新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）塔民二终字第3号
上诉人（原审原告）：白志乾，男，1935年6月5日出生，汉族，天东林业局沙湾分局退休职工，现住沙湾县。
委托代理人：任元国，新疆明强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：肖宗良，男，1950年5月7日出生，汉族，务工人员，现住沙湾县。
委托代理人（特别授权）：张书清，女，1955年2月25日出生，汉族，务工人员，系肖宗良之妻，现住沙湾县。
委托代理人：姬玉平，新疆天正律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：新疆杰邦房地产开发有限公司，住所地：额敏县。
法定代表人：杨杰，新疆杰邦房地产开发有限公司经理。
委托代理人：吕大智，新疆天正律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：新疆杰邦房地产开发有限公司沙湾县分公司，住所地：沙湾县。
负责人：朱军，新疆杰邦房地产开发有限公司沙湾县分公司经理。
委托代理人：孙志军，男，1971年8月18日出生，汉族，新疆杰邦房地产开发有限公司沙湾县分公司经理助理，住沙湾县。
被上诉人（原审第三人）：白杨，男，1971年2月17出生，汉族，沙湾县住房建设管理局科员，现住沙湾县。
上诉人白志乾因确认合同效力纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2014）沙民二初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭于2015年2月10日公开开庭进行了审理，上诉人白志乾及其委托代理人任元国，被上诉人肖宗良的委托代理人张书清、姬玉平，被上诉人新疆杰邦房地产开发有限公司沙湾县分公司（以下简称杰邦分公司）的委托代理人孙志军，被上诉人白杨到庭参加诉讼，被上诉人新疆杰邦房地产开发有限公司（以下简称杰邦公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，1998年7月1日，原告白志乾与沙湾林场签订《出售公有住房合同书》，原告以11534.87元价格购买了沙湾林场房改房一套，房屋坐落在沙湾县三道河子镇67区交通西路，房屋为砖木结构平房，修建年代为1990年，面积为70.51平方米。原告交纳了购房款后，1998年9月28日，由沙湾县人民政府给原告颁发了《房屋所有权证》。1999年，被告肖宗良与其妻子张书清来到沙湾县，在与原告协商后，被告肖宗良夫妇居住在原告所有的沙湾县三道河子镇67区交通西路砖木结构平房里。2007年，经原告白志乾与被告肖宗良协商，原告将其所有的沙湾县三道河子镇67区交通西路砖木结构平房出售给被告。2007年6月4日，在被告肖宗良居住的沙湾县三道河子镇67区交通西路砖木结构平房里，在被告肖宗良夫妇、第三人白杨（原告白志乾的儿子）、肖金玉、刘彩运均在场的情况下，被告肖宗良将购房款23500元交付给第三人白杨。第三人白杨向被告出具收条一份，记载：今收到肖宗亮（应为“良”）付白志乾交通西路林场家属区平房房款贰万叁仟伍佰元整（23500.00），落款处记载白志乾之子白杨。期间，被告与原告进行了正常的电话沟通。第三人向被告出具收条之后，原告白志乾的女儿白建英来到被告肖宗良家中，将沙湾县三道河子镇67区交通西路砖木结构平房的《房屋所有权证》、《土地使用权证》交给了被告肖宗良。2008年，在被告肖宗良购买的房屋院落中，新加盖了小房子。因第三人杰邦公司在沙湾县交通西路开发新楼盘，被告肖宗良购买的沙湾县三道河子镇67区交通西路砖木结构平房属于被拆迁范围。在被告肖宗良向第三人杰邦公司提供了2007年6月4日交付房款收条、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、国有土地租赁费交费票据等材料后，第三人杰邦分公司与被告肖宗良2014年3月25日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议就被告肖宗良的房屋拆迁安置事宜进行了约定，记载了被告肖宗良的户籍所在地，及被拆迁房屋的补偿面积为合计170平方米。对房屋产权调换补偿方式、过渡安置、房屋拆迁补助费及双方违约责任均进行了约定。协议中手写注明：甲方（第三人杰邦公司）赔85㎡贰层一套、85㎡伍层一套。如有合适一层，甲方给予调整。房屋带地下室，地下室不收费。甲方收取天然气入户费、物业费及垃圾清运费，不收取其他费用。甲方安置第一排，甲方安置乙方超面积不补差价，小于85平方米甲方每平方米补贰仟贰佰元整。协议落款甲方处加盖有第三人杰邦分公司公章，乙方由被告肖宗良签名。另查明，沙湾县三道河子镇67区交通西路砖木结构平房已经于2014年4月被拆迁。
原审认为，根据被告举证的收条、被告通过合法方式持有的《房屋所有权证》原件、《国有土地使用权证》原件、被告提供的证人证言及第三人白杨当庭陈述，均证明在2007年6月4日，原、被告就沙湾县三道河子镇67区交通西路砖木结构平房买卖事宜通过打电话协商的方式达成了合意，被告在2007年6月4日当天将购房款23500元交付给了第三人白杨，并由第三人白杨向被告出具了收到购房款的收条，由原告的女儿将《房屋所有权证》原件、《土地使用权证》原件带至被告家中，交给了被告，被告也已居住在该房屋中近七年，并对房屋进行添附。即原、被告就沙湾县三道河子镇67区交通西路砖木结构平房的买卖达成了合意，虽双方未签订书面的房屋买卖合同关系，但结合原、被告履行义务的情况，能够证明原、被告之间房屋买卖合同关系成立，且该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的合同。原告辩称原、被告之间是房屋租赁合同关系，但原告并没有提供证据证明2007年6月4日之后双方就沙湾县三道河子镇67区交通西路砖木结构平房达成房屋租赁合同，也未对被告是否欠付2007年至今的房屋租金提出抗辩意见。同时，结合证人时合定证言，2008年底被告曾在沙湾县三道河子镇67区交通西路平房院内加盖小房子，根据日常生活经验，对房屋进行修缮或增设的应当是房屋的所有权人，而不是房屋的承租人。因此，对原告辩称原、被告之间是房屋租赁合同关系的意见，不予采纳。原告辩称其并没有向第三人白杨出具委托代理手续，被告明知第三人没有代理权，仍与第三人白杨协商房屋买卖事宜属于第三人白杨的个人行为。因第三人白杨在本案中仅是代收房款，其并不是房屋买卖合同关系的当事人，处分房屋所有权的是原告白志乾本人。同时，原告白志乾与第三人白杨系父子关系，因原告白志乾本人不在沙湾本地，被告作为善意第三人，经电话与原告沟通后，将购房款交给第三人白杨，其有理由相信第三人白杨有权接收购房款。故对原告辩称白杨无权处分的意见，不予采纳。原告辩称2007年6月4日的收条中记载的内容约定不明确，被告未足额交纳房款。该收条中记载“今收到肖宗良付白志乾交通西路林场家属区平房房款贰万叁仟伍佰元整（23500.00）。”从文意上看，收条内容具备了收款人、付款人、付款内容、付款金额等要件，并没有歧义。同时，原告并未提供相应证据证明被告未足额交纳房款。故对原告的该项辩解意见，不予采纳。原告辩称沙湾县三道河子镇67区交通西路平房的《房屋所有权证》上登记的所有权人是原告，被告并未取得房屋所有权。本案中，原告出售房屋、被告肖宗良购买房屋的意思表示明确，虽涉诉房屋的变更登记手续未予办理，但是房款被告肖宗良已经交付，房屋也由被告肖宗良受领并实际使用，原告将涉诉房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》也向被告肖宗良交付，原、被告双方就房屋买卖合同的主要义务已经履行，故涉诉房屋发生所有权变更的效力，应认定被告肖宗良系沙湾县三道河子镇67区交通西路砖木结构平房的实际所有权人，其对该房屋享有处分权，与第三人杰邦公司之间就拆迁事宜达成的协议，是被告与第三人杰邦公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故被告与第三人杰邦公司签订的协议为有效合同。综上，原告白志乾在收到被告肖宗良交付房款已逾七年的时间里，并未对房屋的权属提出异议，而是在2014年涉诉房屋面临拆迁时，以被告并未取得涉诉房屋所有权为由，主张被告无权与第三人杰邦公司就沙湾县三道河子镇67区交通西路砖木结构平房拆迁达成协议，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，且有违诚实信用原则，不予支持。遂判决：驳回原告白志乾的诉讼请求。
白志乾上诉称，上诉人与肖宗良不存在房屋买卖合同关系，而是租赁关系。上诉人自2006年至2013年11月一直在珠海居住，7年中从未回过沙湾，从未表示要出卖房子，也未答应将房子卖给肖宗良，更没有授权委托儿子白杨办理卖房的事宜和签署任何形式的与此有关的文本。“收条”的出现属肖宗良及其妻子张书清与他人精心安排操作而成，无法证实其真实性，一审以“收条”来认定买卖合同关系成立错误。被上诉人所举证的证人证言不客观、不真实，不能作为证据使用。白杨与肖宗良未经上诉人同意，私自买卖出具“收条”，纯属无效民事行为。上诉人系涉诉房屋的合法所有权人。我国民法规定房屋实行登记有效。被上诉人偷偷私下与第三人杰邦分公司签订拆迁补偿协议，侵犯了上诉人的合法权益，给上诉人造成了重大经济损失，因此房屋买卖无效，自然拆迁补偿协议无效。请求二审法院撤销一审判决，改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费及其他产生的费用由被上诉人承担。
肖宗良答辩称，上诉人与被上诉人之间是买卖合同关系，不是租赁更不是借住。上诉人于2007年6月4日将涉案拆迁房出售给肖宗良，肖宗良将房款23500元交与上诉人儿子白杨，白杨收款后出具一收条。并于当日由白杨的姐姐将该房的房产证、土地使用权证原件交与肖宗良。肖宗良买到该房后还在该房所在的院子新盖了房屋。白志乾多次到肖宗良家中，如果不是卖给肖宗良，发现肖宗良在院内盖房会不制止吗？因此该房屋买卖不存在无权处分、效力待定的情况，即使效力待定白志乾也早已追认。证人证实2007年6月4日，白志乾与白杨通电话明确了让白杨到肖宗良家收取房款的事实，白杨对此也没有异议。白杨只是代理行为，并不是擅自处分其父亲的财产。关于房屋产权没有过户问题，因肖宗良经济困难买房的一部分钱是借他人的，当时没有钱进行过户，2008年肖宗良患病住院更是没有钱办理过户手续，2009年去房管局过户时，房管局称林场的房子均不予过户，这是林场的住户周知的事情。肖宗良与杰邦公司签订的拆迁补偿协议有效。如果只是借住或租住，房主不可能将房产证及土地使用权证交给租房人或者借住人，肖宗良作为房屋的实际所有人与第三人签订的拆迁安置补偿合同有效。
杰邦公司未作答辩。
杰邦分公司答辩称，请求维持原判。
白杨答辩称，2007年开春肖宗良找我联系想买我父亲的房子，2007年6月初肖宗良说跟我父亲协商好了，当时就说把房子买下，把钱给我。我迟疑了一下，肖宗良和我父亲是表亲关系，肖宗良说过几天就把委托书寄过来，我就把钱接收了。我不是我父亲的委托代理人，因为家事与我父亲关系闹的很僵。当时我收钱确实也是家庭生活拮据，想把钱拿上自己用。2007年6月4日，因为买房子的事，我用肖宗良的手机给我父亲打电话，我给我父亲说了肖宗良要买房子的事情，当时我父亲在电话里面发脾气，我就把电话还给肖宗良了，肖宗良给我父亲说了买房子的事情，打完电话后肖宗良夫妇告诉说好了，以为表亲关系，应该没有错，当天就将房款收上，写了收条。打电话、收钱、写收条的时候肖金玉在场。房产证、土地证就在我家老房子放着，过了几天，我将房产证、土地证交给了肖宗良夫妇。我没有将此事告诉我父亲，家里的其他子女也不知道此事。
二审经审理查明，上诉人白志乾于二审庭审中陈述，2006年离开沙湾县去珠海前，将部分物品包括房产证等锁在其居住的涉案房屋的一间卧室内，其子女均持有钥匙。其在2008年、2013年回过沙湾县，2008年就核实锁着的东西都不在了，其没有问过子女，认为他们将属于他们自己的东西拿走了。被上诉人白杨称卖房后，其将锁着的房门打开，将有用的书拿走了。其他查明的事实与一审认定的事实一致。
本案争议焦点：1、上诉人白志乾与被上诉人肖宗良之间是否存在房屋买卖合同关系；2、涉案房屋拆迁补偿安置协议是否有效。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。上诉人白志乾与被上诉人肖宗良虽未签订书面房屋买卖合同，但2007年6月4日双方通过电话协商达成买卖房屋的一致意见，对此肖宗良提供在场见证的证人予以证实，上诉人称证人证言不具有真实性，但上诉人未提供证据否定证人证言。同时，电话协商过程中亦有其子白杨在场，并由白杨收取了肖宗良支付的购房款，向肖宗良交付了涉案房屋的房产证、土地使用权证。房屋出售之后，上诉人的子女亦将原留在涉案房屋的物品取走即履行了腾退房屋的义务，由肖宗良占有使用。上述事实印证双方已经实际履行了房屋买卖合同，而上诉人自称2008年曾回过涉案房屋，知道物品被子女拿走，其未提出异议；房产证、土地使用权证在肖宗良处其未提出异议。同时，对肖宗良在涉案房屋院内的添附行为上诉人亦未提出异议。由此可见，上诉人对其与肖宗良之间的房屋买卖合同关系既是明知的，也是同意的，否则便不会存在房屋出售后交付房产证、土地使用权证及腾房由肖宗良居住多年至拆迁的情形。对于白杨收款行为的问题，上诉人称未委托白杨出售房屋，白杨无权处分房屋。但是本案中，出售房屋是上诉人自己的意思表示，从白杨出具的收条内容看也是收取肖宗良付上诉人的房款，即白杨只是代收房款。白杨具有上诉人儿子这一特定身份，并且在肖宗良与上诉人电话协商的现场，肖宗良有理由相信白杨可以代上诉人收取房款。因此上诉人称白杨系无权处分私自出具收条的上诉理由不成立。对于上诉人称与肖宗良之间是房屋租赁合同关系的问题，上诉人在本案一、二审期间均未提供证据予以证实。因此上诉人主张不存在房屋买卖合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于办理房屋产权变更登记的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”上诉人与肖宗良成立房屋买卖合同关系后应当全面履行合同义务，在合理期限内协助肖宗良办理房屋所有权变更登记。但是涉案房屋已经于2014年被拆除，在该房屋不复存在的情形下，再由上诉人协助肖宗良办理过户登记手续无法律意义。而根据合同实际履行情况，双方已经实现了房屋买卖合同的合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定双方的合同权利义务关系终止，肖宗良无需再提出由上诉人履行过户手续义务的主张。
关于房屋拆迁补偿安置协议的效力问题。本案中，肖宗良依照房屋买卖合同支付完相应对价后，即依法享有因房屋买卖合同产生的一切权利，其亦合法占有、使用该房屋达7年之久，作为涉案房屋的实际所有权人享有对该房屋的处分权，也即依法享有房屋拆迁安置的权利，所以肖宗良与杰邦分公司签订的房屋拆迁补偿安置协议双方主体适格、内容不违反法律规定，该协议属有效合同。综上，上诉人主张房屋拆迁补偿安置协议无效、要求被拆迁房屋归其所有的理由不成立，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元、邮寄费160元，合计230元，由上诉人白志乾负担。
审判长 印 新 红
审判员 努斯拉提
审判员 刘 琳
二〇一五年四月二日
书记员 张 玲