广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2492号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘福垣，住广东省增城市。
委托代理人：陈龙，广东兆广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：龚展华，住广东省增城市。
委托代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。
上诉人刘福垣因与被上诉人龚展华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年5月6日，龚展华（甲方）与刘福垣（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定如下：“……一、租赁标的及房屋位置甲方将位于广东省广州增城市朱村街朱村大道中256－2号一栋首层（自编01号）、（自编10号）铺位二间各约50平方，二层、三层1200平方及256－3号一栋二层北面约245平方的房屋给乙方使用。二、租赁期限本合同租赁期为八年，即从2014年6月30日至2022年6月30日。期满后如需续约，乙方必须提前叁个月通知甲方，在同等条件下乙方有优先权。三、租金及付款方式1、租金：第一年年租金人民币贰拾玖万柒仟肆佰贰拾元正（￥297420.00元），月租金人民币贰万肆仟柒佰捌拾伍元正（￥24785.00元）……2、付款方式：租金按月缴交，并执行先交租后使用的原则，规定每月3日前乙方缴清当月租金，不得拖欠，逾期壹个月不交，则视为违约，甲方有权终止合同，除没收保证金外，并追收拖欠的水、电费及租金。四、双方权利义务：……4、合同期内，乙方自行办理工商营业执照及其它证照，必须依法经营和纳税，自负盈亏。……五、违约责任：1、乙方如不按期上交租金，在超过应缴款期限壹个月仍未向甲方缴清租金的，视为乙方违约，甲方有权终止合同，同时没收乙方的保证金，并追收乙方所欠的租金及经营期内的水、电费的欠款。……3、合同期内，如乙方单方提前终止合同，视为违约，甲方不返还保证金以作违约金。甲方单方提前终止合同，甲方双倍返还乙方保证金作为违约金。……六、其他约定事项：……2、双方签订本合同的同时，乙方须向甲方缴交人民币伍万元正（￥50000.00元）保证金，此保证金在合同执行完毕双方结清数目后，甲方无息退还给乙方。……”。同日，龚展华将涉案房屋钥匙交付给了刘福垣，刘福垣依约向龚某甲支付了保证金50000元。
2014年7月11日，刘福垣通过邮寄方式向龚展华发出《解除合同通知书》，该邮件于2014年7月12日投递并签收。《解除合同通知书》载明内容为“龚展华：2014年5月6日，我与你签订了《租赁合同》，……合同签订后，我于2014年5月6日向你交纳了50000元租屋保证金，并等待接收租赁房屋进行餐厅经营。经我多次催促，你始终未能提供租赁房屋的产权证明、建设用地许可证明、建设工程规划许可证明及办理消防验收等能够保证租赁房屋投入经营使用的资料。基于上述情况，2014年6月27日我与你口头商定终止我们双方于2014年5月6日签订的《租赁合同》，但至今你仍未向我退还50000元租屋保证金。你的行为已导致我当初签订合同的商业目的无法实现，投资经营计划受到重大影响，经济损失巨大。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，我现通知你上述《租赁合同》即日起解除。专此通知。”2014年7月14日，刘福垣再次以邮寄方式将涉案房屋的房门钥匙寄给了龚展华，龚展华于7月15日收到刘福垣所寄邮件。
2014年8月18日，龚某乙作出一份《声明》，载明：“位于增城市朱村街朱村大道中256号（包括256-1、256-2、256-3）房屋是我与龚展华共有。龚展华经我同意与刘福垣于2014年5月6日签订租赁合同。”
2013年10月22日和25日，增城市朱村街朱村社区居民委员会、增城市国土资源和房屋管理局朱村国土资源管理所、增城市朱村街道办事处规划建设办公室、增城市城市管理综合执法局共同填发《朱村街房屋用电报装调查表》，同意龚展华办理位于朱村大道中256-1号房的用电申请。2014年6月3日，增城市朱村街朱村社区居民委员会和增城市朱村街道办事处规划建设办公室填发《增城市建筑工程竣工时间审核表》，记载个人姓名是龚某乙，建筑地址广州市增城朱村街朱村大道中256-2号，建成时间为2008年9月。“业主单位或所属村（居）委提供的基本情况”一栏记载“所申报建筑物共1栋，商业楼A1为1幢3层，占地面积510平方米，建筑面积1631.7平方米；此建筑于2009年5月1日前建成。现用作商业楼（首至三层均为商业楼）。现用作商业楼。”，并加盖了“同意申请”及“增城市朱村街朱村社区居民委员会”的印章。“政府相关职能部门审核意见”一栏记载“情况属实，该栋建筑可用作商业楼”，并加盖了增城市朱村街道办事处规划建设办公室的印章。
原审法院另查明：龚某乙与龚展华为父子关系。
2014年7月16日，刘福垣向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认刘福垣与龚展华于2014年5月6日签订的《租赁合同》已于2014年7月12日解除；二、龚展华向刘福垣返还50000元保证金；三、本案的诉讼费由龚展华承担。龚展华反诉请求判令：一、刘福垣支付2014年7月的租金24785元；二、本案的反诉费由刘福垣承担。原审审理过程中，一、刘福垣和龚展华均表示，《租赁合同》是双方的真实意思表示。二、刘福垣陈述，在签订涉案合同前，其未向龚展华了解清楚涉案房屋有无产权证、建设规划和消防证等情况；签订涉案合同当天，其收到龚展华交来涉案房屋的钥匙，但从未使用过涉案房屋；涉案合同中虽未约定龚展华必须向其提供产权证、规划建设许可证和消防证，但其租赁涉案房屋经营餐饮必须要龚展华配合出示相关证件才能办理营业执照；鉴于龚展华无法提供涉案房屋的上述证件，导致合同无法履行；其认为涉案房屋属于违章建筑，涉案合同应属无效。三、龚展华陈述，位于增城市朱村街朱村大道中256号房屋包括1至3栋，1至3栋的门牌号是龚某乙自编；涉案房屋的权属人是其与龚某乙，没有办理产权证书，但已经过规划报建；龚某乙同意其出租涉案房屋；刘福垣承租涉案房屋前是知道涉案房屋的相关情况，且涉案合同第4条已明确了涉案房屋的情况；涉案合同中没有明确约定其有义务向刘福垣提供产权证、规划建设许可证和消防证，合同中已明确约定刘福垣须自行承担办理营业执照的责任；其从未与刘福垣口头协商过解除合同；若法院认定涉案合同有效，对于刘福垣要求确认涉案合同于2014年7月12日解除的诉请没有意见。四、龚展华为证明涉案房屋可以办理营业执照的事实，提供了编号为增临场所朱字使（2014）130号《临时经营场所使用证明》佐证。该证明记载广州市增城国操商店使用朱村街朱村大道中256-2号第二卡商铺可临时作为生产（经营）性场所使用。刘福垣对该证明的真实性、合法无异议，主张与本案无关。
原审法院于2014年9月10日分别向增城市城乡规划局、增城市人民政府朱村街道办事处发函了解涉案房屋是否办理了报建手续等问题。增城市城乡规划局于2014年9月12日作出增规（2014）1927号《关于对“原告刘福垣诉被告龚展华房屋租赁合同纠纷一案相关房屋规划报建情况”的复函》，内容为未查到位于增城市朱村街朱村大道中256-1号、256-2号、256号-3号房屋的相关报建情况，上述房屋未曾取得《建设工程规划许可证》。2014年10月9日，增城市人民政府朱村街道办事处作出《关于［案号：（2014）穗增法民三初字第814号］一案的复函》，载明：“……龚国操申请报建房屋位于增城市朱村街朱村大道中256号，该房屋土地由龚国操于1995年向原朱村镇政府下属单位增城市朱村镇经济发展总公司购得，目前未办理国有土地使用证。屋主龚某乙于2014年5月申请办理报建，建房图纸送我街规划建设办审核，建设办原则上同意其报建申请。该房屋申请报建四层，总建筑面积为3096平方米，建成后用作商住。附件中的《增城市建筑工程竣工时间审核表》并非由我街规划建设办制作，在办理消防报批时需我街规划建设办加具审核意见，但不属于报建登记手续。房屋建成后需到我街规划建设、城建部门进行房屋验收，经验收合格后，供水、供电、电信、广播电视、工商及我街相关职能部门方可给予办理水、电、通信等报装业务及相关证照手续。房屋其中256-1号、256-2号申请过《临时经营场所使用证明》，经营项目分别为256-1号：制售中餐；256-2号：批发、零食粮油、饮料、预包装食品、烟、酒。申请经营的面积不详。此复。”刘福垣对上述两份复函的真实性、合法性、关联性均无异议，由此证明涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦没有办理报建，关于涉案合同的是否有效由法院认定，刘福垣坚持第一项诉讼请求。龚展华对上述两份复函的真实性、合法性、关联络性均无异议，证明了涉案房屋的权属及合法来源，涉案房屋可用于商业用途，且涉案房屋经朱村街道办事处建设办同意报建，由此说明涉案房屋属于合法建筑。
原审法院认为：本案争议焦点为刘福垣与龚展华于2014年5月6日签订的《租赁合同》是否有效？增城市人民政府朱村街道办事处出具的复函显示，位于增城市朱村街朱村大道256号房屋的土地是龚国操于1995年向原朱村镇政府下属单位增城市朱村镇经济发展总公司购得，于2014年5月申请报建，经朱村街道办事处规划建设办审核，同意其报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案房屋业经朱村街道办事处规划建设办批准建设，不存在刘福垣主张的合同无效情形；同时，根据龚展华提供的证据显示，龚某乙对龚展华出租涉案房屋的行为并未表示反对，且刘福垣和龚展华均确认《租赁合同》是其真实意思表示，故刘福垣与龚展华于2014年5月6日签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应按法律规定和合同约定履行义务。刘福垣已于2014年7月11日向龚展华发出了《解除合同通知书》，龚展华亦承认于2014年7月12日收到了该通知，且对于刘福垣要求确认《租赁合同》于2014年7月12日解除的诉请不持异议，故刘福垣的该项诉请，原审法院予以支持。《租赁合同》第二条约定租赁期限从2014年6月30日起算；第三条第2款约定，租金按月缴交，先交租后使用，刘福垣于每月3日前缴清当月租金。根据原审法院查明的事实，刘福垣于签订合同当天已收到涉案房屋的钥匙，表明龚展华已履行了房屋交付义务，故刘福垣应依约向龚展华支付租金。鉴于刘福垣承租后并未依约向龚展华支付租金，现龚展华反诉请求判令刘福垣支付租金，合理合法，原审法院予以支持。鉴于双方签订的《租赁合同》已解除，且刘福垣已于2014年7月14日交回涉案房屋的钥匙给龚展华，故刘福垣应向龚展华支付2014年6月30日至7月14日止的租金12392.50元（24785元／月÷30日×15日）。关于刘福垣主张龚展华返还50000元保证金的问题。刘福垣以龚展华未提供产权证明、建设规划许可证和消防证等致其无法办理营业执照及其他执照为由，主张龚展华存在违约。为此，龚展华提供《临时经营场使用证明》，证明涉案房屋可以办理营业执照。原审法院认为，《租赁合同》第四条第4款约定由刘福垣自行办理工商执照。根据增城市人民政府朱村街道办事处出具的复函显示，朱村街朱村大道中256号房屋中的256-1、256-2号曾申请过《临时经营场所使用证明》，表明涉案房屋是可以办理相关证照以及营业执照。故刘福垣主张龚展华存在违约，理据不充分，原审法院不予采纳。根据《租赁合同》第五条第3款约定，合同期内，如刘福垣单方提前终止合同，视为违约，龚展华不返还保证金以作违约金。现刘福垣已向龚展华提出解除涉案合同，是单方终止合同的行为。为此，龚展华抗辩不同意返还保证金50000元，符合合同上述约定，原审法院予以采纳。刘福垣要求判令龚展华返还保证金50000元，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出如下判决：一、确认刘福垣与龚展华于2014年5月6日签订的《租赁合同》于2014年7月12日解除；二、刘福垣于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金12392.50元给龚展华；三、驳回刘福垣的其他诉讼请求；四、驳回龚展华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1150元，由刘福垣负担1050元，龚展华负担100元；反诉案件受理费210元，由龚展华负担105元，刘福垣负担105元。龚展华已预交受理费210元，除应由龚展华负担的案件受理费205元，其余的5元原审法院不予退回，由刘福垣履行上述判决义务一并径付给龚展华。
上诉人刘福垣不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院依法撤销原审判决，确认租赁合同无效，改判被上诉人向上诉人返还50000元保证金。理由：一、一审法院裁判文书敷衍了事，不透明不公正不公平。在租赁合同的效力问题上，引用大量法条，最后认定有效，没有充分的论述，这一认定结果非常突兀，给当事人造成严重的不透明、不公正、不公平之感。二、根据一审法院向增城市城乡规划局和增城市人民政府朱村街道办事处调查的涉案房屋是否履行报建手续的证据，足以证明上诉人与被上诉人于2014年5月6日签订的《租赁合同》无效，一审法院认定《租赁合同》有效属于认定错误。1、涉案房屋未办理国有土地使用证、未取得建设工程规划许可证、未经增城市城乡规划局报建审批，且在一审法庭辩论终结前仍未取得。屋主龚某乙于2014年5月申请办理报建，《增城市建筑工程竣工时间审核表》并非由该街规划建设办制作，在办理消防报批时需该街规划建设办加具审核意见，但不属于报建登记手续。房屋建成后需到该街规划建设、城建部门进行房屋验收，经验收合格后，供水、供电、电信、广播电视、工商及该街相关职能部门方可给予办理水、电、通信等报装业务及相关证照手续。2、《临时经营场所使用证明》不属于建设工程规划许可证或主管部门批准建设手续。《临时经营场所使用证明》只是属地街道对临时经营场所的备案管理，无论从发证的权限、行政层级及效力来讲，办事处明确复函说明《增城市建筑工程竣工时间审核表》并非由该街规划建设办制作，在办理消防报批时需该街规划建设办家具审核意见，但不属于报建登记手续。三，被上诉人一审中提交的《临时经营场所使用证明》，最早的发证日期是2012年12月19日，房屋使用人是广州市增城朱村食为上快餐厅。该日期甚至早于被上诉人提交报建材料的日期2014年5月。因此，我方有理由相信被上诉人提供的《临时经营场所使用证明》属于其通过虚假材料获取的文件，与事实不符。三、《租赁合同》无效的责任完全在被上诉人，被上诉人依法应当返还上诉人50000元保证金并赔偿上诉人的损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人龚展华辩称：同意一审判决，上诉人上诉事实和理由不符合法律规定，涉案合同合法有效，请求二审维持一审判决。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，二审争议焦点与原审焦点一致，同样为租赁合同效力争议。原审判决已经对认定合同效力的事实依据和法律依据充分引用和论述。相关部门出具的《临时经营场所使用证明》及《增城市建筑工程竣工时间审核表》，证明涉案租赁物已经申请建设和可用于经营用途的事实。上述文件是否违反行政规范，不是本案审理范围。上诉人坚持以原审证据不能证明符合法律规定的的合同有效条件，本院不予采纳。上诉人提出合同无法履行的理由也缺乏证据支持。由于上诉人不继续履行合同的理由不能成立，故其申请退回保证金的请求，原审法院不予支持，并无不当。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1360元，由上诉人刘福垣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年五月十二日
书 记 员 陈 迪