宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）夏民初字第2561号
原告宁夏石元建筑工程有限公司，住所地宁夏石嘴山市惠农区新建路。
法定�表人闫春锁，该公司董事长。
委托代理人郜睿，宁夏怀远律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人张娜娜，宁夏怀远律师事务所律师（特别授权）。
被告宁夏泉发贸易有限责任公司，住所地宁夏银川市西夏区镇北堡镇沿山公路西侧。
法定代表人刘汉武，该公司经理。
被告银川市西夏区镇北堡镇人民政府，住所地宁夏银川市西夏区镇北堡镇。
法定代表人周德强，该镇镇长。
原告宁夏石元建筑工程有限公司（以下简称石元公司）与被告宁夏泉发贸易有限责任公司（以下简称泉发公司）、银川市西夏区镇北堡镇人民政府（以下简称镇北堡镇政府）建设工程施工合同纠纷一案。本院于2014年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理，原告石元公司的委托代理人郜睿、张娜娜到庭参加了诉讼。被告泉发公司、镇北堡镇政府经本院合�传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石元公司诉称，2005年6月6日，原告与被告泉发公司签订《建设工程施工合同》，由原告承建二被告共同开发的银川市西夏区镇北堡镇农贸市场工程。合同签订后，原告依约进行了施工，但二被告仅支付了部分工程款。2007年10月15日，原告与被告泉发公司签订了以房抵顶工程款协议书，并由被告镇北堡镇政府签章确认。经双方确认，被告泉发公司共欠原告工程款1600000元，以1号营业楼中1、2、4、5、7、8、9、10号，2号营业楼中4、7号房屋抵顶。该抵顶协议还约定，由被告镇北堡镇政府在10个工作日内按照每房一证的方式将房产证办理在原告名下。但时至今日，二被告均未履行义务，故原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与二被告之间签订的以房抵顶工程款的协议有效；2、二被告向原告交付抵顶的十套�业房；3、被告泉发公司向原告支付违约金320000元。
被告泉发公司、镇北堡镇政府未发表答辩意见，亦未向法庭提交证据。
经审理查明，2005年6月6日，被告泉发公司与原告签订《建设工程施工合同》（GF-1999-0201），将其承建被告镇北堡镇政府发包的银川市西夏区镇北堡镇农贸市场工程交由原告施工，合同价款为681元／㎡。合同签订后，原告依约组织人员进行施工，被告泉发公司依约向原告支付了部分工程进度款。2007年10月15日，原告（乙方）与被告泉发公司（甲方）就工程款支付问题签订《协议书》，并由被告镇北堡镇政府签章确认。该《协议书》约定：“1、镇北堡镇农贸市场1、2号营业楼建筑面积合计为31000㎡；2、建筑工程造价680元／㎡，室内地面为毛地面；3、甲方用所建成品营业房顶所欠乙方工程款，营业房按照1300元／㎡计算；4、乙方承建1、2号营业楼的工程款为2100000元；5、甲方欠乙方的工程款为1600000元；6、甲方欠乙方工程款的营业楼房间共十套：1号营业楼的房间是1、2、4、5、7、8、9、10号；2号营业楼的房间是4、7号；7、甲方顶给乙方营业房面积合计为1274.4㎡；8、甲方抵给乙方的营业房折合人民币1620000元；9、乙方应补甲方差价为20000元；10、乙方承建的1、2号营业楼房间除室内毛墙毛地外，其他事项不变，按图纸设计要求建设；11、甲方抵顶给乙方的营业房，在乙方交工后由镇北堡镇人民政府应在十个工作日内将上述所有顶账房间的房屋产权证按每套一证的方式办在乙方名下，未经乙方同意镇北堡镇人民政府不得将上述认可的房间的房屋产权办到他人名下。在镇人民政府给乙方办理房屋产权证时，甲方应给予全面配合；甲方拒不配合或有其他违法行为时，应向乙方支付总合同价款20%的违约责任金；……”。2012年8月6日，银川市西夏区人民政府召开《关于协调解决镇北堡镇宁夏泉发贸易有限公司“塞上农民新居”、“农贸市场”项目拖欠施工方工程款群体性上访问题》的联席会议，该会议纪要记载“泉发公司作为上述两个项目的承包建设单位，在自身资金实力薄弱的情况下，将工程分包给多家施工单位建设，后期，因泉发公司资金链断裂，施工单位后续建设资金无法跟进，虽有抵账房屋，但房屋无合法土地手续和产权证，既不能出售也不能抵押贷款盘活经营，泉发公司和施工单位因债权债务产生纠纷，使该项目陷入僵局最终成为烂尾楼，并从2005年延续至今。为切实解决该宗历史遗留问题，促使企业盘活资产再经营，妥善处理施工单位的欠债资金，促进镇北堡镇经济社会健康发展，会议决定：1、由于泉发公司不能履行协议义务，致使协议内容未能生效，决定由镇北堡林草试�场根据相关法规及协议条款约定，解除与泉发公司于2005年7月2日签订的土地转让协议，并将土地予以收回；2、由林草试验场将泉发公司抵顶给施工方债权人房屋所占用的土地，以每亩2.5万元的价格重新租赁给施工方债权人，为其办理相关手续（已被法院查封的房屋和所占用的土地不在所研究的土地承包租赁范围内）；3、施工方债权人需向西夏区政府和市政府及有关部门做出息诉罢访承诺，并与上述部门签订息诉罢访协议书，方可办理土地承包租赁相关手续；……”。2013年9月10日，原告按照上述会议纪要与宁夏镇北堡林草试验场签订《土地租赁合同》，将涉案房屋占用的土地予以承租，承租期限自2013年9月10日起至2063年12月31日止。
另查明，涉案镇北堡镇农贸市场项目工程占用的系国有土地，但未在土地、规划、建设等主管部门办理建设项目用地审批及规划建设许可审批手续，亦未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《国有土地使用证》。
上述事实有当事人陈述、《建设工程施工合同》、《协议书》、《关于协商解决镇北堡镇宁夏泉发贸易有限公司建设“塞上农民新居”、“农贸市场”项目拖欠施工方工程款群体性上访问题的会议纪要》、《镇北堡镇农贸市场建设合同》、《土地租赁合同》等证据在案佐证，经庭审举证、本院审核，予以采信。
本院认为，原告与被告泉发公司签订的《协议书》中约定，将其承建的镇北堡镇农贸市场1、2号营业楼的部分房屋抵顶其工程款，该约定虽系双方真实意思表示，但上述房屋未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《国有土地使用证》，并不具备转让或抵顶的条件。故双方约定的房屋抵顶条款，违反国家强制性法律、法规规定，为无效条款�故对原告基于该无效条款要求二被告交付房屋的诉讼请求，不予支持。虽然该《协议书》中房屋抵顶条款无效，但不影响其他条款，诸如工程款结算、违约金等条款的有效性。被告泉发公司在不能履行以房抵顶工程款的情形下，应当按照合同约定向原告支付违约金320000元（160000元×20%）。本院受理该案件后，依法给被告泉发公司、镇北堡镇政府合法送达了民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书、民商事案件庭审程序当事人须知、诉讼风险告知书及开庭传票，其在法定期限内，未提交答辩状及证据材料，且无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、�告宁夏泉发贸易有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏石元建筑工程有限公司支付违约金320000元；
二、驳回原告宁夏石元建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22180元，公告费300元，由被告宁夏泉发贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审 判 长 李琴宝
人民陪审员 沈 峰
人民陪审员 沈 丽
二〇一五年七月二日
书 记 员 赵玉顺
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一�以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建�项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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