广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初7086号原告朱俊波，男，汉族，1990年3月2日出生，住湖北省沙洋县，委托诉讼代理人温建良，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人徐罡，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告郭结萍，女，1982年7月28日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人周嘉乐，系广东政邦律师事务所律师。第三人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号，统一社会信用代码：91440600776200456L。负责人：温兆强。原告朱俊波与被告郭结萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依职权追加满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司为本案第三人，并依法由审判员林波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续按照约定履行《房地产买卖合同》；2、被告赔偿原告支付给第三人的20000元中介费及委托办理贷款支付的费用6000元；3、被告向原告每日按总成交价的1‰支付违约金313730元（即每日违约金为1370元，自2016年10月14日暂计算至2017年5月30日为229日）；4、被告赔偿原告因银行贷款利率上涨所造成的损失231525元（根据实际贷款利率与2017年2月7日中国银行《同意购房抵押贷款通知书》所批准贷款利率的差价计算）；5、被告赔偿原告办理房产过户等业务的误工费3000元；6、被告向原告双倍返还定金80000元；7、被告承担全部诉讼费、保全费，待原告胜诉直接由法院退回给原告。事实与理由：2016年9月28日，原告与被告签订《房地产买卖合同》及附件，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区岭南大道北131号九座2101房（以下简称“涉案房屋”）。合同签订后，原告于2016年9月28日向被告指定代理人梁振光转账40000元定金，并向第三人支付20000元中介费及委托办理贷款费用6000元。另外，原告多次督促被告及时办理提前还款赎契以及协助原告办理过户登记、抵押贷款手续，同时也通过第三人督促。但被告至今未办理上述手续，已经构成违约。现房价大幅涨价，同小区同档次房屋现已售至220万元。2017年2月7日，原告已经得到中国银行的《同意购房抵押贷款通知书》，申请贷款金额为1050000元，期限30年，由于被告拖延，造成原告贷款利率优惠明显降低，同时造成原告误工损失3000元。庭审中，原告明确要求继续履行的是2016年9月28日，原告与被告签订的《房地产买卖合同》。被告辩称，针对原告第一项诉请，根据目前的情况原告已经变更了，我方不清楚原告继续履行的房屋买卖合同是哪一份，2016年9月原被告签订的1370000元的合同，我方认为该份合同已经失效。现双方达成买卖合意的合同是2016年11月8日签订房地产买卖合同，总房价为1510000元；2、我方不同意原告第二至第六项诉请，理由有三：（1）原告依据已经失效的合同条款诉求我方赔偿，于法无据；（2）我方不存在合同所约定的违约行为；（3）即使按照2016年9月签订的合同，从合同的内容上实际上也是原告违约在先，是原告逾期履行向银行申请购房贷款的义务，因此原告所主张的赔偿没有事实和法律依据。3、本案的诉讼费应当由原告承担。第三人未向本院提交书面陈述意见及证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交如下证据：1、原被告双方身份证复印件；2、房地产买卖合同（NO：SA0000007）、房地产买卖合同附件；3、收款证明；4、同意购房抵押贷款通知书打印件；5、粤房地权证佛字第××号房产证打印件；6、佛禅国用2013第1002567号土地使用权证打印件；7、账单、支付宝交易记录明细查询、支付宝转账电子回单、招商银行账户证明书、招商银行户口历史交易明细表、招商银行交易查询、招商银行账单详情；8、收款收据；9、买卖代理费支付承诺书、收款收据；10、谈话录音。被告提交如下证据：1、公证书；2、被告指定代理人与中介工作人员微信聊天记录；3、《个人购房贷款合同》、《2011年度还款计划》。本院依被告申请向中国银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称“中国银行南海支行”）调取涉案房屋的购房贷款资料。上述证据经质证，本院认证意见如下：对于原、被告提交的证据，鉴于双方均未提交相反的证据足以推翻对方证据的真实性，故本院对原、被告提交的证据的真实性均予以确认。至于本院调取的证据，来源合法，真实可信，故对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉案房屋现权利人登记是被告，抵押权人是广发银行股份有限公司佛山分行，债务履行期限至2026年6月。2016年9月28日，被告（卖方）与原告（买方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO.SA0000007）及附件，合同约定买卖双方就买卖涉案房屋的所有交易条件达成一致，物业之成交价为1370000元。附件约定买方须在签署合同当天支付给卖方定金40000元，物业现时抵押中，欠款额约500000元，卖方在签署合同后15日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。首期房款260000元办理交易递件当天由买方直接支付卖方。尾期房款即申请贷款额1070000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方帐户。同日，被告通过案外人梁振光收取原告支付的40000元定金。2016年10月18日，被告与案外人杨健江委托案外人朱海烽代为办理涉案房屋偿还贷款、解除抵押登记的一切手续，领取注销抵押后的房产凭证及相关法律文件；待上述房屋符合出售条件后，代为出售上述房屋，代为办理出售上述房屋的相关手续，签订房屋买卖合同；上述房屋出售时，若买方选择银行按揭贷款方式支付购房款，受托人有权代表委托人协助买方办理上述房屋银行按揭贷款的相关手续，签订相关法律文件等。委托期限：办完以上事项为止。受托人在其权限范围内所签署的有关文件，均予承认。2016年11月8日，案外人朱海峰以被告（甲方、转让方）名义与原告、案外人黄梦琪（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，主要约定甲方将涉案房屋转让给乙方，该房地产交易总金额为1510000元，乙方应于合同签订后支付甲方定金40000元，乙方支付第一期房款420000元，最后一期付款1050000元，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵。付款方式按揭。2016年11月25日，原告、案外人黄梦琪就涉案房屋向中国银行南海支行提交《个人房屋贷款申请表》，申请贷款金额105万，其中注明已付首期款46万。2017年2月7日，中国银行南海支行就涉案房屋出具《同意购房抵押贷款通知书》，拟同意原告、案外人黄梦琪申请贷款金额105万。另查明一，审理过程中，本院依原告申请追加案外人黄梦琪作为本案原告参加诉讼，后黄梦琪以其本人并非案涉房屋有效买卖合同（原、被告及第三人中介公司签订）的当事人，故申请撤回对被告的起诉。庭审中，原告委托诉讼代理人亦表示黄梦琪不再作为原告，撤回起诉。另查明二，庭审过程中，原告陈述签订第二份合同的原因是当时为了贷款，因为当时按揭公司说，贷款的话要写我跟我女朋友的名字就要签这个合同。之所以要两个人一起贷款，是因为想房产证上有两个人的名字，所以要两个人一起贷款才可以。一开始签的时候合同是格式合同，内容是空白的，我跟女朋友就是签了名字，后续的内容都不是我们填写的。原告委托诉讼代理人则陈述原告及案外人黄梦琪签字时合同内容原本是空白的，合同价款是按照当时的评估价格来填写去提交申请贷款。2016年11月签订的合同是为了去贷款。第二份合同上甲方的名字，由于被告和被告方的代理人都不在场，所以不知道是谁签的。被告委托诉讼代理人陈述签名不是被告本人，是代理人朱海烽签的，指模也不是被告本人签的。因为我们做了公证让代理人跟进。现在没有还款赎证，还在还贷款。本院认为，本案系因房屋买卖合同引起的纠纷。原告、被告、第三人三方签订的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于2016年11月8日案外人朱海峰以被告名义与原告、案外人黄梦琪签订的《房地产买卖合同》效力问题，该合同约定的涉案房屋交易价为1510000元，定金40000元，第一期房款420000元，最后一期付款1050000元，而原告、被告、第三人三方签订的《房地产买卖合同》约定的涉案房屋交易价为1370000元，定金40000元，首期房款260000元，尾期房款即申请贷款额1070000元。上述两份合同的交易金额相差较大，且2016年11月8日的《房地产买卖合同》并非被告本人所签订，据现有证据及当事人陈述亦可知，被告在本院从中国银行南海支行调取该合同之前并不知道该合同的存在，本案中也无证据证明在签订上述三方《房地产买卖合同》之后原、被告曾就涉案房屋的交易价及付款方式进行再次协商。上述情形明显有悖于一般的交易习惯。因此，本院认为，2016年11月8日的《房地产买卖合同》并非原、被告及黄梦琪合意的结果，成为涉案房屋买卖合同的主体亦并非黄梦琪的真实意思表示，故被告认为上述三方《房地产买卖合同》失效，应履行2016年11月8日的《房地产买卖合同》，依据不足，本院不予采纳。原、被告就涉案房屋的交易仍应以上述三方《房地产买卖合同》的约定为准。关于原告诉请被告继续履行上述三方《房地产买卖合同》。原告要求继续履行，应当符合合同法关于继续履行的条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。而据本院查明的事实，涉案房屋上原先已设立抵押权，原告并无证据证明该抵押权存在无效或可撤销的情形，故该抵押权合法有效。据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在上述抵押权未消灭的情况下，原告关于继续履行的诉请不符合法院判决强制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求，故本院对原告提出的上述诉请不予支持。至于原告的其他诉请，由于系建立在合同继续履行的基础之上，因此亦缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱俊波的诉讼请求。本案受理费5171元，财产保全费2020元，合计7191元，均由原告朱俊波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年九月二十七日书记员 冯裕雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。