河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）丛民初字第2635号
原告张艳华。
委托代理人陈登峰，河北维民权律师事务所律师。
原告王香云。
委托代理人陈登峰，河北维民权律师事务所律师。
被告邯郸阿波罗置业有限公司，住所地：邯郸市丛台区联纺路亚太世纪花园50号楼1层。
法定代表人陈道旺，该公司董事长。
委托代理人任德宾，河北张金龙律师事务所律师。
委托代理人高凤龙，河北张金龙律师事务所律师。
原告张艳华、王香云诉被告邯郸阿波罗置业有限公司为商品房买卖合同纠纷一案，原告于2012年9月13日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月19日公开开庭进行了审理。原告张艳华、王香云的委托代理人陈登峰、被告委托代理人任德宾、高凤龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张艳华、王香云诉称，2008年8月1日，原告张艳华、王香云共同投资171.9257万元购买被告开发的阿波罗公馆D楼D-238号商铺，为此，双方当日还签订了《商品房买卖合同》，合同对商铺面积、价款、交房期限（2009年3月1日）等相关事宜均作了约定。合同履行过程中，原告张艳华、王香云依约交付所有房款，但被告未能按约办理法定验收，且所交商铺竟然没有上下水管道，故原告张艳华、王香云拒绝接受，时至2009年9月23日，被告应承担20余万元的违约金，在原告张艳华、王香云的一再要求下，被告勉强同意支付10万元的违约金，安装上下水，并主动提出如果2010年4月1日前不能达到法定验收，则每迟廷一日支付5万元的违约金。原告张艳华、王香云当时错误的相信被告诚意，便主动降低了违约金标准，在其起草的《协议书》上签了字，并收取了10万元违约金，被告在该《协议书》承诺：在2010年4月1日将该套商铺达到法定验收合格，如逾期每迟延一日补偿原告1000元／天。若延误到6月1日，每延迟一日补偿原告2000元／天。到期后，被告不仅没有履行其承诺，反而致其企业声誉和诚实信用与不顾，竟让以显失公平为由向贵院提起撤销之诉，后被你院驳回。原告张艳华、王香云请求其办理验收并支付补偿金，并要求其协助原告张艳华、王香云办理商铺所有权证书、土地使用权证书未果。原告张艳华、王香云认为，本案所涉《商品房买卖合同》及《协议书》均合法有效，双方均应严格履行。我方按时全面履行了付款义务，被告不仅严重违约，还恶意诉讼，其行为应当受到否定性评价并承担相应民事责任。需要特别指出的是，本案诉讼标的物为商铺，被告作为专业的商业地产开发商，更应当谙熟房屋没有法定验收合格便存在极大的安全隐患，商铺及时取得权属证书，业主即取得物权，其商业价值才能正常体现，否则其商业价值即受极大减损，原告张艳华、王香云之投资目的之一：融通资金，就不可能实现，蒙受经济损失是不言而喻的。为维护我方合法权益，请求：1、判令被告支付原告张艳华、王香云20**年4月1日至2010年7月1日违约补偿金人民币180000元；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。
原告张艳华、王香云为证实自己的主张，向本院提供如下证据：1、（2010）丛民初字第1707号民事判决书；2、（2011）邯市民二终字第567号民事判决书，3、2008年8月1日商品房买卖合同，证明我们买的是商铺；4、2009年9月23日协议书；5、阿波罗公馆D-238号交款发票两份，金额1672586元。
被告邯郸阿波罗置业有限公司辩称，1、原告张艳华、王香云主张逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效；2、即便原告张艳华、王香云主张成立，但原、被告双方约定的违约金过高，远远超过其实际损失。即便按照原、被告签订的协议也不是180000元。
被告邯郸阿波罗置业有限公司未提供有关证据。
经庭审质证，被告邯郸阿波罗置业有限公司对原告张艳华、王香云所举的证据1、2判决书真实性、合法性无异议，关联性有异议。该判决书是本案被告向法院主张权利，不能作为诉讼时效中断的事由。该诉讼是确认合同效力的诉讼，不是合同责任的诉讼，对证据3真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4不予质证，未在举证期内提交，法院没有向我方送达该证据；对证据5真实性、合法性、关联性均无异议；
经审理查明，2008年8月1日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的阿波罗公馆D楼D－238号商铺，约定交房日期为2009年3月1日。原告张艳华、王香云于2009年9月23日接收所购房屋，且于当日同被告双方又签订了一份《协议书》，该《协议书》的主要内容为：经甲（被告）、乙（原告）双方友好协商一致，甲方于2008年8月1日向乙方购买D楼D－238商铺，面积为165.18平方米，现关于交房相关事宜达成如下协议：1.乙方从业主利益出发为该商铺免费安装上下水以及增加商铺门口平台面积，甲方不再追究乙方2010年4月1日之前签署《商品房买卖合同》中所规定延期交房违约责任。若2010年4月1日后该套商铺未经过法定验收合格乙方只承担本协议第二条责任；2.乙方承诺在2010年4月1日前将该套商铺经过法定验收合格如逾期每延迟一日补偿甲方1000元／天，若延误到2010年6月1日该商铺未达到法定验收合格每延迟一日补偿甲方2000元／天；3.违约责任：双方本着诚信保密原则履行该协议，若甲方对外泄露本协议内容对乙方造成负面影响本协议自动终止。原告以双方签订的《协议书》内容中有关违约金的约定显失公平为由，于2010年8月27日向我院起诉，要求撤销该《协议书》，2011年4月18日，本院（2010）丛民初字第1707号民事判决书以被告没有提交证据证明是在欺诈、胁迫或者乘人之危的情况下订立的《协议书》，被告请求撤销该《协议书》的理由不充分，且证据不足为由，判决驳回了被告的诉讼请求；被告不服提起上诉，2011年9月16日，邯郸市中级人民法院（2011）邯市民二终字第567号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，原、被告双方于2009年9月23日签订的《协议书》，系双方真实的意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由于双方签订该协议时原告已接收所购房屋并实际使用，且被告已向原告支付延期交房的违约金10万元，又因双方签订的协议中关于“法定验收合格”延迟的补偿金具有惩罚性，所约定的违约金明显过高，应予以减少。根据本案实际情况，被告应适当补偿原告损失18000元。关于被告所称原告主张违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，因双方2009年9月23日签订协议后，2010年8月27日被告向本院起诉主张撤销该协议，2011年9月16日，邯郸市中级人民法院（2011）邯市民二终字第567号民事判决书作出终审判决，该期间属于诉讼时效中断期间，原告张艳华、王香云于2012年9月13日向本院起诉时并未超过诉讼时效，对于被告的辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款之规定，判决如下：
限被告邯郸阿波罗置业有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告张艳华、王香云支付经济补偿18000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由原告承担4050元，被告承担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 周长代
代理审判员 孟伟彬
代理审判员 叶军华
二〇一四年一月七日
书 记 员 杜令正