湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民二初字第00673号
原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行，住所地武汉市硚口区中山大道3号。
负责人：张洪伟，该支行行长。
委托代理人周建明，男，1957年10月6日出生，汉族，代理权限为一般授权。
委托代理人曾放村，男，1957年12月7日出生，汉族，代理权限为一般授权。
被告徐斌，男，1971年3月8日出生，汉族。
被告武汉雅鸿房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区大智路123号。
法定代表人：黎明，该公司总经理。
原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称工行硚口支行）与被告徐斌、被告武汉雅鸿房地产开发有限公司（以下简称雅鸿公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年9月22日受理后，依法组成由代理审判员祝佳担任审判长，人民陪审员田刚萍、汪大枨参加的合议庭，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告工行硚口支行的委托代理人曾放村、周建明，被告徐斌到庭参加诉讼。被告雅鸿公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行硚口支行诉称：2005年，被告徐斌购买被告雅鸿公司开发的位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦2508号的商品房，房屋总价人民币435597元（以下币种均为人民币），首付3.113成135597元，6.887成向银行申请贷款。被告徐斌与原告签订《个人购房借款合同》（合同编号：硚0504630112），由被告雅鸿公司对上述借款合同承担连带保证责任。原告工行硚口支行于同年12月6日依合同约定发放了贷款300000元，贷款期限25年。原告在武汉市江岸区房地局办理了期房抵押登记手续，抵押房产为武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦（玲珑丽都）25层08号，抵押权证号为武房期岸字第200600378号。
贷款发放后被告徐斌多次违约，经原告多次催收后仍不履行还款义务。截止2014年7月20日，被告徐斌尚欠贷款本金277542.53元，积欠利息89043.77元，本息合计为366586.3元。被告雅鸿公司也未履行保证责任。根据《个人购房借款合同》第十三条的约定，被告徐斌连续三个付款期或在本合同期内累计六次未足额按时偿还贷款本息的，原告有权宣布合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括利息）。现原告诉至法院，要求：1、判令被告徐斌立即偿还原告贷款本金277542.53元及相应利息、复利、罚息89043.77元（截止2014年7月20日）以及支付履行上述债务时止的利息、复利和罚息；2、判令被告雅鸿公司承担连带责任；3、判令原告对抵押物享有优先受偿权；4、判令两被告承担本案全部诉讼费用。
原告工行硚口支行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》、《收据》、《居民身份证》、《婚姻登记记录证明》，证明被告徐斌与被告雅鸿公司于2005年11月21日签订了商品房买卖合同，被告徐斌支付了首付款，以及借款人的身份和婚姻状况。
证据二、《个人购房借款合同》、《借据》、《转账凭证》，证明原告与被告徐斌于2005年11月21日签订了个人购房借款合同，被告雅鸿公司对上述借款合同承担连带保证责任，并以该房产作为偿还借款的担保设定了抵押。合同签订后，原告依约发放了贷款。
证据三、《委托转账付款授权书》，证明被告徐斌授权原告从本人活期账户内代扣或扣收借款本息。
证据四、《武汉市期房抵押证明》，证明对抵押物在房管部门办理了抵押登记手续，抵押合法有效。
证据五、《个人住房贷款执行处理情况表》，证明被告徐斌已连续58期以上未按时偿还贷款本息。
证据六、《提前还款函》，证明根据合同约定，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期。
被告徐斌辩称，对原告陈述的事实没有异议，但是有两点意见。第一、借款合同中约定了抵押物，希望银行优先处置抵押物；第二、借款人曾经在2010年就跟银行沟通过，要求银行尽快对房产进行处置用以偿还贷款，并非恶意拖欠，因此希望法院和原告对利息和罚息的部分酌情予以考虑，适当减少。
被告雅鸿公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。两被告均未提交任何书面证据。
经庭审质证，被告徐斌对原告工行硚口支行提交的全部证据均无异议。综上，本院对原告工行硚口支行提交的全部证据的客观真实性予以采纳，至于证明目的待综合全案后再予以确定。
经审理查明，2005年11月21日，原告徐斌与被告雅鸿公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》。原告徐斌向被告雅鸿公司购买位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦（玲珑丽都）1栋／单元25层08号的房屋。2005年11月21日，原告工行硚口支行与被告徐斌、被告雅鸿公司签订了《个人购房借款合同》。合同约定：原告工行硚口支行同意向被告徐斌发放个人住房贷款，金额为人民币300000元。贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定为月利率4.59‰。如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人。借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款计收罚息。根据2005年的《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，“个人住房贷款逾期（借款人未按合同约定日期还款）执行商业性贷款的罚息利率，由现行按日万分之二点一计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”经查，本案中借款合同的罚息利率是以月利率4.59‰为基础上浮30%。另外根据借款合同的约定，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。贷款期限为25年，自2005年12月26日起至2030年12月26日止。还款方式为按月等额本息还款法。被告徐斌授权工行硚口支行在合同担保生效后（或登记备案后），以其购房款的名义将贷款一次性划入售户被告雅鸿公司的账户，用于购买坐落于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦（玲珑丽都）1栋／单元25层08号的住房（建筑面积81.91平方米）。合同有效期内，若被告徐斌连续三个付款期或累计六个付款期未按时足额偿还贷款本息，原告工行硚口支行有权宣布贷款提前到期，要求被告徐斌提前清偿全部或部分贷款，以及所产生利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告徐斌以其位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦（玲珑丽都）1栋／单元25层08号的房产抵押给原告工行硚口支行，作为偿还上述借款的担保。抵押担保范围为合同中的贷款本金、利息（包括合同约定的复利）、罚息以及实现债权的费用。若发生约定情形，原告工行硚口支行有权宣布提前收回贷款并且原告工行硚口支行有权提前处分抵押物。被告雅鸿公司自愿为被告徐斌提供连带责任保证。保证责任范围为合同中的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用。保证期间为借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人，其保证期间自借款合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。该合同还就其它事项进行了约定。该合同签订后，原、被告双方到房管部门对位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦（玲珑丽都）1栋／单元25层08号的房屋办理了《武汉市期房抵押证明》，证号为武房期岸字第200600378号。因原告徐斌一直未取得该房屋的产权证件，故原告工行硚口支行尚未取得该房屋的《他项权证》。原告工行硚口支行于2005年12月29日按约定发放了300000元的贷款。原告徐斌起先能按约定向原告工行硚口支行归还贷款本息，后出现了违约情形，原告工行硚口支行多次催收未果。2014年9月，原告工行硚口支行诉至法院。诉讼中，原告工行硚口支行向本院提交了被告徐斌的还款历史明细列表，该表显示：被告徐斌自2009年8月起即出现了未按约定还款的情形。截止到2014年7月29日，被告徐斌尚欠贷款本金277542.53元，积欠利息、复利和罚息89043.77元。
本院认为：原告工行硚口支行与被告徐斌、被告雅鸿公司签订的《个人购房借款合同》、被告徐斌与被告雅鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》均是当事人的真实意思表示，是合法有效的，当事人应按照约定全面履行各自的义务。原告工行硚口支行按照约定履行了发放贷款300000元的义务后，被告徐斌应按照约定归还贷款本息。由于被告徐斌自2009年8月起即出现了未按约定还款的情形，故原告工行硚口支行有权按照合同的约定宣布《个人购房借款合同》提前到期，有权要求被告徐斌提前清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。被告徐斌已归还贷款本金22457.47元，其应将所欠的贷款本金277542.53元及相应的利息（按《个人购房借款合同》的约定计算）偿还给原告工行硚口支行。原、被告双方签订《个人购房借款合同》后，对位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦（玲珑丽都）1栋／单元25层08号的房屋办理了《武汉市期房抵押证明》，故原告工行硚口支行依法对该房屋享有抵押权。当被告徐斌不归还所欠的贷款本金277542.53元及相应的利息时，原告工行硚口支行有权以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。按照合同约定，被告雅鸿公司在被告徐斌持该房屋的《房屋所有权证》并办理正式抵押登记手续之前应承担连带责任保证，由于被告徐斌至今未取得该房屋产权证件，故被告雅鸿公司应承担连带责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，各方当事人在借款合同中对保证人与物的担保清偿顺序并未约定，因此债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，被告雅鸿公司应当在物的担保不足以清偿债务时才承担补充责任。另参照中国人民银行颁布的《人民币利率管理规定》第二十一条的规定，“中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”原告工行硚口支行在被告徐斌逾期未偿还借款本金及利息的情况下，有权收取复利。综上，原告工行硚口支行的诉讼请求部分成立，有理部分本院依法予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条之规定，缺席判决如下：
一、被告徐斌在本判决生效之日起十日内一次性向原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行偿还借款本金人民币277542.53元及截止到2014年7月29日的利息、罚息、复利人民币89043.77元，共计人民币366586.3元并支付从2014年7月30日起至付清之日止的利息、罚息及复利（以双方签订的《个人购房借款合同》约定的利率计算）。
二、若被告徐斌不能在上述规定期限付清欠款，则原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行对位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦（玲珑丽都）1栋／单元25层08号的房屋享有优先受偿权。
三、若上述抵押物不足以清偿，则被告武汉雅鸿房地产开发有限公司对剩余部分承担补充责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行其他诉讼请求。
案件受理费6799元，由被告徐斌负担，此款原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行已垫付，由被告徐斌在支付上述款项时一并给付。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条第（一）款第一项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 祝 佳
人民陪审员 汪大枨
人民陪审员 田刚萍
二〇一五年二月十二日
书 记 员 陈思静