浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1224号
上诉人（原审原告）：吕锦腾。
委托代理人：潘建云。
被上诉人（原审被告）：谢苏文。
委托代理人：俞红霞。
委托代理人：章子龙。
原审被告：吴燕玲。
上诉人吕锦腾因与被上诉人谢苏文、原审被告吴燕玲占有物返还纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2015）金永民初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告吕锦腾诉称：原告系永康市东城街道城塘村新村27号房屋的所有权人。2014年11月11日，原告回到家中时发现被告谢苏文非法占用原告一楼店面（67.5平方米）及六楼二间房间（61平方米），其中一楼用于加工工具磨，六楼二间用于住宿。原告立即告知被告谢苏文其系房屋所有权人，请求立即搬离，并补交租金，但被告谢苏文未予理睬。2015年1月28日，原告通过EMS向被告谢苏文邮寄通知函一份，被告谢苏文于次日回电称法院解决。为此，原告吕锦腾诉请要求：一、判令被告停止侵权，立即腾空搬离原告所有的房屋；二、判令被告支付原告非法占用期间的租金，按每年6万元（从2014年4月25日起计算至实际搬离之日止）；三、由被告承担本案一切诉讼费用。在本案审理过程中，原告吕锦腾变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告租金（从2014年4月25日起按每年6.7万元计算至实际搬离之日止）。
原审被告谢苏文辩称：一、原告诉称不属实，被告谢苏文没有非法占用原告的房屋，而是基于租赁关系占有使用；二、被告谢苏文与原告的儿媳吴燕玲于2014年3月签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，从合同主体看，吴燕玲应当认定为适格的主体，因为原告与其两个儿子等一家人均居住在永康市东城街道城塘村新村27号的房屋内，且房屋出租给被告谢苏文前，一直是被用于原告的儿子徐跃建及儿媳吴燕玲经营窨井盖生意；三、被告谢苏文已按约支付了2014年4月25日至2016年4月24日止的租金合计8万元，并另交付租房押金1000元以及水电押金5300元（包括旧空调、旧电视机和旧电脑的转让费）；四、即使吴燕玲不是适格的出租人，其与被告谢苏文签订房屋租赁合同的行为也应当被认定为表见代理，房屋出租时，原告及两个儿子均被关在看守所，原告一家刚好急需用钱，当时原告的儿子徐建跃在看守所也曾写信要求出租店面屋，另外，吴燕玲也再三向被告谢苏文承诺其有权出租该房屋，且不会对被告谢苏文造成困扰，以上种种情况能够让作为善意第三人的被告谢苏文有理由相信吴燕玲是有权出租该房屋的。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
原审被告吴燕玲未作答辩。
原审法院审理查明：原告吕锦腾系浙江省永康市城塘村新村27号房屋的房主，平时原告及其两个儿子、儿媳共同居住于此，其中房屋一楼店面由原告吕锦腾的大儿子徐跃建及儿媳吴燕玲用于经营永康市东城灵鑫窨井盖批发部。2013年9月3日至2014年11月11日期间，因原告吕锦腾及其两个儿子在看守所服刑，房屋一直由其儿媳吴燕玲管理，包括代缴水电费以及收取房屋四楼的租金（租客系吕淑梦）等。其中，原告的儿子徐跃建从永康市看守所给原告的弟弟及外甥写信让其告知妻子吴燕玲将店面租出去，挪用一下钱，待其出去后与父亲吕锦腾再算。此后，吴燕玲将永康市城塘村新村27号房屋的一楼店面及六楼套间出租给被告谢苏文，约定租期五年，自2014年4月25日至2019年4月24日止，每年租金为4万元。合同签订后，被告谢苏文向吴燕玲缴纳两年租金8万元以及押金6300元，并由吴燕玲出具收条两张。2014年11月11日，原告吕锦腾刑满释放后发现家中一楼店面及六楼套间已出租，就租赁事宜与被告谢苏文协商但未果。
原审法院审理认为：本案的争议焦点是被告吴燕玲与被告谢苏文签订房屋出租合同的行为是否构成表见代理？表见代理是无权代理人的代理行为，因善意相对人有正当理由相信行为人有代理权，对被代理人仍产生代理效力的一种制度。法律设立表见代理制度的目的是平衡善意交易相对人与被代理人的利益关系。在本案中，被告谢苏文与吴燕玲作为完全民事行为能力人，签订房屋出租合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的规定。其次，虽然房屋系原告吕锦腾所有，但是原告吕锦腾及儿子被关看守所前，房屋系被告吴燕玲夫妻在经营窨井盖所用，服刑期间也是被告吴燕玲在管业，以上事实足以使被告谢苏文有理由相信吴燕玲具有签订房屋租赁合同的代理权，同时，作为承租人的谢苏文已按约缴纳租金，也已尽合理的注意义务，因此，被告吴燕玲的行为符合表见代理的构成要件，其与被告谢苏文签订的房屋出租合同对原告吕锦腾具有法律约束力。原告吕锦腾因此遭受的租金损失可以向其儿媳吴燕玲另行主张。综上，原告要求被告谢苏文搬离房屋并补交租金的诉请没有法律依据，不予支持。被告谢苏文的辩称意见，合理有据部分，予以采信。被告吴燕玲经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告吕锦腾的诉讼请求。一审案件受理费737.5元（已减半收取），由原告吕锦腾负担。
宣判后，原审原告吕锦腾不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实存在错误。涉案房屋一楼店面系吕锦腾出租给大儿子徐跃建个人用于经营窨井盖批发部，并不是徐跃建、吴燕玲夫妻经营。2013年9月3日至2014年11月11日期间，吕锦腾及两个儿子在看守所不是服刑，而是涉嫌刑事犯罪被采取刑事拘留、逮捕措施而被羁押。在此期间，吕锦腾已委托他人对房屋进行管理并代收租金、水电费，并没有让吴燕玲管理房屋。二、原审法院遗漏重要事实。原审未予认定吴燕玲系以自己名义出租案涉房屋。根据吕锦腾提供的证据，案涉店面的租金应在60000元／年，六楼套间的租金应在7000元／年。原审对店面、六楼套间的市场租金未予认定。三、原审法院适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，认定吴燕玲的行为符合表见代理的构成要件，其与谢苏文签订的租赁合同对吕锦腾具有法律约束力，系适用法律错误。吴燕玲是以自己名义而非以被代理人名义签订房屋租赁合同，谢苏文主观上也并非善意无过失。按照市场价年租金要在67000元以上，而谢苏文以40000元租赁，系明显不合理低价。因此，吴燕玲的行为不构成表见代理。另外，一审法院未经吕锦腾同意，增加吴燕玲为共同被告，严重程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人谢苏文辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。原审法院认定案涉房屋一楼店面在出租给谢苏文之前由徐跃建及吴燕玲用于经营永康市东城灵鑫窨井盖批发部，该事实与实际相符。一审中，谢苏文已经提交了证据证明该事实，吕锦腾质证时对该事实予以认可。吴燕玲在吕锦腾及两儿子被羁押期间缴纳了水电费，收取了房屋四楼的租金，吕锦腾在质证时未予否认。另外，无论是服刑还是被采取刑事拘留，导致的结果都是吕锦腾本人无法对涉案房屋进行管理。吕锦腾一家人当中，只有吴燕玲一个人居住在涉案房屋。二、原审法院适用法律正确。吴燕玲自始至终都未说过房屋系其个人所有，她将房屋出租给谢苏文时，说的是“家里的房屋”（根据《房屋出租合同》第一条）。吴玲燕签订合同时是以家庭代表的名义进行签订。谢苏文认为吴燕玲是该家庭中的一分子，有权出租该房屋。吴燕玲对涉案房屋的占有使用足以让谢苏文认为其具有将该房屋出租的权利。现在吕锦腾否认了吴燕玲具有代理权，吴燕玲的行为即使不能构成有权代理行为也构成了法律上的表见代理行为。一审中吕锦腾提供了真实性无法确定的合同作为市场价的依据，原审法院不予认可。谢苏文一次性缴纳了两年的租金以及各项押金，况且关于租金问题，合同中有明确约定，无需参考其他人的价格。退一步讲，考虑到吕锦腾家当时的情况，即使是低于市场价也是正常，4万的租金与市场价完全是相符的。三、关于原审法院追加被告是否合法的问题，即使是谢苏文未进行申请，法院也是有依职权追加被告的权限。吴燕玲与案件的审理具有法律上的利害关系。追加吴燕玲为被告非常有必要，并且并未违反法律规定。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告吴燕玲未作答辩。
二审中，谢苏文、吴燕玲未提供证据，吕锦腾提供以下证据：
1、租房合同1份，证明涉案房屋六楼的租金市场价为7000元左右。
2、租赁协议1份、证明2份，证明涉案房屋一楼店面租金市场价为6万元左右。
3、通知函、快递单及查询单各1份，证明谢苏文于2015年4月底搬离涉案房屋。
被上诉人谢苏文质证认为，对证据1、2真实性、关联性均有异议，吕锦腾跟第三人签订的合同，真实性无法确定，内容也无法确定。案外第三人签订的租赁合同，不能证明本案房屋的租金。两份证明为证人证言，证人应当出庭作证，接受双方的询问，仅凭两份书面证明无法核实其真实性，无法证明吕锦腾的主张。对证据3，谢苏文确实收到过吕锦腾发的通知函，但对该通知函内容本身的真实性有异议，谢苏文被迫搬离涉案房屋的时间是2015年4月25日，而不是5月底。
上述证据，本院认为，证据1的租赁合同系吕锦腾与案外人所签，证据2的租赁协议系案外人签订，无法确定真实性，并且不能证明吕锦腾的待证事实，不予认定。证据3谢苏文对收到通知函无异议，本院予以认定。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。另查明，2013年9月3日至2014年11月11日期间，吕锦腾及其两个儿子因涉嫌刑事犯罪被羁押。2015年4月25日，谢苏文搬离涉案出租房屋。吕锦腾上诉后，谢苏文提出反诉，诉请吕锦腾空涉案房屋，并将上述房屋继续交付谢苏文使用，并诉请吕锦腾、吴燕玲赔偿经济损失等。
本院认为：表见代理是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊无权代理。本案中，涉案房屋在出租谢苏文之前是用于吴燕玲夫妻经营窨井盖生意，一审时吕锦腾对这一事实也无异议。吴燕玲是吕锦腾儿媳，房屋出租时，吕锦腾与两个儿子均涉嫌刑事犯罪被羁押。吴燕玲作为家庭成员，将涉案房屋出租给谢苏文，谢苏文有理由相信吴燕玲享有代理权。因此，吴燕玲的行为构成表见代理，其代理行为的后果应由吕锦腾承担。谢苏文支出相应的租金取得租赁房屋，为合法占有房屋，并不存在非法占有的情况。吕锦腾要求谢苏文腾空房屋并交纳占用期间的租金，该诉讼请求不能成立。二审期间，谢苏文提出反诉请求，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，吕锦腾一方不同意由二审一并审理，谢苏文可以另行起诉。另外，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条的规定，一审时，谢苏文申请追加吴燕玲为被告，一审法院审查后将吴燕玲追加为被告，程序合法。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1475元，由上诉人吕锦腾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一五年十月二十二日
代书 记员 吕 倩 茜