广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1266号
上诉人（原审原告）：陈远培，男，澳门特别行政区居民，住澳门，澳门特别行政区永久性居民身份证号×××9487（）。
委托代理人：余玉红，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：袁春华，男，住湖南省攸县，公民身份号码×××9111。
委托代理人：卓海东，广东威格信律师事务所律师。
上诉人陈远培因与被上诉人袁春华占有排除妨害纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2005年1月11日，张达周购买中山市三乡镇中心区综合市场6号楼XX号商铺（以下简称涉案商铺）办理了商品房销售合同登记备案。2007年1月11日，陈远培与中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）签订三乡中心区综合市场认购书、商铺租赁合同各一份，约定：陈远培向吉雅公司认购涉案商铺，又将该商铺返租给吉雅公司使用，租赁期限从2007年1月1日至2009年12月31日止。2007年5月3日，吉雅公司作甲方（出租方），袁春华作乙方（承租方），签订中心市场商铺租赁合同，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作商业用途，租赁时间为两年，由2007年8月14日至2009年8月13日，租赁满两年，租金全免，保证金45000元。同日，吉雅公司出具收款收据，收到袁春华45000元，摘由：三乡中心市场6#楼15号商铺（蔬菜）保证金。袁春华利用该商铺经营中山市三乡镇中心市场春华熟菜店。
2008年3月14日，吉雅公司法定代表人张其因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪被羁押。2011年6月9日，原审法院作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，该判决认定张达周与吉雅公司就涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖。
租赁合同期满后，袁春华无法向吉雅公司交还商铺，退还租赁保证金。2009年12月29日，袁春华注销中山市三乡镇中心市场春华熟菜店。
2012年，陈远培向原审法院起诉吉雅公司、张达周、交通银行股份有限公司中山分行[案件号：（2012）中一法三民一初字第199号]。2013年10月11日，原审法院作出（2012）中一法三民一初字第199号民事判决，判决认定：陈远培与吉雅公司的售后返租行为违反了法律规定，不能视为涉案商铺已交付给陈远培，判决确认张达周与吉雅公司于2005年1月4日签订的广东省商品房买卖合同无效，张达周与交通银行股份有限公司中山分行及吉雅公司于2005年2月4日签订的个人住房抵押贷款合同无效，吉雅公司于该判决发生法律效力之日起三十日内协助陈远培办理涉案商铺的房地产权属证书。2014年9月3日，涉案商铺登记为陈远培所有[房产证号：粤房地权证中府字第××，土地证号：中府国用（2014）第易**号]。2015年3月17日，陈远培以袁春华长期占用房屋出租获利但未支付使用费为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1.袁春华立即搬离并交回涉案商铺给陈远培；2.袁春华支付占用涉案商铺期间的占有使用费21000元（自2014年9月起以3000元/月的标准计算，暂计至2015年3月，要求计算至袁春华实际交回该房屋之日止）；3.袁春华承担本案诉讼费用。
原审法院认为：陈远培与吉雅公司就涉案商铺形成买卖合同关系，吉雅公司负有交付涉案商铺的义务。吉雅公司未交付，根据合同的相对性，其应向吉雅公司主张交付商铺，其向袁春华主张交还商铺错误。在审理过程中，原审法院向陈远培释明：其应当向吉雅公司主张交付的权利，不追加吉雅公司为原审被告参加诉讼，可能被驳回诉讼请求，但陈远培仍不追加吉雅公司为原审被告，故对陈远培的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回陈远培的诉讼请求。案件受理费325元，由陈远培负担。
宣判后，陈远培不服原审判决向本院提起上诉称：（一）陈远培已合法取得了涉案商铺房地产权属证书，依据《中华人民共和国物权法》规定，依法拥有该房屋的物权，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原审法院对陈远培依法取得物权避而不谈，要求其向吉雅公司主张交付商铺，是错误的。（二）物权变动采用公示原则，其中动产物权的公示方式为交付，不动产物权的公示方式为登记。一审法院对于不动产物权仍要求上诉人采用交付的方式取得，显然违背了物权变动的基本原则。（三）袁春华未经陈远培许可，非法侵占涉案房屋，违反了法律的强制性规定，侵害了陈远培的合法物权，应当承担侵权责任，袁春华是适格被告。一审法院认为袁春华不是适格被告是错误的。（四）在陈远培已经依法取得涉案房屋的合法物权后起诉袁春华非法侵占房屋，本案属于物权保护纠纷案件，并不是债权纠纷案件。（五）本案中，吉雅公司未直接侵害陈远培对涉案房屋的占有使用，故吉雅公司不是本案必须到庭参加诉讼的当事人。综上所述，请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.袁春华立即搬离并返还涉案商铺给陈远培；3.袁春华支付侵占涉案房屋期间的占有使用费21000元（自2014年9月起以3000元/月的标准计算，暂计至2015年3月，要求计算至被上诉人实际返还该房屋之日止）；4.袁春华承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人袁春华答辩称：（一）房地产交付与权属转移登记是两个不同的法律行为，因吉雅公司仍未交付商铺，陈远培应向吉雅公司主张交付商铺，其向袁春华主张交还商铺是错误的。因在（2012）中一法三民一初字第199号案中，陈远培只诉求权属转移登记，未诉求交付，陈远培若想取得包括风险承担在内的完整的物权，仍需要诉求交付。（二）袁春华占有涉案房屋为合法占有，无需要支付占有费用。陈远培若因吉雅公司的过错导致房屋被袁春华占有，应向吉雅公司主张占有费用。（三）因袁春华与吉雅公司存在房屋租赁关系，根据合同约定，吉雅公司有义务退还保证金45000元给袁春华，而吉雅公司收取了袁春华的45000元保证金后，自2007年1月至2008年1月期间每月向上诉人在中国银行三乡支行的账户存入租金3758元（共计40596元），即吉雅公司将袁春华的45000元保证金转付给陈远培。根据权利义务对等原则，陈远培应将45000元保证金退还给袁春华。（四）袁春华在对该商铺看管期间，支付了租赁合同两年免租期后至今（2009年8月至2015年9月共73个月，每月管理费175元）的市场管理费共计12775元，与第三点答辩意见同理，该费用应由陈远培支付给袁春华。（五）袁春华在租赁合同两年免租期后至今（2009年8月至2015年9月共73个月）对该商铺看管期间，与第三点答辩意见同理，陈远培应支付给袁春华适当的看管费用，以市场上看场保安工资2000元作为计算标准，陈远培应支付给袁春华看管费146000元。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：吉雅公司与袁春华于2007年5月3日签订的《中心市场商铺租赁合同》第二条第1款约定：租赁满两年，租金全免。若中途退租，则按租金2500元/月计算。免租期满后第一年租金暂定2400元/月；第四条第9款还约定：期满，若要续签须提前三个月与甲方（吉雅公司）协商。
本院认为：本案系占有排除妨害纠纷。（2012）中一法三民一初字第199号生效民事判决认定陈远培系涉案商铺的产权人，并于2014年9月3日已取得涉案商铺的权属证书，故其对涉案商铺依法享有直接支配和排他的权利。本案中，袁春华辩称，基于其与吉雅公司之间存在租赁合同关系，故其对涉案商铺的占有系合法使用。对此，本院认为，吉雅公司与袁春华签订的租赁合同约定的租期为两年，从2007年8月14日至2009年8月13日止，双方于租赁期满后，没有再签订书面租赁合同，袁春华继续占有使用涉案商铺，但却于租赁期满后至今没有再交纳租金，吉雅公司亦没有同意袁春华可以无偿使用涉案商铺，即袁春华使用涉案商铺却没有支付对价，属于非法占有，陈远培作为涉案商铺的权利人，有权要求袁春华返还商铺，并排除妨害，故本院对陈远培诉求袁春华返还商铺的主张予以支持。
关于涉案商铺的占有使用费问题。如前所述，袁春华无权占有陈远培的商铺，故其应当向陈远培支付占有使用费。因双方均未向原审法院申请对涉案商铺租金标准进行评估，亦未提供涉案商铺同地段同时期的租金标准，故本院参照吉雅公司与袁春华签订的租赁合同约定租金标准2400元/月计算袁春华的占有使用费，陈远培主张以3000元/月标准计算，缺乏依据，本院不予支持。因陈远培取得物权的时间系2014年9月3日，故陈远培主张占有使用费从2014年9月3日起算直至袁春华搬离并返还涉案商铺之日止，本院予以支持。
对于袁春华主张要求陈远培退还保证金45000元、支付看管费146000元以及由其垫付的市场管理费12775元等费用问题，因袁春华在原审期间没有对此提起反诉，故不属于二审审理的范畴，本院不作审查。袁春华可另行主张权利。
综上，上诉人陈远培的上诉有理部分，本院予以支持，无理部分，予以驳回。原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第356号民事判决；
二、被上诉人袁春华于本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人陈远培返还位于中山市三乡镇中心区综合市场6号楼15号商铺；
三、被上诉人袁春华于本判决发生法律效力之日起十五日内以每月2400元的标准向陈远培支付占有使用费（时间从2014年9月3日起算，至袁春华实际搬离并返还陈远培位于中山市三乡镇中心区综合市场6号楼15号商铺之日止）；
四、驳回上诉人陈远培的其他诉讼请求。
若袁春华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费325元（陈远培已预交），由上诉人陈远培负担65元，由被上诉人袁春华负担260元；二审案件受理费325元（陈远培已预交），由上诉人陈远培负担65元，由被上诉人袁春华负担260元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一六年四月十八日
书 记 员 胡置晓
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