成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成华民初字第134号
原告四川雅卓房地产经纪有限责任公司，住所地成都市成华区花径路2号5楼。
法定代表人陈杰。
委托代理人邓平超。
被告四川良泽经贸实业有限责任公司，住所地成都市金牛区火车北站西二段18号（中北饭店306-310）。
法定代表人林友莲，该公司董事长。
委托代理人刘鑫，四川明炬律师事务所律师，一般授权。
原告四川雅卓房地产经纪有限责任公司（以下简称雅卓公司）与被告四川良泽经贸实业有限责任公司（以下简称良泽公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员晏莉独任审判，于2014年1月14日、7月15日与本院受理的（2014）成华民初字第133号案件合并公开开庭审理，原告法定代表人陈杰及代理人邓平超、被告代理人刘鑫到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告雅卓公司诉称，原告于2012年8月27日发现本公司经业主授权取得经营管理权的位于成都市成华区花径路2号1楼B108、B109号房屋被被告强行占用，原告遂于次日向四川省成都市国力公证处（以下简称国力公证处）申请公证保全证据。并分别于2012年9月3日、2013年5月18日向被告发出腾退房屋公告，被告一直不予理睬，并继续强占房屋至今。据此，请求法院判决被告支付成华区花径路2号1楼B108、B109号房屋从2012年8月28日至2013年10月27日期间的租金损失120元／㎡／月×14个月×43.29㎡＝72727.20元；判决被告限期腾退占用的上述房屋，并支付从2013年10月28日起至腾退房屋完毕期间的租金损失及其他损失。
被告良泽公司辩称，1、原告不是讼争房屋的所有人，只是经业主授权的管理人，从法律上讲为业主的代理人，而代理人不能以自己名义代业主主张权利，故原告没有诉讼主体资格。2、原告在未与本公司签订任何协议的情况下，长期霸占本公司房屋未付租金，且私自改造房屋堵塞消防通道，造成本公司房屋没有进出口通道长期无法出租，为自救本公司才装修成餐馆，后转交他人经营，双方由此形成的纠纷经相关部门调解一直无果。3、本公司进行餐馆装修时原告知情，但当时却不制止，在装修完毕后起诉，明显有违公平信用原则。4、原告诉请的租赁损失属天价，当时协商时，原告执意按120元／㎡／月收取本公司租金，也提出用40元／㎡／月租赁本公司房屋，其不合理性可见一斑，另据本公司了解，本案讼争房屋租金单价最开始为5元／㎡／月。据此，请求法院依法公正判决。
经审理查明，2010年7月15日，成都市房屋产权登记中心将位于成华区花径路2号1栋1层B108、B109商业用房（建筑面积分别为23.65㎡、19.64㎡）登记为陈杰所有。2010年8月12日，陈杰签署两份授权委托书称：“兹委托四川三益物业投资管理有限责任公司（以下简称三益公司）为本人在成都市成华区青龙乡站东村四组（现花径路2号）1楼B108（B109）商铺的经营、处置代理人。其代理权限为特别授权。具体代理权限主要为：上述房屋的对外招租、签约和代收租金。上述授权范围内受托人的行为由本人承担一切法律责任。”经三益公司申请保全证据，2012年9月3日国力公证处出具（2012）川国公证字第86660号公证书称，经于2012年8月28日到达成华区花径路2号一楼“西洪大众食堂”内，三益公司称良泽公司未经其同意强行占用其经营管理的房屋，公证员用摄像机对西洪大众食堂现状及B45、B108、B109三间房屋进行摄像并制作光盘一张。兹证明与本公证书相粘连的光盘系本公证员现场拍摄，其内容与现场的实际情况相符。亦经三益公司申请保全行为，2012年9月20日国力公证处出具（2012）川国公证字第86662号公证书称，经于2012年9月3日到达成都市金牛区西体路9号附16号“成都新二村（EMS）”，由陈杰将《重要通知》一份装入国内特快专递邮件袋内，交给邮政所工作人员查验后，邮寄至成华区花径路2号良泽公司——周良泽收，并取得EQ884813578CS《国内特快专递邮件详情单》一份及发票号为00114620、00048697《四川省邮政公司定额发票》二份；兹证明与本公证书粘连的《重要通知》与寄送文件内容一致，EQ884813578CS邮件详情单及00114620、00048697发票复印件与原件相符。其中该《重要通知》称，“贵司在未征得我司同意的情况下将我司受业主委托经营管理的位于成华区花径路2号1楼B45、B108、B109三间房屋强行占用。我司多次与贵司交涉，希望贵司能与我司商议关于该三间房屋的租赁问题，但到目前为止，贵司在该三间房屋所在面积的商业已开始运行了，都还没有提出一个让我司同意的方案。我司于2012年8月27日通知贵司在三日内将该房屋腾退出来，……现再次通知贵司，请于三日内将该房屋腾退出来，否则我司将根据房屋建筑面积每月按120元／㎡收取租金。”又经雅卓公司申请保全行为，2013年5月9日国力公证处出具（2013）川国公证字第61038号公证书称，经于2013年5月9日到达国力公证处一部办公室，见陈杰将《重要通知》一份装入国内特快专递邮件袋内，交由邮政所工作人员查验后，寄送至成都市成华区花径路2号——林友莲、胡勇军收，并取得1094910375600《EMS全球邮政特快专递单》一份及发票号为02743203《四川省成都市地方税务通用定额发票》一份；兹证明与本公证书粘连的《重要通知》与寄送文件内容一致，1094910375600邮政特快专递单及02743203发票复印件与原件相符。其中该《重要通知》称，“自2012年8月至今，贵司在未征得我司同意的情况下将我司受业主委托经营管理的位于成华区花径路2号1楼B45、B108、B109三间房屋强行占用经营雨洪餐馆。我司多次与贵司交涉，并分别于2012年8月27日和2012年9月3日书面通知贵司，希望贵司将该房屋腾退还与我司，否则将按每月120元／平方米的价格收取租金。……现再次通郑重通知：请于2013年5月18日前将该三间房屋腾退还与我司，若逾期不退，我司将通过司法渠道追索房屋及自2012年8月至今的房屋租金。”
2014年1月15日，本院会同原告法定代表人陈杰及代理人邓平超、被告代理人刘鑫共同到讼争房屋查看，对照成都市房产信息档案馆查询的讼争房屋所在楼底层平面布置图，B108、B109号房屋面积已被装修入一个相对封闭的经营场所，被字号为“杨记私房菜餐馆”正在使用，该餐馆悬挂的营业执照字号为“雨洪餐厅”，该餐厅的登记成立时间为2012年9月14日，登记的个体经营业主为林友莲。经协调，杨记私房菜餐馆的实际经营业主当场提供了其与林友莲于2013年5月9日签订的餐馆租赁合同，该合同约定，林友莲将位于成华区花径路2号底层的餐馆出租，面积240㎡，租期8年，租金6000元／月等。
经雅卓公司申请，本院委托四川天衡房地产评估有限公司对位于成华区花径路2号1楼B108、B109号商业用房2012年8月28日至2013年10月27日期间市场租金总价及2013年10月28日市场租金单价进行估价，该评估公司于2014年4月30日出具川天衡咨评（2014）字第03-02号房地产咨询性估价报告称，经测算，在2012年8月28日至2013年10月27日期间最可能实现的租赁市场咨询价格为36364元，在2013年10月28日最可能实现的租赁市场咨询价格为61／㎡／月。雅卓公司为此支付鉴定费5000元。
另查明，三益公司于2012年12月11日经四川省工商行政管理局核准，名称变更为雅卓公司。本案讼争房屋所有权人陈杰即为雅卓公司法定代表人，其以讼争房屋所有人身份庭审陈述称，认可雅卓公司提起本案诉讼并主张权利。此外，良泽公司在庭审中亦依据所举的在成都市房地产档案馆查询的房屋信息摘要复印件，主张位于成华区花径路2号1楼B31、B46、B105、B106、B107号房屋（建筑面积合计169.93㎡）为本公司的产权；雅卓公司质证无异议。
上述事实，有双方当事人的身份登记信息，原告举出的房屋查询信息、房产证复印件、授权委托书、公证书及所附重要通知、邮政特快专递的寄送票据、发票、各类证明同类房屋租价的租赁协议等，被告举出的房屋信息摘要复印件、各类证明同类房屋租价的租赁协议等，本院调取的杨记私房菜餐馆的租赁合同和委托估价的估价报告书、以及双方当事人的当庭陈述、询问陈述在案证实。
本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告雅卓公司虽不是成华区花径路2号1楼B108、B109号商业用房的所有权人，但通过授权经营的合同方式取得了该房屋的占有使用权，属于受物权法保护的其他权利人。根据《物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，……占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”之规定，雅卓公司作为讼争房屋的合法占有人，有权以自己的名义提起占有排除妨害之诉并请求损害赔偿。从原告雅卓公司所举三份公证书及本院现场查看情况分析，足以证明良泽公司作为相邻商业用房的所有权人，在未取得讼争房屋的实际占有人同意的情况下，实施有占用讼争房屋并转租他人使用的侵害行为；故原告雅卓公司诉请良泽公司搬离及赔偿自2012年8月28日起实际占用期间的租金损失，于法有据，予以支持。对于占用损失的认定，因经本院委托估价，结合良泽公司答辩陈述的协商租赁价格分歧，本院认为四川天衡房地产评估有限公司所作咨询性估价结论合理，予以采信。对于占用截止期限的认定，因讼争房屋所有人陈杰同时为雅卓公司法定代表人并出庭应诉，并以房屋所有人身份当庭表示认可雅卓公司的诉讼行为，且至本案第二次庭审时良泽公司亦认可含讼争房屋面积的商铺在杨记私房菜餐馆退租后被其上锁，有鉴于此，原告雅卓公司诉请租金损失计算至良泽公司实际腾退房屋时止，符合本案实际情况，予以支持。对于原告雅卓公司诉请的其他损失，因无明确指向内容，不予支持。对于被告良泽公司陈述的与雅卓公司的其他纠纷，不属于本案解决范围，双方当事人应另行协商或另案诉讼解决。据此，依照《》第、第二百四十五条、《》第之规定，判决如下：
一、被告四川良泽经贸实业有限责任公司应于本判决书生效之日起十日内腾空搬出成都市成华区花径路2号1楼B108、B109号商业用房（建筑面积合计为43.29平方米）。
二、被告四川良泽经贸实业有限责任公司应于本判决书生效之日起十日内向原告四川雅卓房地产经纪有限责任公司支付从2012年8月28日起至2013年10月27日止期间的上述房屋占有使用费36364元。
三、被告四川良泽经贸实业有限责任公司应按月以2640.69元的标准向原告四川雅卓房地产经纪有限责任公司支付从2013年10月28日起至实际搬出之日止的上述房屋占有使用费。
四、驳回原告四川雅卓房地产经纪有限责任公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费859元，房屋估价费5000元，由原告四川雅卓房地产经纪有限责任公司负担404元，被告四川良泽经贸实业有限责任公司被负担5455元。此款已由原告垫付，被告应于履行本判决确定的支付义务时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 晏莉
二〇一四年七月二十三日
书记员 谢露