北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第9045号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京美丽家园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里2、3号楼一层B座108室。
法定代表人李英，执行董事。
委托代理人牛增科，北京市嘉安律师事务所律师。
委托代理人李娟，女，北京美丽家园房地产经纪有限公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陆瑛，女。
委托代理人张泽明，北京市新达律师事务所律师。
上诉人北京美丽家园房地产经纪有限公司（以下简称：美丽家园公司）因与被上诉人陆瑛合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第16285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陆瑛在原审法院诉称，2013年8月18日，我和美丽家园公司签订了房屋出租委托合同。合同履行过程中，美丽家园公司未按合同约定向我支付房租，且出租房屋中多处设施被人为损坏，故美丽家园公司应当向我支付拖欠的房租并修复或赔偿受损的设施。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令美丽家园公司：1、向我支付2014年3月6日至2014年9月5日的租金22800元；2、修复被损坏的橱柜门和两个卧室的房门；3、继续履行双方合同；4、承担本案诉讼费用。
美丽家园公司在原审法院辩称，我方不同意继续履行合同，我方只同意支付2014年3月6日至2014年4月26日的期间的租金。理由是陆瑛交付给我方的房屋中的一间卧室有隔断，而按照政府部门的要求，不允许打隔断群租。为此我方及时与陆瑛协商降低租金或解除合同，起初陆瑛均表示不同意，后陆瑛表示要收回房屋，我方随即与实际租户协商解除了租赁合同，并退赔了租户的损失，但陆瑛却拒绝收房。自2014年4月26日之后该房屋一直空置，我方没有占有房屋，也没有对外出租，所以此后的房租我方不同意支付。对于受损的橱柜门和卧室门，如果是在合同期内损坏的，我方同意修复。另外，我方提出反诉，请求判令：1、确认双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2014年4月26日解除；2、由陆瑛承担反诉费。
陆瑛针对美丽家园公司的反诉辩称，我从未接到美丽家园公司提出解除合同的通知，我也从未向美丽家园公司表示要收回房屋。对于美丽家园公司提到的因为政府政策原因导致合同无法继续履行也是不能成立的，政府出台政策禁止群租，对于美丽家园公司而言，这是一种商业风险，其应当预见并自行承担。综上，我不同意美丽家园公司的全部反诉请求。
原审法院经审理查明，2013年8月18日，陆瑛（甲方）与美丽家园公司（乙方）签订了两份《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《出租委托合同》），合同编号分别为T×、T×1，其中T×合同约定的主要内容为：甲方将坐落于×门302号房屋（以下简称302号房屋），共3室1厅，委托乙方对外出租；委托期限共计12个月，即自2013年9月6日起至2014年9月5日止；合同签订后，甲方同意预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2013年10月6日开始计算租金，即自委托日起每年乙方给甲方11个月的房租，房租每月为税前3800元，按季缴付，具体支付时间为：第一次为2013年9月6日，第二次为2013年11月26日，第三次为2014年2月26日，第四次为2014年5月26日；房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责维修或给予经济赔偿，双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定，因自然损坏及老化的维修责任由甲方承担；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方合同约定的1个月租金作为违约金，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，应赔偿乙方合同约定的1个月租金作为违约金，并赔偿乙方及代理出租客户造成的经济损失，违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租及相关费用全部退还对方；甲乙双方协商一致、不可抗力致使本合同不能继续履行的、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的，可以变更或解除本合同。合同签订后，美丽家园公司向陆瑛支付了截至2014年3月5日的租金。
庭审中，美丽家园公司向法院提交了双方在签订《出租委托合同》时签订的《关于出租委托合同补充条款》（以下简称《补充条款》），内容为：“1、甲方交付乙方时，房屋内已有四间卧室，常住人数不得超过6人，甲方同意乙方分租。2、甲乙双方协商，合同期内家具、家电如人为损坏产生的费用由乙方承租客户承担。3、此合同提前10天预付下一次租金。”美丽家园公司据此主张因陆瑛在302号房屋的客厅内打了隔断，与政府部门规定的禁止群租政策不符，属于情势变更，继续履行合同会显失公平，故其有权解除合同。陆瑛对此不予认可，主张双方合作多年，302号房屋一直由美丽家园公司控制，不存在将房屋收回增加隔断后再委托给美丽家园公司出租的事实，且《补充条款》中注明的4间卧室包含了302号房屋原有的客厅，故客厅中若有隔断，亦是美丽家园公司所为。庭审中，美丽家园公司未就其主张的陆瑛在302号房屋内增加隔断一节向法院提交其他证据。另查，在本案所涉合同之前，双方已有长期合作关系，302号房屋一直由美丽家园公司占有使用。庭审中，美丽家园公司另主张其已于2014年4月26日腾空302号房屋，此后该房屋一直处于空置状态，且多次要求陆瑛收房，但陆瑛予以拒绝，双方合同已于2014年4月26日解除。陆瑛对此亦不予认可，主张302号房屋仍实际由美丽家园公司控制。美丽家园公司亦未就此向法院提交相应证据。诉讼中，经法院释明，陆瑛坚持要求履行双方签订的《出租委托合同》，截至本次诉讼辩论终结，双方尚未办理302房屋的交接手续。
庭审中，经双方协商一致，美丽家园公司同意对302号房屋中受损的橱柜门1个、卧室门2个进行修复，具体修复方案为：按同类型同材质予以更换全新的橱柜门、卧室门。
另，现双方的《出租委托合同》已经到期。
上述事实，有双方当事人陈述、《出租委托合同》、《补充条款》、照片等证据材料在案佐证。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，陆瑛与美丽家园公司签订的《出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均按照合同约定履行各自的义务。
关于合同解除一节，首先，美丽家园公司主张302号房屋中的隔断系陆瑛所建，但结合本案查明的事实，因美丽家园公司与陆瑛就302号房屋出租委托事宜存有长期合作关系，且302号房屋一直由美丽家园公司占有使用，而陆瑛对于双方《补充条款》中所涉的4间卧室的解释亦符合常理，故在没有其他证据予以佐证的情况下，美丽家园公司的该项主张，缺乏事实依据，法院不予采信。其次，政府部门出台的禁止群租政策，属于行政部门加强对租赁市场的监管，客观上不属于发生异常变动，且美丽家园公司作为专业房地产经纪公司，应当预见隔断群租所存有的安全隐患，其主观上亦存有过错，本案不符合情势变更情形。综上，美丽家园行使单方合同解除权，不符合双方合同约定，亦不符合法律规定，故对于美丽家园公司要求确认双方合同已经解除的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。因双方的合同现已到期，双方权利义务终止，故对于陆瑛要求继续履行合同的诉讼请求，法院亦不予支持。因双方尚未办理302号房屋交接事宜，故美丽家园公司在客观上仍占有使用302号房屋，故其应当向陆瑛支付合同到期之前的房租，陆瑛要求美丽家园公司支付拖欠的租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。同时需要说明，双方合同终止后，应当及时对所涉合同进行结算和清理，以免扩大双方损失。
关于修复一节，因双方已就修复方案达成一致意见，法院对此不持异议。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京美丽家园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向陆瑛支付二〇一四年三月六日至二〇一四年九月五日期间的房屋租金人民币二万二千八百元；二、北京美丽家园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内对×门三〇二号房屋内的橱柜门一个、卧室门二个予以修复；三、驳回陆瑛的其他诉讼请求；四、驳回北京美丽家园房地产经纪有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
美丽家园公司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求支持其反诉请求。其主要上诉理由是：2014年4月双方协商一致解除合同，2014年4月26日我方通知对方收回房屋，对方反悔拒绝收房。
陆瑛服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：美丽家园公司主张2014年4月双方协商一致解除合同的事实，无证据予以证明，法院无法采信。美丽家园公司在客观上仍占有使用302号房屋，故其应当向陆瑛支付合同到期之前的房租，陆瑛要求美丽家园公司支付拖欠的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，美丽家园公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百八十五元，由北京美丽家园房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三十五元，由北京美丽家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费四百零五元，由北京美丽家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冀 东
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 索 彤