海口海事法院
民 事 判 决 书
（2012）琼海法商初字第283号
原告三亚港务局，住所地三亚市三亚港码头开发区。
法定代表人周壮，党委书记。
委托代理人林青，海南海地律师事务所律师。
被告魏立凤。
委托代理人洪新敏、黎叶，海南祥瑞律师事务所律师。
原告三亚港务局与被告魏立凤港口仓库租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月11日受理后，依法由三亚法庭庭长王茂担任审判长、与审判员林师和代理审判员姜凌组成合议庭，于2012年11月22日、2013年12月16日公开开庭进行了审理。因本案的审理须以（2013）琼海法商初字第9号案件（下称9号案件）审理结果为依据，本院于2013年8月2日以（2012）琼海法商初字第283号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。2013年12月9日，本案中止诉讼的情形消灭，本院恢复对本案的审理。原告委托代理人林青，被告魏立凤及其委托代理人洪新敏、黎叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1992年5月19日、2001年2月1日、2002年11月21日及27日，原、被告先后签订《仓库租赁合同》、《和解协议》、《〈和解协议〉补充协议（二）》及《库房租赁合同》，约定由原告将原码头一号仓库（下称一仓）、一仓天面西侧房屋（原调度室）及一仓东侧二格库房（以下统称租赁物）分别出租给被告使用，租赁期限均至2012年5月31日止；被告应于合同期满前及时自行拆迁设备，并在合同期满之日起15日内退出租赁物，将租赁物交还原告；合同期满，双方如有继续合作意向，被告须提前一个月向原告书面申请续租且在同等条件下享有优先权；原告同意续租的，则由双方重新协商签订租赁合同；原告不同意续租的，则被告应按规定日期退出租赁物；逾期退出租赁物造成原告损失的，由被告承担。合同签订后，原告已依约将租赁物交付给被告使用。
基于原告已于2012年4月13日通知被告在租赁期届满时退出租赁物，且被告在合同期满前亦未向原告提出续租申请，原告遂于同年6月26日在《三亚晨报》上刊登广告，将一仓对外招租，并于同年7月5日与三亚盛世港湾商旅服务有限公司（下称港湾公司）签订《仓库租赁使用合同》，约定原告于同年9月1日前将一仓交付给港湾公司使用，逾期则需向港湾公司支付违约金人民币（下同）63万元。因被告逾期退出租赁物，造成港湾公司于同年9月12日向原告发出《支付违约金的函》并向法院起诉（即9号案件），请求原告支付违约金63万元。2013年11月12日，海南省高级人民法院（下称海南高院）作出（2013）琼民三终字第97号民事判决（下称97号判决），判决原告向港湾公司支付违约金21万元。该违约金系因被告逾期退出租赁物引起的，应当由被告承担。
2013年3月21日，原、被告签订《交接协议书》，被告同意无条件将租赁物交还给原告。根据评估鉴定标准，被告应向原告支付逾期退出租赁物的实际占用费28.761025万元。
综上，被告逾期退出租赁物的行为，违反了双方合同约定，给原告造成巨大经济损失。为维护原告合法权益，故请求法院判令：被告向原告支付逾期退出租赁物的实际占用费28.761万元（从2012年6月1日计算至2013年3月21日），并赔偿原告违约金损失21万元和承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、原告出租给被告的租赁物实际为一仓750平方米、一仓东侧250平方米二格库房和一仓天面西侧房135平方米房屋。一仓东侧二格库房250平方米房屋实为《仓库租赁合同》中约定的一仓1000平方米房屋中的一部分。1993年10月，原告强行收回一仓东侧250平方米二格库房，后于2002年11月27日将该库房重新出租给被告。二、被告不存在逾期退出租赁物的情形，原告诉请支付逾期退出租赁物的实际占用费没有事实根据。被告曾于2012年3至6月间多次与原告商谈续租和搬迁事宜，并于10月29日向原告发出《交接通知》，告知原告接收租赁物。2012年5月31日至10月29日应为被告退出租赁物的合理期限。三、原告诉请赔偿21万元损失没有事实和法律依据。1.该21万元实为原告与港湾公司约定的违约金，是由原告的违约行为产生的费用，并不是被告占用租赁物产生的损失。即使被告占用了原告的租赁物，也只应赔偿占用费，不应赔偿原告的违约金损失。2.被告对原告与港湾公司签订合同完全不知情，如果要求被告承担该项损失，显然违背公平原则。3.97号判决中没有要求被告承担赔偿责任，原告据此要求被告承担责任，没有法律依据。四、被告有优先承租权，合同届满没人通知被告是否可以续租。五、原告于2012年3月装修时把仓库一大门堵住，造成被告延迟搬迁，原告应对此承担责任。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下证据：
1.原、被告于1992年5月19日签订的《仓库租赁合同》。证明原告将一仓租给被告使用，期限至2002年5月31日止。被告应在合同期满之日将仓库交回原告，且只有在双方都有继续合作意向前提下，被告才享有同等条件下的优先权。
2.原、被告于2002年11月27日签订的《库房租赁合同》。证明原告将一仓东侧250平方米二格库房出租给被告使用，租赁期限至2012年5月30日止。如期满被告要求续租，应当提前一个月向原告书面提出，并经原告同意才能续租。
3.原、被告于2001年2月1日签订的《和解协议》。证明双方约定将《仓库租赁合同》的租赁期限延长10年即至2012年5月31日止。
4.原、被告于2002年11月21日签订的《﹤和解协议﹥补充协议（一）》。证明双方约定新建楼梯，被告享有的使用期限与一仓租赁期限相同。
5.原、被告于2002年11月21日签订的《﹤和解协议﹥补充协议（二）》。证明原告将一仓天面西侧135平方米房屋（原调度室）租给被告使用，期限至2012年5月31日止。
6.原告于2009年3月5日向被告发出的《通知书》。证明原告要求被告按《和解协议》第三条缴纳租金。
7.原告于2011年6月23日向被告发出的《通知》。证明原告要求被告拆除擅自在租赁物上修建的房屋。
8.原告于2012年4月13日向被告发出的《通知》。证明原告没有向被告续租的意向，被告不享有优先权及原告要求被告在租赁合同期满前自行拆迁，将租赁物交回原告。
9.原告在2012年6月26日的《三亚晨报》上刊登的《招租公告》。证明原告将一仓按市场价对外招租，公告期限3天。
10.原告与港湾公司于2012年7月5日签订的《仓库租赁使用合同》。证明原告将一仓出租并定于9月1日交付给港湾公司使用，逾期交付则支付违约金63万元。
11.港湾公司向原告交付定金、水电押金的收据。
12.港湾公司向原告发出的《支付违约金的函》。证明被告逾期退出租赁物，致使原告违约，按合同约定应支付63万元违约金。
13.海南三和元律师事务所发出的《律师函》。证明港湾公司向原告主张63万元的违约金和继续履行合同。
14.三亚市城郊人民法院（2009）城民二初字第133号民事判决书，证明原、被告曾因合同租金发生纠纷。
对原告提交的证据，被告质证认为：对证据1、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据2的真实性没有异议，对证明内容有异议，一仓东侧250平方米二格库房应包括在一仓的1000平方米内。对证据7、8的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据9的真实性没有异议，但不能证明被告无续租的意向。对证据10、11、12、13的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据14的关联性有异议。
本院对原告提交的证据认证如下：被告对证据1、3、4、5、6没有异议，本院予以认定。证据2为双方签订的合同，且合同项下标的物为涉案租赁物的一部分，对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据7、8系原告单方作出，且未得到被告确认，本院不予认定。对证据9的真实性予以认定。证据10业经海南高院97号判决确认，本院予以认定。证据11、12、13、14与本案没有关联性，本院不予认定。
为支持其抗辩主张，被告向本院提交以下证据：
1.《仓库租赁合同》及公证书、《库房租赁合同》、《和解协议》、《﹤和解协议﹥补充协议（一）》、《﹤和解协议﹥补充协议（二）》（与原告证据1至5内容一致）。证明《仓库租赁合同》项下1000平方米仓库包括《库房租赁合同》项下250平方米一仓东侧二格库房，该库房被原告于1993年10月强行收回，并于2002年11月27日重新租给被告；同时证明被告对租赁物可以续租，享有优先承租权。
2.海南省三亚市租赁业专用发票。证明原告多收取被告250平方米仓库的租金。
3.《续租申请》。证明被告在租赁期满前已向原告申请续租的事实。
4.《鱼货寄存、保管协议》及福荣冷冻厂鱼货签收单、《工业氨回收协议》、《设备拆除协议》、《冷冻设备销售协议》。证明租赁物存放大量鱼货、工业氨和装置大批生产设备，搬运和拆卸需要较长时间及被告因与原告协商续租和补偿事宜，致使推延自2012年6月份开始退出租赁物。
5.照片和光盘。证明被告大批冷冻机器设备等大致概况及拆卸和搬运过程，原告在租赁期满前堵住一仓前门，严重影响被告拆卸和搬运。
6.《交接通知》及EMS详情单。证明被告于2012年10月29日退出完毕，并于11月9日通知原告交接租赁物。
7.原告1993年10月5日发出的《通知》。证明原告以设立联检厅为由于1993年收回一仓东侧二格250平方米仓库的事实。
8.被告与三亚港务公安分局派出所相关人员的谈话录音。证明原告派人与被告商谈搬迁与赔偿事宜。（该录音载体为U盘，已当庭播放但音质不清，庭审结束时被告已取回）
诉讼中，经被告申请，本院传唤证人林心瑞、陈太生到庭作证。林心瑞证明其曾于2012年3月份送续租申请到原告职员史某办公室的事实。陈太生证明原告职员史某曾于2012年5、6月间三次来被告办公室商谈搬迁事宜及在合同届满前原告修建楼面装饰墙堵住一仓其中一个大门的事实。
对被告提交的证据，原告质证认为：对证据1、2、7的真实性无异议，对其证明内容有异议。对证据3、4、5的真实性有异议。对证据6的真实性无异议，但被告通知原告交接是附条件的，与合同约定相违背。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议。
对被告提交的证据及证人陈述，本院认证如下：对证据1、2、6、7的真实性，原告没有异议，本院予以认定。证据3与证人林心瑞的陈述表面上看似为相互印证，但证据3系被告单方制作，证人林心瑞又系被告单位职员，且该内容未得到原告确认，本院对该证据及证人林心瑞的陈述的真实性不予认定。证据4虽可证明冷冻设备的搬迁的复杂性和危险性，但对其证明力，本院不予采信。证据5的内容与原告未提异议的证人陈太生关于一仓一个大门被堵的陈述相互印证，本院对其真实性予以认定。证据8所记录的谈话内容不清晰、对象不明确，且庭审结束时被告已取回该录音的载体，本院对其不予审查。证人陈太生为被告单位员工，且被告未提供其他证据予以佐证，对证人陈太生关于原告派人与被告商谈搬迁事宜的陈述，本院不予采信。
根据原告的申请，本院委托海南博信资产评估事务所对被告承租的租赁物在2012年6月1日至2013年3月20日期间的市场日租金标准进行了评估。该事务所于2013年5月15日作出博信评报字（2013）第09号《司法技术鉴定报告》（下称鉴定报告），确认一仓（含一仓东侧二格库房）每平方米日租金为0.74元，一仓天面西侧房屋每平方米日租金为0.37元。经庭审质证，原告对该鉴定报告没有异议，被告对该鉴定报告的真实性没有异议，但认为与本案无关，不能证明被告给原告造成损失。经审查，鉴定报告符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，本院予以采信。
根据前述当事人举证、质证及本院对证据的认定情况，结合庭审查明事实及各方的诉辩主张，本院查明如下事实：
1992年5月19日，原、被告签订《仓库租赁合同》，约定：原告将总面积为1000平方米的一仓出租给被告作为水产品冷冻加工厂使用，租赁期从1992年6月1日至2002年5月31日止；合同期满前，被告须及时自行拆迁设备，将仓库恢复至出租前原状，期满之日将仓库交回原告，如被告逾期不搬迁，原告由此所受损失由被告负责赔偿；如双方仍有继续合作意向，被告在同等条件下享有优先权。合同签订后，原告依约将一仓交付给被告使用。2001年2月1日，原、被告签订《和解协议》，将合同租赁期限延长至2012年5月31日止。
1993年10月20日，原、被告达成协议，被告同意将一仓中的东侧二格面积为250平方米的库房交回给原告另作它用，作为交换条件，原告同意在一仓旁无偿划出60平方米空地给被告自盖发电机房、水池、杂房等；《仓库租赁合同》中原约定的租金、租期、付款方式及其它条款不变。原告据此于1994年1月收回一仓东侧二格250平方米库房，并于2002年11月27日与被告签订《库房租赁合同》，将该250平方米库房出租给被告使用，并约定：租赁期限至2012年5月31日止；被告应于租赁期满10日前做好退出库房准备，并于合同期满之日起15日内退出库房；被告修建、改造的设施交归原告所有，原告不给予补偿；被告如要求续租，须提前一个月向原告提出书面申请，原告同意续租的则重新协商签订租赁合同，原告不同意续租的，则被告应按规定日期退出库房。原告已依约将60平方米空地及250平方米库房交付给被告使用。
2002年11月21日，原、被告签订《〈和解协议〉补充协议（二）》，约定原告将一仓天面西侧135平方米房屋出租给被告使用，租赁期限至2012年5月31日止。
上述合同于2012年5月31日届满后，由于被告逾期未交还租赁物，故引起本案纠纷。
另查明，一仓有两个大门进出。合同届满前，原告为装修仓库临街门面，在距一仓右大门前方3.5米处修建装饰墙体，致使该大门出入受限。
2012年6月26日，原告在《三亚晨报》上刊登招租广告，将一仓对外公开招租，并于同年7月5日与港湾公司签订《仓库租赁使用合同》，约定原告于同年9月1日前将一仓交付给港湾公司使用，逾期则需向港湾公司支付违约金63万元。同年11月22日，港湾公司向本院提起诉讼（即9号案件），其诉讼请求之一为判令三亚港务局支付合同违约金63万元。2013年5月10日，本院作出（2013）琼海法商初字第9号民事判决，判决驳回港湾公司的该项诉讼请求。港湾公司不服该项判决，向海南高院提起上诉。同年11月12日，海南高院作出97号判决，判决三亚港务局向港湾公司支付合同违约金21万元，并于同年12月8日将9号案件卷宗退回本院，本案遂恢复审理。
2012年11月9日，被告在未清理自建简易房、供电设施等情况下，通过EMS快递向原告送达《交接通知》，通知原告交接租赁物并予以赔偿损失，原告遂以该《通知》与合同约定不符拒绝接收租赁物。2013年3月21日，原、被告达成交接协议，被告将所承租的租赁物及自建简易房、供电等尚未清理的设施无条件交接给原告，由原告自行处置。双方为此签订了《交接协议书》。
2012年6月1日至2013年3月20日期间，一仓（含一仓东侧二格库房）每平方米市场日租金为0.74元，一仓天面西侧房屋每平方米市场日租金为0.37元。
以上事实，有当事人提供的《仓库租赁合同》、《库房租赁合同》、《和解协议》、《招租公告》、《仓库租赁使用合同》、《交接通知》、《交接协议书》、照片和光盘、证人林心瑞和陈太生的陈述、《支付违约金的函》、（2013）琼海法商初字第9号民事判决、海南高院97号判决、鉴定报告，以及庭审笔录等附卷佐证。
本院认为，本案为一起港口仓库租赁合同纠纷。原、被告签订的《仓库租赁合同》、《库房租赁合同》、《和解协议》、《﹤和解协议﹥补充协议（二）》，均系双方真实意思的表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同双方具有法律约束力。
在《仓库租赁合同》履行1年多之后，原告于1994年1月收回一仓东侧二格250平方米库房，系依据双方协议所实施的民事法律行为，作为对价已同时在一仓旁无偿划出60平方米空地给被告使用，且双方对合同标的物进行调整后，对合同中约定的租金、租期、付款方式及其它条款等均未作出调整，即使原告之后将该250平方米库房另行出租给被告使用，亦不存在重复收取被告租金的问题。被告关于原告多收取其250平方米库房租金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
原告对其已于2012年4月13日通知被告不予续租且要求被告在合同届满前自行拆迁并依约退还租赁物的主张，未举证证明该通知已送达给被告。对原告该项主张，本院不予支持。
被告于2012年11月9日通知原告进行租赁物交接并要求原告给予一定经济补偿，违背了合同关于被告修建改造的设施交归原告所有、原告不给予补偿的约定。其主张原告未按通知接收租赁物，责任应由原告承担的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
被告关于因其与原告协商续租事宜及工厂设备拆卸和搬运任务繁重，致使其逾期退出租赁物，由此所占用时间属于合理搬迁期限，不应支付占用费的抗辩主张，既与被告应在合同期满后及时将租赁物交回原告的合同约定相违背，且没有法律依据，本院不予支持。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。从《仓库租赁合同》关于被告在同等条件下对一仓享有优先承租权的先决条件是双方仍有继续合作意向和《库房租赁合同》关于被告可以续租的先决条件是原告同意续租的约定，以及被告未举证证明双方在合同期满后仍有合作意向及原告同意续租的情况来看，无论被告是否在约定期限内向原告递交了续租申请，其关于优先承租权及由此造成逾期退出租赁物的主张均不能成立，亦不能成为其承担逾期退出租赁物造成原告损失赔偿责任的免责事由。被告未依约向原告退还租赁物，违反了合同约定以及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，应当对由此造成的原告的经济损失承担赔偿责任。虽然被告在合同期满后的2012年6月才着手搬迁从而构成违约，但在合同期满前，原告在一仓其中一大门前修建建筑物，客观上给被告的搬迁工作造成一定影响，且原告在明知被告尚未退还租赁物及拆卸、搬运冷冻生产机械设备因工作量大需要一定时间的情况下，仍与港湾公司签订合同将租赁物另行租赁并约定短时间内交接租赁物，即原告在合同履行及处理本案纠纷过程中亦存在一定过错，应适当减轻被告因其逾期搬迁造成的原告的经济损失的赔偿责任。综合原、被告双方的过错程度，本院酌定应由被告承担因其逾期搬迁所造成的原告之经济损失的80%的赔偿责任。
由于被告逾期退出租赁物，除了应向原告支付实际占用费外，还应赔偿原告因此所受到的其他经济损失即原告应向港湾公司支付的违约金损失。原告主张按同期市场租金价格计算实际占用费合法合情合理，本院予以支持。按照合同关于15天搬迁宽限期的约定，被告实际占用租赁物的时间为278日即自2012年6月16日至2013年3月20日止；被告实际占用的租赁物为一仓（含东侧二格库房）1000平方米和一仓天面西侧135平方米房屋；租赁物同期市场日租金分别为一仓（含东侧二格库房）每平方米0.74元、一仓天面西侧房屋每平方米0.37元。据此，被告因其逾期退出租赁物而产生的实际占用费应为21.96061万元［（1000平方米×0.74元／平方米.日＋135平方米×0.37元／平方米.日）×278日］。原告应向港湾公司支付的违约金损失业经生效裁判即97号判决确定为21万元。
根据被告应承担的因其逾期搬迁所造成的原告之经济损失80%的赔偿责任比例及本院认定的原告之经济损失数额，被告应向原告支付租赁物实际占用费17.568488万元，并赔偿原告违约金损失16.8万元。超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告魏立凤于本判决生效之日起10日内向原告三亚港务局支付租赁物实际占用费17.568488万元；
二、被告魏立凤于本判决生效之日起10日内赔偿原告三亚港务局违约金损失16.8万元；
三、驳回原告三亚港务局的其他诉讼请求。
被告魏立凤如在本判决指定的期间内没有履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费13991元，评估鉴定费4500元，由原告承担5732元，被告承担12759元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审 判 长 王 茂
审 判 员 林 师
代理审判员 姜 凌
二〇一三年十二月二十二日
书 记 员 黄海俊