浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江九民初字第245号
原告（暨反诉被告）浙江天一物业服务有限公司，住所地杭州市白云大厦1幢1612室。
法定代表人倪丽峰，公司董事长。
委托代理人黄燕、ＸＸ，浙江浙经律师事务所律师，特别授权代理。
被告（暨反诉原告）杭州九安房地产开发有限公司，住所带杭州市江干区杭海路1221号。
法定代表人贺永法，该公司董事长。
委托代理人刘俐君，浙江泽大律师事务所律师，特别授权代理。
原告（暨反诉被告）浙江天一物业服务有限公司（以下简称天一公司）为与被告（暨反诉原告）杭州九安房地产开发有限公司（以下简称九安公司）物业服务合同纠纷一案，于2014年6月24日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员陈维专独任审判。后因案件复杂由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告天一公司的委托代理人黄燕、ＸＸ、被告九安公司的委托代理人刘俐君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天一公司诉称：2006年5月18日，原告（原名浙江天一物业管理有限公司）与被告签订了《蓝桥名苑前期物业服务合同》，根据合同约定，原告受被告的委托对蓝桥名苑进行前期物业管理，委托管理期限为自签约之日起至第一届业主委会成立并与物业管理公司签订物业服务合同之日止，即从2006年5月18日至2012年11月30日止。收费标准为：住宅按建筑面积每平方每月0.8元的标准收取，商铺按建筑面积每平方米每月1元的标准收取；公共能耗费另行向业主收取；车库按每辆每月40元的标准收取；被告逾期缴纳物业费造成原告经济损失的，应给予原告经济赔偿。
2012年11月30日，原告与杭州市江干区九堡镇蓝桥名苑业主委员会签订了《蓝桥名苑物业服务合同》，根据合同约定，原告享有对蓝桥名苑物业管理服务权，管理权限为一年，从2012年12月1日至2013年11月30日止，收费标准为高层住宅按建筑面积每平方米每月0.8元的标准收取，商铺按建筑面积每平方米每月1元的标准收取地下车位物业清洁服务费及照明费按每个每月40元的标准收取，电梯等高耗能设施设备的运行能耗费另行向业主收取。被告逾期缴纳物业费应按逾期金额每日万分之五支付违约金。
被告系蓝桥名苑小区建设单位，自2006年5月18日至2012年11月30日止，被告拖欠物业费989657.50元，自2012年12月1日至2013年11月30日至，被告拖欠物业费503637.50元，共计1493295元。经原告多次催讨至今未付。现为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。
诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业管理费1493295元，利息损失94000.97元（以本金989657.5元为基数按同期银行贷款年利率6.15%暂计算至2014年6月9日，此后以以本金989657.5元为基数按同期银行贷款利率计算至被告付清之日止），违约金117153.98元（以本金503637.5元为基数按每日万分之五暂算至2014年6月9日，此后违约金，以503637.5元为基数按每日万分之五每日万分之五计算至被告付清之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。
本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即向原告支付物业管理费1479134.63元，利息损失94055.15元（以本金990227.9元按同期银行贷款年利率6.15%暂计至2014年6月9日止，此后利息损失以本金990227.9元按银行同期贷款利率计至被告付清日止），违约金113731.5元（以本金488906.73元按每日万分之五暂计至2014年6月9日止，此后违约金以本金488906.73元按每日万分之五计至被告付清日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告九安公司辩称：物业公司收取物业服务费应当以物业具备交付使用条件，且物业使用人委托物业公司管理并办理交接或事实上物业享受了物业服务为前提。就这一前提，被告认为：一、住宅部分，以交房时间为起算物业费时间没有异议，但原告计算住宅部分存在错误，重复计算了被告已经交付给业主的部分住宅。二、非住宅部分，即商铺部分。蓝桥名苑是经济适用房小区，政府为了安置业主优先交付了住宅，但商铺的规划设计、建设完毕、办理土地出让手续、达到交付条件均与住宅不同，是严重滞后的。蓝桥名苑商铺最初规划为配套公建，用地性质也属于划拨用地，九安房产仅受托建设，相关配套公建的产权属于政府，待配套公建竣工验收并预留物业管理用房、社区用房滞后，其余部分经杭州市建设委员会批准可以缴纳土地出让金之后才意味着政府将被告受托建设的配套公建移交给被告，被告缴纳土地出让金后，配套公建的业态功能转化为商铺。被告最大化考虑原告利益，商铺的起算时间可以从市建委简复单批准之日且商铺实际竣工具备交付条件之后起算。达到交付使用条件是严重滞后的，商铺的交付滞后，门窗和电梯均未安装。蓝桥名苑的土地也是分期交付的，从2005年到2009年，前面的住宅小区也是分期竣工的，蓝桥名苑总共四期，分四次交房，每次集中统一交房。一期住宅房屋交付时间是2009年6月30日，二期是2009年12月31日，三期是2011年3月31日，四期是2012年3月31日。三、机械车位，是2011年6月份由被告委托杭州福瑞科技有限公司开始安装，直到2012年12月份安装完毕，通过交警部门验收，当时上下两层。验收通过后，小区车辆有足够车位，被告又委托杭州福瑞科技有限公司将第二层车位拆除，直到2014年1月1日物业接手物业后才开始对机械车位管理。现在机械车位南区91个，北区101个。
被告九安公司提起反诉称：被告九安公司系经济适用房小区蓝桥名苑的开发建设单位，蓝桥名苑住宅小区分四期交房给业主。第一期交房日期为2009年6月30日，从2009年7月1日起来至2012年11月30日，原告天一物业为小区提供物业服务。从原告接管小区之日起，即应由原告承担小区的生活用水、消防用水总表的水费，然而，由于原告的拖延，直到2011年9月，原告才办理了生活用水总表的变更手续。在此之前，由被告为蓝桥名苑北区生活用水总表905774号，南区生活用水总表905775号，支付了791437.35元水费，另被告为消防用水水表号905776、905777号支付了19926元水费，上述水费合计811363.35元。同样，在一期交房之后，一期住宅的公共能耗电费也由被告垫付了六个月，当时对一期公共能耗费采用的是专用临时电表，表号00010729，由被告在2009年12月份缴纳电费26181.56元。另原告还欠被告电费1014.90元。上述电费合计27196.46元。
此外，在被告为蓝桥名苑住宅提供物业服务期间，小区共用部位及公共设施在保修期满后产生的巨额维修费，金额合计超过了130万元，由于当时双方关系比较融洽，其中由被告自愿帮助原告支付70多万元，另有由原告物业经理提出委托，由被告垫付的维修费50多万元原告应予以返还。被告多次要求原告支付水电费及维修费。被告虽然多次口头表示同意支付，但却一直未履行。现为维护被告的利益，提起反诉，望判如所请。反诉请求：1、判令原告赔偿被告代其垫付的水费811363.35元，电费27196.46元及利息损失119044元（按同期银行贷款利率6.15%计算，从2012年4月1日起，暂算至2014年7月11日，并继续计至付清之日止）；2、本案反诉费用由原告承担。
原告天一公司辩称：一、本案不属于反诉范畴，反诉人应另案起诉。反诉人主张代垫水电费也不能抵消或吞并本诉原告主张的物业费。二、反诉人主张的代垫水费发生的时间是2011年9月前发生的水费，反诉人主张的代垫电费发生的时间是2009年12月、2010年2月。显然均已超过民法通则规定的两年的诉讼时效。三、退一步讲，撇开反诉是否成立以及诉讼时效问题。反诉人的反诉请求也不能成立。1、根据国务院物业管理条例第四十五条的规定。物业公司不存在为开发商或小区业主支付水电费的义务。水费的代收代缴指的是小区生活用水有一个总的水表，各个业主家里有一个分水表，物业公司负责收取各个业主家使用的水费，再向水业公司缴纳。各个业主家使用的水的总度数与总水表的度数应该是一致的。也是说，水费的实际承担者应该是业主，而不是物业公司，如果物业公司没有收取业主的水费，也无义务向水业公司缴纳。更何况，本案反诉人与被反诉人双方之间并未建立水费的代收代缴委托关系。2、水表未办理变更过户手续的原因是物业公司进场后、在一期交房后，整个小区施工未完成，二期、三期、四期的施工用水均接在案涉水表上。同时，一期房屋交付后生活地下管网渗水、经常性管网爆破、房屋整改等均产生大量用水。施工用水、生活地下管网渗水、经常性管网爆破、房屋整改等产生的用水量均应由开发商承担。如果案涉水表产生的用水量完全是业主生活用水，在长达两年多时间内开发商为什么不催促物业公司办理水表变更过户手续？如果案涉水表产生的用水量完全是业主生活用水，在长达两年多时间内开发商为什么要自行缴纳？3、开发商也知道2011年9月前标号为905774、905775，2012年3月前表号905776、905777的水表产生的用水量大部分因为开发商的上述原因产生，应由其承担。所以在长达两年多时间内开发商均自行缴纳，也没有向业主或物业公司主张过水费事宜。今天物业公司向开发商主张物业费，开发商向物业公司要求垫付水费是非常不诚信的。4、2011年9月前物业公司向各个业主家代收水费为241312.2元，该部分水费物业公司应支付给开发商。恳请法庭驳回反诉人的反诉。
原告为支持其主张（本诉部分），向本院提交了以下证据：
1、蓝桥名苑前期物业服务合同1份，证明原告为蓝桥名苑提供前期物业服务，合同对物业服务期限、物业管理费收费标准、争议解决方式等进行了明确；
2、工商变更登记情况1份，证明浙江天一物业服务有限公司原名浙江天一物业管理有限公司；
3、蓝桥名苑物业服务合同1份，证明原告与蓝桥名苑业委会签订物业服务合同，合同对物业服务期限、物业管理费收费方式、收费标准、争议解决方式等进行了明确；
4、工作联系函1份、邮寄凭证1份、电子追踪记录单1份，证明被告拖欠原告前期物业服务费989657.5元；原告于2013年7月4日向被告催收拖欠的前期物业费；
5、工作联系函1份，证明被告拖欠原告2012年12月1日至2013年11月30日期间的物业服务费503637.5元；原告于2013年9月18日向被告催收拖欠的物业费；催收经由蓝桥名苑业委会及九安房产公司书面签章确认；
6、律师函、EMS邮寄凭证、电子回单各1份，证明原告曾委托律师向被告催讨拖欠的物业费；
7、本诉异议部分物业费核对明细表、房产信息表、地面车库物业费明细表各1份，证明对被告异议部分原告核实后的物业费；
8、竣工验收备案表（一期）7份，证明竣工验收为商底与上面的住宅一起竣工验收；一期商铺的竣工验收时间为2008年5月13日；
9、竣工验收备案表（三期）7份，证明竣工验收为商底与上面的住宅一起竣工验收，三期商铺的竣工验收时间为2011年1月13日；
被告对上述证据的质证意见为：
对证据1，真实性无异议，但对收费标准有异议，原告应提供物价备案材料；对于商铺部分、车位部分被告至今都没有与原告办理材料交接手续，所以这两部分不属于原告提供物业服务的范围；被告可以明确的是没有办过委托管理的材料，至于工程基础材料的交接与本案无关；对公共设施设备原告未尽相应义务，致使被告产生了重大经济损失，一方面原告需赔偿损失，另一方面物业费应酌情扣减；对证据2，无异议；对证据3，真实性无异议，但违约金约定过高，应予以调整，合同没有明确约定物业费支付期限，对于空置房屋按规定应打七折；对证据4-5，前期的联系函没有收到，后期的联系函收到过，是公司职员签字但没有转交给公司；现经核对，被告对有异议部分已经列了物业费统计核对表，已提交法庭，异议部分以表格为准；
对证据6，无异议，在律师函中原告首次明确物业费支付期限；
对证据7，被告对有异议部分已经列了物业费统计核对表，以此表格为准；对证据8-9，真实性无异议，但证明目的有异议，蓝桥名苑系经济适用房住宅小区，商铺从立项之初属于配套用房，商铺部分的物业费计算时间不应以住宅竣工时间为准，事实上当时商铺还在施工改造。
被告为支持其抗辩意见（本诉部分），向本院提供了以下证据：
1、关于律师函的回函1份，证明原告陈述与事实不符，被告要求原告核对账目，支付水电费的事实；
2、蓝桥名苑空置住宅统计表、商品房买卖合同、购房协议书1份，证明原告前期服务费附件一统计错误的事实；
3、蓝桥名苑空置住宅统计表、专用房销售合同书、商品房买卖合同1份，证明原告前期物业服务费附件二统计错误的事实；
4、蓝桥名苑16幢空置物业统计表1份，证明原告前期物业服务费附件四统计错误的事实；
5、杭州市物业管理用房交接清单、物业管理用房确认单1份，证明蓝桥名苑商底12号为物业用房，原告后期物业费服务附件一统计错误的事实；
6、商品房买卖合同、专项用房销售合同书、证明各1份，证明原告后期物业费服务费附件三统计错误的事实；
7、杭发改投资（2005）1220号批复1份，证明蓝桥名苑住宅以外的其他建筑规划为配套公建的事实；
8、商品房交接书1份，证明蓝桥名苑住宅分四期交房的事实；
9、杭州市建委简复单、商品房预售许可证、电气施工安装合同书、说明、商品房买卖合同、领房通知书各1份，证明蓝桥名苑住宅优先交付，配套商铺建设完工、门窗、地坪完工、电力安装完工时间滞后，非同步交付的事实；
10、机械式立体停车设备工程销售合同、竣工验收意见、补充协议各1份，证明机械车位从2011年6月签订安装合同，2012年12月通过交警验收，并于2013年4月拆除第二层机械车位的，全部机械车位在2014年1月前从未启用的事实；
11、物业费统计核对表1份，证明原告统计错误的事实；
12、机械车位情况说明1份，证明机械车位2014年1月前未启用的事实；
13、蓝桥名苑老干部专项房发票和初始产权证领取表1份，证明住宅12-4-502、12-4-1202已于2009年11月交房给业主的事实；
14、蓝桥名苑交房资料领取表1份，证明住宅4-1-902、6-1-801已于2009年12月交房给业主的事实；
15、商品房交接书一份，证明22-2-1401房屋于2011年3月31日交付买房人的事实；
16、商品房交接书1组，证明被告按合同约定的日期已交付商铺给买房；
17、商品房买卖合同1组，证明被告销售商铺，并与买房约定交付的事实。
18、房屋租赁合同1份，证明金堡街289、291号物业费由承租人直接向原告缴纳的事实；
19、商铺租用协议、情况说明各1份，证明金堡街265、275号以及267号、269号、271号、273号物业费由承租人直接向原告缴纳的事实。
原告对上述证据的质证意见为：
对证据1，真实性无异议，证明对象有异议，庭前没有去对账是因为多次去过对账，但是被告予以拒绝；对证据2-3，买卖合同、协议书即便有原件核对，真实性也无法确定；合同的签订并不等于合同的实际履行，合同约定的交房时间也不等于实际的交房时间；只要被告能提交交房证明或其他能够充分证明物业费应当由业主来交纳的证据，原告会对这部分予以扣减；对证据4，证明对象有异议，车库应当按照40元／个／月计算；对证据5，原告确认该房屋是物业用房，物业费相应扣减；对证据6，同证据2-3的意见；对证据7，真实性无异议，证明对象有异议且与本案没有关联性；小区物业的用途应以最终规划为准；商铺能进行销售说明并不是配套公建；对证据8，无异议；对证据9，对杭州市建委简复单、商品房预售许可证真实性无异议，能否预售与竣工验收是两个概念，物业管理条例明确规定物业费交纳起点是竣工，而不是能否预售；不能预售是开发商没有缴纳土地出让金；对电气施工安装合同书，真实性无法确定，即便真实，也对履行的真实性有异议，合同履行必须具备付款凭证、发票，是缺一不可的；且据原告了解，被告的后期施工都是在竣工验收备案后进行的违章改造；对说明的真实性有异议，形式也有异议，落款是工程专用章，且说明上的内容与被告提交的物业统计单上第5项，以及被告陈述2011年4月起交付第一套商铺，都是相矛盾的；对商品房买卖合同真实性无法确认，即便真实，也不能证明真实履行，且证明目的有异议，单份买卖合同的签订时间不能证明竣工时间；对证据10，真实性有异议，交警的意见书真实性无异议；对销售合同、补充协议的真实性无法核实，即便真实，合同的签订也不等于实际履行，合同履行必须具备付款凭证、发票，是缺一不可的；机械车库本身拆除的行为就是违法的；对证据11，其中6-4-202室和12-4-802室的房屋无异议，其余的均有异议；对证据12，被告认为车位同住宅一并交付使用，原告对车库提供了物业管理服务，被告应支付物业费；对证据13，被告未提交房屋交房材料，不予认可；对证据14，被告未提交房屋交房材料，不予认可；
对证据15-17，原告不是合同当事人，真实性无法确认；证明对象有异议，合同约定的交付时间不等于实际房屋交付时间；对的证据18，真实性无法确认，但房屋出租是事实，确实已经收到了中国银行交纳的物业费，这部分物业费我方同意支付；对证据19，真实性均无法确认，证明对象也有异议，这部分物业费我们确实没有收到，如果已经交纳了物业费应该提供天一物业的有关收据，而不是简单的一个情况说明，事实上我们没有收到物业费；
被告为支持其主张（反诉部分），向本院提交以下证据：
1、用户缴费清单1份，证明2009年12月至2011年9月，反诉人为905774号水表缴纳了合计437019.90元水费的事实；
2、用户缴费清单1份，证明2009年12月至2011年9月，反诉人为905775号水表缴纳了合计354417.45元水费的事实；
3、用户缴费清单1份，证明2011年1月至2012年3月，反诉人为905776号水表缴纳了8755.20元水费的事实；
4、用户缴费清单1份，证明2011年1月至2012年3月，反诉人为905777号水表缴纳了11170.80元水费的事实；
5、情况说明1份，证明905774、905775号水表为蓝桥名苑生活用水水表的事实，905776，905777号水表为蓝桥名苑消防用水水表的事实；
6、同城委托收费凭证、发票各1份，证明反诉人为蓝桥名苑一期住宅支付了公共能耗费26181.56元的事实；
7、欠条1份，证明被反诉人欠反诉人其他电费1014.90元的事实；
8、商品房交接书1份，证明蓝桥名苑一期于2009年6月30日交房的事实。
原告对上述证据的质证意见为：对证据1-4，真实性均无异议；但关联性有异议，缴纳的水费不是替物业公司缴纳的，部分水费是替开发商自己缴纳的，部分是替业主缴纳的；对证据5，对证明对象有异议，但是施工用水也是接到这个水表里的，水表破裂也是这个水表；被告应该提交相关凭证；对证据6，如果被告庭后能向法庭提供原件的话，发表如下质证意见；与原告也没有关联性，户名是杭州九安房地产开发有限公司；对证据7，证明对象有异议，向谁出具的不明确，没有明确欠谁；对证据8，我方不是当事人，真实性无法确认；但是对一期交房时间2009年6月30日无异议。
原告为支付其抗辩意见（反诉部分），向本院提交以下证据：
1、工作联系函及其附件一份，证明物业公司应承担的生活用水为241312.20元。
被告对上述证据的质证意见为：对证据1，双方对水电费的确长期接洽谈判，但是对数字我方没有最终确认过，该工作联系函提到的905774水表的度数与我方调取的水业公司的度数是一致的，但是后面其他的并不一致；故对该组证据的真实性有异议，所有都是原告单方制作出具的，内容也不真实，对提到的地下网管渗水、经常性管网爆破并不存在，与生活用水无关；
经审查，本院对原、被告提交的证据认证如下：
一、对原告本诉证据：对证据1、3，客观真实，予以确认，
可以证明物业服务合同关系、物业服务期间、物业管理费等内容，予以确认。对证据2，客观真实，可以证明原告的名称变更情况，予以确认。对证据4、5、6，形式真实性予以确认，可以证明原告曾向被告催讨欠款的事实。对证据7、系原告针对被告提出的异议部分所制作的，将结合被告提交的证据进行综合分析。对证据8、9，客观真实，可以证明一期、三期住房和商铺的竣工时间为2008年5月13日和2011年1月13日。
二、对被告本诉证据：对证据1，能够证明被告收到原告
律师函并作出回复的事实；对证据2-3，客观真实，综合考虑本案的实际情况，合同约定的时间视为交付时间。对证据4，对车库使用权转让协议予以确认，16-104号车位已于2008年11月10日转让。（需扣减）对证据5，原告无异议，予以确认。（需要扣减1308元-物业用房）对证据6，房屋买卖合同予以确认，以合同约定的交房时间为准。（4-1-503，12-3-302，12-4-502，12-4-1202，18-1004），《证明》系原告天一物业出具，故对退房时间予以确认（19-2-302，22-2-1401），退房之后的物业费由被告承担。对证据7，予以确认。对证据8，无异议，予以确认，该小区分四期交付。对证据9，被告质证意见成立，物业费缴纳以竣工时间为准，与取得预售证无关。对证据10，车位以交警部门竣工验收时间为准。
对证据11？系被告方单方制作的统计表？对证据12？机械车位以交警部门竣工验收时间为准。对证据13-14，予以确认。对证据15，予以确认，（22-2-1401）证据6相互印证已退房。
对证据16，17，予以确认。对证据18，原告无异议，同意核减。对证据19，本院予以确认，该部分费用予以核减，265、275、267、269、271、273号，2012年4月18日租期开始，
三、对被告提交的反诉证据：证据1-4，予以确认。对证据5，予以确认。对证据6，予以确认。对证据7，8予以确认。
四、对原告反诉证据：予以确认。
根据本院认定的有效证据及当事人陈述，本案事实认定与原告本诉诉称及被告反诉诉称一致。
本院认为，原告（原名浙江天一物业管理有限公司）与被告签订了《蓝桥名苑前期物业服务合同》以及原告与杭州市江干区九堡镇蓝桥名苑业主委员会签订了《蓝桥名苑物业服务合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，均为有效合同。根据《物业管理条例》第42条的相关规定“已竣工但尚未出售或尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”，并结合本案的实际情况，物业费结算时间具体如下：
（一）关于住宅部分的物业费，对于被告有异议的部分，被告有提交相应的房屋交接单或者房屋买卖合同的房屋，按照交接单上的日期或者房屋买卖合同中约定的交付房屋的时间确定物业费金额。
1、（二期）4-1-902室，原告主张以房产登记在九安名下，故自2010.1开始计收至2013.11月，被告主张以商品房合同约定的交付时间2009年12月31日之前交付，故无需再支付物业费；（需要扣减，证据14，交房时间2009年12月16日，减去1495.7元）2、（二期）6-1-801，原告主张以房产登记日2012.12.27，故自2010.1开始计收至2012.12.27，被告主张以商品房合同约定的交付时间2009年12月31日之前交付，故无需再支付物业费；（需要扣减，减去1870.8元），证据14，交房时间2009.12.16）3、（二期）6-4-202无此房屋，同意扣减减去648.1元4、（一期）8-1-1501原告主张按房产登记日2011.8.11，故自2009.7开始计收至2011.8.11，被告主张以合同约定的交付日2011.5.31，自2009.7计至2011.5月；（需要扣减，按被告主张的金额1223元，扣减53.3元），5、12-4-902原告登记之日2012.6.13，被告计算至合同约定的交付之日2009.11.31（按被告主张，406元，扣减2925元），6、12-4-802原告登记之日2011.11.24，被告计算至合同约定的交付之日2011.12.15（需要扣减，按被告主张2519元，扣减812元）；7、4-1-503，原告登记在九安名下算至2013.11，被告计算至合同约定的交付日2009年12月31日，需要扣减，减去897.22元）；8、12-3-302，双方一致2009.6已交房同意扣减，减去945.89元）；9、12-4-502，原告房产登记在2014.8.7故计算值2013.11被告计算至合同约定的交付之日2009.11.31需要扣减（证据13，2009年11月20日，减去1392.77元）；10、12-4-1202双方一致，房产登记2010.8.4过户，同意扣减（证据13，2009年11月20日，减去1392.77元）；11、（三期）18-1004，原告房产登记在预登记（已作抵押登记，可定是已交付才作抵押预登记）被告计算至合同约定的交付之日2011.3.31（需要扣减，减去861.46元）；12、（三期）19-2-302原告房产登记在九安名下计算至2013.11被告2013.6.29已退房2013年7月-2013.11，按被告主张金额198元，扣减650.16元）；13、（三期）22-2-1401原告房产登记登记在九安名下计算至2013.11被告2013.5.31已退房2013.6-2013.11（证据15，交房2011年3月31日交房，退房后由被告承担248元）。
（二）、关于16幢地面车库物业费，原告主张按个每月40元计算，符合双方物业合同的约定，被告主张1、按每月每平方米0.8元计算，无依据。但其中16-104已经出售，于2011.3.31交付（应予以扣减）。
（三）关于商铺部分，被告有提交交接书的，以交接书载明的时间为准：金宝街227于2011.4.30交接（-55.37元），229号于2011年4月29日交接（-0），金宝街241号于2011年4月30日交接（-33.38元），245号于2011年5月15日交接，253号于2011年5月15日交接（-376.6元），255号于2011.4月30日（-645），261号于2011年4月30日交接（-71.4），297号于2011年4月30日交接（-281.5），317号于2014年4月29日交接（-31.2），329号于2011年4月30日交接（-631.5），226号（-818.35）、228（-841.1）、232（-0）、234（-1253.5）、于2011年4月30日交接，250号（-0）于2011年4月29日交接，252号于2011年7月31日交接（-256.9），258（-0）、260（-0）、286于2011年4月30日交接（-42），290号于2012年1月9日交接（-0），298号于2011年4月30日交接（-585.5），304号于2011年5月15日交接（-366.8），308业主于2012年3月9日签字，被告主张至2012年2月（-0）、330（-0）于2011年4月30日交房，338（-0）于2011年4月29日交房。
被告有提交《商品房买卖合同》的，以商品房买卖合同载明的交接时间为准：金宝街227、229约定于2011年4月30日交房（有交接单），231号约定于2013年7月31日前交付（原告计算至2012年11月）。233约定于2011年9月30日交付（原告算至2011年11月，需扣减），235号约定于2011年7月31日交付（原告算至2012.2，需扣减），237号约定于2011年9月15日交付（原告算至2012.11，需扣减），239号约定于2011年8月31日交付（原告算至2012.11，需扣减），241号（有交接单）243于2011年4月30日前交付（原告算至2012.11，需扣减），245号（有交接单）、247约定于2011年5月15日交付（原告算至2011.4），249、251号约定2011年4月30日前交付（原告算至2012.11，需扣减）、253号约定于2011年5月15日前交付（-376.6），255于2011年4月30日交付，（原告算至2012.2，需扣减）。
综上，原告的本诉请求，本院予以部分支持。
关于被告的反诉部分，本院认为，在庭审中，被告认为竣工后，即应收取物业费，那么在工程管理管理期间的水费，也应由原告承担。故被告的本诉请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第十八条之规定，判决如下：
一、被告（暨反诉原告）杭州九安房地产开发有限公司向原告（暨反诉被告）浙江天一物业服务有限公司支付物业费人民币1409134.63元，并支付利息损失94055.15元（以本金990227.9元按同期银行贷款年利率6.15%暂计至2014年6月9日止，此后利息损失以本金990227.9元按银行同期贷款利率计至被告付清日止），违约金113731.5元（以本金488906.73元按每日万分之五暂计至2014年6月9日止，此后违约金以本金488906.73元按每日万分之五计至被告付清日止），于本判决生效之日起十日内付清；
二、原告（暨反诉被告）浙江天一物业服务有限公司向被告（暨反诉原告）杭州九安房地产开发有限公司支付水费、电费水费811363.35元，电费27196.46元及利息损失119044元（按同期银行贷款利率6.15%计算，从2012年4月1日起，暂算至2014年7月11日，并继续计至付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告（暨反诉被告）浙江天一物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币20140元，由被告被告（暨反诉原告）杭州九安房地产开发有限公司负担，反诉费人民币6688元，由原告（暨反诉被告）浙江天一物业服务有限公司负担。两被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币20140元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈维专
人民陪审员 汪凤琴
人民陪审员 许 琰
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 王 洁