河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第01868号
上诉人（原审被告、反诉原告）郑州高屋置业有限公司。
法定代表人刘保强，总经理。
委托代理人潘宏建，河南仟问律师事务所律师。
委托代理人尹志凌，河南仟问律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）江敬霞。
委托代理人王晋恺，河南得益律师事务所律师。
上诉人郑州高屋置业有限公司（以下简称高屋置业）因与被上诉人江敬霞商品房销售合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2015）惠民二初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高屋置业的委托代理人尹志凌，被上诉人江敬霞的委托代理人王晋恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月5日，江敬霞、高屋置业签订《商品房买卖合同》，主要约定：江敬霞以592322元的价格购买高屋置业开发的位于惠济区滨河路北、茂源街东11幢2单元2层207号建筑面积为88.29㎡的房屋，该商品房的用途为成套住宅属钢混结构，层高为2.9米，建筑层地上12层，地下×层；付款方式及期限为2012年5月5日以现金的方式支付182322元，2012年6月5日以商业贷款的方式支付410000元，办理银行按揭的应保证余款在一个月内到达公司账户；江敬霞如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，江敬霞按日向高屋置业支付逾期应付款万分之一的违约金；交付期限为高屋置业应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给江敬霞使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；高屋置业如未按本合同规定的期限将该商品房交付江敬霞使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋置业按日向江敬霞支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，江敬霞有权解除合同，……江敬霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋置业按日向江敬霞支付已交付房价款万分之二的违约金。另江敬霞、高屋置业于同日签订的补充协议约定：高屋置业应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，高屋置业在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2012年5月16日，江敬霞向高屋置业交纳购房首付款182322元，余款410000元通过向银行贷款的方式向高屋置业交纳，于2012年7月2日到账。2013年12月26日，高屋置业在大河报C06版刊登交房公告，写明“尊敬的天地湾·晴苑业主：由我司开发建设的天地湾·晴苑项目现已通过验收，具备交房条件，兹定于2013年12月26起正式交房。……交房时间：2013年12月26日-2013年12月31日……”。
另查明，根据编号为豫郑州J201402021的郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均于2014年1月3日同意备案，高屋置业于2014年2月26日将天地湾晴苑小区11号楼工程报送备案，备案管理部门于2014年2月27日审查同意备案。高屋置业于2014年9月24日就天地湾晴苑小区11号楼向郑州市房管局提交了郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书。
原审法院认为：江敬霞、高屋置业签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，即高屋置业应在约定的期限内向江敬霞交付符合合同约定的房屋，江敬霞则应按时足额向高屋置业交纳购房款。就江敬霞要求高屋置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，高屋置业通知江敬霞于2013年12月26日至2013年12月31日期间办理房屋交接，但直至2014年2月27日高屋置业才取得交房必备的竣工验收备案表，高屋置业所交付的房屋时确实不符合合同约定的交房条件，高屋置业辩称江敬霞实际接收房屋即应视为其已放弃了拒收房屋的权利，但根据高屋置业在报纸上所刊登的公告，其声称“天地湾·晴苑项目现已通过验收，具备交房条件”，高屋置业在交房时隐瞒其未取得竣工验收备案表，违反诚实信用原则，江敬霞并非在其明知高屋置业未取得竣工验收备案表的情况下接收房屋，故江敬霞要求高屋置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，该院予以支持，经计算，该项违约金应为6871元；江敬霞要求高屋置业支付逾期向房管局提交初始登记资料的违约金，高屋置业关于逾期报送责任不在高屋置业的辩解理由，不符合合同的相对性，该院不予采信，双方约定如高屋置业逾期将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房管局，则应按日向江敬霞支付总房款的0.01%违约金，此标准与高屋置业反诉中所主张的逾期付款违约金标准一致，即均为每日0.01%，故高屋置业认为违约金计算标准过高的辩解理由，该院不予采信，经计算，该项违约金应为12261元，江敬霞向高屋置业主张逾期向房管局提交初始登记资料违约金12202元的诉讼请求，该院予以支持；就高屋置业的反诉请求，证据充分，经计算，该项违约金应为1107元，高屋置业反诉要求江敬霞支付逾期付款违约金983元的反诉请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、高屋置业于判决生效之日起十日内赔偿江敬霞各项违约金19073元；二、江敬霞于判决生效后十日内向高屋置业支付违约金983元；三、两项折抵，高屋置业于判决生效后十日内向江敬霞支付18090元。案件受理费283元，由高屋置业负担；反诉费25元，由江敬霞负担。
高屋置业不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院判决认定江敬霞并非在其明知高屋置业未取得竣工验收备案表的情况下接收房屋，属于认定事实错误，二审法院应依法查明事实并予以改判或发回重审。依据双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）第八条、第十一条的约定，取得竣工验收备案表是上诉人交房时应具备的条件之一。并且，在双方办理房屋交接手续时，高屋置业应当向江敬霞出示合同第八条约定的包括竣工验收备案表在内的证明文件，如高屋置业不出示证明文件或出示证明文件不齐全，江敬霞有权拒绝接收房屋，由此造成逾期交房的责任由高屋置业承担。本案中，江敬霞在接到高屋置业书面交房通知后，于2013年12月30日前往高屋置业处办理房屋交接手续，江敬霞在明知高屋置业没有出示竣工验收备案表的情况下，接收了涉案房屋，应视为其放弃了拒收房屋的权利。根据合同约定，江敬霞明知办理房屋交接手续时高屋置业应取得竣工验收备案表并向其出示，而高屋置业在履行上述合同约定义务时只可能存在两种情况：出示了竣工验收备案表或没有出示竣工验收备案表。不论哪种情况，江敬霞在办理交接手续时，都应当是明知的，不可能存在江敬霞并非明知高屋置业未取得竣工验收备案表的情况下接收房屋。一审判决认定江敬霞并非在其明知高屋置业未取得竣工验收备案表的情况下接收房屋，属于认定事实错误，二审法院应当依法查明事实予以改判或发回重审。二、本案中，不存在逾期交房事实，江敬霞已在合同约定的交房期限接收了涉案房屋。一审法院判决高屋置业支付逾期交房违约金无合同依据及法律依据，二审法院依法应当予以改判驳回江敬霞诉讼请求或发回重审。首先，2013年12月30日，江敬霞在明知高屋置业没有取得竣工验收备案表的情况下，放弃了其拒收房屋的权利，办理了房屋交接手续，高屋置业也向江敬霞交付了房屋钥匙，涉案房屋已实际由江敬霞占有使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。不论是按照合同约定还是法律规定，2013年12月30日涉案房屋实际交付江敬霞使用。江敬霞放弃了拒收房屋的权利，接收了涉案房屋，其无权再要求高屋置业支付逾期交房违约金。同时，依据合同第九条的约定，出卖人承担逾期交房违约责任的前提是：出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。本案中，高屋置业在合同规定的期限已将涉案房屋交付江敬霞使用，根本就不存在逾期交房事实。一审判决高屋置业支付逾期交房违约金无合同依据，二审法院应依法予以改判驳回其诉讼请求或发回重审。其次，依据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照合同约定及法律规定，虽然高屋置业交房时未取得竣工验收备案表，但并没有造成逾期交房，江敬霞也没有因此受到任何损失，且事后高屋置业提供的竣工验收备案表证明涉案房屋的质量是合格的，具备交付使用的条件。故一审判决高屋置业支付逾期交房违约金没有合同及法律依据，二审法院依法应当予以改判驳回江敬霞诉讼请求或发回重审。三、高屋置业按时报送了初始登记资料，因郑州市郑房测绘队（以下简称测绘队）延期出具测绘报告，导致郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称“房管局”）逾期受理产权初始登记，上述情况是高屋置业无法预见且不能避免的，属于不可抗力。一审判决高屋置业支付逾期报送初始登记资料违约金，属于认定事实错误和适用法律错误，二审法院应依法予以改判或发回重审。合同补充协议第六条约定：高屋置业应当在房屋交付使用后60日内将办理房屋权属登记所需的资料提交房管局。事实上高屋置业己于交房后按照房管局关于报送初始登记资料的流程和要求向其报送了全部初始登记资料。但按照房管局的要求，在高屋置业所有资料具备后，应当与测绘队签订合同，由其对涉案房屋面积进行测绘，出具测绘报告。但由于房管局下属的测绘队并未在规定的期限内完成测绘，测绘队于2014年9月中旬才向高屋置业出具上述房屋的房屋测绘报告，进而导致房管局在2014年9月下旬才受理了涉案房屋的产权初始登记资料。上述客观情况高屋置业无法预见、无法避免也无法克服，故逾期受理产权初始登记资料并非高屋置业的原因造成的，而是由于不可抗力造成。依据法律规定，应免除高屋置业的责任。四、一审判决以逾期报送初始登记资料违约金与逾期付款违约金标准一致为由，认定逾期报送初始登记资料违约金标准不高，属于适用法律错误，二审法院应依法予以改判或发回重审。根据《合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述法律及司法解释规定，一审中，高屋置业在江敬霞并无任何损失且高屋置业有免责事由的情况下，认为合同中约定的逾期报送初始登记违约金过高，要求一审法院对上述违约金子以酌减。对高屋置业的上述答辩请求，一审法院应根据双方提交证据查明江敬霞是否因违约造成损失，然后以江敬霞实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡，而非简单的和合同中约定的逾期付款违约金标准相比较。而逾期付款违约金与逾期报送初始登记资料违约金是基于两个不同的违约行为而分别制定的。本案中，江敬霞采用银行按揭贷款方式购买，且已实际入住，即使高屋置业逾期报送产权初始登记资料也并未对江敬霞造成任何损失。况且，如前所述，房管局逾期受理初始登记的责任不在高屋置业。一审判决在江敬霞并未因此遭受任何损失的情况下，没有依据《合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，对逾期报送初始登记资料违约金是否过高进行审理，而是简单的与逾期付款违约金相比，以两个违约金标准一致，判决认定逾期报送初始登记资料违约金合理，属于适用法律错误，二审法院应依法予依法予以改判支持高屋置业要求酌减逾期报送初始登记资料违约金的答辩请求或发回重审。综上，请求判令：一、依法在维持（2015）惠民二初字第230号民事判决书第二项判决的基础上，对第一项判决、第三项判决予以撤销，并改判驳回江敬霞诉讼请求或发回重审。二、依法判决一、二审诉讼费由江敬霞承担。
江敬霞答辩称：高屋置业故意隐瞒了未取得竣工验收备案表的事实，且江敬霞在接收房屋的时候，高屋置业的回答是已经取得，高屋置业违反了诚实信用原则。高屋置业称逾期初始登记的原因在于郑房测绘队，那么其可以向郑房测绘队主张权利，但是不能免除其责任。合同是高屋置业自己提供的，高屋置业反诉违约金标准和我方是一样的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院一致外，另查明，江敬霞于2013年12月30日接收了本案所涉房屋。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一、关于高屋置业逾期取得竣工备案表是否应支付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，高屋置业应在2013年12月30日前取得建设行政主管部门的竣工备案表，并交付房屋，高屋置业未按期取得竣工备案表属于违约，在未取得竣工备案表的情况下通知买受人接收房屋，有违诚实信用原则。但合同并未约定高屋置业逾期取得竣工备案表的违约金承担及其标准；高屋置业已按照合同约定时间将房屋交付给江敬霞，江敬霞也未举证证明因高屋置业逾期取得竣工备案表给其造成的具体损失，原审法院参照逾期交房的违约标准判令高屋置业承担逾期取得竣工备案表违约金欠妥。综合考虑当事人实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院对江敬霞主张高屋置业承担逾期取得竣工备案表的违约金的诉讼请求不予支持。
二、关于高屋置业逾期提交初始登记资料是否应支付违约金的问题。（一）尽管高屋置业称逾期提交初始登记资料是因第三方原因所致，但高屋置业作为一家专门从事房地产开发经营的企业对房管局办理房屋产权初始登记的程序及周期应当有所预见，故本院对高屋置业主张的逾期提交初始登记资料系由不可抗力造成的上诉理由不予支持。双方签订的补充协议约定：高屋置业应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，高屋置业在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。故高屋置业应当承担逾期提交初始登记资料的违约责任。（二）至于原审认定的逾期提交初始登记资料违约金标准是否过高的问题。高屋置业在原审反诉请求中所主张的江敬霞逾期支付房款的违约金标准为按日支付逾期应付款万分之一，双方约定高屋置业逾期提交初始登记资料的违约金标准为按日支付总房款的万分之一，两者一致。根据公平原则和诚实信用原则，原审认定双方约定的违约金标准并无不当，高屋置业称该违约金标准过高的主张，本院不予支持。（三）本案中，高屋置业实际交付符合合同约定的房屋的日期应认定为2014年2月27日，高屋置业应在2014年4月27日前提交初始登记资料，高屋置业实际提交初始登记资料的日期为2014年9月24日，故高屋置业逾期报送初始登记资料的天数应为150天。按照按日支付总房款的0.01%的违约金计算标准，该项违约金应为8885元。该违约金折抵江敬霞承担逾期支付房款违约金983元后，高屋置业应向江敬霞支付7902元。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持郑州市惠济区人民法院（2015）惠民二初字第230号民事判决第二项，即江敬霞于本判决生效后十日内向郑州高屋置业有限公司支付违约金983元；
二、变更郑州市惠济区人民法院（2015）惠民二初字第230号民事判决第一项为：郑州高屋置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付江敬霞违约金8885元；
三、变更郑州市惠济区人民法院（2015）惠民二初字第230号民事判决第三项为：两项折抵，郑州高屋置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付江敬霞违约金7902元；
四、驳回江敬霞的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费283元，由郑州高屋置业有限公司负担130元，由江敬霞负担153元；一审案件反诉受理费25元，由江敬霞负担。二审案件受理费138元，由郑州高屋置业有限公司负担64元，由江敬霞负担74元。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 闫天文
审判员 马常有
二〇一五年十二月二十一日
书记员 韩冬梅