湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第04934号
原告：武汉福星惠誉投资管理有限公司，住所地：武汉市武昌区徐东二路中科油料所内。
法定代表人：张咏梅，董事长。
委托代理人：冯利珍，湖北卓盛律师事务所律师。
被告：王江峰。
原告武汉福星惠誉投资管理有限公司（以下简称福星投资公司）与被告王江峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法由审判员周征独任审理，于2014年12月1日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人冯利珍，被告王江峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告福星投资公司诉称：我公司于2012年10月18日与王江峰签订《商用房屋租赁合同》，约定王江峰承租武汉福星惠誉置业有限公司委托我公司进行经营及管理的位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的福星惠誉水岸国际项目K4-6栋6-／-3-10号第三层商用房屋，建筑面积为200.92平方米，租赁期自2012年12月1日至2017年12月31日，同时合同约定王江峰应按合同约定的租金及代理费、运营推广费标准以及支付期限、方式向我公司支付租金及代理费、运营推广费。
合同签订后，王江峰仅于2012年11月24日向我公司支付了2013年6月1日至2013年8月31日期间的租金以及2012年12月1日至2013年2月28日期间的代理费、运营推广费。依据合同第三条第三款支付期限的约定“第二次租金及代理费、运营推广费的支付时间为第一季届满前十日内，以此类推”，截止2014年6月30日，王江峰应向我公司交付至2014年8月31日期间的租金以及代理费、运营推广费，但王江峰仅支付了第一次租金及代理费、运营推广费，累计拖欠我公司2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金计人民币98，852.64元，2013年3月1日至2014年8月31日期间的代理费及运营推广费计人民币3，616.56元。我公司多次催要未果。
我公司认为，我公司于2012年9月18日与武汉福星惠誉置业有限公司签订了《商铺委托经营及管理协议书》，约定将其开发的上述合同约定租赁商用房屋委托给我公司经营及管理，“乙方（我公司）享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方（武汉福星惠誉置业有限公司）合法权益的情况下的自主转租权”，王江峰理应按合同约定支付租金及代理费、运营推广费。王江峰的逾期支付已构成违约，依据合同约定按每日拖欠额的万分之五承担违约金，经核算，逾期支付租金的违约金计人民币8，873.83元（计算至2014年7月15日止），逾期支付代理费、运营推广费的违约金计人民币493.96元（计算至2014年7月15日）。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金计人民币98，852.64元，逾期支付租金的违约金计人民币8，873.83元（计算至2014年7月15日，应付至给付之日）；2、被告向原告支付2013年3月1日至2014年8月31日期间的代理费及运营推广费计人民币3，616.56元，逾期支付的代理费及运营推广费的违约金计人民币493.96元（计算至2014年7月15日，应付至给付之日）；3、由被告承担本案的诉讼费用。
原告福星投资公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据一、2012年10月18日签订的房屋租赁合同，拟证明福星投资公司与王江峰签订的租赁合同合法有效，王江峰应依据合同约定向原告支付租金及代理费、运营推广费，逾期支付应依合同约定承担违约金；
证据二、租金发票，拟证明王江峰仅向福星投资公司缴纳了第一季度的应付租金；
证据三、运营推广费发票，拟证明王江峰仅向福星投资公司缴纳了第一季度的应付运营推广费；
证据四、已付租金及代理费、运营推广费付款凭证，拟证明王江峰仅向福星投资公司缴纳了第一季度的应付租金及运营推广费；
证据五、11张租金催款函，拟证明福星投资公司多次向王江峰催要租金、管理费未果，王江峰应承担逾期付款的违约责任；
证据六、商用房屋委托经营及管理协议书，拟证明福星投资公司享有本案租赁标的的经营权、管理权和收益权，以及在不损害第三人合法权益的情况向的自主转租权；
证据七、照片，拟证明本案租赁标的由王江峰用于经营。
被告王江峰辩称：对福星投资公司起诉的应付租金、代理费及运营推广费的金额无异议，但是对福星投资公司提出的违约责任有异议。如果是拒交或不交租金应当承担违约责任，而我不是拒交租金或不交租金。我曾经在2013年12月收到过福星投资公司书面的租金催缴函，我也进行了书面回函，回函的主要内容：交纳租金是租户的义务，但是整个商圈的环境、经营氛围与当时招商时承诺的不一致，导致我们现在经营困难。基于这个原因我没有按时缴纳租金。
被告王江峰为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：
证据一、收到原告的租金催缴函后的回函，拟证明被告就为何没有交纳租金向原告进行了回复。
证据二、福星惠誉水岸国际商户联合会向原告出具的函，拟证明我们的商圈的经营现状，要求原告对租户进行免租；
证据三、19张照片，拟证明我所承租的商铺位置人迹稀少，经营困难，与当初招商时承诺的80%的开门率有差别。
证据四、招商说明书，拟证明简介上面说我们经营的位置应该有大型商场、电影院、知名品牌店、五星级酒店，但是现在这些都没有，当初他们的导向性判断对我们有很大影响，导致我们经营困难。
证据五、商圈的公示附件，拟证明原告将商圈的原绿化带改造成了经营性停车场，改造的三个月期间，对我的经营造成了很大影响；
证据六、关于房屋内部漏水亟待维修的函，拟证明房屋漏水对我的经营造成了很大影响；
庭审质证，王江峰对福星投资公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据七真实性均无异议；对证据五，其表示收到过部分催缴函。
福星投资公司对王江峰提交的证据一、证据二真实性有异议，表示没有收到过该函件；对证据三，照片只能证明在某一个时间节点上的情况，并不能证明反映商铺的整体情况，更不能证明王江峰所说的招商时承诺的80%的开门率；对证据四，真实性无异议，但招商说明书的25页上面明确说明说明书所谈到的均是意向客户，王江峰当时也是意向客户，原告希望所有客户都能入住，但是一些客户因为他们的考虑确实没有入住。说明书明确了是意向客户，不存在欺诈；对证据五，王江峰如果认为改造对他的经营造成影响，应该提供其他证据进行佐证；证据六不足以证明其证明目的，王江峰应该提供现场照片等进行佐证。
经审理查明：武汉福星惠誉置业有限公司（甲方）与福星投资公司（乙方）2012年9月18日签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定甲方同意将其购买的“福星惠誉水岸国际”项目6幢单元3层10号铺位（建筑面积200.92平方米）委托乙方经营及管理期限共计五年（即自2012年12月1日至2017年12月31日），乙方负责商用房屋招商及培育市场，并享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。
2012年10月18日，福星投资公司（甲方）与王江峰（乙方）签订《商用房屋租赁合同》，约定：王江峰承租商用房位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的《福星惠誉水岸国际》项目K4-6栋6-／-3-10号第三层商用房屋（建筑面积为200.92平方米）；乙方承租商用房的用途为餐饮；租赁期为5年零一个月，自2012年12月1日到2017年12月31日；免租装修期为六个月，时间为2012年12月1日到2013年5月31日，免租期内无需缴纳租金，但需缴纳物业管理费用，代理运营管理费及装修相关手续费；乙方向甲方交纳履行保证金24，110.4元；乙方在租赁商用房屋2012年12月1日到2012年12月31日期间租金为每月每平方米40元；2013年1月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米40元；2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米40元；2015年1月1日到2015年12月31日租金为每月每平方米人民币42元；2016年1月1日到2016年12月31日租金为每月每平方米人民币44元；2017年1月1日到2017年12月31日租金为每月每平方米人民币46元。乙方自计租日起将按每月每平方米（指建筑面积）人民币1元的标准向甲方缴纳运营推广费，相关费用按季度支付，第一次租金及运营推广费的支付时间为签订租赁合同十日内，以后上述费用支付时间为第一季度届满前十日内履行；乙方拖欠租金、保证金等应当向甲方交纳的费用，应按每日拖欠额的万分之五向甲方支付违约金。合同还对支付方式、进场移交、商用房屋的使用、离店、税费、提前解除及违约责任、商用房屋标识及广告宣传问题的特别约定、不可抗力、适用法律和争议解决、生效、附件作出相应约定。
王江峰租赁商用房屋从事餐饮经营期间，向福星投资公司交纳保证金24，110.4元，支付2013年6月1日至2013年8月31日期间商用房屋租金24，110.4元，支付2012年12月1日至2013年2月28日期间运营推广费602.76元。
2013年2月起至2014年3月期间，福星投资公司向王江峰发出租金催缴公函，通知王江峰缴纳房屋租金及代理费、营运费，逾期未缴纳，按照合同约定追究违约责任。
截至2014年8月31日，王江峰欠租金96，441.6元；欠代理费、营运推广费3，616.56元。现王江峰未按期交纳租金等相关费用，福星投资公司为维护合法权益诉至法院，要求判如所请。
本案审理过程中，通知诉争房屋的所有权人武汉福星惠誉置业有限公司到庭，该公司对其与福星投资公司签订的《商用房屋委托经营及管理协议书》予以确认。
庭审中，王江峰认为福星投资公司现实状况与招商说明不同，商业配套不全，对整个商业项目未进行合理的行业规划，对该市场没有注重呵护和培养等原因，导致其经营举步维艰，要求延长经营培育期至2015年5月31日，减免此期间的物业租金和管理费用。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成一致意见。
本院认为，福星投资公司基于其与武汉福星惠誉置业公司签订的《商用房屋委托经营及管理协议书》，取得了本案所涉商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害武汉福星惠誉置业公司合法权益的情况下的自主转租权。福星投资公司与王江峰签订的《商用房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
依据合同约定，王江峰应自2013年6月1日起应按季度交纳租金、代理费及运营费推广费。截至2014年8月31日（每平方米按40元计收租金），王江峰仅交纳了2013年6月1日至2013年8月31日的租金24，110.4元及2012年12月1日至2013年2月28日的代理费及运营费推广费602.76元，尚差欠福星投资公司2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金96，441.6元（200.92平方米×40元／月×12月）及2013年3月1日至2014年8月31日期间的代理费、营运推广费3，616.56元（200.92平方米×1元／月×18月）。王江峰对差欠福星投资公司租金、代理费、营运推广费的事实亦予以认可。但福星投资公司租金计算标准有误，故本院对诉请的租金98，852.64元超出部分不予支持；对福星投资公司诉请的代理费、营运推广费3，616.56元亦应由王江峰支付。
王江峰辩称福星投资公司在招商时承诺80%的开门率，仅是福星投资公司的招商意向，并未合同中约定，对其辩称理由本院不采纳；但考虑到王江峰经营的实际现状，及经营期间福星投资公司对路面的整改等情况，对福星投资公司要求王江峰给付租金违约金8，873.83元及代理费、营运推广费违约金493.96元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王江峰自本判决书生效之日起十五日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金人民币96，441.6元；
二、被告王江峰自本判决书生效之日起十五日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司支付2013年3月1日至2014年8月31日的代理费、营运推广费人民币3，616.56元；
三、驳回原告武汉福星惠誉投资管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费2，536元，减半收取1，268元，由被告王江峰承担（此款原告武汉福星惠誉投资管理有限公司已垫付，被告王江峰连同上述款项一并支付）。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 周 征
二〇一五年一月四日
书记员 陈健夫