福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1117号
上诉人（原审被告）罗源安然管道燃气有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇青禾家园1#001-002二楼夹层。
委托代理人李金地，男，1965年10月7日出生，汉族，住福州市鼓楼区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）罗源县凤山镇人民政府，住所地福建省罗源县凤山镇东外路镇政府办公楼。
委托代理人李德团，福建文园律师事务所律师。
上诉人罗源安然管道燃气有限公司因与被上诉人罗源县凤山镇人民政府租赁合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2015）罗民初字第2613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月10日，原告下属机构凤山镇环卫所与被告签订《土地使用权租赁合同》，合同约定甲方（凤山镇环卫所）位于岐余安乐塘（编号为0035359地块）的土地使用权及地面附属建筑物、构筑物租赁给乙方（安然公司），租赁期限自2013年1月15日起至2015年1月14日止，租金为6000元／月，乙方在合同签订后一次性支付保证金人民币200000元，合同履行完毕后30日内退还给乙方。如出现合同期满甲方不同意再延续合同而乙方拒不搬迁的情形，甲方有权拒绝返还保证金。合同还约定了其他条款。2014年11月4日，凤山镇环卫所于2015年5月26日通知被告做好撤出准备。另查明，该土地系凤山镇环卫所于1991年7月12日从罗源县凤山镇歧余村竹兜第八、十队征用，作为凤山镇环卫所生活垃圾堆放用地。
原审法院认为，原告下属机构凤山镇环卫所与被告签订的《土地使用权租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。鉴于凤山镇环卫所属原告内设机构，依法不具有法人资格，其民事权利义务应由原告承担。合同到期前，凤山镇环卫所明确表示不再续租，合同到期后被告未按时归还土地，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故原告的诉讼请求，原审法院予以支持。被告主张合同无效没有法律依据，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告罗源安然管道燃气有限公司应于本判决生效之日起30日内将凤山镇岐余安乐塘（编号为0035359地块）的土地归还原告罗源县凤山镇人民政府，并支付土地占用费（自2015年1月15日起至被告归还土地之日止，按6000元／月计算）。二、被告罗源安然管道燃气有限公司已支付给凤山镇环境卫生管理所的保证金200000元归原告罗源县凤山镇人民政府所有。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5110元，减半收取2555元，由被告罗源安然管道燃气有限公司负担。
一审宣判后，原审被告罗源安然管道燃气有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人罗源安然管道燃气有限公司上诉称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人将国有土地使用权（特定堆放垃圾）擅自租赁上诉人，未经国家土地部门批准或追认，本身是不合法的，属于无效行为，应认定无效合同。其次，合同已到期，上诉人应将土地归还国家土地管理部门而不是一错再错将土地归还被上诉人。况且上诉人多次将租金汇给被上诉人，被上诉人明知租赁是错误的将租金退还上诉人，可见被上诉人的租赁行为的不合理性，被上诉人也是明知的。一审法院在事实不清的情况下，适用的土地租赁合同有效作出的判决是错误的。另外土地租赁合同所谓的到期，如果要主张权利应该是国家土地管理部门而不是被上诉人，也就是说被上诉人作为原告主体不适格。二、无效合同至始至终是无效的，被上诉人收取上诉人20万元保证金于法无据，应于返还。而且按合同约定，该保证金属于违约金性质，上诉人合同到期未能交返土地是因为政府因素的不可抗力（具体理由在下面第三点中阐述），不应承担违约责任。本案并未给被上诉人造成损失，违约金约定过高。三、被上诉人的诉讼请求是解除并终止合同，一审却判决上诉人归还土地，判非所诉。事实上，就算合同应当解除，由于不可抗力因素，也一时难以归还土地。不可抗力事实和理由如下：合同约定租赁用途为天然气瓶组气化站建设和运营，目前，该天然气瓶组气化站正在为6800多户居民用户和18家商业用户供气，根据国务院《城镇燃气管理条例》、《福建省燃气管理条例》的规定和上诉人与罗源县政府签订的特许经营协议的约定，不是说停气就能停气的，需要另外安排建设新的天然气瓶组气化站后，才能停气，才能归还土地，但由于罗源县政府未履行特许经营协议约定的安排建设天然气瓶组气化站用地的义务，上诉人未能有新的土地用于建设新天然气瓶组气化站。况且目前罗源县住建局已经作出停产整改的行政处罚决定，在该行政处罚执行完毕之前，也难以归还土地。请求二审法院撤销罗源县人民法院（2015）××民初字第××号民事判决，发回重审。判令被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人福建省罗源县凤山镇政府答辩称：一、被上诉人对本案中《租赁合同》里涉及的土地具有合法的使用权。被上诉人下属机构与上诉人签订的《租赁合同》中所涉及的土地，取得了建设用地规划许可证，对该土地具有合法的使用权。对于上诉人主张的国有土地租赁合同无效的，这种看法是不正确的。租赁被上诉人场地是罗源县人民政府的决定，在答辩中已详述。被上诉人依法取得该宗土地的使用权，上诉人向被上诉人主张返还租赁土地的理由成立，应予支持。二、上诉人与被上诉人签订的合同于2015年1月14日到期，并且未续签合同，因此上诉人应该腾退撤出场地。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”因此，上诉人有义务腾退撤出场地。上诉人拒绝腾退场地是极其无理的，是违背自愿原则的。首先，本案不存在继续租赁的意愿。其次，在《租赁合同》期满后，被上诉人将土地收回，用于镇环卫使用，被上诉人并未打算将此土地继续出租。最后，为避免上诉人没有充分时间做好租赁期满后腾退的安排，被上诉人已多次通知，正式通知上诉人合同期满后将不再续租的事实。三、上诉人应按照市场价格支付场地占有使用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《租赁合同》于2015年1月14日到期，上诉人一直拒不腾退，对被上诉人的场地继续占有使用，给被上诉人造成了损失，应该支付场地占有使用费，一审法院按租赁合同租金标准计算符合罗源县目前市场价格标准。四、上诉人支付的保证金应归属于被上诉人。租赁合同约定，如合同到期出现上诉人拒不搬迁的情形，被上诉人有权拒绝返还保证金。五、上诉人主张不可抗力不符合法律或合同约定，其经营场所用地本应在租赁合同到期前就应当处理，拒绝腾地无法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原审。
二审审理中，上诉人罗源安然管道燃气有限公司提供证据：罗源县人民政府安全生产委员会办公室《关于做好罗源安然燃气有限公司安全隐患排除工作的通知》（罗安办（2016）10号）、《关于落实罗源安然燃气有限公司停产关闭措施的通知》（罗安办（2016）18号）各一份。证明：2016年1月29日，罗安办（2016）10号通知要求，在采取停产、关闭措施前，应制定应急处置方案，要联系有资质的燃气公司做好转供气工作，确保居民正常用气。2016年3月21日，罗安办（2016）18号通知要求，确保停产、关闭措施落实到位。由于社会公共利益需要和不可抗力因素，虽然租赁合同到期，但并不能立即解除和终止，上诉人无须承担违约责任。退一步讲，就算合同应当解除，由于社会公共利益需要和不可抗力因素，上诉人也一时难以归还土地，属于法定的免责事由，上诉人无须承担违约责任。被上诉人罗源县凤山镇政府认为：对上诉人提供证据的真实性无异议，对证明对象有异议，这两份通知恰恰证明上诉人所经营的行为存在严重的安全隐患，并且没有相应的理由至今占用被上诉人的土地，该安全隐患会涉及到被上诉人作为属地管辖责任的承担，所以应立即对上诉人的经营行为进行关闭。本院认为，因被上诉人对上诉人提供证据的真实性无异议，本院对上述证据予以采纳。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，根据福建省罗源县政府的《授权委托书》，授权罗源县住房与城乡建设局与上诉人签订投资建设与经营罗源县燃气工程项目合同，罗源县住房与城乡建设局与上诉人签订的《罗源县管道燃气项目特许经营合同》并批复其临时租用凤山镇环境卫生管理所的讼争地块上建设LNG临时瓶组站，是罗源县住房与城乡建设局根据授权与自身职权，行使管理和综合开发利用的合法行为。同时，根据罗源县人民政府《关于凤山镇垃圾场建设征地的批复》，确定讼争地块作为凤山镇环境卫生管理所生活垃圾堆放用地，故凤山镇环境卫生管理所是本案的合法土地使用权人，其与上诉人签订的土地使用权租赁合同，双方真实意思表示且符合法律规定，应属于合法有效的合同，对双方均具有法律约束力，各方均当本着诚实信用的原则，依照协议约定严格履行各自的义务。上诉人主张讼争土地使用权租赁合同系无效合同，本院对此不予采信。
根据土地使用权租赁合同的约定，讼争合同自2013年1月15日至2015年1月14日，本合同期满不再延续的，凤山镇环境卫生管理所有权收回该土地的土地使用权，上诉人亦应及时、完整地向凤山镇环境卫生管理所交回租赁土地的土地使用权，合同期间届满且双方不再续租时终止合同，如出现合同期满，凤山镇环境卫生管理所不再同意延续合同而上诉人拒不搬迁的情形，凤山镇环境卫生管理所有权拒绝返还20万元保证金。现合同已经期满，凤山镇环境卫生管理所明确表示不再续租，上诉人在合同期满后未按时归还土地，拒不搬迁，显属违约，鉴于凤山镇环境卫生管理所系被上诉人的内设机构，依法不具有法人资格，其民事权利义务应由被上诉人承担。被上诉人提起诉讼要求上诉人归还土地使用权，判令上诉人支付土地占用费并不归还保证金，是符合合同约定和法律规定的。
上诉人主张被上诉人的诉讼请求是解除并终止合同，原审法院判决上诉人归还土地，判非所诉。本院认为，原审法院因被上诉人的诉讼请求不明确，经原审法院在庭审中释明，被上诉人明确诉讼请求系返还土地，支付占用场地使用费并不退还20万元保证金。故上诉人主张本案原审法院判非所诉，本院不予支持。
上诉人主张由于不可抗力无法归还土地，系由于罗源县政府未履行特许经营协议约定安排建设天然气瓶组气化站的义务且上诉人被作出停产整改的行政处罚决定，在该行政处罚执行完毕之前，难以归还土地。本院认为，合同期满前的2014年11月4日，凤山镇环境卫生管理所已经向上诉人明确表示不再续租，要求上诉人搬迁，此时上诉人就应当办理搬迁手续并向有关部门申请新的地块建设天然气瓶组气化站，至于上诉人认为罗源县政府未履行特许经营协议约定安排建设天然气瓶组气化站的义务，系上诉人与罗源县政府的纠纷，上诉人不能以此为由拒绝搬迁。罗源县住房和城乡建设局对上诉人所作的责令停产整改的处罚亦是在合同期满后作出的，上诉人主张要待行政处罚执行完毕之后才可搬迁，明显缺乏任何事实和法律依据。故上诉人以不可抗力作为拒绝搬迁的理由，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费5110元由上诉人罗源安然管道燃气有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 吴筱洲
二〇一六年五月十八日
书 记 员 王 惠