贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1279号
上诉人（原审原告）干薇。
委托代理人李志刚，贵州正哲律师事务所律师。
委托代理人徐东昇。
上诉人（原审被告）中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司（以下简称中天城投展览中心公司），住所地贵州省贵阳市观山湖区八匹马房交中心1楼。
法定代表人李凯，该公司总经理。
委托代理人周志平，男，1978年5月30日出生，汉族。
委托代理人龙春，女，1982年6月1日出生，汉族。
上诉人干薇与上诉人中天城投展览中心公司商品房买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2014年7月9日作出（2014）筑小法民初字第576号民事判决，上诉人干薇、中天城投展览中心公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原、被告于2010年4月18日签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买中天会展中心位于贵阳市金阳新区长岭北路中天·会展城A组团A3-1-A3-12栋11单元21层2号房屋，建筑面积135.53平方米，房屋总价款435322元。出卖人应当在2012年9月30日前应按照《建设工程质量管理条例》第十六条的竣工验收标准，取得《工程竣工验收报告》，并将合同约定的商品房交付买受人使用。同时，合同对于延期交房的情况约定如下：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起25日内告知买受人的；2、因政府市政道路封闭改造，导致出卖人无法正常施工的；非出卖人原因造成停水、停电（以施工记录为准）。出卖人逾期交房的违约责任，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件三对装饰、设备标准进行约定：内墙为混合砂浆清光；顶棚为水泥砂浆粉刷；地面为水泥砂浆毛地坪；门窗，进户门为高级钢质子母门，窗户（含进入阳台、露台门窗）为铝合金窗，双层中空玻璃；下水：排水立管安装到位，预留排水口，材料为PVC管。合同签订后，原告按照双方的约定支付了购房款及其它相关费用。另查明，被告提供的贵州省气象台20**年2月10日出据的《证明》证实2010年12月31日至2011年2月1日，贵州省出现持续33天的低温雨雪冰冻天气，连续33天贵阳市城区最低温度维持在-0.2℃至-5.4℃之间，对交通、电力、建筑、供水等行为造成严重影响。贵阳市住房和城乡城市管理局下发筑建通（2011）2号关于做好凝冻期间建筑安全生产工作的紧急通知，要求全市各在建工地应立即全面停工，并积极组织应对恶劣天气工作。对极端气候给中天城投集团旗下项目造成延期交房，被告于2011年1月11日登报告知了业主。2011年8月23日，金阳新区城市建设管理局下发金城建通字（2011）150号文件，载明：“为迎接2012年第九届全国少数民族传统体育运动会的召开，确保运动会期间金阳新区市容市貌干净整洁，请各单位在8月23日至9月2日之间对项目周边环境卫生进行大扫除、并于9月2日中午至9月30日晚22点停止车辆进出场运料作业”。被告认为上述文件要求系政府行为，导致出卖人无法正常施工，特于2011年9月15日登报通知贵阳国际会议展览中心项目各组团业主，原定的交房时间将相应顺延。同时被告提供的《建筑工程竣工验收报告》证实其建设的中天会展城A区工程A3组团1-10栋于2012年9月11日验收合格。按照被告的收房通知要求，原告于2012年11月18日前往被告处收房，原告提供的《入伙验收记录》载明收房时诉争房屋入户门有刮痕，阳台门关不起，客卧推拉门关不上，生活阳台地漏堵，厨房无下水管。之后，原告分别于2013年2月27日，2013年11月13日，2014年2月14日，2014年3月10日多次进行查验，上述问题均未整改完毕。2014年6月12日，原审法院组织原、被告双方进行实地勘验，原告对被告对于门、窗等整改的结果表示认可，但其指出原设计图上入户花园与厨房正对的餐厅位置有一道分隔墙，但实际交付的房屋却缺少该分隔墙。被告对原告提出的上述事实表示认可，但其称这是因为公司考虑到空间及使用效果，单方对原设计进行了优化，该优化方案在交房时对业主进行了告知。当天，原告表示同意收房。原告起诉请求：1、判令被告履行维修义务并将房屋交付原告；2、判令被告支付违约金和损失50236.16元；3、本案诉讼费由被告负担。
原判认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效，买卖双方应根据合同约定全面履行义务，买方干薇依约缴纳购房款后，卖方中天会展中心应当如期交付适宜居住的房屋。本案争议房屋于2012年9月11日验收合格，双方约定的交房时间为2012年9月30日，根据庭审查清的事实，被告在工程施工过程中曾因天气、政府行为等原因致使工程延期，延期时间分别为31天和29天（2011年1月1日至2011年1月31日期间因凝冻天气影响；2011年9月2日至2011年9月30日期间因市政通知影响），共计60天，交房日期因此顺延60天，即被告应于2012年11月29日前交房。本案被告于2012年11月18日通知原告收房，没有超过上述交房期限，故对于原告提出逾期交房违约金之诉请，不予支持。但原告在验房时发现房屋存在“房屋入户门有刮痕，阳台门关不起，客卧推拉门关不上，生活阳台地漏堵，厨房无下水管”等问题，至2014年3月10日，被告在长达一年多的时间内未将上述问题彻底解决，虽然上述问题仅为质量瑕疵，被告承担的是修复责任，但被告却不积极履行修复义务，致使原告不能及时收房入住，导致原告购房目的不能实现，其应当承担原告因此产生的损失赔偿责任。关于损失的认定，原告根据其与中天城抽集团物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第五条的约定，原告应当于将被告通知交房之日起全额交纳物业管理费用，标准按每平方米1.5元计算，至2014年6月12日（原告现场表示房屋达到收房条件），已产生物业管理费用3863元和车位管理费850元，共计4713元。因被告原因使原告在尚未获得房屋使用权时就将交纳上述物业管理费用，对原告来说确属其损失，故对原告提出的该部分损失予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司于本判决生效之日起3日内赔偿原告干薇损失4713元；二、驳回原告干薇的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司负担。
一审宣判后，干薇与中天城投展览中心公司均不服，分别向本院提起上诉，干薇上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本案中，入户花园墙体未按图纸修建，系单方修改设计。另外房屋存在的质量问题，直至2014年6月12日才修复，中天城投展览中心公司的行为已构成严重违约，其应按照《商品房买卖合同》的约定承担修复质量问题、支付违约金并赔偿损失的违约责任。请求改判支持上诉人干薇的诉讼请求，本案诉讼费用由中天城投展览中心公司负担。
上诉人中天城投展览中心公司答辩称，入户花园墙体未按图纸修建的问题，我方认可，并非属于对房屋的户型机构变更，不属于合同约定书需面通知干薇的情况，也不会影响干薇的居住，且干薇已表示认可并同意收房，故不构成违约。房屋的质量问题并非主体结构质量问题，我方仅负维修义务，且多次进行维修，但干薇拒绝收房，责任在干薇，于2012年11月18日通知交房也有顺延事由，不构成逾期交房，故我方不应承担赔偿其损失的责任。
上诉人中天城投展览中心公司上诉称，一，原判认定我公司未积极履行房屋修复义务事实认定错误，干薇所反映的问题均系一般质量问题，并不会导致收房目的不能实现，且这些问题不是同一时间提出，而我公司均做到及时处理，不存在不积极履行修复义务的问题；二，上诉人干薇至今未能收房的责任不在我方，原判决由我公司需对干薇进行赔偿缺乏事实依据；三，原判决以物业管理费计算干薇的损失缺乏依据，因我公司通知干薇收房时已具备交房条件，干薇拒绝收房的理由并不成立，其应按规定交物管费，且干薇并没有向物管公司交物管费，该损失也没有发生，故不应按物管费来计算我公司的赔付责任；四，上诉人干薇主张的违约金是根据每天按合同约定的日万分之二计算，原判决超出诉请范围。请撤销原判，驳回干薇的诉讼请求，诉讼费用由干薇负担。
针对中天城投展览中心公司的上诉理由，上诉人干薇答辩称，中天城投展览中心公司的上诉理由不成立，从维修记录的记载可知，其未尽到积极的维修义务，拖延了时间，应承担责任。中天城投展览中心公司上诉称逾期通知交房是因不可抗力的原因，该理由不成立，应承担逾期交房违约金。因中天城投展览中心公司未提供合格的房屋给上诉人干薇，在维修期间的损失应由中天城投展览中心公司承担。对物业费问题，物业费应当在上诉人干薇收房并装修之后才支付，而本案未交房便收取物业费对干薇是不公平的，故请求驳回中天城投展览中心公司的上诉。
二审查明的事实与原判查明的事实基本一致。本案事实，有《商品房买卖合同》、《入伙验收记录》、《公共服务／委托单》、《收款收据》、《建筑工程竣工验收报告》、贵州省气象台出据的《证明》、对极端气候给中天城投集团旗下项目造成延期交房的通知、金城建通字（2011）150号文件及庭审笔录等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行义务。本案中，虽然《商品房买卖合同》约定中天城投展览中心公司交房的期限应为2012年9月30日以前，而实际通知交房时间是2012年11月18日，但中天城投展览中心公司因31天的凝冻天气和政府市政管理行为导致工期顺延，并已按照约定对工期延误的事由进行公告通知买受人，符合双方合同约定因特殊原因出卖人可据实延期交房的事由，通知交房时仍在顺延的合理期限内，且出卖人在2012年11月18日通知交房前，已取得符合交房条件的《工程竣工验收报告》，故中天城投展览中心公司于2012年11月18日通知上诉人干薇收房不构成逾期交房，不承担逾期交房的违约责任。对于达到交房条件后，房屋存在部分质量问题，买受人干薇因此拒绝收房，由此产生的损失应当由谁承担责任的问题，应根据出现的质量问题是属于一般质量瑕疵还是严重影响居住的重大质量问题加以区分，从查明的事实看，2012年11月18日上诉人干薇收房时，指出存在的“阳台门关不起、入户门有刮痕、煤气管道离主要使用地方太远、生活阳台地漏堵、阳台与厨房之间无链接的水管”等问题，均属于一般瑕疵，并不严重影响居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，上诉人中天城投展览中心公司应承担修复处理的责任，而上诉人干薇以此作为拒绝收房的理由不当，应承担拒绝收房产生的法律后果。从《入伙验收记录》以及《公共服务／委托单》的记载内容可知，直至2014年3月10日，中天城投展览中心公司才将相关质量瑕疵处理完毕，由此说明上诉人中天城投展览中心公司存在未能积极履行修整义务的情形，对导致上诉人干薇未能及时收房也存在一定的责任，虽然未能收房而产生的房屋租金损失应由上诉人干薇自行承担，但客观上干薇确实因未使用房屋而会产生可以预见的物业管理费，原判结合中天城投展览中心公司在本案中的责任情况，将上诉人干薇未能入住而产生可以预见的物业管理费用作为损失由中天城投展览中心公司承担亦并无不当，本院予以维持。现因房屋质量瑕疵经双方到现场勘查确认已处理，而上诉人干薇也请求中天城投展览中心公司履行交房义务（即交钥匙），故本院对上诉人干薇的该项诉请予以支持。至于上诉人干薇提出中天城投展览中心公司取消设计图纸中的房间与阳台的一堵隔墙，属于违约的问题，因上诉人干薇在一审中并未因该隔墙的取消问题主张权利，现上诉人干薇已同意收房，也没有证据证明该隔墙的取消已对上诉人干薇造成损失，故该隔墙的问题本案中不予处理。综上所述，原判决认定基本事实清楚，但存在遗漏当事人诉请的情形，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2014）筑小法民初字第576号民事判决；
二、中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司于本判决生效之日起3日内履行交房义务【即将位于贵阳市观山湖区（原金阳新区）长岭北路中天·会展城A组团A3-1-A3-12栋11单元21层2号房屋的钥匙交付干薇】。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按照一审判决执行；二审案件受理费100元，由干薇与中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 罗 静
代理审判员 衷进全
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 胡 芳