上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第114号
原告上海时元工艺礼品有限公司。
法定代表人陆某某，董事长。
委托代理人贺佳谊，上海欧森律师事务所律师。
委托代理人和法礼，上海欧森律师事务所律师。
被告张峰斌。
委托代理人周愉珉，上海市德申律师事务所律师。
委托代理人陈珏，上海市德申律师事务所律师。
原告上海时元工艺礼品有限公司与被告张峰斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年5月15日、2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告上海时元工艺礼品有限公司的委托代理人贺佳谊、和法礼，被告张峰斌的委托代理人周愉珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海时元工艺礼品有限公司诉称，2009年6月1日，原、被告签订房屋租赁合同，被告承租上海市闵行区×路×号×幢×楼房屋，租期自2009年7月1日起至2014年6月30日止。合同签订后，原告依约交付了房屋。2011年6月10日，因被告逾期未支付2011年3、4月的水电费，原告发出解除租赁合同的通知，该通知于2011年6月17日到达被告。后原告多次发函要求被告支付水电费并搬离，但被告始终占据房屋不愿搬离，使原告的合法权益受到损害。现起诉要求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2011年6月17日解除；2、判令被告搬离上海市闵行区×路×号×幢×楼房屋；3、判令被告向原告支付自2011年7月1日起至判决生效之日止的房屋使用费，其中自2011年7月1日起至2012年6月30日期间按合同约定的年租金标准275，625元计算，自2012年7月1日起至2013年6月30日期间按合同约定的年租金标准289，406元计算，自2013年7月1日起至2014年6月30日期间按合同约定的年租金标准303，876元计算，自2014年7月1日至判决生效之日止按年租金标准303，876元计算；4、判令被告支付原告解除合同违约金65，625元（以年租金262，500元计算的2011年6月时月租金的3倍）。
被告张峰斌辩称，合同签订后，被告花费300万元进行装修用于经营网吧。原告故意隐瞒动迁事实，导致被告无法办理营业执照，无法正常使用房屋，合同目的不能实现，故不同意支付房屋使用费。双方有约定，如房屋列入动拆迁范围，互不承担责任，动拆迁补偿归被告所有。现拆迁补偿没有落实，被告不同意搬离。
经审理查明，上海市闵行区×路×号全幢厂房属上海A工艺礼品有限公司所有。原告经该公司授权代为出租管理上述房屋。上海B企业管理有限公司曾向原告承租上述×路×号×幢×楼房屋，又转租给被告，租期至2009年6月30日止。原告与上海B企业管理有限公司终止租赁合同后，于2009年6月1日与被告签订房屋转租合同，约定将上述1500平方米房屋出租给被告经营网吧、溜冰场，租赁期限自2009年7月1日起至2014年6月30日止。第一年租金250，000元，以后逐年按5%递增，即2009年7月1日至2010年6月30日房租为250，000元，2010年7月1日至2011年6月30日房租为262，500元，2011年7月1日至2012年6月30日房租为275，625元，2012年7月1日至2013年6月30日房租为289，406元，2013年7月1日至2014年6月30日房租为303，876元。被告应于本合同签订后10日内支付原告一年租金，以后每年6月20日支付下年度租金。本合同签订时，被告同意支付原告租赁保证金2万元。因被告违反本合同的约定而产生的欠付款项、违约金、损害赔偿金，原告可在租赁保证金中扣除。租赁期间，使用房屋发生的水、电、通讯、物业管理费等均由被告承担，被告应按月足额支付。水电费由原告代收代付，被告按水、电表的实际数字支付，电费为1.2元／度，水费为2元／吨，通讯资源被告有偿使用。逾期或不足额支付上述费用，则每逾期一天，被告须按未付金额的10%向原告支付逾期违约金。原告同意被告根据经营需要在不影响房屋主体结构及承重的前提下，对房屋进行必要的装修装潢、设施设备添置或设立店招、广告、指示牌等物品，但有关方案须征得原告同意，报原告批准，否则不得进行。如被告办理营业执照需原告提供相关资料，原告应积极配合提供。原、被告同意在租赁期内，有下列情形之一，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回；2、该房屋因社会公共利益被依法征用；3、该房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围；4、该房屋损毁、灭失或者被鉴定为危险房屋；5、因不可抗力原因导致本合同无法继续履行的。遇到政府拆迁被告必须无条件服从，原告不承担违约责任和被告的装修费，如政府赔偿给被告的装修费、搬迁费、拆迁奖励费、企业经营损失费等所有应补偿给被告的部分归属被告。但政府补偿给原告的房屋建筑拆迁费等所有费用与被告无关，被告无权提出拆迁费补偿主张。双方还约定，被告逾期或不足额支付租金或水电费或物业管理费等费用累计超过15天的，原告可解除合同、无条件切断水电等能源供应、自行迁出房屋内所有物品、收回房屋另行出租，被告应向原告支付相当于当月租金3倍的违约金。双方另对其余事项作了约定。
合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了租赁保证金2万元，对房屋进行了装修。被告向工商部门申请经营许可证时，因上述房屋被纳入动迁范围，无法获得批准。2011年6月13日被告向原告发出律师函交涉，称因原告隐瞒即将拆迁的情况，致其遭受巨大经营损失，在事情未妥善解决之前将不支付后续租赁费用。
因被告拖欠2011年3月、4月的水电费，经原告催告后仍不支付，原告于2011年6月10日发出解除合同通知，该通知于6月17日到达被告。被告仍占用系争房屋至今。
另查明，2010年4月29日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局发出房屋拆迁许可证沪闵房管拆许字（2010）第11号，因浦江高科技园C1地块工业配套用地前期基础性开发项目建设，需拆迁东至召楼路、西至浦星公路、南至周浦塘、北至陈行路占地面积358，784.60平方米范围内的房屋及附属物，拆迁期限自2010年5月6日至2011年5月5日。随着动拆迁工作的展开，房屋拆迁期限延长至2015年4月30日止。拆迁单位对系争房屋进行了评估，因产权人未最终确认，故尚未出具正式评估报告。被告认为，根据初评的搬迁费、装修费已达100多万元，故本案合同如被解除其损失不在本案中主张，待与动迁部门确认有关损失后另行主张。
上述事实，由原告提供的房屋转租合同、委托函及房产证、催款通知、解除通知及邮寄凭证、通知书及邮寄凭证、催款函、拆迁许可证等证据，被告提供的律师函、搬迁费及装修费评估表格以及原、被告的庭审陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应恪守。合同履行未满一年，租赁物即被列入动迁范围，确实导致被告无法按照预期正常开展网吧的经营活动，从而遭受了经济损失。对此，原告并不负有过错，双方应本着公平原则协商解决纠纷。被告使用房屋期间，水电费实际发生，被告逾期支付水电费，经原告催告后仍不支付，原告据此行使合同约定的解除权，合法有据。原告的解除通知于2011年6月17日到达被告，双方的租赁合同于该日解除。合同解除后，被告应及时搬离承租场所，向原告归还房屋。原告要求被告按照2011年6月租金的3倍支付解除合同违约金，符合双方约定，本院予以支持。因涉动迁，原告提供的租赁物客观上周边环境、客流等发生变化，导致被告无法按照预期办理经营许可证和正常开展经营活动，原告按照合同约定的租金递增标准主张房屋使用费，不符合公平原则，本院酌情支持以双方约定的解除合同当年的租金标准的50%计算房屋使用费。被告归还房屋后，原告应退还被告租赁保证金2万元。关于合同解除后被告的损失，被告表示另行主张，故本院在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告上海时元工艺礼品有限公司与被告张峰斌签订的关于上海市闵行区×路×号×幢×楼房屋转租合同于2011年6月17日解除；
二、被告张峰斌于本判决生效之日起三十日内向原告上海时元工艺礼品有限公司归还上海市闵行区×路×号×幢×楼房屋；
三、被告张峰斌于本判决生效之日起三十日内向原告上海时元工艺礼品有限公司支付自2011年7月1日起至判决生效之日止，按年租金275，625元的50%计算的房屋使用费；
四、被告张峰斌于本判决生效之日起三十日内支付原告上海时元工艺礼品有限公司解除合同违约金65，625元；
五、原告上海时元工艺礼品有限公司于被告张峰斌归还房屋后三日内退还被告张峰斌租赁保证金20，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，511.53元，由原告上海时元工艺礼品有限公司3，711.53元，被告张峰斌负担8，800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。