福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第321号
上诉人（原审被告）林友义，男，1937年4月18日出生。
上诉人（原审被告）许美兰，女，1950年12月23日出生。
上诉人（原审被告）许美月，女，1958年8月15日出生。
上诉人（原审被告）林美榕，女，1964年10月25日出生。
上诉人（原审被告）林笑榕，女，1967年3月10日出生。
上诉人（原审被告）林映洪，男，1969年5月20日出生。
以上六上诉人共同委托代理人黄佳军，福建吉弘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赖淑华，女，1949年4月22日出生。
被上诉人（原审原告）许承东，男，1970年12月8日出生。
被上诉人（原审原告）许咏梅，女，1973年7月11日出生。
以上三被上诉人共同委托代理人张晓东，福建正廉律师事务所律师。
上诉人林友义、许美兰、许美月、林美榕、林笑榕、林映洪因与被上诉人赖淑华、许承东、许咏梅房屋买卖合同纠纷一案，不服新罗区人民法院（2013）龙新民初字第5321号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林映洪及上诉人林友义、许美兰、许美月、林美榕、林笑榕的共同委托代理人黄佳军，被上诉人赖淑华、许承东、许咏梅及其委托代理人张晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，许长汉与陈金娥原为龙岩市新罗区曹溪镇浮蔡村村民。陈金娥于2011年9月去世。许长汉于2005年6月去世，其生前为公职教师，不属于浮蔡村集体组织成员。许长汉与原告赖淑华系夫妻关系，共生育一子一女，即本案原告许咏梅、许承东。原告许承东于1987年转为城镇居民。原告赖淑华、许咏梅均系曹溪街道浮蔡村村民。陈金娥与许木炎原系夫妻关系，婚后生育女儿许美兰、许美月。1962年许木炎病逝后，陈金娥与林友义于1963年结为夫妻，婚后生育林美榕、林笑榕、林映洪。许木炎与陈金娥婚姻存续期间的宅基地于1992年登记在陈金娥名下，集体土地建设用地使用证号为龙集建（92）字第144号。19世纪60年代，陈金娥、林友义、许美兰在前述宅基地上建成一幢土木结构的两层楼房（现位于曹溪街道浮蔡村蔡坑下路21号的东面），该楼房于2010年8月31日登记在陈金娥名下，房产证号为龙房权字第2010073**号。
1992年8月30日，在原浮蔡村支书肖荣基、副支书张锦辉、调解员许炳发等人主持下，许长汉与陈金娥达成《房屋让售断绝书》，协议内容由张锦辉作为记录员执笔书写，约定的主要内容为：许长汉与陈金娥双方全家人都同意如下协定：一、陈金娥将一幢土木结构的两层楼房出卖给许长汉，东面与建洪、建村厝共墙，南至路，西面与许长汉墙基挨近，北面与建村厝走廊相邻，该楼房位于龙集建（92）字144号或141号《集体土地建设用地使用证》的宗地图南面两个相连的A3之处；转让金额为3，000元，款项于双方签章（或盖指印）时当面（包括中证人和记录员在场）全部付清；二、正间楼板原封不动，北面出檐铺着的木板及三支杉木和套间铺着的木板及房内放着的东西，由陈金娥在签章收款后三天内搬完；三、办理房屋过户的一切手续费、罚款由许长汉负担，陈金娥应提供所有必须的材料，并尽力协助办理手续，此幢楼房今后若有纠纷，陈金娥一概不负责任；等等。在协议书“双方协议人（双方全家全权代表签章）”部分，陈金娥当场盖章按指印，许长汉当场签字按指印，许炳发作为中证人在协议书上盖章，张锦辉作为记录员在协议书上签字，浮蔡村委会对该协议盖章予以确认。许长汉于协议签字后当场向陈金娥支付购房款3，000元，并由陈金娥向许长汉出具一张《收条》，该收条内容亦由张锦辉代为书写，由陈金娥盖章按指印、中证人许炳发盖章予以确认，具体内容为：“兹收到许长汉交来购房款叁仟元正。（3000.00）。”另协议签订过程中原告赖淑华也在场；协议签订后被告林映洪在协议书上签字按指印。协议后，原告在讼争房屋的西墙打通并安装一扇门窗，并对应在其住处蔡坑下路21号房屋的东墙设置一扇门以便于使用；原告还在讼争房屋与蔡坑下路21号房屋相邻之间的通道加建一堵一层高的墙体。另原告还将讼争房屋的地板填高并铺设水泥。2010年7月26日，原告赖淑华、许咏梅与被告林友义签订一份《合约》，内容为：“92年陈金娥与许长汉曾有房屋让售断绝书契约，现许长汉配偶赖淑华欲请陈金娥、林友义支持该土房的转让变更过户材料及手续事宜。双方协定赖淑华房产证、土地证两证领到之日起即在十日内筹集￥伍仟圆酬金给陈金娥以表感谢。”被告林友义在该合约上的签名为“林有义”。现原告欲办理讼争房屋过户手续与被告协商未果，遂诉至该院，请求判如所请。
诉讼中，该院于2013年8月20日向龙岩市房地产交易服务中心发函，要求确认在讼争房屋业主陈金娥去世的情况下，能否由其家人办理房屋过户手续。龙岩市房地产交易服务中心于2013年8月28日作出回复函，答复将依据法院裁判文书及协助执行通知书办理房屋所有权转移手续。
另该院依原告申请于2013年9月23日作出（2013）龙新民初字第5321-1号民事裁定书，裁定在本案诉讼过程中禁止被告林友义、许美兰、许美月、林美榕、林笑榕、林映洪对位于龙岩市新罗区曹溪街道浮蔡村蔡坑下路房产证号为龙房权证字第2010073**号的房屋办理继承、过户等变更、影响物权手续。
原审判决认为，1、关于本案讼争房屋的权属问题。根据该院查明的事实，该房屋系由被告陈金娥、林友义、许美兰共同建造，故协议书所涉及的房屋应属于被告陈金娥、林友义、许美兰的共有财产。2、关于许长汉签字是个人行为还是家庭代表的问题。该院认为，《房屋让售断绝书》中明确记录：“双方全家人都同意如下协定”、“双方全家全权代表签章”，另原告赖淑华在协议签订过程亦在场，故本院认定许长汉是作为家庭代表签字。3、关于许长汉及三原告买卖讼争房屋主体资格的问题。根据法律规定，宅基地只能由农村集体经济组织成员享有，本案许长汉及原告许承东在签订协议时户籍已迁出浮蔡村，并非龙岩市新罗区曹溪街道浮蔡村集体经济组织成员，其二人无权在浮蔡村享有宅基地；陈金娥将房屋卖予许长汉家庭的行为导致许长汉及原告许承东在浮蔡村享有宅基地，违背了宅基地享有主体的特定性，违反了《土地管理法》的强制性规定，因此应当认定协议书中涉及许长汉、原告许承东的部分无效。但协议书该部分无效并不影响其他部分效力的，原告赖淑华、许咏梅系曹溪街道浮蔡村村民，其二人有权与本集体经济组织成员买卖农村房屋，该买卖行为并不违反法律规定，应认定为有效。因此，原告赖淑华、许咏梅作为本案原告主体适格；许长汉及原告许承东在1992年无权与他人买卖本案讼争房屋。4、关于陈金娥签字的效力问题。本案讼争房屋的土地使用权证登记在陈金娥名下，许长汉与陈金娥签订协议书是在浮蔡村村干部主持下达成协议，且浮蔡村委会在协议书上盖章予以确认，故许长汉完全有理由相信陈金娥对讼争房屋享有处分权利，其处分行为已事先征得了家庭其他成员的同意，陈金娥在协议书上的签字行为是其整个家庭的意思表示，而非仅仅是陈金娥的个人行为。另根据原告赖淑华、许咏梅与被告林友义于2010年7月26日签订的《合约》约定，原告赖淑华在办理房产证、土地使用权证变更手续后应十日内给付陈金娥5000元作为酬金，可以认定被告林友义对本案《房屋让售断绝书》的认可。被告林映洪在《房屋让售断绝书》签字的行为亦可以认定被告林映洪对《房屋让售断绝书》的认可。出于农村习俗和交易习惯的考虑，该院认为陈金娥的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，构成了“表见代理”，许长汉作为家庭成员代表构成善意相对人。因此，被告关于未签字确认及不知情的抗辩，该院不予支持。5、关于本案协议书是否已实际履行的问题，根据查明的事实，许长汉依约已于协议签订当场给付陈金娥转让款3000元，陈金娥收下转让款后已当场向许长汉出具收条；协议后，原告为方便使用，在讼争房屋的西墙打通并安装一扇门窗，并对应在其住房的东墙设置一扇门，同时在讼争房屋与住房相邻之间的通道加建一堵墙，将讼争房屋的地板填高并铺设水泥。前述事实均可以证实许长汉已履行了付款义务并作为权利人行使了占有、使用、处分的权利，陈金娥及各被告已履行了交付标的的义务。综上所述，本案《房屋让售断绝书》是原、被告双方家庭的真实意思表示，原告赖淑华、许咏梅有权买卖本案讼争房屋，该行为不违反法律规定，应认定为有效。陈金娥去世后，各被告应当按照协议书约定的内容将讼争房屋过户给原告赖淑华、许咏梅，故原告赖淑华、许咏梅的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持；原告许承东无权与原告赖淑华、许咏梅作为共同原告提起本案诉讼请求，故原告许承东的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条第一款之规定，判决：一、被告林友义、许美兰、许美月、林美榕、林笑榕、林映洪应于本判决生效之日起十日内协助原告赖淑华、许咏梅办理位于龙岩市新罗区曹溪街道浮蔡村蔡坑下路21号东面的两层楼房（房产证号：龙房权字第2010073**号）的过户手续。二、驳回原告许承东的诉讼请求。案件受理费5060元，由原告许承东负担2060元，由被告林友义、许美兰、许美月、林美榕、林笑榕、林映洪负担3000元。
宣判后，被告林友义、许美兰、许美月、林美榕、林笑榕、林映洪不服，向本院提出上诉。
上诉人林友义、许美兰、许美月、林美榕、林笑榕、林映洪上诉称：1、许长汉与陈金娥达签订的《房屋让售断绝书》，违反了禁止城镇居民在农村购置宅基地，以及农村村民一户只能拥有一处宅基地，拥有两处以上宅基地则是违法的法律规定。2、村民没有私自处置宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故1992年8月30日陈金娥和许长汉签订的《房屋让售断绝书》属无效合同。3、陈金娥未经上诉人同意擅自与许长汉签订《房屋让售断绝书》侵害了上诉人享有讼争房产共同共有的所有权。4、被上诉人和许长汉均不是讼争房产受让的善意相对人，许长汉在《房屋让售断绝书》上的签字是代表个人，不是作为被上诉人的代理人或代表人。被上诉人均不是《房屋让售断绝书》的合同当事人，不享有合同权利和承担合同义务，不受合同效力的约束。5、陈金娥与许木炎婚后生有大女儿许美兰、二女儿陈美琴、三女儿许美月。原审法院未查清被告人数，遗漏追加陈美琴作为本案当事人，依法应发回重审。综上，一审法院认定事实不清，法律关系认定错误，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人赖淑华、许承东、许咏梅答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经庭审，双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。此外，上诉人认为一审法院遗漏认定了“陈金娥与许木炎婚后生有二女儿陈美琴”这一事实。
二审中，上诉人向本院提交二组新证据，证据一、新罗区曹溪镇浮蔡村民委员会2014年1月13日的证明，证明（1）陈金娥与许木炎婚后生有大女儿许美兰、二女儿陈美琴、三女儿许美月，原审法院遗漏本应参加诉讼的陈美琴。（2）讼争房是陈金娥、许美兰、林友义在1968年共同建造，许美兰对讼争房享有三分之一份额。证据二、许锦江等十户宗地图，证明被上诉人除了本讼争房产外还有宅基地的事实。被上诉人对上诉人提交的二组证据质证认为，一、村委会不是户籍管理登记机构，不能证明本案有遗漏被告陈美琴的事实，且陈美琴已在6岁送养他人，其户籍不属于讼争房屋所在的，继承关系已不存在。村委会也不是房屋权属管理机构，无权出具证明房屋权属情况。二、本案纠纷是房屋买卖纠纷，不是宅基地买卖纠纷，故对上诉人提交的证据不予认可。
本院认为，负责户籍管理登记的是公安机关，村委会不具有户籍登记的证明效力，且被上诉人对上诉人提交的两份证据予以否认，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人提交的证据不属于新证据，本院不予采纳。本院经审理查明的事实除对一审认定中“19世纪60年代，陈金娥、林友义、许美兰在前述宅基地上建成一幢土木结构的两层楼房（现位于曹溪街道浮蔡村蔡坑下路21号的东面）”更正为“20世纪60年代，陈金娥、林友义、许美兰在前述宅基地上建成一幢土木结构的两层楼房（现位于曹溪街道浮蔡村蔡坑下路21号的东面）”外其余的事实亦作与一审相同的认定。
本院认为，本案争议的焦点一是许长汉与陈金娥签订的《房屋让售断绝书》是代表个人行为，还是代表各自的家庭的行为。根据《房屋让售断绝书》载明的内容，该《房屋让售断绝书》是在浮蔡村村干部主持下且在双方全家人都同意的情况下达成的，许长汉与陈金娥上述签字、签章的行为，均是代表各自家庭成员的行为，故许长汉与陈金娥签订的《房屋让售断绝书》，是代表各自的家庭成员的行为。焦点二是《房屋让售断绝书》是否违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，买受人不是房屋所在地农村集体经济组织成员，是无权享有该村的土地使用权。许长汉及原审原告许承东在签订协议时户籍已迁出浮蔡村，非浮蔡村集体经济组织成员，无权在浮蔡村享有宅基地，原审法院据此认定《房屋让售断绝书》中涉及许长汉、原审原告许承东的部分无效是正确的。但作为许长汉一方的被上诉人赖淑华、许咏梅仍系曹溪街道浮蔡村村民，其二人有权与本集体经济组织成员买卖农村房屋，故《房屋让售断绝书》签订行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。综上，许长汉与陈金娥于1992年8月30日达成的《房屋让售断绝书》，是在双方全家人同意的情况并在中证人见证下协定的，双方当事人的意思表示真实可信。《房屋让售断绝书》签订后，许长汉一方已按照《房屋让售断绝书》的内容履行了交付房款3，000元的给付义务，陈金娥也履行了交房的义务，被上诉人已实际行使了占有、使用讼争房的权利。2010年7月26日双方再次签订的《合约》是对1992年8月30日签订《房屋让售断绝书》的进一步认可，故《房屋让售断绝书》应认定合法有效，受法律保护，被上诉人要求按照《房屋让售断绝书》的内容，办理房屋过户手续应予支持。上诉人认为《房屋让售断绝书》的内容违反法律强制性规定，许长汉、陈金娥在《房屋让售断绝书》上的签字均是代表个人的主张无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，060元，由上诉人林友义、许美兰、许美月、林美榕、林笑榕、林映洪共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟繁钦
审 判 员 许虹菁
代理审判员 吴胜佳
二〇一四年六月三日
书 记 员 张毅晖
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；