江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3336号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏融侨置业有限公司，住所地在南京市建邺区燕山路169号101、201室。
法定代表人：林茂松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周钦，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭心宇，江苏法德永衡律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林妍，女，1985年1月29日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：林建瑜，系林妍父亲，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：卢欣欣，江苏恩格律师事务所律师。
上诉人江苏融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）因与被上诉人林妍商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初4969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
融侨公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；二、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院将本属于被上诉人的负一楼确认为上诉人的资产，且让上诉人将该部分款项返还给被上诉人属于事实认定错误。1、案涉房屋的实际测绘面积包括了地上三层和地下一层，地下一层也是用于停放车辆的，是属于购房人的权属面积，对此（2015）浦江民初字第155号民事判决中已经确认，本案中一审法院却将计入产权面积的负一楼确认为上诉人的资产范围属于事实认定错误。2、上诉人与被上诉人之间签订的商品房预售合同中约定的车位或车库特指的是权属属于开发商，可以独立销售的车位和车库，而案涉房屋的负一楼车位是专属于被上诉人的车位，是计入房屋总面积的组成部分，一审法院对此事实未查清。二、一审法院超出被上诉人的诉请审理本案，适用法律错误。一审法院以被上诉人重大误解为由撤销双方的合同，但被上诉人在一审中并未提出该项诉请，且撤销权的行使也超过了除斥期间。另外，双方交易的标的包括了地上三层和地下一层，是不可分割的部分，将地下一层强行分割于法无据，地下一层也是被上诉人从地库入户的唯一通道，若强行分割将严重影响被上诉人的日常生活。三、一审驳回上诉人的反诉请求错误。一审法院既然确定了被上诉人的收房义务、迟延交房违约金的计算期间，而被上诉人无正当理由拒绝收房，直至2015年5月6日才办理了收房手续，因此，上诉人要求被上诉人按照合同的约定承担自2014年8月21日至2015年5月5日期间的迟延收房的违约责任于法有据，一审法院不应驳回。
林妍辩称：1、一审判决查明事实清楚，上诉人的上诉理由不成立，根据合同相对性，不存在用高层的模板合同套用到别墅区使用的问题。2、对于第二项事实和理由，我方认为没有超过法律规定的诉讼时效，被上诉人从2014年9月知道或应当知道就开始起诉上诉人，诉讼时效并没有过。合同当中约定不含车库，但测绘面积含了地下车库面积，也不是消费者能左右的，民事合同约定不违法，就应按约定处理，并且在几次的开庭审理当中，被上诉人也明确表述该地下车库是开发商赠送给广大业主的，不存在变更撤销的问题。3、对于上诉人主张的迟延收房违约金，一审法院在审理中已查清事实，并驳回了上诉人的诉讼请求。请求驳回上诉，维持原判。
林妍向一审法院起诉请求：1.融侨公司赔偿林妍以房款5444516元为基数，自2014年1月13日起至2015年5月5日止按银行同期贷款基准利率计算的利息损失；2.融侨公司返还林妍购房款1109538元；3.本案诉讼费由融侨公司承担。
融侨公司向一审法院反诉请求：1.要求林妍支付按每天100元的标准计算自2014年8月27日起至实际收房之日止的迟延收房违约金；2.林妍承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年7月3日，融侨公司作为甲方，林妍作为乙方，双方签订《南京市商品房预售合同》。该合同约定，甲方将浦口区江浦街道海院路88号观城04幢101室的商品房预售给乙方。商品房主体建筑层数为4层，其中±0米以上3层，±0米以下1层。建筑面积410.71平方米，其中套内建筑面积397.08平方米，共用分摊建筑面积13.63平方米，总价5444516元。
合同第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任约定，甲方应于2014年1月12日前向乙方交付该商品房；商品房交付条件是已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房，按照50元/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。合同第十条房屋交付和接收手续约定，该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金。
合同第十一条面积差异和其它差异的处理约定，建筑面积误差绝对值在3%以内（含本数）的，按照第四条约定的价格（13256.35元/平方米）据实结算。超出上述比值的，乙方同意继续履行合同，实测建筑面积大于约定建筑面积的，在上述比值以内（含本数）部分的价款由乙方按第四条价格补足，超出上述比值部分的价款乙方可不予承担，但其所有权归乙方所有；实测建筑面积小于约定建筑面积的，在上述比值以内（含本数）部分价款由甲方返还乙方，超出上述比值部分的价款由甲方双倍返还乙方。
在甲乙双方的其他约定中，第十一条约定，本合同第四条约定的总房价中不包括车位及地下室；第二十条约定，甲乙双方一致认可，乙方所支付的房价款中不含车库、车位费用，甲方享有该部分的相应所有权或收益权。根据《物权法》相关规定，我公司地下车位采取对小区业主出售产权的方式经营。乙方向甲方购买或租用的，另行签订协议。
合同签订后，林妍按约定将房款全部交付给融侨公司。
2013年12月，融侨公司向业主发出致歉信。信中载明：“因客观原因，我司无法按《商品房预售合同》约定的交付时间办理完成交付手续，对此深表歉意，我司将严格遵守《商品房预售合同》及补充协议的相关约定承担责任。具体交付时间，将提前5个工作日以书面形式通知”。
2014年1月7日，融侨公司取得建设工程规划核实合格书。2014年8月19日，融侨公司所建涉案住宅工程由建设单位组织竣工验收合格，并报送相关部门进行工程竣工验收备案，相关部门经审查同意备案。
2014年8月，融侨公司向业主发出交房通知书。通知书载明：“目前您所购买商品房已通过国家相关部门竣工验收，取得备案资格，符合交付条件，请您于2014年8月20日至2014年8月26日至交房中心办理房屋验收及入住手续”。林妍在接到交房通知书后于2014年8月31日进行验房，在验房过程中发生多处渗水，遂拒绝接收房屋。2014年9月18日，融侨公司出具一份《关于别墅2014年9月9日业主群诉问题的答复》，该答复载明：“一、……，二、室内渗漏、天沟漏水正在维修整改，维修人员增加。三、违约金赔付按合同约定执行。……”。此后，双方就房屋质量问题仍未协商一致，发生纠纷，诉至一审法院。2015年5月6日，在原一审案件审理过程中，融侨公司将房屋交付给林妍，林妍予以接收。
2014年10月21日，经测绘部门测绘，案涉房屋建成后的建筑面积为408.27平方米，套内面积394.749平方米，共摊面积13.52平方米。
以上事实有双方陈述，南京市商品房预售合同，销售不动产统一发票，致歉信，交房通知书，建设工程规划核实合格书，工程竣工验收备案书，房屋接收交验表，照片，融侨公司对业主群诉的答复，房屋基本信息表（竣工）等证据在卷证实。
本案主要争议在于以下几个方面。
1、关于融侨公司迟延交房的期限如何计算的问题。融侨公司对迟延交房并无异议，双方只是在迟延交房的计算期限上有争议。一审法院认为，2014年8月19日，融侨公司已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案手续，符合合同约定和法定的房屋交付条件。融侨公司于2014年8月通知业主于2014年8月20日至2014年8月26日交房，其已履行自己的交房义务。在林妍没有证据证明融侨公司所交付房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，仅以房屋质量存在表面瑕疵，拒绝接收房屋，不能以此要求融侨公司承担已经履行交房义务后的迟延交房责任。林妍在接收房屋后，也不影响其要求融侨公司承担维修及赔偿损失的违约责任。即使在接收房屋后，发现房屋主体结构质量不合格或房屋因质量问题严重影响正常居住使用，也可以通过解除合同的方式来维护自己的合法权益。融侨公司在2014年8月20日已符合房屋交付条件，且履行交房义务，其迟延交房的期限应自合同约定交房时间的次日即2014年1月13日起计算至2014年8月20日止。关于融侨公司是应当按合同约定的违约金承担违约责任还是对林妍的实际损失承担赔偿责任的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，合同约定迟延交付房屋的违约金按每天50元计算，明显低于损失，且林妍要求按实际损失要求赔偿，根据该条规定，融侨公司应对违约造成林妍的实际损失进行赔偿。林妍要求以所交房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算损失，无法律依据，一审法院不予支持。根据《商品房买卖司法解释》第十七条的规定，一审法院按涉案房屋同地段同类房屋租金标准来计算损失。由于时间比较久远，一审法院无法通过询价的方式来确定当时同地段同类型房屋租金标准，一审法院依据涉案房屋的性质酌情按每平方米每月15元的标准计算租金，经计算每月租金损失为5454.5元（以实际交付房屋的建筑面积计算，不含车库面积）。
2、关于林妍是否构成迟延收房的问题。一审法院认为，商品房预售合同中对迟延收房的约定，应理解为因购房人单方的原因造成迟延收房，应当承担相应的违约责任，而在本案中，因为融侨公司所交付的房屋存在漏水等表面瑕疵，致使林妍等购房人拒绝受领房屋，林妍并不构成合同约定的迟延收房。因融侨公司交付的房屋质量有表面瑕疵，其本身存在先违约行为，并不能以此要求林妍等购房人承担迟延收房的违约责任。故对融侨公司要求林妍承担自2014年8月27日起至2015年5月5日止，按每天100元计算迟延收房违约金的诉讼请求不予支持。
3、关于融侨公司交付房屋的建筑面积是否符合合同约定的问题。林妍认为融侨公司交付房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差48.01平方米（其中含车库面积45.57平方米），融侨公司应按合同约定对建筑面积误差绝对值超出3%部分的房款予以双倍返还。一审法院认为，交付的房屋应以测绘部门的测绘成果表作为计算商品房面积的依据，测绘成果也是地产行政部门用于权属登记的依据。本案中，涉案房屋经过测绘的建筑面积为408.27平方米，与合同约定的建筑面积410.71平方米相差2.44平方米，误差绝对值未超过3%，根据合同约定，减少部分面积的价款融侨公司应予以返还。林妍认为融侨公司房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差48.01平方米，其主张与查明事实不符，对于其要求双倍返还房款的诉讼请求，一审法院不予支持。
4、关于融侨公司与林妍签订的商品房预售合同中房屋面积是否包括车库面积，地下车库是否应计入房屋面积的问题。一审法院认为，融侨公司与林妍签订的商品房销售合同中并没有明确约定所售房屋含有车库，在其它约定第十一条及第二十一条均明确约定房价款不包括车库、车位及地下室的费用。因为车库的价格、使用用途等均与住宅不同，林妍作为一般购房人，在合同未做明确约定或融侨公司未作特别说明房屋面积包含车库面积的情况下，其有理由认为其购买的房屋就是供人居住的房屋，而不是车库或车位。在合同履行过程中，根据测绘成果表，融侨公司实际交付的房屋面积包括了车库面积，对此，林妍在签订商品房预售合同时并不知情，构成重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。一审法院在庭审中已向林妍释明，是否要取得车库的所有权，其明确表示放弃。根据林妍要求返还房款的诉请以及在庭审中明确放弃车库所有权的意思表示，一审法院认为，林妍是要求撤销车库部分的合同，其要求撤销车库部分的合同，于法有据，一审法院予以支持。融侨公司应将涉案房屋车库部分的房款退还给林妍，车库的所有权仍归融侨公司所有。一审法院依法到相关部门调取平面图，通过平面图一审法院最终确认涉案房屋的车库面积为44.64平方米。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十七条之规定，一审判决：江苏融侨置业有限公司于判决生效后十日内赔偿林妍迟延交付房屋租金损失39636元（自2014年1月12日起至2014年8月20日止，按每月5454.5元计算）。二、江苏融侨置业有限公司于判决生效后十日内返还林妍购房款32345.5元（2.44平方米×13256.35元/平方米）。三、江苏融侨置业有限公司于判决生效后十日内返还林妍购房款591763.5元（44.64平方米×13256.35元/平方米）。四、驳回林妍的其他诉讼请求。五、驳回江苏融侨置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费16970元，由江苏融侨置业有限公司负担10600元，由林妍负担6370元。反诉受理费25元由江苏融侨置业有限公司负担。
二审中，上诉人未提交新证据。被上诉人主张涉案地下车库的面积应为55.49平方米，其提供了房产分层分户平面图予以证明，上诉人质证认为平面图的真实性认可，但地下车库的面积应以测绘部门实测面积为准，而测绘部门并未明确地下车库的具体面积。本院认为，被上诉人主张的地下车库的面积为55.49平方米具有事实依据，本院予以采信。
一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人融侨公司与被上诉人林研签订的商品房预售合同不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效，当事人均应按约履行各自的义务。原审法院依据该合同确定双方当事人的权利义务，符合法律规定。上诉人上诉主张涉案房屋的建筑面积应当包括与地下一层相邻位置的地下车库，该车库的建筑面积已经包含在测绘部门测绘的房屋建筑面积之内，对此，本院认为，地下车库虽然与地下一层相连接，但其位置明显低于地下一层，上诉人未在合同中明确告知房屋的建筑面积应当包含地下车库，而合同中明确约定总房价中不包括车位及地下室，故上诉人主张地下室的面积应计入房屋的总建筑面积，无事实和法律依据，原审法院判决上诉人退还地下室面积的相应价款，处理结果正确。被上诉人主张地下室面积计算错误，因其未提起上诉，视为其放弃相应权利。上诉人另上诉主张被上诉人应承担自2014年8月21日至2015年5月5日期间的迟延收房违约金，因上诉人所交付的房屋存在漏水等表面瑕疵，被上诉人拒绝受领房屋，具有正当理由，被上诉人不构成拒绝收房，不应承担违约责任。
综上所述，融侨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9718元，由上诉人江苏融侨置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年七月五日
书记员 朱亚芳