吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民二初字第375号
原告：赵娜，女，汉族，1972年6月17日生，无职业，住吉林省永吉县。
委托代理人：张立国，男，汉族，1969年6月3日生，公务员，住吉林省永吉县。
被告：吉林市华颐房地产开发有限公司，住所吉林省永吉县口前镇吉桦路东山街北侧欣隆嘉园7号楼。
法定代表人：徐洪海，该公司总经理。
委托代理人：张继财，该公司副经理。
第三人：邵玉吉，男，汉族，1967年8月24日生，无职业，住吉林省永吉县。
原告赵娜与被告吉林市华颐房地产开发有限公司（以下简称“华颐公司”）、第三人邵玉吉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵娜的委托代理人张立国到庭参加诉讼，被告华颐公司的委托代理人张继财第一次开庭到庭参加诉讼，被告华颐公司第二次开庭经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，第三人邵玉吉到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
原告赵娜诉称：2011年11月8日，原告与被告签订购买商品房协议书，被告出售给原告房源位置在口前镇西山街与大众路交汇处（把头三层楼），面积300平方米、一至三层、价格每平方米3000.00元，房款共计90万元人民币，2012年6月30日前交付使用，产权证办理时间为同年10月1日前。原告付款方式是以建筑材料及轿车核款为购房款，其中钢筋47.2吨，核款23.6万元；免烧红砖30万块，核款13.2万元；木材核款24.2万元；本田轿车一辆，核款24万元；原欠钢筋款5.5万元，上述材料及车辆核款合计为90.5万元，购房款全部交清，被告尚欠原告5000.00元钢筋款。现被告以当初价格低为由，拒绝交付楼房，被告违约致使协议不能履行。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求确认原、被告双方签订的商品房购买协议书有效，并由原告自行办理产权登记手续。本案诉讼费由被告承担。
被告华颐公司辩称：原告起诉事实存在。被告原来欠原告钢材款5.5万元，后来原、被告达成购房意向，经被告华颐公司法定代表人徐洪海同意，原告又向被告提供钢筋、免烧砖、木材、本田车辆一台等共折算价款90.5万元，用来抵顶购房款。其中购房款是90万元，被告尚欠原告5000.00元钢材款。当时原、被告双方签订买卖协议是真实的，该协议书是否合法有效由法院来判定。
第三人邵玉吉述称：本案与我无关。对于争议房屋我是大包，钱是我花的，徐洪海始终没有给我工程款。该房屋没有三层商业网点，政府只批了二层，三、四层是住宅。徐洪海已经找不到了，我欠别人人工费，把这栋楼把头的二层商业网点已经抵顶人工费了。
诉讼中，双方当事人争议的焦点问题是：原、被告双方于2011年11月8日签订的协议书是否合法有效，原告的诉讼请求应否予以支持。
针对焦点问题，原告赵娜向本院提供如下证据：
2011年11月8日原、被告签订的协议书一份，证明原、被告双方签订了商品房买卖协议，双方明确了购买房屋的具体位置、面积、价款，且房款已付完。被告华颐公司对该份证据无异议，第三人指出其不清楚原、被告之间的事且与其无关，第三人提出其实际建设时，该商业网点只有二层，不是三层，徐洪海不给其工程款，其不可能把争议房屋给原告。
针对焦点问题，被告华颐公司未向本院提供证据。
针对焦点问题，第二次庭审时第三人邵玉吉向本院提供如下证据：
2012年9月15日被告华颐公司与第三人签订的合同书一份，证明争议房屋是由第三人出资建设的，房屋建成后，被告未给付第三人工程款，之后其法定代表人徐洪海就下落不明了。原告对该份证据所要证明的问题表示不清楚。被告华颐公司本次开庭未到庭参加诉讼，未提供相关证据，未对第三人提供的证据进行质询，视为其对相关诉讼权利的放弃。
本院结合原告告诉、被告答辩、第三人陈述及各方当事人提供证据、对方当事人质证，针对上述证据，综合分析评判如下：
原告提供的证据（2011年11月8日原、被告签订的协议书一份），能够证明被告将本案争议房屋预售给原告，原告已向被告交纳了全部购房款的事实，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，对该份证据予以采信。
第三人提供的证据（2012年9月15日被告与第三人签订的合同书一份）能够证明被告华颐公司将位于永吉县口前镇连山路西山街东侧，即林业局廉租房一号楼、二号楼、三号楼楼头西侧的二层商业网点约2000平方米（包括本案诉争的房屋），大包给了第三人邵玉吉，由第三人实际出资建设完毕，因被告华颐公司不能按期给付工程款，双方在合同中约定该处商业网点归第三人所有的事实，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，予以采信。
通过以上分析结合本案庭审，本院对以下事实予以确认：
2011年，被告华颐公司在永吉县口前镇连山路南西山街东侧通过拆迁取得土地，拟开发建设林业局廉租房、回迁房，并计划在建完廉租房和回迁房后，再临街建三层商业网点。2011年11月8日，原告赵娜与被告华颐公司签订了购买商业网点的协议书一份，被告将拟开发建设的商业网点，即位于口前镇西山街与大众路交汇处把头三层楼、面积为300平方米、以每平方米3000.00元的价格出售给原告。双方经协商，由原告以向被告提供建筑材料及轿车一辆作为购房款。其中：钢筋47.2吨，核款23.6万元；免烧红砖30万块，核款13.2万元；木材核款24.2万元；本田轿车一辆，核款24万元；原欠钢筋款5.5万元，上述核款合计为90.5万元，原告已向被告全部履行完毕，被告尚欠原告5000.00元的钢筋款。同时，原、被告双方约定房屋交付使用时间为2012年6月30日。被告华颐公司按照计划在建完廉租房、回迁房后，因资金不足无法按原计划建商业网点。2012年9月15日，被告华颐公司与第三人邵玉吉协商，被告将商业网点以每平方米2800.00元的价格大包给第三人（含土地所有权费用），工程总造价为5600000.00元，工程款由第三人全部垫付。被告与第三人签订了合同书一份，双方约定开工时间为2012年9月15日，竣工时间为当年10月31日，如2012年11月30日前被告未一次性结清第三人的工程款，第三人所建商业网点的所属权全部自动归乙方所有。如被告需要出售商业网点，被告定售价为每平方米7800.00元，第三人要求被告出售网点的同时，应按面积每平方米2800.00元首先给付第三人垫付的工程款，如不先付清第三人垫付的工程款，第三人有权利不允许被告华颐公司出售网点。2012年10月末，第三人按与被告合同约定时间完成了商业网点的建设，因被告没有按期向其支付工程款，该商业网点由第三人邵玉吉占有至今，导致被告至今没有向原告交付房屋。原告赵娜起诉至法院，请求确认其与被告签订的商品房购买协议书有效，并由原告自行办理产权登记手续。本案诉讼费由被告承担。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”。根据上述法律规定，本案中原告赵娜与被告华颐公司在诉争房屋建设前即签订了协议书，该协议书中双方当事人明确、交易房屋明确、价款明确，具备买卖合同的构成要件，且庭审中被告自认原告已经按照协议约定交纳了全部购房款，因此原告赵娜与被告华颐公司就诉争商业网点签订的买卖协议书于2011年11月8日，即协议签订日成立并生效。同时，根据上述法律规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效。本案中，原、被告签订的协议书并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。被告华颐公司在开发建设本案诉争商业网点时，虽然没有任何合法建设手续，但并不影响原、被告签订的合同本身效力，不能以被告未取得商品房预售许可证而认定合同无效，且被告及第三人在庭审时均未提供能够证明该协议书有存在无效情形的证据。因此，原、被告就本案诉争的商业网点于2011年11月8日签订的协议书合法有效。故对原告要求确认其与被告签订的协议书有效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”。因本案原、被告在合同中约定购买的商业网点与实际建设的商业网点在楼层和面积上均不符，且诉争的房屋已被被告华颐公司抵顶给第三人邵玉吉并由邵玉吉实际占有，被告华颐公司已在事实上不具备继续履行交付房屋的条件，且被告华颐公司未取得建设及销售本案诉争房屋的相关证件，也没有经过质量验收等相关程序。因此，该房屋不具备办理产权登记的条件，故对原告要求自行办理产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下：
一、确认原告赵娜与被告吉林市华颐房地产开发有限公司于2011年11月8日签订的协议书有效。
二、驳回原告赵娜的其他诉讼请求。
案件受理费12800.00元，由被告吉林市华颐房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 姜丽新
审 判 员 李淑杰
代理审判员 武 爽
二〇一四年九月二十四日
代理书记员 王 博