四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第9822号
原告邓仕娟，女，1975年8月20日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
被告成都金同辉物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区龙爪小区同辉购物中心。
法定代表人王长春，职务不详。
委托代理人张超成，四川中沛律师事务所律师。
被告成都新同辉置业有限公司。住所地：四川省双流县东升街道办事处龙桥路*号***栋*单元*楼***号。
法定代表人赵建华，执行董事。
委托代理人张超成，四川中沛律师事务所律师。
第三人成都市双流新博新美商业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市双流县东升街道广都大道***号。
法定代表人石华林，执行董事。
委托代理人汪坤，四川蜀辉律师事务所律师。
委托代理人王慧，四川蜀辉律师事务所律师。
原告邓仕娟与被告成都金同辉物业管理有限公司（以下简称“金同辉公司”）、成都新同辉置业有限公司（以下简称“新同辉公司”）、第三人成都市双流新博新美商业管理有限责任公司（以下简称“新博新美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏建兵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓仕娟、被告金同辉公司、新同辉公司的委托代理人张超成、第三人新博新�公司的委托代理人王慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓仕娟诉称，2012年3月17日，原告购买了被告新同辉公司开发的位于双流县东升街道迎春桥社区的“世代积家”商品房，同时原告与被告金同辉公司、新同辉公司签订了《委托经营协议》，约定由原告委托被告金同辉公司经营原告所购前述商品房并支付原告管理收入，被告新同辉公司对此承担担保责任。现原告依约履行了全部合同义务，但被告金同辉公司违反合同约定，逾期未支付经营收入。被告新同辉公司也未承担担保责任。第三人新博新美公司系原告商品房的实际使用人，未向被告新同辉公司支付使用费租金，导致原告从2015年1月起至今未收到应得委托经营收入，故第三人新博新美公司也应向原告支付委托经营收入。故诉请判令:1、被告金同辉公司、新同辉公司向原告支付自2015年1月1日起�2月28日止、5月1日起至12月31日止的委托经营收入52731.6元以及自2015年1月15日起计算至2015年12月31日止的违约金4260.71元（前三个月按每日万分之四计算，超过三个月的按每日万分之八计算），合计56992.31元。2被告新同辉公司对上述租金和违约金承担连带清偿责任。3、第三人新博新美公司对上述租金和违约金承担支付义务。
被告金同辉公司辩称，原告诉称属实，世代积家项目从2014年下半年开始经营困难，被告金同辉公司自2015年起亦未在第三人处收到租金，现在无力向原告支付租金。《委托经营协议》约定的租金标准过高，请求按照双流地区的实际标准进行计算，同时，原告请求的违约金计算标准过高，请求或直接由法院予以调整。
被告新同辉公司辩称，被告新同辉公司其与被告金同辉公司的答辩意见一致，另外，根据合同约定，被告新同辉公司承担的是一般保证责任。
第三人新博新美公司述辩称，第三人新博新美公司是与被告新同辉公司建立的租赁关系，与原告无直接合同关系，原告要求第三人新博新美公司向其支付经营收入没有事实和法律依据。第三人新博新美公司基于与被告新同辉公司之间的租赁合同关系，已向被告新同辉公司超额支付了9210000余万元租金。请求驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明，原告与被告新同辉公司于2012年3月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告新同辉公司开发的位于双流县东升街道迎春桥社区世代积家1幢1单元3层3225号房屋，共44㎡，购买价为781981元。同日，原告作为委托方与受托方金同辉公司、担保方新同辉公司签订了一份《委托经营协议》，约定原告拥有的世代积家家居博览中心第1期第3楼3225号商铺的所有权，原告同意将上述商铺授权委托被告金同辉公司独家全权经营。在委托期间，被告金同辉公司有权以金同辉公司名义将商铺自营或转让第三方经营。委托经营期限为原告依法取得商铺并实际交付被告金同辉公司经营之日起即2012年11月1日至2027年10月31日。委托经营收入的确定、分配和支付方式为2012年11月1日至2014年10月31日，每年按商业用房购房总价款×8%－代缴税金=实际支付金额；2014年11月1日至2017年10月31日，每年按商业用房购房总价款×8.5%－代缴税金=实际支付金额；2017年11月1日至2020年10月31日，每年按商业用房购房总价款×9%－代缴税金=实际支付金额；2020年11月1日至2027年10月31日，每年按商业用房购房总价款×9.5%－代缴税金=实际支付金额；在每月15日内（遇节假日顺延）将该月应支付给原告的经营收入，由被告金同辉公司代扣代缴相关税费后，转入原告指定银行账户。如被告金同辉公司延迟支付，每延迟一日，被告金同辉公司应按原告应得经营收入的万分之四向原告支付违约金。如超过3个月被告金同辉公司仍未支付上述经营收入，向原告按双倍支付违约金，如超过6个月金同辉公司仍未支付上述经营收入，原告可选择终止该委托经营合同。被告新同辉公司承诺，如被告金同辉公司经营商铺不足以向原告支付约定的经营收入，且不足部分被告金同辉公司无力补足时，不足部分由被告新同辉公司用其拥有的世代积家家居博览中心1至5层中间主力商铺收益担保向原告补足。
原告于2012年3月3日、3月17日向被告新同辉公司支付购房款共计781981元，被告新同辉公司向其出具一份专用收据。
2012年11月1日至2014年10月31日，原告每月所收到的经营收入为4962.97元，2014年11月、12月的经营收入为5273.16元。被告金同辉公司向原告支付了截止2014年12月31日的经营收入。
2015年10月14日，原告向本院申请支付令，要求被告金同辉公司支付2015年3-4月的委托经营收入10546元。2015年10月14日，本院作出（2015）双流民督字第21号支付令，令被告金同辉公司自收到支付令之日起十五日内，向原告支给付2015年3-4月商铺委托经营收入10546元。
另查明，2010年11月12日,被告新同辉公司与成都新博美商业管理连锁股份有限公司（以下简称“新博美公司”）签订《合作协议》，约定项目名称为新博美家居装饰城-
双流同辉店（暂定），项目所在地为双流县东升街道迎春桥社区。合作方式为新同辉公司（甲方）负责项目的开发修建，新博美公司（乙方）负责项目的招商运营。甲、乙双方按照60%：40%的出资比例共同投资成立本项目经营管理公司，双方按照投资额比例享受扣除运营成本后的利润分成，即甲、乙�方的利润按照60%：40%的比例分成。
2013年5月6日，第三人新博新美公司注册成立。
2015年11月30日，新同辉公司、新博美公司、新博新美公司三方签订一份协议，约定新同辉公司、新博美公司不再以合作的方式经营项目，由新博美公司全资独立注册项目管理公司新博新美公司，新同辉公司将世代积家一期五层商业项目整体出租（或转租）于新博新美公司，新博新美公司以其已出租面积所得部分收益支付给新同辉公司作为物业租赁费，物业租赁费标准按双方签订的补充协议约定执行。
认定上述事实的证据有：原告身份信息、被告企业工商信息、第三人企业工商信息、商品房买卖合同、委托经营协议、银行交易明细单、收据、合作协议、协议、（2015）双流民督字第21号支付令等。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，本院予以采信。
本院认为，原告与两被告签订的虽名为《委托经营协议》，但实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告金同辉公司在2012年11月1日至2014年12月31日期间，按约履行支付经营收益的义务，但自2015年1月起，即未按照合同约定向原告支付经营收益，其行为违约，应当承担违约责任。该协议约定2014年11月1日至2017年10月31日，每年的委托经营收入按商业用房购房总价款×8.5%－代缴税金=实际支付金额，原告；2014年11月、12月收到原告的经营收入为5273.16元／月，。故被告金同辉公司应向原告支付自2015年1月1日起至2月28日止，2015年5月1日起至2015�12月31日止的委托经营收入5273.16元／月×10个月=52731.6元。原告要求被告金同辉公司按合同约定的标准支付违约金，即每延迟一日，按经营收入的万分之四计算，。如超过3个月仍未支付经营收入，则按双倍计算。该合同约定的违约金过分高于原告的损失，故本院酌情调整为按照每日万分之四计算，超出部分不予支持。违约金按照双方合同的约定，以该月应付经营收入为基数，从应付经营收入之次日起开始计算，即每月15日的次日开始计算。
新同辉公司作为金同辉公司在《委托经营协议》中的担保人，并在该《委托经营协议》中约定如金同辉公司经营商铺不足以向原告支付约定的经营收入，且不足部分金同辉公司无力补足时，不足部分由新同辉公司用其拥有的世代积家家居博览中心1至5层中间主力商铺收益担保向原告补足。根据《中华人民共和国担保法》第十七条之规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”。因此，新同辉公司提供的是一般保证，应对金同辉公司的租金支付义务承担一般保证责任，其承担保证责任后，有权向金同辉公司追偿。同时，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”新同辉公司与原告未对保证担保的范围进行约定，根据上述法律的规定，新同辉公司应对金同辉公司的欠付租金及违约金承担保证责任。
第三人新博新美公司基于其与被告新同辉公司建立的合同关系取得涉案商品房，与原告之间无任何合同关系，根据合同相对�原则，第三人新博新美公司对原告不负有房屋使用费的支付义务。故原告要求第三人新博新美公司将欠付租金直接向其支付没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条第一款、第二十一条、第二十五条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、、第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：
一、被告成都金同辉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓仕娟支付自2015年1月1日起至2015年2月28日止，2015年5月1日起至2015年12月31日止的经营收入52731.6元。
二、被告成都金同辉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓仕娟支付违约金（违约金分段计算，以5273.16元为基数，以每日万分之四的标准，分别从2015年1月16日、2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日起，计算至2015年12月3115日止）。
三、被告成都新同辉置业有限公司对被告成都金同辉物业管理有限公司的上述第一、二项义务承担一般保证责任。被告成都新同辉置业有限公司承担一般保证责任后，有权向被告成都金同辉物业管理有限公司追偿。
四、驳回原告邓仕娟的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费758元，由被告成都金同辉物业管理有限公司、被告成都新同辉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 苏建兵
二〇一六年二月二十六日
书记员 蒋 尧