北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第1419号
原告刘占玲（反诉被告），男，1955年7月7日出生。
委托代理人张英海，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人孙峰，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告张清坤（反诉原告），男，1953年6月8日出生。
委托代理人贾鸿斌，北京天平律师事务所律师。
委托代理人张伟（被告张清坤之子），1980年6月27日出生。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（反诉第三人），住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号，组织机构代码70017353—5。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司专员。
委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
原告刘占玲诉被告张清坤、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告刘占玲及其委托代理人张英海、孙峰，被告张清坤及其委托代理人贾鸿斌、张伟，第三人我爱我家公司的代理人徐俊杰、于龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘占玲诉称：我与张清坤通过我爱我家公司的居间服务于2012年4月11日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买张清坤所有806号房屋，房屋成交价166万元，定金10万元。同日我与张清坤及我爱我家公司签订《补充协议》一份，约定在2012年5月30日前，我与张清坤共同办理产权登记及产权转移手续，而后我需将剩余房款156万元一次性交付张清坤，张清坤再与我办理房屋交接手续。我交纳的10万元定金在房屋产权过户当日自动转为房款。在我额外提前支付60万元购房款的情况下，张清坤确未按照合同约定的时间办理产权登记手续及产权转移手续，经我多次催促，张清坤一直推托不予配合。我欲将剩余房款支付张清坤，张清坤也拒不接受，并提出解除合同。后我得知因银行利率调整，房价上涨，张清坤意图毁约另行高价出售房屋。因张清坤拒绝履行合同，未向我交付房屋，导致我租房居住产生租金损失。我要求张清坤按照《补充协议》第二条的约定支付合同金额10%的违约金16.6万元。因张清坤构成违约，已丧失了单方解除合同的权利且与合同约定也不符。张清坤的违约行为及单方解除合同的行为，明显违反了民法的公平及诚实信用原则，故起诉要求：1判令被告张清坤继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并为我办理806号房屋的过户手续；2、被告张清坤向我支付违约金16.6万元；3、诉讼费由被告张清坤承担。
被告张清坤辩称：我不同意原告刘占玲的诉讼请求。在房屋买卖过程中，实质上是刘占玲构成违约。截至2012年5月30日刘占玲应该支付剩余房款96万元，但刘占玲没有筹集齐房款，根据合同约定已经达到了解除合同的条件。由于刘占玲系违约方，故我方不同意向刘占玲支付违约金。
第三人我爱我家公司辩称：原告刘占玲与被告张清坤经我公司居间签订合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，刘占玲依约支付了定金，并支付房款60万元，双方约定在5月30日前办理过户及交付全部房款事宜。但是，刘占玲在约定日期内并未依约履行全部付款义务，后张清坤发出解除通知，解除通知是由我公司经纪人丁强送达给刘占玲，送达日期是6月17日。6月底，刘占玲有能力支付全部房款，但张清坤不同意继续履行合同，所以双方协商无果诉至法院。
被告张清坤反诉称：2012年4月11日，经我爱我家公司中介服务，我和刘占玲签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，刘占玲购买我所有的806号房屋，成交价格166万元，定金10万元，于2012年5月30日之前，双方共同办理产权登记及产权转移手续。首先刘占玲须将剩余房款156万元一次性支付给我后，我与刘占玲办理房屋交接手续。但直至5月30日前，刘占玲除在5月4日给我支付过60万元之外，无其他任何与本房产交易有关的行为。5月30日到期之后，我又按合同给出10天宽限期，宽限期到期后因刘占玲出售自己的房产没有顺利拿到尾款而也未见刘占玲有任何行为，我向刘占玲发函解除合同，并于中介公司三方协商解除合同事宜，均遭拒绝。在此期间，我在信赖交易的前提下已经搬离806号房屋，并与他人谈好了购买改善住房的各项事宜，但因本交易未按合同及时履行而使我住房改善的意愿无法实现，造成我的极大的损失。现刘占玲延期付款超过10日，我要求刘占玲按照《补充协议》第二条的约定支付违约金16.6万元。故反诉要求：1、判令解除我与刘占玲签订的合同编号为M11100347的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，以及《房屋买卖定金协议》；2、判令解除合同编号为C565711的《存量房屋买卖合同》；3、判令张清坤支付我违约金16.6万元；4、反诉费由刘占玲负担。
原告刘占玲对张清坤反诉辩称：我不同意张清坤的反诉请求。本案中系张清坤违约在先，我没有违约，不应承担违约责任。张清坤无权解除合同，合同约定应先过户后交房再办理交接的履行先后顺序，张清坤未在合同约定时间内办理过户手续，违约在先。张清坤违约在先故不存在我向张清坤支付违约金的情况。网签合同是基于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，以及在双方授权之下由我爱我家公司办理，我认为该合同合法有效。张清坤虽主张6月17日向我爱我家公司告知了解除合同一事，但其解除合同的理由不符合合同约定，也未解除对第三人的网签授权及明确告知我爱我家公司没有资格代理网签手续。因此，我爱我家公司办理的网签合同是合法有效的，不应当解除。合同一经双方当事人签字，即具有法律约束力，不应当擅自解除或变更。我与张清坤已经签订合同及补充协议，不应由张清坤单方解除，所以双方办理网签手续有合同依据及法律依据。
第三人我爱我家公司对张清坤的反诉辩称：我公司听从法院判决。
经审理查明：2012年4月11日，经我爱我家公司中介服务，原告刘占玲作为买受人，被告张清坤作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘占玲购买张清坤所有的806号房屋，房屋面积为80.58平方米，成交价格为166万元，定金10万元。当日张清坤作为出卖方（甲方），刘占玲作为受买方（乙方），我爱我家公司作为见证方（丙方）签订《补充协议》，补充协议第二条约定：若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付的代理费。第三条约定：经甲乙双方友好协商同意，在2012年5月30日前，共同办理产权登记及产权转移手续，首先乙方须将剩余房款￥1560000（壹佰伍拾陆万元整）一次性支付给甲方后，甲方应与乙方办理房屋的交接手续，其中包括水电煤气费、物业费、停车费、供暖费、有线电视费、宽带费以及水电煤气卡的交接，过户前的费用由甲方支付。签订合同当日，刘占玲向张清坤支付定金10万元，2012年5月4日，刘占玲向张清坤支付购房款60万元。但之后双方并未于2012年5月30日前办理房屋产权登记及产权转移手续，刘占玲未向张清坤支付剩余房款，张清坤亦未向刘占玲交付房屋。2012年6月17日，张清坤通过我爱我家公司向刘占玲送达《解除合同通知》一份，内容为：“由于受买方刘占玲违反与出卖方张清坤签订的《北京市存量房买卖合同》编号M11100347以及相关补充协议。协议规定2012年5月30日之前付清全款，至2012年6月16日买受方尚有人民币玖拾陆万余款未付，已造成逾期付款超过10日的事实，按合同第七条规定，现出卖方正式解除合同，并要求买受方自解除合同通知送达之日起3日内支付相应违约金。”2012年7月4日，我爱我家公司工作人员丁强应刘占玲要求，为刘占玲与张清坤办理了806号房屋的网签手续。
另查：2012年4月22日，刘占玲经我爱我家公司中介服务与案外人黄先龙、邱晓欣签订合同编号为E09084800的《北京市存量房屋买卖合同》，将刘占玲所有的北京市丰台区建欣苑4里15幢6单元302号房屋出售给黄先龙、邱晓欣，房屋成交价115万元。经我爱我家公司核实，刘占玲于2012年6月28日取得全部购房款。
在本案审理过程中，刘占玲陈述《补充协议》第三条约定的履行顺序为张清坤先为其办理过户手续后其交纳剩余房款96万元，再交付806号房屋。并强调张清坤未于5月30日前为其办理过户手续，故其未交付剩余房款。刘占玲提供住房公积金提款申请书、存折、岳父赵X1、妻兄赵X2、妻姐赵X3、朋友芦XX的证明及存款单、保单等材料，证明5月30日前其已与亲友协商借款，已将剩余房款96万元准备好。刘占玲称2012年5月30日前其通过中介公司的工作人员丁强告知张清坤已将剩余房款96万元准备好，但张清坤因房价上涨拒绝继续履行合同，2012年5月30日亦因张清坤未到场故未付款及办理房屋过户手续。后双方于2012年6月8日见面协商，因张清坤要求解除合同双方未协商一致。2012年7月4日，为保障交易安全其联系我爱我家公司工作人员丁强，要求丁强为双方办理网签手续以防止张清坤另行出售房屋，丁强当日为双方办理网签手续，张清坤本人未到场。张清坤陈述《补充协议》第三条约定的履行顺序为刘占玲支付剩余房款96万元后，其再配合其办理过户手续及交付806号房屋。合同签订后其已做好过户及交房准备，其出售806号房屋为另行换房，故急于收取售房款，约定2012年5月30日前办理过户手续是为刘占玲准备房款留出时间，双方协商5月30日前刘占玲准备好房款后随时可以办理过户手续及交房。2012年5月20日后其多次通过我爱我家公司工作人员丁强、刘会霞催促刘占玲付款，刘占玲称因出售房屋房款未到账要求延长付款期。2012年5月30日，因刘占玲未准备好剩余96万元房款故双方未实际办理过户。后其多次要求刘占玲付款，但双方未协商一致。因刘占玲延期付款，导致其意图购买的房屋已经出售，故其于2012年6月17日通过我爱我家公司工作人员向刘占玲送达《解除合同通知》，6月28日刘占玲表示其出售房屋的房款已到账，可以支付806号房屋房款，其表示不同意继续履行合同并要求刘占玲支付延期付款的违约金。刘占玲向北京市朝阳区人民法院提起诉讼后其才知晓806号房屋已经办理了网签手续。2013年3月14日我爱我家公司工作人员丁强、刘会霞曾在北京市朝阳区人民法院接受询问，二人陈述刘占玲、张清坤买卖时约定先过户再支付购房款，丁强同时称5月30日没办过户，刘占玲曾催促过户，过完户打款，其催促张清坤过户并说房款已准备好，过户后就可以付款，张清坤称家里有事去不了。我爱我家公司及丁强、刘会霞当时亦认可《补充协议》第三条约定的履行顺序为张清坤先为刘占玲办理过户手续，刘占玲再支付剩余房款，后张清坤向刘占玲交付房屋。在案件因北京市朝阳区人民法院被申请回避移送本院审理过程中，本院通知丁强作为证人出庭作证，丁强作为证人陈述刘占玲与张清坤签订合同时已告知双方于2012年5月30日刘占玲支付剩余房款后，张清坤于当日协助刘占玲办理过户手续并交付房屋。5月30日因刘占玲不能按时支付剩余房款，双方未办理过户手续及交房，刘占玲让其与张清坤协商延期付款，张清坤表示不能延期过久。2012年6月刘占玲与张清坤进行三次协商，6月初协商刘占玲何时付款，未产生争议；6月10日左右协商时，因刘占玲款项仍未能支付，张清坤提出解除合同。6月底刘占玲表示可以付款，张清坤称由于刘占玲延期付款时间过长，要求解除合同，并要求刘占玲支付延期付款违约金。我爱我家公司的代理人陈述刘会霞现已离职，无法到本院接受询问。我爱我家公司代理人与证人丁强均表示《补充协议》第三条约定的实际履行顺序为刘占玲先支付剩余房款，张清坤再为刘占玲办理过户手续及交付房屋。丁强同时表示在接受北京市朝阳区人民法院询问时其与刘会霞为促成双方履行合同作出上述陈述，但实际的交易履行顺序以本案所述为准。张清坤对丁强及我爱我家公司在我院作出的陈述不持异议，刘占玲对丁强的陈述不予认可，认为丁强系受张清坤胁迫作出陈述，并表示丁强不能一人推翻其与刘会霞二人在北京市朝阳区人民法院所做陈述。
上述事实，有806号房屋所有权证书、合同编号为M11100347号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、合同编号为C565711号《存量房屋买卖合同》、合同编号为E09084800号《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖定金协议》、《二手房房款交付确认函》、住房公积金提取申请书、存折、证明、录音录像光盘及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律效力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当向对方予以赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，合同当事人双方可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告刘占玲与被告张清坤签订的合同编号M11100347《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同符合法律规定，双方当事人均应按照合同的约定进行履行。在合同履行过程中，刘占玲与张清坤就《补充协议》第三条的履行顺序存有争议，本院结合存量房交易习惯、我爱我家公司的工作人员陈述及刘占玲在2012年5月4日付款60万元的事实确认刘占玲应先支付剩余房款，张清坤再为其办理房屋产权转移登记手续及交付房屋，且刘占玲至少应在2012年5月31日前给付张清坤剩余房款；本院认为刘占玲提供的证据不能证明其在2012年5月30日时具备付款条件，另2012年6月8日即刘占玲认为其与张清坤进行付款协商之日前，刘占玲亦不具备付款条件，故刘占玲对未给付张清坤剩余房款按照合同约定构成根本违约，现刘占玲要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求张清坤协助其办理806号房屋的过户手续的诉讼请求，本院依法不予支持。因刘占玲延期付款超过10日，张清坤要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的反诉请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，且一并解除进行网签的《存量房屋买卖合同》。《房屋买卖定金协议》系双方为签订合同所做的准备，双方已经签订了正式的合同，《房屋买卖定金协议》的内容已在合同中予以约定，解除买卖合同后不需对《房屋买卖定金协议》另行解除。对于张清坤要求刘占玲承担违约金16.6万元的反诉请求，本院认为刘占玲虽迟延付款构成违约，但刘占玲于2012年5月已经向张清坤支付房款70万元，该房款一直由张清坤支配，且张清坤并未向刘占玲交付806号房屋，另外现806号房屋价值已高于合同履行期满时的价值，故刘占玲违约行为并未给张清坤造成实际损失，对张清坤的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起，解除原告刘占玲作为买受人与被告张清坤作为出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M11100347），及原告刘占玲作为受买方、被告张清坤作为出卖方、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司作为见证方签订的《补充协议》；
二、本判决生效之日起，解除原告刘占玲作为买受人与被告张清坤作为出卖人签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C565711）；
三、驳回原告刘占玲的诉讼请求；
四、驳回被告张清坤的其他反诉请求。
案件受理费八千八百六十六元（包含反诉费四千二百二十元），由原告刘占玲负担四千七百一十六元（已交纳四千六百四十六元），由被告张清坤负担四千一百五十元（已交纳），于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘丹丹
人民陪审员 黄钟甲
人民陪审员 陈淑语
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 苑路佳