江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民终字第1808号
上诉人（原审被告）徐州正德置业集团有限公司。
法定代表人刘德义，董事长。
委托代理人靳恒伟，该公司法务经理。
被上诉人（原审原告）郭开莹，女，1965年10月25日生，汉族，徐州市润智教育中心主任。
委托代理人唐洁，江苏永伦律师事务所律师。
委托代理人陈辉，江苏永伦律师事务所律师。
上诉人徐州正德置业集团有限公司（以下简称正德置业公司）因与被上诉人郭开莹商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第3779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人正德置业公司的委托代理人靳恒伟，被上诉人郭开莹的委托代理人唐洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年3月3日，郭开莹、正德置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定郭开莹购买正德置业公司开发的位于徐州市三环南路南侧xxxx室的房屋一套。该合同第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的空白%赔偿买受人损失。
郭开莹为购买上述房屋共支付了470226.79元购房款。
2011年4月，正德置业公司向郭开莹送达“入伙通知书”，通知郭开莹上房；郭开莹于2011年5月3日办理了上房手续，上房时，涉案房屋已竣工验收合格；2011年6月10日，涉案房屋工程经过徐州市城乡建设局的竣工验收备案。
2011年7月28日，正德置业公司办理了涉案房屋所在土地的分割转让证。
2013年3月11日，正德置业公司取得徐州市城乡建设局颁发的涉案房屋所在富泊湾公寓住宅的《交付使用通知书》，该《交付使用通知书》的主要内容为：徐州正德置业有限公司，你公司承建的富泊湾公寓居住小区富泊湾公寓号住宅，建筑面积12253平方米，已于2013年3月11日，通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。
2013年3月29日，正德置业公司办理了涉案房屋的初始登记。
2013年5月20日，郭开莹从正德置业公司处领取了涉案房屋的所有权初始登记证及土地分割转让证。
庭审中，正德置业公司陈述其已根据合同的约定承担了逾期上房的违约责任，逾期时间是自2011年1月1日至2011年4月30日，具体数额是6000多元，郭开莹认可该违约金已以抵物业费的形式支付。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。而双方合同中的“取得商品住宅交付使用批准文件”仅是对上房条件的约定，并不是认定房屋是否已交付使用的依据，该约定不属于上述司法解释中“当事人另有约定”的情形。正德置业公司辩称的“涉案房屋的交付使用时间应为取得徐州市城乡建设局《交付使用通知书》的时间即2013年3月11日”没有法律依据，不予支持。其次，虽然郭开莹、正德置业公司双方在合同中约定上房之日为2010年12月31日前且上房时应取得商品住宅交付使用的批准文件，但涉案房屋在上房时尚未取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，在此情况下，郭开莹收到“入伙通知书”后并未因涉案房屋尚未取得交付使用的批准文件而拒绝上房，反而于2011年5月3日办理了上房手续；同时，结合双方的当庭陈述，在逾期上房违约金的承担上，其逾期时间的计算起止日为2011年1月1日至2011年4月30日。综合以上案件事实，可以认定双方已在商品房买卖合同的履行中对于房屋的交付条件进行了变更，且该变更并不违反法律、行政法规的强制性规定，故而应以2011年5月3日作为涉案房屋的交付使用日。再次，正德置业公司在支付逾期上房违约金时系以实际转移占有的日期为计算依据，而在郭开莹主张逾期办证违约金时又主张该日期并非交付使用日期，其上述辩称明显违反了民法的诚实信用原则和公平原则。同时，正德置业公司辩称的“由于电力公司的原因导致迟迟无法取得交付使用通知书，故并不具备办证的备案条件”并不属于依法可以免责的情形，不予支持。最后，正德置业公司在将房屋交付郭开莹使用后，并未按照合同的约定在之后90日内，将需由其提供的资料报产权登记机关备案，因而存在违约，正德置业公司依法应对郭开莹延迟办证的损失承担赔偿责任。由于双方在合同中并未对上述违约责任的具体计算方式进行约定，法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，对于郭开莹主张的自2011年8月4日计算至2013年3月29日的违约金74275.3元，予以支持62108元。遂判决：本判决生效后十日内，徐州正德置业集团有限公司支付郭开莹逾期办证违约金62108元。
上诉人正德置业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实不清，被上诉人不存在着损害的事实，不满足赔偿损失违约责任的构成要件。2、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定的是延期办证应当承担的是“违约责任”而非“赔偿损失责任”；该条第二款参照逾期贷款利息标准适用的前提是“没有约定违约金或者损失数额难以确定”，其中包含三种例外，即有违约金约定的，损失存在且可以确定的以及损失不存在且没有违约金约定的；该条对标准的参照是提示性规定，而非强制性规定；选择适用该标准时应从结果公平性角度进行限缩性适用。购买房屋的目的是占有、使用、收益，而房屋自交付之日起，被上诉人的上述目的均得以实现，至于延期办证是否给被上诉人造成损失、造成怎样的损失、损失是否可以与其所获收益相抵等应当综合考虑。综上，请求撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担诉讼费。
被上诉人郭开莹答辩称，1、上诉人要求的是合同违约责任，而非损害赔偿责任。违约责任分为一般构成要件和特殊构成要件，本案是一般合同违约，因此只要满足违约责任、违约行为就构成违约。损害事实是违约给对方造成财产损失或其他不利后果。从权利角度讲，只要有违约行为，造成合同相对人无法实现权利或不能完全实现，其损失就已发生，不必考虑受到损失及损失大小。2、关于法律适用问题，上诉人认为《解释》对标准的参照是提示性规定而非强制性规定，被上诉人认为这是对法律的误读。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人正德置业公司应否支付被上诉人郭开莹逾期办证违约金及违约金数额如何确定。
本案二审期间，双方均未向本院提交新证据。本案二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，双方所签合同第十五条对上诉人办理房地产权属证书的期限进行了约定，但对上诉人未能如期办理权属证书的违约责任未进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，对由于出卖人原因，买受人未能在一定期限内取得房屋权属证书的情形，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方对逾期办理权属证书没有约定违约金，故原审法院适用上述条款并无不当。该条款是对合同双方未约定违约金时，规定的一种违约金的计算方法，违约责任是一种严格责任，其承担并不必然以损害的发生为要件。故该条款的适用不应以存在直接损失为前提条件，上诉人以被上诉人不存在损失为由主张不适用该条款的上诉理由不能成立。
综上，上诉人正德置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1352元，由上诉人徐州正德置业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
代理审判员 袁 菊
代理审判员 程 叶
二〇一四年六月二十日
书 记 员 鲁 静