宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇商初字第269号
原告：宁波南南置业有限公司破产管理人。
代表人：秦春艳。
委托代理人：习平。
被告：汤根海。
委托代理人：徐晓琼。
原告宁波南南置业有限公司破产管理人（以下简称南南管理人）为与被告汤根海请求撤销个别清偿行为纠纷一案，于2015年3月3日诉来本院，本院依法组成合议庭，于2015年6月23日、2015年9月14日两次公开开庭进行了审理。原告南南管理人的委托代理人习平，被告汤根海的委托代理人徐晓琼到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告南南管理人起诉称：经上海融建投资发展有限公司（以下简称“融建公司”）申请，宁波市镇海区人民法院于2014年12月9日作出（2014）甬镇破（预）字第2号民事裁定书，裁定受理宁波南南置业有限公司（以下简称“南南公司”）破产清算，并指定“世博花园”房地产企业债务危机应急处置工作领导小组为南南公司的破产管理人。管理人经审计查明：2014年8月4日，被告与南南公司签订七份《商品房买卖合同》，约定购买南南公司开发的世博花园一期楼盘七套商品房，面积共计1094.05平方米，房款共计10005217元，但被告并未支付相应房款。管理人认为：南南公司与被告签订上述合同时已资不抵债，明显缺乏清偿能力，但仍于受理破产申请前六个月内，以抵销方式对被告进行个别清偿，损害其他债权人利益，属于《中华人民共和国企业破产法》第三十二条、第四十条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十四条规定的情形。据此，管理人依法请求判令：撤销被告与南南公司签订的七份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2013004200227、2013004200229、2013004200231、2013004200233、2013004200235、2013004200236、2013004200237）。
被告汤根海答辩称：原告起诉的事实和理由不成立，应当驳回原告的诉请请求，理由如下：1.南南公司未清偿被告到期债务属实，且双方早已约定未能清偿到期债务则以房抵债。故原告不能滥用撤销权，随意申请撤销南南公司与被告正常的商品房预售合同。南南公司称因为启动后世博项目需要大量资金，历年曾多次向被告融资借款，后双方于2013年6月22日协商约定，借款届满后若借款人未能归还借款本息，则出借人直接从借款人南南公司开发的后世博项目中以不高于市场交易价格挑选房屋抵扣该借款本息。借款期满后，南南公司未按约偿还借款本息，双方遂于2014年7月28日签订购房协议，将南南公司后世博项目中的七套房屋以市场价格或高于市场价格卖予被告，用于偿还南南公司的借款本息。《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人受益的除外。”由此可见，对个别清偿行为行使破产撤销权应具备的条件有：清偿行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，债务人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力；受偿债权人在主观上应当明知债务人已出现企业破产法第二条第一款规定的破产原因。本案虽然售房行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，但当时南南公司是否出现了不能清偿到期债务并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的情形，被告并不知悉。被告只是因为南南公司未按期还本付息，遂选择履行双方于2013年6月22日的协议约定，并无任何不妥。并且双方是以买卖时的市场价格，通过正常手续签订购房合同的。被告作为债权人，对到期债权有法定受偿权。倘若对善意受偿的到期债务均可依破产管理人的请求予以撤销，将使债务人在破产前一定期间内的所有交易行为效力处于不确定状态之中，这将大大损害交易安全，不利于市场经济的健康发展，不符合企业破产法以及其他民事法律之立法本意。2.南南公司与被告签订售房合同实为避免继续支付每月的高额利息。借款本息到期后，被告多次向南南公司催讨，但南南公司明确表示目前资金周转困难，难以还本付息。为避免借期延长或增加逾期利息，南南公司同意被告按照双方2013年6月22日的协商约定，从后世博项目中挑选房屋用以抵债。此举措也是南南公司从公司利益出发，不必再向被告支付高额利息，并最大限度地减少了公司债务负担。从企业破产法的立法本意可知，行使撤销权的目的是增加债务人的责任财产，追求破产财产的价值最大化，实现各债权人之间的公平清偿。如果债务人实施了使其获益的行为，则不会对债权人造成不公，自然不应在撤销之列。被告与南南公司之间正常的商品房买卖行为，不仅没有对其他债权人造成不公，反而在一定程度上缓解了南南公司当时的运营压力，显然不应属于可撤销的清偿行为。3.南南公司与被告签订了《商品房预售合同》，并按照房地产主管部门的要求办理了备案登记。不动产买卖较之其他商品买卖有更为严格的规范，在我国，登记为不动产物权变动的生效要件，在被告已付清购房款，并办理了商品房预售登记后，涉案的房屋即应认为是被告的合法财产。如果没有充足的理由，从保护交易安全以及维护市场的稳定性出发，即应当保护被告合法取得的财产，不应随意撤销。因为，如果房屋在买方付清对价并且经过主管部门备案都能够撤销，那何来安全可言。综上，被告与南南公司之间的商品房预售行为合法有效，请求驳回原告诉请。
原告在举证期限内向本院提供了如下证据：
1.（2014）甬镇破（预）字第2号民事裁定书一份，欲证明2014年12月9日，镇海区人民法院裁定受理南南公司破产申请并指定破产管理人，南南公司破产已经经过第一次债权人会议，债权人会议一致通过临时管理人转为正式管理人的事实。被告对该证据无异议，本院予以认定。
2.《商品房买卖合同》复印件七份，欲证明2014年8月4日，被告与南南公司签订七份《商品房买卖合同》，约定购买世博花园七套商品房的事实。被告对该组证据无异议，本院对该组证据予以认定。
3.《购房协议》一份，欲证明2014年7月28日被告与南南公司签订购房协议时，被告已明知南南公司不能清偿到期债务，被告没有支付七套房屋的房款，而以借款抵销购房款的事实。被告对该组证据无异议，本院对该组证据予以认定。
4.审计报告书一份，欲证明2014年7月31日南南公司已经资不抵债，符合《中华人民共和国企业破产法》第二条规定的情形。被告质证称，对该组证据的三性均有异议。本院对该证据予以认定。
被告在举证期限内向本院提供了如下证据：
1.借款确认书、购房协议各一份，欲证明南南公司和被告于2013年6月达成以房抵债的意向，被告已将款项交付给南南公司且南南公司续借款之事实。原告质证称，对该组证据的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，原告认为，该组证据证明被告与南南公司在2014年7月28日用以房抵债的方式个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》的相关规定；对其证明目的也有异议，原告认为，被告与南南公司在2013年6月22日并未形成明确的以房抵债的意思表示，更没有发生实际抵债的法律行为，该份确认书双方既没有明确以哪几套房屋抵债，也没有约定抵债的价格是多少，最多只是初步的意向，并不属于《中华人民共和国企业破产法》的个别清偿行为，购房协议的签订才形成了明确的以房抵债的意向，双方在签订购房协议后实际发生了以房抵债；该份购房协议中双方明确了具体的以房抵债的房屋的房号及抵债的单价、总价，双方根据该份协议签订了商品房买卖合同办理了备案登记，因此，原告认为南南公司与被告的以房抵债行为发生的时间是南南公司破产受理前六个月内；借款确认书证明南南公司对宁波镇海新恒德房产开发有限公司（以下简称“镇海新恒德公司”）向被告的借款承担共同还款责任，不是南南公司直接向被告借款。被告补充称，借款确认书是经过南南公司盖章确认的，2013年6月22日签订借款确认书的时候，后世博项目并未开盘，被告无法确认房号，故在借款确认书中未确认房号。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.涉案房屋所在楼盘及附近楼盘的价格表打印件三张、宁波市限购放开政策打印件一张，欲证明涉案房屋是按照买卖当时的市场价格成交的、被告早已有购买房屋的意向，在宁波市限购政策放开后，被告正常购买南南公司多套房屋合情合理。原告质证称，该组证据系打印件，不是法律意义上的证据，对该组证据的真实性、关联性有异议，与本案没有直接关系，原告认为被告与南南公司之间以房抵债的行为发生在南南公司破产受理前六个月内。本院对该组证据不予认定。
3.收款收据一张、宁波银行现金缴款单三张、借款合同三份、宁波银行网上银行记账凭证复印件二张，欲证明汤根海将10000000元交付给了镇海新恒德公司，该公司将上述款项交付给南南公司履行了付款义务的事实。原告质证称，对收款收据及宁波银行现金缴款单的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，从该两份证据看，借款的主体是镇海新恒德公司，收据的开具方是镇海新恒德公司；对借款合同的真实性、合法性无异议，对关联性和证明的目的有异议，这三份借款合同的借款主体为镇海新恒德公司，宁波新恒德置业有限公司（以下简称宁波新恒德公司）和郁能建是担保人，与南南公司无关，且借款合同约定的利息过高；对宁波银行网上银行记账凭证打印件的真实性无异议，对关联性及证明目的均有异议，汤根海借给镇海新恒德公司的金额是10000000元，时间是2011年，而镇海新恒德公司打给南南公司的金额是11000000元，时间是2013年，不能说明被告借给镇海新恒德公司的款项就是镇海新恒德公司打给南南公司的款项，也不能证明该笔款项直接用于后世博项目的建设，货币是一般等价物。本院对该组证据的真实性予以认定。
根据已认定的证据结合原、被告陈述，本院认定事实如下：
2011年6月22日，被告向镇海新恒德公司支付10000000元。被告汤根海向本院提供借款合同三份，其中签署日期为2011年6月22日的合同载明：镇海新恒德公司向被告借款10000000元，借款期限一年，自2011年6月22日起至2012年6月21日止，按年利率20%支付利息，宁波新恒德公司及郁能建对上述借款提供连带责任担保，担保时效为两年，合同上有汤根海及郁能建的签名，并加盖有镇海新恒德公司、宁波新恒德公司的公章和郁能建的姓名章。签署日期为2012年6月22日、2013年6月22日的两份借款合同载明：上述四方当事人两次续订借款合同，借款期限到2014年6月21日届满，该两份续借合同中亦有郁能建的签名，并加盖有镇海新恒德公司、宁波新恒德公司的公章。被告还向本院提供借款确认书一份，载明：共同借款人镇海新恒德公司、南南公司、宁波新恒德公司、郁能建确认于2011年6月22日向出借人汤根海借款人民币10000000元未还，该款将用于南南公司名下的后世博项目，2013年6月22日之前的借款利息已付清，2013年6月22日之后，按20%年利率支付利息，借期一年，借款期满一次性还本付息，借期届满，若借款人未能归还本息的，则出借人直接从借款人南南公司开发的后世博项目中以不高于市场交易的价格挑选房屋抵扣该借款本息，确认书所署日期为2013年6月22日，并有镇海新恒德公司、南南公司、宁波新恒德公司的公章以及郁能建的签名。
2014年7月28日，南南公司与被告汤根海签订购房协议一份，载明根据2013年6月22日借款确认书的约定，被告向南南公司购买后世博项目七套房屋，分别为21#（幢号454）2001室、22#（幢号455）601室、22#（幢号455）1603室、22#（幢号455）1104室、22#（幢号455）1604室、23#（幢号456）2201室、23#（幢号456）1002室房屋，总价共计10005217元。协议还约定双方应在该协议生效之日起十天内至房产部门办妥房产备案登记手续，房屋备案合同另订，合同内容与该协议有矛盾时以该协议为准。后南南公司与被告就上述七套房屋分别签订商品房买卖合同，合同编号分别：2013004200227、2013004200229、2013004200231、2013004200233、2013004200235、2013004200236、2013004200237，七份购房合同房屋面积及总价款均与购房协议一致。2014年12月9日，本院受理融建公司申请南南公司破产清算一案。后本院指定“世博花园”房地产企业债务危机应急处置工作领导小组担任南南公司的管理人。宁波威远会计师事务所有限公司出具《关于南南公司所有者权益的专项审计报告》载明，截止2014年7月31日止，南南公司未经审计的资产负债表反映，资产总额941914734.27元，负债总额1205169295.38元，所有者权益总额-263254561.11元。
本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。第四十条规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的；（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外；（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（二）》第四十四条规定，破产申请受理前六个月内，债务人有企业破产法第二条第一款规定的情形，债务人与个别债权人以抵销方式对个别债权人清偿，其抵销的债权债务属于企业破产法第四十条第（二）、（三）项规定的情形之一，管理人在破产申请受理之日起三个月内向人民法院提起诉讼，主张该抵销无效的，人民法院应予支持。
本案中，根据南南管理人提供的已备案的《商品房买卖合同》、《购房协议》以及被告提供的《借款确认书》，《购房协议》及《借款确认书》明确约定南南公司以其开发的后世博项目房屋抵扣借款本息。可见双方就以被告应支付给南南公司的购房款抵销南南公司应支付给被告的借款本息的意思表示明确，抵销已经成立。南南管理人主张该抵销无效，诉请撤销涉讼《商品房买卖合同》，本院认为，该诉请应予以支持。第一，涉案抵销行为发生在法院受理破产申请前六个月内。被告提供的《借款确认书》仅能说明被告与南南公司曾于2013年6月达成以房抵债的初步意向，但并非抵销于此时间成立。《购房协议》签订于2014年7月28日，《商品房买卖合同》签订于2014年8月4日，而南南公司于2014年12月9日进入破产清算程序，涉案抵销行为确系发生在破产申请受理前六个月内。第二，根据南南管理人提供的审计报告，涉讼抵销发生时，南南公司出现了破产原因，即南南公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务。第三，涉讼《借款确认书》载明“借期届满，若借款人未能归还本息的，则出借人直接从借款人南南公司开发的后世博项目中以不高于市场交易的价格挑选房屋抵扣该借款本息”，《购房协议》载明“根据2013年6月22日借款确认书的约定，甲方向乙方购买后世博项目以下7套房屋”，说明被告作为债权人已知债务人南南公司不能清偿到期债务，从而对债务人南南公司负担购房款债务。综上，南南公司与被告以抵销方式对被告清偿，该行为发生在法院受理南南公司破产清算前六个月内，且清偿时南南公司已具备破产原因，抵销的债权债务属于企业破产法第四十条第（二）项规定的情形，故在个别清偿未使债务人南南公司财产受益的情形下，其行为损害了其他债权人的合法利益，属于《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定的应予撤销的行为，故南南管理人主张该抵销无效，要求撤销南南公司与被告签订的七份商品房买卖合同的请求，本院予以支持。被告辩称其与南南公司签订《商品房买卖合同》的行为使得南南公司获益，且其当时并不知晓南南公司是否已经出现了不能清偿到期债务并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的情形，被告的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第二条第一款、第三十二条、第四十条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十四条之规定，判决如下：
撤销宁波南南置业有限公司与被告汤根海于2014年8月4日签订的七份商品房买卖合同（合同编号分别为：2013004200227、2013004200229、2013004200231、2013004200233、2013004200235、2013004200236、2013004200237）。
本案案件受理费80元，由被告汤根海负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 张凯月
人民陪审员 孙霓蕉
人民陪审员 王素英
二〇一五年十一月十六日
代书 记员 邱轶宁