北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第04631号
上诉人（原审原告）保利物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区望园路9—甲1号。
法定代表人赵启生，董事长。
委托代理人王晓凤，女，1964年9月22日出生，保利物业管理（北京）有限公司职员。
委托代理人李晨，北京卓纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汪明华，男，1957年12月20日出生。
委托代理人汪旭，北京秉道律师事务所律师。
委托代理人袁静利，男，1968年9月19日出生，北京秉道律师事务所律师实习律师。
上诉人保利物业管理（北京）有限公司（以下简称保利物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第13138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
保利物业公司在原审法院诉称：汪明华系保利垄上项目的业主，该小区尚未成立业主大会及业主委员会，根据汪明华所签署的《前期物业服务协议》，保利物业公司作为前期物业服务单位对该小区提供各项物业服务。根据上述协议约定，汪明华应按人民币4.3元／平方米／月的标准支付物业服务费，但汪明华却自2006年1月27日始一直未予缴纳，其拖欠总金额已达人民币131049元。汪明华的上述行为，已经严重违反了《前期物业服务协议》之相关约定，经与汪明华多次交涉未果，现诉至法院，请求判令：1、汪明华给付保利物业公司物业管理费131049元（2006年1月26日至2015年1月25日）；2、诉讼费由汪明华承担。
汪明华在原审法院辩称：一、保利物业公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，事实上正是因为保利物业公司的违约行为给汪明华造成了巨额的经济损失，保利物业公司应当依法、依约承担损害赔偿的责任，不同意保利物业公司的诉讼请求，请法院驳回保利物业公司诉讼请求，并要求物业公司支付我方损失14万元（每年2万）。汪明华与北京金成华房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，支付了约定购房款，由于收房过程中发现房屋存在多处质量瑕疵，物业公司承诺履行维修义务，待维修完毕后再行办理房屋交接手续，汪明华便将房屋钥匙交给物业公司。物业公司接收房屋后，除了索要物业费外，未实施任何物业管理服务行为，更将其承诺的房屋维修事宜置之脑后，迄今未对房屋进行维修、也拒绝将房屋及钥匙交付汪明华，汪明华多次找物业公司协商，均以各种理由推诿、拒绝。二、对物业费收费标准没有意见，我们2006年11月28日才收房，之前的物业费不存在，之后没有住是因为保利物业公司的违约行为，双方一直就这个问题进行协商，没有达成一致意见，责任不在于汪明华。2006年11月底交房时我们得先看房，我带着东易日盛的设计师看，当时有物业公司人员陪同，如果有问题在单子上作相应记录，拿着记录去走收房流程，最后所有的结束后，钥匙实际上都要交我手上了，讲到物业费的问题，我提出把我们讲的房屋问题都解决，我就把物业费交了，工程部和收房都是物业公司在做，实际上都是物业公司在履行。由于我认为房屋有问题，就不能交物业费，物业公司把钥匙都拿走了，我们在这个问题上没有分歧。刚开始可能家家户户都有毛病，告诉我修好了以后通知我，结果就没有人通知我，我当时急着要房，但是物业公司没有给我，这个期间我陆续去了好几次，如果不把物业费交了，下面的所有程序都停了，看房也不带着看。东易日盛装饰公司也不愿意给我装修，房屋有裂缝，裂缝的问题是物业公司工程人员认可的。房屋有问题，物业公司承诺给维修，这种情况下，我们将钥匙给他了，签订了承诺书，打了收条，我们认为物业公司应当承担维修服务的义务。三、如果不交物业费物业公司不跟我们对话，我们去索取过很多次钥匙，也在小汤山法庭打过官司要求交还钥匙，每次开庭时物业公司人员都说我可以去拿钥匙，但直到2013年仍然不给钥匙，最后一次打电话给领导才把钥匙给我。我的联系方式都能联系到，但物业公司没有通知我，如果房屋修好了跟我联系就可去接收。先赔偿我损失我给物业费，我们对物业费和损失赔偿问题进行了很多次协商，物业公司说可以给我们做特殊服务，比如说擦窗户，这个我很难接受。四、2013年9月6日，在房屋拍摄的照片显示，杂草丛生，种了南瓜，汪明华还在工作人员陪同下摘了南瓜，可见物业管理混乱，保利物业公司有严重违约行为。
原审法院经审理查明：汪明华于2005年9月10日与北京金成华房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》和《补充协议》，购买了北京金成华房地产开发有限公司开发的房（推广名为保利垄上），合同约定出卖人应当在2006年1月26日前向买受人交付该商品房，出卖人选聘的前期物业服务企业为保利合利物业管理（北京）有限公司。该房屋的建筑面积为397.76平方米，双方当事人认可的地上建筑面积为282.19平方米。2005年6月起，北京金成华房地产开发公司与保利合利物业管理（北京）有限公司（该公司后更名为保利物业管理（北京）有限公司）签订一系列《前期物业服务合同》，约定由保利物业公司为该小区提供物业管理服务，物业服务收费以包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准4.3元／平方米／月。2006年11月28日，保利物业公司（甲方）与汪明华（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方交纳费用时间以正式收楼通知所示收楼日期起为准；物业管理费收费标准按地上建筑面积每月每平方米4.3元；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按总欠费每天2‰交纳滞纳金。保利物业公司为汪明华提供了服务，汪明华未向保利物业公司交纳2006年11月28日至2015年1月25日的物业服务费。
原审另查，2005年11月17日，经北京市工商行政管理局核准，保利合利物业管理（北京）有限公司名称变更为保利物业管理（北京）有限公司。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述及提交的《北京市商品房预售合同》、《前期物业服务协议》、钥匙托管承诺书，钥匙接收确认表、收条、收房验收记录、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、照片、名称变更通知、前期物业服务合同、客户关系表等。
原审法院认为：保利物业公司与汪明华签订《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应按照合同约定履行。
关于物业服务费用的起算时间问题。保利物业公司方主张该房屋约定交付时间为2006年1月26日，汪明华应缴纳2006年1月26日至2015年1月25日的物业服务费，提交了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，以此证明该房屋2005年12月21日已进行竣工验收，具备按期交付条件，因为汪明华自身原因未收房。汪明华辩称2006年11月28日前房屋未交付，物业费不存在。双方当事人均认可办理收房手续的时间是2006年11月28日。法院认为，根据保利物业公司、汪明华双方签订的《前期物业服务协议》，乙方交纳费用时间以正式收楼通知所示收楼日期起为准，保利物业公司未能举证证明该房屋在2006年1月26日已通知汪明华收楼，亦未能举证证明因汪明华自身原因造成收楼延迟，故保利物业公司主张自2006年1月25日起算物业费没有事实依据，法院不予支持，确认物业服务费自2006年11月28日起计算。
关于汪明华提出2013年9月28日之前保利物业公司未向其交钥匙、未能入住的问题，庭审中保利物业公司表示在2007年8月曾通知过汪明华房屋维修好，汪明华予以否认，称从未接到过物业公司的通知，物业公司也不交还钥匙。双方认可在汪明华验房时托管钥匙后，汪明华于2013年9月28日接受涉案房屋钥匙。法院认为，业主因为房屋存在质量问题，为维修便利将钥匙托管给物业公司，物业公司应在维修完毕后及时通知业主验收入住、交还钥匙。因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，致使业主未完全享受到合同约定的物业服务，故法院对于2006年11月28日至2013年9月28日物业服务费用部分予以支持，2013年9月28日以后的物业服务费用应按约定数额交纳。
汪明华提出反诉，法院经审查，因涉及另外法律关系，不宜合并审理，汪明华可另案解决。综上，保利物业公司要求汪明华给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其合理部分予以支持。汪明华汪明华的答辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、汪明华给付保利物业管理（北京）有限公司二○○六年十一月二十八日至二○一五年一月二十五日期间的物业费四万九千一百八十三元九角六分，于判决生效后十日内付清。二、驳回保利物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，保利物业公司不服提出上诉，请求：撤销原判，依法改判支持其原审全部诉讼请求。上诉理由：1、原审判决认为上诉人保利物业公司未将托管的房屋钥匙及时交还给被上诉人汪明华，导致汪明华不能完全享受物业服务，与事实不符；2、被上诉人汪明华在具备通过诉讼更早取回钥匙的情况下，却故意怠于取回钥匙，故其未能完全享受物业服务，完全系由其自身原因造成的；3、上诉人保利物业公司提供的物业服务，系对小区公共区域、公共设施的维修及维护服务，并不包括对业主私人区域的维护，上诉人保利物业公司不因任何业主闲置房屋而减少工作内容和工作量。4、原审法院调整物业费的金额于法无据。
汪明华答辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
本院经审理查明：原审判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于汪明华是否应该全额交纳诉争期间的物业费用。
首先，关于物业服务费用的起算时间一节。根据现已查明之事实，双方当事人均确认办理收房手续的时间是2006年11月28日。保利物业公司虽主张该房屋约定交付时间为2006年1月26日，但未能举证证明2006年1月26日已通知汪明华收房，亦未能举证证明因汪明华自身原因造成收房延迟，故原审法院确认物业服务费自2006年11月28日起计算正确，本院予以维持。
其次，关于物业服务费用是否存在减免情形一节。本院认为，汪明华在收房之时即发现房屋存在质量问题，而将全部房屋钥匙托管给保利物业公司，保利物业公司也书面签收了全部钥匙。保利物业公司虽表示在2007年8月曾通知过汪明华房屋已经维修好，汪明华对此予以否认，保利物业公司未提交曾通知汪明华收回钥匙的证据。且根据保利物业公司提交的验房记录，涉案房屋在2009年9月26日验收时，仍存在一系列的质量问题。此后，汪明华曾起诉要求保利物业公司交还钥匙。综合以上查明之事实，本院对于保利物业公司上诉称曾要求汪明华取回钥匙的理由不予采信。由于保利物业公司提供的物业服务存在瑕疵，未在维修完毕后及时通知业主验收入住、交还钥匙，致使汪明华无法完全享受到物业合同约定的物业服务，故原审法院对于2006年11月28日至2013年9月28日物业服务费用部分予以减免并无不当，本院予以维持。2013年9月28日之后的物业服务费用汪明华应按约定数额交纳。
综上，保利物业公司的上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原审判决正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千九百二十元，由保利物业管理（北京）有限公司负担一千八百九十元（已交纳）；由汪明华负担一千零三十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千九百二十元，由保利物业管理（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张 琦
二〇一五年七月十四日
书 记 员 崔启坤