湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0281民初516号原告（执行案外人）乐建炜。委托代理人王浩，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人刘向辉，湖北人本律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告（申请执行人）大冶市惠泽小额贷款有限责任公司。住所地：大冶市东风路**号。法定代表人孙术乔，该公司董事长。委托代理人黄新林，该公司员工。代理权限：特别授权。被告（被执行人）阳新华昱房地产开发有限公司。住所地：阳新县兴国镇张家垴。法定代表人孙钦长，该公司总经理。被告（被执行人）孙钦长。上述二被告委托代理人马先明，湖北富川律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告乐建炜诉被告大冶市惠泽小额贷款有限责任公司、阳新华昱房地产开发有限公司、孙钦长执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王浩，被告大冶市惠泽小额贷款有限责任公司的委托代理人黄新林，被告阳新华昱房地产开发有限公司、孙钦长的委托代理人马先明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐建炜诉称：1、2014年9月6日，原告购买了阳新华昱房地产开发有限公司开发的阳新县兴国镇盛世名宅1707、2202、2302、2306、2404、2602、2702、2706、2708、2805、2806、2807、2903、2906、2907、3003、3006、3007号共18套房屋，并签订了商品房买卖合同，购买时间在法院查封或采取执行措施之前；2、2014年10月18日，原告向物业公司缴纳物业费63626元及电梯运作费、门牌费、工人管理费、楼道二次维修费等36374元，合计100000元，阳新华昱房地产开发有限公司委托物业公司交付房屋钥匙，所以自2014年10月18日后，原告已合法占有上述18套房屋；3、原告已按商品房买卖合同约定，向阳新华昱房地产开发有限公司支付了房价款；4、原告已向阳新县房产局申请办理预告登记，因阳新华昱房地产开发有限公司不配合，未能完成；5、在徐新建与阳新华昱房地产开发有限公司执行一案中，原告作为案外人提出执行异议以及执行异议之诉，请求的事项与本案相同，因原告诉徐新建与阳新华昱房地产开发有限公司执行异议之诉尚未审结，本案所涉执行应予中止。故诉诸人民法院，请求：1、判决大冶市人民法院中止执行（2014）鄂大冶民初字第02062、02063、02065号民事判决；2、确认原告乐建炜与被告阳新华昱房地产开发有限公司签订18套房屋（坐落于阳新县兴国镇盛世名宅1707、2202、2302、2306、2404、2602、2702、2706、2708、2805、2806、2807、2903、2906、2907、3003、3006、3007号）的商品房买卖合同有效，原告对上述房屋享有优先受偿权；3、终止或撤销对被告阳新华昱房地产开发有限公司上述18套房屋的执行措施（包括清场、拍卖、变卖或者折价抵偿等），排除对上述房屋执行并予以解封。原告乐建炜为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：证据1、乐建炜身份证、大冶市惠泽小额贷款有限责任公司工商信息、阳新华昱房地产开发有限公司工商信息，拟证明原、被告诉讼主体适格；证据2、商品房买卖合同18份、房屋序号统计表，拟证明房屋买卖真实、合法、有效；证据3、阳新华昱房地产开发有限公司收据，拟证明根据乐建炜商品房买卖合同，足额支付54套房屋（包含本案涉及的18套）的购房款；证据4、补充协议一份，拟证明购房款7000000元的来源和54套购房款已经全部付清；证据5、给付房屋钥匙实物和照片，拟证明18套房屋原告已经实际占有使用；证据6、房屋产权登记预告登记申请和阳新县房地产管理局出具的证明，拟证明原告已向阳新县房地产管理局申请办理18套房屋产权预告登记，阳新县房地产管理局已受理；证据7、大冶市人民法院执行裁定书、送达回证，拟证明原告是在法律规定的时间内提起诉讼；证据8、阳新华昱房地产开发有限公司与原告的住房交接书、阳新县盛世名宅业主委员会出具的证明、阳新县天昊物业公司向原告出具的物业费等计100000元的收据2张，拟证明阳新华昱房地产开发有限公司已向原告交付房屋，原告作为1904号的业主，从2014年12月份入住，同时在办54套房产交接手续时，原告向华昱公司委托的物业公司交付了物业费，原告合法占有案涉18套房屋。被告大冶市惠泽小额贷款有限责任公司辩称：1、原告与孙钦长之间的债权债务关系不成立。借款应当直接汇至借款人孙钦长账户，但两者之间没有资金往来，是其他主体之间的资金往来，证据上的时间与借款协议不相符；2、黄石中院执行局审查执行异议案件时，认为原告与开发商之间的55份房屋买卖合同全部是一个号，且经律师去阳新房管局核实，未经房管部门出具合同书，房地产部门对他们之间的55份合同不予承认；3、此案之前的六次诉讼都被否认和驳回，希望法院查明事实，驳回原告起诉。被告大冶市惠泽小额贷款有限责任公司为支持其辩解意见，向本院提供了下列证据：证据1、借款协议、银行汇款单2份，拟证明案外人提交的证据不能证明债权债务成立；证据2、商品房买卖合同3份，拟证明案外人提交的购房合同经律师到阳新县房管局核查不真实，全部54套商品房房屋买卖合同是同一个编号；证据3、阳新县人民法院（2015）鄂阳新民一初字第00164号民事裁定书，拟证明阳新县人民法院已经驳回原告起诉；证据4、黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中执异字第00001号执行裁定书，拟证明黄石市中级人民法院已经驳回异议人异议；证据5、黄石市中级人民法院（2016）鄂02民终3号民事裁定书，拟证明黄石市中级人民法院已经驳回原告上诉，维持原判；证据6、黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中民二初字第00062号民事判决书，拟证明黄石市中级人民法院已经驳回原告乐建炜的诉讼请求；证据7、大冶市人民法院（2017）鄂0281执异1号执行裁定书，拟证明大冶市人民法院已经驳回执行异议；证据8、湖北省高级人民法院（2016）鄂民终1591号民事判决书，拟证明湖北省高级人民法院已经驳回原告上诉，维持原判（本案查封房产也在其中）。被告阳新华昱房地产开发有限公司、孙钦长共同辩称：1、原告并未向阳新华昱房地产开发有限公司购买盛世名宅54套商品房。2014年9月6日，孙钦长因经营需要，向周理强借款7000000元，借款期限从2014年9月6日起至2014年10月1日止。借款协议签订后，周理强为保证其资金安全，要求阳新华昱房地产开发有限公司用55套房屋提供担保。孙钦长为获得借款，答应提供担保。当天又签订了补充协议，但补充协议所述“2014年9月6日乐建炜向阳新华昱房地产开发有限公司购买55套房屋并签订了商品房买卖合同”不真实，乐建炜当时并不在场，补充协议上乐建炜的签名是其他人代签。协议签订后，孙钦长即支付了借期内的利息，借款期满，又支付了1个月利息。后对方要求签订商品房买卖合同，孙钦长只得安排人签订。签订商品房买卖合同时，孙钦长、乐建炜均不在场，故署名处是空白，且合同只一份，都是同一编号，房产部门不予认可，也无法登记备案；2、原告未向我方支付任何购房款，我方也未向原告交付全部54套房屋，向阳新县房产局申请预告登记，原告占有房屋不合法；3、原告请求中止执行（2014）鄂大冶民初字第02062、02063、02065号民事判决，因该3份判决是对与本案无关的债务纠纷清偿，与本案执行标的是否需执行没有关系，原告请求于法无据；4、已生效的湖北省高级人民法院终审判决已认定本案中的商品房买卖合同实为对借款协议的担保，并无真实的房屋买卖关系，原告诉请商品房买卖合同有效并对上述房屋享有优先权于法无据；5、已生效的湖北省高级人民法院终审判决对包含本案18套房屋在内的54套房屋已认定可执行，具有相应的法律约束力，故原告要求终止或撤销本案所涉及的18套房屋的执行措施，排除执行并予以解封明显错误。被告阳新华昱房地产开发有限公司、孙钦长为支持其辩解意见，向本院提供了黄石市中级人民法院判决书，湖北省高级人民法院判决书各一份，拟证明：1、本案争议的18套房屋的商品房买卖合同不是真实的房屋买卖关系，而是以该18份商品房买卖合同作为借款7000000元的担保；2、该18套房屋并非阳新华昱房地产开发有限公司自愿向乐建炜交付，而是被迫（即被强行拿走钥匙方式占有上述房产）的，乐建炜是非法占有上述房产；3、阳新华昱房地产开发有限公司拿到的只有7000000元借款，而不是全额购房款，乐建炜没有支付全额购房款；4、乐建炜对包括本案争议18套房屋在内的54套商品房执行异议及房屋买卖争议均已审理终结，终审判决应当产生法律效力。经庭审质证，大冶市惠泽小额贷款有限责任公司对原告举出的证据综合质证认为：收据是阳新华昱房地产开发有限公司盖章。但是所有付款没有经过银行，不可能全部是现金交付，对其付款事实不予认可。孙钦长对外债务很多，突然出现资金断裂，不排除是为了逃避债务才开具了证明。被告阳新华昱房地产开发有限公司、孙钦长对原告证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的18份商品房买卖合同和房屋序号统计表的三性均有异议，认为18份合同编号都是一样的，明显不真实，双方不是真实的买卖关系而是以该合同作为借款7000000元的担保；对原告证据3、4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为乐建炜与阳新华昱房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同是为案外人周理强与孙钦长之间7000000元借款的担保，阳新华昱房地产开发有限公司至今没有收到乐建炜任何购房款；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为房屋钥匙是案外人周理强派人强行拿走，房屋并没有被乐建炜合法占有使用；对证据6的关联性有异议，认为是乐建炜单方向阳新县房地产管理局提出申请，阳新县房地产管理局并没有同意办理预告登记；对证据7无异议；对证据8中业委会的证明，认为不符合证据的规则，真实性无法核实，证明也需要制作人和负责人签字；对交接书认为该证据的内容与本案其他证据是相对立的，不能证明是合法占有；对物业费收据的关联性有异议，认为不能证明原告的主张。原告对被告大冶市惠泽小额贷款有限责任公司举出的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为周理强与孙钦长的借款协议实际上是由案外人来履行的，也就是李烨指示宏道公司、中灵公司向孙钦长支付借款，李烨与周理强另外存在一个借贷关系，即周理强向李烨借款7000000元，该7000000元最终借给了孙钦长，就周理强与李烨的借款纠纷，阳新法院已经作出判决，因此尽管孙钦长、周理强的借款系案外人支付，也是符合法律关于指示交付的规定，孙钦长、周理强之间的借贷是真实合法的；对证据2、3、4、5、6、7、8综合质证认为，证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，本次执行异议诉讼针对的是大冶市法院的查封，发生时间在上述一系列案件之后，应当重新审查。被告阳新华昱房地产开发有限公司、孙钦长对被告大冶市惠泽小额贷款有限责任公司证据1的关联性有异议。认为根据借款补充协议及孙钦长与阳新华昱房地产开发有限公司等的陈述，可以证实这7000000元已经收到；对证据2、3、4、5、6、7、8无异议。原告对被告阳新华昱房地产开发有限公司、孙钦长举出证据的关联性及证明目的有异议，认为18套房屋是真实的买卖关系，不存在所谓的担保问题，18套房屋系自愿向乐建炜交付，阳新华昱房地产开发有限公司拿到了7000000元购房款，补充协议中已将7000000元的性质转化为购房款，前述案件的终审判决不能对本案产生约束力，在黄石中院对18套房屋解封之后，大冶市法院基于新的事实予以查封，原告也是基于大冶市法院之后的查封行为进行诉讼。被告大冶市惠泽小额贷款有限责任公司对被告阳新华昱房地产开发有限公司、孙钦长举出的证据无异议，同时认为此案的整个55套房屋中包含争议的18套房屋。对上述当事人没有争议的证据，予以采信。对当事人有争议的证据，根据审理查明的事实综合分析认定。经审理查明：2014年9月6日，案外人周理强与阳新华昱房地产开发有限公司法定代表人孙钦长签订借款协议，约定孙钦长向周理强借款7000000元，借款期限从2014年9月6日起至2014年10月1日止。同日，周理强、阳新华昱房地产开发有限公司、孙钦长、乐建炜签订补充协议，主要内容是：1、2014年9月6日，周理强已将借款7000000元汇至孙钦长指定的银行账户，孙钦长已收到7000000元借款。同日，乐建炜向阳新华昱房地产开发有限公司购买房屋55套（实际为54套），已签订商品房买卖合同，阳新华昱房地产开发有限公司已开具收据但未收取房款；2、若2014年10月1日前，孙钦长向周理强偿还借款7000000元，则乐建炜确认不向阳新华昱房地产开发有限公司主张商品房买卖合同约定的权利，买卖双方均不履行商品房买卖合同，并将商品房买卖合同及收据原件退还给阳新华昱房地产开发有限公司；3、若2014年10月1日前，孙钦长未向周理强清偿全部借款，则周理强出借给孙钦长的7000000元借款转为代乐建炜支付阳新华昱房地产开发有限公司购房款，视为乐建炜购买55套（实际为54套）商品房的全部购房款已全部付清，乐建炜已全部履行商品房买卖合同约定的付款义务，已按收据金额付清购房款，双方按商品房买卖合同履行，乐建炜有权要求阳新华昱房地产开发有限公司于2014年10月1日交付全部购房合同所约定的房屋及钥匙。同日，阳新华昱房地产开发有限公司向乐建炜出具收据，载明：收到乐建炜17284943.80元，系付54套商品房购房款。后因孙钦长未按协议约定的期限还款，乐建炜即于2014年10月16日直接从物业公司（盛世名宅）领取了54套商品房的钥匙，并以业主身份缴纳了相应的物业费。2014年10月22日，乐建炜向房产部门提起预告登记申请，房产部门以相关材料不齐全为由未予办理。2014年10月23日，黄石市中院在审理徐新建与阳新华昱房地产开发有限公司借款合同纠纷一案时，采取财产保全措施，查封了阳新华昱房地产开发有限公司开发建设的阳新县兴国镇盛世名宅商品房63套及附1层地下室。2014年10月27日，本院依据（2014）鄂大冶民初字第02062-2号、02063-2号、02065-2号民事裁定书，对黄石市中院查封的63套商品房中的54套房屋进行轮候查封。2015年1月22日，乐建炜向黄石市中院提出书面异议，认为其与阳新华昱房地产开发有限公司签订54份商品房买卖合同后，支付了全部购房款，阳新华昱房地产开发有限公司出具了购房款收据，同年10月，阳新华昱房地产开发有限公司向其交付了房屋钥匙，其已实际占有并使用该房屋，法院查封其购买的54套商品房不当。2015年9月7日，黄石市中院作出（2015）鄂黄石中执异字第00001号执行裁定书，认为乐建炜的异议理由不能成立，驳回了乐建炜的异议。乐建炜遂向黄石市中院提出执行异议之诉。2016年6月29日，黄石市中院作出（2015）鄂黄石中民二字第00062号民事判决书，认为乐建炜与阳新华昱房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的真实意思不是建立买卖关系，双方不存在真实的房屋买卖关系，乐建炜提出的执行异议之诉不能排除徐新建借款合同案的执行。驳回了乐建炜的诉讼请求。乐建炜不服该判决，向湖北省高级人民法院提出上诉。2016年12月12日，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂民终字1591号民事判决书，认为：1、涉案的商品房买卖合同的签订目的，即是在未按借款协议约定偿还借款时，将应还借款转为购买商品房，即以商品房买卖合同担保借款债务的履行，周理强、阳新华昱房地产开发有限公司、孙钦长、乐建炜关于以商品房作为偿还孙钦长欠付周理强借款的担保意思表示明确，该节事实当事人在一审庭审中予以确认；2、按照涉案的商品房买卖合同约定，乐建炜的购房款应在签订购房合同时一次性付款，而涉案54套商品房的合同总价款是17284943.80元，虽阳新华昱房地产开发有限公司向乐建炜出具的购房款收据上注明收到乐建炜付54套商品房购房款17284943.80元，但补充协议上已明确注明阳新华昱房地产开发有限公司是已开收据但未实际收取乐建炜的购房款，按补充协议的约定也仅是案外人周理强出借给孙钦长的7000000元借款转为购房款。故乐建炜并未按商品房买卖合同的约定付清全部购房款，仅是依补充协议的约定，在7000000元借款未偿还时，转为周理强代乐建炜支付的购房款；3、不动产所有权的排他性，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记管理机关办理登记记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。因乐建炜未按商品房买卖合同约定付清54套商品房购房款，且涉案房屋在人民法院查封前，乐建炜与阳新华昱房地产开发有限公司并未在房地产登记主管部门办理产权过户或备案登记，房屋所有权仍登记在阳新华昱房地产开发有限公司名下，涉案的54套房屋的产权人仍是阳新华昱房地产开发有限公司。退一步讲，即便乐建炜与阳新华昱房地产开发有限公司间的商品房买卖合同真实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记，在乐建炜未能按商品房买卖合同的约定支付全部购房款或其同意将下余款项交于人民法院提存时，其无事实和法律依据对抗人民法院对涉案房屋的执行。故驳回了乐建炜的上诉请求。同时查明：2016年9月9日，黄石市中院解除了对其查封房屋中的18套房屋的查封。2016年11月17日，本院作出（2015）鄂大冶执字第00096-1号查封公告，对被执行人阳新华昱房地产开发有限公司开发建设的阳新县兴国镇盛世名宅商品房18套进行查封。2016年11月24日，乐建炜向本院提出书面异议。2017年1月5日，本院作出（2017）鄂0281执异1号执行裁定书，驳回了乐建炜的异议。乐建炜遂向本院提出执行异议之诉。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利。黄石市中级人民法院在审理徐新建与阳新华昱房地产开发有限公司借款合同纠纷一案时，采取财产保全措施，查封了阳新华昱房地产开发有限公司开发建设的阳新县兴国镇盛世名宅商品房63套房屋后，乐建炜先后提出书面异议和执行异议之诉，经黄石市中级人民法院一审和湖北省高级人民法院终审，乐建炜的异议理由不能成立，均被驳回。终审判决已发生法律效力。2016年9月9日，黄石市中院解除了其中18套房屋的查封，本院对该18套房屋进行查封。乐建炜又对该18套的房屋执行措施提出异议，但湖北省高级人民法院作出终审判决时，原、被告争议标的中已包含了本院查封的18套房屋，乐建炜在没有新证据的情况下，提出执行异议之诉，其理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告乐建炜的诉讼请求。本案受理费100元，由原告乐建炜负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  黄开文人民陪审员  董秋英人民陪审员  张玉枝二〇一七年六月十二日书 记 员  余丽丽