江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第0722号上诉人（原审原告）邱红权，男，汉族，1977年3月4日生，职员。委托代理人曹文慧、巴波，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）淮安中欧房地产开发有限公司。法定代表人潘文华，该公司董事长。被上诉人（原审被告）淮安市东辰热力服务有限公司。法定代表人张万成，该公司董事长。以上两被上诉人共同委托代理人侯祝山，江苏曙东律师事务所律师。上诉人邱红权与被上诉人淮安中欧房地产开发有限公司（以下简称中欧公司）、淮安市东辰热力服务有限公司（以下简称东辰公司）商品房买卖合同纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2014年3月27日作出（2014）淮法民初字第0211号民事判决，上诉人邱红权不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人邱红权及其委托代理人曹文慧、被上诉人中欧公司和东辰公司的共同委托代理人侯祝山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，被告中欧公司以出让方式取得位于淮安市淮安区纬六路南侧、楚州大道东侧合同编号为淮C国用（2010出）第199号地块的50374平方米土地使用权，建字第320801201050370号建设工程规划许可证，3208032011010400001A施工许可证，在上述地块上建设商品房，定名为中央府邸。被告中欧公司在取得楚房预售201101号商品房预售许可证后，出售商品房。2011年1月23日，原告与被告中欧公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告以总金额489835元购买中央府邸1栋1105号，面积108.28平米的商品房一套；付款方式为按揭付款：即在签订合同时支付首付149835元，余款34万元，买受人需在15个工作日内以现金或银行贷款的形式补齐；出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，具备在取得房管局发放的交付使用备案证书的条件下，于2012年12月28日前交付商品房。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累计）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交接条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准（内外墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯及其它），达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备的差价。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、上下水、电梯、智能化、用电与商品房的交付时间同步；1、逾期30天后未达到使用条件，出卖人支付买受人已付房款的万分之1.5的违约金；2、逾期60天后未达到使用条件，出卖人支付买受人已付房款的万分之3的违约金。合同第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件四：合同补充协议（一）一、房价中不含公共维修基金50元／㎡，该基金在签合同时一次性由出卖人代收。二、房价不包含煤气开通费，签合同时买受人同时交纳煤气开户费2600元／户，由出卖人代收。三、数字电视、电话、宽带网开通费由买受人自理等内容进行约定。2011年1月23日，甲方东辰公司（施工单位）、乙方邱红权（房屋业主）、丙方中欧公司签订《供暖设施配套工程管理服务协议》一份，三方就供暖配套工程范围及内容、供暖初装费收取标准、金额、方式、供暖服务承诺、双方的权利和义务、争议的解决等事项进行约定，主要内容为：由甲方负责供暖配套工程的安装、调试、运行、维修、维护保养、管理工作，并承担本供暖配套工程的所有管网和设备的采购、安装、运行、维修、维护保养相关费用。甲方向乙方以130元／平方米［业主按所购房屋的建筑面积（含公摊面积）］收取供暖初装费。丙方就小区供暖工程应监督管理甲方的工程建设进度、质量。本协议在履行过程中发生争议的解决，经协商不成的，应依法向淮安仲裁委员会申请仲裁。合同签订后，原告于同日向被告中欧公司支付商品房首付款149835元，余款34万元按揭贷款支付给被告中欧公司。但被告中欧公司未按合同约定期限交房，至2013年12月28日通知原告办理房屋交接等手续。同月30日，被告中欧公司给付原告逾期交房违约金2万元，原告出具收条一份。同月31日，被告中欧公司通过物业服务公司将中央府邸1栋1105号商品房一套、单元门钥匙1把、房门钥匙8把、可视对讲1个、燃气报警器1只、烟道阀1个、猫眼1个交付给原告，由原告签收交接单。同时对房屋中的墙面、地面、门窗、供水系统、电表、水表、燃气表、可视对讲等十七个项目验收，并由原告填写验收单。原告填写的验收单中，对商品房验收项目、要求或需整改未有记载。原告与被告对违约责任承担等协调未果，诉至本院。另查明，2012年12月28日，中国人民银行人民币一年期贷款基准利率为年6%。还查明，因被告中欧公司开发的涉案小区第1、2号楼商品房逾期交房有180多户业主，淮安区政府成立帮扶工作组多次与业主、被告中欧公司协调相关事宜。本案在审理过程中，被告中欧公司、东辰公司放弃所签订的《供暖设施配套工程管理服务协议》第五条约定的仲裁程序处理，同意在本案诉讼程序中一并解决，原告亦表示同意。被告中欧公司、东辰公司对原告提供的《商品房买卖合同》、《供暖设施配套工程管理服务协议》的真实性、合法性不持异议。原告邱红权诉称，2011年1月23日，原告与被告中欧公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以489835元购买被告中欧公司开发建设的中央府邸1栋编号1105号、面积108.28平方米的商品房一套，被告中欧公司于2012年12月28日前取得房管部门发放的交付使用备案证书，将合同约定的商品房交付给原告使用；如未按期交付房屋，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同，自2012年12月29日起至实际交付之日，被告中欧公司应按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告中欧公司支付了全部购房款，也向被告中欧公司缴纳了供暖初装费，由被告东辰公司出具供暖初装费收据。但被告中欧公司未按合同约定于2012年12月28日交付房屋，并先后承诺于2013年4月28日、2013年9月6日交付房屋，但仍未按期交房。被告中欧公司后又承诺于2013年12月28日交房，但未提供房屋验收合格证书，仅支付了2万元的违约金，不再承担其它责任。原告认为，双方所签订的合同合法有效，原告按约定交付全部房款，但被告中欧公司却一再拖延交房，已严重违约，应向原告支付违约金。原告诉请：1、要求被告中欧公司支付逾期交房（自2012年12月29日起至2013年12月30日止）按日支付已交付购房款万分之五的违约金69639元；2、要求被告中欧公司支付相关设施未达到使用条件，逾期（自2013年2月28日起至实际达到使用条件之日止，暂计算至2013年12月28日）按日支付已交付购房款万分之三的违约金44966.53元；3、要求两被告退还原告暖气初装费14076元及利息2560.95元（自2011年1月23日起按银行同期同类贷款利率6.15%至实际退还之日，暂计算至2013年12月28日）。庭审中，原告就其诉讼请求第2项明确其“相关设施”是指合同第十四条第一项、合同附件三装饰、设备标准中的约定。被告中欧公司辩称，原告与被告中欧公司所签订的商品房买卖合同合法有效。被告中欧公司未按合同约定时间交付房屋，合同约定的违约金过高，请求予以调整降低。被告中欧公司在向原告交房时，全部设施已经验收并使用，不存在相关设施未达到标准的问题。原告依据合同第十三条、第十四条诉请的承担违约责任显然过高，请求予以调整降低。对合同第十三条违约责任是赔偿设备装饰差价承担违约责任，并不是按照购房款总价来承担违约责任的。被告东辰公司辩称，原告与被告东辰公司签订的供暖协议合法有效。被告东辰公司收取原告的暖气初装费并未计入商品房的计价成本，不属于重复收费和价外乱收费。原告的诉请无事实和法律依据，请求依法予以驳回。原审认为，一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》、《供暖设施配套工程管理服务协议》效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告中欧公司签订的《商品房买卖合同》和原告与被告中欧公司、东辰公司签订的《供暖设施配套工程管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。二、关于原告主张要求被告中欧公司因逾期交房、相关设施未达到使用条件，分别按已交房款的日万分之五、万分之三支付违约金69639元、44966.53元的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告根据《商品房买卖合同》中的约定，向被告中欧公司支付了购房款，履行了商品房买受人的义务。被告中欧公司应当按商品房买卖合同中的约定，向原告履行交付约定房屋的义务。被告中欧公司未按商品房买卖合同中的约定于2012年12月28日交付房屋给原告，逾期至2013年12月31日履行商品房交付的义务，其行为已构成违约，依法应当承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告中欧公司因故导致涉案工程延期，不能按合同约定的时间履行交房义务，其行为已构成违约。合同约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告中欧公司辩解约定的违约金过高并请求减少，原审认为双方约定的按日支付万分之五的违约金过高，应当予以适当减少。故酌情确定被告中欧公司按银行同类同期贷款利率的130%的标准向原告支付逾期交房违约金。被告中欧公司应支付原告逾期交房违约金为18843.92元（按原告主张的2012年12月29日起至2013年12月30日止计366天，已付总房款489835元，按年利率6%的130%计算，扣除被告中欧公司已支付2万元），对原告主张的超出部分不予支持。原告与被告中欧公司在商品房买卖合同中第十三条约定：装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，未达到标准的出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十四条约定：上下水、电梯、智能化、用电与商品房的交付时间同步，如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人承担违约责任。被告中欧公司于2013年12月31日将合同中约定的商品房交付给原告，由原告签收《业主房屋验收单》等验收，该验收单中未记录供水系统、可视对讲（智能化）、用电、附件三装饰、设备标准未达到使用条件的情形或需整改的项目。故对原告诉请要求被告中欧公司因商品房交付时装饰、设备标准或相关设施（上下水、电梯、智能化、用电）未达到使用条件，应按已付房款的日万分之三承担违约金44966.53元的请求，与事实不符，依法不予支持。三、关于原告主张要求两被告返还原告暖气初装费14076元、利息2560.95元的问题。依法成立的合同，自成立时生效。当事人双方应依约全面履行自己的义务。本案所涉商品房买卖合同购房款中及附件的约定，未记录包含原告支付的暖气初装费。原告与两被告签订的《供暖设施配套工程管理服务协议》，被告东辰公司按协议约定向原告收取130元／平方米暖气初装费，并无不当。至于房地产开发经营企业应否收取暖气初装费，江苏省物价局于2012年3月26日下发了苏价服（2012）104号“省物价局关于严格执行商品住房销售‘一价清’制度的通知”，该通知就房价不透明，重复收费，价外乱收费行为等问题作进一步规范，严格要求执行商品房销售“一价清”制度，通知下发后，立即贯彻执行。本案商品房销售许可证取得于2011年，商品房销售“一价清”只在推行中，并未作强制性规定。即使房地产企业违反物价部门的规定，不必然导致合同无效，购房人可向有关行政部门反映。现原告诉请要求两被告返还暖气初装费14076元、利息2560.95元，无法律依据不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告淮安中欧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告邱红权逾期交房违约金18843.92元；二、驳回原告邱红权的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2925元，减半收取1462.50元，保全费1176元，合计2638.50元，由原告邱红权负担1459.50元，被告淮安中欧房地产开发有限公司负担1179元。一审宣判后，邱红权不服，向本院提起上诉称：1、一审判决被上诉人应承担的违约金数额错误。（1）双方在合同中明确约定了违约金，不存在过高需要调解的问题。该条款在我国其他城市约定均相同，一审法院应当尊重当事人的意思自治，如确需调整双方约定的违约金，也应首先确定违约方给守约方造成的损失，其次再确定违约金是否超过了损失的30%，故一审法院直接改变当事人约定的违约金无事实和法律依据，应按合同约定判决由被上诉人按日万分之五标准向上诉人支付违约金。（2）双方合同第14条约定：基础设施、公共配套建筑逾期60天后未达到使用条件，应支付已付款的万分之三违约金，因被上诉人至今未满足合同第14条约定，故被上诉人应按合同约定向上诉人承担违约责任。2、被上诉人违规收取上诉人的供暖初装费14076元应予退还。“一价清”制度自2003年开始就有明确的禁止性规定：不得在商品房销售价格中另行收取任何费用，因被上诉人违反了行政性规定，故该合同应属无效。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法支付上诉人在一审中的诉请。被上诉人中欧公司、东辰公司在庭审中答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。二审庭审中，被上诉人认为，延期交房并未给上诉人造成损失，上诉人则认为，其损失有：借款利息损失、房屋租金损失、因所购房屋未按时入住，给全家造成额外支付的交通费损失、房屋、土地使用权少使用一年的折旧损失，但损失的具体数额未详细计算。本院认为，关于一审法院调整约定的违约金数额是否符合法律规定。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约造成的损失30%为标准适当减少。诉讼中，被上诉人中欧公司以双方约定的违约金过高为由，请求降低。因诉讼中上诉人未能提供证据证明其损失的具体数额，故一审法院酌情确定由被告中欧公司按银行同类同期贷款利率的130%的标准向上诉人支付逾期交房违约金，并无明显不当。关于被上诉人中欧公司应否按合同第14条约定向上诉人支付已付房款万分之三违约金。经查，被上诉人中欧公司于2013年12月31日向上诉人交付商品房时，上诉人已签收了《业主房屋验收单》，该验收单中未记录供水系统、可视对讲（智能化）、用电、附件三装饰、设备标准未达到使用条件的情形或需整改的项目。上诉人称被上诉人至今未满足合同第14条约定，因对其主张未提供证据，故本院对该上诉请求也不予支持。关于被上诉人东辰公司应否退还上诉人交纳的供暖初装费。经查，该费用属被上诉人中欧公司代收、代缴费用，江苏省物价局为规范、公开开发商收费项目，避免重复收费，于2012年3月26日下发关于严格执行商品房销售“一价清”制度的通知，要求该通知下发后立即贯彻执行。而本案双方合同签订时间为2011年1月，而此时“一价清”制度只是在推行中，因该通知属行政部门的管理性文件，不属法律规定的效力性规范，并不影响合同的效力，故上诉人主张合同无效无事实和法律依据。综上，一审法院对此案判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2925元，由上诉人邱红权负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 赵骏飞审判员 钱明芳二〇一四年五月十九日书记员 丁 然