成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初2398号原告：彭晓华,女,1983年9月30日出生,汉族,住四川省双流县永兴镇长兴街**号附**号。原告：周灿,男，1975年3月22日出生,汉族,住成都高新区二环路南四段*号*栋*单元*号。二原告共同委托代理人：曾晓林，四川川高律师事务所律师，特别授权代理人。被告:陈小燕,女，1983年7月19日出生,汉族,住湖北省广水市长岭镇红寨村陈家坡。委托代理人：王位，四川致高守民律师事务所律师。特别授权代理人。原告彭晓华、周灿诉被告陈小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理，由代理审判员钟珏依法适用简易程序，于2016年3月31日进行了证据交换，于2016年4月141日公开开庭进行了审理。原告代理人曾晓林、被告陈燕及被告代理人王位均到庭参加诉讼被告陈燕及被告代理人王位到庭参加证据交换；原告代理人曾晓林、被告代理人王位到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭晓华、周灿诉称，2014年5月11日，原被告达成口头协议，约定原告将位于成都高新区博雅街33号南城都汇6栋1单元15层1504号、面积为89.65元的住房出租给被告，每月租金1800元。但被告至今未支付2015年6月10日至今的租金10800元，严重违约。另外，由于客观情况变化，原告需要收回房屋自住，在起诉之前曾多次致电被告协商立即支付拖欠租金，协商解除《房产租赁协议》事宜，但被告拒不同意。无奈之下，原告彭晓华于2015年10月底前往案涉房屋查看现状，通过向住在里面的租客询问才发现，被告在租下原告的房屋后，没有在里面居住过一天，而是将该房屋增设隔断间，擅自变动房屋建筑主体和承重结构并扩建，套二的房子变成了套三的群租房，居住了3名以上的陌生青年，造成严重安全隐患，被告非法转租的租金为3000元/月，其每月谋取非法利益1200元。据物管反映，被告在南城都汇小区就有多达十几套房屋在包租，被告自己承认其在整个成都有100多套房屋在包租，被告这种低价收进高价租出赚取差价的行为扰乱了市场秩序，违反了相关规定，已经构成非法经营。故请求判令：一、解除原被告之间的《房产租赁协议》，被告向原告支付拖欠的租金10800元，向原告支付违约金2200元，返还不当得利21600；二、判令被告于三日内搬离原告位于成都市高新区博雅街33号6栋1单元15层1504号的房屋，恢复原状并返还《物业交割单》上所列物品。后，原告彭晓华、周灿表示，因原告彭晓华的父亲签订《房产租赁协议》并未得到涉案房屋所有人的授权，故变更诉讼请求为请求判令：一、确认被告陈小燕与他人签订的位于成都高新区博雅街33号南城都汇6栋1单元15层1504号房屋的《房屋租赁协议》无效，被告陈小燕向原告彭晓华、周灿支付拖欠的2015年12月10日至2016年6月9日的占用房屋的使用费10800元，被告陈小燕向原告彭晓华、周灿支付因无权占有使用房屋而产生的损失赔偿，计算方式为：按照每月1200元计算，从2014年5月11日开始计算至被告实际搬离涉案房屋之日止；二、被告陈小燕于三日内搬离原告彭晓华、周灿位于成都市高新区博雅街33号6栋1单元15层1504号的房屋，恢复原状并返还《物业交割单》上所列物品。被告陈小燕辩称，第一，原被告双方签订的租赁合同是合法有效的。原告的父亲签订合同的时候，是得到了原告本人的授权的，中介可以证明，并且是简单的家庭代理行为；双方签订合同的时候，原告的代理人提供的原告的身份证和银行账号，我方是直接向原告本人的账户进行的转款和履行，在该合同履行的期间内，原告的起诉前并没有向被告提出合同无效，或主张代理权无效的请求，所以我方认为合同是合法有效，原告已经用行为追认了合同的效力，故租赁合同有晓。第二，本合同合法有效，不存在占用房屋的费用。租金我方是从2014年5月11日开始支付，每次支付半年的租金，每次期满前半个月支付，最后一次支付是2015年11月23日，支付的租赁期间是从2015年12月10日至2016年6月10日的房租，我方不存在拖欠租金的行为。经审理查明，2014年5月11日，陈小燕与彭晓华、周灿达成口头协议，约定将彭晓华、周灿所有的位于成都高新区博雅街33号6栋1单元15层1504号房屋租给陈小燕。后陈小燕与彭晓华父亲彭卓云签订《房产租赁合同》，约定将彭晓华、周灿所有的位于成都高新区博雅街33号6栋1单元15层1504号房屋租给陈小燕；租赁期为2014年6月10日起至2019年6月9日止，租金标准为每月1800元，租金包含附件《物业交割单》内所有设施、设备在租赁期内的使用权，租金按照半年支付，每次房租应当在预付租金到期前15日支付。合同第十四条“补充条款”约定：“……甲方（审注：为出租人）同意乙方加隔断转租”。6月1日，陈小燕与彭晓华父亲彭卓云签订合同附件《物业交割单》，彭卓云将涉案房屋内的固定设施、电器家具、钥匙等交付给陈小燕，陈小燕实际占有使用涉案房屋至今。签订合同后，彭卓云当日将签订合同的事实告知彭晓华、周灿，彭晓华、周灿未作出是否追认的意思表示，陈小燕亦未向彭晓华、周灿提出追认的催告。陈小燕于2014年5月11日向周灿转款11700元，支付押金900元及预付2014年6月10日至2014年12月9日的租金；于2014年11月25日向周灿转款10800元，预付2014年12月10日至2015年6月9日的租金；于2015年6月2日向周灿转款10800元，预付2015年6月10日至2015年12月9日的租金；于2015年11月23日向周灿转款10800元，预付2015年12月10日至2016年6月9日的房租。以上事实有《房产租赁协议》、支付宝转账电子回单、情况说明以及原、被告的陈述等证据足以认定。本院认为，彭晓华父亲彭卓云在未取得代理权的情况下以彭晓华、周灿的名义与陈小燕签订的《房产租赁协议》系效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理人、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，《房产租赁协议》未经彭晓华、周灿追认，对彭晓华、周灿不发生效力。于本案中，协议签订后，彭晓华、周灿履行了交付涉案房屋及屋内相关设施与陈小燕占有使用的义务，且一直按照《房产租赁协议》约定的租金标准持续收取陈小燕所支付租金至2016年6月9日，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，彭晓华、周灿履行涉案房屋交付义务、实际允许陈小燕占有使用涉案房屋的行为系以行为的方式对《房产租赁协议》的追认，经追认的合同，自订立时产生法律效力，故对于彭晓华、周灿主张确认《房产租赁协议》无效并主张陈小燕赔偿损失的主张不予认可。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，陈小燕与彭晓华、周灿均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，根据《房产租赁协议》，租赁期限为2014年6月10日至2019年6月9日，现租赁的期限并未界至，故对于彭晓华、周灿主张陈小燕搬离涉案房屋并恢复原状返还《物业交割单》中物品的主张不予支持。对于陈小燕是否支付2015年12月10日至2016年6月9日的房租的问题，彭晓华、周灿确认其收到了名为李兵刚的案外人于2015年11月23日向其转款10800元，又根据李兵刚提交的情况说明，其向周灿转款的行为系代陈小燕支付2015年12月10日至2016年6月9日的房租，故对于彭晓华、周灿主张陈小燕支付2015年12月10日至2016年6月9日的房租的主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告彭晓华、周灿的诉讼请求。本案案件受理费333元，由原告彭晓华、周灿承担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 钟 珏二〇一六年四月十一日书 记 员 张琴勤