北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09312号
上诉人（原审原告）李秀荣，女，1963年1月3日出生。
委托代理人刘刚，男，1966年1月20日出生，北京市房山区良乡镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）北京燕山市场服务中心，住所地北京市房山区燕山向阳一巷**号。
法定代表人宋宏伟，主任。
委托代理人贾志杰，男，1971年8月15日出生，北京燕山市场服务中心副主任。
上诉人李秀荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第06708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李秀荣及其委托代理人刘刚，被上诉人北京燕山市场服务中心委托代理人贾志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年5月，李秀荣诉至原审法院称：我和北京燕山市场服务中心（以下简称市场中心）于2006年2月1日就市场中心所属的燕山迎风六里农贸市场平房1、3、4、5、6号房屋租赁给我一事达成租赁协议，协议约定租期10年，自2006年2月1日至2016年1月31日止。租金年缴20000元。合同签订后，我按约履行，履行至2010年12月12日时，因市场中心管理不善，发生火灾，导致我租赁的房屋及室内商品均被烧毁。2013年11月26日，双方就火灾赔偿一事达成谅解协议，我已取得市场中心的赔偿款。现市场中心已将烧毁的房屋重新修建完毕，我多次找到市场中心要求继续履行租赁合同，按约定安排我经营需要使用的房屋，但市场中心以种种借口拒不安排我的经营房屋至今，导致我无法继续经营。因市场中心将被烧毁的房屋重新修建，双方的合同中租赁期限时间空缺4年，故我要求合同顺延履行至2020年1月31日。综上，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判令市场中心继续履行2006年2月1日与我签订的房屋租赁合同并顺延至2020年1月30日，诉讼费由市场中心负担。
市场中心辩称：李秀荣违约在先，把从我中心处租赁的房屋转租他人，自用了6号房屋，合同本身就是无效的。火灾属于不可抗力，我们在解决赔偿的时候和李秀荣多次言明合同已经终止了，我们解决的所有商户都是合同终止，如果再租得需重新协商租金、租期的问题。原市场被烧掉了，新市场是重新建的二层市场，原市场是一层市场，李秀荣所租的5间房屋已经不存在了，李秀荣称我方管理不善不符合事实，起火原因是谁的责任有明确的界定。我们赔偿的时候签订了一次赔偿协议书，李秀荣已就此事解决完毕，我方不再为此承担任何法律责任，李秀荣也表示不再就此次火灾事故主张任何权利，且李秀荣均已签字，现李秀荣起诉我方没有道理。综上，我方不同意李秀荣的诉讼请求。
原审法院经审理认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。根据查明的事实，李秀荣、市场中心签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律、法规的规定，应属合法有效。双方均应按照协议约定履行自己的义务，但根据相关法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，李秀荣租赁的房屋过火后已无法继续使用，市场中心对市场房屋进行了重新修建，且无法为李秀荣提供租赁房屋，故原合同从事实上已无法继续履行，李秀荣再要求市场中心继续履行合同并顺延履行期限的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，原审法院于2014年7月作出判决：驳回李秀荣的诉讼请求。
判决后，李秀荣不服，上诉至本院，主张：我和市场中心于2006年2月1日签订涉案合同，合同履行至2010年12月12日时，市场发生火灾，导致我租赁的房屋及室内商品均被烧毁。现市场中心已将烧毁的房屋重新修建完毕。因市场中心将被烧毁的房屋重新修建，双方的合同中租赁期限时间空缺4年，我要求合同顺延履行至2020年1月31日。市场中心同意原判。
经审理查明：2006年2月1日，李秀荣（乙方）与市场中心（甲方）签订房屋租赁合同，约定：经甲乙双方协商，甲方同意将迎风六里农贸市场平房1、3、4、5、6号共五间房，以租赁的形式租给乙方使用。租赁期限为10年，起止日期从2006年2月1日起至2016年1月31日止，承租期间乙方拥有使用权但不得以任何方式将甲方房屋转租、转让。甲方所辖房屋明码标价，实行先交款后使用原则，乙方认同后进行承租，一次性交清全年租赁费20000元，自交款之日起履行合同，乙方支付租赁费实行一年一交，中间不退房租。双方还对其他相关权利义务进行了具体约定。
2010年12月12日凌晨3时30分，北京燕山迎风六里农贸市场中心商铺发生火灾，火灾于4时54分完全扑灭，通过询问和调取市场内监控录像，确定了起火部位位于市场东侧的36号服装商铺内，过火面积200平方米，无人员伤亡。2010年12月22日北京市公安局消防局燕山消防监督科作出火灾事故认定书，查明起火原因：北京燕山迎风六里农贸市场中心服装商铺西北侧所使用的电熨斗未关闭电源，一直处于通电状态引燃周围可燃物蔓延成灾。经分析，灾害成因为：2010年12月12日凌晨3时30分，北京燕山迎风六里农贸市场中心发生火灾，值班人员杨进山发现市场东侧的36号服装商铺内发生火灾后，利用室内消火栓进行扑救，并于3时54分拨打电话报警，由于火灾发生在市场百货区内，存放了大量的可燃物，市场夜间停业后又未切断总电源，值班人员未履行巡查职责及时发现火灾且在发现火灾后处置不当，造成火灾蔓延，将市场百货区内物品全部烧毁。
火灾发生后，李秀荣于2012年1月25日收到市场中心预先支付的补偿款10000元，并为市场中心出具了收条。后李秀荣（乙方）与市场中心（甲方）于2013年11月26日签订了火灾事故一次性赔偿协议书，约定甲方于本协议签订之日起3日内，一次性赔偿乙方因此次火灾造成的财产损失120000元整。该赔偿数额为甲乙双方在平等、公开、自愿并符合相关法律规定的情况下协商确认的，其中包括直接财产损失和间接财产损失等全部财产损失。乙方在取得双方约定的赔偿金后，双方就此次火灾事故的赔偿问题即解决完毕，甲方不再因此次事故对乙方承担任何法律责任，乙方不得再次因此次火灾事故向甲方主张任何民事权利。李秀荣于2013年11月26日为市场中心出具收条，内容：根据双方2013年11月26日签订的协议书，今收到市场中心支付我因2010年12月12日北京燕山迎风六里农贸市场火灾事故赔偿纠纷补偿款人民币120000元，此款为一次性最终补偿款。我收到上述款项后，不再向市场中心主张任何民事权利。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、火灾事故认定书、预支补偿款协议书、火灾事故一次性赔偿协议书、收条及庭审笔录等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。根据查明的事实，李秀荣、市场中心于2006年2月1日签订房屋租赁合同，约定李秀荣承租市场中心迎风六里农贸市场平房1、3、4、5、6号共五间房。该合同系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律、法规的规定，应属合法有效。双方均应按照协议约定履行自己的义务，但2010年12月市场中心商铺发生火灾，李秀荣租赁的房屋在火灾中灭失。后市场中心对市场房屋进行了重新修建并招商。因原合同标的物已不存在，新建市场不能等同于原市场，李秀荣与市场中心签订的合同从事实上已无法继续履行，李秀荣要求市场中心在新的场地继续履行原有合同并顺延履行期限的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由李秀荣负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由李秀荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 王云
代理审判员 卢涛
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 董红