广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法乐民初字第594号
原告（反诉被告）陈泰辉，住广东省佛山市顺德区。
原告（反诉被告）刘雪兰，住广东省佛山市顺德区。
两原告委托代理人黄昊，广东东成律师事务所律师。
两原告委托代理人张宏莹，广东东成律师事务所律师。
被告（反诉原告）梁顺珍，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭满鸿，住广东省广州市荔湾区。
原告（反诉被告，以下以本诉地位注称）陈泰辉、刘雪兰诉被告（反诉原告，以下以本诉地位注称）梁顺珍、郭满鸿土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月15日立案受理，被告梁顺珍提出管辖权异议，经二审均予以驳回（需扣除相应审限），后被告梁顺珍、郭满鸿对原告陈泰辉、刘雪兰提起反诉，本院予以准予，本案依法组成合议庭适用普通程序审判，于2014年9月2日公开开庭进行了审理，原告陈泰辉、刘雪兰的共同委托代理人黄昊，被告梁顺珍的委托代理人刘应刚，被告郭满鸿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
两原告诉称，2012年2月18日原、被告签订一份《租赁合同》，约定两被告将乐从腾冲钢铁市场内的场地租赁给两原告作经营钢材使用，租期从2012年3月15日起至2016年12月31日止，签订合同后两原告根据约定向被告梁顺珍交纳了保证金225000元。2013年6月，佛山市公安局发布了《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告》，通告明确规定从2013年7月1日起腾冲钢铁市场所在区域（B1）禁止核定载质量1.5吨以上的货车通行。由于两原告租用的场地是用作经营钢材，禁行1.5吨以上的货车通行后两原告根本无法继续经营。根据合同法第九十四条第（一）项的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。由于两被告拒绝协商解除合同并退回保证金。据此，两原告起诉请求法院判令：1.两被告向两原告退还保证金225000元及支付相应的利息（利息按同期银行贷款利率从解除租赁合同之日起计至生效法律文书确定的履行期限届满之日止）；2.本案的诉讼费由两被告承担。
两被告辩称，两被告不同意两原告的诉讼请求，理由如下：一、两原告要求解除合同并不仅仅是因为公安局发布“限货令”这一原因。在2012年下半年，两原告和其他人一起去大罗村投资“乐从钢铁大世界”钢材市场。根据两原告等与该发展商广东乐从钢铁世界有限公司所签订的合同，两原告等投资人必须在规定时间前退出案涉的经营场地并变更营业执照上的经营地址，否则发展商视原告等违约并不予退还租赁保证金。两原告不希望在该场地的投资和保证金被没收，才提出解除合同。为此，两被告申请法院要求两原告提供其与广东乐从钢铁世界有限公司所签的合同，以证明两原告是因该原因才提出终止合同。二、涉案经营场地不存在“情势变更”的情形。理由是：1.政府部门没有整体搬迁或关闭涉案市场的文件出台；2.佛山市公安局发布的禁限货车通行的规定，不是全天24小时禁止货车通行，每日22时至次日6时可允许货车通行，所以该经营场地仍可继续经营，并非无法经营，只是运货时间需要作出一些变更；3.并非所有货车一律禁止通行。核定载质量1.5吨以下的货车不受限制，且按照禁限货车通行范围内的经营户有需要的，可以申领《货车通行证》，但原告没有证据证明公安局不同意其中领《货车通行证》；4.两原告在签订合同时应能预见到该经营场地有可能在日后属限货的范围。因为在2008年9月1日，佛山市政府就实施了《佛山市禅桂新区域北片区禁限货车通行交通管制规定》，2011年8月1同起将2008年9月1日的禁限货车范围予以了扩大，2013年7月1日又进行了扩大。因此，2013年6月5日的《通告》只是2008年9月1日禁限货车措施的延续，只是范围扩大了，并不是什么新的措施或政策。而且2008年9月1日起的禁限货车措施在广东各大媒体均有大量宣传、解释。本案土地租赁合同均是在2008年9月1日以后签订，双方当事人在签合同前均应当知晓该禁限货车措施已在佛山禅桂新区域实施，完全可以预见该措施将来可能在佛山任何地方实施。因此，禁限货车措施根本谈不上是合同签订后才出现的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，只是一个合同签订前的老政策适用范围的扩大。而且双方所签订合同所涉土地就在佛山新城区，当时正是佛山市政府大力发展新城区的时候，双方更应当意识到了该土地被纳入禁限货车范围的可能性很大。很显然，2013年6月5日的《通告》并不属于“情势变更”的情形，而是双方在签订合同时即完全可以预见的商业风险，只是两原告自愿去冒这个商业风险。三、是否存在“情势变更”的情形，依法应由广东省高级人民法院审核确定。根据最高人民法院《关于正确适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》的规定，如本案需适用该司法解释第二十六条的规定，应由广东省高级人民法院进行审核。如未经此程序，则不应适用。四、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，两原告没有证据证明在起诉前向两被告发出过解除合同的通知，所以起诉书可视为解除合同的通知。由于本案是公告送达起诉书，因此解除合同通知到达的时间应为公告期满后的第二日，所以两原告应承担公告送达期满前的租金。综上所述，两原告与广东乐从钢铁大世界签订了租赁合同，即使没有所谓的限货令，也要按合同约定的3月至7月搬离两被告的场地，也即是早有预见的，早已知道的，只不过是将其损失转嫁到两被告身上。因原告出资搞另一个市场，乐从钢铁大世界直接搞跨了两被告所在的腾冲钢铁市场（即本案所涉及经营场地），导致到两被告在该场地没有了任何收入，还起诉两被告，致使两被告无论在经济、精神方面都受到重大的损失，乐从“限货令”的出台，也是两原告投资乐从钢铁大世界钢铁市场必然的结果，所以，请求法院依法驳回两原告的所有诉讼请求。
两被告反诉称，两被告与两原告签订《租赁合同》，合同约定租期从2012年3月15日起至2016年12月31日止；年租金为450000元，第二年起每年递增6%；租金支付方式为每月支付一次，在每月的2号前付清。同时第四条约定，两原告超过期限十五日不按规定向两被告交纳租金的，视作违约，两被告有权终止租赁合同、收回出租物、没收履约保证金。合同签订后，两被告将租赁场地交给原告使用，两原告也按月向两被告交纳租金。2012年上半年左右，原告和其他人一起去大罗村投资“乐从钢铁大世界”钢铁市场，从而导致政府在2013年6月颁布“限货令”，限制货车正常进入包括案涉租赁场地的地区，而对“乐从钢铁大世界”所在的地区不加限制，以支持该钢铁市场。从2013年7月1日起，两原告以“限货令”影响其经营为借口，既不向两被告交纳租金，又不向两被告交回租赁场地，继续使用该场地至今。而从2013年3月16日起，每月租金为450000元×106%÷12个月＝39750元。两被告认为，《租赁合同》是双方自愿签订的，合法有效，双方均应遵守。政府之所以出台“限货令”，是对两原告等投资“乐从钢铁大世界”钢铁市场的支持，不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情况，这也是两原告等投资“乐从钢铁大世界”所必然预见到的结果，所以原告不应以此为理由不依照租赁合同的约定履行交纳租金的义务。退一万步讲，即使政府作出“限货令”符合“情势变更”的情况，在原租赁合同依法正式解除以及承租人交回租赁场地前，两原告仍有按合同支付租金的义务。换句话说，就算按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定解除合同后，在承租人将租赁场地交还给出租人之前，承租人仍然要向出租人支付租金，否则对出租人来说极不公平。据此，两被告提起反诉请求法院判令：1.两原告支付从2013年7月1日起暂计至2013年12月30日止的租金共238500元（39750元×6个月）；2.反诉受理费由两原告承担。诉讼中，两被告变更反诉请求，请求两原告支付2013年7月1日暂计至2013年7月31日止的租金39750元。
两原告对反诉辩称，不同意两被告的反诉请求，两被告的反诉没有事实和法律依据，请法庭驳回两被告的反诉请求。
诉讼中，两原告提供的证据及两被告的质证意见如下：
1.两原告的身份证复印件各一份、被告梁顺珍的证明一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
两被告质证，无异议。
2.《租赁合同》一份、收据一份，证明两原告与两被告存在租赁合同关系，两被告收到两原告履约保证金225000元。
两被告质证，无异议。
3.关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告复印件一份、禅桂新中心城区扩大禁限货车通行范围示意图打印件一份，证明因佛山市政府部门作出的货车限行决定使两原告承租两被告场地经营钢材的目的无法顺利实现，合同订立的基础已经变更，继续履行原合同对两原告来说显失公平，因此根据情势变更原则也属于不可抗力要求解除合同。
两被告质证，对真实性无异议，但是不属于不可抗力和情势变更的原因，因为并没有限制24小时通行货车，晚上10点以后可以通行货车的。
4.国内特快专递邮件详情单一份、解除租赁合同通知书复印件一份，证明两原告于2013年7月10日再次以书面的形式向被告梁顺珍邮寄了解除租赁合同通知书。
两被告质证，两被告没有收到这份邮件，故对真实性不予确认。
诉讼中，两被告提供的证据及两原告的质证意见如下：
1.商铺租赁合同（四层办公楼）复印件一份，证明该合同第十四条明确约定了承租方保证在出租方交付商铺3个月内将在小布、腾冲等经营地址变更为现在的地址，否则视为违约，原告要退出与被告签订的租赁合同的真正原因在此，而不是由于限货的原因。
两原告质证，不予认可，两原告也根本没有与乐从钢铁世界签订过任何的租赁合同。
经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：
1.两原告提供的证据1、2、3，两被告对其真实性无异议，该证据能反映案件事实，本院予以采纳。证据4，该邮件两原告在庭审中也承认遭退回，事实上没有到达被告，故本院不予采纳。
2.两被告提供的证据1，只是复印件，没有原件核对，不能确定其真实性，且也欠缺承租人的内容，故本院不予采纳。
本院经审理查明，两原告与两被告于2012年2月18日签订一份《租赁合同》，约定两被告向两原告出租位于325国道乐从加油站侧腾冲钢铁市场内的场地作经营钢材之用；租赁期限自2012年3月15日至2016年12月31日止；第一年租金共450000元，以后每年按上一年的租金为基数递增6%，租金每月支付一次，在每月的2日前付清；两原告应支付225000元作为履约保证金。上述合同签订后，两原告于2012年3月21日向两被告支付了履约保证金225000元。及后，双方一直履行合同，两原告用于经营钢铁贸易，两原告已交租金至2013年6月。后来，佛山市公安局于2013年6月5日发出《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告》，将两原告所租赁的场地纳入禁限货车通行范围，规定自2013年7月1日起在禁限货车通行范围内每天6时至22时禁止核定载质量1.5吨以上的货车通行，其它时间禁止核定载质量5吨以上的货车通行。两原告认为禁限货车通行造成不能继续经营，故于2013年7月10日提起诉讼。本院分别于2013年7月31日向被告梁顺珍送达起诉状等应诉材料，于2013年8月8日向被告郭满鸿公告送达起诉状等应诉材料。事实上，两原告已经撤离了租赁的场地。
本院认为，一、本案原、被告签订的《租赁合同》没有违反法律的强制性规定，合法有效。现主要争议焦点是能否适用“情势变更”来解除合同，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该条就是“情势变更”的规定，但人民法院适用时应严格审查，慎重使用。本案中，原告在2012年2月18日签订租赁合同时，确实不能预见后来2013年7月1日禁限货车通行的政府部门的行政措施的实施，而禁限货车通行客观上造成了日常需要大型货运车辆的钢材贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，也不是承租户通过调整运输时间和运输车辆就可以解决的，该情形不属于商业风险范围。还有，案涉的租赁场地是一个专业的市场，形成多年来用于专门买卖钢材的地方，在本地区范围内已产生一种固定的认识，因此，除用于钢材贸易功能外，两原告也难于依靠自身力量改变用途而继续有效使用，何况租赁合同是约定作经营钢材之用。再者，事实上到目前为此，案涉钢材市场基本上所有承租人已经搬离，承租人亦难于独自经营。因此，在出现上述客观情况重大变化的情况下，让一些原来合同基础发生了根本性改变的、已达不到订立合同目的的合同，给予一个解除的机会，才能体现合同法上的公平原则。综上，本案的《租赁合同》可适用“情势变更”来解除，且之前已有同类型的案件并经二审终审确定，故两被告对于租赁合同解除的异议及程序问题，本院不予采纳。但解除合同时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，是自通知到达对方时解除。原告的起诉视为通知，被告梁顺珍是在2013年7月31日收到起诉状，因租赁合同的出租方是两被告并列的，为同一整体，故其中被告梁顺珍收到起诉状即代表租赁合同解除通知到达，本案的租赁合同应自2013年7月31日起解除。另外被告郭满鸿对于法院送达起诉状也有故意回避之嫌，致法院采用公告送达，但在法院后来确定开庭时，却能马上出现并提出反诉，人为阻却了通知的到达，故亦不应以被告郭满鸿的送达时间来认定解除时间。综上，两被告抗辩对解除合同时间的异议，本院不予采纳。
二、对于两原告已交的履约保证金，应予退回。由于本案的租赁合同是因情势变更而解除，不能归责于两原告，故两原告所交纳的履约保证金225000元，两被告应予退回。但履约保证金是否退回是一直存在争议的，至法院判决生效时才能确认需要退回，故两原告不能请求判决未生效之前的履约保证金的利息。
三、对于两被告反诉请求两原告支付2013年7月1日至31日的租金。因本院上述认定租赁合同是自2013年7月31日起解除，即在此之前租赁合同在法律上仍是有效存续期间，两原告还需支付该期间的租金。两原告认为在2013年6月底前已经搬离，不应再支付租金，但没有具体证据，本院不予采纳。按2012年租金450000元递增6%，计算一个月的租金为39750元（450000元×106%÷12个月），两原告应予支付。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告梁顺珍、郭满鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈泰辉、刘雪兰退回履约保证金225000元；
二、原告陈泰辉、刘雪兰应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告梁顺珍、郭满鸿支付租金39750元；
三、上述判决第一、二项相抵后，被告梁顺珍、郭满鸿还应向原告陈泰辉、刘雪兰支付185250元；
四、驳回原告陈泰辉、刘雪兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4675元（原告陈泰辉、刘雪兰已预交），由被告梁顺珍、郭满鸿负担；反诉受理费减半收取396.88元（被告梁顺珍、郭满鸿已预交），由原告陈泰辉、刘雪兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 萧永宜
审 判 员 何自梁
人民陪审员 劳静雯
二〇一四年九月十六日
书 记 员 劳雪清