天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终795号
上诉人（原审原告）天津市海河视听设备有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽新开北路60号。
法定代表人张克群，董事长。
委托代理人王建斌，天津瀚洋律师事务所律师。
委托代理人李雅，天津瀚洋律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）天津市滨海新区友圣家具商行，住所地天津市滨海新区汉沽新开北路**号。
经营者李友圣。
上诉人天津市海河视听设备有限公司（以下简称海河视听公司）因与被上诉人天津市滨海新区友圣家具商行（以下简称友圣家具商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2015年12月8日作出的（2015）滨汉民初字第6997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭于2016年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人海河视听公司的委托代理人王建斌，被上诉人友圣家具商行的经营者李友圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年1月18日，海河视听公司与友圣家具商行签订《房屋租赁协议》，海河视听公司将其所有的天津市滨海新区汉沽新开北路60号厂前区（原盛滨用房）平房530平方米租赁给友圣家具商行，用于经营家具业务。租赁期限为六年，自2013年3月1日至2019年2月28日，年租金为6万元。协议第二条约定，从签订本协议之日起付清前两年租费壹拾贰万元（2013.3.1-2015.2.28）；第二次交费时间为二O一四年年底以前，租金壹拾贰万元（2015.3.1-2017.2.28）；第三次交费时间为二O一六年年底以前，租金壹拾贰万元（2017.3.1-2019.2.28）。协议第四条约定，乙方（友圣家具商行）所租建筑物如遇国家政策调整、政府征地、金融部门债权处置、企业改制、土地出让和租赁合同期满等，双方无条件解除协议，合同终止，甲方（海河视听公司）不予补偿。《房屋租赁协议》签订后，海河视听公司按协议约定履行了向友圣家具商行交付租赁房屋之义务，友圣家具商行亦按约定支付了海河视听公司2013年3月1日至2015年2月28日房租。友圣家具商行承租期间，经海河视听公司同意，在承租房屋东侧连接处搭建了60平方米左右的一处库房。2015年4月21日，海河视听公司向滨海新区人民法院起诉友圣家具商行，要求解除双方签订的房屋租赁协议，后于2015年6月15日申请撤诉，并得到法院准许。同日，海河视听公司通过EMS邮政速递向友圣家具商行发出《解除房租租赁协议通知书》，以企业改制、重组，无法继续履行海河视听公司与友圣家具商行所签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限，依据该协议第五条规定，终止双方签订的协议，要求友圣家具商行收到通知书后十五日内将租赁的房屋腾空返还海河视听公司。2015年6月16日，友圣家具商行员工闫德香在寄送该《解除房租租赁协议通知书》的快递单上签字接收。
另查，海河视听公司自2010年7月4日启动企业改制，于2010年9月1日完成，由原集体所有制企业改制为全员工持股的有限责任公司，民营企业。2014年11月11日，海河视听公司与第三方天津宏博置业有限公司签署股权转让合同，于2015年2月8日通过公司章程修正案，将由赵德潮等49方共同出资设立有限公司改为由张克群等20方共同出资设立有限公司，并对公司内部决策、经营机制进行了修正。2015年2月15日，天津市滨海新区工商行政管理局出具了法定代表人为张克群的新的营业执照。
海河视听公司以其企业改制重组，无法继续履行合同及友圣家具商行未如约交纳租金为由提起诉讼，请求判令：1.请求法院依法确认海河视听公司与友圣家具商行《房屋租赁协议》已解除；2.请求法院依法判令友圣家具商行返还所承租的房屋并拆除其在承租房屋东侧连接处自行搭建的库房、恢复原状；3.诉讼费用由友圣家具商行承担。
原审法院认为，海河视听公司与友圣家具商行之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人在平等基础上的自愿行为，意思表示真实，内容合法、有效，对双方均有法律约束力。海河视听公司与友圣家具商行签订的《房屋租赁协议》租期尚未届满，海河视听公司要求解除协议。对于单方要求解除合同而言，解除合同要求具备法定解除或约定解除的条件。本案中，海河视听公司以该公司股权转让、股东变更、章程修正、法定代表人变更符合双方签订的《房屋租赁协议》第四条中“企业改制、土地出让”的约定解除条件且友圣家具商行至今未交纳第二期租金符合合同的法定解除条件为由，要求解除合同。
第一、关于海河视听公司股权转让、股东变更、章程修正、法定代表人变更是否属于双方签订协议中的“企业改制”问题。企业改制是我国在推进建立社会主义市场经济过程中，推行国有企业或集体所有制企业改革时，进行的企业所有制形式或企业性质转变、企业经济机制的转换以及企业产权制度改造。最高人民法院在《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》中列举了六种企业改制的形式，即企业公司制改造、企业股份合作制改造、企业分立、企业债权转股权、国有小型企业出售、企业兼并。随着市场经济的发展，企业改制也并未仅限于原先的国有企业或集体所有制企业，民营企业也并非不能进行企业改制，原友圣家具商行双方在协议中将其约定为解除条件，属于双方意思自治范畴，应予尊重。但原友圣家具商行双方对该条款约定“企业改制”内容理解并不一致。原审法院认为，既然合同双方对合同条款理解不一致，该“企业改制”的含义及适用规则应参照最高人民法院上述司法解释。海河视听公司确于2010年经批准由集体所有制企业“天津市海河视听设备厂”改制为全员工持股的有限责任公司（民营企业）。但根据天津市工商行政管理局企业名称变更核准通知书的确认，该改制已于2010年9月1日完成，显然并非海河视听公司与友圣家具商行双方在2013年1月18日签订的《房屋租赁协议》中约定的“企业改制”。2014年11月11日，海河视听公司与第三方签订股权转让合同，之后通过了公司章程修正案、变更了法定代表人。但首先，海河视听公司2014年11月开始进行这一系列变更行为，并未导致企业性质、组织形式、经营体制的变化，企业法人也仍然是海河视听公司天津市海河视听设备有限公司，显然不属于最高法院司法解释中企业公司制改造、企业股份合作制改造、企业分立、企业债权转股权、国有小型企业出售的范畴。其次，根据《公司法》规定股权转让一般应是股东与股东之间或股东与第三人之间，而该合同是公司与第三人签订；并且海河视听公司章程修正案明确公司31方股东将其持有的天津市海河视听设备有限公司中的全部股权转让给张克群，表明股权转让是在股东与张克群个人之间进行，不属于最高法院司法解释中企业兼并的情形。此外，海河视听公司于双方签订房屋租赁协议后所进行的这一系列变更，并不影响双方签订房屋租赁协议的合同目的之实现。因此，海河视听公司于2014年11月开始进行的是公司股东的变更及法定代表人的变更，并不符合双方签订《房屋租赁协议》第四条中“企业改制”的约定解除条件。
第二，关于海河视听公司股权转让、股东变更、章程修正、法定代表人变更是否属于双方签订协议中的“土地出让”问题。土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。海河视听公司方股权转让和法定代表人变更过程中，并未涉及土地使用权出让问题，海河视听公司主张双方签订的《房屋租赁协议》第四条中关于“土地出让”的表述实际上应理解为“土地转让”之义，鉴于“土地出让”与“土地转让”系不同含义之法律行为，双方签订该协议时对此条款含义应有共识。海河视听公司将含义明确的“土地出让”行为解释为另有明确概念的“土地转让”行为并以此作为行使合同约定解除权的基础依据，明显缺乏合理性，原审法院不予认可。另，即便是海河视听公司主张的合同约定的“土地出让”实际为“土地转让”之义，海河视听公司股权转让只是带来法定代表人的变更，海河视听公司仍然是天津市海河视听设备有限公司，海河视听公司所有的土地使用权也仍然在天津市海河视听设备有限公司名下，并未发生转让。海河视听公司主张股权转让即包含了土地使用权转让，原审法院不予认可。
第三，关于友圣家具商行未交纳第二期租金的行为是否符合合同的法定解除条件。首先，友圣家具商行曾经在与海河视听公司的第一次诉讼庭审中明确表示愿意交纳租金，且海河视听公司也在本次庭审中明确表示对于友圣家具商行未交纳租金的行为并未进行过催告。其次，根据《合同法》第九十四条第（四）规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，友圣家具商行多次表示要继续交纳租金，愿意继续履行合同，其未交纳租金的行为并未导致双方签订的该《房屋租赁协议》的目的不能实现。故海河视听公司主张其根据《合同法》第九十四条规定，享有法定解除权，原审法院不予认可。
第四，关于海河视听公司主张友圣家具商行已经签收其发出的《解除房屋租赁协议通知书》，超过三个月未提异议，双方签订的《房屋租赁协议》已经解除问题。虽然友圣家具商行否认闫德香曾经将签收的快递转给其经营者李友圣，但鉴于闫德香系友圣家具商行处员工，故其签收能够代表海河视听公司发出的《解除房屋租赁协议通知书》友圣家具商行已经收到。但是，即便友圣家具商行确已收到海河视听公司发出的《解除房屋租赁协议通知书》，也不能当然认定海河视听公司与友圣家具商行双方签订的《房屋租赁协议》已经解除。因为，虽然最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。但是，根据最高人民法院研究室对《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。也就是说，只有在海河视听公司行使合同单方解除权的约定条件成就时，其发出的《解除房屋租赁协议通知书》送达到友圣家具商行处三个月未提异议，才发生解除协议的法律效力。既然海河视听公司主张的一系列变更行为并不符合《房屋租赁协议》第四条“企业改制、土地出让”约定解除条件，友圣家具商行未交纳租金的行为也并未使海河视听公司获得当然的法定解除权，即未具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，该《解除房屋租赁协议通知书》并不能发生解除协议的法律效力。故原审法院不能确认该《房屋租赁协议》已经解除，亦不能支持海河视听公司主张友圣家具商行返还承租房屋并且拆除搭建的库房、恢复原状的主张。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，判决如下：“驳回原告天津市海河视听设备有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为40元，由原告天津市海河视听设备有限公司负担。”
海河视听公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人与被上诉人的房屋租赁合同约定第二次交费时间应为2014年年底之前。被上诉人未按约定给付租金，上诉人因此享有法定解除权。上诉人于2015年6月15日通过EMS邮政速递向被上诉人发出《解除房屋租赁协议通知书》，被上诉人于2015年6月16日收到通知且并未在三个月内提出异议，应当确认上诉人于被上诉人之间的《房屋租赁协议》已经解除。
被上诉人友圣家具商行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人主张被上诉人未按照合同约定的期限交纳第二期租金构成法定解除合同条件，但被上诉人未能按期交纳租金并非被上诉人因素所致，且被上诉人多次表示愿意交纳租金，因此其行为不属于合同法第九十四条第（四）项规定的当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的情形。上诉人据此要求解除合同，本院不予支持。关于上诉人主张的其在2015年6月15日向被上诉人邮寄送达《解除房屋租赁协议通知书》，被上诉人收到且未在异议期内提出异议，因此合同已经解除的主张，其邮寄的《解除房屋租赁协议通知书》中记载的解除合同理由是其公司整体企业出让、改制，无法继续履行合同。原审判决对于其是否构成企业改制等问题进行了论述，上诉人对此并未提出异议。因上诉人的主张不符合合同约定及法定的解除合同条件，因此其向被上诉人送达《解除房屋租赁协议通知书》不发生合同解除的效力，其此项上诉理由本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天津市海河视听设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
代理审判员 李 敏
代理审判员 杨桂军
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 张宇鑫
速 录 员 李晓旭