成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2013）青羊民初字第5488号原告成都业汇物业管理有限责任公司。住所地：成都市菊乐路少陵东路*号金地花园**栋**号。法定代表人徐书银，总经理。委托代理人卓革建，四川治平律师事务所律师。一般授权。委托代理人林卓，四川治平律师事务所律师。一般授权。被告安明。原告成都业汇物业管理有限责任公司（以下简称为业汇物业公司）与被告安明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员喻言独任审判。原告业汇物业公司的委托代理人卓革建、林卓，被告安明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告业汇物业公司诉称，被告于2010年7月与原告业汇物业公司签订业主缴交物业管理费协议书，协议就位于新城市花园住宅和车位收取物业费用以及车位费的标准、时间以及滞纳金做出了具体约定，其住宅标准为1.5元／平方米，每月10日-20日前缴纳，不按时缴纳的加收1%／天滞纳金。被告房屋面积为118.45平方米，费率为1.5元每平米，每月应当缴付的物管费为178元。车位费为每月80元服务费，每月10-20日前缴纳，不按时缴纳按照每日百分之一加收滞纳金。同时双方还签订业主缴交公用事业费协议，对被告缴交各种自用公用水电费、气费、光纤电视费和垃圾袋装化处理费的标准、时间以及滞纳金做出具体约定。被告于不同时段分别欠缴水电费、物管费、生活垃圾费、车位费及各种公摊费用，原告多次催收无果，诉请至人民法院请求判令被告：1.支付2012年4月至2013年6月物业管理费2730元；2.支付2012年4月、2012年8月至2013年6月的公摊水费55.5元；3.支付2012年4月至2013年1月、2013年3月至2013年6月的的公摊电费779.3元；4.支付2012年4月至2013年6月的生活垃圾费120元；5.支付2012年4月至2013年6月的车位费1200元；6.支付未按期缴纳物业费用的滞纳金8759.47元（公摊电费滞纳金481.84元，公摊水费滞纳金24.63元，物业管理费滞纳金5733元，车位服务费滞纳金2520元）；7.本案诉讼费用由被告承担。被安明辩称，原告诉请的费用确实没有交，房子买了以后没有入住也没有出租，原告要求的滞纳金没有依据，滞纳金不应当缴纳，数额过高。经审理查明，2010年7月9日，原告业汇物业公司与被告安明签订《业主缴交物业管理费协议》一份，其有关约定有：1.物业费用缴纳时间为当月10日-20日；2.物业管理服务费标准为1.5元／平方米，该住宅面积121.19平方米，每月为182元；3.固定车位（产权车位）按每个车位80元／月标准收取服务费；4.若未按时缴纳物业管理服务费的，每天加收1%的滞纳金。同日，双方签订《业主缴交公用事业费协议》，其有关约定有：1.自用水费由原告抄表，根据供水部门的规定计取；2.公用水费由原告根据供水部门在本项目公区安装的水表，计算当月公区用水量总和，核算公用水耗费总额，再根据被告所购房屋建筑面积进行分摊，确定被告当月应缴纳的公用水费；3.自用电费实行“一户一表”，自用电费由被告自行与供电部门结算支付；4.公用电费由原告根据供电部门在本项目公区安装的电表，计算当月公区用电量总和，核算公用电费总额，再根据被告所购房屋建筑面积进行分摊，确定其当月应缴纳的公用电费；5.垃圾袋装化处置费为每月8元，每半年预交一次；6、逾期支付上述费用的，每天按3‰支付违约金。同日，安明办理了位于金地·新城市花园房屋和车位的交接手续。另查明，1.截止起诉之日被告累计拖欠物业管理服务费2730元（2012年4月至2013年6月）、公摊水费55.5元（2012年4月、2012年8月至2013年6月）、公摊电费779.3元（2012年4月至2013年1月、2013年3月至2013年6月）、生活垃圾费120元（2012年4月至2013年6月）、车位费1200元（2012年4月至2013年6月）；2.原告提交的滞纳金计算表对滞纳金的天数均计算至2012年6月30日止。上述事实有原告的企业法人营业执照、被告的身份证、《房屋移交单》、《业主缴交物业管理费协议》、《业主缴交公用事业费协议》、水电费计算明细及发票、委托书、银行进账单及开庭笔录等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，（一）原、被告双方签订的《业主缴交物业管理费协议》、《业主缴交公用事业费协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告均应受到合同条款的约束。原告业汇物业公司为被告提供物业服务，被告依约应当向原告及时交纳各项费用。故原告主张被告拖欠物业管理服务费2730元（2012年4月至2013年6月）、公摊水费55.5元（2012年4月、2012年8月至2013年6月）、公摊电费779.3元（2012年4月至2013年1月、2013年3月至2013年6月）、生活垃圾费120元（2012年4月至2013年6月）、车位费1200元（2012年4月至2013年6月）的主张证据充分，本院予以支持。（二）关于原告主张的迟延缴纳物业管理服务费的滞纳金及水电费的违约金问题。本院认为，《业主缴交物业管理费协议》约定未按时缴纳物业管理服务费，每天加收1%的滞纳金，是原、被告双方对逾期缴纳物业管理服务费应支付违约金的计算方式作出的约定，截止起诉之日住宅物业管理服务费的违约金为：（182元×1%×420天）＋（182元×1%×390天）＋（182元×1%×360天）＋（182元×1%×330天）＋（182元×1%×300天）＋（182元×1%×270天）＋（182元×1%×240天）＋（182元×1%×210天）＋（182元×1%×180天）＋（182元×1%×150天）＋（182元×1%×120天）＋（182元×1%×90天）（182元×1%×60天）＋（182元×1%×30天）=5733元。《业主缴交公用事业费协议》约定逾期未支付水电费、垃圾袋装化处置费的，每天按3‰支付违约金，截止起诉之日公摊电费的违约金为：（63元×3‰×420天）＋（50.9元×3‰×390天）＋（44.8元×3‰×360天）＋（43.6元×3‰×330天）＋（49.7元×3‰×300天）＋（48.5元×3‰×270天）＋（46.1元×3‰×240天）＋（47.3元×3‰×210天）＋（64.2元×3‰×180天）＋（55.7元×3‰×150天）＋（109.1元×3‰×90天）＋（59.4元×3‰×60天）＋（49.7元×3‰×30天）=481.84元；公摊水费违约金：（2.4元×3‰×420天）＋（2.4元×3‰×300天）＋（3.6元×3‰×270天）＋（8.5元×3‰×240天）＋（2.4元×3‰×210天）＋（4.8元×3‰×180天）＋（1.2元×3‰×150天）＋（3.6元×3‰×120天）＋（9.7元×3‰×90天）＋（8.5元×3‰×60天）＋（3.6元×3‰×30天）=24.63元。以上违约金共计6239.47元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告未按约缴纳物业管理服务费的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为，逾期缴纳物业管理服务费对原告来说可能造成的损失主要是资金占用损失，本案中原、被告双方约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用损失，且被告明确提出了调整违约金的意思表示，故本院依法予以适当调整。鉴于本案原告未向法院提交证据证明其实际损失，本院调整逾期未缴物业管理服务费及水电费的违约金为6239.47元×20%=1247.89元。（三）关于原告主张的迟延缴纳车位服务费的滞纳金问题。本院认为，原、被告双方在两份《业主缴交物业管理费协议》第六条中的滞纳金都明确约定为“物业管理服务费”，故应当认定双方当事人未对迟延缴纳车位服务费的情形约定违约金，故原告业汇物业公司关于要求被告安明支付迟延缴纳车位服务费滞纳金2520元的主张没有合同依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告安明于本判决生效之日起七日内向原告成都业汇物业管理有限责任公司支付物业管理服务费2730元（2012年4月至2013年6月）、公摊水费55.5元（2012年4月、2012年8月至2013年6月）、公摊电费779.3元（2012年4月至2013年1月、2013年3月至2013年6月）、生活垃圾费120元（2012年4月至2013年6月）、车位费1200元（2012年4月至2013年6月）；二、被告安明于本判决生效之日起七日内向原告成都业汇物业管理有限责任公司支付迟延逾期未缴物业管理服务费及水电费的违约金1247.89元。如果被告未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141元，减半收取70元，此款已由原告成都业汇物业管理有限责任公司预交，由被告安明负担，并在履行上述给付义务时一并支付给原告成都业汇物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  喻言二〇一三年十二月二日书记员  黄真