北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终10730号
上诉人（原审被告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区欣海北街68号一层。
法定代表人：刘洋，董事长。
委托诉讼代理人：郭东方，女，北京爱家营企业管理有限公司法务经理。
被上诉人（原审原告）：于海珍，女，1981年11月12日出生。
上诉人北京爱家营企业管理有限公�（以下简称爱家营公司）因与被上诉人于海珍财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第12312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
爱家营公司上诉请求：请求二审法院撤销原判第一、二、三项，依法改判或者发回重审。事实和理由为：第一，原审法院法律关系认定错误，我公司与于海珍之间是委托代理合同关系，并非租赁合同关系，房屋实际承租人是朱波。第二，法律事实认定错误。我公司在火灾事故发生时既非房屋实际居住人，也非房屋所有权人，侵权行为非我公司实施，侵权结果也和我公司无直接因果关系，故原审法院认定我公司为侵权人错误。第三，朱波是火灾发生时实际居住人，原审法院遗漏当事人朱波。第四，原审法院未查明案件事�。我公司提供了与于海珍签合同次日物业交割时所拍摄的房屋内物品照片，可见房屋内留存抽油烟机一台；事故发生后于海珍签署了一份火灾直接损失申报统计表将抽油烟机列入个人损失，原审法院认定抽油烟机并非于海珍提供，判令我公司对火灾事故负有责任缺乏事实依据。第五，原审法院将调解意见作为判决结果没有法律依据。
于海珍同意原判并答辩称：第一，我和爱家营公司签订合同后，即将房屋整体交给爱家营公司，我和租户没有任何关系，爱家营公司找谁当租户、收取租户多少租金都跟我没有关系。爱家营公司是否起诉朱波也与我没有关系。第二，我购置该房后未进行装修、添置或者入住，直接将房交给爱家营公司，故我对房屋内是否有抽油烟机确实没有注意，但我也明确向经纪人说了交的是二手空房，房内有什么我都不要了，所以才低价给爱家营公司，双方也因此没有办理物品交割手续，对方一审提交的交割清单是其公司营业员签的我的名字，是伪造的。第三，双方签署了家具家电配置协议，我同意爱家营公司对房屋进行装修和添置，我不知道该公司进行了哪些装修和添置，但我交房以后的责任应由爱家营公司承担。火灾直接损失申报统计表是爱家营公司让我签字的，该公司说这样填是为了让保险公司赔钱。第四，至于火灾认定，不排除抽油烟机故障所致，但也不能证明就是抽油烟机故障造成，消防队的警官说这个具体检测很困难，只是有这个偏向性。
于海珍向一审法院起诉请求：要求爱家营公司支付2015年3月1日起拖欠的租金72000元、财产损失65181元、评估费6000元、楼下邻居财产损失24275元、楼下邻居评估费6000元、违约金8000元。
一审法院认定事实：于海珍系北京市大兴区×镇×�楼×单元×室房屋业主，2014年11月16日，于海珍和爱家营公司签订《房屋出租委托代理合同》及补充协议。协议约定，于海珍将其位于大兴区×镇×号楼×层×单元×室的房屋交付给爱家营公司出租代理。出租代理期限为2014年11月20日至2017年11月19日，租金每月4000元，双方各自在银行开设专用账户用于租金转账，每月10日支付。双方在补充协议中对代理出租的佣金及管理服务费项目作出约定，并在相关应付租金中予以扣除，具体约定内容如下：在三年合同期限内，爱家营公司可在每年第一个月支付房租时扣除一个月房租作为代理佣金；爱家营公司在第6次、第18次、第30次支付房租时，可扣除15天房租作为管理服务费。经查，爱家营公司分别于2015年2月9日、2015年3月9日通过中国工商银行北京新东安支行支付于海珍租金8000元，爱家营公司的第一次佣金在从第一次应付租金中已�扣除，其余部分佣金和管理服务费因发生火灾没有扣除，爱家营公司自2015年3月20日以后没有支付房租。
双方在合同第十条第四款第一项、第三项对于海珍（甲方）有权解除合同的情形作出明确约定，即爱家营公司（乙方）未按约定划付租金达三十日以上，或因保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，于海珍有权解除合同。双方在合同第十一条第三款对违约责任作出明确约定，即爱家营公司（乙方）违反第十条第四款情形之一的，应按照月租金的200%向于海珍（甲方）支付违约金，于海珍（甲方）有权要求爱家营公司（乙方）将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。
另查，双方于2014年11月16日签订家具家电配置协议，该协议第三条约定：“鉴于爱家营公司（乙方）为该房屋配置家具家电及进行相关装饰装修，提升了该房屋�品质及市场竞争力，于海珍（甲方）确认将该房屋租金标准调整为每月4500元，于海珍同意向爱家营公司支付家电使用费，具体标准为每月500元”。
爱家营公司和于海珍签订出租代理合同以后，2014年11月25日，爱家营公司将房屋出租给朱波，月租金为4800元。2015年3月1日，于海珍房屋发生火灾，北京市大兴区公安消防支队赶到灭火，并于2015年4月2日出具了火灾事故认定书，认定“于海珍房屋内厨房操作间、冰箱等不同程度烧损，其他房间及物品不同程度烟熏受损，楼下×室水渍受损；经调查起火部位为厨房西侧中部，起火原因排除外来火源引起，不排除抽油烟机故障所致”。因房屋失火，2015年6月9日，爱家营公司和朱波办理了租赁合同终止协议，约定朱波的租赁期限在2015年3月22日即终止，当日办理了物业交验手续。经协商，爱家营公司退还朱波房屋租金、押金、违约金、水电费等相关费用9910元。爱家营公司主张朱波退房后，已经将房屋钥匙交付给于海珍，于海珍以与爱家营公司之间没有书面退房协议为由不予认可。此外，2015年7月7日，爱家营公司通过中国工商银行北京新东安支行以保险理赔的方式支付于海珍因失火造成的损失7100元。
2015年11月12日，于海珍向一审法院申请财产损害价值鉴定，经爱家营公司同意，一审法院依法通过北京高院摇号程序委托北京京评价格评估有限公司（以下简称：京评公司）进行鉴定，京评公司于2016年2月23日出具京评（涉）字2016第3008号鉴定意见书，确定于海珍因火灾造成的损失为：1、无争议项目损失价值为48329元；2、有争议项目损失价值为16852元。对此鉴定结论，爱家营公司只认可无争议项目的鉴定结果，对于涉及地面复合木地板的所有争议项目，爱家营公司认为没有受损，�使鉴定也不应该赔偿，但双方并未就修复的必要性申请重新鉴定。于海珍预先支付鉴定费6000元。
2015年11月16日，于海珍楼下×室业主李静以财产损害赔偿为由将于海珍诉至一审法院，要求于海珍赔偿因失火造成的财产损失。经诉讼中鉴定，确定李静的损失价值为24275元。李静预先支付鉴定费6000元。2016年10月17日，于海珍和李静就损害赔偿问题达成调解协议，约定于海珍赔偿李静各项财产损失35000元。
庭审过程中，双方均认为应该按照抽油烟机是哪方提供确定双方责任归属，并对抽油烟机是否是于海珍提供产生争议，爱家营公司向法庭出示有于海珍签名的房屋交割单，于海珍否认房屋交割单上的签名是自己所签，称交付爱家营公司的是一套空房子，由爱家营公司自己装修后对外转租，并于2016年8月30日提出笔迹鉴定申请，爱家营公司亦同意鉴定，于海珍按照要求提供了笔迹鉴定所要求的相关检材，但爱家营公司以鉴定检材应该由于海珍提供为由拒绝向一审法院提供鉴定检材原件，导致鉴定无法进行。事后，爱家营公司到庭说明称因将于海珍自己签名的房屋交割单原件丢失，为了公司审核合同形式需要，爱家营公司内部人员补了一份房屋交割单，所以不能提交房屋交割单原件。一审法院针对此情况向于海珍核实，于海珍否认曾签收过房屋交割单，表示自己手中不可能有原件。爱家营公司在开庭后向本院提交情况说明一份，并提交了房屋交割单扫描件1份、公司员工王×的证人证言1份、照片8张、《火灾直接财产损失申报统计表》1份。
上述事实，有双方当事人陈述、房产证、火灾事故认定书、房屋出租委托代理合同及补充协议、家具家电配置协议、朱波的房屋交割单、退租明细表、房屋租赁合同终止协�等证据在案佐证。
一审法院认为：本案的关键问题在于房屋失火的责任由谁承担。本案中，双方签订了出租代理合同，从字面意思理解，双方合同属于居间代理关系，但该合同的诸多条款均体现了租赁合同的性质和内容。经审查，该合同的租金标准为4000元，爱家营公司代于海珍租与他人的房租为4800元，且出租代理的合同期限长达三年，规定了装饰装修、迟延支付租金等租赁合同性质的违约责任条款，由此可以看出，爱家营公司通过转租房屋赚取差价，名为代理实为租赁，应该认定为租赁合同。
基于以上分析，爱家营公司及其转租的人在合同期内，应该尽到合理使用房屋的义务，如因房屋使用不当导致房屋毁损应该承担相应的民事赔偿责任；反之，如果房屋损害系于海珍提供设备存在安全隐患导致，于海珍应该自己承担相应的损害后果。本案中，消防部门已经对失火原因出具鉴定报告，未排除抽油烟机原因，双方对抽油烟机是由哪方提供存在原则性分歧，于海珍申请鉴定，但爱家营公司拒不提交鉴定检材原件，导致鉴定无法进行，应该承担相应的不利后果，因此，法院对爱家营公司主张不予采信，不能认定抽油烟机是于海珍提供。此外，从于海珍和爱家营公司签订的家具家电配置协议中也可以看出，于海珍曾授权爱家营公司对房屋进行了装修，相关家具家电作价每月500元从房租中扣除。综上，法院对于爱家营公司主张抽油烟机系于海珍提供的主张，不予认定。爱家营公司租赁于海珍房屋期间发生火灾事故，于海珍有权依照租赁合同关系向爱家营公司索赔，爱家营公司在于海珍交付房屋时没有对房屋安全隐患问题进行检查并提出异议，事故发生后亦不能证明于海珍提供家具家电存在安全隐患及线路老化问�，爱家营公司在事故发生时将房屋转租他人，而于海珍并不占有使用该房屋，对抽油烟机是否正常使用等房间内的情况不知情。综上，法院认为，即使抽烟烟机等家具家电系于海珍提供，也不能证明于海珍对事故的发生负有责任。因此，爱家营公司应赔偿于海珍因房屋失火造成的财产损失。
本案中于海珍的财产损失经鉴定确定了具体价值，法院本着公平的原则，酌定爱家营公司赔偿于海珍一半地板修复费用8426元。李静的财产损害鉴定价值为24275元，鉴定费为6000元，实际赔偿35000元，就于海珍超出鉴定价值及鉴定费自愿赔偿部分，应该自己承担责任，不应该向爱家营公司主张。
关于房屋租金的问题，因火灾发生在租赁合同期限内，房屋起火并非于海珍原因导致，爱家营公司亦不能证明已经将钥匙交付给于海珍并解除了合同，因此，爱家营公司应�偿于海珍因房屋起火产生的租金损失，具体的支付期限应该自2015年3月20日起算，截至2016年9月19日。
另外，因于海珍并未行使合同解除权，双方合同并未实际解除，于海珍应该在合理期限内将房屋装修完毕，具体的装修期限，法院结合实际情况综合确定，应不超过两个月为限，自法院判决生效之日起计算。因于海珍并未在本案中主张解除合同，关于装修完毕之后，双方是否继续履行合同，应该由双方协商解决，法院不作处理。此外，根据双方签订的合同，爱家营公司应该按照合同向于海珍收取一定的佣金和管理服务费，上述金额应该从赔偿房租的数额中予以扣除（第6次应收房租时扣除2000元，第13次应收房租时扣除4000元，第18次应收房租时扣除2000元，共扣除8000元，于海珍的房租损失为72000元－8000元﹦64000元）。爱家营公司已经先行通过保险理赔支付于海�7100元，上述金额应该从赔偿财产损失的数额中予以扣除〔于海珍的财产损失为48329元＋（16852÷2）元＋6000元＋24275元＋6000元－7100元﹦85930元〕。
关于违约金一项，爱家营公司未按约定划付租金达三十日以上，并因保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，已经构成违约，应按照月租金的200%向于海珍支付违约金8000元。爱家营公司提交的情况说明及所附证据超过了举证期限，其虽未作为证据提交，但法院审查后认为，其证明目的均指向了于海珍提供抽油烟机的事实，而抽油烟机是否系于海珍提供与本案的判决依据没有必然联系，法院不予采信。据此，原审法院判决：一、北京爱家营企业管理有限公司赔偿于海珍财产损失八万五千九百三十元，房屋租金损失六万四千元，以上两项合计十四万九千九百三十元（于判决生效后七日内履行）；二、北京爱家营企业管理有限公司赔偿于海珍违约金八千元（于判决生效后七日内履行）；三、如于海珍不行使合同解除权，应该于判决生效后二个月内将位于北京市大兴区×镇×号楼×单元×室房屋装修完毕交付北京爱家营企业管理有限公司继续履行合同；四、驳回于海珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，爱家营公司的证人王某出庭作证称：我是北京我爱我家房地产经纪有限公司的房管专员，经纪人与房主于海珍签完合同并收房后，我负责涉案房屋的物业交割、拍照片。一审提交的涉案房屋的照片是我拍摄并上传到公司系统的，涉案房屋进行物业交割时有抽油烟机，照片中也有所显示，拍照片时于海珍好像在现场；物业交割清单是我与于海珍当面签的，我将该清单扫描录入系统。于海珍称：签订合同后，我就将房屋钥匙交给经纪人了，此后我没有钥匙，对方拍照片时我不在现场。我没有在物业交割清单中签过字，因为我明确告诉经纪人是把二手空房交给爱家营公司，里面的东西我都不要，所以不需要进行物业交割。经查，爱家营公司一审提交了一份涉案房屋交割单扫描件，该扫描件中爱家营公司签字人并非证人王某。该公司亦认可原件丢失，一审提交的所谓原件在出租人处不是于海珍本人签字，而是爱家营公司的员工签的。
爱家营公司主张一审法院认定其公司转租涉案房屋的价格有误，其公司转租给租户朱波的租金为每月3800元，并提交相应租赁合同。于海珍称不清楚爱家营公司租给租户是多少钱，与自己没有关系。一审中，爱家营公司未提交与朱波的租赁合同�该公司自行陈述其公司转租出去的价格是4800元。
双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为：第一，关于于海珍与爱家营公司法律关系问题。双方签订合同的名称为委托代理合同，如果双方实为委托代理关系，那么代理行为的法律结果应归属于被代理人，但本案的事实情况是，爱家营公司与于海珍约定了三年的期限和此期限内固定的月租金价格，那么依据该约定，在此期限内，无论爱家营公司是否将房屋转租、无论该公司以何种价格转租，法律后果均不归属于海珍；在爱家营公司与于海珍之间，系按照双方所签合同履行支付租金的义务。从本案双方所签合同的实际履行情况看，无论爱家营公司是以其一审陈述的4800元的价格转租还是以二审提交的合同显示的3800元的价格转租，法律后果均未归属于海珍，该公司仍是�照与于海珍所签合同以4000元的价格向于海珍支付租金。故根据双方所签合同的具体条款以及合同事实上的履行情况，一审法院认定双方系租赁关系，并无不当。爱家营公司以双方系代理关系为由上诉，与事实不符，本院不予采纳。
第二，根据爱家营公司提交的家具家电配置协议，由爱家营公司按照租户的需求配置家具家电并对房屋进行相关装饰装修，并因此因素，于海珍需支付爱家营公司配置家具家电使用费500元/月，房屋租金标准调整为4500元/月，家具家电使用费从上述租金中扣除。故在签订该协议后，爱家营公司对涉案房屋的装修、家具家电的配置行使决定权，为迎合租户需求，其可以行使权利，亦应对其享有装修、添置权利的房屋整体承担相应义务。无论于海珍交付房屋时是否留有家具家电，爱家营公司有权根据自己检查的结果以及租户需求做出更换及补充。于海珍主张将房屋作为空房交给爱家营公司，因此无论房屋里有什么自己都不要了，无需就物品进行交割。爱家营公司作为专业的房屋经纪公司未能提交双方所签交割清单原件，恰恰与于海珍上述主张是吻合的。并且即便于海珍交房时有抽油烟机客观存在，在双方未对于海珍所留家电权属及责任归属做出约定，而爱家营公司对该房屋享有装修、添置等权利的情况下，不能得出于海珍应对抽油烟机相关问题承担责任的结论。
第三，在于海珍与爱家营公司签订租赁合同后，该房屋处于爱家营公司的管理控制及装修、添置家电等实质性支配之下，爱家营公司进行了哪些装修改动以及更换、添置了哪些物品均不在于海珍的掌握范围内，火灾后抽油烟机被烧毁，亦无从核对抽油烟机的品牌、型号，爱家营公司未能证明于海珍对火灾的发生具有过错，故�应财产损失赔偿责任应由爱家营公司承担。与于海珍产生直接法律关系的是爱家营公司，于海珍以爱家营公司为被告起诉，要求爱家营公司对自己承担赔偿责任，并无不当。爱家营公司主张一审法院遗漏当事人，缺乏依据，本院不予采纳。另外，根据一审庭审笔录的记载，爱家营公司没有提出过明确的调解方案，一审法院的各项判决亦均说明了法律及事实上的理由，不存在爱家营公司上诉理由所说的原审法院按照调解意见进行判决的问题。
第四，爱家营公司在一审主张承租人朱波于2015年6月9日实际退还房屋，其公司于当日将钥匙交还给于海珍，主张其公司与于海珍的合同也于当日解除。于海珍对此不予认可，主张爱家营公司未交还钥匙也未解除合同。对此本院认为，爱家营公司系从事房地产经纪业务的专业公司，其公司与租户朱波签订及解除合同时有完�的、格式化的租赁合同、补充协议、入住时的房屋交割清单、租赁合同终止协议、退租明细表；而其公司在发生火灾事故、可能面临纠纷的情况下，对于与于海珍的合同关系，既无交还钥匙的收据亦无解除合同的书面文件；该公司在无任何书面证据的情况下主张已交还钥匙并解除合同，本院无法采信。原审法院依据在案证据认定双方合同未实际解除，依据合同约定判令爱家营公司赔偿2015年3月20日至2016年9月19日的租金损失、赔偿违约金，并无不当。至于双方此后是否继续履行合同，原审法院未做处理，由双方自行协商。双方作为合同当事人可以依法行使合同权利。
综上，爱家营公司的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳；其上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决各项内容并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3929元，由北京爱家营企业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 屠 育
审判员 王云安
二〇一六年十二月二十九日
书记员 段 楝