宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终190号
上诉人（原审被告）：宁夏西夏胜金电力设备有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县德胜工业园区新胜东路30号。
法定代表人：白胜玉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：方文辉，宁夏博强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：银川昌佳工贸有限责任公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县德胜工业园区新胜东路30号。
法定代表人：郑贇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李军建，男，汉族，1973年9月12日出生，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人宁夏西夏胜金电力设备有限公司因与被上诉人银川昌佳工贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2016）宁0122民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定通过阅卷、询问双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁夏西夏胜金电力设备有限公司上诉请求：1、撤销贺兰县人民法院（2016）宁0122民初1519号民事判决，发回重审或改判。2、依法改判上诉人与被上诉人于2008年8月20日签订的《房屋租赁合同》继续履行。二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明的基本事实属实，但上诉人对被上诉人享有两个债权，数额远远超过上诉人欠缴的房屋租赁费，完全可以通过抵消的方式继续履行合同；2013年12月17日，案外人中国农业发展银行宁夏区分行营业部与上诉人达成债权转让协议，协议约定：中国农业发展银行宁夏区分行营业部将与亚乐科技、昌佳工贸、陈明的金融借款债权本金135万元及利息648407.93元，共计1998407.93元转让给上诉人。双方约定的债权转让时间以法院出具并向双方下达债权转让《裁定书》为准。2013年12月19日，案外人宁夏华元小额贷款有限公司与上诉人达成债权转让协议，协议约定：宁夏华元小额贷款有限公司将对被上诉人、郑贇、案外人宋敏拥有的2936406元合法债权转让给上诉人。目前，上述两项债权正在执行过程中，上诉人在本案审理之前，就已经向法院提出了出具债权转让《裁定书》的申请，但直到本案开庭审理，法院还未将债权转让的《裁定书》给上诉人，从而导致一审法院没有认定被上诉人银川佳昌工贸是上诉人的债务人的这一事实。二、上诉人通过债权转让，首先取得了争议租赁房屋土地的抵押权，继而通过拍卖取得争议租赁房屋的土地使用权，相关手续正在办理中，继续履行租赁合同有利于矛盾的解决，便于执行。截止一审法院开庭前，上诉人是被上诉人的最大债权人，债权共计4934813.93元,且上诉人参与了兴庆区法院针对被上诉人房产、土地的拍卖，以自己持有的债权拍得了上述资产。上诉人对被上诉人确实有部分房屋租赁费的拖欠，但被上诉人长期没有向上诉人偿还欠款，因此上诉人愿意用部分债权抵消被上诉人的房屋租赁费，就等于支付了已经发生的租赁费。就算用欠缴的租赁费及利息共计1037519元抵消了被上诉人的部分债务，但是尚有3897294.93元还没有偿还。因此，法院判决上诉人向被上诉人支付房屋租赁费及利息的判决是错误的。三、双方的租赁合同期限未满，上诉人愿意以债权抵消租赁费的情况下，就等于上诉人支付了租金，一审判决解除租赁合同实属不当。
银川昌佳工贸有限责任公司答辩称：上诉人称对被上诉人享有两个债权，借款合同纠纷和本案租赁合同是两个法律关系，不能用借款合同纠纷对抗租赁合同纠纷，上诉人的上诉理由不能成立；上诉人称通过债权转让已经取得了涉案房屋的使用权，被上诉人认为是不能成立的，上诉人所称的租赁房屋的使用权和抵押权的取得未经有关人民法院生效的裁定书予以认可，故上诉人的上诉理由不能成立；上诉人称愿意用债权抵消租赁费，等于支付了租金的理由是不能成立的，上诉人在两份租赁合同（2008年8月20日至2013年8月19日；2013年8月20日至2018年8月19日）均严重违约，不能达到合同的目的，根据合同约定及法律规定，被上诉人解除两份租赁合同是符合法律规定的，故上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
银川昌佳工贸有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除2008年8月20日签订的《房屋租赁合同》和2011年1月27日签订的补充协议并返还该房屋；2.判令被告支付拖欠房屋租金1444333元、利息249372元；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告在贺兰县银川德胜工业园区新胜东路30号有5-1号（房产证号为2XX**号（房产证号为200803**）两个厂房。2008年8月12日，原、被告就租赁5-2号厂房签订《房屋租赁合同》，合同约定：”1.原告将面积为1600平方米的单层钢混结构车间租赁给被告。2.房屋租赁期限自2008年8月20日至2013年8月19日，原告应按照合同规定时间和标准，将出租的房屋及时交给被告使用居住。3.租金交纳时间为2008年8月12日合同签订时，先支付第一年租金的一半，即7万元，被告代原告建设配套完善100KVA配电室、上下水等设施，预计投资10万元（按实际发生工程量结算），此款全部用于抵顶房屋租赁费，次年以后租费每年按两次支付，每半年支付7万元。4.房屋坐落位置：贺兰县德胜工业园区新胜东路30号。......6.原告的责任：（1）按规定时间，及时交纳房租费。......本合同如有未尽事宜，须经原、被告双方协商同意修订”。合同签订后，被告于合同签订当日支付租金7万元。后被告出资代原告建造并完善配套设施，共计花费代建费18万元。2010年1月21日，被告向原告出具承诺书一份，承诺：”被告代原告完善配套设施，具体项目见附表，共计投入18万元，其中配电室、预交电费使用权暂时放在被告公司名下，便于用电管理，但产权已属原告所有。从2008年8月20日至2010年1月19日，共计产生租费198000元，被告截止目前垫资18万元，已支付租金7万元，共计250000元，截止目前原告欠被告52000元，被告承诺，在被告离开承租厂房时将配电室（无产权证）预交电费、供水设施移交原告，并协助办理过户手续”。被告在承诺书上盖章。
2011年1月27日，原、被告签订补充协议一份，协议约定：”本公司生产规模不断扩大，订单形式良好。为了使企业生产经营良性循环，产生最大的经济效益，本公司租赁原告公司厂房继续租赁，现与原告协商同意对原协议进行补充，达成如下补充协议。一、本公司继续租赁原告位于贺兰县德胜工业园区新胜东路30号厂房（现本公司使用厂房）。二、所租赁厂房概况、面积、租金与原合同一致。三、租赁时间由2013年8月20日延续至2018年8月19日至。此补充协议与原合同有同等法律效力”。原、被告法定代表人在协议上签名，并加盖原、被告公司印章。
2013年9月26日，被告需扩大租赁场地，遂与原告口头达成租赁其5-1号厂房的协议，由被告自2013年10月1日起租赁原告5-1号厂房1000平米的面积，用于存放材料。原、被告在履行5-1号厂房租赁协议中，未约定租赁期限及租赁费交纳时间。双方达成口头协议后，被告法定代表人白胜玉于2013年9月26日当天向原告法定代表人郑贇支付租金3万元，原告法定代表人郑贇向被告法定代表人白胜玉出具收条一张，载明：”今收到白胜玉租金3万元，至2014年3月底租金”。2014年6月6日，被告法定代表人白胜玉向原告法定代表人郑贇支付租金1万元，原告法定代表人郑贇向被告法定代表人白胜玉出具收条一张，载明：”今收到租金1万元，此租金为租赁5#-1车间的2014年3月底至8月底租金一部分”。2014年7月5日，被告法定代表人白胜玉向原告法定代表人郑贇支付租金1万元，原告法定代表人郑贇向被告法定代表人白胜玉出具收条一张，载明：”今收到白胜玉租金1万元，此款为租赁5#-1厂房至2014年8月底部分租金”。2014年8月28日，被告法定代表人白胜玉向原告法定代表人郑贇支付租金5000元，原告法定代表人郑贇向被告法定代表人白胜玉出具收条一张，载明：”今收到白胜玉租金5000元，此租金为租赁5#-1车间的2014年3月至8月底部分租金”。2014年10月1日，被告法定代表人白胜玉向原告法定代表人郑贇支付租金5000元，原告法定代表人郑贇向被告法定代表人白胜玉出具收条一张，载明：今收到白胜玉借赁费，借（租）赁德胜新胜东路30号5#-1厂房，2014年8月至2015年2月部分租金5000元”。2016年1月1日起，原告将被告租赁原告的5-1号厂房中面积为600平米的部分厂房收回，租赁给他人，剩余面积400平米的部分厂房仍由被告占有使用至今。
2015年5月13日，原告通过宁夏回族自治区银川市国安公证处公证保全证据，公证书内容为：”原告因房屋租赁合同纠纷，欲向银川市胜金商贸有限公司送达《关于银川市胜金商贸公司租赁厂房租金支付及涨价的情况告知》，于2015年5月12日向我处申请对其邮寄送达《关于银川市胜金商贸公司租赁厂房租金支付及涨价的情况告知》的行为进行证据保全。根据《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》的规定，本公证员与公证人员李丽春、原告的法定代表人郑赟于2015年5月12日17：08分在本处公证二部办公室，由郑赟拨打中国邮政速递物流取件专线电话：1****，约请工作人员上门取件。中国邮政速递物流公司工作人员于17：28分来到本处公证二部办公室，郑赟将《关于银川市胜金商贸公司租赁厂房租金支付及涨价的情况告知》一份共二页交与中国邮政速递物流公司工作人员，并确认寄件详情单信息。中国邮政速递物流公司工作人员将《关于银川市胜金商贸公司租赁厂房租金支付及涨价的情况告知》装入袋内密封，并将特快专递寄件单（③寄件人存）交与郑赟后离开。公证人员制作《现场记录》一份共1页。兹证明与本公证书相粘连的《现场记录》、《关于银川市胜金商贸公司租赁厂房租金支付及涨价的情况告知》、《国内特快专递寄件单（寄件单编号：102XXXXXXXX14）》的复印件与原件内容相符，《现场记录》原件上银川昌佳工贸有限责任公司的法定代表人郑赟和签名属实”。
公证书中原告提交的《关于银川市胜金商贸公司租赁厂房租金支付及涨价的情况告知》的内容为：”银川市胜金商贸公司租赁银川昌佳工贸有限责任公司德胜工业园区新胜东路30号厂房已于2013年8月19日到期，现根据德胜工业园区租金价格调整的情况，本公司决定就银川市胜金商贸公司租赁银川昌佳工贸有限责任公司厂房中需调整有关事宜书面通知银川市胜金商贸公司。一、本公司与银川市胜金商贸有限公司签订合同后，你公司只付我公司租金7万元，代为我公司建配电设施及完善所租我公司厂房土建及大门修缮费用18万元，此费用手续未给我公司。其他租金目前尚未向我公司支付。二、自2014年4月1日起本公司根据现在市场价格和委托本公司租赁给你公司的马立刚和许广泽两位债权人的要求决定将原租金（7.3元/月/平米×12月×1600平米）合计14万元提高至（15元/月/平米×12月×2600平米）合计468000元，望你公司酌情考虑，2014年4月1日前与我公司签订继续租赁合同尽快完善租赁手续。另将代为我公司建配电室配电设施及完善所租我公司厂房土建及大门修缮费用18万元费用手续提交我公司。......四、望你方在2014年4月10日前完善所有手续否则最迟2014年4月30日前指定搬离本公司。五、上述通知书手续你公司一直未履行，截止目前你公司欠本公司租金（1）从2014年4月1日至2015年4月1日租金468000元，（2）以前租金45万元。扣除25万元，二项合计918000元。六、以上款项在一周内给付本公司否则视为违约一周后立即搬离”。
2015年8月19日，原告向宁夏法治报申请发布公告，内容为：”银川市胜金商贸公司、白胜玉，你两方租赁我公司厂房已于2013年8月20日前到期，二年内通过我公司无数次催要及公证送达你公司未履行任何手续。现公告通知你二方于2015年8月30日前搬出租赁我公司厂房（新胜东路30号银川昌佳公司5#-1、5#-2），否则我公司将自行搬出你方所有设施，一切后果你方承担”。2015年8月20日，宁夏法治报刊登了该公告。现原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，2011年8月9日，案外人中国农业发展银行宁夏区分行营业部因与原告及案外人银川市高新区亚乐农业科技有限公司、陈明金融借款合同纠纷一案，经银川市兴庆区人民法院（2011）兴民商初字第292号民事调解书，达成调解协议如下：”一、银川市高新区亚乐农业科技有限公司于2011年9月30日前偿还中国农业发展银行宁夏区分行营业部贷款本息1617464.4元，其中贷款本金135万元、利息267464.4元（该利息计算至2012年12月20日止）。逾期利息自2010年12月21日起，按合同约定利率计算至贷款本金清偿止；二、银川市高新区亚乐农业科技有限公司如不能在本协议第一条约定期限内完全偿还贷款本息，中国农业发展银行宁夏区分行营业部申请法院对原告名下抵押物（位于银川德胜工业园区的房屋及土地使用权，房产证号：2XX**号，土地证号：贺国用2004第4**号）折价或者以拍卖、变卖后所得价款清偿本协议第一条贷款本息......”
2012年5月9日，案外人宁夏华元小额贷款有限公司与原告及其法定代表人郑赟、案外人宋敏小额借款合同纠纷一案，经银川市中级人民法院（2012）银民商初字第72号民事调解书，达成调解协议如下：”一、郑赟、宋敏于2012年5月25日之前一次性偿付宁夏华元小额贷款有限公司借款本金及利息共计280万元；二、原告对以上债务承担连带清偿责任，其中含抵押合同范围之内的房屋”。现上述两案在兴庆区人民法院执行过程中。其中涉案厂房中的5#-2（所有权证号20080377，建筑面积为1543.45平方米），已被银川市兴庆区人民法院查封。
2013年12月17日，案外人中国农业发展银行宁夏区分行营业部与被告达成债权转让协议书，协议约定：一、转让债权（一）中国农业发展银行宁夏区分行营业部同意将与亚乐科技、昌佳工贸、陈明的金融借款债权本金135万元及利息（截止2013年11月20日欠付利息648407.93元，最终以执行法院依据民事调解书确认的为准）全部转让给被告，该债权的从权利同时一并转让给被告，......（二）转让债权内容、金额以兴庆区人民法院（2011）兴民商初字第292号民事调解书确认为准，该债权现已向兴庆区人民法院申请强制执行，正在执行中，债权的逾期利息依照民事调解书和相关法律规定以兴庆区人民法院确认的为准，中国农业发展银行宁夏区分行营业部为转让债权提起诉讼、申请执行所支出的诉讼费用、保全费用、执行费用、评估费用等费用66278.5元一并转移归属被告所有，被告有权在执行过程中依法从变卖财产中受偿该部分费用。......二、转让价款，双方协商确定，转让债权价款为兴庆区人民法院（2011）兴民商初字第292号民事调解书确认的本息合计数。三、转让价款支付时间，转让价款由被告在本协议签订后5个工作日内一次性支付给中国农业发展银行宁夏区分行营业部。四、债权和风险转移，自本协议签字盖章生效之日，无论债权执行主体如何变更，转让债权即转移归属被告所有，债权实现的风险同时即转移至被告，所涉的债权所隐含的一切风险均由被告自行承担，与中国农业发展银行宁夏区分行营业部再无关系。五、债权转让履行安排......（一）法定通知义务的实施：在被告向中国农业发展银行宁夏区分行营业部一次性支付转让价款后5个工作日内，中国农业发展银行宁夏区分行营业部将债权及抵押权转让事宜按法律规定的程序和方式对亚乐科技、昌佳工贸、陈明履行告知义务。（二）债权资料的移交及提请兴庆区人民法院出具债权转让《裁定书》。在中国农业发展银行宁夏区分行营业部向债务人告知债权转让义务的行为完成后，5个工作日内，中国农业发展银行宁夏区分行营业部和被告一同就债权转让行为所涉及的法律确认文书（包括双方就债权转让签订的确认书向债务人亚乐科技、昌佳工贸、陈明发出的债权转让通知回执等文书）向兴庆区人民法院执行局提交，由兴庆区人民法院出具执行主体变更的裁定书。
2014年9月29日，兴庆区人民法院作出（2011）兴执字第2663-3号执行裁定书，将该案中的申请执行人中国农业发展银行宁夏区分行营业部，裁定变更被告为该执行案件的申请执行人。目前该案仍在执行过程中。
2013年12月19日，案外人宁夏华元小额贷款有限公司与被告达成债权转让协议书，协议约定：1.宁夏华元小额贷款有限公司与原告及其法定代表人郑赟、案外人宋敏借款合同纠纷一案，经银川市中级人民法院主持调解下达了（2012）银民商初字第72号民事调解书，确定宁夏华元小额贷款有限公司对郑赟、宋敏及原告三个债务主体共拥有合法债权280万元（借款本金1723554元，利息1212852元，共计2936406元，截止2012年5月25日），2.宁夏华元小额贷款有限公司对原告、郑赟、案外人宋敏拥有合法债权到期且已进入执行阶段。3.宁夏华元小额贷款有限公司对原告名下的位于银川德胜工业园区的房屋产权（房产证号：贺兰县房权证习岗镇字第XXXX年0377号，坐落于银川德胜工业园区新胜东路30号）享有抵押权。一、宁夏华元小额贷款有限公司将原告、郑赟、案外人宋敏拥有的上述合法债权以及因主债务设置的抵押权转让给被告。二、所转让的债权内容和数额包括债权、衍生债权、依债权而设的抵押权。（一）债权：总债权额280万元（借款本金1723554元，利息1212852元，共计2936406元，截止2012年5月25日），（二）衍生的债权：执行阶段的迟延履行金2012年5月26日至2013年12月30日（三）抵押权：宁夏华元小额贷款有限公司对原告名下的位于银川德胜工业园区的房屋产权（房产证号：贺兰县房权证习岗镇字第XXXX年0377号，坐落于银川德胜工业园区新胜东路30号）享有抵押权。三、转让价格：转让金双方确定280万元（数额构成：借款本金1723554元，利息1212852元，共计2936406元，截止2012年5月25日），宁夏华元小额贷款有限公司向被告让与利息债权部分和衍生债权。四、转让价款支付时间：在本协议签订之日。五、法定通知义务的实施：在本协议签订之日后5个工作日内，宁夏华元小额贷款有限公司将债权及抵押权转让事宜按法律规定的程序和方式对原告、郑赟、案外人宋敏履行告知义务。六、在宁夏华元小额贷款有限公司向债务人告知债权转让义务的行为完成后，5个工作日内，宁夏华元小额贷款有限公司和被告一同就债权转让行为所涉及的法律确认文书（包括双方就债权转让签订的确认书、向债务人原告、郑赟、宋敏发出的债权转让通知回执等文书）向兴庆区人民法院执行局提交，并提请兴庆区人民法院向双方出具债权转让《裁定书》，以确认双方债权转让法律行为的效力性，确保债权转让程序条件的成就。七、债权正式转移时间：双方以法院出具并向双方下达债权转让《裁定书》的日期，为双方债权正式转移时间或为债权转让生效日。八、风险转移条款：协议所涉债权正式转移后，债权实现的风险即转移至被告，所涉及的债权所隐含的一切风险均由被告自行承担，与宁夏华元小额贷款有限公司再无关系。九、费用承担原则：债权转移所发生的一切支出费用由被告承担。债权正式转移后，被告今后实现债权所发生的一切费用包括但不限于拍卖费、评估费、税金、过户费及其他与此相关的费用均由被告承担，宁夏华元小额贷款有限公司不再支付任何费用。
还查明，被告原名称为银川市胜金商贸有限公司，于2008年12月12日变更为宁夏西夏胜金电力设备有限公司。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。房屋所有权人有权出租自己的房屋，并按照约定向承租人收取租赁费。被告应当按照双方的约定向原告支付租赁费并承担相关的费用。
原、被告签订的5-2号厂房的房屋租赁合同以及口头达成租赁5-1号厂房的租赁协议，系双方的真实意思表示，合法有效，双方之间形成租赁合同法律关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的5-2号厂房的房屋租赁合同中约定涉案房屋租赁费”先支付第一年租金的一半，即7万元，被告代原告建设配套完善100KVA配电室、上下水等设施，预计投资10万元（按实际发生工程量结算），此款全部用于抵顶房屋租赁费，次年以后租费每年按两次支付，每半年支付7万元”。现被告除交付租金7万元及出资代原告建造并完善配套设施花费18万元外，至今再未支付租赁费，已构成违约。原、被告口头达成租赁5-1号厂房的租赁协议，未约定租赁期限，但通过庭审查明，被告于2016年1月1日前仍占有、使用涉案厂房中的1000平方米，至今仍占有、使用5-1号涉案厂房中的400平方米，而自2014年8月以后，被告仅支付租金5000元，也已构成违约。依照合同约定及法律规定，原告有权解除房屋租赁合同，收回涉案房屋。故对原告要求依法解除2008年8月20日签订的《房屋租赁合同》和2011年1月27日签订的补充协议，并返还该房屋的诉讼请求，予以支持。5-2号厂房的房屋租赁合同解除后，被告即应当停止使用，将涉案厂房返还原告，交付房屋包括交付房屋钥匙等附随物品的义务及搬离并清理非原屋内物品的腾房义务。
2013年9月26日，原、被告达成的5-1号厂房的口头租赁协议，现原告已收回厂房中被告租赁的其中600平方米，其余400平方米仍由被告在继续使用。现原告不愿意继续履行双方达成的5-1号厂房的口头租赁协议，但未向法院提出解除合同及返还房屋的诉讼请求，只请求被告支付所欠租金，故法院只就被告拖欠的5-1号厂房的房屋租赁费进行审理。
原告要求被告支付拖欠房屋租金1444333元的诉讼请求，按照双方签订的合同约定，自2008年8月20日至2016年4月1日，5-2号厂房租金为1066270元(140000×7年﹢140000÷12×7个月﹢140000÷365×12﹦1066270元),被告已支付房屋租赁费7万元,代建配套完善花费180000元，共计支出250000元，折抵租赁费后，被告还欠原告租金816270元。
原、被告关于5-1号厂房租金陈述不一致，但根据原告向被告出具的收条能够推算出双方关于5-1号厂房中1000平方米面积的租金为每月5000元，每年6万元。自2013年10月1日至2015年12月31日，5-1号厂房租金为135000元（60000×2+60000÷12×3＝135000），现被告已支付租金6万元，仍欠75000元租赁费。2016年1月1日起，被告仍占有5-1号厂房400平方米的租赁面积，按照5-1号厂房1000平方米面积的年租金6万元推算，400平方米面积的年租金为24000元（60000÷1000×400＝24000），自2016年1月1日至2016年4月1日，被告应支付的租赁费为6000元（24000÷12×3＝6000），上述5-1号厂房，被告共欠租赁费81000元。综上，截止2016年4月1日，被告租赁的5-1号厂房及5-2号厂房共欠原告租赁费897270元。故对原告要求被告支付拖欠房屋租金1444333元的诉讼请求，在897270元的范围内,予以支持。
关于原告要求被告支付利息249372元的诉讼请求，因被告违约未及时支付租金，给原告造成了一定的利息损失，对此被告应予以赔偿。其中5-2号厂房被告已支付租赁费及代建费共计25万元，从2008年8月20日开始，按照每年14万元租金计算，被告已支付2008年8月20日至2009年8月19日的房屋租赁费14万元，剩余11万元为287天[110000÷（140000÷365）]﹦287）的房屋租赁费，自2009年8月20日至2010年6月3日为287天，故该租赁费支付至2010年6月3日。关于逾期利息损失，应按照逾期时间，分别计算如下：
（1）自2010年6月4日开始至2010年12月31日，被告应支付租赁费80356元[70000﹢（140000÷365）×27天]，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，故逾期支付租赁费的时间应从2011年1月1日起计算。自2011年1月1日开始至2016年4月1日，应按照本金80356元，中国人民银行5年以上同期贷款利率6.4%计算，利息为27010元（80356×6.4%÷365×1917＝27010元）；
（2）自2011年1月1日开始至2011年6月30日，被告应支付租赁费70000元，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，故逾期支付租赁费的时间应从2011年7月1日起计算。自2011年7月1日开始至2016年4月1日，应按照本金70000元，中国人民银行3至5年同期贷款利率6.65%计算，利息为21641元（70000×6.65%÷365×1736＝21641元）；
（3）自2011年7月1日开始至2011年12月31日，被告应支付租赁费70000元，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，故逾期支付租赁费的时间应从2012年1月1日起计算。自2012年1月1日开始至2016年4月1日，应按照本金70000元，中国人民银行3至5年同期贷款利率6.9%计算，利息为20537元（70000×6.9%÷365×1552＝20537元）；
（4）自2012年1月1日开始至2012年6月30日，被告应支付租赁费70000元，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，故逾期支付租赁费的时间应从2012年7月1日起计算。自2012年7月1日开始至2016年4月1日，应按照本金70000元，中国人民银行3至5年同期贷款利率6.65%计算，利息为17472元（70000×6.65%÷365×1370＝17472元）；
（5）自2012年7月1日开始至2012年12月31日，被告应支付租赁费70000元，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，故逾期支付租赁费的时间应从2013年1月1日起计算。自2013年1月1日开始至2016年4月1日，应按照本金70000元，中国人民银行3至5年同期贷款利率6.4%计算，利息为14557元（70000×6.4%÷365×1186＝14557元）；
（6）自2013年1月1日开始至2013年6月30日，被告应支付租赁费70000元，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，故逾期支付租赁费的时间应从2013年7月1日起计算。自2013年7月1日开始至2016年4月1日，应按照本金70000元，中国人民银行1至3年同期贷款利率6.15%计算，利息为11853元（70000×6.15%÷365×1005＝11853元）；
（7）自2013年7月1日开始至2013年12月31日，被告应支付租赁费70000元，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，故逾期支付租赁费的时间应从2014年1月1日起计算。自2014年1月1日开始至2016年4月1日，应按照本金70000元，中国人民银行1至3年同期贷款利率6.15%计算，利息为9683元（70000×6.15%÷365×821＝9683元）；
（8）自2014年1月1日开始至2014年6月30日，被告应支付租赁费70000元，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，故逾期支付租赁费的时间应从2014年7月1日起计算。自2014年7月1日开始至2016年4月1日，应按照本金70000元，中国人民银行1至3年同期贷款利率6.15%计算，利息为7548元（70000×6.15%÷365×640＝7548元）；
（9）自2014年7月1日开始至2014年12月31日，被告应支付租赁费70000元，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，故逾期支付租赁费的时间应从2015年1月1日起计算。自2015年1月1日开始至2016年4月1日，应按照本金70000元，中国人民银行1至3年同期贷款利率6%计算，利息为5247元（70000×6%÷365×456＝5247元）；
（10）自2015年1月1日开始至2015年6月30日，被告应支付租赁费70000元，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，故逾期支付租赁费的时间应从2015年7月1日起计算。自2015年7月1日开始至2016年4月1日，应按照本金70000元，中国人民银行6个月至1年同期贷款利率4.85%计算，利息为2558元（70000×4.85%÷365×275＝2558元）；
（11）自2015年7月1日开始至2015年12月31日，被告应支付租赁费70000元，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，故逾期支付租赁费的时间应从2016年1月1日起计算。自2016年1月1日开始至2016年4月1日，应按照本金70000元，中国人民银行6个月以内同期贷款利率4.35%计算，利息为759元（70000×4.35%÷365×91＝759元）；
（12）自2016年1月1日开始至2016年3月31日，被告应支付租赁费35000元，原告诉请要求被告支付至2016年4月1日期间的利息，因原、被告合同中约定每半年支付70000元租赁费，该时间段应支付的租赁费并未逾期，故对该时间段的逾期利息损失，不予支持。上述利息共计138865元。
5-1号厂房中，双方未约定支付租赁费的期限。截止2016年4月1日，被告仍欠5-1号厂房租赁费81000元，被告于2014年9月1日起只支付租赁费5000元，能够推算出被告租赁费交至2014年9月30日。自2014年10月1日至2015年9月30日，被告应支付租赁费6万元，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条”租赁期间一年以6上的，应当在每届满一年时支付”的规定，被告应当于2015年9月30日时支付，故2015年10月1日起，被告应支付逾期利息损失。自2015年10月1日至2016年4月1日，应以本金60000元为基数，按照中国人民银行6个月至1年同期贷款利率4.6%计算，被告应支付的利息损失为1384元（60000×4.6%÷365×183＝1384元）。自2015年10月1日至2016年4月1日，被告应支付租赁费21000元，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条”租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付”的规定，因原告诉请要求被告支付至2016年4月1日期间的利息，故截止原告诉请的时间，被告尚未逾期支付租赁费，故对该期间的逾期利息损失，不予支持。
综上，被告应向原告支付5-1、5-2号厂房租赁费利息损失为140249元。综上，对原告要求被告支付利息249372元的诉讼请求，在140249元的范围内，予以支持。
原告主张自2014年4月1日，增加了租赁面积及租金，要求按照租赁面积2600平方米计算，租金按照月租金15元/平方米计算的诉请，因双方无合同约定，也无法律依据，不予支持。被告提出的其是原告的最大债权人，参与了兴庆区人民法院针对原告涉案房产、土地的拍卖，且以自己持有的债权拍得了涉案房产的抗辩理由，因被告提交的拍卖成交确认书无法院裁判文书予以确认，不能证明被告的证明目的，不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、解除原告银川昌佳工贸有限责任公司与被告宁夏西夏胜金电力设备有限公司于2008年8月20日签订的《房屋租赁合同》及2011年1月27日签订的《补充协议》；二、被告宁夏西夏胜金电力设备有限公司于判决生效十五日内向原告银川昌佳工贸有限责任公司返还位于贺兰县银川德胜工业园区新胜东路30号的5-2号（房产证号为200803**）厂房;三、被告宁夏西夏胜金电力设备有限公司向原告银川昌佳工贸有限责任公司支付房屋租赁费897270元，利息损失140249元，共计1037519元，于判决生效十五日内付清；四、驳回原告银川昌佳工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20043元，由原告银川昌佳工贸有限责任公司负担7765元，被告宁夏西夏胜金电力设备有限公司负担12278元。公告费300元，由被告宁夏西夏胜金电力设备有限公司负担。
本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，二审审理中，上诉人对一审判决认定其欠付被上诉人租金的事实及金额未提出异议。二审争议的焦点是上诉人是否通过拍卖取得涉案租赁房屋及土地使用权及上诉人对被上诉人享有两个债权并抵消租赁费租赁合同应继续履行的问题。关于上诉人已通过拍卖取得涉案租赁房屋及土地使用权问题。一审中，上诉人提交的拍卖成交确认书只能证明其已通过拍卖竞得涉案租赁房屋及土地使用权，但不能证明其已支付相应价款，上诉人是否取得涉案房屋及土地使用权无生效法律文书予以确认。故上诉人上诉称其对涉案房屋享有所有权和土地使用权无法律依据，不能成立。关于上诉人对被上诉人享有两个债权并抵消租赁费、租赁合同继续履行问题。上诉人在一审中提交两份债权转让协议，证明上诉人对被上诉人享有债权。被上诉人对案外人中国农业发展银行宁夏区分行营业部将被上诉人所欠债务转让给上诉人，债务的真实性无异议，对案外人宁夏华元小额贷款有限公司将被上诉人所欠其债务转让上诉人，债务的真实性有异议。上诉人享有所转让债权时，其在履行与被上诉人之间的租赁合同时已拖欠租赁费未付，并构成违约。债权转让和房屋租赁合同属不同法律关系，直至被上诉人向法院起诉上诉人房屋租赁合同纠纷前，上诉人未与被上诉人协商解决租赁费冲抵债权问题。本案审理中，双方亦不能就此进行协商并达成相互抵顶的合意。故上诉人所称其所享有的债权已抵消租赁费的理由不能成立。上诉人在履行与被上诉人间租赁合同中，上诉人存在严重违约，一审法院据此对被上诉人诉请解除合同的请求予以支持处理正确。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宁夏西夏胜金电力设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 王建玲
代理审判员 黑 琴
二〇一七年三月十四日
书 记 员 袁 萍