广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）叠民初字第782号
原告（反诉被告）桂林中大物业服务有限责任公司，住所地桂林市穿山东路11号樱特莱庄园。
法定代表人邬文康，董事长。
委托代理人李连花，该公司员工。
委托代理人谢玲丽，该公司员工。
被告高国羽（反诉原告）。
委托代理人黄鹏，广西昊旺律师事务所律师。
原告（反诉被告）桂林中大物业服务有限责任公司（以下简称中大公司）诉被告（反诉原告）高国羽物业服务合同纠纷一案，本院2015年7月10日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月18日公开开庭进行了审理了本案，原告（反诉被告）中大公司的委托代理人李连花、谢玲丽，被告（反诉原告）高国羽的委托代理人黄鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中大公司诉称，××013年5月1日，本公司与被告所在的桂林市五交机电综合批发市场业委会签订了《桂林市五交机电综合批发市场物业服务合同》，约定小区内的车位物业费为人民币40元／个／月，门面物业费1.5元／平方米／月，住宅物业费0.3元／平方米／月。原告按约提供了物业服务，被告从××013年5月1日起至今一直拖欠3个车位的物业费××880元及门面物业费××84元。原告经多次催收，被告一直拒交，为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠物业管理费3164元；××、被告支付违约金189.84元（从××015年6月1日暂计至××015年9月18日，从××015年9月19日计至还清欠款之日止，按银行一年期贷款利率计算）；3、诉讼费用全部由被告承担。
原告（反诉被告）对其主张在举证期间内提供的证据有1、桂林市五交机电市场物业服务方案、合同，证明为小区提供物业服务并收取物业费的依据；××、催费通知，3、给五交机电各业主、商家的通知，4、给叠彩区市容局申请报告，5、五交机电小区物业专项维修资金对账单，6、给五交机电业委会函（两份）、五交机电市场消防设施检查统计表，7、致五交机电业委会工作联系函、致五交机电业委会函，8、致叠彩消防大队函、给桂林市自来水公司的紧急申请报告，9、锦旗照片，10、排污疏通收据，11、小区车辆进出登记本，1××、维修灯具发票。（证据××-1××），证明原告（反诉被告）按合同提供了服务，也未提高标准收费。
被告（反诉原告）答辩称并反诉称：原告未按合同提供物业服务，提供的服务内容与质量也完全不符合合同约定，原告要求本人承担物业费没有依据，原告也没有证据证明本人有3个车位，且原告起诉车位的物业费已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。因原告多收了本人物业费，故反诉要求反诉被告返还多收的物业费1568.14元，并承担本诉、反诉的诉讼费用。
被告对其反诉在举证期间提供的证据有：税务局的003××1060发票存根，证明原告按××元／平方米的价格收取物业费，超过合同约定。
原告（反诉被告）针对反诉原告的反诉，原告（反诉被告）辩称，本案的本诉与反诉是不同的诉讼，不能混同；反诉原告认为本公司有违约行为，应降低收费标准没有法律依据，本公司没有超过合同约定收费。请求法院驳回其反诉请求。
经过开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1的真实性认可，对证明内容不予认可；对证据××不予认可，认为没有收到催费通知；对证据3、4认可；对证据5的真实性认可，对证明内容不予认可，认为物业公司使用公共维修基金维修小区的设施不符合合同约定；对证据6两份函件，对第一份认可，对第二份不认可，认为没有收到；对证据7、8不予认可；对证据9其中一张认可，其余不知情；对证据10的真实性无法确认，但只能证明被告部分履行合同，不是全面履行合同；对证据11不予认可；对证据1××真实性认可，但不能证明是对本市场的维护。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据的真实性认可，但提出按××元每平方米的价格收取物业费包含了住宅，没有超过合同标准。
本院认为，对原告提供的证据1、3、4、5、6、9、10、1××，被告认可其真实性，本院对其内容予以采信；对证据××、7、8、11，被告不予认可，但未提供相反的证据推翻其证明内容，故本院该证据的内容亦予以采信。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，但该证据内容与本案被告无关，故本院对其证明内容不予采信。
依据全案证据，本院确认以下法律事实：被告高国羽购买了位于桂林市五交机电综合批发市场内门牌号为××栋17号门面一间，该门面楼上楼下共三层，一层为门面，二、三楼为仓库和住宅。××013年5月1日，原告与被告桂林市五交机电综合批发市场业主委员会（以下简称五交市场业委会）签订了一份《桂林市五交机电综合批发市场物业服务合同》，约定五交市场业委会委托原告对五交市场进行物业服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，小区内车位物业费每月每个40元、门面物业费按每月每平方米1.5元、住宅物业费按每月每平方米0.3元收取；物业费按季度收取，业主应在每个季度第一个月的10日前到物业管理处交纳当季的物业管理服务费，逾期不交者每日按应缴纳金额的千分之三支付违约金；合同期限为××013年5月1日至××015年4月30日。合同签订后，原告即入场提供物业服务至××015年6月10日。被告拖欠××015年4月、5月两个月的门面物业费××86.35元，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。
本院认为：综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点为：（一）、被告拖欠原告物业费的数额及违约金计算问题；（二）、被告提起反诉是否符合反诉条件以及能否成立问题。
原告与桂林市五交机电综合批发市场业委会签订的《桂林市五交机电综合批发市场物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，内容没有违反国家法律规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与桂林市五交机电综合批发市场业委会签订的《桂林市五交机电综合批发市场物业服务合同》对本案原、被告具有约束力。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费及各种代收费用。现被告拖欠物业费不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付拖欠的门面物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告拖欠原告物业费的数额及违约金计算问题。对于被告所欠物业费的金额，原告诉请的3个车位物业费××880元，被告否认其拥有3个车位，原告也未能提供证据证明被告拥有车位，故本院对该诉讼请求不予支持；对于原告要求被告支付拖欠的××栋17号门面物业费的诉讼请求，虽被告认可68.18平方米门面的物业费，但该门面及上面二、三层房屋所有权为同一人，被告应按照该门面、房屋的实际面积交纳物业费，本院对该诉讼请求予以支持，被告××015年4、5月依约应交纳物业费××86.35元（68.18×1.5元×××个月＋68.18×0.3×××层×××个月=××86.35元），因原告的诉讼请求为××84元，本院予以支持；原告关于违约金的诉讼请求，合同虽约定物业费按季度收取，业主在每个季度第一个月10日前到物业管理处交纳当季的物业费，逾期不交者每日按应缴纳金额的千分之三支付违约金，但原告只要求被告从××015年6月1日起按银行1年期的流动资金贷款利率计算，低于合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。
关于被告反诉请求是否符合反诉条件及反诉能否成立的问题。本案是物业合同纠纷，反诉原告诉请要求反诉被告退还多收的物业费，符合反诉的条件。反诉被告认为本案本诉与反诉不能混同的辩解，没有法律依据，本院不予采纳；但反诉原告提供的证据不能证明反诉被告违约，亦不能证明反诉被告多收了物业费，故对其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）高国羽支付原告桂林中大物业服务有限责任公司自2015年4月1日至2015年5月31日的物业管理费284元及违约金（违约金计算，以284元为基数，从2015年6月1日起至计算至实际交款之日，中国人民银行规定的一年期的流动资金贷款利率计算）；
二、驳回原告（反诉被告）桂林中大物业服务有限责任公司的其它诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）高国羽的反诉请求。
本案案件受理费50元，原告已预交，适用简易程序减半收取25元，由被告高国羽负担2元，原告桂林中大物业服务有限责任公司负担23元；反诉费25元，由被告（反诉原告）高国羽负担。
上述义务，义务人应于本案判决书送达之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元；对反诉部分不服提起上诉的，预交上诉费25元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 海
二〇一五年九月十八日
书记员 李海天
附：法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。