河北省饶阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1124民初592号原告：杨晓林，男，1990年12月5日出生，汉族，饶阳县。委托代理人：胡欣荣，饶阳县鼎诚法律服务所法律工作者。被告：饶阳县亿博房地产开发有限公司。法定代表人：刘金龙，总经理。委托代理人：孙德强，河北合明律师事务所律师。委托代理人：赵瑞端，河北合明律师事务所律师。原告杨晓林与被告饶阳县亿博房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡欣荣、被告委托代理人孙德强、赵瑞端到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告杨晓林诉称：2013年1月13日，原告杨晓林在被告处购买商品房，并与被告签订商品房买卖合同，合同约定被告于2013年10月31日前，将验收合格的给凯悦家园第2幢1单元402室的楼房交付使用，如逾期交房，由被告按日向我支付已交房价款万分之一的违约金，另外，被告承诺我入住时，暖气即可使用，煤气由燃气公司安装，合同签订后，我已向被告交付现金125666元，2013年4月4日我向中国工商银行贷款10万元，该款已由被告支取，我已履行了全部合同义务，然而被告未按约定日期未向我交房（已经于2015年7月2日领取钥匙），并无理要求我缴纳燃气接口费4520元、壁挂炉4500元、违反合同约定，应予返还。被告的行为侵犯了我的合法权益，请求判令：一、被告向原告支付自2013年11月1日至2016年6月27日的逾期交房违约金21889.6元；二、被告为原告所购商品房无偿安装能正常供暖的暖气设施；三、被告向原告返还燃气接口费4520元、壁挂炉费4500元；四、本案的诉讼费由被告负担。被告饶阳县亿博房地产开发有限公司辩称：第一，关于涉案商品房的逾期交房问题：（1）、因之前的建筑单位石家庄建工集团有限公司违约撤场、公司股东更换，再加上目前经济环境的影响，导致该商品房在2014年5月才竣工验收，被告本不应当承担逾期交房的违约责任。但被告本着诚信原则，仍承诺按照合同约定向购房户支付了违约金至能够交房之时。即1、2、3号楼的逾期交房违约金计算至2014年6月30日（特殊情况除外），4号楼的违约金计算至2014年9月30日（特殊情况除外）。对超过该时间点的违约金，依法不应当支持。（2）涉案的部分原告已经办理入住手续，且有的已经结算了违约金，对此，应当判决驳回该业主的该项诉讼请求；有的也通过减免物业费的形式支付了违约金，所以，对于该部分业主，在应当支付违约金的范围内对已减免的物业费予以扣除。第二、被告不应无偿为原告安装能正常供暖的暖气设施，燃气接口费、壁挂炉费应当由原告自行承担。（已收取的，不予退还）（1）接通燃气需要给燃气公司缴纳燃气的建设费（接口费），每户4500元，该项费用属于给燃气公司代收的费用，且我公司和各购房户的商品房买卖合同的附件四中都有明确约定，该约定是双方真实的意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，该约定是合法有效的，应当受到法律的保护，该项费用需要由购房户承担。（2）壁挂炉属于业主自愿购买，并不存在被告强行原告购买的问题，已经办理入住手续的部分业主有的就没有购买，壁挂炉的买卖行为也是双方的真实意思表示，与本案也不是一个法律关系，已经成立并履行的合同应当受到法律的保护。（3）、原告和被告所签订的商品房买卖合同的第十四条，是指基础设施、公共配套设施达到使用条件的承诺，并非费用的承担，合同补充条款附件四对该项费用的承担做了明确的约定，所以业主应当自行承担壁挂炉费、燃气（地暖）的接口费。买卖合同第十四条和附件四的该条款并不矛盾。（4）当事人在合同及附件中约定了双方应当承担的义务和享有的权利，本案中买房人使用供暖设施理应支付相关费用，双方在签订合同时约定这一部分费用不计算在房屋的价款中，而是另行计算。这是当事人对房屋买卖价款计算方式的一种约定，是当事人的意思自治。买房人自己使用取暖设施，而不支付费用是不公平的。故此，应当判决驳回原告的该项诉讼请求。根据原告杨晓林的起诉，被告饶阳县亿博房地产开发有限公司当庭答辩，征得双方当事人同意，确定本案争议焦点是：1、被告是否应支付给原告逾期交房违约金？金额多少？2、被告是否应为原告所购房屋无偿安装取暖设施及燃气接口？已交纳的燃气设施（壁挂炉）费及接口费是否应返还？围绕争议焦点，原告陈述（同诉称）并提供如下证据（焦点一、二一并举证）：提交证据：1、购房合同1份。2、交房款单据1份、银行借款凭证1份。3、燃气接口费的收据1份、壁挂炉费收据1份。证明目的：1、证明原告购买被告的楼房，以及被告应当履行的义务。2、原告已经向被告交付全部购房款，履行了全部义务，以及被告向原告支付违约金的计算依据，违约金计算的截止日期以当庭陈述为准。3、被告向原告无理收取的费用。围绕争议焦点被告陈述举证并对原告的证据质证如下（焦点一、二一并举证）：对于1、2、3号楼，被告同意支付违约金自合同约定的交房日的第二天至2014年6月30日的违约金，4号楼的违约金计算至2014年9月30日。因在2014年春天已经经过竣工验收合格，同年5月涉案楼房已经具备入住使用条件，同年6月初被告已经通知1、2、3号楼的业主于2014年6月30日办理入住手续；2014年8月初通知4号楼的业主在2014年9月30日办理入住手续。故对于原告的违约金同意按照合同约定日万分之一支付至通知交房的1、2、3号楼计算至2014年6月30日，4号楼计算至2014年9月30日。被告同意向原告支付了自2013年11月1日至2014年6月30日共计240天的违约金5415.7元，计算依据为原告的购房款为225655元×0.0001×240天。因为被告违约故免除原告物业费2178元、电梯上料费680元，总计免除2858元，用于抵顶违约金，故尚欠违约金2557.7元。被告不应无偿为原告安装能正常供暖的暖气设施，燃气接口费、壁挂炉费应当由原告自行承担。（已收取的，不予退还）。为此提交如下证据：证据一、衡水市建设工程竣工验收报告一份。证明涉案楼房已经经过竣工验收为合格,具备了交房条件。证据二、饶阳县建设工程质量监督站的证明一份。证明在2014年5月涉案楼房验收合格并可以入住使用。证据三、电话通知单一份。证明被告已经电话通知包括原告在内的所有业主交房事宜。证据四、证人赵某、张某证人证言。用以证实被告已经以电话和短信的形式通知各位业主交房的事实经过。证人赵某的证言：证明凯悦家园1、2、3、4号楼的交房问题，1、2、3号楼2014年6月初给客户打电话告知交房问题和交费问题，4号楼由于路面问题8月开始通知9月份交房。有一部分客户由于换号通知不到，客户换号没有及时通知我们，我们也发短信了，或者让亲戚告知，没有通知到的都是打了2、3次电话。有的客户由于欠费，必须通知客户交款交房。证人张某证言：证明凯悦家园1、2、3、4号楼的交房问题，1、2、3号楼2014年6月初给客户打电话告知交房问题和交费问题，4号楼由于路面问题8月开始通知9月份交房。有一部分客户由于换号通知不到，客户换号没有及时通知我们，我们也发短信了，或者让亲戚告知，没有通知到的都是打了2、3次电话。有的客户由于欠费，必须通知客户交款交房。证据五、部分业主的入住确认书。证明其他业主已经在2014年8月入住,从而证实被告已经通知各业主办理入住手续。证据六、饶阳县委信访局来访登记表一份。证明凯悦家园业主代表于2014年10月30日因延期交房、天然气接口费等到信访局上访，这也足以证明原告对于交房事宜是明知的。证据七、来源于饶阳县住房城乡建设局信访材料两份，分别是2014年10月28日凯悦家园业主关于反映小区乱收费、乱摊派、不按合同约定支付违约金等有关问题的维权书和2014年11月6日凯悦小区全体业主关于该小区强行乱收费、收费项目超范围乱收费的诉求各一份。证明在2014年6月份之前凯悦家园的各位业主已经明知交房事宜。证据八、原告的入住确认书一份，收据两份。证明原告在2015年7月26日已经办理入住手续。其要求计算逾期交房违约金至2016年6月27日没有事实依据，原告在办理入住手续时被告减免物业费2178元、免除电梯上料费680元。证据九、《商品房买卖合同》复印件一份，我们同意原告提交的买卖合同，该合同附件四第三条第5项约定了燃气、地暖接口等费用由业主自行承担，合同第二十二、二十一条，明确约定合同附件与本合同具有同等法律效力。证实对该项费用（壁挂炉费、燃气接口费）由业主承担是双方约定的结果，是双方的真实意思表示，合同附件是合同的组成部分，与合同具有同等法律效力，应当受到法律的保护。证据十、被告公司和饶阳华港燃气有限公司的《天燃气开发合作合同》一份及被告公司向燃气公司支付燃气建设费的银行转款凭条回单6份，证实每户4500元的燃气建设费（接口费）属于被告公司给燃气公司代收，且已提前全额支付给了燃气公司。所以，业主应当在收房时支付该部分费用。被告对原告提交证据质证意见如下：1、购房合同，真实性无异议，对原告的证明目的不认可，因在该合同第十四条约定基础设施以及配套设施达到使用条件，并非免费，在合同附件四合同的补充条款第三条，业主入住时需要自行承担宽带、有线、燃气以及地暖的接口费等费用，该两条约定并不矛盾，一个是使用条件的约定一个是费用的约定，也证明购房款中不包括上述的燃气费以及接口费。2、对交款的数额以及贷款的数额无异议，不同意原告的证明目的，不能证明原告已经全部履行合同义务。3、真实性无异议，不同意原告的证明目的，这些费用是被告按照合同的约定应当收取的费用，所谓的燃气炉4500元是业主自愿购买。围绕争议焦点原告对被告的证据质证如下：1、只能证明被告所售商品房已经竣工，不能证明已经验收合格2、不能证明被告所售商品房经验收合格，根据城市房地产开发经营管理条例第十七条，房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收规定第九条，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第五条，以及建设部颁布的粤建办房函[2003]63号文件的规定，被告是否取得是证明建筑工程竣工验收备案证是证明该商品房验收合格的唯一标准，并且如果取得该备案证，除应由饶阳县建设工程质量监督站出具的证明中所列单位进行验收外，还应由规划、环保、消防等法定部门验收合格，可见被告提供的该材料仅能证明商品房已由部分部门验收，涉案商品房因欠缺其他法定部门的验收认可文件而不能取得验收合格证明，该材料不能证明被告所售商品房经验收合格不能证明被告所售商品房具备交付条件，另外，房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第十七条规定，工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内向备案机关提交工程质量监督报告，可见饶阳县建设工程质量监督站只是其他验收部门同样有义务将验收文件提交备案机关，而无权认定商品房是否经验收合格是否可以入住使用，该材料内容超出了上述部门的职权范围，故该材料不能证明被告所售商品房经验收合格，不能证明被告所售商品房具备交付条件。3、电话通知记录，只能证明层向原告打过电话，不能证明通话内容，不能证明被告曾通知原告交房，事实上，被告曾多次打电话让原告给被告介绍客户，或是领油，但是没有通知原告交房。即使被告电话通知原告交房，但是根据合同第八条、第十一条，原告也有权拒绝。5、入住情况与本案无关联性，不是原告的入住情况，与本案无关。6、信访上访记录，这些上访人员不是原告的上访记录，与本案无关联性。7、维权书，原告购买被告房屋后，被告在约定期限内未向原告交房，原告多次去工地查看，一开始楼房没有完工，后来楼房盖成，被告还是没有通知原告交房，原告也曾问过被告何时能够交房，被告答复说不会多久，由于被告迟迟不交房，个别原告去相关部门反映情况，要求被告支付违约金交房，不能证明被告通知原告交房，也不能证明房屋具备交房条件。8、入住确认书，原告确实入住，但被告既没有向原告支付违约金也没有用违约金抵顶其他款项，虽然原告已经入住，但是房屋不具备交房条件，被告仍应向原告支付违约金。收据，没有22原告的信息，与本案无关联性。9、对合同无异议。10、被告和华港燃气公司的合同，对原告没有约束力，与本案无关联性。原告对证人赵某、张某证言的质证意见：被告雇佣二证人为其售房，其与被告具有法律上的义务关系，其证言不能作为定案依据。2、二证人均不能证明通知了原告3、证人没有见到被告向原告交房的情况，按照合同约定被告向原告交房时应出示商品房的相关证明文件，如果不出示证明文件或是出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，证人的证言不能证明被告按约定向原告交房。4、商品房买卖合同第八条约定商品房具备交房条件时应书面通知原告交房，及时被告电话通知原告，原告也有理由认为被告的房屋不具备交付条件，证人的证言不能证明被告按约定向原告交房，也不能证明被告房屋具备交房条件，二证人证言没有法律效力。经庭审质证，对上述证据作如下确认：原告提交证据：购房合同1份（同被告提交的合同一致）、交房款单据1份、银行借款凭证1份、接口费收据、燃气炉的收据被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告提交的证据：衡水市建设工程竣工验收报告、饶阳县建设工程质量监督站证明系建设局、工程质量监督站出具的公文书证，对此予以确认。电话通知单一份、证人赵某、张某证人证言、部分业主的入住确认书、饶阳县委信访局来访登记表一份、饶阳县住房城乡建设局信访材料两份相互印证一致，能够证实证据的证明目予以确认。原告对被告提交的入住确认书真实性无异议，予以确认。对被告提交的与华港燃气公司的合同及转账汇款凭证真实性予以确认。经审理查明：2013年1月13日，原告杨晓林与被告饶阳县亿博房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定了双方当事人的权利义务。并约定于2013年10月31日前，将验收合格的凯悦家园第2幢1单元402室的楼房向原告交付使用，如逾期交房，按已付房价款万分之一的违约金向原告支付。原告已向被告付清全部房款225666元。被告逾期了向原告交付商品房。合同还约定：出卖人承诺与该商品房正常使用关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：暖气入住时即可使用，煤气由燃气公司安装。原告已按合同约定向被告支付燃气炉费4500元，接口费4520元。合同还约定：合同附件四合同的补充条款第三条，业主入住时需要自行承担宽带、有线、燃气以及地暖的接口费等费用。本院认为：原告杨晓林与被告饶阳县亿博房地产开发有限公司签订商品房买卖合同是有效合同，合同一经签订就应该遵守，逾期交房属违约行为，应承担违约责任。基于2号楼验收报告载明竣工日期为2014年5月25日，2016年5月16日饶阳县建设工程质量监督站出具的证明以及证人证言、部分业主的入住确认书、饶阳县委信访局来访登记表、饶阳县住房城乡建设局信访材料两份相互印证一致，按竣工报验的顺序，应在报告提出后一定期限内完成验收。因该验收报告中六个单位（勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位）报告日期栏空白，故被告提出按二号楼已开始办理交房并合理延后至2014年6月30日为截至计算违约金日，符合常理和本案实际情况，本院予以支持。原告要求计算至2016年6月27日，无证据证明是被告在2014年6月30日之后仍违约，故本院不予支持。违约金以房款225666元为基数，按合同约定日万分之一从2013年11月1日至2014年6月30日计算。对于被告辩称的逾期交房违约金已抵顶物业费2178元、电梯上料费680元，总计免除2858元，因提交的收据未明示以违约金抵顶物业费2178元、电梯上料费680元，本院不作处理。被告如认为因违约金而减免费用受到了损失，应另行主张权利。合同附件四已经明确约定了燃气建设接口费、燃气由业主自行负担，并已经实际履行，合同附件四是合同的组成部分，是双方当事人的真实意思表示，亦是当事人的意思自治的体现，符合合同法第四条的规定，是合法有效的合同。《河北省天然气价格管理办法》是河北省一个部门的规定，不是法律法规强制性规定，强制性规定是效力性强制性规定，强制性规定是指全国人大及其常委会制定的法律及国务院规定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，所以《中华人民共和国合同法》是全国人大及其常委会制定的法律，其效力高于部门规章，更高于河北省一个部门的规定。故此，原告主张向原告返还接口费4520元、燃气炉费4500元请求不予支持。且燃气炉费的购买过程中原告有选择权，对于已经购买，并完成交付安装，该买卖行为实际已履行完毕，原告再要求退还于法无据。原告要求被告为其无偿安装能正常供暖的暖气设施，原告是对合同第十四条的理解歧义，是无偿安装或有偿安装并无写明，而在合同附件四中已就费用负担明确约定。现被告实际已履行了合同第十四条的规定，达到了合同要求，故对原告的请求不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照?《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定判决如下：一、被告饶阳县亿博房地产开发有限公司给付原告杨晓林2013年11月1日至2014年6月30日期间的逾期交房违约金按225666元日万分之一计算，判决生效后十日内付清。二、驳回原告杨晓林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元，由原告杨晓林负担429.29元，被告饶阳县亿博房地产开发有限公司负担142.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，于上诉期限内预交上诉案件受理费，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判长  李红岩审判员  刘亚军审判员  田 杏二〇一六年九月二十九日书记员  耿馈娥