湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民终661号
上诉人（原审原告）：伍佑凡，男，汉族，1970年8月16日出生，现住湖南省株洲市芦淞区。
委托诉讼代理人：曾俊，湖南天隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申验，北京市合川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐自力，男，汉族，1968年8月10日出生，住湖南省湘潭县。
被上诉人（原审被告）：彭光，男，汉族，1957年3月9日出生，住湖南省株洲市芦淞区。
被上诉人（原审被告）：王广林，男，汉族，1957年8月28日出生，住湖南省安仁县。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：文奇，湖南百杰律师事务所律师。
上诉人伍佑凡因与被上诉人唐自力、彭光、王广林执行异议之诉一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伍佑凡及其委托诉讼代理人申验、曾俊，被上诉人唐自力、彭光、王广林的委托诉讼代理人文奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
伍佑凡上诉请求：撤销湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第48号民事判决，改判对合泰小区A3栋9层房屋继续执行；由唐自力、彭光、王广林承担上诉费用。事实与理由：执行法院已经查明，涉案房屋系王广林所有，虽未办理权属登记，但享有财产权利，属于可以执行的标的物。涉案房屋未办理过户登记手续，系交易双方的明显过错所致，应当继续执行。同时，唐自力、彭光与王广林之间的以房抵债协议，有明显的虚假交易可能，不应认定有效。
唐自力、彭光、王广林辩称：因王广林在唐自力、彭光处借款未归还，经协商后，王广林以合泰小区A3栋9层房屋作价1320000元抵偿给唐自力、彭光，唐自力、彭光已对房屋占有、使用。故不能对合泰小区A3栋9层房屋继续执行，请求驳回上诉，维持原判。
伍佑凡向一审法院起诉请求：请求判决对合泰小区A3栋9层房屋继续执行，并由唐自力、彭光、王广林承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年3月21日，伍佑凡与王广林民间借贷纠纷一案，湖南省株洲市中级人民法院作出（2012）株中法民一初字第17号民事判决，判决王广林向伍佑凡支付借款3000000元以及按银行同期贷款利率的四倍支付从2011年5月11日至2012年9月10日止的利息。该判决经湖南省高级人民法院二审维持生效后，因王广林仍不愿履行，伍佑凡遂申请执行。2014年2月24日，湖南省株洲市中级人民法院向王广林发出执行通知，王广林仍未履行生效法律文书所确定的义务。湖南省株洲市中级人民法院于2015年5月28日、6月3日作出（2014）株中法执字第13-3、13-4号两份执行裁定，裁定对王广林在株洲市荷塘区合泰大街（合泰小区A3栋）用于出租给别人经营宾馆（广悦宾馆）和小型超市的房屋进行查封，以及拍卖王广林在株洲市荷塘区合泰大街北侧汽车南站后靠易立新用地处（合泰小区A3栋）房屋及土地使用权。后因唐自力、彭光以被查封的合泰小区A3栋没有办理土地使用权证和建设规划许可证，以及合泰小区A3栋9层整层房屋系唐自力、彭光共同购买所得为由，向一审法院提出执行异议。一审法院于2015年7月23日作出（2015）株中法执异字第14号执行裁定书，裁定中止对合泰小区A3栋9层房屋的执行。伍佑凡作为申请执行人不服该裁定提起诉讼，要求判令对合泰小区A3栋9层整层房屋继续执行，并由唐自力、彭光、王广林承担本案诉讼费。
另查明，2000年起王广林与其子王浪等人多次合伙从湖南合泰房地产开发有限公司购置株洲市合泰大街汽车南站附近的土地使用权用以联合建房，其中就包含了涉案的合泰小区A3栋房屋的土地。至2006年，王广林牵头负责联合建成合泰小区A3栋12层楼房屋，其中1楼一门面（宾馆大厅），以及8至12楼建好后由王广林、王浪父子装修作为宾馆使用。2011年3月10日至2012年4月19日唐自力通过银行转账、彭光通过其妻子汪佑延银行转账等方式，两人共计四次借款给王广林1000000元。因王广林未偿还上述借款本息，双方协商以房屋来抵偿借款本金1000000元和利息320000元，故唐自力、彭光（合同乙方）与王广林及其子王浪（合同甲方）于2012年5月20日签订《房屋买卖合同书》，双方约定：1、甲方同意出让株洲市荷塘区合泰小区A3栋九楼整层给乙方共同所有，具体房号以房产局编号为准。面积按330平方米计算，每平方4000元，共计1320000元。（以房产局测量面积为准）；2、出让价格以1320000元，本出让价为建房成本，不包括现已做妥的宾馆简单装修费用以及初始办妥房产证、土地证费用；3、房产证、土地证办成唐自力、彭光名下；4、乙方付清购房款后所有权归乙方。房子由甲方装修，装修未作价卖给乙方。乙方同意甲方收取5年租金作为装修补偿，时间为2012年5月20日到2017年5月20日止。5年一到，甲方要续租的情况下，优先租给甲方，需协议交纳租金给乙方。甲方收租期间的水电费、物业费、电梯费、维修费等费用由甲方负责缴纳；5、本套房屋的电梯费、物业费、水电费未分户管理前由甲方管理代收；6、本栋的公用维修费在未办妥房产证前由甲方支付，办妥房产证后，各户分摊费用……。合同签订后，唐自力、彭光将合同约定的A3栋9层房屋依照合同约定仍交由王广林、王浪父子继续经营宾馆以抵装修补偿。2012年10月10日，王广林的儿子王浪与案外人易伟炎签订《宾馆转让、租赁协议书》，将其与其父王广林经营的A3栋8至12楼的广悦宾馆转让、出租给易伟炎继续经营，租赁期限为10年，从2012年10月10日至2022年10月9日。唐自力、彭光庭审中称王浪将A3栋9层整层出租给易伟炎是经过其同意的。另涉案合泰小区A3栋房屋截至一审庭审辩论终结前尚未办理土地使用权证、房屋产权总证和建设规划手续，本案所争议的A3栋9层房屋均未办理房屋权属登记。
一审法院认为，本案系因申请执行人不服一审法院中止执行涉案标的物的执行异议裁定而引发的执行异议之诉。双方争议焦点是1、涉案合泰小区A3栋房屋是否系王广林所有？2、伍佑凡诉请继续执行合泰小区9层整层房屋的请求是否应予支持？
1、关于涉案合泰小区A3栋房屋权属问题。由于唐自力、彭光已提供株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部证明和拆迁安置协议书证实伍佑凡提供证据中的建设规划资料和许可证所指向的土地和地上建筑物在2015年6月已被征收拆迁，因此伍佑凡主张涉案合泰小区A3栋房屋有建设规划手续的理由不成立，本院不予支持。由于株规用[2001]0143号建设规划许可证所指土地和地上建筑物位置与涉案合泰小区A3栋房屋位置相邻，且均在株洲市合泰大街汽车南站旁因此才导致一审法院在对伍佑凡与王广林民间借贷执行一案作出（2014）株中法执字第13-3、13-4号两份执行裁定时，错误认定涉案合泰小区A3栋房屋办有国有土地使用权证和建设规划许可证，对此事实应予以更正。虽然涉案合泰小区A3栋房屋建造时没有办理土地使用权证和建设规划许可证，建成后亦未办理房屋权属证，但是该栋房屋系王广林与其子王浪，以及其他联建人共同出资联建所得系事实，因此即使涉案合泰小区A3栋房屋法律上属于违法建筑，但在被拆除或补齐相关手续前，王广林仍可基于其投资联建的事实原始取得涉案A3栋部分房屋占有、使用收益权。根据伍佑凡提交的一审法院对易伟炎所作调查笔录，涉案房屋出租、转让协议以及结合当事人庭审陈述，可知王广林基于其投资联建分得了合泰小区A3栋1楼5间房（含门面）、7楼部分房屋、以及9至12楼房屋的占有、使用收益的权利。其次，另案中孙细明、胡芳辉夫妇通过提交房屋出租合同、建房款付款凭证、结算单以及联建房屋合同等证实其夫妇不仅在涉案A3栋房屋联建时出资建房以获得A3栋8楼整层房屋所有权，并在此之后通过出租收取租金的方式对A3栋8楼房屋进行了实际使用收益，而伍佑凡未提交证据证实王广林对合泰小区A3栋其他房屋享有原始占有、使用收益权，综上，一审法院仅对王广林原始取得合泰小区A3栋1楼5间房（含门面）、7楼部分房屋、以及9至12楼房屋事实予以确认。
2、关于伍佑凡诉请是否成立问题。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉审查关键在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，即本案唐自力、彭光作为案外人对执行标的即合泰小区A3栋9层整层房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，决定了伍佑凡诉请继续执行该执行标的请求是否成立。由于王广林对涉案合泰小区A3栋9楼房屋是基于原始取得享有占有、使用收益权，即使涉案房屋没有权属证，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，且因王广林、其子王浪与唐自力、彭光签订《房屋买卖合同》是在双方借款期限届满后约定的，因此该以房抵债形式的购房合同合法有效。又因《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，因此以房抵债中的唐自力、彭光作为享有房屋买受人权益的一方，其对合泰小区A3栋9层房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，取决其是否符合上述第二十八条规定的四个条件。首先，唐自力、彭光已经提交银行凭证证实其在2011年、2012年向王广林账户共计支付借款1000000元，因此应视为唐自力、彭光以借款本息抵偿购房款方式，支付了合泰小区A3栋9层房屋购房款；其次，唐自力、彭光虽然未居住其购买的合泰小区A3栋9层房屋内，但其是以返租的方式将所购上述房屋交给王广林、王浪父子经营宾馆，所得前五年租金用以抵偿王广林、王浪父子已付的房屋装修成本，因此A3栋9层的整层房屋实际已属于唐自力、彭光控制、使用，其租金抵装修费只是货币用途的转化，仍属于唐自力、彭光对涉案房屋的使用收益；第三、唐自力、彭光与王广林及其子王浪签订购房合同时，约定的是由王广林、王浪父子办理房产证等权属证，因此唐自力、彭光对涉案房屋未办理房屋过户手续并无过错。综上，唐自力、彭光符合上述排除涉案标的执行的四个条件，其享有足以排除对涉案合泰小区A3栋9层整层房屋强制执行的民事权益。伍佑凡诉请继续执行涉案标的理由均不成立。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，一审法院判决：驳回伍佑凡的诉讼请求。案件受理费100元，由伍佑凡负担。
本院二审期间，伍佑凡围绕上诉请求提交了3份证据，拟证明唐自力、彭光等人与王广林之间的债权债务关系虚假，系虚构交易关系对抗法院执行。本院依职权对唐自力、彭光、王广林之子王浪进行了调查问话。根据本院查明的事实，本院认为本案现有证据不能证实王广林与唐自力、彭光债权债务虚假的事实。
本院认定的其他事实与一审法院一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点在于人民法院应否对诉争的株洲市荷塘区合泰小区A3栋有关房屋继续执行。根据本案已查明的事实和当事人的陈述，合泰小区A3栋房屋迄今未取得建设规划许可证，也未办理土地使用权和房屋所有权登记，王广林等人建造房屋占有、使用并取得收益的事实虽然存在，但房屋的合法性不能确认，目前不宜作为执行标的继续执行。故伍佑凡请求对合泰小区A3栋9层房屋继续执行的上诉请求不能成立。同时，因诉争房屋的合法性尚不能确定，该房屋是否可以交易转让也难以确定，故王广林与唐自力、彭光等人以房屋买卖合同形式签订的以房抵债协议的合法性亦难以确定，一审法院对以房抵债行为合法性直接做出认定并适用《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不妥。
综上所述，伍佑凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律略有瑕疵，但裁判结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由伍佑凡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 杨
代理审判员 陈盎然
代理审判员 陈梦群
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 申书琴