上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第610号
原告上海华东房产物业有限公司。
法定代表人戴承康。
委托代理人蔡丽君。
委托代理人汤国樑。
被告张经长。
委托代理人孙龙才。
原告上海华东房产物业有限公司与被告张经长物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。除原告上海华东房产物业有限公司的法定代表人未到庭外，其余当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海华东房产物业有限公司诉称，被告系罗城路XXX号业主，原告系物业管理企业。被告于2000年入户以来，自2001年元月至2014年12月未按约缴纳物业管理费，目前累计欠费14，784元。原告曾多次张贴公告催讨；又于2014年8月发挂号信进行催讨，被告至今仍未支付欠款。故请求法院判令被告支付原告2001年1月至2014年12月的物业管理费14，784元并支付滞纳金14，443.23元。
被告张经长辩称，被告的房屋系动迁安置所得，房屋的性质本应为商铺，但因动迁中存在的问题，最初办出的产证却为居住用房，原告与房地产开发公司都是同一个注册地，应为一家单位，为此被告多次找原告要求解决此事，原告自知理亏，出具了相关材料要求被告自行办理产证，但又遇到商业用房不能办理产证的问题，要求支付土地使用权出让金等，被告要求原告支付相关费用，但原告却以各种理由予以拒绝，被告无奈�只能自行支付了2万余元的费用才办理了产证。该笔费用应由原告承担，但被告多次与原告协商，原告至今未予解决。系争的房屋目前为商铺性质，根据出让合同的约定，房屋的养护、维修、改造等费用均由被告自行承担，被告未授权原告对房屋进行养护等。被告商铺门前“三包”等均由被告自行完成，原告未提供任何管理服务，原告与业委会订立的合同也未注明原告对非居住用房进行物业管理，被告所有的房屋是非居住用房，不在原告的管理范围内，故原告无权向被告主张物业服务费。另外，原告也从未向被告催讨过物业管理费，仅于2014年8月才向被告发函催讨，现原告提起诉讼，已经超过了法律规定的诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，1995年，被告张经长原居住的房屋动迁，张经长与上海龙华房地产开发公司签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，张经长经动迁安置取得本市罗城路XXX号底层、建筑面积为87.86平方米的房屋（以下简称系争房屋）及罗城路XXX弄XXX号XXX室和XXX号XXX室共三套房屋。上述房屋于1996年交付给被告张经长。系争房屋最初被登记为住宅，2003年被告支付了土地出让金21427元及其他相关费用，于同年4月将系争房屋变更为店铺，并取得了相应的房地产权证。
后华东花苑房屋业主委员会（甲方）与原告上海华东房产物业有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将华东花苑（坐落位置上海市徐汇区龙川北路498、436号，罗城路651、799号）委托乙方实行物业管理，乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费0.33元／平方米／月，2、保洁费0.08元／平方米／月，3、保安费0.09元／平方米／月，4、房屋设备运行费0.50元／平方米／月，5、维修养护费0.04元／平方米／月，6、售后房按照沪价房（1996）第219号收取，拆私还私按商品房标准收取。住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的叁倍收取。委托管理期自1999年3月2日至2002年3月1日止。合同另约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业费的，乙方可以逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同到期后，双方继续签订新的物业合同，将物业管理费调整为0.30元／平方米／月、保洁费0.07元／平方米／月、保安费0.08元／平方米／月。其它性质房屋收费见补充条款。该合同期限自2002年2月26日至2004年2月26日止。合同到期后，双方继续签订物业服务合同，相关内容不变，委托服务期限则约定自2004年2月27日起至2009年7月18日止。该合同到期后，因小区业委会改选，双方未订立新的合同，小区仍由原告提供物业管理。2012年11月，原告与华东花苑业主大会签订新的物业管理合同，委托�理期限自2012年9月1日至2013年8月31日止，该合同约定住宅区域的非居住用房管理服务费为1元／月／m2。合同到期后，双方又续签合同，服务期限延长至2014年8月31日止。该合同约定住宅区域的非居住用房管理服务费为1元／月／m2。合同到期后，因小区正在开展物业管理费调价征询工作，故仍旧原告继续提供物业管理工作，物业服务合同延期至新的物业服务合同签订后终止。
庭审中，原告提供补充协议两份，该补充协议约定住宅区域的非居住用房管理服务费为1元／月／m2。对该两份补充协议，被告不予认可，认为补充协议上没有签订时间，无法确认收费期间。
原告另提供一组公告和2014年8月催款函件，欲证明原告每年在小区内张贴公告，催讨物业费。被告则表示对公告不知情，只收到过原告于2014年8月寄出的催款通知，原告没有上门催讨过物业费。
庭审中，被告提�国有土地使用权出让合同一份及发票一组，证明其将系争房屋变更为商铺。原告认为该证据与原告无关。本院认为上述证据与本案系不同的法律关系，对证据的证明力不予确认。
另查明，系争房屋的门牌号码由系由罗城路XXX弄XXX号XXX室变更而来。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有拆迁安置协议、房地产权证、催缴信函、物业管理服务合同、住房调配单等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为，原告与系争小区开发商及小区业主大会、业主委员会签订的物业服务合同未违反法律、行政法规强制性规定，产生法律效力，其对外签订的协议，应视为全体业主的意思表示，对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由合同进行调整。原告履行了物业管理、服务义务，被告所有的系争房屋在原告提供物业管理的小区范围内，在享受原告提供的服务的同时，应向原告支付物业管理服务费。被告所称的门前三包等，系市容管理的要求，并不表示原告未提供相应的物业服务，被告作为房屋所有人对房屋的维修养护等，与原告提供物业服务并不相悖，故对被告据此拒付物业管理费的辩称本院不予采信。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。本案中，被告自2001年1月起欠费至今，被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，对此原告仅提供了2014年8月向被告发送的催款通知，原告作为小区物业管理单位，在出现业主欠费情况后，应及时采用适当、有效的方式主张权利，否则应由原告自行承担怠于行使权利的不利后果。原告在小区内张贴的公告，但未提供其他证据证明其已向被告本人进行了催讨，故本院采信被告有关诉讼时效的辩称，对原告超过诉讼时效部分的诉讼请求不予支持。被告房屋产权性质变更与本案系不同的法律关系，被告以此拒付物业管理费违反了物业合同的约定，应当承担相应的违约责任。但原告要求被告支付的违约金过高，本院依法予以调整。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告张经长于本判决生效之日起十日内支付原告上海华东房产物业有限公司自2012年8月至2014年12月的物业管理费2，548元；
二、被告张经长于本判决生效之日起十日内支付原告上海华东房产物业有限公司滞纳金2，548元；
三、原告上海华东房产物业有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计265元，由原告负担219元，由被告负担46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈向红
二〇一五年六月三日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延�行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。