内蒙古自治区根河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）根民初字第375号
原告张春雨，男，1971年7月24日出生，汉族，内蒙古广播电视网络集团有限公司根河分公司职工，现住址内蒙古自治区根河市。
委托代理人刘栗，根河市河西法律服务所法律工作者。
被告申平，女，1978年3月1日出生，汉族，无职业，现住址内蒙古自治区根河市。
委托代理人陈俊华，根河市司法局148法律服务所法律工作者。
第三人曲照清，男，1970年4月28日出生，汉族，根河市农牧水利局动物卫生监督所职工，现住址内蒙古自治区根河市。
委托代理人吕树波，女，1969年4月16日出生，汉族，根河市农牧水利局职工，现住址同第三人曲照清。（与曲照清系夫妻关系）
第三人韩伟华，男，1969年7月12日出生，蒙古族，无职业，现住址内蒙古自治区根河市。
第三人朱艳华，女，1975年10月24日出生，汉族，老台门汤包个体经营者，现住址内蒙古自治区根河市。
原告张春雨诉被告申平，第三人曲照清、韩伟华、朱艳华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后。依法适用简易程序由审判员刘宝军独任审判，2014年10月14日本院依法追加曲照清、韩伟华、朱艳华为本案第三人，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告张春雨及委托代理人刘栗，被告申平及委托代理人陈俊华，第三人曲照清及委托代理人吕树波，第三人朱艳华到庭参加诉讼。第三人韩伟华经合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张春雨诉称，2013年3月16日，将坐落于根河市幸福家园小区17号门市房出租给被告申平，双方签订了书面房屋租赁协议，协议约定租期三年，租期为2013年4月1日至2016年3月30日，房屋装修应征得甲方张春雨同意。现被告在未经原告同意的情况下，私自将房屋转租，并私自对房屋进行装修，现原告要求终止房屋租赁协议，收回房屋，并要求被告将房屋恢复原状。
被告申萍辩称，原告的请求没有事实及法律依据，2013年3月16日，我与原告签订了房屋租赁协议，约定租期为三年，年租金33000元。我和第三人曲照清是合伙关系，共同经营汉釜宫烤肉。2013年8月由于我患病不能正常经营，经与曲照清协商，我退出合伙，由曲照清自己经营，曲照清应当作为被告参加诉讼。
第三人曲照清述称，2013年申平出面租赁原告门市房，我与申平合伙在承租房屋经营汉釜宫烤肉，后由于申平退出合伙，2013年9月初，我转租给韩伟华，原告知道转租的事。2014年1月原告向第三人韩伟华索要房租，我于2014年1月29日将房租交给原告，原告于2014年9月17日起诉时已经超过6个月，故原告的起诉没有法律依据。不同意将房屋恢复原状。
第三人韩伟华述称，2013年9月我以58000元的价格从曲照清处兑下了汉釜宫烤肉店，自己经营。2014年8月经协商以4万元的价格将饭店出兑给朱艳华，包括2014年8月至2015年3月30日的租金。
第三人朱艳华述称，2014年8月5日我从韩伟华手中兑的店，包括8个月的房租及设备。之前兑店时我想找房东，韩伟华说不用，因为房租已经交到2015年3月30日止。
经审理查明，2013年3月16日，原告将坐落于根河市幸福家园小区17号门市房出租给被告申平，双方签订了书面房屋租赁协议，协议约定租期三年，租期为2013年4月1日至2016年3月30日。协议签订后，被告申平和第三人曲照清在一楼原有基础上做了吊顶，安装了配菜间房门，将地下室用砖做了隔断并铺设了地面砖。2013年8月被告申平患病不能正常经营，退出合伙，由曲照清独自经营。2013年9月曲照清将饭店出兑给第三人韩伟华，韩伟华经营汉釜宫烤肉和老台门汤包。2014年8月韩伟华将该饭店出兑给第三人朱艳华，现朱艳华在该门市房经营老台门汤包。原告张春雨租金收取到2015年3月30日。现原告要求被告申平将地下室添附的砖墙和地面拆除后清除垃圾，恢复到原有的地面砖状态，地角线恢复原状。解除房屋租赁合同，已经收取的租金作为赔偿维修房屋的资金，不足部分由被告给付。
另查明，2013年7月，根河市发生了几十年一遇的洪涝灾害，市区部分街道、民房不同程度受灾，争议的出租房屋地下室也发生了洪涝。
2014年11月19日，我院对出租房进行了现场勘验，一楼装修了吊顶、吧台、配菜间房门等。地下室长16米，宽4.5米，砖结构间隔四个房间，地面大面积隆起、破损，地脚线为塑料材质。
原告张春雨为支持其诉讼请求提供证据为：
1、房屋所有权证一份、房屋租赁协议一份，证明根河市幸福家园17号门市房所有权人是原告张春雨，原、被告于2014年4月1日签订房屋租赁协议，协议中约定，被告装修需要征得原告的同意。同时该协议也未约定被告可以私自改建、扩建、添附物。被告对真实性认可，证明的问题不认可，认为房屋租赁协议书第三条，原告同意被告装修，约定租赁到期不得拆除装璜及附属设施。被告申平因身体原因退出烧烤店经营，对转租一事不知情。第三人曲照清质证认为，房屋租赁协议是申平签的，自己不知道。第三人朱艳华没有异议。
2、2014年9月14日，原、被告的谈话录音整理文字一份、录音光盘一份，证明被告申平在没有争得原告同意的情况下擅自增建了添附物（地面防水）。被告申平认为，录音来源不合法，现在房屋的承租人不是被告。录音中原告自认向第三人曲照清索要房屋，收取韩伟华房屋租金至2015年3月，属于认可房屋转租的事实。依据有关法律规定，出租人在6个月内未提出异议，转租成立。第三人曲照清认为，申平与原告的通话没有意义，因为申平已经退出合伙，不是经营人。第三人朱艳华质证认为，原告去收房子，原告知道韩伟华将房屋转租，并收取了韩伟华的房租。
被告申平为支持其抗辩理由提供证据为：
1、合作协议书二份，证明与第三人曲照清是合伙关系，共同经营烧烤店，由被告申平出面办理的相关事宜，因申平身体有病退出合伙，之后由曲照清负责经营饭店。原告质证认为，该协议与本案没有关系，出租房屋时不知道申平与曲照清合伙的事。第三人曲照清认为真实，无异议。第三人朱艳华不发表质证意见。
2、退伙明细及收条各一份，证明申平在合伙不久后退伙，不再合伙经营烧烤店，双方进行了清算，烧烤店由曲照清一人经营管理。转租事宜申平并不知情。原告张春雨不认可，认为该证据与本案无关，没有关联性。第三人曲照清对明细与收条真实性认可，无异议。第三人朱艳华不发表质证意见。
3、哈尔滨医科大学附属医院的检查报告单及根河市人民医院、中医院的报告单，共计4份。证明被告身体患病退出合伙。原告不认可，认为该证据与本案无关，没有关联性。第三人曲照清没有异议。第三人朱艳华不质证。
第三人曲照清没有证据提交。
第三人朱艳华提供证据为：朱艳华与韩伟华的出兑合同一份，证明2014年8月1日，韩伟华将饭店出兑给自己。原告质证认为不知道该份协议的存在，不认可。被告申平认为出兑协议与其无关，自己已经退出合伙。第三人曲照清认为，认为该协议是转租给韩伟华之后的事情，故不发表质证意见。
第三人韩伟华庭前向本院提交的证据为：兑店食材及设备明细，2013年9月7日、2013年9月10日和2014年3月22日收条三份。原告对食材明细不发表质证意见，认为与本案无关。对三份收条不认可，认为原告是把房屋租给申平了，对转租行为不认可。被告申平认为，三份收条可以证明申平已经退出合伙关系，认可证据的真实性。第三人曲照清认为可以证明原告是知道转租事实的，无异议。第三人朱艳华不质证。
本院认为，本案的焦点为：1、出租房屋的装修是否征得出租人的同意；2、房屋转租是否征得出租人同意；3、租赁合同是否应当解除。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。原告张春雨与被告申平签订的幸福家园小区17号门市房租赁协议，该门市房位于根河市商服地段，签订协议时原告应当知道房屋的使用性质，即从事餐饮服务，因此被告申平及第三人曲照清按照饭店格局装修，是双方在房屋租赁协议中约定的范围，不属于私自改建和扩建。房屋租赁协议第三条约定“乙方负责房屋装修，房屋装修应征得甲方同意。待租赁到期时，不得拆除装潢及附属设施，应尽量保证附属设施完好。”在饭店经营期间，原告张春雨未行使恢复原状、解除租赁合同的权利，可以认定被告申平及第三人曲照清已征得原告同意进行装修。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”2013年8月被告申平退出合伙经营饭店，由第三人曲照清独立经营，2013年9月曲照清将“汉釜宫烤肉”饭店出兑给第三人韩伟华，直至原告张春雨2014年9月向本院主张权利，已超过六个月，因此原告主张转租第三人韩伟华无效的理由本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”2013年7月，根河地区发生洪涝灾害，市区街道及房屋不同程度受灾，争议出租房屋地下室进水，导致地下室地面隆起、破损，由于自然灾害给出租房造成的损失，不可归责于被告申平及第三人曲照清，属于不可抗力。协议中约定，待租赁到期时，不得拆除装潢及附属设施，应尽量保证附属设施完好。地下室隔断和地面铺设釉面砖，属于装潢和附属设施，如未发生洪涝灾害，添附的隔断和地面应为完好。因此，原告要求恢复原状的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”虽然原告张春雨未与第三人韩伟华签订租赁合同，但第三人韩伟华持续经营汉釜宫烤肉近一年，应视为租赁关系成立。2014年8月第三人韩伟华将饭店出兑给第三人朱艳华，没有证据证明征得原告张春雨的同意，双方签定的租赁合同属于无效合同。原告要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。原告已经收取房屋租金至2015年3月30日，应当在本判决生效后将剩余租金返还给第三人朱艳华。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条（五）项、第二百一十七条、第二百一十八条，第二百二十四条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、驳回原告张春雨要求将出租房屋恢复原状的诉讼请求；
二、解除原告张春雨与第三人韩伟华的租赁合同；
三、原告张春雨于本判决生效后返还第三人朱艳华2015年3月30日前的房屋租金。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告张春雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 刘宝军
二〇一四年十二月四日
书记员 赵 岩
附：本案判决所依据的相关法律
1、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。