湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂安陆民初字第00910号
原告毛和平。
原告彭红英。
上述二原告的委托代理人包世恩。
被告姜玉斌。
委托代理人董建海，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认与放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉，代签法律文书，同时反驳对方诉讼请求。
原告毛和平、彭红英诉被告姜玉斌农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法组成由审判员徐波担任审判长，审判员万红卫、人民陪审员汪春兰参加评议的合议庭，于2015年7月29日公开开庭审理了本案。原告毛和平、彭红英及其委托代理人包世恩、被告姜玉斌及其委托代理人董建海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛和平、彭红英诉称，2014年3月5日，原告与被告分别签订了二份售房协议。原告将安陆市金秋大道城东新村2街59号4楼作价28万元出售给被告，被告将云梦县界牌新村国道东37号作价23万元出售给原告，两套房屋相抵后，被告补房屋差价5万元给原告。由于被告隐瞒了房子质量问题，原告经装修后不能入住。同时原告的房屋系集体土地上建房，是不能转让的，找被告协商未果。为此，原告诉至法院请求依法判决；1、请求判决原、被告之间的房屋买卖协议无效；2、请求被告赔偿原告装修款6万元；3、由被告承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求，请求人民法院依法解除原、被告之间的房屋买卖协议，返还原、被告各自的房屋。
原告毛和平、彭红英为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：
证据一：两原告的身份证及户口登记卡各1份，拟证明原告的主体身份。
证据二：拆迁安置放线单1份，拟证明原告出售的房屋系村集体土地还建房。
证据三：售房协议1份，拟证明原、被告互售房屋的事实。
证据四：照片1组，拟证明被告出售的房屋存在质量问题。
证据五：房屋装修材料清单及单据19份，拟证明原告装修被告出售的房屋费用计6.4366万元。
证据六：告知书及租赁合同各1份，拟证明被告不守诚信，提前赶走原告租户，造成原告损失的事实。
被告姜玉斌辩称，1、原、被告之间签订的售房是双方真实的意思表示，具有法律效力。2、双方之间的合同已经履行完毕，我将房屋差价款5万元分二次支付给原告，原告也接受；置换后原告对房屋进行了装修并使用；我已将置换后的房屋转让给他人。3、房屋已经被原告使用1年了，该房屋可以办理房产证，没有办证是原告的原因。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告姜玉斌为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：被告的身份证复印件1份。拟证明被告的主体身份。
证据二：售房协议2份，拟证明该协议是原、被告的真实意思表示，依法成立并具有法律效力的事实。
证据三：原告房屋的拆迁安置放线单及云梦征地及房屋建设工程协议书各1份，拟证明争议房屋是经政府部门批准的事实。
证据四：原告与他人的售房合同复印件3份，拟证明原告用于置换的房屋是可以流转的事实。
证据五：被告与他人签订的售房合同1份，拟证明被告将置换的房屋卖给他人的事实。
证据六：开发合同1份。拟证明争议的房屋是合法开发建设的事实。
证据七：证人证言2份，拟证明原、被告置换房屋的经过，是原告主动要求置换房屋及被告的房屋可以办理房产证的事实。
经庭审质证，姜玉斌对毛和平、彭红英提交的证据质证认为：对证据一、证据三无异议。对证据二有异议，该证明的真实性有异议，无原件。对证据四有异议，该组照片系原告自行拍摄的，形式上不认可，原告已经使用一年才提出质量问题，故不认可。对证据五有异议，与本案无关。对证据六其真实性无异议，被告为正常行使权利。
毛和平、彭红英对姜玉斌提交的证据质证认为：对证据一、证据二有异议。对证据三真实性无异议，云梦的房屋为拆迁还建的小产权房，不能办理房产证。对证据四、五不认可，与本案无关。对证据七的证明目的有异议，证人证言不能说明可以办理房产证。
经审查，对当事人无异议的证据，本院依法予以采信。对上述有争议的证据，本院评判如下：
1、毛和平、彭红英提交的证据部分：证据二系复印件，不符合证据的三性，本院依法不予采信。证据四其证明的目的为房屋的质量问题，房屋质量问题应以房屋鉴定部门提出的司法意见为准，单凭此不能证明其目的，故不予认定。证据五、六其证明目的能否达到，将结合本案的事实另行评述。
2、姜玉斌提交的证据部分：证据三、六系复印件，不符合证据的三性，本院依法不予采信。证据四、证据五其证明的目与本案无关，不予采信。证据七对证明售房的事实予以认定；仅凭证人的证言说明能办理房屋权证，不能达到其证明目的，本院不予采信。
综上，根据当事人对事实的陈述以及有效证据，本院确认本案事实如下：
毛和平、彭红英均系安陆市经济开发区城东社区居民，毛和平的户口性质为非农业，彭红英的户口性质为农业，毛和平与彭红英系夫妻关系；姜玉斌系安陆市经济开发区楚跃社区居民，其户口性质为农业。2014年3月5日毛和平、彭红英与姜玉斌经郑家胜介绍达成协议，并签订二份售房协议，约定毛和平、彭红英将安陆市金秋大道城东新村2街59号4楼的房屋卖给姜玉斌，姜玉斌将云梦县界牌新村国道东37号的房屋卖给毛和平、彭红英，二房折价相抵23万元，姜玉斌另补差价款5万元给毛和平、彭红英。庭审中，毛和平、彭红英与姜玉斌均承认未查验涉案房屋的相关权证。
协议签订后，毛和平、彭红英对云梦县倒店乡界牌新村国道东37号的房屋办理水电安装手续并进行了装修，姜玉斌将安陆市金秋大道城东新村2街59号4楼的房屋的原租住户清理出场。姜玉斌于2014年3月5日、2015年2月10日分二次给付毛和平、彭红英差价款4万元、1万元。
另查明，安陆市金秋大道城东新村2街59号4楼的房屋的土地所有权为安陆市开发区城东社区（原城东村委会）所有，云梦县倒店乡界牌新村国道东37号的房屋的土地所有权为云梦县倒店乡界牌村所有，均未办理房屋的相关权证。经法院释明，本案涉及的二份售房协议无效，后原告要求解决合同的效力问题，其他的返还各自的房屋、赔偿装修款6万元等部分诉讼请求予以撤回，将另案起诉。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。本案中，涉案的二处房屋系安陆市经济开发区城东社区和云梦县倒店乡界牌村的建房，无权证，房屋所占用土地使用权为农民集体所有，涉案二份售房协议买卖标的物为农村房屋。毛和平、彭红英非界牌村集体经济组织成员，姜玉斌非城东社区集体经济组织成员，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。本案中，毛和平、彭红英与姜玉斌所签订的二份售房协议虽属于缔约当事人的真实意思表示，但涉案当事人均非房屋所在地的集体经济组织成员，违反了国家法律禁止性规定，涉案的二份售房协议均属无效合同。故原告要求确认该协议无效，合法有据，本院予以支持。原告撤回部分诉讼请求，将另行主张权利，是其对自已权利的处分，本院照允。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
原告毛和平、彭红英与被告姜玉斌于2014年3月5日签订的二份《售房协议》无效。
本案受理费100元，由原告毛和平、彭红英负担100元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件的受理费100元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 波
审 判 员 万红卫
人民陪审员 汪春兰
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 李丹萍
附录：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。