深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深罗法民三初字第885号
原告深圳市金兆丰物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人黄土寿，执行董事。
委托代理人黎华雄，男，汉族，户籍地址广东省吴州市，系公司员工。
委托代理人马远志，广东汇森律师事务所律师。
被告赵国灵，男，汉族，户籍地址深圳市宝安区。
委托代理人常红霞，汉族，户籍地址深圳市宝安区。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马远志，被告委托代理人常红霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，仙桐御景家园位于深圳市××国威东路。原告深圳市金某物业管理有限公司于2009年11月与仙桐御景家园业主委员会签订《物业管理合同》。约定：原告自2009年11月21日起为仙桐御景家园提供物业服务，物业管理服务费标准为按面积每月每平方米2.8元。被告是仙桐御景家园秀景轩506房的业主，其房屋总面积为96.2平方米，按照上述收费标准，被告应按月向原告缴纳物业管理费269.36元／月，专项维修资金24.05元／月，被告从2013年7月1日至2014年5月31日，共拖欠物业管理费人民币2962.96元，日常专项维修资金人民币264.55元，水费人民币172.5元，排污费60.75元，垃圾处理费148.5元及滞纳金人民币2700.8元，共计人民币6310.06元（滞纳金按日千分之五计算）。原告认为，被告作为业主，有依法按时缴纳物业管理费及其他代收费用的义务，其拒绝缴费的行为，已经构成违约。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告缴交管理费人民币2962.96元，日常专项维修资金人民币264.55元，水费人民币172.5元，排污费60.75元，垃圾处理费148.5元及滞纳金人民币2700.8元，共计人民币6310.06元（滞纳金暂计算至2014年5月31日，应计算至实际支付之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，1、原告违反物业服务合同，自2012年11月20日合同到期后住宅类管理费收费标准应为每月2.6元／平方米，原告擅自加价收费，被告有权拒付，并不承担法律责任。2、业委会与原告约定的超出业主授权范围的合同义务对被告等业主无法律约束力。3、原告无权主张物业专项维修基金、水费、排污费、垃圾处理费这四项费用的滞纳金，原告主张上述费用违反法律规定，和物业服务合同约定。4、原告无权主张全部管理费延迟缴纳所产生的滞纳金，被告仅需按照当月应缴管理费每月2.6元／平方米的10%为基数支付滞纳金，并且原告其计算滞纳金的标准超高，应为无效。
经审理查明：
（一）原告是一家从事住宅小区物业管理的企业，具备二级物业管理资质。
（二）深圳市罗湖区仙桐御景第二届业主委员会（以下称仙桐御景家园业委会）于2008年7月4日成立，任期三年，并经深圳市罗湖区住宅局备案。
（三）2008年11月至2009年4月，仙桐御景家园业委会就同意授权业委会以招标方式选聘物业服务公司等重大问题，启动业主大会书面表决。2009年5月26日，仙桐御景家园业委会对业主大会投票结果进行开箱点票，经统计，业主大会依法表决通过了“同意授权业委会以招标方式选聘物业服务公司并处理期间发生的相关事宜”。
（四）2009年10月19日，仙桐御景家园业委会在深圳市物业管理协会网站上发布招标公告，采取公开招投标方式邀请深圳市物业管理企业参与深圳市罗湖区仙桐御景家园物业管理服务投标。
（五）2009年11月18日，仙桐御景家园业委会向原告发出中标通知书，确定原告为深圳市仙桐御景家园物业管理项目招投标的中标人。
（六）2009年11月19日，原告与仙桐御景家园业委会签订《仙桐御景家园物业管理服务合同》，约定：原告自2009年11月21日至2012年11月20日期间为仙桐御景家园小区提供物业服务，期限为三年；住宅的物业管理服务费的收费标准为人民币2.8元每月每平方米；本体维修基金收费标准为人民币0.25元每月每平方米；物业管理服务费的收取采取银行划款的方式，在当月15日划一次款，未被划到款者，可于当月30日前到管理服务处交纳现金，逾期仍未交款者，将按有关规定收取滞纳金；业主逾期交纳管理服务费的，从次日始按欠费金额每日加收千分之五的违约金；合同到期后，业委会应该召开业主大会表决是否续聘和是否同意新的服务合同，由于业委会原因，业主大会不能如期召开或表决，合同有效期顺延，直至业主大会通过为止。合同还约定了双方的其他权利义务。
（七）2009年11月27日，原告与仙桐御景家园业委会完成“共管账户”开立。
（八）深圳市金兆丰物业管理有限公司仙桐御景家园管理处与深圳市莲塘供水服务有限公司签订《深圳市城市供水合同》，约定深圳市莲塘供水服务有限公司按水表实际行度和政府公布的收费标准向深圳市金兆丰物业管理有限公司仙桐御景家园管理处收取水费（包括自来水费、污水处理费）。2014年5月14日，深圳市莲塘供水服务有限公司出具《证明》，证明自2009年11月始深圳市罗湖区仙桐御景家园小区所发生的自来水费、排污费及垃圾处理费（包括小区公共使用部分和小区业主专有部分所使用、产生的前述费用）均由深圳市金兆丰物业管理有限公司仙桐御景家园管理处代收代缴。
（九）被告是仙桐御景家园5号楼秀景轩506房业主，房屋面积96.2平方米，房屋用途为住宅。被告自2013年7月1日至2014年5月31日期间拖欠物业管理费人民币2962.96元、本体维修经济人民币264.55元、自2013年6月1日至2014年4月30日期间拖欠水费人民币172.5元、排污费人民币60.75元、垃圾处理费人民币148.5元。截至庭审之日，被告尚未向原告支付各项欠费。
（十）仙桐御景家园业委会任期已满，涉案小区目前未成立新的业主委员会，仍由原告进行管理。
以上事实，有《资质证书》、《仙桐御景家园物业管理服务合同》、欠费明细、房产证、《深圳市城市供水合同》、深圳市莲塘供水服务有限公司出具的《证明》、招投标信息、《关于对仙桐御景物业服务合同相关问题的复函》以及原、被告的庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，仙桐御景家园业委会于2008年7月4日成立并经深圳市罗湖区住宅局备案，其经业主大会表决通过，以招标方式选聘原告作为物业管理公司，为小区提供物业服务，其选聘程序符合法律法规的相关规定。原告与仙桐御景家园业委会签订的《仙桐御景家园物业管理服务合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。根据双方约定，由于业委会原因，业主大会未表决通过新的物业服务合同，合同有效期顺延，故《仙桐御景家园物业管理服务合同》仍然有效。该合同虽然是仙桐御景家园业委会与原告签订，但业委会是经过业主大会授权，代表小区的全体业主与原告签订的，故合同效力及于小区的全体业主。原告向涉案小区提供了物业管理服务，并向供水单位代缴了小区的水费、排污费及垃圾处理费等费用，被告作为业主，应依照《仙桐御景家园物业管理服务合同》的约定，按时、足额向原告支付物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费等费用。被告抗辩称物业管理费的收费标准应为2.6元每月每平方米，并提交了《仙桐御景家园业主委员会扩大会议纪要》予以佐证。本院认为该份会议纪要内容仅是对于物业管理费的收费标准的说明，且是业委会单方的意思表示，并无原告的盖章确认，也无原告授权的工作人员的签名，不足以证明业委会与原告达成新的约定，将物业管理费的收费标准调整至2.6元每月每平方米。故被告的该抗辩意见本院不予采纳。因此被告的欠费行为已构成违约，原告要求被告支付2013年7月1日至2014年5月31日期间的物业管理费、本体维修基金、2013年6月1日至2014年4月30日期间水费、排污费、垃圾处理费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。至于滞纳金问题，虽然《仙桐御景家园物业管理服务合同》明确约定了按欠费金额每日千分之五的标准计算滞纳金，但该滞纳金的标准明显过高，被告亦对此提出异议，本院依照合同法的规定进行调整，按照欠费数额每日万分之五的标准计算滞纳金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告赵国灵应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金兆丰物业管理有限公司支付自2013年7月1日至2014年5月31日期间的物业管理费人民币2962.96元；
二、被告赵国灵应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金兆丰物业管理有限公司支付自2013年7月1日至2014年5月31日期间的本体维修基金人民币264.55元；
三、被告赵国灵应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金兆丰物业管理有限公司支付自2013年6月1日至2014年4月30日期间的水费人民币172.5元、排污费人民币60.75元、垃圾处理费人民币148.5元；
四、被告赵国灵应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金兆丰物业管理有限公司支付拖欠2013年7月1日至2014年5月31日期间的物业管理费、本体维修基金、2013年6月1日至2014年4月30日期间的水费、排污费、垃圾处理费的滞纳金（以当月应交的物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费金额为基数，从次月1日起，按日万分之五计算，计至本判决确定的应付款之日止）；
五、驳回原告深圳市金兆丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费人民币25元，由被告赵国灵负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 方媛媛
二〇一四年十月十三日
书记员 王 岩