重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03477号
上诉人（原审被告）：张建斌，男，1977年11月3日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：赖天勇，男，1964年6月10日出生，汉族。
委托代理人：张忠均，重庆广贤律师事务所律师。
委托代理人：付国锋，重庆广贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何清华（赖天勇之妻），女，1976年8月11日出生，汉族。
委托代理人：张忠均，重庆广贤律师事务所律师。
委托代理人：付国锋，重庆广贤律师事务所律师。
上诉人张建斌与被上诉人赖天勇、何清华确认合同无效纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年2月7日作出（2013）沙法民初字第11453号民事判决，张建斌对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月14日进行了询问，上诉人张建斌，被上诉人赖天勇、何清华的委托代理人付国锋到庭参加询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年6月1日，重庆市国土资源和房屋管理局向案外人王德蓉发放《国有土地使用权证》，载明位于重庆市沙坪坝区土主镇团结村车站、使用权面积为149.6平方米的城镇混合住宅用地使用权人为案外人王德蓉，该土地使用权类型为划拨。
2005年10月15日，案外人王德蓉与赖天勇签订合作建房协议，约定由案外人王德蓉提供土地，由赖天勇提供资金，由赖天勇拆除案外人王德蓉原有房屋，并修建七层楼房。并约定其中第一层至第三层房屋归案外人王德蓉所有，第四层至第七层房屋归赖天勇所有。
2006年7月，赖天勇修建房屋完毕。
2007年2月14日，赖天勇、何清华与张建斌签订“集资建房协议”载明：“甲方：赖天勇。乙方：张建斌。1、乙方选定的楼层、户型、面积及计价。该住宅位于沙坪坝区三圣宫小康新村团歇公路旁，房屋标准1栋，第4-2户，建筑面积约68平方米含公摊面积，价格为880元／平方米，共计集资金额为59840元，签订协议时乙方预付房屋集资款
18600元（壹万捌仟陆佰元正），交房后一次性付清全部集资款。”
同日，赖天勇、何清华还与张建斌签订“集资建房协议”载明：“甲方：赖天勇。乙方：张建斌。1、乙方选定的楼层、户型、面积及计价。该住宅位于沙坪坝区三圣宫小康新村团歇公路旁，房屋标准1栋，第6-3-2户，建筑面积约68平方米含公摊面积，价格为880元／平方米，共计集资金额为59840元，签订协议时乙方预付房屋集资款59840元（伍万玖仟捌佰肆元），交房后一次性付清全部集资款。”
截止2007年2月14日，张建斌向赖天勇、何清华付款78440元。
2013年3月8日，赖天勇、何清华向张建斌邮寄合同履行通知书，要求张建斌履行付款义务。2013年3月27日，张建斌向赖天勇、何清华邮寄关于合同履行通知书的复函，同意继续履行合同。2013年4月1日，赖天勇向张建斌邮寄合同解除通知书，要求解除双方签订的“集资建房协议”。
2013年11月8日，张建斌诉至一审法院，要求确认其与赖天勇、何清华签订的“集资建房协议”有效。后张建斌向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2013年11月26日作出民事裁定，准许张建斌撤回起诉。
现赖天勇、何清华向一审法院提起诉讼。庭审中，赖天勇、何清华与张建斌双方对赖天勇与案外人王德蓉签订合作建房协议、赖天勇于2006年7月修建房屋完毕、2007年2月14日签订集资建房协议、张建斌向赖天勇、何清华付款78440元、赖天勇、何清华邮寄合同履行通知书、合同解除通知书及张建斌向赖天勇、何清华邮寄复函的事实均无争议，但双方对合同效力争议较大，调解未果。
一审赖天勇、何清华诉称：赖天勇、何清华系夫妻，2007年2月14日，赖天勇、何清华与张建斌签订“集资建房协议”约定，张建斌向赖天勇、何清华投资修建6-3-2号房屋一套。但该协议名为“集资”，实为买卖，系张建斌购买赖天勇、何清华于重庆市沙坪坝区三圣宫小康新村集体土地上修建的房屋。该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，违反了国家法律、法规的强制性规定，现赖天勇、何清华要求确认赖天勇、何清华与张建斌于2007年2月14日签订的“集资建房协议”无效。
一审张建斌辩称：该合同系双方真实意思表示，自愿签订。并且该房屋虽无合法产权，但房屋买卖并未违反法律、法规的强制性规定。
一审法院认为，合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
关于本案中诉争的“集资建房协议”性质问题。一审法院认为，集资建房是指有资质的主体主持新建房屋时，由具备相应资格的人员按房屋建设成本分摊建设费用以便获得房屋使用权的建房形式。结合本案中房屋修建时间及合同双方履行时间等情况，对照本案诉争合同约定情况，本案中诉争合同名为“集资建房协议”，实为房屋买卖。
关于本案诉争的“集资建房协议”效力问题。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政部门确定的限额以下的小型工程除外。第二十六条规定，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中应考虑两点：第一、本案中案外人王德蓉与赖天勇签订合作建房协议，由赖天勇承包修建房屋的工程，并将部分房屋转让给赖天勇，案外人王德蓉系以划拨土地使用权作为投资与赖天勇合作开发房地产，应当经过有批准权的人民政府批准。且赖天勇与王德蓉均为个人，无相应承包建筑资质，该房屋修建也未履行任何审批手续，不符合《中华人民共和国建筑法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，赖天勇、何清华在庭审中亦未提供履行任何审批手续的证据，该房屋为无审批手续建筑物；第二、合同所涉土地系划拨取得，土地使用权登记人系案外人王德蓉，其上房产如对外转让，应当报有批准权的人民政府审批。后赖天勇、何清华又与张建斌签订买卖合同，约定将6-3-2号房屋转让给张建斌，系将划拨土地上修建的无审批手续房屋对外转让，赖天勇、何清华与张建斌于庭审中均未提供履行任何审批手续的证据。故本案中赖天勇、何清华与张建斌签订的“集资建房协议”应属无效。
张建斌认为，赖天勇、何清华向其邮寄合同履行通知及解除通知，系对合同的认可，故合同应属有效。由于“集资建房协议”违反了法律强制性规定，其效力问题与当事人双方真实意思表示无关，故对张建斌的辩解主张，一审法院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国建筑法》第七条、第二十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“原告赖天勇、何清华与被告张建斌于2007年2月14日签订的6-3-2号房屋的“集资建房协议”无效。案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由原告赖天勇、何清华负担”。
张建斌不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判为驳回赖天勇、何清华的诉讼请求。主要事实和理由：赖天勇、何清华与张建斌签订6-3-2号户“集资建房协议”是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定、合法有效，原判认定合同无效适用法律错误。
赖天勇、何清华辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回的上诉请求，维持原判。
本院二审审理查明的事实与前述一审审理查明的事实相同。
本院认为：2007年2月14日赖天勇、何清华与张建斌签订“集资建房协议”时，涉案房屋已于2006年7月修建完毕。据此，双方签订的合同虽名为集资建房协议，其实为房屋买卖合同。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。赖天勇、何清华出售给张建斌的房屋，在建设期间没有规划审批手续，没有领取施工许可证，属于违法建筑。赖天勇、何清华与张建斌签订的买卖合同虽是双方当事人的真实意思表示，但合同约定的买卖标的为赖天勇与他人违法建设的建筑物，该违法建筑物为赖天勇不能获得权属证书的房地产，是法律禁止转让的，张建斌与赖天勇、何清华之间的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，因此该买卖合同合法无效。
原审判决认定事实清楚，上诉人张建斌的上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求不予主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由张建斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
审 判 员 赖生友
代理审判员 乔 艳
二〇一四年六月十六日
书 记 员 王银银