安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣中民四终字第00027号
上诉人（原审原告）：汤光荣，住安徽省宁国市。
上诉人（原审原告）：陈海仙，住安徽省宁国市。
上诉人（原审原告）：陈海霞，住安徽省宁国市。
上诉人（原审原告）：陈海燕，住安徽省宁国市。
上列四位上诉人的共同委托代理人：汪薇，安徽皖宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈玉仙，住安徽省宁国市。
被上诉人（原审被告）：丁淋松（曾用名丁琳松），住安徽省宁国市。
被上诉人（原审被告）：丁明举（曾用名丁明主），住安徽省宁国市。
被上诉人丁淋松、丁明举的共同委托代理人：ＸＸ华，安徽西津律师事务所律师。
上诉人汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕因与被上诉人陈玉仙及丁淋松、丁明举确认合同效力纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2013）宁民一初字第01425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕及其共同委托代理人汪薇，被上诉人陈玉仙、丁淋松、丁明举及丁淋松、丁明举的共同委托代理人ＸＸ华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：陈玉仙现居住在安徽省宁国市汪溪街道办事处汪溪村落花荡14组37号，家庭现有4口人，即妻子汤光荣、儿子陈海仙、次女陈海霞，长女陈海燕已出嫁。丁明举居住在安徽省宁国市汪溪街道办事处汪溪村桥头组458号，与其子丁淋松共同居住一处。2011年3月19日，丁明举取得汪溪村委会出具的同意其子丁淋松购买陈玉仙住宅的“证明”，并与陈玉仙（甲方）经过协商签订《房屋及土地使用权转让协议》，约定：“一、甲方建于1987年的三间两层楼房、二间平房及该房屋所占用的《集体土地建设用地使用证》（宁集建〈94〉字第1092号）登记面积的土地使用权，总计作价壹拾肆万捌仟元整，转让给乙方（即丁淋松，其当时在部队服役，由其父丁明举代为办理）。二、甲方房屋及宅基地建筑面积及四至（详见土地使用证）。三、甲方房屋结构及成新由乙方在本协议签字前勘察清楚。四、乙方一次性支付上列房屋款时：甲方即将土地使用证交给乙方，若需办理土地证使用权变更等手续则由甲方保证协助，乙方自行负责办理。五、本协议一式两份双方签字，房款付清时生效。任何一方不得反悔。甲方签字：陈玉仙乙方签字：丁淋松（由其父丁明举代签）2011年3月19日”。该协议签订后，丁明举在陈玉仙的诊所里向陈玉仙给付房屋转让款人民币14.8万元，陈玉仙当即向丁明举出具收条，收条载明“今收到丁琳松房屋转让款人民币壹拾肆万捌仟元整。￥14.8万元具收人：陈玉仙2011年3月19日”。陈玉仙同时向丁明举交付了宁集建〈94〉字第1092号《集体土地建设用地使用证》。后陈玉仙向丁明举交付上述房屋，并将房屋内部分物品搬至现居住地宁国市汪溪街道办事处汪溪村落花荡14组37号房屋。2013年5月，汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕得知因汪溪道路建设需拆除本案讼争房屋并征收该土地。2013年6月21日，陈海仙分别向汪溪街道办事处、汪溪拆迁办、汪溪司法所发函称：“2011年3月陈玉仙与丁淋松签订《房屋及土地使用权转让协议》时并未获得陈海仙及家庭其他成员同意，且均不知情，所以陈玉仙擅自转让该共有房屋及土地的行为无效”，请求协助暂停向丁淋松支付补偿款并希望协调解决本起纠纷。
原审另查明：陈海仙出生于1983年3月23日，陈海霞出生于1980年5月23日，陈海燕出生于1977年6月9日。陈玉仙与汤光荣在1987年建造讼争房屋时，陈海仙、陈海霞、陈海燕均未成年。
2013年7月18日，汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕共同提起诉讼，请求判令：1、确认陈玉仙与丁淋松签订的《房屋及土地使用权转让协议》无效；2、案件受理费由丁淋松负担。
在诉讼过程中，2013年8月13日，汪溪拆迁办将本案讼争房屋及土地的征拆补偿款60.2万元付给了丁淋松。
原审法院审理认为：公民在从事民事活动中应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。依照婚姻法及其司法解释的相关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。丁明举在取得汪溪村委会出具的同意其子丁淋松购买陈玉仙住宅的“证明”情况下，与陈玉仙经过充分协商，于2011年3月19日签订《房屋及土地使用权转让协议》，约定陈玉仙将其和妻子汤光荣在1987年共同建造的三间两层楼房、二间平房及该房屋所占用的《集体土地建设用地使用证》（宁集建〈94〉字第1092号）登记的土地使用权，总计作价14.8万元，转让给丁淋松即丁明举之子，丁明举在协议签订后，即向陈玉仙给付房屋及土地使用权转让款14.8万元，陈玉仙收下该款项后，即向丁明举出具收条，且按协议约定向丁明举交付了宁集建〈94〉字第1092号《集体土地建设用地使用证》，并向丁明举实际交付房屋。对此，汤光荣长期未提出过异议，直到2013年5、6月份，汤光荣得知因汪溪道路建设需拆除本案讼争房屋并征收该土地，丁淋松将获得相当数额的房屋土地征拆补偿款情况后，遂于2013年7月18日与其子女陈海仙、陈海霞、陈海燕共同提起诉讼，要求确认陈玉仙与丁淋松（丁明举代为办理）签订的《房屋及土地使用权转让协议》无效。鉴于上述情况，丁淋松从陈玉仙处购得陈玉仙及其妻汤光荣在1987年共同建造的三间两层楼房、二间平房并取得该房屋所占用的宁集建〈94〉字第1092号《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用权系善意取得，丁淋松、丁明举有理由相信陈玉仙作出的房屋及土地使用权转让行为系陈玉仙和汤光荣的共同意思表示，汤光荣不得以不同意或不知道为由对抗善意的房屋及土地使用权受让方即丁淋松。因此，汤光荣要求确认陈玉仙与丁淋松（丁明举代为办理）签订的《房屋及土地使用权转让协议》无效的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。陈玉仙与汤光荣在1987年建造讼争房屋时，陈海仙、陈海霞、陈海燕均未成年，陈海仙、陈海霞、陈海燕在其父母健在尚未发生继承事实的情况下，以其对本案讼争房屋及土地享有共有权为由主张财产权利无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决：驳回原告汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕的诉讼请求。案件受理费3260元，由原告汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕共同负担；财产保全费5000元退回给原告汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕。
汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、案涉房屋和土地使用权应属陈玉仙、汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕等家庭成员共同共有；2、陈玉仙未经家庭其他成员同意，擅自处分案涉房屋和土地使用权，属于无权处分；3、丁淋松和丁明举对案涉房屋和土地使用权不构成善意取得。综上，原判错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。
陈玉仙答辩称：案涉房屋和土地使用权属于家庭全体成员共同共有，其将案涉房屋出售给丁淋松、丁明举时，未告诉其家庭其他成员。
丁淋松、丁明举答辩称：1、案涉房屋建造时，陈海仙、陈海霞、陈海燕均未成年，都属于无民事行为能力人，故陈海仙、陈海霞、陈海燕对案涉房屋不享有共有权；2、丁淋松与丁明举就案涉房屋和土地使用权的取得已构成善意取得，且不存在欺诈行为。原判认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审期间，汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕为支持其诉讼主张，提举的证据有：
1、汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕等四人的身份证复印件，证明其四人的基本信息情况。
2、陈玉仙的新户口簿及老户口簿复印件各1份，证明陈玉仙家庭人口状况。
3、申请书、土地登记审批材料复印件、收据，证明陈玉仙户于1987年建造案涉房屋的事实。
4、《房屋及土地使用权转让协议》，证明2011年3月19日陈玉仙未经其家庭其他成员同意，与丁淋松（“丁淋松”的签名是由其父丁明举代签的）协议转让案涉房屋及土地的事实。
5、函告3份，证明陈海仙于2013年6月21日分别向汪溪街道办事处、汪溪拆迁办、汪溪司法所发函的内容。
一审期间，陈玉仙未提交证据材料。
一审期间，丁淋松、丁明举为支持其抗辩主张，提举的证据有：
1、《房屋及土地使用权转让协议》，证明2011年3月19日陈玉仙与丁淋松协议转让案涉房屋及土地、转让价共计14.8万元的事实。
2、陈玉仙出具的收条1份，证明2011年3月19日陈玉仙收到丁淋松房屋转让款14.8万元的事实。
3、汪溪村委会于2011年3月19日出具的“证明”1份。
4、《集体土地建设用地使用证》复印件1份，证明陈玉仙于2011年3月19日已将该证交付给丁淋松的父亲丁明举的事实。
上述证据，一审法院均已随案移送本院，二审期间，双方当事人质证意见同一审。一审法院对证据的认定符合法律规定，二审予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明事实同一审，故本院对一审法院认定的事实予以确认。
本案争议焦点为：1、案涉房屋是否属于汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕以及陈玉仙共同共有；2、丁淋松、丁明举就案涉房屋所有权是否构成善意取得。
本院认为：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。我国《土地管理法》虽规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，但并未规定农村房屋不得在同一集体经济组织成员之间买卖。因此，同一集体经济组织成员之间进行农村房屋买卖不违反我国法律法规的强制性规定。农村房屋宅基地的取得具有无偿性和福利性，同一集体经济组织成员之间依法转让农村房屋时，宅基地使用权同时转让。
关于争议焦点1。案涉房屋于1987年由陈玉仙与其妻汤光荣共同建造，其时，陈海仙仅4周岁、陈海霞仅7周岁、陈海燕仅10周岁，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条规定，陈海仙、陈海霞、陈海燕属于无民事行为能力或限制民事行为能力的未成年人，且均无自己的劳动收入为主要生活来源，故陈海仙、陈海霞、陈海燕对案涉房屋不享有共同共有的权利。案涉房屋应为陈玉仙与汤光荣共同共有。故陈海仙、陈海霞、陈海燕、汤光荣上诉称案涉房屋为其四人与陈玉仙共同共有无事实根据和法律依据。陈海仙、陈海霞、陈海燕、汤光荣此点上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点2。善意取得也称即时取得，是指无处分权占有人将其占有的财产转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意且支付了合理的对价，则受让人将依法即时取得该财产所有权或者他物权。从本案看，2011年3月19日案涉房屋及土地并无被政府征迁意向，当日丁明举代理其子丁淋松与陈玉仙就案涉房屋签订《房屋及土地使用权转让协议》时也是经双方协商而订立的，另陈海仙、陈海霞、陈海燕、汤光荣亦未提供证据证明当时丁明举代理丁淋松与陈玉仙签订该协议时主观上存在恶意，故原判认定丁淋松取得案涉房屋所有权是善意的有事实根据。案涉房屋虽为三间两层楼房和两间平房，但属于农村房屋，因宅基地的取得具有无偿性，该房屋又建造于1987年，故2011年3月19日双方协议转让价为14.8万元并无明显不合理，且丁明举于协议当日即代理丁淋松向陈玉仙支付了该房屋全部价款，诉讼中汤光荣亦未提供证据证明案涉房屋当时转让价格过低，故2011年3月19日陈玉仙将案涉房屋出售给丁淋松，基本上是以合理价格进行转让。由于案涉房屋为农村房屋，该房屋转让时期，所在地的农村房屋均未办理产权登记，故陈玉仙将案涉房屋转让给丁淋松时亦无需办理产权过户登记。陈玉仙于2011年3月19日向丁明举交付了宁集建〈94〉字第1092号《集体土地建设用地使用证》，随后又向丁明举交付上述房屋，丁淋松已实际占有该房屋长达两年之久。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，丁淋松对案涉房屋构成善意取得。汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕称丁淋松对案涉房屋不构成善意取得的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。
案涉房屋属于陈玉仙与汤光荣共同共有，陈玉仙将该房屋出售给丁淋松理应取得汤光荣同意。陈玉仙于2011年3月19日与丁淋松的代理人丁明举协议转让该房屋时未征得汤光荣同意，陈玉仙出售该房屋的行为应属于无权处分。但是，因陈玉仙与汤光荣系夫妻关系，且丁淋松对案涉房屋已构成善意取得，故依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，丁淋松依法取得了案涉房屋所有权。故汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕请求确认陈玉仙与丁淋松于2011年3月19日签订的《房屋及土地使用权转让协议》无效的理由没有法律依据，本院不予采信。
综上，原判认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3320元，由上诉人汤光荣、陈海仙、陈海霞、陈海燕共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 环
代理审判员 魏牟莉
代理审判员 包 娟
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 卢艳芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
以合理的价格转让；
转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
……
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
……
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。