上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第37号
原告李加良。
委托代理人赵井胜，上海震亚律师事务所律师。
委托代理人江立民，上海震亚律师事务所律师。
被告赵建时。
委托代理人赵晖（被告赵建时之子）。
被告赵勇。
委托代理人朱梅芳（被告赵勇之母）。
原告李加良与被告赵建时、赵勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月14日、3月20日公开开庭进行了审理。原告李加良及其委托代理人赵井胜、被告赵建时及其委托代理人赵晖、被告赵勇的委托代理人朱梅芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李加良诉称，原、被告于2013年6月18日签订《商业房租赁合同》约定原告租赁被告坐落于南桥镇环城东路XXX号讼争店铺经营文具及办公用品。租赁期限从2013年6月18日至2018年6月17日，租金为每年人民币（以下币种同）52，000元（含1年水电费1，200元）。原告按约支付租金，并支付押金5，000元。2013年10月18日，原告发现店铺经营困难，遂提出退租，解除租赁合同，然被告不同意，原告遂于2013年10月22日书面提出解除租赁合同，被告仍拒绝解除。原告遂诉至法院请求判令：1、确认原、被告于2013年11月22日解除租赁合同；2、被告退还原告2013年11月22日至2014年6月18日的租金30，333元；3、被告退还原告租赁押金5，000元。
原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、《商业房租赁合同》1份，旨在证明原、被告之间租赁关系的事实；
2、收条3份，旨在证明原告支付了租金和押金的事实；
3、《房屋退租情况告知函》1份，旨在证明原告通知被告解除租赁合同的事实；
4、《上海市房地产登记簿》1份，旨在证明讼争店铺所有权人的事实；
5、被告出具的告知函1份，旨在证明被告收到原告解除合同通知书的事实；
6、中国移动通信清单1份，旨在证明原告短信告知被告交接的钥匙放在邻居处的事实。
被告赵建时、赵勇共同辩称，租赁合同合法有效，双方应严格履行，原告要求终止合同造成被告较大经济损失，如果原告坚持要求解除，则不退还违约金和租金，并且由原告负担被告全部经济损失。
被告针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：
1、沪房地奉字（2003）第017197号《房地产权证》1份，旨在证明两被告系讼争商铺的所有权人；
2、《用电协议》1份，旨在证明电费由被告负担并已经提前支付原告的事实；
3、水电费发票若干，旨在证明原告使用期间没有支付过水电费用的事实；
4、律师函、复函各1份，旨在证明原告解除合同的通知，被告予以了回复的事实；
5、2013年6月15日《房屋租赁合同》、《房地产权证》、收条各1份，旨在证明为满足原告使用需要，被告在外租房的事实；
6、录音资料1份、照片3张，旨在证明原告尚未从被告处搬离，钥匙未交付被告的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4、5，原告对被告提供的证据1、2、4均无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据3认为与其本人收到的不一致，并提供其本人收取的告知函。经审查，被告收取的告知函除落款日期为2013年11月22日外，其余与证据3一致，原、被告均确认被告在2013年10月已收到该告知函，故本院确认证据3具有证明力。被告对原告提供的证据6有异议，鉴于原告仅提供通话记录清单，故本院确认与其待证事实无关联性。原告对被告提供的证据3真实性无异议，但认为13年6月的费用系被告自愿缴纳，13月11月23日搬出后的费用，其不需要承担。本院确认被告提供的证据3的真实性。对被告提供的证据5有异议，本院认为证据5与本案无关联性。对被告提供的证据6，原告认为钥匙就放在被录音人员即原告叔叔店内，距离讼争店铺很近，然被告拒绝取钥匙。本院确认证据6具有证明力。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年6月18日，原、被告签订《商业房租赁合同》约定，原告租赁被告坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号底层铺面房，三楼约20平方米面积。租赁期间自2013年6月18日起至2018年6月17日止，租赁期为5年。租金为每年50，800元，并付押金5，000元作为违约金。还约定双方不得无理终止合同，如任何一方提出终止合同，应付给对方违约金。原告分别交付了被告押金5，000元及一年租金50，800元。2013年9月6日，原、被告签订《用电协议》约定，2013年6月18日至2014年6月17日止，原定合用电表由被告先付给原告电费每月100元，合计1，200元。8、9月按每月200元结算，剩余款项按每月金额扣除，余额扣完后，被告按抄见数付款给原告。后，被告交付了原告1，200元，原告支付了租赁期间电费及水费。同年10月22日，原告致函被告将于2013年11月22日退租，预付租金应由被告退还原告。10月28日，被告复函原告不同意退租。11月4日，原告再次委托律师致函被告要求解除合同，退还租金。被告再次回函不同意解除，如原告违约，则要求其承担违约责任。11月23日，原告从讼争店铺搬走大部分物品，但尚留有部分柜子等未搬。
审理过程中，原告注销了个体工商户的工商登记，并于2014年3月24日将讼争店铺卷帘门钥匙交付被告，楼梯及玻璃门钥匙于3月25日快递交付被告，确认讼争店铺内属于其所有物品已经搬走，如有尚存物品也不再需要，由被告处置。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点之一在于《商业房租赁合同》是否解除？本案原、被告签订的《商业房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原、被告签订合同约定“任何一方提出终止合同，应付给对方违约金”。故在偿付一方违约金的前提下，可以解除合同。原告书面要求解除合同，被告提出异议，但目前原告已经搬离讼争商铺，合同目的无法实现，故在原告偿付违约金的前提下，可以解除合同，故对原告要求被告返还押金的诉讼请求本院不予支持。本案争议焦点之二在于合同解除后，后果处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。原告诉称，自2013年11月23日已经搬出，理应由被告按年租金52，000元，返还7个月租金。但首先，截至诉讼时原告仍遗留部分物品未搬离讼争商铺；其次，原告诉称将钥匙交付邻居，既非被告本人亦非被告指定接收人，故原告对于其在2013年11月23日搬离并返还租赁商铺一节事实本院难以采信。2014年3月24日，原告交付钥匙并明确告知被告，本院确认讼争商铺始交付被告。再次，原、被告双方租金按照合同约定系50，800元，且原告亦交付上述金额，其要求按每年52，000元计算，没有相关依据。综合上述，本院确认被告理应返还原告租金11，711元。最后，关于水电费用的计算。因被告已经提前预付原告全年费用1，200元，现原告自认同意返还被告800元，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告李加良与被告赵建时、赵勇于2013年6月18日签订《商业房租赁合同》；
二、被告赵建时、赵勇于本判决生效之日起十日内返还原告李加良租金11，711元；
三、原告李加良于本判决生效之日起十日内返还被告赵建时、赵勇电费800元；
四、驳回原告李加良其余诉讼请求；
上述二、三项相抵扣，被告赵建时、赵勇于本判决生效之日起十日内返还原告李加良人民币10，911元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费683元，减半收取计341.50元，由原告李加良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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审判员 张慧
二〇一四年三月二十五日
书记员 陈艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。