上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3069号
上诉人（原审被告）林雅芬
委托代理人陆军，上海众华律师事务所律师。
委托代理人程英，上海众华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈国华
委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。
上诉人林雅芬因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第6335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人林雅芬之委托代理人陆军，被上诉人沈国华及其委托代理人焦春伟到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，＊＊＊及上海市闵行区xxxxx（上述两套房屋以下统称系争房屋）原系沈国华所有。2006年6月25日，以沈国华作为出卖人（甲方）与林雅芬作为买受人（乙方）就系争房屋订立买卖合同，约定：房屋总价款为人民币（下同）148万元，本合同签订后，乙方于2006年6月23日支付3万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2006年6月25日前签订买卖合同支付57万元，乙方于2006年8月15日前贷款银行放款88万元；甲方在收到乙方的银行贷款后二个月内即腾出空房，搬出该房屋，或由甲乙双方达成协议由甲方继续承租，每月付房租；……。买卖合同中关于过户、违约条款等均显示为空白，未予书面约定。2006年7月18日，沈国华与林雅芬共同至相关部门办理房屋过户申请，同年8月7日，系争房屋的权利核准登记至林雅芬名下。2006年7月12日，林雅芬作为借款人与招商银行股份有限公司上海东方支行签订《个人住房（抵押）借款合同》（以下简称借款合同），贷款金额为88万元，用途为购买系争房屋，抵押物即为系争房屋。随后银行在系争房屋上设定债权抵押并发放贷款，88万元贷款由沈国华受领。系争房屋一直由沈国华及其家人实际使用至今。系争房屋的贷款从2006年9月开始归还，至2011年10月后林雅芬未按借款合同约定还款，故2012年7月招商银行股份有限公司上海东方支行对林雅芬及其丈夫吴xx提起借款合同诉讼，原审法院审理后于2012年8月判令林雅芬及案外人吴xx归还贷款本金、支付相关利息并对林雅芬未在相关期限内履行义务下，就系争房屋实现抵押权，该案已生效。在该案判决后，林雅芬书写“说明”两份，内容为2006年6月，其向招商银行申请关于系争房屋购房贷款88万元，现因无经济能力支付银行贷款使银行诉至法院并予以判决；现林雅芬与沈国华协商，由沈国华先垫资将其所欠银行贷款归还，林雅芬将案外人陈xx的债务归还后，撤销房屋的他项权利抵押，双方再协商将系争房屋与沈国华签订买卖合同后过户给沈国华。林雅芬并在其中一份“说明”下方书写“名为购房，实为贷款”。
另查，2008年1月，林雅芬将系争房屋抵押给案外人陈xx，债权数额为100万元，债务履行期限为2008年1月3日至2010年1月2日。除本案沈国华对系争房屋申请司法查封外，之前已涉林雅芬相关纠纷存有一项正式司法查封和两项轮候司法查封。
再查，2010年12月15日，林雅芬向沈国华出具借条一张，内容为今借沈国华10万元，借期三个月，于2011年3月15日归还，原写给沈国华的借条作废，林雅芬只欠沈国华10万元。关于该借条中所涉借款，沈国华表示是获得贷款后，林雅芬从中借取10万元；林雅芬表示双方买卖房屋后，因林雅芬经营缺少资金发生多次借款，原先的借条或清偿或归并，原件已销毁。
就系争房屋房款的支付：第一、关于88万元贷款；沈国华表示88万元贷款是到以沈国华为户名的招商银行账户中，由沈国华、林雅芬及案外人韩xx共同在场，林雅芬持有沈国华的银行卡及身份证进行提取，林雅芬当时给沈国华一个银行卡，卡内只有33万元，沈国华提出异议，后通过他人又要回35万元，另外20万元，其中10万元借给林雅芬，还有10万元作为系争房屋买卖中手续费、税费等；林雅芬表示88万元贷款，沈国华全额收到；就此原审认为，该88万元已全额放入以沈国华为户名的银行账户中，不管由何人提取，均是在沈国华知情并配合下办理，就该款沈国华收到如何分配处分，不是沈国华是否收到该款的认定依据，况且在之前的庭审陈述中，沈国华也明确表示收到该款，故认定沈国华收到贷款88万元；第二、关于其他房款支付情况；沈国华表示因为虚假买卖，故林雅芬并未实际支付过其他房款，60万元款项的收据仅是当时为办理贷款所需出具，且收据上的日期与买卖合同约定付款日期也不符合；林雅芬表示，关于60万元的房款全部通过现金支付，关于具体支付于2013年7月1日的庭审笔录中林雅芬代理人表述“问过当事人说时间长了，说不清”，于2014年4月28日庭审笔录中林雅芬代理人作出如下表述：2006年6月23日在本市浦东新区xxxxx商务楼（林雅芬原公司的办公场所），以现金支付给沈国华5万元左右；同年6月25日，在上述地点，林雅芬再现金支付沈国华20万元左右；2006年6月26日，林雅芬在本市闵行区顾戴路九星市场附近支付沈国华现金20万元左右；2006年6月28日，林雅芬仍在本市闵行区顾戴路九星市场附近支付沈国华现金15万元左右；每次付款均出具收据，直至2006年6月28日全部付清后，沈国华向林雅芬出具60万元总的收据，并将之前的收据撕掉。关于上述60万元现金的来源，林雅芬于2014年4月28日的庭审中提供2003年、2006年《上海市房地产买卖合同》，表示林雅芬将自己所持有的房屋出售后收到的房款作为系争房屋首付款60万元的资金；于2014年8月15日庭审中又表示首付款现金来源于自有房屋出售的房款及自有资金，出售自有房屋得到的房款也为现金，为何是现金时间久了记不清。庭审后，林雅芬提供了林雅芬为法定代表人的上海xx投资咨询有限公司2005年1月4日至2006年12月29日的银行账户明细、林雅芬丈夫吴xx为法定代表人的上海xx房产咨询有限公司2005年1月7日至2008年12月21日的银行账户明细，以及以林雅芬为户名的2004年1月30日至2008年12月21日银行账户明细、以案外人吴xx为户名的两个银行账户明细。对于其他房款的支付，原审认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。虽林雅芬提供了沈国华于2006年6月28日出具的60万元收条，但沈国华否认实际收到上述款项且确实存在办理贷款手续时需要出具相关首付款收条之需的可能，林雅芬对于该支付行为应当进一步进行举证。在本案中，林雅芬就具体付款及款项来源进行了解释，但每次庭审中对同一事项的表述存在不一，房屋买卖中支付房款是交易中的主要环节，也是沈国华就合同效力提起诉讼的主要争议焦点，作为购房人在得知争议后对之前发生的事件应有充分的回忆和准备，林雅芬在早期的庭审中表示时间长久说不清，却在之后的庭审中对付款作出详细的描述，在庭审中除两份《上海市房地产买卖合同》外，并未对现金来源提供证据，虽之后提供相关账户交易明细，但对此原审认为，第一、对于较大金额的房屋买卖，均以现金支付结算有悖异常；第二，2003年售房房款资金没有相关线索材料，2006年售房房款与本案中60万元支付没有关联证据予以印证；第三，关于自有资金来源；就上海xx投资咨询有限公司及上海xx房产咨询有限公司资金均非林雅芬个人资金，上述账户资金的进出与林雅芬需要证明的事项无关联，法院不予采纳；关于林雅芬及案外人吴xx个人的账户，就林雅芬提供的查询时段，均有不断的存入和支付明细，结合收条出具的日期及内容，并没有直接并明确对应的钱款，仅凭该信息并不能作为有效支付的依据；故法院对于林雅芬表示支付了除银行贷款外的其他房款的意见，难以采信。
关于房屋使用及银行贷款归还情况：林雅芬表示房屋购买后一直出租给沈国华，沈国华向其支付租金，林雅芬是以租养房，为此指出其所持有的买卖合同补充条款中约定“或由甲乙双方达成协议由甲方承租，每月付房租，房租约定每月4，200元，每月付清，起始月为2006年9月至甲方不再承租为止”。同时，林雅芬提供2008年5月10日，由沈国华作为承租人（乙方）与林雅芬作为出租方（甲方）签署的租赁协议一份，约定系争房屋出租给乙方居住使用，每月租金4，500元，承租期自2008年5月20日至2009年5月19日止，……房屋押金4，500元；租赁期满，乙方应如期交还该房屋并结清其应支付的相关费用，甲方退还乙方房屋押金，乙方如要求续租，经甲方同意后，可续签租赁协议……。林雅芬表示从2006年9月开始至2011年3月15日，沈国华的租金通过银行转账方式支付，2011年3月15日起经双方协商，以租金冲抵林雅芬向沈国华的借款，借款抵扣至2013年5、6月的租金，之后沈国华再未予支付过租金。沈国华对此表示，双方不存在租赁关系，就买卖合同和租赁协议上内容都是林雅芬形成，由沈国华签字，林雅芬所陈述的沈国华每月支付的款项就是沈国华每月归还的贷款金额，因沈国华贷款后借给林雅芬10万元，林雅芬表示就6，000余元的贷款归还，其可以支付2，000元作为10万元借款的利息，故从2006年9月至2009年10月，沈国华每月向林雅芬或案外人的银行账户中存款，因每月还贷金额有所变化，故存款金额以林雅芬告知为准，起初是沈国华持有林雅芬的还贷银行卡予以存款，后该卡被林雅芬收回，依照林雅芬的要求向相关账户中存款；再之后每月款项以现金直接支付林雅芬，付至2011年年初，2012年曾又付过四笔，停止付款的原因是基于林雅芬其他虚假买卖涉诉，而林雅芬收取现金又不愿出具收条，沈国华担心系争房屋可能被侵吞。对于银行的贷款及利息，沈国华表示愿意清偿。
就上述情况，经法院查明，2006年9月开始，沈国华每月向林雅芬或其丈夫吴xx、案外人韩xx账户中存款：其中沈国华所提供的2006年9月至2007年8月之间及2008年4月21日的存款凭证，系户名为林雅芬的招商银行存款回单或客户回单，回单上注明账号、户名、存款金额及卡内余额等信息，存款金额有4，200元、4，100元、4，300元、6，700元不等；在2008年5月至2009年1月期间，沈国华提供了中国建设银行、中国工商银行的存款凭条及个人业务凭证，户名为案外人韩xx及吴xx，就中国建设银行存款凭条注明户名、账户、存款金额等信息，并注明“凭卡号”，存款金额除2008年5月30日存入韩xx账户为5，200元、其他均为4，700元；另外沈国华所提供的2009年4月至8月间及2010年12月的中国建设银行的存款凭条，户名为林雅芬，也注明“凭卡号”，存款金额为3，500元。就上述支付法院认为，林雅芬表示沈国华向其付款的金额性质为租金，但双方没有相互连续的书面租赁合同，金额在固定的时间内并不固定，与仅有的买卖合同及租赁协议约定不完全吻合，在连续几年的期间内，双方付款的周期为月付，在最初一年左右，就存款回单内容显示，或系沈国华持有林雅芬银行卡存款，或系双方每月相约至银行存款，这都反映沈国华与林雅芬之间的关系异常的紧密，就林雅芬所称租金上涨且以投资为目的，租金金额却前高后低，林雅芬虽提出2011年3月前均以银行转账方式收到租金，且租金金额平均在4，500元左右，但对于不等额支付没有作出合理解释，也未提供相应凭证证明其观点，故有悖正常的租赁关系；另外，从2011年3月之后林雅芬表示两年多的租金作为借款的抵扣，但具体租金的金额、抵扣利息的计算方式及金额、抵扣的截止点却没有提供证据证明得到双方共同的确认及认可，借款还清双方未予清算，借条未予收回，不合常理；况且依照林雅芬陈述2013年5、6月之后沈国华未再支付租金，林雅芬在已无力偿还银行贷款并存有多项债权债务纠纷下，竟没有任何证据显示向沈国华催讨或主张过租金，亦有悖常理。相反，根据沈国华的陈述，虽每月支付林雅芬金额与月贷金额不符，但根据林雅芬出具借条内容，双方在借条出具之前或之后确存有其他经济来往，且还贷金额有所变动，在此情况下沈国华、林雅芬协商每月存款金额在一定区间范围内，存在可能性，另外结合林雅芬自行书写的“说明”内容，如是将房屋重新出售给沈国华，那么只要就协商的房款与房屋上设定的债权进行清偿即可，无需将两个抵押债权在沈国华、林雅芬间进行分配，且书写的“名为购房，实为贷款”也印证了沈国华的陈述，林雅芬虽就“说明”的内容作出解释，但该解释并不具有合理性，由此法院认定沈国华居住系争房屋并非基于租赁关系，沈国华所支付相关款项目的为归还贷款。
原审审理中，沈国华要求判令：1、确认沈国华、林雅芬关于系争房屋签订的买卖合同无效；2、本案诉讼费由林雅芬承担。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。沈国华、林雅芬就系争房屋于2006年6月签订买卖合同并办理了产权转移，但双方就是否由此建立买卖关系真实意思表示以及就其他交易事项有否实际履行存在争议，该买卖合同在履行过程中，确有异于正常交易情形。第一、双方2006年就系争房屋确定的成交价是通过评估公司的评估价确定，而非双方共同协商确定，有悖正常的房屋买卖交易；第二、交易的房屋为两套，即使沈国华及其家人需要居住使用，依常理租赁其中一套房屋即可解决，为何两套房屋均未交付，房屋的使用收益没有利益最大化也不符合林雅芬陈述用于投资的用途，不具合理性；第三、除通过房屋买卖办理的银行贷款88万元之外，没有相关证据或材料形成有效的证据链显示林雅芬向沈国华履行了其他房款的支付义务；第四、沈国华于每个月相应集中的时间内向林雅芬支付款项，就款项去向林雅芬也确认是其每月还贷的一部分，双方争议在于是否存在租赁关系，款项性质是否为租金，根据双方的陈述及相关证据反映，种种细节均不符合正常的租赁关系，而对此林雅芬也不能进一步作出合理的解释，结合林雅芬书写的“说明”及证人的陈述，已经能够形成一个有效的证据链，印证双方并不存在租赁关系，款项也并非租金，而是房贷中的一部分，而应由购房人归还的贷款义务却有一大部分是由房屋原先的权利人在履行，此也不符合正常的交易常规。综合上述分析，沈国华与林雅芬之间虽签订了系争房屋的买卖合同，但买卖并非双方的真实意思表示，就沈国华作出的双方是以房屋买卖形式来获取银行贷款的表述，更为符合客观真相，故法院对沈国华与林雅芬于2006年6月就系争房屋签订的买卖合同依法认定为无效。就合同无效的后果，鉴于系争房屋目前的司法查封状态以及双方均不要求法院对相应无效后果在本案中一并处理的意见，法院不予进一步处理。
综上，原审法院于二○一四年九月十五日根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院》第二条之规定，作出判决：确认沈国华与林雅芬于2006年6月签订的关于＊＊＊＊及上海市闵行区xxxxx房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。一审案件受理费12，600元，财产保全费4，920元，合计17，520元，由沈国华、林雅芬各半负担。
原审判决后，林雅芬不服，向本院提起上诉，诉称，1、原审以“系争房产在买卖合同履行过程中确有异于正常交易的情形”而认定“买卖并非双方的真实意思表示”，理由并不充分。2、上诉人已完全履行了支付购房款的义务，原审认为没有相关证据或材料形成有效的证据锁链显示上诉人向被上诉人履行了除银行贷款88万元之外其他房款的支付义务，没有依据。3、双方就系争房屋存在租赁关系，原审认为双方并不存在租赁关系，认定事实错误。4、双方签订的房屋买卖合同合法有效，原审认为双方是以房屋买卖的形式获取银行贷款，故认定双方就系争房屋签订的买卖合同无效有误。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人沈国华辩称，双方间就系争房屋的交易不符合正常房屋买卖的环节很多，上诉人在买房时从未看过房，从2006年交易至今系争房屋也从未交付给上诉人，也并无证据证明上诉人将首付款60万元支付给被上诉人，银行贷款也是由被上诉人直接偿还至上诉人的还款账户中，再由银行从该账户中扣款，所谓的租赁关系完全不是事实，不符合正常的租赁程序。上诉人实际上是专门从事虚假房屋买卖的人员，其不仅帮助被上诉人还帮助许多案外人进行虚假的房屋买卖。综上，双方间就系争房屋的买卖自始至终是虚假的，故请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人与被上诉人间就本案系争房屋的买卖是否系双方的真实意思表示以及系争房屋买卖是否实际履行的问题，原审从系争房屋交易价格的确定，房款的实际支付情况、系争房屋在过户后的实际使用情况、银行贷款的归还情况等，结合上诉人所书写的两份“说明”以及相关的证人证言等，确认除银行贷款外上诉人并未实际支付系争房屋的其他房款，双方之间就系争房屋并不存在租赁关系，被上诉人向上诉人每月支付的款项并非房屋租金而系用于归还银行贷款，由此确认系争房屋买卖并非双方的真实意思表示，而是双方以房屋买卖的形式以获取银行贷款，据此依据合同法的相关规定，认定双方间就系争房屋所签订的房地产买卖合同无效，并无不当，对此，原审已根据双方各自的诉辩主张及举证、质证意见作了充分、详尽的分析和阐述，本院予以认同，不再赘述。上诉人上诉坚持认为双方间的房屋买卖合同真实有效，其已支付全部购房款等，依据不足，本院难以支持。原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币12，600元，由上诉人林雅芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……