湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0624民初1064号
原告：陈姣，女，汉族，1979年10月9日出生，住湖南省湘阴县。
委托代理人：徐劲锋，湘阴县。
被告：周美萍，女，汉族，1970年5月8日出生，住湖南省湘阴县。
委托代理人：刘国庆，湘阴县文星法律服务所法律工作者。
原告陈姣与被告周美萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月14日受理后，依法适用普通程序，于2017年8月15日、2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告陈姣的委托代理人徐劲锋、被告周美萍及其委托代理人刘国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈姣向本院提出以下诉讼请求：1请求人民法院依法确认原、被告签订的门面房租赁合同（见租赁合同书原件）的解除；2、由被告承担合同违约金17500元；3、由被告承担逾期占用门面使用费（占用使用费金额按逾期天数×183平米×5元·平米/天计算至门面房实际返还之日止）；4、由被告承担2015年5月12日之后门面房所欠缴的水电、物业费等相关费用（该项诉讼请求原告已在庭审中放弃）；5、由被告承担本案的涉诉费用。事实和理由：原告自2010年3月2日与湘阴县中设建设开发有限公司（开发商）签订商品房买卖合同，取得湘阴中设商贸广场8栋15、16号两间门面及附属房屋的产权。在2010年3月2日原告取得该产权之前，被告就从开发商处承租此两间门面经营卫浴用品生意，本着“买卖不破租赁”原则，原、被告双方合意继续租赁。原、被告双方自“原合同”履行届满后，为维护双方各自的合法权益，在自愿、平等、互利的情况下重新签订了门面房租赁合同书。其主要条款为租赁期为一年，一年一签，乙方在同等条件下有优先权，但必须在租赁期届满前一个月向甲方提出书面申请，合同对双方的权利义务约束公平、明确、合法，自2010年以来原、被告双方合作尚可，没有产生过任何异议和纠纷。直到今年，被告在今年（2016年5月13日起至2017年5月12日止）的合同租赁期届满前，没有按照合同约定就2017年5月12日后是否续租向原告提出书面申请，原告的爱人也在合同租赁期届满前多次与被告电话沟通没有结果。直至今日，被告既没有向原告交纳下一年度的租金，也没有如期返还原告的门面房。被告如此违约，故原告向法院提起诉讼，请求支持原告方的诉讼请求。
2017年8月17日，原告将其第一项诉讼请求变更为：确认原、被告签订的门面房租赁合同（见租赁合同书原件）的解除并责令被告立即向原告交还该门面房。
被告周美萍辩称：一、原告所诉事实与理由与实际事实和理由完全不符。事实与理由：1、被告与原告之间的租赁期已经届满，没有续签房屋租赁合同。履行期内没有违约，更没有欠缴租用期间的水电及物业费用。请求人民法院驳回原告的所有诉求。被告于2009年与湘阴县中设建设开发有限公司签订中设商贸广场8栋15、16号两间门面租赁合同，租期为三年，中设建设开发公司当时交给被告的门面原本就是毛坯房，毛坯房里一无水电设施，二无窗户门片，完全不具备做生意的条件和基础，被告租赁后，整体进行了装修改造，增添了水电设施、门头、窗户、防盗门等。原告于2010年3月购买了湘阴中设建设开发公司中设商贸广场8栋15、16号门面，并于当日与被告重新签订了租赁合同，合同约定的权利义务与被告和中设建设公司签订合同的内容一致，同样约定租期三年，租金不变。2013年原签合同到期后，续签2013年租赁合同也同时约定租期为三年，但租金约定为逐年递增，2016年5月份，即2013年合同到期后，续签2016年—2017年的租赁合同，此次合同签订口头约定续租三年，但签约方式改为一年一签。现租期已届满，被告没有拖欠原告租金，不构成违约，同样合同履行完毕届满自然终止合同，不存在确认解除之诉，所以原告所诉所有诉讼请求项纯属无理无据之诉，请人民法院当庭驳回。二、原告侵害了被告的优先购买权，给被告造成巨大损失，应予以补偿。被告没有逾期占用门面，不承担逾期占用费。原告2017年4月7日来电，告知门面已经出售给了第三人，被告当即在电话中责怪原告说：“你门面出售应当告诉我，依法我对该门面有优先购买权，如果我晓得你门面出售，我2016年就不会搞装修，害得我损失了十几万。去年你就不应该同意我装修，我们口头约定租期是三年”。并请原告转告第三人，如门面对外承租，被告有优先承租权。原告说到时会有人来找你办理相关手续，2017年4月11日，被告打电话给原告，明确告知原告侵害了答辩人的优先购买权，给被告造成十几万的损失应该给予相应的补偿一事，原告仅只说到时会有人找你办理相关手续。2017年4月16日接署名陈干要求被告腾空搬迁的信息后，被告打电话给原告，要求续租门面，如不能续租要求原告给予适当补偿，原告在电话里同意续租，可以继续使用门面。2017年5月，有几个不知身份的人到被告门面上要求被告交付门面，被告告知来人，原告同意续租，被告要求办理续租合同，来人回答，房子已经被他买了，续租可以，但房租金要20万元/月，此语一出，当即遭到所有旁观人员的谴责，中设商贸城里无20万元/月的出租门面，这几个不明身份的人在谴责下快速离去，此后不久，被告便做好了腾空交付的准备。故被告是经原告同意续租的情况下，才继续使用门面，不属于逾期占用。二、按合同约定，在租赁期内，被告代为维护装修费用应由原告承担，并支付给被告，并相互结算清各自的费用，方可办理退租手续。三、原告失信弃义，给被告造成巨大损失，应予以赔偿。2016年5月12日，被告与原告续签租赁合同时，原告答应租期三年，合同一年一签，现原告失信三年的约定，同时签合同时，被告向原告请求将门面重新装修，原告表示同意，并在合同中载明了被告可以转租第三人，由第三人和原告重签合同，现原告失信弃义，侵害了被告的优先购买权，给原告造成严重损失，应予以赔偿。综上所述，被告与原告没有续签合同，合同期内没有违约，继续使用门面是经原告的同意，不属逾期占用，相反，原告侵害被告的优先购买权，经原告同意装修花费的十几万元损失完全是原告的失信侵权造成的，请法院驳回原告诉求，判令原告补偿损失以此保护被告合法权益。
原告陈姣为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、原告身份证、门面房购销合同及产权证明，用以证明原告诉讼主体资格；
2、《门面租赁合同》，用以证明双方门面租赁合同关系及被告违约；
3、原告的银行卡复印件、银行近三年查询记录，用以证明在租赁合同每年度届满的上下两个星期内交付租金是原、被告双方默认的交易习惯；
4、原告结婚证及原告丈夫与被告的手机通话记录，用以证明原告丈夫在2016年4月7日、4月11日、4月16日就告知被告门面不出租了；
5、照片，用以证明被告已经把所租原告的门面关停了，没有返还给原告。
被告周美萍的质证意见为：对证据1、3无异议；对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同已到期就自动解除，不需要由法院确认，合同没有约定续签合同，就不存在租金支付违约；对证据4真实性、合法性无异议，第一个电话是原告打给被告，是告诉被告门面要卖给别人了，其他电话是被告打给原告，要原告继续把门面租给她。
被告周美萍为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：
1、被告身份证，用以证明被告诉讼主体资格；
2、门面租赁合同，用以证明被告履行了合同，没有违约；
3、案外人陈干发给被告的手机信息，用以证明原告将门面出售给了别人，侵害了被告的优先购买权；
4、水、电费缴纳凭证，用以证明被告在租赁期间没有欠缴水电费和物业费；
5、被告自记的门面装修明细及证人证言，用以证明原告侵害被告优先购买权后，造成被告的损失。
原告陈姣的质证意见为：对证据1无异议，但并不存在侵害被告优先购买权，；对证据2真实性合法性无异议，关联性有异议，对方的合同上周桂仁对门面的处置收益是得到了被告方承认的，这只是对她对乙方继续再转让权利的限制；对证据3真实性合法性无异议，关联性有异议，法律规定该栋近亲购买可以排除优先购买权，何况只是意向性购买；对证据4三性都有异议，水费条子不是发票，没有公章和收费人员身份证明，电费是可以预购，只要不产生纠纷原告可以不主张；对证据5三性有异议，真实性应当有相关机构的证明，关联性是要证明应由原告承担，而根据交易习惯都是进装去丢，三个证人都与被告存在雇佣关系和利害关系，其证言不能采信。
对当事人无异议的证据和事实，本院予以认定并记录在卷，对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：
案涉门面系位于湘阴县门面，原告陈姣于2010年3月2日取得案涉门面的产权。在原告取得门面产权之前，被告就已经向原门面产权人承租案涉门面，用以经营卫浴用品，并对门面进行了整体装修改造。
原告取得案涉门面的产权后，与被告协商，约定以“一年一签”的方式签订门面租赁合同继续租赁。最近的一份《门面房租赁合同书》系原告陈姣委托其丈夫周桂仁与被告于2016年5月12日签订，主要内容为：出租方：陈姣（甲方）承租方：周美萍（乙方）三、租赁期限本合同租赁期限为壹年，自2016年5月13日起至2017年5月12日止。四、租金及支付方式一年租金为35000元。银行转账，收款账户为：陈姣、4563517503005033560、中国银行。乙方以前年度所交押金2000元继续作为押金由甲方保留。五、甲方的权利与义务：1、甲方应在乙方支付租金之日将上述房屋钥匙交付乙方；2、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。不得将乙方租用的房屋转租给任何第三者，或在租赁期内房租加价；…6、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，但乙方对设备、实施的拆除不能破坏房屋的原有结构及墙面完整。乙方应在租赁期满后10日内搬离。六、乙方的权利与义务：…1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任，但乙方有义务维护保管门面的原有主体结构；2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉；3、在租赁期间，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担；4、按本协议约定支付租金。七、房屋使用要求和维修责任：1、在租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方负责承担；2、乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担；…5、乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方。八、续租：租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面申请。双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。九、房屋返还时的状态：1、除甲方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租赁届满后的10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费；2、乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并互相结清各自的费用，方可办理退租手续。十、转租、转让和交换：在租赁期间，乙方不得将本合同约定的门面转租、转让及交换使用。十一、合同的变更与解除。…3、在租赁期限内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的；因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属施舍损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。4、在租赁期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的1倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。但下列情况除外：该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的；该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；甲方已被告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。十二、违约责任及赔偿：1、符合本合同第九条第一项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按照当年租金的50%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的10%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的20%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。十三、其他条款：1、在租赁期间，需缴纳的水费、电费、燃气、物业费等其他费用由乙方承担；2、甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方上述金额（未到期限的房租金）10%的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金。
承租期间，被告又陆续对门面进行了装修。2017年4月7日，周桂仁打电话给被告，告知其门面要卖给别人，要被告在2017年5月12日左右返还门面，双方未就门面处理达成一致意见。同年4月16日，原告委托案外人陈干发微信给被告，称案涉门面业主已换成他，要求被告在2017年5月16日前交还门面。同年4月11日、16日，被告打电话给周桂仁，提出继续租门面，续签合同，周桂仁对此不置可否。
同年5月12日，被告开始腾空门面，两、三周后基本腾空（被告陈述现门面内尚有价值3000元左右的龙头、花洒等杂物），但之后被告以原告未对其门面进行过装修和解除租赁合同给予赔偿为由并没有将还门面交还给原告。同年5月16日，原告又委托陈干找被告收门面，陈干与被告为此发生了争执，原告遂向本院提起诉讼。
本院认为，本案争议的焦点是：一、是否应在本案中确认原、被告签订的门面租赁合同的解除并由被告返还门面给原告；二、被告应否承担违约金17500元并支付门面占用费；三、被告要求原告赔偿装修费用损失有无事实和法律依据。
关于焦点一，原、被告于2016年5月12日签订的《门面房租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效。合同约定租赁期限为一年，即自2016年5月13日起至2017年5月12日止。关于门面续租，合同第八条约定：租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面申请。双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。根据该条约定，原、被告所签门面租赁合同的租赁期限已于2017年5月12日届满，租赁合同自然终止，无需由本院在本案中再行确认。
在租赁合同解除后，根据合同约定被告应如期交还门面给原告。原告在租赁期满前已通过其丈夫和案外人陈干告知被告门面不再出租，要求被告交还门面，被告虽在5月12日起开始腾空门面，并在两三周后基本腾空，但并未及时通知原告收取门面，门面仍在其实际占有、控制之下，故原告请求判令被告交还门面的诉讼请求应予支持。
关于焦点二，被告辩称与原告口头约定的租赁期限是三年，没有逾期占用门面，但其对此未提供有效证据证明，故租赁期限应根据双方签订的《门面房租赁合同》认定为一年，被告在2017年5月12日租赁期届满后，未及时将门面交还给原告，构成违约，其对案涉门面构成不当占有，应承担相应的法律责任，原告主张被告按合同约定支付违约金和门面占用费合理合法，应予支持。
关于焦点三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。根据该规定，在被告未提供有效证据证明双方约定原告应对其装饰装修费用予以赔偿的情况下，其要求原告赔偿装饰装修费用损失没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告周美萍于本判决生效后三日内将承租原告陈姣的座落于湘阴县门面腾空返还给原告陈姣；
二、由被告周美萍向原告陈姣支付违约金17500元及门面占用费（占用费金额自2017年5月13日开始按逾期天数×183平米×5元·平米/天计算至门面房实际返还之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费240元，由被告周美萍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 黄 坤
审 判 员 喻建伟
人民陪审员 杨放明
二〇一八年一月十八日
书 记 员 刘伯韬
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十八房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。