连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初856号原告：连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市海州区郁洲南路10号。法定代表人：庄广强，该公司董事长。委托代理人：刘素忠，该公司职员。委托代理人:张向东，江苏顺策律师事务所律师。被告:丁刚，男，1973年3月26日生，，汉族，住连云港市海州区。被告:徐顺娟，女，1972年10月12日生，，汉族，住址同上。被告:连云港西湾置业有限公司，住所地连云港市朝阳西湾。法定代表人:丁芳宜，该公司董事长。原告连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方农商行）诉被告丁刚、徐顺娟、连云港西湾置业有限公司（以下简称为西湾公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告东方农商行的委托代理人刘素忠、张向东,被告丁刚、徐顺娟到庭参加了诉讼，被告西湾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告东方农商行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告丁刚签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告丁刚偿还原告借款本金余额686012.32元，截止到2016年2月14日止的利息、罚息、复利计31635.20元，以及从2016年2月15日起至判决给付之日止按年利率7.755%计算的利息、罚息、复利（复利按国家标准计算）；3、判令被告徐顺娟、西湾公司对被告丁刚给付原告上述款项承担连带偿还责任；4、判令原告对西湾锦城二期第B38幢无单元102室房屋享有优先受偿权；5、判令三被告连带承担律师费50000元、案件受理费、公告费以及实现债权的费用。事实和理由：2012年5月24日，被告丁刚向连云港东方农村商业银行下属单位开发区支行申请个人购房按揭借款，同时被告丁刚、徐顺娟、西湾公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告丁刚、向原告借款玖拾叁万元整，借款期限20年即从2012年5月24日起至2032年5月1日止，贷款金额740000元，每月还贷本息5158.11元，但被告丁刚未按合同约定按期偿还我行贷款，严重违约，从2015年6月开始欠息，截止到2016年1月28日止，被告丁刚欠我行贷款余额686012.32元，利息、罚息、复利计31635.2元。被告丁刚、徐顺娟用购买的位于西湾锦城第B38幢102号房产向原告进行抵押，被告西湾公司作为担保人，对上述借款本息承担连带责任保证，合同还约定了其它内容，经原告多次催要借款本息，至今未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告丁刚辩称，我们希望和原告进行调解，因为房子找到买家了，可以尽快卖掉房子，把银行贷款还清。被告徐顺娟答辩意见同被告丁刚。被告西湾公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2012年4月28日，被告丁刚、徐顺娟作为买受人，被告西湾公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告丁刚、徐顺娟共同购买被告西湾公司开发的位于西湾锦城第B38幢无单元102室住宅，建筑层数地上三层，地下一层。为购买该栋房产，被告丁刚作为借款人，东方农商行开发区支行作为贷款人、抵押权人，被告丁刚、徐顺娟作为抵押人，被告西湾公司作为保证人，签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定借款人丁刚向东方农商行开发区支行借款人民币740000元，借款期限自2012年5月24日起至2032年5月1日止，共计240个月。借款利率按中国人民银行公布的人民币贷款基准利率的基础上上浮10%，执行年利率7.755%，罚息双方在合同中未作出约定。对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。借款人授权将全部借款划入借款人账户后，再将全部借款划入售房人西湾公司账户，以支付借款人在购房合同项下的款项。结息方式为每一个月20日。该合同的第十三条约定：1、保证人为借款人以本合同所形成的债务提供连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人对债权人承担连带责任。2、保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金等实现债权的一切费用。3、借款人以本合同项下的所购房屋作抵押的，由保证人西湾公司提供阶段性担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。4、保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起二年。借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，行使抵押权和要求保证人承担保证责任。合同第二十条约定，合同项下涉及的律师服务费等费用由借款人、保证人及抵押人承担，贷款人有权直接从借款人、保证人和抵押人的任何帐户中划收上述费用。合同还就其它权利义务进行了约定。后，东方农商行开发区支行与被告丁刚、徐顺娟、西湾公司签订了《房地产抵押合同（按揭）》，被告丁刚、徐顺娟将其共同购买的由被告西湾公司开发的西湾锦城B38幢102号房产抵押给东方农商行开发区支行，自本合同生效之日起至抵押人领取《房屋所有权证》、《房屋他项权证》止，担保人无条件承担担保范围内的担保责任。上述两份合同签订后，东方农商行开发区支行将借款合同项下的款项740000元发放给被告丁刚，用于购买被告西湾公司开发的涉案抵押房产。2012年5月3日，房产管理部门就西湾锦城第B38幢102号房产办理了房屋抵押预告（在建工程）登记证明，抵押登记权利价格为740000元。从2015年5月22日起，被告丁刚没有偿还任何贷款本息，本金还剩余686012.32元未归还。2016年6月10日，原告东方农商行与江苏顺策律师事务所签订《委托代理合同》，2016年7月1日原告支付律师代理费50000元。另查明，上述借款发生期间，被告丁刚、徐顺娟系夫妻关系。2015年5月22日前，被告丁刚共计偿还逾期罚息、复利43.9元。再查明，本院依原告申请，于2016年8月31日作（2016）苏0703民初856号民事裁定书，对被告丁刚、徐顺娟名下的西湾锦城第B38幢无单元102室房产予以查封。上述事实，由原告东方农商行提供的《买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同（按揭）》、《江苏连云港东方农村合作银行借款借据》、《委托代理合同》、律师费发票以及当事人陈述等证据在卷予以证明。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。东方农商行开发区支行与被告丁刚、徐顺娟、西湾公司签订的《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面地履行自己的义务。作为该合同的出借方东方农商行，按照合同的约定，将合同项下的款项出借给被告丁刚，被告丁刚应当按照合同的约定承担向原告全面履行偿还借款本息的义务。由于被告丁刚违反合同约定，自2012年10月22日起不再归还借款本息，原告有权宣布贷款提前到期，并要求解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》，故对原告要求的解除其与被告丁刚签订的《个人购房担保借款合同》及要求被告丁刚归还剩余借款本金686012.32元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持。对原告要求被告丁刚支付借款利息、罚息及复利的诉讼请求，因《个人购房担保借款合同》未约定罚息，故借款合同中约定依据中国人民银行规定计收复利视为未约定复利，故原告要求被告支付罚息及复利没有合同依据，但被告应当按照合同约定的年利率7.755%支付剩余贷款的利息，因被告丁刚自2015年5月22日起未归还借款利息，且2015年5月22日前多支付逾期罚息、复利43.9元，故被告丁刚应当自2015年5月22日起，按照年利率5.99%支付剩余借款本金的利息，直至还清贷款之日止，依该标准计算的利息应扣减43.9元。上述债务发生于被告丁刚、徐顺娟夫妻关系存续期间，故对原告诉请被告徐顺娟对被告丁刚的上述债务承担连带偿还责任的诉求，本院予以支持。被告丁刚、徐顺娟作为共同抵押人，与东方农商行签订房产抵押合同，将涉案房产抵押给东方农商行，并对该抵押房产在房产登记管理部门办理了房屋抵押预告登记，但至今未就该抵押房产并未办理他项权证，因抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性，原告东方农商行作为涉案房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押他项权证之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房产办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对房产的处分，但并非是现实的抵押权，故原告主张对该抵押房屋享有优先受偿权的条件并不具备，故对原告要求对西湾锦城B38幢102室房产享有优先受偿权的主张本院不予支持。对原告要求被告西湾公司对被告丁刚的还款承担连带责任的诉求，根据合同约定，西湾公司提供阶段性担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金等实现债权的一切费用，现东方农商行并未办妥正式的抵押登记，被告西湾公司的阶段性担保责任并未解除，故被告西湾公司应当对被告丁刚借款的本金、利息及实现债权的费用承担连带责任。另外，对原告产生的律师费50000元，有委托代理合同及律师费发票为证，且合同中已经约定合同项下产生的律师费由借款人、抵押人及保证人承担，故对原告要求被告丁刚、徐顺娟与西湾公司连带承担律师费50000元的诉求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告连云港东方农村商业银行股份有限公司与被告丁刚、徐顺娟、连云港西湾置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日起解除。二、被告丁刚、徐顺娟于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告连云港东方农村商业银行股份有限公司借款本金686012.32元及利息（从2015年5月22日起至实际偿还之日止，按年利率7.755%计息，该标准计算的利息应扣减43.9元的利息），并承担律师费50000元。三、被告连云港西湾置业有限公司对上述第二项还款承担连带给付责任。四、驳回原告连云港东方农村商业银行股份有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11476元、公告费400元、保全费5000元，共计16876元，由被告丁刚、徐顺娟、连云港西湾置业有限公司连带负担（因原告已预交，三被告将该款在本判决生效后十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费11476元，并将交款凭证交于本院，连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百五十三条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李国栋代理审判员  刘广侠人民陪审员  姜启合二〇一六年八月三十一日书 记 员  孙 静法律条文及及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”（二）《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任的保证人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人内履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。（三）《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够行使不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”（四）《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”（五）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。