北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2014）门民初字第1997号原告北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河居住区3号。法定代表人薛卫国，总经理。委托代理人王磊，男，1987年9月2日出生，北京国信好望物业管理有限公司文员。委托代理人薛春燕，女，1968年11月21日出生。被告杨华，男，1975年2月22日出生。原告北京国信好望物业管理有限公司（以下简称国信好望公司）与被告杨华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张源独任审判，公开开庭进行了审理。原告国信好望公司的委托代理人王磊、薛春燕，被告杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信好望公司诉称：被告杨华购买了坐落在门头沟区滨河西区皓月园×号楼×单元×室房屋，该房屋面积为93.39平方米，根据《滨河西区前期物业服务合同》和杨华签署的《承诺书》，自2009年1月1日始，杨华每年应按时给付物业管理服务费用1957.66元（按照1.72元／平方米／月乘以93.39平方米乘以12个月计算，另加代收代缴的垃圾外运费30元／户／年，注：2008年12月底，经滨河西区皓月园符合法定比例的业主表决通过，皓月园高层取消电梯司机值守，安装监控设施，物业服务费降至1.72元每平方米每月。但杨华拖欠我公司2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费用及代收代缴费9787.8元。现我公司要求杨华给付2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费及代收代缴费共计9787.8元。被告杨华辩称：小区电梯经常故障、卫生环境很差、停车管理混乱；2009年，我家阳台玻璃碎了一个洞，当时正在下雨，我夜里11点多向国信好望公司报修，国信好望公司1个小时之后才到现场，而且只是拿了一块木板挡着雨水；2012年6月9日至10日，我家阳台漏雨，国信好望公司到我家查看后表示需要打胶，但后来发现是从阳台窗框下方进水，需要从窗户外边打胶，国信好望公司表示无法打胶，结果2012年7月21日北京下大暴雨，我家阳台窗户漏了一夜雨，2013年，我才自行雇人把窗户缝全部打了胶；我家单元楼的门禁经常敞开，经常有散发小广告人员进入，门禁现在虽然能锁闭，但噪音太大，故我不同意原告的诉讼请求。经审理查明，杨华购买北京市门头沟区滨河西区皓月园×号楼×单元×室并在该房屋居住，该房屋面积为93.39平方米。2007年4月18日，北京国信嘉业房地产开发有限公司作为甲方，北京国信好望物业管理有限公司作为乙方，双方订立《滨河西区皓月园前期物业服务合同》，约定：”......第一章、物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：滨河西区皓月园......第二章、服务内容与质量：第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理......2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理......3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、化粪池定期清掏与管理；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理......第三章、服务费用：第六条：本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：......高层住宅：1.92元／月.平方米......第七条......物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年4月1日至5月10日履行交纳义务......第九章、其他事项：第三十一条、本合同期限自2007年4月18日起至2012年4月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止......附件二：物业共用部位明细：1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井；7、户外墙面；8、屋面；9、传达室；10、电梯间；11、水泵房。”2012年3月16日，国信好望公司作为乙方与北京国信嘉业房地产开发有限公司（甲方）签订《滨河西区皓月园前期物业服务合同补充协议》，约定：”甲乙双方于2007年4月18日签署的＜滨河西区皓月园前期物业服务合同＞即将到期，由于皓月园业主大会目前尚未成立，现经甲乙双方友好协商，达成如下协议，即：'本合同期限自2012年4月18日起至2017年4月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动自动终止（原文如此）。'协议中的其他条款不予变更......”另外，根据京价（收）字（1999）第253号《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》，杨华还应交纳的代收代缴费包括：生活垃圾外运费30元／户／年。国信好望公司为滨河西区皓月园×号楼×单元×室提供了物业服务。2008年底，为执行高层住宅电梯执行无人值守方案，国信好望公司经征求滨河西区业主意见，将物业服务费标准降至1.72元／平方米／月。因杨华未给付2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费及代收代缴费共计9787.8元，国信好望公司诉至本院。另查，滨河西区皓月园未成立业主大会和业主委员会。审理中，经本院现场勘查，皓月园×号楼×单元门禁能够正常闭锁。上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，《滨河西区皓月园前期物业服务合同》等证据在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司签订的《滨河西区皓月园前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对杨华具有约束力。本案中，国信好望公司与杨华虽未签订书面物业服务合同，但国信好望公司接受开发商委托，已经履行了物业服务义务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故国信好望公司要求杨华交纳物业管理服务费及代收代缴费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于杨华所提涉案房屋在使用过程中发生阳台窗户玻璃破碎、阳台窗框下方漏雨等问题，因上述部位不属于物业共用部位，对上述部位的维护不属于国信好望公司的服务范围，故对杨华以上述问题为由拒交物业管理服务费的意见，本院不予采纳。对于杨华提出的小区电梯经常故障、卫生环境差、停车管理混乱、门禁噪音过大等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故对杨华的答辩意见，本院不予采纳。应当指出，国信好望公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告杨华于本判决生效之日起七日内给付原告北京国信好望物业管理有限公司二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业管理服务费及代收代缴费九千七百八十七元八角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由杨华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。代理审判员  张源二〇一四年五月十九日书 记 员  刘晴