湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第06271号
原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司。
法定代表人林屹。
委托代理人胡薇茜。
委托代理人丁雪晴。
被告（反诉原告）赵怡婷。
法定代理人赵昌森。
被告（反诉原告）赵昌森。
被告（反诉原告）向莲。
委托代理人赵昌森。
原告长沙怡盛物业管理有限公司（以下简称“怡盛物业”）诉被告赵怡婷、赵昌森、向莲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后原适用简易程序审理，后被告赵怡婷、赵昌森、向莲在法定期限内提起反诉，本院经审查后予以受理并决定转为普通程序与本诉合并审理。依法由审判员陈志胜担任审判长，与审判员姚俊、人民陪审员张永玲组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任记录。原告（反诉被告）怡盛物业的委托代理人胡薇茜、丁雪晴，被告（反诉原告）赵怡婷的法定代理人赵昌森、被告（反诉原告）赵昌森、被告（反诉原告）向莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡盛物业诉称：被告为长沙市岳麓区西山汇景小区14栋1701号房业主，房屋面积158.89平方米。根据2009年8月1日原告与被告赵怡婷签订的《前期物业委托协议》，原告一直积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2010年10月至2014年12月31日一直未缴纳物业管理费。截至2014年12月31日，被告欠缴51个月的物业管理费共计13778.2元。依照合同约定，被告应当承担违约金21704.12元。原告诉请法院判令：被告赵怡婷、赵昌森、向莲立即向原告怡盛物业支付长沙市岳麓区西山汇景小区14栋1701号房物业管理费13778.2元、违约金21704.12元，合计35482.32元（均计算至2014年12月31日）。
被告赵怡婷、赵昌森、向莲共同答辩称：一、原告怡盛物业未尽到管理义务。答辩人楼下的1601号房业主侵占公共部位，违章搭建阳光房，原告未予制止并报告相关职能部门；二、原告怡盛物业从未公布物业服务费的收支情况；三、原告擅自改变公共设施、物业管理用房的用途。
反诉原告赵怡婷、赵昌森、向莲反诉称：2009年8月1日，反诉原告购买了长沙市岳麓区西山汇景14栋1701号房。在入住前，反诉原告发现楼下业主违法搭建阳光房，侵害了反诉人的房屋产权、景观权及安居生活权。对此，反诉人当即向原告怡盛物业反映情况，提出整改要求和建议。2010年1月12日，反诉人开始向开发商和怡盛物业发函反映问题，强烈要求对楼下业主的行为予以制止并恢复原状。在怡盛物业承诺马上进行整改的情况下，反诉人于2010年3月30日向怡盛物业交纳了2010年4月1日起至2010年9月30日止的物业管理费1622.6元。然而，在反诉人交费之后，怡盛物业一直无动于衷，反诉人只好于2012年8月17日再次发出《限期整改通知书》，督促怡盛物业履行合同义务。然而，怡盛物业既没有采取任何措施制止侵权行为，也没有及时向相关行政管理部门报告情况，任由楼下业主的侵权行为持续至今。反诉被告怡盛物业提供的物业管理服务不到位，且公然利用属于业主共有的设施设备张贴广告牟取利益。同时，怡盛物业从未公示物业管理费的收支情况。反诉原告诉请法院判令：一、反诉被告怡盛物业退还反诉原告交纳的物业费1622.6元（从2010年4月1日计算至2010年9月30日）；二、反诉被告对房屋公共部位恢复原状（包括拆除西山汇景小区14栋1601号房搭建的阳光房、拆除小区电梯内广告牌）；三、反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；四、反诉被告立即公示物业服务费收支情况；五、反诉被告立即返还其侵占小区公共部分赚取的广告费。
反诉被告怡盛物业答辩称：一、反诉原告要求答辩人退回物业管理费的诉讼请求无法律及事实依据。反诉原告已于2010年2月11日入住，在此期间反诉原告享受了答辩人提供的物业管理服务，应当依据法律规定及合同约定交纳物业服务费；二、答辩人仅负责小区日常维护及管理，无权对公用、专有部分的外观用途进行改变，既然答辩人并未改变，也就不存在恢复原状问题；三、对于14栋1601房业主搭建阳光房问题，答辩人是反对的，在物业合同中也明确约定禁止该情况的发生；对此，答辩人进行了协调，但答辩人作为物业公司无权采取强拆措施；如反诉原告认为1601房业主的行为侵犯了其合法权利，可通过相邻关系纠纷提起诉讼，不应由答辩人承担排除防碍责任；四、物业管理费采取定价包干方式收取，反诉原告无权要求答辩人公布收支情况；五、根据法律规定，小区内广告收入应属全体业主所有，反诉原告无权代表全体业主要求返还；目前尚未成立业主委员会，应由答辩人代为经营管理；答辩人自2009年起提供物业管理服务，至今从未涨价，但人工成本逐年递增，小区广告收入已用于日常管理支出，即使有部分盈余也纳入了专项维修基金。
原告怡盛物业为证实其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、《商品房预售合同》，拟证明被告赵怡婷为西山汇景小区14栋1701号房业主，被告赵昌森、向莲为赵怡婷的法定监护人并共同居住于该房屋；
证据二、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《湖南省服务价格登记证》，拟证明：1、原、被告之间存在物业服务合同关系；2、被告接受了原告提供的服务，3、物业费的收费标准符合相关规定；
证据三、国内特快专递邮件详单（2011年9月，2012年7月，2013年7月），拟证明被告已签收物业管理费催收函；
证据四、律师函送达照片，证明原告已向被告送达律师函；
证据五、长沙市岳麓区西山汇景小区14栋1701房欠费统计表及计算公式，拟证明被告欠费金额；
证据六、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》（原告与西山汇景14栋1601房业主签订），拟证明原告在提供物业服务之初就明确禁止搭建阳光房；
证据七、证明材料，拟证明原告曾多次就封闭阳台一事与14栋1601号房业主沟通；
证据八、照片五张，拟证明原告对其服务工作情况进行了公示；
证据九、照片一张，拟证明原告尽职尽责的对小区物业进行了管理和维护，业主对原告的工作给予了高度肯定；
证据十、证人证言，拟证明：1、原告曾多次向被告催缴物业管理费；2、原告就1601房业主封闭阳台一事进行过多次协调。
三被告共同提出以下质证意见：证据一无异议；证据二无异议，但只约定了业主的义务；证据三，答辩人并未收到催款函，原告明知答辩人于2010年入住西山汇景，还将邮件寄往别处；邮件无答辩人签名，不应采信；证据四，律师函由原告单方出具，且送达照片模糊不清，答辩人没有收到也没有看到函件；此外，西山汇景有多个1701房，并不能确定该律师函是针对答辩人出具；证据五，计费表是原告单方制作的，答辩人不予认可；欠费原因是物业公司违约在先；证据六，物业公司只通知了，没有出面制止亦未向相关部门报告；证据七，答辩人并不知情，该证据是原告与1601房业主串通制作的；证据八，照片看不清相关内容，反映的情况也不全面；对于广告收入情况，原告从未公示；证据九，真实性无法核实，具有片面性；证据十，证人陈述不实，答辩人未收到过通知；因物业公司未处理好违规搭建问题，不好意思找答辩人索要物业费；另怡盛物业从未组织过三方协调，对1601号房业主的行为未加以制止也没有上报有关部门。
三被告为证实其答辩主张，向本院提交了以下证据：
证据一、《前期物业服务协议》，拟证明原告应尽的责任和义务；
证据二、《临时管理规约》，拟证明原告应尽的责任和义务；
证据三、《装饰装修管理服务协议》，拟证明原告应尽的责任和义务；
证据四、西山汇景阔景高层楼房原始外观图片，拟证明原告应该管理服务的内容和质量标准；
证据五、照片一组，拟证明违章搭建事实，原告未予制止构成违约；
证据六、原告开具的物业管理费发票，拟证明在原告违约期间，被告交纳的物业管理费；
证据七、请示函，拟证明被告督促原告履行责任和义务；
证据八、“关于解决楼下业主因搭建阳光房对我合法权益造成损害问题的函”，拟证明被告督促原告履行义务；
证据九、限期整改通知书，拟证明被告督促原告履行义务；
证据十、关于规范车辆管理的通知，拟证明签发人是《限期整改通知书》的签收人；
证据十一、西山汇景电梯内的广告，拟证明原告利用属于业主的公用设施设备从事经营活动。
原告怡盛物业提出以下质证意见：证据一、二未收到，不予质证；证据三无异议，恰好证明物业公司对业主尽到了足够的告知义务，业主应当依照规定进行装饰装修；证据四，对三性均有异议，不能达到被告的证明目的；证据五，对三性均有异议，无法确认照片中房屋的坐落、楼层、产权人；证据六，真实性合法性无异议，关联性有异议，恰好证明被告欠费时间从2010年10月1日开始计算，另证明被告自2010年10月1日至今一直接受物业公司的绿化、安保等服务；证据七，三性均有异议，打印稿未签名，无法确认真实性；不能证明被告督促原告履行义务；证据八，打印件未签名，不能达到被告的证明目的；证据九，三性均有异议，无法核实签名人身份；证据十，三性均有异议，不能达到被告证明目的；证据十一，三性均有异议，从照片中无法反映出电梯的位置以及广告投放的真实状况，不能达到被告的证明目的。
反诉原告提供的反诉证据与本诉答辩证据一致。
反诉被告怡盛公司的质证意见与对本诉答辩证据的质证意见一致。
反诉被告怡盛公司提出以下反诉答辩证据：
证据一、《临时管理公约》，拟证明原、被告双方存在物业服务合同关系；反诉原告享受了反诉被告提供的物业管理服务；
证据二、价格登记证，拟证明物业服务费采取统一标准包干制；
证据三、照片，拟证明反诉被告对服务工作进行了公示。
反诉原告提出质证意见：证据一，双方存在合同关系，但怡盛物业的服务工作并没有做到位，特别是对房屋共有部位、共用设施设备等管理事项严重不作为；证据二无异议，但不能成为不公示收支情况的理由；证据三，照片并不清楚，反诉原告从未收到任何邮件也没有收到律师函。
对原、被告双方提交的本诉、反诉证据，本院认证如下：
原告怡盛物业提交的证据一、二，被告对真实性无异议，本院予以采信；证据三、四能证明原告曾发出过催款函、律师函，本院予以采信；证据五为原告单方计算，本院不予采信；证据六，被告对真实性无异议，本院予以采信；证据七能证明原告因搭建阳光房一事与西山汇景14栋1601房业主进行过沟通，本院予以采信；证据八能证明原告曾对其物业服务工作情况进行过公示，本院予以采信；证据九与本案无关，本院不予采信；证据十，证人为原告公司员工，与原告有利害关系，对其陈述，本院予以部分采信。
三被告提交的证据一、二真实有效，本院予以采信；证据三，原告无异议，本院予以采信；证据四、五，因无法核实证据四中全景图片是否由原告制作，且原告并未否认被告提出的1601房业主违章搭建的事实，故该两份证据与本案无直接关联，本院不予采信；证据六，原告无异议，本院予以采信；证据七至十能证明被告曾多次要求原告处理1601房业主涉嫌违规搭建一事，本院予以采信；证据十一，原告认可使用电梯内墙做广告的事实，本院予以采信。
反诉被告怡盛物业提交的证据一、二，反诉原告对真实性无异议，本院予以采信；证据三已作本诉证据提交，能证明反诉被告公示过工作情况，本院予以采信。
经审理查明：被告（反诉原告）赵怡婷系原告（反诉被告）怡盛物业管理的“西山汇景苑”小区14栋N单元17层1701号房登记业主。赵怡婷及其父亲赵昌森、母亲向莲自2010年起共同居住于西山汇景苑小区。2009年11月27日，被告赵昌森、向莲作为赵怡婷的法定代理人与原告怡盛物业签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，约定原告怡盛物业自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务委托合同》之日止，为购房人赵怡婷提供前物业管理服务。协议对双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量以及违约责任等内容作了约定。其中《前期物业服务协议》第四条第一项约定“物业管理费按高层住宅建筑面积1.7元／平米／月计算，约定建筑面积159.08平米”；第四条第九项约定“物业公司在不危及物业安全、美观的前提下报请小区开发商或征得专有部门占建筑物总面积过半数的业主同意后，有权在公共区域进行合法经营活动，其收益用于弥补小区管理费用的不足，若有盈余结转至小区房屋专项维修基金账户”；第五条第四项约定，如业主方不按约定时间及标准交纳有关费用，物业公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金；《临时管理规约》第四条第二项约定“业主、使用人不得破坏房屋外貌，擅自封闭阳台、搭建露台，在住宅外墙设置晒衣架、安装太阳能热水器等……”；第十一条约定“业主违反第四条约定的，物业服务企业有权予以制止；业主拒不改正的，物业服务企业可以向相关行政主管部门报告违规状况”。
合同签订后，原告怡盛物业为三被告提供了物业管理服务。三被告已交纳2010年4月1日至2010年9月30日的物业管理费1622.6元。因认为其楼下1601房业主违规搭建阳光房，原告怡盛公司对此未予制止，三被告自2010年10月1日起至2014年12月31日止未交纳物业管理费，经计算为13778.2元。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。原告怡盛物业为被告提供了物业管理服务，被告应按合同约定支付相应服务费。现被告（反诉原告）主张的物业服务瑕疵，均不足以构成拒交物业费的理由，故对原告要求被告支付物业服务费13778.2元（计算至2014年12月31日）的诉请，本院予以支持；对反诉原告要求怡盛物业退还物业费1622.6元的反诉请求，本院不予支持。根据《前期物业服务协议》第五条第四项约定，如业主方不按约定时间及标准交纳有关费用，物业公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金，但考虑到此前双方正处于纠纷解决的协商阶段，被告系未厘清主张诉求的法律关系，其并非无故拖欠物业费，故对原告要求被告承担逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。关于14栋1601房业主涉嫌违规搭建阳光房问题，在物业公司劝阻无效的情况下，被告有权通过法律途径向相邻关系侵权人主张权利，物业公司并非执法机关，无权采取拆除等强制措施，对反诉原告要求怡盛物业拆除14栋1601房业主家中阳光房的诉请，本院不予支持。根据《前期物业服务协议》约定，物业公司在一定条件下可以利用小区公共部位从事一定范围的经营活动，对反诉原告要求怡盛物业拆除电梯内广告牌的诉请，本院不予支持。关于广告收入的归属问题，原告个人并非请求返还广告收入的适格主体，对反诉原告要求怡盛物业返还小区公共部位广告收入的起诉，本院予以驳回。关于物业费收支明细是否应当公开问题，经审查，原、被告双方已约定采取定价包干方式收取物业费，反诉原告要求怡盛物业公布其财务收支明细无相关依据，本院不予支持。反诉原告另诉请怡盛物业支付违约金50000元，因理据不足，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）赵怡婷、赵昌森、向莲于本判决生效之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司自2010年10月1日起至2014年12月31日止的物业管理服务费13778.2元；
二、驳回原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）赵怡婷、赵昌森、向莲的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费687元，由原告长沙怡盛物业管理有限公司自行承担343.5元，由被告赵怡婷、赵昌森、向莲承担343.5元；反诉案件受理费545元，由反诉原告赵怡婷、赵昌森、向莲自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈志胜
审 判 员 姚 俊
人民陪审员 张永玲
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 罗翠玲