广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2291号
上诉人（原审被告）：广州洪诚物业管理有限公司。
法定代表人：岑婉仪，该公司总经理。
委托代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。
委托代理人：甘雪玲，广东中大圣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：米某，女，汉族，1982年10月8日出生。
上诉人广州洪诚物业管理有限公司（以下简称洪诚物管公司）因与被上诉人米某房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年8月13日，米某（乙方，承租方）与洪诚物管公司（甲方，出租方）签订《金国广场商铺租赁合同》，约定甲方同意乙方承租座落在广州市白云区黄石西路金国广场一层118号铺（下称涉案商铺），建筑面积约为74平方米（含公共分摊面积），乙方作经营内衣使用，租赁期限为三年，暂定自2011年9月11日至2014年9月10日止，具体计算日期以甲方确定的开业日期起算完后顺延三年。合同期内，甲方按每平方米40元／月计算，每月租金2960元，租金按月缴交，乙方应在签订本合同后三日内预付第一个月租金，乙方于公历每月5日前以现金或转账方式缴交当月租金，甲方向乙方收取履约保证金19240元，甲方按乙方所租用的场地面积每平方米90元／月向乙方收取金国广场综合服务、公共配套设施费，乙方应于公历每月5日前以现金或转账方式缴交当月的上述费用，甲方根据经营需要对金国广场进行相应的推广宣传，任何一方违约，应承担违约责任，如甲方违约收回铺面的，应向乙方双倍返还合同保证金；如因乙方违约导致甲方依法单方解除合同的，乙方无权要求返还合同保证金，也无权要求甲方赔偿任何损失；如乙方逾期向甲方支付租金或其他应缴费用，每逾期一天，按应付款总额的3%向甲方支付迟延履行金等等。
上述合同签订当日，米某分别缴纳押金19240元、推广费9620元，上述费用均由岑迪强经手收取，并分别出具加盖洪诚物管公司管理处公章押金收据及广州市白云区黄石金迪管理处公章的推广费收据各一份，洪诚物管公司亦将商铺交由米某使用。
2012年2月16日，米某与洪诚物管公司签订《金国广场开业优惠协定》，内容为：因种种原因导致广场不得不推迟开业……作出相应优惠政策调整新方案，从开业日起，第二个月的第一天开始免除四个月的租金及设备维护费，该优惠结束后的第一天开始向后六个月的租金和设备维护费打7折的优惠等。后，金国广场于2012年5月17日开业，金国广场部分租户与洪诚物管公司产生较大矛盾并在2012年7月9日通过拉横幅的方式要求解决问题。
2012年8月3日，米某向洪诚物管公司发出《解除合同通知书》，提出因广场经营管理混乱且未办理报建手续，故自2012年8月3日起解除米某与洪诚物管公司签订的《金国广场租赁合同》。
米某于2012年7月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认米某与洪诚物管公司签订的《金国广场租赁合同》无效；2、洪诚物管公司赔偿米某推广费9620元、押金19240元；3、洪诚物管公司赔偿原告装修损失19000元。诉讼中，经原审法院释明，米某第一项诉讼请求变更为：解除米某与洪诚物管公司签订的《金国广场租赁合同》。
原审中，米某表示涉案商铺内的可移动物品已由米某在2012年7月31日前全部取走，并口头通知洪诚物管公司交回商铺，仅留有附合的装饰装修物在现场，该部分不需要拆除，推广费是洪诚物管公司招商时告知需缴纳的费用，在收据中盖章的单位根本不存在，开业时广场有制作广告画，但没有作其他宣传；洪诚物管公司确认在2012年7月30日之后米某即未再经营，对于米某的装饰装修不同意利用，其给予米某自2012年6月17日起4个月的免租期，包含租金和设备维护费。
原审诉讼中，米某提交装修合同及两份收据，拟证实其就涉案商铺进行装修的费用为19000元。洪诚物管公司对装修合同及收据的真实性不予确认。
洪诚物管公司提交由广州豪迪物业管理有限公司出具的证明一份，显示该司在2011年5月1日与向洪城物业公司出租金国广场并约定由其负责广告宣传，之后由其委托广州市白云区黄石金迪物业咨询服务部与各商户直接联系收取推广费用，在2011年底至2012年5月份，其与多家单位合作进行广告发布以扩大金国广场的影响等等；洪诚物管公司同时提交了付款方为广州豪迪物业管理有限公司、收款方为广州市白云有限电视新闻中心的广告发布费62000元的发票一份及由佛山市禅城区鑫友谊喷绘中心出具的横幅、彩旗、喷画费用的收据五份及由佛山市华彩印刷有限公司出具的单张印刷费的收据一份，上述发票及收据的出具时间为自2011年9月8日至2012年5月22日，总额为126980.92元。经质证，米某对上述证据的真实性均不予确认，并认为广州豪迪物业管理有限公司与洪诚物管公司有利害关系，说明的证据效力不予认可，且该司陈述没有任何关系，也不知道该公司的存在，而推广费用的单据也不能证实洪诚物管公司有进行过商场的推广。
2012年10月18日，广州市规划局就涉案商铺所属的建设项目“金国商业广场”核发穗规建证（2012）1980号《建设工程规划许可证》。
洪诚物管公司于2012年8月1日领取本案诉讼副本。
以上事实，有《金国广场商铺租赁合同》、《金国广场开业优惠协定》、证明、《建设工程规划许可证》、收据及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，涉案商铺所属的金国广场项目于2012年10月18日取得《建设工程规划许可证》，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，米某与洪诚物管公司签订的《金国广场商铺租赁合同》属合法有效，双方均应恪守履行。米某起诉时要求确认合同无效的诉请已包含终止双方租赁关系的意思表示，而涉案商铺于诉讼中取得合法报建手续符合有效的法定情形，故米某在此之前主张终止租赁关系合理，且其主张已于2012年7月31日前自行搬离，洪诚物管公司亦确认自该日起米某未实际经营，现洪诚物管公司在2012年8月1日签收本案诉讼副本，双方租赁关系应于该日解除，米某诉请解除双方租赁关系无据，原审法院不予支持。
对于合同的解除，涉案商铺于2012年8月1日前尚未取得合法报建手续，故双方均有过错，米某主张洪城物业公司返还押金19240元合情合理，本院予以支持，在其曾进行短期经营、自愿放弃未形成附合的装饰装修物并存在过错的情况下主张洪诚物管公司赔偿装修损失无据，原审法院不予支持。
对于推广费，原审法院认为，洪城物业公司虽抗辩称该笔费用由案外人收取，但米某对此不予确认，且米某已交的所有款项均由同一人经手，是否实际由案外人收取属洪诚物管公司与案外人之间的关系，在无证据显示米某向案外人交纳该笔费用的情况下，洪诚物管公司该抗辩无据，原审法院不予采纳，但米某清楚了解该笔费用是作宣传使用并自愿交纳，洪诚物管公司亦举证证实商场的整体宣传属实，而是否达到宣传效果本身即属米某投资经营风险的范畴，米某主张洪诚物管公司返还该款项无据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百零三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院于2013年12月23日作出如下判决：一、米某与广州洪诚物业管理有限公司签订的《金国广场商铺租赁合同》于2012年8月1日解除；二、在本判决生效之日起十日内，广州洪诚物业管理有限公司向米某赔偿押金19240元；三、驳回米某的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1096元，由米某负担596元，广州洪诚物业管理有限公司负担500元。
判后，上诉人洪诚物管公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院对导致涉案合同解除的过错认定错误，未查明米某没有将涉案商铺交还给洪诚物管公司而继续占用的事实；过于考虑各承租户的利益而忽略米某等人聚众闹事、恣意违约给洪诚物管公司所造成的巨大损失，原审判决有失公允、法律适用错误。一、原审法院将洪诚物管公司签收起诉状副本的时间认定为双方合同解除的日期没有事实和法律依据。米某起诉时诉请确认合同无效，在庭审过程中经法院释明才变更诉请为确认双方合同在解除，但其没有主张在诉前的某个时间点解除，这以为着其要求解除的时间是在庭审当日，原审认定2012年8月1日合同解除明显超越米某的诉请。同时，合同有效、无效以法院庭审查明和认定为准，在法院释明后其有权选择继续履行合同也可以选择解除之诉，不能说明米某诉请合同无效之日已有解除合同的意思。二、原审法院以洪诚物管公司在诉讼中才取得建设工程规划许可证为由认定该公司在履约过程中存在过错，没有事实和法律依据。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，只要在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证即可认定合同是合法有效的。该规定证实法律并不禁止出租方在未取得建设工程规划许可证的情况下出租租赁物，暂时未取得建设工程规划许可证并不影响租赁物的出租和正常使用，且不对双方的履约行为构成障碍，故不能以此认定一方违约或存在过错。三、洪诚物管公司交付给米某的商铺符合约定且能够正常使用，米某亦实际接收并使用，涉案合同不能正常履行的责任完全在于米某。原审法院回避米某基于生意不好、不愿意继续履行合同进而故意聚众闹事的失信违约行为，反将商户毁约的责任转嫁于洪诚物管公司，属于事实认定不清。四、米某在洪诚物管公司已给予租金、设备维护费等各项费用优惠的情况下故意拖欠物业管理服务费、电费，且在洪诚物管公司发出《律师函》后仍不缴纳且恣意聚众闹事，其是履约过程中的过错方和违约方。米某的故意违约行为导致洪诚物管公司遭受重大损失，按照双方合同第三条第2款的约定，米某无权要求返还押金。综上所述，上诉人洪诚物管公司上诉请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回米某的原审全部诉请。
被上诉人米某答辩称：不同意洪诚物管公司的上诉请求，请二审法院予以驳回。一、原审法院仅支持米某的部分诉请，明显偏袒洪诚物管公司，米某基于诉讼成本才未提起上诉。二、双方于2011年签订租赁合同，但至米某提起诉讼时，洪诚物管公司居然都未办妥涉案商铺的规划手续，洪诚物管公司认为自己未违约是错误的。原审法院认为双方都有过错也不当，过错应当有主次之分，涉案合同未继续履行的过错主要在洪诚物管公司。洪诚物管公司称其已依约履行了商铺的交付义务，没有事实依据。三、涉案商铺所在商场于2012年5月17日才勉强开业，且未办理消防、规划许可等手续，显属违约，过错应在洪诚物管公司。米某装修了涉案商铺并进货却不能合法经营，该损失理应由对方承担。四、洪诚物管公司收取了米某的广告费，但未能提供广告宣传的证据，且一再推迟开业时间，并作出不诚实的广告宣传，承诺商铺承租率达到70-80%。洪诚物管公司所承诺的免租四个月是基于其上述违法行为而对米某等人作出的补偿。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，洪诚物管公司于2012年6月19日发出的《通知》要求各租户交纳服务费等，至7月15日止仍未交纳物业管理费的商铺，将终止合同。
本院认为，原审法院对于涉案商铺租赁合同效力及双方合同权利义务的认定，论理清晰、合法有据，不作赘述。针对洪诚物管公司的上诉主张，认定如下：
一、涉案商铺租赁合同解除时间的认定问题。因诉前米某等租户与洪诚物管公司已产生矛盾，洪诚物管公司多次发出告知书、通知要求米某交纳相关费用，并称若至2012年7月15日止仍不交纳物业服务费的，将终止租赁合同，而米某并未履行交款义务且于7月9日之后陆续搬离涉案商铺。上述事实均可证实双方均具有不愿继续履行合同的意思表示，米某提起本案诉讼时主张涉案商铺租赁合同无效，庭审中在法院释明下变更诉请为解除涉案商铺租赁合同。故原审认定米某正式明确表示终止涉案商铺租赁合同，以洪诚物管公司签收诉状副本作为解除涉案商铺租赁合同的时间界点，并无不妥。洪诚物管公司的该项上诉主张，理据不足，不予采纳。
二、洪诚物管公司上诉主张涉案商铺已取得建设规划许可证，其对租赁合同的解除没有过错。因洪诚物管公司与米某于2011年8月13日签订《金国广场商铺租赁合同》，至2012年5月17日洪诚物管公司在未取得涉案商铺建设工程规划许可证及消防验收手续的情况下将涉案商铺交付给各租户开业，导致米某等人不能正常使用经营，引发双方纠纷，导致涉案商铺租赁合同的解除，洪诚物管公司对此具有不可推卸的责任。洪诚物管公司以其在诉讼过程中已取得涉案商铺建设工程规划许可证为由主张其不存在违约，缺乏事实依据，不予支持。
三、洪诚物管公司主张涉案商铺的交付符合合同约定，租赁合同的解除应全归责于米某以及米某未交还涉案商铺造成其损失等问题。如前文所述，洪诚物管公司在涉案商铺未取得建设工程规划许可证及消防验收手续等情况下与米某签订涉案商铺租赁合同，虽将商铺交付给米某，但并不具备合同约定的正常使用条件，而对此合同的签订及履行，双方均有一定过错，并导致涉案商铺租赁合同的解除。原审法院结合具体案情，基于公平合理的原则认定涉案租赁合同未继续履行双方均有过错，并酌定双方各自承担相应责任，并无不妥。洪诚物管公司上诉主张由米某承担租赁合同解除的全部责任，显失公平，本院亦不予采信。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人洪诚物管公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人广州洪诚物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年七月十五日
书 记 员 杨仁义