广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河中法民一终字第372号
上诉人（原审被告）李秀英，女。
委托代理人卢邦敬、叶发令，广东东江勤诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）肖贵英，女。
委托代理人马英平，广东富临国泰律师事务所律师。
原审被告王立安，男。
原审第三人王观林，男。
上诉人李秀英因确认合同效力纠纷一案，不服河源市源城区人民法院（2012）河城法民一初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2002年12月28日，曹秀霞、被告王立安与袁春宏、被告李秀英签订一份《协议书》，约定：甲方（曹秀霞、被告王立安）同意将河源市源城区胜利管理区贵龙寨住宅出售给乙方（袁春宏、被告李秀英），四至界址东边1米水巷自用，南边与王国标住宅靠墙，西边道路，北边道路，总成交价43000元。2003年8月8日，被告王立安与袁春宏、被告李秀英签订一份《协议书》，约定：甲方（被告王立安）同意将河源市源城区胜利管理区贵龙寨住宅出售给乙方（袁春宏、被告李秀英），四至界址东边1米水巷自用，南边是道路，北边与李秀英住宅靠墙，西边道路，总成交价48000元。上述两份协议书所出售房屋的土地属于农村集体所有土地，原告与第三人王观林使用该土地建设房屋，至今仍未经政府审核批准。
另查明：曹秀霞与被告王立安是夫妻关系，原告与第三人王观林是夫妻关系，袁春宏与被告李秀英是夫妻关系。第三人王观林在1982年6月9日通过与王胜互相调换土地取得本案讼争房屋［胜利管理区背塘窝（黄泥坳）、河义路南侧，也即《协议书》中所称“胜利管理区贵龙寨住宅”）］的土地使用权。第三人王观林与翟银添于1991年10月3日经河源市源城区人民法院调解离婚，本案讼争房屋的土地使用权按协议给了第三人王观林。原告于1996年3月12日与第三人王观林在源城区东埔镇人民政府登记结婚。1997年初，第三人王观林与原告出资让被告王立安兴建了本案讼争房屋。原告未将讼争房屋所有权给与被告王立安，只是允许被告王立安居住使用。被告王立安原是第三人王观林的养子，2005年第三人王观林通过诉讼解除了其与被告王立安的收养关系。
原判认为，根据本案已查明的事实，虽曹秀霞、被告王立安与袁春宏、被告李秀英在2002年12月28日及被告王立安与袁春宏、被告李秀英在2003年8月8日就本案讼争房屋的买卖分别签订了两份《协议书》，但讼争房屋中的土地是第三人王观林早在1982年6月9日与王胜通过互相调换土地所得，并在此基础上建造了本案讼争房屋，因原告与第三人王观林是夫妻关系，因此本案讼争房屋是原告与第三人王观林的夫妻共同财产，第三人王观林表示只给被告王立安居住，并未将该房屋所有权转移给被告王立安。因此，曹秀霞、被告王立安对本案讼争房屋无处分权。故此曹秀霞、被告王立安与袁春宏、被告李秀英在2002年12月28日及被告王立安与袁春宏、被告李秀英在2003年8月8日就本案讼争房屋的买卖分别签订的两份《协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告李秀英应将讼争房屋恢复原状并返还给原告与第三人王观林。被告李秀英称其已善意取得讼争房屋且第三人王观林已在该两份《协议书》上签名同意的抗辩意见，因为被告李秀英作为买房人没有对讼争房屋的所有权尽到基本的审查义务，显然不符合法律规定的“善意取得”，故对其抗辩意见，法院不予支持。现被告李秀英坚持认为其已善意、有偿取得讼争房屋，不需要处理合同无效后果，故因讼争房屋买卖合同无效，对被告李秀英产生的相应后果，本案中不予处理，被告李秀英可另行主张权利。至于第三人王观林是否在该两份《协议书》上签名同意，并不影响曹秀霞、被告王立安对本案讼争房屋无处分权的事实。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及上述法律的规定，案经审判委员会讨论决定，判决：一、曹秀霞、被告王立安与袁春宏、被告李秀英在2002年12月28日及被告王立安与袁春宏、被告李秀英在2003年8月8日就本案讼争房屋的买卖分别签订的两份《协议书》无效。二、被告王立安、第三人王观林应在本判决生效之日起十日内返还被告李秀英购房款共91000元。三、被告李秀英应在本判决生效之日起三十日内将源城区源南镇胜利管理区贵龙寨小组住宅［背塘窝（黄泥坳）、河义路南侧］即本案讼争房屋返还给原告和第三人王观林。本案受理费100元，由被告王立安、被告李秀英负担。
上诉人李秀英不服一审判决上诉称，一、一审判决查明的事实不清，导致认定事实错误。一审判决以曹秀霞、原审被告王立安对诉争房屋没有处分权为由，并认为原审第三人王观林是否在该两份《协议书》上签名不影响无权处分的事实，实属认定事实不当。（一）两份《协议书》是行为人的真实意思表示，翟银添、原审第三人王观林也均在《协议书》上签名确认，且协议所涉房屋流转已经当地村委会审批。1、2002年12月28日，王立安与上诉人在平等、自愿基础上签订《协议书》，双方约定将胜利管理区贵龙区寨住宅（一楼61.68平方米一至三层柜架砌砖）出让给上诉人，四至界址：“东边1米水巷自用，南边与王国标住宅靠墙，西边道路，北边道路。”同日原审第三人王观林、翟银添在《协议书》及《房地产示意图》上签名并表示“同意”。2002年12月31日，经王观林家庭成员要求，上诉人支付了前述协议所涉房屋北边到水泥路边地皮一次性补款，王立安向上诉人出具了一张《收据》，翟银添、曹秀霞在该《收据》上签名确认。2003年1月3日，源南镇胜利村民委员会作出“同意双方协议”的审批意见。2003年1月3日，上诉人依约支付房屋价款43000元，王立安、曹秀霞、翟银添联名出具了《收条》一张。以上事实表明，原审第三人王观林十分清楚《协议书》的内容并且已经实际履行了协议。此外，在原审法院受理的（2011）源法民一初字第12号案件中，原审第三人王观林的《民事起诉状》（具状时间：2010年11月23日）述及“由于原告当时生意失败，也需要资金周转，便同意卖两卡房屋给上诉人，并在房屋示意图上签字”，“虽然整栋房屋中有两卡属于上诉人、袁春宏所有”，可见原审第三人王观林对2002年12月28日《协议书》的效力没有异议，并认可上诉人已经取得该协议所涉房屋的所有权。2、由于王国标最终未能向原审第三人王观林购买南侧另外两卡房屋，2003年8日8日，上诉人就购买王观林家前述两卡房屋与王立安签订了《协议书》，事后王立安对该房屋的处分行为得到了原审第三人王观林的认可，并由其在《协议书》上签名确认，上诉人在2003年11年10日依约支付了房屋价款48000元（双方约定：与第一次两卡房屋面积相同，价款43000元，另5000元作为房屋余坪补偿）。（二）协议所涉房屋流转经当地村委会审批，上诉人按规定缴纳了相关的管理费用。一审庭审中，上诉人依法提交了由村委会出具的3张《收款收据》，证实上诉人因两次受让房屋向村委会缴纳了转让手续监证费及管理费。然而一审判决对这一事实并未作出阐述或认定。（三）签订协议当时，原审第三人王观林的行为使上诉人有理由相信翟银添为其妻子。翟银添先后在协议书、图纸及收据中签名，王观林对此从未提出异议并向上诉人说明。更有甚者，据被上诉人提交《补发婚姻登记证审查处理表》显示，被上诉人肖贵英与原审第三人王观林于1996年已登记结婚，然而王观林于2004年1月4日在城东派出所的《询问笔录》中却陈述“妻子：翟银添”。王观林上述种种行为使他人有理由相信其妻子为翟银添，被上诉人肖贵英是否其妻子不为外人所知，据此也说明了上诉人对于房屋转让是否经共同所有人同意已尽了必要的善意注意义务。（四）被上诉人肖贵英、原审第三人王观林并无直接证据证实诉争房屋的权属为其二人所有。上诉人在一审庭审中曾提出：在源城法院的（2011）源法民一初字第104号案中，王立安陈述诉争房屋系其自己出钱所建，归其所有。显然，一审判决王立安所持的这一主张未作任何核实。（五）被上诉人肖贵英明知案涉房屋已由上诉人受让并管理，从未提出过异议。被上诉人诉称“2011年原告看到被告李秀英的《民事答辩状及反诉状》方知被告王立安盗卖原告房屋并收取卖房款的事实”，该说法缺乏起码的诉讼诚信。原审第三人王观林在2010年期间曾先后两次起诉被告李秀英，两案（案号分别为：（2011）源法民一初字第12号、（2011）源法民一初字第104号）最终以王观林主动撤诉结案，原告作为王观林的妻子，岂有不知情之理！受让房屋后，上诉人给房屋安装了门窗并进行了其他相应的装修，办理了房屋自来水、电等入户手续。此后，上诉人将房屋长期租给他人使用并收取租金。被上诉人住处与案涉房屋相邻，上诉人完全有理由相信被上诉人知道上诉人已受让并管理房屋的事实。基于以上事实及理由，根据最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89条第二项规定：“……第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”另据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“……他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”故被上诉人请求确认《协议书》无效的主张不能成立。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为曹秀霞、原审被告王立安对诉争房屋构成无权处分，却适用《合同法》第五十二条认定两份《协议书》无效。上诉人认为，根据前已述及的基本事实，本案不符合《合同法》第五十二条规定的情形；况且，曹秀霞、原审被告王立安是否属于无权处分尚须证据予以确定，而根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，一审判决作出两份《协议书》无效的认定显属适用法律错误。综上所述，上诉人认为，一审判决查明的事实不清，认定事实、适用法律错误，判决无法彰显公平之义，请求：一、依法撤销（2012）河城法民一初字第670号民事判决，并改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人肖贵英答辩称，一、一审判决认定事实清楚。（一）村委会不是法定的房屋登记机关，也没有房屋流转审批的法定权力。因此，法院没有义务阐述或认定村委会在本案涉及的无效合同履行过程中的行为效果的事实。（二）根据《中华人民共和国婚姻法》“取得结婚证，即确立夫妻关系”的规定，被上诉人肖贵英与—审第三人王观林自1996年3月12日开始存在婚姻关系是法律事实。（三）根据《中华人民共和国婚姻法》“夫妻在婚娴关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有”的规定，被上诉人与第三人王观林1997年出资在自己拥有使用权的土地上建造的房屋，所有权自然归被上诉人与第三人王观林共同所有。（四）上诉人主张有效的标注日期相隔七个多月（分别是2002年12月28日和2003年8月8口）的《协议书》，涉案房屋的坐落、方位、四至情况、使用性质、面积竟均与实际情况不符。上诉人对自己买房这么大的事可能如此大意吗二、上诉人《民事上诉状》引用法律错误。（一）最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，一审被告王立安并不是涉案房屋的共有人。因此，这一条不能适用。（二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项但书“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意霓三人”。按被上诉人《民事上诉状》第3页的说法“他人有理由相信其妻子为翟银添”，上诉人不存在适用本法律解释的前提——有理由相信行为为夫妻双方共同同意。（三）最高人民法院《关于审理头卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”适用的前提是买卖双方中的一方作为诉讼当事人。本案中，被上诉人并不是涉案房屋买卖的一方作为诉讼的当事人，当然不能适用该条款。
原审第三人王观林答辩称，一、涉案的房屋坐落的集体土地的使用权属于第三人王观林，涉案的房屋是第三人王观林与一审原告肖贵英以共同财产出资兴建，王观林与一审原告肖贵英依法拥有涉案房屋的所有权，一审被告王立安对涉案房屋只有居住权。1、坐落于胜利村背塘窝（黄泥坳）的房屋的集体土地使用权属于第三人王观林。涉案房屋的集体土地使用权是第三人王观林于1982年与同村王胜交换而取得的，有贵龙寨经济合作社及证人36人证明。2、涉案的1997年兴建的房屋建房款八万元系王观林和一审原告肖贵英的共同财产，建成的涉案房屋一审被告王立安只有居住权，没有所有权。一审被告王立安1997年4月16日出具的《收条》能证明：①涉案房屋建房款中的六万元是由第三人王观林通过翟炳康转交给一审被告王立安的；②建成的涉案房屋被告王立安只有居住权，没有所有权。证人王立娇（1998年在湖南常德读书）和证人王三娇（1998年在读高中）均出具证人证言证朋，涉案的1997年开始兴建的房屋建房款八万元系第三人王观林和一审原告肖贵英的共同财产。翟银添1991年与第三人王观林离婚后，因无任何经济收入，完全靠第三人王观林资助生活。1998年，被告王立安涉毒被抓判刑，第三人王观林见本案涉案房屋第三层尚未打好天面，就再拿两万元给翟银添，让她转交曹秀霞用于建房。二、上诉人李秀英、袁春宏与一审被告王立安（曾是第三人王观林的养子）签订的房屋买卖的《协议书》是他们三人背着第三人王观林串通伪造的。该两份《协议书》附有翟银添及一审被告王立安的身份证复印件，却没有真正的所有权人之一——第三人王观林的身份证复印件附在上面，不正是说明该两份《协议书》是伪造的吗而且一审被告王立安2010年11月19日接受朱海平律师询问时也曾明确承认第三人王观林的签名是上诉人李秀英仿冒的。不是伪造的，上诉人李秀英手中会有标注日期为2003年8月8日的《协议书》两份原件吗上诉人李秀英举证的三份《收款收据》能把王立安写成黄立安、把房屋的地址写成贵龙寨吗上诉人李秀英举证的标注日期为2002年12月28日的房屋买卖《协议书》及附图、标注日期为2003年8月8日的《协议书》存在的其它造假情形如下：1、标注日期为2002年12月28日的《协议书》及附图甲方（卖房人）为王立安和曹秀霞。房是我出资盖的，地是我的，我未授权给他们卖，所以他们两人均无卖房的权利；涉案房屋的坐落、使用性质、面积均与实际情况不符；实际坐落为背塘窝（黄泥坳）或胜利村长江路口，《协议书》写成距实际坐落地点2000米外的贵龙寨；实际使用性质为门店，《协议书》写成住宅；两卡实际面积66.43平方米，《协议书》写成61.68平方米；涉案房屋的方位、四至情况与实际不符；涉案房屋实际坐南朝北，实际方位与四至为北为余坪（198平方米，邻河义路）、东为余坪（三角形，约46平方米，邻大坑人出入的小路）、南为第三人王观林士地（2002年时为山坡地）、西为第三人王观林过道，《协议书》写成东边1米水巷自用、南边与王国标住宅靠墙、西边道路、北边道路，附图标为南边王立道路、西边河源至义合公路、北边颜佛路、东边王立安曹秀霞用地；既然此次只卖四卡中的两卡，却手写有“全栋归李秀英”相矛盾。2、标注日期为2003年8月8日的《协议书》甲方（卖房人）为王立安。房实际坐落为背塘窝（黄泥坳）或胜利村长江路口，《协议书》写成距实际坐落地点2000米外的贵龙寨；实际使用性质为门店，《协议书》写成住宅；两卡实际面积66.43平方米，《协议书》写成61.68平方米；涉案房屋的方位、四至情况与实际不符：涉案房屋实际坐南朝北，实际方位与四至为北为余坪（198平方米，邻河义路）、东为余坪（三角形，约46平方米，邻大坑人出入的小路）、南为答辩人土地（2003年时为山坡地）、西为第三人王观林过道，《协议书》写成东边1米水巷自用、南边道路、北边与李秀英住宅靠墙、西边道路；既然此次只卖四卡中的两卡，却手写有“全栋归李秀英”的字样相矛盾。该两份《协议书》均有双方充分协商、达成协议条款的表述，相隔时间又长达七个多月，但协议书却存在上述不能合理解释的种种情形，足见该两份《协议书》是伪造的。另，贵龙寨是在胜利大桥的西北方向，背塘窝（黄泥坳）或胜利村长江路口是在胜利大桥的东南方向，二者相距有2公里远，上诉人举证的《协议书》可以说与涉案房屋没有半点关系。按照上诉人李秀英伪造的《协议书》中的白纸黑字，她买的房屋就在那里与王国标相邻。三、由于一审被告王立安在涉案房屋建成后一直未装修入住，上诉人李秀英、袁春宏也未对涉案房屋添加任何设施和装修、未在涉案房屋居住或公开收取涉案房屋租金，所以一审被告王立安背着第三人王观林串通上诉人李秀英、袁春宏伪造《协议书》盗卖第三人王观林房屋并收取卖房款的事实，直到第三人王观林为安全起见，于2010年2月在空闲的涉案房屋前余坪修建围墙遭到上诉人李秀英、袁春宏的阻挠时才知道。第三人王观林一直是认为一审被告王立安无力装修并曾出租给人收废品。综上所述，虽然一审判决要求第三人王观林同一审被告王立安返还购房款共91000元不公道，但考虑到收取该款项的一审被告王立安曾是第三人王观林的养子，就打消了上诉的想法。第三人王观林认为一审原告肖贵英诉求的上诉人李秀英、袁春宏与一审被告王立安签订的房屋买卖的《协议书》无效，事实和法律依据充分，请法院依法驳回上诉人的上诉请求、维持一审判决。
经审理查明，上诉人李秀英及其丈夫袁春宏，被上诉人肖贵英、原审第三人王观林以及原审被告王立安均属河源市源城区源南镇胜利村村民。1997年初，王观林出资让王立安在河源市源城区源南镇胜利村贵龙寨自家宅基地上兴建了三层四卡的本案讼争房屋一栋。王观林认为其未将讼争房屋所有权给与王立安，只是允许王立安居住使用。2002年12月28日，原审被告王立安、曹秀霞为甲方，袁春宏、上诉人李秀英为乙方签订一份《协议书》，将其中两卡房屋转让，约定主要内容：一、甲方同意将胜利管理区贵龙寨住宅（一楼61.68平方米一至三层柜架结构砌砖）出售给乙方；二、四至界址东边1米水巷自用，南边与王国标住宅靠墙，西边道路，北边道路；三、总成交价肆万叁仟元人民币正。王立安、曹秀霞作为甲方签名，袁春宏、李秀英为乙方签名，王观林、翟银添在协议书上签署“同意”。同时绘制《房地产示意图》，王立安、曹秀霞、王观林、翟银添、袁春宏、李秀英签名确认，胜利村村委会盖章确认。2003年1月3日河源市源城区源南镇胜利村村民委员会在协议书上签署“同意双方协议”并盖章，同时收取李秀英“购王立安贵龙寨房屋一栋转让手续监证费925元”并出具《收款收据》。2003年1月3日袁春宏支付了购房款43000元，由王立安、曹秀霞、翟银添共同出具《收条》载明“收到袁春宏交来买房人民币肆万叁仟元正（43000）。”2003年7月29日绘制一份《房地产示意图》，王立安、王观林、翟银添、曹秀霞和袁春宏、李秀英签名确认，河源市源城区源南镇胜利村村民委员会盖章确认，并出具《收款收据》收到李秀英“在贵龙寨小组建房宅基地管理费800元。”
2003年8月8日，甲方王立安与乙方袁春宏、李秀英再签订一份《协议书》，将另外两卡房屋转让，约定主要内容：一甲方同意将胜利管理区贵龙寨住宅（一楼61.68平方米一至三层柜架结构砌砖）出售给乙方；二、四至界址东边1米水巷自用，南边是道路，北边与李秀英住宅靠墙，西边道路；三、总成交价肆万捌仟元正人民币。王立安、王观林作为甲方签名，袁春宏、李秀英为乙方签名，王观林在协议书上签署“同意”。2003年8月9日河源市源城区源南镇胜利村村民委员会在协议书上签署“同意双方协议，该处整幢已转让给乙方”并盖章，同时收取李秀英“购王立安贵龙寨房屋一栋转让手续监证费925元”并出具《收款收据》。2003年11月10日王立安出具《收据》载明“收到李秀英买房款人民币肆万捌仟元正。”
房屋交付袁春宏、李秀英后，李秀英安装了卷闸门及水电设施，并分别出租给廖福昌、袁伟华使用。
王观林与翟银添于1969年9月结婚，有婚生四个女孩。王观林在1982年6月9日通过与王胜互相调换土地取得本案讼争房屋［胜利管理区背塘窝（黄泥坳）、河义路南侧，也即《协议书》中所称“胜利管理区贵龙寨住宅”）］的土地使用权。王观林与翟银添于1991年10月3日经原审法院调解离婚，其中调解书第三条对夫妻共同财产分配如下：“瓦屋平房一座及附属建筑草屋四间，手扶拖拉机一部，黑白电视机一台，归原告（翟银添）所有，由原告一次性给付被告（王观林）人民币1500元正，在麻竹窝新建的房屋一座（混合结构一层）及煤机一架归被告所有。”双方离婚后并未分家，仍由王观林扶养翟银添。肖贵英于1996年3月12日与王观林在源城区东埔镇人民政府登记结婚。2004年1月4日因王立安被打一事，王观林被源城区公安分局城东派出所询问，王观林陈述其家庭情况时自述妻子为翟银添。王立安原是王观林的养子，2005年王观林通过诉讼解除了其与王立安的收养关系。曹秀霞与王立安是夫妻关系，后离婚。袁春宏与李秀英是夫妻关系，袁春宏于2011年6月3日死亡。
王观林曾作为原告就本案房屋买卖合同纠纷起诉被告李秀英、袁春宏王立安、河源市源城区源南镇胜利村委会，请求确认本案的协议无效，后于2010年12月22日申请撤诉，原审法院作出（2011）源法民一初第12号民事裁定书准许其撤回起诉。之后王观林再次作为原告，起诉被告李秀英、袁春宏、王立安，请求确认本案协议书无效，原审法院曾委托广东南天司法鉴定所对2002年12月28日《协议书》、2002年12月28日《房地产示意图》、2003年7月29日《房地产示意图》、2003年8月8日《协议书》上“王观林”的签名鉴定是否为王观林书写，该鉴定所出具粤南（2011）文鉴字第183号《文书司法鉴定意见书》确认上述“王观林”签名字迹是王观林书写。后王观林又于2011年9月29日申请撤诉，原审法院作出（2011）源法民一初第104号民事裁定书准许其撤回起诉。2012年7月12日肖贵英作为原告提出本案诉讼，请求确认李秀英、袁春宏与王立安签订的买卖坐落于胜利村背塘窝（黄泥坳）的房屋的《协议书》无效。
本院认为，本案争议的问题是：本案两份房屋买卖的《协议书》的效力认定问题。
对本案《协议书》约定的房屋的坐落地址，王观林认为《协议书》约定的“贵龙寨”与本案争执的房屋实际坐落于背塘窝是不同的地方；而上诉人李秀英认为就是本案争议的房屋，双方并没有其他的房屋买卖合同纠纷；作为原告的肖贵英认为争议的就是背塘窝（黄泥坳）上诉人实际占用的房屋。综合各方当事人的意见，本院确定《协议书》约定买卖的贵龙寨房屋就是本案实际争议的肖贵英、王观林认为的背塘窝（黄泥坳）房屋。
本案争议房屋是王观林、肖贵英共同出资，王立安主持建好的房屋，属于家庭共有财产，王观林、肖贵英、王立安是共有人，应由各共有人共同享有所有权和处分权。本案各当事人均为河源市源城区源南镇胜利村村民，属于同一集体经济组织内部成员相互转让住房及宅基地使用权的情况。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定，可见，宅基地是可以买卖转让的。
本案两份《协议书》是由王立安、曹秀霞与袁春宏、李秀英订立。按照王观林的陈述，其房屋给王立安居住使用，但未将所有权确定给王立安，所以王立安是无权出卖的。从王观林的该意见，可以证实王立安夫妻对房屋有使用权，是否拥有所有权，外人并不能明确知晓，所以李秀英向王立安购买房屋符合常理。同时在可能涉及王观林夫妻的共有权利问题，王观林作为王立安养父，也在《协议书》上签名同意该转让行为，王立安、王观林还让翟银添作为王观林妻子签名同意转让。王观林认为上述《协议书》上的“王观林”并非其自己签名，是上诉人与王立安伪造，但经鉴定，证实确实是王观林书写。王观林与翟银添于1991年已离婚，但仍在王观林家居住生活，且王观林在2004年时仍对外宣称其妻子是翟银添，使外人相信其双方仍是夫妻关系，而无法知晓王观林与肖贵英是夫妻关系。因此上诉人已完全相信王观林一家也即是房屋共有人已共同同意转让该房屋，在此基础上李秀英、袁春宏已完成对房屋的相关权利人基本审查义务，且因王观林、王立安的刻意隐瞒王观林与肖贵英夫妻的实情，李秀英并不能确定王观林的婚姻实际状况。虽然实际情况是王观林与肖贵英为夫妻关系，因王立安、王观林、翟银添的刻意隐瞒事实，以及外人认知的王观林与翟银添的夫妻关系的事实，本院认定王立安、曹秀霞、王观林、翟银添完全由权利处分该房屋。同时即使因王观林与肖贵英的合法夫妻关系原因，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，也应认定上诉人李秀英有理由相信房屋买卖是王观林夫妻共同意思表示。
本案是在同一村村民之间的转让房屋行为，取得了宅基地所在农村集体即源城区源南镇胜利村委会的同意，村委会也收取鉴证费及宅基地管理费。李秀英已支付完毕购房款，在房屋交付后，上诉人安装门窗、水电并出租给他人使用，标的物也已实际交付。因此从上述事实可以认定，王立安、曹秀霞与袁春宏、李秀英的转让房屋的《协议书》取得其他共同共有人的同意，取得宅基地所在农村集体的同意，款项已支付完毕，房屋也实际交付使用，本院认定上诉人李秀英是善意取得争议房屋，该两份《协议书》合法有效。被上诉人肖贵英起诉主张订立《协议书》是未取得其同意，请求确认《协议书》无效缺乏法律依据，也有违诚实信用原则，对其诉讼请求应予驳回。上诉人李秀英认为其属善意取得争议房屋，应认定《协议书》有效的上诉请求依据充分，本院予以支持。
综上，原判认定事实不清，适用法律错误，实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销河源市源城区人民法院（2012）河城法民一初字第670号民事判决；
二、驳回被上诉人肖贵英的诉讼请求。
本案一审诉讼费100元，二审诉讼费100元由被上诉人肖贵英负担。
本判决为终审判决。
审判长 李伟亮
审判员 张东明
审判员 高晓鸣
二〇一四年十二月十六日
书记员 曾慧舒