广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第750号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金一佳实业有限公司。
法定代表人：李存，董事长。
委托代理人：ＸＸ松，男，汉族，1973年7月30日出生，系该司员工。
委托代理人：王金龙，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘季春，男，汉族，1981年3月14日出生。
委托代理人：王平辉，广东众诚律师事务所律师。
上诉人深圳市金一佳实业有限公司（以下简称金一佳公司）因与被上诉人刘季春房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年11月14日，金一佳公司与刘季春签订了一份《金一佳外贸服装城租赁合同书》，约定金一佳公司将位于深圳市罗湖区宝安北路2066号富宝楼金一佳外贸服装城一楼112号铺位出租给刘季春，双方约定租赁建筑面积为32.8平方米，铺位的用途为展示、销售精品女装、男装；租赁期限自2011年11月20日起至2012年11月19日止；金一佳公司免于收取刘季春2011年11月20日起至2011年12月31日期间的租金作为优惠，自2012年1月1日起计收租金，刘季春选择的租金支付方式为刘季春如一次性交半年租金，2012年1月1日至2012年6月30日期间租金五折优惠，2012年7月1日至2012年11月19日期间租金享受九折优惠，在合同期间如果刘季春原因退租，则免除所有优惠，由刘季春向金一佳公司补齐已经享受的全部优惠；刘季春应按照约定租赁建筑面积每月每平方米300元的标准交租金，月租金总额为9840元；刘季春应按照约定租赁建筑面积每月每平方米15元的标准交管理费（含水费、空调费），月管理费总额为人民币492元，管理费的缴纳方式与租金的缴纳方式一致，没有折扣优惠；金一佳公司为刘季春安装独立智能电表，刘季春按实际用电量及富宝楼综合电费单价缴交电费；根据刘季春所选择的支付方式，以上租金、押金和管理费一个月合计总额为39852元，应于签订合同时一次性向金一佳公司缴交，余下金额41268.96元在2012年5月10日前向金一佳公司缴交；如刘季春未能够依照本合同第3.2条约定于2012年5月10日前预交下一半年度租金、管理费，合同自已缴租赁费用的半年度届满之日（即2012年6月30日）起自行终止。
合同签订后，金一佳公司将约定的铺位交付给刘季春使用，刘季春使用涉案铺位至2012年6月30日，刘季春确认未预交下半年租金。在刘季春实际经营期间，刘季春享受了合同约定的金一佳公司给予的优惠，即金一佳公司免于收取刘季春2011年11月20日起至2011年12月31日期间的租金，按五折优惠收取了2012年1月1日至2012年6月30日期间租金。刘季春确认尚欠金一佳公司2012年5月份电费182.47元及2012年6月份管理费。
金一佳公司确认已收取履约保证金（押金）9840元，并主张予以没收；刘季春则认为合同已终止，要求金一佳公司返还该履约保证金。
金一佳公司在原审的诉讼请求为：1、确定金一佳公司、刘季春之间于2011年11月3日签订的《金一佳外贸服装城租赁合同书》（合同编号：xxxxx）因刘季春原因退租至2012年6月30日终止；2、刘季春向金一佳公司补齐已经享受的全部租金优惠合计43296元；3、刘季春向金一佳公司补齐2012年6月份管理费492元，2012年5月份电费182.47元，合计674.47元；4、诉讼费用由刘季春承担。
刘季春亦向原审法院提起反诉，请求判令：1、金一佳公司退还履约保证金9840元及相应利息；2、金一佳公司承担诉讼费用。
原审法院认为，金一佳公司、刘季春于2011年11月14日签订的《金一佳外贸服装城租赁合同书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强行性规定，为合法有效之合同，双方均应严格履行。涉案租赁合同约定了“刘季春未按时缴纳下半年租金”作为合同自动终止的条件，双方确认刘季春确未缴纳涉案铺位下半年租金，且对涉案租赁合同已于2012年6月30日终止，均不持异议，故金一佳公司请求确认该合同已于2012年6月30日终止，予以支持；因合同约定的终止条件成就，导致合同依约自动终止，并不属于双方在租赁合同2.3条约定的“乙方（刘季春）原因退租”情形，故金一佳公司要求刘季春补齐已享受的租金优惠，缺乏充分的事实和合同依据，不予支持；涉案租赁合同终止时间为2012年6月30日，刘季春确认未缴纳涉案铺位2012年6月份管理费，金一佳公司要求刘季春依合同约定标准支付该月份管理费492元，未超过合同约定金额，予以支持；刘季春认可涉案铺位2012年5月份所欠电费金额，且确认其未缴纳，故金一佳公司要求刘季春支付涉案铺位2012年5月份电费182.47元，亦予以支持；金一佳公司确认收取了履约保证金9840元，原审法院认为，履约保证金属于租金及相关费用履行担保性质，涉案租赁合同并未约定可以没收履约保证金的情形，从其“以上履约保证金在合同期满且无其他任何抵扣事宜的情况下，甲方在合同约定的时间内无息退回保证金”的约定可见，履约保证金可用以抵扣刘季春应付费用，故金一佳公司主张没收该履约保证金，缺乏合同和法律依据，不予支持，刘季春反诉请求返还该履约保证金，因涉案租赁合同已依约终止，金一佳公司应将该履约保证金返还刘季春，如刘季春有应付未付款项，可以此抵扣；虽合同已终止，但刘季春尚欠金一佳公司管理费和电费未结算，且合同约定在“无其他任何抵扣事宜”的情况下，才予以返还履约保证金，故刘季春要求金一佳公司支付履约保证金的利息，没有充分的依据，不予支持。综上，确认涉案租赁合同于2012年6月30日终止，刘季春应向金一佳公司支付管理费492元、电费182.47元，金一佳公司应退回刘季春履约保证金9840元，其它本诉请求及反诉请求，因缺乏充分依据，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、金一佳公司、刘季春于2011年11月14日签订的《金一佳外贸服装城租赁合同书》（合同编号：xxxxx）于2012年6月30日终止。二、刘季春应于判决生效之日起十日内向金一佳公司支付涉案铺位2012年6月份管理费492元及2012年5月份电费182.47元。三、金一佳公司应于判决生效之日起十日内向刘季春返还履约保证金9840元。以上第二、三判项两相抵扣后，金一佳公司应付刘季春9165.53元。四、驳回金一佳公司其它诉讼请求。五、驳回刘季春其它反诉请求。本诉案件受理费900元，由金一佳公司负担886元，刘季春负担14元；反诉受理费50元，由金一佳公司负担48元，刘季春负担2元。
上诉人金一佳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第三、四项，改判刘季春补齐已经享受的全部租金优惠合计43296元；2、诉讼费由刘季春承担。事实与理由：
一、原审认定合同自行终止的原因是合同约定的终止条件成就，不属于“乙方（刘季春）原因退租”，不符合客观事实。《金一佳外贸服装城租赁合同书》第四章第八条8.1约定，“乙方未能依本合同第3.2条约定预交下一半年租金、管理费的，合同自己缴租赁费用的半年度届满之日起自行终止”；合同第五章第九条9.6约定“因乙方原因导致甲方损失的，乙方应全部赔偿”；合同第一章第二条2.3第二款约定“在合同期间，如果乙方原因退租，则免除所有优惠，由乙方向甲方补齐已经享受的全部优惠”。结合租赁合同终止条款和违约条款，导致合同自行终止的原因是刘季春以不预交下一半年租金、管理费的方式退租，故刘季春应当按照合同第一章第二条2.3第二款之约定承担违约责任，补齐已经享受的全部优惠。
二、原审认定金一佳公司无权没收刘季春保证金，系认定事实不清，判决有误。根据租赁合同的约定，履约保证金在合同期满后无息退回，原审既已查明刘季春未按照合同约定预交下一半年租金、管理费导致合同自行终止，应认定刘季春退租导致合同在期满前终止，金一佳公司没收刘季春保证金有充分的事实和法律依据。综上，请求二审法院依法改判，支持金一佳公司的上诉请求，维护金一佳公司的合法权益。
被上诉人刘季春答辩认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明，金一佳公司和刘季春公司就一楼112商铺签订《金一佳外贸服装城租赁合同书》（合同编号xxxxx）的时间为2011年11月7日。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
另查明，2013年5月29日，市规划国土委第一直属管理局就罗湖区宝安北路2066号富宝楼的报建手续和产权情况向本院复函称：一、富宝楼位于H302-0013宗地范围内，经查询市规划国土委办文系统，无相关报建手续记录；二、经我局与市房地产权登记中心沟通，市房地产权登记中心答复意见为：截至2013年5月20日，无房地产名称为“富宝楼”的房地产权登记记录。
在二审审理过程中，金一佳公司和刘季春均确认刘季春已于2012年6月30日搬离租赁房产。
本院认为，金一佳公司出租的深圳市罗湖区宝安北路2066号富宝楼金一佳外贸服装城未办理相关的报批报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未经批准取得建设规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，故《金一佳外贸服装城租赁合同书》属于无效合同。原审对合同效力认定有误，本院予以纠正。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。刘季春依据合同第3.1.4条向金一佳公司支付一个月的履约保证金9840元，金一佳公司应予返还。原审判决刘季春支付2012年6月管理费、5月电费正确，且刘季春未提出上诉，本院予以维持。
关于金一佳公司要求补齐优惠租金的主张。金一佳公司免除刘季春2011年11月20日起至2011年12月31日期间的租金，且承诺刘季春在一次性支付半年租金的情况下，对2012年1月1日至2012年6月30日期间的租金进行5折优惠，该约定系双方对租赁期内租金标准达成的共同意思表示，且已经实际履行完毕，本院予以确认。《金一佳外贸服装城租赁合同书》自始无效，且金一佳公司对合同无效存在明显过错，合同2.3条“在合同期间，如果乙方原因退租，则免除所有优惠”的约定不适用于本案现有情形。金一佳公司要求刘季春补足已优惠部分的租金，缺乏事实与合同依据，本院不予支持。
综上，上诉人金一佳公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，对租赁合同效力认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1002号民事判决第二、三、五项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1002号民事判决第一、四项；
三、深圳市金一佳实业有限公司与刘季春于2011年11月7日签订的《金一佳外贸服装城租赁合同书》（合同编号xxxxx）无效；
四、驳回深圳市金一佳实业有限公司的其他诉讼请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费900元，由深圳市金一佳实业有限公司负担886元，刘季春负担14元。反诉案件受理费50元，由深圳市金一佳实业有限公司负担48元，刘季春负担2元。二审案件受理费882元，由深圳市金一佳实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
代理审判员 郑志锋
代理审判员 吴思罕
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 廖燕萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；