湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芦法民一初字第500号
原告陈旭峰，男，1965年9月7日出生，汉族，湖南宁乡县人，其他从业人员。
委托代理人汤雪云，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为立案，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，代为签收相关法律文书。
被告刘申者，女，1952年12月17日出生，汉族，湖南省醴陵市人，营业员。
被告张浩，男，1969年9月15日出生，汉族，湖南省长沙市人。
委托代理人郭海柱，株洲市芦淞区诚信法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为出庭，代为调解，代收法律文书。
原告陈旭峰诉被告刘申者、被告张浩确认合同效力纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理。依法由代理审判员李美林适用简易程序，于2014年5月23日、2014年7月10日两次公开开庭进行了审理。原告陈旭峰（第二次未到庭）及其委托代理人汤雪云，被告刘申者，被告张浩及其委托代理人郭海柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告陈旭峰与被告刘申者共同购买位于株洲市董家塅解放村18栋101号房屋（以下简称涉案房屋），但未办理完毕房屋所有权人变更登记。2012年1月14日，郑铁受被告刘申者委托，与被告张浩就涉案房屋签订《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告张浩，租期自2011年12月14日起至2013年12月13日止。原告对该合同予以追认。2012年8月14日，被告刘申者未经原告同意，与原告张浩再行签订《租房合同》，约定将涉案房屋出租给原告，租期自2012年8月14日起至2017年8月14日止。涉案房屋系原告与被告刘申者共同所有，但被告刘申者未经原告同意擅自将涉案房屋出租给原告，该出租行为系无权处分行为。遂诉至法院，请求判令：一、依法确认两被告于2012年8月14日签订的《租房合同》无效；二、本案诉讼费由两被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；
证据2、两被告身份证复印件，证明两被告的主体资格；
证据3、房屋所有权证（株房权证株字第002337**号），证明涉案房屋的产权情况；
证据4、房屋转让协议、株洲市房产测量调查表，证明原告陈旭峰与被告刘申者共同购买了涉案房屋，共同享有该房屋的使用权与所有权；
证据5、委托书、郑铁身份证复印件、郑铁与张浩于2012年1月14日签订的租赁合同，证明被告刘申者授权郑铁将涉案房屋出租给被告张浩，并于2012年1月14日签订了租赁合同；
证据6、被告刘申者与被告张浩于2012年8月14日签订的租房合同，证明被告刘申者未经原告陈旭峰同意与被告张浩于2012年8月14日签订了租房合同，该合同系无效合同；
证据7、株房权证株字第001396**号房产证复印件，证明该房屋即涉案房屋。
被告刘申者辩称，涉案房屋系其与原告共有，《租房合同》为无效合同。
被告刘申者未向本院提交证据。
被告张浩辩称，其已向原告告知《租房合同》签订的事实，且原告已实际按照合同向其收取了房屋租金，《租房合同》合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张浩为支持答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1、2012年8月14日签订的租房合同一份，证明合同合法有效，租期五年；
证据2、租金收条四张（2013年3月14日-2014年4月14日），证明原告收到租金，已实际认可和履行租房合同；
证据3、个体工商户营业执照、中华人民共和国药品经营许可证副本各一份，证明张浩经营药店是合法的。
经庭审质证，被告刘申者对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6、7均无异议。
被告张浩对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3及证据4中的房屋转让协议的真实性、合法性、关联性有异议，房产证与房屋转让协议上所记载的房屋产权证号不一致，对证据4中的株洲市房产测量调查表的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据5中授权委托书、郑铁身份证复印件无异议，对证据5中的《租赁合同》的关联性有异议；对证据6的关联性有异议；对证据7真实性、关联性有异议，没有原件核对。
原告对被告张浩提交证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性有异议；对证据2真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据不能证明被告所称事实；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的有异议。
被告刘申者对被告张浩提交证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，对合法性有异议；对证据2无异议；对证据3有异议。
经审查，本院对原告提交的证据认定如下：证据1、2具备真实性、合法性、关联性，本院均予以采信；证据3、4、5、7能够相互印证，具备真实性、合法性及关联性，能够证明本案事实，本院予以采信；证据6的真实性本院予以采信。
本院对被告张浩提交的证据认证如下：证据1的真实性，本院予以采信；证据2具备真实性、合法性及关联性，本院予以采信；证据3本院不予采信。
经审理查明，2007年8月22日，原告陈旭峰、被告刘申者与株洲市医药发展有限公司签订房屋转让协议，共同购买位于株洲市芦淞区董家塅解放村18栋101号房屋，房屋所有权人已依约交付涉案房屋但未办理完毕房屋所有权人变更登记。2012年1月14日，受被告刘申者委托，被告刘申者之子郑铁以自己名义与被告张浩就涉案房屋签订《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告；租期自2011年12月14日起至2013年12月13日止；租金6000元／月，可每年递增5%-10%。原告陈旭峰自认其追认了该《租赁合同》。
2012年8月14日，被告刘申者就涉案房屋另行与被告张浩签订《租房合同》，约定将涉案房屋出租给被告张浩；租期自2012年8月14日起至2017年8月14日止；租金6000元／月，可每年递增2%-5%。原告陈旭峰自认其于2014年1月14日知悉该《租房合同》。
2013年10月14日，原告陈旭峰向被告张浩收取2013年7月14日至2014年1月14日期间房屋租金36000元，并向被告张浩出具了收条。2014年1月21日，原告陈旭峰向被告张浩收取房屋租金20000元，并向被告张浩出具了收条，该收条未注明租金月份。2014年4月14日，原告陈旭峰向被告张浩收取2014年4月14日至2014年7月14日房屋租金20000元，并向被告张浩出具了收条。
本院认为，本案系确认合同效力纠纷。双方当事人的争议焦点为：2012年8月14日签订的《租房合同》是否有效？现分析如下：
结合原告陈旭峰提供的《租赁合同》、被告张浩提供的《租房合同》、房租收条、原告陈旭峰陈述等证据可认定，原告陈旭峰在《租赁合同》期限届满之后，明知被告刘申者就涉案房屋已与被告张浩签订《租房合同》，但仍继续向被告张浩收取房屋租金，其系以积极默示的形式追认了《租房合同》。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十八条的规定，《租房合同》因原告陈旭峰的追认行为自始发生效力，原告陈旭峰应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。另，在《租房合同》签订之前，涉案房屋租赁事宜均由被告刘申者单方出面处理，原告陈旭峰从无异议并予以追认，故被告张浩有理由相信被告刘申者获得原告陈旭峰的授权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，《租房合同》依法成立生效，对双方当事人均具有法律约束力，原告陈旭峰请求确认《租房合同》无效的诉讼请求不符合法律的规定，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十八条、第四十九的规定，判决如下：
驳回原告陈旭峰的全部诉讼请求。
本案本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈旭峰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员 李美林
二〇一四年七月十日
书 记 员 唐 琼
附本判决书适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。