上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初15625号原告(反诉被告)张兰鸣，男，1960年1月27日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托代理人朱俊鑫，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)蔡庆喜，男，1970年9月30日出生，汉族，户籍所在地浙江省台州市。委托代理人陈文玲(系蔡庆喜之妻)，女，户籍所在地浙江省台州市。第三人陈文玲，女，1972年11月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省台州市。第三人蔡世东，男，2006年11月11日出生，汉族，户籍所在地浙江省台州市。法定代理人陈文玲(系蔡世东之母)，女，户籍所在地浙江省台州市。原告(反诉被告)张兰鸣与被告(反诉原告)蔡庆喜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加陈文玲、蔡世东作为本案第三人参加诉讼。原告(反诉被告)张兰鸣的委托代理人朱俊鑫，被告(反诉原告)蔡庆喜及委托代理人陈文玲，第三人陈文玲，第三人蔡世东的法定代理人陈文玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兰鸣向本院提出诉讼请求：1、原告与被告就本市江西北路XXX号房屋签订的《房屋租赁协议》于2016年7月6日终止；2、被告及第三人陈文玲、蔡世东迁出上述房屋，将房屋返还原告；3、被告支付2015年9月至实际迁出之日止的房租[按每月人民币(以下币种均为人民币)7,000元计算]；4、被告赔偿未按时返还房屋的经济损失。事实和理由：2008年9月2日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，被告向原告租赁江西北路XXX号房屋用于经营，每月租金7,000元，租赁期限自2008年9月6日至2009年9月5日，后经协商，将租赁期限延至房屋动迁之时。此后，双方一直按协议履行，未续签合同。现动迁已经开始，原告已经与动迁公司签订动迁补偿协议，按协议要求，原告应在2016年8月27日前向动迁公司交房。经与被告协商，被告拒不同意终止合同、迁出房屋。2016年7月5日，原告向被告发出《律师函》，通知被告《房屋租赁协议》终止，要求被告迁出并返还房屋，但被告至今拒不履行。原告现起诉，要求判如所请。原告举证如下：1、《租赁公有非居住房屋证明》、《租用公房证明》、《个体工商户营业执照》和《食品卫生许可证》；2、原告与被告于2008年9月2日签订的《房屋租赁协议》；3、《律师函》。经质证，被告及第三人陈文玲、蔡世东对上述证据的真实性均无异议。被告蔡庆喜辩称，原告与被告先后签订过两份《房屋租赁协议》，第二份《房屋租赁协议》约定自2009年9月起房租调整为每月3,500元，两份协议均约定租赁期限至动迁之时。动迁何时开始被告不清楚，现系争房屋所在地块正在动迁，被告也收到了原告发出的《律师函》，但是因为原告多收了被告房租不肯退还，故不同意终止《房屋租赁协议》。另外，自2015年9月起，房租调整至每月1,500元，实际支付至2016年9月，均已交至虹口法院。第三人陈文玲、蔡世东述称，同意被告的辩称意见。被告与第三人陈文玲、蔡世东举证如下：1、原告与被告于2009年8月11日签订的《房屋租赁协议》；2、《委托书》、《收条》、《协助执行通知书》和《代管款收据》等；3、《收据》两份，日期均为2009年8月11日，金额分别为4.2万元和8.4万元，两次均为现金支付，证明张兰鸣重复收取房租。经质证，原告对《房屋租赁协议》落款处原告签名的真实性有异议，否认与被告签订过该份协议。对两份《收据》中原告签名的真实性有异议，否认原告向被告出具过上述《收据》。对其余证据的真实性没有异议。审理中，原告确认2009年8月11日与被告签订了《房屋租赁协议》，2009年9月起房租调整为每月3,500元。2015年9月起，房租调整为每月1,500元。确认被告及第三人提供的两份《收据》的真实性，承认系原告出具。原告同意返还被告押金7,000元。原告变更诉讼请求：1、原告与被告就本市江西北路XXX号房屋签订的《房屋租赁协议》于2016年7月6日终止；2、被告及第三人陈文玲、蔡世东迁出上述房屋，将房屋返还原告；3、被告支付2016年10月至实际迁出之日止的房租(按每月1,500元计算)。原告撤回要求被告赔偿未按时返还房屋的经济损失的诉讼请求。反诉原告蔡庆喜向本院提出反诉请求：1、反诉被告返还房租8.4万元；2、反诉被告补偿装修残值10万元。事实与理由：蔡庆喜与张兰鸣2009年8月11日签订的《房屋租赁协议》约定，自2009年9月起月租金调整为3,500元，并将一年的房租4.2万元于当日交给了张兰鸣。但是在同一天，张兰鸣又向陈文玲重复收取了8.4万元房租，因此，应当返还。在房屋租赁期间，经张兰鸣同意，蔡庆喜对系争房屋进行了装修，张兰鸣应当对蔡庆喜作出补偿。反诉被告张兰鸣辩称，双方原先约定的房租为每月7,000元，采取预付一年房租的方式，2009年8月11日，蔡庆喜应当预付房租8.4万元，张兰鸣写好了《收据》交给蔡庆喜，但是经协商，房租调整为每月3,500元，蔡庆喜实际支付的房租为4.2万元，张兰鸣重新写了一张金额为4.2万元的《收据》交给蔡庆喜，原先那张金额为8.4万元的《收据》未收回，因此，蔡庆喜手中才会有两张《收据》，但张兰鸣并未重复收取房租，从蔡庆喜之前提供的证据可以看出，蔡庆喜此后仍按时支付房租，从未向张兰鸣提出过多收房租，要求返还或抵扣，显然不符合常理，而且，蔡庆喜现在提出要求返还房租8.4万元，已经超过了诉讼时效，故不同意该项诉讼请求。张兰鸣并未同意蔡庆喜在租赁房屋内进行装修，蔡庆喜也没有进行过装修，故不同意补偿装修残值的诉讼请求。第三人陈文玲、蔡世东述称，对反诉原告的诉讼请求、事实与理由没有异议。本院经审理，认定以下事实：2008年9月2日，原告(反诉被告)张兰鸣与被告(反诉原告)蔡庆喜签订《房屋租赁协议》，由蔡庆喜向张兰鸣承租本市江西北路XXX号房屋，约定每月租金7,000元，双方确认“同意房屋租赁至动迁”。2009年8月11日，双方又签订一份《房屋租赁协议》，将每月租金调整至3,500元，并再次确认“同意房屋租赁至动迁”。2016年7月5日，张兰鸣向蔡庆喜发出《律师函》，告知蔡庆喜其已与动迁公司签订了动迁补偿协议，《房屋租赁协议》终止，要求被告迁出租赁房屋。2015年9月起，系争房屋的房租调整为每月1,500元，蔡庆喜根据本院发出的《协助执行通知书》的要求，已将2015年9月至2016年9月期间的房租缴纳至本院。上述事实，有原告(反诉被告)、被告(反诉原告)及第三人陈文玲、蔡世东的陈述，原告提供的《房屋租赁协议》、《律师函》，被告和第三人陈文玲、蔡世东提供的《房屋租赁协议》、《协助执行通知书》和《代管款收据》等可予佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，原告(反诉被告)张兰鸣与被告(反诉原告)蔡庆喜约定，房屋租赁合同至动迁时止，该约定合法有效，现约定的条件已经成就，张兰鸣在动迁开始后，于2016年7月6日以书面形式向蔡庆喜作出了解除房屋租赁合同的意思表示，现张兰鸣起诉要求解除房屋租赁合同，于法不悖，依法应予支持，蔡庆喜与陈文玲、蔡世东应当及时迁出，将系争房屋返还张兰鸣，蔡庆喜还应向张兰鸣支付自2016年10月起至迁出之日止的房屋使用费，房屋使用费的标准参照双方房屋租赁合同解除前的租金标准。蔡庆喜主张张兰鸣应向其返还2009年8月多收的租金8.4万元。根据双方的陈述，蔡庆喜已经足额支付了2009年8月至2016年9月的租金，期间，蔡庆喜并未向张兰鸣提出过要求返还上述租金或要求作相应抵扣，显然不符常理，此外，系争的租金发生于2009年8月，蔡庆喜应在知道或者应当知道其权利被侵害时起2年内向张兰鸣主张，现蔡庆喜要求返还租金8.4万元，已经超过诉讼时效，因此，本院不予支持。蔡庆喜要求张兰鸣补偿装修残值10万元，但是蔡庆喜并未提供其出资对系争房屋进行装修的证据，蔡庆喜的该项请求缺乏依据，本院不予支持。张兰鸣同意返还蔡庆喜押金7,000元，于法不悖，可予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张兰鸣与被告蔡庆喜就本市江西北路XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2016年7月6日解除；二、被告蔡庆喜与第三人陈文玲、蔡世东于本判决生效之日起十日内，携本人物品迁出本市江西北路XXX号，将该房屋返还原告张兰鸣；三、被告蔡庆喜于本判决生效之日起十日内，支付原告张兰鸣自2016年10月至迁出之日止的房屋使用费(按每月1,500元计)；四、原告张兰鸣于本判决生效之日起十日内，返还被告蔡庆喜押金7,000元；五、驳回反诉原告蔡庆喜的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告蔡庆喜负担。本案反诉受理费1,990元，由反诉原告蔡庆喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶勇二〇一六年十一月四日书记员  肖人附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。