湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00149号
上诉人（原审第三人）刘烈。系刘建先之子。
被上诉人（原审原告）刘建先。
被上诉人（原审被告）刘庆伟。
上诉人刘烈因与被上诉人刘建先、刘庆伟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院（2014）鄂应城民初字第01165号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘建先一审诉称：2006年3月13日，刘建先所属单位湖北省应城市建筑总公司第二分公司因企业改制，该公司将其所属的一套住房出卖给刘建先，并签订了《契约》，刘建先在该《契约》上签署“房屋产权归刘烈掌管所有”，将该房产赠与儿子刘烈。赠与行为发生前的2006年3月12日，刘建先之女刘娟与刘建先签订《协议书》约定：所购房产由刘建先之女刘娟代刘建先出资，产权证由刘烈持有。上述《契约》和《协议书》签订后，刘建先将《契约》交与刘烈，刘建先迁出该诉争房屋，刘烈依据《协议书》约定在应城市长江埠街上租赁一间房屋给刘建先居住，随后，刘烈将诉争房屋租给第三人使用，并收取租金。2011年4月5日，未经刘烈同意，刘建先依刘庆伟要求将《契约》上的赠与内容抹去，将该诉争房产（集体所有）出售给刘庆伟（属城市居民），刘建先为此曾与刘庆伟多次交涉要求返还未果。遂请求一审法院判令：1.刘建先与刘庆伟房屋买卖无效并将房屋返还刘建先；2.刘庆伟支付因房屋买卖无效期间的房屋租金；3.刘庆伟承担本案诉讼费用。
刘建先为支持其诉讼主张，向一审法院提供了如下证据：
证据一：刘建先、刘庆伟身份证。证明刘建先、刘庆伟身份情况。
证据二：刘庆伟身份证明及户籍证明。证明刘庆伟系城市居民。
证据三：协议书。证明1.诉争房产由刘娟代刘建先出资；2.诉争房产证明由刘烈持有；3.刘烈为刘建先另行租房居住；4.刘建先不得变卖诉争房产。
证据四：诉争房产查询结论。证明诉争房产属集体所有。
证据五：契约（未涂抹复印件）。证明1.刘建先将诉争房产赠与刘烈的承诺；2.刘建先所有权的取得方式。
证据六：契约（已涂抹复印件）。证明1.刘建先为变卖房产涂抹赠与承诺；2.刘庆伟明知刘建先无权转让而恶意取得房产。
证据七：房屋买卖协议。证明刘建先与刘庆伟交易房产内容。
证据八：证明一份。证明刘建先变卖诉争房屋后与家人发生纠纷。
证据九：民事裁定书及判决书。证明刘烈两次起诉实现所有权。
刘庆伟一审辩称：1.刘建先的起诉超过了诉讼时效，人民法院应驳回其诉讼请求。刘建先与刘庆伟2011年4月14日签订《房屋买卖协议》，双方当天各自履行了义务。现刘建先于2014年12月因该合同提起诉讼，明显超过了两年的诉讼时效期间。再次需要重申的是，刘建先在诉状中称“刘建先为此曾与刘庆伟多次交涉要求返还未果”纯属虚构并无其事。因该合同纠纷刘烈曾两次向人民法院提起诉讼，刘建先从未到庭对该合同提出异议。2.刘建先的部分诉称不真实。（1）刘建先诉称，刘建先在该契约上签署“房屋产权归刘烈掌管所有”将该房产赠与儿子刘烈不真实。因为刘建先卖房时提供的契约上并无特别注明，且该房屋出卖前是刘建先在掌管出租。（2）刘建先诉称“刘建先将契约交与刘烈”不真实。因为，刘建先在卖房时提供了该契约的原件交给刘庆伟。（3）刘建先诉称，“随后，刘烈将诉争房屋租给第三人使用，并收取租金”完全不真实。本案第三人是刘烈，刘烈出租给刘烈，不合逻辑。（4）刘建先诉称，“2011年4月5日，刘建先依刘庆伟要求将契约上的赠与内容抹去，将该诉争房产出售给刘庆伟”不真实。第一，房屋买卖时间是2011年4月14日，第二，刘庆伟从未见到契约上的特别注明，第一次看到就有抹去的痕迹，文字已看不清。刘庆伟从未要求刘建先抹去一些文字。（5）刘建先诉称，“刘建先为此曾与刘庆伟多次交涉要求返还未果”不真实。前面已述，纯属虚构并无其事。3.刘庆伟与刘建先之间关于该房屋买卖合法有效。该房屋是刘建先参加单位房改，对该房屋取得所有权，刘建先对该房屋有处分的权利。2011年4月14日双方经协商一致后，签订房屋买卖协议，刘庆伟以30000元价款购得刘建先的该房屋。该房屋买卖协议签订后，各自履行了付款和交付房屋的义务。该房屋买卖行为不违反法律规定，合法有效。
刘庆伟为支持其答辩主张，向一审法院提供了如下证据：
证据一：刘庆伟身份证。证明刘庆伟主体身份。
证据二：房屋买卖协议。证明刘庆伟与刘建先于2011年4月14日签订房屋买卖协议，以30000元购买刘建先的房屋。
证据三：收据。证明刘建先于2011年4月14日收到刘庆伟购房款30000元。
证据四：契约原件（正反面）。证明刘建先购得所在单位房改房的事实；刘建先于2011年4月14日将该房卖给刘庆伟，刘建先在契约反面注明“转卖刘庆伟”，将此契约移交给了刘庆伟；证明了所有权移交的事实和房屋买卖的真实意思表示。
证据五：刘建先身份证、常住人口登记卡（复印件的正反面）、授权委托书。证明刘建先将其身份证户籍卡复印件，签字注明“办理房屋过户事宜”的用途，并出具了关于过户的授权委托书，将此交给刘庆伟；证明了刘建先将该房屋卖给刘庆伟是其真实意思表示。
证据六：房屋租赁协议（2011年3月20日）及房租收据（复印件）。证明该房屋在由刘建先出卖之前，刘建先对该房屋用以出租的事实，证明刘建先是该房屋的权利人。
证据七：民事裁定书（两份）。证明与本案相关的争议，人民法院曾作出两次民事裁定书。其中应城市人民法院曾于2012年3月20日受理该争议案件，并进入审理程序，现刘建先以2011年4月14日签订的《房屋买卖协议》为事由，于2014年12月以刘建先身份提起诉讼，请求判令合同无效，已超过了诉讼时效。
刘烈一审述称刘建先诉称事实属实。刘烈未在诉讼过程中举证。
原审查明，2006年3月12日，应城市第二建筑工程公司（以下简称应城二建公司）职工刘建先为购买本公司分配的座落于应城市长江埠办事处永安路6号底层朝西门面房屋一间，与刘娟（刘建先之女）签订《协议书》一份，主要约定刘建先购房房款由刘娟负责筹借，该房由刘建先以刘烈名义购买，产权证由刘烈持有，刘建先、刘娟不得以任何形式或理由单方处理或变卖所购房屋。2006年3月13日，应城二建公司与刘建先签订书面《契约》，将位于应城市长江埠办事处永安路6号底层朝西房屋一间出卖并交付给刘建先。刘建先为履行《协议书》内容在《契约》左下方亲笔加注“房屋产权归刘烈掌管所有”，该《契约》后由刘烈持有。2011年2月2日，刘建先与刘烈为争夺《契约》原件发生矛盾，经应城市公安局长江埠派出所协调，刘烈将《契约》归还给刘建先。2011年3月20日，刘建先与刘庆伟签订《房屋租赁协议》一份，约定刘建先将长江埠办事处永安路67-5号门面房屋出租给刘庆伟，租赁期间为2011年3月20日至2013年3月20日，房屋租金每年伍仟元；同日，刘建先实际收取刘庆伟房屋租金人民币9000元。刘庆伟承租期间得知刘建先打算出卖租赁房屋，遂与刘建先协商，二人于2011年4月14日签订《房屋卖买协议》，约定刘建先同意将位于应城市长江埠办事处第二建筑工程公司一楼单间住房一间，作价叁万元转让给刘庆伟；同日，刘建先出具收据收取刘庆伟购房款叁万元。为日后完成房屋过户手续，刘建先将与应城二建公司签订的《契约》交给刘庆伟，但该《契约》左下方加注的文字已被涂抹不清；此外，刘建先还向刘庆伟出具刘建先常住人口登记卡（反面注明“用于刘庆伟办理房屋过户事宜”）及《授权委托书》，授权刘庆伟作为受托人代为办理房屋转让过户手续。
另查明，本案《协议书》、《契约》、《房屋租赁协议》及《房屋卖买协议》中约定的房屋是同一标的物，系应城二建公司原三层宿舍楼分单元房间改制而成，没有办理单独的房屋所有权证书，其使用土地性质为国有土地。刘建先在购买涉案房屋之前已经与妻子解除婚姻关系。
刘烈认为刘建先与刘庆伟买卖房屋侵犯了自己合法权益，分别于2012年3月20日、2013年2月28日向应城市人民法院起诉要求刘庆伟返还房屋，两次被裁定驳回起诉。现刘建先主张与刘庆伟所签房屋买卖合同无效，为此成讼。
原审法院认为，应城二建公司在改制时基于照顾本单位职工原则将公司房屋进行出卖，与职工刘建先签订了购房《契约》，该《契约》合法有效，且《契约》购房的相对方只限于刘建先。刘建先与刘娟签订的《协议书》只在协议当事人之间有效，不能约束协议外他人。应城二建公司依《契约》将房屋交付刘建先，刘建先实质上取得对《契约》房屋支配权，且具有将房屋过户至自己名下的请求权。刘建先在契约上加注“房屋产权归刘烈掌管所有”，说明刘建先有将涉案房屋赠与第三人刘烈的意思表示，但未办理房屋交付过户手续，而是由刘建先在对外发租，该房屋权利人依然是刘建先。刘建先与刘庆伟经协商一致签订《房屋卖买协议》，且刘建先向刘庆伟出具了证明房屋权利人是刘建先的《契约》原件，以及用于刘庆伟办理房屋过户手续的相关资料，并将房屋交付给刘庆伟，刘建先、刘庆伟之间形成的房屋买卖合同依法成立生效并已实际履行，涉案房屋未办理物权登记，不影响买卖合同的效力。刘建先现主张买卖合同无效，要求刘庆伟返还房屋之诉求，因违反民事主体应当遵循的诚实信用基本原则，一审法院未予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，遂判决：驳回刘建先的诉讼请求。案件受理费50元，由刘建先负担。
上诉人刘烈不服原判上诉称：1.刘建先无缔约权。（1）诉争房屋现在的所有权为应城二建公司，为集体所有财产，虽然在企业改制后，刘建先取得了使用权，但其无权单独对集体以外的第三人转让。（2）2006年3月12日刘建先与刘烈、刘烈姐姐之间签订协议书约定：由刘烈（其姐代为）代刘建先出资购买诉争房产，所有权归刘烈所有，且应城二建公司已认可，刘建先知晓该事实，刘建先无权处分该财产。（3）根据刘建先与应城二建公司签订的契约中的限制性规定：刘建先不能将该诉争房产转卖给外单位职工。2.刘庆伟恶意取得该诉争房产。（1）与前所述，契约签订时，刘建先在该契约的左下角签署了房屋产权归刘烈掌管所有。对自身的权利已作限制，刘庆伟受让时知晓该涂抹内容。且购买价格明显低于市场价（时价100000元以上）。（2）从契约的内容来看，该契约已明确限制了刘庆伟的购买权，刘庆伟的身份为城市居民，非该企业职工，对此，刘庆伟已深知。综上，请求判令刘建先、刘庆伟之间的买卖协议无效。
经审理查明，原判认定事实属实。
本院认为，本案在一审中，刘建先的诉讼请求是请求法院判令：1.刘建先与刘庆伟房屋买卖无效并将房屋返还刘建先；2.刘庆伟支付因房屋买卖无效期间的房屋租金；3.刘庆伟承担案件诉讼费用。刘庆伟辩称，与刘建先之间关于该房屋买卖合法有效，应驳回刘建先的诉讼请求。刘烈述称刘建先诉称事实属实，同意刘建先的意见。从上述刘建先的诉讼请求和刘烈述称意见看出，刘烈在本案一审中未提出独立的诉讼请求，属于无独立请求权的第三人。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第八十二条规定：“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”本案中，一审法院判决驳回了刘建先的诉讼请求，并未判决刘烈承担民事责任。且刘烈在本案中属于无独立请求权的第三人，只是案件结果同刘烈有法律上的利害关系，刘烈在一审诉讼中依附于刘建先，刘烈无权通过起诉的方式参加诉讼，并不享有独立的原告的诉讼地位。刘建先在一审法院作出判决后未向本院提出上诉，一审法院判决对刘建先已发生法律效力。现刘烈向本院提出上诉，其上诉状上将刘建先、刘庆伟列为被上诉人，认为刘建先无缔约权，刘庆伟恶意取得该诉争房产，请求判令刘建先、刘庆伟之间的买卖协议无效，因该上诉请求、理由均不能成立，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理正确，依法应予维持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第八十二条、第三百三十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘烈负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘玉安
审判员 孙 伟
审判员 代绍娟
二〇一五年八月二十四日
书记员 余艳君
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第四条【自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则】民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十五条【实质要件】民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第八十二条在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。
第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：
（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；
（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；
（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；
（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；