山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1180号
上诉人（原审原告）：张文，男，1970年7月5日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：陈涛，山东滨海正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东裕丰实业发展有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街213号市长大厦29层。
法定代表人：朱建勇，董事长。
委托诉讼代理人：张延梅，女，烟台西海岸物业管理有限公司经理。
委托代理人：宋秀华，山东烟泰光远律师事务所律师。
上诉人张文因与被上诉人山东裕丰实业发展有限公司（以下简称裕丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张文上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：依据合同第十五条约定，裕丰公司的义务不仅包括在房屋交付使用后90天内把办理权属登记的资料报备房屋管理部门，还包括办理权属登记证书。裕丰公司自愿将办理权属证书作为自己履行合同的一项随附义务予以约定，不违反法律规定。裕丰公司应于2009年10月29日前将办理房产登记的资料交到房管部门备案并办理产权登记手续，而其2011年1月9日才完成上述工作，比合同约定时间晚467天。因裕丰公司长时间违约，对于张文来说，裕丰公司何时能够履行合同是长期的不确定的因素，张文何时能够办理产权证书也不确定。张文办理的权属证书（俗称“小证”）依附于裕丰公司办理完毕房屋的初始登记（俗称“大证”）之后才能办理。在裕丰公司长时间违约，张文不能确定办理“小证”的情况下，唯有裕丰公司办理完毕“大证”，及时通知张文办理“小证”，才能够减少张文的损失。裕丰公司办理完毕“大证”之后，怠于通知张文办理房证，是其违约行为的继续。裕丰公司直到2012年6月18日才通知张文，致使张文的损失扩大。裕丰公司违约时间应计算到其通知张文办理房证之日即2012年6月18日止。张文委托律师于2012年10月10日向裕丰公司发函主张权利，未超过诉讼时效。代理人一审庭审中将张文2012年10月10日委托律师给裕丰公司发函主张权利的证据提交法庭并进行了质证，一审判决只字未提该证据。
裕丰公司答辩称，一审认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。
一审法院认定事实：2008年11月21日，张文与裕丰公司签订《商品房预（销）售合同》，约定：裕丰公司将位于烟台市芝罘区西海岸第601座3号(现烟台市芝罘区西海岸路43号23号楼05号）、建筑面积173.42平方米的房屋（下称涉案房屋）以8151元/平米的价格出售给张文。合同第八条规定，裕丰公司应在2009年7月31日前将涉案房屋交付给张文使用。合同第十五条约定：裕丰公司应按相关规定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由裕丰公司提供的资料报房产管理部门备案并办理权属登记证书手续；张文应按相关规定在裕丰公司商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记手续；如因裕丰公司原因，张文不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按银行同期同类贷款利率赔偿张文损失。合同签订后，张文支付了约定的购房款。2009年8月2日，张文办理了入伙会签手续，裕丰公司将涉案房屋交付给张文使用。
2010年10月15日，裕丰公司向烟台市房管局递交了办理涉案房屋初始登记的相关材料以办理初始登记的申请书。2011年1月19日，裕丰公司取得了涉案房屋的初始登记证书。2012年6月18日，裕丰公司向张文出具了编号为00047491号、面额为1378986元的房款发票。
2012年7月10日，张文在向西海岸物业公司出具的承诺书中载明：“西海岸物业公司，我是小区6013的业主，因我家在装修期间私自违章搭建将北阳台进行了封闭，改变了小区楼宇外观，现我申请物业公司将押金陆仟元退还，本人承诺由此方面造成的房屋面积增大而增加的取暖费、投资费、物业费等由本人承担。同时承诺在退还本押金后不再进行任何的违章搭建施工工作，若违反本人自愿接受任何处罚措施，（包括物业公司的停水、电等）；不追究开发商、物业的任何违约责任。”
2012年9月12日，张文取得涉案房屋的房屋权属证书，载明房屋坐落于芝罘区西海岸路43号23号楼05号，建筑面积169.18平米。
另查，2012年12月5日及2013年12月24日，张文曾至法院主张过权利。
庭审中，双方争议焦点为：一、裕丰公司在《商品房预（销）售合同》第十五条项下所承担的义务及履行时间；二、张文的诉讼请求是否已过诉讼时效；三、张文承诺书是否放弃追究裕丰公司的违约责任。
关于焦点一:张文主张，裕丰公司义务为“办理小证”，即办理涉案房屋的房屋权属证书”，裕丰公司实际履行时间为2011年1月19日即取得初始登记之日。裕丰公司则主张，合同第十五条项下的裕丰公司义务为提交涉案房屋初始登记材料即可，实际履行时间为2010年10月15日。
关于焦点二：张文主张，按照合同约定，裕丰公司应于2009年10月29日前办理完成取得房屋权属证书所需的手续，但裕丰公司于2011年1月19日才取得初始登记，后又在2012年6月18日才通知张文办证，裕丰公司违约行为是连续的，诉讼时效应自2012年6月18日起算，故张文的诉讼请求未过诉讼时效。为证明其主张，张文提交（2012）烟芝罘证民字第621号公证书，称裕丰公司通知其办证时要求张文返还合同原件，因此张文于2012年7月23日将合同办理了公证。裕丰公司对该公证书真实性无异议，但辩称该证据不能证明裕丰公司通知张文办证的时间。裕丰公司主张，诉讼时效应自其2010年10月15日递交初始登记材料之日起算两年，而张文直至2012年12月5日才主张权利，因此张文诉请已经超过诉讼时效。
关于焦点三：张文认为针对的是乱搭乱建问题不追究开发商违约责任，承诺书最后一句是有条件的，是在退还押金后再违章搭建，其自愿接受任何处罚，不追究开发商、物业公司违约责任，并不是开发商和物业之前的违约不追究。裕丰公司则主张是针对《商品房预（销）售合同》所有约定由裕丰公司承担的义务。
一审法院依据《商品房预（销）售合同》、入伙会签单、承诺书、公证书、发票、房产证、双方当事人的陈述笔录等认定上述事实。
一审法院认为，（一）张文与裕丰公司签订的《商品房预（销）售合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法、有效，双方当事人均应当全面履行合同义务。合同第十五条明确规定，“裕丰公司将办理权属登记需由裕丰公司提供的资料报房产管理部门备案并办理权属登记证书手续”，因此裕丰公司的义务应为递交相关资料并办理申请办证的手续。本案中，裕丰公司于2010年10月15日在房管部门备案及申请办证手续之事实清楚，证据充分，张文关于裕丰公司义务为办理涉案房屋的权属证书且履行时间为2011年1月19日之主张，于约无据且自相矛盾，不予支持。（二）根据《商品房预（销）售合同》第八条及第十五条规定，裕丰公司应于2009年10月31日前将办理权属登记需由裕丰公司提供的资料报房产管理部门备案并办理权属登记证书手续，如裕丰公司违约应按银行同期同类贷款利率赔偿张文损失。本案中，裕丰公司于2010年10月15日才递交初始登记手续之事实清楚，裕丰公司构成逾期办证，应承担违约责任，违约金应自2009年11月1日起计算至2010年10月15日止。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，张文至迟应于2012年10月15日前向人民法院请求保护民事权利，而张文于2012年12月5日才向法院主张权利，已超过诉讼时效，故张文的诉讼请求不予支持。（三）对于张文出具的承诺书。乱搭乱建系张文的单方行为，无论是物业公司还是开发商在乱搭乱建方面没有相关义务，因此也不应承担任何违约责任，故“不追究物业、开发商任何违约责任”这句话应为张文承诺放弃追究开发商之前的违约责任，故张文关于该承诺书是承诺针对乱搭乱建问题不追究开发商违约责任之主张，于理不合，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于2015年9月10日判决：驳回张文的诉讼请求。案件受理费3830元，由原告张文负担。
二审查明，张文一审庭审中提交邮戳日期为2012年10月10日的特快专递详情单一份，详情单载明内件品名为材料，发件人为尹萍，收件单位为山东裕丰实业发展有限公司法律事务部。张文以此邮件证实其于2012年10月10日向裕丰公司发送过律师函主张权利，但裕丰公司拒收。裕丰公司称其未收到该邮件，该证据不能证实张文的主张。本院审理查明的其它事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，张文出具的承诺书明确表述不追究开发商任何违约责任，而非仅指在涉案房屋装修过程中的违约责任。张文也未证实裕丰公司在涉案房屋装修过程中存在违约行为。一审判决将承诺书中“不追究开发商任何违约责任”认定为张文承诺放弃追究开发商之前的违约责任妥当。承诺书于2012年7月10日出具，此时裕丰公司逾期办证的行为已经发生，应当认定张文放弃追究的裕丰公司违约责任包括逾期办证违约责任。因张文此前已放弃追究裕丰公司逾期办证违约责任，其在本案中的诉请依法不应支持。
综上所述，张文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3830元，由上诉人张文负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一七年三月十六日
书记员 林重霄