福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第4982号
上诉人（原审被告）吴永发。
委托代理人郑岳军，福建闽荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）惠安县易家商务酒店，住所地福建省惠安县螺阳镇大红埔惠明大厦。
负责人叶启昌，该公司经理。
委托代理人刘永奎，福建欣港律师事务所律师。
上诉人吴永发因与被上诉人惠安县易家商务酒店（下称易家酒店）租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2015）惠民初字第2840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决查明：2010年4月8日，易家酒店与吴永发签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（即易家酒店）将位于惠安县大红埔惠明大厦四楼转租给乙方（即吴永发）经营特种行业，经营桑拿；租期自2010年4月10日至2024年10月31日止，租金每三年递增5%，即2010年4月10日至9月9日为装修期、不计租金，2010年9月10日至2013年8月31日月租金13000元，2013年9月1日至2016年8月31日月租金13650元，该房租包括电梯、大厅、电机房的免费使用；乙方应于每月5日前一次性缴纳当月租金和上月水电等费用，逾期支付租金，乙方每日须按月租金的5%支付滞纳金，并且甲方有权停止供应水电，逾期15日以上的甲方有权解除合同，并没收乙方押金；甲方收取乙方30000元作为押金；租期内的人工、水电费、卫生费、物业费、税收等各种费用由乙方负责；乙方在租期内，未经甲方同意，不得擅自将房屋转租他人……甲方不得设立美容厅等对乙方有利益冲突的项目，如有发现赔偿乙方的全部经济损失。吴永发自2014年5月1日起未向易家酒店支付租金。易家酒店于2014年12月22日向惠安县人民法院提起诉讼，吴永发提起反诉，后双方均以情势变化为由申请撤诉，惠安县人民法院于2015年3月25日作出（2015）惠民初字第211号民事裁定予以准许。2015年4月1日，易家酒店再次诉至法院，请求判决：一、解除《房屋租赁合同》并责令吴永发在判决生效之日返还租赁房屋；二、吴永发即时支付自2014年5月起至返还租赁房屋之日止的租金及滞纳金30000元（自2014年5月起至2015年4月止的租金暂计163800元）；三、吴永发即时支付未缴纳的水电费3849元、卫生费1400元、安装电子监控费1700元、更换消防主机费2650元、电梯保养费3500元。
为查明案件事实，原审法院依法向惠安县工商行政管理局核实，涉讼惠明大厦4楼、5楼分别系惠安县金海湾休闲会所（下称金海湾会所）、惠安县云海仙境足浴城（下称云海仙境）的经营场所，经营者分别是韦军利、叶启昌，成立时间分别为2011年7月15日、2014年8月21日，企业性质均为个人独资企业，经营范围均为足浴、推拿服务。
原审判决认为：本案双方当事人争议的焦点是涉讼合同的主体问题；涉讼合同的违约责任问题；易家酒店请求解除合同及要求吴永发支付租金、滞纳金、水电费、卫生费等各项费用是否有依据及数额如何确定等问题。第一，金海湾会所系个人独资企业，其成立时间为2011年7月15日，而涉讼《房屋租赁合同》系双方当事人于2010年4月8日订立的。故吴永发辩称其为惠安县金海湾会所的股东、惠安县金海湾会所系该租赁合同的实际权利人，缺乏事实依据，不予采纳。易家酒店根据合同的相对性，依据吴永发签署的《房屋租赁合同》以租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，主体适格。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”双方签订的租赁合同约定，逾期15日以上的易家酒店有权解除合同。吴永发自2014年5月起未缴纳租金，现易家酒店请求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求其返还房屋，理由成立，应予支持。鉴于易家酒店曾于2014年12月22日提起诉讼，要求解除涉讼合同，故双方的《房屋租赁合同》应认定于2014年12月22日解除；考虑到吴永发自2014年5月起不再继续经营，易家酒店亦没有证据证明吴永发继续实际控制涉讼场地，因此，吴永发应缴交租金至2014年12月22日止，即119210元（13650元×8个月又22天）。第三，所谓押金，是指一方当事人将一定费用存放在对方保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。可见，本案租赁押金是对吴永发向易家酒店履行其交付租金义务的一种保证，现吴永发违约拒付租金，易家酒店要求其支付租金，故该押金30000元应抵扣吴永发尚欠的上述租金。虽然在惠明大厦4楼、5楼分别开设的惠安县金海湾会所、云海仙境经营的项目均是足浴，即使易家酒店存在影响吴永发经营的行为，亦不能成为吴永发违约拒付租金的理由，因此，吴永发辩称易家酒店经营与其存在利益冲突的项目、违约在先，其无需支付租金，事实与依据不足，不予采纳。第四，《房屋租赁合同》约定：吴永发每月5日前一次性缴纳当月租金，逾期缴交租金的，应每日按月租金的5%支付滞纳金。该滞纳金实质是违约金，现易家酒店将每日滞纳金调减按月租金的0.6%计算至2015年5月计30000元，系对自己民事权利的处分且不违反法律的强制性规定，予以采纳。第五，根据合同约定，本案租金已包含电梯、大厅、电机房等的免费使用，易家酒店要求吴永发承担租赁期间的安装电子监控费、更换消防主机费，缺乏合同依据，不予采纳。吴永发对于除上述费用以外的水电费3849元、卫生费1400元，没有异议，予以采纳，吴永发应根据合同约定一并支付给易家酒店。
原审判决认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容没有违反法律强制性规定，应确认合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自的义务。吴永发自2014年5月起未向易家酒店支付租金，根据合同约定，易家酒店有权解除合同，鉴于其曾于2014年12月22日起诉要求解除合同以及吴永发自2014年5月起未继续经营的事实，双方合同解除时间应确定为2014年12月22日为妥，吴永发应支付租金至该日为止，即119210元，并自其应付未付租金之次日（即2014年5月5日）起支付滞纳金（其实质为违约金）。现易家酒店要求按月租金的0.6%计算至2014年5月5日止计30000元，系对自己民事权利的处分，应予准许。易家酒店向吴永发缴纳的押金，系对其履行缴交租金义务的保证，现吴永发未能依约履行支付租金的义务，其所缴纳的押金应作为租金支付给易家酒店，即吴永发尚欠支付易家酒店的租金为89210元（119210元-30000元）。吴永发依约应承担经营期间的水电费、卫生费，现易家酒店代其支付水电费3849元、卫生费1400元，应予返还。吴永发辩称其非合同主体，易家酒店经营与其存在利益冲突的项目、违约在先，其无需支付租金等，事实与依据不足，不予采纳，吴永发可根据《房屋租赁合同》的约定另行向易家酒店主张赔偿损失。易家酒店要求吴永发支付安装电子监控费、更换消防主机费、电梯保养费，事实与依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除易家酒店与吴永发于2010年4月8日签订的《房屋租赁合同》；二、吴永发应于本判决生效之日起五日内将租赁物即位于惠安县大红埔惠明大厦四楼的房产返还给易家酒店；三、吴永发应于本判决生效之日起五日内向易家酒店支付自2014年5月1日起至12月22日止的租金89210元（押金30000元已折抵租金）及滞纳金30000元，计119210元；四、吴永发应于本判决生效之日起五日内向易家酒店支付水电费3849元、卫生费1400元；五、驳回易家酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3838元，减半收取1919元，由吴永发负担1695元，易家酒店负担224元。
原审判决宣判后，吴永发不服，提起上诉称：一、原审判决已确认，被上诉人易家酒店存在设立对上诉人吴永发有利益冲突的项目，影响承租方吴永发经营的行为，易家酒店实施该行为明显违反《房屋租赁合同》第十二条之约定，严重影响承租方使用租赁物。为承租方提供满足合同约定的租赁物，是易家酒店作为出租方应先履行的主要合同义务，当承租方无法按照合同约定履行合同义务时，承租方有权根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，拒绝履行其合同义务即缴纳房屋租金。二、原审判决上诉人支付自2014年5月1日起至12月22日止的租金89210元，是错误的。1.在出租人拒绝提供符合合同要求的租赁物以供承租人正常使用的期限内，承租人有权拒绝履行相应的合同义务。易家酒店设立对上诉人有利益冲突项目，在租赁物外墙设立大型广告牌，严重影响上诉人使用租赁物，上诉人于2014年5月19日委托福建华达律师事务所致函明确告知被上诉人将采取不支付租金的形式来要求其履行义务，并明确声明一旦易家酒店停止违约侵权行为，提供符合合同约定的租赁物，上诉人将继续缴纳房屋租金。易家酒店的违约行为致使上诉人无法正常使用租赁物，上诉人自2014年5月起就停止使用租赁物，租赁物原经营的金海湾会所自2014年5月至今均没有营业。在出租人易家酒店没有提供符合合同约定租赁物，进而导致承租人一直无法正常使用租赁物，承租人有权拒绝履行其合同义务即缴纳自2014年5月1日起至12月22日止的租金89210元。2.即使拒付租金的行为有所不妥，但上诉人于2014年5月19日向易家酒店通知拒付租金的事宜，并明确要求易家酒店及时商讨答复。但易家酒店一直置之不理，直至2014年12月才提出解除租赁合同，根据合同法第119条之规定，易家酒店没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失即自2014年5月19日起至12月22日止的租金要求赔偿。三、原审判决上诉人向被上诉人支付滞纳金30000元，是错误的。原审判决认定“滞纳金实质是违约金”，违约金是指一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。本案中，上诉人并没有违约或无故违约，易家酒店先实施了致使租赁物无法正常使用的违约行为，过错在先，上诉人才根据法律规定实施维护自身权益的反制行为，上诉人没有违背诚实信用原则，易家酒店也不是“无过错方”。原审判决机械地根据合同约定对上诉人苛以重罚，不仅违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条中限制违约金畸高的规定，同时也与违约金的惩罚违约人、补偿无过错方原则和维护诚实信用原则等基本原则相悖。综上所述，上诉人对原审判决中解除《房屋租赁合同》的判决没有异议，但认为上诉人不应向被上诉人支付自2014年5月1日起至12月22日止的租金89210元、及滞纳金30000元，请求法院判决所求。
被上诉人易家酒店答辩称：1.原审判决认定被上诉人并未存在侵害上诉人经营的行为，同时也认定即使存在影响上诉人经营的行为，也不能成为上诉人违约不支付租金的理由，双方于2010年签订房屋租赁合同，是被上诉人与上诉人签订的，上诉人并不是金海湾会所的经营者，如果云海仙境的经营会对金海湾会所的经营造成影响，那也是金海湾会所与云海仙境之间的事情，与上诉人没有关系；2.《房屋租赁合同》约定未经出租人即被上诉人同意，上诉人即承租人不得擅自将房屋转让给他人，但事实上在2011年7月15日之前，上诉人未经答辩人同意，擅自将涉诉房屋转租给了金海湾会所的经营者，此时上诉人已经违约；3.上诉人拒付租金，是从2014年5月份开始，这个时候金海湾会所已经停止营业两个多月，云海仙境是在2014年8月份开始经营的，所以根本不存在云海仙境对金海湾会所造成影响；4.虽然被上诉人也认为原审判决上诉人支付自2014年5月1日起至2014年12月22日止的租金89210元是错误的，上诉人应支付的租金是自2014年5月1日起至返还房屋之日止的租金，而被上诉人为了息事宁人，认可了原审判决，原审判决上诉人必须在5天内搬离腾空，因此可以认定上诉人仍然实际控制了涉诉房屋，因此原审判决认定被上诉人没有证据证明上诉人有实际控制场地是错误的，与判决相违背，上诉人应当支付的是从2014年5月1日至返还房屋之日止的租金；5、原审判决上诉人缴纳滞纳金，事实清楚，合法有据，合同约定上诉人每月5号前应一次性缴纳当月租金，逾期缴纳应每日按月租金5%支付滞纳金，该滞纳金实际性质是违约金。原审判决认定并无不妥，滞纳金也远远低于合同约定，而无法弥补答辩人的实际损失。因此，被上诉人认为上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审期间，上诉人吴永发与被上诉人易家酒店对原审判决查明的事实均不持异议，本院依法予以确认。
二审争议焦点为：被上诉人易家酒店是否存在违约行为，原审判决认定的租金和滞纳金是否正确。
二审中，上诉人吴永发为证明其主张，提供如下证据：1.福建华达律师事务所律师函及EMS详情单，证明上诉人于2014年5月19日委托华达律师事务所致函，明确告知被上诉人，上诉人将采取不交纳租金来要求其履行义务，声明一旦上诉人停止违约行为，提供符合合同约定的租赁物，上诉人将继续交纳房屋租金；上诉人要求被上诉人及时进行答复；2.照片两张，证明被上诉人在未经上诉人同意，就在上诉人承租的房屋外墙上设置大型广告牌，影响上诉人正常使用租赁物，被上诉人履行房屋租赁合同不符合约定，上诉人有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人易家酒店质证称，1.律师函不属于二审新证据，对该份证据三性均有异议，首先真实性方面，律师函有两页，第二页是有加盖律所的公章，第一页是没有加盖律所公章的，且第一页律师函所描述的事项与事实不符，云海仙境是在2014年7月28日注册登记，2014年8月开业，同时只能证明对方有寄出律师函，不能证明被上诉人已经收到，被上诉人没有收到这样一份律师函；2.照片真实性无法确定，两张照片只能证明目前涉诉房屋所存在的情况，不能证明上诉人欲证明的事项。
本院经审查认为，上诉人提供的证据一为原件，对该证据的真实性本院予以确认，根据律师函载明内容，该律师函是福建华达律师事务所根据金海湾会所委托，指派黄志明律师向易家酒店发出，律师函所记载的《房屋租赁合同》系易家酒店和金海湾会所于2010年4月28日签订，租期为2010年5月1日至2016年8月31日，而本案《房屋租赁合同》是2010年4月8日吴永发与易家酒店签订，租期为2010年4月10日至2024年10月31日，二者内容、主体均不一致，故无法确定该律师函与本案的关联性，不能以此证明上诉人的证明目的；证据二是复印件，被上诉人对该证据的真实性不予确认，且该证据无法体现照片拍摄时间，无法证明“云海仙境”广告牌悬挂的主体和时间，无法证明上诉人的证明目的。
本院认为，关于焦点一，被上诉人易家酒店址于惠安县螺阳镇大红埔惠明大厦，系个人独资企业，投资人为叶启昌。根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，吴永发向易家酒店租赁惠安县大红埔惠明大厦四楼是用于经营特种行业，经营桑拿，易家酒店不能设立美容厅等对吴永发有利益冲突的项目。云海仙境的投资人为叶启昌，经营场所在易家酒店五楼，即吴永发所租赁场所的楼上，经营范围为足浴、推拿项目。该经营项目与《房屋租赁合同》约定的经营项目是存在利益冲突的。易家酒店允许其经营者叶启昌在本案租赁物的楼上（惠明大厦五楼）经营与本案《房屋租赁合同》约定的经营内容存在利益冲突的云海仙境，被上诉人在原审中亦认可惠明大厦五楼是被上诉人自己经营足浴项目，因此易家酒店在云海仙境开业后（2014年8月21日），其所提供的租赁物便不符合本案《房屋租赁合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。易家酒店自2014年8月21日云海仙境开业后，其提供的租赁物便不符合约定条件，吴永发有权拒付2014年8月21日之后的租金。由于吴永发自2014年5月1日起没有支付租金，因此其应支付的租金为2014年5月1日至8月20日，即13650元／月×3月＋13650元／月×20天÷31天=49756元。被上诉人收取上诉人30000元作为押金，原审判决认定该押金应用于抵扣上诉人尚欠的租金，双方当事人对此均没有异议，扣除该押金后，上诉人应支付被上诉人租金19756元。《房屋租赁合同》虽然约定“租金每月5日前一次性缴纳当月租金和上月水电等费用，乙方（吴永发）如逾期支付租金，乙方（吴永发）须按月租金的5%支付滞纳金”，但被上诉人在原审中同意按每天0.6%计算，因此上诉人应支付2014年5月6日至8月20日逾期支付租金的滞纳金13650元／天×0.6%×106天=8681.4元。原审判决认定上诉人应支付被上诉人水电费3849元、卫生费1400元，双方当事人对此均没有异议，本院依法予以确认。原审判决解除双方当事人于2010年4月8日签订的《房屋租金合同》，双方当事人均没有异议，本院依法予以维持。上诉人主张云海仙境系2014年5月便开业，其无需支付租金，但无法提供充分证据证明，该主张与云海仙境的《个体工商户登记基本信息》不相符合，被上诉人不予认可，本院不予支持。上诉人有关2014年8月21日之后无需支付租金和滞纳金的上诉理由合法有据，本院依法予以支持。被上诉人主张上诉人违法转租，但没有提供相关转租的证据，且其原审提供的《收款收据》也可以体现被上诉人向金海湾会所收取租金，其明知租赁物的实际使用人是金海湾会所，因此对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省惠安县人民法院（2015）惠民初字第2840号民事判决第一、二、四项；
二、撤销福建省惠安县人民法院（2015）惠民初字第2840号民事判决第三、五项；
三、上诉人吴永发应于本判决生效之日起五日内支付被上诉人惠安县易家商务酒店自2014年5月1日至8月20日的租金人民币19756元、滞纳金人民币8681.4元；
四、驳回被上诉人惠安县易家商务酒店原审的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币2789元，由上诉人吴永发负担755元，被上诉人惠安县易家商务酒店负担2034元。一审案件受理费4403元，减半收取2201.5元，由上诉人吴永发负担678元，被上诉人惠安县易家商务酒店负担1523.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 刘志健
代理审判员 陈 琼
二〇一六年一月二十日
书 记 员 林嘉锟
附注：本案适用的主要法条及申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。