济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初111号原告孙继言，男，1940年5月14日出生，汉族，住济南市。被告济南市槐荫区教育局，住所地济南市。法定代表人张怡，局长。委托代理人尹燕樑，济南槐荫梅诚法律服务所法律服务工作者。原告孙继言诉被告济南市槐荫区教育局（以下简称槐荫教育局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理。本案由代理审判员张斌适用简易程序，依法于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告孙继言，被告槐荫教育局的委托代理人尹燕樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙继言诉称：1996年10月被告拆了原告租住的某路24号房屋与原告签订了购房协议书，协议中规定，1997年6月发给原告房产证，但时至今日没有履行。按房管局办证规定，产权单位有义务协助购房人办理房产证，因此请求被告履行协议。要求判令：被告槐荫教育局履行协议，协助办理房产证并承担一切费用。审理中，原告孙继言明确其诉讼请求为判令被告槐荫教育局：1、履行原、被告双方签订的《教师购房协议书》，协助其办理济南市槐荫区某路503号（以下简称503号房屋）的房产证；2、承担本案全部诉讼费。被告槐荫教育局辩称：第一、被告已经履行了协助原告办理房产证的相关手续，之所以办不下证来是因为原告已经参加了一次房改，再办理涉案房屋的房产证属于第二套房，故济南市房管局没有批准，责任并不在被告；第二、是否办证不属于被告的职责范围，要求驳回原告的诉讼请求；第三，涉案房屋的所有权属于被告所有，现在原告只有承租权。经审理查明，原告孙继言原系被告槐荫教育局职工，该局于1985年将其所有的位于济南市槐荫区某路24号平房（以下简称24号平房）一处分配给原告孙继言租住。原告孙继言称，其于1986年8月调至济南市市中区教育局工作，在工作调动后，某路24号平房仍然由其家庭成员居住，该局于1990年为其分配济南市市中区某路703室住房一套，其以该套房屋参加了房改，后其在该局退休。1996年1月，原告孙继言与济南市槐荫区教师住宅公司（加盖印章为该公司财务专用章）签订《拆迁协议书》一份，该协议约定：“为改善教职工居住条件，教委决定，某路24号平房宿舍院拆除教师住宅楼。凡经我委正式批准安置在该院住户，并发有公房租用证和具有本地区正式户口者，均视为此次拆迁户。为使拆迁工作有序进行，经研究确定动迁和回迁有关规定如下：一、凡居住该院我委教职工，要自觉遵守、密切配合拆迁工作及规定，严格遵守按动迁时间迁出，并对各自住房保持完整无损，教委工作人员验收合格后，方可办理拆迁协议。二、必须由我委职工亲自办理动迁和回迁登记手续，并出示所在地正式户口，交回我委签发的公房租用证，填写拆迁登记表（一式两份，职工留存一份）。三、迁出交房时间：九五年八月三十一日至九月五日为交房时间，不得拖后。四、回迁时间：九五年九月三十日起，18个月后迁回，如出现特殊情况（不可抗拒的自然灾害等特殊情况，延期回迁）。五、按我委住房改革政策，由无偿分配住房为有偿分配之规定，凡此次回迁户必须在办理动迁手续前，先行交纳住房基金8000元，做为此次动迁的起动资金。六、参照市有关拆迁规定，凡回迁户按现有住房面积，回迁时可分配等面积或稍超面积安置，若超过3平方（含3平方）以上的面积，应按建筑面积造价，每超过1平方米缴纳400元计算，缴纳超面积的金额，住进后仍按租用公房合并计算交纳房租。拆迁户登记表：孙继言，现工作单位市中教委，拆迁户，现住房使用面积37.382㎡（铅笔书写），交款金额8000（铅笔书写）；公房租用证号NO.17（铅笔书写）。”1996年10月，原告孙继言又与济南市槐荫区教师住宅公司签订《教师购房协议书》一份，约定：“经二纬八24号教师宿舍楼，系全区教师集资建设的。该楼属于一类地区二类砖混二级丙等执行价1826元/㎡，教委补贴36%。即售价1168.64元/㎡（建筑面积），公用部位公摊。此房属有限产权，购房者有永久使用权、占有权、继承权，不允许进入市场。购房者姓名：孙继言，单位：回迁户，楼层：六层，建筑面积109.90㎡，公用部位均摊7.90㎡，总金额55227.26元。”签订上述协议后，原告孙继言一次性交齐了55227.26元购房款，济南市槐荫区教师住宅公司于1996年11月14日出具收款单，写明收款事由为“予购房款”。原告孙继言称，1995年被告槐荫教育局组织教职工集资建房，故在拆除其24号平房后，与其签订了上述购房协议。签订上述购房协议后，因被告槐荫教育局未能建成第六层住房，该局为其分配了503号房屋，该房屋建筑面积67.289平方米。以上事实有原告孙继言提交的《拆迁协议书》、《教师购房协议书》、《收款单》、《山东省济南市行政事业性收费收款收据》等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。原告孙继言称，被告槐荫教育局向其交付503号房屋后，被告槐荫教育局开始针对503号房屋所属的集资建房的楼幢进行房改，除为其分配的503号房屋外，其他房屋基本都已经参加了房改，办理了房屋所有权证书。其曾于2000年左右向被告槐荫教育局提交了房改申请，但被告槐荫教育局以其已经在市中区教育局参加了房改为由，拒绝为其办理503号房屋的房改手续。在此情况下，其要求被告槐荫教育局以其儿子孙明水（非被告槐荫教育局职工）的名义参加503号房屋的房改，被告槐荫教育局亦未予以准许。在此情况下，其多年来一直要求被告槐荫教育局为其办理503号房屋的房产证均未果。2015年8月3日，针对原告孙继言要求办理503号房屋的房产证的事宜，被告槐荫教育局向其进行了书面回复，内容为“孙继言同志：你好。1996年槐荫区教育局根据有关政策，在某路18号、20号、22号地段，由槐荫区教师住宅公司承建砖混住宅楼两幢，安置44户。2010年6月，槐荫区教育局向济南市住房保障管理局提出‘集资建房款冲抵房改购房款申请’为42户教职工按照四期房改政策办理了《房屋所有权证》。其中的503室和1单元201室在‘集资建房款冲抵房改购房款申请’中标注为‘其中2户因2套住房等原因，不予参加本次房改’。自2014年8月27日起，你通过电话、转交书面请求、本人来访等形式，要求办理503室房屋的所有权证书。教育局工作人员多次到区、市房管局相关业务科室、相关业务部门进行政策咨询，并对获取政策信息进行梳理。现就相关情况答复如下：1、由于你本人已经参加过房改，政策不允许再次通过房改政策取得房屋所有权证。2、你要求按照房改（含集资建房）政策将503室房产落至你某一子女或第三代名下。根据咨询，房改房是产权单位按照当时政策规定对本单位职工实行的住房分配方式。改名办理房屋所有权证将会改变房屋居住的基本事实，故不能办理。3、你提出愿意经过房产市场购买503室房产。这样要由产权单位向财政及国有资产管理部门申请，并经区政府同意后，按照房产市场程序进行交易，产权单位将承担其中的评估费、营业税、契税等相关税费，并上交国有资产处置所得。目前尚无先例参照执行，无法进行办理。综合以上情况，经教育局办公会研究，按目前政策及房屋事实暂无法办理503室房屋所有权证，待有新政策后，教育局将根据房屋事实积极协助房管部门办理相关手续。”原告孙继言于2015年8月4日收悉了上述回复并在该回复后注明：“此处理方案孙继言不同意。”被告槐荫教育局称，上述回复即是其对原告孙继言要求办理503号房屋房产证的正式回复，本案中其坚持上述回复中的意见。本案审理中，原告孙继言向本院明确，其要求被告槐荫教育局为其办理503号房屋房产证的诉讼请求即要求按照市场购买的方式办理上述房屋的房产证。以上事实有原告孙继言向本院提交的《关于纬八路18号2单元503室房屋所有权证申请的回复》，被告槐荫教育局提交的《集资建房款冲抵房改购房款申请》等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。另查明，2001年，原告孙继言将济南市槐荫区教育委员会（即被告槐荫教育局）、被告济南市槐荫区教育设施服务中心诉至本院，称按照《拆迁协议书》的约定，其按照109.90㎡面积向被告槐荫教育局交纳了分房基金及集资购房款，但被告槐荫教育局仅向其分配了67.289㎡的住房，按照其原被拆迁的24号平房37.382㎡的面积差，被告槐荫教育局应当再向其返还购房款22956.15元。其要求被告槐荫教育局向其返还购房款22956.15元及利息和滞纳金。本院审理后作出（2001）槐民初字第724号《民事判决书》，以原告孙继言主张的24号平房面积37.382㎡等事项证据不足为由，驳回了原告孙继言的诉讼请求。原告孙继言对该判决不服，向山东省济南市中级人民法院提起上诉。该院审理后，认定拆除的24号平房的建筑面积为37.77平方米，并作出（2002）济民一终字第265号《民事判决书》，判决：“一、撤销槐荫区人民法院（2001）槐民初字第724号民事判决；二、两被上诉人在本判决送达十日内向上诉人返还购房款12658.18元及利息（自1999年4也15日至该款项交付之日止，按银行同期存款年利率计算）；三、两被上诉人支付自1998年2月至1999年4月按人民币8000元计息（按银行同期存款年利率计算）；四、驳回上诉人其他诉讼请求。”以上事实有原告孙继言提交（2001）槐民初字第724号《民事判决书》、（2002）济民一终字第265号《民事判决书》等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。本院认为，原告孙继言与被告槐荫教育局签订的《教师购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，原、被告双方应当按照该协议履行各自的义务。但协议内容能否完全被履行，还应当对其可履行性予以认定。按照上述协议的约定，原告孙继言以每平方米1168.64元的单位集资建房的价格购买被告槐荫教育局建设的经二纬八24号教师宿舍楼一套，楼层为六层，建筑面积为109.90平方米，购房款为55227.26元。被告槐荫教育局承诺该房屋属于有限产权，原告孙继言享有永久的使用权、占有权、继承权，不允许进入市场。由该约定可知，签订该协议时，被告槐荫教育局仅承诺原告孙继言对其所购买的房屋享有永久的使用权、占有权、继承权，但不允许该房屋进入市场进行买卖，被告槐荫教育局并未承诺为原告孙继言购房买的集资建房办理房产证。原、被告双方签订上述协议后，被告槐荫教育局所建设的宿舍楼仅建设到五层，双方协议将第六层109.90平方米的标的房屋变更为67.289㎡的503号房屋。除标的房屋进行了变更外，原、被告双方均未举证证明双方对协议中的其他内容进行了变更，应当认定协议的其他内容对原、被告双方仍具有约束力。1998年7月国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设》的通知，宣布从下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。自此，我国的房改政策开始全面实施。由查明的事实看，在房改政策全面实施后，被告槐荫教育局取得了503号房屋所在楼幢的所有权登记，并根据房改政策，为参加了其单位集资建房的部分职工办理了各自所购房屋的房产证。此时，其具备了依房改政策为集资建房职工办理房产证的条件，并与部分集资建房职工协商一致，变更了原购房协议无法办理房产证的约定，依房改政策为职工办理了房产证。原告孙继言自认其已经在市中区教育局参加了房改，按照房改政策，一个家庭只能参加一次房改，其已经不具备再次参加房改购买公房的权利，无法以房改方式取得503号房屋的房产证。因其无权参加房改，其要求被告槐荫教育局以市场交易的方式为其办理503室房屋的房产证。但按照买卖协议的约定，其购买503室房屋系以内部集资建房的方式购买，该购买含有福利分房的政策因素，并非纯粹的市场交易，该协议也未约定办理房产证的事宜，故其要求被告槐荫教育局以市场交易方式为其办理房产证，实际系要求变更《教师购房协议书》的具体约定。《中华人民共和国合同法》第四条约定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”即合同的订立和变更应当以双方当事人达成合意为前提，现原告孙继言要求变更《教师购房协议书》的约定，将集资建设的福利分房变更为正常的市场买卖行为，被告槐荫教育局并不同意，故双方就此无法达成一致意见。因原、被告双方就503号房屋办理房产证的具体方式并未达成合意，原告孙继言要求被告槐荫教育局按照市场买卖方式协助其办理503号房屋房产证的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告孙继言的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告孙继言负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员  张斌二〇一六年三月三十一日书 记 员  官静