湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00230号
上诉人（原审原告）：许嘉萍，女，1957年12月15日出生，汉族。
委托代理人：陈浩、张冬，湖北正康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨荣，女，1972年12月11日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：翁晓，女，1988年4月28日出生，汉族。
委托代理人谢林君：湖北瑞通天元律师事务所律师。
上诉人许嘉萍因与被上诉人杨荣、翁晓房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民商初字第00667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月10日，许嘉萍诉至一审法院，请求判令：1、确认许嘉萍与杨荣就位于武汉市东西湖区四明路213号（原吴南花园14号）门面一楼、二楼房屋签订的两份《租赁协议》在2014年8月3日解除；2、杨荣承担违约责任，具体为许嘉萍已经向杨荣收取的租金196130.137元（一共收取的232500元租金减去自2014年3月8日至许嘉萍要求杨荣腾房日即2014年8月6日期间的租金41369.8631元）和押金5000元作为杨荣向许嘉萍支付的违约损失，不予退还；3、翁晓立即搬出武汉市东西湖区四明路213号（原吴南花园14号）门面一楼、二楼房屋，并向许嘉萍支付逾期腾房占有使用费（自2014年8月7日起至实际腾房之日期间的占有使用费，暂计算至起诉之日即2014年8月18日期间的占有使用费为3013.69863元）；4、杨荣、翁晓承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明，许嘉萍与王劲松系夫妻关系。翁晓与郑捷系夫妻关系，郑捷是中国台湾人，二人目前常居中国台湾。
案涉房屋位于湖北省武汉市东西湖区吴南花园西区北至南第14间（所有权证号：武房权证东字第20140037**号，共两层，建筑面积99.98平方米），登记权属人为许嘉萍。登记时间为2014年4月18日。
2010年2月11日，许嘉萍与杨荣签订《租赁协议》，将其位于吴家山吴南花园14号一楼2间加后屋租赁给杨荣经营服装，租金为2300元／月，租期四年。双方当事人均已按照合同约定履行。
2014年1月11日，许嘉萍（甲方）与杨荣（乙方）续租并签订一份《租赁协议》，约定：“一、甲方将四明路213号（原吴南花园14号）门面一楼整体租赁给乙方经营。时间五年，从2014年3月8日至2019年3月7日止。合同到期乙方有优先承租权。如甲、乙双方要求门面到期终止合同，应提前三个月通知对方。…三、租金为每年￥65000.00元，每半年支付一次（半年租金32500元），提前10天支付，先付后使用。…”同年3月20日，许嘉萍与杨荣再次签订一份《租赁协议》，约定将之前承租的门面二楼租赁给杨荣，租赁期限相同，租金为每年35000元，每半年支付一次。两份合同还约定了其他权利义务。许嘉萍、杨荣分别在该合同上签字、捺印。两份合同签订后，杨荣已向许嘉萍交付租金共计232500元（含预付部分）及押金7500元，该租赁房屋亦已交付杨荣所用。
2014年3月7日，杨荣（甲方）与翁晓之夫郑捷（乙方签订《联营协议》，约定：“甲方拥有东西湖区四明路213号店铺（两层）使用权，建筑面积约为99.98平方米。乙方拥有罗莎蛋糕系列的持有者，甲、乙双方协商一致，愿以联营方式共同经营罗莎蛋糕系列产品。…第一条经营方式甲方提供上述地址的店铺使用权，乙方提供货源，甲、乙双方共同经营罗莎蛋糕系列产品。甲方委托乙方全权负责联营体的日常经营，乙方拥有联营体的经营权，甲方予以协助。第二条联营期限联营期限自2014年3月8日起至2019年3月7日止。第四条收入分配经甲、乙双方协商确认，收入分配方式为年度结算，对年度联营收益金甲方分配总额30%，乙方分配总额的70%。…”双方当事人还约定了其他权利义务、违约责任等内容。杨荣与翁晓之夫郑捷在该协议上签字、捺印。
2014年3月20日，许嘉萍（甲方）与杨荣（乙方）签订《房屋装修改造协议》，作为《租赁协议》的补充合同，双方约定：一、甲方同意乙方根据经营需要在保障房屋质量安全的情况下，对吴家山四明路213号门面的房屋结构进行适当装修改造。二、租赁期间，乙方确保该房屋质量安全，若因人为造成的质量事故，由乙方全权负责。双方当事人在该协议上签字确认。杨荣后对吴家山四明路213号门面进行了装修改造。
2014年5月12日，杨荣以翁晓的名义向工商行政管理部门填写并提交《个体工商户名称预先核准申请书》、《个体工商户开业登记申请书》等，办理成立个体工商户“武汉市东西湖吴家山晓莎蛋糕店”的相关登记手续。该个体工商户的经营形式为个人经营，经营范围为预包装食品兼散装食品、乳制品零售，经营场所即为本案所涉房屋。期间，为便于办理工商登记手续，杨荣提供了一份虚假的许嘉萍与翁晓签订就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》以供工商行政管理部门登记备案，工商行政管理部门审核后予以备案。同日，武汉市东西湖吴家山晓莎蛋糕店（以下简称晓莎蛋糕）取得武汉市东西湖区食品药品监督管理局发放的《食品流通许可证》并办理了税务登记。晓莎蛋糕成立至今，其经营业主翁晓本人常年居住在中国台湾，无法亲自对晓莎蛋糕进行日常经营及人员管理。
2014年8月1日，许嘉萍通过顺丰速运向杨荣发送《关于解除﹤租赁协议﹥的通知》及附件。同日，亦通过顺丰速运向翁晓发送《关于武汉市东西湖吴家山晓莎蛋糕店腾房的律师函》。杨荣、翁晓均已签收，未回复。
一审法院认为，许嘉萍与杨荣于2014年1月11日、2014年3月20日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。杨荣已预期支付租金共计232500元及7500元押金，可依据合同约定享有武汉市东西湖区四明路213号（原吴南花园14号）门面一层、二层五年的使用权。
杨荣与翁晓于2014年3月7日签订的《联营协议》亦系当事人之间的真实意思表示，且内容合法，应为有效。但许嘉萍主张，依据该《联营协议》中条款的约定，杨荣与翁晓之间的法律关系名为“联营”实为“转租”。据此，许嘉萍作为出租人，以承租人杨荣未经出租人同意即擅自将租赁房屋转租他人为由，要求解除租赁合同并已向杨荣发送解约通知。合同性质的认定应根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务关系进行判定，不能依据合同名称而定。所谓“联营”是指企业之间、企业与事业单位之间横向经济联合的一种法律形式。所谓“转租”是指承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为，在转租行为中，承租人将使用权转让给第三方并收取固定收益即租金。本案中杨荣与翁晓均为自然人，不属于“联营”关系。双方在《联营协议》中约定，杨荣以其房屋使用权、翁晓提供“罗莎蛋糕”系列货源及经营期间的其他费用，共同经营罗莎蛋糕系列产品。另约定，对共同经营的收益以3：7的比例予以分成。庭审中，杨荣、翁晓亦表明，对晓莎蛋糕在经营中产生的亏损亦约定了以相应的比例负担，杨荣并非以转让房屋使用权而收取固定收益，而是以晓莎蛋糕的经营状况为准与翁晓共负盈亏。本案中，许嘉萍并未提交充足证据证明杨荣将诉争房屋转租给翁晓，并向其收取租金，相反，如晓莎蛋糕店发生亏损，杨荣以租金出资所作投入亦面临无法全额收回或根本无法收回的风险。另，因翁晓本人目前长居中国台湾，并不在本地居住，故晓莎蛋糕店的经营管理、人员管理均为杨荣在实际进行。可见，杨荣行使的权利与承担的义务已经超越了转租人应有的权利义务范围。因此杨荣与翁晓之间并非为转租关系，而属于个人合伙经营，该行为属于正常行使房屋使用权，并不构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…”解除合同的条件必须是在合同履行过程中存在约定解除和法定解除的事实。杨荣在履行与许嘉萍签订的《租赁协议》的过程中并不存在违约行为，许嘉萍以杨荣未经原出租人同意擅自转租房屋至第三人为由主张杨荣违约并向其发送解约通知的行为于法不符，不能导致双方租赁关系解除。故许嘉萍请求确认其与杨荣签订的两份《租赁协议》已解除及请求判令杨荣承担违约责任、翁晓腾退房屋及支付逾期腾房使用费的诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回许嘉萍的全部诉讼请求。案件受理费2181元（已减半收取），由许嘉萍负担。
判后，许嘉萍不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定错误，程序违法，明显偏袒杨荣、翁晓。（一）一审法院没有依法查明许嘉萍与杨荣之间房屋租赁协议的全部内容，对杨荣违约的事实没有认定。（二）一审法院对杨荣伪造许嘉萍签字的《租赁协议》并提供不知何处取得的涉案房屋的所有权证复印件，协助翁晓办理工商注册登记的违法行为未予处理，明显偏袒杨荣、翁晓，对许嘉萍明显不公。（三）一审法院认定杨荣与翁晓之间为个人合伙与事实严重不符。（四）一审法院将未查明且无任何证据证实的事实写入判决书严重违法。（五）一审法院强迫许嘉萍在一审判决书的送达回执上填写的签收日期为2014年12月10日，实际签收的日期为2014年12月15日，严重侵犯了许嘉萍的上诉权。二、一审判决适用法律错误，严重损害了许嘉萍的合法权益。请求：1、撤销（2014）鄂东西湖民商初字第00667号民事判决，依法改判，支持许嘉萍的全部诉讼请求。2、杨荣、翁晓承担本案一、二审的全部诉讼费用。
杨荣和翁晓答辩均要求驳回许嘉萍的全部上诉请求。
二审中，翁晓提交以下证据：证据一，翁晓的《大陆居民往来台湾通行证》；证据二，翁晓的《中华民国台湾地区入出境许可证》。拟证明翁晓在2012年8月至2014年12月期间多次往来大陆和台湾之间，且每次在台湾停留时间较长，不可能有充足的时间投入到店铺经营，也不具有独立经营晓莎蛋糕店的能力。
经质证，许嘉萍对翁晓提交证据一、二的真实性无异议，但认为其无法达到证明目的。
本院认为，翁晓提交的上述证据，可以证明翁晓在2012年8月至2014年12月期间多次往来大陆和台湾之间并在台湾停留时间较长的事实，本院予以采信。
经审理查明，许嘉萍与范潜文系夫妻关系。一审法院查明许嘉萍与王劲松系夫妻关系有误，本院予以纠正。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案应围绕许嘉萍的上诉理由及请求进行审理。综合当事人的上诉理由及答辩意见，本案的争议焦点是：一、杨荣与翁晓之间是转租关系还是合伙经营关系。二、许嘉萍以杨荣未经其同意擅自转租房屋至第三人为由主张杨荣违约并发送解约通知，能否导致双方租赁关系的解除。
许嘉萍与杨荣于2014年1月11日和3月20日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。
关于杨荣与翁晓之间是否转租关系。2014年3月7日，杨荣与翁晓签订《联营协议》，协议约定杨荣以其房屋使用权、翁晓提供货源，共同经营“罗莎蛋糕”系列产品。双方还在协议中约定对共同经营期间的收益金以3：7的比例予以分成。如果在共同经营期间，晓莎蛋糕店发生亏损，那么杨荣以房屋租金作为出资投入，亦面临无法收回的风险。而在转租行为中，承租人将使用权转让给第三方并收取固定收益即租金。杨荣并非以转让房屋使用权而收取固定收益，而是根据晓莎蛋糕的经营状况与翁晓共负盈亏。且翁晓在晓莎蛋糕店经营期间，长期停留在台湾，并不在本地居住，故晓莎蛋糕店的实际经营管理者为杨荣。可见，杨荣行使的权利和承担的义务已经超越了转租人应有的权利义务范围，因此杨荣与翁晓之间并非转租关系。
关于许嘉萍以杨荣未经其同意擅自转租房屋至第三人翁晓为由主张杨荣违约并发送解约通知，能否导致双方租赁关系解除的问题。因杨荣与翁晓之间并非转租关系，该行为属于正常行使房屋使用权。解除合同的条件必须是在合同履行过程中存在约定解除或法定解除的事实，而杨荣在履行与许嘉萍签订的《租赁协议》的过程中并不存在违约行为，故许嘉萍以杨荣未经其同意擅自转租房屋为由主张杨荣违约并发送解约通知的行为于法不符，不能导致双方租赁关系解除。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。许嘉萍的上诉理由和请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4362元，由许嘉萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 黄 浩
代理审判员 骆朝辉
二〇一五年三月二十日
书 记 员 申光伟