上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第35391号
原告宁高。
委托代理人张洁，上海明伦律师事务所律师。
被告徐军。
被告孟爱芳。
原告宁高诉被告徐军、孟爱芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告宁高的委托代理人张洁，被告孟爱芳到庭参加诉讼。被告徐军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宁高诉称，被告徐军系涉案房屋原所有人。2013年4月，原告通过拍卖购得涉案房屋，同年6月25日，原告持相关材料办理了房屋过户手续，涉案房屋产权登记至原告名下。然而，在原告对涉案房屋进行交接时，被告孟爱芳却拒绝迁出，双方因而产生纠纷，经东明路派出所处理，被告孟爱芳出示涉案房屋租赁协议复印件一份，声明被告徐军已将涉案房屋出租给被告孟爱芳，其对涉案房屋享有合法权利。原告认为两被告之间的租赁协议无效，被告孟爱芳应尽快迁离，返还涉案房屋。首先，被告孟爱芳出示的租赁协议复印件模糊不清，真假难辨，合同约定的20年租赁期限和人民币（以下币种相同）2，000元的固定租金明显不合常理，极可能是两被告串通损害他人利益；其次，租赁合同违反了涉案房屋作为动迁房在规定时限内不能出租的规定；再次，根据《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》和《上海市高院关于城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》等相关规定，涉案房屋租赁合同未备案且涉案房屋曾被法院查封，不能对抗作为买受人的原告。故原告起诉来院，要求：1、判令确认两被告签订的租赁协议无效，被告孟爱芳迁出浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告孟爱芳按每月3，500元的标准赔偿原告自2013年6月25日起至判决确定的履行之日止的经济损失；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告徐军未作答辩。
被告孟爱芳辩称，涉案房屋原权利人徐军因经济困难无力装修，且尚有欠款未归还给被告孟爱芳，故在2009年11月26日两被告签订了租赁期限为二十年的房屋租赁协议，协议约定由被告孟爱芳负责装修和添置家具以此抵扣十年租金和部分欠款。原告�购买该涉案房屋时杨浦区法院和长江拍卖行均已告知此涉案房屋有二十年租赁协议而且已付清十年房租，并告知该涉案房屋内有身患重病的年迈老人居住，原告在知晓该涉案房屋的实际情况下仍购买此涉案房屋应视为该租赁合同继续有效。2013年7月22日，案外人赵某等人持着所谓和原告签订的涉案房屋租赁合同到涉案房屋处强行叫被告孟爱芳搬离，为此拨打了报警电话双方前往东明路派出所，在民警的协调下赵某和原告在电话中作了沟通，经协商被告孟爱芳同意在2014年6月15日搬离，房屋内的设施和家具由其处置，原告在其搬离时一次性补偿5万元，原告如不按时支付被告孟爱芳有权不搬离。现原告出尔反尔无视自己所作承诺，故不同意原告的全部诉请。
经审理查明：涉案房屋登记的原权利人为被告徐军，在上海市房地产登记簿土地状况信息的备注处载明：配套商品�，自2007年12月28日起5年内不得转让、出租。2013年6月25日，原告宁高通过拍卖的方式取得了涉案房屋的所有权，涉案房屋登记的权利人变更为原告宁高。
2009年11月26日，被告徐军（甲方）与被告孟爱芳（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方同意向乙方出租本市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积114.08平方米，用途为居住。租期从2009年11月28日至2029年11月27日止，月租金为2，000元。协议第2条约定：租赁期间，水、电、煤、电话，有线电视费由乙方承担、房屋修缮费由甲方承担，装潢费由乙方承担。协议第3条约定：屋内设施：经双方协商，该房屋的一切装潢、屋内的所有设施及家俱均由乙方出资，用于抵扣该房屋的十年租赁费。第十一年起每年一次性付一次出租租金，直到租赁期满。租赁期满另行协商。协议第4条约定：乙方向甲方支付屋内设施保证金5万元整，在租期内不抵充房租和其它费用，于协议期满时由中介方和甲方检查无损，水电煤、电话等费结清后由乙方收回，租期内屋内设施如属自然损坏，由甲方负责维修；如属乙方人为原因损坏，则由乙方负责赔偿。
2013年7月3日，原告宁高出具了一份委托书，内容为：本人是尚博路XXX弄XXX号XXX室的合法产权所有人。该房屋目前有人居住，但并未得到本人或法院书面或口头的许可。兹委托赵某、刘勇、金辉代为沟通居住人，使其离开。该委托必须全部在合法的范围方为有效，有效期为2013年7月3日至2013年7月23日。案外人赵某在委托书上签名摁手印。
2013年7月22日，经永泰路东明派出所协调，案外人赵某签署了一份承诺书，内容为：本人孟爱芳现住于上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室。此房屋为租赁房屋。经协商，本人孟爱芳定于2014年6月15日前搬离此房。在此期间，所有有关房屋的费用，如水、电、煤气均由孟爱芳支付。如有人在此期间看房，孟爱芳随时配合宁高带看房人看房。如看房人有意相中屋内设施，孟爱芳有权售卖给看房人。宁高愿于2014年6月15日支付孟爱芳房屋补偿金50，000元。搬离时宁高一次性付清。宁高如不按时支付，孟爱芳拒不搬迁，后果宁高自负。承诺人落款处为空白。
另查明，2013年4月23日，上海市杨浦区人民法院出具了一份执行裁定书（案号为（2010）杨执字第2424号），内容为：本院依据已经发生法律效力的（2010）杨民一（民）初字第332号民事调解书，向被执行人徐军发出执行通知书，责令被执行人限期履行义务，因被执行人逾期未履行法律文书确定的义务，本院依法裁定拍卖被执行人名下的上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室的房屋。现经长江国际拍卖有限公司拍卖，买受人宁高以最高价1，900，000元竞得上述财产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条之规定，裁定如下：一、上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室的房屋所有权归买受人宁高所有。二、上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室的房屋所有权自本裁定送达买受人宁高时起转移。三、强制撤销上海融诚典当有限公司在浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室的房屋上设定的抵押权。四、解除被执行人徐军名下的浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封及轮候查封，将该房屋过户至宁高名下。
2013年9月3日，原告宁高起诉来院，诉请如前。
庭审中，原告陈述其通过受杨浦区人民法院委托的长江国际拍卖有限公司拍卖购得系争房屋时，法院和拍卖公司均告知过原告系争房屋内有人居住，当时原告以为是被告徐军的家人居住，对被告徐军与被告孟爱芳之间签订的房屋租赁协议并不知情，其是于2013年7月通知被告孟爱芳搬离系争房屋时才得知该份房屋租赁协议。被告孟爱芳则称杨浦区人民法院委托长江国际拍卖有限公司拍卖系争房屋时曾与其进行过沟通，其表示在保证其20年租赁期限的前提下同意拍卖系争房屋。当时法院和拍卖公司均告知过原告系争房屋内的租赁情况。
以上事实由原、被告提供的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿查询信息、房屋租赁协议、（2010）杨执字第2424号执行裁定书、承诺书、委托书、110接警登记表以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，两被告签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。现原告以被告孟爱芳出示的租赁协议复印件模糊不清，真假难辨，合同约定的20年租赁期限和2，000元的固定租金明显不合常理，租赁合同违反了涉案房屋作为动迁房在规定时限内不能出租的规定，涉案房屋租赁合同未备案且涉案房屋曾被法院查封为由要求确认两被告签订的租赁协议无效，被告孟爱芳迁出涉案房屋，缺乏事实和法律依据，且受原告委托与被告孟爱芳协商迁出事宜的赵某所签署的承诺书中明确涉案房屋为租赁房屋，并未对两被告签订的租赁协议的有效性提出过异议，故本院对此不予支持。原告要求被告孟爱芳按每月3，500元的标准赔偿其自2013年6月25日起至判决确定的履行之日止的经济损失，于法无据，本院对此亦不予支持。被告徐军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，系放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人�共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告宁高的全部诉讼请求。
案件受理费8，622元，由原告宁高负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年三月三日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。