江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9136号
上诉人(原审被告）：唐丽红，女，1968年9月3日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：刘应深，南京联宇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张国强，男，1959年3月31日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：刘秋香（系张国强妻子），住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。
上诉人唐丽红因与被上诉人张国强房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初6184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
唐丽红上诉请求：1、撒销一审判决并依法改判或发回重审。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决上诉人给付被上诉人张国强10万赔偿金认定事实错误。1、一审判决认定2016年12月23日首次庭审时，被上诉人仍希望上诉人继续履行合同,但上诉人明确表示拒绝，这一事实认定错误。事实是，涉案房屋买卖合同系由中介起草，上诉人仅在上面签字，当晚上诉人爱人认为合同中约定的价格有矛盾，过户成交价格涉嫌偷税漏税，还存在着约定不明确（包括房屋买卖交易双方税收的承担）。中介合同约定，按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限支付定金和房款。故上诉人向中介公司要求重新签订合同。2、一审判决严重违反诉讼程序。被上诉人于2016年11月9日提起诉讼，其请求是判令我方承担5万元违约金，并缴纳诉讼费525元。本案2016年12月22日庭审结束后，被上诉人于2017年3月变更诉讼请求为赔偿损失20万元，并要求对上诉人不履行房屋买卖中介合同造成的损失进行评估，一审法院当即恢复庭审程序并委托评估机构进行评估。被上诉人在庭审结束后变更诉讼请求，且没有按规定缴纳诉讼费用，一审判决违反法定程序。3、涉案房屋不仅保值而且增值，被上诉人没有实际产生损失。一审判决上诉人赔偿被上诉人损失10万元无法律依据。上诉人对一审评估时点也有异议，该时点为房屋市场行情价格波动较低点。即使评估也应按被上诉人提起诉讼时或变更诉讼请求时的市场交易价格进行鉴定。4、被上诉人和中介公司恶意串通导致中介合同违反法律规定，损害了国家利益和上诉人的合法权益，合同应属无效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
张国强辩称：我方起诉状中的诉讼请求是要求唐丽红赔偿违约金，金额为暂定，因为涉及到价格评估，我们在价格评估后再确定正确的数字。后我方变更诉讼请求也补缴了相应诉讼费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张国强向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、被告赔偿原告经济损失14.15万元（含被告已支付的5万元定金）；3、被告承担本案诉讼费及鉴定费等费用。
一审法院认定事实：2016年10月3日，原、被告通过居间方南京馨之房房地产经纪有限责任公司板桥分公司介绍，签订存量房买卖中介合同一份，约定被告购买原告所有的位于南京市××区××路××单元××室房屋一套。在双方签订的合同格式条款中约定，该房屋建筑面积89.45㎡，房屋净得价260万元，原告于2016年12月20日前腾空房屋，并通知被告及中介方办理房屋交付的具体时间，被告按售房款的1.5%向中介方支付佣金及代办费3.9万元，合同的违约金为40万元。在合同手写的补充条款中双方另行约定，被告于2016年10月3日合同签订当日向原告支付5万元定金；被告于2016年10月20日前向原告支付首付款145万元；被告于2016年11月20日领取不动产权证、同时支付原告105万元；原告交房时被告支付5万元；原告将两台空调、一台热水器、一套油烟机灶具、一台洗衣机、一张小房间床、一台电视机、一台微波炉留下；双方于2016年10月20日过户、过户价格为103万元。合同签订当日被告即向原告支付了5万元定金。
2016年10月26日，原告向被告发出书面催促履行合同告知函，称被告应当在2016年10月20日前支付首付款，但被告已经迟延履行，要求被告在收到通知7日内回复原告并继续积极履行合同，否则将追究被告的违约责任。被告于次日签收该告知函。
2016年12月23日首次庭审时，原告仍希望被告继续履行合同，但被告明确表示拒绝。因此，原告申请以2016年12月23日作为评估基准日，确定南京市××区××路××单元××室房屋的市场价格，并以其与260万元的差额向被告主张经济损失赔偿。一审法院经原告申请，委托江苏中大土地房地产评估有限公司以2016年12月23日为评估基准日，评估得出涉案房屋的估价为245.85万元。据此，原告确定了关于经济损失的诉讼请求为要求被告赔偿14.15万元（含被告已支付的5万元定金）。
另查明，原告及其妻子刘秋香目前名下仅有南京市××区××路××单元××室一套住房。被告及其丈夫徐泽水名下已有一套商业用房和一套住宅。2016年12月30日，被告又以其一人名义办理了南京市雨花台区龙飞路18号某幢某单元812室房屋不动产权登记手续，该房屋的建筑面积与涉案房屋一致。经本庭询问，被告自称购买该房屋签订合同的时间在2016年11月10日，购买价格是240万元，但对买卖合同或中介合同、房屋装修情况、过户税费交纳等未能提供证据。
一审法院认为，首先，关于本案双方约定的真实交易价款及合同效力的问题。原、被告于2016年10月3日签订的存量房买卖中介合同中约定，南京市××区××路××单元××室房屋的净得价为260万元，支付方式为签订合同当日的定金5万元、首付款145万元、办理不动产权证时付款105万元，交房时付款5万元。中介佣金为售房款的1.5%即3.9万元。而被告辩称还需与原告签订南京市存量房买卖合同以确定合同价款等内容，其在买房前对房屋周边二手房价格没有了解，合同条款是中介方代写的，其只注意到房屋过户价格103万元，对260万元的约定毫不知情，故只能认可以103万元购买该房。一审法院认为，合同中除对房屋净得价260万元进行约定，对详细的支付方式及以此为基础的中介佣金等权利义务关系都有约定，被告对签订合同过程的辩称及按常识对房价的判断均不符合常理。一审法院对原告诉称房屋真实交易价格为260万元，约定的过户价格103万元，其目的是规避个人所得税、营业税等税费予以采信。双方过户避税价格的约定违反了法律和行政法规的强制性规定，该约定无效。但该部分避税条款的无效，并不影响合同其他部分的履行，故原、被告以本案存量房买卖中介合同及其补充协议的其他内容而建立的买卖合同关系是双方真实的意思表示，合同中其他关于双方权利义务的约定，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
其次，关于被告是否应当向原告赔偿损失的问题。被告作为买房人，已经明确表示不会支付260万元房款履行合同，原告获得房款的合同目的不能实现。原告因此要求解除与被告签订的存量房买卖中介合同，一审法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。原告要求按照评估差价向被告主张损失赔偿。一审法院认为，原、被告在签订房屋买卖合同时应当遵循诚实信用原则。双方约定合同避税的行为，就原告而言，是为了促成交易，实现房产增值最大化的目的。原告为避税写低购房款，损害了国家利益，对合同不能顺利履行和损失的产生有一定过错，应承担一定责任。对于被告而言，因为合同约定的260万元系卖方净得价，税费应当由被告承担，因而被告是为了减少交易成本。被告为避税写低购房款，损害了国家利益。但是房产交易过程中有税务部门先审税程序，税务部门如果发现成交价约定过低的，对纳税基数以重新核定价格审税。在一审法院查明被告在2016年12月30日登记了一套与涉案房屋同小区、同面积房屋的不动产权证手续后，询问被告相关购房情况时，被告自称该套房价为240万元，并辩称该购房行为与本案无关，但不能提供和说明相应购房合同、房屋装修、过户税费交纳等证据予以证实。因此，本案合同并不因为避税条款的约定而必然不能继续履行，且税费也是被告承担的范畴；同时不能排除被告对本案合同违约而以更低价格购买同类房屋获益的可能，被告应承担相应举证不能的不利后果。被告对本案合同的解除及相应损失的产生应承担主要责任。因原告在庭审前仍希望与被告履行合同，系被告在2016年12月23日的庭审中明确表示不愿意按260万元继续履行合同。因此，一审法院对原告申请以2016年12月23日作为评估基准日确定涉案房屋贬值损失予以采纳。根据评估报告245.85万元的估价，评估基准日时涉案房屋确有降价，结合一审法院认定双方的过错和责任，综合认定被告赔偿原告10万元经济损失。扣除被告已经支付的5万元定金，被告还需向原告支付5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除原告张国强与被告唐丽红2016年10月3日签订的南京市××区××路××单元××室房屋买卖合同；二、被告唐丽红于判决生效之日起十日内向原告张国强给付10万元（含被告已支付的5万元定金，实际还需支付5万元）；三、驳回原告张国强的其他诉讼请求。案件受理费525元，鉴定费12000元，合计12525元（原告已预交），由原告负担3675元，被告唐丽红负担8850元。2018年1月9日，一审法院作出补正裁定，将一审案件受理费补正为：“案件受理费3130元，鉴定费12000元，合计15130元，由原告张国强负担6280元，被告唐丽红负担8850元”。
本院二审期间，上诉人向本院提交其与中介公司人员的微信聊天截图一张，证明其并非不购买涉案房屋，而是要求和被上诉人重新签订合同，但双方并没有重新签订。被上诉人质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性不予认可，微信中提及的106万元的合同与本案无关，涉案合同的价格为103万元。本院认为，上诉人提交的该证据并非民事诉讼法规定的二审新证据，本院不予采信。
另查明，二审中，被上诉人向一审法院补交了诉讼费2605元。上诉人认为被上诉人在一审中变更诉讼请求，未依法在庭审结束后缴纳诉讼费用，应视为其未提出变更后增加标的的诉讼请求。
一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的存量房买卖中介合同明确约定房屋净得价为260万元，并基于此价格约定了定金、首付款、办证时付款、尾款的付款时间、数额以及中介佣金，因此该交易价格系双方当事人的真实意思表示。该合同另约定“2016年10月20日过户、过户价格为103万元”，该103万元价格明显系双方为规避国家税收政策而约定的交易价格，并非双方真实的交易价格，且损害了国家利益，该条款应为无效，但该条款无效不影响该存量房买卖中介合同其他条款的效力。上诉人明知合同中存在不同的价格约定，且明知真实的交易价格为260万元，却以此为由拒绝履行存量房买卖中介合同，构成违约，被上诉人主张解除合同并要求上诉人承担违约责任，本院予以支持。上诉人另主张存量房买卖中介合同对于税收分担约定不明，但该合同第一条就约定了房屋售价260万元为“甲方净得价”，对税收负担进行了约定，上诉人以此主张有权要求和被上诉人重新签订合同，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人违约给被上诉人造成的损失。被上诉人在一审法院2016年12月23日第一次庭审中提出的诉讼请求为上诉人赔偿违约金暂定为5万元，实际损失待评估后确定，后因上诉人明确表示不同意继续履行合同，被上诉人申请以2016年12月23日为基准日评估涉案房屋的差价损失，并在评估机构作出评估结果后，变更诉讼请求，主张上诉人赔偿损失141500元，程序合法。上诉人在2016年12月23日庭审中明确表示不履行合同，故被上诉人申请以该时间点作为评估时间点以确定其损失，并无不当；上诉人主张按照签订合同当天、被上诉人提起诉讼时或2017年3月份的市场价格进行评估，依据不足；上诉人另以涉案房屋目前价格上涨为由主张被上诉人不存在损失，但是否存在损失应依照确定的评估时点加以衡量，上诉人上述主张，本院均不予支持。一审法院结合评估结果及双方的过错和责任，判令上诉人赔偿被上诉人10万元损失，适用法律正确，本院予以维持。
被上诉人一审以暂定的诉讼标的5万元预交诉讼费525元，在二审过程中，其向一审法院补交了诉讼费2605元，虽然一审法院未要求被上诉人在变更诉讼请求的同时补交诉讼费用，一审程序存在瑕疵，但该程序瑕疵不影响本案实体审理结果，上诉人据此主张驳回被上诉人变更后的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，唐丽红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费525元，由上诉人唐丽红负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一八年一月八日
书记员 汪海燕