江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1513号
上诉人（原审原告）李元华。
上诉人（原审原告）李杰。
上诉人（原审原告）赵群。
以上三上诉人共同委托代理人朱雪芹，江苏苏尊容大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏皇珈置业有限公司，住所地溧阳市天目湖旅游大厦322室。
法定代表人李星华，该公司总经理。
委托代理人王嘉瑜，江苏常明律师事务所律师。
上诉人李元华、李杰、赵群因与被上诉人江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2015）溧天民初字第74号民事判决向本院提起上诉，本院于2015年8月5日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
李元华、李杰、赵群一审共同诉称：李元华、李杰、赵群与皇珈公司于2011年12月24日签订了商品房买卖合同，约定由李元华三人购买皇珈公司建设的施工编号B地块2#商业楼621号房屋，房屋每平方米价格为11200.66元，总价629813元。合同同时约定房屋的交付时间为2012年12月31日前，若皇珈公司逾期交房超过60日，李元华三人有权解除合同并要求皇珈公司承担已付房款2%的违约金。后皇珈公司未能按约交付房屋，李元华三人于2014年5月23日向皇珈公司邮寄了解除合同通知，但皇珈公司拒绝解除合同、退还房款，故李元华三人诉至法院，请求判令：解除李元华、李杰、赵群、皇珈公司之间订立的商品房买卖合同；皇珈公司退还购房款629813元，承担违约金12596元，并支付从2014年12月24日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息。
皇珈公司一审辩称：李元华三人在与皇珈公司签订商品房买卖合同的同时，就已将房屋出租给第三方溧阳市天目湖城市广场管理有限公司（以下简称城市广场公司）用于酒店经营，且前三年租金已在购房款中折抵。现皇珈公司已将房屋交付给承租人，并由承租人对该房屋进行了装修，酒店已经正式对外营业，李元华三人购买的房屋客观上无法退还。另外，李元华三人购买的房屋早就具备了产权登记的条件，李元华三人可以随时办理产权登记手续。综上，李元华三人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回李元华三人的诉讼请求。
原审法院经审理查明：李元华三人出于投资目的，于2011年11月24日和皇珈公司签订商品房买卖合同一份，约定由李元华三人购买皇珈公司建设的施工编号B地块2#商业楼621号房，房屋总价款为629813元。合同还约定：出卖人应当在2012年12月31日前将符合交付条件的商品房交付买受人，并且应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同签订当日，李元华三人依约向皇珈公司全额给付了购房款629813元。同日，李元华三人与第三方城市广场公司签订了房屋租赁合同，该合同约定由李元华三人将本案涉诉房屋出租给城市广场公司用于酒店经营，租赁期为2012年10月1日至2022年9月30日，租金支付方式为：前三年（2012年10月1日至2015年9月30日）为酒店培育期，从2015年10月1日起至2022年9月30日，每半年将酒店客房营业总收入的40%提取后再根据李元华三人购房价款占酒店所有客房总价款的比例分红。
2012年12月31日，购房合同约定的房屋交付期限届满，皇珈公司未书面通知李元华三人办理交付手续，也未向李元华三人进行实际交付，李元华三人也未通知皇珈公司解除合同。后皇珈公司向第三方城市广场公司直接交付了房屋，并与城市广场公司签订了交接协议，该份协议载明“2012年12月26日，乙方（即城市广场公司）同意甲方（即皇珈公司）将位于溧阳市天目湖镇迎宾路北侧地块2号商业楼工程正式移交乙方管理；乙方严格遵守与业主签订的《房屋租赁协议》，自2012年10月1日起，正式履行与业主的经营租约期限及业主利益”，但协议未载明签署时间。后城市广场公司对包括本案涉诉房屋在内的该地块商业楼进行整体装修用于酒店经营，现已正式对外营业。
原审庭审中，针对房屋的交付时间问题，皇珈公司认为，皇珈公司已经于2012年年底将房屋交付给第三方城市广场公司，并电话联系过李元华三人办理产权登记手续，应视为已经向李元华三人实际交付。为证明该主张，皇珈公司向该院提交了房屋交接协议和城市广场公司出具的情况说明等书证。李元华三人质证称，对相关书证的真实性有异议，交接协议没有落款时间，且协议是皇珈公司与城市广场公司签订，李元华三人无法核实。同时，李元华三人称，2013年11月，为了核实“是否被骗，皇珈公司是否卷款逃跑，合同是否能继续履行”，李元华三人曾前往施工现场查看，当时房屋未完工，皇珈公司的消防手续也未办妥，李元华三人曾告知皇珈公司，如果违约就解除合同，但直到2014年5月23日才正式通过书面方式告知皇珈公司解除合同。
原审庭审中，李元华三人明确违约金及利息计算方式为：根据合同约定，承担已付房款2%的违约金12596元；并支付以购房款629813元为本金，按中国人民银行同期贷款利率6.5%，从2011年12月24日计算至实际给付之日止的利息。李元华三人认为，合同约定的违约金过低，不足以弥补李元华三人的损失。
以上事实，由李元华三人提供的购房合同、房款给付收据、解除合同申请书及快递单，皇珈公司提供的房屋租赁合同、认购协议书、房价计算清单、分期付款清单、签约收费清单、交接协议、情况说明、广告、房屋产权证，李杰及其委托代理人、皇珈公司委托代理人的当庭陈述随卷佐证。
原审法院认为：李元华、李杰、赵群与皇珈公司订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。合同订立后，李元华、李杰、赵群与皇珈公司双方应依照合同约定全面履行各自义务。
关于本案李元华三人能否解除合同的问题。该院认为，案涉购房合同不应解除：一、根据权利失效原则，权利人取得解除权，在相当期间未行使，相对人合理信赖权利人不再行使解除权的，依据诚实信用原则，可以认定解除权人不得再行使解除权。本案中，依据购房合同约定，皇珈公司逾期交房60日后，李元华三人有权解除合同，也可以选择继续履行。合同约定的最后履行期限为2012年12月31日，依约定，李元华三人自2013年3月2日起即享有合同解除权，但根据李元华三人的陈述，李元华三人在2013年11月现场看房时仍在考虑“合同是否能继续履行”，且直至2014年5月23日，李元华三人才明确表达解除合同的意思，李元华三人在解除权条件成就时未在合理期间内行使权利，其上述行为足以使皇珈公司对完全履行合同产生合理信赖，事实上，皇珈公司也基于此信赖在房屋达到交付条件后即向第三方城市广场公司交付了房屋，在此情况下，李元华三人再行提出解除合同，有违诚信的市场交易秩序。二、从合同目的来看，李元华三人购买案涉房屋主要为了投资。现皇珈公司确已向第三方城市广场公司交付了房屋，尽管交房的时间迟于租赁合同约定的交房时间，然城市广场公司仍在与皇珈公司的交接协议中明确表示“严格遵守与业主签订的房屋租赁协议，自2012年10月1日起，正式履行与业主的经营租约期限及业主利益”，从未因房屋交付问题而要求李元华三人承担相应责任，可见皇珈公司的行为客观上并未影响李元华三人与城市广场公司之间租赁合同的实际履行。此外，李元华三人与第三方城市广场公司签订的租赁协议中关于租金支付方式的约定，与皇珈公司提供的计价单、广告能够相互印证，且李元华三人在庭审中也明确认可租金“前三年不付，第四年开始分红”，故该院对于皇珈公司提出的“前三年租金折抵20%的购房款、李元华三人已实际享受租金收益”的主张予以采信。据此，皇珈公司向城市广场公司直接交付房屋的行为也没有对李元华三人的预期收益产生影响，皇珈公司的迟延履行行为没有导致李元华三人合同目的根本不能实现。三、从利益平衡的角度看，本案购房合同虽系李元华、李杰、赵群与皇珈公司双方签订，但该份合同的履行与否，还会影响到除李元华、李杰、赵群、皇珈公司之外的城市广场公司及其他第三方的利益。首先，城市广场公司已经对案涉房屋所在商业楼进行改造、装修，花费的人力、物力巨大，其对与李元华三人之间签订的租赁合同是有期待利益的，一旦李元华、李杰、赵群、皇珈公司之间的购房合同解除，其与李元华三人之间的租赁合同就无法履行，将造成实际损失或可期待利益的损失；其次，以案涉房屋销售方式对外出售的商品房众多，这些买受人对城市广场公司的酒店经营是有期待利益的，依据租赁合同对租金支付方式的约定，李元华三人与城市广场公司之间的租赁合同能否履行，将直接影响到酒店的营业收入，进而也会影响到其他买受人的期待利益。综上，李元华三人要求解除购房合同的请求该院不予支持。
关于本案中皇珈公司承担违约责任的问题。对本案李元华三人要求皇珈公司承担已付房款2%的违约金、支付按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的请求，因该项请求是李元华三人基于解除合同、返还购房款为前提，现合同不予解除，该项违约金请求的基础丧失，故对该项请求该院无法支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律的规定，作出判决驳回李元华、李杰、赵群的诉讼请求。案件受理费10225元，减半收取5113元，由李元华、李杰、赵群负担。
李元华、李杰、赵群不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、案涉《商品房买卖合同》没有约定双方解除权行使期限，原审法院没有明确“相当期限”、“合理期间”的具体时间就剥夺了李元华三人的解除权。李元华三人在皇珈公司逾期交房后就多次与皇珈公司沟通，提出解除合同的要求，并于2013年11月亲自到皇珈公司当面沟通，且当时确定了涉案房屋仍处于在建状态，更让李元华三人确定要解除合同。因此皇珈公司完全知道李元华三人要解除合同的意思，不存在所谓的“合理信赖”。2、根据案涉《商品房买卖合同》第十一条的约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但至今李元华三人未收到皇珈公司的任何书面通知，且实际情况也是到2014年10月份左右案涉房屋都没达到交付条件。皇珈公司与城市广场公司、溧阳天目湖维景酒店有限公司是关联公司，仅凭皇珈公司与城市广场公司的交接协议及情况说明就认定房屋已交付，有失公正。3、皇珈公司与城市广场公司、溧阳天目湖维景酒店有限公司是关联公司，利益捆绑，原审法院以解除合同将影响城市广场公司和溧阳天目湖维景酒店有限公司的利益为由不解除合同不合理。4、房屋买卖合同明确房屋的单价为每平方米11200.66元，建筑面积56.23平方米，总金额629813元，并没有注明所谓的折扣和优惠，且根据2011年当地的房屋单价可知，李元华三人购买的房屋属于正常市价，未享受抵扣20%的购房款。综上，皇珈公司逾期交房，存在严重违约，根据案涉合同及法律规定，李元华三人享有解除合同的权利，并有权要求皇珈公司立即返还房款并承担相应的违约责任。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人皇珈公司答辩称：案涉房屋已经交付给承租的第三方用于酒店经营。第三方已经投入上亿元进行改造装修，现已营业，案涉房屋无法返还，且返还的损失远远大于房屋本身。该房屋也早已具备变更产权登记的条件。请求法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人李元华三人为支持其上诉理由，二审中提供皇珈公司、城市广场公司、溧阳天目湖维景酒店有限公司的工商登记资料，证明三家公司股东、法定代表人有兼任情况。被上诉人皇珈公司质证认为，对真实性无法核实，但部分股东相同，不能证明三家公司系关联公司，该证据恰证明三家公司系独立法人。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋当事人一方有权请求解除合同，且对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。前述条款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。案涉《商品房买卖合同》约定，皇珈公司应在2012年12月31日前交付商品房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，故李元华三人的解除权发生之日为2013年3月2日，李元华三人应在2014年3月2日前行使解除权，其在该期间内未予行使，解除权消灭，无权再行要求解除案涉《商品房买卖合同》。李元华三人上诉主张曾于2013年11月口头通知解除合同，与其原审庭审中关于“2011年11月来看房的目的，是看我们是否被骗，被告是否卷款逃跑，合同是否能继续履行。一直到2014年5月23日，我们才正式通过书面的方式通知被告解除合同”的陈述不一致，该主张没有事实依据，本院不予支持。至于李元华三人上诉主张皇珈公司存在瑕疵交付的情形，可另行解决。综上，李元华三人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10225元，由上诉人李元华、李杰、赵群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔裕华
代理审判员 钱 锦
代理审判员 吴立春
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 浦 萍