北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06168号
上诉人（原审被告）邓香菊，女，1963年8月18日出生。
被上诉人（原审原告）北京市大兴区黄村镇大庄村村民委员会，住所地北京市大兴区黄村镇大庄村。
负责人李宝元，村党支部书记。
委托代理人冯春光，北京市博涵律师事务所律师。
委托代理人王会兵，男，1967年9月1日出生。
上诉人邓香菊因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第2601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，北京市大兴区黄村镇大庄村村民委员会（以下简称大庄村委会）起诉至原审法院称：本案所涉门面房系现义和庄东里30号楼前临建的办公用房，项目完工后，经大庄村委会与建设方协商决定，大庄村委会以104700元人民币购买了上述房屋及围墙。2004年8月1日，大庄村委会与邓香菊就上述门面房中的10号房屋的租赁事宜签订了《租赁协议》，双方在协议中约定，甲方（即大庄村委会）将门脸房10号两间，67.2平方米，出租给乙方（即邓香菊）经营；付款方式为上交款，一年一交，从2004年8月1日起至2005年7月31日止，一次性付款额为一万元。到期后，乙方应在2005年7月31日前将下年度租金交齐；水费按水表由自来水公司收取，自买电卡购电，暖气费按每平方米16.5元收取，取暖费1108.8元随租金一并交齐；不能按时、按量付清租金的户，甲方有权终止协议，收回乙方所租赁的房屋另行出租。协议签订后，大庄村委会将房屋交付给邓香菊使用，但邓香菊在交纳了2004年8月1日至2005年7月31日一年的租金后，便不再交纳。自2009年8月1日截止至2014年12月31日，邓香菊尚欠租金54166元未付，虽经大庄村委会多次催要仍拒绝交付。2013年1月16日，大庄村委会曾派村民委员会向邓香菊传达了《通知》，告知邓香菊为配合政府拆迁工程的顺利实施，2013年春节过后（即2013年2月10日）将拆除大庄村门脸房，经大庄村党支部、村民委员会两委班子研究决定，请邓香菊腾退，并到村委会办理退房交接手续，但邓香菊至今未予腾退。由于本案所涉及《租赁协议》的标的房屋为未办理相关建设审批手续的村自建房，不具有合法商品房性质，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故上述《租赁协议》应被认定为无效，由于房屋一直由邓香菊占有使用，故邓香菊应给付大庄村委会占有使用期间的占有使用费。故诉至法院，请求依法判令：1、确认大庄村委会、邓香菊之间的《租赁协议》无效；2、邓香菊立即腾退位于北京市大兴区义和庄东里30号楼前10号门面房；3、邓香菊支付自2009年8月1日至2014年12月31日期间的占有使用费54166元，并按合同标准计算至实际腾退之日止；4、诉讼费用由邓香菊负担。
邓香菊辩称：该案件不能继续审理下去。因为：1、根据我国合同法的相关规定，合同纠纷的诉讼时效是1年，该案已经过了诉讼时效；2、大庄村委会的主任刘宝龙已经瘫痪了，不具有民事行为能力；3、村委会应该三年一改选，我们没有进行选举，不存在村委会；4、根据我和大庄村委会签订的居住协议，我们小区与村委会已经脱离管理与被管理的关系。另外，自大庄村委会第一次贴腾退公告以后，他们就不收租金了，不是我们不给，我有营业执照，在临建房合法经营，合同也没有到期，大庄村委会不能让我腾退。
原审法院经审理确认：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律法规的强制性规定。大庄村委会、邓香菊均未提交证据证明本案所涉租赁标的物有权属证书或取得了建设工程规划许可证等手续，故法院依法认定大庄村委会与邓香菊签订的《租赁协议》违反了法律的禁止性规定，属无效合同。该《租赁协议》被确认无效前，大庄村委会、邓香菊一直存在持续的租赁关系，故邓香菊辩称的诉讼时效已过的抗辩理由不成立。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，同时，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在大庄村委会通知邓香菊腾退所租用的临建房之后，邓香菊拒绝腾退，并继续占有该房屋，其理应参照合同约定的标准给付占有使用费。邓香菊自2009年8月1日起至今未支付租赁费用，故大庄村委会主张邓香菊腾退所租用的临建房，并以每年1万元的标准给付自2009年8月1日起自实际腾退之日止的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。另外，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会不依照法律、法规的规定履行法定义务的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。邓香菊辩称大庄村委会组成不合法，但村民委员会的组成及选举属于村民自治范畴，不属于法院审查范围，对该项抗辩意见，不予采信。综上，原审法院于2015年4月判决：一、北京市大兴区黄村镇大庄村村民委员会与邓香菊签订的《租赁协议》无效；二、邓香菊于判决生效后十日内将位于北京市大兴区义和庄东里南门东侧、三十号楼南侧的临建房由东向西数第二间、第三间腾退给北京市大兴区黄村镇大庄村村民委员会；三、邓香菊于判决生效后十日内给付北京市大兴区黄村镇大庄村村民委员会自二○○九年八月一日起至二○一四年十二月三十一日期间的房屋占有使用费五万四千一百六十六元；四、邓香菊于判决生效后十日内按照每年一万元的标准给付北京市大兴区黄村镇大庄村村民委员会房屋占有使用费（自二〇一五年一月一日起至房屋实际腾退之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，邓香菊不服，上诉至本院，认为大庄村委会没有诉讼主体资格，诉讼行为无效；本案纠纷属于村民自治问题，人民法院不应受理；本案租赁协议的签订符合相关法律规定，大庄村委会应对承租人给予拆迁经济补偿；大庄村委会主张的占有使用费没有依据，要求撤销原判，予以改判。大庄村委会同意原判。
经审理查明：2004年4月9日，大庄村委会购买了北京宽旺房地产开发有限责任公司为建设住宅楼而临建的办公室及围墙，其中办公室352平方米（16间），定价90000元，围墙272平方米，定价11700元，以上两项共计104700元。2004年8月1日，大庄村委会将临建房中面积共计67.2平方米的两间出租给邓香菊经营使用，租金为一年一万元。邓香菊自2009年8月1日开始一直未缴纳租赁费用。2013年1月16日，大庄村委会发出《通知》，称为配合政府拆迁工程的顺利实施，2013年春节过后将拆除临建房，要求邓香菊等人腾退，但邓香菊一直拒绝腾退。2013年上半年起临建房停水停电，邓香菊于2013年年底停止经营，但屋内仍放置其经营使用物品且拒绝腾退。庭审中，大庄村委会称邓香菊所租用的临建房并未办理相关的合法准建手续，双方亦未提交证据证明所涉租赁标的物有权属证书或取得了建设工程规划许可证等手续。
另查，临建房座南朝北一共十六间，位于北京市大兴区义和庄东里南门东侧、30号楼南侧，现部分已经拆除，邓香菊所租用的房屋为现存临建房由东向西数第二间、第三间。
上述事实，有双方当事人陈述、合同书、租赁协议、通知以及现场勘查笔录等证据在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律法规的强制性规定。大庄村委会与邓香菊均未提交证据证明本案所涉租赁标的物有权属证书或取得了建设工程规划许可证等手续，故大庄村委会与邓香菊签订的《租赁协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，同时，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。大庄村委会通知邓香菊腾退所租用的临建房之后，邓香菊拒绝腾退，并继续占有该房屋，其理应参照合同约定的标准给付占有使用费。邓香菊自2009年8月1日起至今未支付租赁费用，故大庄村委会主张邓香菊腾退所租用的临建房，并以每年一万元的标准给付自2009年8月1日起自实际腾退之日止的占有使用费，请求合理，本院予以支持。另外，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会不依照法律、法规的规定履行法定义务的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。邓香菊辩称大庄村委会组成不合法，但村民委员会的组成及选举属于村民自治范畴，不属于法院审查范围。邓香菊上诉称大庄村委会没有诉讼主体资格，诉讼行为无效，该主张于法无据，本院不予采纳。本案系租赁合同纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围，邓香菊有关本案纠纷属于村民自治问题，人民法院不应受理的上诉意见本院不予采纳。邓香菊的其他上诉意见亦缺乏事实及法律依据。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费577元，由邓香菊负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1154元，由邓香菊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 李 桃
代理审判员 廖 慧
二〇一五年六月十七日
书 记 员 史其申