上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13165号
上诉人（原审原告）：刘涛，男，1982年1月7日生，蒙古族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：李宏伟，上海中沃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙占玉，男，1967年11月23日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：罗昉，上海九泽律师事务所律师。
上诉人刘涛因与被上诉人孙占玉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人刘涛上诉请求：1、撤销原判第三、第四项；2、改判被上诉人孙占玉支付刘涛违约金人民币（下同）594,000元；3、改判孙占玉赔偿刘涛损失（以司法鉴定结论为准）；4、一、二审诉讼费由孙占玉承担。事实和理由：一、孙占玉存在“一房二卖”的明显违约恶意，其自述已加价275,000元将系争房屋另行出售给他人，在此情况下，一审法院仅判令孙占玉承担违约金135,000元，支持失信者获得违约利益，鼓励违约行为。二、一审判决未同意刘涛对系争房屋差价进行司法鉴定的申请，未查明刘涛的实际损失，认为135,000元违约金足以弥补刘涛的损失而驳回刘涛要求孙占玉赔偿房屋差价损失的诉请，显然缺乏事实依据。三、孙占玉提出违约金过高要求法院适当减少，但孙占玉并未对其观点进行合理的说明和必要的举证，而刘涛提供的几家中介网络平台的价格作为房屋价格的参考，可以初步证明系争房屋价格大幅上涨，违约金已不足以弥补刘涛损失的事实，但一审法院对此关键事实并未理睬。四、一审法院适用法律错误。合同法司法解释二关于调低违约金的相关规定，系要求以实际损失为基础、兼顾当事人的过错程度和预期利益，但一审法院并未考虑“实际损失”这一该法条适用的基础，不考虑孙占玉恶意违约的过错程度和其因违约获得的利益。故请求二审法院依法支持刘涛的上诉诉请，使房地产交易有统一和明确的法律适用标准，遏制和惩罚房地产交易中的随意违约行为。审理中，刘涛明确，其要求孙占玉赔偿的损失金额为扣除违约金后的金额。
被上诉人孙占玉辩称：其与刘涛签订系争房屋买卖合同的主要原因系其要置换房屋，其系在不得已的情况下向刘涛提出解除合同，并非是谋求房屋上涨利益。刘涛仅支付了100,000元定金，孙占玉也没有提供虚假证据的行为。故请求二审法院驳回刘涛的上诉诉请。
刘涛向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年7月7日签署的《房屋买卖合同》；2、判令孙占玉向刘涛返还定金100,000元；3、判令孙占玉向刘涛支付违约金594,000元（总房价款2,970,000元的20%）；4、判令孙占玉向刘涛赔偿损失（以司法鉴定结论为准）。
一审法院认定事实如下：孙占玉自2013年6月8日登记为系争的上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人。
2016年7月7日，刘涛（乙方）与孙占玉（甲方）在案外人Z公司（以下简称Z公司）的居间下就乙方购买甲方所有的系争房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定：系争房屋的建筑面积为101.49平方米（实际建筑面积以房地产登记机构登记为准）。总房价款为2,970,000元，其中，首期房价款1,000,000元于2016年8月10日之前签订网签合同当天支付。合同第4.2条约定：“第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款1,000,000元（大写：人民币壹佰万元整）。□【银行贷款】乙方应于网签合同后个工作日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得（□以贷款银行为抵押权人的他项权证，□以乙方为权利人过户的收件收据）后五个工作日内将其交付贷款银行。□【自筹资金】乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的收件收据（过户）之前支付甲方。”合同第4.3条约定：“其他房价款（若有）：乙方应于2016年9月20日前支付甲方房价款970,000元（大写：人民币玖拾柒万元整）。”合同第7条约定：“交易过户：甲、乙双方应于（□2016年10月30日之前，□甲乙双方约定），向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。”合同第10.5条约定：“本合同中出现以‘□’选择的情形时，务必进行勾选。若未进行勾选，则视为以该条款项下第一项约定为准。”合同第10.6条约定：“本合同中出现‘个工作日’形式，请务必填写具体履行期间。若未填写，则一律视为‘七个工作日内履行义务’。”合同第11条约定：“违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。”合同第16条约定：“补充约定：（1）甲方于2016年9月30日交房给乙方装修；（2）甲方过户前结清银行贷款；（3）甲方承诺房屋无户口；（4）此价格为甲方净到手价。”另合同底部有两处手写字体载明：“甲方要求2016年11月15日之前款全部到账，如乙方提前款清，则按约定于2016年9月30日交房，否则延后15天交房。”“备注：乙方留2万尾款用于交房当日支付。”
同日，孙占玉出具《收款收据》一份，载明2016年7月7日孙占玉收到刘涛支付的系争房屋定金100,000元。
另查明，孙占玉于2016年8月11日向居间方工作人员发送短信称：“……关于我和刘涛之间的定金协议解除问题我想再跟你谈一下，这个协议我是肯定要解除的，定金我会退给刘涛的，关于赔偿问题，我可以按照定金罚则规定的，再补偿他8万，这也是我这边的底线了。……”同日，刘涛、孙占玉之间就合同解除后的赔偿问题进行磋商，但未协商一致。
一审庭审中，刘涛认为孙占玉系同意在双倍返还定金200,000元的基础上再另行补偿80,000元，孙占玉则认为其系同意在返还定金100,000元外再补偿刘涛80,000元。
一审中，刘涛提供了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，证明其在Z公司居间下，于2016年8月28日向案外人顾某1、周某、顾某2购买上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋，约定总房价款为3,680,000元。另，孙占玉亦提供其与案外人刘某于2016年8月23日签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》各一份，证明孙占玉将系争房屋以3,245,000元的价格出售给刘某。刘涛、孙占玉对于对方提供的居间协议及买卖合同（协议）形式上的真实性均无异议，但对于真实交易价格均表示无法确认。
一审法院认为，刘涛、孙占玉之间签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。对于该合同是预约还是本约的问题，一审认为，预约合同是对交易事宜的初步确定，为签订正式的本约合同进行准备。合同或者协议内容包含了房屋买卖的主要内容，应按照本约予以处理。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》对于交易房屋的具体坐落、面积、房价款、付款方式、附属设施、违约责任、交房时间、税费承担等均进行了约定，已经具备了买卖合同的主要条款，且并未明确本合同仅为预约合同，故双方之间的《房屋买卖合同》应为本约。因孙占玉并未按约于2016年8月10日前与刘涛签订网签版的《上海市房地产买卖合同》并明确表示不同意与刘涛继续履行《房屋买卖合同》，其行为构成根本违约，刘涛要求据此解除合同，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘涛要求孙占玉返还定金100,000元，孙占玉亦同意返还，于法不悖，予以支持。对于刘涛主张违约金之诉请，一审认为，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑刘涛的实际损失、定金占总房价的比例、孙占玉另行出售房屋获益情况等因素，故一审法院酌情将违约金调整为135,000元。在违约金足以弥补刘涛损失的情况下，对于刘涛主张赔偿损失的诉请，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于二○一六年十月二十七日作出判决：一、确认刘涛与孙占玉之间就上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋所签订的《房屋买卖合同》已解除；二、孙占玉于判决生效之日起十日内返还刘涛定金100,000元；三、孙占玉于判决生效之日起十日内支付刘涛违约金135,000元；四、驳回刘涛的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，减半收取5,400元，财产保全申请费4,020元，合计诉讼费9,420元，由刘涛负担6,298元，由孙占玉负担3,122元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理期间，刘涛向本院申请调查令，向上海市房地产交易中心申请调查系争房屋通过网上备案系统进行合同信息备案的情况。上海市房地产交易中心于2016年12月19日向本院出具《合同备案信息查阅结果》，载明：“……截止到2016年12月16日，坐落于XX路XX弄XX号XX室的房地产通过网上备案系统进行了合同信息备案，备案情况如下：1，经纪机构名称：Z公司第二十五分公司；2，网上合同信息备案日期：2016年8月7日；3、卖售人：孙占玉，买受人：刘涛；4，网上合同信息撤销日期：2016年8月16日。2016年8月17日，上述房地产再次通过网上备案系统进行了合同信息备案。备案情况如下：1，经纪机构名称：上海XX有限公司；2，卖售人：孙占玉，买受人：刘某；3，网上合同信息变更情况：上述房地产经纪机构于2016年8月23日进行了网上合同信息变更，卖售人：孙占玉，买受人：邹某、刘某。4，网上合同信息撤销日期：2016年10月30日。”
另，刘涛经向本院申请调查令，向上海市B中心调取了系争房屋的房地产登记资料及相应登记备案的《上海市房地产买卖合同》，表明系争房屋已于2016年10月1日经核准登记在案外人刘某、邹某名下。孙占玉与刘某、邹某于2016年8月23日签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房屋转让价款为2,290,000元。
刘涛认为，根据上述《合同备案信息查阅结果》，系争房屋于2016年8月17日已经由案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）进行了合同信息备案，故根据交易惯例，一审时孙占玉提供的2016年8月23日其与案外人刘某、XX公司就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及孙占玉与刘某签订的《房地产买卖协议》不真实，两份协议中约定的房屋成交价格不能作为认定刘涛主张的违约金过高之依据。此外，因孙占玉与刘某、邹某签订的备案合同成交价低于孙占玉自述的成交价，故买卖双方存在偷逃税款的行为而应被追究法律责任。刘涛据此向本院提出追加XX公司和刘某作为本案第三人参加诉讼的申请，以查明孙占玉提交的加价出售系争房屋的居间协议和买卖协议系伪造的事实，并申请追究相关人员伪造证据的法律责任。刘涛还提出司法鉴定申请，要求对系争房屋在2016年9月27日的房屋市场价格进行司法鉴定。
孙占玉对刘涛二审期间调取的相关证据材料表示，2016年8月17日的备案信息系XX公司为防止Z公司再行对系争房屋进行信息备案所为。备案合同价格与实际成交价格确实不一致，但实际成交价格与居间协议及买卖协议是一致的，在签订备案合同的同时买卖双方还签订了补充协议。孙占玉于二审期间向本院提供了2016年8月23日其与案外人刘某、邹某签订的《房地产买卖合同之补充协议》，约定双方买卖系争房屋的总成交价为3,245,000元，其中合同价为2,290,000元，搬迁及固定装修设施补贴费为955,000元。
本院认为，因刘涛、孙占玉就系争房屋签订的《房屋买卖合同》已经具备了买卖合同的主要条款，故一审法院认定双方之间的房屋买卖合同关系成立并无不当。因孙占玉明确拒绝履行该合同构成根本违约，故刘涛有权要求解除该合同并追究孙占玉相应违约责任。本案的争议焦点在于一审法院认定孙占玉承担的违约责任是否恰当。一审法院酌情确定孙占玉承担违约金135,000元，刘涛则认为，一审法院未予查明刘涛的实际损失及孙占玉因违约所得的利益，确定的违约金数额明显过低。对此，根据刘涛的诉请，其要求孙占玉支付20%房款违约金并赔偿根据司法鉴定结论确定的违约金不足以弥补的差价损失部分。对此，因刘涛认为一审确定的违约金不足以弥补其损失主要系基于当前房地产价格飙升的事实，但房地产价格的波动系受市场因素的影响，此并非是双方订立合同时孙占玉预见到的或者应当预见到的其违反合同可能给刘涛造成的损失，故刘涛完全以房屋差价损失为标准要求孙占玉承担相应违约责任，本院难以采纳，并对其提出的司法鉴定申请不予准许。就刘涛关于孙占玉提供的与案外人就系争房屋签订的居间协议及买卖协议系伪造而不能作为衡量其主张的违约金是否过高的依据问题，本院认为，即便案外人XX公司在孙占玉与案外人刘某2016年8月23日签订居间协议及买卖协议之前即对系争房屋进行合同信息备案，但此并不必然表明该居间协议及买卖协议即系伪造，且孙占玉向案外人出售系争房屋的实际成交价格也仅是衡量孙占玉应向刘涛承担的违约责任的考量因素之一而非决定性因素，故对刘涛关于追加第三人并追究相关人员伪造证据责任的相关申请，本院亦不予采纳。就孙占玉与案外人做低房价的问题，则非本案审查范围。由此，刘涛上诉坚持要求孙占玉支付违约金594,000元并根据司法鉴定结论赔偿违约金不足以弥补损失的部分，本院实难支持。但是，综合考量当前房地产市场现状、违约金应兼具补偿与惩罚的双重功能、刘涛的实际履约情况等因素，一审法院确定孙占玉仅承担违约金135,000元，确属过低，本院对此亦难以认同，并酌情确定孙占玉应向刘涛支付违约金300,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15209号民事判决主文第一、第二、第四项；
二、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15209号民事判决主文第三项为：孙占玉于本判决生效之日起十日内支付刘涛违约金人民币300,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币5,400元，财产保全费人民币4,020元，二审案件受理费人民币9,742元，均由孙占玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年一月二十六日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……