广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终1510号上诉人（原审原告）：罗平众成爨玉石材有限公司。住所地：云南省曲靖市。法定代表人：熊伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨哲，云南博凡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市盛捷达物业服务有限公司。住所地：广东省云浮市。法定代表人：何小军。委托诉讼代理人：李仲明，广东翔浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：余巧怡，广东翔浩律师事务所律师。上诉人罗平众成爨玉石材有限公司（以下简称“众成公司”）因与被上诉人云浮市盛捷达物业服务有限公司（以下简称“盛捷达公司”）租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2017）粤5302民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。众成公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决书第3页，倒数第二段，适用法律错误且严重违反法定程序。被上诉人“被告云浮市盛捷达物业服务有限公司开庭后向本院提交如下证据……”的行为，已经超出了举证期限。另外，被上诉人在一审庭后提交的《情况说明》未经上诉人质证，上诉人自始至终未看过该份证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据”的规定，一审法院用未经当事人质证的证据作为认定案件事实的根据系适用法律错误且严重违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”的规定，因一审法院严重违反法定程序，二审法院应当裁定撤销原判决，将本案发回原审人民法院重审。综上所述，上诉人认为，一审法院适用法律错误且严重违反法定程序，故恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。补充事实和理由：根据合同约定达到租房的标准后，被上诉人应向上诉人履行通知义务，并签订正式的租赁合同，但被上诉人至今没有通知过上诉人，也未与上诉人签订正式的租赁合同，因此被上诉人应当双倍返还上诉人支付的定金20万元。盛捷达公司辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，应驳回上诉人的上诉请求。根据民诉法司法解释第一百零二条的规定，对逾期提供的证据，人民法院根据该案的案情及证据的事实，应当可以采纳该证据，而该证据与本案有直接的影响，且该证据也证明了物业的所有权人是授权我方对外进行出租管理的，因此一审法院采纳了该证据是正确的。2.上诉人认为根据民诉法第一百七十条的规定将本案发回重审，但被上诉人认为根据民诉法司法解释第三百二十五条的规定，本案的情形不属于该民诉法第一百七十条可以发回重审的法定情形，因此本案不需发回重审。3.本案是因为上诉人自己的原因在一直占有使用所租赁的商铺长达3年之久，并没有支付过任何租金，才导致广东佛山云浮产业转移工业园投资有限公司解除合同，并要求上诉人归还商铺，是上诉人先违约，过错在于上诉人。因此，我方认为一审判决正确，应予维持。众成公司向一审法院起诉请求：一、依法判令众成公司与盛捷达公司签订的《中国云浮国际石材产业城商铺租赁定金合同》无效；二、依法判令盛捷达公司立即向众成公司双倍返还定金200000元；三、依法判令盛捷达公司承担本案的诉讼费、保全费、执行费等实现债权所支出的费用。一审法院认定事实：众成公司（乙方）与盛捷达公司（甲方）于2014年4月28日签订了《中国云浮国际石材产业城商铺租赁定金合同》，约定由盛捷达公司将中国云浮国际石材产业城C2区C2-028至C2-053、C2-072至C2-088、C2-150至C2-165、C2-183至C2-198、C2-258至C2-272、C2-291至C2-306商铺出租至众成公司使用，租赁期为三年，前两年免受租金，乙方向甲方缴纳定金为10万元。2014年5月21日众成公司向盛捷达公司交付了定金10万元。中国云浮国际石材产业城XX区商铺开发商为云浮泓泰投资置业有限公司，云浮泓泰投资置业有限公司将上述商铺转让给广东佛山（云浮）产业转移工业园投资开发有限公司，广东佛山（云浮）产业转移工业园投资开发有限公司于2016年3月8日取得云浮市云城区思劳镇圆周山国际石材产业城X区会展中心X号楼房屋所有权证。因众成公司一直占有使用上述商铺且没有支付租金，广东佛山（云浮）产业转移工业园投资开发有限公司于2017年2月22日起诉罗平众成爨玉石材有限公司要求解除合同并归还商铺。众成公司在庭审陈述，现已搬离上述商铺，具体搬离日期不清楚。盛捷达公司庭后向一审法院提交的说明人为云浮泓泰投资置业有限公司的《情况说明》载明：“云浮市云城区思劳镇圆周山中国·云浮国际石材产业城为说明人2011年开始开发的商业房地产项目。该案涉及的云浮市云城区思劳镇圆周山中国·云浮国际石材产业城商铺于2012年由说明人委托云浮市盛捷达物业服务有限公司(下称该案盛捷达公司）统一进行该项目的整体策划和实施（包括委托其进行出租、收取租金)。2014年4月，该案盛捷达公司将案件涉及的商铺出租给该案众成公司，双方签订了《中国云浮国际石材产业城租赁定金合同》并收取众成公司的定金10万元。后双方实际履行该合同，但未再另行签订正式的租赁合同。2015年1月，说明人将X区商铺出售给广东佛山（云浮）产业转移工业园投资开发有限公司，并通知了该案众成公司……”。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。众成公司与盛捷达公司签订的《中国云浮国际石材产业城商铺租赁定金合同》是双方真实的意思表示，双方应按合同行使权利、履行义务。众成公司、盛捷达公司双方签订合同时所有权人为云浮泓泰投资置业有限公司，在租赁期间云浮泓泰投资置业有限公司将该商铺转让给广东佛山（云浮）产业转移工业园投资开发有限公司，根据买卖不破租赁的原则，广东佛山（云浮）产业转移工业园投资开发有限公司承继了《中国云浮国际石材产业城商铺租赁定金合同》的权利义务。众成公司认为盛捷达公司不是商铺所有权人，签订合同出租商铺属于无权处分行为。一审法院认为，盛捷达公司受商铺开发商云浮泓泰投资置业有限公司委托管理商铺，其对商铺进行出租已获得云浮泓泰投资置业有限公司授权，在众成公司承租商铺期间，占有使用商铺长达三年，云浮泓泰投资置业有限公司未提出任何异议，也没有对云浮市盛捷达物业服务有限公司出租商铺行为做否认表示，众成公司主张合同无效与事实不符，一审法院不予支持。众成公司支付的定金具有担保合同履行的履约保证金性质，众成公司占有使用商铺期间未按约定支付租金，在此情况下，对其主张返还定金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回罗平众成爨玉石材有限公司的诉讼请求。本案诉讼费2150元（众成公司已预交），由罗平众成爨玉石材有限公司负担。二审期间，众成公司向本院提交以下证据：云浮市云城区人民法院作出的（2017）粤5302民初266号民事判决书复印件一份，拟证明广东佛山（云浮）产业转移工业园投资开发有限公司起诉众成公司主张解除租赁关系，并未主张租金。二审中，本院向上诉人众成公司出示被上诉人盛捷达公司一审时提交的证据《情况说明》，并经众成公司质证，众成公司确认双方签订的《中国云浮国际石材产业城商铺租赁定金合同》有效，并表示无需将本案发回重审，同时主张被上诉人存在违约行为，导致双方未能签订正式的租赁合同，而要求被上诉人双倍返还定金。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：上诉人在一审中确认双方合同约定的租期为3年，至2017年4月28日到期，上诉人一直没有支付过租金。二审中，上诉人认为其于2014年开始实际使用涉案商铺，但具体时间无法确定；上诉人确认双方签订的《中国云浮国际石材产业城商铺租赁定金合同》有效。还查明：上诉人在与广东佛山（云浮）产业转移工业园投资开发有限公司租赁合同纠纷一案一审中【案号：（2017）粤5302民初266号，该案因遗漏当事人，本院二审将该案发回了重审】，上诉人曾经明确于2014年4月28日搬进涉案商铺。再查明：《中国云浮国际石材产业城商铺租赁定金合同》第七条约定：“如乙方（众成公司）逾期未签订《商铺管理合同》并交纳相关费用的视同违约，甲方（盛捷达公司）有权对乙方所交定金不予退还，同时终止本合同的执行；若甲方未按约定履行本合同，甲方须双倍返还定金，本合同同时解除。”本院认为：本案系租赁合同纠纷。双方当事人签订的《中国云浮国际石材产业城商铺租赁定金合同》是双方真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的租赁关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。上诉人起诉主张合同无效，理据不足，本院不予支持。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1.涉案商铺的计租期从何时开始计算？2.被上诉人是否存在违约行为，应否双倍返还定金给上诉人。关于涉案商铺的计租期从何时开始计算的问题。根据双方合同第三条：“租赁期为三年，根据甲方（盛捷达公司）招商政策，前两年乙方（众成公司）享受免租期，计租期自乙方租赁商铺所在区域交房之日开始计算”的约定，上诉人在一审中确认双方租期为三年，至2017年4月28日到期，并确认其于2014年已开始使用商铺，结合上诉人在（2017）粤5302民初266号案中的意思表示，可认定被上诉人已于2014年4月28日将涉案商铺交付给上诉人使用，即免租期应自2014年4月28日开始计算两年，上诉人自2016年4月29日起应向被上诉人支付商铺租金。关于被上诉人是否存在违约行为，应否双倍返还定金给上诉人的问题。上诉人认为被上诉人违反双方合同第六条的约定，一直拒绝与上诉人签订《商铺管理合同》，涉案商铺亦一直未有达到交付标准，而要求被上诉人双倍返还定金。本院认为，被上诉人已于2014年4月28日将涉案商铺交付给上诉人使用，被上诉人已履行交付租赁物的义务。上诉人认为涉案商铺未能达到交付标准。但双方并未约定具体的交付标准，而且被上诉人交付涉案商铺给上诉人使用时，上诉人并未拒绝接收和使用涉案商铺，上诉人亦无提供证据证实存在影响上诉人正常使用涉案商铺的情况。因此，上诉人认为涉案商铺未达到交付标准的主张，本院不予采纳。上诉人认为被上诉人拒绝与其签订《商铺管理合同》。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，双方签订的《中国云浮国际石材产业城商铺租赁定金合同》已对租赁物、租期、租金等租赁情况进行基本约定，双方的租赁关系明确具体。虽然双方未签订《商铺管理合同》，但该情况并未对上诉人享有的租赁权造成妨碍，而且上诉人并未提供证据证实未签订《商铺管理合同》的责任在于被上诉人。上诉人认为被上诉人违约的理据不足。因此，上诉人在免租期过后，一直未按双方约定支付租金，已存在违约行为的情况下，上诉人要求被上诉人双倍返还定金的请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人罗平众成爨玉石材有限公司的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由罗平众成爨玉石材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一八年二月二十四日书 记 员  冯家玲