河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汴民终字第447号
上诉人（一审第三人）焦建设。
被上诉人（一审原告）金锡刚。
委托代理人杜海彦，代理权限为特别授权。
被上诉人（一审被告）开封市瑞信房地产开发有限公司。
法定代表人吴志强，该公司董事长。
委托代理人潘胜超，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。
委托代理人毛璐宝，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。
金锡刚因与开封市瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）、焦建设房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月6日诉至开封市龙亭区人民法院（以下简称一审法院），请求：1、依法判令解除金锡刚和瑞信公司的委托租赁管理合同；2、依法判令瑞信公司向金锡刚支付房屋租金40365元，第三人焦建设承担连带责任；3、判令瑞信公司向焦建设支付违约金3105元；4、判令焦建设立即将位于开封市西大街新都汇帝庭12号1层南07号房屋腾出，并交付给金锡刚；5、本案诉讼费由瑞信公司和焦建设承担。焦建设于2012年12月20日提出反诉，要求：1、驳回金锡刚让焦建设承担连带责任的诉求；2、驳回金锡刚让焦建设腾房的诉讼请求；3、确认金锡刚和瑞信公司之间的房屋买卖合同无效；4、焦建设请求行使优先购买权，同价购买该房屋；5、金锡刚承担一切诉讼费用。焦建设又于2013年1月10日提出撤回反诉申请。一审法院于2013年1月10日作出口头裁定，准许焦建设撤回对金锡刚的反诉请求。一审法院于2013年1月28日作出（2012）龙民初字第711号民事判决，焦建设不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人焦建设、被上诉人金锡刚的委托代理人杜海彦、瑞信公司的委托代理人毛璐宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，金锡刚购买了瑞信公司开发的位于开封市龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭12号楼＊层南＊＊号房屋，双方并于2009年10月30日就该房屋签订了委托租赁管理协议。协议约定：金锡刚将购买的由瑞信公司开发的位于开封市龙亭区西大街新都汇帝庭12号楼＊层南＊＊号、建筑面积为73.22平方米的房屋委托给瑞信公司经营管理；托管期限自2009年10月30日起至2011年7月31日止；托管期间该房屋每年的平均租金为该房屋售价的7%，即37262元，月租金为3105元，瑞信公司在签订委托租赁管理协议的当日将托管期限内的租金一次性返还给金锡刚；托管期限届满，瑞信公司应按返还时的房屋现状向金锡刚移交房屋；如金锡刚违约，应向瑞信公司支付相当于本协议约定的月目标租金1倍的违约金，此外瑞信公司有权要求金锡刚赔偿因其违约给瑞信公司造成的其他经济损失；如瑞信公司违约，应赔偿由此给金锡刚造成的直接经济损失。2009年7月20日，瑞信公司与焦建设签订了租赁合同，将房屋租赁给第三人经营使用，租赁期限自2009年7月20日至2010年7月19日，月租金1098元。合同到期后，焦建设未与瑞信公司续签合同，也未续交租金而将该房延续使用至今。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，金锡刚具有涉案房屋的产权证明，系涉案房屋的合法所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产的人，权利人可以请求其返还原物；《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，金锡刚是涉案房屋产权所有人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。瑞信公司虽然在金锡刚买受房屋前，将房屋租赁给了焦建设使用，但金锡刚、瑞信公司双方在房屋买卖合同签订后，补充签订了委托租赁协议，应视为金锡刚对瑞信公司与焦建设签订租赁合同的追认。焦建设在与瑞信公司的租赁协议期满后应将房屋腾出，而其继续占用房屋的行为侵犯了金锡刚的合法权益，故对金锡刚要求焦建设腾房的诉讼请求，应予支持；焦建设明知瑞信公司开发该房屋是为销售，且瑞信公司在《汴梁晚报》中公开发售的情况下不予买受，应视为其放弃了优先购买权，故焦建设以瑞信公司侵犯优先购买权，要求金锡刚与瑞信公司的房屋买卖合同无效，拒绝腾房的辩解意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，金锡刚与瑞信公司之间的委托租赁协议到期后，瑞信公司未及时履行向金锡刚移交房屋的义务，其行为已构成违约，故金锡刚要求瑞信公司应向金锡刚承担相应的经济损失，予以支持，但对金锡刚要求焦建设承担连带责任的诉讼请求部分，不予支持。根据公平原则，该经济损失应比照金锡刚与瑞信公司签订的委托租赁协议中所约定的月租金3105元的标准，自2011年8月1日起计算，直至判决确定焦建设腾房之日止。鉴于金锡刚与瑞信公司签订委托租赁管理协议中约定，如金锡刚违约，应向瑞信公司支付月租金1倍的违约金，故金锡刚要求瑞信公司支付月租金1倍的违约金，即3105元，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、焦建设于判决生效后20日内将位于开封市龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭12号楼＊层南＊＊号房屋腾出交付给金锡刚；二、开封市瑞信房地产开发有限公司于判决生效后30日内赔偿金锡刚经济损失，经济损失自2011年8月1日起按每月3105元的标准计算至判决确定的焦建设腾房之日止。若到判决确定的期限仍不腾房，由焦建设按每月3105元的标准向金锡刚赔偿经济损失直至腾房之日止；三、开封市瑞信房地产开发有限公司于判决生效后30日内向金锡刚支付违约金3105元；四、驳回金锡刚的其他诉讼请求。如果未按判决规定的履行期间履行给付金钱的义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费886元，由开封市瑞信房地产开发有限公司承担。此款金锡刚已垫付，待开封市瑞信房地产开发有限公司支付欠款时一并支付给金锡刚。
焦建设不服上诉称：1、一审认定事实有误。焦建设与瑞信公司在2009年7月20日签订了营业房租赁合同。当时瑞信公司只是让焦建设租赁房屋，没有让焦建设购买房屋。金锡刚与瑞信公司之间进行的房屋买卖及交易价没有告诉焦建设，瑞信公司在没有通知焦建设的情况下，私下进行房屋买卖其行为侵害了焦建设的优先购买权和相关财产权。一审认为焦建设在瑞信公司登报公开发售的情况下不予买受，是放弃优先购买权属认定事实错误；2、一审适用法律不当。由于一审认定事实有误，造成判决中适用法律的错误。瑞信公司在没有通知焦建设的情况下，私自进行房屋交易的行为违法而且直接侵害了焦建设的优先购买权和财产权，其交易行为依照《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条的规定应当被确认为无效行为。依照《合同法》第二百三十条的规定焦建设享有优先购买权，应驳回金锡刚的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回金锡刚的诉讼请求。
金锡刚辩称：金锡刚买房是在瑞信公司公开发售的情况下购买的，且有房产证，没有侵犯焦建设的权利。请求法院维持一审判决。
瑞信公司辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。金锡刚系该房屋的所有权人。依据《物权法》第39条之规定，所有权人对房屋有占有、使用、收益、处分的权利，一审判决焦建设腾房正确；2、焦建设以瑞信公司未让其行使优先购买权为由，要求确认买卖合同无效的上诉理由应予驳回。瑞信公司在公开对外销售房屋时，已经在开封地区进行登报公示，焦建设在法定期间未向瑞信公司表示购买，视为放弃优先购买权。依据法律规定，承租人在房屋出让时未行使优先购买权，要求确认合同无效，不应支持；3、焦建设在与瑞信公司租赁合同到期后，双方未对该房屋续签协议，且焦建设在用房时也未向瑞信公司及业主交纳任何费用，属恶意占用房屋，至于焦建设与公司的纠纷应另案解决。
二审经审理查明的事实与一审查明的基本事实一致。
另查明，2009年10月22日，瑞信公司在《汴梁晚报》上刊登对开封市龙亭区西大街新都汇•七珍街商铺公开销售的广告。2009年10月30日瑞信公司与金锡刚签订了商品房买卖合同，将开封市龙亭区西大街龙亭新都汇12号楼1层南07号房屋出售给金锡刚，2010年6月17日开封市人民政府给金锡刚颁发了该房屋的房地产权证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，金锡刚是涉案房屋所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。瑞信公司虽然在金锡刚买受房屋前，将房屋租赁给了焦建设使用，但金锡刚、瑞信公司双方在房屋买卖合同签订后，补充签订了委托租赁协议，应视为金锡刚对瑞信公司与焦建设签订租赁合同的追认。焦建设在与瑞信公司的租赁协议期满后应将房屋腾出，而其继续占用房屋的行为侵犯了金锡刚的合法权益，故对金锡刚要求焦建设腾房的诉讼请求，应于支持。焦建设对其租赁的房屋，在瑞信公司已在《汴梁晚报》中刊登公开销售公告的情况下不予购买，应视为其放弃了优先购买权。故焦建设称金锡刚与瑞信公司之间进行的房屋买卖没有通知焦建设，侵犯了焦建设的优先购买权，金锡刚与瑞信公司的房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费886元，由焦建设承担。
本判决为终审判决。
审判长 李莎莎
审判员 程贤辉
审判员 张 洁
二〇一三年五月三十一日
书记员 赵琛琛