云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）景民二初字第68号
原告（反诉被告）陈兰，女，1952年3月15日出生，汉族。
被告（反诉原告）景洪市城乡企业建筑工程公司。
法定代表人姚成忠，职务经理。
委托代理人费红琴，云南智海律师事务所律师。特别授权代理
原告陈兰诉被告景洪市城乡企业建筑工程公司（以下简称城乡建筑公司）、第三人西双版纳景洪工业园区曼沙农场管理委员会（以下简称曼沙农场）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年1月14日立案受理后，并依法适用普通程序组成合议庭于2013年2月28日公开开庭进行了审理。原告陈兰，被告城乡公司的法定代表人姚成忠及其委托代理人费红琴到庭参加诉讼。庭审过程中，被告城乡建筑公司以要求原告支付工程款为由向本院提起反诉，本院予以准许。同时原告陈兰撤回对第三人曼沙农场的起诉，之后被告撤回对曼沙农场的反诉，本院依法作出（2013）景民二初字第63号民事裁定书予以准许。2013年12月16日本院依法另行组成合议庭公开开庭合并审理了本案，原告陈兰，被告的委托代理人费红琴到庭参加诉讼。本案经报批延长审理期限6个月。现已审理终结。
原告陈兰诉称，2010年8月20日，原告与被告签订《建筑施工协议书》，约定被告以包工包料的形式承包原告的房屋建筑工程，建筑面积85.7平方米，每平方米900元（包工包料包装修），合同总价款为77130元，工期自2010年8月20日起至2011年2月20日止，每逾期一天被告按总价款的1%向原告支付违约金等内容。该协议签订后，原告已按约定将建房款交到所在单位财务室，由于地基不够高，被告要求原告交纳了7000多元的地基增深费用，并在开工初期直接交给了被告的项目负责人叶伟。但是，各项房款交清多时，房屋却未能竣工，至今已逾期近两年。工程自开工至今，建设时有间断，有时连续停工几个月，原告多次找被告的项目负责人叶伟商量复工，但均以各种理由推脱，致使工程一拖再拖。由于工程建设时把原告唯一的住房拆除后，原告一直在外借住，增加的经济负担。被告严重侵害了原告的合同权益，特诉至法院，请求：一、判决被告于2013年3月之前交房；二、判决被告依照施工协议（每逾期一天竣工交房，赔偿总造价的1%）赔偿违约金2万元；三、判决被告赔偿因拖延工期造成原告租住房屋的费用5000元。
被告城乡建筑公司答辩并反诉称，第一，所建房屋基础加深，原告未按《建筑施工协议书》中的约定支付工程款，违反了协议约定，其违约在先。原告虽诉称已将此款交给了叶伟，但叶伟至今未将款交给被告，被告亦不知道付款是否是事实，而双方的协议约定是向被告支付，叶伟个人不能代表公司，因此，原告至今不支付超深工程款构成违约；第二，原告在施工过程中要求增加建筑面积，原告所在单位曼沙农场一再变更图纸，导致工程一再延期，是原告以及曼沙农场违约才致使工程一再延期，不应由被告承担违约责任。且施工中原告又增加建筑面积，但是对增加建筑面积的价格一直未确定，导致施工不能继续进行；第三，原告及曼沙农场作为发包方，至今未取得建设规划许可证，违反我国《城乡规划法》、《建筑法》、《合同法》的相关规定，被相关部门责令停止建设，致使合同无法正常履行，其才应当承担违约责任。第四，原告主张的违约金过高，不符合法律的相关规定，主张违约金又主张租房费是重复获利，没有法律依据。综上，工期延误是由于原告以及曼沙农场的原因，并非被告所致，故原告要求被告支付违约金没有事实依据，原告至今未向被告支付超深部分工程款构成违约，为此提起反诉，请求：一、被告支付地基超深部分的工程款8000元；二、被告支付改变房屋设计增加建筑面积20平方米的工程款18000元。庭审中，被告将第一项诉请变更为7500元，并撤回第二项诉请。
原告针对被告的反诉答辩称，叶伟是被告的项目负责人，施工期间管理所有项目，所有事项都是叶伟与原告联系，都是他在经办，被告公司的负责人是谁原告并不知道，所以原告基础超深部分工程款都交给了叶伟，并没有违约。
原告为证明其诉讼主张，向法庭举证如下：
第一组建筑施工协议书，证明原告与被告协议约定的内容。
第二组收款收据四份，证明原告在工程动工前已经把建房款交给分场。
第三组收条一份，证明原告于2010年8月20日将基础超深部分的工程款7500元交给实际施工人叶伟。
上述证据均与原件核对无异后留存复印件。
经被告质证认为，对第一组证据真实性认可，施工协议不能证明被告应承担违约责任，资金支付不是一次性交到分场财务室，并且是在与被告签订合同前交的，施工协议与施工合同有联系，分场应当承担相应责任，协议第12条中的乙方是指被告公司，但是至今没有付款给公司。施工合同第2页规定要按照甲方的图纸施工，所以才造成被告违约。第二组证据，只认可原告交纳的60000元及2000元工程款，交给曼沙农场的款项不认可，是支付给景洪农场一分场的。第三组证据不认可，是叶伟个人收款，不代表公司，与本案无关。
被告城乡建筑公司为证明其反诉主张以及辩驳观点，向法庭举证如下：
第一组建设工程施工合同，用于证明建筑工程施工协议与施工合同是合同的两部分，是相互联系的，合同中约定的权利义务也应该是原告的权利义务，原告未按合同第8条、第13条履行，已经违约，原告也应当承担发包人的责任。
第二组设计图纸两套，证明我公司现在建造的结构与两份图纸中都不一样，原告及景洪农场提供设计不同的两套图纸，改变建筑结构，已经违约并导致工期延误，应承担相应责任。
第三组景工管通建（2010）16号，证明景洪农场一分场未取得工程规划许可证而被主管建筑机关责令停工，至今未取得规划许可证和施工许可证是导致工程延期的主要原因。
第四组收条一份，证明原告应交纳的基础超深部分的工程款7500元，但原告至今未向被告交纳。
上述证据一、证据二与原件核对无异后留存复印件，证据三、四为复印件。
经原告质证认为，对第一组证据认可真实性，不认可证明内容，原告未违约不应承担违约责任；第二组证据不予认可，原告并没有看过图纸，只是参加危房改造并按约定交纳建房款，施工中并未要求增加面积。第三组证据与原告无关；第四组证据的真实性认可，叶伟是该工程的项目负责人，施工期间所有事项都是叶伟与原告联系，所以原告把基础超深部分工程款交给了叶伟，并没有违约。
原告陈兰针对反诉部分无证据材料提交。
本院认为，原告提交的第一、二组证据以及被告提交的证据一、四经相对方当事人质证，对的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并作为定案的依据；原告提交的证据三与被告提交的证据四系同一组证据，本院予以采信；被告提交的证据二因系复印件，原告亦不认可，被告也未能提交其他证据相互印证证明该图纸系原告房屋施工图，因此本院不予采信；证据三的真实性予以确认。
根据庭审质证和认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认本案法律事实如下：
2010年8月20日，景洪农场一分场为发包方、景洪市城乡企业建筑工程公司为承包方签订了《建设工程施工合同》，合同约定：工程名称为景洪农场一分场二综合队危房改造工程；工程地点为景洪农场一分场场部；工程内容为设计施工图范围内的建筑工程水电安装（一楼一底砖混结构每户85.7平方米，共计514.2平方米）；资金来源系国家补助、职工自筹；承包范围以个人协议为准；开工日期为2010年8月20日，竣工日期为2011年2月20日，工期天数为180天；合同价款为462780元。发包人按工程进度规定支付工程款，每次付款由承包方按进度提供申请，生产队领导签字认可后报分场领导批后转账支付。除此之外，合同还约定了其他事项。之后，城乡建筑公司分别与住户签订《建筑施工协议书》。2010年8月20日，原告陈兰与城乡建筑公司签订的协议约定：工程地点在景洪农场一分场综合队（基建队原址），结构为一楼一底砖混结构，建筑面积为每房85.7平方米；发包方陈兰按900元每平方米的价格承包给叶伟（包工包料）建设，工程总造价为77130元（另外如遇到石场材料涨价和人工工资涨价等原因，造成造价上涨10%以上，双方可在平等互利基础上协商适当增加建房费用）。发包方将工程承包给承包方后将总造价减去15000元补助金后的差额建房资金一次交清到分场财务，由分场按工程进度和合同规定分批分期支付给承包方。开工日期为2010年8月20日，竣工日期为2011年2月20日，工期天数为180天，延期一天，罚承包方总造价的1%（下雨天和停电、停水除外）。双方必须共同遵守协议条款，如违约，违约方要按工程总造价的30%赔偿对方损失。合同由原告陈兰、被告城乡建筑公司签名盖章确认，叶伟以项目负责人的身份在合同中签名。
2009年10月27日原告陈兰向景洪农场一分场交纳危房改造交纳建房款2000元；2010年7月27日交纳建房款60000元；2010年8月20日将基础超深部分的工程款7500元交给被告项目负责人叶伟；2011年8月10日交纳建房款130元以及图纸、监理费1045.6元。在被告组织施工期间，景洪工业园区管理委员会于2010年9月2日向景洪农场一分场下发《停工通知》，该工程因此停工。2010年10月12日，景洪工业园区管理委员会下发《关于景洪农场一分场危旧房改造项目房屋建设处理意见的通知》，处理意见为：一、景洪农场一分场场部周边在建20套房屋应尽快完善并办理相关规划建设手续。二、因景洪工业园区规划建设的需要，其房屋一旦涉及影响该区域园区规划则无条件拆除。原则同意恢复重建。被告在停工5个月后于2011年2月开工建设。之后，被告以景洪农场一分场未按进度拨付工程款为由，再次停工，双方因此产生纠纷，原告诉至本院。
另查明，被告城乡建筑公司已于2013年5月将建成完毕的房屋交付原告，原告因此撤回要求交付房屋的诉讼请求。
本院认为，原告陈兰与被告城乡建筑公司对双方自愿签订《建房施工协议书》的内容均无异议，该协议系双方真实意思表示，合同内容亦未违反法律规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。
本院针对双方当事人主要争议的焦点问题，分析评判如下：
一、关于原、被告是否存在违约行为以及原告是否已支付基础超深部分工程款7500元的问题。
原告认为，被告未按期交房构成违约；被告则认为，原告未交纳基础超深部分工程款而构成违约。根据原、被告双方协议约定，原告建盖的房屋总造价为77130元，扣减国家补助金15000元，原告实际应交纳的合同价款为62130元，以及双方约定的基础超深部分工程款7500元。经本院审理查明，本案中，原告在合同签订前后，交清了全部工程款62130元以及基础超深部分工程款7500元，履行了合同义务。被告以叶伟不能代表被告收取工程款，而原告至今未向被告交纳基础超深工程款7500元，构成违约为由提出抗辩和反诉。本院认为，叶伟系被告公司工作人员，在原被告签订的《建筑施工协议书》中以乙方以及项目负责人身份签名，并且代表被告负责该工程的具体施工以及工地日常事务的管理。因此，叶伟向原告收取工程款的行为代表公司，属职务行为，原告已按约定履行交款义务且无违约行为。因此，被告要求原告支付基础超深部分工程款7500元的诉请，本院不予支持。被告认为，曼沙农场在施工中一再变更图纸，致使工期延误，被告不应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担责任。当事人一方与第三人的纠纷，按照法律规定或者按照约定解决。如被告认为因曼沙农场的原因导致其违约，可另行主张权利，不能以此为由认定原告违约而停止施工。被告无故停工的行为，致使工程长期不能竣工，严重侵害了原告的利益，构成违约，应承担违约责任。
二、关于违约金数额如何确定以及原告的诉请是否应当支持的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按约定履行合同义务，未按期将修建完工的房屋交付原告，构成违约，应承担由此产生的违约责任。依据原、被告双方协议约定，竣工日期为2011年2月20日，工期天数为180天，被告应于2011年2月20日竣工。但在施工期间，景洪市工业园区管委会因建设规划问题向分场下达了该项工程的停工通知书，致使工程停工，之后的处理意见中要求分场尽快完善并办理相关规划建设手续后恢复重建。对停工待建的天数双方当事人各执一词，又均不能举证证明自己的主张。但双方对重新开工的时间无异议，即于2011年2月份该工程重新开工，根据协议约定的工期为180天，被告最迟应于2011年8月竣工。但被告未按期竣工，据此被告应自2011年9月1日起至交房之日2013年5月止承担逾期竣工的违约责任。依据协议中关于“延期一天，罚承包方总造价的1%”的约定，按此计算被告每天应向原告支付违约金771.30元。原告认为双方约定的违约金过高，主动减少要求被告承担20000元。被告虽认为违约金过高主张予以减少，但未提供减少的依据和标准，应承担举证不能的不利后果，因此被告请求减少违约金的主张，不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，综合本案的实际情况和该建筑房屋所处的地理位置、环境、房屋面积以及被告的过错程度，本院认为原告要求被告支付违约金20000元的诉请合理，予以支持。另，原告要求支付租房费5000元的诉请，因原告未举证，且违约金已足以弥补损失，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决如下：
一、被告景洪市城乡企业建筑工程公司于本判决生效之日起十日内向原告陈兰支付逾期交房违约金20000元。
二、驳回原告陈兰的其他诉讼请求。
三、驳回被告景洪市城乡企业建筑工程公司的反诉请求。
本诉案件受理费425元，由原告负担25元，由被告负担400元；反诉案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期届满后二年内向本院申请强制执行。
审判长 罗金梅
审判员 陈 新
审判员 陈德明
二〇一四年一月九日
书记员 郑黎媛