宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁05民终387号上诉人（原审原告、反诉被告）：康俊文，男，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：陈永栋，宁夏永东律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏千城房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：王保立，该公司经理。委托诉讼代理人：曹晓宁，宁夏宁竞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怀义，该公司业务经理。上诉人康俊文因与上诉人宁夏千城房地产开发有限公司（以下简称千城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2013）中宁民初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月20日公开开庭进行了审理，上诉人康俊文及其委托诉讼代理人陈永栋，上诉人千城公司的委托诉讼代理人曹晓宁、刘怀义到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人康俊文上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持康俊文一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由千城公司承担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。一审认定双方签订了房屋买卖合同，既然合同不违法，双方就应当严格履行。合同并未明确付款期限，康俊文实际已经支付大部分房款。而千城公司并未按照合同约定的在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。千城公司存在违约，康俊文未交清部分房款仅是对千城公司违约行为的抗辩。另外，康俊文占有、使用涉案房屋多年，千城公司从未提出异议。关于房屋单价，双方在合同中明确约定10号营业房面积为137.3平米，价款为52万元，根据该约定可以推出房屋单价。合同另约定房屋面积以产权登记面积为准，多退少补。因此，双方在合同中关于房屋价款约定明确。2、康俊文要求千城公司履行涉案房屋产权登记手续符合合同约定和法律规定。根据一审查明事实，康俊文在2005年12月18日与千城公司签订两份合同，同时购买了9、10号两套营业房。其中9号房约定价款110万元，10号房约定价款52万元，合计162万元。千城公司实际支付140万元，已占双方交易额的86.4%，超过了司法解释规定的75%的比例，但千城公司多年来一直未给康俊文办理产权登记手续，因此康俊文未付余款22万元，应属正当抗辩，而非违约。3、康俊文在此前已向千城公司交付涉案房款余款，千城公司拒收，才造成余款未能结清。现康俊文仍同意将全部余款向千城公司付清。上诉人千城公司针对以上上诉意见答辩称：本案有两个核心问题。一是双方签订的房屋买卖合同是否合法有效。该合同实质上不是买卖合同，是双方为了少交国家契税而签订的无效合同。二是房屋单价问题。合同中对单价未约定，双方于2010年12月对单价进行协商，确定后在康俊文向千城公司交付房款的收据中注明单价为每平米5000元。康俊文向千城公司交付的140万元还不够一套房屋的价格，其上诉请求不能成立，应驳回上诉，维持原判。上诉人千城公司上诉请求：1、康俊文向千城公司返还位于中宁县平安街千城景苑综合楼10号营业房；2、康俊文向千城公司支付自2005年以来千城景苑综合楼10号营业房的占用使用费15.8万元及逾期付款的损失51016元；3、康俊文承担一、二审诉讼费。事实及理由：1、康俊文应向千城公司返还涉案房屋的理由：康俊文一审出示的2005年12月18日的《商品房买卖合同》是无效合同，不能作为认定涉案房屋价款的依据；千城公司一审提交的三份收据（共计140万元）上注明涉案房屋单价为每平米5000元，此证据应当作为定案依据；涉案9号营业房建筑面积290.79平方米，每平方5000元，总价款应当是1453950元，10号营业房建筑面积137.3平方米，每平米5000元，总价款686500元；康俊文共计付款140万元，只能认定康俊文支付了9号房款，对10号营业房分文未付，要求办理10号营业房房产证无法律依据；康俊文是涉案房屋的承建方，自涉案房屋建成后康俊文始终占用涉案房屋并获取实际利益。千城公司主张的2005年以来占有使用10号营业房的占有使用费15.8万元及逾期付款的损失51016元，应予支持。2、康俊文与千城公司协商购买房屋的时间是2010年12月29日，2011年7月26日康俊文还在支付房款，2013年1月14日康俊文提起诉讼，在此期间千城公司始终要求康俊文支付所欠10号营业房购房款。康俊文起诉企图以不正当的方式取得涉案10号营业房的房产证，千城公司认为康俊文没有购买房屋的诚意，故千城公司方提起反诉要求康俊文返还10号营业房并支付占有使用费15.8万元、逾期付款损失51016元。千城公司的要求合理合法，一审判决驳回千城公司的反诉请求错误。上诉人康俊文针对千城公司的上诉意见答辩称：1、双方就涉案10号营业房签订的合同真实、合法、有效。该合同签订至今已达7年之久，千城公司并未以任何方式主张过解除或撤销该合同。根据有关规定，当买受人支付的对价超过75%时，出卖人要求收回标的物的诉讼请求人民法院不予支持。双方于同日签订了9、10号两套营业房的商品房买卖合同，交付房款时也没有区分哪一笔款是9号房，哪一笔是10号房。因此造成的客观实际情况是，两套房的总价款是162万元，实际已付房款140万元，支付的比例达到86.4%，千城公司无权收回涉案房屋。因此，只能通过康俊文向千城公司支付剩余房款，千城公司为康俊文办理房产证的方式继续履行，才能依法解决双方的纠纷。2、关于房价问题，千城公司主张的每平米5000元不能成立。千城公司当庭认可每平米5000元是由千城公司单方在收据上加注的，三份收据中只加注了一份，后两份没有加注。同时，被加注的收据载明的是首付款，加注每平米5000元的含义是非常模糊的，千城公司无法作出合理的解释。康俊文在一审中提交的千城景苑11号营业房的合同证明2006年6月8日同地段营业房的成交价格仅为每平方米2800元，本案房屋在2010年按照每平方米3787.2元成交，符合正常的市场价格。3、双方合同第十五条约定出卖人应在房屋交付后30日内将办理权属登记的资料报登记机关备案，而并未约定康俊文必须将全部房款付清后才可以办理房产证。千城公司至今未履行该约定，其违约在先，故康俊文有权暂停支付房屋价款。现康俊文同意支付剩余全部房款，而千城公司拒绝接受，其应承担不利的法律后果。4、千城公司和康俊文自涉案合同签订以来，并不存在租赁合同关系，千城公司要求康俊文支付房屋租赁费及逾期利息没有依据。千城公司所主张的占有使用费也不能成立，康俊文占有使用10号营业房是基于和千城公司签订的合同以及已经支付了86.4%的房款的事实，而并非侵权占用。因此，千城公司要求康俊文承担该费用也没有法律和合同依据。康俊文一审诉讼请求：1、判令千城公司为康俊文办理中宁县平安东街千城景苑综合楼10号营业房房屋权属证书；2、千城公司赔偿康俊文损失72800元；3、案件受理费由千城公司承担。千城公司反诉请求：1、判令康俊文向千城公司返还位于中宁县平安街千城景苑综合楼10号营业房；2、判令康俊文向千城公司支付2005年以来所欠房屋租赁费（占用使用费）15.8万元及逾期利息51016元；3、判令康俊文返还千城公司向其多支付的工程款2623.88元；4、本案反诉费用由康俊文承担。原审法院审理查明：2005年12月18日，康俊文作为宁夏东杰建筑有限公司项目经理，在承建千城公司开发建设的中宁县平安东街千城景苑综合楼时与千城公司签订《商品房买卖合同》两份，约定千城公司将其开发建设的位于中宁县平安东街千城景苑综合楼9号、10号营业房出售给康俊文，用途为商业，属框架结构，9号营业房建筑面积290.79平方米，总价款为110万元整，10号营业房建筑面积为137.3平方米，总价款为52万元整；千城公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由千城公司提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由千城公司向中宁县房管办申请登记备案等内容。合同签订后，康俊文于2010年12月29日向千城公司支付千城景苑综合楼9号、10号首付款50万元，并于2011年1月28日、2011年7月26日分别向千城公司支付千城景苑综合楼9号、10号房款50万元、40万元，千城公司给康俊文出具了三份收据，共收到千城景苑综合楼9号、10号房款140万元，至今尚欠部分房款没有付清。2011年7月26日，康俊文按合同约定的价款110万元缴纳了千城景苑综合楼9号营业房契税。千城公司按照合同约定为康俊文办理了9号营业房的房屋产权手续，但对10号营业房的房屋产权手续至今未给康俊文办理。原审法院认为：康俊文、千城公司就千城公司开发建设的千城景苑综合楼9号、10号营业房分别签订《商品房买卖合同》后，康俊文按照合同的约定向千城公司三次支付9号、10号营业房房款140万元，并按照合同约定的房款110万元缴纳了9号营业房的契税，千城公司按照约定为康俊文办理了千城景苑9号营业房的房屋所有权证书，9号营业房按照《商品房买卖合同》的约定已全部履行完毕。按照康俊文、千城公司双方签订的千城景苑10号营业房《商品房买卖合同》的约定即使该份合同有效，康俊文没有按照约定付清千城景苑10号营业房的房款，至今尚欠千城公司10号营业房房款没有付清，故对康俊文要求千城公司为其办理中宁县平安东街千城景苑综合楼10号营业房房屋产权证书的诉讼请求不予支持。涉案营业房已由康俊文占有、使用，康俊文无证据证实千城公司未办理10号营业房房屋产权证书的行为为其造成的损失，故对康俊文要求千城公司赔偿其损失72800元的诉讼请求不予支持。按照当事人双方《商品房买卖合同》的约定，康俊文向千城公司支付9号、10号营业房房款140万元后，康俊文使用千城景苑9号、10号营业房长达七年左右，在此期间千城公司既没有要求康俊文付清房款，又没有依法行使司法救济权，故对千城公司要求康俊文向其返还位于中宁县平安东街千城景苑综合楼10号营业房，并由康俊文支付10号营业房房屋租赁费15.8万元及逾期利息51016元的诉讼请求不予支持。千城公司要求康俊文向其返还多支付的工程款2623.88元的诉讼请求与本案无关，不予支持。双方就千城景苑9号、10号营业房签订《商品房买卖合同》后，千城公司认为是为了交纳税金而签订的虚假合同，但千城公司至今未对该合同行使司法救济权，且千城公司已按合同的约定为康俊文办理了9号营业房的房屋所有权证书，两份合同至今仍然存在，故千城公司关于双方签订的《商品房买卖合同》是为交纳税金，该合同是虚假合同的辩解意见不能成立，不予采信；千城公司关于其给康俊文出具的2010年12月29日收据中注明9号、10号房屋价格为每平米5000元，而不是康俊文所述的9号营业房单价为每平方米3788.79元，10号营业房单价为每平方米3787.2元的辩解意见亦不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、驳回康俊文要求宁夏千城房地产开发有限公司办理中宁县平安东街千城景苑综合楼10号营业房房屋产权证书的诉讼请求；2、驳回康俊文要求宁夏千城房地产开发有限公司赔偿损失72800元的诉讼请求；3、驳回宁夏千城房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费1720元，由康俊文负担;反诉案件受理费5958元，由宁夏千城房地产开发有限公司负担。二审中，康俊文向法庭提交中国建设银行中宁支行22万元活期存单1份，证明：2017年4月初，康俊文到中宁县公证处对涉案剩余房款提存未果，故将该存单向法庭出示，表明康俊文愿向千城公司支付剩余房款。千城公司质证认为：该存单不属于证据，不予认可。二审中，千城公司未向法庭提交新的证据。本院对当事人提交的证据认定如下：康俊文提交的存单不能证明本案已经发生的事实，仅是康俊文表达同意支付剩余房款的个人意愿，故对其证明效力不予确认。经二审审理与一审审理查明的事实一致，故对一审查明的事实本院予以确认。本院认为：康俊文与千城公司就千城景苑综合楼9号、10号营业房分别签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，康俊文向千城公司交付了大部分房款；千城公司为康俊文办理了千城景苑综合楼9号营业房的所有权证书。当事人双方签订的该两份合同合法有效，双方已依照履行，现该合同仍然有效，双方应当严格依照合同继续履行。千城公司辩称该两份合同是双方为少交契税而签订的无效合同，并无任何证据予以佐证，故对千城公司的该意见，本院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现10号营业房已向康俊文交付使用多年，9号营业房的所有权证书亦已经办理完毕，千城公司仍未给康俊文办理10号营业房的房产手续，不符合双方合同约定，康俊文主张千城公司依约为其办理10号营业房产权证于法有据，应予支持。合同约定两套房屋总价款为162万元，康俊文已支付140万元，下剩22万元未付。合同虽未明确约定康俊文的付款时间，但其有义务及时向千城公司支付该下剩房款。千城公司在给康俊文出具的其中一张（共三张）收据中注明”5000元/㎡”，千城公司据此按每平方米5000元的价格向康俊文主张房款。本院认为该标注由千城公司单方所写，康俊文并未签字、认可，且该标注含义模糊，不足以证明双方将房屋单价约定为5000元；相较之下，康俊文提交的《商品房买卖合同》内容清晰，其明确载明了涉案两套房屋的面积及价款，且双方签字确认。故《商品房买卖合同》的效力明显高于千城公司在收据上标注的内容的效力，千城公司认为应以每平方米5000元的价格计算房价的意见，证据不足，本院不予支持。涉案两套营业房已由康俊文占有、使用，康俊文未向法庭提交证据证实千城公司未办理10号营业房产权证书给其造成了损失，一审驳回康俊文要求千城公司赔偿损失72800元的诉讼请求，并无不当。康俊文占有、使用千城景苑10号营业房，系基于双方签订的《商品房买卖合同》，该占有、使用系合法行为。在双方合同关系仍然存在的前提下，千城公司无权要求康俊文返还该10号营业房，亦无权要求康俊文支付房屋租赁费及逾期付款损失，故本院对于千城公司的上诉意见，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果欠妥，应依法予以纠正。上诉人康俊文的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予以支持；上诉人千城公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区中宁县人民法院（2013）中宁民初字第132号民事判决第二、三项，即驳回康俊文要求宁夏千城房地产开发有限公司赔偿损失72800元的诉讼请求、驳回宁夏千城房地产开发有限公司的反诉请求；二、撤销宁夏回族自治区中宁县人民法院（2013）中宁民初字第132号民事判决第一项，即驳回康俊文要求宁夏千城房地产开发有限公司办理中宁县平安东街千城景苑综合楼10号营业房房屋产权证书的诉讼请求；三、上诉人宁夏千城房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内协助上诉人康俊文办理中宁县平安东街千城景苑综合楼10号营业房的房屋产权证书。一审案件受理费1720元，由康俊文负担;反诉案件受理费5958元，由宁夏千城房地产开发有限公司负担。二审案件受理费13965元，由上诉人康俊文负担1720元，上诉人宁夏千城房地产开发有限公司负担12245元。本判决为终审判决。审判长  张国宏审判员  杨 涛审判员  孙 静二〇一七年七月十四日书记员  李姗姗