北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第14056号
上诉人（原审原告）北京伟恩达科贸有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区实兴大厦105号。
法定代表人沙重华，总经理。
委托代理人孔德义，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京海特饭店，住所地北京市石景山区实兴东街*号。
法定代表人贾静，总经理。
委托代理人韩冀坤，北京市东元律师事务所律师。
原审第三人北京实兴腾飞置业发展公司，住所地北京市石景山区杨庄危改小区8号写字楼706室。
法定代表人陈新，董事长。
委托代理人马兵兵，男，1987年9月5日出生。
委托代理人武建东，男，1963年9月2日出生。
上诉人北京伟恩达科贸有限公司（以下简称伟恩达公司）因与被上诉人北京海特饭店（以下简称海特饭店）、原审第三人北京实兴腾飞置业发展公司（以下简称实兴腾飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伟恩达公司法定代表人沙重华和委托代理人孔德义、被上诉人北京海特饭店之委托代理人韩冀坤、原审第三人实兴腾飞公司之委托代理人马×和武×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
伟恩达公司在一审法院起诉称：2006年1月1日，伟恩达公司、海特饭店签订《协议书》和《补充协议》，其中约定：伟恩达公司将海特饭店游泳馆、保龄球馆及设备租赁给海特饭店，由海特饭店进行经营；期限15年，每年租赁费用为40万元，于每年度期满日前交纳。合同签订后，海特饭店因资金紧张要求延期至2010年12月31日前付清。后经伟恩达公司多次催要未果，现诉至法院请求：1、判令海特饭店给付租金2600000元（自2006年1月1日起至2012年12月31日止；其中，2006年1月1日至2009年12月31日租金标准为40万元／年，共160万元，扣除2006年7月1日至12月31日期间的免除租金20万元后为140万元；2010年、2011年、2012年租金各为40万元；以上合计260万元）；2、判令海特饭店支付延期付款违约金1330200元（计算方式：每迟延一日按日千分之一计算，其中2006年至2009年期间的违约金，自2011年1月1日计算至2012年11月1日，以租金140万元为基数；2010年的违约金，自2011年1月1日至2012年11月1日，以租金40万元为基数；2011年的违约金，自2012年1月1日至2012年11月1日，以租金40万元为基数）；3、诉讼费用由海特饭店负担。
海特饭店在一审法院答辩称：首先，伟恩达公司并非涉案租赁物的所有权人，故没有收取租金的权利。由于海特饭店与伟恩达公司签订的《协议书》和《补充协议》构成无权处分，应属于效力待定合同；第二，2006年6月3日，包括涉案租赁物在内的房屋所有权证核发，登记房屋所有权人为实兴腾飞公司，在未经所有权人同意的情形下，上述协议自始为无效合同，海特饭店不应支付对方房屋租金；第三，2006年至2007年期间，伟恩达公司与实兴腾飞公司产生民事诉讼，经法院生效判决确认涉案租赁物归实兴腾飞公司所有，因此海特饭店无义务向伟恩达公司支付租金。第四，伟恩达公司主张违约金标准过高。现不同意伟恩达公司的诉讼请求。
实兴腾飞公司陈述称：首先，涉案游泳馆、保龄球馆归实兴腾飞公司所有。2007年，伟恩达公司与实兴腾飞公司因上述两馆的产权纠纷诉至法院，经北京市第一中级人民法院、北京市高级人民法院判决赔偿对方相应的经济损失并确认两馆所有权人为实兴腾飞公司。其次，2004年，实兴腾飞公司向房屋登记部门办理了产权登记，伟恩达公司并不拥有两馆的权利。因此，伟恩达公司不享有两馆的收益权，其主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故不应得到支持。
一审法院审理查明：1998年3月10日，北京实兴海特大厦（以下简称海特大厦）（协议甲方）与伟恩达公司（协议乙方）签订《合作经营协议》，其中约定：合作经营项目为海特大厦游泳馆、保龄球馆；合作方式为海特大厦提供其院内800平方米场地用于建设游泳馆，伟恩达公司负责投资兴建游泳馆、保龄球馆土建工程及内部装修工程，工程设计费由伟恩达公司承担；伟恩达公司负责提供游泳馆、保龄球馆所需泳池设备、保龄设备及附属设备；游泳馆建成后，在合作期内，产权归双方共有，合作期满，产权归甲方所有；合作期限自1998年9月1日起至2018年8月31日止。海特饭店游泳馆、保龄球馆经建成后投入使用。此后，上述协议终止履行。
2001年12月24日，北京实兴经济技术开发总公司（以下简称实兴开发公司）与伟恩达公司签订了《关于实兴公司出让“海特饭店”院内楼座给北京伟恩达公司的协议》（以下简称出让协议），其中约定：根据北京市地税局的要求，依据现行法规，为理顺伟恩达公司投资修建游泳馆、保龄球馆的产权关系，经双方协商达成如下协议：从2001年12月25日起，伟恩达公司与海特饭店1998年“关于修建游泳馆、保龄球馆的协议”终止；实兴开发公司向市土地局申请游泳馆、保龄球馆土地的评估，根据市土地局批准的土地出让金价格，伟恩达公司出资给实兴开发公司，由实兴开发公司交纳土地出让金；土地出让金交纳后，实兴开发公司向土地部门申请补办游泳馆、保龄球馆的产权证，依据土地局实测面积，伟恩达公司按每建筑平米向实兴开发公司交纳楼座款1840元；实兴开发公司将游泳馆、保龄球馆产权过户给伟恩达公司，过户费用各支付一半；伟恩达公司委托海特饭店经营、管理游泳馆、保龄球馆，用三年的经营收入抵交实兴开发公司的楼座款；时间从2001年12月26日至2004年12月25日，伟恩达公司与海特饭店另签委托经营协议；实兴开发公司如不能补办游泳馆、保龄球馆的土地使用证，应将土地出让金退还伟恩达公司；伟恩达公司2004年12月25日之前，未经实兴开发公司同意，不得将游泳馆、保龄球馆抵押或转让。
2001年12月24日，伟恩达公司与海特饭店签订《关于伟恩达公司委托海特饭店经营游泳馆及保龄球馆的协议》（以下简称委托经营协议），其中约定：甲方伟恩达公司、乙方海特饭店；2001年12月25日，甲方与实兴开发公司签署转让游泳馆和保龄球馆楼座的协议，甲方取得了保龄球馆、游泳馆的全部产权，为延续该项目的经营，双方协商达成委托管理协议：伟恩达公司全权委托海特饭店经营、管理游泳馆、保龄球馆，时间自2001年12月26日至2004年12月25日止；乙方将三年的收入（扣除人员、能源、营业税费后）上交实兴公司，用于冲抵伟恩达公司应付实兴开发公司的楼座款，总数不得少于265万元；如多收，海特饭店留作自用，少收，海特饭店应从其他收入中补足；乙方应维护好两个场馆的设施、设备；3年后的经营管理模式，双方到2004年11月25日前再行商议。
委托经营协议签订后，海特饭店独立经营游泳馆、保龄球馆，伟恩达公司一直未参与经营管理；实兴腾飞公司亦知晓委托经营协议签订情况。
2006年1月1日，伟恩达公司与海特饭店签订《协议书》，其中约定：甲方伟恩达公司、乙方海特饭店；甲方将海特饭店游泳馆、保龄球馆及设备租赁与乙方，由乙方进行经营；期限自2006年1月1日至2020年12月31日共计15年；每年的租赁费用为40万元，乙方于当年度期满前（即当年12月31日前）向甲方交纳；乙方如需对游泳馆、保龄球馆进行装修、变动或实施其他行为的，应事先征得甲方书面同意；乙方如迟延支付款项的，每迟延一日需向甲方支付应付款千分之一的违约金，超过90日的，甲方有权解除合同收回游泳馆、保龄球馆；本协议到期后，如甲方未提出变更或终止，本协议继续履行10年。
2006年1月1日，伟恩达公司与海特饭店签订《补充协议》，其中约定：甲方伟恩达公司、乙方海特饭店；乙方欲对所承租的保龄球馆、游泳馆进行装修，甲方予以认可，但装修方案需经甲方书面认可后方可实施，乙方对所租赁的房屋进行装修或改建，应事先将施工方案提交甲方并在甲方处备案，乙方装修方案不得损坏保龄球馆、游泳馆之主体结构；乙方如需对原有设备进行拆改变卖的，应就具体方案事先征得甲方同意，所得费用归甲方所有；在租赁期限内，如因乙方使用原因或自然原因造成房屋损坏，应及时修复并通知甲方；乙方负责承租房屋范围内的环境卫生等综合治理管理工作；乙方应按约定日期交纳房屋租金及约定的其他费用，甲方无需因出租房屋，向任何第三方及乙方交纳任何费用，所有因使用该房屋发生的费用均由乙方承担；在承租期内，乙方需向甲方提供相当于5万元标准的消费额，供甲方在乙方所在的海特饭店内消费，并免费为甲方提供1间办公用房；乙方如需将承租房屋进行转租，须得到甲方同意，在得到甲方同意后，甲方与乙方签署的有关出租该房屋的协议书及补充协议，均可约束于新的承租方，乙方应向新承租方进行充分说明；租赁期限届满时，乙方应立即交还所租赁的房屋，由于乙方的原因不能按时交还房屋时，甲方有权责令其限期搬出，并追缴所占用期间的房屋租金；乙方退还房屋时，无论所租赁的房屋的原始状态装修与否，都要使房屋处于完好状态，并由甲方接收认定，如甲方发现由乙方原因造成的房间及设施损坏时，乙方应负责支付损坏部分的维修费用；本协议终止后，乙方可将设备进行拆除，但不得损坏保龄球馆及游泳馆主体结构及其他设施；乙方如未能按本补充协议予以履行，甲方有权收回保龄球馆、游泳馆，终止协议履行。上述协议书和补充协议书签订至今，海特饭店未给付伟恩达公司租金；伟恩达公司从未至租赁物现场。
2005年1月，包括涉案游泳馆、保龄球馆在内的石景山区实兴东街1号房屋经核发房屋所有权证书，登记所有权人为实兴开发公司。
另查：海特饭店原预先核准名称为北京市实兴海特大厦，经实兴开发公司出资，于1994年11月成立。2005年10月25日，实兴开发公司更名为北京实兴腾飞投资发展公司；2006年2月15日，北京实兴腾飞投资发展公司更名为北京实兴腾飞置业发展公司。
2005年11月，石景山区国有资产经营公司作出《实兴、金鼎、兴华三家房地产公司重组资产处置方案》，其中载明：实兴公司对海特饭店的投资，在投资与权益对冲后，按海特饭店实际资产划转，作为国资公司直接投资。
2008年1月31日，北京市石景山区人民政府做出石政批（2008）4号《石景山区人民政府关于将海特饭店资产划转至北京市石景山区国有资产经营公司的批复》，其中载明：石景山区国有资产监督管理委员会，你单位﹤关于将海特饭店资产划转至北京市石景山区国有资产经营公司的请示﹥（石国资请（2008）1号）收悉，同意按照﹤关于实兴、金鼎、兴华三家房地产公司重组方案批复﹥重组方案和资产处置方案，将海特饭店资产由北京实兴腾飞置业发展公司划转至北京市石景山区国有资产经营公司。
2011年10月，北京市石景山区人民政府国有资产监督管理委员会作出石国资纪（2012）4号文件，其中载明：启动海特饭店整体托管工作，万商公司对海特饭店托管经营。
再查：2007年，伟恩达公司将实兴腾飞公司诉至北京市第一中级人民法院，要求确认享有海特饭店游泳馆及保龄球馆的房屋所有权；判令实兴腾飞公司履行合同并将海特饭店游泳馆及保龄球馆的房屋所有权过户给伟恩达公司；判令实兴腾飞公司承担违约金及赔偿经济损失533万元。实兴腾飞公司提出反诉，要求确认《合作经营协议》、《出让协议》、《委托经营协议》无效；判令伟恩达公司退回621.573222万元分成款。2007年12月20日，北京市第一中级人民法院做出（2007）一中民初字第250号民事判决书（现已发生法律效力），判决确认伟恩达公司与实兴腾飞公司签订的《关于实兴公司出让“海特饭店”院内楼座给北京伟恩达公司的协议》为有效合同；驳回伟恩达公司的诉讼请求；驳回实兴腾飞公司的反诉请求。
2008年，伟恩达公司将实兴腾飞公司诉至北京市第一中级人民法院，要求判令实兴腾飞公司继续履行《关于实兴公司出让“海特饭店”院内楼座给北京伟恩达公司的协议》；实兴腾飞公司将游泳馆、保龄球馆交付伟恩达公司经营使用50年或判令支付伟恩达公司与“二馆”市场现价值等值的货币补偿；实兴腾飞公司支付违约金500万元。实兴腾飞公司提出反诉，要求解除2001年12月24日实兴腾飞公司与伟恩达公司签订的《关于实兴公司出让“海特饭店”院内楼座给北京伟恩达公司的协议》。
在该案审理过程中，2008年7月28日，北京市石景山区人民政府国有资产监督管理委员会对实兴腾飞公司的请示做出石国资批（2008）21号关于对伟恩达公司起诉要求办理海特饭店游泳馆、保龄球馆产权过户手续请示的批复，其中载明：根据国务院国资委、财政部颁发的《企业国有产权转让管理暂行办法》的有关规定，结合该资产的实际情况，不宜办理产权过户手续。
在该案审理过程中，北京市石景山区人民政府国有资产监督管理委员会于2008年10月8日向北京市第一中级人民法院发出石国资函（2008）8号关于伟恩达公司与实兴腾飞公司涉及海特饭店产权纠纷案件的函，以海特饭店及相关资产被划归石景山国资经营公司为由，不同意转让游泳馆和保龄球馆的产权。
在该案审理过程中，经伟恩达公司申请，北京市第一中级人民法院委托鉴定机构，对海特饭店游泳馆及保龄球馆工程造价、双方资金往来及现值评估进行了鉴定，经鉴定该工程造价为4909612.95元；就伟恩达公司、实兴腾飞公司对海特饭店游泳馆及保龄球馆工程资金往来情况委托审计机构进行专项审计，结论为伟恩达公司对工程支出款项为2954740元；实兴腾飞公司给付伟恩达公司款项为3773352.7元；经伟恩达公司对游泳馆、保龄球馆房地产价值评估，结果为房地产价值，出让条件为2043万元，划拨条件为1938万元。
2010年12月，北京市第一中级人民法院做出（2008）一中民初字第7866号民事判决书，其中认为海特饭店已划归石景山国资经营公司监管，石景山国资经营公司提出不同意将“二馆”出让伟恩达公司，因此出让协议已无法继续履行，该协议应予解除；从审计结论上看，“二馆”的建设并非伟恩达公司全部投资，因此伟恩达公司要求按照评估的现值全部赔偿缺乏法律依据；因出让协议约定的违约金并无计算标准，伟恩达公司亦未交纳土地出让金，伟恩达公司亦未擅自转让“二馆”，故出让协议约定的违约情形未出现。判决伟恩达公司与实兴腾飞公司于2001年12月24日签订的《关于实兴公司出让“海特饭店”院内楼座给北京伟恩达公司的协议》予以解除；实兴腾飞公司补偿伟恩达公司969万元；驳回伟恩达公司其他诉讼请求；驳回实兴腾飞公司其他反诉请求。
因伟恩达公司、实兴腾飞公司均上诉至北京市高级人民法院，2011年3月，北京市高级人民法院做出（2011）高民终字第227号民事判决书，其中认为伟恩达公司履行了出资建设二馆的合作义务，但在双方签订《出让协议》后，实兴公司始终未向相关部门申请为伟恩达公司办理过户二馆房产的手续，应当对造成双方争议承担相应的责任。伟恩达公司在合同履行中没有过错，在其已实际投资建设确不能得到约定的二馆产权的情况下，自应得到相应充分合理的经济补偿。判决维持北京市第一中级人民法院（2008）一中民初字第7866号民事判决第一、三、四项；变更（2008）一中民初字第7866号民事判决第二项为：实兴腾飞公司支付伟恩达公司经济损失1800万元；驳回伟恩达公司其他上诉请求；驳回实兴腾飞公司的上诉请求。
除上述证据所证明的事实外，伟恩达公司、海特饭店与实兴腾飞公司在本案庭审过程中，各自另提供以下证据材料，并陈述相应的举证、质证意见：
1、日期为1999年1月13日的发票复印件3张，伟恩达公司以此证实购买保龄设备并支付安装费用。海特饭店对真实性不予认可；实兴腾飞公司对真实性提出异议，认为不具有证明效力。
2、2007年1月30日，海特饭店向伟恩达公司出具《延期付款说明》，其中载明：海特饭店于2006年下半年进行停业装修改造，由于工程投资较大，目前资金紧张，特提出延期支付游泳馆、保龄球馆2006年至2009年（2006年免下半年租金），共三年半的租金，并保证于2010年12月31日前予以支付。伟恩达公司以此证实海特饭店请求延期付款并承诺支付租金；海特饭店对真实性予以认可，但认为海特饭店系在不了解产权状况的情形下出具的证明，并在知晓房屋产权归属后未支付租金；实兴腾飞公司认可真实性，但一直不清楚此事。
3、2010年4月《伟恩达公司与实兴腾飞公司对海特饭店游泳馆及保龄球馆工程资金往来情况的专项审计报告》，以证实海特饭店游泳馆、保龄球馆的设备由伟恩达公司出资购买，并将款项支付给施工方。海特饭店对该审计报告的真实性予以认可，但认为其中所载明的保龄球票据系由实兴腾飞公司实际支付。实兴腾飞公司认可真实性，但认为付款凭证原件均在其单位名下。
4、2012年12月6日，实兴腾飞公司出具的《关于游泳馆、保龄球馆产权情况说明》，其中载明：1、海特饭店所经营的位于海特饭店内的游泳馆、保龄球馆的产权为我公司所有；2、我公司从未授权伟恩达公司对游泳馆、保龄馆进行经营以及使用；3、我公司曾与伟恩达公司对游泳馆、保龄馆的产权发生过纠纷，（2011）高民终字第227号判决书判决两馆的产权归我公司所有。海特饭店以此证明游泳馆、保龄球馆的产权应归实兴腾飞公司所有，且未授权伟恩达公司对二馆进行出租。伟恩达公司对真实性表示认可，但对证明目的提出异议，认为海特饭店系实兴腾飞公司的子公司，证明内容与生效判决书确认内容相悖。
5、电汇凭证2张、发票4张，海特饭店以证实保龄球馆的设备由实兴腾飞公司购买。伟恩达公司对真实性认可，但提出尽管上述票据系支付保龄球商场的款项，但来源系伟恩达公司向实兴腾飞公司付款后再支付厂商。
6、《北京市装饰装修工程施工合同》一份及付款收条，该施工合同其中载明：甲方海特饭店、乙方江苏省第八建筑安装有限公司；工程内容：海特饭店游泳池、男女桑、客房装修改造；施工面积约1700平米；开工日期2007年7月10日，竣工日期2007年10月20日；工程价款暂估199万元。海特饭店以此证明已经对海特饭店内游泳馆进行改造完毕，并支付施工人相应价款。伟恩达公司表示，对上述证据真实性无法确认。
7、2007年9月26日《承包协议》及2008年1月31日《建筑工程消防验收意见书》。上述承包协议，其中载明：甲方海特饭店、乙方魏辉；承包范围位于甲方二层保龄球馆，房屋用途为经营酒吧歌厅；房屋租赁期限自2008年1月1日至2018年12月31日；每年租金16万元，酒水和房费免2万元。上述消防验收意见书，其中载明：海特饭店歌厅内部装修工程，验收当日结论合格。伟恩达公司对真实性未提出异议，但认为不影响房屋租金的交纳。
实兴腾飞公司对上述证据4、5、6、7的真实性均未提出异议。
8、房屋所有权证复印件一份，实兴腾飞公司以此证实涉案游泳馆、保龄球馆归其所有。伟恩达公司对真实性没有异议，但认为不能证明该公司没有租赁资格。海特饭店对真实性予以认可。
在本案庭审过程中，经该院释明，伟恩达公司表示以2006年1月1日租赁合同和补充协议有效为依据主张涉案租金和违约金；各方当事人均认可，依据2001年12月24日出让协议而签订的同日委托经营协议；伟恩达公司表示委托经营协议、出让协议与楼座款没有关系；签订出让协议、委托经营协议时，三方单位负责人均在场；委托经营协议届满后，因两馆归属伟恩达公司所有，故经协商以租赁形式再继续经营，但实兴腾飞公司作为海特饭店实际控制人应当知晓。海特饭店表示，签订出让协议时不在场，知道出让协议的事情，当时认为涉案两馆是伟恩达公司的，故签订了租赁合同，但未向实兴腾飞公司汇报，2007年1月30日系在不知晓产权实际归属的情况下，出具的延期付款说明，伟恩达公司与实兴腾飞公司产生诉讼后，才得知涉案两馆产权登记在实兴腾飞公司名下，故不再支付租金。实兴腾飞公司表示，签订委托经营协议时不在场，该协议没见到，但签约的事情知道；2006年之后，海特饭店已经委托石景山区国资公司负责管理，且实兴腾飞公司亦未至两馆现场察看，故一直不知晓两馆的出租情况。
在本案审理过程中，经该院释明，伟恩达公司表示仍坚持现有主张，不变更诉讼请求。
在本案审理过程中，该院至涉案租赁物现场勘验并拍摄照片，伟恩达公司不清楚海特饭店游泳馆是否经过改造；双方当事人均认可海特饭店保龄球馆现已改造为歌厅。
上述事实，有当事人的陈述、1998年3月10日《合作经营协议》、2001年12月24日《出让协议》、2001年12月24日《关于伟恩达公司委托海特饭店经营游泳馆及保龄球馆的协议》、2006年1月1日《协议书》及《补充协议》、房屋所有权证书、企业名称变更证明、工商档案材料、2008年1月31日北京市石景山区人民政府石政批（2008）4号文件、2011年10月石国资纪（2012）4号文件、1999年1月13日的发票复印件三张、2007年1月30日《延期付款说明》、2010年4月专项审计报告、2012年12月6日《关于游泳馆、保龄球馆产权情况说明》、电汇凭证2张及发票4张、《北京市装饰装修工程施工合同》及付款收条、2007年9月26日《承包协议》、2008年1月31日《建筑工程消防验收意见书》、现场勘验笔录及照片、（2007）一中民初字第250号民事判决书、（2008）一中民初字第7866号民事判决书、（2011）高民终字第227号民事判决书等证据在案佐证。
一审法院审理认为：本案的争议焦点问题是伟恩达公司与海特饭店签订关于游泳馆、保龄球馆的租赁协议书及补充协议是否具有法律效力。上述问题的判断，需要从以下两方面进行分析：第一，伟恩达公司出租涉案两馆的行为是否构成无权处分；第二，实兴腾飞公司是否明示同意或以其自身行为追认租赁行为。
关于租赁协议签订时，伟恩达公司出租行为的法律性质认定，第一，从涉案两馆的登记物权角度分析，因不动产物权登记具有权利推定的证明效力，除相反证据外，应以登记的权利人作为物权所有者。根据实兴腾飞公司出具的房屋所有权证书，其中载明包括涉案两馆在内的房屋所有权人为实兴腾飞公司，故在没有相反证据推翻的情况下，伟恩达公司据此并不享有涉案两馆的所有权。第二，从涉案两馆的事实物权角度分析，在当事人未取得物权凭证的情形下，要获得否定并优于登记物权而受到保护，必须基于充分的法律依据。首先，伟恩达公司与实兴腾飞公司就涉案两馆于2001年12月签订了出让协议，但合同缔约的债权行为与权利取得的物权行为具有不同的法律性质，且出让协议中并未明确约定伟恩达公司已经取得涉案两馆所有权，故不能仅以该协议的签订即认定伟恩达公司系合法权利人。其次，根据上述约定内容，出让协议的有效且依约履行完毕是伟恩达公司取得涉案两馆所有权的前提条件，尽管（2007）一中民初字第250号民事判决书认定出让协议具有法律效力，但在该协议履行期间内，经（2008）一中民初字第7866号民事判决、（2011）高民终字第227号民事判决审理查明，伟恩达公司未将涉案两馆所需的土地出让金给付实兴腾飞公司，且实兴腾飞公司亦未垫付土地出让金，同时，国有资产管理部门没有批准同意涉案两馆的转让，生效民事判决判令解除上述出让协议。因此，伟恩达公司无法通过协议履行而取得物权权利。再次，根据（2011）高民终字第227号民事判决书的认定内容，其中基于实兴腾飞公司未履行出让协议义务，判令其支付伟恩达公司相应经济损失，由此说明伟恩达公司得到合同解除后的合理经济补偿，但不能做出已经取得涉案两馆所有权或取得补偿后才丧失所有权的认定。第三，截至2004年12月25日，在委托经营协议期限届满后，伟恩达公司与海特饭店签订涉案两馆租赁协议和补充协议，不仅超出了委托经营协议的授权期限，而且已经改变了实兴腾飞公司认可的委托经营模式。通过以上分析，伟恩达公司自始并未取得涉案两馆的物权权利，其与海特饭店签订的租赁协议和补充协议亦未事先得到实兴腾飞公司的明确授权，故上述行为构成无权处分。因此，该院对伟恩达公司提出依据出让协议和实际投资已经取得涉案两馆所有权的意见不予采纳。
关于实兴腾飞公司在租赁协议签订时，明示同意或事后追认租赁行为的待证事实认定。第一，通过该院认定，伟恩达公司的出租行为已经超越委托经营协议约定范围，且没有证据证实经实兴腾飞公司的事先授权或认可，故该院无法认定上述行为得到实兴腾飞公司的明示同意。伟恩达公司主张委托经营协议期限届满后，因涉案两馆归伟恩达公司所有，故经协商以租赁形式再继续经营的待证事实，与现有证据证明的内容相悖，该院对此难以采信；第二，判断实兴腾飞公司是否有效追认涉案两馆的出租行为，需要进行以下分析：首先，实兴腾飞公司系海特饭店的出资人，但二者均为企业法人且经营地点不同，加之2005年海特饭店相关资产重新划转，故海特饭店承租涉案房屋等经营行为，并不必然产生实兴腾飞公司知晓并同意的法律后果，因此，以实兴腾飞公司与海特饭店存在的关联关系即推定房屋所有权人认可伟恩达公司出租涉案两馆的行为缺乏高度的盖然性；其次，涉案两馆一直由海特饭店实际经营，海特饭店从未支付租金，涉案两馆在租赁前后的一定期限内实际状态并未改变，在此情形下，认定实兴腾飞公司及时知晓并认可出租行为实属过于苛刻，亦与一般社会经验法则相悖，该院对此不予采信。再次，2007年，伟恩达公司与实兴腾飞公司关于涉案两馆的合同履行、物权归属等问题产生诉讼，实兴腾飞公司在诉讼期间明确表达了涉案出让协议、委托经营协议无效的抗辩主张，尽管被生效法律文书所否定，但仍然可以印证对伟恩达公司享有涉案两馆所有权并进行处分持否定态度。因此，现有证据不足以证实实兴腾飞公司同意或追认伟恩达公司的出租行为，同时伟恩达公司亦未有充分证据证实出租行为系经过海特饭店的实际经营管理单位的认可。
综上，伟恩达公司与海特饭店签订关于出租涉案两馆的协议书和补充协议，构成无权处分，在无法得到合法权利人的事先同意或事后追认的前提下应属无效。经该院释明后，伟恩达公司仍表示坚持其庭审中所持的诉讼请求，即以租赁协议有效为依据主张租金和违约金，故在认定租赁协议不具有法律效力的基础上，该院对伟恩达公司在本案中主张的全部请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：驳回北京伟恩达科贸有限公司的诉讼请求。
伟恩达公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判支持其一审诉讼请求。其上诉理由是：伟恩达公司对游泳馆、保龄球馆具有合法物权，有权出租并享有租金收益，不属于无权处分；实兴腾飞公司对伟恩达公司的租赁行为系明知的，且实兴腾飞公司在与伟恩达公司长达5年的诉讼过程中并未明确表示反对，应当认定其已通过默示的方式同意伟恩达公司的出租行为；租赁合同涉及的租赁物并非仅为游泳馆、保龄球馆，还包括上述两馆内的相关设备，一审法院未能考虑上述情况，故一审法院以伟恩达公司无权处分为由判令合同无效明显错误。
海特饭店服从一审判决，不认可伟恩达公司的上诉请求和理由。其答辩理由同一审答辩意见。
实兴腾飞公司服从一审判决，不认可伟恩达公司的上诉请求和理由。其陈述意见同一审陈述理由。
本院审理查明：伟恩达公司收到海特饭店出具的《延期付款说明》后至海特饭店承诺的付款期限前，未向海特饭店催要租金。
本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。
二审查明的事实，有各方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，伟恩达公司与实兴腾飞公司于2001年12月就出让游泳馆、保龄球馆所签订的协议，经法院生效判决确认有效，因此在该协议被法院确认解除前对双方均具有法律拘束力。出让协议签订前伟恩达公司投资建造了游泳馆、保龄球馆；出让协议签订后，实兴腾飞公司亦将游泳馆、保龄球馆交由伟恩达公司实际控制，即伟恩达公司已占有了上述游泳馆、保龄球馆。
《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。从伟恩达公司与实兴腾飞公司所签出让协议的内容看，双方仅约定未经实兴腾飞公司同意，伟恩达公司不得将游泳馆、保龄球馆抵押、转让，但对房屋的使用和收益等未作明确约定。鉴于双方对使用和收益未作约定，故应依照法律规定处理。对此，《中华人民共和国合同法》第一百六十三条规定，标的物交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后所产生的孳息，归买受人所有。依据该规定，在出让协议履行期间内，伟恩达公司虽然未取得所有权，但其基于出让协议对游泳馆、保龄球馆享有除抵押权、转让权外的使用、收益之权利。一审法院以游泳馆、保龄球馆之所有权仍是实兴腾飞公司为由认定伟恩达公司无权处分，进而认定伟恩达公司无权对外签订租赁合同属适用法律错误。
鉴此，2006年1月，伟恩达公司有权与海特饭店签订关于租赁游泳馆、保龄球馆之《协议书》，该协议亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议有效。协议签订后，海特饭店实际使用了游泳馆、保龄球馆，故海特饭店应当依约向伟恩达公司交纳租金。由于出让协议于2011年3月解除，故本院确认海特饭店交付租金的截止期限为2011年3月，租金数额为188.5万元；对伟恩达公司要求给付2011年3月后的租金之主张不予支持。诉讼中，海特饭店、实兴腾飞公司称法院已判令实兴腾飞公司给予伟恩达公司相应的经济赔偿，但此前的生效判决明确认定，因伟恩达公司未能取得游泳馆、保龄球馆的产权，该公司应当得到相应充分合理的补偿，故该经济补偿应是对伟恩达公司未取得产权的补偿，而不应包含伟恩达公司的出租收益补偿。一审法院认定租赁协议不具有法律效力，进而驳回伟恩达公司关于给付全部租金之诉求不当，本院予以纠正。
根据《协议书》的约定，海特饭店应于2006年12月31日前交纳第一笔租金。但海特饭店于2007年1月向伟恩达公司发出《延期付款说明》，请求延期付款，而伟恩达公司亦以自己的行为表示同意海特饭店于2010年12月31前支付租金，故海特饭店此前未支付租金不构成违约；此外，自2007年1月起，伟恩达公司与实兴腾飞公司因履行出让协议产生纠纷并诉至法院，客观上也影响了海特饭店的租金按约交纳。加之，伟恩达公司所主张的违约金过分高于造成的损失，故本院基于海特饭店的请求适当减少违约金的数额，具体数额按海特饭店应付租金总额的30％计算，即56.55万元。
综上所述，一审法院查明事实清楚，但适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第557号民事判决；
二、本判决生效后三十日内，北京海特饭店给付北京伟恩达科贸有限公司租金一百八十八万五千元；
三、本判决生效后三十日内，北京海特饭店给付北京伟恩达科贸有限公司迟延支付租金违约金五十六万五千五百元；
四、驳回北京伟恩达科贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费三万八千二百四十二元，由北京伟恩达科贸有限公司负担一万四千二百一十四元（已交纳），由海特饭店负担二万四千零二十八元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三万八千二百四十二元，由北京伟恩达科贸有限公司负担一万四千二百一十四元（已交纳），由海特饭店负担二万四千零二十八元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 周明珠
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 李雅靓