黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民初93号
原告：李德昌。
被告：大庆市新发小额贷款有限公司，住所地大庆市高新区南北郡音乐花园南郡10号楼。
法定代表人：王绍岩，职务经理。
委托诉讼代理人：王云凤，黑龙江鸿达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李越峰，黑龙江鸿达律师事务所律师。
被告：大庆市煜凯丰房地产开发有限公司，住所地大庆市龙凤区万峰路36号注塑城综合楼601室。
法定代表人：石岩，职务经理。
委托诉讼代理人：孟庆海，黑龙江中油律师事务所律师。
被告：大庆联信科技工程有限公司，住所地大庆市让胡路区工业开发小区望海5号楼5门。
法定代表人：代立，职务经理。
被告：大庆市大正典当有限责任公司，住所地大庆市萨尔图区经三街37号E栋商服2第二层和第三层。
法定代表人：崔蒙，职务经理。
第三人：江苏中苑建设集团有限公司，住所地江苏省阜宁县阜城大街72号。
法定代表人：张卫民，职务经理。
原告李德昌与被告大庆市新发小额贷款有限公司（以下简称新发公司）、被告大庆市煜凯丰房地产开发有限公司（以下简称煜凯丰公司）、被告大庆联信科技工程有限公司（以下简称联信公司）、被告大庆市大正典当有限责任公司（以下简称大正公司）、第三人江苏中苑建设集团有限公司（以下简称中苑公司）执行异议纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人向前，被告新发公司委托诉讼代理人王云凤、李越峰，被告煜凯丰公司委托诉讼代理人孟庆海到庭参加诉讼。被告联信公司、被告大正公司及第三人中苑公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认位于大庆市居然清华园6号楼1单元2503室房屋归原告所有，并不得执行该房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月24日，原告收到大庆市中级人民法院（2016）黑06执异23号执行裁定书，原告认为法院驳回其异议请求缺乏事实和法律依据。本案中原告和被告煜凯丰公司之间并非是房屋买卖合同关系，原告最终取得涉案房屋系中苑公司对其优先受偿权的处分。大庆居然之家清华园项目的开发商系被告煜凯丰公司，施工单位系中苑公司。在涉案工程施工过程中，因煜凯丰公司拖欠中苑公司工程进度款，煜凯丰公司用涉案房屋抵债给中苑公司，中苑公司将涉案房屋抵债给原告。实际上是中苑公司对其优先受偿权的处分，并非原告与煜凯丰公司就涉案房屋存在买卖合同关系，双方所签订的所有关于房屋买卖的手续均是建设方和施工方作为结算和履行相关手续的依据。如果从买卖合同关系看，煜凯丰公司已经履行了合同的主要义务，原告合法占有涉案房屋，房屋买卖合同关系成立。煜凯丰公司于2014年给原告出具收取涉案房屋全款的收据，且原告合法占有该房屋。
被告辩称，一、原告在法院查封涉案房屋之前没有签订合法有效的书面买卖合同。原告没有与被告煜凯丰公司签订合法有效的书面房屋买卖合同。原告在诉状中承认，其与煜凯丰并没有买卖合同关系，并且原告与煜凯丰公司也没有合法有效的书面房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定。二、原告主张其合法占有房屋没有事实和法律依据。原告在诉状中阐述，涉案房屋是煜凯丰公司抵账给中苑公司，中苑公司抵账给原告的，原告取得涉案房屋是中苑公司对其优先受偿权的处分。首先，煜凯丰公司与中苑公司是否存在债权债务关系，中苑公司是否与原告存在债权债务关系均没有经过司法程序的实质审查及确认，无法说明基础债权债务关系的存在。而且根据《合同法》第二百八十六条及相关法律规定，对于建设工程优先受偿权的认定是非常严格的。即使在煜凯丰公司与中苑公司存在债权债务关系的情况下，中苑公司对涉案房屋是否享有优先受偿权也需要经过司法审查和认定。其次，以房抵债系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权变动手续前，清偿行为尚不成立。三、原告提供的收据系煜凯丰公司单方出具，没有购房款给付的流转痕迹，更没有正规统一不动产销售发票，因此原告不能证明其已经实际支付房屋价款。
被告煜凯丰公司辩称，其与中苑公司存在施工合同关系，支付工程款方式之一是用部分房屋抵顶工程款，本案涉及的房屋就是其中之一。之所以双方没有签订备案的商品房买卖合同，是因为双方没有接受完毕。由于抵债关系的存在，其应该给房屋持有人出具收款的收据，并且该房屋被原告实际占有和使用了。其对原告的主张没有异议。
被告联信公司、被告大正公司、第三人中苑公司未出庭应诉，亦未向本庭提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
庭审中，原告向本院提交如下证据：
一、居然清华园订购单一份、煜凯丰公司收据一份、中苑公司出具的收款收据一份，证明2014年11月，煜凯丰公司欠中苑公司工程款，中苑公司欠原告工程款，双方达成工程款抵账协议，将涉案房屋抵顶工程款给原告，原告2014年12月份入住该房屋。经质证，被告新发公司对该组证据的真实性及证明问题均有异议。订购单是由被告煜凯丰公司出具的，煜凯丰公司与涉案房屋有利害关系。而且订购单中特别协议第二项写明：“买受人需接到签约通知7日内，携带本订购单、收据、身份证到居然清华园售楼中心签订《商品房买卖合同》并补齐首付款”，可见订购单是认购合同，并不是买卖合同。因此，原告并没有在法院查封之前与煜凯丰公司签订合法有效的书面买卖合同。煜凯丰公司出具的收据显示交款单位为曲兴佳，并非原告，与本案没有关联性。中苑公司的收据是煜凯丰公司和中苑公司之间形成的，与本案无关。该组证据不能证明原告已经合法占有不动产并居住使用，不符合排除执行的条件。原告提供的订购单是买卖合同的相关证据，与其主张的抵债和建设施工合同是相矛盾的，对真实性不予认可。被告煜凯丰公司对该证据无异议。
二、大庆市中级人民法院（2016）黑06执异33号执行裁定书一份。经质证，被告新发公司与煜凯丰公司均无异议。本院对该证据予以采信。
二被告均未向法庭出示证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新发公司与联信公司、大正公司、煜凯丰公司借款合同纠纷一案中，大庆市仲裁委员会于2015年6月18日作出（2015）庆仲（裁）字第85号裁决书，裁决联信公司偿还新发公司借款本金5396160.98元及相应违约金，大正公司及煜凯丰公司对联信公司上述所负给付义务承担连带责任。
本案仲裁中，2015年4月9日，大庆市让胡路区人民法院根据新发公司的申请，针对新发公司与联信公司、大正公司、煜凯丰公司借款合同纠纷一案作出（2015）让仲保字第1号民事裁定书，裁定将煜凯丰公司名下包括居然清华园小区6号楼1单元2503室在内的多套房屋的产权手续预查封。2015年4月10日该裁定送达至大庆市房产管理局。裁决书生效后，新发公司向本院申请执行，本院于2015年6月24日立案执行，并依法向被执行人送达执行通知书、报告财产令。后大庆九逸诚拍卖有限公司向房屋居住人发出通知，告知定于2016年4月16日上午9时在大庆宾馆会议室拍卖涉案的居然清华园小区24户房产，并告知房屋居住人如系从开发商处购买、抵账或其他已经缴纳房款的情况下，请在2016年4月1日前向本院反映。
另查明，原告李德昌在执行异议审查过程中，提交了煜凯丰公司0997711号收据，该收据显示居然清华园6号楼1单元2503室交款单位为曲兴佳，其提交的《居然清华园订购单》显示买受人为李德昌。另外，原告提交了中苑公司0000348号收据及入住证明。
本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。鉴于涉案房屋登记在房地产开发企业即被告煜凯丰公司名下，则关于原告李德昌是否具备阻却执行的条件，应当根据该条规定进行审查。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案原告提交的《居然清华园定购单》并不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，只是定金合同，不是合法有效的书面买卖合同。且原告也自认其与被告煜凯丰公司并非房屋买卖合同关系，故原告在人民法院查封之前并未与房地产开发企业即煜凯丰公司签订合法有效的书面买卖合同。其次，原告提交的0997711号收据显示涉案房屋的交款人曲兴佳而非原告，其不能举证证明已经向煜凯丰公司支付购买房屋的价款。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。综上，原告所举证据不足以证明其享有足以排除强制执行的权利，应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。二、关于涉案房产所有权的确认问题。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自载于不动产登记簿时发生效力。根据上述法律规定，不动产所有权的转让、变更以登记为生效要件。本案各方当事人之间的抵账行为仅产生债权效力，并不导致涉案不动产物权发生变更，且涉案房产从未发生房屋产权变更登记。故本院对原告确认涉案房产所有权的请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：
驳回原告李德昌的诉讼请求。
案件受理费7368元，由原告李德昌自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 姚鹏方
审 判 员 王东辉
代理审判员 田 蕾
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 李军志
附：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。