广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万民初字第465号
原告（反诉被告）梧州市旧机动车交易中心有限公司，住所地梧州市。
法定代表人谢汉兴，该公司董事长。
委托代理人甘堃、冯丽滢，广西益远律师事务所律师。
被告李勇（反诉原告）。
委托代理人许海涛，广西通途律师事务所律师。
原告（反诉被告）梧州市旧机动车交易中心有限公司与被告李勇（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）梧州市旧机动车交易中心有限公司、被告李勇（反诉原告）的委托代理人冯丽滢、许海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梧州市旧机动车交易中心有限公司诉称，2005年3月30日，被告因经营生意所需，与原告梧州市旧机动车交易中心有限公司签订了《场地租赁合同》，租赁原告所有的位于莲花山场地（旧机动车交易有限公司车场内东南侧），�积约1200平方米，用于开办海鲜酒楼，合同约定租赁期10年，租金标准为每月1000元整，支付方式为现金支付，每月租金支付时间为当月5日前，其中合同第三项约定如被告拖欠租金累计达一个月的原告有权终止合同，收回出租场地。但从2014年1月份起被告无故拖欠租金，已超过一个月以上，被告仍没有履行支付租金的义务，原告依据合同的约定，特此向法院提起诉讼，请求依法判令解除原告梧州市旧机动车交易中心有限公司与被告李勇于2005年3月30日签订的《场地租赁合同》，交回场地，并判令被告支付拖欠的租金2000元（从2014年1月1日计起至2014年2月底止，以后另计）。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：《场地租赁合同》，拟证明2005年3月30日，原、被告签订租赁合同，就被告租赁原告所有位于莲花山场地的事宜作出具体约定，其中合同约定被告拖欠租金累计达一个月的原告有权终止合同，收回租赁场地。
被告李勇辩称，一、答辩人2014年1月起暂不缴交租金是原告违约在先造成，且是答辩人经与原告双方协商一致后的合意行为，答辩人并无违约，原告请求解除合同及支付拖欠的租金无事实依据；二、答辩人拒绝原告缴交租金的请求符合法律规定，原告要求支付租金无法律依据。1、《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；2、《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。三、原告假意与答辩人协商，使答辩人产生错觉而按照其提议等待原告作结算赔偿解决，现却颠倒黑白反以答辩人未交租金为藉口起诉解除合同，以求达到其再将场地租给他人牟取更大利益的目�，其解除合同的行为明显违背了诚实信用原则，对此人民法院不应给予支持。综上所述，本案是原告违约在先，答辩人并无违约，拒绝原告缴交租金的请求符合法律规定，原告请求解除合同及支付拖欠的租金无事实和法律依据，请人民法院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。
反诉原告李勇诉称，2005年3月30日，反诉原、被告双方签订《场地租赁合同》时，主要约定：反诉被告将位于市莲花山车场内东南侧面积约1200平方米场地出租给反诉原告开办酒家，租期至2015年5月31日止，租金每月1000元，反诉被告保证所有进出反诉原告酒家消费的车辆自由、顺利、无偿地从旧机动车交易中心有限公司大门进出。合同签订后，反诉被告将场地交反诉原告经营酒家，反诉原告一直依约履行租金缴交的义务。2013年12月下旬，反诉被告在未经反诉原告同意的情况下，对车场场地�行全面改建，并在原停车场及进出反诉原告租赁场地道路上加建了汽车4S店，从那时起，进出反诉原告租赁场地的唯一道路被反诉被告封闭，汽车不能进入，即使人员步行亦只能冒险穿过施工工地才能出入，致使大部分顾客误认为酒家已不再经营，造成酒家基本处于无法经营的状态，直至2014年3月底反诉被告才在汽车4S店旁新建完成了道路给反诉原告车辆通过，其行为已违反租赁合同第六条的约定而构成违约。场地施工3个多月期间严重影响了反诉原告酒家的经营，经营所得损失达260172元，减除税金差额19411元及管理人员30%提成奖金78051.6元，反诉被告已造成了反诉原告的实际损失为162709元。反诉原告认为：根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，反诉被告不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失等违约责任，且损失赔偿应当相�于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。现反诉被告违约的行为已造成反诉原告损失达162709元，对此反诉被告依法应承担全部的赔偿责任。施工期间，反诉原告曾派人多次与原告协商，2014年1月，反诉被告的协商代表杨某某提出，将免除反诉原告因施工造成车辆不能进出酒家期间的租金，并另修道路及赔偿由此而造成反诉原告的经营损失；同时杨某某又让反诉原告酒家的经理将损失情况和赔偿要求发短信向其通报，待恢复道路车辆通行后双方再行结算。反诉原告基于避免双方产生矛盾和通过协商解决纠纷的想法，同意了反诉被告提出的协商解决办法，等待反诉被告结算赔偿，但没想到反诉被告以反诉原告拖欠租金为由诉至法院，请求解除租赁合同及支付租金，意图逃避赔偿责任及将租赁场地出租给他人牟利。反诉原告为维护自身的合法权益，向法�提起反诉，请人民法院判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失162709元。
反诉原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据（与本诉证据一致）有：1、《场地租赁合同》，拟证明双方在合同第六条特别约定“甲方保证所有进出乙方酒家消费的车辆自由、顺利、无偿地从旧机动车交易中心有限公司大门进出”，原告有保障被告车辆通行的租赁合同义务；2、个人独资企业营业执照副本、组织机构代码证，拟证明被告租赁场地设立梧州市酒家并经营至今；3、照片（4张），拟证明2013年12月下旬，原告在未经被告同意的情况下，对车场场地进行全面改建，并在原停车场及进出被告租赁场地道路上加建了汽车4S店，进出被告租赁场地的唯一通道被原告封闭，汽车不能进入，严重影响了被告的酒家的经营，原告行为构成违约；4、照片（5张），拟证明直至2014年3月25日原告仍未修建完成道路恢复车辆通行；5、税收通用完税凭证，拟证明与去年同期（2012年12月至2013年3月）被告酒家经营收益对比，2013年12月至2014年3月原告擅自封闭道路的违约行为已造成被告经营损失达260172元（未包含租金损失）；6、韩某某证明及身份证，拟证明被告派韩某某多次与原告协商，原告的协商代表杨某某承诺，将免除被告因施工造成车辆不能进出酒家期间的租金，并另修道路及赔偿由此造成原告的经营损失；同时杨某某又让被告酒家经理韩某某将损失情况和赔偿要求发短信向其通报，待恢复道路车辆通行后双方再行结算；7、韩某某手机短信截图，拟证明被告派韩某某多次与原告协商，原告的协商代表杨某某承诺，将免除被告因施工造成车辆不能进出酒家期间的租金，并另修道路及赔偿由此而造成原告的经营损失；同时杨某某又让被告酒家的经理韩某某将损失情况和赔偿要求发短信向其通报，待恢复道路车辆通行后双方再行结算。
反诉被告梧州市旧机动车交易中心有限公司辩称，一、纠纷起因的事实真相。李勇于2005年3月30日与答辩人签订《场地租赁合同》开设酒家时，当时是没有水泥路面的，进出酒家的车辆都是从泥地通过的，故当时租赁合同注明只是提供门口出入口。因此，才有租赁1200平方米一个月才收租金1000元并且租期10年不增租金这么低的租金标准，直到2008年，答辩人因经营需要将场地铺彻水泥后才有水泥路面。酒家占用答辩人的经营场地一直都超过合同约定1200平方米的面积，答辩人在原来没有使用的情况下没有干预酒家长期超租赁面积使用场地。但是，至2014年1月，答辩人需开设汽车4S店，答辩人通知李勇的合作伙伴，答辩人告知需要在自己未出租的场地（反诉原告占用）进行搭盖，但李勇的合作伙伴以会影响其风水影响做生意为由不予准许，而答辩人在告知李勇本人，在李勇本人未提出异议的情况下进行了4S店的搭盖。二、对反诉原告诉请所提供证据及索赔162709元的意见。1、反诉原告提交的照片拍照日期与事实不符，照片中的铁架放在地上并不影响车辆进出酒家，2014年3月25日的照片不能证明反诉原告诉状所说直至2014年3月底才在4S店旁边新建了道路给车辆通行。2、答辩人的代表杨某某从没有向反诉原告承诺过免除租金或者协商赔偿损失后再结算租金。3、反诉原告提供的酒家经营收入的证据是2013年的，当时酒家的经营者与现在的经营者已不相同，经济环境也不同，反诉原告想以去年的经营业绩来证明今年的损失，这没有可比性。三、反诉被告没有违约。答辩人与李勇签订的《场地租赁合同》约定的是答辩人保证进出酒家消费的车辆自由、顺利、无偿地从大门进出，这么多�来答辩人从未阻拦进出酒家消费的车辆也没有向车辆收取费用，因此答辩人没有违约。综上，请法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。
反诉被告为其辩解在举证期限内没有提供证据。
经过开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据的真实性无异议，但认为不能证实被告有拖欠租金的事实，也不能证明被告不交租金的时间，这件事情事出有因。该合同第六条约定原告保证进出被告酒家消费的车辆自由、顺利、无偿地从旧机动车交易中心有限公司大门进出，该约定是原告与被告签订租赁合同的基础。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片中的铁架是放在地面，是不影响车辆进出被告经营的酒家；对证据5真实性无异议，关联性有异议，认为该证据不能证实该酒家后三个月的经营状况，因为经营者和经济环境均不一样，以去年收入证明今年的损失无可比性；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证人应该出庭接受双方询问，证人无故不出庭，其证明内容我方不予认可，原告从未承诺要赔偿被告的损失；对证据7的真实性、合法性、关联性有异议，认为不能证明给短信就是发送给了杨某某，即使是该短信真的是发给了杨某某，内容仅“收到”二字不能代表其作出了认可反诉原告赔偿的意思表示。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2005年3月30日，李勇因经营生意所需，与梧州市旧机动车交易中心有限公司签订了《场地租赁合同》，甲方（原告）将位于莲花山场地（旧机动车交易有限公司车场内东南侧），面积约1200平方米的场地租赁给乙方（被告），合同约定租赁期10年，场地租金计算从2005年6月1日起至2015年5月31日止，租金标准为每月1000元整，支付方式为现金支付，每月租金支付时间为当月5日前；合同第三项约定如被告拖欠租金累计达一个月的原告有权终止合同，收回出租场地；合同第六条还约定甲方保证所有进出乙方酒家消费的车辆自由、顺利、无偿地从旧机动车交易有限公司大门进出等。合同签订后，被告将租赁场地用于开办梧州市酒家。2013年底至2014年初，原告在自己未出租的场地设立汽车4S店，期间进行了厂房的搭盖和道路的改造。在搭盖和改造的过程中，对被告经营的酒楼的车辆和人员进出有一定的影响。原告认为被告不依时依约交纳租金，构成违约，依法依约应解除《场地租赁合同》。而被告则认为不依时依约交纳租金是因原告设立汽车4S店时影响其经营的酒楼的车辆和人员进出，双方对赔偿正在协商中。原、被告双方协商不成而成讼。
�院认为，一、关于本诉部份
原、被告签订的《场地租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。合同中虽约定有被告拖欠租金累计达一个月的，原告有权终止合同，收回场地的约定。但被告拖欠租金发生在原告在被告开办的梧州市酒家前自己的场地内改造和搭盖厂房期间，对酒楼的车辆和人员的进出有一定的妨碍，且被告认为由于原告的原因须对被告进行赔偿的理由下，而拖欠租金的。因此，被告虽然违反合同约定达一个月不向原告交纳租金，但是被告拖欠租金是原告在设立汽车4S店，因建设而对被告经营构成影响时，被告拖欠租金原告应予以谅解，且其拖欠租金的行为还没有达到法律规定的不能实现合同目的而解除合同的条件。所以，原告请求解除原、被告签订的《场地租赁合同》，依据不足，应予驳回。但被告拖欠原告的租金应依约�付，租金的支付应从2014年1月起至本判决生效后确定的履行期限止，每月按合同约定为1000元。
二、关于反诉部份
反诉原告认为《场地租赁合同》第六条还约定甲方保证所有进出乙方酒家消费的车辆自由、顺利、无偿地从旧机动车交易有限公司大门进出。但由于反诉被告在2013年底至2014年初，在自己未出租的场地设立汽车4S店，期间进行了厂房的搭盖和道路的改造。在搭盖和改造的过程中，严重影响了反诉原告酒楼的经营，实际损失达162709元。这些损失是由于反诉被告违约造成的，应由反诉被告给予赔偿。原告提供计算损失的依据是2012年12月至2013年3月期间的完税证和2013年12月至2014年3月的完税证相比较，得出损失为260172元，减去相关费用后，反诉原告主张的实际损失为162709元。但从反诉原告提供的2013年1-3月的完税证来判断，在反诉被告未施工前，反诉原告2013年1�2、4月所缴税款为每月9000元左右，而2013年3月为3000元左右，可见，反诉原告在反诉被告未施工前，营业状况也是有波动的。况且反诉被告在建设汽车4S店期间，反诉原告仍然可以经营。因此，反诉原告以反诉被告施工前后相近二年相同月份的完税情况推算因反诉被告施工而导致其经营损失的数额，依据不足，本院不予采纳。对其反诉请求，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）梧州市旧机动车交易中心有限公司请求解除与被告（反诉原告）李勇签订的《场地租赁合同》的诉讼请求；
二、被告（反诉原告）李勇应支付租金2000元（计至2014年2月，2014年3月起的租金按每月1000元另计至本判决规定的履行期限止）给原告（反诉被告）梧州市旧机动车交易中心有限公司；
三、驳回反诉原告李勇请求反诉被告梧州市旧机动车交易中心有限公司赔偿经营损失162709元的诉讼请求。
本案本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）梧州市旧机动车交易中心有限公司负担50元，被告（反诉原告）李勇负担50元；反诉案件受理费减半收取为1777元，由被告（反诉原告）李勇负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于梧州市中级人民法院。
审 判 长 李棠在
代理审判员 汪瑞远
人民陪审员 何碧玉
二〇一四年六月十日
书�记员黄月瞳