河北省隆化县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）隆民初字第936号
原告刘瑞春，住隆化县。
被告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司，住所地承德市。
法定代表人穆青，总经理。
委托代理人郭金辉。
委托代理人白洪涛。
原告刘瑞春与被告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2013年8月2日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭于2013年10月22日公开开庭进行了审理。原告刘瑞春、被告委托代理人郭金辉、白洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年8月26日与被告签订了编号为（1201010137）号的商品房预售合同，购买被告位于隆化县原电影院丽海名园楼房一处，面积145.8平方米，于2010年8月24日、8月26日分两次交首付款151400元，办理银行按揭贷款330000元，并于2010年9月始还款。依据房屋预售合同约定，被告应于2011年6月1日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。2011年8月被告电话通知原告去办理房屋交接手续。原告去后要求被告出示房屋交接所需要出示的相关文件：建设工程竣工验收备案表、房屋使用说明书、房屋质量保证书，被告以正在办理为由，拒绝提供，因此原告方拒绝接收该房屋。原告认为，房屋作为商品没有这些相关文件就是没有取得合格证的商品，不能进入市场销售，也就不能取得房屋所有权、土地使用权证。后找被告多次交涉，被告都以正在办理予以推托，时至今日已逾期交房两年多，已经构成逾期违约，请求法院判决：1、解除购房合同；2、退还购房款、支付利息；3、支付逾期交房违约金；3、支付逾期办证违约金；4、支付房屋租金；5、赔偿房屋涨价因素造成原告直接经济损失，合计798579.01元。由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原、被告双方约定2011年6月1日交付商品房，被告于2011年7月末交房，虽超过60天但并不违反合同约定。自2011年8月1日起一年内，原告有权解除本合同，在此一年内，原告并没有申请解除，原告的解除权消灭。原告要求被告给付的数额计算有误，根据原、被告双方签订合同第九条一款的规定，被告在交房约定日期60日内向原告交付商品房，原告没有接受，最多只付1个月的违约金，在原告主张解除合同的情况下，也只能按买受人累计已付房款的0.5%支付；原告要求逾期办证的违约金，是在交房后的180天，原告方不接受该房，所以该违约金不存在；因合同首先不能解除，且原告自己不接受该房屋，不存在房屋租金问题；合同解除不了，涨价的损失没有事实和法律依据，不应当得到支持。
原告为支持自己的主张，除当庭陈述外，向法庭提交了如下证据：
证据一、2010年8月26日原、被告双方签订的商品房预售合同，拟证明原告与被告签订了购买被告的位于隆化县隆化镇兴洲路南原电影院第A幢1单元804号房屋一处，面积145.8平米，房屋价款481140元。合同约定2011年6月前交付使用。
证据二、2010年8月24日交2万元订金的票据一张和131400元预付款票据一张，合计交预付款151400元。
证据三、中国农业银行股份有限公司隆化县支行还款利息清单，拟证明原告在该行借按揭贷款330000元，借期15年，自2010年10月起，每月的16日不定额偿还本息，截止到2013年10月16日，已偿还贷款利息49575.01元。
对原告提供的证据，被告的质证意见：对证据一的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。对证据二的真实性没有异议，但也不能证明原告的请求。对证据三银行的还款利息，与本案没有关联，不应得到支持。
被告除当庭答辩外，向法庭提交如下证据：
证据一、2010年12月20日承德市公安消防支队出具的建设工程消防设计审核意见书及2011年12月23日承德市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书，拟证明隆化县丽海名园一期工程消防设计及验收合格。
证据二、2013年7月30日天然气工程竣工交接单，拟证明天然气工程验收合格。
证据三、2011年7月27日电梯监督检验报告一份，拟证明工程电梯验收合格。
证据四、2010年9月5日由承德中天建设工程检测试验有限公司出具的结构检测报告，拟证明工程框架结构及墙体质量合格。
证据五、2013年9月2日隆化县住房和城乡规划建设局证明一份，拟证明没有建设局竣工验收合格备案是因为规划局的原因，同时证明工程本身具备验收合格条件，符合交付要求。
证据六、2011年7月31日的交房通知一份，内容是通知所有业主交房，安装楼宇门可视系统，拟证明2011年7月31日前房屋已交付使用，逾期并没有超过60日。
证据七、被告公司和承德名城建设集团有限公司共同出具验收的工程质量分户验收记录、住宅工程质量使用说明书及住宅质量保证说明书一份，拟证明该工程开工日期2009年6月20日，竣工日期2011年6月1日。
原告对被告提交证据的质证意见：对证据一至七的真实性无异议。但对证据六认为只接到过原告电话通知交房，但无书面通知，对其他证据认为，原告开发的商品房应该得到政府有关部门的验收认可，须有政府出具的综合验收备案，原告出示的只是单项的验收证据，不能证明被告出售的房屋已合格。
对原被告提交证据的认定：被告对原告出示的证据虽有异议，但无相反证据予以证明，均予采信；对被告出示的证据，原告只对证据六提出异议，但无相反证据证明，均予采信。
经审理查明，原告于2010年8月26日与被告签订了商品房预售合同，购买被告开发的位于隆化镇丽海名园楼房一处，面积145.8平方米，原告于2010年8月24日、8月26日分两次交首付款151400元，办理银行按揭借款330000元，房屋总价款481400元。该按揭贷款自2010年的9月份始，每月的16日为还款日，还款数额为不等额还款。
合同约定被告应于2011年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收合格条件并符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期交房超过60日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。被告应在房屋交付使用后180日内办理权属登记，取得房产证。
原告于2010年9月始偿还按揭贷款，至2013年10月16日已偿还按揭贷款利息49575.01元。至本案开庭之日，被告已取得消防、天然气、电梯、工程质量合格单项验收合格手续，但未取得工程竣工合格综合验收备案材料。2011年7月31日，被告通知原告交房，办理相关交房手续，在原告要求被告提供房屋验收合格等手续，被告未能提供的情况下，原告拒绝接受该房屋，也未与被告签订商品房买卖合同。
本院认为，原、被告签订商品房预售合同后，被告虽在该合同约定的期限内交房，但不能在交房时提供商品房竣工验收合格备案材料，也不能在交房后180日内办理权属登记，因而不能实现原告取得房屋所有权证的目的，被告的行为构成违约。原告要求与被告解除房屋买卖合同、退还购房首付款151400元、按揭贷款330000元及贷款利息49575.01元、支付解除合同违约金、房屋租金的诉讼请求依法予以支持。
预售合同约定，以房价款的0.5%支付解除合同违约金，明显偏低，与预售合同中约定的逾期交房，但买收方同意继续履行合同，支付违约金比例不对等。原告申请提高，符合法律规定，依公平原则，应以购房总价款的日万分之0.5支付违约金为宜，违约金数额为19544.8元（购房价款481400元×日0.5‱×812天，天数从2011年8月1日实际交付房屋日起至2013年10月22日开庭日止）；房屋租金参照受诉法院当地房屋拆迁租房补助标准，以每平米月12元计算，自2011年8月1日起计算至开庭之日止2年3个月，为47239.2元（145.8㎡×12元×27个月）。以上合计597759.01元。
原告要求被告支付55000元的违约金，过高部分本院不予支持；要求被告赔偿逾期办证款、因房屋涨价应赔偿经济损失的诉讼请求无法律依据和证据证明，本院亦不予支持。
原告拒绝接收房屋解除房屋预售合同的理由是被告交付房屋后该房屋不能办理房屋所有权证构成违约，故此案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条关于诉讼时效时间的规定，被告通知交房时原告已明确表示不接受房屋，原告再提起诉讼是其行使解除权的延续。因此被告以原告主张权利超过一年诉讼时效，其诉讼请求应予驳回的抗辩意见本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘瑞春与被告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司签订的房屋预售合同。
二、被告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还给原告刘瑞春购房款481400元，给付至2013年10月止购房贷款利息49575.01元、给付房屋租赁费损失47239.2元，给付解除合同违约金19544.8元。合计597759.01元。
三、从2013年11月份起，原告刘瑞春继续向中国农业银行股份有限公司隆化县支行偿还所借按揭贷款本息，由被告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司给付自2013年11月份起原告刘瑞春所偿还的贷款利息，至此案执行完毕止的当月。（利息数额以贷款行出具的实际收取的利息凭证为准）。
四、驳回原告的其他诉讼请求
案件受理费4720元，由被告负担。诉讼费用限于本判决生效后三日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 段云龙
审 判 员 田振文
人民陪审员 李明林
二〇一三年十月二十七日
书 记 员 王 然
附页：
一、法律适用
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。
法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉权和上诉期限
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。
三、申请执行的期限
在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院申请强制执行。