福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5430号
上诉人（原审被告）：杨素芳，女，1960年11月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人（原审被告）：吴榕晞，男，1959年5月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：福建永安物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区六一北路558金三桥大厦2号楼5层。
法定代表人：林常青，董事长。
委托诉讼代理人：王丹，女，1992年10月23日出生，汉族，住湖北省利川市，该公司职员。
上诉人杨素芳、吴榕晞因与被上诉人福建永安物业管理有限公司（以下简称永安物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初4550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杨素芳、吴榕晞上诉请求：1.请求法院撤销原判，驳回永安物业的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由永安物业承担。事实与理由：一、认定事实不清，主要证据不足。1．一审期间永安物业提交的《前期物业服务合同》和《致柒星佳寓全体业主的一封公开信》，已证明其默认了与杨素芳、吴榕晞乃至小区300多户业主脱离“前期物业服务”关系。一审法院对该事实未作认定，只认定了这份有固定期限《前期物业服务合同》的期限和物业管理费标准的事实。在合同期满后的物业活动属于一般的事实服务关系，两者性质截然不同，且直接影响判决的适用法律。2.一审判决未对永安物业证明过半业主同意调价签名的172页书证真实性予以确定，依据不足，认定不清。该书证中没有产权业主名单对照，无法证明是当时的业主；无法确认都是产权业主本人的签字；永安物业没有证据证明在征求业主调价意见过程中，有过第三方公证或监督。鉴于一审法院认为物业费提价合法，法院有必要调取永安物业2015年6月期间小区在册的《业主名单》和《柒星佳寓住户基本情况登记表》上的所有原始业主签名档案，做出公正的审理。3．一审把永安物业的物业服务不到位，认定为“被告与邻居的相邻关系纠纷，其可另行主张权利”，实属错误，应予纠正。根据市物价局《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》，一级高层带电梯住宅的物业服务标准要求，物业公司负有维护小区公共秩序的责任。小区76%的楼层楼内通道被占用，是物业长期管理缺失的责任。此外，根据《消防法》第十八条和《福建省消防条例》第十四条的规定，物业公司还负有消防安全防范的责任，但永安物业至今未有举措，任其发展，“占用通道问题”乱象愈演愈烈。二、适用法律错误。1．一审判决在没有认定永安物业与杨素芳、吴榕晞法律关系前提下，简单适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，适用法律错误。本案中前期物业合同已到期且未经业委会与业主大会重新选聘，不能适用上述司法解释。2.一审确认2015年6月永安物业提价合理合法的判决，难以确定本案事实服务构成依法成立的物业服务合同关系。永安物业想通过2015年6月《致柒星佳寓全体业主的一封公开信》作为前期物业服务合同关系的延续，是难以成立的，其中只有收费标准提高的告示，说明不了前期物业服务关系的存在。永安物业提价表面合理合法，但由于物业服务没有约定，这就造成以下两个问题：一是双方之间没有物业服务合同的约定。二是只有收费的约定对广大业主不公平。因此，没有前期物业关系的延续，就谈收费提价，其结果还是构不成物业服务合同关系。2017年4月12日，杨素芳、吴榕晞在《关于福建世好律师事务所律师函的回函》中，提到多次向永安物业要求出示物业费上调的依据，但均未见到，在未见依据的情况下，杨素芳、吴榕晞要求按原物业合同标准缴纳物业费，是物业公司拒收导致无法交费，业主没有违约。3．对于有固定期限的前期物业服务关系的处理，省、市都有过相关的管理办法，必须严格、不折不扣的执行。三、永安物业提交的172多页征求小区过半业主调价意见的签名书证存在举证时限与证据交换问题。
永安物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，杨素芳、吴榕晞的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。1.根据《物业管理条例》及《物业服务合同》，永安物业和福州万隆房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效且物业服务继续存续，受法律保护，对全体业主具有约束力。杨素芳、吴榕晞作为小区业主，享受了物业服务，应及时支付物业服务费。2.杨素芳、吴榕晞与邻居的相邻关系属于侵权关系，可另行主张权利。在永安物业已尽劝阻等相关义务后，杨素芳、吴榕晞仍以此为由拖欠物业费用，具有恶意拖欠嫌疑，永安物业保留追究滞纳金的权利。3.关于物业费提价，根据相关规定，物业合同履行期间，物业服务成本发生较大变动时，可以依法调整收费标准。永安物业于调价前已取得双过半的业主同意，并进行了公示，调价行为是合法的。
永安物业向原审法院起诉请求：判令杨素芳、吴榕晞支付永安物业2016年1月至2017年4月物业管理费共计1504元（房屋建筑面积52.3平方米，每平方米1.8元，每月94元，拖欠16个月），并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2007年5月24日永安物业与福州万隆房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定福州万隆房地产开发有限公司选聘永安物业为柒星佳寓小区提供物业管理服务，期限自2007年5月15日起至2011年5月14日止，并约定住宅物业管理费为1.5元/月.平方米。永安物业据此为该小区提供物业管理服务，合同期满后永安物业仍继续提供物业管理服务至今。2015年6月永安物业经征求小区过半业主的同意并经公示，将物业管理费从2015年7月1日起调整为1.8元/月.平方米，杨素芳、吴榕晞系该小区1栋1409单元业主，房屋建筑面积52.3平方米，每月应交物业费94元。2016年1月至2017年4月的物业管理费1504元尚未缴纳。
一审庭审中，杨素芳、吴榕晞提出永安物业的物业服务不到位，物业费提价不合法，邻居的鞋架安放在走廊影响其通行及存在安全隐患等问题，只愿意按原价缴纳物业费。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”永安物业在前期物业服务合同期满后继续为柒星佳寓小区提供物业服务，杨素芳、吴榕晞享受了永安物业提供的物业服务，就应当依约及时向永安物业支付物业服务费。2015年6月永安物业经征求小区过半业主的同意，将物业管理费从2015年7月1日起调整为1.8元/月.平方米，该提价合理合法，法院予以确认。杨素芳、吴榕晞与邻居的相邻关系纠纷，其可另行主张权利。永安物业应当针对杨素芳、吴榕晞提出的物业管理服务方面的瑕疵，进行整改，力争尽快获得广大业主的满意和支持，以保障物业服务工作的良性循环，与广大业主共同构建温馨、和谐的社区。杨素芳、吴榕晞拖欠物业费，可能导致物业服务水平的下降，实际上是损害了其他正常缴纳物业费的业主的权益。故杨素芳、吴榕晞应当按照缴费标准缴纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：杨素芳、吴榕晞于本判决生效之日起十日内向永安物业支付2016年1月至2017年4月的物业管理费共计1504元（94元/月×16个月）；如果杨素芳、吴榕晞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，适用简易程序减半收取25元，由杨素芳、吴榕晞负担。
本院二审期间，杨素芳、吴榕晞围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨素芳、吴榕晞于二审期间提交的证据乃是2017年8月18日、11月2日两个时间点涉案小区各楼层中通道被占用的现场照片，不属于二审新证据，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，当前期物业服务合同期限届满后，永安物业按已到期的合同内容继续在案涉小区提供物业服务，其与小区业主之间形成事实物业服务关系。杨素芳、吴榕晞享受了永安物业提供的服务，应当支付物业服务费。本案的争议焦点有二：一是物业服务费的标准问题；二是物业服务不到位的问题。
关于焦点一。物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据在案证据，永安物业在经“面积过半”和“户数过半”的业主同意后，将物业管理费从2015年7月1日起调整为1.8元/㎡/月，符合法律的规定，杨素芳、吴榕晞应按新的收费标准缴纳物业管理费。《柒星佳寓物业管理费调整意见征询调查表》中记载着不同业主的签名、意见、电话、日期等信息，部分调查表中还有业主手写的对物业服务的建议意见，杨素芳、吴榕晞质疑调查表的真实性，但未能提出相反证据证实，该调查表的真实性应予确认。杨素芳、吴榕晞主张与永安物业之间没有物业合同，永安物业提高物业管理费没有合同依据等，如前所述，永安物业与小区业主之间形成事实物业服务关系，双方按前期物业服务合同的约定履行。永安物业经合法手续调整物业管理费，应视为双方协商一致对物业管理费的收费标准进行了变更。杨素芳、吴榕晞的此节主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于焦点二。杨素芳、吴榕晞主张通道被占用，永安物业服务不到位的问题，根据永安物业的答辩，其已对涉事业主进行劝阻，永安物业已尽基本管理义务。业主若认为物业管理服务过程中存在瑕疵，可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。本案中，若因为相邻业主影响正常通行，亦可向邻居主张权利。
此外，杨素芳、吴榕晞提出一审的举证时限与证据交换存在问题。经查，永安物业提交的公示证明、征询意见调查表虽系一审期间当庭提交，但杨素芳、吴榕晞于一审庭审中并未提出需要时间另行质证，并且当庭对该证据予以质证，视为其同意质证，故对此节主张，本院不予采纳。
综上，杨素芳、吴榕晞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由杨素芳、吴榕晞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 陈雁兰
审 判 员 李 杰
二〇一七年十一月八日
法官助理 张力群
书 记 员 吴 超