广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法滘民初字第784号
原告佛山市顺德区北滘镇锦华木器厂，住所地广东省佛山市顺德区。
个体工商户负责人梁润锦，男，1951年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被告佛山市顺德区北滘镇西滘业如杂货店，住所地广东省佛山市顺德区。
个体工商户负责人龚辉，男，1977年10月4日出生，汉族，住广东省梅县。
原告佛山市顺德区北滘镇锦华木器厂（下简称锦华厂）诉被告佛山市顺德区北滘镇西滘业如杂货店（下简称业如店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法由审判员周子昌适用简易程序进行独任审判。本案于2015年8月3日开庭进行公开审理。原告锦华厂的个体工商户负责人梁润锦，被告业如店的个体工商户负责人龚辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月1日，原告多次要求无签订合同的被告将房屋交回，但被告一直拒绝，还拖欠租金至今。现原告起诉要求判令：1.被告将位于佛山市顺德区北滘镇西滘村委会林上路外工生活区2号的房屋交回原告；2.被告支付自2015年1月至7月的租金，每月4500元，共31500元；3.被告承担诉讼费用。
被告辩称，我从2003年开始就租赁原告的房屋，双方签订过两份合同。第一份合同，我支付了押金5200元（每月租金2600元，以两个月的租金为押金），第二份合同，没有退押金，我在原来的基础上再支付了押金700元。前两份合同的押金合起来写了一张收据，原告在收据中确认收到了押金6000元。2013年合同到期之后，原告承诺将涉案房屋租给我五年，我又再交了2100元租金，即我前后共向原告支付了8100元押金。但是当时没有签订合同。后来，原告打印了合同让我签，我发现合同有问题，租赁期间写了2012年至2018年，我就提出让原告修改合同。但是原告一直没有重新打印。我每个月支付租金4000元，支付租金至2014年12月，2015年1月及之后的租金就没有支付。我同意于庭后三天之内搬离涉案的房屋，但是不同意支付原告主张的租金。因为2015年4月，原告擅自把电停了，我方没办法正常经营，而且还从2015年4月底开始，就将涉案房屋的二、三楼另外出租给案外人，因此从2015年4月开始，我只使用了一楼。另外，是原告承诺出租五年给我，我才同意租金标准为每月4000元，但是现在还不够五年，我的损失很大。所以我方不同意支付原告起诉所主张的租金。
综合当事人的诉辩，本案当事人争议的焦点是：
1.原告出租涉案房屋是否享有出租权；
2.原、被告双方的租赁合同是否有效；
3.被告拖欠原告的租金是多少；
4.原告的各项诉讼请求有无法律依据。
针对上述焦点，原告提供证据及被告的质证意见如下：
1.原告营业执照、被告企业机读查询资料复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证认为，无异议。
2.租用合同复印件一份，证明原来双方在2008年3月8日续签合同，租赁期限到2013年12月31日。
被告质证认为，无异议，但是当时合同到期之后，我给了2100元押金给原告。
3.粤房地权证佛字第××号房地产权证复印件一份，证明原告出租的房屋是属于梁浩楠和梁坤豪，原告的负责人梁润锦在2009年8月28日赠与涉案房屋给原告的负责人梁润锦的两个孙子。
被告质证认为，无异议。由于梁浩楠和梁坤豪是原告的负责人梁润锦的孙子，年龄较小，所以我当时是与原告负责人梁润锦的儿媳签订合同的。
经过庭审辩证、质证，本院对当事人提供的证据作出如下认证：
1.原告提供的证据1、2、3，被告对真实性均无异议，经审查，该三份证据来源合法，可以反映本案事实，本院对此三份证据予以采信。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对有争议的事实作出如下确认：
被告业如店一直承租原告锦华厂管理的位于佛山市顺德区北滘镇西滘村委会林上路外工生活社区2号的房屋。2008年3月8日，双方签订《租用合同》。合同约定，锦华厂将上述房屋（含铺位）出租给业如店，租期从2008年1月1日至2013年12月31日，租金每月2950元，之前已收押金，另加收700元保证金，租约期满后，在10天内退回保证金。签订合同后，锦华厂出具收据确认收到业如店押金6000元。业如店亦继续使用上述房屋，由业如店自用一层铺位，房屋二、三层则由业如店出租给案外租客。2014年1月1日，双方的租赁合同届满后，曾经协商续签订书面租赁合同，但双方最终没有签订新的租赁合同，但业如店从2014年1月起每月向锦华厂支付租金4000元。2015年1月起，锦华厂要求业如店收回房屋，但业如店不同意并且开始没有向锦华厂支付租金，至2015年7月止，业如店仍欠锦华厂共7个月租金。2015年4月，由于业如店没有交纳租金，锦华厂遂停止向业如店供电。2015年5月起，锦华厂与涉案房屋二、三层的案外租客达成一致，由案外租客直接支付租金给锦华厂，每层每月租金800元。业如店现实际只使用涉案房屋的一层。
佛山市顺德区北滘镇锦华木器厂是梁润锦个人开办的个体工商户，而被告佛山市顺德区北滘镇西滘业如杂货店是龚辉个人开办的个体工商户，涉案位于佛山市顺德区北滘镇西滘村委会林上路外工生活社区2号的房屋原是由梁润锦所有，后由梁润锦于2009年8月将房屋所有权赠与给孙子梁浩楠、梁坤豪。在房屋所有权转让后，房屋仍实际由梁润锦经营管理，被告对此知情。
本院认为，一、关于本案当事人的主体问题，锦华厂是梁润锦开办的个体工商户口，而业如店是龚辉开办的个体工商户，故锦华厂的权利义务应由梁润锦直接承担，业如店的权利义务应由龚辉直接承担。二、关于本案租赁合同的法律关系问题。虽然涉案房屋属于梁浩楠、梁坤豪，但实际由锦华厂管理使用，而被告业如店亦对此知情，故可认定锦华厂对涉案房屋享有出租权。由于锦华厂享有出租权，而锦华厂与业如店原签订的租赁合同内容没有法律行政法规的禁止性规定，故该租赁合同合法有效。但双方的租赁合同期限至2013年12月31日，之后双方没有签订新的书面租赁合同，故双方于2014年1月起形成不定期租赁合同关系。由于原告锦华厂自2015年5月起实际收取涉案房屋的二、三层的租客的租金，即原告实际从2015年5月起已收回涉案房屋的二、三屋的支配处分权。被告业如店在庭审中明确同意将涉案房屋交回原告使用，即双方就解除租赁合同关系达成一致意见，故被告应向原告交还涉案房屋的一层。原告要求被告交还房屋的请求有理，本院予以支持。三、关于租金标准的问题。由于双方在2014年1月起没有签订书面租赁合同，但被告业如店每月支付租金4000元，故可认定自2014年1月起，被告应负担的每月租金为4000元。原告认为每月租金为4500元的请求无理，本院不予支持。被告认为租金因原告承诺出租五年才是4000元的辩称，因其没有提供证据，本院不予采纳。四、关于租金支付的问题。被告业如店自2015年1月起没有交纳租金，属于违约，应负向原告锦华厂支付租金的义务。业如店自2015年1月至3月没有支付租金，故业如店应向锦华厂支付2015年1月至3月的租金共12000元。锦华厂从2015年4月起自行停止向业如店供电，其行为违反约定，影响了业如店的正常生产经营，而且锦华厂从2015年5月起已实际接受涉案房屋的二、三层并出租，每月收取租金800元，显然原告还要求业如店2014年4月至7月支付全额租金的请求无理，本院不予支持。但业如店在停电后实际仍使用涉案房屋，故亦应支付适当的租金给原告。被告认为因停电导致影响经营的辩称有理，但其认为不应支付上述期间的租金的辩称，没有证据证实，本院不予支持。结合双方陈述，本院酌情认定被告受影响程度为10%，故2015年4月的租金为3600元（4000元×90%）；2015年5月、6月、7月的租金应以每月2160元[（4000元-800元×2层）×90%]为宜，即被告应向原告支付2015年4月至7月租金共7920元为宜。因此，被告应向原告支付2015年1月至7月租金共19920元。因被告在承租时向原告交付了押金6000元，现租赁合同已解除，故应予退还被告。经扣减，被告应向原告支付租金13920元（19920元-6000元）。被告认为已交付押金8000元，没有证据证实，本院不予采纳。至于被告认为其承租房屋进行了装修而交回房屋造成损失的主张，因没有在本案提起反诉，故本院不予处理，被告可另案诉讼处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区北滘镇西滘业如杂货店（龚辉）应于本判决发生法律效力后三日内向原告佛山市顺德区北滘镇锦华木器厂（梁润锦）交还位于佛山市顺德区北滘镇西滘村委会林上路外工生活社区2号的房屋一层（含铺位）；
二、被告佛山市顺德区北滘镇西滘业如杂货店（龚辉）应于本判决书发生法律效力后十日内向原告佛山市顺德区北滘镇锦华木器厂（梁润锦）支付2015年1月至7月的租金13920元；
三、驳回原告佛山市顺德区北滘镇锦华木器厂（梁润锦）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费减半收取为293.75元（已由原告佛山市顺德区北滘镇锦华木器厂预交），由原告佛山市顺德区北滘镇锦华木器厂负担110元，被告佛山市顺德区北滘镇西滘业如杂货店负担183.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周子昌
二〇一五年八月四日
书记员 何铭娴