安徽省祁门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）祁民一初字第00019号
原告（反诉被告）汪全红，男，汉族，住安徽省祁门县。
委托代理人ＸＸ峰，安徽昌义律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈昌海，男，汉族，住安徽省祁门县。
委托代理人倪立峰，安徽金天都律师事务所律师。
被告（反诉第三人）祁门县祁山房地产开发有限责任公司。
法定代表人陶冬来，该公司经理。
委托代理人何世坤，安徽昌义律师事务所律师。
原告（反诉被告）汪全红与被告（反诉原告）陈昌海、被告（反诉第三人）祁门县祁山房地产开发有限责任公司（以下简称祁山房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年12月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月23日及2014年6月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪全红及其委托代理人ＸＸ峰，被告（反诉原告）陈昌海及其委托代理人倪立峰，被告（反诉第三人）祁山房地产公司委托代理人何世坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汪全红诉称：我为了配合朝阳花苑开发建设，同意搬迁。2010年9月9日，我与陈昌海签订《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》，陈昌海因房地产开发拆除我居住的房屋，并给予相应的补偿，协议签订后，我立即按所签订的协议履行了约定义务。2012年4月7日，我与陈昌海就2010年9月9日所签订的协议又进行了补充，再次签订了一份《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁补偿协议书》，陈昌海依约支付了3万元补偿金。目前，陈昌海多次违约，未履行双方签订的拆迁补偿协议和补充拆迁补偿协议。为此，为了维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，要求两被告支付我补偿款7万元；支付超出交房期限5个月租金共计2000元；交付面积22平方米车库一间；屋内改为毛坯房；交付摩托车能自由进出的储藏间一间（面积10平方米）。
汪全红为了支持其主张，向本院提交以下证据：
证据一、身份证复印件，证明原告主体资格；
证据二、协议书两份、通知一份，证明当时祁山房地产公司对陈昌海与汪全红所签订的两份补偿协议书认可；
证据三、本案所涉及被拆迁老房子的房屋和土地使用权证，证明了汪全红履行了腾空房子的义务。
被告（反诉原告）陈昌海答辩并反诉称：祁门县朝阳花苑二期项目原属祁门县鸿基公司开发项目的一部分，2010年我听说由于拆迁问题祁门县鸿基公司放弃继续开发该地块，萌生了开发该地块的想法。2010年我与汪全红户在内的六户拆迁户进行协商，2010年9、10月间，我与汪全红等六户全部签订了拆迁补偿协议。汪全红对统一确定的拆迁安置补偿条件并无异议。2011年6月，该地块由政府进行挂牌出让，由于挂牌价格过高且个人无法从事房地产开发，我只能退出，该地块被祁山房地产公司竞得。出于保护拆迁户利益及与开发商将来建立良好的施工合作关系考虑，我向祁山房地产公司提出，如果祁山房地产公司按照我与拆迁户签订的条件给予安置补偿，我愿意出面负责完成拆迁，否则我不再参与拆迁事宜。祁山房地产公司经考虑后，同意对六户统一按照原定条件给予补偿，并将补偿协议原件收取备案。在拆迁实施过程中，汪全红拒绝拆迁，再次提出新的要求，考虑到不耽误项目进度造成巨大损失，于2012年4月7日在汪全红打印好的协议书上签字，并向汪全红支付了3万元，其房屋才得以搬迁。我认为，我与汪全红于2012年4月7日签订的《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁补偿协议书》，事先未经祁山房地产公司同意，事后也未有任何一方告知祁山房地产公司该协议的存在和内容，且依据相关法律规定，我不是合格的拆迁主体，未经许可从事拆迁活动，故所签订的拆迁补偿协议应属无效。为此，为维护自身合法权益，请求法院判定我与汪全红于2012年4月7日签订的《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁补偿协议书》应属无效协议；汪全红返还根据无效合同收取的补偿金3万元。
陈昌海为了支持其主张，向本院提交以下证据：
证据一、身份证复印件，证明主体资格；
证据二、祁门县国有建设用地使用权挂牌出让公告，证明本案所涉用地使用权已依法律规定进行挂牌出让；
证据三、国有建设用地出让合同，证明祁山房地产公司通过竞标取得该地的土地使用权；
证据四、规划许可证、施工许可证。证明祁山房地产公司系该地块开发的主体，具有相应的资质，间接反映了陈昌海个人不具备开发资质的事实；
证据五、商品房预售许可证，证明了预售单位是祁山房地产公司，进一步证实陈昌海个人不具备开发资质的事实；
证据六、协议书两份，证明双方签订协议中所涉及陈昌海不具有主体资格且协议无效的事实。
被告（反诉第三人）祁山房地产公司述称：涉案项目名称为“朝阳花苑二期住宅楼”，我公司于2011年6月通过政府挂牌出让手续取得项目地块使用权，挂牌出让时该地块已经在陆续进行拆迁，拆迁属于政府职责，我公司没有参与该地块有关的房屋拆迁活动。考虑到陈昌海此前已与汪全红等六户拆迁户签订协议且已经进行房屋拆迁的实际情况，我公司同意参照陈昌海与该六户于2010年9月至10月间统一签订的《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》的条件给予安置补偿，并要求陈昌海将该六户协议书原件交我公司备案。2012年5月，取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，同年7月开始动工建设，2013年11月，项目全部建成交付使用。2013年11月29日，我公司通知包括汪全红在内的六户拆迁户同时到场抽签分户，各户按上述《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》确定的安置补偿条件均已全部履行完毕。汪全红称其2012年4月7日与陈昌海签订的所谓“补充拆迁补偿协议书”，未经我公司同意，事后也没有任何一方告知我公司。陈昌海于2010年与上述汪全红等六户签订拆迁补偿协议，根据2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》规定，陈昌海作为个人且未经政府许可的情况下实施拆迁行为违法，与该六户所签订拆迁补偿协议无效。2012年4月7日与汪全红签订补充拆迁补偿协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该补充协议不仅对我公司没有约束力，更属无效合同。综上，请求法院驳回汪全红各项诉讼请求。
祁山房地产公司为了支持其主张，向本院提交以下证据：
证据一、企业法人营业执照及组织机构代码证，证明其主体资格和开发经营房地产项目资格；
证据二、国有建设用地使用权出让合同，证明祁山房地产公司通过出让方式取得了朝阳花苑二期住宅楼项目的土地使用权，具有开发该项目的权利；
证据三、中华人民共和国建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，证明规划及施工权利人是祁山房地产公司，建设单位是祁山房地产公司；
证据四、商品房预售许可证，证明售房单位是祁山房地产公司，而不是陈昌海。
反诉被告汪全红辩称：陈昌海是挂靠在祁山房地产公司，祁门县朝阳花苑二期多数住户都与陈昌海签订了《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》。由于我拆迁的老居宅自己建造了卫生间和储藏间，面积约为25平方米，容易出售，陈昌海继续与我签订了《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁补偿协议书》，协议签订后，陈昌海支付我3万元补偿金，这两份协议都是双方真实意思表示，没有违反国家强制性和禁止性法律规定。祁山房地产公司给我交付房屋的通知，是基于两份协议书而来的，是默认我与陈昌海签订的两份协议书，因为我未与祁山房地产公司签订过任何协议书及合同。因此，我的合法权益应得到法律保护，请法院依法驳回陈昌海的反诉请求。
本院认证如下：陈昌海对汪全红所举证据一无异议；对证据二、证据三真实性无异议，对证明的目的有异议，认为自己不具有拆迁人主体资格。祁山房地产公司对汪全红所举证据一无异议；对证据二中两份补偿协议书真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为违反了法律相关规定，对证据二中的《通知》无异议；对证据三真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为已按照相关规定对汪全红进行补偿。本院对汪全红所举证据一、证据二中的《通知》和《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》及证据三等证据，认为符合相关规定，且已实际履行，本院予以采信。对证据二中的《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁补偿协议书》，因陈昌海不具有房屋征收资格，且违反了法律、行政法规强制性规定，本院不予采信。
汪全红对陈昌海所举证据一至证据六真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能证明这两份协议书无效。祁山房地产公司对陈昌海所举证据一至证据五真实性、合法性、关联性无异议；对证据六真实性无异议，但认为该协议违反法律规定，应当无效。本院对陈昌海所举证据一至证据五真实性、合法性、关联性予以采信。证据六证明陈昌海不具备拆迁主体资格的事实，本院予以采信。
汪全红对祁山房地产公司所举证据一至证据四真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据无法体现陈昌海与汪全红之间的协议内容。陈昌海对祁山房地产公司所举证据一至证据四真实性、合法性、关联性均无异议。本院对祁山房地产公司所举证据，认为符合法律规定，予以采信。
经审理查明：祁门县朝阳花苑二期住宅楼项目原属祁门县鸿基公司房地产开发项目的一部分，2010年由于房屋拆迁问题，祁门县鸿基公司放弃了继续开发该地块项目。陈昌海知道后，欲个人开发该地块，便与汪全红户在内的六户进行协商，于2010年9月9日与汪全红签订了《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》。2011年7月，该地块的国有建设用地使用权被祁门县国土资源局进行挂牌出让，该地块国有建设用地使用权被祁山房地产公司竞得。祁山房地产公司取得该地块国有建设用地使用权后，才知道陈昌海此前已经与汪全红签订了拆迁补偿协议。祁山房地产公司同意参照陈昌海与汪全红于2010年9月9日签订的《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》的条件给予安置补偿，并将陈昌海与汪全红签订的上述协议书收取备案。2012年4月7日，陈昌海又与汪全红签订了《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁补偿协议书》，对拆迁房屋旁由汪全红自建的约25平方米无房地产权证的卫生间和储藏间，陈昌海同意返还汪全红约22平方米车库一间，同时补偿汪全红10万元，并于合同签订之日（2012年4月7日）给付了3万元。此次签订的协议事先未经祁山房地产公司授权，事后也未得到祁山房地产公司认可。祁山房地产公司于2012年3月5日及5月11日分别取得了中华人民共和国建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，同年7月26日，祁山房地产公司把朝阳花苑二期住宅楼工程发包给安庆市海口建筑工程有限公司承建，2013年11月，工程竣工交付使用。2013年11月29日，祁山房地产公司通知汪全红到工地办公室抓阄分房，并按协议约定为汪全红提供了面积约10平方米储藏间一间。祁山房地产公司已按陈昌海与汪全红签订的《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》确定的内容履行。
另查明，祁门县祁山镇城区一、二类地段不含土地价格无证全新的砖混房屋拆迁的基准价格约每平方米800元。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同，合同从订立时起，就属无效合同。陈昌海与汪全红签订的《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》，祁山房地产公司知道后把协议书收取备案，并按协议书履行，是双方当事人真实意思表示，依法应当认定为有效合同。现汪全红要求陈昌海及祁山房地产公司给付超出房屋交付期限5个月租金2000元；屋内改为毛坯房，正房与后房砌墙相隔及提供能自由进出的10平方米储藏间的请求，因《祁门县供销社（老居宅）拆迁补偿协议书》包含上述内容，且祁山房地产公司已按此协议履行，对汪全红以上三项请求，本院不予支持。
陈昌海与汪全红签订的《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁补偿协议书》，祁山房地产公司一直不知情，属于陈昌海个人行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，此协议应属无效合同。陈昌海拆除汪全红自建的约25平方米无证卫生间和储藏间，可按本县城区一、二类地段无证砖混房屋800元每平方米标准赔偿，陈昌海应赔偿汪全红2万元。汪全红要求陈昌海及祁山房地产公司支付补偿款7万元及交付一间22平方米车库，因《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁补偿协议书》属无效合同，对此请求，本院不予支持。对陈昌海反诉要求汪全红返还收取的补偿金3万元，因汪全红与陈昌海双方所签协议属无效合同，汪全红收取陈昌海的3万元补偿金应予返还。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款，《城市房屋拆迁管理条例》第二条、第四条、第六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）汪全红与被告（反诉原告）陈昌海于2012年4月7日签订的《祁门县供销社（老居宅）补充拆迁补偿协议书》属无效合同；
二、驳回原告汪全红诉讼请求；
三、反诉原告陈昌海赔偿反诉被告汪全红20000元，从汪全红收取陈昌海30000元中抵扣，余款10000元于判决生效后十日内由汪全红返还陈昌海；
四、驳回反诉原告陈昌海其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2760元，其中：本诉受理费1840元，反诉受理费920元；由原告（反诉被告）汪全红承担2440元，被告（反诉原告）陈昌海承担320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 金健群
审 判 员 江国华
人民陪审员 许仙桃
二〇一四年六月九日
书 记 员 朱红英
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
《中华人民共和国合同法》
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《城市房屋拆迁管理条例》
第二条在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。