广东省惠州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤13执复100号
复议申请人（案外人）：李小城，男，1970年11月28日出生，汉族，户籍地广东省揭西县，现住广东省惠东县。
委托代理人：洪树钦，广东惠泰律师事务所律师。
申请执行人：中国银行股份有限公司惠州分行，住所地广东省惠州市麦地路22号。
负责人：陈穗勇，行长。
被执行人：惠东县大升鞋业有限公司，住所地广东省惠东县吉隆镇黄埠海滨大道边。
法定代表人：李梅玉。
被执行人：李梅玉，女，1959年9月20日出生，汉族，住广东省惠东县。
被执行人：丘丙坤，男，1965年1月4日出生，汉族，住广东省惠东县。
被执行人：丘炳林，男，1970年8月3日出生，汉族，住广东省惠东县。
被执行人：曾新媚，女，1976年9月16日出生，汉族，住广东省惠东县。
复议申请人（案外人）李小城不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323执异24号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院查明如下事实：
执行法院依据（2014）惠东法民二初字第294号民事判决书，责令被执行人惠东县大升鞋业有限公司、李梅玉、丘丙坤、丘炳林、曾新媚履行偿还借款及利息、案件受理费、保全费、执行费的义务，但被执行人未履行该判决确定的义务。在执行过程中，执行法院依法作出（2016）粤1323执98-1号执行裁定，续查封了李梅玉、丘丙坤名下的位于惠东县黄埠镇大坑塭和西社村的四处房地产，并依法委托评估机构对上述房地产进行评估，评得房地产价格共为8070323元。申请执行人与被执行人对评估结果没有异议。执行法院向包括案外人李小城在内的商铺承租人发送了《通知》，告知案外人自收到通知之日起2日内提交租金收据等证据，但案外人只提交了租赁合同复印件，未提出异议。2016年11月24日，执行法院作出（2016）粤1323执98-2号执行裁定，裁定拍卖上述房地产。执行法院将涉案的房地产提交淘宝网司法拍卖网络平台进行拍卖，经三次拍卖，最终由竞买人陈冈榕竞得。为此，执行法院作出（2016）粤1323执98-3号执行裁定，裁定解除对涉案房地产的查封，涉案房地产及相应权利归买受人所有，陈冈榕可持裁定书办理产权过户手续。执行法院于2017年4月18日发出公告，责令被执行人丘丙坤、李梅玉及房地产使用人、占用人自公告之日起30日内迁出涉案房地产。
案外人李小城认为在执行法院查封之前，其已向丘丙坤、李梅玉承租了上述房地产，提交了下列证据为据：
1、案外人李小城身份证，证明异议人的主体资格。
2、中国银行惠州分行企业信用信息，证明申请执行人的主体资格。
3、丘丙坤身份证，证明出租人身份。
4、营业执照，记载李小城经营的惠东县李小城商店从2006年11月22日成立，经营地址为惠东县黄埠镇海滨大道。
5、租房合约，记载李梅玉与李小城约定由李小城承租黄埠镇海滨大道旭升鞋业有限公司大门口右手边房屋两间半，租期三年，从2012年10月20日至2015年10月20日，租金每年为44000元。合同签订时间为2012年8月22日。合约批注：李梅玉于2012年8月22日收取2012-2013年房租44000元，于2012年9月18日收取2013-2014年房租44000元。
6、租房合同，记载丘丙坤与李小城约定由李小城承租黄埠镇海滨大道旭升鞋业有限公司大门口右手边房屋两间，租期三年，从2015年10月20日至2018年10月20日。签订时间为2014年9月13日。
7、收条四份，2010年9月25日收条记载邱丙坤于收到李小城租房按金10000元，2013年12月13日收条记载丘丙坤收到万隆老板现金25000元，2014年2月19日收条记载丘丙坤收到李老板租金35000元，2014年8月2日收条记载丘丙坤收到李老板现金30000元。
8、执行法院（2016）粤1323执98号公告，证明执行法院责令被执行人和房地产使用人、占用人在30日内迁出涉案房地产。
执行法院认为，案外人李小城主张在执行法院查封涉案房地产之前就承租了涉案房地产的两间半商铺，合同期限至2018年10月到期，执行法院不能强制其迁出承租的商铺，提交的证据是租房合约、租房合同和收条等，这些证据是否真实有效，案外人并未提交充分证据证明，且本案属于程序审理，不能对租赁关系的效力问题进行实体裁决，故执行法院对案外人的主张，不予采纳。案外人请求中止本案的执行，理由不足，不予支持。执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，作出裁定：驳回案外人李小城的异议；案外人、当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向惠州市中级人民法院申请复议。
复议申请人李小城提出复议申请称，请求撤销惠东县人民法院（2017）粤1323执异24号《执行裁定》及（2017）粤1323执异24号之一《执行裁定》，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定，或者查清事实后作出相应裁定，支持复议申请人的异议请求。事实和理由：（一）驳回裁定认定事实错误。原审法院经实地勘察后已知标的物在查封前存在租赁现状，但未召开听证会也未给案外人申辩机会而直接作出驳回裁定，明显认定事实不清且错误。1、复议申请人是涉案房屋承租人、实际使用人及善意第三人，且已经支付了房屋租赁费至2018年10月20日。复议申请人与丘丙坤的房屋租赁合同2006年10月20日至今连续不断，且持续履行，合法有效，应受法律保护。2、本案被执行商铺自2006年10月20日起至今一直处于租赁状态，由复议申请人承租。根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此，承租人仍有权继续占有该商铺进行经营活动。（二）惠东县人民法院（2017）粤1323执异24号《执行裁定》及（2017）粤1323执异24号之一《执行裁定》的异议裁定的作出违反法定程序。第一，未召开听证会，没有经过听证程序而直接作出。第二，原审法院既没有听证审核案外人提供的证据，也未给案外人申辩机会。三、原审法院适用法律错误。1、原审法院（2016）粤1323执98号执行公告，要求申请异议人30日之内腾退该房屋是错误的，也是违法的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，异议申请人的租赁合同是否合法有效，原审法院应当依法查明事实。2、原审法院作出驳回裁定时适用《中华人民共和国民事诉讼法》第225条是错误的，应该适用第227条的法律规定。本案中，复议申请人作为该案的案外人，原审法院作出执行异议裁定时，应适用民诉法第227条的法律规定。3、复议申请人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定提出异议，请求原审法院立即中止对执行标的物的搬迁执行，维护复议申请人作为承租人的合法权益，节省诉讼资源。
申请执行人中国银行股份有限公司惠州分行答辩称，执行法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回复议申请人李小城的复议申请，以维护答辩人的合法权益。事实与理由：（一）执行法院继续查封涉案房产，并依法委托评估机构对房产进行评估，且向李小城发送《通知》，并限期提交租金收据等证据，但其仅提交了租赁合同复印件，涉案房屋亦已完成拍卖，对上述情况李小城均未提出异议。（二）李小城称“2006年开始承租房屋，租期为2006年10月至2012年10月，2012年续租，租期自2012年至2015年10月，租金44000元，2014年9月再次续签《租房合同》，租期为2015年10月至2018年10月，租金每年30000元。”涉案房屋于2013年已办理抵押登记，抵押权人为中国银行惠州分行，在抵押登记后签订续租合同，根据《物权法》第190条的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。李小城与丘丙坤于租期尚有一年才到期的情况下，签订续租合同，且租金下降14000元，价格明显不合理。且涉案房屋续签租赁合同于2014年9月，在法院查封之后，明显是被执行人与李小城恶意串通的行为，该合同的真实性亦无充分证据证明，故对李小城的请求，依法不予支持。（三）对于适用法律的问题，李小城作为案外人，其异议不属于执行标的本身存在的权属争议，故案外人在法院查封前已承租该房产，并不能影响房产所有权的转移。“买卖不破租赁”原则只保护承租人依合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权，不因租赁物所有权的变动而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。故本案的执行标的并不存在异议，执行法院适用民诉法第225条是正确的。
本院经审查，对执行法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出异议，在执行法院作出异议审查裁定后，案外人、当事人对异议审查裁定不服的，应通过提起诉讼进行救济。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项规定：“异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定”。本案中，复议申请人李小城以其与被执行人存在合法有效的租赁关系为由提出排除执行请求，属于案外人异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条审查，而执行法院适用了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定审查，赋予案外人、当事人申请执行复议的权利，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下：
一、撤销惠东县人民法院（2017）粤1323执异24号执行裁定、（2017）粤1323执异24号之一执行裁定；
二、发回惠东县人民法院重新作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 唐荣平
审 判 员 郑松荣
审 判 员 黄陈谦
二〇一七年十二月十三日
法官助理 张泽晖
书 记 员 陈铁洪