江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5094号
上诉人（原审被告）南京顺天实业有限公司，住所地南京市鼓楼区定淮门12号。
法定代表人张宇权，该公司董事长。
委托代理人宋庚，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京宏皓餐饮有限公司，住所地南京市秦淮区七里街96号二楼。
法定代表人朱静，该公司总经理。
委托代理人王涛，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人南京顺天实业有限公司（以下简称顺天公司）因与被上诉人南京宏皓餐饮有限公司（以下简称宏皓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第2972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人顺天公司的委托代理人宋庚，被上诉人宏皓公司的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏皓公司原审诉称，宏皓公司为经营蓝湾咖啡店需要，于2010年7月23日由宏皓公司法定代表人朱静与顺天公司订立《房屋租赁合同》，约定顺天公司将本市秦淮区七里街96号世界之窗金融产业园201-203，212，305，206室房屋（以下简称诉争房屋）出租给宏皓公司使用，租期9年，至2019年10月31日止。合同签订后，宏皓公司经顺天公司允许，对承租房屋进行了装修，随后开始营业。租赁期间，宏皓公司正常履行了交付租金的义务。2012年1月和2月，宏皓公司所承租房屋的所有权人南京地灵房地产开发公司（以下简称地灵公司）书面通知宏皓公司，因顺天公司未能全面、适当地履行合同，地灵公司解除与顺天公司的房屋租赁合同，并建议宏皓公司不要向顺天公司支付租金。随后，顺天公司便对宏皓公司承租房屋采取了强行封锁大门等措施，致使宏皓公司无法正常经营，宏皓公司设立的店面门头也被拆除。宏皓公司因此蒙受了装修费、加盟费、经营收益等一系列重大经济损失。宏皓公司认为，顺天公司作为房屋的转租人，有义务保证转租合同期间宏皓公司对承租房屋的占有、使用。然而，由于顺天公司的原因，房屋所有权人解除出租合同，进而导致宏皓公司、顺天公司之间转租合同的终止，并最终导致宏皓公司无法开展经营活动。顺天公司的行为已构成严重违约，对因此给宏皓公司造成的直接损失和可得利益损失，顺天公司均应给予赔偿。综上，宏皓公司特诉至贵院，请求判令：1、顺天公司赔偿宏皓公司装修及设备损失1110290元；2、顺天公司返还宏皓公司房屋使用押金100000元；3、顺天公司赔偿宏皓公司加盟损失费130000元；4、顺天公司赔偿宏皓公司经营损失540000元；5、顺天公司承担本案诉讼费、评估费。
顺天公司原审辩称，一、经地灵公司同意，顺天公司将诉争房屋转租给宏皓公司，宏皓公司、顺天公司之间的房屋租赁合同合法有效。虽然顺天公司与地灵公司之间的租赁合同解除，但依据合同相对性原则，宏皓公司、顺天公司之间的租赁合同并不当然解除。地灵公司及顺天公司从未要求宏皓公司腾房，事实上，宏皓公司一直长期占有并使用诉争房屋，宏皓公司完全可以享受装饰装修产生的价值，继续生产经营。宏皓公司基于合同主张损失赔偿，毫无法律依据。二、由于宏皓公司不履行报建义务，违反城乡规划法，宏皓公司成立半年内，排烟管道两次遭城管拆除，导致其无法使用厨房设备进行正常的餐饮经营活动。宏皓公司的损失系宏皓公司不具备经营能力而产生的，与顺天公司无关。三、宏皓公司基于违约要求顺天公司赔偿直接利益和可得利益损失，但顺天公司不存在任何违反租赁合同约定的行为。退一步讲，即使顺天公司存在宏皓公司所说的违约行为，但这种违约行为并没有妨碍宏皓公司继续使用诉争房屋，直到今日，宏皓公司一直占有并使用诉争房屋。根据最高院司法解释的规定，宏皓公司无权要求顺天公司赔偿剩余租期内的装饰装修物的残留价值及经营损失。综上，请求法院驳回宏皓公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，本市秦淮区龙蟠中路七里街96号房屋，系南京市秦淮区教育局通过相关手续审批扩建，由地灵公司承建。2010年7月29日南京市规划局出具建设工程规划验收合格书。南京市秦淮区教育局授权地灵公司对该房屋出租并收取相应费用。
2009年12月28日，地灵公司与顺天公司签订《房屋租赁合同》，约定地灵公司将本市秦淮区七里街96号房屋出租给顺天公司使用，租期为12年，自2010年7月1日起至2022年6月30日止。租赁期间，顺天公司有权分割出租该房屋，地灵公司在有关手续上积极配合。2010年7月23日，顺天公司（甲方）与叶登飞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方使用，租期为9年，自2010年11月1日起至2019年10月31日。年租金为846000元，乙方按季度支付。合同签订时，乙方须交纳房屋设备使用押金100000元。合同签订后，甲、乙双方按约履行，乙方将诉争房屋装修后用于经营蓝湾咖啡店。2011年4月2日，宏皓公司经工商部门核准成立，法定代表人为朱静。宏皓公司成立后，顺天公司所持有的《房屋租赁合同》乙方一栏加盖了宏皓公司的印章。据宏皓公司所述，朱静与叶登飞系合伙关系。
2012年2月1日，地灵公司向七里街96号各承租户发出《告各位承租户书》，内容为：“我公司是成教中心大厦承建方和出租人。2009年12月28日，我公司与南京顺天实业有限公司签订《房屋租赁合同》，将秦淮区七里街96号22472m2房屋出租给南京顺天实业有限公司。现因南京顺天实业有限公司未全面、适当地履行合同，我公司决定依法解除租赁关系。为保障各位承租户的合法权益，现将有关事项告知如下：1、建议各位承租户从即日起停止向南京顺天实业有限公司支付房屋租金。否则，由此造成的经济损失由各承租户自行承担。2、请各位承租户于2012年2月17日前，持营业执照、租赁合同、租金交付凭证及发票等材料，至我公司资产管理科进行登记申报。”
自2012年1月15日起，宏皓公司未再向顺天公司支付租金，并于同年2月底停止经营，但相关设备未予迁出。地灵公司发出《告各位承租户书》后，宏皓公司向地灵公司进行了登记申报，但与地灵公司未协商重新签订房屋租赁合同。
2012年2月，地灵公司以顺天公司违反合同约定为由，向法院提起诉讼，要求法院判决解除双方于2009年12月28日签订的《房屋租赁合同》，顺天公司返还承租的房屋、车位等。该案原审法院作出判决后，顺天公司不服，上诉于南京市中级人民法院。2012年6月28日，顺天公司与地灵公司在南京市中级人民法院达成调解协议：一、解除地灵公司与顺天公司于2009年12月28日签订的《房屋租赁合同》；二、顺天公司于调解书生效后十日内将其承租的南京市秦淮区七里街96号房屋、车位归还地灵公司；……
另查明，2010年8月8日，朱静就其使用“蓝湾咖啡店”商标，在七里街96号经营事宜与姬永宁签订《蓝湾咖啡连锁加盟合同》，并于同日向姬永宁支付人员培训辅导费4万元及六年的品牌使用费12万元。
另，本案诉讼中，经宏皓公司申请，原审法院委托江苏五星资产评估有限公司以2012年3月1日为基准日，对七里街96号蓝湾咖啡店内的房屋装修损失和设备市场价值进行评估。2014年1月23日，江苏五星资产评估有限公司出具资产评估报告书，评估结论为1060290元，其中，装修损失价值为854540元，设备价值为205750元。在该评估报告中，江苏五星资产评估有限公司以未见实物为由（门头已被拆除），未对宏皓公司主张的门头损失进行评估，
上述事实，有宏皓公司、顺天公司陈述以及《房屋租赁合同》、门头图片、告各位承租户书、《蓝湾咖啡连锁加盟合同》、收据、授权书、商标注册证、强制拆除决定书、资产评估报告书、水电费明细单等在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。本案宏皓公司、顺天公司所签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。作为出租人，顺天公司有保证房屋适租的义务。因顺天公司与地灵公司之间的纠纷，双方于2012年6月28日解除了2009年12月28日签订的《房屋租赁合同》，并在民事调解书中确认：顺天公司于调解书生效后十日内将其承租的南京市秦淮区七里街96号房屋、车位归还地灵公司。该调解书生效后，顺天公司未协助宏皓公司与地灵公司重新签订房屋租赁合同，故上述调解书所确认的交还房屋行为应认定为腾空交付。基于该调解书约定，顺天公司在2012年7月8日之后（该调解书生效十日后）已无法继续履行其与宏皓公司之间的租赁合同，对于宏皓公司而言，顺天公司已构成违约。现合同终止，顺天公司应退还宏皓公司押金，并依法应当承担违约责任。
依据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，宏皓公司与顺天公司之间的合同因顺天公司的违约行为而终止履行，宏皓公司主张装修损失于法有据，原审法院予以支持。鉴于顺天公司与地灵公司之间的《房屋租赁合同》于2012年6月28日解除，在双方约定的顺天公司交还房屋时间届至之前，顺天公司与地灵公司均无妨碍宏皓公司经营的行为，宏皓公司可以依据合同正常经营。故宏皓公司虽于2012年底自行停止经营，但计算其装修损失的时间节点应为2012年7月8日。因评估机构以2012年3月1日为基准日，评估装修损失价值为854540元，原审法院对计算该损失的成新率适当降低约5%，酌定宏皓公司的装修损失为790000元。
关于蓝湾咖啡店内的设备，应由宏皓公司自行清走，宏皓公司要求顺天公司赔偿缺乏依据，原审法院不予支持。
另外，法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，自地灵公司发出《告各位承租户书》以及地灵公司与顺天公司解除房屋租赁合同后，宏皓公司均未采取积极的态度，争取与地灵公司协商重新签订合同，或采取其他措施防止损失的扩大。相反，宏皓公司在地灵公司与顺天公司之间合同尚未解除的情形下，就自行停止经营，造成损失扩大，其经营损失和加盟费损失应自行承担。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：1、南京顺天实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿南京宏皓餐饮有限公司装修损失790000元。2、南京顺天实业有限公司于判决生效之日起十日内退还南京宏皓餐饮有限公司押金100000元。合并执行以上两条，南京顺天实业有限公司于判决生效之日起十日内支付宏皓公司南京宏皓餐饮有限公司890000元。3、驳回南京宏皓餐饮有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费24960元，评估费15000元，合计39960元，由宏皓公司负担15000元，顺天公司负担24960元。
上诉人顺天公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同因上诉人与出租人地灵公司之间的租赁合同解除而解除，没有任何法律依据。上诉人与地灵公司的租赁合同与上诉人、被上诉人的转租合同毕竟是两个独立的合同，出租人地灵公司并非转租合同的当事人。因此，地灵公司与上诉人之间的租赁合同解除，不等于上诉人与被上诉人之间的租赁合同突破合同相对性原则，直接自动解除。被上诉人因无经营能力及收入来源，不能按时缴纳租金，构成违约，导致合同的解除。从地灵公司的谈话笔录表明，被上诉人从未向地灵公司进行申报，原审对该事实认定错误。二、在上诉人与地灵公司解除房屋租赁合同后，被上诉人的承租权未受到任何妨碍，被上诉人一直合法占有并使用该房屋，被上诉人能够完全享用附合的装饰装修物价值。因此，根据最高人民法院的司法解释，被上诉人无权要求上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。三、原审评估程序违法。在未通知上诉人的情况下，江苏五星资产评估有限公司径直进行现场勘查，并根据未经上诉人质证过的现场装修得出鉴定结论。该评估报告无效，不能作为本案的判决依据。
综上，请求二审法院撤销原判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担本案的诉讼费用及评估费用。
被上诉人宏皓公司要求维持原判决。
二审中，双方当事人对原审查明事实不持异议，本院予以确认。
审理中，上诉人提出原审法院漏查了被上诉人对涉案标的装修未经过上诉人顺天公司审核批准的事实。被上诉人认为其装修经过上诉人的审核批准。双方合同中明确约定租赁物作为“蓝湾咖啡店”使用，其装修符合经营“蓝湾咖啡店”的需要，同时，上诉人也在“蓝湾咖啡店”外观效果图上签字同意；其次，原审也查明，上诉人与被上诉人的合伙人叶登飞曾经于2010年10月26日签订的《房屋租赁补充协议》，该协议中已经约定免去被上诉人自2010年10月15日起的三个月装修期的房租，由此可见，当时装修时，上诉人是明知和同意的，且是经过双方协商才免去了装修期房租的。
另，上诉人经庭审中阅卷，对其在原审中第三次开庭时，其要求变更诉讼请求为：确认双方的合同已于2014年解除的事实不持异议。
本案二审中，双方当事人主要争议焦点：1、双方合同解除的主要原因及其归责；2、被上诉人对涉案标的的装修有无经过上诉人的同意；3、鉴定单位鉴定程序是否违法，能否作为处理本案损失的依据。
关于第一个问题。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案中，上诉人身份既是承租人又是出租人，作为出租人，上诉人既要保证房屋适租，又要承担房屋权利瑕疵的担保责任。因上诉人作为承租人与出租人地灵公司之间因房屋租赁合同的履行产生纠纷，双方之间的租赁合同于2012年6月28日经法院调解解除，该调解书明确：上诉人于调解书生效后十日内将其承租的南京市秦淮区七里街96号房屋、车位归还地灵公司。换言之，上诉人作为出租人的基础法律关系已不复存在，导致其转租的房屋存在权利瑕疵，该权利瑕疵在此后亦未得到补正，故其与次承租人即本案被上诉人之间的房屋租赁合同，因履行不能而解除，其责任应由上诉人承担。上诉人上诉主张是被上诉人未及时缴纳租金，导致双方合同解除的理由，因依据不足，本院不予采信。
关于第二个问题。本院认为，从本案查明事实看，首先，双方租赁合同中明确被上诉人承租房屋即用作“蓝湾咖啡店”，被上诉人的装修符合经营“蓝湾咖啡店”的需要，即符合双方合同的约定；其次，上诉人已经在双方相关协议中约定免去被上诉人自2010年10月15日起的三个月装修期的房租。由此可见，当时被上诉人装修时，上诉人是明知且同意，上诉人主张被上诉人装修未经其同意，与事实不符，对此意见，本院不予采纳。
关于第三个问题。本院认为，经查，原审法院委托的鉴定机构经过江苏省高级人民法院年审，并领有年审证书，具有相应的鉴定资质，上诉人认为鉴定机构资质存在问题的意见，本院不予采信。在鉴定机构召集双方当事人去现场勘验时，电话通知上诉人的法务人员，但上诉人既未能去现场配合勘验，亦未说明合理的理由，故其认为鉴定程序违法，没有相应的事实予以佐证。该鉴定报告已经过庭审质证，故应当作为本案事实认定的依据，原审法院对于鉴定报告的采纳，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费24960元，由上诉人顺天公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一五年二月十二日
书 记 员 罗程允