重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第13349号
原告重庆润江置业有限公司，住所地重庆北部新区经开园金渝大道81号，组织机构代码证：75928721-1。
法定代表人陈志华，职务董事长。
委托代理人王建华，男，汉族，1981年2月2日出生，住重庆市沙坪坝区。
被告杨洋，男，汉族，1981年8月9日出生，住重庆市渝中区。
原告重庆润江置业有限公司（以下简称润江公司）诉被告杨洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法由审判员贺前春独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润江公司的委托代理人王建华、被告杨洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告润江公司诉称，原被告签订了《复地上城商业租赁合同》，约定润江公司将位于复地上城一期5号楼一层4号商铺出租给被告杨洋，租赁期限从2009年6月1日起至2013年5月31日止，对租金标准和支付时间等均作了约定。合同签订后，杨洋未按约定履行义务，从2011年9月开始至2013年5月31日合同期限届满，累计拖欠租金20个月，总计金额59143元。合同期满，杨洋也未按约定交还房屋，应依照约定向润江公司按租金的3倍的标准支付占用费。经润江公司多次催缴，杨洋均置之不理，且拒不归还房屋。据此，润江公司起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付房屋2011年9月至2013年5月31日期间的欠付租金59143元；2、被告立即向原告交还房屋、恢复原状；3、被告从2013年6月1日起至实际交还房屋之日止，以105元／月*平方米为标准，向原告支付房屋占有使用费；4、被告向原告支付欠付租金的违约金，以2011年9月1日起至2013年5月31日期间欠付租金为基数，按每日10%计算。5、诉讼费由被告承担。
被告杨洋辩称，由于在经营期间商铺被盗，原告要求我们等待处理结果，物管公司答应处理，但一直没有结果。原告长时间不催收租金，不符合常理。被告表示不愿意支付违约金，即使应当承担，约定的每日10%的违约金和3倍租金标准也过高，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年5月12日，以润江公司为甲方（出租方）、杨洋为乙方（承租方），双方签订了《复地上城商业租赁合同》，由甲方将位于重庆市北部新区金渝大道81号复地上城一期5号楼一层4号商铺出租给乙方。租赁合同约定：商铺建筑面积为99.39平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作商业使用，经营内容为烟、酒、茶，品牌名称为茅台专卖店。
关于租金双方约定：1、甲乙双方约定，该房屋每月每平方米租金为20元，月租金为1988元（该租金不包括水、电、煤气、通讯、有线电视、空调、物业管理费等费用），该房屋租金2011年5月31日之前不变。自2011年6月1日起至2011年12月31日，租金按建筑面积20元／平方米*月计算。2012年租金按30元／平方米（建筑面积），2013年租金按35元／平方米（建筑面积）进行收取。租赁到期后，双方再协商租金的调整。租赁期间，关于该房屋项下的所有费用，包括相关税费，除本合同约定由甲方承担的以外，均由乙方承担。租金按季支付，每年分4次支付，支付时间为上个季度最后一个月的15日前交纳下个季度的租金，支付方式为现金。乙方应于签署本合同时，向甲方预付2011年6月1日至2011年9月1日的租金，共计5964元。
关于租赁期限，双方约定：交房日为2009年5月29日，起租日为2009年6月1日，租赁期限60个月，从2009年6月1日至2013年5月31日，装修期2009年6月1日至2009年6月30日，免租期2009年6月1日至2011年5月30日，试营业日2009年7月1日，正式开业日2009年7月1日。在装修期和免租期内，乙方无需支付租金，但应支付本合同项下约定的其他费用。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，应于租赁期限届满前1个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。乙方在同等条件下享有优先于第三人租赁的权利。
关于房屋返还时的状态，双方约定：除甲方同意外乙方续租外，乙方应当在租赁期结束或提前结束的30日内，开始与甲方联络办理退租手续，并将房屋恢复至按本合同约定的、与原状一致的可租用及可使用状态，而该房屋的钥匙，乙方则应在租赁期满日或提前结束租赁期满日交还甲方。在租赁结束时或提前结束时，若乙方对该房屋作出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置或附加及附加物或其任何部分，并承担一切的费用。若乙方违反本款规定，未按本款规定将房屋按约定恢复原状，则甲方有权自行或聘用第三方代为恢复，由此发生的费用，由乙方承担。甲方有权作为债权向其追偿，并有权就该部分费用从押金中扣除。
关于违约责任，双方约定：若乙方逾期支付合同项下款项（包括但不限于租金、押金、甲方代收的费用等），每逾期一日，应向甲方支付应付而未付款项10%的滞纳金；若逾期超过30日的，甲方有权单方面解除合同，并按本条约定向甲方支付违约金及承担相应的责任。租赁期限届满或合同提前终止或解除的，若乙方未如期返还房屋，则应按租赁合同约定的日租金的3倍向甲方支付房屋占用费以及实际发生的费用。
合同附件一对非住宅交房标准进行了约定：1、外墙：花岗石贴面，局部外包铝板、贴高级咖啡色面砖；2、内墙：墙面为水泥砂浆面层；3、顶棚：结构面层；4、地面：结构面层；5、门窗：铝合金门窗；6、其他：一层商场入口公共外廊精装修；消防楼梯间：细石混凝土地面、水泥砂浆墙面；供电：供电至入户配电箱，分表计量。合同对其他方面还进行了约定。
合同签订后，2009年5月14日，杨洋向润江公司交纳了保证金20000元，支付了2011年6月1日至2011年9月1日的租金5964元。庭审中，双方均认可本次交纳的是第一个季度即2011年6月1日至2011年8月31日的租金，并认可合同中约定的租金按季度交纳的季度是从2011年6月1日起，依次类推每3个月为一个季度。
庭审中，杨洋陈述：之所以未缴纳租金是由于在试营业期间商铺被盗，原告让其等待处理结果。润江公司对被盗的事实予以否认，并表示即使真实也不能拒付租金。润江公司表示，诉请中要求杨洋恢复原状是指腾空房屋，将装修能拆除的部分进行拆除。
上述事实，有庭审笔录、房地产权证、复地上城商业租赁合同、收据、发票等在案佐证，足以认定。对润江公司举示的催收函及照片，因对照片的拍摄时间无法确认，被告杨洋对其真实性也不予认可并表示未收到该催收函，本院不予采信。
本院认为，原被告签订的《复地上城商业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。现对本案争议事项逐一评判如下：
一、合同期内的租金交纳及房屋交还问题。被告杨洋作为承租人，在润江公司已按照约定将商铺交付使用后，应当按照约定的时间和标准向润江公司交纳租金。被告杨洋虽陈述在试营业期间由于商铺被盗，但并未举示相应证据予以证明。即使真实，若杨洋认为润江公司存在过错，并给其造成了损失，可另行依法主张，对于原告润江公司要求被告杨洋支付合同期内的租金、立即腾空并交还房屋、恢复原状（拆除装修中可以拆除的部分）的诉讼请求，本院予以支持。
二、合同期内欠缴租金的违约金问题。因杨洋未按照合同约定的时间和金额及时、足额向润江公司交纳租金，应当承担相应违约责任。依照合同约定，应按欠付租金每日10%的标准计付违约金，现被告杨洋提出该标准过高，本院认为杨洋的抗辩符合法律规定，依法对违约金的标准按中国人民银行同期贷款利率4倍的标准予以调整，分别从每次应交租金的次日起计算。关于应缴纳时间和金额，依照合同约定和双方庭审中的陈述，被告杨洋应于：2011年8月15日前交纳2011年9月1日至2011年11月30日的租金5963.40元；2011年11月15日前交纳2011年12月1日至2012年2月29日的租金7951.20元；2012年2月15日前交纳2012年3月1日至2012年5月31日的租金8945.10元；2012年5月15日前交纳2012年6月1日至2012年8月31日的租金8945.10元；2012年8月15日前交纳2012年9月1日至2012年11月30日的租金8945.10元；2012年11月15日前交纳2012年12月1日至2013年2月28日的租金9939元；2013年2月15日前交纳2013年3月1日至2013年5月31日的租金10435.95元。即从2011年9月1日起至2013年5月31日期间的欠付租金，合计61124.85元，但原告只主张59143元，符合法律规定，本院予以准许。因此，杨洋应当从2011年8月16日起以5963.40元为基数、从2011年11月16日起以7951.20元为基数、从2012年2月16日起以8945.10元为基数、从2012年5月16日起以8945.10元为基数、从2012年8月16日起以8945.10元为基数、从2012年11月15日起以9939元为基数、从2013年2月16日起以10435.95元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，均计算至付清之日止。
三、合同期满后的占有使用费问题。关于合同期满后的占有使用费，因合同期满后被告未及时交还房屋，也未就续租一事提出申请，润江公司又要求被告杨洋搬离房屋，故杨洋应当承担从合同期满次日起至实际交还房屋之日止的占有使用费。关于占有使用费的标准，虽然合同约定按按日租金的3倍向甲方支付占有使用费，原告主张按2013年35元／平方米的标准计算，但被告表示该标准过高，本院认为此处的3倍标准实质是对未及时交还房屋的违约责任的约定，现被告杨洋提出该标准过高，实质是对违约金过高的抗辩，该抗辩符合法律规定，本院按2013年租金标准的130%依法予以调整，即35元／平方米＊130%﹦45.5元／平方米。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杨洋于本判决生效后十日内支付原告重庆润江置业有限公司2011年9月1日起至2013年5月31日期间的租金59143元；
二、被告杨洋于本判决生效后十日内将位于重庆市北部新区金渝大道81号复地上城一期5号楼一层4号商铺恢复原状，并将该商铺交还原告重庆润江置业有限公司；
三、被告杨洋于本判决生效后十日内支付原告重庆润江置业有限公司2013年6月1日起至实际交换房屋之日止的占有使用费，按45.5元／平方米.月的标准计算；
四、被告杨洋于本判决生效后十日内支付原告重庆润江置业有限公司欠付租金的违约金，具体计算方式为：从2011年8月16日起以5963.40元为基数、从2011年11月16日起以7951.20元为基数、从2012年2月16日起以8945.10元为基数、从2012年5月16日起以8945.10元为基数、从2012年8月16日起以8945.10元为基数、从2012年11月15日起以9939元为基数、从2013年2月16日起以10435.95元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，均计算至付清之日止；
五、驳回原告重庆润江置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2940元，减半收取1470元，由被告杨洋负担1200元，原告重庆润江置业有限公司负担270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 贺前春
二〇一四年十一月十七日
书记员 何江兰