浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越民初字第1860号
原告绍兴市房地产管理处。
法定代表人许国权。
委托代理人（特别授权代理）冯坚、杨泽峰。
被告裘深光。
委托代理人（特别授权代理）李王夫。
原告绍兴市房地产管理处与被告裘深光物权保护纠纷一案，本院于2012年4月24日立案受理。依法由代理审判员赵钦适用简易程序独任审理，于2012年6月28日开庭审理。后由审判长陈新辉、代理审判员赵钦、人民陪审员赵兴耀依法组成合议庭于2012年10月16日开庭审理，后人民陪审员变更为陈美珍，于12月18日开庭审理。2012年10月19日至12月15日为鉴定期间。经本院院长同意，本案延长审限三个月。原告委托代理人杨泽峰、被告及其委托代理人李王夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年12月，绍兴市经济适用住房建设领导小组办公室（以下简称经适办）从绍兴市通达房地产开发有限公司（以下简称通达公司）购得29套房屋作为经济适用住房。上述29套房屋中包含绍兴市鹤池苑94幢301室（中套，建筑面积为65.64平方米）在内的20套房屋又由经适办提供给了原告作为拆迁安置公房使用。2011年8月，原告发现被告未经安置或者许可，侵占绍兴市鹤池苑94幢301室房屋并使用，原告为此要求腾退但为被告拒绝。为此请求判令：一、被告腾退并按原状返还绍兴市鹤池苑94幢301室房屋；二、被告支付原告房屋使用费4680元（按780每月标准暂计6个月，自2011年8月计算至2012年2月，要求计算至实际搬离日，房屋使用费计算最终按鉴定机构确定的标准为准）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告的诉讼主体不适格，依照原告提供的购房协议，讼争房屋买受人为经适办。即使购房协议已被有权机关确认有效，通达公司已将讼争房屋交付给经适办，经适办付清了购房款并受领了房屋，则有权转让讼争房屋的人也只能是经适办，现原告仅凭协议书取得讼争房屋，但协议书中的转让人不是经适办，因此原告提起诉讼，是不符合民事诉讼法第108条规定的。二、通达公司是讼争房屋的所有权人，购房协议虽能证明通达公司有转让讼争房屋的意思表示，但不能证明通达公司已交付房屋和办理产权过户手续，也不能证明经适办付清了房款和领取了讼争房屋。经适办虽是债权人，但不是物权人，经适办并未占有讼争房屋。三、讼争房屋未办理产权过户手续。通达公司未开具销售发票给经适办，所以经适办不可能办理产权过户手续。四、被告使用讼争房屋依法有据。2010年，通达公司发现讼争房屋已被他人侵占，派被告前去处理，经被告查明，讼争房屋被鹤池苑94幢101室住户所占，经公安部门核查后，令其腾退出屋。讼争房屋收回后，通达公司将讼争房屋交给被告使用。综上，原告以不合法的协议书冒充自己是讼争房屋的所有权人，并借此提起诉讼，其行为是不符合民诉法第108条规定的，要求驳回原告的诉请。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
证据1、购房协议1份、房屋清单1份、收条1份、协议书1份，要求证明绍兴市鹤池苑94幢301室系经适办从通达公司购得后提供给原告。被告质证认为，对购房协议、房屋清单有异议，该协议既涉及到合同是否成立和生效，还涉及到是否履行、变更、解除或终止等问题，因这些问题未经有权机关确认，所以该协议不具有真实合法的证据特征。同时由于协议中的当事人是经适办和通达公司，故依照合同相对性原则，该协议与本案不存在联性。对收条有异议，收条的出具人不是通达公司，且收条只能作为购房数量的变更和购房协议的附属凭证，购房协议还未经有权机关确认，本案原、被告都不是购房协议的当事人，所以该收条不具有证据的“三性”特征。对协议书有异议，按合同相对性原则，该协议书只对协议当事人产生约束力，被告不是协议书当事人，故协议书与本案不存在关联性。购房协议的成立、生效、履行、变更、解除、终止等问题至今未经有权机关确认，绍兴市经济适用住房建设开发中心（以下简称经适中心）转让讼争房屋给原告，这、是不真实不合法的。购房协议中的买受人是经适办，而本案中又没有经适办转让讼争房给经适中心的证据，故经适中心转让他人房屋给原告的行为是不真实不合法的。
证据2、房屋登记簿1份，要求证明讼争房屋于2010年登记在原告名下，并由原告代行房屋所有权的权利。被告质证认为，对房屋登记簿有异议，根据《城市房屋权属登记办法》第三条规定，只有绍兴市住房和城乡建设局才能代表政府进行登记，因此原告无权作为登记机构对讼争房屋进行登记。根据房屋登记簿记载的房屋取得方式，并结合《城市房屋权属登记办法》第17条规定，房管处虽然作为申请登记的权利人，但未一并提交国有土地使用证和权属证书及相关发票证明等文件。《城市房屋权属登记办法》第21条规定，不办房屋权属登记的，一是依法由权属部门代管的房屋，二是无权主张权属的房屋，三是法律法规规定的其他情形。说明登记内容残缺不全，与本案不存在关联性，故不能作为证据使用。综上，房屋登记簿不具有证据的特征，不能作为证据使用。
证据3、商品住房分配分类卡1份，要求证明鹤池苑94幢301室房屋产权已移交并作为公房登记入册，原告享有鹤池苑94幢301室产权和管理权。被告质证认为，对商品住房分配分类卡有异议，此卡只能作为购房协议的附属凭证，不能视此卡为房屋交付凭证，此卡不具有证据的“三性”。
证据4、通知书1份，要求证明原告发现被告非法占用讼争房屋后，已发通知要求被告腾退房屋的事实。被告质证认为，对通知书有异议，在被告收到法院寄送的证据复印件以前，被告根本没有收到过或看到过该通知书，该通知书系原告编造，不具有证据“三性”。
证据5、讼争房屋临近房屋的估价报告1份，要求证明鹤池苑小区房屋租金月标准为12元／平方，据此计算的94幢301室房屋使用费标准为780元／月。被告质证认为，对报告有异议，该报告估价对象不是本案讼争房屋且绍兴市平正房地产评估事务所所长原是原告工作人员，所以该报告不具有证据“三性”特征。
证据6、通达公司支票存根复印件1份、收据联复印件1份，要求证明讼争房屋的房款已经付清。被告质证认为，转账支票记载的时间是2000年1月7日，收据联记载的时间也是2000年1月7日，从时间上看，经适办与通达公司签订的购房协议证明该所付款项与本案没有关联性，因为不是同一主体，付款单位是经适中心，收款单位是通达公司，而经适中心与经适办是两个截然不同的法律主体，如果此款是经适办支付，可以考虑与本案存在关联性，但由于此款不是经适办支付，故该款项的支付与本案不存在关联性。
证据7、申请法院对讼争房屋自2011年8月至2012年2月的房屋使用费（房租）委托评估。本院根据原告申请，依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司进行评估，该评估机构出具评估报告书1份，评估结论为：绍兴市越城区鹤池苑94幢301室房屋在2011年8月起至2012年2月底房屋使用费（市场租赁价）为每月755元。原告质证认为，对评估报告书没有异议。被告质证认为，对评估报告书的真实性、合法性、关联性有异议。一是根据《司法鉴定机构登记管理办法》第13条、第17条规定，申请设立司法鉴定机构，应当向所在地的地（市）级司法行政机关提出书面申请，申请人持登记管理机关的批复文件及《司法鉴定许可证》，才能办理有关业务。因绍兴市百兴价格事务有限公司不持有批复文件和《司法鉴定许可证》，所以该公司不具有司法鉴定资格。二是根据委托书，法院要求该公司出具司法鉴定书，可该公司出具的却是评估报告书，说明该公司的行为不符合委托要求。三是评估报告把被告当成房管处出租房屋的相对人，这不但违背客观事实，而且还违背了合同相对性原则，因此作出的评估也就不真实不合法。退一步说，即使有证据能证明被告是房管处出租房屋的相对人，且讼争房屋已为国家所有，则房屋租金应当遵守公房租赁的标准，但评估报告采用私房租赁的市场调节价租金，这是违反城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法、浙江省房屋租赁管理条例、最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释等规定的。四是由于被告不是协议相对人，所以评估报告与本案不存在关联性。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
证据1、国有土地使用权出让合同复印件1份、建设工程规划许可证复印件1份、绍兴日报1份，要求证明讼争房屋建设位置在鹤池苑小区Ⅶ地块（即城东新区甲村Ⅶ块），系绍兴市通达房地产开发公司建造的商品房的事实。原告质证认为，合同签订时间是在国家出台房改政策前，规划的内容是住宅楼，没有明确是商品住宅或其他住宅，房屋建造的性质部分为商品房并无不妥，该证据不能证明房屋属经济适用房，该组证据系复印件，真实性由法院认定。
证据2、销售清册1份、销售发票1份，要求证明讼争房屋销售后被退还自用，以及销售商品房需开发票的事实。原告质证认为，销售发票系通达公司的销售行为，与本案无关，鹤池苑94幢的销售情况亦与本案无关联，讼争的房屋已经由通达公司销售给了经适办，并由经适办转给原告，有关产权也已登记在原告名下。销售清册也与本案无关联，讼争房屋已登记在原告名下。
证据3、委托书1份、通知1份，要求证明通达公司派被告向鹤池苑94幢101室住户收回讼争房屋，并分配给被告使用的事实。原告质证认为，委托书和通知的真实性由法院确定，委托载明的诉讼房屋产权使用人和管理人均是原告，他人处理讼争房屋本身构成侵权。
证据4、电费机打发票、收视维护费发票、燃气费缴款通知单、数字电视整体转换用户受理登记表共7份，要求证明讼争房屋竣工后至今已20年，一直是通达公司自己占有和使用的事实。原告质证认为，发票及数字电视整体转换用户受理登记表不能证明讼争房屋的产权人或管理人是被告，房屋已经由经适办转卖给原告。同时说明被告使用房屋，应该对非法使用期间的使用行为向原告支付相应的使用费。
证据5、非公司企业法人基本情况1份，要求证明经适中心与经适办不是同一主体。原告质证认为，经适办本身是政府的一个协调机构，为了开发经济适用房成立的相关事业单位或法人单位，经适中心是经适办为了履行自己的管理职责设立的一个法人主体，经适办委托法人单位去支付相应的房款是符合政府的相关开发和组织流程的，不存在违法之处。
本院对上述证据分析认证如下，原告提供证据1、2、3、6，本院对其真实性予以认定；证据4，无法证明原告已将通知书送达被告，本院不予认定；证据5，与本案缺乏关联性，本院不予认定；证据7，系本院委托相关评估机构出具的评估报告书，本院对其证明力予以认定。被告提供证据1、2、4、5，本院对其真实性予以认定；证据3，不能证明被告有权处分讼争房屋的事实，本院不予认定。
经审理本院认定，1999年12月21日，通达公司与经适办签订购房协议1份，约定通达公司将部分现房作为经济适用房供给经适办，共计购房39套（其中大套11套、中套27套、小套1套），计建筑面积2651.55平方米，具体附有清册，该房源清册中，包括本案讼争鹤池苑94幢301室房屋。同时约定房款结清后，经适办如有房源结余，通达公司可按原房价退款。1999年11月24日，通达公司向经适办交付本案讼争房屋商品住房分配分类卡1份，载明性质为城建委拆迁。2000年1月7日，经适办向通达公司支付预收房款300万元，交款单位名称为“市安居工程建设开发中心”，通达公司于同日开具收款收据1份，表明已收到上述款项。2000年11月6日通达公司出具收条1份，载明“兹收到市经济适用房建设领导小组办公室退回美东新村房票10张”，同时载明退回房屋的房号。此后经适中心与原告签订协议书1份，协议约定：原告因拆迁安置之需，要求经适中心提供20套经济适用房，为支持原告动迁工作，经适中心同意提供原告所需房源，20套房源系经适中心向通达房产公司购入，建筑面积1334.67平方米，地点分别是世纪花园、天成花园、美东新村等八处（明细清册另附），同时经适中心向原告交付房卡。本案讼争房屋即绍兴市越城区鹤池苑94幢301室房屋于2010年2月21日登记所有权人为原告绍兴市房地产管理处。
另查明，2010年12月15日，通达公司出具委托书1份，载明“兹委托我公司裘深光前来收回并处理鹤池苑七号地块94幢301室房屋”。2011年2月8日，绍兴市通达房地产开发有限公司出具通知1份，载明“鉴于裘深光在收回鹤池苑七号地块94幢301室房屋中所做的贡献和目前家庭经济困难的事实，上述房屋暂由裘深光同志无偿使用”。2011年8月份被告搬入本案讼争房屋并使用至今。诉讼中，根据原告申请，本院依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司对本案讼争房屋自2011年8月起至2012年2月底房屋使用费进行评估，该评估机构出具绍百价估字（2012）第1105号评估报告书1份，评估结论为：绍兴市越城区鹤池苑94幢301室房屋在2011年8月起至2012年2月底房屋使用费（市场租赁价格）为755元／月。
本院认为，1999年12月21日，通达公司与经适办签订的购房协议，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。协议约定经适办购买通达公司开发的39套房屋，其中即包括本案讼争的位于绍兴市越城区鹤池苑94幢301室房屋。此后经适办虽退回10套房屋，但退回房屋中并不包括讼争房屋，经适办通过市安居工程建设开发中心向通达公司支付房款后，通达公司向经适办交付了房卡，讼争房屋视为交付。此后，经适办通过经适中心将讼争房屋提供给原告使用，并将该房所有权人登记为原告。根据《中华人民共和国物权法》之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，讼争房屋于2010年2月21日登记于原告名下，故原告系本案讼争房屋所有权人。通达公司将讼争房屋交付给被告无偿使用的行为，属于无权处分，应认定为无效。因被告无权占有讼争房屋，原告作为权利人可以请求返还原物，故对原告要求被告腾退房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告关于原告主体不适格，讼争房屋没有交付，未办理过户手续，被告合法占有房屋的各项辩称，均缺乏法律依据，本院不予采纳。关于房屋使用费，根据《中华人民共和国物权法》之规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任，现原告主张被告支付房屋占用期间的使用费，本院根据评估机构出具的评估报告书确定为每月755元，对原告主张合理部分，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告裘深光腾退绍兴市越城区鹤池苑94幢301室房屋归还给原告绍兴市房地产管理处，于本判决生效之日起六十日内履行；
二、被告裘深光支付给原告绍兴市房地产管理处自2011年8月至2012年2月止的房屋使用费4530元，并支付此后房屋使用费至实际归还之日止（按每月755元计算），上述款项于本判决生效之日起三十日内支付；
三、驳回原告绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费80元，由被告负担，在履行上述判决时付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 陈新辉
审 判 员 赵 钦
人民陪审员 陈美珍
二〇一三年三月五日
书 记 员 胡吉飞
附页：
《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。