山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第421号
上诉人（原审被告）刘义明，男，汉族，无业，住太原市万柏林区。
委托代理人张少华（系刘义明之妻），女，汉族，无业，住太原市万柏林区。
委托代理人米华丰，山西祝融万权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）太原军益房地产开发有限公司，住所地太原市小店区亲贤西街5号1幢2层206号。
法定代表人刘经重，经理。
委托代理人马金香，女，回族，太原军益房地产开发有限公司员工，住太原市杏花岭区。
原审被告山西日升盛实业有限公司，住所地太原市漪兴路1号。
法定代表人段林燕，经理。
上诉人刘义明与被上诉人太原军益房地产开发有限公司及原审被告山西日升盛实业有限公司因确认合同无效纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2013）万民初字第1287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘义明及其委托代理人米华丰、张少华，被上诉人太原军益房地产开发有限公司的委托代理人马金香到庭参加诉讼。原审被告山西日升盛实业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审审理查明，2007年1月22日，被告山西日升盛实业有限公司（以下简称日升盛公司）作为甲方与作为乙方的被告刘义明签订《协议》一份，协议约定：乙方同意甲方以警乐苑小区6号楼中的房屋，按甲方所欠乙方的工程款计算抵顶面积，每平方米3000元起价顶给乙方；工程竣工后交付房屋；办理房产证时产生的费用由乙方负担；甲方用6号楼西单元4层西户及3层西户两套房屋，面积107.1平方米×2顶给乙方作为结算；本协议不包括土地出让金的费用。协议签订后，被告日升盛公司于2008年3月13日将该房屋交付被告刘义明，后太原军益房地产开发有限公司（以下简称军益公司）与日升盛公司因该处楼盘开发权发生纠纷，被告刘义明未能占有上述房屋。2008年8月，日升盛公司再次将警乐苑小区6号楼西单元4层西户钥匙交付被告刘义明，后被告刘义明入住该房屋。另查明，军益公司与日升盛公司因太原市西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼的所有权及相关权利侵权纠纷于2008年形成民事诉讼，军益公司向我院提起诉讼称：2008年3月12日下午，日升盛公司纠集一伙人进入其正在施工的工地，侵占其尚未完工的住宅，妨害正常施工，军益公司以严重破坏了其正常的工作秩序为由，要求判令日升盛公司停止侵权，排除妨害，立即退出西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼在建工地。我院于2008年6月2日作出（2008）万民初字第674号民事判决书，判决日升盛公司停止侵权，排除妨害，腾出警乐苑小区6、7号楼所占房屋。日升盛公司不服，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院2008年11月28日以（2008）并民终字第879号民事判决书判决：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决。二、驳回被上诉人太原军益房地产开发有限公司的诉讼请求。上述判决生效后，本案军益公司又向太原市中级人民法院提出再审申请，太原市中级人民法院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第2号民事裁定书，决定对该案提起再审。2009年5月26日，太原市中级人民法院在警乐苑小区5、6、7号楼房及日升盛公司张贴公告，内容如下：“警乐苑小区5、6、7号楼相关单位和人员：兹因军益公司与日升盛公司侵权纠纷一案，本院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第2号民事裁定书决定对本案提起再审。鉴于纠纷双方公司已将5、6、7号楼分别向社会出售，造成业主间抢房等矛盾和冲突的发生，极易激化矛盾，影响社会的和谐稳定，不利于相关购房人合法权益的保护和纠纷的依法处理。故本院依法下达（2009）并民再终字第126号民事裁定书，依法查封警乐苑小区5、6、7号楼，查封期间，应保持房屋现状（建筑单位正常施工除外），不得随意抢占、买卖和处分，以免矛盾激化和财产损失扩大，如有违法，将依法承担相应的法律责任。”2010年3月3日太原市中级人民法院以（2009）并民再终字第126号民事判决书判决：一、撤销太原市中级人民法院（2008）并民终字第879号民事判决。二、维持太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决。三、判令太原军益房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付日升盛公司投资补偿款110万元。该判决已生效。现军益公司根据此判决诉至本院，要求确认日升盛公司将位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元4层西户的房屋销售给刘义明的行为无效，判令刘义明腾出上述房屋并返还军益公司。庭审中军益公司称，根据上述判决，相关土地、房屋权属审批手续正在办理中，但尚未取得权属证书。另外，2007年12月19日本院因一执行案件向被告日升盛公司发出通知，准许其以合理价格变卖警乐苑小区5、6、7号楼房，并将所得款直接交付本院。该执行案件与本案其他当事人无关。
原审判决认定，公民、法人的合法权益受法律保护。太原市中级人民法院（2009）并民再终字第126号民事判决书已经生效，在该判决书中确认了如下两个基本事实：第一，军益公司通过太原市尖草坪区河渠建设开发中心和山西省河渠中心取得了诉争房屋所占用土地的开发权。第二，在诉争房屋建设期间和二审判决下达后，日升盛公司将诉争房屋出售、抵顶其拖欠他人工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的法律后果。本院据此确认，军益公司对诉争房屋所占用土地的开发权应依法受到法律保护，日升盛公司无权处分诉争房屋。依据法律规定，无权处分人转让他人财产的，权利人有权追回，但符合善意取得的除外。我国物权法第一百零六条规定了善意取得的构成要件，依据该条规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。依据该规定，善意取得需具备三个条件，第一个条件为取得人的善意，第二个条件为有偿，第三个条件是取得，指取得动产或不动产的所有权，取得动产所有权的标志是交付，取得不动产所有权的标志是登记。本案中，被告刘义明虽已占有了涉案房屋，主观上是善意的，且为有偿取得，但军益公司取得了该诉争房屋所占用土地的开发权，日升盛公司转让的诉争房屋不具备办理登记的条件，刘义明取得诉争房屋没有进行登记，不属于善意取得。故刘义明应将诉争房屋返还军益公司，对于因返还房屋给刘义明造成的财产损失，因在本案审理过程中，当事人未主张，可另行处理。据此原审判决：一、被告山西日升盛实业有限公司以太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元4层西户房屋抵顶欠被告刘义明工程款的行为无效；二、被告刘义明于本判决生效之日起30日内将位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元4层西户房屋一套返还原告太原军益房地产开发有限公司。
上诉人刘义明不服上述判决上诉称，第一，军益公司不具备合法的物权所有权人的身份，本案中不具备适格主体身份。根据军益公司起诉状中的第二项请求“请求依法判令刘义明腾出从日升盛公司处取得的房屋，返还给军益公司。”由此可见，本案应为返还原物纠纷，而不是原审法院确定的确认合同无效纠纷一案，原审法院在确定本案案由时明显自相矛盾。第二，原审法院应先确定军益公司是否具备诉权，即应当先确定军益公司为本案诉争房屋的合法所有权人。原审适用《中华人民共和国物权法》的规定是正确的，原审法院引用了《中华人民共和国物权法》第106条善意取得的规定。但依据《中国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”。可见，本案诉争的房屋必须经过登记才能成立合法物权。故军益公司不能成为本案适格权利主体。根据《中华人民共和国物权法》第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案由已生效的太原市中级人民法院（2009）并民再终字第126号《民事判决书》认定，军益公司取得土地开发权的日升盛将诉争房屋出售、抵顶其拖欠他人的工程款和抢占房屋的行为为无效，但该房屋的所有权问题至今并未解决。该房产至今尚为非法建筑，应被收回国有的房屋。军益公司作为本案的利害关系人，应先经太原市房地局确认权利，否则，军益公司无权作为本案的原告向法庭提出诉讼请求，可见军益公司的所有权不明，不能请求法院保护其非法利益。综上所述，不解决被上诉人的物权所有人的身份，焉能支持其返还原物的诉讼请求。第三、原审判决支持军益公司的诉讼请求的依据为善意取得制度，虽引用正确，但严重违反正常逻辑思维，导致错误判决。原判决认定：“善意取得需具备三个条件，第一取得人的善意；第二有偿；第三取得。本案中刘义明虽已占有了涉案房屋，主观上是善意的，且为有偿取得。但军益公司取得了诉争房屋所占用土地的开发权，日升盛公司转让的诉争房屋不具备办理登记的条件，刘义明取得诉争房屋没有进行登记，不属于善意取得。故刘义明应当将诉争房屋返还军益公司。”从原审判决理由可以看出，日升盛公司转让的房屋不具备办理登记的条件，直到现在为止该诉争房屋并未办理相关合法手续，被已生效判决确定为违章建筑。本案诉争的房屋并不是刘义明没有进行产权登记，而是由于违章建筑而登记不能。原审判决以此认定刘义明不属于善意取得的，纯粹先后矛盾，无法自圆其说。综上所述，请求依法撤销原审判决，驳回军益公司对刘义明的诉讼请求。
被上诉人军益公司辩称，根据（2008）万民初字第674号民事判决和（2009）并民再终字第126号民事判决书，警乐苑小区6号楼4单元4层西户财产为军益公司所有，刘义明在未经军益公司允许的情况下非法入住，属侵权行为。为此，请求二审法院判决其停止侵权，腾出其所侵占的住房，维持原审判决。
原审被告日升盛公司经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，太原市中级人民法院（2009）并民再终字第126号民事判决书已经生效，该判决书中确认了两个基本事实：第一、军益公司通过太原市尖草坪区河渠建设开发中心和山西省河渠中心取得了诉争房屋所占用土地的开发权。第二、在诉争房屋建设期间和二审判决下达后，日升盛公司将诉争房屋出售、抵顶其拖欠他人工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的法律后果。据此确认军益公司对诉争房屋所占用土地的开发权应受到法律保护，日升盛公司无权处分诉争房屋。依据法律规定，无权处分人转让他人财产的，权利人有权追回，但符合善意取得条件的除外。依据上述事实及相关法律规定，军益公司作为本案的诉讼主体是适格的，刘义明提出军益公司非适格主体的请求，本院不予支持。根据本案查明的事实，刘义明取得该房产是否属于善意取得的问题，因为善意取得需要同时具备三个条件，即：第一个条件为取得人的善意，第二个条件为有偿，第三个条件是取得，指取得动产或不动产的所有权，取得动产所有权的标志是交付，取得不动产所有权的标志是登记。本案中，刘义明主观上可以认定是善意；刘义明抵顶货款可以认定是支付合理的价款；第三个条件是交付，本案所诉争的不动产是应当予以登记为准，而刘义明取得的该房产并未进行登记，且日升盛公司本身无开发权，不可能在未来得到登记，因此，不能认定刘义明取得该房产是善意取得。由于军益公司对诉争房屋所占用的土地拥有开发权应受到法律保护，日升盛公司无权处分诉争房屋。故原审认定刘义明应将该房产返还给军益公司是正确的。刘义明的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼费200元，由上诉人刘义明负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 雷 晨
审判员 孙广金
二〇一四年五月十五日
书记员 李晶晶