海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）美民一初字第1534号
原告：张凯。
被告：张贞。
委托代理人：吴林威，海口市琼山区三门坡法律事务所法律工作者。
原告张凯诉被告张贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法由审判员吴毓文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张凯、被告的委托代理人吴林威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张凯诉称，2015年3月27日，原告与被告签订了租房协议，原告承租被告位于海口市海甸岛人民大道海甸大厦17R房，月租2400元。合同签订后，原告向被告支付了六个月的租金和两个月的押金共19200元，但住了两个多月后，原告发现被告的房子没有办法继续居住。下雨时，房屋四处地方就会进水，容易导致家电和原告的电脑进水，可能导致漏电威胁人身安全，如台风来了，门窗都肯定会被掀掉。另外海口从今年3月27号到6月22号还没有下过大雨，小雨就漏成这样，大雨就要淹了。房屋在顶层，但是没有做任何隔热，夏天到了，房屋的温度在33到38度左右，已经导致原告中暑一次，5月份以来气温升高，必须一天24小时开空调，不开空调根本没法待人。另，房屋不安全，外人可以轻易攀爬进来，没有任何防盗措施。由于房屋问题，原告已经于2015年6月21日退房，并将钥匙交付被告托付的物业经理。被告在签订合同时，故意隐瞒房子缺陷，明知下大雨家里会被淹、夏天房屋根本没法住人，还是将房屋趁三月份看不出问题的时候租给原告，并且被告知道原告会在夏天的时候住不下去，还故意提出的押二付六的条件，诱导原告签订合同，涉嫌合同欺诈。综上，故诉请法院判令：1、解除原、被告双方于2015年3月27日订立的《房屋出租协议》，被告退还原告租房押金及剩余三个月一周的租金共12600元；2、被告退还原告二个月三周的租房费用共6600元；3、被告支付原告精神损害费2000元；4、被告支付原告找新房等期间的误工费用2000元；5、被告支付原告搬家费用500元，以上合计23700元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告张贞辩称，1、海口市人民大道28号海甸大厦17R房屋产权属于被告张贞，是房屋的业主。被告与原告双方于2015年3月27日签订的房屋出租协议是合法有效的，是双方真实意思表示。签订协议当天3月27日，原告就按照协议约定内容向答辩人支付了房屋租金以及保证金（押金），被告也当天出租房屋给予原告居住。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。现今因为原告自身存在的过错原因违约，没有提前通知答辩人就自行退房搬走，导致租房协议无法履行。依据双方签订的房屋出租协议约定内容，原告应当承担相应的违约责任，无权利要求被告退还押金及剩余房屋租金。被告还将进一步保留追究原告违约造成被告相关经济损失、造谣对被告造成名声与房屋等负面影响损害等相关法律责任。2、被告出租房屋时并不存在缺陷，门窗都是经过双方确认完好无损的。原告提供的照片、光盘视频等并不能如实证实房屋存在漏水缺陷，从而造成原告对房屋正常使用权的妨害。关于屋内温度热的问题，海南夏天天气温度较高是众所周知的事实，而且当初原告看房时被告也明确告知其顶楼气温较热需开空调，原告对此也并无异议。原告先后早、中、晚三次看房，在反复检查房屋内所有电器、门窗、水龙头完好之后，就向被告强烈要求要租此房屋。因此，原告所说的一下雨房屋就进水、天气太热无法居住、房屋不安全等都是夸大其词并没有如实陈述客观事实，是为其违约行为寻找借口。也无任何证据证明房屋存在严重缺陷从而造成原告的财产损失与危及其人身安全或者健康。3、原告已经实际租房入住房屋将近三个月，其要求退还租房费用6600元是毫无道理的。原告自身存在过错原因违约退房补助，其要求支付搬家费用500元、误工费用2000元、精神损害费2000元等更是没有证据证明其损失，是没有事实与法律依据的。综上，原告诉讼请求是无事实与法律依据的，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理查明，2015年3月27日，原告张凯（乙方）与被告张贞（甲方）签订《房屋出租协议》一份，约定，甲方将海口市人民大道28号海甸大厦17R房（套型为二房一厅）出租给乙方使用，租期一年，从2015年3月27日起至2016年3月27日止，月租金2400元，缴租方式为半年支付一次，计人民币14400元；屋内电器：电视、空调、洗衣机，乙方交保证金4800元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理费等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金；甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋押金赔偿对方作为违约赔偿金。如遇特殊情况，双方自行协商解决。协议签订当日，原告将半年的租金14400元及保证金4800元付给了被告，被告出具的《收款收据》注明收到原告叫来六个月房租（每日约2400元）及两个月押金（4800元）。同日，原告入住该房。2015年6月21日，原告搬离该房。其后，原、被告曾就房屋租赁事宜进行协商，因双方协商未果，遂引起讼争。
另查，海口市人民大道28号海甸大厦17R房的产权人为张贞。在房屋租赁期间，原告发现该房屋门窗雨天存在渗水问题，原告告知被告，由于被告常住深圳，被告即电话联系海甸大厦物业管理处，要求物业管理处派人帮助解决。经物业管理处员工查看，17R房屋存在4处渗水点，随后，物业人员对2处渗水点进行了修复。至于其他2处渗水点的修复问题，在诉讼过程中，海甸大厦物业管理处出具证明称，该2处渗水点的修复需要专门铝合金门窗的师傅才能解决，但原告均以各种名义拖着不给维修。而原告在庭审时表示，物业人员和师傅两次上门时，其均不在家。在庭审时，原告陈述其在承租该房前两次上门看房。
本院所确认的上述事实，有《房屋出租协议》、收款收据、照片、视频光盘、海甸大厦物业管理处的《证明》、海口市房权证海房字第HK2105**号《房屋所有权证》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋出租协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。关于原告租赁房屋存在的雨天渗水的问题，原告租赁房屋后，发现房屋在雨天门窗有渗水现象，原告告知被告后，被告即委托物业管理处人员上门维修，物业人员对两处渗水点进行了修复，其他两处渗水点在原告租赁期间一直未修复，关于未修复的原因，虽然物业公司出具的证明和原告在庭审时的陈述不一致，但是可以确认被告委托的物业人员联系了专门的铝合金门窗师傅多次上门维修，因原告的原因一直未予修复，被告对租赁房屋已尽到了修缮的义务。至于原告所称房间温度过高、房屋没有安装防盗设施的问题。原告在租赁时两次上门看房，对于租赁房屋的楼层、朝向、房屋内的设备电器以及是否安装防盗网等设施是清楚的，故对于原告以上述的诉称意见作为解约理由，本院不予采纳。原告于2015年6月21日搬离讼争房屋，解约方式虽系原告以诉讼方式提出，原告作为违约方并非法律定义上之解约权人，但被告在诉讼中亦未要求双方合同继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，可以认定《房屋出租协议》实际于原告搬离房屋之日予以解除。提前解约的责任在于原告，根据《房屋出租协议》的约定，违约方按本房屋押金赔偿对方作为违约赔偿金，但由于被告未主张原告承担违约责任，且原告交付的4800元依合同约定该款为保证金，而非房屋押金，本案诉讼期间，被告亦未提出原告退房时有未结清水、电、气、电话、物业管理费等费用以及屋内设施家具、家电有损坏的情况，故被告应将租房保证金及剩余的租金12600元退还原告。至于原告主张被告退还租房期间的租金6600元以及赔偿精神损害费2000元、误工费费用2000元、搬家费用500元的诉讼请求，本院依法均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：
一、原告张凯与被告张贞签订的《房屋出租协议》于2015年6月21日解除。
二、被告张贞须于本判决发生法律效力之日起十日内将剩余房租及保证金人民币12600元退还给原告张凯。
三、驳回原告张凯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币196元，由被告负担100元，原告负担96元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
（此页无正文）
vy9mej9r6zlkzy02ta
案件唯一码
审判员 吴毓文
二〇一五年八月二十七日
书记员 潘孝德
速录员 杨婷婷
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
审核、撰稿：吴毓文校对：潘孝德印刷：余小英
海南省海口市美兰区人民法院2015年8月27日印制
（共印14份）