南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦商初字第1319号
原告招商银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路1号。
代表人岳鹰，行长。
委托代理人李春香，江苏宏林律师事务所律师。
委托代理人赵亮，江苏宏林律师事务所律师。
被告杨国琪，男，汉族，1955年6月17日生。
被告费菊香，女，汉族，1954年8月15日生。
被告南京元通置业有限公司，住所地江苏省南京市江宁区汤山街道古泉社区。
法定代表人张元柱，董事长。
委托代理人桑建凤，江苏李安祥律师事务所律师。
委托代理人时应路，江苏李安祥律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）与被告杨国琪、费菊香、南京元通置业有限公司（以下简称元通置业公司）金融借款合同纠纷一案，原告招行南京分行于2015年5月28日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告招行南京分行的委托代理人李春香，被告元通置业公司的委托代理人时应路到庭参加诉讼。被告杨国琪、费菊香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招行南京分行诉称，2011年6月，杨国琪因购买南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房屋向招行南京分行申请个人购房贷款。2011年6月16日，招行南京分行与杨国琪、元通置业公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定招行南京分行向杨国琪贷款9000000元用于支付购房款，贷款期限为144个月，元通置业公司为该《个人购房借款及担保合同》的保证人。同日，杨国琪将江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢抵押给招行南京分行用于担保还款，并办理了抵押登记。之后，招行南京分行依约向杨国琪发放了贷款9000000元。杨国琪自2014年11月17日起连续七个月未能按约还款，已构成《个人购房借款及担保合同》约定的违约行为。费菊香与杨国琪系夫妻，应对上述贷款承担共同还款责任。元通置业公司作为《个人购房借款及担保合同》的保证人应对该笔贷款承担连带还款责任。为维护自身的合法权益，招行南京分行诉至法院，请求法院判令：1、杨国琪、费菊香立即偿还欠款本息7547970.95元（截至2015年5月20日，其中本金7242492.4元，利息287690.62元、罚息9749.74元、复息8038.19元）及自2015年5月21日起至实际清偿之日按合同约定计算的利息、罚息、复息，并承担本案律师费221529元；2、招行南京分行对杨国琪用于抵押的位于江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、三被告承担本案诉讼费用；4、由元通置业公司对上述债务承担连带保证责任。
被告元通置业公司辩称，一、借款期限尚未届满，招行南京分行也未向杨国琪宣布贷款提前到期，故招行南京分行要求杨国琪偿还剩余借款本金没有事实和法律依据；二、借款合同已约定罚息，招行南京分行要求杨国琪承担复息没有事实及法律依据。
被告杨国琪、费菊香均未作答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明，杨国琪与费菊香于2007年12月11日登记结婚。2011年6月16日，招行南京分行（贷款人、抵押权人）与杨国琪（借款人、抵押人）、元通置业公司（保证人）签订编号为110130125084036154的《个人购房借款及担保合同》（以下简称借款合同），约定招行南京分行向杨国琪提供贷款9000000元用于杨国琪支付购买南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房屋购房款，贷款期限为144个月，自2011年6月16日起至2023年6月16日止，具体贷款期限以借款借据为准；执行利率以国家公布的贷款基准年利率6.8%为基础上浮10%，即为年利率7.48%，借款合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，执行利率按固定日调整方式进行调整，即从每年的1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计息；杨国琪未按借款合同约定按时足额偿还贷款的，招行南京分行有权对其未偿还的贷款本金按日在借款合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；还款方式为按月等额本息还款；杨国琪愿意以其贷款所购南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房产的全部权益抵押给招行南京分行，作为偿还借款合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实际债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）；元通置业公司自愿为杨国琪在借款合同项下的债务承担连带保证责任，保证担保的范围包括但不限于借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及招行南京分行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；元通置业公司自愿放弃要求招行南京分行首先向杨国琪或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；杨国琪连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，即视为已发生违约事件，招行南京分行有权宣布借款合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人在规定的期间内清偿招行南京分行在借款合同项下所欠的全部债务；在杨国琪不能按期归还借款合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，招行南京分行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由杨国琪全数负担。
同日，招行南京分行（抵押权人）与杨国琪（抵押人）及元通置业公司（担保人）签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》（以下简称预抵押合同），约定杨国琪购买元通置业公司建设的商品房向招行南京分行借款并将所购南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房产抵押给招行南京分行作为借款担保，元通置业公司自愿为杨国琪担任该借款的保证人；预抵押合同所对应担保的主债合同为案涉借款合同；抵押担保的范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用；元通置业公司愿为杨国琪上述借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用，担保期间自预抵押合同生效之日起至招行南京分行领取上述杨国琪所购商品房他项权利证书之日。2011年6月17日，招行南京分行、杨国琪、元通置业公司就上述抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。至本案庭审时止，涉案抵押房屋尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证。
2011年6月17日，招行南京分行向杨国琪发放贷款9000000元，杨国琪在借款借据上签名确认。自2014年11月起，杨国琪连续超过七个月未按借款合同约定按时足额还款。截至2015年5月20日，杨国琪尚欠招行南京分行贷款本金7242492.4、利息287690.62元、罚息9749.74元、复息8038.19元。招行南京分行为催收贷款诉至本院，并委托江苏宏林事务所律师代理案涉纠纷的诉讼和执行事宜，为此支出律师费221529元。
以上事实，有结婚证复印件、借款合同、预抵押合同、借款借据、账户交易明细表、逾期账单、《委托代理合同》、律师费发票、律师费支付凭证及当事人陈述等证据证实。
本院认为，招行南京分行与杨国琪、元通置业公司签订的借款合同、预抵押合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应按约定全面履行各自的义务。招行南京分行按约定向杨国琪发放贷款9000000元，已履行了借款合同约定的义务。杨国琪亦应按约定履行偿还贷款本息的义务。但合同履行期间内，杨国琪连续超过七个月未按约偿还贷款本息，其行为已经构成违约，招行南京分行宣布借款合同提前到期并提前收回已发放的贷款本息的条件已经成就，故招行南京分行要求杨国琪偿还借款本金及相应利息、罚息、复息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。截至2015年5月20日，杨国琪尚欠招行南京分行贷款本金7242492.4元、利息287690.62元、罚息9749.74元、复息8038.19元，本院对此予以确认。元通置业公司称借款期限尚未届满，招行南京分行也未向杨国琪宣布贷款提前到期，故招行南京分行要求杨国琪偿还剩余借款本金没有事实和法律依据。本院认为，案涉借款合同未约定招行南京分行需就宣布贷款提前到期及提前收回贷款本息事项发出书面通知后方可起诉，故招行南京分行在向本院提起诉讼之时主张贷款提前到期并提前收回贷款本息并无不当，元通置业公司的上述抗辩事由无事实及法律依据，本院不予采纳。元通置业公司称借款合同已约定罚息，招行南京分行不应再计收复息。本院认为，借款合同对利息、罚息、复息及计收标准均已作出明确约定，且不违反法律、行政法规及中国人民银行关于商业银行贷款利息的规定，故元通置业公司的上述抗辩事由于法无据，本院不予采纳。借款合同约定因杨国琪违约导致招行南京分行为实现债权而支付的律师代理费由杨国琪承担，且招行南京分行主张的律师费符合江苏省律师服务业收费标准的规定，并已实际支付，故招行南京分行要求杨国琪支付律师代理费221529元，合法有据，本院予以支持。上述借款发生在杨国琪与费菊香的婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，招行南京分行主张费菊香对杨国琪的上述债务承担共同还款责任的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，元通置业公司自愿为杨国琪的上述债务提供阶段性连带责任保证，并在借款合同中明确放弃要求债权人先行使债务人提供的物的担保的抗辩。故招行南京分行主张元通置业公司在本案中对杨国琪的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。
关于招行南京分行是否因案涉房屋办理了预购商品房抵押预告登记而享有该抵押房屋的优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项及第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。本案中，杨国琪以江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房产为其向招行南京分行的借款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，故招行南京分行与杨国琪、元通置业公司签订案涉预抵押合同并办理了预购商品房抵押预告登记。在杨国琪未能依约履行还款义务时，招行南京分行有权处分被抵押房产，以优先清偿其债权。杨国琪、费菊香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳招行南京分行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨国琪、费菊香于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司南京分行借款本金7242492.4元及利息、罚息、复息（截至2015年5月20日的利息287690.62元、罚息9749.74元、复息8038.19元；自2015年5月21日起至实际还款之日止的利息、罚息、复息，按《个人购房借款及担保合同》的约定计算）。
二、被告杨国琪、费菊香于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司南京分行律师代理费221529元。
三、如被告杨国琪、费菊香不履行上述第一、二项判决主文所确定的义务，原告招商银行股份有限公司南京分行有权依法处置被告杨国琪、费菊香用以抵押的南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房屋，并以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
四、被告南京元通置业有限公司对被告杨国琪、费菊香的上述第一、二项判决主文所确定的还款义务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费66186元，财产保全费5000元，公告费600元，合计71786元，由被告杨国琪、费菊香、南京元通置业有限公司负担（被告杨国琪、费菊香、南京元通置业有限公司应负担的诉讼费用已由原告招商银行股份有限公司南京分行向本院预交，被告杨国琪、费菊香、南京元通置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司南京分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 王 芃
人民陪审员 李春生
人民陪审员 韩其华
二〇一五年十一月二十五日
见习书记员 董媛媛