江苏省泰州市高港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰高商初字第00205号
原告中国农业银行股份有限公司泰州高港支行，住所地泰州市高港区金港中路137号。
负责人陈萍，该行行长。
委托代理人钱晶，中国农业银行股份有限公司泰州市分行职工。
委托代理人徐栋梁，中国农业银行股份有限公司泰州高港支行职工。
被告张同义。
被告蒋桂荣。
原告中国农业银行股份有限公司泰州高港支行与被告张同义、蒋桂荣金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理。依法由代理审判员夏阳适用简易程序，于2015年8月10日、8月24日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司泰州高港支行委托代理人钱晶、徐栋梁到庭参加诉讼。被告张同义、蒋桂荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司泰州高港支行诉称，2008年6月23日，原告与被告张同义、蒋桂荣等签订个人购房担保借款合同，借款人为被告张同义，抵押人为被告张同义、蒋桂荣作为共同抵押人以房屋为抵押向原告借款300000元。原告已领取抵押房屋泰州市高港区锦江花园8幢2单元304室他项权利证书。借款发放后，被告张同义未按约履行还款义务，经多次催收未果。因借款发生在被告张同义、蒋桂荣夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，故请求法院判决被告张同义、蒋桂荣共同偿还截止2015年5月31日的借款本金118427.03元、利息1655.98元，并按合同约定的方式支付至实际给付之日的利息、罚息、复利；原告对借款设定抵押的泰州市高港区锦江花园8幢2单元304室房屋享有优先受偿权。
被告张同义、蒋桂荣未应诉。
经审理查明：被告张同义、蒋桂荣系夫妻关系。2008年6月23日，原告中国农业银行股份有限公司泰州高港支行与被告张同义、蒋桂荣等签订个人购房担保借款合同。合同约定：借款人为被告张同义，贷款人为原告，抵押人为被告张同义、蒋桂荣，保证人为江苏创烨房地产开发有限公司。合同由通用条款和特别条款两部分组成，通用条款和特别条款具有同等法律效力。合同通用条款约定：贷款人根据借款人申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额见特别条款；借款利率实行浮动利率，在中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率基础上浮或下浮一定比例，执行约定的年利率；借款金额、期限、利率与借款凭证不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为合同组成部分，具有同等法律效力；抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利等，债务履行期满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或以拍卖、变卖抵押物价款优先受偿；借款人以合同约定房产作抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。借款人未按约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息，具体比例见特别条款，至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款，提前收回借款，有权提前行使担保权。合同特别条款约定：借款金额为人民币300000元；借款用途为购买房产，借款人购买房产位于锦江花园8幢2单元304室；借款期限2008年6月23日至2018年6月22日，共计120个月；借款利率实行浮动利率，在中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率7.83%基础上下浮15%，执行年利率6.6555%，浮动利率下借款发放后借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。还款方式为分期还款，每一个月为一个还款周期，共120期，采取等额本息还款法。担保方式采用阶段性保证担保＋抵押担保方式，抵押人同意以锦江花园8幢2单元304室房屋设定抵押；阶段性保证担保保证人为江苏创烨房地产开发有限公司，阶段性保证人自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止；对逾期借款从逾期之日起在合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。2008年6月23日原告与被告张同义、蒋桂荣按个人购房担保借款合同约定办理了高港区锦江花园8幢2单元304室房屋抵押登记，原告领取了房屋、土地他项权利证书。2008年6月23日，原告向被告张同义发放借款300000元。借款发放后，被告张同义偿还了部分借款本息，2015年2月23日起未按期还款，经原告多次催收未果。截止2015年5月31日，被告张同义尚欠原告借款本金118427.23元、利息1655.98元。2015年6月原告诉至本院。
上述事实有原告陈述、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、结婚证、他项权利证书、逾期贷款催收通知书、还款明细等在卷证明。
本院认为：原、被告签订的个人购房担保借款合同是当事人真实意思表示，合法有效。原告中国农业银行股份有限公司泰州高港支行按约发放借款300000元，被告张同义作为借款人应按约及时偿还原告尚欠借款本息。原告主张的贷款利息、罚息、复利符合合同约定及相关利率标准，本院予以支持。虽然借款发生在被告张同义、蒋桂荣夫妻关系存续期间，但个人购房担保借款合同当事人系原告与借款人张同义，合同的权利义务关系只能对合同主体具有约束力，故原告主张被告蒋桂荣承担借款本息共同偿还责任，违反合同相对性，本院不予支持。原告已按合同约定为抵押房屋泰州市高港区锦江花园8幢2单元304室房屋办理抵押登记，原告主张对该房屋享有优先受偿权，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告张同义、蒋桂荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，自愿放弃诉讼权利，依法应自行承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张同义应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司泰州高港支行支付截止2015年5月31日的借款本金118427.23元、利息1655.98元（2015年6月1日至实际给付之日，按个人购房担保借款合同约定计算利息、罚息、复利）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、原告中国农业银行股份有限公司泰州高港支行对借款设定抵押的泰州市高港区锦江花园8幢2单元304室房屋享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司泰州高港支行的其他诉讼请求。
案件受理费2700元，减半收取为1350元，由原告负担50元，被告张同义、蒋桂荣共同负担1300元（被告应负担的案件受理费，原告已缴纳，由被告在本判决生效后10日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费2700元（户名：泰州市财政局；开户行：农行泰州海陵支行；帐号：20×××88）。
代理审判员 夏 阳
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 吴沁泽
附：判决所依据法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
三、《中华人民共和国合同法》
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
四、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。