襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0691民初1347号
原告张瑛，女，汉族，生于1974年10月28日，住襄阳市襄城区。
委托诉讼代理人周麟，湖北真武律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告王同毅，男，汉族，生于1975年10月22日，住襄阳市樊城区，
委托诉讼代理人李春兵，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
被告王红波，男，汉族，生于1977年8月28日，住襄阳市樊城区。
被告马策，男，回族，生于1978年12月3日，住襄阳市樊城区。
原告张瑛与被告王同毅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王海清独任审理,公开开庭进行了审理。原告张瑛的委托代理人周麟，被告王同毅的委托代理人李春兵到庭参加了诉讼。在诉讼过程中，原告张瑛申请追加王红波、马策为共同被告。后转为普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告张瑛的委托代理人周麟，被告王同毅及其委托代理人李春兵，被告王红波、马策到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张瑛诉称，2013年4月5日，原告与被告王同毅经协商一致后，签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告王同毅租赁原告享有使用权的位于襄阳市高新区春园东路与三元路交汇处“力诺·蓝钻领域”商住小区第1号楼2层商铺，该房屋为框架结构，建筑面积约827.33平方米。租赁期限自2013年4月5日起至2021年4月4日止。其中，2015年4月5日至2016年4月4日期间的每月租金为49971元。2016年4月5日至2017年4月4日期间的每月租金为52949元。合同第十六条明确约定：乙方（王同毅）迟延交付房租，迟延一天，应以当期迟延交付租金为基数，以万分之五每天标准向甲方（原告）支付迟延履行金。延迟天数超过60天时，甲方有权单方解除合同，届时甲方可收回房屋，乙方除支付合同租金与迟延履行金外，还应按6个月的房屋租金标准向甲方支付违约金。租赁合同履行后，被告王同毅于2016年1月最后一次支付租金（未足额支付应付租金），其后原告多次向被告王同毅催讨租金，其一直拒绝支付，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告王同毅之间2013年4月5日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告及时将所租赁的房屋交还给原告。3、判令被告及时支付拖欠原告的房屋租金252775元，并按52949元/月的标准计算自起诉之日起至实际交付房屋之日止占用原告房屋的租金损失。4、判令被告向原告支付违约金299826元、迟延履行金13492.17元。5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将其第2项诉讼请求明确为：判令被告王同毅、马策及时将租赁的房屋交还给原告；对于诉讼请求中的其他责任，原告仅要求被告王同毅承担。
被告王同毅辩称，其与原告签订《房屋租赁合同》后，系用于与被告王红波、马策合伙开店，且其已于2014年5月31日退出合伙经营，故本案的房屋租赁与其无关，后续的支付租金等义务应由实际承租人王红波和马策承担。原告主张的违约金过高，应当降低或免除。
被告王红波辩称，租赁合同最初是其三被告在履行，后来其与王同毅退出，由马策一个人在经营使用租赁的房屋，所以租赁费用应由马策支付，相关责任亦应由马策承担。
被告马策辩称，租赁合同最初是其三被告在履行，后来王同毅和王红波都退出了，由其一人在经营使用租赁的房屋，所以租赁费用应由其支付，相关责任亦由其承担。
经审理查明，2013年1月5日，原告与湖北力诺实业有限公司（下称力诺公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定“力诺公司（甲方）将其名下的位于襄阳市春园东路与三元路交汇处‘力诺·蓝钻领域’商住小区第1号楼2层商铺（建筑面积约827.33平方米）租赁给张瑛（乙方），租赁期限自2013年1月5日起至2021年7月14日止。……”。
2013年4月5日，原告张瑛与被告王同毅签订一份《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方（张瑛）出租房屋的基本情况：1、乙方（王同毅）承租甲方享有使用权的位于襄阳市××新区春园××与××处‘××·××领域’××小区××楼××层商铺；2、该房屋为框架结构，属非住宅商业用房；3、建筑面积约827.33平方米；4、房屋设施为安装有供水系统及供电照明系统，供电量220千伏安。第二条房屋租赁期限：租赁期限自2013年4月5日起至2021年4月4日止。第三条房屋租金计算方式：甲、乙双方商定按建筑面积计算房屋租金，具体租金标准为：2013年4月5日至2015年4月4日人民币57元/月/平方米，房屋租金总计为47158元/月；2015年4月5日至2016年4月4日人民币60.4元/月/平方米，房屋租金总计49971元/月；2016年4月5日至2017年4月4日人民币64元/月/平方米，房屋租金总计52949元/月；2017年4月5日至2018年4月4日人民币67.8元/月/平方米，房屋租金总计56039元/月；……。房屋租金不含税，不包含上水系统、供电系统、电梯设备使用费。甲方不负责提供乙方车位的使用场地。第四条，乙方租赁房屋期间，物业管理费及水、电、电梯使用费由乙方承担，乙方须在租赁合同签订后与物业管理公司签订物业管理合同。第五条，租赁期内与房屋经营有关的税费，由乙方交纳。第六条房屋租金支付时限：1、本合同签订后3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金14万元，租赁期满，若乙方不存在违约情形，甲方在租赁期满后3日内无息退还给乙方。否则，该保证金在冲抵乙方违约责任后甲方据实退还给乙方。2、房屋租赁期内，按照先支付后使用的原则，乙方每3个月支付一次租金给甲方，具体付款时间为每年的4、7、10、1月的5日前付款清结。本合同签订之日起乙方预付2013年7至9月的房租。2013年7月5日前为免租期，甲方预留此期间给乙方进行装修、添置实施。……第九条租赁房屋交付时间：2013年4月5日前交付，双方签署房屋接收确认单。……第十二条，本合同租赁期满时，如甲方继续出租房屋时，同等租金条件下，乙方享有优先租赁权。合同期满，乙方要求续租的，应提前三个月向甲方递交书面续租申请，并在此期间与甲方达成新的租赁合同，逾期双方之间的租赁合同关系即行终止，乙方应即时向甲方交付房屋，否则乙方按违约条款向甲方承担违约责任。……第十四条，……本合同无论因何种情况解除或终止，乙方均不负对房屋恢复原状或赔偿的义务，甲方亦不给予乙方装修、装饰、增添使用设施进行补偿、赔偿。……第十六条，乙方迟延交付房租延迟一天，应以当期延迟交付租金为基数，以万分之五每天标准向甲方支付迟延履行金。延迟天数超过60天时，甲方有权单方解除合同，届时甲方可收回房屋，乙方除支付合同租金与迟延履行金之外，还应按6个月的房屋租金标准向甲方支付违约金。……第十八条，本合同履行期间，乙方放弃租赁房屋的，应按6个月的房屋租金标准向甲方支付违约金。……第二十条，因不可抗力事件导致任何一方不能履行或不能履行本合同时，根据不可抗力影响程度，可以部分或全部免除责任。第二十一条，合同有效期内，双方产生分歧、纠纷的，应协商解决，协商不成的，可依法向房屋所在地人民法院起诉。第二十二条，本合同一式四份，甲方三份，乙方一份，自双方签章之日起生效。
上述租赁合同签订后，原告向被告王同毅交付了合同约定的租赁房屋，被告王同毅亦按照合同约定向原告支付租金，2015年4月4日之前的租金已交清。另外，2015年6月12日，王同毅又向原告支付租金141474元，2015年7月13日又向原告支付租金124100元；2015年10月16日、2016年1月28日，被告王同毅又分别向原告支付租金79930元和20000元。2017年1月25日，被告马策向原告支付租金49000元。之后，被告未再向原告支付租金。原告还陈述，经双方协商，其同意将2015年7月5日至2016年7月4日期间的房屋租金按照每月每平方米50元的标准来计算，即该一年期间内被告王同毅每月应向其支付的租金为41366.5元。
庭审中，三被告均述称被告王同毅所租赁的房屋由三被告在共同经营使用。
2015年8月7日，被告王同毅、王红波、马策三方签订《协议书》一份，约定“1、甲（王同毅）、乙（马策）、丙（王红波）三方共同投资经营的逸品阁食府，甲方于2014年5月31日退出经营，由乙方、丙方继续经营。2、甲方投资款由乙方、丙方在2014年6月21日前全部退还完毕。3、以甲方名义于2013年4月5日同张瑛签订的位于襄阳市××新区春园××与××‘××·××领域’××小区××楼××楼商铺《房屋租赁合同》由乙方、丙方继续按原合同履行。……”。
2016年1月25日，被告马策向被告王红波出具证明一份，内容为“现逸品阁酒店王红波名下30%股份转让给马策，股份做价伍拾万元整，马策承诺在2016年6月30日前归还此款。”
本院认为，原告张瑛与被告王同毅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告王同毅认为在该《房屋租赁合同》履行过程中，承租人已发生变化，其不应再承担责任。故本案应首先确定上述《房屋租赁合同》的义务主体。对此，原告认为，本案中的《房屋租赁合同》系其与王同毅双方签订的，其对三被告之间的合伙、退伙事宜并不知情，亦未接受将租赁合同义务转给马策和王红波，所以王同毅应当向其履行《房屋租赁合同》所约定的义务。被告王同毅认为，其承租房屋后由三被告在共同管理使用，之后其又退出经营，租赁合同的履行义务已实际转给了被告马策及王红波，租赁费亦应由马策及王红波承担。被告王红波认为，租赁合同最初是其三被告在履行，后来其与王同毅退出，由马策一人在经营使用租赁的房屋，所以租赁费用应由马策支付，相关责任亦应由马策承担。被告马策认为，租赁合同最初是其三被告在履行，后来王同毅和王红波都退出了，实际是其一人在经营使用租赁的房屋，所以租赁费用应由其支付，相关责任亦由其承担。综上，本院认为，被告王同毅以承租人的名义与原告签订了《房屋租赁合同》，原告已按照合同约定向被告王同毅履行了交付房屋的义务，被告王同毅则应按照合同约定履行支付租金的义务。被告王同毅作为本案诉争房屋的承租人，在前述《房屋租赁合同》解除或终止之前，其应按照《房屋租赁合同》的约定向原告履行按期支付租金的义务，故原告要求被告王同毅支付租金的请求符合法律规定，本院予以支持。三被告之间对租赁房屋的使用所作的约定，系其三人之间的内部事宜，不能约束原告，故三被告提出的上述抗辩主张，无法律依据；虽然被告马策承诺自愿承担《房屋租赁合同》所约定的义务，但原告仅要求被告王同毅向其承担《房屋租赁合同》的义务，且原告的该项主张符合法律规定，因此，三被告提出的上述抗辩意见，不能成立，本院不予支持。
关于原告要求被告王同毅及时支付2015年4月5日至2016年5月4日期间拖欠租金252775元的问题。原告与被告王同毅签订的《房屋租赁合同》第三条约定，自2015年4月5日至2016年4月4日期间，被告王同毅每月应支付的租金为49971元，2016年4月5日至2017年4月4日期间，被告王同毅每月应支付的租金为52949元；《房屋租赁合同》第五条第2款约定，被告王同毅应每三个月向原告支付一次租金，且应先支付租金后使用房屋，并应于2015年4月5日、7月5日、10月5日、2016年1月5日前向原告付清租金；另外，原告还陈述其同意将被告王同毅2015年7月5日至2016年7月4日期间的房屋租金调整为每月每平方米50元的标准。按上述约定及原告的陈述意见，自2015年4月5日起至2016年5月4日止，该期间被告王同毅应向原告支付的租金为563578元，其仅向原告支付租金365504元（141474+124100+99930），尚欠租金198074元未付；原告要求被告王同毅支付2015年4月5日至2016年5月4日期间拖欠租金252775元中超过的部分，本院不予支持。
关于原告要求解除其与被告王同毅之间2013年4月5日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告王同毅、马策及时将租赁的房屋交还给原告的问题。原告张瑛与被告王同毅签订的《房屋租赁合同》第五条第2款约定“被告王同毅应每三个月向原告支付一次租金，且应先支付租金后使用房屋，并应于2015年4月5日、7月5日、10月5日、2016年1月5日前向原告付清租金”；第十六条约定“被告王同毅迟延交付租金天数超过60天时，原告有权单方解除合同，并可收回房屋”，按照前述查明的2015年4月5日至2015年7月4日期间，被告王同毅拖欠原告租金8439元未付，2015年10月5日至2016年1月4日期间，被告王同毅拖欠原告租金24170元未付，2016年1月5日至5月4日期间，被告王同毅未向原告支付租金的事实，被告王同毅向原告迟延支付租金的天数远远超过60日，已构成根本违约，按照上述约定，原告有权单方解除《房屋租赁合同》。故原告要求解除其与被告王同毅之间2013年4月5日签订的《房屋租赁合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持。因原告在向本案提起民事诉讼之前并未向被告王同毅发出要求解除《房屋租赁合同》的通知，故应以被告王同毅收到本院向其送达的民事诉状副本之日即2016年7月1日为其双方之间《房屋租赁合同》解除的时间。因原告与被告王同毅之间签订的《房屋租赁合同》已解除，被告王同毅应向原告交还租赁的房屋；另外，被告马策在其与原告之间无合同依据、且原告与被告王同毅之间签订的《房屋租赁合同》又已解除的情况下，被告马策无权再继续占用上述租赁房屋，故其亦负有向原告腾退房屋的义务。故原告要求被告王同毅、马策及时交还房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告王同毅按52949元/月的标准计算自起诉之日起至实际交付房屋之日止占用原告房屋的租金损失问题。因原告与被告王同毅签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月1日解除，被告王同毅负有及时将租赁的房屋腾退给原告的义务，但被告王同毅至今未将该房屋腾退给原告，故其应按照合同约定的每月应付租金的标准向原告支付逾期腾退房屋的占有使用费，原告要求被告王同毅支付至实际交付房屋之日止占用原告房屋租金损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。因原告已同意将2015年7月5日至2016年7月4日期间被告每月应付的租金调整为41366.5元，故2016年7月1日至7月4日期间被告王同毅逾期腾退房屋的占有使用费也应按照此标准计算，此后的占有使用费应按照每月52949元的标准计算。
因原告与被告王同毅签订的《房屋租赁合同》于2016年7月1日解除，2016年5月5日至2016年6月30日期间，被告王同毅还应向原告支付租金77217.5元（41366.5+41366.5÷30×26）。经核算，2016年6月30日前，被告王同毅共拖欠原告租金275291.5元（198074+77217.5），扣减2017年1月25日支付的49000元后，被告王同毅尚应向原告支付上述期间的租金226291.5元。
关于原告要求被告支付违约金299826元、迟延履行金13492.17元的问题。被告王同毅提出双方约定的违约金过高，应当降低或免除。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告与被告王同毅约定的违约金及迟延履行金过分高于其损失，故被告王同毅应当按照同期银行贷款利率的1.3倍标准，以所欠租金为基数，向原告支付违约金。原告要求被告支付违约金299826元、迟延履行金13492.17元中超过的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、确认原告张瑛与被告王同毅2013年4月5日所签订的《房屋租赁合同》于2016年7月1日解除。
二、被告王同毅、马策于本判决生效后三十日内腾退并向原告张瑛返还所租赁的位于襄阳市高新区春园东路与三元路交汇处‘力诺·蓝钻领域’商住小区第1号楼2层的房屋。
三、被告王同毅于本判决生效后三十日内向原告张瑛支付拖欠2016年6月30日前的租金226291.5元及违约金（违约金计算标准：2016年7月1日起至2017年1月24日期间以275291.5元为基数，2017年1月25日至该租金付清之日止以226291.5元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍支付）。
四、被告王同毅于本判决生效后三十日内向原告张瑛支付逾期腾退房屋占有使用费（2016年7月1日至2016年7月4日期间的逾期腾退房屋占有使用费按照每月41366.5元的标准计算，2016年7月5日至实际腾退房屋之日期间的逾期腾退房屋占有使用费按照按照每月52949元的标准计算）。
五、驳回原告张瑛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9460元，由被告王同毅负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:中国农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 王海清
审 判 员 管龙华
人民陪审员 云 佳
二〇一七年九月二十日
书 记 员 刘 璐