贵州省正安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）正民初字第01658号
原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（以下简称蒙自物业公司）。
住所地：遵义市红花岗区海尔大道永生花园永平楼上夹号。
负责人蔡大军，男，系该公司经理。
委托代理人饶小伟，男，系该公司正安办事处负责人。
被告姜春宇，男，出生于1973年1月18日，汉族，重庆市人。
被告付本连，男，出生于1969年12月24日，汉族，湖北省广水市人。
原告蒙自物业公司诉被告姜春宇、付本连物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒙自物业公司委托代理人饶小伟，被告姜春宇、付本连到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月16日，原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定由原告向遵义世纪福元房地产开发有限公司开发的世纪福元一期小区提供物业管理服务，合同期限至2015年6月15日止，合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按面积向原告交纳物业服务费用。合同第二十九条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期日5‰追缴违约金。被告姜春宇系该小区一期B-2-13-2号房门面业主，物业面积307平方米，按约定应当向原告交纳从2013年7月18日至2015年7月28日的物业管理费用14736元，但被告一直拒绝交费，产生违约金39787.2元；同时被告付本连系该门面的承租人，按照被告姜春宇与付本连的门面房租赁合同约定，该门面产生的物业费由承租人付本连承担。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，原告多次催收未果，特向人民法院起诉，请求人民法院依法判决由被告姜春宇、付本连支付原告物业管理费14736元，违约金39787.2元。
原告酷业物业公司为证明自己的主张，向本院提供了《前期物业服务合同》一份，用以证明自己公司从2012年6月20日开始对世纪福元一期小区进行物业管理服务以及对业主收费的标准。二被告认为原告与开发商签订的该合同我们不知情，该合同与我们无关。
被告姜春宇辩称：我是正安世纪福元小区一期B-2-13-2号房门面业主，该房的面积是307平方米，但我与原告无任何物业服务合同，原告方的物业收费标准无相关部门的核定，也没有与业主委员会商定。同时房开商没有在约定的时间2013年7月28日将该房交付与我，原告计算物业服务应从我与付本连的租赁时间开始计算，且我的房屋是二楼，不是门面，所以我不同意支付原告公司起诉的物业管理费及违约金。
被告姜春宇向法庭提交购房合同及房产证，证明原告向自己收取物管费不合法的事实。
被告付本连辩称：我是该门面的承租人，我对法庭根据原告的申请追加我为被告无异议，但原告没有对该门面进行物业服务，所以我不同意交纳物管费。
被告付本连向法庭提交了收据和照片，证明自己已向城管交纳了卫生费200元和原告未向其进行物业服务的事实。
本院为查明案件事实，出示了原告提供的原告方的营业执照、组织机构代码、税务登记证、法定代表人身份证明书及姜春宇与付本连签订的门面房租赁合同。原、被告对此无异议。
对原告提供的《前期物业服务合同》、营业执照、组织机构代码、税务登记证、法定代表人身份证明书及姜春宇与付本连签订的门面房租赁合同，该证据符合证据”三性”，加之被告无异议，其证明效力本院予以采信，对被告姜春宇提供的购房合同及房产证，符合证据”三性”，本院予以采信。对被告付本连提供的收据和照片，收据是城管收取的街道卫生费，照片是门面室内瑕疵，不属于物业服务范畴，因此，该证据与本案无关。
经审理查明：2012年6月20日，原告物业公司与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告物业公司向其开发的世纪福元一期小区提供物业管理服务，合同期限至2015年6月15日止，合同约定原告物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按面积向原告物业公司交纳物业服务费用（其中《物业管理前期服务合同》第七条第一款约定电梯住宅每平方米一个月1.1元、多层住宅每平方米0.7元、商业物业每平方米2元）。该合同第二十九条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期日5‰追缴违约金。被告姜春宇购买了该小区的B-2-13-2号房，面积307平方米。2014年4月4日，被告姜春宇与被告付本连签定《门市房租赁合同书》，将该房出租给被告付本连，租期为2014年6月10日至2019年6月9日，同时约定租赁期间付本连负责交纳物业费、水电费、卫生费以及和营业有关的一切费用，姜春宇慨不负责。后当事人为物业费的收缴发生纠纷，原告诉来本院。
本院认为：作为一个居住小区及经营场所，建筑物及配套设施需要维修、维护，公共区域的正常秩序需要管理，日常生活垃圾需要清理，供水、供电等相关事务需要进行协调。在世纪福元一期小区业主委员会成立前，建设单位有权选聘物业公司提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》除对合同当事人有约束力外，对包括被告在内的世纪福元一期小区全体业主也具有法律意义上的约束力。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。被告虽然称自己的房屋不是门面房，但被告姜春宇、付本连签订的《门市房租赁合同书》和被告付本连对该房的实际用途已经说明该房系商业用房，因此原告有权向被告姜春宇按照每月每平方米2元收取物管费；对于给付时间，由于原告不能举证证明被告姜春宇的实际接房时间，因此只能按照被告姜春宇与付本连鉴定《门市房租赁合同书》的时间2014年4月4日，因为被告姜春宇如果没有接收该房，就不可能将该房租与付本连，所以被告姜春宇应向酷业物业公司缴纳从2014年4月4日至2015年7月28日的物管费5956元，同时按照姜春宇与付本连在《门市房租赁合同书》租赁期间付本连负责交纳物业费、水电费、卫生费以及和营业有关的一切费用，姜春宇慨不负责的约定，所以应酌情判决被告付本连支付租赁期间产生的物管费4600元，租赁期间以前的1356元由姜春宇支付。由于该业主姜春宇本身应承担物管费的交纳义务，他与付本连的约定只是两被告之间的义务转移，所以姜春宇应对付本连应承担的物管费承担连带责任。对原告公司主张的违约金，由于它不是原、被告之间的直接约定，加之原告方在物业服务上存在瑕疵，今后尚需进一步完善，因此，本院对原告主张的违约金不予支持。为了维护公民、法人及其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，判决如下：
一、被告姜春宇于本判决生效后十日内给付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司自2014年4月4日至2014年6月9日的物业管理服务费1356元；
二、被告付本连于本判决生效后十日内给付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司自2014年6月10日至2015年7月28日的物业管理服务费4600元，被告姜春宇承担连带责任。
案件受理费1160元，减半收取580元，由原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司承担515元，被告姜春宇承担65元。
如义务人未在判决确定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状一式二份，同时按不服一审部分交纳案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 简传辉
二〇一五年十二月一日
书记员 余 坤