南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第1347号
原告（反诉被告）：韦燕清，男，1962年6月10日出生，汉族，住南宁市江南区。
委托代理人罗昌烈、李子悦，广西创想律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：张鉴泉，男，1966年2月7日出生，汉族，住广西平南县。
被告（反诉原告）：梁礼英，女，1969年11月8日出生，汉族，住广西平南县。
上述二被告共同委托代理人刘凯中、黄珊珊，广西广合律师事务所律师、实习律师。
第三人：杨思萍，女，1963年10月15日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托代理人刘凯中、黄珊珊，广西广合律师事务所律师、实习律师。
韦燕清与张鉴泉、梁礼英、杨思萍建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。韦燕清的委托代理人罗昌烈，张鉴泉、梁礼英、杨思萍的委托代理人刘凯中、黄珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韦燕清诉称，2008年8月1日，韦燕清与张鉴泉的委托代理人杨思萍签订《土地出让合同》，约定由张鉴泉将其名下登记的位于南宁市江南区机场高速公路西面120平米地块（南宁国用（2005）第4298×5×8号）转让给韦燕清，转让总价款为580000元。双方签订转让合同当日，在韦燕清向张鉴泉支付购地款订金60000元后合同方生效；张鉴泉在签订转让合同后15日内将该宗土地的相关手续证件转交给韦燕清，韦燕清即时支付购地款340000元；2008年11月韦燕清另行支付购地款150000元；建房完毕后，土地所有权证及房产证变更到韦燕清名下后，韦燕清将剩余购地款30000元支付给张鉴泉。合同同时约定，由韦燕清出资建房，张鉴泉协助办理过户手续。合同签订后，韦燕清依约支付了上述购地款，张鉴泉也依约转交了相关土地证件及报建手续。在之后的履行过程中，张鉴泉既不允许韦燕清以其名义建房，又不协助办理国有土地使用权过户变更登记手续。故请求法院判令：一、张鉴泉继续履行双方于2008年8月1日所签订的《土地出让合同》，并协助韦燕清办理南宁市江南区机场高速公路西面120平米地块（南宁国用（2005）第4298××58号）过户变更登记手续至韦燕清名下；二、本案诉讼费用由张鉴泉承担。张鉴泉、梁礼英答辩称，1、本案诉争的《土地出让合同》无效。张鉴泉、梁礼英系夫妻关系，南宁国用（2005）第429××858号系夫妻关系存续期间购买。第三人杨思萍未经两共有人同意，擅自出卖给韦燕清，其擅自处分行为无效。两共有人得知后，即已明确不同意的意思表示；2、韦燕清不符合善意取得的情形。第三人杨思萍的擅自处分行为，事后未得到张鉴泉、梁礼英的追认，且土地至今未办理过户变更登记手续，故韦燕清不构成善意取得；3、韦燕清的起诉已超过诉讼时效。自合同签订之日起至起诉之日止，韦燕清从未向张鉴泉要求办理权属变更手续，其怠于行使权利，导致胜诉权消灭；4、即使合同有效，所约定的办理过户变更登记条件也未成就。合同约定的是房屋建成后才办理产权证，但至今房屋都没有建设完成，按目前的实际情况是无法办理土地使用权过户变更手续的。
第三人杨思萍陈述称，第三人确实未征得共有权人的同意，擅自处分其共有财产，转让款是由第三人收取的，并未交付给共有权人。合同签订时，第三人已将土地使用权证等资料交给了韦燕清，但不知为何其迟迟未能建房。第三人仅受共有权人的委托保管材料，并无其他授权。
张鉴泉、梁礼英反诉称，第三人与韦燕清签订合同后，即将涉诉土地的国有土地使用权证（南宁国用（2005）第4298××58号）、《建设用地规划许可证审批单》（（登2005）城规管地规字第43××02号）、《建筑工程施工许可申请表》、《建设用地规划许可证》（登（2005-43××02））、《建设工程规划许可证》（建字第45010520080××××0061号）、《建筑工程施工许可申请表》、《建设工程委托监理合同书》、《南宁市私有房屋建筑工程开工证》（编号：45010520080616××××0401）交付给韦燕清，上述土地至今未办理过户变更手续。张鉴泉、梁礼英系夫妻关系，诉争土地系夫妻关系存续期间购买，属两人共有财产。第三人的擅自处分行为，未经过共有权人的同意，亦未经过事后追认，其无权处分行为对张鉴泉、梁礼英不产生法律效力，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38、39条的规定，合同无效。故请求法院判令：一、确认第三人杨思萍与韦燕清于2008年8月1日所签订的《土地出让合同》无效；二、韦燕清返还国有土地使用权证（南宁国用（2005）第4298××58号）、《建设用地规划许可证审批单》（（登2005）城规管地规字第43××02号）、《建筑工程施工许可申请表》、《建设用地规划许可证》（登（2005-43××02））、《建设工程规划许可证》（建字第45010520080××××0061号）、《建筑工程施工许可申请表》、《建设工程委托监理合同书》、《南宁市私有房屋建筑工程开工证》（编号：45010520080616××××0401）给张鉴泉、梁礼英；三、本案诉讼费由反诉被告韦燕清承担。韦燕清答辩称，一、第三人杨思萍与韦燕清签订合同时，虽然没有张鉴泉的签字，但第三人口头陈述称其取得了张鉴泉的授权。且第三人提供了诉争土地的相关权利凭证原件，权属凭证以及报建手续上都注明为张鉴泉一人所有。根据不动产的公示公信原则，第三人的行为构成了表见代理。韦燕清有理由相信该土地所有权人为张鉴泉，且第三人已取得其授权。合同签订后，韦燕清也已按合同约定按时支付价款，韦燕清与第三人之间并没有恶意串通的行为；二、本案涉及宅基地转让，不适用城市房地产管理法第38、39条的规定，合同有效；三、本案诉争为不动产纠纷，不适用两年的诉讼时效规定，且从合同签订至今，韦燕清一直向第三人以及张鉴泉主张权利，诉争土地也进行了一定的基础建设，故不存在超过诉讼时效的问题。
韦燕清提交的证据有：1、原告的身份证、被告、第三人的户籍证明，证明原被告、第三人的身份情况；2、2008年8月1日《土地出让合同》，证明原被告之间就诉争土地进行转让的事实以及价款支付情况；3、《收条》六份，证明原告已实际支付的土地转让款事实；4、《国有土地使用权证》及附图，证明诉争土地的权属情况；5、建设用地规划许可证审批单、许可证，建设工程规划许可证及附件，建筑工程施工许可申请书、工程开工证及附表、合同，收据、发票以及土地资料移交清单，证明被告在转让土地使用权时，已办理了相关报建手续并已取得许可，且土地资料原件已移交给原告。
经庭审质证，张鉴泉、梁礼英对上述证据的质证意见为：对证据1没有异议，对证据2的三性不予认可，合同既不是张鉴泉本人所签，亦未有张鉴泉的授权委托书，是无效合同；对证据3的真实性不予认可，2008年8月1日、8月19日、11月14日、12月2日、2009年3月2日、2010年5月18日的《收条》以及部分转账凭证，未注明是哪个地块的购地款，且收款人为杨思萍并不是张鉴泉，该款项也未交付给张鉴泉；对证据4、5的真实性没有异议，但上述证件都已超过有效期，已失效，且移交清单是杨思萍交给韦燕清的而并非张鉴泉。
第三人杨思萍对上述证据的质证意见为：对证据1、3、4、5的三性没有异议，对证据2的合法性有异议。
张鉴泉、梁礼英提交的证据有：结婚证、户口簿，证明张鉴泉与梁礼英系夫妻关系，诉争土地在购买时处于夫妻关系存续期间，且以夫妻共同财产购买的事实。
韦燕清对张鉴泉、梁礼英提交证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性没有异议，其未能否定已支付诉争地块购地款的事实。
依韦燕清申请，本院于2015年12月14日依法向中国建设银行股份有限公司南宁医科大支行发送协助调查函，调取了第三人杨思萍在该行名下办理的银行卡（账户：33×××72）自2009年3月2日至6月30日的交易流水单、银行卡（账户：43×××05）自2008年8月19日至2010年6月18日的交易流水单，证实韦燕清分别于2008年8月19日、2010年5月18日向杨思萍名下尾号为4505的银行卡转账680000元、90000元，于2009年3月2日向杨思萍名下尾号为7172的银行卡转账100000元。尾号为4505的银行卡于2008年8月20日向卡号为43×××77的银行卡转账390000元。2016年1月6日，本院依职权向中国建设银行股份有限公司平南支行营业部调取了账户为43×××77的银行卡开户人信息，证实该银行卡的开户人为张鉴泉。
2016年2月26日，本院组织原被告、第三人对上述依法调取的证据予以质证，韦燕清对该证据的三性均没有异议，并认为该证据证实了韦燕清已实际交付购地款，且杨思萍已将诉争地块的购地款转给张鉴泉的事实；张鉴泉、梁礼英对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，并认为杨思萍向张鉴泉转账390000元是事实，但与本案购地款无关，张鉴泉与杨思萍之间还有其他经济来往，且杨思萍收到的款项与合同约定的款项不一致，在起诉之前，张鉴泉并不知道杨思萍与韦燕清签订有土地出让合同；第三人杨思萍质证认为，同意张鉴泉、梁礼英的质证的意见，并补充称其确实没有将卖地的款项告知张鉴泉。
结合各方当事人的质证意见，本院对当事人提交的证据材料以及本院依法调取的证据材料作如下认定：对于各方当时均没有异议的证据，本院予以确认并作为定案依据；对于有异议的《土地出让合同》、《收条》六份，韦燕清、杨思萍认可系其本人亲自所签，本院对该证据的真实性予以采信并作为定案的参考依据，至于证据的效力、证明内容及证明力，待下文结合其他证据一并予以论述；对于本院依法调取的证据，各方当事人对证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信并作为定案的参考依据，至于证据的效力、证明内容及证明力，待下文结合其他证据一并予以论述。
本院认为，本案纠纷并未超过诉讼时效。韦燕清在签订《土地出让合同》后，一直持有土地权属凭证及报建文件原件，诉争土地也一直由韦燕清实际占有、使用。在长达8年时间内，张鉴泉、梁礼英以及杨思萍并未提出异议或主张。庭审中，张鉴泉、梁礼英称在起诉前一个月，在韦燕清对诉争土地进行进一步的建设时，由杨思萍出面报警予以制止。上述事实表明，在合同的履行过程中，韦燕清并未知悉张鉴泉、梁礼英、杨思萍对合同的效力不予认可的事实，且持续支付购地款，直到起诉前，通过杨思萍的制止行为才获悉对方对合同的效力有异议，并在发生争议后，及时向本院提起诉讼。故韦燕清的起诉并未超过法律规定请求保护民事权利诉讼时效2年的规定。
关于《土地出让合同》的效力及证明力问题，本院认为，第三人杨思萍与韦燕清签订合同时，系在委托代理人一栏签字，合同的“甲方”即出卖人注明的是张鉴泉。合同签订后，韦燕清于2008年8月19日依约向杨思萍转入购地款680000元（包含杨思萍名下土地的购地款），杨思萍随即于次日向张鉴泉卡号为43×××77的银行卡转入390000元。张鉴泉对杨思萍转款的事实是知悉的。庭审中，张鉴泉辩称该款项系其与杨思萍之间的其他交易来往资金，但未能提交事实依据予以佐证。杨思萍在签订合同后，依约向韦燕清交付了诉争土地的相关权属凭证以及建房审批文件，该文件的登记权利人均为张鉴泉。从合同的签订、款项的交付以及权利凭证原件的交付，时间跨度长达8年之久，张鉴泉作为实际权利人，主张其不知悉出让事实，不符合常理。张鉴泉将土地权属凭证原件交由杨思萍长时间保管、处置，并在收到款项后，并未提出异议，视为其知悉并认可杨思萍的处分行为。韦燕清与杨思萍签订的合同、持续付款证据、持有土地权利凭证及报建文件原件、杨思萍的转款凭证，能够形成有效证据链，可以证实杨思萍的代理行为系得到张鉴泉的许可，退一步来说，即使合同签订时，张鉴泉未实际授权于杨思萍，但张鉴泉收到款项后的默示行为，也可以认定杨思萍的代理行为有效。故杨思萍代张鉴泉与韦燕清所签订的《土地出让合同》系当事人之间的真实意思表示，内容并未违反国家强制性法律法规的规定，合法有效。该出让合同对张鉴泉有拘束力。
关于张鉴泉、梁礼英主张诉争土地系夫妻共同财产，应当取得共有人的同意才能处分的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案两被告系夫妻关系，夫妻是具有密切联系的身份主体，其对财产的共有关系具有一定的特殊性。本案合同签订据今已有8年之久，在此期间，两被告朝夕相处，梁礼英若对《土地出让合同》不知情，有悖常理。诉争土地系登记在张鉴泉一人名下，根据物权公示公信效力原则，韦燕清在持有土地权利凭证原件并进行合理审查后，确认系张鉴泉名下登记财产，即已完成谨慎审查义务。且韦燕清也已依约向代理人杨思萍支付相应款项，其在合同的签订及履行过程中，构成善意。另，诉争土地既已登记在张鉴泉名下，根据物权公示公信效力原则，仍要求韦燕清承担审查该土地是否属于夫妻共同财产，其处分是否已取得夫妻双方同意的责任，未免过于苛刻，也不利于社会经济交易往来的开展。故，韦燕清在合同的签订以及履行过程中构成善意，张鉴泉、梁礼英不能以没有夫妻双方共同意思表示为由主张合同无效。
关于张鉴泉、梁礼英主张土地使用权变更登记因约定的房屋建成条件未成就，无法办理变更手续的问题，本院认为，根据《土地出让合同》第三条的约定，韦燕清在诉争土地上建房完毕后，待土地所有权证及房产证变更到其名下后，应支付张鉴泉剩余购地款30000元。从该约定上看，履行完全办理土地及房产权利凭证变更系以房屋建设完毕为附条件。庭审中，张鉴泉、梁礼英及杨思萍陈述称，在起诉前一个月，韦燕清在诉争土地上进行建设行为时，由杨思萍出面报警予以制止，张鉴泉、梁礼英也已知悉该阻止行为。张鉴泉、梁礼英及杨思萍无视有效合同约定，其擅自阻止的违约行为，导致韦燕清无法正常实施建房行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。故张鉴泉、梁礼英及杨思萍未按合同约定，不正当阻止韦燕清的行为导致建房履行约定无法成就，应当视为变更土地所有权证的条件已成就。张鉴泉应当协助韦燕清办理相关的变更登记手续。在办理完变更登记手续后，张鉴泉可以向韦燕清主张支付合同所约定的剩余购地款项。综上，2008年8月1日的《土地出让合同》合法有效，韦燕清也已支付了相应的购地款项，已完成履行义务。该合同仍然存在继续履行的条件。韦燕清的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。张鉴泉应当协助韦燕清办理南宁市江南区机场高速公路西面（地号05141563××68号）120平米地块（南宁国用（2005）第4298××58号）过户变更登记至韦燕清名下。张鉴泉、梁礼英的反诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决如下：
一、韦燕清与张鉴泉应当继续履行2008年8月1日所签订的《土地出让合同》，并由张鉴泉协助韦燕清办理南宁市江南区机场高速公路西面（地号：05141563××68号）120平米地块（南宁国用（2005）第4298××58号）过户变更登记至韦燕清名下；
二、驳回反诉原告张鉴泉、梁礼英的所有诉讼请求。
本诉案件受理费9600元，反诉案件受理费50元，诉讼保全费2857元，由本诉被告（反诉原告）张鉴泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒙永富
人民陪审员 李浩安
人民陪审员 奚荫强
二〇一六年十月八日
书 记 员 陈春香
appoint