广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第222号
原告（反诉被告）李志雄。
原告（反诉被告）方玲丹。
原告（反诉被告）李喜连。
三原告（反诉被告）委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
三原告（反诉被告）委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）李志雄、方玲丹、李喜连与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年2月23日受理后，依法适用简易程序于2012年6月6日、2012年10月30日公开开庭审理了本案。李志雄、方玲丹、李喜连的委托代理人秦维安、阳村发、广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。在本案审理过程中，双方申请庭外和解十八个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李志雄、方玲丹、李喜连诉称，李志雄、方玲丹、李喜连与广源公司于2009年3月3日签订了一份购买广源国际社区某号房的《商品房买卖合同》，合同约定：该房总价款334000元；广源公司应在2009年12月28日前交房，逾期交房天数未超过90日，按合同总价款的万分之一按日支付违约金。合同签订当日，李志雄、方玲丹、李喜连即支付了人民币144000元，余款以公积金贷款方式付清。但广源公司却没有按期交房，直至2010年3月18日登报通知李志雄、方玲丹、李喜连收房，广源公司逾期交房天数达79天，依约应向李志雄、方玲丹、李喜连支付违约金2638.60元。因广源公司至今仍拒绝承担违约责任，故诉至法院，请求判令：1、广源公司支付逾期交房的违约金2638.60元；2、本案诉讼费由广源公司负担。
原告（反诉被告）李志雄、方玲丹、李喜连就本诉对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖合同关系及约定交房时间为2009年12月28日，广源公司应承担延期交房的违约责任；2、销售不动产统一发票复印件两张，以证明李志雄、方玲丹、李喜连付款时间与合同签订时间为同一日，即2009年3月3日；3、交房通知复印件，以证明广源公司于2010年3月18日登报通知原告于2010年3月19日至2010年3月25日期间办理收房手续；4、《桂林市住房公积金个人住房借款申请表》、《桂林市住房公积金管理中心公积金个人住房借款合同》、《桂林市住房公积金管理中心公积金个人住房借款抵押合同》、借款凭证，证明原告已经及时的办理了公积金贷款手续。
被告（反诉原告）广源公司答辩及反诉称，广源公司于2009年5月10日与李志雄、方玲丹、李喜连签订《商品房买卖合同》，李志雄、方玲丹、李喜连以334000元向广源公司购买位于桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区某号房一套。广源公司的交房时间虽然距双方合同约定的交房时间逾期两个半月，但是因为中、高考期间禁止噪声作业及暴雨干旱因素，李志雄、方玲丹、李喜连亦未按合同约定付清可视对讲系统费用，广源公司可以延期免责，且李志雄、方玲丹、李喜连的起诉已过诉讼时效，故李志雄、方玲丹、李喜连的诉请无依据。根据合同第六条：“公积金付款，买受人于2009年3月3日签合同时付清首付款人民币壹拾肆万肆仟元整（￥144000），剩余房款人民币拾玖万元整（￥190000）于2009年5月13日前办妥公积金贷款”及第七条买受人逾期付款的违约责任：“逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金”的规定，李志雄、方玲丹、李喜连于2009年3月3日支付购房款144000元，2009年7月13日用按揭贷款支付购房款190000元，李志雄、方玲丹、李喜连已逾期付款12天，李志雄、方玲丹、李喜连应向广源公司支付228元逾期付款违约金。双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》，约定房屋交付时李志雄、方玲丹、李喜连须一次性支付广源公司可视对讲系统费用1800元，但李志雄、方玲丹、李喜连至今未支付该款项。故请求驳回李志雄、方玲丹、李喜连的本诉诉讼请求，同时反诉请求判令：1、李志雄、方玲丹、李喜连支付广源公司违约金228元。2、李志雄、方玲丹、李喜连支可视对讲系统费用1800元；3、反诉费用由李志雄、方玲丹、李喜连负担。
被告（反诉原告）广源公司就本诉与反诉对其辩解及主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖关系以及房屋的交接手续、付款时间和违约责任；2、建设工程质量竣工验收意见书，以证明本案所涉商品房在登报通知交房前已达到交房条件；3、2010年3月18日桂林晚报刊登的交房通知，以证明广源公司于2010年3月18日已按合同约定登报通知买受人办理交房手续；4、借款凭证，证明李志雄、方玲丹、李喜连逾期支付购房款；5、2010年6月1日的桂林晚报，以证明中、高考期间禁止施工；6、广源·国际社区楼盘资料交接本两份，以证明经桂林市房产管理局备案的商品房买卖合同交付李志雄、方玲丹、李喜连的时间是2009年6月3日。
原告（反诉被告）李志雄、方玲丹、李喜连对广源公司的反诉答辩称，李志雄、方玲丹、李喜连不存在逾期付款，因为合同填写时间是后面补写的，不能按揭的责任在广源公司，合同实际是2009年3月3日签订，但落款时间是2009年5月10日，要求5月13日办理好按揭，故广源公司要求逾期付款的违约金不恰当。可视对讲系统费用已包含在购房款里，不应另行支付，大部分业主已经交了该款，广源公司又退回了。另外广源公司的反诉请求已过诉讼时效，不应支持。
原告（反诉被告）李志雄、方玲丹、李喜连就反诉对其辩解提供的证据与本诉一致。
经过庭审质证，广源公司对李志雄、方玲丹、李喜连提供的证据1、2、3真实性无异议。李志雄、方玲丹、李喜连对广源公司提供的证据1、3、4、5真实性无异议，但认为证据5不能证明广源公司欲证明的事实，禁止施工应有有关部门的停工令。本院对上述证据真实性予以确认。李志雄、方玲丹、李喜连对广源公司提供的证据2有异议，认为文件资料检查情况表中由同一个人填写各单位检查内容，且验收单位盖章处未落时间，故验收时间存疑。本院认为，证据2系原件，李志雄、方玲丹、李喜连虽提出异议但未提交相反证据予以反驳，故本院确认其证明力。李志雄、方玲丹、李喜连对广源公司提供的证据6有异议，其对广源公司与其的交接记录不予认可。本院认为，证据6系原件李志雄、方玲丹、李喜连虽提出异议但未提交相反证据予以反驳，故本院确认其证明力。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年5月10日，李志雄、方玲丹、李喜连作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区某号房房屋一套，房屋总金额为334000元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：公积金贷款，买受人于2009年3月3日签合同时付首付款人民币壹拾肆万肆仟元整（￥144000）含定金，剩余房款人民币壹拾玖万元整（￥190000）于2009年5月13日前办妥公积金贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3.雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4.在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5.签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计5080.-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336.-元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500.-元（按政府有关部门规定收取，多退少补）。等等。李志雄、方玲丹、李喜连于2009年3月3日支付了首付款人民币144000元。2009年6月3日，广源公司将经桂林市房产管理局备案的《商品房买卖合同》交付李志雄。李志雄于2009年6月5日向桂林市住房公积金管理中心提出借款申请，2009年6月8日李志雄与桂林市住房公积金管理中心签订了《桂林市住房公积金管理中心公积金个人住房借款合同》。2009年7月13日，李志雄通过公积金贷款的方式向广源公司支付剩余房款190000元。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区10#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区10#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。李志雄、方玲丹、李喜连于2010年3月28日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。李志雄、方玲丹、李喜连与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至本院提出前述诉请。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
本院认为：李志雄、方玲丹、李喜连与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为：一、广源公司是否应支付李志雄、方玲丹、李喜连逾期交房违约金；二、李志雄、方玲丹、李喜连是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金；三、李志雄、方玲丹、李喜连是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
一、关于广源公司是否应支付李志雄、方玲丹、李喜连逾期交房违约金的问题。
根据《商品房买卖合同》第八条约定，广源公司应当在2009年12月28日前将符合交房条件的房屋交付李志雄、方玲丹、李喜连。合同第九条约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。广源公司于2010年3月18日才登报通知业主收房，逾期79天，故广源公司应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金2638.60元（334000元×0.1‰／天×79天）。广源公司辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且李志雄、方玲丹、李喜连未按合同约定付清可视对讲系统费用，故广源公司可以延期免责。本院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，广源公司也未提交中、高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，因此，广源公司提出李志雄、方玲丹、李喜连未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对广源公司关于延期免责的辩解意见本院不予采纳。广源公司又辩称，李志雄、方玲丹、李喜连的该诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，违约金与普通债权相比是有区别的，违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。广源公司于2010年3月18日将涉诉房屋交付李志雄、方玲丹、李喜连，应当认定其“同意履行义务”，诉讼时效从广源公司将涉诉房屋交付李志雄、方玲丹、李喜连起中断。本院于2012年2月23日受理了本案，其请求权未超过两年的诉讼时效，故对广源公司主张李志雄、方玲丹、李喜连的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见本院不予采纳。
二、李志雄、方玲丹、李喜连是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，李志雄、方玲丹、李喜连与广源公司双方在《商品房买卖合同》中约定第二笔房款是以公积金贷款方式支付，在李志雄、方玲丹、李喜连办理公积金的过程中，广源公司有协助的义务，即办理商品房买卖合同备案的义务，若广源公司未完成上述协助义务，李志雄、方玲丹、李喜连亦无法办妥公积金贷款。虽然公积金管理中心将190000元贷款转账支付给广源公司的时间（2009年7月13日）超过了李志雄、方玲丹、李喜连与广源公司签订的《商品房买卖合同》中约定办妥银行按揭的时间（2009年5月13日），但庭审中广源公司提交的交接记录本显示其在2009年6月3日才将备案的商品房买卖合同交给李志雄，而李志雄于2009年6月8日即与桂林市住房公积金管理中心签订了公积金贷款合同，此时李志雄就已完成其义务，桂林市住房公积金管理中心何时完成贷款审批，何时将贷款付给广源公司，均不是李志雄能够控制的。广源公司未能举证证明系因李志雄、方玲丹、李喜连的原因才导致付款迟延，故广源公司要求李志雄、方玲丹、李喜连支付逾期支付购房款违约金228元的诉讼请求，本院不予支持。
三、李志雄、方玲丹、李喜连是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
李志雄、方玲丹、李喜连与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。李志雄、方玲丹、李喜连在广源公司指定的收房期间正式收房，按照双方的约定，李志雄、方玲丹、李喜连即应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但李志雄、方玲丹、李喜连至今未支付此项费用，现广源公司要求李志雄、方玲丹、李喜连支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。李志雄、方玲丹、李喜连辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，李志雄、方玲丹、李喜连的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。另李志雄、方玲丹、李喜连辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，广源公司于2010年3月28日将涉诉房屋交付李志雄、方玲丹、李喜连，后于2012年3月19日向本院提出反诉请求，故并未超过两年诉讼时效期间，故李志雄、方玲丹、李喜连的上述辩解理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）李志雄、方玲丹、李喜连逾期交房违约金2638.60元；
二、原告（反诉被告）李志雄、方玲丹、李喜连支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
三、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本案减半收取的本诉案件受理费25元（原告李志雄、方玲丹、李喜连已预交），由被告桂林市广源房地产开发有限公司负担。本案减半收取的反诉案件受理费25元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交25元），由原告李志雄、方玲丹、李喜连负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 阳 瑜
二〇一三年十月八日
书记员 韦素素