黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黑中民终字第190号
上诉人（原审被告）石永强，身份证号码2326221978********，男，1978年4月13日出生，汉族，职员，住嫩江县中储粮北方农业开发有限公司六场场部。
委托代理人于婷婷，黑龙江民声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）嫩江中储粮收储经贸有限公司。住所地：嫩江县嫩兴路**号。
法定代表人谷宏新，该公司经理。
委托代理人王晓金，该公司副经理。
委托代理人程程，黑龙江鸿安律师事务所律师。
上诉人石永强因与被上诉人嫩江中储粮收储经贸有限公司（以下简称中储粮经贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2014）嫩民初字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石永强及其委托代理人于婷婷，被上诉人中储粮经贸公司的委托代理人王晓金、程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告中储粮经贸公司在原审法院诉称，中储粮经贸公司是中储粮北方农业开发有限公司（以下简称中储粮北方公司）的下属单位，石永强系中储粮北方公司下属六场职工。2003年由中储粮北方公司出资，以嫩江绿芳经贸开发有限公司（以下简称绿芳经贸公司）名义在基地商服街开发建楼，楼房于2003年10月份竣工。2003年12月石永强按照中储粮北方公司购房政策，在中储粮经贸公司处购买嫩江镇铁西街2委4组商服门市一间。按照当时中储粮北方公司购房政策规定，如购房者系中储粮北方公司所属职工，则可以暂缓交购房款。所以，当时石永强未交纳购房款。2005年1月5日在中储粮经贸公司的协助下，石永强办理了上述房屋产权登记手续，并取得石永强名下《房屋所有权证》。2005年9月14日中储粮北方公司下发中储粮北（2005）74号《关于催缴住房及门市欠款的通知》（以下简称催缴通知）的文件，文件要求职工缴清拖欠房款，并规定如未缴清拖欠房款中储粮北方公司有权收回房屋。2005年10月份因石永强无力缴清房款，故石永强同意解除与中储粮经贸公司的购房合同，将房屋交还给中储粮经贸公司，但没有与中储粮经贸公司办理产权过户手续。交还房屋后，该房屋一直由中储粮经贸公司占有管理。2012年2月21日石永强到嫩江房产局挂失并补办了上述房屋的所有权证，中储粮经贸公司知情后要求石永强协助办理产权过户手续，但石永强推拖。故诉至法院，要求法院确认中储粮经贸公司与石永强解除购房合同的行为有效，中储粮经贸公司享有嫩江镇铁西街2委4组房屋所有权。
原审被告石永强在原审法院辩称，2004年石永强购房时，中储粮经贸公司有文件，公司职工可以先用此房屋，房款什么时候有就什么时候交。当时中储粮经贸公司通知办房产证，办完房产证在中储粮经贸公司留存，当时约定房款为346，112.00元。中储粮经贸公司告诉石永强一次性交清百分之七十的房款，石永强没有能力交房款，中储粮经贸公司领导让石永强先把房子退了，但是可以租赁，等到石永强有钱再买也可以。石永强确实没有交齐房款，中储粮经贸公司把房屋卖给了别人。中储粮北方公司有账目扣了石永强使用费、折旧费具体多少不清楚。石永强到嫩江县房产局补办了房产证。现在房屋的产权是石永强的，中储粮经贸公司可以要求返还欠款，不同意返还房屋。
原审法院判决认定，中储粮经贸公司是中储粮北方公司的下属单位，石永强系中储粮北方公司下属六场职工。2003年由中储粮北方公司出资，以中储粮经贸公司（原为绿芳经贸公司）名义在基地商服街开发建楼，楼房于2003年10月份竣工。2003年12月石永强按照中储粮北方公司购房政策，在中储粮经贸公司处购买嫩江镇铁西街2委4组商服门市一处。按照当时中储粮北方公司购房政策规定，如购房者系中储粮北方公司所属职工，可以暂缓交购房款。所以，当时石永强未交纳购房款。2005年1月5日，中储粮经贸公司统一办理了上述房屋产权登记手续，并取得《房屋所有权证》。2005年9月14日，中储粮北方公司下发中储粮北（2005）74号《关于催缴住房及门市欠款的通知》的文件，文件要求职工缴清拖欠房款，并规定如未缴清拖欠房款中储粮北方公司有权收回房屋。2005年10月9日，因石永强无力缴清房款，便同意解除与中储粮经贸公司的购房合同，并将房屋交还给了中储粮经贸公司，但没有与中储粮经贸公司办理产权过户手续。自此诉争房屋一直由中储粮经贸公司占有、管理。2005年12月25日中储粮经贸公司将此房屋出租给石永强，租期1年，租赁合同约定：该门市的产权归中储粮经贸公司所有，石永强只有使用、管理权。石永强交纳了部分租赁费。2007年8月6日，中储粮经贸公司将此房收回，又另行出租给他人。2012年2月21日，石永强到嫩江县房产局挂失并补办了上述房屋的所有权证，中储粮经贸公司知情后要求石永强协助办理产权过户手续，但石永强故意推拖，不予协助办理产权过户手续。
原审法院判决认为，石永强购房后没有按约定交纳房款，在2005年10月9日，中储粮经贸公司与石永强解除了购房协议，从此石永强将房屋交付给了中储粮经贸公司，中储粮经贸公司一直占有、管理，故中储粮经贸公司、石永强之间解除房屋买卖的行为有效，法院予以确认。石永强提出解除合同时存在胁迫的情况，未提交证据证实，故石永强的主张不成立。据此判决，一、中储粮经贸公司与石永强解除购房合同的行为有效；二、位于嫩江镇铁西街2委4组嫩江基地商服街西侧F区6号面积为215.68平方米的商服楼归中储粮经贸公司所有。案件受理费100.00元，减半收取50.00元由石永强负担。
判决宣判后，石永强不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、2003年11月16日交纳购房款收据和办理房产证介绍信证明中储粮经贸公司已经确认石永强购房款交清，石永强提供的中储粮北方公司的部分账目能够证实中储粮北方公司将石永强购房款记在其他应付款中；2、石永强从未与中储粮经贸公司就解除购房合同达成一致意见，石永强既没见过中储粮北方公司文件，也不会同意按中储粮北方公司文件的条件解除购房合同；3、2005年10月的房屋租赁合同是石永强受中储粮经贸公司蒙骗签订的，并不是石永强真实意思的表示，诉争房产自2005年10月9日至2007年由石永强占有使用，此后中储粮经贸公司强行占有使用管理诉争房屋，石永强多次交涉，但中储粮北方公司和中储粮经贸公司一直推拖未解决；4、由于双方未解除购房合同，诉争房屋属于石永强所有，且当时中储粮经贸公司欠石永强材料款和设备租赁费40余万元，石永强因为需要用诉争房屋办理抵押贷款，中储粮经贸公司不给石永强房证，石永强无奈才补办的房产证，并办理了抵押贷款，现在诉争房屋设定的抵押还未撤销或者解除，抵押权人是汇隆小额贷款公司，汇隆小额贷款公司应当作为第三人参加诉讼；5、签字申请退房并不是石永强真实意思的表示，且石永强与中储粮经贸公司就解除合同相关事项并没有达成一致意见，石永强有装修等投入，石永强不可能放弃这些利益按中储粮北方公司文件的条件解除购房协议。双方之间并没有形成有效的要约和承诺，石永强一直找中储粮北方公司和中储粮经贸公司交涉，双方一直未办理过户手续，而且中储粮经贸公司对石永强挂失补办房证和抵押贷款是明知的且未提出异议，这些事实足以佐证购房合同并没有解除；6、本案诉争房屋是中储粮北方公司以中储粮经贸公司名义开发，石永强的购房款是向中储粮北方公司结算的，因此中储粮经贸公司不是本案诉争房屋的实际产权人，不是本案适格的诉讼主体。请求撤销原审法院判决，改判驳回中储粮经贸公司的诉讼请求。
在本院庭审中，石永强提交了以下证据：
1、2003年11月16日石永强交购房款收据及办理房屋产权证介绍信复印件各一份。证明原绿芳经贸公司2003年11月16日确认购房款是由石永强交清。
中储粮经贸公司的委托代理人程程对该组证据真实性无异议。但是认为石永强没有交纳购房款，上述证据是在办理产权证书时嫩江县房产局要求提供的必要形式材料，不是双方交易的真实过程。收据上所记载的购房数额与石永强在中储粮北方公司的计账凭证和双方当事人签订的《嫩江基地商服楼销售合同》（以下简称销售合同）所记载的购房款金额不同，原审中石永强对销售合同购房款金额没有提出异议，并自认其没有交纳购房款，所以该组证据和石永强在原审中自认未交房款相矛盾。
针对中储粮经贸公司委托代理人程程的质证意见，石永强认可收据记载的购房款当时其没有交纳，约定的是以后在工资中扣除。
2、他项权登记审批表复印件一份，证明2012年2月29日和2013年7月8日石永强用争议房屋进行过两次抵押，现在仍然在抵押期间内，抵押权人为汇隆小额贷款公司，原审法院在程序中存在错误，遗漏当事人抵押权人汇隆小额贷款公司。
中储粮经贸公司的委托代理人程程对该份证据有异议，认为汇隆小额贷款公司不是本案必要诉讼当事人，石永强抵押诉争房屋和本案争议的房屋买卖合同是否解除及诉争房屋产权归属非同一法律关系，汇隆小额贷款公司和石永强属于抵押担保律关系，汇隆小额贷款公司是否参加诉讼不会影响诉争房屋所有权的归属。
3、中储粮北方公司财务保管的其他应付款工资明细表一份，证明2005年中储粮北方公司在石永强工资账户上先后扣除房产证费用20，207.00元。利息3笔22，601.00元，房款7，557.00元，2004年度取暖费7，117.44元，2006年中储粮北方公司在石永强工资账户上扣取暖费7，980.16元，2005年8月31日中储粮北方公司在石永强工资账目上调出工资账户中挂商服门市房款，证明石永强购买中储粮北方公司门市商服本息付款方式为公司工资账户挂账，在工资中扣除，2005年-2006年石永强共支付本息30，158.00元，房产证费20，207.00元，取暖费15，097.6元，中储粮北方公司2005年8月31日单方面改变原购买合同付款方式，将购房款从工资账户调出商服街门市房。
中储粮经贸公司的委托代理人程程对该组证据真实性无异议，但是认为中储粮北方公司扣款时间发生在双方解除合同之前，对于办理房产证费用由石永强承担，双方在销售合同中有明确规定。扣款时销售合同在生效期间内，是双方履行合同的体现，办理产权证费用不能计算在房款本金中。另外几笔利息，进一步证明石永强没有交纳房款事实，如交纳房款就不存在给付利息的问题，扣除石永强工资7，557.29元购房款也是发生在解除销售合同之前，在双方销售合同生效期内中储粮北方公司扣取石永强房款为正常，双方销售合同解除在2005年11月中储粮经贸公司已经将这笔钱退还给石永强，除此笔房款外，石永强在销售合同履行期间内没有交纳任何购房本金。对于2004年、2005年取暖费，2004年、2005年是石永强使用本案争议房屋，取暖费应当由石永强承担，所以以上几笔扣款并无不合理之处，石永强提交的证据不能证明其已经交纳购房本金，从证据内容上无法证实中储粮经贸公司单方改变付款方式，双方在销售合同中没有对怎样付款作出明确约定，所以不存在擅自改变付款方式。
5、工程结算单一份，由中储粮北方公司综合处副处长王庆泽出具，证明2011年中储粮北方公司欠石永强工程材料款487，850.00元，截止2013年1月17日尚欠石永强157，850.00元，此款应折抵购房款，石永强只欠部分购房款。
中储粮经贸公司的委托代理人程程对该份证据真实性有异议，认为应提供中储粮北方公司记账凭证。该证据属于证人证言，王庆泽应出庭作证，否则证据没有法律效力。此笔债务是否真实存在中储粮经贸公司并不清楚，石永强主张抵顶购房款没有与中储粮经贸公司达成抵顶房款协议，石永强主张单方面抵顶，对中储粮经贸公司没有法律约束力。另外双方是否有40余万的债务关系和本案房屋产权归属无关。
中储粮经贸公司在本院庭审提交了中储粮北方公司2005年11月30日698号记账凭证一份，证明与石永强解除销售合同前，2005年8月31日石永强在中储粮北方公司的记账凭证记载拖欠房款345，088.00元，证明石永强没有交纳任何购房款。
石永强的委托代理人于婷婷对该份证据真实性和证明问题有异议，认为证据由中储粮经贸公司单方出具，无法证实其主张，此份证据恰恰可以证实中储粮经贸公司单方面改变了付款方式，没有与石永强达成一致意见。
石永强在本院审理期间提交了调取证据申请书一份，申请法院调取由中储粮北方公司保管的石永强2004年至今工资记账明细。证明购房合同签订后中储粮北方公司扣取石永强购房款本息的具体数额和次数。
申请法院向中储粮北方公司王庆泽副处长核实石永强挂失补办房证前中储粮北方公司欠王永强40余万元的事实。
经本院庭审质证认为，石永强提交的1号证据因石永强自认在办理诉争房屋产权证时，其没有交纳全部购房款；2号证据因石永强将诉争房产抵押给小额贷款公司的事实与本案纠纷非同一法律关系；3号证据因系未有正当理由没出庭作证的证人证言，且与本案纠纷不具有关联性，故本院均不予采信。
中储粮经贸公司提交的证据因石永强对证据的真实性不予认可，且中储粮经贸公司不能证实证据来源，故本院不予采信。
石永强提出的调取证据申请，因不符合当事人申请人民法院调取证据的相关规定，故本院不予准许。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。另查明，绿芳经贸公司于2012年11月22日经嫩江县工商行政管理局核准企业名称变更为中储粮经贸公司。原绿芳经贸公司与石永强于2004年3月26日签订了销售合同，约定石永强认购本案诉争商服楼房，总建筑面积216.32平方米（面积为暂测，实际面积以房产证为准）。总价款为346，112.00元。付款方式为内部职工零付款入住，按银行当期贷款利息由石永强承担。嫩江县经济计划局嫩政经计发（2003）112号《关于变更嫩江绿芳经贸开发有限公司二OO三年基建投资计划的通知》批准绿芳经贸公司投资建设“综合楼”工程，资金来源为企业自筹。嫩江县建设局2003年5月30日颁发的《建筑工程施工许可证》中记载原绿芳经贸公司商服楼工程的建设单位是原绿芳经贸公司。
本院认为，石永强虽与原绿芳经贸公司于2004年3月26日签订了销售合同，约定石永强认购本案诉争房屋，但石永强未交纳购房款。2005年9月14日中储粮北方公司下发催缴通知后，石永强于2005年10月9日在销售合同上写明“申请将此房退回基地”并签名，石永强虽主张系在原绿芳经贸公司的负责人蒙骗下作出的表示，但未提交证据予以证实，且2005年12月石永强与原绿芳经贸公司又签订了房屋租赁合同，合同中明确约定本案诉争房屋的产权归原绿芳经贸公司所有，石永强只有使用管理权，石永强按房屋租赁合同的约定交纳了部份房租，房屋租赁合同到期后，2007年8月原绿芳经贸公司将诉争房屋收回另租他人，石永强再未占有使用该房屋。因此石永强与原绿芳经贸公司于2005年10月9日解除2004年3月26日签订的销售合同是双方真实意思的表示，双方对销售合同的解除亦不违反法律的禁止性规定，应为有效。诉争房屋所有权应由中储粮经贸公司所有。
石永强于2012年2月到嫩江县房产局挂失并补办诉争房屋的所有权证，并将诉争房用以抵押贷款的事实与本案纠纷非同一法律关系，石永强主张诉争房屋的抵押权人参加诉讼没有法律依据。
嫩江县经济计划局嫩政经计发（2003）112号《关于变更嫩江绿芳经贸开发有限公司二OO三年基建投资计划的通知》及嫩江县建设局2003年5月30日颁发的《建筑工程施工许可证》证实本案诉争房屋的建设单位是原绿芳经贸公司，故中储粮经贸公司作为本案原告的主体适格。
综上，石永强的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄费80.00元，由上诉人石永强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于卫平
审 判 员 沈洋洋
代理审判员 张 岩
二〇一四年六月三十日
书 记 员 仇长城