广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河中法民二终字第24号
上诉人（原审被告）：钟爱东。
委托代理人：钟飞燕，广东凤鹤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连平县建业物业管理有限公司。住所地：连平县城东园大道丽江豪庭*栋*楼。
法定代表人：邱德涛，该公司经理。
委托代理人：颜正安，该公司项目经理。
委托代理人：谢振雄。
上诉人钟爱东因与被上诉人连平县建业物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省连平县人民法院（2013）河连法民二初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：物业公司是一家经营物业管理的企业，钟爱东是名馨园B2座502单元的业主。物业公司从2010年5月1日起为钟爱东提供物业管理服务。自2010年5月至2011年3月期间，物业公司以钟爱东的建筑面积166.33平方米（包含公共分摊建筑面积）为基数，按0.5元／平方米建筑面积按月的标准收取物业管理服务费，按每月7元的标准代环卫部门收取卫生费，按0.2元／平方米建筑面积按月的标准收取公共分摊费（小区内共用部位和共用设施设备等产生的公共水电费用），以0.05元／平方米为基准按每个楼层递增0.02元／平方米，按0.11元／平方米建筑面积按月的标准收取电梯月保及年检费。2010年5月21日，物业公司向连平县物价局申报名馨园物业管理费按照0.7元／平方米收费标准价格收取，连平县物价局同意按照该收费标准备案。2011年4月，钟爱东拖欠物业公司物业管理费83.2元、卫生费7元、公共分摊费33.3元、电梯月保及年检费18.3元，合计141.8元。自2011年1月至2011年4月，钟爱东用水52立方米，拖欠水费88.36元。自2011年5月起，物业公司按0.7元／平方米建筑面积按月的标准收取物业管理服务费，按每月7元的标准代环卫部门收取卫生费，按0.1元／平方米建筑面积按月的标准收取公共分摊费，按0.11元／平方米建筑面积按月的标准收取电梯月保及年检费，以0.02元／平方米为基准按每个楼层递增0.01元／平方米（九楼起不再递增），按0.05元／平方米建筑面积按月的标准收取电梯电费。从2011年5月至2013年9月期间，钟爱东拖欠物业公司物业管理费3375.6元、卫生费203元、公共分摊费481.4元、电梯月保及年检费530.7元及电梯电费240.7元，合计4831.4元。自2011年5月至2013年2月钟爱东用水301立方米，拖欠水费541.8元；自2013年3月至2013年8月用水79立方米，拖欠水费184.9元，合计拖欠水费726.7元。钟爱东拖欠物业公司上述物业管理费等费用共计5788.26元，物业公司向钟爱东多次催收无果后诉至原审法院。
另查明，2010年4月26日，物业公司与连平县润兴房地产发展有限公司签订一份《物业管理合同》，约定连平县润兴房地产发展有限公司委托物业公司对连平县名馨园商住小区实行专业化一体化的物业管理，物业的管理服务费按0.5元／平方米建筑面积按月的标准收取，公共水电费、电梯保养费按实际分摊，公共水电费由业主按照房屋建筑面积进行公摊，合同的期限为自2010年5月1日起至2015年4月30日止。
原审法院认为：物业公司自从2010年5月1日起为钟爱东提供物业管理服务，钟爱东在2010年5月至2011年3月期间均能依时向物业公司缴纳物业管理费、卫生费和公共分摊费等费用，从未提出任何异议。双方虽然未签订书面物业管理服务合同，但钟爱东的行为表明其对物业公司提供物业管理服务及收费项目标准表示接受和认可，因此可以认定双方存在事实上的物业管理服务合同关系。钟爱东在接受了物业公司的物业管理服务后，理应依据诚实信用的原则，及时支付相应的物业管理费等费用，故对物业公司请求钟爱东缴纳拖欠2011年4月期间的物业管理费83.2元、卫生费7元、公共分摊费33.3元、电梯月保及年检费18.3元、水费88.36元，以及从2011年5月至2013年9月期间的物业管理费3375.6元、卫生费203元、公共分摊费481.4元、电梯月保及年检费530.7元、电梯电费240.7元及水费726.7元，共计5788.26元的诉讼请求予以支持。关于钟爱东辩称物业公司起诉的主体不适格，因双方存在事实上的物业管理服务关系，钟爱东是权利义务的相对方，对此抗辩不予采纳。关于钟爱东辩称物业公司擅自提高物业收费标准的问题，物业公司从2011年5月起按每月0.7元／平方米的收费标准收取物业管理费，该收费标准经过连平县物价局同意备案，且已经被绝大多数业主接受，钟爱东作为同一物业小区的同类型物业业主，实际接受了物业公司提供的同一管理和服务，对此不予采信。钟爱东抗辩称未依法计费，物业公司计算的建筑面积超过了答辩人房产证上记载的建筑面积，原审法院认为物业公司计算的建筑面积中包含了公共分摊建筑面积，物业公司对该公共分摊建筑面积收取物业管理服务费用并无不当，对此不予采信。关于钟爱东辩称物业管理费、卫生费、公共分摊费、电梯电费和水费之间重复计费的问题，物业管理费未包含小区内共用部位和共用设施设备等产生的公共水电费用，钟爱东作为小区业主，应当分摊小区共用部分所产生的公摊水电费。卫生费系物业公司代环卫部门收取的县城卫生清洁费和垃圾处理费用，电梯月保及年检费、电梯电费按照楼层高度递增收费和因加压供水产生的二次供水电费，此收费项目必要且合理，因此对于钟爱东这一抗辩不予采纳。钟爱东又抗辩称物业公司在进行小区物业服务时给业主造成侵害，原审法院认为应属侵权纠纷，与本案所处理的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，钟爱东可以另寻法律途径解决，故不能成为在本案中拒交物业费的正当理由。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原审法院判决：钟爱东应当在判决生效之日起十日内向物业公司支付物业管理费等费用共计人民币5788.26元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由钟爱东负担。
上诉人钟爱东不服原审判决，上诉称：一、被上诉人在没有与上诉人协商的情况下，擅自将物业管理费由每月0.5元／平方米提高自每月0.7元／平方米，违反合同约定，不符合法律规定。由于名馨园小区未成立业主大会，根据《广东省物业服务收费管理办法》第七条规定，该小区物业服务收费依法应当实行政府指导价。该办法第九条第一款规定，被上诉人应当根据物业服务实际情况与业主协商确定物业管理费，并报当地价格主管部门备案。被上诉人从2011年5月起按每月0.7元／平方米的收费标准收取物业管理费，虽然备案了，但没有与上诉人协商。一审法院以该收费标准经过连平县物价局同意备案，且已经被绝大多数业主接受为由支持被上诉人按每月0.7元／平方米的收费标准收取物业管理费违反法律规定。备案只是向主管机关报告事由存案以备查考，不属于行政许可，它是事后监管的一种管理手段。另外，被上诉人一审时没有提供“绝大多数业主接受每月0.7元／平方米的收费标准”的证据。以每月0.7元／平方米的收费标准收取物业管理费，既不符合合同约定，也违反法律规定，侵犯上诉人的权益。二、被上诉人未依法计费，存在严重的重复收费计费行为。1、《广东省物业服务收费管理办法》第十五条规定，物业服务费根据法定产权建筑面积按月计收，已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。答辩人房产证上记载的建筑面积是150.86平方米，被上诉人却将上诉人分摊所承担的公共面积11.47平方米也算在内。2、物业服务费与卫生费重复。根据《广东省物业服务收费管理办法》第三条及《物业管理合同》第二条第5项规定，被上诉人收取物业服务费后，应当为业主提供环境卫生服务。如果说该7元是被上诉人代环卫部门收取的县城卫生清洁费和垃圾处理费用，说明业主环境卫生服务已由环卫部门提供；被上诉人将环境卫生服务交给环卫部门完成，就应当在物业管理费中抽出7元的卫生费缴交环卫部门，不能再额外向业主再收取7元钱。业主只有一个居住环境，却要缴纳两份环境卫生费，明显不合理，也违反了《广东省物业服务收费管理办法》第二十四条的规定。3、被上诉人未按实际消费进行分摊公共水电费，违反合同约定。《物业管理合同》第七条第1项约定，“公共水电费、电梯保养费按实际分摊”。该条第5项也有规定：公共水电费由业主按照房屋建筑面积进行公摊。从被上诉人提供的上诉人拖欠费用表可知，被上诉没有根据实际消费向上诉人收取公共分摊费，而是每月按固定数额收取公共分摊费、电梯电费。4，被上诉人每方水多收了答辩人0.38元钱，违反了《广东省物业服务收费管理办法》第十八条规定，向答辩人收取了水电周转金。其理由是第二次供水，实质是将水通过抽水机抽到楼顶的电费，即每立方水需要半度电来运输，根本不可能。三、被上诉人未按《物业管理合同》约定将收取的维修资金存入专管账户。四、被上诉人收取物业管理费时未向答辩人出示正规的收费收据，未缴交法定税费，侵占了答辩人缴纳的税款，损害国家利益。五、开支与收入未公开公示。六、上诉人只享受收费权利，未承担管理责任。被上诉人只享受权利，不承担责任。自被上诉人管理以来，本小区发生了五起户内失窃事件，三部车辆被损坏，被上诉人对这五户业主、三户车主未承担任何责任，也未向业主作出合理的解释，导致业主蒙受重大损失。综上所述，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人物业公司答辩称：一、被上诉人于2010年4月26日与连平县润兴房地产发展有限公司签订了《物业管理合同》，约定由被上诉人对连平县名馨园商住小区实行专业化一体化的物业管理。被上诉人虽未与上诉人签订物业管理合同，但被上诉人多年来一直根据相关法律法规和政策的规定，对小区的公共场所卫生、安全、供电、供水、公共设施进行管理维护，对上诉人的相关物业进行管理服务。上诉人也交纳物业管理服务费至2011年3月。双方形成物业管理合同关系。上诉人接受了物业服务，却从2011年4月起拒绝交纳物业管理费等费用，违反法律规定，损害了被上诉人的利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，即使被上诉人存在管理服务不到位之处，也应当由相关业主另行向被上诉人主张，不能以此作为拒缴或减少物业管理费的理由。二、关于费用收取问题：1、物业管理费由每月0.5元／平方米提至0.7元／平方米，是由于物价上涨，聘用工人工资整体提高所致。被上诉人也报请连平县物价局同意备案，并已经被绝大多数业主接受。2、现在购置的房屋都存在房屋的实际面积和分摊面积。公共设施面积分摊至各户，是房地产开发商与购房者预先协议并经购房者同意的。被上诉人对上诉人房屋的实际面积和分摊面积收取物业管理费正确。3、被上诉人是代环卫部门以每月每户7元收取卫生清洁费和垃圾处理费。被上诉人收取物业管理费中的保洁费是物业工作对小区的公共通道、走廊、楼梯及公共设施等进行清洁、打扫及到各楼层各户门口收集垃圾的费用，不存在重复收费事项。4、公共电费、水费有专门电表及水表，并根据业主数每月进行平摊，并每月将发票复印件张贴于公告栏，每月费用几乎相同，故公共水电费分摊也相同。5、被上诉人每立方水多收0.38元是第二次供水增压泵水至12楼顶水池的电费和定期对池内污水进行清理排放、对水池内水质消毒杀菌，确保业主用水的质量和要求。多收0.38元合情合理，应予以支持。三、被上诉人向税务机关缴纳的是定额纳税，包括了被上诉人代为收取的水电费、卫生费。被上诉人无须向上诉人提供正式税票。四、对于住户失窃问题，属于刑事案件，已报公安机关立案处理。车辆车身被擦坏的问题，是另一法律关系，应另案处理。即使是被上诉人的责任，也不能以此拖欠物业管理的费用。综上所述，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院查明：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：连平县元善镇九连新城名馨园B栋B2-502房权属人为钟爱东，房产证上的建筑面积、其中住宅建筑面积、其中套内建筑面积均记载为150.85平方米。
本院认为：双方对存在事实上的物业服务合同关系无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点：1、物业管理费应当如何确定；2、卫生费是否与物业管理费重复计收；3、公共水电费的收取是否合理；4、代收水费时多收每立方0.38元的二次供水费是否合理；5、维修资金的管理、公共车位出租租金的管理及未尽管理责任造成损失等问题应否在本案中一并处理。对此，本院作出如下评判：
1、物业管理费应当如何确定。
《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”钟爱东涉案房产的房地产权证上记载的建筑面积为150.85平方米，但2011年3月前的物业管理费钟爱东是按其与房地产开发商签订的买卖合同中约定的建筑面积166.33平方米计算支付的，即双方认可房地产权证上的建筑面积未计入分摊的共有建筑面积，物业管理费以建筑面积166.33平方米计算。物业公司请求按钟爱东涉案房屋的建筑面积166.33平方米计算物业管理费具有事实根据和法律依据，本院予以支持。
根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第七条、第九条的规定，涉案房产所在的名馨园小区的物业服务收费实行政府指导价。具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。2011年5月，经物业公司申请，连平县物价局同意以平方米0.7元的单价备案。虽然物业公司未在备案前与各业主进行协商，但因名馨园小区未设立业主大会，且自2011年5月至今绝大多数业主同意并实际按每平方米0.7元支付了相应的物业管理费，视为物业公司征得绝大多数业主的同意，协商确定物业管理费按每平方米0.7元的单价计收。
业主应当按时交纳物业管理费。钟爱东自2011年4月始拖欠物业管理费，物业公司请求钟爱东支付以建筑面积166.33平方米2012年4月按每平方米0.5元，从2012年5月至2013年9月按每平方米0.7元计算的物业管理费3458.8元，本院予以支持。
2、卫生费是否与物业管理费重复计收。
2005年4月29日连平县人民政府颁发连府（2005）22号文，将县城卫生清洁费和垃圾处理费收费标准调整为每户每月7元，该卫生费为上门收集住户垃圾服务费，与物业公司针对服务项目“公共环境（公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运”收取的物业管理费并不重复。由物业公司在收取物业管理费时代为收取7元卫生费，钟爱东在2011年3月前未提出异议且已实际委托物业公司代交了11个月。物业公司主张钟爱东支付从2011年4月至2013年9月代为交纳的卫生费共210元，本院予以支持。
3、公共水电费的收取是否合理。
双方均认可公共水电费按实际消费进行分摊。根据物业公司提供的供水、电力的收费发票，该公共水电费总额与其每月按业主的建筑面积以每平方米0.1元收取的水电费总额基本持平。故物业公司主张钟爱东支付从2011年4月至2013年9月拖欠的公共水电费共514.7元，本院予以支持。
4、代收水费时多收每立方0.38元的二次供水费是否合理。
根据当地的供水实际情况，为满足业主用水需求，物业公司对供水加压，进行二次供水，并根据需要，对二次供水进行清理、排放、消毒。此服务项目未包括在物业公司与连平县润兴房地产发展有限公司签订的《物业管理合同》约定的委托管理事项范围内，考虑到该项服务的必要性及物业公司已实际提供并被大多数业主接受，物业公司主张代收水费时根据业主的用水情况，每立方用水多收0.38元二次供水费，本院予以支持。钟爱东应支付拖欠的从2011年4月至2013年9月的水费及二次供水费共计815.06元。
5、维修资金的管理、公共车位出租租金的管理及未尽管理责任造成损失等问题应否在本案中一并处理。
维修资金的管理、公共车位出租租金的管理及物业公司未尽管理责任造成损失等问题，钟爱东未在一审时提起反诉，且与本案不属同一法律关系，本案不宜处理。当事人可另寻途径解决。
综上所述，上诉人钟爱东的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人钟爱东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹建忠
审 判 员 张振华
代理审判员 邓菊花
二〇一四年六月十一日
书 记 员 黄纯花