安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一终字第00196号
上诉人（原审原告）：江启凤，男，1951年4月17日出生，汉族。
委托代理人：何翔，男，1989年10月10日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：安庆市百年家居精品装饰有限公司。
法定代表人：祝孝荣，该公司董事长。
委托代理人：夏鹏飞，安徽人人律师事务所律师。
上诉人江启凤与上诉人安庆市百年家居精品装饰有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2013）迎民一初字第00180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月23日在本院公开开庭审理了本案。上诉人江启凤及其委托代理人何翔，上诉人安庆市百年家居精品装饰有限公司的法定代表人祝孝荣及委托代理人夏鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江启凤在一审诉称：原告与被告的代理人童梅玉，于2008年11月12日、2009年8月1日分别签订了位于安庆市迎江区华康新村10栋东2（二间）门面房的两份租房协议，协议约定了租房期限与租金等权利与义务，2010年10月28日在原有协议的基础上，原告与被告又就房屋部分设施的拆除及协议到期后，如不能恢复原状，乙方应支付给甲方6000元违约金等责任，进行了补充约定。被告未依约定及原告同意，将原告房屋擅自拆除、改造、改建，严重破坏了房屋结构及设施，且拒付租金，严重损害了原告合法权益。协议到期后，双方未对继续租赁事宜达成一致意见，被告未能依照补充协议的约定恢复原状，致原告诉至法院请求判令依法解除（终止）原被告之间关于安庆市迎江区华康新村10栋东2东西两间门面房（康熙河菜市场内）租赁合同关系，责令被告立即将以上门面房交还给原告；责令被告立即给付房屋租金：自2012年8月1日起至被告实际交还房屋时止，被告每月支付租金1800元（按被告承诺左右现市场出租价格计算）；责令被告立即恢复门面房原状：将门面房内壁、顶部被告擅自安装的消防水管管道予以拆除；将门面房靠北面门前被告擅自搭建的三大块水泥平台摊位及门面房靠东面一大块水泥平台摊位予以拆除；将门面房西间靠北面拆除的整大扇卷闸门予以安装恢复完整；将门面房东间靠东面拆除的两扇卷闸门予以安装恢复完整（分别为一大整扇及一小整扇卷闸门）；将门面房靠西拆除的西外墙墙体以及门面房内东西隔墙墙体予以恢复完整（砖块砌墙并粉饰）；将门面房西间靠南面安装的卷闸门予以拆除，并将拆除的原墙体予以恢复完整（砖块砌墙并粉饰）；将门面房西间靠南面墙体拆除的原卫生间（砖混结构、全部内贴瓷砖从底到顶）（包括蹲便器、洗脸盆设施）、卫生间旁水池及楼梯（混凝土现浇制作）予以建造恢复完整，并打通楼梯通往二楼的楼梯口通道；将门面房二楼靠西外墙拆除的铝合金门窗及窗外防盗网予以安装恢复完整；将门面房二楼靠东面的五间包间拆除的两道木板隔墙及五个包间房门予以安装恢复完整；恢复安装该门面房东西两间各一户一表；本案诉讼费用由被告承担。
安庆市百年家居精品装饰有限公司在一审辩称：双方之间的租赁合同到2012年8月1日到期后自行解除，被告并未占有使用房屋，不存在交还原告门面房问题。该门面房在康熙河菜市场内，被告最初租赁是为了管理，对于门面房并未占有使用，原告目前已收回房屋。由于双方租赁合同到期后，双方未形成租赁关系，也未形成不定期租赁关系，原告主张房屋租金无事实和法律依据。根据双方补充协议的约定以及2012年7月17日原告的承诺：同意被告对房屋进行改造，被告支付6000元押金，在改造期间，由于原告阻止，施工并未完成，故原告应当返还6000元押金，作为被告保留要求原告返还6000元的诉讼权利。在租赁期间内，原告多次刁难，就是计算租金也应按周边地区的价格计算。由于原告的行为，最终导致双方的租赁关系无法继续下去。即使被告在合同到期后，未对原告的房屋恢复原状，根据双方的补充协议，如不能恢复原状，6000元就作为违约金。原告变更诉求超过举证期限，故原告的诉求无事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉求。
原审法院查明：2008年11月12日，江启凤与童梅玉签订租房协议，双方约定：童梅玉承租江启凤坐落在安庆市迎江区华康新村10栋东2号门面房中的12平方米房屋一间，租期为三年，月租金为220元，租金按季度支付，上支下季度。2009年8月1日，江启凤与童梅玉签订租房协议，双方约定：童梅玉承租江启凤坐落在安庆市迎江区华康新村10栋东2号门面房中的20平方米房屋一间，租期自2009年8月1日起至2012年8月1日止，为期三年；月租金为300元，上支下月，每季度一付。2013年3月26日，童梅玉向本院出具证明一份，证明2008年11月12日、2009年8月1日与江启凤分别签订的位于安庆市迎江区华康新村10栋东2号（二间）门面房的两份租房协议，当时是代表百年家居精品装饰有限公司签订的。安庆市百年家居精品装饰有限公司与江启凤表示认可童梅玉是代表安庆市百年家居精品装饰有限公司与原告签订的租房协议。2010年10月28日，江启凤与安庆市百年家居精品装饰有限公司签订补充协议一份，约定：江启凤同意安庆市百年家居精品装饰有限公司因需要在江启凤房屋由西至向东打一通道，经过房内两道隔墙及楼梯坡和门面卫生间改造后，江启凤房内的两道隔墙、楼梯坡及门面卫生间将被拆除；在协议终止前一个月内，安庆市百年家居精品装饰有限公司应恢复房屋改造前原状及修复隔墙、楼梯坡、门面卫生间，否则，安庆市百年家居精品装饰有限公司应承担本约定的违约金6000元；双方对房屋租金进行调整，将安庆市迎江区华康新村10栋东2号门面房中的12平方米房屋一间租金调整为月租金300元，将安庆市迎江区华康新村10栋东2号门面房中的20平方米房屋一间租金调整为月租金350元。2010年11月2日，安庆市百年家居精品装饰有限公司向原告交纳了6000元，原告向被告出具了收条一张，收条载明：“今收到祝孝荣租房恢复费人民币6000元，存入银行，如以后不需要通道时，承租方不恢复原租房原样时出租方有权扣下此款；如承租方恢复原样后，出租方应将存入银行的6000元和利息退还给承租方”。
庭审中，安庆市百年家居精品装饰有限公司当庭陈述对坐落于安庆市迎江区华康新村10栋东2号门面房进行了改造，在原、被告双方约定范围内改造情况：“安庆市百年家居精品装饰有限公司拆除了双方约定的门面房的西外墙墙体（砖块砌墙并粉饰）以及门面房内东西隔墙墙体（砖块砌墙并粉饰），拆除了门面房内西间靠南面墙体的原卫生间（砖混结构、从底到顶全部内贴瓷砖、内包括蹲便器、洗脸盆）、楼梯（混凝土现浇制作），并打通了楼梯通往二楼的楼梯口通道。”在双方约定之外的改造情况：“拆除了门面房内西间北面的卷闸门；拆除了门面房内东间东面的两扇卷闸门；拆除了卫生间旁的水池；拆除了门面房二楼西外墙的铝合金门窗及窗外防盗网。”经原告申请，本院委托安徽华瑞工程咨询有限公司对上述需要恢复原状部分的工程预算价进行了评估，工程预算价为7691.77元【8629.27元-937.5元（门面房二楼靠东面的五间包间拆除的两道木板隔墙及五个包间房门予以安装恢复完整的评估价）】。原告为该项评估已支付工程鉴定费1000元。
另查明，原告陈述案情市百年家居精品装饰有限公司已经拆除了在门面房内壁、顶部安装的消防水管管道。被告在庭审中陈述“在原告门面房靠北面门前搭建了的三大块水泥平台摊位及在门面房内西间靠南面拆除了原墙体（砖块砌墙并粉饰）改安装了卷闸门”。
被告通过2008年11月12日、2009年8月1日与原告签订的租赁合同及补充协议，取得了安庆市迎江区华康新村10栋东2号门面房的承租权。其中，原、被告于2008年11月12日签订关于安庆市迎江区华康新村10栋东2号门面房中的12平方米房屋租赁合同，租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告实际收取被告缴纳的租金至2012年8月1日；2009年8月1日原、被告双方签订的合同于2012年8月1日租赁期限届满。2012年8月1日后双方未对继续租赁事宜达成一致意见，被告未能依照补充协议的约定将房屋恢复原状，致原告诉至本院。经调解，原、被告意见分歧较大，至协商未果。
原判决认定上述事实的证据有：房屋拆迁安置协议、发放新钥匙通知单、拆迁安置住宅房屋产权证明书、原告母亲郭秀英死亡证明、安庆市宜城公证处（2000）皖安证民字367号公证书、原告身份证、原告邮寄给被告《解除租房关系函告》、安徽省内特快邮件详情单、2008年11月12日租房协议、2009年8月1日租房协议、2010年10月28日原被告之间签订的房屋补充协议、原告房屋产权平面示意图、原告房屋的原状及现状照片、咨询报告，证明恢复原状费用为8629.27元、2012年7月17日原告出具的承诺书、收条、童梅玉证明、被告证明。
原审法院认为：原、被告之间的租赁关系因合同到期已经终止，原告诉求解除原、被告之间租赁合同关系的诉讼请求本院不予支持。2012年8月1日，原、被告没有就继续租赁事宜达成一致意见，被告对承租房屋进行了改造，原告有权要求被告恢复原状，被告拒绝恢复原状，按照双方的约定，被告向原告支付房屋恢复费6000元即可，但是被告超出双方约定的范围对承租房进行了改造，致使恢复原状的费用增加，经评估房屋恢复原状费为7691.77元，该7691.77元被告应当承担。因被告已于2010年11月2日向原告支付房屋恢复费6000元，故被告尚需向原告支付房屋恢复原状费1691.77元（7691.77元-6000元），由原告自行恢复。工程鉴定费1000元是因被告的违约行为造成原告的直接损失，应由被告承担。原告诉称要求被告“将门面房二楼靠东面的五间包间拆除的两道木板隔墙及五个包间房门予以安装恢复完整”、“恢复安装该门面房东西两间各一户一表”及“拆除门面房靠东面搭建了一大块水泥平台摊位”因没有证据予以证明，本院对该部分诉求不予支持。在门面房内西间靠南面拆除了原墙体（砖块砌墙并粉饰）改安装了卷闸门因计入了安庆市迎江区华康新村10栋东1-2号门面房恢复原状的工程预算价，本案不再处理。原告诉称要求被告“拆除在门面房靠北面门前搭建的三大块水泥平台摊位”，恢复承租房原状，虽被告辩称在门面房靠北面门前搭建的三大块水泥平台摊位是在自己的房屋内搭建的，并不是在原告门面房内搭建，但被告搭建的三大块水泥平台摊位中有一块水泥平台位于原告门面房北面门前，影响原告的通行，应当予以拆除，恢复原状。另两块水泥平台不在原告的房屋内也不影响原告通行，对原告要求被告拆除该两块水泥平台的诉讼请求本院不予支持。被告辩称并未占有使用房屋，不存在交还原告门面房问题，并在庭审中陈述租原告房屋的目的就是为了打通道，改造后方便管理。被告超出约定范围对原告的房屋进行改造，合同到期后亦拒绝恢复房屋原状，致原告的房屋经被告改造后原告无法收回正常管理使用，被告也无证据证明原告已将房屋收回，故被告应当向原告支付占有使用费。原告主张占有使用费按照每月1800元计算，未能提供证据予以证明，故参照租赁期间的租金，坐落于安庆市迎江区华康新村10栋东2号门面房的占有使用费按照每月650元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条之规定，原审判决：一、被告安庆市百年家居精品装饰有限公司在本判决生效之日起七日内向原告江启凤给付房屋恢复原状的费用1691.77元及工程鉴定费1000元。二、被告安庆市百年家居精品装饰有限公司在本判决生效之日起七日内将坐落于安庆市迎江区华康新村10栋东2号门面房北面门正前方搭建的一块水泥平台予以拆除；三、被告安庆市百年家居精品装饰有限公司在本判决生效之日起七日内将坐落于安庆市迎江区华康新村10栋东2号门面房交还给原告江启凤，并向原告江启凤支付房屋占有使用费（自2012年8月1日起按每月650元计算至实际交还房屋之日止）；四、驳回原告江启凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由被告安庆市百年家居精品装饰有限公司负担（该款项原告已预交，被告在本判决生效之日起七日内将270元直接给付原告）。
宣判后，江启凤及安庆市百年家居精品装饰有限公司均不服，向本院提起上诉。江启凤上诉提出：1、房屋恢复原状的费用中不应扣除6000元，认定被上诉人已支付恢复费6000元错误。2010年10月28日，上诉人与被上诉人签订补充协议一份，约定上诉人同意被上诉人因需要在上诉人房屋由西向东打一通道，经过房内两道墙及楼梯坡和门面房卫生间改造后，上诉人房内的两道墙，楼梯坡及门面房卫生间将被拆除；在协议终止前一个月内，被上诉人恢复房屋改造前原状及修复隔墙、楼梯坡、门面卫生间，否则被上诉人应承担本约定的违约金6000元。房屋租期三年。然合同终止前与后，被上诉人未依约将房屋恢复原状，明显构成违约，应承担给付违约金的责任，故被上诉人于2010年10月28日向上诉人出具欠条一份“今欠到江启凤房屋恢复违约金6000元”。2011年11月2日被上诉人向上诉人缴纳6000元，虽收条上写明是“收到租房恢复费人民币6000元”，实际上是被上诉人对以上违约金的履行，而不是支付所谓的恢复费用。如果法院认定为已支付恢复费6000元，则被上诉人尚欠上诉人6000元违约金。2、被上诉人搭建的三块水泥平台毗邻上诉人门面房，不仅堵在门面房的前房，而且影响门面房的改造经营，摊位经营者直接损害上诉人门面房的墙体，室内潮湿。搭建水泥平台的行为是一整体行为，不能分割。故应一并拆除妨碍物，而不是将正堵在门正前方的水泥平台拆除。3、房屋租金650元的认定错误。2012年7月17日，被上诉人向上诉人出具证明，“农贸市场改造不侵犯江启凤老板任何利益，合同到期按左右房租参照定价”。现整个市场租金均已涨价，上诉人亦提交左右房屋出租价格的证据，原判决以上诉人证据不足为由未予支持，属认定事实不清。4、被上诉人应恢复上诉人房屋的水电设施的畅通。请求二审法院撤销原判，依法改判。
安庆市百年家居精品装饰有限公司在庭审中辩称：1、江启凤的上诉请求事实上不成立，没有法律依据，安庆市百年家居精品装饰有限公司事实上同意帮助江启凤恢复，江启凤在二审主张没有依据。2、江启凤要求拆除房屋北面门面房门前的水泥平台没有事实依据，房屋租赁合同中没有涉及到水泥平台，故本案不能审理涉及拆除该水泥平台的内容。3、江启凤要求安庆市百年家居精品装饰有限公司支付房屋占用费的诉求不能成立，安庆市百年家居精品装饰有限公司在进行改造的过程中，江启凤阻挠改造，于是百年家居停止改造，并将房屋交给了江启凤，因此安庆市百年家居精品装饰有限公司不需要支付江启凤主张的房屋占用费。4、江启凤主张恢复一户一表的诉求没有事实依据，安庆市百年家居精品装饰有限公司并没有使用江启凤主张的一户一表。请求二审法院驳回江启凤的上诉请求。
安庆市百年家居精品装饰有限公司上诉提出：1、租赁合同到期后，上诉人没有继续占用被上诉人的房屋，租赁合同已经自行解除，不存在交还房屋的问题，更没有义务向被上诉人支付房屋使用费，在一审庭审中上诉人也多次强调租赁期到达后，并没有使用房屋，是被上诉人不去收回，根本不存在交还房屋的问题。被上诉人有义务采取措施防止损失扩大，原审法院判令上诉人在判决生效后七日内将被上诉人门面房交还，并支付房屋占有使用费，属认定事实不清，适用法律不当。2、对所涉门面房的改造，双方在协议中已经明确约定如上诉人在租赁期限到达后未将房屋恢复原状，上诉人向被上诉人所交纳的6000元押金就作为被上诉人恢复费用，该条款符合自愿原则的规定，而原判决上诉人按市场评估价值向被上诉人支付房屋恢复原状的费用，完全是主观臆断。3、本案是一起房屋租赁合同纠纷，而原判决却判令上诉人拆除上诉人自己产权范围内的一块水泥平台，于法无据。请求二审法院撤销原判，依法改判。
江启凤在庭审中辩称：1、我方已尽到通知和防止损失扩大的义务。2、房屋租赁合同到期后，上诉人没有提交证据证明其履行了交房义务。3、一审扣除6000元的恢复原状费用不当，因该6000元属违约金，原判决予以扣除属认定事实不清。请求二审法院驳回安庆市百年家居精品装饰有限公司上诉请求。
二审期间江启凤在庭审中提交安庆市开源住宅开发有限公司的证明，操礼贵、万桂花、李道香、沈正南的证言，证明房屋原状为水电畅通，有一户一表。安庆市百年家居精品装饰有限公司质证认为，安庆市开源住宅开发有限公司的证明只能证明水电畅通，并没说一户一表。对操礼贵、李道香、万桂花、沈正南的证言，认为真实性无法核实，不能达到证明目的。安庆市百年家居精品装饰有限公司在庭审中提交一份产权证书，证明搭建水泥平台是在自己的产权内搭建。江启凤质证认为，对其真实性无异议，但产权证书不能证明通道属于安庆市百年家居精品装饰有限公司，也不能证明搭建水泥平台不侵犯江启凤的权益。本院认证意见为：两上诉人在二审提交证据均在一审能够提交而不予提交，不属新证据，且均不能达到证明目的，本院不予采纳。对原判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、原判决按评估计算房屋恢复原状的费用是否正确，是否应当扣除6000元的恢复费。2、原判决要求安庆市百年家居精品装饰有限公司拆除门面房北面正前方的水泥平台是否正确，对另外两块水泥平台拆除未予支持是否适当。3、原判决安庆市百年家居精品装饰有限公司向江启凤支付占有使用费是否正确，房屋占有使用费按每月650元计算是否正确。4、原判决对江启凤要求安庆市百年家居精品装饰有限公司恢复门面房一户一表的诉求未予支持是否正确。
（一）关于原判决按评估计算房屋恢复原状的费用是否正确，是否应当扣除6000元的恢复费的问题。2012年8月1日合同到期后，江启凤与安庆市百年家居精品装饰有限公司没有就继续租赁事宜达成一致意见，安庆市百年家居精品装饰有限公司应按合同约定对诉争门面房恢复原状。由于安庆市百年家居精品装饰有限公司对承租房屋改造超出合同约定，致使恢复原状的费用增加，后经江启凤的申请，原审法院委托安徽华瑞工程咨询有限公司对恢复原状的工程预算进行评估，门面房的恢复费用为7691.77元，该评估未违反相关的法律规定，两上诉人亦未提交相关证据证明该评估结论依据不足，故原判决依据评估计算房屋恢复原状的费用适当。根据江启凤在2010年11月2日向安庆市百年家居精品装饰有限公司出具的收条，证明安庆市百年家居精品装饰有限公司已向江启凤交纳6000元，并称承租方如不恢复原状时，出租方有权扣下此款。故原判决将6000元从总的恢复费用中予以扣除并无不当。（二）关于原判决要求安庆市百年家居精品装饰有限公司拆除门面房北面正前方的水泥平台是否正确，对另外两块水泥平台拆除未予支持是否适当的问题。因江启凤将诉争的门面房出租给安庆市百年家居精品装饰有限公司时，其门面房靠北面门前，并没有水泥平台摊位，虽安庆市百年家居精品装饰有限公司称在门面房靠北面门前搭建的三大块水泥平台摊位是在自己的产权范围内搭建的，并不是在江启凤门面房内搭建，但安庆市百年家居精品装饰有限公司搭建的三大块水泥平台摊位中有一块水泥平台位于江启凤门面房北面门前，影响江启凤的通行，应当予以拆除，恢复原状。另两块水泥平台不在江启凤的房屋内也不影响其通行，故原判决对江启凤要求安庆市百年家居精品装饰有限公司拆除另两块水泥平台的诉讼请求未予支持并无不当。（三）关于原判决安庆市百年家居精品装饰有限公司向江启凤支付占有使用费是否正确，房屋占有使用费按每月650元计算是否正确的问题。因安庆市百年家居精品装饰有限公司超出约定范围对江启凤的房屋进行改造，合同到期后亦拒绝恢复房屋原状，致房屋被改造后江启凤无法收回正常管理使用，故原判决安庆市百年家居精品装饰有限公司向江启凤支付房屋占有使用费并无不当。虽安庆市百年家居精品装饰有限公司出具证明合同到期后，按左右房租参照定价，但其是指在继续承租的情况下，现江启凤不再将房屋租赁给安庆市百年家居精品装饰有限公司，其又未能提供证据证明合同到期后其房屋租赁的价格，故原判决参照租赁期间的租金，对诉争门面房的占有使用费按照每月650元计算并无不当。（四）关于原判决对江启凤要求安庆市百年家居精品装饰有限公司恢复门面房一户一表的诉求未予支持是否正确的问题。因上诉人江启凤在一审未能提交相关证据证明，在安庆市百年家居精品装饰有限公司承租该门面房期间存在一户一表，其虽在二审提交了安庆市开源住宅开发有限公司的证明，操礼贵、万桂花、李道香、沈正南的证言，但只能证明水电畅通。操礼贵、万桂花、李道香、沈正南均未出庭作证，对证言的真实性无法核实。故原判决对江启凤要求安庆市百年家居精品装饰有限公司恢复门面房一户一表的诉求未予支持并无不当。二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费540元，由上诉人江启凤负担270元，上诉人安庆市百年家居精品装饰有限公司负担270元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 大 庆
审 判 员 胡 毅
代理审判员 马 文 杨
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 许德智（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判。