重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异10号
案外人：周梨，男，1978年6月4日出生，汉族，住重庆市合川区。
案外人：黄小玲，女，1978年11月22日出生，汉族，住重庆市合川区。
申请保全人：中信银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区江北城西大街5号，统一社会信用代码91500000902901959A。
负责人：陈以平，行长。
委托诉讼代理人：刘文明，重庆中世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨建伟，重庆中世律师事务所律师。
被保全人：中奥联合置业有限公司，住所地重庆市合川区合阳办合川中学瑞山西路204号，统一社会信用代码9150011755902437X8。
法定代表人：潘亚文。
被保全人：中奥联合投资有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路甲28号科实大厦C座05A，注册号110000008609412。
法定代表人：潘亚文。
被保全人：北京通厦投资开发集团有限公司，住所地北京市海淀区清河大队二队，统一社会信用代码911101086004847661。
法定代表人：陈春玖。
被保全人：潘亚文，男，1967年9月29日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
被保全人：陈美莺，女，1970年11月23日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
本院在审理中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）与中奥联合置业有限公司（以下简称中奥置业公司）、中奥联合投资有限公司（以下简称中奥投资公司）、北京通厦投资开发集团有限公司（以下简称通厦投资公司）、潘亚文、陈美莺追偿权纠纷一案中，案外人周梨、黄小玲对本院保全查封的位于重庆市合川区某街3号D区2幢D2-30-7号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人周梨、黄小玲称，案外人于2016年4月22日与中奥置业公司签订房屋买卖合同，购买中奥D2幢30-7号房屋，合同约定房屋自双方签字之日生效，且案外人已按合同支付全部房款及税款。重庆市第五中级人民法院在办理（2017）渝05执保1196号案中，查封了上述房屋，因案外人已于2016年4月22日签约全款购买并取得该房屋的所有权，请求法院解除对该房屋的查封。
申请保全人中信银行重庆分行辩称：1.异议房屋并未进入执行阶段，案外人不能在异议房屋未进入执行阶段提出执行异议。2.案外人就异议房屋所提异议理由不成立。申请保全人于2015年11月25日即与中奥置业公司签订《抵押合同》，由中奥置业公司将异议房屋抵押给申请保全人，同时办理了抵押登记，而案外人与中奥置业公司签订房屋买卖合同的时间为2016年4月22日，晚于抵押登记时间，说明案外人在与中奥置业公司签订房屋买卖合同时，知晓异议房屋上已存在抵押权，故案外人对未办理过户登记手续存在过错，不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人异议理由不成立。3.即使案外人提出的异议系执行异议，案外人对异议房屋不享有足以排除执行的民事权益。异议房屋登记在中奥置业公司名下，申请保全人对异议房屋享有抵押权，抵押权属于物权，而案外人对异议房屋仅享有债权请求权，其效力不能对抗申请保全人的担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，案外人提出的排除执行申请异议不应予以支持。同时异议房屋属于生活居住的商品房，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，根据该规定案外人需具备名下无其他用于居住的房屋的条件，但案外人现有证据无法予以佐证。综上，请求驳回案外人的异议请求。
本院查明，本院在审理中信银行重庆分行与中奥置业公司、中奥投资公司、通厦投资公司、潘亚文、陈美莺追偿权纠纷一案中，根据中信银行重庆分行的申请，本院于2017年8月8日以（2017）渝05执保1196号执行裁定书及协助执行通知书，保全查封了被保全人中奥置业公司名下位于重庆市合川区某街3号D区2幢D2-30-7号房屋在内的多项房产。
另查明，2016年4月22日，中奥置业公司（甲方）与周梨、黄小玲（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市合川区某街3号2幢30-7号房屋，建筑面积98.36平方米，总成交金额373,768元，付款方式为一次性付款，乙方于本合同签订当日支付房款373,768元，甲方应在2016年6月30日前将商品房交付乙方使用。同日，中奥置业公司开具《发票》，载明：收到周梨、黄小玲xx城B2区D区2-30-7号房屋的购房款373,768元。同日，中奥置业公司出具《收款收据》3张，分别载明：收到周梨、黄小玲D2-30-7号房屋转移登记费80元、大修基金5,901.60元、契税及产权印花税11,218.04元。2016年12月23日，中奥置业公司出具《xx城D区2#楼入伙（接房）通知书》，载明：xx城周梨、黄小玲（D2-30-7）业主，xx城D区2#已完成验收工作，达到交房条件，请携带有效证件及资料，于2016年12月26日到xx城D区中庭办理交房手续。2017年2月9日，深圳市某物业管理集团有限公司重庆合川中奥分公司（以下简称某物业公司）出具《重庆xx城收费收据》，载明：收到周梨、黄小玲缴纳的D2-3007房屋2017年1月至2017年2月的管理费、公摊费共计643元。2017年11月24日，某物业公司出具《xx城收费收据》，载明：收到周梨、黄小玲缴纳的D2-3007房屋2017年5月至2017年11月的管理费共计1,179元。重庆市合川区自来水有限责任公司开具《发票》3张，载明周梨、黄小玲缴纳xx城D区2-30-7号房屋2017年4月至2017年8月的水费情况。国网重庆市电力公司开具《发票》2张，载明重庆市合川区某路40号30-7号房屋缴纳2017年5月、2017年7月电费的情况。
又查明，2015年11月25日，中奥置业公司与中信银行重庆分行先后签订合同编号为（2015）信渝银抵字第28xxxx7号《抵押合同》，约定中奥置业公司以其名下包括合川区合阳城某街3号D区2幢D2-30-7号房屋在内的多套房屋向中信银行重庆分行提供抵押。双方就该合同项下抵押物办理了抵押登记。
再查明，重庆市合川区某街3号D区2幢D2-30-7号房屋与xx城D2幢30-7号房屋系同一标的物。
还查明，2017年12月19日，重庆市合川区国土资源和房屋管理局出具《档案查询结果无房证明》，载明：经查电子档案和已审核完毕并归档的房屋信息权属登记信息，黄小玲、周梨在我辖区内无住房所有权登记记录。
本院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定法律、司法解释另有规定的除外。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”参照该批复，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对所购商品房享有的物权期待权优于承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权，当然也优于抵押权人对该商品房享有的抵押权。本案中，案外人黄小玲、周梨购买的是用于居住的商品房，属于为生活消费需要购买商品房的消费者，根据中奥置业公司开具的发票，可以确认案外人已支付了全部购房款，因此，案外人符合购房消费者的构成要件，其对异议房屋享有的消费者物权期待权应优先于申请执行人对异议房屋享有的抵押权予以保护。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人在本院查封异议房屋前即与被保全人中奥置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买异议房屋，其所购商品房系用于居住的房屋，且其名下在被执行房屋所在地无其他用于居住的房屋，并付清了全部购房款。因此，案外人对异议房屋享有排除执行的物权期待权。
综上，案外人黄小玲、周梨对异议房屋享有足以排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权利，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，并参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，裁定如下：
中止对重庆市合川区某街3号D区2幢D2-30-7号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 余 梅
审判员 刘用辉
二〇一八年二月八日
书记员 吴 娅