北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01585号
上诉人（原审被告）侯×，男，1981年8月10日出生。
被上诉人（原审原告）陈×，女，1982年10月14日出生。
原审第三人北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**号辉煌时代大厦***层。
法定代表人张盟，主任。
委托代理人胡建臣，男，1982年7月3日出生，北京市住房贷款担保中心职员，住该单位宿舍。
上诉人侯×因离婚后财产纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第16066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈×于2014年6月起诉至原审法院称：2013年8月21日我与侯×协议离婚。离婚协议中约定，双方在婚后共同购买的房屋在出售给第三方前，如买方（即侯×）能够给付女方人民币245万元，房屋优先卖给男方。陈×、侯×明确约定，245万元房款最迟应该于2014年5月31日前支付完毕。我陆续收到侯×支付200万元房款，截至到起诉之日，侯×尚欠我房款人民币45万元，经多次沟通，侯×说无法承担，始终拒绝偿还，现诉至法院，1、请求法院判令侯×立即支付欠款人民币45万元及延期利息；2、请求判令侯×三日内办理房产过户手续，陈×予以配合；3、本案诉讼费由侯×承担。
侯×辩称：1、根据双方签订的离婚协议的约定，如果我在诉争房屋出售给他人之前，能够付给陈×245万元，房屋优先卖给我，这说明该条款是否履行，取决于我的能力，现在我没有能力支付剩余的45万元，根据协议约定，我可不再履行后续付款义务，诉争房屋应当按照夫妻共同财产的性质以及房产登记的各50%的份额依法分割，房屋价值可由双方协商，或者由法院委托评估，由于双方已经就房屋的归属达成一致，而且我已经支付了200万元房屋的价款，因此房屋应判归我所有，至于说我是不是应当再支付房款，甚至是否应该由陈×返还部分款项最终由评估结果来决定。2、在购买房屋过程中，确实如陈×所说双方向双方父母借了一部分钱，由于房屋属于夫妻共同财产，因此这些债务属于夫妻共同债务，应由双方共同偿还，因此法院在审理本案时要考虑共同债务的因素。3、根据担保法的规定，如果我出售涉及抵押的房产，需事先通知抵押权人，取得抵押权人的同意才能进行，如果没有取得抵押权人的同意，转让无效。虽然本案中陈×、我是夫妻关系，但是我向陈×支付转让款项，事实上就是一种房屋转让行为，因此必须受担保法的制约，而双方签订房屋转让条款并没有同抵押权人进行沟通，因此这个转让行为是无效的，在购买房屋过程当中，陈×、我不但向双方父母借钱，而且至今尚有部分房贷没有还清，这些都属于共同债务，法院在判决时应考虑该项因素，总之本案涉诉的房产不但涉及附条件的合同约定，而且涉及违反担保法规定的问题，因此陈×无权向我提出其诉求。
原审第三人北京市住房贷款担保中心（以下简称贷款担保中心）述称：因为陈×、侯×是共同借款人，在贷款没有还清的情况下，如果法院将房屋判给一方，贷款由房屋所有方偿还，我们同意法院的判决。
原审法院经审理查明：陈×与侯×原系夫妻关系，双方在夫妻关系存续期间购买了北京市西城区马连道中里二区1号楼3层③-×××号房屋（以下简称：诉争房屋），由陈×作为主借款人，侯×作为共同借款人申请了住房公积金贷款并设置了抵押，抵押权人为贷款担保中心，贷款金额为30万元，截至2014年11月13日，尚有贷款余额184419.6元未还。陈×、侯×于2013年8月21日签订《离婚协议书》，协议书对子女抚养和财产分割等问题进行了约定。其中，离婚协议第三条第二款双方关于房产的约定有三项：a、夫妻双方婚后所购位于北京市西城区（原宣武区）马连道中里二区1号楼3层③-×××的房产，购房时以女方为主贷人办理公积金贷款购买，房屋总价为人民币167万元（首付人民币137万元，其中向女方父母借款人民币85万元，向男方父母借款人民币20万元，夫妻共同出资人民币32万元，房屋贷款人民币30万元），以各50%的产权比例登记在双方名下。b、离婚后，上述该套房屋出售，房屋出售所得款用以支付房屋买卖过程中可能产生的费用和偿还剩余房屋贷款后，按照如下分割：如果房屋出售所得款在人民币410万元以上，男方应得人民币140万元，加上男方父母借款人民币20万元，男方共计应得人民币160万元，剩余房款归女方所有；如果房屋出售所得房款在人民币410万元以下，归还向女方父母借款人民币85万元，和向男方父母借款人民币20万元，剩余房款男女双方平分。房屋出售过程中，男女双方应共同配合尽快完成卖房各项程序，双方不得以各种理由拖延卖房。c、如果在上述房屋买卖合同签订前，男方能够给付女方人民币245万元，房屋优先卖给男方，并该房屋剩余贷款和房屋买卖过户所需的一切费用由男方承担。
离婚协议签订后，陈×与侯×在民政局办理了离婚手续。关于诉争房屋的处理，双方实际按照离婚协议的第三条第二款c项的约定进行履行。2013年10月19日，陈×（甲方、收款人）与侯×（乙方）签订了《收条》，内容“甲方已于2013年10月19日收到乙方用于购买属于甲方在北京市西城区马连道中里二区1号楼×××的房产权益的定金，人民币30万元整，其余60万元于2013年10月25日前付清，剩余房款155万元最迟于2014年5月3日前付清。乙方有义务尽力将剩余房款付清，不得无故拖延”。2013年10月24日，侯×支付陈×60万元，2014年1月12日侯×支付陈×110万元，剩余45万元侯×未再支付。
陈×诉至原审法院，要求侯×立即支付剩余房款45万元，由其协助侯×办理房屋过户手续。在原审法院庭审中，侯×主张：1、离婚协议关于房产的第三条第二款c项约定是附条件的约定，侯×在支付完全部245万元后，该条约定才生效，但现在侯×没有能力也不同意支付剩余房屋45万元，故第三条第二款c项的约定未生效，双方应当按照房产登记的各50%份额进行依法分割。2、诉争房屋有剩余贷款未还清，存在抵押，根据担保法的规定，出售涉及抵押的房屋需取得抵押权人的同意，否则转让是无效的。
陈×主张：1、双方离婚前房屋就已经能够出售，并且已经商量以415万元的价格卖给别人，但侯×说有能力买房子，所以房屋才没有出售给别人，现在时间已经过了一年多，房屋的价格变化很大。而且双方之后签订的收条也表明双方实际是按照协议的第三条第二款c项约定在履行，并且已经履行了大部分内容。2、协议第三条第二款c项约定的性质是离婚财产分割，不是房屋买卖，无须经过银行的同意。陈×基于上述理由认为离婚协议第三条第二款c项约定合法有效，双方应按照该条约定继续履行。
原审法院另查，一、关于离婚协议第三条第二款c项约定签订的过程，侯×陈述，离婚协议签订时其父母房屋有拆迁的消息，其就想借父母拆迁的钱购买诉争房屋，当时其以为拆迁款能有200万元，所以就与陈×签订了协议的第三条第二款c项约定，但拆迁款实际只有110万，之后其也想借钱把剩余款项给付陈×，但是借不到钱，所以现在其不同意按照协议第三条第二款c项的约定履行。二、关于协议第三条第二款c项约定的价款245万元，双方陈述当时约定该价格时已经考虑了向双方父母的借款，即陈×获得245万元已经包含了对其父母的借款85万元，侯×获得诉争房屋也包含了对其父母的借款20万元。三、贷款担保中心陈述陈×与侯×系共同借款人，该单位作为抵押权人，在贷款未还清的情况下，如果法院将房屋判给一方，贷款由占有房屋的一方继续偿还，该单位同意。
原审法院认为：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。陈×与侯×签订的离婚协议第三条第二款c项的约定系双方的真实意思表示，根据双方开庭陈述，该条约定也系双方在离婚时自愿协商的结果，不存在欺诈胁迫等情形。双方签订离婚协议的时间是2013年8月，离婚协议签订后，双方实际是按照协议的第三条第二款c项的约定履行义务，双方于2013年10月19日签订的《收条》，约定房款是分期支付，最后一笔是在2014年5月支付，并且侯×已经支付了200万元，履行了大部分的义务，这可以证明对于按照协议第三条第二款c项约定履行是双方的真实意愿，侯×对此也予以认可，只是表示没有能力支付剩余款项，故不同意按照约定履行。由于双方按照协议第三条第二款c项约定履行，就不可能按照协议第三条第二款b项约定将房屋出售给他人，这段期间北京市房价确实存在较大的波动，如果现在不按照协议第三条第二款c项约定履行，对陈×明显不公平，也不符合诚实信用的原则。而且双方约定的价款也属合理范围。综上所述，关于房产的分割，陈×、侯×应当按照离婚协议第三条第二款c项的约定继续履行各自的义务，按照该约定，诉争房屋应归侯×所有，由侯×支付陈×245万元，现侯×已经支付了200万元，故对陈×要求侯×支付剩余45万元及由其协助侯×办理诉争房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持。陈×要求侯×支付利息的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。由于陈×、侯×关于房产分配的约定属于夫妻共同财产的分割，不属于房屋买卖，而且诉争房屋的抵押权人贷款担保中心也同意协助将房屋变更为其中一人所有，故对侯×关于诉争房屋转让未经抵押权人同意应属无效的抗辩意见，法院不予采纳。
据此，原审法院于2014年12月判决：一、北京市西城区马连道中里二区1号楼3层③-×××号房屋归侯×所有，房屋剩余贷款由侯×偿还，侯×自判决生效之日起七日内支付陈×四十五万元。二、陈×自收到上述款项之日协助侯×办理北京市西城区马连道中里二区1号楼3层③-×××号房屋的产权过户手续，北京市住房贷款担保中心履行协助义务。办理房屋过户手续的相关税费由侯×负担。三、驳回陈×其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，侯×不服，向本院提出上诉。其认为原审法院判决依据不足，要求对涉诉房屋价值进行评估再确定是否应当给付余款，且其目前无给付能力，不同意再给陈×45万元。另侯×上诉提出为购买房屋所欠债务系夫妻共同债务，应由双方共同偿还或在给付款额中予以扣减。综上，侯×上诉请求撤销原判，依法改判驳回陈×的诉讼请求或发回重审。陈×答辩称不同意其上诉主张，双方的离婚协议系平等自愿、协商一致情况下达成的，对双方有约束力，其中关于房屋分割作了明确约定。侯×已支付200万元，但不愿支付剩余款项45万元，构成违约，其应继续履行给付剩余款项之义务。贷款担保中心述称同意原判，希望法院依法处理。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
经本院主持调解，双方最终未能就本案争议问题达成一致意见。
上述事实，有离婚证、离婚协议、收条、房产证、居住证明、汇款凭证、贷款还款明细、微信记录以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案当事人之间争议焦点即：1、侯×是否应当继续给付陈×诉争的45万元。2、侯×指称的共同债务是否应当在上述款项中减除。
对此，本院综合全案情况，作如下考量——
首先，侯×上诉对涉诉房屋价值提出异议，要求评估后再作处分，鉴于侯×与陈×双方之间已就离婚事宜经协商达成一致意见，并依此在民政局办理了离婚的相关手续。该协议内容系双方在自愿平等的前提下经协商而形成的真实一致的意思表示，并经民政部门确认，已发生效力，双方在离婚时应当对协议各项条款严格遵守和自动履行。而双方在该协议中明确约定了对位于北京市西城区马连道中里二区1号楼×××的房产权益的处分方式，侯×业已依约定先后向陈×支付了30万元、60万元和110万元的房款，目前尚有45万元未给付清。即侯×已履行了协议中金钱给付的大部分义务，故其对剩余款项，应当继续给付。因侯×未能提供充分证据证明其与陈×的离婚协议无效，其要求评估后再确定是否继续履行协议约定以及自己无给付能力因而不同意给付余款亦无法律依据，加之其亦未能提供相反证据反驳陈×的诉讼主张，故本院对侯×此项上诉主张，难以采纳。
其次，关于侯×上诉提出为购买涉诉房屋所欠共同债务应当由其与陈×共同偿还或在余款中扣减一节，因双方在原审中陈述当时约定的房屋价格及给付数额已经考虑了向双方父母的借款情况，现侯×上诉以上述债务为由要求共同偿还或在应当给付陈×的45万元中予以扣减无事实依据和法律依据。若双方在离婚后发现确存在离婚时未发现而未予分割的财产，均可依法另行主张权利或通过协商解决争议。
最后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鉴于侯×就其上诉主张未能提供充分的事实依据及法律依据，故本院对其上诉请求，无法支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1400元，由侯×负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费1400元，由侯×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 洋
代理审判员 张在民
代理审判员 李 莹
二〇一五年三月六日
书 记 员 张 科