北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第14570号
原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司，住所地北京市西城区红土店南里小区7号楼2－4－1室。
法定代表人赵亚衡，董事长。
委托代理人赵梦龙，男，1978年10月30日出生，北京瑞来隆安泰物业管理有限公司总经理。
委托代理人李忠义，男，1990年5月23日出生，北京瑞来隆安泰物业管理有限公司职员。
被告刘永洪，男，1936年11月23日出生。
原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（以下简称隆安泰物业公司）与被告刘永洪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告隆安泰物业公司的委托代理人赵梦龙、李忠义，被告刘永洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隆安泰物业公司诉称，根据北京市人民政府令1995年第21号的关于《北京市居住小区物业办管理办法》中第八条之规定，在物业管理委员会成立之前，该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期物业管理，根据中华人民共和国国务院令2003年第379号发布的《物业管理条例》中第三章的规定，开发建设部门有权指定物业管理企业进行前期物业管理，同时中国铁路物资北京有限公司、中国南车集团公司将刘家窑东里×号楼委托给我公司进行物业服务并签订了物业服务合同。我公司一直履行与开发单位签订的物业委托合同上约定的职责，为小区业主提供良好的物业服务，小区业主在接受了物业服务的同时也应该履行其交纳相应物业费的义务，但被告自2011年1月1日至今无故拖欠。我公司要求被告支付2011年1月1日至2013年12月31的物业费4054.71元，案件受理费由被告负担。
被告刘永洪辩称，我的房屋是根据北京市物业管理办法购买我原工作单位的，铁路物资北京公司（公有康居房）房屋买卖合同规定的很清楚，除一次性交完维修基金后，只要本人没有离开康居房的人员，都享有物业管理费由原单位支付的权益，日常只需交卫生费即可。不存在前期物业管理费，也不存在业主应当履行的义务，今后的物业管理费只能由物业管理公司和业主签订物业合同。我和原告及其丰台分公司未签订过物业服务合同，根本不存在物业与业主的关系。原告及其丰台分公司与产权人之间的物业合同不能代表业主，我不承认，对业主是无效合同。根据北京市人民政府（2010）第219号令《北京市物业管理办法》第二十三条：物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。在我们楼从未见过物业管理区域，也未见过任何公示。原告的收费无任何收费依据，这样的费用不应由我承担。且根据原告提供的与产权单位签订的《物业管理委托合同续签协议》，服务期将于2014年1月到期。原告及其丰台分公司不具备一个合格物业公司的要求。2009年，原告及其丰台分公司私自将房顶设备层改造成居住房出租，把墙体打的千疮百孔，在多名业主阻拦下，才未建成。原告及其丰台分公司用七个多月的时间从地下一层打孔钻眼，一直打到18层房顶，在房顶安装不知名的多个铁柜和天线，并把该楼原有公用天线拆除，在产权单位介入后，安装的设施才拆除。在拆除通讯设施的同时，原告让其员工熊×以本楼居民名义起草告急书，并将告急书在楼内张贴，故意引起业主恐慌。该告急书不仅涉及通讯设施的危害性，还对楼顶层改居住房，破坏楼体结构予以确定，同时还提议业主向产权单位和政府部门反映情况。刘家窑东里×号楼地下二层长期积水，铁门都被泡烂，造成房屋基础受损。2011年7月业主已告知产权人和原告公司熊×此事，原告未采取措施。2013年7月22日，原告才开始抽取地下二层的陈年积水。因原告管理不善，使整栋楼受损严重，原告必须承担整栋楼的安全责任，整个地下室二层必须恢复原状，并承担相应的经济损失。2011年雨季，楼顶严重漏水，16层家家户户屋内均漏水，而且该楼所有7号房屋都有冬生霉斑、夏漏水、墙皮脱离等严重现象。2013年7月15日，产权人才提出修理房顶。我作为×室业主，要求原告赔偿精神损失费、屋内损失费共计10万元。原告仅在地下室门口悬挂北京瑞来隆安泰物业公司管理处的牌子，却从未见到任何管理人员，只在2013年7月中旬，才在一楼配电室贴上一张纸，标明物业办公室，仅有一个清洁工在里面，问他什么事他都说不知道，让业主给物业公司打电话。产权人和原告及其丰台分公司两家踢皮球玩。既然2011年元月一日财政部有规定，物业管理费应当由个人承担，为何当年产权人不拿着规定向业主收取物业管理费？为何2013年8月26日才把财政部应通知产权人的文件通知业主本人？综上，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年1月24日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定：甲方、乙方将丰台区刘家窑东里×号楼委托丙方实施物业管理，建筑结构为钢筋混凝土结构，层高2.7米，地上16层地下2层，甲方占产权的55%、乙方占产权的45%；丙方提供管理和服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任和义务；委托管理事项包括1.房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，如楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、电梯间、配电室、人防出口等，2.共用设施、设备系统的维护、养护、运行和管理，如共用的下水管道、落水管、垃圾间、天线、共用照明、暖气干线、电梯、高位水箱及消防、避雷设施等，3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物养护和管理，如道路、室外上下水管道、化粪池、井等属于×号楼的部分，4.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，5.公共环境卫生，含公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾清运等，6.维护公共秩序，含物业区域内安全、保卫、巡查等，7.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，8.负责代收房租，房屋装饰装修管理、服务；根据《北京市居住小区物业管理办法》的有关规定，经三方协商，甲方、乙方于本合同签订后15日内向丙方一次性支付物业启动费人民币肆万元（甲方2.2万元，乙方1.8万元），由丙方按有关政策规定合理使用，由丙方根据《京发改（2005）第2662号》即《北京市物业服务收费管理办法》负责向业主（或产权人）和使用人收取相关费用，全年费用玖万元（甲方4.95万，乙方4.05万）；丙方收费执行京发改（2005）第2662号文件，《关于北京市物业服务收费管理办法》（试行），房屋和共用部分、共用设施、设备的维修使用及管理，设备运行，环境卫生，消防等管理事项，丙方按北京市有关管理规定执行，服务标准按照北京市房屋土地管理局《关于印发北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》的通知.京房地字（1999）年187号文件规定执行；委托管理期限为丙方正式接管本合同所涉×号楼物业（三方办理交接手续）之日，即2007年2月1日起暂定一年，合同期满前一个月续签下一年度合同。
2008年3月10日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年元月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原协议约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限继续延续到2009年1月31日。
2009年6月16日，中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年元月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原协议约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限继续延续到2010年1月31日。
后中国南方机车车辆工业集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同续签协议》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年1月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原合同约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限由2010年1月31日延续至2012年1月31日。
后中国南车集团公司（委托方、甲方）、中国铁路物资北京有限公司（委托方、乙方）与隆安泰物业公司丰台分公司（受托方、丙方）签订《物业管理委托合同续签协议》一份，约定：根据甲乙丙三方于2007年1月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原合同约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限由2012年1月31日延续至2014年1月31日；甲方和乙方年度的物业费待面积核定后按1.42元／平米月支付。
2011年8月16日，中国铁路物资北京有限公司综合管理办公室出具《通知》一份，载明：”依据国家财政部有关规定（中华人民共和国财政部令第41号第四十六条的规定），决定自2011年1月1日起，职工已购住房物业费全部由个人支付，公司不再负担。特此通知。”
1998年，刘永洪（买方、乙方）与中国铁路物资北京公司（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落在丰台区刘家窑东里×号楼×号住房一套，总建筑面积79.88平方米，按成本价每平方米1450元出售给乙方，房价款为30860元，乙方同意以现金支付；根据文件规定，乙方一次付清公共维修基金1677.48元；乙方调出甲方单位的，原由甲方支付的物业费、管理费等相关费用自乙方调出之日起自行支付。2010年2月5日，丰台区刘家窑东里×号楼×层×号房屋登记在刘永洪名下，房产证号X京房权证丰字第×号，房屋性质为房改房（成本价），建筑面积79.88平方米。刘永洪系××××××公司退休职工，其未交纳2011年1月1日至2013年8月29日的物业费。
在审理中，本院到北京市丰台区刘家窑东里×号楼进行现场勘验，楼道、地下室、小区内部分设施等存在管理不到位问题。
上述事实，有物业管理委托合同、物业管理服务合同、物业管理委托合同续签协议、通知、房屋买卖合同、房屋所有权证、照片以及双方当事人的陈述等相关证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。隆安泰物业公司与中国南方机车车辆工业集团公司、中国铁路物资北京公司签订了物业管理委托合同，并依协议对北京市丰台区刘家窑东里×号楼进行了实际管理，刘永洪作为×号楼业主在接受服务后理应交纳2011年1月1日至2013年8月29日的物业费。隆安泰物业公司在对北京市丰台区刘家窑东里×号楼管理中存在一定瑕疵，故刘永洪应当向隆安泰物业公司支付2011年1月1日至2013年8月29日物业费的具体数额，由本院酌情予以确定。因截止本案开庭日2013年8月29日，隆安泰物业公司尚未提供2013年8月30日至2013年12月31日的物业服务，故对隆安泰物业公司要求刘永洪支付2013年8月30日至2013年12月31日物业费的诉讼请求，本院不予支持。隆安泰物业公司在收取物业费后，应本着对小区业主负责的原则，对其管理小区存在的问题进行改进，改善小区的环境。就刘永洪答辩称要求隆安泰物业公司赔偿精神赔偿费、屋内损失费一节，不属于本案处理范围，刘永洪应另案处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘永洪于本判决生效后十日内给付原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司二○一一年一月一日至二○一三年八月二十九日的物业费二千五百一十七元六角七分；
二、驳回原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告刘永洪负担（原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司已交纳，被告刘永洪于本判决生效后十日内给付原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。
代理审判员 王娟
二〇一三年九月二十八日
书 记 员 李乐