江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1084民初6232号
原告卢绍春，男，1968年3月29日出生，汉族，高邮市人，住高邮市金桥东区。
原告全君，女，1982年12月4日出生，汉族，高邮市人，住址同上。
共同委托诉讼代理人盛勇，江苏薛济民律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人司健，江苏薛济民律师事务所律师。
被告江苏民生置业发展有限公司，住所地：高邮经济开发区科技产业园内。
法定代表人高爱琴，系该公司总经理。
委托诉讼代理人夏勇，江苏民泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人王敏，江苏民泰律师事务所实习律师。
原告卢绍春、全君与被告江苏民生置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月9日公开开庭后，因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年12月15日公开开庭进行审理，原告卢绍春、全君的委托诉讼代理人盛勇，被告江苏民生置业发展有限公司的委托诉讼代理人夏勇、王敏先后到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告卢绍春、全君向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付东城首府第3幢2单元603号房屋；2、判令被告以购房款700000元日万分之一的标准向原告支付自2016年7月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计至2016年10月31日的金额为6510元）；3、判令被告立即向原告返还地下储藏室购买款29750元并支付以该金额为基数按银行同期贷款利率自2015年6月27日计算至实际之日的利息（暂计至2016年10月31日的金额为1968.46元）；4、判令被告承担原告因聘请律师产生的损失3471元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月24日，原告为购买东城首府第3幢2单元603房屋及地下室储藏室使用权与被告签订《商品房买卖合同》及《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》，双方约定房屋价款为700000元，地下储藏室价款为29750元，出卖人应当在2016年7月30日前交付房屋，地下储藏室随房屋一同交付。合同第九条还约定：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”前述合同签订后，原告按约履行了全部付款义务。目前，合同约定交付期限早已届满，但被告却仍未按合同约定及法律规定交付房屋，地下储藏室更是根本没有建设，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。
被告江苏民生置业发展有限公司辩称：被告卢绍春因装修需要提前拿房，在2016年向被告提出提前拿房要求，并于当日与被告签订协议书，协议书中明确约定:“不因原告提前拿房而向被告主张任何赔偿权利”，因原告明知在7月5日拿房时还没达到房屋验收条件，也没有达到商品房买卖合同约定拿房时间，合同约定办理房屋交付时间是2016年7月30日。交付时是房屋与储藏室一并交付，原告卢绍春、全君在物业处已领取了房屋钥匙，因此不存在再向原告交付房屋并支付延期交房违约金的问题。被告是严格按照规划图纸进行建设、销售并且在销售过程当中告知原告所交付的地下储藏室以最终交付的现状为准，并且在交付时房屋已经建成，而且原告是主动提出提前拿房，原告对地下储藏室的状况已经有了充分的了解，合同上内容不可能产生任何歧义，且地下储藏室转让协议是双方的真实意思表示，合同是合法有效的，无需向原告返还储藏室购买款，因此原告前三项诉讼请求没有事实和法律依据，对于原告主张的律师费用在双方合同中并未有承担律师费约定，同时律师费也并不是必要的费用、必然的损失。
本院经审理认定事实如下：原告卢绍春、全君与被告于2015年6月24日签订《商品房买卖合同》一份，原告以价款700000元购买被告开发的位于东城首府第3幢2单元603室房屋，合同约定“出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得建设工程规划核实合格通知书；2、取得工程质量监督报告；3、取得商品房交付备案证明”。同日，原、被告又签订《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》一份，其中约定：“出卖人应当在交付房屋时交付储藏室。…本储藏室、车位转让时所示的布局图仅为位置示意，储藏室、车位实际情况以最终交付为准。……”。2016年8月1日，被告因不符合交付条件及地下储藏室问题而被高邮市住房保障和房产管理局下发《行政督办告知书》，要求其暂停交房行为，停止一切交房手续的办理，抓紧部分配套工程的建设，两个月之内补办各项验收手续。2016年8月2日，被告出具承诺书，承诺“坚决执行房管局下发的暂缓交房的通知并立即停止交房行为，待完成交付要求后的所有手续，再通知业主交房，并按合同约定承担延期交房的责任。对于业主指出地下储藏室问题，于2016年8月15日给予答复。…”并同时说明此承诺书于2016年8月3日上午10点前公布于销售中心。2016年9月30日，高邮市住房保障和房产管理局出具《高邮市商品住宅小区交付使用备案公示》，其中载明东城首府房屋达到交付条件。原告卢绍春因需要提前装修，于2016年7月5日与被告江苏民生置业发展有限公司签订协议书，提前领取了房屋钥匙。
另查明，东城首府的储藏室在规划图纸上的名称为“储藏间”，其中用虚线隔开，根据高邮市规划局出具的情况说明，虚线表示为非封闭。《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》中未对地下储藏室的状态进一步解释。
本院认为：本案的争议焦点如下：
一、被告是否构成逾期交房并承担逾期交房违约金。原告卢绍春、全君因需要提前装修，于2016年7月5日与被告签订协议，在合同约定的交付日期2016年7月30日前领取了房屋钥匙。原告认为，原告虽然与被告签订了协议，但是不能免除被告交付房屋符合要求的法定义务，实际行政主管部门已经确认被告交房行为违规；被告认为原告明知在其拿房时，房屋不具备相关验收备案手续，同时放弃追究被告未达到房屋验收标准情况下交房的赔偿权利。本院认为，原告因为需要提前装修，与被告于签订协议拿房的行为，应视为对商品房买卖合同的房屋交付条件的变更，该房已于2016年7月5日实际交付因而不构成延迟给付；该交付的房屋不符合行政主管部门要求属被告不完全给付，原告提前拿房装修，并未造成实际损失，故原告依据原合同约定按照延迟给付要求被告承担违约金于法无据，故本院不予支持。
二、双方签订的地下储藏室的转让协议是否因重大误解可撤销情形，抑或构成格式条款无效的情形？被告应否退还原告地下储藏室的全部购买款项？两原告主张返还全部地下储藏室的购买款，其拟涉两方面的法律依据：一是原告方对转让协议中“地下储藏室”的重大误解而行使的撤销权，需在一年的除斥期间内行使；二是因格式条款的未尽说明义务而导致的无效。因原告方要求返还地下储藏室价款的诉讼请求系请求权，而基于重大误解、欺诈而行使的撤销权系形成权，若原告要达到返还价款的法律效果需以行使形成权作为前提，经本院在庭审中释明，原告明确表示不增加行使撤销权的诉讼请求，故本院视为原告放弃行使撤销权。因此，排除行使撤销权，原告主张返还地下储藏室全部价款的法律依据只剩余主张格式条款无效的情形。
根据《中华人民共和国合同法》关于格式条款的无效之规定，格式条款的无效需具备的情形为：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定；造成对方人身伤害的，因故意或者重大过失造成对方财产损失的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”，本案中原告所诉称的关于地下储藏室转让协议存在歧义不属于以上无效情形中的任何一种，故《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》有效，因此不存在全部返还地下储藏室的购买款及支付相应利息。但本案中确实存在被告作为提供格式条款的一方，其明知规划的地下储藏室为非封闭的状态，在签订转让协议时未提示原告方注意，并做特别的说明，在发生歧义时，应当作出对被告不利的解释，即合同约定的地下储藏室应为封闭状态。
由于东城首府小区系人车分流管理，原告购买地下储藏室的主要目的系停放非机动车，为了服从小区整体管理，发挥地下储藏室的最大功能，需保证房屋与地下储藏室的一对一配比，地下储藏室与业主所购房屋之间存在成本分摊及结构上的补充等诸多特征，且从《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》的标题文义上理解，车位使用权指的是机动车车位使用权（此说法在叶建军、钱久静关联案件中得以证实），以此推断，地下储藏室主要作为非机动车车位使用。被告现提供的非封闭的地下储藏室已能满足停放非机动车这一功能，只是欠缺储藏的私密性。综合上述因素，本院认为被告承担不利责任的方式以向原告返还部分地下储藏室的购买款为宜。
关于返还的数额。高邮市住房保障和房产管理局在2016年9月15日处理类似事件时，对地下储藏室若建为封闭状态进行了预估，成本为百分之四至百分之七之间。本院综合原告方理解上的封闭储藏室和实际的非封闭储藏室之间私密性上的差异性，再结合上述建筑成本，酌定由被告向原告返还购买地下储藏室的25%的购买款，经计算得7437.5元。
三、关于原告方要求的律师费3471元的诉讼请求。因双方在合同中未约定，且聘请律师并非必然的损失，本院不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第五十三条，第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江苏民生置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢绍春、全君退还地下储藏室购房款7437.5元；
二、驳回原告卢绍春、全君的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费920元，由原告卢绍春、全君负担756元，由被告江苏民生置业发展有限公司负担164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费920元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 于 谦
人民陪审员 刘 林
人民陪审员 葛乃富
二〇一七年十二月十六日
书 记 员 尤 娴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己的主张有义务提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少肩宽或者报酬等违约责任。