江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00212号
上诉人（原审被告）南通金信电子有限公司，住所地南通开发区通富北路56号（新开工业集中区）。
法定代表人曹汝彬，董事长。
委托代理人姜巍，江苏周勇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南通葡华物业管理有限公司，住所地南通市人民东路1517号内5号房102室。
法定代表人夏龙贞，董事长。
委托代理人顾军，江苏君哲律师事务所律师。
上诉人南通金信电子有限公司（以下简称金信公司）因与被上诉人南通葡华物业管理有限公司（以下简称葡华公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第01638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，位于南通市人民东路1517号的南通葡京工业园区由南通葡京软木制品有限公司（以下简称葡京公司）开发建设。2012年4月10日，金信公司与葡京公司订立工业厂房买卖合同，向该公司购买了工业园区2号楼5层建筑面积1813.85平方米的厂房，金信公司成为葡京工业园区的业主。
2013年4月8日、5月8日葡京工业园区业主先后召开业主大会，金信公司派股东沈建新参加。会上，葡京公司聘请葡华公司为葡京工业园区物业管理企业。葡华公司先后与葡京工业园区的部分业主签订了为期1年的物业服务合同。合同约定物业服务项目包括：共用设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾清运，交通车辆的行驶及停泊，配合当地公安机关进行安全巡查，配合消防部门进行秩序维护、安全防范等等。葡华公司与金信公司之间未签订物业服务合同。葡华公司自2013年5月8日至今，一直在葡京工业园区提供物业管理服务。金信公司于2013年12月25日支付葡华公司物业服务费2000元，于2014年5月9日支付葡华公司物业服务费3000元。葡华公司曾于2014年10月委托律师向金信公司发出催收物业管理函，要求金信公司尽快支付物业服务费余款，金信公司未支付。葡华公司诉至法院，要求金信公司支付欠付的物业管理服务费人民币19668.36元，并支付自2013年9月1日起至实际给付之日止按人民银行同期同档贷款基准利率计算的逾期付款的利息。诉讼中，葡华公司以书面形式表示放弃要求金信公司承担逾期付款的利息诉请。
原审法院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。本案葡华公司根据葡京工业园区建设开发单位葡京公司的指定，经葡京工业园区部分业主同意，成为该工业园区的物业服务企业，其享有物业服务资格。并且，葡华公司事实上自2013年5月8日起至今一直在该工业园区提供物业管理服务，金信公司事实上接受了葡华公司提供的物业管理服务，故葡华公司与金信公司之间物业服务合同关系是成立的。
金信公司接受了葡华公司提供的物业管理服务，应依法支付葡华公司物业管理服务费。对于付费标准，法院注意到，葡华公司没有与葡京工业园区业主委员会签订物业服务合同，也没有与金信公司订立物业服务合同。对此，根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第五条规定，虽然没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。本案而言，葡华公司提供的其与同一工业园区其他业主签订的物业服务合同所约定的收费标准为每月每平方米0.8元，可以参照执行。据此，自2013年5月8日至2014年10月8日，金信公司应付葡华公司物业服务费人民币24668.36元（0.8×1813.58×17），扣除金信公司已支付的5000元，金信公司尚应支付葡华公司上述期间内物业服务费人民币19668.36元。葡华公司自愿放弃利息诉请于与法悖，法院照准。
对金信公司的抗辩理由。一是房屋质量问题。金信公司与葡京公司订立厂房买卖合同，双方的权利义务受该买卖合同的制约。金信公司如果认为房屋质量存在问题，并造成其损失，可以依照法律规定，向房屋出卖人主张权利。葡京公司与葡华公司均系独立的法人，葡华公司作为物业管理企业，不应承担本应由房屋建设单位承担的责任。当然，如果房屋过了保修期限，属于房屋公共部位损坏需要维修，物业公司应依照物业服务合同约定或法律规定，承担维修责任，但维修费用应从公共维修基金支付。所以，金信公司的这一抗辩理由不应成为拒付物业服务费的理由。二是关于金信公司多支付的水费。根据庭审中双方当事人的陈述，葡京工业园区只有一个交费表，该交费表并不是终端设备，在表后有各业主的计量表，难免产生损耗，并出现各业主之间就摊派损耗费用产生纠纷。金信公司所称的多交6000元水费，因其未提供相关证据，涉及的责任较为复杂，并涉及其他利害关系人，在本案中无法落实相关责任人。故金信公司的抗辩理由法院不予采纳。金信公司称其维修公共设备支付了维修费，葡华公司提供的物业服务质量差，因其未提供证据，法院难以采信。对于金信公司提出的物业收费价格问题，如前所述，目前只能参照葡华公司与同一工业园区的其他业主签订的物业服务合同所确定的收费价格作为收费依据。当然，如果金信公司认为这个收费价格过高，鉴于葡华公司所提供的为期一年的物业服务已到期，金信公司可以联合其他大部分业主与葡华公司洽谈订立新的物业服务合同，甚至可以重新选聘物业服务企业。但未订立新的合同之前，金信公司提出的以低于0.8元价格收费没有参照依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《国务院物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条之规定，判决：南通金信电子有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性支付南通葡华物业管理有限公司物业服务费人民币19668.36元。案件受理费人民币161元（已减半），由金信公司负担。
宣判后，金信公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人未依法签订物业服务合同，也未形成债权债务关系，被上诉人向上诉人收取物业服务费没有法律依据和合同依据。葡京公司的法定代表人陈源清和葡华公司的法定代表人夏龙贞是夫妻关系。葡京公司未经业主大会表决同意，未向社会公开招聘物业管理企业，擅自指定有亲属利害关系的葡华公司管理物业，有失公允。更何况，葡华公司的资质也令人质疑。其在没有合同依据和法律依据的情况下，强行索要高额物业服务费，违反公平原则。二、被上诉人未能给上诉人提供基本的物业服务，并已造成上诉人的重大经济损失。上诉人要求被上诉人承担屋面渗漏维修费6.8万元、水泵房维修损失4300元，退还多收的水费6000元。否则，上诉人将依法起诉，要求被上诉人赔偿损失。三、原审法院判决认定事实不清，采信证据和适用法律错误，二审法院应当依法纠正并改判，驳回被上诉人原审诉讼请求。葡京公司不是受聘于业主大会或业主委员会，部分业主和其签订物业服务合同，不能代表其他业主也同意接受被上诉人的物业服务。原审法院没有参照南通市房管部门或物价部门规定的工业厂房物业费的收取标准，同类物业服务项目收费标准是指南通市同类物业服务企业对工业厂房物业费的一般收费标准。请求二审法院撤销原判并改判，支持上诉人的上诉请求。
为证明自己的主张，上诉人金信公司向本院提供物业维修费发票一张，证明被上诉人没有提供相应的物业服务，上诉人公司屋顶渗漏，曾多次申请维修，被上诉人公司置之不理，上诉人公司只能自行委托第三方公司进行维修，并发生费用68000元。被上诉人依法应当赔偿上诉人公司相应损失。
葡华公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。一、双方虽然未签订物业服务合同，但双方已形成物业服务关系。上诉人也向被上诉人支付过物业费，说明上诉人认可双方之间存在物业服务关系并事实上接受了物业管理服务。如上诉人认为被上诉人没有资质，物业费过高等，可以向主管部门投诉或者联合其他业主解聘被上诉人或重新协商收费标准。但未订立新合同前，上诉人应按照0.8元／平方米的标准交纳物业费。二、上诉人在一审中提出的抗辩理由，没有事实和法律依据。三、上诉人认为被上诉人应当赔偿其损失，与本案不是同一法律关系，上诉人可以另行主张。
为证明自己的答辩主张，葡华公司提供了公告一份，证明2014年10月21日被上诉人在扬子晚报上发布公告，表明业主缴纳的物业费不包括专项维修资金，被上诉人对园区公用设备仅是管理，设施设备的维修由业主承担。
对上诉人金信公司提供的证据，被上诉人葡华公司质证意见为，真实性不能确定，时间是2014年10月8日，同时与本案没有关联，因为不是同一法律关系。
对被上诉人葡华公司提供的证据，上诉人金信公司质证意见为，真实性没有异议，但对关联性有异议。业主购买相关厂房已经缴纳了专项维修资金，如被上诉人认为自己属于适格的物业公司，对于业主因房屋屋顶渗漏提出的维修申请应当有协助和提供方便的义务，事实上上诉人公司因被上诉人公司的不作为而扩大损失，依法应当由被上诉人进行赔偿。
对于双方在本院审理中提供的证据，本院认证意见为，金信公司提供的维修费发票与本案不具有关联性。对葡华公司提供的公告真实性予以确认。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，虽然葡华公司与金信公司并未订立物业服务合同，但葡华公司自2013年5月8日至今，一直为葡京工业园区提供物业服务，金信公司对此亦不予否认，故双方之间存在物业服务合同关系。金信公司作为业主应当交纳物业费。而《国务院物业管理条例》对物业服务企业实行资质管理的规定并不是效力性规定，而是一种管理性规范。管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但并不否认该行为在民商法上的效力。也就是说，即使葡华公司不具备相应的资质，也不能导致双方之间的合同关系无效。故对上诉人要求调取葡华公司资质证书的申请，本院认为并无必要。至于物业费的标准问题，因为双方并未签订物业服务合同或者对物业服务费用的取费标准达成一致，一审法院参照葡华公司与同一工业园区其他业主签订的物业服务合同所约定的收费标准每月每平方米0.8元，该价格并不明显高出本地市场价，故一审法院参照该价格并无不妥。对于上诉人要求被上诉人承担屋面渗漏维修费68000元、水泵房维修损失4300元，退还多收的水费6000元的主张，与本案非同一法律关系，上诉人在一审中也并非作为诉讼请求明确提出，故其可以另行解决，本案中不予理涉。综上，上诉人金信公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，法律正确，审判程序合法，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费332元，由上诉人南通金信电子有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 刘玉蓉
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；