河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第4196号
原告周艳敏。
委托代理人周跃，河南三融律师事务所律师。
被告贾云鹏。
原告周艳敏与被告贾云鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周艳敏及其委托代理人周跃，被告贾云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周艳敏诉称，2010年5月6日，原告租赁被告位于郑州市郑东新区黄河东路“盛世年华’’15号楼2层的门面房，并经被告同意将该房屋转租给河南省佛教协会，但被告于2012年7月14日又将该房屋租赁给河南省佛教协会，因该行为造成原告损失13.5万元。被告在合同履行期间封了原告的门，造成原告6月份无法正常经营，损失5万元。故原告周艳敏起诉，请求被告贾云鹏继续履行双方的租赁合同；赔偿原告损失共计18.5万元。
被告贾云鹏辩称，1.原告诉请继续履行合同无任何意义，原告一再违约，其未授权原告将房屋租赁给河南省佛教协会，双方合同中第三条有明确约定，原告无权转租。2.原告诉请赔偿损失是因其违约造成，无依据，且其已支付原告16万元作为所有争议事实的终结。3.其没有封门，但是将电停了，2013年7月份要房租不给，门锁了一天，目的是不让河南省佛教协会上班，河南省佛教协会是实际使用人，与原告无关，河南省佛教协会应付的30万元房租被原告代为领走，原告称是其让代领的，但其对此事不知情；若收到河南省佛教协会60万元，其会支付给原告5万，但原告冒领了房租；2012年7月14日，三方达成了协议，随后才知道原告与河南省佛教协会之前签过合同，原告严重违约。4.其认可多收原告37天的租金，但之前已经给过原告大概2万元左右。
原告周艳敏为支持其诉请，向本院提交如下证据：1.原、被告双方于2010年5月6日签订的房屋租赁合同一份，证明原告租赁被告位于郑州市郑东新区黄河东路“盛世年华”15号楼2层的门面房，双方约定合同签订后前两年房租是32万元；2.2012年3月10日，原、被告双方及河南省佛教协会秘书长赵长欣签订的协议一份，证明原告转租被告的房子得到被告的同意，以及房屋租金的付款方式；3.2011年11月6日，被告出具的收据一份，证明原告履行了合同；4.2011年12月10日，原告与河南省佛教协会签订的房屋租赁合同一份，证明原告在获得被告授权后，将房子转租给河南省佛教协会，该合同至今未解除；5.河南省佛教协会交付房租的收据三份，证明原告及河南省佛教协会履行合同，房租已交至2013年6月30日，原告履行了三方协议；6.2012年7月14日，被告与河南省佛教协会签订的房屋租赁协议一份，证明被告在合同履行期内将同一房子租赁给河南省佛教协会，一房两租，使用权不清，造成原告受损失等法律后果；7.2013年6月18日，河南省佛教协会发出的通告一份，证明被告在合同履行期内封了原告的门，造成原告损失。
被告贾云鹏对上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但之后合同租赁面积又修改一次，原告原租赁的只有二楼，后将一楼大厅大概200平米租给原告，一共1100平米，按900平米收的房租，当时按每平米30元。证据2对秘书长赵长欣所写部分内容认可，从笔迹上看，“2014年12月小贾参与签定补充合同”是秘书长写的，其他添加部分不予认可，当时称先不签合同，写成付款协议，协议约定的租金只在第一次得到30万元，之后原告代替其将30万元领走，其未追究原告责任，只找河南省佛教协会要房租，当时出于同情愿意在其所收到的房租内拿出去5万元补偿原告，只能证明60万的房租是2014年12月以前的。证据3真实性无异议，是原告应该交的，与本案无关。证据4不予认可，是后来才知道的，该合同签订未经其同意，原告违约。证据5真实性无异议，确实收到了，但第二次收的时间靠后，是其与河南省佛教协会签订合同后才交的。证据6真实性无异议，对该事实认可，原告与河南省佛教协会签订时其不知情，但其签订是在原告在场时签订的，赵长欣秘书长、张某都在场。证据7与原告本人无关，河南省佛教协会已与其达成协议，原告不能代表河南省佛教协会。
经本院审查认为，被告贾云鹏对上述证据1、3、5、6真实性均无异议，本院均予以采信。证据2内容中有明显添加部分，被告仅对赵长欣书写部分予以认可，本院亦仅对由同一人书写部分予以认可，故该证据本院予以部分采信。证据4被告对其真实性不予认可，但对原告擅自转租的事实予以认可，故该证据本院予以采信。证据7原告未提供证据证明被告收到该通知，且被告不予认可，故该证据本院不予采信。
被告贾云鹏为支持其辩称，向本院提交如下证据：1.原告与河南省佛教协会签订的房屋租赁合同一份，同原告证据4，证明原告违约；2.证人张某证言一份，证明因原告未经被告同意擅自转租所租赁房屋，且拒绝交纳房租，后在原告知情的情况下被告将房屋租赁给河南省佛教协会；3.2013年6月20日，原告周艳敏出具的委托书、2013年6月28日江嘉立出具的收到条各一份，证明原、被告双方之间的所有问题已解决；4.照片一组，证明河南省佛教协会的门大概是2013年6月15日左右原告请人锁的门，不让办公，其中一张照片证明因原告行为导致公安机关出警，是河南省佛教协会报的警；5.2011年12月1日、2012年6月28日原告给河南省佛教协会出具的收到条各一份，证明原告收到河南省佛教协会40万元房租。
原告周艳敏对上述证据发表如下质证意见：证据2仅有一份证言不能证明其他事实情况，证人是河南省佛教协会请的人，与本案有利害关系，且该证言前后存在矛盾，故该证据不足以采信。证据3委托书签名是原告签的，对其真实性无异议，但并未授权江嘉立收款，收条系超过授权范围内收的，不予认可，且写明是江嘉立与原告之间的问题解决，未称被告与河南省佛教协会的纠纷解决，超过授权部分不予认可。证据4照片能够证明当时河南省佛教协会的情况，2013年6月份房子已经不能使用了，房租是交到了6月底，故给原告造成损失。证据5真实性无异议，根据原告与河南省佛教协会签订的合同房租为40万，故原告系依据合同收的。
经本院审查认为，上述证据1与原告提交的协议一致，客观真实，本院予以采信。证据2证人到庭证言能够证明部分案件事实，基本上客观真实，故该证言本院予以部分采信。原告对证据3真实性无异议，但认为其未授权其合伙人江嘉立收款，收条系超过授权范围，不予认可，且收条中说明是江嘉立与原告之间的问题解决，未称被告与河南省佛教协会的纠纷解决，超过授权部分不予认可。本院认为，原告与合伙人之间的问题解决不需要在其合伙人与被告出据的收条中出现，其委托书中明确其合伙人全权解决与河南省佛教协会及被告产生的租房经济纠纷，故其质证意见不能成立，该证据本院予以采信。原告对证据4、5真实性均无异议，本院均予以采信。
本院依据采信的证据及庭审笔录，认定事实如下：
2010年5月6日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，其主要内容为：被告贾云鹏将位于河南省郑州市郑东新区黄河路“盛世年华”门面十五号楼2层，建筑面积900平方米，有偿租给原告周艳敏作为经营场地使用。租赁期限共10年即自2010年5月6日至2020年5月6日止。原告承诺租赁该房屋仅作为自身经营使用，未经被告书面同意，原告不得改变房屋使用用途和擅自将该房屋转租。该房屋第一年和第二年租金均为32万元，原告同意租赁房屋应先交租金后使用，租金每季度支付一次，起租日从2010年8月6日开始。租赁期间因被告原因提前解除合同时，被告赔付原告三个月的房屋租金作为违约金，因原告原因提前解除合同时，赔付被告三个月的房屋租金作为违约金。
2011年12月10日，原告与河南省佛教协会签订房屋租赁合同一份，将其所租赁被告的房屋转租，其主要内容为：租赁期限自2011年12月1日至2016年12月1日止；房屋租金为每年40万元。原告于2011年12月1日、2012年6月28日共收到河南省佛教协会房租40万元。
2012年3月10日，原告周艳敏、被告贾云鹏及河南省佛教协会赵长欣签订关于使用周艳敏房子事宜“负款方式”一份，载明：“房租金一年60万，上半年负30万元月1号负，下半年6月30号负30万，2013年以后按期执行。60万房屋租金负周艳敏5万元。周艳敏已同意：2014年12月小贾参与签订补充合同”。周艳敏、贾云鹏及赵长欣均签名捺印。
2012年7月14日，被告与河南省佛教协会签订房屋租赁协议一份，其主要内容为：被告将位于郑州市兴荣街与万安街交叉口的盛世年华15号楼底商与二层房屋租给河南省佛教协会使用，租赁面积共计1000平方米（实际面积1100平方米）；租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，月租金为5万元，房屋租金每六个月支付一次。
2013年6月20日，原告周艳敏出具委托书一份，载明：“本人周艳敏因身体原因特委托合伙人之一江嘉立同志全权解决与河南省佛教协会及贾云鹏产生的租房经济纠纷，遵守法律程序，维护我们的合法权益。”该协议书下方有原告签字并捺印。2013年6月28日，江嘉立向被告出具收到条一份，载明：“今收到贾云鹏现金壹拾陆万元正，我和周艳敏所有事解决无疑议。”
2012年3月12日、2012年7月17日、2013年1月3日，被告先后分别收到河南省佛教协会房屋租金各30万元，共计90万元；2011年12月1日、2012年6月28日原告周艳敏分别收到河南省佛教协会房屋租金10万元、30万元，共计40万元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。2010年5月6日，原、被告双方所签订的房屋租赁合同中明确约定，未经被告书面同意原告不得擅自将该房屋进行转租，故2011年12月10日原告与河南省佛教协会签订的房屋租赁合同因没有被告的书面同意，被告不予认可。2012年3月10日，原、被告及承租人河南省佛教协会三方达成的“负款方式”协议，约定由被告收取房租60万元，被告从收取房租中支付原告5万元，实质上系原、被告双方对其所签订的房屋租赁合同的协商解除。2012年7月14日，被告与河南省佛教协会再次签订房屋租赁合同，且租赁期限自2012年1月1日始，被告与河南省佛教协会形成新的房屋租赁关系。故原告诉请被告贾云鹏继续履行双方所签订的房屋租赁合同没有事实及法律依据，本院不予支持。
原告以被告名义从河南省佛教协会收取租金30万元，被告承诺不再追究；原告委托其合伙人与被告协商因该房屋租赁与被告及河南省佛教协会产生的经济纠纷，其合伙人在收到条中明确已收到被告支付的16万元，所有事项解决无疑议，应视为原告与被告之间纠纷已全部解决。故原告诉请被告赔偿其损失18.5万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条第二款、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告周艳敏的诉讼请求。
案件受理费四千元，减半收取二千元，由原告周艳敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
代理审判员 孔 瑛
二〇一三年九月三十日
书 记 员 王红燕