三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民二初字第27号
原告：刘某辉，女。
委托代理人：刘云，海南三和元律师事务所律师。
被告：黄某伦，男。
被告：彭某明，男。
第三人：三亚市天涯区金鸡岭社区居民委员会。
法定代表人：卓德雄，该居委会主任。
第三人：黎某群，女。
第三人：郑某丹，女。
原告刘志辉诉被告黄晓伦、彭文明土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，经原告申请及本院审查，依法追加三亚市天涯区金鸡岭社区居民委员会、黎英群、郑琼丹作为第三人参加诉讼，同时本案由简易程序转为普通程序并依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告刘志辉的委托代理人刘云，被告黄晓伦、彭文明到庭参加诉讼，第三人三亚市天涯区金鸡岭社区居民委员会、黎英群、郑琼丹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本院给予原、被告双方庭后60天的调解期，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。
原告刘志辉诉称：2014年6月1日，原、被告签订《土地出租协议书》，双方约定被告将位于三亚市一中西侧一块空地出租给原告使用，其四至为：东至市一中围墙；西至海润路绿化带、距离约18米；南至凤凰路绿化带；北至被告停车场，距离约20米；土地面积约360㎡。每年租金为九万六千元整，原告以现金方式一次性付清年租金，被告协助原告水电安装接入到位，被告需按原告要求按预定时间搬离场地上一切物体，租期自2014年7月1日至2017年6月1日止。合同签订后，为确保合同可以顺利履行，原告支付了3万元租金。被告出具收据并承诺，原告可以入场后一次性交清剩余年租金，但时至今日，被告一直未能将约定的租赁土地交付给原告。后经原告了解得知，该土地为集体土地，所有权归三亚市天涯区金鸡岭路社区居民委员会所有，现已被规划为公众停车场，并已实际开工建设，双方合同已实际不能履行，合同目的已无法实现。根据《合同法》第94条的规定，双方签订的《土地租赁协议书》应予解除。鉴于双方签订的《土地租赁协议书》未能实际履行，被告应向原告返还租金3万元，但原告多次找被告协商，被告均拒绝支付。综上，原告现向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告2014年6月1日签订的《土地租赁协议书》；二、被告向原告返还已支付的3万元土地租金。
被告黄晓伦、彭文明辩称：一、被告与原告于2014年6月1日自愿签订《土地租赁协议书》已生效，双方应按合同约定共同遵守，合同第四条明确约定合同签订后原告以现金方式一次性付清年租金96000元，逾期不交租金视为原告自动毁约，造成损失由原告承担。原告签订合同后只交了3万元，其余租金一直拖欠未交，这是原告违约在先的事实；二、租赁土地来源于三亚市天涯区金鸡岭社区居民委员会居民黎英群、郑琼丹，黎英群、郑琼丹有使用权，被告按所签订合同约定的时间将土地交给原告使用，这是无可争议的事实。同时被告建议原告尽快安装水电正常使用土地，但是原告从2014年6月1日至11月30日期间不合理利用租赁土地，反而恶人先告状起诉至法院。根据合同约定，如政府征用需要该场地土地，造成原告不能正常使用，应按原告事实使用（租用）该土地的实际时间计算。原告事实租用场地的时间为2014年6月1日至11月30日共五个月，按每月租金8000元计，原告亦应交租金4万元。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人三亚市天涯区金鸡岭社区居民委员会、黎英群、郑琼丹未到庭亦未提交书面陈述材料。
经审理查明：2014年6月1日，原告与两被告签订《土地出租协议书》，约定被告将位于三亚市一中西侧一块约360㎡空地出租给原告使用。四至为：东至市一中围墙；西至海润路绿化带、距离约18米；南至凤凰路绿化带；北至被告停车场。租金为96000元/年，被告给予原告一个月的施工期，租期自2014年7月1日至2017年6月1日止。合同还约定被告应搬离场地上一切物体，以便原告施工，被告应协助水电安装接入到位。合同签订后，原告当即向被告交纳了租金30000元。
另查明，涉案的租赁土地来源为，2004年5月25日，第三人三亚市天涯区（之前为河西区）金鸡岭社区居民委员会将包含涉案土地在内的二亩多土地出租给第三人黎英群、郑琼丹；2014年4月18日，第三人黎英群又将包含涉案土地在内的约1800㎡出租给两被告；2014年6月1日，两被告将涉案土地出租给原告。
庭审中，原告主张被告一直未交付租赁土地，且在签订合同后听说该土地将被政府规划建设停车场，故在签订合同后只向被告支付30000元租金，剩余的租金由于担心政府征用租赁土地建设停车场而未缴纳。被告承认在2014年11月收到政府关于租赁土地将建设停车场的通知，且租赁场地现状已建成停车场。关于租赁场地的交付则主张在签订合同后已清场交付给原告，并提供朱南兴等五位见证人的证言，原告认为被告的证人没有提供身份证明，也未出庭作证，对被告主张的事实不予认可。
以上事实，有《土地出租协议书》、收据、《土地出租合同》、《土地出租协议书》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为:原告刘志辉与被告黄晓伦、彭文明签订的《土地出租协议书》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。本案中，由于涉案的租赁土地已被政府规划建设为停车场，导致租赁合同的目的无法实现。政府行为系不可抗力，根据《中华人民共和国》合同法第九十四条第（一）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。故原告请求解除《土地出租协议书》符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告返还3万元租金的问题，关键在于被告是否已将租赁土地交付给原告使用。本案为土地租赁纠纷，出租人应对出租土地已交付给承租人承担举证责任。被告主张签订合同后已将租赁土地清场并交付给原告，并提供朱南兴等五位证人证言，但该五位证人未出庭予以作证，且原告对该证人证言不认可，被告亦未提供其他证据佐证已向原告交付土地使用的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项的规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对被告提供的证人证言不予采信。被告未能证明涉案租赁土地已清场并实际交付给原告，应承担举证不能的法律后果。被告抗辩原告签订合同后只交了3万元，其余租金一直拖欠未交，是原告违约在先。但双方合同并未约定支付租金的具体时间，且本案的事实是合同签订几个月后即被政府规划建设停车场，原告在签订合同后获悉该消息出于对合同能否正常履行持合理怀疑态度而支付部分租金不构成违约。故被告的抗辩主张本院不予采纳。原、被告签订的《土地出租协议书》因不可抗力无法继续履行，原告未实际使用该租赁土地，故被告收取原告租金3万元没有依据，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘志辉与被告黄晓伦、彭文明于2014年6月1日签订的《土地出租协议书》；
二、被告黄晓伦、彭文明应于本判决生效之日起十日内返还原告刘志辉3万元租金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6070元（原告已预交6070元），由被告黄晓伦、彭文明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审 判 长 吴坤泰
代理审判员 罗 立
人民陪审员 杨清球
二〇一六年一月十三日
书 记 员 王 娟
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。