广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终1476号
上诉人（原审原告）何红萍，住珠海市香洲区。
委托代理人徐涛，广东仁人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）深圳市建安（集团）股份有限公司，住所地深圳市福田区竹子林三路竹盛花园。
法定代表人杨定远。
委托代理人张黎，住深圳市福田区，系公司员工。
委托代理人李良辰，达斡尔，1989年1月19日，身份证住址：深圳市福田区，该司员工。
被上诉人（原审第三人）深圳市华清地产经纪有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道新安路福中福商业城（二期）。
法定代表人全春梅。
上诉人何红萍因与上诉人深圳市建安（集团）股份有限公司（以下简称建安公司），及被上诉人深圳市华清地产经纪有限公司（以下简称华清公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，华清公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法组成合议庭进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，建安公司原名深圳市机电设备股份有限公司，于1999年4月21日变更为现名称。1995年2月22日，深圳深安企业股份有限公司吸收合并深圳市机电设备安装公司（以下简称机电设备公司）并将名称变更为深圳市机电设备股份有限公司。根据深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局作出的《市规土委第一直属管理局关于广东省深圳市福田区人民法院调查函（2014）深福法民三初字第201、572号的复函》，东山小区并非法定名称，案涉房产正式的项目名称为机电设备安装公司住宅楼，该项目位于Bxxx-
xxx号宗地，包括8栋、9栋、10栋和11栋四栋房产。建安公司于2008年3月18日取得东山小区的房屋拆迁许可证，拆迁期限为2008年1月23日至2009年1月22日，后延期至2010年1月21日。
2010年9月1日建安公司与华清公司签订《东山小区整体承包租赁合同》，将东山小区6-11栋176套置换房整体打包出租给华清公司，合同一年一签，租赁期限自2010年11月1日至2011年10月31日止。建安公司须给予华清公司全权处理东山小区6-11栋176套置换房的租赁管理委托书。华清公司负责清理东山小区176套置换房的现有租赁及侵占关系，负责该批房产顺利回收。该批房产仅供华清公司居住使用，不得改作其他用途。建安公司给予华清公司一个半月的回收期，华清公司须在该期限内将房屋收回，且所有费用由华清公司自负，回收期为2010年9月16日至2010年10月31日。合同到期后如该小区仍未拆迁则由华清公司继续管理直至拆迁为止，一旦拆迁华清公司应无条件配合建安公司的拆迁。建安公司如因拆迁提前解约应提前二个月通知华清公司，提前的最后一个月免收租金。2011年和2013年1月1日，建安公司与华清公司就该176套房产分别续签了《东山小区空置房屋整体承包租赁合同》。
建安公司于2010年9月5日向华清公司出具了《委托书》，委托华清公司全权处理东山小区置换房的清理回收及租赁管理工作。2010年9月10日，华清公司（甲方）以自己名义与何红萍（乙方）签订《房屋租赁合同书》，将东山小区9#2-302、9#2-401、9#2-601、9#2-701、9#2-702、9#2-802、9#1-502、8#1-202、8#2-801、8#3-102、11#1-702、11#4-102、8#4-101、9#2-201、9#2-301等15套房产出租给何红萍，月租金为27750元，何红萍应于每月20日前交租。租期自2010年9月20日直至拆迁。租赁合同生效后，乙方应向甲方支付租赁保证金2万元。甲方应于租赁合同有效期届满，在乙方按约定退还租赁房屋并交清各项费用后，将保证金退还乙方。乙方必须依约交付租金，若有拖欠租金，每天按租金额5%加收滞纳金；拖欠7天以上的，甲方有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金。租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同。如甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方并取得同意，同时返还履约保证金；如乙方中途退租，也必须提前一个月通知甲方并征得同意，同时甲方返还乙方履约保证金。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租房产。合同还特别约定：“如遇拆迁，甲方应提前一个月通知乙方解除合同，并收回房屋（集体拆迁）”（文字不清楚，以上为大概内容）；乙方可转租，与甲方无关。华清公司签约时向何红萍出具前述委托书，何红萍持有委托书原件。该合同签订后，何红萍于2010年9月10日和10月24日分两笔、每笔1万元向华清公司支付了租赁保证金2万元。
何红萍在签订该合同之前即已占有前述15套房产，建安公司称何红萍系强行撬锁进入，何红萍称其系自建安公司下属的物业公司新东升公司拿到钥匙入住，是从新东升公司租住的。
2013年9月3日，建安公司向华清公司发出《终止合同通知书》，称因发展规划需要，决定将东山小区6-11栋房产拆除，并在合同期限内终止合同，要求华清公司于2013年11月3日前移交所有房屋并办理合同终止手续。
2013年9月25日，华清公司向何红萍发出《通知》，称接到建安公司旧房改造搬迁通知，根据合同约定，提前一个月通知租户搬家，双方终止合同，请自2013年9月25日至2013年10月25日之前到华清公司租赁办公室办理退房手续，规定之日未搬离者，华清公司将采取强制措施，后果自负。何红萍拒绝搬离，华清公司于2013年11月20日左右停水停电并在11月底强行收回房产。何红萍与华清公司曾发生冲突，并报警至公安机关。
2013年12月13日，建安公司将包含涉案15套房产在内的东山小区183套房产移交案外人深圳市佳旺基房地产开发有限公司拆除，但至原审庭审结束时，前述房产并未实际拆除，何红萍提供的照片显示尚有部分房产仍有人居住。建安公司称系因动迁问题未能完全拆除。何红萍确认其在签约前知悉东山小区拆迁的事宜，但表示该小区说要拆迁已经有十余年了。
何红萍诉讼请求第一项所涉损失为35825元，根据其提交的门锁、防盗门、水电表收款收据计算得出，何红萍提交的涉及金额16325元的收款收据载明的时间为2013年11月22日至11月24日，其余涉及金额19500元的收款收据（防盗门和房间门）载明时间为2010年10月29日。建安公司则称建安公司移交房产时所有门窗都是完好的，对何红萍提供的收款收据不予确认。何红萍起诉时对其主张的诉讼请求第二项实际计算了5个月即125750元。其计算依据是按每月总收入54100元扣除其向华清公司缴纳的租金28950元后得出。何红萍称其在2013年9月25日后未再向华清公司交纳租金等费用。
何红萍称在原审第一次庭审时主张与华清公司建立租赁合同关系，同时表示之所以不要求华清公司赔偿和补偿是因为找不到华清公司，同时因为华清公司的打砸行为是由建安公司委托的。第二次庭审时何红萍明确其认为本案的出租人是建安公司。
何红萍原审诉讼请求：1、赔偿逼迁、打砸造成的损失（门锁、防盗门、房间门、水电表等）；2、补偿因提前解约造成何红萍房租收入损失（2013年9月25日起至建安公司办齐所有拆迁手续且小区所有用户搬离日止），每月总收入54100-28950=25150元；3、退还租房押金2万元；4、建安公司承担此次诉讼费及相关费用。
原审法院审理认为，根据建安公司提交的《东山小区整体承包租赁合同》、《东山小区空置房屋整体承包租赁合同》，建安公司与华清公司之间的法律关系实际上是租赁合同关系。但建安公司向华清公司出具的委托书授权华清公司处理东山小区置换房的清理回收及租赁管理工作，该委托书从其内容看包含了委托代理的意思，建安公司与华清公司之间的基础法律关系从该委托书中无从得知，故在华清公司向何红萍出具了委托书、建安公司亦无证据证明何红萍及华清公司在签约时具有使双方之间的《房屋租赁合同书》仅在其双方之间发生法律效力的情况下，依据隐名代理的规则，该合同对建安公司具有约束力，何红萍、建安公司应依约履行双方的权利义务。至于建安公司与华清公司之间事实上的租赁合同关系，相对于何红萍而言，属于其内部关系，建安公司无证据证明华清公司在与何红萍签约时披露了该内部关系，在此情况下，建安公司不得以其与华清公司之间的实际法律关系对抗何红萍。
本案争议的焦点问题是华清公司受建安公司指示于2013年9月25日向何红萍发出解约通知要求提前解除合同是否构成违约的问题。对此，原审法院认为，东山小区属于待拆迁小区，何红萍在2010年9月份之前已实际占有涉案房产，何红萍与华清公司签订的《房屋租赁合同书》亦对拆迁事宜予以约定，何红萍对于东山小区的现状应该是清楚的，何红萍在知悉东山小区待拆迁状态的情况下与华清公司签订租赁合同，而租赁合同亦授予了华清公司（建安公司）在出现拆迁事宜的情况下提前一个月解除合同的权利，在建安公司决定采取具体拆迁行为进行拆迁的情况下，建安公司通过华清公司提前一个月通知何红萍解除合同并未违反合同约定，而何红萍拒绝按合同约定交还房产则构成违约。对于涉案拆迁许可证的效力问题，建安公司提供的《拆迁许可证》虽于2010年1月21日到期，但2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，国有土地上的房屋的拆迁与补偿问题按该条例规定的程序处理，不再颁发新的拆迁许可证，而此前已经取得拆迁许可证已失效的，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行》第七十六条第二款的规定，“原拆迁人可以参照本办法规定的补偿标准或者市场价格与原未签订拆迁补偿协议的被拆迁人协商达成民事补偿或者收购协议，不能达成的不得继续拆迁；符合《条例》、本办法规定的，应当依法征收”，故涉案小区的拆迁进度并不因拆迁许可证的过期而终止，建安公司根据拆迁进度提出解除合同并不违反合同约定。建安公司已于2013年12月13日将包含涉案房产在内的183套房产移交案外人深圳市佳旺基房地产开发有限公司拆除，这一事实足见建安公司提前解除合同并非基于虚构的拆迁事实。因小区拆迁牵涉较广，且通常须整体性拆除，而因动迁问题导致实际拆迁日期迟延乃属常见，该事实不能证明建安公司提前解约属于违约。
具体而言，建安公司提前解除合同，符合合同约定，不构成违约，不需对何红萍承担违约责任，不需赔偿其租金收入损失；但建安公司已经通过华清公司强行收回了涉案房产，应将华清公司代为收取的履约保证金2万元返还何红萍，建安公司有无实际收取系其与华清公司之间的内部关系，若华清公司确未向建安公司转交该笔款项，建安公司可待退还何红萍后另行向华清公司主张。何红萍确认其系在签订本案租赁合同之前即未经建安公司同意入住涉案房产，涉案房产交付的状态已不可查，但其系置换待拆迁房，显然并非何红萍所称毛坯房；华清公司是否破坏了何红萍所称的门锁、防盗门、房间门、水电表等设施，何红萍未提供有效证据支持，在何红萍拒绝按合同约定主动返还涉案房产的情况下，原审法院对其诉讼请求第一项不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、建安公司深圳市建安（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还何红萍何红萍租赁保证金20000元；二、驳回何红萍何红萍的其他诉讼请求。案件受理费均为3531.50元（已由何红萍预交），由何红萍负担3094.50元，由建安公司负担437元。
何红萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1．维持原判决第一项建安公司返还何红萍两万租赁保证金；2．请求改判建安公司在租赁期内提前解除合同违约，因承担提前解除合同造成的何红萍租金收入损失人民币25150元／月章12个月=301800元整：3．请求判令建安公司承担本案一、二审的全部费用。主要的上诉事实与理由：
一、原审对关键事实认定不清，判断建安公司可以提前解约的证据不足当初合同签订时，未免纠纷，就有特别约定和注明，拆迁的定义是小区集体拆迁，但原审法官仅凭建安公司出具的早在合同签订前就已经注销了房产证，并已控制在手的这部分出租房的搬家通知作为依据。该小区所在的0068和0059地块属于国有土地，不是农村的小产权房，如要更新改造，最明显的特征是政府主管部门会接到立项申请，但市规土委第一直属局2014年8月13日关于本案的调查复函中，明确了涉案15套房产所在的0059号地块，未查到任何建筑报建信息；附带的分户汇总表显示，租赁合同签订至今，该小区其他几百套职工住宅，并无注销房产证记录或者全部注销记录，可见该小区不具备拆迁条件。所遇到的问题与2010年9月20日租赁合同签订时的问题一样，就是除建安控制的出租房外，其他业主的拆迁安置补偿并未全部谈妥，故房产证还没有交出，房产权益人并未统一到一个权利人主体，拆迁不可能有实质进展。由此可见，我租赁的15套出租房，空出来与否，和拆迁进度无关。只要政府对小区有更新立项公告或者批文，按照合同，提前一个月通知，我们就可以搬走，并不耽误拆迁。至于建安和佳旺基的交易，只是房产所有权的交易，与我们的租赁合同无关，合同不应被提前终止。原审法院未让建安公司就小区有无开始拆迁的立项批文、开发主体资质、拆迁计划等情况举证。小区拆迁根本就还没有时间表。
二、原审法院对本案的判决，适用的实体法不适当。原审法官搬出国务院于2011年1月19日出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这个条例明确写明征收对象是出于公共利益等6种情形之一的情况下，并且征收主体是政府或者政府指定的主管部门时的国有土地上房屋的征收补偿，才适用该条例，而东山小区现在居住环境很好，绿化、通风、采光、消防、排水都很好，大运会时政府还投资刷新了外墙，装了健身设备，晚上运动场上的广场舞，篮球场上的篮球比赛每天都在进行，周边消费也很方便，并不属于该条例所列举的6种情形之一的任何1种，并且现在做民意征集和推动旧改的的是一家名为佳旺基的从未开发过楼盘的的新公司，且其开发主体的身份并未得到政府主管部门的认定。显然该条例不适用于本案。原审法官对2004年9月26日批准实施的《深圳市城市房屋拆迁管理条例》和现行的2012年1月21日深圳市人民政府印发的《深圳市城市更新办法细则》不是很了解，凭着建安公司口述的小区部分房屋已拆除的虚构的事实就判令在租赁合同之前就已过期、发证主管部门都确认无效的拆迁许可证可以继续使用，这与老法规和现行法规政策都是相违背的。《深圳市城市更新办法》是在确定开发主体（可以是政府国土房管部门唯一的权利人或者城中村的股份公司与合作公司组成的权利人）的资格后，所有申报材料通过，会在深圳商报或者特区报等政府媒体发布立项公告的形式，代替了拆迁许可证的发放，在最新的细则出来之前已经颁发的拆迁许可证在有效期的可以继续使用，但过期的可以继续使用是对这几部条例和法规的断章取义，这样牵强的判决实在让人难以信服。建安因为国土局2008年3月18日签发的拆迁许可证在2010年1月21日到期，丧失了开发主体的资格，开发无望的情况下，为赚取每年300多万的租金，开始让当时的物管，其子公司新东升物业出租这些已经搬走拆烂的空置房，后恐万一出租有纠纷不好脱身，又在2010年9月9日，在深圳商报登公告，要求我们租客与华清地产经纪有限公司签订租赁合同，并出具了授权书，全权委托华清地产处理出租事宜。现有地产公司与建安联络开发事宜，在无任何报建和政府批文，未安置好其他业主的情况下，不与我谈任何补偿，无视我的前期投资，和我对租客要承担的违约损失，未经我方同意，单方面解除租赁合同。当年我在获得建安授权签订的合同之后，在顶着每月28950元房租的情况下，花了近3年时间，一套套修缮好，每套房装修材料和人工加上家私家电，平均4万每套，且没少他们一天房租。在成本还未收回的情况下，因为建安违约，又威胁断水断电等，没有拆迁文件公示，无法说服我的租客，我又花大笔钱，补偿我的租客，退还押金，安置他们搬走。建安集团以维护国有资产为幌子，无视承租人财产权利，暴力打砸，违背契约精神，不顾投资人应得的合法收益，应该得到惩处。
三、原审法院对于建安公司涉嫌欺诈的行为不予追究。一审时，建安公司在法庭上明确表示，涉案房产已经拆除，15套房已不复存在，而事实是，我承租修缮的15套房，全部存在，无一被拆除，并且15套房所分布的单元楼也无一套房被拆除。现涉案的其中有几套被他人在居住，使用着我装的门窗，防蚊纱窗，床，衣柜，吊扇等设施，建安公司在利用我的投资在赚取他人利益，如果像建安公司所说，所谓的拆迁持续五六年，按我的租赁时间，他还可以再出租、再伤害投资者。另外，建安在和我们签订合同之时，与华清地产联合印发的通知，落款公章为建安集团股份公司，在初审时，我提交这份通知作为证据，建安集团立刻指出该公章为伪造，中间少了有限二字。现在看来，建安集团有合同欺诈的嫌疑。
四、原审法院未查实涉案小区是否有政府的立项公告在深圳商报、深圳特区报、深圳新闻网等政府媒体可查询，东山小区（机电安装公司住宅楼）并不在政府已经公布的旧城改造范围内，也不属于哪个城市更新项目，故无政府层面的征收一说。
五、原审法院对于建安公司采用指使华清地产人员暴力打砸断水断电等违法暴力手段解决纠纷的方式给予肯定，当合同履行发生分歧时，建安公司不采用合同约定的仲裁和诉讼途径解决问题而是选择了打砸我的财物、断水断电的方式，以不清楚合同、房租和押金并非其收取为借口，指使华清公司逃走，该案开庭前从未露面，对于我的多次协商邀约、派出所和法院的调解置之不理，浪费了国家大量司法资源和我的时间，给国家和我都造成了损失，故诉讼费应该由建安公司全部承担。
针对何红萍的上诉，建安公司答辩称，一、我公司与何红萍没有任何法律关系，与华清公司存在租赁关系，华清公司给何红萍发出解约通知要求解除合同不违法。我方于2013年12月13日将包括涉案房产在内的183套房产移交案外人深圳市佳旺基房地产开发有限公司拆除，这一事实可见我方解除合同并非基于虚构的拆迁事实，而东山小区拆除涉及较广，因动迁问题导致拆迁时间过长是正常的。二、对于拆迁许可证的问题，我公司根据东山小区的拆除进度解除合同不违法，我公司提供的拆迁许可证虽于2010年1月21日到期，但是2011年1月19日国有土地房屋征收补偿条例出台后，国有土地上的房屋拆迁和补偿问题按规定的程序处理，不再办理新的拆迁许可证，因此已经取得拆迁许可证并未失效，所以东山小区的拆迁进度并不因拆迁许可证的过期而终止。三、租赁保证金不应由我方返还，而应是深圳市华清地产经纪有限公司返还，我公司与深圳市华清地产经纪有限公司存在两种法律关系，租赁关系和委托代理关系，我公司与深圳市华清地产经纪有限公司先后三次签订东山小区整体承包租赁合同，同时我公司还出具了委托书，明确授权深圳市华清地产经纪有限公司全权处理的范围，仅包括置换房的清理回收和管理工作，并未委托对何红萍出租屋收取保证金，我公司没有收取过押金，不应由我方归还保证金。
另，建安公司又补充答辩意见如下：一、委托书是2000年9月5日出具，这段时间到10月底主要是清理我公司180套被非法占有也包括上诉人占有的房屋，在2010年1月1日-2011年1月31日止我公司与华清公司签订的第一次合同时，该委托书已经终止，我公司与华清公司一共签订了三次合同。二、2013年9月3日我公司应本公司发展的要求和规划，发出终止合同通知书，根据我公司与华清公司签订的合同提前两个多月发出，华清公司收到我公司通知后第二天，也就是2013年9月4日向何红萍发出通知书，因何红萍不搬走，深圳市华清地产经纪有限公司在2013年11月22日上午开始强行收回，后来闹到派出所，派出所有笔录证明责任不在我方，在何红萍方，因为华清公司与何红萍签订合同的要求是提前一个月。三、深圳市华清地产经纪有限公司正式向我公司交房的时间是2013年12月13日，与我公司解除合同是2013年12月26日。四、何红萍所交的租金不是交给我们，是交给深圳市华清地产经纪有限公司，因为何红萍在一审也认可押金交给深圳市华清地产经纪有限公司，包括所有的租金，我公司与何红萍没有任何经济往来关系和合同关系，同时我公司在收款的最后一个月还免收深圳市华清地产经纪有限公司所收取的何红萍租金，至于深圳市华清地产经纪有限公司是否免受何红萍的租金我方不清楚，我方将所有押金也退还给了深圳市华清地产经纪有限公司。
针对何红萍的上诉，华清公司未到庭亦未作答辩。
建安公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、依法撤销深圳市福田区人民法院(2014)深福法民三初字第201号民事判决书第一项判决；2、华清公司和何红萍承担本案的全部诉讼费用。主要的上诉事实和理由：
一、一审法院认定事实错误。一审法院依据《东山小区整体承包租赁合同》、《东山小区空置房屋整体承包租赁合同》、《委托书》、《房屋租赁合同书》等证据，认定建安公司与深圳市华清地产经纪有限公司间的法律关系为租赁合同关系，但符合隐名代理的规则，因而深圳市华清地产经纪有限公司与何红萍间签订的《房屋租赁合同书》对建安公司具有约束力，因而判定建安公司对何红萍承担返还租赁保证金的责任。事实上，一审法院属于认定事实错误，混淆了法律关系。具体理由如下：第一，建安公司与深圳市华清地产经纪有限公司存在两种法律关系，即房屋租赁的法律关系和委托代理的法律关系。建安公司与深圳市华清地产经纪有限公司虽然签订了名为《东山小区整体承包租赁合同》，但通过对合同内容的考察，并结合建安公司出具给深圳市华清地产经纪有限公司的《委托书》来看，实际是包括的委托代理和房屋租赁两个法律关系。一是委托代理关系。首先，根据建安公司与华清公司和何红萍深圳市华清地产经纪有限公司先后三次签订《东山小区整体承包租赁合同》，华清公司和何红萍深圳市华清地产经纪有限公司的委托代理范围均为置换房屋的清理、收回、租赁管理，如在2010年9月1日签订的合同中，“乙方负责清理东山小区该壹佰柒拾陆套置换房的现有租赁及侵占关系，负责该壹佰柒拾陆套置换房顺利回收”，在2011年签订的合同的第4条第1款规定“乙方负责东山小区176套置换房的现有租赁管理工作，并保证该房屋的正常使用和维护”。其次，根据建安公司出具给深圳市华清地产经纪有限公司的《委托书》，明确授权华清公司和何红萍深圳市华清地产经纪有限公司全权处理的范围仅包括置换房的清理回收及租赁管理工作。因此，根据建安公司与深圳市华清地产经纪有限公司签订的合同及建安公司出具的《委托书》，建安公司仅在房屋的清理收回、租赁管理工作方面进行了委托代理，并未委托深圳市华清地产经纪有限公司代建安公司对上述房屋进行出租及收取保证金。若因深圳市华清地产经纪有限公司在上述委托代理范围内发生的纠纷，可依据合同约定及委托代理的相关法律规定，确定法律责任的承担。二是房屋租赁关系。主要体现建安公司与深圳市华清地产经纪有限公司先后三次签订的《东山小区整体承包租赁合同》中。合同约定，建安公司将东山小区部分置换房屋整体出租给深圳市华清地产经纪有限公司，其中，租赁期限为1年，若因房屋拆迁，建安公司提前书面通知深圳市华清地产经纪有限公司以解除合同，若合同期限届满后，东山小区仍未拆迁的，双方可续签为期1年的房屋租赁合同。租金按实际出租房屋套数，每套每月1200元（2011、2013年的租金有变更）按月交付至建安公司。因此，建安公司与深圳市华清地产经纪有限公司存在房屋租赁关系，因房屋租赁中发生的纠纷，应适用房屋租赁的相关法律规定。一审法院认定建安公司与深圳市华清地产经纪有限公司虽存在房屋租赁关系，但适用隐名代理的相关法律规定，实则未区分建安公司与深圳市华清地产经纪有限公司其间的法律关系，属于认定事实错误。第二，深圳市华清地产经纪有限公司（即转租人）因房屋转租，与何红萍（即次承租人）产生的房屋租赁纠纷，与建安公司无关，应自行解决。首先，从合同签订主体来看，与何红萍签订《房屋租赁合同书》的对方当事人为深圳市华清地产经纪有限公司，而非建安公司。其次，从合同履行来看，何红萍将押金交付至深圳市华清地产经纪有限公司，并由深圳市华清地产经纪有限公司出具加盖其公司财务公章的《收款收据》，建安公司自始至终未收到何红萍的任何押金。因此，本案房屋租赁纠纷与建安公司无关，应由深圳市华清地产经纪有限公司和何红萍自行解决。第三，建安公司与何红萍之间不存在房屋租赁的法律关系。首先，建安公司并非《房屋租赁合同书》中的合同当事人；其次，建安公司从未收到何红萍交付的押金、租金；再次，建安公司亦无任何证据证明建安公司为《房屋租赁合同书》的实际履行人；最后，也无任何法律事实，证明深圳市华清地产经纪有限公司和何红萍间签订的《房屋租赁合同书》可突破合同的相对性，直接约束第三人（即建安公司）。
二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判处建安公司向何红萍返还租赁保证金20000元，属于适用法律错误，具体理由如下：根据建安公司与深圳市华清地产经纪有限公司签订《东山小区整体承包租赁合同》及《委托书》，其中虽涉及委托代理，但委托代理的范围为置换房的清理回收及租赁管理工作，并未委托深圳市华清地产经纪有限公司代建安公司对上述进行出租，而是将上述房屋出租给深圳市华清地产经纪有限公司，至于深圳市华清地产经纪有限公司承租上述房屋后如何处置，是否转租，皆由其自行安排。深圳市华清地产经纪有限公司承租后，转租给何红萍，其间产生的租赁纠纷，一审法院却依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，判处建安公司对深圳市华清地产经纪有限公司和何红萍之间签订的《房屋租赁合同书》承担法律责任，没有任何法律依据。实际上，应依据《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同的有关规定，解决涉案房屋租赁合同纠纷。
针对建安公司的上诉，何红萍答辩称，一、何红萍知晓涉案房屋是建安公司的，就租赁涉案房屋一事与建安公司接洽后，按照建安公司的指示与深圳市华清地产经纪有限公司签订了相关合同。二、建安公司也向深圳市华清地产经纪有限公司出具了相应的授权委托书，且该委托明确向我方披露，委托书并未写明终止时间，我方在按建安公司要求与深圳市华清地产经纪有限公司签订合同时，对方将该委托书原件交给我方，证明建安公司所主张的委托书自合同签订之日起失效与事实不符，故我方认为租赁合同的主体是何红萍与建安公司，原审法院在此问题上认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。请求二审驳回建安公司的上诉请求。
针对建安公司的上诉，华清公司未到庭亦未作答辩。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，一、关于涉案小区拆迁的具体情况，何红萍于原审庭审时陈述“厂房已经拆除很久，2013年9月之后拆除的是被告的临时搭建的没有房产证的部分房屋，单身宿舍楼拆除了部分，但单身宿舍楼还有人在住，还没搬离”。二、关于建安公司2010年9月5日出具的《委托书》显示：兹委托华清公司全权处理东山小区置换房的清理回收及租赁管理工作（按双方合同条款约定办理）。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。涉案合同系涉案各方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同对建安公司是否具有直接约束力；二、涉案合同解除条件是否成就。
关于焦点一。本案中，建安公司向华清公司出具了涉案委托书，明确其委托华清公司全权处理涉案小区置换房的清理回收及租赁管理工作；此后，华清公司与何红萍签订涉案合同时，华清公司向何红萍出具该委托书并将委托书原件交予何红萍。对此，本院认为，首先，华清公司出租涉案房产、与何红萍签订涉案合同应属对涉案房产进行租赁管理，系华清公司依据涉案委托书处理委托事务，从华清公司签订涉案合同时向何红萍出具涉案委托书的行为亦能相互印证。其次，关于涉案委托书的授权是否已到期终止的问题。涉案委托书对于委托事务的授权明确为“按双方合同条款约定办理”，而建安公司与华清公司于2010年9月1日签订的《东山小区整体承包租赁合同》明确约定，合同到期后如该小区仍未拆迁则由华清公司继续管理直至拆迁为止。据此，在涉案合同签订及履行期间，建安公司关于委托华清公司对涉案房产进行租赁管理的授权并未到期终止。基于上述两点，现建安公司上诉主张华清公司并非受其委托向何红萍出租涉案房产，理据不足，本院不予采纳；结合现亦无证据显示华清公司与何红萍签订涉案合同时有约定该合同效力仅及于华清公司和何红萍，故依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于隐名代理的规定，涉案合同直接约束委托人建安公司。原审的认定正确，本院予以确认。
关于焦点二。首先，建安公司于涉案合同签订前即已取得涉案小区拆迁许可证，何红萍承租涉案房产时亦清楚涉案小区处于待拆迁状态，从合同双方在合同条款中约定了拆迁事宜亦可印证，据此，合同双方均已预期涉案小区存在可能被拆迁的情形。其次，涉案合同约定租期至拆迁为止，在特别约定条款中亦明确在拆迁（集体拆迁）的情形下得解除合同，对此，本院认为，依据前述何红萍关于涉案小区拆迁情况的描述，结合建安公司亦已将包含涉案房产在内的涉案小区的183套房产移交案外人深圳市佳旺基房地产开发有限公司拆除，足以确认涉案小区存在整体拆迁的事实；现虽因动迁问题尚未将涉案房产实际拆除，但不能否认涉案合同约定的解除事由即拆迁事实（集体拆迁）确已存在，故建安公司得依约解除合同、收回涉案房产，亦应依约在此情形下向何红萍返还履约保证金2万元；因建安公司解除合同的行为并非违约，故何红萍上诉主张建安公司赔偿租金损失缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。再次，关于涉案拆迁行为是否违法的问题，与本案非属同一法律关系，本案对此不予审查。原审就此所作审查不妥，应予纠正。涉案小区整体拆迁事实确已存在，结合现亦未有证据显示有相关行政主管部门确认涉案拆迁行为违法，在此情形下，本院对何红萍关于拆迁行为违法故涉案合同不得解除的上诉主张不予采纳。
综上，建安公司、何红萍的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6127元，由上诉人何红萍负担5827元，由上诉人深圳市建安（集团）股份有限公司负担300元，各方已预交。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陈晓莹(兼)
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。