浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞商初字第3210号
原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路383号。
负责人夏诒恒，行长。
委托代理人（特别授权）何茂才，系职员。
被告吴积丰。
被告林少敏。
被告温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司，住所地瑞安市塘下镇陈宅村。
法定代表人张柏荣。
原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称建设银行）与被告吴积丰、林少敏、温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司（以下简称九洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员陈学滨于2014年11月13日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，组成由代理审判员陈学滨担任审判长，人民陪审员叶秀微、吴建华参加评议的合议庭并于2015年1月20日第二次公开开庭进行审理。原告的委托代理人何茂才及被告吴积丰到庭参加诉讼；被告林少敏、九洲公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行起诉称：2011年6月24日，原告与被告吴积丰、林少敏、九洲公司签订编号为330026127-011-2011002027号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、原告向被告吴积丰发放个人购房借款137万元；2、借款期限为240个月，即从2011年7月14日至2031年7月14日；3、贷款利率为在基准利率水平上上浮10%；4、借款逾期的罚息利率为在合同执行的贷款利率上上浮50%；5、借款人采用等额本息还款方法，每一个月归还本息金额为11251.22元；6、若借款人未按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；7、本合同项下的担保方式为抵押和保证，抵押物为被告吴积丰购置的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第14幢601室的房产；保证人为被告九洲公司，保证方式为连带保证。双方办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2011年6月24日，被告林少敏向原告出具一份共同参与还款人承诺书，向原告承诺自愿对被告吴积丰的还本付息义务承担连带责任。2011年8月4日，原告按约发放了借款，但被告于2014年4月14日开始违约。
综上所述，被告吴积丰违反诚信原则，无故拖欠本息的行为，已经构成违约；被告林少敏作为共同还款人，应承担共同还款的责任；被告九洲公司作为保证人，应承担连带清偿责任。原告有权要求各被告立即承担诉讼请求所列之法律责任；故原告请求判令：1、合同编号为330026127-011-2011002027号《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务立即全部提前到期；2、被告吴积丰、林少敏偿还原告借款本金1285561.08元、利息7216.59元、本金罚息9.29元、利息罚息13.96元（暂算至2014年4月14日），以及从2014年4月14日起按月利率9.00625‰计算至判决确定履行之日止的利息（包括罚息和复息）；3、原告有权就被告吴积丰、林少敏所有的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第14幢601室房屋折价、拍卖、变卖所得价款有优先受偿权；4、被告九洲公司对被告吴积丰、林少敏的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告补充陈述：被告吴积丰足额还款至2014年2月4日，原告于2014年1月4日从被告吴积丰账户中扣除借款本息6388.83元、于2014年1月30日从被告吴积丰账户中扣除借款本息4425.06元，以上两笔均是扣除2014年1月4日应付的借款本息；原告于2014年1月30日从被告吴积丰账户中扣除复利34.53元；原告于2014年2月28日从被告吴积丰账户中扣除2014年2月4日应付的借款本息，原告于2014年3月28日从被告吴积丰账户中扣除2014年3月4日应付的借款本息7155.46元及罚息29.45元，原告于2014年3月21日从被告吴积丰账户中扣除借款利息0.87元。
原告建设银行在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据一，原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件及负责人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格；
证据二，被告吴积丰、林少敏的身份证明、被告吴积丰与林少敏的结婚证、被告九洲公司的营业执照、组织机构代码证复印件各一份，以证明被告的诉讼主体资格；
证据三，编号为330026127-011-2011002027号《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、结清试算、个人贷款对账单件各一份，以证明被告吴积丰向原告借款、被告九洲公司提供担保及被告拖欠本息的事实；
证据四，预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证各一份，证明本案最高额抵押担保的事实；
证据五，共同参与还款人承诺书一份，证明被告林少敏承担共同还款责任的事实；
证据六，还款明细一份，证明被告的还款情况。
被告吴积丰答辩称：对原告陈述的借款及房产抵押事实无异议；由于被告九洲公司没有将涉案抵押房产于2013年12月31日按约交付给被告吴积丰，因此被告吴积丰提出退房要求，经与被告九洲公司协商双方签订协议约定，被告吴积丰向原告所借余款由被告九洲公司代为偿还。2014年1月4日开始，涉案借款由被告九洲公司代为偿还，故原告补充陈述中被告吴积丰所还款项系被告九洲公司代为偿还。
被告吴积丰当庭提供证据七，协议书一份，证明被告吴积丰、林少敏与被告九州公司签订房屋买卖合同解除协议的事实。
被告林少敏、九洲公司未作答辩，在本院指定的举证期限内也未提供任何证据。
经庭审质证，原告提供的证据一、二、三、四、五、六来源合法、内容真实，被告吴积丰无异议；被告林少敏、九洲公司未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证，应承担举证不能的法律后果；故本院对上述证据依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。对被告吴积丰提供的证据七，原告对该证据的真实性存在疑问，且认为与本案无关；被告林少敏、九洲公司未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证应承担举证不能的法律后果；本院认为，该证据与本案无关，故本院对该证据在本案中不予认定。
经审理本院认定的事实和原告建设银行的诉称及补充陈述一致。另查明：1、《个人住房（商业用房）借款合同》约定：对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款利率为浮动利率，如遇基准利率调整，根据人民银行规定，于每年的1月1日调整；约定还款日为借款期限起始日在每月的对应日；无论债权人对本合同项下的债务是否拥有其他担保，债权人均可直接要求保证人在合同约定的保证范围内承担保证责任；2、涉案借款2014年度执行的年利率为7.205%，逾期还款执行的年利率为10.8075%；3、被告吴积丰收到本院应诉通知的时间为2014年9月18日；4、被告吴积丰、林少敏于2004年9月16日登记结婚，没有离婚记录。
本院认为，原告建设银行与被告吴积丰、林少敏、九洲公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法成立，基本条款完整、明确，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，属于有效合同。被告吴积丰应按照约定支付借款本息，其未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任。原告据此可以宣布合同提前到期，但由于宣布合同提前到期的通知未合法送达给被告吴积丰，因此本院将宣布合同提前到期的时间确定为被告吴积丰收到本院应诉通知的时间即2014年9月18日。被告林少敏向原告承诺对借款本息承担连带责任，没有违反法律规定，合法有效。该笔债务发生在被告吴积丰、林少敏婚姻关系存续期间，可认定该笔债务为夫妻共同债务。本案中，虽然被告吴积丰与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告九州公司并未举证证明涉案房屋已完成产权登记手续，故其应承担保证责任。被告九洲公司承担保证责任后（其已替被告吴积丰还款18034.2元），有权向被告吴积丰、林少敏追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴积丰、林少敏于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行借款本金1285561.08元、利息42962.49元、本金罚息431.81元、利息罚息939.68元，以及2014年9月19日之后的罚息［以欠款总额1332143.67元为基数自2014年9月19日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率（最高不超过月利率9.00625%）计算至实际履行之日止］；
二、被告吴积丰、林少敏不履行本判决第一项义务，原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权对登记在被告吴积丰名下的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第14幢601室房屋（产权证号：瑞房预瑞安字第××号）的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
三、被告温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司对本判决第一项承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向被告吴积丰、林少敏追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16757元，由被告吴积丰、林少敏、温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司共同负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费16757元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）；款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户（开户行：农行温州市分行，账号：19×××13）；逾期按自动撤回上诉处理）。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 陈学滨
人民陪审员 吴建华
人民陪审员 叶秀微
二〇一五年五月十二日
书 记 员 周敏捷