上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第2623号
原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司，住所地上海市。
法定代表人FREDFACHINGCHANG，职务董事长。
委托代理人於炯，上海市公义律师事务所律师。
委托代理人车圣婴，上海市公义律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人王淳，职务董事长。
委托代理人徐耀国，上海中建中汇律师事务所律师。
委托代理人竺培艺，上海中建中汇律师事务所律师。
原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司（以下简称：原告）诉被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理，依法适用简易程序，原由代理审判员张沁独任审理，于2013年12月10日、2013年12月23日、2014年1月13日分三次公开开庭进行了审理。审理中，被告向本院提出反诉，本院审查后予以受理。2014年1月14日，本院根据被告的申请，通过上海市高级人民法院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对上海市长宁区延安西路xx号xx楼房屋内的装修价值进行司法审价。之后，案件转由代理审判员李冬独任审理。2014年2月18日，因本案案情复杂依法转为普通程序，组成合议庭审理。2014年12月11日，本院收到上海联合工程监理造价咨询有限公司关于《上海市长宁区延安西路xx号xx楼房屋内装修残值鉴定意见书》（以下简称：鉴定意见书）。2015年1月13日，本案第四次公开开庭进行了审理。上述庭审中，原告的委托代理人於炯、被告的委托代理人徐耀国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新蛋信息技术（中国）有限公司本诉诉称，原告合法拥有上海市长宁区延安西路xx号xx楼房产。2012年9月，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》（以下简称：合同）。合同约定原告将本市长宁区延安西路xx号8A、8B、8C、8D、8E、8F、8G、8H、8I、8J、8K、8L室房屋（以下简称：涉讼房屋），共计2，500余平方米的房产租赁给被告，约定月租金为人民币328，615.37元，按月支付。逾期支付的，按日租金的0.10%支付违约金，逾期支付一个月的，有权解除合同。涉讼房屋交付后，被告履行合同时有逾期，到2013年8月25日，被告本该支付9月份租金时，却开始无理拒付。为此，原告委托律师发函催讨，被告却依旧不付。被告拖欠租金已达三个月，已构成严重违约。据此，原告依照合同的约定，于2013年10月31日通知被告解除合同，并要求被告一周内予以交还涉讼房屋。之后，被告置之不理，既不支付房租，也不交还房屋。综上，被告的行为已经严重违反合同，侵害原告的合法利益。原告依法起诉，请求判令：一、要求确认原、被告签订的合同于2013年11月1日解除；二、要求被告归还涉讼房屋；三、要求被告支付拖欠的租金985，846.11元（2013年9月、10月、11月共计三个月），支付逾期违约金1，095元；四、要求被告自2013年11月8日起，按每日每平方米8元（总面积2，512.51平方米）为标准支付房屋占用使用费至被告归还涉讼房屋之日止。
被告上海世天投资管理有限公司辩称及反诉诉称，2012年7月，被告就承租涉讼房屋从事服务型办公室经营事宜与原告签订了合同。签约后，被告对涉讼房屋进行了全面装修并利用各种资源进行招商。经过被告的努力经营，涉讼房屋以其高质量的装修、优良的服务已经成长为长宁区最好的商务中心之一，并获得了众多客户的青睐。然而就在双方的租赁合同签署刚满一年之际，原告因转卖涉讼房屋一直携带中介及各色人等前来看房，此举已经严重影响了被告的招商进程和现有客户的稳定性，且原告的经办人及其台北总部的负责人在与被告的多次交涉沟通中都表示涉讼房屋出售后将不再出租。被告就此已提出异议并就继续稳定的承租涉讼房屋事宜与原告进行了多次协商，然原告一直置之不理，不仅继续携带客户看房，也未就“买卖不破租赁”原则作出明确答复。无奈之下，被告只能暂停支付租金以行使不安抗辩权，要求原告及时排除妨碍并给与被告继续承租的保证。2013年10月31日，原告突然致函被告，以未按时支付租金为由于2013年11月1日解除双方的租赁合同，被告深感震惊并及时就解约事宜提出异议，要求进行协商。然原告对被告的请求始终置之不理，甚至诉至法院要求确认合同解除并追究相应的责任。被告是一直要求继续承租涉讼房屋的，且已经为涉讼房屋的经营投入了大量的装修及经营成本，现该商务中心刚有起色却要面临解约的重大风险，被告不仅要承担巨额的装修、经营成本，还将面临对众多客户的违约赔偿责任（本案中尚无法予以明确）。被告认为，原告的行为构成违约，其单方解除合同的请求及效力，不应得到法院的支持和确认。如法院确认合同已解除的，则被告认为：原告解除合同属于违法解除，原告属于根本违约，且导致被告重大损失，原告应承担违约责任，应依约支付违约金并赔偿（补偿）被告损失（装潢、投入等的费用）。综上，被告希望法院驳回原告提出的全部本诉请求。被告为维护自身合法权益，提起反诉诉请如下：一、判令原告向被告支付相当于房屋押金一倍金额的违约金782，856.24元；二、判令原告赔偿被告涉讼房屋的装修损失约计7，000，000元。审理中，被告认为原、被告之间已经缺乏信赖基础，故同意解除合同。被告同时认为原告主张的逾期违约金标准过高，房屋使用费法律本质也是违约金，且标准也过高，希望法院一并予以调整。庭审后，被告明确反诉请求二中的金额为：原告赔偿被告涉讼房屋的装修损失2，388，199元（与鉴定机构审价结论一致）。
原告新蛋信息技术（中国）有限公司反诉辩称，“买卖不破租赁”系法定原则，原告出售涉讼房屋不影响被告的租赁，原告为此向被告发过信函；最高人民法院规定：租赁期间由于承租人的违约导致合同解除，除非出租人同意利用的，不然对承租人装修不予补偿。原告收回涉讼房屋后，不利用现有的装修，也不会分割后对外出租。原告确有出售涉讼房屋的想法，故需要恢复原状，不需要现有的装修。综上，原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2012年7月，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份合同。合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市长宁区延安西路xx号8A、8B、8C、8D、8E、8F、8G、8H、8I、8J、8K、8L室房屋（以下简称：涉讼房屋）全部，实测建筑面积2，512.51平方米，甲方作为房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系……；乙方向甲方承诺房屋作为商务中心办公使用，租赁期自2012年9月1日起至2021年6月30日止。甲乙双方约定，涉讼房屋每日每平方米建筑面积租金为4.30元，月租金总计约为328，615.37元。乙方应于每月25日前向甲方支付下一月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.10%支付违约金。乙方支付租金的方式如下：押贰付贰，先付后用；甲、乙双方约定，甲方交付涉讼房屋时，乙方应向甲方交付相当于2个月的租金及物业管理费用的押金，金额为782，856.24元。除非双方另有特别约定，本合同、补充条款和相关文件所述押金及其金额即指本条所述内容。甲方收取押金后向乙方开具凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的壹日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按8元／平方米向甲方支付涉讼房屋占有使用费。乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。乙方违约的，甲方没收押金，甲方违约的，退还乙方支付的押金，并另行支付乙方押金的壹倍作为违约金。违约构成的损失超过押金金额的，超过部分予以补足：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；租赁期间，一方非因法律或者本合同规定的解除合同的权利而提前解除合同的，合同可以解除，并执行以下规定：（1）经提前6个月通知对方，本合同终止履行，乙方提出解除合同的，甲方没收押金，甲方提出解除合同的，退还乙方支付的押金，并另行支付乙方押金的壹倍作为违约金。无其他违约金，赔偿金责任。（2）未提前6个月通知对方，本合同终止履行，乙方提出解除合同的，甲方没收押金，甲方提出解除合同的，退还乙方支付的押金，并另行支付乙方押金的壹倍作为违约金。因提前解除合同造成另一方的损失超过押金金额的，超过部分，提出解除合同一方应当补足。合同的补充条款约定：对合同第七条7-2条款的补充。甲、乙双方约定，租赁期满乙方交还房屋时，乙方可按双方约定的交房标准进行房屋恢复，双方约定交付标准为：如届时甲方依其完全自主决定书面同意乙方无需将该房屋恢复标准状态的或无需将该房屋的部分装修、设备和设施恢复标准状态的，乙方可免责恢复。其中甲乙双方确认交房时的M05，M03，M06返还时应符合起租交付时的状态，其他房屋设施如：中央空调与甲方两套空调系统及室内控制开关，电气线路及电气控制箱和电器插座，电话线路及电话插座，照明灯具，消防报警和喷淋系统及装置，需保持或恢复到正常使用状态，并承担恢复实际所产生的费用，乙方未恢复的或不能保持正常使用状态的，甲方代为恢复，费用由乙方承担。
合同签订后，原告向被告交付了毛胚状态的涉讼房屋，被告向原告支付了租金及物业管理费用的押金。
2013年9月9日，被告向原告送达了一份《9月7日洽谈备忘录》。
2013年9月12日，原告针对被告《9月7日洽谈备忘录》向其快递了一份《通知函》。
2013年10月21日，原告向被告发催款函，向被告催讨欠付租金，并告知被告如仍然不付租金，原告将行使合同解除权。
2013年10月31日，原告向被告发《解除合同的通知函》。该函主要内容为：因被告逾期支付房租超过一个月，构成解除合同的条件。1、自即日起解除原、被告签订的合同，被告在一周内腾清房屋，归还房产；2、支付拖欠的三个月租金并依照合同规定支付逾期违约金。
审理中，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对涉讼房屋内装修价值进行司法审价。鉴定结论意见为：涉讼房屋装修原值总价为3，232，100元，残值2，388，199元。原、被告均对鉴定结论无异议。
庭审中，被告自认将涉讼房屋分割后予以装修，再转租给案外几十户次承租人。原告还自认收取了被告租金押金657，230.74元、物业费押金125，625.50元，共计782，856.24元。审理中，原告表示愿意退还上述物业费押金，但认为租金押金依据合同予以没收。被告则认为，原告未提出押金作为违约金的诉请，根据“不诉不理”的原则，法庭不应将押金作为违约金，故两笔押金均应退还被告。
上述事实，有原告提供的《上海市房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、《9月7日洽谈备忘录》、《通知函》及快递单、《催款函》、《解除合同的通知函》、《被告回复函》，《鉴定意见书》以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
因双方当事人各执己见，致本案调解未成。
本院认为，原、被告之间就涉讼房屋签订的合同合法有效，本院予以确认。原、被告均应恪守履行合同，被告作为承租人应按约支付租金，但被告从2013年8月25日起至今就未再支付过租金，其行为不但违反了合同的约定，还符合了合同的解除条件，原告据此行使合同解除权，符合法律的规定，本院予以确认。合同解除，被告依法应当向原告返还涉讼房屋。原告提出的第二项诉请，本院予以支持。合同虽然解除，被告支付拖欠租金的义务不能免除，但应按实际租赁时间计算，故被告应支付原告二个月的租金，共计657，230.74元。关于原告主张的逾期违约金亦符合合同的约定，且该笔违约金的金额极低，故本院予以支持。本案系房屋租赁合同纠纷，依法应对被告支付的押金一并处理。原告认为被告支付的租金押金因被告的违约已转化为违约金，原告据此提出租金押金没收的主张未违反相关法律、法规，本院予以认可。本院同时认为，原告要求被告按每日每平方米8元支付房屋占有使用费亦是合同约定的违约金条款，且该违约金的约定过分高于原告造成的损失，故本院就上述二笔违约金一并予以调整，调整如下：被告自2013年11月8日起，以建筑面积2，512.51平方米为计算面积，按每日每平方米4.30元支付房屋占用费；被告向原告支付违约金657，230.74元，以租金押金657，230.74元折抵。审理中，原告表示退还被告物业费押金125，625.50元，本院对此予以确认。
被告以不安抗辩权为由提出的本诉辩称以及反诉。本院认为，原告即使已经出售了涉讼房屋，根据“买卖不破租赁”的法律原则，被告也可以依法继续租赁房屋。本案事实是原告至今尚未出售房屋，原告仅仅是带客户看房，被告就在没有及时通知原告的情况下行使了不安抗辩权。综上所述，被告行使不安抗辩权的方式不符合法律的规定，显属错误，被告应当承担违约责任。被告据此提出的第一项反诉请求，本院不予支持。被告对涉讼房屋进行了装修，经审计评估残值为2，388，199元。装修依附于房屋内难以拆除，原告收回房屋后，装修依然有其本身的利用价值，故本院依据公平原则酌定原告补偿被告装修残值360，000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十八条、第六十九条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司与被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司就本市长宁区延安西路xx号8A、8B、8C、8D、8E、8F、8G、8H、8I、8J、8K、8L室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年11月1日解除；
二、被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司返还位于本市长宁区延安西路xx号8A、8B、8C、8D、8E、8F、8G、8H、8I、8J、8K、8L室的房屋（建筑面积2，512.51平方米）；
三、被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司支付自2013年9月1日至同年10月31日止的房屋租金人民币657，230.74元；
四、被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司支付逾期违约金人民币1，095元；
五、被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司支付自2013年11月8日起至被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司实际返还本市长宁区延安西路xx号8A、8B、8C、8D、8E、8F、8G、8H、8I、8J、8K、8L室房屋之日止的使用费（以建筑面积2，512.51平方米为计算面积，按每日每平方米人民币4.30元标准计算）；
六、原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司物业费押金人民币125，625.50元；
七、原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司装修残值人民币360，000元；
八、驳回被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费人民币5，000元（原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司已预缴），由被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司负担。
司法鉴定费人民币75，000元（被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司已预缴），由被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司负担。
本诉案件受理费人民币13，800元（原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司已预缴），由原告（反诉被告）新蛋信息技术（中国）有限公司负担人民币2，282元，被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司负担人民币11，518元。
反诉案件受理费人民币12，953元（被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司已预缴），由被告（反诉原告）上海世天投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 陆旭辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第九十三条第二款……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。