山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1011号
上诉人（原审被告）：蓬莱市瑞达机械工具有限公司。住所地：蓬莱市塌地桥村北。
法定代表人：杨开美，该公司经理。
委托代理人：芮君君、陈国强，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蓬莱市恒力弹簧有限公司。住所地：蓬莱市南关路***号。
法定代表人：王允祥，该公司董事长。
委托代理人：逄淳，山�精诚人律师事务所律师。
委托代理人：霍连芬，山东精诚人律师事务所律师。
上诉人蓬莱市瑞达机械工具有限公司（以下简称瑞达公司）与被上诉人蓬莱市恒力弹簧有限公司（以下简称恒力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2015）蓬登民初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，恒力公司主张2004年4月左右恒力公司与瑞达公司口头约定瑞达公司承租恒力公司的厂房，当时约定每年租金为8000元，对于租赁期限未作约定，租金给付方式为瑞达公司先交一年租金然后使用，双方一直未签订书面租赁合同。2004年4月15日瑞达公司开始承租恒力公司的厂房，以后在履行过程中，瑞达公司承租恒力公司的厂房面积扩大，年租金也发生变更，2012年年初恒力公司与瑞达�司口头约定年租金为42000元，2013年上半年以前的租金瑞达公司已经付清。
恒力公司诉至法院，请求：1、解除恒力公司与瑞达公司的厂房租赁关系。2、判令瑞达公司立即支付拖欠恒力公司的厂房租金63000元。3、判令瑞达公司给付2015年1月1日至瑞达公司实际搬离恒力公司厂房之日止的房租。4、判令瑞达公司给付恒力公司2004年5月至2014年12月水费12800元（按每月100元计算）。诉讼费由瑞达公司承担。
恒力公司主张的63000元租金系2013年下半年至2014年年底的租金。瑞达公司认可2013年上半年以前的租金已经全部付清，2013年至今每年的租金应为42000元，2013年下半年至2014年年底的租金共计为63000元。
庭审中，瑞达公司提供租赁合同一份，该合同载明：出租方（甲方）蓬莱市恒力弹簧有限公司，承租方（乙方）蓬莱瑞达机械有限公司，一、房屋坐落位置：蓬莱市南关路275号。二、房屋使用范围：仅限于乙方的生产。三、乙方不得擅自改变房屋结构及装修，如确有必要，应提前30天取得甲方的书面同意。四、租赁时间：2006年10月1日至2016年9月30日，租赁到期时双方应于到期日15天前协商续约。五、租赁金额：年租金3000元，乙方于每年10月1日前一次性交齐。六、未尽事宜，双方协商解决。甲方：蓬莱市恒力弹簧有限公司，乙方：蓬莱市瑞达机械工具有限公司，2006年9月30日。经质证，恒力公司认可该租赁合同的填写内容系自己公司会计秦海燕书写，公章是秦海燕盖的，但该合同仅是瑞达公司为了应付工商税务等部门的检查欺骗恒力公司及有关部门取得的，完全不是恒力公司与瑞达公司本案当中关于租赁关系的真实意思表示，也不具有确定恒力公司与瑞达公司在本案中关于租赁的权利义务的效力，该合同属于虚假合�，对该合同不予认可。2015年1月1日至今的房屋租金瑞达公司未缴纳。
2015年2月6日恒力公司向瑞达公司邮寄催缴租金函一份，该函载明：蓬莱市瑞达机械工具有限公司：我司现就贵司承租蓬莱市恒力弹簧有限公司院内西南厂房拖欠租金事宜，致函如下：贵司从2004年开始承租我司厂房，租金应于每年年初缴纳，从2012年开始年租金增长为42000元，有财务记账为证。但贵司从2013年下半年至今租金未能缴纳，总计拖欠租金为63000元。如贵司愿继续合作，限贵司于2015年2月10日之前足额缴纳拖欠租金。逾期我司诉诸法律，届时并给贵司带来经济及商誉损失，望慎思！蓬莱市恒力弹簧有限公司。瑞达公司认可收到恒力公司该催缴租金函。
恒力公司主张自己公司院内有一口水井，瑞达公司承租恒力公司公司厂房后使用该水井的水，开始瑞达公司自己安装水表，后来瑞达公司以恒力公司公司收取的水费过高为由拒不缴纳。按水表显示的用水数量，按照比自来水水费稍低的价格收取瑞达公司水费，恒力公司主张的系2004年5月至2014年12月期间的水费，按照10年，每月100元计算，但其没有证据证明2004年5月至2014年12月期间瑞达公司使用自己井水的数量、约定的单价及拖欠的水费应为12800元。
瑞达公司承租的厂房产权人为蓬莱市弹簧厂，土地使用者亦为蓬莱市弹簧厂。2015年6月26日蓬莱市弹簧厂书面声明：我蓬莱市弹簧厂同意并授权委托恒力公司将我厂所有的位于蓬莱市南关路275号的土地所有权及地上房屋以恒力公司的名义出租给瑞达公司，同时恒力公司有权以自己的名义自行决定向瑞达公司收取租金及水电费的单价及数额，并在瑞达公司违约时以恒力公司的名义向法院提起诉讼。蓬莱市弹簧厂，2015年6月26日。
原�法院依据房屋租赁合同、催缴租金函、声明、庭审笔录等认定上述事实。
原审法院认为，尽管瑞达公司承租的厂房产权人为蓬莱市弹簧厂，但蓬莱市弹簧厂书面声明恒力公司有权向瑞达公司收取房租及水费，故恒力公司主体适格。2006年9月30日恒力公司与瑞达公司签订的房屋租赁合同加盖恒力公司与瑞达公司公章，恒力公司主张该合同属于虚假合同，但没有证据予以证明，认定该合同合法有效。在以后该合同的履行过程中，恒力公司与瑞达公司基于原合同对合同的标的、租金数额发生变更，恒力公司与瑞达公司均应按变更后的合同履行权利、承担义务。恒力公司与瑞达公司均认可2013年至今每年的租金增加至42000元，予以照准。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”。第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。瑞达公司迟延支付租金，恒力公司向瑞达公司邮寄催缴租金函后瑞达公司仍未履行给付义务，恒力公司请求解除房屋租赁合同，符合法律规定，予以支持。瑞达公司拖欠恒力公司2013年下半年至2014年年底的租金63000元，事实清楚，证据确凿，此款理应给付，恒力公司的该项诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。恒力公司要求瑞达公司给付2015年1月1日至瑞达公司实际搬离恒力公司厂房之日止的房租，符合法律规定，予以支持。恒力公司没有证据证明2004年5月至2014年12月期间瑞达公司使用自己井水的数量、单价及拖欠的水费应为12800元，恒力公司的该项诉讼请求不予支持。瑞达公司辩�的合理部分予以采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原审法院于2015年7月24日判决：一、解除蓬莱市恒力弹簧有限公司与蓬莱市瑞达机械工具有限公司房屋租赁合同关系。二、蓬莱市瑞达机械工具有限公司给付蓬莱市恒力弹簧有限公司2013年下半年至2014年年底的租金63000元，限于本判决生效后10日内付清。三、蓬莱市瑞达机械工具有限公司给付蓬莱市恒力弹簧有限公司2015年1月1日至实际搬离之日止的房屋租金（按每年42000元计算），限于本判决生效后10日内付清。四、驳回蓬莱市恒力弹簧有限公司要求蓬莱市瑞达机械工具有限公司给付水费12800元的诉讼请求。如蓬莱市瑞达机械工具有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应�按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1795元，由蓬莱市瑞达机械工具有限公司承担。
宣判后，上诉人瑞达公司不服，提起上诉称：一、原审认定事实错误。1、上诉人不是拒交租金，而是与被上诉人达成缓交抵顶协议。因涉案厂区正在进行规划拆迁，2013年初，蓬莱市弹簧厂与被上诉人的法定代表人王允祥、上诉人达成租金抵顶协议，约定：暂停收租，待到补偿协议签订后，上诉人以应得搬迁安置、停业补偿等抵顶实际租金。因此被上诉人自2013年下半年就不再收取租金。2、被上诉人及蓬莱市弹簧厂丧失出租收益权。2013年，被上诉人与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，从协议之日起，拆迁部门依法取得被上诉人房屋的所有权、处分权。事实上，自2013年下半年起，被上诉人的一半厂房已经陆续由拆迁部门拆除。上诉人出租的标的物所有权、处置权转移至拆迁部门后，再无权收取租金，一审判决被上诉人收取租金错误。原审法院未能采取合理措施查明本案事实，依法追加在2013年后真正的涉案房屋土地使用权和房屋所有权人山东蓬建集团义和房地产开发有限公司为本案诉讼参加人参加诉讼，应发回重审。3、被上诉人之诉为恶意诉讼。王允祥与2013年与相关部门签订拆迁补偿协议，包含被上诉人应得的拆迁安置费、搬迁费、停业损失等约20万元左右，但被上诉人为侵吞上诉人应得的补偿金，恶意隐瞒拆迁补偿协议，并以诉讼解除合同的方法驱逐上诉人。4、被上诉人的催告不合理。被上诉人为侵吞上诉人的拆迁收益而做出催告不是法律上的合理催告。被上诉人催告后所留期限极短，不给上诉人异议和协商机会，并提起诉讼。之前600天不过问租金事宜，突然催缴且不过5天就急于解除合同，不合理；且拆迁协议签订后，被上诉人丧失待拆迁厂房的所有权和处分权，其催缴房租无理无据。上诉人并未收到被上诉人的解除合同通知书。5、被上诉人不具有诉讼主体资格。被上诉人以事后授权形式追认诉权的声明无效。被上诉人无诉权。二、原审适用法律不当。1、因被上诉人控制拆迁补偿协议拒不提供给法庭，恶意隐瞒丧失出租收益权和应得支付上诉人补偿款的事实，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第112条之规定，“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定�请人所主张的书证内容为真实。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第75条也作了同样规定。一审不适用该法律规定，以致判决错误。2、欠缴租金只是一般违法行为，不构成根本违约。原审法院对于上诉人的辩解及提供的有关因征收导致上诉人经营状况受到严重影响的相关证据未作出认定，照片可以证实因征收严重影响上诉人的正常生产经营。上诉人并非不付租金，而是一直与被上诉人就征收补偿事宜协商。本案在上诉人多次要求支付欠付租金的情况下，一审应判决双方继续履行合同，直接判决解除合同不当，违反了民法的基本原则即公平原则和公序良俗原则。请求撤销一审判决，发回重审。
被上诉人恒力公司答辩称：一、瑞达公司在原审庭审中自述“瑞达公司多次缴纳租金，恒力公司不予接收……”，且瑞达公司在原审庭审中当庭表示可以随时缴纳租金。而在上诉状中却说成是与恒力公司达成缓交抵顶协议，前后说法自相矛盾。二、恒力公司并未丧失出租收益权，恒力公司向瑞达公司主张2013年下半年至今的租金是有事实和法律依据的，瑞达公司在没有任何证据证明上述房屋、土地所有权已经转移至山东蓬建集团义和房地产开发有限公司名下的情况下，就要求追加诉讼参加人并要求二审法院撤销原判、发回重审的主张没有事实和法律依据，不应支持。三、自2013年下半年开始，瑞达公司就以各种理由拒付恒力公司的房屋租金，恒力公司多次索要无果，2015年2月3日恒力公司向瑞达公司发出《催缴租金函》，在催缴期限届满瑞达公司仍未向恒力公司支付拖欠租金的情况下，恒力公司才向法院提起诉讼，不存在“恶意诉讼”。瑞达公司应就恒力公司拒收租金的事实承担举证责任，否则，根据恒力公司关于�收租金函等证据完全可以证明瑞达公司自2013年下半年至今拖延支付的事实，根据《合同法》94条关于“有下列情形之一的当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”以及《合同法》第227条关于“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，恒力公司要求解除租赁合同合理、合法，理应得到支持。四、蓬莱市弹簧厂已经书面声明恒力公司有权向瑞达公司收取房租及水电费。不管是依据合同相对性原则，还是蓬莱市弹簧厂的书面声明，恒力公司作为本案的诉讼主体资格都是适格的。五、本案的案由为租赁合同纠纷，与瑞达公司的拆迁补偿及影响到其正常生产经营等不属于同一法律关系，因此原审法院对瑞达公司的辩解和提供的有关因征收导致瑞达公司经营状况受到严重影响的相关证据未予认定是完全正确的。六、瑞达公司在原审庭审过程中认可已经收到了恒力公司的《催缴租金函》，根本不存在瑞达公司在上诉状中所称“对此不知情”；且在《催缴租金函》确定的时间内未履行其支付租金的义务确属事实，因此原审法院依据《合同法》94条第1款第（3）项的规定判定解除合同是完全正确的。综上，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，瑞达公司的上诉请求不能成立，请求依法驳回瑞达公司的上诉请求，维持原判。
本院审理查明，上诉人提交其从网络上打印的蓬莱市房产交易网信息、山东蓬建建工集团有限公司于2013年11月8日给蓬莱中达车辆销售有限公司的通知及恒力公司于2013年10月9日发给蓬莱中达车辆有限公司的通知、2013年11月20日山东蓬建建工集团有限公司给蓬莱中达车辆销售公司的通知，上述通知均系复印件，证实涉案房屋土地使用权已归案外人山东蓬建集团义和房地产开限公司（以下简称义和公司），涉案房屋区片已经综合开发，涉案土地上房屋亦归该公司所有，该公司应作为本案必要诉讼参加人参加诉讼。上诉人提交加盖邮局印章的特快专递EMS妥投单，证实被上诉人给上诉人邮寄的催缴租金函并非上诉人所收，其收件人签收处的“包乐彬”亦非上诉人公司的包乐彬所签收，原审庭审中上诉人也未认可其收到过所谓的催缴租金函，原审庭审笔录上的记载系笔误。被上诉人质证称：对蓬莱市房产交易网信息真实性不予认可，因系网上打印，无法证实其真伪，且从该证据上也显示不出上诉人想要证明的内容。对山东蓬建建工集团有限公司给蓬莱中达车辆销售有限公司的两份通知真实性有异议，因系复印件�无法核实真伪，且两份通知都是山东蓬建建工公司的单方意思表示，与被上诉人无关，被上诉人现在也不认可涉案的车间土地已经被山东蓬建建工集团有限公司征用，涉案房屋所有权人是蓬莱市弹簧厂。对涉及到被上诉人的两份通知真实性认可，该两份通知系被上诉人与蓬莱中达车辆销售有限公司的租赁合同已经到期，所以被上诉人给其发送通知，要求交租金及限期搬离。对邮局出具的单据真实性无异议，对证明内容有异议，通过该EMS快递详单明确可以看出对方的收件人地址是蓬莱市瑞达机械工具有限公司即本案上诉人，且收件人包乐彬也是上诉人原法定代表人，而且包乐彬与现上诉人法定代表人杨开美是夫妻，因此上诉人在原审法院认可收到该催交租金函的情况下，且无任何证据证明快递详单中签名的包乐彬而非上诉人原法定代表人的情况下，应以原审法院认�事实为准。
被上诉人提交2014年6月17日、6月25日上诉人法定代表人与被上诉人会计录音一份及书面整理材料一份，证明被上诉人曾经多次向上诉人索要过租金，而并不是上诉人所说600多天未过问租金事宜，更不是被上诉人为了恶意解除合同而拒收租金，上诉人与被上诉人从未达成过缓交租金协议，也未约定过暂停收租。上诉人质证称：对录音真实性有异议，录音无法证明是上诉人法定代表人说的，法定代表人当庭陈述是否有过该段谈话记不清楚了，谈话内容说的房租并未证实是涉案的房租，对录音中对话人是否系上诉人的法定代表人不申请鉴定。
被上诉人提交其到蓬莱市工商局调取的上诉人成立公司的相关资料，证明上诉人在成立公司时向蓬莱市工商局提供的蓬莱市弹簧厂出具证明的纸张上印有被上诉人名称，证明上诉人对涉案房产的归属是知情的，并且根据上诉人在原审中提供的与被上诉人之间签订的租赁合同及上诉人缴纳租金、蓬莱市弹簧厂的声明等事实，被上诉人的主体资格是适格的。上诉人对证据真实性及证明内容均无异议。
上诉人主张与被上诉人签订过租金抵顶协议、多次要求缴纳租金但被上诉人不予接收，均没有证据证明。上诉人现在仍占用涉案房屋。涉案房屋目前没有被拆迁部门拆除的部分。
上诉人主张涉案房屋因征收而严重影响了上诉人的生产经营，一审提供的照片显示因拆迁挡住了上诉人厂牌，上诉人旁边的蓬莱中达车辆销售有限公司已经拆迁，对上诉人的安全造成影响。被上诉人对挡住了上诉人厂牌的照片认可，该照片是被上诉人的传达室，其他照片都不是涉案租赁房屋的照片。上诉人对此予以认可。
本院查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，被上诉人经房屋所有权人蓬莱市弹簧厂同意将涉案房屋出租给上诉人，上诉人至今占有涉案房屋且未缴纳2013年下半年至今的租金，事实清楚。被上诉人于2015年2月6日向上诉人发出催缴租金函，上诉人法定代表人的丈夫收到该催缴租金函，且上诉人在一审庭审中自认收到，二审又主张没有收到该催缴租金函，理由不成立，本院不予支持。上诉人未在限期内及时足额交付租金，被上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款要求解除合同，于法有据，原审法院予以支持并无不当。双方认可2013年下半年至2014年底租金共63000元，每年42000元租金，被上诉人要求上诉人支付租金，于法有据，原审对此判决正确。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。上诉人关于涉案房�的所有权已发生转移，上诉人无权收取租金的主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。上诉人主张应追加山东蓬建集团义和房地产开发有限公司为本案诉讼参加人参加诉讼，理由不当，于法无据，本院不予支持。上诉人主张与被上诉人已达成了租金抵顶协议、多次要求缴纳租金但被上诉人不予接收，证据不足，本院不予采信。上诉人申请法院调取被上诉人与拆迁部门签订的拆迁安置补偿协议，对本案的审理结果没有影响，本院不予支持。上诉人主张涉案房屋因征收而严重影响了上诉人的生产经营，但涉案房屋目前并没有被拆迁部门拆除的部分，上诉人的该主张理由不当，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张证据不足，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1795元，由上诉人蓬莱市瑞达机械工具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一五年十一月十七日
书记员 陈蒙蒙