江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终1151号
上诉人（原审原告）：新沂市阿湖镇巴山农民资金互助合作社，住所地新沂市阿湖镇阿湖街。
法定代表人：杨建国，该社理事长。
委托诉讼代理人：戈宜兵、尹建军，江苏苏沂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘国庆。
委托诉讼代理人：贾敏杰、许婷，江苏良修律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乔刚。
被上诉人（原审被告）：董兴莲。
上诉人新沂市阿湖镇巴山农民资金互助合作社（以下简称巴山合作社）因与被上诉人刘国庆、乔刚、董兴莲申请执行人执行异议一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
巴山合作社上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉请或者发回重审，上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1、新沂市苏北建材物流中心二期15号楼1单元112号房屋（以下称涉案房屋）所有权人是被上诉人乔刚、董兴莲，不是刘国庆；2、2014年6月28日刘国庆与乔刚就涉案房屋签订的书面买卖合同是虚假合同，申请对2014年6月28日买卖合同书写时间进行鉴定。2014年6月28日买卖合同实质是以物抵债协议，在以物抵债中，原债权人对抵债之物未依法进行不动产登记的情况下，原债权人不享有阻却执行的权利；3、一审法院认定未办理过户登记的原因不是刘国庆导致的是错误的。
刘国庆辩称：我方不仅提交了2014年6月28日买卖合同原件，也提交了该合同对应的收条等证据相互佐证。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
被上诉人董兴莲、乔刚未到庭，亦未向法庭提交书面答辩意见。
巴山合作社向一审法院诉请：1.判令对乔刚、董兴莲所有的涉案房屋继续执行；2.诉讼费由刘国庆负担。
一审法院查明，乔刚与董兴莲系夫妻。涉案房屋系乔刚于2009年10月16日从新沂市新东方置业有限公司以按揭贷款的形式购买。涉案房屋所在楼盘未在房产登记部门办理初始登记，无产权登记记录。2014年8月13日，巴山合作社因与乔刚、董兴莲民间借贷纠纷，向法院提出诉前保全申请，法院经审查，于2014年8月13日作出（2014）新双民诉保字第00067号民事裁定，查封了涉案房屋。后法院受理了巴山合作社与乔刚、董兴莲、乔柱民间借贷纠纷一案，经法院主持调解，双方自愿达成调解协议，由乔刚、董兴莲分期分批偿还巴山合作社借款本金50万元及相应利息，乔柱对该借款本息承担连带清偿责任。据此，法院于2014年11月6日作出（2014）新双民初字第00846号民事调解书。在该案执行过程中，刘国庆向法院提出执行异议，以涉案房屋系其从乔刚处购买，并已付清全部购房款且实际占有房屋等为由，要求中止对涉案房屋的执行。法院经审查，于2015年12月18日作出（2015）新执异字第00226号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。巴山合作社不服，于法定期限内提起本案诉讼。
2014年4月24日，刘国庆将乔刚诉至法院，要求乔刚履行双方就涉案房屋于2013年3月30日签订房屋买卖协议，交付房屋。该案诉讼过程中，刘国庆将诉讼请求变更为要求乔刚偿还借款50万元及利息48750元，经法院主持调解，双方自愿调解达成还款协议，法院于2014年6月20日作出（2014）新民初字第01254号民事调解书。2014年5月5日，乔刚将涉案房屋作价88万元出售给刘国庆，双方约定由刘国庆以其对乔刚享有的50万元借款本金、利息49000元及应收租金1万元的债权冲抵部分购房款，剩余购房款由刘国庆现金支付4万元，由陈杰转账支付149600元，房屋按揭贷款114000元由刘国庆偿还，剩余2万元待（2014）新民初字第01254号案件结案后支付。双方据此签订了书面结算单对上述购房款的支付方式进行了确定。同日，刘国庆与乔刚就涉案房屋订立了租赁协议，由刘国庆将涉案房屋返租给乔刚使用，租赁期限半年，租金1万元。2014年6月28日，刘国庆与乔刚、董兴莲就涉案房屋买卖交易订立了书面协议，乔刚向刘国庆出具了88万元购房款收条。自2014年5月5日起，涉案房屋银行按揭贷款由刘国庆偿还至今。至2014年8月13日，涉案房屋尚欠银行按揭贷款104095.77元。诉讼过程中，经法院释明，刘国庆于2016年11月28日将104095.77元交至法院，同意将该款依法交付执行。
一审法院认为，刘国庆以其购买涉案房屋为由请求排除强制执行，在其对涉案房屋不享有所有权及其他物权的情况下，就要判断其对涉案房屋是否享有其他足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，判断刘国庆对涉案房屋是否享有阻却执行的权利民事权益，应审查是否符合上述四个条件。
关于刘国庆与乔刚之间涉案房屋买卖合同的效力及购房价款支付问题。法院认为，除依照法律规定或按照合同性质不得抵销的债务外，当事人之间互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自已的债务与对方的债务抵销，本案中，刘国庆与乔刚就涉案房屋达成买卖协协议后，乔刚因此依法对刘国庆享有相应的购房款债权。在双方互负到期债务的情况下，刘国庆与乔刚协商以刘国庆对乔刚享有的50万元借款本金、49000元利息及应收租金1万元的债权冲抵部分购房款，系双方之间对彼此金钱债务进行抵销的约定，并不违反法律的规定。根据双方的陈述及涉案房屋买卖协议的履行情况，能够认定就涉案房屋订立买卖合同是双方真实的意思表示。据此，根据法院查明的事实，能够认定刘国庆与乔刚在法院查封之前已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。对于剩余购房款，刘国庆已按约定的方式予以履行，并按时偿还了涉案房屋按揭贷款。至法院查封时，涉案房屋按揭贷款虽未还清，但刘国庆已将该部分按揭贷款（剩余价款）按法院要求交付执行。
关于占有问题。占有是指占有人对不动产或动产进行实际控制的状态。刘国庆与乔刚、董兴莲在就涉案房屋达成买卖协议后，同日刘国庆便以自己的名义将涉案房屋出租给乔刚使用，并收取了租金，应视为出卖人乔刚、董兴莲已将涉案房屋交付给买受人刘国庆，刘国庆基于占有的意思对涉案房屋进行了处分并获取收益，故能够认定刘国庆在法院查封前已经实际占有涉案房屋。
关于未办理房屋过户登记，是否是刘国庆自身原因导致问题。房地产开发企业依法应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。而涉案房屋所在楼盘未在房产登记部门办理初始登记，无产权登记记录，故涉案房屋不具备办理过户手续的条件，该责任应由房地产开发企业承担，非刘国庆自身原因造成。综上，刘国庆对涉案房屋享有物权期待权，该权利足以排除巴山合作社申请对涉案房屋进行执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：驳回新沂市阿湖镇巴山农民资金互助合作社要求继续执行位于新沂市苏北建材物流中心二期15号楼1单元112号房屋的诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，乔刚作为涉案房屋的出让人，对于其向刘国庆出具的涉案房屋转让款的“结算条”真实性不持异议，同时也认可其与刘国庆2014年6月28日签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，结合刘国庆在一审期间提供的客户名称陈杰的新沂市商业银行的卡内账户明细查询单、新沂市人民法院（2014）新民初字第01254号调解书，及工商银行乔刚名下的个人账户存款等证据，足以证明2014年5月5日刘国庆以88万元的价格购买了乔刚涉案房屋的事实。虽然巴山合作社上诉称，其对2014年6月28日刘国庆与乔刚签订的商品房买卖合同的书写时间不予认可，并在二审期间申请鉴定。本院认为，一审期间，刘国庆当庭提出巴山合作社可以申请鉴定，但是巴山合作社并未在一审期间提出鉴定申请。另外，即使2014年6月28日商品房买卖合同不能作为定案依据，但是刘国庆提供的“结算条”以及乔刚的个人账户存款、客户名称陈杰的银行卡内账户明细、（2014）新民初字第01254号调解书证据，也能相互印证，证明2014年5月5日刘国庆以88万元的价格购买了乔刚涉案房屋的事实，故本案没有启动鉴定的必要性，上诉人巴山合作社提出鉴定申请本院不予支持。上诉人巴山合作社主张，乔刚于2015年3、4月份才将涉案房屋转让给刘国庆。本院认为上诉人的主张不能成立，刘国庆一审期间提供的2014年6月28日刘国庆与乔刚签订的商品房买卖协议、乔刚2014年5月5日出具的“结算条”，以及客户名称陈杰的银行卡账户明细、（2014）新民初字第01254号调解书、乔刚个人账户存款等证据，能够证明2014年5月5日刘国庆与乔刚、董兴莲签订了涉案房屋的买卖合同。故上诉人主张乔刚于2015年3、4月份才将涉案房屋转让给刘国庆本院不予支持。刘国庆与乔刚就涉案房屋达成买卖协议系双方当事人真实的意思表示，合法有效。根据约定，刘国庆应当向乔刚支付购房款88万元，即乔刚享有刘国庆88万元购房款债权。另一方面，刘国庆对乔刚享有50万元借款本金、49000元利息及应收租金1万元的债权。由于双方互付给付种类相同的金钱债务且均已到期，双方协商互付债务在对等数额内相互抵消不违反法律的规定。对于剩余购房款，刘国庆已按约定的方式予以履行，并按时偿还了涉案房屋按揭贷款。至法院查封时，涉案房屋按揭贷款虽未还清，但刘国庆已将该部分款项按法院要求交付执行。虽然涉案房屋过户登记在刘国庆的名下，但是不能办理过户登记手续的原因是房地产开发企业未完成涉案房屋的初始登记，房地产开发企业无法协助房屋购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件，故未完成过户登记系房地产开发企业的原因造成，并非刘国庆的原因造成的。
综上，刘国庆与乔刚之间存在真实的房屋买卖关系，涉案房屋已经交付刘国庆，刘国庆也交付了大部分购房款，并且剩余房款也按照法院的要求交付执行，未办理过户登记并非刘国庆的原因造成的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第28条规定，刘国庆享有涉案房屋的物权期待权，该物权期待权足以排除执行。
综上，上诉人新沂市阿湖镇巴山农民资金互助合作社的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由新沂市阿湖镇巴山农民资金互助合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 陈 颖
审 判 员 崔金城
二〇一七年八月三日
法官助理 葛文伟
书 记 员 王倩倩