吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初140号
原告（执行案外人）：贾伟东，男，1979年4月27日出生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：邵红微，吉林保民律师事务所律师。
被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：凌朝翔，董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司会计。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
第三人(被执行人)：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市吉林高新技术产业区。
法定代表人：黄保国，董事长。
委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，�公司法律顾问。
原告贾伟东与被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）、第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾伟东及其委托诉讼代理人邵红微，被告信达公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人华运公司的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾伟东向本院提出诉讼请求：立即停止对贻翔苑小区4号楼1单元1层6号网点房屋的强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。事实和理由：华运公司开发的贻翔苑小区3、4号楼的外墙保温工程由我承包施工，由于华运公司无力支付工程款，因此以贻翔苑小区4号楼1单元1层6号网点房屋作�1596560元，抵顶应付工程款1596560元。在查封前，贾伟东已经履行了房屋价款的给付义务，并合法占有使用争议房屋至今。房屋未办理产权登记，贾伟东无过错。故请求立即停止对贻翔苑小区4号楼1单元1层6号房屋的强制执行并解除查封。
被告信达公司辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求阻却人民法院执行并解除查封的条件应满足上述司法解释的规定，即应交付全部购房款或50%以上购房款，或者将购房款交付我公司，房屋应用于居住，且应已办理入住手续，而且本人及其配偶或未成年子女名下无住房，另外应在查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。贾伟东抵顶工程款不符合上述规定，因此贾伟东要求解除查封并停止执行的请求没有事实和法律�据，依法应当予以驳回。
华运公司述称，从时间点上看，争议房屋抵债是在信达公司申请查封冻结之前，我方与贾伟东之间的合同是双方真实意思表示。据我方了解贾伟东对本案争议房屋已经占有使用。我方认为贾伟东的要求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。尽管涉案房屋登记在我方名下，但这是因为我国不动产登记制度不完善，贾伟东才未办理过户登记。如果仅仅考虑信达公司金钱债权受偿，完全不考虑贾伟东的利益，将会引发严重社会问题，也不符合公平原则，请求法院维护贾伟东的合法权益。
贾伟东、信达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
贾伟东围绕诉讼请求提交了如下证据：2014年4月30日《工程施工合同》一份。2014年8月30日《工程结算书》一份。2014年8月30日抵账《协议书》一份。2014年9月5日签订的《房屋预定协议》一份。2014年9月5日华运公司出具的收据一份。2014年9月11日《外墙保温材料见证取样检验告知单》二份。房屋钥匙照片一张。贾伟东营业执照复印件一张。（2015）吉中民二初字第76号民事判决书。证明：一、2014年4月，贾伟东与华远公司订立外墙保温施工合同，由贾伟东对贻翔苑小区3、4号楼外墙保温工程进行施工，贾伟东实际完成施工行为，并向华运公司交付施工成果。双方施工合同具有真实性、合法性。执行异议裁定书认为以房抵债不具有真实性，与客观书证及客观事实不符。2.双方就以房抵付工程款行为合法有效。2014年8月30日，双方就该工程款数额及方式进行协商，应付工程款为1694540元，同意以华运公司贻翔苑住�小区4栋1单元1层6号网点房屋作价1596560元，抵付工程款1596560元。3.在查封前，贾伟东已全部履行了房屋价款给付义务。以房抵债行为的内容即是以贾伟东应收工程款抵付房屋价款，直接形成的后果即是贾伟东完全履行了房屋对价。且在信达公司与华运公司借款合同纠纷诉讼前。4.在信达公司申请查封冻结争议房屋之前，贾伟东已实际占有房屋。5.已完成以房抵债行为，价格公平，贾伟东为善意，与华运公司不存在恶意串通。6.本案信达公司的债权为一般金钱给付债权，对涉案查封房屋未设定抵押，对该房屋没有法定优先受偿权。该债务发生于贾伟东房屋取得后。7.信达公司自身为房地产开发企业，且有投资业务，在对外融资业务中，全资股东将其在信达公司的全部股权已向中国工商银行天津津西支行质押。其对借款、融资经验丰富，对还款保证方式足够了解，但在对�案华运公司借款一案中，对本案涉及的查封房屋未设定任何权利，能够证明，在与华运公司借款时就明知该房屋已交付他人所有的事实，因而对该房屋不作为还款保证的还款方式，故在执行中，对该房屋进行查封、执行措施不当，该房屋不能作为被执行财产予以执行。
信达公司对贾伟东提交的证据发表质证意见为：对施工合同、协议书的真实性没有异议。是否履行不清楚。其提交的工程结算书没有华运公司的盖章和签字，不能证明该合同已实际履行。对告知单与本案没有关联性。对认购协议及收据真实性有异议，该房屋不属于贾伟东认购，因此华运房地产盖章确认的认购协议及相关收据都不能作为贾伟东认购房屋的证据。该房屋是商业网点，不是住宅。以房抵债的情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题�规定》第二十八条、第二十九条的规定。
华运公司对贾伟东提交的证据发表质证意见为：无异议。
本院经审查认为，贾伟东提供的证据均是华运公司在本案争议房屋被查封前出具的，施工合同和验收报告及结算书可以辅助证明华运公司欠款的事实，本院对贾伟东提供的证据的真实性予以采信。
信达公司为证实自己的主张，提供证据两份。1.（2016）吉02执字106号之一执行裁定书，证明人民法院对诉争房屋进行查封。2.华运公司与信达公司签订的借款合同，该合同上华运公司公章与本次诉讼华运公司提交委托诉讼代理手续公章编码不一致，是否为华运公司授权请人民法院核实。贾伟东质证称，对证据1没有异议。证据2已在执行异议审查程序中质证过，对真实性没有异议，对证明问题有异议；另�，该证据可以证明信达公司仅享有一般债权，对本案诉争房屋不具有优先受偿权。华运公司质证称，对证据1没有异议，但贾伟东是在查封之前与我公司签订的买卖合同。对证据2，华运公司后来启用了新的公章，所以导致委托诉讼代理手续公章和借款协议公章不一致。
本院经审查认为，信达公司提供的证据1因各方当事人对其真实性均无异议，故本院对信达公司提供的证据1予以采信。信达公司提供的证据2，因双方当事人对真实性均无异议，故本院对证据二的真实性予以确认，华运公司已对该证据作出合理说明，故本院对信达公司提交证据2所欲证明的问题不予采信。
对本案事实，本院认定如下：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未履行判决内容，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了案涉的贻翔苑小区4号楼1单元1层6号网点房屋。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。贾伟东因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异124号执行裁定，驳回了贾伟东的异议请求。
另查明，2014年4月2日华运公司将贻翔苑小区3号楼、4号楼外墙保温工程发包给贾伟东，双方签订了《工程施工合同》，2014年8月20日贾伟东与华运公司签订工程结算书。2014年8月30日，华运公司与贾伟东签订了以房抵债协议书，约定华运公司将本案争议的贻翔苑小区4号楼1单元1层6号网点房屋作价1596560元抵顶欠付贾伟东的工程款1596560元，2014�9月5日华运公司与贾伟东签订了《华运贻翔苑房屋预定协议》，华运公司于同日为贾伟东出具了房款收据。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：贾伟东对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，贾伟东主张停止执行吉林市华运贻翔苑小区4号楼1单元1层6号网点房屋，其应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规�：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，贾伟东于2014年8月30日与华运公司签订了合法有效的以房抵债协议。2014年9月5日与华运公司签订了合法有效的《华运贻翔苑房屋预定协议》；在签订《华运贻翔苑房屋预定协议》当日，华运公司为贾伟东出具了房款收据；贾伟东取得了房屋钥匙，合法占有使用本案争议房屋至今。此时信达公司尚未申请查封。贾伟东未办理产权过户登记手续是因华运公司未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，并非买受人本人原因而未办理过户登记。故贾伟东的诉讼请求完全符合上述司法解释的规定，其权利能够排除执行，应予支持。
综上所述，贾伟东要求停止执行贻翔苑小区4号楼1单元1层6号网点房屋（4号住宅15幢0001006室房屋）的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：
不得执行吉林市华运贻翔苑小区4号楼1单元1层6号网点房屋。
贾伟东预�的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2017）吉02执异124号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 石 刚
审 判 员 郝 奇
代理审判员 陈 卓
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 常芳郁