云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曲中民终字第1349号
上诉人（原审被告）陆良县兴源福利百货有限责任公司。
被上诉人（原审被告）缪勤良。
委托代理人余建生，云南王河律师事务所律师（特别授权代理）。
原审第三人陆良县城市综合开发公司。
原审第三人陆良县恒信物业管理有限公司。
上诉人陆良县兴源福利百货有限公司因与被上诉人缪勤良、原审第三人陆良县城市综合开发公司、陆良县恒信物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省陆良县人民法院（2015）陆民初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的法律事实是：2007年5月17日，第三人城市开发公司、恒信物管公司作为出租方将自有的位于陆良县XX街的10-4号、10-5号、10-6号、10-7号、10-8号五套商住楼房出租给被告兴源百货公司经营使用，双方签订了《房屋租赁协议》。该协议约定租赁期限为10年，自2007年5月18日起至2017年5月17日止，五套房屋租金每年20万元（租金每套每年4万元），支付方式为一年一付，在每年的9月30日前支付。协议同时约定承租人拖欠租金一个月，出租人有权终止合同并收回房屋。在租赁期间内，被告兴源百货公司购买了其中的10-6号、10-7号、10-8号房商住楼房，10-6号、10-7号房屋已办理了产权登记，10-8号未办理产权登记。因第三人城市开发公司拖欠原告缪勤良承建第三人城市开发公司开发的好莱坞豪庭的工程款，经双方协商，第三人城市开发公司将出租给被告兴源百货公司的位于陆良县XX街的10-4号、10-5号商住楼房折抵工程款，并于2011年5月20日办理了产权人为原告缪勤良的房屋所有权证，同年5月27日办理了国有土地使用权证。2011年7月，原告缪勤良指派人员与第三人城市开发公司的相关人员找到被告兴源百货公司的员工，通告了10-4号、10-5号房屋已出售给原告缪勤良，并告知房屋租金应支付给原告缪勤良。2011年10月原告缪勤良再次指派人员向被告兴源百货公司催讨租金未果。2014年7月2日，陆良县XX人民调解委员会组织了原告缪勤良、被告兴源百货公司、第三人城市开发公司协调租金事宜，但未达成调解协议。原告缪勤良遂于2015年5月29日诉至本院。
原审法院认为，本案主要争议的问题如下：一、原告缪勤良有无诉权；二、被告能否以对租赁物享有的优先购买权来抗辩原告的诉讼请求；三、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点之一原告缪勤良有无诉权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告缪勤良作为陆良县XX街10-4号、10-5号商住楼房的产权登记人，即该不动产的所有权人，基于物上请求权，其享有收益的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该法条规定的就是通常所说的买卖不破租赁，是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新的所有人有效。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”从《民通意见》的该条解释来看，在租赁物的所有权发生转移后，原租赁合同的效力约束的是承租人和租赁物的新所有人。故原告缪勤良作为租赁物10-4号、10-5号的新所有权人，其有权行使原租赁合同约定的权利，同时第三人城市开发公司、恒信物管公司对原告向被告兴源百货公司收取房租的诉请也不持异议，故原告是享有诉权的，也是适格的当事人。关于争议焦点之二被告能否以对租赁物享有的优先购买权来抗辩原告的诉讼请求的问题。根据2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”从该条规定来看，承租人的优先购买权受到侵害的，其有权请求出租人承担赔偿责任，不可以请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。本案原告缪勤良通过抵债取得租赁房屋10-4号、10-5号的所有权，并办理了相应的产权登记，被告无权以此抗辩原告的诉讼请求。关于争议焦点之三本案是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；……”本案原告缪勤良的诉讼请求除了要求支付租金外，还要求解除房屋租赁合同，本案房屋租赁合同仍在租赁期限内，同时被告也仍在使用租赁物，故不宜以超过诉讼时效为由来裁判本案。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原租赁合同中明确约定了拖欠租金一个月时，出租人有权解除合同，既然原租赁合同的效力约束租赁物的新所有权人和承租人，原告就有权依据该约定的条件，在被告拖欠租金长达四年的情况下主张解除房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案解除房屋租赁合同的条件成就后，租赁合同应当解除，但被告仍应继续履行其未支付的自2011年5月18日起至2015年5月18日四年房屋租金32万元。同时对于原告诉请的支付自起诉之日2015年5月29日起至实际返还房屋之日止的租金，应按原租赁合同约定的租金计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告诉请对延付的租金要求支付自起诉之后（2015年5月29日）起至返还租赁物之日止按中国人民银行贷款基准利率所计算的利息并未超出被告因违约应当预见到的违反合同可能造成的损失，对该主张应予支持。中国人民银行2015年5月30日执行的一年期内的贷款基准年利率为5.1%，可参照该利率标准计算拖欠租金的利息。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、解除被告兴源百货公司与第三人城市开发公司、恒信物管公司签订的关于陆良县XX街10-4号、10-5号的房屋租赁协议，并由被告兴源百货公司于判决生效后三十日内将该租赁房屋返还给原告缪勤良；二、由被告兴源百货公司于判决生效后三十日内支付原告缪勤良陆良县XX街10-4号、10-5号自2011年5月18日起至2015年5月20日止共四年房屋租金32万元；三、由被告兴源百货公司支付原告缪勤良陆良县XX街10-4号、10-5号自起诉之日2015年5月29日起至实际返还租赁房屋之日止按原租赁合同约定的租金数额计算的租金；四、由被告兴源百货公司支付原告缪勤良自2015年5月29日起至返还租赁物之日止按中国人民银行贷款基准年利率5.1%所计算的拖欠租金的利息。案件受理费6100元，由被告兴源百货公司负担。
原审判决宣判后，原审被告陆良县兴源福利百货有限公司不服，提出上诉，请求：1、撤销一审判决发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由有：1、一审法院程序违法。本案原适用简易程序，第一次开庭后口头裁定转为普通程序审理，未发裁定书；准许被上诉人举证期满后申请证人出庭作证，并对证言予以采信。2、认定事实不清、错误。原判认定的“第三人城市开发公司将出租给被告兴源百货公司的位于陆良县XX街的10-4号、10-5号商住楼房折抵工程款”无任何证据印证。原判认定的“2011年7月，原告缪勤良指派人员与第三人城市开发公司的相关人员找到被告兴源百货公司的员工，通告了10-4号、10-5号房屋已出售给原告缪勤良，并告知房屋租金应支付给原告缪勤良。2011年10月原告缪勤良再次指派人员向被告兴源百货公司催讨租金未果”，违反程序，错误采信证人证言，且证人与被上诉人有利害关系，又无其他证据予以佐证。陆良县城市综合开发公司出具的证明，超过举证期限，应视为第三人的陈述，不能作为证据采信。陆良县XX人民调解委员会出具的证明及调解笔录，超过举证期限，没有单位负责人签字，证明的制作人也未到庭接受质询，调解笔录没有时间及各方当事人签字，也不能证明被上诉人协调租金事宜的内容。3、被上诉人无权主张解除合同。原审第三人隐瞒转让产权的事实，事后也未通知上诉人。因此《房屋租赁协议》中出租人的权利义务没有发生概括转让的法律后果。被上诉人无权提起解除之诉。同时合同约定：乙方拖欠租金一个月或全部房屋空置三个月的，甲方有权终止合同并收回房屋，租金一年一付，每年9月30日支付一年的租金。因此被上诉人应当于2011年10月30日行使解除权，过期行使则消灭。4、延付或拒付租金的诉讼时效为1年，2015年5月18日以前的租金均已超过诉讼时效。5、租金利息无合同约定或法律规定，是被上诉人怠于履行通知造成，不应当支持。
被上诉人缪勤良答辩认为，1、一审程序合法。人民法院口头裁定从简易程序转为普通程序，宣布合议庭组成人员，询问各方均无异议，并记录在案，未损害当事人的诉讼权利，符合法律的规定。本案没有应当发回重审的几种情形。证人出庭作证符合“民诉解释“第101条第1款及第102条第2款。2、被上诉人2011年5月20日取得10-4、10-5的房屋所有权，房屋所有权变动，原租赁合同主体的地位当然变动。陆良县工商业联合会证明和调解笔录、陆良县城市开发公司证明被告在调解之前已经明知被上诉人是租赁合同新权利人。3、诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将导致同一租赁合同的整体性，债权人将频繁主张权利。应从最后一期租金履行届满之日起算。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。
本院认为，关于一审审理程序的转换问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十九条第二款：“转为普通程序的，人民法院应当将合议庭组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人”。原判从简易程序转为普通程序，人民法院应当以书面形式就相关事项通知当事人。本案中一审法院未书面对当事人进行通知，存在程序瑕疵，但不影响本案的正确裁判。
关于被上诉人缪勤良二次开庭所举证据是否逾期，能否采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条第二款：“当事人因客观原因逾期提供证据，或者对方当事人对逾期提供证据未提出异议的，视为未逾期”。被上诉人缪勤良一审第二次开通时，申请了证人出庭作证，提交了陆良县XX人民调解委员会的证明及调解笔录。上诉人未提出属于逾期举证的异议，并对出庭作证的证人证言进行了质证。故以上证据不能认定为逾期举证。且证人证言、陆良县XX人民调解委员会的证明及调解笔录与原审第三人开发公司的陈述、陆良县XX证明、俞XX的询问笔录等相互印证，依法应予采信。
关于合同能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。本案中，原审第三人开发公司将争议房屋转让给被上诉人，并通知上诉人转让及向被上诉人交付租金，上诉人未按约定履行，根据约定，被上诉人可解除租赁合同。因合同未约定被上诉人方解除合同的行使期限，上诉人亦未向原审第三人开发公司及被上诉人催告。故被上诉人根据合同约定有权解除合同。故上诉人关于被上诉人无权解除合同、合同解除权消灭的上诉理由依法不予支持。
关于本案诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案房屋租赁期限为10年，租金是租赁期限内的费用，应作为一个整体看待。对于租金每年支付一次的约定，属于分期支付的方式。应以最后一期租金的支付时间为诉讼时效的起算日。故上诉人关于本案已过诉讼时效的上诉理由依法不予支持。
关于房屋租金利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因上诉人迟延履行租金给付义务，应当承担违约责任。原审判决由上诉人支付相应利息并无不当。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，应予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人陆良县兴源福利百货有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决发生效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。
审判长 雷仙莲
审判员 刘滢靖
审判员 朱绍茂
二〇一五年十二月二十一日
书记员 贾琼丽