江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）安商特字第00026号
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司，住所地海安县海安镇长江中路88号。
法定代表人徐晓军，该公司董事长。
委托代理人徐静，该公司海陵支行行长。
被申请人南通润洋置业有限公司，住所地海安县海安镇江海西路20号。
法定代表人徐善和。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人农商行申请称：2010年9月9日，江苏海安农村合作银行（以下简称农合行）与江苏润洋控股集团有限公司（以下简称润洋控股集团）、南通润洋置业公司有限公司（以下简称润洋置业公司）签订固定资产借款合同和抵押合同，润洋控股集团向农合行借款5000万元，由被申请人润洋置业公司提供其拥的位于海安镇中大街22号1-3层和海安镇中大街3幢1层10间的房产和土地作为借款的抵押担保。农合行向润洋控股集团发放了贷款5000万元，期限为2013年9月2日至2014年8月28日。因借款人润洋控股集团经营不善，无法按时归还贷款，2014年8月28日，农商行与润洋控股集团、润洋置业公司签订了借款展期协议，期限为2014年8月28日至2015年4月1日。展期到期后，借款人仍无力归还贷款。请求准许拍卖、变卖案涉抵押财产以偿还润洋控股集团所欠债务（本金47934209.88万元、利息1112806.82元及2015年6月11日起至实际清偿之日止的利息），并由被申请人负担实现债权的费用。
经审查查明：2010年9月9日，贷款人农合行与借款人润洋控股集团签订固定资产借款合同一份，主要约定：借款金额为人民币6000万元；借款期限24个月，期限自2010年9月9日至2015年9月9日；借款用途：店面楼房装修；借款利率为月利率4.95‰；借款人逾期还款的，在约定贷款利率水平上加收50%；借款人同意将提款的资金由贷款人直接存入借款人开立的结算账户。
同日，抵押权人农合行与抵押人润洋置业公司签订抵押合同一份。主要约定：为了确保债务人润洋控股集团与抵押权人农合行签订的固定资产借款合同的切实履行，抵押人愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保；被担保的主债权种类为中期贷款，本金数额为6000万元；抵押担保的范围包括主债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；抵押人同意以中大街3幢、22幢房地产作为抵押物；上述抵押物暂作价人民币13455万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准；主合同项下的债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；对抵押物实际处置价值超出本合同约定的担保债权以外的部分，抵押人同意优先偿还主合同的债务人在抵押人处的其它债务。
同日，抵押人润洋置业公司将名下位于海安县海安镇中大街22幢1-3层和海安镇中大街3幢10宗的国有土地使用权1873.23㎡［土地使用权证苏海国用（2009）分第0560号，土地使用权分摊面积1800.83㎡；苏海国用（2010）分第10264-10273号，土地使用权分摊面积72.4㎡；以上土地使用权面积合计1873.23㎡］作为借款的抵押物，到海安县国土资源局办理了土地使用权抵押登记，该局向申请人颁发了苏海他项（2010）第745号土地他项权证书。同日，抵押人润洋置业公司到海安县房屋产权监理所办理了房产［房产证海安房权证海安镇字第××号，建筑面积7726㎡；房产证海安房权证海安镇字第××、20××33、20××93、20××92、20××91、20××82、20××89、20××81、20××90、2009005187号，建筑面积434.3㎡，以上建筑面积合计8160.3㎡］的抵押登记，该所向申请人颁发了海安房他证海安镇字第2010038**号房屋他项权证书，抵押坐落于海安县海安镇中大街22幢101室、201室、301室和海安镇中大街3幢104室、105室、107室、108室、109室、110室、111室、113室、114室、115室的房屋。
2010年9月9日，农合行向润洋控股集团发放了贷款6000万元，2012年8月22日，润洋控股集团结清了借款本息；2012年9月11日，农商行向润洋控股集团发放了贷款5000万元，2013年8月28日，润洋控股集团结清了借款本息。
2013年9月2日，农商行向润洋控股集团发放了贷款5000万元，借期2013年9月2日至2014年8月28日，农商行将5000万元贷款存入润洋控股集团指定帐户内，润洋控股集团立下借据一份，借款记载：贷款用途为短期农村房地产贷款，利率为年利率6.6%。因润洋控股集团到期未能还款，2014年8月28日，农商行与借款人润洋控股集团、抵押人润洋置业公司签订了借款展期协议，约定：借款金额为人民币5000万元；展期期限自2014年8月28日至2015年4月1日；展期期间借款利率为月利率7.175‰；原借款有抵押担保的，抵押合同继续有效，无需办理登记手续，抵押担保责任产生的时间顺延至展期贷款到期日，责任期限的长短不变。2014年8月30日，润洋控股集团给付本金200万元，2015年4月1日，润洋控股集团给付本金65790.12元，润洋控股集团尚欠本金47934209.88元。至2015年6月10日，润洋控股集团尚欠利息、逾期利息等1112806.82元。
另查明，根据中国银行业监督管理委员会江苏监管局2011年1月30日《江苏银监局关于江苏海安农村商业银行股份有限公司开业的批复》（苏银监复（2011）37号），原告农商行于2011年2月28日开业，原农合行的债权债务均由原告农商行承继和清偿。
本院认为：申请人农商行与借款人润洋控股集团、抵押人润洋置业公司的固定资产借款合同、抵押合同是当事人真实意思的表示，被申请人润洋置业公司以所有的的房屋所有权和土地使用权为借款合同提供抵押担保的意思表示具体明确，且办理了抵押登记，合法有效。上述合同成立并生效后，双方当事人均应按约全面履行义务。农商行向借款人润洋控股集团发放了贷款5000万元，借款人润洋控股集团未按约给付借款本息，申请人农商行按照抵押合同的约定和抵押登记书的记载，要求实现担保物权，将抵押标的物予以拍卖、变卖后就上述债权优先受偿，应予准许。依照《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：
一、准予对被申请人润洋置业公司位于海安县海安镇中大街22幢1-3层和海安镇中大街3幢10宗的国有土地使用权1873.23㎡［土地使用权证苏海国用（2009）第分0560号，土地使用权分摊面积1800.83㎡；苏海国用（2010）分第10264-10273号，土地使用权分摊面积72.4㎡；以上土地使用权面积合计1873.23㎡］的国有土地使用权1873.232㎡和位于海安县海安镇中大街22幢101室、201室、301室和海安镇中大街3幢104室、105室、107室、108室、109室、110室、111室、113室、114室、115室的房屋［房产证海安房权证海安镇字第××号，建筑面积7726㎡；房产证海安房权证海安镇字第××、20××33、20××93、20××92、20××91、20××82、20××89、20××81、20××90、2009005187号，建筑面积434.3㎡，以上建筑面积合计8160.3㎡］采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对变价后所得价款有权在60000000元最高限额内优先受偿上述借款本金47934209.88元及其尚欠的按照合同约定利率计算的利息、逾期利息（2015年6月10日前所欠利息、逾期利息1112806.82元，以及自2015年6月11日起至江苏润洋控股集团有限公司还清借款时止按合同约定利率计算的逾期利息）以及实现债权费用（执行费、评估费、拍卖费等）。
案件受理费287036元，减半收取143518元，由被申请人南通润洋置业公司有限公司负担。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出。
审判长 缪宏勇
审判员 滕自强
审判员 何志华
二〇一五年七月八日
书记员 朱伯兰
附：《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务所履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。