广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2350号上诉人（原审被告）罗木河，男，1976年2月7日出生，汉族，住福建省云霄县。被上诉人（原审原告）深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所地（即新塘镇新新公路金地荔湖城）。负责人张明。委托代理人杨连珍，该公司员工。上诉人罗木河因物业服务合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年7月30日，广州市东凌房地产开发有限公司与罗木河签订《商品房买卖合同》，约定：罗木河向广州市东凌房地产开发有限公司购买荔湖城三叠院三街6幢号2层02号房，房屋建筑面积187.38平方米。合同第三条约定：买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，买受人应同时签署《业主临时公约》，根据《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》享有权利并承担义务，买受人应服从出卖人委托的物业管理公司的管理并支付一切相关费用；第八条约定：出卖人应当在2008年3月1日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备建设工程竣工验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件四补充协议第六条约定：买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日起三日内前来验收该商品房，如有异议，应于验收当日提出，出卖人在《收楼意见书》中同时做出书面答复和处理意见；若出卖人将取得建设工程竣工验收证明文件的商品房交付给买受人，买受人不得拒绝接受及受领，否则视为出卖人已交付……。深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地物业公司，甲方）与罗木河（乙方）签订《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》，约定金地物业公司为罗木河购买的坐落在金地·荔湖城小区三叠院三街6幢202房屋提供物业服务，房屋建筑面积187.38㎡。协议第五条第一项约定：三叠院物业管理费标准为3.00元／㎡·月×建筑面积；第二项约定：物业管理服务费的计费时间自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费；第三项约定：物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10前交纳该月的物业管理服务费；第十条第四项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务。2008年2月28日，增城市国土资源和房屋管理局出具编号：（增）物招投标（2008）003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位广州市东凌房地产开发有限公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对广州市东凌房地产开发有限公司报送的位于增城市新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。2008年1月28日，罗木河收到了广州市东凌房地产开发有限公司的入伙通知书，通知罗木河于2008年2月29日办理入伙手续。2008年3月5日，罗木河办理了涉案房屋的交接手续。罗木河支付了至2011年9月的物业管理费。2009年11月27日，增城市国土资源和房屋管理局填发涉案房产的房地产权证，载明房地产权属人罗木河，房屋坐落增城市新塘镇永和荔三叠院三街1号202房，建筑面积189.27平方米。2013年8月13日，金地物业公司用快递向罗木河催收物业管理费，该邮件快递部门证明已经妥投。2013年11月8日，金地物业公司以罗木河拖欠物业管理费为由，向原审法院提起诉讼，请求：判令罗木河立即向金地物业公司支付拖欠的物业管理费人民币14195.25元，滞纳金人民币2487元（暂计至2013年l0月31日），合计16682.25元，并请求将滞纳金（即自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五）计至付清之日止；二、本案诉讼费用由罗木河承担。一审庭审时，罗木河提出部分管理费超过了诉讼时效。对罗木河提出厕所下水道维修和存放危险物品问题，金地物业公司抗辩罗木河厕所下水道不属于公共地方，不应由金地物业公司维修，金地物业公司没有在罗木河楼上存放危险物品。原审法院认为，金地物业公司、罗木河签订的《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。根据上述协议的约定，罗木河应于2008年3月1日起向金地物业公司支付相应物业管理费，但罗木河自2011年10月至2013年10月的物业管理费一直未予支付，已违反了双方的约定，因此，金地物业公司主张罗木河支付上述费用，原审法院予以支持。2009年11月27日核发的涉案房屋的房地产权证载明涉案房屋的建筑面积为189.27平方米，经核算，罗木河欠付的物业管理费为3元／月／㎡×189.27㎡×25个月＝14195.25元。至于滞纳金的问题，因罗木河就房屋的维修、整改等问题与金地物业公司及广州市东凌房地产开发有限公司交涉，罗木河并不存在违约的恶意，故金地物业公司主张罗木河支付滞纳金，缺乏依据，原审法院不予支持。罗木河主张的房屋质量及整改问题，属于另一法律关系，本案不作调处。对罗木河提出金地物业公司起诉的部分管理费超过诉讼时效问题，原审法院认为，金地物业公司在2013年8月13日已通过快递方式向罗木河邮寄催收函，诉讼时效因金地物业公司主张权利而中断，金地物业公司在2013年11月8日起诉没有超过二年的诉讼时效，因此，罗木河提出金地物业公司起诉的部分管理费超过诉讼时效，证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年2月18日作出如下判决：一、罗木河于本判决发生法律效力之日起十五日内向深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2011年10月至2013年10月的物业管理费14195.25元。二、驳回深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。案件一审受理费110元，由深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担33元，罗木河负担77元。判后，罗木河不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋下水道多次出现渗水、堵塞问题，金地物业公司对此不予维修，其行为已构成根本性违约，依据相关规定，我方有权不支付物业管理费。罗木河上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回金地物业公司的全部诉讼请求，由金地物业公司承担本案的诉讼费用。金地物业公司二审答辩称：同意原审判决，不同意罗木河的上诉请求，房屋的质量问题应该由开发商承担责任，与本案没有关系，请求二审法院维持原判。双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。二审中，关于房屋质量问题，应按照罗木河与开发商所签订的《商品房买卖合同》进行处理，罗木河表示清楚。本院认为，根据金地物业公司、罗木河签订的《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》约定，罗木河应于2008年3月1日起向金地物业公司支付相应物业管理费，但罗木河自2011年10月至2013年10月的物业管理费一直未支付，已违反双方的约定，因此，原审判决罗木河向金地物业公司上述物业管理费，并无不当，本院予以维持。关于罗木河提出的房屋下水道多次出现渗水、堵塞问题，因属于另一法律关系，且罗木河二审也表示清楚应按照罗木河与开发商所签订的《商品房买卖合同》进行处理，故原审对此不予调处，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案