浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5321号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。
法定代表人：杜玮草，总经理。
委托代理人：盛云樟，男，1962年9月1日出生，汉族，住浙江省兰溪市，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：吴利娟，女，汉族，1959年2月6日出生，住金华市婺城区。
委托代理人：俞旭昶，男，汉族，1957年12月22日出生，住金华市婺城区，系吴利娟丈夫。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）为与被上诉人吴利娟物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2017〕浙07**民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
恒定物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用由吴利娟承担。事实与理由：一、原判认定事实不清、证据不足。原判认定恒定物业公司“未在业主中开展满意度测评”不符合事实。文件没有规定已参加考核测评的单位，必须重新考核测评，只规定新定等级和提升等级需要考核测评，我公司已经参加过考核测评，并取得三级收费资格，不属于前两类情形，且金华市物价局2016年10月7日给我公司的复函明确了我公司无需重新考核测评，本市没有任何一家物业企业重新考核测评。二、原判适用法律错误。1、原判对诉讼时效理解错误（诉讼时效期间是胜诉权时间范围，决定的是胜诉权的有无；不是债权范围，不解决债权的数额，债权的数额是合同决定的）；原判按日判决物业费，这只有在每天一个物业服务合同的情况下才是正确的，鉴于物业持续滚动服务和收费，及实际履行期限至2015年6月30日，整个履行期限是完整的债权，在2017年7月1日前我公司对这个债权具备胜诉权，原判则完全背离了诉讼时效的基本概念“权利被侵犯之日”。2、我公司具备三级收费资格，按照政府文件规定，2010年8月1日前按照多层0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）收取，2010年8月1日以后按照多层0.5元/平方米/月（高层0.75元/平方米/月）收取，而原判却一刀切，全部错判为多层0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。本案所涉房屋为多层住宅。3、常识无需举证。物业费是物业公司赖以生存的基本，如同人要吃饭属于常识，我公司每年十次以上上门催讨。然区区几百元物业费，要求确凿无疑的债务人收到债权人主张的证据，是不符合实际的苛求。
吴利娟辩称：一、原判认定事实清楚。一审法院对于柳湖花园全体业主自始至终没有和恒定物业公司签订过服务合同的认定符合事实。在并不存在物业服务法律关系的条件下，恒定物业公司主体不适合。该公司提高收费标准也未经正当程序取得业务同意。二、原判依据本案涉及的标的已过诉讼时效作出驳回恒定物业公司相应诉请适用法律准确。三、诉讼时效并不属于不需要举证的常识。请求驳回上诉，维持原判。
恒定物业公司向一审法院起诉请求判令吴利娟：1．立即支付欠交物业服务费3160.7元（2012年1月1日至2015年6月30日）；2．立即支付欠交物业服务费滞纳金1977.5元（2012年7月1日至2015年6月30日）；3．支付逾期利息损失（从2015年7月1日至实际交付之日）；4．承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：吴利娟系柳湖花园小区49幢1单元402室户主，房屋面积为150.51平方米。恒定物业公司的前身金华市辛迪物业管理有限公司于2003年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，2015年7月1日撤离。前期物业服务合同中，双方协商一致的物业服务收费标准是每平方米0.30元。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发了金价价管[2010]65号文件，对物业费进行了调整，并在文件中的第三条明确规定：“等级评定标准中的‘服务标准’的评定实现考核与评价相结合。考核由考评组组织实施，新建住宅小区的初评以考核为主，分合格、不合格两档。复评考核按百分制计分，得分80分（含）以上为合格，60分（含）-79分的为基本合格，限期整改后复查仍达不到80分以上的则降等级；60分以下的为不合格单位，降低等级。评价通过书面测评表由业主进行满意度评定。评价分为满意、基本满意和不满意三档……”。金价管[2010]64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》第八条规定：“实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行”；第十一条规定：“物业服务收费等级的考核评定由区价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请。申请时应提供下列资料：（一）《企业法人营业执照》；（二）《物业服务企业资质等级证书》；（三）物业服务合同及住宅小区物业服务内容标准等相关资料；（四）《金华市物业服务收费等级审批表》；（五）要求提供的其它资料”；第二十二条规定：“物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督”。吴利娟自2012年1月1日始未缴纳物业费。另查明，恒定物业公司的前身金华市辛迪物业管理有限公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评。金华市辛迪物业管理有限公司于2016年1月27日经核准后变更为金华市恒定物业管理有限公司，同时法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，判决：一、吴利娟于判决生效后5日内支付恒定物业公司物业管理费361.22元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2016年11月3日始计算至实际履行之日止）；二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由吴利娟负担。
二审期间，恒定物业公司向本院提交《金华市婺城区柳湖花园业委会4号函》复印件一份，证明其一直在向对方催讨物业费，诉讼时效已中断。吴利娟认为：没有看到过，和我没关系。本院经审查认为，该证据非新证据，且不影响本院实体处理，本院不予采纳。吴利娟未向本院提供新证据。
本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、诉讼时效问题。恒定物业公司上诉所提自服务结束时起算诉讼时效缺乏法律依据，该公司也未能举证证明向吴利娟催收过物业费，故原审法院驳回超出诉讼时效部分的物业费并无不当。二、收费标准问题。恒定物业公司上诉要求按照政府文件规定多层0.5元/平方米/月收费，因提高收费标准属于变更合同重要事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项与《物业管理条例》第十一条第（七）项“有关共有和共同管理权力的重大事项，应由业务共同决定”至规定，恒定物业公司提高物业费收费标准需由业主共同决定。恒定物业公司就提高收费标准既未与业主重新签订合同，也未经正当程序取得业主同意，其以现政府指导价为标准，直接向业务收取物业服务费，没有合同依据，原判对此未予支持，并无不当。至于恒定物业公司的三级收费资格是否经过政府考核评定，与该公司能否直接提高收费标准不存在关联性。综上所述，恒定物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建旭
审 判 员 徐 磊
审 判 员 李 敏
二〇一七年十二月七日
代书记员 伍晓路
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