广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第950号
上诉人（原审原告）：李松君，男。
委托代理人：蒲松涛，广东蓝天柱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李永辉，男。
委托代理人：魏日胜，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：劳丽梅，广东大洲律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：李卫东，男。
被上诉人（原审被告）：罗伙容，女。
上诉人李松君因与被上诉人李永辉、李卫东、罗伙容申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月15日，李松君向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认位于东莞市塘厦镇某某村某某65号土地上所建房屋归土地使用权证［集体土地使用证号：东府集用（2001）第1900210104896号］上记载的土地使用权人李卫东所有。2.确认位于东莞市塘厦镇某某村某某65号宅基地的土地使用权［集体土地使用证号：东府集用（2001）第1900210104896号］归土地使用权证上记载的土地使用权人李卫东。3.请求对上述房屋和土地继续进行执行。
原审法院经审理查明：原审法院在审理（2012）东三法民一初字第1512号李松君诉李卫东、罗伙容民间借贷纠纷一案中，根据李松君的申请，作出（2012）东三法民一初字第1512号民事裁定，并依据该民事裁定于2012年3月查封了案涉某某65号土地使用权［集体土地使用证号：东府集用（2001）第1900210104896号］，查封期限为两年。原审法院于2012年9月24日作出（2012）东三法民一初字第1512号民事判决，判决李卫东、罗伙容在该判决生效之日起五日内偿还李松君借款500000元以及利息。该判决已于2012年10月25日发生法律效力。随后，申请执行人李松君向原审法院申请执行，案外人李永辉就某某65号土地使用权的查封措施提出前述执行异议。原审法院于2013年1月4日作出（2013）东三法民一执外异字第2号执行裁定，中止对位于东莞市塘厦镇某某村某某65号土地使用权［集体土地使用证号：东府集用（2001）第1900210104896号］的执行。
李松君提交东莞市塘厦镇某某村某某65号土地使用权证［集体土地使用证号：东府集用（2001）第1900210104896号］复印件，证明该土地的使用权人为李卫东。
2011年12月12日，李永辉、李卫东、罗伙容签订《协议书》一份，约定：李卫东、罗伙容将其所有的某某65号房屋及土地使用权转让给李永辉，该房土地使用权证号为东府集用（2001）第1900210104896号，占地面积123平方米；转让价款为300000元，签订协议之日，李永辉即支付转让款；协议签订后尽快办理过户手续，相关过户税费、费用由李永辉承担；李卫东、罗伙容应于2011年12月12日将该房产交付给李永辉使用等等。双方已于2011年12月26日就该《协议书》办理了公证手续，公证书编号为（2011）东部证内字第16620号。
李永辉提供李永辉、罗伙容签订的《房产移交清单》一份，显示罗伙容确认已收到李永辉交付的转让款。李永辉主张上述协议签订后李永辉即依约向李卫东、罗伙容支付全部购房款300000元，李卫东、罗伙容即将某某65号房交付给李永辉使用，并向李永辉交付集体土地使用证原件。李永辉亦提供东莞市塘厦镇某某社区居民委员会于2012年12月1日出具的《证明》一份，内容为李卫东、罗伙容位于某某65号的房产已卖给本村村民李永辉，该房已于2011年12月12日起由李永辉使用、占有，出租给他人收租并缴纳水电费等。李永辉并提供了电费缴费发票、房屋租赁登记备案证明、房屋出租合同书，主张李卫东在建房申报水电用户时是以其父亲李福齐名义申报的，出租登记备案是以李卫东名义办理，因此李永辉在房产权属登记尚未变更的情况下，目前以李福齐名义缴纳电费，并持有李卫东名义的房屋租赁登记备案证明，实际对外出租案涉房屋。李松君对李永辉提供的《协议书》公证书、《房产移交清单》、《证明》的真实性均不确认，认为村委会不足以证明房产转让情况，李永辉与李卫东存在造假嫌疑；认为房屋租赁登记备案证明及出租房屋租住人员登记簿恰好证明出租人还是李卫东。
经李松君申请，原审法院调取了东莞市东部公证处（2011）东部证内字第16620号、（2011）东部证内字第16619号的公证材料及公证费票据。李松君认为公证材料里面的村委会的证明，证明主体不适格；补充的公证费票据没有公证处的档案查询专用章不予确认。李永辉对以上材料没有异议。
原审法院认定上述事实的证据有：公证书、集体土地使用证、房产移交清单、东莞市塘厦镇某某社区居民委员会出具的证明、电费发票、房屋租赁登记备案证明、房屋出租合同书、租金收据、公证材料等以及原审庭审笔录等。
原审法院认为：本案是申请人执行异议之诉。被执行人李卫东、罗伙容经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证与抗辩的权利，李卫东、罗伙容应当承担由此产生的不利法律后果。结合双方意见，本案争议焦点是：东莞市塘厦镇某某村某某65号房屋所有权人及土地使用权人是李永辉还是李卫东和罗伙容。
首先，李卫东、罗伙容原是东莞市塘厦镇某某村某某65号宅基地的土地使用权人，根据物权法和土地管理法的规定，农村房屋作为私有财产可由权属人进行自由处分，但是根据“地随房走”的原则，转让房屋的同时必然涉及宅基地使用权的转让，而农村宅基地的所有权属于集体经济组织，鉴于农村宅基地的身份属性、福利性，也涉及到农村社会公共利益等特殊性，国家严格限制农村宅基地使用权的转让，宅基地使用权与使用者必须与本集体经济组织成员的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。根据李永辉举证的《协议书》公证书、集体土地使用证、房产移交清单、房屋租赁登记备案证明、房屋出租合同书、电费发票、《证明》等证据，内容相互印证，已形成证据链条；《协议书》已办理公证，《证明》亦有东莞市塘厦镇某某社区居民委员会盖章，并且根据原审法院调取的（2011）东部证内字第16620号的公证材料，李永辉与李卫东、罗伙容的房屋转让行为确已经东莞市塘厦镇某某社区居委会同意，李松君对李永辉举证的真实性不确认的，应承担相应的反驳责任，其未能提供证据予以反驳，应承担相应的不利后果。对李永辉的举证，原审法院予以采信。李松君认为案涉土地属于集体所有而不得转让，从而导致双方的协议无效。原审法院认为，李永辉与李卫东、罗伙容就东莞市塘厦镇某某村某某65号房屋及土地使用权达成转让协议，并非转让土地所有权，土地使用权的转让已获得东莞市塘厦镇某某社区居民委员会同意，该转让协议不违反法律法规禁止性规定。李松君此抗辩缺乏理据，原审法院不予采纳。原审法院确认李永辉与李卫东、罗伙容之间就东莞市塘厦镇某某村某某65号的房屋及土地使用权的转让合法有效。
其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”李卫东、罗伙容于2011年12月12日将东莞市塘厦镇某某村某某65号的房屋及土地使用权转让给李永辉的事实清楚，足以认定。李永辉持有集体土地使用证、电费发票、房屋租赁登记备案证明、房屋出租合同书等原件，结合东莞市塘厦镇某某社区居民委员会出具的证明，原审法院推定李永辉已按双方转让协议约定，自协议签订后实际占有、使用某某65号房；李卫东、罗伙容与李永辉所约定的转让价款为300000元，并无证据显示明显低于其实际价值，罗伙容已在房产移交清单上确认收到了全部转让款；对李永辉与李卫东、罗伙容已按《协议书》履行，原审法院予以认定。
最后，案涉房屋尚未办理权属登记，而土地使用权因（2012）东三法民一初字第1512号案被查封，并且李卫东在客观上不具备办理土地使用权转移登记手续的条件，土地使用权转移登记未能完成，并且目前李卫东下落不明，无法协助李永辉办理过户手续，李永辉对此并不存在过错。
综上所述，李卫东、罗伙容与李永辉之间就东莞市塘厦镇某某村某某65号房屋及土地使用权的转让合法有效，并且李永辉已经支付全部价款，实际占用该房产，未办理相关过户手续的过错亦不在李永辉。据此，李松君主张确认东莞市塘厦镇某某村某某65号房屋所有权人及土地使用权人为李卫东、罗伙容，缺乏依据，依法不予支持。李松君请求对东莞市塘厦镇某某村某某65号的房屋及土地使用权进行执行，没有依据，原审法院予以驳回。原审法院对李永辉提出的执行异议所作出的裁定并无不当，依法予以确认。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2013年8月28日判决驳回李松君的全部诉讼请求。原审案件受理费5800元，由李松君负担。李松君立案时预交诉讼费100元，应在判决发生法律效力后将应负费用迳付原审法院。
李松君不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审适用法律错误，案涉房屋产权人、土地使用权人仍然为李卫东。1.李卫东、罗伙容与李永辉所签订《协议书》，没有办理房产及土地转让登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房屋所有权没有发生转移，房屋产权、土地使用权就仍然为李卫东所有。2.原审适用《中华人民共和国物权法》第十五条以证明不动产物权已转移是错误的，该规定属于合同效力的规定，合同生效并不等于物权转移，因物权转移以登记为必要条件。3.本案中不存在因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府征收决定等，导致物权设立、变更、转让、或者消灭的情形，故原审适用《中华人民共和国物权法》第二十八条属适用法律错误。4.李卫东、罗伙容与李永辉属同一村，李永辉已有一处宅基地，再购买李卫东、罗伙容的宅基地，则有两处宅基地。同时，李永辉向李卫东、罗伙容购买宅基地没有经乡（镇）人民政府审核，更没有经县级人民政府批准，明显违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定。5.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》不是法律，更不是实体法，仅是一个程序性的规定，因此法院在界定财产所有权时不得以此作为判定依据。6.根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，李卫东、罗伙容与李永辉签订房屋买卖《协议书》后，没有去办过户登记手续，因此产权就没有发生转移。（二）原审认定事实错误。1.原审认定房屋实际已为李永辉占有没有任何证据，多份证据证明房屋实际占有人仍为李卫东：（1）房屋租赁登记备案证明、出租房屋租住人员登记簿，各方均确认是65号房而非63号，出租人是李卫东。（2）电费发票不是李永辉的名字，不能证明李永辉占有。（3）某某村委会证明，不是历史档案证据，而且某某村委会不是土地主管机关，没有资格证明，没有任何证明效力。如果李永辉、李卫东申请办理过土地使用权过户手续，某某村委会可以出示申请文件。（4）集体土地使用证是东莞市人民政府所颁发，盖有东莞市国土局公章，没有任何证据证明李永辉、李卫东向东莞市人民政府、东莞市国土局申请过办理土地使用权过户手续。（5）没有银行转账凭证，就不能证明已实际付款。没有完税凭证，不能证明合法交易。2.房屋产权、土地使用权的转移不是以占有为依据，不动产产权转移在办理过户登记时才转移。3.原审认为李永辉持有集体土地使用证、房屋租赁登记备案证明、出租房屋租住人员登记薄，则房屋产权、土地使用权已转移给了李永辉，没有法律依据。（三）李永辉自身存在过错。1.李永辉在村中已有宅基地，依法不得再购买宅基地。2.在购买时房屋已经抵押给建设银行，产权已无法转让，此是李永辉的过错。3.按双方签订的《协议书》，签订协议后1个月内办好土地使用权过户，李永辉自己没有按约定时间办理。4.李永辉没有依照《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定去申请转移登记。5.李永辉称找不到李卫东没法办理登记，但没有任何证据可证明其真实性。（四）原审认定法院查封致无法办理过户与事实不符，查封之前有时间可以办理过户。据此，李松君上诉请求本院：1.撤销原审判决。2.确认位于东莞市塘厦镇某某村某某65号土地上所建房屋归土地使用权证［集体土地使用证号：东府集用（2001）第1900210104896号］上记载的土地使用权人李卫东所有。3.确认位于东莞市塘厦镇某某村某某65号宅基地的土地使用权［集体土地使用证号：东府集用（2001）第1900210104896号］归李卫东所有。4.对上述房屋和土地继续进行执行。
李永辉答辩称：（一）对执行程序提出异议的，应先对程序提起诉讼，再对房屋的实体权利提出诉讼，李松君的第二、第三项上诉请求不符合法定程序。（二）李永辉对案涉房屋享有实体权利。（三）农村村民一户只有一处宅基地，此是申请住宅的规定，并未对继承和买卖而取得多处住宅的情况作出规定。而且东莞市户籍的村民可以不限数量买卖多处宅基地。（四）李卫东将租赁证明、租赁登记备案证明等文件以及案涉房产一并移交给李永辉，构成李永辉实际占有和管理房屋。
李卫东、罗伙容均未在法定期限内提交书面答辩意见。
本院经审理查明，李永辉陈述李卫东、罗伙容于2012年2月份开始外出不知下落。对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对李松君上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、案涉土地、地上房屋的权属归属问题。二、李永辉购买案涉房地产的行为是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，能否产生对抗李松君执行申请的效力。
关于第一焦点。首先，关于土地，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”案涉土地的土地使用权证登记的权属人为李卫东，则该土地使用权归李卫东享有。李松君请求法院再行确认李卫东享有上述案涉土地使用权没有必要，本院对李松君的该项确权请求予以驳回。其次，关于房屋，虽然案涉房屋未办理房产权证，但东莞市塘厦镇某某社区居民委员会已出具证明，证实李卫东拥有案涉房屋，作为基层的居民自治组织，某某社区居民委员会掌握其所管辖范围内土地以及房屋的权属情况，故其出具的证明具有一定的可信性。而且案涉土地使用权登记于李卫东名下，房屋租赁登记备案证明及出租房屋租住人员登记薄的出租人均为李卫东，根据房随地走的确权原则，本院认定房屋的相关权益归李卫东。
关于第二焦点。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该条文规定得以排除对财产的强制执行的前提条件之一是第三人对未办理过户登记手续没有过错。回归到本案，首先，李卫东、罗伙容与李永辉签订转让协议时，案涉房屋尚未取得房产权证，在房屋未经初始确权的情况下办理过户登记则无从谈起，而且依现行的法律法规政策性规定案涉宅基地上所建房屋是否属于可办理房产权证之列不能确定，李永辉并未进一步核实即受让案涉房地产，存在一定过错。其次，即使案涉房屋可办理房产证，李卫东、罗伙容与李永辉于2011年12月12日签订协议书，双方约定协议书签订后尽快办理过户手续，但至2012年3月原审法院查封案涉土地使用权时，本案现有证据并未显示在此期间李永辉曾向李卫东、罗伙容主张权利，敦促其办理过户登记。即使如李永辉所述，李卫东、罗伙容于2012年2月份开始外出不知下落，但此前尚有一个余月的时间让李永辉向李卫东、罗伙容主张权利。但李永辉在该段时间内没有作出任何处理，对自身利益缺乏必要关注，主观上存在过错。据此，对案涉房产未办理过户登记手续，李永辉存在过错，李永辉购买案涉房地产的行为并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不能产生对抗李松君执行申请的效力。
综上所述，李松君的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决在李永辉是否存在过错的问题上认定不当，导致实体处理错误，本院予以纠正。依照上述援引条文以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第788号民事判决。
二、确认位于东莞市塘厦镇某某村某某65号宅基地上所建房屋的相关权益归李卫东［土地使用证号：东府集用（2001）第1900210104896号］。
三、继续执行位于东莞市塘厦镇某某村某某65号土地使用权及地上房屋［土地使用证号：东府集用（2001）第1900210104896号］。
四、驳回李松君的其他诉讼请求。
原审案件受理费5800元、二审案件受理费5800元，均由李永辉、李卫东、罗伙容共同负担（原审受理费100元、二审受理费5800元均由李松君预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑月嫦
代理审判员 陈巧玲
代理审判员 陈锦波
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 邓嘉荣
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。……