南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东红民初字第189号
原告：江西阿一鲍鱼投资有限公司，住所地：南昌市西湖区洪城路778号星河国际-1827室，组织机构代码：57876522-9。
法定代表人：张引，系该公司总经理。
委托代理人：高立，系该公司员工。
委托代理人：高波，系江西人民律师事务所律师。
被告：江西宝兔投资有限公司，住所地：南昌市东湖区中山路177号中山城太平洋商务大厦D栋1201室，组织机构代码：57364981-9。
法定代表人：邓桂珍，系该公司总经理。
委托代理人：胡建平，系江西华赣律师事务所律师。
被告：南昌市红谷滩城市投资集团有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区绿茵路799号，组织机构代码：76976323-4。
法定代理人：符师勇，系该公司董事长。
委托代理人：熊良明，系江西阳明阳律师事务所律师。
原告江西阿一鲍鱼投资有限公司与被告江西宝兔投资有限公司（以下简称：宝兔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告宝兔公司以南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称：红谷滩城投公司）与本案处理有利害关系为由，申请追加红谷滩城投公司为本案被告，本院经审查，予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高立、高波、被告宝兔公司的委托代理人胡建平、被告红谷滩城投公司的委托代理人熊良明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月3日，原告与被告宝兔公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告宝兔公司将其开发建设的位于南昌市红角洲摩天轮旁的框架毛坯房出租给原告（包括主楼和附楼）。合同签订后，原告即对房屋进行装修，期间投入了大量资金。2012年3月12日，在未接到任何告知的情况下，原告承租的房屋附楼被强项拆除，主楼亦于2012年5月2日被拆除。由于被告宝兔公司作为出租人未保持租赁物符合约定用途，且未保证租赁物无权利瑕疵，导致原告装修损失合计2332516.50元。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告宝兔公司赔偿原告实际损失2332516.50元及利息（自起诉之日至被告宝兔公司履行完毕止，按同期银行贷款利率计算）；2、被告宝兔公司返还原告保证金30万元及利息（自2011年8月3日至被告宝兔公司履行完毕止，按同期银行贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告宝兔公司承担。
被告宝兔公司辩称：1、原告主张的损失2332516.50元及利息，事实不清、证据不足；2、被告宝兔公司不存在违约行为，原告的损失不是被告宝兔公司造成的，责任应由被告红谷滩城投公司承担；3、原告与被告宝兔公司签订的租赁合同并非转租行为，而是被告宝兔公司对涉案场地使用权的合法经营。
被告红谷滩城投公司辩称：1、被告红谷滩城投公司被追加为被告程序不当，原告并未申请追加被告红谷滩城投公司；2、原告与被告宝兔公司签订的租赁合同违反法律规定，不受法律保护，被告红谷滩城投公司不承担赔偿责任；3、被告宝兔公司转租应通知被告红谷滩城投公司。
经审理查明：2011年6月28日，被告红谷滩城投公司（甲方）与被告宝兔公司（乙方）签订《商业场地租赁合同》一份，约定：甲方将南昌市红角洲摩天轮广场北边商业场地出租给乙方；甲方选定摩天轮商业广场改建项目需有红谷滩新区管委会的会议纪要和市发改委的立项批复作为合同依据；乙方租用场地期限为20年，自2011年12月1日至2031年11月30日；合同签订两日内，乙方向甲方支付保证金20万元，作为第5年的租金；考虑到乙方的建设、装修期和商业经营培育期，甲方同意给予乙方4年的免租期；商业场地租金为10万元／年，合同期内不予递增；合同期满，甲方收回场地使用权，并无偿取得乙方投资的商业建筑物；乙方如需转让商业建筑物的经营权，甲方在同等价格条件下，优先取得；乙方在合同期内对物业有绝对的经营权，并依法办证经营；甲方需保障乙方施工顺畅，不受政府有关部门的干涉；乙方在投入建设过程中，因政府或甲方原因导致合同不能履行，根据乙方工程量，甲方应赔偿乙方投入的损失。如乙方与第三人签订了合同，甲方还应赔偿乙方承担与第三人签订合同的违约责任的经济损失。合同签订后，被告宝兔公司即进场施工，并建造了两栋两层楼房。2011年8月3日，被告宝兔公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其开发建设的摩天轮休闲美食乐园出租给乙方，出租房屋为框架毛坯房，房屋建筑面积约4000平方米；租赁期为8年，自2011年12月1日至2019年11月30日，房屋交付时间为2011年8月30日；租金按每月28元／平方米计算，每3个月支付一次；租金以两年为一周期，每两年租金递增10%；合同签订时，乙方支付押金30万元，押金于租赁期满后无息退回；双方不得泄露合同内容及经营方式等商业秘密，对外要称双方是以甲方为主的合作经营，应维护和保持甲方的企业形象及发展。合同签订当日，原告依约向被告宝兔公司支付了保证金30万元。2011年9月3日，被告宝兔公司将租赁物交付原告，原告随即对租赁物进行暖通空调等项目的施工。2012年3月，原告承租的房屋被相继拆除。2012年7月20日，被告红谷滩城投公司与被告宝兔公司签订《调解协议书》一份，主要内容为：鉴于摩天轮广场项目施工因未办理施工手续被政府勒令拆除，双方就《商业场地租赁合同》调解一事达成如下协议：1、自协议签订之日起双方解除《商业场地租赁合同》；2、协议书签订后20日内红谷滩城投公司一次性赔偿宝兔公司经济损失4046939.27元（不包括建筑物内已安装的部分暖通空调等工程量）；3、宝兔公司收到赔偿款后，双方关于《商业场地租赁合同》一事已处理完毕（现场的部分暖通空调等工程除外），任何一方不得以任何理由向对方主张任何经济赔偿。2012年5月15日，原告以被告宝兔公司作为出租人未保持租赁物符合约定用途，且未保证租赁物无权利瑕疵，并导致原告损失为由，向本院提起诉讼。在本案审理过程中，原告并未主张被告红谷滩城投公司承担相关赔偿责任。
另查明：2011年6月15日，南昌市发展和改革委员会于作出洪发改规字（2011）1号《关于同意摩天轮商业街改造项目立项的批复》。2011年6月29日，南昌市红谷滩新区管理委员会主任办公会议审议并原则同意红谷滩城投公司《关于实施摩天轮休闲吧改造项目的请示》，会议研究同意尽快组织实施摩天轮休闲吧改造项目，改造项目投资及产权主体为红谷滩城投公司，项目具体运作方式由该公司自行决策。2011年7月5日，红谷滩城投公司致函告知南昌市城市管理行政执法局红谷滩新区分局：摩天轮场内商业街项目已在发改委立项并获批准，但由于没有土地证等材料，无法办理项目工程前期手续，请该局准予建设。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的《房屋租赁合同》、保证金收据、视频资料、2011年9月15日原告与南昌市西湖区鑫林电业空调城签订的《中央空调承包安装合同》一份及收据3张（合计金额110万元）、2011年9月16日原告与谌国清签订的《钢脚手架材料租赁合同》一份、2012年3月16日《韩金城精品料理店钢管架赔偿确认书》一份及谌国清个人出具的收据3张（合计金额368140元）、2011年8月18日原告与顾吉签订的《室内装饰设计合同书》一份及网银电子回单7张（合计金额30万元）和收据2张（合计金额10万元）、2011年8月原告与杭州王与黄莱斯诺斯（WHL）设计事务所签订的《视觉设计服务合同》一份及网银电子回单两张（合计金额15万元，其中2011年12月6日罗剑转款10万元给王毅的网银电子回单中注明的转账用途系“张总朋友借款。”）、2011年9月20日原告与胡振勇签订的《工程承包合同书》一份及网银电子回单1张（金额3万元）、饶绍福、魏梅生、王法修出具的收条各1张（合计金额20500元）、记账凭证2张（合计金额106676.50元）、2012年4月17日收据1张（金额13400元）、员工工资表若干，被告宝兔公司提供的洪发改规字（2011）1号《关于同意摩天轮商业街改造项目立项的批复》、南昌市红谷滩新区管理委员会主任办公会议《记录摘要》、《关于摩天轮场内建造商业街的告知函》、被告红谷滩城投公司出具的承诺书等证据在案予以佐证。
本院认为：原告与被告宝兔公司签订的《房屋租赁合同》及被告宝兔公司与被告红谷滩城投公司签订《商业场地租赁合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应按约定履行义务。由于被告宝兔公司在承租场地内所建房屋因未办理建设施工手续而被勒令拆除，导致原告与被告宝兔公司签订的《房屋租赁合同》不能继续履行，属违约，被告宝兔公司应承担违约责任。现原告要求被告宝兔公司返还保证金30万元及利息，并赔偿原告损失及利息之诉请，理由正当，本院予以支持，但利息应自起诉之日起算。对于原告的损失，由于涉案建筑已被勒令拆除，原告的相关损失已无据实评估之基础。通过对原告证据的分析、认定，本院对原告主张的室内设计费40万元中，顾吉个人出具的10万元收据不予确认；原告主张的视觉设计服务费15万元，因2011年12月6日罗剑转款10万元给王毅的网银电子回单中注明转账用途系“张总朋友借款”，且原告未就此款与本案的关联性予以举证，故本院亦不予确认，扣除上述款项后，本院对原告主张的室内设计费及视觉设计服务费合计35万元予以确认；原告主张钢管架脚手架租金及损失368140元、停工损失187200元、基建费用106676.50元、植筋费1500元、挖土沟做地梁费用2000元、改造楼梯费用17000元等损失，并提供了《钢脚手架材料租赁合同》、《韩金城精品料理店钢管架赔偿确认书》、谌国清、饶绍福、魏梅生、王法修等个人出具的收据及原告自行制作的基建费记账凭证、员工工资表等证据，上述证据的形式、来源不符合法律规定，且被告宝兔公司不认可，本院不予确认，但考虑到相关损失的客观存在，本院酌定上述损失合计7万元；原告主张钢构雨棚费3万元，并已提供《工程承包合同书》及网银电子回单，本院对于该项损失予以确认；原告主张空调采购及安装损失110万元，由于原告仅提交南昌市西湖区鑫林电业空调城出具的现金收据而无转款凭证及正式发票，且房屋拆除的现场照片中，未反映空调主机等设备的安装情况，故本院酌定为35万元。综上，本院对原告主张的设计费35万元、钢管架脚手架等损失7万元、钢构雨棚损失3万元、空调设备损失35万元予以确认，上述款项合计80万元，该款应由被告宝兔公司支付给原告。被告宝兔公司辩称系因被告红谷滩城投公司违约导致原告的损失，责任应由被告红谷滩城投公司承担，因本案中原告并未主张要求被告红谷滩城投公司承担责任，根据合同的相对性，被告红谷滩城投公司并非本案《房屋租赁合同》的相对方，故对其辩解，本院不予采纳。据此，并经本院审委会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江西宝兔投资有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告江西阿一鲍鱼投资有限公司保证金30万元并承担利息（自2012年5月15日至本判决确定的履行期内自动履行日止，按同期银行贷款利率计算）。
二、被告江西宝兔投资有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告江西阿一鲍鱼投资有限公司损失80万元并承担利息（自2012年5月15日至本判决确定的履行期内自动履行日止，按同期银行贷款利率计算）。
三、驳回原告江西阿一鲍鱼投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预交的案件受理费27980元、财产保全费5000元，合计32980元，由原告承担13500元，被告江西宝兔投资有限公司承担19480元，该款随上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求金额交纳上诉案件受理费上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 陈 明
人民陪审员 熊靖明
人民陪审员 付美丽
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 吴 琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。