广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1130号
上诉人（原审被告）：方兆波，男，1962年10月11日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市城建集团有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陶仕飞，该公司总经理。
委托代理人：翁琦，广东金丰华律师事务所律师。
委托代理人：张宁，广东金丰华律师事务所律师。
上诉人方兆波因与被上诉人中山市城建集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2011）中一法民一初字第1613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：中山市公建物业投资管理有限公司（出租方、甲方，以下简称公建物业公司）与方兆波（承租方、乙方）于2009年6月4日签订《租赁合同》，约定：甲方将座落于中山二路38号廉租房1幢605房的全间物业（建筑面积51.51平方米）出租给乙方仅作居住使用。租赁期限为二十四个月，即自2009年6月1日起至2011年5月31日止。物业月租金为160.2元，租金按月结算，由乙方在每月的第十日前支付当月租金给甲方，付款方式为转账。物业租赁期间，乙方拖欠房租累计6个月或以上的，甲方有权解除合同收回租赁物业。该合同还约定了其他事项，并由方兆波签字捺印，公建物业公司盖章确认。签订租赁合同后，公建物业公司于2009年6月1日将涉讼房屋交付方兆波使用。2009年8月18日，中山市住房委员会办公室发出《关于取消方兆波、梁淑媚、方俊贤住房保障资格的函》，指出：“……经复核，发现方兆波及其共同申请人梁淑媚、方俊贤隐瞒已自置房产中山市东区星月居6幢202房的事实，提供虚假资料，骗取廉租住房保障。根据建设部《廉租住房保障办法》（第162号令）第三十条、广东省人民政府《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（粤府（2008）3号）第六条第6款以及《中山市廉租住房保障暂行办法》（中府办（2008）91号）第三十条规定，作出处理决定如下：取消方兆波、梁淑媚、方俊贤住房保障资格，解除租赁合同，责令其退回租住的廉租房中山二路38号方基冲廉租房小区第1幢605房，并按同期市场租金标准追缴占用期间的房屋租金。”8月19日，中山市住房委员会办公室向方兆波发出《取消住房保障资格通知书》。8月20日，中山市房屋管理办公室向公建物业公司发出《关于取消方兆波住房保障资格的函》。尔后，公建物业公司多次向方兆波发出收回租赁物业使用权的通知，但方兆波均不到公建物业公司处办理退房手续及交回钥匙，而是一直占有使用涉讼房屋，公建物业公司遂诉至原审法院，请求判令：1.方兆波立即返还租赁物业中山二路38号廉租房1幢605房给公建物业公司；2.方兆波立即向公建物业公司支付2009年6月1日至2011年5月31日的租金差额8517.6元（拖欠租金继续从2011年6月计算到方兆波返还租赁物业止，每月租金515.1元）；3.本案诉讼费用由方兆波承担。
原审法院另查：公建物业公司确认，自签订租赁合同起，方兆波一直通过转账方式以廉租房租金160.2元的金额向公建物业公司交纳租金。公建物业公司根据中山市地方税务局城区税务分局公布的《石岐区出租房产最低租金限额标准》确定涉讼房屋的最低租金限额为10元／㎡。
原审法院再查：相关函件中指出的中山市东区兴中道星月居6幢202房权利人为梁淑媚、方俊贤，发证日期为2007年7月16日。方兆波与梁淑媚为夫妻关系，与方俊贤是父子关系。方兆波称，其与梁淑媚于2009年8月离婚。另，涉讼廉租房目前由方兆波居住使用。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。公建物业公司与方兆波签订的租赁合同在签订时是当事人双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方均应全面履行各自的义务。根据双方签订的租赁合同，约定的租赁期限为二十四个月，即从2009年6月1日至2011年5月31日，租赁合同期限届满后，方兆波并未交还房屋，仍实际占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方的租赁合同关系已转为不定期租赁，双方当事人均可随时解除合同，现公建物业公司通过诉讼方式主张，于法有据，双方所签订的租赁合同应予以解除，方兆波应将涉讼的位于中山二路38号廉租房1幢605房交还公建物业公司。
由于该租赁合同指向的租赁物性质特殊，签订合同后，相关行政部门经过复核后查明方兆波及家人另有住房，不符合住房保障资格，据相关行政文件的规定要求方兆波退回涉讼房屋，而方兆波并未退回，应按照相关部门公布的同地段同类出租房产的最低租金限额补交租金差额。方兆波应补交的租金差额为8517.6元［（51.51平方米×10元／平方米-160.2元）×24个月=8517.6元］。另外，由于方兆波一直未向公建物业公司交还涉讼租赁物，公建物业公司可要求方兆波自双方租赁合同期间届满后（即2011年6月）以515.1元／月（51.51㎡×10元／㎡=515.1元）的标准向其交纳租金直至方兆波实际交还租赁物为止。
至于方兆波提出的辩解，一方面，方兆波并未提交充分有效的证据链证实其辩解，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，承担举证不能的不利后果。另一方面，方兆波申请廉租房的时间在梁淑媚、方俊贤购买房屋之后，且当时方兆波亦未与梁淑媚离婚，故对于方兆波的辩解，原审法院不予采纳。
综上，公建物业公司诉求理据充分，原审法院予以支持；方兆波辩解理据不足，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、解除中山市公建物业投资管理有限公司与方兆波签订的《租赁合同》，方兆波于判决发生法律效力之日起七日内将位于广东省中山市中山二路38号廉租房1幢605房租赁物交还给中山市公建物业投资管理有限公司；二、方兆波于判决发生法律效力之日起七日内向中山市公建物业投资管理有限公司支付租金差额8517.6元；三、方兆波于判决发生法律效力之日起七日内向中山市公建物业投资管理有限公司支付相应租金（租金计算方式为：以每月515.1元为计算基准，自2011年6月起计至实际交还租赁物当月为止）；若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费150元（中山市公建物业投资管理有限公司已预交），由方兆波负担（方兆波于判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人方兆波不服原审判决，向本院提起上诉称：原审诉讼程序不当，相关应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及传票等均没有按法律规定送达。原审未给予举证期限，未经证据交换及质证。公建物业公司未提交诸如方兆波所填报的保障房申请表及申请人收入证明等关键证据，法院应依职权调取或责令公建物业公司提交。只有把当初的申请资料全公开，才能让公众看到法治阳光，还原真相。方兆波的申请资料真实合法，有效完整，不可能虚报瞒报。方兆波申请保障房系个人行为，不存在夫妻双方共同申请的行为和合意，与家庭共同生活或夫妻共同利益无关。方兆波前妻生活困难，以其名义购买的房屋与方兆波无关。方兆波没有必要为入住保障房放弃家庭及应得个人财产。法院应推断和认定诉争房屋为拆迁户安置房。一审裁决欠缺公正、严谨、慎重，判决书前后矛盾，多处明显与事实不符。法院认为合同有效，但判决结果要撤销，令人不解。方兆波符合续租条件，在租赁合同期内没有拖欠费用，公建物业公司要求租金差额没有理据。租赁合同期满后，公建物业公司擅自切断房屋水电，却主张多收房屋租金不合理。为此，方兆波上诉请求：1.撤销中山市第一人民法院作出的（2011）中一法民一初字第1613号民事判决，发回重审；2.被上诉人为涉案房屋恢复水电，并在接通水电当天起重新计算房屋租期和租金；3.被上诉人负担本案一、二审诉讼费。
被上诉人中山市城建集团有限公司辩称：一审认定事实清楚，程序合法，判决正确。方兆波经多次传唤均未到庭参与诉讼。到目前为止也未提供任何证据。方兆波不依法应诉，使本案诉讼周期漫长，其一直占用廉租房且未交纳租金，使其他符合条件的人不能使用廉租房，严重损害公众利益。答辩人根据行政部门审核认定住房保障资格，签订租赁合同，追收租金。2009年8月18日，中山市住房委员会办公室取消方兆波住房保障资格，其一直没有重新取得住房保障资格，也没有依约交纳租金，方兆波无权继续使用廉租房。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，公建物业公司名称变更为中山市城建集团有限公司，本院相应变更被上诉人为中山市城建集团有限公司。
本院认为：涉案房屋系廉租房。建立廉租房制度的目的是为解决城市低收入家庭的住房困难。是否具备使用廉租房的资格，应由相关行政部门审核认定。方兆波被行政部门取消住房保障资格，其即应退回廉租房并按规定补交租金。如方兆波认为行政部门的决定不合理，其也应通过诸如行政复议、行政诉讼等合法途径解决。方兆波关于其具备住房保障资格的相关主张，不属人民法院民事诉讼审查认定的范围。
方兆波上诉认为原审诉讼程序不当，但未提供相关依据。经本院审查，原审法院诉讼程序并无不当。方兆波在其住房保障资格被取消前与公建物业公司签订的《租赁合同》有效。在行政部门取消方兆波的住房保障资格且租赁合同到期的情况下，方兆波应返还租赁物业给被上诉人。方兆波被取消住房保障资格后并未退回保障房，其应按照同地段同类出租房产的市场租金标准交纳租金，存在租金差额的，方兆波应补交差额。原审按中山市地方税务局城区分局公布的《石岐区出租房产最低租金标准》计算方兆波应支付的租金及租金差额并无不当。原审不存在未判令撤销合同问题。综上，方兆波的上诉理据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，处理结果适当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人方兆波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
代理审判员 张群立
代理审判员 吴碧英
二〇一四年九月三十日
书 记 员 易嘉璇