广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第1097号
上诉人（原审原告、反诉被告）：冉贤玉。
委托代理人：陈少挺，广东惠泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李小琴。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘文军。
委托代理人：肖敬华，系广东龙昌律师事务所律师。
原审被告：惠州市港中原地产代理有限公司，住所地：惠州市江北华茂大厦2单元504。
法定代表人：赖国强。
委托代理人：杨博宏，该公司职员。
上诉人冉贤玉因与上诉人李小琴、刘文军、原审被告惠州市港中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告冉贤玉诉称，2013年9月12日，原、被告三方签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》。该合同约定：1、被告一、二将位于惠州市云山花园17号博远云山名苑A栋8层06单位作价人民币370000元出卖给原告；2、原告在本合同生效之日起当日内向被告一、二支付定金人民币贰万元；3、被告一、二需要配合原告向按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文书；4、原告采取按揭贷款的方式在银行出具贷款承诺函10日内支付楼款；5、如被告一、二未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告一、二以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告一、二逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告一、二支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还原告己支付的定金。合同签订后，原告根据资金托管协议的约定向被告三支付了购房定金人民币20000元。因被告一、二自身原因，原被告二方于2013年10月12日才向按揭银行递交申请材料。原告于2014年2月21日取得银行承诺函，并通过被告三通知被告一、二办理递件过户手续，但被告一、二不予理会，导致合同无法继续履行。原告认为：原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，理应受到法律保护。由于被告一、二至今仍不为原告办理递件过户手续，导致合同无法继续履行，原告有权按照合同约定解除房屋买卖合同，并要求被告一、二双倍返还定金。鉴于原告支付的定金由被告三托管，被告三依法应连带承担返还定金20000元的法律责任。为此，原告特依据《民事诉讼法》一百一十九条的规定向贵院提出诉讼，请贵院依法判决。1、请求法院解除原告与被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2、判令被告一、二承担双倍返还定金共计肆万元（40000）的违约责任；3、判令被告三承担返还其托管的定金贰万元（20000）的连带责任；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）李小琴、刘文军反诉及答辩称，2013年9月12日，原、被告及第三人三方签订一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定由被告购买原告所有的位于惠州市云山花园的房屋一套，合同还约定了具体付款方式以及过户手续办理等等事宜。依据约定，被告将以按揭贷款的方式支付房款，其应于2013年10月1日前向银行申请贷款且应在2013年11月1日前取得银行贷款承诺函；但合同签订后，被告却未能在约定时间期限内取得银行贷款承诺函，原告为此多次催促未果，无奈之下，只得通知被告解除合同；在此期间，原告还多次通过第三人（居间方）和有关部门与被告协商相关事宜，但均未能达成一致意见。因原告与被告签订本合同将房屋卖给被告是为了尽快获得购买新房的资金，且在签订本合同之前原告即已签订了购买新房的合同；本合同解除后，原告本想将被告支付的房款作为其购买新房首期款的计划落空，为了及时支付新房首期款，原告只好通过银行贷款筹集资金，为此原告支付了高额利息。据此，原告认为，由于被告一再迟延履行约定义务，导致合同解除，致使原告不能实现合同目的并遭受经济损失，其应依法承担赔偿责任。故原告特提出反诉，恳请人民法院查明事实，公正判决!一、判令被告赔偿原告因合同解除所遭受的经济损失人民币55376元（其中包括贷款利息43376元、律师费12000元）；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告惠州市港中原地产代理有限公司辨称，一、答辩人认为，我司从买方有意购买卖方房产时始，我司尽职尽责为双方提供中介服务，为规范操作、保障双方交易安全，我方让买卖双方签订了相关协议和提交了相关证件，包括：买卖合同、资金托管协议、房产证原件、双方身份证、地址确认书、客户告知书、佣金支付承诺书，以及帮助客户进行银行贷款等一切手续．二、期间，因为买卖双方的原因，曾导致买卖双方各有一方欲解除合同，我方亦配合双方进行解除协商事宜，因买卖双方不愿沟通，我司一直充当桥梁作用，在两者之间协调与转告，并按双方要求发函要求解除。三、对于双方谁拥有解除权，根据合同约定无法判断，我司亦不是审判机关，不能枉下定论，只有在买卖双方协商同意解除或法院判决解除的情况下，我司方接受解除，并返还托管资金。四、我司否认承担连带责任返还定金2万元（包含交楼押金五千元），因为根据《资金监管协议》我司已将其中一万五千元放给业主（收据见附件一），剩余五千元属于交楼押金（根据合同约定，交楼押金只有在卖方将楼交于买方时，结清水电费、管理费、杂费后才可放于卖方）。五千元交楼押金仍在我司进行托管。因为并未交楼，我司不能放于卖方。我司只是托管，并没有占有的意思表示，此五千元的最终是返还买方还是放于卖方，取决于法院最后的判决。五、同时我司按揭人员在办理相关手续过程中，在房管局进行查档之时，已垫付45元查档费（见附件二），无论最终结果如何，45元的查档费理应归还我司。综上所述，我司已尽中介方应尽的所有责任，我司作为中介方，目的是促进双方交易，从中收取一定的佣金作为酬劳，所以，我司必定积极促成并配合。至于五千元交楼押金的最终归属，我司并无占有之意。同时，我司垫付的45元查档费应向我司返还。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年9月12日，原告冉贤玉与被告李小琴、刘文军、惠州市港中原地产代理有限公司签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定：被告李小琴、刘文军将其位于惠州市云山花园17号博远云山名苑A栋8层06单位出卖给原告冉贤玉，转让成交价为370000元，原告冉贤玉应在合同生效当日向被告李小琴、刘文军支付购房定金20000元，剩余购房款由原告冉贤玉申请银行按揭贷款或住房公积金贷款，在原告冉贤玉按照合同约定将楼款一次性支付至双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函或公积金贷款承诺函，且被告李小琴、刘文军取得房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方签署《广东省房地产买卖合同》，交纳相关税费并办理产权递件过户手续，但递交时间最晚不得迟于2013年11月1日。合同签订当日，原告冉贤玉向被告李小琴、刘文军支付了20000元购房定金，被告李小琴、刘文军将其中5000元托管于被告惠州市港中原地产代理有限公司处。2014年2月21日，原告冉贤玉取得相关银行的贷款承诺函。在此之前，被告李小琴、刘文军以原告冉贤玉未按照合同约定的时间支付购房款，已构成违约为由，数次向原告冉贤玉发出解除合同通知书，要求与原告冉贤玉解除《二手房买卖及居间服务合同》。2014年3月31日，原告冉贤玉以被告李小琴、刘文军拒绝履行房屋买卖合同义务为由诉至本院，要求判如所请，被告李小琴、刘文军在法定期间对原告冉贤玉提起反诉，本院依法将该两案合并审理。以上事实，有《二手房买卖及居间服务合同》、收款收据、解除合同通知函、邮寄单、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证，并经本院庭审质证核实，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，当事人主要的争议焦点为原告冉贤玉与被告李小琴、刘文军、惠州市港中原地产代理有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》是否对原告冉贤玉支付购房款给被告李小琴、刘文军的时间进行了约定。原告冉贤玉认为《二手房买卖及居间服务合同》并没有约定支付房款的时间，原告冉贤玉只要取得银行的贷款承诺，被告李小琴、刘文军就必须履行房屋过户手续；被告李小琴、刘文军则认为《二手房买卖及居间服务合同》约定的2013年11月1日是原告冉贤玉必须支付购房款的最后时间，原告冉贤玉于2014年2月才取得银行贷款承诺，已超过合同约定的付款时间。对此，本院认为，根据原告冉贤玉与被告李小琴、刘文军、惠州市港中原地产代理有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》中“原告冉贤玉按照合同约定将楼款一次性支付至双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函或公积金贷款承诺函，且被告李小琴、刘文军取得房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方签署《广东省房地产买卖合同》，交纳相关税费并办理产权递件过户手续，但递交时间最晚不得迟于2013年11月1日”的约定，可以认定《二手房买卖及居间服务合同》对原告冉贤玉支付购房款给被告李小琴、刘文军的最后期限进行了明确约定，即原告冉贤玉应在2013年11月1日之前将购楼款一次性支付至原告冉贤玉与被告李小琴、刘文军共同指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函或公积金贷款承诺函。直至2014年2月21日，原告冉贤玉才取得银行的贷款承诺，已超过合同约定的付款时间，为此，2013年11月1日合同约定的付款期限到期后，被告李小琴、刘文军以原告冉贤玉未能如期履行付款义务为由要求与原告冉贤玉解除《二手房买卖及居间服务合同》，理由成立，应予以支持。因本案合同未能履行的原因是原告冉贤玉未能按照合同约定的时间履行付款义务，构成违约的系原告冉贤玉，被告李小琴、刘文军并不存在违约行为，原告冉贤玉为此要求被告李小琴、刘文军双倍返还定金40000元，并由被告惠州市港中原地产代理有限公司连带偿还其中20000元购房定金的诉讼请求，缺乏相应的事实和法依据，本院不予支持。鉴于原告冉贤玉与被告李小琴、刘文军、惠州市港中原地产代理有限公司均同意解除《二手房买卖及居间服务合同》，且被告李小琴、刘文军表示愿意退还原告冉贤玉购房定金10000元、被告惠州市港中原地产代理有限公司愿意退还原告冉贤玉购房定金5000元，本院就此判决解除原告冉贤玉与被告李小琴、刘文军、惠州市港中原地产代理有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》，由被告李小琴、刘文军退还原告冉贤玉购房定金15000元，被告惠州市港中原地产代理有限公司退还原告冉贤玉购房定金5000元。至于反诉原告李小琴、刘文军提出因反诉被告冉贤玉未按照《二手房买卖及居间服务合同》约定履行付款义务，导致反诉原告李小琴、刘文军向银行贷款购买商品房，因此产生的43376元利息应由反诉被告冉贤玉赔偿的诉讼请求，本院认为，该43376元利息系反诉原告李小琴、刘文军购买案外房屋产生的费用，与本案反诉被告冉贤玉的违约行为没有直接的因果关系，其要求反诉被告冉贤玉赔偿该费用，理由不成立，本院予以驳回。因《二手房买卖及居间服务合同》并未约定因合同纠纷产生的律师费应由过错方承担，反诉原告李小琴、刘文军要求反诉被告冉贤玉赔偿12000律师费的诉讼请求，亦缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下：一、解除原告冉贤玉与被告李小琴、刘文军、惠州市港中原地产代理有限公司于2013年9月12日签订的《二手房买卖及居间服务合同》。二、被告李小琴、刘文军应在本判决书生效后退还原告冉贤玉购房定金15000元。三、被告惠州市港中原地产代理有限公司应在本判决书生效后退还原告冉贤玉购房定金5000元。四、驳回原告冉贤玉的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告李小琴、刘文军的全部诉讼请求。本案受理费450元、反诉受理费592元，以上两项费用共计1042元，由原告冉贤玉承担450元，被告李小琴、刘文军承担592元。
当事人二审的意见
冉贤玉不服原审判决，向本院提出上诉。请求：民事上诉状上诉请求：1、撤销（2014）惠城法民一初字第616号民事判决书第二、第三、第四判项，依法改判被上诉人李小琴、刘文军双倍返还上诉人购房定金；2、一、二审诉讼费由被上诉人李小琴、刘文军承担。事实与理由：原审法院认定上诉人存在违约行为而被上诉人李小琴、刘文军不存在违约行为属认定事实不清、适用法律不当。首先，纵观房屋买卖合同全文，无一条款约定了买方取得贷款承诺函的期限。双方签订的二手房买卖合同中第五条约定：“在买方按照本合同第四条的约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函或公积金贷款，且卖方已取得房地产权证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署广东省房地产买卖合同，交纳相关税费并办理产权递件过户手续，但递件时间最晚不得迟于2013年11月1日”。所谓递件指的是卖方向房产部门递交房屋产权证、办理产权过户手续，这显然是对卖方应尽义务的约定。从该条款最后一句的表述可得知，该条款表达的意思是买卖双方应当在买方取得贷款承诺函之日起三日内到房产部门办理递件过户手续，但无论买方在2013年11月1日前取得银行贷款承诺函与否，卖方都应当到房产部门递交房产证件、配合买方办理过户手续。该条款约定的是卖方履行递件过户义务的期限而非买方取得银行贷款承诺函的期限。被上诉人未在2013年11月1日前配合上诉人办理房产过户手续，其行为显属违约。因此，原审法院判决认定上诉人的行为构成违约而被上诉人的行为不构成违约是错误的。综上所述，原审法院适用法律不当，认定事实不清，故上诉人特提起上诉，请求惠州市中级人民法院依据事实与法律判如所请。
李小琴、刘文军答辩称：一审原告未在约定期限内支付房款，构成违约，故其无权要求返还定金。冉贤玉没有弄清楚各方应履行的义务，一审原告作为买方应当在约定时间内履行支行房款的义务，且在之后相当长的一段时间内在我方催告支付房款后仍未支付。故冉贤玉的上诉意见不能成立，应当驳回。
刘文军、李小琴不服原审判决，向本院提出上诉。上诉状
上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，并改判驳回被上诉人要求返还定金的诉讼请求；二、撤销一审判决第五项，并改判被上诉人赔偿上诉人因合同解除所遭受的经济损失人民币55376元（包括贷款利息43376元和律师费12000元）；二、要求被上诉人承担本案全部诉讼费用。主可事实与理由：一、被上诉人违约，无权要求返还订金。依据双方合同约定，被上诉人应在约定的办理过户手续时间之前履行支付房款的义务，但其未能按约履行；之后在上诉人多次催告的情况下，被上诉人仍未能及时付款，其行为已明显违约。对此，一审判决也予以认定，既然认定被上诉人违约，根据《合同法》第115条的规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，所以被上诉人要求双倍返还定金的诉讼请求应予驳回，上诉人无需承担返还定金的责任。二、对上诉人因合同解除所遭受的损失被上诉人应予赔偿。上诉人签订合同出卖房屋的目的是尽快获得价款用以支付购买新房的首期款，由于被上诉人一再迟延履行付款义务，直接导致原告不能实现合同目的，只好通过银行贷款等其他途径筹集资金，为此不得不支付高额贷款利息，遭受了本不应产生经济损失。根据《合同法》相关规定，上诉人有权就因被上诉人违约导致合同解除而遭受的损失提出赔偿请求，而被上诉人也应当依法承担赔偿责任。综上所述，上诉人认为一审判决实有不当之处，特提出上诉，恳请二审人民法院查明事实，公正判决。
冉贤玉答辩称：上诉人李小琴、刘文军存在违约行为。二、关于上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失，被上诉人认为上诉人没有证据证明其支付的贷款利息系合同解除导致的损失。首先上诉人并无证据证明其将房屋卖给被上诉人是为了获得购买新房的首期款。其次，上诉人并未提供从银行获取的十万元贷款支付给新房的凭证，其十万元的贷款是否用于支付首期款不得而知。因此上诉人提交的证据不足以证明其损失与被上诉人的行为有直接的因果关系。不应得到支持。三、上诉人要求被上诉人赔偿其律师费损失没有法律依据。法律没有强制规定诉讼各方必须请律师，该费用并非必然支出，除法院有明确规定或者双方有约定的情况外，上诉人提出由我方支付其律师费用不应支持。
原审被告惠州市港中原地产代理有限公司二审意见：一、我司从买方有意购买卖方房产时始，我司尽职尽责为双方提供中介服务，为规范操作、保障双方交易安全，我方让买卖双方签订了相关协议和提交了相关证件，包括：买卖合同、资金托管协议、房产证原件、双方身份证、地址确认书、客户告知书、佣金支付承诺书，以及帮助客户进行银行贷款等一切手续。二、期间，因为买卖双方的原因，曾导致买卖双方各有一方欲解除合同，我方亦配合双方进行解除协商事宜，因买卖双方不愿沟通，我司一直充当桥梁作用，在两者之间协调与转告，并按双方要求发函要求解除。三、对于双方谁拥有解除权，根据合同约定无法判断，我司亦不是审判机关，不能枉下定论，只有在买卖双方协商同意解除或法院判决解除的情况下，我司方接受解除，并返还托管资金。四、我司否认承担连带责任返还定金2万元（包含交楼押金五千元），因为根据《资金监管协议》我司已将其中一万五千元放给业主（收据见附件一），剩余五千元属于交楼押金（根据合同约定，交楼押金只有在卖方将楼交于买方时，结清水电费、管理费、杂费后才可放于卖方）：五千元交楼押金仍在我司进行托管。因为并未交楼，我司不能放于卖方。我司只是托管，并没有占有的意思表示，此五千元的最终是返还买方还是放于卖方，取决于法院最后的判决。综上所述，我司已尽中介方应尽的所有责任。我司作为中介方，目的是促进双方交易，从中收取一定的佣金作为酬劳，所以，我司必定积极促成并配合。至于五千元交楼押金的最终归属，我司并无占有之意。我方最终认为，一审判决中对于我司的判决部分是合法、合理的，请求二审法院维持此部分判决。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，原审认定各方签订的《二手房买卖及居间服务合同》合法有效，以及解除《二手房买卖及居间服务合同》，各方当事人均无异议，本院予以维持。根据各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、上诉人冉贤玉支付购房款截止时间问题；二、刘文军、李小琴因合同解除造成的经济损失是否应当支持。具体判析如下：
关于上诉人冉贤玉支付购房款截止时间问题。根据三方当事人签订的《二手房买卖及居间服务合同》第五条约定，在买方按照本合同第四条的约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函或公积金贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《广东省房地产买卖合同》，交纳相关税费并办理产权递件过户手续，但递件时间最晚不得迟于2013年11月1日。据此，2013年11月1日是办理产权递件过户截止时间，合同并未约定冉贤玉支付购房款截止时间。原审法院认定冉贤玉未能如期履行付款义务，构成违约，属认定事实错误，本院予以纠正。同理，上述合同亦未约定上诉人刘文军、李小琴配合买方办理过户手续具体的时间，冉贤玉请求刘文军、李小琴双倍返还购房定金，缺乏事实依据，本院不予以支持。据于上述原因导致双方最终未能签订商品房买卖合同，应属于不可归责于双方当事人的事由造成的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原审法院判决上诉人刘文军、李小琴及惠州市港中原地产代理有限公司将收取的定金20000元退还给冉贤玉，并无不妥，本院予以维持。
关于刘文军、李小琴因合同解除造成的经济损失是否应当支持的问题。上诉人李小琴、刘文军认为，签订合同出卖房屋的目的是尽快获得价款用以支付购买新房的首期款，由于冉贤玉未支付房款的原因，导致不能实现合同目的，只有另行办理银行贷款，为此支付高额贷款利息，遭受了本不应产生经济损失。对此，本院认为，由于合同目的未能实现不能归责于买卖双方，刘文军、李小琴主张的上述损失与本案也不存在直接的因果关系，上诉人刘文军、李小琴上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。
综上所述，双方当事人的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实及适用法律欠妥，本院依法予以纠正。对于实体处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用2084元，由上诉人冉贤玉和上诉人李小琴、刘文军各负担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；