浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1749号
上诉人（原审被告）东阳市德兴房地产开发有限公司。
法定代表人黄孝富。
委托代理人王晓凌，浙江国翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨银松。
被上诉人（原审原告）童美仙。
上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴房产公司）为与被上诉人杨银松、童美仙商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东民初字第1728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：杨银松、童美仙系夫妻关系。2010年9月11日，杨银松、童美仙与德兴房产公司签订了商品房买卖合同一份，主要内容为：第三条、买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园H区8幢3单元1304室，建筑面积共102.19平方米。第五条、该商品房总价款伍拾柒万贰千贰佰陆拾肆元整。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为48元／平方米。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。第七条、买受人已付购房款壹拾捌万贰仟贰佰陆拾肆元整，余款办理银行按揭贷款。第九条、出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。第十六条、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1‰的违约金。杨银松、童美仙按合同约定付清了购房款572264元。德兴房产公司为杨银松、童美仙代交了新建物业专项维修基金4917.12元。杨银松、童美仙未缴纳涉案房屋2015年的物业服务费1352元。杨银松、童美仙同意德兴房产公司在其应支付的延期交付违约金中扣除上述费用。义乌市孝富物业有限公司东阳分公司同意由德兴房产公司在违约金中直接抵扣业主未缴的物业费。
杨银松、童美仙于2015年6月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、德兴房产公司支付逾期交房违约金25751.88元（从2011年12月30日起以572264元为基数按每日0.05%计算至2012年3月30日止共计90日）；2、德兴房产公司支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金20258.15元（从2013年12月31日起以572264元为基数按每日0.01%计算至2015年6月18日止共计534日）；3、德兴房产公司立即为杨银松、童美仙办理房屋所有权证（土地及房屋权属证）；4、德兴房产公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：杨银松、童美仙与德兴房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。德兴房产公司对杨银松、童美仙主张的逾期交房违约金25751.88元没有异议，本院予以确认。因杨银松、童美仙同意德兴房产公司在应支付的违约金中扣除由德兴房产公司代缴的新建物业专项维修基金4917.12元和未交物业服务费1352元，故德兴房产公司实际应支付的逾期交房违约金为19482.76元。根据合同约定，德兴房产公司应于2013年12月30日前取得涉案房屋的土地使用证和房屋所有权证并交付给杨银松、童美仙，但至今未交付，杨银松、童美仙有权要求德兴房产公司立即为其办理涉案房屋的土地使用证和房屋所有权证。杨银松、童美仙要求德兴房产公司支付逾期交付涉案房屋权属证书违约金20258.15元的诉讼请求不违反合同约定，予以支持。综上，杨银松、童美仙的诉讼请求部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告杨银松、童美仙逾期交房违约金19482.76元。二、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告杨银松、童美仙逾期交付土地、房屋权属证书的违约金20258.15元。三、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内为原告杨银松、童美仙办理位于东阳市白云街道江南紫荆庄园H区8幢3单元1304室房屋的土地使用证和房屋所有权证。四、驳回原告杨银松、童美仙的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取475元，由原告杨银松、童美仙承担65元，由被告东阳市德兴房地产开发有限公司承担410元。
宣判后，德兴房产公司不服，向本院提起上诉称，上诉人无需支付逾期交付土地、房产权属证书的违约金。《商品房买卖合同》第十六条约定，作为出卖人有义务负责办理土地使用权证、商品房所有权证的初始登记，但没有向被上诉人交付双证，转移登记至被上诉人名下的义务。该条约定的交付权属证书，指的是办至上诉人名下的初始登记。只要上诉人办理了房产证、土地使用证的初始登记，上诉人就不算违约，不用支付违约金。事实上，上诉人已于2013年3月前取得房屋所有权证、土地使用证的初始登记，故被上诉人的诉请不符合合同约定，一审认定上诉人违约错误。原审判令上诉人办理争讼房产的土地使用权证和房屋所有权证没有事实和法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第16条明确约定，上诉人有义务负责办理土地使用权证、商品房所有权证登记在上诉人自己名下的初始登记，取得初始登记后，再由被上诉人委托上诉人办理该商品房登记到被上诉人名下的转移登记。故上诉人只是配合被上诉人办理过户登记手续，没有直接向被上诉人交付转移登记双证的法定及约定义务，且被上诉人从未委托上诉人办理过土地使用证，原审法院认定于法无据。综上，请求撤销原判第二、三项内容，改判驳回被上诉人不合理的诉讼请求。
杨银松、童美仙二审辩称，上诉人虽然取得了房屋所有权证、土地使用权证的初始登记，但只是一个整证，因为上诉人欠税、土地证抵押在银行等原因，整证无法进行分割，导致无法办理转移登记，上诉人已经违约。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向本院提供东阳市国用（2007）第2－62、2－63号土地使用证（复印件）2页，以证明2007年6月22日上诉人已取得土地使用权证初始登记。杨银松、童美仙质证认为，对真实性有异议，该证据不是原件，这是整体的证，与我们无关，我们要办的是转移登记。本院认为，上述证据仅证明涉案楼盘所在地块的土地使用权，尚不能证明上诉人已完成涉案房屋土地使用权分割手续，取得了涉案《商品房买卖合同》所约定的《土地使用权证书》或土地使用权证明，故本院不予认定。
二审中，杨银松、童美仙未向本院提交新证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，杨银松、童美仙与德兴房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款约定，出卖人应于2013年12月30日前办理涉案商品房的初始登记，取得涉案商品房《土地使用权证书》或土地使用权证明和《房屋所有权证》，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。然德兴房产公司直至二审亦未能提供证据证明其已办理涉案房屋的土地使用权初始登记，具备转移登记条件，故一审判决由德兴房产公司支付杨银松、童美仙逾期交付房屋权属证书违约金，并为杨银松、童美仙办理涉案房屋的土地使用权证书和房屋所有权证，并无不当。综上，德兴房产公司的上诉意见不能成立，本院不予采信。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费306元，由上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 钱 萍
审 判 员 胡 照
二〇一五年十一月二十日
代书记员 徐艳锦