北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04740号
上诉人（原审原告）温×1，男，1938年7月31日出生。
委托代理人杨伦，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）温×2，男，1969年3月9日出生。
委托代理人刘东江，北京市海泓达律师事务所律师
原审第三人赵×1，女，1936年2月4日出生。
原审第三人王×1，女，1980年1月29日出生。
委托代理人刘森，北京市京大律师事务所律师。
上诉人温×1因合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第05884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人温×1及其委托代理人杨伦，被上诉人温×2及其委托代理人刘东江，原审第三人赵×1，原审第三人王×1及其委托代理人刘森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月，温×1起诉至原审法院称：我与赵×1系夫妻关系，生有两子温×2、温×3。我于1991年从工作单位北京市第四市政公司分得现位于北京市西城区阜成门北大街×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋），面积40.6平方米。后我于1993年以成本价购买了该房屋，登记所有权人为我。2007年6月2日，我与妻子赵×1同温×2、温×3就涉案房屋分配处理事宜达成一致意见，并且签订了《协议书》，由我以买卖方式暂时将涉案房屋过户到温×2名下，温×2在《协议书》签订后五年内向我支付人民币50万元，若温×2未足额支付房款，则涉案房屋所有权仍归我所有。温×2至今仍未履行协议书的义务，既没有支付房款，也未协助我办理房屋权属变更登记手续。我认为，涉案房屋从原始上看产权人属于我和赵×1，该房屋通过优惠成本价购买。2007年6月2日《协议书》是家庭成员各方真实意思表示，当时为了平衡家庭关系，所以我将涉案房屋进行处理，该《协议书》应是合法有效的，各方均应履行。该《协议书》系附条件、期限的合同，当事人应按照合同所附的条件和期限履行义务。温×2并未按照《协议书》约定的期限履行。在此过程中，温×2夫妇反而去通州购买了新的房屋，通过这一事实，温×2是根本没有诚意履行该份《协议书》。在《协议书》约定的条件成就下，我有权按照协议约定收回房屋，温×2也应无条件的办理房屋过户登记手续。2007年6月6日的《房屋买卖合同》只是为了2007年6月2日的协议书而采取的方式和手段，并不能证明为真实的房屋买卖，而双方也并非房屋买卖合同关系，双方亦未履行该合同约定的任何权利、义务。温×2已经承认《协议书》以及买卖合同均未履行付款义务，王×1陈述支付10万元并无证据支持，其所谓的证据也是自相矛盾，并未明确支付时间、来源、付款凭证，所以其陈述支付10万元是不成立的。综上，根据《协议书》约定，我要求收回房屋，有合同依据。确权诉讼的一、二审判决与本案合同纠纷无任何关联关系。确权诉讼中判决认为买卖合同中不能保留所有权，但此条约定并不影响《协议书》的真实效力，我可根据合同约定主张权利。综上，为维护我合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除我与温×2于2007年6月6日所签订的《房屋买卖合同》（该项诉讼请求后撤回）；2、温×2协助我办理涉案房屋权属变更登记手续。
温×2辩称：我认可温×1所述亲属关系。温×1与我一家人曾经协商过，签订了协议。在履行的过程中，我征求了父母的意见，父母同意可以延期交付50万元的房款。我于2009年在通州区购买了其他住房，所以没有钱款交付50万元房款。虽然《协议书》仅是约定暂时过户到我名下，但是不动产物权以房屋登记为准，所以现在涉案房屋的所有权人是我。我没有支付过50万元的购房款。2007年6月2日的《协议书》是在温×1夫妇提议之下，经过与我与弟弟协商一致情况下形成，代表了全体家庭成员的共同意愿，也是各方当事人的真实意思表示。我作为长子，老人有两套房产，我刚结婚，又无收入，所以温×1才决定将涉案房屋过户至我名下，也想由此稳定我夫妻关系，因当时过户最主要原因就是考虑我夫妻感情，王×1经常以房屋过户为名找老人谈判，否则断绝来往甚至离婚，老人为了均衡子女利益才书写此协议。《协议书》约定五年之内支付50万元，远远低于市场价值，是考虑了我实际经济困难程度。2007年6月2日之后由温×1与我到房管局办理过户手续，考虑了赠予、公证、买卖三种方式，最终商量以政府指导最低价10万元，以买卖的形式过户，这是缴费最低的情况，考虑了自己经济情况，是人之常情。但买卖行为不真实，名为买卖，实为赠予，但是附条件、附期限的赠与。买卖合同的签订和履行均是在履行2007年6月2日《协议书》的内容。至于说王×1提出的买卖合同为真实意思、真实买卖，且履行了付款义务，但未提供证据加以证实，应承担举证不能的法律后果。我陈述句句属实，王×1陈述的与客观事实不符，与常理相悖。我方希望法院调解，本案只是家庭纠纷。房屋既然已经过户至我名下，但我现在确实无支付能力，会竭尽所能尽快支付款项。综上，不同意温×1诉讼请求。
赵×1述称：同意温×1诉讼请求。
王×1述称：本案诉讼期限是两年，温×1的诉讼已经超过了两年，温×1在两年内没有提起诉讼是因为温×2没有侵害温×1权利。温×1没有解除合同的请求权，因为不符合法律规定的法定事由。温×2如果将房屋过户给温×1，就会对我的利益造成侵害，因为温×2和我正在进行离婚诉讼，房屋过户是温×2转移财产的行为。温×2在原审法院（2012）西民初字第19552号案件的诉讼过程中表示过，温×1与温×2双方协议是口头协议，没有书面协议，而且数额是55万元。因此，我方怀疑该协议不是2007年签署的，而是因为温×2与我离婚协议，温×1与温×2于2012年左右签订的。温×1关于延迟交付房款的陈述不属实，不存在交付50万元房款的事项，合同约定的10万元房屋价款已经支付完毕，现在买卖合同已经履行完毕，不存在继续履行的问题。房屋已经过户，所有权已经发生转移，房产应为温×2名下财产。我认为，第一，本案为温×1与温×2炮制的案件，属于恶意诉讼，只要涉及我离婚案件，温×1与温×2必然提出分房。温×1与温×2隐瞒诉讼，在另案中将必须参加诉讼的我剔除，并未通知我。第二，我申请对2007年6月2日《协议书》进行鉴定。虽然客观上无法鉴定，但疑点多，我认为是后来补签的。如温×1与温×2陈述买卖仅为形式，那房本及过户手续凭证无必要交给温×2和我。现在温×1提交的协议属于后补的，因温×1与温×2想要将房屋收回。第三，2007年6月2日协议无效，内容无效，且无我签字。我是家庭成员之一，过户给温×2后属于夫妻共同财产，处分财产时并未让我签字，所以不能生效。第四，2007年6月2日《协议书》和2007年6月6日《房屋买卖合同》签署时间问题。我并不知道2007年6月2日的《协议书》。现温×1与温×2均认可《房屋买卖合同》真实性，合同中的交易价款10万元，变更了2007年6月2日《协议书》价格，属于变更了协议内容，应以靠后的买卖合同为准。综上，不同意温×1诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，温×1与温×2签订的《房屋买卖合同》内容未违反法律规定，温×1未举证证明存在致使合同无效的情形存在，故对该《房屋买卖合同》的合法性、有效性予以确认。温×1提交的协议书中的房屋价款、支付时间、所有权保留等约定内容与《房屋买卖合同》内容存在严重冲突。《房屋买卖合同》中约定双方保证合同所载房价系双方真实交易价格，故即使《协议书》真实性可以确认，也应当视为在后签订的《房屋买卖合同》对房屋价款、支付时间等合同主要内容做出了重大变更。根据相关法律规定，所有权保留的约定不适用于不动产，故该《协议书》关于所有权保留的条款不符合法律规定。此外，温×1提交的《协议书》上并无温×2之妻王×1的签字，温×1未举证证明王×1知道并同意《协议书》的内容，故王×1对《协议书》不予认可的主张于法有据，予以采纳。双方签订的《房屋买卖合同》第六条明确约定，双方在相关部门办理买卖登记后，任何一方不得单方撤销登记，不得擅自变更和解除合同，该合同条款对双方的合同解除权等做出了明确的限制性约定，且《房屋买卖合同》就房价款支付时间也无明确约定，故温×1要求解除双方《房屋买卖合同》的诉讼请求没有法律依据，不予支持。双方签订《房屋买卖合同》后，涉案房屋所有权登记过户至温×2名下，温×2依法取得了该房屋的所有权，故温×1要求温×2协助办理涉案房屋权属变更登记过户手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年12月判决：驳回温×1的诉讼请求。
判决后，温×1不服，认为原审法院对本案事实认定错误，对当事人之间的法律关系、合同关系认定错误，案件法律适用错误，故上诉至本院，求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求。温×2不同意原审判决，亦不同意温×1的上诉请求，但未上诉。赵×1不同意原审判决。王×1同意原审判决。
经审理查明：温×1与赵×1系夫妻关系，温×2系二人之子。温×2与王×1系夫妻关系。
1992年12月，北京市第四市政公司（甲方）与温×1（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将涉案房屋（总建筑面积40.6平方米）出售给乙方，房价款8751元。1994年12月20日，温×1取得涉案房屋的所有权证。
2007年6月6日，温×1（甲方）与温×2（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋卖与乙方，建筑面积40.6平方米，房价人民币10万元。该合同第五条约定：”买卖双方保证协议书所载房价系双方真实交易价格。如有隐瞒价格、偷漏税等情节，一经发现，所出现的一切后果，由买卖双方自行承担。”该合同第六条约定：”买卖双方在西城区房管局市场科办理买卖登记后，任何一方不得单方撤销登记，不得擅自变更和解除合同。”该合同还约定付款方式为现金，但是未约定付款时间。
2007年6月11日，温×2取得涉案房屋的所有权证。
王×1曾于2012年起诉至原审法院，要求与温×2离婚。原审法院经审理于2012年8月28日作出（2012）西民初字第19552号民事判决，判决驳回王×1的诉讼请求。此后，王×1又于2013年起诉至原审法院，要求与温×2离婚。原审法院经审理于2014年3月19日作出（2013）西民初字第09664号民事判决，判决王×1与温×2离婚。
温×1、赵×1曾于2012年起诉至原审法院，要求确认本案涉案房屋归其二人所有，温×2协助其二人将本案涉案房屋变更登记至其二人名下。原审法院经审理于2012年12月19日作出（2012）西民初字第23842号民事判决，判决驳回温×1、赵×1的诉讼请求。温×1、赵×1不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理于2013年4月18日作出（2013）一中民终字第2818号民事判决，驳回上诉，维持原判。
另查，温×1与温×2签订的涉诉《房屋买卖合同》的相关购房发票、土地出让金、印花税、契税、个人所得税的票据原件现由王×1保存。
一审审理中，温×1提交落款日期为2007年6月2日、落款人为温×1、赵×1、温×2及案外人温×3的《协议书》一份，内容为：”温×1、赵×1决定将共有的位于西城区阜成门北大街×号楼×号房屋以买卖形式暂变更登记到温×2名下。变更产生的所有相关手续费用由温×1支付。温×2承诺在本协议签订后的五年之内向温×1支付房款五拾万元人民币。协议各方均一致承诺：在温×2全额支付房款之前，西城区阜成门北大街×号楼×层×单元×号房屋的所有权归温×1、赵×1二人所有，在温×2全额支付房款后，方可取得该房屋的所有权。温×1得到温×2给付的五拾万元房款后，应将此款全部给付温×3。温×2在五年之内，如不能如数向温×1支付五拾万元房款，则温×1有权收回房屋，温×2须无条件服从并予以配合办理房屋产权变更登记手续。如为了办理房屋过户手续所签定的协议内容与本协议不一致时，以本协议为准。温×2、温×3两兄弟应互敬和睦相处，共同孝顺父母。本协议自各方签字之日起生效。本协议一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。”温×2及赵×1认可上述《协议书》的真实性。王×1不认可该《协议书》的真实性，并称该《协议书》上没有其本人签名。
王×1称已经按照《房屋买卖合同》向温×1支付了房价款10万元，向原审法院提交契税票据等证据予以证明。温×1、温×2、赵凤华均不予认可王×1所述支付房价款的事实。
2013年10月23日，温×1向原审法院提交《撤销部分诉讼请求的申请书》，申请撤销起诉书中第一项诉讼请求中关于”解除温×1与温×2于2007年6月2日签订的《协议书》”的请求。温×1的撤诉申请符合法律规定，原审法院予以准许。
二审审理中，温×1称：本案的基础法律关系是家庭财产分配行为；2007年6月2日《协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，未损害第三人合法权益，应为有效；《协议书》是个个附条件、附期限的协议，温×2应当在约定的期限内容完成的义务，否则应当按约定承担房屋过户回转的义务；《协议书》关于房屋所有权保留的约定属于家庭成员之间的分配行为，应为有效；关于《协议书》和《房屋买卖合同》的关系问题，根据相关事实可以证明《房屋买卖合同》不是独立存在的合同，只是为了以最低代价实现《协议书》相关约定的方式；现温×1要求按《协议书》履行相关约定义务应予支持。
上述事实，有房屋所有权证、《房屋买卖合同》、《协议书》、（2012）西民初字第23842号民事判决书、（2013）一中民终字第2818号民事判决书、结婚证、（2012）西民初字第19552号民事判决书、（2013）西民初字第09664号民事判决书、起诉书、购房发票、土地出让金收据、印花税、契税缴款书、个人所得税付款凭证及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：温×1起诉温×2要求协助其办理涉案房屋权属变更登记手续，其在诉讼中将请求权基础明确为依据2007年6月2日《协议书》确定的其与温×2之间的权利义务关系。温×1依据《协议书》中的权利义务关系，以温×2未支付购房款为由主张取回所有权。该请求权基础有两个焦点问题，本院逐一评述。
第一，关于《协议书》是否可以约定保留所有权的问题，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：”不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”据此，不动产物权登记的公信力应当受到尊重，不因当事人保留所有权的约定而受到否定。因此，现涉案房屋所有权已经登记至温×2名下，《协议书》中关于所有权保留的条款不符合法律规定，不能作为温×1主张仍然享有涉案房屋所有权的依据。
第二，关于温×1以温×2未付购房款为由主张涉案房屋回转登记的诉讼请求，根据《协议书》内容，涉及两次房屋权属转移登记，即温×1将涉案房屋转移登记至温×2名下，若温×2未履行付款义务则将涉案房屋转移登记回温×1名下。现温×1与温×2通过签订《房屋买卖合同》将涉案房屋转移登记至温×2名下，应当注意的是，涉案房屋权属转移登记之时，温×2与王×1尚处婚姻关系存续期间，而《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：”处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”据此，《协议书》涉及温×2将涉案房屋回转登记至温×1名下的约定涉及王×1的利益，需要王×1确认。根据查明的事实，王×1并未在《协议书》上签字，亦无证据证明王×1对《协议书》的内容知晓并同意。因此，在王×1未予确认的情况下，温×1无权要求温×2将涉案房屋回转登记至其名下。
综上所述，温×1无权在温×2未支付购房款的情况下保留所有权，亦无权依据《协议书》的约定要求温×2将房屋回转登记至其名下。温×1要求温×2协助办理涉案房屋权属变更登记手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院予以驳回，并无不妥，本院予以维持。温×1的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第十六条、第九十七条之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由温×1负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳至原审法院）。二审案件受理费70元，由温×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年六月四日
书 记 员 徐方烁