广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民二终字第23号
上诉人（原审原告）：邹贤君，男，1987年11月7日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：邹达坤，男，1956年9月22日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被上诉人（原审被告）：马振兴，男，1980年6月20日出生，壮族，住广西巴马瑶族自治县。
委托代理人：何成亮、林晶晶，分别为广东端庆律师事务所律师和实习律师。
上诉人邹贤君因与被上诉人马振兴租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2014）肇端法民二初字第412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：肇庆市端州区端州八路（睦岗镇）南二区楼房第3层楼房，权属人为邹贤君，该楼房的性质为住宅。
2013年4月1日，经马振兴与邹贤君的父亲邹达坤对于上述楼房的租赁协商一致，双方签订了《楼房租赁合同》，约定：邹贤君作为甲方（出租方），马振兴作为乙方（承租方）；租赁期限三年，即从2013年4月20日至2016年4月30日止；押金：第一年房租押金3000元，第二年起房租押金6000元，水电押金以千元为整数收取2个月的水电费、垃圾费押金，合同期满后，如乙方不违约又无赔偿问题，房租押金、水电押金如数退还；租金：每月租金为3000元，第3年提高5％，乙方于每月5日前转入甲方账户，甲方不提供完税发票，需要什么发票，乙方自己解决，甲方不负责房屋租赁税（或叫房屋出租税）；先交租金后用房，超过交租期限，甲方有权停水停电，并收回出租的楼房；同时向乙方每天加收1％的滞纳金；在租赁期间甲方对乙方使用楼房有监督权、建议权和索赔权；乙方如有违约或拖欠租金行为，甲方有权单方终止合同并不退还押金；合同签字生效后，乙方对楼房享有使用权；当地政府规定征收的行政费、房屋租赁税、各种附加费、水电费、垃圾费以及经营税费和工人工资等由乙方负责并按规定缴清；乙方经营涉及的工商经营执照、环保、消防、计生、治安、暂住证等问题，乙方须向有关部门办理，完备有关手续，若由此造成的一切后果由乙方负责，与甲方无关；租赁期间，乙方无权将楼房转租给他人，不得无故单方终止合同。
双方签订《楼房租赁合同》后，邹贤君于当天将涉案楼房交付马振兴，并收取了马振兴楼房押金3000元、水电押金1000元和2013年4月份租金l000元，合计5000元。马振兴承租后，于2013年5月间以承租楼房用于办理工商营业执照时，被工商部门告知承租楼房属于住宅不能办理营业执照。马振兴因租赁的目的未能实现，遂联系邹贤君要求解除《楼房租赁合同》，并于2013年7月底8月初将楼房钥匙退回给邹达坤。2014年7月23日，邹贤君诉至原审法院，请求判令：1、马振兴履行合同，付清从2013年4月到2014年9月所欠租金共5万元；2、马振兴支付所欠违约金2万元（从2013年4月5日到2014年7月23日）；3、本案全部诉讼费由马振兴承担。
原审法院审理认为：马振兴与邹贤君于2013年4月1日签订的《楼房租赁合同》，是双方在平等自愿协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的效力性规定，也没有损害国家、社会公共利益和他人的合法权益，应认定为合法有效。根据双方的诉求和辩论，本案争议的焦点是：一、双方之间的租赁合同是否已经解除；二、马振兴应否向邹贤君支付租金及违约金；三、邹贤君应否退回马振兴已交纳的水电押金。
一、双方之间的租赁合同是否已经解除问题。双方签订的租赁合同虽无约定出租楼房的用途，但由于马振兴在签订租赁合同前对涉讼楼房的性质、状况、是否适租等情况疏于审查，而导致在办理工商营业执照时，马振兴才知承租的楼房属于住宅不能办理营业执照，致使租赁的目的未能实现，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”和《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”的规定，马振兴可以要求解除租赁合同。而根据马振兴与邹达坤的通话录音、李XX和吴XX的证人证言，可以确认马振兴于2013年7月底8月初解除了双方签订的《楼房租赁合同》。至于解除租赁合同时间的确定，该院酌定为2013年8月10日。
二、马振兴应否向邹贤君支付楼房的租金及违约金问题。双方签订租赁合同后，马振兴已实际占用了涉案楼房，虽未能实现其租赁目的，这是由于马振兴在签订租赁合同前对涉讼楼房的性质、状况、是否适租等情况未尽审查义务，其后果应由马振兴自行承担，故马振兴仍应按租赁合同约定的租金标准，支付邹贤君租金至租赁合同解除时止，从2013年4月20日至同年8月10日的租金共11000元［计算方法：3000×（3＋20／30）］。又由于马振兴承租涉案楼房后，一直无按租赁合同的约定向邹贤君交纳租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。但邹贤君要求马振兴支付违约金2万元，过分高于造成其损失，该院调整为从每月逾期支付租金之次日（即2013年4月6日）起参照中国人民银行规定的一至三年（含三年）的贷款利率标准的1.3倍计算，其中从2013年4月6日起以2000元为基数，2013年5月6日起以5000元为基数，2013年6月6日起以8000元为基数，2013年7月6日起以11000元为基数计算至付清所欠租金时止。
马振兴虽属于合法单方解除租赁合同，但其解除租赁合同对邹贤君造成的损失仍应予以赔偿。双方在合同中并未约定单方解除合同的违约条款，应该以邹贤君的实际损失为标准确定马振兴的赔偿责任。该院酌情确定马振兴赔偿邹贤君自马振兴单方解除租赁合同后两个月的的租金损失。而邹贤君在马振兴退回楼房钥匙、解除租赁合同后，已经知道马振兴终止合同，其应该采取积极措施，另觅租户，避免损失的扩大，但邹贤君在马振兴单方解除租赁合同后却未采取积极措施，及时将楼房出租，拖延至2014年9月仍未将楼房出租，因此导致损失的扩大部分，该院不予支持。综上，马振兴应支付邹贤君的租金共为16000元（计算方法：11000元＋3000元×2-1000元）。
三、邹贤君应否退回马振兴已交纳的水电押金问题。押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。现马振兴已将房屋返还邹贤君，故邹贤君收取的楼房押金和水电押金共4000元，应予退还马振兴。该押金与上述所欠的租金相抵减后，马振兴实应支付邹贤君的租金为12000元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、马振兴应在该判决发生法律效力之日起十日内付清租金12000元给邹贤君；二、马振兴应在支付上述租金时一并支付滞纳金给邹贤君（违约金以实欠的租金为本金，参照中国人民银行规定的一至三年（含三年）的贷款利率标准的1.3倍计算，其中从2013年4月6日起以2000元为基数，2013年5月6日起以5000元为基数，2013年6月6日起以8000元为基数，2013年7月6日起以11000元为基数计算至付清所欠租金时止）；三、驳回邹贤君的其它诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案一审案件受理费775元，分别由邹贤君承担590元，马振兴承担185元。
上诉人邹贤君不服原审判决，向本院提起上诉称：2013年4月1日，邹贤君与马振兴签订楼房租赁合同，将位于端州八路（睦岗镇）南二区楼房第3层租赁给马振兴使用。这是双方真实意愿，签约时邹贤君已收马振兴押金4000元、租金1000元。但马振兴自从签约之日起就没有履行租赁合同，在2013年5月之后租金没有缴交，经邹贤君多次催促，仍然拒不支付租金。邹贤君并未答应马振兴可以解除租赁合同的请求，电话录音中也没有证实邹贤君答应解除租赁合同，马振兴是在未经邹贤君同意下进行电话录音，而且电话录音可以随意删减、编辑，无法确定通话内容、时间和通话双方身份，听不清楚到底讲什么内容。至于证人李XX和吴XX的口供漏洞百出，连事情发生的具体时间也记不清楚，邹达坤根本没有见过这二个人。再说如果是双方交接钥匙，一定会写下收据，但马振兴没有提供收据证明，明显这二个人是作虚假证供。一审中，马振兴无任何证据证明其没有使用邹贤君的楼房。且租赁合同上并没有写明如果马振兴无法办证，双方需要解除租赁合同。实际上在肇庆市关于住宅性质的楼房改变为经营性用房，只要当地居委会开具证明，就可以到工商部门办理工商营业执照。马振兴是否取得工商营业执照与租赁合同根本毫无关系。综上，原审判决认定事实错误，证据不足，违反法定程序。请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判支持邹贤君的一审诉讼请求；2、依法判令由马振兴承担本案一、二审诉讼费用。
二审中，邹贤君提供了端州区汇成电子加工部的个体工商户营业执照正、副本，证明马振兴一审期间所称其租赁楼房无法办理工商营业执照不符合事实。
被上诉人马振兴答辩称：双方签订合同后，马振兴在办理营业执照过程中由于邹贤君房屋用途无法办证，才与邹贤君协商解除租赁合同，邹达坤与邹贤君为父子关系，本案租金收据均为邹达坤代为签名并收取，邹达坤有权代表邹贤君收取房屋钥匙。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
经质证，马振兴认为邹贤君提交的个体工商户营业执照并非二审期间的新证据，不予质证。
原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
案经调解，双方当事人无法达成调解协议。
本院认为：马振兴与邹贤君签订的《楼房租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。
双方签订租赁合同后，马振兴去工商部门以租赁楼房为地址却不能办理工商营业执照，就通过电话方式联系邹达坤，要求与邹贤君协商解除《楼房租赁合同》。一审中，马振兴提供了其与邹达坤的通话录音，并申请了证人李XX、吴XX出庭作证，证人李XX、吴XX出庭作证陈述马振兴于2013年7月底8月初将该承租楼房锁匙交还给邹达坤。马振兴签订《楼房租赁合同》后，该楼房一直没有水电费发生，可认定马振兴没有使用该楼房，没有产生经济效益。马振兴却要依约缴交租金，为了减少经济损失，马振兴要求解除《楼房租赁合同》的做法符合日常生活经验法则。原审法院酌定马振兴于2013年8月10日解除《楼房租赁合同》符合常理，本院予以维持。邹贤君上诉认为其与马振兴没有解除楼房租赁合同并要求马振兴继续支付租金的理据不充分，本院不予支持。
双方签订租赁合同后，马振兴已实际占用了涉案楼房，故马振兴仍应按租赁合同约定的租金标准，支付邹贤君租金至租赁合同解除时止。马振兴提前要求退回涉案楼房，单方解除租赁合同，在租赁合同期限尚未届满的情形下，邹贤君寻找承租人租赁涉案楼房尚需一定时间，该段期间邹贤君存在租金损失。双方在合同中并未约定单方解除合同的违约条款，原审法院酌情确定马振兴赔偿邹贤君解除租赁合同后两个月的的租金损失并无不当，本院予以维持。
综上所述，邹贤君上诉请求之理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1212元，由上诉人邹贤君承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 强
审 判 员 徐俭玲
代理审判员 梁达明
二〇一五年四月二十日
书 记 员 周伟航