浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第1151号
原告何××。
委托代理人祝××。
被告杭州××建设有限公司，住所地浙江省××××号
。
法定代表人曹××。
原告何××为与被告杭州××建设有限公司（以下简称
堡××公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年7月30日向本
院起诉。本院受理后，依法由代理审判员钱姣独任审判，于20
13年9月5日公开开庭进行了审理。原告何××的委托代理人祝
××到庭参加诉讼。被告堡××公司经本院传票传唤，无正当
理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告何××诉称，2009年11月12日，原告与被告签订编
号为（2009）堡转字第0074号房屋转让合同，约定被告将东方
某某A幢16层1601、1602、1603室房屋转让给原告，房屋建筑
面积为209.40平方米，单价为每平方米12625.68元，总价款为
2643817元。合同签订时原告即付合同总价的10%计人民币2643
82元作为履约定金，履约定金到帐后，原、被告双方签订本合
同，履约定金可冲抵首付房款。通过办理购房贷款支付物业转
让价款的，原告应在签订之日起10天内根据贷款银行的要求将
首付款付至1063817元。原告通过办理购房贷款支付物业转让价款的，原告应在接到通知之日起15日内向某告指定的杭某某
合农村合作银行上塘支行提供办理购房贷款的相关资料，银行
购房贷款发放到达被告帐户后，即视为原告将物业转让价款付
清。合同还约定，被告应当在2011年3月31日前将符合条件的
房屋交付给原告使用。逾期交房不超过90日，自本合同规定的
最后期限的第二天起至交付之日止，被告按日向某告支付已交
付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后
，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期超过90日后
被告按日向某告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签
订后，原告选择采用银行购房贷款的方式支付购房款，并依约
向被告支付了1063817元首付款。然之后原告一直未通知原告
办理购房贷款手续。2011年3月31日合同约定的交房期限届满
，被告并没有将本案所涉房屋交付原告使用。原告曾多次要求
被告尽快履行合同交付房屋，但均被被告以种种理由拖延推诿
，直至今日上述房屋仍未达到交付条件。原告认为，原被告双
方签订的房屋转让合同系双方某实意思表示，内容不违反法律
、行政法规强制性规定，应属合法有效，被告拖延交付房屋的
行为已构成违约，原告的合法权益受到极大的损害，故原告诉
至法院，请求：1、判决被告向某告支付逾期交房违约金42339
9.16元（从2011年4月1日起算，暂计算之2013年7月29日，201
1年4月1日至2011年6月29日的违约金按每日万分之二计算，20
11年6月30日至法律文书确定履行之日止的违约金按每日万分
之五计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告堡××公司在庭审前提交书面答辩状辩称，一、被告认为原告主张的违约金过高且已超过了原告的实际损失，请
法院酌情予以调整；二、目前案涉房屋已被杭州市中级人民法
院整体查封，导致法律上无法向某告交付；三、被告认为案涉
房屋转让合同是双方某实意思表示，系合法有效，虽然双方在
签订合同时案涉房屋尚未建成，未领取权属证书，不符合杭州
市留用地政策要求，但被告认为仅此不必然导致双方签订的合
同无效。
原告何××为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、房屋转让合同1份，拟证明原、被告之间的房屋买卖
合同关系以及双方的权某义务；
2、收据2张，拟证明原告依约支付了1063817元购房首付
款，其余款项按照合同约定应当等待被告通知办理按揭贷款，
但被告一直没有通知原告办理；
3、关某某方某某延期交房通知函1份，拟证明被告行为
已构成了违约且至今也未交房。
上述证据经本院审查，原告提交的证据1-
3能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。
被告堡××公司未提交证据。
根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确
认下列事实：
2009年11月12日，堡××公司（出让人）与何××（受
让人）签订《房屋转让合同》一份，将东方某某A幢16层1601
、1602、1603室房屋出让给何××。双方约定：该房屋设计用
途为办公综合（酒店式公寓），建筑面积共209.4平方米；该房屋按建筑面积计价，每平方米为12625.68元，总价款为2643
817元，具体价款在交房时以实测面积为结算确认依据；受让
人采用银行购房贷款付款，本合同签订时受让人即付合同总价
的10%，计人民币264382元作为受让物业的履约定金，履约定
金到账后，双方签订本合同，履约定金可抵作首付款；通过办
理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在签订之日起10天
内根据贷款银行的要求将首付款付至合同款的40.24%，金额为
1063817元；受让人通过办理购房贷款支付物业转让价款的，
受让人应在接到通知之日起15日内向出让人指定的杭某某合农
村合作银行上塘支行提供办理购房贷款的相关资料，银行购房
贷款发放到达出让人账户后，即视为受让人将物业转让价款付
清。该合同第八条约定，出让人应当在2011年3月31日前，将
符合下列各项条件的房屋交付受让人使用：1、建设工程某某
工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法
律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的
认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、数字电视
、电讯等，具备房屋正常使用的基本条件；遭遇不可抗力，且
出让人在发生之日起30日内告知受让人的，除双方协商同意解
除合同或变更合同外，出让人可据实予以延期。该合同第九条
约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出让人如未按本合
同规定的期限将该房屋交付受让人使用，按下列第1种方式处
理，即按逾期时间、分别处理（不作累加），逾期不超过90日
，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日
止，出让人按日向受让人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，受让人有权解除合同。受
让人解除合同的，出让人应当自受让人解除合同通知达到之日
起30天内退还全部已付物业转让价款，并按受让人累计已付物
业转让价款的2%向受让人支付违约金；受让人要求继续履行合
同的，合同继续履行，逾期90日后出让人按日向受让人支付已
交付房价款万分之五的违约金。该合同第十五条约定，根据杭
州市人民政府办公厅杭政办函（2008）183号《关于加强村级
集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件规定，本合同
转让物业的土地证、房产证原则上按一层一户一证办理，办证
时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证
时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）……。广业控
股有限公司为上述合同的见证人。
合同签订后，何××向堡××公司支付了房款共计10638
17元。房屋建成后，因存在纠纷，杭州市中级人民法院查封了
东方某某A幢楼。2013年7月30日，因堡××公司并未按约交付
房屋，何××向本院起诉。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》系双方某
实意思表示，根据有关法律规定，双方均应依约履行各自义务
。根据该合同第八条约定，堡××公司应在2011年3月31日前
将符合约定条件的房屋交付受让人使用，但堡××公司并未履
行上述交房义务且没有约定或法定的免责事由，故应依约承担
违约责任。根据该合同第九条约定，逾期交房不超过90日的，
逾期违约金按已交付房屋价款万分之二计算，超过90日后按已
交付房屋价款万分之五计算。若按已付房屋价款万分之五计算，则相当于被告应赔偿的租金损失为1063817×5÷10000÷209
.4≈2.54元／平方米·天。现被告延期交房已逾两年，若按合
同约定计算违约金，则被告应承担的违约金明显高于原告的实
际损失，故被告请求降低违约金，符合法律规定，本院予以支
持。原、被告明知案涉房屋尚未建成、未领取权属证书而进行
买卖，违反了有关房地产管理法，均应承担由此造成的风险。
因此，对于被告应支付的延期交房违约金，本院综合考虑同地
段同类房屋的租金标准、合同的履行情况、当事人的过错程度
及预期利益等因素，酌情确定为每日按已付房款的万分之一计
算。经计算，从2011年4月1日起至2013年10月12日被告应支付
的延期交房违约金为1063817÷10000×925≈98403元。因被告
将来能否交付房屋尚不能确定，故关于2013年10月12日后的延
期交房违约金应由原告待被告能否交房明确后另行主张。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十
四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第
一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款，最高人民法
院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二
）》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三
十八条第（六）项之规定，判决如下：
一、被告杭州××建设有限公司于本判决生效后十日内
支付原告何××从2011年4月1日起至2013年10月12日止的延期
交房违约金人民币98403元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告何××的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币3825.5元，由原告
何××负担人民币2695.5元，由被告杭州××建设有限公司负
担人民币1130元。被告杭州××建设有限公司应负担的诉讼费
用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭
州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉
案件受理费人民币7651元；对财产案件提起上诉的，案件受理
费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商
银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省
杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自
动撤回上诉处理。
代理审判员 钱 姣
二〇一三年十月十二日
书 记 员 蒋敏芝