吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民三终字第434号
上诉人（原审被告）：刘永民（曾用名刘荣民），住吉林市。
委托代理人：孟繁印，吉林明达伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜明徽，住长春市二道区。
委托代理人：刘宏宇。
委托代理人：贺兴红，住吉林市。
被上诉人（原审被告）：于丽馨，住吉林市。
委托代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。
上诉人刘永民因与被上诉人杜明徽、于丽馨房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2013）昌民二初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人刘永民及其委托代理人孟繁印，被上诉人杜明徽的委托代理人贺兴红、刘宏宇，被上诉人于丽馨及其委托代理人李全胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘永民与于丽馨原是夫妻关系，于2000年8月9日离婚。2000年7月5日，刘永民向吉林化学工业公司交付购房款36，769.00元。2000年10月26日，吉化集团房改办产籍户籍管理处向刘永民发出通知单，载明：通知通潭西区6-5栋2-2-21号住房已经出售给刘永民。2001年6月，杜明徽的母亲贺玉红在得知刘永民出售房屋的信息后，到讼争房屋看房，在协商后交付定金10，000.00元。2001年6月26日，刘永民（于丽馨代理）与杜明徽（由其母亲贺玉红代理）签订购房合同一份，约定：刘永民将昌邑区通潭小区6-5号楼二单元二层21号房屋出卖给杜明徽，价款为114，000.00元，合同签订前已经交付定金10，000.00元，刘永民将购房的有关手续交付杜明徽后，杜明徽再交付购房款100，000.00元，待房产部门办理完房屋产权转换手续后，杜明徽交付购房余款4，000.00元；从交款之日起原房主以前所发生的一切费用由卖方承担，包括水费、电费、供热费等。2001年6月16日，杜明徽向于丽馨交付购房款100，000.00元，于丽馨出具收条一份，载明：“收到购房款拾万元正”。同日，于丽馨向杜明徽交付房屋钥匙及通知单、购房收据等文件。杜明徽自2001年6月占有、使用该房屋至今。2006年9月8日贺玉红与刘永民（于丽馨代理）签订购房补充合同一份，约定向其交付2001年至2005年的供热费合计5，000.00元，2006年后供热费由杜明徽自行负担。协议签订后，杜明徽向于丽馨交付供热费5，000.00元。另查明，2000年8月9日，刘永民与于丽馨离婚时约定“分房一处，归男方所有”。该房屋即是本案涉案房屋。2006年4月20日，刘永民为杜明徽留言，载明：我是您原来房主，找您有事商量，见条后电话联系，电话：136XX****XX。2010年8月7日刘永民取得涉案房屋所有权证。
原审法院经审理认为：2001年6月16日杜明徽与刘永民签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后杜明徽按照约定交付购房款，刘永民向杜明徽交付房屋后，应当按照约定在取得房屋所有权证后协助杜明徽办理房屋所有权转移登记。审理中于丽馨主张其在签订房屋买卖协议之前已经离婚，离婚后在使用涉案房屋时私自处分该房屋，构成无权处分，但是于丽馨没有证据证明在处分房屋时是由其单独占有、使用该房屋及刘永民未占有、使用该房屋。于丽馨提供的离婚证可以证明涉案房屋在其与刘永民离婚后归刘永民，即该房实际占有人应为刘永民而非于丽馨。同时，于丽馨向杜明徽提供的购房手续均载明刘永民为财产权利人，杜明徽经过看房并商定了价格，于丽馨先后两次收款，所以应当认定于丽馨是以刘永民妻子的身份签订合同及收款，即杜明徽有理由相信于丽馨有权签订合同及收款。另外杜明徽占有、使用涉案房屋已达十年之久，在这期间刘永民并没有向杜明徽主张权利，并且曾经以“原房主”的身份给杜明徽留言，据此证明刘永民知道并同意房屋出卖的事实，所以对于丽馨的主张不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、2001年6月16日原告杜明徽与被告刘永民签订的房屋买卖合同有效；二、被告刘永民于本判决生效之日起三日内为原告杜明徽办理昌邑区通潭小区6-5号楼二单元二层21号房屋所有权转移登记手续；三、原告杜明徽在被告刘永民履行上述责任后，向被告刘永民交付购房款4，000.00元；四、驳回原告杜明徽其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，580.00元，由被告刘永民、于丽馨负担。
上诉人刘永民不服吉林市昌邑区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决采信证据不当，认定事实错误。一审判决认定于丽馨代理上诉人签订房屋买卖合同不符合事实，上诉人从未委托于丽馨出售房屋。一审判决因认定事实错误导致适用法律错误，双方之间不存在房屋买卖合同关系，当然不应承担违约责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人杜明徽的诉讼请求。
被上诉人杜明徽辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人于丽馨辩称：被上诉人杜明徽陈述的事实与客观事实不符，刘永民没有参与房屋买卖过程。在签订合同时我已经和刘永民离婚，房屋是刘永民的，我没有权利处分，房款在我手里，我可以返还。刘永民对我的卖房行为没有追认，因此该合同属于无效合同。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据，经本院审理查明以下事实：1999年至2000年7月5日期间，刘永民陆续向其工作单位交纳购房款。2000年8月9日，刘永民与于丽馨办理了离婚登记。双方在离婚时约定“分房一处，归男方居住”，该房不是本案讼争房屋，而是单位分给刘永民一家居住的另外一处公产房屋。2001年4月，刘永民在房屋中介公司登记了出售房屋信息，杜明徽的母亲贺玉红在中介人员的带领下查看了本案讼争房屋，并与刘永民见面。2011年6月，刘永民向吉林市昌邑区人民法院提起诉讼，要求判令贺兴红、张立波返还本案讼争房屋。同年11月22日，刘永民提出撤诉申请，吉林市昌邑区人民法院作出（2011）昌民一初字第758号民事裁定书，准予刘永民撤回起诉。其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：上诉人刘永民与被上诉人杜明徽签订的房屋买卖合同有效，上诉人刘永民应当履行协助杜明徽办理产权过户手续的义务。本案中，讼争房屋是在刘永民和于丽馨婚姻关系存续期间取得的，应认定为夫妻共同财产。在离婚时双方未对该房进行分割，应视为双方在离婚后对房屋共同共有。刘永民作为房屋的共有人之一，虽然没有在房屋买卖合同上签字，但其在房屋中介机构登记了卖房信息，随之在中介人员的引领下与杜明徽的母亲贺玉红见面协商，然后将房屋和与房屋有关的全部手续交由于丽馨管理，并且在知道或应当知道房屋被杜明徽占有后长达十年未向对方主张权利，刘永民的上述一系列行为表明其知道并且同意于丽馨代其与杜明徽签订房屋买卖合同，其提出的没有委托于丽馨代签合同的主张证据不足，不能得到支持。因此，与杜明徽签订房屋买卖合同是房屋共有人刘永民和于丽馨的真实意思表示，二人应当按照约定履行协助办理房屋产权过户手续的义务，拒不履行应承担相应的违约责任。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，580.00元，由上诉人刘永民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 李 萍
代理审判员 王 浩
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 卫 如