舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0903民初910号
原告（反诉被告）：舟山和津广场管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道浦西工业园区C-11号地块。
法定代表人：黄孝孝。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈银明，系原告职工。
委托诉讼代理人（特别授权）：金海鹏，系原告职工。
被告（反诉原告）：邵优娜，女，1979年9月19日出生，汉族，住舟山市普陀区。
原告舟山和津广场管理有限公司（以下简称和津公司）与被告邵优娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理，期间被告邵优娜提起反诉，经审查后本院于2017年4月25日立案受理并决定一并审理。并依法适用简易程序于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和津公司委托诉讼代理人陈银明、金海鹏，被告（反诉原告）邵优娜到庭参加诉讼。因补充调查需要，经本院院长批准，本案延长审理期限一个月。本案现已审理终结。
和津公司向本院提出诉讼请求：1.邵优娜向和津公司支付拖欠的租金人民币190786元（自2016年10月1日计至2017年9月30日）；2.邵优娜向和津公司支付自2016年9月1日始至实际支付日止以每个计租期拖欠的租金为基数按日万分之六标准支付逾期付款滞纳金；3.本案诉讼费用由邵优娜承担。事实和理由：和津公司系有权处分之出租人，2012年5月20日，和津公司与邵优娜签订了商铺租赁合同书壹份，约定：和津公司向邵优娜提供经营场地或设施位于舟山市××原××山街道××开发区××地块和××广场××区××、××号商铺，建筑面积合计约为407.81平方米（后实测面积为399.59平方米，收取租金以实测面积为准）。邵优娜约定的经营产品及项目为：“品味舟山”川菜馆。租赁期限共计5年，从2012年10月1日起至2017年9月30日。租金单价每天每平方米1.5元；第一年、第二年年度租金确定为223276元（后根据实测面积调整为218776元）。从第三年起，每年递增5%计算租金。每六个月为一个计租期。首次租金于和津广场开业前30日内支付，首次租金扣除5个月免租期，邵优娜应在每个计租期结算前30天内支付下一个租赁期的租金等相关费用。邵优娜如未按时交纳租金等，每迟延一天应向和津公司支付所欠费用1%的滞纳金（其它内容详见商铺租赁合同书）。合同签订后，和津公司将租赁商铺交付给邵优娜使用，而邵优娜向和津公司陆续支付到2016年9月30日的房屋租金，并交纳了履约保证金54694元，随后租金一直拖欠。和津公司通过各种方式向邵优娜催讨，但邵优娜始终没有合理的支付计划。综上所述，和津公司认为邵优娜逾期长时间不支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。
邵优娜辩称，承认其与和津公司之间的租赁关系。关于和津公司提出的要求支付租金及滞纳金的诉讼请求，1.就租金标准，和津公司于2014年12月通知其，从2014年4月1日开始租金下调至每天每平方米1.13元，故需按此标准计算欠付租金。不存在租金递增情形。经计算其欠付租金为164806元。2.就滞纳金，和津公司要求其支付滞纳金无据。因和津广场商业氛围尚未形成，且电梯等设备不能正常运营，故其多次与和津公司协商要求降低租金，但未果。故其并非有意拖欠租金不付。综上，请求查明事实，依法判决。
邵优娜向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告支付违约金、赔偿损失82400元（以反诉原告欠付租金标准的二分之一的方式计算）；2.要求和津公司尽快修复、启用和津广场一区内的自动扶梯；3.本案反诉费用由和津公司承担。反诉事实和理由：邵优娜与和津公司于2012年5月签订商铺租赁合同书，约定邵优娜向和津公司租赁位于舟山市××原××山街道××开发区××地块和××广场××区××、××号等二间实测面积为399.59平方米的商铺，用于开设“品味舟山”川菜馆（后更名为“渝纳”川菜馆）；约定租赁期限从2012年10月1日起至2017年9月30日。租金单价每天每平方米1.5元。2014年12月，和津公司发函通知自2014年4月1日开始，租金降为每天每平方米1.13元。和津公司将商铺交付给反诉原告后，反诉原告斥巨资进行装修，并于2012年12月开始营业至今。在租赁合同履行过程中，和津公司对和津广场的整体管理不到位，基本配套设施缺失或不能正常使用，如自动扶梯无法正常运转、公共卫生间无人管理、公共环境脏乱差等问题，严重影响广场整体形象，导致其经营额明显下降。故和津公司应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，并承担继续履行合同义务即修复、启用和津广场一区内的自动扶梯。
针对邵优娜的反诉，和津公司辩称，自和津广场的商铺销售并交付后，开发商已将自动扶梯等公共设施设备移交给前期物业，故电梯停运与和津公司无关，和津公司也不具有修复义务，且和津公司已督促开发商发函给业委会和物业公司，要求尽快维修并运营自动扶梯。故综上，和津公司不存在违约在先的情形，无需承担赔偿责任。综上，请求查明事实，依法驳回反诉原告的反诉请求。
根据双方的诉辩意见及举证情况，本院认定如下事实：邵优娜向和津公司承租商铺，双方就租金标准、支付时间、违约责任、履约保证金等达成一致约定，邵优娜支付租金及履约保证金的时间、金额等事实与和津公司所诉称的基本一致。和津公司于2014年12月2日致函给邵优娜所经营的渝纳川菜馆，通知其和津广场一区二层商铺租金自2014年4月1日起降至每天每平方米1.13元。因邵优娜未及时足额缴纳租金，和津公司经催讨未果故诉至法院。另查明，和津公司经营管理不到位，与承租户沟通消极、被动；和津广场基本配套设施缺失或不能正常使用，自动扶梯无法正常运转，广场管理秩序混乱。审理中，双方均明确不要求解除房屋租赁合同，同意继续履行。
本院认为，本案本、反诉的争议焦点为：1.案涉商铺租金如何计算的问题；2.双方在租赁过程中有无违约行为以及是否需承担违约责任的问题。
1.关于案涉商铺租金计算的问题。和津公司与邵优娜签订的商铺租赁合同书合法有效，双方均应依合同约定和法律规定行使权利和履行义务。和津公司依约交付了租赁物，邵优娜应当支付租金。和津公司向邵优娜所发的降价通知函，应视为和津公司就邵优娜所承租的商铺自2014年4月1日起至同年9月30日止期间租金单价的调整，该通知函未涉及年递增率问题。故双方在商铺租赁合同书中所约定租金递增条款仍然有效，对双方具有约束力。故邵优娜尚需向和津公司支付租金190786元（自2016年10月1日计至2017年9月30日）。
2.关于违约责任的问题。和津公司要求邵优娜承担逾期支付租金的违约责任，邵优娜认为和津广场在履约合同过程中存在一定瑕疵等，要求和津公司承担违约责任、降低租金标准、履行自动扶梯修复义务。和津公司在履行合同过程中存在一定瑕疵，虽然和津公司认为电梯等公共配套设施的维护及广场管理秩序的维持不属于其管理范畴，但和津公司作为出租方有义务保障租赁物符合约定的用途，邵优娜承租房屋系商业广场的一部分，商业广场公共配套设施的损坏给其正常使用租赁物确实带来一定影响。但商铺的营业额受多方面因素制约，邵优娜不应以不支付租金方式表达意见。综上，本院结合本案合同中约定的免租期较长、双方均不要求解除合同、邵优娜延迟支付租金亦有不当之处等事实，酌情确定邵优娜支付给和津广场逾期付款违约金5000元，和津广场酌情支付给邵优娜违约金20000元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、邵优娜应支付给舟山和津广场管理有限公司自2016年10月1日起至2017年9月30日止的房屋租金190786元及逾期付款违约金5000元。
二、舟山和津广场管理有限公司应支付给邵优娜违约金20000元（2016年10月1日至2017年9月30日租赁期间）。
上述一、二项判决权利义务两项折抵之后，邵优娜应于本判决生效之日起五日内支付给舟山和津广场管理有限公司175786元。
三、驳回舟山和津广场管理有限公司其他诉讼请求。
四、驳回邵优娜其他反诉请求。
如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案本诉受理费4116元，减半收取2058元，由邵优娜承担；反诉受理费930元，减半收取465元，由邵优娜承担315元，由舟山和津广场管理有限公司承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 员 袁承志
二〇一七年六月十五日
代书记员 夏丽娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。