黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第13号
上诉人（原审第三人）孔令启，男，汉族，农民。
委托代理人王先灵，嫩江县白云法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）曹翠娟，女，汉族，退休工人。
被上诉人（原审被告）松原市千大房地产开发有限公司。
法定代表人蒲海勇，该公司董事长。
原审被告梁海峰，男，汉族，原松原市千大房地产开发有限公司嫩江分公司负责人。
委托代理人乔世范，嫩江县嫩江法律服务所法律工作者。
上诉人孔令启因与被上诉人曹翠娟、松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司），原审被告梁海峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2013）嫩民初字第1718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孔令启及其委托代理人王先灵，被上诉人曹翠娟，原审被告梁海峰的委托代理人乔世范到庭参加诉讼。被上诉人千大公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告曹翠娟在原审法院诉称，千大公司开发承建嫩江县世纪新城小区，曹翠娟系被动迁户，梁海峰原系千大公司嫩江分公司负责人，其个人实际经营整个工程的拆迁及开发建设。2012年5月8日和5月9日，曹翠娟分别与千大公司签订了两份编号均为35号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议书》），千大公司动迁曹翠娟坐落在嫩江县新华街6委51组房屋一处，并调换给曹翠娟世纪新城小区4-1号楼1层10、11号车库各1套及4-1号楼3单元402室住宅一套。现该回迁楼房已经建成，千大公司、梁海峰一直未将协议中约定的车库和房屋交付给曹翠娟。故曹翠娟诉至法院，要求千大公司按照2012年5月9日签订的35号《产权调换协议书》履行，将世纪新城小区4-1号1层10、11号两个车库交付给曹翠娟；要求解除双方于2012年5月8日签订的《产权调换协议书》，千大公司、梁海峰赔偿曹翠娟432，745.00元（81.65平方米×2，650.00元／平方米×2倍）。
原审被告千大公司在原审法院辩称，曹翠娟所述事实经过属实，但梁海峰使用的千大公司公章不是本公司在公安机关备案的公章，所以千大公司不是本案的适格被告，本案适格被告应当是千大公司嫩江分公司，千大公司认为曹翠娟的两份《产权调换协议书》合法有效。
原审被告梁海峰在原审法院辩称，梁海峰以千大公司名义与曹翠娟签订的《产权调换协议书》应当是无效的，不同意交付两个车库和双倍返还住宅楼损失432，754.00元。理由如下：1、两份《产权调换协议书》并不是在拆迁许可期限内签订的，千大公司的拆迁许可期限为2010年4月20日至2010年6月5日，后经公司申请，期限延长至2011年12月31日。根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁，而本案签订《产权调换协议书》的时间为2012年5月8日，明显超出了相关法规规定的拆迁期限；2、根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。本案中，千大公司的拆迁许可证中明确注明拆迁单位为黑河市洪源拆迁有限责任公司嫩江分公司，现千大公司自行与曹翠娟签订《产权调换协议书》违反行政法规，属于无效的《产权调换协议书》；3、没有《产权调换协议书》中约定的面积，曹翠娟存在欺诈行为，且两份《产权调换协议书》回迁的面积过高，显失公平；4、世纪新城小区现在并没有竣工和验收，所以不能实际交付回迁房屋；5、回迁的无照房屋和门斗不存在；6、曹翠娟要求解除2012年5月8日的《产权调换协议书》，赔偿432，745.00元的请求没有法律依据，且数额过高；7、梁海峰个人不应承担任何责任，梁海峰在签订《产权调换协议书》时是履行职务行为，现在梁海峰已经被千大公司免去了嫩江分公司负责人的职务。
原审第三人孔令启在原审法院述称，不同意曹翠娟的诉讼请求。孔令启与千大公司签订的《购房车库协议书》合法有效，不同意将本案诉争房屋4-1号楼1层11号车库交付给曹翠娟。
原审法院判决认定，千大公司于2010年3月9日申请立项承建嫩江县世纪新城小区，梁海峰从2010年开始以千大公司嫩江分公司负责人身份组织动迁及工程施工。2010年4月19日，千大公司取得房屋拆迁许可证，后发公告将拆迁期限延长至2011年12月31日。千大公司于2010年11月17日取得用地许可证，2010年12月2日取得建设工程规划许可证，2011年4月21日取得建设工程施工许可证，2011年8月24日取得4-1号楼和2-2号楼商品房预售许可证，2012年9月20日取得2-1、3-1、3-2、4-2号楼商品房预售许可证。千大公司需要拆迁曹翠娟坐落在嫩江县新华街6委51组的37.10平方米平房及无照房，双方协议，千大公司同意将世纪新城小区4-1号楼1层10、11号车库及4-1号楼3单元402室，产权调换给曹翠娟，双方签订了《产权调换协议书》。楼房竣工后，千大公司、梁海峰一直未将房屋交付给曹翠娟。
另查明，本案审理中，梁海峰称在其经营期间，曾于2011年11月4日和2012年1月2日以千大公司名义将世纪新城小区4-1号楼1层11、10号车库分别出售给孔令启和于志勇。其中，2011年2月15日，王静与千大公司签订购买世纪新城小区4-1号楼1层11号车库的《购房车库协议书》，于2011年11月4日交纳了定金。孔令启于2012年6月12日要购买王静的世纪新城小区4-1号楼1层11号车库，双方商定，由孔令启将王静交给千大公司的前期购房款交给千大公司，由千大公司将此款退还给王静，千大公司将11号车库购买协议书上的购买人从王静的名下变更到孔令启名下，孔令启将剩余车库款全部交清。另经法院多方联系，无法找到于志勇。庭审后，曹翠娟申请撤回了“要求解除2012年5月8日签订的《产权调换协议书》，千大公司、梁海峰赔偿曹翠娟432，745.00元”这部分诉讼请求。
原审法院判决认为，嫩江县世纪新城小区系千大公司开发建设，梁海峰是千大公司的工作人员，负责开发建设嫩江县世纪新城小区工作。在工作中，梁海峰代表千大公司与曹翠娟签订《产权调换协议书》的行为是履行职务的行为，千大公司对上述协议予以认可。根据法律规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故本案的民事责任应当由千大公司承担。千大公司与曹翠娟于2012年5月9日签订的《产权调换协议书》，是双方在平等协商基础上达成的，协议内容并不违反法律的强制性规定，故曹翠娟要求确认该协议合法有效的诉讼请求，法院予以支持。因千大公司与曹翠娟签订的是拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故曹翠娟要求回迁世纪新城小区4-1号楼1层10、11号车库的诉讼请求，法院予以支持。实际回迁面积如与协议面积不相符，应当由曹翠娟与千大公司依协议约定进行结算，千大公司也可另案主张权利。因千大公司与孔令启签订的《购房车库协议书》也不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，该合同合法有效，但因合同目的已无法实现，孔令启可另行向千大公司主张合同违约责任。因梁海峰未提供于志勇确切地址，无法查实此人，致使法院无法审理梁海峰提供的4-1号楼1层10号车库商品房买卖合同的效力问题。即便双方存在买卖关系，其合同目的也无法实现，因此产生的其他法律关系本案不予审理。曹翠娟有37.10平方米平房客观存在，对此平房的拆迁调换，开发建设方千大公司已与曹翠娟签订了《产权调换协议书》，并分别进行了置换安置，所以曹翠娟有权利依此《产权调换协议书》向千大公司主张权利。双方通过协商之后，达成一致意见，原有平房已经拆除，故梁海峰辩称的拆迁期限超期以及拆迁单位应为黑河市洪源拆迁有限公司，进而提出《产权调换协议书》无效的主张没有法律依据，法院不予支持。与曹翠娟签订的《产权调换协议书》，是双方几经协商最后达成一致意见才签订的，协议内容应当认定是拆迁人自愿调换给被拆迁人的处分行为，梁海峰主张协议显失公平，应当撤销，因其未提供相应证据，法院不予支持。据此判决：一、千大公司与曹翠娟于2012年5月9日签订的编号为35号的《产权调换协议书》有效；二、孔令启于判决生效后3日内将世纪新城小区4-1号楼1层11号车库交付给曹翠娟；三、千大公司于判决生效后3日内将世纪新城小区4-1号楼1层10号车库交付给曹翠娟；四、驳回曹翠娟及孔令启的其他诉讼请求。案件受理费600.00元，由千大公司承担100.00元，曹翠娟承担500.00元。
判决宣判后，孔令启不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：曹翠娟与千大公司签订《产权调换协议书》的时间是2012年5月9日，而孔令启与千大公司签订《购房协议书》的时间是2011年2月15日，孔令启与千大公司发生买卖关系在先。孔令启购买诉争房屋时，曹翠娟与本案诉争房屋尚未建立权利义务关系，曹翠娟不是诉争房屋的特定权利人。没有任何组织和个人向社会公示诉争房屋是回迁户专有房屋，不得外售。享有优先权的先决条件：必须是法定的回迁户的特定物，不得外售：回迁协议日期必须先于孔令启购房日期。曹翠娟一条也不具备。孔令启购房时间早于曹翠娟，且已先行占有，孔令启购房行为没有侵犯曹翠娟的任何权利，孔令启与千大公司的房屋买卖合同关系有效。原审法院判决认定《产权调换协议书》有效是错误的，没有事实和法律依据。请求二审法院依法撤销原审法院判决，改判驳回曹翠娟在原审时提出的诉讼请求。一、二审诉讼费由曹翠娟承担。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，千大公司分别与孔令启、曹翠娟签订了《购房车库协议书》、《产权调换协议书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，且曹翠娟原有房屋因开发建设世纪新城小区已被拆除，故原审法院判决曹翠娟取得世纪新城小区4-1号楼1层10、11号车库并无不当。孔令启与千大公司签订的《购房车库协议书》虽合法有效，但因合同目的无法实现，孔令启可另行向千大公司主张违约责任。综上，孔令启的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600.00元、邮寄费240.00元，由上诉人孔令启负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于卫平
代理审判员 张 岩
代理审判员 张可秋
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 仇长城