天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1377号
上诉人（原审原告）吕晓妍。
委托代理人石艳，天津天关律师事务所律师。
委托代理人杜占森，天津天关律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津市侨桥置业有限公司，住所地天津开发区翠亨村31号103室。
法定代表人迟荣茹，董事长。
委托代理人刘春田，天津德利信律师事务所律师。
委托代理人李晓艳，天津德利信律师事务所律师。
上诉人吕晓妍与被上诉人天津市侨桥置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，天津市河西区人民法院于2015年1月16日受理，于2015年9月18日作出（2015）西民一初字第126号民事判决。一审判决后，吕晓妍不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人吕晓妍的委托代理人石艳、杜占森，被上诉人天津市侨桥置业有限公司的委托代理人刘春田、李晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年12月23日，案外人黄少丽与被告签订《天津市商品房买卖合同》，由黄少丽购买被告开发建设的坐落于天津市河西区解放南路与新围堤道交口东北侧侨馨园3-1404号商品房一套。合同第八条约定甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责；第九条约定入住第一个采暖期供暖气。合同附件三就采暖方式约定为采用地板辐射采暖。侨馨园商品房建设项目竣工后于2009年1月13日通过验收，结果为：符合设计要求及有关规范规定，质量合格。后被告为宋宪华出具《侨馨园房屋质量保证书》，被告保证本商品住宅工程已经竣工验收，符合天津市住宅建设设计标准，工程质量合格，负责保修；凡商品住宅有工程质量缺陷，按期限免费保修，其中供热系统为两个采暖期。2007年8月24日被告与案外人天津市利益物业管理有限公司签订供热协议，约定该案外人为侨馨园供热，供热时间为2008年12月15日。2009年9月25日经天津市供热办公室对侨馨园1-3号楼住宅商品房进行审查，给被告出具《新建住宅商品房供热配套证明》，确认供热配套专项审查合格，具备正式供热条件。被告与案外人天津市利益物业管理有限公司在侨馨园商品房经过两个采暖期之后，于2011年5月11日对管网及供暖设施进行验收，并办理了交接手续。在《交接验收资料明细》中确认管网及供热设施无质量问题。对个别住户反映2、3号楼01、04户型外侧卫生间温度不达标的问题，双方在该明细中提出处置意见：由开发商指派施工单位增加维护第三个采暖期。另，天津市供热办公室于2011年4月前监制的《天津市居民住宅供用热合同》，确定卫生间温度为16摄氏度（正负2摄氏度），2011年4月之后由天津市城乡建设和交通委员会、天津市工商行政管理局监制的《天津市居民住宅供用热合同》，未就卫生间温度作具体规定。根据本案涉诉房屋的采暖工程《设计与施工说明》显示涉诉房屋额采暖设计为低温热水地板辐射供暖方式，卫生间的设计温度确定为23℃。黄少丽于2009年12月25日从被告处接收诉争房屋，且在供热系统保修期内未向被告或供热单位提出卫生间采暖季温度不达标的异议。2010年12月27日，原告与黄少丽签订《天津市房产买卖协议》，原告从黄少丽处购买坐落于天津市河西区解放南路与新围堤道交口东北侧侨馨园3-1404号房屋，后双方办理了房屋交付及所有权转移登记手续。经案外人天津利益水力资源开发有限公司香江花园供热站于2014年12月2日测温，诉争房屋主卧卫生间温度为18摄氏度。原告起诉要求1.被告给付原告赔偿金5万元；2.本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，本案诉争房系原告从案外人处购得，原、被告间无合同关系，由于合同的相对性，原告与案外人签订的《天津市房产买卖协议》对被告无法律拘束力，被告对商品房买受人承诺的保修期，也并不因买受人将房屋转让他人而延长或重新计算。原告未在保修期内就采暖季卫生间温度不达标问题向被告主张权利，保修期满后，由于原、被告间无合同关系的原因，原告不得直接向被告主张承担房屋质量瑕疵担保责任，故对原告的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告吕晓妍的全部诉讼请求。案件受理费1050元，由原告吕晓妍负担。
上诉人吕晓妍不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人购置房屋的主卧卫生间温度从第一个采暖季开始就不达标，上诉人向被上诉人主张权利未超过合理期间的限制。
被上诉人天津市侨桥置业有限公司答辩要求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一审判决认定的事实清楚，适用法律得当，2009年签订合同，此后在交付讼争房屋时，被上诉人出具了《质量保证书》，上诉人没有在《质量保证书》约定的两个供暖期之内向被上诉人提出所谓的讼争房屋大卧室卫生间温度不达标的情况；被上诉人交付的房屋合格，并且得到了相关验收凭证；由于上诉人未能在法定的诉讼时效内提起诉讼维护自己的权益，故一审判决正确，应予维持。
二审审理期间，上诉人提交“投诉接待记录”、“交接验收资料明细”、“证明”、测温记录、收据、照片，证明：在2012年，上诉人针对2011年、2012年度供热季主卧卫生间温度不足的问题曾向物业公司进行反映，物业公司答复“2013年3月15日的供热季结束以后维修”，由此可见上诉人的诉请并未超过诉讼时效；供热公司因讼争房屋主卧卫生间温度不达标而减免供热费。被上诉人认为前述证据均不属于“新的证据”，且不能证明上诉人的证明目的。
本院经质证认为，“投诉接待记录”、“交接验收资料明细”、测温记录、收据，虽不属于我国法律规定的二审程序中的新的证据，但是可以证明上诉人在2012年因讼争房屋主卧卫生间温度不足的问题曾向物业公司进行反映，物业公司答复“2013年3月15日的供热季结束以后维修”，该情节与本案上诉人的原审诉请是否超过诉讼时效存在直接关联，故予以采信。此外，“证明”系证人证言，我国法律规定“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”，而本案证人均无法定理由未出庭作证，故不予采信；照片无形成时间，亦无法认定其与本案存在关联性，故不予采信。
二审经审理查明，2011年5月11日《交接验收资料明细》中“重大遗留问题”为“卫生间个别住户不热”。2012年，上诉人因讼争房屋主卧卫生间温度不足的问题曾向物业公司进行反映，物业公司答复“2013年3月15日的供热季结束以后维修，等”。二审经审理查明的其他案件事实与原审一致。
本院认为，原审法院认为，上诉人未在保修期之内以及增加的采暖期之内主张涉案房屋主卧卫生间温度不达标问题，已超过诉讼时效，因此未支持上诉人的原审诉请。对此，上诉人在二审审理期间提交了“投诉接待记录”，虽然该证据显示仅系部分业主提出投诉，但物业公司在“承办结果”处明确表示“不热的问题，业主反馈属实，已每年及时向开发商反映，开发商解释此问题属房屋质量缺陷，答应今年供热季后整体重新维修，如维修困难将承担赔偿责任”。被上诉人虽对该证据不予认可，但未提出足以反驳的证据。与此同时，被上诉人签发的《侨馨园房屋质量保证书》第六条内容为“本商品住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托物业管理公司派员予以答复和检修”。据此，可以认定上诉人曾于2012年向被上诉人提出主卧卫生间采暖季温度不达标的异议。通过前述证据显示，涉案房屋主卧卫生间温度不达标问题的维修期限应截至2013年3月15日。因此，上诉人在2015年1月起诉并未超过法定的诉讼时效。再结合案外人的测温情况，被上诉人应对涉案房屋主卧卫生间温度不达标承担相应的法律责任。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销天津市河西区人民法院（2015）西民一初字第126号民事判决；
二、本判决生效之日起十日内，被上诉人天津市侨桥置业有限公司一次性赔偿上诉人吕晓妍人民币50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，共计2100元，均由被上诉人天津市侨桥置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
代理审判员 李 敏
代理审判员 郭 鑫
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李晓旭