广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤14民终599号
上诉人（原审原告）：谢怡。
委托诉讼代理人：巫清梅，广东从善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林紫华，上诉人谢怡的母亲。
被上诉人（原审被告）：蕉岭新兴房地产开发有限公司。
法定代表人：徐新昌，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐芳辉，广东青松律师事务所律师。
上诉人谢怡因与被上诉人蕉岭新兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2017）粤1427民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢怡上诉请求：一、撤销原审判决，改判被上诉人立即返还因套内建筑面积减少而多收的房款计25258.64元，并改判被上诉人从收款之日起至退回款项之日止按年利率的6%支付资金占用期间的利息给原告。二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、本案案由应为商品房预售合同纠纷，原审把本案案由确定为商品房销售合同纠纷显属错误。因为，上诉人与被上诉人在合同第二、三条明确约定买受人即上诉人购买的是“预售商品房”，被上诉人于2014年4月24日取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，涉案房屋于2015年10月28日竣工验收；而上诉人与被上诉人签订涉案《广东省商品房买卖合同》（下称涉案合同）是2014年9月18日。显然，涉案合同签订于涉案房屋预售期间，明显不属现房。二、原审判决在查明事实部分故意遗漏合同中足以影响涉案判决的重要内容，断章取义选择对被上诉人有利的合同条款，明显偏袒被上诉人，完全丧失了法院应有的客观公正立场。原判决在对合同第四条第3项内容的引用中故意遗漏双方按面积单价计算房款的内容，截取该条款前面和后面部分，曲解合同真意；对合同第五条约定内容的引用同样无视合同条款的完整性，为其主观臆测涉案房屋的计价标准作铺垫，显然不当。以上说明，原审遗漏重要的涉案事实，造成原审判决认定基本事实不清，请二审法院依法给予查清。三、原审判决审查分析认定证据违背事实和法律规定。1、原审认定“合同中明确约定商品房属现房”违背事实，且于法无据。2、原审认定涉案房屋“按套出售”毫无事实和法律依据。双方在合同中根本不存在约定所谓“按套计价出售”的只字内容，也毫无“按套计价出售”的意思。根据建设部2001年发布的《商品房销售管理办法》（下称《办法》）第18条规定：“按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”《办法》第19条规定“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”本案中，双方签订涉案合同时，被上诉人所售房屋为预售商品房，显然当事人无法对现售房屋实地勘察；同时，被上诉人在涉案合同中又未附所售房屋的平面图，更不存在平面图标注详细尺寸及约定误差的范围。上诉人认为，在这些条件缺失下，涉案合同根本不存在“按套计价”的基础。涉案合同既约定按套内建筑面积计价，又约定按建筑面积计价，还以单价乘约定的相应面积计算出总价，即涉案合同前面约定一个明确的面积，后面又约定一个明确的单价，并据此计算出房款，实质上就是按面积计价的方式。在此种情况下，作为开发商的被上诉人已经对作为购房者的上诉人提供了一个确定的房屋面积心理预期，据此应认定涉案合同实质是按面积计价销售。本案中，双方对涉案合同约定的面积与价款是对价统一的，上诉人按照约定价款支付购房款后，被上诉人应根据诚实信用原则全面履行自己的合同义务，按照约定的面积交付房屋是被上诉人的主要义务。现在，被上诉人交付给上诉人的商品房却人为地出现计算套内建筑面积的错误，以致造成套内建筑面积严重缩水，显然损害了上诉人利益，已构成重大违约。而涉案合同第五条约定的内容是关于违约责任承担的条款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定的“合同有约定的，按照约定处理”中的“约定”应当是具体、直接、明确的关于面积误差处理的约定，否则就应当视为不明确。对照涉案合同第五条关于“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的内容来看，该内容是一个不具体、不明确、消极性的准用性条款式的约定，从其表述来看，并非明确的免除责任的条款，也没有明文规定上诉人购买的商品房是按套计价。因此，原审把该合同条款理解为具有免除重大违约行为的民事责任效果显然不当，请二审法院明鉴。本案中，通过原审查明，涉案合同约定的套内建筑面积与不动产权登记部门确认的专有建筑面积相比较，套内建筑面积被人为地多算了5.19平方米。又根据涉案合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定中“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……”的规定计算出涉案房屋面积差异百分比为-3.9%【计算方式为：（126.93-132.12）÷132.12×100%﹦-5.19÷132.12×100%﹦-3.9%】，按合同约定套内建筑面积单价计算，上诉人要求被上诉人返还因房屋套内面积减少而多收的房款计人民币25258.64元依法有据，原审不予支持显然不当，请二审法院依法给予纠正。
蕉岭新兴房地产开发有限公司辩称：一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审通过涉案合同第四、五条约定，对比不动产权证书所附《房地产分户图》、涉案楼盘设计图、房屋平面图及蕉岭县房产管理局房屋测绘队出具的《梅州市测绘所房地产查丈原图（层图）》，并根据向蕉岭县住房和城乡规划建设局查询得到的《复函》，认定本案是按套计价出售，不适用“面积确认及面积差异处理”条款，且涉案房屋未更改设计，房屋尺寸与设计图纸一致，不存在实质性的面积差异，据此驳回上诉人关于套内建筑面积减少需退回钱款的诉求正确。二、上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回。1、关于案由。涉案合同名称为《广东省商品房买卖合同》，根据最高人民法院《民事案件案由规定》，本案案由定为“商品房销售合同纠纷”并无不当；且本案案由并不影响案件事实的认定和法律适用。2、关于计价方式。涉案合同第四条约定是按套计价出售，第五条约定选定按套计价的不适用“面积确认及面积差异处理”条款。合同中既显示建筑面积平方单价又显示套内建筑面积平方单价，本身就表明这两个平方单价数据均不是当事人确定单价，而是软件系统自动折算生成所致。3、关于所谓面积差异。上诉人所谓面积差异，是合同中约定的“套内建筑面积”与不动产权证书登记的“专有建筑面积”二者计算方法不同所致；且答辩人交付的商品房户型、房屋大小的尺寸完全符合原建筑设计图纸，故上诉人所谓面积差异的上诉理由依法不能成立。
一审原告谢怡向一审法院起诉请求：1、判令被告立即返还因套内建筑面积减少而多收的房款计25258.64元，并判令被告支付从收款之日起至退回款项之日止按年利率的6%计算的资金占用期间的利息给原告；2、判令被告依约交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给原告使用；3、由被告承担本案诉讼费等相关费用。
一审法院认定事实：2002年9月17日，被告蕉岭新兴房地产开发有限公司取得座落在蕉城碧水街以西、恒塔大道以北、朝阳大道以东的国有土地使用权【蕉府国用（2002）字第010856号《国有土地使用证》】。2013年6月19日，蕉岭县发展改革和物价局作出蕉发改[2013]68号《关于蕉岭新兴房地产开发有限公司新世纪花园B区百合苑7号、紫薇苑5号商住楼项目核准的批复》，同意被告新世纪花园B区百合苑7号、紫薇苑5号商住楼项目建设。2013年6月24日，被告取得车库、百合苑、紫薇苑住宅楼《建设工程规划许可证》。2013年10月15日，被告取得车库、百合苑7号、紫薇苑5号商住楼《建筑工程施工许可证》。2014年4月24日，被告取得车库、百合苑7号、紫薇苑5号商住楼《商品房预售许可证》。2014年9月18日，原告谢怡与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同主要内容包括：第三条约定原告向被告购买蕉岭县新世纪花园**单元**房，该商品房为“预售商品房”，建筑面积共153.16平方米，其中，套内建筑面积132.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.04平方米；第四条第3项约定商品房属现房，按套出售，总价款为人民币643000元整；第五条约定当事人选择按套计价的，不适用“面积确认及面积差异处理”约定；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第十九条约定合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成依法向法院起诉；第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效。2015年10月28日，车库、百合苑、紫薇苑商住楼经竣工验收。2015年10月31日，被告通过手机短信方式向原告发出《收楼通知书》，要求原告在10天内到销售中心办理收楼手续，同时提出如购房户（原告）对交付楼盘有疑议，允许在10天内提出退房申请，被告可按同期银行住宅按揭贷款利率计算归还本息。原告接受所购房屋。2016年2月1日，原告付清购房款643000元。2015年12月1日，蕉岭县住房和城乡规划建设局作出《关于百合苑7号楼园林及附属设施的协调决议》，载明：百合苑7号楼业主：关于你等就百合苑7号楼的园林及附属设施的相关诉求事宜，我局于2015年11月28日上午在新兴公司会议室召集双方举行了协调会议。会上我局充分听取了百合苑7号楼业主代表的诉求及新兴公司的意见。经我局的协调，百合苑7号楼全体业主推荐7位业主代表及蕉岭新兴房地产开发有限公司一致同意，对园林及附属设施作出以下调整：1、原中间部位的生态停车位全部整改为生态园林及休闲区域，不再作为公共停车位使用；2、原中间部位的人行道路由1.2米扩大为2.5米道路；3、门栋出入口由设计规划的东面入口，改为现今的南面入口，不再更改；上述协调意见为终结性调整结果，此后百合苑7号楼业主承诺就此不再提出新的诉求或异议。协调决议后，原告等百合苑7号楼业主均在《协调决议》上签名认可。2016年6月20日，蕉岭县国土资源局作出粤（2016）蕉岭县不动产权第0****5号《不动产权证书》，该证书记载：权利人谢怡；座落蕉岭县蕉城镇**大道**号楼**；不动产单元号44****0；权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质出让/市场化商品房；用途城镇住宅用地/住宅；面积共用宗地面积41125.9㎡；权利其他状况：分摊土地使用权面积8.05㎡，专有建筑面积126.93㎡，分摊建筑面积25.31㎡，原产权证号粤（2016）蕉岭县不动产权第0****5号。原告领取《不动产权证书》后，发现证书记载的“专有建筑面积126.93㎡”与《广东省商品房买卖合同》约定的“套内建筑面积132.12平方米”相差5.19平方米，认为权利受到损害。在与被告无法协商，投诉信访部门解决未果后，于2017年1月5日诉至一审法院，提出如上诉请。被告应诉后，申请房管部门对网签合同作出说明。蕉岭县房产管理局于2017年2月13日作出《关于网签商品房买卖合同的说明》，内容为：我县办理商品房产权登记凭据的书面合同过去使用的均为合同双方当事人手签的文本，自2014年1月起，本县辖区内此类合同文本全部统一改为网签办理。蕉岭新兴房地产开发有限公司建造的新世纪花园二期百合苑七号楼盘商品房销售时，其商品房买卖合同全部均为网签文本；其中关于买卖双方当事人约定按套定价方式出售的合同条款中同时显示出预测建筑面积每平方米单价及预测套内面积每平方米单价的问题，实际是网签过程电脑系统自动计算以按套定价款额折算显示所致，并非合同当事人购房时的约定所致。2017年2月20日，广东华玺建筑设计有限公司梅州分公司作出《工作复函》，内容为：关于我司设计的新世纪花园B区百合苑7＃、紫薇苑5﹟住宅楼的深基础架空围蔽事由：是为我司设计时根据项目地质条件所采用的基础技术措施，架空地下部位围蔽后不再填土，且不作使用空间。
一审庭审中，原告提出双方签订的商品房买卖合同合法有效，但被告销售的房屋套内建筑面积明显与合同的约定不符，被告认为房屋按套计价销售不成立，应当认定涉案房屋是按照套内建筑面积计价销售。理由：1、被告销售房屋给原告时并未建成现房，原告无法通过实地勘察的方式知道涉案房屋存在套内建筑面积不足的情况；2、根据房管的答复，被告对按套计价销售与按建筑面积计价销售的方式在合同中有不同的约定，且被告对外墙墙体投影水平面积的一半应当计入公共分摊面积进行计算是知道的，但被告在销售涉案房产给原告时故意不提供图纸以及分摊面积计算方式，销售时宣传的也是按建筑面积单价计算房款；3、被告在涉案商品房买卖合同中约定的按套销售实际上是《商品房销售管理办法》第十二条规定的按套销售，不得分割拆零销售。因此，原告认为被告销售的房屋面积明显与合同约定不符，实际上已经多收了原告购房款，原告请求被告退还多收的购房款。另外，被告也未按合同约定的标准交付公共地下室、半地下室的车位、车库供原告等业主使用，违反了合同的约定。被告答辩认为：1、双方当事人就涉案商品房买卖选定的计价方式是按套计价出售，而且不适用“面积确认及面积差异处理”的条款约定。原告主张所谓套内建筑面积减少需退回钱款的诉求没有事实根据。2、被告交付的商品房户型和房屋大小的尺寸完全符合原建筑设计图纸，根本不存在面积差异问题。至于《商品房买卖合同》第三条约定的套内建筑面积与《不动产权证书》登记的专有建筑面积存在部分差异，纯粹是因开发商通常都是以外墙皮计算套内面积，而产权登记则以墙中计算专有建筑面积的原因所致。两者不但表述的概念不同，而且计算的定位方式也不同，因而存在相应的差异，房屋总体的建筑面积没有任何减少。《商品房买卖合同》第四条约定买卖双方选择按套计价出售，同时又在该条款中显示出建筑面积每平方米单价及套内建筑面积每平方米单价情况，这是因为合同采用网签由电脑系统自动折算生成所致，并非合同当事人购房当初约定所致。3、原告诉求交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给原告使用没有事实根据。《商品房买卖合同》附件三“套房交楼标准”车库部分关于“采用地下室、半地下室，设汽车、摩托车位……”的约定，是指整个小区范围的公共部分设置，该公共部分设置并非且也不可能专供原告使用。地下室、半地下室车库或车位需有偿获取，而且先购先得，并非无偿提供。4、原告接收所购房屋当时并无异议，至今没有任何人因持疑议提出退房申请。5、百合苑7号单元与紫薇苑建造时一并设计的车库车位位置，因为百合苑7号单元业主一致提出主张变更，并且在住建局的主持下，原、被告方协调达成了决议，将原车库车位的项目位置改为生态园林及休闲区域。因此，恳盼人民法院依法判令驳回原告的不当诉求。双方无法协商达成一致意见。
为准确审理案件，一审法院将原告提交的《不动产权证书》中的《房地产分户图》与原告提交的广东华玺建筑设计有限公司出具的设计图、房屋平面图，以及蕉岭县房产管理局房屋测绘队出具的《梅州市测绘所房地产查丈原图（层图）》进行对比，发现三者尺寸基本相符。根据被告提交的《新世纪花园百合苑7号、紫薇苑5号、车库规划平面图》，一审法院组织原、被告到现场查看，发现蕉岭县住房和城乡规划建设局作出的经原告等业主签名认可的《关于百合苑7号楼园林及附属设施的协调决议》已经得到落实。经向蕉岭县住房和城乡规划局查询，蕉岭县住房和城乡规划局于2017年3月7日作出《复函》：一、新世纪花园B区百合苑7号楼的报建施工图与竣工验收相符，无更改设计；二、新世纪花园B区百合苑7号楼的规划图件中并无地下或半地下车库，现有的地下空间属深基础架空围蔽措施，不作使用空间，设计单位广东华玺建筑设计有限公司梅州分公司对该问题出具了《工作复函》。
一审法院认为，合同就是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方自愿签订《广东省商品房买卖合同》，合同中明确约定商品房属现房，按套出售，不适用“面积确认及面积差异处理”约定。蕉岭县住房和城乡规划局在《复函》中说明新世纪花园B区百合苑7号楼的报建施工图与竣工验收相符，无更改设计。因此，原告发现《不动产权证书》记载的“专有建筑面积126.93㎡”与《广东省商品房买卖合同》约定的“套内建筑面积132.12平方米”相差5.19平方米后，以“房屋套内建筑面积明显与合同的约定不符，应当认定涉案房屋属按照套内建筑面积计价销售”为由，要求被告返还因套内建筑面积减少而多收的房款计25258.64元，并支付从收款之日起至退回款项之日止按年利率的6%计算的资金占用期间的利息证据不足，理由不充分，不予支持。蕉岭县住房和城乡规划局主持原、被告双方达成的《关于百合苑7号楼园林及附属设施的协调决议》已经得到落实，该局作出的《复函》中已经说明新世纪花园B区百合苑7号楼的规划图件中并无地下或半地下车库，现有的地下空间属深基础架空围蔽措施，不作使用空间，设计单位广东华玺建筑设计有限公司梅州分公司对该问题出具了《工作复函》。因此，原告要求判令被告依约交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给原告使用的诉讼请求理由不足，不予支持。被告提出双方选定的计价方式是按套计价出售，不适用“面积确认及面积差异处理”的条款约定，交付的商品房户型和房屋大小的尺寸完全符合原建筑设计图纸，合同约定的套内建筑面积与《不动产权证书》记载的专有建筑面积概念不同；原告等百合苑7号单元业主一致提出主张变更，将原车库车位的项目位置改为生态园林及休闲区域并已经得到落实的答辩理由充分，予以采纳。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回原告谢怡要求被告蕉岭新兴房地产开发有限公司返还因套内建筑面积减少而多收的房款计25258.64元，并支付从收款之日起至退回款项之日止按年利率的6%计算的资金占用期间的利息的诉讼请求；二、驳回原告谢怡要求被告蕉岭新兴房地产开发有限公司依约交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给原告使用的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币216元，由原告谢怡负担。
一审查明的案件事实，本院予以确认。本院二审期间，被上诉人蕉岭新兴房地产开发有限公司提交了蕉岭县房管局于2017年6月13日的《复函》、2013年10月22日由蕉岭县住房和城乡建设局出具的通知、蕉岭县国土局于2017年6月17日出具的复函、2014年10月24日由梅州市住房和城乡建设局出具的关于启用新版《商品房买卖合同示范文本》的通知。本院对上述证据组织双方进行了质证。其中蕉岭县房产管理局出具的《复函》载明：“……双方合同约定的按套计价出售的，我局软件系统只显示按“套”出售和总价人民币数额两项，但开发商软件系统显示的内容，则会自动关联开发商申请商品房预售许可证时根据建筑设计图纸预测的数据所输入的建筑面积、套内面积，自动折算套内建筑面积的平方单价及建筑面积的平方单价，并生成于合同本文。如开发商在申请预告许可证时不输入建筑面积、套内面积等内容，则其商品房销售无法实施合同网签。本案所涉合同的价格是采用按套计价出售的，开发商软件系统同时有套内面积平方单价及建筑面积单价问题，这并不是买卖双方约定产生的，而是软件系统自动折算生成的，否则不可能出现精确到元、角、分的单价，也不符合房地产市场实际。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据双方当事人二审庭审中的诉辩意见，本案二审主要的争议焦点为：一、诉争《商品房买卖合同》约定的计价方式是按套计价还是按套内建筑面积计价；二、上诉人要求被上诉人返还因套内建筑面积减少而多收的购房款25258.64元能否支持。
关于双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定的计价方式是按套计价还是按套内建筑面积计价的问题。该合同第三条约定，该商品房为预售商品房，建筑面积共153.16平方米，其中，套内建筑面积132.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.04平方米；第四条约定按第3种方式计算该商品房价款：该商品房属现房，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4866.79元，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4198.22元，总价款为643000元。从上述合同约定的内容来看，双方约定的计价方式为按套出售，总价款为643000元，而每平方米4866.79元和每平方米4198.22元的所谓单价，是以643000元总价款分别除以合同约定的建筑面积153.16平方米和套内建筑面积132.12平方米得出的价格，说明上述两种单价并非双方当事人选择按套内建筑面积的计价方式，该单价只是起到对合同约定的总价款与建筑面积、套内建筑面积的辅助性说明作用；且据建设行政主管部门解释，亦是商品房网签合同的格式需要。因此，诉争《广东省商品房买卖合同》约定的计价方式应为按套计价，上诉人主张按套内建筑面积计价，依据不足，不予采信。
关于上诉人要求被上诉人返还因套内建筑面积减少而多收的购房款25258.64元能否支持的问题。上诉人以《不动产权证书》记载的建筑面积152.24平方米，专有建筑面积126.93平方米，分摊建筑面积25.31平方米，与合同约定的套内建筑面积132.12平方米减少了5.19平方米，按照合同约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4866.79元，从而主张被上诉人多收购房款25258.64元。如上所述，由于合同约定的计价方式为按套计价，且排除合同第五条关于面积确认及面积差异处理条款的适用；同时，被上诉人交付给上诉人的商品房户型结构和房屋大小的尺寸均与经审批备案的建筑设计图纸相符，并未作任何的更改。另外，《不动产权证书》上记载的建筑面积与合同约定的建筑面积几乎相同，只是套内建筑面积与公摊面积和合同约定存在增减的情况下，上诉人以《不动产权证书》上记载的套内建筑面积比合同约定减少的面积，按商品房总价款除以合同约定的套内建筑面积所得的单价计算，要求被上诉人退还25258.64元购房款，依据不足，不予支持。
综上，上诉人上诉理由不充分，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费432元，由上诉人谢怡负担。
本判决为终审判决。
审判长 幸庆迈
审判员 肖庆浪
审判员 曾柳青
二〇一七年七月三十一日
书记员 朱 棋