湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2014）长县民初字第3091号原告彭卓苗，女，1975年2月9日出生。委托代理人张专，湖南联合创业律师事务所律师。被告湖南汇坤投资置业有限公司，住所地：长沙经济技术开发区板仓南路26号尚都花园城售楼部。法定代表人唐畋甸，董事长。委托代理人曾敏，系该公司员工。委托代理人龚佳利，系该公司员工。原告彭卓苗诉湖南汇坤投资置业有限公司（以下简称汇坤置业有限公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告彭卓苗请求判令：1、解除原被告之间签订的商品房买卖合同（合同编号：20100624223、20100624226）；2、被告返还原告已支付的合同款、税费、维修基金、其他代收费等计459072元，相应利息82310.7元（按同期贷款利率，从2011年10月29日起算至支付完毕之日止，现暂计至2014年8月31日），赔偿损失459元，以上共计541841.7元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告汇坤置业有限公司答辩要点：被告并未违约，双方协商后应继续履行合同。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：双方当事人无争议的事实1、原告彭卓苗与被告汇坤置业有限公司于2011年10月29日签订了两份《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20100624223、20100624226）及《合同补充协议》（该补充协议均为各主合同的附件四）。原告向被告购买其开发的“尚都花园城”项目中的第8幢2层223号和226号两套房屋，房屋设计用途为商业。2、该两份《长沙县商品房买卖合同》均约定：“第十八条关于产权登记的约定······出卖人（被告汇坤置业有限公司）应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记及代为办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人（原告彭卓苗）未能在约定期限内代为办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或3项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。······3、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。另，两份《合同补充协议》均约定：“一、关于商品房的价款及交接：《商品房买卖合同》第四条所约定的商品房总价款不包括应由买受人承担的下列款项：物业维修资金、契税、印花税、预告登记费、办证相关费用、办理按揭款相关费用；······该《商品房买卖合同》第十一条所称买受人累计已付款亦不包括上述应由买受人承担的款项及物业维修基金”。3、合同签订后，原告于当日缴纳了两套房屋的购房款436000元，契税、物业维修基金及其他代收费20372元，共计459072元。4、原被告双方又于2013年1月6日签订了《补充协议》，约定：“一、乙方（原告彭卓苗）对于甲方（被告汇坤置业有限公司）交付购买的‘尚都花园城8-223、226商铺’交付时间没有异议，自愿放弃就《商品房买卖合同》中‘交付商铺时间为2012年5月30日’条款可向甲方主张的合同权益”。5、该两套房屋交房时间均为2013年1月6日，被告最迟应当在2014年6月24日之前办理上述两套房屋的初始登记及代为办妥买受人的房屋所有权证，但被告并未按约办理，且原告已履行了解除合同的通知义务。二、双方当事人有争议的事实1、被告是否违约。原告认为被告未按期办理好涉案房屋所有权证，已经违约，原告有权要求退房；被告认为已按约交付房屋，且房屋所有权证正在办理，并未违约，双方协商后合同应继续履行；本院认为，被告最迟应当在2014年6月24日之前办理上述两套房屋的初始登记及代为办妥买受人的房屋所有权证，但至今仍未办理，已属违约。且双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第十八条均约定如被告未按约办理房屋的初始登记及代为办妥买受人的房屋所有权证，原告有权解除合同。另，双方虽在第十八条中还约定可不解除合同，被告向原告支付违约金。因该两套房屋的设计用途均为商业，被告未按约办理相关权证，影响了原告对该两套房屋的权益行使；作为守约方的原告现选择解除合同，理由正当，本院予以支持。2、银行利息的计算基数是否包括契税、物业维修基金及其他代收费20372元，从何时开始计算以及按何种利率标准计算利息。原告认为银行利息应包括契税、物业维修基金及其他代收费20372元，以支付的总费用即459072元为基数，从2011年10月29日起按银行同期贷款利率计算；被告认为利息应以其缴费的购房款即436000元为基数，从2014年6月24日起按银行活期存款利率计算；本院认为，第一，关于利息的计算基数，虽然《合同补充协议》约定《商品房买卖合同》第十一条所称买受人累计已付款不包括物业维修资金、契税、印花税、预告登记费、办证相关费用、办理按揭款相关费用，但并未对《商品房买卖合同》第十八条中的已付房款作出解释或限制，且原告缴付的契税、物业维修基金及其他代收费共20372元，因被告违约，其合同目的未能实现，应计算其利息损失，故利息计算基数应为459072元。第二，关于利息起算时间，被告虽然延迟交房，但双方于2013年1月6日签订的《补充协议》中，原告明确表示放弃因被告延期交房可向被告主张的合同权益，故利息起算时间应从延期办理相关权证最后期限即2014年6月24日起计算。第三，关于利率标准。原被告双方对“同期银行利息”有不同理解，因被告系格式合同的提供方，且已违约，原告要求就利率标准对其作出有利解释，而按正常理解，同期银行利息也应理解为贷款利息，故其利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。判决的理由与结果本院认为，原告彭卓苗与被告汇坤置业有限公司之间系商品房买卖合同关系。现因被告汇坤置业有限公司违约，原告彭卓苗要求解除合同，事实清楚，证据确凿，理由正当，本院予以支持。因合同解除，被告汇坤置业有限公司应返还原告彭卓苗支付的款项459072元，还应按合同约定向原告支付银行利息。另，原告彭卓苗要求赔偿损失459元，因双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第十八条对此有约定，应从其约定，故对该诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告彭卓苗和被告湖南汇坤投资置业有限公司之间签订的合同编号分别为20100624223、20100624226的两份《长沙县商品房买卖合同》。二、限被告湖南汇坤投资置业有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告彭卓苗购房款、契税、物业维修基金及其他代收费共计人民币459072元，并支付利息（以459072元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息，从2014年6月24日起算至实际付清之日止）。三、限被告湖南汇坤投资置业有限公司在本判决生效之日起五日内赔偿原告彭卓苗损失459元。四、驳回原告彭卓苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9218元，减半收取4609元，保全费3229元，共计7838元，由被告湖南汇坤投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  晏晓婧二〇一四年十二月二十五日代理书记员  王思扬本判决书所附的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。