广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法寮民一初字第325号
原告（反诉被告，以下统称原告）阳再红，女，1979年8月18日出生，汉族，住XXX，�份证号码：XXX。
原告（反诉被告，以下统称被告）曾海英，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
两原告共同委托代理人娄方权，系广东大洲律师事务所律师。
两原告共同委托代理人钟春燕，系广东大洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）东莞市悦莱花园酒店有限公司，住所地：东莞某。
法定代表人刘任淦。
委托代理人王雪斌，系广东南天星律师事务所律师。
委托代理人李腾，系广东南天星律师事务所律师。
原告阳再红、曾海英诉被告东莞市悦莱花园酒店有限公司（以下简称“悦莱公司”）以及被告悦莱公司反诉原告阳再红、曾海英租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由审判员黄思亮担任审判长，与代理审判员林永雄、人民陪审员邓爱容组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人娄方权，被告的委托�理人王雪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳再红、曾海英诉称，原被告双方于2008年2月8日签订一份出租合同，合同约定：被告将其所有的二、四、五楼共64间蒸汽客房的经营权出租给乙方经营使用，合同期限为2008年3月1日至2012年2月29日。合同期限届满前双方又于2012年1月13日签订了补充协议，双方同意将合同期限延长至2016年2月29日。合同同时约定：在租用期间，如遇与原告无关的不可抗拒因素，双方合同自然终止，被告需退还原告所交保证金。合同签订后，原告如实向被告支付了1200000元的保证金，最初双方的合同履行还是比较顺畅。但是，于2014年2月9日以来，受到东莞市政府对行业的停业整顿影响，被告无法将出租的蒸汽客房提供给原告进行正常经营。为此，被告应当根据双方合同的约定退还原告的保证金，但原告多次要求被告协商，被告却予以拒绝�因此，为了维护原告的合法权益，原告诉诸法院，请求判令：1被告退还原告的租赁保证金1200000元，归还价值200000元物品；2、本案诉讼费由被告承担。
被告悦莱公司辩称，被告确认收到原告1200000元保证证，对原告诉请200000元的物品不确认，被告认为无此些物品。被告不认为东莞市的停业整顿是不可抗力，双方合同不是自然终止，目前合同处于继续履行状态，原告从未提出解除合同的请求，也未将案涉物业交付被告，虽目前原告未经营，但被告认为是其自主经营的自主行为。因此，被告提出反诉要求原告支付租金至将合同解除后物业交付被告之日止。
被告悦莱公司反诉称，2008年2月28日悦莱公司与阳再红、曾海英签订出租合同，合同约定悦莱公司将二、四、五楼的64间蒸汽客房租给阳再红、曾海英，由阳再红、曾海英自主经营，月租金830000元。由于阳再红、曾海英拖欠其员工工资，阳再红、曾海英的员工在酒店闹事，政府相关部门介入，但阳再红、曾海英拒不出面解决，原告在政府部门的要求下，在2014年2月28日为阳再红、曾海英垫付了其员工的工资。阳再红、曾海英的行为有违诚信且极不负责任，给原告造成了及其恶劣的影响，为此，悦莱公司为维护自身的合法权益，提出反诉，请求法院判令：1、阳再红、曾海英从2月份起每月支付租金830000元至合同解除之日止，暂计至3月份为1660000元；2、阳再红、曾海英支付原告垫付的工资262578元；3、本案诉讼费由阳再红、曾海英承担。
原告阳再红、曾海英对被告悦莱公司的反诉辩称，原告认为双方的租赁合同第六条第六项约定很清楚，双方的合同已因不可抗拒及原告不可控制的因素已终止，被告悦莱公司也于2014年2月9日号将原告强行赶出案涉物业，案涉的房屋场所有监控，均可证明�告悦莱公司强行将原告赶出经营场地，因此本案合同事实上是已终止的，被告悦莱公司理应退还原告所交纳的1200000元的保证金及归还原告进驻时所添置的物品，因此被告悦莱公司的反诉没有依据。
经审理查明，2008年2月28日，原告阳再红、曾海英与被告悦莱公司签订了一份《出租合同书》，合同约定：一、出租范围：悦莱花园酒店二楼，四、五楼共64间蒸气客房的经营权、管理权及收益权。二、出租期限：从2008年3月1日至2012年2月29日止期限为四年。三、出租款项：另行附上出租款项明细表。四、按金：签订合同当日，原告应先向被告缴交人民币800000元作为保证金，盈利后追加至1200000元，由被告收款后写收据。合同期满后，原告凭收据由被告如数无息退还保证金。五、每月缴交出租款期间：原告每日营业款由被告财务代收，财务部需签收并开收据给原告，原告月末至次月5日与被告核算总数，与租金项相比，采取多退少补的现金方式（保证金不变）来进行核平。如原告每月10日前未能结清当月的租金及其他费用，合同自动解除。六、出租需求：1、被告股东同意将悦莱花园酒店二楼，四、五楼蒸气客户出租给原告管理，被告将配套设备，设施用具等经双方盘点后无偿提供给原告使用（附物品盘点表一份），上述物品原告只享有使用权，平时负责设备、设施的正常保养、维修，期满后原告如数完整无缺、可正常使用交回给被告。2、由出租之日起，原告可重新制定收费标准和具体酒店优惠卡的收费，呈酒店总办后执行，一切收支均由原告责任人或委托人签名，登记生效。3、在出租期内，原告享有经营自主权。4、凡原告有新员工入职按酒店正规手续进行，一切按酒店人事与规章制度执行，工资由原告负责。5、原告每月与被告核平出租款后负责如下：员工工资、伙食、住宿、部门水电费及营业税款（按税局有关税率为准即按实际领用发票的数量计算。）此费用由原告每月10号前支付。如逾期作违约处理。6、原告在租用期内，如遇不可抗拒因素，如：自然灾害、战争、地震等与原告无关，原被告双方自然终止合约。保证金退还给原告。7、部门后有固定资产的维修费用由被告承担，设施设备的维修费用由原告承担。七、员工食宿费用（含所有水电费、就餐费）自理。八、收到保证金，合同即时生效。合同签订后，被告收取了原告的保证金1200000元。2012年1月13日，原告与被告签订了一份《补充协议》，协议约定：基于在2008年2月28日签定的出租合同，经双方友好协商（原承租方有优先权续租）同意本合同延期四年，即2012年3月1日至2016年2月29日到期，租金为830000元／月。注：到时如要续期，另行协�。后原被告双方在履行合同的过程中发生争议，双方先后诉至法院请求予以解决。
庭审中，原告提供以下证据予以证明其主张：1、《出租合同书》；2、《补充协议》；3、《保证金收据》。证据的证明内容与证据说明一致。另，原告当庭提交被告的支付支票及阳万春的银行明细；原、被告双方1月份结算单及被告的收银员缴款报告单；原、被告双方2月份结算单及被告的收银员缴款报告单及公证书，同时证明原、被告于2014年2月中进行结算，也证明原告强行不让原告进行经营的事实。1月份报告单的结算时被告对原告2月份的亏损进行抵销。公证书证明原告对被告要求处理工资的回复，原告告知被告双方合同已于2014年2月9日自然终止的这一事实。被告对《出租合同书》和《补充协议》的真实性予以确认。被告对《保证金收据》及被告的支付支票及阳万春的银行明细、原�被告双方1月份结算单及被告的收银员缴款报告单、原、被告双方2月份结算单及被告的收银员缴款报告单的真实性无法确认，但被告确认收到原告1200000元保证金。对于租赁的结算并不代表双方合同的解除，目前物业原告尚未交付。被告对于公证书的真实性确认。但认为发函日期是2014年3月11日，其发函内容也仅因2014年2月9日发生不可抗力的理由而认为合同自然终止，但此理由被告认为并不成立。原告仅是发函并未实际将物业履行交接。被告提交以下证明予以证明其主张：1、《房地产权证》及东莞市悦莱房地产开发有限公司出具的《证明》，证明被告租给原告物业的情况及物业业主同意被告转租的情况；2、《工资发放单》，证明被告替原告向其员工发放工资2625789元，日期为2014年2月28日。原告确认《房地产权证》的真实性、合法性，但原告对被告提交的《证明》的真实性不确认，如是真实恰恰证明被告无权将本案物业租给原告，因原、被告的租赁发生在2008年，而被告提交的《证明》是2014年4月8日，因此如以被告所述，那原、被告双方所签订的合同是无效合同，被告更应将所收取的保证金退还给原告。原告对被告提交的《工资发放单》确认。原告主张原告请求终止案涉租赁合同的理由如下：1、由于东莞市对酒店行业的整顿所产生不可抗力因素，导致被告无法将案涉物业交给原告进行经营，且被告也强行将原告赶出。2、这也符合情势变更原则的相关规定，双方的履行基础也不存在，因此合同也应当自然解除，同样被告也应当退还原告所交付的保证金。被告认为其不同意原告的说法。原告一方面说在2014年2月14号将案涉物业完成了交接，另一方面又说被告强行将其赶出，且其员工工资又未付清，也未报警，这些事实综合来看原告的陈述是不能成立的。政府的行业整顿不是不可抗力，也无相关证据，即便是整顿，整顿后还是可经营的。情况变更理论也是不可成立的，即使是依此条，也应提交解除合同的诉请，但至今原告也未提出解除合同的诉请。原告要求被告归还价值200000元的案涉物品并当庭提交关于电视机的发票复印件证明电视机物品的价值75900元。被告认为发票因为是复印件，无法确认真实性，该发票也无原告的相关方面信息，与原告也无关系。原告认为因为当时与被告已签订合同，原告也是个人，因此发票写的是被告名称的发票。被告在庭审中明确请求原告支付租金直到合同解除之日止，也就是合同到期之日。原告表示对被告的该诉请不同意，因为原、被告双方的合同已于2014年2月9日就自然解除。原告有证据证明被告已向原告收取租赁至2014年2月9日，双方是通过结算的。因此被告还请�原告支付2月份租金，显然矛盾。至于被告要求原告支付垫付工资262578元，原告认为只要是被告有证据证明是已支付的，原告无意见，但应当在保证金中扣除。原告主张本案的保证金应当退还原告，因双方合同约定清楚，双方合同自然终止，另，被告所述原、被告双方合同尚未终止，为何于2014年2月中旬对原告的经营账目进行全部结算，这违反双方合同中月底和年终结算的规定，也证明被告强行不让原告进行经营的事实，被告所述原告未经相关的交接等情况终止合同，原告认为被告属于强势一方，原告所租赁的场地已在被告的控制之下，原告无法实施交接行为，因此，不存在被告所称的交接情况，因此，被告应当依合同或相关规定退还原告保证金。被告在庭审中主张增加一个诉讼请求，请求自2014年5月20日解除合同，请求法院判令双方签订合同于今天解除。租金计至�告将案涉物业交还被告之日止。原告认为双方合同已于2014年2月9日已自然终止，不存在今天解除合同。本案双方的结算是被告与原告阳再红的弟弟阳万春进行结算的。被告认为至2014年2月底被告还要为原告的员工垫付工资，说明其员工仍在案涉物业。
以上事实，有原告阳再红、曾海英提交的《出租合同书》、《补充协议》、保证金收据、支票、阳万春的银行明细、双方1月份结算单及收银员缴款报告单、双方2月份结算单及收银员缴款报告单、公证书，被告悦莱公司提交的房地产权证及证明、工资发放单，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。首先，关于合同的效力问题。被告将涉案的悦莱酒店的二、四、五楼共64间蒸气客房的经营权出租给原告经营使用，由于涉案大厦已取得《房地产权证》，因此双方签订的租赁合同没有违反法律强�性规定，属于合法有效。
其次，原告诉请被告退还原告的租赁保证金1200000元及归还价值200000元的物品，并提供了电视机的发票复印件予以证明物品的价值。被告则反诉原告要求原告从2014年2月份起每月支付租金830000元至合同解除之日止，暂计至2014年3月为1660000元。以及原告支付被告垫付的工资262578元。后被告在庭审中在庭审中要求增加一个诉讼请求，请求自2014年5月20日解除合同，请求法院判令双方签订合同于今天解除，租金计至被告将案涉物业交还被告之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本院认为，因为从2014年2月9日起，东莞市政府对相关蒸汽客房行业要求停业整顿三个月，原被告双方客观上无法对案涉租赁合同继续履行。另，因双方的《出租合同书》第六条第6项约定：原告在租用期内，如遇不可抗拒因素，如：自然灾害、战争、地震等与原告无关，原被告双方自然终止合约。保证金退还给原告。因此，原被告双方的租赁合同于2014年2月9日已实际终止。虽然被告称案涉客房仍然处于原告的控制之中，原告没有将客房退还给被告，但原告予以否认，且被告未能提供证据证明案涉客房仍然由原告进行控制，故对被告的此主张，本院不予采纳。至于保证金的问题。因被告在庭审中确认收到原告的租赁保证金1200000元，而双方的合同�于2014年2月9日终止，故被告应退还原告的租赁保证金1200000元，对原告要求被告退还两原告的租赁保证金1200000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告归还价值200000元的物品，但原告未能提供充分证据予以证明，故对原告的此请求，本院不予支持。合同终止前的租金原告应支付给被告，故原告应支付被告2014年2月1日至2014年2月9日的租金，经计算得租金为249000元（830000元÷30天／月×9天）。故对被告要求原告支付2014年2月1日至2014年2月9日的租金249000元的诉讼请求，本院予以支持。对被告超出上述部分的诉请，本院不予支持。
另，被告反诉要求原告支付其代替原告支付原告员工的工资262578元，并提交有原告员工签名确认的工资发放单，原告在庭审中对该证据的真实性予以确认，被告已提交上述证据可证明被告替原告垫付了原告的员工工资共计262578元。依照《中华人�共和国民法通则》第九十三条的规定，被告的行为构成无因管理，故被告有权要求原告偿付其垫付的员工工资。故对被告要求原告支付代垫的员工工资262578元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，将原被告双方各自的应付款项进行扣减，则被告还应退还原告的租赁保证金为688422元（1200000元-249000元-262578元）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：
一、确认原告阳再红、曾海英与被告东莞市悦莱酒店有限公司的案涉64间蒸汽客房租赁合同关系已于2014年2月9日终止；
二、被告东莞市悦莱酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告阳再红、曾海英退还原告的租赁保证金688422元；
三、驳回原告阳再�、曾海英的其他诉讼请求；
四、驳回被告东莞市悦莱酒店有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费17400元，反诉受理费11051元，已各由两原告和被告预交，由两原告负担5420元，由被告承担23031元。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审 判 长 黄思亮
代理审判员 林永雄
人民陪审员 邓爱容
二〇一四年九月十一日
书 记 员 邱桂珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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