四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1181民初1850号原告：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地：四川省峨眉山。负责人：李小龙，总经理。委托诉讼代理人：袁尧，男，公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：梁吉茹，女，公司员工（一般授权）。被告：林英，女，生于1971年5月16日，住四川省成都市锦江区。被告：刘宏，女，生于1968年9月4日，住四川省成都市龙泉驿区。被告：曲蓉，女，生于1969年9月26日，住四川省成都市金牛区。被告：吴晓放，女，生于1967年1月15日，住四川省成都市武侯区。原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称四川嘉宝物业公司）与被告林英、刘宏、曲蓉、吴晓放物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于同年8月31日公开开庭进行了审理。原告四川嘉宝物业公司委托诉讼代理人梁吉茹、袁尧参加了诉讼。被告林英、刘宏、曲蓉、吴晓放经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告四川嘉宝物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告林英、刘宏、曲蓉、吴晓放支付原告物业服务费42899.8元、违约金12869.94元，合计55768.94元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是峨眉院子的物业服务企业。2011年5月28日，峨眉院子3B-3-301号物业由原告与四被告签订《物业综合管理服务协议》及其附件，建筑面积为127.77平方米的物业提供物业管理服务。根据《物业服务协议》第四条的规定，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平方米5.6元向乙方收取”，自峨眉院子项目一期统一交房之日2011年12月30日起计算，截止2016年12月31日，该户已产生物业费欠费共计42899.8元，项目工作人员多次电话、发函催收无果。在合同履行中，原告依约提供了物业管理服务，但是被告至今尚欠缴物业费，根据合同约定，被告应向原告支付逾期付款的违约金。故现原告根据相关法律规定提起诉讼，请求判如所诉。被告林英、刘宏、曲蓉、吴晓放未答辩,也未提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权对证据进行了审查，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月28日，四被告与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称峨眉蓝光置业公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定四被告购买峨眉蓝光置业公司开发的峨眉院子一期项目3-2幢第3单元1层3-2-3-1-1号商品，该商品房建筑面积共127.11平方米。峨眉蓝光公司应当在2012年1月15日前向四被告交付该商品房。该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。房屋达到合同约定的交付条件后，峨眉蓝光置业公司在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，并按四被告在合同中预留的地址以信函方式通知买受人有关交房的具体信息，具体交房日期以峨眉蓝光置业公司在报媒上公告通知的交房日期为准。若因四被告自身原因未在出卖人公告通知的交房期限内来办理接房手续，视为峨眉蓝光公司交付了房屋，房屋的风险责任转移至四被告，物业服务费用由四被告承担等内容。同日，原告与四被告签订了《物业综合管理服务协议》，协议约定，原告为被告购买的物业即峨眉院子3B-3-101号，计费面积为127.11平方米的房屋提供物业综合管理服务。物业服务费从2011年12月30日起开始计收，物业服务费交付时间为当季度首月的15日前预交当季度的物业服务费，以后每季度的交付时间以此类推。物业服务费收费标准为按计费面积每月每平方米5.6元。因被告原因空置房屋，由原告依据计费面积每月每平方米按本项目同类型物业服务费标准向被告收取。被告违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告将从拖欠之日起按被告拖欠费用每日3‰的比例增收滞纳金。2011年11月18日，乐山市天平房地产测绘有限责任公司接受峨眉山市蓝光文化旅游置业有限公司委托，对峨眉院子一期进行了房屋面积测绘并形成了测绘报告。同年12月18日，峨眉蓝光置业公司在乐山日报刊登峨眉院子交房公告，通知业主峨眉院子已达到物业使用要求，将于2011年12月25日至2011年12月30日办理物业移交手续。同年年12月21日，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司建设项目峨眉院子商业用房项目（一期）获得峨眉山市住建局办法的《峨眉山市建设工程竣工规划验收合格证》。交房公告发出后，四被告至今尚未与峨眉蓝光置业公司办理物业移交手续。2013年6月15日、2015年3月27日、2017年2月16日，原告向四被告邮寄送达物业费费用催收单。同时，还通过在四被告所购物业门窗张贴费用催缴通知单的形式催促四被告及时向原告交纳物业管理费用。四被告逾期仍未交纳物业管理费，原告故诉至本院，请求：1、判决被告林英、刘宏、曲蓉、吴晓放支付原告物业服务费42899.8元、违约金12869.94元，合计55768.94元；2、由被告承担本案诉讼费用。另查明，2012年10月25日，成都嘉宝管理顾问有限公司峨眉山市分公司经峨眉山市工商局核准，准予该公司名称变更为四川嘉宝资产管理集团有限公司峨眉山分公司。2015年9月18日，四川嘉宝资产管理集团有限公司峨眉山分公司经峨眉山市工商局核准，准予该公司名称变更为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司。本院认为，原告四川嘉宝公司与四被告签订的物业服务协议系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并生效，双方均应按照合同约定严格履行各自的义务。现原告公司已经按照合同约定履行了物业综合管理服务，并按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定进行了书面催收，四被告应依约支付相应的物业管理费。同时，案涉物业系四被告从峨眉蓝光置业公司处买受的商品房，根据双方《商品房买卖合同》约定，出卖人在符合交房条件并依合同约定履行了通知交房义务后，因买受人自身原因逾期办理接房手续的，相关的物业费用应由买受人自行承担。本案中，案涉物业的出卖人峨眉蓝光公司已经按照合同约定在2011年12月18日即向包括四被告在内的峨眉院子所有业主发出了交房公告，四被告逾期无正当理由办理接房手续，故自交房公告发出后的相应物业费用应由四被告承担。因此，原告主张四被告从2011年12月30日起支付物业管理费的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持，但原告诉请的物业管理费金额计算有误，本院依法予以纠正为42731.73元。关于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告未举证证明其实际损失，故结合本案事实，对案涉违约金的计算本院酌情参照中国人民银行同期贷款利率，以每一季度未付费用为基数，按照日利率万分之一点五并结合每一季度实际欠费天数计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林英、刘宏、曲蓉、吴晓放应在本判决生效之日起十日内向原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司支付物业管理费42731.73元、违约金6053元，共计48784.73元。二、驳回原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费597元，由被告林英、刘宏、曲蓉、吴晓放负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  张玲二〇一七年八月三十一日书记员  师考附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。