上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初52219号
原告(反诉被告)：陆树春。
委托诉讼代理人：潘正军，上海陈建华律师事务所律师。
被告(反诉原告)：蔡桂明。
委托诉讼代理人：毛德荣，上海市浦东新区上钢法律服务所法律工作者。
原告陆树春与被告蔡桂明租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序审理。同年9月13日，本院依法受理蔡桂明提起的反诉，与本诉合并审理。同年10月14日至12月8日期间，本院依法委托对涉案签名笔迹、标的物价值分别进行了司法鉴定和评估。同年8月11日、9月13日、12月22日，本院对本案公开开庭进行了审理。本诉原告(反诉被告)陆树春及其委托诉讼代理人潘正军、本诉被告(反诉原告)蔡桂明及其委托诉讼代理人毛德荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告陆树春向本院提出诉讼请求：判令蔡桂明赔偿陆树春经济损失人民币1,557,284元。事实和理由：2012年，陆树春因自己经营的企业将被动拆迁而准备租赁土地厂房继续开展企业经营活动，蔡桂明承诺其承租的原某某场处的土地厂房可以自2014年7月起出租给陆树春。2013年2、3月间，蔡桂明告知陆树春可以先行承租其在原某某场旁边的另外4.75亩土地，陆树春为了在今后承租原某某场土地厂房开展企业经营活动而同意承租该4.75亩土地，双方达成由陆树春租赁该土地、租金每年5万元以及原某某场土地厂房自2014年7月起出租给陆树春的口头租赁合同。该口头租赁合同成立后，陆树春开始企业经营活动的筹备工作，为此平整了上述4.75亩土地，采购了行车、槽钢等经营设备并堆放到该土地上，在该土地上建造了5间办公用房，聘请门卫人员看护该土地及设备，并支付蔡桂明2年租金共10万元。2014年初，陆树春要求签订原某某场土地厂房的租赁合同，蔡桂明告知其与该土地厂房上的原承租人的租赁合同期限至2015年6月才到期，陆树春表示可以在原租期到期后再租赁。2015年3月18日，陆树春、蔡桂明就原某某场土地厂房签订《房屋土地租赁合同》，但在陆树春准备实际使用原某某场土地厂房时，蔡桂明却将该土地作同意减量化、返还政府的处理，导致该租赁合同未能实际履行。蔡桂明的上述行为构成违约，具有过错，造成陆树春行车费及其搬运装卸费810,500元、槽钢费360,700元、建房费186,084元、租金10万元、土地平整费及场地门卫工资10万元等经济损失共1,557,284元。因此，蔡桂明应当全额赔偿上述经济损失。
本诉被告蔡桂明辩称，蔡桂明虽同意陆树春承租原某某场土地厂房，但明确需以双方签订合同为准，而蔡桂明并未签订2015年3月18日的《房屋土地租赁合同》，该合同系陆树春伪造，故双方对原某某场土地厂房没有成立租赁合同关系。蔡桂明一直同意向陆树春出租原某某场土地厂房，但因政府在2015年实施土地减量化政策，该土地必须返还政府进行复耕，导致双方未能成立租赁合同关系，故蔡桂明没有违约，也无过错。陆树春在未签订原某某场土地厂房租赁合同的情况下，在承租的另外4.75亩土地上违法建房并自行购买行车、槽钢等设备，包括上述资金投入在内的全部投入均属陆树春单方的前期过早投入，故其主张的所谓经济损失与蔡桂明无关。因此，不同意陆树春的诉讼请求。
反诉原告蔡桂明向本院提出反诉诉讼请求：1、判决解除蔡桂明、陆树春之间的涉案4.75亩土地的口头租赁合同；2、判令陆树春在2017年1月31日前将涉案4.75亩土地返还蔡桂明；3、判令陆树春支付蔡桂明自2014年7月1日起至2017年1月31日止期间的涉案4.75亩土地的租金12.50万元，如至2017年1月31日没有返还上述土地则按每年10万元标准支付自2017年2月1日起至实际返还上述土地之日止期间的使用费；4、判令陆树春将涉案4.75亩土地复耕，如不复耕则按每亩3万元标准赔偿蔡桂明复耕费损失。事实和理由：蔡桂明、陆树春于2012年达成口头租赁合同，约定由陆树春租赁蔡桂明承租的涉案4.75亩农用土地、租金每年5万元、租金自2012年7月1日起计算。该口头租赁合同成立后，陆树春使用上述土地并支付了2年租金，将行车、槽钢等设备堆放在上述土地上，但2014年7月1日起的租金拖欠至今。由于上述土地不能用于非农业用途，且按照政府政策应当复耕，故蔡桂明已经通知陆树春将上述设备搬离、将上述土地复耕后返回，但陆树春对此不理不睬。因此，上述口头租赁合同应当解除，陆树春应当将上述土地复耕后返还并支付租金、使用费。
反诉被告陆树春辩称，陆树春自2013年起承租涉案4.75亩土地并已支付2年租金，由于按工业用地价格承租、蔡桂明同意在上述土地上堆放经营设备，故不存在返还上述土地时的复耕问题。由于陆树春未能承租到蔡桂明承诺出租的原某某场土地厂房，蔡桂明为此同意免收2015年起的租金，故陆树春不应再付租金或者使用费。因此，同意解除涉案4.75亩土地的口头租赁合同，同意在本案判决生效后的一个月内返还涉案4.75亩土地，不同意蔡桂明的其余反诉诉讼请求。
经审理查明，2004年4月，本诉被告(反诉原告)蔡桂明与原上海市南汇区XXX镇XXX村民委员会(现上海市浦东新区XXX镇XXX村民委员会，以下简称XXX村民委)签订《土地租赁使用协议书》一份，双方约定了由蔡桂明向王桥村民委承租坐落于上海市浦东新区XXX镇XXX南侧的原某某场处的23.04亩集体土地、租赁期限为自2004年5月起的20年等事项。蔡桂明租赁上述土地后在该处开展经营活动，后将上述土地以及土地上的厂房出租给他人使用。
本诉原告(反诉被告)陆树春系上海XXX有限公司的负责人，与蔡桂明系朋友。2012年，陆树春因其公司厂房将在今后被动拆迁而口头向蔡桂明提出承租前述原某某场处的土地厂房，准备在动拆迁后使用该土地厂房开展企业经营活动，蔡桂明口头表示在该土地厂房的原承租人的租赁合同到期后不再续租，同意将该土地厂房出租给陆树春。之后，蔡桂明向他人承租了坐落于原某某场土地厂房旁边的另外4.75亩土地。2013年2、3月间，蔡桂明口头向陆树春表示可以由陆树春先行租赁上述4.75亩土地，并明确原某某场土地厂房在2014年6月原承租人的租期到期后由陆树春承租，陆树春为了承租原某某场土地厂房开展企业经营活动而决定承租上述4.75亩土地用于企业经营活动的筹备工作，双方由此达成口头租赁合同，约定了由陆树春租赁上述4.75亩土地、租金每年5万元以及原某某场土地厂房在2014年6月原租期到期后由陆树春承租等事项。上述口头租赁合同达成后，陆树春支付蔡桂明2013年租金5万元，在2014年初支付该年租金5万元。2013年5、6月间，陆树春对上述4.75亩土地进行了平整，将其在2013年5、6月间购买的准备用于今后企业经营活动的4部旧起重行车、旧槽钢等经营设备搬运装卸到上述土地上，安排门卫人员在该处看护上述土地及设备。2013年6月，在未经政府批准占地建房的情况下，陆树春在上述4.75亩土地上建造了5间办公用房。
2013年8月，上海XXX有限公司、蔡桂明签订《土地租赁使用协议书》一份，双方约定了由上海XXX有限公司新场分公司租赁原某某场土地12亩、租金每年6万元、租赁期限为自2013年8月起的20年等事项，陆树春在该协议书上加注了该协议书作办证使用、不作其他用途的内容。为了在原某某场土地厂房处开展企业经营活动，陆树春申请设立其公司的分公司即上海XXX有限公司XXX分公司，该分公司的企业名称由工商行政管理部门于2013年8月27日预先核准。之后，蔡桂明口头告知陆树春其看错了其就原某某场土地厂房与原承租人签订的合同、原租期到2015年6月才到期，陆树春口头表示可以等到2015年6月原租期到期后再承租原某某场土地厂房，蔡桂明口头表示同意但明确需以双方签订合同为准。
2015年3月2日，XXX村民委向蔡桂明发出《通知》，告知根据政府实行土地减量化的文件精神，双方在2004年4月签订的土地租赁合同于2015年3月5日解除。蔡桂明随后口头告知陆树春因政府对原某某场土地实施土地减量化政策，该处土地厂房已经不能出租。2015年6月，蔡桂明、XXX村民委签订《2015年企业减量化意向书》，明确了为落实上海市浦东新区推进建设用地减量化工作的实施意见，提高土地利用效率和效益，原某某场土地纳入2015年土地减量化计划，上述土地上的企业应当搬迁等事项。2015年7月，蔡桂明通过手机短信方式通知陆树春拆除建造在前述4.75亩土地上的房屋、速快将堆放在该土地上的设备搬离。之后，前述房屋被政府拆除。之后，就赔偿陆树春的经济损失事宜，陆树春、蔡桂明进行了多次磋商，陆树春对相关磋商内容作了录音，但因双方意见不一，未能协商解决。2016年8月，蔡桂明向陆树春发出《函告》，要求陆树春在2016年9月底前将前述堆放设备搬离。2016年9月，XXX村民委出具《情况说明》，明确原某某场土地已经实施减量化。至本案法庭辩论终结，前述4.75亩土地以及堆放设备仍维持原状。
审理中，陆树春举证落款日期为2015年3月18日的《房屋土地租赁合同》一份，该合同约定了陆树春向蔡桂明租赁原某某场土地厂房、第一年租金50万元、租赁期限自2015年6月8日起至2024年6月7日止等事项。陆树春称上述合同由蔡桂明提供，提供时已经存在“蔡桂明”的签名。蔡桂明认可双方曾磋商签订原某某场土地厂房租赁合同事宜，但否认其提供了上述合同，否认其在上述合同上签名。对上述“蔡桂明”签名的真实性，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行了司法鉴定，鉴定结论为上述签名并非蔡桂明所写。对上述合同是否由蔡桂明提供，陆树春申请证人朱某某、周某某、范某某到庭作证。上述三名证人在当庭作证中均确认未看到蔡桂明在上述合同上签名，均不能确认蔡桂明交付陆树春的书面材料包括了上述合同在内。
审理中，双方当事人对陆树春堆放在涉案4.75亩土地上的行车、槽钢等经营设备的价值存在争议，本院为此依法委托上海达智资产评估有限公司进行了司法评估，评估结论为上述设备在2013年6月时的价值为1,318,300元(含搬运装卸费用)、在2016年11月4日现场勘查时的价值为983,300元(含搬运装卸费用)。
以上事实，由当事人陈述，由蔡桂明承租原某某场土地以及另外4.75亩土地的合同、《土地租赁使用协议书》、《企业名称预先核准通知书》及其附件、《2015年企业减量化意向书》、《通知》、手机短信材料、《函告》、《情况说明》、双方当事人磋商纠纷解决事宜时的录音材料、司法鉴定意见书、司法评估报告、证人证言、现场勘查笔录、现场照片等证据证实。
本院认为，根据本案案情、双方当事人的诉辩意见，本案纠纷在本诉方面的争议焦点是双方当事人就涉案原某某场土地厂房是否成立了租赁合同关系，蔡桂明是否构成违约或者缔约过失、是否应当承担违约责任或者缔约过失的损害赔偿责任以及赔偿数额的确定；在反诉方面的争议焦点是陆树春就涉案原某某场土地厂房旁边的4.75亩土地是否还应当支付租金或者使用费、在返还上述土地时是否应当复耕或者赔偿损失。对于上述争议，本院依法评析认定如下：
一、关于本诉争议
陆树春要求承租原某某场土地厂房用于其企业经营活动，蔡桂明同意出租该土地厂房但明确需以双方签订合同为准，故原某某场土地厂房租赁合同关系的成立应当以双方签订书面合同为充分必要的构成要件。陆树春、蔡桂明虽签订了涉案2013年8月的《土地租赁使用协议书》，但由于该合同明确作办证使用、不作其他用途，故该合同并非双方就原某某场土地厂房租赁合同关系达成的真实意思表示，不能由此确定双方的权利义务。由于涉案《房屋土地租赁合同》的出租方签名经司法鉴定确定并非蔡桂明书写，涉案证人证言等证据不能证明该合同由蔡桂明提供给陆树春，故该合同不能作为认定案件事实的证据。因此，陆树春、蔡桂明就原某某场土地厂房的租赁合同关系尚处在合同成立前的缔约磋商阶段，双方至今并未成立租赁合同关系，由此不存在蔡桂明违反合同约定以及承担违约责任的问题。
陆树春向蔡桂明要求承租原某某场土地厂房的行为构成要约，蔡桂明同意出租该土地厂房但明确需以双方签订合同为准的行为构成要约生效。蔡桂明作为拟成立的租赁合同的出租人，应当在要约生效后、合同成立前的缔约磋商过程中，严格遵循诚实信用原则，正确、具体告知陆树春原租期到期日等与订立合同相关的重要事实，以便陆树春作出是否需要承租、如何进行前期筹备投入等方面的选择、判断。蔡桂明明知原某某场土地厂房的原承租期限的到期日，在2013年2、3月间确认原某某场土地厂房于2014年6月原租期到期后由陆树春承租、将另外4.75亩土地先行出租给陆树春用于今后承租原某某场土地厂房开展企业经营活动的筹备、陆树春于2013年5、6月起进行了资金投入等相关筹备的情况下，却改称原租期在2015年6月才到期，两个不同的原租期到期日之间相差一年，严重误导陆树春可以开始承租的日期，延误租赁期限一年，故蔡桂明的上述行为已经构成提供虚假的与订立租赁合同有关的重要事实，具有明显的主观过失，应当依法承担缔约过失的损害赔偿责任。
缔约过失损害赔偿责任的赔偿范围以信赖利益损失为限，包括直接损失和间接损失。在缔约磋商过程中，基于对2014年6月原租期到期后能够向蔡桂明承租到原某某场土地厂房开展企业经营活动的利益信赖，陆树春先行向蔡桂明承租了另外4.75亩土地，为此作出了支付租金、平整土地、购买行车等经营设备、请门卫人员看护土地及设备等方面的资金投入。陆树春作出上述投入的根本前提是其充分信赖能够承租到原某某场土地厂房，如果蔡桂明未承诺出租则陆树春不可能作出上述投入，如果蔡桂明在首次承诺时就明确2015年6月原租期才到期则陆树春不一定需要租赁，即使需要租赁也可能延缓投入、少作投入甚至不作投入，故陆树春的上述投入与今后能够承租之间具有因果关系，属于为履行原某某场土地厂房租赁合同的合理的准备性支出。由于蔡桂明提供虚假的重要事实造成了租赁合同在2014年6月后未能成立的后果，并由于原某某场土地厂房租赁合同最终未能成立，陆树春在缔约磋商期间承租另外4.75亩土地并无企业经营方面的意义，故上述投入属于陆树春的合理损失。由于涉案行车等经营设备系普通的工业用途种类物，并非只能使用于原某某场土地厂房的特定经营活动，故涉案经营设备方面的损失应当是其价值贬损方面的损失。由于陆树春未有效举证证明上述土地平整费、门卫人员工资损失，故结合土地面积、通常情况下的土地平整费用、门卫人员工作期限及门卫行业的工资收入等情况，依法酌定为6.50万元。由于占地建房需经政府批准属基本常识，陆树春在未经政府批准的情况下擅自建房，该房屋已由政府拆除，无证据证明蔡桂明参与了建房，故建房损失不能作为陆树春的合理损失。因此，依法认定陆树春的合理损失为租金损失10万元、行车等经营设备至司法评估时的价值贬损损失(包括搬运装卸费损失)33.50万元以及土地平整费损失、门卫人员工资损失6.50万元，共计50万元。
在确定蔡桂明应当承担的缔约过失损害赔偿责任时，应当综合考虑租赁合同要约生效并不等同于租赁合同成立，要约生效后并不必然能够成立合同属于市场经济活动的正常情形，承租人在签订租赁合同之前单方就承租后的企业经营活动作出前期资金投入本身就存在一定的损失风险，涉案原某某场土地房屋租赁合同最终未能成立的根本原因系蔡桂明积极贯彻落实政府实施的土地减量化政策而非其在原租期到期后无故拒绝出租，政府实施土地减量化政策并非蔡桂明能够事先预见，无证据证明蔡桂明在首次告知原租期到期日时具有故意欺骗陆树春的主观恶意等相关因素，还应当考虑陆树春表示在2015年6月原租期到期后仍愿意承租而蔡桂明愿意出租，如果未实施土地减量化政策则陆树春可以承租到土地厂房，其相应的资金投入就不再成为损失等相关因素。因此，依法酌定由蔡桂明赔偿陆树春经济损失共计30万元。
二、关于反诉争议
陆树春、蔡桂明就涉案4.75亩土地达成的口头租赁合同依法成立、合法有效，双方应当按约履行自己的义务。由于在2016年9月13日的庭审中，蔡桂明要求解除上述口头租赁合同，陆树春同意解除，故该合同已经在2016年9月13日经双方协商一致而解除。
合同解除后，陆树春应当在合理期限内自行搬离涉案4.75亩土地上的行车等堆放物，将该土地返还蔡桂明。由于双方的口头租赁合同未明确约定返还涉案土地时应当由陆树春复耕，蔡桂明明知陆树春承租涉案土地的根本目的并非农业用途而系用于筹备工业企业经营活动，明知陆树春平整土地、堆放设备等实际使用涉案土地的情况但对此一直未提出异议，且无证据证明涉案土地在陆树春使用前的实际状况，故陆树春在返还涉案土地时无需向蔡桂明承担复耕责任或者赔偿复耕费损失。
由于蔡桂明无证据证明涉案4.75亩土地的口头租赁合同在2012年7月1日已经成立，陆树春自2013年5、6月起实际使用涉案土地，故可将陆树春认可的2013年1月1日作为租金的起算日期。陆树春已付的2013年、2014年租金在本诉部分作为其经济损失已予处理。由于陆树春在蔡桂明改称原某某场土地厂房的原租期在2015年6月到期后仍愿意承租，蔡桂明在2015年3月告知陆树春原某某场土地厂房不能出租，双方在2015年4月前仍处在缔约磋商阶段，2015年1-3月的租金如已支付则也属陆树春的合理损失，故依据本诉部分的判析认定，酌情由陆树春支付2015年1-3月的租金即5,000元。由于双方自2015年4月起已经终止缔约磋商，陆树春如果不再需要租赁涉案4.75亩土地则应当及时将该土地返还蔡桂明，但其继续使用该土地，故陆树春应当全额支付自2015年4月起至涉案口头合同解除之日止的租金，并应当支付自合同解除之日起至实际返还土地之日止的使用费。使用费的支付标准可参照租金确定。经审核，2015年4月至2016年12月底的租金、使用费共计87,500元。陆树春关于蔡桂明同意免收2015年起的租金的意见无证据证实，蔡桂明要求陆树春按每年10万元标准支付自2017年2月1日起至实际返还土地之日止的使用费的主张缺乏依据，均不予采纳。
综上所述，为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第(二)项、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、确认本诉原告(反诉被告)陆树春、本诉被告(反诉原告)蔡桂明之间的上海市浦东新区新场镇大治河南侧原某某场处土地厂房旁边的4.75亩土地的口头租赁合同于2016年9月13日解除；
二、本诉被告蔡桂明赔偿本诉原告陆树春经济损失300,000元，于本判决生效之日起十日内履行；
三、反诉被告陆树春搬离堆放在本判决第一项确定的土地上的行车、槽钢等全部物品，将上述土地返还反诉原告蔡桂明，于本判决生效之日起十日内履行；
四、反诉被告陆树春支付反诉原告蔡桂明本判决第一项确定的土地在2016年底前的租金、使用费共计92,500元，并按每年5万元标准支付自2017年1月1日起至实际返还本判决第一项确定的土地之日止的土地使用费，于本判决生效之日起十日内履行；
五、驳回本诉原告陆树春的其余本诉诉讼请求；
六、驳回反诉原告蔡桂明的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务、其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。
本案本诉受理费18,815元，减半收取计9,407.50元，反诉受理费1,400元，司法鉴定费12,500元，司法评估费30,000元，共计诉讼费53,307.50元，由本诉原告(反诉被告)陆树春负担30,130.50元(已预交48,815元)，由本诉被告(反诉原告)蔡桂明负担23,177元(已预交13,900元)，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 许根华
二〇一七年一月十六日
书记员 蒋莉莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
……
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。