广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）东一法民二担字第31号
申请人中国农业银行股份有限公司东莞石碣支行。住所地：广东省东莞市石碣镇新城区东风中路*号，营业执照注册号：441900000648270。
负责人傅耀珍，行长。
委托代理人胡博铿，广东众达律师事务所律师。
委托代理人温爱英，广东众达律师事务所实习律师。
被申请人刘方梅。
申请人中国农业银行股份有限公司东莞石碣支行（以下简称为农行石碣支行）于2015年8月13日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员莫然进行了审查。
申请人农行石碣支行称，2009年7月15日，申请人与被申请人签订了合同号为44104200900006069《个人购房担保借款合同》，该合同约定申请人向被申请人提供180000元的购房贷款，用于购买位于东莞市石碣镇月云东路天星商业城金星阁5号楼八楼A1的房产，被申请人将前述所购买之房产及其全部权益设定抵押，作为偿还《个人购房担保借款合同》项下借款的担保并办理了抵押登记手续。抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等。《个人购房担保借款合同》签订后，申请人即按合同约定发放了贷款，但被申请人却未能按照合同的约定按时足额偿还贷款本息。经申请人多次催讨，被申请人至今仍未归还欠款，被申请人的行为已构成严重违约。根据《个人购房担保借款合同》的约定，申请人对涉案抵押物实现担保物权的条件已成就，故现申请人为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百九十六条的规定，申请人向本院提出实现担保物权的申请：一、对被申请人刘方梅所有的位于东莞市石碣镇月云东路天星商业城金星阁5号楼八楼A1的抵押房产（房地产权证号为：粤房地权证莞字第××号）进行拍卖、变卖以偿还申请人的债权合计106344.57元（其中实现债权的律师费11581元，借款本金93558.29元，暂计至2015年6月10日利息1185.78元，罚息17.92元，复息1.58元），并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内优先受偿；二、本案申请费、保全费由被申请人承担。
被申请人刘方梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面的答辩意见或证据。
经查明，2009年7月15日，刘方梅（即借款人、抵押人）与农行石碣支行（即贷款人）签订了一份合同号为44104200900006069的《个人购房担保借款合同》，贷款金额为180000元，期限为2009年7月15日起到2019年7月14日止。合同第一部分第10.2.3条约定，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权的抵押权的一切费用。合同第一部分第12.1条第（3）款约定：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付利息未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。”合同第一部分第12.2条第（2）款约定：“本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施……（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天……”合同第二部分第1.4.1条约定，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮15%，执行年利率5.049%；第10.2.1条约定，抵押人同意以房地产权证设定抵押，上述抵押物详见房地产抵押清单44902200900045565，该抵押清单为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；第12.1（1）约定，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。合同附件编号为44902200900045565的房地产抵押清单显示，抵押物为被申请人所有的位于石碣天行商业城金星阁5号楼八楼A1（房产证号为粤房地权证莞字第××号），被申请人在该抵押清单上签名捺印。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，农行石碣支行于2009年8月4日出具180000元的借款借据，被申请人在借据上签名捺印。2009年7月22日，案涉抵押物位于东莞市石碣镇月云东路天行商业城金星阁5号楼八楼A1的房产办理了抵押登记并取得了房地产他项权证（他项权证号为粤房地他项权证莞字第1000021478号）。
农行石碣支行与广东众达律师事务所签订《委托代理协议（主诉案件）》，约定该律师事务所作为农行石碣支行的代理人就向刘方梅因金融借款合同纠纷一案为农行石碣支行提供代理服务。2015年8月16日，广东众达律师事务所开具了律师费价税金额为11581元的发票。
另查，刘方梅自2015年1月4日出现逾期还款。
在听证中，申请人农行石碣支行明确其申请请求为对刘方梅的房产［位于东莞市石碣镇月云东路天星商业城金星阁5号楼八楼A1的房产（房地产权证号为粤房地权证莞字第××号）］，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国农业银行股份有限公司东莞石碣支行对变价后所得款项在其债权本金93558.29元以及利息、罚息、复息、实现债权的费用（2015年6月10日前利息为1185.78元、罚息为17.92元、复息为1.58元；2015年6月11日起，以93558.29元为本金，按照合同号为44104200900006069的《个人购房担保借款合同》相关约定计算利息、罚息和复息至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费11581元）范围内优先受偿。
以上事实，有农行石碣支行提交的合同编号为44104200900006069《个人购房担保借款合同》、借款借据、欠款明细表、房地产他项权证、房地产权证、委托代理协议（主诉案件）、律师费发票、房产登记信息查询结果以及本院的听证笔录附卷为据。
本院认为，2009年7月15日，农行石碣支行与刘方梅签订编号为44104200900006069的《个人购房担保借款合同》，约定由贷款人农行石碣支行向借款人刘方梅提供贷款180000元，刘方梅以其购买的东莞市石碣镇月云东路天星商业城金星阁5号楼八楼A1房产提供抵押担保，且抵押物已办理了抵押登记并取得了房地产他项权证。据此，本院认为农行石碣支行就上述抵押物［位于东莞市石碣镇月云东路天星商业城金星阁5号楼八楼A1的房产（房地产权证号为粤房地权证莞字第××号）］所享有的抵押权依法设立。刘方梅自2015年1月开始出现逾期，至今没有证据显示其已经按照约定足额还款，按照案涉合同约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。农行石碣支行有权依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故农行石碣支行请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，未见刘方梅有按约定向贷款人清偿贷款及利息的事实。故农行石碣支行实现担保物权优先受偿的范围应包括：一、债权本金93558.29元；二、利息、罚息、复利部分，应以93558.29元为本金，按照编号为44104200900006069的《个人购房担保借款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日，但在合同第12.1条第（3）款约定对罚息部分计收复利对借款人和担保人明显加重了一方的义务，违反公平原则，亦没有明确的法律依据，故本院认为罚息不得再计算复利；三、农行石碣支行为实现债权已经支出的律师费11581元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：
对刘方梅的房产［位于东莞市石碣镇月云东路天星商业城金星阁5号楼八楼A1的房产（房地产权证号为粤房地权证莞字第××号）］，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国农业银行股份有限公司东莞石碣支行对变价后所得款项在其债权本金93558.29元以及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、罚息、复利以93558.29元为本金，按照合同号为44104200900006069的《个人购房担保借款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止，但罚息部分不得再计收复利；实现债权的费用即律师费11581元）范围内优先受偿。
本案受理费1213.45元、保全费1051.72元，由被申请人刘方梅负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 莫 然
二〇一五年九月八日
书记员 杨晓君
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
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