安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第01161号
上诉人（原审被告）：刘远晖，男，1969年11月23日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
被上诉人（原审原告）：陶文刚，男，1979年2月23日出生，汉族，厨师，住安徽省滁州市。
原审被告：夏日新，男，1998年6月30日出生，汉族，学生，住安徽省滁州琅琊区。
法定代理人：刘远晖，男，1969年11月23日出生，汉族，住址同上，系夏日新父亲。
原审被告：张凤岭，男，1933年11月29日出生，汉族，住安徽省滁州市。
原审被告：蒋守霞，女，1940年9月20日出生，汉族，住址，系张凤岭的妻子。
上述两原审被告的共同委托代理人：张茹，女，1959年10月1日出生，汉族，退休职工，住安徽省滁州市琅琊区，系张凤岭、蒋守霞女儿。
上诉人刘远晖因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2013年12月10日作出的（2013）琅民一初字第01385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人刘远晖，被上诉人陶文刚，原审被告夏日新的法定代理人刘远晖，原审被告张凤岭、蒋守霞的共同委托代理人张茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2001年6月23日，张燕与马茂平、陶文刚签订调房合约。约定：“甲方（张燕）有北湖小区22幢乙单元501室教师公寓住房一套，面积75.48平方米，现因经济困难和生活不便调剂给乙方（马茂平、陶文刚）。1、价格为44000元，乙方一次性付款给甲方，甲方同时将购房发票、钥匙交付给乙方，乙方拥有该房所有权，甲方从此不再享有该房所有权；2、…甲方交房时应出具欠产权证手续，并保证于产权证办妥当月交给乙方…”。同日，张燕出具收条、欠条各一份，收条言明“收到马茂平、陶文刚购房款44000元”；欠条言明“欠到土地证、房产证各一份（办证费用按调房合约执行）”。刘远晖认可收到购房款44000元。2008年5月13日，陶文刚作为甲方与乙方马茂平签订购房协议，约定“甲方购买乙方住房一间并套内阳台，…产权归甲方所有，今后甲乙双方不得就房屋权属提任何要求。”后张燕去世。2012年，涉案房屋开始统一办理房产证，陶文刚与刘远晖协商未果。
原审法院认为：张燕与马茂平、陶文刚签订的调房协议、陶文刚与马茂平签订的购房协议系各方当事人在平等自愿的基础上签订，各方应依约定履行。张燕去世后，刘远晖、夏日新、张凤岭、蒋守霞作为张燕的继承人，应当协助陶文刚办理房屋产权过户手续。刘远晖明知张燕与马茂平、陶文刚签订调房协议，马茂平、陶文刚支付了购房款44000元，其称当时对此有异议但并未提出证据，且自协议签订至今的十多年间亦未提出异议，对其辩称房屋买卖未经其同意的理由不予采信。张凤岭、蒋守霞辩称张燕在未办理房产证的情况下出售房屋的合同应当无效，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“第三十八条下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…”该项规定属于管理性强制性规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。因此，对张凤岭、蒋守霞辩称调房协议无效的理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国婚姻法》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，原审判决：被告刘远晖、夏日新、张凤岭、蒋守霞于本判决生效后一个月内协助原告陶文刚办理安徽省滁州市北湖小区22幢乙单元501室房屋的所有权登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由刘远晖、夏日新、张凤岭、蒋守霞负担。
刘远晖上诉称：其并没有书面同意转让涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项之规定，张燕和陶文刚、马茂平签订的调房合约属于无效合同，该涉案房屋不能发生物权变更。一审法院认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法撤销原审判决。
陶文刚在庭审中辩称：刘远晖所述与事实不符，其与张燕签订的调房合约应为有效合同。原判认定事实清楚，请求依法维持原判。
夏日新在庭审中述称：同刘远晖的上诉意见。
张凤岭、蒋守霞在庭审中述称：同刘远辉的上诉意见。
双方二审所举证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：陶文刚要求刘远晖、夏日新、张凤岭、蒋守霞协助办理涉案房屋所有权登记手续的请求能否成立。
张燕与陶文刚、马茂平签订《调房合约》时，刘远晖作为财产共有人对张燕与陶文刚、马茂平签订《调房合约》和陶文刚、马茂平支付购房款的事实均知情，陶文刚有理由相信张燕有处分涉案房屋的权利，对此陶文刚并没有任何过错，且该《调房合约》系张燕与陶文刚、马茂平的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属有效合同，原审法院对此认定并无不当。刘远晖诉称该《调房合约》为无效合同的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
虽然张燕与陶文刚、马茂平签订的《调房合约》有效，但刘远晖作为财产共有人，在张燕与陶文刚、马茂平签订《调房合约》时，并没有书面同意转让涉案房屋，且该房屋至今未办理过户登记手续，物权未转移，现张燕已去世多年，作为其遗产法定继承人的刘远晖、夏日新、张凤岭、蒋守霞不同意转让该涉案房产并协助陶文刚办理房屋所有权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三份之二以上的按份共有人或者全体共有人共同同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，陶文刚只能要求合同当事人履行合同义务，其主张要求刘远晖、夏日新、张凤岭、蒋守霞协助办理涉案房屋所有权登记手续的请求，不符合法律规定，依法应当予以驳回，原审法院对此判决明显不当，本院予以纠正。刘远晖诉称涉案房屋不能发生物权变更的上诉理由，有法律依据，本院予以支持。本案陶文刚持有的合同有效，但由于不能履行，陶文刚可以依合同另行主张权利。
综上，刘远晖主张合同无效的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。对刘远晖称涉案房屋不发生物权变更的上诉理由，有法律依据，本院予以支持。对陶文刚主张要求刘远晖、夏日新、张凤岭、蒋守霞协助办理涉案房屋所有权登记手续的请求，无法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2013）琅民一初字第01385号民事判决；
二、驳回被上诉人陶文刚要求上诉人刘远晖、原审被告夏日新、原审被告张凤岭、原审被告蒋守霞协助被上诉人陶文刚办理安徽省滁州市北湖小区22幢乙单元501室房屋所有权登记手续的诉讼请求。
一审案件受理费100元，减半收取50元，由被上诉人陶文刚负担；二审案件受理费80元，由被上诉人陶文刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 张 倩
代理审判员 刘东升
二〇一四年十二月十八日
代理书记员 郭东武
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。