山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终49号
上诉人（原审被告）：李彬，男，1968年8月5日出生，汉族，无业，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：刘泽宇，山东晨浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海阳市国宾海景酒店有限责任公司，住所地海阳市旅游度假区观海路98号。
法定代表人：赵伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：付美娜，山东德扬律师事务所律师。
上诉人李彬因与被上诉人海阳市国宾海景酒店有限责任公司（以下简称国宾公司）租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2015）海商重初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李彬上诉请求：依法改判上诉人仅承担30%的房租；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决显失公平，上诉人最多应承担30%的房租。一审法院认定被上诉人构成根本违约，使上诉人花巨资投入开设KTV这一根本合同目的无法实现，又无视被上诉人在合同履行中存在重大过错，仍判决上诉人承担全额房租显失公平。
国宾公司辩称，上诉人称一审判决显失公平，上诉人只承担30%的房租没有事实和法律依据，应予以驳回该请求。上诉人作为承租方缴纳租赁费是其合同义务，其已经实际租赁并使用租赁场所，就应当按合同约定全额支付租赁费。
国宾公司向一审法院起诉请求：要求李彬付给租赁费1698725.52元，违约金300000元，水电费81451元，合计2080176.52元，并承担自起诉之日起上述款项的利息。
一审法院认定事实：2007年10月19日，国宾公司作为甲方与李彬作为乙方签订《海阳国宾海景酒店娱乐中心承包合同》，甲方向乙方提供经营场所，一层会议室走廊东墙以东和一层走廊以北附楼地下室，作为乙方娱乐中心的经营场所，经营范围为夜总会、电子游戏厅。合同约定：“费用及支付：乙方每年应向甲方交纳场地租赁费，其他乙方在经营过程中产生的一切费用等，包括税费经营成本支出，都由乙方负责；合同约定承包期限为5年，自2008年1月1日起至2013年1月1日止；承包费用：因乙方第一年投入较大，甲方承诺为乙方免除第一经营年度的场地租赁费，其余年度的场地租赁费为第二年(2009年)300000元，第三年(2010年)400000元，第四年(2011年)500000元，第五年(2012年)600000元，总计1800000元人民币，乙方应在每个经营年度前90日内缴纳场地租赁费；甲方的义务：甲方保证乙方经营期间的水电正常使用，保证乙方可正常利用甲方现有的内线电话、消防安全设施等，保证协议期满后同等条件下乙方有优先经营权利，所配置的设备归甲方所有；乙方的义务：乙方在经营期间所遵守国家法律法规合法经营，自负盈亏、依法纳税，经甲方同意按照五星级标准装修，装修须在2008年4月1日前完成并开业，否则按照按违约处理，乙方妥善保管租赁甲方的场地设施。合同签约之日乙方交纳甲方押金100000元，合同期满可退款。乙方保证员工不影响酒店正常秩序，不做影响酒店正形象的行为。按照向甲方交纳水电等各种费用(按照实际表数收费)。违约责任：甲方如果提前终止协议，提前半年通知乙方，并按照乙方装修时的原价赔偿乙方装修损失；乙方如不按时交费，提前终止协议，对乙方的装修损失问题甲方不予赔偿，押金和场地租赁费不予退还，装修设施归甲方所有；如果甲乙任何一方违约违反本协议约定，都应向未违约方交纳违约金300000元。”
合同签订后，乙方接收了甲方娱乐中心的经营场所并开始装修，于2008年底全部完工。在此期间，2007年11月6日李彬交租赁押金100000元，2009年李彬刷卡交租赁费1274.48元，2009年1月21日交70000元，2009年4月13日交100000元。上述事实，双方无争议。
一、国宾公司与李彬围绕违约责任归属产生争议，双方分别进行了举证、质证。
国宾公司为了证明李彬违约，提供六张物业收费通知单，证明李彬未按合同约定交纳水电费，尚欠81451元。经质证，李彬认为上述水电费欠费通知单没有国宾公司单位盖印，是国宾公司在空白单据上填写的任何人可随时、随便出具，李彬也没有欠国宾公司的水电费，不能证明欠水电费事实。李彬提供了8张水电费交费收据(2009年3月5日、4月6日、9月24日各一张，2010年4月14日两张，4月15日一张，7月18日两张)，证明在经营期间按照合同约定已交水电费67010.90元并履行交费义务没有违约。经质证，国宾公司对李彬提交的2009年3月5日交费单据一张18750.20元不予认可，该单据没有加盖国宾公司印章，不能证明李彬已交纳水电费交纳了。对其他七张交费单据48260.70元予以认可。
李彬为了证明国宾公司提供的的租赁房屋漏水、空调不能满足日常需要经营条件存在违约，提供了以下四份证据:
1、证人戚某进出庭证明：2008年春节后到我李彬处打工，当时天气很冷，屋子里温度很低，天花板顶水管爆裂，把地毯全淹没，包间也被漏水给泡了，大厅上面的灭火装置因为太冷也冻裂了，导致大厅漏水，当时我受李彬指示找国宾公司工程部的人员对漏水的地方进行维修，只维修过一次且没有维修好。由于李彬经营环境不好，生意也不好，我到娱乐中心工作时有员工20多人，到后来只剩下6、7人了。
2、证人曲某出庭证明：2008年10月份我到海景娱乐中心打工，是打杂的，娱乐中心顶上漏水，房间里用脸盆、水桶在接水，到了冬天顶棚的消防设施冻裂了。
3、证人王某出庭证明：2006年6月至2009年9月份我在国宾公司处任总经理，国宾公司与李彬之间承包关系是由我介绍并磋商的，李彬在经营海景娱乐中心KTV期间，卫生间及顶棚存在漏水非常严重，曾带酒店工程部和房地产开发商一起看过并维修过几次，都未解决问题，走廊里都是水，李彬的工人用水桶在接水，期间也有客人找过我，但无能为力。酒店的空调也不是24小时供应，每天只是晚上7、8点开到晚上12点就关闭了，按照当时漏水情况李彬是无法进行正常经营的。
4、证人钱某出庭证明：我和对象孙克勤经营租赁国宾公司的咖啡厅，2011年春节过后，发现李彬李彬经营的KTV娱乐中心里面门被人锁死了，是国宾公司的工作人员从门里面锁死的。
经质证，国宾公司认为证人戚某进、曲某是国宾公司员工，证言有倾向性，不予采信；国宾公司认可王某此期间曾在酒店担任总经理职务，因对国宾公司有意见辞职，王某与李彬存在利害关系，其作证内容明显对李彬有倾向性，不能作为认定事实的依据；证人钱某是另案当事人孙克勤的妻子，其作证证词与李彬李彬有共同利益性，不予采信。
对尚欠租金交纳比例双方有争议。
国宾公司要求李彬李彬付给剩余的全额租赁费1698725.52元，违约金300000元。提供了以下证据证实：
2012、2013年国宾公司分别向李彬邮寄《关于催促李彬办理腾房缴费等相关事宜的函》；《关于催促李彬办理腾房、支付承包款等事项的催促函》；《竣工验收备案表》。以上证据证实：因联系不到李彬李彬只能通过快递将上述材料送给李彬，多次向李彬李彬催收过租金及让其退房，涉案租赁房屋经验收合格不存在质量问题，李彬无故拖欠房租应当全额支付。
经质证，李彬认为当初按照五星级标准装修，由于国宾公司所提供的租赁房屋漏水、空调不能满足日常需要经营条件存在违约行为，国宾公司应当减少李彬50%的租赁费，并在2011年9月10月份不应当收取。租赁的房屋竣工验收是2007年，李彬李彬租赁之后房屋漏水是客观存在的；对快递单和改退批条，地址被划掉了是虚假的，国宾公司根据没有用快递方式通知过李彬。
另查明，李彬从2008年1月开始装修实际经营到2011年11月份，按照李彬实际经营月份，尚欠租赁费887058.85元[2008年免交，2009年300000元+2010年400000元+2011年458333.33元(当年500000元/12个月×实际经营11个月)已交租金271274.48元(含押金)=887058.85元]。李彬称在租赁期间装修费用、给国宾公司打了院子等添附若干物资，已于2014年12月24日另行起诉国宾公司要求赔偿损失，不属本案审理范围。
一审法院认为，本案争执的焦点是，因李彬经营KTV娱乐中心场地，国宾公司提供的租赁房屋漏水、空调不能满足日常需要，是否构成根本违约，李彬应否支付经营期间的租金并承担违约责任。
国宾公司与李彬于2007年10月19日签订的承包合同实为租赁合同，由李彬租赁经营国宾公司KTV娱乐中心场地，合同内容合法，为有效合同。双方在合同中约定了租赁期限自2008年1月1日至2013年1月1日，并对五年的租金进行了约定，国宾公司免除李彬第一经营年度的场地租赁费，其余年度的租赁费为第二年(2009年)300000元，第三年(2010年)400000元，第四年(2011年)500000元，第五年(2012年)600000元，总计1800000元人民币，乙方应在每个经营年度前90日内缴纳场地租赁费。在合同的履行过程中，李彬按照合同约定于2007年11月6日交纳了租赁押金100000元，2009年刷卡交租赁费1274.48元，2009年1月21日交70000元，2009年4月13日交100000元，共计271274.48元。李彬装修过程中发现租赁KTV娱乐中心房屋楼上漏水，影响了装修进度，2008年底装修完工后进行经营，期间由于国宾公司不能正常开放中央空调，致使李彬承包的KTV娱乐中心因无空调，冬冷夏热，又整天漏水，李彬的高档装修损坏，无法正常经营，合同目的无法实现，国宾公司构成根本违约。国宾公司违约在先，其请求李彬承担违约责任及利息请求，无事实依据，不予支持。李彬没有违约，但作为承租方以该租金标准交纳租赁费至停止租赁时，公平合理。李彬实际经营KTV娱乐中心至2011年11月份，其实际租赁租赁场所，应给付场地租赁费。扣除李彬已交纳的271274.48元(含押金)，尚欠887058.85元租赁费，应支付给国宾公司。国宾公司超诉部分不予支持，应当负担案件受理费。国宾公司要求李彬付给尚欠的水电费81451元，证据不足，依法不予支持。李彬主张国宾公司违约，要求下调违约金比例50%，因合同约定违约金比例并不违背法律规定，法院不再调整。李彬保留要求国宾公司赔偿损失诉请，国宾公司已另行起诉，不属本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、李彬于本判决生效之日起十日内支付给海阳市国宾海景酒店有限责任公司租赁费887058.85元；二、驳回海阳市国宾海景酒店有限责任公司要求李彬支付水电费81451元的诉讼请求。三、驳回海阳市国宾海景酒店有限责任公司要求李彬支付违约金300000元及利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19649元，由海阳市国宾海景酒店有限责任公司负担11015元，由李彬负担8634元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人有争议的事实，本院认定如下：双方当事人均认可被上诉人诉请的水电费数额为19933元，一审判决载明的水电费数额81451元均为笔误，应为19933元，本院对此予以确认。上诉人认可2009年4月13日交纳的100000元是由2007年11月6日的租赁押金100000元抵顶的，二者实为一笔钱。被上诉人对一审判决认定的上诉人自称的实际经营截止时间为2011年11月不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2007年10月19日签订的承包合同实为租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律的强制性规定，为有效合同。虽然上诉人认可2009年4月13日交纳的100000元是由2007年11月6日的租赁押金100000元抵顶的，二者实为一笔钱，且被上诉人对一审判决认定的上诉人自称的实际经营截止时间为2011年11月不予认可，但国宾公司对一审判决并未提起上诉，视为其认可一审判决结果，本院予以照准。上诉人虽主张被上诉人提供的涉案房屋存在漏水、空调不能满足日常经营需要等情况，被上诉人在履行租赁合同中存在违约行为，但上诉人在其经营期间未向被上诉人发出书面通知或采取相关司法救济程序以维护其合法权益，且仍然向被上诉人支付了部分租金，并认可实际经营至2011年11月，上诉人在离开经营场所时亦未通知被上诉人要求接收房屋或解除合同，在此情况下，一审判决上诉人按合同约定的标准向被上诉人支付其实际经营期间的场地租赁费并无不当。上诉人关于被上诉人在合同履行中存在重大过错，上诉人最多应承担其实际经营期间按合同约定计算的30%的房租的主张，于法无据，本院不予支持。
综上，李彬的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8634元，由上诉人李彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一七年三月三十日
书记员 陈蒙蒙