安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）花民一初字第02151号
原告：马鞍山市中百物业管理有限公司。
法定代表人：吕圣贞，该公司董事长。
委托代理人：于燕弟，系该公司法律顾问。
被告：陈克海，男。
委托代理人：李爱华，安徽江南律师事务所律师。
原告马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业公司）与被告陈克海物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法由审判员方华适用简易程序，于2013年10月28日公开开庭进行了审理。原告中百物业公司的委托代理人于燕弟、被告陈克海的委托代理人李爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
�百物业公司诉称：原告于2009年11月20日与中央花园业主委员会签订物业服务合同，约定物业服务费的标准为高层住宅0.9元／月每平方米，小高层住宅为0.85元／月每平方米，公寓式办公楼为1.5元／月每平方米。合同还约定逾期缴纳物业费的，每逾期一日，缴纳欠费总额千分之五作为滞纳金。被告陈克海于2008年分别购买了中央花园XX栋XXX室（建筑面积404.23平方米）、XXX室（建筑面积440.7平方米）、XXX室（建筑面积346.8平方米）、XXX室（建筑面积745.73平方米）、XXX室（建筑面积74.42平方米）、XXX室（建筑面积83.23平方米）、XXX室（建筑面积433.98平方米），合计2529.09平方米，并将上述房屋出租他人使用。陈克海作为中央花园业主，其所有的物业为公寓式办公楼，根据物业服务合同约定，其每月应交物业服务费为3793.64元，但其自2009年12月1日至2013年6月30日共计43个月未缴纳物业费，共计163126.3元，原告曾多次催缴，但被告陈克海以各种理由拖延缴纳，为此，原告诉请法院判令被告陈克海支付所欠原告物业服务费163126.3元。
陈克海辩称：1、原告的主张不符合合同法律和物业管理法规的规定。一是违反了权利义务对等原则，原告未举证证明其履行了服务义务，故无权主张收取物业服务费。二是违反了物业管理服务资质准入的规定，本案中，原告未举证证明自己有物业服务的资质。三是违反了选聘物业服务企业的程序性规定，本案中，原担任物业服务的企业不是原告，业主委员会选聘原告没有按法定程序进行，不具有合法性，因此，业主委员会与原告签订的物业服务合同对被告无约束力。四是违反了物业服务收费的规定，被告的物业用房是商业用房，物业费的收取应由市场调节，实行市场调节价的物业服务费应由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中约定，不能由业主委员会代表，因此业主委员会与原告签订的物业服务合同中有关收费的标准对被告不具有约束力。2、被告的物业用房是商业用途的物业，收费标准是1.2元每平方米，而非1.5元每平方米的公寓住宅。另外，在购买之前，该物业已出租给银行使用，由于银行的特殊性质，其卫生保洁及安保安防等物业服务项目均是银行自行完成，因此，原告不应收取物业服务费。3、原告的主张已经有大部分过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告陈克海系马鞍山市中央花园XX栋XXX室（建筑面积404.23平方米）、XXX室（建筑面积440.7平方米）、XXX室（建筑面积346.8平方米）、XXX室（建筑面积745.73平方米）、XXX室（建筑面积74.42平方米）、XXX室（建筑面积83.23平方米）、XXX室（建筑面积433.98平方米）业主。上述房屋总计建�面积为2529.09平方米，商品房买卖合同中载明的房屋用途为商业。2009年11月20日，马鞍山市中央花园业主委员会（甲方）与原告中百物业公司（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》，约定由甲方选聘乙方对中央花园提供物业管理服务，服务期限三年，自2009年12月1日至2012年11月30日。合同还约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅0.95元／月每平方米，小高层住宅为0.85元／月每平方米，公寓式办公楼为1.5元／月每平方米，商业物业1.2元／月每平方米（无电梯），其他物业1.4元／月每平方米（有电梯），物业管理服务费于每半年的一月和七月缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，按欠费总额的千分之五支付滞纳金。合同同时约定本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。合同签订后，中百物业公司进驻中央花园提供物业管理服务。
另查明：被告陈克海已将上述房屋出租给浦发银行马鞍山支行使用。2012年11月13日，中百物业公司曾致函浦发银行马鞍山支行，函中要求浦发银行马鞍山支行作为物业使用人督促产权人联系解决物业费用交纳事宜。2013年7月4日，江苏首开律师事务所律师于燕弟以取得中百物业公司授权的名义向被告陈克海邮寄送达了一份《律师函》，要求被告陈克海在2013年7月15日前支付所欠2009年12月1日至2013年6月30日期间的物业服务费163126.30元。因被告陈克海仍未向中百物业公司缴纳此期间的物业服务费，中百物业公司遂诉至本院。
上述事实，有经庭审质证、本院予以采信的企业法人营业执照、物业管理合同、商品房买卖合同、给浦发银行马鞍山支行的函、律师函、物业服务企业资质证书及当事人的�述予以证明，可以确认。
本院认为：马鞍山市中央花园业主委员会与原告中百物业公司签订的物业管理服务合同合法有效，该合同对中央花园业主具有法律约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。中百物业公司在合同履行期间已按约定提供物业管理服务，在合同到期后，中央花园业主委员没有向中百物业公司作出续聘或解聘的意思表示，也未选聘新的物业管理企业，而中百物业公司亦继续为中央花园小区提供物业管理服务，因此，根据合同约定，视为双方继续履行原合同。被告陈克海作为中央花园业主，应当依照此合同约定按期按标准缴纳物业服务费。现被告陈克海自2009年12月1日至2013年6月30日期间的物业服务费未缴纳，违反了合同中关于业主交纳物业服务费的约定，应承担相应的责任，但因合同约定物业管理服务费于每半年的一月和七月缴纳，则中百物�公司应当自每年的8月1日起就本年度的物业服务费在法律规定的诉讼时效期间内向义务人主张权利，而中百物业公司对被告陈克海欠缴的2009年12月1日至2010年12月31日期间的物业服务费，其未能提供证据证实其在两年诉讼时效期间内向陈克海主张过权利，中百物业公司关于主张此期间物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持。关于2011年度物业服务费是否超过诉讼时效问题，因2013年7月4日，江苏首开律师事务所律师于燕弟以取得中百物业公司授权的名义向被告陈克海邮寄送达了一份《律师函》，要求被告陈克海支付欠缴的物业费，应视为中百物业公司向义务人主张了权利，诉讼时效发生中断，因此，中百物业公司要求被告陈克海支付2011年1月1日至2013年6月30日期间物业服务费的诉讼请求并未超过诉讼时效，应予支持。被告认为该律师函不能视为中百物业公司向�主张权利的辩称意见不符合法律规定，不予采纳。关于物业服务费的缴纳标准问题，虽然原告提交了中央花园XX栋其他业主的房屋产权证以证明该房屋规划用途为公寓，但原告未能提交被告陈克海拥有的案涉房屋产权证证明其房屋规划用途为公寓，相反，原告提交的陈克海商品房买卖合同载明房屋用途为商业，因此，在原告不能提供陈克海拥有的案涉房屋法定登记的用途情况下，应以商品房买卖合同载明的房屋用途作为缴纳物业服务费的依据，对照物业管理合同约定的标准，以其他物业1.4元／月每平方米（有电梯）作为缴纳标准为宜，对被告认为应适用商业物业1.2元／月每平方米（无电梯）为缴纳标准的意见，因案涉房屋属于有电梯建筑，故不予采纳。综上，被告陈克海在2011年1月1日至2013年6月30日期间应缴纳的物业服务费为106221.78元（1.4元×2529.09㎡×30个月）。对�告认为马鞍山市中央花园业主委员会与原告中百物业公司签订的物业管理服务合同不合法，对其无约束力以及中百物业公司未对其提供物业服务的辩称意见，因未提供充分证据予以证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈克海于本判决生效之日起十日内给付其所欠原告马鞍山市中百物业管理有限公司2011年1月1日至2013年6月30日期间的物业服务费106221.78元；
二、驳回原告马鞍山市中百物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3562元，减半收取1781元，由原告马鞍山市中百物业管理有限公司负担623元，被告陈克海负担1158元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 方华
二〇一三年十二月六日
书记员 张杰
附本案适用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
三、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据�业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同�定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。