河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二终字第00842号
上诉人（原审被告）郭承来，男，生于1972年5月22日，汉族，个体工商户，住唐河县。
委托代理人程鹏，河南银基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王凤琴，女，生于1970年8月9日，汉族，职工，住唐河县。
被上诉人（原审原告）李斌，男，生于1970年11月25日，汉族，职工，住唐河县。
被上诉人（原审原告）任强，男，生于1973年12月20日，汉族，职工，住唐河县。
王凤琴、李斌、任强委托代理人张向民，河南海涛律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张磊，男，生于1971年12月3日，汉族，职工，住唐河县。
委托代理人张玉平，河南海涛律师事务所律师。
上诉人郭承来与被上诉人王凤琴、李斌、任强、张磊为建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（2014）唐民一初字第1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月6日公开开庭对本案进行了审理。上述当事人或其代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年，原告李斌、任强和第三人张磊共同出资850000元购买案外人唐河县农村信用联社城关信用社位于唐河县××路东侧、工业路北侧的4411.54平方米土地，预开发商品住宅楼。2009年6月3日，原告李斌、任强、第三人张磊以原告王凤琴的名义与案外人唐河县农村信用联社城关信用社签订国有土地使用权转让协议，约定将案外人唐河县农村信用联社城关信用社位于唐河县××路东侧、工业路北侧的4411.54平方米土地以850000元的转让价转让给原告王凤琴。2010年10月19日原告李斌、任强与第三人签订协议书，约定共同出资开发已取得的位于唐河县××路东侧、工业路北侧的4411.54平方米土地，用于开发“明都小区”房产项目，由第三人具体负责施工事宜。2013年5月，第三人以10000000元的价格将该宗土地转让给被告使用。2013年8月26日，原告王凤琴、任强与被告签订国有�地使用权转让协议及补充协议，约定将位于唐河县××路东侧、工业路北侧的4411.54平方米土地以4000000元的价格转让给被告使用，由被告支付原告王凤琴、任强各2000000元。其中国有土地使用权转让协议显示：“国有土地使用权转让协议，转让方王凤琴、任强（以下简称甲方），受让方郭承来（以下简称乙方），甲方拥有位于唐河县××路东侧占地面积为4411平方米唐国98字第0745的土地使用权。甲方拟将该土地使用权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让的法律法规，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。第一条权利状况，甲方确认本协议所转让的土地使用权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；第二条转让价格，甲乙双方确认本协议的转让价格为人民币400万元；第三条支付方式，在土地变更转让生效后10个工作日内�乙方应一次性支付转让人价款给甲方，若不能兑现应向甲方出具借据，视为履行合约，款项支付完毕，把土地证原件交付乙方。第四条转让的法律状况，1、甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；2、该宗土地由乙方负责办理过户登记并承担相关税费，甲方积极协助。第五条甲乙双方的违约责任，1、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方违约，甲方全部转让款按每日万分之三向乙方承担赔偿责任。2、乙方迟延支付转让价款给甲方，应按迟延额每日万分之三支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议（乙方出具借据给甲方，不视为违约）。第六条补充与附件，本合同未尽事宜，依照有关法律、法�执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件的补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本协议一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效，具有同等法律效力。甲方（盖章）：王凤琴，任强，乙方（盖章）：郭承来，2013年8月26日”；补充协议显示：“国有土地转让协议补充协议，甲方：王凤琴、任强，乙方：郭承来，一、位于唐河县××南路东侧占地面积4411平方米这宗地及地上附属物，经张磊与乙方协商，商谈价格为1000万元，甲方予以认可。后经甲方核算扣除王凤琴、任强各应得的200万元，共计400万元，剩余价款由乙方与张磊协商解决，与甲方无关。乙方与张磊单独签订的其它协议条款，甲方不知情，不予承认。二、乙方手续完善后开工前付给王凤琴、任强各20万，下余360万元分6个月等价支付�如不按上述付款方式按时付款，按每日万元分之三赔偿给甲方。甲方：王凤琴、任强，乙方：郭承来，2013年8月26日”。协议签订后，被告支付了王凤琴200000元，支付任强300000元。下余3500000元经原告多次追要，被告至今未予支付。为此，原告诉至本院，请求被告支付下余3500000元及迟延付款赔偿金。
另查明，2013年7月3日，唐河县监察局对唐河县国土资源局下发出了（2013）唐监建字第1号监察建议书，因位于唐枣路东、工业路北的明都商住小区未足额缴纳土地出让金，未按规定办理土地变更手续，县纪委监察局已依据该宗土地评估结果督促当事人足额补交土地出让金130.32元。建议唐河县国土资源局完善明都商住小区的用地手续。2013年8月27日，唐河县监察局出具了关于唐河县监察局监察建议书（2013）唐监建字第1号的补充说明，建议国土局按照有关规定，由南�富唐商贸有限公司交齐所有应交的出让金后，办理土地用途变更手续。
再查明，2013年9月14日被告郭承来所借用的南阳富唐商贸有限公司名义向唐河县财政局交纳了土地价款2007300元。2013年9月22日，南阳富唐商贸有限公司向唐河县地方税务局交纳了契税95114.40元。2013年10月17日，唐河县人民政府向南阳富唐商贸有限公司颁发了唐国用（2013）第0164号国有土地使用权证。
诉讼中，原告李斌、王凤琴、任强于2014年6月12向本院提出诉讼保全申请，申请对被告郭承来在中国工商银行股份有限公司唐河支行的存款24943.96元，在中国农业银行股份有限公司唐河县支行的存款249811.0元予以保全。本院于2014年6月12日裁定：对被告郭承来在中国工商银行股份有限公司唐河支行的存款24943.96元及在中国农业银行股份有限公司唐河县支行的存款249811.0元予以冻结。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。本案中，原告与被告签订国有土地使用权转让协议时原告虽未取得国有土地使用权证书，但在原告向本院起诉时，被告所借用的南阳富唐商贸有限公司已经合法取得了国有土地使用权证书，故原、被告于2013年8月26日所签订的国有土地使用权转让协议依法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合合同约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中被告在支付原告王凤琴、李斌200000元、支付任强300000元后，下余部分拒绝支付，没有道理，故原告请求被告支付下余共计3500000元及迟延违约金理由正当，且符合法律规定，本院予以支持。被告庭审中辩称，与原告所签的国有土地使用权转让协议无效的理由不能成立，本院不予采信。被告郭承来再称，本院应中止审理，但被告起诉的事实与本案是同一法律关系，且在原告起诉之后其又予起诉，故本案应当继续审理。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郭承来于判决生效后十日内，一次性支付原告李斌、王凤琴1800000元，支付原告任强1700000元，并�2013年8月26日起分别按1800000元、1700000元的日万分之三的利率计算违约金，至该款付清之日止。二、第三人张磊不承担支付原告李斌、王凤琴、任强转让款的责任。案件受理费34800元，保全费5000元，合计39800元，由被告郭承来负担。
郭承来不服原判，上诉称：一、一审法院对合同有效的认定事实不清，证据不足。1、被上诉人与农信社之间的土地使用权转让行为存在大量违法之处，且法律规定转让行为的必经手续（过户手续和权属变更登记）至今仍未完成。依照相关法律规定，被申请人及第三人至今仍未合法取得该转让土地使用权，对该土地至今也没有处分权。因此，被上诉人处分该土地所签的合同依法应当是无效合同。通过一审可以明确以下事实：1、被上诉人与农信社之间的土地转让行为至今仍未依法律规定办理过户手续和权属变更登记。2、被上诉人至�仍未取得该土地使用权，未登记土地使用证。而这些方面正是法律明确认定所有权和具备处分权的必要构成。二、被上诉人欺诈签订合同的行为依法属于《合同法》规定的无效行为，切违背法律规定。被上诉人在明知其未拥有土地使用权证书、不具备国有土地处分权的情况下吧，不惜伪造土地局公章制造假土地使用权证书，诱骗申请人与其签订国有土地使用权转让协议及补充协议，使国家利益遭受了巨大的经济损失。根据《合同法》相关法律规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的应当认定合同无效。三、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定认定合同有效属于典型对法律的误解。1、上诉人取得该土地使用权的方式与该条法律规定的行为无关。2、申请人取得该土地使用权是通过纪检、监察机关在综合评估下，直接以自己公司名义向土地局等机关缴纳土地出让金、契税等获取，和被上诉人无任何联系。3、被上诉人至今仍未取得该国有土地使用权证书，有批准权的人民政府至今从未同意被上诉人转让该国有土地。4、该条法律中“有批准权的人民政府同意转让方转让的。”
王凤琴、李斌、任强答辩称：1、一审判决正确，应予维持。2、上诉人的上诉请求及理由无事实和法律依据，诉称其未从被上诉人处受让土地不符合事实。上诉人实际受让土地并开发销售，应按有效的合同支付款项。
张磊答辩称：1、原审认定转让协议和补充协议合法有效是错误的。2、上诉人是从政府以出让方式获得的土地。3、原审对《解释》第九条理解错误。原判应予撤销。
本院根据各方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：双方签订的土地使用权转让合同以及补充协议是否有效。如合同无效，各方应当如何承担责任。
二审中，上诉人出示新证据。国有建设用地使用权出让合同，自南阳富唐商贸有限公司调取，证明该块土地由南阳富唐公司在土地市场和唐河县国土资源局签订合同取得，取得该土地与被上诉人无关。
王凤琴、李斌、任强的质证意见为：对上诉人提交的合同有异议，1、我方与上诉人签订的土地使用权转让合同第四条第二款约定该宗土地由乙方负责办理宗地过户登记并承担税费，甲方协助，具体上诉人如何办理，如何取得使用权我方不清楚，这只是上诉人的义务，我方已协助履行。2、该宗地所显示的位置、面积、范围与本案吻合，而该宗地土地原使用权人为唐河县信用社，后转给我方被上诉人，我方又转让给本案上诉人。唐河县政府未对该宗�征收、更没有对该宗地招标、挂牌出让的事实，县国土局对该宗地没有所有权，没有出让的资格。对于上诉人所述的富唐公司如何与国土资源局签订合同我们不得而知，总之国土局无权处理该地。
张磊的质证意见为：对该合同没有异议。我方有新证据，来自土地局的一份土地估价报告，证明是唐河县政府出让给富唐公司。
王凤琴、李斌、任强的质证意见为：对该报告异议同上。
本院经审查证据认为，评估报告和转让合同均为办证所需，不能证明国土局为真实的出让人，对证据的证明方向，不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，争议土地的使用权人为唐河县信用联社城关镇信用社，权利人持有国有土地使用权证书，2009年6月3日，唐河县信用联社城关镇信用社与王凤勤签订国有土�使用权转让协议，王凤勤支付对价后，信用社将土地使用权证交给了王凤勤。王凤勤一方实际为与李斌、张磊合伙，三方于2010年10月19日签订了合伙开发协议，约定由张磊负责开发事宜。2013年5月，张磊以10000000元的价格将该宗土地及已建成部分建筑转让给郭承来使用。郭承来在办理过户手续时，发现登记王凤勤名下的该宗土地的使用权证书是张磊伪造的及三人合伙的事实，郭承来在此情况下，又与合伙人李斌和任强签订了国有土地使用权转让协议和补充协议，对10000000元的转让价格，予以追认，并约定，郭承来向李斌、任强各支付200万元，下余600万元与张磊协商解决。上述协议均属于当事人真实意思表示，也不违法法律法规效力性禁止规定，应属有效协议，郭承来依约接受了土地使用权及附属建筑物，应以约支付对价。产权变更登记只是产权转移的法定要件，并非合同生效的条件，没要进行产权变更登记的法律后果是不能对抗善意第三人，现没有第三人对该宗土地使用权提出异议，上诉人据此认为上诉协议无效的理由，不能成立。争议土地使用权，除签订有上述转让协议外，没有发生其他变更依据，国土资源局也没有征收行为，其他执法部门也没收行为，上诉人及张磊称土地使用权从国土资源局直接取得，与事实不符，上诉理由，显然不能成立。郭承来在履行完1000万元的支付后，应认定全面履行支付转让价款义务，三合伙人如对1000万元分配比例有异议，可另行解决。原判正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34800元，由上诉人郭承来负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋池涛
审判员 赵 琳
审判员 张继强
二〇一五年十二月十七日
书记员 同 箫