浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1936号
原告：宁波城市新贵酒店管理有限公司。
法定代表人：水春尧。
委托代理人：李军。
委托代理人：宁谦。
被告：王家林，无固定职业。
被告：王凤玲，无固定职业。
被告：田雨鑫，无固定职业。
三被告共同委托代理人：杨怀宇。
原告宁波城市新贵酒店管理有限公司（以下简称“新贵酒店公司”）为与被告王家林、王凤玲、田雨鑫房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月25日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序审理。本案于2014年10月29日、12月19日公开开庭进行审理，原告的委托代理人李军、三被告共同委托代理人杨怀宇两次庭审均到庭，被告王家林、王凤玲参加第二次庭审。原、被告在审理期间自行庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告新贵酒店公司起诉称：原告向房屋所有权人浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙股份经济合作社（以下简称钟公庙合作社）承租了位于浙江省宁波市鄞州区贸城西路157号房屋，并将该房屋的二至四楼转租给被告王家林用于开设KTV等。后被告王家林提出将租赁合同改由被告田雨鑫签订，双方于2012年7月重新签订房屋租赁协议，被告王家林、王凤玲承诺对租赁合同中的义务共同承担履行义务。后因三被告未按租赁协议约定支付租金，原告于2013年年底向浙江省宁波市鄞州区人民法院起诉，诉请解除租赁合同并要求三被告支付租金及实际占用期间的费用。法院依法作出（2014）甬鄞民初第96号民事判决，判决解除原告与被告田雨鑫签订的房屋租赁合同，并判�三被告支付租金，该判决已发生法律效力。但三被告尚未从涉案的出租房内腾退，也未将房屋交还给原告。原告认为，法院的生效法律文书已经确认三被告违约，根据房屋租赁协议第十一条有关违约责任的约定，三被告在承租房屋内的固定装修物和可移动装修物均无偿归原告所有，故请求判令：一、三被告从位于浙江省宁波市鄞州区贸城西路157号二至四层原承租的房屋内腾退；二、确认三被告在原承租房屋内的装修无偿归原告所有。
被告王家林、王凤玲、田雨鑫共同答辩称：原、被告之间的房屋租赁合同虽然已经解除，但合同解除是因为原告提供的租赁物不符合约定，没有为三被告建造开设夜总会所需的酒店门楼以及地面停车场，过错在原告。因此，三被告不同意腾退，出租屋内的装修在原告未进行补偿的情况下，也不能归原告所有，请求驳回原告的诉讼请求。
原告新贵酒店公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、（2014）甬鄞民初字第96号民事判决书及生效证明复印件各1份，拟证明法院生效判决认定原告与被告田雨鑫签订的房屋租赁合同已经解除，并认定合同解除原因系三被告违约的事实；
2、房屋租赁协议及承诺书复印件各1份，拟证明根据双方租赁协议第十一条约定，因承租方违约而解除合同，出租房内的装修物应无偿归原告所有的事实。
三被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、房产证、资产租赁合同复印件各1份，拟证明原告在未取得房屋所有权证及未有配套设施的前提下急于诱骗被告与其签订房屋租赁合同的事实；
2、会议通知、会议纪要复印件、开业计划书复印件、开业有关问题报告复印件、要求给予经济补偿的报告复印件，致新贵酒店水春尧函复印件、关于催讨函的复函复印件�签收凭证、协调会议纪要备忘录复印件各1份，拟证明原告曾与三被告约定，原告负有建造酒店门楼、改造地面停车场义务的事实；
3、暂领条复印件1份，拟证明原告自认其有建造酒店门楼义务的事实；
4、录音资料1份，拟证明三被告无法开业的原因是因酒店门楼、地面停车场问题没有得到解决，而根本原因是原告和联盛广场之间的矛盾，以及钟公庙合作社也负有建造酒店门楼、地面停车场义务的事实；
5、图纸复印件1份，拟证明原告给三被告的酒店规划中包含门楼和地面停车场，但至今没有建造，原告违约在先的事实；
6、租赁合同复印件2份，拟证明原、被告之间的房屋租赁关系始于2010年，双方约定原告为被告提供停车场，但原告至今未建造构成违约的事实；
7、房屋投入费用清单1份，拟证明三被告为酒吧开业已投入巨额费用的事实；
8、关于要求落实门楼�造、广场停车位的报告复印件1份，拟证明酒店门楼和地面停车场是出租房必备配套设施，原告负有建造门楼和停车场的义务，因此原告提供的出租房不符合标准的事实；
9、宁波市鄞州区人民法院（2014）甬鄞商初字118号民事判决书1份，拟证明130万元款项已被法院判决认定并非原告向被告的借款，该款系原告未按约提供适格的租赁物导致三被告无法经营而支付的建造门楼款项的事实。
审理中，本院依被告王家林、王凤玲、田雨鑫申请，准许证人管某、丰某、王某出庭作证。
1、证人管某在庭审中陈述：其系设计师，与被告王家林曾有过项目合作。2012年8月到10月间，其通过王家林认识原告公司员工，进行原告酒店雨篷、门厅、广场、广告位、大堂等内容的设计，其做了两三个方案，当时没有经过确认。此后一直没有消息，后续工作也没进行下去，设计费也没拿到�其没有和原告谈过工程价款，已经记不得联系的是酒店哪个员工，具体和酒店哪个员工谈的设计方案也已忘记，只记得对方是酒店的管理人员。其将设计方案交给酒店，但没有交接记录，也没有酒店人员的联系方式。
2、证人丰某在庭审中陈述：其系被告王家林的好朋友，王家林要开设夜总会，其入股50万。后因很长时间未开业，其找王家林询问，王家林给他看了酒店门楼的草图，并在2011年9月份的时候带他去酒店找姓水的一个负责人谈。其听到说酒店搭建门楼不规范，不能营业，门楼要改建。还听被告王家林的哥哥讲酒店同意改造门楼。当时谈话在酒店6楼，后来过了三个月，其从夜总会退股。针对法庭关于“当时在谈的时候，双方对门楼建造有没有达成一致意见”的提问，证人回某没有”。
3、证人王某在庭审中陈述：其系被告王家林、王凤玲的兄弟，在被告王�林酒店夜总会项目中也有出资。2010年9月，他们兄弟和原告签订协议后开始装修。2011年4月，他们股东之间发生矛盾，因合同内容无法实现，要起诉酒店。酒店的董事长水春尧找他谈，让他们的股东不要闹，水春尧会帮他们把夜总会的其他股东退掉。2011年7月份到9月份之间，在酒店办公室，水春尧和酒店彭总、陈总都在，酒店拿出300万元帮他们把夜总会其他股东退掉，酒店进驻，他们只是作为夜总会的一个管理者。此后他们继续装修，装修一段时间后，他们找水春尧要钱，酒店拿出房屋租赁协议让他们签字。说是因为酒店的原始股东之间闹矛盾，合同必须在新的大股东陈总面前签订。他们于是由被告田雨鑫出面签订了房屋租赁协议。之后他们收到几十万，并打了开业报告。2012年，水春尧叫其找一个设计师来设计雨篷，王家林找了管某。酒店就门楼、停车场和广告位做出过承诺。2012年年底，酒店给了他们130万元款项建门楼。水春尧说手续他们办，让他们先施工，还说村里同意了。但后来没有施工，因为手续没有办下来。2013年年初他们找酒店，但酒店已经不管这件事了。
经被告王凤玲申请，本院向钟公庙合作社主任赵益群进行调查，赵益群陈述，大概在2013年的时候，具体时间记不清了，新贵酒店公司向我们提出过造门楼的事情，还有一个报告打过来。当时我们村里也讨论过，在新贵酒店公司未付清租金的情况下，我们对造门楼的事情没有进一步讨论下去。造门楼涉及到城建、规划等多部门，是否能够通过审批、是否允许建造都是不一定的，有可能审批都是通不过的。宁波城市新贵酒店的二至四层的租户为被告王家林，造门楼就是王家林一方提出来的。因为王家林是向新贵酒店公司承租房子，所以他向酒店提出，再通过酒店向村里提出。后来村里、酒店和王家林一方谈过几次，但都没有谈成。新贵酒店公司也提出过地面停车场的事，也没有谈成。钟公庙合作社不知道130万元款项的事情，也没有把钱给新贵酒店公司。门楼的事情都没谈下来，怎么可能有工程款产生。
对原告提交的证据，三被告的质证意见及本院的认定意见如下：
对证据1，三被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为三被告不支付租金系因原告提供的租赁物没有门楼、地面停车场、宣传广告牌等配套设施，合同解除过错在原告。对该证据的真实性本院予以确认，对原、被告双方在合同解除中的过错问题，将结合其他证据在说理部分综合阐述。对证据2，三被告对真实性无异议，但认为房屋租赁协议系在原告诱骗下所签，并非三被告真实意思表示。本院认为，三被告的质证意见缺乏证据支持，本院不予采纳，故对上�证据的真实性予以确认。
对三被告提交的证据，原告的质证意见及本院的认定意见如下：
对证据1，原告对真实性无异议，对关联性有异议。对该证据的真实性本院予以确认，但该证据无法证明三被告待证事实。对证据2，原告对会议通知真实性无异议；对会议纪要真实性、关联性有异议；对开业计划书、开业有关问题报告的真实性有异议；对要求给予经济补偿的报告、致新贵酒店水春尧函、关于催讨函的复函真实性无异议，但认为上述证据无法证明原告负有建造门楼的义务；对签收单真实性无异议；对协调会议纪要备忘录真实性无异议，对关联性有异议。本院对会议通知的真实性予以确认，但因三被告提供的会议纪要系复印件且原告不予认可，故对于2011年10月24日的会议内容本院不予确认。开业计划书、开业有关问题报告系三被告单方制作且原告也不予认可，故本院不予确认。对于要求给予经济补偿的报告、致新贵酒店水春尧函、关于催讨函复函、签收单的真实性本院予以确认，但上述文件均由三被告单方提供，并无原告相应回复，无法证明三被告主张的原告负有建造酒店门楼、改造地面停车场义务等待证事实；对协调会议纪要备忘录的真实性本院予以确认，但该会议纪要主要内容为酒店地下停车库租赁费调整、酒店外广场场地归属问题、租金支付等，亦不能证明三被告的待证事实。对证据3，原告对真实性无异议，但认为该笔费用是年底时由于被告装修工人闹事，酒店以村里的名义支付的工人工资。对该证据的真实性本院予以确认，对证明目的在说理部分结合其他证据综合阐述。对证据4，原告对真实性、关联性均有异议。本院认为，该录音资料既无法体现录音的具体时间，也无法确认具体参与谈话的人员身份，三被告�未能提供录音资料的全部原始载体，且原告对该证据亦不予认可，该证据的真实性无法确定，故本院对该证据不予确认。对证据5，原告对真实性、关联性均有异议。本院认为，被告未能证明该图纸系原告提供给三被告，且原告对该证据真实性亦不予认可，故对该证据本院不予确认。对证据6，原告对真实性无异议，对关联性有异议。对该证据的真实性本院予以确认，但根据原告与被告田雨鑫签订的合同以及被告王家林、王凤玲共同出具的承诺书，上述两份房屋租赁合同已经作废，无法证明三被告待证事实。对证据7，原告对真实性有异议。该证据系三被告自行制作，真实性无法确定，本院不予确认。对证据8、9，原告对真实性无异议，对关联性有异议。对该证据的真实性本院予以确认。
对证人管某的证言，原告质证后认为，证人陈述系原告委托其进行设计，但既没�谈到价格也没有提交相应设计方案给原告的证据，连原告方联系人员及联系方式都无法提供，证人证言不符合正常的设计交易惯例。三被告质证后认为，设计惯例是先出草图再谈方案，证人出具了设计图，但因这个设计方案流产因此没有正常使用，双方未谈到价格系正常现象，三被告认为证人证言有效。本院认为，在2014年6月4日（2014）甬鄞民初字第96号案件的第二次庭审中，三被告自认门楼设计图由他们自行设计，该陈述与证人管某关于其受原告委托设计图纸的证言矛盾。且证人管某虽陈述其与原告方员工谈了设计方案，但无法提供原告方工作人员名字、具体联系方式，也无设计合同、原告付款凭据等相关证据佐证，明显不符合常理。故对证人管某证言，本院不予确认。
对证人丰某的证言，原告质证后认为，证人在2012年年初从三被告的娱乐场所退股，而原告与被告田雨鑫签订合同时间为2012年7月，证人证言与本案并无关联，且证人也陈述在2011年原、被告并未就门楼达成一致意见。三被告质证后认为，证人是因发现夜总会没有门楼，如果开业要赔钱，所以退股，证明门楼是配套设施。本院认为，证人与被告王家林系朋友关系，曾入股被告王家林的夜总会，与被告王家林有利害关系，且证人在回答法庭关于双方是否就建造门楼达成一致意见时，回答为“没有”。该证人证言无法证明三被告关于原告具有建造门楼、地面停车场义务的待证事实。
对证人王某的证言，原告质证后认为，王某系被告王家林和王凤玲的兄弟，同时也是夜总会的股东之一，与本案有利害关系，没有证人资格。三被告质证后认为，证人系三被告开设的娱乐场所的管理人员，他的证言能够与其他两个证人证言相对应，能够证明原告提供的租赁物存在瑕疵，�被告有理由不腾退房屋并享有装修物的所有权。本院认为，证人与三被告具有利害关系，故本院对能与其他证据材料相印证的证言予以认定，其余不予认定。
对本院调取的证据，原告没有异议，认为调查笔录证明了酒店门楼建造没有征得房屋产权人同意，原告也无权决定是否可建造门楼，130万元款项系原告受到被告误导而支付。三被告对调查笔录的三性无异议，认为酒店门楼未建造不是因为被告拿了钱不造，而是因为产权和行政管理的问题，三被告提出过建造门楼的报告，原告也将报告提交给钟公庙合作社，但钟公庙合作社对门楼占用的地方没有使用权和管理权。原告提供的暂领条明确写着是为了建造门楼、雨棚，130万元是原告为了弥补合同不能履行的缺陷而给被告，该暂领条是原告为了将合同内容无法实现的责任推给三被告。对该证据本院予以确认。
综上，�院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年9月8日、9月26日，原告与被告王家林先后签订《租赁经营合同》，将位于浙江省宁波市鄞州区贸城西路宁波城市新贵酒店的二至四楼出租给被告王家林。2011年3月11日，原告与钟公庙合作社签订《资产租赁合同》一份，向后者承租了位于浙江省宁波市鄞州区贸城西路157号的房屋用于经营宁波城市新贵酒店。2012年7月12日，原告与被告田雨鑫签订《房屋租赁协议》一份，约定将位于浙江省宁波市鄞州区贸城西路157号宁波城市新贵酒店内二至四层转租给被告田雨鑫用于SPA和卡拉OK经营，租赁期限从2011年5月1日起至2026年4月30日止，租赁面积约4700平方米。合同第一条第3点约定，涉案的二至四层房屋原已租赁给被告王家林，并已进行了部分装修，经原告与被告王家林协商同意解除原房屋租赁合同。被告田雨鑫与被告王家林就原装修的补偿由该二人自行协商，与原告无关。合同第六条第1点约定，本协议签订之前，被告王家林根据此前所签订的租赁合同，已对承租房屋按经营要求（即二楼SPA、三四楼卡拉OK）进行了装修，目前装修尚未完成。被告田雨鑫与原告签订本租赁合同后，被告田雨鑫或其指定的人对承租房屋的装修需符合房屋装修的相关消防、质量、环保、安全等国家标准，施工期间安全责任由被告田雨鑫自行负责。合同第六条第2、3点约定，原告同意提供被告田雨鑫在一楼设置营业店导向牌，已供被告田雨鑫使用的地下室场地约300平方米供其无偿使用。原告同意在E层划适当场地供被告田雨鑫有偿使用。原告在二、三、四楼层外立面为被告田雨鑫保留广告位置，相关广告发布的费用由被告田雨鑫自行负担。合同第九条第1点约定，租赁期满，乙方不再续租，被告田雨鑫应按约将出租房屋交还给原告，且被告田雨鑫在出租房屋内的所有固定装饰物均无偿归原告所有，但承租房屋内可移动的物品（不包含音响、灯光等设施）则由被告田雨鑫从承租房屋内搬迁。如因被告田雨鑫违约被解除租赁协议，上述出租房屋内的固定装饰物和可移动装饰物均无偿归原告所有。合同第十一条第1点约定，如因被告田雨鑫违约而被原告解除租赁协议或被告田雨鑫擅自解除租赁协议的，原告已收取的租金及保证金不予退还，被告田雨鑫在承租房屋内的固定装饰物和可移动装饰物均无偿归原告所有，同时被告田雨鑫须向原告支付剩余租赁期间租金的百分之二十作为违约金。合同还约定，被告田雨鑫在承租房屋内的经营项目须在2012年9月1日开业。2012年7月13日，被告王家林、田雨鑫、王凤玲向原告出具承诺书，载明原告与被告王家林于2010年9月8日、9月26日签订的《租赁经营合同》在原告与被告田雨鑫签订租赁合同后作废终止，被告王家林认可原告与被告田雨鑫所签订的租赁合同中涉及王家林的相应条款；租赁房屋内的装修均由被告王家林投入，属王家林所有；被告王家林与王凤玲对原告与被告田雨鑫所签订租赁合同中约定的义务承担共同履行义务。
2013年2月5日，被告王家林向原告出具暂领条一份，载明被告王家林暂领到原告代钟公庙合作社为改造宁波城市新贵酒店塔楼外门厅雨篷、广场等工程而支付的款项130万元。2013年5月16日，原告向钟公庙合作社递交《关于要求落实门楼改造、广场停车位的报告》，指出由于宁波城市新贵酒店二至四楼即将经营的号外娱乐公馆提出门楼改造、门外场地停车位问题，而原告不能答复和无法解决，故报告钟公庙合作社希望能解决上述问题。但原告与三被告未就上述问题达成一致意见。2013年12月27日，原告向本院起诉三被告，以三被告拒付租金构成违约为由，请求判令解除原告与被告田雨鑫之间的房屋租赁协议，由三被告支付租金，并判令10万元保证金归原告所有。2014年7月，本院依法作出（2014）甬鄞民初字第96号民事判决，以被告田雨鑫逾期支付租金超过三十日，合同约定的解除条件成就为由，判令解除原告与被告田雨鑫于2012年7月21日签订的《房屋租赁协议》，限三被告共同向原告支付截止实际腾退之日止的租金，被告田雨鑫交付的保证金10万元归原告所有。该判决已经发生法律效力。
本院认为，涉案房屋租赁合同已由法院生效的法律文书判决解除，三被告继续占用租赁房屋已无合法依据，故对于原告要求三被告从位于浙江省宁波市鄞州区贸城西路157号二至四层原承租房屋内腾退的诉讼请求，本院予以支持。对于租赁房屋内�装饰装修物归属，本院认为，涉案房屋租赁合同解除系因被告田雨鑫未按约支付租金，根据双方租赁合同第九条第1点、第十一条第1点的约定，被告田雨鑫违约，租赁房屋内的固定装修物和可移动装修物均应无偿归原告所有。三被告辩称原告未兑现承诺的酒店门楼和地面停车场，提供的租赁物存在瑕疵，违约在先，在原告未就装修对三被告进行补偿前，装饰装修物不能归原告所有。本院认为，首先，被告田雨鑫在与原告签订租赁合同当时，宁波城市新贵酒店已经开业，三被告应当对租赁物的状况进行了全面了解。三被告一再强调酒店门楼、广场地面停车位对于其经营娱乐场所意义重大，也自认在2011年9月份之前就已提出门楼和地面停车场问题，但在2012年7月被告田雨鑫与原告签订房屋租赁协议时，却未将该问题载入合同，显然不合常理。其次，三被告提交的暂领条显示，被告王家林曾经暂领到原告代房屋所有权人钟公庙合作社支付的130万元改造酒店塔楼外门厅雨篷、广场等工程款。但在（2014）甬鄞商初字第118号案件、（2014）甬鄞民初字第96号案件以及本案中，三被告在庭审中对该130万元暂领条的解释均不一致，目前也未有证据显示门楼工程曾实际施工，仅凭该暂领条无法证明原告向三被告承诺建造酒店门楼和地面停车场的事实。第三、被告提交的《关于要求落实门楼改造、广场停车位的报告》显示，在被告王家林领取130万元款项之后，原告将三被告关于酒店门楼和广场地面停车位等问题的报告上报钟公庙合作社，提出自身无法答复和解决该问题，希望钟公庙合作社予以解决。钟公庙合作社社长赵益群在调查笔录中亦谈到，就酒店门楼问题，合作社、酒店及被告王家林谈过几次，但都没有谈成。可见，尽管三被告曾就酒店门楼改造和广场地面停车位问题与原告及钟公庙合作社进行过协商，但未有证据证实原、被告双方已就上述问题达成一致意见。综上，本院认为，三被告关于原告未建造酒店门楼和地面停车场，违约在先的辩解意见，缺乏证据支持，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、限被告王家林、王凤玲、田雨鑫于本判决生效之日起十五日内从位于浙江省宁波市鄞州区贸城西路157号宁波城市新贵酒店二、三、四层的房屋内腾退；
二、位于浙江省宁波市鄞州区贸城西路157号宁波城市新贵酒店二、三、四层房屋内的装饰装修物归原告宁波城市新贵酒店管理有限公司所有。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告王家林、王凤玲、田雨鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递�上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 徐旭霞
二〇一五年一月六日
代书记员 胡王馨