陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0116民初2576号原告谢晨，男，1992年11月1日生，陕西省泾阳县。被告高军，男，1981年10月23日生，陕西省神木县。原告谢晨与被告高军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告经房屋中介公司介绍，于2017年9月10日签订房屋买卖合同，约定由其购买被告名下位于雁塔南路与航天北路十字西北部曲江千林郡小区6幢12703室的房屋，并于当日支付被告50000元购房定金，支付中介公司24000元代收定金，被告给其出具了收条。后因被告原因，迟迟不办理后续过户等手续，现认为被告的行为已构成违约，故起诉要求被告配合其办理过户手续，并支付违约金160000元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，涉案房屋系其与妻子的夫妻共同财产，其签订涉案房屋买卖合同时并未取得其妻子的同意，认为该房屋买卖合同应属无效。在本次交易中，其确实收取原告叫来的50000元购房定金，对原告所述的24000元代收定金不知情。若法庭认定涉案合同属有效合同，则按照合同相关条款的约定，其并未构成违约，故不同意原告的诉讼请求，仅同意双倍返还收取原告的购房定金100000元。经审理查明，2005年12月3日，被告与案外人宋秀梅登记结婚。2011年8月22日，被告购买了陕西英泰置业有限公司开发的英泰曲江住宅小区（现已更名为曲江千林郡）6幢1单元27层12703号房屋，该房屋登记在被告名下。2017年9月，被告夫妇欲通过陕西宝徕房地产经纪有限公司（以下简称宝徕公司）出售上述房屋，经宝徕公司从事居间活动与原告达成初步购房协议。2017年8月28日，原告在房屋买卖合同上签名，合同约定房屋成交价为800000元。2017年9月10日，被告携其妻宋秀梅抵达宝徕公司店铺欲签署上述合同。被告之妻宋秀梅阅览合同后对条款不满，与被告发生争执并当场撕毁结婚证离去。2017年9月10日当天，被告与宋秀梅离开宝徕公司后不久，被告独自返回并向宝徕公司工作人员声称其已与妻子达成一致意见同意签署购房合同，遂在房屋买卖合同中签名。2017年9月23日，被告将其与陕西英泰置业有限公司签署的房屋买卖合同、结婚证、身份证等相关资料交至宝徕公司，并从宝徕公司处收取原告交纳的50000元购房定金，被告出具定金收条一份，载明：“今收到客户谢晨房屋定金人民币伍万元整（￥50000）该房屋坐落于曲江千林郡6号楼1单元2703室。收款人：高军日期：9.23”。同时，高军还出具了补充协议书及承诺说明书。补充协议书载明：“甲方高军与宋秀梅夫妻双方在2017年9月24日起肆拾日内（40日内）办理完该房屋的大修基金、契税、加急办证等费用的缴纳与完成手续。该房屋坐落于曲江千林郡6号楼1单元2703室。甲方：高军身份证号：ZZZZZZZZZZZZZZZZZZ日期：2017.9.23”。承诺说明书载明：“本人承诺本人名下曲江千林郡6号楼1单元2703室的房屋，本房屋共有人宋秀梅同意出售该房屋，并和本人共同配合居间方宝徕地产办理该房屋过户等相关事宜。承诺人：高军日期：2017.9.23身份证号：ZZZZZZZZZZZZZZZZZZ”。随后，被告交纳了大修基金、契税并支付了加急办证的相关手续费。2017年10月25日，涉案房屋的不动产登记证书办理完毕。宝徕公司工作人员多次催促被告配合办理房屋过户手续，被告称其妻宋秀梅不同意出售涉案房屋，其一人无法办理房屋过户手续，双方就此协商未果。2018年2月22日，原告诉至本院，要求被告配合其办理过户手续，并支付违约金160000元；本案诉讼费由被告承担。被告认为涉案房屋作为夫妻共同财产，其擅自与原告签订购房合同，合同应属无效，故不同意原告的诉讼请求。本院在案件审理中，向原告释明涉案购房合同属无效合同，原告是否要对诉讼请求进行变更时，原告坚持认为该合同有效，不申请变更诉讼请求。另查明，被告之妻宋秀梅未出具过任何书面的授权委托书或表示同意出售涉案房屋的相关材料。庭审中，原告为支持其诉请当庭提交了收款收据，拟证明其给中介交纳了24000元代收定金，按照合同约定该24000元视为宝徕公司代替原告收取；提交了商品房买卖合同一份，拟证明涉案房屋归被告所有；提交了房产证复印件一份，拟证明涉案房屋可以办理后续过户手续；提交了三方合同，拟证明原、被告间存在房屋买卖关系，按照合同约定被告应当赔偿其相应违约金；提交了定金收条，拟证明被告已收取其50000元购房款作为定金；补充协议一份，拟证明被告夫妻双方应在40天内办理完毕房产证；提交了承诺书一份，拟证明被告夫妻双方均同意出售涉案房屋；提交了宝徕公司与被告间的通话记录、微信聊天记录，拟证明被告不配合办理过户事宜及被告由违约倾向；提交了履约催告函，拟证明宝徕公司给被告发函要求被告积极配合办理过户手续；提交了被告家庭的户口本复印件、结婚证复印件，拟证明被告及其妻子的身份信息及二人的关系；提交了宝徕公司营业执照复印件，拟证明宝徕公司具有办理房地产交易的资质；提交了宝徕公司工作人员的证人证言，拟证明房屋购买经过。经被告质证，对原告提交的收款收据未发表质证意见，表示其并未见过此收据且对此事不知情；对商品房买卖合同的真实性认可，证明目的不认可，认为涉案房产是其夫妻二人的共同财产；对房产证不认可，认为只有复印件且其系第一次见到；对三方合同不认可，认为其签字的时候原告并不在场，其无法确定谢晨二字是否原告所签；对定金收条认可；对补充协议认可，且其已履行完毕协议中约定的义务；对承诺书真实性认可，证明目的不认可，认为其出具该承诺书是其妻子宋秀梅实际上并不同意出售该房屋，其系背着妻子单方出具的；对微信聊天记录真实性认可，证明目的不认可，认为其并非不配合原告办理过户手续，而是其向宝徕公司索要购房合同的原件遭到拒绝；对催告函、户口本、结婚证予以认可；对宝徕公司的营业执照未发表质证意见，表示对此不懂；对证人证言的真实性认可，并强调其与妻子自始至终就房屋出售事宜未达成一致意见。被告未提交证据佐证。案件审理中，促其协商，双方争议较大，本案未能调解。以上事实，有商品房买卖合同、结婚证、证人证言及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中涉案房产系被告与其妻子宋秀梅的夫妻共同财产，被告在未取得宋秀梅授权的情况下，与原告和宝徕公司签订房屋买卖合同之行为已构成无权处分，此时被告签订的房屋买卖合同的效力需要其妻子宋秀梅追认。本案中，宋秀梅从未出具过任何书面的授权委托书或表示同意出售涉案房屋的相关材料，依据原告提交的证人宝徕公司职员的证言可以确定宋秀梅对以合同约定的条件出售涉案房屋表示不同意，且事后宋秀梅并未对被告的处分行为予以确认，依据我国物权法的相关规定，原、被告与宝徕公司签订的三方房屋买卖合同应属无效。原告基于继续履行合同而提出的诉讼请求均无合法、合理依据，故对于原告的诉讼请求依法不予支持。在房屋交易期间，被告向原告及宝徕公司提供其与宋秀梅的身份证、商品房买卖合同、结婚证等证件及材料，导致原告及宝徕公司相信其已取得宋秀梅的授权，故而购买涉案房屋，被告存在缔约过失责任，应当承担相应的责任，就此原告可基于合同无效而另案进行起诉。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条及相关民事法律法规之规定，判决如下：驳回原告谢晨的诉讼请求。本案本诉受理费3500元，原告已预交，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  徐峰章人民陪审员  李志勇人民陪审员  王宝军二〇一八年五月二十五日书 记 员  崔 蓉