江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）开民初字第1247号原告刘占厂（反诉被告）委托代理人殷昭洋委托代理人单琪琪原告刘文凯（反诉被告）委托代理人殷昭洋委托代理人单琪琪被告（反诉原告）徐州城置有限公司法定代表人彭庆邦委托代理人程训千原告（反诉被告）刘占厂、刘文凯与被告（反诉原告）徐州城置有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月3日受理后，适用简易程序于2013年7月18日、8月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭于2013年9月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘占厂、刘文凯的委托代理人殷昭洋，被告（反诉原告）徐州城置有限公司的委托代理人程训千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘占厂、刘文凯诉称：原告与被告徐州城置有限公司于2011年2月14日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告徐州城置有限公司向原告出售城置花园（原名为尚东花园）B13幢1单元403号房，建筑面积96.17平方米，总价款522407元。合同签订后原告依约于2011年2月14日将首付款157407元交付给被告，并于当月办理了银行贷款手续。合同约定被告应当在2012年8月31日前将合格的商品房交付给原告使用，如果逾期交付，被告按日向原告支付已交房款的万分之一的违约金。被告至今未向原告交付合格的商品房，构成严重违约。请求判决被告向原告支付从2012年9月1日起至2013年5月1日止的逾期交房违约金12642.25元，并承担本案诉讼费。被告（反诉原告）徐州城置有限公司答辩并反诉称：涉案房屋已经于2012年5月30日竣工验收完毕，具备居住条件，并于2012年8月31日之前通知上房，故被告不应当承担违约责任。根据双方签订的合同，反诉被告应在2011年3月14日前付清房款，但反诉被告直到2011年8月16日才付清余款25万元，反诉被告构成违约，应支付违约金3850元。反诉被告刘占厂、刘文凯辩称：反诉超过诉讼时效，合同约定余款365000元，其中的115000元在2011年3月14日前已付清，剩余25万元以贷款方式支付。但这一天贷款没有下来，而被告（反诉原告）也知道这一事实，被告一直没有向我主张，至被告反诉已超过二年时效。另外，贷款逾期下发的原因是被告销售的房屋在建设过程中逾期封顶，金融机构不予办理贷款，逾期付款的责任在反诉原告。请求驳回反诉请求。本案的争议的焦点为：1、在合同约定交房期限内，被告（反诉原告）是否具备交房条件；2、原告（反诉被告）逾期付款是否也构成违约；3、反诉是否超出诉讼时效。原告（反诉被告）刘占厂、刘文凯为证明自己的主张，向法庭提供以下证据：1、商品房卖卖合同，拟证明双方的买卖关系、上房应当具备的条件、违约金、交付手续的规定等，被告并没有按约定书面通知上房，有违约行为；2、发票一张、收据复印件二张，拟证明原告按照合同约定共计支付房款522407元；3、交付使用通知书一份（复印件）；4、开发区管委会网站的公告一份（复印件）；证据3、4拟证明涉案房屋于2013年1月31日才具备交付使用的条件，在合同约定的期间，被告不具备合同要求的上房条件。被告徐州城置有限公司的质证意见为，证据1、2、4、的真实性、合法性、关联性均予以认可；证据3系复印件，且与本案无关联性，不予认可。被告（反诉原告）徐州城置有限公司为支持其抗辩及反诉主张，向本院提供以下证据：1、竣工验收备案表复印件一份，拟证明原告购买房屋所处的是徐州城置国际花园城二期13号楼，已经于2012年5月30日竣工验收完毕，具备居住使用条件；2、入伙通知书复印件一份，包含附件一、二，拟证明被告已于2012年8月31日前向原告通过邮寄的方式书面送达上房通知，原告也于2012年9月2日收到此通知。3、反诉被告刘占厂、刘文凯持有的发票一张、收据复印件二张，拟证明反诉被告未按照合同约定的期限支付剩余房款，构成违约以及具体延期付款的具体日期。原告（反诉被告）质证意见为：证据1虽然是复印件，但是我们认可其真实性，该证据显示，交付验收资料时间是2013年元月26日，结合被告2013年1月31日取得交付使用通知书，可以证明2012年8月31日被告的房屋不具备交付的条件；对证据2真实性无异议，是原告于2012年9月3日收到的，该入伙通知书没有达到通知上房的目的，当时房屋不具备居住条件，门窗未装，水电未通，小区的路也未修好；对证据3不持异议。经审理查明：2011年2月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告徐州城置有限公司向原告刘占厂、刘文凯出售城置花园（原名为尚东花园）B13幢1单元403号房，建筑面积96.17平方米，总价款522407元。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人在2011年2月14日之前支付房款157407元，余款365000元于2011年3月14日前以贷款方式付给出卖人”；该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”；该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”；该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原告刘占厂、刘文凯于2011年2月14日付首付款157407元，于2011年3月10日支付115000元，2011年8月16日付款250000元。另，被告于2013年8月12日交纳反诉费，办理反诉立案手续，本院予以受理。上述事实有双方当事人提供的证据及无争议陈述所证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，依法履行合同约定的义务。关于本案本诉部分，本院认为，被告徐州城置有限公司应当在约定交付期限内依照约定的交付条件交付房屋。被告徐州城置有限公司是在2013年1月31日取得的“徐州经济技术开发区房地产开发住宅项目交付使用通知书”，故而可以认定，被告徐州城置有限公司在2013年1月31日前，就本案的商品房尚不具备上房条件，应当依合同约定承担相应的逾期交房的违约责任。关于本案反诉部分，本院认为，反诉被告刘占厂、刘文凯未能在双方合同约定的2011年3月14日前付清购房余款25万元，而是在2011年8月16日付清此款。刘占厂、刘文凯辩称是因为反诉原告承建房屋未封顶，银行不予办理贷款，却不能提供出有效证据，故依合同约定已出现逾期付款的违约情形。从合同约定付款日2011年3月14日至其最后付清余款日2011年8月16日止，反诉被告应承担的违约金数额方可明确，其违约情形至此终止，此时开始计算反诉原告的诉讼时效。至本案受理反诉前，反诉原告的违约金请求未超过法定诉讼时效2年的期限，其反诉请求逾期付款违约金3850元依法应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条规定，判决如下：一、被告徐州城置有限公司应支付原告刘占厂、刘文凯从2012年9月1日至2013年5月1日的逾期交房违约金12642.25元；二、反诉被告刘占厂、刘文凯应支付反诉原告徐州城置有限公司逾期付款违约金3850元；三、以上两项相抵后，被告徐州城置有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘占厂、刘文凯违约金8792.25元。案件受理费115元，由被告徐州城置有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告刘占厂、刘文凯负担。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王永毅人民陪审员  赵启君人民陪审员  孙荣林二〇一三年九月三十日书 记 员  刘 岩