沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈铁西民二初字第00879号
原告（反诉被告）沈阳麟承天和商业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区兴华南街69号。
法定代表人王小孟，系该公司董事长。
委托代理人孙志勇，系辽宁弘立律师事务所律师。
被告（反诉原告）李应军，男，1965年12月16日出生，汉族，住址沈阳市铁西区×××。
委托代理人吕立群，女，1969年11月10日出生，汉族，住址沈阳市铁西区×××。
委托代理人冯亚杰，系辽宁晋衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）沈阳麟承天和商业管理有限公司与被告（反诉原告）李应租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳麟承天和商业管理有限公司的委托代理人孙志勇，被告（反诉原告）李应军的委托代理人吕立群、冯亚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳麟承天和商业管理有限公司诉称，2013年12月3日，原、被告就位于铁西区×××、面积41.08平方米商铺事宜签订了《租赁合同》。合同约定，由原告将其所有的上述商铺出租给被告用于经营销售内衣，租赁期限为3年，从2014年3月15日计算租金及物业费用，其中第一年租金每天每平方米1.5元，物业费每天每平方米1.5元，第二年租金每天每平方米3.5元，物业费不变，租金及物业费用按季度结算。合同还约定履约保证金条款、合同终止解除条款、违约条款及争议解决条款等。合同签订后，被告按照双方约定组织相关人员进行店面装修、采购设备等准备工作，并按照约定支付了履约保证金，2014年3月左右正式开始经营。被告开始经营后仅向原告支付了×××元租金和物业费用，其他款项一直拖欠至今，截止2015年4月30日被告拖欠物业费及租金总计×××。请求法院判令解除原、被告2013年12月3日签订的租赁合同，判令被告支付租金及物业费总计×××元，诉讼费用由被告承担。
被告李应军辩称，原告存在多种违约行为，千姿汇购物中心至今未正式开业，未达到营业状态，被告无需交纳租金及管理费。
反诉原告李应军诉称，反诉原告与反诉被告于2013年12月3日签订租赁合同，合同约定反诉原告承租反诉被告管理的位于铁西区×××铺位，用于经营品牌内衣。合同还约定：承租期为3年，暂定从2013年12月15日起至2016年12月14日止（自甲方千姿汇购物中心开始营业之日起计算），若甲方原因延迟开业的，则乙方的承租期相应顺延。甲方同意给予我方90天免租期。合同签订后，反诉原告按照反诉被告的要求进行了装修，并入驻。但该购物中心迟迟没有正式开业，严重违反了合同约定，且反诉被告存在着虚假宣传、擅自改变商场规划布局、改变经营环境、未进行有效的经营管理等严重违约行为，致使反诉原告无法实现经营目的。因此，请求法院解除反诉原告与反诉被告于2013年12月3日签订的租赁合同，判令反诉被告支付违约金×××、双倍返还已交的保证金×××元、返还已交付的租金×××元、装修保证金×××元、物业费×××元，赔偿损失×××元。
反诉被告沈阳麟承天和商业管理有限公司辩称，我方认为我方已经向反诉原告提供了符合合同约定的档口，我方没有违约，不存在赔偿。如果合同解除，我方同意返还装修保证金×××元。
经审理查明，2013年12月3日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告管理的位于沈阳市铁西区兴工北街34号千姿汇购物中心×××商铺，租赁商铺计租面积为×××平方米；租赁期限为3年，即暂定从2013年12月15日起至2016年12月14日止（自原告千姿汇购物中心开始营业之日起计算），若原告原因延迟开业的，则被告的承租期相应顺延；第六条租金、物业管理费及其他费用约定适用于固定租金方式，第一年日租金1.5元／天／㎡，月租金×××元，年租金×××元，物业管理费（含空调制冷、供暖、广告推广、公用电费、水费、垃圾清运费等）第一年日物业管理费1.5元／天／㎡，月物业管理费×××元，年物业管理费×××元；租金及物业管理费支付方式约定为每期租金及物业管理费均以三个自然月为一个结算周期，首期租金及物业管理费由被告在本合同签订时一次性支付给原告，以后每期租金及物业费在该结算周期开始前20天之前付清；第七条履约保证金约定履约保证金作为被告全面履行及遵守在本合同项下必须履行及遵守的一切条文规定的担保，其数额根据被告年租金及物业管理费的总额，双方商定按以下第B方式付款，共计人民币×××元，同时约定因被告违约行为导致本合同提前解除，原告有权没收全额保证金，在此情况下，保证金不得折抵租金、物业管理费等任何应付费用；第十九条合同终止、解除约定被告拖欠租金、物业管理费或其他费用等任何应付款项，逾期超过30天的，原告有权书面通知被告解除本合同，原告有权没收被告已支付的履约保证金，被告应当退还商铺、结清租金、物业管理费及其他费用，原告无需对被告承担任何责任，包括但不限于任何装修、设备添加费的补偿。合同签订后，被告共计向原告交纳租金×××元、物业管理费×××元（×××元）、履约保证金×××元、装修保证金×××元。
另查明，原告举证的微信截图照片、开业庆典照片证明千姿汇购物中心中已有商铺在2014年12月20日开业，原告称千姿汇购物中心于当日也开始营业。
再查明，原告在签订《租赁合同》时名称为沈阳麟承天和置业有限公司，2014年9月11日原告名称变更为沈阳麟承天和商业管理有限公司。
以上事实，有当事人的陈述，《租赁合同》、千姿汇专用收款收据、原告提供的照片及微信截图、变更情况查询卡等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》约定自原告千姿汇购物中心开始营业之日起计算租赁期限，若因原告原因延迟开业的，被告的承租期相应顺延。现原告以被告未按期交纳租金和物业费为由要求解除《租赁合同》，而被告认为原告千姿汇购物中心没有正式开业原告构成违约，则本案的争议焦点即原告千姿汇购物中心开始营业的时间。原告为证明千姿汇购物中心开业时间，提供的微信截图照片、开业庆典照片，足以认定千姿汇购物中心已于2014年12月20日开业。那么，涉案商铺应从2014年12月20日起交付租金和物业费。至原告起诉时，被告共计向原告交纳租金×××元、物业管理费×××元（×××元），被告未按期交纳租金，被告构成违约，按照《租赁合同》约定，原告有权要求解除《租赁合同》。原告要求解除《租赁合同》的起诉状于2015年6月3日送达到被告，则原、被告签订的《租赁合同》于2015年6月3日解除，被告应向原告交纳2014年12月20日至2015年6月2日的租金和物业费。现原告仅要求被告支付至2015年4月30日的租金和物业费，则2014年12月20日至2015年4月30日的租金为41.08平方米×1.5元×132天=×××元，2014年12月20日至2015年4月30日的物业费为41.08平方米×1.5元×132天=×××元，则被告还应向原告支付租金×××元。
关于反诉原告以反诉被告未按合同约定开业、迟迟没有正式开业、反诉被告存在着虚假宣传、擅自改变商场规划布局、改变经营环境、未进行有效的经营管理等严重违约行为为由要求解除双方《租赁合同》、支付违约金×××元、双倍返还已交的保证金×××元、返还已交付的租金×××元、装修保证金×××元、物业费×××元、赔偿损失×××元的反诉请求，反诉被告已举证证明千姿汇购物中心已于2014年12月20日开业，反诉原告所举证的影像资料、照片等证据不能证明反诉被告存在违反《租赁合同》约定的虚假宣传、擅自改变商场规划布局、改变经营环境、未进行有效的经营管理，不能证明反诉被告违约。且，依照双方签订的《租赁合同》，在反诉原告不交纳租金构成违约的情况下，反诉被告有权没收履约保证金。对于装修保证金×××元，反诉被告表示可以退还给反诉原告，本院予以准许。对于物业费×××元，至《租赁合同》2015年6月3日解除之日，反诉原告应向反诉被告支付2014年12月20日至2015年6月2日165天的物业费×××元（×××平方米×1.5元×165天），则反诉被告应向反诉原告返还物业费×××元。对反诉原告其他诉讼请求，因不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告沈阳麟承天和商业管理有限公司与被告李应军2013年12月3日签订的《租赁合同》于2015年6月3日解除；
二、被告李应军于本判决生效后十日内将位于沈阳市铁西区兴工北街34号千姿汇购物中心×××商铺腾空并返还给原告沈阳麟承天和商业管理有限公司；
三、被告李应军于本判决生效后十日内给付原告沈阳麟承天和商业管理有限公司租金×××元；
四、反诉被告沈阳麟承天和商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告李应军物业费×××元；
五、反诉被告沈阳麟承天和商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告李应军装修保证金×××元；
六、驳回原告沈阳麟承天和商业管理有限公司、反诉原告李应军的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费×××元，减半收取×××元，由原告沈阳麟承天和商业管理有限公司承担×××元，由被告李应军承担25元；反诉案件受理费×××元，减半收取×××，由反诉原告李应军承担×××元，由反诉被告沈阳麟承天和商业管理有限公司承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 薇
审 判 员 张 楠
人民陪审员 曹丽娜
二〇一五年十一月二日
书 记 员 左洁文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。