福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第4275号
上诉人（原审原告）林雪莲，女，汉族，1978年12月4日出生，系福州市鼓楼区馨泉麦田房产经纪服务点经营者，住福州市鼓楼区。
委托代理人欧阳灶文、陈凡，福建创元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林泽锋，女，汉族，1978年7月15日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人许传清，福建扬航律师事务所律师。
原审第三人吴仁尧，男，汉族，1977年11月18日出生，住福州市鼓楼区。
上诉人林雪莲因与被上诉人林泽锋居间合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，2012年10月4日，原告林雪莲所经营的福州市鼓楼区馨泉麦田房产经纪服务点和作为卖方的被告林泽锋、作为买方的案外人郭绍兰签订了以“福州市鼓楼区洪山镇梅兰路12号仁文大儒世家B地块13#楼103单元”为买卖标的物的《居间服务合同》、《房屋买卖合同》和《产权人及共有权人未到场声明》。其中《居间服务合同》和《房屋买卖合同》，因房产共有人吴仁尧未到场，被告林泽锋代吴仁尧签署合同。
另查，讼争买卖房产在2012年10月4日合同签订之时，系被告林泽锋和第三人吴仁尧共同共有的房产。作为本案讼争房产的买方案外人郭绍兰，其在福安市公安局赛琪派出所登记的户籍于2012年8月29日因村委错误上报信息死亡注销，于2013年4月1日恢复户口，于2013年5月13日迁往宁德。
原审判决认为，本案的争议焦点在于讼争合同的效力问题以及被告是否构成违约等问题。
关于合同的效力的问题，原告主张合同合法有效，被告则认为讼争合同无效。原审法院认为，其一，自然人的民事行为能力始于出生、终于死亡。案外人郭绍兰“于2012年8月29日登记为死亡”的错误户籍登记，并不能改变郭绍兰没有死亡这一自然事实，亦不能否定郭绍兰具有民事行为能力这一客观事实。其二，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，此处的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本案被告所列举的《房地产经纪管理办法》的相关规定，属于行政管理性规定，未对因此签订的合同效力作出评判，故被告主张合同无效的理由本院不予采信。综上，本案原、被告及案外人郭绍兰签订的《居间服务合同》、《房屋买卖合同》和《产权人及共有权人未到场声明》，系当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。
关于被告是否构成违约的问题，原告认为被告未按约履行合同义务构成违约；被告则以原告未审查郭绍兰户籍信息造成合同无法履行作为抗辩，认为被告没有过错不应承担违约责任。原审法院认为，2012年10月4日讼争合同签订后，被告及第三人未按讼争合同约定向原告及郭绍兰提供确认函或公证授权委托书，系因获知合同的买方郭绍兰户籍已死亡注销。由于公安部门户籍登记信息的权威性，被告和第三人足以相信原告和郭绍兰无继续履行合同的可能而拒绝先行履行讼争合同。被告和第三人的上述行为，符合《合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力情形的，可以中止履行”的规定，属于合法行使不安抗辩权之情形。因此，被告不构成违约，原告要求被告支付赔偿金的诉请，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下：驳回原告林雪莲之诉讼请求。
宣判后，林雪莲不服，向本院提起上诉。
上诉人林雪莲上诉称：一、原审法院认定《居间服务合同》、《房屋买卖合同》合法有效是完全错误的。原审判决认定“……本案原、被告及案外人郭绍兰签订的《居间服务合同》、《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效”是完全错误的。本案中被上诉人无权代理第三人签订的上述两合同，第三人在一审庭审也未追认被上诉人代理行为，故其所签订的合同是无效的。二、因被上诉人无权代理，导致《居间服务合同》、《房屋买卖合同》无效，故被上诉人应依据《产权人及共有权人未到场声明》约定向上诉人支付赔偿金。三、原审法院对合同效力认定错误，从而导致适用法律错误。综上所述，原审判决在对事实的认定，法律的适用均存在严重错误。恳请法院判令：1、撤销原审判决并支持上诉人在一审中的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉三人林泽锋答辩称：一、本案签订《居间服务合同》、《房屋买卖合同》和《产权人及共有权人未到场声明》，系当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并生效的。答辩人及第三人吴仁尧未按合同约定向上诉人及郭绍兰提供确认函或公证授权委托书，是依照《合同法》第68条规定，行使不按抗辩权，不构成违约。二、即使上诉人林雪莲所说的合同无效或未生效，但合同签订后，答辩人及第三人吴仁尧未按《产权人及共有权人未到场声明》约定向上诉人及郭绍兰提供确认函或公证授权委托书，系因获知合同的买方郭绍兰户籍已经死亡注销。答辩人及第三人足以相信上诉人和郭绍兰无继续履行合同的可能而拒绝先行履行讼争合同，其行为符合《合同法》第68条规定，属于合法行使不按抗辩权。一审法院对此作出的判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人吴仁尧答辩称：一、第三人并没有委托被上诉人林泽锋居间促成福州市鼓楼区洪山镇梅兰路12号仁文大儒家B地块（藏珑）13#楼103室房产的买卖。2012年10月4日，林泽锋未经第三人授权擅自做主代表第三人与上诉人及郭绍兰签订《居间合同》，上诉人也很清楚这是林泽锋的单方意思表示的行为，属林泽锋无权代理，与第三人无关。二、上诉人与林泽锋双方不能履行合同与第三人无关，第三人对林泽锋与上诉人之间的交易行为不承担任何法律责任。三、原审判决驳回上诉人要求支付赔偿款的诉讼请求并无不当。请求二审法院驳回上诉人的上诉。
经审理查明：对原审判决查明认定的事实，三方当事人除认为有两处笔误外，均陈述没有异议，故本院对审判决查明认定的事实全部予以确认。
另查：2014年3月31日福州市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民初字第2186号民事裁定，对上述三方当事人确认的笔误进行了补正。
本院认为：被上诉人林泽锋经上诉人林雪莲居间与买受人郭绍兰签订《房屋买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示。作为讼争房屋共有人的原审第三人吴仁尧没有在上述买卖合同上签字确认，仅产生合同效力待定问题，并非必然导致合同无效。故上诉人主张合同无效，本院不予支持。因被上诉人及原审第三人在履行合同过程中，发现买受人郭绍兰户籍登记为死亡，并且确有证据证明买受人郭绍兰户籍登记为死亡，故被上诉人未按《产权人及共有权人未到场声明》的约定，向上诉人及买受人提供经原审第三人签字授权的确认函，一审认定该行为符合《合同法》第六十八条的规定，属行使不安抗辩，并无不当。所以，上诉人主张依据《产权人及共有权人未到场声明》约定，被上诉人应向其支付赔偿金，一审法院不予支持是正确的。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回林雪莲的上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币562元由上诉人林雪莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞淑娟
审判员 郑乐影
审判员 张 俊
二〇一四年四月二十五日
书记员 张志灯
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。