山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民一终字第142号
上诉人（原审被告）潍坊恒信建设集团有限公司。
法定代表人张玉强，总经理。
委托代理人孟令国，律师。
被上诉人（原审原告）朱恒川，男，1956年7月4日生，汉族。
委托代理人郑秩，律师。
上诉人潍坊恒信建设集团有限公司（以下简称恒信集团）因与被上诉人朱恒川房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2013）寒固民初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人恒信集团的委托代理人孟令国、被上诉人朱恒川及其委托代理人郑秩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2009年12月19日，朱恒川与恒信集团签订商品房买卖合同一份。合同约定，朱恒川购买恒信集团开发的恒信·金色城品小区3号楼1单元301室房屋一套，该房屋建筑面积83.5平方米，该房屋储藏室面积为9.41平方米。房屋及储藏室价款共计248326元。付款方式及期限，签订合同当日支付首付款58326元整（含定金），申请银行贷款190000元整。合同还约定，出卖人应在2011年6月30日前将房屋交付买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过30日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同同时约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方还约定了其他事项。合同签订后，朱恒川依约向恒信集团交付了房屋首付款58326元，并申请银行贷款190000元，同时交纳配套费10000元、维修基金7450元、备案费390元。现朱恒川以对方未交付房屋为由诉至法院，要求恒信集团履行合同并支付违约金。
另查明，涉案房屋至法庭辩论终结时恒信集团尚未交付朱恒川，朱恒川亦未取得该房屋房地产权属证书。
朱恒川为支持其诉讼请求，向法院提交了双方于2009年12月19日签订的商品房买卖合同、交付首付款的收款收据、配套费收款收据、备案费收款收据、维修基金收款收据各一份，证明2009年12月19日双方签订商品房买卖合同，朱恒川已按约定履行了房屋买卖合同，恒信集团未按约定履行合同，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，向朱恒川支付延期交房违约金和延期办证违约金。
恒信集团质证认为，商品房买卖合同书、首付款的收款收据、配套费收款收据、备案费收款收据、维修基金收款收据真实性无异议，但合同第十五页附件4，是朱恒川填写的，恒信集团持有的合同中按揭贷款时间是空白的，需要核实，同时对证明金额，延期交房违约金、延期办证违约金计算方式有异议，应按照首付款金额58326元计算。但在法庭规定的期限内，未向法院提交核实意见及证据。
恒信集团为支持其抗辩主张，向法院提交了潍坊恒信物业管理有限公司于2013年7月16日出具的情况说明一份、业主通知交房记录表一份，证明在2011年交房期间恒信物业工作人员多次通知朱恒川办理交房手续，但对方一直拒绝办理，且金色城品三号楼除原告外，其他业主早已交房完毕，该两份证据进一步证明其不存在违约行为。
朱恒川质证认为，真实性有异议，潍坊恒信物业管理有限公司出具的情况说明证据形式有瑕疵，应有相关人员签字，业主通知交房记录表系单方制作，且与本案无关联，不能作为证据使用。商品房达到交付使用条件后，交接的主体是自己和恒信集团，并非物业公司，负有通知交接义务的是恒信集团，并不是物业公司。根据双方所签合同第十一条之约定，恒信集团应当书面通知朱恒川办理交付手续。潍坊恒信物业管理有限公司出具的证据不应被采信。
原审法院认为，朱恒川与恒信集团签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按照合同约定履行。朱恒川依约向恒信集团交付购房款和相关费用后，恒信集团应当按照合同约定向朱恒川交付房屋，并按照合同约定及时办理房地产权属证书。恒信集团未按照合同约定的时间交付房屋、办理房地产权属证书的行为已构成违约。故朱恒川要求恒信集团继续履行商品房买卖合同并支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因朱恒川除已交付房屋首付款58326元外，剩余房款190000元已办理贷款手续，因此，已付房价款应按248326元计算。
至于恒信集团提出曾多次通知朱恒川办理交房手续，但对方以种种理由拒绝接收，其不存在延期交房的违约行为的主张，因双方房屋买卖合同中明确约定，恒信集团应当书面通知朱恒川办理交付手续，恒信集团未向法院提交书面证据予以证明，且朱恒川对恒信集团出具的潍坊恒信物业管理有限公司延期交房的情况说明有异议，对恒信集团的该项主张不予采信。
至于恒信集团提出被告在商品房交付使用后90日内将产权资料报产权登记机关备案即可，房产证的下发时间合同并未约定，且该证的下发时间是由政府相关职能部门控制，恒信集团不存在违约行为的主张，因恒信集团未向法院提交在合同约定期限内将房屋产权资料报产权登记机关备案及原告已实际取得房地产权属证书的证据，亦不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、潍坊恒信建设集团有限公司与朱恒川签订的商品房买卖合同继续履行；二、潍坊恒信建设集团有限公司支付朱恒川逾期交房违约金35758.94元（已付房价款248326元×0.2‰×720天，自2011年6月30日至2013年6月21日）、逾期期办证违约金1241.63元（已付房价款248326元×5‰），共计37000.57元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回朱恒川其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，由朱恒川负担37元，恒信集团负担725元。
宣判后，恒信集团不服，上诉称：涉案房产符合交付条件后，上诉人多次通知被上诉人收房，被上诉人以该房屋有质量问题予以拒绝，故不应认定上诉人延迟交付房屋；双方约定上诉人在涉案房屋交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未约定房产证的下发时间。请求依法改判或发回重审。
被上诉人朱恒川答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同的约定履行。被上诉人依约向上诉人交付购房款及相关费用后，上诉人应当按照合同约定向被上诉人交付房屋，并在交房后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。现上诉人未按照约定的期限交付房屋、报备资料，应当按照合同约定承担相应违约责任。上诉人主张系被上诉人无正当理由拒绝收房，因双方房屋买卖合同中明确约定了上诉人应书面通知被上诉人办理交付手续，上诉人未能提供相应证据，应承担举证不能的法律后果；上诉人所提供潍坊恒信物业管理有限公司延期交房的情况说明、业主通知交房记录表等证据，被上诉人均有异议，不足以证明被上诉人系无正当理由拒绝收房，对上诉人的该项主张，本院不予支持。上诉人另主张不应承担逾期办理权属登记的违约责任，但未提供已按合同约定将相关资料向产权登记机关报备的证据，故对上诉人的该项主张，本院亦不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费762元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨景达
审 判 员 栾桂秀
代理审判员 宫 磊
二〇一二年十二月十六日
书 记 员 王 新