广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）银民初字第303号
原告（反诉被告）：李仁菊。
委托代理人：李彦增，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
委托代理人：周志勇，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
被告（反诉原告）：北海明仁地产有限公司，住所地北海市。
法定代表人：邹文海，董事长。
委托代理人：陈仕金，广西桂鸿凯律师事务所律师。
委托代理人：付凯成，广西桂鸿凯律师事务所律师。
原告李仁菊与被告北海明仁地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于立案受理后，被告（反诉原告）于2013年7月25日提起反诉。本院于2013年11月18日适用简易程序公开开庭进行审理。期间，原告（反诉被告）申请与被告（反诉原告）庭外和解时间3个月。原告（反诉被告）李仁菊的委托代理人李彦增、周志勇，被告（反诉原告）北海明仁地产有限公司的委托代理人陈仕金、付凯成到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：2010年1月19日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告以按揭方式购买被告开发建设的明仁大厦2单元402号商品房，该商品房每平方米5044元，建筑面积为49.84平方米，首付款51393元，总价款251393元，交房时间为2010年6月30日，逾期交房超过90日，由被告按已交付房价款的万分之三支付给原告违约金。合同签订后，原告按照合同约定交付首付款和办理银行贷款手续。被告未能按期交房，原告多次催促，被告于2011年10月30日将未经验收的房屋交付原告。原告多次试图与被告协商违约交房及阁楼装修事宜，被告拒不答复。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判令：判令被告支付逾期交房违约金23000元（违约金从2011年1月1日按日万分之三计算到2011年10月30日）。
被告辩称：1、原告所主张的违约金没有事实和法律依据，被告逾期交房是受天气影响，应免除责任；2、原告已签署《承诺保证书》，放弃索赔权利，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称：反诉原告与反诉被告于2010年1月19日签订《商品房买卖合同》约定反诉被告以5044元／㎡的价格购买反诉原告开发的明仁大厦2单元402号，面积为49.84平方米，总价款251393元，首付51393元，其余房款以按揭方式支付。并约定：采用银行按揭方式付款的，在房产证为办拖欠出现预期90日未向银行偿还月供的，即视为乙方（反诉被告）不履行《商品房买卖合同》，甲方（反诉原告）有权单方向乙方发出书面通知解除《商品房买卖合同》……甲方有权扣除购房款金额的20%作为违约金，余款在60日无息返还给乙方。在办理按揭抵押手续过程中，反诉原告代反诉被告向有关部门缴纳个人贷款抵押房屋综合保险费2512元、评估费600元、住房登记费80元。2010年6月，中国工商银行将反诉被告按揭贷款200000元汇入被告账户，反诉被告于2010年7月开始还贷，但2011年9月、10月的1061.59元、1132.10元按揭款没有如期归还银行，银行在反诉原告所交付的保证金中代扣了这两笔款项。反诉原告虽多次催要，但反诉被告没有归还。2011年4月2日，反诉原告应反诉被告要求为其装修阁楼，但反诉被告没有支付该笔装修费用。反诉被告拒不归还银行按揭已属违约，且拒不支付代付费用及相关装修费用，严重损害反诉原告的合法权益。为此，反诉原告诉至法院请求：1、解除2010年1月19日订立的《商品房买卖合同》，反诉被告支付违约金50278.60元，并将房屋恢复原状；2、反诉被告返还代扣的银行按揭2193.69元、代付的个人贷款抵押房屋综合保险费2512元、评估费600元、住房登记费80元；3、反诉被告支付阁楼增加面积装修款5850元。
反诉被告辩称：反诉被告已经依合同约定将反诉请求中的钱交还给反诉原告，不存在违约，所以反诉原告的反诉请求不能成立。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据一、《商品房买卖合同》，拟证明原告购买被告房屋的交房日期及逾期交房违约金的计算办法；
证据二、《交购房款手续》，拟证明原告交购房款的时间及金额；
证据三、《发票联》，拟证明原告办理银行按揭贷款和每月支付按揭贷款的事实；
证据四、《交房公告》，拟证明被告违约交房的事实；
被告对证据一、二、四的真实性、合法性、关联性没有异议；被告对原告提供的证据二的证明内容有异议，不能证明原告已如约履行完义务；对证据三的关联性有异议，不足以证明原告按月支付按揭款；
被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据1、《钥匙领取登记》，拟证明涉讼房屋已经于2011年3月29日交付使用；
证据2、《气象资料》，拟证明被告延期交房存在不可抗力的事实和理由。
证据3、《钥匙交接单》，拟证明被告已将房屋交付原告使用；
证据4、《承诺保证书》，拟证明原告放弃追究被告延期交房损失；
原告对被告提交的证据1的证明内容有异议，不能证明是交房，对证据2《气象资料》的关联性有异议，该房屋在购买时已经建好，天气情况对交房不构成影响；对证据3的关联性没有异议，对证据4的合法性有异议，上面所签“徐丽”，签名人徐丽没有原告的授权，不是原告的真实意思表示。
本院认为，对于双方均没有异议原告提供的的证据一、二、四及被告提供的证据3，本院予以采纳。原告提供的证据一是原、被告共同签署的合同，合同中对交房时间和违约金有明确的约定，与原告的主张一致；证据四显示的竣工验收时间在实际交房之后，能够证明被告逾期交房的事实；被告提交的证据1证明原告已经领取钥匙，证据2中的气象资料证明被告在建设期间存在下雨、刮风等恶劣天气，确实存在异常天气的情况，对证据1、2本院依法予以采纳；原告提交证据三证明原告交纳预购房款51393元办理贷款按揭，被告提交的证据4不是原告本人的签名、对证据三、证据4本院依法不予采纳。
反诉原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据（一）、《商品房买卖合同》，拟证明反诉原告与反诉被告订立合同的情况；
证据（二）、《购房借款担保合同》、《抵押登记证明书》，拟证明涉讼房屋的抵押担保情况；
证据（三）、《保险单》、《发票》，拟证明反诉原告代付保险费用2512元的事实；
证据（四）、《存款对账单》、《个人还款凭证》，拟证明反诉原告主张银行按揭的依据；
证据（五）、《收据》，拟证明反诉原告主张评估费的依据；
证据（六）、《收据》，拟证明反诉原告主张住房登记费的依据；
证据（七）、《通知》、《邮件回执》，拟证明反诉原告书面告知反诉被告归还贷款的事实。
反诉被告对反诉原告提交的证据（一）、（二）没有异议，对证据（三）、（五）、（六）的证明内容有异议，反诉被告已将相关费用交纳给反诉原告；对证据（四）的证明内容有异议，反诉被告如期将按揭款存入银行账户；对证据（七）的真实性有异议，该回执没有收件人的签名和邮局的盖章，且邮寄内容中的“文件”不能证明是关于归还贷款的通知书。
反诉被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据（1）、《收款收据》，拟证明反诉被告已将反诉原告诉称的保险费、评估费等费用交付给反诉原告；
证据（2）、《收款收据》，拟证明反诉原告系在2011年11月30日将房屋交付给反诉被告的事实；
证据（3）、《汇款手续》，拟证明反诉被告按期支付贷款的事实。
反诉原告对反诉被告提交的证据（1）、（2）没有异议，对证据（3）的证明内容有异议，不能证明反诉被告的银行账户在银行扣划按揭贷款时还有可供扣划的款项。
本院认为，对于双方均没有异议反诉原告提供的证据（一）、（二）、（三）、（五）、（六）及反诉被告提供的证据（1）、（2），本院予以采纳。反诉被告的证据（1）、（2）能够证明反诉原告证据（三）、（五）、（六）所主张的费用，反诉被告已经交纳给反诉原告；反诉原告的证据（四）证明中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行从保证人北海明仁地产有限公司的账户扣划银行按揭贷款的事实，对该证据本院予以采纳。反诉原告提供的证据（七）没有反诉被告的签名或盖章，不能证明反诉被告收到过该文件；反诉被告的证据（3）不能证明反诉被告在银行扣划前已经存入按揭款，以上证据本院不予采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2010年1月19日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）经协商后签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告（反诉被告）购买被告开发的位于北海市新世纪大道南、四川路以东明仁大厦B幢2单元402号商品房，房屋价款总额251393元；被告（反诉原告）应于2010年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的房屋交付原告；若遭遇不可抗力，且被告（反诉原告）在发生之日起30日内告知原告的，及不可避免或者不可克服的异常天气异常地质状况、政府行政行为等法律法规及政府规章制度的变更造成的而延期，被告（反诉原告）可据实予以延期；若交房逾期超过90日，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付已交付房屋价款万分之三的违约金。合同签订后，原告（反诉被告）缴纳首付款51393元，2010年6月中国工商银行将按揭贷款200000元汇入被告账户，交纳余下房款。2012年1月15日，被告（反诉原告）组织建设、施工、设计、监理、勘察五方进行了验收，并于2012年6月29日在报纸上发布交房公告。反诉原告于2010年5月20日、6月7日、6月17日代反诉被告交纳住房登记费（抵押）80元、个人贷款抵押房屋综合保险2512元、评估费600元，反诉被告于2010年1月27日已向反诉原告预支以上三笔费用。由于原告未如期交纳按揭款，2011年9月28日、10月28日，中国工商银行分别在反诉原告的保证账户中扣划反诉被告2011年9月、10月的按揭款及个人住房贷款利息收入1061.59元、1132.1元，共计2193.69元。2011年12月1日，反诉原告将钥匙交给反诉被告。双方一直就逾期交房违约金及相关费用事宜进行协商，由于双方意见不一致无法达成协议。双方为此诉至法院。
另查明，反诉原告与反诉被告未就房屋阁楼装修事宜签订相关合同。
本院认为，原、被告经协商后签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效，当事人理应按照协议约定全面履行义务。原告主张根据合同的约定被告应在2010年6月30日前将验收合格的房屋交付原告，交房时间应该以收取房屋的物业费的时间认定，即交房时间为2011年10月30日。被告认为原告领取钥匙的时间为2011年3月27日即为交房时间。本院认为，房屋验收合格的时间是2012年1月15日，此时具备交房条件，被告主张的交房时间早于房屋验收的时间，此时交房条件不符合合同约定，被告的理由本院不予采纳。原告主张违约金的时间为2011年1月1日至2011年10月30日，本院依法予以准许。原告主张的违约金的时间在约定交房时间的六个月之后，被告以天气影响主张免除责任的理由不能成立。逾期交房违约金按合同约定超过90日按日向原告支付已交付房价款万分之三即251393元×万分之三／天×303天＝22851.62元，超过部分不予支持。被告认为原告已签署《承诺保证书》放弃追究被告延期交房违约损失，原告则认为签字非原告所签，且没有得到原告的授权，本院认为，原告的理由成立，本院予以采纳。反诉原告请求解除2010年1月19日双方签订的《商品房买卖合同》并要求反诉被告支付违约金50278.60元，并将房屋恢复原状，反诉被告认为合同中并没有约定具体的交款时间，且反诉被告已将房屋按揭款汇入指定账户。本院认为，按照《商品房买卖合同》补充协议第三条的规定，本案涉案房屋的总价为251393元，反诉被告仅有两期按揭款未按时交纳，未构成根本性违约，反诉原告以此为理由主张解除合同，没有事实根据和法律依据，反诉原告请求解除2010年1月19日双方签订的《商品房买卖合同》且要求反诉被告支付违约金50278.60元，并将房屋恢复原状的诉请，本院不予支持。反诉被告请求返还2011年9月、10月的按揭款及个人住房贷款利息收入1061.59元、1132.1元，共计2139.69元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告返还代付的个人贷款抵押房屋综合保险费2512元、评估费600元，住房登记费80元，反诉被告提供的证据证明其已于2010年1月27日向反诉原告支付以上三笔费用，反诉原告请求返还以上费用没有事实根据和法律依据，本院不予支持。反诉被告主张反诉原告支付阁楼装修费5850元，反诉被告认为阁楼装修不属于合同约定的范围，本院认为，阁楼装修费在合同中没有约定，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中一并处理，反诉原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告北海明仁地产有限公司应支付给原告李仁菊逾期交房违约金22851.62元；
二、驳回原告李仁菊其他诉讼请求；
三、反诉被告李仁菊返还反诉原告北海明仁地产有限公司代付的按揭款共计2193.69元；
四、驳回反诉原告北海明仁地产有限公司其他诉讼请求；
本案本诉受理费348元，由被告明仁地产有限公司负担330元，原告李仁菊负担18元；反诉受理费187.5元，由反诉原告明仁地产有限公司负担170元，反诉被告李仁菊负担17.5元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。
代理审判员 钱 芳
二〇一三年十二月三日
书 记 员 蒋兴娜
附本判决引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。