江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣10民终380号上诉人（原审原告）：杨忠良，男，1965年9月28日出生，汉族，住江西省乐安县。上诉人（原审原告）：杨清英，女，1968年11月20日出生，汉族，住江西省乐安县。委托诉讼代理人：董国宾，江西观睿律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：游翠华，江西观睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司，住所地江西省乐安县城北环路南侧新烟草公司大楼对面。主要负责人：熊新建，该分公司经理。委托诉讼代理人：王梦茜，江西友创律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人杨忠良、杨清英因与被上诉人江西省泰宏置业有限公司乐安香山豪庭分公司（下称泰宏乐安分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省乐安县人民法院（2015）乐民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨忠良及上诉人杨忠良、杨清英的诉讼代理人董国宾、游翠华、被上诉人泰宏乐安分公司的诉讼代理人王梦茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨忠良、杨清英上诉请求：撤销原判，改判泰宏乐安分公司向其返还多收取的商品房购房款10,353元、补交的购房款1,050元、支付未按期办理产权证的违约金2,400元；一、二审诉讼费用由泰宏乐安分公司负担。事实和理由：一、涉案商品房的实际面积与双方《商品房买卖合同》中约定的面积相差较大。泰宏乐安分公司在售房期间故意作出低公摊、高得房率的虚假宣传，误导消费者，构成欺诈。为吸引消费者购房，泰宏乐安分公司在宣传时明确承诺房屋公摊面积为9平方米，上诉人也正是据此才与泰宏乐安分公司签订《商品房买卖合同》，最后双方在合同中也明确约定房屋公摊面积为9平方米。然而，泰宏乐安分公司最终交付房屋的实际公摊面积却与合同约定公摊面积严重不符。交房后，上诉人发现房屋实际公摊面积比合同约定公摊面积增加了3.15平方米，房屋套内面积减少了2.76平方米。虽然上诉人因此向泰宏乐安分公司补交了部分房款，但是这种面积变化严重损害了消费者权益，影响了房屋的居住品质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。故泰宏乐安分公司关于低公摊、高得房率的虚假宣传一经作出即具有法律效力，其应严格按合同约定履行交房义务。而且，双方合同既约定了套内面积，也约定了建筑面积，得房率显然已固定，上诉人购买房屋是基于对得房率的认识信赖，泰宏乐安分公司也是将得房率作为吸引消费者购房的一种商业手段。故在房屋套内面积缩水、公摊面积增大、得房率降低而建筑面积变化时，泰宏乐安分公司应就套内面积的变化适用多退少补的原则，按照套内面积减少的部分退还多收取的购房款。如果允许泰宏乐安分公司在得房率下降时按房屋建筑面积补收或退回购房款，那么既不符合上诉人的购房初衷，泰宏乐安分公司也有误导之嫌，也违背了民事活动所应遵循的公平原则和诚实信用原则，损害了上诉人的权益。二、原判认定泰宏乐安分公司不承担逾期办理商品房产权证的违约责任存在错误。泰宏乐安分公司未及时履行收集、提交必备材料的协助义务，导致房产证没有按期办理，应承担违约责任。根据《城市房地产权属登记管理办法》第十六条规定，在上诉人办理房产证期间，泰宏乐安分公司有办理、收集、提交有关必备材料的协助义务。本案中“税收管理证明单”属于办理房产证的必备材料，该材料的办理、催促、收集、提交属于泰宏乐安分公司的协助义务。虽然建筑材料增值税的纳税主体是施工单位，但是泰宏乐安分公司作为出卖人仍然有催促、收集、提交义务，其怠于履行该协助义务，应当承担违约责任。而且双方合同第十五条已明确约定了逾期办理房产证的违约责任及免责事由，免责事由仅包括因买受人怠于提供材料、买受人未按约付清房款、买受人未缴纳相关费用，泰宏乐安分公司不存在上述约定免责事由，也不存在不可抗力等法定免责事由。综上，原判对事实认定及法律适用均存在错误，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。泰宏乐安分公司辩称，一、房屋面积不存在欺诈。根据双方合同约定，房屋面积以房屋产权登记面积为准，购房款多退少补，但不退房。在交房时双方已经根据合同约定办理了相关多退少补手续，上诉人对房屋的产权面积及套内面积、公摊面积是知情的，被上诉人不存在欺诈行为。二、根据双方合同约定，不能按期办理房产证并不是被上诉人原因引起的，属于合同免责的条款，故被上诉人不应承担逾期办证的违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。杨忠良、杨清英向一审法院起诉请求：要求泰宏乐安分公司向其返还多收取的商品房购房款10,353元、支付未按期办理产权证的违约金2,400元，诉讼费由泰宏乐安分公司负担。一审法院认定事实：杨忠良、杨清英系夫妻关系，杨忠良、杨清英于2012年11月19日与泰宏乐安分公司签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。杨忠良、杨清英预购泰宏乐安分公司开发的位于乐安县香山豪庭第15幢1单元201号房，该商品房建筑面积为127.96平方米，其中套内建筑面积为118.96平方米，公共部分与公用分摊建筑面积为9平方米。第四条、计价与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,751.17元，总金额为480,000元。第五条、面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。（1）以房屋产权登记面积为准，购房款多退少补，但不退房。…第八条、交付期限。出卖人应当在2013年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3、4、5项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、如买受人未及时提供办理房屋产权登记所需资料给登记机关备案，而造成延期办理房屋产权证的，出卖人不承担任何责任。4、如买受人未按合同第六条规定付清购房款，或未按约定时间到银行办理按揭贷款付清购房款的，造成延期办理房屋产权登记的，出卖人不承担任何责任。5、办理房屋产权证、契税、土地证等相关费用由买受人承担，出卖人代收相关费用在签订合同时一次性付清，如买受人未缴付相关费用，出卖人不承担任何责任。泰宏乐安分公司在2013年10月15日前将杨忠良、杨清英预购的商品房交付给杨忠良、杨清英。16日，杨忠良、杨清英与泰宏乐安分公司根据房管部门对诉争房屋实际测量数据及《商品房买卖合同》约定，杨忠良、杨清英按合同约定向泰宏乐安分公司补交了0.28平方米的购房款1,050元。泰宏乐安分公司在2013年10月15日前取得了诉争房屋的国有土地使用权证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。根据乐府办字（2013）26号文件《关于印发乐安县基建工程建筑材料税收管理办法的通知》规定，实行“先税后证、先检后证、以证控税”，房管部门在办理产权登记，财政部门在为建设单位办理资金结算时，均应凭“税收管理证明单”方可办理。对未取得国税窗口出具的“税收管理证明单”的，不得办理相关产权证件。为此，乐安县房地产一体化征管中心要求商品房初始登记应按乐安县房地产一体化征管中心商品房初始登记流程表的规定，依次向土管、住建、地税、国税、房管部门缴纳相关税费。泰宏乐安分公司按流程表规定在2013年10月11日前依次向土管部门、住建部门、地税部门交纳了应缴纳的费用，往下流程是向国税部门交纳建筑材料增值税，该税的纳税主体是施工单位，也就是商品房的承建单位，因承建单位迟迟未向国税部门交纳应缴纳的建筑材料增值税，直至2014年7月31日，承建单位才向国税部门交清建筑材料增值税，为此，泰宏乐安分公司于2014年9月10日依次向房管部门交纳相关费用并备案登记。一审法院认为，杨忠良、杨清英、泰宏乐安分公司签订《商品房买卖合同》后，双方按合同约定，杨忠良、杨清英向泰宏乐安分公司交付了购房款，泰宏乐安分公司也按期向杨忠良、杨清英交付了约定房屋，且该合同并未违反相关法律规定，故该《商品房买卖合同》合法有效。该合同约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。杨忠良、杨清英预购泰宏乐安分公司开发的位于乐安县香山豪庭第15幢1单元201号房，该商品房建筑面积为127.96平方米，其中套内建筑面积为118.96平方米，公共部分与公用分摊建筑面积为9平方米。第四条、计价与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,751.17元。第五条、面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，以房屋产权登记面积为准，购房款多退少补，但不退房。房屋交付后，2013年10月16日，杨忠良、杨清英与泰宏乐安分公司根据房管部门对诉争房屋实际测量数据及《商品房买卖合同》的约定，杨忠良、杨清英按合同约定向泰宏乐安分公司补交了0.28平方米的购房款1,050元。为此可确认杨忠良、杨清英同意了合同的约定，并就约定向泰宏乐安分公司补交了购房款。故对杨忠良、杨清英要求泰宏乐安分公司返还多收取的商品房购房款的诉讼请求不予以支持。杨忠良、杨清英、泰宏乐安分公司签订的《商品房买卖合同》的第十五条规定，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3、4、5项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。按合同约定，泰宏乐安分公司在2013年10月15日向杨忠良、杨清英交房后的180天内应将办理权属需由泰宏乐安分公司提供的资料报产权登记机关备案，否则，泰宏乐安分公司可能因此需按杨忠良、杨清英已付房价款0.5%承担违约金。根据《房屋登记管理办法》的规定，新建房屋的申请人申请房屋所有权初始登记，应当提供用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料。而泰宏乐安分公司在2013年10月15日前取得了诉争房屋的国有土地使用权证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。由于乐府办字（2013）26号文件《关于印发乐安县基建工程建筑材料税收管理办法的通知》规定，实行“先税后证、先检后证、以证控税”，房管部门在办理产权登记，财政部门在为建设单位办理资金结算时，均应凭“税收管理证明单”方可办理。乐安县房地产一体化征管中心根据这文件规定要求商品房初始登记应按乐安县房地产一体化征管中心商品房初始登记流程表的规定，依次向土管、住建、地税、国税、房管部门缴纳相关税费。而向国税部门交纳建筑材料增值税的纳税主体是施工单位（即承建商），因施工单位一直久拖直至2014年7月31日才到国税部门缴纳相关税费，导致泰宏乐安分公司无法按期向房管部门进行备案登记。《商品房买卖合同》约定的如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任。导致杨忠良、杨清英不能按期办理产权证的原因并不是泰宏乐安分公司自身原因引发，故泰宏乐安分公司不应承担违约责任。为此，对杨忠良、杨清英要求泰宏乐安分公司支付未按期办理产权证的违约金2,400元的诉讼请求不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《房屋登记办法》第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回杨忠良、杨清英的诉讼请求。案件受理费119元，由杨忠良、杨清英负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。经本院查明：杨忠良、杨清英与泰宏乐安分公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年2月27日。原判认定签约时间为2012年11月19日，存在错误。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人二审争议的焦点为：一、泰宏乐安分公司应否返还杨忠良、杨清英商品房购房款10,353元及补交的购房款1,050元。二、泰宏乐安分公司应否承担商品房逾期办证违约责任。焦点一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，面积确认及面积差异处理是以建筑面积为依据；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意“以房屋产权登记面积为准，购房款多退少补，但不退房”。故在涉案商品房的产权登记面积与合同约定面积存在差异时，双方应当根据上述合同约定对面积差异进行处理。2013年10月16日，杨忠良、杨清英依据房管部门对涉案商品房的实际测量数据向泰宏乐安分公司补交了0.28平方米的购房款计1,050元，杨忠良、杨清英签字确认。由此可见，双方对上述合同约定条款的理解是一致的，且双方也据此对商品房面积差异产生的购房款差额进行了结算。故本院对杨忠良、杨清英要求按套内面积计算商品房购房款并要求泰宏乐安分公司返还部分商品房购房款的上诉请求不予支持。关于杨忠良、杨清英主张泰宏乐安分公司在售房期间存在虚假宣传且构成欺诈，由于本案中没有相应证据证实该主张，故对此亦不予采信。焦点二、泰宏乐安分公司在2013年10月15日前已取得涉案商品房的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案等相关资料，在2013年10月11日前也已依次向土管、住建、地税部门交纳了相关税费，导致其没有按期向房管部门进行产权登记备案的原因是施工单位拖延缴纳建筑材料增值税而无法取得“税收管理证明单”。而该“税收管理证明单”成为办理产权登记的必需材料，是由于乐安县人民政府实行“先税后证、先检后证、以证控税”政策，要求房管部门在办理产权登记时应凭“税收管理证明单”方可办理，要求乐安县房地产一体化征管中心进行商品房初始登记应按商品房初始登记流程表依次征缴相关税费。因此，泰宏乐安分公司没有按期提交涉案商品房的产权登记相关资料，与乐安县人民政府调整税收管理政策和产权登记政策有关，乐安县人民政府对此也于2016年1月15日出具证明证实了相关事实。根据双方合同约定，泰宏乐安分公司对非因出卖人的原因导致的逾期办证情形不承担违约责任。故本院对杨忠良、杨清英要求泰宏乐安分公司承担商品房逾期办证违约责任的上诉请求不予支持。综上所述，一审判决认定事情基本清楚，判处正确，杨忠良、杨清英的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由上诉人杨忠良、杨清英负担。本判决为终审判决。审判长  刘长峰审判员  邹志伟审判员  谢志国二〇一六年八月三十一日书记员  杨 甜