内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终256号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇十三区。
法定代表人张建国，该公司董事长。
委托代理人任振华，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）李永德，男，1968年9月24日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）冯富荣，男，1971年2月16日出生，汉族。
原审第三人梁立峰，男，1987年8月8日出生，汉族。
原审第三人李勤，女，1958年4月7日出生，汉族。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公
司）因与被上诉人李永德、冯富荣、原审第三人梁立峰、李勤房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。
国力公司上诉请求：撤销一审判决并驳回李永德要求国力公司承担责任的诉讼请求。事实和理由：李永德起诉国力公司主体设置错误。国力公司与李永德未签订《商品房认购书》，一审判决解除双方之间签订的《商品房认购书》缺乏事实和法律依据。一审法院判决国力公司承担返还购房款300000元、赔偿损失25000元、承担诉讼费2900元无事实及法律依据。
李永德向一审法院起诉请求：1、依法解除李永德、冯富荣及国力公司之间签订的关于子龙门小区×区×号×单元×××号房屋及车库的《商品房认购书》合法有效；2、确认第三人关于该房屋的合同权利处置无效；3、被告履行合同，向原告方交付房屋及车库并办理相关产权登记手续。不能履行交付房屋，并办理登记手续义务，则判令被告返还所交房款250000元，并承担上述房款利息至付清之日止（按照同期人民银行公布贷款利息计算）；4、被告承担违约金50000元；5、本案的全部诉讼费用由被告方承担。庭审中变更诉讼请求为：解除合同，要求冯富荣、国力公司退还房款、承担违约责任，承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特东区龙泽园的c-26地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“工商局子龙门”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法人授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣及其授权的的冯志军开始面向社会销售房屋。2015年5月25日因冯富荣开发的“子龙门”项目不能交工，购房人开始向国力公司维权。国力公司与冯富荣达成协议，帮助冯富荣解决该项目存在的问题，国力公司全面接管该项目。国力公司于2015年5月25日向国家工商行政管理局阿拉善盟分局发出通知，通知解除国力公司对原内蒙古阿拉善盟巴彦浩特工商局子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务。另委托张建军代表国力公司对外实施与子龙门小区项目相关的全部事项（包括但不限于签订商品房销售合同，收取房屋预售款、工程价款结算、支付工程款，签订合同，收取其他款项）。并解除了冯富荣子龙门小区项目经理的职务。国力公司于同日出具授权委托书，该委托书内容与通知的内容基本一致。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书，称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现李永德因为国力公司未能交房，即诉至法院。另查明，李永德于2013年12月13日从冯富荣处购买了位于子龙门小区×区×号楼×单元×室及×号车库，并签订了《商品房认购书》，约定李永德自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定。协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。李永德交纳了250000元的房款。第三人梁立峰于2013年5月7日前交纳了全部房款，购买了位于子龙门小区×区×号楼×单元×××室。第三人李勤于2013年6月6日交纳了全部购房款，购买了位于子龙门小区×区×号楼×单元×××室。再查明，李永德在诉讼中将第二项诉讼请求：“被告履行合同，向原告方交付房屋并办理相关产权登记手续。不能履行交付房屋合同并办理登记手续义务，则判令被告返还所交房款，并承担上述房款利息至付清之日止（按照同期人民银行公布的贷款利息计算）。”确定为：“解除双方签订的购房协议，被告返还所交房款，并承担上述房款利息至付清之日止（按照同期人民银行公布的贷款利息计算）”。
一审法院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了李永德交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。现李永德购买的涉案房屋早已被被告出售，导致了双方签订合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，该合同解除的条件已经成就，应该予以解除。法院确认该合同于李永德起诉之日解除。李永德主张被告返还已交房款及支付占用房款期间的违约损失及利息。现涉案房屋已经售予其他人，导致了李永德的合同目的不能实现。被告的行为属违约行为，应承担相应的违约责任，对于李永德诉请返还房款的诉讼请求，依法予以支持。李永德主张的违约金及利息的问题。本案的基础法律关系是单一的，李永德所主张购房款利息属于利息损失，与李永德主张的违约金均是基于被告未及时交付房屋这一违约行为，两者在性质上，功能上相当，根据合同法上约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款，因此本案中对李永德的利息主张，不予支持。违约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条一款（四）项、第一百一十二条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，判决：一、李永德与内蒙古国力房地产开发有限责任公司于2013年12月13日签订的《商品房认购书》于2016年3月25日解除；二、内蒙古国力房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向李永德返还预付购房款250000元；三、内蒙古国力房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向李永德赔偿损失25000元（250000元×10%）；四、驳回李永德的其他诉讼请求。案件受理费2900元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。由此产生的法律后果应由委托人国力公司承担。国力公司应为本案适格主体。国力公司项目部与李永德签订的《商品房认购书》对国力公司具有拘束力。李永德请求解除合同，要求国力公司退还房款、承担违约责任有事实依据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：第一、国力公司是否为本案适格主体，应否承担民事责任；第二、国力公司与李永德是否存在房屋买卖合同关系，合同效力如何确定；第三、涉案合同是否具备解除条件，国力公司应否承担返还购房款及赔偿损失的责任。
关于国力公司是否为本案适格主体，应否承担民事责任。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体。但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权设立，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司应系本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。
关于双方是否存在房屋买卖关系及合同效力如何确定。2013年12月13日，国力公司项目部与李永德签订了《商品房认购书》，该认购书载明了房屋价款、单价、面积、付款方式及期限。上述内容具备了房屋买卖合同的要件，应认定《商品房认购书》为商品房买卖合同。国力公司系本案的适格主体，是涉案《商品房认购书》的相对方。该认购书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，该合同合法有效，受法律保护，双方均应恪守履行。
关于涉案合同是否具备解除条件，国力公司应否承担返还购房款及赔偿损失的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。双方在签订合同后，李永德依约支付了购房款，因涉案房屋现已出售于他人，致使李永德签订合同目的无法实现。双方签订的《商品房认购书》已具备法定解除条件，一审法院判决解除双方签订的合同，合法有据。国力公司将涉案房屋另售他人的行为表明其不履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。一审法院判令国力公司返还购房款及赔偿损失，有事实及法律依据。诉讼费用由败诉方负担。人民法院根据国力公司败诉的情况决定其负担相应的诉讼费用并无不当。综上所述，国力公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5425元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 卫 国
审 判 员 范 海 锋
代理审判员 哈斯塔娜
二〇一六年十月十九日
书 记 员 鲍 扬