北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第27312号
原告（反诉被告）刘领，男，1986年12月23日出生。
身份证号：×××
委托代理人孙超，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）蒋波，男，1962年8月1日出生。
身份证号：×××
委托代理人汪鹏，北京市中地律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘领与被告（反诉原告）蒋波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。刘领及其委托代理人孙超，蒋波及其委托代理人汪鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘领诉称，我和蒋波于2013年9月4日签订了租赁合同，由我租赁蒋波位于某150平米的商业用房，合同签订后，我如约交纳了履约保证金及租金，但蒋波拒不提供该承租房屋的房产证等权属证明，致使我无法用作商业经营。鉴于此，我多次找蒋波要求解除租赁合同并赔偿损失，但蒋波一直予以推诿。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认双方于2013年9月4日签订的租赁合同于2014年6月30日解除；2、蒋波退还我履约保证金3万元；3、蒋波退还我租金209000元；4、蒋波赔偿我房屋装修款179150元；5、由蒋波承担本案诉讼费用。
蒋波辩称：首先，我同意解除合同，但不同意刘领主张的合同解除时间，因为刘领在2014年9月25日才向我交付租赁房屋的钥匙；其次，我不同意刘领的其他诉讼请求。因为双方签订租赁合同前，刘领已明知我不是租赁房屋的产权人，且双方签订的租赁合同也没有约定我要为刘领提供相应的权属证明，相关的权属证明应由房屋的产权人提供。我出租给刘领的房屋是我承租的房屋的一部分，且我自己在该处房屋办理了营业执照，所以出租给刘领的房屋也是可以办理营业执照的，且事实上刘领也自行联系了产权单位，产权单位也向其开具了住所证明，所以刘领没有办理营业执照与我无关，我没有违约行为。现在刘领因不想经营提前解除合同，属于违约，其交纳的履约保证金不予退还，其还应赔偿我违约金。另外，刘领在租赁期间还拖欠了水费和电费。为此，我方向法院提出反诉，请求判令：1、确认双方于2013年9月4日签订的租赁合同于2014年9月25日解除；2、刘领赔偿我违约金54999元；3、刘领向我支付2014年6月5日至2014年9月25日期间的水费198元、电费1701元；4、由刘领承担本案反诉费用。
刘领针对蒋波的反诉请求辩称，我不同意蒋波的反诉请求，理由是：第一，我提出解除合同的原因是蒋波拒不提供租赁房屋的权属证明，导致我不能将租赁房屋用作经营，所以我不构成违约，不应承担违约责任；第二，即使我确存在违约，那么履约保证金和违约金也不应双重赔付，且违约金的约定也过高。
经审理查明，2013年9月4日，刘领（承租方、乙方）与蒋波（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：“第一条：甲方将位于某门面房建筑面积150平方米（以下简称租赁房屋）租赁给乙方用于商业经营。第二条：租赁期限3年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。第三条：租金及交纳方法，2013年9月1日起至2014年8月31日，租金标准为22万元／年。……租金为上交款，每次各支付年度租金的1／2，支付时间分别是每年的7月18日和1月18日前。……第四条：其他费用，水费为5.6元／吨，电费为参照北京某物业管理中心的收费标准缴纳并随供电局用电高峰月调整而调整，物业管理费为0.8元／平方米／月，垃圾清运费为50元／月，以上标准随本地区收费标准的调整而调整。第五条：履约保证金，甲乙双方签订合同时，乙方向甲方交3万元履约保证金，租赁期满或者本合同解除时，乙方须将该租赁物完好无损的交还给甲方，若因乙方的原因导致该租赁物毁损的，则甲方有权从履约保证金中扣除其财产的相应损失，不足部分可向乙方追偿。租赁期满或者本合同解除，若双方在合同履行过程中不存在任何争议，则甲方将此笔履约保证金无息退还乙方，若乙方在履行合同过程中出现拖欠租金、其他费用及违约情形的，则甲方有权从履约保证金中进行相应数额的扣除，不足部分可向乙方追偿。租赁期内如乙方不履行本合同约定的其他义务，给甲方造成损失的，甲方有权自行扣除履约保证金相应部分赔偿甲方的损失，不足部分可向乙方追偿。……第七条：甲方的权利和义务，甲方仅提供该房屋供乙方按约定用途使用，甲方有权按时收取乙方的租金。……第八条：乙方的权利和义务，租赁期内乙方承租的房屋只能用于合同约定的范围，乙方遵守国家法律及相关部门的规定，安全使用该房屋，乙方须文明经营、证照齐备，乙方的商品、设备、保险自理，乙方按时交纳租金、水费、电费、垃圾清运费、供暖费等相关费用。……第九条：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……第十条：违约责任，除本合同约定的解除情形出现外，甲方要求提前解除合同的，应提前3个月通知乙方，甲方须将其已交纳但未实际履行部分的剩余租金及履约保证金一并退还给乙方，并支付乙方违约金，违约金的数额相当于乙方当时3个月的租金，甲乙双方在租赁期内不得无故解除合同。除合同约定的解除情形外，乙方要求提前解除合同的，应提前3个月通知甲方，并向甲方交付违约金，违约金的数额相当于乙方当时租金标准的3个月的租金，其已缴纳的所有费用包括履约保证金均不予退还，乙方对租赁物的装饰、装修、改造全部归甲方所有，乙方不得擅自拆毁。……”
合同签订当日，刘领向蒋波交纳了履约保证金3万元、截至2014年2月28日的租金99000元。2014年1月24日，刘领又向蒋波交纳了截至2014年8月30日的租金11万元。
2013年9月22日，经北京市工商行政管理局某分局（以下简称某工商分局）预先核准，刘领拟在租赁房屋设立的个体工商户名称为北京精创茂餐馆。2014年6月12日，某工商分局向刘领送达《责令改正通知书》，内容为：“经查，你于2014年6月未经核准登记，擅自在北京市某区某南侧平房从事销售主食，上述行为违反了《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第（二）项的规定，构成了无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为，根据《无照经营查处取缔办法》第九条第（一）项的规定，现责令你自即日起停止相关违法经营活动。后刘领与蒋波因租赁事宜发生争议而诉至本院。
庭审中，双方一致同意解除合同，但刘领主张导致合同解除的原因是蒋波无法提供租赁房屋的权属证明致其无法办理营业执照，蒋波构成根本违约致双方合同目的无法实现。就其主张，刘领向本院提交了其与蒋波的录音和视频各一段，其中录音中双方有如下主要对话：“刘领：那边的证还没办下来呢。蒋波：那怎么弄？刘领：你再给赵总打电话问一下吧，我中午给赵总打了，他说现在停办了，不给办了，我说怎么不给办了呢，赵总说谁知道呢，我们这样停着也不合适，从6月18日到现在快一个月了。蒋波：我给打电话问一下吧，打起他就一直拖、一直拖，他也不说不能办，谁知道什么原因。……刘领：从去年开业到现在有七八个月了，早开业早办下来，证件早下来就没那么多事了，他就一直拖着，一直拖着不给办。蒋波：他一直拖，一直拖也不说原因。刘领：对呀。蒋波：我跟我弟说一下，让他打电话问一下。……刘领：电动车他那也是。蒋波：他那怎么回事。刘领：也不给办，谁知道他怎么处理的，咱也不知道。……蒋波：他就是说能给办，要说不能办手续也没这回事。刘领：对，要当时说不能办我们也不租。”；视频中双方有如下主要对话：“刘领：咱正好聊聊，你说这停业有3个月了，我们损失怎么办呢。蒋波：你们损失，这个也不是我们的事，你应该自己知道。刘领：肯定是你们事。蒋波：肯定不是。刘领：我知道你也想把这办下来，但咱都得找上边，但是合同是我给你签的，我直接找老赵，老赵说合同又不是你给我签的，你找阳坊大哥。蒋波：你肯定找老赵是不可能的。刘领：对。蒋波：在签订的时候都要手续齐全，我就把你带过去了，能不能办这个手续，是不是，不能办你也肯定不租。刘领：对。蒋波：也就是当时我把你介绍给房东了的是不是。刘领：对，是的。蒋波：人家承认能办。刘领：说是这样说的，但我们租完就不给办了。蒋波：是。刘领：这导致我们停业不能干，所以我们只能找你呀，我给你签的合同。蒋波：你就早该交房租了。刘领：要你租我房子不能干，你交我房租吗，是不是。蒋波：不是我们给你停的，是人家检查你们不合格才停的。刘领：大哥，那这直接的原因是我从你这租的房。蒋波：那从刚开始你如果说不能办了，你就不租了。刘领：当时说能办，要说不能办，我们就不租了，是不是。蒋波：是，我也是把你带到房东那里了，房东说可以办手续，你才租的，因为房东说不能办，我也不能拿那个手续，是不是。刘领：是，咱们都去找完了，找完之后，从开业到现在，一直应该你给我们联系这事赶快办出证明，但是现在一直没办，导致我们停业。蒋波：是，当时你一直找人家，也答应给你办。”蒋波对录音和录像的真实性予以认可，但不认可刘领的证明内容，其主张通过录音和录像恰能说明刘领明确知道办证需要找租赁房屋的产权单位，其不负有为刘领提供租赁房屋的权属证明的义务，故导致合同解除的原因是刘领因经营不善而单方搬离租赁房屋的违约行为所致。
庭审中，双方对于合同解除时间存有争议，其中刘领主张其于2014年6月30日搬离了租赁房屋，并向本院提交了其与蒋波的录像，刘领自述该录像录制时间为2014年6月30日，该录像中双方有如下对话：“刘领：那钥匙现在给你吧，你看看一些废品卖了，自己收拾一下。蒋波：行，你看别的还有什么东西。刘领：没有了。”蒋波对该录像的真实性予以认可，但主张该录像的时间应为2014年9月25日，理由在于结合刘领提交的前述所涉录音和录像显示内容判断，录音的时间约为7月中下旬，录像的时间约为9月中下旬，故若刘领在6月份已交钥匙搬走，则其不应在7月和9月继续商谈办证事宜。经查，刘领提交的两段录像源文件存于其手机中，但录像中均未显示录制时间。经当庭查看，在刘领手机中的录像的保存名称中显示时间分别为2014年6月30日和2014年8月28日。蒋波就其主张向本院申请证人曹×、兰×出庭作证。庭审中，证人曹×、兰×当庭陈述其为夫妻关系，经常在蒋波经营的餐馆中就餐，知晓餐馆边上有经营主食的店面和经营电动车的店面，其在2014年8月份发现经营电动车的店面搬走了，在国庆节前经营主食的店面也搬走了。刘领以证人证言未直接看到具体搬离情况为由对证人证言不予认可。蒋波另向本院提交了《住所证明》一份，该证明中记载如下内容：公司名称为北京齐乐嘉餐饮管理有限公司第一餐饮分公司，住所为北京市某区某菜市场南侧，产权人处加盖有北京市某区某农工商公司的公章，需要证明情况为上述住所产权人为北京市某区某农工商公司，房屋用途为餐饮，并加盖有北京市某区某人民政府工商注册证明专用章，落款时间为2014年9月2日。刘领认可曾以北京齐乐嘉餐饮管理有限公司第一餐饮分公司的名义向租赁房屋产权人北京市某区某农工商公司申请过住所证明，原因是此前以个体工商户的名义一直没有办下来，以分公司的名义申请的时间会短一点，但其亦明确表示其至今尚未收到该住所证明，且亦记不清申请的具体时间。另查，蒋波以某区某菜市场南侧平房为经营场所办理了字号为北京蜀乐多涮肉馆的个体工商户营业执照。
另庭审中，刘领以蒋波违约为由要求蒋波赔偿其装修费用，并向本院提交了房屋装修协议、收据、收条等证据。蒋波以其未违约为由不同意赔偿，并以刘领违约为由要求刘领支付违约金及未结清的水电费。蒋波就其水电费主张向本院提交了收据、照片，其中2014年6月5日的收据显示刘领已支付的电表字数为16331度、水表字数为280吨，照片显示现有电表字数为17640度、水表字数为331吨；2014年9月27日由北京某物业管理中心出具的收据显示电费收费标准为每度1.3元、水费收费标准为每吨6元。刘领以已于6月30日搬走为由不同意负担水电费，但认可其搬走之后尚未与蒋波结清水电费用，且租赁期间系单独水电表计数。刘领另表示蒋波主张的违约金过高，且不能同时适用履约保证金和违约金。蒋波则表示因刘领在租赁期内单方解除合同导致其租赁房屋现处于空置状态，且刘领尚未支付2014年9月份的房屋租金，故其所主张的违约金并未过高，同时其亦明确表示，鉴于刘领在6月中旬停业，且需承担违约金，故其放弃对刘领拖欠2014年9月份租金的主张。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、《责令改正通知书》、收据、录音、录像、《住所证明》等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘领与蒋波签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现双方均同意解除《租赁合同》，但对于解除时间存有异议。对此本院认为，根据刘领向本院提交的录像内容，可以确认刘领于2014年6月30日将租赁房屋的钥匙交还给了蒋波，蒋波虽对录像录制时间不予认可，但未提交相反证据予以反驳，且蒋波申请的证人亦不足以证明刘领搬离租赁房屋的具体时间，同时结合某工商分局责令刘领停业时间，本院采信刘领提交的证据，确认双方租赁合同解除的时间为2014年6月30日。合同解除后，因刘领已将房租交至2014年8月30日，故蒋波应将剩余房租予以退还。因刘领在租赁期间系单独水电表计数，其搬离租赁房屋时未与蒋波结算水电费用，且其搬离时间距其最后一次结算时间将近1个月时间，故其仍应负担搬离之前的水电费。现蒋波主张的水电费数额合理，本院予以确认。
关于违约一节，根据本案查明的事实，因蒋波已用双方租赁房屋办理了营业执照，故本案所涉租赁房屋在客观上并未存在因行政管理限制而无法办理营业执照的情形。而根据双方签订的《租赁合同》约定内容，双方并未明确约定蒋波负有为刘领办理或协助办理营业执照的义务，故刘领无法办理营业执照亦与蒋波无关。现刘领以蒋波无法提供租赁房屋权属致使无法办理营业执照构成根本违约为由的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。相反，刘领在双方合同到期之前单方提前搬离租赁房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。
关于违约责任一节，根据双方合同约定，刘领提前解除合同构成违约时，需向蒋波支付违约金，且已交纳的履约保证金不予退还，对租赁物的装饰、装修、改造全部归蒋波所有，故对于刘领要求蒋波退还履约保证金并赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。因双方在合同中已明确约定了履约保证金和违约金条款，两者并未冲突，且刘领的违约行为在客观上确会给蒋波带来因房屋空置而租金减少等损失，故蒋波可同时主张履约金和违约金，即对于刘领交纳的履约保证金不予退还，但鉴于蒋波作为出租方，在刘领搬离租赁房屋时，亦应及时采取合理措施，以减少损失扩大，故本院综合合同的剩余租期、另行出租的空置期、双方的过错程度等因素酌情判定违约金数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认刘领与蒋波于二〇一三年九月四日签订的《租赁合同》于二〇一四年六月三十日解除；
二、蒋波于本判决生效后七日内向刘领退还剩余租金人民币三万六千六百六十七元；
三、刘领于本判决生效后七日内向蒋波支付水费人民币一百九十八元、电费人民币一千七百零一元；
四、刘领于本判决生效后七日内向蒋波支付违约金人民币三万六千六百六十七元；
五、驳回刘领的其他诉讼请求；
六、驳回蒋波的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千七百八十六元，由刘领三千四百二十八元，已交纳；由蒋波负担三百五十八元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费六百一十一元，由蒋波负担二百二十九元，已交纳；由刘领负担三百八十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陆金伟
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 于春燕