山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）李民初字第158号
原告（反诉被告）：段玉梅，女，汉族，枣庄市台儿庄区中医院退休科员。
委托代理人：冯涛，山东清泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王继芳，女，汉族，无业。
被告：王代梅，女，汉族，青岛国棉六厂退休职工。
第三人：孙丽萍，女，汉族，个体业主。
原告（反诉被告）段玉梅与被告（反诉原告）王继芳、被告王代梅、第三人孙丽萍房屋买卖合同纠纷一案，于2012年11月26日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年1月17日、2013年3月1日、2013年3月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段玉梅及其委托代理人冯涛、被告（反诉原告）王继芳、被告王代梅到庭参加了诉讼，第三人孙丽萍于本院2013年3月1日开庭时到庭参加诉讼，本院2013年1月17日、2013年3月22日开庭时，第三人孙丽萍经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告段玉梅诉称，其原在青岛出生，是青岛的支边青年，后分配到山东枣庄工作。原告本想在青岛市国棉六厂附近购买一处房屋，经鑫居源房屋中介介绍，原告看好青岛市李沧区永安路43号1号楼208户房屋一处，建筑面积30.79平方米，成交价人民币42万元，并于2011年4月30日签订购房合同。2011年4月30日，原告交给被告王代梅人民币20万元，后于2011年6月30日交给王继芳人民币20万元。因青岛有限购令，中介也没讲清楚，最终房屋无法办理过户。2011年11月25日经段玉梅、王继芳协商解除购房合同，约定于2012年11月16日前一次性返还给原告人民币40万元整，在此期间上述房屋由段玉梅暂住。现约定的还款日期已到，原告多次催要，被告至今未还购房款。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：一、二被告共同支付原告购房款人民币40万元整。二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，其诉讼请求变更为请求法院依法判令：一、二被告共同支付原告购房款人民币40万元整。二、二被告支付原告逾期付款违约金（自2012年11月16日起至判决确定的给付日计算，按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率计算）。三、本案诉讼费用由被告承担。
被告王继芳辩称，其同意返还原告购房款40万元，但不同意支付利息。
被告王代梅辩称，2011年4月30日，原告与被告王继芳在我家签订房屋买卖合同，当时原告已经给了王继芳一部分定金，2011年4月30日原告打到我账户上15万元，现金多少记不清了。2011年5月4日我将15万元从邮政储蓄银行提出，在银行当场将15万元交给王继芳。我不应该承担赔偿责任。
第三人孙丽萍述称，青岛市李沧区永安路43号1号楼208户的房屋我已经于2010年10月卖给了王继芳，我已经签署了公证授权手续，房屋尚未办理过户手续。被告与原告之间的房屋买卖与我无关，我不知情，我也没有收取他们的购房款。
被告王继芳主张，其与原告是房屋买卖关系，原告应自2012年11月16日从房屋中搬出，因为原告未搬出，造成上述房屋无法买卖，现其向原告段玉梅提出反诉请求：一、反诉被告段玉梅立即搬出青岛市李沧区永安路43号1号楼208户房屋并将房屋及房产证交还反诉原告。二、反诉被告向反诉原告支付自2012年11月16日至搬出房屋之日的房屋租金，每月按1500元计。三、反诉费由反诉被告承担。
原告段玉梅就被告王继芳的反诉辩称，合同约定，我方在收到全款前有权在此房居住，反诉原告违约在先，无权请求我方支付房租，不同意按照每月1500元支付房租。一、王继芳没有有效的授权，提起反诉主体不适格。本案本诉部分已经查明，青岛市李沧区永安路43号1号楼208户房屋属于孙丽萍所有，孙丽萍授权王继芳办理房屋过户的相应手续，但授权并不包括提起诉讼、对外主张物权和收取房租，因此王继芳无权就此提起反诉。即使有授权，也应当以孙丽萍本人的名义主张。二、王继芳承诺原告在其付款日期前有权无偿居住房屋。在王继芳起草的《合同书》中，2012年11月16日是其承诺的付款日期，因此该日期也作为房屋的免费使用期限。但王继芳至今分文未付，依据合同法同时履行抗辩权的规定，原告当然有权免费居住，直至王继芳付清全款。三、原告占有房屋是王继芳移交的债务抵押，也不应该收费。本案买卖合同涉及的标的是登记在孙丽萍名下的房产，合同解除后为约束王继芳，实际上房产和相关登记手续是作为抵押物交给原告保管。抵押期间债务仍未清偿，出质人当然无权主张租金。综上所述，王继芳提起反诉完全是为了干扰诉讼进程，并无任何事实与法律依据，请求驳回王继芳的反诉请求。
被告王代梅主张，其同意被告王继芳的反诉请求。
第三人孙丽萍述称，被告王继芳的反诉与其无关。
经本院开庭审理查明，2010年10月15日，被告王继芳与第三人孙丽萍签订《房地产买卖契约》1份，孙丽萍将青岛市李沧区永安路43号1号楼208户房屋（权证字号：青房地权市字第201072919号，房地产权利人：孙丽萍）出售给被告王继芳。王继芳已经按约支付购房款，孙丽萍已将房屋及房产证交付给王继芳。2010年10月18日，孙丽萍办理公证书1份，其内容为委托王继芳办理出售上述房屋的相关手续。该事实，有原告提交的房产证原件1份、被告王继芳提交的房地产买卖契约1份、公证书原件1份以及原、被告及第三人陈述一致的笔录在案为证。
又查明，2011年4月30日，被告王继芳作为第三人孙丽萍的委托代理人与原告段玉梅签订《房地产买卖契约》1份，约定将孙丽萍名下的青岛市李沧区永安路43号1号楼208户房屋卖给原告，成交价为42万元，原告应于2011年5月30日前支付购房款40万元，2011年10月18日前将房屋过户给原告，原告支付剩余2万元购房款。第三人孙丽萍未参与原、被告间的本次房屋买卖，也没有收取原告支付的购房款。该事实，有原告提交的《房地产买卖契约》原件1份以及原告与两被告陈述一致的笔录在案为证。第三人孙丽萍称其不清楚原、被告间的房屋买卖情况，也不清楚原告提交的《房地产买卖契约》的真实性，该与其无关。该事实，有本院的庭审笔录在案为证。
再查明，2011年11月25日，原告与被告王继芳为解除双方间签订的《房地产买卖契约》签订《合同书》1份，其内容为：“有王继芳与段玉梅买卖永安路43号208户房屋一处，因政策问题现无法过户于段玉梅名下，经双方同意由王继芳把段玉梅已交付购买房屋款人民币￥40.0000万元肆拾万元整退还给段玉梅。经双方协商同意，约定于在2012年11月16日前一次性返还给段玉梅人民币40.0000万元肆拾万元整。如在2012年11月之前政策变动可以过户给段玉梅，段玉梅承诺也不购买此房，现约定此房在2011年11月24日起买卖都与段玉梅无关，但王继芳承诺在2012年11月16日之前段玉梅有权免费在此房内居住，此合同一式两份，经双方签字，同样有法律效应。甲方签字：王继芳（签名捺印）身份证号：370122197004240327乙方签字：段玉梅（签名捺印）身份证号：3704051945090722222011年11月25日”。被告尚未返还原告段玉梅购房款40万元，上述房屋现仍由原告段玉梅居住，房屋的房产证现在原告处。该事实，有原告提交的《合同书》原件1份、被告王继芳提交的《合同书》原件1份以及原、被告陈述一致的笔录在案为证。第三人孙丽萍表示不清楚原、被告间的房屋买卖，该与其无关。
原告主张，两被告系合伙经营关系，两被告分别收取了原告20万元购房款，两被告应当连带返还原告40万元购房款并支付逾期付款违约金（自2012年11月16日起至判决确定的给付日计算，按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率计算）。原告对其主张提交如下证据证明：
证据1、青岛市李沧区永安路60号3单元201户房屋的产权登记档案盖章复制件1宗。证明自2010年8月19日王继芳与王代梅即存在合伙经营关系，两人共同购买、共同拥有上述房产。
证据2、收条原件2份，分别载明：“收条今收到段玉梅购永安路43号208户定金贰拾万元整（￥200000元整）收到人：王代梅（签名捺印）2011.4.30”、“收条今收到段玉梅购房款人民币贰拾万元整（200000￥）收款人ＸＸ（签名捺印2011.6.30）”。“ＸＸ”即为被告王继芳。证明王继芳与王代梅是合伙经营关系。
证据3、交易明细复印件1份，证明2011年4月30日，原告转账给王代梅共计20万元。王代梅不可能是代替王继芳收取购房款。
被告王继芳对上述证据1的真实性无异议，但主张该与本案无关。王继芳对证据2、证据3的真实性无异议。王继芳称，王代梅不应承担连带责任，购房款由王继芳收取，与王代梅无关，其两人不存在合伙关系。2011年4月30日签完合同后，其当时有事外出，请求王代梅代收房款，王代梅为其代签的收条，王代梅将收取的购房款全部转给了王继芳。王继芳称，其不应当承担本案利息，因为其已经交付房屋，原告明白购房政策，后来原告不想购买房屋，其不应承担责任。
被告王代梅对原告的主张不予认可，认为其不应承担连带责任，也不应承担利息。王代梅对上述证据1的真实性无异议，但主张该与本案无关。王代梅认可证据2中2011年4月30日的收条是其书写的，但称2011年6月30日的收条不是其写的，其不清楚。王代梅对证据3的真实性无异议。王代梅称，其收到原告的20万元购房款后，已转交给了被告王继芳。王代梅对其主张提交如下证据证明：
证据1、收条原件1份，上载明“收条今收到王代梅转交段玉梅购房永安路43号208户房款贰拾万元整（￥200000）元整。收款人：王继芳（签名捺印）2011年4.30号”证明2011年4月30日其将收到的20万元转交给王继芳。
证据2、中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛李沧区振华路营业所出具的活期明细盖章复制件1份，证明2011年4月30日，段玉梅从银行转存15万元到王代梅的上述账户，王代梅于2011年5月4号全部取出交给了王继芳。
证据3、提交中国银行存折原件1份、中国邮政储蓄银行存折原件1份，证明2011年4月30日，段玉梅通过中国银行转账给王代梅5万元，通过邮政储蓄银行转账15万元，以上共计20万元，王代梅于2011年5月4日全部取出支付给王继芳。
原告认为证据1应当是王继芳书写的，但是应是后补的。对证据2的真实性无异议，但认为两被告系合伙关系，应承担连带责任。原告对证据3的真实性无异议，对证明事项有异议，邮政储蓄银行存折上标注“二手房”字样，证明王代梅与王继芳一起从事二手房买卖业务。两笔款项均为取现不能证明上述20万元已经支付给王继芳。
被告王继芳对王代梅提交的上述证据均无异议，认可其收到了王代梅支付的20万元。
第三人孙丽萍对原告提交的证据1的真实性不清楚，称该与其无关。第三人对证据2无异议，认为原告提交的证据3与其无关。第三人对被告王代梅提交的证据1的真实性不清楚。第三人认为王代梅提交的证据2与其无关。对王代梅提交的证据3，第三人未到庭、未质证。
上述事实，有本院的庭审笔录在案为证。
被告王继芳主张，根据其与原告签订的《合同书》，原告有权在房屋中免费居住至2012年11月16日，现原告仍在房屋中居住，原告应向其支付自2012年11月16日至搬出房屋之日的房屋租金，每月按1000元计算。原告对被告王继芳的该主张不予认可，原告主张，在上述《合同书》中，王继芳书写了备注：“如提前把房子卖出，必须先把段玉梅的人民币40万肆拾万元人民币退还给段玉梅”。证明上述房屋是王继芳抵押给原告的，约定的腾房期限与付款期限相同，在付清全款之前，原告有权在房屋中免费居住。原告同意房屋租金按照每月1000元计算。被告王继芳不认可备注部分是其书写，称签定该合同书的时候没有该备注。其所持有的《合同书》中没有备注部分，因此对备注部分不予认可。被告王代梅称其同意王继芳的上述要求，房屋租金的计算与其无关，当时王继芳、段玉梅签订上述《合同书》的时候，其在场的时候没有备注部分。第三人孙丽萍未到庭，未质证。该事实，有本院的庭审笔录在案为证。
本院据以确认上述事实的证据，已经本院审查并当庭质证，可予采信。
本院认为，被告王继芳与第三人孙丽萍于2010年10月15日签订《房地产买卖契约》，被告王继芳购买孙丽萍所有的青岛市李沧区永安路43号1号楼208户房屋，除房屋未过户至王继芳名下外，上述《房地产买卖契约》已经履行完毕，虽未进行变更登记，但现原、被告及第三人均认可王继芳与孙丽萍间的房屋买卖，第三人亦认可王继芳为上述房屋的实际所有权人，因此，因上述房屋买卖产生的权利义务应由被告王继芳承担，王继芳亦有权以其本人名义向房屋的现居住人即原告段玉梅主张权利。根据被告王代梅提交的相关证据能够认定王代梅已将其收取的20万元返还给被告王继芳，且根据原告与被告王继芳签订的《房地产买卖契约》以及《合同书》，被告王继芳是实际的卖房人和实际收款人。因此，原告要求被告王代梅对购房款的返还等承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
原告段玉梅与被告王继芳间就双方签订的《房地产买卖契约》已达成解除协议，双方均应按协议内容履行各自的义务，根据协议约定，2012年11月16日被告王继芳即应返还原告40万元，原告也应将房屋返还给被告王继芳。因此，对于原告要求被告王继芳返还购房款40万元及被告王继芳要求原告从青岛市李沧区永安路43号1号楼208户房屋中搬出并将该房屋的房产证返还给王继芳的主张，本院均予以支持。另，被告王继芳、原告段玉梅均未按照双方解除协议的约定履行各自的义务，均存在过错，因此，对于原告要求被告支付自2012年11月16日起至判决确定的给付日的逾期付款违约金的主张，以及被告王继芳要求原告支付自2012年11月16日至搬出房屋之日的房屋租金的主张，本院均不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王继芳于本判决生效之日起10日内一次性返还原告（反诉被告）段玉梅购房款40万元。
二、原告（反诉被告）段玉梅于本判决生效之日起10日内从青岛市李沧区永安路43号1号楼208户房屋中迁出，并将该房屋的房产证返还给被告（反诉原告）王继芳。
三、驳回原告（反诉被告）段玉梅的其他诉讼请求及被告（反诉原告）王继芳的其他反诉请求。
案件受理费人民币7300元（原告段玉梅已预交），由原告负担300元，被告王继芳负担7000元，被告王继芳于本判决生效之日起10日内支付原告7000元。反诉费25元（被告王继芳已预交），由原告负担20元，被告王继芳负担5元，原告于本判决生效之日起10日内支付被告王继芳20元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张宝霞
人民陪审员 张筱萍
人民陪审员 刘玉芳
二〇一三年五月二十日
书 记 员 于 悦