广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初4747号
原告（反诉被告）：李嘉铸，男，1988年6月19日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，
委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈惠群，女，1961年5月30日出生，身份证住址广东省中山市石岐区，系原告的母亲。
被告（反诉原告）：中山市港南家居花卉基地，住所地广东省中山市石岐区东河北“沙咀”。组织机构代码07026851-2。
投资人：吴炳初，总经理。
被告：吴炳初，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省中山市，
被告：吴照初，男，1972年11月27日出生，汉族，住广东省中山市，
上述三被告的委托代理人：侯文黔、潘婳，广东正鸿律师事务所律师。
原告李嘉铸诉被告中山市港南家居花卉基地（以下简称“港南家居基地”）、吴炳初、吴照初租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日受理后，被告港南家居基地于2016年4月12日依法提起反诉，本院依法合并审理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李嘉铸的委托诉讼代理人梁开健、陈惠群，被告港南家居基地（反诉原告）、吴炳初、吴照初的共同委托代理人侯文黔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李嘉铸向法院提出的诉讼请求：1.确认原、被告于2013年8月29日签订《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》无效；2.三被告连带返还租赁保证金及减半返还租金，合计25155元；3.三被告连带赔偿原告损失130000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起算至付清之日止）。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求中返还的租赁保证金为7800元，租金为2014年1月至2015年5月期间的租金17355元；变更第3项诉讼请求的损失金额为89300元。事实与理由：原、被告于2013年8月29日签订《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》，约定被告将位于中山市××区东河北“沙咀”商铺A区第8卡出租给原告作为经营盘景工艺使用，租期自2013年12月1日起至2016年11月30日止，同时约定租金、保证金等合同事项。2013年12月，原告投入130000元对涉案商铺进行装修，并于2013年12月8日开张营业。后原告得知中山市国土资源局在2013年10月14日出具中土执法函（2013）220号函确认被告位于石岐××东河北土名“沙咀”4500平方米的土地使用性质为农业用地，被告建设商铺及铺设水泥地面的行为构成非法占用土地行为，国土资源局制止被告违法用地的行为并责令被告恢复土地原状。另，被告在租赁合同签订前通过大量宣传单张、电视广告等方式招租，承诺该地规划为园林市场，并且在花卉基地中设置家居园林样板示范区、商务、管理中心等设施。但租赁合同签订后，被告则将该地出租作为加工场、食店、仓库等，与当初承诺的园林市场规划不一，存在虚假宣传的悬疑。综上所述，原告认为，被告隐瞒该土地为农业用地的事实而将其以商业用地出租给原告的行为是故意隐瞒真实情况的行为，导致原、被告签订租赁合同无效。由于被告上述行为，严重侵害了原告的合法权益，三被告应返还原告租赁保证金、租金，并对原告的损失承担连带赔偿责任。原告为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼。
原告李嘉铸对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同；2.中山市国土资源局关于协助做好土地执法监察工作的函（中土执法函[2013]220号）；3.租金收据；4.宣传单；5.商铺附近照片；6.合同终止通知书、通知书；7.水电费及管理费收据。
被告港南家居基地、吴炳初、吴照初答辩称：一、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回；二、原告的不当行为造成的损失应由其自己承担，现在包含另案及本案原告在内的当事人的串通下，所有租户拒绝缴纳租金及管理费，且占用场地不还，造成的重大损失应由原告自己承担。
被告吴炳初、吴照初就其辩解在举证期限内未向提交证据。
被告港南家居基地向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于2013年8月29日签订的《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》；2.被告支付自2014年1月1日至实际归还日的租金，暂计至2016年4月，共109200元；3.被告支付自2014年1月1日至实际归还日的管理费，暂计至2016年4月，共4200元；4.被告支付2014年1月1日至实际归还日的水电费，暂计至2016年4月为4200元。诉讼中，反诉原告港南家居花卉基地变更第2项诉讼请求为租金按每月3900元的标准从2016年3月计算至实际归还商铺之日止；提出要求撤回第3项、第4项诉讼请求；增加一项诉讼请求为反诉被告向反诉原告返还商铺。事实及理由：原、被告双方于2013年8月29日签订的《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》，约定：原告将中山市××区东河北“沙咀”商铺A区8卡出租给被告使用，但自2014年1月1日起至今被告拒不交纳相关租金，为此原告多次向被告追讨欠款无果，遂提起本案反诉。
被告港南家居基地就其辩解及反诉诉求在举证期限内提交的证据有：1中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同；2.集体土地所用权证复印件；3.中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）的证明；4.中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）出具的关于出租土地作花卉管理中心的报告、证明；5.中山市石岐区办事处康华社区居民委员会出具的同址证明、权属证明；6.张溪农业公司与吴炳初签订的土地租赁合同；7.授权委托书；8.确认协议书。
反诉被告李嘉铸辩称：一、原、被告签订的租赁合同无效，是否解除由法院依法认定；二、关于租金，我方缴纳租金至2015年5月，被告诉讼请求的租金没有事实依据，被告的主张也已过租金的1年诉讼时效，就算我方使用了商铺，被告只能主张土地的占用费，而不能主张租金，占用费不能参照租金来计算，签订合同之后，双方变更了租金金额，减半收费，减半收取租金是基于被告承诺该市场是综合性的市场，得到市政府相关部门的批准，是合法经营的市场，但实际上并没有经过规划报建，是违法经营的市场，由于违法经营，没有更多的客户进场，被告在市场里增加了一些加工场，在旁边还有烧烤店，导致经营环境和被告宣传的相差甚远，原告没有生意，合同无效，计算占用费时应考虑其经营环境，应按实收租金的一半来计算占用费，即合同约定租金数额的四分之一，且应从2015年6月开始计算占用费；三、关于管理费及水电费，我方已缴纳至2016年3月，从来没有拖欠；四、被告应赔偿因合同无效而导致我方损失。
反诉被告李嘉铸就其辩解在举证期限内提交的证据与李嘉铸在本诉中提供的证据一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：张溪经联社系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷、未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权张溪农业公司对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。
吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案港南家居基地，企业性质为个人独资企业，并以港南家居基地名义对外招租。2013年8月29日，港南家居基地（甲方、出租方）与李嘉铸（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”A区第8卡的商铺（面积约60平方米）出租给乙方作为经营盆景工艺之用；租赁期限为3年，即自2013年12月1日起至2016年11月30日止，其中免租期为2013年9月15日至2013年11月30日止，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金和秩序维护费及上月水电费；第一年每月租金3900元，第二年开始在原租金的基础上逐年递增10%；商铺交付使用时间为2013年9月15日，乙方应于2013年11月30日之前进场经营；租赁期满,乙方的所有固定装修物不能拆走,并无偿归甲方所有；在签订本合同时，乙方向甲方支付该商铺2个月租金7800元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，商铺租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该商铺及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金。商铺租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，港南家居基地依约交付上述商铺给原告经营使用，李嘉铸亦向港南家居基地交纳了租赁保证金7800元、2013年12月1日至2016年6月30日期间的租金61380元，其中2014年1月至2015年5月期间的租金17355元。李嘉铸认为，中山市国土资源局于2013年10月14日发出的中土执法函[2013]220号《关于协助做好土地执法监察工作的函》中已认定港南家居基地非法占用土地建设商铺及铺设水泥地面的行为已构成非法用地，需要整改，恢复土地原状，遂认为其与港南家居基地签订的合同为无效合同，港南家居基地及其经营者吴炳初、吴照初应向其返还已收取的租金、保证金等费用及赔偿相应损失，遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼期间，港南家居基地认为其与李嘉铸签订的租赁合同为有效合同，李嘉铸从2014年1月起未依约交纳租金属于已构成违约，遂依法提起反诉，主张前述实体权利。
本院依李嘉铸的申请，委托中山市科兴资产与土地评估有限公司（以下简称科兴公司）对涉案商铺的装饰装修、增添设施进行价值评估。科兴公司适用成本法、市场法对上述物品价值进行评估后，于2016年8月18日作出中科资评字（2016）第080405号资产评估报告书，评估价值为89300元，评估基准日为2016年7月18日。科兴公司明确：1.可搬动且能独立使用的部分电器的有排气扇（评估价值为300元），监控（评估价值为3500元），但价格仍有一定幅度下降；2.其余固着于建筑物上的所有装饰装修及设施设备在与建筑物共同拆除后市场价格均会大幅下降，仅能保留少量回收残值。港南家居基地、吴炳初、吴照初对上述报告的评估价值及评估流程以及拆除后会造成市场价值降低的项目没有异议，确认交付租赁物给李嘉铸使用时为毛坯状态，装修系由租户自行装修，但不确认评估项目为李嘉铸的损失，李嘉铸基于经营而进行的装修与港南家居基地、吴炳初、吴照初无关，对李嘉铸装饰装修涉案租赁物不知情，也不同意利用。李嘉铸对上述报告的评估项目及评估流程没有异议，但认为全部项目的价值均有大幅的下降。
本院依李嘉铸的申请调取了（2015）中一法行非诉审字第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书。行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南家居基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向本院申请强制执行，本院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。
另查，李嘉铸称涉案商铺交付给其使用时为毛坯状态，被告于2016年3月已解除双方的租赁合同，涉案商铺亦于当月关门停业，涉案商铺已于2016年6月交还港南家居基地，相关费用应只计算至2016年6月，并据此提供了《通知书》、《合同终止通知书》，其中《通知书》载明“本基地已于2016年6月15日与贵商户解除合同，……本基地将于3天后收回该租赁物。……”，港南家居基地、吴照初、吴炳初对此不予确认，称涉案商铺仍由李嘉铸一直使用。另李嘉铸提交2016年4月至2016年10月的水电费收据以证明其交纳涉案商铺的水电费至2016年10月，港南家居基地、吴照初、吴炳初对此予以确认。
诉讼中，港南家居基地、吴炳初、吴照初、李嘉铸均确认李嘉铸缴纳租金至2016年6月，涉案商铺位于港南家居基地所在地块内,涉案商铺至今未取得相应的规划许可。李嘉铸认为租金标准已变更为合同约定租金标准的25%，但港南家居基地则认为只是给予李嘉铸部分月份的租金优惠，租金标准并未变更。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案房屋租赁合同的效力问题。张溪经联社作为涉案土地的所有权人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开立港南家居基地，港南家居基地在涉案土地上兴建商铺并将该商铺出租给李嘉铸作盆景工艺之用虽然已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，但基于港南家居基地搭建的涉案商铺至今未取得相应的建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院认定港南家居基地与李嘉铸于2013年8月29日签订的《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》因违反上述法律强制性的效力性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，李嘉铸要求港南家居基地退还租赁保证金7800元，港南家居基地反诉要求李嘉铸返还涉案商铺的诉讼请求，符合前述法律规定，本院予以支持。至于李嘉铸主张涉案租赁物已交还港南家居基地仅提供港南家居基地向其发出的合同终止通知书、通知书，未有其他证据佐证，港南家居基地亦不予确认，本院对此不予采信。
关于占有使用费问题。根据上述分析，涉案合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，李嘉铸于2013年12月至今实际使用涉案商铺，李嘉铸占有使用涉案租赁物期间理应支付港南家居基地相应的占有使用费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院认定涉案商铺的占有使用费标准按合同约定的租金标准即3900元计算。李嘉铸认为租金已调整至合同约定租金的25%未提供证据证明，港南家居基地亦不予确认，本院不予认定。因李嘉铸已交纳2013年12月至2016年6月租金，该款应抵扣相应缴纳月份的占有使用费，李嘉铸要求港南家居基地予以返还于法无据，本院不予支持。港南家居基地反诉要求李嘉铸支付其按3900元/的标准从2016年7月起至返还商铺之日止的占有使用费，本院予以支持。
关于装饰装修损失问题。本案中，李嘉铸在租赁涉案租赁物后对涉案铺进行了装饰装修，港南家居基地在庭审中虽未明确同意李嘉铸进行装饰装修，亦表示对李嘉铸的装饰装修行为不知情，但其确认装修由租户负责，租户根据经营需要进行装饰装修，可见，其已默许了李嘉铸在租赁涉案租赁物后可对租赁物进行装饰装修。现涉案租赁合同经上述分析已认定为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归还出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合同的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”的规定，合同无效系基于涉案商铺未取得相应的规划许可，责任在于港南家居基地，应承担70%的责任，而李嘉铸在签订涉案合同时未对涉案商铺的产权、规划报建情况审查核实，存在一定的过失，自身应承担30%的责任。基于涉案商铺交付李嘉铸时为毛坯状态，除排气扇、监控共3800元可搬动且独立使用但仍有一定幅度下降外，其他项目共85500元在被搬动、拆除后会造成价值大幅贬损，可见除排气扇、监控外的其他项目已与涉案租赁物形成附合，而排气扇、监控因搬动而造成的损失本院酌情为380元(3800元×10%)；基于港南家居基地称不同意利用，按上述过错承担比例，港南家居基地应赔偿李嘉铸因合同无效造成的涉案租赁物装饰装修损失60116元【（85500元+380元）×70%】，对李嘉铸就涉案商铺主张超过60116元损失赔偿范围的诉讼请求，本院不予支持。李嘉铸要求被告支付装修损失的利息于法无据，本院不予采纳。
关于吴炳初、吴照初责任问题。本案中，港南家居基地为个人独资企业，吴炳初为其投资经营者，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”规定，港南家居基地应返还李嘉铸的相关款项，应先以港南家居基地的资产清偿，不足部分由其投资人吴炳初清偿。至于吴照初责任问题。李嘉铸提供的证据不足以证明吴照初为港南家居基地的实际经营者，港南家居基地、吴炳初、吴照初对此不予确认，本院对此不予认定。李嘉铸要求吴照初承担本案付款责任，本院不予支持。
综上，李嘉铸诉求有理部分，本院予以支持。港南家居基地的反诉请求有理部分，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十八条，最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、判令确认原告李嘉铸与被告中山市港南家居花卉基地于2013年8月29日签订的《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》无效；
二、被告中山市港南家居花卉基地应于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告李嘉铸返还已收取的租赁保证金7800元；
三、被告中山市港南家居花卉基地于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李嘉铸赔偿装饰装修损失60116元；
四、被告吴炳初对被告中山市港南家居花卉基地的上述债务承担补充清偿责任；
五、反诉被告李嘉铸于本判决发生法律效力之日起十日内将中山市石岐区东河北“沙咀”商铺A区第8卡商铺返还给反诉原告中山市港南家居花卉基地；
六、反诉被告李嘉铸于本判决发生法律效力之日起七日内按3900元/月的标准向反诉原告中山市港南家居花卉基地支付从2016年7月起至返还商铺之日止的占有使用费；
七、驳回原告李嘉铸的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告中山市港南家居花卉基地的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3404元，评估费2000元，合计5404元（原告李嘉铸已预交），由原告李嘉铸负担2200元，被告中山市港南家居花卉基地、吴炳初负担3204元（被告中山市港南家居花卉基地、吴炳初负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告李嘉铸）；反诉案件受理费339元（反诉原告中山市港南家居花卉基地已预交），由反诉被告李嘉铸负担170元，反诉原告中山市港南家居花卉基地负担169元（反诉被告李嘉铸负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给反诉原告中山市港南家居花卉基地）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长仇丽君
人民陪审员郭泳欣
人民陪审员陈明玉
二〇一七年五月二十日
书记员孙婉霞
温斯娜