北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第00913号
原告陈敏，女，1961年1月30日出生。
委托代理人阙文启，北京市远望律师事务所律师。
委托代理人陈大庆，男，1964年6月18日出生。
被告张旭辉，男，1961年12月1日出生。
被告北京新荣物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠北里5号楼X06室。
法定代表人安晓林，总经理。
委托代理人王欣，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人张倩雯，女，1990年2月13日出生。
被告北京新荣房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区二区10X号。
法定代表人司懿，总经理。
委托代理人侯炜，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人王哲，男，1985年11月6日出生。
原告陈敏（以下简称姓名）与被告张旭辉（以下简称姓名）、北京新荣物业管理有限公司（以下简称物业公司）、被告北京新荣房地产开发有限公司（以下简称开发公司）财产损坏赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈敏之委托代理人阙文启、陈大庆，张旭辉，物业公司之委托代理人王欣、张倩雯，开发公司之委托代理人侯炜、王哲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈敏诉称：陈敏与张旭辉系上下楼层关系。2005年10月，张旭辉之房屋漏水导致陈敏房屋墙面多面水渍，造成房间墙体涂料脱落损失，故向物业公司反映，让其为陈敏解决问题，但是物业公司不予修理。现诉至法院，请求人民法院判令张旭辉、物业公司、开发公司维修位于北京市朝阳区慧忠北里X号楼X层XB室（以下简称XB）房屋地面、屋顶（以不漏水为标准），判令张旭辉、物业公司、开发公司赔偿陈敏损失464元（鉴定报告中无�议部分5760元＋争议部分680元），判令张旭辉、物业公司、开发公司赔偿陈敏间接损失34900元（7300元每月×2个月＋8000元＋交通费1000元＋检修电路费用1000元＋卫生清扫费1000元＋鉴定费2000元）。
张旭辉辩称：2000年，张旭辉购买了XB，2001年入住，2002年夏天开始漏水，当时张旭辉找物业公司，物业公司称XB室外有四个平台，从屋内到屋外的红砖被换成过门石，所以这部分地面可能损坏了。张旭辉找到装修公司，装修公司做了防水和避水试验，物业公司每天检查，之后每年都漏，张旭辉每年都做防水。2003年夏天，一层客厅玻璃窗和二层次卧开始漏水，2004年4月17日物业公司对二层次卧顶面进行维修。2005年，陈敏的位于朝阳区慧忠北里X号X层XC（以下简称XC）被淹了。2006年，张旭辉做了3次防水。2007年5月29日，物业公司、张旭辉、装修公司签订协议，即立面由物业公司处理，东二层阳台下水口由施工方处理。2007年10月12日，物业公司提交防水施工方案，之后没有实施。2008年，两家房屋所在的楼栋外墙进行了粉刷，张旭辉的厨房不再漏水了，所以不是室外地面的原因，应该是外墙的原因导致漏水。张旭辉同意陈敏关于维修的意见，其配合进行维修。关于装修应该有标准，具体没有意见。关于间接损失，如果必须的费用就得支付受损失的房屋，比如租房摆放家具，物业公司有存放的地方，该费用就没有必要。
物业公司辩称：我公司不同意陈敏的诉讼请求。物业公司没有义务和理由为陈敏维修XB，根据开发商向业主出具的保修书，陈敏、张旭辉住宅的保修期限已经超过，物业公司无需承担保修义务。陈敏的损失是张旭辉装修导致系统结构损害所致，与物业公司无关。陈敏、张旭辉的房屋均是毛坯房出售的，物业公司明确告知了张旭辉、陈敏相关限制条件，两人也签订了室内装修管理协议及异产毗连房屋装修协议，所以应该由张旭辉承担赔偿责任。陈敏于2009年7月2日向物业公司投诉屋顶漏水严重，物业公司入户查看，经检查漏水原因是张旭辉装修时对其房屋一层阳台地面原有建筑物有两处较大改动，造成系统结构损坏。2009年8月29日，物业公司与张旭辉协商后，由张旭辉聘请的装修施工单位共同制定了维修方案。2009年9月3日进行了淋雨试验，XC主卧阳台顶部没有发现漏雨现象。2012年8月16日，张旭辉联系空调安装单位将空调拆除，物业公司协助张旭辉对空调孔进行了维修。物业公司以业主的权益为原则，减少损失为目的，物业公司已经对此做了及时、恰当的处理。根据鉴定报告结论显示与我公司无关，我公司不需要承担任何责任。关于评估报告中争议的部分，我公司不予认可，该部分程序有问题，鉴定也没有进行测量，应该是陈敏后期委托的。关于间接损失部分，陈敏没有证据。
开发公司辩称：我公司不同意陈敏的诉讼请求。2000年，我公司交房，也有竣工验收的报告，现已经超过了质保期，开发商不承担任何责任，对于陈敏的侵权结果，开发商没有因果联系，不存在侵权事实和主观故意。鉴定意见书和价格评估报告也没有指明侵权方，所以我公司不应承担责任。关于评估报告中争议部分，我公司不认可，该争议部分没有发生。间接损失不是必须的，陈敏也没有提供相关证据予以证明。综上，我公司不同意陈敏的全部诉讼请求。
经审理查明：陈敏系位于北京市朝阳区慧忠北里X号楼X层XC房屋之业主，张旭辉系北京市朝阳区慧忠北里X号楼X层XB房屋之业主。
2000年12月18日，张旭辉、中海装饰、物业公司签署《室内装修管理协议书》和《异产毗连房屋装修协议书》（�房屋装修施工造成共用部位、共用设施设备、异产毗连房屋损坏或他人财产损失的，由张旭辉承担赔偿责任，施工时间为2000年12月18日起至2001年4月18日）。
2004年4月18日的《工程维修记录》中维修负责人的意见为维修内容及范围：1、XB屋顶铁皮瓦缝渗漏。主要原因是下缝沿墙处封闭不严，造成东西墙处靠边下沉渗漏；2、室内东西两侧墙面粉皮脱落和变色主要是屋顶渗漏而形成；3、维修方法瓦缝使用建筑封闭胶先将缝进行封闭，表面使用防水材料进行三遍涂刷；4、室内墙面处理将墙面清理干净，刷两边821腻子粉，打平后，外刷多乐士漆两遍。验证人维修结论为经现场检查，已接纳维修方法，进行落实。顾客意见处物业公司工程部梁春签字。
2007年5月29日，物业公司、中海公司、张旭辉签署XB复式漏水问题防护时间安排，其内容为2007年5月29日下午15：00，XB业主、中海公司、物业公司共同现场查看漏水问题，经现场检查，中海公司提出外墙漏水可能性较大，为解决此事，三方共同寻找解决办法，初步协商如下：1、外墙面由物业公司做防护措施。经雨水进行检验，此项工作本周完成，崔国瑞；2、东侧阳台下水的检验方法，水管流水一天，如漏水则由中海公司负责修复，相关费用由中海公司承担，如不不漏水，水费由物业公司承担；3、如上述两项经检验后仍不能解决漏水问题，则由集团（开发商）、物业公司经理、业主、中海公司负责人共同协商具体解决方案。
2007年10月12日，新荣物业工程部出具《关于B座XB外立面维修及防护方案》，其内容为1、B座XB外立面维修防水材料采用SPS卷材；2、室内地面、家具、二层木地板采用工程防护模进行防护；3、南侧二层阳台外立面及水槽进行SPS做防水2层；4、东侧二层阳台外立面及水槽进行SPS做防水2层；5、东侧二层阳台拆除防护栏、遮阳蓬及周边瓷砖进行SPS做防水2层；6、东、南二层阳台外立面SPS做防水2层后进行挂网摸水泥，待水泥干后进行喷真石柒及外墙涂料；7、恢复东侧二层阳台防护栏，遮阳蓬及周边瓷砖；8、施工工期18天；9、施工完工后对户内进行保洁工作，业主验收。张旭辉表示上述方案未实施。
2009年8月29日，张旭辉、施工单位、物业公司签署XB南侧平台防水维修方案，其内容为1、将瓦楞铁下面的铁皮和防水层立面墙砖全部拆除，将钉孔进行封堵；2、清理施工基面（施工方进行防水处理）；3、单组聚氨酯进行防水处理，防水层与防水层进行连接（上下防水连接）；4、其余防水层立面用硅酮胶行进行封闭处理（东西两侧）；5、做好防水后进行淋水试验；6、施工方与物业方就试验结果进行签字确认。
物业公司出具《关于B-
XC屋顶漏雨情况�明》，其内容为XC业主2009年7月2日向物业公司投诉屋顶漏雨严重，工程部及时入户查看，发现主卧阳台屋顶漏、卧3屋顶、客厅东侧屋顶及客厅阳台屋顶有漏雨现象。根据漏雨现象分析漏水原因，怀疑是XC顶部XB地面漏雨造成。工程部到XB检查漏雨原因，发现XB在装修时对一层阳台地面原有建筑有两处改动较大。首先是一层南侧露天平台雨水管地漏及地面防水层，业主在施工的过程中进行了全面改动。经检查确认，一层的防水层在施工过程中没有与原防水层相连，每当下雨时有一部分雨水顺着没有连接好的防水进行渗入到防水层下面，渗到防水层下面的雨水顺着楼板漏到主卧的阳台顶板上面；其次是一层客厅外阳台，业主在安装空调时私自在外墙承重墙上面紧贴地面打空调孔所致。每当下雨水，雨水顺着空调孔漏雨，一部分漏到防水层下面。另有一部分顺着空调管流到客厅地面上。造成XC客厅东侧暖气管处、卧3东侧屋顶及客厅阳台顶部漏雨。经与XB业主协商，2009年8月29日，业主联系原装修施工队，对漏雨部位制定南侧平台漏雨维修方案。经施工队的维修，2009年9月3日对维修部分进行淋雨试验，XC主卧阳台顶部未发现漏雨现象。2012年8月16日，业主联系空调安装单位将空调拆除，工程部协助业主对空调孔进行封堵，同时对一层客厅阳台窗进行了维修（外窗已过物业保修期）。维修后，卧3屋顶、客厅东侧屋顶及客厅阳台屋顶未发现渗漏。落款时间为2012年11月20日。
诉讼中，经张旭辉申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对XC的漏水原因（包括XB房屋地面、墙面、屋顶对XC房屋漏水的影响）进行鉴定。2013年3月5日，该鉴定机关出具《司法鉴定意见书》，其分析为1、XC客厅顶板及客厅阳台顶板渗漏痕迹，XB对应位置为客厅及客厅露台，XB客厅东南角的隔断墙根部的空调孔周围有渗漏痕迹，空调孔连通露台与客厅，下雨时露台积水进入室内地面与墙体，渗漏至XC顶板；2、XC卧室1顶板有渗漏痕迹，XB对应位置为卧室1，卧室1吊顶可见渗漏痕迹，地面有被水浸泡痕迹，XB卧室1对应楼上位置为XB二层露台，二层露台北墙墙面及压顶进行防水处理后，楼下XB卧室1不再渗漏。分析XC卧室1顶板渗漏应由XB二层露台墙体缺陷造成雨水渗漏到XB卧室1，并渗漏至XC卧室1；3、XC卧室2顶板渗漏较为严重，XC卧室2顶板对应位置为XB一层露台，露台经维修后，XC卧室2顶板即不再渗漏。分析XC卧室2顶板渗漏是由XB一层露台防水存在缺陷所致；4、XC卧室3阳台落水管管根、顶板有渗漏水痕迹，分析为落水口及露台防水缺陷所致；5、XC卫生间吊顶有渗漏痕迹，顶板渗漏痕迹位于穿楼板的管根部位。分析渗漏原因为XB�生间管道根部防水密封存在缺陷所致。鉴定意见为1、XC客厅顶板、客厅阳台顶板渗漏痕迹，推断该处渗漏为XB客厅与露台空调孔漏水所致；2、XC卧室1顶板渗漏痕迹，推断为XB二层露台墙体防水缺陷所致；3、XC卧室2顶板渗漏痕迹，推断为XB一层露台防水存在缺陷所致；4、XC卧室3阳台顶板渗漏痕迹推断为XB露台1落水口及露台防水存在缺陷所致；5、XC卫生间顶板有渗漏痕迹，推断为XB卫生间管道根部防水缺陷所致。张旭辉为此次鉴定支付鉴定费5万元。后张旭辉提出异议，并申请鉴定人出庭，2013年4月1日鉴定人出庭，张旭辉为此次鉴定人出庭支付2000元。2013年4月18日，该鉴定机关出具《鉴定说明函》，当事人当庭陈述，XB房屋客厅窗在下雨时有渗漏水现象，后与空调孔是同时封堵，之后不再出现渗漏水现象。如上述情况属实，将上述《司法鉴定意见书》鉴定意见第1条更改为XC客厅顶板、客厅阳台顶板渗漏痕迹，推断该处渗漏为XB客厅与露台之间空调孔、窗渗漏水所致。
经陈敏申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司对XC因漏水造成的修复费用进行评估。2013年8月9日，该鉴定机关出具《价格评估结论书》，其价格评估明细表显示1、客厅阳台4**.21元；2、客厅743.22元；3、次卧1535.58元；4、过道468.34元；5、次卧1082.01元；6、次卧阳台4**.73元；7、卫生间510.03元；8、成品保护200元；9、垃圾清运300元。争议项目客厅墙面木饰板35680元，过道红梁5000元。陈敏为此次鉴定支付评估费2000元。
上述事实，有当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案赔偿责任人需要结合涉案房屋的情况、《司法鉴定意见书》、装修、维修等因素综合予以确定。《司法鉴定意见书》鉴定意见第一项漏水原因是空调孔和窗，空调孔是张旭辉安装空调时自行打孔，�旭辉装修时对窗进行了较大改动，考虑到物业公司对窗进行过相关维修，且保修期限早已超过，所以该部分漏水的责任均在于张旭辉；第二项中依据鉴定机关意见，考虑到交房时间，该部分漏水的责任由物业公司承担；依据鉴定人意见，第三项和第四项中一层露台防水缺陷问题无法区分相关责任，结合张旭辉对XB露台1落水口改动，所以第三项和第四项漏水所导致责任由张旭辉、物业公司共同承担；第五项中考虑到漏水的时间、漏水当时的天气、陈敏和张旭辉交房的时间、交房的状态、管道的性质等因素，该部分漏水责任应由物业公司承担。
陈敏要求张旭辉、物业公司、开发公司维修XB，本院依据上述责任划分确定由张旭辉对XB客厅与露台之间空调孔、窗负责维修，由物业公司负责XB二层露台墙体防水维修，由物业公司、张旭辉负责对XB一层露台防水和XB露台1落水口�行维修，由物业公司负责对XB卫生间管道根部防水进行维修。陈敏要求张旭辉、物业公司、开发公司赔偿损失464元，其中XC客厅阳台和客厅，由张旭辉负责赔偿，次卧由物业公司负责赔偿，过道、次卧和次卧阳台由张旭辉、物业公司共同承担赔偿，卫生间由物业公司负责赔偿，成品保护、垃圾清运由物业公司、张旭辉共同承担。客厅墙面木饰板和过道红梁，经过现场勘验，上述物品有些损坏，但尚能使用，故本院酌定损失为客厅墙面木饰板损失为2000元，由张旭辉负责赔偿，酌定过道红梁损失为1000元，由物业公司、张旭辉共同赔偿。
陈敏要求赔偿租金损失，考虑到漏水的面积、租户的实际情况等因素，本院酌定租金损失为5000元；陈敏要求的交通费和检修电路费无事实依据，本院对此不予支持；卫生清扫费部分已经在《价格评估结论书》中体现，故本院对此不予支持；鉴定费2000元，由张旭辉、物业公司共同承担。另张旭辉交纳的鉴定费5万元，鉴定人出庭费2000元，由张旭辉、物业公司共同负担。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张旭辉、被告北京新荣物业管理有限公司于本判决生效后三十日内维修完毕被告张旭辉位于北京市朝阳区慧忠北里X号楼X层XB房屋（维修标准以北京市朝阳区慧忠北里X号楼X层XC不漏水为标准，其中被告张旭辉负责维修北京市朝阳区慧忠北里X号楼X层XB客厅与露台之间空调孔、窗，被告北京新荣物业管理有限公司负责维修上述房屋二层露台墙体防水和上述房屋卫生间管道根部防水，被告张旭辉、被告北京新荣物业管理有限公司共同负责维修上述房屋一层露台防水、上述房屋露台1落水口及露台防水）。
二、被告张旭辉于本判决生效后十五日内赔偿原告陈敏北京市朝阳区慧忠北里X号楼X层XC室客厅、客厅阳台损失和客厅墙面木饰板损失三千二百二十五元四角三分，被告北京新荣物业管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告陈敏上述房屋次卧和卫生间损失二千零四十五元六角一分，被告张旭辉、被告北京新荣物业管理有限公司于本判决生效后十五日内共同赔偿原告陈敏上述房屋过道、次卧、次卧阳台顶板、成品保护、垃圾清运、过道红梁和租金损失共计八千四百八十九元零八分。
三、驳回原告陈敏的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百二十五元，由原告陈敏负担三百八十一元（已交纳），由被告张旭辉、被告北京新荣物业管理有限公司共同负担一百四十四元（陈敏已交纳，张旭辉、物业公司于本判决生效后七日内转交给陈敏）。
案件鉴定费五万四千元，由被告张旭辉负担二万七千元（已交纳），由被告北京新荣物业管理有限公司负担二万七千元（陈敏、张旭辉已交纳，物业公司于本判决生效后十五日内转交给张旭辉二万五千元，转交给陈敏二千元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 欧阳华
人民陪审员 李德良
代理审判员 刘军社
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 胡东方