呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民四终字第00091号
上诉人（原审被告）赵金梅，女，1959年9月10日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军内蒙古军区招待所。住所地：呼和浩特市新城区。
法定代表人毕文杰，该所所长。
委托代理人陈杰，恒信长城律师事务所律师。
委托代理人王小鹿，恒信长城律师事务所律师助理。
上诉人赵金梅因与被上诉人中国人民解放军内蒙古军区招待所（以下简称军区招待所）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2013）新民三初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人赵金梅，被上诉人军区招待所的委托代理人陈杰、王小鹿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月1日军区招待所同赵金梅签订《房屋租赁协议书》，约定租期从2011年6月1日至2012年6月1日。双方均认可在双方签订上述《房屋租赁协议书》之前，赵金梅已是凯盛楼底楼理发室的合法承租人并已实际使用。军区招待所认可收到赵金梅交来的10万元房租费但双方对于承租人实际开始使用房屋的时间无法达成一致意见。根据赵金梅提供的收据反映：2010年5月25日，赵金梅交纳房租费2.5万元；2010年9月17日赵金梅交纳房租费2.5万元，收据记载租期从2011年1月28日至2011年6月28日；2011年3月21日赵金梅交纳房租费2.5万元，收据记载租期从2010年6月至2010年12月；2011年6月21日赵金梅交纳房租费2.5万元。
因军区招待所要求赵金梅给付拖欠租金及搬离房屋被赵金梅拒绝，故军区招待所诉至法院要求赵金梅立即搬离承租房屋，支付下欠一年房屋租金50000元，要求赵金梅给付非法占有房屋期间租金64583.33元。
原审法院认为，军区招待所依据房屋租赁关系向承租人赵金梅主张房租费，有法律依据。军区招待所收取房租后为赵金梅出具的部分收据上记载租期，而根据记载租期的收据反映，赵金梅2010年为2011年交纳房租，而2011年交纳的房租又记载租期是2010年。双方均没有直接的证据能证明租赁关系开始的时间。因此该院依据现有四份收据查明，赵金梅交付房租最早的时间是2010年5月25日，收据记载的租期最早时间是2010年6月，故该院依据证据认定租赁期开始时间为2010年6月。赵金梅共交纳房租10万元，故该院认定赵金梅承租的期限应截止至2012年6月。据此赵金梅承租的房屋已到期，双方并未续签过租赁合同，故赵金梅应搬离所承租的房屋并补交从2012年7月至搬离之日的房租。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、被告赵金梅于判决生效后十日内向原告中国人民解放军内蒙古军区招待所返还租赁房屋；二、被告赵金梅于判决生效后十日内给付原告中国人民解放军内蒙古军区招待所欠缴的房租费65207元（截止至2013年10月21日止），支付拖欠的租金从2013年10月21日起至搬离之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2512元，减半收取1256元（军区招待所已预交），由原告军区招待所承担341元，由被告赵金梅承担815元。
赵金梅不服一审判决，向本院提起上诉称，一、赵金梅是军区招待所凯盛楼底楼理发室合法承租人，承租人的合法权益应受到法律保护。军区招待所凯盛楼底楼理发室最早于2008年3月12日是由军区招待所与吴满意签订的《房屋租赁协议书》，军区招待所将该楼72平米房屋承租给吴满意经营美容美发、保健足疗。租期三年，每年租金5万元，分两次交清。吴满意经营至2010年5月9日，与郭烨宾签订《房屋转让协议》将该理发室包括室内所有设备转租给郭烨宾，转让费18万元。同时，转让协议明确房租费已交至2010年8月28日，8月28日之后的房租及其费用由郭烨宾负责。郭烨宾于2010年9月1日又将该理发室以18万元转租给赵金梅。军区招待所对此转租事宜予以认可，并于2010年11月28日与郭烨宾和赵金梅签订了《房屋承租安全责任书》，同时收取了赵金梅交纳的租金，一审判决对此转租行为予以认可是正确的。2011年6月11日赵金梅与军区招待所又正式签订《房屋租赁协议书》，形成新的租赁关系。租期一年，年租金仍为5万元，分两次交清。协议还约定“租赁期满后如继续租用同等条件下优先于乙方使用”。同时，军区招待所责成赵金梅单独办理营业执照，赵金梅于2011年9月14日办理了《个体工商户营业执照》。上述事实证实赵金梅通过转租和直接签订租赁合同，已是凯盛楼底楼72平米房屋的合法承租人，合法的租赁关系应受到法律保护。二、赵金梅先后分四次交纳了军区招待所两年10万元的租金，军区招待所应保证赵金梅拥有两年的房屋使用权。一审判决认定“原告认可收到被告赵金梅交来的10万元房租费，但双方对于承租人实际开始使用房屋的时间无法达成一致意见”。赵金梅认为，“无法达成一致意见”的责任在军区招待所。因为赵金梅从2010年9月1日才开始承租经营，而且第一承租人吴满意已将租金交到2010年8月28日。一审判决认定赵金梅从2010年6月开始租赁也好，赵金梅所说从2010年9月开始经营也好，连同赵金梅与军区招待所2011年6月11日签订的《房屋租赁协议书》，起码应承租到2012年6月或9月。但赵金梅对该房屋使用到2011年8月5日便被迫停业。交纳了两年的承租费，只使用了一年多时间，别说续签合同，连两年的房屋使用权也没有保证。至于四张收据上记载的租期是军区招待所财会人员填写，对收取的10万元是从哪年哪月起到哪年哪月止应由军区招待所作出解释。赵金梅对此的认识是，承租人交了两年的租金就应该使用两年的房屋，因为赵金梅2010年分两次交了5万元，2011年分两次交了5万元。三、军区招待所违约在前，应承担违约责任。赵金梅与军区招待所2011年6月1日正式签订《房屋租赁协议书》刚刚两个月，2011年8月4日，因理发室人员不答应军区招待所领导同志的无理要求，第二天军区招待所无视合同约定抛开法律便将通往理发室的电源线掐断，致使赵金梅不能使用该房屋。理发室被迫停业至今造成赵金梅转租费的损失和可得利益的损失，军区招待所应承担违约责任。四、一审判决赵金梅返还租赁房屋和支付64583.33元租金没有事实和法律支持。首先，应该确认赵金梅交纳了多少租金，军区招待所提供了多少时间的房屋使用权，租金数量和使用权期限是否应该相统一。第二，应该先追究军区招待所从2011年8月5日擅自断电造成赵金梅不能使用房屋的违约责任。赵金梅依约交齐了租金，军区招待所却断电不让使用房屋，又让赵金梅承担租金，要先解决军区招待所违约事实的存在和要承担的违约责任，然后履行尚未到期的合同。故请求撤销一审判决第一、第二项判决内容，改判或发回一审法院重审。
军区招待所答辩称，第一、赵金梅租赁军区招待所的房屋并签订了《房屋租赁协议书》，约定租赁期限为2011年6月1日至2012年6月1日，现租赁期限已届满，双方亦未续签《房屋租赁协议书》，故赵金梅依法应搬离租赁房屋并返还军区招待所。第二、赵金梅主张其已支付本案房屋租赁费，且租赁期限未届满，无事实根据，不能成立。双方约定房屋租赁费用为每年5万元。2009年7月，赵金梅即占有使用前述租赁房屋。后赵金梅分别于2010年5月25日、2010年9月17日、2011年3月21日、2011年6月21日支付其在2009年7月至2011年6月1日期间占有使用租赁房屋的租金共计10万元。在签订了《房屋租赁协议书》后，赵金梅继续占有、使用租赁房屋，但其一直未支付协议书中约定租赁期间的租金5万元。这个事实，赵金梅提供的四份租金收据亦明确载明其10万元租金的缴纳租赁期限。但在本案一审过程中，赵金梅却以此混淆视听，主张其已全部支付《房屋租赁协议书》约定的租金并预付合同期限后的租金，避而不谈《房屋租赁协议书》签订前，其已占有使用租赁房屋两年的事实，可见，赵金梅主张与事实不符，不能成立。第三、赵金梅在《房屋租赁协议书》期限届满后，至今仍拒不搬离租赁房屋，非法占有、使用租赁房屋15个月有余。2012年6月1日，《房屋租赁协议书》约定租赁期限届满后，军区招待所书面通知要求赵金梅进行续签《房屋租赁协议书》并交付所欠租金，但赵金梅却置之不理。后军区招待所即书面通知赵金梅搬离租赁房屋，但赵金梅一直拒不搬离，在一审中，赵金梅也认可曾收到军区招待所前述两份通知。至军区招待所提起诉讼时，赵金梅已非法占有、使用租赁房屋达15个月有余，故其依法应给付军区招待所前述占有、使用房屋期间的租金。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，请求依法维持原判，驳回赵金梅的上诉请求。
经二审审理，本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
另查明，双方各自提供的赵金梅缴纳租金票据有修改，故本院以未修改的票据认定赵金梅缴费事实为：2010年5月25日，赵金梅交纳房租费2.5万元；2010年9月17日赵金梅交纳房租费2.5万元，收据记载租期从2010年6月28日至12月28日；2011年3月21日赵金梅交纳房租费2.5万元，收据记载租期从2010年6月至2010年12月；2011年6月21日赵金梅交纳房租费2.5万元。双方均认可每年租金为5万元。
又查明，军区招待所诉请的5万元租金是2011年6月份到2012年6月份的租金；军区招待所诉请的非法占有房屋期间租金64583.33元是指2012年6月份合同到期后至起诉时即2013年10月21日的租金。
本院认为，本案的争议焦点是：赵金梅是否已足额交付租金，其应否支付军区招待所拖欠的租金65207元并返还租赁房屋？
因租金交付票据记载的租期不详，军区招待所作为出具票据方理应承担举证不能的法律后果，故其认为赵金梅从2009年7月即占有使用租赁物的理由不能成立。虽然赵金梅称是在2010年9月1日占有使用租赁物的，但其持有的2011年3月21日的票据记载的租期是2010年6月至2010年12月，再结合2011年6月1日双方签订的《房屋租赁协议书》约定租赁期截止到2012年6月1日的事实，故应当认定双方建立租赁关系的起始日期为2010年6月。因双方均认可每年租金为5万元，现赵金梅共计缴纳了10万元，所以赵金梅已足额支付了2年的租金，赵金梅并不拖欠军区招待所截止到2012年6月1日租赁合同期内的租金。赵金梅称军区招待所违约在先并给其造成损失应承担违约责任，因其未提出反诉，故不属于本案审理范围。赵金梅在合同期满后仍继续占有该租赁物，故其应当支付合同期满后的租金。军区招待所诉请赵金梅立即搬离承租房屋并给付非法占有房屋期间租金64583.33元，于法有据，本院予以支持。但一审法院在军区招待所未增加诉请的情况下，判决赵金梅给付军区招待所欠缴的房租费65207元并支付拖欠的租金从2013年10月21日起至搬离之日止不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2013）新民三初字第162号民事判决的第一、三项，即被告赵金梅于判决生效后十日内向原告中国人民解放军内蒙古军区招待所返还租赁房屋；驳回原告的其他诉讼请求。
二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2013）新民三初字第162号民事判决的第二项，即被告赵金梅于判决生效后十日内给付原告中国人民解放军内蒙古军区招待所欠缴的房租费65207元（截止至2013年10月21日止），支付拖欠的租金从2013年10月21日起至搬离之日止；
三、上诉人赵金梅于本判决生效之日起十日内给付被上诉人中国人民解放军内蒙古军区招待所欠缴的房租费64583.33元（租金计算截止至2013年10月21日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1256元，由上诉人赵金梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 巴特尔仓
审判员 靳 宝 维
审判员 刘 艳
二〇一四年五月十五日
书记员 王 妮