江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)抚民一初字第5号原告（反诉被告）：王军平，男，1980年3月1日出生，汉族，江西省丰城市人，南城县新佳欣购物中心实际经营者，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：金鹏光，江西景之元律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：王昱松，江西景之元律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告（反诉被告）：聂鹤成，男，1976年11月16日出生，汉族，江西省丰城市人，南城县新佳欣购物中心实际经营者，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：王昱松，江西景之元律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告（反诉被告）：王招新，男，1956年8月13日出生，汉族，江西省丰城市人，南城县新佳欣购物中心登记经营者，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：王昱松，江西景之元律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告（反诉原告）：南城县中小企业创业园投资有限公司，住所地江西省南城县工业园区，注册号361021210003610。法定代表人：董夫帜，总经理。委托诉讼代理人：刘国华，北京大成（南昌）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：南城县旺铺银三角商贸中心经营管理有限公司，住所地江西省南城县盱江大道36号，注册号361021210006270。法定代表人：董夫肖，总经理。委托诉讼代理人：戴征华，该公司员工，，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：刘国华，北京大成（南昌）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）王军平、聂鹤成、王招新与被告（反诉原告）南城县中小企业创业园投资有限公司（以下简称创业园公司）、南城县旺铺银三角商贸中心经营管理有限公司（以下简称银三角公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年1月30日立案后，依法组成合议庭。2015年6月26日被告向本院提起反诉，本院合并审理。2016年10月10日王招新以其为南城县新佳欣购物中心登记经营者为由申请作为本案原告参加诉讼，承诺认可此前的诉讼活动对其有效，并自愿放弃申请回避、举证期限等诉讼权利，本院予以准许。本院分别于2015年8月12日、2015年10月13日、2016年10月11日、2017年3月3日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人金鹏光、王昱松，被告委托诉讼代理人刘国华、戴征华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王军平、聂鹤成、王招新向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付人民币10,062,760.9元。2、被告向原告支付违约金2,000,000元。3、被告另赔偿损失18,450元（暂计算至2015年3月24日，后续损失另行计算）。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年8月22日，原告与被告南城中小企业创业园投资有限公司及其下属公司南城旺铺银三角商贸中心经营管理有限公司达成房屋租赁协议，用以经营购物中心。之后原告作为承租人已履行了保证金等各项合同义务，但被告却未交付符合约定的租赁物，其提供的租赁物存在重大瑕疵，导致原告遭受重大损失。同时被告在归还保证金等诸多问题上存在违约，严重侵害了原告的利益，双方因此发生纠纷。为此，2014年1月21日在南城县公安局金山口派出所的主持下，原、被告为解决双方纠纷达成了民事调解协议。协议约定双方共同选定评估机构对原告购物中心购置及装修的财产进行评估，评估费用由双方平摊。待评估结果出来后，由被告一次性向原告支付购物中心购置及装修的财产价值、借款和保证金，并接管原告的购物中心。如违反该调解协议，违约方需向对方支付2,000,000元违约金。故双方选定江西求实司法鉴定中心进行评估，经鉴定原告购物中心购置及装修的财产共计8,870,260.9元。之后江西求实司法鉴定中心通过各种方式向被告送达评估结果，且原告多次以书面形式告知被告该评估结果，被告均予以回避，同时被告也未依照调解协议支付其应承担的评估费用、欠款、保证金和购物中心购置及装修的财产价值，已经构成违约。审理期间，原告认为被告分别于2015年2月4日和2月16日在原告承租场所门口堆放垃圾和粪便，然后又于3月19日将承租场所的电线剪断，并阻扰原告维修，其行为不但严重违反双方租赁协议中保障承租人经营的约定，也侵害了原告作为承租人的合法权益，直接给原告造成了人工费、发电费的损失，同时对原告的经营活动造成了难以估量的损失，故申请增加诉讼请求，要求被告另赔偿损失18,450元（暂计算至2015年3月24日，后续损失另行计算）。但在2015年8月12日第一次开庭审理时原告对增加的诉讼请求表示放弃。创业园公司、银三角公司辩称：原告的诉讼请求与所谓的事实与理由毫无客观事实、合同根据与法律依据，是为掩盖其诈骗与伪造印章等犯罪而“恶人先告状”的行为，恳请法院依法予以驳回。主要理由：1、双方所签《租赁协议书》第一条“租赁房屋及场地情况”是“新建商业用户（毛坯）”，第三条约定“交付条件”是“毛坯交付”，被告交付给原告的房屋是依法设计、施工并竣工验收合格的商用建筑物，不存在原告所称“未交付符合约定的租赁物……租赁物存在重大瑕疵”的客观事实。2、双方所签《租赁协议书》第四条“租赁期限”中约定“起租日”为“2012年9月1日”，2012年9月1日－2013年8月31日的年度租金为“2246520元”；第六条约定合同签订之日（即2011年8月22日）起3日内原告支付30万保证金、20万诚意金（诚意金在开业后即全额退还），另约定租金每半年一付，首次付款为合同起租日开始的5日内支付第一个年度应付总租金的50%（即1123260元）。由于原告与供货商的纠纷，导致政府介入制止其开业，其开业时间无法界定。根据我国合同法规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，该20万诚意金当然充抵其所欠租金，被告根本不存在严重侵害原告利益的行为。3、王军平、聂鹤成、王招新等在合同签订后，我公司交房前，支付了30万租赁保证金与诚意金20万；但此后近３年来，再未支付一分钱租金，总以各种不合理的理由拒付租金共达700余万元;为进一步达到骗取侵占我公司钱财目的，原告伪造郑州鸿昆建筑装饰工程设计有限公司公章、伪造价值高达580余万元的虚假装修《工程合同》、《工程造价书》和《工程预（结）算表》，致使江西求实司法鉴定中心做出没有法律效力的评估，并编造事实向贵院起诉及增加诉请。创业园公司、银三角公司于2015年6月26日向本院提起反诉，请求：1、判令反诉被告支付租金7460561元，迟延履行违约金613085.2元（上述款项为截止2015年6月30日的租金与违约金，另主张至其实际腾退租赁房屋时止的租金与违约金；主张至判决执行之日止违约金及利息）；2、判令反诉被告支付违约赔偿金400万元；3、判令反诉被告承担本诉与反诉中的全部诉讼费用。主要理由：1、租金与违约金。2011年8月22日，双方签订《租赁协议书》第一条“租赁房屋及场地情况”是“新建商业用户（毛坯）”，第三条约定交付条件是毛坯交付。第四条租赁期限中约定起租日为2012年9月1日，租赁期限为十年，即2012年9月1日始至2022年8月31日止。第五条租金标准为2012年9月1日－2013年8月31日的年度租金为2246520元，增长率8%；2013年9月1日－2014年8月31日的年度租金为2425776元；2014年9月1日－2015年8月31日的年度租金为2620164元；2015年9月1日－2016年8月31日的年度租金为2829684元……2021年9月1日－2022年8月31日的年度租金为4490712元。第六条约定合同签订之日（即2011年8月22日）起3日内反诉被告支付30万元保证金、20万元诚意金（诚意金在开业后即全额退还），另约定租金每半年一付，首次付款为合同起租日开始的5日内支付第一个年度应付总租金的50%（即1123260元），以后在每满6个月后的首月1至5日内按照合同租金标准支付。第九条“双方的权利和义务”中约定“乙方应按期足额向甲方交纳租金”。第十三条约定“乙方拖欠租金达3个月”甲方有权单方解除合同，并向乙方索赔由此造成的损失；“乙方拖欠租金达3个月”后应从拖欠的第1个月开始支付违约金，计收标准等同于银行同期贷款利率计算标准。我公司交房前，反诉被告支付了30万元租赁保证金与诚意金20万元，但此后近３年来，再未支付一分钱租金，总以各种不合理的理由拒付租金共达700余万元。2、《民事调解协议》赔偿金200万元。2014年1月21日《民事调解协议》签订后，反诉被告违法伪造公司印章，提供虚假装修工程合同，致使《江西求实司法鉴定中心司法鉴定意见书》归于无效，调解协议无法履行，鉴定费应全部由其承担，另应按该调解协议向反诉原告支付200万元赔偿金。3、《调解协议》违约金200万元。2015年4月22日经南城县人民政府调解签订《调解协议》，第三条约定商场内可用硬件设施数量交接……双方一方如违反本条约定，违约一方则须向对方支付两百万元作为违约金。从5月23日我方前往办理交接至今，反诉被告超越上述协议提出无理要求恶意阻碍我方顺利接管超市经营场地，调解协议至今未履行完毕，因此反诉被告应按该调解协议向反诉原告支付200万元违约金。4、我方已告知租赁经营权解除及经营场地交接事宜。根据合同法规定，一方不履行主要义务致使另一方不能实现合同目的，其违约行为即构成根本违约，守约方依法享有单方解除合同的权利。《租赁协议书》明确约定“乙方拖欠租金达3个月”甲方有权单方解除合同，并追究其违约责任。两调解协议已表明我公司依法解除其租赁经营权的意思，反诉被告已依法丧失租赁经营权。其对租赁房屋的控制，属于非法占有。根据南城县人民政府主持的《调解协议》反诉被告应严格按协议将商户合同原件、员工名册等文件移交我方，将场地硬件设施移交给我方，并将经营期间所欠的押金、水电等各类费用开支结清后，其经营场地才算依法由我方接管与收回，但从5月23日我方前往办理交接至今，由于反诉被告超越上述协议提出无理要求恶意阻碍我方顺利接管超市经营场地，由此导致的不良后果与法律责任应由反诉被告承担，在此期间的房租与水电费用等各类开支由其承担。审理期间，反诉原告认为反诉被告长期拒绝履行给付租金的义务，致使租赁合同解除，由此导致2015年8月10日“南方家居”搬迁给我司造成拆迁补偿损失58万元。同时，由于反诉被告全部装修不具有使用价值，2015年7月28日至9月16日已全部拆除成毛坯状态，并支付南昌信诺装饰有限公司拆除费用36万元。两项损失合计94万元，是由于反诉被告违约所致，理应由其承担，故向本院申请增加反诉请求，要求反诉被告赔偿损失94万元。王军平、聂鹤成、王招新辩称：1、我们认为反诉原告的理由不能成立，本案中自始至终违约的都是反诉原告，而非反诉被告，请求依法驳回反诉请求。双方是2011年签订的合同，反诉原告是2012年才拿到相关的验收合格手续，故反诉原告交付的房屋存在重大瑕疵。2、合同的第2章第9条第2款第8项有约定，在签订合同之初存在欺诈行为，导致本合同的主要合同义务无法履行。3、经反诉被告多次要求之后仍然无法实现初期利益，故双方发生争议，并不存在反诉被告拖欠746万租金的行为，反诉原告的诉讼请求不能成立。4、双方在2014年1月24日签订民事调解协议，双方履行了义务，江西求实司法鉴定中心是在双方的委托下进行鉴定，鉴定机构在告知当事人的权利义务后，其多次催促反诉原告提交相关材料，但反诉原告不履行相应的义务，鉴定是合法、有效的。双方都应该履行该协议，反诉原告主张的赔偿违约金200万元没有依据。5、反诉原告依据2015年4月22日由南城县人民政府主持的调解协议提出的违约金200万元不能成立。基于此我们请求合议庭依法驳回反诉原告的反诉请求，并支持本诉原告的诉讼请求。根据原、被告双方的诉辩主张和举证、质证意见，可以确认以下事实：一、原、被告双方无争议的事实：（一）2011年8月22日，创业园公司授权委托银三角公司与南城新佳欣购物中心签订房屋租赁协议。协议约定主要内容为：1、甲方（银三角公司）将其所属的位于南城银三角商贸中心新建商业用房（毛坯），整体二层、三层、四层，共计9700平方米租赁给乙方（南城新佳欣购物中心）用于超市、百货经营与招商。2、甲方于2011年12月1日前向乙方交付全部租赁房屋及场地，交付条件为毛坯房，外墙按图纸设计交付。3、起租日为2012年9月1日，从交房之日至起租日为免租期，承租期限为十年，自2012年9月1日起至2022年8月31日止。4、租金标准为2012年9月1日－2013年8月31日的年度租金为2246520元；2013年9月1日－2014年8月31日的年度租金为2425776元；2014年9月1日－2015年8月31日的年度租金为2620164元。5、自双方签约之日起3日内乙方向甲方支付租赁保证金人民币30万元、诚意金20万元，诚意金在开业后即全额退还，保证金在合同到期后甲方无息退还。租金每半年一付，首次付款为合同起租日开始的5日内乙方支付第一个年度应付总租金的50%，以后在每满6个月后的首月1至5日内按照合同租金标准支付。6、甲方负责通过消防管理部门验收，达到上级消防检测中心的合格标准质量要求并取得当年度的消防验收合格证明及当年的消防电气检测合格证明。甲方负责建成消火栓系统、自动报警系统、消防排烟系统、自动喷淋系统和消防水泵系统。乙方负责过道灭火器、应急灯、疏散通道指示牌等消防配套设施。7、承租期满，如乙方不再续租，乙方在租赁场所添置的、属于乙方所有的直接用于生产经营设备（如电梯、空调等），经双方协商，甲方按照市场折旧计算予以适当补偿后归甲方所有的和使用。8、甲方同意乙方在租赁房靠盱江路出入口方向安装电梯上下平台，但甲方如对该项目进行二次开发，该电梯必须拆除，甲方应与乙方协商另行设立出入口。9、任何一方单方任意解除合同，或严重违约致使本合同无法继续履行，或出现下列情况，守约方有权解除合同，并有权向违约方索赔由此造成的损失：（1）乙方拖欠租金达3个月；（2）乙方从事非法活动严重损害甲方合法权益；（3）甲方疏于履行合同义务造成乙方不能正常使用房屋、不能正常供给乙方约定的水、电、暖，按不能正常使用的天数免除乙方相应的租金或费用，并由甲方赔偿由此造成的损失。若因上述原因导致合同无法继续履行时，乙方有权解除合同。10、乙方拖欠租金达3个月后，乙方应开始从拖欠租金的第一个月开始向甲方支付违约金，计收标准等同于银行同期贷款利率。11、除不可抗力的事件外甲方如中途擅自解除合同退租，须退回全部保证金；如甲方中途退租，须赔偿乙方购置设备、设施、装修的全部损失。除不可抗力的事件外乙方如中途擅自解除合同退租，乙方所交保证金不再退还；如乙方中途擅自解除合同退租，乙方所购置的全部设备、设施、装修及其他不动产均无偿归甲方所有。12、乙方于2012年1月1日前必须进场装修，逾期未进场装修的，甲方有权没收乙方交付的保证金30万元并视为解除合同。甲方法定代表人胡琪签名并加盖银三角公司公章，乙方由聂鹤成签名。租赁协议签订后，原告支付了租赁保证金30万元，诚意保证金20万元。2012年9月原告向被告支付租金预付款50万元。2012年1月6日董直凿收到南城新佳欣购物中心购物卡1万元，2012年2月24日董夫帜向南城新佳欣购物中心借款10万元。（二）涉案房屋于2011年12月16日完成建设工程竣工验收消防备案，并在2012年7月经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2012年8月22日竣工验收备案，登记产权人为创业园公司。另外，南城新佳欣购物中心由江西洪都消防技术咨询有限公司进行了消防检测，花去检测费18000元，南城消防大队于2011年11月23日和2012年4月16日向南城新佳欣购物中心开具了罚款通知单，分别罚款30000元，合计60000元。（三）原、被告双方因履行租赁协议发生纠纷，经南城县公安局金山口派出所主持，南城新佳欣购物中心（甲方）与银三角公司（乙方）在2014年1月21日达成民事调解协议一份。协议约定的主要内容为：1、就甲方购置及装修的财产，由双方聘请一致同意的、有法定资质的评估机构进行评估。2、双方共同聘请评估机构时任何一方不得以任何理由拖延聘请，评估费用由双方平摊。3、因王军平尚欠董夫帜部分租赁费用，但租赁费用中有一部分存在争议，争议部分先搁置由双方通过诉讼解决，诉讼费用平摊。4、评估结果出来当天，王军平退出超市，董夫帜一次性付清部分款项，该部分款项为董夫帜付给王军平按第一条所得出的评估价，再加上租赁合同中约定的租赁保证金和诚意保证金以及董夫帜在王军平处借支款项（具体金额以借条为准），减去王军平所欠的租赁费用（按合同计算）。5、在评估结果出来当天，甲方押人民币100万元在金山口派出所，这100万元只用于支付甲方经营商场期间的债务，一个月内甲乙双方清算，清算完后，由甲方到金山口派出所领取剩余押金。6、上述第四条经双方履行完毕后，商场由乙方接管，接管后产生的债权债务由乙方负责，接管前的债权债务由甲方负责。7、双方必须如约履行本协议内容，如果任何一方不履行本协议，违约方须赔偿守约方经济损失人民币200万元整。8、双方在租金方面有争议的部分由董夫帜拿出来交给法院或金山口派出所保管，待法院判决下来后按判决执行。9、王军平与银三角商贸中心内的承租商户的合同在王军平撤离后由董夫帜无条件继承（除恶意签订的合同外）。（四）原、被告双方在签订上述民事调解协议当天共同委托了江西求实司法鉴定中心对南城新佳欣购物中心在租赁南城银三角商贸中心期间购置及装修的财产（包括货架、音响、办公桌椅、沙发、饮水机、电脑、打印机、空调、电梯、消防、配电房、地板、监控、电灯开关、电灯罩、天花照明线路等）进行鉴定。江西求实司法鉴定中心于2014年6月30日出具赣求司[2014]资鉴字第1416号司法鉴定意见书，但被告认为原告伪造郑州鸿昆建筑装修工程设计有限公司印章，提供虚假装修工程合同，对该鉴定意见书不予认可。此后，被告向抚州市公安局报案，抚州市公安局刑警支队委托江西省公安司法鉴定中心对落款时间为2011年9月25日新佳欣购物中心装修工程合同上的“郑州鸿昆建筑装修工程设计有限公司”印章印文进行鉴定。2015年5月28日，江西省公安司法鉴定中心出具公（赣）鉴（文）字[2015]3030号鉴定文书，鉴定结论为上述工程合同上的“郑州鸿昆建筑装修工程设计有限公司”印章印文与合法提取的“郑州鸿昆建筑装修工程设计有限公司”印章印文不是同一印章盖印形成。（五）本案审理期间，银三角公司、创业园公司（甲方）与南城县新佳欣购物中心（乙方）经南城县人民政府协调于2015年4月22日达成调解协议一份。主要内容为：1、双方终止租赁协议，甲方收回租赁房屋及租赁经营权。2、乙方自己经营的货物由乙方在签订协议之日起至2015年5月22日内全部自行处理完毕，在2015年6月1日前甲方必须来办理交接手续（即商场内可用硬件设施数量交接，双方在交接清单上签字认可）。如一方违反本条约定，违约一方须向对方支付违约金200万元，因其违约行为造成的其他损失另行计算。3、签订本协议后，乙方均不得以任何理由任何方式阻扰或妨碍甲方的正常经营。4、双方都同意通过法律途径最终解决银三角商贸中心租赁合同纠纷中的其他事宜，包括但不限于租金给付与装修残值评估等问题。5、本协议只作为银三角商贸中心租赁房屋及经营权交接并确保其正常经营所作的调处，不作为法院判决双方租赁合同纠纷的裁判依据。但本协议如不履行，守约方可以通过诉讼方式要求违约方承担违约责任。（六）2015年7月11日，原、被告双方对南城新佳欣购物中心部分财产进行了清点，并制作了清单，将清点的财产异地封存。同年7月28日被告将原告装修的南城新佳欣购物中心拆除成毛坯状态，并重新开始装修。（七）2015年10月27日，本院依法委托江西荆公工程造价咨询有限公司对南城新佳欣购物中心2015年7月11日移交盘点清单中所列物品的剩余价值以及截至2015年7月11日为止南城新佳欣购物中心装修、硬件设施和设备的剩余价值进行鉴定。该鉴定机构认为承租人原来的装饰已被拆除，原实物状况已经改变，且出租人对现场记录、图纸等送鉴材料分歧很大，不予认可，致使鉴定无法进行，遂于2016年9月6日向本院致函终止鉴定。（八）南城新佳欣购物中心成立于2011年10月21日，企业类型为个体工商户，登记的经营者为王招新，但该购物中心在2015年9月16日已注销。王招新向本院声明该购物中心的实际经营者为王军平、聂鹤成。本院受理原告王军平、聂鹤成的起诉后，王招新于2016年10月10日申请作为本案原告参加诉讼，承诺认可此前的诉讼活动对其有效，并自愿放弃申请回避、举证期限等诉讼权利。二、原、被告双方存在争议的事实（一）江西求实司法鉴定中心2014年6月30日出具的赣求司[2014]资鉴字第1416号司法鉴定意见：1、委托鉴定对象在鉴定基准日（2014年4月2日）设定条件下南城新佳欣购物中心现场有签字盘点物的价值为人民币1634717.9元，无签字物品的价值为人民币79730元。2、委托鉴定对象在鉴定基准日（2014年4月2日）设定条件下南城新佳欣购物中心装修、硬件设施和设备造价的剩余价值为人民币7155813元（其中新佳欣购物中心装修工程造价5805225.32元、自动扶梯955000元、柴油发电机组89000元、中央空调1479600元、监控和音响190000元，以上装修、硬件设施和设备总造价鉴定是8518825.32元）。此次鉴定，原告代被告垫付鉴定费用82500元。（二）为让南方家居从南城新佳欣购物中心搬迁出去，被告支付搬迁补偿款58万元。因被告需要重新对外出租房屋，聘请南昌信诺装饰有限公司将南城新佳欣购物中心拆除成毛坯状态，支付拆除费用36万元。以上事实有原告身份证、被告营业执照、租赁协议书、委托书、消防检测费收据、罚款单、民事调解协议、调解协议、司法鉴定意见书、收据、鉴定文书、证明、拆迁补偿协议书等证据及双方当事人在庭审的陈述，予以证实。本案经调解，未能达成调解协议。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告主体资格是否适格。2、租赁合同、两份调解协议是否有效。3、双方是否存在违约行为以及违约责任如何承担。4、原告主张的购置物品及装修损失如何认定。5、原告主张的其他费用应否认定。6、反诉原告主张的租金和占有使用费如何认定。7、反诉原告主张的搬迁补偿款和拆除费用能否支持。关于原、被告主体资格是否适格的问题。本案中，南城新佳欣购物中心的企业类型为个体工商户，登记经营者为王招新，实际经营者为王军平、聂鹤成。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。但南城新佳欣购物中心已于2015年9月16日注销，故王军平、聂鹤成、王招新在本案中具有诉讼主体资格，应当共同承担责任。创业园公司作为涉案房屋南城银三角商贸中心的产权人，其授权委托银三角公司与南城新佳欣购物中心的代表聂鹤成在2011年8月22日签订的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。同时，租赁协议在履行过程中，双方发生纠纷，2014年1月21日银三角公司与南城新佳欣购物中心签订民事调解协议，2015年4月22日银三角公司、创业园公司与南城新佳欣购物中心签订调解协议。之后，王军平、聂鹤成、王招新向创业园公司、银三角公司提出诉请，创业园公司、银三角公司作为反诉原告亦向王军平、聂鹤成、王招新提出了诉请。由此可见，双方当事人对创业园公司、银三角公司在本案中具有诉讼主体资格均无异议，创业园公司、银三角公司应当共同承担民事责任。关于租赁合同、两份调解协议是否有效的问题。双方当事人签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，应认定《租赁合同》合法有效。双方在履行租赁合同中发生争议，于2014年1月21日达成民事调解协议一份，该协议同样是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，亦应认定为有效合同。在该调解协议的履行过程中，双方继续发生争议，于2015年4月22日再次达成调解协议一份，该协议同样属于合法有效的合同。该协议是在2014年1月21日调解协议的基础上达成，完善部分协议内容，并就违约条款重新达成了一致意见即“如一方违反本条约定，违约一方须要对方支付违约金2,000,000元，因其违约行为造成的其他损失另行计算”。由此可知，双方当事人签订的《租赁合同》及两份调解笔录均属于合法有效的合同，应对双方形成约束力。关于双方是否存在违约行为以及违约责任如何承担的问题。本院针对双方当事人诉辩的违约行为及违约责任逐项认定如下：（1）关于本诉原告认为被告交付房屋时未取得消防验收合格证明，建设工程未经竣工验收合格，被告交付的租赁物不符合合同约定的问题。本院认为，根据双方签订的租赁合同关于消防设施的约定，建设工程消防验收由被告负责，但被告已建成消火栓系统、自动报警系统等消防设施，在2011年12月16日南城公安消防大队出具了建设工程竣工验收消防备案意见书。2012年7月，勘察、设计、施工、监理、建设单位对涉案房屋进行了竣工验收，并于同年8月完成竣工验收备案。虽然租赁合同约定2011年12月1日前应交付毛坯房屋及场地，但按照原告提供的装修合同和本院调取的公安机关询问笔录的陈述，原告事实上在2011年10月已经对涉案房屋开始装修，南城新佳欣购物中心于2012年1月开始营业，被告竣工验收晚于合同约定的租赁物交付时间，并未对合同履行造成实质影响。（2）关于涉案房屋靠盱江路出入口方向未能安装电梯上下平台是否属于被告违约的问题。本院认为，根据租赁合同约定的内容：“甲方同意乙方在租赁房靠盱江路出入口方向安装电梯上下平台，但甲方如对该项目进行二次开发，该电梯必须拆除，甲方应与乙方协商另行设立出入口”。证人胡某的证言有部分内容与合同约定印证，说明双方当事人对此问题进行过磋商，但原告提供的证据不足以证实其诉讼主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故原告应当承担举证不能的不利后果，本案应以租赁合同的约定为依据。从租赁合同约定的内容可以看出，如果原告需在租赁房屋靠盱江路出入口方向安装电梯上下平台，被告应当允许，但被告并没有义务为原告开设该出口安装电梯上下平台，故原告主张被告违约的理由不能成立，不予支持。（3）关于本诉原告逾期未支付租金是否构成违约的问题。根据租赁合同约定自2012年9月1日起算租金，租金每半年付一次，2012年9月5日前支付第一个年度总租金的50%即1123260元，以后在每满6个月后的首月1至5日内按照合同租金标准支付。原告在2012年9月1日至9月4日向被告支付了租金50万元，加上租赁保证金、诚意保证金、购物卡和被告的借款，共计也仅为111万元，此后原告未再支付租金。根据调解协议约定，双方签订的租赁合同在2015年4月22日终止，被告于同年7月11日收回了租赁房屋及租赁经营权。原告认为被告交付租赁物与约定严重不符，一直没有解决房屋竣工验收及在盱江路开设出入口的问题，也没有就租金问题与原告协商，原告是通过停止支付租金的方式行使先履行抗辩权，不构成违约。本院认为，被告交付的房屋在起租日之前已经竣工验收合格，关于在盱江路未开设出入口的问题，原告提供的证据不足以证实被告对此负有义务，也未举证证明对租赁合同履行造成了实质影响，故原告主张先履行抗辩权不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，不予支持。因此，反诉原告要求反诉被告支付拖欠的租金以及逾期未支付租金的违约金应当支持。关于2015年4月22日至7月11日期间原告仍占用了租赁物，在此期间内原告应当参照相应租金标准支付占有使用费。（4）关于谁违反了民事调解协议、调解协议的约定的问题。原、被告双方因履行租赁合同发生纠纷，经南城县公安局金山口派出所组织调解，双方于2014年1月21日达成民事调解协议，协议签订后，双方按照约定共同委托了江西求实司法鉴定中心对原告购置及装修的财产进行评估，该鉴定机构多次催告被告未能提供补充鉴定材料，于2014年6月30日出具了司法鉴定意见书。但被告不认可该鉴定意见，认为原告伪造装修工程合同、工程预算等鉴定材料，向公安机关报案，后经江西省公安司法鉴定中心鉴定，装修工程合同上“郑州鸿昆建筑装修工程设计有限公司”印章印文与公安机关合法提取的样本印章印文不是同一印章盖印形成。同时，2015年1月20日，原告向本院起诉被告，要求被告支付违约金和赔偿损失。在本案审理期间，双方当事人在南城县人民政府协调下于2015年4月22日再次达成调解协议，约定双方终止租赁合同，被告收回租赁房屋及租赁经营权，并就相关交接事宜进行了约定。本院认为，江西求实司法鉴定中心出具司法鉴定意见书后，双方当事人未按2014年1月21日民事调解协议的约定履行，不能完全归责于任何一方，且双方在2015年4月22日又再次达成调解协议，在此期间原告仍在继续经营，被告也没有因此遭受损失。同时，双方当事人再次达成调解协议，既是对对方的谅解，也在协议中重新约定了租赁合同终止时间和租赁标的物的交接时间。故对原、被告双方主张对方违反民事调解协议约定应支付200万元违约金的诉讼请求，均不予支持。关于反诉原告认为反诉被告违反2015年4月22日的调解协议应支付200万元违约金的问题。该调解协议第三条约定：“乙方（反诉被告）自己经营的货物由乙方在签订协议之日起至2015年5月22日内全部自行处理完毕。在2015年6月1日前甲方（反诉原告）必须来办理交接手续（即商场内可用硬件设施数量交接，双方在交接清单上签字认可）。如一方违反本条约定，违约一方须向对方支付违约金200万元，因其违约行为造成的其他损失另行计算”。从该条内容看，约定的是反诉原告需在2015年6月1日前来办理交接手续，反诉原告没有举证证实系反诉被告的原因导致其2015年7月11日才办理交接手续，故对反诉原告主张该200万元违约金的反诉请求，不予支持。关于原告主张的购置物品及装修损失如何认定的问题。按照双方当事人2014年1月21日民事调解协议的约定，原告购置的物品及装饰装修残值由被告享有，并向原告支付对价。之后，双方在协议履行期间发生争议。2015年4月22日，双方再次达成调解协议，就交接的时间作了明确，2015年7月11日，双方对南城新佳欣购物中心部分财产进行了清点并异地封存，同年7月28日被告将原告的装修拆除成毛坯状态。上述事实，证实了被告已经接收了原告的装饰装修残值物，并进行了实际处分，将装修残值物予以灭失。为此，被告应按照民事调解协议的约定向原告支付购置物品及装饰装修残值的对价即鉴定评估价。关于购置物品及装修残留物价值认定的问题。2014年1月21日协议签订当天，双方共同委托江西求实司法鉴定中心对南城新佳欣购物中心在租赁期间购置及装修的财产进行鉴定，于2014年6月30日出具赣求司[2014]资鉴字第1416号鉴定意见：1、签字盘点物的价值为人民币1,634,717.9元，无签字物品的价值为人民币79,730元。2、装修、硬件设施和设备造价（以下简称装饰装修残值）的剩余价值为人民币7,155,813元。鉴定意见中无签字的物品因双方未签字认可，本院对该部分的价值79,730元不予认定，对签字盘点物的价值1,634,717.9元予以认定。对装饰装修残值7,155,813元，被告认为原告提供的装修工程合同中郑州鸿昆建筑装饰工程设计有限公司印章是假的，该鉴定结论不能采信。本院认为，鉴定机构在接受委托后，实际派出了鉴定人员前往南城新佳欣购物中心进行了现场勘查和实物盘点，制作了现场笔录，并结合购物中心在2012年11月20日和2013年3月28日二次装修改造的情况以及委托人提供的装修工程合同、合同预算报价书等案件材料进行鉴定。鉴定方法为：对该购物中心装修的剩余价值采用重置成本法进行鉴定。被告虽提出异议，但是对装修工程合同的具体施工项目未提出明确异议，而原告进行装修是事实，鉴定机构也进行了现场勘查，被告未能提供证据证实鉴定机构勘查结论有误。江西求实司法鉴定中心和鉴定人员具有相应鉴定资质，鉴定程序合法，具有客观性，对装饰装修残值7,155,813元的鉴定结论应予采信。退一步讲，即便被告的异议合理，此时也应启动重新鉴定来确定残值，由于被鉴定物已经灭失，鉴定已经不能进行。从证据规则来讲：1、原告以赣求司[2014]资鉴字第1416号鉴定意见证实装饰装修残值，其已经完成了举证责任；2、被告提出异议，无论重新鉴定的举证责任归于谁，都可以启动重新鉴定来确定残值；3、被鉴定物由被告接收并实际控制，如果启动重新鉴定，应由被告提供被鉴定物；4、被告在诉讼过程中故意灭失被鉴定物，导致重新鉴定不能，其异议不能实现。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本案中被告持有被鉴定物并有意损毁导致鉴定不能，原告关于被鉴定物残值的主张依照该条规定也可以推定成立。综上，被告应按照民事调解协议的约定向原告支付装饰装修残值的对价即8,790,530.9元（即1,634,717.9元+7,155,813元）。关于原告主张的其他费用应否认定的问题。对于消防检测费18,000元、消防罚款60,000元均系原告进场装修后，在装修过程中产生的费用，对原告要求被告赔偿上述费用的诉讼请求不予支持。对于原告主张代被告垫付的鉴定费82,500元，因双方当事人共同委托鉴定，被告未交纳鉴定费，原告已经代被告垫付的鉴定费82,500元应由被告承担。原告对赔偿人工费、发电费损失18,450元的诉请表示放弃，应依法准予。对于租赁保证金300,000元、诚意保证金200,000元、租金预付款500,000元、购物卡10,000元、借款100,000元，共计1,110,000元，鉴于被告同意从租金中抵扣，本院予以准许。关于反诉原告主张的租金和占有使用费如何认定的问题。按照租赁合同约定和上文的分析与认定，自2012年9月1日起至2013年8月31日的租金为2,246,520元、2013年9月1日至2014年8月31日的租金为2,425,776元、2014年9月1日至2015年4月22日的租金为1,688,550元（即218,347元/月×7个月+218,347元/月÷30日×22日），原告应当支付以上租金合计6,360,846元。自2015年4月22日租赁合同终止至2015年7月11日双方移交之日，原告应当参照同期租金标准支付占有使用费合计574,980元（即218,347元/月×2个月+218,347元/月÷30日×19日）。故反诉原告主张的租金和占有使用费具有事实和法律依据，予以支持。反诉被告欠付反诉原告的租金为6,360,846元、占有使用费574,980元，合计6,935,826元，扣除反诉原告同意抵扣的1,110,000元后，反诉被告还应支付5,825,826元。反诉被告欠付租金的违约金计算至2015年6月30日为433,520元【即（1,123,260元-1,110,000元）×34个月×5.5%/年+1,123,260元×28个月×5.5%/年+1,212,888元×22个月×5.5%/年+1,212,888元×16个月×5.5%/年+1,310,082元×10个月×5.5%/年+873,388元×4个月×5.5%/年】。自2015年7月1日起的违约金以实际欠付租金为基数按照5.5%/年利率计算至付清之日为止。关于反诉原告主张的搬迁补偿款和拆除费用能否支持的问题。反诉原告主张由于反诉被告拖欠租金，致使合同解除，为使租赁物恢复原状，拆除成毛坯状态，2015年8月10日反诉原告支付了“南方家居”搬迁补偿款58万元，支付南昌信诺装饰有限公司拆除费用36万元，两项损失合计94万元，应当由反诉被告赔偿。本院认为，反诉原告主张的事实发生在其接收租赁物之后，其要求反诉被告赔偿损失无法律依据。另外，反诉原告仅提供了搬迁补偿协议书、南昌信诺装饰有限公司出具的证明和拆除装饰的照片，未提供相关款项支付凭据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故反诉原告应当承担举证不能的不利后果，对反诉原告该反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下：一、南城县中小企业创业园投资有限公司、南城县旺铺银三角商贸中心经营管理有限公司支付王军平、聂鹤成、王招新装饰装修残值损失8,790,530.9元，支付鉴定费82,500元，合计人民币8,873,030.90元；二、王军平、聂鹤成、王招新向南城县中小企业创业园投资有限公司、南城县旺铺银三角商贸中心经营管理有限公司支付租金和占有使用费计人民币5,825,826元；三、王军平、聂鹤成、王招新向南城县中小企业创业园投资有限公司、南城县旺铺银三角商贸中心经营管理有限公司支付至2015年6月30日的违约金计人民币433,520元，自2015年7月1日起的违约金以实际欠付租金为基数按照5.5%/年利率计算至付清之日为止；四、驳回王军平、聂鹤成、王招新的其他诉讼请求；五、驳回南城县中小企业创业园投资有限公司、南城县旺铺银三角商贸中心经营管理有限公司的其他反诉请求。上述款项限于本判决生效之日起十五日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费94,177元，由原告负担24,903元，被告负担69,274元；反诉受理费99,882元，减半收取49,941元，由被告负担25,920元，原告负担24,021元。上述案件受理费合计144,118元，由原告（反诉被告）王军平、聂鹤成、王招新负担48,924元，被告（反诉原告）南城县中小企业创业园投资有限公司、南城县旺铺银三角商贸中心经营管理有限公司负担95,194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院，并向江西省高级人民法院预交上诉案件受理费（预交上诉案件受理费账号：14×××42，户名：江西省高级人民法院，开户银行：中国农业银行南昌市象南广场支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判长 张 俐审判员 刘志军审判员 邹志伟二〇一七年三月十四日书记员 杨 甜