湖南省怀化市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）怀中民再终字第28号
原审上诉人（一审原告）：陈睿。
原审被上诉人（一审被告）：怀化银洲房地产开发有限公司。
法定代表人：雷景彪，该公司董事长。
委托代理人：向卓云（特别授权），该公司法务部经理。
原审上诉人陈睿与原审被上诉人怀化银洲房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，湖南省怀化市鹤城区人民法院于2009年7月27日作出（2009）怀鹤民一初字第295号民事判决。陈睿不服，向本院提起上诉。本院于2010年7月9日作出（2010）怀中民一终字第168号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2015年10月20日作出（2015）怀中民监字第5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭审理了本案。原审上诉人陈睿、原审被上诉人怀化银洲房地产开发有限公司委托代理人向卓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
怀化市鹤城区人民法院一审认定：2007年洪江市粮食大楼房产项目开发商因资金不足，由投资人之一李文斌（已故）出面与怀化腾龙伟业房地产顾问有限公司（以下简称腾龙公司）联系代理融资、销房等业务。陈睿经人介绍决定借款给腾龙公司用于黔城粮食大楼工程建设。2007年12月1日，陈睿作为甲方，腾龙公司作为乙方，双方签订《借款协议书》，内容为“一、乙方向甲方借款金额为人民币贰拾万元整。二、乙方承诺甲方所借款于乙方交房后一个月内还清，最迟不超过2008年11月31日全部还清。三、乙方同意按借款额的60%的利息和回报给甲方计壹拾贰万元整。四、从2008年3月底，乙方需每月给甲方支付利息1万元整，利息付清时间要求同第二条。五、为了方便甲、乙双方，乙方在洪江粮食大楼项目单独立账，甲乙双方共同管理，保管该项目的资金安全，甲方派财务参与乙方项目。甲方人员由乙方负责工资，标准参照乙方公司标准”。腾龙公司加盖了公章，何维松作为公司法定代表人在乙方处签名。陈睿作为甲方代表签名。此后，陈睿履行了借款支付义务。当日，何维松向陈睿出示了一份有何维松签字和腾龙公司盖章的《借条》，内容为：“今借到陈睿人民币拾万元整（其它按2007年12月1日签订的借款协议书约定）。”2007年12月11日何维松又向陈睿出示了一份有何维松签名的《借条》，内容为：“今借到陈睿人民币拾万元整（其他按2007年12月1日签订的借款协议约定）。”该款借到后，李文斌先后分两次于2007年12月2日，2007年12月18日向腾龙公司出示了两张有李文斌签名的借据，借款金额均为壹拾万元。因房产项目原投资人之一李文斌去逝及怀化腾龙公司经营原因，腾龙公司未能按《借款协议书》向陈睿如期履行“相应支付义务”。陈睿迫于资金收回的风险形势，便多次找到原腾龙公司法定代表人“洪丰苑”项目部工作人员及何维松，要求偿还借款等。2008年8月17日，陈睿作为乙方，银洲公司作为甲方，双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定陈睿购买银洲公司“洪丰苑”面积为646平方米的五楼502、503、504、505、506共五套住房，单价为每平方米500元；购房款总额为323000元；2008年8月17日付购房款310000元，余款13000元在交房时付清；交房时间为2008年11月30日，逾期交房超过90天，则由卖方按购买方已交房款日万分之五承担违约金，期限自约定交房期满之次日起计算，到交房之日止；土地使用权证和房屋所有权证由出卖方负责办理，费用由购买方承担等。出卖方有向勇军印章和何维松的签字并加盖“怀化银洲房地产开发有限公司洪丰苑项目部”的公章，买受人处有陈睿的签名。同日，陈睿得到了一份编号为NO0023527格式化《收款收据》，收据内容为收到陈睿的购房款310000元，收款人有何维松签字，收据单位公章为“怀化银洲房地产开发有限公司洪丰苑财务专用章”。2008年8月17日，陈睿作为乙方，何维松作为甲方，双方签订了一份《购房协议补充协议》，内容为：“黔城粮食大楼甲方向乙方融资后未能按协议履行，为了保证乙方资金安全，双方才签订的购房协议。该购房协议所有住房在2008年11月30日之前乙方不得转让给第三方。甲方在2008年11月30日之前结付清楚对乙方的借款及红利，双方约定购房协议乙方退回购房协议，不再履行购房协议。甲方在2008年11月30日之前未能结清对乙方的借款及红利，双方无条件履行购房协议。该协议共住房五套。如乙方出售或转让本房产，甲方无条件协助乙方办理相关转户手续，变现收入除乙方的借款及红利后的收入甲乙双方各占50%，如不足乙方的利益，将由甲方以现金补足”。协议有何维松和陈睿的签名。此后，陈睿未能如期收回资金亦未得到房产便诉至法院。另查明，银洲公司于2007年11月21日成立了黔城“洪丰苑”工程项目部，项目部负责人为向勇军。
怀化市鹤城区人民法院一审认为：本案的焦点问题是本案系借款合同纠纷还是房屋买卖合同纠纷。本案最初是因陈睿与腾龙公司发生高额利息的民间借贷而酿成的纠纷。陈睿借款给腾龙公司20万元并约定利息为一年60%。此后，陈睿与银洲公司“洪丰苑”项目部签订《商品房买卖合同》和《购房协议补充协议》，“洪丰苑”项目部已给陈睿出具了收到其购房款31万元的收据，从形式上来看原借款之债已经转化为房屋购买之债。但双方签定的《购房协议补充协议》具备抵押性质，是用5套住房来确保陈睿借款之债权的实现。实际上仍就是借款合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷。陈睿的诉讼请求为房屋买卖合同纠纷，而对借款纠纷并未提出诉求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：驳回陈睿的诉讼请求。案件受理费6145元，财产保全费2135元，共计8280元，由陈睿承担。
本院二审认定：①2008年8月17日，陈睿与银洲公司签订《商品房买卖合同》及《购房协议补充协议》时，腾龙公司的何维松当时就将2007年12月1日、12月11日出具给陈睿的借条收回，银洲公司则向陈睿出具了1份收到购房款31万元的收款收据，何维松作为收款人在该收据上签名。但陈睿在法庭上陈述，借款不止这20万元，共有30万元，何维松除了收回借款协议上的借条外，还另外收回了1张10万元的借条，因借条已被何维松收回，所以陈睿无法再举证证明，银洲公司对此不予认可。②银洲公司黔城“洪丰苑”项目部当时委托腾龙公司负责商品房的销售，具体由何维松负责。③2008年8月17日的《商品房买卖合同》第十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件2）。”第十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”第十二条约定：“本合同附件共7页，壹式贰份。”而该购房合同共6页，加上补充协议则刚好7页。第十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效”。
本院二审认为：本案系一起因融资借款而引发的纠纷，本案主要存有三个法律关系：一是银洲公司黔城“洪丰苑”工程项目部与腾龙公司之间的委托代理合同法律关系；二是腾龙公司与陈睿之间的融资借款合同法律关系；三是银洲公司与陈睿之间的商品房买卖合同法律关系。银洲公司没有证据证明2008年8月17日出具给陈睿的31万元收款收据中是否包含12万元的高利息。2007年12月1日陈睿与腾龙公司自愿签订的《借款协议书》和2008年8月17日陈睿与银洲公司签订的《商品房买卖合同》及《购房协议补充协议》均是双方真实意思表示。虽《借款协议书》中约定的利息为本金20万元的60%，即12万元的利息回报率高出同期贷款利率4倍，违背了国家法律的强制性规定，但对《借款协议书》约定的借款利息在同期贷款利率4倍以内的部分，仍受国家法律保护。除此之外，这些合同均合法有效。2008年8月17日三方在一起结算时，腾龙公司何维松收回借条，银洲公司出具31万元购房款收据以及三方重新签订购房合同和购房补充协议的行为，均表明三方已自愿将借款合同终止履行，并形成了商品房买卖合同法律关系。双方对收回20万元借条无异议，仅对剩下的11万元究竟是借款利息还是其中有10万元是另外一笔借款存有重大分歧意见。双方争议的焦点即为31万元的购房款中，是否含有11万元的高额利息。由于陈睿所持有的借条在银洲公司出具31万元收据之前都已被何维松收回，故陈睿无法提供出其所主张的另10万元借条的证据，因此只能从双方已提供给法院的证据综合分析评判。银洲公司提供的《借款协议书》并不足以推翻其自己出具给陈睿的31万元购房款收据，对银洲公司的此辩称理由，法院不予支持。关于2007年12月1日陈睿与腾龙公司因融资借款而签订的《借款协议书》与2008年8月17日陈睿与银洲公司签订的《商品房买卖合同》及《购房协议补充协议》的联系及性质，即三个法律关系之间的联系与法律适用问题。实质是一种自愿变更民事合同的行为，即双方自愿将借款合同法律关系转化成商品房买卖合同法律关系。双方的《商品房买卖合同》实质是一份附解除条件且存有保底条款的商品房买卖合同。银洲公司应当依照合同约定将五套住房交付陈睿，同时陈睿也应按约付足13000元的购房余款。陈睿要求银洲公司支付迟延交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。一审判决事实基本清楚，但适用法律不当，处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2009）怀鹤民一初字第295号民事判决；二、怀化银洲房地产开发有限公司于收到本判决后15日内交付其开发销售的位于洪江市黔城镇“洪丰苑”粮食大楼的502、503、504、505、506住房五套给陈睿，并为陈睿办理好该五套住房的房屋所有权证及国有土地使用证，办证费用由陈睿承担；三、驳回陈睿的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6145元、财产保全费2135元，共计8280元，二审案件受理费6145元，共计14425元，由陈睿和怀化银洲房地产开发有限公司各负担一半。
本院再审过程中，陈睿称：本人与银洲公司签订的《商品房买卖合同》以及银洲公司出具给本人的31万元购房款收据足以证实本人与银洲公司之间存在的是商品房买卖合同关系，而一审法院认定本人与银洲公司之间存在的是借款合同关系，属认定事实错误；一审法院适用《最高人民法院关于审理借贷纠纷案件的若干意见》第六条来裁判本案，属适用法律错误。请求依法维持原二审判决。银洲公司辩称：银洲公司不是适格的被告，原二审判决认定事实错误，请求在查清事实的基础上作出正确的判决。
本院再审认为：本案的焦点在于银州公司对“洪丰苑”502-506号的五套房屋是否具有所有权和处分权。首先，关于“洪丰苑”502-506号房屋的权属问题。“洪丰苑”是洪江市粮食局与黄呈交、裴祖发以及李文斌代表的怀化市第一建筑工程公司合作开发的项目，双方对于该项目的利益分配有明确的合同约定，即“洪丰苑”的三楼作为办公楼归洪江市粮食局所有，其他楼层的房产归裴祖发和黄呈交所有。也就是说本案争议的“洪丰苑”502-506号房屋均属于黄呈交和裴祖发所有。其次，关于黄呈交、裴祖发与何维松、向勇军以及银洲公司的法律关系问题。从查明的事实可知，黄呈交和裴祖发从何维松处借款40万元，同时将“洪丰苑”的房屋委托何维松和向勇军代为销售。他们之间存在着民间借贷关系和委托销售关系。而何维松和向勇军出于办理银行按揭贷款的便利需求，与银洲公司之间签订合同挂靠银洲公司开展房屋销售。黄呈交和裴祖发并没有与银洲公司形成任何合同关系。再次，关于银洲公司是否具有“洪丰苑”502-506号房屋的处分权。因“洪丰苑”（除三楼）房屋的产权属于黄呈交和裴祖发，何维松和向勇军也是接受黄呈交和裴祖发的委托，代为销售该房产，何维松和向勇军并没有取得该房产的所有权，也没有该房产的处分权。虽然向勇军与银洲公司签订了挂靠合同，但银洲公司并没有取得该房产的所有权和处分权。那么陈睿与银洲公司签订的房屋买卖合同，也就因银洲公司尚未取得相关房产的所有权而无法履行。
综上，本案原判决对涉案房屋权属的事实没有查清，导致作出的由银洲公司交付房屋给陈睿并办理好房屋所有权证及国有土地使用证的判决无法履行，法院强制执行有可能损害案外人黄呈交和裴祖发以及其他购房者的权益，且本案的处理与案外人黄呈交、裴祖发、何维松、向勇军有法律上的利害关系。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
撤销本院（2010）怀中民一终字第168号民事判
决和湖南省怀化市鹤城区人民法院（2009）怀鹤民一初字第295号民事判决；
本案发回湖南省怀化市鹤城区人民法院重审。
审 判 长 吴荣华
审 判 员 向松柏
代理审判员 陈红星
二〇一六年一月十二日
代理书记员 向庆玲