福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第6677号
原告龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路68号（福建龙州工业园研发大楼二楼221室）。
法定代表人林文，董事长。
委托代理人林荣森，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
委托代理人林雪荣，女，1971年12月29日出生，汉族，龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司员工，住龙岩市新罗区。
被告江东廷，男，1965年7月4日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。
被告龙岩志高动漫科技有限公司，住所地龙岩市新罗区龙腾南路志高动漫科技产业园2号。
法定代表人袁晶，执行董事。
被告袁晶，女，1983年10月22日出生，汉族，龙岩志高动漫科技有限公司执行董事，住厦门市湖里区。
原告龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司与被告江东廷、龙岩志高动漫科技有限公司（下称志高公司）、袁晶借款合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林荣森到庭参加诉讼。被告江东廷、志高公司、袁晶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司诉称，2013年8月27日，原告与被告江东廷签订一份《最高额借款合同》，合同约定在2013年8月27日至2014年8月27日期间，原告根据被告江东廷的需要在最高额贷款余额1000万元内向其分次发放贷款，每笔贷款的最后到期日不得超过2014年8月27日，利息在每月的21日支付，逾期付息视为违约。借款本金在借款期限届满时一次性归还，利随本清。被告江东廷若未按期偿还贷款本息，则从逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息（在合同利率基础上上浮30%）。同日，原告与被告志高公司签订一份《最高额抵押合同》，合同约定被告志高公司自愿以其有权处分的坐落于龙岩市新罗区东肖镇邦山村、黄邦村、湖洋寨村、菜园村的土地使用权【证号：龙国用（2011）第200264号】作为抵押物，为原告在主合同项下发生的所有债权提供抵押担保，担保的最高额债权本金金额为1000万元，抵押担保范围为主合同项下的所有借款本金、利息、罚息、逾期利息等以及原告实现债权的一切费用。2013年8月28日，前述土地使用权在龙岩市国土资源局办理了抵押登记手续【他项权利证书证号：龙他项（2013）第1858号】。在龙国用（2011）第200264号土地使用权办理抵押登记手续之前，地上建筑物即志高动漫科研中心、水手酒吧、海盗博物馆、峡谷漂流、球幕影院、4D影院、客家小镇、地心历险、泡泡球屋、餐厅、卫生间二、入口广场以及剧院广场12#-15#楼等均已主体结构封顶建成，依据物权法第182条之规定，上述地上建筑物应当一并抵押。同日，原告与被告袁晶签订一份《最高额保证合同》，合同约定被告袁晶自愿为被告江东廷在上述《最高额借款合同》项下发生的所有债权提供连带责任保证，被告袁晶担保的主债权为原告依据《最高额借款合同》向被告江东廷发放贷款而形成的一系列债权，担保的最高债权本金余额为1000万元，保证期间为借款期限届满之日起二年，保证范围为《最高额借款合同》项下所有借款本金、利息、罚息等以及原告实现债权的一切费用。2013年8月30日，原告向被告江东廷发放了贷款1000万元，借款期限至2014年8月27日，借款月利率20‰。借款期限届满后，被告江东廷未偿付原告借款本息分文。原告经多次催讨未果，遂诉至法院请求判令：一、被告江东廷返还原告借款本金1000万，并支付利息以及罚息（计算方法：1.截至2015年8月10日的借款利息、罚息共计474万元。2.以1000万元为本金，按月利率20‰，从2015年8月11日计算至款还清之日止）。二、依法折价或者拍卖、变卖坐落于龙岩市新罗区东肖镇邦山村、黄邦村、湖洋寨村、菜园村的土地使用权【证号：龙国用（2011）第200264号】及其地上建筑物（志高动漫科研中心、水手酒吧、海盗博物馆、峡谷漂流、球幕影院、4D影院、客家小镇、地心历险、泡泡球屋、餐厅、卫生间二、入口广场、剧院广场12#-15#楼），原告对折价或拍卖、变卖前述抵押物后所得的价款享有优先受偿权。三、被告袁晶对上述第一项债务承担连带清偿责任。
被告江东廷、志高公司、袁晶未向本院递交答辩状，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2013年8月27日，原告与被告江东廷签订一份《最高额借款合同》。合同约定原告在2013年8月27日至2014年8月27日期间根据被告江东廷的需要，在最高额贷款余额1000万元内向江东廷分次发放贷款。在此期间和最高贷款余额内，被告江东廷可以循环使用资金，不必再逐笔签订借款合同，但每笔贷款的最后到期日不得超过2014年8月27日。每笔借款的用途、种类、金额、期限、利率以借款借据为准。借款借据作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同项下的借款按月付息，每月的20日为结息日，次日为付息日，逾期付息视为违约。被告江东廷应在借款期限届满时一次性归还本金。在合同期内，原告有权根据自身的贷款规模、能力及被告江东廷在合同期内的履约情况，决定是否向被告江东廷发放贷款及其金额。被告江东廷若未按期偿还贷款本息，则从逾期之日起原告有权向被告江东廷计收罚息，罚息利率在合同利率的基础上上浮30%。
2013年8月27日，原告与被告志高公司签订一份《最高额抵押合同》，合同约定被告志高公司自愿以其有权处分的坐落于龙岩市新罗区东肖镇邦山村、黄邦村、湖洋寨村、菜园村的土地使用权【证号：龙国用（2011）第200264号】作为抵押物，为原告在前述《最高额借款合同》项下发生的所有债权提供担保，担保的最高额债权本金为1000万元。抵押担保范围为主合同项下的所有借款本金、利息、罚息、逾期利息等。在最高债权本金余额内，如因借款本金计息、费用承担等原因而使合同债权超过最高债权本金余额的部分仍在抵押人的抵押担保范围之内。2013年8月28日，龙国用（2011）第200264号土地使用权在龙岩市国土资源局办理了抵押登记手续，原告是抵押权人【他项权利证书证号：龙他项（2013）第1858号】。2012年6月30日之前，被告志高公司在上述土地使用权之上的志高动漫科研中心、水手酒吧、海盗博物馆、峡谷漂流、球幕影院、4D影院、客家小镇、地心历险、泡泡球屋、餐厅、卫生间二、入口广场及剧院广场12#-15#楼等地上建筑物均已主体结构封顶。
2013年8月27日，原告与被告袁晶签订一份《最高额保证合同》，合同约定被告袁晶自愿为被告江东廷在《最高额借款合同》项下发生的所有债权提供连带责任保证。被告袁晶的担保范围为原告依据《最高额借款合同》向被告江东廷发放贷款而形成的一系列债权，担保的最高债权本金余额为1000万元。在最高债权本金余额内，如因借款本金计息、费用承担等原因而使主合同债权超过最高债权本金余额的部分仍在保证人的保证范围之内。若主合同债权人的债权另外设有物的担保，债权人在不先就该物的担保实现债权的情形下，有权直接要求保证人对债权人的全部债权按本合同约定的保证条款承担连带保证责任。被告袁晶同意直接承担连带保证责任并保证不以该项情形抗辩债权人。各笔借款的保证期间自该笔借款期限届满之日起2年。保证范围包括《最高额借款合同》项下所有的借款本金、利息、罚息等。
2013年8月30日，原告向被告江东廷发放了贷款1000万元。借款借据中载明：借款金额1000万元，借款期限自2013年8月30日至2014年8月27日，月利率20‰。借款期限届满后至今，被告江东廷及袁晶均未偿付原告借款本息分文。为此，原告龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司经催讨未果，遂具状本院请求判令如上所请。
另查明，坐落于龙岩市新罗区东肖镇邦山村、黄邦村、湖洋寨村、菜园村的土地使用权【证号：龙国用（2011）第200264号】分别于2012年7月6日、2013年5月13日、2013年8月28日在龙岩市国土资源局办理了抵押登记手续。其中，第一顺位抵押权人为案外人龙岩市永丰担保有限公司（抵押金额3000万元），第二、三顺位抵押权人均为本案原告龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司（抵押金额分别为8000万元、1000万元）。2014年12月8日，龙岩市中级人民法院对龙岩市永丰担保有限公司诉被告志高公司追偿权纠纷一案作出（2014）××民终字第××号民事判决，判令被告志高公司返还龙岩市永丰担保有限公司代偿款12693333.3元，并支付该款自2014年8月30日起至判决指定履行日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息。被告志高公司若未履行上述债务，则龙岩市永丰担保有限公司有权从拍卖、变卖被告志高公司坐落于龙岩市新罗区东肖镇邦山村、黄邦村、湖洋寨村、菜园村的土地使用权【证号：龙国用（2011）第200264号】及地上建筑物（志高动漫科研中心、水手酒吧、海盗博物馆、峡谷漂流、球幕影院、4D影院、客家小镇、地心历险、泡泡球屋、餐厅、卫生间二、入口广场及剧院广场12#-15#楼）的所得价款中优先受偿。该判现已发生法律效力。
以上事实，有原告提供的《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、借款借据、进账单、贷款欠息催收通知单、（2014）××民终字第××号民事判决以及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告分别与被告江东廷、志高公司、袁晶签订的《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》，均系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。借款期限届满后，被告江东廷未按约还本付息，已构成违约，侵害了原告的合法债权，应限期偿付。原告诉请被告江东廷返还借款本金1000万元并支付按月利率20‰计算的利息，具有合同依据，本院予以支持。同时，被告志高公司自愿以其土地使用权为本案讼争借款本息提供担保，并办理了抵押登记手续，该抵押权业已设立。诉讼中，原告主张对该土地上的建筑物拍卖、变卖后所得价款亦享有优先受偿，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”据此，被告志高公司虽未将该幅土地上的建筑物办理抵押登记手续，但原告办理该土地使用权时已形成的地上建筑物视为一并抵押，原告对此享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”本案讼争抵押物存在第一顺位抵押权人，即案外人龙岩市永丰担保有限公司，在讼争抵押财产所担保的在先主债权未受清偿之情形下，根据物权法的前述规定，拍卖、变卖讼争抵押财产所得的价款应首先用于清偿被告志高公司尚欠案外人龙岩市永丰担保有限公司的债务，若有余额再用于清偿本案讼争的借款本息。此外，被告袁晶自愿为讼争借款本息提供连带责任保证，且根据《最高额保证合同》的约定，原告有权直接要求被告袁晶清偿本案的全部讼争借款本息。被告袁晶承担保证责任后，有权向被告江东廷追偿。被告江东廷、志高公司、袁晶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十二条、第一百九十九条第一款第（一）项，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江东廷应于本判决生效之日起十日内返还原告龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司借款本金1000万元，并支付该款从2013年8月30日至本判决指定的履行期限届满之日止，按月利率20‰计算的利息。
二、被告江东廷若未履行上述判决主文第一项所确定的还本付息义务，则原告龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司有权以坐落于龙岩市新罗区东肖镇邦山村、黄邦村、湖洋寨村、菜园村的土地使用权【证号：龙国用（2011）第200264号】及其地上建筑物（志高动漫科研中心、水手酒吧、海盗博物馆、峡谷漂流、球幕影院、4D影院、客家小镇、地心历险、泡泡球屋、餐厅、卫生间二、入口广场、剧院广场12#-15#楼）折价，或者以拍卖、变卖前述抵押物后所得的价款优先受偿。
三、被告袁晶应对上述上述判决主文第一项所确定的被告江东廷的还本付息义务承担连带清偿责任。
四、被告袁晶承担保证责任后，有权向被告江东廷追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费110520元，由被告江东廷、袁晶共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 陈 庆 林
人民陪审员 谢 友 鸿
人民陪审员 卢 秋 艳
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 郭露莹（代）
附主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部份由债务人清偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
五、主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名
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