浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉善民初字第2317号
原告：嘉善县大云镇缪家村股份经济合作社。
法定代表人：丁法强。
委托代理人：杨文静。
被告：嘉善苏加食品厂。
投资人：马学良。
被告：马学良。
原告嘉善县大云镇缪家村股份经济合作社与被告嘉善苏加食品厂、马学良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月5日立案受理，依法由审判员吕学强适用简易程序，于2015年1月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告嘉善苏加食品厂的投资人也即被告马学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉善县大云镇缪家村股份经济合作社起诉称：2007年1月1日被告向原告租赁房屋开设食品厂，双方签订房屋租赁协议。至2013年12月30日止被告结欠原告租赁费536446元，至2014年8月18日止结欠208648元，被告尚欠原告房租金745094元。2014年8月18日原、被告双方签订还款协议书，协议书规定，被告从2014年9月份开始每月归还房租金30000元，并约定违约责任，如被告未按协议履行义务，原告有权追偿全部欠款，如被告逾期支付房租金造成违约支付原告违约金及原告诉讼引起的律师费，并有被告马学良个人财产作还款担保。租房协议中规定，如被告不能按期支付租金，原告有权收回租房。事后，原告曾多次催讨，但被告迟迟不愿履行还款协议，致使原告催款未果，原告故而提起诉讼请求判令：1、被告即时付清原告房租金745094元；2、被告支付原告违约金26823元；3、被告承担原告诉讼而支付的律师费23000元；4、被告终止厂房租赁合同关系；5、被告马学良承担连带清偿责任；6、被告承担本案诉讼费。
被告嘉善苏加食品厂、马学良答辩称：没有答辩意见。
原告为其主张向本院提供以下证据：1、原告企业法人营业执照、被告企业信息、暂住人口登记表复印件各1份。证明：原、被告诉讼主体资格；2、租金结欠清单1份。证明：被告结欠原告租金745094元；3、还款协议书1份。证明：原被告签订租金归还协议；4、证明1份。证明：涉案房屋系原告所有；5、厂房租赁协议1份。证明：原被告签订房屋租赁协议。
经质证，被告对原告所举的证据均无异议。
两被告均未举证。
原告所举的证据，被告无异议，经本院审查后予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：被告嘉善苏加食品厂成立于2007年4月9日，系被告马学良个人投资设立的独资企业。2007年2月27日，原告与被告签订了一份《厂房租赁协议》，协议约定：被告嘉善苏加食品厂作为承租人，自2007年1月1日至2016年12月30日止，租赁原告所有的位于嘉善县大云镇缪家村杨庵浜25号房屋，房屋租金每年88000元，租金分两期，第一期每年6月底支付，第二期每年12月底付清，如被告不能按期支付租金，原告有权收回厂房等。租赁刚开始的厂房面积为911平方米，2012年增加1371平方米，现在租赁面积是2282平方米。到2013年12月30日被告嘉善苏加食品厂结欠原告租金536446元，另2014年尚欠租金208648元，二项合计结欠租金为745094元。对此，2014年8月18日，原、被告经协商订立了《还款协议书》。协议约定：自2014年9月份开始由被告嘉善苏加食品厂每月归还原告租金30000元至还清，新产生的租赁费按双方签订的租赁协议履行；如被告违约，则原告有权就欠款全额一并向法院起诉追偿；被告逾期支付，承担违约金按总欠款每日2%计算；诉讼费及原告的律师费由被告承担；并有被告个人财产作担保，担保期限至欠款付清止。担保人为被告马学良。协议签订后，被告仍未能给付。原告遂诉至本院，要求判如诉请。
另查明，涉案房屋所有人原名为“嘉善县大云镇缪家村经济合作社”，现变更名称为“嘉善县大云镇缪家村股份经济合作社”。涉案的房屋，无相关权属证书，原告也无证据证明取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设。
本案在调解过程中，因原、被告分歧较大，致调解不成。
本院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原告租赁给被告嘉善苏加食品厂的厂房未取得房屋产权证，亦未经规划审批，也未能提供租赁房屋的合法手续。因此，双方签订的厂房租赁协议应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告与被告嘉善苏加食品厂签订的厂房租赁协议从签订之日起自始无效，无需终止或解除。但被告嘉善苏加食品厂仍应参照协议约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费745094元，故对原告就此提出的相关诉请本院予以支持。结合本案所查明的事实，被告嘉善苏加食品厂就2014年结欠的房屋占有使用费应确认为计算至2014年12月底。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况承担相应的违约责任，原、被告就结欠的厂房占有使用费又有相应的约定，但其中约定的违约金计算过高，可以欠款金额为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍自2014年10月1日起算至本判决生效之日止由被告嘉善苏加食品厂向原告支付违约金。同时双方虽约定如诉讼原告因此产生的律师费由被告嘉善苏加食品厂承担，但原告未举证证明其已支付律师费23000元的相应证据，故对此诉请本院现无法予以支持。被告马学良自愿以个人财产作为被告嘉善苏加食品厂履行支付结欠厂房占有使用费等的担保，故被告马学良对被告嘉善苏加食品厂履行义务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告嘉善苏加食品厂应于本判决生效之日起十日内支付原告嘉善县大云镇缪家村股份经济合作社结欠的厂房占有使用费745094元，并以尚欠款745094元为本金从2014年10月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告支付违约金。
二、被告马学良对被告嘉善苏加食品厂支付的上述款项负连带清偿责任。
三、驳回原告之其余诉讼请求。
被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11749元（原告预交），减半收取5875元，由原告嘉善县大云镇缪家村股份经济合作社负担368元，被告嘉善苏加食品厂负担5507元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 吕学强
二〇一五年一月二十八日
书记员 倪引芳
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。