吉林省汪清县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汪民一初字第531号
原告李贤英，男，朝鲜族，现住延吉市。
被告宋玉华，女，汉族，现住汪清县。
委托代理人扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
被告王颖翠，女，，汉族，现住延吉市。
原告李贤英诉被告宋玉华、王颖翠买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李贤英、被告宋玉华及其委托代理人扈玉海、被告王颖翠等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李贤英诉称：汪清县新民区3-1-38-52房屋所有权人为宋玉华。2015年3月2日宋玉华与王颖翠签了委托书，宋玉华委托王颖翠“以委托人名义签订房屋买卖合同（出售价格由交易双方确定），代收房款，代为办理过户登记手续及房屋交易过程中的其他相关事宜”。其委托有效期限为2015年3月2日至2017年3月2日。2015年3月4日王颖翠与原告签订了房屋买卖协议，将汪清县新民区3-1-38-52房屋卖给了原告，原告已支付了房款，房屋买卖协议中甲方即王颖翠约定积极协助办理此房屋过户手续，但至今被告都未履行此项义务，因此请求法院判令被告宋玉华、王颖翠协助原告办理此房屋所有权转移登记，确认房屋归原告所有。
被告宋玉华辩称：原告诉讼请求不明确。首先原告与被告宋玉华之间并未签订涉案房屋的房屋买卖合同，被告宋玉华也从未收取原告的房款，房屋至始至终仍由宋玉华占有使用。因此双方并不存在买卖合同关系。第二、被告宋玉华2015年3月2日给本案第二被告王颖翠出具的授权委托书是基于被告宋玉华委托王颖翠担任法定代表人的延边华易对外贸易有限公司办理赴韩签证，将房屋产权证抵押给王颖翠。因延吉市房产局不给非金融机构办理抵押登记，应王颖翠要求出具的授权委托书，本意是抵押。在被告宋玉华按期回国没有违约的情况下，王颖翠无权基于授权书处置被告的房屋。第三、2015年6月17日宋玉华居住房屋被原告强制更换房锁，并声称被告宋玉华从原告处借款15万元，宋玉华经报警后又将锁更换。足以见得所谓的原告购房不符合正常的交易习惯。第四、原告主张依据授权书确定王颖翠有权出售涉案房屋，不够成善意购买人。首先授权书中涉及授权不明，既包含抵押借款，又包含房屋出售。对房屋出售明确约定，出售价格由交易双方确定。而作为房屋的交易方宋玉华从未听说购房之事，更谈不上协商出售价格。另外，作为善意购买人购买房屋时按照交易习惯，应勘验购买房屋后会及时接受房屋并办理产权登记，而本案原告所谓的2015年3月4日签订的买房协议，协议明确约定1天内交房并办理转移登记。而作为本案的原告与被告王颖翠却在同日能够到公证机关办理转委托公证，确不到房产登记机关办理产权登记。也未勘验房屋、接受房屋，足以说明原告与被告王颖翠签订的买卖合同不符合正常的交易习惯，系双方恶意串通的无效合同。宋玉华早于本案在延吉市人民法院提起诉讼，要求被告王颖翠和所在公司将宋玉华的房屋产权证返还。经调查因王颖翠已将涉案房屋产权证抵押给了原告所在的公司延吉融益投资管理有限公司，已将本案的原告与被告王颖翠列为共同被告，该案件正在审理中。综上，原告与被告宋玉华不存在房屋买卖关系。原告与被告王颖翠签订的关于涉案房屋买卖合同依法应属无效。应驳回原告诉请。
被告王颖翠辩称：宋玉华欲在我开办的延边华易对外贸易有限公司办理出国医疗观光。2015年2月23日我公司为宋玉华办理了去韩国签证，2015年3月2日宋玉华与我公司签订了关于赴韩担保金有关问题的说明保证函、房产抵押担保协议书、委托书。宋玉华2015年3月4日在哈尔滨出境去往韩国，2015年4月21日回国。签证期限为3个月（在韩国滞留90日）。因为宋玉华提供的自己房屋担保，我公司无法在延吉房产局办理房屋抵押他项权证。所以我公司通过别人介绍找到了原告李贤英所在的延吉融益投资管理有限公司，委托原告所在公司办理他项权证，如3个月之内宋玉华按约定未回国，由原告所在公司对宋玉华房屋进行变现违约金，在违约以后7个工作日支付给我们公司房屋变卖的资金。至于宋玉华房屋什么时候变卖是否变卖应根据宋玉华是否违约来定。我们公司没有跟原告公司直接签订协议，而是以我个人的名义和原告个人名义签订的协议，当时我也没有仔细看协议，我从来没有将该房屋卖给原告，也从来没有收到过原告的房款。当时宋玉华什么时候回国的我不清楚，后来原告拿着我和宋玉华的委托书，去宋玉华家里换锁，宋玉华找到我公司我才知道这个事情。宋玉华根本没有违约，所以我没有权利处理涉案房屋。如果是真实房屋买卖签订协议以后就可以办理过户，不可能等到3个月以后才来要求协助办理过户，3个月正好是宋玉华是否违约时间点。
原告李贤英向本院提交的证据有：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、房屋买卖协议书复印件一份，证明原告与被告王颖翠签订了房屋买卖协议书。
3、被告宋玉华房屋产权证复印件一份，证明被告宋玉华为此房屋所有权人，产权证号：汪房权证字第215**号。房产证原件在原告手中。
4、委托书复印件、（2015）吉汪证民字第201号公证书复印件各一份，证明被告宋玉华委托王颖翠办理房屋买卖，并由被告王颖翠代收房款。基于委托书原告才相信王颖翠有代理权限，购买了涉案房屋。
5、中国工商银行转账凭证复印件3份，证明原告已经向被告王颖翠全部支付购房款，收款人为王颖翠，付款人为表相烨。
6、转委托书复印件一份，证明因为办理了转委托书原告作为中介可以将房屋转让给他人。
7、（2015）吉延至诚民证字第3679公证书、声明书复印件各一份，证明被告王颖翠没有按约定履行买卖房屋协议，并公证声明解除与原告的转委托关系。
被告宋玉华向本院提交的证据有：
1、被告宋玉华与王颖翠担任法定代表人的延边华易对外贸易有限公司签订的抵押担保协议书及保证函复印件各一份，证明涉案房屋是宋玉华为办理韩国签证保证按期回国给对外贸易公司出具的抵押物。合同约定按期回国注销签证后被告王颖翠应当撤销房屋产权证抵押，返还给宋玉华。
2、宋玉华护照复印件一份，证明被告宋玉华于2015年3月4日出境、4月21日回国，没有违反与被告王颖翠公司鉴定的协议，按期回国。
3、电费、水费的明细单，证明涉案房屋一直由被告宋玉华居住，缴纳电费、水费。
4、被告宋玉华的通话记录一份，证明2015年6月17日16时26分57秒，因原告派人将宋玉华正常居住的房屋换锁，拨打110报警的事实。
5、宋玉华与镇派出所工作人员（电话1804330****）短信内容，证明6月18日10时19分民警短信告知宋玉华，让王颖翠找贷款公司，如果不妥到法院起诉旅游公司。
6、证人崔延君出庭作证，证明宋玉华出国期间代为管理涉案房屋，并且证明宋玉华回国后始终在此房屋居住。
7、证人于淑云出庭作证，证明宋玉华回国后始终在此房屋居住，宋玉华从来没有想出售此房屋。
被告王颖翠未向本院提交证据。
经庭审质证，原告提供的1号、3号、7号证据，被告宋玉华、王颖翠无异议，本院予以采信。原告提供的2号证据，被告宋玉华对该证据的真实性没有异议，并称自己不清楚，应当属于无效协议。被告王颖翠对该证据没有异议，并称是自己签的，内容自己没有仔细看过，自己不知道内容就签字了。本院对于该证据的真实性予以采信。原告提供的4号证据，被告宋玉华对该证据的真实性没有异议，但对原告证明目的有异议。称首先通过委托书内容可以看出既含出售又含贷款，两者互相矛盾作为善意购买人应对此提出异议。第二、通过委托书第三项内容上看明确注明出售价格交易双方商定，可见即使出售房屋售价应当与委托人本人协商，并非与代理人协商。第三、该委托书并不是真实的意思表示，而是出国抵押房屋一种形式。被告王颖翠对该证据真实性没有异议。称自己当时跟原告签了抵押协议、借款协议等，转委托时不仅是签了买卖合同，也签了好多协议。其他和宋玉华质证意见一致。本院对于该证据的真实性予以采信。原告提供的5号证据，被告宋玉华对该证据的真实性没有异议，但是证明目的有异议。称涉案房屋市场价为23万元多，不可能13万多，表相烨与王颖翠有往来，并没有表现出与原告有往来。表相烨与原告公司法定代表人表相华显然有联系的。原告与被告王颖翠都没把实情说出来。被告王颖翠对该证据真实性没有异议。并称自己的公司确实与表相烨公司有业务关系。本院对于该证据的真实性予以采信。原告提供的6号证据，被告宋玉华对该证据的真实性没有异议，但是证明目的有异议。称：1、通过转委托书内容来看明确是到登记机关抵押登记，原告与被告王颖翠签订的买卖合同，包括转委托书实质是被告王颖翠从原告抵押借款。2、原告说这个手续只是用于过户，显然不是交易习惯，买卖房屋首先要看房，然后占有房屋，在没有看房屋和占有房屋的情况下，任何善意的买房都不会买的。被告王颖翠对该证据真实性没有异议。并称转委托书是在延吉公证处办理的。办转委托书是办理抵押登记手续，不是办理买卖协议，借款协议办理他向权证。本院对于该证据的真实性予以采信。
被告宋玉华提供的全部证据，原告、被告王颖翠对证据的真实性均无异议，本院予以采信。
本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：
2015年3月2日，被告宋玉华与被告王颖翠开办的延边华易对外贸易有限公司签订了一份《抵押担保协议书》，由延边华易对外贸易有限公司为宋玉华办理韩国签证，约定：签证有效期为一个月医疗观光（一个月后可续签，在韩国合法停留期总共为三个月）。凡滞留不归、非法打工、未参加韩国医院体检、没有体检报告书，保证金不予退还。为提供担保，宋玉华将自己的房屋产权证（汪房权证汪清县字第215**号、房屋所有权人宋玉华、房屋坐落汪清镇新民街5-1-38-52、房屋建筑面积96.48平方米）交给被告王颖翠作为出国担保。被告王颖翠让被告宋玉华办理了《委托书》，委托王颖翠办理该房屋出售和贷款等相关事宜。主要委托内容：一、代委托人还清银行房贷款，解除他项权，领取房证。二、在房屋价值范围内，以委托人名义签订借款合同、抵押合同、代收借款本金、代为还款（本金及利息），代为办理抵押登记手续（办理他项权证）。三、以委托人名义签订房屋买卖合同（出售价格由交易双方商定），代收房款，代为办理房屋过户登记手续及房屋交易过程中的其他相关事宜。四、行使上述第二项代理权限时，如买受人需要办理贷款手续，受托人有权代为协助卖房办理二手房银行贷款手续，开立银行账户、加密手续等。五、行使上述代理权限需要，可以代为查询、调取房屋档案相关信息，支付相关税费等。委托期限为：2015年3月2日至2017年3月2日。该《委托书》于2015年3月2日在汪清县公证处办理了公证（公证号为（2015）吉汪证民字第201号）。宋玉华于2015年3月4日从哈尔滨出境韩国。2015年3月4日，被告王颖翠与原告李贤英签订了一份“房屋买卖合同”，王颖翠将宋玉华出国抵押担保给延边华易对外贸易有限公司的该房屋以13.4万元的价格卖给原告李贤英，并将宋玉华的房屋产权证书交给李贤英，当日从表相烨的账户通过工商银行向王颖翠的账户分三次转账汇款共计133,650.00元。被告王颖翠与原告李贤英于当日还签订了《转委托书》，转委托人王颖翠，受托人李贤英，转委托事项：宋玉华名下房产，位于吉林省汪清县新民街5-1-38-52，房屋建筑面积96.48平方米，产权证号：汪房权证汪清县字第215**号。宋玉华已委托我办理上述房屋的相关事宜，并于2015年3月2日在汪清县公证处办理了有转委托权的公证，公证号为（2015）吉汪证民字第201号。因我要出差外地，不能亲自办理上述事宜，现我权限内委托李贤英作为我的代理人，代为办理宋玉华委托我的所有相关事宜（代为到登记机关办理抵押登记的相关手续）。转委托期限：自2015年3月2日至2017年3月2日。并办理了公证（公证号：[2015]吉延至诚民证字第705号）。2015年4月21日宋玉华在约定期限内返回中国，继续回到该房屋居住。2015年6月17日，原告安排他人将涉案房屋门换锁，宋玉华才得知自己的房屋被买卖，并且报警，重新换了门锁。为此，宋玉华找到王颖翠质问原因。王颖翠于2015年6月19日作出书面《声明书》，声明解除与李贤英的转委托关系，并在延吉市至诚公证处办理了声明公证（公证号：[2015]吉延至诚民证字第3679号）。现原告李贤英主张已支付了房款，房屋买卖协议中王颖翠约定积极协助办理此房屋过户手续，但至今都未履行此项义务，请求法院判令被告宋玉华、王颖翠协助原告办理此房屋所有权转移登记，确认房屋归原告所有。
本院认为，被告宋玉华因在被告王颖翠开办的延边华易对外贸易有限公司办理去韩国医疗观光签证，将自己的房屋产权证书作为违约抵押担保交给被告王颖翠，并签写了《委托书》。2015年3月4日宋玉华去往韩国，当日王颖翠与原告李贤英签订了“房屋买卖合同”，王颖翠将宋玉华抵押担保的房屋卖给了李贤英，并签写了《转委托书》。王颖翠与原告李贤英签订的“房屋买卖合同”是在宋玉华刚出境没有违约时即签订的，并非宋玉华出国违约抵押担保的真实意思表示，并且李贤英购买此房屋根本没有察看房屋就签订合同，约定的房屋价格亦显然远低于市场价格。宋玉华向王颖翠提供的《委托书》，其本意是宋玉华出国如果出现违约，王颖翠有权利处分宋玉华的抵押担保房屋（贷款、买卖等），而宋玉华出国当日王颖翠即与李贤英签订房屋买卖合同，其行为已经构成恶意串通，损害第三人即房屋产权人宋玉华的事实，该房屋买卖合同应认定为无效的。原告李贤英要求被告宋玉华、王颖翠协助原告办理此房屋所有权转移登记，确认房屋归原告所有的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第五十六条的规定，判决如下：
驳回原告李贤英的诉讼请求。
案件受理费50.00元，诉讼保全费1,190.00元，合计：1,240.00元，由原告李贤英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 葛立新
二〇一五年八月四日
书记员 李进国