广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1982号
上诉人（原审原告）：朱秋英，女，汉族，1956年8月7日出生。
委托代理人：霍静，广东国晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李莹，女，汉族，1956年12月14日出生。
委托代理人：安大为，广东星辰律师事务所律师。
委托代理人：曾海英，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：深圳市星联地产顾问有限公司大世纪分公司。
负责人：韩xx。
被上诉人（原审第三人）：深圳市星联地产顾问有限公司。
法定代表人：林合星。
上诉人朱秋英、李莹因与被上诉人深圳市星联地产顾问有限公司大世纪分公司（以下简称星联地产大世纪分公司）、深圳市星联地产顾问有限公司（以下简称星联地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月22日，朱秋英与李莹签订一份《房产买卖合同》，第一条约定，李莹将位于深圳市龙岗区深惠路茂宝大厦B栋1207号房产转让给朱秋英；第二条约定，李莹应在签订合同后三日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记之日起三日内将房产证原件交于第三方，以办理过户；第四条约定，房产的转让价格为645000元；第五条约定，购房定金20000元，朱秋英在签订合同当日支付，同时合同还约定，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金20000元由第三方监管，在李莹赎出房产证原件并交给第三方起三日内由第三方直接支付给李莹……；第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如朱秋英支付定金后违约，李莹有权解除合同没收定金或要求朱秋英支付房产转让价百分之二十违约金；如李莹收取定金后违约，朱秋英有权解除合同并要求李莹双倍返还定金或要求李莹支付房产转让价百分之二十违约金……；第十四条特别备注，朱秋英具有更名权，朱秋英承诺有符合购房条件，李莹承诺此房产权清晰、自己赎楼。朱秋英及李莹在合同上签字，星联地产大世纪分公司在合同上盖章。朱秋英称此处的“更名权”是指在签订正式的房产买卖合同前朱秋英有权变更合同的中买方的姓名，其签订合同是因朱秋英的儿子史舟具有深圳市户籍，买房子的真实主体为史舟，但签订合同当天史舟因事不能前往，故由朱秋英代其签订合同并作“更名权”的约定，朱秋英提交其儿子史舟的身份证复印件予以证实；李莹称“更名权”是指房产的更名权，是指房产可以过户。
朱秋英提交收据一张，证明李莹于2012年4月22日收取朱秋英定金20000元，收据显示内容为：“兹收到朱秋英小姐（身份证号：220181195608070021）交来购买属本人产权位于深圳市龙岗区深惠路茂宝大厦B栋1207之定金人民币（大写）贰万整，（小写）￥20000”。李莹在收款人处签名，签字日期为2012年4月22日，下面注明“附带收款人身份证复印件”。李莹对该收据的签名予以确认，但称其并未收取定金，该20000元由星联地产大世纪分公司监管，李莹仅是因星联地产大世纪分公司让其签名才签名，并未真正领款。李莹提交一份《定金托管协议书》，内容为：“本人李莹现已收到购房方朱秋英交来购买我深圳市龙岗区茂宝大厦13栋1207房定金贰万元，￥20000元。因本人尚未取得该物业房地产证原件，故本人同意将定金人民币贰万元，￥20000元，暂托管于星联地产大世纪分公司，待本人取得房地产证原件，并交予经纪方后，再取回以上定金”，协议书上有李莹的签名及星联地产大世纪分公司的财务专用章，落款时间为2012年4月22日。朱秋英对该《定金托管协议书》的真实性、关联性均不予确认，称其将定金20000元交于李莹本人，李莹出具定金收据后其即离开，对李莹与星联地产大世纪分公司签订的该协议书不知情。
2012年5月14日，李莹将涉案房产卖于案外人詹xx，并办理房产过户手续。李莹称因其随后了解到朱秋英不具备深圳购房资格故行使不安抗辩权将房产卖于他人，并曾提前知会朱秋英及星联地产大世纪分公司，朱秋英称未收到李莹的相关通知。朱秋英提交星联地产大世纪分公司于2012年5月16日出具的情况说明书，该说明书的内容为：2012年4月22日，李莹把位于龙岗区深惠路186号茂宝大厦B座1207的房产以645000元的价格卖给朱秋英。在我公司签了购房合同，朱秋英交了定金20000元，合同约定李莹自己去银行办理赎楼手续，赎楼后3日内将房产证原件交给我公司，在这期间我公司多次询问办理情况，李莹说自己正在找人办理这些手续。3日后公司又打电话问办理情况，李莹说房子卖给别人了，还让公司转告朱秋英，说自己在国税局上班，今后朱秋英有税务方面的问题找她，李莹一定会帮忙的。之后朱秋英多次来我公司要求履行合同，我公司派人多次去她工作的公司，均没有见到李莹本人，电话也关机，始终联系不上李莹”。李莹对该情况说明书不予确认。
2012年5月17日，朱秋英的委托代理人霍静向李莹发出律师函，要求李莹返还朱秋英定金20000元，并向朱秋英支付违约金129000元。
李莹在第二次庭审时当庭提交报警回执一张，称其于2013年3月12日前往深圳市公安局罗岗派出所，就其所述的星联地产大世纪分公司负责人携款潜逃一事报警，并就此申请本案中止审理。朱秋英称报警不等于已立刑事案件，且李莹提交的报警回执并未显示其报警原因。
朱秋英在原审的诉讼请求为：1、解除朱秋英、李莹签订的《房产买卖合同》；2、李莹向朱秋英返还定金20000元；3、李莹向朱秋英支付违约金129000元；4、李莹承担全部的诉讼费用。
原审法院认为，朱秋英与李莹签订的《房产买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。
李莹称其将涉案房产另卖他人为行使不安抗辩权，原审法院经分析认为其不安抗辩权的理由不能成立，理由如下：第一，李莹未提供证据证明其知悉朱秋英不具备购房资格这一事实的过程及相关情况；第二，即使李莹确实签订合同后知悉朱秋英不具备购房资格，正常行使不安抗辩权的程序仅应是其不履行合同约定的义务，即不进行赎楼，而非直接将涉案房产另卖他人；第三，李莹未提供证据证明其曾就朱秋英不具备购房资格的问题与朱秋英作过沟通，与履行合同的正常程序不符；第四，关于双方签订合同中的“更名权”，李莹的解释过于牵强，朱秋英的解释更符合生活常理及房产买卖过程中的交易惯例；第五，星联地产大世纪分公司全程参与朱秋英、李莹双方的买卖过程，故其出具的情况说明书对案件事实有证明作用，李莹虽对此说明书予以否认，但未提供相反证据。综上所述，李莹将房产另卖他人确系违约，应承担相应的违约责任。朱秋英依据合同约定要求李莹支付违约金，原审法院予以支持，但双方在合同中约定的违约金比例过高，原审法院酌定李莹向朱秋英支付违约金40000元。
关于定金，朱秋英提交李莹签名的定金收据证明李莹收到定金20000元，李莹提交《定金托管协议书》证明其将20000元托管在星联地产大世纪分公司处，双方各执一词，而星联地产公司和星联地产大世纪分公司均未出庭，原审法院经综合分析认为该20000元应为托管于星联地产大世纪分公司处，理由如下：第一，朱秋英称其交付定金并拿到李莹的收据后即离开，可见其对李莹与星联地产大世纪分公司是否签订《定金托管协议书》确不知情；第二，因以上情形的存在，朱秋英、李莹就此提交的证据形成具有先后性，故并不矛盾，定金收据的存在并不能否定《定金托管协议》的真实性；第三，双方在合同中对定金托管及交付李莹作了详细的约定，李莹提交的《定金托管协议书》与朱秋英、李莹在《房产买卖合同》中的约定一致。因此，托管的定金应由星联地产大世纪分公司直接向朱秋英返还，星联地产公司作为总公司，应对星联地产大世纪分公司的返还义务承担连带责任，李莹关于星联地产大世纪分公司负责人携款潜逃的陈述与本案无关，不予确认，其提交的报警回执不符合法定中止审理的情形，对其关于中止审理的申请原审法院予以驳回。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李莹向朱秋英支付违约金40000元。二、星联地产大世纪分公司向朱秋英返还定金20000元。三、星联地产公司对星联地产大世纪分公司的以上返还义务承担连带责任。四、驳回朱秋英的其他诉讼请求。案件受理费3280元，由朱秋英负担2000元，由李莹负担1280元。
上诉人朱秋英不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一项，李莹向朱秋英支付违约金64500元；2、改判原审判决第二项为由李莹向朱秋英返还定金20000元；3、李莹承担本案全部诉讼费用。事实与理由：
一、原审酌情调整违约金过低，不符合双方约定，未能起到惩戒违约方的作用，不符合立法目的和立法精神。在涉案房产交易过程中，朱秋英严格履行合同义务，不存在任何过错，李莹一房二卖的行为明显违反合同约定和法律规定。李莹的违约行为致使涉案合同无法继续履行，朱秋英错失更好的交易机会，现在房价比双方成交时高出10余万元，李莹理应对此承担违约责任。朱秋英起诉后，李莹非但不积极解决问题，反而穷尽各种手段达到拖延目的。李莹在已留下送达地址的情况下，仍然采用拒收法院文书和提起管辖异议的方式拖延案件审理进程，历经一年才得到一审判决。由于李莹长期无理拖延案件，朱秋英支付的定金始终未能取回，买房意愿一直未能实现。如今房价继续升高，李莹的行为进一步扩大了朱秋英的损失。以往房产交易一般会将定金约定为房产成交价的10％-20％，违约方按定金罚则承担违约责任。但现在房地产交易市场越来越随意，无论房产价值的高低，往往仅要求买方支付很小数额的定金。但同时几乎所有的二手房买卖合同都添加了违约金选择条款，弥补合同中定金数额过低的缺陷。如任意调低违约金的适用标准，无疑会大幅降低违约方的违约成本，助长其违约的随意性，使交易处于不稳定状态。即使法院要酌情调整违约金，也应结合当事人的过错程度和守约方的损失程度综合考虑，最低也应按照房屋转让价的10％即64500元判令李莹支付违约金。原审判决将将违约金调整为40000元明显过低，应依法改判。
二、李莹收取了朱秋英的定金，应判令由李莹返还定金。朱秋英提交的《收据》清楚证明是李莹收取朱秋英的20000元定金，应由李莹承担返还义务。在现实二手房交易中，若李莹将定金交给星联地产大世纪分公司监管，星联地产大世纪分公司一定会出具《收据》给托管方，以证明收到了该笔款项。李莹没有提供证据证明定金托管在星联地产大世纪分公司处。李莹在一审庭审后向法院提交了《定金托管协议书》，其提交时间明显超过举证期限，也未向法院说明未在期限内提交的合理理由，且该材料也不属于新证据，原审法院采纳和采信该证据违反法律规定。在没有星联地产大世纪分公司到庭确认的情况下，李莹提交的《定金托管协议书》仅能证明李莹与星联地产大世纪分公司有定金托管意向，不能据此认定定金已交付星联地产大世纪分公司。《房产买卖合同》中虽有定金交给第三方监督的约定，但朱秋英将定金直接交付给李莹，李莹也就此出具《收据》。按照法律规定，当双方的实际履约行为与合同约定不一致时，应以实际履约行为为准。退一步讲，《定金托管协议书》是李莹和星联地产大世纪分公司之间达成，朱秋英不是协议当事人，该协议对朱秋英没有约束力。即使李莹将定金托管在星联地产大世纪分公司处，根据合同相对性原则，也应先由李莹向朱秋英退还定金，之后李莹再另循法律途径解决。原审法院判令星联地产大世纪分公司承担返还定金的责任，属于认定事实错误，依法应予改判。综上，请求二审法院判如所请。
上诉人李莹亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一项，李莹无需向朱秋英支付违约金40000元；2、朱秋英承担全部诉讼费用。事实与理由：
一、本案应当依法中止审理，原审存在程序错误。星联地产大世纪分公司负责人韩xx在收取了朱秋英所付购房定金20000元后携款潜逃，李莹、星联地产公司在得知情况后立即向公安机关报案，公安机关随后介入刑事侦查。对于韩xx刑事部分的审理结果，涉及朱秋英与李莹之间的民事争议，对查清案件事实和认定责任具有决定性的作用。本案必须以刑事案件的审理结果为依据，原审未中止审理违反法定程序。
二、朱秋英不符合购房条件，无履约能力。李莹已与朱秋英解除合同，不将房产售予朱秋英不构成违约。2012年4月22日《房产买卖合同》签订后，李莹经了解得知朱秋英不符合《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办2010-82号文）的相关规定。《补充通知》第二条规定：暂停无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。朱秋英户籍在吉林省九台市，没有在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，根本无法在深圳市购买房产。李莹随后便通知朱秋英解除双方之间的合同。朱秋英不具备买房资格是其在原审庭审过程中确认的。朱秋英辩称双方在合同中约定了更名权，即朱秋英可将合同中的权利义务转移给任何第三方，这种解释毫无根据。所谓更名权是指朱秋英可将房产过户更名，而不是将合同权利义务转移给其他人。否则双方在合同中特别补充约定“朱秋英承诺有符合购房条件”就没有存在必要了。李莹并无违约行为，朱秋英因违反具有购房条件的承诺构成违约。
三、朱秋英主张买房的真正主体为其儿子史xx，史xx具有购房资格，该主张不真实，不应得到支持。朱秋英至今未提供史xx身份证原件，法院无法核实史xx身份的真实性。身份证不能证明户籍，能够证明户籍现实状况的有效证据是户口簿。根据深圳市政府《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办2010-82号文）的规定，对于深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍的家庭），限购2套住房。朱秋英未提供史xx在深圳没有或者仅有一套住房的证明材料，无法证明史xx是适格的购房人。综上，请求二审法院依法改判。
针对朱秋英的上诉，李莹答辩意见与其上诉意见一致。
针对李莹的上诉，朱秋英答辩认为，一、李莹仅向原审法院提交报警回执，不能证明报警内容与星联地产大世纪分公司的韩xx有关，更不能证明公安机关就此正式立案。本案不存在先刑后民的情形。即使韩xx存在违法行为，也与本案没有关联，房产买卖合同居间方的是星联地产大世纪分公司，非韩xx个人。个人行为不影响公司与居间方承担责任。本案不应中止审理；二、李莹无权单方解除房产买卖合同。李莹签署合同后从未向朱秋英或星联地产大世纪分公司了解朱秋英是否具有购房资格，也没有证据证明其对此进行过相关的调查了解，而是在在没有知会任何人的情况下单方将房产转让他人。李莹所谓的不安抗辩权完全是为其自身违约找借口，没有依据。李莹称已经通知朱秋英解除合同，却没有任何证据证明其履行通知解除合同的程序。合同解除有约定解除、法定解除和协商解除，而李莹所谓的解除合同不符合任何一种情形，没有法律依据。星联地产大世纪分公司出具的证词能证明李莹在合同履行中单方违约。关于更名权的解释，原审已经作出了清楚认定，李莹将更名权解释为过户是错误的。二手房买卖合同是以房屋过户为前提，合同也是对过户和交房进行约定，这是交易的条件，买卖双方不可能在备注条款中特殊约定买方可要求过户，李莹的解释不符合常理和交易惯例；三、本案尚未涉及合同履行问题，史xx是否具备购房资格是以李莹继续履行合同将房产过户给史xx的情况下才需要证实的内容。李莹在签订合同后即将房产转让他人，还未达到核实史xx是否具备购房资格的程度。朱秋英在一审第二次庭审中已经向原审法院出示了史xx的身份证原件，证明史xx是深圳户籍。朱秋英也提供了户口本证明母子关系。根据谁主张谁举证的原则，如果李莹认为史xx在深圳市不具备购房资格，可以到公安局或产权登记中心查询，核实其名下的房产情况以及是否具备购房资格。事实上，史xx是刚毕业的大学生，朱秋英及儿子史xx在深圳市没有任何房产。为了购房涉案房产，母子俩已将老家唯一的一套房产低价出售获得首期款。李莹的违约行为导致朱秋英和史xx在深圳和老家均没有房产，无家可归。涉案的房产从购买时的60余万元升到现在100多万元，该损失是由李莹违约造成。综上，李莹违约事实清楚，应当向朱秋英支付违约金。原审判决对此认定正确，只是过分调低了违约金，请求二审法院驳回李莹的上诉请求。
星联地产大世纪分公司、星联地产公司就朱秋英、李莹的上诉未陈述答辩意见。
本院经审理查明，朱秋英之子为“史xx”，并非“史舟”。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审对朱秋英与李莹签订的《房产买卖合同》的效力认定正确，本院予以确认。本案二审阶段存在以下争议焦点：
一、李莹终止合同履行并另行出售房产是否构成违约。按照《房产买卖合同》的约定，涉案房产由李莹自行赎楼，朱秋英应在签订合同当日支付定金20000元。合同签订后，朱秋英依约履行了定金支付义务，而李莹在未经协商和通知的情况下将房产另行出售，其行为构成违约，原审对此认定正确，本院予以确认。李莹主张其在核实朱秋英不具备购房资格后已经通知解除合同。因李莹有权行使不安抗辩权，不构成违约。本院认为，首先，合同备注条款系双方对合同未尽事项进行特别约定或补充约定，备注条款载明买方朱秋英具有“更名权”，应理解为朱秋英有权变更或另行指定房屋买受人。李莹将“更名权”解释为朱秋英可将房产过户更名，相当于双方重复强调买方本应具有的合同权利，该理解与备注条款应有的作用不符，亦有违二手房交易习惯，本院不予采信。朱秋英既有权变更买受人，其个人购房资格并不当然影响合同目的的实现，李莹据此提出不安抗辩，理据并不充分；其次，依照《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，当事人以不安抗辩中止履行的，应当及时通知对方，对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，即便如李莹所述其已查实朱秋英个人不具备购房资格，李莹亦未采取合理方式通知朱秋英说明情况或要求朱秋英提供履约担保，其直接终止履行合同不符合抗辩权的法定行使方式；再者，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。李莹主张其在另行出售涉案房产前已经提前知会朱秋英及星联地产大世纪分公司，未提供任何证据证明，朱秋英亦明确予以否认。此外，根据星联地产大世纪分公司出具的《情况说明书》，星联地产大世纪分公司在签约后多次向李莹询问赎楼情况，李莹答复自己正在找人办理，公司经事后联系才得知李莹已经另行出售房屋。鉴于星联地产大世纪分公司系双方房产交易的居间方，其对交易经过的陈述具有证明力，本院予以采信。结合上述事实，本院认定李莹在售房前并未提前通知朱秋英或星联地产大世纪分公司，未依法解除合同。综上，李莹关于行使抗辩权和解除合同的上诉理由均不成立，应按照合同约定和法律规定承担违约责任。
二、李莹是否有义务向朱秋英返还定金。朱秋英提交的收据明确载明系李莹收取朱秋英定金，而《定金托管协议书》也记载“本人（李莹）现已收到朱秋英交来……定金人民币20000元，……本人同意将定金人民币20000元暂托管于星联地产大世纪分公司”。上述内容清楚表明，在合同实际履行过程中，系李莹收取朱秋英定金后再自行监管于居间方。因此，李莹和朱秋英虽在买卖合同中约定由第三方监管购房定金，但实际履行方式与合同约定不符，应以实际履行行为确定当事人之间的权利义务关系。李莹作为合同当事人既收取20000元定金，在合同因其违约而解除后，李莹有义务向朱秋英返还定金。至于李莹与星联地产大世纪分公司之间的定金监管关系，应由李莹另行解决，不得以此对抗朱秋英的定金返还请求。基于上述认识，无论李莹是否依照《定金托管协议书》的约定实际向星联地产大世纪分公司监管定金，其均有义务向朱秋英返还20000元定金。原审判决对此未予认定有误，本院予以纠正。星联地产大世纪分公司和星联地产公司均未对原审判决提出上诉，视为服从原判结果，应对李莹返还定金承担连带责任。韩xx并非案件当事人，亦不承担买卖合同项下的返还义务，是否对韩xx采取刑事侦查措施与本案处理无关，本案并不存在必须中止审理的情形。李莹上诉主张原审程序违法，本院不予采纳。
三、原审确定的40000元违约金应否再次调整。违约金兼具有惩罚和赔偿功能。李莹与朱秋英的《房产买卖合同》签订于2012年4月22日，而李莹于2012年5月14日即将房屋转售，立约行为和违约事实间隔时间较短。此外，即使双方此后一直就违约责任进行诉讼，朱秋英也理应对合同已不具备履行条件具有明确、清醒的认知和判断，适时调整购房预期和购房行为。综合上述考虑，原审根据合同履行情况、当事人的实际损失和过错程度，酌情调整违约金数额为40000元，符合案件事实和法律规定，本院予以维持。朱秋英未举证证明其实际损失高于原审判定的违约金数额，其上诉要求加判违约金至64500元，理据不足，本院不予采纳。
综上，上诉人朱秋英的上诉理由部分成立，其上诉请求成立部分本院予以支持。上诉人李莹的上诉理由不成立，其上诉请求本院予以驳回。原审判决对定金支付事实认定有误，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条、第六十九条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2021号民事判决第一项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2021号民事判决第二、三、四项；
三、李莹应向朱秋英返还定金20000元；
四、深圳市星联地产顾问有限公司大世纪分公司、深圳市星联地产顾问有限公司应对李莹的上述债务承担连带返还责任；
五、驳回朱秋英的其他诉讼请求。
上述金钱给付义务，应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3280元，由朱秋英负担1900元，由李莹负担1380元。二审案件受理费1212.5元，由朱秋英负担727.5元，由李莹负担485元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 唐 毅
二〇一三年十二月十日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。