湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01456号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈晓斌，武汉玲珑旭酒店管理有限公司总经理。
委托代理人：王富友，湖北创智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：顿新才。
委托代理人：喻金平，湖北晨丰律师事务所律师。
上诉人沈晓斌因与被上诉人顿新才租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，沈晓斌诉至一审法院，请求判令：一、解除沈晓斌、顿新才签订的房屋租赁合同；二、顿新才返还沈晓斌押金20万元；三、顿新才赔偿沈晓斌损失2.4万元（按中国人民银行同期贷款利率，自2012年2月26日计算至2013年12月25日），2013年12月25日之后的利息据实计算；四、本案诉讼费用由顿新才承担。
顿新才提起反诉，请求判令：一、沈晓斌支付房屋资金1，878，580元；二、沈晓斌承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明，2011年10月16日，武汉市洪山区和平街大洲村村民委员会委托并授权顿新才管理、经营位于武汉市洪山区友谊大道宏昌?玲珑汇4#楼，由顿新才全权办理以上房屋的出租事宜。2012年1月18日，沈晓斌、顿新才签订房屋租赁合同，顿新才将以上房屋中的1层至8层房屋（毛坯房）出租给沈晓斌，面积5，713.83平方米，用于开办酒店。合同约定：租赁期限为15年，自2012年6月7日开始起算，2012年2月7日至2012年6月6日为顿新才为沈晓斌提供的免费装修期；合同签订时预付押金50万元，到租金起算之日转为租金。合同还约定，顿新才对案涉房屋应有土地使用权或租赁物业所有权、出租权，若顿新才不具备出租房屋的所有人或使用人资格，导致沈晓斌不能正常经营的，沈晓斌有权解除合同，顿新才应赔偿沈晓斌的投入和损失。合同签订后，沈晓斌于2012年2月26日向顿新才支付了押金20万元。2012年3月6日，沈晓斌与红太阳消防技术有限公司签订消防系统工程施工合同，将案涉工程的消防工程发包给红太阳消防技术有限公司施工，双方约定工程造价122万元。后沈晓斌认为顿新才未向其提供房屋所有权证和国有土地使用权证，故未对该房屋进行装修和消防工程施工，也未实际使用。2013年6月15日，大洲村村民委员会认为顿新才将房屋出租给沈晓斌后，沈晓斌未缴纳租金，房屋一直闲置，故终止了对顿新才的授权委托，从顿新才处收回了该房屋的管理和使用权，并要求顿新才自行承担期间的经济损失。同时，大洲村村民委员会将以上出租房屋中的1层至7层出租给武汉鸿鹏兴实业有限公司经营“如家快捷酒店”。2013年6月26日，武汉宏昌投资有限公司受大洲村村民委员会的委托，与湖南狮门安全系统工程有限公司签订消防系统工程施工合同补充协议，约定由湖南狮门安全系统工程有限公司对以上房屋的消防安全等工程进行施工。至今，以上房屋一直用作开办“如家快捷酒店”。沈晓斌认为顿新才未向沈晓斌提供案涉房屋的所有权证和国有土地使用权证，顿新才不具备出租房屋所有人或使用人资格，导致沈晓斌不能正常经营，根据合同约定沈晓斌可以解除合同，故诉至法院要求判如所请。顿新才则认为沈晓斌长期占有房屋，却未实际经营且未支付租金，导致顿新才利益受损，故提出以上反诉，要求沈晓斌赔偿其经济损失。
一审另查明，宏昌?玲珑汇4#楼地块位于东湖新城整体储备范围内。2010年8月17日，武汉市洪山区人民政府请示武汉市人民政府，要求支持办理以上房屋的相关建设手续，并称已就该房屋的建设征求了武汉市土地储备中心的意见，武汉市土地储备中心认为该地块可在符合东湖新城地区控制性规划的前提下，作为东湖新城土地储备项目预留产业用地进行开发建设。后武汉市人民政府转请武汉市国土资源及规划局研究提出意见。2013年6月17日，武汉市国土资源和规划局印发东湖新城规划建设工作第4次例会专题会议记要，其中写明：“在符合东湖新城片区控制性详细规划导则的前提及产业用地条件下，请洪山国土规划分局和市储备中心积极协调市规划局重大处，可作为大洲村预留产业用地先行办理相关手续。”2014年3月17日，武汉市国土资源和规划局印发关于集中清理处理洪山区171增补项目专题会议记要，其中写明该项目存在的问题是“未批先建未取得国有建设用地手续”，处理意见为“该项目基本符合规划要求”，“对超建部分按违法建设工程造价的50%罚款处罚后办理相关手续。”
一审法院认为，本案的焦点问题主要是：一、沈晓斌、顿新才签订的房屋租赁合同是否有效；二、双方签订的房屋租赁合同是否应该解除，若解除合同，双方应承担怎样的法律后果。
一、沈晓斌、顿新才签订的房屋租赁合同是否有效。
本案中，沈晓斌、顿新才签订的房屋租赁合同，约定了房屋的坐落、面积、租金、租期以及双方的权利义务。其中，沈晓斌承租的房屋位于武汉市洪山区友谊大道，该地块属洪山区和平街大洲村集体所有，土地性质为农用地，该村为加快集体经济发展，自筹资金建设综合写字楼一栋，即本案中玲珑汇4#楼。该村在建设过程中，未办理相关规划及用地手续，至今尚未取得建设工程规划许可证，属于“未批先建”。该房屋于2010年建成后，大洲村村民委员会以及洪山区人民政府为解决该房屋的规划及用地手续，向武汉市土地储备中心、武汉市国土资源和规划局、武汉市人民政府请示，要求补办相关手续，后武汉市国土资源和规划局于2014年3月通过专题会议纪要的形式，同意为其办理相关手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该房屋在一审法庭辩论终结前已经主管部门批准建设，故沈晓斌、顿新才签订的房屋租赁合同应认定有效。
二、双方签订的合同是否应当解除以及合同解除的后果。
（一）合同是否应当解除
2012年1月18日，顿新才与沈晓斌签订房屋租赁合同，承租由大洲村村民委员会委托顿新才经营、管理的房屋，用于开设酒店。后沈晓斌认为顿新才未能办理房屋的权属证书，不具备出租房屋的资格，所租房屋无法用于开设酒店，故未对房屋进行装修也未支付租金；顿新才则认为沈晓斌在取得租赁权后，长期闲置房屋且不支付租金，导致其经济利益受损，双方发生争议。2013年6月，大洲村村民委员会也因此终止了对顿新才的委托授权，并将房屋出租给他人用于经营“如家快捷酒店”。至此，作为出租人的顿新才对出租房屋已无经营、管理权，该房屋也由他人承租并实际占有，沈晓斌从顿新才处租赁房屋用于开设酒店的合同目的已无法实现，故沈晓斌、顿新才签订的租赁合同应当予以解除。
（二）合同解除的后果
本案合同解除的事由，系顿新才对出租房屋已无经营、管理权，双方的合同目的无法实现。
案涉房屋系毛坯房，根据双方合同约定，沈晓斌与顿新才签订租赁合同后即取得房屋的租赁权。根据合同约定，沈晓斌应于合同签订时向顿新才支付押金50万元，但沈晓斌仅支付20万元。随后，沈晓斌认为顿新才未提供房屋的权属证书，故在顿新才提供的四个月免租期内，未对房屋进行装修，免租期过后也未支付租金。根据合同约定，沈晓斌的上述行为，均构成违约。需要指出的是，顿新才能否提供房屋权属证书并不是合同约定的义务。沈晓斌认为根据国家行政机关对酒店行业的管理规定，开办酒店应向有关行政机关提供房屋的权属证明，但行政机关有关开办酒店的规定，仅是规范酒店经营行为的管理性规定，对民事行为中当事人的权利、义务并不发生影响，双方仍应严格按租赁合同履行各自义务。
沈晓斌认为顿新才不能提供租赁房屋的权属证书，顿新才不具备出租房屋的资格，根据合同约定，沈晓斌可以单方解除合同，顿新才应返还向沈晓斌收取的押金20万元。双方签订的房屋租赁合同第11.2.5条约定：“甲方（顿新才）不具备出租房屋的所有人及／或使用人资格，导致乙方（沈晓斌）不能正常经营的，乙方有权单方面解除本合同，同时甲方应赔偿乙方所有投入及损失。”该条款并未将顿新才提供房屋权属证书约定为顿新才必须履行的主要义务，也未明确约定沈晓斌在顿新才不能提供房屋权属证书时可行使合同解除权。顿新才不能提供房屋的所有权证和国有土地使用权，不等同于顿新才不具备出租房屋的资格。沈晓斌据此直接行使合同解除权，没有合同和法律依据。
沈晓斌租赁房屋的目的在于开设酒店，如其认为房屋不具备开设酒店的条件，应及时将相关情况告知顿新才，并与顿新才就房屋权属证书的办理进行协商。如在协商过程中，双方重新约定了沈晓斌解除合同的条件，则待解除合同的条件成就时，沈晓斌可视情况选择要求顿新才继续履行合同或行使合同解除权，但沈晓斌并未提供证据证明双方曾就此协商一致。如双方无法协商一致，沈晓斌认为其合同目的无法实现，可及时与顿新才就解除合同进行协商，并在合理的时间内行使合同解除权。从双方签订合同至2013年6月，即大洲村村民委员会从顿新才处收回房屋经营、管理权并将房屋出租给他人经营“如家快捷酒店”，长达一年零五个月。沈晓斌未提交证据证明，在此期间，其就解除合同的条件或继续履行合同等事宜与顿新才进行过上述协商。最终，大洲村村民委员会认为房屋长期闲置，沈晓斌未交纳租金，并从顿新才处收回了房屋的经营、管理权。本案中，双方的租赁关系长期处于不稳定的状态，最终导致大洲村村民委员会终止了对顿新才的委托授权，并将房屋出租给他人经营“如家快捷酒店”。该事由，是本案合同解除的主要原因。对此，沈晓斌负有一定的责任。综合双方约定的押金和租金数额、免租期限、房屋闲置时间等因素，沈晓斌要求顿新才返还20万元押金的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，不予支持。
根据合同约定，顿新才向沈晓斌提供四个月的装修期，在其明知沈晓斌未对房屋进行装修，此后也未按期支付租金的情况下，完全可以与沈晓斌协商合同继续履行的相关事宜，或催促沈晓斌继续履行合同，或根据合同约定行使合同解除权，并将房屋另行出租。但顿新才未采取上述措施防止其损失扩大，而是任由房屋闲置，最终导致其丧失对出租房屋的经营、管理权，顿新才对此负有重要责任。顿新才在反诉过程中提出的要求沈晓斌承担房屋闲置期间的租金损失1，878，580元的诉讼请求，没有合同和法律依据，亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除沈晓斌与顿新才于2012年1月18日签订的房屋租赁合同；二、驳回沈晓斌的其他诉讼请求；三、驳回顿新才的全部反诉请求。本案案件受理费减半后收取2，330元，由沈晓斌自行负担，反诉案件受理费减半后收取10，854元，由顿新才自行负担。
判后，沈晓斌不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，改判支持沈晓斌的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、顿新才在签订合同后至诉讼前，从未表明其并非涉案房屋的所有权人，也没有表明大洲村村民委员会是该房屋的所有权人，且大洲村村民委员会也不能证明其享有该房屋的所有权。2、沈晓斌提供的消防合同只能证明沈晓斌与案外人就涉案房屋的消防工程具有意向，不能以此规避顿新才交付具有合法手续的房屋及负担消防责任的义务。3、顿新才自签订租赁合同后，始终没有要求沈晓斌接受涉案房屋，也未提出解除合同，并在租赁合同未解除的情况下，没有通知沈晓斌，擅自将房屋租赁给第三方。所谓大洲村村民委员会收回房屋再出租的说法，是顿新才编造的事实。4、顿新才提交的洪山区政府的请示及武汉市国土资源和规划局的两份会议纪要，均是复印件，也不能作为涉案房屋取得建设工程规划许可或批准建设的依据，反而表明涉案房屋是违法建筑物。二、一审判决适用法律不当。1、涉案房屋因未批先建，属于违法建筑物，房屋租赁合同应为无效合同。2、沈晓斌未占有使用涉案房屋，一审认定沈晓斌违约明显错误，而顿新才在未解除合同的情况下，将违法建筑房屋出租给第三方，顿新才已构成根本性违约。三、一审超期审理，程序违法。
顿新才辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1、沈晓斌与顿新才签订的房屋租赁合同是否有效，2、顿新才是否应返还沈晓斌押金20万元。
关于沈晓斌与顿新才签订的房屋租赁合同是否有效的问题。沈晓斌称涉案房屋未批先建，属于违法建筑物，应认定房屋租赁合同无效。本院认为，洪山区和平街大洲村在建设过程中，未办理相关规划及用地手续，涉案房屋至今尚未取得建设工程规划许可证，确属于“未批先建”。但该房屋于2010年建成后，大洲村村民委员会以及洪山区人民政府为解决该房屋的规划及用地手续，向武汉市土地储备中心、武汉市国土资源和规划局、武汉市人民政府请示，要求补办相关手续，后武汉市国土资源和规划局于2014年3月通过专题会议纪要的形式，同意为其办理相关手续。一审认定该房屋在一审法庭辩论终结前已经主管部门批准建设，具有事实依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，沈晓斌、顿新才签订的房屋租赁合同应认定有效。
关于顿新才是否应返还沈晓斌押金20万元的问题。房屋租赁合同签订后，因顿新才未能提供涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，沈晓斌未对房屋进行装修和消防工程施工，也未实际使用和缴纳租金。虽然房屋租赁合同仅约定：“甲方（顿新才）不具备出租房屋的所有人及／或使用人资格，导致乙方（沈晓斌）不能正常经营的，乙方有权单方面解除本合同，同时甲方应赔偿乙方所有投入及损失”，并未将提供房屋权属证书约定为顿新才必须履行的主要义务，但沈晓斌租赁涉案房屋的目的是开办酒店，而房屋权属证书对沈晓斌办理相关行政许可，以及合同目的的实现，会产生较大的影响，故双方均可在合理时间内行使合同解除权。从双方签订合同至2013年6月涉案房屋被大洲村村民委员会收回并发租给他人，在长达一年五个月的时间内，双方均未能提交证据证明与对方就合同履行或解除进行过协商，导致租赁关系长期处于不稳定的状态，房屋长期闲置，对双方均造成了一定损失。综合评判双方的责任，顿新才不能提供房屋权属证书，是导致房屋空置及合同解除的主要原因，应承担主要责任，沈晓斌签订合同时未谨慎审查，之后又未能及时行使权利，对房屋空置及被收回亦应承担一定的责任。考虑到双方的实际损失，及一审对顿新才要求沈晓斌承担租金损失的反诉请求已予以驳回，根据公平原则，本院酌情判令顿新才返还沈晓斌押金10万元，对沈晓斌要求顿新才赔偿损失2.4万元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00331号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、顿新才于本判决生效之日起十日内返还沈晓斌押金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半后收取2，330元，由沈晓斌负担1，165元，顿新才负担1，165元。一审反诉案件受理费减半后收取10，854元，由顿新才负担。
二审案件受理费4，660元，由沈晓斌负担2，330元，顿新才负担2，330元。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一六年一月八日
书记员 舒 渲