湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02464号
上诉人（原审被告）湖南协盛医院投资管理有限公司，住所地长沙市天心区白沙中路88号天机大厦808号。
法定代表人董波，该公司董事长。
委托代理人邹鹏，湖北如金律师事务所律师。
上诉人（原审被告）长沙协盛医院，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道银杉路***号。
法定代表人董波，该单位院长。
委托代理人邹鹏，湖北如金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站，住所地长沙市岳麓区银杉路283号。
法定代表人肖伟宏，该单位站长。
委托代理人厉伟明，湖南俊彦律师事务所律师。
上诉人湖南协盛医院投资管理有限公司（以下简称“协盛公司”）、长沙协盛医院（以下简称“协盛医院”）因与被上诉人长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站（以下简称“观沙岭离退站”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳民初字第06679号民事判决，上诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月26日，观沙岭离退站与协盛公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定观沙岭离退站向协盛公司出租银杉雅园大楼105号、205号、305号、405号（除公共面积外的有效使用面积），租期为2012年9月30日起至2014年9月29日止，租金分段计算，2012年9月30日起至2013年9月29日止，每年租金为48.62万元，2013年9月30日至2014年9月29日止，每年租金为50.05万元；合同订立后，协盛公司向观沙岭离退站支付保证金20万元，并约定合同期满，若大楼继续经营租赁使用，协盛公司享有优先租赁权；若大楼不再继续经营租赁使用不再续签，协盛公司应提前做好搬迁准备，协盛公司应在合同期满日搬迁出本出租场地，观沙岭离退站不负责被告搬迁费、员工遣散费等任何损失费用。合同签定后，协盛公司将租赁房屋交付给了协盛医院用于经营医院。现协盛公司、协盛医院自合同约定的租赁期限届满至今，仅交付了房屋租金至2014年6月30日，且拒绝向观沙岭离退站交还涉案房屋。故观沙岭离退站诉至法院请求依法判令：1、协盛公司、协盛医院立即将租赁的银杉雅园大楼105号、205号、305号、405号（除公共面积外的有效使用面积）房屋腾退交还给观沙岭离退站；2、协盛公司、协盛医院向观沙岭离退站支付房屋租金125125元、使用费68561.5元，合计193686.5元（租金从2014年7月1日起至2014年9月29日止，使用费按每日1371.23元从2014年9月30日起算至2014年11月18日止，后段顺延计算至实际腾退交还之日止），并支付观沙岭离退站方违约金20万元；3、协盛公司、协盛医院结清从使用房屋开始至实际腾退交还之日止所应承担的费用（水、电费等）；4、协盛公司、协盛医院承担本案的诉讼费用。另查明，涉案房屋的产权所有人系长沙市军队离退休干部管理办公室，其于2009年1月15日授权观沙岭离退站对涉案房屋进行经营、管理、使用和受益，并准许观沙岭离退站有权以其名义对银杉雅园大楼行使所有人的相关权利。庭审中，协盛公司、协盛医院明确表明对观沙岭离退站的第2项诉请即房屋租金及使用费的计算标准及计算金额无异议。
2014年12月30日，观沙岭离退站自愿撤回要求协盛公司、协盛医院向其支付20万元违约金及结清从使用房屋开始至实际腾退交还之日止所应承担的费用（水费、电费等）的诉请。
原审法院认为，观沙岭离退站、协盛公司之间签定的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性禁止性规定，为有效合同，双方均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自身义务。在合同约定的租赁期满后，双方未就续租事宜达成协议，协盛公司不但未依约足额交纳房屋租金，而且未按时向观沙岭离退站腾交租赁物，仍占用该房屋至今，属违约行为，而协盛医院作为租赁房屋的实际占有和使用人，应履行实际交付义务，现观沙岭离退站要求协盛公司、协盛医院腾交租赁房屋，理据充分，该院予以支持。庭审中，协盛公司、协盛医院对涉案房屋主张优先承租权，而优先承租权是指在房屋租赁合同中，期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。经审查，本案被告未能提供有效证据支持其具备享有优先承租权的法定条件，故该院对该主张不予采纳。对于协盛公司、协盛医院提出的其依据《房屋租赁合同（草签稿）》享有续租权的抗辩理由，经审查，协盛公司所提交的《房屋租赁合同（草签稿）》不足以支撑被告协盛公司上述抗辩主张，理据不足，该院不予采纳。另，对观沙岭离退站要求协盛公司、协盛医院共同支付拖延的房屋租金及逾期腾房占有使用费的诉请，鉴于考虑到观沙岭离退站与协盛公司之间存在直接的房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，在合同存续期间所拖欠的房屋租金应由协盛公司向观沙岭离退站交纳；且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定（房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。），协盛医院在租赁合同关系归于消灭的前提下继续占据租赁房屋就构成了侵权，故其应当支付相当于租金的房屋使用费。该院注意到，协盛公司、协盛医院对观沙岭离退站所主张的房屋租金125125元及按每日1371.23元从2014年9月30日起算至实际腾退交还房屋之日止的房屋使用费表示无异议，故该院对上述数额及计算标准予以认定。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限湖南协盛医院投资管理有限公司、长沙协盛医院在判决生效后十日内将银杉雅园大楼105号、205号、305号、405号房屋（除公共面积外的有效使用面积）腾空，并将该房屋交付给长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站；二、限湖南协盛医院投资管理有限公司在判决生效后十日内向长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站支付房屋租金计125125元；三、限长沙协盛医院在判决生效后十日内按每日1371.23元的标准从2014年9月30日起至实际腾空交付房屋给长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站之日止向长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站支付逾期腾房占有使用费；四、驳回长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费7205元，由湖南协盛医院投资管理有限公司、长沙协盛医院负担，该受理费已由长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站垫付，湖南协盛医院投资管理有限公司、长沙协盛医院在给付长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站上述款项时一并给付长沙市观沙岭军队离休退休干部服务站。
上诉人协盛公司、协盛医院不服一审判决共同上诉称，一审法院认定事实错误，上诉人协盛公司于2009年7月31日与被上诉人签订《房屋租赁合同》（草签稿），约定租期为9年，上诉人已经提交合同予以证明，一审法院不予采纳，系认定事实错误，被上诉人现要求上诉人腾退房屋，已经对上诉人的医院经营造成影响，给上诉人带来经济损失，故上诉请求：1、撤销长沙市岳麓区人民法院（2014）岳民初字第06679号民事判决书；2、判令驳回被上诉人的所有诉讼请求。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人观沙岭离退站答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、被上诉人未授权未同意任何人与上诉人签订房屋租赁合同，实际情况为上诉人要求与被上诉人签订为期九年的租赁合同，并拟定了合同的草书，被上诉人经过党委会讨论，作出决定未同意与上诉人签订租赁合同。2、上诉人与被上诉人因正式签订的租赁合同履行，在双方签订的第一份租赁合同期满后，续签第二份租赁合同时，被上诉人已告知上诉人本份合同期满后不续签。3、上诉人在租赁房屋后，并未对房屋进行大的装修和改动，其购买的大型医疗设备，均可移动继续使用，上诉人所称造成巨大损失，与事实不符，应属于正常的投资风险，故请求驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为，上诉人协盛公司、协盛医院是否应当腾退租赁房屋并支付租金和占用费。本案中观沙岭离退站、协盛公司之间签定的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性禁止性规定，为有效合同，双方均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自身义务。在合同约定的租赁期满后，双方未就续租事宜达成协议，协盛公司不但未依约足额交纳房屋租金，而且未按时向观沙岭离退站腾交租赁物，仍占用该房屋至今，属违约行为，而协盛医院作为租赁房屋的实际占有和使用人，应履行实际交付义务，现观沙岭离退站要求协盛公司、协盛医院腾交租赁房屋，理据充分，该院予以支持。协盛医院在租赁合同关系归于消灭的前提下继续占据租赁房屋就构成了侵权，故其应当支付相当于租金的房屋使用费。上诉人主张双方已经签订合同约定租赁期限为九年，与没有事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7205元，由湖南协盛医院投资管理有限公司、长沙协盛医院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年七月三日
书 记 员 夏欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。