江苏省宝应县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏1023执异32号
案外人：王某某。
委托诉讼代理人：昌盛，上海择平律师事务所律师。
申请执行人：潘某某。
委托诉讼代理人：刘福江，江苏安宜律师事务所律师。
被执行人：宝应县捷达客运出租服务有限公司。
法定代表人：朱某某，该公司总经理。
被执行人：朱某某。
在本院执行潘某某与宝应县捷达客运出租服务有限公司（以下简称:捷达公司）、朱某某民间借贷纠纷一案中，案外人王某某对法院查封捷达公司名下位于宝应县白田路XX号102室、201室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
潘某某与捷达公司、朱某某民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月22日作出（2017）苏1023民初1407号民事判决。该判决发生法律效力后，根据潘某某的申请，本院于2018年4月13日立案执行，案号为（2018）苏1023执1458号。在该案执行过程中，本院于2018年5月9日作出（2017）苏1023执1458号执行裁定，裁定查封捷达公司所有的坐落于宝应县白田中路XX号101室、102室、201室不动产。
案外人王某某提出异议称，请求对涉案102室、201室房产解除查封。事实和理由是：2003年10月27日，案外人向捷达公司购买其位于白田中路××底层门面房由南向北第2-3间（即涉案102室）、二楼由南向北第1-3间（即涉案201室）。因当时捷达公司综合楼房产及土地尚未进行分割，故当时协议中只对位置、购买价等进行约定。案外人支付了价款，捷达公司于2005年将房屋交付，案外人装修后使用至今。2012年，捷达公司告知案外人房屋及土地已经分割完毕，并将二证复印件交给案外人。后案外人一致催促捷达公司办理过户手续，但因税收问题拖延至今，导致未能过户。案外人认为，捷达公司有权处分自身房屋，案外人购买房屋并无违法之处，且案外人使用该房屋十余年，房屋未能办理过户手续并非案外人的过错，根据《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》（以下简称：《执行异议和复议规定》）第二十八条等法律规定，特提出异议。另，案外人得知捷达公司将涉案房产抵押给他人，案外人认为抵押权不能对抗“买受人优先权”，应认定无效。
案外人王某某提供下列证据材料：
1.购房协议1份，载明的内容是：捷达公司将位于白田中路××底层门面房由南向北第2-3间、二楼由南向北第1-3间出售给王某某，其中底层门面房为0.4万元/㎡，二楼为0.15万元/㎡，实际面积以房产公司测量为准，已收到的购房款以收条为准。王某某、李锦权上协议上签名，加盖有捷达公司印章，落款时间是2003年10月27日。
2.收据、借据18份和汇款单1份，其中收据、借据记载的主要内容是李锦权出具的加盖有捷达公司印章，从2003年10月至2009年3月收取王某某、徐家富和徐奎的支付或出借不等数额的房款和出借款。
3.租赁合同4份及承租人出具的证明1份，载明主要内容是王某某或其妻子为出租人，将涉案房屋对外租赁至今。
4.情况说明1份，载明主要内容是徐家富之子徐奎系王某某的女婿。
5.房产证、土地证1份，载明主要内容是涉案房产登记权利人是捷达公司。
申请执行人潘某某递交答辩意见称：一、案外人非执行标的的所有权人。根据相关规定，即便案外人与被执行人之间存在买卖关系，因未办理物权变更登记，故不产生物权转让效力；二、案外人不具有排除执行申请的法定理由。1.生效判决确定了抵押权的优先效力。根据《执行异议和复议规定》第二十七条，申请执行人对执行标的有合法登记的抵押权，案外人的理由仅可对抗一般金钱债权的执行。2.即便适用该规定第二十八条，案外人亦不符合规定的阻却条件。提交的证据存在诸多问题，真实性无法确认。首先，案外人与被执行人未签订合法有效的书面合同；其次，收条是李锦权个人出具，部分是借据，约定有利息；再次，未能提供要求出卖方办理变更手续的相关证据，未能办理过户手续其负有责任。综上，请求驳回案外人的异议请求。
申请执行人潘某某提交了本院作出的（2017）苏1023民初1407号民事判决书1份。
被执行人捷达公司、朱某某未递交答辩意见。
本院查明：潘某某与捷达公司、朱某某民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理,经审理查明该纠纷的主要事实是：2016年4月28日，捷达公司将其所有的宝应县白田中路XX号101室、102室、201室等三处房产抵押给潘某某，并办理他项权证。次日，捷达公司向潘某某出具一张收条，载明：“今借到潘某某人民币叁佰柒拾万元整（￥3700000），月息2%，借款单位：宝应县捷达客运出租服务有限公司，2016年4月29日”，借款单位处盖有捷达公司印章。同日，潘某某两次汇款至捷达公司账户，金额分别为270万元、100万元，合计汇款370万元。随后，捷达公司汇款270万元至被告朱某某账户，汇款100万元至案外人张玉账户。因被告未履行还款义务，遂引起本诉。庭审中，潘某某认可被告于2017年7月7日（起诉后）归还本金100万元。本院于2017年12月22日作出（2017）苏1023民初1407号民事判决，判决如下：一、捷达公司于本判决生效后十日内偿还潘某某借款人民币270万元及利息（以100万元为基数，自2016年4月29日起算至2017年7月7日止；以270万元为基数，自2016年4月29日起算至实际还款之日止，均按年利率24%标准计算）；二、朱某某对上述借款本息负连带清偿责任；三、若捷达公司、朱某某不按期履行上述款项支付义务，则潘某某有权就捷达公司所有的坐落于宝应县白田中路XX号101室、102室、201室房产折价或者拍卖、变卖所得价款在500万元范围内优先受偿（其中101室优先受偿范围150万元，102室优先受偿范围250万元，201室优先受偿范围100万元）。捷达公司不服该判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉。因该公司未按规定缴纳上诉案件受理费，扬州市中级人民法院于2018年3月30日作出（2018）苏10民终1120号民事裁定，裁定该案按自动撤诉处理。潘某某依据发生法律效力的裁判申请执行，本院于2018年4月13日立案执行，案号为（2018）苏1023执1458号。在该案执行过程中，本院于同年5月9日作出（2018）苏1023执1458号执行裁定，裁定查封捷达公司所有的坐落于宝应县白田中路XX号101室、102室、201室不动产，并交由有关部门协助予以执行。王某某遂提出本异议。
另查，涉案的102室、201室不动产权属登记时间2016年4月28日，不动产证号分别是2012811874、2012811876，房屋所有权人均是捷达公司。
本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，依据（2017）苏1023民初1407号民事判决，申请执行人潘某某的债权对涉案执行标的物依法享有抵押担保物权，享有对抗案外人的优先受偿权。但根据相关司法解释规定，案外人王某某主张该标的物所有权而提出执行异议的可除外。故对王某某提出的执行异议，应依据《执行异议和复议规定》第二十八条进行审查。根据王某某提交的证据材料，其提交的购房协议表明签订的协议不规范，主张已支付购房款所提交的条据中部分为借据、部分付款人为他人等，上述证据材料不能证实其有权利可排除执行。综上，王某某提出的异议事由不能成立，对潘某某请求驳回异议的答辩意见予以采纳。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十七条、第二十八条、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人王某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向宝应县人民法院提起诉讼。
审 判 长 高晓军
审 判 员 张明清
人民陪审员 陶洪祥
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 沈亚薇