广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初2770号
原告：江门市新会区会城宏卓建筑材料商行。住所地：广东省江门市新会区古井镇洲朗村。
代表人：黄卓群。
委托代理人：钟耀能，国信信扬（江门）律师事务所律师。
委托代理人：吕炜泉，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。
被告：江门市新会区古井镇洲朗村民委员会。住所地：广东省江门市新会区古井镇洲朗村。
代表人：林耀良，该村民委员会主任。
委托代理人：邹燕华，广东圭峰律师事务所律师。
原告江门市新会区会城宏卓建筑材料商行（以下或简称宏卓商行）诉被告江门市新会区古井镇洲朗村民委员会（以下或简称洲朗村委会）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法由审判员林峻永适用简易程序进行审理，并于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告宏卓商行的委托代理人钟耀能，被告洲朗村委会的代表人林耀良、委托代理人邹燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏卓商行诉称，被告洲朗村委会于2012年9月17日与原告宏卓建筑材料商行经营者黄卓群经协商达成一致意见，签订《项目合作合同书》，双方约定，由被告出土地，原告出资金，共同开发被告村内一块8亩地块，建设为商住楼，被告作为合同甲方负责办理土地性质变更为商住用途的手续，并须取得城镇商住土地使用权证；原告作为乙方负责出资，并办理项目设计、规划、施工等手续；如甲方违约，则须双倍返还定金给乙方。合同签订后，原告分次将定金支付给甲方共计75万元，但甲方至今仍未能将土地性质变更为商住用途，亦未能取得土地使用权证，导致双方合同目的至今未能实现，甲方已构成违约。经原告多次与被告进行协商，被告仍为能解决纠纷。被告的行为已构成违约，应承担违约责任，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判决：1.被告立即返还定金共计150万元及相应利息（利息以150万元为本金，按同期银行贷款基准利率，从起诉之日计至实际支付时止）；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告为其诉称，向本院提交了如下证据材料：
1.营业执照（名称：江门市新会区会城宏卓建筑材料商行）（复印件）、组织机构代码证（机构名称：江门市新会区会城宏卓建筑材料商行）（复印件）各一份，拟证明原告的诉讼主体资格。
2.《项目合作合同书》（原件）一份，拟证明原、被告双方约定共同开发房地产的事实。
3.进账单（原件）三份、新会农村商业银行客户回单（原件）一份、收据（原件）二份，拟证明原告向被告交付定金，被告收取定金的事实。
被告洲朗村委会辩称，一、原被告签订的《项目合作合同书》第五条明确约定“合同书经双方签名确认后，乙方要在一个月内先付100万元给甲方作该合同书定金，甲方收到此款后，在6个月内将上述地块办妥转为城镇商住用地，并取得该地块城镇商住用地土地使用权证”，第六条第（6）款“若乙方由于资金和技术问题无能力完成该项目，则视乙方违约，乙方无权要求返还定金”。上述合同的签订时间是2012年9月17日，原告没有按合同约定在2012年10月17日之前支付100万元定金给被告，本案是由于原告资金问题无法履行的，原告是涉案合同的违约方，涉案合同在原告违约后已经解除。二、退一步来说，假若原告按合同约定在2012年10月17日之前支付100万元定金给被告，但被告在6个月内（即2013年4月17日前）没有将涉案地块办妥转为城镇商住用地，并取得该地块城镇商住用地土地使用权证。按照涉案合同第六条第（3）款约定“若甲方在不能将上述地块转为商住用途及不能取得城镇商住土地使用权证时，则视甲方违约，甲方应按法律规定双倍返还定金给乙方”，2013年4月17日被告已经违约，而原告于2016年才提起双倍返还定金的诉讼，在此期间，原告对其所主张的权利也未在法定诉讼时效期间行使，故该主张已超过法定的诉讼时效。三、原告提交的两份《收据》书写“黄卓群交来订金”，并非涉案合同所约定的“定金”。且原告支付款项的金额、时间与涉案合同约定的金额、时间不一致。退一步来说，即使被告收取了原告的款项，也并非合同所约定的定金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。综上，请求法院裁定驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩称，向本院提供如下证据材料：
1.《关于原洲朗小学改办为镇幼儿园工作会议纪要》（原件）一份、土地使用权证［证号：新国用（2013）第00166号］（复印件）一份、关于原洲朗小学部分土地转让给洲朗村民委员会使用的说明（原件）一份、图纸（原件）一份，拟证明涉案土地情况；
2.《原洲朗小学内空地出租合同》（原件）二份、收据（原件）二份，拟证明解除涉案《项目合作合同书》后，原告租用被告的上述涉案土地使用。
经审查，本院对于本案的证据作如下认定：
对于原告的证据，其能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院对其证据效力予以认定。
对于被告的证据，因原告在确认了被告提供的图纸上的土地方位，与原告提供的证据2中所提及的土地相对应，其能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院对其证据效力予以认定，但其未能显示双方是否就解除《项目合作合同书》达成一致意见，被告提交的证据2，与本案的合同关系无关，本院不予采纳。
本院查明：
2012年8月29日，江门市新会区古井镇人民政府召开关于原洲朗小学改办为镇幼儿园工作的会议，并形成会议纪要。该会议讨论将原洲朗小学建设用地使用权向上级国土部门申请办理两个土地使用权证，拟定办理镇幼儿园办园（古井小学权属）土地使用证和洲朗村民委员会土地使用证。
同年9月17日，原告宏卓商行（乙方）与被告洲朗村委会（甲方）签订《项目合作合同书》（以下或简称涉讼合同），约定：双方合作开发位于江门市新会区的商住地块；位于洲朗小学北侧一地块现为被告集体所有，被告有义务将该地块转为城镇商住用地，具体手续及相关费用由被告洲朗村委会负责；该地块转为商住地后，被告以该地块作实物出资，兴建商住楼，面积约8亩，每亩30万元，出资总额为240万元；原告宏卓商行负责出资兴建商住楼，出资约4000万元，原告宏卓商行实行自负盈亏（亏损与被告洲朗村委会无关）；该商品房全部销售完成后，实行利润分配，按照原告宏卓商行90%，被告洲朗村委会10%的比例实行分配；被告洲朗村委会负责安排一名账务人员监督该项目的财务管理，其工资由原告宏卓商行负责支付，每月工资1000元；双方在合同书上签名确认后，原告宏卓商行要在一个月内先付100万元给被告洲朗村委会作该合同书的定金，被告洲朗村委会收到此款后，在6个月内将上述地块办妥转为城镇商住楼用地，并取得该地块城镇商住用地土地使用权证，被告洲朗村委会移交土地使用权证后，一年内，原告宏卓商行付清该地块款项给甲方；被告洲朗村委会必须保证该地块为城镇商住用地，并取得土地证，办证所需费用由被告洲朗村委会支付；被告洲朗村委会负责协助该项目周边的施工安全，以及水电设施的配套；若被告洲朗村委会不能将上述地块转为商住用途及不能取得城镇商住土地使用权证时，则视为被告洲朗村委会违约，被告洲朗村委会应按法律规定双倍返还定金给原告宏卓商行；原告宏卓商行负责该项目设计、规划、报建、建筑施工、销售、办证转移及在该项目生产过程中一切费用和各种税费由原告宏卓商行支付；原告宏卓商行施工期间要按照施工的规范进行施工，确保该项目施工安全，若在施工过程中出现各种事故责任一切由原告宏卓商行负责，与被告洲朗村委会无关；若原告宏卓商行由于资金和技术问题无能力完成该项目，则视为原告宏卓商行违约，原告宏卓商行无权要求返还定金；合同经双方签名后即法律效力。原告宏卓商行的经营者在乙方的落款处签名，并加盖了“江门市新会区会城宏卓建筑材料商行”印章，被告洲朗村委会的黄正行在甲方的落款处签名，并加盖了“江门市新会区古井镇洲朗村民委员会”印章。
同年9月26日，原告宏卓商行通过其在新会农村商业银行的账户（账号：6858910500055298880012），转账人民币（以下均指人民币）300000元给江门市新会区古井镇洲朗经济联合社在新会农商银行的银行账户（账号：6858915000078674540012）。
同年11月22日，通过上述同样方式，原告再转了200000元。
同年12月21日，通过上述同样方式，原告再转了100000元。
2013年2月7日，原告宏卓商行通过其在新会农村商业银行的账户（账号：80×××81），转账人民币（以下均指人民币）150000元给江门市新会区古井镇洲朗经济联合社在新会农商银行的上述银行账户。
被告洲朗村委会出具了两份《收据》给原告宏卓商行存执，两份收据的内容分别为“2012年9月25日收到黄卓群交来订金（转账）人民币叁拾万元”、“2012年11月21日今收到黄卓群交来订金人民币贰拾伍万元”，被告洲朗村委会在收据上加盖其印章，被告洲朗村委会的黄正行在经手人处签名确认。
2013年1月16日，经江门市人民政府核发新国用（2013）第00166号土地使用权证，将座落于江门市新会区古井镇洲朗村委会三角咀（土名）、地号为1012001397、面积为11093平方米的土地，登记土地使用权人为江门市新会区古井镇古井小学，使用权的类型为划拨，用途为科教用地。
另查明：
原告宏卓商行是个体工商户，经营者是黄卓群，经营范围是销售建筑材料。
2016年7月15日，原告以被告违约为由，向本院提起诉讼，提出上述诉称中的诉讼请求和事实理由。
本院认为：
本案是合作开发房地产合同纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”和第二十五条“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的规定，房地产开发必须具备取得国有土地使用权外，还应严格执行城市规划的原则，依法取得城市规划许可，而案中原告宏卓商行、被告洲朗村委会均不具备上述条件，违反了房地产开发的规定。另外，房地产开发关系到国计民生和社会公共安全，作为一个特种行业，房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制，其经营者应是依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定设立的房地产开发企业法人，否则不得进行房地产开发经营。与此相应，对进行房地产开发经营的合作各方，也就必然要求至少其中一方必须具备房地产开发经营资格，否则，合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定，因本案涉讼合同的双方原告宏卓商行和被告洲朗村委会，均不具备房地产开发经验资质，违反了法律的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案中涉讼合同属无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，无效合同自始没有法律约束力，又依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，涉讼合同属无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，同时，原告和被告应依照该规定承担相应的责任。本案双方在签订涉讼合同时，均明知该开发项目未经规划许可，合同双方也不具备开发房地产的资质，故双方均存在明显过错，应承担相同责任。
被告洲朗村委会因涉讼合同通过转账方式、江门市新会区古井镇洲朗经济联合社的银行账户取得了原告宏卓商行支付的资金共计750000元，应当予以返还。此期间，原告宏卓商行可明确的损失是同期银行贷款利率的利息损失，则该损失由原告宏卓商行和被告洲朗村委会各承担一半。即，被告洲朗村委会应向原告宏卓商行返还750000元，并计算利息，利息的计算为：按照中国人民银行公布的同期贷款利率的一半，自2012年9月26日起计至2012年11月21日，以300000元为基数，自2012年11月22日起计至2012年12月20日，以500000元为基数，自2012年12月21日起计至2013年2月6日，以600000元为基数，自2013年2月7日起计至清偿之日止，以750000元为基数。
综上所述，原、被告签订的《项目合作合同书》属无效合同，应相应依法予以认定和处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条和参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
被告江门市新会区古井镇洲朗村民委员会应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告江门市新会区会城宏卓建筑材料商行返还人民币750000元及相应利息（利息的计算为：按照中国人民银行公布的同期贷款利率的一半，自2012年9月26日起计至2012年11月21日，以300000元为基数，自2012年11月22日起计至2012年12月20日，以500000元为基数，自2012年12月21日起计至2013年2月6日，以600000元为基数，自2013年2月7日起计至清偿之日止，以750000元为基数）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币18300元减半收取为人民币9150元，由原告江门市新会区会城宏卓建筑材料商行负担人民币4575元，由被告江门市新会区古井镇洲朗村民委员会负担人民币4575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 林峻永
二〇一六年九月十八日
书记员 杜丽娉