上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1630号
上诉人（原审被告）王超。
被上诉人（原审原告）沈国珍。
委托代理人钱元昌，上海市亚太长城律师事务所律师。
上诉人王超因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市某某区某某路某某号（单号）房屋（以下简称系争房屋）所有权人为上海汇成（集团）有限公司。上海汇成（集团）有限公司出具委托书，委托上海汇成物业有限公司办理系争房屋出租手续。
1999年7月16日，上海汇成物业有限公司将系争房屋出租给上海舜超房地产中介有限公司，租赁期限至2007年7月15日，合同落款处为上海舜超房地产中介有限公司公章及沈国珍印章；合同到期后，上海汇成物业有限公司与上海舜超房地产咨询有限公司签订有关系争房屋的租赁合同，租赁期限至2009年7月15日，合同落款处为上海舜超房地产咨询有限公司公章及沈国珍签名；合同到期后，上海汇成物业有限公司与上海舜超房地产中介有限公司订立租赁合同，租赁期限至2011年7月15日，合同落款处为沈国珍签名；合同到期后，上海汇成物业有限公司与上海舜超房地产中介有限公司订立租赁合同，租赁期限至2013年7月15日，合同落款处为沈国珍签名；合同到期后，上海汇成物业有限公司与沈国珍订立租赁合同，租赁期限至2014年7月15日，合同落款处为沈国珍签名。
2004年7月16日，上海舜超房地产经纪有限公司与王超签订系争房屋的租赁合同，租赁期限至2005年7月15日，合同落款处为上海舜超房地产经纪有限公司公章及黄淼新签名，合同中约定。王超应向出租方上海舜超房地产经纪有限公司支付租赁保证金6，000元（人民币，下同），合同终止时，保证金抵充应由王超承担的费用、违约金外，余额退还王超，合同另有其他约定；合同到期后，双方续签合同一次，租赁期限至2006年7月14日，合同落款处为上海舜超房地产经纪有限公司公章，合同中约定：合同终止（包括上海舜超房地产经纪有限公司按规定提前收回房屋）王超撤离时，隔墙、卷帘门不得拆除，王超扩容的设施、装潢可搬移并不影响使用价值的，归王超所有，王超应在三日内搬移，超过三日的，归上海舜超房地产经纪有限公司所有。上述合同到期后，未再签订任何书面租赁合同。
2012年4月20日、24日、10月8日、15日、29日，王超分5次向沈国珍支付租金159，300元，其中2012年8月16日至2013年1月15日期间，每月租金为13，600元。此后，王超未再向沈国珍支付租金。
2013年10月31日，沈国珍向王超发送律师函，称沈国珍与王超间为不定期租赁合同关系，故通知王超自2013年11月20日起解除双方合同，要求王超于该日迁出系争房屋并将房屋返还沈国珍，同时要求王超支付拖欠的租金。该函件沈国珍邮寄至系争房屋，信封封面写明文件内容“解除租赁合同律师函”。王超称该信件系其员工代收，直至本案诉讼后员工才将信件交予王超，但王超并未拆封，本案诉讼前王超并不知晓函件内容，庭审过程中，王超当庭拆封该信件并核实，信封内确系沈国珍所发律师函。
目前，系争房屋仍由王超实际控制、使用。
原审另查明，上海舜超房地产中介有限公司成立于1998年，2002年8月公司名称变更登记为上海舜超房地产经纪有限公司，2004年3月公司名称再次变更登记为上海舜超房地产咨询有限公司，公司于2008年9月注销登记，法定代表人均为沈国珍。
2013年12月，沈国珍诉至原审法院，要求判令：1、确认沈国珍与王超之间的房屋租赁合同于2013年11月20日解除；2、王超立即迁出上海市某某区某某路某某号房屋，并将房屋腾空后返还沈国珍；3、王超支付2013年2月1日至11月20日的租金131，466元（13，600×9＋13，600／30×20）；4、王超支付2013年11月20日至实际迁出之日的房屋使用费，按每月13，600元计算。
原审认为，王超承租系争房屋，为此在2004年7月、2005年7月两次与上海舜超房地产经纪有限公司签订房屋租赁合同，虽然此时该公司名称已变更为上海舜超房地产咨询有限公司，但此仅是出租方公司名称的变更，并不影响王超承租人权利义务的行使。2006年7月，合同约定的租赁期间届满，此后王超继续使用系争房屋、交付租金，期间出租方公司注销，王超将房屋租金交予沈国珍，双方对此均未提出异议，故沈国珍与王超间建立关于系争房屋的不定期租赁合同关系。根据法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故沈国珍现要求解除合同，符合法律规定，应予支持。
关于合同解除的时间。沈国珍称已于2013年10月31日向王超发函，其中明确解除合同日期和王超搬离系争房屋日期为2013年11月20日。根据目前证据材料可知，沈国珍将函件邮寄至系争房屋处，收件人为王超，邮件封面上写明内容为“解除租赁合同律师函”，王超实际控制、使用该房屋，邮件系王超的员工签收，故法院认定沈国珍解除租赁合同的意思表示已经到达王超，至于是否王超内部员工未转交或王超自己未拆封查看邮件，并不影响沈国珍送达的有效性，故依据函件内容，双方租赁关系于2013年11月20日解除。
双方租赁关系解除后，沈国珍要求王超迁出系争房屋，于法有据，法院予以支持。
王超使用系争房屋应当支付租金，双方均认可最后租赁期间的月租金为13，600元，并同意以此为标准继续支付租金，法院予以认可。关于王超应支付租金的期间，王超先陈述其租金已支付至2013年1月15日，后又称支付至2013年2月15日，但对此王超均未能提供证据予以证明，而沈国珍自认已收到王超支付至2013年1月15日的租金，故法院采信沈国珍的陈述，因此王超应从2013年1月16日起支付其拖欠的租金，现沈国珍仅要求王超支付从2013年2月1日起的租金，系沈国珍自愿放弃部分权利，于法无悖，法院予以确认，再因王超仍在使用系争房屋，故王超应支付直至其实际迁出系争房屋之日止的租金和房屋使用费。
王超辩称曾与沈国珍丈夫达成口头协议，双方租赁期限为10年，至2014年7月15日止，但对此，王超未能提供任何证据予以证明，且即使属实，根据法律规定，租赁期限超过六个月以上，而未采用书面形式的，亦应视为不定期租赁；王超辩称沈国珍并无系争房屋转租权，沈国珍的转租行为违反了其与上海汇成物业有限公司的租赁合同，对此，上海汇成物业有限公司称其并不知道沈国珍转租的事实，但是王超在系争房屋处已经营门面近10年时间，而上海汇成物业有限公司在2012年即知道存在现在的服装门面，但至今上海汇成物业有限公司未提出解除合同、也未提出认定转租合同无效，故可推定上海汇成物业有限公司对沈国珍转租问题未提出异议；王超辩称，2014年7月15日之后上海汇成物业有限公司将不再与沈国珍续签房屋租赁合同，法院认为，届时上海汇成物业有限公司与谁签订房屋租赁合同，并不影响现在本案沈国珍主张其权利。故王超的辩称意见，不具有事实和法律依据，法院不予采纳。
王超称曾向沈国珍支付租赁房屋押金13，600元，但王超未能提供证据予以证明，沈国珍亦不予认可，故王超该意见法院不予采纳。至于王超称为系争房屋投入的装修、装潢等，因沈国珍与王超间为不定期租赁关系，故并不存在“剩余租赁期内的装饰装修残值损失”问题，王超亦无权主张装饰装修残值损失，王超应将系争房屋腾空后交还沈国珍。
原审法院于二○一四年五月二十一日依法作出判决：一、沈国珍与王超之间关于上海市某某区某某路某某号（单号）房屋的租赁合同关系于2013年11月20日解除；二、王超于判决生效之日起十五日内迁出上海市某某区某某路某某号（单号）房屋，并将上述房屋腾空后返还沈国珍；三、王超于判决生效之日起十五日内支付沈国珍自2013年2月1日起至王超实际迁出之日止租金和房屋使用费，以每月人民币13，600元的标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3，292元，减半收取计人民币1，646元，由王超负担。
判决后，王超不服，向本院提起上诉称，原审判决未将案外人追加为第三人参加本案诉讼属程序违法；上诉人交付房屋押金8，000元的事实清楚，应予抵扣。故请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人沈国珍则表示服从原判，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
为证明自己的主张，上诉人王超向本院提供了两份收条，以证明其已交付押金人民币8，000元。
经质证，被上诉人沈国珍表示该笔押金是由原上海舜超房地产中介有限公司收取的，现该公司已于2008年9月2日注销。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，上诉人王超于2004年7月17日、同月26日分别交付押金2，000元、6，000元，由沈国珍丈夫黄淼新（已去世）出具收条。
本院认为，上诉人与上海舜超房地产中介有限公司的租赁合同届满后形成了不定期租赁关系，在上海舜超房地产中介有限公司注销工商登记后，上诉人王超继续承租系争房屋并将租金交给被上诉人沈国珍，该事实可以推定双方当事人对由沈国珍承受原上海舜超房地产中介有限公司的出租人身份已达成一致，因本案当事人间亦未签订书面租赁合同，根据我国合同法之规定，双方当事人间构成不定期租赁合同关系，当事人可随时解除合同。现沈国珍诉至法院要求解除双方间的不定期租赁关系，该主张符合法律规定，应予支持。对于王超已缴纳的押金，在合同解除时应由收款方予以返还，因收款人黄淼新已去世，上海舜超房地产中介有限公司也已工商注销，被上诉人沈国珍既是该公司注销前的法定代表人和股东，又是收款人黄淼新的丈夫，故真实的押金收款人无论是黄淼新还是上海舜超房地产中介有限公司，该笔押金理应由沈国珍承担返还义务。在原审诉讼中，王超未能提供缴纳押金的相关证据，原审判决对此未作出处理并无不当，相对应的一审案件受理费亦应由王超负担；王超在本院的审理中提供了相关的证据，该证据能证明其已缴纳8，000元押金的事实，故本院对王超的该项上诉请求予以支持。案外人上海汇成物业有限公司非本案租赁合同的相对人，其亦未在本案涉讼时向原审法院主张权利，故原审法院未通知其参加本案诉讼不违反民事诉讼法的相关程序性规定，王超认为原审判决程序违法的理由是不成立的，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第72号民事判决；
二、沈国珍应于本判决生效之日起十五日内返还王超押金人民币8，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币3，292元，由上诉人王超负担人民币3，116元，由被上诉人沈国珍负担人民币176元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年八月十二日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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