浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永城民初字第61号
原告：郑金星，经商。
委托代理人（特别授权）：谢银英，浙江中辛律师事务所律师。
被告：郑明海，经商。
委托代理人（特别授权）：姚丰满，浙江泽商（洞头）律师事务所律师。
被告：刘春兰。
第三人：郑志坚，经商。
第三人：郑贤文，经商。
原告郑金星与被告郑明海、刘春兰及第三人郑志坚、郑贤文排除妨害纠纷一案，本院于2015年2月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月23日公开开庭进行了审理，庭审中发现郑志坚、郑贤文与本案有法律上的利害关系，故追加为第三人并于5月7日第二次公开开庭进行了审理。原告郑金星及其委托代理人谢银英与被告郑明海及其委托代理人姚丰满、被告刘春兰两次到庭参加诉讼，第三人郑志坚、郑贤文在第二次庭审中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑金星诉称：原告与被告郑明海是南城街道李浦村村民，且是合作建房的伙伴。被告郑明海与项友仁等共四户是隔壁邻居，均坐落于南城街道李浦村郑氏路，于是被告郑明海与项友仁协商合伙拆建，并于2007年7月21日被告郑明海与项友仁签订了合作建房协议书。该协议约定：共建18套房屋，双方分别占8.5套与9.5套，其中一楼中间套各占一半。该协议还约定了各方套房的具体位置及地下车棚及阁楼的分配方案。此后，于2008年4月15日，项友仁代表项友理、李春珠共三户人与原告郑金星签订转让建房权协议，该协议约定：项友仁方的9.5套房屋由原告投资建造，建成后原告取得5.5套房屋（含上述一楼中间套的半套）。该协议还约定双方套房的具体位置与地下车棚、阁楼的分配及原告另补偿项友仁方补偿款的金额。原告依协议取得建造权后，投资建造，于2010年间竣工。2014年12月9日，被告郑明海未经原告同意擅自将共有的套房即一楼中间套及附带地下车棚以29.5万元转让给被告刘春兰，被告郑明海的行为严重侵害了原告的合法权益。故向法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认被告郑明海与被告刘春兰于2014年12月9日所签订的《房屋买卖合同》无效；2、刘春兰立即腾空坐落于南城街道李浦村郑氏路18号一楼中间套及地下车棚；3、本案诉讼费由被告承担。
审理过程中，原告补充陈述：原告郑金星取得9.5套房屋的建设权签订协议的同期，由于原告一个人资金有限，便与俩第三人合伙，共同出资承建，并口头约定原告郑金星占其中50%、俩第三人各占其中25%。原告与俩第三人按约定比例投资并承担费用、建成后取得5.5套房屋或出售所得也按约定比例分配收益。虽然俩第三人与原告曾商量过将一楼中套的半套以3.5万元的价格出售给被告郑明海，但是原告郑金星坚决不同意且没有在该半套的出售合同上签字。而且，还提出农村房屋买卖法律不允许、没有取得房产权证不得转让等理由。故增加诉讼请求：1、确认该半套房屋转让协议无效；2、在同等条件下应享受优先购买权。
为证明起诉的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、原告身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况；
2、被告公民基本身份证明一份，拟证明被告的身份情况；
3、录音资料光盘，拟证明被告郑明海将原告共有的房屋擅自转让给被告张德国、刘春兰的事实；
4、合作建房协议书、建房权转让协议各一份，拟证明原告享有一楼中间套半套等5.5套归原告所有的事实；
5、建房末期粉刷工人摔伤致死赔偿的《调解协议书》，拟证明被告郑明海按8.5套的份额分担赔偿款的事实，如被告郑明海已经转让半套，那应当按照9套的比例进行赔偿。
被告郑明海辩称：一楼中间套，原来与项友仁约定就已经享有半套，另外半套也已经通过外甥陈某与原告及俩第三人协商购得。一楼中间套一整套都已经由其享有，故将该套出售给被告刘春兰是完全合法有效的。
被告郑明海在举证期限向本院提交下例证据：
1、出卖人为郑金星、郑志坚、郑贤文，受买人为陈某的《房屋转让协议书》，郑志坚于2010年10月18日出具的收据，拟证明原告及合伙人已经将一楼中间套的半套出售给被告指定的案外人陈某的事实；
2、一楼中间套由被告郑明海申请水电开户（2011年11月28日用水、2012年4月10日用电）及交费票据，拟证明一楼中间套由被告郑明海安装了生活用水用电的事实；
3、证人陈某的证言，拟证明一楼中间套另半套也已经由被告郑明海购得的事实；该证人到庭作证称：当时陈志坚他们来找我协商，将一楼中间套的半套以3.5万元的价格相当于造价转让给郑明海，钱是郑明海出的，我是替郑明海买的。
被告刘春兰辩称：这纠纷是原告与被告郑明海之间的事，只要他们之关搞清楚就行。如果他们之间搞不清楚，那被告郑明海把购房款及装修的费用退还给我就行。另外，这房子是我买的，与张德国无关。
被告没有向本院提交证据，为有利于查清事实，本院依职权向其调取了以下证据：
1、被告郑明海出售给被告刘春兰的《房屋买卖合同》，拟证明该买卖双方为被告郑明海、刘春兰，但与张德国无关；
2、被告刘春兰的户口本，拟证明被告刘春兰属农村户口。
第三人郑志坚陈述：原告郑金星取得9.5套房屋的建设权签订合同的同期，由于原告一个人资金不够，便向第三人借钱，接着原告及俩第三人口头达成原告郑金星占其中50%、俩第三人各占其中25%合伙经营协议。原告与俩第三人按约定比例投资并承担费用、建成后取得5.5套房屋或出售所得也按约定比例分配收益。关于一楼中间套俩第三人与原告一起商量过，将一楼中套的半套以3.5万元的价格出售给被告郑明海，但是到原告郑金星签字时，原告称以这样的价格真的签不下手，叫第三人郑志坚代为签名。对半套房屋转让协议，虽然郑金星不太情愿，但是权衡损失大小后，还是勉强同意的，该买卖合同应该认定有效。
第三人郑贤文陈述：原告及俩第三人合伙投资建房并获取收益属实。一楼中间套出售之前与原告商量过也属实，但是原告签名是否属其本人签名不清楚。
俩第三人，在举证期限内没有向本院提交证据。
对原告提供的证据，被告郑明海质证认为，对证据1、2三性均无异议。对证据3，张德国与房屋买卖无关。对证据4，合作建房协议无异议；对转让建房协议，郑金星到底拿到多少套被告不清楚，诉争房屋被告郑明海拥有二分之一的份额，另外二分之一份额并非原告独有；对证据5，合法性真实性无异议，关联性有异议。该调解协议当时赔偿金额的分担不是按照当时所占房屋所有权比例来分担的，如按照所有权比例分担，那原房东项友仁、项友理、李春珠及当时原、被告已经出售数套的买受人他们也应当承担赔偿责任，事实上他们并没有承担赔偿责任。当时协商时是按照建房时的投入资金比例来确定分担比例的。被告刘春兰表示不知道前面的过程，没有发表质证意见。俩第三人也没有专门就原告提供的证据发表质证意见，但是在庭陈述中讲到出事故之前已经有部分房屋出售，而受让人并不需要承担赔偿责任。对被告郑明海提供的证据，原告郑金星质证认为，对证据1，三性有异议，原告郑金星没有签字、按指印，该协议是伪造的。对证据2，真实性合法性无异议，但与本案无关联性，不能证明被告郑明海的待证事实。对证据3，证人与被告郑明海是亲属关系，证明力较小。证人的语气是推测，没有其他证据予以证实，不可采信。被告刘春兰及两第三人没有专门发表质证意见。对本院向被告刘春兰调取的证据，原告郑金星质证认为，对证据1，真实性没有异议，但涉及房产系农村住房法律禁止买卖而无效。对证据2，真实性没有异议，但是被告刘春兰并非房产所在的农户，并不具备买房的主体资格。被告郑明海质证认为，对俩证据的三性均无异议。俩第三人没有专门发表质证意见。
针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：
对原告提供的证据1、2及证据4中的合作建房协议，被告没有异议，经审查，尚未发现存有瑕疵或疑点，故均予以认定。对原告提供的证据3，与本院向被告刘春兰调取的房屋买卖合同及俩被告的陈述有矛盾，故不予认定。对原告提供证据4中的建房权转让协议，虽然协议上签署的受让人只有原告，但是结合原告与俩第三人的陈述：是合伙投资承建，故对取得承建权及建设完毕后享有5.5套房屋权益予以确认，但是承建权及取得5.5套房屋的权益的享受人应认定为原告与俩第三人的合伙体而并非原告一个人。对原告提供的证据5，被告郑明海质证认为是按投资比例来分担赔偿责任，该质证意见与项友仁等房主并没有在该调解协议上签字承担责任相符，且与第三人在庭审中陈述受让人无需要承担责任也相符，对被告郑明海的质证意见予以采信，故不予认定该证据能够证明被告郑明海只享有8.5套房屋的权益。对被告郑明海提供的证据1，原告质证认为郑金星非其本人所签，该质证意见得到第三人郑志坚陈述的印证，故对该质证意见予以采信，但该协议的性质及效力将在说理部分予以阐述。对被告郑明海提供的证据2，原告质证认为与本案无关联，但经审查，该证据能够证明涉诉套房至少从2011年11月开始由被告郑明海申请开通用水、用电，并交纳相应用电的费用，可见该房由郑明海在占有，故予以认定。对被告郑明海提供的证据3，证人陈某陈述：证人是代表其舅舅即本案被告郑明海代为签订买卖协议，对该陈述，其他各方均没有异议，本院予以认定。对本院向被告刘春兰调取证据1、2，各方对其真实性均没有异议，故本院对其真实性予以认定。
综合上述认定的证据，结合原、被告及第三人的庭审陈述，本院认定如下事实：
2007年7月21日被告郑明海与项友仁签订了合作建房协议书。该协议约定：共建18套房屋，双方分别占8.5套与9.5套，其中一楼中间套各占一半。该协议还约定了双方套房的具体位置及地下车棚及阁楼的分配方案。此后，于2008年4月15日，项友仁代表项友理、李春珠共三户人与原告郑金星签订转让建房权协议，该协议约定：项友仁方的9.5套房屋由原告投资建造，建成后原告取得5.5套房屋（含上述一楼中间套的半套）。该协议还约定各方套房的具体位置与地下车棚、阁楼的分配及原告另补偿项友仁方补偿款的金额。原告依协议取得建造权的同期，便找俩第三人合伙投资建造，并口头约定原告占其中50%，俩第三人各占其中25%，合伙各方均按此比例投资并分享经营收益。于2010年10月1日，原告及俩第三人经协商，将一楼中间套的半套份额以3.5万元的价格转让被告郑明海，但郑金星并没有在转让协议书上签字。于2014年12月9日，被告郑明海将一楼中间套以29.5万元价格转让给被告刘春兰。现原告以被告郑明海将原告共有的房屋擅自转让给被告刘春兰损害其权益及违反法律规定为由，提起诉讼。
另查明，被告郑明海等四户人合建房屋，于2008年3月17日取得合法审批手续，但至庭审结束尚未办理产权证。
本院认为：原告郑金星明知以3.5万元将一楼中间半套出售，而事过四年多都没有提出救济，可见第三人郑志坚所谓的原告是同意出售的陈述具有相当大的可信度。退一步，就算原告郑金星不同意出售，然而，根据《民法通则》第三十四条第二款的规定：“合伙人可以推举负责人，合伙负责人和其他人员的经营活动，应由全体合伙人承担民事责任。”，该规定表明：合伙人所推举的负责人和其他合伙人员从事的经营活动，应由全体合伙人承担民事责任。本案中，原告与俩第三人按约定比例出资，共同管理建造项友仁的9.5套房屋，为获取其中5.5套房屋或出售换取的房屋价款而组成的团体属个人合伙。出售房屋换取价款是该合伙体的经营活动之一。所以就算只有第三人同意的情况下，将一楼中间半套转让给被告郑明海的协议也应由全体合伙人承担民事责任而该合同有效。故原告基于出售半套的协议上非其本人签字而主张该合同无效，本院不予支持。
本案中的房屋尚未办理产权证，审批建房人依法可以依建造的法律事实取得所有权之外，其他人员尚无法取得所有权。本案原告与项友仁方转让建房权协议实质是变相的房屋买卖合同，原告与第三人都不是建房审批人没有取得相应房产的所有权。基于此，原告与第三人不存在物权意义上的共有关系，故原告既没有优先购买权也不能按共有的规定来调整出售关系。退一步，就算存在共有关系，然而，根据《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”，该规定表明：按份共有人在转让其享有的份额时，其他共有人在同等条件享有优先购买权。而本案中转让的半套房屋，所转让的并非仅是第三人享有的份额，而是包括原告在内三人合伙共同享有的一个整体，所以原告并没有相应的优先购买权。故对原告基于共有而主张有优先购买权，本院不予支持。
以目前对农村房屋买卖作出限制规定的只是一些政策性的文件，并不具有法律、行政法规的效力，而我国现行法律、行政法规对农村房屋买卖并没有禁止性强制规定。农村房屋买卖合同只要是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，就对当事人具有法律约束力。故原告主张被告郑明海将一楼中间套出售给被告刘春兰买卖合同无效及要求腾空的诉讼请求，本院不予支持。
此外，原告还基于房屋并没有取得产权证不能转让，而提出合同无效的观点。然而，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，该规定很明确，未办理物权登记的，不影响合同效力。故对原告相应的观点本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告郑金星的诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由原告郑金星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 季章期
二〇一五年五月十五日
书记员 杜盈盈
永嘉县人民法院门户网站网址：http：／／yongjia.zjcourt.cn：88／