸ主张超出的部分搬迁补助费用，不予支持。
综上所述，ＸＸ因涉案房屋棚改拆迁导致合同解除应当获得的停产停业损失补偿为5851.73元、装饰装修残值补偿为1215.50元、搬迁补助费为1000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、秦建波与ＸＸ签订的《租赁合同》于2017年2月23日解除。ＸＸ于本判决生效之日起三日内向秦建波返还涉案租赁房屋；二、秦建波向ＸＸ支付停产停业损失补偿5851.73元、装饰装修残值补偿1215.50元、搬迁补助费1000元，共计8067.23元。此款，限于本判决生效之日起十五日内支付；三、驳回ＸＸ的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，由秦建波和ＸＸ各负担25元。反诉案件受理费725元，由秦建波负担90元，ＸＸ负担635元。
二审中，上诉人秦建波向本院提交案外人张兴志、唐志忠出具的证明材料两份，用以证明上诉人在2016年10月就已经向被上诉人送达了搬离通知书。被上诉人ＸＸ质证认为，两位案外人其不认识，也不清楚与上诉人间的关系，不能达到上诉人的证明目的。本院审查认为，张兴志为上诉人秦建波的一审委托诉讼代理人，且系秦建波的姐夫，与本案具有利害关系。唐志忠系张兴志的朋友，其在证明材料陈述当时他在汽车里面，只是听秦建波说是送通知。故张兴志、唐志忠出具的证明材料达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。
二审查明，ＸＸ在2016年9、10月拆迁公告贴出后知道附近拆迁的消息，在此时，秦建波曾找�说过房子拆迁的问题。一审判决作出后，ＸＸ即搬离了租赁房屋，并将其货架及搭建二楼隔层的钢架拆除带走。
二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的二审争议焦点是：ＸＸ提出的相应补偿费用应否得到支持？
ＸＸ主张其作为承租人，安置补偿协议中体现实际经营相关的补偿款项，即停产损失、装修补偿、搬迁补偿等，应由其获得。秦建波主张，相关补偿是针对房屋产权人的，而不是对其他第三者的补偿，双方在合同中并未约定合同解除后的补偿问题，因此，ＸＸ的主张无依据。
关于停产停业损失问题。双方合同约定出租人只要不出租的，提前一个月告知承租人即可，根据查明的事实，秦建波已经尽到了相应的通知义务，且ＸＸ并未中断过经营，未因解除租赁合同造成停产停业损失，故其�张停产停业损失没有事实依据，不予支持。
关于装修补偿问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。ＸＸ主张其承租期间对房屋进行了相应的装修，但并未提供证据佐证，且根据查明的事实，其在搬离房屋的时候将货架及有关设施均已拆走，故结合ＸＸ装修内容及使用房屋年限等综合因素，按照公平原则，本院酌情认定秦建波补偿ＸＸ装饰装修残值1000元。对ＸＸ超出部分的主张，不予支持。
关于搬迁补助费问题。合同解除，ＸＸ负有返还租赁房屋的义务，其因此而花费的搬家费等属于其履行义务的支出，应由其自行承担。安置补偿协议中确定的搬迁补偿项目是拆迁单位对房屋所有权人秦建波因房屋棚改拆迁而给予的相应补偿，ＸＸ作为承租人，无权获得。因此，ＸＸ请求秦建波支付搬迁补助费，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，上诉人秦建波的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省绵竹市人民法院（2017）川0683民初121号民事判决第一项；
二、撤销四川省绵竹市人民法院（2017）川0683民初121号民事判决第二项、第三项；
三、秦建波于本判决生效后十五日内向ＸＸ支付装饰装修残值补偿费1000元；
四、驳回ＸＸ的其他反诉请求。
一审案件受理费775元，由秦建波负担50元，ＸＸ负担725元；二审案件受理费100元，由秦建波、ＸＸ各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 李 家
审判员 陈书娟
审判员 陈洪斌
二〇一七年六月六日
书记员 张 晶