山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初1149号
原告济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘进华，总经理。
委托代理人韩同超，男，该公司法律顾问，住济南市。
被告慕慧婷，女，1976年2月2日生，汉族，济南第六职业中专教师，住济南市
委托代理人钟鸣（系被告慕慧婷丈夫），男，济南市经济发展总公司职员，住址同被告慕慧婷。
原告济南齐华物业管理有限公司与被告慕慧婷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南齐华物业管理有限公司法定代表人刘进华的委托代理人韩同超，被告慕慧婷及其委托代理人钟鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南齐华物业管理有限公司（以下简称齐华物业公司）诉称：被告于2009年2月份购买他山花园小区房产，系该小区业主。2009年12月31日，原、被告签订一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告为被告提供物业服务，被告每一年向原告交纳一次物业服务费，物业服务费按照建筑面积计算，每月每平方米1.60元。逾期交纳的，每天按千分之三的标准支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同，为包括被告在内的全体业主提供了物业服务，但是被告自2012年1月1日起至今未交纳物业服务费累计拖欠4783.50元。原告多次催交，被告都以物业费价格不合理等不正当理由拒绝交纳。被告的行为已经给原告的正常经营造成不利影响，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判决被告慕慧婷向原告补交拖欠的2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费4783.50元；判决被告向原告支付违约金6283.53元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告慕慧婷辩称，就原告提起的物业服务合同纠纷一案，我方提出以下答辩意见：起诉状所述“被告拒不缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。1、被告于2009年购买房产同时交纳物业费，到2012年1月1日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到合同约定的标准。原告所称被告从2011年1月1日起至今未缴纳物业费，明显有悖现实，有交费发票为据。2、根据《前期物业管理服务协议》第四条规定，甲方每次交费于当期交费期最末一个月的月底止，故原告要求被告现在全额交纳2016年物业费用不合理，应不予采纳。3、被告自2010年入住至今，每年如期交纳取暖费用，但室内最低温度是16℃，2015年提高到18℃，被告家中从未达标，虽经多次向原告反映，但原告一直推诿责任，至今没有妥善解决冬季取暖问题。此事在山东有线“民生直通车”栏目报道过，有视频为证。4、被告所住楼宇十号楼是临街房，在未取得业主同意的前提下，原告私自同意一楼租户开露天烧烤店，天天营业至凌晨，严重影响十号楼业主休息，多次反映至原告处均未有任何处理解决。另外烧烤店还在一楼公共区域私搭乱建（有照片为证），破坏了小区公共环境，侵害了广大业主的合法权益，也给居住环境和房屋安全带来隐患。虽经多次反映给原告，原告对此也坐视不理，听之任之。5、因为原告私自同意一楼租户开露天烧烤导致下水管道泄漏，被告的地下室被浸泡，家具长毛，墙壁发霉，屋内物品无法使用（有照片为证），经济损失巨大。多次向原告反映，期望得到妥善处理，但原告至今也未有任何答复，拖延至今。根据《前期物业管理服务协议》第八条违约责任约定，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。6、原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业公告牌收取费用，并且没有向业主公布其收入的流向。其广告受益应该为全体业主共有。原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。7、根据《前期物业管理服务协议》第三条物业管理服务质量约定，公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁。实际根本未能做到，被告所住十号楼楼梯垃圾未能天天及时清理（有照片为证），标准化保洁更无从谈起。8、根据《前期物业管理服务协议》第一条双方的权利和义务约定，原告每年度在管理区域内公示物业管理服务实施情况，每年度向全体业主公布物业管理费用收支账目，实际上原告从第一批业主入住至今从未对财务收支、管理服务实施情况进行公布。9、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定（当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求），拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用：1、冬季取暖问题希望得到妥善解决，务必达到采暖季济南的供暖室内最低温度18℃。如果不能达标，将取暖费转为物业费。2、地下室被浸泡一事希望得到妥善解决，该修缮的墙面、屋顶修缮，该赔偿的物品赔偿，由此造成的经济损失由原告承担。一楼公共区域私搭乱建违章建筑必须予以拆除整改，严重影响公共安全。3、原告物业公司在判决后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每年公布一次。4、原告物业公司在判决后15天内在小区公告栏公布小区内各广告位租金的收入及流向，每年一次。5、对所有入住业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行及时合理解决。6、公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁。7、取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。我们要求的只不过是与服务水平相匹配的支出，要求的只不过是根据国家法律规定业主和物业应该各自承担的义务和享有的权利。
经审理查明：原告齐华物业公司系济南市他山花园小区的前期物业服务企业，被告慕慧婷系该小区业主。被告慕慧婷入住后，于2009年12月31日与原告齐华物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，该合同中的甲方为被告慕慧婷，乙方为原告齐华物业公司。双方在合同中约定被告慕慧婷委托原告齐华物业公司为他山花园小区提供物业管理服务。合同中约定的物业服务内容为：“二、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共有部位是指房屋主体结构部位、户外墙面、楼梯间、走廊通道、配电箱、水泵房、电梯机房、消防监控室等；三、共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，共有设施设备是指共有的上下水管道、落水管、加压水泵、避雷网、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、安防监控设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车辆停放区域、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；四、公共区域的绿化养护与管理；公共卫生，包括房屋共有部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；五、维护公共秩序，包括门岗服务，物业公共区域内巡查；六、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；八、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放秩序进行管理；……”合同中约定他山花园小区的物业服务费按照建筑面积收取：花园洋房为每平方米每月1.6元，小高层为每平方米每月1.8元，别墅为每平方米每月2.4元，商铺为每平方米每月3.4元；空置房屋按照70%的标准交纳。物业服务费的交纳时间为：“甲方（被告慕慧婷）每年交纳一次物业服务费。办理入住手续时预交一年物业服务费，以后每次交费于当期交费期末一个月的月底止，逾期收取滞纳金。”合同第八条违约责任中双方约定：“……四、甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天交纳千分之三的违约金。”合同落款处，甲方由被告慕慧婷签名捺印、乙方加盖原告公司印章予以确认。被告慕慧婷所居住的房屋建筑面积为49.83平方米，属于花园洋房类，其于2009年12月28日领取了收房通知书，2009年12月31日办理了入住手续，领取了房屋钥匙。自2012年1月1日至2016年原告起诉时，该被告未向原告齐华物业公司交纳物业服务费，原告起诉时将物业服务费计算至2016年12月31日，共计60个月，累计金额为人民币4783.68元（1.6元×49.83平方米×60个月＝4783.68元）。原告齐华物业公司称其曾于2015年12月31日委托齐鲁律师事务所向被告慕慧婷发出过《律师函》一份，以催收被告拖欠的物业服务费用，但该函件被退回，退回批条中注明的原因是“收件人拒收”。被告慕慧婷称当时其正在医院住院，从未收到过此函件，也没有人通知其领取该邮件。原告现诉至法院，请求法院依法判令被告慕慧婷向其补交拖欠的2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费4783.5元；判决被告向原告支付违约金6283.53元；由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，被告所反映的情况均未提供证据予以证实。
以上事实，由前期物业服务协议、业主管理规约、交房手续及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告齐华物业公司既是房地产开发企业聘请的前期物业服务企业，同时也与被告慕慧婷本人签订了《前期物业管理服务协议》，该协议也是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原告齐华物业公司为被告所居住的他山花园小区提供物业服务期间，被告应当及时按照合同约定向原告交纳物业服务费和其他相关的费用，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。被告慕慧婷在答辩中提出在其入住后，房间内的采暖温度一直未达标，多次反映给物业公司，但一直未能得到解决；楼下商业用房的业主将房屋用于经营露天烧烤，影响包括被告在内的业主正常休息，被告多次反映给物业公司未给予解决，物业公司未尽到制止和管理的职能等情况。对此，本院认为，被告家中的采暖温度不达标的问题，应由专营公司予以解决，被告方未能提供证据证实他山花园小区的供暖是由物业公司自主经营的，即使是物业公司自主经营的供暖设施，也应在业主应交纳的采暖费中相应扣减，而不应折抵业主应交纳的物业服务费用，故被告以采暖温度不达标为由，拒交物业服务费的主张，不能成立，本院不予支持。对于小区商业房业主将房屋用于经营露天烧烤的问题，本院认为，根据最高人民法院相关司法解释的规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无兴利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。据此，如被告所反映的业主是利用其自有的经营用房经营烧烤，属合理利用自有物业的，物业管理方无权制止；如该业主占有公共区域或改变共有部分用途从事经营活动的，物业服务企业有权予以劝阻或制止，劝阻或制止无效的，可向有关行政执法机关报告，由执法机关予以处理。另外，被告作为业主，也可根据《物权法》及其他相关法律规定，直接起诉侵权业主，要求其停止侵权行为。但被告方不得以此为理由拒交物业服务费用。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。被告慕慧婷答辩中提出的问题，未能提交相关证据予以证实，本院不予采信，即使其反映的情况属实，也属于原告在物业服务过程中的一般瑕疵，达不到小区环境恶化，影响全体业主正常生活的程度，故在没有经过原告同意的情况下，被告拒交2012年1月1日—2016年12月31日的物业服务费用（合同中双方约定物业服务费按年度交纳），违反了合同的约定和相关法律规定，依法应当承担相应的民事责任，故对原告齐华物业公司要求被告慕慧婷补交2012年1月至2016年12月的物业服务费4783.5元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，本院认为，虽被告方未按照合同约定及时交纳物业服务费用，但原告方在从事物业服务过程中，未及时与业主沟通，其服务也存在一定的瑕疵，故对原告要求被告慕慧婷承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第七条之规定，判决如下：
一、被告慕慧婷于本判决生效之日起十日内向原告济南齐华物业管理有限公司补交拖欠2012年1月至2016年12月的物业服务费4783.5元。
二、驳回原告济南齐华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，原告济南齐华物业管理有限公司承担30元，被告慕慧婷承担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一六年四月七日
代理书记员 孙靖