青海省共和县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青2521民初215号
原告：豆太，公民身份号码×××，系共和县村民。
原告：力毛太，公民身份号码×××，系共和县村民。
委托诉讼代理人：旦巴，公民身份号码×××，住共和县。
二原告共同委托诉讼代理人：何青山，青海清致律师事务所律师。
被告：青海景洲房地产开发有限公司，住所地共和县恰卜恰镇长风路83号。
法定代表人：艾卫平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭建红，青海磐佑律师事务所律师。
第三人：共和金硕物业管理有限公司，住所地共和县恰卜恰日月山路棚户三区。
法定代表人：艾川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘维芳，公民身份号码×××。
原告豆太、力毛太与被告青海景洲房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，适用普通程序进行审理。共和金硕物业管理有限公司以本案处理结果与其有法律上的利害关系为由申请以第三人身份参加诉讼。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，追加共和金硕物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼，并于2017年5月9日、2017年7月25日进行公开开庭审理。原告豆太、原告力毛太的委托诉讼代理人旦巴、二原告共同委托诉讼代理人何青山，被告青海景洲房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭建红、第三人共和金硕物业管理有限公司的诉讼委托代理人刘维芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告豆太、力毛太向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同。2、被告退还二原告购房款441675元。3、要求被告按合同约定给付违约金22083元。4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，二原告增加一项诉求，要求本案第三人给付二原告三年房屋租金142113元。事实与理由：二原告系夫妻关系。2014年5月4日二原告分别与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将自己开发的位于共和县恰卜恰镇长风路景洲地王第一幢三层074号商铺出售给原告力毛太，075号商铺出售给原告豆太，074号商铺售价为228898元，075号商铺售价为212777元，两套商铺总价为441675元。合同签订后，二原告按合同约定全款支付了购房款441675元，而被告逾期两年不交付商铺。原告以书面形式要求解除合同，被告不理不睬，无奈之下二原告起诉至法院。在签订合同时，二原告与本案第三人签订了《商铺委托经营协议》，委托第三人对商铺出租，租赁期限为3年，租金为142113元，至今第三人未向二原告支付租金。因此，要求第三人给付3年租金。
被告辩称：二原告与被告签订商品房买卖合同时，二原告与第三人物业公司签订《商铺委托经营协议》，根据《委托经营协议》被告已将二原告购买的商铺交付第三人物业公司对外出租，三年租金在原告向被告购买商铺时，直接在总房价款中以折扣形式优惠。由此可见二原告对被告在2014年12月31日将商铺交付给第三人物业公司，商铺于2014年12月31日起获得租金收益是明知的，不存在房屋至今未交付的情形。二原告关于被告没有交付房屋和价款中没有扣除租金说法与事实不符，二原告一方面以房屋未交付为由解除合同，另一方面要求支付租金是互相矛盾的。未交付房屋，何来租金收益，既然认可租金收益，那么就应当认可房屋已经交付。况且原告主张支付租金属于另一法律关系，与本案商品房买卖无关。综上所述二原告要求解除合同与事实不符，请求法院依法驳回。
第三人辩称：二原告与被告签订购买商铺合同时，还与第三人物业管理公司签订商铺委托经营协议，委托第三人对二原告购买商铺统一对外出租，第三人已将二原告的商铺出租给他人，商铺正在装修中，如果解除商品房买卖合同，将会给第三人及承租人带来一定的损失。因此，第三人不同意解除原、被告之间的房屋买卖合同。对于原告要求第三人给付三年租金的诉求，根据双方签订的委托经营协议，三年租金在原告购买商铺时，被告已在总房价款中以折扣形式优惠，不存在给付问题，因此，第三人请求法院依法驳回二原告要求解除合同的全部诉求。
根据原告诉求及被告抗辩、第三人辩称，本院归纳的本案争议焦点是：1、二原告以被告未按合同约定交付商铺，要求解除商品房买卖合同，并要求被告退还已付房款441675元，承担逾期交房的违约责任的诉求是否成立？2、二原告要求第三人物业公司支付3年租金的诉求是否合理？
针对上述争议焦点，原告向法庭提供如下证据：
1、商品房买卖合同2份（复印件），拟证明被告将其开发建设的位于恰卜恰镇长风路景洲地王第一幢三层074号、075号两个商铺分别出售给原告力毛太、豆太，合同总价款为441675元。合同约定交房时间为2014年12月31日，以此证明被告至今未按合同约定向二原告交付购买的上述商铺，按合同约定逾期超过60日，原告有权要求解除合同，被告按合同约定退还已付的房款441675元，并向原告支付已付款5%的违约金。
2、商铺委托经营协议2份（原件），拟证明二原告将购买的074号、075号商铺委托第三人共和金硕物业管理有限公司出租。租期为三年，即2014年12月31日至2017年12月31日，第三人未按约定支付总价款8%的三年租金为14211元。
3、付款确认单4份（复印件），拟证明二原告向被告支付购买074号、075号两个商铺房款441675元。
4、解除合同通知书1份（复印件），拟证明二原告按照合同约定于2017年1月14日向被告发出书面解除房屋买卖合同通知。
5、照片4张，拟证明第三人至今未将原告购买的商铺对外出租。
被告对原告提交法庭的上述证据，发表如下质证意见：1、对商品房买卖合同真实性、合法性不持异议，但是买卖合同中的房价是优惠后的价款，074号商铺销售价格为353503元，075号商铺销售价格为336719元。2、对商铺委托经营协议真实性、合法性也不持异议，但根据委托协议第五条，被告已将二原告购买的商铺交付第三人对外出租。3、付款确认单，被告表示认可。4、对解除合同通知书和照片，被告不予认可，认为从未收到原告解除合同通知，原告要求解除合同请求不符合合同约定和合同法规定。
第三人同意被告的委托诉讼代理人对原告提交的证据发表的质证意见。
被告为证明其抗辩理由成立，向法庭提交如下证据：
1、物业管理合同1份（复印件），拟证明被告开发景洲地王国际商城物业管理服务交由第三人管理，并帮助被告销售，以折扣形式扣除收取租金。
2、租金房款扣减统计对账表1份（复印件），拟证明二原告购买074号商铺销售总价353503元，三年租金73736元，优惠50869元，优惠后价格228898元。075号商铺销售总价330719元，三年租金68377元，优惠49565元，优惠后价格212777元。
3、景洲地王商城优惠折扣说明1份（复印件），拟证明二原告购买商铺时，被告给予3万元诚意金优惠，并给予0.95折认购折扣、0.76折委托经营返租收益、一次性付款0.98折扣优惠。
4、商铺委托经营1份，拟证明二原告购买商铺被告按照商品房买卖合同及委托经营协议约定已交付第三人对外出租经营，并产生租金收益，租金是通过房价款扣除，最后在商品房买卖合同中显示的房屋价款。
5、出庭证人赵某某、青某某证言，拟证明二原告购买商铺是优惠后价款，由于涉及契税问题，合同上没有按照房屋总销售价格。同时证明原告购买商铺于2016年9月8日已对外出租，已产生盈利。
原告对被告提交法庭的上述证据，发表如下质证意见：1、对物业管理合同，原告认为与本案无关，不予认可。2、对租金房款扣减统计表及价格优惠说明，原告认为是被告单方面说明，不是合同附件，在合同和委托经营协议中均未体现出来，故不予认可。3、对委托经营协议真实性不持异议，但对证据证明指向有异议，委托协议不能体现出原告购买的商铺是优惠价款。4、对被告申请出庭证人证言，原告认为两位证人均是被告单位职工，与本案有利害关系，其证言可信度很低，不能作为定案依据。
第三人对被告提供上述证据予以认可。
第三人为证明其主张成立，向法庭提交如下证据：1、景洲地王商城商铺价格制定说明1份（复印件）。2、VIP会员客户价格表及三层商铺价格表。3、景洲地王商城优惠折扣说明。
原告对第三人提供上述证据，认为第三人在法庭上不能说明证据来源、证据证明指向，故提出不予质证。本院也不予确认。
经法庭举证、质证，并根据本案争议焦点，对原、被告的证据分析认定:
一、关于二原告以被告未按合同约定交付商铺，要求解除商品房买卖合同，并要求被告退还已付房款441675元，承担逾期交房的违约责任的诉求是否成立？
原、被告及第三人对本案商品房买卖合同及委托经营协议的真实性、合法性均无异议。现双方就商品房买卖合同、委托经营协议证明指向发生争议。原告认为，被告未按合同约定期限向原告交付购买商铺，按照合同约定，逾期超过60日，原告有权要求解除合同。被告及第三人认为，依据委托经营协议，被告已将原告购买的商铺直接交付第三人对外出租，符合商品房买卖中交易习惯，应当视为履行交付义务。本院认为，原、被告在签订商品房买卖合同的同时，原告与第三人签订委托经营协议。委托经营协议作为商品房买卖合同的附件，其约定的内容应当视为合同内容。委托经营协议中虽然没有约定被告可以将原告购买商铺直接交付第三人，但委托经营协议明确约定，委托经营协议与商品房买卖合同同时使用方为有效，并且委托经营协议约定，原告向第三人交房的期限与商品房买卖合同中被告向原告交房的期限相一致。原告对被告按委托经营协议将购买的商铺直接交付第三人应当是明知的，应当视为被告已履行交付义务。被告在履行交付义务时没有按合同约定向原告交付该商品房验收合格的证明文书，也没有按合同约定向原告办理房屋交接的手续，被告履行交付义务存在瑕疵。但不影响合同的继续履行和合同的目的实现。
二、关于二原告要求第三人物业公司支付三年租金诉求是否合理？
被告提交了物业合同、租金房款扣减统计对账表、景洲地王商城优惠折扣说明、出庭证人证言，以此证明原告购买商铺的合同中的价款是优惠后的价款，原告主张三年租金已在总价中折扣。对此原告不予认可，认为上述证据是被告单方面的说明，未作为合同的附件，不能视为合同内容。在商品房买卖合同、委托经营协议中均体现不出任何折扣优惠，原告按合同约定，全额支付购房款，第三人就应当按约定支付三年的租金收益，不应当在房价中折扣。本院认为，被告提交景洲地王商城优惠说明，租金房款扣减统计对账单虽是被告方单方说明，未作为合同附件，不能单独作证据使用，但可以作为被告方单方对合同的解释和说明，这种解释和说明，如果能合理的说明合同中双方争议的问题，可以作为证据使用。否则仅仅依照商品房买卖合同，委托经营协议，无法证明合同中的价款是优惠后价款，还是原销售总价款，也不能解释委托协议中原告三年租金收益在总房价款折扣这一表述。根据被告提交的景洲地王商城优惠折扣说明、租金房款扣减统计对账单，能够计算出买卖合同中的价款是被告按照折扣说明进行各种形式折扣后的优惠价款。这一点也得到证人证言印证，因此，可以认定原告主张三年租金收益在总房价中已折扣。
经法庭质证、认证，本院认定事实如下：2014年5月4日，原告力毛太、豆太与被告青海景洲房地产开发有限公司签订两份商品房买卖合同。依照合同约定，被告将其开发的位于恰卜恰镇长风路景洲地王第一幢三层074号、075号两个商铺以各种折扣优惠方式分别出售给原告力毛太、豆太。074号商铺优惠后的合同价款为228898元、075号商铺优惠后合同价款为212777元，两个商铺合同总价款为441675元。同日原告还与第三人共和金硕物业管理有限公司签订了商铺委托经营协议，委托第三人对购买的商铺对外出租。委托经营协议作为买卖合同的附件，与买卖合同同时使用。在商品房买卖合同中双方对房款和房屋交付期限、交付方式、违约责任承担均作了明确约定。在房屋交付期限上，合同约定：“出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”在房屋交接上，合同约定：“商品房达到使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定证明文件，并签署房屋交接单。”在违约责任上，合同约定：“出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行,出卖人自房屋交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付房价款万分之1.5的违约金。”在原告与第三人委托经营协议中约定，原告将购买商铺出租第三人，期限为三年，即自2014年12月31日至2017年12月31日，第三人按照商铺优惠后总价款8%的年租金一次性支付原告三年的委托经营租金收益，付款方式在原告向被告购买商铺时直接在总房款里以折扣的形式优惠。同时委托协议约定，商铺交付时间以原告和被告签订商品房买卖合同中的交付时间作为原告向第三人交付时间。上述合同签订后，原告力毛太、豆太按合同约定向被告给付了购买074号商铺，075号商铺的总房款441675元。而被告在合同约定交房期限内将二原告购买的商铺直接交付第三人对外出租至今，但未按合同约定向二原告交付该商品房验收合格证明文件，也没有向原告办理房屋交接手续。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务，不得擅自变更或解除合同，本案中被告按委托经营协议将原告购买商铺直接交付第三人，符合商品房买卖合同和委托经营协议的约定，履行了商品房买卖合同中的房屋交付义务。被告在履行交付义务时，虽然没有按合同约定向原告交付该商品房验收合格的证明文书，也没有按合同约定向原告办理房屋交接的手续，但不影响合同的继续履行和合同的目的实现。故本院对二原告要求解除商品房买卖合同，并要求被告退还已付购房款，支付逾期交房的违约金的诉求，不予支持。对于原告要求第三人支付三年租金，因委托协议明确约定，三年的租金收益已在原告购买商铺的总房价款已折扣，因此，对原告的这一诉求，本院也不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、驳回原告力毛太、豆太要求解除与被告青海景洲房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，并要求被告退还二原告购房款441675元以及给付逾期交房的违约金22083元的诉讼请求；
二、驳回原告力毛太、豆太要求第三人共和金硕物业管理有限公司支付三年租金142113元的诉讼请求。
本案受理费8256元，由原告力毛太、豆太承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。
审判长 王 志 刚
审判员 万玛旦增
审判员 王 秀 红
二〇一七年九月十一日
书记员 周 忠 措
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。