湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终63号
上诉人（原审原告）：枣阳市供销合作社联合社吴店供销社。住所地：枣阳市吴店镇中兴街。
法定代表人:邱云福，该供销社主任。
委托诉讼代理人：章宏超，枣阳市吴店法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：枣阳市万佳连锁超市有限公司。住所地：枣阳市西园香山美地小区。
法定代表人：刘奕奕，该公司经理。
委托代理人：张勇，湖北胜和律师事务所律师。
上诉人枣阳市供销合作社联合社吴店供销社（以下简称吴店供销社）因与被上诉人枣阳市万佳连锁超市有限公司（以下简称万佳超市）侵权责任纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴店供销社上诉请求：撤销原判并依法改判被上诉人赔偿上诉人全部房屋租金损失12万元及违约金。事实及理由：
一审法院认定了被上诉人的侵权行为成立，却判决赔偿部分损失是错误的。正确的赔偿损失时间应从2011年11月20日到2014年12月9日，赔偿金额共计12万元。
万佳超市辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吴店供销社向一审法院起诉请求：判令万佳超市赔偿房屋租金损失120000元及违约金20000元（2011年11月20日至2014年12月9日）。
一审法院认定事实：2003年11月30日，万佳超市与吴店供销社签订承租协议，协议主要内容为：一、承租期限：2003年12月1日至2015年11月30日。二、双方权利义务：1.吴店供销社将位于吴店中兴街原“光武商场”一楼门面房六间及六间门面房后院（长17.5米，宽21米）租赁给万佳超市创办超市使用。万佳超市在征得吴店供销社同意后，可对承租的六间门面房进行自费装修改造，改造装修后的设施及产权仍属吴店供销社所有。万佳超市可在承租的六间门面房后院（即367.5平方米）内建超市用房。万佳超市付拆迁费10000元，建房投资由万佳超市自理，其建设投资款可抵偿后院承租使用费。新建房产权属吴店供销社所有，承租期内万佳超市只享有上述房地产保管使用权，承租期满必须如数完好返还。如有损坏或丢失应照价赔偿。2.吴店供销社负责提供水、电源，其水电费用由万佳超市自理。3.承租期内，万佳超市必须每年向吴店供销社支付六间门面房屋承租费40000元，付款时间为每年的11月20日前，六间门面房后院新建超市用房的投资款由万佳超市使用12年抵清应交后院承租费，所有经营税费均由万佳超市自理。4.在承租期内，若一方违约，赔偿对方营业设施闲置损失（即按未履行的承租期承租费50%赔偿）外，另赔付对方违约金20000元。5.承租期限自2003年12月1日至2015年11月30日止为承租有效期。合同还对安全等事项作了约定。合同签订后，万佳超市依据合同在承租的门面房后院建了超市用房，支付建房款147000元（包含装修费）。房屋建好后，万佳超市经营使用至2011年，租赁费也交至2011年。
2011年9月初，万佳超市将承租房内货物进行处理后，对该超市房屋进行装修。在万佳超市开始装修后，吴店供销社通知万佳超市停止装修，并告知该房为危房不能进行装修，万佳超市仍继续装修。后万佳超市承租房内停电，庭审中万佳超市陈述系吴店供销社所停，吴店供销社称没有停万佳超市所租房屋的电，是万佳超市自己停的，至此，该超市未再进行装修使用。为此，双方发生纠纷。
万佳超市于2012年1月11日来原审法院起诉，要求吴店供销社继续履行合同，为其接通水源、电源，判令吴店供销社延长从2011年9月11日起至其接通水源、电源之日期间的租赁期限，判令吴店供销社赔偿直接损失450000元，违约金40000元。经调解，双方未达成协议。因合同已无法履行，2012年6月8日，万佳超市申请撤回起诉，原审法院于2012年6月12日裁定准许万佳超市撤回起诉。
2012年9月17日万佳超市再次向原审法院起诉，请求依法解除原审原、被告双方签订的房屋租赁合同；支付违约金20000元，并赔偿营业设施闲置损失80000元，超市后院建设装修损失50020.67元，因停电而停业致商户的损失450000元。该案于2012年9月17日送达给吴店供销社。2012年11月29日庭审中法庭征求吴店供销社是否同意解除租赁合同时，吴店供销社同意解除双方签订的租赁合同。该案经调解无果后，原审法院于2013年12月24日作出（2012）鄂枣阳民二初字第00291号民事判决书，判决如下：一、解除万佳超市与吴店供销社于2003年11月30日签订的承租协议；二、吴店供销社赔偿万佳超市营业设施闲置损失80000元；三、吴店供销社返还万佳超市门面房后院所建房屋款49000元；四、驳回万佳超市的其他诉讼请求。该判决于2013年12月27日送达给吴店供销社。
吴店供销社不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉，主要理由：该供销社在合同履行过程中，2011年8月，枣阳市房屋安全鉴定管理所在例行国有资产检查时查处租赁房屋存在严重安全隐患，并作出房屋鉴定意见：停止使用，及时拆除。接到通知后，该社及时通知了万佳超市，从未干扰和阻止该超市经营，也未停水停电，停水是因为该超市欠水费，停电是因为电线老化。该社对房屋租赁合同不能履行无任何过错和违约行为，既未提出过解除合同，也未采取过解除合同的行为，不应承担违约责任。万佳超市拖欠租金8万余元，明显违约，故上诉请求原审判决让其承担违约责任应予撤销或改判。襄阳市中级人民法院认为：按照《中华人民共和国合同法》第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”因此，保持租赁房屋符合租赁合同目的，能够正常使用是出租人的基本义务。双方签订合同后，在履行约定的履行期12年尚余4年时，吴店供销社委托枣阳市房屋安全鉴定管理所对租赁房屋进行房屋安全鉴定，鉴定结论为D级，处理意见：停止使用，及时拆除。万佳超市不能继续使用房屋，导致合同目的无法实现，吴店供销社有一定的过错，其未能全面履行在租赁期内维持房屋继续使用及保障承租人基本安全承担义务，应按合同约定承担相应的责任。襄阳中院于2014年5月5日作出（2014）鄂襄阳中民三字终第00198号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2014年6月30日送达给万佳超市，同年7月2日送达给吴店供销社。
吴店供销社不服襄阳中院（2014）鄂襄阳中民三字终第00198号民事判决书，又向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2014年9月9日作出（2014）鄂民申字第00866号民事裁定，指令襄阳市中级人民法院再审此案。襄阳市中级人民法院再审期间，万佳超市于2014年12月9日将房屋清理后交给吴店供销社。
2015年1月30日，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中民再字第00001号民事判决，维持襄阳市中级人民法院（2014）鄂襄阳中民三终字第00198号民事判决，该判决于2015年3月10日送达给万佳超市，同年3月16日送达给吴店供销社。
2015年4月2日，吴店供销社以房屋租赁合同纠纷诉至原审法院，要求判令万佳超市给付房屋租金120000元及违约金20000元。经原审法院释明其与万佳超市的房屋租赁合同纠纷法院业已审理完毕，其不能再以相同理由进行诉讼。吴店供销社为此变更了诉讼请求。其请求原审法院依法判令万佳超市赔偿占用房屋租金损失120000元及违约金20000元（2011年11月20日至2014年12月9日）。
本案争议的焦点：一、法院判决解除了双方的租赁合同，但未明确解除合同的时间点，该案当事人为诉讼耗时长达3年之久[2012年1月11日至2015年3月16日],直到2014年12月9日二审再审期间双方才自行办理解除合同后的房屋交接手续，如何确定解除合同效力的起算点。二、万佳超市从2011年12月20日后未交租金，法院判决解除了双方的租赁合同，并对余下的四年（2011年11月20日-2015年11月30日）的损失进行了保护，但万佳超市从2011年11月20日起至2014年12月9日交付租赁房屋止，一直占有租赁的房屋和场地，该占用期间吴店供销社的损失如何计算。
原审法院认为：原审原、被告于2003年11月30日签订的承租协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方的解除合同及赔偿损失之诉，经过法院一审、二审、再审认定，吴店供销社在双方合同约定的12年还余4年时，委托枣阳市房屋安全鉴定管理所对该社光武综合楼（含双方诉称租赁房屋）进行房屋安全鉴定，鉴定结论为D级，处理意见为：停止使用，及时拆除。吴店供销社未能履行在租赁期限内维持租赁房屋继续使用及保障承租人基本安全的义务，万佳超市无法继续承租使用该房屋，导致双方合同目的不能实现，吴店供销社对合同的解除存在一定的过错，故吴店供销社应根据合同约定承担相应的责任。万佳超市在2012年9月17日起诉时主张解除双方签订的房屋租赁合同，吴店供销社在2012年11月29日庭审中已同意解除合同，双方只是为解除合同过错、违约金及损失存在争议。该案经调解无果后，原审法院作出判决：一、解除双方的租赁合同；二、吴店供销社赔偿万佳超市剩余4年内的损失判决营业设施闲置损失8万元；三、吴店供销社返还万佳超市门面房后院所建房屋款49000元。四、驳回万佳超市其他诉讼请求。吴店供销社不服提起上诉，二审维持原判后，二审判决书于2014年7月2日送达给吴店供销社后，法院判决解除双方的租赁合同才生效。吴店供销社仍不服继续到湖北省高院申诉，省高院审查后指令襄阳中院再审。期间万佳超市以案件没有判决、是否交付、如何交付没有最终结论为由未将租赁房屋交给吴店供销社，吴店供销社也未催促提醒万佳超市及时交付房屋，直到再审期间的2014年12月9日，双方才办理解除合同后的房屋交接手续。最终二审再审于2015年1月30日维持该院原二审判决。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案万佳超市于2012年9月17日起诉时主张解除租赁合同并赔偿损失，原审法院对解除合同后余下的4年（2011年11月20日至2015年11月30日）相应的损失作出判决，说明原审法院确定的解除合同效力从2011年11月20日开始计算。按照平等原则，万佳超市交付房屋的起算点也应从2011年11月20日开始计算。但万佳超市从2011年11月20日交纳下一年租金前后，双方为履行合同开始发生争议，万佳超市未再支付租金。原审法院生效的判决确定解除双方的租赁合同，万佳超市本应及时交付租赁的房屋及场地，但万佳超市却占用租赁房屋及场地至2014年12月9日，万佳超市长期占用租赁房屋及场地不交付，致使吴店供销社无法对房屋行使拆迁或维修，间接导致吴店供销社无法对资产再利用，侵害了吴店供销社对房屋使用、收益和处分的权利，对此期间（2011年11月20日至2014年12月9日）吴店供销社的损失应根据双方的过错来承担。万佳超市在2012年9月17日提起诉讼时主张解除合同之日起至吴店供销社在2012年11月29日庭审中同意解除合同之日止，此期间吴店供销社的损失，属于双方发生争议期间的损失，吴店供销社因房屋安全隐患问题导致双方合同不能履行，存在全部过错；因双方解除合同尚存在争议，万佳超市占有房屋是基于租赁合同，其行为无过错，对此期间（2012年9月17日-2012年11月29日）吴店供销社的房屋租金损失原审法院不予保护。在2012年11月29日庭审中吴店供销社同意万佳超市主张的解除合同，双方就解除合同已达成共识，只是为解除合同过错、违约金及损失尚有争议，法院对解除合同过错、违约金及损失的界定不影响双方办理解除合同后的房屋及场地交接手续。二审判决于2014年7月2日最后送达吴店供销社之日起，法院判决解除双方的租赁合同的判决书正式生效，从2012年11月30日至2014年7月3日，共计580天，万佳超市本应及时办理解除合同后的交接手续并退出房屋和场地，但万佳超市占用不交付，存在主要过错；吴店供销社因自身房屋安全隐患问题导致双方合同不能履行，引起本案双方纠纷，对房屋和场地交付问题，吴店供销社也未及时提醒催促，吴店供销社亦存在部分过错；根据双方的过错大小，原审法院酌定万佳超市承担70%的责任，吴店供销社自担30%的责任，对此期间580天吴店供销社的租金损失可参照原租金标准40000元/年计算，即40000元/年÷365天/年×580天=63561.64元，对该损失应由万佳超市承担70%即44493.15元。对2014年7月2日二审判决确认的解除双方的租赁合同的判决书正式生效之日的次日起至实际交付之日（2014年7月4日-2014年12月9日），共计158天，吴店供销社虽在继续申诉，但申诉主要理由还是违约责任及损失的界定，申诉不影响执行，万佳超市仍占用房屋及场地不交付，存在全部过错，对此期间的吴店供销社的租金损失，万佳超市应全部承担，可继续参照原租金标准40000元/年计算，共计40000元/年÷365天/年×158天=17315.07元。上述二项损失共计61808.22元。本案属于侵权之诉不属于合同之诉，对吴店供销社主张的违约金20000元原审法院不予保护。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、枣阳市万佳连锁超市有限公司赔偿吴店供销社枣阳市供销合作联合社吴店供销社其占用原“光武商场”一楼门面房六间及六间门面房后院的损失61808.22元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回吴店供销社枣阳市供销合作联合社吴店供销社的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由吴店供销社枣阳市供销合作联合社吴店供销社负担1749元，枣阳市万佳连锁超市有限公司负担1351元，于原审判决生效后三日内交纳。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人吴店供销社与被上诉人万佳超市于2003年11月30日签订房屋租赁协议，期限12年。后因租赁的房屋安全等级被鉴定为D级，双方发生纠纷。万佳超市于2012年9月17日向原审法院起诉吴店供销社，请求解除双方的房屋租赁合同。该案经过一审、二审，最终二审再审于2015年1月30日维持原审判决，即一、解除双方的租赁合同；二、吴店供销社赔偿万佳超市剩余4年的损失8万元；三、吴店供销社返还万佳超市门面房后院所建房屋款49000元。万佳超市于2012年9月17日起诉时主张解除租赁合同并赔偿损失，原审法院对解除合同后余下4年（2011年11月20日至2015年11月30日）相应的损失作出判决，说明原审法院确定的解除合同效力从2011年11月20日开始计算。万佳超市交付房屋的起算点也应从2011年11元20日开始计算。原审法院生效的判决确定解除双方的租赁合同，万佳超市应及时交付租赁的房屋及场地，但其却占用租赁房屋及场地至2014年12月9日，万佳超市长期占用租赁房屋及场地不交付，侵害了吴店供销社对房屋使用、收益和处分的权利，万佳超市应当承担相应的赔偿责任。但对占用期间（2011年11月20日至2014年12月9日）造成吴店供销社的损失，应根据双方的过错责任来承担。原审判决分别划分2012年9月17日至2012年11月29日、2012年11月30日至2014年7月3日、2014年7月4日至2014年12月9日三个期间的房屋占用损失，对万佳超市及吴店供销社各自存在的过错进行分析认定，该过错认定事实依据充分，适用法律正确，本院予以维持。上诉人吴店供销社请求二审法院改判被上诉人万佳超市赔偿上诉人全部房屋租金损失及违约金的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，吴店供销社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人枣阳市供销合作社联合社吴店供销社负担。
本判决为终审判决。
审判长 柴 勇
审判员 杜丹丹
审判员 王定强
二〇一八年四月二十四日
书记员 水玲云