贵州省湄潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0328民初2536号
原告：贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县天文大道麒龙新城1-1-11附4号。统一社会信用代码：915203285771402517。
负责人：杨经黎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周书明，该公司职工。
委托诉讼代理人：李群，该公司职工。
被告：张茂文，男，1977年1月29日出生，苗族，住贵州省湄潭县。
原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司(以下简称双诚物业湄潭公司)与被告张茂文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双诚物业湄潭公司的委托诉讼代理人周书明、李群，被告张茂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双诚物业湄潭公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告张茂文支付2014年1月1日至2017年2月28日的物业管理服务费2677元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：贵州省××县“麒龙新城”前期物业系贵州惠迪物业管理有限公司管理，随着“麒龙新城”各个组团的建成并交付使用，贵州惠迪物业管理有限公司已不适宜承担“麒龙新城”小区的物业管理工作，因此变更为贵阳双诚物业管理有限公司（双诚物业公司），双诚物业公司于2011年8月9日与湄潭县麒新房地产开发有限公司签订了《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》。双诚物业公司为管理上的方便，作出《关于成立双诚物业湄潭公司的决议》，在湄潭县设立分支机构即原告双诚物业湄潭公司，并授权其在“麒龙新城”小区进行物业管理。后原告双诚物业湄潭公司进驻“麒龙新城”小区从事物业管理至今。对于该小区的物业管理公司的变更情况，湄潭县麒新房地产开发有限公司在小区张贴公告进行了告知。
被告系湄潭县“麒龙新城”一组团业主，房号8-2-5-3，房屋面积121.48㎡。被告没有与原告签订《前期物业管理服务协议》，但原告已按《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》向被告提供事实服务。按照前期物业服务合同约定，每月应按0.58元/㎡标准向原告支付物业费，被告向物业公司支付物业费至2013年12月，之后物业费一直拖欠未付。被告欠费时间从2014年1月1日至2017年2月28日，共38个月，累计欠费2677元。原告为维护合法权利，特向人民法院提起诉讼。
被告张茂文辩称，1、2009年4月15日，被告与贵州惠迪物业管理有限公司湄潭麒龙新城物管处签订的《物业管理服务协议》第一条第一款约定：物业公司负责对户外墙面进行管理，但物业公司未履职尽责，导致与被告住房相邻的8-2-403业主装修时安装雨阳棚，夜间下雨时雨水落在雨阳棚上的声音，严重影响被告家人睡眠，给家人造成较大的精神伤害。被告多次向物业公司反映，提请其履行管理责任，但至今未果；2、根据《物业管理服务协议》第一条第二款约定：物业公司负责对房屋共用设施设备上下水管道等进行管理，但物业公司未履职尽责，导致小区底层餐饮商铺进行装修时将油烟排进上下水管道，其产生的油烟经上下水管道向上排进共用管道的被告及小区其他住户的房间，给被告家人及所涉小区住户家人造成较大的身体和精神上的伤害，经多次给物业公司反映，提请其履行管理职责，但至今未果；3、根据《物业管理服务协议》第二条第二款约定：物业管理服务费收取标准按建筑面积每月0.45元/㎡，这与原告的起诉事实不符。
综上，原告未履行《物业管理服务协议》的约定，未对小区进行有效管理，严重影响了被告家人的正常生活，且原告起诉的事实与《物业管理服务协议》约定不符，请驳回其诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告张茂文为湄潭县湄江街道“麒龙新城“小区的业主，其所居住的房屋面积为121.48㎡，该房屋为多层建筑。湄潭县“麒龙新城”前期物业系贵州惠迪物业管理有限公司管理，随着“麒龙新城”各个组团的建成并交付使用，贵州惠迪物业管理有限公司已不适宜承担“麒龙新城”小区的物业管理工作，因此变更为双诚物业公司。2011年8月9日，湄潭县麒新房地产开发有限公司作为甲方与贵阳双诚物业管理有限公司作为乙方签订了《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“麒龙新城”提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有房屋的建筑面积交纳，其中多层住宅：0.58元/月/㎡，双方在合同中关于服务内容和质量部分第二条规定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构、楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、室内外消防设施设备；……”在湄潭县麒新房地产开发有限公司与双诚物业公司签订的《补充协议》中，约定合同期限从签订合同之日起，至该小区业主委员会成立，有新的物管公司接手时止。双方还对质量要求、双方权利义务等进行了约定。2011年7月14日，双诚物业公司作出《关于成立双诚物业湄潭公司的决议》，决定组建并成立双诚物业湄潭公司，全权代表双诚物业公司在贵州省××县开展物业管理服务。对于该小区的物业管理公司的变更情况，湄潭县麒新房地产开发有限公司在小区张贴公告进行了告知。原告双诚物业湄潭公司进驻“麒龙新城”小区从事物业管理至“麒龙新城”小区业主委员会成立后，于2017年3月1日退出该小区。被告张茂文自2014年1月1日至2017年2月28日的物业服务费未缴纳。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双诚物业公司与湄潭县麒新房地产开发有限公司签订的物业服务合同合法有效，双诚物业公司授权原告对湄潭县“麒龙新城”小区开展物业管理服务，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为小区提供物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。至于支付的金额，在双诚物业公司与湄潭县麒新房地产开发有限公司签订的《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》中约定对户外墙面及上下水管道进行管理，被告张茂文提交的证据虽不能证实原告未对户外墙面、上下水管道进行管理，但在本院同期审理的原告诉本小区其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，原告在服务期间就户外墙面、上下水管道等方面确实存在部分瑕疵的问题亦有反映，本院认为虽然部分业主的陈述不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在部分瑕疵。鉴于此，原告主张的物业费应当予以适当酌减。结合原告实际提供的物业服务项目、水平、质量等情况，本院认为应当按照原告主张物业费数额的85%予以确定。对被告张茂文提出物业服务费应按建筑面积0.45元/月/㎡缴纳的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、限被告张茂文于本判决生效后三日内一次性支付原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司物业服务费2275.45元（2677元×85%）。
二、驳回原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司承担5元，被告张茂文承担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 韩洪艳
二〇一七年十月二十三日
书记员 童永静