贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5367号
上诉人（原审被告）徐欣，男，1986年6月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
被上诉人（原审原告）蔡耀，女，1973年11月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人赵雪，国浩律师（贵阳）事务所律师。
上诉人徐欣与被上诉人蔡耀房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年8月5日作出（2016）黔0102民初3298号民事判决。上诉人徐欣不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
徐欣上诉请求：撤销原判并依法改判驳回蔡耀的一审诉讼请求。事实和理由：原判决认定事实不清，适用法律错误。本案双方当事人于2016年4月8日协商一致解除合同，随后上诉人开始整理物品作腾房准备是合情合理的。上诉人在接到物管公司电话赶回门面时已经明确表示会承担拖欠水电费。因双方就押金问题未达成一致，被上诉人即要求物管公司强行锁门。虽然上诉人也上了一把锁，但是钥匙一直在旁边的物流公司保管。因此，上诉人并不存在消极逃避应履行义务的行为，门面被锁数月的责任也完全在于被上诉人。由此产生的损失也应当由被上诉人自行承担。
被上诉人蔡耀答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告蔡耀向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告立即将本市花果园E6栋—22号门面恢复原状，腾空交还给原告；二、判令被告立即向原告支付房屋租金45997元及违约金14700元，租金从2016年4月11日起暂计算至2016年7月14日，实际计算至合同解除时止；三、依法判决被告按原合同租金标准向原告支付合同解除后至门面实际返还时止的逾期腾房占用费；四、判令被告立即向原告返还原告垫付的被告租赁期间所欠的物管费1471元，物管费从2015年9月11日计算至2016年5月19日止，实际计算至被告返还租赁房屋之日止；五、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年9月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其购买的位于本市××花果园××—××号门面（建筑面积为42.12平方米）出租给被告使用，租期为2015年9月11日至2018年9月10日；租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施，原、被告双方对房屋和附属物品、设备设施及水电等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；房屋租金每月14700元；押金14700元，押金不能充抵房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣由被告承担的费用，以及被告应承担的违约赔偿外，剩余部分原告应如数返还给被告；租赁期内水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、停车费、室内设施维修费由被告承担；租赁期内经双方协商一致，可以解除合同；从合同期起前一个月为装修免租期；合同第九条违约责任约定，被告需提前退租的，剩余租期内的租金和押金不予退还；合同并就其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约将上述租赁房屋交付被告使用，被告向原告支付了2016年4月10日前的房屋租金及房屋押金14700元。2016年4月8日前，被告向原告提出不再续租，原告同意。2016年4月8日被告在未通知原告的情况下开始腾房，因被告未结清水电等费用，物业公司发现被告的腾房行为后电话告知原告被告尚欠水电费未结清，原告因在外地遂通知其丈夫到场并要求被告结清水电费用才能搬离，双方协商未果并为此发生纠纷，原告向物业公司提出由物业公司作为第三方将门面加锁，物业公司按原告要求将门面加锁，同时被告徐欣也将门面加锁。原告并向被告提出于2016年4月11日到租赁门面协商解决纠纷，物业公司承诺到场为双方协调，2016年4月11日原告及物业公司到场，但被告未到场参加协商。2016年5月，原告诉至法院，诉请如前。
审理中，原告向法院提交的证据材料有：1、上述原、被告签订的房屋租赁合同及被告向原告支付租金的银行转帐明细，被告对此无异议；双方均认可被告房屋租金交至2016年4月10日止；2、原告交纳的2015年8月8日至2016年8月7日的物管费收据，金额共计2527.20元，每月物管费为210.6元；原告表示被告交还门面前的物管费都应由被告承担；被告对该项证据的真实性无异议，认可欠缴物管费，但只同意承担从2015年9月11日起至2016年4月10日止的物管费；3、原、被告的微信记录；微信记录显示：被告2016年4月11日在微信中告知原告门面钥匙放在隔壁快递公司处，并表示在外地赚钱要过几天才能回来处理门面内锁的东西和装修，此后原告多次微信催促被告回来处理门面内的东西并结清水电费用，被告回复原告要求退押金来处理问题，并表示在外赚钱来处理问题，暂时回不来；在原告起诉后，被告微信中向原告提出让物管开锁搬东西走，原告回复搬东西走可以但被告应结清水电等费用。被告对以上微信记录无异议。被告向法院提交的证据材料有录音资料一份，被告表示是与物管工作人员的录音，以此证明被告要将门面腾空，是原告不准被告腾房；原告对此不予认可。对原告的腾房诉请，原告于庭审中表示被告虽微信告知钥匙在门面隔壁物流公司处，但原告一直未去取钥匙，并表示只要被告将水电费结清就可将门面内物品搬走。被告于庭审中同意庭后三日内到物管处将水电费用及物管费结清，并同意到物流公司处将门面钥匙领回。但庭审三日后被告未按其承诺将水电费用等结清。2016年7月21日法院再次组织双方就门面交接协商时，被告表示到物流公司处取钥匙时被告知钥匙已找不到，被告表示四天内可将门面内物品搬完并拆除门面内装修将门面腾空交还原告，原告对此表示同意。2016年7月21日当天被告将门面内物品搬走，但门面内装修被告未在承诺期限内拆除，此后法院两次组织双方到庭协商，被告最终于2016年8月1日表示不能将门面内装修拆除；原告表示装修要待下一个租户是否能延用，故在本案中暂不主张被告拆除装修及拆除装修费用。经法院主持，原、被告双方于2016年8月1日当庭将房屋交接完毕，被告将房屋交还原告。对2016年4月8日原、被告双方因腾房发生纠纷的经过，法院向参与处理此事的宏立城物业服务有限公司第一分公司E区商铺管理员陈进进行调查了解，陈进陈述：2016年4月8日被告腾房时，因为被告没有交清水电费，陈进通知了原告，原告在外地是其丈夫过来，来后双方发生了争执，当时被告说没钱交水电费要求房东退押金来交水电，房东则认为被告违约没到租赁期限所以不退押金，物管协调时，房东提出由物业公司作为第三方要求物业公司给商铺加锁，因为当时商铺钥匙是被告保管，在房东的丈夫提出由物管加锁的要求后，被告同意了，双方并说好4月11日到商铺上协商解决此事，物业公司也同意到场为双方协调，在这种情况下，物业公司才在房东的要求并经被告同意给门面加了一把锁，物业公司作为第三方保管钥匙，被告本来就有门面锁，被告也将门面加锁；在加锁前，考虑到门面内还有一些鲜活物品，原告同意被告把这部分物品搬走，所以这部分物品被告在4月8日搬走，当时冰箱里的鲜活物品拿走后物管公司建议断电，但被告说冰箱还在门面内，不同意断电，所以门面没有断电，直到2016年7月21日被告来把物品搬走后才断电；4月11日原告按约定到门面处理，但被告没有按约定到场，物管公司电话联系被告，被告说在外地爱怎样处理就怎样处理，后来被告就一直没来处理。原、被告对陈进的身份无异议，均认可陈进参与双方纠纷的协商处理；原告对陈进的陈述无异议；被告表示陈进的陈述中除被告2016年4月8日同意物业公司作为第三方给门面加锁及同意4月11日到门面处理纠纷的陈述不属实外，其余陈述属实。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。……。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”、第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，本案中，原、被告签订的上述《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。合同签订后，被告向原告支付了2016年4月10日前的租金，并于4月10日前向原告提出提前解除租赁合同的请求，原告对此表示同意，故原、被告双方已就解除租赁合同达成合意，双方签订的上述《房屋租赁合同》应于2016年4月10日解除。对原告要求被告恢复门面原状，将门面腾空交还原告的诉请，在本案审理过程中，法院就此数次组织双方协商，在被告将门面内物品搬离并最终表示不能拆除门面内装修后，经法院主持，原、被告双方于2016年8月1日当庭将房屋交接完毕，被告已于当日将房屋交还给原告，故原告的该项诉请在审理过程中被告已履行完毕，对该项诉请法院不再支持。对房屋装修，原告已表示要待下一个租户是否能延用，故在本案中原告暂不主张被告拆除装修及拆除装修费用，法院从其自愿。对原告要求被告支付房屋租金的诉请，如前所述，原、被告双方签订的上述《房屋租赁合同》已于2016年4月10日解除，在此之前的房屋租金被告已付清，被告不应再向原告支付房屋租金，故对原告的该项诉请法院不予支持。对原告要求被告支付违约金14700元的诉请，法院认为，根据双方租赁合同的约定，合同解除后，房屋租赁押金抵扣由被告承担的费用以及被告应承担的违约赔偿外，剩余部分原告应如数返还给被告，合同第九条违约责任也明确约定被告如提前退租，剩余租期内的租金和押金不予退还，故按合同约定被告向原告提出提前退租应向原告承担违约责任，违约金以剩余租期内的租金和押金为限，对原告要求被告支付违约金14700元的诉请法院予以支持，被告已向原告交纳的房屋押金14700元应抵作违约金支付给原告不再退还。对原告要求被告按原合同租金标准支付合同解除后至门面实际返还时止的逾期腾房占用费的诉请，法院认为，2016年4月8日被告腾房过程中遭到原告阻拦，双方将门面加锁使被告物品滞留门面内产生门面占用费，门面占用费由谁承担应根据双方的过错责任进行认定。就被告而言，被告虽在合同解除前开始履行腾房义务，但其腾房前未按合同约定将租用期内应由被告承担的水电、物管等费用结清，且腾房前未履行通知义务告知原告，在此情况下被告腾房有逃避应履行义务之嫌，并有违诚实信用原则；在原、被告发生纠纷双方锁门后，被告未按原告要求于2016年4月11日到门面协商解决门面交接事宜，原告多次微信要求被告出面处理问题并搬离物品，被告一直以在外赚钱不能回来为由未与原告处理门面交接事宜，被告的消极应对态度致使物品滞留门面，原告不得已诉至法院后被告才在微信中提出搬走物品，但直至诉讼中被告仍未履行结清水电等费用的义务；综上，被告未按合同约定结清水电等费用及锁门后消极应对是产生门面占用费主要原因，被告对因此产生的门面占用费应承担80%的主要责任。就原告而言，原告在得知被告未结清水电等费用后，以阻止被告搬离物品来督促被告履行支付水电费用的行为亦不当，原告在催促被告履行支付水电等费用义务未果的情况下，可通过诉讼方式要求被告履行义务，而阻止被告腾房必然产生门面占用费，使原告的损失扩大，且诉讼过程中原告亦一再强调被告结清水电等费用才能搬离物品，故原告对门面占有费的产生存在一定过错，原告对因此产生的门面占用费应自行承担20%的次要责任。因在审理中被告于2016年7月21日承诺四天内即2016年7月25日前将门面内物品搬完并拆除门面内装修，将门面腾空交还原告，但被告在搬走物品后未在承诺期限内拆除门面内装修，双方于2016年8月1日交接门面，故从2016年7月26日至2016年8月1日止共计六天的门面占用费系被告未按承诺拆除门面装修产生，应由被告全部承担。对门面占用费的计算，应参照原、被告租赁合同的约定按每月14700元计算，从2016年4月11日起至2016年7月25日共计3个月零15天，此期间的门面占用费为51450元，该款由原告自行承担20%，由被告承担80%即41160元，2016年7月26日至2016年8月1日六天的门面占用费2844元由被告全部承担，以上被告应支付原告门面占用费共计44004元。对原告要求被告支付原告垫付的被告租赁期间所欠物管费的诉请，原告向法院提交了其交纳的2015年8月8日至2016年8月7日的物管费收据，金额共计2527.20元，每月物管费为210.6元，被告对该物管费收据无异议，法院对此予以采信；根据租赁合同约定，2015年9月11日起至2016年4月10日止合同解除前的物管费1474.2元应由被告全部承担；从从2016年4月11日起至2016年7月25日共计3个月零15天的物管费737.10元，根据双方的过错责任由被告承担80%即590元；从2016年7月26日至2016年8月1日止六天的物管费41元由被告全部承担；以上被告应支付原告物管费共计2105.20元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、原告蔡耀与被告徐欣就位于本市××花果园××—××号门面签订的《房屋租赁合同》于2016年4月10日解除。二、被告徐欣向原告蔡耀支付违约金人民币14700元（被告徐欣已支付原告蔡耀的房屋押金14700元按合同约定与该违约金相抵，被告徐欣不必再履行该违约金14700元的支付义务）。三、被告徐欣于本判决生效之日起十日内支付原告蔡耀门面占用费共计人民币44004元。四、被告徐欣于本判决生效之日起十日内支付原告蔡耀物管费人民币2105.20元。五、驳回原告蔡耀的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费688元，减半收取344元，由原告蔡耀负担11元，由被告徐欣负担333元（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收据、微信记录等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同的权利义务终止后，当事人也应当遵循诚实信用原则，妥善地处理好合同的后续事宜。本案中，上诉人徐欣在租赁期限届满前要求提前退租，被上诉人蔡耀表示同意。根据双方合同约定，剩余租期内的租金和押金将不予退还。同时，上诉人理应及时结清其承租期内的水、电、气及物管等相关费用。但是，由于上诉人未结清水、电费用，并对押金的处理存在异议，双方就腾退门面事宜无法协商达成一致，因此，被上诉人要求物管公司将争议门面上锁。同时上诉人也将门面加锁。此后，在双方就此事的后续协商以及一审法院进行的调解中，上诉人徐欣均表现较为消极。因此，虽然被上诉人蔡耀要求将门面加锁的行为有所不当，但是由于上诉人未能诚实信用的履行合同解除的后续义务，其较为消极的处理态度和行为是造成本案争议门面产生数月占用费损失的主要原因，因此，一审法院判令由上诉人承担该损失80%的主要责任，由被上诉人自行承担20%次要责任符合法律规定，并无不当。本院对上诉人徐欣的上诉理由不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费688元，由上诉人徐欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蓉
审 判 员 田 勇
代理审判员 刘 劼
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 万炫兵