江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）泗民初字第1922号
原告李慧。
委托代理人朱习峰。
委托代理人朱国栋，北京市大成（南京）律师事务所律师。
被告陈卫忠。
被告范成达。
委托代理人张媛媛。
原告李慧诉被告范成达、陈卫忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月19日立案受理后，依法组成合议庭于2013年6月13日公开开庭进行了审理。原告李慧及其委托代理人朱国栋、被告范成达及其委托代理人张媛媛到庭参加了诉讼，被告陈卫忠经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李慧诉称，2012年10月17日，原告收到宿迁市中级人民法院（2012）宿中民终字第0890号判决书，确认原、被告继续履行原告与泗阳大洋购物广场于2009年10月10日签订的合同，该合同约定：租期为2009年10月10日至2013年10月9日，年租金为950000元，原、被告双方因特殊情况需终止租赁合同，必须提前2个月书面通知对方，并承担赔偿对方违约金300000元。宿迁市中级人民法院判决书下达期间，被告拒绝履行法院生效判决，和商场产权人朱永华、周杰、马忠解除租赁合同，致使宿迁市中级人民法院的判决书成一纸空文。自2012年10月11日，被告和商场产权人将商场强行关门，致使原告等经营户无法经营，被告和商场产权人还逼迫原告将黄金首饰撤离，并将原告的柜台强行损坏、拆除，导致原告无法履行合同，合同目的无法实现，造成原告的重大损失。现请求1、判令解除原、被告双方签订的租赁合同，被告赔偿原告违约金300000元；2、判令被告赔偿原告柜台及装潢损失706270元，其他损失700000元；3、判令被告退回合同履行保证金50000元；4、被告承担诉讼费。
被告陈卫忠未作答辩。
被告范成达辩称，二被告系合伙经营泗阳大洋购物广场，与原告签订转租协议是事实。双方在2012年因租赁纠纷经宿迁市中级人民法院判决，由原告给付被告租金950000元，但原告未履行判决义务，经被告申请强制执行至今仍未履行义务，原、被告之间的租赁合同其实早已终止，现被告同意解除，但在合同履行中是原告违约在先，原告应当赔偿被告违约金300000元，故原告要求赔偿其违约金300000元的请求不应支持。原告主张的柜台及装潢投入是原告经营黄金的投入，属投资成本，是原告自己违约造成，与被告无关，原告主张的柜台及装潢损失706270元被告不予认可。原告主张的其他损失700000元未提供证据证实，被告不予认可，因被告未对其主张的财产进行损坏，未盗窃该财产。收到原告缴纳保证金50000元是事实，但根据合同约定，如乙方不违约则全额退还，但原告已经违约，所以该50000元被告不同意退还。由于原告未向被告缴纳租金，被告无法如期向大房东周杰、马忠等人缴纳租金，导致大房东收回房屋，大房东与被告范成达解除合同，导致该合同无法履行的另一重要原因是该商场被县政府规划拆迁，产权人及被告范成达都无法使用该房屋，被告范成达对原告的赔偿请求不认可。
原告李慧为证明自己的主张向法庭提供如下证据：
1、2009年10月10日，泗阳大洋购物广场与原告签订的转租协议书，证明原、被告的租赁关系，租期为2009年10月10日至2013年10月9日，年租金950000元，保证金50000元，终止租赁合同，应赔偿对方违约金300000元。
2、宿迁市中级人民法院（2012）宿中民终字第0890号民事判决书复印件，证明原、被告发生纠纷，判决双方继续履行租赁合同。证明法院酌定在2011年10月10日至2011年10月25日原告无法经营的损失为65000元，依此计算，一年的损失为156万元，供法院参考。
3、2012年9月9日租金信函回复函复印件、中国农业银行汇款单、中国邮政的特快专递，证明：李慧将2012年10月10日至2013年10月10日的租金50万元提存到宿迁市中级人民法院账户并且讲明剩余部分租金待事情解决后另行支付。
4、中国邮政的特快专递，证明：该特快专递邮政号是EY494411618CN，是宿迁市中级人民法院于2012年10月17日送达二审判决书与李慧。
5、公证书，证明：2012年10月11日，被告强行将商场关门，在2012年11月9日原告的黄金等财产全部关闭在里面。
6、照片17张、光盘1张，证明：商场门一直被关，室内柜台等财产被砸或丢失，宿迁市吉达置业有限公司目前已经进入商场现场施工。
7、函告复印件一份，证明：2012年10月15日李慧通过特快专递寄给周杰、马忠，告知房主周杰、马忠、朱永华，原告已向宿迁中院提存了2012年至2013年场地使用费，并再次重申了该案目前正在二审中，现在商场又被再次关门，希望三位房主根据事实如期协商解决问题。
8、房屋产权人周杰、马忠、朱永华向被告范成达出具的敦促履行函复印件；周杰、马忠、朱永华向泗阳中亚商场各经营户发的通知复印件和周杰、马忠、朱永华与二被告解除房屋租赁合同的声明复印件，证明2012年9月被告就想强行关门，2012年10月10日商场关门，2012年10月11日被告准备强行清场。
9、承建报价合同、报价清单、泗阳宝庆银楼设计方案以及收据，证明：柜台的制作费用706270元，报价清单里面详细记载了每一笔工程项目、工艺、单价、长度、金额，证明该柜台的实际制作费用就是706270元。
10、保证金收据，证明：被告收取原告合同保证金50000元。
被告范成达对上述证据质证认为，证据1真实无异议，可以印证原告与被告之间签订的合同的租金是95万元并且该租房协议明确50000元保证金，如无任何违约，保证金退还给原告，但原告已经违约，所以该50000元保证金被告不予退还。证据2无异议，可以印证原告欠被告95万元租金，一审法院判决原告支付被告租金95万元，但原告至今未支付。证据3真实性无异议，但与本案无关联，该50万元已被原告取回。证据4与本案无关联性。证据5真实性无异议，但公证书上未记录是被告范成达将门锁住也并没有记录该商场内有原告的黄金首饰，据范成达后来了解，是因为该商场即将拆迁，至于锁没锁门，范成达不清楚。证据6与被告无关联，照片上是因为即将拆迁，原告损坏的柜台，被告一概不知，并且在照片上也显示，拆迁工地无关车辆禁止入内，拆迁是政府行为。证据7与本案无关联性，只能证明原告提交给中院50万元，据了解该款已被原告取回，当时被告并不知道此事。从该份函告上可以看出原告捏造事实，2012年原告写该份函告的时候，二审已经结束，二审的判决书是2012年9月28日，而该份函告的时间是2012年10月12日。证据8真实性无异议，由于原告未能如期向被告缴纳租金，导致被告无法向房屋产权人缴纳租金，是产权人在催要无果的情况下要求清场，被告没有关门，也没有强行清场。对证据9不予认可，原告李慧装修花多少钱被告并不清楚，该证据也不能证明原告李慧实际花了706270元。对证据10予以认可。
对原告李慧提供的证据，本院认为，对证据1、2因被告范成达无异议，本院予以确认。证据3，能证明原告李慧于2012年9月11日汇款50万元到宿迁市中级人民法院账户，但不能证明被告范成达知晓此事。证据4本院予以确认，证明原告李慧于2012年10月17日收到二审判决书。证据5、6能够证实商场当时的状况以及原告李慧所有的柜台等物品毁坏状态，但不能证明系被告所实施。证据7系原告李慧向房屋产权人所发的协商函，与本案无关联。证据8，因被告范成达对其真实性无异议，该证据能证实二被告于2012年10月20日与房屋产权人解除房屋租赁合同。证据9，能证实原告李慧制作柜台及装修的事实，但未提供正式的发票，且原告提供的收条也只显示是柜台首付款40万元，并不能证明原告李慧制作柜台实际支付706270元，但原告李慧对经营场所进行装修是事实且符合常理，本院可以参考。证据10，因被告范成达无异议，本院予以确认，能够证实二被告收到原告李慧合同保证金50000元。
被告范成达为证明自己的主张向法庭提供如下证据：
11、转租协议书复印件，证明：原、被告签订了转租协议，原告每年应向被告支付95万元租金；
12、泗阳县人民法院（2011）泗民初字第1859号民事判决书复印件，证明：法院判决原告向被告支付房租95万元；
13、宿迁市中级人民法院（2012）宿中民终字第0890号民事判决书复印件，证明：法院判决原告向被告支付房租95万元；
14、宿迁市中级人民法院（2012）宿中民终字第0890-1号民事裁定书，证明：被告范成达申请保全原告的黄金首饰价值87万元；
15、2012年10月23日的国有建设使用权招标拍卖挂牌出让备案表、用地范围图、挂牌地块规划条件表复印件，证明中亚商城处在该用地范围内，范成达与房屋产权人终止合同是因为房屋要拆迁，产权人及被告都无法租用房屋。
原告李慧对被告范成达提供的证据质证认为，对证据11、12、13、14无异议。证据15系复印件，对其真实性、合法性、关联性均不认可。
对被告范成达提供的证据，本院认为，原告李慧对证据11、12、13、14无异议，本院予以确认。对证据15，虽是复印件，但能证实2012年10月23日，中亚商城所处地块经泗阳县人民政府批准挂牌出让。
本案在审理中，根据原告李慧的申请，本院到泗阳县众兴派出所调取了2012年11月14日的接处警情况登记表，原告李慧认为，房屋产权人及被告非法拆除原告的柜台，应当赔偿赔偿责任。被告范成达认为，该登记表不能证明是被告范成达实施拆除行为，范成达不认识周新祥，也没有打砸和拆除原告的柜台。
综上，本院确认如下事实：
2009年7月11日，泗阳县众兴镇人民路28号中亚商城房屋产权人朱永华、马忠、周杰与被告陈卫忠、范成达签订了关于商场房屋租赁合同。被告陈卫忠与被告范成达系合伙。
2009年10月10日登记业主为被告陈卫忠，字号为泗阳大洋购物广场的个体工商户与原告李慧签订了一份转租协议，将商场一楼中的部分区域转租给原告用于经营黄金、珠宝等。原告李慧和被告陈卫忠在转租协议上签名捺印，泗阳大洋购物广场亦在转租协议的甲方上加盖印章。转租协议的主要内容为：A……租期为肆年，自2009年10月10日至2013年10月9日止；B、租金及缴付为，全年租金为人民币玖拾伍万元整，小写￥950000元，第一年租金在签订本合同时一次性付清，以后每年租金在合同起始日对应之日前一个月付清；C、在签订本合同时，乙方必须缴纳人民币伍万元给甲方作为合同履约保证金，在合同期满后乙方若无任何违约，该保证金甲方在期满十日后不计息退还给乙方；D、承包人有下列情形之一，出租人可以终止合同，收回场地：1、乙方擅自将承包的场地转让第三方；2、未按合同约定改变场地用途；3、租金超过约定期限一个月未交；4、水电费欠费一星期未交；5、违法经营并受查处。第四条：违约责任为，1、乙方应按协议约定交付租金，如逾期不交，除补交租金外每日按拖欠租金的两倍赔偿甲方罚金。2、甲乙双方因特殊情况需要终止租赁合同，必须提前2个月书面通知对方，并承担赔偿对方违约金人民币叁拾万元整。
后原告因商场几次装修影响其经营而与被告就租金缴纳问题发生纠纷，双方协商未果，遂诉至本院。本院于2012年5月15日作出（2011）泗民初字第1859号民事判决，一、原告李慧与被告陈卫忠、第三人范成达继续履行原告李慧与泗阳大洋购物广场于2009年10月10日签订的转租协议；二、被告陈卫忠、第三人范成达于本判决生效后十日内赔偿原告李慧损失109000元；印有“泗阳大洋购物广场”字样的手提袋、环保袋和销售凭证归被告陈卫忠、第三人范成达所有；三、驳回原告李慧其他诉讼请求；四、驳回原告陈琼的诉讼请求；五、反诉被告李慧于本判决生效后十日内给付反诉原告陈卫忠、第三人范成达2011-2012年度租金950000元；六、反诉被告李慧于本判决生效后十日内给付反诉原告陈卫忠、第三人范成达违约金，违约金以950000元为本金，按江苏泗阳农村商业银行股份有限公司同期同类贷款利率自2011年10月10日起计算至2012年4月16日止；七、驳回反诉原告陈卫忠的其他反诉请求。原告李慧对该判决不服提出上诉，宿迁市中级人民法院于2012年9月28日作出（2012）宿中民终字第0890号民事判决，维持原判。2012年9月11日，原告李慧向宿迁市中级人民法院账户汇款500000元，并主张提存2012年10月至2013年10月场地使用费。后该款又被原告李慧取回。因原告李慧未履行本院（2011）泗民初字第1859号民事判决确定的义务，被告范成达申请强制执行，现该案尚在执行过程中。
2012年10月10日，泗阳县众兴镇人民路28号中亚商城房屋产权人朱永华、马忠、周杰委托律师向被告范成达发送敦促履行函，同日被告范成达收到该函，敦促函主要内容为：被告范成达本应在2012年9月10日前支付租金人民币2600000元，截止发函之日，被告未能按照约定履行义务。2012年10月10日，周杰、马忠、朱永华向泗阳中亚商城各经营户发送通知，因被告范成达未按照合同缴纳房屋租金，产权人与被告范成达房屋租赁合同已终止，要求商场各经营户在2012年10月11日前自行清场。2012年10月20日被告范成达、陈卫忠声明：被告范成达、陈卫忠与泗阳县中亚商城产权人周杰、马忠、朱永华所签订的房屋租赁合同，按合同条款，应于2012年9月10日前缴纳下一年度房屋租金人民币260万元整。因经营不善，至今未能缴纳该房屋租金，自愿解除合同。
2012年10月23日，中亚商城所处地块经泗阳县人民政府批准挂牌出让。原、被告因赔偿问题协商未果，因而成讼。
上述事实有原、被告的陈述、原告提供的转租协议、收条、汇款凭证、敦促函、声明、公证书、被告提供的国有建设使用权招标拍卖挂牌出让备案表、用地范围图、挂牌地块规划条件表复印件、本院（2011）泗民初字第1859号民事判决书、宿迁市中级人民法院（2012）宿中民终字第0890号民事判决书等予以证实。
本案争议的焦点是：1、原、被告在履行房屋转租协议过程中是否存在违约，二被告是否应当向原告李慧支付违约金300000元和退还押金50000元？2、原告李慧主张的柜台及装潢损失706270元及其他损失700000元是否合理，二被告是否应赔偿？
针对第一个焦点，本院认为，原告李慧与泗阳大洋购物广场签订的房屋转租协议合法有效，被告陈卫忠、范成达合伙经营泗阳大洋购物广场，作为泗阳大洋购物广场的业主，应当按照协议约定行使权利和承担义务。双方约定的租赁期间为2009年10月10日至2013年10月9日，但2012年10月20日被告范成达、陈卫忠与泗阳县中亚商城产权人周杰、马忠、朱永华解除房屋租赁合同，未告知原告李慧或取得原告李慧的同意，致使原告李慧无法再继续履行与泗阳大洋购物广场签订的房屋转租协议，构成违约。合同履行过程中，原告李慧未支付2011年10月10日至2012年10月9日的租金，经法院判决后仍未履行。原告李慧应在2012年9月10日起一个月内向二被告支付2012年10月10日至2013年10月9日的租金，但原告李慧也未支付。原告李慧虽于2012年9月11日向宿迁市中级人民法院账户汇款500000元，并主张提存2012年10月至2013年10月租金，但根据法律规定，提存的条件是：债权人无正当理由拒绝受领；债权人下落不明；债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；法律规定的其他情形。原告李慧未提供证据证明二被告具有上述情形，原告李慧主张的提存不能成立，原告李慧欠二被告2011-2012年度的租金未付，在2012年9月11日向宿迁市中级人民法院账户汇款500000元，不能认定为原告李慧向二被告支付2012-2013年度的租金，且该500000元在本院（2011）泗民初字第1859号民事判决生效后而原告李慧又未向二被告支付2011-2012年度的租金950000元的情形下被原告李慧取回。原告李慧未按约定时间及金额缴纳租金，亦构成违约。原告李慧要求解除租赁合同的请求，因被告范成达同意解除，且2012年10月23日，中亚商城所处地块经泗阳县人民政府批准挂牌出让，则即使原、被告双方不存在违约，因国有土地使用权出让也无法再继续履行转租协议，故本院予以照准。考虑到租赁场所面临拆迁，系双方在订立转租协议时无法预见、无法克服的事实，且双方在履行转租协议中都存在不同程度违约情形，故对于原告李慧要求二被告按照转租协议赔偿违约金300000元的请求，本院不予支持。因转租协议非因双方原因过错导致不能继续履行，故对原告李慧要求二被告返还保证金的请求，本院予以支持。
针对第二个焦点，本院认为，原告李慧制作柜台对租赁场所进行装修符合常理，该投入也是原告李慧的经营成本投入，结合原告李慧提供的证据，原、被告双方均存在违约的过错程度、房屋面临拆迁的客观事实、合同的期间以及原告李慧实际已经营了三年，同时结合原告李慧提供的制作承建报价清单，一部分可以拆除继续使用，一部分拆除后不能再使用，酌定由二被告赔偿原告李慧柜台及装修损失150000元。对原告李慧主张的预期可得利益损失和实际损失700000元，因原告李慧未提供证据证实，且被告不予认可，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李慧与被告范成达、陈卫忠于2009年10月10日签订的转租协议书；
二、被告范成达、陈卫忠于本判决生效后十日内向原告李慧返还保证金50000元；
三、被告范成达、陈卫忠于本判决生效后十日内向原告李慧赔偿柜台及装潢损失150000元；
四、驳回原告李慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17086元、公告费700元，合计17786元，由原告李慧负担11786元，由被告范成达、陈卫忠负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费17086元。
审 判 长 张爱如
代理审判员 朱兴剑
人民陪审员 倪亚华
二〇一三年十月二十六日
书 记 员 葛宇秋