徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0312民初3882号
原告徐州雪域通物业管理有限公司，住所地徐州市淮海西路272号西都国际A2371。
法定代表人魏志刚，该公司总经理。
委托代理人姜天美，该公司法律顾问。
被告宋伟。
被告马志红。
原告徐州雪域通物业管理有限公司（以下简称雪域通物业）诉被告宋伟、马志红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由审判员厉玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雪域通物业的委托代理人姜天美、被告宋伟、马志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雪域通物业诉称，原告2013年10月18日与徐州市铜山区万和佳苑小区业主委员会签订《万和佳苑小区物业服务合同》，合同约定高层物业管理服务费用价格为每月每平方米建筑面积人民币1.1元（按年收取）；由原告按年向业主预收物业费，业主逾期缴纳物业费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的违约金，二被告是该小区的业主，房产为高层，建筑面积为127.11平方米，年应缴纳的物业费为1677.85元。原告进驻小区以来，按合同约定保质保量提供了物业管理服务，但二被告从没有缴纳过物业费，共欠费5033.56元，经多次催要，至今分文未交。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、二被告支付原告物业服务费5033.56元及滞纳金，共计10000元；二、由二被告承担本案的诉讼费用。
被告宋伟、马志红辩称，1、2013年10月至2014年5月期间的物业费，超过诉讼时效，原告物业公司丧失胜诉权；2、物业费的收费标准没有和业主协商，私自签订合同、提高收费标准不可采信；3、物业公司服务不到位，缴费应相应打折，也不应收取滞纳金、诉讼费等相关费用。原告没有保质保量的业主服务，小区大门、单元门形同虚设无人管理，业主信箱室一半被物业员工作为卧室使用，另一半被快递柜占用，三楼平台植物枯死、玉泉河护拦损毁、被告居住的四单元四楼地面有个大洞，存在安全隐患，占用小区消防通道建立体车库，私自改装电梯，设置刷卡上楼，小区的水箱物业从未清理，没有向自来水公司缴纳水费；4、2014年9月至今，原告物业公司停被告电梯卡近2年，这期间的物业费不能计算，请求法院责令物业公司恢复被告乘坐电梯上下楼的合法权益。
经审理查明，2013年10月18日，万和佳苑小区业主委员会（甲方）与原告雪域通物业（乙方）签订万和佳苑小区物业服务合同一份，双方约定：第二章第二条：物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的日常维修（小修）养护、运行管理。包括：基础、楼顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、门厅、走廊通道、上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设备、监控、电梯、泵房、暖气、太阳能自供热水、公益文体设施、道路、室外上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公共照明、楼内消防设备、监控、电梯、泵房、暖气、太阳能自供热水、公益文体设施、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场（库）、绿地、花木、建筑小品及其他共用设备设施。第三条：公共环境卫生，包括房屋共用部位、小区道路、共用场地所、共用建筑物等的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第六章第二条第五项约定由原告“负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施”。还约定，物业管理服务的期限为三年，自2013年10月19日至2016年10月19日止。高层物业管理服务费用的价格为每月每平方米建筑面积（以产权证为准）人民币1.1（按年收取）。物业费用构成包括物业区域清洁卫生费、公共秩序维护费、共用部位设施设备的日常运行维护费、绿化养护费、电梯维保及年检费、功耗费、物业管理企业固定资产折旧费、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取福利费等、办公费用、物业办公水电费等、法定税费，由乙方每年向业主预收物业费。垃圾处理费由乙方代负责清运的部门每月按户4元收取、每年48元和物业费一起收取。物业服务费价格按政策规定协商进行调整。业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金。双方还就其他合同条款进行了约定。合同签订后，原告为该小区提供物业服务，被告经原告催收后未缴纳物业费，引发本案诉讼。
另查明，被告宋伟、马志红所购房屋的类型为高层住宅，建筑面积共计127.11平方米。
上述事实，由原告向本院提交的物业服务合同、房屋权属交易登记审核表、照片及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本案争议焦点为：1、原告与万和佳苑小区业主委员会签订的万和佳苑小区物业服务合同是否合法有效；2、物业服务是否不到位，应否扣减物业服务费；3、2013年10月至2014年5月期间的物业服务费是否超过诉讼时效。
本院认为，一、涉案物业服务合同是否合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据上述规定，原告与万和佳苑小区业主委员会签订的万和佳苑小区物业服务合同系双方真实意思表示、合法有效，依法对业主具有约束力。被告抗辩业主委员会私自签订合同、收费标准不应采信的观点，本院不予支持。
二、物业服务是否不到位，应否扣减物业服务费。本院认为，根据物业服务合同约定，原告主要的合同义务为履行服务，小区的物业服务应为整体的宏观服务。原告按照约定履行了宏观的服务义务，被告应当按照约定支付物业服务费。关于被告主张的大门、单元门无人管理的问题。通过被告提供的大门、单元门的照片，尚不足以证实原告未履行对公共秩序、安全防范义务。关于被告主张的三楼平台植物枯萎、广告栏的纸张脱落、存在小广告的问题。被告所提供的该证据虽可证实，原告的服务存在一定的瑕疵，但尚不足以否定原告履行其宏观服务义务，成为少缴或不交物业服务费的理由。关于被告主张的小区河边护栏、道路损坏等问题。物业服务合同第二章物业管理服务内容第二条为，“房屋建筑公共部位的日常维修（小修）养护、运行管理。”、第六章第二条第五项约定由原告“负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施”，河边护栏、道路的维修已经超过小修的范围，在双方未取得一致的情况下，原告无法单方完成修复工作。因此，该主张亦不能作为被告不交或少交物业费的理由。此外，被告主张的业主信箱室被占用、建立立体车库、改装电梯等问题，若造成其损失，可另行主张。综上，被告所提供的证据，尚不能充分证实原告服务不到位、物业服务费应予扣减。
三、2013年10月至2014年5月期间的物业服务费是否超过诉讼时效。江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一次一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，被告自2013年10至2016年10月的物业服务费均未交缴纳，从2016年10月最后一期物业服务费用履行期限届满之日计算，原告所主张2013年10月至2014年5月的物业服务费并未超过诉讼时效。
综上，原告提供了物业管理服务，被告宋伟、马志红作为业主负有按约支付物业服务费的义务。被告房屋住宅建筑面积为127.11平方米，按照1.1元/平方米/月计算，被告每年应交物业费1677.85元，物业服务合同约定原告系预收物业费，故原告主张三年的物业费5033.56元，本院予以支持。针对原告主张的违约金诉求，因原告提供的照片证实原告的管理服务确有不完善之处，综合双方的利益平衡考量，本院对原告该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告宋伟、马志红于本判决生效之日起十日内给付原告徐州雪域通物业管理有限公司2013年10月19日至2016年10月19日的物业服务费5033.56元；
二、驳回原告徐州雪域通物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费减半收取25元，由被告宋伟、马志红负担并随同上述款项一并给付。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 厉玲
二〇一六年七月二十六日
书记员 薛晴