中华人民共和国
广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）佛南法民三初字第1826号
原告（反诉被告）钟惠卿，女，1959年12月30日出生，汉族，住XXX，公民身份号码XXX。
原告（反诉被告）冯志勇，男，1984年1月3日出生，汉族，住XXX，公民身份号码XXX。
委托代理人冯应全，男，1952年3月22日出生，汉族，住XXX，公民身份号码XXX。
被告（反诉原告）黄兆烱，男，1930年11月21日出生，香港永久居民，港澳证件号码：XXX。
委托代理人陈宇凯，系广东禅信律师事务所律师。
原告钟惠卿、冯志勇与被告黄兆烱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月7日受理后，被告提出反诉，本院依法进行合并审理，并依法适用普通程序，由审判员叶慕芬担任审判长，与审判员肖刚、欧翠芬组成合议庭，于2012年2月16日公开开庭审理，原告钟惠卿、冯志勇，被告黄兆烱及其委托代理人陈宇凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟惠卿、冯志勇诉称，原告与被告是房屋买卖关系。2011年3月14日，原告与被告签订房屋买卖合同，当日交付定金20000元。后由于3月18日佛山市出台相关购房限制政策而令本合同无法履行。因此原告多次与被告协商退回购房订金，原告于6月20日左右要求返还订金，但被告态度强横，拒不返还，并且多次关机，拒不接听电话。原告多次维护自己合法权益未果，特向法院起诉，请求判令：1、被告退还已支付的2万元定金；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告黄兆烱辩称，一、原告提供的房屋买卖合同中冯志勇并非房屋买卖合同的当事人，其名字在合同的抬头并没有明确标注，在合同的末尾是后来伪造加上去的。二、被告钟惠卿违反买卖合同的《附件》第二条第2款的约定，未依约在签署合同三日内（即2011年3月14日前）签署银行按揭文件及支付按揭贷款所需费用，致使合同没能继续履行。被告认为，本案所涉房屋具备办理过户的条件，请求原告继续履行合同。
被告反诉称，2011年3月14日，原告与被告签订购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道新荔湾花苑荔苑阁、荔怡阁荔苑阁B座403房的房屋买卖合同。合同的《附件》第二条第2款明确约定：“买房应在签署本合同三日内签署银行按揭文件及支付按揭贷款所需费用。”第3款明确约定：“买卖双方均同意在银行出具同意贷款通知书后五个工作日内完成交易过户的递件手续（向房管部门递交过户更名材料的申请手续）；买卖合同的第四条第4款还约定买卖双方须于2011年3月28日前签订《广东省房地产买卖合同》并办理相关过户手续。被告认为，在合同中关于何时办理过户手续的时间，在合同的附件第二条第3款及买卖合同的第四条第4款各自有不同的约定，但彼此并不矛盾，应认定为买卖合同的第四条第4款所约定的2011年3月28日为双方办理过户的最后期限。而自合同签署后原告拒不依约履行申请银行按揭的相关手续及支付贷款所需费用，致使银行同意贷款通知书未能按合同附件第二条第2款的约定在2011年3月17日前出具。且因此原告也拒不配合签订房管部门的《广东省房地产买卖合同》范本并办理交易过户的相关手续。基于原告上述不履行合同义务的行为，被告多次催促原告履行合同义务，而原告均以没时间办理申请银行按揭的手续及没有准备好首期款进行推托。黄兆烱不得已于2011年8月7日委托国浩律师事务所向中介方佛山市雅筑房地产中介有限公司邮寄发出律师函，提交中介方转送给原告，就原告不履行合同的行为要求原告于2011年8月22日前履行相关合同义务，但时至今日时间拖延已有近十个月，原告仍拒不履行相关合同义务。被告认为，双方于2011年3月14日签订购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道新荔湾花苑荔苑阁、荔怡阁荔苑阁B座403房的房屋合同时，此时有关在佛山地区实施限购的相关政策还未出台，原告如依约在2011年3月17日前办理银行按揭的相关手续，并履行相关合同义务，则双方就可以在房产部门办理相关的过户手续，而正是由于原告拖延履行相关合同义务，致使合同停滞没有继续履行。而根据房管部门的相关规定，原告与被告于2011年3月14日签订的房屋买卖合同至今仍可能具备办理过户的条件，为揭穿原告拒不履行相关合同义务的行为，被告要求继续履行合同，并请求法院支持被告的反诉请求。对于违约金，根据合同约定，原告自2011年3月14日后未依约履行签署银行按揭文件及支付按揭贷款所需费用，被告有权要求原告按每日总楼价款的千分之一支付违约金，则自2011年3月17日至2011年12月14日被告起诉反诉之日，共计238天，被告可要求被告支付420000元×千分之一×238=99960元违约金，但被告综合考虑自身因原告迟延履行交易而损失的房屋租金的情况及房价下跌等因素，酌情主张原告赔偿违约损失较小的金额为15000元。故反诉请求判令：1、请求法院判令原告继续履行涉案的房屋买卖合同；2、请求法院判令原告履行涉案买卖合同《附件》第二条第2款的约定，于判决生效三日内依照合同的约定签署银行按揭文件并支付按揭贷款所需费用，并于判决生效三十日内与反诉人一同到房管部门办理交易过户的相关手续。3、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人迟延履行合同的损失赔偿金（迟延履行合同的违约金）15000元。4、本案的全部诉讼费用由原告承担。
原告对反诉辩称，原告不同意被告提出的反诉请求，不同意继续履行房屋买卖合同。原告认为根据《房屋买卖合同》第八条的约定，买卖双方可以解除合同。
综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是:1、原告冯志勇是否涉案合同签订的主体之一。2、原告的诉讼请求是否合法。3、被告的反诉请求是否合法。法庭调查重点：1、合同签订的情况。2、合同履行的情况。3、合同买卖双方哪一方存在违约行为。
诉讼中，原告围绕其主张，向本院举证如下：
1、2011年3月14日签订的《房屋买卖合同》及合同附件原件1份，用以证明原、被告的房屋买卖关系及原告已经向被告支付了2万元购房定金。
2、《个人购房贷款担保借款合同》及《委托确认书》复印件各1份，用以证明原告3月17日已委托第三方办理银行按揭手续。
3、2011年3月18日佛山市住房与城乡建设局出台的限购文件原文。
4、2011年1月31日《收款证明》原件1份，用以证明原告已向被告交付定金2万元。
5、两原告的身份证复印件各1份（与原件核对无异），用以证明两原告的诉讼主体资格。
6、被告的港澳居民通行证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
7、《律师函》及快递单据原件1份，用以证明原告已委托律师致函被告返还定金，但被告拒收，没有理会原告函告。
8、《贷款同意书》原件1份，用以证明中国农业银行已经同意向原告发放贷款。但因为原告不符合购房资格导致过户手续不能办理。
经质证，对原告提供的证据材料1，被告认为原告冯志勇并非涉案合同当事人，冯志勇在合同上的签名是后来加上去的。合同双方当事人为钟惠卿与黄兆烱。对于证据材料2的真实性、关联性不确认。该证据已经超过举证期限提交，且没有相关原件予以核对，因此不确认其真实性。银行按揭的办理人是冯志勇，并非合同一方当事人，与本案无关。对于证据材料3，被告认为，限购政策并不能约束本案合同的履行。对证据材料4无异议，被告确认曾经收取原告2万元定金。对于证据材料7，该《律师函》我方没有收到，该函发出的时间是本案合同签订后的八个月，不能证明被告存在违约行为。对于证据材料8，与证据2的质证意见一致。对原告提供的证据材料5、6没有异议。
被告在诉讼中提供了以下证据材料：
1、《房屋买卖合同》及合同附件原件1份，用以证明原、被告的房屋买卖关系及双方约定的违约责任。合同双方为被告黄兆烱与原告钟惠卿，原告冯志勇并非合同的一方当事人。
2、律师函及快递签收单，用以证明被告曾要求原告继续履行合同，但原告拒绝履行。
经质证，原告对被告提供的证据材料1，即被告提交的《房屋买卖合同》三性没有异议，但认为合同签订的买方为本案两原告。对证据材料2，原告确认曾经收取被告的《律师函》，对真实性没有异议。但原告认为合同不能履行是由于不可抗拒的政策原因，因此被告要求赔偿违约金的请求不合理。
原告补充陈述：《房屋买卖合同》上有冯志勇的签名，但被告提供的《房屋买卖合同》没有冯志勇签名，是因为签订合同的时候因冯志勇没空，所以没有冯志勇的签名，因钟惠卿不能办理按揭，需用冯志勇的名字办理，因此，冯志勇的签名是办理按揭后自行在合同上加签上去的。申请办理按揭的时间是2011年3月17日，与委托确认书一致。按揭申请成功的时间是4月12日。原告没有在佛山工作，已退休，社保在广州购买。在合同签订后原告已积极办理申请按揭手续，但中介方说不能办理过户，后想找第二个中介方，但都说不能办理。2011年6月20日原告已明确告知被告不能办理过户，并想与被告协商。但不能联系被告。后来原告从定金收据证明上发现被告的电话，于是曾经多次尝试联系被告，但被告以回香港不在内地、没有时间为由推搪，故一直不能协商处理，原告唯有起诉。至今原告只交付2万元定金，没有交付其他款项予被告。
被告补充陈述：中介没有将原告办理按揭的相关情况告知被告。只是请我们等。我方一直催促中介。从中介处得知原告的电话，我方再直接催促原告。我方认为原告的陈述虚假，先后倒置。办理按揭应该在签订合同之后，原告应该依据合同签订的当事人办理按揭手续。根据合同约定，原告并没有具备交付条件，且原告没有主张交付，故涉案房屋没有交付予原告。
经本院审查认为，双方确认无异议的证据材料，本院予以确认，对原告提供的证据材料1及被告提供的证据材料1，均是房屋买卖合同，但购买方不同，经原告在补充陈述中确认签订合同时冯志勇没有在合同上签名，因办理按揭需要而用冯志勇的名义办理，在办理按揭后原告自行加上去的，而对此造成的合同购买方不一致，被告不予追认，故本院对原告提供的证据材料1不予确认，对被告提供的证据材料1予以确认。对原告提供的证据材料2、8，因为该证据是在开庭当天提供的，距原告收到举证通知书的日期即2011年12月7日已超过一个月以上，超过举证期限，且不能提供原件予以核对，被告亦不予确认，故本院对该两份证据材料不予采信。对原告提供的证据材料3，是政府部门出台的限购政策文件，真实可靠，本院予以采信。对原告提供的证据材料7，被告认为没有收到，原告不能提供已送达予被告的证据材料，故本院不予采信。
综上，本院确认如下事实：
被告黄兆烱是座落于广东省佛山市南海区黄岐海北大道新荔湾花苑荔苑阁、荔怡阁荔苑阁B座403房（以下简称涉讼物业）的房屋产权人，房屋所有权证号为：粤房字第12128**号、土地使用权证号为佛府南国用（2008）第0707261号。房屋建筑面积为71.24平方米，房屋唯一码是2163050291128。
2011年3月14日，原告钟惠卿（买方）经佛山市雅筑房地产中介有限公司（以下简称“中介公司”）的介绍购买被告黄兆烱（卖方）涉讼物业，总楼款为428000元，买卖双方于当天签订《房屋买卖合同》，合同约定：涉讼物业以现状按套售予买方，卖方交付涉讼物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天。本次交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用由买方自行承担。买方采用按揭付款方式，双方约定买方应在签署合同时自行交付定金20000元给卖方，卖方应在收到定金后三日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后三日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后两日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买卖双方均同意银行经审批出具贷款通知书后五个工作日内完成本次交易的递件手续。首期楼款188000元应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。楼价余款220000元于交易过户完成并办妥抵押登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号。原、被告还约定双方须于2011年3月28日前签订《广东省房地产买卖合同》。合同第五条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如未能按时签订《广东省房地产买卖合同》并办理手续，或者拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或中介方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同第八条约定，若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延。本合同签订后，若因不可抗力及国家政策变动原因导致本合同无法履行时，买卖双方可以解除合同，但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定向中介方支付中介服务费及咨询费。
合同签订当天，原告钟惠卿向被告支付了购房定金人民币20000元。
合同签订后，由于原告钟惠卿的年纪不符合办理银行按揭的条件，遂以冯志勇的名义办理涉讼物业的房屋按揭贷款手续，并自行在上述买卖合同的买方中加上冯志勇的名字。2011年3月17日，冯志勇委托广州亿达按揭服务有限公司为冯志勇办理相关按揭申请手续，同年4月12日，中国农业银行股份有限公司广州流花支行出具同意贷款通知书予冯志勇，当日冯志勇与中国农业银行股份有限公司广州流花支行签订了抵押借款合同。
2011年3月18日，佛山市住房与城乡建设局发布《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》（即“限购令”），其中规定：对拥有1套及以上住房的非佛山市户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房（自发文之日起）。该局于2011年3月31日发布的《我市住房限购措施具体问题说明》，说明住房限购的时点从2011年3月19日零时执行。
此后，双方对涉讼物业的买卖履行情况存在争议，协商不成。2011年8月17日，被告委托国浩律师集团（广州）事务所向原告钟惠卿发出律师函，认为原告没有签订《广东省房地产买卖合同》及办理交易手续，已构成违约，为此，要求原告在同月22日前履行上述义务，如不履行，此律师函将可以作为出卖人单方解除合同的依据，出卖人将没收定金，并将该物业重新出售。原告将承担由此引起的一切法律责任。
原告称曾于2011年11月1日委托广东文领律师事务所向被告发出律师函，认为银行按揭手续未办妥就已出台限购令，导致原告无法履行合同，该情形属于合同第八条约定的可解除合同的情形，原告钟惠卿有权解除合同并要求被告退回已收取的20000元定金。并要求被告于同月10日前联系原告钟惠卿办理解除合同的手续并全额退回定金。但原告不能举证证实该函已送达予被告。
此后，双方协商不成，原告为此向法院提起诉讼，被告亦提出反诉。
诉讼期间，本院函询佛山市南海区国土城建和水务局，该局复函予本院，认为本案涉讼物业如于2011年3月18日限购政策颁布前没有到我区相关部门（如地税、国土、测绘、房管）办理相关过户手续的，就会受到限购的影响。
本院认为，原告钟惠卿与被告及中介公司签订的《房屋买卖合同》，既包括买卖部分的内容，也包括居间合同的内容，本案涉讼的是其中买卖部分的内容，该买卖部分的合同条款，为各方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该部分条款约束的是原告钟惠卿与被告，原告冯志勇不是合同的当事人，故原告冯志勇提出的诉讼请求，依法应予以驳回。
关于房屋买卖合同应否继续履行的问题，本院分析如下：
本案涉诉的房屋买卖合同签订日为2011年3月14日，是在限购政策出台之前。按照佛山市南海区国土城建和水务局的复函，本案涉讼物业如于2011年3月18日限购政策颁布前没有到我区相关部门（如地税、国土、测绘、房管）办理相关过户手续的，就会受到限购的影响。综观本案双方当事人的约定，买方应在签署本合同后三日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后两日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买卖双方均同意银行经审批出具贷款通知书后五个工作日内完成本次交易的递件手续。按此约定，买方应在2011年3月17日前签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，3月19日前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，双方在银行经审批出具贷款通知书后五个工作日内完成本次交易的递件手续。即最快也要在3月24日办理交易的递件手续，按此约定，则双方约定的办理过户手续的日期已在2011年3月18日之后，则会受到限购的影响，故本案合同不能履行是属于政府限购政策的出台而不能继续履行，即属于合同第八条“若因不可抗力及国家政策变动原因导致本合同无法履行时，买卖双方可以解除合同”的约定情形，故本案的买卖合同部分的条款应予以解除，故被告提出反诉，请求继续履行房屋买卖合同的主张，本院不予支持。合同应予以解除，则被告反诉请求法院判令原告履行涉案买卖合同《附件》第二条第2款的约定，于判决生效三日内依照合同的约定签署银行按揭文件并支付按揭贷款所需费用，并于判决生效三十日内与反诉人一同到房管部门办理交易过户的相关手续及请求法院判令被反诉人赔偿反诉人迟延履行合同的损失赔偿金（迟延履行合同的违约金）15000元，亦依法无据，本院亦予以驳回。
原告请求退还已支付的定金20000元的问题。由于原告钟惠卿签订合同后没有按约定于合同签订三日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后两日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。客观上原告钟惠卿存在违约行为，而且在未经得被告同意下，为达到贷款的目的，擅自在合同上加上冯志勇的签名，存在一定的违约故意，对合同的履行存在违约行为，故本院酌定原告钟惠卿应承担一定的违约责任，以10000元为宜。由于双方签订的房屋买卖合同中的买卖部分条款已经上述阐述认为不能履行，根据《中华人民共和国合同法》的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，被告收取了原告20000元定金，合同解除后，被告应返还定金予原告。扣除原告违约应承担的10000元，故被告应退回定金10000元予原告。原告超出上述10000元外的请求，本院依法予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一条、第九十四条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄兆烱应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金10000元予原告钟惠卿。
二、驳回原告钟惠卿的其他诉讼请求。
三、驳回原告冯志勇的诉讼请求。
四、驳回被告黄兆烱的反诉请求。
本案适用普通程序结案，案件受理费150元，由原告负担75元，被告负担75元。被告负担的份额应与上述第一项一并迳付还予原告钟惠卿，本院不另收退。本案反诉受理费100元，由被告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
（本页无正文）
审判长 叶慕芬
审判员 肖 刚
审判员 欧翠芬
二〇一二年十二月八日
书记员 严倩仪