江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱商初字第0087号
原告盱眙兴华玻璃钢化有限公司，住所地盱眙县工业园区工七路与合欢大道交汇处。
法定代表人张根林，该公司总经理。
委托代理人尤滟涛、陆坤伦，江苏维世德律师事务所律师。
被告张雷。
委托代理人刘立东，江苏法嘉德律师事务所律师。
被告冯必刚。
委托代理人管冬梅，女，1987年11月5日出生。
原告盱眙兴华玻璃钢化有限公司（以下简称兴华公司）诉被告张雷、冯必刚租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法由代理审判员王德宝适用简易程序于2014年3月26日公开开庭进行了审理，原告兴华公司委托代理人尤滟涛、陆坤伦，被告张雷及其委托代理人刘立东，被告冯必刚委托代理人管冬梅到庭参加了诉讼，后因原被告对案件争议较大，转为普通程序依法组成合议庭于2014年7月29日公开开庭进行了审理，原告兴华公司法定代表人张根林及委托代理人尤滟涛，被告张雷委托代理人刘立东到庭参加了诉讼，被告冯必刚经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告兴华公司诉称，2012年12月2日，原告兴华公司与被告张雷、冯必刚签订租赁合同一份，约定原告兴华公司将厂房、机械设备等出租给被告张雷、冯必刚经营，租赁期间为2012年12月2日至2014年12月2日，租金为每年35万元。租赁合同签订后，原告依约将租赁物交付被告张雷、冯必刚，被告张雷、冯必刚支付租金20万元，剩余租金50万元被告张雷、冯必刚未能按期支付。在原被告交付租赁物时，原告兴华公司一并交付玻璃架91个、异形机、斜边机、磨砂机各一台，双方口头约定对上述租赁物另行计算租金，至2013年11月2日，原告主张以上租赁物租金99140元。在被告张雷、冯必刚租赁期间截止2013年9月30日，被告张雷、冯必刚累计欠缴电费54982.52元，被告张雷、冯必刚应予支付。被告张雷、冯必刚经营期间私自使用原告兴华公司的宿舍、生活用品、工作篷，应当支付租金5万元。被告张雷、冯必刚未能按照高压钢化炉使用说明书的要求进行合理使用，导致高压钢化炉非正常损坏，无法使用，被告张雷、冯必刚应当支付相应的维修费用。租赁合同签订后，原告兴华公司仍有机械折弯机等在原厂区内正常生产使用，至2013年5月初，被告张雷、冯必刚将原告兴华公司的机械予以断电，阻止原告兴华公司继续经营使用，导致原告兴华公司预期损失10万元，被告张雷、冯必刚应予以赔偿。原告兴华公司向被告张雷、冯必刚交付的恒温高压钢化炉，被告经营生产过程中造成非正常损失，若将该恒温钢化炉升温至恒温状态需6000元电费，被告应予以负担。被告张雷、冯必刚经营期间产生电话费用5100元，被告应予以支付。综上请求法院依法判令解除原被告之间的租赁合同，被告张雷、冯必刚支付原告兴华公司厂房租金50万元、违约金10万元、电费54982.52元、玻璃架租金49140元、异形机等租金5万元、工人宿舍等租金5万元，折弯机经营损失10万元、恒温钢化炉升温电费6000元、电话费5100元以及高压钢化炉损坏费用，并由被告张雷、冯必刚承担本案诉讼费用。
被告张雷辩称，合同签订后已经支付租金40.2万元，由于该场地实际使用到2013年4月20日，故原告兴华公司应当返还租金22.7万元。被告张雷租赁原告兴华公司场地后，因原告兴华公司欠高压钢化炉厂家货款导致该钢化炉停机不能生产，所以截止2013年4月20日该租赁合同已经无法履行。原告兴华公司主张的玻璃架、异形机、斜边机、磨砂机等除玻璃架之外其余均没有收到，且当时约定玻璃架是与高压钢化炉配套使用，没有租金的。2013年4月20日，高压炉被程序限制使用后，被告张雷与原告兴华公司协商处理，要求原告兴华公司到供电部门办理用电报停手续，但原告兴华公司一直未办理，所产生的电费应由原告兴华公司自行承担。原告兴华公司主张的工人宿舍等被告张雷没有使用，不应支付租金。原告兴华公司所发的催告函和合同解除书被告张雷没有收到。电话费是应为原告法定代表人张根林家用电话与厂用电话捆绑在一起的，被告张雷不应支付电话费用。被告张雷同意解除合同，但违约责任在于原告兴华公司。
被告冯必刚辩称意见同被告张雷辩称意见。
经审理查明，2012年12月2日，原告兴华公司（甲方）与被告张雷、冯必刚（乙方）签订合同一份，约定原告兴华公司将厂房、机械设备（钢化炉一台、洗片机一台、打孔机两台、磨边机两台、放片台一台、变压器一台）出租给乙方经营。出租时间为2012年12月至2014年12月。甲方叉车由甲乙双方互用，汽车归乙方所用。乙方给甲方每年租金叁拾伍万元，乙方先付给甲方贰拾万元，在次月付清租金，下一年租金提前一个月一次性付清。甲方的外务经济，乙方不承担。谁违约赔偿对方十万元违约金。合同签订后，原告兴华公司将合同约定的租赁物交付被告张雷、冯必刚使用。被告张雷、冯必刚支付租金20万元。2013年2月20日，原告兴华公司交付玻璃架91只给被告张雷。
2013年4月18日左右，因原告兴华公司未能支付高压钢化炉租金，该设备被上海北玻玻璃工业有限公司远程停止使用。
另查明，2013年6月至2013年11月期间内，原告兴华公司固定电话共产生电话费3628.5元、滞纳金3026.86元。2013年7月产生电费3987.67元，截止2013年9月30日产生违约金319元，2013年8月产生电费22775.59元，截止2013年12月25日产生违约金409元。
上述事实，有原被告的陈述，原告提供的合同、收条等证据证实，以上证据相互印证，能够证明案件事实，本院予以确认。原告兴华公司为证明其已经向被告张雷、冯必刚发出过催告函、解除合同通知书，向本院提供了该催告函、解除合同通知书以及快递凭证，被告张雷、冯必刚陈述未收到过这些函件。庭审中，被告张雷陈述原被告之间讼争的租赁标的已经于2014年5月9日被原告兴华公司接管，原告兴华公司则认为是于2014年6月9日交还的。
本院认为，原告兴华公司与被告张雷、冯必刚之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，因而合法有限，原被告均应按照合同约定履行各自的义务。出租人原告兴华公司应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人被告张雷、冯必刚应当按照约定的期限、金额交纳租赁费用。本案中，关于原被告之间租赁期限问题。被告张雷、冯必刚辩称因高压钢化炉于2013年4月份被停用，原被告之间的合同目的不能实现，故租金只能计算至2013年4月。本院认为，高压钢化炉并不是原被告之间的唯一的租赁标的物，高压钢化炉不能正常使用，并不必然导致合同解除或者终止履行。被告张雷、冯必刚应当在设备不能正常使用时，要求原告兴华公司维修或者解决困难，也可以向出租人提出合同解除，但被告张雷、冯必刚并未行使其应有的权利，且高压钢化炉以外的租赁物仍被被告张雷、冯必刚所占有，故对于被告张雷、冯必刚辩称租金计算至2013年4月的辩称理由，本院不予支持。虽然原告兴华公司于2013年12月20日向被告张雷、冯必刚发出了解除合同通知书，但并未得到被告张雷、冯必刚的确认，故原被告关于合同是否解除并未形成合意，合同仍在继续履行。被告张雷认为该租赁物已经于2014年5月9日交还给原告兴华公司，但未能提供证据证明，本院不予认可。原告兴华公司认可被告张雷、冯必刚已经于2014年6月9日将租赁物交还，本院以此确认原被告之间的租赁合同履行至2014年6月9日。依据原被告之间签订的租赁合同的关于年租金约定，被告张雷、冯必刚应当支付租赁期间2012年12月2日至2014年6月9日的租金为53.2万元，被告张雷、冯必刚已经支付租金20万元，故被告张雷、冯必刚尚应给付原告兴华公司租金33.2万元。《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当保持租赁物符合约定的用途，本案中因原告兴华公司未能及时支付高压钢化炉货款，而导致该设备不能正常使用，出租人未能保持租赁物的用途，应扣减相应的租赁期间的租金。本院综合考虑原被告之间租赁合同关于履行期限、年租金的约定，该设备为生产钢化玻璃的主要设备以及原被告在合同履行过程中均有违约行为等因素，酌定扣减租金为12万元／年，合计扣减租赁期间即2012年12月2日至2014年6月9日的租金为136667元，综上被告张雷、冯必刚尚应支付原告兴华公司租金195333元。对于被告张雷、冯必刚辩称已经支付40.2万元，本院认为被告张雷未能举证证明支付租金40.2万元的事实，对被告张雷、冯必刚的这一辩称理由，本院不予采信。
关于原告兴华公司主张的电费、电话费。因在被告张雷、冯必刚租赁期间，原告兴华公司仍有部分设备在原厂区内正常使用，如剪板折弯机等，故对于电费、电话费并不能确定均为被告张雷、冯必刚使用所产生。因原被告双方均未能提供证据予以证明，本院酌定双方各半负担，即被告张雷、冯必刚应当支付电话费及其滞纳金合计3327.68元、电费及其滞纳金合计13745.63元。
关于原告兴华公司主张的玻璃架、异形机、斜边机、磨砂机、工人宿舍、生活用品、工作篷的租金。本院认为，原被告之间的租赁合同中未对以上项目作明确的约定，且原告兴华公司未能提供证据证明其所主张的租金的依据，故对原告兴华公司这一请求本院不予支持。
关于原告兴华公司主张的因被告张雷、冯必刚私自对其正常使用的剪板折弯机断电造成损失10万元的诉讼请求。本院认为，原告兴华公司未能举证证明系被告张雷、冯必刚对其使用的剪板折弯机断电的事实，也未能提供10万元损失计算的依据，故对原告兴华公司这一请求本院不予支持。
关于原告兴华公司主张高压钢化炉维修费用、升温费用的诉讼请求。本院认为，结合本案的现有证据来看，仅能确定因原告兴华公司未能及时支付高压钢化炉货款，而导致该设备被上海北玻玻璃工业有限公司远程锁定，不能正常使用，并无其他证据证明该设备系因被告张雷、冯必刚在使用过程中因操作不当等原因导致损坏，故本院对于原告兴华公司这一诉讼请求不予支持。
关于原告兴华公司主张要求被告张雷、冯必刚承担10万元违约金的请求。本院认为，在原被告双方租赁合同履行过程中，双方均存在违约行为，故双方均应向对方承担违约责任。原告兴华公司对其未能保持租赁物的用途的违约行为，已经承担了扣减租金136667元的责任。被告张雷、冯必刚应对其延迟付款的行为承担违约责任。本院依据原被告之间合同中关于违约金的约定及被告应付租金的数额，本院酌定被告张雷、冯必刚承担违约金的数额为6万元。
关于原告兴华公司主张解除原被告之间2012年12月2日签订的合同的诉讼请求。本院认为，被告张雷、冯必刚已经将租赁标的物交还给原告兴华公司，原告兴华公司已经实际占有支配该标的物，故本院认为原被告双方之间的合同，已经丧失了继续履行的基础，且被告张雷、冯必刚也同意解除合同，本院认定原被告双方租赁合同解除。对于原告兴华公司诉讼请求未得到本院支持的部分，原告兴华公司可待收集证据后，另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告盱眙兴华玻璃钢化有限公司与被告张雷、冯必刚于2012年12月2日签订的厂房、机械设备租赁合同。
二、被告张雷、冯必刚于本判决生效后十日内给付原告盱眙兴华玻璃钢化有限公司租金195333元、违约金6万元，合计255333元。
三、被告张雷、冯必刚于本判决生效后十日内给付原告盱眙兴华玻璃钢化有限公司电话费及其滞纳金合计3327.68元、电费及其滞纳金合计13745.63元。
四、驳回原告盱眙兴华玻璃钢化有限公司其他诉讼请求。
案件受理费13002元，由原告盱眙兴华玻璃钢化有限公司负担8066元，由被告张雷、冯必刚负担4936元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 戴永明
代理审判员 王德宝
人民陪审员 王宜国
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 赵 冰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。