浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金武民初字第539号
原告：涂聪武。
委托代理人：陶锡金。
被告：吴旭华。
委托代理人：朱强。
原告涂聪武为与被告吴旭华房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月5日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员章春华独任审判，于2013年8月2日公开开庭进行了审理。原告涂聪武的委托代理人陶锡金、被告吴旭华及其委托代理人朱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涂聪武起诉称：2012年8月13日，原被告双方补充签订租赁合同一份。合同对租赁期限、租金及支付期限、违约责任等条款作了明确的约定。被告承租后，一直使用租赁物至今。根据租赁合同约定，被告的租赁期限于2013年6月30日到期，如承租人需要续租的应当在租赁期满前三个月申请，提前一个月重新签订合同。2013年5月29日，原告发出续租通知，被告无任何意思表示。现合同已到期，但被告既未继续交租，也未与原告签订续租合同。经原告多次催促，被告仍拒不腾空返还商铺给原告。现请求判令腾空位于武义县温泉南路153号五金商贸中心A区2-3楼武义县集美家居广场C1C2营业场地，并返还原告；赔偿原告自2013年7月1日起至被告实际返还租赁物之日止按日租金346.3元两倍计算的租金损失。
被告吴旭华答辩称：原、被告于2011年签订租赁合同，约定租赁期限为三年。合同签订后被告对承租房进行装潢，原定营业用房在2011年10月1日开业，但实际开业时间为2012年1月13日，对于延迟开业的损失，原告口头承诺顺延二个月。双方于2012年8月13日签订顺延后的合同，双方约定租赁期为二年，故租赁期至2014年8月12日为二年届满，原告在租赁期内提起返还租赁物的诉请属严重违约行为。此外，原告于2012年7月至9月对其一楼的营业用房进行内外装潢，导致被告营业场所长达二个月不能正常营业；被告承租营业用房楼于2013年6月出现大面积漏水，导致被告的商品和装潢受损。原告作为出租人，负有确保出租用房的安全、维修保障和使承租人正常使用的义务，但其出租营业用房存在漏水的质量瑕疵，故被告对在发现质量瑕疵到整改完毕及重新装修期间的租金有权不予支付。另，被告在2013年7月后已支付23000元作为租金。请求驳回原告的诉讼请求。
原、被告举证、质证及本院认证情况：
原告为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据：
1、原告身份证明、被告户籍证明，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、通知一份，证明原告已提前通知的事实；
3、租赁合同一份，证明原、被告存有租赁的事实。
被告质证认为：被告并未收到证据2的通知，且该通知内容与约定相违背。对证据3的事实性无异议，但对待证事实有异议。双方约定租期为2012年7月1日至2014年7月1日与合同约定的租期2012年7月1日至2013年6月30日相矛盾。被告方在承租合同手写补充协议的第14条第6（8）项，约定“合同条款与补充条款相抵触的，以补充条款为准；2013年5月30日前付清下壹年度租金的可享受合同延期壹年”。故即使没有付清租金，只是不能享受延期的权利，且该租赁合同系原告方事先印好的格式合同，对其中内容条款应作不利于原告方的解释，故租赁期限应为两年。此外，因原告提供租赁物有瑕疵，导致被告方不能正常经营，原告方本身存有过错。
经质证，本院认证如下：对证据2，因原告未提供其他证据佐证被告已收到该份通知，故对原告主张的事实本院不予认定；被告对证据3的真实性无异议，本院对真实性予以认定。
被告为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据：
1、转账凭证二份，证明被告已于2013年6月16日支付租金23000元的事实；
2、照片六张，证明被告在承租期间，因原告在其一楼装潢导致被告长达两个月不能正常营业的事实。
原告质证认为：对证据1中的23000元是否是作为交租金并没有明确讲明；对证据2被告并没有在举证期限内提交且该组照片并不能证明装潢导致被告损失，故对该组照片不予质证。
经质证，对证据1，因原告无其他证据证明该款系其他款项，对被告举证的事实，本院予以确认；对证据2，因被告提交证据已过举证期限，故本院不作认定。
综上，本院认定本案如下事实：
原、被告双方于2012年8月13日补签商铺租赁合同一份，合同第二条约定：租赁期限为二年，租赁费每年按20%递增，租金一年一付，合同一年一签。租赁期自2012年7月1日起至2013年6月30日中止。如承租人需要续租的应当在租赁期满前三个月申请，在期满前一个月重新签订新的租赁合同，否则视为放弃续租。合同第十四条“其他补充”又约定，合同条款与补充条款相抵触的，以补充条款为准；2013年5月30日前付清下一年租金的，可享受原合同延期一年。第九条约定，终止或解除合同后，承租方未及时清场的，应按每日租金的双倍赔偿出租方损失。该合同订立前被告已使用租赁物。2012年7月1日至2013年6月30日的租金被告已支付。之后，被告未付清下一年度的租金，只在2013年6月16日分二次通过银行转账存入原告账户22970元，但原告未与被告签订续租合同。被告仍使用租赁物至今。
本院认为：原、被告之间所签订的租赁合同意思表示真实，内容合法，系有效合同，双方应依约履行。本案主要争议焦点为合同约定的租赁期限是一年还是二年。本院认为合同约定的租赁期限是一年。理由为：1、合同第二条虽约定租赁期限为二年，租赁费每年按20%递增，但随后又约定租金一年一付，合同一年一签，且明确写明租赁期自2012年7月1日起至2013年6月30日止。2、合同第十四条“其他补充”中约定，2013年5月30日前付清下一年租金的，可享受原合同延期一年。可见原告约定租期为一年，否则无须此约定。3、“其他补充”约定：合同条款与补充条款相抵触的，以补充条款为准。即使合同第二条上下文似乎有矛盾，根据该补充约定，也应确定租期为一年。综上，原被告涉讼租赁物的租赁期为2013年6月30日止，之后被告未续租，合同权利义务已于2013年6月30日终止。租赁期满后被告应予腾空，被告至今未腾空，已构成违约。被告辩称双方约定租赁期为二年，租赁期至2014年8月12日止，与查明的事实不符，本院不予采信。故原告要求被告腾空所租赁的房屋及赔偿租金损失的请求于法有据，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，应予以调整，违约金可按20%递增数计算。至于被告提出因原告装修及房屋漏水造成其损失，因被告只抗辩其有损失而要求驳回原告的诉讼请求，但并未提出主张抵销租金的具体数额，被告可另行要求处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、率一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告吴旭华于本判决生效后二十日内腾空其租赁的位于武义县温泉南路153号五金商贸中心A区2-3楼武义县集美家居广场C1C2营业场地，并返还原告。
二、被告吴旭华支付原告涂聪武从2013年7月1日起至腾空场地之日止按每日346.28元计算的租金损失（包括已支付的22970元）。限于本判决确定腾空之日履行。如被告未按上述确定的期限腾空，所造成的租金损失按每日346.28元计付。
三、被告吴旭华于本判决生效后三日内支付原告涂聪武违约金25278.20元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告涂聪武的其他诉讼请求；
案件受理费2828元，减半收取1414元，由被告吴旭华负担，限于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费2828元，款汇入金华市财政局。开户银行：农业银行金华市分行营业中心。汇入帐号：19699901040008737，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 员 章春华
二〇一三年十一月四日
代书记员 廖文艳