浙江省诸暨市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）绍诸执异字第41号
案外人：俞江。
委托代理人：徐武炳，浙江××××律师事务所律师。
申请执行人：诸暨市黑猫神小额贷款有限公司，住所地：诸暨市。
法定代表人：章林法，董事长。
委托代理人：许建，浙江××律师事务所律师。
被执行人：俞永林。
被执行人：俞苗江。
被执行人：金剑波。
被执行人：陈宇。
被执行人：浙江怡和信息系统技术有限公司，住所地：绍兴市。
法定代表人：金剑波。
被执行人：浙江越鸿机械有限公司，住所地：诸暨市。
法定代表人：俞永林。
本院在执行申请执行人诸暨市黑猫神小额贷款有限公司（以下简称黑猫神小贷公司）与被执行人俞永林、俞苗江、金剑波、陈宇、浙江怡和信息系统技术有限公司（以下简称怡和公司）、浙江越鸿机械有限公司（以下简称越鸿公司）小额借款合同纠纷一案中，案外人俞江对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。
案外人俞江称：诸暨市人民法院在执行黑猫神小贷公司与俞永林、俞苗江、金剑波、陈宇、怡和公司、越鸿公司小额借款合同纠纷一案中，将对各被执行人的资产予以司法评估，其中包含越鸿公司所有的位于诸暨市陶朱街道诸三西路7号的厂房及设备。但异议人与越鸿公司于2013年10月1日签有《房屋设备租赁合同》。该合同合法有效，且异议人已按约支付租金300万元，越鸿公司业已交付涉案财产。据了解，黑猫神小贷公司是涉案财产第二顺位具有优先受偿权的债权人，第一顺位的优先权人是浙江和峰典当有限责任公司（以下简称和峰典当公司），该第一顺位的债权发生于2014年3月。以此推算，黑猫神小贷公司的债权应当发生于2014年3月以后。综上，请求法院在评估拍卖越鸿公司的财产时，确认异议人对该财产享有租赁权，并遵循拍卖不破租凭权原则，保障异议人在拍卖后继续有效承租上述财产。
本院查明：本院在审理申请执行人黑猫神小贷公司与被执行人俞永林、俞苗江、金剑波、陈宇、怡和公司、越鸿公司小额借款合同纠纷一案中，于2014年6月23日作出（2014）绍诸商初字第1997号民事裁定，查封了越鸿公司坐落于诸暨市陶朱街道诸三西路7号的房产（房权证号：F0××92号，以下简称争议房产）。2014年9月4日，本院对该案作出（2014）绍诸商初字第1997号民事判决。判决确定：一、俞永林应归还黑猫神小贷公司借款本金人民币600万元，并应支付相应利息、罚息，限判决生效之日起十日内付清；二、若俞永林不能按时履行上述债务，则黑猫神小贷公司对越鸿公司提供的抵押财产，即争议房产经依法变价后所得价款，在最高债权额人民币1000万元范围内享有优先受偿权；三、俞苗江、金剑波、陈宇、怡和公司、越鸿公司对上述债务承担连带保证责任等。上述争议房产的抵押登记办理于2014年6月30日。判决生效后，各被执行人未按期履行给付义务，黑猫神小贷公司遂向本院申请执行。执行过程中，本院委托评估机构对争议房产进行市场价值评估，并准备拍卖。现案外人俞江主张其对争议房产享有租赁权，为此提出执行异议。
另查明：和峰典当公司对争议房产享有第一顺位的抵押权，该抵押权登记于2014年3月3日，债权数额为人民币550万元。
上述事实，由（2014）绍诸商初字第1997号民事裁定书、协助执行通知书、（2014）绍诸商初字第1997号民事判决书、（2014）浙绍商终字第1051号民事裁定书、他项权登记存根（他项权证号：K000083789号、K000088218号）、评估报告等证据所证实。
案外人俞江为证明其异议主张，向本院提供下列证据：
1、2013年10月1日的《房屋设备租赁合同》1份（附租赁设备清单）。合同记载：俞江向越鸿公司租赁后者坐落于诸暨市陶朱街道诸三西路7号的全部厂房；租赁期间10年，即自2013年10月1日至2023年12月31日；每年租金30万元，于2013年10月10日前支付30万元，于2014年1月30日前一次性付清余款270万元（现金支付或汇入法人俞永林卡内）等。
2、转账凭证3份。记载内容为：2014年1月21日，俞江通过其农业银行账户62×××71向俞永林的农业银行账户62×××15（前述账户以下简称俞江账户、俞永林账户）汇入人民币130万元。2014年1月22日，俞江又通过同样方式交付俞永林人民币2笔，分别为130万元和10万元。
3、2013年10月6日、2014年1月22日越鸿公司出具的收据2份。其中，2013年10月6日的收据载明越鸿公司于该日收到俞江支付的租赁费现金30万元，2014年1月22日的收据载明越鸿公司收到俞江通过汇款支付的租赁费270万元。
申请执行人黑猫神小贷公司为反驳俞江的异议主张，向本院提供下列证据：
4、2009年11月30日越鸿公司与徐伟峰签订的《房屋租赁合同》1份。合同记载：徐伟峰向越鸿公司租赁争议房产中的钢结构房屋；租凭期间五年，自2010年1月1日至2014年12月31日，租金每年120万元，逐年付清等。
黑猫神小贷公司主张，越鸿公司向和峰典当公司抵押借款时，曾向和峰典当公司告知其与徐伟峰之间的租赁关系，但并未提及其与俞江之间存在租赁关系，且越鸿公司向徐伟峰出租部分厂房的租赁费每年即为120万元，向俞江出租全部房产每年却只要30万元，这些均证明越鸿公司与俞江之间租赁关系的虚假性。
5、证人寿某和峰典当公司副总经理）的证言。证言内容为：2014年3月，越鸿公司用其房地产抵押向和峰典当公司典当借款。为核实抵押物情况，寿海滨对越鸿公司的厂房进行考察。当时看到钢结构部分在卖汽车，便询问俞永林。俞永林即向其提供越鸿公司与徐伟峰签订的租赁合同（即证据4，寿海滨当庭提供原件）。考虑到徐伟峰的租赁于2014年底即到期，和峰典当公司便同意向越鸿公司贷款，但告知俞永林如再次出租须征得其公司同意等。
为核实俞江向俞永林支付租赁费的情况，本院向农业银行诸暨支行进行核实，为此取得证据：
6、银行卡取款凭条5份、银行卡存款凭条3份、银行卡交易明细1份。该组证据（结合证据2）显示：2014年1月21日，“杨彩”从俞永林账户取现100万元，存入俞江账户，俞江随后将此款连同其账户中原有的30万元，合计130万元转入俞永林账户。同日，“杨彩”又从俞永林账户取现130万元，存入俞江账户。2014年1月22日，俞江将该130万元转回俞永林账户。同日，“杨彩”再次从俞永林账户取现40万元，存入俞江账户，俞江随后将其中10万元转回俞永林账户。
本院认为，依照物权法第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记；抵押权自登记时设立。被执行人越鸿公司将争议房产向和峰典当公司及申请执行人黑猫神小贷公司抵押，并于2014年3月3日和2014年6月30日分别办理了抵押登记，和峰典当公司、黑猫神小贷公司即于各自的登记日取得对争议房产不同顺位的抵押权。依照物权法第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。现案外人俞江主张，俞永林已于2013年10月1日，即抵押债权发生前将争议房产向其出租，为此提出执行异议。但本院认为，俞江对争议房产的租赁权并不存在。理由是：1、从黑猫神小贷公司提供的证据可以看出，和峰典当公司对争议房产进行考察时，俞永林即提供了越鸿公司与徐伟峰签订的租赁合同，但并未提及越鸿公司与俞江存在租赁关系。而租金数额偏低（与徐伟峰租赁部分厂房每年租金即为120万元相比）、10年期租金一次性支付等不合常理的情形，亦使本院对越鸿公司与俞江之间存在真实租赁关系产生合理怀疑。2、根据证据6可以确定，俞江所谓的其中270万元租赁费的支付，实际是通过从俞永林账户提取现金存入自己账户，再由其账户转回俞永林账户的形式炮制出来的。在此情况下，另外30万元租赁费以现金方式支付，更无可信之处。如果说上述第一点只是间接证明双方之间的租赁关系不成立，那么第二点就直接证明双方之间租赁关系的虚假。综上，俞江提出的执行异议，理由不成立。本院在处置争议房产时，对俞江所谓的租赁权应先予涤除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人俞江的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周钢杰
审 判 员 边粉芳
人民陪审员 翁华根
二〇一五年四月八日
书 记 员 黄珊湖