苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初2869号
原告周磊，男，1981年9月27日生，汉族，住苏州市虎丘区。
委托代理人王辉，苏州市吴中区兴吴法律服务所法律工作者。
被告孙灿彪，男，1963年1月9日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托代理人孙金锦，系被告女儿。
委托代理人沈志华，苏州市吴中区西山法律服务所法律工作者。
原告周磊诉被告孙灿彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理，依法由代理审判员吴明燕适用简易程序公开进行审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告周磊的委托代理人王辉到庭参加诉讼，被告孙灿彪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告周磊诉称，2012年3月10日，其与被告签订房屋租赁合同，约定其承租被告位于苏州市吴中区越溪街道××北××号的房屋用于经营药店，租期自2012年3月10日起至2017年3月9日止，第一年租金为120000元，以后每年递增10%。租赁期间，如遇国家征用或市政拆迁，合同自行终止，双方互不承担违约责任，因此而获得的补偿款由双方按国家法律和政府规定进行分配和享有。后，其按约支付了租金。2014年3月22日，其与被告又签订了一份协议，约定房租为138000元，其他条款按原先的合同继续履行，被告保证房屋三年内不拆迁，否则退还租金。2015年1月9日，被告与越溪街道办拆迁安置科签订拆迁补偿协议，被告拿到拆迁补偿款6705818元，按照约定，其中的704873.34元属于其，故请求判令被告返还装修装饰、行业损失（有证）、行业损失（无证）、搬迁费、租金补偿等共计704873.34元；返还已付房屋租金152000元；诉讼费由被告承担。
被告孙灿彪辩称，根据双方签订的房屋租赁合同及政府拆迁文件、安置款补偿明细，其应支付给原告的补偿款为146612元，但原告尚欠其租金92000元，两项相抵，其还应支付原告54612元。
经审理查明，被告孙灿彪系苏州市吴中区越溪街道溪翔路西房屋（所有权证号：30000325，建筑面积394.2平方米）的所有权人，多次将上述房屋出租给他人用于经营。2012年3月10日，原告（承租人）与被告（出租人）签订房屋租赁合同一份，约定被告将越溪街道溪翔路北2号房屋（所有权证号：30000325，即为吴中区越溪街道溪翔路西的房屋）的一、二两层出租给原告用于经营医药店，租赁期共五年，自2012年3月10日起至2017年3月9日止。第一年租金为人民币120000元，以后每年递增10%。租赁期间，如遇国家征用或市政拆迁，则本合同自行终止，双方互不承担违约责任。因此获得的补偿款由租赁双方按国家法律和政府规定进行分配和享有，应属于承租人的部分（包括：1、门头装修；2、店内所有设施设备；3、经营损失；4、搬迁费）应归承租人享有，出租人不得截留和侵占。2013年3月29日，原告交纳2013年度的租金132000元。
2014年3月22日，原告的父亲周正帮（甲方）与被告（乙方）签订一份协议，载明溪翔路北2号房租商订为每年壹拾贰万元（如果甲方开药店仍保持在13.8万元），其他各项条款按照原协议执行。乙方保证三年内不拆迁，否则退回租金。同年3月27日，原告交纳2014年3月9日至5月9日的租金20000元。被告称其签订协议时，没有“乙方保证三年内不拆迁，否则退回租金”这句话，该句应系原告事后添加，但对该句的形成时间，被告不申请鉴定。同时，被告认为即便有该句话，从该句的字面意思看，之前已经交掉的租金不可能退还，只有之后发生的租金才有可能退回。原告则称，该句话系在被告在场的情况下写的，意思是如果有拆迁，其于2012年至2014年间交纳的所有租金均应退还，其现在主张的仅为2013年交纳的132000元和2014年交的20000元。
2015年1月9日，被告（乙方）与越溪街道办拆迁安置科（甲方）签订越溪街道店面房拆迁补偿协议，甲方对乙方位于吴中区越溪街道溪翔路西的房屋进行拆迁，拆迁补偿总额为6705818元，包含一层房屋市场价补偿2485962元，二层房屋市场价补偿1598118元，三层房屋市场价补偿1242981元，超面积重置价43880元，超面积综合补贴286173元，平房重置价11072元，平房重置综合补贴102960元，简易一等20990元（326元/平方米×0.85×75.75平方米），装饰381725元（具体以评估表为准），附着物40142元（以评估表为准），停产停业损失（有证）162410元（400元/平方米×406.026平方米），停产停业损失（无证）32445元（200元/平方米×162.224平方米），搬迁费7500元，租金补偿118260元，三相表5000元，租赁户签约奖10000元，设备设施可搬迁23880元（以评估表为准），设备设施不可搬迁17045元（以评估表为准），奖励115275元。其中房屋装修的评估项目包含高档免漆地板（62990元）、优质抛光砖60*60以上（40348元）、优质地砖30*30以下（6292元），艺术平顶（43703元）、铝扣板平顶（7321元）、优质无缝墙面瓷砖（42691元）、马赛克墙面（1224元）、锦砖外墙面（10484元）、内墙立邦涂料（9438元）、装饰木门（12328元）、门套（6271元）、窗套（2997元）、大理石窗台板（2434元）、纱窗（2495元）、铝合金门窗补差（14032元）、防盗门（方管、白铁皮，4435元）、高档品牌防盗门（5699元）、钢化玻璃门（3062元）、不锈钢拉栅（4087元）、不锈钢防盗栅（8408元）、铝合金、铁防盗栅（113元）、铝合金隔断（6398元）、浴缸（7297元）、抽水马桶（6865元）、洗脸盆（1800元）、不锈钢池（165元）、搪瓷水池（298元）、车边镜（552元）、车木扶手（2179元）、烤漆地柜（4289元）、地柜（3639元）、优质组合家具（14345元）、组合家具（608元）、电视背景（2425元）、花式木花架（2097元）、双管晾衣架（313元）、挑牛腿（2359元）及室内水电装修费（35247元）。不可搬迁机器设备为门口限高杆（1750元）、下水道（2394元）、排污管（1372元）、动力电柜（8400元）、化粪池（700元）、电缆线（1659元）、电箱（350元）、不锈钢晾衣架（420元）。可搬迁机器设备为四层玻璃柜台（3600元）、展示柜台（4650元）、新科柜式空调（1200元）、吊扇（90元）、双管日光灯（570元）、工矿灯（30元）、格栅灯（240元）、挂壁空调（1500元）、空压机（150元）、磨地板机（100元）、手枪钻（60元）、刨板机（平刨，300元）、检查镜（90元）、二楼货柜（10600元）、太阳能热水器（700元）。附着物为围墙（2156元）、普通水泥场地（4637元）、广告牌（3852元）、厂区道路（15929元）、水井（1449元）、电动泵（400元）、三格化粪池（920元）、下水道（1139元）、室外消防电梯（9660元）。
审理中，原告提供都荣俊出具的书面证明，称其在租赁房屋后，让都荣俊对房屋进行了装修翻新，包括门口灯箱招牌的重做，防盗门窗的重做及维修，二楼地板的维修翻新、一楼吊顶、玻璃窗、玻璃门安装、墙面涂料的粉刷、灯具、药品展柜的安装以及按照药检局的要求设置网络工程及卫生消毒设施并代购了5台空调。实际对应的具体装修评估项目为高档面漆地板、艺术平顶、铝扣板平顶、装饰木门、门套、窗套、纱窗、铝合金门窗、防盗门、钢化玻璃门、不锈钢防盗栅、铝合金、铁防盗栅、水电装修（一、二楼）。因此，其应获得119897元的装饰装修补偿。另外，其还应获得的补贴为：超面积重置价、超面积综合补贴，也即其设置的楼梯扶手、电量增容共计120000元；停产停业损失（有证）及停产停业损失（无证），即其有营业执照，租赁了被告2层房屋，按照总补贴金额的2/3计算为129903元；搬迁费按照总补贴金额的2/3计算为5000元；租金补偿按照总补贴金额的2/3计算为78840元；三相表是其安置的，5000元由其享有；租赁户签约奖10000元；设备设施可搬迁全部为其所有，为23880元；设备设施不可搬迁，其与原告各半享有，为8500元；搬迁奖励，其与原告各半享有为57637元；16.25平方米的简易一等房屋补贴；附着物中的灯箱3852元，室外消防楼梯9660元。
被告则提供沈建文、吕军峰、冯忠良、冯泉元、张希光、孙维贞、马建荣、孙中峰出具的书面证明及电表交费查询信息，称其在出租涉案房屋给原告之前已装修好，原告不应享有装饰装修补贴。不可搬迁设备设施中的门口限高杆、动力电柜、电缆线、电箱是原告的，其余的属于其。可搬迁设备设施中的四层玻璃柜台、展示柜台、新科柜式空调、吊扇、双管日光灯、工矿灯、挂壁空调、检查镜、二楼货柜属于原告，其余的属于其。附着物中的灯箱是原告所有，也即是合同中所说的门头装修，消防楼梯是其承租给他人经营网吧时搭建的，与原告无关。三相表是其装好的，故三相表的5000元补贴应由其享有。综上，根据相关政策文件及双方的合同约定，原告可享有的补偿为搬迁费3383.55元，停产停业损失（有证）及停产停业损失（无证）108273.6元、门头装修3285元、店内设备设施21670元、原告搭建的16.25平方米的简易房补贴4502.88元以及租赁户签约奖10000元。
关于本案所涉房屋的拆迁补偿情况，本院向越溪街道拆迁安置科工作人员张文元做了调查。张文元称根据相关拆迁文件，房屋市场价补偿是对房屋所有权人的补偿，根据房屋面积进行计算。超面积重置价是对没有产证的房屋的补偿，因为超面积重置价很低，所有权人无法接受，所以还有一项超面积综合补贴给所有权人。平房重置价是在有产证的楼房之外搭建平房的，对平房进行的补贴，平房重置综合补贴也就是对平房价格的一项综合性补贴。简易一等是指在产证之外又搭建简易房的，根据简易房的结构评估为一等还是二等，然后根据等级进行补偿。装饰是对室内装饰的补偿，谁装修的就给谁。附着物是对室外的围墙、普通水泥场地等的补偿，谁弄的就给谁。停产停业损失（有证）和停产停业损失（无证）是对给实际经营者的补偿，有证和无证是指有无房屋产权证。拆迁时拆迁办无法区分房屋产权人和实际经营者，故所有的补偿都是给产权人。搬迁费是指房屋内有桌椅等需要搬掉，按照房屋面积计算，每40平方米为一个单位，涉案房屋共有15个单位，按每个单位500元计算为7500元。租金补偿是给房屋产权人的补偿。三相表的费用是谁安装的三相表，就给谁，但拆迁办无法区分是产权人还是实际经营者安装的，一般给产权人。租赁户签约奖是给实际经营者的奖励。设备设施可搬迁是对房屋内所有可搬迁的物品的补偿，物品是谁的，该费用就给谁。设备设施不可搬迁是对房屋内不可搬迁物品的补偿，物品是谁的，该费用就给谁。奖励是对房屋产权人的总体补偿，与租赁户无关。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、协议、收条、越溪街道店面房拆迁补偿协议、拆迁项目价格结算明细表、苏州市房屋征收装修专项分户评估表、搬迁费用-
可搬迁机器设备清查评估明细表，被告提供的搬迁费用-
不可搬迁及其设备附着物清查评估明细表、吴住建（2011）103号文件、越办发（2013）19号文件、会办单、搬迁费用机器设备评估结果汇总表、估价报告、平面示意图、补偿价格表及本院制作的开庭笔录、询问笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应恪守履行。原、被告约定，租赁期间，如遇国家征用或市政拆迁，合同自行终止，因此获得的补偿款由租赁双方按国家法律和政府规定进行分配和享有，其中门头装修、店内所有设施设备、经营损失、搬迁费归承租人享有。现涉案房屋已被拆迁，原告有权依据合同约定取得相应的补偿款。
1、超面积重置价、超面积综合补贴、租金补偿、奖励不在合同约定范围内，且根据相关拆迁文件资料及本院向越溪街道拆迁安置科工作人员做的调查笔录，超面积重置价、超面积综合补贴、租金补偿、奖励是对房屋所有人的拆迁补偿，原告要求被告支付，没有依据，本院不予支持。
2、三相表，被告举证电表查询信息证明三相表系其安装，原告无证据予以反驳，且合同中也未就三相表进行约定，故原告主张三相表的补偿没有依据，本院不予支持。
3、停产停业损失（有证）和停产停业损失（无证）是对实际经营者的补偿，但均按房产证面积计算。原告租赁了被告的一、二层房屋，该两层房屋均有房产证，原告应获得的经营损失应按照面积计算为108273.6元。
4、搬迁费是按照房屋总面积计算的，故根据原告所租赁的房屋面积，原告所享有的搬迁费应为3383.55元。
5、简易房一等补偿。双方一致确认原告搭建了16.25平方米的简易房，被告确认该部分为原告所有，故原告享有的简易房补贴为4502.88元。
6、租赁户签约奖系对租赁户的奖励，被告亦认可应由原告享有，故被告应支付原告租赁户签约奖10000元。
7、装饰补偿。原告主张其对一二楼进行了装饰装修，仅提供了都荣俊出具的书面证明为证，未提交其他证据予以佐证，故对其要求装修装饰的补偿，本院不予支持。被告认可门口的灯箱系原告所做的门头装修，故该灯箱的补偿3852元由被告支付给原告。
8、设备设施损失。原告主张可搬迁的设备设施均由其添置，故设备设施可搬迁费用应由其享有，而设备设施不可搬迁，由其与被告各半享有。对此，被告仅认可不可搬迁设备设施中的门口限高杆、动力电柜、电缆线、电箱及可搬迁设备设施中的四层玻璃柜台、展示柜台、新科柜式空调、吊扇、双管日光灯、工矿灯、挂壁空调、检查镜、二楼货柜属于原告。原告未提交证据证明其添置的设备设施的情况，本院根据双方的陈述及设备设施的评估清单核定原告的设备设施损失为34489元。
9、附着物。原告称系其搭建的消防电梯，但无证据证明，且双方对此也无约定，本院不予支持。
另外，原告父亲周正帮与被告签订的协议中载明“乙方保证三年内不拆迁，否则退回租金”，被告称该句系原告方事后添加，但并未申请鉴定，也未提交相反证据反驳原告，本院对被告的该项意见不予采纳。周正帮与被告于2014年3月22日签订了上述协议，此前原告已交纳2013年度的租金并实际使用房屋，该协议作为原房屋租赁合同的补充，应系对之后情况所做的约定，原告主张该句的含义是之前的租金应全部退还没有依据，本院不予采纳。签订该协议后，原告又于2014年5月交了20000元，被告应将该款返还给原告。至于被告称原告尚结欠其租金应予以抵扣，原告不同意，本案不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙灿彪于本判决生效之日起十日内支付原告周磊人民币184501.03元。
二、驳回原告周磊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币10907元、公告费人民币300元，合计人民币11207元，由原告周磊负担7771元，被告孙灿彪负担3436元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 吴明燕
人民陪审员 沈双妹
人民陪审员 朱俊明
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 陈汉东