上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第41877号
原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司。
法定代表人洪流。
委托代理人周涛，上海徐伟奇律师事务所律师。
委托代理人徐伟奇，上海徐伟奇律师事务所律师。
被告李希强。
原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司诉被告李希强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司的委托代理人周涛，被告李希强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司诉称，浦东新区灵山路XXX号-
XXX号房屋系上海沧达投资经济发展有限公司所有的商铺，其授权下属分公司原告对上述房屋进行经营管理。2013年9月5日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将灵山路XXX号的房屋出租给被告，用于洗衣店经营，房屋租赁期自2013年10月1日起至2014年12月31日止，每月租金人民币（以下币种相同）5，500元。合同第4-2条约定“甲方应于每季度首月15日前支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金”。合同第9-2条约定“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金……（六）乙方逾期支付租金累计超过1月的”。2014年7月开始，被告即未按约缴纳租金，经原告多次催缴后，被告始终置若罔闻，拒付租金，至原告起诉之日，已拖欠原告3个月的租金，构成严重违约。故原告委托律师于2014年9月26日发函解除原被告双方签订的房屋租赁合同，并限被告10日内腾空房屋迁出。然至今，被告既不支付房屋租金，又不迁出返还房屋。故原告起诉来院，要求：1、判令被告向原告支付自2014年7月1日起至2014年9月30日止的房屋租金16，500元；2、判令被告向原告支付逾期付款的违约金（按5.50元／天的计算标准自2014年7月1日起计算至实际付清之日止）；3、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；4、判令被告迁出上海市浦东新区灵山路XXX号房屋，并将该房屋腾空后返还给原告；5、判令被告向原告支付违约金11，000元；6、判令被告支付房屋占用期间的使用费（自2014年10月1日起至2014年12月31日止按每月5，500元的标准计算，自2015年1月1日起至实际迁出之日止按每日366元的标准计算）；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告李希强辩称，被告并不存在违约行为，且并未实际发生市政拆迁的情况，故不同意解除合同亦不同意支付违约金。对于租金的计算标准无异议。对2014年12月31日之后的房屋使用费的计算标准（即6元／平方米／天）有异议，因原告单方不同意续租且被告不同意解除合同，故被告亦不同意按此标准支付房屋使用费，仍要求按租金标准支付房屋使用费。对于违约金的计算标准和方式无异议。
经审理查明：位于上海市浦东新区灵山路XXX号-XXX号房屋登记的权利人为案外人上海沧达投资经济发展有限公司。
后，上海沧达投资经济发展有限公司（授权人）与原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司（受托人）共同盖章确认了一份授权经营委托书，内容为：上海沧达投资经济发展有限公司系上海灵山路XXX号-
XXX号房屋的产权人，现因经营管理需要，特授权上海沧达投资经济发展有限公司分公司对该物业进行经营管理，包括以分公司的名义对外签订房屋租赁合同、收取租金、进行日常物业管理维护、通过法律途径追索租金、委托律师代理诉讼等相关权利。授权期限自2012年8月1日起至2015年12月30日止。
2013年9月5日，原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司（甲方）与被告李希强（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在本市灵山路XXX号房屋出租给乙方使用，该房屋出租实测建筑面积约为61平方米。房屋租赁期自2013年10月1日起至2014年12月31日止。月租金总计为5，500元。合同第4-2条约定：乙方应于每季度首月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。合同第5-1条约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金即5，000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第7-1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按6元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同第9-2条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过1月的；……。
2014年8月18日，原告委托上海徐伟奇律师事务所向被告李希强发送了一份《律师函》，内容为：上海沧达投资经济发展有限公司分公司受业主（上级总公司）（统称“出租方”）委托与贵方签订的《房屋租赁合同》相关条款约定，出租方将位于浦东新区灵山路XXX号房屋出租给贵方用于洗衣店经营，租金为每月5，500元。合同第4-2条约定“甲方应于每季度首月15日前支付金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金”。合同第9-2条约定“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。（六）乙方逾期支付租金累计超过1月的；”据出租方反映，贵方应在2014年7月15日前支付第三季度租金，经出租方多次催缴，时至今日，贵方仍未缴纳第三季度租金，逾期支付租金累计已超过1月。贵方拖欠租金的行为已构成严重违约，故出租方委托本律师郑重通知贵方如下：一、因出租方决定在租约到期后，收回灵山路XXX-
XXX号的全部物业进行统一改造，故出租方与贵方签订的房屋租赁合同在2014年12月31日到期后，出租方将不再与贵方续签房屋租赁合同。在租约到期前，贵方继续按约支付租金，出租方将保证贵方正常租赁到租期结束。因此，贵方作为承租人在租赁合同到期或解除前，无任何理由拖延支付租金。贵方欠付的租金应在接到本律师函后3日内支付给出租方。二、如贵方接到本律师函后，既不付清欠缴的租金，又不与出租方或本所律师联系磋商，则出租方授权本所律师将不再另行通知而直接通过法律途径追索贵方欠缴的租金及其他违约责任。届时将由贵方承担由此带来的不利法律后果！
2014年9月10日，原告委托上海徐伟奇律师事务所向被告李希强发送了一份《律师函》，内容为：……据出租方反映，贵方应在2014年7月15日前支付第三季度租金，由于迟迟未收到贵方租金，2014年8月18日出租方已委托本所律师发函催收房租。考虑到双方之前的友好合作关系，2014年9月1日下午，本所律师陪同出租方又再次到各租户经营地实地催收房租，贵方也表示愿意付清拖欠的租金。但一周过去，出租方反映仍未收到贵方欠缴的租金。现贵方不按约履行合同义务，逾期支付租金已超过1月，构成严重违约行为，故出租方委托本律师郑重通知贵方如下：一、贵方作为承租人在租赁合同到期或解除前，无任何理由拖延支付租金。贵方应立即将欠付的租金（最晚不超过2014年9月18日）支付到出租方指定的以下账户：……。二、如贵方接到本律师函后，未在2014年9月18日前将欠缴的房租支付到出租方指定的银行账户，则出租方将直接通过法律途径追究贵方的相关责任，包括但不限于追索欠缴的租金及违约金，并依据《房屋租赁合同》第9-2条款解除房屋租赁合同。届时将由贵方承担由此带来的不利法律后果！
2014年11月26日，原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司起诉来院，诉请如前。
庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了押金5，000元，关于押金的处理，原告要求将该押金用于抵扣被告的欠租及房屋使用费。被告则认为若原告同意续签合同，其同意将该押金用于抵扣被告的欠租，若原告不同意续签合同，其要求原告将该押金予以退还。关于租金的支付情况，原告称被告已向原告支付了截止至2014年6月30日的租金，之后未付，被告处2014年7月至9月期间的租金发票系原告先行开具给被告的，开票日期为2014年9月2日，但被告之后实际并未支付。被告则称其已向原告支付了截止至2014年9月30日的租金，之后未付，并提供了开票日期为2014年9月2日的租金发票。关于租赁合同的状态，原告自愿同意以被告收到诉状副本之日（即2014年12月4日）作为合同解除日，并相应调整诉请中的租金及使用费的数额。
以上事实由原告提供的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿信息、授权经营委托书、《上海市房屋租赁合同》、《律师函》及快递凭证以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交付房屋的义务，被告理应按约交付房屋租金。被告称其已向原告支付了截止至2014年9月30日的租金，遭原告否认，且被告提供的租金发票开票日期为2014年9月2日，而原告于2014年9月10日发给被告的《律师函》中仍载明原告未收到被告欠缴的第三季度租金，原告在庭审中亦陈述原告是先向被告开具发票再由被告交付租金，而被告之后并未实际交付租金，故本院对此不予采信。现被告未按合同约定按时支付租金，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原告自愿同意以被告收到诉状副本之日作为合同解除日，故本院确认合同解除日为2014年12月4日。合同解除后，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，将系争房屋返还给原告，并支付拖欠的租金及合同解除后的使用费。被告至今未返还系争房屋，原告诉请自2015年1月1日起至实际迁出之日止按每日366元的标准（即6元／平方米）主张房屋占用期间的使用费，被告对此持有异议，该约定标准显属过高，本院酌情调整为按双方约定租金标准的1.50倍计算使用费。被告逾期支付租金，按合同约定每逾期一日应当按日租金的3%向原告支付逾期付款违约金，鉴于合同约定被告应于每季度首月15日前向原告支付租金，故违约金应当自2014年7月16日起计算至实际付清之日止。租赁合同因被告未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，原告要求被告支付违约金11，000元，符合合同约定，本院予以支持。关于被告支付的押金5，000元，原告要求将该押金用于抵扣被告的欠租及房屋使用费，符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司与被告李希强之间的房屋租赁合同；
二、被告李希强应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区灵山路XXX号房屋腾空并归还给原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司；
三、被告李希强应支付原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司自2014年7月1日起至2014年9月30日止的欠租16，500元，扣除被告李希强已支付的押金5，000元，余款11，500元被告李希强应于本判决生效之日起十日内支付给原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司，并支付按每日5.42元自2014年7月16日起计算至实际付清上述租金之日止的逾期付款违约金；
四、被告李希强应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司自2014年10月1日起至2014年12月31日止的欠租及使用费16，500元；
五、被告李希强应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司自2015年1月1日起至实际返还上海市浦东新区灵山路XXX号房屋之日止按照每月8，250元标准计算的房屋使用费；
六、被告李希强应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司违约金11，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费641元，减半收取计320.50元，由被告李希强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孟筱晖
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。