湖北省南漳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂南漳民二初字第00305号原告南漳县新华纺织有限责任公司（反诉被告）。公司住所地：南漳县武安镇灵溪路11号。法定代表人陈忠强，该公司董事长。委托代理人杨忠保，南漳县玉印法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告王元（反诉原告），个体工商户。委托代理人杨俊，湖北水镜律师事务所法律工作者。代理权限：一般代理。委托代理人杨骞，湖北水镜律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告南漳县新华纺织有限公司与被告王元为房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月8日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员余祖斌担任审判长并主审本案，与人民陪审员温楚权、李怀萱组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告南漳县新华纺织有限公司的委托代理人杨忠保、被告王元及其委托代理人杨俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南漳县新华纺织有限责任公司诉称，2010年11月23日王元与原南漳县三七纺织有限公司签订了房屋买卖合同，由王元购买该公司位于武安镇堰河路56号女职工宿舍楼及院内房屋、土地及辅助设施。合同约定房屋价款为170万元，分两次付清，第一次付款时间为签订合同时付订金50万元，第二次在2011年2月1日前全部付清；南漳县三七纺织有限公司负责土地使用性质变更，王元负责办理房产证、土地证过户手续。合同签订后，南漳县三七纺织有限公司按合同约定将房产交付给王元（含房产证、土地使用证），王元接收无异议后分四次支付购房款130万元，并在该房产和土地上开发建造了七层商品住房。2012年王元在建房过程中与李玲、刘国平发生相邻纠纷。2012年12月5日襄阳市中级人民法院（2012）鄂襄中民终字第00307号对该纠纷作出终审判决，仍认定了南漳县三七纺织有限公司的合法权益。2011年12月23日南漳县三七纺织有限公司并入南漳县新华纺织有限责任公司。2014年6月，我公司安排人员向王元催收，王元以种种理由拖欠，至今还欠我公司购房款40万元。请求人民法院依法判令被告王元立即支付欠款40万元。原告南漳县新华纺织有限责任公司为证明自己的主张，向法庭提交了下列证据：第一组包括南漳县新华纺织有限责任公司与南漳县三七纺织有限公司签订的合并协议、南漳县三七纺织有限公司的注销证明、南漳县新华纺织有限责任公司的组织机构代码各一份，拟证明南漳县新华纺织有限责任公司享有南漳县三七纺织有限公司的权利和义务，主体资格适格。经质证，王元对该组证据的真实性无异议，本院予以采信；第二组证据包括襄阳市中级人民法院（2012）鄂襄阳中民四终字第00307号民事判决书一份，拟证明该判决已确认涉案的房屋所有权和土地使用权归王元所有。经质证，王元对该组证据的真实性无异议，但认为不能证明原告已履行了房屋的交付义务，事实上，原告至今尚有1楼半间、5楼1间、6楼1间和院内2间平房以及门卫1个院子未交付。本院对判决书的真实性予以确认；第三组证据包括南漳县三七纺织有限公司与王元签订的房屋买卖合同一份、土地出让金收据一份、王元支付购房款收据五份（合计金额130万元）。经质证，王元对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。被告王元辩解并提出反诉称，我与原南漳县三七纺织有限公司签订房屋买卖合同、尚欠购房款40万元属实。我未支付的原因是，原南漳县三七纺织有限公司作为出卖方未明确告诉我其所售房产与他人有争议，也未告知原南漳县三七纺织有限公司职工长期占用其中两间民房的事实。合同签订后，我支付了130万元购房款，履行了合同义务，但原南漳县三七纺织有限公司未将全部房屋有效交给我，至今仍有部分房屋被刘长华、李玲占用；为解决原南漳县三七纺织有限公司女职工宿舍被李玲、刘国平占有的两间半房屋，我以该公司的名义起诉李玲、刘国平，经过二审法院判决确认被李、刘二人占有的两间半房屋归南漳县三七纺织有限公司所有，但南漳县三七纺织有限公司以我欠款为由拒绝申请执行。经武安镇司法所解决，我补偿李玲、刘国平夫妇270620元，该公司未尽到法定的物权瑕疵担保义务、未完全将涉案房产交付给我，给我造成经济损失，我拒付购房款是行使合同法规定的抗辩权的行为。为此，请求法院依法责令南漳县新华纺织有限责任公司赔偿我各种经济损失270620元。被告王元为证明自己的抗辩理由和反诉主张，向法庭提交了下列证据：第一组包括南漳县三七纺织有限公司与王元签订的房屋买卖合同一份和照片八张，拟证明南漳县三七纺织有限公司未按照合同约定全面交付涉案房屋，构成违约。经质证，南漳县新华纺织有限责任公司对该组证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，不能证明原告有未全面履行交付义务的事实。本院对其真实性予以确认；第二组证据包括2010年10月7日南漳县三七纺织有限公司与刘长华签订的协议书一份、2011年3月24日该公司给刘长华发出的腾房通知一份、刘长华占用房屋照片二张、1992年10月14日该公司给罗应志开的住房保证金收据一份，拟证明原告未完全履行房屋交付义务。经质证，南漳县新华纺织有限责任公司对腾房通知、房屋照片的真实性无异议，对通知书和收据的真实性有异议。本院经审查认为，该组证据能够证明刘长华至今占有房屋的事实，对其真实性予以采信；第三组证据包括登记在南漳县三七纺织有限公司名下的国有土地使用证、房屋所有权证各一份，拟证明南漳县三七纺织有限公司未将涉案房产变更登记到王元名下，该公司仍然是涉案房产的所有权人和使用权人，原告无权要求被告支付剩余购房款。经质证，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；第四组证据包括王元与南漳县保安服务公司签订的保安服务合同及收据（金额2620元）各一份，拟证明王元购房后因李玲及他人产生纠纷导致王元无法施工，请保安两名维护施工现场，给王元造成经济损失。经质证，原告认为与本案无关联。本院经审查认为，原告的异议理由成立，对该组证据不予采信；第五组证据包括王元与李玲签订的协议书一份、李玲出具的收条两份（合计金额268000元），拟证明因为原告未全面履行涉案房屋交付义务，导致王元李玲影响采光补偿25万元和赔偿医疗费等损失18000元的事实。经质证，原告对其真实性提出异议，并认为与本案不具有关联性。本院经审查认为，该组证据由第三方武安镇法律服务所见证、收据所记载的金额与协议相符，能相互印证，故对该组证据的真实性予以采信。综合上述有效证据和当事人在法庭上的一致陈述，本院查明以下事实：南漳县三七纺织有限责任公司在南漳县武安镇灵溪路56号原麻纺厂有土地3240.26平方米、女工宿舍楼、民房及辅助设施等房地产。2010年10月23日该公司与王元签订一份房屋买卖合同，将上述房地产以170万元价格出售给王元。合同约定，购房款分两次付清，合同签字时付订金50万元，2011年2月1日前付清余款120万元；南漳县三七纺织有限责任公司负责土地使用权性质变更，王元负责房屋所有权证和土地使用权证变更登记；南漳县三七纺织有限责任公司确保按时交房，王元确保按时即在2011年2月1日前支付全部购房款，如王元不能按时交清全部款项，则南漳县三七纺织有限责任公司将扣除王元第一次交付的订金50万元作为损失补偿，并终止合同。合同签订后，王元分四次向南漳县三七纺织有限责任公司支付购房地产款130万元，其中：2010年11月25日支付50万元；2010年12月24日支付50万元；2011年1月7日支付20万元；2011年1月20日支付10万元。2011年8月15日，南漳县三七纺织有限责任公司向南漳县国有土地资产管理所支付土地出让金49.64万元。2011年12月6日，南漳县国土资源局为南漳县三七纺织有限责任公司颁发编号为南漳国用（2011）字第506号国有土地使用权证，面积为3470.1平方米。南漳县三七纺织有限责任公司将该证连同编号为南房权证武安镇字第××号房屋所有权证一并交给王元。王元取得该项房地产后用于商品房开发建设。建房过程中因采光等与李玲等发生纠纷，在南漳县武安镇法律服务所见证下，王元与李玲达成协议，由王元自愿补偿李玲25万元、赔偿李玲医疗费等各项损失1.8万元，并于2012年6月29日一次性付清。2012年4月，南漳县三七纺织有限责任公司以李玲、刘国平夫妇强行占有该公司一楼门面房一间，五楼、六楼房屋各一间为由，向南漳县人民法院提起诉讼，要求李玲夫妇腾退并拆除非法建造在该公司土地上的围墙。本院于2012年10月9日作出（2012）鄂南漳武民初字第00104号民事判决，支持了南漳县三七纺织有限责任公司的诉讼请求。李玲夫妇不服，上诉至襄阳市中级人民法院。经审理，该院于2012年12月5日作出了（2012）鄂襄阳中民四终字第00307号民事判决，驳回了李玲夫妇上诉，维持原判。该判决生效后，南漳县三七纺织有限责任公司未向本院申请执行，一楼门面房一间，五楼、六楼房屋各一间仍然由李玲夫妇占用，建造在该公司土地上的围墙仍未拆除。又查明，南漳县三七纺织有限责任公司出售的房产院内有两间平房，目前仍由武安镇居民刘长华占有、使用。再查明，2011年12月31日，南漳县三七纺织有限责任公司与南漳县新华纺织有限责任公司签订公司合并协议，南漳县新华纺织有限责任公司吸收合并了南漳县三七纺织有限责任公司。2012年12月30日，经南漳县工商行政管理局核准，南漳县三七纺织有限责任公司办理了注销登记。本院认为，南漳县三七纺织有限责任公司与王元签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同。有效的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。双方签订的房屋买卖合同虽然有“南漳县三七纺织有限责任公司确保按时交房，王元确保按时即在2011年2月1日前支付全部购房款”的约定，但有关南漳县三七纺织有限责任公司交房时间并不明确。按照“一手交钱，一手交货”的一般交易习惯，结合王元应当在2011年2月1日前交清全部购房款的约定，本院认定，南漳县三七纺织有限责任公司最迟应当在2011年2月1日前向王元交付涉案房地产（有关产权变更登记即过户由王元自己办理）。法庭审理查明，南漳县三七纺织有限责任公司向王元交付了涉案房地产和该宗房地产的国有土地使用权证、房屋所有权证，由王元用于商品房开发建设。但其交付的涉案房地产中的有四间半房屋及部分土地至今由李玲夫妇、刘长华占有使用，妨碍了王元占有和使用权的行使，故南漳县三七纺织有限责任公司履行交付义务部分不符合法律规定，属合同部分履行不适当。王元只能针对其履行不适当部分相应行使抗辩权。在本案中，王元拒付40万元的购房（地）款，已超出正当的履行抗辩权范围。因此，对南漳县新华纺织有限责任公司要求王元支付尚欠的40万元购房款的诉讼请求，本院酌定只支持其20万元的诉讼请求。另20万元的购房（地）款，待其消除涉案房地产中的四间半房屋及部分土地的权利妨害后，可再向王元主张权利。王元与李玲达成的采光权补偿协议和因纠纷中致李玲受伤赔偿的医疗等费用，是王元在商品房建设中处理与李玲相邻关系中发生并自愿补偿或赔偿的，与南漳县新华纺织有限责任公司履行合同义务无关。王元要求南漳县新华纺织有限责任公司赔偿其上述费用没有法律依据，对其反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十七条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、王元在本判决生效后十日内支付南漳县新华纺织有限责任公司购房（地）款20万元；二、驳回南漳县新华纺织有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回王元的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元、反诉费2679.50元，合计9979.50元，由南漳县新华纺织有限责任公司负担3650元，由王元负担6329.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号：17×××38。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长余祖斌人民陪审员李怀萱人民陪审员温楚权二〇一五年六月十九日书记员陈杨