江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣02民终484号
上诉人（原审被告）：景德镇市房产管理局石狮埠房管所，住所地景德镇市珠山区中山北路141号。
法定代表人：陈燕琴，该所所长。
委托诉讼代理人：张敏，江西景鉴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡丹，江西景鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊有女，女，1943年3月15日出生，汉族，住景德镇市。
委托诉讼代理人：李敏，江西景之元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐金春，江西景之元律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：杨静，女，1976年8月12日出生，汉族，住景德镇市。
上诉人景德镇市房产管理局石狮埠房管所（以下简称为石狮埠房管所）因与被上诉人熊有女、杨静侵权责任纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2015）珠民一初字215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
石狮埠房管所上诉请求：1、撤销原判第一项，并发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。原判对本案的责任划分不当，首先，上诉人作为本案涉案房屋的所有人，虽具有管理、修缮义务，但涉案房屋已交付被上诉人杨静承租使用，且在交付该房屋时状态良好，在交付使用期间，上诉人已依法履行了相关义务；其次，杨静作为承租人，在使用期间，不仅擅自转租于他人，更未向上诉人就该房屋的状态进行告知，致使上诉人根本无法及时对该房屋进行修缮，故杨静对此次事故发生应承担主要责任；再次，熊有女虽居住时间短，但作为一名完全民事行为能力人，未与房东签订租赁合同就直接入住，本身就存在过错，租赁房屋亦具有安全注意义务，但其在入住一个星期都未发现房屋存在问题，存在过失明显，应依法承担次要责任。2、一审法院认定的各项赔偿项目明显过高。首先，熊有女已有72岁，属于退休人员，不存在误工损失，不应计算误工费，且其在一审提交的居委会的证明属于证人证言，但未出庭质证，不应认定。即使可计算误工费，也应根据其从事的职业参照当地同行业平均收入计算。其次，一审法院对熊有女的护理费及精神抚慰金计算过高。再次，因后续治疗费没有定论，后续治疗费是否发生无法明确，该鉴定费用应由其自行承担。
熊有女答辩称，1、上诉人作为房屋所有权人，对房屋负有修缮、维护的义务，而其在明知系危房的情况下，仍将房屋出租他人，并且未作任何的防护措施，对本案的发生具有重大过错。2、杨静作为房屋承租人，长期居住该房，对房屋现状较为了解，但其未对房屋进行修缮或通知产权人修缮，对事故的发生有一定的责任。3、本人前后居住一星期的时间，对房屋现状不够了解，且是否与房东签订租房协议与本案无因果关系，对本案发生没有过错。4、本人虽72岁，但一直自食其力以卖菜为生，一审法院计算误工损失是正确的。5、护理费是已经发生的实际费用，且本人没有过错，一审法院对误工费及精神抚慰金的认定是合理的。5、鉴定费用属于诉讼费用的范畴，且本人也承担了相应的费用。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
杨静答辩称，我没有租房给熊有女，居委会的证明不符合事实，一审判令我承担20％的责任不当。同时，我多次要求房管所对该房进行修缮，但未果。
熊有女向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿且各项损失315689.83元；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年3月31日下午，熊有女在位于景德镇市××（原××下××）房屋门口洗菜时，被突然倒塌的房屋外墙压伤。当天，熊有女即被送至景德镇市第一人民医院住院治疗，入院诊断为：胸椎骨折（T4T12）、多发性肋骨骨折、左侧肩胛骨骨折、双侧创伤性胸腔积液、头皮裂伤。于2015年5月30日出院，住院60天，出院诊断为：胸椎骨折（T4T12）、多发性肋骨骨折、左侧肩胛骨骨折、双侧创伤性胸腔积液、头皮裂伤。出院指导：1、出院带药：骨化三醇；2、用药指导：骨化三醇一日二片；3、康复指导：注意休息，加强健康肢体的活动；4、饮食指导：高钙饮食；5、随访及复诊：加强抗骨质疏松治疗，定期复查X线（三月一次），门诊随诊，医师建议休息三个月。熊有女的伤势经江西中正司法鉴定中心2016年4月13日作出鉴定，两个胸椎体骨折为八级，多发性肋骨骨折（共三根）为八级。熊有女的后续治疗费经江西中正鉴定中心2016年6月1日作出鉴定，后续治疗费不予评估，以实际发生计算。
另查明，景德镇市福寿弄40号房屋外墙倒塌的原因为墙体开裂，石狮埠房管所是该房的所有权人，杨静是该房的承租人，熊有女于2015年3月24日到该房屋居住。
熊有女多年在景德镇市××菜市场、福寿弄弄口卖菜，并先后租住在景德镇市××家下××、××五年多。现已查明的经济损失有：1、医疗费103807.67元；2、误工费19186.85元；3、护理费9000元；4、交通费600元；住院伙食补助费1200元；6、营养费1200元；7、残疾赔偿金67840元；8、精神损害赔偿15000元。以上共计217834.52元，其中石狮埠房管所已向熊有女支付70000元。
一审法院认为，熊有女因涉案房屋外墙倒塌而砸伤的事实，有双方当事人提交的证据材料证实，且原、被告予以认可，对该事实予以确认。根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款规定“二人以上没有共同故意或者共同过失，但其分别实施的数个行为间接结合发生同一损害后果的，应当根据过错大小或者原因力比例各自承担相应的赔偿责任”。本案中，石狮埠房管所作为涉案房屋的所有权人，负有对其所有的房屋进行监督管理和维护的义务，不能因为其将房屋出租给杨静，就免除其作为房屋所有权人负有的法定义务，从其提交的《民用住宅租赁缴交情况登记册》可知，涉案房屋所在区域周边几套房屋为危房或需拆迁，而其仅于2011年之前对涉案房屋进行过维修，2011年之后未对涉案房屋进行过检修，没有履行对涉案房屋的使用管理、维修义务，应对本案事故的发生承担主要责任。杨静作为涉案房屋的承租人，长期在该房屋生活居住，应当对涉案房屋的现状有一定认识，但其未提醒出租方对涉案房屋进行检修，且将涉案房屋转给熊有女居住，对本案事故的发生应承担次要责任。熊有女在涉案房屋居住时间过短，对涉案房屋现状不甚了解，且被告也未提供证据证明熊有女存在不当使用涉案房屋的情形，故对本案事故的发生不承担责任。结合各方当事人的过失大小，酌定石狮埠房管所承担80％的民事责任，杨静承担20％的民事责任。
对于石狮埠房管所的辩称意见，熊有女已达退休年龄，误工费不应计算。一审法院认为，熊有女虽已达退休年龄，但我国相关法律法规及司法解释并未区分受害人退休或未退休，故只有已达退休年龄人员能举证证明其还具有劳动能力、继续从事劳动生产并有误工损失的，就应当计算误工费。根据熊有女提供的景德镇市珠山区珠山街道办事处瓷百社区居委会出具的证明可知，熊有女长年在菜市场卖菜，仍具有劳动能力能继续从事劳动生产，因本案事故的发生其确有误工损失，故对熊有女的误工费予以支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第八十六条、《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款、第十七条第一款、第二款、第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、石狮埠房管所于本判决生效之日后七日内一次性赔偿熊有女的各项经济损失104267.62元（217834.52元×80％－70000元＝104267.62元）；二、杨静于判决生效之日后七日内一次性赔偿熊有女的各项经济损失43566.9元（217834.52元×20％＝43566.9元）；三、驳回熊有女的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6035元，鉴定费3900元，共计9935元，由熊有女负担935元，石狮埠房管所负担6400元，杨静负担2600元。
二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、一审法院对本案的责任划分是否恰当；2、一审法院对相关损失费用的计算是否恰当。
关于本案责任的认定问题。本案所涉房屋系公有房屋，且系房龄较长的老房屋，该房周围房屋大部分都已拆迁或面临拆迁。根据相关法律规定，房屋产权人对房屋负有管理、修缮的义务，同时作为承租人如发现房屋存在安全隐患也有义务通知出租人维修或者先自行维修。被上诉人杨静陈述曾向上诉人石狮埠房管所要求过维修，但未有证据证实。同时，上诉人石狮埠房管所也没有证据证实承租人发现房屋存在安全隐患而未向其反映。被上诉人熊有女虽然不是经杨静同意入住该房，且熊有女是否与杨静签订租赁合同与本案不具关联性。事实上，熊有女是在屋外被落下的砖块砸伤的，不论是租客还是其他行人被房屋上的砖块砸伤，作为房屋产权人都负有不可推卸的责任。一审法院根据本案事实所作出的责任划分并无不当，二审予以确认。
关于一审法院对相关损失费用的计算是否恰当的问题。上诉人石狮埠房管所提出熊有女的误工费不应计算及计算过高。经审查认为，上诉人未举证熊有女有退休工资，熊有女虽然有74岁，但事实上一直自食其力，以卖菜为生，上诉人对此也不持异议，客观上存在误工损失，一审法院计算其误工费用符合法律规定。同时，一审法院根据熊有女未举证其近三年的平均收入状况，参照江西省2015年城镇非私营单位批发和零售业在岗职工年平均工资计算误工损失，符合法律规定。对于上诉人石狮埠房管所提出的护理费、精神抚慰金过高的意见，经审查，一审法院对该两笔费用的认定均在规定的幅度范围内，并无不当。此外，上诉人石狮埠房管所提出提出由于鉴定机构未对后续治疗费进行评估，对后续治疗费的鉴定费用应由被上诉人承担的意见，经审查认为，熊有女伤后，依法申请对其后续治疗费用进行鉴定，虽然鉴定机构作出“对熊有女的后续治疗费不予评估，以实际发生计算”的结论，但鉴定机构不予评估不能归责与被上诉人熊有女，且鉴定结论表明“（后续治疗费用）以实际发生计算”。故上诉人该上诉理由，难以成立，不予采纳。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人石狮埠房管所提出的上诉理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2385元，由上诉人景德镇市房产管理局石狮埠房管所负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘亮常
审判员 陈苾铃
审判员 程丽君
二〇一七年八月二十五日
书记员 吴维波