文书内容中华人民共和国广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初430号原告：罗锦容，男，中华人民共和国香港居民，住址：香港沙田。委托诉讼代理人：朱莉萍，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘劲，广东百朋律师事务所实习律师。被告：深圳市西成联合开发有限公司，住所地：深圳市宝安区，统一社会信用代码：914403002792723874。法定代表人：赵明，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄辉梅，系该公司职员。委托诉讼代理人：黄文俊，广东耀恒律师事务所律师。原告罗锦容与被告深圳市西成联合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗锦容的委托诉讼代理人朱莉萍、丘劲，被告深圳市西成联合开发有限公司（以下简称西成公司）的委托诉讼代理人黄文俊、黄辉梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗锦容诉称，原告与被告于1988年7月12日签订《房产买卖合同》，由原告以561,888元的价格买下位于深圳市宝安区西乡西成工业城永成大厦第一层南段，面积为877.95平方米(包括公用面积摊销)的房产(以下称“涉案房屋”)。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告随即将涉案房产交付给原告使用。同时，合同约定在原告交付全部款项之时即取得该楼房所有权，楼宇竣工交付使用后即颁发房屋所有权证书。但涉案房产交付后，基于当时并不具备办理产权登记的条件，故被告未为原告办理相关产权登记。原告在接收房产后，委托被告代为对外出租、管理涉案房产，并由被告将房屋租金支付给原告。直至2014年，因原告与被告发生租赁物业纠纷，原告才得知被告于2003年3月13日将涉案房屋登记在自己名下，房产名称为“永成大厦1栋一层”(涉案房屋为其中的南段半层)，房产证号码为50××28。经查，深圳西成联合开发公司于1995年7月13日申请注销，注销原因为并入深业集团有限公司，而其注销后一切的债权债务由深圳财茂西成联合开发有限公司接管(即被告，深圳财茂西成联合开发有限公司于1996年8月21日名称变更为深圳市西成联合开发有限公司)。至此，原告认为，深圳西成联合开发公司注销后，被告作为深圳西成联合开发公司的权利义务继受人，原由深圳西成联合开发公司与原告签订的《房屋买卖合同》的一切权利义务，应当由被告承继。但被告却拒不履行合同义务，将房屋登记在自己名下，拒绝履行为原告办理涉案房产之权利证书，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、确认涉案房屋(深圳市宝安区西乡西成工业城永成大厦第一层南段面积为877.95平方米的厂房)归原告所有（价值244,597.07元）；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉求为确认涉案房屋归原告所有，并判令被告将涉案房地产过户至原告名下。原告同时明确其诉讼请求的法律依据为《中华人民共和国合同法》的相关规定，主张被告未履行合同约定义务。被告西成公司答辩称，一、原告提起的本案诉讼，属于重复起诉，违反了“一事不再理”原则，依法应驳回其起诉。二、根据禁止反言原则，原告在另案中已确认涉案《房屋买卖合同》的权利义务转让给案外人，原告已不再拥有涉案《房屋买卖合同》中的合同权利义务，其无权依据涉案《房屋买卖合同》主张合同权利。三、原告的诉讼请求，没有法律依据，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。前先，涉案房产早已依法确权，并登记在被告名下，不存在产权不清晰的情形。涉案房产最早确以案外人深圳西成联合开发公司名义开发建设，但在该公司于1995年7月依法注销前，西成工业区包括涉案房产的开发建设权已由深圳财茂西成联合开发公司承接。1995年7月，案外人深圳西成联合开发公司注销后，深圳财茂西成联合开发公司的控股股东深圳财茂实业开发股份有限公司因欠债被广东省深圳市龙岗区人民法院查封拍卖了西成工业区资产包括涉案房产，被告的控股股东广东长城建设深圳公司征得法院的同意，买下深圳财茂西成联合开发公司拥有的西成工业区资产包括涉案房产的产权。关于涉案房产买卖合同，深圳财茂实业开发股份有限公司在当时就明确致函被告，表示其不承认案外人深圳西成联合开发公司与其客户所签订的《房产买卖合同》的效力，指出买卖双方已确认将房产买卖变更为房屋租赁，确认原告支付的购房款是30年期的租金，确认涉案房产的产权已转让给被告。2003年3月13日，被告在依法补缴地价款及其他各项税费后，对涉案房产办理了产权登记，深圳市房产登记主管部门已依法向被告颁发了房地产权证，确认被告是涉案房产的合法产权人。其次，原告关于确认涉案房产归其所有的诉讼请求，实际是试图通过司法判决直接否定政府的具体行政行为，没有法律依据。再次，原告以20多年前与案外人签订的合同作为确权的依据，违反了物权法的相关规定。况且，原告作为香港居民，无论是按当时还是按现行的法律法规或深圳市政府颁布的房产“限购政策”，均不具备在深圳购房的资格。四、原告的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：1988年7月12日，罗锦容与深圳西成联合开发公司签订了《房产买卖合同》，约定深圳西成联合开发公司将位于深圳市宝安县西乡珠坳西成工业村内商住区永成工业大厦底层南段，建筑面积877.95平方米（包括公用面积摊销）出售给罗锦容，出售价为561,888元；深圳西成联合开发公司定于1988年12月30日前将所购楼房交付罗锦容使用。1995年7月13日，深圳西成联合开发公司被注销。1996年8月21日，深圳财茂西成联合开发有限公司向各深圳工商局提交了一份《关于变更企业名称及企业类型的申请报告》，称深圳财茂西成联合开发公司是深圳财茂实业开发股份有限公司与深圳新安实业股份有限公司与1985年2月签订联营协议而成立的一家全民与集体内联企业，企业名称在1993年由原来的“深圳西成联合开发公司”变更为“深圳财茂西成联合开发有限公司”。因资产管理需要，申请将公司名称“深圳财茂西成联合开发有限公司”变更为“深圳市西成联合开发有限公司”。庭审中，被告称深圳西成联合开发公司早已经注销，其与深圳西成联合开发公司实质上不存在权利义务继受关系，不能仅凭名称变更认定被告与深圳西成联合开发公司系同一主体。2003年3月13日，案涉西成工业城永成工业大厦1栋一层房地产办理了房地产登记（房产证号码为50××28），土地用途为工业用地，房屋类型为厂房，建筑面积为1,869.1平方米；用地面积为705平方米、分摊公用面积424.2平方米、分摊基底面积280.8平方米，使用年限30年，从1988年9月20日至2018年9月19日。庭审中，原告确认其诉请过户的房地产系上述房地产证下一层靠南边的877.95平方米厂房，该部分没有独立办理房地产证。2011年10月28日，罗锦容与西成公司签订了一份《物业委托管理合同》，约定将案涉厂房委托西成公司管理和经营。2014年10月21日，罗锦容与西成公司签订了一份《综合管理协议书》，约定西成公司为案涉厂房提供物业等服务。2014年10月31日，罗锦容与西成公司签订了一份《物业委托管理合同终止协议书》，双方协商同意从2014年10月31日起终止双方于2011年10月28日签订的《物业委托管理合同》，西成公司按现状将厂房交回给罗锦容自己使用。以上事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的房产买卖合同、关于变更企业名称及企业类型的申请报告、物业委托管理合同、综合管理协议书、物业委托管理合同终止协议书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告诉请被告办理过户登记手续，即诉请被告履行《房产买卖合同》，其诉请成立须满足合同有效、被告系合同相对方、合同项下标的房地产已办理不动产登记、原告符合深圳市人民政府关于工业厂房转让登记条件等条件。但原告作为自然人不具备深圳市人民政府关于办理工业厂房转让登记的条件，且案涉《房产买卖合同》项下的标的房地产并未办理独立的不动产登记，原告有关办理案涉房地产转移登记的诉讼请求不具备客观条件，本院不予支持。原告明确其诉讼请求的法律依据为《中华人民共和国合同法》的相关规定，其在本案中有关确认案涉房产归其所有系基于《房产买卖合同》的约定，但原告基于上述合同所享有的权利为债权请求权，其诉请确认案涉房地产归其所有，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告罗锦容的全部诉讼请求。本案受理费4,969元，由原告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  赖学秀二〇一七年三月二日书 记 员  蔡嘉佳书 记 员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。