河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0204民初342号
原告韩磊，男，汉族，35岁。
被告开封市江南房地产开发有限公司（以下简称开封江南房地产公司）。
住所地：开封市。
法定代表人陈国平，董事长。
被告开封市江南帝州商业管理有限公司（以下简称开封江南帝州公司）。
住所地：开封市鼓楼区。
法定代表人刘禹，经理。
二被告共同委托代理人朱超科，系二被告公司行政部经理。代理权限系特别授权。
被告江苏江南面粉集团有限公司（以下简称江苏江南面粉公司）。
住所地：江苏省镇江市丹阳市。
法定代表人付济山。
原告韩磊诉被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司、江苏江南面粉公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告韩磊，被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司共同委托代理人朱超科到庭参加诉讼，被告江苏江南面粉公司经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩磊诉称，原告于2011年购买开封江南房地产公司在开封市卧龙街158号大润发商场1层31房，并付清总购房款为403988元。2011年10月1日，原告与被告开封江南帝州公司、江苏江南面粉公司签订了一份商铺委托经营及管理合同书，期限为10年，但二被告自2015年10月1日至今未付给原告租金。根据合同约定，原告有权提出解除本协议书，并要求支付所欠房屋租金及违约金。另根据商品房买卖合同约定，被告开封江南房地产已于2011年9月30日前按期将涉案商铺交付使用，但至今未将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，其应承担违约责任，即赔偿原告违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令1、被告开封江南房地产公司为原告办理房产证；2、解除原告与被告开封江南帝州公司、江苏江南面粉公司之间的商铺委托经营及管理协议书；3、交还房屋；4、被告开封江南帝州公司、江苏江南面粉公司支付原告2015年10月1日至2016年3月31日的半年房屋租金18180元；5、被告开封江南房地产公司赔偿原告违约金2019.94元（403988元×0.5%）；6、三被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加一项诉求，即要求被告支付2015年3月31日至2016年3月31日年租金的80%，并将租金支付至实际交付房屋止。
被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司辩称，1、被告开封江南房地产公司作为房地产开发商并非委托管理方，原告的诉求是基于商铺委托经营及管理协议，依据合同相对性，其主体身份也不适格；2、依据合同相对性，原告起诉江苏江南面粉公司为被告，主体也不适格，无事实和法律依据；3、原告要求承担法律责任的主体指向开封江南帝州公司，该公司现处于资产重组阶段，关于业主的回购及租金筹划支付工作已列入实践计划，公司将积极协商制定工作方案给付业主租金及回购款；4、原告要求支付逾期租金的违约金及解除合同的违约金存在诉求竞合，且违约金要求过高。综上，请求法院驳回原告诉求。
被告江苏江南面粉公司未参加庭审，但庭前向本院邮寄答辩状辩称，1.本案尽管是涉及商品房买卖和商品房回购，其实际上是吸引资金为目的，该行为实际上涉及非法集资。本案涉及刑事犯罪问题，人民法院应当裁定驳回起诉，将本案移送公安机关处理。根据合同法规定，这两个合同都是无效的，因为这两个合同都是为了吸纳资金并不是房屋买卖，以合法形式掩盖非法目的。2.追加其为被告缺乏法律依据，突破了合同相对性原则。被告与江苏江南面粉集团，不具有事实、法律关联性。综上，被告与本案不存在关联性，对原告合理的诉求不应承担责任。
经审理查明，2011年9月，原告与被告开封江南房地产公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：08××××268），约定原告购买被告开封江南房地产公司开发的位于本市××路与××路交叉口（现××商场）×层××号房，建筑面积为18平方米，购房款为403988元。合同中第十五条关于产权登记的约定，被告开封江南房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提供退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人的损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3.超过约定时间一年的，买受人可按本条款第1、2项处理。在该合同中的补充协议中约定原告应在房屋交接之日起15日内，按被告开封江南房地产公司要求提供办理原告房屋产权证等证件时需由原告提供的全部资料，以便其为“××商场”全部买受人统一代办房屋产权证等证件。原告已向被告开封江南房地产公司付清上述购房款，但至今被告未为原告办理上述商铺的房地产权证。同年9月30日，以原告为委托方（甲方），以开封江南帝州公司、江苏江南面粉集团为受托方（乙方）签订《委托经营管理合同》一份，原告将上述铺位委托江苏江南面粉集团、开封江南帝州公司经营及管理，期限为10年，自2011年10月1日至2021年9月30日止。合同第四条租金及支付方式约定：在委托经营及管理期间，按下述标准计算年租金：委托期限第1年至第3年内，年租金按上述总金额的8%计算年租金；第4年至第6年内，年租金按上述总金额的9%计算；第7年至第10年内，年租金按总金额的10%计算。租金支付方式约定：2011年10月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方每半年向甲方支付一次，2012年3月31日前支付第二个半年的租金，以此类推。第十四条乙方的违约责任约定，1、乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本协议书。2、因乙方原因解除本协议或者因乙方未按本协议约定支付租金达六十日由甲方提出解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本协议所涉年租金的3倍，甲方由于乙方的违约行为所造成的损失超出上述违约金的，乙方除应承担违约金外，对超出部分应予以双倍赔偿。第十五条特别约定：在委托经营管理期限届满三年之时，甲方有权将该商铺出售给乙方，乙方应按照本协议的约定收购该商铺。该商铺的转让价格为甲方购买该商铺时的总价款的130%。甲方应在委托经营管理期限届满三年时提前90天以书面的形式通知乙方并明确告知乙方其愿意按照本协议约定的价格将商铺出售给乙方。乙方在收到甲方发出的书面通知后90天内与甲方签署《商品房买卖合同》。甲、乙双方应于《商品房买卖合同》签署后10日内共同至开封市房屋土地主管部门办理商铺买卖交易过户手续。乙方应于商铺买卖交易手续办理完成、商铺产权登记在乙方名下的当日将全部房价款支付给甲方……该合同上加盖有被告开封江南帝州公司公章，同时加盖有江苏江南面粉集团合同专用章。合同签订后，双方即按约履行合同，委托经营管理期限三年届满后，原告未向被告开封江南帝州公司和开封江南房地产公司要求回购涉案商铺。被告开封江南帝州公司于2016年1月30日向原告支付2015年4月1日至2016年3月31日年租金的20%即7271.80元，剩余80%未支付且自2016年4月1日至今的租金未支付，故原告于2016年2月24日诉至本院。
另查明，原告起诉的江苏江南面粉集团系于2009年1月7日成立的企业法人联合体，不具有企业法人资格，陈国平也系该集团理事会理事长，也是该集团的法定代表人。江苏江南面粉集团公司章程第一条规定，江苏江南面粉集团是以江苏江南面粉有限公司为母公司、以资本为主要联结纽带的母子公司为主体、以集团章程为共同规范的企业法人联合体。第三条，集团母公司名称、法定地址、注册资本，名称：丹阳市江南面粉有限公司（以下简称丹阳江南公司）。第七条规定，母公司是财产和投资中心，在集团中居于主导和核心地位，对外代表集团。江苏江南面粉有限公司于2014年7月17日由丹阳江南公司独立出资成立。丹阳江南公司将其公司自有房产即坐落于丹阳市珥陵镇工业园区（丹产权证珥陵字第3001×××号土地）中×楼120平方米无偿提供给江苏江南面粉有限公司使用。2014年8月26日江苏江南面粉有限公司变更名称为江苏江南面粉集团有限公司，即企业名称上增加了“集团”二字，股东也发生了变动，除了丹阳江南公司外，又增加股东江苏海晟隆源投资有限公司（以下简称海晟公司）为股东。投资比例分别为丹阳江南公司占10%，海晟公司占90%。2015年2月25日，丹阳江南公司将其所占10%注册资本转让给了丹阳市百汇金属材料有限公司。在本案审理过程中，被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司均称海晟公司对其两家公司正在进行重组。江南面粉集团的重组早在2014年即已开始，重组协议显示，由江苏省丹阳市人民政府作为鉴证方，海晟公司作为甲方，陈国平（江苏江南面粉集团实际控制人）作为乙方。内容显示甲方对乙方实际控制江苏江南面粉集团所属全部企业实施重组，约定将其所属全部企业统称为“目标公司”，乙方自己持有和委托他人持有的目标公司全部股权统称为“目标股权”。在协议签订之日起10日内，乙方将目标股权全部无偿转让给甲方等。上列江苏江南面粉集团的下属公司中包括丹阳江南公司、被告开封江南房地产公司和被告开封江南帝州公司。被告开封江南房地产公司提交调解意向书的内容显示其对于回购执行问题予以认可。
上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《江南·帝州国际广场委托经营管理合同》、收款收据、调解意向书、江苏江南面粉集团重组框架协议、江苏江南面粉集团重组协议等为据。
本院认为，企业集团是以资本为主要联结纽带的母子公司为主体、以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团不具有企业法人资格，但应依法办理工商登记。本案中，陈国平作为江苏江南面粉集团和丹阳江南公司法定代表人，参与了本案所涉《江南·帝州国际广场委托经营管理合同》的签约事宜及江苏江南面粉公司重组事宜，其行为均可视为其履行法定代表人的职务行为，因其行为产生的法律后果均应由单位承担。无论是从本案庭审审理、当事人陈述、被告开封江南房地产公司提交的调解意向书，及江苏江南面粉集团重组协议中，均可证实被告江苏江南面粉公司对原江苏南面粉集团下属公司进行重组的事实，且在被告江苏江南面粉公司工商登记材料中显示丹阳江南公司将其名下房产无偿提供给江苏江南面粉有限公司使用，从重组协议显示，丹阳江南公司亦在无偿转让的“目标股权”之列，且被告江苏江南面粉公司是在重组期间由丹阳江南公司独资成立，以上均可证实被告江苏江南面粉公司系对江苏江南面粉集团进行重组设立的，其接收江苏江南面粉公司权利的同时，也应接收该集团及集团下属实体企业应尽的义务，故三被告所辩称被告江苏江南面粉公司作为被告主体不适格的理由不能成立，本院不予采纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的商品房买卖合同、商铺委托经营管理合同书均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，均为有效合同。对于原告要求被告开封江南房地产公司为其办理涉案商铺房产证的诉求，原告韩磊已按约定付清全部房款，被告江南房地产公司也按约定交付房屋，被告江南房地产公司应协助原告韩磊办理涉案商铺的房产证书，故对于原告的诉求，本院予以支持。对于原告要求解除其与被告江南帝州管理公司签订的商铺委托经营管理合同书的诉求，因被告江南帝州管理公司未按合同约定逾期支付租金已超60日，原告可提出解除协议书，故对于原告此诉求，本院予以支持。委托经营及管理合同解除后，被告江南帝州管理公司应交还给原告涉案商铺。对于原告要求被告开封江南帝州公司支付租金的诉求，因委托管理经营合同书有明确约定，故被告应支付给原告自2015年4月1日至实际交房日止的租金，应当扣除已支付的7271.80元。对于原告韩磊因被告逾期未办理房屋产权，要求赔偿违约金的诉求，在签订的商品房买卖合同中有明确约定，逾期办证违约金应按已付房价款的0.5%支付即2019.94元（403988元×0.5%），对此本院予以支持。关于被告江苏江南面粉公司辩称本案涉及刑事犯罪问题，其未提供证据加以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后30日内，被告开封市江南房地产开发有限公司代为原告韩磊办理位于××路与××路交叉口××商场×层××号房的房地产登记手续；
二、解除原告韩磊与被告开封市江南帝州商业管理有限公司、被告江苏江南面粉集团有限公司在2011年9月30日签订的委托经营管理合同，被告开封市江南帝州商业管理有限公司于本判决生效后10日内将位于××路与××路交叉口××商场×层××号房交还原告韩磊；
三、本判决生效之日起10日内，被告开封市江南房地产开发有限公司、被告江苏江南面粉集团有限公司支付原告韩磊逾期办理房产证违约金2019.94元；
四、本判决生效之日起10日内，被告开封市江南帝州商业管理有限公司、被告江苏江南面粉集团有限公司支付原告韩磊自2015年4月1日起至本判决生效之日止的租金（应扣除被告已付的7271.80元，按年租金36359元计租）。
案件受理费578元，由被告开封市江南房地产开发有限公司、被告开封市江南帝州商业管理有限公司、被告江苏江南面粉集团有限公司共同负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 陈志宽
人民陪审员 高 峻
人民陪审员 王玉红
二〇一六年六月十五日
书 记 员 孙慧雯