广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1534号
原告（反诉被告）廖原，男，1972年12月19日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人黄海波，系北京市大成（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）张全灵，男，1966年5月21日出生，汉族，住北京市宣武区。
被告张唯天，男，1989年8月27日出生，汉族，住广州市天河区。
两被告的共同委托代理人赵岚、刘毅，均系广东踔厉律师事务所律师。
原告（反诉被告）廖原与被告（反诉原告）张全灵、被告张唯天房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月19日受理后，依法组成合议庭，分别于2013年9月9日、2013年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖原的委托代理人黄海波，被告（反诉原告）张全灵、被告张唯天的共同委托代理人赵岚、刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）廖原诉称：两被告是父子关系，被告张全灵是坐落于广州市天河区瘦狗岭路491号804房的产权人。2013年2月20日，原告与被告张唯天在中介方广州德杰房地产代理公司处签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将上述房屋卖给原告，成交价为143万元；合同还约定，被告应于2013年6月20日前和原告前往房管部门办理产权转移登记手续，如被告不按约定将房屋卖给原告的，应当向原告支付房屋成交价10%的违约金，并赔偿原告支付的中介费用。签约当天，原告向被告支付定金2万元和向中介公司支付中介费5000元，但之后两被告之间互相推诿，时至今日，被告仍无理拖延，非但不提供办理按揭所需的手续和办理产权转移登记，还告知不会按合同金额将房屋卖给原告，要求加价至165万元。被告的行为已经构成实质性毁约，并已严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告间签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还定金2万元、支付违约金14.3万元；3、被告向原告赔付中介服务费5000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）张全灵辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：我方与张唯天是父子关系，我方是长期在北京消防局工作，不在广州。我方从未授权张唯天出售广州市天河区瘦狗岭路491号804房。张唯天买卖房屋的行为属于无权代理行为，而且我方不追认张唯天出售房屋的行为。所以，我方认为原告与被告张唯天签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。基于该房屋买卖合同属于无效合同，所以我方不需要承担返还定金的法律责任、不同意支付所谓的违约金、中介费。
被告张唯天辩称：我方确实想出售广州市天河区瘦狗岭路491号804房，我方认为张全灵会同意出售该房屋，所以与原告签订了房屋买卖合同。但事后张全灵并不同意本次交易，我方表示基于买卖行为无效的情况，将收取的2万元定金退还给原告。
被告（反诉原告）张全灵反诉诉称：被告张唯天在未经过我方授权同意的情况下，私自于2013年2月20日以我方的名义与原告及广州市德杰房地产代理有限公司签订了《房屋买卖合同》，将属于我方所有的广州市天河区瘦狗岭路491号804房出售给原告。我方认为，上述房屋的权属人是我方，在未经我方书面授权的情况下，任何人都不能对上述房产作出任何处分。被告张唯天作为无处分权人处分他人财产，在未经过权利人，即我方追认的情况下，该《房屋买卖合同》是无效的。为维护我方的合法权益，特向贵院提出反诉，请求法院判令：1、确认原告与被告张唯天签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2、判令原告承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）廖原对反诉辩称：我方认为被告张全灵的反诉理由不成立，我方提交了中介公司出具的《证明》，可证明中介公司把《房屋买卖合同》签订情况作了详细说明。2012年12月，张唯天到中介公司称要出售广州市天河区瘦狗岭路491号804房；2013年2月份，原告觉得该房屋符合要求，所以与被告张唯天签订合同，当时被告张唯天拿该房屋的房地产权证到中介公司签合同，中介公司表示必须要张全灵及其配偶在场签名，但张唯天称其是张全灵其儿子，称张全灵夫妻长期不在广州，其有权签订合同并收取我方支付的定金。张唯天当场致电给张全灵，张全灵在手机中表示同意出售上述房屋，而且主动提供了身份证号码给中介公司填写合同，并详细向中介公司工作人员询问相关办理委托公证的事宜和资料，并答应过两天会补办委托公证手续，让我方与被告张唯天先签合同。基于此，中介公司与原告才与被告张唯天签订《房屋买卖合同》。整个过程能够证明被告张全灵对出售房屋是知情的，而且是认同的，所以被告张全灵的反诉请求是不成立的。
被告（反诉原告）张唯天对反诉辩称：我方同意张全灵的反诉请求。
经审理查明：张全灵是广州市天河区瘦狗岭路491号804房（下简称案涉房屋）的登记权属人，该房的权属来源于2000年5月向广东省公安消防总队买；张全灵与刘艳于1989年9月17日登记结婚，张唯天是张全灵与刘艳的儿子。
2013年2月20日，在案外人广州市德杰房地产代理有限公司（下简称德杰公司）的促成下，张唯天以张全灵（卖方）的委托代理人的身份与廖原（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方的案涉房屋，该物业的建筑面积为93.67平方米，成交价格为1430000元；买卖双方应于2013年6月20日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；买方应于2013年2月20日前支付20000元作为定金，首期楼款（已包含定金）930000元于买卖双方去广州市天河区房地产交易登记中心办理产权转移手续并成功受理当天付清，500000元由买方所申请的贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余额；交易手续需在2013年8月20日前完成；卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件／合同等；基于中介代理方已提供之服务，代理方有权向买方收取20000元作为中介服务费；其中5000元中介服务费于签订本合同之日支付，余下15000元中介服务费于取得新房产证当天付清；基于买卖任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向中介方支付买卖双方应支付的所有中介服务费；守约方已支付的，中介方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；卖方不按本合同约定将该物业出售给买方的，应当向买方支付违约金，违约金为该物业成交价的10%，并退回买方已付的全部费用；买方不按本合同约定买入该物业的，应当向卖方支付违约金，违约金为该物业成交价的10%；等等。另，该合同备注一栏约定，张唯天确保其有权代理该物业的一切出售事宜，签署本合同后，如卖方张全灵不按本合同约定将该物业售予买方廖原，则违约责任由张唯天承担；等等。同日，廖原向张唯天支付了定金20000元、向德杰公司支付了中介服务费5000元。
其后，由于张全灵没有协助廖原办理案涉房屋的按揭贷款及过户手续，廖原向本院提起诉讼。
诉讼过程中，廖原提供了证明人欧华添所出具的《证明》（加盖了德杰公司公章）并由欧华添出庭作证，以证明张唯天签订案涉房屋的《房屋买卖合同》前得到张全灵的同意。一、《证明》的内容为欧华添是德杰公司的物业顾问，2012年12月份张唯天到德杰公司声称出售案涉房屋，并委托德杰公司带客前往看房；2013年2月份买家廖原看中上述物业，并要求签署合同；2013年2月20日签署合同当天德杰公司要求上述物业的产权人张全灵及其配偶到现场签署买卖合同，张唯天本人拿着上述物业的房地产权证原件到德杰公司签署买卖合同，张唯天声称其是产权人张全灵的儿子，其父母人在北京，不方便到场签署买卖合同，并称其父母同意其代为签署上述物业的买卖合同并收取买方的购房定金，并且当场打通其父亲张全灵的手机，手机中张全灵自报了身份证号码给德杰公司工作人员填写在买卖合同中，并详细的询问了有关办理买卖公证委托的事宜及所需的资料后说过两天会补办上述物业的买卖委托公证，全权委托张唯天办理买卖；在得到张全灵、张唯天及廖原的同意后，德杰公司于2013年2月20日签署了上述物业的三方买卖合同，签署合同时德杰公司工作人员明确地告知张唯天及廖原签署买卖合同后，如产权人不将上述物业售予廖原则作卖方违约处理，卖方须赔偿相等于楼价的10%违约金给廖原并应将已收取的定金退还给廖原，因张唯天声称产权人委托其代签买卖合同，因此赔偿金由张唯天、张全灵连带承担，对此卖方并无异议；签署买卖合同后如买方不如约购入上述物业则作买方违约处理，须赔偿相等于楼价的10%违约金给卖方，买方亦无异议；在张全灵、张唯天、廖原同意并理解买卖合同的所有条款的情况下在德杰公司签署了三方买卖合同。二、欧华添出庭作证，陈述内容与上述《证明》的内容相同。
廖原称其签订《房屋买卖合同》前，中介公司曾带其到案涉房屋看房，当时是张唯天用钥匙打开案涉房屋的房门、案涉房屋是空置状态；张唯天对此陈述予以确认；张全灵则表示其对看房的情况不知情，但案涉房屋确实处于空置状态。证人欧华添出庭作证时，其称张唯天刚开始是在中介公司约好时间的情况下由张唯天自己开门给客户看房，但其后张唯天将案涉房屋的钥匙交给德杰公司，由德杰公司自行带客户到案涉房屋看房；廖原看房时，是由欧华添直接拿着张唯天交付的房屋钥匙打开案涉房屋的房门让廖原看房。
廖原称签订《房屋买卖合同》时，张唯天持有案涉房屋的《房地产权证》原件到场；张唯天予以否认。对于上述陈述，除了证人欧华添的证言外，廖原没有其他证据予以证明。
廖原确认签订《房屋买卖合同》时，张唯天并没有出示张全灵的授权委托书。廖原称张唯天曾当场打电话给张全灵，张全灵电话同意由张唯天代为签订《房屋买卖合同》；张唯天、张全灵均予以否认。对于上述陈述，除了证人欧华添的证言外，廖原没有其他证据予以证明。
廖原主张根据《房屋买卖合同》约定，张全灵、张唯天应向其赔偿房屋成交价的10%作为违约金；张全灵、张唯天认为《房屋买卖合同》为无效合同，故违约金条款同样是无效的。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”该法第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”本案中，案涉房屋的登记权属人为张全灵，只有张全灵本人或其委托代理人才有权利签订该房屋的买卖合同，若非张全灵本人或其委托代理人所签订的房屋买卖合同，且张全灵对该合同不予追认，则该合同无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”该规定第五条规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；……对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”本案中，《房屋买卖合同》并非案涉房屋的登记权属人张全灵本人所签订，而是由张唯天以张全灵的委托代理人身份所签订的，而张全灵否认曾委托张唯天签订案涉房屋的《房屋买卖合同》、亦不追认该合同的效力，而廖原则主张张唯天有权代理张全灵签订《房屋买卖合同》，故本案中应由廖原对张唯天拥有代张全灵签订《房屋买卖合同》的代理权问题承担举证责任。对于张唯天的代理权问题，廖原称签订《房屋买卖合同》前，张全灵电话同意由张唯天代为签订该合同，并提供了加盖德杰公司公章的中介人员欧华添的证言以及由欧华添作为证人出庭作证，以对该事实予以证明；但上述证言，张全灵、张唯天均予以否认。除此以外，廖原没有其他证据予以证明。本院认为，德杰公司及其工作人员在张唯天没有提供张全灵的授权委托书的情况下，促成张唯天以张全灵的委托代理人的身份与廖原签订了《房屋买卖合同》，而根据《房屋买卖合同》约定，德杰公司还向廖原收取居间费用20000元，与廖原存在利害关系。在没有其他证据佐证的情况下，廖原提供的上述证人证言不足以证明张全灵委托张唯天签订《房屋买卖合同》，其应当承担相应的举证不能的责任，故本院对廖原称《房屋买卖合同》合法有效的主张不予采纳。由于张唯天没有张全灵的委托而以张全灵的委托代理人身份签订了《房屋买卖合同》，且张全灵亦对该合同不予追认，故张全灵要求确认《房屋买卖合同》无效的反诉请求合法有据，本院予以支持。而廖原要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求是建立在该合同合法有效的基础上，在该合同无效的情况下，廖原此诉讼请求本院不予支持。
《房屋买卖合同》无效，该合同对张全灵不具有法律约束力。因此，廖原要求张全灵返还定金20000元、支付违约金143000元、赔付中介服务费5000元的诉讼请求本院均不予支持。而张唯天作为无权代理人，其无权收取廖原的定金20000元，因此，廖原要求张唯天返还定金20000元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。另，虽然张唯天作为无权代理人而签订的《房屋买卖合同》无效，但张唯天在该合同备注一栏约定，“张唯天确保其有权代理该物业的一切出售事宜，签署本合同后，如卖方张全灵不按本合同约定将该物业售予买方廖原，则违约责任由张唯天承担。”该条款是张唯天的真实意思表示，其应接受该条款的约束，即张唯天应承担违约责任。而根据《房屋买卖合同》的约定，卖方不将案涉房屋出售给买方的，应当向买方支付该物业成交价的10%的违约金。对于张唯天称《房屋买卖合同》无效、该违约责任的约定亦为无效的抗辩，本院认为，张唯天作为《房屋买卖合同》的实际协商、签署的人员，其应清楚上述违约金的约定，并承诺承担该违约责任，故此抗辩无据。但鉴于在《房屋买卖合同》签署过程中，廖原在张唯天没有提供张全灵的授权委托书的情况下即与张唯天签订合同，其本身亦存在过错，因此，本院酌情确定张唯天应向廖原支付违约金20000元。另外，廖原要求张唯天赔偿中介服务费5000元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）廖原与被告张唯天签订的《房屋买卖合同》无效；
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张唯天向原告（反诉被告）廖原返还20000元；
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张唯天向原告（反诉被告）廖原支付违约金20000元；
四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张唯天向原告（反诉被告）廖原赔偿中介服务费损失5000元；
五、驳回原告（反诉被告）廖原的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3760元，由原告（反诉被告）廖原负担1060元、被告张唯天负担2700元；反诉受理费50元，由原告（反诉被告）廖原负担。保全费1360元，由被告张唯天负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 霍延菊
人民陪审员 田常国
二〇一四年一月六日
书 记 员 蒲肖明
陈秋滢