广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民再126号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐梅，女，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：余飞，广东智盟律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。
法定代表人：张敏明，总经理。
委托诉讼代理人：林钻友，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伦燕银，该公司员工。
再审申请人徐梅因与被申请人阳江同心房地产开发有限公司（下称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市中级人民法院（2014）阳中法民一终字第404号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月5日作出（2015）粤高法民一申字第1233-1234号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审基本情况
2014年4月2日，徐梅向一审法院提起本案诉讼，请求：1、同心房地产公司支付违约金45325.90元给徐梅（从2013年7月1日起计至2014年3月31日共274日按已付房款的每日万分之三计算）；2、本案诉讼费由同心房地产公司承担。
一审法院经审理查明：2012年10月9日，徐梅（××）与同心房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12100160），合同主要约定：××向××购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第3幢8单元第803号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2011055号，建筑面积共121.46平方米（其中套内建筑面积97.25平方米，公共分摊建筑面积24.21平方米），单价为每平方米5670.03元，房屋总价款为551410元，定于2013年6月30日前交付房屋，××交付时具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付××使用。逾期交房的××需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，徐梅按时支付了全部购房款。徐梅认为同心房地产公司没有按时交付经验收合格的商品房，遂提起本案诉讼。
一审庭审中，同心房地产公司辩称其曾于2013年5月7日向市政部门申请涉诉房地产项目的给水主管道工程的审批，因在此期间阳江市正在申请“国家园林城市”，从而暂停市内市政工程开挖审批，最终导致同心房地产公司无法进行施工，从而无法办理竣工验收手续。因此，同心房地产公司认为其迟延交付房屋的原因是市政部门迟延审批相关工程，导致同心房地产公司无法按时办理竣工验收程序，属于双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项“因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，××可以顺延交付房屋，无须承担违约责任。”约定的情形，交付时间应当顺延。该给水工程于2013年12月13日才予以批准，同心房地产公司于2014年1月13日已办理了工程竣工验收备案，因此，如果2013年5月7日给水工程被予以批准，同心房地产公司完全有可能于2013年6月30日前向徐梅交付经验收合格的商品房。但同心房地产公司没有提供相关证据证明其曾于2013年5月7日向市政部门提出过涉诉房地产项目的给水工程申请及相关的行政部门不予审批的事实，也没有证据证明涉诉的房地产项目给水工程属于市政工程。徐梅对此认为，涉诉房地产的通水工程是民用工程，非市政工程，该情况不属于不可抗力，同心房地产公司没有证据证明是由于政府的原因造成其迟延交房，且双方在合同约定交付经验收合格的商品房的时间为2013年6月30日，同心房地产公司辩称于2013年5月7日申请审批涉案房地产项目通水工程，明显是没有控制好工程的竣工时间。
涉案房屋于2014年1月13日取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》。庭审中，同心房地产公司主张其已于2013年11月26日向徐梅交付了房屋，并与其签订了《业主钥匙签收单》，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应视为同心房地产公司已于2013年11月26日向徐梅交付了房屋。徐梅在庭审中确认其于2013年11月26日与同心房地产公司签订了《业主钥匙签收单》，收到上述房屋并进行了装修，但认为同心房地产公司交楼时没有出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，涉诉房屋尚未达到交付的条件，因此其确实存在迟延交房的违约行为，违约金应从2013年7月1日起计至2014年3月31日止。
一审法院认为：本案是同心房地产公司作为××将正在建设中的商品房预先出售给徐梅，徐梅支付房屋价款，同心房地产公司向其交付房屋过程中产生的纠纷，属商品房预售合同纠纷。双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12100160），是双方真实意思表示，主体适格，内容合法。本案涉案预售的商品房亦已领取商品房预售许可证，该合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、同心房地产公司是否存在迟延交房的违约事实；二、若同心房地产公司构成违约，应如何计算违约金。
对于焦点一，同心房地产公司是否存在迟延交房的违约事实问题。双方在合同中明确约定：××定于2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付××使用。本案中，徐梅主张同心房地产公司至起诉之日尚未履行交付商品房的义务，同心房地产公司已构成违约；同心房地产公司则主张已于2013年11月26日履行交付义务，并辩称其迟延交付商品房的原因是市政部门迟延审批涉案房地产项目的通水工程的申请，导致无法按时办理竣工验收程序，属于双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项的约定“因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，××可以顺延交付房屋，无须承担违约责任。”的情形，交付时间应当顺延。对此，一审法院认为，同心房地产公司在本案没有提供相关证据证明其曾于2013年5月7日向市政部门提出过涉诉房地产项目的给水工程申请及相关的行政部门不予审批的事实，也没有证据证明涉诉的房地产项目给水工程属于市政工程，同心房地产公司应承担举证不能的不利后果。退一步而言，即使同心房地产公司能举证证明其于2013年5月7日向市政府部门提出过涉案房地产项目的给水工程申请，那么按其上述提出申请的日期（2013年5月7日）与合同约定交付房屋日期（2013年6月30日之前）相隔也是很短，很明显是同心房地产公司没有控制好涉案房地产项目施工期限，完全是同心房地产公司一方的原因所致，不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形。综上，一审法院认定同心房地产公司存在迟延交房的事实。
对于焦点二，若同心房地产公司构成违约，应如何计算违约金的问题。同心房地产公司已于2013年11月26日将涉案房屋交付给徐梅使用，徐梅亦已收取房屋并进行了占有、装修和使用，且该房屋后来同心房地产公司已经取得了政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》，属于经验收合格的房屋，符合交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应视为同心房地产公司于2013年11月26日向徐梅交付了房屋。按双方在合同约定的交房日期2013年6月30日的第二天开始计算，同心房地产公司迟延149天交房。依照合同中“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；”的约定，同心房地产公司在本案中应支付给徐梅的违约金为24648.03元（551410元×0.0003／日×149日）。因此，对徐梅请求超出一审法院核定的违约金数额的部分应不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年9月15日作出（2014）阳城法民二初字第255号民事判决：一、限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金24648.03元给徐梅；二、驳回徐梅的其他诉讼请求。本案受理费933元，由徐梅负担516.80元，同心房地产公司负担416.20元。
当事人二审意见
同心房地产公司不服提起上诉，请求撤销一审判决。主要事实和理由是：首先，同心房地产公司于2013年5月7日向市政部门提交涉案楼盘的给水管道工程的施工许可申请，但因该期间阳江市正在申报“国家园林城市称号”，市政部门对阳江市内所有道路开挖审批予以延迟通过，导致同心房地产公司于2013年12月13日才取得施工许可证（按照正常情况一般7天内获得许可，即2013年5月14日），期间延迟了213天，由此可知同心房地产公司的交楼时间应当延迟到2014年1月29日。其次，一审判决已认定同心房地产公司已于2013年11月26日向徐梅交付了房屋，故根据上文所述，同心房地产公司不存在延迟交付房屋的违约行为，一审判决认定延迟交付时间为149日没有任何事实及法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决。
徐梅答辩称：（一）同心房地产公司的上诉理由不充分，给水管道工程施工问题与同心房地产公司延迟交楼并不具有因果关系。（二）同心房地产公司延迟交楼另有原因。（三）退一步而言，即使同心房地产公司的上诉理由成立，但其通过补充协议提出免除自己责任的条款属于格式条款，依据《合同法》及相关解释的规定，同心房地产公司没有提供证据证实其已经对免责条款做出明确的说明，其格式条款应属无效。同心房地产公司客观上延迟交楼已是不争的事实，根据法律规定其应从违约之日起承担违约责任。综上，请求驳回同心房地产公司的上诉请求。
二审法院查明的事实
二审法院经审理查明：2012年10月9日，徐梅（××）与同心房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12100160），合同主要约定：××向××购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第3幢8单元803号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2011055号，建筑面积共121.46平方米（其中套内建筑面积97.25平方米，公共分摊建筑面积24.21平方米），单价为每平方米5670.03元，房屋总价款为551410元，定于2013年6月30日前交付符合合同约定的、经验收合格的商品房给××使用。逾期交房的××需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金；××要求继续履行合同的，合同继续履行，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已支付房价款万分之三的违约金。徐梅与同心房地产公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十一条第6项约定，××同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，××可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任。合同和补充协议签订后，徐梅按合同约定支付了全部购房款给同心房地产公司。
二审法院另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。双方当事人确认，徐梅于2013年11月26日在《业主钥匙签收单》中签名，收到购买的房屋并进行了装修。
同心房地产公司曾在二审法院审结的另案（与本案同属系列案）中提出调查申请，申请到阳江市城市综合管理局调查2013年3月至2013年12月期间，该局是否因阳江市申请“国家园林城市称号”而暂缓或停止审批阳江市内道路面挖掘等工程的申请。二审法院根据同心房地产公司的申请，去函阳江市城市综合管理局进行调查，该局于2014年11月10日复函二审法院，主要内容是：一、同心房地产公司于2013年5月向我局申请挖掘道路施工许可证情况属实，我局未受理其申请。具体原因如下：1、创建国家园林城市检查工作最初定于2013年6月进行。为减少道路挖掘对市容市貌的影响，保证创园迎检工作顺利进行，我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起停止市区道路挖掘施工许可证的审批业务。2、该公司申请挖掘的地段为新江北路边绿化带，该路段为创园必检路段，根据创园工作精神，迎检期间原则上不再批准开挖必检路段道路。二、创园检查工作结束后，我局即刻恢复市区道路挖掘施工许可证的审批业务，同心房地产公司于2013年12月3日再次向我局申请挖掘道路施工许可证，我局于2013年12月13日批准申请并印发施工许可证。该复函所附的道路挖掘施工许可证载明施工日期是2013年12月14日至2014年1月4日。二审法院向阳江市城市综合管理局了解何时恢复道路挖掘施工许可证审批，该局对原来的复函作了补充说明，主要内容是：我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起，停止市区道路挖掘施工许可证审批业务。2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园检查工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可证的审批业务。
徐梅在二审期间提交证据：（一）广东省阳江市质量技术监督局于2014年6月19日出具的《关于对威尔登堡花苑电梯质量安全隐患投诉的复函》，证明同心房地产公司延迟交楼的原因包括电梯检验不及格，存在安全隐患；（二）阳江市疾病预防控制中心自来水末梢水检验报告和部分业主钥匙签收单，证明小区内用水已可以满足业主装修及生活需要。
二审法院判决理由和结果
二审法院认为：本案争议焦点是同心房地产公司在履行合同中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应按合同约定履行。根据徐梅于2013年11月26日收到涉诉房屋钥匙及涉诉房屋所在的威尔登堡花苑工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续的事实，由于2013年11月26日房屋未达到经验收合格的标准，应认定同心房地产公司于2014年1月13日交付经验收合格的商品房给徐梅，一审法院认定2013年11月26日为同心房地产公司的交房时间欠妥，应予纠正。对于同心房地产公司于上述时间交房给××是否违反合同约定的问题，《商品房买卖合同》虽约定同心房地产公司定于2013年6月30日交付商品房给××，但双方在补充协议约定了“××同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，××可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人具有约束力。二审法院在另一已生效的同一系列案件中根据同心房地产公司的申请进行调查，阳江市城市综合管理局明确答复二审法院，同心房地产公司于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，同心房地产公司所申请挖掘路段是在新江北路边绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理同心房地产公司的申请，同心房地产公司在创园工作结束后即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府的创园活动不批准同心房地产公司开挖道路，造成同心房地产公司在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给××。同心房地产公司开挖道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属于双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期间应予扣减。上述复函中未明确同心房地产公司提出申请的日期，而同心房地产公司主张的2013年5月7日递交申请也未能提供证据证明，可推定同心房地产公司在5月底提出申请，故顺延期限应从2013年6月1日起计至2013年12月3日同心房地产公司再次提出挖掘道路申请时止，共186天，该期间为双方合同约定应顺延交房的时间。从2013年7月1日起计至实际履行交房义务时止，同心房地产公司迟延197天交房，扣除应顺延期间186天，同心房地产公司实际迟延交房11天。徐梅二审抗辩主张威尔登堡花苑的电梯及自来水检验已于2013年8、9月份已检验合格，同心房地产公司所讲的给水管道工程项目与工程竣工验收无关，同心房地产公司迟延交房是另有原因所致，不应顺延交房时间。因徐梅二审提供的证据不足以反映在2013年9月份涉诉楼房已具备竣工验收合格的条件，同心房地产公司在一审已提供证据证明其向市政部门申请给水主管道工程项目是主要用于威尔登堡花苑楼盘的自来水供应，故徐梅上述抗辩主张理据不足，二审不予采纳。另对徐梅申请调查的问题，二审法院认为不足以影响本案的事实认定，不予准许。同心房地产公司迟延11天交付商品房给徐梅，其行为已构成违约，应支付违约金给徐梅，违约金按合同约定的按已付房价款每日万分之三计算为：551410元×0.0003×11天＝1819.65元。综上所述，一审判决认定事实不清，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，二审法院于2014年12月18日作出（2014）阳中法民一终字第404号判决：一、维持阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民二初字第255号民事判决第二项。二、变更阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民二初字第255号民事判决第一项为：阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1819.65元给徐梅。一审案件受理费933元，同心房地产公司负担467元，徐梅负担466元；二审案件受理费416元，由同心房地产公司负担208元，徐梅负担208元。
当事人再审意见
徐梅不服二审判决，向本院申请再审，主要事实和理由是：（一）二审判决认定徐梅与同心房地产公司签订的《补充协议》中的免责条款对双方当事人具有约束力是适用法律错误。该协议是同心房地产公司单方制定的格式合同，应提供证据证明其对该格式条款尽了合理提示及说明义务，否则该条款对徐梅没有约束力。（二）二审判决认为同心房地产公司开挖道路工程与其延迟交楼有相关性，应顺延同心房地产公司的交楼时间是认定事实不清。（三）二审法院不批准徐梅的调查取证申请是在程序上不公平。综上，请求：1、撤销二审判决，对本案进行再审；2、一、二审及再审费用由同心房地产公司承担。
同心房地产公司答辩称：（一）阳江市城市综合管理局出具的《协助查询函》及两份补充说明充分证明了涉讼楼盘因市政管理不批准同心房地产公司开挖道路，导致延误施工工期，延误期间属于双方在补充协议中约定的可以顺延交付楼的事项，因此应予相应扣减。（二）同心房地产公司因市政部门迟延审批相关工程导致无法按时办理竣工验收程序，非因自身过错导致，免责事由是双方协商好的，且暂停施工许可不是因为同心房地产公司的原因造成，同心房地产公司也是受害者，因此无须承担违约责任。综上，请求维持二审判决，驳回徐梅的再审申请。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，一审、二审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据双方当事人在再审阶段的诉辩意见，本案争议的焦点问题是，案涉房屋不能按时交付是否因阳江市城市综合管理局停止市区道路挖掘施工许可证审批业务所导致，即是否属于案涉《商品房买卖合同补充协议》第十一条第6项约定的可以顺延交房期限的情形。
案涉《商品房买卖合同补充协议》第十一条第6项约定：“××同意：除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程、政府部门公布的公共卫生事件、其他突发事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，××可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书的期限，无须承担违约责任。”本案中，因阳江市进行创建“国家园林城市称号”活动，阳江市城市综合管理局从2013年5月至2013年11月26日停止市区道路挖掘施工许可证审批业务，未受理同心房地产公司于2013年5月提出的挖掘道路许可证的申请，导致阳江市自来水安装工程有限公司不能施工挖掘道路，受影响的应是案涉楼盘通自来水的时间。“建筑给水、排水及采暖”分部工程的质量属于《建筑工程施工质量验收统一标准》中的验收内容，但是否通自来水并不属于商品房竣工验收的内容。通自来水还是通临时用水，跟居民生活用水品质相关，跟建筑工程施工质量无关，跟房屋的竣工验收与交付没有必然联系。同心房地产公司所称的“给水工程”其实就是申请开通自来水，与建筑物本身所应具备且属于竣工验收内容的“给水、排水工程”（管道安装）根本就不是同一回事情。因此，同心房地产公司主张其迟延交付房屋的原因是市政部门迟延审批相关工程，导致同心房地产公司无法按时办理竣工验收程序，属于双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第6项约定的免责事由，没有事实依据。一审判决认为同心房地产公司迟延交房是“没有控制好涉案房地产项目施工期限，是同心房地产公司一方的原因所致，不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形”并无不当，二审判决认为应当顺延，改判扣除相应期间，没有事实与法律依据，本院予以纠正。
综上所述，二审判决认定事实与适用法律错误，本院予以纠正。徐梅的再审主张有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省阳江市中级人民法院（2014）阳中法民一终字第404号民事判决；
二、维持广东省阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民二初字第255号民事判决。
本案二审案件受理费416元，由阳江同心房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨慧怡
审判员 滕 梅
审判员 王红英
二〇一六年八月二十五日
书记员 陈爱姬