湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初2553号
原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司。
负责人夏绍飞。
委托代理人彭云松。
被告杨宁。
原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称“金科物业公司”）诉被告杨宁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法由审判员肖和平适用简易程序于2016年6月16日公开开庭进行了审理，书记员杨舒敏�任法庭记录。原告金科物业公司的委托代理人彭云松到庭参加了诉讼，被告杨宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告金科物业公司诉称：2009年5月5日，原告与湖南金科房地产开发有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按逾期未交物业服务费的日千分之三交纳违约金。被告系上述物业第3-3栋202号房的业主，物业建筑面积275.88平方米，按约定应当向原告缴纳从2012年6月1日至2016年2月29日的物业管理费用人民币27400.6元，但被告一直拒绝缴纳。被告拖欠物业管�费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告多次催要仍拒不支付。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，特起诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告物业管理费人民币27400.6元，违约金人民币5000元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告杨宁辩称：被告拖欠物业费，是情有可原的。第一、从2011年底入住开始，有漏水的问题；第二、金科物业在管理方面有很大问题。楼下车库有生活垃圾，被告反映后一两个月才清理，服务不到位；被告现在怀疑安保系统根本没有在使用；外墙渗水造成家里电器故障和电器火灾还有内墙的霉变；还有车库的排风系统不能正常使用，车库很湿滑；楼下院子里面搭建的玻璃棚，对被告家安全影响很大，被告和物业反映过这个问题；目前为止门禁系统都没有投用。
经审理查明�2009年5月5日，重庆金科物业管理有限公司与湖南金科房地产开发有限公司（以下简称“金科房地产公司”）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定金科房地产公司聘请重庆金科物业管理有限公司依照法律法规及《金科?盛世东方大院临时管理规约》等为金科?盛世东方大院项目提供物业服务。后重庆金科物业管理有限公司成立重庆市金科物业服务有限公司湖南分公司，并变更名称为金科物业服务有限公司湖南分公司为被告所在的小区提供物业服务。2011年7月24日，被告与金科房地产公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100274202），该商品房买卖合同第十五条保修责任规定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……�商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。……”。2011年12月3日，被告在收房时所签的《接房声明》中明确同意委托重庆金科物业管理有限公司对项目进行物业管理，并缴纳至2012年5月31日的物业管理费。被告为金科?盛世东方大院第3-3栋202号房的业主，房屋建筑面积275.88平方米，双方约定的物业管理费的收费标准为每月每平方米2.2元，根据《金科?盛世东方大院临时管理规约》关于物业管理费的交纳和违约责任包括物业管理费的缴纳时间在该季度第一个月的10日前，如果业主未能按时足额缴纳物业管理费，每日应按缴费总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金。被告收房后，原告金科物业公司为此提供了基本的卫生与安保等物业服务。被告从2012年6月1日至2016年2月29日所欠的物业管理费用金额27400.6元。同时，原告金科物业公司在为小区业主提供物业服务过程中，在公共设施管理等方面存在一定的服务瑕疵。经原告催收，被告仍未缴纳上述物业管理费，故形成本次诉讼。
上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《接房声明》、《金科?盛世东方大院临时管理规约》、物业费用通知单公示照片，被告提交的并经庭审质证的照片等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，金科房地产公司与原告金科物业公司签订了《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同及业主委员会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此原告为被告所在的小区提供物业服务有相应的合同�据。原告应当严格按照合同约定为业主提供服务，被告应当按照相关约定交纳物业管理费。本案中原告金科物业公司为被告提供了物业管理服务，但是被告自2012年6月1日起一直未交物业管理服务费用，对于原告提出的被告支付从2012年6月1日至2016年2月29日所欠的物业管理费用金额27400.6元的诉讼请求予以支持。同时，考虑到原告在提供的物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告逾期交纳物业管理费有原告自身的原因，因此对原告提出的违约金5000元的诉讼请求，本院不予以支持。对被告杨宁提出渗水的房屋质量问题，属于交付使用的房屋存在质量问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定以及被告与金科房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100274202）第十五条保修责任的规定，属于被�杨宁与金科房地产公司之间因房屋质量问题导致的商品房买卖合同纠纷，被告可另循解决途径。故本院对被告此项答辩意见不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告杨宁在本判决生效之日起五日内支付原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司物业管理服务费27400.6元；
二、驳回原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。
如果被告杨宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取305元，由原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一六年六月二十七日
书记员 杨舒敏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。