海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民二终字第130号
上诉人（原审被告）丁伟明。
委托代理人张雪宇。
委托代理人陈帅。
被上诉人（原审原告）海南鸿洲置业集团股份有限公司。
法定代表人王大富。
委托代理人李志前。
委托代理人刘蓉。
原审第三人苏州星瑞游艇有限公司。
法定代表人张光付。
委托代理人卢普殿。
原审第三人海南星瀚游艇发展有限公司。
法定代表人丁伟明。
委托代理人张雪宇。
委托代理人陈帅。
上诉人丁伟明与被上诉人海南鸿洲置业集团股份有限公司（简称鸿洲公司），原审第三人苏州星瑞游艇有限公司（简称星瑞公司），原审第三人海南星瀚游艇发展有限公司（简称星瀚公司）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁伟明的委托代理人张雪宇、陈帅，被上诉人鸿洲公司的委托代理人李志前，原审第三人星瀚公司的委托代理人张雪宇、陈帅到庭参加诉讼。原审第三人星瑞公司经依法传唤无故不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：2011年12月28日，鸿洲公司与丁伟明签订《房地产租赁契约》和补充协议，约定鸿洲公司将位于三亚市榆亚大道时代海岸社区AS商业区127号商铺出租给丁伟明；租赁期限为2011年12月28日至2014年12月27日止。补充协议第5条约定2011年12月28日至2012年12月27日期间月租金18414元；2012年12月28日至2013年12月27日期间月租金19505元；2013年12月28日至2014年12月27日期间月租金20733元；租金合计648582元。补充协议第5.7款约定承租人应当在补充协议签订之日向鸿洲公司支付押金36828元。补充协议第9条第3款和第12条第1款约定：如果承租人拖欠房租累计1个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋并没收押金，承租人还应按合同租金总额的10％向出租人支付违约金。随后双方依约履行租赁合同。但2013年1月28日起丁伟明没有履行支付租金的合同义务。为此鸿洲公司提起诉讼并支付律师费30000元。
还查明：丁伟明与星瀚公司提供一份星瑞公司2011年12月16日致三亚鸿洲游艇会的委托书，用于证实星瑞公司委托丁伟明办理商铺事宜。鸿洲公司否认收到该份委托书。丁伟明与星瀚公司未能提供其他证据证实鸿洲公司收到该委托书。2013年3月20日，丁伟明与星瀚公司就涉案铺面的委托合同关系相关的纠纷起诉星瑞公司，要求星瑞公司支付涉案铺面的装修费、物业费、水电费、铺面租赁费等费用。2013年12月24日，三亚市城郊人民法院作出（2013）城民二初字第203号民事判决书，判决星瑞公司返还丁伟明与星瀚公司代其垫付的装修款及租金共计505242元。该判决已发生法律效力。丁伟明与星瀚公司提供一份星瑞公司2014年2月22日致鸿洲公司的函，内容系要求鸿洲公司向星瑞公司追收租赁费。鸿洲公司否认收到该函件。丁伟明与星瀚公司未能提供其他证据证实鸿洲公司收到该委托书。诉讼中丁伟明表示不向第三人星瑞公司及星瀚公司主张权利。
原审判决认为：一、鸿洲公司与丁伟明签订的租赁合同及其补充协议是合法有效，丁伟明应依约支付租金。因丁伟明从2013年1月28日起拖欠租金，鸿洲公司诉求解除合同，予以支持。丁伟明应返还租赁房屋并应向鸿洲公司支付所拖欠的租金463351元（19505元×11个月＋20733元×12个月）。此外，2014年12月28日之后占用租赁房屋的费用按每月20733元计至返还之日止。二、鸿洲公司放弃不予退回押金36828元的诉讼请求。三、鸿洲公司依合同主张承租人应支付违约金64858.2元，应予支持。四、鸿洲公司因本案诉讼支付的律师费30000元，并非必然发生的费用，且双方未约定律师费的负担，故鸿洲公司主张由丁伟明承担，不予支持。五、丁伟明系涉案租赁合同一方当事人，鸿洲公司主张丁伟明承担该合同的相关权利义务，并无不当。丁伟明提供星瑞公司2011年12月16日致三亚鸿洲游艇会的委托书。丁伟明与星瑞公司未能提供其他证据证明鸿洲公司收到该委托书。故丁伟明与星瑞公司关于事前已告知鸿洲公司，丁伟明系代星瑞公司签订商铺租赁合同事宜的陈述，不予采信。第三人星瑞公司、星瀚公司与丁伟明就涉案铺面涉及的委托合同关系，可另诉处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除海南鸿洲置业集团股份有限公司与丁伟明于2011年12月28日签订的房地产租赁契约和补充协议；二、丁伟明于本判决生效之日起十日内将三亚市榆亚大道时代海岸社区AS商业区127号商铺退还海南鸿洲置业集团股份有限公司；三、丁伟明应于本判决生效之日起十日内向海南鸿洲置业集团股份有限公司支付拖欠的2013年1月28日至2014年12月27日的租金463351元；2014年12月28日之后占有使用房屋的费用按每月20733元计算至返还租赁房屋之日止；四、丁伟明应于本判决生效之日起十日向海南鸿洲置业集团股份有限公司支付违约金64858.2元；五、驳回海南鸿洲置业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期期间的债务利息。案件受理费8504元（鸿洲公司预交4252元），由丁伟明负担7230元，海南鸿洲置业集团股份有限公司负担1184元。诉讼保全费3046元（鸿洲公司预交），由丁伟明负担2590元，海南鸿洲置业集团股份有限公司负担456元。
丁伟明不服原审判决，上诉于本院请求：一、判决撤销三亚市城郊人民法院作出的（2014）城民二初字第499号民事判决书，驳回被上诉人鸿洲公司的诉讼请求；二、由被上诉人鸿洲公司承担本案一、二审诉讼费用。主要理由如下：
1、根据鸿洲公司的内部规定，店铺承租人必须具备游艇会籍。星瑞公司委托丁伟明租赁商铺事宜，但丁伟明并不具备游艇会籍，而星瑞公司具备游艇会籍，故丁伟明与鸿洲公司签订《房地产租赁契约》时向鸿洲公司出示委托书，并告知委托人是星瑞公司。鸿洲公司否认收到委托书，但不能对此作出合理解释，应当认定其己收到委托书。三亚鸿洲游艇会是鸿洲公司的分支机构，实际上由鸿洲公司管理运营，委托书的收件人虽非鸿洲公司，也不能否认鸿洲公司收到委托书的事实。2、原审判决认定丁伟明与星瑞公司的委托合同关系可另行处理，属于适用法律错误。生效的法律文书已经认定丁伟明与星瑞公司之间成立委托合同关系，丁伟明与星瑞公司的委托合同纠纷已经处理完毕。丁伟明在诉讼中申请追加星瑞公司为共同被告。一审法院应当根据生效法律文书己经认定的委托合同关系，判决驳回被上诉人的诉讼请求，或者判决第三人星瑞公司承担全部责任。3、因与星瑞公司发生纠纷，于2014年2月22日函告鸿洲公司，丁伟明不再使用涉诉房屋，并告知应向星瑞公司追收租赁费。同时，丁伟明设立海南星瀚游艇发展有限公司并在涉诉房屋旁与鸿洲公司另外租赁商铺。鸿洲公司系该区域的出租人与管理人，应当知悉上述事实。鸿洲公司没有及时收回房屋，应自行承担2014年2月22日之后产生的租赁费损失。4、涉诉商铺已于2014年12月11日返还鸿洲公司。原审判决未查明这一事实，判决丁伟明退还涉诉商铺并承担2014年12月28日之后占有使用房屋的费用至返还租赁房屋之日，明显不当。综上，请撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
鸿洲公司辩称：1、丁伟明二审开庭后变更诉讼请求，于法无据。丁伟明上诉请求改判星瑞公司向鸿洲公司承担全部责任并无不当，属新增诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。因此，丁伟明开庭后变更诉讼请求，于法无据，应予驳回。2、诉讼中丁伟明未能提出“委托书”原件。3、没有证据证明真实存在鸿洲公司的分支机构三亚鸿洲游艇会。4、须有游艇会籍才能承租铺面之说，纯系丁伟明的编造。5、丁伟明上诉称已于2014年12月11日将涉案商铺返还鸿洲公司不属实。6、丁伟明与星瑞公司之间的代理合同纠纷与本案没有关联性，只能另诉解决。原审判决认定事实正确，适用法律得当，应予维持。
原审第三人星瑞公司辩称：本公司没有委托上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同；不知悉上诉人以自己名义与被上诉人订立的房屋租赁合同的内容，未使用过涉案房屋。因此，没有理由要求本公司承担支付房屋租金义务。此外，上诉人并未举证证明三亚鸿洲游艇会系被上诉人的分支机构。请求驳回上诉，维持原判。
原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点，一是丁伟明上诉主张其受第三人星瑞公司的委托代理订立涉诉《房地产租赁契约》及其补充协议的事实是否成立；二是丁伟明上诉主张已于2014年12月11日将涉诉房屋返还鸿洲公司的事实是否成立。
一、关于丁伟明上诉主张其受第三人星瑞公司的委托代理订立涉诉《房地产租赁契约》及其补充协议的事实是否成立的问题
首先，上诉人丁伟明举出《委托书》，目的是证明其受原审第三人星瑞公司的委托代理订立涉诉《房地产租赁契约》及其补充协议的事实。该《委托书》的收件人是三亚鸿洲游艇会及孙美玲小姐，内容为：星瑞公司董事长张光付委托丁伟明办理鸿洲游艇俱乐部商铺等系列事宜，敬请接洽。首先，《委托书》收件人是三亚鸿洲游艇会及孙美玲小姐而不是被上诉人，故该《委托书》仅对意思受领人即收件人发生拘束力，而对被上诉人没有拘束力。其次，《委托书》没有具体明确的授权内容，根据该《委托书》表达的旨意，目的在于通知收件人“敬请接洽（丁伟明）”，因此该函件名为《委托书》实为介绍信函。第三，星瑞公司否认委托上诉人与被上诉人订立涉案合同的事实。因此，上诉人丁伟明根据该《委托书》主张事前得到原审第三人星瑞公司授权签订涉案合同的事实不成立。至于上诉人丁伟明是否向被上诉人鸿洲公司出示该《委托书》，不影响对前述事实的认定。
其次，从涉案合同文本看，上诉人丁伟明以自己的名义而不是以原审第三人星瑞公司的名义签订涉诉《房地产租赁契约》及其补充协议；从合同履行的事实来看，上诉人丁伟明履行了支付租金的合同义务，而原审第三人星瑞公司并未履行支付租金的义务。可见涉案合同的一方当事人是上诉人丁伟明而非原审第三人星瑞公司。由此可知，上诉人丁伟明关于事前告知鸿洲公司，其受星瑞公司的委托订立涉案合同的陈述，显然违背合同的订立与履行事实，同时印证上诉人丁伟明主张星瑞公司事前授权其签订涉案合同的事实不成立。
综上，丁伟明上诉主张其受第三人星瑞公司的委托代理订立涉诉《房地产租赁契约》及其补充协议的事实不成立。
二、关于丁伟明上诉主张已于2014年12月11日将涉诉房屋返还鸿洲公司的事实是否成立的问题
丁伟明上诉提出因与星瑞公司发生纠纷，于2014年2月22日函告鸿洲公司不再使用涉诉房屋，并通知向星瑞公司追收租金，但未提出有关证据证明上述主张事实，不予采信。涉诉房屋租赁合同系合法有效的合同，在依法解除或者终止前，承租人丁伟明应当依约履行支付租金的义务。承租人与他方发生纠纷并非合同约定的解除或者终止条件，上诉人丁伟明以此为由停止使用涉诉房屋，并通知出租人鸿洲公司向他人收取租金，没有合同依据与法律依据。此外，上诉人丁伟明把房屋停止使用当作房屋返还，显属认识错误。因此，上诉人丁伟明主张于2014年12月11日将涉诉房屋返还鸿洲公司，没有事实根据。原审法院根据丁伟明于2014年12月28日之后仍继续占有使用涉案房屋而判决其支付相应费用，自属合理，予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人丁伟明的上诉理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8504元，由上诉人丁伟明承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈德雄
审 判 员 袁俊杰
代理审判员 王晓艳
二〇一五年六月二十二日
书 记 员 李德玲
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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