广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9504号
上诉人（原审原告）：深圳前海贝尔安亲网络教育科技有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300359207032K。
法定代表人：邓靖秋，执行（常务）董事。
委托诉讼代理人：邓龙，广东瑞霆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市南山区广博XHHT第二届业主委员会，住所地：广东省深圳市南山区工业七路广博XHHT业委会，组织机构代码：585629196。
负责人：于冬玲。
委托诉讼代理人：夏志勇，广东达和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市盛孚物业管理股份有限公司，住所地：深圳市南山区创业路海珠城二层东，统一社会信用代码：91440300192369848A。
法定代表人：董振雷，董事长。
委托诉讼代理人：江记鸿，广东君强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄卫，广东君强律师事务所律师。
上诉人深圳前海贝尔安亲网络教育科技有限公司（以下简称贝尔安亲公司）因与被上诉人深圳市南山区广博XHHT第二届业主委员会（以下简称XHHT业委会）、深圳市盛孚物业管理股份有限公司（以下简称盛孚物业公司）排除妨害纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人贝尔安亲公司上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、改判XHHT业委会和盛孚物业公司停止妨碍贝尔安亲公司对XHHT会所的正常使用和经营，不得阻止贝尔安亲公司正常使用会所，恢复供水供电；三、改判XHHT业委会和盛孚物业公司共同赔偿贝尔安亲公司损失至XHHT业委会和盛孚物业公司停止妨碍行为时止（贝尔安亲公司可以正常进入使用会所），从2015年11月1日起暂计算到2016年7月31日损失为16.2万元；四、本案一、二审诉讼费均由XHHT业委会和盛孚物业公司承担。
上诉事实与理由：XHHT会所所有权人为广博公司所有，2007年9月24日中国国际贸易仲裁委员会华南分会作出[2001]中国贸仲深裁字第D104号裁决书，裁决会所20年使用权移交给赛格达声公司（现名深圳市LQ物业管理有限公司）。2015年10月28日，LQ物业公司将涉案会所出租给贝尔安亲公司，但贝尔安亲公司进场装修时受到XHHT业委会和盛孚物业公司暴力阻止，并且采取停水等措施导致贝尔安亲公司无法使用会所。因上述侵权行为造成贝尔安亲公司每月租金损失1.8万元，贝尔安亲公司多次向相关政府部门投诉，问题一直未能解决，贝尔安亲公司诉至南山区法院，原审法院于2017年3月27日作出民事判决驳回了贝尔安亲公司全部诉讼请求。贝尔安亲公司认为：原审判决事实认定错误、适用法律不当，应予改判。一、XHHT业委会和盛孚物业公司未经会所产权人同意，擅自在XHHT业委会和盛孚物业公司间的物业服务合同中约定会所经营方式须经业主大会讨论决定是无效的，会所所有权人及作为承租方的贝尔安亲公司依法不受该合同的约束，原审法院据此判定阻止行为不存在不正当性没有根据。二、涉案小区第七次业主大会召开和表决程序不符合法定程序，为无效表决，原审法院据此判定阻止行为不存在不正当性没有根据。三、贝尔安亲公司经营小学生托管项目本质属于学生活动项目，应属于会所规划功能的活动室范围。四、即使贝尔安亲公司经营项目不符合规划功能，XHHT业委会和盛孚物业公司依法也无权强制阻止贝尔安亲公司进场及采取停水停电等违法措施强制限制贝尔安亲公司的合法物权权利，只能向有相应执法权的政府部门报告，由政府认定贝尔安亲公司在会所的经营是否符合规划。退一步说，即便政府认定贝尔安亲公司的经营不符合规划，政府在处理时也只能对贝尔安亲公司限期改正，不可能限制贝尔安亲公司使用物业，贝尔安亲公司也不会蒙受无法使用物业的损失。
被上诉人XHHT业委会辩称，一审判决所查明事实清楚，证据确凿，恳请二审法院驳回贝尔安亲公司的全部上诉请求。
被上诉人盛孚物业公司辩称，我方的答辩意见基本与广博XHHT业委会的意见一致，我方请求维持原判。
贝尔安亲公司向一审法院起诉请求：一、XHHT业委会和盛孚物业公司不得阻碍贝尔安亲公司对广博XHHT会所装修经营使用；二、XHHT业委会和盛孚物业公司连带赔偿贝尔安亲公司租金暂计为16.2万元（从2015年11月1日起计至2016年7月31日止，后续租金计至贝尔安亲公司进场使用会所止）；三、XHHT业委会和盛孚物业公司连带赔偿贝尔安亲公司利润损失暂计为19万元（从2015年11月1日起计至2016年7月31日止，后续利润损失计至贝尔安亲公司进场使用会所止）；四、XHHT业委会和盛孚物业公司支付本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年9月，赛格达声公司与广博地产公司就广博XHHT的车位、会所权属产生纠纷。2007年9月24日，中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会作出【2007】中国贸仲深裁字第D104号裁定书，裁决：广博地产公司将其拥有的广博XHHT118个架空层车位、97个地下一层车位的所有权及涉案会所20年使用权移交给赛格达声公司，以抵偿其拖欠债务及滞纳金。嗣后，赛格达声公司更名为LQ物业公司。
2011年9月19日，深圳市广博XHHT业主委员会（甲方）与LQ物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：会所的使用功能、经营方式必须经业主大会讨论确定。物业小区住宅禁商，禁止改变原法定规划“住宅”用途。2015年4月21日，XHHT业主委员会（甲方）与盛孚物业公司签订《物业服务合同》，约定：会所的使用功能、经营方式必须经业主大会讨论确定。物业小区住宅禁商，禁止改变原法定规划“住宅”用途。
2015年10月28日，LQ物业公司（甲方）与邓靖秋（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案广博.XHHT会所出租给乙方使用，期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止，每月租金1.8万元。双方就出租房屋用途未作明确约定。2015年10月29日，LQ物业公司出具收款收据，确认收到贝尔安亲公司支付的租赁押金3.6万元。同日，LQ物业公司向贝尔安亲公司出具发票，确认贝尔安亲公司支付2015年11月份租金1.8万元。嗣后，贝尔安亲公司进场装修受阻。2016年3月21日，XHHT业主委员会发出《业委会“关于解决小区物业交接后遗留问题”进展情况的通报》，注明：“关于财务清算及会所经营范围等问题，贝尔安亲公司表示要进行装修且经营儿童教育和午晚托业务。对此，业委会要求LQ公司提供小区‘规划许可证’以便查阅会所的规划用途是商业还是小区公共配套，且要求LQ公司就欠付小区业主几十万元的公共收益及业委会活动经费予以支持，LQ公司代表回复需向公司领导汇报，此次协商并没有结果……3月18日及21日，贝尔安亲公司却在并未办理任何小区装修手续的情况下，雇佣装修施工人员及车辆欲强行进入小区会所，被物业保安拦下并一度堵塞大门口……”2016年6月8日，盛孚物业公司向贝尔安亲公司发出《关于“贝亲公司”就XHHT小区会所装修的复函》，注明：“根据目前会所历史遗留问题和我公司与广博XHHT第二届业主委员会签署的物业合同内容，管理处暂时无法给贵公司办理任何装修手续。请贵公司尽快与业委会、开发商洽谈会所使用协调事项，管理处在未接到我总公司指示及业委会同意贵公司进场的函件，恕不能私自给贵公司办理装修许可手续，提供任何便利条件……。”2016年7月9日，XHHT业主委员会出具《广博XHHT第七次业主大会会议表决结果的公示》，内容为：表决是否同意会所对外经营开展学生培训、托辅、幼儿园、餐饮、卡拉OK业务。“同意”的票权数为1097票权，户数为11户；“不同意”的票权数为32306票权，占有效票权的95%，户数为309户，占有效户数的95%；“弃权”的票权数为737票权，户数为7户。根据《深圳经济特区物业管理条例》的有关规定，此项议题业主大会表决结果为“不同意会所对外经营开展学生培训、托辅、幼儿园、餐饮、卡拉OK业务。”
2016年7月28日，深圳市规划和国土资源委员会南山管理局向XHHT业主委员会作出《关于明确广博XHHT小区会所使用功能的复函》，内容为：会所登记权利人为广博地产公司，截至2016年7月22日，该房产尚未办理转移登记。经核该项目《建设工程规划许可证》及所附施工图文件，其施工图纸显示：该会所共两层，功能包括活动室、阅览、咖啡厅（西餐）、健身和小区管理用房。
一审庭审中，贝尔安亲公司提供《深圳市房地产买卖合同（预售）》，用以证实涉案会所产权归开发商广博地产公司所有。XHHT业委会和盛孚物业公司对该证据的真实性不予确认。贝尔安亲公司提供由LQ物业公司于2015年12月29日发出的《致广博XHHT业主委员会及广大业主》，用以证实LQ物业公司将涉案会所出租给贝尔安亲公司之事宜通知广博XHHT的业主。XHHT业委会和盛孚物业公司对该证据的真实性不予确认。贝尔安亲公司提供由盛孚物业公司于2016年3月18日发出的《关于贝尔安亲暂不能进驻小区会所装修的函》，用以证实XHHT业委会和盛孚物业公司阻止贝尔安亲公司进场装修。XHHT业委会和盛孚物业公司对该证据的真实性不予确认。贝尔安亲公司提供报告、抗议函等证据，用以证实其多次向物业公司、社区工作站、街道办、区建设局、供电局等部门反映情况，要求进场装修。XHHT业委会和盛孚物业公司对上述证据的真实性不予确认。贝尔安亲公司提供发票及转账凭证，用以证实贝尔安亲公司自2015年11月1日起至2016年7月31日止共支付租金16.2万元。XHHT业委会和盛孚物业公司对上述证据的真实性不予确认。
一审法院认为，本案系排除妨害纠纷，其争议焦点在于贝尔安亲公司合法权益是否受到XHHT业委会和盛孚物业公司的不法阻碍或妨害。本案中，贝尔安亲公司与LQ物业公司签订《房屋租赁合同》，拟承租涉案会所用于经营教育培训及小学生托管等项目。但根据深圳市规划和国土资源委员会南山管理局的《复函》内容显示，涉案会所功能仅包括活动室、阅览、咖啡厅（西餐）、健身和小区管理用房，并不能用于教育培训及小学生托管等项目。同时，根据涉案小区业主委员会与各物业公司签订的《物业服务合同》约定，涉案会所的使用功能、经营方式必须经业主大会讨论确定；物业小区住宅禁商，禁止改变原法定规划“住宅”用途。而涉案小区第七次业主大会会议表决结果为“不同意会所对外经营开展学生培训、托辅、幼儿园、餐饮、卡拉OK业务。”综上，XHHT业委会和盛孚物业公司阻止贝尔安亲公司进驻涉案小区经营教育培训及小学生托管等商业活动，并不存在不正当性或非法性。因此，贝尔安亲公司要求XHHT业委会和盛孚物业公司停止阻碍其对涉案会所的装修经营使用，并承担贝尔安亲公司租金损失、利润损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。贝尔安亲公司与LQ物业公司就《房屋租赁合同》所引起的其他经济纠纷，双方可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回深圳前海贝尔安亲网络教育科技有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费3340元，由深圳前海贝尔安亲网络教育科技有限公司负担。
本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系排除妨害纠纷。依贝尔安亲公司的上诉主张，本案二审的争议焦点为XHHT业委会和盛孚物业公司阻止贝尔安亲公司进入涉案会所装修经营小学生托管项目是否具正当理由。本案中，涉案会所位于涉案XHHT小区，贝尔安亲公司承租涉案会所拟经营教育培训及小学生托管项目；而依前述深圳市规划和国土资源委员会南山管理局《关于明确广博XHHT小区会所使用功能的复函》载明的内容，该项目《建设工程规划许可证》及所附施工图文件，其施工图纸显示：该会所共两层，功能包括活动室、阅览、咖啡厅（西餐）、健身和小区管理用房。据此，贝尔安亲公司拟经营项目显与该文件载明的涉案会所规划许可的使用功能不符，故原审认定XHHT业委会与盛孚物业公司的阻止行为不存在不正当性或非法性并无不妥，本院予以确认。另，贝尔安亲公司并非涉案小区物业服务合同当事人，故涉案物业服务合同的约定事项对贝尔安亲公司并无法律约束力，原审依据涉案物业服务合同的约定处理本案，理由欠妥，本院予以纠正；但原审认定XHHT业委会与盛孚物业公司的阻止行为不存在不正当性或非法性，并据此未予支持贝尔安亲公司关于租金损失、利润损失的诉求，处理结果正确，应予维持。
综上，贝尔安亲公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实部分理由欠妥，应予纠正；但原审处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3540元（深圳前海贝尔安亲网络教育科技有限公司已预交），由深圳前海贝尔安亲网络教育科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年九月四日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。