巴彦淖尔市临河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0802民初2247号
原告魏源，男，个体。
委托代理人丁致国，内蒙古扬阳律师事务所律师。
被告范文军，男，个体。
被告张志德，男，个体，现下落不明。
第三人巴彦淖尔市玖庄房地产开发有限公司（下称玖庄公司）。
法定代表人张志德，总经理。
第三人巴彦淖尔市鸿德农业专业合作社（下称鸿德农业合作社）
法定代表人张志德，总经理。
原告魏源与被告范文军、张志德及第三人玖庄公司、鸿德农业合作社案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告魏源的委托代理人丁致国，被告范文军到庭参加诉讼。被告张志德，第三人玖庄公司、鸿德农业合作社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告魏源诉称，临河区人民法院（2014）××执字××号民事裁定书查封的被告张志德所有的位于临河区双河镇进步村九庄生态社区住宅楼B2-1别墅楼，该别墅楼的所有权与被告张志德没有任何关系。该房屋的开发商为玖庄公司，张志德仅为该公司的法定代表人，与公司不是同一个主体。玖庄公司已于2014年7月14日将该房屋出售给原告魏源，现魏源为该房屋的实际产权所有人。至于法院依据本案被告范文军申请查封九庄生态社区住宅楼B2-1别墅楼所提交的2013年7月26日张志德与玖庄公司签订的“九庄生态社区宅基地置换房预购协议”无论其实质内容和形式要件都可以看出，这是张志德为了欺骗范文军取得借款而书面写的一个无效的“协议”。张志德与范文军所签订的“抵押协议”是张志德与自己代表的玖庄公司书写了“九庄生态社区宅基地置换房预购协议”，该协议的真实目的并不是张志德要购买B2-1别墅楼，张志德与其代表的玖庄公司根本没有真实的房屋买卖的意思表示，其目的就是为了骗取范文军的借款而作为一个抵押的凭据。而且该协议的形式要件也不符合合同生效的要件，该协议依据协议最后一条的约定“双方签字、盖章之日起生效”，时至今日张志德也没有在该协议上签字捺印，该协议没有生效。因此法院依据该协议而查封B2-1别墅楼，进而欲评估、拍卖该属于魏源所有的房地产实属有误。请求法院解除对临河区双河镇进步村九庄生态社区住宅楼B2-1别墅楼的查封，并终止对B2-1别墅楼的评估、拍卖程序。魏源提供了2012年12月7日确认书、2012年12月7日九庄生态社区结算单、2012年12月7日魏源与玖庄公司所签以房抵贷协议书、商品房买卖合同四份、2014年7月14日商品房买卖变更协议一份、九庄生态社区销控表一份、2014年7月14日九庄生态社区宅基地置换房预购协议一份、2014年7月14日收据一份、2013年7月26日九庄生态社区宅基地置换房预购协议一份、2013年7月22日抵押协议一份。
被告范文军辩称，2013年7月22日，张志德向我借款时，玖庄公司的法定代表人张志德就将涉案房屋已给我作了抵押，并与我签定了抵押合同，加盖了公司的印章。之后在2013年7月26日，玖庄公司与张志德签订的《玖庄生态社区宅基地置换房协议》也加盖了公司的印章，说明该行为是双方真实意思表示。另外在人民法院执行该案时，玫庄公司自愿提供了执行担保，且本院执行裁定也裁定追加玖庄公司为被执行人，涉案房屋为同一被执行房屋。现原告魏源与玖庄公司不存在真正的商品房买卖合同关系，也不存在交付房款的事实，原告魏源对该房不享有物权，应驳回原告的诉讼请求。
被告张志德未做答辩也未提供证据。
第三人玖庄公司、鸿德农业合作社未做答辩也未提供证据。
经审理查明，范文军与张志德民间借贷纠纷二案，本院分别于2013年11月18日作出（2013）××民初字第××号民事判决书，判决张志德于判决生效后五日内返还范文军借款本金人民币1500000元，并从2013年4月22日至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率四倍支付利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。于2013年12月18日作出（2013）××民初字××号民事判决书，判决张志德于判决生效后五日内返还范文军借款本金人民币1956000元，并从2013年7月22日至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率四倍支付利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2014年1月14日，范文军就该二案向本院提出执行申请。本院于2014年7月17日作出（2014）××执字××号民事裁定，裁定查封被执行人张志德所有的位于临河区双河镇进步村九庄生态社区住宅楼（B2-1、B2-2）两套。2016年2月18日，本院作出（2014）××执字第××号民事裁定，裁定拍卖被执行人玖庄公司、张志德所有的位于临河区双河镇进步村九庄生态社区B2-1别墅。
另查明，2012年12月7日，魏源与玖庄公司签订以房抵贷协议书，该公司用九庄生态社区3号楼、4号楼、5号楼的房屋抵顶欠魏源的全部借款本金及利息。同日双方就具体所抵顶的房屋3#-1-402、5#-1-301、5#-1-401、5#-4-302分别签订了四份商品房买卖合同。2014年7月14日玖庄公司与魏源签订商品房买卖变更协议，将上述四套房屋变更为别墅B2-××号。并于同日就变更的B2-××号别墅签订了九庄生态社区宅基地置换房预购协议。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权得能否排除执行。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，魏源所提供的证据证实其与玖庄公司并不存在真正的商品房屋买卖关系，实则以房抵债，双方也不存在已支付房款的事实，双方形成的是债权，魏源对涉案房屋并不享有物权。魏源认为张志德与玖庄公司根本没有真实的房屋买卖的意思表示，其目的就是为了骗取范文军的借款而作为一个抵押的凭据，关于此魏源并无证据可证实。同时魏源认为该协议的形式也不符合合同生效的要件，协议最后一条的约定“双方签字、盖章之日起生效”，协议的购买人处张志德没有签字，该协议没有生效。但根据2013年7月22日范文军与张志德所签抵押协议，玖庄公司在该协议上加盖了合同专用章，之后该公司于2013年7月26日与张志德签订了九庄生态社区宅基地置换房预购协议，并加盖公司合同专用章，说明双方有真实的意思表示。综上，魏源的异议理由不成立，其对涉案房产不享有物权，不能排除本案的执行，其请求予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十二条（二）项之规定，之规定，判诀如下：
驳回原告魏源的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告魏源负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 康振平
人民陪审员 庞秀娟
人民陪审员 王海峰
二〇一六年十月二十日
书 记 员 李晓琴
附相关法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条
对案外人提出的排除执行异议，人民法院审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权得能否排除执行。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明作用。
第三百一十二条一款（二）项。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。