浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初10064号
原告：郑东云，男，1978年5月21日出生，汉族，农民，住泰顺县。
原告：童春，女，1986年2月6日出生，汉族，农民，住建德市。
委托代理人：郑东云，男，1978年5月21日出生，汉族，系童春丈夫，住泰顺县
被告：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道339号。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：王晓凌、韦丁宁，浙江国翔律师事务所律师。
原告郑东云、童春与被告东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法决定由代理审判员张丽萍适用简易程序独任审理，并于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告郑东云、被告德兴公司的委托代理人韦丁宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑东云、童春起诉称：原、被告于2010年11月6日签订商品房买卖合同（编号：2012预191xxx，以下简称涉案合同），原告向被告购买东阳市xx街道江南xx庄园x区x幢x单元xxxx室（以下简称涉案商品房），建筑面积102.44平方米，购房款为594152元。涉案合同约定被告应于2011年12月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，但被告于2012年3月30日交付涉案商品房，根据涉案合同第十条约定，被告应支付逾期交房违约金26736.84元。涉案合同第十六条约定，被告应于2013年12月30日前取得涉案商品房的土地及房屋权属证书交付给原告，但直至2016年3月1日，被告仍未办理并交付土地使用权证书，被告应支付逾期交付权属证书违约金46997.42元。原告诉至法院，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金26736.84元（594152*0.05%*90，自2011年12月30日起至2012年3月30日止）；二、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金46997.42元（594152*0.01%*791，自2013年12月31日起至2016年3月1日止）。
原告郑东云、童春为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：
1、2011年12月30日通知（复印件）1份，拟证明被告逾期交房的事实。
2、通知书、告知书、致业主的信（复印件）共4份，拟证明被告逾期交房的事实。
3、浙江省商品房买卖合同（复印件）、销售不动产统一发票（复印件）、被告工商登记情况（复印件）各一份，拟证明被告的主体资格及被告逾期应支付原告违约金的事实。
被告德兴公司未提交书面答辩意见，在庭审中口头答辩称：原告向被告购买房屋是事实，原、被告于2012年3月31日签订购房合同，2011年12月30日至2012年3月30日期间内，原告未向被告购买房产，被告不存在逾期交房的情形。被告代原告缴纳专项维修资金4917.12元，原告应当返还给被告。原告未缴纳的2012年度、2013年度、2014年度、2015年度、2016年度的物业费1844元/年，已由被告代其缴纳，原告也应支付给被告。第二项诉请不成立，被告认为被告不存在违反涉案合同约定的违约行为，涉案合同第十六条约定被告的义务是办理土地使用权、房屋所有权的初始登记，被告于2007年6月取得了土地使用权初始登记，于2013年5月取得了涉案商品房房屋初始登记，已完成合同约定义务，此后，原告自行办理转移登记，原告要求被告办理转移登记不符合法律规定及合同约定，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告德兴公司为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据：
1、8-3-2304室未交物业费明细表、情况说明各1份，拟证明被告为原告缴纳的2012年度、2013年度、2014年度、2015年度、2016年度物业费1844元/年，义乌市孝富物业有限公司东阳分公司（以下简称孝富公司）同意业主欠缴的物业费由被告在违约金中直接抵扣，原告应返还被告五年物业费的事实。
2、专项维修资金专用收据1份，拟证明被告为原告缴纳的专项维修资金4917.12元，该费用应由原告返还给被告的事实。
经审理，本院认证如下：
对于原告提供的证据：证据1，被告认为该证据确实是被告出具的，但针对的是2011年12月30日前签订购房合同的业主，与原告无关，因为双方签订合同时间是2012年3月31日，即便被告延期至2012年3月31日交房，对原告也不存在逾期交房的问题。本院认为，该证据能够证实被告曾于2011年12月30日告知业主延期交房的事实，本院予以认定。证据2，被告认为2014年9月26日的通知与房屋买卖无关，对2015年1月24日的信系物业公司出具，与本案无关，对2013年12月25日的通知、2013年12月30日的告知书真实性、合法性、关联性没有异议，已明确告知业主可办理权属证书，反而证明合同约定前被告已完成合同约定义务，无需承担违约责任，该组证据不能达到原告的证明目的。本院认为，2014年9月26日的通知与本案无关，本院不予认定，2015年1月24日的信并非被告出具且不能证明原告的证明目的，本院不予认定，被告对其他两份通知、告知书的真实性、合法性均没有异议，该两份通知、告知书证据能够证明被告曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书、于2013年12月30日告知业主先行垫付房产契税可办证的事实，本院予以认定。证据3，被告认为涉案合同能够证明原告向被告购房时间为2012年3月31日，被告全面实现交房是2012年3月30日，故不存在逾期交房，涉案合同第一条已明确告知被告已取得土地使用权初始登记，第十六条明确约定被告的义务是办理初始登记，而后由原告自行办理转移登记，被告已于合同约定期限前取得初始登记并多次通知业主；销售不动产统一发票只能证明原告在开具发票的时间办理转移登记，不能证明被告违约；对被告工商登记情况无异议。本院认为，该组证据能够证明被告的主体资格，原、被告双方之间约定的权利、义务，被告于2016年2月1日为原告开具销售不动产统一发票的事实，本院予以认定。
被告提供的证据：原告认为被告提供的证据1、2均与本案无关。本院认为，物业费应由原告向相关物业服务公司缴纳，原告认为证据1与本案无关，本院不作认定，证据2能够证实被告代原告缴纳专项维修资金4917.12元的事实，本院予以认定。
根据本院认定的证据及庭审中原、被告的陈述，本院查明事实如下：两原告系夫妻关系。原、被告于2012年3月31日签订涉案合同，购买涉案商品房。涉案合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于白云街道下昆溪村以南、南环路以西、编号为国用（2007）第2-62号的地块的建设用地使用权……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园H区8幢3单元2304室……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”原告已支付房价款594152元。被告曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书，于2013年12月30日告知业主急需办证可垫付房产契税先行办理。被告于2016年2月1日为原告开具销售不动产统一发票。被告代原告缴纳专项维修资金4917.12元。
另查，被告于2007年6月22日取得东阳市国用（2007）第2-62号土地使用证，于2013年5月16日办理了涉案商品房所有权初始登记。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点在于被告是否应支付逾期交房违约金及逾期交付土地、房屋权属证书违约金。对逾期交房违约金，原告主张被告应按合同约定支付2011年12月30日起至2012年3月30日止的逾期交房违约金，本院认为，涉案合同关于被告应于2011年12月30日前交付商品房的约定应适用于在约定日期前购买商品房的业主，而本案原告于2012年3月31日才向被告购买涉案商品房，要求被告于2011年12月30日前交付涉案商品房显然不符合常理，故本院对原告主张的逾期交房违约金不予支持。对逾期交付土地、房屋权属证书违约金，原告主张被告应于2013年12月30日之前取得涉案商品房的土地、房屋权属证书交付给原告，但直至2016年3月1日，被告仍未办理并交付给原告土地使用权证书，已构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称涉案合同约定的是由被告办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，其在涉案合同第一条中已告知原告土地使用权初始登记情况，并于2013年5月办理了商品房所有权初始登记，涉案合同约定由原告方自行办理土地、房屋所有权转移登记，故被告办理了土地使用权、房屋所有权初始登记就完成了合同约定的义务，被告不存在违约情形，不应支付违约金。本院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案被告已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即被告已按约履行合同义务。至于前述权属证书是否需要交付给买受人的问题，虽然涉案合同约定被告应取得上述权属证书并交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务应以理解成被告在办理权属证书后的通知义务为宜，鉴于被告已于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书，故本院对原告主张要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求不予支持。
被告辩称其已代原告缴纳专项维修资金及五年的物业费，但其提供的证据仅能证明其代原告缴纳了专项维修资金而不能证明其代原告缴纳了五年的物业费，本院认为，原告不同意在本案中处理物业费，且物业费与本案不属于同一法律关系；涉案合同约定原告应缴纳专项维修资金，但未对支付时间进行约定，现原告认为物业费及专项维修资金均与本案无关，故本院对该辩称意见，不予采信，关于、物业费、专项维修资金可另案解决。
综上，原告的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
驳回原告郑东云、童春的诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1644元，减半收取822元，由原告郑东云、童春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 张丽萍
二〇一六年十一月十五日
代书 记员 蒋锦阳