湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1126民初820号原告：徐六友，男，1963年5月5日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民，住宁远县仁和镇下徐家村*组。委托诉讼代理人：李正武，湖南舜源泽律师事务所律师。被告：陈红星，男，1970年10月10日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民，住宁远县仁和镇下徐家村*组。委托诉讼代理人：张松青，湖南宁远大鹏法律服务所法律工作者。原告徐六友与被告陈红星租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐六友向本院提出诉讼请求：1、判令解除《租房协议》，并要求被告给付原告违约金50000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方系邻居关系，被告是做瓷砖生意的商人。2014年3月10日，被告要求租赁原告房屋的第一层作为被告卖瓷砖的门面和仓库，双方于当天签订了《租房协议》，约定：徐六友将房屋第一层租给陈红星作瓷砖门面及仓库使用，租期一定四年不变（即从2014年3月10日—2018年3月10日），租金每年8000元，每年3月10日付清当年租金，不得拖欠，协议从签字之日起生效，双方不得反悔，否则违约方需承担违约责任。协议签订后，原、被告双方都履行了自己的义务。2017年2月份，被告未与原告协商，单方面就把所有货物搬走，把所租房屋钥匙丢到原告的桌子上说：你那房屋我不租了。原告当时就与被告讲，你不租了，就把最后一年的租金给我，否则就要承担违约金的。后来，原告又多次与被告协商无果。被告陈红星辩称：一、被告已给付原告4年租金，且房屋租期未满，被告履行租房协议中的义务，并无违约情形。1、原告在起诉状中很多方面与事实不符。真实的情况是这样的：原、被告双方于2017年3月10日签订租房协议。2017年2月，原、被告双方为租房的事再次协商，原告口头承诺：“被告第四年可以不租房了，但要保留被告在租房时所装修的那面墙不拆除，双方租房合同可以解除”。之后，被告将租房仓库内的瓷砖搬到自己家中。谁知道待被告将瓷砖搬走之后，原告要求被告继续租其房子，双方为此发生争执。2017年4月17日，被告将租金8000元交胡忠胜所长代为转交给原告，原告不接纳租金，将所谓的“违约责任”推给被告，并于2017年4月24日向宁远县人民法院起诉，故意将事态扩大造成不必要的损失。2、租房协议中“每年3月10日付清当年租金”的表述被告认为是每年租期届满应付的租金。协议中第四年的租金，应在第四年租期届满之日的2018年3月10日给付。租房协议并未明确约定的起租之日给付租金。二、《租房协议》约定的违约金过高，请求人民法院予以适当减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院均予以确认并在卷佐证。对事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的村委会证明，拟证实被告违约的事实。被告质证认为村委会无权出具被告违约的证明。经查，原、被告双方确曾请求村委会调解，但认定本案被告是否违约与村委会的职责无关。因此，对该证据的证明目的不予采信；2、被告提交的胡忠胜的证明，拟证实本案纠纷在仁和司法所调解过及原告拒收被告给付的8000元租金的事实。原告质证认为，胡忠胜未出庭，且无胡忠胜的身份信息及司法所的公章，对其真实性、合法性、关联性均有异议。经查，原、被告发生纠纷后，仁和镇司法所确曾找过原告进行调解，但原告以被告应支付租金8000元及被告请律师所需费用为由不同意原告仅支付租金8000元的调解意见。故该证据具有客观性、真实性、关联性，予以采信；3、被告提交的收条，拟证实租金8000元现在仁和司法所干警胡忠胜处。原告质证认为，对此不知情且与本案无关。本院认为，该证据不具关联性，故不予采信。根据以上采信的证据及当事人陈述，本院确认如下事实：原、被告系邻居关系。2014年3月10日，原、被告签订租房协议，该协议约定：原告将房屋第一层租给被告做瓷砖门面及仓库使用，租期为四年（从2014年3月10日至2018年3月10日），租金为每年8000元，每年3月10日付清当年租金，双方不得反悔，否则赔偿违约金50000元。协议签订后，被告依约定支付了三年的租金。2017年2月，被告因瓷砖生意不景气且自家有门面空出，在未与原告协商一致的情况下，将瓷砖从原告门面及仓库搬至自家门面，并将原告门面钥匙交还原告，双方为此发生纠纷。仁和镇下徐家村委会曾召集双方进行调解，但因双方就剩余租金给付问题未达成一致意见，调解未果。仁和镇司法所就本案亦进行过调解，原告以被告应支付租金8000元及被告请律师所需费用为由不同意原告仅支付租金8000元的调解意见。本院认为，原、被告签订《租房协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，《租房协议》约定的租期届满前，被告在未与原告协商一致的情况下，将货物搬出并将门面钥匙交还原告，应视为其以自己的行为表明不想继续履行合同，该合同目的已不能实现，属根本违约，符合法定的合同解除条件，应予解除。当事人一方以自己的行为表明不履行合同的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，故被告应当承担违约责任。被告辩称，其将货物搬出已征得原告的口头同意且已支付最后一年的租金，并无违约情形，但被告并未提交有效证据予以证实，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告的实际损失应为剩余租期内的未付租金8000元，《租房协议》约定违约金为50000元，明显高于损失的百分之三十。因此，对被告要求本院适当减少违约金的抗辩理由，本院予以采纳，本院酌定由被告赔偿原告违约金10400元（8000元＋8000元×30%）。综上，对原告诉请合理的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第一款第二项，第一百零八条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐六友与被告陈红星签订的《租房协议》；二、由被告陈红星于本判决生效后十日内赔偿原告徐六友违约金10400元；三、驳回原告徐六友的其它诉讼请求。被告如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，减半收取525元，由原告徐六友负担225元，被告陈红星负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决书生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  胡仕烈二〇一七年七月二十六日书 记 员  雷松利附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。