重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05208号
上诉人（原审被告）何伟。
委托代理人凌万青。
被上诉人（原审原告）重庆万祺物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区四新路9号甲单元13-1、2、3、4号，组织机构代码68624340-1。
法定代表人张思洪，经理。
委托代理人马超。
上诉人何伟与被上诉人重庆万祺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年5月19日作出（2014）渝北法民初字第06125号民事判决。上诉人何伟对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人何伟的委托代理人凌万青、被上诉人重庆万祺物业管理有限公司的委托代理人马超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告何伟系重庆市渝北区XX街道XX路XX号3幢2-4-4房屋业主，该房屋是住宅，建筑面积为140.95平方米。2011年10月8日，原告重庆万祺物业管理有限公司与渝北区XX花园A区业主委员会签订了一份以渝北区XX花园A区业主委员会为甲方，原告为乙方的《XX花园A区物业服务合同》，该合同主要约定原告为被告房屋所属的XX花园A区提供物业管理服务，该合同期限为三年，自2011年10月8日起至2014年10月7日止。合同第六条约定了物业服务费收取标准，其中住宅物业为1元／月／平方米；第七条约定共用的专项设备运行的能源消耗（含自备发电机油料、公共照明用电、水景用水电等），应独立计量核算，采取每月据实分摊方式向全体业主或使用人计收。第八条约定物业服务费按约交纳，业主或物业使用人应在每月的30日之前履行交纳义务。第二十五条约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告对被告房屋所属的渝北区XX街道XX路XX号XX花园小区提供了物业管理服务至今。因被告何伟未按时缴纳物业管理费等费用原告于2014年2月17日向被告发出律师函催收2011年11月至2013年12月共计26个月的物业管理费，水电公摊费及违约金，但被告经催收后至今仍未缴纳。现原告向本院起诉要求被告支付拖欠原告的物业管理费、水电公摊费和违约金。庭审中，因双方分歧较大，本院调解未果。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告重庆万祺物业管理有限公司与渝北区XX花园A区业主委员会签订的《XX花园A区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，被告系业主，也认可其未缴纳物业管理费。因此，原告为被告进行了物业管理服务，被告应当按《物业服务合同》的约定向原告支付2011年11月至2013年12月共计26个月的物业管理费。原告与渝北区XX花园A区业主委员会签订的《XX花园A区物业服务合同》中约定共用的专项设备运行的能源消耗（含自备发电机油料、公共照明用电、水景用水电等），应独立计量核算，采取每月据实分摊方式向全体业主或使用人计收。但庭审中，原告未举示水电公摊费每月据实分摊的证据，故对原告要求被告支付水电公摊费的诉讼请求本院不予支持。原告重庆万祺物业管理有限公司物业管理费收费标准为商业物业1元／月／平方米，按建筑面积收取，被告每月应交纳的物业管理费为1元／月／平方米×140.95平方米=140.95元，被告应交纳的全部物业管理费为1元／月／平方米×140.95平方米×26月=3664.7元。原告要求被告支付物业服务费3384元，未超过以上计费标准，本院予以支持。原告与渝北区XX花园A区业主委员会签订的《XX花园A区物业服务合同》中约定：“物业服务费按约交纳，业主或物业使用人应在每月的30日之前履行交纳义务”。“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。被告何伟辩称原告放任三楼3-4业主违规搭建房屋顶棚，严重影响其生活。本院认为，对于小区违章搭建的认定和处置并非物业管理公司的业务范围，本案中被告举示的证据不能说明原告从事物业服务存在瑕疵。现因被告逾期未交纳物业管理费，原告要求被告交纳违约金的请求本院予以支持，违约金的计算方式为：从2011年11月至2013年12月，分别以每月应缴物管费140.95元为基数，从应缴物管费次月1日起按日千分之三的标准，依次计算至上述物业服务费付清时止，但不得超过诉讼请求中的2639.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何伟在本判决生效后立即支付原告重庆万祺物业管理有限公司物业管理费3384元；二、被告何伟在本判决生效后立即支付原告重庆万祺物业管理有限公司违约金（计算方式为：从2011年11月至2013年12月，分别以每月应缴物管费140.95元为基数，从应缴物管费次月1日起按日千分之三的标准，依次计算至上述物业服务费付清时止，但不得超过诉讼请求中的2639.52元）。三、驳回原告重庆万祺物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告何伟负担。
上诉人何伟不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，证据不足，被上诉人不履行保持和打扫清洁卫生等义务，XX花园A区3幢2单元3-4号业主在其底楼公共平台上违章搭建房屋，被上诉人没有予以制止，反而包庇纵容等；一审判决违背先履行抗辩的法律规定，属于适用法律错误。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求等。
被上诉人重庆万祺物业管理有限公司答辩称：上诉人的上诉请求和事由不成立，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万祺物业自接管XX花园A区以来是严格按照《物业管理条例》的规定进行了公共部分卫生的清扫，经常对小区道路进行冲刷，小区业委会予以了肯定，3－2－3－4号小区业主在搭建违章建筑时，被上诉人下达了违章整改通知书，且有该业主进行签字，被上诉人也向业委会进行了通报，业委会也及时向居委会进行了汇报，居委会的工作人员也到现场进行了指导，规划局也派了相关工作人员到现场进行查勘，有证据为证。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，被上诉人重庆万祺物业管理有限公司与渝北区XX花园A区业主委员会签订的《XX花园A区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX花园A区全体业主具有约束力。上诉人何伟作为该小区业主，应当按照重庆万祺物业管理有限公司与渝北区XX花园A区业主委员会的约定缴纳物业服务费。因重庆万祺物业管理有限公司对该小区提供了物业服务，而何伟未按约定按时支付物业服务费，已构成违约，应承担支付所欠物业服务费和相应违约金的责任。至于何伟上诉提到的其楼下3－4号业主违章搭建房屋的问题，其可向当地政府相关职能部门反映，并要求予以解决。综上，上诉人何伟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人何伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一四年九月十一日
书记员 梁多华