北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第00463号
上诉人（原审原告）王秀霞，女。
委托代理人李丽，北京市信凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京风归云门诊部有限公司，住所地北京市海淀区XX路X4号B院报训队楼。
法定代表人杜彩云，总经理。
上诉人王秀霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第4787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王秀霞之委托代理人李丽与被上诉人北京风归云门诊部有限公司（以下简称风归云公司）之法定代表人杜彩云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王秀霞在原审法院起诉称：2011年1月19日，我与风归云公司签订了房屋租赁合同，风归云公司承诺将位于北京市海淀区XX路X4号B院（以下简称4号B院）的二层出租给我使用。协议签订后，我在施建二层的过程中，风归云公司要求我将二层的面积由原约定的630平米改建成435平米的天井形状，后又因在施工下水道过程中不予配合，致我无法继续施工。2011年3月22日，双方经协商口头约定，将我在前期施工中花费的241310元及预交的20000元折抵为新装修的二楼120平米面积的租赁费，使用期限自2011年3月30日至2014年3月30日。但在使用过程中，我得到原产权单位指令不得经营使用，且风归云公司多次停水停电也导致我无法使用4号B院二层。无奈我只得退房并在2012年5月11日将房屋交还风归云公司。现要求风归云公司赔偿我方损失174206元，并支付违约金7839.3元。
风归云公司在原审法院答辩称：不同意王秀霞的诉讼请求。王秀霞知道我公司转租的情况，且按双方合同约定王秀霞应在2011年1月20日预付房租10万元，但她只于2011年2月14日付了2万元，其违约在先。诉争房屋的上级主管单位已同意施工修改下水道，但王秀霞因自身无法经营而自行毁约并非我方责任，且因王秀霞存在欠付水电费的行为才导致了断水断电，故不同意王秀霞的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2011年1月19日，风归云公司（出租方、甲方）与王秀霞（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将4号B院的二层，建筑面积630平方米，出租给乙方作健康体检使用。租赁期共35个月，甲方从2011年5月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2013年（应为2014年）4月1日收回。甲乙双方议定租金：第一年为1.3元／平方米／天；第二年为1.5元／平方米／天；第三年为1.8元／平方米／天。房租缴纳方式为2011年1月20日预付10万元房租，用完以后每月1日交付当月房租。因乙方装修经营所发生的水费、电费按实际发生额收取。暖气费按当地的实际收费标准缴纳。违约责任：甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，按租金的3%负责赔偿。乙方逾期交租金，除仍应补交欠租外，并按租金的3%，以天数计算向甲方交付违约金。2011年2月14日，王秀霞向风归云公司预付租金2万元，并开始装修4号B院一、二层。后，双方在履行租赁合同过程中出现种种问题，王秀霞与风归云公司口头解除合同。王秀霞于2012年5月11日将承租房屋钥匙退还风归云公司，风归云公司于2012年6月2日及10月9日向王秀霞汇款共3万元。
庭审中，王秀霞向法庭提交补充协议一份，上载明：乙方由于担心生意前景，建议用已投入装修的费用加上2011年2月14日已付甲方的房租2万元，换取新装修的二楼120平米面积使用（含东头楼梯及楼梯口），使用期限2011年3月30日至2014年3月30日，如因不可抗拒的原因导致合同中断，双方互不赔偿，原合同中多余出来的面积归甲方使用。签补充协议前乙方另付4万元给甲方作为押金，待乙方给甲方介绍来体检客户后从其体检费用中扣除。王秀霞认为虽其与风归云公司未在此补充协议上签字确认，但双方就此补充协议已经达成一致，并在租赁期间按补充协议的第一部分实际履行。风归云公司认可与王秀霞确按照补充协议的第一部分实际履行，但主张属被迫履行，未在补充协议上签字即为被迫的表现。双方认可王秀霞未交纳补充协议第二条约定的4万元押金。庭审中，双方对上述补充协议中所载的王秀霞已投入的装修费用数额存在争议，王秀霞提供与施工方签订的施工合同及明细等，主张其花费装修费用241310元，风归云公司不予认可。
另，王秀霞出示风归云公司（乙方）与中国人民解放军北京XX区后勤部基建营房处（甲方）签订的《军队房地产租赁合同》，合同中第八条第五款注明，乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。王秀霞据此证明风归云公司并无转租权导致自己无法在4号B院二层经营超市，属风归云公司的违约情形。风归云公司认可《军队房地产租赁合同》的真实性，但认为自己并非无权转租，只是需经过4号B院产权单位的同意。现4号B院产权单位并非不同意自己转租房屋，只是不允许将房屋用作经营超市。并出示产权单位的通知予以证明，上写：北京风归云门诊部有限公司，贵公司将承租使用我部海淀区XX路X4号的部门房屋，违规改变用途，违反了双方《军队房地产租赁合同》有关约定，现通知，请贵公司收到本通知10日内，及时纠正违规行为，立即停止经营超市……。王秀霞虽认可产权单位不同意经营超市的事实，但表示自己从未看到过产权单位的此通知。
另，风归云公司主张双方口头解除合同时已经协商一致，风归云公司支付王秀霞3万元，双方就租赁再无其他纠纷。王秀霞对此不予认可，其主张风归云公司于2012年6月2日及10月9日两次所汇的3万元系退还给其的部分房租，并非一次性的解决款项，另有双方协商确定的部分损失至今没有退还。双方对自己的主张均未提供证据证明。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋购买居间委托协议、服务确认书、房屋买卖及居间协议书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同受法律保护，本案中，王秀霞与风归云公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。后双方又对补充协议的达成进行了磋商，虽最终未在补充协议上签字确认，但确是按照补充协议第一部分的约定实际履行的，风归云公司虽主张自己属被迫履行，但未提供证据证明，对此法院无法采信。故法院对补充协议第一部分在事实上的成立予以确认。根据补充协议的约定，王秀霞与风归云公司已认可将租赁合同中约定的租赁面积630平方米变更为120平方米，原合同中多余出来的面积归风归云公司使用，王秀霞投入的装修费用及预付租金2万元换取此120平方米自2011年3月30日至2014年3月30日的使用费，故现王秀霞以风归云公司交付的租赁面积并非630平方米为由主张风归云公司违约及风归云公司以王秀霞未交纳租金为由主张王秀霞违约，均无事实及法律依据，法院不予支持。就王秀霞主张风归云公司无转租权属于交付房屋不符合合同要求一节，首先王秀霞在承租4号B院二层之始，未待风归云公司出示有权转租房屋的证明，即与风归云公司签订租赁合同，并开始装修，属未尽到承租人必要的审慎义务，应为自己的疏忽承担相应的不利责任；其次，租赁合同、补充协议中就风归云公司的转租权问题也并未涉及，只是在租赁合同第一条中约定将4号B院的二层出租给王秀霞做健康体检使用，现王秀霞能否在房屋中经营超市并非风归云公司在租赁合同中承诺的房屋交付要求之一，故王秀霞以风归云公司未有转租权导致自己无法在4号B院二层经营超市为由主张风归云公司违约，法院不予支持。就王秀霞主张风归云公司停水停电属违约一节，王秀霞并未提供证据证明，对此法院无法采信。故王秀霞主张风归云公司违约并要求其支付违约金，法院无法支持。
庭审中，王秀霞与风归云公司均认可租赁合同已经协商一致解除，法院对此不持异议。合同解除后，王秀霞于2012年5月11日搬离承租房屋并将钥匙返还风归云公司，风归云公司亦分两次支付王秀霞3万元款项。王秀霞虽主张双方尚协商确定风归云公司应退还其17余万元的损失，但未就此提供相应证据，且在双方合同履行中风归云公司并不存在违约的情况下，王秀霞要求风归云公司赔偿损失均无事实及法律依据，法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回王秀霞的全部诉讼请求。
王秀霞不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判支持王秀霞的原审诉讼请求。上诉理由是：1、原审判决认定事实与结果自相矛盾，判决错误，王秀霞已经于2012年5月11日搬离承租房屋并将钥匙返还风归云公司，风归云公司理应将王秀霞多支付的一年多房租退还给王秀霞；2、原审法院举证责任分配错误，适用法律错误，风归云公司在其并无转租权且未告知王秀霞的情形下，将涉案房屋转租给王秀霞，违反了诚实信用原则，不应由王秀霞承担不利后果。
风归云公司答辩称：租赁时王秀霞知道关于转租的事实。双方合同约定王秀霞应在2011年1月20日预付房租10万元，但她只于2011年2月14日付了2万元，其违约在先。诉争房屋的上级主管单位已同意施工修改下水道，但王秀霞因自身原因毁约并非我方责任。王秀霞不听我方劝阻，私自转租，其欠付的电费我方不应承担，只能断电。我方为解决纠纷，曾付款三万元给王秀霞，但王秀霞拿到钱后又起诉。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。以上事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：王秀霞与风归云公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。后经协商，双方又达成补充协议，双方虽未在补充协议上签字确认，但确是按照补充协议第一部分的约定实际履行，根据补充协议第一部分的约定，双方已认可将租赁面积变更为120平方米，原合同中多余出来的面积归风归云公司使用，王秀霞已投入的装修费用及预付租金2万元换取此120平方米自2011年3月30日至2014年3月30日的使用费，故现王秀霞以风归云公司交付的租赁面积并非合同约定的630平方米为由主张风归云公司违约及风归云公司以王秀霞未交纳租金为由主张王秀霞违约，均无事实及法律依据，故原审法院不予支持。
关于王秀霞主张风归云公司无转租权一节，首先，《军队房地产租赁合同》虽对风归云公司不得擅自转租有约定，但同时还约定了确实需要转租的，应当在不违背双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意。因此，该约定并非绝对不允许风归云公司转租。王秀霞未待风归云公司出示有权转租房屋的证明，即与风归云公司签订租赁合同，并开始装修，属未尽到承租人必要的审慎义务，应为自己的疏忽承担相应的不利责任；其次，租赁合同、补充协议中未涉及风归云公司的转租权问题，只是在租赁合同第一条中约定将4号B院的二层出租给王秀霞做健康体检使用，现王秀霞能否在房屋中经营超市并非风归云公司在租赁合同中承诺的房屋用途，且补充协议第一部分亦未提及变更后的租赁面积王秀霞用于经营超市，故王秀霞以风归云公司无转租权导致自己无法在4号B院二层经营超市为由主张风归云公司违约，缺乏事实根据，故原审法院不予支持。
王秀霞与风归云公司在原审庭审中均认可租赁合同已经协商一致解除，对此本院不持异议。合同解除后，王秀霞于2012年5月11日搬离承租房屋并将钥匙返还风归云公司，风归云公司亦分两次支付王秀霞3万元款项。王秀霞虽主张双方协商确定风归云公司尚应退还其17万余元的损失，但未就此提供相应证据，故原审法院对此不予支持并无不当。
综上所述，王秀霞的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千九百四十元，由王秀霞负担（已交纳一千九百七十元，余款一千九百七十元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千九百四十元，由王秀霞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 梁 冰
二〇一四年三月十七日
书 记 员 王 梦