四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1221号上诉人（原审被告）满鑫蔚，男，汉族，生于1997年3月24日，住四川省南部县。委托代理人雷俊杰，四川新开元律师事务所律师。委托代理人任翔宇，四川新开元律师事务所律师。上诉人（原审被告）满芝如，女，汉族，生于2008年2月22日，住四川省南部县。法定代理人李云华，女，汉族，生于1974年5月11日，住四川省南部县。委托代理人雷俊杰，四川新开元律师事务所律师。委托代理人任翔宇，四川新开元律师事务所律师。被上诉�（原审原告）王鹏权，男，汉族，生于1970年1月16日，住四川省南部县。被上诉人（原审原告）舒小芩，女，汉族，生于1974年11月24日，住四川省南部县。二被上诉人共同委托代理人李斌，四川龙正律师事务所律师。原审被告李菊芳，女，汉族，生于1942年9月9日，住四川省南部县。委托代理人李云华，女，汉族，生于1974年5月11日，住四川省南部县。上诉人满鑫蔚、满芝如因与被上诉人王鹏权、舒小芩及原审被告李菊芳所有权确认纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2013）南民初字第1726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人满鑫蔚的委托代理人雷俊杰，上诉人满芝如的法定代理人李云华及委托代理人雷俊杰，被上诉人舒小芩及其委托代理人李斌，原审被告李菊芳的委托代理人李云华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：王鹏权、舒小芩系同居关系，并在同居期间生育了两女（王星入、王思霁）。王鹏权原属南部县南隆镇XXX三社村民，后因该社土地被政府征用转为城镇居民。满加武与满鑫蔚、满芝如的法定代理人李云华在婚姻关系存续期间生育子女满鑫蔚、满芝如，满加武系李菊芳之子。2012年1月3日，舒小芩及其女儿王星入与满加武签订《房屋买卖合同》，合同约定：“出售方：满加武（以下简称甲方）身份证号：XXXXXXX联系电话：XXX****（加盖指印）购买方：舒小芩（签名并加盖指印）王星入（签名并加盖指印）联系电话：XXX****甲乙双方在平等、自愿、互惠、互利及友好协商的基础上达成如下协议，供双方共同遵守：一、甲方：南隆镇XX路XX号居民满加武（原XXX村第八社村民）自愿将XX�所有地产（南隆镇97字第038647号土地使用证上所办土地）、房产（038647号土地上所建房屋）及上建房屋出售给乙方（以下简称该房屋）。二、该房屋的座落状况：该房屋位于南隆镇XX路XX号。该房屋东至共墙邻满延平；南至自墙邻街道；西至共墙满家平；北至自墙自留地。该房屋是一楼一底建筑。土地使用证号038647。无房屋产权证。三、该房屋包含水、电、天然气在内。四、该房屋买卖：甲方自愿将该房屋以整体价格20万元（人民币贰拾万元）（加盖指印）出售给乙方。五、付款方式：乙方自签字时首付现金13万元（人民币壹拾叁万元）给甲方，于本月份19号将余下的柒万元全部付给乙方。交款时甲方应当书写收款收据作为凭证。六、甲乙双方在合同上签字后，甲方应将该房屋的所有门钥匙及全部证件，以及水电天然气闭路上户证交给乙方保管。该房屋的一切权利归乙方所有，甲方对该房屋不享有任何权利。七、甲方出卖该房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。甲方的任何债务、经济纠纷与乙方购买的该房屋无关。该房屋如产权出现任何法律上的争议，对乙方所造成的一切经济损失全由甲方负担。八、违约责任：……甲方：满加武（签字并加盖指印）乙方：舒小芩（签字并加盖指印）王星入（签字并加盖指印）二0一二年元月三号”。合同签订后，满加武将南集建（97）字第038647号集体土地建设用地使用证交给了王鹏权、舒小芩。2012年2月3日，王鹏权向满加武交付购房款100000元，满加武向王鹏权出具《收条》一张，其内容为：“今收到王鹏权购房人民币100000.00（大写壹拾元正）收款人：满加武（加盖指印）2012年2月3日”。2012年2月21日，满加武向舒小芩出具《借条》一张，其内容为“今借到舒小芩现金30000.00（加盖指印）大�叁万元正借款人：满加武（加盖指印）2012年2月21日”。同月，满加武向王鹏权、舒小芩出具《收条》一张，其内容为：“今收到房屋2（破损）000.00元人民币【大写贰（破损）】收款人：满加武2012年2月（破损）1日”。后满加武于2013年5月病逝。双方就房屋交付问题产生争议。原审法院另查明：1997年10月15日，南部县国土资源局向满加武颁发了案涉房屋所涉的《集体土地建设用地使用证》（南集建97字第038647号），载明：土地使用者满加武、地址南隆镇XX村X社、地号010808038、用地面积75.6，其中建筑占地75.6、共用使用权面积（空白）、用途住宅、四至东至共墙邻满延平，南至自墙邻街道，西至共墙满家平，北至自墙自留地。案涉房屋至今未办理房屋所有权证。案涉房屋所涉土地《南部县人民政府集体土地建设用地使用权登记审批表》中“地籍调查情况记录�载明用地面积75.6平方米、家庭人口三人、土地实际用途住宅、违法占地面积75.6平方米、土地权属来源于87年。李菊芳及其夫满延廷（音译）一直跟随满加武生活。2000年9月25日，南部县人民政府南府发（2000）179号文件就关于撤销南隆镇XX村第七、八村民小组建制发布了一份通知，其内容为“……撤销南隆镇XX村第七、第八村民小组建制，村民纳入城镇居民管理。居民委员会的组建或村民的归并工作，由南隆镇人民政府负责。二、核减XX村第七村民小组全部计税面积14.46亩，第八村民小组全部计税面积15.53亩，从二00一年一月一日起核减其相应地农业税、双提留款等农业集体经济组织所承担的义务。二000年九月二十五日（加盖南部县人民政府公章）。”案涉房屋所涉土地的性质现仍为集体土地。2011年5月25日，满加武与李云华经原审法院（2011）南民初字第762号民事调解书�解离婚，调解书载明：一、满加武与李云华自愿离婚；二、婚生子满鑫蔚、婚生女满芝如随李云华生活，李云华自愿不要满加武给付小孩抚养费；三、双方婚姻关系存续期间的夫妻共同财产属于李云华依法应当享有的份额，李云华自愿放弃归满加武所有……”王鹏权、舒小芩向原审法院提起诉讼，请求：依法确认其与满加武2012年元月3日签订的买卖合同有效，并判令满鑫蔚、满芝如、李菊芳履行合同义务协助其办理过户手续，本案诉讼费用由对方负担。原审法院认为，案涉《房屋买卖合同》虽系舒小芩及其女儿王星入与满加武签订，但房款系王鹏权、舒小芩进行的支付，且舒小芩认可王鹏权的主体资格，王鹏权、舒小芩也是其女儿王星入的法定代理人，故王鹏权是本案适格主体。案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，虽房屋所涉土地为�体土地，但王鹏权与满加武原属于同一集体经济组织，均因各社土地被政府征用转为城镇户口，故该买卖合同合法有效。由于房屋至今未办理《房屋所有权证》，虽《集体土地建设用地使用证》办理在满加武的名下，但《南部县人民政府集体土地使用权登记审批表》记载其家庭人口为三人，即该宅基地为家庭共同占有和使用，王鹏权、舒小芩认为该三人为满加武、李云华、满鑫蔚，对方认为该三人为李菊芳及其夫满延廷和满加武，但无论该三人为谁，满加武均没有擅自处分的权利，故《房屋买卖合同》因为没有权利人的追认而无法履行。虽然在无权处分情形下缔结的买卖合同仍然认定有效，但是该买卖合同下的标的物的所有权是否发生转移，则处于效力待定的状态。本案中，满加武已死亡，其他权利人不同意向王鹏权、舒小芩转移标的物的所有权，王鹏权、舒小芩可以通过不同的途径主张权利救济，但经原审法院释明，王鹏权、舒小芩拒绝变更诉讼请求，故原审法院对王鹏权、舒小芩请求满鑫蔚、满芝如、李菊芳协助办理过户手续的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认王鹏权、舒小芩与满加武于2012年1月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回王鹏权、舒小芩的其他诉讼请求。案件受理费500元，由王鹏权、舒小芩负担。满鑫蔚、满芝如不服原审判决，向本院上诉称，1.案涉房屋所占土地属于集体经济组织所有，按照相关法律规定，案涉房屋只能在本集体经济组织成员之间内部流转。王鹏权、舒小芩及王星入均是城镇居民，故案涉合同无效。2.案涉房屋所占土地虽然登记在满加武名下，但是登记的使用权人为三人，且该房屋是满加武的父母于1986年修建的。满加武的父亲去世后，包括满加武在内的继承人依法继承了其父亲应当享有的份额，其他的继承人并没有放弃继承权。满加武出卖案涉房屋属于无权处分行为，在没有其他权利人追认的情况下，应属无效。3.原审法院以王鹏权曾经属于南部县南隆镇XX村X社的村民为由认定案涉合同有效是错误的。4.王鹏权并非合同当事人，其无权参与本案诉讼。原审法院以王鹏权参与本案诉讼，其他权利人没有反对，王鹏权是王星入的父亲为由认定其具有诉讼主体资格是错误的。据此，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判确认案涉合同无效；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。舒小芩、王鹏权辩称，1.虽然�鹏权未在案涉合同上签字，但是王鹏权系买受人王星入的父亲，且舒小芩也认可王鹏权参与诉讼，故王鹏权是本案适格的主体。2.即使案涉房屋属于小产权房，双方签订买卖合同亦不违反法律、行政法规的规定，案涉合同有效。3.案涉房屋所占土地登记的权利人为满加武个人，满加武与李云华离婚后，李云华自愿放弃了相应的权利，故被上诉人有理由相信案涉房屋属于满加武个人所有。4.因满加武的处分行为给其他人造成损失的，应当由满加武负责。被上诉人属于善意购买人，且支付了相应的房款。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：南部县人民政府于2000年9月25日颁发了南府发（2000）179号文件，即《南部县人民政府关于撤销南隆镇XX村第七、第八村民小组建制的通知》，内容为：“因城市建设需要，经县人民政府同意，并报省人民政府土地�政主管部门批准，县蔚峰房地产开发有限公司依法全部征用了南隆镇金鱼村第七、第八村民小组的土地。根据《四川省实施办法》的规定，现将全征土地后有关问题通知如下：一、撤销南隆镇XX村第七、第八村民小组建制，村民纳入城镇居民管理。居民委员会的组建或村民的归并工作，由南隆镇人民政府负责。二、核减XX村第七村民小组全部计税面积14.46亩，第八村民小组全部计税面积15.53亩，从二00一年一月一日起核减相应的农业税、双提留款等农业集体经济组织所承担的义务。”王星入的法定代理人王鹏权、舒小芩明确表示王星入在本案中放弃实体权利，亦不参与本案诉讼。本院二审审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为案涉房屋买卖合同是否有效的问题。从南部县人民政府颁发的南府发（2000）179号文件的内容看，案涉房屋所占土地已被政府征收。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，案涉房屋所占土地已经转化为国有土地性质，原审判决认定该土地性质为集体土地属于认定事实错误，应依法予以纠正。因案涉房屋所占土地已经转化为国有土地性质，且南部县南隆镇XX村八社建制已经撤销，故上诉人以被上诉人不具有集体经济组织成员资格为由请求确认案涉房屋买卖合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人请求确认案涉房屋买卖合同无效的另一上诉理由为满加武未经过其他权利人的同意，擅自处分案涉房屋系无权�分行为。本院认为，即使满加武出卖案涉房屋的行为属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人以此请求确认案涉房屋买卖合同无效的上诉理由亦不成立。综上，案涉房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。需要指出的是，因王鹏权并非案涉房屋买卖合同的当事人，故其请求确认合同有效以及协助其办理案涉房屋产权转移登记手续的诉讼主张，应不予支持。因王星入在本案中明确表示放弃实体权利，根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。”之规定，本案可不追加王星入为原告。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省南部县人民法院（2013）南民初字第1726号民事判决；二、舒小芩、王星入与满加武于2012年1月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效；三、驳回舒小芩的其他诉讼请求；四、驳回王鹏权的全部诉讼请求。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费500元，由上诉人满鑫蔚、满芝如负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 锐代理审判员  蒲文博代理审判员  李碧英二〇一六年八月二十六日书 记 员  何 薇