江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01740号
上诉人（原审原告，反诉被告）严乐。
委托代理人朱洪，江苏简文律师事务所律师。
委托代理人陈依漫，江苏简文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）沈建明。
被上诉人（原审被告，反诉原告）戴吉。
共同委托代理人吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。
共同委托代理人何亚兵，江苏智择律师事务所律师。
原审原告（反诉原审被告）徐刚，男，1984年6月3日生，居民身份证号码3205111984********，汉族，住苏州市姑苏区玫瑰苑**幢***室。
上诉人严乐因与被上诉人沈建明、戴吉、原审原告徐刚房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第1759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年5月5日，沈建明、戴吉作为出卖方，徐刚、严乐作为买受方，苏州工业园区故乡驿站经纪有限公司（以下简称“故乡驿站”）作为居间方，各方签订《存量房买卖契约》，约定卖方将位于苏州工业园区海悦花园一区5幢120室的房屋出售给买方，房屋在契约签订之前已经设定了抵押权，出卖方承诺在申请办理房屋权属转移登记时解除该抵押，并注销相应的抵押登记。房屋的租赁状况为：在本契约签订之前已经出租给他人，出卖人保证该承租人已经明确放弃优先购买权，出卖人承诺在房屋交付前解除该租赁关系，并注销相应的租赁登记。房屋价款双方约定为130万元，房价应当在申请房屋权属转移登记前缴入指定的房产交易资金托管账户，房屋权属核准转移后，出卖方按房产交易资金托管有关规定领取房款。房款支付方式为：贷款人民币65万元，其余部分现金支付。贷款款项支付时间以贷款银行放款到账时间为准。关于违约责任，双方约定买受方为按照约定支付价款的，应当按照预期时间支付违约金；逾期超出15天的，出卖方可以解除合同。在2014年7月19日前，若因银行或住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，或贷款申请不足，不足部分买受方应于办理过户前补足。买受方逾期补足的，承担违约责任。交房条件约定为：出卖方应当于房产交易中心出新产证、出卖方领款当日腾空房屋，并书面通知买受方进行验收。买受方应当在出卖方验收通知书到达之日起7日内，会同出卖方共同对房屋及房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应当当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受方，双方签订房屋交接书，以示房屋交付。毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受方承担。由于出卖方或者买受方任何一方的原因未能按期交付房屋的，违约方按天向守约方支付本契约约定的违约金。出卖方逾期交房违约责任为，不超出15天的，自约定移交期限第二天至实际交付之日，每天按照约定房价的万分之五支付违约金；超出15天的，买受方有权解除契约，并由出卖方承担相关的违约责任。双方约定于2014年6月19日前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如一方违约致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按照逾期时间承担违约责任，造成损失的另行赔偿。合同第十四条第二款约定，物业管理费和相关配套设施使用费，房屋使用权转移以前发生的应当由出卖方承担，房屋使用权转移以后发生的应当由买受方承担。第三款约定，房屋权属转移登记完成以后买受方即享有该房屋的全部产权，买卖双方应当在房屋权属转移登记完成以后三天内，共同向有关部门申请办理物业管理和相关配套设施的过户手续。
另根据徐刚、严乐（乙方）与沈建明、戴吉（甲方）同日形成的补充协议，约定双方在2014年5月5日签订关于海悦花园一区5幢120室房产的存量房买卖契约，合同成交价130万元，未包含房屋附属设施设备。现经双方协商，达成如下协议：1、乙方就房产的附属设施设备另行补偿甲方人民币280000元，乙方于2014年5月3日支付甲方购房定金50000元即日转化为房款，剩余补偿款，其中50000元在签订存量房契约当天即2014年5月5日当日支付给甲方，剩余补偿款其中人民币17000元乙方于二手房交易资金托管，过户当天支付给甲方；乙方于二手房交易资金托管、过户当天将剩余尾款10000元交付丙方代为保管，在甲乙双方交接房屋是，如甲方未欠缴水、电、煤气、物业管理费等相关费用时由丙方将此10000元转交给甲方。2、剩余房款合计130万元，乙方通过资金托管流程支付给甲方；3、甲乙双方确定甲方转让该物业表达价款为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，房款总计158万元；4、乙方在此确认其于签订存量房买卖契约前已对该物业初步查看，乙方在此同意甲方将该物业按照现状交付即可，甲方必须保证该物业内的管道畅通以及该物业的附属设施正常使用；5、该房屋在本契约签订之前已经租赁给他人，甲方保证该承租人已经明确放弃优先购买权，甲方承诺在乙方拿到新房产证，甲方拿到房款，房屋交付（标准为乙方拿到新产证，甲方拿到房款，甲乙双方共同到场并以书面形式通知租客所有权关系的转移）当日将租赁关系转交给乙方，继续按原租赁合同执行。甲方将已收到的租金退还给乙方，起始时间为甲方拿到全款当日至2015年1月31日。拿到全部房款当日退还此租金。另甲方已收到租客押金交由丙方代为保管，于实际交接日转交给乙方（本条根存量房买卖契约第二条第3条、第六条、第七条有冲突的地方以本条为准）；6、乙方保证甲方拿到全款的时间不超过2014年8月4日，若甲方拿到全款的时间超过2014年8月4日，则甲方无法陪同乙方进行房屋交付，由故乡驿站蒋俏俏、郁某进行房屋交付事宜。甲方拿到全款时间超过2014年8月4日的，乙方承担违约责任。补充条款为存量房买卖契约的有效组成部分，违约责任使用存量房买卖契约。该补充协议下方，出卖方及买受方均签字，并由故乡驿站作为经纪人加盖公章。
另查明：讼争房屋在2014年7月21日办理相关产权变更登记至徐刚、严乐名下，但房产证一直在产权中心。原审原被告确认，根据操作流程，需要由徐刚、严乐先领取证件才能解款，直到2014年9月15日，徐刚、严乐采取领取房产证，沈建明、戴吉在当日领取剩余房款130万元。徐刚、严乐诉称，一方面，沈建明不缴纳物业费，也未按照约定进行房屋交接，另外认为合同中关于保证到期领款的条款带有霸王条款的性质，中间有很多不确定的因素，认为有欺诈，所以没有去领产证。沈建明、戴吉认为，是否缴纳物业费不能成为拒不领取产证的理由。另沈建明于2014年8月7日向物业管理公司交付完毕涉案房屋欠付的物业费2226元。
庭审中，双方一致确认，截止目前，沈建明、戴吉已经收取2年的房租为14万元，以及押金6000元。沈建明提交沈建明（甲方）与租户邓大年（乙方）在2012年11月3日签订的《非居住用房租赁合同》，根据该合同，沈建明将涉案房屋租赁给邓大年，租期为2012年12月1日至2015年12月19日，其中2012年12月1日至2012年12月19日为装修免租期，每年租金均为7万元，保证金约定为6000元。租赁期间内，租户使用的水、电、物业费等均由租户自行承担。合同约定，除了甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，在租赁期限内，需事先征得甲方书面同意，乙方可将房屋部分或全部转租给他人。乙方转租的，应按照规定与受租方订立书面转租合同。租赁期限内，乙方将房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。在租赁期限内，乙方放弃优先购买权。合同另对违约责任进行约定。该协议由双方签字，并由苏州工业园区天盈房地产经纪有限公司加盖骑缝章。庭审沈建明另提交其与邓大年在2013年1月10日签订的补充协议（一）、（二），其中补充协议（一）约定双方的房租从2013年2月1日开始起算，2013年1月10日至2013年2月1日为装修免租期，乙方在2013年4月1日前支付下半年房租，第二年房租于2014年1月31日前支付，第三年房租于2015年1月31日前支付，第三年房租于2015年1月31日前支付。该协议由沈建明与邓大年签字。补充协议（二）约定甲方已告知乙方本商铺不可做餐饮，若乙方因营业执照问题导致无法营业造成损失与甲方无关。该协议由邓大年签字。沈建明另提交邓大年签字的收条，表明在2013年1月10日收到涉案房屋商铺钥匙。沈建明、戴吉表示，二年的截止时间应为2015年1月31日，沈建明与现拉面店之间并未签订书面租赁合同，签订合同时候的租户不是邓大年，具体是谁经营，也不排除邓大年与别人合伙或其他情况存在。当时出租给邓大年，每年也是邓大年来付款的。徐刚、严乐表示，在签订本案买卖协议时知道房屋是出租的，沈建明出示过租赁合同，徐刚也看过现场，当时现场为拉面店，老板说姓韩，当时不知道是不是合同上的租客，直到后来沟通才知道并非合同上的租户。
庭审中，徐刚、严乐申请证人郁某出庭作证。郁某作证如下：郁某为故乡驿站员工，徐刚、严乐系其客户，沈建明、戴吉为其他中介客户。在故乡驿站签订的合同，房屋明确是出租的，租赁合同也给买方看过的，但是签字人不知道是否是现在的使用人，房东当时知道，但是没有明说。徐刚签约时去现场看过，使用状况均知道。房屋的交接应该是三方都到场，至租赁房屋中交接，正常为解款后交接。先交房还是先领取产证没有先后顺序，本起交易中，房东坚持要求先解款再交房，所以在合同中也对此明确了。中介认为的交房是结清物业费与水电费，并非交付房屋。当时签定金合同时，沈建明说房屋租金不计算时间，补偿原审原告5万元，时间至年底。但是签订正式签订合同时反悔，最终协商为租金据实计算，另外补偿徐刚5000元。当时合同已经写了，5000元补偿款沈建明不让写进合同。之后严乐与沈建明协商，沈建明说私下补偿5000元。本起交易系委托中介领取产证，因为关于交房与领取产证的时间有争议且沟通无果，加上物业费也没有交清，徐刚未允许中介领取产证。
原审法院为何查明事实，向涉案房屋现租户韩拜克日了解情况。其表示涉案房屋系沈建明转让给邓大年，后邓大年装修后直接转给韩拜克日开拉面店。韩拜克日支付了邓大年15万元转让费，包括第一个半年的租金35000元、装潢、押金6000元等，之后的租金是韩拜克日直接交付给沈建明的。具体与邓大年之间的书面合同在自己手里，与沈建明之间就租赁房屋有口头协议。
以上事实，由当事人提交的《存量房买卖合同》、《非居住用房租赁合同》、补充协议、收条等以及当事人庭审中的陈述予以证实。
原审原告徐刚、严乐的诉讼请求为：1、原审被告结清从2013年7月1日至2014年7月1日拖欠的房屋物业管理费用共计2232元；2、判令原审被告退还原审原告已收取的房屋租金36068元和房租保证金6000元；3、判令原审被告因延迟过户、赔偿原审原告租金损失1920元；4、判令本案诉讼费由原审被告承担。庭审中，鉴于原审被告已经交付物业费，原审原告撤回第一项诉请，但主张因原审被告交付的时间较晚，在承担违约责任时主张予以考量。同时原审原告增加诉请，要求原审被告协助办理房屋交接手续。具体形式为组织租赁合同及实际承租的人员，当面协商并理清租赁关系及租金数额，并将书面租赁合同进行移交，同时书面发还通知实际使用房屋的租客所有权转移的情况。
反诉原审原告沈建明、戴吉的诉讼请求为：1、被反诉人至苏州工业园区房地产交易管理中心领取苏州工业园区海悦花园一区5幢120室房屋的权属证书；2、被反诉人支付逾期付款违约金（自2014年8月5日起，以房屋总价款130万元为本金，按照每日万分之五的标准计算至判决确定的履行之日止）；3、反诉案件受理费由反诉原审被告承担。庭审中，鉴于反诉原审被告已经在2014年9月15日已经领取了房产证，反诉原审原告申请撤回第一项诉请；第二项诉请明确计算至2014年9月15日，具体数额核算为26000元。
原审法院认为：徐刚、严乐与沈建明、戴吉签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方据此办理房屋产权变更登记并给付款项，原审法院予以确认。关于徐刚、严乐能否以沈建明未交付物业费拒绝领取产证。原审法院认为，根据双方合同约定，徐刚、严乐应当保证沈建明、戴吉拿到全款的时间不超过2014年8月4日。一方面，房屋产权变更登记于2014年7月21日已经完成，徐刚、严乐领取房屋产证客观并不存在任何障碍；另一方面，合同对物业费承担在双方之间有明确的约定，也并未将交付物业费作为领取产证的先决条件。现无证据表明晚交物业费对房屋过户有影响，或对徐刚、严乐造成损失，故其以此作为拒绝领取产证的理由，原审法院难以支持。关于房屋交接，补充协议虽然约定标准为买卖双方拿到产证及房款，并共同到场以书面形式通知租客所有权关系转移，原审法院认为，一方面，徐刚、严乐在签订合同时，对于涉案房屋已经对外出租及正常使用的状况明确知晓，对于房屋的交付状态及程度应当有所认知。另一方面，双方在补充协议中对于房屋在拿到产证、领取房款与房屋交付的时间先后没有约定，也无证据表明双方进行过协商沟通。我国《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。故不能认定沈建明负有先行交接房屋的合同义务。此外，因徐刚、严乐的原因导致沈建明晚于约定时间领取房款，根据约定，沈建明对于逾期无法陪同进行房屋交接已经明示，故相关后果不能归于沈建明。本案中，徐刚领取房产证的时间为2014年9月15日，晚于约定的2014年8月4日，相关责任在于徐刚、严乐。根据约定，沈建明应当退还拿到全款当日即2014年9月15日至2015年1月31日的租金，原审法院折算为26466元（7万元／年／365天＊138天）。因双方约定徐刚、严乐承接租赁合同的权利义务，故保证金6000元应当交付徐刚、严乐。关于租金损失，徐刚、严乐主张系因损失因为沈建明长期在国外，委托了蒋俏俏办理相关手续，由于蒋俏俏原因，买车回老家以及喝喜酒延迟了大概10天，参照租金标准192元／天计算。原审法院认为，徐刚、严乐上述主张缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于徐刚、严乐主张的补偿款5000元，鉴于沈建明明确表示否认，徐刚、严乐也不能举证证明沈建明负有相关合同义务，原审法院难以采信。关于徐刚、严乐延期领取房产证造成的损失，沈建明主张按照每日万分之五计算违约金。原审法院认为，确因徐刚、严乐导致沈建明晚于约定时间领取款项，沈建明、戴吉的主张符合规定，原审法院予以支持。但因徐刚、严乐对违约金不予认可，沈建明、戴吉不能举证证明其损失，原审法院综合考量，酌定违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、沈建明、戴吉于本判决生效之日起10日内支付给徐刚、严乐房屋租金26466元、保证金6000元；二、徐刚、严乐于本判决生效之日起10日内支付沈建明、戴吉违约金5000元；三、驳回徐刚、严乐的其余诉讼请求；四、驳回沈建明、戴吉的其余诉讼请求。本诉案件受理费956元，保全费450元，合计1406元，由徐刚、严乐负担306元，沈建明、戴吉负担1100元；反诉案件受理费减半收取为450元，由沈建明、戴吉负担250元，徐刚、严乐负担200元。
上诉人严乐不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、存量房买卖契约是备案合同，合法有效，补充协议的条款显失公平，应当认定为无效。2、截止目前，双方仍未办理房屋的交接手续及租赁关系转移手续，涉案房屋未交付，被上诉人应当承担违约责任。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人沈建明、戴吉二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
原审被告徐刚同意上诉人的意见。
二审另查明，涉案房屋自2015年2月18日起已由徐刚、严乐出租给苏州链家房地产经纪有限公司，年租金为7万元。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同等证据证实。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，存量房买卖契约、补充协议均是当事人真实意思表示，合法有效，上诉人认为补充协议的条款显失公平，应当认定为无效，无事实和法律依据，本院不予支持。
因上诉人未按照合同的约定领取房产证，导致被上诉人不能按期领取房款，逾期交房的责任不能完全归咎于被上诉人。涉案房屋在出售前已经出租，双方对此是明知的，鉴于目前上诉人已经将涉案房屋出租给苏州链家房地产经纪有限公司，上诉人已经实际掌控涉案房屋，二审中上诉人仍然要求被上诉人交付房屋，并承担未交付房屋的违约责任，依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1406元，由上诉人严乐负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年八月二十四日
书记员 王文君