天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0772号
原告天津国际商场有限公司，住所地天津市和平区南京路211号。
法定代表人马合朝，该公司董事长。
委托代理人李岩，该公司员工。
被告候玉秋。
被告杨小军。
原告天津国际商场有限公司诉被告候玉秋、杨小军房屋租赁合同纠纷一案，由本院于2014年8月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李岩到庭参加了诉讼，被告候玉秋、被告杨小军经本院合法传唤后未出庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告天津国际商场有限公司诉称，2013年12月18日，就被告承租原告天津国际商场A×号商铺经营“古姿妮美发”一事，与原告签署租赁合同，租期为三年：自2013年12月11日至2016年12月10日，二被告分别在合同承租方处签名、盖章（见证据一），并交付履约保证金42796.26元。租赁合同履行期间，该合同的实际履行人为被告杨小军。截至2014年6月25日，二被告尚未支付原告租金及管理费、能源费以及电话费共计人民币67350.96元，因迟延支付已产生违约金25631.55元（见证据二）。然而，2014年6月26日，被告杨小军以“经营困难，每月亏损”为由，向原告递交书面《撤场申请》（见证据三）。但当原告向其告知：在支付完毕尚欠的相关费用外，可自行依据租赁合同的约定向原告另行支付三个月的租金和管理费后，即可单方提前解除租赁合同（见证据一《合同书》：第18条），但被告却仅以“履约保证金42796.26元”冲抵尚欠原告款项和补偿。除迟延支付违约金和提前解除合同补偿金外，被告已欠原告租金、管理费、能源费及电话费已高达67350.96元，被告的履约保证金并不足以弥补原告造成的实际损失。现双方无法协商一致，为减少原告经济损失，维护原告合法权益，特依照合同“第二十条争议的解决及使用法律租约受中华人民共和国法律管辖并根据中国法律解释。在租约双方发生争议而又不能通过协商解决时，租约任何一方应向出租人所在地法院起诉”（见证据一《合同书》第20条）的约定向法院提起诉讼，请法院判如所请。
请求法院判令：1、判令二被告向原告支付欠款（2014年4月至2014年7月期间的租金及管理费52803.32元、2014年2月18日至6月18日期间的能源费13885.54元、2014年2元至5月期间的电话费662.10元，以及因迟延支付前述费用产生的违约金25631.55元）共计人民币92982.51元；2、判令二被告因单方终止合同而向原告偿付违约金共计39602.49元；3、判令二被告与原告之间的合同自2014年7月31日解除，并按合同约定返还商铺；4、本案诉讼费用由二被告承担。原告鉴于租赁合同签署主体是候玉秋，被告杨小军与原告不具有直接合同关系，因此于2015年1月4日申请撤销被告杨小军。
为支持其主张，提供证据1、租赁合同，证明被告应承担租金等相关费用支付义务以及本案应由天津市和平区人民法院管辖；2、交款通知单，证明被告尚欠原告相关费用的证据；3、撤场申请，证明被告单方解除租赁合同的事实；4、产权证，证明涉案房屋产权情况。以上证据均提交复印件入卷。
被告被告候玉秋、被告杨小军经合法传唤，在法院通知到庭的期限内未到庭应诉，亦未提交书面答辩及证据。
经审理查明，涉案场地位于天津市和平区南京路211号甲区三层A×商铺。涉案场地所在的天津市和平区南京路211号甲区、乙区房屋产权人为原告，建筑面积共计8046.66平方米。2013年12月18日，原告与被告候玉秋签订天津国际商场租约，约定原告将涉案场地租赁给被告经营美发使用，租用使用面积124平方米，场地位置以所附平面图位置为准。租期三年，自2013年12月11日至2016年12月10日。原告已于2013年12月11日将涉案场地移交被告候玉秋。自2013年12月11日至2014年1月19日为免租期，免租期内被告仅需支付水、电费，无需支付租金、管理费。第一年（2013年12月11日至2014年12月10日）租金为每月9240.58元，管理费为每月3960.25元；第二年（2014年12月11日至2015年12月10日）租金为每月9730.90元，管理费为每月4148.83元；第三年（2015年12月11日至2016年12月10日）租金为每月10183.50元，管理费为每月4375.13元。租赁和管理费每月支付一次，被告应在起租日起5日前预付当月租金和管理费，其他自然月的租金和管理费在每月1日起5日内一次性支付。被告应在每月1日起5日内付清上月实际发生的水费、电费、电话费等其他费用。被告应交纳保证金42796.26元。若被告违约，原告有权扣除保证金补偿被告违约给原告造成的损失。租赁合同还约定，若被告未能按期支付租金和其他费用，被告应支付违约金。每逾期一天，被告应按逾期支付费用总额的1%向出租人赔偿违约金。若被告离租期结束多于六个月提出提前解除合同，原告有权按照当期租赁年度月租金的管理费之和的三倍向被告收取补偿金。该合同最后落款承租方有“候玉秋”人名章，代表签字处有被告杨小军签字。
上述协议签订后，原告依约将涉案场地交付被告经营使用。被告向原告交纳了保证金42796.26元并缴纳租金及管理费至2014年3月31日。根据原告提供的交款通知书显示，被告自2014年4月1日开始欠付租金及管理费，自2014年2月18日开始欠付水费、电费，自2014年2月开始欠付电话费。自2014年2月18日至2014年7月18日被告经营产生水费、电费共计15369.85元，自2014年2月至2014年7月被告经营产生电话费共计924.38元。
2014年6月26日，被告候玉秋委托杨小军向原告提交撤场申请，提出被告经营因商场客流量较少，一直经营困难，处于亏损状态，现申请撤场，望原告考虑实际情况，给予批准。原告自述接到被告该申请后，要求被告交清欠费后方能撤场。后被告未向原告交纳任何费用，并于2014年7月停止经营，将部分经营设备搬出涉案场地。现涉案场地内遗留有被告所做装修及部分设备物品。
上述事实，有原告当庭陈述及所提交的证据予以佐证，经质证无异议，本院予以确认。
本院认为，原告与被告候玉秋签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违背法律法规效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行合同。原告将讼争房屋交予被告候玉秋使用，履行了出租人的合同义务，被告候玉秋作为承租人应承担按期给付租金的合同义务。
对于原告要求判令被告候玉秋与原告之间的合同自2014年7月31日解除并要求被告候玉秋返还涉案场地的诉讼请求，根据原告提供的交款通知书证据显示被告候玉秋自2014年4月开始欠付原告租金及管理费，并在2014年6月26日提出撤场申请。后在未经原告同意情况下自行停业。被告候玉秋上述行为表明其已经不履行租赁合同的主要债务，原告有权解除原、被告之间的租赁合同。对于租赁合同解除时间，由于原告未向被告候玉秋发出解除通知，而是直接向人民法院起诉要求解除。租赁合同解除时间应为本判决生效之日。根据《合同法》第235条的规定，租赁合同期间届满，承租人应当返还租赁物。现原、被告之间租赁合同应予以解除，被告候玉秋应当将涉案场地腾空归还原告，腾空场地的位置以原、被告租赁合同所附平面图中阴影部分为准。
对于原告要求被告候玉秋支付自2014年4月1日至2014年7月31日的租金及管理费52803.32元、2014年2月18日至6月18日期间的水费、电费13885.54元、2014年2元至5月期间的电话费662.10元的诉讼请求，根据原告提供租赁合同内容显示，自2014年4月1日至2014年7月31日期间租金每月9240.58元、管理费每月3960.25元。因此被告候玉秋应向原告支付2014年4月1日至2014年7月31日期间租金及管理费共计52803.32元。鉴于被告候玉秋在签订租赁合同之时已经交纳了租赁保证金42796.26元，且在庭审中原告表示同意以租赁保证金冲抵被告候玉秋所欠租金，对此，本院予以照准，经冲抵后被告候玉秋应向原告支付2014年4月1日至2014年7月31日期间租金及管理费共计10007.06元。
根据原告提供的交款通知书显示，被告候玉秋还欠付原告2014年2月18日至6月18日期间的水费、电费共计13885.54元、2014年2元至5月期间的电话费662.10元，根据租赁合同约定，在租用涉案场地期间发生的水费、电费、电话费均应由被告候玉秋承担。因此被告候玉秋应当向原告支付2014年2月18日至6月18日期间的水费、电费13885.54元、2014年2元至5月期间的电话费662.10元。
对于原告要求被告候玉秋支付因欠付租金、管理费52803.32元及2014年2月18日至6月18日期间的水费、电费13885.54元产生的违约金25631.55元的诉讼请求，根据原、被告签订租赁合同第17.1.5条约定，被告候玉秋未按合同约定期限支付租金及其他费用，应支付违约金。每逾期一天，被告候玉秋应按逾期支付费用总额的1%向原告偿付违约金。被告候玉秋未按期支付上述费用，应按合同约定向原告支付违约金。结合原、被告租赁合同中对付款期限的相关约定，经核算，被告候玉秋欠付租金及管理费在2014年4月1日至2014年7月31日期间产生的违约金共计37727.62元，被告欠付水费、电费在2014年4月5日至2014年7月31日期间产生的违约金共计10008.04元。两项违约金共计47735.66元。原告起诉主张的金额25631.55元少于上述计算的47735.66元，于法不悖，本院予以支持。
对于原告要求被告候玉秋因单方终止合同向原告支付违约金39602.49元的诉讼请求，原、被告双方租赁合同第18.1.1条约定，被告候玉秋离租期结束多于六个月提前解除合同的，应按照当期租赁年度月租金的管理费之和的三倍支付补偿金。根据该约定，因被告候玉秋违约行为导致合同解除，被告候玉秋应向原告支付合同约定的解除合同违约金，违约金标准为当期租赁年度月租金的管理费之和的三倍，因此被告候玉秋应向原告支付解除合同违约金共计39602.49元。
对于原告的以上诉讼请求，原告提供相应证据及陈述，被告候玉秋若要反驳，应提供相反证据。现被告候玉秋未出庭，放弃了自己举证和陈述的权利，应承担不利后果。被告候玉秋经法院合法传唤未到庭应诉，漠视其应承担的诉讼义务，以其行为放弃了自己的诉讼权利。本院根据原告提供的证据及其当庭陈述，运用证据归责原则，作出以上裁判。
对于原告对被告杨小军的起诉，在案件审理中，原告申请撤销对被告杨小军的起诉，该申请于法不悖，本院予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、本判决生效之日起解除原告与被告候玉秋签订的房屋租赁合同；
二、本判决生效之日起十五日内，被告候玉秋将租用原告的天津市和平区南京路211号甲区三层A×商铺腾空归还原告，腾空场地的位置以原、被告租赁合同所附平面图中阴影部分为准。
三、本判决生效之日起十五日内，被告候玉秋向原告支付自2014年4月1日至2014年7月31日的租金及管理费共计10007.06元；
四、本判决生效之日起十五日内，被告候玉秋向原告支付自2014年2月18日至6月18日期间的水费、电费13885.54元以及2014年2元至5月期间的电话费662.10元；
五、本判决生效之日起十五日内，被告候玉秋向原告支付因欠付2014年4月1日至2014年7月31日的租金及管理费52803.32元和2014年2月18日至6月18日期间的水费、电费13885.54元产生的违约金25631.55元；
六、本判决生效之日起十五日内，被告候玉秋向原告支付提前解除合同违约金共计39602.49元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费2952元，公告费600元，由被告候玉秋全部负担（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈亚洁
代理审判员 喻润东
人民陪审员 朱 斌
二〇一五年一月三十日
书 记 员 高汐滢
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。