上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1625号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海志浩家纺服饰有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人叶光华。
委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海新世界劳动服务中心，住所地上海市。
法定代表人周海峰。
委托代�人马定安，上海市中广律师事务所律师。
上诉人上海志浩家纺服饰有限公司（以下简称“志浩公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年上海新黄浦（集团）有限责任公司与上海新世界劳动服务中心（以下简称“新世界中心”）签订《公有非居住房屋租赁合同》，将上海市黄浦区永胜路XXX号底层房屋（以下简称“系争房屋”）出租给新世界中心，该房屋建筑面积28.13平方米，租期自2003年10月1日起至2013年9月31日止。租赁期满后，因系争房屋即将被动拆迁，双方未续签书面租赁合同。
志浩公司自2011年起即租赁系争房屋，前三年的月租金分别为人民币（以下币种均为人民币�2，800元、2，900元、2，900元。2011年，志浩公司曾支付新世界中心押金2，800元。
2014年3月18日，新世界中心（甲方）与志浩公司（乙方）签订最后一期《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2014年4月1日起至2014年12月31日止，租金为每月2，500元，按季支付，支付金额为7，500元，第一期租金于2014年4月1日以前付清，以后须在到期前五天缴纳。押金为2，800元。合同第七条第一款约定：乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项应付费用。逾期不足二个月的，逾期至实际收回逾期的欠租，按原租金的2倍计算；逾期超二个月支付，按原租金的3倍计算。逾期超二个月，甲方有权单方面行使提前终止履行租赁合同的权利（终止履行租赁合同至实际收回租赁房屋的租金惩罚违约金，也按原租金的3倍计算）。合同第八条第一款约定：乙方在租赁期�后，按租赁合同期满终止方式处理。如需续租，乙方应提前三个月书面通知甲方，由双方协商另签租赁合同。续租必须是另签的租赁合同，其他任何方式行为都不能被认为是事实续租的理由。该条第二款约定，租赁合同期满终止后，乙方应将承租的房屋交还甲方（乙方不按时将承租的房屋交还甲方，甲方有权按租赁合同期满后至实际收回租赁房屋的租金加收惩罚违约金，合并为按原租金的3倍计算）。该条第四款约定：非双方的原因（第三方有合法理由及原因，如市政动迁、国家土地储备、城市建设规划及政策因素等），造成甲方不能出租或乙方不能承租（不可抗拒性），在此条件发生之日起，作为本合同履行的提前终止日。双方均应按合同到期的方式操作，彼此不构成违约（彼此之间不构成补偿和赔偿）；但如其中一方不按合同到期的方式操作（造成另一方无法�合同到期的方式操作），则构成违约并承担由于违约对另一方（无法按合同到期的方式操作方）及第三方造成损失的赔偿责任（损失小于原租金3倍的，按原租金3倍计算）。合同特别约定：出租房屋在2014年底面临动拆迁，为确保动拆迁不受应影响：1、合同终止日为2014年12月31日，如动拆迁发生在终止日前，向动拆迁交房之日起，本合同作提前终止。交房的当月（因不足一个月）免租，其他甲方不再作任何补偿（甲方已经作降低租金处理）。乙方不得以任何形式，向甲方和动拆迁实施单位提出（或类同于）的经济补偿要求。2、……。3、合同终止日为2014年12月31日，如动拆迁发生在本合同终止日后（如发生在2015年12月31日之前，本合同作自然顺延；如发生在2015年12月31日之后，2015年12月31日作为本合同的终止日），如有需要，双方另签协议。
2014年9月22日，上海市黄浦区人民政府发布黄府征（2014）3号房屋征收决定，对系争房屋进行征收。该地块企事业单位非居住房屋征收补偿方案第六条“市场租赁关系的处理”规定，征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人（公有房屋承租人）签订补偿协议，补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴作为租赁关系处理的内容。
2014年9月底，志浩公司未按约支付2014年10月1日起的租金。
2015年1月6日，新世界中心发函给志浩公司，因房屋面临动拆迁，不再续签租赁合同，要求志浩公司搬迁腾房，并支付拖欠的2014年10月至12月的租金。
新世界中心在合同自然终止、志浩公司拒还房屋的前提下，要求志浩公司腾房，未果。新世界中心遂诉至原审法院，要求判令：1�确认新世界中心与志浩公司的《租赁合同》于2014年12月31日解除；2、志浩公司支付2014年10月到12月的租金22，500元（按照每月7，500元计算）；3、志浩公司迁出上海市黄浦区永胜路XXX号房屋，并按照每月7，500元的标准支付2015年1月至实际迁出之日止的房屋使用费。
志浩公司反诉要求撤销特别约定第一条中关于“交房的当月（因不足一个月）免租，其他甲方不再作任何补偿（甲方已经作降低租金处理）。乙方不得以任何形式，向甲方和动拆迁实施单位提出（或类同于）的经济补偿要求”的约定。
原审法院认为，新世界中心与志浩公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定的租赁期至2014年12月31日，并约定动拆迁发生在终止日前，向动拆迁交房之日起，合同提前终止。虽然房屋征收决定在2014年9月22日�布，但新世界中心与征收人并未立即签订征收安置协议，系争房屋也继续由志浩公司使用，志浩公司主张双方的《租赁合同》于2014年9月22日解除无法律依据。虽然志浩公司自2014年10月起拖欠租金，但双方的《租赁合同》继续履行，新世界中心于2015年1月6日通知志浩公司不再续签合同，依法确认双方的《租赁合同》于2014年12月31日期满终止。新世界中心主张志浩公司存在拖欠租金两个月以上以及逾期返还房屋的行为，应按照原租金的3倍支付租金和占有使用费，志浩公司要求按照原租金计算。原审法院认为，新世界中心主张3倍租金和占有使用费，是基于志浩公司违约，加收惩罚违约金计算的违约租金和占有使用费。根据本案查明的事实，志浩公司确实存在拖欠租金、逾期返还房屋的违约行为，应承担违约责任。现志浩公司对合同约定的违约惩罚性质的租金和占有使用�提出异议，依法对租金和占有使用费金额进行调整。鉴于新世界中心未提供证据证明实际损失，根据双方前几期和最后一期合同约定的租金标准酌情确定，志浩公司按照每月3，000元的标准支付新世界中心租金和占有使用费。志浩公司反诉主张特别约定中关于系争房屋动拆迁不作补偿的约定显失公平。对此，法院认为该约定系双方真实意思表示，征收安置中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴可通过市场租赁双方约定处理，并非当然归属承租方，新世界中心已经作降低租金处理。且撤销权人应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，双方合同于2014年3月18日签订，志浩公司于2015年5月28日方提出要求撤销合同条款，已超过权利行使期间。志浩公司的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。新世界中心要求志浩公司已支付的押金用于抵扣�金，与法不悖，予以确认。据此，原审法院判决：一、确认上海新世界劳动服务中心与上海志浩家纺服饰有限公司之间的《租赁合同》于2014年12月31日终止；二、上海志浩家纺服饰有限公司应于判决生效之日起十日内携其物品和人员迁出上海市黄浦区永胜路XXX号底层房屋；三、上海志浩家纺服饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新世界劳动服务中心自2014年10月1日起到12月31日止的租金人民币9，000元（扣除上海志浩家纺服饰有限公司已付押金人民币2，800元，上海志浩家纺服饰有限公司实际应支付上海新世界劳动服务中心人民币6，200元）；四、上海志浩家纺服饰有限公司应于判决生效之日起十日内按照每月人民币3，000元的标准支付上海新世界劳动服务中心自2015年1月1日起至实际迁出上海市黄浦区永胜路XXX号底层房屋之日止的占有使用费。
原审法�判决后，上诉人志浩公司不服，向本院提起上诉称：双方于2014年3月签订合同时，按照原先的规定，承租人不享有补偿利益，但新的征收公告发布于2014年9月22日，志浩公司始知承租人有权获得一定的补偿，故撤销权应当自2014年9月22日起计算。请求本院撤销原判，改判驳回新世界中心的诉讼请求，支持其反诉请求。
被上诉人新世界中心辩称：志浩公司行使撤销权已过诉讼时效，且征收与志浩公司无任何关系。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，新世界中心与志浩公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。合同约定的租赁期至2014年12月31日，且约定动拆迁发生在终止日前，向动拆迁交房之日起，合同提前终止。虽然房屋征收决定在2014年9月22日发布，但其�志浩公司继续使用系争房屋。志浩公司应当支付新世界中心租金和占有使用费。
合同法规定了行使撤销权的理由及除斥期间。当事人行使撤销权的理由是因重大误解而订立，或者在订立合同时显失公平。从当时的情况来看，志浩公司签订合同特别约定第一条并不存在重大误解，也不显失公平，虽然其后情况可能发生变化，但其行使撤销权的理由并不成立。志浩公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币483元，由上诉人上海志浩家纺服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年三月三十日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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