山东省莱西市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西商初字第788号
原告谢彦杰，个体。
委托代理人华超，山东文鸿律师事务所律师。
被告青岛五星食品有限公司，住所地莱西市姜山镇绕岭村。
法定代表人林良章，系该公司经理。
委托代理人秦道刚，系该公司员工。
原告谢彦杰与被告青岛五星食品有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告谢彦杰及其委托代理人华超、被告青岛五星食品有限公司（以下简称五星食品）的委托代理人秦道刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢彦杰诉称，原告于2013年12月与被告签订协议购买被告厂房及建筑物，交付时，被告将其租赁绕岭村土地一块（建成涉案果园，其上栽种梨树约1900棵）交由原告管理。原告投入大量管理费用管理该果园至今，现被告无故收回上述土地并赶走原告，使原告蒙受巨大损失。请求法院依法判令：被告支付原告涉案果园管理费用（包括打井费、人工管理费、农药化肥使用等费用）人民币86108元；本案诉讼费、评估费由被告承担。
被告五星食品辩称，2014年5月，被告从韩国人金重模手中购买的厂房及果园，不清楚原告与金重模之间是否有买卖关系，变更登记前进行过债权债务公告，在公告期内无人提出异议。
经审理查明，被告五星食品于1996年3月14日注册，为有限责任公司，股东为金重模（韩国）、徐完植（韩国）、金建亭（韩国）、陈秀璟（韩国），四人各持25%股份，法定代表人为金重模。1997年5月14日，该公司在绕岭村建设厂房一处（房屋所有权证号为：西房自字第2200027号），建筑面积为1168平方米。2000年3月15日，该公司取得工业出让地一宗（国有土地使用证号：西国用97字第000030号），使用权面积为6150平方米。2003年3月12日，被告五星食品作为乙方与莱西市姜山镇绕岭村民委员会作为甲方签订《土地租赁合同》，约定：甲方将村西长216米＋14米，宽123米，计42.1亩土地租赁给乙方使用，租赁时间从2003年3月12日至2032年3月11日止，一次性租赁30年；每亩每年租金260元，共计壹万零叁佰肆拾捌元，乙方必须在每年3月12日前交清当年租金；在青岛五星食品厂屋后有土地2.6亩，每亩每年缴纳160元，计租金肆佰壹拾陆元，随本合同一起交纳……。
2013年7月1日，该公司股东徐完植、金建亭、陈秀璟为转让公司股权，分别与另一股东金重模签订授权委托书，委托其办理与股权转让相关的所有事物。2013年12月11日，金重模作为公司代表与原告签订《买卖合同》，约定：“卖方（以下简称甲方）：青岛五星食品有限公司，法定代表人金重模；买方（以下简称乙方）：谢彦杰。第一条基本情况：1、乙方购买甲方坐落于青岛莱西市姜山镇绕岭村村西青岛五星食品公司的厂房及建筑物（以下简称该土地厂房），该土地厂房建筑面积1833.6平方米，房屋所有权证号码：西房自字第2200027号、自字第0400107号，并配套土地6150平方米，土地使用权证号码：西国用（97）字第000030号。…第二条厂房土地价格及其他费用：1、该厂房和土地总价为人民币￥200万元（大写人民币贰佰万元整）。上述该厂房土地价格包含该土地厂房建筑面积1833.6平方米和配套土地6150平方米及地上建筑物、附着物（详细物件见附件一）等。第三条付款方式：1、该厂房和土地总价分二次付清，签约期乙方支付定金人民币（￥10.00）壹拾万元（大写）。余款壹佰玖拾万元应在乙方办妥相关产权交易后，甲方在产权交易中心进行过户手续签字前一次性付清。…第六条交易方式：甲乙双方承诺2014年1月30日前备齐所有相关材料到相应房产土地部门办理该厂房土地所有权转移手续。2014年1月30日之后甲方有权将本厂房和土地卖给第三方。甲乙双方任何乙方逾期未履约的，视为悔约，违约方应按本合同第七条规定承担责任，但双方另有约定的除外。第七条违约责任本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的10日内将双倍定金返还给乙方。第八条：厂房交付期限及条件1、甲乙双方办理完产权过户手续后，甲方将厂房钥匙交给乙方即完成交付。交付后甲方对本厂房的任何质量问题和土地相关问题均不再承担责任。…甲方：青岛五星食品有限公司，代表：金重模；乙方：谢彦杰。2013年12月11日。”合同签订后，原告交付定金2万元。
2013年12月19日，原、被告签订《土地厂房验收表格》，载明：“土地厂房内设施…；土地厂房外设施：一、包括梨树约1900棵；…甲乙双方协商一致，乙方代表来土地厂房看管物品之前，甲方负责物品保全，如物品丢失，由甲方承担责任；乙方代表来土地厂房看管物品之后，如物品丢失，由乙方承担责任，与甲方无关。卖方（甲方）：金重模，买方（乙方）：谢彦杰。2013年12月19日。”当日，原告交付定金5万元。
2014年2月11日，金重模、徐完植、金建亭、陈秀璟与林良章签订《股权转让协议》，约定：“甲方（出让方）：金重模、徐完植、金建亭、陈秀璟，乙方（受让方）：林良章。鉴于：甲方预将持有“青岛五星食品有限公司（以下简称公司）”的合计100%股权转让给乙方，乙方同意接受。甲、乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，达成如下协议：一、公司基本情况：…以下股权变更后颁发新营业执照之日起为准，青岛五星食品有限公司名下所属资产明细如下：1、设备，价值10万元，自有，变压器一台，风力发电机一台；2、土地，价值100万元，自有，6150平方米；建筑物，50万元，自有，1833平方米；果园，35万元，租赁，按土地租赁合同面积除去修马路国家征用面积计算。…甲方（出让方）：授权代表签字：金重模，乙方（受让方）：林良章，2014年2月11日。”
2014年3月6日9时许，被告方打电话报警，案发地址为绕岭村五星食品厂内，报警内容为：报警人称有人闹事。同日，原告向本院提起诉讼，要求被告五星食品继续履行双方于2013年12月11日签订的《买卖合同》。2014年4月15日，原告因证据尚未准备充分为由，撤回对被告的起诉。2014年4月15日，本院作出（2014）西民初字第1208号民事裁定书，裁定准予原告撤回对被告的起诉。
原告撤回对被告的起诉后，林良章按《股权转让协议》约定，向金重模支付股权转让金195万元。2014年5月27日，被告完成工商变更登记，法定代表人由金重模变更为林良章，公司类型变更为有限责任公司（自然人独资）。2014年5月，被告完成相关手续变更登记后，金重模将土地、厂房及其他附着物等交付林良章。
2014年6月11日，原告出具收条1份，载明：“今收到林良章人民币柒万元整，￥70000.00元，（只汇款不收现金，汇款账号农业银行，孙思雨，6228480240504198815），汇款日期为2014.6.12日。收款人：谢彦杰，2014.6.11日。”2014年6月12日，林良章向上述账号汇款7万元，且原告已收到上述款项。
2014年9月25日，原告申请对涉案果园的管理费用（自2013年12月19日至2014年7月）进行评估，本院依法进行了委托。2015年6月30日，青岛新业价格评估有限公司出具青岛新业价评字（2015）第105号价格评估结论书，价格评估过程：…2、（3）、评估人员走访了当地的种植户和相关技术专家获知，盛果期的果树施肥期：①在萌芽前（3月中下旬）施肥，…②坐果肥（早熟品种5月下旬施入，晚熟品种6月上旬施入），…果园的每年3、4月份，应当组织果园除草，开花期需组织授粉，落花后20天（约5月中下旬）需要组织套袋。此外还需根据具体需要修剪树形和喷洒相关农药。3、（2）、价格评估人员咨询了当地及周边地区的梨树及相似果树的种植户，采集了2013年12月19日至2014年7月期间盛果期的单树管理费分别为：38元／棵、35元／棵、40元／棵、48元／棵、45元／棵。4、评定估算。（1）、本次评估的单棵梨树的管理费取当地及周边梨树管理费的平均费用（8元／棵＋35元／棵＋40元／棵＋48元／棵＋45元／棵）÷5=41.2元／棵。（2）、结合本次评估梨树的周边的人工费、梨树的生长期等具体情况，取合理价格修正指数：（1＋10%）。（3）、本次评估1900棵梨树（自2013年12月19日至2014年7月）的基本管理费用=单棵梨树管理费用×树木棵树×修正指数=41.2×1900×（1＋10%）=86108元。八、价格评估结论为：原告管理被告所有的1900棵梨树（自2013年12月19日至2014年7月）的基本管理费用（包括人工费、农药化肥投入等）鉴定为：86108元。原告支出评估费5600元。
本院确认的上述事实，有原告提供的买卖合同、土地厂房验收表格，被告提供的股权转让协议复印件、收条复印件，本院调取的报警记录、本院出具的青岛新业价格评估有限公司出具青岛新业价评字（2015）第105号价格评估结论书及评估费发票、本院查询的（2014）西民初字第1208号卷宗材料，原、被告的陈述及庭审笔录在案为凭，上述证明材料已经开庭质证及本院审查，足以采信。
本院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、合同签订后，被告是否已将梨园交付原告管理；二、被告是否应支付原告管理梨园的相关费用。
关于争议焦点一、原告称，双方于2013年12月19日完成交付，原告自此至2014年7月一直在管理果园。被告称，原告无证据证明被告已将梨园交付原告管理或委托原告管理，不应支持原告的诉讼请求。2013年12月11日，原告与被告签订《买卖合同》系双方的真实意思表示，系有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。该合同第三条第1项约定：该厂房和土地总价分二次付清，签约期乙方支付定金人民币（￥10.00）壹拾万元（大写）。第八条约定：甲乙双方办理完产权过户手续后，甲方将厂房钥匙交给乙方即完成交付。但原告并未按合同约定足额支付定金，双方亦未按合同约定进行相关手续的变更登记，故原告与被告并未完成土地及厂房的交付。《土地厂房验收表格》仅是双方对厂房内的设施及厂房外土地附着物的种类及数量的一种清点及确认，并非系具体的交付手续，且从该表格中“甲乙双方协商一致，乙方代表来土地厂房看管物品之前，甲方负责物品保全，如物品丢失，由甲方承担责任；乙方代表来土地厂房看管物品之后，如物品丢失，由乙方承担责任，与甲方无关”的约定看，原告不能证明在该表格签订时，被告已将厂房内物品及厂房外土地附着物交付其管理。综上，本院认为，合同签订后，原告无证据证实被告已将诉争梨园交付原告管理。
关于争议焦点二、原告称，其在合同签订后已实际管理果园，应由被告支付原告管理费。本院认为，第一，在原告与被告的《买卖合同》签订后，原告并无证据证实被告已将梨园实际交付其管理。第二，若按原告所说，被告已于2013年12月19日将梨园交付原告管理，本院认为，应从以下两方面分析。首先，根据原告申请、本院委托的青岛新业价评字（2015）第105号价格评估结论书的评估过程及评估结论的记载，梨园的投入始于每年3月，且从原告提供的证明及收款收据等证据看，农药及化肥的花费亦系在2014年5月之后，故在2013年12月至2014年3月期间，原告无证据证明其已对梨园进行了实际投入。其次，2014年3月6日，原、被告因该土地及厂房的所有权问题发生纠纷并报警，同日，原告起诉被告要求继续履行合同，至此，原告应已知《买卖合同》项下的土地、厂房及附属设施存在争议，争议的结论为：原告于2014年4月15日以证据不足为由当庭撤诉，林良章支付股权转让款，被告完成所有权变更登记。由此，本院认为，在2014年3月6日后，原告继续占有梨园并声称向梨园进行投资的行为缺乏事实依据，亦与常理不符，不应受到法律保护。综上，本院认为，原告要求被告支付梨园基本管理费用的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告谢彦杰对被告青岛五星食品有限公司的诉讼请求。
案件受理费2093元，速递费60元，鉴定费5600元，共计7753元，由原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 邴兴飞
代理审判员 王旭东
人民陪审员 李广辉
二〇一五年九月十八日
书 记 员 赵云璐