南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第1440号
原告宰俊，男，1974年2月4日生，汉族，个体工商户。
委托代理人姜艳红，江苏天哲律师事务所律师。
委托代理人张建琴，江苏天哲律师事务所律师。
被告孙立清，女，1983年2月8日生，汉族，个体工商户。
委托代理人李欣，江苏联勤律师事务所律师。
原告宰俊与被告孙立清房屋租赁合同纠纷一案，原告宰俊于2013年5月28日向本院起诉，本院于原告起诉当日立案受理。依法由代理审判员濮瑞宝适用简易程序于2013年6月28日公开开庭进行了审理，原告宰俊的委托代理人姜艳红，被告孙立清的委托代理人李欣到庭参加诉讼。后因案情复杂依法组成合议庭于2013年10月22日公开开庭进行了审理。原告宰俊的委托代理人姜艳红，被告孙立清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月7日，原、被告签订《南京中华广场商铺租赁合同》，约定原告将其位于本市白下区中华路1号中华广场商铺南区一层89号商铺出租给被告使用，租期5年，自2010年6月1日至2015年5月31日，租期内的第3年起，以首年月租金为基数，每月租金逐年递增4%。合同还约定，租金按每3个月支付，被告应在下一个付租期前7个工作日内将下一个阶段的租金交到原告或原告指定银行账户。如被告不能按合同约定的时间缴纳租金，被告应向原告缴纳违约金。违约期超过7天，原告经通知无效后即可以单方解除合同。合同签订后，原告按约提供了租赁商铺，被告在租赁期间曾多次延期支付房租。2013年2月23日被告应支付2013年3月1日至6月1日期间的房租，但被告未能按约定支付租金，经原告催要后仍未支付。因被告违约，2013年4月8日，原告以电话和书面方式通知被告解除租赁合同，并限期搬出物品，被告拒不搬出。2013年4月28日，原告以公证邮寄方式再次向被告发出限期搬迁通知，被告仍不予理睬。鉴于被告未能在合同约定期限内支付房租，构成违约，严重损害了原告的合法权益。现原告起诉要求被告：1、支付拖欠的2013年3月1日至4月9日的房屋租金16120元（月租金12090元÷30天×40天）；2、支付2013年4月10日至5月2日的房屋使用费9269元（月租金12090元÷30天×23天）；3、承担2013年2月24日至4月9日的逾期付款违约金16321.5元（月租金12090元×3个月×45天×1%）；4、支付拖欠的物业费、水电费5739.2元。
被告辩称，2010年被告承租了原告两处商铺，其中一处商铺经与原告协商，原告同意被告转租解决了问题。诉争商铺原告与被告也协商通过转租方式予以解决，被告有15000元的租赁押金在原告处，原告同意被告用押金来抵扣尚未支付的房租。但后来由于原告自己找到了承租方，就不想通过被告转租来出租房屋，因此发生了本次纠纷。在双方解决纠纷的过程中，被告于2013年3月22日已经将房屋钥匙交给了原告，原告实际上已经控制了房屋，因此拖欠的租金应支付到2013年3月22日，原告主张房屋使用费也没有事实依据。同时，合同约定的违约金标准过高，请求法院降低。对于原告主张的物业费、水电费，被告表示认可。
经审理查明：原告宰俊与徐可萱（曾用名徐宜）1999年2月4日结婚。2009年5月26日，徐可萱（预购人）与南京龙高置业有限公司（预售人）签订《南京市商品房预售合同》，购买了本市中华路1号中华广场商铺南区一层89号商铺（简称诉争房屋）。2010年4月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《南京中华广场商铺租赁合同》，约定原告将诉争房屋出租给乙方，建筑面积44.93㎡，经营业态为美容美发，租期为5年，自2010年6月1日至2015年5月31日。诉争房屋首年的起始租金为11625元，租赁期内的第三年起，以首年月租金为基数，每月租金逐年递增4%，直至合同足月期满为止。租金的支付方式为每3个月支付，被告应在下一个付租期前7个工作日内将下一个阶段的租金交到原告或原告指定银行账户。合同签字之日，被告一次性向原告支付租赁押金15000元。合同还约定，合同生效后，如被告违约，则被告已经交纳的租金、租赁押金不予退还。如被告不能按合同约定的时间交纳租金，被告应每日按应付租金的1%应当向原告交纳违约金。违约期超过7天，原告经通知无效后即可以单方解除合同。租赁合同期满后或者在合同期间内解除合同后，被告应在7个工作日内将其所属的全部物品从本合同项下承租物业中全部搬出，否则视为被告放弃其所有权，由原告自行处理，原告因此而发生的全部费用和损失，均由被告承担。该合同关于签约双方自然情况部分记载的被告孙立清的地址为“南京市白下区富康新村101幢XXX室”。
2013年3月7日，原告通过手机短信的方式催告被告交纳诉争房屋的租金。2013年4月8日，原告向被告邮寄《解约通知》，通知载明“因被告未能按期于2013年2月23日交付诉争房屋租金，现按租赁合同规定，原告将单方面中止该租赁合同。被告于2013年4月15日之前，将原告店内所有物品搬出，过期限不搬，原告将自行处理”。邮寄地址为本市白下区富康新村10幢XXX室，邮件查询系统显示该邮件于4月9日签收。
2013年4月10日，原告与马一鸣就诉争商铺签订租赁合同，约定原告将诉争商铺出租给马一鸣，经营业态为礼品，租期自2013年4月10日至2015年4月10日，其中2013年4月10日至5月10日为免租期。同年4月28日，原告及徐可萱向被告邮寄限期搬迁通知，要求被告在2013年5月1日之前将诉争房屋内空调及其他杂物搬出，邮寄地址为本市白下区富康新村10幢XXX室。5月2日，江苏省南京市玄武公证处作出（2013）宁玄证经内字第65号公证书，对上述邮寄行为进行了保全证据公证。邮件查询系统显示，该快递于2013年4月29日签收，投递结果是家人代收。
2013年7月3日，南京金陵饭店物业管理有限责任公司观城管理处出具《情况说明》，说明诉争房屋的电费有其代收代缴，在被告一直拖欠的情况下，原告于2013年4月19日缴清全部费用，其中电费4816.1元、分摊电费163.1元、物业费760.8元，共计5740元。被告孙立清当庭对其数额表示认可。2013年4月16日徐可萱因与被告孙立清租房纠纷向南京市公安局白下分局建康路派出所（简称建康路派出所）报警。同年4月26日，孙立清向建康路派出所报警。此次《接处警工作登记表》中“简要报警内容一栏”记载：“中华路1号门面房租房纠纷，有人锯锁”。“处警经过及结果”一栏记载：“民警处警，系租房发生纠纷，孙立清租中华路1号门店，租期5年，现已经营3年，因退租问题发生矛盾，现该处门店已关，今日9时30分许，孙立清想开锁进店”2013年5月2日，原告将诉争房屋内物品搬离。5月3日，被告与徐可萱因诉争房屋发生纠纷而报警。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。根据原、被告《租赁合同》的约定，被告应在2013年3月1日前7个工作日内即2013年2月28日前交纳下一阶段的房租，但被告未按约定的期限交纳，经原告3月7日催缴后仍未交纳。4月8日，原告通知被告解除合同，符合《租赁合同》中约定的出租人单方解除合同的条件，双方之间的租赁合同于2013年4月9日该解除通知到达被告孙立清时生效。原告邮寄的地址为被告孙立清在《租赁合同》中所留的地址，故本院认定，原、被告签订的租赁合同于2013年4月9日解除，对被告孙立清抗辩未收到《解约通知》的主张不予采信。被告应按照合同约定交纳2013年3月1日至4月9日的房屋租金16120元（12090元／月÷30天×40天）。合同解除后，根据合同约定，被告应在7个工作日内将其所属的全部物品从诉争房屋中搬出，但直到2013年5月2日，被告仍未将物品搬空，应当承担相应的占用房屋使用费，原告邮寄给被告的《解约通知》要求被告4月15日之前搬出，故房屋使用费应从4月16日开始至5月2日。故被告应支付给原告的房屋占用使用费为6851元（12090元／月÷30天×17天）。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因被告未按合同约定的时间交纳租金，原告要求被告以每日1%的标准支付违约金，实际上系关于迟延履行违约金的约定，被告对于该项违约金提出了约定过高的抗辩，故应按照同期银行贷款利率的5.6%的1.3倍计算被告迟延支付租金的违约金。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。对于被告主张原告迟延付款违约金计算至合同解除之日即2013年4月9日的主张，本院予以支持。被告按照合同应在2013年2月28日支付3个月的房租36270元（12090元／月×3个月），故被告应支付原告逾期付款违约金的数额为289.4元（36270元×5.6%×40天÷365天×1.3倍）。
对于原告要求被告支付物业费、公摊水电费共计5739.2元的主张，被告予以认可，本院依法予以支持。被告抗辩要求用交纳给原告的15000元租赁押金抵扣应支付给原告的租金和物业费、水电费，由于合同约定，如被告违约，租赁押金不予退还。被告对于返还租赁押金没有提出反诉请求，原告在本案中亦未将该租赁押金作为诉讼请求提出，故对于租赁押金，在本案中本院不予理涉，被告可另案诉讼。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
被告孙立清自本判决生效之日起十日内支付原告宰俊房屋租金16120元。
被告孙立清自本判决生效之日起十日内支付原告宰俊房屋使用费6851元。
被告孙立清自本判决生效之日起十日内支付原告宰俊逾期付款违约金289.4元。
被告孙立清自本判决生效之日起十日内支付原告物业费、公摊水电费共计5739.2元。
驳回原告宰俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1014元，由原告宰俊负担416元，被告孙立清负担598元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 濮瑞宝
代理审判员 杨 燕
人民陪审员 戴同秀
二〇一三年十一月二十四日
见习书记员 许梦姣