上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初2073号
原告：吴民安，男，1956年7月8日生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。
被告：上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陈绍圣，董事长。
委托诉讼代理人：陈帮特，男。
原告吴民安与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法由审判员李晓蕾适用简易程序，分别于2017年3月13日、4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳兰芳和被告的委托诉讼代理人陈帮特到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即涤除上海市松江区洞泾镇长浜路原501弄A区1幢3号房屋(现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室，以下简称“系争房屋”)上的抵押登记，并将系争房屋的产权登记至原告名下；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金(以401,030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年5月21日计算至办证完毕之日止)；3.判令被告偿还原告办证用的借款20,000元及代办证费用900元；4.判令被告按约向原告支付罚款20,000元。审理中，原告增加一项诉请：判令被告支付逾期偿还借款20,000元的滞纳金(以20,000元为本金，按日万分之五的标准，从2014年6月9日起计算至判决生效之日止)。事实和理由：原、被告曾签订《上海国际礼品城联建房协议书》，约定由原告向被告购买商铺。商铺建成后，根据办理分户独立产证的需要，双方又于2007年11月签订了《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》，约定由原告向被告购买系争房屋。同时，被告向原告开具了金额为401,030元的上海市房地产业销售统一发票，并将原联建协议收回。系争房屋的上海市房地产权证(独立分户大产证)早已于2013年5月6日办至被告名下，但至今被告尚未给原告办出小产证。此外，被告在原告付清全款后又将系争房屋抵押给银行，理应涤除。另，2014年3月8日，原、被告又签订《借条》一份，约定由被告就系争房屋向原告借款20,000元，用于缴纳契税和维修基金，并约定了办理小产证的时间和违约责任等，但被告均未履行承诺。综上，原告诉至本院，望判如所请。
被告辩称，对于上述诉请1，同意原告的诉请，但因系争房屋上尚有中国农业银行股份有限公司上海松江支行(以下简称“农业银行松江支行”)的过量抵押，故未办出小产证，希望将该行作为本案第三人参加诉讼，共同解决办证事宜。对于上述诉请2，一则，2016年11月，被告曾通知原告，双方可以通过诉讼调解的方式办理小产证。协商中，原告同意放弃该违约金，且在相应的书面文件上签字确认。二则系争房屋的产证办理问题并非被告所能左右，需要多方协调才能解决，故小产证未及时办出的责任不在被告。三则被告虽长期亏损，但仍然向原告等众多业主支付了代包租的租金，现被告公司经营困难，无力承担该违约金。综上，不同意支付该违约金。即便要支付，原告主张的标准也过高，希望按照中国人民银行同期存款利率计算。对于上述诉请3，同意偿还，但希望原告给予适当宽限。对于上述诉请4，不同意支付该罚款，理由同对诉请2的答辩意见。同时，该诉请与诉请2均系针对逾期办理小产证的问题所提，属于重复主张，原告只能择一，且该罚款的金额也过高，要求调低。另外，2016年11月4日，被告提出了通过诉讼调解的方式办理小产证，原告起初表示同意，后又反悔，因此拖延了办证时间，原告对此亦需承担相应的责任。对于上述原告增加的诉请，一则，该诉请与诉请2、4属于重复主张。若法院审理后支持该项诉请的，则原告主张的起算时间有误，2016年1月20日，双方对还款日期达成了新的合意，即于2016年6月30日前付清，故此，起算时间应为2016年7月1日。此外，原告主张的计算标准也过高，请求法院结合案情予以调整。
本院经审理认定事实如下：原、被告双方曾就系争房屋签订联建协议。后又于2007年11月5日签订《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》，该协议对系争房屋坐落的表述为“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城A区1幢3号商铺”。该协议对办理分户产权证的内容约定如下：1.因双方原签订的上海国际礼品城联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、该协议书、礼品城商铺统一代(包)租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告同意对联建商铺遵守当地政府要求制定的统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据礼品城审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，该间实际装修费用按23,000元一次性包干，原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代(包)租，装修费用从前两年租金中扣除等事宜。同日，被告向原告开具了金额为401,030元的上海市房地产业销售统一发票。审理中，被告确认系争房屋购房款已付清。
2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证(大产证)，其中载有债权数额为140,000,000元、抵押权人为农业银行松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
审理中，原、被告双方确认：系争房屋现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。
另查明：2014年3月8日，被告向原告出具《借条》，载明：被告为加快办证工作，因资金困难，原告同意借给被告20,000元专用于办理原告的分户产权证，被告承诺如下：1、本借款专用于原告的礼品城市场商铺办证所应当缴纳的契税和维修基金；2、在2014年5月8日前将原告的1间3本产权证登记在原告名下，并使原告能在2014年5月8日前领到上述3本产权证；3、双方约定该借款在2014年6月8日前无息归还给原告，被告同意已结算的代办证费用900元返还原告，作为借款补偿；4、如在该时间内原告不能领到上述产权证，被告支付原告每间罚款20,000元；5、被告承诺在2014年6月8日前将该借款无息归还原告，如逾期归还，从逾期之日起罚违约滞纳金日万分之五给原告，还款后该借条自行作废。
2016年1月20日，被告在该《借条》上明确“在2016年6月30日前付清”的内容，并由其法定代表人陈绍圣在该内容下方签字确认。
诉讼中，为证明原告已放弃了逾期办证违约金，被告提交了《联建户业主核对房号、办证确认签名表》一份，并指出，2016年11月4日原告已在该表上签字确认。该表格上方有一段文字“松江礼品城市场(现名九洲世贸市场)项目，……。各业主深深感谢区维稳办和有关单位为业主恢复办证所做的一切努力，同时确认办分户产权证是诉讼、上访诉求、签名业主的唯一诉求。产证领到，放弃逾期办证违约金诉求。……”。原告对该证据的真实性无异议，但不同意被告的证明目的，理由一是该表上所载内容并不明确，原告至今也未领到小产证，亦从未作出过放弃逾期办证违约金的意思表示；二是原告之所以在该表上签字，纯粹是基于被告的误导，且签署该表时对上载内容也未仔细阅看，以为只是确认新旧房号。
上述事实，有《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》、上海市房地产业销售统一发票、上海市房地产登记薄、《借条》、《联建户业主核对房号、办证确认签名表》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。
根据《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成原告长期未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。此外，鉴于被告在与原告签订上述协议书并收取相应价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，亦予支持。
此外，《借条》载明了被告为办证所需向原告借款，且该《借条》系被告向原告所作的真实意思表示，其理应受此约束。据此，原告所提诉请3与《借条》内容相符，且于法不悖，本院亦予以支持。至于逾期偿还借款的滞纳金问题，原告主张的计算基数及计算标准均无不妥，本院予以支持，但纵观《借条》上的全部内容，双方对还款期限确实达成了新的合意，在起算该滞纳金时，应据此加以衡量，故本院认为，该滞纳金应从2016年7月1日起算。
至于逾期办证违约责任的承担问题。首先，对于被告所提原告已放弃逾期办证违约金的抗辩意见，本院认为，权利放弃的意思表示必须明确具体，结合现有证据，本院尚难以得出原告已放弃该违约金的结论，故对被告该项抗辩意见，本院不予采信。其次，原告的诉请2和诉请4均指向这一问题，诉请2系原告主张参照类案判决确定的计算标准来主张逾期办证违约金，即以购房款401,030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年5月21日起至计算至实际办出产证日止；而诉请4系按《借条》载明的“罚款”20,000元来主张。对此，本院认为，首先，该两项主张均指向逾期办证违约责任的承担，不能并存。其次，从性质来看，前者属于在双方未有明确约定的情况下，法院综合考虑守约方损失、违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素所确定的逾期办证违约金计算方式；而后者则是对逾期办证问题由双方所达成的明确意思表示，具体理由为：《借条》上虽无原告一方的签字，但原告实际支付了借条中载明的款项，且本案中其又以该《借条》为依据来主张权利，由此可见原告对该《借条》内容是认可的，而该借条上对何时办出产证以及逾期办证违约责任都有明确记载，可视为双方对办证问题达成了新的合意。故在逾期办证问题上，根据有约定从约定的原则，本院结合案情，对原告的诉请4予以支持，对其诉请2不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告吴民安将上述房屋的产权变更登记至原告吴民安名下；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴民安逾期办理产权证的违约金20,000元;
三、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告吴民安借款20,000元、代办证费用900元；
四、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴民安逾期归还上述20,000元借款的滞纳金(以20,000元为本金，按照日万分之五的标准，从2016年7月1日起算至本判决生效之日止)；
五、驳回原告吴民安的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,731元，减半收取计4,365.50元，由原告吴民安负担401.50元(已付)，由被告上海松江礼品城有限公司负担3,964元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一七年五月十九日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。