吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白山民提字第4号
抗诉机关：吉林省白山市人民检察院。
申诉人（一审原告）王文飞，男，1947年5月2日生，汉族，无职业，住吉林省靖宇县靖宇镇。
委托代理人王树成，吉林王利律师事务所律师。
被申诉人（一审被告）吉林省嘉骏置业开发有限公司，住所地：长春市净月开发区柳樱路50号净月绿色家园小区12栋。
法定代表人李长林，总经理。
委托代理人张光盛，吉林靖吉律师事务所律师。
申诉人王文飞因与被申诉人吉林省嘉骏置业开发有限公司（以下简称嘉骏公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，靖宇县人民法院于2012年12月3日作出（2011）靖民二初字第5号民事判决。嘉骏公司不服，提出上诉。本院于2013年5月15日作出（2013）白山民二终字第59号民事裁定，撤销原判，发回靖宇县人民法院重审。靖宇县人民法院于2014年1月23日作出（2013）靖民重字第5号民事判决，已经发生法律效力。王文飞向检察机关提出申诉。吉林省白山市人民检察院于2014年8月5日作出白山检民监（2014）10号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2014年8月25日作出（2014）白山民抗字第13号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。吉林省白山市人民检察院指派检察员李红研出庭履行职务。申诉人王文飞及其委托代理人王树成、被申诉人嘉骏公司的委托代理人张光盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院再审查明，2007年，靖宇县实施棚户区改造工程，嘉骏公司开发建设嘉骏新城（嘉骏丽园）小区。在拆迁区域内，王文飞拥有三层砖混结构的房屋433.5平方米，系南北走向的厢房，房屋登记的产权人为郭福财，用途为住宅。2007年10月10日，嘉骏公司与王文飞签订了产权调换协议书，该协议一式叁份，由嘉骏公司与王文飞各执一份，另一份由靖宇县沿海房屋拆迁有限责任公司持有，现于靖宇县房屋征收经办中心（以下简称征收办）存档。
上述三份协议中约定一致的是：1、5号楼原位置回迁101-201、102-202、103-203一连二的门市，面积为433.5㎡，误差不超过3㎡%。101、102、103在东侧开三个门。住宅为5号楼301室。含锅炉房、车库还门市面积，保有面积为489.55㎡，只能增大，不能缩小，超出面积按市场价结算。2、临时安置补助费为每月每平方米建筑面积5元的标准发放。3、需要过冬的支付采暖补助费，每个采暖期为1000元。
上述三份协议约定不一致的是：1、征收办存档的协议中约定的是5号楼原位置一连二门市363.21㎡，三层住宅70.29㎡，其他两份协议没有如此表述。2、关于延长过渡期限临时安置补助费，王文飞持有的和征收办存档的协议是按照原标准的3倍支付，嘉骏公司持有的协议是按照原标准的1倍支付。而在王文飞与嘉骏公司持有的协议中均载明以靖宇县棚户区改造文件为依据，如有抵触，以文件为准。靖宇县人民政府靖政发（2007）13号文件规定，延长过渡期限的，自逾期之日起增加一倍发放临时安置补助费。3、王文飞持有与征收办存档的协议载明王文飞于2007年10月20日前搬迁完毕，嘉骏公司于2008年10月30日前交付房屋。而嘉骏公司持有的协议载明王文飞于2007年10月20日前搬迁完毕，嘉骏公司于2008年10月10日前交付房屋。
2009年7月6日，嘉骏公司通知被拆迁人接收回迁房屋。王文飞实际回迁房屋具体位置和结构如下：101、102、103室系毗邻的东西走向的正房，各房之间的间壁墙相通；101室在该栋楼的东头，临主街道，朝东（朝主街道）开一门，朝南也开一门；102、103室朝南各开一门，临小区通道。101室和201室之间的楼板有楼梯接口，但未连接，连接后可形成一连二门市房。二楼201、202、203各房之间的间壁墙相通，但102与202室、103与203室之间楼板无楼梯接口，无法形成一连二门市房。王文飞以交付的房屋不符合约定为由拒绝回迁。
受靖宇县人民法院委托，靖宇县房产测绘公司对王文飞回迁房屋进行测绘。101、102、103、201、202、203室的面积分别为81.74㎡、54.38㎡、75.83㎡、67.48㎡、54.38㎡、60.73㎡，一、二楼门市面积合计为394.54㎡，另外，301室住宅楼面积为71.21㎡，回迁房屋面积总计465.75㎡。
经靖宇县人民法院委托评估，王文飞回迁房屋门市房在2011年的价值为4184.00元／㎡，2013年的价值为5963.00元／㎡，住宅楼2013年的价值为2814.62元／㎡。
另查明，嘉骏新城小区于2014年通过验收。
2011年1月6日，一审原告王文飞起诉至靖宇县人民法院称，2007年10月10日，王文飞与嘉骏公司签订了产权调换协议书，协议约定置换房屋为三个东向开门的一连二门市房（101-201号、102-202号、103-203号）及三楼住宅一套，并约定门市房面积不小于433.5㎡，住宅面积不小于56.05㎡。但嘉骏公司交付的门市房不符合合同约定的东开门一连二的结构形式。故请求人民法院判令：1、嘉骏公司交付东开门101-201号门市房（149.22㎡）；2、按照市场价格补偿应回迁的门市房面积284.28㎡（433.5㎡-149.22㎡）；3、嘉骏公司支付过渡期限临时安置补助费26010元；按原标准的3倍支付延长过渡期限临时安置补助费（自2008年10月10日起至判决生效之日止）；4、嘉骏公司支付取暖补助费（从2007年至判决生效之日止，每一个取暖期取暖费为1000元）。重审期间，王文飞变更诉讼请求为：1、解除双方签订的产权调换协议，嘉骏公司按2013年度的市场价支付门市房及住宅楼的价款；2、嘉骏公司支付过渡期限临时安置补助费26010元；延长过渡期限临时安置补助费按原标准的3倍支付（自2008年10月10日起至交付之日止）；3、嘉骏公司支付取暖补助费（从2007年至判决生效之日止，每一个取暖期取暖费为1000元）。
一审被告嘉骏公司辩称，1、嘉骏公司已经按照产权调换协议履行了合同义务，不存在违约问题；2、王文飞诉求的关于延长过渡期限安置补助费及供暖费的计算方式，违反了靖宇县棚户区改造的规定；3、2009年5月，嘉骏公司已通知王文飞回迁，王文飞未办理回迁手续，延期安置与嘉骏公司无关。
靖宇县人民法院重审认为，王文飞与嘉骏公司签订的产权调换协议书是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。双方在签订协议时，已经明确确定了涉案楼房房号101-201号、102-202号、103-203号及5号楼301室住宅，且该建筑楼房图纸一直也没有发生改变，故王文飞现在主张嘉骏公司交付的房屋不符合合同约定，没有事实根据和法律依据。况且王文飞从签订协议自提出民事诉讼止，已丧失撤销权。现嘉骏公司因非主观原因对自己承建的楼房尚未验收及对102-202号、103-203号楼房楼梯尚未安装，属于预期违约，不构成根本性违约，并且嘉骏公司没有明确表明不能继续履行协议约定的义务，故对王文飞要求解除协议及给付楼房价款的主张，不予支持。鉴于涉案楼房绝大部分居民已迁入居住，嘉骏公司应根据双方约定，对102-202号、103-203号楼房楼梯进行安装，达到双方约定楼房内屋的设计要求。如果嘉骏公司逾期不能修复，则由王文飞自行委托有资质的建筑商进行改造，费用由嘉骏公司负担。关于过渡期限安置补偿费问题。嘉骏公司与王文飞持有的协议均约定以靖宇县棚户区改造文件为依据，王文飞认为签订协议时并未有上述约定的理由不成立。靖宇县棚户区改造文件规定延长过渡期限临时安置补助费按2倍的标准补偿，故王文飞要求按3倍的标准补偿没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案因嘉骏公司不能按照合同约定的时间交付房屋，已构成违约，因此，王文飞要求嘉骏公司支付过渡期限安置补助费及延长期限安置补助费和取暖补助费的主张，应予支持。过渡期限安置补助费应为26010元（从2007年10月10日—2008年10月10日止，12个月×433.5㎡×5元∕㎡）；延长过渡期限安置补助费自2008年10月10日起至判决生效之日止，按每平方米5元×2倍×延长月数计算；取暖补助费从2007年起至判决生效之日止，每一个取暖期为1000元。靖宇县人民法院经该院审判委员会讨论决定，于2014年1月23日作出（2013）靖民重字第5号民事判决，一、嘉骏公司于判决生效后一个月内向王文飞交付嘉骏丽园5号楼101-201号、102-202号、103-203号门市房和5号楼301室住宅楼，并在判决生效后一个月内达到102-202号、103-203号屋内楼梯的连接。如果嘉骏公司逾期不能修复，则由王文飞自行委托有资质的建筑商进行连接，费用由嘉骏公司负担；二、嘉骏公司向王文飞支付过渡期限安置补助费26010元；三、嘉骏公司向王文飞支付延长过渡期限安置补助费，自2008年10月10日起至判决生效之日止，按延长月数×5元／㎡×433.5㎡×2倍计算；四、嘉骏公司向王文飞支付取暖补助费，从2007年起至判决生效之日止，每一个取暖期为1000元；五、驳回王文飞的其他诉讼请求。案件受理费4281元、保全费5000元、测绘费725.95元、评估费25000元，合计35006.95元，由嘉骏公司负担。
吉林省白山市人民检察院抗诉认为，靖宇县人民法院（2013）靖民重字第5号民事判决确定民事责任明显违背当事人的有效约定，适用法律错误。理由如下：1、拆多还少，显失公平，明显违背当事人之间的有效约定。王文飞与嘉骏公司签订的产权调换协议约定回迁门市面积为433.5平方米，住宅56.05平方米，而实际回迁的门市房面积为394.54平方米，面积减少了38.96平方米，但原审法院对相差的面积没有判决补偿，显失公平。原审法院判决回迁的门市房亦不符合当事人之间“东向开门，一连二门市”的约定。2、原审判决嘉骏公司支付2倍的延长过渡期安置补助费缺乏法律依据。王文飞与嘉骏公司分别持有的房屋产权调换协议书在延长过渡期限安置补助费一项均有涂改痕迹，但两份协议的涂改处和补充协议附加的第三条都没有双方当事人的签字按手印，属于双方当事人对合同变更的内容约定不明确，而征收办存档的协议书并没有变更，明确按3倍标准支付延长过渡期安置补助费，因此原审判决按2倍的标准支付延长过渡期安置补助费没有法律依据。
申诉人王文飞称，1、王文飞与嘉骏公司签订的产权调换协议约定选择回迁的门市房的面积为433.5平方米，而实际安置的房屋面积为394.54平方米，相差38.96平方米。原审法院没有判决补偿，显失公平。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，房屋经验收合格后方可交付使用。而本案争议房屋未经竣工验收，原审法院却判决嘉骏公司向王文飞交付房屋，违反法律规定。而且，102-202、103-203号房屋之间没有楼梯接口，无法形成一连二的门市房，嘉骏公司交付的房屋不符合约定，属根本违约，原审法院竟判决让嘉骏公司交付房屋，还让王文飞自己安装楼梯。王文飞既不知如何安装，也不知如果安装造成安全事故谁来承担责任。3、原审法院强制要求王文飞缴纳了两次鉴定费，但判决结果却与鉴定结果无任何关联。4、王文飞与嘉骏公司签订的产权调换协议约定的非常明确，即原位置回迁433.5平方米的门市房，因嘉骏公司安置房屋不符合约定，所以王文飞才要求货币补偿，并未要求解除产权调换协议。
被申诉人嘉骏公司辩称，1、吉林省白山市人民检察院抗诉程序违法，没有向嘉骏公司送达书面的受理案件通知。2、王文飞一直主张不要102-202、103-203号两个门市，从未提出过“拆多还少”的问题，而在再审过程中提出该问题，属于增加诉讼请求，其申诉理由不符合法律规定。3、靖宇县棚户区改造文件规定延长过渡期限安置补助费为原标准增加一倍发放，王文飞主张按3倍补偿没有法律依据。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》以下简称（《合同法》）第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”的规定，本案王文飞和嘉骏公司持有的产权调换协议与征收办存档的产权调换协议均是真实有效的合同。各合同文本中约定一致且理解无争议的条款，各方当事人应当予以履行；文本中约定不一致或理解有争议的条款，应充分考虑各方当事人制定合同的目的，遵循诚信原则确定条款的真实意思。据此，本案对双方当事人争议的焦点问题逐一阐述：
一、关于嘉骏公司提供的回迁安置房屋是否违约的问题。双方当事人在合同中约定“5号楼原位置”，“东侧开三门”。嘉骏公司认为东侧指整个5号楼东侧，故101、102、103号三个门市均在5号楼东侧，分别开三个门，而且5号楼的原设计图纸也是如此设计，故嘉骏公司按照设计图纸建造房屋，不构成违约。而王文飞认为，东侧开三个门是指5号楼东侧临主街道这一侧开三个门，故只有101号门市符合此约定，而102、103号门市均是南侧不临主街道开的门，不符合约定。本院查明，5号楼设计图纸显示原设计方案中101、102、103号三个门市分开三个门，102、103号门市的门脸朝南，101号门市有一侧门脸朝南，另一侧门脸朝东。如果王文飞想按照设计图纸选择房屋，完全没有必要在合同中重点强调东侧开三个门。同时，从王文飞原房屋的位置结构看，其房屋为东西走向的门市，门脸均朝东，临主街道，因此，可以判断王文飞在选择回迁房屋时对门市房门脸的朝向有明确的意思表示，即三个门脸均为朝东临主街道一侧。因此，嘉骏公司提供的回迁房屋不符合合同约定，已构成违约。
二、关于王文飞是否有权请求解除合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案嘉骏公司于2009年7月通知被拆迁人接收回迁房屋，此时王文飞已知道或应当知道回迁安置房屋不符合合同约定，王文飞若请求解除合同，应当在合理的期限内行使解除权，而王文飞于2011年1月向人民法院提起诉讼，超过了法定的一年期间，其解除权已消灭，故王文飞要求解除合同的诉讼请求没有法律依据。原审法院判决王文飞接收回迁安置房屋符合法律规定，且原审法院判决由嘉骏公司负责修复楼梯或承担修复费用符合公平原则，本院予以支持。
三、关于合同约定的回迁房屋面积的问题。王文飞主张双方约定回迁的门市房面积为489.55㎡，不包括301室住宅在内，该住宅系嘉骏公司白送的。嘉骏公司认为总共应回迁的房屋面积为489.55㎡，包括301室住宅在内。王文飞和嘉骏公司持有及征收办存档的三份协议中全都体现出“门市433.5㎡，还门市面积433.5㎡，误差不超过3㎡%”，保有面积489.55，可增大不能缩小……”等条款，备注处还写明“函锅炉房车库还门市面积”等条款。另外，嘉骏公司持有的协议还体现出“有一临建批件，实测489”的字样，说明王文飞除了拥有433.5㎡的房屋外，还有一处临时建筑即面积为56.05㎡的锅炉房和车库。因王文飞的433.5㎡的房屋原为三层住宅，其实际也只在该楼一层从事经营活动，嘉骏公司自愿全部按门市房回迁。在征收办存档的协议中，王文飞的代理人对回迁房屋面积写明“一连二门市363.21㎡，三层住宅70.29㎡”（注：合计433.5㎡），这一条款能够说明王文飞签合同时已经知道433.5㎡是包括门市房和住宅的预测回迁面积。因为还有锅炉房等临时建筑需要安置，所以双方在合同中特别强调包括锅炉房车库还门市面积。综合上述条款，可以得出双方约定的回迁房屋的总面积为489.55㎡的结论，其中门市房的面积不少于433.5㎡，住宅的面积不少于56.05㎡。王文飞不能提供证据证明301室住宅是嘉骏公司白送的，嘉骏公司对此也不予认可，且王文飞在起诉状中亦自述双方约定的门市房面积不小于433.5㎡，住宅面积不少于56.05㎡，故王文飞主张489.55㎡全是门市房的面积，不包括住宅面积的理由不成立，本院不予支持。
四、关于实际回迁的房屋面积与约定回迁的房屋面积不符如何处理的问题。本案双方当事人约定的回迁门市房面积不少于433.5㎡，而实际回迁的门市房面积为394.54㎡，面积减少了38.96㎡。因嘉骏公司与王文飞在签订协议时并未明确约定门市房的价值，嘉骏公司经本院要求，仍未能提供当年的拆迁安置补偿方案，且嘉骏公司违约在先，王文飞要求按照2013年度门市房的市场价值予以补偿，符合公平原则。故嘉骏公司应向王文飞返还房款232318.48元（38.96㎡×5963元／㎡）。
本案应回迁的住宅面积为56.05㎡，而实际回迁的住宅面积为71.21㎡，扩大面积15.16㎡。双方签订的产权调换协议约定超出面积按市场价结算，故王文飞亦应按2013年度住宅房屋的市场评估价值向嘉骏公司支付扩大面积款42669.64元（15.16㎡×2814.62元／㎡）。
五、关于延长过渡期限临时安置补助费的问题。王文飞与嘉骏公司持有的协议均载明以靖宇县棚户区改造文件为依据，如有抵触，以文件为准，说明双方已就争议事项特别约定了适用的法律规范。虽然征收办存档的协议载明延长过渡期限临时安置补助费按3倍标准发放，但此约定与靖宇县棚改文件按2倍标准发放的规定相抵触，故原审法院判决按棚改文件的标准发放符合双方约定。
综上，虽然嘉骏公司提供的回迁房屋不符合约定，但王文飞在法定期限内并未主张解除合同，故原审判决王文飞接收房屋符合法律规定。因实际回迁的房屋面积与约定面积不符，原审判决对此未予处理确属不当，本院予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持靖宇县人民法院（2013）靖民重第5号民事判决第一、二、三、四、五项，即：（一）嘉骏公司于判决生效后一个月内向王文飞交付嘉骏丽园5号楼101-201号、102-202号、103-203号门市房和5号楼301室住宅楼，并在判决生效后一个月内达到102-202号、103-203号屋内楼梯的连接。如果嘉骏公司逾期不能修复，则由王文飞自行委托有资质的建筑商进行连接，费用由嘉骏公司负担；（二）嘉骏公司向王文飞支付过渡期限安置补助费26010元；（三）嘉骏公司向王文飞支付延长过渡期限安置补助费，自2008年10月10日起至判决生效之日止，按延长月数×5元／㎡×433.5㎡×2倍计算；（四）嘉骏公司向王文飞支付取暖补助费，从2007年起至判决生效之日止，每一个取暖期为1000元；（五）驳回王文飞的其他诉讼请求；
二、嘉骏公司向王文飞支付减少的38.96㎡门市房的房款232318.48元；
三、王文飞向嘉骏公司支付扩大的15.16㎡住宅的房款42669.64元。
上述第一、二项所列款项，嘉骏公司应于本判决生效后十日内给付。上述第三项所列款项，王文飞应于本判决生效后十日内给付。如果嘉骏公司、王文飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4281元、保全费5000元、测绘费725.95元、评估费25000元，合计35006.95元，由嘉骏公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 赵希海
审 判 员 马立清
代理审判员 李晓光
二〇一五年八月三日
代书 记员 杜文广