云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普中民终字第267号
上诉人（原审被告）王荣，男，生于1956年12月18日，汉族，小学文化，住云南省景东彝族自治县（以下简称景东县），个体户。公民身份号码：×××。
委托代理人杨桥富，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组。
负责人鲁云江，系该村民小组组长。
委托代理人李启忠，云南红核律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人王荣因与被上诉人景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组（以下简称尚武门小组）租赁合同纠纷一案，不服云南省景东县人民法院（2014）景民初字第249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，并组织双方到庭进行调查及调解，上诉人王荣及其委托代理人杨桥富、被上诉人尚武门小组委托代理人李启忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明法律事实如下：原、被告于2010年2月2日签订《租赁合同》，合同约定原告将属于集体所有的位于景东县体�馆外综合楼一层由东向西第5、6间商铺出租给被告使用，租期为一年，年租金14400元，到2011年1月31日止。后原告请求时任组长张代文将合同期限改到2014年1月31日止，但合同中的一年期限未更改。原告于2014年3月10日书面通知被告归还承租房，被告不归还。被告在于2014年4月7日交了2014年4月30日前的房屋租金，但仍未归还原告房屋。
原审经审理后认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当归还租赁物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人有权请求赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案原、被告订立的合同，期限虽有改变，前后也相互矛盾，但无论一年或者四年，合同期限均已届满，被告应当按约定归还原告租用房屋。但被告未按期归还，已侵害原告的物权，应承担逾期占用原告房屋的合理费用�其费用以原订立合同约定的月租金计算，原告主张依法有据，予以支持。被告以原告已将承租房出售他人，已不是房屋所有人，诉讼主体不适格的抗辩，其主张不成立，请求驳回原告诉请依法无据，本院不予采纳。原审依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条以及《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决为：一、被告王荣于本判决生效后五日内将承租房腾空归还原告景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组。二、被告王荣支付原告景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组占用房屋的费用，从2014年5月1日起每月1200元（每天39.45元）至实际搬离时止。案件受理费300元，减半收取150元，由被告王荣承担。
一审判决宣判后，原审被告王荣不服，向本院提起上诉，请求二审法院查明事实后撤销一审判决，�判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。其主要上诉理由为：被上诉人诉讼主体不适格。在本案涉及的房屋租赁期内，被上诉人已经将房屋出售给丁海勇，并且已经房屋已经登记在丁海勇名下，被上诉人已不是房屋的所有权人，其诉讼主体不适格。
被上诉人尚武门小组答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。被上诉人诉讼主体适格，本案是租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人是签订合同的当事人，合同约定的租赁期限为4年，租赁期满后被上诉人书面通知上诉人归还房屋，但上诉人拒不归还，故被上诉人作为合同的当事人提起诉讼的主体适格。
二审中，上诉人向本院书面申请调查其承租的两间商铺的产权登记情况。本院依其申请向景东县房产管理所调取以下证据材料：1、景东县房产管理所复函一份；2、房屋�卖合同复印件一份；3、景东县住房和城乡建设局关于房产转让的批复复印件一份。
经向双方出示，上诉人对上述材料的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为房屋买卖合同的真实签订时间是2013年。被上诉人对上述材料的真实性、合法性及关联性均予以认可。
被上诉人尚武门小组向本院提交房屋、土地内部流转合同及房屋所有权证各一份（均为复印件），欲证明本案涉及的房产变更发生在起诉之后，被上诉人是适格的诉讼主体。
上诉人质证认为，房屋、土地内部流转合同系复印件，其真实性无法确认，仅认可被上诉人将房屋出售给丁海勇的事实；对房屋所有权证真实性、合法性及关联性均予以认可，但不认可被上诉人的证明目的。
综合双方质证意见，本院认证如下：对于本院依上诉人申请调取的三份证据，属国家相关职能部门保存，上诉人及被上诉人均对真实性无异议，本院认为该三份证据能够证明被上诉人尚武门小组于2014年5月7日与丁海勇签订房屋买卖合同，将本案涉及的整栋房屋出售给丁海勇个人，并经过景东县房产管理所和景东县住房和城乡建设局等相关部门的批准的事实，本院予以采信。对被上诉人提交的房屋、土地内部流转合同，系复印件，真实性无法确认，且与本院调取的房屋买卖合同相互矛盾，故对该证据，本院不予采信；对被上诉人提交的房屋所有权证，上诉人对其真实性、合法性及关联性均予以认可，该证据能够证明本案涉及房屋于2014年7月9日已登记为丁海勇个人单独所有的事实，对该事实，本院予以确认。
根据法庭调查、结合本案的证据材料，二审查明法律事实如下：上诉人王荣与被上诉人尚武门小组于2010年2月2日签订《租房合同》，合同约定被上诉人尚武门小组将属于集体所有的位于�东县体育馆外综合楼一层由东向西第5、6间商铺出租给上诉人使用，租期为一年，年租金14400元，到2011年1月31日止，后到期日被改至2014年1月31日止，但合同中约定的一年租赁期限未更改。合同到期后，上诉人继续使用承租的商铺，被上诉人一直未提出异议。直至2014年3月10日被上诉人书面通知上诉人归还承租的商铺，上诉人未归还，被上诉人遂于2014年4月2日向人民法院提起诉讼。诉讼过程中，上诉人于2014年4月7日向被上诉人交付至2014年4月30日的房屋租金，但至今仍未归还房屋。
另查明，经过公开竞价的方式，丁海勇以1200万元的价款向被上诉人尚武门小组购买于位于景东县体育馆外综合楼，双方于2014年5月7日与丁海勇签订房屋买卖合同，之后景东县人民政府经过审核后颁发了房屋所有权证，登记时间为2014年7月9日，登记房屋所有权人为丁海勇，共有情况为单独所有�
归纳当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：被上诉人尚武门小组的诉讼主体是否适格。
本院认为，关于被上诉人尚武门小组的诉讼主体是否适格的问题。本案中上诉人王荣与被上诉人尚武门小组因双方签订的租房合同发生纠纷，被上诉人于2014年4月2日提起民事诉讼，二审已查明涉案房屋的所有权人系2014年7月9日变更登记为丁海勇，被上诉人提起民事诉讼时仍为房屋的所有权人，故其作为合同的当事人和房屋所有权人提起诉讼并无不妥，其诉讼主体适格。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉主张，本院不予支持。
另，上诉人与被上诉人签订的租房合同约定的租赁期限为1年，虽然被上诉人主张双方经协商后将租赁期限修改为4年，但其并未提供相关证据予以证明，故应当认定双方租赁期限为1年，即自2010年2月1日至2011年1月31日止。《中华人民共和国合同法》�二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方签订的租赁合同期间届满后，上诉人继续使用两间商铺，被上诉人一直未提出异议，可视为双方签订的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之间通知承租人。”本案被上诉人于2014年3月10日通知上诉人返还房屋，实际上双方均认可该通知系解除合同的意思表示，虽然在通知中对于解除合同的具体日期表述不明确，但上诉人收到通知之后仅支付了至2014年4月30日的租金，可视为双方同意�该日期解除合同。双方合同解除后，上诉人应当将其承租的商铺返还被上诉人，因该商铺的所有权人已变更登记为丁海勇，被上诉人收回商铺后应当按照其与丁海勇的约定将房屋交付丁海勇。
双方签订的合同解除后直至房屋所有权变更登记之前，被上诉人仍系房屋所有权人，故上诉人应当向被上诉人支付该段期限其占用房屋的费用，一审依据双方签订的租赁合同约定的租金1200元每月的标准计算并无不当，但日期应当自2014年5月1日至房屋所有权变更前一日即2014年7月8日止，据此，房屋占用费计算为1200元／月×2月＋40元／天×8天＝2720.00元。
综上，原审审判程序合法，适用法律正确，但认定事实部分不清，判决不当，本院依据二审查明的事实予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百�十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省景东县人民法院（2014）景民初字第249号判决第一项，即“被告王荣于本判决生效后五日内将承租房腾空归还原告景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组”；
二、撤销云南省景东县人民法院（2014）景民初字第249号判决第二项，即“被告王荣支付原告景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组占用房屋的费用，从2014年5月1日起每月1200元（每天39.45元）至实际搬离时止”。
三、改判为：由上诉人王荣支付被上诉人景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组房屋占用费用2720.00元。（该款于本判决生效后十日内支付。）
四、驳回上诉人王荣的上诉请求。
五、驳回被上诉人景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组的其他诉讼请求。
一审案件受理费300.00元，已减半收取150.00元，二审案件受理费300.00元�均由上诉人王荣负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 张相云
审判员 赵 勇
审判员 李家宇
二〇一四年九月二十八日
书记员 丁海洋