上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第982号
原告蒋敏亚。
原告（反诉被告）王才军。
两原告委托代理人侯平，上海市国和律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海士均厨具设备有限公司。
法定代表人钟士均，执行董事。
被告钟士均。
两被告委托代理人谢锦春，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
原告蒋敏亚、王才军诉被告上海士均厨具设备有限公司、钟士均及反诉原告上海士均厨具设备有限公司诉反诉被告王才军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月29日立案受理，依法适用简易程序，于2013年4月11日、2013年9月13日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2013年12月11日、2014年6月19日、2014年7月7日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人侯平、两被告委托代理人谢锦春均到庭参加了诉讼。原告蒋敏亚到庭参加了第一次庭审，原告（反诉被告）王才军到庭参加了第一、四次庭审。本案现已审理终结。
原告蒋敏亚、王才军本诉诉称，2009年6月，原告因开店需要与被告上海士均厨具设备有限公司（以下简称“士均厨具”）签订了《房屋租赁合同》，约定被告士均厨具将位于上海市奉贤区南桥镇国顺路XXX号江海经济计园区内的标准厂房出租给原告；租期五年，从2009年6月8日起至2014年6月8日止；租赁费共计人民币（下同）60，000元（每年12，000元）。双方还约定，若一方违约，则违约金为租赁费的两倍。原告租下承租门店后即行装修并能正常经营日用百货，生意日渐红火并在周边小有名气。承租门店的隔壁为被告钟士均自己经营的门店，见原告生意兴隆，被告钟士均想收回承租门店自营，其无理要求被原告拒绝后，2012年1月，被告钟士均两次封了承租门店的门。第一次封门时间为2013年1月1日，被告钟士均加锁锁住了原告店面卷闸门，经原告报案110出警劝说后被告钟士均才打开。第二次封门时间为2013年1月5日，被告钟士均将原告店面卷闸门用电焊焊死，至今仍未开启。被告的恶意封门行为不仅导致原告无法继续经营，损失惨重，而且由于原告吃住均在店里，封门后原告的住宿都成了问题。故原告诉讼来院，要求判令：1、被告士均厨具支付赔偿金120，000元；2、被告钟士均对上述赔偿金承担连带责任。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告士均厨具支付违约金120，000元，赔偿超过违约金的实际损失179，183元；2、被告钟士均对上述赔偿金承担连带责任。
两原告针对其本诉诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、租赁合同一份，证明双方存在租赁关系，约定了租赁地点、租期、租金及违约赔偿金事项。
2、照片四张，证明门已被焊住了。
3、报警记录两份，证明店门被焊死，当时有报警记录�被告已经认可，另证明损害事实。
4、损失清单和附件一组，证明原告根据记忆列了原告可能的损失，主要是装修类的，包括布线材料门板以及预期的经营损失。
5、租房协议一份，证明两原告本来是住在店里的，自己的房子出租，因被告原因导致原告有房租收入的损失，应算在赔偿范围内。
被告士均厨具、钟士均本诉辩称，本案系争房屋所有权归被告士均厨具所有，租赁合同也是由被告士均厨具与原告签订，被告钟士均的签合同行为是代表了被告士均厨具的，本案适格被告只有被告士均厨具，被告钟士均不是本案适格被告。原告主张被告士均厨具支付赔偿金缺乏事实和法律依据，请求驳回。本案是因为原告拒绝支付租金而造成租赁合同纠纷，并不存在被告违约行为。原告主张120，000元是根据合同约定违约责任的条款，被告认为该条款约定不明，如果按120，000元，已远超过之前租用的租金，是不合理的。从合同约定上来说，原告也是没有依据的，因此请求驳回原告的诉讼请求。
两被告针对其本诉辩称未向法庭提供证据。
同时被告（反诉原告）士均厨具反诉诉称，2009年6月，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告将位于上海市奉贤区南桥镇江海经济园区内的标准厂房（国顺路XXX号房屋）出租给反诉被告王才军，租期为五年，自2009年6月8日起至2014年6月8日止，租赁费每年12，000元。合同签订后，反诉原告就将租赁房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告却未能按约支付房租。2011年，反诉被告向反诉原告支付了11，000元，尚欠1，000元未付。2012年，反诉被告仅支付了5，000元房租，尚欠8，000元未付。由于反诉被告一直拖欠租金，已构成违约，故反诉原告多次要求解除合同，收回租赁房屋，但反诉被告不予理会。�反诉原告士均厨具诉讼来院，要求判令：1、反诉被告王才军支付2011年拖欠的房租1，000元，2012年拖欠的房租7，000元，合计8，000元；2、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2013年1月20日解除；3、反诉被告王才军支付自2012年12月8日起至2013年1月20日的租金1，300元，自2013年1月21日起至2014年6月19日止的房屋占有使用费17，000元。
被告（反诉原告）士均厨具针对其反诉诉称向法庭提供了如下证据：
1、房地产权证一份，证明系争房屋是反诉原告士均厨具合法拥有的。
2、告知函和挂号信收据一份，证明反诉原告向反诉被告王才军致函通知，因反诉被告未支付到期租金而解除合同，
原告（反诉被告）王才军反诉辩称，反诉原告士均厨具的说法没有依据，与事实不符，反诉被告王才军租金一直是正常支付的，没有拖欠。租金一直支付到2012年12月8日，按照以前的惯例，�诉被告的租金是半年一付的，正常情况下在1月左右支付，租金先付后用，惯例是延后一个月支付，从收款收据中可以看出这种支付方式。对于合同的解除，反诉被告同意在确认反诉原告根本性违约的前提下，由反诉原告承担违约金后同意解除。
原告（反诉被告）王才军针对其反诉辩称向法庭提供了如下证据：
1、收款收据一份，证明王才军的租金是正常支付的，租金支付到2012年12月8日，同时证明此前王才军没有欠款，以及6月份应付租金在7月份支付是交易习惯。
2、账户交易明细清单一份，证明1月7日当天报警后，士均厨具都是以未交租金为理由，故王才军当场去银行取钱交给被告钟士均，但被告钟士均不要，其目的就是要收回房子。
经当庭质证，双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于两原告提供的本诉证据，两被告对证据1真实性无异议，但认�对赔偿约定不明确，本案不适用该条款，且被告没有违约行为。对证据2的焊门事实无异议，是被告焊的。对证据3真实性无异议，但对原告要证明的内容由异议，被告之所以将门焊死，主要是因为原告长期不肯缴纳租金所致，报警记录里写明了是因房屋问题引发的纠纷；在2012年6月，原告交最后一期租金的时候承诺12月搬走，所以才交了5，000元，但到期后原告不搬走也不缴纳租金，所以被告要其停止经营是合理的。对证据4不认可，认为该损失清单是原告自行制作的，无法确认真实性，该损失并非已经实际发生是损失，系争房屋至今为止被告没有收回，门钥匙也在原告处，里面的装修和物品都是按原样的，不存在被告损害装修或物品的行为；对销货清单无法认可其真实性。对证据5认为与本案无关，本案租赁合同不是出租给原告居住的，原告改变租赁合同的用途擅自�自己房屋出租给其他人，不能定义为损失，而是原告的违约行为。对于被告（反诉原告）提供的反诉证据，原告（反诉被告）对证据1真实性无异议。对证据2认可收到了，但认为是恶人先告状，在1月14日反诉被告还去找过反诉原告，告知如果导致反诉被告无法经营，反诉被告只能选择诉讼，之后在1月16日反诉原告就发出了这个告知函，以达到混淆他们违约的事实，其所谓的逾期三个月是没有依据的，租金没有拖欠，付到2012年12月8日的；关于支付5，000元的事情，中间的差额1，000元是因为反诉原告需要用一部分反诉被告租赁的楼上面积，所以与反诉被告协商后同意少收反诉被告租金1，000元。对于原告（反诉被告）提供的反诉证据，被告（反诉原告）对证据1真实性无异议，但认为可以证明反诉被告有拖欠租金的行为，且只支付了5，000元，收据上写明了“至此”，就是�了确认双方的租赁关系到12月8日为止。对证据2真实性无异议，但认为对取钱的事情不清楚，反诉原告没有收到反诉被告的钱款，在12月8日之后反诉原告一直在与反诉被告谈要么付清要么搬走，直到一个月后发生冲突，且那时已经过了原告所谓的延后一个月付款的交易习惯了。上述两原告提供的本诉证据1、2、3、士均厨具提供的反诉证据1、2及王才军提供的反诉证据1、2，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对两原告提供的本诉证据4，因系原告自行制作，且被告未予认可，故本院不予认定。对两原告提供的证据5，因被告未予认可，故本院不予认定。
另根据原告（反诉被告）王才军的申请，本院传证人徐某某出庭作证。
证人徐某某述称，其认识原告王才军，但不认识被告，以前其借过两原告的房子，所以认识的。1月7日那天，王才�打电话给其说房东要钱，他说1月6日的时候房东把门封掉了，1月7日又封了，王才军向其借车，所以其开车过去了，与王才军一起报警，说把门封掉不对。房东说因为没有交钱。警察来后，警察说王才军把钱付掉就好了，但王才军身边钱不够，就其与蒋敏亚去取钱，当时王才军在店里。其与蒋敏亚取钱后去把钱给房东，但房东的老板娘说不要，说房子不借给原告了。当时房东不在。王才军说付半年的房租，但老板娘说要付一年的，原告就去拿了12，000元，但老板娘说不要，说不租给王才军了。当时说付钱的时候警察在场，拿钱过去的时候警察走了。
经当庭质证，原告（反诉被告）王才军对证人证言无异议。被告（反诉原告）士均厨具对证人证言有异议，认为证人不能作为本案证人，对证人身份有意见，在3月11日的调解过程中，证人就坐在原告一起，旁听了双方调解的过程，包括原、被告陈述的事实，即其已经参加了关于本案的诉讼活动，其作为证人作证违反了相关的法律规定；就其陈述内容，与原告陈述有许多内容的出入，包括其自己前后陈述也有出入。原告与证人之间有利害关系，证人租用了原告的房屋，有经济利益关系，故证人资格不成立，请求不将证人证言作为本案证据使用。
对于证人证言，因证人与原告（反诉被告）王才军有利害关系，被告（反诉原告）士均厨具对证人证言不予认可，且证人对其所述未能提供证据予以证明，故本院对该证人证言不予认定。
本院于2013年4月15日与原、被告一同至系争房屋现场勘察，在各方到场情况下，将店面卷帘门电焊条去除并打开店门；并要求双方当事人对店内货物进行清点。
根据蒋敏亚、王才军的申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托上海沪中会计师事务所有限公司对蒋敏亚、王才军2011年1月起至2012年12月的平均利润进行鉴定。2013年8月27日，上海沪中会计师事务所有限公司出具《关于退回（2013）奉民三（民）初字第982号会计鉴定的情况说明》一份，载明上述鉴定，因原告无法提供规范完整的会计资料，不具备进行会计鉴定的基本条件而退回法院。
根据蒋敏亚、王才军的申请，本院再次依法申请上海市高级人民法院委托上海众华资产评估有限公司对金佳食品店：1、店内物损价值；2、自2011年1月至2012年12月的平均经营利润进行评估。2013年10月25日，上海众华资产评估有限公司出具《资产评估委托项目撤销说明》一份，载明：对于第2项评估要求，由于当事人无法提供完整的财务资料，根据现行的资产评估流程、方法及资产评估准则，无法完成该标的评估委托；对于第1项评估要求，因当事人认为店内物损损失价值较小，且双方对�损清单争议不大，仅评估第1项意义不大，故无需评估；综上，建议撤销该委托评估项目。
2014年5月28日、2014年6月9日，本院与原、被告双方一同至系争房屋，对店内物品进行了清点，并制作谈话笔录及盘点清单一组。蒋敏亚、王才军向法庭提供了其备注各物品单价的清单并后附部分销货清单，物品清单总价为31，061.48元。士均厨具、钟士均对上述清单及价格意见如下：1、清单中涉及的香烟部分不能作为本次结算、赔偿的项目，因为原告没有取得烟草专卖许可证，对于烟是自用还是出卖、真的还是假的都不清楚，且经被告了解，原告的这些烟都是从非正规渠道进的；2、原告说这些价格是成本价，但经过被告对部分商品去超市核价，据被告了解好几个都是市场价；3、有些商品的保质期还没有到，一些商品在双方2013年4月15日第一次去盘点的时候并没有过期，因为当天�匙仍在原告手中，原告有能力减少损失。对后附的销货清单真实性认可。同时，法庭于2014年6月19日将系争房屋钥匙交还士均厨具、钟士均。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：上海市奉贤区南桥镇金佳食品店（以下简称“金佳食品店”）系以原告蒋敏亚为经营者的个体工商户，蒋敏亚与王才军系夫妻关系。2009年6月，蒋敏亚、王才军与士均厨具签订《房屋租赁合同》一份，约定士均厨具将位于上海市奉贤区南桥镇江海经济园区内的标准厂房（国顺路XXX号房屋）出租给王才军；租赁费每年12，000元；租赁期限自2009年6月8日起至2014年6月8日止；若发生违约，则将按租赁费的两倍进行赔偿。上述合同抬头处乙方为金佳食品店，合同落款处由王才军签字。2012年7月7日，蒋敏亚、王才军向士均厨具支付租金5，000元，士均厨具向蒋敏亚、王才军出具收款�据，载明：“房租金收2012年6月8日至12月8日至此”。2013年1月6日，士均厨具将系争房屋卷帘门焊封，致蒋敏亚、王才军报警。2013年1月16日，士均厨具向金佳食品店发出《告知函》一份，载明根据合同法规定，金佳食品店违反了租赁合同，租金到期未付（逾期三个月，经士均厨具多次催收，仍至今未付）；通知金佳食品店于2013年1月20日前把租赁房内物品取走。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，蒋敏亚、王才军与士均厨具签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据两原告支付租金的收据，显示“房租金收2012年6月8日至12月8日至此”，对此两原告认为已支付租金至2012年12月8日，并无拖欠租金事实；被告认为“至此”的意思为租赁合同至此解除。本院认为，该收据并无解除合同的文字及意思表示，且“至此”二字与收租金日期紧连，故本院认定两原告已将截止2012年12月8日的租金支付完毕，故对士均厨具要求王才军支付2011年、2012年拖欠租金的诉讼请求，本院不予支持。按照双方支付租金的交易习惯，租金一般延迟一个月支付，故士均厨具于2013年1月6日将系争房屋大门焊封的行为显属违约，士均厨具应当承担相应的违约责任。士均厨具的封门行为导致双方租赁合同无法继续履行，现对于解除租赁合同双方均无异议，故本院依法予以确认。双方租赁合同约定：若发生违约，则将按租赁费的两倍进行赔偿。对于该条约定，两原告认为应当按照租赁合同的总金额，即五年租金总额60，000元的两倍计算违约金；被告认为该条约定不明，未明确是年租金还是月租金，按照合同租金总额计算违约金过高。�院认为，该条合同约定对违约金计算方式约定不明，双方又无法达成一致意见，故本院酌定士均厨具应承担的解除合同违约责任为六个月租金，即6，000元。对于两原告要求被告承担店内物品损失赔偿的诉讼请求，因该损失系由店门被焊封导致，故士均厨具应当予以赔偿。对于物品损失的金额，因士均厨具经本院释明未对两原告提供的物品清单价格进行核对，故本院按照原告提供价格核对后确定物品损失为20，000元。对于两原告要求被告承担装修损失的诉讼请求，因士均厨具未予认可，且经本院现场勘察，系争房屋内无形成附合的装饰装修，故对两原告该诉讼请求，本院不予支持。对于两原告要求被告承担预期利益损失的诉讼请求，因经本院两次委托评估均因两原告无法提供材料而未能进行评估鉴定，且两原告最终表示不再申请评估，故本院对两原告该诉讼请求亦不予支持。士均厨具的封门行为导致两原告无法继续使用系争房屋，且被告使用房屋就位于系争房屋隔壁，故两原告的租赁目的无法实现，士均厨具要求王才军支付封门后的租金或占有使用费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对士均厨具要求王才军支付2012年12月9日起至2013年1月5日的租金900元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于两原告要求钟士均承担连带责任的诉讼请求，因钟士均系作为士均厨具的法定代表人与蒋敏亚、王才军签订《房屋租赁合同》，故蒋敏亚、王才军该诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、原告蒋敏亚、原告（反诉被告）王才军与被告（反诉原告）上海士均厨具设备有限公司于2009年6月签订的《房屋租赁合同》解除。
二、被告（反诉原告）上海士均厨具设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋敏亚、原告（反诉被告）王才军解除合同违约金人民币6，000元。
三、被告（反诉原告）上海士均厨具设备有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋敏亚、原告（反诉被告）王才军物品损失人民币20，000元。
四、原告（反诉被告）王才军于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海士均厨具设备有限公司自2012年12月9日起至2013年1月5日的租金人民币900元。
五、对原告蒋敏亚、原告（反诉被告）王才军的其余诉讼请求不予支持。
六、对被告（反诉原告）上海士均厨具设备有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币5，607元，由被告上海士均厨具设备有限公司负担。反诉案件受理费人民币153.50元，由被告上海士均厨具设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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二〇一四年七月二十五日
审 判 长 倪黎明
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 杨士芳
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益、但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。