杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初19312号
原告：董华均，男，1970年3月6日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：孙国民，浙江亿光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚虹，浙江亿光律师事务所律师。
被告：董利均，男，1967年7月6日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：俞才康，杭州市头蓬法律服务所法律工作者。
原告董华均诉被告董利均农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序分别于2017年1月19日、2月15日公开开庭进行了审理。原告董华均及其委托诉讼代理人孙国民，被告董利均及其委托诉讼代理人俞才康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董华均诉称：2000年10月1日，原、被告签订《住宅房屋转让协议书》一份，约定原、被告共有的住宅房屋由兄弟俩对分，属原告的三间房内装饰折人民币44000元整转让给被告；被告在2000年农历十二月二十日前将余额全部一次性付清；被告第一次付款后，原告允许被告在楼下打灶，兄弟共用两间；在被告第二次付款前，原告必须搬出另住，否则被告有权延期付款；若原告已经搬离，但到期被告仍不付钱，原告有权收回房子等条款。协议签订后，原告已按协议将房屋交付给被告，但被告于2000年支付24000元后，一直不肯支付剩余房屋转让款。后原告一直向其主张支付余款，但被告至今未付。故原告诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告于2000年10月1日签订的《住宅房屋转让协议》；2、被告向原告归还位于萧山区河庄街道××户房屋的一半份额。原告补充若房屋因拆迁无法归还，则要求被告向原告支付该房屋拆迁评估补偿款的一半，暂计800000元。审理中，原告明确目前案涉房屋位于杭州市××区××街道××号。另，本院向原告释明，若案涉《住宅房屋转让协议》不符合解除条件，其是否变更相应诉讼请求。原告表示，如法院审理认为案涉协议不符合解除条件，则其变更诉讼请求为要求被告支付房屋转让余款20000元，并赔偿被告经济损失780000元。后原告降低经济损失赔偿金额为180000元。
被告董利均辩称：首先，原告诉讼请求已超过了诉讼时效。据原告陈述应在2001年农历十二月二十前将余款一次性付清，因此原告依法应在2003年农历十二月二十前向被告催讨余款。现原告至今起诉显然已经超过诉讼时效。其次，双方签订的《住宅房屋转让协议》依法不符合解除条件。双方协议签订距今已近18年，被告已对案涉房屋形成稳定使用状态，出于诚实信用原则及维护交易稳定，应维持房屋现有状态。而且双方签订协议系各自真实意思表示，协议业已履行，符合协议生效之要件。况且案涉房屋转让协议属于需要办理相关批准手续之合同，根据案涉协议以及双方所在村村委保存的宅基地平面图文件显示，上述文件均由原、被告签字确认，案涉房屋转让协议还有村干部鲁某签字，平面图更盖有村委公章。需要指出的是，2015年3月12日原告申请建房时明确在××村无房、住房困难户建房申请备案表基本情况栏中载有“原从父母所分得的房屋已转让给兄弟”字样；而且根据该宅基地年检表显示户主已为被告董利均，现有人口共3人，该登记信息与案涉转让协议相符。需要说明的是，案涉房屋已被征迁，可见被告宅基地在拆迁公告前已依法被征用为国有土地，××村也未对原、被告房屋买卖行为提出异议。综上，案涉房屋转让协议成立且生效，被告对案涉房屋享有所有权。最后，本案中原告违约在先。原告实际搬离时间在2006年秋天，延迟搬迁时间长达五年之久。而且搬出时原告故意将家里的两扇大门毁坏，该行为从当地风俗来看非常不吉利。由于原告毁坏大门和延期腾退的行为，导致了被告延迟付款，责任全在于原告。考虑到双方之间的兄弟情分，被告在2009年6月4日在杭州××河××××综合商店存入房屋余款20000元，该款存入后被告将借据原件委托××村干部陈某转交原告。但数月后原告拒收，因此被告只能领回了该款。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。后经本院在庭审中询问，被告明确表示同意支付原告房屋转让余款20000元。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、《住宅房屋转让协议书》一份，欲证明原、被告于2000年10月1日签订该协议，并约定双方合同权利义务的事实；2、2016年12月14日律师函复印件一份及快递单、快递查询单打印件各一份，欲证明原告于2016年12月14日书面催被告归还房屋，但被告拒收的事实；3、2016年12月16日律师函复印件一份及快递单、快递查询单打印件各一份，欲证明原告得知被告擅自签署拆迁协议后，向街道办事处反应情况的事实；4、录音光盘及文字整理资料，证明原、被告曾就案涉房屋产权问题发生争吵，且被告曾承诺为原告解决四分之一的产权份额问题。经质证，被告认为，对证据1真实性无异议，但不能证明原告欲证明的内容，现不符合解除条件；对证据2被告并未收到，即使拒收，也不符合解除条件；对证据3不清楚。对证据4三性均有异议，该录音并无具体形成情况，不具备证据要件，而且该录音是由案外人钱某与被告之间的，与原告无关；况且录音并不合法，再者文字整理材料部分有误，漏掉了“我恶心死了”的话，该句说明被告对当时双方之间的争论非常反感，还需要说明的是文字整理中出现的“嗯嗯嗯”并非被告，而是父亲董某所说；要指出的是其中录音中关于“四分之一”的说法是钱某诱导被告所说的，按照钱某的说法是指父母亲的老房拆迁后想拿四分之一的拆迁费；录音时间发生在原告起诉之后，录音中内容亦与原告起诉所称相矛盾。经审查，本院认为，证据1被告无异议，且该协议经当地村委工作人员见证，况且双方父母在调查中亦对该协议内容予以认可，故该协议应属有效，对其证明力予以确认；对证据2、3系原告单方制作的函件，对案涉争议事实仍需由本院审查后确定；证据4录音可证双方曾就案涉房屋发生争执，但双方未对案涉争议事实达成明确一致意见，故与本案实际处理无关联。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、萧山区农村村民宅基地调查登记表、主房照片、辅房照片各一份（加盖××村村民委员会公章），欲证明涉案房屋在《住宅房屋转让协议书》签订后，原告已转让与被告，现房屋及宅基地均已登记在被告名下的事实；2、萧山市×街道××村委员董利均宅基地平面图一份（加盖××村村民委员会公章），欲证明原、被告签字确认将原告的宅基地一并转让给被告的、并经××村村委盖章确认的事实；3、无房户、住房困难户建房申请备案表一份（加盖××村村民委员会公章），欲证明原告于2015年3月12日申请再建房时已经审批，且在备案表中载明“原从父母所分得的房屋已转让给兄弟”字样的事实；4、借款凭证一份（加盖杭州××河××综合商店公章），欲证明2009年6月4日被告在杭州××河××综合商店存入案涉房屋余款20000元，该款提存后被告将借据原件委托××村村干部陈某转付原告，但数月后原告拒收的事实；5、拆迁房屋测绘图一份，欲证明案涉协议事实已经国家认可，宅基地系被告所有，且现已被征用为国有土地的事实。经质证，原告认为对证据1宅基地调查登记表要求提供原件，无法证明被告待证事实，与本案无关，对照片真实性无异议，附房与本案无关；对证据2、3真实性无异议，由于2000年原告将案涉房屋转让与被告，在2015年3月左右经双方协商一致原告为无房户，有权申请宅基地，但并不影响本案中原告行使收回房屋份额之权利；对证据4三性有异议，该凭据并无原告签字，且该综合商店实际为民间吸储放贷机构，该凭据当时由沈灵娟经办，但其与被告已离婚，况且原告也从未见过这20000元款项；对证据5真实性无异议，但不能证明被告待证事实，拆迁测绘是国家行政行为，并不能以此否定原告在协议中所享有的权利。经审查，本院认为，证据1、2、3、5客观真实，对其真实性均予以确认；证据4本院将结合本院对董某、缪某所作笔录综合认证。
审理中，本院向原、被告双方出示本院于2017年2月8日向原、被告父亲董某、母亲缪某所作的调查笔录。经质证，原告对该笔录内容真实性有异议，第一，原告腾退时间并非两年十个月左右，而是在2002年8月份左右，因被告一直未付转让余款，故原告未及时搬离；第二，被告从未将20000元余款交由鲁某代交，缪某的该陈述主要基于被告方所述，并非亲眼所见；第三，关于被告前妻沈灵娟将20000元余款交闸北综合商店的事宜，原告父母并非亲眼所见，对村委是否通知也是猜测；第四，案涉转让协议仅针对地上房屋进行分割，并未转让宅基地。被告对该笔录则无异议。经审查，本院认为该笔录系本院依法对双方父母所作的调查笔录，转让房屋事宜距今已有十余年，董某、缪某夫妇虽对部分细节不能完全准确回忆，但其作为双方父母，对案涉纠纷的情况必然了解，故本院对其所述内容将酌情予以采纳，特别说明的是对原告实际搬离时间，董某描述为原告在搬出前在家过了两个年，且搬出时为穿着棉衣的季节，原告自述为2002年8月，被告则自认为2002年10月，综合本案案情，本院确认为2002年10月左右；对被告提供的证据4，本院结合该笔录内容对被告曾由沈灵娟经办、于2009年6月将20000元房屋转让余款交由××村村委代为转交被告、但被告未收的事实予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2000年10月，原、被告签订《住宅房屋转让协议书》一份，约定案涉房屋（现位于杭州市××区×街道××）由原、被告对分，属于原告所有的房屋及房内装饰折合人民币44000元整转让给被告；在2000年农历十二月二十日之前被告支付原告现金24000元，到2001年农历十二月二十日前余款全部一次性付清；在被告第二次付款之前，原告必须搬出另住，否则被告有权延期付款；如原告已经搬居，但到期被告仍不付款，原告有权收回房子等条款。双方所在村委代表鲁某在上述协议书上签字见证，且原、被告父亲董某亦在该协议上签字确认。另，经本院向原、被告父亲董某、母亲缪某调查查明，其对上述协议内容均予以认可。
协议签订后，被告按约向原告支付了第一期房屋转让款24000元。因原告未能在约定的第二期付款时间前安排好其搬离后的居所，经与被告协商，被告同意原告延期搬离，但就具体延期搬离时间及延期后的第二期付款时间双方并未作出约定。2002年10月左右，原告从案涉房屋中搬离。据被告陈述，原告曾在搬离后半个月左右通过缪某催讨案涉房屋转让余款，但因双方家庭间存在其他纠纷导致被告未及时付款。2009年6月，被告由沈灵娟经办，将案涉房屋转让余款20000元交至××村村委处代为转交原告，但原告未收下该款。
2015年左右，原、被告签字确认案涉房屋所涉宅基地归被告所有。2015年3月12日，原告以“原从父母所分得房屋已转让给兄弟”为由作为无房户申请建房，并经××村村民委员会确认情况属实。
现案涉房屋已被征迁，并已由被告签订相关房屋拆迁补偿协议。目前原、被告双方因案涉房屋产权发生争议，纠纷成讼。
本院认为：案涉《住宅房屋转让协议书》是在原、被告父母均认可的前提下由原、被告自愿签订，系原、被告真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。
案涉争议焦点一即原告目前是否享有解除合同之权利。根据协议约定，在被告已履行其第一期房屋转让款24000元的支付义务后，应由原告先履行其腾房义务，后由被告在约定的余款付款期限届满之前履行其付款义务。现原告与被告协商后，经被告同意延迟搬离，因此被告亦有权对原约定的余款支付时间作相应的顺延。但原告在2002年10月搬离后半个月左右已对被告进行了催告，被告直至2009年才将20000元余款交至村委会代为转交，显然已超过合理的履行期限，已构成违约。当约定的解除条件成就后，享有解除权一方应当在解除合同和继续履行合同之间择其一行使权利，否则将使双方之间的合同法律关系处于不稳定状态。虽原告未收下当地村委代为转交的20000元余款，但其在2015年与被告达成宅基地转让协议之前并未明确有效通知被告要求解除案涉房屋转让协议书。况且原告在2015年与被告达成宅基地转让协议、并以“原从父母所分得房屋已转让给兄弟”为由作为无房户申请建房的行为已表明其已选择了继续履行案涉房屋转让协议书，相应则意味其已放弃解除权。故在本案中原告已经丧失对案涉房屋转让协议书的解除权，因此，本院对原告要求解除合同、返还房屋一半份额或者房屋拆迁补偿款一半的诉讼请求不予支持。
本案争议焦点二即在案涉合同不符合解除情形时，原告要求被告支付房屋转让余款20000元、并赔偿经济损失180000元的诉讼请求是否合理。审理中，被告对支付原告房屋转让余款20000元并无异议，故本院确认被告应支付原告房屋转让余款20000元。至于原告变更诉讼请求后主张的经济损失180000元，并无相应的法律和事实依据，但被告确实存在逾期付款之违约行为，应承担相应的违约责任。但因双方对原告延期搬离后余款的支付时间及违约金并未作出约定，故本院酌情确认被告应履行余款支付义务的合理期限为2002年11月底，再结合考虑被告未履行尾款支付义务的时间距今已久，本院酌情参照逾期罚息利率标准确认被告应按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%支付20000元款项自2002年12月1日起至实际付清之日止的利息损失。至于被告提出的诉讼时效相关抗辩，现被告同意履行付款义务，故本案中对该抗辩不予采信。
综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持，对其余不合理部分的诉讼请求，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、董利均支付董华均房屋转让款20000元，并按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%支付上述款项自2002年12月1日起至实际付清日止的利息损失，以上款项限董利均在本判决生效后十日内付清；
二、驳回董华均的其余诉讼请求。
如董利均未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，财产保全费1520元，合计3670元，由董华均负担2686元，由董利均负担984元。
原告董华均于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告董利均于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 任子飞
二〇一七年三月二十一日
书记员 陈 怡