辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终5759号上诉人(原审被告)：张学翔。被上诉人(原审原告)：王存贤。上诉人张学翔因与被上诉人王存贤房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张学翔上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、2016年4月20日上诉人与被上诉人签订租赁合同，约定为确保其设施完好及租赁期各种费用已结清，上诉人交纳2,500元保证金，待合同期满后双方共同清点屋内设施并确保各项费用已结清，被上诉人将保证金如数退还。因设施完好，费用已结清，而保证金迟迟不退，因果关系导致，责任全在被上诉人，被上诉人应承担一切后果。2、因为B房已不为上诉人承租，承租者曹某已于2017年5月10日倒出房子并交了钥匙且转租费400元王存贤已从押金中扣除收取。3、被上诉人口头承诺让到月底不收租金。王存贤辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、200元的玻璃被上诉人打了，上诉人还不修复，导致押金没有返还，我的租金也没有收回，上诉人应该承担后果，返还房租2500元。2、上诉人和曹某都是5月30日倒的房屋，一审他们说是5月28日倒出的房屋，我们约定是5月30日交房。合同2017年4月30日到期，我从4月12日就开始与他们讨论续租的问题，上诉人始终要继续租用我的房屋，A、B房屋他仍然续租。如果像上诉人说5月10日交的房屋，我在5月15日的承诺上会扣200元的，所以5月10日上诉人根本不可能交房屋和钥匙。3、我从来没有口说过不收租金这个话，如果我说了，上诉人会让我写在承诺当中的，他不让我写我也会写在承诺当中的，所以上诉人应当返还我租金2,500元。王存贤向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告5月份房租2,500元；2.判令被告给付在原告后院我方墙上打的架子拆除后墙的维修费2,000元；3.判令被告预支付在原告房屋后院所建小厦子拆除需人工费、排渣费1,400元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月20日，原告（合同中甲方）与被告（合同中乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于甘井子区xx街x号第x栋xx套房屋租给乙方使用，租期自2016年5月1日至2017年4月30日，租金每年1.5万×2（房屋租金不包括房屋使用期间产生的取暖费、物业费、水、电等费用）。为确保设施的完好以及租赁期内相关费用如期结算，乙方应交纳2,500元作为保证金，待合同期满后乙方应与甲方共同清点室内设施，并确定房屋各项费用已结清，甲方将保证金如数退还乙方。乙方交房租为12个月支付一次。2017年5月16日，原告出具证明，载明：xx城xx栋x、x房屋租赁到期，双方不再续租，房主承诺x、x租户2017年5月30日倒出房子，房屋内设施等完好。扣除房屋B400元转租费及100元维修费，返还押金2,500-500=2,000元。被告于2017年5月30日将案涉房屋的正房返还原告。被告张学翔曾于2017年8月15日将原告王存贤诉至一审法院，要求原告返还租房押金2,500元，一审法院于2017年10月23日作出（2017）辽0211民初7634号民事判决，判决：王存贤于判决生效之日起十日内给付张学翔押金2,000元。一审法院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，双方均应按照合同的约定享有权利履行义务。本案争议的焦点问题为被告应否向原告交纳五月份的房租问题。对此，原告认为，其并未明确表明不要5月份房租，合同到期后，被告继续使用房屋一个月，被告理应交纳房租。被告则认为，合同于4月30日到期，但5月15日原告写了证明并让到月底，是原告明显放弃了租金。原告不把房屋租给我了，就应该自动承担相应的损失。一审法院认为，原告于2017年5月16日出具的证明并未明确载明对被告5月份房租予以减免的内容，被告亦未举证证明原告对此部分租金予以减免。在被告继续占用案涉房屋的情况下，其理应向原告支付房租。故原告要求被告支付5月份房租2,500元的诉讼请求有理，一审法院予以支持。关于原告主张的第二项、第三项诉请，因相关费用并未实际发生，原告的主张欠缺相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告张学翔给付原告王存贤2017年5月份的房屋租金2,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王存贤的其他诉讼请求。案件受理费简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告张学翔负担。被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付原告。二审中，上诉人提交其与案外人签订的租房合同，拟证明2017年5月15日其与案外人就签订了租赁合同，之所以2017年5月30日倒出案涉房屋，系因被上诉人答应不收租金，否则没有必要交两份租金。上诉人申请证人曹某出庭作证，曹某作证”被上诉人确实说过5月份的房租不要了，但是必须将后面的房屋拆除了，我让上诉人赶紧搬，上诉人说将后面房屋拆除了被上诉人也不给押金。”曹某还称其于2017年5月13日搬离案涉B房屋，2017年5月18日将钥匙交还被上诉人。被上诉人对上诉人提交的租房合同的真实性不予认可，认为假如让到2017年5月30日不收租金，被上诉人应该从2017年6月开始租其他房屋，这样按上诉人的说法，两边租金都可以不交了。对上诉人提交的该份证据的真实性本院予以确认，但该证据不能直接证明被上诉人答应其至2017年5月30日不收租金。被上诉人对证人证言不予认可，认为证人与上诉人关系好，进行虚假陈述，被上诉人称从未说过让到月底。关于证人证言，本院认为，上诉人与证人均表示案涉B房屋由上诉人转租给证人，证人直接向上诉人交纳租金，且二人现正分别承租xx城xx号x、x房屋，因此证人与上诉人存在利害关系，同时证人也陈述被上诉人说过不收5月份房租的条件是上诉人将后面的房屋拆除，因无其他证据相佐证，本院认为该证人证言不能证明上诉人主张的事实。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人向上诉人索要2017年5月份的租金，上诉人主张被上诉人口头答应不收取，被上诉人予以否认，上诉人提供的现有证据不足以证明其该项主张，应承担证明不力的后果。退一步而言，即使被上诉人说过5月份减免租金的内容，但上诉人申请的证人作证称”被上诉人确实说过5月份的房租不要了，但是必须将后面的房屋拆除了，我让上诉人赶紧搬，上诉人说将后面房屋拆除了被上诉人也不给押金。”由此可见，5月份租金不予收取的条件是上诉人将后面自建房屋予以拆除，而根据已查明的事实，上诉人没有将自建小厦子拆除，不收取5月份租金的条件没有成就。关于上诉人主张曹某于2017年5月10日搬离B房屋并交了钥匙，该陈述与证人证言所述时间不一致，且案涉租赁合同关系的双方系上诉人与被上诉人，曹某从上诉人处转租B房屋，曹某的合同相对人是上诉人，与被上诉人之间不存在直接租赁关系，根据合同相对性原则，上诉人作为案涉租赁合同的承租人应承担合同义务，案涉合同是A、B房屋整体租赁，上诉人在一审中亦陈述2017年5月30日把前面正房返还给被上诉人，因此其理应支付5月份占用房屋的房租2,500元。关于上诉人称其没有倒出房屋的原因是因为被上诉人迟迟不退押金，这是因果关系，责任全在被上诉人，被上诉人应承担一切后果。对此，合同分别约定了出租人和承租人的权利义务，出租人存在违约行为，承租人有权要求出租人承担违约责任。事实上，关于押金问题，上诉人于2017年8月15日通过向一审法院诉讼的方式，要求被上诉人返还，一审法院也判令被上诉人返还押金2,000元。因此，上诉人的该项主张不能成为其违约理由，其不搬离案涉房屋，继续占用应支付相应租金。综上所述，张学翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由张学翔负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  杨 威审判员  阁成宝二〇一八年七月二十三日书记员  任建芳