四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0703民初908号原告：绵阳市新华房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市一环路东段。法定代表人：刘和平，该公司董事长。委托代理人：赵柏林，男，该公司工作人员。委托代理人：邓艳，女，该公司工作人员被告：四川瑞新房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区。法定代表人：何兴华，访公司职务董事。委托代理人：卓兴华，四川蜀兴律师事务所律师。第三人：徐xx，男，1968年5月21日出生，汉族，住：绵阳市涪城区文竹街。原告绵阳市新华房地产开发有限公司（以下简称绵阳新华公司）与被告四川瑞新房地产开发有限公司（以下简称四川瑞新公司）、第三人徐洪波不当得利纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告绵阳新华公司的委托诉讼代理人赵柏林、邓艳、被告四川瑞新公司的委托诉讼代理人卓兴华、第三人徐xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绵阳新华公司本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告位于绵阳市一环路南段220号长城春天花园的×号门面房2012年2月1日至2016年1月31日租赁收益损失和×号门面房2012年5月1日至2015年10月31日的租赁收益损失共计518139.6元。事实与理由：2004年7月5日，原、被告签订了《房地产联合开发协议》，约定由被告提供土地使用权，原告提供资金，以被告名义联合开发位于绵阳市涪城区一环路南段xxxx商住楼项目。被告按提供土地面积每亩xxx万元享受固定收益，其余开发成果归原告享有。原告承担开发的一切经济法律责任。该项目从2005年4月开工至2007年6月完工。上述事实已在原告起诉被告的联合开发房地产合同纠纷案中，提请绵阳市涪城区人民法院审理（案号：2015涪民初字第6276号）。该项目完工后，被告利用项目开发名义是瑞新公司的优势，违背联合开发协议约定，将本应属于原告享有的开发成果的长城春天花园×和×号两套建筑面积合计579.27平方米的门面房据为己有，既不及时交付给原告占有，也不及时按原告要求办理产权。经原告一再要求，被告才在项目完工六年半后的2014年1月20日将于本案门面房的所有权办理给四川省新华园艺场。当时发现门面房已用于酒吧经营。四川省新华园艺场及原告多次派人同承租人交涉。直至2016年1月，本案门面房承租人即xxx的老板徐xx和捌号地铁酒吧的老板罗x、胡xx才向原告提供其与被告签订的房屋租赁协议。原告才得知早在2012年被告就将两套门面房租给现承租人经营，租赁期限分别是2012年2月1日至2017年1月31日和2012年5月1日至2017年4月30日。租金每平方米20元/月。四川省新华园艺场于是同被告交涉房屋租金收益事宜，被告于2016年1月12日才同意并通知四川省新华园艺场，同时通知本案门面房承租人徐xx从2016年2月1日起，胡xxx从2015年11月1日起向四川省新华园艺场缴纳房屋租金。原告依照上述租赁合同和通知函测算，被告共应从两套商业门面房承租人处收取租金约518139.6元。2016年2月，四川省新华园艺场与原告签订门面房屋租赁收益权转让协议，将本案门面房办证后的2014年1月20日以后至2016年2月1日的相应租赁收益权转让给原告。为此，原告诉至本院，请求判如所请。被告四川瑞新公司辩称：原告的诉讼请求不成立，理由如下：本案所涉的长城春天花园xxx和xxx是被告于2009年出售给四川省新华园艺场的。双方就此交易签订了房屋买卖合同。上述房屋的实际所有人是新华园艺场。双方交易后，被告为新华园艺场于2014年办理了产权证。事实上新华园艺场一直未向被告支付购房款和相关税费。故这是被告和新华园艺场的纠纷。原告在本案中主体不适格。此外，被告四川瑞新公司认可其将案涉门面出租，并按20元/月/平方米收取了原告绵阳新华公司所称的租金518139.6元。第三人徐xx辩称：我于2012年2月1日至2017年1月31日期间从被告四川瑞新公司按20元/月/平方米的租金标准租赁了案涉×号门面。被告四川瑞新公司收取了押金1.5万元。我已向原告绵阳新华公司退还了门面，要求返还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：2004年7月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《联合开发协议》一份，上载明甲方同意以其拥有完全开发权的长城花园xx商住楼及其土地使用权同乙方进行联合开发。乙方同意出资全面承接甲方该宗土地使用权即长城花园xx商住楼开发项目。甲方同意乙方使用其企业资质，以其名义进行开发。由乙方负责具体实施开发工作，甲方协助乙方做好项目开发有关协调工作。乙方认可，甲方确认以长城花园x商住楼项目及其土地使用权按xxxx万元股本，作为此次联合开发项目的出资。乙方负责筹集长城花园B区商住楼项目除甲方出资股本金外所需的全部资金，并作为乙方在该项目上的股本。甲方在此次联合开发中出资的总收益为xxx万元。乙方全权享有该项目开发所能获得的除甲方收益及国家有关税金和相关费用外的全部收益。甲方办理的特征土地，在全部合手续齐备后，按每亩xxx万元作价给乙方。乙方开发项目达到预售条件开始预售房时，销售资金按约定将回笼资金全部存入专户，甲方按销售进度提取营业税及国家规定的相关费用统一缴纳给有关单位，同时乙方按回笼资金的40%逐步提前退还和支付甲方的股本及收益。其余资金由乙方自主安排使用。2009年10月13日，被告四川瑞新公司与四川省新华园艺场签订《商品房买卖合同》一份，上载明由四川省新华园艺场向四川瑞新公司以2253814元购买其开发的位于四川省绵阳市涪城区一环路南段220号长城春天花园×幢×层×号、×号套内建筑面积为559.04平方米的商业用房。付款方式为一次性付款，但未明确具体的付款日期。被告四川瑞新公司应于2006年12月28日前向四川省新华园艺场交付该商业用房。2014年1月16日，被告瑞新公司向四川省新华园艺场出具了销售不动产统一发票，载明收到案涉商业用房购房款2253814元。2014年1月20日及同年2月27日，四川省新华园艺场分别取得该商业用房的房屋所有权证书和国有土地使用权证书。2016年1月12日，被告向四川省新华园艺场发出通知函，通知其收取长城春天花园×号商业用房2016年2月1日后的租金以及xxx号商业用房2015年11月1日后的租金。2016年，原告绵阳新华公司与四川省新华园艺场签订《门面房屋租赁收益权转让协议》一份，由原告绵阳新华公司受让四川省新华园艺场在2014年1月20日后对案涉房屋租金收益的权利。庭审中，被告四川瑞新公司称因四川省新华园艺场并未支付购房款，其亦未交付房屋。原告绵阳新华公司则称四川省新华园艺场之所以未交付购房款，是因为该房屋是原、被告之间联合开发的成果，原告绵阳新华公司指示被告四川瑞新公司将其过户至四川省新华园艺场名下。因此，四川省新华园艺场不应当向被告四川瑞新公司支付对价。但原告绵阳新华公司就其该项主张，并未提供充分的证据予以证明。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应当由原告绵阳新华公司承担举证不力的法律后果。故本院对原告绵阳新华公司的该项主张，不予采信。另查明，原、被告就《联合开发协议》的履行发生争议，并已由原告绵阳新华公司另案诉至本院。目前，该案尚在审理过程中。本院认为：被告四川瑞新公司在未收取四川省新华园艺场交纳的购房款的情形下，自愿为四川省新华园艺场办理了案涉商业用房的权属证书。为此，四川省新华园艺场取得了该商业用房的物权，其对该房屋即可享有占有、使用、收益、处分之权利。因此，被告四川瑞新公司无权继续收取该房屋的租金收益，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，应当向四川省新华园艺场返还该款。鉴于四川省新华园艺场已将该部分权益转让给原告绵阳新华公司享有。原告绵阳新华公司遂有权要求被告四川瑞新公司返还。故原告绵阳新华公司的该项诉讼请求成立，本院依法予以支持。就案涉房屋2014年1月20日前的租金收益问题而言，因该商业用房并未登记在原告绵阳新华公司或四川省新华园艺场名下，因此，原告绵阳新华公司以该商业用房所有人的身份主张享有该部分租金，与客观事实不符，于法有悖。而从原、被告签订的《联合开发协议》来看，双方开发的案涉长城春天花园B区项目系用于对外销售，除四川瑞新公司收益及国家有关税金和相关费用外的全部收益由绵阳新华公司全权享有，而非直接约定该房屋归原告绵阳新华公司所有。即在收益分配完成之前，案涉商业用房2014年1月20日之前的收益应属何方所有，尚不得而知。从查明的事实可知，原、被告已就《联合开发协议》的履行发生争议，且案件尚在审理过程中。也就是说，双方的收益分配尚未进行完毕。故本案中，原告绵阳新华公司以收益权人的身份主张享有该部分租金的意见，亦不成立。综上所述，原告绵阳新华公司的该项诉讼请求不成立，本院依法予以驳回。为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之之规定，判决如下：一、被告四川瑞新房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告绵阳市新华房地产开发有限公司返还不当得利262931.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告绵阳市新华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费计8981元，由原告绵阳市新华房地产开发有限公司负担3751元，被告四川瑞新房地产开发有限公司负担5230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  蔡 艳人民陪审员  崔瑞玲人民陪审员  陈 均二〇一七年五月十五日书 记 员  肖晴月