湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4648号
上诉人（原审被告）：武汉吕泰商贸有限公司，住所地武汉市洪山区珞珈山路19号高科技产业大楼1栋14层1402室。
法定代表人：叶小勇，总经理。
委托诉讼代理人：吴涛，男，公司员工。
委托诉讼代理人：胡雅，女，公司员工。
被上诉人（原审原告）：武汉惠和物业管理有限责任公司，住所地武汉市武昌区紫阳路288号1单元2层1室。
法定代表人：周春秀，总经理。
委托诉讼代理人：文虹凯，湖北搏发律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张悦，湖北搏发律师事务所律师。
上诉人武汉吕泰商贸有限公司（以下简称吕泰商贸公司）因与被上诉人武汉惠和物业管理有限责任公司（以下简称惠和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初8211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕泰商贸公司上诉请求：撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初8211号民事判决，改判驳回惠和物业公司对吕泰商贸公司的全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由惠和物业公司承担。事实与理由：1.惠和物业公司无权收取2013年1月1日至2017年3月7日的物业费。武汉市洪山区高创家园社区便民服务中心（以下简称便民中心）作为民办非企业单位，不具有物业服务企业资质，违反了《物业管理条例》的相关规定，便民中心与武汉市洪山区卓刀泉科技小区（以下简称科技小区）业主委员会签订的《物业管理委托合同》无效。2.吕泰商贸公司未享受到合同规定的物业服务。吕泰商贸公司作为业主，自行负责共用设施、环境卫生的管理与维护，未享受到《物业管理委托合同》所规定的物业服务。当发生小区业主搭建违章建筑造成漏水和供水水管被车辆在小区内压破等情况时，吕泰商贸公司多次发函告知，要求采取措施，但均未得到处理，最终都由吕泰商贸公司自己解决并承担有关费用。3.选聘惠和物业公司的程序不合法。业主委员会选聘惠和物业公司为科技小区提供物业服务，参与表决的业主不满足专有部分占建筑总面积过半数且总人数过半数这一条件。选聘表决票上未加盖吕泰商贸公司的公章，表决意见不是吕泰商贸公司真实意思表示。4.惠和物业公司收取的物业费标准过高。便民中心和惠和物业公司提供的物业服务远远低于一般的物业服务标准，却收取高额的物业费。物业管理费是业主对物业管理公司提供的合格产品业主满意的服务支付的对价，不提供满意产品就让业主交付物业管理费有失公平。
惠和物业公司二审答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吕泰商贸公司的上诉理由均不能成立，理由如下：1.惠和物业公司收取吕泰商贸公司在2013年1月1日至2017年3月7日期间的物业费合法有据。便民中心的业务范围为社区家政服务、社区物业互助服务、社区车辆停放管理，其主管单位为卓刀泉街办事处。便民中心有合法的地位，业务范围非常明确，是为了更好实现物业管理效果而专门成立的机构，属于过渡时期的做法，其本质是经业主同意后委托其他管理机构实施自行管理，属于业主自治范围，与便民中心是否具有物业服务企业资质无关。在过渡时期后，业委会也依法依规重新选聘了有物业服务企业资质的单位进行管理，即惠和物业公司。便民中心成立后，履行了提供物业服务的义务，收费也经过相关部门审批，有服务价格收费审监证，作为业主理应支付相应的物业费。便民中心提供物业服务是合法的，也有权收取相关费用，不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情况，吕泰商贸公司应支付2013年1月1日至2017年3月7日期间的物业费。2.吕泰商贸公司享受了惠和物业公司所提供的符合约定的物业服务。吕泰商贸公司购买了十套位于惠和物业公司物业服务范围内的房屋，其作为业主之一，理应受到物业服务合同的约束。作为业主，所购买房屋面积不可避免包含了公共建筑面积的部分，这部分面积正属于惠和物业公司依据物业服务合同所提供服务的部分之一。即便吕泰商贸公司单独缴纳水电费，但水电供应系统有一部分是与小区共享，而不是完全独立，不可避免占用了业主共有的资源，而共有部分的维护是惠和物业公司完成的。吕泰商贸公司作为业主，客观上享受到了惠和物业公司提供的符合合同约定的物业服务，吕泰商贸公司一审亦未提交证据证明没有享受到物业服务，故应该支付物业费。3.选聘惠和物业公司程序合法。一审中惠和物业公司已经举证证明竞聘现场的照片、表决票、得票数，也有吕泰商贸公司的书面签字认可，说明吕泰商贸公司知晓并参与了选聘程序。同时，业委会已经过备案，备案资料上明确显示投票总人数为652人，其中572人表示同意业委会的组成及工作规则，业委会的成立合法。此外，关于业委会的成立是否合法，业委会选聘惠和物业公司是否成立，和本案不属于同一法律关系，不应在本案中处理。4.惠和物业公司收取吕泰商贸公司的物业费标准合法有据，不存在过高的问题。首先，物业费的具体标准已经在物业服务合同中有明确的约定，合同对业主产生约束力。其次，依据《物业管理条例》及相关规定，物业费的标准政府指导价与市场调节价相结合，允许在物业服务合同中进行约定，普通住宅、经济适用房和廉租房物业费、车辆停泊服务费实行政府指导价，其他物业的物业费、车辆停泊服务费实行市场调节价。可见，非住宅的物业费标准属合同自治范围。最后，武汉市价格主管部门在2004年对住宅发布过物业费的政府指导价为1.2元/月/平方米，允许上浮20%，即最高1.44元/月/平方米。即便参照住宅物业费标准，2017年至今的1.5元只比1.44元略高一点，而且1.5元并不是住宅的指导价，在相同地段对比其他小区来说商铺1.5元的标准实属偏低。此外，在违章建筑导致漏水问题上，吕泰商贸公司既不能证明有违章建筑存在，也不能证明因为违章建筑导致了漏水，更不能证明因漏水产生了多大的损失，其相应的后果不应由惠和物业公司承担。同时，吕泰商贸公司在购买十套房屋时，漏水问题已经产生，科技小区没有房屋维修基金，修理问题只能自行承担，吕泰商贸公司对此是明知的，漏水问题远早于惠和物业公司与业主委员会签订物业服务合同的时间。便民中心将债权转让给惠和物业公司是合法的，科技小区业委会、高创家园居民委员会及便民中心在小区内张贴过相应的告示，对便民中心退出、选聘惠和物业公司为物业服务企业的全过程及物业费问题都进行了告知，故便民中心已经履行了告知义务，债权转让对吕泰商贸公司发生效力，吕泰商贸公司应当向惠和物业公司支付拖欠的物业费。
惠和物业公司向一审法院起诉，请求判令吕泰商贸公司立即向惠和物业公司支付2013年1月至2017年10月份物业费共计341388元并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：吕泰商贸公司于2012年5月购买科技小区A栋1层1-1、1-2、1-3、1-4、1-5房及A栋2层2-1、2-2、2-3、2-4、2-5房（均系商业服务用房），并办理产权登记，建筑面积共计3924.40平方米。
2010年7月16日，科技小区业主大会业主委员会（2000年5月成立，已在武汉市房产管理局办理相关成立、换届备案，以下简称业委会）委托便民中心（民办非企业单位，业务主管单位：洪山区人民政府卓刀泉街办事处，经营范围：社区家政服务、物业互助服务、车辆停放管理）对科技小区进行卫生、环境、治安、园林绿化、车辆停放等物业管理。2012年12月20日、2015年12月10日，便民中心与业委会分别两次签订《物业管理委托合同》，约定：“2013年1月1日至2017年10月31日，由便民中心对该小区进行房屋建筑共用部位的维修、养护等物业管理，……物业管理服务费非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取……”
2017年初，街道办拟注销便民中心，业委会确定由惠和物业公司（物业服务资质等级为三级）接手便民中心在科技小区的物业服务工作，并与惠和物业公司于2017年3月8日签订《洪山区科技小区物业服务合同》，约定：“2017年3月15日至2018年3月14日，由惠和物业公司对该小区的物业管理区域内共用部位及公共基础设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域环境卫生的维护、公共区域的秩序维护和安全协防等事项进行物业管理……；物业服务收费标准：商铺1.5元每平方米／月……”
2017年3月12日，惠和物业公司与便民中心签订《关于科技小区移交协议》，约定：“惠和物业公司于2017年3月15日全面接管科技小区物业管理；便民中心因工作原因已结束科技小区的物业服务；便民中心已将债权整体转让给惠和物业公司，2017年3月15日以前便民中心没有收取的物业费、停车费由惠和物业公司催收，归惠和物业公司所有”，并移交《科技小区业主拖欠便民中心物业费人员名单》，其中吕泰商贸公司欠缴2013年1月至2017年3月物业费共计300186元（1.5元／平方米×3924平方米×51个月）。2017年5月，街道办批准便民中心注销申请。2017年7月，惠和物业公司及社区工作人员、便民中心原工作人员，采取在业主门口张贴告示、物业缴费通知书及上门告知等方式，将上述物业费追缴债权转让事实告知相关业主。惠和物业公司之后亦通过上门张贴催缴通知单、邮寄律师函等方式向吕泰商贸公司催缴2013年1月至2017年10月物业费共计341388元（1.5元／平方米×3924平方米×58个月）。
一审法院认为：科技小区业委会成立并备案后，先后与便民中心及惠和物业公司签订了物业管理合同，该合同对小区业主具有约束力。吕泰商贸公司提出业委会成立不合法，业委会选聘物业服务企业程序违法、便民中心违规收费的主张，与本案不属于同一法律关系；吕泰商贸公司提出惠和物业公司诉讼主体不适格、债权转让未告知吕泰商贸公司，与查明的事实相悖，且吕泰商贸公司通过参加本案的诉讼，已明知债权转让的事实，加之本案中的债权转让并没有致使债务人错误履行债务，亦没有损害吕泰商贸公司的利益，吕泰商贸公司抗辩意见与事实不符；吕泰商贸公司提出惠和物业公司主张2013年12月28日之前物业费超过诉讼时效，因惠和物业公司至今仍为科技小区的物业管理单位，吕泰商贸公司未交纳物业费的行为一直处于持续状态，故惠和物业公司诉请未超过诉讼时效；吕泰商贸公司称惠和物业公司未履行物业服务职责，小区违章建筑漏水的问题至今仍未解决，并已造成经济损失，但未提交充分证据证明该项损失系惠和物业公司造成，且与本案不属于同一法律关系，吕泰商贸公司以此为由拒交物业费于法无据，依法不予认可。吕泰商贸公司作为科技小区的业主，接受了物业服务，理应及时交纳2013年1月至2017年10月物业费共计341388元（1.5元／平方米×3924平方米×58个月）的物业服务费用，其逾期不交，应承担相应的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：吕泰商贸公司在判决生效后十日内向惠和物业公司支付2013年3月至2017年10月期间的物业费341388元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6420元（惠和物业公司已预缴），由吕泰商贸公司负担。
二审审理期间，惠和物业公司提交吕泰商贸公司购买房屋的水、电、房屋位置及周边环境的照片九张，拟证明吕泰商贸公司购买房屋水、电、房屋位置及周边环境与科技小区紧密相连，密不可分，与科技小区有大量的部分存在共用。吕泰商贸公司对该证据的真实性和证明目的无异议，本院对该证据依法予以采信。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，针对吕泰商贸公司的上诉请求及理由，本院分别评判如下：
关于便民中心与科技小区业委会签订的《物业管理委托合同》效力问题。一审中惠和物业公司提交了便民中心的民办非企业单位登记证书和服务价格（收费）监审证，从上述证据看，便民中心的业务范围包含社区物业互助服务，具备收取物业管理费的权利。尽管服务中心不属于物业服务企业，但其作为社区物业互助服务单位，具备合法地位，科技小区业委会委托服务中心对物业实施自行管理，未违反法律、行政法规的强制性规定，《物业管理委托合同》合法有效。关于吕泰商贸公司主张其未享受物业服务的问题。吕泰商贸公司在科技小区内享有十套房屋产权，其对自身具备科技小区业主的身份不持异议。作为业主，吕泰商贸公司在科技小区内享有的产权面积与小区的公用建筑面积不可分割，均为整个科技小区的物业服务范围所覆盖，因此不可避免地享受了小区范围内的物业管理服务。吕泰商贸公司提出其单独交纳水电费不能构成其未享受物业服务的理由，其主张的漏水问题涉及专项维修资金的使用，不能归责于惠和物业公司，对其该项主张依法不予支持。关于吕泰商贸公司主张惠和物业公司的选聘程序不合法的问题。本案为物业服务合同纠纷，系惠和物业公司针对吕泰商贸公司拖欠物业服务费提起的合同纠纷，吕泰商贸公司提出的选聘问题与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围。关于物业费的收取标准问题。科技小区业委会先后与便民中心、惠和物业公司签订的物业合同中均明确约定了物业费收费标准，该物业合同系业委会代表全体业主签订，体现了全体业主的共同意思表示，吕泰商贸公司应当按照合同约定的标准履行给付物业服务费的义务。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，吕泰商贸公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6420元，由武汉吕泰商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨玲
审判员 李行
审判员 叶欣
二〇一八年七月六日
书记员 陈成