黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民五初字第17号
原告张健美，女，1976年11月23日出生，汉族，黑龙江省农业机械有限责任公司会计，住哈尔滨市香坊区。
被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区亚麻街24号。
法定代表人李锡江，该公司董事长。
委托代理人卫睿博，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
委托代理人徐钺，1976年11月14日出生，男，哈尔滨亚麻房地产开发有限公司销售总监，住北京市朝阳区。
原告张健美诉被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告张健美及被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司的委托代理人卫睿博、徐钺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告购买被告开发建设的房屋，双方于2009年12月13日签订商品房买卖合同。该房屋坐落于香坊区四季上东小区，建筑面积137.58平方米，房屋总价款1，056，462元。原告已依约履行全部义务，被告未依约提供产权登记手续。根据补充协议5.2条约定“如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房地产权属证书的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金”。自合同约定的交付房屋的最后日（2010年12月31日）的次日起计算，被告应于2012年6月24日前完成房屋产权登记手续的办理。但由于被告的原因，原告至2013年12月31日前未取得产权证，故请求判令被告支付逾期办理产权证的违约金58，739元（自2012年6月24日暂计算至2013年12月31日止，按已付房款总额日万分之一计算，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付日止）；诉讼费用由被告承担。
被告辩称：第一、办理房屋产权的问题，被告的义务是完成备案工作而不是为原告办理产权证。原、被告签订的《商品房买卖合同书》第十五条关于产权登记的约定，清楚写明出卖人负有的合同义务是在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。而不是为原告人办理产权证。第二、违约金的计算期间问题，应自房屋交付使用次日起计算至2013年9月29日被告取得《商品房销售许可证》时止。理由如下1、起始日期：按照《商品房买卖合同书》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按照此约定，计算逾期完成备案的违约金的起始时间应当自房屋交付使用次日起计算540日。被告交付房屋的日期是2011年2月26日，此日期的次日，即2011年2月27日才是计算违约金的起始期限。2、截止日期：《补充协议》第五条第二款明确约定关于产权登记的违约金的支付终止时间为“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。在此前的开庭过程中，被告曾申请法院到哈尔滨市住房保障局商品房销售管理处调查取证，该部门负责人证明被告取得《商品房销售许可证》就完成了合同中约定的“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的工作。2013年9月29日，被告取得了四季上东一期项目的《商品房销售许可证》，所以违约金计算的终止日期就应当是2013年9月29日。本案中原被告双方除签署《哈尔滨市商品房买卖合同书》之外，还签署了合同的补充协议，此补充协议的目的就是要解决购房者的个性化需求，解决格式合同中无法解决的问题，是就格式合同没有约定或约定不足的问题在双方当事人协商一致的基础上自愿签署的，不存在不能协商的问题，所以此补充协议并非格式条款，不能够适用关于格式合同的法律规定。原告所言对《补充协议》第五条应适用《合同法》第四十一条是不正确的，《补充协议》第五条对出卖人因其原因导致买受人在约定期限内不能取得房屋所有权证的违约金支付方式做了清楚、明确的约定，对此条款的理解不存在两种以上解释，也就不存在应当作出不利于被告的解释的问题。第三、合同约定违约金数额过分高于实际损失，人民法院应当依法予以减少。原告依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条意欲说明关于违约金的约定不存在过高的问题，但这一条款恰恰能够驳斥原告的观点。1、此条明确规定90日并不是法律强制性规定的日期，当事人对此日期是可以自由约定的。2、此条规定的违约金的计算方式是在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的前提下才能适用的。在本案当中，原被告房屋买卖合同明确约定承担违约责任的前提是出卖人应当在商品房交付使用后540日内完成报备工作，对违约金的计算方式有明确约定、逾期完成报备工作没有给买受人造成任何损失。所以，解释的第十八条在本案中不能适用。
原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、商品房买卖合同书一份，证明被告应当于2010年12月31日前将房屋交付原告，并按照该期限计算违约金给付的起始期限以及被告应当在交付房屋540内办理产权证应由被告方提供的资料报产权处备案，即为办理产权证被告应提交的全部材料报产权处，从而完成买房无需借助卖方可自行办理产权登记之义务。
证据二、合同补充协议一份，证明违约金的起算时间应当按照合同约定的2010年12月31日交付房屋后的540日即2012年6月24日开始按日万分之一的标准计算，计算至产权登记至原告名下日，或被告履行了可以办理产权证应由其提供给产权处的全部备案手续日止。
证据三、原告购买争议房屋的房价款收据两张，证实原告已按合同约定履行了付房款的义务。
证据四、销售不动产统一发票一份，证明被告是2014年1月2日为原告开具的发票。
经当庭质证，被告对原告提供的证据一的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为合同约定出卖人应在商品房交付后540日内办理备案手续并非取得产权证。被告对原告提供的证据二的真实性没有异议，对证明的问题有异议，提出补充协议的第五条第二款最后一句的约定十分清晰，已经将出卖人违约的方式做了明确的约定。被告对原告提供的证据三无异议。被告对原告提供的证据四真实性没有异议，但认为该证据与本案无关。
被告为证明其抗辩主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》及合同补充协议一份，证明1、原被告之间房屋买卖关系合法有效成立；2、关于产权办理的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。3、关于产权办理的违约金计算起止时间约定为：如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。
证据二、业主入住手续一套，证明被告交付原告商品房的时间为2011年2月26日。
证据三、法院调取证据的笔录一份，证明被告取得《商品房销售许可证》即证明其已经完成了合同约定的“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作”，购买发票不在合同报备的工作里面完成，不属于报备工作的环节。
证据四、《商品房销售许可证》一份，证明被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，完成了合同约定的持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作。
经当庭质证，原告对被告提供的证据一的真实性没有异议，对证明的问题有异议，提出关于540日内是备案义务还是登记义务，商品房买卖合同与补充协议该两份合同内容约定不一致，应该以补充协议为准。关于补充协议中违约金计算到何时止的问题其中有两处表述，其中有补充协议第一条第四款第二项其中明确了关于按揭贷款的业主违约金按照日万分之一计算到取证日，补充协议第五条第二款约定采取一次性付款和分期付款的买受人，取证日约定到需由出卖人提供的报备义务履行完毕。原告对被告提供的证据二没有异议。原告对被告提供的证据三没有异议，但是提出被告没有及时将销售发票给原告。原告对被告提供的证据四的真实性没有异议，对证明的问题有异议，提出根据相关规定和法律规定，《商品房销售许可证》仅是被告方开发公司必须向产权登记部门提供的材料之一，因此被告仅以该销售许可证主张完成了全部的义务与法律不符。
经审理查明：原、被告于2009年12月13日签订《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同主要内容约定原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路的房屋，建筑面积137.58平方米，总价款为1，056，462元。原、被告在《补充协议》第五条第二项中约定：“采取一次性付款或分期付款形式支付房价款的买受人，是否委托出卖人或出卖人指定代办机构代办房屋所有权登记，按买受人选择办理。但无论买受人是否委托出卖人代办产权登记，如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。”合同签订之日，原告将全部购房款1，056，462元交付给被告。另查明，该房屋于2010年12月31日前已具备了房屋交付条件，原告于2011年2月26日办理了进户手续。再查明，被告于2013年9月29日已经完成了到产权登记机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。
本院认为：原、被告于2009年12月13日签订《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应为合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。原告于2009年12月13日交付了全部购房款1，056，462元，该房屋于2010年12月31日前已具备了交付条件，被告于2011年2月26日为原告办理了进户手续，实际向原告交付了房屋。按照合同的约定被告应当自2011年1月19日起540日内将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于原告诉请的要求被告给付2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金58，739元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付日止的诉讼请求，根据原、被告签订的补充协议第五条第二项的约定，违约金的计算起算期应自被告实际将房屋交付给原告之次日起计算540日。在本案中被告在庭审中亦承认，该房屋于2010年12月31日前已经具备房屋交付的条件，且原告已经按照合同约定交付了全部购房款，故自2011年1月1日起的540日内被告应当到房屋产权登记机关完成开发公司的报备义务，故本案中违约金的起算时间应当为2012年6月25日。关于被告辩称应当按实际入户时间计算违约金起始时间的诉讼主张，本院认为该房屋已经于2010年12月31日前具备了交付的条件，且原、被告在合同中约定的房屋最晚交付时间为2010年12月31日，况且原告已经交付了全额的购房款，延迟进户的责任不应当由原告承担，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。按照补充协议的约定，违约金的截止日期应当计算至被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。本案在审理过程中依被告申请，经办案人至哈尔滨市住房保障局商品房处咨询，该处工作人员称被告方取得房屋销售许可证即视为已经完成开发公司在产权登记机关的报备义务。因该询问内容不是对立法进行解释，而是对相关政策进行咨询，不存在无权解释的问题。且原、被告在合同中关于违约金截止期限的约定也十分明确，不存在歧义。根据被告提供的《商品房销售许可证》显示，被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，即完成了被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。综上，原告诉请的违约金应当自2012年6月25日计算至2013年9月29日止（共计462天），被告按房屋总价款日万分之一的标准给付原告违约金，故被告应当给付原告违约金为48，808.54元（1，056，462元×1／10，000×462天）。关于被告辩称因原告未能提供实际损失的证据，故要求违约金应当适当降低的诉讼主张，本院认为违约金的标准系原、被告在补充协议中明确约定的，且系双方真实意思表示，被告按照约定承担违约责任并无不当，该违约金的约定并未违反法律的禁止性规定，且被告对于违约金过高的主张亦未提供相关的证据予以证明，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告张健美违约金48，808.54元。
二、驳回原告张健美的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1268元（原告预交），由原告张健美负担248元，由被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担1020元，并于本判决生效后十五日内给付原告张健美。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 冯玉堂
人民陪审员 万淑珍
人民陪审员 李连芳
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 吴忠慧