云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第170号
上诉人（原审被告）云南云鼎房地产开发有限公司。住所地：昆明经开区出口加工区海关监管大楼***室。
法定代表人牛霖，总经理。
特别授权诉讼代理人杨海林，云南大韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑永萍。
特别授权诉讼代理人范培红、杨旭，均系云南天外天律师事务所律师。
上诉人云南云鼎房地产开发有限公司（以下简称“云鼎公司”）因与被上诉人郑永萍房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭于2015年3月10日对本案进行了询问，上诉人云鼎公司委托的诉讼代理人杨海林，被上诉人郑永萍委托的诉讼代理人范培红、杨旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院确认的案件事实为：2013年7月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了合同编号为瀚文云鼎-S-2013-009号的《商品房购销合同》，合同中约定乙方购买瀚文云鼎商务大厦第四层S412号商业用房，房屋总价款130982元，乙方于2013年7月17日一次性付清全款；甲方应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付乙方；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、短信或书面方式、报纸公告形式通知乙方办理交接手续；甲方如未按合同约定时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天200元向乙方支付违约金，逾期60天后，甲方按照乙方已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，同时乙方有权解除合同；单方提出变更合同约定经过同意的，变更内容所涉及的费用由提出方承担，单方提出解除合同或变更合同约定为对方不认可的视为提出方违约，有提出方赔偿对方总房款20%的违约金。合同后附瀚文云鼎商务大厦第四层S412号房屋平面图。2013年7月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同补充协议》，协议约定乙方买受房屋应依法缴纳及承担的契税、印花税、维修资金、产权证办理费用等水费和费用，有甲方按规定代收代缴；主合同中“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房”，是指经甲方、勘验、设计、施工、监理等单位共同验收合格的商品房，即具备向乙方交付使用条件。2013年7月18日，原告按合同约定缴纳了房款、维修基金、房契税、印花税。2014年6月28日，原告向被告提出申请，对S412号房的门洞（隔墙）位置进行改动。原、被至今未进行交接房。原告认为被告未按合同约定尽到通知义务，且房屋未达到交房条件，构成违约，现诉至原审法院，请求判令：一、解除原、被告于2013年7月17日签订的合同编号为瀚文云鼎-S-2013-009号的《商品房购销合同》及《补充协议》；二、被告退还原告已经支付的瀚文云鼎S412号商品房的购房款130982元、房契税3929.46元、印花税43.15元、房屋维修基金824.9元，合计人民币135780元；三、被告支付原告自2014年7月1日至2014年10月21日的违约金人民币14669.9元，且自2014年10月22日起每日支付违约金人民币131元，直到被告实际退还清偿原告全部购房款；四、判令被告支付2013年7月18日至2014年10月21日的同期银行贷款利息10478.5元，且自2014年10月22日起每日支付原告同期银行贷款利息人民币22元，直到被告实际退还清偿原告全部购房款；五、判令被告承担本案诉讼费。
原审法院认为：本案中，双方当事人存在如下争议：一、涉案房屋是否达到交付条件？二、被告是否存在逾期交房的违约行为？三、合同是否应当解除？被告是否应当承担相应的赔偿责任？对于第一个争议焦点，原告提出被告所开发的房屋至今未达到交付条件，但未提交相关的证据材料，而被告提交的《工程竣工验收证明书》证实涉案房屋已由该工程勘察、设计、施工、监理和建设单位竣工验收合格，原、被告双方在合同中约定的交房条件是：房屋经施工、监理、设计、建设等单位共同验收合格。原审法院认为，《城市房地产管理法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律、法规规定了房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用或未经验收合格，不得交付使用。由此可以认定，双方在合同中对交付条件的约定并未违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效。原审法院认为涉案房屋已符合双方合同约定的交付条件，原告提出涉案房屋未经消防等验收，未达到交付条件的理由没有事实和法律依据，原审法院不予支持。对于第二个争议焦点，经审理查明，原、被告双方约定交房时间为2014年6月30日前，并约定办理房屋交接手续应以被告进行电话、短信或书面方式、报纸公告的形式通知原告。虽被告已在2014年6月21日组织了施工、监理、勘察及设计单位进行了验收，但被告无证据证明在2014年6月30日前通知原告进行接房。对于原告于2014年6月28日向被告提出对房屋门洞（隔墙）位置进行改动的申请，原审法院认为，该申请不能证明被告已尽到通知义务，且被告在庭审中表示对原告改动门洞（隔墙）的申请是同意的，故对原告的申请不视为原告单方变更合同约定。综上，被告不能证实其按合同约定履行通知交房的义务，应承担相应的违约责任，故原告主张被告承担逾期交房的违约责任，原审法院予以支持。关于原告主张解除合同的诉请，原审法院认为，原、被告双方合同约定，被告如未按合同约定时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内原告有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原、被告双方约定的合同解除条件已达成，原告有权解除合同，故对于原告的该诉请，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，原、被告双方可以要求恢复原状，原告据此要求被告返还购房款130982元、房契税3929.46元、印花税43.15元、房屋维修基金824.9元的诉请原审法院予以支持。对于违约金的诉请，原审法院认为，被告存在逾期交房的违约行为，应负相应的违约责任，根据合同约定“被告如未按合同约定时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天200元向原告支付违约金，逾期60天后，被告按照原告已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金。”合同约定交房时间为2014年6月30日前，原告已付购房款130982元，故自2014年7月1日起至2014年8月29日计算违约金，按每日200元计算，自2014年8月30日起计算违约金，按每日130.98元计算。对于原告主张被告支付银行利息的诉请，原审法院认为，原、被告双方对此并无约定，且该部分属原告主张的损失，原告未举证证明自己所受损失，而违约金已足以弥补原告损失，故对原告的该项诉请，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：“一、解除原告郑永萍与被告云南云鼎房地产开发有限公司于2013年7月17日签订的编号为瀚文云鼎S-2013-009号《商品房购销合同》及《补充协议》；二、被告云南云鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告返还购房款130982元、房契税3929.46元、印花税43.15元、房屋维修基金824.9元；三、被告云南云鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告支付自2014年7月1日起至合同解除之日止的违约金（2014年7月1日至2014年8月29日以每日200元计算，2014年8月30日起至合同解除之日以每日130.98元计算。）；四、驳回原告郑永萍的其他诉讼请求。”案件受理费人民币3519元减半收取人民币1759.5元，由被告云南云鼎房地产开发有限公司承担。
原审判决宣判后，云鼎公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第819号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要事实与理由为：本案的判决结果有悖合同法的立法目的，损害了正常的市场交易秩序，并且原审判决认定事实存在多处错误造成错判，依法应予撤销。第一，原审判决已经确认涉案房屋已经具备交易条件，但是在合同能够全面履行的情况下原审法院仍然判决解除了合同，损害了正常的市场交易秩序和交易安全，鼓励当事人违约，故原审判决结果有悖合同法的立法目的，依法应予撤销。第二，原审判决解除合同的理由是上诉人没有通知被上诉人接房，而本案中上诉人已经提交证据证实上诉人履行了通知义务，或者说上诉人通知的义务已因双方当事人就房屋交接事宜进行过实质性协商而不必要，然而原审判决却没有依法认定关键证据的证明力，从而发生错判。第三，因被上诉人一直不按照合同约定履行接房义务，上诉人已向被上诉人发出“接房催告律师函”再次通知其接房，可见，上诉人反复多次通知被上诉人接房，而原审判决却未认定该证据，属于认定事实错误。第四，关于被上诉人不接房的真正原因，被上诉人在原审中反复强调其不接房的原因系因为涉案房屋建设工程项目尚未完全通过质监、规划、消防、环保等国家部门组织的综合验收，未取得建设工程竣工验收备案表，由被上诉人的该陈述可知其不接房与是否通知其接房完全无关。第五，原审中上诉人提交了22张现场照片证实涉案房屋及房屋所在项目的现场情况，但原审判决却以不能确定照片的拍摄时间即地点为由未认定该组证据的证明力，损害了上诉人的举证权利。第六，被上诉人在原审中并未提交证据证实涉案房屋不具备交付条件、被上诉人已前来接房而上诉人拒不交房及被上诉人已经催告上诉人在合理期限内交房等事实，故被上诉人并未尽到举证责任，其诉讼请求依法不应获得支持。
被上诉人郑永萍答辩称：一、我方在上诉人逾期60日未交房的情况下提出解除双方合同，符合合同法的立法目的。上诉人认为被上诉人提交的房屋门洞（隔墙）位置进行改动的申请系其通知交房证据的主张不能成立，我方住在涉案楼盘马路对面，在得知房屋结构不合理后申请对方改动，我方作为购房一方有权对房屋结构提出修改的意见，该申请不足以作为上诉人已经履行交房义务的证据。我方从未收到上诉人的接房通知。原审中我方尚不清楚涉案房屋是否已经办理完毕竣工验收备案手续，且该事实与我方在未收到上诉人接房通知的情况下，在其逾期60日未交房时解除双方合同并不矛盾。原审中上诉人所提交照片的形成时间无法确认，照片本身也不足以证实其主张。我方没有义务证明房屋不符合交房条件，上诉人未能举证证实我方拒不接房的主张。上诉人认为我方未催告其交房，我方作为购房人没有催告其交房的义务，我方一直在等待交房，在其逾期60日未交房时我方有权解除合同。二、合同法一方面鼓励交易，另一方面也不鼓励违约，契约自由，我方依法行使合同解除权。上诉人主张其已经向我方发出律师函通知接房，但该函是在我方起诉后上诉人才向我方发出的，根据举证责任原则，上诉人对其已经履行义务的主张有义务举证证实，我方对其主张不负有举证责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人云鼎公司向本院提交以下证据：
第一组：《劳动合同》、《社会保险参保证明》、身份证复印件、话费发票及通话详单各一份，证明：乐俊系上诉人公司职业顾问，2014年7月1日至9月24日期间，乐俊与被上诉人通话8次，上诉人已经通知被上诉人接房。
第二组：电话短信照片，证明：因被上诉人未按合同约定办理接房手续，上诉人委托法律顾问向被上诉人发出催告其接房的律师函，该邮件已于2014年11月4日由中国邮政妥善投递。
第三组：《交房情况统计表》，证明：本案涉案项目共计24个业主，除了上诉人外的其他全部业主均已办理接房手续。
第四组：中国电信话费发票，证明：上诉人公司的座机号码为0871-6571****。
经质证，被上诉人郑永萍认可第一组证据的真实性、合法性，但不认可关联性及证明目的，认可当日通话的事实，但该通话的内容是为了沟通房屋改动门洞的事宜，并非是针对交房的通知，且该通话形成于上诉人已经逾期交房之后，不足以证实上诉人的证明目的。对第二组证据的真实性无法确认，且该证据的形成时间是2014年11月，是在本案原审起诉后才形成。对于第三组证据的真实性、合法性及关联性不予认可，上诉人在二审才提交该证据，该证据是物管公司单方制作，依法不属于二审才出现的新证据，物管公司与上诉人具有利害关系，上诉人以其他业主的统计情况不足以证实其已经通知我方接房的主张。认可第四组证据的真实性、合法性，不认可关联性及证明目的，证据无法证实上诉人已经通知我方接房。本院认为，因上诉人提交的上述四组证据均有原件予以核对，本院对上述证据的真实性予以确认。
经审理本院认定的本案法律事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、云鼎公司是否已经履行了《商品房购销合同》约定的通知郑永萍接房的合同义务？二、郑永萍要求解除合同、退还相应购房款并要求支付违约金的主张能否成立？
本院认为：对于争议焦点一，云鼎公司与郑永萍于2013年7月17日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方的真实意思表示，合同已成立生效，双方当事人应依约履行各自的合同义务。合同签订后，郑永萍已按照合同约定支付了全部购房款。根据双方合同约定，云鼎公司应于2014年6月30日前以电话、短信或书面方式、报纸公告的形式通知郑永萍接房，但云鼎公司在本案一、二审中并未提交证据证实其已通知郑永萍接房，故原审判决认定云鼎公司未履行通知郑永萍接房的合同义务并无不当，本院予以维持。对于云鼎公司认为根据其提交的通话记录及郑永萍于2014年6月28日向云鼎公司提交的《关于改动房屋门洞（隔墙）的申请》等证据，已能证实云鼎公司的工作人员已经电话通知郑永萍接房的主张，本院认为，首先，云鼎公司提交的通话记录仅能证明其工作人员曾联系过郑永萍，并不能证实其联系郑永萍系通知郑永萍接房，且郑永萍虽认可云鼎公司的工作人员与其联系过，但并不认可云鼎公司曾通知郑永萍接房；其次，根据郑永萍向云鼎公司提交的《关于改动房屋门洞（隔墙）的申请》所载内容，并不能证明郑永萍提交该申请时已知晓涉案房屋已具备交付条件，亦不能证实存在云鼎公司已经通知郑永萍接房的事实，故云鼎公司的上述主张不成立，本院不予支持。对于争议焦点二，根据本案查明事实，云鼎公司存在未依约履行通知郑永萍接房的事实，其行为已经构成违约，根据《商品房购销合同》的约定，郑永萍有权主张解除合同，原审判决解除双方于2013年7月17日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》并无不当，本院予以维持。因郑永萍已经按照合同约定支付了购房款并交纳了相应的契税、印花税及房屋维修基金，双方合同解除后，云鼎公司应予以退还，故原审判决判令云鼎公司退还郑永萍购房款130982元、契税3929.46元、印花税43.15元、房屋维修基金824.9元并无不当，本院予以维持。对于郑永萍要求云鼎公司按照双方合同约定支付违约金的主张，因云鼎公司在原审中明确表示同意按照双方合同约定处理，原审判决根据双方合同约定判令云鼎公司向郑永萍支付相应的违约金并未不当，本院予以维持。综上，上诉人云鼎公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币3519元，由上诉人云南云鼎房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 赵慧忠
审 判 员 汪 佳
代理审判员 黄金成
二〇一五年四月二十日
书 记 员 仝倩华