四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）川民终1249号上诉人(原审被告、反诉原告)：成都凯乐房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区府城大道3号。法定代表人：曲继斌，董事长。委托诉讼代理人：李智，四川全兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾理，四川良禾律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李洁，女，汉族，1980年6月6日出生，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：冯军，四川惠风律师事务所律师。上诉人成都凯乐房地产开发有限公司(以下简称凯乐公司)因与被上诉人李洁房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院(2015)成民初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。上诉人凯乐公司的委托诉讼代理人曾理、杨雪(庭审后撤销委托)，被上诉人李洁的委托诉讼代理人冯军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯乐公司上诉请求：1.撤销(2015)成民初字第630号民事判决，依法驳回李洁全部诉讼请求或驳回起诉，支持凯乐公司一审全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由李洁承担。事实与理由：一、李洁主体不适格，应当驳回起诉。2013年1月31日，李洁与凯乐公司签订三份《房屋买卖合同》，约定李洁购买“凯乐国际”项目4号楼1栋12楼1、2、3号房屋。2013年3月12日，双方就房屋买卖相关事项又签订了《凯乐国际项目购房合同补充协议》(以下简称《补充协议》)。虽然是由李洁向凯乐公司购买案涉房屋，但由于土地性质为科研用地，致使签订《房屋买卖合同》的相对方也须符合企业法人身份，所以买受人应为李洁成立的企业法人，而非李洁。李洁在签订合同时承诺完善企业法人相关手续，并且将房屋所有权证办理到其成立的企业法人名下。故收房及解除合同的权利均属于李洁发起设立的企业法人，李洁无权要求解除合同。二、李洁与凯乐公司签订的三份《房屋买卖合同》以及《补充协议》性质应为预约合同。凯乐公司“凯乐国际”项目用地性质为科研设计用地，物业性质相应为科研办公楼。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，以及《成都市人民政府办公厅关于规范工业总部基地建设的意见》(成办发[2008]48号)第五条第二款之规定，工业总部基地建设项目的受让(租赁)人应为非自然人，致使本案《房屋买卖合同》的相对方须为企业法人。李洁作为自然人，在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》之时就明确知道其不具备签订该合同的主体资格，须待李洁向凯乐公司提供办理企业法人所需的相关资料及费用由凯乐公司代办企业法人设立事宜后，李洁方能取得合法有效的合同主体资格。故案涉合同性质为预约合同，实质上就是李洁代替公司在其成立之前对外签订的预约性合同。三、一审判令解除李洁与凯乐公司签订的三份《房屋买卖合同》及《补充协议》，属认定事实错误及适用法律错误。1.凯乐公司无法在交房最迟期限前取得规划验收合格证是由于政府延期审核颁发该证，实属不可抗力导致，因此，凯乐公司并不构成违约，亦不应当承担违约责任。双方签订的《房屋买卖合同》第十条第三款约定，如发生不可抗力之因素或国家政策(包括政府行为导致协议不能履行)变化等事由的，甲方(凯乐公司)物业交付时间可以据实予以延期且不承担任何违约责任，其中包括：法律法规、政府政策的变动；其它非甲方的原因导致的延期交房的。在凯乐公司前往规划部门办理规划验收合格证时，被告知由于“凯乐国际”项目基础及系统均为一整体，无法分开办理规划验收合格证，必需在整体工程全部竣工后，才能统一办理。所以，李洁所购买房屋所属的“凯乐国际”项目4栋是由于政府部门无法分批次在凯乐公司项目符合规划验收的条件下向凯乐公司颁发规划验收合格证。但是，案涉房屋所属楼栋在合同约定交付期限届满前已获得有关部门关于规划验收条件的核实且已竣工验收合格，未取得规划验收合格证并非由于能够归结于凯乐公司之原因造成，亦不影响该物业符合规划验收合格之条件。凯乐公司虽未取得规划验收合格证，但是事实上对李洁并不造成实际损失，既不影响其购买房产的价值，亦不影响其使用价值。且李洁违反合同的约定，一直没有成立公司作为合法的购房、收房主体，凯乐公司完全可以合理怀疑李洁是因为房地产不景气，找理由要求退房退款，并收取高额违约金。2.李洁根本违约，违约方不能行使合同解除权。在双方签订的三份《房屋买卖合同》及《补充协议》中，李洁为了阻却凯乐公司完成交房义务，迟迟不向凯乐公司提供用以办理企业法人所需的相关资料及费用，已构成恶意阻止交房条件成就，应视为凯乐公司已经履行完毕交房义务。根据《补充协议》第二条约定，李洁应当在正式交房之前向凯乐公司提供办理企业法人所需的相关资料及费用。李洁一直未向凯乐公司提供办理企业法人所需相关资料及费用，因李洁不是合同当事人中的守约方，不能行使合同解除权。由于李洁的违约致使其连合同主体资格都不具备，构成根本性违约。并且，李洁的违约行为致使凯乐公司无法履行合同中的相关义务，故双方约定的合同解除条款不能适用本案。四、凯乐公司并无违约行为，一审酌情确定凯乐公司按照房款总价的15％支付李洁违约金1381479元错误。凯乐公司虽未按期取得规划验收合格证，但是事实上对李洁并不造成实际损失，既不影响其购买房产的价值，亦不影响其使用价值。一审判决支付高达130余万元的违约金，对凯乐公司极其不公。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平公正，请求二审查清事实，依法改判。李洁答辩认为，一、双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不是预约合同，而是本约合同。本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此不是预约合同，而是本约合同。双方当事人分别是具有完全民事行为能力的自然人和企业法人，合同标的物是依法可以自由买卖的房屋，双方当事人之间建立的房屋买卖合同关系是真实意愿的表示。国家法律和法规并没有对自然人购买科研用地上的房屋有禁止性规定。何况，《房屋买卖合同》明确约定了凯乐公司为出卖人、李洁为买受人，由凯乐公司将涉案房屋所有权转移给李洁，李洁支付对价的内容。而《补充协议》是凯乐公司作为出卖人、李洁作为买受人，双方就李洁按照《房屋买卖合同》购买的房屋今后向企业法人过户问题而达成的协议，是在履行《房屋买卖合同》过程中的具体约定，不能改变本约合同的性质。二、凯乐公司交付不具备约定交房条件的房屋，违反了合同义务，应当承担违约责任。2014年8月31日李洁收到凯乐公司的交房通知书，被告知交房时间为2014年9月6日。李洁交付了全部购房款，履行了合同约定的全部义务，并于2014年9月6日按约到交房现场，凯乐公司不能提供符合交房条件即“该项目已经取得的规划验收合格证”。此后，李洁又于2014年9月9日、2014年9月17日两次与凯乐公司交涉。在李洁多次要求下，凯乐公司始终不能按照合同约定的交房条件向李洁提供该项目的规划验收合格证，时间长达130天。四川省成都市高新公证处2015年10月8日的《公证书》及《高新区建设项目竣工公示》可以证明当时尚未取得规划验收，不能证明未取得规划验收是因规划验收部门的原因所致。凯乐公司向法庭提交的于2016年1月6日取得的《建设工程规划验收合格证》，证明涉案房屋在约定的交房期限2014年9月6日届满时尚不具备约定的交房条件。反证了凯乐公司构成违约，李洁有权要求解除合同。三、一审判决酌情减少凯乐公司承担违约金，尚不能弥补凯乐公司给李洁造成的实际损失。综上，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，凯乐公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决。李洁向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同，凯乐公司向李洁退还购房款9209863元；2.凯乐公司向李洁支付违约金1841972元；3.案件诉讼费用由凯乐公司承担。凯乐公司向一审法院反诉请求：1.李洁继续履行合同义务，向凯乐公司提供一家合格的企业法人，并与凯乐公司签订《购房合同》及办理相关交房手续；2.案件诉讼费用由李洁承担。一审法院认定事实：2013年1月14日，凯乐公司与李洁签订《房屋认购书》，约定李洁认购凯乐公司开发的“凯乐国际”项目4栋1单元12层1、2、3号房屋，建筑面积1089.2平方米、套内面积824.72平方米(以实测面积为准)。房屋用途为办公，使用需遵守法律法规、业主临时管理规约以及物业服务合同的约定。双方对总价款、支付方式、定金及各自权利义务进行了约定。2013年1月31日，凯乐公司(甲方)与李洁(乙方)分别签订三份《房屋买卖合同》，约定李洁购买凯乐公司开发的位于“凯乐国际”项目4号楼1-12-1号、1-12-2号、1-12-3号房屋；房屋价款分别为2733425元、2585383元、3891055元；支付方式均为分期付款；乙方应当在签订合同之日起当日内分别向甲方支付1640055元、1551230元、2334633元，于2013年6月30日前支付546685元、517077元、778211元，于2014年8月31日前支付546685元、517076元、778211元。该三份合同中，除对应物业的面积及价款不一致外，其余内容均相同。其项目基本情况中载明：经国家相关部门批准，甲方在位于成都市××区××大道××号的地块上建设“凯乐国际”项目。该项目的建设用地规划许可证号为：510107201229037，建设工程规划许可证号为：510107201239143，建筑工程施工许可证号为：CGGJ(2012)-J196。经政府相关部门批准，上述地块的规划用途为科研设计用地，物业性质为科研办公楼。抵押情况中载明：该物业所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。其交房条件及标准约定为：1.该物业交付时应当符合下列条件。(1)该项目已取得规划验收合格证；(2)该项目竣工验收合格；(3)有资质的房产测绘机构出具的该物业面积实测技术报告书；(4)达到本合同第十条中甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的条件。其交房时间约定为：1.甲方最迟定于2014年8月31日向乙方交付物业。如甲方提前交房，则以甲方交房通知书的时间为准，乙方届时应按照甲方通知的时间收房。2.如甲方逾期交房，则每逾期一天应按乙方已付房款的万分之一承担违约金。3.但如发生以下不可抗力之因素或国家因素(包括政府行为导致协议不能履行)变化等事由的，甲方物业交付时间可据实予以延期且不承担任何违约责任。(1)……；(2)……；(3)因市政配套工程批准、安装、施工造成的工程延期；(4)非因甲方原因，而因政府有关部门工作效率或政策变化或其他等原因，导致工程验收滞后或者工程延期的；(5)……；(6)乙方发生有相关违约行为，包括：未按约定付清相关款项或未按合同约定提交有关手续等；(7)……；(8)……；(9)法律法规、政府政策的变动；(10)……；(11)其他非甲方的原因导致的延期交房的。双方还对房屋交接、规划设计变更、物业使用要求等进行了约定。2013年3月12日，凯乐公司(甲方)与李洁(乙方)签订《补充协议》，其第一条约定，产权明晰：双方确定，在双方签订《房屋买卖合同》后，甲方将严格履行《房屋买卖合同》中的各项条款，并保证“凯乐国际”项目4幢1单元12楼1号、2号、3号房屋在乙方未违反《房屋买卖合同》中有关产权约定条款的情况下不再出售给除乙方以外的任何第三方。第二条约定，合同效力：甲方所售物业的买受人特指企业法人，而乙方目前以自然人身份同甲方订立《房屋买卖合同》。因此，甲方向乙方承诺，保证乙方所签订的《房屋买卖合同》在公司成立以前暂时具备合法效力。乙方全权委托甲方将产权办理到乙方指定设立的企业法人名下。乙方向甲方提供办理企业法人所需的相关资料及费用(时间为正式交房之前)，由甲方负责办理公司设立事宜。若非乙方责任导致公司未依法设立和产权未能办理过户，乙方有权退房。甲方届时支付房款总额的20%作为违约金并退还所有乙方已支付款项。第六条约定，对《房屋买卖合同》中第十条第二款的补充约定：甲方逾期交房超过60天的，乙方有权要求解除合同。乙方选择解除合同的，在收到乙方解除合同通知的30日内，退还乙方已交的全部房款，另外甲方应按合同总价款的20%向乙方支付违约金，并承担因此而给乙方造成的一切损失(包括但不限于公证费、诉讼费、查档费、律师费、差旅费、银行利息及乙方向银行承担的违约金损失等)。第七条约定，《房屋买卖合同》中第十条第三款中第3、4项约定不适用，双方约定：非甲方所能控制的、有政府法律法规条文证明成立的相关法律因素导致的逾期，甲方可以不承担责任。第十一条约定，违约责任：1.如甲方违反补充协议第一条中的约定，将乙方依照《房屋买卖合同》合法购置的物业销售给除乙方以外的第三方，甲方则须双倍退还乙方已交房款。同时乙方有权解除与甲方签订的《房屋买卖合同》。2.甲方保证乙方以自然人身份同甲方订立的《房屋买卖合同》暂时有效，并在甲方指定的期限(第九条约定期限)内将乙方购置的物业的产权办理至乙方法人身份的企业名下(即指成立公司)，若因乙方原因导致甲方不能为乙方办理产权过户手续，则由乙方承担一切相关责任。3.逾期责任甲乙双方对等。第十二条约定，其他约定事项：1.本协议是甲乙双方签订的《房屋买卖合同》的组成部分，具备同等的法律效力。2.本物业需要公司名义办理产权，对此乙方完全知晓，并且将全力配合甲方办理相关手续并提供成立公司所需的资料并承担相应的费用。3.如补充协议与主合同的内容发生冲突，则以补充协议的内容为准。李洁于2013年1月14日向凯乐公司支付案涉购房定金50万元，于2014年9月9日前将全部购房款9209863元付清。凯乐公司向李洁发出《凯乐国际交房通知书》，主要载明：“尊敬的4栋1单元12楼1、2、3号业主李洁，您购买的房屋已经竣工验收合格，达到合同约定的交付使用条件，我们将于2014年8月31日开始交付。为您安排的交房时间是2014年9月6日。”李洁于2014年8月31日收到该通知书，于9月6日前往凯乐公司收房，因双方对交房事宜发生争议，李洁未收房。2014年9月19日，李洁向凯乐公司发出《告知函》，主要载明：“在交房过程中，贵方(凯乐公司)无法按照双方签订的购房协议第八条第一款之约定，向我方提供该项目规划验收合格证。我方于9月9日和9月17日两次与贵方进行面谈，贵方人员都无法提供。据此，我们认为，贵方意欲将未经国家建设主管部门验收合格，且不符合双方约定交房条件的房屋交付使用。贵方的行为已构成违约。我方拒绝接受该标的物。”2014年12月5日，凯乐公司向李洁发出《回复函》，主要载明：“你所购买的凯乐国际4栋1单元12楼的建筑已如期竣工。通过了成都市高新区质检站的质检验收，并有甲方、乙方、监理、设计、质检站等五方的验收记录。至此，房屋已完全具备物业交付条件。目前，需要你方提供合法购房主体的办理资料，以便我公司协助你方办理公司资质。我们认为阁下对交房的理解有一定的偏差。我们本着充分尊重客户要求的基本原则，希望与你方消除误解，以求圆满妥善、友好的解决。”另查明，凯乐公司于2016年1月6日取得案涉“凯乐国际”项目的《建设工程规划合格证》。庭审中，凯乐公司提交了一份由四川省成都市高新公证处于2015年10月8日出具的《公证书》，其内容是由该公证处对凯乐公司工作人员分别在成都市高新区管委会二楼“高新规划公示栏”及案涉“凯乐国际”项目处大楼外粘贴《高新区建设项目竣工公示》的行为进行的证据保全，拟证明案涉项目已经过高新区建设局进行竣工验收并公示，但因规划验收需整体进行，不能分开进行，因此对案涉房屋的规划验收有延误是因规划验收部门的原因导致，并非凯乐公司的责任。经质证，李洁对该《公证书》的真实性、合法性、关联性无异议，但认为公示的内容为竣工公示，并非规划验收合格的公示；且公示时间为2015年9月28日至10月4日，已经是合同约定的交房期限届满后一年之久，该证据不能证明凯乐公司在约定的期限内取得了规划验收合格证。一审认为，该《公证书》的真实性、合法性虽能确认，但不能证明案涉房屋规划验收有延误是因规划验收部门的原因所致的事实，该证据不能达到凯乐公司的证明目的，对该证据不予采信。一审法院认为，关于双方之间建立的法律关系的性质问题。因案涉《房屋认购书》及三份《房屋买卖合同》明确约定了凯乐公司为出卖人、李洁为买受人，由凯乐公司将案涉房屋的所有权转移给李洁、李洁支付对价的内容，符合房屋买卖合同的构成要件。而《补充协议》中关于案涉房屋的买受人应为企业法人、李洁全权委托凯乐公司将产权办理至李洁指定设立的企业法人名下的内容，应系双方对房屋买卖合同关系成立、生效后，合同实际履行过程的具体约定，并不能否定李洁以自然人身份与凯乐公司所签订合同的合法、有效性。凯乐公司主张双方之间系预约合同关系，缺乏事实及法律依据，不予采信。李洁与凯乐公司之间签订的《房屋认购书》、三份《房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。双方均应按约定全面履行各自的合同义务。关于《房屋认购书》、三份《房屋买卖合同》、《补充协议》应否解除问题。双方之间的争议主要在于案涉房屋是否符合约定的交房条件，李洁是否有权行使约定的合同解除权。根据《房屋买卖合同》第八条对交房条件及标准的约定，以及第十条对交房时间的约定，案涉房屋应于2014年8月31日前向李洁交付，且交付时该项目应已取得规划验收合格证。实际履行中，凯乐公司直至2016年1月6日才取得《建设工程规划合格证》，故能够据此认定案涉房屋在约定的交房期限届满时尚不具备全部交房要件，凯乐公司客观上存在逾期交房的违约事实。而《补充协议》第六条约定，凯乐公司逾期交房超过60天的，李洁有权要求解除合同。故李洁据此主张行使约定的解除权解除案涉合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，依法应予以支持。凯乐公司虽抗辩主张其逾期取得《建设工程规划合格证》，是因政府延期审核颁发该证导致，并非凯乐公司的责任，但对该抗辩主张，凯乐公司未提交任何有效证据予以佐证。依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，凯乐公司应当承担举证不能的法律后果。故对凯乐公司的该抗辩意见不予采信。凯乐公司还抗辩认为，李洁未按约定向凯乐公司提供办理设立企业法人所需的资料及费用，存在违约行为，依法不能行使合同解除权。对此，由于《补充协议》第二条关于正式交房前由李洁向凯乐公司提供办理企业法人所需资料及费用的约定，并非凯乐公司向李洁履行交房义务的前提条件，李洁是否履行提供资料及费用的义务，都不影响凯乐公司按照约定向李洁履行交房义务。更何况，双方没有对李洁应提供的资料及费用予以明确，凯乐公司亦未举证证明其已向李洁告知了应缴资料的明细，因此，凯乐公司主张李洁存在逾期提交资料的违约行为，缺乏事实依据，其据此主张李洁无权行使合同解除权的理由不成立，不予支持。关于凯乐公司应否向李洁退还购房款及支付违约金问题。因双方于李洁已向凯乐公司付清全部购房款9209863元的事实无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对李洁要求凯乐公司返还全部购房款的主张，应予以支持。关于违约金。《补充协议》第六条约定，凯乐公司逾期交房超过60天的，李洁有权要求解除合同；李洁选择解除合同的，凯乐公司除应退还全部购房款外，还应按合同总价款的20%向李洁支付违约金，并承担因此而给李洁造成的一切损失。根据该约定，李洁有权主张因凯乐公司的违约行为致使合同解除的违约金。凯乐公司抗辩主张其不存在违约行为、不应承担违约责任，应视为其对违约金作出了根本性抗辩，包含认为违约金过高的意见。对此，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然李洁未举出凯乐公司逾期交房给其造成实际损失的证据，但凯乐公司逾期取得项目规划验收合格证长达近一年半的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，根据公平原则和诚信原则，结合凯乐公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定凯乐公司应按李洁已付房款总价的15%支付违约金，违约金数额为1381479元。关于凯乐公司要求李洁提供一家合格企业法人，并由该企业法人与凯乐公司签订购房合同及办理交房手续的反诉主张能否成立问题。因凯乐公司提出的反诉请求是基于合同继续履行，而前已述及，案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》系因凯乐公司的违约行为而解除，在已判令合同解除的情况下，凯乐公司的反诉主张已不具备客观基础，故对凯乐公司关于要求李洁提供一家合格企业法人，并由该企业法人与凯乐公司签订购房合同及办理交房手续的诉请，不予支持。综上，李洁的诉讼请求部分成立，依法予以支持；凯乐公司的反诉请求不成立，予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除李洁与凯乐公司于2013年1月14日签订的《房屋认购书》、于2013年1月31日签订的三份《房屋买卖合同》、于2013年3月12日签订的《凯乐国际项目房屋购房合同补充协议》；二、凯乐公司于判决生效之日起十日内向李洁退还购房款9209863元；三、凯乐公司于判决生效之日起十日内向李洁支付违约金1381479元；四、驳回李洁的其余诉讼请求；五、驳回凯乐公司的全部反诉请求。若未按判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费88111元，由凯乐公司负担84000元，由李洁负担4111元；反诉案件受理费38134.52元，由凯乐负担。本院二审期间，本案当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本案当事人均未提供新证据。本院认为，本案争议焦点是：1.李洁是否具备本案的诉讼主体资格；2.案涉合同及补充合同的性质及效力如何；3.若合同有效，解除合同是否具备事实和法律依据；4.若案涉合同有效，凯乐公司是否存在违约行为，应否承担违约责任。现评述如下：一、关于李洁是否具备本案的诉讼主体资格问题。根据本案事实，案涉《房屋认购书》、三份《房屋买卖合同》、《补充协议》其首部的交易主体卖方是凯乐公司，买方是李洁，落款处有卖方委托代理人签名并加盖凯乐公司印章，买方由李洁签名，故上述合同的签约主体是凯乐公司与李洁，其合同权利义务的履行主体也是凯乐公司与李洁。2013年3月12日，凯乐公司与李洁签订《补充协议》，对落实交易标的所涉及的与规划土地用途配套一致问题进行具体约定，即案涉房屋的土地使用权属于“科研设计用地”，根据《成都市人民政府办公厅关于规范工业总部基地建设的意见》(成办发[2008]48号)对工业总部基地建设项目的受让(租赁)应为非自然人的规定，案涉交易标的房屋产权需要办理到买受人李洁指定设立的企业名下。为此，双方在该《补充协议》中约定：“合同效力：甲方所售物业的买受人特指企业法人，而乙方目前以自然人身份同甲方订立《房屋买卖合同》，因此，甲方向乙方承诺，保证乙方所签订的《房屋买卖合同》在公司成立以前暂时具备合法效力。乙方全权委托甲方将产权办理到乙方指定设立的企业法人名下。乙方向甲方提供办理企业法人所需的相关资料及费用(时间为正式交房之前)，由甲方负责办理公司设立事宜。若非乙方责任导致公司未依法设立和产权未能办理过户，乙方有权退房。甲方届时支付房款总额的20%作为违约金并退还所有乙方已支付款项。”因此，案涉标的产权证办理事项，是履行案涉房屋交易合同的附属义务，不影响房屋买卖交易合同的主体，也不影响房屋买卖合同的效力。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定(三)》第二条“发起人未设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定精神，企业发起人以自己的名义对外签订合同，该发起人应当承担其法律后果。因此，李洁是本案适格诉讼主体。凯乐公司上诉主张李洁不具备本案诉讼主体资格的理由不成立，本院不予支持。二、关于案涉合同及补充合同的性质及效力问题。凯乐公司上诉主张其与李洁签订的三份《房屋买卖合同》及《补充协议》性质应为预约合同。根据凯乐公司与李洁签订的上述合同内容，双方房屋买卖意思表示明确，交易标的唯一，购房标的金额具体，交付标的时间明确，李洁也按合同约定支付了购房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定凯乐公司与李洁之间建立的房屋买卖合同关系非预约合同关系。原审认定其房屋买卖合同为本约，合法有效，双方当事人应当按照约定全面正确履各自的义务正确，应予维持。三、关于解除案涉合同是否具备事实和法律依据问题。根据双方当事人在《补充协议》中对解除合同条件的约定：“若非乙方责任导致公司未依法设立和产权未能办理过户，乙方有权退房。甲方届时支付房款总额的20%作为违约金并退还所有乙方已支付款项。”“甲方逾期交房超过60天的，乙方有权要求解除合同。乙方选择解除合同的，在收到乙方解除合同通知的30日内，退还乙方已交的全部房款，另外甲方应按合同房屋总价款的20%向乙方支付违约金，并承担因此而给乙方造成的一切损失(包括但不限于公证费、诉讼费、查档费、律师费、差旅费、银行利息及乙方向银行承担的违约金损失等)。”凯乐公司应于2014年8月31日前向李洁交付已取得规划验收合格证的房屋。但实际履行中，凯乐公司直至2016年1月6日才取得《建设工程规划合格证》，故案涉房屋在约定的交房期限届满时尚不具备全部交房要件，凯乐公司客观上存在逾期交房的违约事实。依据《补充协议》约定，凯乐公司逾期交房超过60天的，则合同解除的约定条件成就，李洁有权要求解除合同。故原审支持李洁行使合同解除权解除案涉合同，事实清楚，法律依据充分。凯乐公司上诉主张不应解除双方房屋买卖合同的理由不成立，本院不予支持。四、关于凯乐公司应否承担违约责任问题。凯乐公司上诉主张其在履行房屋买卖合同过程中并无违约行为，原审判决按照房款总价的15％支付李洁违约金1381479元错误。根据本案事实，凯乐公司通知李洁收房时，并未取得规划验收合格证，李洁据此向凯乐公司发出《知告函》，明确指出凯乐公司的违约事实。凯乐公司也不否认当时未取得案涉房屋项目规划合格证的事实，其主张未按时取得规划验收合格证非因自己的原因。虽然双方合同约定有凯乐公司的免责条款，但凯乐公司在本案诉讼中，并未举示其具有免责情形的任何有效证据。因此，原审认定凯乐公司承担违约责任并无不当。凯乐公司认为迟延取得规划验收合格证对李洁并不造成实际损失，既不影响标的房产的价值，亦不影响其使用，原审判决违约金不当。鉴于本案解除合同的条件成就，合同解除后凯乐公司应当退还李洁购房款本金及自收取本金时开始计算的利息。一审认为李洁起诉主张的违约金过高，根据本案实际情况，酌情确定违约金金数额为1381479元与按法定利率计算的资金占用利息相当，并无不当。凯乐公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，凯乐公司的上诉请求不能成立，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费123482.57元，由成都凯乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 敏审判员 刘 云审判员 刘维秋二〇一七年三月十六日书记员 许 杰