沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第00959号
原告:闻德勇。
委托代理人：孙宝华，辽宁华建律师事务所律师。
委托代理人：刘兴，辽宁华建律师事务所律师。
被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号。
法定代表人：丁福国。
委托代理�：丁长洪，辽宁成功金盟律师事务所律师。
第三人：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，系该公司董事长。
委托代理人：金小成，该公司员工。
第三人：武桂斌。
第三人：张国庆。
原告闻德勇与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称昊宇房地产公司）、第三人沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森房地产公司）、张国庆、武桂斌商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高书林适用简易程序独任审判，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告闻德勇及其委托代理人孙宝华、戴志尧，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司的委托代理人丁长洪�庭参加诉讼。后依法追加东森房地产公司、张国庆、武桂斌为本案第三人，并转为普通程序，依法组成由审判员高书林担任审判长并主审，代理审判员王畅、人民陪审员张玉华参加评议的合议庭，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告闻德勇的委托代理人孙宝华、刘兴到庭参加诉讼。被告昊宇房地产公司、第三人东森房地产公司、武桂斌、张国庆经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闻德勇诉称，2005年11月6日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于沈阳市沈河区市府大路290号2幢1-14-1、2、3、4、5、6号商品房，建筑面积为分别为53.36平方米、51平方米、105.02平方米、98.35平方米、53.1平方米、55.48平方米，并一次性付清全部购房款。当时被告仅开具收款收据，被告告知等合同备案时开具正式发票。原告�2008年3月5日验收进驻该房，一直使用该房屋至今。从2005年11月开始直到2015年11月，原告曾经多次到被告处要求开具商品房销售发票，并要求给予办理备案登记、办理产权证，被告以种种借口一直拖延。直到2015年11月11日，被告在原告所在楼房各楼层发布通知，通知可以办理产权证时，原告再次要求上述请求，被告却告知：没有发票可开，也办不了备案，更办不了房产证。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后365日内为原告办理产权登记手续。逾期办理产权证应当按照房价款的1%支付违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法确认位于沈阳市沈河区市府大路290号第二幢1-14-1、2、3、4、5、6号，建筑面积为分别为53.36平方米、51平方米、105.02平方米、98.35平方米、53.1平方米、55.48平方米，房屋产权归原告所有；判令被告履行购房合同，为原告提供办理房屋产权登记手续所需资料，包括但不限于开据商品房销售发票、维修基金票据等；并为原告办理房屋备案登记、所有权登记，使原告取得所有权证书；被告支付原告逾期办证违约金分别为2439元、2331元、4849元、4719元、2522元、2635元；；判令撤销被告及第三人在原告所有的房屋（14-1和14-2）上所设立的房屋买卖合同备案登记手续；被告承担本案全部诉讼费用。
被告昊宇房地产公司辩称，不同意原告诉讼请求，该房屋是东森公司卖给原告的，被告没有收到购房款，该小区没有初始登记，因此不具备办理所有权登记的条件，也无法办理房产证的相关手续。
第三人东森房地产公司未到庭，未陈述意见。
第三人武桂斌未到庭，未陈述意见。
第三人张国庆未到庭，未陈述意见。
经审理查明，2005年11月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》六份，原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区市府大路290号第2幢1-14-1、2、3、4、5、6号商品房，其中1-14-1号房屋建筑面积为53.36平方米，总房款243855元；1-14-2号房屋建筑面积51平方米，总房款233070元；1-14-3号房屋建筑面积105.02平方米，总房款484877元；1-14-4号房屋建筑面积98.35平方米，总房款471883元；1-14-5号房屋建筑面积53.1平方米，总房款252225元；1-14-6号房屋建筑面积55.48平方米，总房款263530元。六份合同均约定签订合同当日一次性付清全部房款；出卖人应当于2006年11月30日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能�规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
同日，原告以支票转账方式给付被告上述六套房屋全部房款1949440元，被告为原告开具收款收据。
2008年3月5日，被告向原告开具《“摩根·凯利”入住通知书》，通知原告上述六套房屋已具备入住条件。后原告进住使用涉案房屋。
另查明，2016年1月12日，被告与第三人武桂斌办理了涉案房屋中第1-14-2号房屋的合同备案。2016年1月18日，被告与第三人张国庆办理了涉案房屋中第1-14-1号房屋的合同备案。
现因被告未给原告办理《商品房买卖合同》备案，也未在合同约定的期限内办理房屋所有权证，原告起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、银行对账单、转账支票存根、转账支票（复印件）、入住通知单、物业费收据、采暖费收据、水电费收据、说明、（2009）沈河民二初字第138号民事判决书、（2009）沈河民二初字第139号民事判决书、（2009）沈河民二初字第140号民事判决书、（2009）沈河民二初字第141号民事判决书、（2009）沈河民二初字第142号民事判决书、（2009）沈河民二初字第143号民事判决书、（2009）沈河民二初字第138号民事裁定书、（2009）沈河民二初字第139号民事裁定书、（2009）沈河民二初字第140号民事裁定书、（2009）沈河民二初字第141号民事裁定书、（2009）沈河民二初字第142号民事裁定书、（2009）沈河民二初字第143号民事裁定书、（2009）沈中民二终字第782号民事裁定书、（2009）沈中民二终字第783号民事裁定书、（2009）沈中民二终字第784号民事裁定书、（2009）沈中民二终字第785号民事裁定书、（2009）沈中民二终字第787号民事裁定书、（2009）沈中民二终字第788号民事裁定书、（2015）沈中执异字第687号执行裁定书、（2015）沈中执异字第688号执行裁定书、（2015）宽民初字第1024-2号民事裁定书、房屋电子登记簿查询证明等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，我国法律规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告及第三人经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等法律规定，如果对同一商品房上有若干权利人主张权利，优先顺序如下：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或者大部分款项的消费者；3、建筑工程承包人的优先受偿权；4、抵押权；5、其他债权。
综合双方当庭陈述及提供的证据，本院认为原告属于上述权利人中的交付全部款项的消费者。而被告昊宇房地产公司与第三人张国庆、武桂斌之间并不具有真实的商品房买卖合意，双方之间签订的商品房买卖合同应属无效合同，张国庆、武桂斌对东森公司享有其他债权。原告作为交付全部款项的消费者，其权利优于张国庆、武桂斌享有的其他债权。原告应为坐落于沈阳市沈河区市府大路290号1-14-1、1-14-2、1-14-3、1-14-4、1-14-5、1-14-6房屋的所有权人。现诉争房屋中1-14-1备案至第三人张国庆名下，1-14-2备案至第三人武桂斌名下，被告昊宇房地产公司与第三人�国庆、武桂斌应当协助原告办理诉争房屋备案手续，将诉争房屋备案至原告名下。但因涉案房屋未取得初始登记批复等相关手续，现不具备办理房屋产权证条件，故对原告主张办理涉案房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告为其开具购房发票的诉讼请求，因开具发票是合同的附随义务，故对原告此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告为其开具维修基金收据的诉讼请求，因原告未提供证据证明其交纳了维修基金，故对此项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告昊宇房地产公司给付逾期办证违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，依据六份商品房买卖合同及已付购房款情况，计算违约金分别为2439元、2331元、4849元、4719元、2522元、2635元，以上共计19495元，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、确认坐落于沈阳市沈河区市府大路290号1-14-1、1-14-2、1-14-3、1-14-4、1-14-5、1-14-6房屋的所有权人为原告闻德勇；
二、第三人张国庆于本判决生效后7日内，协助被告辽宁昊宇房地产开发有限公司撤销沈阳市沈河区市府大路290号1-14-1房屋的《商品房买卖合同》备案登记；
三、第三人武桂斌于本判决生效后7日内，协助被告辽宁昊宇房地产开发有限公司撤销沈阳市沈河区市府大路290号1-14-2房屋的《商品房买卖合同》备案登记；
四、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于上述第一、二项义务履行完毕之日起7日内，协助原告闻德勇办理沈阳市沈河区市府大路290号1-14-1、1-14-2、1-14-3、1-14-4、1-14-5、1-14-6房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告闻德勇名下；
五、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于本判决生效后7日内，为原告闻德勇开具购房发票；
六、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于本判决生效后7日内，一次性向原告闻德勇支付逾期办证违约金19495元；
七、驳回原告闻德勇的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债�利息。
案件受理费人民币37330元，公告费人民币560元，财产保全费5000元，由被告辽宁昊宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 高书林
代理审判员 王 畅
人民陪审员 张玉华
二〇一七年一月十日
书 记 员 李 南
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分�项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。