四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第2894号
上诉人（原审原告）李志鹏。
委托代理人何均岚，四川天润华邦律师事务所律师。
委托代理人梁晶，四川天润华邦律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王贵英。
委托代理人何均岚，四川天润华邦律师事务所律师。
委托代理人梁晶，四川天润华邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘雪娇。
委托代理人朱祥勤。
上诉人李志鹏、王贵英因与被上诉人刘雪娇房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2013）成华民初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月2日受理后依法组成合议庭，并于2013年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人李志鹏、王贵英共同的委托代理人梁晶，被上诉人刘雪娇及其委托代理人朱祥勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：李志鹏、王贵英将其共有的位于本市成华区双庆路99号7栋1层12号、13号商铺（建筑面积114.55平方米）出租给刘雪娇经营，双方于2011年12月18日签订房屋租赁合同。合同约定：租赁期限共36个月，即从2012年1月1日至2014年12月31日止；月租金为每平方米150元即每月17182元，租金按半年支付，支付时间为到期对应日提前20天；若逾期支付租金，每逾期一天，刘雪娇需按月租金的1％支付滞纳金，拖欠租金超过七日或出租方不能根据承租方提供的联系方式催促缴租，出租方有权收回房屋，承租方除须按实际居住日交纳相应的租金外还应支付一个月房租给出租方作为违约金；未经出租方书面同意，承租方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，利用房屋进行违法活动的，承租方应向出租方支付合同月租金的双倍金额作为违约金；合同期内承租方逾期交纳水费、电费、气费等相关费用的，承租方有权用保证金支付该项费用；合同期内若承租方中途擅自退租，承租方应向出租方支付合同月租金的双倍金额作为违约金，保证金出租方不予退还。李志鹏、王贵英与刘雪娇双方还在补充条款中约定：双方在合同中约定的租金为第一年的月租金，第二年的月租金和第三年的月租金按当年、当时的市场价格确定，双方协商次年月租金定价时间确定在上一年的10月份止。合同签订后，李志鹏、王贵英即将商铺交付给刘雪娇，并给予刘雪娇适当时间的装修期限，租金按双方约定从2012年1月1日起计算。刘雪娇按约向李志鹏、王贵英支付了2012年1月1日至6月30日的租金，2012年7月1日至12月31日的租金刘雪娇逾期八天向李志鹏、王贵英支付。对2013年租金价格双方未能协商一致，刘雪娇于2013年1月4日向李志鹏、王贵英短信告知其无钱缴租，之后刘雪娇又在商铺外墙上张贴转让公告，双方为此发生纠纷，李志鹏、王贵英遂诉至原审法院，要求判令刘雪娇给付租金、逾期滞纳金、违约金、水电等费用及承担擅自转租及退租的违约责任和恢复原状的民事责任。起诉后，李志鹏、王贵英与刘雪娇又于2013年2月17日签订调解意向书，约定：双方所签订的房屋租赁合同自意向书签订之日起解除，李志鹏、王贵英同意自2013年2月4日起不再计算房租，刘雪娇于意向书签订之日将商铺的钥匙交还给李志鹏、王贵英。调解意向书签订后，刘雪娇按约于当日将商铺钥匙交还给李志鹏、王贵英。
原审法院认定上述事实的证据有：李志鹏、王贵英与刘雪娇身份信息、房屋租赁合同、房屋所有权证、门（楼）牌号变更证明、公证书、短信照片、调解意向书、收据，以及李志鹏、王贵英与刘雪娇的陈述。
原审法院经审理认为，李志鹏、王贵英将其所有的商铺出租给刘雪娇，双方在自愿的基础上签订房屋租赁合同，应为合法有效，李志鹏、王贵英与刘雪娇双方均应按合同履行各自的义务。刘雪娇对李志鹏、王贵英要求支付2013年1月1日起至2月4日止的租金18900.20元及支付逾期支付2012年7月1日至12月31日期间租金所产生的滞纳金1374.56元无异议，原审法院予以确认。对李志鹏、王贵英要求刘雪娇支付因拖欠2013年1月1日至2月4日期间租金所产生违约金的问题，双方在合同中虽约定2013年的房租价格于2012年10月底前按市场价确定，但在双方未能就2013年的房租价格达成一致的情况下，刘雪娇仍应按原合同价格及期限支付房租，由于刘雪娇未按约支付2013年房租，按合同约定刘雪娇须向李志鹏、王贵英支付一个月租金的违约金，故原审法院对李志鹏、王贵英要求刘雪娇支付一个月租金违约金的请求予以支持。对李志鹏、王贵英要求刘雪娇承担擅自转租违约责任的问题，刘雪娇虽将转让商铺的公告张贴出，只能证明刘雪娇拟将商铺转租出去，但刘雪娇最终并未能将商铺实际转租他人，故对李志鹏、王贵英要求刘雪娇承担擅自转租之违约责任的请求不予支持。对于李志鹏、王贵英要求刘雪娇承担擅自退租违约责任的问题，经庭审中核实，李志鹏、王贵英与刘雪娇是于2013年2月17日在协商一致的基础上解除了房屋租赁合同，李志鹏、王贵英主张刘雪娇擅自退租并无事实依据，故对李志鹏、王贵英要求刘雪娇承担擅自退租违约责任的请求不予支持。对李志鹏、王贵英要求刘雪娇拆除装饰、装修物、恢复原状、承担拆除费用的请求，原审法院认为，李志鹏、王贵英将商铺出租给刘雪娇时，给予刘雪娇一定期限的装修期，该期间李志鹏、王贵英并未计租，据此可以确定刘雪娇对商铺进行装修是经得李志鹏、王贵英的同意的，并非刘雪娇擅自装修，故原审法院对李志鹏、王贵英要求刘雪娇拆除装饰、装修物、恢复原状、承担拆除费用的请求不予支持。
此外，刘雪娇实际拖欠水电等费用共计2616.25元，故对李志鹏、王贵英要求刘雪娇支付该费用的请求予以支持。合同约定李志鹏、王贵英有权从保证金中扣除水电等费用，该约定系李志鹏、王贵英之权利并非李志鹏、王贵英之义务，李志鹏、王贵英并不同意从保证金中扣除水电等费用，故对刘雪娇要求从保证金中支付水电等费用的辩解意见不予采纳。
综上，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、刘雪娇应向李志鹏、王贵英支付：2013年1月1日起至2月4日止的租金18900.20元；逾期支付2012年7月1日至12月31日期间租金所产生的滞纳金1374.56元；水费、电费、管理费、垃圾处理费等费用2616.25元；逾期支付2013年租金的违约金17182元。前述费用共计40073.01元，该款刘雪娇应于判决生效之日起十日内向李志鹏、王贵英支付。二、驳回李志鹏、王贵英的其他诉讼请求。如刘雪娇未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1272元，由李志鹏、王贵英承担760元，由刘雪娇承担512元。
宣判后，李志鹏、王贵英不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判第二项；2、改判刘雪娇支付因擅自转租而产生的违约金34364元、因擅自退租而产生的违约金34364元；3、刘雪娇将房屋中的装饰装修恢复原状，并承担拆除等相关费用；4、一、二审诉讼费用由刘雪娇负担。其主要上诉理由为：1、在未经李志鹏、王贵英同意的情况下，刘雪娇已将商铺转租信息刊登于地产中介机构，并在商铺门面前贴出“出租”告示。刘雪娇着手转租的行为即是违约行为，应当承担擅自转租的违约责任。2、在租赁合同解除以前，刘雪娇已经拒不交纳2013年房租，并着手转租。其行为已经符合合同约定的擅自退租的情形，应承担擅自退租的违约责任。3、因刘雪娇的原因导致租赁合同解除，其应将房屋中的装饰装修恢复原状，并承担拆除等相关费用。
被上诉人刘雪娇辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李志鹏、王贵英欲将2013年房租提高至2012年的两倍，刘雪娇不同意，双方没有协商好。刘雪娇贴出转租告示的目的，是为检验当时的市场价格，再决定是转租铺面还是继续承租铺面。李志鹏、王贵英不能提供原状图，因此无法恢复所谓的原状，即便要恢复，也不应由我方恢复。
二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方并未在签订租赁合同时确定好2013年的租金标准，且未能在约定的协商期间内协商好，由此产生矛盾酿成纠纷，对此双方均有责任。刘雪娇虽张贴商铺转让公告，拟将商铺转租他人，但最终并未完成转租行为；结合刘雪娇寻找商铺接手人的时间，发生在与李志鹏、王贵英不能谈妥2013年租金时，本院对李志鹏、王贵英要求刘雪娇承担擅自转租的违约责任的上诉请求，不予支持。刘雪娇未支付2013年房租，已由原审判决确认其向李志鹏、王贵英支付一个月租金的违约金，加之未能协商好2013年房租的责任并不仅在刘雪娇一方。故对李志鹏、王贵英要求刘雪娇承担擅自退租的违约责任的上诉请求，本院不予支持。刘雪娇承租商铺后进行装修，经得李志鹏、王贵英同意，并非擅自装修，且李志鹏、王贵英并未提交如何恢复原状，以及恢复原状的具体费用依据。故本院对李志鹏、王贵英要求刘雪娇将房屋中的装饰装修恢复原状，并承担拆除等相关费用的上诉请求，不予支持。
综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费1518元，由上诉人李志鹏、王贵英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 欧阳楠
代理审判员 叶 歆
二〇一三年七月四日
书 记 员 陈皓杰