四川省雅安市雨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨城民初字第1041号
原告：胡静睿，男，生于1988年4月15日，汉族，居民，住雅安市雨城区。
委托代理人（特别授权）：唐容，女，生于1964年1月16日，汉族，居民，住四川省名山区，系原告母亲。
被告：王桂花，女，生于1958年6月6日，汉族，居民，住雅安市雨城区。
原告胡静睿与被告王桂花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月16受理后，依法由审判员李垚独任审理，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告胡静睿及其代理人唐容，被告王桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡静睿诉称：2013年3月30日，双方签定租房合同，将原告位于雅安市雨城区二一路的门面出租给被告使用，租期为三年。合同约定在租赁期间未经原告同意不得擅自转租，但被告在租赁使用三个月后，未经原告同意就将门面转租给他人，而且将门面内的设施损坏，造成约9900元的经济损失。被告的行为违反合同约定，原告多次要求被告承担责任赔偿损失，被告以种种理由推诿。请求：1.判令被告赔偿原告经济损失9900元；2.判令被告支付原告水电费458元；3.判令被告支付原告违约金20000元；4.由被告承担诉讼费。
被告王桂花辩称：双方于2013年3月30日签订租房合同，被告向原告交付第一年租金36000元、押金3000元。使用三个月后因经营困难曾联系原告要求转租，原告不同意。在无法经营的情况下，只好以35000元的价格转租于他人，承租人没有身份证，不�道姓名。后听邻居讲，承租人经营半月后关门，原因是原告干扰其经营。对此承租人还要求被告赔偿损失，但看到被告家庭困难，叫被告凭良心赔偿，最终被告也未赔偿其损失。对于原告请求的经济损失、水电费不合理，被告不应承担责任，已经交给原告的3000元押金可以抵作违约金。
经审理查明：2013年3月30日，原告与被告签定《租房合同》，原告将其拥有的雅安市雨城区二一路18号门面出租给被告，合同中原告为甲方，被告为乙方。合同约定的主要内容有：乙方租赁房屋为商业门面使用，乙方在租用期内不得转租，可以转让租赁权，但必须事先征得甲方同意，且乙方收到的转让费除去本合同房租和乙方转让自己设备、家具等物产费用外剩下的所获利润50％归甲方所有；在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途；租赁期�为2013年3月30日至2016年3月29日；第一年租金为36000元，第二年租金为39000元，第三年租金为42000元，乙方于签订合同之日起一次性支付甲方第一年租金；合同签订后，乙方如退租，甲方不退租金和履约保证金；为保证合同履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金3000元，租赁期满，若乙方无违约行为，此保证金原额退还乙方；乙方在租赁期内及租赁期满退房时，必须负责保持室内外下水道畅通、水电畅通、卷帘门完好无损，并承担全部费用；乙方收到钥匙4把；任何一方违约将支付对方违约金20000元。
合同签订后，被告按照约定向原告支付了2013年3月30日至2014年3月29日止一年的租金36000元和履约保证金3000元，原告也按照约定向被告交付了合同约定的房屋。合同履行期间，被告未经原告同意擅自将承租房屋转租他人，为此双方发生纠纷。此间原告分别于2013年8�16日、8月29日缴纳了出租房屋2013年6月至7月、8月至9月的电费及滞纳金共计411.04元；于2014年3月13日缴纳了2013年8月的水费共计48元。
以上事实，有经双方当事人举证、质证，并经本院予以确认的身份证、《租房合同》、收条、发票以及双方当事人在庭审中的陈述等证据证明。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条中规定依法成立的合同，对当事人具有约束力。原告与被告签订的《租房合同》，未违反法律的禁止性规定，系有效合同，对当事人具有约束力，双方均应诚信履约。被告擅自将承租房转租他人的行为，违反了《租房合同》中禁止转租的约定。其以经营困难就转租事宜向原告协商未果被迫以低于合同价转租的辩解不能抗辩违约事实，对被告的辩解不予支持。
本案中主要涉及关于违约金、履约保证金并存时的适用问题。《租房合同》中同时约定有违约金条款和履约保证金条款，其中违约金条款约定“任何一方违约将支付对方违约金20000元”，履约保证金条款约定“为保证合同履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金3000元，租赁期满，若乙方无违约行为，此保证金原额退还乙方”。被告辩解应以其向原告缴纳履约保证金抵违约金。在合同法中违约金是指发生违约后，一种独立于履行行为之外的补救措施；履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式；因此，违约金并不等同于同于履约保证金。但本案中上述关于履约保证金的约定，从功能和性质上与违约金条款的设置一致，因此，该条款实为违约金条款，在本案中不应分别适用，对被告的辩解，应予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约�一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告提交的《租房合同》虽然对违约金的约定为20000元，但是依据上述法律及相关司法解释的精神，在尊重当事人自由约定的前提下，也要为平衡双方当事人的利益而限制违约金的副作用，确保合同的公平、诚信履行。同时，合同法规定的违约金主要是补偿性违约金，是违约方对守约方遭受损失的补偿。在本案中，原告提供的证据不足以确定实际损失以及预期利益的准确数据。因此，对原告要求被告支付水电费的请求予以支持，对原告要求被告支付违约金的请求酌情在10000元内采纳为宜，在酌情确定违约金10000元中应扣除被告已交付原告的“履约保证金”3000元，扣除后支付原告7000元。另关于原告要求被告赔偿门面设施损坏经济损失9900元的问题，因原告针对该部分主张的证据仅为照片，不足以与损害发生前进行客观比对，也不能准确确定损害程度和维修或者恢复所需金额，因此，对该部分主张可待证据充足后另案起诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告水电费458元、违约金7000元；
二、驳回原告要求被告支付经济损失9900元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取280元，由被告王桂花负担。原告胡静睿已预缴的上述费用，在本案执行时，由被告王桂花一并支付原告胡静睿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起l5日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 李 垚
二〇一四年六月六日
书记员 漆喜梅