湖南省长沙市岳麓区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘0104执异44号
案外人尤霞。
申请执行人中联重科融资租赁（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区。
法定代表人方明华，总经理。
委托代理人陈继班，中联××××融资租赁（××）有限公司法务室工作人员。
被执行人辽宁正大上河建筑集团有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河新区。
法定代表人尹民，董事长。
被执行人尹民。
被执行人杜丹。
被执行人锦州正大混凝土有限责任公司，住所地锦州市凌河区。
法定代表人尹超伊，董事长。
本院在执行申请执行人中联重科融资租赁（北京）有限公司与被执行人辽宁正大上河建筑集团有限公司、尹民、杜丹、锦州正大混凝土有限责任公司融资租赁合同纠纷一案中，查封了被执行人杜丹名下位于锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45号房屋，案外人尤霞遂向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人尤霞称，湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2013）岳执字第01129号执行裁定书，对锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45房屋进行了执行查封。但锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45房屋已经由辽宁省古塔区人民法院作出的生效的（2015）古民二初字第00150号民事判决书裁判给案外人尤霞，判决主文第二项为“坐落于锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45号房屋归原告尤霞所有。”依据《物权法》第二十八条之规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。这意味着案外人尤霞已经通过法院生效的裁判文书取得了锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45号房屋的所有权。因此，该房屋不应再保持查封状态，故此向贵院提出申请，恳请贵院解除对案外人尤霞合法所有的房屋的查封。
申请执行人中联重科融资租赁（北京）有限公司称，岳麓区法院对执行异议的标的，即坐落于锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45号房屋的查封时间在辽宁省锦州市古塔区法院（2015）古民一初字第00150号判决书作出之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，案外人不能凭查封后的法律文书提出执行异议。执行异议人尤霞并没有证据证明（2015）古民一初字第00150号判决书已经生效。
经审查查明，中联重科融资租赁（北京）有限公司与辽宁正大上河建筑集团有限公司、尹民、杜丹、锦州正大混凝土有限责任公司融资租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日作出（2013）岳民初字第02195号民事判决书，判决如下：一、限辽宁正大上河建设集团有限公司在本判决生效之日起三日内给付中联重科融资租赁（北京）有限公司到期租金881461.97元、罚息132091.61元，共计1013553.58元；二、尹民、杜丹、锦州正大混凝土有限责任公司对辽宁正大上河建设集团有限公司的上述债务的履行承担连带清偿责任；三、驳回中联重科融资租赁（北京）有限公司的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，中联重科融资租赁（北京）有限公司向本院申请执行，本院立案执行。在执行过程中，本院于2015年6月2日，本院向锦州市房屋产权监理处发出（2013）岳执字第01129号协助执行通知书，查封、冻结了杜丹名下位于锦朝街民政小区4-45号房屋（锦房权01字第××号）交易手续，查封期限为三年，从2015年6月2日至2018年6月1日止。
另查明，2009年9月8日，赵海波与案外人尤霞签订协议书，约定将该房屋作价17万元出售给尤霞。2009年9月16日，双方又签订协议，约定房款首付15万元，尚欠2万元，如果房照由赵海波办理，余款待办完房照之日全额还清，如果尤霞自己办理，待办完房照之日，余款付给赵海波1万元。如果房照办不下来，余款不予偿还。协议签订后，尤霞在该房屋居住。后尤霞因多次找赵海波、锦州宏发房地产开发有限公司、杜丹办理房产证未果，便以赵海波、锦州宏发房地产开发有限公司、杜丹为被告，于2015年3月13日向锦州市古塔区人民法院起诉，要求确认尤霞与赵海波之间的房屋买卖协议有效，判令古塔区锦朝街民政小区4-45号楼房归尤霞所有。
锦州市古塔区人民法院（2015）古民一初字第00150号判决书确认事实如下：位于锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45号房屋建筑面积81.04平方米，产权于2004年11月26日登记在被执行人杜丹名下。2004年11月26日，锦州宏发房地产开发有限公司以被执行人杜丹名义为该房屋办理按揭贷款，贷款金额为9万元。2008年4月24日，赵海波与锦州宏发房地产开发有限公司签订协议书，约定锦州宏发房地产开发有限公司自愿将位于古塔区锦朝街民政小区4-45号、现杜丹名下、面积为81.04平方米的房屋以2233/元每平方米的价格抵顶拖欠的工程款。协议签订后，赵海波以杜丹名义偿还房屋贷款，贷款偿还凭条原件现在尤霞处。房屋于2005年年底交工。2006年4月25日，赵海波以其名义在开发公司办理住房批准证。2009年9月8日，赵海波与尤霞签订协议书，约定将本案争议房屋以17万元价格出售。后尤霞在该房屋实际居住，房屋所有权证在尤霞处保存。在案件审理过程中，锦州市古塔区人民法院通过电话联系杜丹，其表示争议房屋并不受其本人购买的，也未实际居住。当时是开发公司借用其名义贷款，目的是为了偿还拖欠其本人的借款，但贷款后，开发公司并未偿还其借款，而是自行使用，现因借款并未实际偿还，故不能协助办理更名过户手续。
2016年3月24日，锦州市古塔区人民法院作出（2015）古民一初字第00150号民事判决书，判决如下：一、尤霞与赵海波之间的房屋买卖协议有效；二、坐落于锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45号房屋归尤霞所有。2016年6月15日，锦州市古塔区人民法院作出（2016）辽0702执218号执行裁定书，裁定如下：将坐落于锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45号房屋所有权人更名为尤霞。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
在本案中，位于锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45号房屋虽登记在被执行人杜丹名下，但其并非该房屋的实际产权人，仅系锦州宏发房地产开发有限公司为贷款而登记在其名下。杜丹未实际支付购房款项，未实际偿还房屋按揭贷款，亦从未在该房屋居住。因此，锦州宏发房地产开发有限公司与赵海波签订的抵账协议、赵海波与尤霞签订的房屋买卖协议均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。尤霞从协议签订后即在该房屋居住，在本院查封之前已合法占有该房屋，且已按合同约定向赵海波支付房屋价款15万元。因赵海波、锦州宏发房地产开发有限公司、杜丹不配合办理房屋过户登记，该房屋未办理过户登记并非尤霞自身原因造成。且锦州市古塔区人民法院发生法律效力的判决已确认位于古塔区锦朝街民政小区4-45号楼房归尤霞所有。对锦州市古塔区人民法院（2015）古民一初字第00150号民事判决书查明的事实和判决结果，本院予以认可，案外人尤霞提出执行异议的理由成立，故本院应中止对位于锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45号房屋的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于锦州市古塔区锦朝街民政小区4-45号房屋（产权证号：锦房权01字第××号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张 浩
审判员 吕 鸣
审判员 杨立辉
二〇一六年九月二十六日
书记员 陈 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，可认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。