辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终3821号
上诉人（原审被告）：国丰，男，1974年3月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。
被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。
法定代表人：孙洪涛，公司总经理。
委托诉讼代理人：吕艳丽，女，1991年8月11日出生，汉族，公司工作人员。
上诉人国丰因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初5316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
国丰上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、将本案发回重审或依法改判，判决绿建物业公司减收国丰的物业费，减收幅度为50%，并负担国丰对房屋维护费用2070元。事实和理由：物业服务严重瑕疵，根据法律规定应减免物业费：公共区域环境维护方面和个人房屋维护方面，物业公司未按合同和法规规定尽到物业服务义务。一、1、未对公共设施、设备尽到维护保养义务，物业服务合同中物业应保证护栏、围墙、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；负责小区智能化设施的日常运行维护；物业公司应对公共设施进行养护保证完好。但小区绿化基本全是野草，只在大门入口处种植几束花；建身器材80%已损坏，年久失修，有很大安全隐患；10号楼单元门锁至今未修好，已4个月之久。单元门内供暖设备基本损坏，掉落，无人维修。园区道路是业主自己购买沙子水泥所修，物业公司未做任何养护；供暖管线问题对房屋南侧道路挖坑施工未做回填处理，我方买沙子水泥修缮。2、未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务。装修垃圾堆放单元门口1个月之久，垃圾清理不及时，影响园区秩序和卫生。园区内乱停车，进出随意，停放随意，给业主带来不便。3、未对安全防范工作尽到义务。小区大门形同虚设，闲杂人员可随意出入，撒发广告或进行所谓“陌生拜访”，手里留存部分小广告40多件。小区各门市私自打通后门，可随便进入园区。各栋号楼内设立很多公司企业，不明身份人员进出，物业公司未尽到监管职责，楼内住户人身财产安全带来极大隐患。门禁形同虚设，门口、地下车库可随便进入楼内，对业主财产生命安全造成极大威胁。物业公司应进行24小时保安执勤巡岗制度，但除看门保安外从未组织过保安巡逻。因此，公共设施常被人为损坏偷盗。4、未对物业综合管理工作尽到义务。从未对房屋及设施设备进行安全普查。10号楼门锁坏后，目前为止未修复，长达4个月。2号楼门禁损坏，至今未修复。楼内各层部分墙面损坏，未进行适当维修维护。楼道内部分窗户纱窗损坏，未进行维修维护。从未进行物业服务满意度调查，要求物业公司出示调查结果。二、要求公示物业服务资金收支情况。依据《物业管理条例》第六条规定，虽然其他业主多次提出，但物业公司至今未公示，严重侵害业主知情权和监督权。三、擅自改变公共设施、物业管理用房用途。依据我国《物权法》第七十三条、第八十二条，《物业管理条例》第二十七条、第三十八条、第五十五条规定，电梯间和小区内设置的广告，应给物业付费。1、利用业主产权获得收益,应属业主，应减免部分物业费；2、广告使用公共电，电费业主交，收益却归物业公司，没有道理。3、从未经过业主同意，收益从未公示，严重侵害业主知情权、监督权和享有收益权。四、房屋维护方面。房屋入住至今，窗户及窗台下长毛，窗户接缝有漏水现象，严重影响居住环境。上报物业公司只是过来人用刀刮一刮，说等天气转暖再解决，至今未解决，只能自己花钱重新刮大白，做防水处理。房屋一楼，长年下水堵塞，屋内返水严重，报物业公司说解决不了，只能自己处理，于2017年无奈雇人买料在外重新挖一口自渗井。除毛每年刮一次大白，费用120元一次，共6次，合计720元。挖下水井，人工加土建，费用合计1350元。五、一审程序瑕疵。审查证据不全面。我方提交照片，法院未进行现场勘查走访调查核实，未在判决中体现，导致认定物业公司服务瑕疵不全面。未考虑社会影响，不履行义务而要享有权利与法相悖，致民众激愤，业主怨声载道。综上，一审判决审查证据、认定事实、审判程序均存在错误，二审法院应支持我方上诉请求。
绿建物业公司辩称，维持原判。
绿建物业公司向一审法院起诉请求：1、国丰支付拖欠的物业费4975元；2、国丰支付物业费违约金4548元；3、本案全部诉讼费用由国丰承担。
一审法院认定事实：国丰系沈阳市和平区长白东路17-7号3-1-1房产（建筑面积86.37平方米）的业主。绿建物业公司（乙方）与涉案房屋所在小区业主委员会即“翰逸华园业主委员会（甲方）”签订《翰逸华园（一期）物业管理服务合同书》一份。合同约定，甲方选聘乙方为“翰逸华园住宅区（一期）”提供物业管理服务，合同有效期为3年，自2013年1月5日起至2016年1月4日止，并约定该小区物业管理费按1.2元/月/平方米收取，电梯费12元/月/人收取；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时以书面告知乙方；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方交纳滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意依法向有管辖权限的人民法院起诉，业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权限的基层人民法院起诉。
另查明，沈阳市和平区沈水湾街道办事处安泰社区出具说明：翰逸华园一期上一届业主委员会于2016年1月4日任期已满。在新的业主委员会没有产生的情况下，绿建物业公司于2016年1月5日至2016年8月13日止继续按原收费标准为本小区提供服务，并由社区监督物业服务质量。绿建物业公司于2016年8月13日与翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同，服务期限至2021年8月12日，物业管理费标准不变。绿建物业公司于2013年1月起依约在国丰小区提供了物业管理服务，国丰未缴纳自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费。
一审法院认为，绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订的物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，国丰系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，故上述物业管理服务合同对国丰具有约束力。绿建物业公司基于物业管理服务合同对国丰所在小区提供物业管理服务至今，享有向国丰收取物业服务费的权利，国丰有义务按照合同约定交纳物业服务费。对于绿建物业公司要求国丰支付自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费的诉求，一审法院予以支持。关于物业费标准问题，庭审后，绿建物业公司自认2013年物业费按0.7元/月/平方米收取，一审法院予以确认，2014、2015、2016年的以合同约定的1.2元/月/平方米为标准，国丰所应支付的物业费的具体数额2013年为717.71元（0.70元/平方米/月×86.37平方米×11个月零27天）、2014、2015年、2016年每年为1,243.73元（1.2元/平方米/月×86.37平方米×12个月），共计4,448.9元。关于绿建物业公司主张的违约金，因国丰并非恶意拖欠物业费，故一审法院不予支持。
关于国丰提出的在绿建物业公司提供物业服务期间，因绿建物业公司存在未对公共设施设备尽到维护修养义务、未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务、未对安全防范工作尽到义务、未向广大业主公示物业服务资金的收支情况、楼宇电梯广告收入等问题,故拒交物业服务费的辩解，因国丰提供的证据对其主张无法予以佐证，对上述答辩意见一审法院不予采纳。
一审法院判决：一、国丰于判决生效后十日内给付绿建物业公司自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费4,448.9元；二、驳回绿建物业公司的其他诉讼请求。如国丰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由国丰承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国丰提交2018年4月3日早上拍摄的视频9段，证明：1、房屋窗台受潮长毛。2、屋外另挖下水井及管道。3、园区健身器材破损。4、商家随意开后门，导致人员随意出入。5、住宅楼道内设施破损。6、单元门锁失效，可随意开启。绿建物业公司发表质证意见：单元门维修归开发商，目前任何钥匙都能开启单元门的情况存在，我公司会与开发商沟通；园区内健身器材损坏，我公司多次上报体育局，不属于物业公司管理，已张贴不能使用的提示标签；违建我公司多次上报行政执法局，简单情况物业公司可以处理，视频中的情况我公司不能强制执行。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，对于国丰提出绿建物业公司未尽责履行义务，应减免物业费的主张。绿建物业公司依据其与业主委员会签订的物业服务合同为涉案园区提供物业服务，园区现有物业收费标准是否与绿建物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其中，国丰提出一楼门市业主私开后门，给园区带来安全隐患的问题。虽然《物业服务合同》第二条约定，绿建物业公司负有对公共秩序维护、安全防范事项的协助管理义务，但法律并未赋予物业服务企业采取强制手段制止或者处罚的执法权利。如果业主认为门市业主存在违建行为，除向物业服务企业反映情况要求协调处理外，也可以积极主动的向行政执法部门反映情况要求处理，如果认为上述行为已经侵害了其合法权益，亦可依据相邻关系以及其他相应的法律关系，向行为人主张相关权利。根据同类案件查明情况，行政执法部门于2017年6月14日至案涉园区采取相关措施。因此，园区整体物业服务虽有待进一步完善，但尚未达到严重瑕疵的程度。绿建物业公司作为物业服务企业，也需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。据此，在绿建物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，国丰作为园区业主应当及时向绿建物业公司支付物业费，一审法院未支持国丰减免物业费的抗辩主张并无不当，本院予以维持。
对于国丰提出其房屋存在渗漏和下水反水的质量问题，其自行维修支出费用的情况，因房屋买卖合同和物业服务合同是不同法律关系，物业服务企业对园区共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分的房屋质量问题并不承担物业维修义务。如果房屋存在质量问题，购房人应当向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时通过诉讼等方式要求开发商承担责任，而不应以不支付物业费的方式解决房屋质量问题。因此，国丰提出的主张不能成为其减免支付物业费的理由，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。
另，对于国丰要求物业公司公示物业收支情况的问题，已经构成独立的诉请，因其一审未提起反诉请求，故不属于二审的审理范围。由于同类案件业主提起反诉请求，生效判决予以支持。故国丰可通过业主委员会与绿建物业公司协商解决，如协商不成亦可另行通过诉讼主张权利。
综上所述，国丰的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人国丰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年四月八日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；