北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00232号
上诉人（原审被告）金宝志，男，1963年11月19日出生。
委托代理人杨秀明（金宝志之妻），女，1964年1月10日出生。
被上诉人（原审原告）北京市马桥胜利物业管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇金桥小区南。
法定代表人翟庆山，总经理。
委托代理人高春艳，女，1984年2月6日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
委托代理人姚翠爽，女，1982年2月25日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
上诉人金宝志因与被上诉人北京市马桥胜利物业管理有限公司（以下简称马桥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第14106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官霍思宇、李冉参加的合议庭，于2015年1月29日、2015年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人金宝志的委托代理人杨秀明，被上诉人马桥物业公司的委托代理人高春艳、姚翠爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马桥物业公司在一审中起诉称：马桥物业公司为北京市通州区马驹桥镇新海北里小区提供物业服务，金宝志为接受马桥物业公司提供服务的该小区业主。双方于2011年11月12日签订《物业服务合同》，约定马桥物业公司为金宝志居住的涉案房屋提供物业服务，标准为物业服务费8.4元／平方米／年。每年的9月15日至11月15日为下年度的交费期限。金宝志的房产为73.79平方米，应交纳年度物业费为619.84元。现已过交费期限，但金宝志仍旧没有交纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费。马桥物业公司已经依合同约定履行了物业服务义务，金宝志拖欠费用的行为违反了合同约定，构成违约，故马桥物业公司诉至一审法院，请求一审法院判令金宝志：1.给付2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费619.84元，自2013年11月16日至2014年7月6日的滞纳金43.14元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金；2.承担本案诉讼费用。
金宝志在一审中答辩称：与马桥物业公司没有签订涉案房屋8.4元每建筑平方米每供暖季的物业服务合同。马桥物业公司说每年的9月15日至11月15日为下一年度的缴费期限，这与2003年入住时双方签订的《物业管理收费协议书》中的约定是不符的，协议中说是按每建筑平方米每年6元收取物业费，由物业公司按月收取，马桥物业公司要求每年的9月5日至11月15日缴纳下一年度的供暖费属于未服务先收费、越权定价、擅自提高收费标准。提高收费标准应当出示物价部门的备案手续。马桥物业公司诉称已经依合同约定向金宝志履行了物业服务义务，马桥物业公司拖欠物业费的行为构成违约，马桥物业公司没有按照相关规定提供服务构成违约。1.金宝志与马桥物业公司在2003年9月签订的《物业管理收费协议书》中写的是按《城市住宅小区物业费管理服务暂行办法》特制本协议，但在《城市住宅小区物业费管理服务暂行办法》中第九条规定物业管理费明码标价，收费项目、收费标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布，物业管理单位接受物业产权人、使用人的监督并将各项费用的年收支情况同时报市场物价局和所在地物价局备案，但马桥物业公司从2003年入住至2011年也没有向住户公布过收支情况，属于违约，是一个不合格的物业公司。2.马桥物业公司在2012年公示过一次账目收支与预算，却亏损360万元，2013年又公布一次，亏损421万元，马桥物业公司涉嫌账目不清，是一个不合格的物业公司。3.金宝志缴纳物业费马桥物业公司只开具收据拒绝开具发票，马桥物业公司违反了相关规定，涉嫌偷税、漏税。4.2009年马桥物业公司在没有出事物价部门的备案手续也没有与业主协商的情况下就擅自在公示栏里贴出暖气费下调2元，物业费每平方米每年上涨2.4元的公示。到了2011年暖气费又恢复了金宝志入住时的每平方米30元，而物业费却没下调。如果不缴纳物业费，物业公司就不卖水和提供各项物业服务，这是霸王条款，也说明物业服务不合格。金宝志依据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应当支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用，人民法院应予以支持。所以金宝志要求马桥物业公司退还已多收的物业费。5.金宝志的另一房屋东侧的绿地从2012年开始无人养护、杂草丛生，等草高了打遍农药使草腐烂在地，而后地面常年裸露，尘土飞扬。前几年有绿化的时候把割下来的草堆在墙底下腐烂无人清运，金宝志的另一房屋东侧绿地上的生活垃圾成堆无人清扫，楼前的垃圾桶无盖损坏无人修，物业服务不合格。从2012年马桥物业公司擅自把楼前楼后的绿地打成水泥地进行车位出租，说是让业主方便，可是出租款项却不公开。小区幼儿园是公建配套设施，业主享有知情权和监督权，但幼儿园出租款项却不公开，自小区外四周建了商业用房和市场进行出租后是小区周围环境、空气、卫生等出现问题，还有噪音等，给居民的生活和身体健康都造成了极大的危害，而所得的出租款去向不明。依据物权法的规定，建筑区划内的绿地属于业主所共有，对共有部分以外的共用部分享有共有和共同管理的权利。6.马桥物业公司起诉金宝志涉案房屋在2011年11月12日签订的物业服务合同纠纷一案，当年金宝志妻子在马桥物业公司工作，马桥物业公司让金宝志妻子代替金宝志在物业服务合同上签字，金宝志妻子不想签，马桥物业公司称不签就让金宝志妻子回家，金宝志妻子无奈只得签了，但是暖气费至今却未下调。依据合同法的规定，代理人替金宝志签订的第二次物业合同无效，双方并不存在合同纠纷。7.物业工作人员在维修金宝志的涉案房屋暖气时，不懂维修擅自把厨房暖气阀门打开，暖气直接冲向屋顶墙面，把地面也给泡了。从2013年8月31日，金宝志与马桥物业公司之间签订的物业服务合同已经到期终止，双方并未续签合同，所以马桥物业公司现在起诉金宝志要物业费纯属诬告，请求一审法院驳回马桥物业公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：马桥物业公司系北京市通州区马驹桥镇新海北里小区（以下简称“新海北里”）物业服务公司，金宝志系涉案房屋的业主，该房屋的建筑面积为73.79平方米。在本案一审审理过程中，马桥物业公司提交了一份2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》，请示中显示新海小区房屋产权人交费项目包括绿化费、化粪池清淘费、管理费、小修费、小区公共设施维修费等共计每建筑平方米每年8.7元，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”。马桥物业公司据此称其按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费有相关依据。
本案一审审理过程中，马桥物业公司还提交了其公司（甲方）与“金宝志”（乙方）于2011年11月所签订《物业服务合同》，约定甲方为乙方涉案房屋所在的新海北里小区提供物业服务，物业费的收取标准为0.7元每平方米每月。此外，双方还对其他事项进行了约定。金宝志称上述《物业服务合同》并非本人所签，而系其妻子杨秀明被迫代签。
一审庭审中，金宝志认可马桥物业公司系新海北里小区的物业服务公司，认可其未交纳2013年9月1日至2014年8月31日的物业费，亦认可马桥物业公司从2009年9月1日起即开始在新海北里按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费，但是金宝志辩称，马桥物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有依据。金宝志还辩称马桥物业公司存在账目不清、偷税漏税、致其房屋受损、私自将绿地建成停车位出租、私自建房出租、限制购水、未搞好小区卫生、服务态度差等服务不合格行为。
一审法院另查，涉诉新海北里小区目前尚未成立业主委员会。
一审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，马桥物业公司与金宝志之间系物业服务合同关系。马桥物业公司为金宝志提供了物业服务，金宝志理应交纳相应的物业费，现马桥物业公司要求金宝志给付2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费请求合理，一审法院予以支持。马桥物业公司提交的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费应当是8.7元每建筑平方米每年，马桥物业公司现据此主张物业费用按照8.4元每建筑平方米每年收取，已经对请示价格适当进行了下调，并无不当之处。根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定，北京市物业服务收费实行市场调节和政府指导价，而参考北京市发改委于2004年发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定，在未考虑浮动幅度的情况下，北京市普通住宅小区的物业费政府拟定的指导价已经超过了10元每建筑平方米每年。因此，一审法院认定马桥物业公司要求金宝志按照8.4元每建筑平方米每年向其支付2013年9月1日至2014年8月31日的物业费并无不妥之处。对于马桥物业公司要求金宝志支付滞纳金的请求，鉴于其公司物业管理服务确实略有瑕疵，故一审法院不予支持。
关于金宝志辩称的马桥物业公司账目不清、偷税漏税、私自将绿地建成停车位出租、私自建房出租的辩解意见，若情况属实，其可以向税收、城市管理等相关部门进行反映，而不应成为其拒交物业费的理由。对于金宝志辩称的马桥物业公司致使其房屋受损一事，若情况属实，其可以另行要求马桥物业公司对其损害进行赔偿，亦不应成为其拒交物业费的理由。对于金宝志所辩称的马桥物业公司限制购水行为，北京市通州区住房和城乡建设委员会已经要求马桥物业公司进行相应改正，亦不应成为其拒交物业费的理由。关于金宝志辩称的马桥物业公司未搞好小区卫生、服务态度差等服务不合格行为，马桥物业公司虽不予认可，但一审判决认为根据金宝志所提供的证据，马桥物业公司服务确实略有瑕疵，然而马桥物业公司已经将物业费从请示的8.7元每建筑平方米每年下调至8.4元每建筑平方米每年，因此金宝志的该辩解意见亦不应成为其拒交物业费的理由。且，物业服务是一种准公共服务产品，是对全体业主的共用部分进行维护和管理。业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，因此服务质量是否与费用相符不应当由个别小区业主进行评价，个别业主以小区内物业提供的公共服务未达标为由拒交或少交物业服务费，是对其他业主，特别是按时足额交纳物业费的业主合法权益的侵害。故，一审判决对于金宝志拒绝交纳物业费用的辩解理由不予采纳。
综上，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、金宝志给付马桥物业公司二〇一三年九月一日至二〇一四年八月三十一日的物业费六百一十九元八角四分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回马桥物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
金宝志不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.金宝志对北京市通州区人民法院的的判决书中审理不清，断案不明，法律文书错漏严重，至金宝志的事实证据于不顾，直接偏袒马桥物业公司，侵害了金宝志的合法权益，法院明知道马桥物业公司服务有瑕疵，却不追究马桥物业公司的法律责任，赔偿金宝志的损失，一审法院这是利用手中的权利帮助马桥物业公司在抢金宝志物业费。一审法院在审理查明时只查明了马桥物业公司是金宝志的物业服务公司，以及金宝志的涉案房屋，建筑面积是73.79平方米，在一审审理过程中马桥物业公司提交了一份2005年1月自己请示自己盖章（关于收取物业管理费的请示）金宝志当庭不予认可，因为没有物价部门的盖章，也没有领导的签字更不是文件。据此一审法院没有调查核实就让金宝志缴纳8.4元的物业费没有事实根据。而且一审法院在审理过程中把金宝志提交的物业服务合同改成了马桥物业公司提交，把甲方与乙方都给错位了，把乙方为甲方提供物业服务给改成了甲方为乙方提供物业服务。这样的法院不能把案件审理好。一审庭审中，金宝志认可从2013年9月1日开始至2014年8月31日没有交物业费，但在2013年8月31日双方签订的物业服务合同已经终止，也未续签。金宝志在一审庭审中提交的17份证据清单中，物业服务合同内容是1级服务标准，马桥物业公司没有达到标准，一审法院没有调查让金宝志缴纳8.4元物业费，金宝志不予认可。要求马桥物业公司提供2013年9月1日开始至2014年8月31日的物业合同。金宝志只同意按照6元合同交物业费，上涨的2.4元物业费对金宝志没有约束力。一审法院说是金宝志辩称马桥物业公司各项服务不合格，金宝志交了证据法院不能叫辩称。金宝志交的17项证据一审法院没有核实，一审庭审中要求马桥物业公司出庭、法院调查，马桥物业公司没有出庭法院也没有到小区调查。金宝志上诉的案由是物业服务合同纠纷，马桥物业公司服务不合格，如果物业服务合格了，就没有纠纷。2.一审法院认为依法成立的合同对当事人具有约束力，请问一审法院，是金宝志与马桥物业公司在2011年11月12日至2013年8月31日签订的物业服务合同是依法成立的合同，还是以2013年9月1日至2014年8月31日合同到期没有续签的合同算是依法成立的合同？合同没有签字就缴费不具备法律约束力。一审法院对金宝志提交的证据提出质疑，认为若情况属实应向其他相关部门反映，在北京市物业服务合同中，物业服务质量发生争议的，可向人民法院提起诉讼。根据第23条马桥物业公司管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当采取补救措施或赔偿损失等违约责任。一审法院认为根据金宝志提交的证据，马桥物业公司的物业服务略有瑕疵，但是一审法院还是认为马桥物业公司已经下调了物业费，金宝志应该缴费。金宝志认为一审法院此项认定没有依据。金宝志花钱买服务，服务不达标金宝志不应按照全额付款。3.一审法院在审理中偏袒马桥物业公司，对金宝志不公正。上诉请求：1.依法撤销一审判决。要求法院改判，按照6元的物业合同交物业费。2.请求判决马桥物业公司出示涉案房屋从2003年9月13日至2009年9月1日上涨物业费下调暖气费物价部门的备案手续。3.请求判决马桥物业公司支付涉案房屋从2013年8月31日至2014年9月1日未签物业服务合同赔偿金619.836元。4.请求判决马桥物业公司支付涉案房屋从2009年9月1日至2013年8月31日违规收取每年每平米2.4元物业费的赔偿金708.384元。5.请求判决马桥物业公司支付泡地面损失费200元。6.请求判决马桥物业公司支付精神损失费1000元。7.请求判决马桥物业公司支付误工赔偿金200元。8.所有的诉讼费由马桥物业公司承担。
金宝志向本院提交以下证据予以证明：
1.2010年8月9日马桥物业公司贴到金宝志房屋门上的告知书（复印件），马桥物业公司在让居民交纳物业费时称如果不交6元物业费，公司就要求居民退还上涨的暖气费2元，而且生活饮用水价按照4元标准收取，实际收取标准不一。证明2009年上涨物业费马桥物业公司是用欺诈形式收取的，违反物业服务合同条例。
2.10张照片，证明马桥物业公司服务不到位、不合格；马桥物业公司通过各种方法提高收入，但物业费却在上涨，不合理。
3.马驹桥给市长信箱、杨秀明的回复，证明小区外围（包括餐饮一条街和农贸公司）都是马桥物业公司在管理，马桥物业公司的收入提高了，但物业费却在上涨，是不合理的。
4.2015年3月6日，马桥物业公司按照6元标准收取小区其他业主的2014年9月1日至2015年8月31日的物业费收据。证明马桥物业公司并非按照8.4元的标准收费。
马桥物业公司服从一审法院民事判决。其针对金宝志的上诉理由答辩称：不同意金宝志的上诉请求。因该房屋在2011年新签订了8.4元的物业合同，而且业主一直在此居住，虽然8.4元合同在2013年8月合同到期，但马桥物业公司一直实际为该业主服务，构成事实合同关系，应支付物业费。
马桥物业公司向本院提交以下证据予以证明：证据一，2011年11月12日、2012年12月24日，金宝志按照8.4元的标准向马桥物业公司交纳涉案房屋物业费的收据，交纳的期限是分别是2011年9月1日至2012年8月31日、2012年9月1日至2013年8月31日。证明金宝志按照单价8.4元的物业费标准交纳过物业费。证据二，国有土地使用证及房产证，马桥物业公司随机抽取新海小区三个楼（新海南里33号楼、新海北里7号楼、新海北里13号楼）的房产证，证明新海小区为大产权商品房。
本院经审查认为，金宝志提交的马桥物业公司的告知书、10张照片、给杨秀明的回复以及马桥物业公司提交的国有土地使用证及房产证，其在一审审理过程中未提交，上述证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院对上述证据不予采信。
经本院庭审质证，双方对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：
一、马桥物业公司对金宝志提交的按6元的标准收取小区其他业主物业费的收据，认可真实性，认为这是马桥物业公司在2014年9月30日之前做的优惠活动，业主于2014年9月30日前缴纳下一年物业费的，按照6元标准收取。本院认为，该证据系小区中其他业主交纳物业费的收据，与本案不具有关联性，故该证据本院不予采信。
二、金宝志对马桥物业公司提交的其2011年11月12日、2012年12月24日交纳涉案房屋的2张物业费收据的真实性、关联性认可，但认为马桥物业公司是以欺诈的方式收取的物业费。对此本院认为，金宝志未能提交证据证明马桥物业公司以欺诈的方式收取物业费，故本院对该证据予以采信。
本院二审期间依法补充查明以下事实：2011年11月12日、2012年12月24日，金宝志连续两年按照单价8.4元的标准向马桥物业公司交纳涉案房屋物业费的收据，交纳的期限分别是2011年9月1日至2012年8月31日、2012年9月1日至2013年8月31日。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为：马桥物业公司系新海北里的物业服务公司，金宝志系涉案房屋的业主，马桥物业公司与金宝志存在物业服务合同关系，对此双方均无异议，双方均应全面履行合同义务。马桥物业公司为金宝志所在的小区提供了物业服务，金宝志应交纳相应的物业服务费用。
结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点问题本院归纳如下：
一、关于物业费的收费标准问题。
1.2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费是8.7元每建筑平方米每年，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”，马桥物业公司据此按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费具有相关依据。
2.《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，北京市物业服务收费实行市场调节和政府指导价，而参考北京市发改委于2004年发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定，在未考虑浮动幅度的情况下，北京市普通住宅小区的物业费政府拟定的指导价已经超过了10元每建筑平方米每年。因此，马桥物业公司要求金宝志按照8.4元每建筑平方米每年向其支付2013年9月1日至2014年8月31日的物业费并无不妥之处。
3.金宝志认可马桥物业公司从2009年9月1日起即开始在新海北里按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费，并且于2011年11月12日、2012年12月24日连续2年按照8.4元每建筑平方米每年的标准向马桥物业公司交纳了涉案房屋的物业费。据此可以认定，金宝志以按照8.4元每建筑平方米每年的标准交纳物业费的方式，认可其与马桥物业公司存在“按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费”的物业服务合同，故本院认为，马桥物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费具有事实依据。金宝志上诉认为马桥物业公司是用欺诈的方式让其交纳8.4元物业费的，并提交2010年8月9日马桥物业公司的告知书用以证明，对此本院认为，该告知书与金宝志交纳物业费之间，没有关联性，故金宝志针对交纳物业费时马桥物业公司存在欺诈情形未能提交证据证明，本院对其该项上诉理由不予采信。
二、金宝志的上诉请求能否得到支持。
金宝志上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，属于金宝志在二审程序中提出的反诉，因金宝志与马桥物业公司未能就调解达成一致意见，故该部分请求金宝志可另行起诉。
物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发，金宝志认为马桥物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，但其提交的证据并不足以证明马桥物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对于金宝志要求不支付物业费的上诉请求，本院不予支持。
综上，金宝志的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由金宝志负担（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）。
二审案件受理费50元，由金宝志负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 霍 思 宇
代理审判员 李 冉
二〇一五年三月十九日
书 记 员 郭琳书记员高赫男