广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第843号
原告（反诉被告）：刘炳培，身份证住址广州市越秀区。
原告（反诉被告）：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘炳培。
两原告共同委托代理人：周婉芳、黄仕雅，广东博厚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：霍健宇，身份证住址广州市。
被告（反诉原告）：廖文熙，住广州市越秀区。
两被告共同委托代理人：何志平，广东国鼎律师事务所律师。
原告刘炳培、广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）诉被告霍健宇、廖文熙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人周婉芳、黄仕雅，两被告共同委托代理人何志平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：原告刘炳培、康某公司与被告于2012年1月18日签订《商铺买卖合同》，约定被告以179000元的价格向原告刘炳培购买广州市东风西路132号4032号铺；同时约定被告以支付首期购房款及余款以银行按揭的方式支付。合同签订后，被告支付了房款（含定金）99000元。但被告未能在合同约定的期限内申请银行办理按揭手续，经原告催告后至今仍未给予实质性回应，也未采取任何措施落实支付余款。被告迟延付款的行为已构成违约，故诉请法院判令：1、解除原告刘炳培、康某公司与被告于2012年1月18日签订的《商铺买卖合同》；二、原告刘炳培、康某公司没收被告已付房价款（含定金）99000元作为违约金。
两被告共同答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。上述《商铺买卖合同》签订后，被告于2012年1月14日向两原告支付了定金50000元，并于1月18日支付了首期房价款的剩余部分49000元。2012年4月23日，被告按两原告的通知，办理了按揭贷款手续，并向广州安某顾问有限公司支付了按揭服务费、公证费、登记费、评估费、房产查册费合计2790元。可见，两原告称被告未在合同约定的期限内申请银行办理按揭手续的说法并没有事实依据。2014年4月10日，原告康某公司向被告发来《敬告函》，根据该函可知，银行不批准被告贷款申请是基于国家政策原因，而非被告的原因。因此两原告主张没收被告已付房价款（含定金）作为违约金的诉请并无事实和合同依据。虽然被告已依约履行了相关合同义务，但两原告却未在《商铺买卖合同》生效后的230个工作日内，按照约定向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。鉴于两原告逾期办理交易过户手续的期间已远远超过15日，被告有权依约解除合同并向两原告主张违约责任。故反诉请求法院判令：一、解除两原告与被告于2012年1月18日签订的《商铺买卖合同》；二、两原告向被告双倍返还定金100000元；三、两原告向被告返还首期房价款49000元。
两原告共同就被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。根据合同第三条备注第3点、第四条的约定，我方多次通知被告办理按揭贷款手续，但被告没有成功办理按揭，也没有将剩余的款项支付给原告，因此过错在被告，应由被告承担违约责任。被告要求两原告退还款项，我方认为就算要返还款项，也应由刘炳培返还，康某公司只是代理人。我方已向被告告知刘炳培是产权人。被告只能选择由刘炳培退还款项或者选择由康某公司退还款项。
经审理查明：2012年1月18日，原告刘炳培（为出卖人，原告康某公司作为委托代理人在合同上盖章）与两被告（为买受人）签订《商铺买卖合同》，其中约定:第一条买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号四层4032号铺，该商铺建筑面积共10.5983平方米，其中套内建筑面积5.5932平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.0051平方米。第二条该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为179000元。第三条付款方式为按揭付款，2012年1月18日前支付全部房价款的50%（包含定金），计99000元；余下房价款80000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任；……3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任。第四条买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。第十条买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明。第十三条本合同生效后的230个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。该合同附件二为《四层平面图》，注明了4032号铺的位置。
被告于2012年1月14日向原告支付了定金50000元，于签订买卖合同当天支付了首期房价款49000元；并于2012年4月23日向广州安某顾问有限公司支付了按揭办证服务费1000元、公证费600元、登记费550元、评估费600元、查册费40元，合计2790元。庭审中，原告确认康某公司收取被告支付的房价款后，已转交给刘炳培。
2012年8月15日，原告康某公司向被告发出《敬告函》，表示由于受国家宏观调控政策影响，各家银行贷款授信额度锐减，审批流程较前严格，对于何时能完成按揭审批手续，接洽银行尚未有明确答复，因此其公司建议被告可根据自身的实际情况将按揭付款方式转为一次性付款，在2012年9月10日前选择转为一次性付款的，将给予余款部分9.2折优惠等。同年11月2日，原告康某公司向被告发出《关于催办理按揭手续的函》，表示其公司已于2012年9月11日发函通知被告前往其公司指定地点办理按揭手续，如因被告自身原因未能前往办理的，请于该函签署之日起15各工作日之内带齐相关资料到指定地点办理，其公司将为被告提供永亨银行（中国）有限公司广州分行或兴业银行广州分行之按揭贷款服务，若被告在收到该函时已经提交相关资料、费用和办理相关按揭手续可无需理会该函等。2014年4月10日，原告康某公司再次向被告发出《敬告函》，称被告商铺的按揭银行永亨银行（中国）有限公司广州分行告知由于政策原因不再办理被告商铺的银行按揭手续，请被告于收到该函件之日起7日内自行申请其他银行办理按揭手续或向其公司一次性支付余下房款，若被告逾期支付的，其公司将根据合同约定追究被告相应的违约责任等。
另查明，涉案商铺产权自2011年11月26日起登记在原告刘炳培名下，据粤房地权证字第××号《房地产权证》载明：房屋地址为越秀区东风西路132号432，建筑面积10.6平方米，其中套内建筑面积5.59平方米，所有权取得方式为分割。
2011年10月17日，原告刘炳培与康某公司签署《委托合同》，载明：刘炳培是座落在广州市越秀区东风西路132号四楼房屋的权属人，现刘炳培委托康某公司作为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续；并办理银行转让款的托管手续；二、代缴房产交易税费及领取证明文件、房地产证等资料；……该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2011）粤穗广证内字第28455号《公证书》公证。
因本案纠纷，两原告于2014年4月1日向本院递交本案诉讼资料，本院于同月8日予以立案受理。
庭审中，被告表示在购买涉案商铺时已知悉两原告之间的委托代理关系。
本院认为：原告刘炳培与被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《商铺买卖合同》第三条约定，付款方式为按揭方式付款，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。上述合同的约定可理解为被告作为买受人何时办理、如何办理按揭贷款手续须根据原告的要求来进行。另上述合同第三条还约定，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。即在不能以银行按揭方式付款的情况下，才应一次性全额支付余款。因此，原告在2014年4月10日才向被告发出《敬告函》，告知由于政策原因永亨银行（中国）有限公司广州分行不再办理按揭手续的情况下，已于2014年4月1日向本院提交本案诉讼资料，主张被告逾期付款构成违约，要求没收被告已付定金及房价款，理据不足，本院不予支持。现原、被告均要求解除于2012年1月18日签订的《商铺买卖合同》，本院予以照准。
根据《商铺买卖合同》第六条、第十三条的约定，原告刘炳培至今未为被告办理涉讼商铺的产权交易过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。因《商铺买卖合同》并无约定办理涉讼商铺的产权交易过户手续应以被告付清房价款为前提，故两原告以被告未付清房价款为由提出的抗辩，本院不予采纳。被告反诉要求解除《商铺买卖合同》，退还已付的房价款99000元，符合上述合同关于违约责任承担的约定，本院予以支持。至于被告在签订《商铺买卖合同》前所支付的定金50000元，在双方签订《商铺买卖合同》后已转化为被告支付的房价款，故被告现要求适用定金罚则双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。
原告康某公司是作为原告刘炳培的代理人受托签订上述买卖合同，因此合同中关于出卖人的权利义务应由委托人，即原告刘炳培承担。被告要求代理人原告康某公司承担合同责任依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘炳培与被告霍健宇、廖文熙于2012年1月18日就广州市东风西路132号4032号铺签订的《商铺买卖合同》。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告刘炳培向被告霍健宇、廖文熙退还房价款（含定金）99000元。
三、驳回原告刘炳培、广州康创投资有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告霍健宇、廖文熙的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2275元、反诉受理费1640元，由原告刘炳培负担3390元，被告霍健宇、廖文熙共同负担525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖丽恂
人民陪审员 梁启明
人民陪审员 谢炜权
二〇一四年七月十八日
书 记 员 梁启志