广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第72号
上诉人（一审被告）：黄瑜。
被上诉人（一审原告）：北海市讯通信息咨询有限公司。
法定代表人：曾连芬，总经理。
委托代理人：周意松，该公司职员。
委托代理人：谢家银，广西方园律师事务所律师。
上诉人黄瑜因与被上诉人北海市讯通信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）海民初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月27日受理后，依法组成合议庭于2014年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人黄瑜，被上诉人北海市讯通信息咨询有限公司的委托代理人周意松、谢家银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年10月16日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，合同及附件约定：原告将位于北海市北海大道168号北生科技园C号宿舍楼612号房屋出售给被告，房屋面积为29.93平方米，总价款为113135元；被告签订合同之日支付购房首期首付款23135元，剩余购房款90000元由被告向银行申请办理个人住房按揭贷款；被告逾期付款在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之十五的违约金；原告在2010年1月31日前将房屋交付给被告使用；被告应在签署买卖合同之日起五天内向按揭银行或指定机构或原告提交申请贷款所需要的全部资料；若被告首付的款项或者提交的申请贷款资料不符合银行办理按揭的条件，应在按揭银行通知之日起或被告应当知悉之日起5日内向原告补足符合按揭条件的购房首付款或者提交符合银行办理按揭条件的申请贷款资料；若因被告个人原因不能办理按揭贷款的，被告应在接到银行通知之日或被告应当知悉之日起5日内将购房余款一次性支付给原告，逾期则承担延迟责任；合同及附件还约定了其他内容。合同签订后的当天，被告向原告支付购房首期首付款23135元。原告于2010年1月28日将房屋交付给被告。其后，被告一直未向原告支付该房屋的剩余购房款。涉案房屋的所有权于2010年8月16日登记在原告名下。
2010年5月20日，原告在《北海日报》上发布公告，公告内容为：北海市北海大道168号豪庭雅筑A、C幢房产（原北生科技园A、C号宿舍楼）各购买客户（含被告）的按揭手续开始办理，根据国家政策，各购买客户原缴交的首付款和提交的办理按揭的材料需要调整和补充，请各购房客户在本公告见报之日起5日内到原告处补办相关手续，逾期不来办理的，视为同意按照一次性付款方式付款，并要求在公告期满的30日内补足余款，否则原告将依照合同约定解除合同。
2010年9月11日，原告又在《北海日报》上发布公告，内容为：北海市北海大道168号北生科技园A、C幢房产的购房客户（含被告）中，部分办理银行按揭的购房客户已面谈及审批完毕，其余未符合银行按揭条件的购房客户请关注本公司于2010年5月20日《北海日报》上的公告，为能保障各购房客户的合同权利，请各位购房客户在本通知之日起七个工作日内前来本公司办公地点补办相关手续，否则本公司将依照合同约定解除合同。
2011年4月2日，原告通过邮寄的方式向被告送达一份《解除合同通知》，主要内容为：被告与原告签订买卖合同购买涉案房屋，被告应按合同约定向按揭银行或指定机构或原告提交申请贷款所需的全部资料，若被告首付款或提交的申请贷款资料不符合银行办理按揭的条件，应在约定的时间内向原告补足符合按揭条件的购房首付款或者提交符合银行办理按揭条件的申请贷款资料，逾期则按合同约定承担迟延责任；合同签订后，原告依约履行了合同义务，并通过被告向原告提供的联系方式和《北海日报》上的公告通知被告及时补足首付款或者提交符合银行办理按揭条件的申请贷款资料；经过多次通知及催促后，被告至今仍未按合同约定履行义务，原告亦未得到任何明确答复；鉴于被告违反合同，原告函告：被告与原告于2009年10月16日签订的《房屋买卖合同》予以解除；被告应在收到通知后15日内到原告公司办理解除合同后的相关事宜。该通知原告按被告提供的联系地址通过特快专递的方式向被告邮寄，并在邮件详情单上附有被告提供的联系电话号码。原告邮寄《解除合同通知》的行为，经过了北海市公证处的公证。原告邮寄《解除合同通知》给被告共花费邮寄费12元。
原、被告因支付剩余购房款的问题产生争议，为此原告向法院起诉，请求判决：一、被告退还位于北海市北海大道168号豪庭雅筑C幢612号房给原告；二、被告支付原告逾期付款违约金89820元；三、被告赔偿原告损失每月1000元，从2011年4月15日起算至2011年9月15日共5000元，以后继续按每月1000元计算至被告退房给原告时止；四、被告赔偿公证费、邮寄费共420元；五、本案诉讼费用由被告承担。
一审庭审中，被告表示不愿意再履行双方签订的房屋买卖合同。原、被告双方确认了在不履行合同的情况下，被告使用涉案房屋的费用按每月500元的标准计算。被告主张在合同签订后，被告已按合同约定向原告提交到银行办理按揭的申请贷款资料，但原告对此不予认可，被告亦未能提供证据予以证实。
一审法院认为：本案争议的焦点：原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应该支持。
关于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。涉案的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按合同的约定履行义务。
原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应该支持的问题。合同签订后，原告已按约定将房屋交付被告使用；被告虽向原告支付了购房首付款，但余款一直未按约定向原告支付。被告抗辩称在合同签订后，被告已按合同约定向原告提交到银行办理按揭的申请贷款资料，但原告对此不予认可，被告亦未能提供证据予以证实，故被告此抗辩理由该院不予采信。本案中，被告未能提供证据证明其在合同约定的期限内已向原告提交申办按揭贷款所必需的资料，原告在《北海日报》上发布公告后，被告亦没有在规定的期限内到原告处补办相关手续，也没有在公告界定的期限内补足剩余购房款，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，原告要求被告退还涉案房屋的请求，是基于解除合同的情形下提出。原告要求被告退还涉案房屋的请求，合法有据，该院予以支持。根据合同约定，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金，被告应向原告支付的违约金为113135元的20%即22627元。原告要求被告支付违约金的请求，符合法律规定，该院予以支持。但原告主张违约金的计算依据不符合合同约定，违约金的数额应以该院确认的数额确定。原告于2011年4月2日按被告提供的联系地址通过特快专递的方式向被告邮寄了《解除合同通知》，并在邮件详情单上附有被告提供的联系电话号码，该邮寄行为并经过了北海市公证处的公证，应视为已向被告送达了《解除合同通知》。在原告向被告发出《解除合同通知》后，被告一直没有与原告办理好解除合同的相关手续，并一直占用涉案房屋至今，在此情况下，被告应支付原告与其解除合同后继续使用涉案房屋的房屋使用费。案件在审理过程中，原、被告确认了房屋使用费按每月500元计算，该计算标准该院予以认可。本案中，被告应按每月500元向原告支付从2011年4月20日起（从2011年4月2日原告邮寄《解除合同通知》起，扣除被告收件的合理时间及通知中给予办理手续的15天时间）至本案生效判决确定的退还房屋之日止的房屋使用费。原告要求被告赔偿解除合同后房屋使用损失，即支付房屋使用费的请求合理，该院予以支持。原告要求被告每月支付房屋使用费的数额过高，该院按双方协商予以调整，超出该院调整的数额部分该院不予支持。原告邮寄《解除合同通知》给被告，花费了邮寄费12元，该费用被告应该负担，原告要求被告赔偿邮寄费超出该院确认的部分，该院不予支持。原告要求被告赔偿公证费的请求，缺乏依据，该院不予支持。在涉案合同解除后，被告已向原告支付的23135元购房首付款应予退还，被告在支付上述款项给原告时，可在其已支付给原告的购房首付款23135元中冲抵。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告北海市讯通信息咨询有限公司与被告黄瑜于2009年10月16日签订的《房屋买卖合同》；被告黄瑜于本案判决发生法律效力之日起十日内，搬离位于北海市北海大道168号北生科技园C号宿舍楼612号房屋，将该房屋退回给原告北海市讯通信息咨询有限公司；二、被告黄瑜支付违约金22627元给原告北海市讯通信息咨询有限公司；三、被告黄瑜按每月500元的标准，支付从2011年4月20日起至本案生效判决确定的退还房屋之日止的房屋使用费给原告北海市讯通信息咨询有限公司；四、被告黄瑜赔偿邮寄费12元给原告北海市讯通信息咨询有限公司；五、原告北海市讯通信息咨询有限公司退还购房首付款23135元给被告黄瑜；六、驳回原告北海市讯通信息咨询有限公司其他的诉讼请求。案件受理费4425元，由原告负担1489元，由被告负担2936元。
上诉人黄瑜不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清。上诉人已按《房屋买卖合同》附件四及被上诉人的要求将银行按揭所需资料交给被上诉人，只是出于对被上诉人的信任及对索要凭证的重要性认识不足等原因，才未向被上诉人索要相应的凭证。而被上诉人作为出卖方有义务向上诉人提供相应收据，但其并没有提供。此外，上诉人既然决定选择贷款方式购买房屋，不向被上诉人提交相应贷款所需资料不符合常理，且据了解，凡是向被上诉人提交贷款资料，被上诉人从未出具过任何凭证。因此，一审认定上诉人未向被上诉人提交贷款资料属事实认定不清。二、上诉人没有违约行为。上诉人的贷款未获批的原因是因国家政策调整及被上诉人的原因造成的，并不是上诉人违约造成的，上诉人不存在违约行为。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，正逢国家调控房地产、紧缩房贷时期，再加上被上诉人出售的房屋系二手房，办理贷款程序复杂，手续繁琐。因此，在购买被上诉人出售的房屋的购房者中，贷款未获批准的占有相当大比例。综上，上诉人已按被上诉人的要求提交了相应的贷款资料，因国家政策调整及被上诉人的原因导致上诉人的贷款未获批准，责任不在上诉人，同意解除合同，不同意支付违约金。违约金应按未付款的20%计算。一审判决缺乏事实和法律依据，请求二审法院：一、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第52号民事判决，依法改判；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人北海市讯通信息咨询有限公司辩称：一、上诉人存在违约行为，没有在签订合同后10日内提交办理贷款手续的资料，在知道办不了贷款的情况下也没有一次性支付余下房款，根据双方合同的约定，被上诉人有权解除合同。在被上诉人取得房产证后其他人都办了贷款的情况下，上诉人仍然办不了贷款，上诉人不能以这个理由来要求不支付房款。二、合同已经解除。被上诉人已经发出了解除合同的通知，是按照合同留下的地址和手机号码公证邮寄的。三、上诉人要承担违约责任。请求维持一审判决。
经二审审理查明：涉案合同及附件约定：签订《房屋买卖合同》之日起90日内由被上诉人安排上诉人按购房余款90000元申请办理银行按揭贷款手续；上诉人应在签署《买卖合同》之日起十天内向按揭银行或指定机构或被上诉人提交申请贷款所需要的全部资料。此外的事实与一审查明的相同，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是否合法有效，双方在履行合同过程中是否存在违约行为；被上诉人诉请上诉人退还房屋并支付违约金及赔偿损失有无事实和法律依据。
本院认为，上诉人与被上诉人在2009年10月16日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。涉案合同签订后，被上诉人已履行其交房义务，将涉案房屋交付上诉人使用；而上诉人虽向被上诉人支付了购房首付款，但余款一直未能支付。上诉人抗辩称其已按合同约定向被上诉人提交了办理按揭贷款的资料，因国家政策调整，上诉人不能办理按揭贷款，故剩余购房款才未向被上诉人支付。对此，被上诉人不予认可，本院认为，涉案合同中约定上诉人是以按揭贷款的方式支付剩余购房款，同时也约定了若因上诉人个人原因不能办理按揭贷款的，上诉人应在接到银行通知之日或上诉人应当知悉之日起5日内将购房余款一次性支付给被上诉人。而上诉人未能提供证据证明其在合同约定的期限内已向按揭银行或被上诉人提交申办按揭贷款所需资料，也未能提供因国家政策调整才导致其无法办理按揭贷款的证据，因此，上诉人应该在其知道或应该知道因其个人原因不能办理按揭贷款之日起5日内将购房余款一次性支付给被上诉人，对上诉人的上述抗辩理由，本院不予采信。被上诉人在《北海日报》上发布公告后，上诉人亦没有在规定的期限内补办相关手续，也没有在公告界定的期限内补足剩余购房款，上诉人的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同第三条的约定，上诉人逾期付款超过30日后，被上诉人有权解除合同。被上诉人已于2011年4月2日按上诉人提供的联系地址通过特快专递的方式向上诉人邮寄了《解除合同通知》，并在邮件详情单上附有上诉人提供的联系电话号码，该邮寄行为经过了北海市公证处的公证，应视为已向上诉人送达了《解除合同通知》。由于上诉人至今没有向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，因此，本院确认双方于2009年10月16日签订的《房屋买卖合同》已解除。现被上诉人诉请上诉人退还涉案房屋并支付违约金，合法有据，本院予以支持。根据双方合同第三条逾期付款的违约责任的约定，被上诉人解除合同的，上诉人按累计应付款的20%向被上诉人支付违约金。本院认为，涉案合同为被上诉人一方提供的格式合同，双方对该合同第三条条款的理解发生争议的，依法应作出不利于提供格式条款一方的解释。结合涉案合同中各项条款的约定，该合同第三条约定的“累计应付款”应理解为合同解除时，上诉人累计应向被上诉人支付而未付的款项，因此，本案违约金应计算为累计应付款90000元的20%即18000元。在被上诉人向上诉人发出《解除合同通知》后，上诉人一直没有与被上诉人办理好解除合同的相关手续，并一直占用涉案房屋至今，据此，被上诉人请求上诉人赔偿与其解除合同后房屋的使用损失即支付房屋使用费，合法有据，本院予以支持。在案件审理过程中，双方确认了房屋使用费按每月500元计算，一审法院据此判决上诉人按每月500元向被上诉人支付从2011年4月20日起至本案生效判决确定的退还房屋之日止的房屋使用费并无不当，本院予以确认。此外，一审判决由上诉人承担被上诉人邮寄《解除合同通知》的费用12元并无不当，本院予以确认。由于被上诉人并未诉请解除其与上诉人于2009年10月16日签订的《房屋买卖合同》，一审法院直接判决解除双方合同有所不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院对其有理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院（2012）海民初字第52号民事判决第三、四、五、六项；
二、变更北海市海城区人民法院（2012）海民初字第52号民事判决第一项为：上诉人黄瑜于本案判决发生法律效力之日起十日内，搬离位于北海市北海大道168号北生科技园内C号宿舍楼612号房屋，将该房屋退回给被上诉人北海市讯通信息咨询有限公司；
三、变更北海市海城区人民法院（2012）海民初字第52号民事判决第二项为：上诉人黄瑜支付违约金18000元给被上诉人北海市讯通信息咨询有限公司。
一审案件受理费4425元，二审案件受理费4425元，合计8850元由上诉人黄瑜负担6102元，被上诉人北海市讯通信息咨询有限公司负担2748元（一审案件受理费被上诉人已向一审法院预交，二审案件受理费上诉人已向本院预交，双方应负担的部分在履行上述义务时一并结清）。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏玉芳
审 判 员 李雪燕
代理审判员 涂 娟
二〇一四年六月十八日
书 记 员 陈永辉
附：本判决书引用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。