广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第137号
上诉人（原审原告）：珠海市华策物业顾问有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：邢国铭，董事。
委托代理人：赵争平，广东大公威德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：夏千惠，女，汉族，1970年12月20日出生，住珠海市拱北。
委托代理人：刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。
上诉人珠海市华策物业顾问有限公司（以下简称华策公司）与上诉人夏千惠物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，夏千惠是粤海国际花园16栋X房的所有人，该房屋建筑面积为103.89平方米，用途为：成套住宅。
华策公司成立于2000年2月，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为二级的物业服务企业资质证书。华策公司于2001年2月5日与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订了物业委托管理合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2001年1月31日至2005年1月31日华策公司按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.5元（其�1元为物业管理费，0.35元为电梯维修费，0.15元为公用水电费）”。后来，华策公司于2006年12月12日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业管理（临时）合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2006年12月1日至2007年11月30日华策公司按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）”。之后，华策公司于2008年4月29日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2007年12月1日至2008年4月30日期间的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2008年5月1日至2011年4月30日，华策公司按住宅每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理服务费人民币1.45元（含物业管理费�电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元；但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用账户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由华策公司代为收取”。之后，华策公司于2011年9月15日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2011年5月1日至2011年8月31日的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2011年9月1日至2014年8月31日，华策公司按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.65元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.80元。但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用账户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由华策公司代为收取。相关费用业主每月交纳，逾期的，华策公司有权按日加收欠交费用的千分之一的滞纳金”。前述情况，有华策公司提交的四份物业管理服务合同及企业法人营业执照和物业服务企业资质证书为证。
华策公司主张，夏千惠应向其支付已拖欠的2005年3月至2008年4月的物业管理服务费4738.6元（1.2元×103.89平方米×38个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费7588元（1.6元×103.89平方米×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费3927元（1.8元×103.89平方米×21个月）。前述物业管理服务费按每日千分之一分段计算滞纳金，滞纳金计至2013年5月为19974.3元（暂计算到2013年5月，之后的费用照计）。夏千惠承认未以现金方式按时缴纳过前述期间物业管理服务费等，但提出未按时缴纳原因是对华策公司签订的合同不予认可、华策公司未尽管理职责等。
原审法�认为，华策公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。粤海国际花园业主委员会合法成立，其依法有权选聘、解聘物业管理企业。华策公司提交的四份与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订的物业管理服务合同可以证明，业主委员会与华策公司签订了《物业管理委托合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。华策公司对粤海国际花园小区进行了实际管理，对该小区业主具有约束力。夏千惠所有的粤海国际花园16栋X房在上述物业管理范围内，应向华策公司支付相应的物业管理服务费用。华策公司主张，夏千惠应向其支付已拖欠的2005年3月至2008年4月的物业管理服务费4738.6元（1.2元×103.89平方米×38个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6648元（含物业专项维修资金，1.6元×103.89平方米×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费3927元（含物业专项维修资金，1.8元×103.89平方米×21个月），对此，原审法院认为，2005年3月至2006年11月期间华策公司并没有合同依据管理小区，也没有其他相关证据证明，对此期间的物业管理服务费的诉请，原审法院不予支持。至于前述其他期间的物业管理服务费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故原审法院予以支持。但对于华策公司要求夏千惠交纳2008年5月至2013年5月期间的物业专项维修资金（每月每平方米建筑面积0.15元），原审法院认为，华策公司仅属于代收行为，自身并未垫付相关费用，故对华策公司此项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，夏千惠实际应向华策公司交纳已拖欠的2006年12月至2008年4月的物业管理服务费2119.3元（1.2元×103.89平方米×17个月）、2008年5月至2011年8月�物业管理服务费6025.62元（1.45元×103.89平方米×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费3599.78元（1.65元×103.89平方米×21个月）。
至于华策公司请求夏千惠支付滞纳金的问题，虽然华策公司提交的《物业服务合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述及提交的证据来看，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁对讲坏了没人维修、红外线防盗监测仪存在质量问题、小区时而发生盗窃事件等现象。可见，华策公司的管理服务确实有不到位之处，夏千惠没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，华策公司请求夏千惠支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，原审法院判令：一、夏千惠于判决发生法律效力之日起十日内向华策公司支付2006年12月至2008年4月的物业管理服务费2119.3元、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6025.62元、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费3599.78元；二、驳回华策公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费341元，由夏千惠负担。
华策公司不服原审判决，上诉称：一、夏千惠签字确认的《业主公约》以及华策公司与粤海国际花园小区业主委员会签订的物业服务合同，都明确规定了物业管理费每月交纳一次，逾期则华策公司有权按日加收欠交费用的滞纳金（有规定千分之三的，有规定千分之一的，华策公司采取就低不就高的原则，统一按千分之一计算）。夏千惠自2008年3月至今物业管理费分文未交，理应承担逾期支付所产生的滞纳金。二、原审判决自相矛盾。一方面认为夏千惠应该支付物业管理费；另一方面又认为可以不按时交（甚至可以无期限拖延，除非通过诉讼由法院确定交纳时间），这实质是鼓励和支持违法行为。原审法院应当指出夏千惠违法违约的行为需承担法律责任，如果华策公司在管理上存在不足，夏千惠可以寻求法律途径解决。如果法院确定应该减免物业管理费，自然就不存在支付滞纳金的问题。由此，上诉请求：撤销原审判决第二项，改判夏千惠支付物业管理费滞纳金19974.30元（按每日千分之一暂计至2013年5月10日）。
夏千惠亦不服原审判决，上诉称：一、华策公司请求的物管费绝大部分已经超过了诉讼时效。首先，华策公司所请求的2005年3月至2008年4月的物管费4738.6元，是依据2001年2月5日的《物业委托�理合同》、2006年12月12日的《粤海国际花园物业委托管理（临时）合同》。此两份合同中，前一份合同的期限依据华策公司提交的资料中无法看出，后一份合同期限则是2006年12月1日至2007年11月30日，故华策公司请求2007年11月30日前的物管费应最迟在2009年11月30日前提出。而2007年12月至2008年4月时间段的物管费，华策公司没有任何合同或事实依据证明其提供了物管服务，不只存在诉讼时效的问题，连最基本的事实证据都没有。其次，华策公司所请求的2008年5月至2011年8月的物管费6648元，是依据2008年4月29日的《粤海国际花园物业服务合同》，此合同期限是2008年5月1日至2011年4月30日，故华策公司请求此份合同的物管费应最迟在2013年4月30日前提出。同样，2011年4月30日至2011年8月31日是没有任何合同的，不论是在实体上还是在程序上华策公司都没有任何权利请求物管费。以上诉讼时效问题，夏千惠在原审时已提出，但原审法院没有重视，应予纠正。二、原审法院认定事实不清。首先，2001年确实由业委会与华策公司签订了物管合同，但因为华策公司管理问题，小区治安情况堪忧，甚至发生过保安入室强奸业主等恶性事件，2005年业委会另外选聘了华发物业，但华策公司未按合同约定办理好交接工作，有序退场，却与业主及业委会对抗拒不离场，夏千惠原来的物管费是办理银行托收的，在停了托收手续后华策公司仍然拒不退场，此事实原审法院应予查清，这证明双方已不存在合同上或事实上的物管合同关系，更缺乏互相信任的基础，在这种情况下，夏千惠没有任何理由再交纳任何物管费。其次，华策公司拒不离场并不意味着其仍然提供物管服务，从2005年另聘不成后，没有对讲机、没有电梯、没有门禁的钥匙、没有任何清洁和保安服务，夏千�没有享受过任何物管服务，并且华策公司还指使保安断水断电，用蜡封堵锁孔，禁止夏千惠家人在小区停放单车，不对夏千惠发放门禁等。再次，原审法院没有查明，华策公司提交的四份物管合同中，有三份无法提供原件，事实证明，华策公司的物管服务是得不到认可和接受的，又怎么可能在这种情形下于2006年、2008年、2011年与其签订物管合同？如果签订了物管合同，经过过半业主同意的法定程序体现在何处？此外，原审法院也没有查明即使存在后面三份合同，在没有合同的两个时间段中华策公司是否提供了同样的服务，却连续计算了物管费，没有排除没有合同的时间段。三、原审法院认定事实错误。原审法院认定华策公司存在管理上的严重不足，却仍然判决夏千惠全额支付物管费，违反公平及诚实信用原则，华策公司之所以现在还在小区进行物管，是其违反第�份合同的约定拒不退场，是非法的强占行为，不应在违法的前提下取得所谓合法成果即成功收取物管费，夏千惠等业主并不接受华策公司提供的服务，也没有享受过其提供的服务，不应支付对价。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回华策公司的诉讼请求。二、诉讼费用由华策公司负担。
针对华策公司的上诉状，夏千惠答辩称：一、华策公司进一步要求管理费滞纳金的上诉请求应予驳回，也应当撤销原审判决关于应当支付管理费的判决。华策公司提出滞纳金的请求是企图在原审错误判决的基础上提出进一步要求，不合理也不合法。管理费本来就不应当给。根据最高人民法院的相关司法解释，业主与物业公司解约后，物业公司强留不走，以形成了事实管理为由请求业主支付管理费和滞纳金的请求应予驳回。二、华策公司在上诉状中提出的上诉理�不符合逻辑，根据合同法的相关规定，如果夏千惠与华策公司形成合同，在合同履行过程中出现瑕疵履行的情形，合同另一方是具有抗辩权的，原审判决认定华策公司存在履行瑕疵，夏千惠就享有抗辩权。管理费和滞纳金的诉讼请求可以一并解决，不能继续维持支付管理费的错误判决基础上还判令夏千惠承担滞纳金。
针对夏千惠的上诉状，华策公司答辩称：首先，关于夏千惠提到的最高人民法院的司法解释，希望其能拿出具体的依据。其次，物管费超过诉讼时效问题是没有事实依据的，作为物管公司，每个月均会把业主欠费的情况以短信或者公告方式通知业主，这是一种债权人请求债权的形式，诉讼时效是不中断的。再次，华策公司提供服务，但业主不交管理费，应当承担相关义务，对方将问题复杂化，把物业管理质量等问题均归责于华策公司，是不公平的，其人身或财产受到侵害，应当另行寻求解决办法，但不能以欠缴管理费的方式表达不满。第四，对于业委会的问题，华策公司并没有收到涉案小区业委会被解散或无效等的相关通知，华策公司是由业主合法选出的物管公司。最后，华策公司可以提供四份合同的原件。
双方在二审期间均无新证据提交。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，华策公司在原审庭审过程中提交的华策公司与珠海市粤海国际花园业主委员会分别于2001年2月5日、2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的四份物业委托管理合同中，前三份无原件核对，且复印件存在缺页。二审期间，华策公司提交了该四份合同的原件，合同原件所载明的内容与原审法院查明的合同内容一致。
2011年9月15日，华策公司与珠海市粤海国际花园业主委员�签订的《粤海国际花物业管理服务合同》第九条约定：1.2011年5月1日至2011年8月31日之间的物业服务费及其相关费用仍按原合同履行。2.物业服务费及其他相关费用每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月10日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方（即华策公司）有权按日期加收欠交费用的千分之一的滞纳金。
华策公司于2013年7月10日向原审法院提起本案诉讼。
本院认为，结合双方的上诉、答辩意见，本案争议的焦点在于以下几个方面：一、华策公司与珠海市粤海国际花园业主委员会（以下简称粤海花园业委会）分别于2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的三份物业委托管理合同的效力问题；二、华策公司应收取物业管理费的标准；三、华策公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；四、夏千惠应否支付滞纳金。
第一，关于华策公司与粤海花园业委会分别于2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的三份物业委托管理合同的效力问题。
根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘物业服务企业的权利属业主大会，业主委员会则享有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同的权利，因此在本案中，粤海花园业委会是具备签订物业服务合同的主体资格。粤海花园业委会作出的签订物业管理合同的意思表示是否经过业主大会的决议，这是物业服务管理合同中作为接受服务一方的业主的内部法律关系。现夏千惠未提供证据证明该三份物业管理服务合同存在《中华人民共�国合同法》第五十二条规定的无效的情形，本院认定该三份合同合法、有效。夏千惠认为粤海花园业委会未经过半业主同意与华策公司签订物业服务合同，这实际涉及的是粤海花园业委会是否超越权限，即是否存在未经业主大会的决议而自行决定续聘华策公司作为粤海国际花园小区的物业管理服务企业的行为，夏千惠如认为粤海花园业委会所作出的上述决定侵害了业主的合法权益，则可依据《中华人民共和国物权法》的规定另行提起诉讼予以撤销。
第二，关于华策公司应收取物业管理费的标准。根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第五条“物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。（一）已成立业主委员会的，物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定；仍不能确定的，由香洲区物业管理主管部门指定的中介服务机构组织招投标确定”的规定，粤海国际花园小区已成立业主委员会，因此物业管理收费标准应由由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定，现华策公司与粤海花园业委会在物业管理委托合同中对物业管理费的标准进行了约定，华策公司以此为依据主张物业管理费，依据充足，本院予以支持。
第三，关于华策公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。
如上所述，华策公司与粤海花园业委会分别于2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的三份物业委托管理合同合法有效，根据上述三份合同的约定，上述三份合同的履行期限分别届至2007年11月30日、2011年4月30日、2014年8月31日。虽然华策公司�直为粤海国际花小区提供物业管理服务，但是华策公司与粤海花园业委会通过签订合同，对合同履行期限作出了明确的约定，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日期起计算”的规定，华策公司关于2006年12月至2007年11月期间的物业管理费及滞纳金的请求的诉讼时效应当从2007年12月1日起算，2007年12月至2011年4月30日期间的物业管理费及滞纳金的请求的诉讼时效应当从2011年5月1日起算，现华策公司未提供证据证明上述请求的诉讼时效存在中断、中止的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，华策公司关于2006年12月至2007年11月以及2007年12月至2011年4月30�期间的物业管理费的请求超过诉讼时效，华策公司丧失胜诉权，夏千惠关于诉讼时效的抗辩有理，本院予以采纳，原审法院对此认定有误，本院予以改判，本院对华策公司关于2006年12月至2011年4月30日期间的物业管理费及滞纳金的请求予以驳回。
对于华策公司主张2011年5月至2013年5月期间的物业管理费的请求，因华策公司与粤海花园业委会签订的物业管理服务合同合法有效，因此华策公司与夏千惠均应恪守合同。华策公司确实对粤海国际花园小区进行物业管理，夏千惠未提供证据证明华策公司在2011年5月至2013年5月期间的物业管理服务存在重大瑕疵并对夏千惠造成损害，因此夏千惠应当按照合同约定支付物业管理费，根据2011年9月15日华策公司与粤海花园业委会签订的物业管理合同的约定，夏千惠应支付2011年5月至2011年8月的物业管理费602.56元（1.45元×103.89平方米×4月�、2011年9月至2013年5月的物业管理费3599.79元（1.65元×103.89平方米×21个月），合计4202.35元。
对于夏千惠所称没有对讲机、没有电梯、没有门禁的钥匙、没有任何清洁和保安服务，华策公司指使保安断水断电等问题，夏千惠可另循法律途径请求华策公司承担违约或侵权责任，其以此为由抗辩不支付物业管理费，依据不足，不应予以支持。
第四，关于夏千惠应否支付滞纳金的问题。如上所述，夏千惠应当按照合同约定支付物业管理费，其以华策公司在物业服务管理期间存在没有对讲机、没有电梯、没有门禁的钥匙、没有任何清洁和保安服务，华策公司指使保安断水断电等问题为由抗辩不支付物业管理费，依据不足，因此夏千惠未按合同约定支付物业管理费，理应承担违约责任。根据合同约定，物业服务费交纳时间为每月10日前，逾期则从逾期之日起按日加收欠交费用�千分之一滞纳金，因此华策公司主张夏千惠应按照按每日千分之一的标准支付滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持。但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，在夏千惠欠缴物业管理费的情况下，华策公司应当及时行使权利以避免损失的扩大，但华策公司未及时采取损失予以防止，对华策公司未采取适当措施导致损失扩大而造成的该部分损失本院不予支持，据此，本院酌情确定夏千惠欠缴物业管理费所应支付的滞纳金数额以不超过夏千惠应缴纳的物业管理费本金数额为限。
综上，夏千惠的上诉部分有理，本院予以部分支持。华策公司上诉有理，本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律确有不当，本院依法予以部分改判。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若�问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第77号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、夏千惠于本判决生效之日起十日内向珠海市华策物业顾问有限公司支付2011年5月至2013年5月的物业管理服务费4202.35元以及滞纳金（以每月欠交的物业管理服务费为基数，按每日千分之一的标准，从当月11日起计至付清之日止，滞纳金总额以不超过欠缴的物业管理服务费总额为限）；
如果夏千惠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回珠海市华策物业顾问有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费341元，由珠海市华策物业顾问有限公司负担219元，由夏千惠负担122元。
二审案件受理费952元（夏千惠预交50元、珠海市华策物业顾问有限公司预交902元），由夏千惠负担50元，珠海市华策物业顾问有限公司负担902元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 牟宏微
代理审判员 王 芳
二〇一四年六月十日
书 记 员 黄小珊