河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终6990号
上诉人(原审被告)：王霞，女，汉族，1976年5月27日出生，住郑州中原区。
被上诉人(原审原告)：河南省戴维斯物业管理有限公司，住所地郑州市二七区兴华北街2号。
法定代表人：孔晓文，该公司董事长。
委托代理人：柴璐，该公司法务。
上诉人王霞与被上诉人河南省戴维斯物业管理有限公司（以下简称戴维斯物业）物业服务合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初534号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年05月04日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王霞，被上诉人河南省戴维斯物业管理有限公司委托代理人柴璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王霞上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或依法改判，判决戴维斯物业免收王霞的物业服务费，并承担一切诉讼费用。事实与理由：物业服务存在严重瑕疵。1、阻挠业主委员会的成立；2小区内管理内容不到位。在交房时其就发现房屋存在质量和设计问题，还有漏水及裂纹现象，进户门门锁失灵，当时的物业人员都有登记，并称随后集中解决，但至今未处理。部分问题虽经王霞自己处理，但仍然严重影响王霞家庭生活，当时戴维斯物业的服务态度和承诺都很到位，出于信任王霞方的物业费都是按时交的。2010年戴维斯物业装修房屋时，当时的楼管戴玉立巧立名目，分几次敲诈勒索1000元，王霞觉得装修房子是大事，不想添堵，就交了钱。后来得知还有其他住户被勒索。后来听说物业公司在小区里贴出了告示，让大家去退款，当时王霞没有入住，也没人电话联系，等到其去物业说此事时，戴维斯物业就不认了。此事说明戴维斯物业对员工的思想教育不够，对员工的职业道德的缺失负有不可推卸的责任。员工根本没有为广大业主服务的理念。这期间的门锁因为老是失灵，打不开，王霞自己找人换了锁芯两个，锁套一个，每个都是220元左右，报给戴维斯物业，也是说等上面答复，当时的物业经理还承诺什么时候把王霞家的问题都解决了，再交物业费。入住后房内粉刷好的墙出现开裂等多处问题，一直向物业报修，物业经理保证说能修好，并主动提出什么时候修好，再让王霞交物业费。虽是口头约定，但从第一任经理开始就没有再催促其交物业费，以后新的经理上任，在说明情况后，也说维修好后再交。在2016年戴维斯物业就曾起诉过王霞，后撤诉，并口头答应给王霞解决，有一同参加开庭的小区住户证明。因此王霞并不存在恶意拖欠物业费之说，物业公司更不能依据单方面拟定的服务条款强行加收滞纳金。被答辩人没有尽到法律所规定的物业服务职责，实际情况如下：1、在2016年下半年安装大门门禁系统之前，外人可以随便出入，家门上经常会广告不断。王霞家可视门铃在从入住报修多次后，至今仍是坏的。2014年被答辩人在用尽欺骗方式取得住户维修基金后，说是为小区更换楼道防盗门，但目前连维修都没有；2、买房时王霞花了比同区域更高的房价买下该小区所谓的景观住宅，说是水城但楼下小区景观池污秽不堪，景观池边的绿地经常被垃圾覆盖，臭气熏天，污水横流，夏季蚊虫肆虐，无人治理，景观池护拦坏了很长时间，物业公司一直都没有维修，至今，景观池周围没有任何防护措施，给玩耍的孩子带来安全隐患。物业费包括小区绿化管理，但小区内花草地树木枯死，物业从不补种，为了小区的生活环境，业主们自己买的树木花草栽上；3、小区管理混乱。由于物业只重收益不顾小区实际情况，小区内公共场地属于广大业主分摊的面积，应属于广大业主所有，但物业公司巧取豪夺，目无法纪，巧立名目，违法收取停车费，不缴费不让回家。并将以出租方式向业主开发的地下车库私自进行买卖（在《前期物业管理服务协议》第六章物业管理收费及其他收费中第一条收费标准中，明确写着地下车位使用费160元/车位·月），造成业主车辆无处停放，只能占用小区内消防通行道路，因此带来了巨大的消防隐患，给业主们的生活带来很大伤害和影响。收取停车费没有任何服务，车子在本小区被砸了报给戴维斯物业也不管；4、装修时物业收取房屋面积每平米1元，作为入住后进行楼道再次维修、粉刷费用，至今入住多年，楼道内扶手掉漆、墙壁划痕、污渍遍布，却未见物业履行承诺进行维修；5、物业公司人员配备不足。二期共规划了五个大门（正西门，正南门，东门西南门，北门），但是只在西门配了保安，其它大门不是被封死就是改成只能过行人，美其名曰为了安全，但其实是偷工减料，给业主的出行带来不便；6、原承诺入住后提供中水，几年来一直未能按时供应，给日常生活带来很大困扰；7、小区内照明设备昏暗，造成晚间出行不便，还存在严重的安全隐患；8、王霞所在的小区名为“威尼斯水城”，可是在物业公司“严格规范的管理”下，一年到头不是干涸无水，就是臭气熏天的臭水沟，蚊蝇横飞；9、王霞所住单元楼门入户石阶已经严重倾斜，家中老人雨雪天出行差点滑倒，跟物业报修多次，却从没修过。因被答辩人管理不善，致使小区居住环境极差，出行不便。以及房屋质量问题给我及家人带来极大心理精神伤害。
戴维斯物业辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，王霞的诉讼请求没有法律和事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、王霞认为物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，请求法院判决免收其物业费及其他请求无事实依据，无法律依据。二、小区不存在筹备业委会的情况，王霞的事实无依据。三、关于王霞提出的可视门铃的问题，属于业主房屋内部自用部分，需要业主自行维修养护。四、关于设计缺陷、外墙裂缝、漏水问题、门锁问题，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第四条的规定，王霞提出的上述问题应由开发商承担责任，与物业公司提供的物业服务以及缴纳物业费不是同一法律关系，王霞不能以这些理由来拒缴物业费。
戴维斯物业向一审法院起诉请求：1.依法判令王霞支付威尼斯水城一二期27-2-6西房屋物业管理费6146元，滞纳金1844元，共计7990元；2.本案诉讼费由王霞承担。
一审法院认定事实：王霞系威尼斯水城一二期27-2-6西户房屋的物业业主，其房屋建筑面积为206.09平方米。2007年6月22日，戴维斯物业作为乙方，王霞作为甲方，签订《前期物业服务协议》一份，该协议对甲方和乙方的权利义务均做了明确约定，对乙方的物业管理服务内容、物业管理服务质量也作了明确约定；还约定住宅物业费为每月、每平方米0.43元，物业管理费实行按季度收取,甲方须在上季度期满前一个月内交清下一季度的物业管理费。甲方逾期缴纳管理费及其他各项费用的，应按日缴纳应交费用千分之三（3‰）的滞纳金，如逾期30天仍未缴纳管理费，该产权人（××）须向物业管理公司支付为追讨欠费而引致的额外费用。因王霞于2010年12月31日起未再支付物业服务费，因催要无果，故戴维斯物业起诉来院，要求支付截止到2016年11月30日，王霞拖欠物业费6146元。诉讼中，王霞还称就物业服务产生的矛盾问题多次向戴维斯物业反映和协商。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、业主入住收楼确认书、业主家庭情况登记表、催费通知书、照片、当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，戴维斯物业与王霞签订的《前期物业服务协议》，系双方在自愿平等的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，也不违反法律行政法规规定的强制性规定，合法有效。依照约定，戴维斯物业的义务是提供物业服务，权利是收取物业服务费用；王霞的义务是支付物业服务费用，权利是要求戴维斯物业提供物业服务。本案中，戴维斯物业以已提供了物业服务要求王霞支付拖欠的物业费用，理由正当，王霞应按照约定向戴维斯物业交纳物业费。戴维斯公司也应在今后的物业服务中，主动加强与小区业主的沟通，虚心接受小区业主提出的意见，进一步提高物业服务质量。如小区业主认为戴维斯物业不履行或不完全履行合同约定的物业服务义务的，业主也可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，另行依法通过诉讼途径维护权利，也就是说，王霞如果认为戴维斯物业具有违约行为的，不能自行和直接以不支付物业费的方式进行对抗，戴维斯物业具有违约行为的理由和事实是否成立、戴维斯物业赔偿损失与王霞所付物业费是否可以折抵，均应当通过合法途径解决和认定，如果王霞和其他业主均采取不交物业费的方式单方处理问题，则小区的物业管理和服务与业主的支付物业费之间产生的问题就会陷入恶性循环怪圈，致使物业管理和服务走向无序、甚至停滞状态，最终会损害小区全体业主的利益。再查，王霞虽未按时缴纳物业费行为构成违约，但结合戴维斯物业提供的物业服务的实际情况，原王霞对物业服务产生矛盾问题后也有多次协商，故王霞不交物业服务费用属于事出有因，因此对戴维斯物业主张的滞纳金的诉求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王霞自本判决生效之日起十日内向戴维斯物业支付2010年12月31日起至2016年11月30日止期间的物业费6146元；二、驳回戴维斯物业的其他诉讼请求。
如果王霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王霞负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对当事人二审争议事实的认定同原审判决对本案事实的认定。上诉人王霞的上诉理由虽然有一定道理，但采取拒缴物业费以促使物业公司提高物业服务水平的做法，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据实处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建军
审判员 崔凤茹
审判员 陈 赞
二〇一七年七月七日
书记员 任紫璇