广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法生民初字第150号
原告（反诉被告）陈某某，住所地广州市海珠区。
委托代理人彭浩中，广东绅源律师事务所律师。
被告（反诉原告）广州市海珠区官洲街赤沙第四经济合作社，住所地广州市海珠区。
法定代表人莫特希，社长。
委托代理人于肖，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人胡弯，广东广信君达律师事务所律师。
第三人广州市海珠区官洲街赤沙第三经济合作社，住所地广州市海珠区。
法定代表人谭结珍，社长。
委托代理人嵩朕，广西藤州律师事务所律师。
第三人钟某某，住所地广东省惠州市惠东县。
第三人林某某，住所地广东省惠州市博罗县。
原告（反诉被告）陈某某诉被告（反诉原告）广州市海珠区官洲街赤沙第四经济合作社（下称四社）、第三人广州市海珠区官洲街赤沙第三经济合作社（下称三社）、钟某某、林某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某某及委托代理人彭浩中，被告的委托代理人于肖、胡弯，第三人的委托代理人嵩朕到庭参加了诉讼。第三人钟某某、林某某经本院公告，期限届满没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，1991年12月，广州市海珠区赤沙有色金属加工厂（下称加工厂），拟增加经营项目“氧化、着色铅合金型材”，提出与原告合作，由原告出资兴建厂房。1992年1月，原告代表加工厂向海珠区政府办理项目报建手续。1993年5月1日，原告代表加工厂（乙方），与被告签订《土地有偿使用协议书》，向被告租用九园茑的自留地1270.2平方米，使用期23年，至2015年12月31日止，土地有偿使用费5年内不变价，每月每平方米土地使用费1.4元。还约定合同期满后，厂房归乙方所有，设备归加工厂所有。合同签订后，一直由原告向被告实际履行。2001年1月，加工厂注销，其员工、财物及债权债务均已作出处理。原告也顺利地向被告履行至2014年5月。自今年5年起，被告与三社将原告位于贵荣路自编16号厂房（厂房的土地是由原告向被告及三社租用）门前一幅土地含公共的4米某的道路，以拆旧建新的方式共同出租给第三方建设违章建筑物。该违章建筑物完全占用了4米某的路，且现已基本建成的违章建筑物完全把原告厂房正常出入的一侧阻挡。其致使原告以经营个体工商户、作坊及企业的厂房在出租方面出现重大损失。自5月起，原告无数次与被告及三社协商，多次向当地居委会、官洲街道办及其他有关政府部门投诉、信访，反映诉求，均无法协商、调解及达成一致处理意见。而厂房的实际使用人也多次要求原告赔偿损失。现起诉要求判令：1、解除原、被告于1993年5月1日签订的《土地有偿使用协议书》；2、被告将九园茑的自留地1270.2平方米厂房归还原告；3、被告赔偿原告的直接经济损失30680.19元（案件受理后开庭前，原告要求变更为234561.6元，但后来又撤回增加的该部分诉请）；4、被告赔偿原告的间接经济损失17500元（钟某某向原告主张赔偿的7个月利润损失）；5、被告承担本案诉讼费。
被告答辩并反诉称，一、原告不是《土地有偿使用协议书》的当事人，无权要求解除《协议书》。同时，其要求归还厂房的主张更没有事实和法律依据，应当驳回。1993年5月1日，被告与加工厂签约后，一直由加工厂有偿使用被告的自留地作经营之用。原告仅仅作为加工厂的签约代表，与被告签订协议书，其不是合同当事人，无权主张解除协议书。即使按照被告与原告达成的口头租赁协议，原告也无权主张归还厂房。二、原告不存在损失，其主张没有事实依据。原告至今未提交任何证据证明其存在损失，而实际上，原告根本未受到任何损失，因此，其请求赔偿没有事实依据。三、被告有权合法在自留地上建设建筑物，而且，被告已为原告提供了出入通道，没有影响原告的正常经营。四、原告主张经济损失的诉求与本案案由矛盾，没有法律依据，应驳回。本案中，原告若以租赁合同纠纷主张损失，在双方没有约定违约责任，且被告没有违约的情况下，原告无权主张。而原告以侵权纠纷为由主张损失的，与本案为租赁合同纠纷相矛盾，其主张亦不应支持。据此，要求驳回原告的全部诉讼请求。
另外，由于涉案协议书签订后，加工厂于2001年1月注销，其员工、财物及债权债务均已作出处理。同月，被告与原告达成口头协议，由原告继续按照协议书条款承租涉案自留地及厂房作经营使用，面积为1050.2平方米，租金标准及支付时间、方式、租赁期限、租赁物处理等所有条款均延续协议的约定执行。自达成口头协议后，被告便按约将自留地和厂房交付给原告使用，全面履行了协议义务。但在此过程中，原告屡次违反协议书约定，拖欠租金。经被告催告后仍拒不支付，之后甚至以被告建设的房屋挡住其道路为由，向法院起诉，以逃避支付租金义务。因此，现反诉要求：1、由原告向被告三社支付欠缴纳的2014年第三季度、第四季度及2015年第一季度的租金共68966.61元；2、由原告向被告四社支付欠缴纳租金的利息（自逾期支付之日起计至实际支付之日止，按照金融机构计收逾期贷款利息中所规定的同期银行贷款利率上浮50%的标准计算，暂计至2015年2月3日止利息为1464.65元）；3、本案诉讼费由原告负担。
原告针对被告的反诉答辩称，被告将出租地块厂房原正常出入的门前通道进行封堵，属于违法行为，因此，原告无需向其交纳租金和利息。双方间的租赁关系早已无法履行，因而也不存在缴纳租金的问题。要求驳回被告的反诉请求。
第三人三社述称，不同意原告的诉讼请求，因我方与原告不存在合同关系，涉案地块与我方无关，原告所诉地块上所谓的违章建筑物也不是我方所建。另外，对于被告的反诉请求，没有异议。
第三人钟某某没有提出述称意见及提供证据。
第三人林某某没有提出述称意见及提供证据。
经审理查明，据工商登记材料反映，广州市海珠区赤沙有色金属加工厂于1991年6月27日成立，为集体所有制企业，于2001年1月19日登记注销。
1993年4月30日，广州市海珠区赤沙有色金属加工厂着色车间作为甲方，与作为乙方的第三人三社签订《土地有偿使用协议书》，约定：甲方向乙方三社租用西州园土地554平方米，使用期23年，从1993年5月1日至2015年12月31日止；土地有偿使用费5年内不变价，每月每平方米土地使用费1.4元，以后每增加一年，每月每平方米土地在原来基础上递增10%，即1993年5月至1997年12月，每月每平方米土地租金1.4元，1998年1月至12月为1.54元，1999年1月至12月为1.69元，以此类推；租金每年分两期支付，在每年1月份交当年1-6月租金，7月交当年7-12月租金；土地是三社所有，厂房及厂的一切设备是甲方所有，合同期满后，厂房归乙方所有，设备归甲方所有；合同期满后，经双方协商，在同等条件下应优先租给甲方；在合同期内，如国家建设需要，征地的土地补偿款归乙方所有，地上建筑物等附着物的补偿费归甲方所有；在合同期内，双方应遵守协议，不能单方增减或改变协议，否则一切损失应由违约者赔偿。该协议书落款甲方处盖有“广州市海珠区赤沙有色金属加工厂着色车间”章，并有原告签名。
1993年5月1日，广州市海珠区赤沙有色金属加工厂作为乙方，与作为甲方的被告四社也签订《土地有偿使用协议书》，约定：甲方将九园茑的自留地1270.2平方米租给乙方作加工厂，租期从1993年5月1日起至2015年12月30日止；土地有偿使用费5年不变价，每月每平方米1.4元，从1998年起增加10%，即1999年每月每平方米租金1.69元，如此类推；合同期满后，厂房归甲方所有，厂内一切设备归乙方所有；期满后，如乙方需要继续租用，双方可重新商谈租金续约；如国家建设要征地时，征地的土地补偿费归甲方所有，附着物的补偿费归乙方所有；租金从1993年5月1日起计算，1993年的租金先付2个月，以后按每个季度支付，每年支付4次，每个季的第一个月支付；在合同期内，双方应遵守协议，不能单方增减或改变协议，否则一切损失应由违约者赔偿。该协议书落款乙方处盖有“广州市海珠区赤沙有色金属加工厂”章，乙方代表处有邓某、原告的签名。
上述两份协议约定的出租地块相连在一起。协议签订后，原告表示是由其与案外人合伙，共同投资在协议约定的承租地块上建起了一层砖墙、石棉瓦、铁皮上盖的厂房进行生产经营。三社和四社共同表示是加工厂自己投资在承租地块上建起一层厂房进行生产经营。
2001年1月19日，加工厂注销营业执照。涉案厂房由原告一直经营使用，但双方没有另行签订租赁合同，原告按照加工厂与三社、四社协议约定的内容继续履行。期间，从2009年2月开始，原告在四社不知情的情况下，将涉案厂房转租给案外人。
原告向被告四社交纳租金至2014年6月30日。之后，因三社于2014年5月在涉案厂房门口的正面通道上（连通贵荣路，原告称原通道约4米某）新建一楼房，导致厂房门前的通道被完全占用，只能从侧面绕道通向市政道路。期间，有案外人又在该侧面通道上新建一楼房，通道仅余1米多宽，影响了原告的正常出入。原告为此与被告交涉未果，拒付租金至今。
原告庭审中表示其主张的是合同违约之诉；解除与被告的《土地有偿使用协议书》后，地块及厂房可归还给被告，但被告需给予一定的补偿；原告并确认按照租赁合同租金标准计算，2014年第三、第四季度的每季租金为22243.23元，2015年每季度租金是24480.15元，该款未支付。
本案诉讼中，原告提供的证据其中有：1、2013年8月7日，由原告陈某某与第三人钟某某签订的《租赁合同》，主要内容是钟某某向原告租赁赤沙村贵荣路自编16号简易厂房（上述原、被告合同所涉的部份厂房）使用，面积391.2平方米，每月租金3912元，本合同自2009年6月1日起生效，合同期6年，至2015年12月30日止等。（被告表示对原告转租情况不知情，因原告存在擅自转租的行为，即便有损失也应自行承担。第三人三社同意被告的意见。）
2、钟某某于2015年1月8日出具的《说明》，证明钟某某因三社、四社在涉案厂房门前通道上建起一违章建筑物，导致租赁厂房不能继续使用，造成每月利润损失2500元（从2014年6月7日起计）。（被告表示对原告转租情况不知情，因原告存在擅自转租的行为，即便有损失也应自行承担。第三人三社同意被告的意见。）
3、2009年6月15日，由原告陈某某与第三人林某某签订的《租赁合同》，证明原告将涉案部份厂房转租给林某某，面积248平方米，每月租金2480元，合同期限至2015年12月31日。（被告表示对原告转租情况不知情，因原告存在擅自转租的行为，即便有损失也应自行承担。第三人三社同意被告的意见。）
4、广州市海珠区赤沙有色金属加工厂的工商登记档案资料。该档案中有一份《建设项目申建报告表》，记载：赤沙有色金属加工厂在新滘赤沙村贵荣路段申建氧化、着色车间，建设项目占地面积1200平方米，联系人陈某某，送表日期1992年1月23日；证明原告于1991年开始与加工厂投资合作，由原告投资兴建厂房，有合法报建手续的厂房建筑面积为1200平方米。（被告认为该证据仅反映加工厂申建了涉案厂房，与原告无关。第三人三社同意被告的质证意见。）
本院认为：关于本案租赁主体的问题。原告诉请解除的是1993年5月1日所签订的《土地有偿使用协议书》。根据该协议书的内容，反映签订的双方分别是甲方广州市海珠区赤沙有色金属加工厂着色车间，与乙方被告四社。原告主张其是甲方的实际签订人。对此，虽然合同落款处有原告的签字，但同时有加工厂着色车间的盖章。由于加工厂是经工商部门核准登记的企业，其下属的着色车间属于下设的部门，现原告亦不能举证证明加工厂未参与该协议书的订立，故应认定《土地有偿使用协议书》是由加工厂签订，加工厂是承租人。原告还主张其与加工厂存在合作投资关系，并提供了工商档案中的《建设项目申建报告表》来证明，但该报告表仅注明原告是联系人，并无相关加工厂与原告存在合作及投资关系的证据。现原告亦不能提供相关证据证明其实际投资建设了涉案厂房，故对于原告主张其是涉案厂房的投资权利人，因缺乏事实依据，本院不予采信。据此，应认定加工厂向被告承租了涉案地块后，投资建设了涉案厂房进行生产经营。
由于加工厂承租涉案地块后，已于2001年1月19日登记注销，其作为承租人的主体资格已终止，即此时其与被告间基于《土地有偿使用协议书》所形成的租赁关系亦已终止。据此，原告要求解除1993年5月1日所签订的《土地有偿使用协议书》，因其非协议签订人及协议早已终止，故不予支持。但是，由于加工厂注销后，涉案厂房由原告承接继续使用经营，其与被告未另订立租赁协议，但双方已形成实际的不定期租赁关系。之后，因三社于2014年5月在涉案厂房门前的通道上新建一楼房，此后，案外人又在旁边的通道上新建一楼房，直接影响了原告正常的出入使用，并最终停止经营至今。因此，双方间的事实租赁关系已无法继续履行，依法应予解除。
关于解除租赁关系后租赁土地和厂房的处理问题。由于原告不能举证证明其是涉案厂房的合作投资人，也没有证据证明加工厂注销后已经企业清算，并确定涉案厂房的权益由原告承接并享有。而且，根据加工厂与被告签订的协议书，亦订明“合同期满后，厂房归乙方（即被告）所有”。因此，原告要求被告将九园茑的自留地1270.2平方米厂房予以归还的请求，理据不足，本院不予支持。同时，因双方的租赁关系已解除，原告理应将承租地块返还给被告，故原告及实际使用方第三人钟某某、林某某应将广州市海珠区九园茑的自留地1270.2平方米及厂房腾空，并交还给被告。
关于赔偿经济损失的问题。原告庭审中表示其提起的是合同违约之诉，因被告在出租地块期间，存在第三人三社在出租地块前方建设建筑物，影响了原告正常出入使用厂房，因而要求被告赔偿损失。经庭审查明，被告在原告租赁使用涉案地块期间，三社在厂房门前正面通道上新建一楼房，导致厂房门前的通道被完全占用，只能从侧面绕道通向市政道路，期间，又有案外人在该侧面通道上新建一楼房，通道仅余1米多宽，直接影响了原告的正常出入。由于被告在出租地块的期间，改变了与出租地块相邻的上盖物的使用状况，直接影响了原告原来正常的使用经营。被告辩称是因案外人所建的建筑物实际影响了原告的通行。但是，根据查明的情况，反映案外人新建的建筑物只是影响原告正常通行的因素之一。但若不是三社自行新建了涉案地块上的建筑物，改变了原有地块的使用状况，即便存在案外人的建筑物，也不会对原告的通行造成影响。据此，应认定被告存在违约。被告的违约行为，导致了原告不能继续正常使用原有的厂房进行经营，依法被告应承担违约责任。但是，由于原、被告没有约定违约条款，现原告不能提供充分证据证明其因被告的违约所造成的实际损失；而且，原告在租赁期间未经被告同意擅自转租涉案厂房以获取租金差额利润，对该部分的利润损失应自行承担。因此，原告要求被告赔偿直接经济损失30680.19元、间接经济损失17500元，本院不予支持。
关于被告反诉要求支付租金及利息的问题。前述已阐明被告存在违约行为，故其要求原告支付2014年6月-2015年6月的租金及利息，理据不足，应予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告与被告间的租赁关系。
二、原告及第三人钟某某、林某某在本判决生效之日起10日内搬出广州市海珠区赤沙九园茑自留地(面积1270.2平方米)上的房屋，并将上述地块及房屋腾空交还给被告；原告及钟某某、林某某在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、驳回被告的反诉请求。
本案诉讼费3732元（本诉受理费2970元、反诉受理费762元），由原告负担本诉受理费2870元；由被告负担本诉受理费100元，反诉受理费762元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 熊丹丹
人民陪审员 黎筱敏
人民陪审员 黄晓青
二〇一五年七月三十日
书 记 员 邱时迁
黄智敏