江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡滨民初字第0868号
原告（反诉被告）徐雪娣，女，1944年7月11日生，汉族。
委托代理人袁文花，女，1972年10月15日生，汉族。
被告（反诉原告）王多加，男，1961年10月10日生，汉族。
委托代理人陈蕙（系王多加妻子），女，1965年1月26日生，汉族。
被告陈蕙（反诉原告），女，1965年1月26日生，汉族。
委托代理人周涛（受王多加、陈蕙共同委托）。
原告（反诉被告）徐雪娣与被告（反诉原告）王多加、陈蕙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐雪娣及其委托代理人袁文花，被告（反诉原告）王多加、陈蕙的委托代理人周涛到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）徐雪娣诉称，其与王多加、陈蕙于2006年8月5日签订房屋租赁合同，由其承租无锡市梁溪路25-6、7、8、9二楼房屋，用于开办旅馆，租赁期限自2006年8月25日至2014年8月24日。2009年5月21日，进出二楼旅馆的楼外铁梯在拆迁过程中被拆除，自此其无法利用承租房屋经营旅馆，而且在此次拆迁时，还导致紧靠楼外铁梯一面的旅馆部分遭受毁坏；2010年9、10月左右，梁溪路25号楼房整体拆迁，其所开旅馆内全部物品被埋。在上述拆迁过程中，王多加、陈蕙并未履行通知义务，且2009年5月21日楼外铁梯拆除后导致其无法进入二楼旅馆，无法实现租赁合同的目的，两被告因此应当承担相应违约责任。原告请求：1、两被告赔偿二楼旅馆内的装饰、装修补偿费162651元；2、两被告双倍赔偿2008年8月25日至2009年8月25日已交租金105840元；3、两被告退还剩余房屋租金13230元及押金10000元；4、两被告赔偿旅馆被埋设备损失96148元；5、两被告支付停业停产损失85800元。
被告（反诉原告）王多加、陈蕙共同发表答辩意见称，无锡市梁溪路25-6、7房屋为其所有，25-8、9房屋系其朋友冯静筠所有。25-8、9房屋由冯静筠交其使用，其于2006年8月25日将25-8、9房屋连同自有的25-6、7房屋的二楼出租给徐雪娣。房屋租赁合同签订后，一直由其二人收取房屋租金并处理房屋租赁事宜。第一，关于二楼装修、装饰补偿费，一方面，出租房屋中仅有25-6、7系其所有，25-8、9房屋为冯静筠所有，25-8、9房屋在拆迁时所得二楼装修补偿款由冯静筠领取，故该部分装修补偿款原告不应向其主张；另一方面，部分二楼装饰、装修由其二人装修形成，该部分装修补偿费不应由原告享有；第二，关于双倍赔偿2008年8月25日至2009年8月25日已交租金105840元，因出租房屋被拆系政府拆迁行为所致，并非其二人提前解除合同，故其二人按照房屋租赁合同不应当承担双倍赔偿当年所交租金的违约责任；第三，关于退还剩余房屋租金及押金，由于徐雪娣尚存在欠付租金、物业费以及铁梯使用费的情形，其二人不应当退还房屋租金及押金；第四，关于旅馆被埋设备损失，2007年拆迁部门已就包括出租房屋在内的涉拆地块的房屋发布了拆迁公告，徐雪娣当时也了解拆迁事宜，在进入拆迁后徐雪娣应当通过适度方式保证自己的财产免受损害，且即便旅馆内有设备遭到拆迁损害，应当向拆迁公司主张相应的权利，因此其二人不应承担该项损失；第五，关于停业停产损失，因双方房屋租赁合同约定，在房屋拆迁时出租人不对承租人进行任何补偿，故该项主张其二人不予认可。
被告（反诉原告）王多加、陈蕙反诉称，徐雪娣自2009年8月25日至房屋被拆迁时的房屋租金没有支付，自2006年8月25日至房屋被拆迁时所有的物业管理费亦未缴纳，自2006年12月25日至房屋拆迁时所有的楼外铁梯使用费也未缴纳。由于承租房屋在2010年9、10月拆迁，徐雪娣应当支付上述费用，其反诉主张徐雪娣支付：1、自2009年8月25日至2010年8月24日的房屋租金55566元；2、自2006年12月25日至2010年8月24日的楼外铁梯使用费10750元（250元／月＊43月）；3、自2006年8月25日至2010年8月24日的物业管理费12000元（250元／月＊48月）。
原告（反诉被告）徐雪娣针对以上反诉诉讼请求辩称，第一、全部反诉诉请均已过诉讼时效，王多加、陈蕙在提起反诉前从未向其主张过上述费用；第二，关于所谓拖欠房屋租金以及反诉诉请中自2009年8月25日后的物业管理费、楼外铁梯使用费，在2009年5月21日通向徐雪娣经营旅馆的楼外铁梯被拆迁拆除后，其已无法经营旅馆，租赁合同的目的也无法实现，所以其不存在继续支付租金、物业管理费及铁梯使用费的义务。
经审理查明，原梁溪路25-6房屋（已拆迁）系王多加、陈蕙共有，原梁溪路25-8房屋（已拆迁）系冯静筠、周志海共有，陈蕙、王多加与冯静筠系朋友。2006年之前，冯静筠便一直将25-8房屋交由王多加、陈蕙使用。王多加、陈蕙（甲方）于2006年8月5日与徐雪娣（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定王多加、陈蕙将梁溪路25-6、7、8、9的房屋的二楼出租给徐雪娣，租赁用途为开设旅馆，租赁期限自2006年8月25日至2014年8月24日。双方租赁合同还主要约定如下内容：1、关于房屋基本情况，出租房屋甲方已做基础装修（内二层办公室、员工更衣室、男女厕所、员工工具箱、通风风机）；2、关于房屋租金，房屋租金第一年60000元，第二年63000元，第三年67000元，第四年70000元，以后租金逐年递增，房屋租金实行先付后用，租金按年支付，第一年的租金签订协议当天一次性付清，从第二年开始每年付款时间为当年的8月1日前；3、甲方签约时收取乙方1万元租赁保证金，作为房屋装潢、附属设施及乙方应承担有关费用的担保，租赁期满后如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏并且未欠任何应交费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息）；4、楼外铁梯使用费每月250元、物业管理费250元，由乙方按月支付；5、甲方负责乙方经营的完整性和独立性，甲方所出租的二楼整个楼面、内外墙，进出二楼的独立通道及合用通道，并协调好设立标牌、宣传广告的工作；6、甲方如违约，乙方所预交的当年租金双倍退还乙方，并赔偿乙方装潢损失；7、关于免责条款，双方特别约定，在租赁期内，甲方房屋如遇国家拆迁征地，双方应服从国家需要，并按照国家相关房屋拆迁政策来执行，甲方及时退还剩余租金、保证金，双方互不承担责任，甲方不对乙方做任何补偿，二楼的装潢补偿款归乙方所有。
另查明，为保证徐雪娣使用租赁合同中约定的楼外铁梯，2006年9月15日王多加与无锡市汤氏投资有限公司（下称汤氏公司，负责人汤惠亮）签订《协议书》，由王多加借用汤氏公司房屋大院以及大院内紧贴所涉房屋二楼的消防铁梯作为通往徐雪娣所开旅馆二楼的通道，并约定使用费250元／月。在租赁合同履行过程中，双方当事人经协商调减租金标准，调减后第一年的租金为原先约定的八折，此后各年租金逐年提升5%，即2006年8月25日至2007年8月24日租金为48000元，2007年8月25日至2008年8月24日租金为50400元，2008年8月25日至2009年8月24日租金为52920元，2009年8月25日至2010年8月24日租金为55566元，以后也按此方式逐年递增。2006年8月5日，徐雪娣按约向王多加交纳了租赁保证金1万元，徐雪娣于2008年7月29日向王多加交纳了自2008年25日至2009年9月25日的租金52920元。关于租金调减的原因，双方意见不一，徐雪娣称，之所以调减租金，系租赁合同中约定的合用通道（即楼下服装店内的通往二楼的楼梯）王多加、陈蕙不再让其使用；王多加、陈蕙称，所涉房屋一楼确由其经营服装店，通往二楼的合用通道在服装店内，因考虑到服装店与楼上旅馆共同使用合用通道不方便，故由其借用汤氏公司的消防铁梯给二楼旅馆使用，因此调减了租金。
又查明，《房屋租赁合同》约定的出租标的即梁溪路25-6、7房屋实系梁溪路25-6房屋，梁溪路25-8、9房屋实系梁溪路25-8房屋。关于所涉房屋以及消防铁梯的坐落，所涉房屋位于梁溪路25号供销大厦内。该大厦的裙楼为两层，产权人为汤氏公司，汤氏公司将二层裙楼出租后经营浪莎浴场，本案租赁合同中约定的楼外铁梯（即消防铁梯）位于浪莎浴场大院内。
还查明，因河埒地区核心区地块征地拆迁需要，无锡市建设局于2007年1月12日发布锡拆许字（2007）第1号《无锡市城市房屋拆迁公告》，确定拆迁范围包括所涉房屋、汤氏投资公司房屋以及其他周边房屋在内的建筑物（构筑物）。对于该拆迁公告，徐雪娣认可其在2007年4月就已收到。拆迁过程中，由无锡市滨湖区城市投资发展有限公司（下称滨湖城投公司）负责拆迁事宜，汤氏公司房屋（即梁溪路25号供销大厦裙楼）及场所于2009年5月左右拆迁，梁溪路25-6、25-8房屋于2010年9月随着供销大厦主楼整体拆除而拆迁。在所涉房屋拆迁过程中，滨湖城投公司委托无锡市恒茂房地产土地评估公司对梁溪路25-6及梁溪路25-8两套房屋的装修进行评估，经评估，梁溪路25-6房屋二层的装修及附属物现值77614元，梁溪路25-8房屋二层的装修及附属物现值为85037元。评估后，冯静筠、陈蕙分别与滨湖城投公司签订拆迁补偿协议，由滨湖城投公司以货币补偿方式收购梁溪路25-6以及梁溪路25-8两处房屋，一次性收购价均为451.86万元。签订补偿协议后，2010年4月6日、4月25日陈蕙、王多加委托无锡市滨湖区华宇法律服务所向徐雪娣发送限期搬迁的函件，要求徐雪娣迁出承租房屋，并承诺按照租赁合同约定以装修补偿价评估表上的价格对装修部分予以补偿。徐雪娣收悉上述函件后，直至所涉房屋拆迁一直未将房屋交付王多加、陈蕙。
诉讼中，王多加、陈蕙以徐雪娣已从无锡万达商业广场投资有限公司（下称万达公司）获得了所涉房屋因拆迁产生的各项补偿为由，申请本院向万达公司调查取证。经本院调查，万达公司从未向徐雪娣支付过任何补偿费用。
诉讼中，关于停产停业损失，经本院向滨湖区拆迁办调查，所涉房屋的拆迁安置补偿协议由滨湖城投公司与产权人签订，关于停业停产损失，拆迁人会按照无锡市的政策，即因拆迁非住宅房屋造成停业停产损失的，由拆迁人给予被拆迁人评估总价（不含装潢的）的3%的一次性补偿，如果被拆迁的非住宅房屋存在出租情况，停业停产损失一般包括房屋所有人及房屋承租人的停业停产损失，但停业停产损失的补偿，拆迁人不会与房屋承租人直接结算的，而是由拆迁人结算给房屋所有人后，由房屋所有人与房屋承租人自行结算。
上述事实，由《房屋租赁合同》、拆迁公告、函告、限期搬迁函、收条、调查笔录、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本案案件审理过程中，双方对如下事实产生争议：
关于租赁合同履行过程中合用通道的使用情况，徐雪娣称，虽然租赁合同中约定有独立通道（楼外铁梯）及合用通道（一楼服装店内楼梯），但合同履行过程中，由于一楼服装店经营的独立性需要以及一楼二楼经营时间不一致，王多加、陈蕙并不让其使用合用通道，并因此还大幅降低了双方的租金标准；王多加、陈蕙称，徐雪娣确实主要使用楼外铁梯作为旅馆上下楼的通道且很少使用合用通道，但其并没有排除或妨碍徐雪娣使用合用通道。
关于消防铁梯的拆除时间，徐雪娣称该楼梯在2009年5月21日连同汤氏公司的房屋、大院一起拆除。陈蕙、王多加先是陈述拆除时间在2009年10月，后又陈述时间无法记清，其后又陈述该楼梯是在2010年9月供销大厦主楼整体拆迁时拆除。
本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，2006年8月5日王多加、陈蕙与徐雪娣签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律规定，应为有效。双方当事人应该依据该合同的约定行使权利、履行义务。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人和单位不得进行房屋租赁活动。本案租赁合同免责条款中约定，“甲方房屋如遇国家拆迁征地，双方应该服从国家需要，并按照国家相关房屋拆迁政策执行，甲方及时退还剩余租金、保证金，双方互不承担责任，甲方不对乙方做任何补偿，二楼的装潢补偿款归乙方所有”。因此，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定及双方约定，房屋进入拆迁后双方的租赁合同即告终止，出租方应该按约将剩余的租金及保证金退还。本案中，2007年1月12日无锡市建设局发布拆迁公告将所涉房屋列入拆迁范围内，双方应当依照租赁合同的约定处理租赁合同的终止及善后事宜。
另外，租赁是指一方转移特定物予他方使用或收益，他方给付租金的行为，对物使用、收益与给付租金或使用费互为对价。徐雪娣在拆迁公告发出后仍然实际使用租赁房屋并继续经营旅馆，因此在其开设的旅馆停止经营前的占有使用费应当继续交付。徐雪娣主张，2009年5月21日因通向二楼的消防铁梯的拆除导致其客观上无法继续经营。关于消防铁梯的拆除是否造成二楼旅馆客观上无法经营，虽然根据双方租赁合同的约定，进出徐雪娣经营的二楼旅馆有两个通道，但是，首先，王多加、陈蕙陈述的由于一楼服装店与二楼旅馆合用楼梯并不方便，在合同履行中实际上二楼旅馆主要使用消防铁梯而很少使用一楼楼梯的说法，表明消防铁梯在二楼旅馆的经营中起着尤其重要的作用；其次，结合一楼服装店和二楼旅馆各自经营独立性、安全性以及经营时间不一致的常识，二楼旅馆经营时间内频繁使用一楼服装店内楼梯既无现实可能性，也影响一楼服装店经营场所的独立安全性；再次，基于王多加、陈蕙向汤氏公司借用消防铁梯给徐雪娣使用后，双方因此协商较大幅度调减租金的事实，综合以上可以认定，消防铁梯作为旅馆住店人员等的进出通道，在二楼旅馆的日常经营中发挥着至关重要的作用，如徐雪娣无法使用该消防铁梯势必将造成其二楼旅馆无法经营的窘境。关于消防铁梯的拆除时间，徐雪娣主张在2009年5月21日拆除；王多加、陈蕙先是称该铁梯在2009年10月拆除，后又称拆除具体时间无法记清，再后来又称拆除时间在2010年9月；经本院调查，该消防铁梯位于汤氏公司大院内，而汤氏公司的房屋及大院内的建筑物、构筑物早在2009年5月左右拆除，综上，徐雪娣陈述的消防铁梯拆除时间更为可信，应当认定消防铁梯在2009年5月21日拆除。拆除前的占有使用费仍可比照租赁合同约定的租金标准计算。但是，楼外铁梯拆除后徐雪娣仍占有使用租赁房屋，特别是在出租人两次发函要求迁出的情况下，徐雪娣仍然占有房屋直至拆迁，该段时间内，徐雪娣应当支付相应的房屋使用费，考虑到在房屋因客观原因无法使用、收益的情况下，徐雪娣仍然按照原租金标准支付房屋使用费显属不合理，又考虑到王多加、陈蕙处确有部分租金及保证金应当退还，从衡平双方利益、公平合理原则角度，本院酌定，扣除消防铁梯拆除后徐雪娣应当支付的房屋使用费，王多加、陈蕙退还徐雪娣房屋租金及保证金10000元。
关于徐雪娣主张的二楼装潢补偿款，因拆迁时已对二楼装潢进行评估，评估价为162651元（85037元＋77614元），按照租赁合同约定，该部分补偿款应当由徐雪娣享有。徐雪娣要求王多加、陈蕙支付装潢补偿款162651元的主张，应予支持。关于王多加、陈蕙提出的梁溪路25-8房屋二楼的装潢补偿款应由冯静筠返还的抗辩意见，因租赁合同由王多加、陈蕙与徐雪娣双方签订，合同中约定的权利义务仅能约束合同当事人，且租赁标的为梁溪路25-6、7、8、9房屋的二楼，王多加、陈蕙在合同中又明确约定二楼的装潢补偿款均归徐雪娣享有，故徐雪娣基于租赁合同要求王多加、陈蕙支付全部装潢补偿款，并无不当；王多加、陈蕙的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于王多加、陈蕙提出的二楼装潢补偿款中其原有装潢应予扣除的抗辩意见，因租赁合同明确约定二楼的装潢补偿款均归徐雪娣所有，并无剔除原有装潢部分，故该项抗辩意见，本院不予采纳。
关于徐雪娣提出的因王多加、陈蕙未通知拆迁事宜且在消防铁梯被拆除后，其无法使用租赁房屋，故王多加、陈蕙应当双倍赔偿2008年度至2009年年度已交租金105840元的主张，因消防铁梯拆除时承租房屋已经进入拆迁，而且徐雪娣早已知晓租赁房屋被纳入征地拆迁范围，根据双方合同约定，双方应当处理相关善后事宜，且双方互不承担责任。因此，徐雪娣上述主张不符合租赁合同的约定，本院不予支持。
关于徐雪娣提出的由于被告未履行通知义务，在消防铁梯拆除时以及租赁房屋拆除过程中造成其旅馆内的物品损失96148元的主张，首先，徐雪娣早在2007年即已知晓包括所涉房屋及汤氏公司的房屋在内的涉拆房屋进入拆迁，其应当及时与王多加、陈蕙办理退租事宜，消防铁梯拆除过程中可能产生的旅馆内部分物品损失并非王多加、陈蕙造成，王多加、陈蕙不应当承担赔偿消防铁梯拆除时可能造成的旅馆物品损失；其次，徐雪娣主张的所涉房屋在2010年9月拆迁过程中产生的物品损失，按照租赁合同约定，双方互不承担责任，且无证据证明该部分损失系王多加、陈蕙造成，故王多加、陈蕙不应赔偿该部分物品损失。
关于徐雪娣主张的停业停产损失，根据本院调查，停业停产损失由滨湖城投公司支付王多加、陈蕙，再由王多加、陈蕙与徐雪娣自行结算。由于双方租赁合同约定，在所涉房屋进入拆迁后，王多加、陈蕙不对徐雪娣做任何补偿，故徐雪娣关于停产停业损失的主张，不符合租赁合同的约定，本院不予支持。
关于王多加、陈蕙主张的2009年5月21日后消防铁梯使用费及物业管理费，因该楼梯的拆除直接导致租赁房屋无法经营使用，且无证据表明尚有物业管理的存在，故王多加、陈蕙的该项主张，缺乏事实基础，本院不予支持。关于王多加、陈蕙主张的从2006年12月25日至消防铁梯拆除时的铁梯使用费以及从2006年8月25日至消防楼梯拆除时的物业管理费，徐雪娣抗辩称原告诉请已过诉讼时效，因双方租赁合同约定消防铁梯使用费及物业管理费按月支付，但原告并未提交证据证明其在相应费用履行期届满后两年内主张过相应权利，该两项主张已过诉讼时效，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十一条、第九十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告王多加、陈蕙于本判决发生法律效力后立即退还原告徐雪娣房屋租金及租赁保证金10000元。
二、被告王多加、陈蕙于本判决发生法律效力后立即支付原告徐雪娣装潢补偿款162651元。
三、驳回原告徐雪娣的其他诉讼请求。
四、驳回被告的其他反诉诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费8372元，由原告徐雪娣承担5306元，由被告王多加、陈蕙承担3066元；反诉案件受理费900元，由王多加、陈蕙承担750元，由徐雪娣承担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 程 鹏
代理审判员 贾 俊
人民陪审员 肖锦秀
二〇一四年四月十六日
书 记 员 蒋 龄
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。