江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2070号
上诉人（原审被告）白岩峰，男，1981年7月7日生，汉族。
委托代理人张春，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏果超市有限公司，住所地江苏省南京市白下区解放路55号。
法定代表人马嘉樑，该公司董事长。
委托代理人张巍，男，1981年10月1日生，汉族。
委托代理人刘延，女，1963年1月13日生，汉族。
被上诉人（原审被告）胡军，男，1978年9月8日生，汉族。
委托代理人许文哲，江苏爱信律师事务所律师。
上诉人白岩峰因与被上诉人苏果超市有限公司（以下简称苏果公司）、胡军租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人白岩峰的委托代理人张春、被上诉人苏果公司的委托代理人张巍和刘延、被上诉人胡军的委托代理人许文哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏果公司原审诉称：苏果公司与白岩峰于2011年7月18日签订《单店租赁协议》，约定白岩峰承租苏果公司清凉门购物广场1层126专柜的场地（面积282平方米），经营儿童游乐场，期限为2011年7月18日至2017年7月17日。自2012年10月起，白岩峰拖延支付租金，后经苏果公司调查，发现白岩峰擅自将场地转租给胡军，并发行了大量的预付卡，预计金额95000元。白岩峰未经苏果公司同意擅自将场地转租胡军，违反了合同的约定。胡军违法发行预付卡，其行为侵犯苏果公司的合法权益。苏果公司于2012年12月20日分别向白岩峰、胡军发函，要求解除租赁合同，返还场地，但白岩峰、胡军拒不理会。故苏果公司诉至法院，请求判令白岩峰、胡军将场地恢复原状后返还给苏果公司，白岩峰、胡军支付场地占用费59442元（2012年12月19日至2013年3月18日），白岩峰、胡军妥善处理已经销售的预付卡问题，白岩峰、胡军承担本案诉讼费。
白岩峰原审辩称：苏果公司的诉讼请求不明确，苏果公司在未提出解除合同的情况下要求白岩峰、胡军返还场地和支付场地费用没有依据。同时苏果公司无权要求解除合同，理由：1、双方签订单店租赁协议后，我方于2011年12月27日将该店面转给胡军，自2012年1月1日起租金由胡军支付给苏果公司，因此，苏果公司对于店面转让是明知的。2、我方及胡军在经营中发行预付卡的行为未侵害苏果公司的利益，且发行均在2012年11月前，而商务部发布的《单用途商业预付卡管理办法（试行）》是2012年11月1日起生效实施的，因此我方及胡军的行为未违反当时的法律法规，苏果公司无权要求解除合同。3、在事实上无法实现，由于胡军尚欠白岩峰设备款72900元，白岩峰无法解除与胡军之间的合同。现在该场地由胡军使用，因此场地占用费用及将场地恢复应由胡军来承担。综上，请求驳回苏果公司的诉讼请求。
胡军原审辩称：根据合同相对性，胡军不是苏果公司与白岩峰所签订协议的主体，因此不应作为被告参与诉讼。苏果公司要求解除合同并返还场地，胡军愿意返还苏果公司场地，且也告知了苏果公司。但苏果公司要求胡军处理完预付卡问题后，苏果公司再接收场地。因而场地占用费是由于苏果公司拒绝接收产生的，不应由胡军承担。关于发行预付卡的问题，发行预付卡是胡军的商业经营行为，没有违反法律规定，预付卡的权利人也并非苏果公司，因此，苏果公司不应以此来要求胡军承担相应的责任。关于本案诉讼费用，胡军没有过错不应当承担。请求驳回苏果公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年6月2日苏果公司（甲方）、白岩峰（乙方）签订了《单店租赁协议》，由白岩峰承租苏果公司位于南京市鼓楼区清凉门购物广场1层126专柜，面积为282平方米，用于经营儿童游乐场。双方约定：租赁期限，自2011年7月18日起至2017年7月17日止。租金，按季提前支付，在乙方签订协议后两天内缴纳第一季的租金，以后应按季提前10日支付；第一年按2.2元／平方米，282平方米，2011年7月18日至2012年7月17日，226446元；第二年按2.3元／平方米，282平方米，2012年7月18日至2013年7月17日，237768元。乙方不得从事儿童玩具、服饰等销售经营项目。履约保证金，乙方在签署本协议后两天内，即须缴付30000元作为履约保证金及商品质量保证金，并保留向乙方追索赔偿的权利。若甲方违约或在无协议约定或法律规定下，单方提前终止本协议，甲方根据协议规定，承担相应的违约责任，赔偿金与乙方履约保证金等额。后白岩峰开始经营该专柜，并向苏果公司支付保证金。2011年12月27日，白岩峰（甲方）与胡军（乙方）签订《儿童乐园转让协议书》，约定将南京市鼓楼区凤凰东街150号华润苏果超市一楼126专柜（即白岩峰承租苏果公司的上述场地）转让乙方使用，租期到2017年7月17日；乙方同意代替甲方向出租方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰、及其他所有设备全部归乙方所有；乙方支付甲方转让费130000元。
另查明：白岩峰支付租金的方式，是以向苏果公司的南京银行账户转入资金的方式支付，并支付至2012年1月17日。胡军在与白岩峰签订合同后，开始经营该专柜，并以同样的方式向苏果公司支付租金，自2012年1月18日至2012年12月18日。白岩峰和胡军经营时均有发售预付卡，分别为快乐卡、聪明卡、开心卡、玩童卡等几种类型。2012年12月苏果公司通过EMS向白岩峰发送《关于解除租赁合同的函》，向胡军发送《关于交还场地的函》，白岩峰和胡军均收到上述函件。
庭审中，苏果公司认可于2012年10月知道白岩峰将该126专柜转租予胡军。
原审法院认为，苏果公司与白岩峰签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行义务。白岩峰认为其转租行为，苏果公司是明知的，但未提供证据证明其主张。胡军同样通过银行向苏果公司支付租金，但并不能使得苏果公司必然知晓实际付款人是胡军。因此应以苏果公司自认的知道转租时间为准，即2012年10月份。白岩峰未经苏果公司同意，擅自将该场地转租的行为，违反了法律规定，因此苏果公司于2012年12月发出的《关于解除租赁合同的函》到达白岩峰时，双方之间的租赁合同解除。白岩峰在收到解除通知后，未提出异议，苏果公司与白岩峰之间的合同解除，由此苏果公司与白岩峰之间的相关的权利义务关系归于终止，白岩峰应迁出该套房屋或场地。现该126专柜由次承租人胡军经营使用，因此胡军也有义务迁出占用的场地，胡军由此产生的损失可以向白岩峰主张。
对于苏果公司要求白岩峰和胡军支付3个月的场地使用费59442元。因双方至今未办理房屋返还的交接手续，因此苏果公司可以要求按合同约定的租金支付该场地使用费用，对于苏果公司的该项主张予以支持。白岩峰是《单店租赁协议》的相对方，所以应由白岩峰支付苏果公司场地使用费59442元。
对于苏果公司要求白岩峰和胡军妥善处理已经销售的预付卡的问题，白岩峰和胡军销售的预付卡并没有显示系苏果公司发售，也没有体现与苏果公司的权利义务存在关联性，因此苏果公司的该项主张不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、白岩峰、胡军于判决生效之日起十日内腾空并向苏果超市有限公司交还南京市鼓楼区清凉门购物广场1层126专柜。二、白岩峰于判决生效之日起十日内支付苏果超市有限公司场地使用费59442元（2012年12月19日至2013年3月18日）。三、驳回苏果超市有限公司其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1290元，减半收取645元，由白岩峰负担。
白岩峰不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审判决判令上诉人承担交还场地的义务没有事实依据。根据查明的事实，涉案场地的实际使用人是被上诉人胡军，且胡军在原审庭审中明确表示同意交还场地，并在庭审期间将场地内的自有物品处理完毕，该场地现实际上已处于苏果公司的掌控中，不应再以未办理交接手续为由判令上诉人承担交还场地的义务。2、原审判决判令上诉人支付场地使用费没有事实和法律依据。原审判决未认定上诉人和胡军之间的转租行为无效，因此在胡军实际使用场地的情况下，判决由上诉人承担使用费既与事实不符，也显失公允。在胡军表示同意返还场地后，苏果公司以预付卡问题为由拒绝接收场地，由此导致的场地占用费不应由上诉人承担。苏果公司的诉讼请求是要求我方与胡军承担场地占用费，在胡军作为次承租人和实际使用人的情况下，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，原审判决仅以合同相对性为由判令上诉人一人承担场地使用费明显错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人苏果公司答辩称：1、我方向白岩峰以及胡军发出解除合同和交还场地的函后，我方就一直与白岩峰和胡军就场地使用事宜进行协商和沟通，要求其腾空设备交还场地，为了避免损失的继续扩大，我方在2013年5月20日将场地中的相关设备搬出。2、白岩峰违反合同义务擅自转租，白岩峰应当承担支付费用的违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人胡军答辩称：涉案场地已交付给苏果公司，由苏果公司实际掌控。根据合同相对性原则苏果公司与白岩峰签订了场地租赁协议，应当由白岩峰承担承租人的义务。至于白岩峰与胡军之间，因双方签订有儿童乐园转让协议书和游艺设备转让合同，双方之间存在着争议，应由双方另案处理。
本院经审理查明，对于原审查明的案件事实，各方当事人并无异议，本院予以确认。
本院另查明，二审审理中，胡军陈述自己于2013年4月5日撤出涉案场地，但是撤出时还有白岩峰的一些设备留在场地内。苏果公司陈述，为防止损失扩大，其于2013年5月20日将场地上还遗留的一些设施全部搬离另行保存，腾空了场地。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行。白岩峰与苏果公司签订租赁协议后，未经苏果公司同意擅自转租，在双方解除租赁协议后，又未能及时返还租赁物，原审法院判决其向苏果公司支付使用费并无不当。白岩峰向苏果公司支付使用费后，可另行向胡军主张。涉案场地在原审法院判决后，已由苏果公司实际使用，白岩峰和胡军均已不再使用和掌控涉案场地，故本案已无判决白岩峰和胡军向苏果公司交还场地的必要，根据二审中出现的新事实，对原审法院第一项判决应予撤销。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第843号民事判决的第二项；
二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第843号民事判决的第一项；
三、驳回苏果超市有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1290元，由白岩峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 伟
审 判 员 曹 艳
代理审判员 马岱熙
二〇一三年九月二日
书 记 员 张 毅