辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终842号
上诉人（原审被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区汪河路115号。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈琼，辽宁百联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏丽，女，1967年5月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：曹昱，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：岑慧，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）因与被上诉人苏丽商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初7615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华锐公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，被上诉人违约在先，上诉人可以延期交付房屋，被上诉人至今未交付逾期付款违约金；2.一审法院适用法律不当，上诉人不应承担逾期交房违约责任。
苏丽辩称，一、上诉人没有先履行抗辩权。本案涉及的逾期付款违约责任与房屋交付为合同不同条款，两者之间并没有履行次序关系，上诉人没有先履行抗辩权，不能因为答辩人有逾期付款行为而拒绝履行交房义务。上诉人应当就违约金问题另行主张权利。二、上诉人援引的合同第八条为格式条款，应属无效。并且该条款内容约定不明，不能成为被告拒不交房的依据。除效力问题外，该条款中“买受人有任何违约行为”及“据实延期”的叙述指向既不具体也不明确，属于合同内容约定不明，无法适用。即使上诉人有权延期交房，也应当是在合理的期限之内，至多与付款迟延期限相同。就本案而言，双方约定第二笔房款的交付日期为2012年9月22日，原告实际交付第二笔房款的日期为2013年5月4日，付款虽有迟延，但在双方约定的交房日期2013年8月30日之前已经完全补正，该迟延付款行为完全不影响房屋的交付。上诉人拒不交房没有合理的事实基础。三、一审判决对于违约金的认定并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律的依据，请二审法院驳回其上诉请求。
苏丽向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付于洪区细河南路140-2号房屋；2.判令被告支付至实际交房之日的逾期交房违约金。（暂计至2016年4月30日为1,242,970.10元）；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年8月22日，原告苏丽与被告华锐公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于于洪区细河南路140-2号4门，建筑面积469.63平方米。房屋总价款6,380,753元。付款方式为分期付款，签订商品房买卖合同时付该商品房总房价款的30%，即1,914,226元；2012年9月22日前，付款商品房总房款的70%，即4,466,527元。双方还约定，出卖人应该在2013年8月30日前将符合商品房验收合格的房屋交付买受人。出卖人未按上述期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。
合同签订后，原告苏丽如期交付第一笔房款，但未按期支付第二笔剩余房款，直至2013年5月4日，苏丽将全部房款支付完毕。被告华锐公司曾向原告苏丽主张逾期付款违约金，未果。至今，被告未将房屋交付原告使用。
一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，未侵害他人的合法权益，合法有效，双方均应遵照执行。现原告苏丽已经将房屋总价款于房屋应交付日期前全部交齐，被告应向原告交付符合条件的房屋。但至今，房屋尚未交付，被告已经违反合同约定，构成违约，应该承担相应的违约责任。有关违约金的计算标准，鉴于被告提出违约金约定过高，但未向一审法院提供证据证明其主张，一审法院综合考虑房屋的面积、地理位置及周边房屋租赁价格，原告亦表示可以适当降低，同意按照中国人民银行同期贷款利率予以计算，一审法院予以支持。有关违约金的起算时间问题，双方约定的交房时间为2013年8月30日，原告应该在法律规定的两年内主张其权利，超出两年部分，不予支持，原告于2016年6月12日向一审法院起诉，故违约金的起算日应定为2014年6月12日较为适宜。
被告认为原告应向其支付逾期付款违约金，方可交房的抗辩理由，属于另外法律关系，不应作为不予交付房屋的理由，被告亦不能举证证明原告拒绝收房，故被告华锐公司应该按照合同约定向原告苏丽交付涉案房屋。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、被告沈阳华锐置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起三日内将涉案的位于于洪区细河南路140-2号4门，建筑面积469.63平方米房屋交付原告苏丽；二、被告沈阳华锐置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内给付原告苏丽逾期交房违约金。（以6,380,753元为基数，自2014年6月12日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）。案件受理费15,986.7元，由被告沈阳华锐置业有限公司承担。如果被告沈阳华锐置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审庭审中,本院就上诉人所主张的被上诉人逾期付款违约金数额进行确认,为：以第二期房款4,466,527元为基数，按照合同约定的日万分之二的标准，逾期天数从2012年9月22日至2013年5月4日，共逾期224天，由此产生的违约金总额为200,100.41元（4,466,527元*0.0002*224）。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人华锐公司与被上诉人苏丽签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约定诚信全面履行各自的权利义务。被上诉人苏丽已经将涉诉房屋总价款于合同约定交房日期届满前向上诉人全部交付完毕，尽管被上诉人存在逾期交纳部分购房款行为，但上诉人仅以被上诉人欠付其一定的逾期付款违约金为由，拒绝向被上诉人交付房屋长达三年多时间，已造成双方权利义务的失衡，一审判决上诉人向被上诉人交付房屋，并无不当，本院予以确认。
关于上诉人提出不应承担逾期交房违约责任的主张，根据双方合同及补充协议约定，被上诉人付款时间在先，被上诉人交付房屋在后，符合商品房买卖交易惯例，被上诉人对于逾期付款行为明知且怠于向上诉人如约交付逾期付款违约金，在被上诉人先行违约且未承担违约责任的前提下，被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约责任属条件尚不具备，一审判决径行判令上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金有失妥当，本院应予纠正。
至于上诉人在庭审中提出被上诉人应向其支付逾期付款违约金的主张，因上诉人在一审中未提出反诉，不宜在本案二审中一并处理，上诉人可向被上诉人另行主张权利救济。
综上所述，华锐公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初7615号民事判决第一项：“沈阳华锐置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起三日内将涉案的位于沈阳市于洪区细河南路140-2号4门，建筑面积469.63平方米房屋交付苏丽”；
二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初7615号民事判决第二项：“沈阳华锐置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内给付苏丽逾期交房违约金。（以6,380,753元为基数，自2014年6月12日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）”；
三、驳回双方其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15,986.7元，由沈阳华锐置业有限公司负担；二审案件受理费15,986.7元，由沈阳华锐置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一七年二月十五日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。