广东省翁源县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0229民初63号
原告王振连，女，1976年10月26日出生，汉族，贵州省瓮安县人，户籍地广东省翁源县，现住广东省翁源县。
原告雷荫来，男，1972年3月11日出生，汉族，广东省翁源县人，住址同上。
两原告共同委托代理人许秀映，韶关市翁源县龙仙法律服务所法律工作者。
被告蔡省周，男，1955年9月24日出生，汉族，广东省翁源县人，住广东省翁源县。
被告林敏煌，男，1967年7月16日出生，汉族，广东省翁源县人，户籍地广东省翁源县，现住广东省翁源县。
被告肖健武，男，1968年3月10日出生，汉族，广东省翁源县人，住广东省翁源县。
原告王振连、雷荫来与被告蔡省周、林敏煌、肖健武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王振连及两原告委托代理人许秀映，被告蔡省周、林敏煌、肖健武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王振连、雷荫来诉称，2010年10月4日，原告与被告蔡省周签订了一份《楼房买卖合同》，合同约定原告订购被告位于翁源县龙仙镇龙英路幸福家园对面富贵楼C栋的702房房屋一套，房款加杂物间共计142000元正，其中《楼房买卖合同》第六条约定：本楼房为集体土地，如以后政策许可、要求办理房地产权证，一切费用……均由乙方（原告）负责……（具体内容详见合同约定）。合同签订后，被告告知原告“可以办理房地产权证了，要预交办证款30000元”。原告即于2012年11月5日预付了办证款30000元给被告，被告于当天出具了一张收据给原告，作为收款凭证，收据中记帐为被告蔡省周、经手人为被告肖健武和林敏煌。
被告收取原告办证款后，迟迟没有办到房地产权证给原告。期间，原告多次催促被告办证，被告均以“我们正在办理，要等段时�”回复。后来，原告到县政府相关职能部门咨询，县政府相关职能部门告知原告：被告建房所占土地是集体土地，不是国有土地，属违法建房，不能办理房地产权证。至今被告也没有办到房地产权证给原告。
另外，合同签订后，原告于2012年11月5日按合同约定付清了购房款给被告；被告也按合同约定交付了楼房及杂物间给原告。
综上所述，原告与被告蔡省周（又名蔡省洲）2010年10月4日签订的《楼房买卖合同》中的第六条约定违反了法律、法规的强制性规定，是无效合同条款。被告依据无效合同条款收取原告办证款30000元，就应当返还给原告。据此，为维护原告的权益，依据《合同法》第五十二条、第五十六条第二款、第五十八条第一款、《土地管理法》第四十三条第一款第一项和《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》即（国土资发（2011）60号文）第十条等法律规定，特向你院提出该诉讼，请求判决：1、依法确认原告与被告蔡省周（又名蔡省洲）2010年10月4日签订的《楼房买卖合同》中的第六条约定无效；2、三被告连带返还预收原告的办证款30000.00元，并从2012年11月5日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告蔡省周、林敏煌、肖健武共同辩称，1、原告在诉讼状中要求法院判认被告与原告签订的《楼房买卖合同》第六条的约定无效。
答辩理由：本《楼房买卖合同》是买卖人双方自愿签名订立的合同。符合《中华人民共和国合同法》第一章第一条至第八条的规定。因此，答辩人认为本合同是合法的、有效的合同。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法订立的合同受法律保护，具有法律的约束力，当事人应当按照约定�行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。
2、原告在诉状中以国土资发（2011）60号文件为理由请求法院判令《楼房买卖合同》为无效合同。
答辩理由：本幢楼房的登记发证是按照翁源县人民政府《县城“两违”整治工作会议纪要》接受有关部门进行登记处理的。具体事实是：2011年7月21日，经县政府批示，向县国土局补办了土地使用权出让手续，补交了土地出让金，向县地税局补缴交了土地税。并补充完善了相关手续。目前，该幢楼的房地产权证是依照县政府工作会议纪要（2011）2号文件，（2011）44号文件的精神进行走程序办理。何时能办妥，我们也不知道，只有等县政府再次下文批示了，我们才能答复。等到县政府发出批文可以办证时，我们会迅速尽快办好房地产权证给原告。
又依据国土资发（2011）60号文件第六条：“违法宅�地和集体建设用地必须依法依规处理后方可登记，对于违法宅基地和集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，对符合土地总体规划与村镇规划以及有关用地改革的，依法补办用地批准手续后，进行登记发证”。根据以上国土资文件和县政府文件精神和事实，答辩人认为：本《楼房买卖合同》不存在无效问题，如果是合同无效，县政府有关部门会为我们登记办证吗？！是原告片面理解了国土资发（2011）60号文件的精神。据此，原告要求法院判决《楼房买卖合同》为无效合同的理由是不成立的。
3、原告请求被告返还预收原告的3万元办证费给原告。
答辩理由：被告是依照双方签订的《楼房买卖合同》预收办证费的。合同第六条款规定：“本楼房为集体土地，如以后政策许可，要求办理房地产权证，一切费用（包括土地转国有，过户、报建、税费及其他包办证明的一切费用）均由乙方负责，由甲方代办房地产权证给乙方，乙方应无条件付清上述款项。……”按照合同约定，甲方代办房地产权证预收乙方的3万元款项是为办理房地产权证的有关手续所用。这里需要向原告说明一下：我们预收乙方的3万元办证费是不够用的。为了办理这栋楼房的房地产权证，我们已经预先垫付了大量的资金，已缴款给有关部门，现还正在办理手续的过程当中；以后还要收多少钱，我们也不清楚？只有等待办证到手时，才能计算清楚。现在原告提出要返还预收款，不想办证了，那是不可能的。因为钱已交给了有关办证部门，正在办证途中，有关部门也要等县政府的批示才能办理。政府现在不能退回钱给我，我又哪能有钱退回给你们呢？如果政府明确批示不能办证，能退回办证款给我，我才能把预收乙方的3万元办证费返还给�们。
答辩人认为：如果原告既想要住房，又不想办证的想法是行不通的。原告要求被告返还3万元办证费是违背《楼房买卖合同》的，其上诉的这条理由是不能成立的。
4、综上所述，答辩人申明：如果法院判决本《楼房买卖合同》无效的话，我们也会接受判决。但双方当事人必须要依照《中华人民共和国合同法》第58条规定：“属于无效的合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。……”。据此，我们会提出诉讼要求：“由乙方交回住房给甲方，由甲方退回购房款和办证费用给乙方”，并请求法院依法判决执行。
被告蔡省周、林敏煌、肖健武共同补充答辩称，因王振连诉我房屋买卖合同一案，其中所出具的《证明书》写的“被告人要求交叁万元办房产证款，原告不是自愿的，而是强迫的，因为停水、电无法居住而交的。”证词，提出答辩如下：
1、被告是依照甲乙双方自愿签订的《楼房买卖合同》第六条规定：“本楼房为集体土地，如以后政策许可，要求办理房产权证，一切费用（包括土地转国有，过户、报建、税费及其他包办证明的一切费用）均由乙方负责，由甲方代办房地产权证给乙方，乙方应无条件付清上述款项。……”因此，甲方并没有向乙方强迫收取叁万元的办证费，而是按照合同约定，由双方自愿执行的。
2、本栋楼在建造中途，是按照翁源县人民政府《县城“两违”建筑整治工作会议纪要》和县政府工作会议纪要（2011）2号文件，（2011）44号文件的精神，接受了违章建筑登记处理的。2011年7月21日，经县政府批示，向县国土局补办了土地使用权出让手续，补交了土地出让金，向县地税局补缴交了土地税，并补充完善了相关手续。目前，正在走程序办理房地产�证的过程当中。因此，甲方向乙方预收叁万元办证费就是用在其中的。
3、当时甲方向乙方预收叁万元办证费时，该栋楼只是建到第三层（本栋楼设计为九层）。整栋楼还没有完工，也没有住户入住。原告何来“因为停水、电无法居住”之说法呢？因此，原告的这个证明是不真实的。
经审理查明，原告王振连与雷荫来于1998年2月14日在翁源县原礤下镇人民政府登记结婚。被告蔡省周称其姓名在身份证使用的是“蔡省周”，其与原告王振连、雷荫来签订的《楼房买卖合同》及原告提交的三份收据使用的是“蔡省洲”，两个姓名均是其本人。
2010年10月4日，原告王振连、雷荫来与被告蔡省周签订一份《楼房买卖合同》，其中约定：甲方为蔡省洲，乙方为王振连、雷荫来；一、乙方订购楼房为第七层C座壹套三房二厅一厨一厕，面积约104.55㎡，�投影及分摊面积1160.00㎡计算，合计金额为121278元；二、乙方订购杂物间面积12.16×2200㎡，合计金额为21802元。杂物间不办理房产证。（注：房屋面积含公共楼梯分摊，车库面积含飘蓬折半，杂物房含过道分摊。）；三、付款方式：首期签订合同时付定金贰万元，第二期为自选楼层楼板完工后3天内付伍万元，第三期为第八层楼板封顶后3天内付伍万元，其余在本楼楼房外围装修完工后15天内付清。如乙方未按合同付款，视作乙方违约，甲方有权将乙方所订楼房转售他人，定金归甲方；六、本楼房为集体土地，如以后政策许可、要求办理房地产权证，一切费用（包括土地转国有、过户、报建、税费及其包办证的一切费用）均由乙方负责，由甲方代办房地产权证给乙方，乙方应无条件付清上述款项，否则，甲方有权收回乙方楼房，并按预交总额80%退还给乙方，此楼房归甲方所有。合同签订后，双方依约定各自履行了义务，原告也入住了该房屋。2012年11月5日，被告蔡省周、林敏煌、肖健武收取原告预交办证款30000元，并出具收据给原告。
另查明，2011年1月14日、2011年10月24日翁源县人民政府作出（2011）2号、44号《县城“两违”整治工作会议纪要》，对符合土规且在建成区范围内、不严重影响城市规划和没有安全隐患的“两违”在建工程与竣工工程一并整治，待依法处理后，予以补办相关手续。
现原告要求其与被告蔡省周于2010年10月4日签订的《楼房买卖合同》中的第六条约定无效以及要求三被告返还办证款30000元，经协商仍不予返回，逐于2016年1月28日具状诉至本院请求判如所请。法庭调解阶段，双方各持已见，调解不成功。
上述事实有起诉状、答辩状、身份证、结婚证、楼房买卖合同、收据3份、县城�两违”整治工作会议纪要、补办国有土地使用权出让呈批表、翁源县“两违”工程补办手续会审意见表、一般缴款书4份、税收完税证明3份、申请单位或个人证明、北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司深圳分公司出具的证明、翁源县住房和城乡规划建设局出具的建筑工程规划设计要求通知单、翁国土资监字（2011）第200号土地行政处罚决定书、广东省罚款收据、土地利用总体规划局部图、用地补偿证明、关于印发翁源县清理整顿违法用地和违法建设专项行动工作方案的通知、宗地图、土地估价报告、庭审笔录等证明材料予以证实。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点为：一、原告王振连、雷荫来与被告蔡省周于2010年10月4日签订的《楼房买卖合同》中的第六条约定是否为无效条款的问题；二、原告王振连、雷荫来要求被告蔡省周、林敏煌、肖�武返还预交的办证款30000元能否支持的问题。
一、关于原告王振连、雷荫来与被告蔡省周于2010年10月4日签订的《楼房买卖合同》中的第六条约定是否为无效条款的问题。原告王振连、雷荫来自愿与被告蔡省周签订《楼房买卖合同》，并交付购房款以及预交办证款30000元给被告蔡省周、林敏煌、肖健武，被告蔡省周、林敏煌、肖健武亦交付房屋给原告王振连、雷荫来，双方实际履行了该合同，该合同已发生法律效力。现原告王振连、雷荫来称其与被告蔡省周签订的《楼房买卖合同》中的第六条约定违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十三条、第六十三条以及《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发（2011）60号文）第十条的规定，要求确认《楼房买卖合同》中的第六条约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条�“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，从原告王振连、雷荫来与被告蔡省周签订的《楼房买卖合同》第六条的约定看“本楼房为集体土地，如以后政策许可、要求办理房地产权证，一切费用（包括土地转国有、过户、报建、税费及其包办证的一切费用）均由乙方负责，由甲方代办房地产权证给乙方，乙方应无条件付清上述款项，否则，甲方有权收回乙方楼房，并按预交总额80%退还给乙方，此楼房归甲方所有。”说明双方在签订合同时原告王振连、雷荫来已经知道楼房所占用的土地是集体土地，而《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》�国土资发（2011）60号文）属于部门规范性文件，不符合上述法律规定的合同无效情形，故原告王振连、雷荫来要求确认其与被告蔡省周于2010年10月4日签订的《楼房买卖合同》中的第六条约定无效缺乏法律依据，本院不予支持。
二、关于原告王振连、雷荫来要求被告蔡省周、林敏煌、肖健武返还预交的办证款30000元能否支持的问题。原、被告在《楼房买卖合同》中约定，原告王振连、雷荫来预交30000元办证款给被告蔡省周、林敏煌、肖健武后，被告蔡省周为原告王振连、雷荫来代办房屋产权证，但合同没有约定办证期限，被告蔡省周可以根据合同的约定，待政策许可继续为原告王振连、雷荫来代办房屋产权证，据此，原告王振连、雷荫来请求被告蔡省周、林敏煌、肖健武返还办证款30000元并计付利息的理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告王振连、雷荫来的诉讼请求。
案件受理费550元，由原告王振连、雷荫来负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
审判长 杨广忠
审判员 王文玉
审判员 黄龙英
二〇一六年五月三十一日
书记员 朱浈霞
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