江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0730民初1257号原告柯洪相,男，1970年2月8日生，汉族，江西省宁都县人，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人郭庆华，宁都县黄石法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告赣州恒丰房地产开发有限公司。法定代表人刘永明，系该公司经理。地址：赣州市章贡区长征大道东侧北端丰德园小区B栋3层2号写字楼。委托诉讼代理人邓小林，江西宋城律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告柯洪相与被告赣州恒丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柯洪相及其委托诉讼代理人郭庆华、被告赣州恒丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯洪相向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告退还原告首付购房款162576元，按揭贷款30000元，承付违约金13865元，支付房屋租金5000元，共211441元；2、请求人民法院依法判决原告退还被告梅江镇南苑商品房一间（1幢A293）；3、剩余银行按揭贷款由被告偿还；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告以拍卖方式取得位于宁都县××××大道疾控中心东侧编号为宁土告字（2012）第19号地建用地使用权，建设的项目名称为梅江南苑，于2014年4日7原、被告签订一份《赣州市商品房买卖合同》，被告把梅江南苑1幢A293商铺店一间出卖给原告，原告依约支付被告购房款162576元，按揭贷款10000元，并依约履行其他合同义务，可被告违约：1、被告违反《赣州市商品房买卖合同》合同第六条约定，被告与原告签约的面积与商品房实际面积有误差，依约原告有权退房，被告应承付违约金，并退还购房款。2、被告还违反《赣州市商品房买卖合同》第十七条约定，未按约在商品房交付使用后360天内办理产权登记手续，向原告提交《房屋所有权证》，依约原告有权退房，被告应将购房款退还原告，并承付违约金。原告依约通知被告要求退房，并要求被告退还购房款及承担其他违约责任，被告拒绝。综上，被告与原告签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，被告未按《赣州市商品房买卖合同》约定，交付给原告与《赣州市商品房买卖合同》约定相符面积的商品房，未在《赣州市商品房买卖合同》约定的期限内办理产权登记手续，提交给原告《房屋产权登记证》，被告应承担违约责任，退还原告购房款，并承付违约金。原告有权退房，根据《合同法》的相关规定，原告特具诉讼，恳请人民法院依法判准原告的诉请。被告赣州恒丰房地产开发有限公司辩称：1、被告在商品房交易中心已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证。2、争议商品房逾期办证是合同约定交付证件发生变化造成的。3、导致逾期办证实属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。因此，请求法院从维护商品房交易的稳定性考虑及被告本并无过错以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻被告承担的违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：被告的公司信息，房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提出的《房屋买卖合同》与补偿协议、还款凭证、完税证明，被告对其证明的对象和内容有异议，被告认为原告100000元是按揭，提前还款是因为银行起诉了原告还款逾期，原告没有说明这里是不是含有逾期违约金。按双方约定，双方要解除合同没有要求开发商要支付税费。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议真实合法有效，但合同解除条件是否成立应依据其他证据予以认定。原告提交的还款凭证、完税证明，本院予以确认。2、对于被告提出的《商品房买卖合同》，原告对其证明的对象和内容有异议，认为不能证明被告没有违约；被告提出的《宁都县不动产权证》，原告认为只能证明被告办理了初始不动产登记，不能证明被告办理了产权证；被告提出的《商品房买卖税收表》，原告认为没有证明要原告及时交费，只证明前一批办完了证。本院认为，对被告提交的1#、4#证据，本院予以确认；对5#证据，本院认为，税务部门出具的证明合法有效，证明了被告已将原告所购房屋的产权资料提交至税务局办理相关事项，且税务局已经受理，正在办理阶段，尚未移交至不动产登记局。本院综合原告与被告的陈述及举证，可以认定如下事实：被告赣州恒丰房地产开发有限公司以拍卖方式取得位于宁都县××××大道疾控中心东侧编号为宁土告字(2012)第19号地块的建设用地使用权，并经批准，在该土地上建设商品房梅江南苑（现定名），建设工程规划许可证号为宁工规2012-020号，建设工程施工许可证号为362131201204260101，该商品房于2012年12月28日经宁都县房地产管理局批准预（销）售，预售许可证号为（宁）房预售证第2012-011号。2014年4月7日，原告柯洪相与被告赣州恒丰房地产开发有限公司订立了《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：告购买被告坐落于宁都县××××大道疾控中心东侧梅江南苑（现定名）1栋A293号商品房（店铺）一间，建筑面积20.67平方米，12703.24元/平方米，总价262576元。合同第十七条规定：被告应于该商品房交付使用后360日办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》，逾期超过180日时，买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起60日将买受人已付款退还，并按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。原告于合同订立日支付被告首付款162576元，余款10万元于2014年4月15日前申请办理按揭贷款手续，并按照银行按揭方式付款。被告在商品房买卖合同签订后，进行了初始登记，并已向宁都县地方税务局提交了出证材料，目前宁都县地方税务局与办证机关正在办理中。现原告要求解除合同及退回房款，被告不同意，故原告诉至本院并提出上述诉请。本案的争议焦点为：被告未在合同约定期限内办妥产权转移登记手续是否构成违约？原告是否有权解除合同？本院认为，本案争议的房地产开发项目已竣工验收，文件齐备，商品房买卖手续齐全，正规合法。被告已向宁都县房地产管理局提交出证资料，相关手续正在办理中。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。”被告已向宁都县房地产管理局提交了出证资料，至今尚未办妥房产证是由于政府部门的机构合并等导致的特殊原因，属于可以免责的不可抗力事由，据此不能认定被告违约，原告无权主张解除合同，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第94条、第117条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，判决如下：驳回原告柯洪相的诉讼请求。案件受理费5239元，由原告柯洪相承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于江西省赣州市中级人民法院（上诉案件受理费可在递交上诉状时一并交纳或在上诉期间届满之日起7日内交纳，逾期不交则按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈明明人民陪审员  罗 翔人民陪审员  温 涛二〇一七年九月七日书 记 员  李慧茹附相关条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。