河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）豫法民三终字第082号
上诉人（原审原告）：三门峡市香山红叶饮食娱乐有限公司。住所地：三门峡市崤山路*号。
法定代表人：张永香，该公司董事长。
委托代理人：闫斌，河南言东方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：义马煤业集团股份有限公司。住所地：义马市千秋路*号。
法定代表人：武予鲁，该公司董事长。
委托代理人：刘可兵，河南刘．田律师事务所律师。
委托代理人：王星东，河南刘．田律师事务所律师。
原审第三人：河南渑池中迈铝电实业有限公司。住所地：渑池县城关镇会盟路中段，
法定代表人：尚灵周，该公司总经理。
上诉人三门峡市香山红叶饮食娱乐有限公司（以下简称香山红叶公司）与被上诉人义马煤业集团股份有限公司（以下简称义马煤业集团）、原审第三人河南渑池中迈铝电实业有限公司（以下简称中迈铝电公司）案外人执行异议之诉一案，香山红叶公司于2011年5月30日向河南省三门峡市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判决：一、依法中止本案标的的执行；二、依法保障香山红叶公司以5273650元债权顺延承包期冲抵租金。原审法院于2011年11月29日作出（2011）三民初字第36号民事判决。香山红叶公司不服，向本院提起上诉。本院于2012年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2012年5月31日公开开庭进行了审理。香山红叶公司的委托代理人闫斌，义马煤业集团的委托代理人王星东到庭参加了诉讼。中迈铝电公司经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年7月1日，香山红叶公司与中迈铝电公司签订《中迈铝电公司会盟大酒店整体承包协议》，就香山红叶公司承包会盟大酒店经营权达成如下协议：承包期五年，自2004年7月5日起至2009年7月4日止；承包金为每年80万元，协议签订前香山红叶公司先交100万元，经营半年之后再交100万元，两年之内交清剩余200万元等。协议签订后，香山红叶公司接管了中迈铝电公司拥有所有权的会盟大酒店。2004年9月2日，双方就前期遗留问题签订了《会盟大酒店整体承包补充协议》，约定：香山红叶公司代中迈铝电公司垫付的费用，以承包金抵顶，不能抵顶的合同期满后中迈铝电公司应如数返还香山红叶公司，若不能返还，香山红叶公司有权顺延承包期限等。该补充协议签订后，香山红叶公司于2004年9月25日在工商管理机关办理了注册号为4112212600053、名称为香山红叶公司渑池县会盟大酒店的营业执照。2004年10月9日，香山红叶公司与中迈铝电公司对正常经营中出现的实际问题，又签订了一份《会盟大酒店整体承包补充协议》，约定：中迈铝电公司下属单位在会盟大酒店的消费享受和中迈铝电公司一样的优惠条件，由中迈铝电公司统一结算；中迈铝电公司和下属单位在会盟大酒店的消费也折抵香山红叶公司应缴纳的承包金；在承包协议到期日半年以前，双方应对双方之间的经济往来进行结算，如果中迈铝电公司下欠香山红叶公司的款项低于十万元，双方同意承包期不再顺延；如果中迈铝电公司下欠香山红叶公司款项多于年承包金50%，依照2004年9月2日《补充协议》第四条第三款的约定，则承包期自然顺延；如果香山红叶公司下欠中迈铝电公司有款项，则应在结算后半年内按期付清，不能按期付清时，中迈铝电公司可取消香山红叶公司的优先承包权。2009年2月18日，中迈铝电公司与香山红叶公司签订一份《清欠协议》，主要内容是：基于中迈铝电公司与香山红叶公司账目结算后，中迈铝电公司截止协议签订时下欠香山红叶公司共计380万元整的事实，结合原《会盟大酒店整体承包协议》及两份《补充协议》，经协商达成如下协议：顺延承包期时间自2009年7月5日起至2014年7月4日止；承包金按原合同标准执行；香山红叶公司以中迈铝电公司所欠债务抵顶顺延承包期的承包金，本协议签订后至2009年7月4日止的消费也抵顶承包金，以最终结算为准多退少补，顺延的承包期届满后，双方之间的债权债务关系终结；顺延承包期内，中迈铝电公司在香山红叶公司消费应现付结算，优惠政策不变。2010年1月15日，三门峡市正平价格评估事务所根据香山红叶公司和中迈铝电公司的委托，对香山红叶公司就会盟大酒店改造和新建设施进行了价格评估鉴定，出具了三正鉴字（2010）第02号《会盟大酒店新建和改造项目价格评估鉴定结论书》，结论为：渑池会盟大酒店新建和改建项目在评估基准日鉴定价值为902940元。2010年元月15日，香山红叶公司及中迈铝电公司签订了一份《确认书》，确认：1、香山红叶公司就会盟大酒店改造及新建设施评估后净值902940元；2、2009年2月19日至2009年5月10日，中迈铝电公司欠香山红叶公司招待费总计570710元；3、中迈铝电公司欠香山红叶公司总款5273650元，本确认书具有债权凭证效力，不再另出票据，按2004年9月2日《补充协议》第四条第三款和2004年10月9日《补充协议》第二、三条执行。
2006年9月20日，义马煤业集团因与天津中迈投资（集团）有限公司、中迈铝电公司等返还投资款一案向原审法院提起诉讼，诉讼期间，义马煤业集团于2006年11月13日向原审法院提出财产保全申请，原审法院于2006年11月17日做出（2006）三民初字第85-1和第85-2号民事裁定，查封中迈铝电公司2950万元的财产，并于2007年1月19日对中迈铝电公司所有的会盟大酒店土地及房产进行了查封。2007年5月30日，原审法院作出（2006）三民初字第85号民事判决，判令天津中迈投资（集团）有限公司、中迈铝电公司等返还义马煤业集团投资款2500万元及利息。判决生效后，中迈铝电公司未自觉履行，义马煤业集团申请原审法院强制执行。原审法院于2007年9月17日向河南省渑池县国土资源管理局送达了（2007）三执字第48号协助执行通知书，要求该局继续协助查封会盟大酒店所占土地，又于2008年7月15日作出了（2008）三法执字（2007）第48-1号裁定书，裁定将“会盟大酒店的房产及其附属设施（以评估报告项目为准），以第二次拍卖流拍价2460万元的价格交义马煤业集团抵偿债务。”该裁定于2008年7月16日送达义马煤业集团，于2009年5月15日送达中迈铝电公司。2009年7月17日，香山红叶公司向原审法院提交了《案外人执行异议书》，以其对会盟大酒店享有租赁权为由提出执行异议，请求中止执行，保障香山红叶公司租赁权的行使。申请中止执行的主要理由是：一、香山红叶公司对会盟大酒店享有继续经营的权利；二、香山红叶公司与中迈铝电公司签订的《会盟大酒店整体承包协议》名为承包实为租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则，不管会盟大酒店的所有权是否发生变化，香山红叶公司都对会盟大酒店拥有合法的租赁使用权；三、执行会盟大酒店可能引发260多人失业等社会问题。2010年12月29日，原审法院作出了（2010）三法执字（2007）第48复字第1号裁定书，以“抵偿裁定是对执行标的物的所有权依法处分”，“案外人主张对会盟大酒店继续承包的权利是对执行标的主张承包经营权”，两者不属同一法律关系为由，驳回了香山红叶公司的异议。2011年5月30日，香山红叶公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，提起了案外人执行异议之诉。
原审法院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，香山红叶公司与中迈铝电公司签订的《中迈铝电公司会盟大酒店整体承包协议》约定的租赁期为2004年7月5日起至2009年7月4日止。在租赁期内，原审法院于2006年11月17日依法做出（2006）三民初字第85-1和第85-2号民事裁定，并于2007年1月19日依法查封了会盟大酒店房产及其所占用的土地。后又裁定将该租赁物及其土地交义马煤业集团抵偿债务，该执行行为并无不当。香山红叶公司与中迈铝电公司于2009年2月8日签订的《清欠协议》约定用香山红叶公司对中迈铝电公司拥有的380万元债权抵顶承包金顺延承包期至2014年7月4日，双方于2010年1月15日签订的《确认书》约定用香山红叶公司对中迈铝电公司拥有的共计5273650元债权抵顶承包金顺延承包期，两次约定均在原审法院查封和执行该租赁物及其土地之后，不能作为对抗原审法院执行会盟大酒店所有权的理由。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回香山红叶公司的诉讼请求。案件受理费48714元，由香山红叶公司承担。
香山红叶公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实及适用法律错误。香山红叶公司和中迈铝电公司约定顺延租赁期的合同生效时间应是2004年9月2日。2004年9月2日，香山红叶公司和中迈铝电公司就前期遗留问题签订《会盟大酒店整体承包补充协议》，该协议第4条第3款明确约定：“香山红叶公司代为中迈铝电公司垫付的费用，以承包金抵顶，不能抵顶的合同期满后应如数返还，若不能返还，香山红叶公司有权顺延承包期限。”2004年10月9日双方又签订《会盟大酒店整体承包补充协议》，再一次确认了这一约定。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条第一款、第四十四条的规定，本案约定顺延租赁期的合同生效时间应是2004年9月2日，原审认为2009年2月8日的《清欠协议》和2010年1月15日的《确认书》才约定了顺延租赁期是错误的。《清欠协议》和《确认书》是对《会盟大酒店整体承包补充协议》第四条第三款具体欠款数额和具体延期时间的核算和确认，并不是租赁延期的新约定。原审法院以这两份文书签订于法院查封和执行之后驳回香山红叶公司的诉讼请求没有法律依据。二、从公平、公正及稳定社会角度出发，应支持香山红叶公司的合法诉求。香山红叶公司和中迈铝电的协议发生于义马煤业集团债权之前；义马煤业集团的债权还有其它救济途径；支持香山红叶公司的诉求有利社会稳定。请求撤销原审判决，改判支持香山红叶公司的诉讼请求。
义马煤业集团无书面答辩意见。庭审时辩称：原审法院认定香山红叶公司与中迈铝电公司顺延承包期间的约定发生于租赁物被查封之后正确，该约定不能成为对抗被执行人债权的理由；义马煤业集团对中迈铝电公司的债权已经法院判决确认并已实现，香山红叶公司对中迈铝电公司的债权尚处于不确定状态；义马煤业集团的债权即使有其他实现途径，也不妨碍法院执行债务人中迈铝电公司所有的会盟大酒店抵偿债务；有利稳定不是终止执行的法定理由。请求驳回上诉，维持原判。
中迈铝电公司未陈述意见。
根据当事人的诉辩意见，并征询当事人意见，本院确定本案二审的争议焦点为：香山红叶公司的执行异议能否成立。
本院经审理查明的事实与原审法院判决认定事实一致。
本院认为：原审法院依据生效的该院（2006）三民初字第85号民事判决，作出（2008）三法执字（2007）第48-1号民事裁定，将属于中迈铝电公司所有的渑池会盟大酒店的房产及其附属设施，以第二次拍卖流拍价2460万元交义马煤业集团抵偿债务符合法律规定，该执行行为并无不当之处。香山红叶公司主张的是对会盟大酒店的承租权，原审法院执行处分的是会盟大酒店的所有权，二者不是同一权利，承租权不能对抗所有权，故香山红叶公司请求停止执行本案标的的异议不能成立，本院不予支持。香山红叶公司主张的顺延承包期冲抵租金问题，属于其与中迈铝电公司之间的纠纷，并非本案审理的范围，香山红叶公司可另行解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48714元，由上诉人三门峡市香山红叶饮食娱乐有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵玉香
代理审判员 郑 征
代理审判员 魏彩莲
二〇一二年十二月八日
书 记 员 江 辉