江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张金民初字第00253号
原告卢跃岐（曾用名卢耀岐）。
委托代理人钟正，江苏和嘉律师事务所律师。
被告刘昌夫。
委托代理人许品兴。
原告卢跃岐诉被告刘昌夫租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，依法组成合议庭于2015年7月20日公开开庭进行了审理，原告卢跃岐及其委托代理人钟正，被告刘昌夫及其委托代理人许品兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢跃岐诉称：原、被告于2011年9月3日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其拥有合法出租权的张家港市金港镇黄泗浦路222号的底层房屋出租给被告，租赁期限为2013年7月1日至2023年6月30日，其中2013年7月1日至2017年6月30日的租金每年为25.8万元，后双方就该期间的年租金口头约定变更为22.8万元。合同签订并履行后，被告自2014年7月1日起至今拖欠到期租金14.8万元。原告经多次催讨未果，为此起诉要求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并支付原告租金14.8万元；本案诉讼费用由被告承担。
被告刘昌夫辩称：张家港市金港镇黄泗浦路222号的房屋所有人是张家港市怡景综合服务有限公司，由于原告结欠该公司租金，2014年12月23日该公司向原、被告送达通知，明确由被告将房租直接交付给该公司，原告没有提出异议，被告于2015年1月4日将实际应付的11.4万元房租金直接交付给了该公司，由该公司直接扣除了原告的应交房租金，原、被告及该公司都清清楚楚，故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年9月，卢跃岐向张家港市怡景综合服务有限公司（以下简称怡景公司）承租了位于张家港市金港镇黄泗浦路222号的怡景综合服务大楼1-7层，租期自2012年1月1日至2023年6月30日，并签订了《房屋租赁合同书》1份。在该合同书中约定，卢跃岐在租赁期内根据经营情况可以将承租的房屋向第三方转租。事后，在2011年9月3日卢跃岐作为甲�与刘昌夫作为乙方签订了《房屋租赁合同》1份，合同约定卢跃岐将其承租的上述房屋中的底层房屋出租给刘昌夫使用，对租期约定为：2012年1月1日至2013年6月30日计18个月为装修筹备期，甲方免收租金；2013年至2023年6月30日为正式租赁经营期，共计10年。对租金约定为：第一期2013年7月1日至2017年6月30日共计四年，租金每年为25.8万元，第二期2017年7月1日至2020年6月30日共计三年，每年租金27.6万元，第三期2020年7月1日至2023年6月30日共计三年，每年租金29.5万元。乙方在装修前给付甲方定金5.8万元，该定金在乙方支付第一期租金时转为租金。对租金支付约定为：每半年付一次。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，双方就第一期的租金又口头约定变更为每年22.8万元。嗣后，卢跃岐将房屋交付了刘昌夫，刘昌夫承租了该房进行经营超市，并向卢跃岐支付了部分租金，但还结欠部分租金未付，具体如下：至2014年6月30日前的租金尚欠2万元，2014年7月1日至2014年12月31日尚欠1.4万元，2015年1月1日至2015年6月30日结欠11.4万元，共计14.8万元。卢跃岐经催讨未果，为此涉诉，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并支付原告至2015年6月30日止的租金14.8万元。
以上事实，有卢跃岐与怡景公司签订的《房屋租赁合同书》、卢跃岐与刘昌夫签订的《房屋租赁合同》各1份及庭审笔录等证据佐证。
审理中，被告刘昌夫认为，因为卢跃岐结欠怡景公司2014年度的租金39.5万元及2015年1月1日至6月30日的租金64.5万元未付，怡景公司在2014年12月17日，向卢跃岐发了1份《催款函》，卢跃岐仍未支付，后怡景公司在2014年12月22日又向原、被告两人发放了1份《通知》，在该份通知上写明了怡景公司决定将卢跃岐转租给刘昌夫的底楼房租金由怡景公�直接收取，并在卢跃岐应该支付给怡景公司的房租金中扣除结算。故被告在收到该通知后，将2015年1月1日至6月30日的租金11.4万元支付给了怡景公司，此前结欠的租金3.4万元，以怡景公司到被告超市购买的货物予以抵扣了，合计14.8万元，怡景公司已将被告支付的上述租金记入卢跃岐已付租金的财务明细账中。综上，至2015年6月30日止被告已不欠原告租金。被告为此提供了怡景公司的《催款函》、《通知》、怡景公司的财务明细账。而原告认为其到2014年12月31日之前的租金已经全部付给怡景公司了，2015年1月至6月30日前的租金没有支付给怡景公司，原因是该房屋已经被法院裁定给银行了，且苏州市中级人民法院已经通知原告从2014年下半年就不要付租金给怡景公司了。卢跃岐为此也提供了部分收据及收条，从卢跃岐提供的收条显示，其在2014年10月至12月共支付给了姚峰租�41.5万元，姚峰在收条中有注明是代怡景公司收取租金。
另查明，因怡景公司结欠中信银行股份有限公司张家港金港支行借款，为此苏州市中级人民法院在2014年7月21日向卢跃岐送达了协助执行通知书及民事裁定书，要求卢跃岐暂停支付怡景公司所有的位于张家港市金港镇黄泗浦路222号的怡景综合服务大楼1-7层房屋的租金。卢跃岐收到上述通知书后至今未向苏州市中级人民法院支付过任何款项，但在2014年10月至12月期间却支付给了怡景公司租金41.5万元。
以上事实，有苏州市中级人民法院（2014）苏中商初字第xxx号协助执行通知书、民事裁定书、送达回证等证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的规定，应认定为有效。双方在合同中虽约定第一期2013年7月1日至2017年6月30日共计四年的租金每年为25.8万元，嗣后又变更为每年22.8万元，至2015年6月30日止，被告应付原告租金14.8万元，双方对上述事实也均无异议。根据合同相对性原则，被告理应按合同约定将此租金14.8万元交付给原告。故原告现起诉要求被告支付该租金，理由正当，本院予以支持。对于被告未经原告同意支付给怡景公司的租金，因嗣后也未得到原告的追认，故被告可依法另行向怡景公司主张相应的权利。对于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求，因怡景公司在原告未按期将房租交给怡景公司后，怡景公司发函给原、被告双方通知交款时，原告是知情的，且没有提出异议，被告嗣后将相应的房租直接交付给了上家即怡景公司，目的时为了保证继续履行合同，而不是故意怠于履行合同；况且原告在收到苏州市中级人民法院的协助执行通知书及民事裁定�后，仍将部分租金支付给怡景公司，也未告知被告上述情况，从而导致被告毫不知情，原告的行为违反了相应的法律规定，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告刘昌夫应支付原告卢跃岐至2015年6月30日止的租金14.8万元。限被告于判决生效后10日内履行（如采取转账方式支付，请汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：46×××84）。
二、驳回原告卢跃岐的其他诉讼请求。
案件受理费3260元，由被告刘昌夫负担。此款原告已预交，本院不再退还，由被告于判决生效后10日内直接支付原告。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 唐奇英
人民陪审员 黄舟全
人民陪审员 刘国萃
二〇一六年三月十日
书 记 员 张 莺