湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芦法民一初字第446号
原告株洲市醴浏情实业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区曲尺乡谭家段村碧玉花园菊园6-2号。
法定代表人李光招，董事长。
委托代理人李传雪，男，1976年11月6日出生，汉族。委托权限为一般代理。
委托代理人彭华，湖南百杰律师事务所律师。委托权限为一般代理。
被告段侠（曾用名：段霞），男，1980年7月16日出生，汉族。
原告株洲市醴浏情实业有限公司（以下简称醴浏情公司）诉被告段侠租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法组成由审判员舒家良担任审判长，审判员刘让武、人民陪审员易新能参加的合议庭，书记员喻露担任记录。2015年4月24日，本院公开开庭对本案进行审理，原告醴浏情公司的委托代理人李传雪、彭华，被告段侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告醴浏情公司诉称，2010年7月10日，位于株洲市芦淞区芦淞路253号日日金大酒店2-3楼的原所有权人陈新华委托其子陈世锋与被告签订房屋租赁协议。协议约定：自2010年8月1日至2016年10月1日止，陈新华将芦淞路253号日日金大酒店2-3楼门面出租给被告，每年租金70000元，须每年的8月1日前交纳全年租金。原告通过株洲市天元区人民法院组织的司法拍卖程序于2014年2月17日取得株洲市芦淞区芦淞路桠枝塘居委会综合大楼101-601及其添附部分的产权（包括日日金大酒店外卖部在内），株洲市天元区人民法院于2012年12月24日通知该楼所有租赁户不要再与原房主续签合同。2014年3月22日，原告通知被告，要求被告与原告联系并办理相关的手续，其后原告又多次向被告催讨，但被告一直未将房产交付给原告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
综上所述，原告为维护其合法权益，故向法院起诉：1、请求人民法院判令被告归还芦淞区芦淞路253号日日金大酒店2-3楼房屋给原告，并支付给原告2014年2月17日至被告实际搬离之日止的房屋占用费（至起诉之日为140000元，计算公式：房屋占用费=起诉日至搬离归还房屋给原告之日的时间（年）×120000元／年）；2、请求人民法院确认被告关于芦淞路253号日日金大酒店2-3楼的出租协议对原告不具有约束力（在本案审理过程中，原告撤回了该项诉讼请求）；3、请求人民法院判令被告支付给原告2014年2月17日至实际搬离之日所有的水电费（至起诉之日已产生9000元），并支付水电费总额10%的迟延履行损失，合计9900元；
4、请求人民法院判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份资料，拟证明原、被告的诉讼主体资格；
2、租赁合同、委托书，拟证明原合同情况，占用费的参照标准；
3、（2011）株天法预执字第100-2号执行裁定书、通知两份、关于株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼租赁合同的说明，拟证明租赁房屋相关情况；
4、房产证、国土证，拟证明租赁房屋的产权；
5、通知，拟证明原告的告知与催告情况；
6、房屋登记薄、中国建设银行股份有限公司株洲市分行诉陈新华、廖建群民间借贷纠纷一案执行款项计算表、收条、房屋他项权证、（2011）芦法民二初字第163号民事裁定书、协助执行通知书、（2011）芦法民二初字第163号民事判决书，拟证明租赁在抵押之后，原告不受租赁协议约束。
被告段侠辩称，被告依法依约不应向原告归还本案中租赁的房屋，也无须向被告支付或承担任何费用，且被告不是本案适格的诉讼主体，因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。其理由如下：1、2010年7月10日被告与原房屋所有人陈新华、廖建群签订的租赁合同是合法有效的，依法应受法律的保护，原告提出该合同对其没有约束力是违背客观事实与法律的；2、2010年7月10日被告与原房屋所有权人陈新华、廖建群签订的租赁合同现尚未到期，同时，双方关于该合同租金的交纳方式附了条件（即约定因陈新华、廖建群在签订本合同之前已向段侠借款数万元，且至今未还，依据合同应支付的租金直接从陈新华、廖建群拖欠段侠的借款本金中冲抵，合同终止时，双方进行总结算），且该约定是合法有效的；3、原告没有证据证明陈新华、廖建群在该租赁合同期限届满前已提前向被告段侠偿还了全部借款，被告有借条证明陈新华、廖建群除以租金冲抵借款外，至今未还被告分文；4、原告在取得本案租赁房屋产权之前就知道该租赁合同的全部内容，因此对于本案的一切风险责任应由原告承担；5、被告之所以签订本案中的租赁合同，是因原房屋所有权人陈新华、廖建群借被告的借款长期未还，且陈新华、廖建群无其他财产偿还借款，迫于无奈才承租的。综上，由于被告与原房屋产权人陈新华、廖建群签订的租赁合同尚未到期。同时，被告花费了15万元受让租赁房屋内的物品。原告行为严重影响被告对租赁场所的经营，给被告造成了巨大损失。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告没有向本院提交证据。
被告对原告提供的证据质证认为：对于证据1无异议；证据2有异议，合同是在拍卖之前签订的，合同是合法有效的；证据3、4无异议；证据5有异议，被告曾找过原告，但原告并没给被告回复；证据6真实性无异议，证明目的有异议，租赁协议对原告是有效的，原告应受租赁协议的约束，廖建群向银行借款不足800万元，但租赁物拍卖所得价款超过了800万元。
本院对原告提供的证据的认证意见为：证据1、2、3、4、5、6，符合证据的三性，能够证明本案的事实，本院予以采信。
经审理查明，2008年9月29日，案外人陈新华、廖建群（当时的房主）将本案争议的房屋（芦淞区桠枝塘居委会综合大楼）抵押给中国建设银行股份有限公司株洲市分行，并办理了他项权登记（株房他字第1000014925号），抵押范围：101、201、301、401、501、601，债权额1800000元。2011年7月6日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行向株洲市芦淞区人民法院提起诉讼，要求案外人陈新华、廖建群偿还借款本息1566118.20元，并要求对芦淞区桠枝塘居委会综合大楼依法处置后所得的价款享有优先受偿权。2011年8月30日，本院作出（2011）芦法民二初字第163号民事判决书，支持了中国建设银行股份有限公司株洲市分行的上述诉讼请求，该判决书已经发生法律效力。后中国建设银行股份有限公司株洲市分行向法院申请执行，本案争议的房屋被株洲市天元区人民法院进行了拍卖，由原告醴浏情公司买受。2014年2月17日，株洲市天元区人民法院作出了（2011）株洲天法预执字第100-2号执行裁定书，其内容为：“一、株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼101、201、301、401、501、601房屋产权部分1017.42平方米及101、201、301、401、501、601全部房屋无产权添附部分（320.26平方米）的所有权及相应的其他权利归买受人株洲市醴浏情实业有限公司所有；二、买受人株洲市醴浏情实业有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权登记手续。”2014年4月21日，原告醴浏情公司在株洲市房产管理局办理了产权登记，并取得了本案争议房屋的房产证（房产证号为：株房权证株字第10004034**号）。2014年3月12日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行收到了株洲市天元区人民法院的执行款人民币2099738元，（2011）芦法民二初字第163号判决书履行完毕。
另查明，2010年7月10日，被告段侠（乙方）向原房屋所有权人陈新华、廖建群（甲方）承租位于芦淞区桠枝塘居委会综合楼的日日金大酒店2-3楼，期限从2010年8月1日起至2016年10月1日，年租金为70000元（由于甲方在签订本合同之前已向乙方借款数万元，且至今未归还。故甲乙双方约定，依据本合同乙方应向甲方履行支付租金的义务直接从甲方拖欠乙方的借款中冲抵，合同终止时，双方进行总结算）。租赁期内，餐饮水费按600元每月包干，电费按1.1元每度计费，水电费交纳时间为每月28日由乙方直接向甲方交纳，过期交纳的，由乙方承担10%的违约责任。
还查明，2014年3月22日，原告向芦淞区桠枝塘居委会综合楼各位租赁户发出了通知，其内容为：“株洲市醴浏情实业有限公司已于2014年1月16日通过竞价拍卖取得桠枝塘居委会综合楼的所有权，天元区人民法院也已经下达裁定，作为该大楼的新业主，我公司特通知各位：请桠枝塘居委会综合楼各位承租户在本通知下达7天内与我公司联系，并办理完毕相关的手续。”2014年3月23日，该通知送达给了被告段侠。在本案审理过程中，被告承认至今没有交纳任何款项给原告醴浏情公司。
本院认为，本案系物权保护纠纷。本案争议的焦点为被告段侠与陈新华、廖建群于2010年7月10日签订的《租赁合同》对原告是否有约束力及本案民事责任应如何承担问题。现分析如下：
2008年9月29日，案外人陈新华、廖建群将位于芦淞区桠枝塘居委会综合大楼房屋抵押给中国建设银行股份有限公司株洲市分行并办理了他项权登记。2010年7月10日，被告段侠与陈新华、廖建群签订《租赁合同》，租赁标的物为位于芦淞区桠枝塘居委会综合楼房屋的2-3楼。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告段侠的承租权不能对抗已登记的抵押权。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故被告段侠与陈新华的房屋租赁合同对原告不具有约束力。因此，原告要求被告将本案争议房屋归还给原告的诉讼请求，符合法律的有关规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中株洲市房产管理局于2014年4月21日将位于芦淞区桠枝塘居委会综合楼房屋（1-6楼）登记在了原告名下，原告于该日取得了该房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以部分支持，即参照段侠与陈新华于2010年7月10日签订的《租赁合同》约定的租金70000元／年的标准，从2014年4月21日起计算至搬离之日止（计算至2015年4月20日为70000元）。关于要求被告支付实际搬离前所产生的水、电的诉讼请求，因原告提交证据不足，本院依法不予支持。被告辩称，其租金应从原房屋所有人陈新华、廖建群所欠的借款中冲抵，被告不应向原告交纳租金的主张，于法无据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告段侠于本判决生效之日起10日内搬离并归还原告株洲市醴浏情实业有限公司所有的位于株洲市芦淞区芦淞路253号芦淞区桠枝塘居委会综合大楼日日金大酒店2-3的房屋；
二、被告段侠于本判决生效之日起10日内支付原告株洲市醴浏情实业有限公司从2014年4月21日起至搬离之日止的房屋占有使用费，按70000元／年的标准计算（暂计算至2015年4月21日为70000元）；
三、驳回原告株洲市醴浏情实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17748元，由原告株洲市醴浏情实业有限公司承担1748元，被告段侠承担17000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 舒家良
审 判 员 刘让武
人民陪审员 易新能
二〇一五年五月十八日
书 记 员 喻 露
附判决书引用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。