湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00823号
上诉人（原审第三人）：黄开庆，男，1985年9月10日出生，汉族。
委托代理人：方希文，湖北富川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴林珍，女，1965年3月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：彭五林，男，1978年3月25日出生，汉族。
上诉人黄开庆因与被上诉人戴林珍、彭五林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民商初字第00303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，戴林珍诉至一审法院，请求判令：1、确认彭五林与黄开庆的转租合同中超过原租赁合同期限部分（2013年9月30日以后的部分）无效；2、彭五林及黄开庆立即向戴林珍返还坐落于武汉市武昌区松涛苑C区11栋4单元1层2室的房屋，并连带向戴林珍按每月2，000元的标准支付自2013年9月30日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋使用费；3、彭五林支付戴林珍违约金6，480元（合同中约定的违约金为20万元，戴林珍自行选择按年租金标准的30%计算）；4、本案诉讼费用由彭五林承担。
一审法院经审理查明：1999年4月28日，戴林珍与武汉宝安房地产开发有限公司签订购房合同，购买该公司坐落于武汉市武昌区松涛苑C区11栋4单元1层2室的房屋。2013年11月13日，该房屋权属登记至戴林珍名下，房屋所有权证号武房权证市字第20130344**号，证载建筑面积31.65平方米，设计用途为商业服务。坐落于武汉市武昌区松涛苑C区11栋4单元1层2室的房屋与坐落于武汉市武昌区南湖花园松涛苑C-8居系同一间商铺。
2010年5月7日，戴林珍与彭五林签订《租赁合同》，约定：戴林珍将坐落于武昌区南湖花园松涛苑C-8居的门面房屋出租给彭五林，租期自2010年5月15日起至2012年9月30日止，年租金14，400元，彭五林无权转让门面。彭五林利用该处门面房屋开办茶叶店。
合同期限届满前，戴林珍提出涨租金要求，彭五林于2012年9月5日向戴林珍的银行卡转账5，400元。2012年9月20日，彭五林与黄开庆签订《门面铺面转让合同书》，约定：彭五林将坐落于武昌区南湖花园松涛苑C-8居的空门面转让给黄开庆经营，转让价17，000元，彭五林不得以任何理由回收门面；同时约定黄开庆于签订本合同时交付彭五林20，000元，余款2，400元（注：双方表述错误，实际应为3，400元）于点交完讫时付清（该款项含1，000元房屋押金，3个月房租5，400元），点交日期为2012年9月25日，附件为原房屋租赁合同，另外，该合同上手书“已阅读房东合同”的字样。彭五林及黄开庆对“已阅读房东合同”解释为：签订合同时，彭五林向黄开庆展示了戴林珍与彭五林于2010年5月7日签订的《租赁合同》。
上述《门面铺面转让合同书》签订当日，黄开庆向彭五林支付20，000元。另外，黄开庆按照彭五林的要求，通过银行ATM机三次向戴林珍的账户存款共计16，200元。戴林珍实际收取了2012年9月30日起至2013年9月30日的租金共计21，600元。
2012年9月25日，戴林珍与彭五林续签《租赁合同》，约定：租期自2012年9月30日起至2013年9月30日止，年租金21，600元，一次性支付，彭五林预交押金1，000元，彭五林无权转让门面，否则戴林珍立即终止合同、收回门面，并追究违约金20万元。当日，彭五林与黄开庆进行了交接，彭五林将自己与戴林珍于2012年9月25日签订的《租赁合同》原件交给黄开庆，作为《门面铺面转让合同书》的附件，黄开庆向彭五林支付了约定的余款3，400元，诉争房屋由黄开庆实际使用，开办“贝迪乐”玩具店。接手房屋过程中，黄开庆未与戴林珍见面，亦未通过其他形式与戴林珍洽谈房屋转让、转租问题。
2013年9月2号，戴林珍发现黄开庆在使用诉争房屋，遂与黄开庆发生争执，黄开庆自行关门。戴林珍和彭五林、黄开庆交涉时提出，如果黄开庆继续使用房屋，则每月房租涨至3，000元，三方未能达成协议。2013年9月25日中午，戴林珍将诉争房屋门锁住，黄开庆报警，当天下午，戴林珍将诉争房屋门打开。自2013年9月30日开始，黄开庆停止营业至今。2013年10月18日，戴林珍去诉争房屋，发现诉争房屋被锁住，其误以为黄开庆已搬离，遂准备打开门锁，随即有人过来干涉，戴林珍离开。诉争房屋至今仍由黄开庆控制。
一审法院认为：戴林珍系诉争房屋的所有权人，有权对外出租诉争房屋，其与彭五林于2012年9月25日续签的《租赁合同》合法有效。
该《租赁合同》已明确约定彭五林无权转让门面，故彭五林关于戴林珍同意转租或者应当知道转租，但在六个月内未提出异议，应认定转租合同有效的辩称意见，因其提交的证据不足以支持其主张成立，故对彭五林的此项辩称意见不予采信。彭五林未经戴林珍同意，擅自向黄开庆转让门面，应承担相应的法律责任。根据戴林珍提出的诉讼请求的范围，确认彭五林与黄开庆的房屋转租合同中超过原租赁合同期限部分（2013年9月30日以后的部分）无效。黄开庆承租房屋，对房屋出租人的资格、权限等未尽到合理的审查义务，亦应承担不利的法律后果。
戴林珍与彭五林签订的《房屋租赁合同》到期后，彭五林应向戴林珍返还房屋；黄开庆实际使用房屋，系负有腾房义务的次承租人，亦应向戴林珍返还房屋并支付房屋占有使用费。彭五林未能如期向戴林珍返还房屋，应连带向戴林珍支付房屋占有使用费。黄开庆实际支付房租至2013年9月30日，故戴林珍只能主张2013年10月1日起的房屋使用费。
戴林珍要求按照每月2，000元的标准支付占有使用费，但未提交评估依据或市场行情依据，本院确认仍按原房租标准支付房屋使用费，即每月1，800元。戴林珍上门通知要求到期腾退，本系合理行使权利，但未能冷静、理智协调处理，强行锁门，导致黄开庆不能正常经营，存在一定过错，根据其过错程度，本可免除一定的房屋使用费，其余部分应由彭五林和黄开庆连带承担。但黄开庆在庭审中已明确表示戴林珍的锁门行为构成侵权，且保留起诉权利，故对过错后果，在本案中不予确认处理，黄开庆可另案主张权利。
彭五林的转租行为构成违约，应承担违约责任，双方在合同中约定的违约金为20万元，显然过高，戴林珍自行选择按年租金标准的30%计算，未违反法律规定，予以支持。
本案租赁合同到期后，合同已履行完毕，戴林珍应退还房屋押金，该项押金实际由黄开庆交纳，该项押金可以从房屋使用费中予以抵扣。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认彭五林与黄开庆的房屋转租合同中超过原租赁合同期限部分（2013年9月30日以后的部分）无效；二、彭五林、黄开庆应于本判决生效之日起三十日内腾退出坐落于武汉市武昌区松涛苑C区11栋4单元1层2室的房屋；三、彭五林、黄开庆应于本判决生效之日起三十日内向戴林珍支付房屋使用费（自2013年10月1日起至实际腾退之日止，按每月1，800元的标准支付，支付时扣抵1，000元押金）；四、彭五林应于本判决生效之日起三十日内向戴林珍支付违约金6，480元；五、驳回戴林珍的其他诉讼请求。本案案件受理费262元，减半收取131元，由彭五林负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，黄开庆不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决；2、诉讼费由戴林珍、彭五林承担。事实与理由：一、戴林珍要求黄开庆连带支付每月2000元房屋占有使用费，无事实和法律依据，依法不能成立。黄开庆没有逾期交房也没有期限届满后仍占有使用门面；二、彭五林不存在擅自向黄开庆转租门面，戴林珍应当是知晓彭五林将房屋转租给黄开庆经营的事实，转租合同有效，即使无效，黄开庆也是善意第三人，不应对戴林珍承担法律责任；三、戴林珍在租赁届满前在门面闹事构成侵权，戴林珍与彭五林应对黄开庆的经济损失承担赔偿责任。
被上诉人戴林珍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人彭五林辩称：支持黄开庆的上诉请求。
本院认为：坐落于武汉市武昌区南湖花园松涛苑C-8居的门面房屋系戴林珍所有，戴林珍与彭五林于2012年9月25日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
上述《租赁合同》到期后，彭五林应向戴林珍返还房屋；由于彭五林将诉争房屋转租给黄开庆，黄开庆现仍实际占有房屋，因此作为次承租人的黄开庆也负有腾房义务，一审判决彭五林、黄开庆共同向戴林珍返还房屋并支付房屋占有使用费正确。
关于黄开庆上诉称戴林珍知晓转租，转租合同有效，或即使无效其也是善意第三人的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于黄开庆上诉称戴林珍在门面闹事构成侵权，戴林珍与彭五林应对黄开庆的经济损失承担赔偿责任一节。因系另一法律关系，黄开庆在本案一审中未就此提出反诉，且其在一审庭审中表示保留起诉权利，因此一审在本案中不予处理此节并无不妥，黄开庆可另行主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币262元，由上诉人黄开庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一四年十月二十三日
书记员 肖 华