湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民一初字第2036号
原告徐某。
被告益阳银建房地产开发有限公司，住所地益阳市海棠东路。
法定代表人李新建，系该公司董事长。
委托代理人曹佳，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人曹益平，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告徐某（以下简称原告）与被告益阳银建房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人曹佳、曹益平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房一套，房屋面积89.2平方米，原告已按约全额支付房款及办证费用。根据合同约定，被告应于2011年12月28日前交房,并于2013年5月15日前为原告办妥房屋产权登记证书交付原告,但被告迟至2012年3月15日才交房给原告,至今未办理房屋产权登记证书，被告存在违约行为，故请求判令：1、被告为原告办理好房屋所有权证、土地使用权证；2、被告向原告支付迟延交房、迟延办理房屋产权登记证书的违约金73089元。
被告辩称，关于办证问题，根据合同约定，房产证的办理是初始登记后365日之内，而原告所购房屋初始登记时间是2014年1月，所以办理房产证的时间是2015年1月。无法办理房产证的原因不是被告造成，而是因政策调整导致相关手续资料无法提交造成的。关于延迟交房的违约金问题，经原告本人签字确认，同意延迟到2012年4月交房，被告在2014年3月15日已经交房，故被告没有延迟交房。原告要求的违约金过高，请求法院予以核减。
经审理查明，原、被告于2011年5月5日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买缇香名苑·品阁楼第14幢B811房，建筑面积87.67平方米，单价3034.78元/平方米，房款总金额266059元。关于付款方式约定：银行按揭贷款或公积金贷款，首付款86059元于本合同签订之日支付，剩余房款采用银行按揭贷款方式支付。关于交付期限约定：出卖人应当在2011年12月28日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向益阳市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后60日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记手续之日止，买受人按日向出卖人支付已付房款万分之三的违约金。合同自双方签字或盖章之日起生效。
合同签订后，原告按约向被告履行了支付购房款266059元和契税、办证费用等14492元的义务。2011年6月4日，被告为原告所购房屋办理预购商品房预告登记。诉争房屋的房屋所有权证于2014年2月21日办至被告公司名下，但未过户至原告名下。2011年11月18日，益阳佳园物业管理服务有限公司致函被告公司，建议延期至2012年4月28日交房，同年12月18日，被告复函佳园公司，同意佳园公司的意见，原告之母代原告在《品阁小区业主同意延期交房签名表》上签名，原告对此予以认可。被告于2012年3月15日向原告交房。2014年2月28日，被告向原告发出《关于补交相关办证资料及款项的通知》，要求补交房屋差价款及办证资料，原告于2014年9月1日补交房屋差价款4343.38元及办证费用135元，原告所购商品房的面积确定为89.20平方米。至此，原告已向被告交纳全部购房款270702.38元，交纳契税、房屋维修基金及办证费等杂费共计14627元。
以上事实，有益阳市商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、收款收据（4份）、收据（1份）、入伙须知、关于补交相关办证资料及款项的通知、（2014）益赫民一初字第1243号民事判决书、（2015）益法民一终字第352号民事判决书、关于建议延期交房的联系函、关于同意品阁小区延期交房的复函（附品阁小区业主同意延期交房签名表）等证据予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告所签益阳市商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行各自的义务。根据查明的事实，原告已按约支付全部购房款和契税、维修基金、办证等费用，故被告应当按约履行全部合同义务。对于原告要求被告办好房屋所有权证及国有土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付迟延交房、迟延办理房屋登记证书违约金的问题。当事人协商一致，可以变更合同，原告已同意延期至2012年4月28日交房，被告于2012年3月15日向原告交付房屋，未逾期，不应计算迟延交房违约金。合同约定办理预告登记的时间为2011年6月5日之前，被告在2011年6月4日已办好，此项违约金不应计算。按约定办理初始登记的时间应为2012年5月15日，其实际初始登记时间为2014年2月21日，逾期天数为646天。综合考虑本案合同履行、诉争房屋位置、被告过错程度、预期利益及核减请求等因素，确定违约金比例为日万分之一。逾期完成初始登记的违约金为266059元×0.0001元/天×646天=17187.4元。合同约定初始登记后365日内办妥房屋所有权证，被告逾期办理房屋所有权证的时间从2015年2月22日起计算至2015年12月11日法庭辩论终结时止为270702.38元×0.0003元/天×292天=23713.5元。以上两项违约金合计40900.9元。原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告益阳银建房地产开发有限公司于本判决书生效之日起30日内为原告徐某办理好缇香名苑二期·品阁楼第14幢B811号商品房的房屋所有权证，并于办好房屋所有权证后60日内办好该套商品房的国有土地使用权证；
二、被告益阳银建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐某支付逾期办证违约金40900.9元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费5940元，减半收取2970元，由被告益阳银建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审判员 孙黎丽
二〇一六年一月二十二日
书记员 皮 霞
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。