广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初14312号原告：陈健华，男，汉族，1995年8月15日出生，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：赵鹏，广东言泰律师事务所律师。被告：刘远胜，男，汉族，1988年12月17日出生，住江西省赣州市会昌县。被告：肖翠英，女，汉族，1991年5月2日出生，住江西省赣州市会昌县。两被告的共同委托诉讼代理人：杨慧，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告陈健华与被告刘远胜、肖翠英商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告陈健华的委托诉讼代理人赵鹏，被告刘远胜、肖翠英及其委托诉讼代理人杨慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈健华向本院提出诉讼请求：1.解除原告陈健华与被告刘远胜、肖翠英签订的房屋买卖合同；2.被告刘远胜、肖翠英返还定金20000元，给付违约金31992元；3.被告刘远胜、肖翠英赔偿中介费30000元、律师费25000元。事实和理由：2016年7月20日，陈健华与刘远胜、肖翠英签订房屋买卖合同，约定刘远胜、肖翠英将中山市××镇乐意居x幢x单元x室出卖给陈健华。陈健华按约定交纳了20000元定金、中介费30000元。但刘远胜、肖翠英违反合同约定，未按约定时间去申请提前还贷手续和偿还银行贷款，注销抵押登记，并明确告知陈健华解除房屋买卖合同，不将该房屋出售给陈健华。刘远胜、肖翠英辩称，1、涉案房产是刘远胜、肖翠英的共同房产，陈健华提供的房屋买卖合同没有肖翠英的签名，该合同不成立；2.刘远胜、肖翠英的结婚登记日期2011年6月2日，且夫妻关系一直存续，而涉案房产是2014年3月30日购置，属于刘远胜、肖翠英夫妻共同财产，本案房屋买卖合同签订时间是2016年7月20日，是夫妻关系存续期间由刘远胜自己单独处分房产，其妻子肖翠英不知情且不同意卖房子，根据《中华人民共和国婚姻法》第17条规定，夫妻共同财产有平等的处分权，涉案房产本为刘远胜、肖翠英的共同财产，刘远胜没有经过其妻子肖翠英的同意，无权处分其妻子肖翠英的份额，而陈健华在起诉状已经明确表示，陈健华明知涉案房产为刘远胜、肖翠英的夫妻共同房产；3.根据《中华人民共和国合同法》第51条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认合同有效，如权利人不追认，合同无效。而陈健华不属于善意第三人，在明知刘远胜无权处分涉案房产的前提下与其签合同，因此签订的涉案合同属于无效合同；4.刘远胜、肖翠英不同意陈健华的诉讼请求，但刘远胜收取的20000元定金同意返还给陈健华。陈健华围绕诉讼请求依法提供了房屋买卖合同、中山市不动产登记表、定金收款证明、收据、结婚证、律师费发票3张、委托代理合同、房产权证。刘远胜、肖翠英逾期提交了中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、中山市二手房买卖合同居间服务合同、价格确认书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2016年7月20日，陈健华与刘远胜经中山市兴园房地产有限公司中介签订房屋买卖合同，约定刘远胜将上述房产出卖给陈健华，物业成交价为533200元，其中43200元支付给中山市兴园房地产有限公司代为交付本次交易所产生的税费、按揭费、图纸费及咨询服务费；签订合同时支付20000元作为购房定金，另买方支付30000元给中山市兴园房地产有限公司代为交付本次交易所产生的部分税费、按揭费、图纸费及咨询服务费；卖房收取定金后三日内须向抵押银行申请提前还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续30天内与买卖方至国土部门办理交易过户递件手续；首期楼价款170000元，应不迟于卖方收到按揭银行通知还款当天支付；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或与其办理交易、按揭等买卖相关手续、与其交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用；2.合同签订当日，陈健华向刘远胜交付定金20000元，向中山市兴园房地产有限公司支付部分费用及咨询服务费30000元；3.位于中山市××镇丽城乐意居x幢x单元的房产于2016年4月15日登记于刘远胜名下，不动产证书号为粤（2016）0050xxx，该房产于同日抵押给中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押金额为346000元。截至同年11月29日，上述抵押未注销；4.刘远胜与肖翠英于2011年6月2日在江西省登记结婚；5.陈健华为本案诉讼聘请律师支出律师费25000元。本院认为，本案系买卖合同纠纷，陈健华与刘远胜签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应予恪守。对于刘远胜、肖翠英认为合同无效的主张，涉案的房屋登记于刘远胜名下，根据物权的排他性原则，刘远胜系该房屋的唯一物权登记人，有权独立行使涉案房屋的全部物权（包含出售房屋的权利）；即使刘远胜、肖翠英认为涉案房屋属于夫妻共有，该出卖行为没有经过肖翠英同意的主张成立，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”涉案合同亦不具有无效的情形，故对刘远胜、肖翠英的主张，本院不予采纳。合同虽然没有对涉案房屋解除抵押的期限作出约定，但根据交易习惯，刘远胜在收取陈健华交付的定金后应在合理的时间完成该义务，陈健华于签订合同当日（即2016年7月20日）已经向刘远胜支付定金，至陈健华提起诉讼时（即2016年11月28日）长达四个多月时间，刘远胜仍未办妥解除抵押登记手续，已超出了正常的交易期限，且庭审中刘远胜亦明确表示不愿意继续履行合同，刘远胜的上述行为已经构成了预期违约，应承担违约责任。陈健华请求解除双方签订的房屋买卖合同，并按合同约定要求刘远胜赔偿陈健华在履行合同过程中支出的费用定金20000元、中介服务费30000元和律师费25000元及支付等额于总楼价5%的违约金，理据充分，本院予以支持。违约金经核算为26660元（533200×5%=26660元），超出部分，本院不予支持。上述债务发生于刘远胜、肖翠英夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，在刘远胜与肖翠英均没有提供证据证明陈健华与刘远胜将上述债务约定为个人债务，且没有证据证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的情况下，肖翠英应对刘远胜上述债务承担共同清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈健华与被告刘远胜于2016年7月20日签订的房屋买卖合同；二、被告刘远胜、肖翠英于本判决发生法律效力之日向原告陈健华返还定金20000元和支付违约金26660元；三、被告刘远胜、肖翠英于本判决发生法律效力之日向原告陈健华赔偿中介服务费30000元和律师费25000元；四、驳回原告陈健华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，减半收取计1220元，由原告陈健华负担61元，被告刘远胜、肖翠英负担1159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杜万枝二〇一七年二月二十七日书记员  李健芬书记员  黄嘉恩