江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5713号
上诉人（原审原告、反诉被告）鲍亚翔，男，1990年10月5日生，汉族，无业。
上诉人（原审原告、反诉被告）王一娇，女，1990年9月19日生，汉族，无业。
上述两上诉人的委托代理人汪春浩，江苏华庭律师事务所律师。
上述两上诉人的委托代理人韩小伟，江苏华庭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）冯燕平，女，1965年7月6日生，汉族，个体户。
被上诉人（原审被告、反诉原告）瞿化荣，男，1962年6月5日生，汉族，个体户。
上诉人鲍亚翔、王一娇因与被上诉人冯燕平、瞿化荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲍亚翔、王一娇原审诉称：2013年8月18日，鲍亚翔、王一娇租用冯燕平、瞿化荣位于南京市浦口区服装商城20幢7号一楼门面房用于经营，直至房屋拆迁协议签订之日，鲍亚翔、王一娇一直在该房屋从事经营活动，根据相关法律规定，营业损失应由实际营业者获得，冯燕平、瞿化荣系房屋的所有权人，而不是营业执照所有人，鲍亚翔、王一娇作为房屋承租人和实际营业者，理应得到营业损失补偿款。冯燕平、瞿化荣侵犯了鲍亚翔、王一娇合法的财产权益，故诉至法院请求判令冯燕平、瞿化荣：1、给付鲍亚翔、王一娇营业损失90665元、装修补偿款75593元、设备搬运费45333元、过渡费19702元；2、承担本案诉讼费用。
冯燕平、瞿化荣原审辩称：1、临时协议约定政府补偿的营业执照费用归鲍亚翔、王一娇所有，其他的补偿费用一切归冯燕平、瞿化荣所有，而拆迁协议中无营业执照补偿费，根据协议，鲍亚翔、王一娇已放弃了停业损失及设备搬运费。2、过渡费是政府补偿给被拆迁人租用住房的租金补贴，与鲍亚翔、王一娇没有关系。3、装修补偿款是被拆迁房屋的全部装修补偿款，而鲍亚翔、王一娇从未对承租的一楼门面房进行装修，综上所述，鲍亚翔、王一娇的主张无事实和法律依据，故请求驳回其诉讼请求。
冯燕平、瞿化荣原审反诉称，双方的租赁合同到期后，签订的补充协议约定暂收2014年10月18日至2014年12月17日的房租，如遇房屋拆迁，补充协议终止，鲍亚翔、王一娇无条件即时搬出。2014年12月19日，冯燕平、瞿化荣与拆迁部门签订拆迁协议，但鲍亚翔、王一娇拒不搬迁，且未支付2014年12月18日至2015年6月10日的房屋使用费，故要求鲍亚翔、王一娇支付2014年12月18日至2015年6月10日的房屋使用费51600元，并承担反诉费。
鲍亚翔、王一娇原审反诉辩称，冯燕平、瞿化荣要求其搬离承租房屋明确表示不支付任何损失及补偿款，故其有权拒绝履行临时协议约定的相应义务，冯燕平、瞿化荣的诉请没有依据，请求驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明，鲍亚翔、王一娇系夫妻关系。冯燕平、瞿化荣系夫妻关系。2013年8月6日，鲍亚翔与冯燕平签订《租房合同》，合同约定：鲍亚翔租用冯燕平服装城20幢7号一楼门面房。租期为2013年8月18日至2014年8月17日。年租金24800元，一次性付清。合同签订后，冯燕平将房屋交给鲍亚翔使用。2014年10月17日，瞿化荣与王一娇签订《临时协议》，协议约定：王一娇租用瞿化荣服装城20幢7号一楼门面房。因政府拆迁的不确定性，瞿化荣只收王一娇2014年10月18日到2014年12月17日止的两个月租金，计4466元。房屋拆迁时，王一娇搬出，临时协议终止，租金多退少补。政府补偿给王一娇营业执照的费用归王一娇所有，其它的补偿费一切归瞿化荣所有。因拆迁需要瞿化荣通知王一娇搬出门面房，王一娇应无条件即时搬出，不得拖延，否则造成的损失，由王一娇负全部责任，营业执照补偿款归瞿化荣所有。
2014年12月19日，冯燕平与浦口区人民政府顶山街道办事处（以下简称顶山街道）签订了《房屋拆迁补偿协议》，协议约定被拆迁房屋座落于南京市浦口区北圩商城20幢107室。冯燕平据此得到房屋补偿款2213756元、装修补偿款75593元、附着物补偿款70487元、搬迁补助费4829元、过渡补助费19702元、拆移电话补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费1000元、宽带拆装补助费500元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元、提前搬家奖励费96580元、设施搬运费用45333元、停业补偿费用90665元，合计2619635元。该协议明确了补偿费用用于支付“非住宅房屋”和“营业用房”拆迁，房屋面积141.56平方米，其中住宅96.58平方米，非住宅44.98平方米。
2015年1月1日、2日、3日，冯燕平、瞿化荣多次通过手机短信通知王一娇搬迁，王一娇拒不搬迁，冯燕平、瞿化荣遂于2015年1月13日向原审法院提起诉讼，要求鲍亚翔、王一娇交还承租房屋。2015年6月11日，冯燕平将涉案房屋交给拆迁部门。
原审法院另查明，冯燕平、鲍亚翔对瞿化荣与王一娇签订的临时协议予以认可。
原审庭审中，鲍亚翔、王一娇主张2015年6月4日搬出承租房屋，营业执照费用是指停业损失、设备搬运费、过渡费用。冯燕平、瞿化荣表示自己不清楚鲍亚翔、王一娇何时搬出房屋，鲍亚翔、王一娇搬走时未通知自己，直至2015年6月11日自己到出租房屋才发现里面已搬空，当日下午将房屋交给拆迁部门。营业执照费用是指办理营业执照的工本费。
原审法院认为，鲍亚翔、王一娇与冯燕平、瞿化荣之间的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案中，双方当事人对遇征收拆迁时如何分配或者处理相应的补偿费在临时协议中作出了约定，即除营业执照的费用外，其他补偿费归瞿化荣所有，但瞿化荣在因拆迁需要通知王一娇搬迁时，王一娇应无条件即时搬迁，否则营业执照的费用归瞿化荣所有。现鲍亚翔、王一娇在冯燕平、瞿化荣短信通知搬迁后拒不搬迁，直至冯燕平、瞿化荣诉至原审法院后，鲍亚翔、王一娇才于2015年6月搬迁，鲍亚翔、王一娇的行为构成违约，故鲍亚翔、王一娇主张冯燕平、瞿化荣给付营业损失、装修补偿款、设备搬运费、过渡费无事实和法律依据，原审法院不予支持。冯燕平、瞿化荣反诉要求鲍亚翔、王一娇给付2014年12月18日至2015年6月10日的房屋使用费51600元，原审法院认为虽鲍亚翔、王一娇主张2015年6月4日迁出涉案房屋，但冯燕平、瞿化荣不予认可，鲍亚翔、王一娇亦未举证证明其于6月4日搬出，而冯燕平、瞿化荣于6月11日将房屋交给拆迁部门，故房屋使用期间应从2014年12月18日计算至2015年6月10日，共计175天。房屋使用费用应参照房屋租金2233元／月（4466元÷2个月=2233元／月）的标准计算，即2233元／月÷30天×175天=12950元，对鲍亚翔、王一娇主张的超出部分，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院判决：一、驳回鲍亚翔、王一娇的诉讼请求；二、鲍亚翔、王一娇于判决生效之日起五日内给付冯燕平、瞿化荣房屋使用费12950元。原审案件受理费4770元，减半收取2385元，由鲍亚翔、王一娇负担。反诉费545元，由冯燕平、瞿化荣负担408元，鲍亚翔、王一娇负担137元。
上诉人鲍亚翔、王一娇不服原审判决向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的临时协议中约定的营业执照费用，是指拆迁导致承租人的所有损失费用，原审法院认为是办理营业执照的工本费用，明显剥夺了上诉人的诉讼权利。二、拆迁方案确定后，上诉人第一时间与被上诉人联系，协商损失补偿事宜，被上诉人明确表示拒绝支付该部分损失，所以上诉人一直在与被上诉人沟通，且于2015年6月4日搬出涉案房屋，这并未给被上诉人造成任何损失。三、被上诉人与拆迁部门签订拆迁协议后，涉案房屋一直未被用于经营，原审法院判令上诉人承担房屋使用费，无事实与法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判支持鲍亚翔、王一娇在原审时的诉讼请求。
冯燕平、瞿化荣辩称，原审法院就本诉部分的判决是正确的，但上诉人恶意拒绝交还房屋，应当承担全部责任，上诉人应支付三倍的房屋使用费给被上诉人。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。二审审理中，双方确认拆迁公告发布的时间为2014年11月期间。
以上事实，有本院庭审笔录在案为证。
二审审理中，被上诉人提供若干份打印的手机短信记录，证明上诉人不搬出涉案房屋，行为恶劣。上诉人对该打印件的真实性无异议，但认为从该信息中可以看出被上诉人曾经明确表示过营业损失与上诉人无关，更加证明了上诉人拒绝搬出涉案房屋是被上诉人的原因造成的。
本院认为，双方当事人签订的租赁合同及临时协议均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性规范，合法有效，双方应当全面遵照履行。
关于本案的本诉部分，因涉案房屋面临拆迁，双方在临时协议中对拆迁补偿的费用作出了约定，即营业执照的费用归王一娇，其他一切补偿费归瞿化荣，同时也明确了拆迁发生时双方的义务，即经通知后，王一娇应当无条件即时搬出，不得拖延，否则营业执照补偿款归瞿化荣所有。事实上，拆迁发生后，鲍亚翔、王一娇经多次通知，均未搬出涉案房屋，其行为违反了临时协议的约定，故原审法院对鲍亚翔、王一娇主张的营业损失、装修补偿款、设备搬运费、过渡费未予支持，并无不当。
关于本案的反诉部分，冯燕平、瞿化荣反诉要求鲍亚翔、王一娇给付2014年12月18日至2015年6月10日的房屋使用费51600元，因2014年12月18日前拆迁公告已发布，涉案房屋周围进入了拆迁程序，鲍亚翔、王一娇亦无法正常在房屋内经营，因此本院酌定按双方约定的租金的50%的标准给付房屋使用费，则房屋使用费用应为6513元（2233元／月÷30天×175天÷2）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1533号民事判决第一项；
二、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1533号民事判决第二项为“鲍亚翔、王一娇于本判决生效之日起五日内给付冯燕平、瞿化荣房屋使用费6513元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审本诉案件受理费2385元，由鲍亚翔、王一娇负担。反诉案件受理费545元，由冯燕平、瞿化荣负担476元，鲍亚翔、王一娇负担69元。二审案件受理费4770元，由冯燕平、瞿化荣负担476元，鲍亚翔、王一娇负担4294元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
审 判 员 张旭东
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月三日
书 记 员 俞梦霏