广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4538号
上诉人（原审被告、反诉原告）张志丰，住所地深圳市龙岗区。
委托代理人张娣清，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人叶爱丽，广东国晖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）谭福威，香港居民，
委托代理人于莉，广东德纳律师事务所律师。
原审第三人深圳市宏浩房地产顾问有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区。
法定代表人钟汝权。
上诉人张志丰因与被上诉人谭福威、原审第三人深圳市宏浩房地产顾问有限公司（以下简称宏浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第901号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，原审第三人宏浩公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、2014年11月3日，经宏浩公司提供居间服务，谭福威、张志丰签订《二手房买卖合同》1份，约定：张志丰将其名下位于深圳市罗湖区xx路以南、xx路以西的xx名苑xx栋xx号房产以人民币270万元（以下均为人民币）的价格转让给谭福威，房屋用途为住宅，建筑面积88.09平方米；买方同意在合同签订当日向卖方支付定金20万元，该笔定金交由双方约定的第三方托管；买方按下述第（2）种方式（即银行按揭方式）给付定金、交楼押金之外的楼款，该物业到买卖双方指定的银行或其他第三方进行资金监管，卖方必须配合买方付款日之前3个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关工作，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付款；买方必须将首期款（不含定金）于2014年12月31日前支付至监管帐号；买方须于2014年12月31日前（含当日）到银行办理资金监管及申请按揭贷款手续；谭福威选择银行按揭付款的，在银行出具贷款承诺函之日起3日内，张志丰与谭福威双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署合同后15日内（含当日）将房地产证原件交与替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；如一方逾期履行义务超过10日，另一方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。
二、上述合同签订后，谭福威按约向张志丰支付定金20万元，张志丰开具定金收据给谭福威。谭福威、张志丰并按约将该笔定金交由宏浩公司托管至今。此后，张志丰一直拒绝按约将房地产证原件交给宏浩公司并拒绝配合谭福威办理银行资金监管手续。2015年6月24日，涉案房产出卖给案外人。
以上事实，有二手房买卖合同、送达地址确认书、业主收款收据、快递回执及运单跟踪、产权查询结果、房产证，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
谭福威在原审中诉请：1、张志丰返还谭福威定金人民币20万元；2、张志丰向谭福威支付违约金人民币54万元；3、张志丰承担本案的诉讼费。
张志丰在原审中提起反诉，请求判令：1、解除谭福威、张志丰双方签订的《二手房买卖合同》；2、谭福威支付违约金人民币54万元（含由宏浩公司托管的定金20万元）；3、宏浩公司返还托管的定金20万元；4、谭福威承担本案的所有费用。
原审法院认为，谭福威、张志丰于2014年11月3日签订的二手房买卖合同，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。谭福威已按约履行支付定金的义务，但张志丰拒绝按约将房地产证原件交给宏浩公司并拒绝配合谭福威办理银行资金监管手续，张志丰且已将涉案房产出卖给案外人，张志丰的行为构成根本违约，应承担违约责任。谭福威、张志丰均要求解除合同，且涉案房产已出卖给案外人，实际上合同已无法继续履行，故张志丰要求解除涉案二手房买卖合同，原审法院予以支持。本案房产交易失败，系张志丰单方违约导致，考虑张志丰在合同签订后15日内即以行为明确表示拒绝履行合同，此时谭福威的实际损失应适用定金罚则为宜。故谭福威要求张志丰退还定金20万元，原审法院予以支持。谭福威要求张志丰支付购房款20%的违约金即54万元，原审法院酌定张志丰赔偿谭福威数额按照一倍定金数额的损失计算，该部分损失原审法院予以支持；谭福威超出部分的损失，原审法院不予支持。张志丰要求没收定金并要求谭福威支付违约金，理据不足，原审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除谭福威、张志丰于2014年11月3日签订的二手房买卖合同。二、张志丰应于判决生效之日起十日内退还谭福威定金人民币20万元。因该笔定金目前托管在宏浩公司处，故宏浩公司应于判决生效之日起十日内负责向谭福威直接退还定金人民币20万元。三、张志丰应于判决生效之日起十日内向谭福威支付一倍定金数额的损失人民币20万元。四、驳回谭福威的其他诉讼请求。五、驳回张志丰的其他反诉请求。案件本诉受理费人民币11200元，由谭福威负担人民币5146元、张志丰负担人民币6054元。反诉受理费人民币4600元，由张志丰负担。
上诉人张志丰不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销(2015)深罗法民三初字第901号判决，将案件发回重审；2、谭福威承担一审、二审全部诉讼费用。
上诉事实与理由：张志丰与谭福威于2014年11月3日签订《二手房买卖合同》，依据该合同第4条之约定，谭福威必须将首期款（不含定金）于2014年12月31日之前支付至指定银行的监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。依据该合同第5条之约定，谭福威选择银行按揭付款的，在银行出具贷款承诺函之日起3日内，双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。至张志丰提起上诉之日，谭福威未办理资金监管及贷款申请，因谭福威未履行其在先义务，从而导致张志丰无法履行在后义务，是谭福威的行为构成违约。原审法院未查明事实，认定张志丰构成违约，属于事实认定不清。
被上诉人谭福威当庭答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人宏浩公司未应诉亦未答辩。
原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，宏浩公司在原审庭审中称，其多次联系张志丰一方办理资金监管手续，张志丰未予理会，并要求加价。张志丰、谭福威在二审中均确认买卖过程中，双方是通过居间方宏浩公司联系。
本院认为，原审判决认定张志丰与谭福威签订的《二手房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。根据《二手房买卖合同》第六条的约定，涉案房产没有设定抵押，张志丰对该物业享有完全的处分权，张志丰保证于签署合同十五日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金即交楼押金的第三方。双方合同签订日为2014年11月3日，则张志丰应在2014年11月18日之前将房地产证交给宏浩公司，但张志丰在将房产另售前始终未履行该义务，本身即已构成违约。张志丰抗辩第六条约定的“签署合同”指的是签署《深圳市二手房买卖合同》，双方尚未签订《深圳市二手房买卖合同》，因此，交付房产证原件的期限尚未届至，其不构成违约。对此，本院认为，双方签订的《二手房买卖合同》中提及《深圳市二手房买卖合同》时均使用的是该全称，而提及《二手房买卖合同》时则使用“本合同”或“合同”，两者称法不同；其次，双方签订的《二手房买卖合同》中只有在合同第五条约定中才涉及《深圳市二手房买卖合同》，其他条款均未涉及，而双方对卖方履行将房产证原件交予第三方义务是在《二手房买卖合同》的第六条中约定，两者从逻辑上看没有关联性；再次，《二手房买卖合同》是双方真实履行的合同，而合同中提及的《深圳市二手房买卖合同》实际是为了递件过户而签订的合同，并非真实履行合同。结合以上几点，根据上下文理解，此处“签署合同”指的是双方签订的《二手房买卖合同》而非《深圳市二手房买卖合同》，因此，对张志丰的上述抗辩，本院不予采纳。
根据《二手房买卖合同》约定，谭福威应于2014年12月31日前办理资金监管及申请按揭贷款手续，该履行时间在张志丰履行交付房产证的义务之后，在张志丰未履行交付房地产证义务的情况下，谭福威具有后履行抗辩权；同时张志丰作为卖方对于资金监管也应履行协助与配合义务，根据庭审的情况，宏浩公司已通知张志丰协助配合资金监管，但张志丰亦未予以配合且将涉案房产另售他人，因此，谭福威未进行资金监管不构成违约。涉案《二手房买卖合同》未能履行是张志丰违约在先，且已构成根本违约，张志丰应承担相应的违约责任，原审判令其按照定金标准承担违约责任并无不当，本院予以维持。
综上所述，张志丰的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11200元，由张志丰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年五月四日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。