青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄商初字第402号
原告中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行，住所地XXX，组织机构代码：XXX。
负责人万磊，系该行行长。
委托代理人孟庆伟，男，XXX出生，汉族，系该行职工。
被告朱业武，男，汉族，XXX出生，住XXX。身份证号：XXX。
被告李兆凤，女，汉族，XXX出生，住XXX。身份证号：XXX。
原告中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与被告朱业武、李兆凤金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法适用普通程序，由审判员吕莉莉担任审判长、与审判员赵晓玲、人民陪审员孙瑜共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孟庆伟到庭了参加了诉讼，被告朱业武、李兆凤经本院公告开庭传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行诉称，原告与被告于2012年3月9日签订编号为84020120120002073号的《个人购房担保借款合同》，由原告向被告提供借款40万元，用于购买位于青岛市黄岛区灵海路100号3栋2单元102号房屋，并用其上述房屋为该笔借款提供抵押担保，被告与原告办理抵押登记，贷款期限为20年，借款利率为7.05%，还款方式为等额本息还款法，根据合同约定如果被告未按约偿还贷款本息，原告有权提前实现债权。合同签订后，原告依约向被告发放贷款，至原告起诉之日，被告逾期4个月未足额偿还本息，经原告催告后，被告仍不归还，原告有权提前实现债权收回贷款，请求：1、依法判令解除原被告之间签订的借款合同；2、判令被告立即偿还原告剩余本金374960.67元，及截止到2015年1月16日的欠息7064.01元；3、判令被告依照双方合同约定利率支付至实际清偿之日止的利息；4、判令原告对被告的房屋折价、拍卖和变卖后所得价款依法享有优先受偿权；5、判令被告负担本案的受理费。
被告朱业武未答辩。
被告李兆凤未答辩。
经审理查明，原告与被告（曾用名：中国农业银行股份有限公司胶南市支行）于2012年3月9日签订编号为84020120120002073号的《个人购房担保借款合同》，由原告向被告提供借款40万元，用于购买位于青岛市黄岛区灵海路100号3栋2单元102号房屋，二被告作为上述房产的共同所有人，并用其上述房屋为该笔借款提供抵押担保，借款期限为20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为执行利率，还款方式采用按月等额本息还款法，还款日为每月的20日。二被告于2012年3月29日办理抵押登记，抵押权证号为：南房地权市他字第201222413号。二被告系夫妻关系，被告李兆凤于2012年3月9日为原告出具共同还款承诺书。
借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人为实现债权和抵押权而发生的一切费用。抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位物、附合物、混合物、分离物、加工物和法律法规规定的其他财产和权利。在本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物所折价、或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用。
合同还约定借款人未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之五十，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。在借款人未按期足额偿还借款本息或者出现违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或抵押权实现的情形时，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本合同所称“期限届满”或“到期”包括本合同项下债务履行期限届满，以及贷款人依照国家法律法规规定或本合同的约定宣布本合同项下债务提前到期的情形。
另查明，原告2012年4月1日向被告指定账户一次性发放贷款40万元，执行利率为年息7.05%，逾期利率为年息10.575%，被告自2014年10月开始逾期，截止至2015年1月16日，被告尚欠原告本金374960.67元，利息7064.01元。经原告催款后，被告仍未还款。
上述事实，有原告提交的《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《抵押权证》等书证及原告的当庭陈述等在案为凭，已经本院审查，可以采信。
本院认为，原告与二被告签订的个人购房担保借款合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了发放贷款义务，二被告应按照合同约定按期履行还款义务。被告逾期不还款，经催告后在合理期限内仍未履行，已经构成对合同的违约，原告有权按照合同约定要求被告提前清偿借款本息，并解除合同，被告应依照合同约定承担违约责任。原告主张被告支付未偿还本金及按照合同约定利率计算的利息、罚息、复利，符合合同约定，有事实和法律根据，本院予以支持。二被告自愿用共同所有的位于青岛市黄岛区灵海路100号3栋2单元102号房屋（南房地权市他字第2012224**号）为该笔贷款提供抵押担保，双方依法办理了抵押登记，故原告主张对抵押房产在拍卖、变卖及折价后所得价款享有优先受偿权，本院予以支持。被告朱业武、李兆凤经本院公告开庭传票传唤无正当理由未到庭，视为其放弃质证及辩论权利，应承担不利法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法缺席判决如下：
一、依法解除原告中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与被告于2012年3月9日签订的编号为84020120120002073号的《个人购房担保借款合同》；
二、被告朱业武于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行支付剩余借款本金人民币374960.67元；
三、被告朱业武于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行支付上述欠款截止至2015年1月16日产生的欠息7064.01元；
三、被告朱业武于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行支付按本金374960.67元计，自2015年1月16日起至实际清偿之日止按照双方签订的编号为编号为84020120120002073号的《个人购房担保借款合同》约定利率计算的欠息。
四、被告李兆凤对上述二、三、四项债务承担共同还款责任。
五、二被告届时未能偿还上述款项，原告中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行对其提供的位于青岛市黄岛区灵海路100号3栋2单元102号房屋（南房地权市他字第2012224**号）房屋依法拍卖、变卖、折价处置所得的价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6924元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状正本1份，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
判决生效后，权利人申请强制执行的期限为履行期届满之日起2年。
审 判 长 吕莉莉
审 判 员 赵晓玲
人民陪审员 孙 瑜
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 王传河