福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终251号
上诉人(原审被告)：卢耀宾，男，1977年6月24日出生，汉族，个体经营户，住福建省武平县，现住漳州市。
委托代理人：蓝金成，福建元光律师事务所律师。
委托代理人：杨惠贞，福建元光律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：邱国强，男，1969年2月17日出生，汉族，漳州市医院药师，住福建省漳州市芗城区。
原审被告：张元星，男，1962年12月31日出生，汉族，住漳州市。
原审被告：黄丽英，女，1964年8月4日出生，汉族，住漳州市。
上诉人卢耀宾因与被上诉人邱国强，原审被告张元星、黄丽英申请执行人执行异议之诉一案，不服漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第7062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢耀宾的委托代理人蓝金成、杨惠贞，被上诉人邱国强到庭参加诉讼。原审被告张元星、黄丽英经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：址于漳州市芗城区新华东路x号商贸广场x幢x室房屋(即讼争房屋)，系张元星、黄丽英的拆迁安置房屋。2012年3月25日，张元星与卢耀宾签订一份《房地产买卖协议书》，约定：张元星自愿将坐落于漳州市新华东路x号商贸广场x幢x室的房地产（建筑面积为73.91平方米）出售给卢耀宾，总成交价为人民币30万元。同时约定，该30万元于2013年3月25日由卢耀宾支付给张元星。该协议并未对违约责任进行约定。2012年3月25日，张元星、黄丽英向卢耀宾出具一张《收条》。该《收条》记载：收到卢耀宾购买新华东路x号商贸广场x幢x购房款叁拾万元正（300000元）。收款人张元星黄丽英。另外，在该《收条》上还注明：“因暂时无法搬迁，本房屋暂由本人住至2012年9月25日，后由购买人卢耀宾全权使用。”2012年9月卢耀宾执掌上述房产。2013年4月，卢耀宾开通有线电视业务。
原审另查明，邱国强于2012年起诉张元星、黄丽英民间借贷纠纷一案至芗城区法院。芗城区法院于2012年11月26日作出（2012）芗民初字第5883号《民事判决书》，判决张元星、黄丽英偿还邱国强人民币507500元及利息。该判决生效后，邱国强向原审法院申请执行。卢耀宾于2014年6月13日对执行标的本市区新华东路x号商贸广场x幢x室房屋提出书面异议，原审法院于2014年7月30日作出（2014）芗执外异字第13号《执行裁定书》，裁定中止对漳州市芗城区新华东路x号商贸广场x幢x室房屋的执行。邱国强不服该裁定，于2014年8月13日向原审法院提起申请执行人执行异议之诉。
在一审诉讼中，邱国强撤回请求判令卢耀宾与张元星、黄丽英签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求。
原审判决认为：虽然，2012年3月25日卢耀宾与张元星、黄丽英签订了《房地产买卖协议书》，但该协议书对违约责任等均未约定。该协议书明显过于简单，有悖常理。另外，卢耀宾仅提供张元星、黄丽英出具的收到购房款30万元的《收条》，而没有提供其他证据相印证。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。卢耀宾并非善意取得本案讼争房屋，故其提出要求解除址在本市区新华东路x号商贸广场x幢x室房屋的查封不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，邱国强请求许可对本市区新华东路x号商贸广场x幢x室房屋的执行，合法有据，应予支持。卢耀宾的答辩缺乏事实及法律依据，不予采纳。审理过程中，张元星、黄丽英经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：许可对坐落于漳州市芗城区新华东路x号商贸广场x幢x室房屋的执行。本案受理费5800元，由卢耀宾、张元星、黄丽英负担。
宣判后，原审被告卢耀宾不服，向本院提起上诉。
上诉人卢耀宾上诉称：一、原判认定事实错误。1、讼涉《房地产买卖协议书》是二手房买卖中常用的格式合同。该协议书条款齐备，不存在所谓的“该协议书过于简单、有悖常理”之事实；2、购房款30万元是其以现金方式当场支付给张元星、黄丽英，该事实有张元星、黄丽英出具的《收条》为据。二、原判认定自相矛盾。原判既认定讼涉《房地产买卖协议书》过于简单，有悖常理，又认定30万元《收条》，没有其他证据相印证，二者认定自相矛盾。三、原判认定“卢耀宾并非善意取得讼争房屋”，缺乏依据，是对事实的歪曲。1、其与出卖人签订的《房地产买卖协议书》系双方的真实意思表，内容合法有效。签约后，其已支付了全部购房款，并已实际占有、执掌讼争房屋。2、讼争房屋(系拆迁安置房)在查封之前未能办理房屋产权过户登记是因被拆迁的房改房在拆迁安置过程中产权登记拖延所致，并非其过错。四、原判违反法律规定。其与张元星、黄丽英之间房屋买卖完全符合最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原审没有事实和证据证明卢耀宾“对此有过错”而判决许可对讼争房屋的执行，该判决是错误的。请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人邱国强答辩称：一、原判事实清楚。1、本案《房地产买卖协议书》内容过于简单，有很多空白，不严谨，是伪造的，至少是后来补写的。2、购房款30万元，其中部分购房款是欠条抵债的，并未付到30万元现金。二、讼争房屋产权无法办理过户登记的原因在于卢耀宾。卢耀宾在购买讼争房屋时明知材料不完整还与之交易，并订立房屋买卖协议。该协议是造假，且支付购房款也不可信，对此存在过错。三、卢耀宾并非善意取得讼争房屋。讼争房屋没有产权证，不能买卖，且原房屋的房改款发票抵押在被上诉人处，卢耀宾与张元星、黄丽英买卖合同无法公证，也无法过户。四、原审根据最高院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决许可对讼争房屋的执行，符合法律规定。
原审被告张元星、黄丽英未到庭，亦未递交书面意见。
本院查明，双方当事人对一审判决查明认定的事实，除“该协议并未对违约责任作出约定”有争议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，上诉人卢耀宾认为其与张元星、黄丽英在房屋买卖中就违约责任已在涉案的《房地产买卖协议书》第九条作了约定，并非原判所认定双方对违约责任没有进行约定。本院认为，涉案的《房地产买卖协议书》是格式文本，格式条款第九条违约责任中的赔偿违约金这一栏，没有填写，仍保留空格。从格式文本看，双方在空格处没有填写，说明双方对此项目没有约定，因此，上诉人对上述事实的异议不能成立，不予采纳。
依据张元星与卢耀宾订立的《房地产买卖协议书》第二条及第三条第(1)项的约定，购房款30万元由卢耀宾(乙方)于2012年3月25日前支付给张元星、黄丽英(甲方)，支付款项的时间是2012年3月25日。而原判认定的是2013年3月25日，属笔误，应予纠正。
又查明，原审被告张元星、黄丽英于2013年3-6月期间离开漳州，至今下落不明。
根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一、卢耀宾与张星元、黄丽英订立的《房地产买卖协议书》是否有效？二、卢耀宾请求中止对讼争房屋的执行能否成立？
一、关于卢耀宾与张星元、黄丽英订立的《房地产买卖协议书》效力问题。
本院认为：被上诉人邱国强对《房地产买卖协议书》的真实性提出异议，认为该协议书是伪造的，至少是后来补写的，且卢耀宾支付的购房款30万元中有部分是以欠条抵押债务，并没有实际支付30万元购房款；况且，卢耀宾在明知讼争房屋材料不完整的情形下还与张元星夫妻进行房产交易，属于非善意取得讼争房屋。上诉人卢耀宾向原审被告张元星、黄丽英购买讼争房屋，并订立一份《房地产买卖协议书》。从本案的《房地产买卖协议书》所载明的内容看，该协议书载明了讼争房屋的坐落位置、面积、总价款、付款时间、交房时间及办理产权过户的期间等内容，协议双方及中介人均在该协议书上签名并加盖指模。该协议书是缔约双方的真实意思表示，且没有违反有关法律法规的效力性强制性规定，系属合法有效；签约后，卢耀宾依约支付购房款30万元，该事实有张元星、黄丽英共同出具的30万元《收条》为据。邱国强认为上述协议书系伪造的，但在一审庭审中又表示不要求进行鉴定，且又未能提供证据予以证明，故其主张不予采纳。
二、关于卢耀宾请求中止对讼争房屋强制执行能否成立的问题。
被上诉人邱国强依据芗城区法院作出的(2014)芗执外异字第13号《执行裁定书》，于2014年8月13日向原审法院提起申请执行人执行异议之诉，应适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案上诉人卢耀宾已支付全部购房款并实际占有使用讼争房屋，但尚未办理产权过户登记，对此，卢耀宾是否有过错，若无过错，则应依法中止对讼争房屋的强制执行。根据已查明的事实，卢耀宾向张元星、黄丽英购买讼争房屋，并支付全部购房款，且已实际占用讼争房屋。张元星、黄丽英于2013年3-6月期间离开漳州，至今下落不明。由于原产权人张元星、黄丽英下落不明，未能协助买受人卢耀宾办理讼争房屋的产权过户手续，导致讼争房屋的产权无法过户至买受人卢耀宾的名下，对此，买受人卢耀宾并无过错，故据上述法律规定，本案应中止对讼争房屋的强制执行。卢耀宾认为涉案的《房地产买卖协议书》系双方的真实意思表，内容合法有效；讼争房屋未能办理产权过户登记，并非其过错为由，请求中止对讼争房屋的强制执行，依法成立，应予采纳。原审以卢耀宾与张元星、黄丽英签订的《房地产买卖协议书》过于简单，且仅凭30万元购房款的《收条》为由，认定卢耀宾并非善意取得讼争房屋不当，应予纠正。原审被告张元星、黄丽英经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款第(二)项，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、撤销漳州市芗城区人民法院(2014)芗民初字第7062号民事判决。
二、驳回被上诉人邱国强的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各人民币5800元，均由被上诉人邱国强负担。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 李 凌
审判员 翁艺晖
二〇一六年七月七日
书记员 卢 杰
附本判决适用的主要法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的不享有足以扣除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
(二)案外人就执行标的享有足以扣除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
三、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
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