陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）神民初字第00483号
原告李连忠，男，1961年10月13日出生，汉族，神木县人，居民。
原告杨惠文，男，1966年12月21日出生，汉族，神木县人，居民。
二原告委托代理人张志强，陕西秦北律师事务所律师。
被告院存向，男，约50岁，汉族，神木县人，居民。
被告何忠平，男，1959年1月28日出生，汉族。
第三人张雄，男，1984年9月24日出生。
第三人崔伟，男，1980年3月7日出生。
原告李连忠、杨惠文与被告院存向、何忠平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加张雄、崔伟为本案第三人，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李连忠、杨惠文及委托代理人张志强和被告何忠平及第三人张雄到庭参加了诉讼。被告院存向和第三人崔伟经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告李连忠、杨惠文诉称，2009年4月5日，原告与两被告签订了《租赁协议》，与两被告形成房屋租赁合同关系。租赁房为商用房，位于神木镇铧山大桥北侧楼房一幢7层（包括地下室）。租赁时间从2009年7月15日至2019年7月14日，年租金76万元，由两被告于每个租赁年度的前一个月一次性付清本年度租金，即于每年6月15日前一次性交清下一年度的租赁费。两被告租赁原告房屋后，开办了“金海龙宾馆”，起初尚能按时支付房租。2012年6月15日，两被告未能按照《租赁协议》的约定向原告支付2012年度的房租，后陆续支付了部分房租，但至今仍拖欠20万元。原告多次催要未果，目前房租交付已逾期5个月。根据《租赁协议》第六条的约定，原告有权解除《租赁协议》。无奈提起诉讼，请求依法判令解除原告和两被告于2009年4月5日签订的《租赁协议》，判令两被告从租赁原告的房屋内搬离出去，将租赁房交还原，并本案的诉讼费用。
原告向法庭提交证据，房屋租赁协议一份，2009年原告和被告院存向、何忠平签订租赁合同，对租金及租金的给付期限进行约定，证明原告与被告的租赁协议合法有效。二被告的行为已经构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现，所以原告行使合同解除权符合法律规定。
被告何忠平辩称，租赁及下欠房租均属实，房屋由原告租赁给折艳斌，半年后由折艳斌转租给被告，转租费1230万元，后被告又将该房屋的地下室部分转租给张雄、崔伟，租赁费每年50万元，张雄、崔伟在结算房租时下欠被告30万元。被告下欠原告2012年房屋租金20万元。被告转租的张雄、崔伟下欠被告房租80万元。房屋也不是我们直接和原告租赁的，现在原告要求腾房，装潢时被告花费了1000多万元，不同意腾房。如果第三人张雄、崔伟支付房租，那么就继续租赁。如果不支付房租就腾房，宾馆我们要继续承租，希望和原告商量分期支付该房屋租赁费用。
被告何忠平向法庭提交证据，金海龙商务宾馆转让合同复印件一份，证明被告在转让该宾馆时花费了1230万元的转让费，所以不同意腾房。
第三人张雄辩称，该租赁房第三人于2012年11月前就关门了，租赁时出了280万元的租赁费。要求降低房屋租赁费，第三人愿继续租赁。
被告院存向和第三人张雄、崔伟均未向法庭提交证据，被告院存向和第三人崔伟未到庭亦未以任何形式对原告的诉请向法院提出答辩。
经庭审质证，被告何忠平对原告提交的证据的真实性无异议，对该组证据的证明目的有异议，认为单凭此份合同不能证明被告根本违约。第三人对原告提交证据不发表质证意见。原告对被告何忠平提交证据的真实性不予质证，因原告未参加签订协议，对其证明目的异议，认为原、被告有租赁协议，协议中明确约定了解除协议的条款。
经本院审查认为，对原告提交的证据其来源合法，内容真实与本案有关联，能够证明二原告和被告院存向、何忠平签订租赁合同，对租赁期限、租金、租金的给付期限、双方权利义务和违约的解除等作了相应约定的事实。本院予以采信；对被告何忠平提交的证据可以说明被告所经营宾馆、KTV等是向案外人折艳斌等人转让而来，其虽然来源合法，内容真实但与本案并无关联，故本院不予采信。
根据当事人的陈述，举证、及本院认证查明以下事实，2009年二原告将其二人与刘光田、王雁飞所有的位于神木县神木镇铧山路铧山大桥北侧的楼房一幢七层（包括地下室）租赁给案外人折艳斌等人，由折艳斌等人将该房屋装修为宾馆、KTV和部分门市，经营数月后又将该房整体转让给被告院存向、何忠平。同时二原告和二被告将原告与折艳斌等人合同稍作修改后，双方又签订了《房屋租赁协议》，协议中明确约定，原告在铧山路铧山大桥北侧有楼房一幢七层（包括地下室）租赁于被告院存向、何忠平使用，被告自愿承租。租赁期限从2009年7月15日起至2019年7月14日止，共计十年。租费及给付方式，双方约定每年租费为柒拾陆万元整，本合同签订之日被告付定金贰拾陆万元整。2009年5月15日前付清第一年租费余款50万元整，以后每年提前一月交清下年度租费，交款期限为每年的6月15日前。被告在租期内，不论是被告自住或经营，所涉及的各种税、费均由被告承担，包括房租费税。协议同时约定，被告在不影响楼房结构安全、并符合城建改建规范的前提下，可以搞装饰、装修，租赁期满或解除合同，除能搬动的物品，固定在楼房上下不能搬动的财产，被告不得拆除。未经原告同意，被告不能擅自转租。被告违反本合同任一条款，视为违约，原告有权提前解除合同，并赔偿原告的损失。协议签订后，二被告于2012年6月15日按租赁协议约定向原告支付2012年度的房租50万元，下欠20万元至今未付。现原告提起诉讼，请求依法判令解除二原告与两被告之间签订的《租赁协议》和解除被告与第三人的《转让合同》，并由被告支付所欠房租费20万元及从2013年7月15日起至实际腾房之日的房租费，并承担本案的诉讼费用。
另查明，1、被告院存向、何忠平于2011年4月17日将装修为KTV的“钱湖会所”转让给第三人张雄、崔伟，双方签订了转让合同。合同中明确约定，被告院存向、何忠平自愿将位于金海龙商务宾馆一楼KTV“钱湖会所”全部转让给第三人张雄、崔伟。转让价款为28万元，该转让款不包括每年的房租费，自签订之日起每年6月15日之前交清下一年房租50万元。若第三人不按时缴纳房租，被告有权终止合同。转让期从2011年4月17日起至2016年6月16日止。协议同时约定，从本合同签订之日后，不按合同条款执行，视为违约，被告有权解除合同，并扣除所有交付转让款的50%违约金。合同签订后，第三人按租赁协议约定向被告支付2012年度的房租20万元，下欠30万元至今未付。审理过程中原告对于被告及第三人对租赁物的装饰装修及屋内设施不同意利用。2、房产所有人王雁飞、刘光田自愿放弃参加本案的诉讼和相关权利的处分，并全权委托原告李连忠、杨惠文代为处理。
本院认为，原、被告在自愿、平等协商一致的基础上签订了房屋租赁协议，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同内容履行约定的义务。原告按约定提供了房屋，被告应按约定支付相应的租赁费。被告于2012年6月15日按租赁协议约定向原告支付2012年度的房租50万元，下欠20万元至今未付，给原告造成了损失，被告的行为已构成违约，故原告提出解除合同的理由既符合法律规定，亦符合合同的约定，本院应予支持。合同解除后，被告应给付下欠2012年度房租费20万元和从2013年7月15日起至将房屋交付给二原告之日止实际占用房屋期间的租赁费用。被告租赁房屋后，对房屋进行了实际装修，形成的附合物因原告不同意利用，故被告应在合理的期限内将租赁物腾出交付给二原告。
被告转让给第三人的房屋，因被告与第三人在自愿、平等协商一致的基础上签订了转让合同，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同内容履行约定的义务。被告按约定提供了房屋，第三人应按约定支付相应的租赁费。第三人按租赁协议约定向告支付2012年度的房租20万元，下欠30万元至今未付，第三人的行为已构成违约，故原告提出解除被告与第三人合同的理由既符合法律规定，亦符合合同的约定，本院应予支持。合同解除后，故第三人应在合理的期限内将租赁物腾出交付给二原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告李连忠、杨惠文与被告院存向、何忠平签订的《房屋租赁协议》。并由二被告支付原告下欠房租费20万元和从2013年7月15日起至将该房屋交付给二原告之日止实际占用房屋期间的租赁费用。
二、解除被告院存向、何忠平与第三人张雄、崔伟签订的《钱湖会所转让合同》。
三、限被告院存向、何忠平和第三人张雄、崔伟于本判决生效之日起十日内将所租赁占用原告的房屋腾空并交付给原告李连忠、杨惠文。
案件受理费200元，由被告院存向、何忠平负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 强唤霞
审 判 员 刘水霞
代理审判员 杜 鹏
二〇一三年九月二十八日
书 记 员 郝碧莲