浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第1896号
上诉人（原审原告）：瑞安市时代大厦业主委员会。
负责人：徐节。
委托代理人：童洪锡，浙江越人律师事务所律师。
委托代理人：黄丹丹，浙江越人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：昆山润华商业有限公司瑞安分公司。
负责人：胡荣法。
委托代理人：张政，上海市申达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江康都控股有限公司。
法定代表人：蔡长顺。
委托代理人：姜正，浙江合一律师事务所律师。
委托代理人：张也，浙江合一律师事务所律师。
上诉人瑞安市时代大厦业主委员会（以下简称时代大厦业委会）因排除妨害纠纷一案，不服瑞安市人民法院作出的（2014）温瑞民初字第4088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，浙江康都控股有限公司（以下简称康都公司）前身先后为瑞安市长宏房地产开发有限公司、浙江长宏房地产开发有限公司、康都控股集团有限公司。2002年10月14日，瑞安市发展计划局瑞计基[2002]407号《关于瑞安市时代大厦工程项目建议书的批复》瑞安市长宏房地产开发有限公司建设的时代大厦工程项目，规定该项目中停车及配套严格按有关规定�行。2003年5月31日，康都公司与昆山润华商业有限公司瑞安分公司（以下简称润华公司）订立《商业用房租赁合同》，约定康都公司将其所有的商业用房包括地面一层、二层、地下一层房屋出租给润华公司使用，租期为从商场对外营业日起计算为二十年。随后房屋竣工。落款时间为2007年6月的竣工图记载：B、C幢地下一层平面被建成作为超市配套用房，分隔成多个小房间。润华公司按约使用了地下一层及地上的房屋。另经两次现场勘验，发现润华公司原先占用、堵塞、封闭部分疏散通道、安全出口，后已将上述通道及出口保持疏通状态。
时代大厦业委会于2014年11月4日以排除妨害为由诉至原审法院，称：座落于瑞安市安阳街道罗阳大道968号的时代大厦B、C二幢房屋由康都公司开发建设，四层以上房屋性质为住宅，分别属于大厦业主所有；三层以下房屋系商业用房，由�都公司租赁给润华公司经营大润发超市。瑞安市发展计划局瑞计基[2002]407号《关于时代大厦工程项目建议书的批复》规定“时代大厦项目用地19170㎡，总建筑面积84806㎡，其中……地下室10000㎡。停车及配套严格按有关规定执行”。2004年6月，时代大厦竣工，竣工图显示时代大厦地下一层建筑面积7511.4㎡。康都公司在将一至三层的商业用房租赁给润华公司的同时，未经全体业主的同意，擅自将本应优先提供给大厦业主的地下一层，一并租赁给了润华公司。润华公司承租房屋后，将地下一层进行了隔断、封闭，用于仓库及办公，余下部分用于该公司客户停车，将大厦业主排除在外。综上，康都公司没有将时代大厦B、C幢地下停车场优先提供给全体业主，而是租给润华公司，违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，侵犯了业主的优先权，润华公司将地下室分隔成多个小房间、并堆放杂物，妨害业主行使权利并造成消防危险。故起诉请求判令康都公司与润华公司立即停止侵害，排除妨害、消除危险、恢复时代大厦B、C二幢地下一层的使用功能，以满足业主停车需要。
润华公司在原审辩称：诉争地下停车场属于康都公司的财产，康都公司在不违反法律规定的情况下出租给润华公司，时代大厦业委会没有权利提出主张。
康都公司在原审辩称：时代大厦B、C二幢房屋由康都公司开发建设，诉争地下室仍然属于康都公司所有，时代大厦业委会的诉请缺乏事实法律依据，应当依法予以驳回。
原判认为，时代大厦地下一层建筑未办理产权登记手续，但系康都公司建设，时代大厦业委会确认所有权属于康都公司，故康都公司有权处分其地下一层的使用权等相关权利，润华公司通过租赁方式得到上述建筑的使用权，不存在损害时代大厦业委会合法权益的情形。时代大厦业委会诉称康都公司没有将时代大厦地下停车场优先提供给全体业主，而是租给润华公司，侵犯了业主的优先权，润华公司将地下室分隔成多个小房间、并堆放杂物，妨害业主行使权利并造成消防危险。由于地下一层所有权属康都公司，康都公司已将地下二层出卖给业主，满足了业主的部分要求，并且《中华人民共和国物权法》施行日期为2007年10月1日，而其将地下一层出租给润华公司的行为发生在上述法律施行之前，康都公司的上述出租行为没有违法；地下一层被分割成多个小房间，已经竣工验收，润华公司没有改变地下一层房屋的使用功能，故时代大厦业委会的诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款的规定，判决：驳回时代大厦业委会的诉讼请求。本案受理费80元，由时代大厦业委会负担。
宣判后，时代大厦业委会不服，向本院提出上诉称：一、时代大厦B座、C座地下室面积15670.6平方米、住宅总户数256户、汽车泊位268个（其中地下车库停车位237个）。根据《温州市规划管理技术审批规定》、《瑞安市规划管理技术审批规定》，大户型住宅机动车停车位指标为一户一位，据此，时代大厦配置住宅车位应超256个，但目前业主实际仅使用地下二层100多个停车位，远不足配置使用数量。虽然时代大厦地下一层系康都公司所有，但鉴于停车场属于城市建筑工程的配套设施，康都公司在行使所有权时应当以满足业主的合理使用为前提。康都公司未经业主同意，将地下一层建筑全部出租给润华公司使用，康都公司与润华公司的行为损害了业主的合法权益。二、康都公司虽曾于2007年将地下二层100多个�位向业主销售，但后以不能交易为由向业主退还购买款项，因此，事实上康都公司并未将地下二层停车位出卖给业主，绝大多数业主的需求并未得到满足。虽然物权法施行于康都公司将地下一层出租给润华公司之后，但鉴于润华公司至今一直持续占有使用该地下一层，该持续行为自物权法实施之日起应受约束，地下一层的使用现状应予以调整，应当首先满足业主的停车需求。三、地下一层竣工图上标注的如超市变电所、生鲜等部分区域系超市的配套用房，但其余大部分面积是作为停车库及汽车通道之用，可见地下一层的主要功能为停车库，原审认定地下一层平面被建成作为超市配套用房错误。润华公司实际使用中经常占用汽车通道堆放物品，一定程度上改变了通道的使用功能，并存在消防安全隐患。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，请求撤销原判并依法改判康都公司与润华公司立即停止侵害、排除妨害、消除危险，恢复时代大厦B、C幢地下一层停车场归业主使用。
被上诉人润华公司答辩称：一、时代大厦业委会依据《瑞安市规划管理技术审批规定》主张大户型住宅机动车停车位指标为一户一位，但该规定并非强制性规定。二、满足业主停车需求的方式很多，包括出租、出售等，因此康都公司是否有将地下二层停车位出售给业主，与本案不具有关联性，且事实上地下二层的停车位均系小区业主使用。三、康都公司本身也是涉案小区的业主，所有的建筑部分主要是商业建筑部分，康都公司及其顾客对停车位的需求也应得到满足，因此地下一层的停车位满足顾客需求也属合理。康都公司与润华公司签订的租赁合同合法有效并已履行多年，依法受法律保护。四、时代大厦业委会诉称地下一层主要功能为停车库与事实不符，地下一层具备三方面功能用途，即超市顾客停车场、超市办公区域、超市及住宅部分配套设施用房。在一审审理过程中，法院经现场勘察发现的隐含消防隐患的问题均已予以解决。
被上诉人康都公司答辩称：一、2002年、2003年并没有规定大户型住宅机动车停车位指标需达到一户一位，在当时大厦不具有地下停车场也能通过规划审批。因此，时代大厦业委会诉称的“一户一位”要求并非强制性规定。二、康都公司可以通过出售、出租停车位等方式满足业主需求。康都公司确有将地下二层停车位出售给业主，至于康都公司与业主之间就车位的买卖纠纷与本案无关。事实上地下二层的停车位一直系由业主在使用。三、润华公司作为承租方，也系业主，也应享有业主的权利。康都公司将地下一层出租给润华公司使用也系满足业主需求。双方的租赁合同在物权法实施之前订立，依法受法律保护，不因物权法的实施而无效。四、一审法院经两次现场查看，存在隐患的地方已经整改完毕。至于地下一层设置的隔断问题，竣工验收图中即有记载，并非润华公司或康都公司在通过竣工验收后单方设置，因此上述隔断是通过验收的，符合规定。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
二审经审查当事人在原审提供的证据并结合当事人陈述，对原审判决认定的事实依法予以确认。二审经现场勘查，另认定润华公司在地下一层用石膏板隔断部分空间，该隔断共占用了30个车位，此外，尚有6个竣工图中显示系车位的位置现未作为车位使用。
本院认为，《瑞安市规划管理技术审批规定》第5.6.1条规定，150≤平均户建筑面积＜200平方米的位于核心城区的机动车泊位为1，但该规定于2006年2月出台，而涉案的时代大厦工程于2002年经审批立项，于2004年6月�完成竣工。《温州市规划管理技术审批规定》虽然自2001年4月1日开始试行，但该规定适用于温州市城市规划区，并非针对各县（市）。故时代大厦业委会以上述规定为依据主张涉案时代大厦停车配建指标为大户型住宅一户一位，依据不足，本院不予支持。
康都公司于2003年5月即在涉案大厦竣工之前已与润华公司签订租赁合同，约定将地上一、二层及地下一层作为商业用房出租给润华公司开设大型超市使用，明确约定地下一层作为机动车停车场及机电用房。根据双方租赁合同约定，上述商业用房的设计、施工等均以满足润华公司使用需要为前提。该事实与时代大厦总平面图中显示有“超市出入口”、地下一层竣工图标注有“超市变电所”、“百货”、“生鲜”等内容可相互印证，证明时代大厦施工时即已明确地上一、二层及地下一层用于经营超市，并据此进行设计、施工。物权法第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但该法于2007年10月1日起施行，而康都公司将地下一层出租给润华公司的行为发生于上述规定施行之前，故该出租行为并未违反法律规定。现该租赁合同仍在有效的合同期内，润华公司因租赁而取得的使用权仍应受法律保护。时代大厦业委会要求康都公司与润华公司停止侵害、排除妨害、恢复地下一层的使用功能以满足业主停车需要的主张，依据不足，本院不予支持。此外，润华公司在二审中明确表态，若尚存在实际使用与竣工图不一致之处愿意整改，故润华公司在使用租赁物过程中隔断地下一层部分空间另作他用，与租赁合同约定的使用用途不一致等情况，各方可通过其他途径解决。
综上，时代大厦业委会的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予�持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费80元，由上诉人瑞安市时代大厦业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓习军
审 判 员 王 蕾
代理审判员 郭阳平
二〇一五年八月二十四日
代书 记员 戚彬滨