江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6521号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曹玉伟，男，1988年11月28日生，汉族，户籍地南京市溧水区。
委托诉讼代理人：吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：严枫，女，1988年11月10日生，汉族，户籍地南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：严海波（系严枫父亲），住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王其虎，男，1954年3月16日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：程高明，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈耿，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人曹玉伟、严枫与上诉人王其虎房屋买卖合同纠纷一案，因双方当事人均不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人曹玉伟、严枫的共同委托诉讼代理人吕佩芬，上诉人严枫及其委托诉讼代理人严海波，上诉人王其虎及其委托诉讼代理人程高明、陈耿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹玉伟、严枫上诉请求：撤销一审判决第二项，改判王其虎向其支付迟延履行违约金，每天按总房款1500000元千分之一的标准，自2016年12月20日起，计算至双方办理产权过户手续之日止；一、二审诉讼费用由王其虎承担。事实及理由：一审法院调低违约金标准，缺乏事实及法律依据。1.双方合同约定迟延履行的违约金标准，系双方真实意思表示，未损害到国家、集体、第三人利益，为买卖双方从商业角度出发根据中介机构提供的合同范本作出的约定，符合当地的交易习惯和市场行情，法院应充分尊重、保障当事人的意思自治，双方约定的违约金不存在调整的情形。2.因王其虎拒绝履行合同、办理房屋产权过户及交付手续，其另外租房并为此支付额外的首付款利息，上述实际损失与合同约定的违约金标准相当（未超过违约金30%的上下调整范围），从保护交易稳定性角度出发，不应调整。综上，双方当事人房屋买卖交易时正值价格大幅上涨期，王其虎意图毁约另售高价的不诚信行为不应得到法律支持；合同中约定的违约金是双方在平等、自愿、合理的基础上作出的约定，不存在需要调整的情形。请求二审法院支持其上诉请求。
王其虎辩称，曹玉伟、严枫违约在先，应向其赔偿损失，请求二审法院驳回曹玉伟、严枫的上诉请求。
王其虎上诉请求：撤销一审判决，依法改判回曹玉伟、严枫一审诉讼请求，支持王其虎一审反诉请求；一、二审诉讼费用由曹玉伟、严枫负担。事实及理由：一、曹玉伟、严枫存在违约行为。根据《房地产买卖合同》（以下简称中介版合同）约定，曹玉伟、严枫应于2016年9月15日前签订《个人住房借款合同》并提交全部贷款所需要资料，但曹玉伟、严枫于2016年11月30日才向贷款银行提交资料，足足延迟一个半月。二、《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（以下简称网签版合同）也系各方当事人真实意思表示。1.曹玉伟、严枫在起诉状中，明确将网签版合同作为起诉依据；2.曹玉伟、严枫给王其虎发送的律师函也依据网签合同；3.曹玉伟、严枫于2016年12月8日与中介公司聊天记录中载明，“你回店里面看一下是何时过户”，实际上两份合同只有网签版合同约定了过户时间，而中介版合同未约定，说明曹玉伟、严枫认可网签合同；4.根据两位证人的陈述，曹玉伟、严枫因没有补上公积金导致贷款延误，过了交首付款的日期，既然存在交首付款日期，同样两份合同中只有网签版合同对首付款日期作了约定。从上述四点可以看出，曹玉伟、严枫对网签合同是认可的。三、王其虎在2016年11月1日后通过中介公司催促曹玉伟、严枫继续交易，但曹玉伟、严枫未能履行，故其于2016年12月13日向中介公司发送微信，明确表态房子不卖了，中介公司也将该内容截图发送给曹玉伟、严枫，故双方合同应于2016年12月13日解除。四、目前，房产调控政策出台后，曹玉伟、严枫没有能力支付全款，而法院判决双方继续履行合同不恰当。
曹玉伟、严枫辩称：一、曹玉伟、严枫的住房贷款审批资料，在2016年9月15日前即2016年9月9日由双方共同向贷款银行一次性全部提交，即使需要补办公积金证明，也是贷款银行提出的其他要求，而中介版合同明确，如果因为贷款银行的原因，导致延迟则相应时间顺延，所以交易时间应该向后顺延。二、曹玉伟、严枫在一审前一份起诉状中，提到双方商定于2016年11月1日由甲乙双方首付款自行给付，该份起诉状描述的内容是对双方网签版合同内容的描述，双方在一审中的争议焦点就是首付款何时支付，双方对此理解不同，同时曹玉伟、严枫在一审庭审之前，重新提交了起诉状，应当以后一份起诉状为准。三、根据曹玉伟与中介公司的聊天记录，询问中介公司“帮我看一下合同过户时间”，这是正常的沟通，并不代表曹玉伟对合同其他内容或者首付款支付时间的认可。四、中介公司的证人证言恰恰证明中介公司向双方明确首付款应当在办理送件成功当日才能支付，而送件成功的前提是银行要办理好贷款审批，否则首付款不应当支付，中介公司为双方服务明确表示的一种操作惯例和具体要求。曹玉伟在签订合同后开具收款人为王其虎的银行本票，在第一时间通知中介公司，也发短信告知了王其虎本人，证明曹玉伟是有履约能力，也是愿意支付首付款，并非拖欠不愿意支付首付款。正是因为合同约定了在银行贷款办理以后，送件当日支付首付款，所以，本票在中介公司的建议下，未能交给王其虎并非曹玉伟本人的过失或过错。五、曹玉伟、严枫准备了首付款，在房产新政调控下，具有购房资格，且银行贷款审批已通过，双方合同完全可以履行。六、王其虎提到的律师函。首先，曹玉伟、严枫没有看到；其次，2016年9月9日的网签合同，并不代表三方关于首付款支付方式进行了变更。七、关于王其虎主张合同解除时间（2016年12月13日）问题。首先，双方在合同中明确合同解除应当书面通知，曹玉伟、严枫接到书面通知的时间为2017年1月22日；其次，王其虎提出解除合同的函件是在曹玉伟、严枫通过中介公司向其催告履行，并且发送了催告履行的律师函后才表达。八、王其虎作为违约方不具有合同单方解除权。
曹玉伟、严枫向一审法院起诉请求：1.判令王其虎继续履行合同；2.判令王其虎向曹玉伟、严枫支付迟延履行合同的违约金，每天按总房款（150万元）千分之一的标准，自2016年12月20日起计算至法院作出生效判决之日止;3.判令王其虎赔偿曹玉伟、严枫因其违约给曹玉伟、严枫造成的损失，包括曹玉伟、严枫因涉案房屋未能交付产生的房租损失（按每月3500元的标准，自2017年2月25日起计算至王其虎实际交付房屋之日止），以及曹玉伟、严枫因重新申请贷款额度降低向案外人借款产生的利息损失78600元。
王其虎向一审法院反诉请求：1.判令确认王其虎与曹玉伟、严枫签订的南京市存量房交易合同于2017年1月23日解除；2.判令曹玉伟、严枫支付王其虎违约金75000元。
一审法院认定事实：2016年9月4日，曹玉伟、严枫（买方）与王其虎（卖方）及满堂红公司（经纪方）签订中介版合同，主要内容有：卖方将其坐落于南京市玄武区某地12号某幢401室的房屋（建筑面积76.74平方米，以下简称401室房屋）以1500000元的价格出售给买方。买方于2016年9月5日将定金20000元支付给卖方。买方应于双方送件成功当日将首期房款525000元（不含定金）直接支付给卖方。买方于同年9月15日前签订《个人住房借款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，如因房屋登记机关或贷款银行的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。第二期房款95万元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内，银行实际贷款额与本期应付房款的差额由买方于送件成功后缴纳税费前与首期房款一并支付给卖方。尾款5000元由买方在物业交验当日直接支付给卖方。因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务的，逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款5％的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。“本合同与此前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同约定为准。如房地产行政管理部门要求按格式合同（契约）办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作为过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准”。《房地产买卖合同》签订当日，曹玉伟向王其虎交付了20000元定金。
2016年9月9日，王其虎（甲方）与曹玉伟、严枫（乙方）及满堂红公司（丙方）又签订了网签版合同，与中介版合同约定不一致的内容主要为，甲、乙双方同意将部分房款525000元不存入监管账户，双方商定于2016年11月1日由甲、乙双方自行给付。
曹玉伟于2016年9月9日微信告知满堂红公司工作人员唐某：“我们先去银行签资料，办完之后或者房东来了我们联系，我们先去把材料送审下”；于同年10月6日微信告知唐某：“交行的让我提供一张本票照片”。同年10月8日，曹玉伟开具了以王其虎为收款人、金额为525000元的本票，并微信告知唐某：“今天银行的人没有说什么，我还是把本票发给她了”。当日23时26分曹玉伟拨打王其虎138××××6661手机号码，呼出时间为0秒；次日11时34分，曹玉伟再次拨打王其虎138××××6661手机号码，呼出时间为0秒。同年12月13日，王其虎告知唐某：“……中山门的房子不卖了。他们违约时间太长了，今天13号了，又半个月过去了，至少不卖给他们了”；当日，唐某将上述内容转发给曹玉伟，并询问曹玉伟：“你贷款还没好吗？业主说你们违约了”。曹玉伟回复唐某：“不是我故意拖欠，帮我和房东说说好吧。”次日，曹玉伟微信告知唐某银行已经同意其贷款申请，唐某回复曹玉伟：“业主现在的态度就是不想卖给你了，等你的同贷书拿到手。我再帮你们双方都约到我们店里谈一次吧！”后双方协商未果。
曹玉伟于2016年12月17日向王其虎发送短信：“……我于2016年10月8日当日在工商银行郁金香路支行办理了购房首付款本票，并于当日通过电话和微信的方式向满堂红业务员唐某告知了此事。贷款银行于2016年12月14日通知我同贷书已批复下来，当日我通过电话和微信的方式通知满堂红业务员唐某，让他联系您约定时间办理过户手续，现我以短信的方式第二次通知您，希望您尽快履行合同义务，约定时间办理过户手续”；2017年1月4日，曹玉伟再次向王其虎发送短信：“……现我以短信的方式第三次通知您……”，省略内容与2016年12月17日短信内容一致。王其虎未予回复。曹玉伟、严枫于2017年1月9日诉至本院。王其虎于2017年1月22日发函通知曹玉伟、严枫，解除双方签订的网签版合同。
双方争议的焦点为：曹玉伟、严枫未在2016年11月1日前向王其虎支付首付款是否构成违约，王其虎能否据此解除双方签订的房屋买卖合同。
针对争议焦点，曹玉伟、严枫认为，其有履约能力和履约意愿；其与王其虎签订的两份合同对于首付款支付时间虽然作了不同约定，但结合中介机构的意见来看，首付款应当在银行同贷书下来之后支付给王其虎；因2016年年底国家政策调整，房贷收紧，银行办理房贷速度放缓，但其此前一次性提交的贷款申请材料已经全部符合银行要求，银行没有要求补充或退回，贷款办理比预计时间较迟与其无关，故其未在2016年11月1日前支付首付款并未违约。曹玉伟、严枫为此提交2017年3月1日的电话录音1份。根据该电话录音，满堂红公司工作人员唐某告知曹玉伟，在银行尚未下同贷书的情况下，买方将首付款交付卖方存在风险，因此，作为中介机构在明知曹玉伟、严枫贷款审批尚未通过的情况下，不赞成其将首付款交付王其虎。
王其虎质证认为，曹玉伟对通话进行录音未经过唐某同意，属于非法取得，不应作为证据使用。
一审法院认为，该电话录音的取证虽未经过唐某许可，但取证方法和内容均未侵害他人合法权益，故对该电话录音的证据效力应予认定。
针对争议焦点，王其虎认为，1.根据法律规定，新的意思表示是对原意思表示的补充或变更，本案中，签订于2016年9月4日的中介版合同对首付款支付时间约定不明，若买方贷款永远办理不下来，卖方就要一直等，该约定不合理，而之后（2016年9月9日）签订的网签版合同对首付款支付时间作出了明确约定，系对中介版合同的补充，故应予适用；2.意思表示到达对方才能生效，买方虽然开具了本票，但未向卖方表达付款的意愿，其付款的意思表示并未到达卖方，故买方违约；3.买方因个人原因未能及时拿到银行的同贷书，导致中介机构出于安全考虑不建议其向卖方给付首付款，曹玉伟、严枫属法律上的不能履行，相应后果应由其自己而非王其虎承担。为此，王其虎申请满堂红公司工作人员出庭作证。
证人唐某到庭陈述：房屋管理部门和银行只认网签合同，不认三方合同。按照惯例，网签当天就办理贷款手续，顺利的情况下，商业贷款同贷书半个月能下来，公积金贷款同贷书一个月左右能下来。等买方拿到银行同贷书办理申请交易的当天向卖方支付首付款。2016年9月9日签订的网签合同即网签版合同约定的首付款交付时间（2016年11月1日），就是按照上述惯例预估的时间。2016年10月初曹玉伟打电话说，因其工作调动，公积金没有补交导致贷款审批可能迟延，10月25日公积金补交之后才能批。证人告知曹玉伟要和王其虎协商。后曹玉伟告知证人，他与王其虎沟通，王其虎说按合同办理。证人告知曹玉伟只能抓紧等贷款通过。在办理贷款审批期间，曹玉伟告知证人贷款需要本票，证人就告知曹玉伟去开本票。11月1日前，王其虎曾催问过首付款。同年10月28日，证人电话询问曹玉伟贷款审批有无通过，曹玉伟说11月25日才能办下来；证人就跟曹玉伟说王其虎比较着急。同年11月初曹玉伟的公积金补上了，但是过了交付首付款的日期了，11月中旬王其虎为此提出赔偿要求，但双方未能就赔偿金额达成一致。
证人王某到庭陈述：2016年9月9日签订的网签版合同约定的首付款交付时间（2016年11月1日），是在买方委托中介办理贷款的情况下预估的时间，但曹玉伟、严枫是自己办理贷款，并未委托中介。大概9月下旬，曹玉伟因跳槽导致公积金没有补上，贷款因此出现状况，未能在预估的时间内拿到银行同贷书；只要银行同贷书没有下来，首付款不可能交付，因而曹玉伟、严枫未在11月1前交付首付款。买卖双方因此产生分歧，中介协调了两次，但双方未能达成一致意见。
经质证，曹玉伟、严枫认可上述证人证言的真实性，但认为，结合证人证言来看，无论按行业惯例、实际操作还是网签版合同约定的首付款交付时间（2016年11月1日），首付款交付的前提均为银行批准贷款，故王其虎认为其未按期支付首付款构成违约的理由不成立。
此外，曹玉伟、严枫为证明因王其虎违约给其造成的损失，提交了如下证据：
1.《房屋租赁合同》1份、中国工商银行转账汇款凭证1份、照片2张。签订于2017年2月18日的《房屋租赁合同》的主要内容为，曹玉伟承租案外人薛壮的房屋1套（建筑面积89.98平方米）；月租金3500元，租金每年一付；租赁期间为2017年2月25日至2018年2月24日。中国工商银行转账汇款凭证记载的主要内容有，2017年2月21日曹玉伟向薛壮汇款42000元，附言为“房租”。2张照片反映的主要内容为，根据信满诚地产的公示牌，阳光公寓8楼的一套房屋（面积90平方米）的月租金为3800元。曹玉伟、严枫拟以该组证据证明因王其虎违约给其造成的房租损失。
2.《借款合同》1份。该合同的主要内容有，曹玉伟向案外人王璐借款20万元；借款用途：用于购买自住房屋的部分首付款（因南京购房政策调整，原首付35％，调整后首付50％，首付款出现短缺）；借款期限36个月，自2017年3月2日至2020年3月1日；借款月利率为1.5％；还款方式：到期一次性还本付息，利随本清，本金200000元，利息108000元。曹玉伟、严枫拟以该组证据证明因王其虎违约给其造成的利息损失。
王其虎对上述两组证据的质证意见为：对证据1中的《房屋租赁合同》、中国工商银行转账汇款凭证真实性不予认可，其认为曹玉伟、严枫本身是有住所的，房租损失是曹玉伟、严枫在2017年2月21日之后刻意制造出来的损失，且该项损失发生于王其虎解除合同之后；对2张照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片看不出拍摄地点。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，王其虎已于2017年1月22日向曹玉伟、严枫寄送了解除合同通知，在涉案合同已经解除的情况下曹玉伟、严枫恶意制造仍在履行的假象，显然是为了实现其单方的诉讼目的。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，曹玉伟、严枫与王其虎及满堂红公司先后于2016年9月4日、9月9日签订了中介版合同、网签版合同，该两份合同的内容有所不同。其中，中介版合同明确约定：“如房地产行政管理部门要求按格式合同（契约）办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作为过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准”。故可以认定中介版合同系当事人的真实意思表示，当事人应按照该份合同的约定办理涉案房屋的交易手续。中介版合同约定，买方应于双方送件成功当日将首期房款525000元（不含定金）直接支付给卖方，故曹玉伟、严枫未在2016年11月1日之前交付首付款的行为并不构成违约。交易双方于2016年9月9日签订网签版合同后，曹玉伟、严枫即向银行提交了贷款所需资料，并于同年10月8日办理了以王其虎以收款人的银行本票，且在同年12月14日取得银行同贷书后及时联系中介希望与王其虎约定时间办理过户手续，客观上亦说明曹玉伟、严枫并未拖延履约合同。即使曹玉伟、严枫存在迟延支付首付款行为，王其虎亦未举证证明曹玉伟、严枫的迟延支付行为可以导致其有权行使单方合同解除权。
综上，王其虎以曹玉伟、严枫未在2016年11月1日前交付首付款为由，主张解除房屋买卖合同及违约金，没有依据，一审法院不予支持。曹玉伟、严枫取得银行同贷书具备进行下一步交易的条件后，王其虎拒绝继续履行合同的行为构成违约，故曹玉伟、严枫要求其继续履行合同有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于曹玉伟、严枫主张的违约金及损失赔偿数额，一审法院认为，曹玉伟、严枫应以其实际损失为依据向王其虎主张违约金或损失赔偿。根据法律规定，合同相对方违约后，守约方有防止损失扩大的义务，且守约方主张的损失赔偿额不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于曹玉伟、严枫主张的房租损失，其虽提交了《房屋租赁合同》及房租支付凭证，但不足以证明其租赁房屋与王其虎的违约行为存在必然联系，故对曹玉伟、严枫的房租损失主张，一审法院不予支持。关于曹玉伟、严枫主张的利息损失，其仅提交了《借款合同》，未举证证明该笔借款的实际发生；退一步讲，即使确实存在笔借款，但因房屋买卖政策调整往往具有突发性，依据常理，不在买卖双方预见或者应当预见的范围之内，故曹玉伟、严枫以房屋买卖政策调整导致其贷款额度降低从而向案外人借款产生利息损失为由，向王其虎主张该项损失，一审法院不予支持。
双方在合同中约定的迟延履行违约金标准为每日总房价的千分之一，该约定明显过高，一审法院酌情以涉案房屋的总价款即1500000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，计算自2016年12月20日起至本判决生效时止的利息作为王其虎应承担的迟延履行违约金，若王其虎在本判决生效之日前履行合同，则计算至实际履行之日止。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、曹玉伟、严枫与王其虎于判决生效之日起十日内继续顺延履行双方于2016年9月4日签订的关于南京市玄武区某地12号某幢401室房屋的《房地产买卖合同》；二、王其虎于判决生效之日起十日内向曹玉伟、严枫支付迟延履行违约金（以涉案房屋的总价款即1500000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，计算自2016年12月20日起至判决生效之日止；若王其虎在判决生效之日前履行合同，则计算至实际履行之日止）；三、驳回曹玉伟、严枫的其他诉讼请求；四、驳回王其虎的诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取10093元，由曹玉伟、严枫负担500元，王其虎负担9593元；反诉案件受理费9150元，由王其虎负担。
本案二审中，王其虎申请中介公司工作人员唐某到庭作证。针对网签版合同关于约定双方商定于2016年11月1日首付款给付的内容，唐某陈述：首付款是当时商定好的时间，因为业主想提前拿到首付款购买其他房屋，这个时间节点是我们三方商量好的。三方都表示首付款可以在这个日期支付。商业贷款半个月时间，公积金贷款1个月时间，这是我们预估的审批时间。曹玉伟中途更换工作，公积金断掉了，（导致）曹玉伟银行贷款预审（较）晚…，曹玉伟、严枫应当在2016年11月1日支付首付款。
本院二审另查明，一审法院已调查但未列明的事实：1.曹玉伟、严枫向一审法院起诉时，首次提交2017年1月5日的起诉状，后又重新提交2017年1月9日的起诉状。其在1月5日起诉状中，明确双方于2016年9月9日签订网签版合同，并以此提出相应主张。2.2016年12月21日，曹玉伟、严枫向王其虎发出律师函，明确双方于2016年9月9日签订网签版合同，要求王其虎继续履行合同。3.王其虎于2017年1月22日向曹玉伟、严枫发出解除合同的函，该函件实际于2017年1月23日送达到曹玉付、严枫。
本院二审查明的其他事实与一审认定一致。
以上事实，由证人证言、起诉状、律师函、EMS单、快递查询、本院询问笔录、开庭笔录等在卷证实。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人曹玉伟、严枫与上诉人王其虎于2016年9月4日签订的中介版买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按此履行。后双方为满足房产部门关于产权过户登记的要求，又于2016年9月9日签订网签版合同，该网签版合同的签订既是履行中介版合同的方式，同时也是对中介版合同的变更和补充。双方在中介版合同中，对于首付款支付时间未作具体约定，但在网签版合同中，明确约定于2016年11月1日由买方现金支付给卖方，该首付款支付时间的确定，并非房产部门格式化版本合同有关格式性规定，而是由买、卖及居间三方共同协商确定的时间，应作为双方中介版合同内容的补充。同时，通过曹玉伟、严枫向一审法院首次提交起诉状内容，以及于2016年12月21日向王其虎发出催告履行的律师函内容，也表明曹玉伟、严枫认可网签版合同作为双方权利义务约定的内容。因此，本院认定，2016年11月1日应作为买方首付款支付的时间节点，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。由于双方合同未约定买方银行贷款预审通过的时间，而按照交易习惯，买房人在支付首付款前应当取得银行贷款的同贷书，故根据双方合同内容及交易习惯，应当认定曹玉伟、严枫在2016年11月1日前通过银行贷款的预审。而曹玉伟、严枫实际于2016年12月14日取得银行同贷意见书，存在迟延履行合同行为。双方合同约定买方逾期支付房款超过十天，卖方有权解除合同，故王其虎在2016年11月11日起即享有本案合同的解除权。王其虎虽于2016年12月13日通过中介公司唐某向曹玉伟转达了“不卖（房子）给他们了”的意思表示，实质为解除合同。即使王其虎该种解除合同的方式，不符合中介版合同约定“守约方应向违约方发出解除合同通知书”的内容，但王其虎再次以书面解除合同函的形式于2017年1月23日送达到曹玉伟、严枫，亦应当认定王其虎已经作出了解除合同的意思表示，故双方合同应于该日解除，而一审未判令支持王其虎此项主张，存在不当。双方合同解除后，因该合同取得的财产应予返还，因违约而给对方造成损失应承担违约赔偿责任。就本案而言，曹玉伟、严枫存在违约行为导致合同解除，应承担合同解除的违约赔偿责任，故其要求继续履行合同并要求王其虎向其承担违约赔偿责任，本院不予支持。由于涉案房屋在合同签订后价格上涨，王其虎并无其他经济损失，且双方中介合同约定合同解除的定金处罚内容，本院认定王其虎可没收曹玉伟、严枫已交的20000元定金，但对其主张的75000元违约金不予支持。
综上所述，曹玉伟、严枫的上诉请求不能成立；王其虎的上诉请求基本成立，本院予以支持。因一审法院认定基本事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初182号民事判决；
二、曹玉伟、严枫与王其虎签订的《房地产买卖合同》、《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》于2017年1月23日解除；
三、驳回曹玉伟、严枫的诉讼请求；
四、驳回王其虎的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费减半收取10093元、反诉案件受理费9150元，合计19243元，由曹玉伟、严枫负担；二审案件受理费29336元，由曹玉伟、严枫负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一八年一月九日
书记员 郭旭冬