山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁15民终230号上诉人（原审被告）：中宇建设集团股份有限公司，住所地：浙江省温州市泰顺县。法定代表人：高立存，董事长。委托代理人：何炯，该公司职工。被上诉人（原审原告）：邹杨，男，汉族，无业。委托代理人：童军，山东普新（高唐）律师事务所律师。原审第三人：高唐县五美房地产开发有限公司，住所地：山东省高唐县。法定代表人：华伟，总经理。上诉人中宇建设集团股份有限公司（简称中宇公司）因案外人执行异议之诉一案，不服山东省高唐县人民法院（2015）高民初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年12月24日，本院在执行申请执行人中宇建设集团股份有限公司与被执行人高唐县五美房地产开发有限公司建筑工程施工合同纠纷一案中，作出（2014）高执字第921号民事裁定书，依法查封了位于高唐县五美天湖景园东区A区4号楼2单元××室的楼房一栋。2015年4月8日，原告邹杨以案外人的身份提出执行异议，认为查封的楼房的所有权归其所有，请求法院停止对该楼房的执行。经审查后，本院认为：异议人主张的房产为五美天湖景园东区A区4号楼2单元××室，与本院依法查封房产五美天湖景园东区A区4号楼2单元××室楼房并非同一房产，其异议理由不能成立，2015年4月20日，本院作出（2015）高执案异字第6号执行裁定书，裁定驳回异议人邹杨的执行异议，并于2015年5月4日送达邹杨。邹杨对该裁定不服，于2015年5月13日诉至本院，要求终止对五美天湖景园东区A区4号楼2单元××室的执行。在高唐县房地产产权产籍管理所提供的五美天湖景园小区东区（即A区）4号楼一层平面图上，本案争议楼房所在位置上既有打印的“42××”又有手写的“××”，经询问该所有关人员，均不清楚手写的时间。经本院现场核实，原告所居住楼房的门牌号为××室，该4号楼内没有××的门牌号。原审法院认为：根据原告提供的证据、第三人的说明和本院调查的情况，综合起来可以认定：原告主张的五美天湖景园东区A区4号楼2单元××室，与本院依法查封的五美天湖景园东区A区4号楼2单元××室楼房为同一房产，理由如下：1、原、被告对争议楼房所在的位置的意见一致，其位置具有排他性；2、原告称争议楼房为××室和被告称为××室，其说法的来源均有依据，但其依据均是高唐县房地产产权产籍管理所提供的五美天湖景园小区东区4号楼一层平面图，该图对争议楼房的房号有两种表示，原、被告各取其一，这也证明了原告主张的房产与本院查封的房产为同一房产。造成这种情况的原因在于高唐县五美天湖景园小区对于的楼房号的编排存在两种方式，高唐县房地产产权产籍管理所对其进行备案时没有确认统一使用哪种编排方式，致使编号混乱，这从已办理的房屋所有权登记中可以体现出来，而原告对此并无任何责任。原告于2014年6月26日从第三人处购买了楼房并付清了全部房款，也一直和家人在楼房内居住，因第三人的原因没有办理过户登记手续，原告对此并不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对高唐县五美天湖景园东区A区4号楼2单元103室不得查封，因此，原告的执行异议成立，原告对于该楼房享有足以排除强制执行的民事权益。被告辩称的主张均无法律依据，并且房号何时变更、因何变更与本案没有关联性，因此，本院对被告的主张不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决：一、不得执行位于高唐县五美天湖景园东区A区4号楼2单元103室的楼房；二、本院（2015）高执案异字第6号执行裁定失效。案件受理费100元，由被告中宇建设集团股份有限公司负担。上诉人中宇公司上诉称，一、一审法院认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人一方。1、被上诉人与一审第三人之间的购房行为违反相关法律法规规定，双方之间签订的购房合同应当认定无效。一审判决第3页第一段，第三人述称：…由于该小区竣工时间过长，第三人留存的房屋测汇报告、户型图等材料遗失，导致备案表无法在地税局盖章，最终未能及时备案……。上诉人认为，一审第三人回避了关键性的问题，即该诉争房屋A区4号楼2单元××室或103室是否取得了商品房预售许可证或商品房销售许可证，且第三人在销售诉争房屋时是否出示了上述许可证。根据第三人的述称，上诉人认为，因有关材料遗失，第三人根本就没有取得上述许可证。故被上诉人与第三人之间的购房行为违反相关法律法规规定，双方之间签订的购房合同应当认定无效。而一审法院在审理过程中故意遗漏该关键性问题，请二审法院审理查明事实。2、被上诉人是否已经支付了全部价款，上诉人在一审中已提出异议，被上诉人提交的证据之一“银行卡历史交易明细”的卡主是王某，并非被上诉人，且上面的资金去向不明，被上诉人说交纳的全部是现金，无银行转账证明，上诉人认为，45万多元的房款全部用现金一次性交纳，明显不合常理；正常的顺序是购房人交纳一定的定金，到房地产管理部门交件时将剩余房款交第三方托管，过户后才付清全部款项，并且资金一般均从银行转帐。另外，一审第三人出具的房款收款证明是普通的收据，而不是正规的发票，上诉人在一审中也已提出异议，因普通收据的出具在时间上具有随意性，请法院核查清楚该张收据前后数页收据的出具时间，从而判定该张收据出具时间是否真实。然而，一审法院以购房双方均认可全部房款已交纳为由，不接受并驳回上诉人异议。上诉人认为该交款行为金额及时间的确认，就本案而言，具有重要的意义，直接关系到法律的适用及上诉人的切身利益。恳请二审法院查明事实，还上诉人一一个公道。3、根据国家相关法律法规及山东省的相关法规，房地产开发企业预售或销售房屋，应向当地房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续或网上登记备案，不知第三人是否办理过登记备案手续?一审法院是否查明了该事实?二、被上诉人在购买诉争房屋的过程中亦存在过错，一审法院适用法律错误。1、被上诉人在购买诉争房屋前应检查一审第三人是否具有商品房预售许可证或商品房销售许可证，以及其它相关材料，这是法律常识。但是本案中被上诉人未尽到谨慎的审查权利义务，现发生法律纠纷，理应承担不利的法律责任。2、被上诉人对一审第三人是否办理过登记备案手续应及时询问清楚，同时，双方在办理产权过户手续时，被上诉人已对不能过户的情况完全清楚，应采取一定的补救措施，但被上诉人放任这种不利情况发展，现发生纠纷，理应承担不利的后果。3、被上诉人与一审第三人进行房屋买卖，双方应及时交纳相关的税费及规费，本案中双方均未交纳相关的税费及规费，明显是逃税行为，对于这种损害国家利益的行为，法院应及时制止，不能姑息迁就。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，其根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的认定错误，一是被上诉人在法院查封诉争房屋前未支付全部价款，二是被上诉人对此亦存在过错；另外，因被上诉人与一审第三人之间的购房行为违反相关法律法规规定，双方之间签订的购房合同应当认定无效。因此一审法院认定被上诉人的执行异议成立是错误的，其判决也是错误的。恳请二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法改判、撤销或变更一审判决，或裁定撤销一审判决，发回重审。被上诉人邹杨答辩称，1、被上诉人与原审第三人高唐县五美房地产开发有限公司签订的购房合同合法有效。被上诉人购买并居住的高唐县五美天湖景园东区4号楼2单元××室，是由该公司在2005年开发建设的，被上诉人购买涉案楼房时该公司已经取得了该地块土地使用权证、开工许可证、商品房预售许可证，并且出售的楼房已经竣工验收合格，该公司具有合法的商品房销售资格，被上诉人与该公司签订的购楼合同合法有效。上诉人称购楼合同未经备案无效于法无据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款的规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。因此，即使涉案楼房未办理登记备案手续，该购房合同依然是有效的。2、关于上诉人称的××室与××室不是同一处房屋问题。原审时人民法院根据上诉人的申请调取了高唐县房管局关于涉案楼房的证据，证实涉案单元其他楼房均已经售出并办理了房产证。被上诉人购买的是该单元最后一套楼房，第三人与被上诉人所举证据均证实被上诉人购买的就是××室，并且原审法院已经查明涉案单元并不存在103室。因此，上诉人称的××室在该单元是不存在的，是子虚乌有的。上诉人应当找执行部门核实其查封的××室是否存在错误。查封是否经过核实，是否存在××室。原审已经查明所谓的××室就是××室。3、被上诉人已经支付全部价款，被上诉人与第三人没有任何利益关系。第三人高唐县五美房地产开发有限公司向被上诉人出具购房款的收到条。足以证实被上诉人已经将购房款全部付清。并且庭审时被上诉人举出了充分证据证实，被上诉人交付现金的原因是因为第三人公司法定代表人存在变更的情形，公司银行账户等信息没有及时变更导致公司账户无法使用，该公司只好让被上诉人交付现金，被上诉人还举出了银行提款明细等取款交款证明，购楼款已经付清。那一时期账号无法使用这一事实上诉人也完全承认。因为该原因无法向被上诉人出具正式税务发票。被上诉人的交款方式并不影响合同的效力，该合同是双方的真实意思表示，该合同合法有效。并且高唐县五美房地产开发有限公司已经将楼房交付被上诉人近二年，被上诉人在此楼房居住至今，被上诉人已经取得涉案楼房的所有权。4、被上诉人在购买涉案房屋过程中不存在任何过错，不承担任何责任。被上诉人于2014年6月26日从第三人处购买涉案楼房并付清了全部房款，并和家人居住至今。而该房屋未能办理过户登记手续的原因也并非被上诉人造成的，第三人对房屋编号进行变更也与被上诉人无关，因上诉人与第三人之间存在债权债务关系，上诉人申请查封了被上诉人所有的房屋。被上诉人在第三人处得知房屋被查封后立即提出异议，被上诉人对此无任何过错也没有任何责任。原审业已查明涉案房屋就是本案查封诉争房产，在涉案房屋早已出售并且交付情况下，上诉人申请执行被上诉人的房屋于法无据，原审在查明事实的基础上判决不得执行涉案房产并判决撤销查封裁定合理合法。综上，一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人高唐县五美房地产开发有限公司答辩称，第一，我公司以合法手续取得了营业执照和土地证，并以现房的形式出售给被上诉人邹杨，不需预售许可证；第二，由于公司内部交接原因，现有印鉴与银行备案印鉴不符导致银行账户无法使用，我公司到中行、建行、工行、人行多次协调无法变更；第三，我公司销售给邹杨房屋在中宇公司查封之前，卖给邹杨房屋时，因公司交接原因不知道上诉人中宇公司的纠纷。本院二审庭审中，上诉人对原审第三人具备销售商品房的资格没有异议，但对涉案房屋是否属于可销售的房屋有异议，因之前第三人早已将房屋销售完。第三人解释称，涉案房屋一直由公司股东使用着，直到该股东离开后才向外销售。查明的其他事实同原审。本院认为，本案原审第三人高唐县五美房地产开发有限公司在出售涉案房屋时，取得了该地块土地使用权证、开工许可证及商品房预（销）售许可证，原审第三人具有合法的商品房销售资格，其与被上诉人邹杨签订的购房合同合法有效。上诉人中宇公司主张合同未在房管部门登记备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款的规定，并不影响房屋买卖合同的效力。被上诉人邹杨已经支付全部价款，并有相关收据及公司账目证实。因原审第三人公司内部原因导致公司银行账户不能使用，被上诉人应原审第三人要求以现金交付房款，也是当时实际情况所致。被上诉人购买涉案房屋后与家人一直居住，实际占有，只是因原审第三人公司内部原因未办理过户登记手续，但被上诉人邹杨对此并无过错。故综合上述情况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案房屋不得查封，被上诉人邹杨对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。至于上诉人所称的未缴纳有关税费规费问题，因涉案房屋尚未办理过户登记手续，还不存在避税逃税问题，对该上诉理由，本院亦不予采纳。综上，上诉人中宇公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中宇建设集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔繁奎审判员  杨庆选审判员  苏子路二〇一六年五月十六日书记员  赵书青