江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9568号
上诉人（原审被告）：李美琳。
委托诉讼代理人：吕秋华，江苏卓达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王纯锷，江苏卓达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：：苏州市安邦纺织织造有限公司，住所地苏州市姑苏区南环新村67幢前商用房。
法定代表人：叶树初，董事长。
委托诉讼代理人：赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。
上诉人李美琳因与苏州市安邦纺织织造有限公司（以下简称安邦织造公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人李美琳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回安邦织造公司诉讼请求；本案诉讼费由安邦织造公司承担。事实和理由：1、李美琳与案外人叶树初签订租赁合同并承租案涉房屋，并于签约当日以现金方式支付叶树初租金4万元，因此安邦织造公司并非李美琳房屋租赁合同的相对人；2、叶树初仅将配电间的第二层出租李美琳，出租的其余部分都是违章建筑，一审判决认定安邦织造公司将厂方的第4幢配电间租给李美琳，掩盖了叶树初将违章建筑出租的违法行为。且因违章搭建部分无产权证明，导致李美琳无法办理工商营业执照，无法正常营业。3、一审判决李美琳按合同标准支付房屋占有使用费既不合理也不合法。
被上诉人安邦织造公司答辩称：苏州电讯电机厂有限公司将涉案房屋出租给金海岸洗浴中心，金海岸洗浴中心与安邦织造公司当时的法定代表人均为叶时安，叶时安遂以安邦织造公司的名义与李美琳签订租赁合同，将前述房屋转租给李美琳。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
安邦织造公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李美琳搬离胥江路482号电讯电机厂原配电间大楼的房屋；2、判令李美琳支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的使用费并承担违约金24000元；3、判令李美琳承担本案诉讼费。
一审法院认定以下事实：位于苏州市胥江路54号的房屋为苏州电讯电机厂有限公司所有，其中的第4幢为配电间。
安邦织造公司陈述，苏州电讯电机厂有限公司将前述房屋出租给安邦织造公司使用。安邦织造公司在取得前述房屋的租赁权后，将前述房屋转租给李美琳。
审理过程中，安邦织造公司、李美琳各自提交《房屋租赁合同》一份。前述合同载明：合同的签署日期为2013年1月1日；出租方、甲方为安邦织造公司（叶树初），承租方、乙方为李美琳；租赁物位于苏州市××号电讯电机厂原配电间大楼；用途为经营音乐茶座；租赁物的面积为350平方米；租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；租金为8万元每年，先付后用，半年一付，提前一个月支付；租赁期满后，乙方对房屋改装和扩建房屋的固定装饰、临时建筑不得拆除，归甲方所有；乙方逾期交付房租的，除应如数补交外，每逾期一天应按合同年租金总金额1%向甲方支付违约金。合同尾部的甲方处由叶树初签字，乙方处由李美琳签字。安邦织造公司提交的合同除与前述一致外，甲方处还加盖了安邦织造公司的公章。安邦织造公司陈述，该份合同由叶树初经办，叶树初仅为经办人。合同签署时，叶树初未携带公章，签署完毕后，叶树初将其中的一份带回安邦织造公司加盖公章。公章盖好之后，叶树初要求将已加盖公章的合同与李美琳调换，以便在未加盖公章的合同中加盖公章，李美琳拒绝。
前述合同签订完毕后，安邦纺织公司向李美琳交付房屋，李美琳承租房屋后用于经营好心情歌厅并按期向安邦纺织公司支付了合同期内的租金。合同期满后，双方未就续租事宜达成一致，安邦织造公司要求李美琳返还案涉房屋，李美琳未返还。
2016年4月6日，苏州电讯电机厂有限公司作为甲方(合同首部的乙方处空白)与叶树初签订《补充协议书》一份。双方约定，因乙方擅自转租，目前仍由“好心情歌厅”实际占用房屋，甲方不认可转租行为并决定自2016年1月1日起收回出租房屋，乙方曾承诺如期归还，但至今未兑现。为此，乙方承诺于2016年4月30日之前就“好心情歌厅”占用房屋之事向法院提起诉讼。安邦织造公司陈述，叶树初为安邦织造公司的股东，前述补充协议系安邦织造公司授权叶树初与苏州电讯电机厂有限公司签订。
另，审理过程中，一审法院至案涉房屋处张贴公告，要求案涉房屋的实际使用人至一审法院申报权利，期满无人申报。
以上事实，由安邦织造公司提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、补充协议书、授权书及一审法院的公告、照片予以证明，上述证据真实、合法且与本案有关联，一审法院对上述证据予以确认。
一审法院认为，与争议标的有直接利害关系的公民、法人和其他组织可以自己的名义提起民事诉讼。本案中，李美琳认为租赁合同的相对方为叶树初，故安邦织造公司作为本案原告主体不适格。一审法院认为，首先,根据双方提交的《房屋租赁合同》，该合同首部列明的出租方为苏州市安邦纺织织造有限公司（叶树初），结合叶树初为安邦织造公司职工的事实及双方当事人关于合同签订过程的陈述,认定《房屋租赁合同》的相对方为安邦织造公司更符合合同的文意。其次,李美琳从安邦织造公司处取得租赁房屋,房屋的所有权人亦要求转租人就“好心情歌厅”占有案涉房屋一事进行诉讼，故安邦织造公司以自己名义要求李美琳向其返还房屋并无不当。综上，安邦织造公司是本案适格的原告。
本案中，因双方约定的租赁期已经届满，李美琳继续占有案涉房屋无合同及法律依据，理应向安邦织造公司返还。现因李美琳未按约向安邦织造公司返还房屋，安邦织造公司参照合同约定的租金标准要求李美琳支付房屋使用费，该请求与李美琳违约而给安邦织造公司造成的损失相当，一审法院予以支持。安邦织造公司要求李美琳支付逾期交付房屋使用费的违约金无合同依据，一审法院不予支持。如李美琳认为安邦织造公司或案外人违约或侵权致其受损，可另案主张，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、李美琳于判决生效之日起十日内搬离其占用的位于苏州市××内××幢的房屋（配电间）。二、李美琳于判决生效之日起十日内向苏州市安邦纺织织造有限公司支付房屋使用费（自2016年1月1日起，以8万元/年为标准，计算至其实际搬离房屋之日止）。三、驳回苏州市安邦纺织织造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1400元，由苏州市安邦纺织织造有限公司承担525元，李美琳承担875元。
二审中，当事人未提交新证据。
二审查明事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，虽然李美琳提交的《房屋租赁合同》尾部只有叶树初签名，而无安邦织造公司印章，但该合同的抬头上载明出租方为安邦织造公司，李美琳对此应系明知。叶树初为安邦织造公司员工，安邦织造公司出具书面委托书，授权叶树初与李美琳签订租赁合同，故叶树初在涉案《房屋租赁合同》签名并收取半年度租金4万元的行为是职务行为，其效力及于安邦织造公司，应认定安邦织造公司为李美琳的合同相对人。
安邦织造公司向李美琳交付了前述《房屋租赁合同》项下的房屋，李美琳也交纳了履行期内的租金，则《房屋租赁合同》已由双方履行完毕，本院予以确认。合同履行期满后，安邦织造公司已明确表示不同意续租，则李美琳占有该房屋缺乏合同及法律依据，其应搬离及返还该房屋并支付安邦织造公司逾期腾房占有使用费。逾期腾房必然造成安邦织造公司损失，一审按双方租赁合同约定的租金标准判令李美琳支付占用房屋期间的使用费，符合公平原则，并无不当。李美琳上诉主张其承租的部分房屋为违章搭建，使李美琳权益受损，就此可另行主张。
综上，李美琳的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由上诉人李美琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 沈维佳
审判员 黄学辉
二〇一七年二月九日
书记员 黄 婷