广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1746号
上诉人（原审原告）王宇元，男，1962年9月20日出生，澳门居民。
上诉人（原审原告）赵小菊，女，1963年8月4日出生，澳门居民。
两上诉人共同委托代理人：林鹭、丁小媚，广东法全律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏俊添，男，1973年5月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：苏顺之，广东银沐律师事务所律师。
原审第三人陈广奇，男，1978年11月28日，香港居民，现住广东省佛山市顺德区。
上诉人王宇元、赵小菊因与被上诉人苏俊添、原审第三人陈广奇租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：王宇元、赵小菊是海珠区江湾路156号a13房屋的产权人。
2012年1月1日，王宇元、赵小菊（共为出租人，甲方）与苏俊添（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区江湾路156号a13房的房地产出租给乙方作商业用途使用；甲乙双方协定2012年1月1日至2012年8月31日，月租金额为46200元；2012年9月1日至2013年8月31日，月租金额为50820元；2013年9月1日至2014年8月31日，月租金额为55902元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳92400元保证金（可以收取不超过三个月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金全部退回乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时缴纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；等。该合同经房屋部门备案。2012年1月5日，王宇元、赵小菊（共为出租人，甲方）与苏俊添（承租人、乙方）签订《补充协议》，约定本协议作为广州市海珠区江湾路156号a13商铺“房屋租赁合同”的补充部分；租赁期内，乙方依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；如果逾期30天（以甲方指定收租账号银行转账收款记录为依据），视为乙方自动放弃租赁，甲方不需另行通知乙方，即可有权没收保证金并解除合同收回该房屋；任何对该房屋进行扩建、加建、改建（含改变间隔），室内装潢或增加设备，必须有具国家认可专业资格人士设计，交甲方书面同意，并获有关管理部门批准后方可实施；在消防、环保、卫生、治安等相关部门验收合格后方可使用；乙方应负的修缮责任：由于乙方在租赁该房屋时，已全面了解房屋状况，因此，该房屋所有现存配置的设备（包括消防、给、排水、电气、空调机、通风、排烟、排油、燃气等）于交付后一切（无论属自然损毁或人为损坏）的维护、维修责任概由乙方承担，同时，乙方保证在合同期满，所有现存设备及固定装潢（包括固定间隔）应当完好交付给甲方；如乙方在该房屋需要对水、电容量增加，须事前征得甲方同意，并由乙方负责到相关部门办理增容手续，费用由乙方负担；租赁期内，乙方提前终止合同，视为违约处理，甲方没收保证金92400元整；签署合同后，乙方即向甲方缴纳保证金及首月租金，合共138600元整后，甲方即时将该房屋交付乙方使用；等。王宇元、赵小菊于2012年1月1日将涉案房屋交付给苏俊添使用，苏俊添向王宇元、赵小菊支付保证金92400元及截止至2013年2月止的租金。
2013年5月8日，陈广奇向陈健玲支付款项9240元。陈广奇和苏俊添表示该款项是陈广奇代苏俊添向王宇元、赵小菊的代理人支付的2013年3、4月份的部分租金。王宇元、赵小菊表示该款项是苏俊添拖欠其的一部分租金，后又表示该款项是苏俊添搬走其空调机后赔偿给其的款项。
2013年5月27日，广东法全律师事务所接受王宇元的委托，就江湾路1号中海名都花园a13栋a13号商铺的租赁纠纷向苏俊添发出《律师函》，该函主要内容为：苏俊添自2013年3月起至今未如约缴纳租金，已构成根本违约，因此，函告苏俊添自本律师函发出之日起解除《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求苏俊添自收到该律师函当日对商铺内的物品进行清点并交还商铺以及向王宇元委托人支付3-5月份的租金和违约金等。苏俊添表示其已收到该函件，但不确认该函件中所陈述的事实。
2013年7月11日，王宇元、赵小菊向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除其与苏俊添所签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》；2、苏俊添将广州市海珠区江湾路1号中海名都a13号商铺恢复原状；3、苏俊添向王宇元、赵小菊支付从2013年3月1日起至2013年5月31日止的租金152460元（每月按50820元的标准计算）；4、苏俊添向王宇元、赵小菊支付逾期支付从2013年3月1日起至2013年5月31日止的租金的违约金121968元（从2013年3月6日起计至实际付清租金之日止，每日按当月租金额50820元的3%计算）；5、本案诉讼费用由苏俊添承担。
原审诉讼中，各方当事人均确认：1、陈健玲是王宇元、赵小菊提起本案诉讼前的委托代理人；2、王宇元、赵小菊的代理人陈健玲于2013年5月27日收回涉案房屋，王宇元、赵小菊向苏俊添交付房屋和收回房屋时，双方均没有办理书面交接手续；3、苏俊添承租涉案房屋用于经营红孩儿酒吧。苏俊添和陈广奇表示其两人是合伙人，王宇元、赵小菊表示不清楚苏俊添和陈广奇的关系。王宇元、赵小菊表示其将涉案房屋交付给苏俊添时，该房屋内有补充协议载明的设备，包括消防、给、排水、电气、空调机、通风、排烟、排油，燃气设备等。苏俊添和陈广奇表示王宇元、赵小菊交付涉案房屋时，该房屋有基本的装修，包括铺有地砖，有吊木天花（用石膏线捆边），补充协议约定的设备只有消防、给、排水、电气设备和通风口，但没有协议中约定的空调机、排烟、排油、燃气设备，该设备是苏俊添承租后自行添置的；苏俊添在接收房屋后对房屋进行了装修，包括重新铺设了地砖，在铺内用玻璃间隔出一间酒屋（约6平方米），加装了8台空调机，重新吊了天花和重新粉刷了墙壁，用铝合金在铺内间隔出了两个房间，在进铺大门的左手边镶嵌了一个吧台，在厨房加装了一个抽排烟机。王宇元、赵小菊确认苏俊添有对涉案房屋进行装修，但表示不清楚苏俊添装修的具体内容和情况，并表示苏俊添在屋内间隔房间和酒屋并没有经过其书面同意，违反合同约定。苏俊添和陈广奇表示王宇元、赵小菊已口头同意其装修，苏俊添在交还涉案房屋时，已将可移动的物品搬走，并将其加装的8台空调机拆走，其他装修物品没有拆除和移动。
原审庭审中，苏俊添表示其缴纳的保证金已抵扣了2013年3、4月份的租金，故在本案中不需对保证金的问题予以处理；如果法院认定其须向王宇元、赵小菊支付租金，其同意支付至2013年5月27日止的租金。
王宇元、赵小菊为证明其主张，还提交了以下证据：1、照片12张，拟证明王宇元、赵小菊代理人陈健玲在收回涉案房屋时，该房屋的状况；2、发票复印件［其中记载代收生活垃圾清运费（2013.6.1-2013.6.30），代收电费（2013.4.20-2013.5.20），代收水费（2013.4.17-2013.5.17）］，王宇元、赵小菊表示该证据与其主张的诉请无关，是用于反驳苏俊添陈述的清缴管理费和相关费用的陈述。苏俊添和陈广奇确认上述证据1中的照片11、12反映的是涉案房屋被收回时的状况，对证据1中的其他照片的真实性、合法性和关联性均不予确认；认为证据2没有原件，故对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。
苏俊添为证明其主张，提交了以下证据：陈广奇和陈健玲之间所发的手机短信截图（其中2012年5月5日，陈广奇表示其已于该日撤场，并要求陈小姐提供账号用于汇入租金；2013年5月6日，陈健玲提供了其工商银行账户要求陈广奇将3、4月份的租金转入该账号；2013年5月8日，陈广奇要求陈小姐提供其工商行开户地址；当天，陈健玲将上述开户地址提供给陈广奇；等）。王宇元、赵小菊对上述证据的真实性没有异议，但认为陈健玲在短信中催促苏俊添或其员工支付3、4月份的租金，苏俊添并未支付。陈广奇对上述证据的真实性、合法性和关联性没有异议。
陈广奇为证明其主张，提交了以下证据：1、发票两张［其中记载代收生活垃圾清运费（2013.5.1-2013.5.31），代收电费（2013.3.20-2013.4.20），代收水费（2013.3.17-2013.4.17）；物业管理费（2013.5.1-2013.5.31）］；2、中海名都花园管理处于2013年6月3日出具的《证明》，其中载明中海名都江湾路156号a13铺（红孩儿酒吧）于2013年5月5日前的管理费、水费、电费均已结清。陈广奇和苏俊添表示其于2013年5月5日撤场时，向物业公司缴纳2013年5月份的物业管理费，后与物业公司协商，物业公司表示其多交的2013年5月6日至5月31日期间的物业管理费用于折抵2013年5月5日前的水、电费，故物业公司出具上述证据2给陈广奇。王宇元、赵小菊对上述证据的真实性均无异议，但不确认苏俊添和陈广奇的陈述，认为其已缴纳了2013年4月20日至2013年5月20日的电费和2013年4月17日至2013年5月17日的水费，该费用应在陈广奇代苏俊添缴纳的9240元中扣除。
原审法院认为：王宇元、赵小菊与苏俊添签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原审诉讼中，各方当事人均确认涉案房屋已于2013年5月27日交还给王宇元、赵小菊，故涉案的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》实际已解除，因此，原审法院对王宇元、赵小菊主张解除上述租赁合同和补充协议的请求不再处理。现各方均确认涉案房屋在王宇元、赵小菊交付给苏俊添使用时和苏俊添将该房屋交还给王宇元、赵小菊时均没有办理书面交接手续，王宇元、赵小菊没有提交其在收回涉案房屋时，对该房屋的状态提出异议的证据，王宇元、赵小菊对此应承担不利的法律后果，故原审法院对王宇元、赵小菊主张的其对涉案房屋在收铺时状态有异议的意见不予采信，鉴此，王宇元、赵小菊要求苏俊添将涉案房屋恢复原状的请求，依据不足，不予支持。从苏俊添和陈广奇提交的证据可证实，苏俊添和陈广奇已于2013年5月5日前与王宇元、赵小菊的代理人陈健玲协商撤场和支付2013年3、4月租金的问题，而苏俊添也通过陈广奇于2013年5月8日将款项9240元汇给陈健玲，王宇元、赵小菊在原审庭审中对该款项的用途表述前后不一致，故原审法院对苏俊添抗辩的王宇元、赵小菊已同意其提前撤场以及将保证金92400元和2013年5月8日所汇的款项合计101640元作为2013年3、4月份的租金的事实予以采信。现苏俊添直至2013年5月27日才将涉案房屋交付给王宇元、赵小菊，故王宇元、赵小菊要求苏俊添向其支付2013年5月1日起至2013年5月27日止的租金（按每月50820元的标准计算）的请求，合理合法，予以支持。王宇元、赵小菊主张的超过该期间的租金的诉请，依据不足，不予支持。合同约定，租金按月结算，由苏俊添在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给王宇元、赵小菊；苏俊添依时缴纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，苏俊添须按当月租金额的3%向王宇元、赵小菊支付违约金。由于苏俊添至今未向王宇元、赵小菊支付2013年5月1日至2013年5月27日的租金，故王宇元、赵小菊要求苏俊添支付逾期支付上述时段的租金的违约金（从2013年5月6日起至实际付清租金之日止。每日按当月租金额50820元的3%的标准计算），符合合同约定，原审法院予以支持，但违约金总额应以欠费本金为限。同上所述，王宇元、赵小菊要求苏俊添向其支付逾期支付2013年3、4月租金的违约金的请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年12月17日作出如下判决：一、苏俊添在本判决生效之日起10日内，支付从2013年5月1日起至2013年5月27日止的租金（按每月50820元的标准计算）给王宇元、赵小菊；二、苏俊添在本判决生效之日起10日内，支付逾期交付2013年5月1日至2013年5月27日的租金的违约金（从2013年5月6日起计至实际付清租金之日止，每日按50820元的3%的标准计算）给王宇元、赵小菊，违约金总额以欠费本金为限；三、驳回王宇元、赵小菊的其他诉讼请求。一审案件受理费5416元，由王宇元、赵小菊负担3911元，苏俊添负担1505元。上述受理费已经由王宇元、赵小菊预交，王宇元、赵小菊同意由苏俊添在履行本判决时将其应承担部分直接支付给王宇元、赵小菊。
判后，上诉人王宇元、赵小菊不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审法院将苏俊添汇款的9240元加上保证金92400元认定为其已支付涉案房屋3、4月份的租金，是对本案关键事实的错误认定。首先，经王宇元、赵小菊与陈健玲核实后书面答复原审法院，因陈健玲在2013年5月份曾短信催促苏俊添缴纳3、4月份租金，即使其承认收到陈奇广所汇款的9240元，但其无法理解陈奇广汇款9240元的真正用意，陈健玲从来没有任何以保证金抵扣租金的意思表示，更加不承认苏俊添自作主张加以抵扣的陈述。其次，苏俊添与陈奇广从未解释其为何拖延支付租金，更加没有标明上述汇款的真正用途，令王宇元、赵小菊及代理人陈健玲一头雾水。因此，苏俊添的陈述毫无依据，其提交的证据根本无法证实用途，本案从来没有保证金抵扣租金的事实存在。二、原审判决违背当事人意思自治原则和司法中立原则，在缺乏证据的前提下，认可苏俊添的单方陈述，以保证金抵扣租金，是错误的。王宇元、赵小菊与苏俊添对本案合同条款是经过多次协商才签订的，是双方的真实意思表示。合同保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，防止有人恶意履行合同，具有惩罚违约人和补偿无过错方的性质。针对本案苏俊添拖延支付租金的行为，王宇元、赵小菊多次催促其缴纳租金，同时要求苏俊添按合同条款处理其违约行为。本案《补充协议》第4、2、10约定“租赁期内，乙方提前终止合同，视作违约处理，甲方没收保证金”，因此，苏俊添的保证金因其违约已被没收，根本不存在任何抵扣的事宜，苏俊添仍然拖欠3、4、5月份的租金，且保证金不能用于抵扣3、4月份的租金。相反地，苏俊添拖欠租金、根本性违约的事实非常清楚。三、原审判决不处理王宇元、赵小菊关于要求苏俊添恢复房屋原状的诉求并无依据。原审判决认为“涉案房屋在王宇元、赵小菊交付给苏俊添使用时和苏俊添将该房屋交还给王宇元、赵小菊时均没有办理书面交接手续，王宇元、赵小菊没有提交其在收回涉案房屋时，对该房屋的状态提出异议的证据，王宇元、赵小菊应承担不利的法律后果”，明显属于强词夺理。由于苏俊添长期拖欠租金，王宇元、赵小菊不得不以通过发律师函的形式以收回该房屋，然而，苏俊添却私自拆除房屋内属于王宇元、赵小菊的空调机，并破坏房屋内其他设施，给王宇元、赵小菊造成了极大的损失。经多次口头协商无效后，王宇元、赵小菊才提起诉讼，其中一个诉求就是请求法院判令苏俊添将商铺恢复原状。关于商铺在出租时的状态，王宇元、赵小菊在一审时所提交的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》已证明商铺内的设施，开庭时所提交的照片证明收回房屋时，苏俊添已经拆除空调机和破坏其他设施的状态。一审证据明显证明了苏俊添并未依照交付商铺时的状态予以返还商铺，因此依法应将商铺恢复原状，返还其侵占的空调机等财物。综上，王宇元、赵小菊的上诉请求：1、依法改判（2013）穗海法民三初第1964号民事判决第一项为“苏俊添支付从2013年3月1日至2013年5月27日止的租金给王宇元、赵小菊”；2、依法改判（2013）穗海法民三初字第1964号民事判决第二项为“苏俊添支付逾期支付2013年3月6日至2013年5月31日止的租金的违约金给王宇元、赵小菊”；3、判令苏俊添将广州市海珠区江湾路1号中海名都a13号商铺恢复原状；4、依法判决由苏俊添承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人苏俊添答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回王宇元、赵小菊的上诉，维持原判。第一，从陈广奇提供的其与陈健玲的短信来往可以看出，陈健玲没有对苏俊添5月份撤场提出异议，也就是双方对提前解除租赁合同达成一致意见。第二，由于双方均同意提前解除合同，所以不存在王宇元、赵小菊没收保证金或苏俊添支付违约金的情况，所以苏俊添将保证金抵做租金，不足的部分转账9240元给陈健玲合情合理。第三，由于王宇元、赵小菊在合同解除前和收回钥匙的时候没有对房屋的状态提出异议，且涉案房屋已经重新出租，故无需恢复原状。
原审第三人陈广奇经本院传票传唤，未到庭表明其意见。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，根据王宇元、赵小菊一审提交的《律师函》邮件寄送查询详单记载，广州速递公司于2013年5月27日下午18：05分收寄，2013年5月28日上午10：24分安排投递，投递结果为本人签收。
二审中，王宇元、赵小菊提交了以下材料：1、2013年3月1日、2013年4月2日催款通知书（落款处由王宇元签名）复印件两份，用以证明王宇元、赵小菊曾经于2013年3月1日、2013年4月2日发函催告苏俊添缴纳2月份、3月份租金；2、2014年5月9日询问笔录，用以证明王宇元、赵小菊代理人陈健玲对本案事实经过的陈述，其从未表示同意以保证金抵扣租金，王宇元、赵小菊一直坚持按照合同约定办事。苏俊添认为上述材料均不属于二审新证据，不同意质证；即使算是新证据，由于催款通知书没有寄出的证明或苏俊添签收的证明，对两份通知的真实性、合法性、关联性均不予确认；询问笔录是王宇元、赵小菊单方作出，不同意质证。王宇元、赵小菊解释称两份催款通知书是代理人陈健玲邮寄的，该快递件被对方拒收后退回，但陈健玲已经查找不到退件的快递件及当时的邮寄单据。
双方确认在涉案场地出租时，对于场地现存配置的设施设备没有专门的核验清单。王宇元、赵小菊述称场地内有三台5匹空调是上一手租客留下来的，苏俊添则述称其承租时涉案场地内是没有空调机的。
对于款项9240元的用途，王宇元、赵小菊述称以其二审庭审陈述为准，即其不知道该款项是用于什么用途。
本院认为，王宇元、赵小菊二审提供的两份催款通知书复印件及以询问笔录形式的证人证言均属于在本案诉讼前已出现或形成的证据材料，不属于二审期间的新证据，王宇元、赵小菊至本案二审期间才提交，超过举证期限，且催款通知书无原件及寄出或签收证明，陈健玲没有出庭作证，苏俊添明确表示不同意质证，故本院二审对上述材料均不予接纳。
本案二审争议焦点在于苏俊添是否拖欠2013年3、4月租金。苏俊添主张双方已协商同意提前撤场及以保证金抵扣2013年3、4月租金，王宇元、赵小菊则主张双方没有协商同意以保证金抵扣租金，其曾多次催促缴纳租金及要求按合同条款处理违约行为。对此，苏俊添提交了双方手机往来短信，从短信内容足见，陈广奇于2013年5月5日前已与王宇元、赵小菊的代理人陈健玲沟通撤场事宜及交租事项，双方短信往来顺畅，言语平和，并无冲突，来往短信中陈健玲没有对撤场事实提出异议，且提供了汇入2013年3、4月租金的账户，也无提出迟延交租违约金或没收保证金的事项。此后陈广奇向陈健玲汇去9240元，该款项金额与苏俊添所述意见以保证金抵扣2013年3、4月租金余额相吻合，陈健玲收取该款项后直至2013年5月27日双方交接场地止，均无提出异议，故苏俊添所述双方已同意其提前撤场及以保证金抵扣2013年3、4月租金的意见合理可信，原审予以采纳并无不当。王宇元、赵小菊上诉坚持认为其未与苏俊添就以保证金抵扣2013年3、4月租金达成一致意见，其多次催促缴纳租金及要求按合同条款处理违约行为，与短信所反映的双方沟通情况及2013年5月8日陈健玲收取9240元、2013年5月27日陈健玲接收场地等行为所表现出的态度不相符；其提供的《律师函》催缴租金、违约金及要求收函当日交还商铺等系在双方场地交接之后才寄达，不能改变此前双方已协商交接场地的事实；其对收取的9240元款项用途在一审中先陈述是2013年3、4月部分租金，后又改称是搬走空调的赔偿款，二审中则表示不清楚款项用途，意见反复，故对王宇元、赵小菊的上诉主张本院难以采信。原审法院判决驳回王宇元、赵小菊要求苏俊添支付2013年3、4月租金及逾期支付该时段租金的违约金请求，处理并无不当，本院予以维持。
至于王宇元、赵小菊上诉请求苏俊添将涉案商铺恢复原状的问题。根据谁主张谁举证的举证规则，王宇元、赵小菊请求苏俊添将涉案商铺恢复原状，应举证证明其将涉案商铺交付苏俊添时的状况。因双方确认在涉案房屋交付给苏俊添使用无办理书面交接手续，亦无对涉案房屋内的现存配置的设施设备进行核验确认，王宇元、赵小菊称上一手租户留下了三台空调无证据可以证明，苏俊添对此亦不予确认。因此王宇元、赵小菊应就其未能举证证明案涉房屋交付苏俊添时的状况承担举证不能的不利后果，原审法院不予支持其要求苏俊添恢复商铺原状的诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。
综上，审查原审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人王宇元、赵小菊的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3959元，由上诉人王宇元、赵小菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年三月十三日
书记员 杨银桃