广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第748号
原告（反诉被告）：广州市三原物业管理有限公司，住址广东省广州市天河区恒福路110号淘金花园B座3F/B房，组织机构代码61861868–9。
法定代表人：冯高，董事长。
委托代理人：彭新华、陈军华，均系该司职员。
被告（反诉原告）：卢鉴波，住广东省广州市天河区。
原告（反诉被告）广州市三原物业管理有限公司（简称“三原公司”）与被告（反诉原告）卢鉴波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，原适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原公司的委托代理人彭新华、陈军华及卢鉴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原公司诉称：我司于2004年10月11日受广州市土地开发中心委托，代为对位于天河区海清路1-19号的誉城苑小区进行物业管理服务。卢鉴波为誉城苑小区9号楼1101房业主。我司按照《物业管理委托合同》履行了对誉城苑小区进行物业管理服务的职责，卢鉴波作为业主实际接受了我司的管理和服务，应按约定支付相应的管理服务费。但卢鉴波却一直拖欠我司的物业管理服务费，我司曾多次派人上门催收，均遭拒绝。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、卢鉴波支付海清路9号楼1103房自2011年3月1日起至2015年3月31日止的物业服务费6987.4元及利息（以每月管理费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，自次月8日起计至清偿之日止，以本金为限）；2、卢鉴波承担本案诉讼费用。
卢鉴波辩称并反诉称：不同意三原公司的诉请。一、我方没有委托他人与三原公司签订物业管理委托合同，不存在拖欠物业管理费问题。二、广州市土地开发中心与三原公司签订的物业管理委托合同不合法。1、三原公司无法提供证据证实其于2004年10月参加誉城苑小区物业管理合同招投标的证据。2、三原公司无法提供证据证实誉城苑小区超过全体拆迁、回迁业主三分之二的业主委托三原公司或广州市土地开发中心签订物业管理委托合同。此外，三原公司无法提供证据证实其按1.2元/月/平方米收取物业管理费的依据，无法提供其收取誉城苑小区属广州市土地开发中心的空置物业收费的合法依据，等等。三、三原公司起诉的大部分物业管理费已超过两年的诉讼时效。现提起反诉，请求法院依法判令：确认广州市土地开发中心与三原公司分别于2011年10月11日、2013年12月19日签订的誉城苑《物业管理委托合同》无效。
三原公司针对卢鉴波的反诉辩称：我方与广州市土地开发中心签订的是前期物业管理委托合同，根据相关法律规定，该合同是合法有效的。
经审理查明：三原公司于1992年10月12日成立，经营范围包括房产物业管理和维修等，领有《企业法人营业执照》，具有壹级物业管理资质。
位于广州市天河区珠江新城海清路1-19号（单号）的誉城苑小区是由案外人广州市土地开发中心开发建设的。广州市天河区珠江新城海清路9号楼1101房（下简称“案涉房屋”）的产权人登记为卢鉴波，建筑面积为118.86平方米，使用性质为居住用房。
2007年12月21日，三原公司（受委托方/乙方）与广州市土地开发中心（委托方/甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理。合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2007年10月11日至2010年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签。本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取。本合同追溯至2007年10月11日起生效。等等。
2011年10月11日，三原公司（受委托方/乙方）与广州市土地开发中心（委托方/甲方）续签《物业管理委托合同》，约定甲方继续委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理。合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2010年10月11日至2013年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签。本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取。本合同追溯至2010年10月11日起生效。等等。
2013年12月20日，三原公司（受委托方/乙方）与广州市土地开发中心（委托方/甲方）再次续签《物业管理服务合同》，约定将合同续期至2016年10月10日等。
现三原公司以卢鉴波拖欠案涉房屋自2011年3月1日起至2015年3月31日止的物业服务费为由，提起本案诉讼。
本案中三原公司为证明其曾向卢鉴波催收拖欠的物业管理费，向本院提供如下证据：1、落款时间2013年3月18日、三原公司委托广东红棉律师事务所致卢鉴波的《律师函》（内容为通知卢鉴波于2013年3月31日前向三原公司支付案涉房屋2004年11月至2013年3月期间的管理费14402.6元、滞纳金21906.9元，合计36309.5元）及挂号信函收据（显示交寄日期为2013年3月20日，收件人为卢鉴波）。2、落款时间2015年1月9日、三原公司委托广东红棉律师事务所致卢鉴波的《律师函》（内容为通知卢鉴波于2015年1月30日前向三原公司支付案涉房屋2004年11月至2015年1月期间的管理费17539.8元、滞纳金11074.9元，合计28614.7元）及EMS邮寄详情单（显示交寄日期为2015年1月14日，收件人为卢鉴波，该邮件因卢鉴波拒收而被退回；庭审中当庭开拆该邮件，内附的律师函原件与三原公司提供的复印件一致）。上述证据经质证，卢鉴波否认其曾收到上述函件，对上述证据的真实性均不予确认。三原公司则称：上述证据1已由卢鉴波本人签收，至于回执上卢鉴波的签名是否为卢鉴波本人所签，我方不清楚；证据2因卢鉴波拒收被退回。
卢鉴波称其原为科甲涌村民，当时属整村搬迁、异地重建，但科甲涌回迁村民在誉城苑只占30%多的面积，科甲涌村民多次向街道等有关部门反映要成立业主委员会，但因所占面积少导致至今未能成立；誉城苑小区原来的前期物业管理公司为中景物业公司，并非三原公司；50%以上的回迁户签名表示不同意三原公司对誉城苑提供物业管理服务。卢鉴波对其辩称及反诉提供请愿书、申请书、声明、猎德街综治信访维稳中心信访回执单、2002年11月7日广州市土地开发中心向渔民新村全体村民出具的《渔民新村村民上访反映问题的答复》、回迁户《特此证明》等证据。经质证，三原公司对卢鉴波上述证据均无异议，表示誉城苑未成立业委会不是三原公司造成的，在誉城苑小区未成立业委会之前开发商委托其对小区进行物业管理属于前期物业管理。
本院认为：在誉城苑小区的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，三原公司作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》进驻誉城苑小区并提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的相关规定。卢鉴波反诉要求确认三原公司与广州市土地开发中心签订的物业管理委托合同无效，缺乏理据，本院不予支持。卢鉴波虽未直接与三原公司签订物业管理委托合同，但其在实际取得案涉房屋的所有权后，已成为誉城苑小区的业主，应受广州市土地开发中心与三原公司所签订的上述合同约束。卢鉴波实际接受了三原公司的管理和服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，卢鉴波负有向三原公司支付物业服务费的义务。现三原公司主张卢鉴波拖欠其2011年3月1日至2015年3月31日期间的物业服务费，卢鉴波作为付款义务人未举证证实其已支付上述款项，应承担举证不能的法律后果。本案中卢鉴波提出诉讼时效的答辩，按查明的事实，三原公司分别在2013年3月20日、2015年1月14日两次发函，催缴自2004年11月之后的物业管理费，诉讼时效在2013年3月20日已依法中断。卢鉴波否认其收到上述函件，但未举相反证据予以推翻，应承担举证不能的法律后果。因此，三原公司要求卢鉴波支付2011年3月1日至2015年3月31日期间的物业服务费，合法有理，本院予以支持。涉案房屋的物业管理费为142.6元/月（118.86平方米×1.2元/平方米/月），按此上述期间的物业管理费合计6987.4元（142.6元/月×49个月）。
卢鉴波逾期支付物业管理费，给三原公司造成一定损失。本案中三原公司要求逾期付款利息按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的标准计算，并无不当，本院予以支持。逾期付款利息应分别以每月物业管理费142.6元为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率，分别自次月8日起计至清偿之日止。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，卢鉴波向广州市三原物业管理有限公司支付广州市天河区珠江新城海清路9号1101房自2011年3月1日起至2015年3月31日期间的物业服务费合计6987.4元。
二、自本判决发生法律效力之日起10日卢鉴波向广州市三原物业管理有限公司支付迟延支付上述物业服务费的利息（分别以每月物业服务费142.6元元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自次月的8日起计至清偿之日止）。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费50元、反诉受理费50元，均由卢鉴波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 卓燕君
人民陪审员 严建华
二〇一五年八月十七日
书 记 员 蒲肖明
梁雅芝