北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02048号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京宏天宾馆有限公司，住所地北京市朝阳区小营路五号。
法定代表人徐欢，总经理。
委托代理人纪晨阳，男，1988年8月18日出生。
委托代理人宋华，河南联盟律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京呼家楼宾馆有限公司，住所地北京市朝阳区呼家楼向军南里二巷五号。
法定代表人庞亚青，总经理。
委托代理人张智钦，男，1990年6月15日出生。
委托代理人于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。
上诉人北京宏天宾馆有限公司（以下简称宏天宾馆）因与上诉人北京呼家楼宾馆有限公司（以下简称呼家楼宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第42772号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月，宏天宾馆起诉至原审法院称：2011年12月30日，我公司与呼家楼宾馆分别签订两份《房屋租赁合同》，承租呼家楼宾馆位于北京市朝阳区×里×巷×号×号楼和×号楼房屋。其中，呼家楼宾馆已经按照约定将×号楼于2012年5月交付我公司使用。×号楼房屋租赁合同约定，租赁面积为3500平方米，呼家楼宾馆应当于2014年9月1日前向我公司交付；租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日；同时约定了租金标准和违约责任。我公司在签约当日向呼家楼宾馆支付×号楼的租赁押金300000元。2014年9月1日，呼家楼宾馆未能按照约定交付上述房屋，虽经我公司多次催要，后仍迟迟不予交付。我公司原计划将×号楼的3500平方米和×号楼的1440平方米合并整体使用，成立商务中心。在合同签订后，我公司委托专业公司进行整体规划、装修设计、广告策划、形象设计等，并已经支付相关费用。呼家楼宾馆的违约行为导致我公司的合同目的和商业计划无法实现，给我公司造成巨大经济损失。为此，我公司诉至法院要求呼家楼宾馆：1.交付位于北京市朝阳区×里×巷×号×号楼3500平方米房屋（包括该楼西侧缩进部分的1层至6层，其中除去×有限公司北京市分公司占用的615号房间、×有限公司占用的2118号及2120号房间后，不足3500平方米的部分，应由呼家楼宾馆以该楼东侧一层南边3间客房面积予以补齐）；2.按照每日154.17元的标准给付自2014年9月1日计算至房屋实际给付之日止的违约金；3.赔偿我公司损失665000元（包括品牌服务费420000元、装修设计245000元）。
呼家楼宾馆辩称：2011年12月30日，应宏天宾馆要求我公司当时的法定代表人与宏天宾馆达成租赁意向，并在我公司不完全知悉合同内容的情形下签订了《房屋租赁合同》（合同的全部条款均由宏天宾馆起草，且我公司的法定代表人是在未按照国有资产处置的审批程序申报的情况下，私自与宏天宾馆签署的上述意向合同），准备将位于北京市朝阳区×里×巷×号×号楼（房产证登记为×号楼，我公司内部称2号楼）的部分房产出租给宏天宾馆。双方约定为3500平方米，实际上×号楼总平方米数为5500平方米，合同标的物不明确，不能作为合法有效的合同履行。该协议仅是双方就房屋租赁事宜的意向书，效力有待确定。后经我公司及上级国有资产管理单位的审查，该《房屋租赁合同》不仅存在严重显失公平的内容，而且会严重影响国有资产的保值增值，同时还会影响到我公司数十名国企老职工的就业安置等社会稳定问题。同时，由于上述房产的原有承租户至今仍然承租部分房屋，按照合同约定和法律规定，在同等条件下原有承租户对上述房产有优先承租权。我公司不能、也没有理由在减低租金的情况下，剥夺原租户的承租权。目前情况下，我公司与宏天宾馆所签《房屋租赁合同》无法履行。我公司已经于2013年12月20日正式向宏天宾馆提出解除双方的租赁合同，并于2014年5月22日退还300000元押金。综上，我公司不同意宏天宾馆的诉讼请求，并反诉要求确认双方房屋租赁合同于2014年5月22日解除。
宏天宾馆针对呼家楼宾馆反诉答辩称：我们双方签订合同是真实意思表示，标的物是明确的。合同明确约定了租金标准、期限、违约责任、交房时间等，是合法有效的合同，并不是意向书。本案不符合法定解除或约定解除合同情形，呼家楼宾馆要求解除合同违反了诚实信用原则。呼家楼宾馆主张显失公平是可变更、撤销合同的情形，且其理由也是不能成立的。呼家楼宾馆作为经营多年、对外承租房屋经验丰富的公司，不能因为法定代表人的变更、内部调整否认合同的性质。呼家楼宾馆的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原审法院经审理认为：当事人协商一致，或者约定解除合同的条件成就时，可以解除合同。本案中，宏天宾馆、呼家楼宾馆签订《房屋租赁合同》的事实存在。呼家楼宾馆表示该合同仅为其时法定代表人的出租意向、双方并未成立合同关系缺乏依据，且与其按照该协议的约定解除合同的要求存在逻辑矛盾。根据双方约定，呼家楼宾馆单方变更、终止或解除合同，需提前2个月向宏天宾馆提出，经宏天宾馆同意且呼家楼宾馆应当承担当年房屋6个月租金的违约金和赔偿金。本案中，呼家楼宾馆虽然多次书面表示解除上述合同，但其解除理由并不同一，且呼家楼宾馆并未就此与宏天宾馆达成一致意见并对宏天宾馆进行违约赔偿。因此，呼家楼宾馆虽然自行通过银行退还宏天宾馆租赁押金300000元，但双方约定的合同解除条件并未成就。呼家楼宾馆提出的“显失公平”等理由，并非合同解除的法定事由，且经法院释明其坚持原反诉请求，故对于呼家楼宾馆要求解除合同的反诉请求，法院不予支持。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。本案中，呼家楼宾馆表示其已经将涉案房屋分别另行出租众多其他单位和个人使用，而无法实际整体交付出租房屋。对此，呼家楼宾馆提供了相应房屋租赁合同原件，并有部分承租人到庭表示已经合法占有租赁房屋并拒绝腾退。宏天宾馆对此虽表示质疑，但现有证据并不足以证明其主张。且宏天宾馆要求呼家楼宾馆以其他房屋的交付弥补“不足面积”缺乏依据，故宏天宾馆要求呼家楼宾馆交付房屋的诉讼请求在客观上无法履行。宏天宾馆要求呼家楼宾馆支付违约金及赔偿品牌服务费、装修设计费的诉讼请求，与双方房屋租赁合同是否继续履行及履行结果具有直接关联。宏天宾馆主张逾期交付房屋的违约金，系以呼家楼宾馆能够最终交付房屋为基础和计算依据；宏天宾馆主张的装修设计等损失，系以双方不再继续履行房屋租赁合同为前提，目前该房屋租赁合同最终的履行情况无法预见，虽经法院释明，宏天宾馆仍坚持其诉讼请求，故法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、驳回宏天宾馆的诉讼请求；二、驳回呼家楼宾馆的反诉请求。
判决后，宏天宾馆与呼家楼宾馆不服，均上诉至本院。宏天宾馆上诉请求撤销原判，将本案发回重审，主要理由是：原审遗漏当事人、未通知与涉案房屋租赁权有直接利害关系的其他租赁户作为本案第三人参与诉讼，程序违法；原审既未查明所谓的13户租赁合同是否有效，也未查明该13户是否全部主张履行合同、是否已合法占有租赁房屋，单方认定宏天宾馆要求交付房屋的请求无法履行，属于事实不清、证据不足；涉案的×号楼房产证面积为5561.44平方米，且均已分割成可以单独使用的房间，宏天宾馆租赁的仅是其中的3500平方米，因此，假设呼家楼宾馆已将×号楼部分房间出租给他人，但仍可将其余部分房间交付宏天宾馆，以补足合同约定的3500平方米，而原审却驳回宏天宾馆的这一请求，使得合法、有效的合同无法履行，既损害了宏天宾馆的合法权利，也违背了合同具有法律约束力的基本原则；呼家楼宾馆与其关联单位恶意串通、签订虚假的租赁合同，损害宏天宾馆的合法权益，属无效合同，根本不能对抗宏天宾馆提交的合法、有效的租赁合同；原审未对宏天宾馆申请调查收集的证据予以调取，程序违法；原审以租赁合同客观上无法履行为由驳回宏天宾馆要求交付房屋的请求，同时又以租赁合同的最终履行情况无法预见为由驳回了宏天宾馆要求支付逾期交房违约金和赔偿损失的请求，显然自相矛盾，也是宏天宾馆无法信服、无法接受的。呼家楼宾馆上诉请求撤销原判第二项，改判其与宏天宾馆的《房屋租赁合同》于2014年5月22日解除，主要理由是：呼家楼宾馆原法定代表人私自与宏天宾馆签订的《房屋租赁合同》未履行国有资产处置审批程序，后经呼家楼宾馆及上级国有资产管理单位的审查，该份《房屋租赁合同》不仅存在严重显失公平的内容，而且会严重影响国有资产的保值增值，同时还会影响到呼家楼宾馆职工就业安置等问题，因此要求解除《房屋租赁合同》。
经审理查明：宏天宾馆、呼家楼宾馆均系从事住宿等经营的有限责任公司。
2011年12月30日，宏天宾馆、呼家楼宾馆签订《房屋租赁合同》。双方约定，呼家楼宾馆将其位于北京市朝阳区×里×巷×号×号楼出租给宏天宾馆用以写字楼办公使用，租赁房屋建筑面积约3500平方米，包括“现呼家楼宾馆经营面积以内”；呼家楼宾馆应当于2014年9月1日前向宏天宾馆交付房屋，租期自2015年1月1日（起租日）至2024年12月31日；自2015年1月1日的第一个租赁期，租金为每年3700000元；自2020年1月1日的第二个租赁期，租金为每年3811000元；宏天宾馆无需支付租金以外包括物业管理费任何费用（经营中产生的水、电、燃气、供暖费、通讯费由宏天宾馆承担）；合同签订后5个工作日内，宏天宾馆支付呼家楼宾馆租赁押金300000元。双方还约定，呼家楼宾馆逾期交付房屋，每逾期一天应当向宏天宾馆支付合同月租0.05%的违约金；呼家楼宾馆单方变更、终止或解除合同，需提前2个月向宏天宾馆提出，经宏天宾馆同意且呼家楼宾馆承担当年房屋6个月租金的违约金和赔偿金后方可解除合同；若呼家楼宾馆违约擅自解除合同，还应赔偿宏天宾馆装修原值等。
宏天宾馆按照约定支付呼家楼宾馆租赁押金300000元。
宏天宾馆表示，签订上述合同时，双方另就该地点×号楼签订房屋租赁合同，并已经实际履行。呼家楼宾馆对此予以认可。呼家楼宾馆表示，房屋所有权证登记的该地址“×号楼”，现实中称为“2号楼”。
此外，宏天宾馆表示双方合同约定租赁范围不包括×号楼东侧部分，仅为西侧的3500平方米；呼家楼宾馆表示，×号楼共计5561.44平方米，而双方没有明确东侧或西侧的具体范围，约定租赁标的3500平方米只是意向。
2013年12月20日，呼家楼宾馆向宏天宾馆发送《合同解除通知函》，以“上级集团公司工作要求和经营结构调整变化”为由，提出解除《房屋租赁合同》。宏天宾馆表示未收到该函件。
2014年5月22日，呼家楼宾馆通过银行退还宏天宾馆租赁押金300000元。
2014年6月4日，呼家楼宾馆书面通知宏天宾馆，以合同“显失公平”及其公司“经营结构发生变化”等理由要求办理解除手续。宏天宾馆表示收到该函件，书面回复不同意解除合同。
2014年7月28日，呼家楼宾馆作出《解除合同告知函》，要求宏天宾馆就解除合同事宜与其进行洽商。宏天宾馆表示收到该函件，但其随即向呼家楼宾馆书面通知要求继续履行合同。
2014年9月15日，宏天宾馆向呼家楼宾馆发送交房通知，要求呼家楼宾馆履行交付义务。
审理中，呼家楼宾馆表示涉案房屋已经分别另行出租十三个单位和个人使用，并提供租赁合同等证据材料予以佐证。
其中，×有限公司到庭表示，其公司与呼家楼宾馆于2014年8月4日签订房屋租赁合同，分别承租：×号楼整体6层，租赁期限自2014年7月31日至2024年7月30日；2号楼2层，租赁期限自2014年11月25日至2024年7月30日；2号楼1、3、4、5、6层部分，租赁期限自2015年7月1日至2024年7月30日；前两期呼家楼宾馆已经向其交付房屋，第三期未交付。该公司表示，已经进驻并对一期房屋进行装修；宏天宾馆、呼家楼宾馆间房屋租赁合同事宜其并不清楚，且不同意腾退房屋。
宏天宾馆认为，呼家楼宾馆与×有限公司所签房屋租赁合同不真实，×号楼并没有交付该公司使用，且呼家楼宾馆与该公司系关联单位，故对其陈述意见及提供合同等材料均不予认可。
×有限公司到庭表示，其公司与呼家楼宾馆于2012年7月17日签订房屋租赁合同，承租涉案楼房2120号、2118号房间，租赁期限截止至2015年7月16日。其不清楚宏天宾馆、呼家楼宾馆之间租赁合同事宜，且不同意腾退涉案房间。
宏天宾馆认可×有限公司目前确实占用涉诉房屋，但认为其履行的租赁合同期限已经届满。
包×到庭表示，其自2013年4月开始与呼家楼宾馆签订租赁合同，承租涉案楼房1层大厅的小卖店；租赁合同截止至2014年12月30日，其不同意腾退。
宏天宾馆表示，该楼大厅并无包×经营地。
×有限责任公司到庭表示，其公司自2011年6月开始承租北京市朝阳区×里×巷×号×号一层、×号二层、×号二层8间房屋。并在2014年3月续签了租赁合同，期限为三年。其公司对房屋进行了装修，此前并不知道宏天宾馆、呼家楼宾馆之间租赁合同事宜，其不同意腾退涉案房屋。
宏天宾馆表示，其不确认该公司所称×号×层8个房间是否包括在其与呼家楼宾馆的租赁合同约定范围内。
×有限公司北京市分公司到庭表示，其公司与呼家楼宾馆于2009年12月12日签订的租赁合同，承租×号楼2615号房间。2014年1月双方协商续租，12月9日签订续租合同，租期自2014年12月12日开始，期限为二年。宏天宾馆、呼家楼宾馆之间的租赁合同事宜其并不清楚，且不同意腾退涉案房间。
宏天宾馆表示，其与呼家楼宾馆签订的房屋租赁合同范围不包括×有限公司北京市分公司承租房间；呼家楼宾馆认为该部分房间包括在双方合同约定范围内。
审理中，原审法院询问宏天宾馆，在案外人合法使用涉案房屋的情况下，是否变更诉讼请求，宏天宾馆表示坚持要求整体交付房屋等诉讼请求。经原审法院释明呼家楼宾馆，是否坚持请求解除租赁合同，而非要求确认该合同无效或者为可撤销、可变更合同，呼家楼宾馆表示坚持依据合同条款解除租赁合同的诉讼请求。
另查，宏天宾馆提供其与案外人签订的《品牌服务协议》合同、《装修设计合同》及收据等，用以证明呼家楼宾馆违约给其造成的设计费等损失。呼家楼宾馆对此证据的真实性不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、房产证、《房屋租赁合同》、函件、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，2011年12月30日，宏天宾馆与呼家楼宾馆签订《房屋租赁合同》，双方约定呼家楼宾馆应当于2014年9月1日前向宏天宾馆交付租赁房屋。在租赁房屋交付前，呼家楼宾馆将上述租赁合同范围内的部分房屋租赁给其他承租人使用，且其他承租人已经合法占有租赁房屋。故目前情况下，宏天宾馆要求呼家楼宾馆向其交付涉案房屋的诉讼请求，客观上无法履行。关于宏天宾馆要求呼家楼宾馆向其交付其余部分房间以补足合同约定的3500平方米的诉讼请求，呼家楼宾馆不予同意，宏天宾馆的该项主张与合同约定不符，亦不具备履行之可能，故本院不予支持。关于宏天宾馆提出原审遗漏当事人的上诉意见，因其他承租人并非本案租赁合同签订主体，亦不属于必须参加诉讼的当事人，原审法院已通过法庭调查的方式询问了其他承租人的意见，故无需追加其为第三人，宏天宾馆的该项上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于宏天宾馆提出呼家楼宾馆与其关联单位恶意串通、签订虚假租赁合同的上诉意见，对此，呼家楼宾馆不予认可，宏天宾馆未提供确切证据证实其主张，且与本院查明的其他承租人已经合法占用租赁房屋的事实不符，故本院对于宏天宾馆的该项上诉意见不予采纳。对于宏天宾馆要求呼家楼宾馆支付违约金及赔偿品牌服务费、装修设计费的诉讼请求，系合同解除后的法律后果问题，经原审法院释明，宏天宾馆坚持要求继续履行合同，故原判驳回宏天宾馆的上述诉讼请求，于法有据，本院予以维持。
关于呼家楼宾馆上诉要求解除《房屋租赁合同》一节。呼家楼宾馆提出解除合同的理由是其原法定代表人私自与宏天宾馆签订《房屋租赁合同》，未履行国有资产处置审批程序，以及该份《房屋租赁合同》严重显失公平等。本院认为，其一，呼家楼宾馆原法定代表人执行职务时所签订的合同，其法律后果应由呼家楼宾馆承担；其二，呼家楼宾馆内部的审批程序不能影响其行为的对外效力；其三，“显失公平”并不属于《房屋租赁合同》约定的合同解除条件，亦非合同解除的法定事由。故呼家楼宾馆要求解除《房屋租赁合同》的上诉请求，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。
综上，宏天宾馆与呼家楼宾馆的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5225元，由北京宏天宾馆有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费35元，由北京呼家楼宾馆有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费10520元，由北京宏天宾馆有限公司负担10450元（已交纳），由北京呼家楼宾馆有限公司负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 薛 妍
代理审判员 孙承松
二〇一五年四月二十日
书 记 员 禹海波