北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第10964号
原告北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111楼302室。
法定代表人刘涛，总经理。
委托代理人张红梅，女，1979年10月20日出生。
委托代理人白静，女，1982年5月22日出生。
被告马少章，男，1967年7月30日出生。
原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称：金地格林公司）与被告马少章物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张小娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告金地格林公司的委托代理人张红梅、白静，被告马少章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金地格林公司诉称：2007年12月29日，我公司与北京经济技术开发区金地格林小镇业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，签订合同之后，我公司为格林小镇小区全体业主提供了优质的业主服务，但马少章违反合同约定以各种借口拖欠物业费，经我公司多次催缴，马少章仍拒绝缴纳。马少章拖欠物业费的行为严重影响了原告的物业管理活动，现依据法律规定，请求法院判决：1、马少章向我公司支付物业费26756.54元及滞纳金7440.56元；2、本案诉讼费由马少章承担。
被告马少章辩称：不同意金地格林公司的诉讼请求。自我入住至今，每年雨季我的房屋一直漏雨；2004至2009年维修期内，每年报修金地格林公司都维修，但每年都还会漏雨。我曾提出金地格林公司将维修证明提供给我，我补齐所有的物业费，但金地格林公司答复我维修记录丢失不存在了。双方的物业合同3.2.3.4条有约定，物业应保存维修记录，金地格林公司有义务提供维修记录。我自入住至今房屋每年雨季都漏雨，说明金地格林公司没有提供完整的优质物业服务，金地格林公司未提供优质的服务为何要收取费用。金地格林公司最根本的是保证标的物的安全完整的使用。
经审理查明：马少章于2003年11月30日入住北京经济技术开发区金地格林小镇X房屋（以下简称：诉争房屋），系诉争房屋的业主，该房屋位于3层（总层高5层），建筑面积为138.32平方米。2002年5月27日，北京金地远景房地产开发有限公司（甲方）与深圳市金地物业管理有限公司北京分公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方为金地四季翠园小区（金地格林小区的前期名称）提供物业服务，合同期限为3年。2007年12月29日金地格林公司（受托人）与北京经济技术开发区金地格林小镇业主委员会（委托人，以下简称：金地业委会）签订《物业管理服务委托合同》，委托金地格林公司为该小区提供物业服务。约定：合同有效期为2年，在合同有效期内未发生合同约定的经解除而终止或者选聘新的受托人情形的，合同期满时自动延续2年；受托人必须履行房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位为除本物业管理区域内每个有独立产权权属证明的业主的套内建筑面积以外的所有区域，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、建筑物地下部分、楼梯间、走廊通道等；受托人管理与物业有关的工程图纸和业主、住用户档案及竣工验收材料等；业主不按规定缴纳管理服务费、房屋维修基金等费用的，对业主处以每日万分之二点一的滞纳金。该物业服务委托合同第3.2.3.4条规定：金地格林公司必须管理与物业有关的工程图纸和业主、住用户档案及竣工验收材料等。另查明，诉争房屋的物业管理费收取标准为2007年8月1日至2013年3月31日期间每月每平方米1.9元，自2013年4月1日起，物业管理费收取标准为每月每平方米2.2元。金地格林公司主张马少章未缴纳2007年8月1日至2015年9月30日期间的物业费26756.54元，并主张马少章支付其滞纳金7440.56元。马少章认可其未交纳2007年8月1日以后的物业费，亦认可自其入住诉争房屋起，即由金地格林公司为该小区提供物业服务。
庭审中，马少章提交了照片、漏雨情况现场勘查记录、投诉书，主张其房屋三间卧室的屋顶、厨房阳台与阳光房屋顶与立墙面连接处存在漏雨问题，漏雨是外墙面渗水造成；在诉争房屋的保修期内即2008年以前，每次报修后金地格林公司均安排人员上门维修，但之后还是存在漏雨问题；保修期满后，其每次报修后金地格林公司会安排工作人员进行现场勘查，但答复称已过保修期不再负责维修；金地格林公司未提供优质的物业服务。金地格林公司认可上述证据中照片及工作人员史永吉书写的现场勘查记录的真实性，不认可其他证据的真实性，不认可证明目的，称诉争房屋漏水部位属于房屋的专有部分，属于房屋质量问题，且在2008年3月以前即该房屋的保修期内，其公司接到业主报修电话后，会安排专门的工作人员查看，并且协助业主与开发商之间沟通，由开发商入驻其公司办公的工作人员负责维修，其公司对房屋质量问题没有维修责任；2008年3月以后，开发商答复已经完成维修，且房屋已过保修期无法再维修。
上述事实，有《物业管理服务委托合同》、照片、入住通知书、双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，金地格林公司与金地业委会签订的《物业管理服务委托合同》符合法律规定，对签约双方均有约束力，马少章作为业主也应当受其约束；马少章亦认可自其从入住诉争房屋之日起即由金地格林公司提供物业服务，本院不持异议。结合本案事实来看，金地格林公司基本提供了物业服务合同约定的内容，至今该小区运转正常，马少章亦实际享受了物业服务，故马少章应当向金地格林公司支付物业费。金地格林公司主张马少章欠缴物业费的起始时间为2007年8月1日，马少章亦认可诉争房屋物业费缴至2007年7月31日，对此本院不持异议。马少章主张其房屋存在漏雨情况，金地格林公司未提供优质的物业服务；根据物业服务合同的约定，金地格林公司对包括涉诉房屋的屋顶及外墙面在内的共用部位均负有维修义务。马少章主张诉争房屋漏水系外墙面渗水造成，根据物业服务合同约定，金地格林公司在知晓涉诉房屋漏雨的事实后并未积极履行维修职责，确实存在瑕疵，为督促其今后积极履行物业服务义务，本院酌定减少其收取物业服务费的金额。马少章的其他辩解意见，未提交充足证据予以佐证，本院不予采信。综上，对金地格林公司主张马少章支付其2007年8月1日至2015年6月30日期间物业费的主张，本院予以支持，具体数额结合现有证据予以确定。因马少章拒绝缴纳物业费事出有因，且并非恶意拖欠物业费，故对金地格林公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，物业公司应根据业主反映的问题有针对性地改进工作，业主的权益受到侵害应通过合法渠道进行解决，如果业主以拒缴物业费的形式对抗物业公司，势必影响全体业主的共同利益和小区的正常运转，因此，双方应加强沟通和谅解，共同营造和谐稳定的社区氛围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：
一、被告马少章于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司自二ＯＯ七年八月一日起至二Ｏ一五年六月三十日止的物业服务费共计二万三千四百七十八元；
二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费三百二十七元，由原告北京金地格林物业管理有限公司负担一百二十七元（已交纳），由被告马少章负担二百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 张小娟
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 宋媛媛
费用计算明细
2007年8月1日至2007年12月31日：138.32×1.9×5=1314.04
2008年1月1日至2013年3月31日：138.32×1.9×（12×5＋3）=16556.9
2013年4月1日至2015年6月30日：138.32×2.2×27=8216.2
总计：26087.14
酌减为九成：26087.14×90%=23478