广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4281号
上诉人（原审被告）：马兰。
委托代理人：杨书彬，广东华埠律师事务所律师。
委托代理人：赵宝琦，广东华埠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，董事长。
委托代理人：梁晶，该公司员工。
原审被告：深圳市清心阁贸易有限公司。
法定代表人：马兰。
上诉人马兰因与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）、原审被告深圳市清心阁贸易有限公司（以下简称清心阁公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第667号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年9月24日，马兰（买方）与案外人黎某（卖方）签订两份《二手房买卖合同》，约定：卖方分别将其名下位于深圳市福田区xx路东的xxxx花园x期x栋xxxx、xxxx号两套房产转让给买方，转让成交价分别为320万元、410万元；买方同意在本合同生效后两日内向卖方分别支付定金15万元和20万元，定金交由指定第三方监管；定金之外的楼款由买方一次性支付，买方须于2014年10月15日之前将剩余楼款支付至监管机构的指定账号中。合同还对后续房产过户、房产交付及违约责任等内容进行了约定。
签订上述两份合同的同时，马兰与卖方黎某及中原公司还签订了相应的两份《资金托管协议》，约定上述合同约定的定金共计35万元交由中原公司托管。
就中原公司为促成上述房产交易提供的居间服务，马兰出具两份《佣金支付承诺书（买方）》，均载明：马兰本人承诺，基于中原公司在促成马兰与卖方签署上述合同达成房产买卖法律关系过程中所提供的服务，马兰自愿于就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原公司支付佣金9万元（每套物业9万元），如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。
同日，马兰（买方、乙方）与清心阁公司（新买方、丙方）及卖方黎某就上述两套房产签订两份《买方主体变更确认书》，约定：三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方，由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（乙方）未履行的义务，原买方（乙方）对其（丙方）承担连带保证责任。
上述合同签订后，马兰、清心阁公司支付了定金共计35万元并托管在中原公司。之后，马兰、清心阁公司未再继续履行合同。
2014年10月31日，黎某向马兰出具《解除合同通知书》，称：因马兰未按照合同约定在2014年10月15日前将定金之外的其余楼款支付至指定账号，构成根本违约，故通知就涉案房产交易所签订的全部《二手房买卖合同》及相关协议全部解除。该通知通过快递寄给马兰、清心阁公司，但没有证据显示马兰、清心阁公司签收了该通知书。马兰、清心阁公司于庭审时陈述未收到上述通知。
中原公司陈述，黎某单方声明解除房屋买卖合同之后，中原公司已将托管的35万元定金转付给黎某。
另，庭审时，双方陈述：在签订涉案房屋买卖合同之时，马兰系非深圳户籍居民，且未缴纳社保，故不具有深圳的购房资格。
又查，清心阁公司系成立于2014年9月5日的有限责任公司，该公司为自然人独资，法定代表人和股东均为马兰。
中原公司的诉讼请求：马兰和清心阁公司向中原公司支付违约金18万元并承担本案诉讼费。
原审法院认为，中原公司与马兰、清心阁公司之间先后成立合法有效的居间合同关系。虽然马兰不具备购房资格，但随后涉案房屋买卖合同的买方变更为清心阁公司，并经过各方当事人的合意确认，故涉案房屋交易应可继续履行。在上述合同签订及马兰、清心阁公司交付定金后，因清心阁公司未能依约向卖方支付剩余购房款，构成违约，导致其与卖方之间成立的房屋买卖合同未能继续履行，根据马兰出具的并由清心阁公司承继的《佣金支付承诺书》以及马兰、清心阁公司签署的《买方主体变更确认书》的内容，中原公司有权要求清心阁公司支付违约金18万元，马兰应对此承担连带清偿责任，中原公司的诉请成立，该院予以支持。马兰、清心阁公司主张中原公司为促成合同签订而游说并帮助马兰虚假注册清心阁公司签订购房合同，但未提交充分证据加以证明，对该事实主张，该院不予采纳。此外，关于《佣金支付承诺书》，该承诺书虽为中原公司出具的格式文本，但该承诺书所表述的文字清晰确定而无歧义，且不存在合同法规定的无效情形，故承诺书应为有效，而对于违约金18万元，该金额系按照中原公司可获得的预期利益的损失来确定，不存在过分高于损失的情形，对马兰、清心阁公司辩称违约金过高而应予以调整的意见，该院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、清心阁公司应于该判决生效之日起十日内向中原公司支付违约金18万元；二、马兰就上述判项确定的清心阁公司的债务向中原公司承担连带清偿责任，马兰承担保证责任后有权向清心阁公司追偿。如果当事人未按该判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元（已由中原公司预交），由马兰、清心阁公司共同负担。
马兰上诉称，一、中原公司在本案中没有促成房屋买卖合同成立，依法不能收取报酬。中原公司作为马兰与卖方商品房买卖合同的居间人，只有在促成买卖双方到房地产管理部门签署统一制作的《深圳市二手房买卖合同》，完成过户交易、交房等工作，才属于完成居间合同的义务。而本案中，中原公司没有完成交易，故不能请求支付报酬。二、中原公司对于房屋买卖合同未尽如实报告义务，对最终没有交易有严重过错。马兰对于房屋买卖了解甚少，不符合深圳市房屋购买资格。中原公司即介绍虚假公司以购房。在这过程中，中原公司并未向马兰说明虚假注册公司买房的风险及其违法性，未尽居间人的如实报告义务。后马兰听说以虚假公司名义买房不仅需要缴纳巨额税费，还属于违法行为，才决定不以这种方式买房，并为此损失了35万元定金。马兰遭受损失后，中原公司不仅没有积极帮助马兰解决纠纷，达成和解，以解决佣金和损失问题，反而起诉马兰，对马兰造成更大的损失。因此，中原公司不仅有过错，还造成马兰经济利益损失，依法不能要求支付佣金。三、双方签署的《佣金支付承诺书》为格式合同，免除了中原公司的责任，加重了马兰的责任，应属无效；对相关条款存在争议应作出对马兰有利的解释。在马兰与中原公司签署的《佣金支付承诺书》中，并没有提及中原公司的义务以及因中原公司过错导致房屋买卖合同无法成立的责任，而且约定在房地产管理部门签署统一制作的《深圳市二手房买卖合同》之前支付佣金。签订该承诺书免除了中原公司的义务，加重了马兰的责任，应属无效。对相关条款存在争议时，应作出对马兰有利的解释。消费者权益保护法第二十六条第一款规定：“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。”第二款规定：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。”第三款规定：“格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”四、违约金的比例超过了佣金的30%，超过部分应属无效。本案中原公司没有完成交易，而且违约金超过总佣金的30%，超过部分应属无效，故不能请求支付全部佣金，法院应当予以调整。请求：撤销原审判决，驳回中原公司的全部诉讼请求，诉讼费由中原公司承担。
中原公司辩称，一、中原公司作为马兰与卖方的居间方，成功促成了买卖双方就涉案房产达成合意，并签署了二手房买卖合同，该份合同明确约定了涉案房产信息、转让价格、付款方式、交易方式及违约责任等详细的合同款项，为双方真实意思表示，且视为买卖双方就涉案房产达成的最终意思表示。办理递件过户手续并签署深圳市二手房买卖合同，仅为国土部门对二手房交易的程序性管理，仅为二手房交易的一个程序环节。二、中原公司不仅促成了马兰与卖方就涉案房产的交易合意，并如实履行了报告义务，且在交易过程中积极履行了协助和催告义务，马兰在看房过程中声称其没有购房名额，已经注册了公司，以公司名义进行购买，可见马兰对购房资格及深圳政策心知肚明。三、马兰向中原公司出具的两份佣金支付承诺书，均为马兰的真实意思表示，不属于格式合同，未加重马兰的责任。四、承诺书中违约条款的约定未超出马兰的合理预期范围，且该违约金的比例并未超过实际损失即佣金，而非马兰理解的违约金仅为佣金的30%。五、马兰与中原公司之间的居间服务关系已成立，基于买卖双方签署的二手房买卖合同及马兰向中原公司出具的佣金支付承诺书，代替了签署三方书面的居间服务合同。六、因马兰的违约行为导致交易无法继续履行，构成根本违约，故卖方向马兰发出书面解除合同通知函。基于买方主体变更确认书第一条约定，马兰对清心阁公司应当承担连带保证责任。
清心阁公司未发表意见。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，马兰通过中原公司提供的居间服务，于2014年9月24日与案外人黎某就涉案两套房产签订《二手房买卖合同》。马兰就此出具《佣金支付承诺书（买方）》，称“马兰自愿于就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原公司支付佣金9万元（每套物业9万元），如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。”该承诺内容明确无歧义，也符合房产中介惯例，不存在加重马兰责任的情形，应当认定合法有效。根据该承诺，在买方违约导致不能签订《深圳市二手房买卖合同》，马兰应当支付相当于佣金数额的违约金。因此，马兰关于本案尚未完成过户交易、交房，中原公司不能收取佣金，以及违约金不能超过佣金的30%的主张与承诺内容不一致，本院不予支持。即使马兰是在中原公司的建议下，设立清心阁公司以购买涉案两套房产，其作为有完全民事行为能力人，应当在接受建议前充分考虑此种方式的风险，并承担由此产生的法律后果。故马兰主张中原公司没有履行充分的报告义务理由不充分，本院对此不予支持。
在合同的履行过程中，经买卖双方、中原公司、清心阁公司各方确认，清心阁公司取代马兰的买家地位，马兰对清心阁公司承担连带保证责任。在清心阁公司无正当理由不履行合同、构成违约的情况下，清心阁公司仍应向居间方中原公司支付相当于佣金的违约金，马兰对此债务应当承担连带责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人马兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年六月二日
书 记 员 谢文琦(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。