湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂东西湖民商初字第00226号
原告吕红侠。
委托代理人吴启银。
被告武汉吴家山市场物业管理有限责任公司。
法定代表人黄利军，董事长。
委托代理人彭江。
委托代理人黄鹤。
原告吕红侠与被告武汉吴家山市场物业管理有限责任公司（以下简称武汉吴家山物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员张恒独任审判，于2013年6月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，由代理审判员张恒担任审判长，与人民陪审员肖焕彬、吴玮组成合议庭（后变更为人民陪审员马爱国、付元姣），于2014年1月13日、7月14日公开开庭进行了审理。期间，原、被告申请调解期限五个月，调解不成。因案情复杂，经院长批准，本案延长审理期限五个月。原告吕红侠及其委托代理人吴启银，被告武汉吴家山物业公司的委托代理人彭江、黄鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕红侠诉称，2011年11月20日，原、被告签订合同编号为东113162624《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的北冰洋城市广场B区二层56号商铺，建筑面积为47.78平方米，合同总价款1，215，876元，交房日期为2012年9月30日。合同签订后，原告履行了合同约定的各项义务，付清了全部购房款，但被告在合同履行过程中存在四项违约行为：1、在原告所购B区二层56号商铺内违规增设了一个建筑面积为6.774平方米的排烟井，严重影响了原告所购商铺的使用功能和商铺的使用价值，被告拟交付的商铺价值与原告合同约定的商铺价值严重不符；2、交房面积小于合同约定面积6.774平方米；3、应于2012年9月30日前交付房屋，但至今被告未向原告交付房屋；4、2011年8月24日，原告与被告的关联公司武汉福特茂商贸有限公司签订了《商铺租赁协议》，将所购吴家山中心市场（北冰洋城市广场）2-B56号商铺（建筑面积47.78平方米）租赁给该公司经营，该合同约定了租金支付标准及办法，原告与被告、武汉福特茂商贸有限公司签订了三方协议，约定了相关事项：2012年4月至2012年10月，武汉福特茂商贸有限公司按照租赁合同约定，每季度向原告支付租金21，278元，2012年10月至2013年9月每季度向原告支付租金18，784元（减去了被告交付产权面积小于合同约定面积6.774平方米的部分租金），被告也未向原告退还6.774平方米的购房款172，380.68元，并非法使用至今。请求法院判令：1、被告拆除其在原告所购北冰洋城市广场B区二层56号商铺内违规建设的6.774平方米的排烟井，恢复原状；2、被告承担逾期交房违约金113，481.79元（至2014年6月30日）；3、被告按银行一年期贷款利率支付2012年10月至2014年6月30日止非法占用交付产权登记面积小于合同约定面积6.774平方米房款172，380.68元的资金使用费17，458元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告武汉吴家山物业公司辩称，原告所称购买的商铺违规增设排烟井与事实不符，被告是按照设计院的规划设计，购买该商铺时图纸上可看出存在排烟井，不存在违规。被告不存在逾期交房行为，被告两次在报纸上刊登了交房公告，依据合同约定，即使原告未看到交房公告，在合同约定交房日期到期时，原告应主动与被告联系交房事宜，被告通知原告交房，但是原告认为面积不符而拒绝收房，且原告吕红侠实际收取租金。
原告吕红侠为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、《商品房买卖合同》及合同附件B区二层56号商铺平面图、放大图，证明合同第13条约定设计变更需经政府规划部门批准，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更，导致影响到买受人所购商品房使用功能的，出卖人应在有关部门批准之日起十五日内通知买受人，以便买受人作出有利于自己合法权益的正确选择，合同约定56号商铺没有设计排烟井；
2、被告拟交付B区二层56号商铺平面图、现场实景照片、房屋面积测绘技术报告书，证明被告在拟交付的商铺内违反规划，擅自增设了一个建筑面积为6.774平方米的排烟井，被告违规增设排烟井后，合同约定房屋的实际面积为42.10平方米；
3、《商品房买卖合同》，证明合同第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任按第二种处理方式，即只约定买受人要求解除合同时，出卖人只支付合同总价3%的违约金，如买受人要求继续履行合同时，则出卖人承担何种违约责任未约定，该条款系出卖人制作的格式条款，是显失公平的霸王条款，人民法院应不予采信，原告不要求解除合同的情况下，被告应承担相应的赔偿责任；
4、销售不动产统一网络发票，证明原告在合同约定的期限内向被告支付全部购房款1，215，877元；
5、《商铺租赁协议》、授权委托书、租金支付明细、三方协议，证明原告将所购吴家山中心市场（北冰洋城市广场）商铺2-B56号，建筑面积为47.78平方米，租赁给被告的关联公司武汉福特茂商贸有限公司经营，三方并约定被告负责督促武汉福特茂商贸有限公司按照合同约定向原告支付租金；
6、汉口银行对账凭证，证明武汉福特茂商贸有限公司2012年4月至2012年10月按合同约定的租金标准每季度向原告支付租金21，278元，2012年10月至2013年12月每季度向原告支付租金18，784元（减去了交付产权登记面积小于合同约定面积6.774平方米部分的租金），被告至今既未退还原告6.774平方米的购房款172，380.68元，也未向原告支付6.774平方米的房屋租金。
被告武汉吴家山物业公司为证明其反驳主张，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、房屋面积测绘技术报告书，证明涉案房屋实际建筑面积为42.15平方米；
2、吴家山中心市场二层平面图，证明被告按照设计图纸进行施工，不存在违规增设烟道的问题；
3、武汉市商品房预售许可证，证明被告具有销售商品房的合法资质；
4、交房公告，证明被告于2012年9月14日、9月15日在长江商报上刊登交房公告，不存在逾期交房的违约事实；
5、武汉市商品房买卖合同，证明合同第十一条对逾期交房违约责任进行了明确约定，原告可选择解除合同，根据补充协议第九条的约定，被告已完成房屋交付手续；
6、企业变更通知书，证明武汉福特茂商贸有限公司变更名称为武汉福特茂物业服务有限公司。
为查明案件事实，本院依职权调取了下列证据：1、商品房预售基本信息、备案信息及建设工程规划许可证；2、武汉市东西湖区国土资源和规划局调取的商铺平面图；3、武汉市住房保障和房屋管理局调取的商铺平面图；4、对武汉市东西湖区国土资源和规划局建管（测绘）管理中心办公室主任刘伟制作的调查笔录一份；5、协助查询存款通知书（回执）、银行账户明细及客户回单。
经庭审质证，被告武汉吴家山物业公司对原告吕红侠提交的证据1真实性无异议，但对放大的图纸真实性有异议，该放大图纸是其单方制作；证据2平面图真实性有异议，该图纸系原告单方制作，排烟井与烟道是有区别的，排烟井是消防中的强排，原告诉请的是烟道，对面积测绘技术报告真实性无异议；证据3真实性有异议，我公司无该合同，该合同上也无我公司盖章；证据4真实性无异议；证据5中三方协议是我公司盖章，其他证据真实性无法核实，我公司与武汉福特茂商贸有限公司没有关联；证据6真实性无异议。
原告吕红侠对被告武汉吴家山物业公司提交的证据1合法性有异议，未经规划批准的设计变更进行的测量没有法律效力；证据2真实性有异议，该图纸上设计单位盖章时间为2012年6月，原告应出示规划部门同意设计变更的批准书，设计单位根据批准书才能进行设计变更，该图纸不能证明系经规划部门同意变更后的图纸；证据3有异议，该预售许可证时间晚于原告与第三方武汉福特茂商贸有限公司签订租赁合同的时间；证据4有异议，被告对房屋进行了设计变更，没有通知买受人，不具备交房条件，其刊登交房公告没有意义；证据5有异议，被告没有满足交房条件，没有对原告进行实际交付，不存在完成房屋交付手续；证据6无异议。
原告吕红侠对本院依职权调取的证据1中的建设工程规划许可证和商品房预售信息无异议，与合同一致，但规划中地下为两层车库，被告单方将地下一层改为生鲜超市，造成需要增加排烟井等设施，是被告擅自改变规划，导致原告购买的商铺增加了烟道，对备案信息不清楚；证据2无异议，商铺中原来没有烟道；证据3有异议，被告将商铺出售给原告后，将自己做的图交给武汉市房产局；证据4中认可该工程未经过竣工验收的内容，其他内容不予认可，被告报规划时，房屋的所有设施都必须标注清楚；证据5无异议。
被告武汉吴家山物业公司对本院依职权调取的证据1、3、4、5无异议，对证据2有异议，不能反映实际情况。
本院对原、被告提交的证据、本院调取的证据及待证事实评判如下：
对原告吕红侠提交的证据1《武汉市商品房买卖合同》及附件该商品房及所在楼层平面图可证明原、被告签订合同并约定各自权利、义务的情况，及原告购买商铺所在楼层基本情况，本院予以采信；证据2中的商铺平面图系原告单方制作，本院不予采信，对现场实景照片及房屋面积测绘技术报告书，本院予以采信；证据3《武汉市商品房买卖合同》并未加盖被告公章，被告不予认可，本院不予采信；证据4销售不动产统一网络发票，可证明原告向被告支付购房款的情况，本院予以采信；证据5《商铺租赁协议》、授权委托书、租金支付明细、三方协议与原告提交的汉口银行对账凭证及本院依职权调取的协助查询存款通知书（回执）、银行账户明细及客户回单、被告提交的企业变更通知书相互印证，可以证明原告吕红侠收取租金的情况，本院予以采信；证据6汉口银行对账凭证，可证明原告收取所购商铺租金情况，本院予以采信。
对被告武汉吴家山物业公司提交的证据1与原告提交的房屋面积测绘技术报告书一致，本院对其真实性予以采信；证据2系被告单方制作，不能证明系经过规划部门批准的变更规划设计图，本院不予采信；证据3武汉市商品房预售许可证与本院调取的商品房预售基本信息一致，本院予以采信；证据4交房公告可证明被告于2012年9月14日、9月15日在长江商报上刊登交房公告真实性予以采信，但不能证明其符合交房条件；证据5《武汉市商品房买卖合同》与原告提交的证据1一致，本院对其真实性予以采信；证据6可证明武汉福特茂商贸有限公司变更名称为武汉福特茂物业服务有限公司的情况，本院予以采信。
对本院依职权调取的证据1商品房预售基本信息、备案信息及建设工程规划许可证可证明涉案商铺的预售信息、备案信息及建设工程规划情况；证据2、3可证明涉案商铺在武汉市东西湖区国土资源和规划局、武汉市房产局备案的平面图情况；证据4可证明涉案商铺工程因其他原因尚在整改中，尚未竣工验收的情况；证据5可证明武汉福特茂物业服务有限公司向原告吕红侠支付租金的情况。
根据原、被告提交的证据和本院依职权调取的证据及当事人庭审中的陈述，综合认定案件事实如下：
武汉吴家山物业公司于2001年4月26日成立，经营范围为房地产开发、商品房预售、物业管理；门点、摊位租赁及服务。
2010年7月8日，武汉吴家山物业公司作为建设单位取得武规（东）建（2010）088号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为吴家山中心市场，项目地址为东西湖区吴家山东吴大道以南、四明路以东，建设规模：栋数1栋，层数3至9层，地上建筑面积25886平方米，其中集贸市场10200平方米，垃圾转运站115.2平方米，地下2层车库，建筑面积14380.7平方米，其中地下一层设公厕70平方米。
2011年9月19日，武汉吴家山物业公司取得武房开预售（2011）391号《武汉市商品房预售许可证》，核准预售吴家山中心市场商业建筑面积15570.8平方米。
2011年11月22日，武汉吴家山物业公司（出卖人）与吕红侠（买受人）签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同备案号为：东113162624），约定吕红侠购买位于武汉市东西湖区吴家山四明路以东、市场路以南、吴南花园以北吴家山中心市场第1幢B单元2层56号房，该商品房预测登记建筑面积为47.78平方米，其中套内建筑面积25.46平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积22.32平方米。该商品房单价为25，447.4元／平方米，总金额1，215，876元。吕红侠采取一次性付款方式支付购房款。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下方式处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人应当在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足此使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电符合正常使用条件；6、给水符合正常使用条件。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则买受人有权选择单方解除合同，出卖人应按总房价款百分之三的比例一次性向买受人支付违约金。商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。同时，该合同附件六：合同补充协议中还约定买受人应于2011年11月22日付清全款1，215，876元。若买受人在出卖人发出交房通知书确定的房屋交接日期内，未会同出卖人办理房屋交付手续的，则视为出卖人已经完全履行完毕对该房屋交付责任，买受人亦已对房屋圆满进行了验收并且认同该房屋符合本合同附件四的标准。合同还约定了其他事项。
2011年11月22日，吕红侠向武汉吴家山物业公司支付了购房款1，215，877元，该公司向吕红侠出具了《销售不动产统一网络发票》。
2012年9月14日、15日，武汉吴家山物业公司在长江商报上登出《交房公告》，载明：“吴家山中心市场（北冰洋广场），自2012年9月17日起正式办理交房手续，敬请购买的业主按《交房通知书》注明的时间携相关资料、费用前往北冰洋城市广场营销中心办理交房手续，如不能按通知时间收房者，我司视同业主已经收房，由此产生的相关费用及合同责任由业主自行承担。”至今，武汉吴家山物业公司尚未取得吴家山中心市场竣工验收备案证明书及竣工交付使用备案证。吕红侠以武汉吴家山物业公司尚未通过规划验收，不符合交房条件为由拒绝收房。2012年9月18日，吴家山中心市场（北冰洋广场）开业经营。
另查明，本院至武汉市东西湖区国土资源和规划局调取了吴家山中心市场第1幢B单元2层56号商铺平面图，该平面图中56号商铺并未标注测绘指示线，亦未标注烟道。本院至武汉市住房保障和房屋管理局调取了吴家山中心市场第1幢B单元2层56号商铺平面图（该图中盖有武汉市东西湖区国土资源和规划局印章），该平面图中56号商铺标注测绘指示线，面积为套内建筑面积为25.46平方米，其中标注有烟道。武汉吴家山物业公司提交的其施工依据的吴家山中心市场二层56号商铺平面图中的烟道与本院在武汉市住房保障和房屋管理局调取的商铺平面图中标注的烟道位置、大小均不一致。本院于2014年7月14日向武汉市东西湖区国土资源和规划局建管（测绘）管理中心办公室主任刘伟调查，其陈述规划部门在进行规划审批时，只审查楼体的平面、里面、楼间距等整体性规划，不涉及内部审查，图纸中标注的测绘指示线可能是报其他部门审批时划的，吴家山中心市场因其他原因还在整改中，暂未竣工验收。规划设计图中的烟道不属于规划部门管，深化设计时，还要进行图审。
2012年8月，武汉市东西湖区房产测绘中心作出《房屋面积测绘技术报告书》（实测2012第23号），该报告中载明吴家山中心市场第1幢B单元2层56号房户建筑面积为42.18平方米，户分摊面积为19.85平方米，户套内面积为22.33平方米。
再查明，2011年8月24日，吕红侠与武汉福特茂商贸有限公司签订《吴家山中心市场（北冰洋城市广场）商铺租赁协议》，约定吕红侠将吴家山中心市场商铺2-B-56，建筑面积47.78平方米的商业用房出租给武汉福特茂物业服务有限公司，租期自2012年4月1日起至2022年3月31日止。同日，吕红侠与武汉福特茂商贸有限公司、武汉吴家山物业公司签订三方协议，约定吕红侠与武汉福特茂商贸有限公司必须遵守北冰洋城市广场经营管理及物业管理公约，任何一方违反需承担相应责任。若武汉福特茂商贸有限公司无法正常支付吕红侠税前租金时由武汉吴家山物业公司先行垫付（包括违约金），武汉福特茂商贸有限公司保证三个月内返还。后武汉福特茂商贸有限公司经工商部门批准变更名称为武汉福特茂物业服务有限公司。武汉福特茂物业服务有限公司于2012年4月12日、7月12日向吕红侠各支付诉争房屋租金21，278元；于2012年10月15日、2013年1月16日、4月15日、7月17日、10月17日、2014年1月17日、4月23日、7月22日向吕红侠各支付诉争房屋租金18，784元。
原告吕红侠于2013年4月17日诉至本院，要求判令：1、被告因擅自修改设计方案按购房款总额1，215，870元20%的比例赔偿原告经济损失243，175.40元；2、被告因交付产权登记面积小于合同约定面积3%的部分单倍返还购房款36，465元、交付产权面积超过合同约定面积3%以上部分双倍返还购房款271，824.85元；3、被告承担逾期交房违约金51，839.21元。后变更诉讼请求如诉称。审理中，原、被告意见分歧较大，本案调解不成。
本院认为，原告吕红侠与被告武汉吴家山物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。2011年11月22日，原告吕红侠向被告武汉吴家山物业公司支付了购房款1，215，877元，已履行合同约定的支付购房款的义务，被告武汉吴家山物业公司应当依照合同约定向原告吕红侠交付房屋。
根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十三条的规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。被告武汉吴家山物业公司施工依据的吴家山中心市场第1幢B单元2层56号商铺设计图中的烟道与武汉市住房保障和房屋管理局调取的商铺平面图中标注的烟道位置、大小均不一致，庭审中其陈述施工依据的商铺设计图是变更后的图纸，但该设计图报批手续尚未办理完毕，需等调整规划后才能办理。本院认为，被告武汉吴家山物业公司变更设计或规划影响原告吕红侠所购商铺质量和使用功能的，原告吕红侠有权要求退房并要求出卖人承担违约责任，但本案中原告吕红侠不要求退房，仅要求被告武汉吴家山物业公司拆除商铺中6.774平方米的排烟井并恢复原状的诉讼请求，因该房屋已经建成，2012年9月18日吴家山中心市场开业经营，且上下楼层商铺中的烟道与原告吕红侠购买商铺的烟道是相通的，拆除该烟道将影响其他商铺业主的利益，本院不予支持。
关于被告武汉吴家山物业公司是否应当承担逾期交房的违约责任问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足此使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电符合正常使用条件；6、给水符合正常使用条件。”本案中，被告武汉吴家山物业公司陈述其因变更生鲜市场规划至今尚未完成规划及专项验收，尚未取得建设工程竣工验收备案证明书和商品房项目竣工交付使用备案证，本院至武汉市东西湖区国土资源和规划局建管（测绘）管理中心调查时，其办公室主任刘伟陈述吴家山中心市场因其他原因还在整改中，暂未竣工验收。虽然被告武汉吴家山物业公司于2012年9月14日、15日公告交房，原告吕红侠自2012年4月起开始收取诉争房屋租金，被告武汉吴家山物业公司已实际向原告吕红侠交付诉争房屋，但被告武汉吴家山物业公司交付的诉争房屋至今不具备合同约定及法律规定的交付使用条件，应承担逾期交房的违约责任。关于被告武汉吴家山物业公司提出其通过报纸刊登交房公告，不存在逾期交房行为的辩称意见，本院不予采纳。根据双方合同约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则买受人有权选择单方解除合同，出卖人应按总房价款百分之三的比例一次性向买受人支付违约金。本案中，虽然原告吕红侠不选择解除合同，但被告武汉吴家山物业公司仍应承担逾期交房的违约责任。虽然诉争房屋至今不具备合同约定及法律规定的交付使用条件，但原告吕红侠从2012年4月12日起开始收取诉争房屋租金，其在本案中并未提交因延迟交房和交房不符合约定条件所受实际损失的相关证据，鉴于违约金既具有补偿性，又具有惩罚性的特性，根据公平原则和诚实信用原则，结合商铺面积减少导致租金收入的减少情况，本院酌情确定被告武汉吴家山物业公司承担逾期交房违约金17，458元（从2012年10月1日起计算至2014年6月30日）。关于原告吕红侠要求被告承担逾期交房违约金113，481.79元（至2014年6月30日）的诉讼请求，本院在17，458元的范围内予以支持；超出部分，不予支持。
根据双方合同第八条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同约定的诉争房屋预测登记建筑面积为47.78平方米，其中套内建筑面积25.46平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积22.32平方米，2012年8月武汉市东西湖区房产测绘中心作出《房屋面积测绘技术报告书》中载明诉争房屋建筑面积为42.18平方米，户套内面积为22.33平方米，户分摊面积为19.85平方米。因此，被告武汉吴家山物业公司交付的诉争房屋面积与合同约定的面积差5.6平方米（47.78平方米-42.18平方米），合同单价为25，447.4元／平方米，差额部分房款为142，505.44元。本案中，原告吕红侠仅要求被告武汉吴家山物业公司拆除排烟井并恢复原状，并未要求返还购房款，另要求被告武汉吴家山物业公司支付面积差额部分购房款的资金使用费17，458元（以面积差6.774平方米购房款172，380.68元为基数，按照银行一年期贷款利率计算，从2012年10月计算至2014年6月30日）的诉讼请求，因诉争房屋面积减少的主要原因是被告武汉吴家山物业公司变更设计或规划建设排烟井造成，本院在14，945.50元（以面积差5.6平方米房款142，505.44元为基数，按照中国人民银行一年期银行贷款利率从2012年10月1日起计算至2014年6月30日）的范围内予以支持；超出部分，不予支持。原告对交付房屋面积减少部分购房款的返还问题，可另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉吴家山市场物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内向原告吕红侠支付逾期交房违约金17，458元（计算至2014年6月30日）；
二、被告武汉吴家山市场物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内向原告吕红侠支付资金使用费14，945.50元（计算至2014年6月30日）；
三、驳回原告吕红侠的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，908元，由被告武汉吴家山市场物业管理有限责任公司负担610元，原告吕红侠负担9，298元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费9，908元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 恒
人民陪审员 马爱国
人民陪审员 付元姣
二〇一四年八月十三日
书 记 员 杨 静