上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初904号
原告上海经佳文化产业投资股份有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人赵丽佳，董事长。委托代理人杨彪，上海精诚申衡律师事务所律师。被告许维建，男，1958年12月13日出生，汉族，户籍地天津市。委托代理人许维静(被告之姐)，女，1957年3月14日出生，汉族，户籍地天津市。委托代理人王惠聪，上海正源律师事务所律师。原告上海经佳文化产业投资股份有限公司诉被告许维建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26受理后，依法适用简易程序，由审判员姚峥独任审判，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨彪，被告的委托代理人许维静、王惠聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月24日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告向原告租赁坐落于上海市南京西路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月31日，第一年每月租金人民币(以下币种均为人民币)188,988元，租赁保证金为两个月的基本租金；合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告以该房屋为注册地址登记设立了上海津苑餐饮有限责任公司；2015年4月起，被告便不按合同约定支付租金和物业管理费，原告多次催讨未着，于2105年9月17日向被告发送《关于解除房屋租赁合同的律师函》，正式通知被告合同自2015年9月18日解除；被告收到律师函后，拒不与原告办理房屋交接手续，也未办理以系争房屋为注册地而成立的上海津苑餐饮有限责任公司的注册地变更手续；为确保系争房屋的安全，原告于2015年11月23日通过公证方式进入系争房屋，对房屋中可能影响房屋安全的物品做了妥善处置，但系争房屋至今仍然空置，造成原告重大经济损失。原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院，请求判令：原、被告订立的《房屋租赁合同》于2015年9月18日解除，原告有权不予返还被告交付的租赁保证金377,976元，被告支付原告拖欠的租金678,803元及利息(以欠款为基数，自2015年9月19日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)，被告支付原告合同解除后逾期交还房屋期间占用房屋的使用费109,388.50元(自2015年9月19日起计算共计15天)及利息(自2015年9月19日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)，被告以月租金三倍的标准支付原告解除合同的违约金566,964元，被告以月租金三倍的标准支付原告解除合同后逾期交还租赁房屋的违约金566,964元，被告赔偿原告免租期的租金损失497,668.40元(自2014年11月12日起至2015年1月31日止)，被告支付原告物业管理费139,479.62元及利息(以欠款为基数，自2015年9月19日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)，被告以租赁期最后一年日租金三倍标准支付原告未办理涉案房屋为注册地的工商登记注销手续的违约金1,640,312元(自2015年10月4日起暂计算至2015年12月31日止，共计88天)，被告立即办理以上海市南京西路XXX号XXX楼房屋为注册地而成立的上海津苑餐饮有限责任公司的注册地变更手续。审理中，原告撤回要求被告立即办理以上海市南京西路XXX号XXX楼房屋为注册地而成立的上海津苑餐饮有限责任公司的注册地变更手续的诉讼请求。被告辩称，同意原、被告间的租赁合同于2015年9月18日解除。原告在事先未告知被告情况下，于2015年8月25日停水电，9月10日封门，原告违约在先，故不同意原告的其余诉讼请求。另原告没有采取措施避免损失进一步扩大，约定的违约金明显过高，项目也重复计算，请求法院不予支持。合同系上海津苑餐饮有限责任公司行为，请求法院变更上海津苑餐饮有限责任公司为本案的被告。经审理查明：2014年10月27日，原告(原名上海经佳文化产业投资有限公司)与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于上海市静安区南京西路XXX号XXX楼建筑面积为1,109.52平方米房屋出租给被告，租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日止，系争房屋交付日为2014年11月1日，免租期自交付日起至2015年1月31日止；第一年月租金为188,988元，第二年维持不变，第五年为218,777元，被告应在合同生效后三个工作日内向原告支付首期租金(按两个月的租金计算)377,976元；租金实行先付后用，按两个自然月为一个结账期，被告应在以后每个结账期内的最后一个月的25日前向原告支付下一个结账期的租金；系争房屋自起租日起算第一年度的月物业管理费为38,833元，被告应在合同生效后三个工作日内向原告或原告指定的物业公司支付免租期三个月的物业管理费58,251元(已减半)及免租期满后前两个月的物业管理费77,666月，共计135,917元；被告应当向原告支付的租赁保证金为两个月的租金计377,976元及物业管理保证金为一个月的物业管理费38,833元，被告应当于合同生效之日起三个工作日内向原告支付租赁保证金、物业管理保证金，租赁保证金和物业管理保证金用于抵扣被告按照合同约定应付而未付的所有款项以及违约金、赔偿金，当发生上述抵扣情形时，被告应当在收到原告关于抵扣款项的书面通知之日起的三个工作日内向原告支付与抵扣款项同等金额的款项，以补足合同约定的保证金金额，被告逾期支付的，按照合同的约定承担违约责任和赔偿责任；合同因合同期满终止或因合同约定的其他原因提前终止且双方无其他争议的，原告应当在被告按照合同约定交还房屋之日起三十日之内将保证金一次性无息退还被告；被告自行承担租赁期限内系争房屋产生的水、电、煤气及通信费等公用事业费；被告逾期支付其应支付的款项(包括但不限于租金、保证金及其他费用或违约金、损害赔偿金)，则每逾期一天，被告应当按照应付未付款项的3%向原告支付违约金，逾期累计超过15天的，原告有权解除合同，被告应当按照合同解除当年月租金的三倍计向原告支付违约金，原告有权不予退还被告已付的租金和租赁保证金，该等租金和租赁保证金自合同解除之日起归原告所有，如违约金和租赁保证金仍不足以补偿因合同提前解除而形成系争房屋空置期(按实际空置期计算，最长不超过6个月)、按起租日每月固定租金标准计算的免租期租金损失，原告仍有权向被告予以追偿；本合同因约定的租赁期限届满或因本合同约定的解除事由发生且权利人行使合同解除权而终止，被告应当在本合同终止之日起15日内，向原告返还系争房屋，该15日期限内的房屋使用费按本合同约定的最后一个年度的租金单价和实际使用天数计算，由被告在和原告办理房屋交接手续时支付，被告逾期交还系争房屋的，每逾期一日，被告除应按三倍租金标准向原告支付逾期违约金外，还应承担占用系争房屋期间内的租金以及所发生的一切其他费用；被告应从速注册设立以系争房屋为经营地址的公司，同意在其新设立的公司注册登记之后，配合原告签署承租人的主体变更协议，原告对被告设立公司的行为提供必要的协助；被告应当在本合同租赁期满或提前解除终止之日起的15日内，办理完成以系争房屋为注册或使用地以及其他相关的工商、税务等登记的注销或变更登记手续，未在约定的期限内办理完成上述手续的，每逾期一天，被告应按租赁期最后一年日租金的三倍向原告支付违约金，并且赔偿因此给原告造成的全部损失。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金377,976元，物业管理保证金38,833元，原告于2014年11月12日将系争房屋交付给被告使用。之后，因被告仅支付4个月租金755,952元及4个月的物业管理费155,332元，原告遂通知被告解除房屋租赁合同，该通知于2015年9月18日到达被告。原告于2015年11月23日委托上海市东方公证处对系争房屋办理证据保全公证，进而收回系争房屋。因被告未付清欠款，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。又查，2015年3月16日被告在系争房屋设立上海津苑餐饮有限责任公司，该公司类型为被告一人独资的有限责任公司；2015年8月13日上海经佳文化产业投资有限公司更名为上海经佳文化产业投资股份有限公司。审理中，原告自认系争房屋于2016年3月8日另行出租给他人。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、进房通知单、《关于解除房屋租赁合同的律师函》、公证书、被告设立上海津苑餐饮有限责任公司的工商登记信息以及当事人的庭审陈述为证，并经质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。根据合同约定，原告在被告欠付租金、物业管理费数月后，书面通知被告合同于2015年9月18日提前解除，该行为属于原告行使约定解除权，不违反法律的规定，本院予以确认。原告要求被告支付拖欠的租金678,803元、物业管理费139,479.62元以及免租期租金497,668.40元的请求，合法有据，本院予以支持。由于被告欠付上述费用，原告要求计收利息的诉请，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持，关于该利息的计费标准，原告请求按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，该请求标准已自行调整低于合同约定，本院予以准许。由于被告长期拖欠原告租金，已构成根本违约，合同提前解除的违约责任在于被告。原告主张按照合同约定不予退还被告已支付的租赁保证金377,976元，其法律性质实际系将租赁保证金作为违约金予以没收，于法无悖，本院予以支持。原告另要求被告按照合同约定支付3个月租金566,964元的违约金，该笔违约金性质与前述没收的租赁保证金性质同属于违约金，虽被告认为收取违约金重复且标准过高，请求予以调整，考虑到原告房屋空关时间及原告的实际损失，本院酌定被告支付相当于2个月的租金377,976元的违约金。在原告通知被告合同提前解除后，被告应当按约及时搬离租赁房屋，并将房屋交还原告，由于被告未履行交还房屋的义务，造成原告经济损失，原告请求被告按合同约定支付合同终止之日起15日内的按合同约定的最后一个年度的租金单价和实际使用天数计算的房屋使用费109,388.50元，符合合同约定，本院予以支持，利息应自期满后即2015年10月4日起计算至判决生效日止为宜。原告要求被告以月租金三倍的标准支付被告解除合同后逾期交还租赁房屋的违约金566,964元的诉讼请求，被告在庭审中认为标准过高且原告未采取合理措施避免损失扩大，要求不予支持，本院认为原告该项诉请实质为要求被告支付逾期返还系争房屋的使用费，双方约定被告应承担的违约金金额已远超被告未返还房屋应承担的使用费金额，基于原告于2015年11月23日将系争房屋以公证方式收回，被告应承担该期间的房屋使用费，标准以合同约定的最后一个年度的租金单价和实际使用天数计算即自2015年10月4日起至2015年11月23日止为宜，共计359,633.42元。原告要求被告以租赁期最后一年日租金三倍支付原告未办理涉案房屋为注册地的工商登记注销手续的违约金1,640,312元的诉讼请求，虽双方在合同中有所约定，但原告未提供相应损失依据，且原告已要求被告支付合同解除的违约金，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告收取的物业管理保证金38,833元，原告同意抵扣被告欠款，本院应予许可。被告认为原告在事先未告知情况下，采取停水电及封门的行为，系原告违约在先，故不同意原告除解除合同以外的其他诉讼请求，但未提供证据予以佐证，本院认为即使被告所述属实，出租人收取租金系租赁合同出租人享有的主要权利，在被告持续欠租的情况下，原告采取前述行为属于行使合同抗辩权的行为，被告辩称，本院难以采信；被告另称合同系上海津苑餐饮有限责任公司行为，请求法院变更上海津苑餐饮有限责任公司为本案被告，亦无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司与被告许维建签订的《房屋租赁合同》于2015年9月18日解除；二、被告许维建应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司租金人民币678,803元及以欠租人民币678,803元为本金，自2015年9月19日起至本判决生效日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；三、被告许维建应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司物业管理费人民币139,479.62元及以欠付物业管理费人民币139,479.62元为本金，自2015年9月19日起至本判决生效日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息(原告上海经佳文化产业投资股份有限公司已收取的物业管理保证金人民币38,833元在前述款项中予以抵扣)；四、被告许维建应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司免租期租金人民币497,668.40元；五、被告许维建应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司逾期返还房屋的合同约定的15天房屋使用费人民币109,388.50元及以欠付的房屋使用费人民币109,388.50元为本金，自2015年10月4日起至本判决生效日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；六、被告许维建应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司逾期返还房屋使用费人民币359,633.42元；七、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司收取被告许维建的租赁保证金人民币377,976元不予退还；八、被告许维建应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司解除合同的违约金人民币377,976元；九、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币43,974.80元，减半收取计人民币21,987.40元，由原告上海经佳文化产业投资股份有限公司承担人民币8,423.60元，被告许维建承担人民币13,563.80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚峥
二〇一六年四月二十六日
书记员 王奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。