北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第14649号
原告北京宝威裕达体育用品有限公司，住所地北京市朝阳区建华南路17号319号。
法定代表人颜远外，总经理。
委托代理人张先勇，北京市常鸿律师事务所律师。
被告中铁物流集团有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄乡大鲁店一村张台路98号。
法定代表人高彤，董事长。
委托代理人任萌，女，1973年3月16日出生，中铁物流集团有限公司法务经理。
原告北京宝威裕达体育用品有限公司（下称原告）与被告中铁物流集团有限公司（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张先勇，被告公司委托代理人任萌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年1月18日，我公司与被告签订仓库租赁合同，约定被告将位于豆各庄村的库房出租给�公司使用，租期至2017年2月28日止。合同签订后我公司一直按约支付租金及各项费用。2012年11月16日，被告以拆迁为由强行断水断电，并用大型货车将库房的大门封死，导致我公司租赁的库房无法使用，员工无法生活。我公司要求被告出示政府部门的拆迁文件，被告未能提供。被告上述违约行为严重影响我公司的正常经营，为避免损失扩大，我公司不得不另行承租新库房，并于2012年12月将自被告处租赁的库房腾空。我公司认为双方签订合同中明确约定租赁期间，被告无故违约应承担违约责任。故我公司诉至法院要求：1、解除我公司与被告签订的库房租赁合同及员工宿舍租赁协议；2、被告支付我公司违约损害赔偿金1289689.5元（包括违约金289689.5元，我公司另租库房多支付的租金损失1000000元），赔偿装修损失620774.83元，赔偿货物转仓运费、人工费175500元；3、退还多缴�的租金及物业费等共计308700元，合计2394664.33元；3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，我公司与原告租赁合同中明确约定如遇拆迁，则合同自动终止。2012年10月我公司得知该地区拆迁即通知原告终止合同。原告所述我公司的违约行为与事实不符。关于原告主张退还部分租金等费用我公司无异议，但原告主张的其他诉讼请求我公司均不同意。
经审理查明，2012年1月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订仓库租赁协议，该协议约定：甲方将位于北京市朝阳区豆各庄村的建筑物租赁给乙方使用，租赁物面积为4900平米；采取包租方式，库内只适用普通货物常温储存，由乙方管理仓库，乙方如需甲方提供仓库租赁外的其他服务，可另签本协议之补充协议；仓库租赁期限自2012年2月10日至2017年2月28日，本协议项下办公区、宿舍租赁期与仓库的租赁期限一致；仓库12个月预付款1073100元，物业管理费每月1800元，12个月预付款21600元，共计
1094700元，于2012年2月10日交纳；乙方在不破坏仓库主体结构的前提下可进行内部装修，甲方负责大院值班保卫及露天停车场厕所的卫生；甲乙双方同意在租赁期内，如该房屋因社会公共利益被依法征用或因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，甲乙双方应就解除租赁关系达成协议，甲方应退还乙方剩余租期的租金；若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或拆迁用地导致甲方无法继续履行本合同的，本合同自动终止，甲乙双方无条件解除合同，双方免责；合同签订及有关事项包括票据、声明或一方认为有必要通知对方的任何事宜，须以书面形式亲自递交、特快专递服务发至本合同中约定的特定联系方式，否则不发生效力，如亲自递交的方式，应以被通知方收到该通知的日期为准，如果是采用特快专递的方式，应以交邮后的第三个工作日为送达日。
2012年2月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订员工宿舍租赁协议，该协议约定：乙方租赁被告员工宿舍及卫生间，面积为195平方米，宿舍12月预付款共计64058元；租期自2012年3月1日至2015年2月28日止（本合同项下宿舍的租赁期限与仓库的租赁期限一致，租赁费用无递增）。该合同其他条款与仓库租赁协议基本相同。
上述合同签订后，原告对租赁的宿舍及仓库进行装修，并向被告交纳2012年2月10日至2013年2月28日仓库租金共计1073100元、物业费21600元。
2012年11月16日，被告协助拆迁单位对原告承租的库房、宿舍停水停电，原告自该日期起无法正常经营。
2012年11月19日，被告向原告发函称：2012年10月我公司接到北京市朝阳区豆各庄乡豆各庄村（土地使用权人）的通知，该区域将进行拆迁，我公司已多次告知贵单位寻找新�赁地点并限定最后搬离期限为2012年11月15日，请贵公司务必在最后限定日期前搬离租赁场地。
2012年11月20日，原告回函给被告称，我公司从未接到贵公司函件通知该地区拆迁事宜，我公司不认可该地区拆迁的真实性，请贵公司出具相关文件，贵公司采取停水停电、堵门等行为给我公司造成巨大经济损失，要求立即停止侵害。
2012年11月28日，被告回函给原告称，鉴于拆迁事由我公司与你公司签订的仓库租赁合同及宿舍租赁合同已终止，请你公司与我公司办理结算退费事宜并立即腾退租赁场地。该函件附件载明被告应退还原告仓库租金308700元、物业费6300元、水费和卫生费675元，其中应扣减未付宿舍费8073元、电费20507元。
2012年11月30日，原告回函被告称，因你公司阻扰我公司经营故我公司已即将迁往新址，请你公司协助办理搬离事宜。你公司已核算的退款请汇至我公司账户内，但你公司应就违约行为承担违约责任。
2012年12月10日，被告回函原告称，因退款数额巨大，我公司不能直接将该笔款项打至你公司账户，另外有些许退款手续要办理，请速派人办理。
2012年12月中旬，原告全部搬离租赁场地。后租赁场地上仓库及宿舍即被拆除。
庭审中，被告提供：北京市人民政府经政地字（2009）283号文件、284号文件及朝阳区豆各庄乡人民政府出具的证明，用以佐证原告租赁仓库及宿舍所属土地已列入拆迁范围；北京市朝阳区豆各庄乡村民委员会及北京中铁快运有限公司出具的证明，用以佐证己方有权将本案租赁场地上库房及宿舍对外转租原告。原告对被告提供证据的真实性及证明对象均不予认可。
关于被告是否在2012年11月16日前以书面形式通知原告拆迁腾退事宜，原告就此未举证。
关于原告所述的仓库及宿舍装修损失、退场所致货物转仓运费及人工费、新租仓库的租金差价损失，原告提供了安装水箱、货梯、监控设备、灯具、环氧地坪、地砖、办公室改造、电源维修等合同及相关付款凭据，运输协议、搬迁协议、工作单及相关收据，仓库租赁合同及付款凭单，用以佐证其主张损失数额客观真实。被告对原告提供证据的真实性及关联性不予认可。
以上事实，有双方当事人当庭陈述及相关证据等在案佐证。
本院认为：原告与被告签订仓库租赁合同及宿舍租赁合同均系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，应属合法有效。原告虽对被告提供相关证明文件不予认可，但其并未提供有效反证，故本院基于对政府机关证明文件的优势证据效力，对被告主张的拆迁及有权转租的事实予以确认。本案中，双方签订的租赁协议中已对拆迁发生的后续处理进行了明确约定，依据合同约定，拆迁发生所致合同的无法继续履行，双方均不承担合同约定的违约责任。现原告已腾退租赁场地且房屋已实际拆除，故本院确认双方仓库租赁合同及宿舍租赁合同已解除。合同解除后，被告应就退还原告多缴纳的各项费用，依据双方往来函件的内容，可确认原告对被告核算的退费共计287095元并无异议，故本院对被告退还原告的房屋租金等各项费用数额予以确认。
关于原告提出的各项赔偿问题，考虑原告使用租赁场地时间较短，且在拆迁发生后并未依据合同约定方式履行通知义务，故基于公平原则，本院酌情判处被告应对合同解除所致的原告方必要损失承担部分补偿责任，具体补偿数额，本院参照年租金标准的四分之一标准酌定为二十五万元。对此被告应承担给付原告的义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第九十七条之规定，判决如下：
一�确认原告北京宝威裕达体育用品有限公司与被告中铁物流集团有限公司签订的仓库租赁合同及宿舍租赁合同解除；
二、被告中铁物流集团有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告租金、物业费、水费、卫生费共计二十八万七千零九十五元（已扣除未付宿舍费、电费）；
三、被告中铁物流集团有限公司于本判决生效之日起七日内补偿原告北京宝威裕达体育用品有限公司经济损失共计二十五万元；
四、驳回原告北京宝威裕达体育用品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25957元，由原告北京宝威裕达体育用品有限公司负担10000元（已交纳），由被告中铁物流集团有限公司负担15957元（原告北京宝威裕达体育用品�限公司已预交，被告中铁物流集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李永一
人民陪审员 吴振华
人民陪审员 崔 军
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 刘 爽