北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1335号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王超军，男，1981年8月2日出生。
委托诉讼代理人：李青，北京桂佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱春英，女，1949年3月29日出生。
委托诉讼代理人：陈烨（朱春英之女），住北京市西城区。
委托诉讼代理人：俞秀杰，北京市京伦律师事务所律师。
上诉人王超军因与被上诉人朱春英房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初16580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王超军上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判朱春英支付我违约金8万元。事实和理由：1.朱春英拆除房屋内物品，违约交付房屋时，既不愿意对擅自拆除的电器设备进行赔偿，又要求我先交付余款2万元后才同意交付房屋钥匙，在我通过微信、短信的方式将我接收房屋钥匙的地址发给朱春英后，其仍拒绝交付房屋钥匙，一审法院对该事实未予认定，在房屋交付中的责任认定方面存在问题。2.关于租金损失，我系外地在京工作人员，此前一直租房居住，该项损失属众所周知的事实，我无需证明，只需证明涉案房屋被朱春英占有期间相同地段相同面积房屋市场租金即可，而该证据我一审已提交；一审法院认为我未采取适当措施致使损失扩大是错误的，是朱春英拒绝�钥匙，而非我拒绝收房。3.本案朱春英先是拒不履行先交付房屋的义务，后又在诉讼中拒绝调解，致使我提起反诉并聘请律师维权，非诚意诉讼，主观恶意明显，故要求律师费有事实和法律依据，应予支持。4.一审判决确定的违约金数额过低，远不能弥补我的损失。
朱春英辩称，同意一审判决。
朱春英向一审法院起诉请求：1.王超军支付剩余房款2万元；2.王超军按照合同总价款的10%承担违约金18.5万元；3.王超军支付剩余房款的利息（以2万元为基数，按银行同期贷款利率计算自2016年7月16日起至实际支付之日止）；4.诉讼费由王超军负担。
王超军向一审法院反诉请求：1.
朱春英支付我违约金共计18.5万元；2.朱春英赔偿电器设备损失20811元（共三件，其中空调两台5699×2×60%=6838元，热水器一台21
048×60%=14428元）�从余款2万元中扣除，另需赔偿811元；3.朱春英赔偿延期交房给我造成的损失15370元（按同地段房屋租金每月5300元，自2016年7月16日起至2016年10月13日止）；4.朱春英支付我垫付的律师费1.8万元。
一审法院认定事实：2016年1月16日，朱春英（出售方、甲方）与王超军（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋坐落在北京市丰台区×北里15号楼3层2-301号（以下简称301号房屋），建筑面积54.7平方米。该房屋成交总价为185万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金5万元。乙方采取贷款方式支付房屋价款。拟贷款金额为120万元。乙方分三次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。……第三次，于交付房屋当日，乙方向甲方支付2万元，资金通过自行交接方式划转。甲方应当在2016年7月15日将该房屋交付给乙方。甲乙双方最�应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。合同附件四所售房屋的附随物品清单包括数字机顶盒一台、空调二台、燃气灶一台、抽油烟机一台、热水器一台、防盗门一扇，约定：清单中的相关物品，如无特殊约定视为正常使用状态，清单中的相关物品在房屋交割时出售方须向买受方交付，相关价款已包含在房屋总价款中。合同签订后，王超军支付了房款共计183万元，朱春英协助王超军办理了301号房屋所有权转移登记手续。
2016年7月15日，朱春英、王超军及居间方到301号房屋办理房屋交接手续，王超军发现�春英将屋内空调二台、燃气灶一台、抽油烟机一台、热水器一台拆除，双方产生争议，未再进行交接。后经居间方多次协商，最终交接未果。
2016年7月25日，朱春英向王超军发出通知函，通知王超军继续履行合同，协助办理房屋交接手续，并于2016年8月1日前支付剩余房款。王超军认可收到该通知函。2016年8月，王超军向朱春英及其女婿王迎光发短信要求朱春英交接钥匙，朱春英对短信提出异议，认为王超军在短信中一直主张拿钥匙，却不提交接的事情，房屋交接应当是双方先确认房屋状况，确认各项费用并进行结算然后交钥匙，2万元尾款多退少补。王超军另提交其与居间方录音证据，证明其曾通过中介催促朱春英尽快履行交房义务。朱春英称无法核实录音的真实性，但录音显示朱春英想解决交房的问题，中介方明确表示没有交钥匙是双方没有谈好。
2016年10月13日，经法院主持，双方于居间方协助下在301号房屋进行了房屋交接。当日，朱春英应王超军要求将抽油烟机和燃气灶恢复原状，将屋内旧家具予以清出，将防盗护网留下，将钥匙和电卡交付给王超军，双方将物业费、燃气费、水费、电费等进行结算，王超军最终支付给朱春英33元。双方对歌华有线亦作出交接约定。空调两台、热水器一台和2万元尾款，尚未交接。
关于空调及热水器，朱春英称二台空调在京东以旧换新了，每台抵价50元。热水器在自己家里，可以恢复原状。王超军不同意，称不知道是否为同一台热水器。朱春英另提交空调发票、空调安装登记证及热水器发票，证明其中一台奥克斯空调于2001年4月19日购买，于4月21日安装，价格为2268元；万家乐热水器于2012年9月29日购买，价格为1898元；并称，另一台空调是美标牌，2008年安装的，是从叔叔家拆来的旧空调，一匹冷暖机，型号不清楚，无法提供发票。王超军对上述证据不予认可，认为不能作为本案中空调及热水器的证据使用。对于两台空调和热水器，王超军提交网络截图，证明壁挂式格力空调一台价格为5699元，AO史密斯热水器为21
048元。朱春英对此不予认可。双方对301号房屋内原两台壁挂式空调和热水器的型号无法形成一致意见，从王超军提交的照片上亦无法分辨空调及热水器的型号。庭审中，双方均要求法院对上述电器予以酌价处理。
关于违约金，双方均认为对方违约，应按房屋成交总价的10%承担违约责任。朱春英认为王超军未履行办理房屋交接手续，王超军认为朱春英违反交房义务，拆除房屋附随物品，事后又要求其先给钱后交钥匙。对此，双方各执己见。经法院释明，双方均认为违约金约定过高，要求法院予以�整。
关于王超军的实际损失，其提交网络截图，证明301号房屋同户型出租房屋价格为5300元，故其主张自2016年7月16日起至2016年10月13日的租金损失15370元。朱春英对该证据不予认可，认为该价格与客观事实不符，且王超军不收房造成的损失应由其自己承担。王超军另提交律师费发票一张，认为根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持”的规定，朱春英具有恶意诉讼、违反诚信原则及浪费司法资源的行为，应当支付王超军垫付的律师费18000元。朱春英对律师费不予认可，认为无法律依据。
一审法院认为，朱春英与王超军签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行义务。合同附件四中约定所售房屋内空调二台、燃气灶一台、抽油烟机一台、热水器一台在房屋交割时出售方须向买受方交付，相关价款已包含在房屋总价款中。朱春英单方拆除上述五件物品，导致301号房屋在交接时不符合合同约定，其行为构成违约。
对于朱春英的诉讼请求，因除两台空调和一台热水器双方同意在本案中折价处理外，301号房屋已经交接完毕，故朱春英要求王超军支付剩余房款2万元，该诉讼请求理由正当，法院予以�持。关于朱春英以王超军拒绝收房为由要求其支付违约金，因王超军拒绝收房是因朱春英拆除房屋物品而起，鉴于其拒绝收房事出有因，法院对该项诉讼请求不予支持。关于朱春英主张房款利息的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。
对于王超军的诉讼请求，因朱春英拆除房屋物品构成违约，对此，朱春英应当承担违约责任。但是当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。且违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现王超军提交网络截图证明其存在电器设备损失20811元和房屋租金损失15370元。关于电器设备，朱春英已将抽油烟机和燃气灶恢复原状，该项损�具体为空调两台和热水器一台。王超军对朱春英提交的空调和热水器的发票不认可，朱春英对王超军的网络截图价格不认可，双方对301号房屋内原两台壁挂式空调和热水器的型号无法形成一致意见，从王超军提交的照片上亦无法分辨空调及热水器的型号，庭审中，双方均要求法院对上述电器予以酌价处理，故对于两台壁挂式空调和一台热水器，法院根据市场一般型号价格及折旧等因素，对价格予以酌定。关于房租损失，一方面王超军未证明其实际支出了租金费用，另一方面王超军为防止损失扩大，应当在交接房屋时搁置争议，先行接收房屋，对于损失双方再行协商或者进行诉讼。现其主张的该项损失属于其未采取适当措施致使损失扩大，法院对该项诉讼请求不予支持。对于律师费，王超军认为朱春英具有恶意诉讼、违反诚信原则及浪费司法资源的行为，但王超军�本案中亦提起反诉，故王超军关于律师费的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。现法院结合王超军的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金数额依法酌定为1万元。上述王超军所列的各项损失，均包含在该1万元违约金之内，不再单列。判决：一、王超军于判决生效之日起七日内支付朱春英购房款二万元；二、朱春英于判决生效之日起七日内支付王超军违约金一万元；三、驳回朱春英的其他诉讼请求；四、驳回王超军的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，王超军称其上诉所主张的八万元违约金系考考虑家电损失、房屋租金损失、律师费和少部分惩罚性利�对合同约定的违约金酌减确定，另称其与朱春英签订购房合同后考虑到双方约定的交房日期和其购房后需要装修等情况签订了为期一年的房屋租赁合同，并提交租赁日期为2015年12月22日至2016年12月21日的租赁合同一份和日期为2017年2月13日的住宿费发票一张，以证明其房屋租金损失。朱春英对上述证据的证明目的不予认可。一审认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。
本院认为，本案二审期间双方争议的焦点问题是一审判决酌定的违约金数额是否恰当。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信�原则予以衡量，并作出裁决。根据已查明的事实和双方提交的录音及短信证据的内容，可以确定朱春英擅自拆除物品，未能按照合同约定向王超军交付涉案房屋内的物品，是导致双方发生纠纷的根本原因；在发生纠纷后，双方就朱春英该违约行为给王超军造成的损失数额，未能达成一致，以致纠纷成讼。本院认为，对于所购房屋有迫切居住需求的买受人来讲，在房屋交接时发生类似纠纷，采取双方自行或在居间方见证下，固定擅自拆除的物品情况后，先行进行物业、水电交割和接收房屋，再解决损失问题的方式解决，更为妥当。结合王超军所述其对涉案房屋有居住及装修需求的情况，其应采取上述处理方式为宜，若其采用上述方式，其此后产生的酒店费用或租金损失则可减少甚至不发生，故一审法院认定王超军未采取适当措施致使损失扩大，并无不当。朱春英上诉称其所主张的违约金数额中考虑了律师费损失，根据现有证据难以认定朱春英具有恶意诉讼、违反诚信原则及浪费司法资源的行为，其主张律师费缺乏依据。综合上述分析，一审法院结合合同履行情况、在合同履行以及纠纷发生后双方的过错程度以及王超军的实际损失，确定的违约金数额，并无不当，本院予以确认。综上所述，王超军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由王超军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王艳芳
审判员 顾国增
审判员 李俊晔
二〇一七年三月二十七日
书记员 刘 曈