广东�中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4144号
上诉人（原审原告）：廖柯，男，1982年6月20日出生，汉族,住广东省珠海市金湾区。
上诉人（原审被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼。
法定代表人：马雄照，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：刘开辉，广东品信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原审第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇新行政中心坦神北路95号。
法定代表人：赵瑞明，该公司董事。
委托诉讼代理人：刘开辉，广东品信律师事务所律师。
上诉人廖柯因与上诉人中山市南兴房地产有限公司（�下简称南兴公司）及原审第三人中山市皇爵假日广场商业有限公司(以下简称皇爵公司)商品房预售合同纠纷一案，廖柯与南兴公司均不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初8085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
廖柯上诉请求：1.撤销一审判决，改判南兴公司向廖柯支付违约金175000元；2.南兴公司恢复修建厨房排烟管道及厨房排污管道。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，滥用自由裁量权确认南兴公司应支付的违约金。一审中，廖柯申请对涉案房屋装修的现状进行评估，但一审法院未予采纳，并酌定廖柯的全部装修损失为50000元。实际上，涉案房屋没有装修，该房屋一直为毛坯房，廖柯的实际损失远在诉请赔偿金额之上。二、本案为商品房预售合同纠纷，与皇爵公司的委托经营管理没有直�关系。涉案房屋未设计厨房排烟及排污管道，与皇爵公司是否已对涉案房屋进行装修改造没有关联。南兴公司未向廖柯交付符合合同约定的房屋，其应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因涉案房屋未设计厨房排污、排烟管道，厨房功能完全不能实现，廖柯亦不可能通过个人装修对此予以修复，故该损失无法弥补，故廖柯请求南兴公司恢复厨房排污及排烟管道，理据充分。同时，双方合同明确约定，对于装修装饰部分系作折价补偿，而对于厨房的排污、排烟管道则属于土建部分，需专业机构对该结构是否存在及是否可以恢复进行鉴定。三、廖柯的实际损失，应参照其他同等房屋的造价及法院判决的先例，根据公平原则确定。廖柯在一审时已向一审法院提交装修装饰损失清单，根据该清单计算，廖柯的损失为125000元。
南兴公司辩称，一�廖柯主张的赔偿费用过高，此前类似案件判赔金额最高为50000元，且属于个案，大多数案件判赔金额为20000元。二、南兴公司向廖柯交付涉案房屋时，涉案房屋应已具备简易厨房所需的排烟管道和排污设施。廖柯已委托皇爵公司经营管理涉案物业，并授权皇爵公司对涉案物业进行装修管理用于酒店经营。皇爵公司按照委托经营管理合同及廖柯的授权，根据经营需要改变涉案物业的部分布局，故涉案物业在皇爵公司经营管理期间不存在恢复原状的问题。
针对廖柯的上诉请求，皇爵公司的意见与南兴公司的答辩意见一致。
南兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判南兴公司无需向廖柯支付装修损失50000元。事实和理由：一、一审法院以涉案房屋被改装为按摩房为由，认定廖柯的装修损失为50000元，没有事实和法律依据。廖柯与南兴公司签订中山市商品房买卖合同时，其与皇爵公司就委托经营管理涉案物业签订了委托经营管理合同及补充合同。委托经营管理合同约定，在委托经营管理期间，皇爵公司有权对涉案物业进行酒店规划、设计、装修，且有权调整涉案物业的布局和使用功能。因此，廖柯在购买涉案物业时即已清楚并同意该物业用于酒店经营，并全权委托皇爵公司经营管理。皇爵公司根据酒店经营管理的需要，对该物业改造装修，并根据经营需要调整该物业的布局和功能。现廖柯已办理了收楼手续，故涉案房屋系按照廖柯的意思进行装修改造，而涉案房屋的功能并未改变，廖柯不存在实际装修损失。二、一审法院确定廖柯的装修损失过高。因涉案房屋系按照廖柯的意思进行改造，故即使存在装修损失，该损失亦应由廖柯自行承担。同类案件中，法院认定的装修损失均为20000元。
廖柯辩称，一、涉案房屋虽然仅系已被装修改造的众多房屋中的其中一间，但其具有特殊性，不能在未经评估的情况下即判定涉案房屋的情况与其他房屋的情况一致。法院应考虑涉案房屋的特殊性，并根据公平原则计算得出涉案房屋的实际损失。二、南兴公司混淆了其与皇爵公司之间的权利义务关系。南兴公司应承担其在房屋建设过程中因装修不当给廖柯造成的损失。廖柯委托皇爵公司经营管理涉案房屋并不能免除南兴公司所负担的责任和义务。三、购房合同已约定房屋需具备排烟管道和排污管道，但根据廖柯一审期间提交的涉案房屋的土建图纸可知，涉案房屋并未建设排污及排烟管道。因此，廖柯向一审法院申请对涉案房屋的装修情况进行评估，但未获支持。廖柯获得的赔偿不应低于150000元。
皇爵公司述称，其同意南兴公司的上诉意见。
廖柯向一审法院起诉请求：南兴公司向廖柯赔偿装修不合格的违约金175000元。一审诉讼中，廖柯增加要求南兴公司恢复修建厨房排烟管道及厨房排污管道的诉讼请求。
一审法院认定事实：2012年11月18日，南兴公司(出卖人)与廖柯(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同，约定：廖柯购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号商品房，建筑面积52.11平方米，总价款408542元；约定金额208542元，2012年11月18日现金方式付款，约定金额200000元，商业贷款方式付款，备注：自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请材料、签署贷款合同等全部法律文件并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款数额最终以银行审批数额为准；交付期限：出卖人应当在2012年12月15日前，将经由开发单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察单位出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修的情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿，并注明买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行，出卖人在任何场所所设立的样板房并非验收的参照样板；合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：天花：采用轻钢结构配石膏防火板造型天花；4.地面：采用优质地毯和天然石材；5.门窗：门：入户门采用实木大门配智能化磁卡门锁，内门采用实木门配豪华型门锁；窗：采用落地铝质节能玻璃窗，配置欧式落地窗帘及窗纱；6.厨房：全套实木橱柜及吊柜，人造石柜面，厨房墙身均�砌天然石材或高级瓷砖；7.卫生间：墙身及地面采用天然石材或高级瓷砖、洗手台面采用天然石材或人造石面；8.阳台；9.电梯：三台豪华式西子客用电梯、一台西子消防电梯；10.厨具：配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；11.卫浴配套：采用国际品牌坐便厕、洗脸盆、龙头、花洒；12.电气系统：全屋入墙暗线、灯光控制为双联控制、采用国际品牌开关及插座；13.智能化系统：智能化一卡通管理，智能扦卡取电；14.弱电系统：电话、宽频网络插座布于客厅及卧室或采用无线网络；15.空调系统：采作中央空调供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；16.直饮水系统：采用直饮水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；17.热水系统：采用中央热水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；18.水、电：水、电到户，一户一表；19.家用电器：配置国际品�电视机、洗衣机；20.家具：全屋名牌家私（衣柜、睡床、床上用品、床头柜、床头灯、沙发或休闲椅、茶几）；21.其他公共部分装修：首层大堂:豪华装修，墙身及地面铺贴天然大理石或优质抛光砖或优质欧式墙纸；各楼层走廊：天花轻钢石膏板乳胶漆天花，地面铺贴地毯，墙身贴高档墙纸，各消防通道梯间：地面铺贴优质防耐磨砖，墙身涂乳胶漆；合同还约定了其他内容。廖柯与南兴公司还签订中山市商品房买卖合同补充协议一，约定：出卖人发布各类广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为本合同的附件，出卖人的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。签订商品房买卖合同当天，廖柯(甲方)与皇爵公司(乙方)签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年(自2012�10月15日起至2022年9月14日止，涉案物业达到收楼条件之日起至2012年10月15日止，属于乙方的装修期间)；期限内甲方就乙方的上述经营管理委托为不可撤销的委托；乙方享有对涉案物业的管理权(包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等)、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利(买卖和抵押除外)；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；在合同期满前九个月，乙方有权与甲方就合同的续约事宜进行协商，甲方须积极配合；如甲方继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，由甲、乙双方对相关事宜进行协商；如甲方不再继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，乙方在不损坏物业建筑结构的情况下，按上述房产证表明的结构原状将该物业交付甲方，乙方加装的设施可自行拆除，甲方应及时接收该物业；合同还约定了其他事项。廖柯并于同日出具授权委托书，委托皇爵公司办理该物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件，全权对该物业及连同该物业所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。
2013年5月21日，中山市住房和城乡建设局中坦建函[2013]30号关于皇爵广场五栋工程竣工验收情况的函，载明：廖先生等五名业主，你们于2013年5月13日前来咨询皇爵酒店是否通过竣工验收等问题，现将有关问题回复如下：……土建工程、水电�程已于2013年1月21日，由建设、设计、施工、监理等单位共同对该工程进行了竣工验收，我局于2013年5月3日出具工程质量监督报告，……针对室内二次装修工程仍未进行竣工验收的问题，我局已对建设单位发出停止使用告知书。特此函告。2013年12月18日廖柯等业主向中山市住房和城乡建设局提交关于坦洲镇皇爵假日广场5幢上访材料，2014年1月21日中山市住房和城乡建设局回复意见载明：经审图机构审查合格的二次装修施工图纸，室内没有设计厨房、故无厨房污水排放管及厨房插座、亦没有设计洗衣机排水及其插座。排烟管道在土建施工时按图施工且现状保留。报建时的2006年版本土建图纸后来有变更，变更图纸手续齐全。此后，双方因涉案房屋交付、装修等事项产生争议，廖柯遂于2016年4月21日诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。南兴公司与廖柯签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案焦点是南兴公司改变该物业装修的行为是否应承担购房合同项下的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。廖柯与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件约定的装修标准装修房屋。南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照如下方式处理：合同继续履行，由出卖人进行维修，在无�维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，买受人请求赔偿装修不合格的违约金实际为折价补偿款。至于折价补偿的价款，廖柯主张赔偿175000元。但合同附件三约定的装饰、设备标准中绝大部分物品并未约定具体品牌及规格,故一审法院酌定全部装修损失为50000元。关于恢复修建厨房排烟、排污管道的请求。根据以上论述，该物业不存在维修或替换的实际可能，且其已经要求折价补偿，故廖柯请求修建厨房排烟、排污管道，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、南兴公司于一审判决生效之日起十日内支付廖柯装修损失50000元；二、驳回廖柯的其他诉讼请求。�未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，减半收取1900元(廖柯已预交)，由廖柯负担1108元，南兴公司负担792元（南兴公司于一审判决生效之日起七日内迳付廖柯）。
二审期间，皇爵公司未提交新的证据。廖柯围绕其上诉请求依法提交了如下证据：1.（2013）中一法坦民一初字第467号民事判决书；2.（2013）中一法坦民一初字第467号民事判决书；3.皇爵广场五幢611房的室内装修价值评估意见书（初稿）；4.皇爵广场五幢604房的室内装修价值评估意见书。南兴公司围绕其上诉请求依法提交了如下证据：关于皇爵广场五栋排烟管道设置事宜回复。本院组织当事人进行了质证，南兴公司、皇爵公司对廖柯提交的上述证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；廖柯对南兴公司提交的上述证据的真实性、合法性均确认，但对其关联性不确认，皇爵公司对南兴公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点有二：一是南兴公司是否构成违约；二是廖柯主张南兴公司赔偿损失175000元应否得到支持。
关于争议焦点一，即南兴公司是否构成违约的问题。廖柯与南兴公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。廖柯与南兴公司已在商品房买卖合同中对南兴公司交付房屋所应达到的装修装饰标准作出了明确而具体的约定，南兴公司应按合�约定标准交付商品房。现南兴公司未能举证证明其已按合同约定标准交付涉案房屋，故一审法院认定南兴公司未按合同约定的标准交付房屋，其行为已构成违约，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，即廖柯主张南兴公司赔偿损失175000元应否得到支持的问题。廖柯主张，法院应委托专业机构对其装修损失进行评估，并应按其提交的装修装饰损失清单载明的价格确定其装修损失。但涉案商品房买卖合同未对涉案商品房装饰装修标准、物品型号及规格作具体约定，故无法对合同约定的装修标准进行价值评估。同时由于南兴公司确认相比合同约定的装修内容，确实存在部分物品缺失的情况，故一审法院根据商品房装修现状，酌情认定装修损失为50000元并无不当，本院予以维持。
对于廖柯上诉认为涉案房屋没有排烟及排污管道，丧失厨房功能，�予恢复的问题。根据一审查明的事实，廖柯与南兴公司签订商品房买卖合同购买涉案商品房，就其所购房屋与皇爵公司签订委托经营管理合同、授权委托书，全权授权皇爵公司对涉案商品房进行经营管理，并授权皇爵公司对涉案商品房所在的皇爵广场五幢进行整体规划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。从该两份合同的签订过程及合同内容、合同履行情况分析，廖柯购买涉案商品房的目的在于投资，且清楚涉案商品房用于商业用途，包括但不限于酒店用途。双方在商品房买卖合同中对厨房采用何种标准设计未作明确约定，存在不同理解的情况下，根据上述分析，廖柯主张涉案房屋厨房设计应按普通住宅厨房规划设计，显然不符合商品房买卖合同及委托经营管理合同的合同目的，其该点上诉主张，本院不予采信。同时，涉案房屋已因皇爵公司的经营需要进行装修改造并投入使用，一审法院在酌定廖柯的装修损失时亦已充分考虑涉案房屋被装修改造的实际情况。因此，廖柯请求南兴公司为涉案房屋修建排烟、排污管道，理据不足，本院亦不予支持。
综上所述，廖柯、南兴公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3850元，由廖柯负担2800元（廖柯已预交），由上诉人中山市南兴房地产有限公司负担1050元（中山市南兴房地产有限公司已预交3800元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六�十一月三十日
书 记 员 高 丽