陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终226号
上诉人（原审原告）侯雪芳，西安市锅炉总厂退休工人。
委托代理人袁振兴，中国农业发展银行渭南市分行退休干部。
上诉人（原审被告）邹建利，西安市雁塔区国税局干部。
委托代理人张跃，陕西博纳新律师事务所律师。
委托代理人蔡燕，陕西博纳新律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李新芳，西安市人民政府干部，系邹建利之妻。
委托代理人张跃，陕西博纳新律师事务所律师。
委托代理人蔡燕，陕西博纳新律师事务所律师。
上诉人侯雪芳与上诉人邹建利、李新芳因其双方房屋买卖合同纠纷一案，均不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第02211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人侯雪芳及其委托代理人袁振兴、上诉人邹建利、李新芳及其共同委托代理人张跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年11月15日，邹建利作为卖方（甲方）与侯雪芳作为买方（乙方）签订《商品房买卖协议书》，约定的内容主要有：1、夏家什字外贸税务家属院内五单元二楼东户，建筑面积为126平方米；2、协商每平方米为1875元，总协议价为23万元整（含手续费）；3、交房时间，甲方于2000年11月18日交给乙方使用，并同时将乙方房屋售价的23万全部一次性给甲方，先交20万，余3万等房产证办完后再一次交完。同时该房屋的全产权及使用权一并转移给乙方。目前先将此房的钥匙交给乙方，等2001年6月份前局里将房产证办好后，甲方负责从房地局将此房更名为乙方，并负责办完全部的过户手续，万一因产权转移方面解决不了该问题，甲乙双方一次性退房退钱。2000年11月至今侯雪芳在涉诉房屋中居住。2000年11月18日，李新芳收到侯雪芳购房款20万元，并给侯雪芳写有如下内容收条：今收到侯大姐交来房款20万元整。2001年1月20日李新芳又收取侯雪芳购房款1万元，并给侯雪芳写有收条。2013年12月24日邹建利收取侯雪芳购房款4万元并给侯雪芳写有如下内容收条：今收到侯姐购房余款4万元整，并借一万元借条作废，至今再无债权债务纠纷。2013年3月11日，邹建利取得了涉诉房屋西安市房权证莲湖区字第××Ⅰ-85-2-10202-2号房屋所有权证。2013年12月24日，侯雪芳作为乙方（买方）与邹建利作为甲方（卖方）签订《房地产买卖契约》，约定主要内容有：1、甲方自愿将坐落在西安莲湖区夏家什字小区2幢1单元10202室的房地产（房屋建筑面积101.19平方米，房屋所有权证号1100108007Ⅰ-85-2-10202-2）出售给乙方；2、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为23万元；3、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；4、甲方将维修基金转为乙方。2013年12月侯雪芳与邹建利、李新芳及另外两位见证人在西安市房屋产权管理中心办理了涉诉房屋的产权过户手续，登记薄编号为1100108007I-85-2-10202，因双方未向该中心交纳相关费用，而未获取该房屋产权证，但侯雪芳知道涉诉房屋面积为101.19平方米后遂向本院起诉。审理中，为取得房屋产权证，侯雪芳向西安市房产交易管理中心缴纳土地收益金2300元，房屋交易手续费304元；向西安市地税局缴纳房屋契税13992元，营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税共计30782.74元。现侯雪芳已取得房屋所有权证。
2014年5月21日，侯雪芳诉至原审法院称：2000年11月15日，侯雪芳与邹建利、李新芳签订《商品房买卖协议书》，该协议书第二条约定：协商每平方米1825元（1825元x126平方米=23万）总协议价为23万元整（含手续费）。该协议书第三条约定：邹建利、李新芳于2000年11月18日交给侯雪芳使用，同时，侯雪芳向邹建利、李新芳先交20万元，余3万元等房产证办完后一次性交完，等2001年6月份前局里将房产证办好后，甲方负责从房地局更名为乙方，并负责办完全部的过户手续。合同签订后，侯雪芳按照合同约定于2000年11月18日向李新芳支付了20万元，李新芳也于当日将房屋交付给侯雪芳使用居住至今。但是邹建利、李新芳始终没有按照合同约定履行过户义务。后来侯雪芳多次要求履行过户事宜，邹建利、李新芳以房产证没有下来等种种理由予以拖延。2013年12月份，邹建利、李新芳说可以给侯雪芳办理过户事宜了，但是要加点钱，又让侯雪芳交了4万元。同时，侯雪芳才发现，原来该房屋的建筑面积是101.19平方米，根本不是邹建利、李新芳说的126平方米，这时侯雪芳才知道自己受骗了，要求邹建利、李新芳立即退还多收取的费用，协商无果，故诉至法院，请求判令：1、邹建利、李新芳为侯雪芳办理西安市莲湖区夏家什字8号夏家什字小区2幢1单元10202室房屋的房产过户登记手续，费用由邹建利、李新芳承担；2、邹建利、李新芳返还侯雪芳因面积减少而多收取的购房款105081元，并按中国人民银行同期贷款利率标准利息支付从2001年1月20日至实际付款之日的利息，计算至2014年5月21日的利息20794元；3、本案诉讼费由邹建利、李新芳承担。
邹建利、李新芳辩称：侯雪芳所述以房产证没有办下来等种种理由予以拖延办证，并要求邹建利、李新芳为其办理房产过户登记手续，该指责与请求均与事实不符；侯雪芳要求返还因房屋面积减少而多收取的购房款6.5万余元，与事实不符且违背了民法上当事人“意思自治”与“契约至上”原则，与双方的最终约定相背离，应当依法驳回侯雪芳的诉讼请求。
原审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。侯雪芳与邹建利、李新芳双方签订的《商品房买卖协议书》及《房地产买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，且未违背法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方约定面积为126平方米的房屋每平方米价格为1875元，确定涉诉房屋由邹建利、李新芳以23万元卖给侯雪芳。后双方又签订《房地产买卖契约》约定面积101.19平方米的涉诉房屋由邹建利、李新芳以23万元卖给侯雪芳，说明侯雪芳与邹建利、李新芳均了解房屋面积变小而房屋价格未变。现侯雪芳诉请房屋面积减小，要求邹建利、李新芳退还购房款无事实法律依据，本院不予支持。登记薄编号为1100108007I-85-2-10202的西安市房屋登记薄记载内容，现涉诉房屋的所有权人为侯雪芳。根据双方签订的《商品房买卖协议书》约定的邹建利、李新芳负责办完全部的过户手续及《房地产买卖契约》约定的涉诉房屋办理过户手续所需要缴纳的税费由买卖双方按规定各自承担，结合本案的实际情况和有关规定，邹建利、李新芳应协助侯雪芳办理过户手续的同时缴纳过户的各项费用。现侯雪芳为取得房产证向相关部门缴纳各项税费共计47378.74元，其诉请由邹建利、李新芳予以承担，合法有据，本院予以支持。至于侯雪芳主张邹建利、李新芳退还侯雪芳因面积减少而多收取的购房款105081元及利息，无事实法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，邹建利、李新芳支付侯雪芳办理西安市莲湖区夏家什字小区2幢1单元10202室房屋过户手续的各项费用，共计47378.74元；二、驳回侯雪芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1531元（侯雪芳已预付），由邹建利、李新芳负担。
宣判后，侯雪芳与邹建利、李新芳均不服，向本院提起上诉。
侯雪芳上诉称：原审判决已查明双方当事人于2000年11月15日签订的商品房买卖协议书合法有效，该协议书已得到实际履行。被上诉人2013年12月24日收取侯雪芳购房款4万元之后，拿出空白的房地产买卖契约和空白的西安市房屋所有权转移登记申请书让侯雪芳签字盖章，之后才交出了房产证复印件。此时侯雪芳才得知被上诉人采取故意隐瞒欺骗的手段，让侯雪芳以为房屋面积是126平方米，而实际上仅为101.19平方米。因此，侯雪芳现上诉请求撤销原审判决第二项，改判由被上诉人邹建利、李新芳退还其因面积减少而多收取的购房款105081元并支付利息，上诉费用由被上诉人承担。
邹建利、李新芳辩称：本案涉案房屋是邹建利所在单位分的房屋，2000年双方签订买卖协议书时，房产证还没有办好，房屋面积126平方米只是单位预估的面积，邹建利、李新芳也不清楚准确数字，所以不存在欺骗隐瞒的情形。2013年12月24日所签订房地产买卖契约是侯雪芳看过内容后签字确认的，不存在让她在空白契约上签字的情形。而且当日双方已达成口头协议，约定所有债权债务都已结清，因此现不同意侯雪芳的上诉请求。
邹建利、李新芳上诉称：首先，侯雪芳请求由邹建利、李新芳承担过户各项费用的依据是2000年11月15日签订的商品房买卖协议书，但双方实际交易时间是2013年12月24日，交易当天双方重新达成了新的房地产买卖契约。这就明确了此前签订的商品房买卖协议书失效。依据新签订的房地产买卖契约第七条的规定，双方应按规定各自承担办理过户应缴纳的税费。因此原审判决第一条是错误的。其次，原审法院所调取的西安房地产交易纳税申报表显示税费总额为30782.73元，而侯雪芳提出的税费总额为47508.74元，高出16726.01元。第三，双方交易房产总价为23万元，应缴纳的各项税费中除印花税和房地产交易手续费由买卖双方各半承担外，其余均应由买方承担，因此原审判决于法无据。综上，邹建利、李新芳现上诉请求撤销原审判决，改判驳回侯雪芳在原审中的诉讼请求。
侯雪芳辩称：双方2000年所签订的商品房买卖协议书明确约定邹建利、李新芳应于2001年6月办理房产证，手续费由邹建利、李新芳承担，但是直到2013年房产证才办下来，因此邹建利、李新芳明显违约。2013年12月24日的房地产买卖契约只是为了在房管局办理过户所用，签字的时候侯雪芳并未看到该契约中所写的房屋面积101.19平方米，该契约对双方当事人没有约束力，邹建利、李新芳应当退还多收面积的房款。侯雪芳现不同意邹建利、李新芳的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。另查明，西安市房地产交易过程中应由买方承担的税费是契税，应由卖方承担的税费是土地收益金、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税，房屋交易手续费由买卖双方各半承担，核档费由核档一方承担。
本院认为，本案中侯雪芳购买邹建利、李新芳二人的房屋，双方先于2000年签订商品房买卖协议书一份，后又于2013年签订房地产买卖契约。侯雪芳陈述其被邹建利、李新芳哄骗欺瞒在空白房地产买卖契约上签字，但并无证据证明其这一陈述。作为一个完全民事行为能力人，侯雪芳在房地产买卖契约上签名，应视为其在签名前已知悉契约内容并予以同意。双方当事人先后所签订商品房买卖协议书和房地产买卖契约对双方均有约束力。该协议书与契约的主要内容基本相同，唯对所交易房屋的面积和办理过户手续所需缴纳税费负担问题的约定有所变更，应认定变更后的内容为当事人最终的意思表示。因此，侯雪芳要求改判由邹建利、李新芳退还其因面积减少而多收取的购房款105081元并支付利息的上诉请求，没有事实依据和法律依据，本院依法不予支持。关于办理房产过户应缴纳的各项税费的负担问题，应按照双方所签订房地产买卖契约中的约定，由买卖双方按照规定各自承担。原审判决由卖方邹建利、李新芳全部承担，显系错误，应予纠正。邹建利、李新芳上诉要求撤销原审判决、改判驳回侯雪芳在原审中全部诉讼请求的上诉请求，于法无据，应予驳回。
综上，原审判决认定基本事实清楚，唯对双方当事人办理房屋过户手续所缴纳各项税费的负担问题判定有误，应予部分变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第02211号民事判决第二项；
二、变更西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第02211号民事判决第一项为“本判决生效后十日内，邹建利、李新芳支付侯雪芳因办理西安市莲湖区夏家什字小区2幢1单元10202室房屋过户手续所缴纳的土地收益金、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税和一半房屋交易手续费，总计33234.74元”。
一审案件受理费1531元，侯雪芳已预交，由邹建利、李新芳承担。
二审案件受理费3933元，侯雪芳已预交2402元，邹建利、李新芳已预交1531元，由其各自自行承担。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 李美红
审判员 朱利安
二〇一六年一月二十七日
书记员 张凤娟