广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2581号
原告（反诉被告）毛昌华，男，汉族，1976年3月20日出生，住址广东省云浮市云城区云城街道。
原告（反诉被告）黎天喜，女，汉族，1976年8月16日出生，住址广东省云浮市云城区云城街道。
两原告共同委托代理人何超，广东淳锋律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾绍琴，女，汉族，1971年4月30日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人吕伟红、赖丹丽，广东宝城律师事务所律师。
第三人交通银行股份有限公司深圳南海支行，住所地深圳市南山区。
负责人樊勇。
委托代理人刘有华，男，汉族，1985年1月7日出生，身�证住址广东省深圳市福田区，员工。
委托代理人康巍燕，女，汉族，1979年7月7日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，员工。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告代理人何超，被告代理人吕伟红、赖丹丽到庭参加了诉讼。第三人交通银行股份有限公司深圳南海支行（以下简称交通银行）经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告通过银行按揭的方式于2003年6月30日购买了位于深圳市宝安区宝城76区锦花路天骄世家6栋1-13C之房产。2008年4月10日，被告及张凤娟、张碧玲、曾绍波等人以能够代原告向银行贷款的方式骗取原告在其事先准备的委托书上签字，授权被告、张凤娟、张碧玲、曾绍波代原告向银行�款等，并于当日在深圳市公证处做了公证。但此后，原告并未收到被告代原告向银行贷款的消息。2015年11月4日，原告莫名收到宝安区人民法院送达的被告要求原告将涉案房产交付其所有的诉讼材料，方知曾以贷款名义骗取原告在委托书上签字的同为代理人的被告、张碧玲等人竟然恶意串通，于2009年6月30日背着原告私自签订一份二手房买卖合同[深（宝）房现卖字（2009）第13863号]，将涉案房产以二手房买卖的方式过户至被告名下。在此之前，原告对上述房产“买卖”行为毫不知情，亦未收到被告的任何“购房款”。
原告认为，被告与张碧玲等人恶意串通，骗取原告的房产，行为违反法律规定，应当认定为无效。原告诉请法院判令：1、原被告之间的二手房买卖合同无效；2、被告将涉案房产过户至原告名下，并承担过户产生的一切税费；3、被告承担诉讼费�
被告答辩称：一、原被告签订的《二手房买卖合同》是双
方真实意思表示，合法有效。原告是完全民事行为能力人，出具委托书授权受托人办理房屋转让手续，并将房产转让给被告，是其真实意思表示，该民事行为合法有效，应受法律保护。被告在办理涉案房产过户手续前一次性付清了原告的房屋按揭款370169.50元，并于2009年6月30日与原告的代理人张碧玲签订《深圳市二手房买卖合同》，于2009年7月7日取得涉案房产的房产证。被告取得房产证至今已长达六年多，原告对涉案房产的买卖行为毫不知情，完全是无稽之谈。原告购买涉案房产是通过按揭贷款的，每月要支付按揭款，但2009年6月18日被告一次性为其付清按揭款后，原告就没有再支付过按揭款。原告若不知道房屋转让，那欠银行按揭贷款几十万元，怎么可以不用再支付呢？从被告付清银行按揭款的事实就足以证明原告对房屋转让完全知情。《深圳市二手房买卖合同》由原告的代理人张碧玲与被告签订也是合法有效的，并且依照程序办理了过户手续，合同已经履行完毕，被告对涉案房产拥有合法产权，应受法律保护。二、原告向被告的哥哥曾绍波借款406000元没有归还，还欠银行房贷，原告没有能力偿还债务，同意将涉案房产转让给被告。双方约定，原告所欠曾绍波的款项折抵房款，按揭款370169.50元由被告付清，涉案房屋过户所需费用由被告承担，同时被告同意涉案房屋在转让后由原告居住六年，六年应付的租金抵作房款。综上，原告转让房屋的房款已经实际收取。若原告对房屋转让及购房款收取有异议，怎么可能对涉案房屋已经过户至被告名下六年之久而从不主张呢？综上，被告并无恶意串通，房产买卖及过户均无违反法律法规强制性规定，是双方真�意思表示，原告的诉请没有事实和法律依据。三、现原告使用涉案房屋已达六年多，该房屋应交回给被告，但原告不肯搬离房屋，也不交付房屋使用费，被告作为涉案房屋的合法所有权人，在2015年10月15日向宝安区法院提起诉讼[（2015）深宝法西民初字第2069号]，要求原告交回涉案房屋并支付房屋使用费。原告在接到诉状及传票后，为了拖延时间，故意提起无理诉讼。被告在原告提起本案诉讼后撤回了原诉，提起反诉，要求原告交回涉案房屋并支付房屋使用费，该主张合法合理，请求法院予以支持。
被告同时反诉称，原告毛昌华因资金困难，向被告的哥哥
曾绍波借款共406000元，之后一直没有能力归还，为此，两原告同意将位于深圳市宝安区宝城76区锦花路天骄世家6栋1-13C房产转让给被告，约定原告欠曾绍波的款项折抵房款，涉案房屋所欠银行的�揭款370169.50元也由被告付清，房屋过户所需费用由被告承担，同时房屋在转让后由原告居住六年，使用期限至2015年6月30日。2009年7月7日，原告的委托代理人张凤娟与被告办理了涉案房产的过户手续，被告于2009年7月7日取得涉案房屋的房产证。现双方约定的房屋使用期限已到，但原告占用房屋不归还，也不交纳房屋使用费，严重侵害被告的合法权益。被告提起反诉，请求法院判令：1、原告将涉案房屋立即交回被告；2、原告支付被告房屋使用费，按每月3500元的标准自2015年7月1日起计至房屋交回被告之日止，暂计至2015年12月30日为21000元；3、本案诉讼费由原告承担。
原告对被告的反诉答辩称：一、原、被告之间所谓的二手房买卖合同是被告及另一代理人滥用代理权限，私自签订合同，该合同应属无效。二、鉴于合同无效，被告无法取得涉案房产的所有权，因�不能要求原告将涉案房屋返还。三、被告诉称原告同意转让房产并约定转让后的使用期限为六年，没有任何事实依据。四、原告和曾绍波之间的民间借贷纠纷与本案无关。综上，请求驳回被告的反诉请求。
第三人交通银行未到庭，于2016年3月30日提交书面意见称，被告在交通银行办理了个人房产抵押贷款，共贷款72万元，第三人已履行放款义务。截至2016年3月27日，被告尚欠贷款本金542222.40元。交通银行对原、被告之间的交易情况不清楚，但第三人是抵押权人，拥有优先受偿权，任何情况下抵押权人的贷款都应得到优先偿还，请法院保护善意第三人的合法权益。
经审理查明，2003年6月30日，两原告与泰华房地产（中国）有限公司签订房地产买卖合同，原告购买位于深圳市宝安区宝城76区锦花路天骄世家6栋1-13C房产，总价396492元。原告办理了涉案房产的产权登记，两人各占50%份额，并以涉案房产作为抵押物，办理了抵押登记，原告每月向银行偿还按揭贷款。
2008年4月10日，两原告在深圳市公证处办理了公证委托手续，受托人为被告、张凤娟、张碧玲、曾绍波四人，四人均有独立代理权，代理期限自2008年4月10日至2010年4月10日，代理事项包括还清涉案房产的银行贷款、注销抵押登记、转卖涉案房产、办理过户手续等。
2009年6月18日，被告代两原告向平安银行深圳高新技术区支行提前还清了涉案房产的贷款370169.50元，并支付了提前还款违约金等款项。2009年6月30日，两原告作为卖方，张碧玲作为卖方代理人，被告作为买方，签订了关于涉案房产的深（宝）房现买字（2009）第13863号《深圳市二手房买卖合同》，转让价款396492元。合同中代表卖方签字的只有代理人张碧玲，没有两原告本人。2009年7月7日，涉案房产由两原告转移登记至被告名下。被告缴纳了房产转移登记的税费。当天，被告与第三人交通银行签订个人借款合同和抵押合同，向第三人贷款72万元，并以涉案房产作为抵押物，于2009年7月15日办理了抵押登记。
另查，2007年8月31日、11月21日，原告毛昌华分别向曾绍波借款12.26万元、2万元，毛昌华向曾绍波出具了借据。2008年10月21日、10月31日，曾绍波将此前两张借据交还毛昌华，双方结算后，毛昌华向曾绍波出具借据两张，金额分别为4.6万元、36万元。
以上事实，有原告与泰华房地产（中国）有限公司的房屋买卖合同、原告与被告的房屋买卖合同、公证书、平安银行按揭贷款还款凭证和结算收费凭证、个人存款凭证、个人取款凭证、转移登记费发票、税收通用完税证、借据、被告与第三人的借款合同和抵押合同、不动产资料电脑查询�果表、不动产抵押登记查询表及庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告曾绍琴与张碧玲同为原告的代理人，以明显低于市场价的价格转让原告的房产，转移登记至被告名下，两人恶意串通，损害原告的合法权益，其行为无效，张碧玲代理原告与被告于2009年6月30日签订的房屋买卖合同无效。被告因此而取得的涉案房产，应当向原告返还，被告应将房产变更登记至原告名下，并承担过户产生的税费。对原告的诉讼请求，予以支持。被告称因原告无力向曾绍波偿还借款，双方便约定以房款折抵欠款，原告可在房屋转让后继续居住六年，又称因曾绍波无意购买房产，便由被告购买，全无证据证实，不予采纳。曾绍波与原告毛昌华之间的民间借贷纠纷，与被告无关。被告代原告向银行提前还清贷款而支出的费用，可另行主张权利。
《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。现有证据证明涉案房产登记在被告名下是被告与他人恶意串通、损害原告利益所致，不动产登记确有错误。被告以涉案房产已完成转移登记为由，主张自己是房产合法所有权人，不予认定，全部反诉请求，不予支持。
第三人交通银行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，判决如下：
一、张碧玲代理原告毛昌华、黎天喜与被告曾绍琴于2009年6月30日签订关于深圳市宝安区宝城76区锦花路天骄世家6栋1-13C房产的深（宝）房现买字（2009）第13863号《深圳市二手房买卖合同》无效；
二、被告曾绍琴应于本判决生效之日起三十日内注销上述房产的抵押登记，将房产过户登记至原告毛昌华、黎天喜名下，过户登记的税费由曾绍琴承担；
三、驳回被告曾绍琴的反诉请求。
本案案件本诉受理费3623元，反诉受理费163元，均由被告曾绍琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 龙倩虹
二〇一六年四月十八日
书记员 张晶晶
书记员 江伟娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
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