四川省三台县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）三民初字第1215号
原告（反诉被告）：三台县昌德房产开发有限公司。
法定代表人：李昌旭，系该公司董事长。
委托代理人：许怀军，四川法丛律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：程道清，男，住三台县芦溪镇昌德商业城。
被告（反诉原告）：程华光，男，住三台县芦溪镇昌德商业城。
委托代理人：朱世超，三台县梓州法律服务所法律工作者，特别授权。
原告三台县昌德房产开发有限公司（以下简称昌德公司）与被告程道清、程华光合同纠纷一案，本院于2013年2月26日立案受理后，程道清、程华光提起反诉。本院依法组成合议庭进行了合并审理。昌德公司之委托代理人许怀军，程道清、程华光之委托代理人朱世超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昌德公司诉称：2010年5月16日，原、被告签订了《房地产置换协议》，协议约定，原告用位于昌德商业城5号楼的四个门面和二、三层商住楼的房屋，置换被告位于建设街61号的两间门面房及楼上住房……合同签订后，我方按协议向被告支付了拆迁费、安置费，并于2011年10月向被告交付了商住用房。被告方虽将建设街房屋拆迁。但未将相应的土地使用权证交与原告，也未办理土地过户手续，现要求确认《房地产置换协议》有效。由被告将土地使用证交与我方，并限期办理该证过户手续。由被告向我方支付违约金100000元。
原告为证实自己的主张，向本院提供了如下证据证实：
1、房地产置换协议。
证实：原、被告于2010年5月16日签订了房地产置换协议，约定：昌德公司与程道清、程华光进行房地产置换。
2、房屋移交单。
证实：昌德公司将房屋于2011年11月3日移交给程道清。
3、领款单。
证实：昌德公司已按协议约定付清了拆迁费、安置费，并支付了被告迟延交房的租赁费。
4、测绘报告。
证实：昌德公司按协议给被告移交的房屋面积已达约定。
5、证人任某、代某某出庭作证。
证实：昌德公司已于2011年6月通知过被告接房。
被告程道清、程华光共同辩称：我方与昌德公司签定的协议合法有效，我方及时履行了合同约定的义务。现不同意给付原告违约金。协议签订后，昌德公司将合同所订的交房时间延迟为2011年11月3日，交房后未补够因楼梯占用的房屋面积34.28m2。也未按期将水、电、气迁至指定位置。至今未给我方办理土地使用证及房产证。现我方反诉要求昌德公司1、将水、电、气迁至协议指定位置，并支付因此产生的我方租用房屋经营的租金12000元。2、补偿我方因楼梯占用面积34.28m2的房屋。3、按约定给我方按照原土地使用证性质办理土地使用证面积173.31m2和以实际交付的房屋面积办理产权证。4、支付我方违约金100000元。
被告为证实自己的辩解及反诉主张，向本院提供了如下证据：
1、房地产置换协议。
证实：原、被告于2010年5月16日签订了房地产置换协议，协议约定：由昌德公司于2011年6月31日交房。
2、2010年7月17日，昌德公司给原告出具的凭证。
凭证注明：程道清房屋占地面积为166.11m2，总计173.31m2。
3、房屋移交单。
2011年11月3日，昌德公司将房屋移交给被告。
4、国有土地使用证及房屋所有权证。
证实：程道清原有土地情况。
5、三台县电力用户设备容量登记。
证实：程道清原住房用电情况。
原告昌德公司对被告的反诉辩称：我方已按协议履行了自己的义务，水、电、气已经安装，是被告方迟延接收才无法使用。办理土地使用证我方无异议，但不同意按原面积办理。我方无违约行为，不同意付给程道清违约金。
经庭审举证，质证及询问双方当事人，本院认定如下事实：
程道清原有位于三台县芦溪镇建设街砖混结构住房一套。所用电为营业用三相电。2010年5月16日，昌德公司与程道清、程华光（系程道清之子）签订了《房地产置换协议》，协议约定：1、甲方（昌德公司）用昌德商业城的商住楼与乙方（程道清、程华光）的房产进行置换（土地面积152.78m2，建筑面积511m2），甲方还够乙方实际面积。2、乙方自行负责将房屋拆平，甲方向乙方支付拆迁费14300元，安置费14000元。3、乙方土地使用证及房产证按乙方原证件性质办理，所办理证件超出原产权证外面积的配套费用由乙方负责缴纳。4、乙方水、电、气由甲方负责给乙方迁到所置换房屋，乙方配合办理……（电指三相电）。5、交房时间为2011年6月31日。6、若哪方违约，违约方向守约方支付违约费用100000元。协议签订后，程道清、程华光拆除了原有房屋。昌德公司按约支付了拆迁费、安置费。2011年11月3日，昌德公司将昌德商业城5号楼1单元1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2房屋及地下室交与程道清。程道清从昌德公司领取了延迟交房期间的租赁费。因对置换的房屋面积存在争执，双方至今均未给对方办理相关产权手续。昌德公司也未按约将程道清、程华光的水、电、气迁至新房。2013年2月，昌德公司起诉来院，要求程道清、程华光交付土地使用权证，并办理过户手续，承担违约金100000元。被告提起反诉。经调解未达成协议。
另查明：程道清被置换的房屋原有土地使用证三芦国用（98）字第1095号：用地面积152.78m2，建筑占地152.78m2。2010年7月17日昌德公司人员给程道清出具书面凭证，注明：程道清原房屋占地面积为173.31m2。昌德公司置换给程道清的房屋经成都市恒泰祥房地产测绘有限公司测绘5号楼1单元1-1建筑面积84.68m2，1-2建筑面积84.68m2，2-1建筑面积86.82m2，2-2建筑面积86.82m2，3-1建筑面积101.02m2，3-2建筑面积94.16m2，合计538.18m2。
本院认为：昌德公司与程道清、程华光于2010年5月14日签订的房地产置换协议是双方真实意思表示。符合法律规定，是有效合同。对原告（反诉被告）昌德公司和被告（反诉原告）程道清、程华光均要求对方办理产权登记手续的请求予以支持。从双方签订的协议内容来看，实质是：昌德公司以商住房换取程道清所有的土地使用权，并非土地使用权的互换。昌德公司给程道清的房屋办理权属手续时其土地使用权证面积应以交付后的商品房按相关规定标准办理。对反诉方程道清、程华光要求按原173.31m2面积办理土地使用权证的请求不予支持。昌德公司置换给程道清、程华光的房屋建筑面积538.18m2，已超过原昌德公司实收程道清房屋建筑面积511m2。对反诉方要求被反诉方补偿因楼梯占用面积34.28m2房屋的请求不予支持。
关于双方是否违约及违约金的问题。在合同履行中，昌德公司延迟交房系违约行为。但程道清、程华光已在昌德公司处领取了延迟交房期间的房租费，视为昌德公司对该违约行为造成的损失已进行了赔偿。根据《合同法》确立的“违约金与赔偿损失不并存”的原则。对反诉方以延迟交房为由要求昌德公司支付租用房屋经营的租金12000元及承担违约金的请求不予支持。双方至今均未给对方办理产权手续，但双方均已实际交付合同标的物，且合同未约定办理产权手续的期限。在未办理产权登记上，双方均未构成违约。双方在合同中亦未约定水、电、气迁户时限，在该点上，昌德公司虽未违约，但从交付房屋至今已1年有余，明显超过了“合理期限”。从公平原则考虑，昌德公司应当依约履行搬迁义务外，应适当补偿程道清、程华光一定费用。根据案情，本院酌定为15000元。综上所述，对双方均以对方违约为由，要求对方支付100000元违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、三台县昌德房产开发有限公司与程道清、程华光于2010年5月16日签订的《房地产置换协议》合法有效。
二、由三台县昌德房产开发有限公司于本判决生效后30日内给程道清、程华光办理置换房屋5号楼1单元1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2的房屋所有权证及土地使用权证，其面积按国家相应规定办理。相应办证费用由三台县昌德房产开发有限公司负担，超出原产权证外面积的配套费用由程道清、程华光负担。
三、由三台县昌德房产开发有限公司在程道清、程华光办理水、电（三相电）、气迁户手续后，十日内将程道清、程华光原有的水、电（三相电）、气搬迁至程道清、程华光位于芦溪镇昌德商业城置换的房屋内，并承担相应搬迁材料费用。
四、由三台县昌德房产开发有限公司在收到三台县芦溪镇建设街61号的土地使用权后十日内付给程道清、程华光15000元。
五、由程道清、程华光于本判决生效后十日内将三台县芦溪镇建设街房屋的土地使用证（三芦国用98字第1095号）及房屋所有权证（三村镇字第06802号）交予三台县昌德房产开发有限公司，并协助办理产权过户手续，过户规费由三台县昌德房产开发有限公司负担。
六、驳回三台县昌德房产开发有限公司其余诉讼请求。
七、驳回程道清、程华光其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1150元，反诉费1100元，由三台县昌德房产开发有限公司负担1150元，程道清、程华光负担1100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判长 王 凌
审判员 代洪明
审判员 杜晓安
二〇一三年五月二十七日
书记员 黄险峰
第2页
第1页