湖南省桑植县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桑民一初字第728号
原告刘年年，女，1931年4月23日出生，土家族，农民，住湖南省桑植县。
原告候金花，女，1949年8月6日出生，土家族，农民，住湖南省桑植县。系原告刘年年之女。
原告候翠华，女，1954年8月18日出生，土家族，农民，住湖南省桑植县。系原告刘年年之女。
原告候晓春，女，1963年3月20日出生，土家族，农民，住湖南省桑植县。系原告刘年年之女。
四原告共同委托代理人王祥文，张家界市桑植县广信法律服务所法律工作者。
被告顾吉耀，男，1969年2月10日出生，土家族，农民，住湖南省桑植县。
被告向元霞，女，1974年9月29日出生，土家族，农民，住湖南省桑植县。系被告顾吉耀之妻。
两被告共同委托代理人王劲松，湖南风云律师事务所律师。
第三人候晓林，男，1965年11月18日出生，土家族，农民，住湖南省桑植县。系原告刘年年之子。
第三人谷冬香，女，1964年11月12日出生，土家族，农民，住湖南省桑植县。系第三人候晓林之妻。
第三人候宗俊，男，1968年11月23日出生，土家族，农民，住湖南省桑植县。系原告刘年年之子。
原告刘年年、候金花、候翠华、候晓春与被告顾吉耀、向元霞，第三人候晓林、谷冬香、候宗俊确认合同无效纠纷一案，于2015年9月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员王真旭担任审判长，代理审判员李湘晋、人民陪审员刘海清参加的合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行了审理，代理书记员梁婷担任记录。原告刘年年、候金花、候翠华、候晓春及四原告的共同委托代理人王祥文、被告顾吉耀、向元霞及两被告的共同委托代理人王劲松、第三人谷冬香、候宗俊到庭参加诉讼，第三人候晓林经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘年年、候金花、候翠华、候晓春诉称：原告刘年年与其丈夫候永香于1980年建有私房一栋，因原告刘年年有时住在儿女家，第三人谷冬香就将房屋租给了两被告居住。2015年7月份的一天，原告刘年年与两被告发生争吵，原告刘年年才知道该房子被儿媳妇谷冬香卖给两被告。原告刘年年为维护自己的合法权益，于2015年7月20日起诉至人民法院，要求两被告返还房屋，法院在审理的过程中，两被告提交了2007年3月23日第三人谷冬香、候晓林及见证人候宗进（俊）参与书写的一份房屋转让协议，转让价格是30000元。在原告刘年年的丈夫候永香去世后，该房屋一直由原告刘年年管理使用，没有给子女分配。第三人谷冬香、候晓林与两被告进行恶意串通，擅自将房屋转让给他人，隐瞒其他共有人和继承人，严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，第三人谷冬香、候晓林与两被告签订的房屋转让协议属于无效协议，不应受法律保护，现起诉至人民法院，请求依法确认第三人谷冬香、候晓林与被告顾吉耀、向元霞签订的房屋转让协议无效；被告将房屋返还给原告刘年年；被告承担本案诉讼费。
原告刘年年、候金花、候翠华、候晓春为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、房屋所有权证，拟证明房子的真实性，房子属于原告刘年年的爱人候永香所有，房子是原告刘年年与候永香的共同财产；
2、转让房屋的协议复议件一份，拟证明该转让协议是无效的；
3、候金花、候翠华、候晓春、候小林、谷冬香、候宗俊的调查笔录六份，拟证明第三人与被告签订转让协议时，所有原告不知情；
4、澧源镇文昌阁社区居委会的证明一份，拟证明原告刘年年与五个子女之间的关系。
被告顾吉耀、向元霞口头辩称：1、转让房屋的协议是有效的，是双方的真实意思表示，因两被告与第三人谷冬香是亲戚关系，双方信任才签订协议，且在签订协议时，除了第三人候晓林、谷冬香作为房主签字之外，还有第三人候宗俊和其舅舅在上面签字了的。原告刘年年当时自己也在场，一起吃过饭，原告候晓春及其丈夫也在现场；2、签订协议已经过了8年之久，不管是撤销还是协议无效，都已经过了诉讼时效；3、两被告是按照市场价买下该房屋的。
被告顾吉耀、向元霞为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、转让房屋的协议一份，拟证明签订协议是双方的真实意思表示，被告也按市场价支付了对价，协议是有效的；
2、房屋买卖合同复印件一份，拟证明本案房屋买卖协议是按照当时的市场价进行的买卖行为；
3、张传益的调查笔录一份，拟证明按照农村的习俗本案争议房屋是分给第三人候晓林、谷冬香的；第三人候晓林、谷冬香与两被告签订协议是带有目的性和欺诈性。
第三人候晓林辩称：2007年与两被告签订房屋买卖协议是因为第三人谷冬香欠高利贷，迫于无奈才签字同意第三人谷冬香将房屋卖给两被告的，当时该房屋不止值30000元。对原告的起诉没有意见。第三人候晓林未向本院提交证据。
第三人谷冬香口头辩称：在签订房屋买卖协议时，是因为自己欠了高利贷，没有办法，才将母亲的这个老屋卖给两被告，当时没有给原告刘年年讲，但是要其哥哥和兄弟作证了的。第三人谷冬香未向本院提交证据。
第三人候宗俊辩称：自己没有将房屋卖给两被告。2007年3月份，第三人谷冬香因欠高利贷没有办法，就将父母的房子给其外甥顾吉耀居住，顾吉耀给谷冬香三万元还债，要其做见证人，并讲不要将风漏出去，故自己没有给爱人、母亲和几个姐姐讲。签协议时约定房子不能转卖，协议是无效的。第三人候宗俊未向本院提交证据。
经过庭审举证、质证，被告顾吉耀、向元霞对原告提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，对证据来源和证明目的有异议，认为该房屋所有权证上的房屋不是本案争议的房屋；且认为该证据能证明被告是按市场价买卖该房屋的；对证据2的证明目的有异议；对证据3不进行质证，因该几份调查笔录的对象均是本案当事人，证言不具有真实性；对证据4的真实性有异议，认为不能达到原告的证明目的。
第三人谷冬香、候宗俊对原告提交的四组证据均没有异议。
原告刘年年、候金花、候翠华、候晓春对被告提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据2的关联性提出异议；对证据3的真实性有异议，该调查笔录中的叙述都是听别人讲的，不具有真实性。
第三人谷冬香对被告提交的证据的质证意见为：对证据1没有异议；对证据2有异议，认为当时不是按照市场价格卖的；对证据3的真实性有异议。
第三人候宗俊对对被告提交的证据的质证意见为：对证据1有异议，认为该协议是无效的；对证据2有异议，认为当时不是按照市场价格卖的；对证据3的真实性有异议，认为被调查人不在现场参加，不能证明当时的事实。
结合全案，本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据1具有真实性、合法性、关联性，认定为有效证据；原告提交的证据2，被告亦提交，对其真实性、关联性予以认定；原告提交的证据3，被调查人均系本案当事人，不属于证据的范围，不予认定；原告提交的证据4，能证实原告刘年年与原告候金花、候翠华、、候晓春、候晓林、候宗俊之间的血缘关系，客观，真实，认定为有效证据。
被告提交的证据1，原告亦提交，对其真实性、关联性予以认定；被告提交的证据2，与本案没有关联性，不予认定；被告提交的证据3系传来证词，不能证明案件的真实情况，且没有其他证据佐证，不予采信。
根据上述确认证据，结合原、被告及第三人的当庭陈述，本院查明下列案件事实：原告刘年年与其丈夫候永香于1980年自建砖木结构平房一套，共5间，建筑面积为174.2㎡。1994年12月1日，原告刘年年之子候宗俊领取房屋所有权证。1995年候永香去世，没有立下遗嘱，其配偶、子女没有对其财产进行分割。2007年3月23日，第三人谷冬香、候小（晓）林与被告顾吉耀、向元霞，签订一份《转让房屋的协议》，约定“甲方将现有的两间半房屋出售；乙方有翻修和居住的权力，没有转让和买卖的权力；乙方给甲方付款三万元”，并由谷忠法和第三人候宗进（俊）作为见证人在协议上签字。协议签订后不久，两被告入住所买的两间半房屋至今，两被告居住期间未对房屋进行修缮和改建，没有办理所购房屋的产权变更登记手续。现原告刘年年、候金花、候翠华、候晓春以第三人谷冬香、候晓林与被告顾吉耀、向元霞签订房屋转让协议时不知情为由，起诉至人民法院，请求确认该房屋转让协议无效；并要求被告将房屋返还给原告刘年年。
本院认为：买卖合同中出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。原告刘年年与其丈夫候永香自建房屋一套，应属于其夫妻共同财产。候永香去世后，没有立下遗嘱。该房屋的一半应当作为夫妻共同财产分割给本案原告刘年年，另一半应作为被继承人的遗产由法定继承人进行继承。本案中，该房屋尚未分割，原告刘年年、候金花、候翠华、候晓春、第三人候晓林、候宗俊作为第一顺位继承人均享有继承权，该房屋应为原告刘年年、候金花、候翠华、候晓春、第三人候晓林、候宗俊共同所有。第三人谷冬香、候晓林在没有经其他共有人同意的情况下，与被告签订《转让房屋的协议》，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意”之规定，系无权处分，该民事行为的效力待定。在《转让房屋的协议》签订后，没有经其他共同共有人追认，第三人候晓林、谷冬香也未取得单独的处分权，该《转让房屋的协议》无效。
在被告获得诉争房屋后也未到相关管理部门办理产权变更登记手续。故对原告请求确认协议无效的诉讼请求，本院予以支持。协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还，故四原告请求被告将房屋返还给原告刘年年，不违反法律规定，本院予以确认。被告顾吉耀、向元霞主张其在与第三人谷冬香、候晓林签订《转让房屋的协议》时，原告刘年年、候晓春在场并知情，但没有提供证据予以证实，本院不予采信；无效的合同自始不发生法律效力，故对被告顾吉耀、向元霞本案已过诉讼时效的主张，本院不予采信。第三人候晓林经本院开庭传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为自动放弃当庭答辩、举证、质证的权利。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、《中国人民共和国继承法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告顾吉耀、向元霞与第三人谷冬香、候晓林于2007年3月23日签订的《转让房屋的协议》无效；
二、被告顾吉耀、向元霞于本判决生效之日起十日内将上述协议所涉的两间半房屋返还给原告刘年年。
案件受理费550元，由被告顾吉耀、向元霞负担。
如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 王真旭
代理审判员 李湘晋
人民陪审员 刘海清
二〇一五年十一月二十六日
代理书记员 梁 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)经济合同违反国家指令性计划的；(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《中国人民共和国继承法》
第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。