北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第15705号
原告赵钢，男。
委托代理人丁晅，北京市拓夫律师事务所律师。
被告舒浩，男。
委托代理人袁国民，山东北方永丰律师事务所律师。
原告赵钢（以下简称原告）与被告舒浩（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人丁晅以及被告委托代理人袁国民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方经中介介绍于2012年11月27日签订了《合作协议书》，由被告租赁原告位于北京市朝阳区XXXX69号楼的四层楼（以下简称诉争房屋）做餐饮，租赁期限5年，租金每季度825000元，首季度租金应于2012年11月30日前支付完毕，第二季度租金应当在2013年3月21日前支付完毕。《合作协议书》签订后，原告按约交付诉争房屋，被告支付了82.5万元保证金和77.5万元租金后，进场装修。原告一直催要剩余5万元租金，被告始终没有支付，且装修工程在进行了原装修的破坏和拆除后就停止了。原告在与被告协商中，被告称没有融资成功，可能无力经营下去。2013年3月31日，被告撤离现场，无故提前终止合同。现原告诉至法院，要求被告：1、支付原告延期付款违约金83750元（以5万元为基数，按照每日千分之五计算，自2012年12月1日计算至2013年10月31日共计335天）；2、支付原告经济损失165万元（其中包括：装修损失300万元，原告向被告交付诉争房屋时的装修价值为356万元，按照使用六年计算，交给被告时原告使用了不到一年；空置损失110万元，合同中约定被告有一个月的免租装修期，但实际被告一共仅占用诉争房屋4个月的时间，原告现主张一个月免租期的租金27.5万元，还有自2013年4月1日至2013年6月30日期间诉争房屋空置3个月的租金损失82.5万元；海鲜池损失2.7万元；中介费损失18万元；厨房设备和家具转让的损失60万元，被告交还诉争房屋时一部分设备丢失，一部分设备无法使用，以上共计490.7万元，但原告仅主张165万元）。
被告辩称：第一，原告的诉讼请求违背事实。原、被告在2012年11月27日签订的《合作协议书》和《补充协议》已于2013年3月31日由双方协议解除，诉争房屋也于2013年3月31日进行了交接，双方签署了交接单。第二，被告不存在延期付款的行为。第三，原告不是诉争房屋的所有权人，原、被告之间是转租的合同关系，原告与所有权人签订的合同是不同意原告进行转租的，原告转租的行为应导致原、被告之间的合同无效。第四，原、被告之间是租赁合同关系，诉争房屋没有规划许可证，也应认定为无效合同。第五，诉争房屋属于办公用房，且存在多租和转租的情况，但诉争房屋没有有关部门的审批手续，租赁合同也应认定为无效合同。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告曾因诉争房屋的租赁合同纠纷将原告诉至本院，要求：1、确认双方自2013年6月13日起诉之日解除于2012年11月27日签订的《合作协议书》和《补充协议》；2、原告返还保证金82.5万元、合作费77.5万元、转让费48万元，共计208万元；3、原告赔偿代办工商登记费2.1万元、室内设计费10.2万元、沙发定制费6.3万元、特殊防爆鱼缸款707720元，共计893720元。2013年9月16日，本院作出（2013）朝民初字第25331号《民事判决书》，判决如下：一、双方于2012年11月27日签订的《合作协议书》及补充协议于2013年3月31日解除；二、原告于本判决书生效后七日内退还被告保证金77.5万元、转让费48万元；三、驳回被告其他诉讼请求。宣判后，原告不服，以其不是适格出租人以及退还保证金和转让费法律依据不足为由诉至北京市第三中级人民法院，要求撤销原审判决第二项，依法改判驳回被告关于退还保证金和转让费的诉讼请求或发回重审。2014年2月19日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第00546号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。其中”本院认为”部分载明：”......本院无法认定系由于赵钢的违约行为造成合同无法履行。从双方2013年3月31日签订的《交接单》内容可以看出，双方对于合同不再履行并未约定系赵钢或舒浩的原因，应视为系双方协商解除《合作协议书》及补充协议。......需要指出的是，虽然双方系协商解除合同，但并未排除赵钢依据公平原则就合同解除给其带来的损失向舒浩进行索赔的权利。”
（2013）朝民初字第25331号《民事判决书》”经审理查明”部分载明：”2012年11月27日，赵钢与舒浩的委托代理人欧家维签订《合作协议书》。双方约定，赵钢将位于北京市朝阳区XXXX69号地下及地上一层、二层、三层房屋交付舒浩用于餐饮经营；舒浩负责取得经营手续进行项目经营，并向赵钢支付合作费；舒浩确认对该经营场所现状有充分了解，须独立取得经营必须的文件（包括不限于营业执照和批准文件）；经营期间舒浩除支付合作费外，自主经营，自负盈亏、独立核算、依法纳税；舒浩在装修经营过程中，需卫生增项及消防改造等一系列政府收取的各项费用均由舒浩自行承担；合同期限为2012年12月1日至2017年12月31日，装修期间31日，免合作费；2013年1月1日至2014年12月31日期间合作费为3100000元；舒浩应当在合同签订后三日内支付赵钢首期三个月（2013年1月1日至2013年3月31日期间）合作费825000元；合同签订同时，舒浩应当支付相当于三个月合作费（825000元）作为保证金；如果舒浩违反协议约定给赵钢造成损失的，赵钢有权直接扣除保证金用于弥补损失；合同期满后7天内，如舒浩依约支付各项合同款项，且没有对经营场所及原属于赵钢的设备造成合理磨损之外的损失的，赵钢应当将剩余保证金退还舒浩；合作期间舒浩若在经营场所外观设置招牌或企业标识，赵钢应协助按照有关规定办理相关许可和批准；舒浩负责与经营活动相关的装修改造工程，并承担所有费用；舒浩进行的施工改造方案应报送国家有关部门进行审核，取得相应的建设开工证后才能开始施工；本合同期满或提前终止或解除或提前解约时，上述装修、改造中可以移动且可以与经营场所分离而不影响该物品本身或该承包经营场所价值的部分归舒浩所有，其他一切与承包经营场所不可分的或分离后将影响承包经营场所价值的固定设计及装饰装修等即为赵钢所有；本合同变更或解除时，需经双方协商一致达成新的书面协议，在新的书面协议达成之前，合同仍然有效；舒浩返还经营场所时应符合正常的使用状态，返还时应经赵钢验收认可，并相互将结清各自承担的费用，经营场所及其原有的装置、设备、设施等如有损坏（自然磨损除外），舒浩负责赔偿；舒浩逾期支付合作费以及合同约定的其他费用，每逾期一日则支付费用0.5%的违约金；逾期支付超过20日的，赵钢除要求支付违约金外，还有权解除本合同并扣除保证金作为补偿；本合同期限未满，任何一方无故提前终止合同，应向对方支付相当于保证金标准的违约金等。双方于同日签订《补充协议》约定，\'夜行者餐饮管理有限公司\'工商执照办理完成后，原先以舒浩与赵钢名义签订的合作协议书须在一个月内换由\'夜行者餐饮管理有限公司\'与安美利公司签订，如赵钢一方无法顺利更名，则赵钢与\'夜行者餐饮管理有限公司\'换约（合约内容不变）；转让费600000元，首期先付款480000元，其余120000元于2013年3月31日前给付；2013年3月31日后，所有设备归舒浩所有；涉诉经营场地舒浩须重新申请营业执照，若因环保、卫生、消防、工商、税务、明火等餐饮条件不足而导致无法申请执照，赵钢需无条件退还舒浩全额保证金及租金、转让费、装修成本等。赵钢向本院提供的合同文本空白处加盖有安美利公司合同专用章；舒浩提供的合同文本中并无安美利公司盖章，故舒浩表示其合同相对方应为赵钢，而非安美利公司。双方就形成房屋租赁合同关系的事实没有争议。合同签订后，赵钢向舒浩交付涉诉房屋，双方认可房屋交付时有装饰装修设备。2012年11月29日，舒浩按照合同约定账户给付赵钢2080000元（保证金825000元、合作费775000元、转让费480000元）。赵钢及安美利公司表示，赵钢已经将该款项给付安美利公司。2013年3月16日，舒浩书面通知赵钢在三日内提供\'规划许可证、设计审核、验收意见书\'等文件，否则将解除合作协议并要求赵钢退还租金、转让费、装修成本等。审理中，舒浩提供2013年3月16日视听证据一份，用以证明其向赵钢送达上述书面通知情况。该视频材料为单角度拍摄，被拍摄对象为赵钢及案外一女性。其时，赵钢对拍摄情况并不知情，在视频中显示，赵钢看到上述书面通知内容，但并未表示同意，并称舒浩在签约后四个月间没有办理营业执照系因其自身资金不足，同时，赵钢表示涉诉地点曾办理了消防、卫生许可证，并注册成立过餐饮企业，消防验收等亦可以配合办理，舒浩一方未表示异议，但亦未同意由赵钢配合办理。审理中，舒浩表示赵钢确实向其表示可以协助办理卫生许可证、营业执照及消防验收等手续，但舒浩认为赵钢无法办理。2013年3月31日，舒浩委托代理人欧家维与赵钢签订《交接单》，该交接单记载，欧家维曾经通知赵钢因种种原因无法在朝阳区XXXX69号楼场地继续开立餐厅，双方于当日办理场地交接手续，双方就现场状况各自进行了摄像，并认可交接时的现场状况，现场原装修进行了破坏，以赵钢摄像和照片为准；现场物品基本未搬走，以欧家维摄像和照片为准；欧家维交还场地一层大门钥匙、地下室钥匙、电表箱钥匙和宿舍钥匙各一把，交还场地电表和燃气卡各一张，电表数为49。审理中，舒浩提供了2013年3月31日交接现场视频材料。舒浩表示，其接收房屋时有装修，可以使用，但视频资料显示房屋交还时装饰装修状况无法即行投入使用。赵钢表示，涉案房屋收回后已经另行出租并重新办理营业执照。舒浩提供的《建设工程消防监督管理规定》等文件显示，建设单位申请消防设计审核须提供建设单位的工商营业执照等文件。审理中，舒浩提供登记注册预付金收据一张，金额为21000元，但就其已经启动工商营业执照注册登记程序及未办理原因等事实没有提供证据。舒浩要求赵钢赔偿上述款项，赵钢不予认可。经查，北京市朝阳区工体北路4号房屋所有权于2004年登记在北京机电院高技术股份有限公司名下，系办公用房。审理中，赵钢提供京政办发（2011）62号北京市人民政府办公厅文件《北京市人民政府办公厅转发市工商局关于进一步支持产业优化升级加强业态调整促进经济发展方式转变工作意见的通知》，用以证明2009年前的办公用房在不改变产权权属的情况下，可以作为经营场所办理登记注册的情况。据此，赵钢还提供了在该地点注册成立的\'北京狮子山下餐饮有限公司\'（2004年4月8日成立）、\'北京英华信成投资顾问有限责任公司牛屋餐饮分公司\'（2005年5月24日成立）、\'北京蕉叶餐饮管理有限公司三里屯店\'（2009年2月16日成立）、\'北京东方红炉餐饮有限公司\'（2011年6月21日成立）、\'北京银杏树美食餐厅\'（2011年9月8日成立）、\'乐椒（北京）餐饮管理有限公司\'（2011年10月29日成立）、\'北京唐枫秦味餐饮服务有限公司\'（2012年2月9日成立）、\'北京欧印餐饮管理有限公司\'（2013年7月18日成立）的企业登记信息查询结果，用以证明涉诉房屋符合办理营业执照的相关要求。舒浩另提供合同及汇款凭证等证据材料，用以证明其定制鱼缸、沙发及材料采购并支付部分款项等事实，舒浩要求赵钢予以赔偿。赵钢对此不予认可。经询，舒浩尚未实施装修添附，其主张的沙发及鱼缸等亦未取货。”庭审中，原、被告均表示认可以上事实。
就装修损失、海鲜池损失以及厨房设备和家具转让损失，原告提交装修合同、施工图纸、报价表、装修报价汇总表、工程款收据、海鲜池制作合同、家具定制合同、厨房设备合同、订货合同和汇款回单、支付凭证（包括家具、楼梯扶手、柱子、玻璃、灯箱、浮雕、玻璃膜、人造石、水吧、消防设备）、空调购买及安装发票等，欲证明被告造成的各项装修损失。被告除厨房设备合同、支付凭证和空调购买及安装发票外，对其他证据的真实性均不认可，称海鲜池制作合同乙方是公司而又没有公司盖章，也没有支付凭证，无法认定实际履行；其他各项证据均与本案无关。
就免租期损失、空置损失，原告提交北京欧印餐饮管理有限公司工商登记注册基本信息网页打印件一份，其上载明该公司住所地系北京市朝阳区工人体育场北路4号69号楼1-3层，成立日期为2013年7月18日，欲证明诉争房屋的空置时间。被告认可证据的真实性，但称空置时间与企业注册时间无关，且诉争房屋是否空置与被告无关。
就中介费损失，原告称实际支付了18万元，但未举证。
庭审中，被告主张逾期付款违约金约定过高，理由为原告提供的是”固定合同”。双方均认可被告进驻诉争房屋后实际仅对原有装修进行了拆除，尚未开始重新装修，至合同解除前，被告亦未实际经营。原告称合同解除后，其将诉争房屋出租给他人经营餐饮，新承租人经营前又对诉争房屋进行了装修。
上述内容，有双方当事人陈述、《民事判决书》、厨房设备合同、支付凭证以及空调购买及安装发票等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《合作协议书》及补充协议系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方本应按照约定履行自己的义务。被告未按合同约定于2012年12月1日前足额支付首期三个月合作费825000元，应依约承担支付逾期付款违约金的违约责任。现原告主张被告以欠付金额50000元为基数，按每日0.5%标准，自2012年12月1日开始支付逾期付款违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。但原告主张的违约金计算截止时间有误。双方于2013年3月31日协商解除了《合作协议书》及补充协议，且生效判决已认定被告欠付的50000元合作费应从合同解除时原告持有的保证金825000元中扣除，故应认定被告欠付的50000元合作费已于2013年3月31日合同解除时支付原告。可见，原告主张的违约金计算时间应截至合同解除之日止，其主张此后期间的违约金无事实依据，本院不予支持。被告虽主张违约金约定过高，但从公平原则和诚实信用原则出发，考虑原告的实际损失、合同的履行情况、双方过错程度以及预期利益等综合因素，难以认定双方约定的违约金明显超出合理范围，故本院对被告的主张不予采信。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。依据生效《民事判决书》的认定，双方已于2013年3月31日协商解除《合作协议书》及补充协议，但同时也指出，虽然双方系协商解除合同，但并未排除原告依据公平原则就合同解除给其带来的损失向被告进行索赔的权利。
就装修损失和海鲜池损失，现被告认可接收诉争房屋时有装修，可以使用，而其与原告交接时的视频资料显示诉争房屋交还时装饰装修状况无法即行投入使用。但从合同约定可以看出，原告允许被告在诉争房屋进行重新装修后再行经营，故被告对诉争房屋原有装修的”破坏”行为，是为其依约履行合同，进行装修的开始，并非违约行为。合同中虽约定被告返还诉争房屋时应符合正常的使用状态，被告在”破坏”原有装修后未实际装修的行为客观上侵害了原告对诉争房屋交还时即行投入使用的期待，但原告在与被告协商解除合同后，选择继续出租诉争房屋用于餐厅经营，并认可之后进行的重新装修未使其产生实际花费。故被告在履行合同中存在的违约行为，系”因种种原因无法在朝阳区XXXX69号楼场地继续开立餐厅”（包括因此未开始添附装修），而非”破坏”诉争房屋原有装修。根据现有实际情况，原告并未因被告的违约行为在诉争房屋之后的处分、收益过程中遭受损失，故对于原告主张的装修损失及海鲜池损失，本院不予支持。
就免租期损失和空置损失，原、被告在合同中约定免租期系原告给被告经营前装修期间的租金优惠，意在出让部分可得利益，减少被告装修成本，促使相对方与之完成缔约，从而在合同约定期间内获取利益的行为。根据《合作协议书》的约定，双方合作期间为60个月，但被告仅在免租期后3个月即以无法继续经营为由与原告解除合同，致使原告既出让免租期租金利益又无法继续获得合作期间的租金收益，故被告应按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿原告免租期租金损失。双方于2013年3月31日协商解除合同，现原告向被告主张合同解除后的房屋空置损失，无事实依据，且原告提交的案外公司工商登记注册基本信息网页打印件不足以证明诉争房屋是否曾出现空置状态，故本院难以支持原告的请求。
就厨房设备和家具转让损失，双方已于2013年3月31日协商解除合同时确认”现场物品基本未搬走”。庭审中，双方均认可补充协议中”转让费60万元”对应的设备无具体清单，且生效判决已判令原告全额退还被告已支付的转让费48万元。现原告虽主张被告交还诉争房屋时部分设备无法使用，但未举证，应承担举证不能的不利后果，故本院难以支持原告的请求。
就中介费损失，原告未举证，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告舒浩于本判决生效之日起七日内支付原告赵钢逾期付款违约金三万元。
二、被告舒浩于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵钢免租期租金损失二十六万一千二百五十元。
三、驳回原告赵钢其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10202元，由原告赵钢负担7367元（已交纳），由被告舒浩负担2835元（原告赵钢已交纳，被告舒浩于本判决生效之日起七日内支付原告赵钢）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 王 阳
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 李文丹