湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初4063号
原告(反诉被告)：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。
法定代表人：赵平，董事长。
委托代理人：杨寨，湖南坚铮律师事务所律师。
委托代理人：李幼德，湖南坚铮律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘沙，女，1980年11月30日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人：杨子诚，男，1968年7月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系被告丈夫。
委托代理人：张文元，湖南琨霖律师事务所律师。
原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称豪布斯卡物业公司）诉被告刘沙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，被告向本院提起反诉，对本诉和反诉依法由审判员黎春林适用简易程序于2017年7月27日公开开庭进行了合并审理。书记员高嘉佳担任记录。原告（反诉被告）的委托代理人杨寨和被告（反诉原告）的委托代理人杨子诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告豪布斯卡物业公司诉称：被告为购买了湘麓国际小区第5栋1101房的业主，房屋建筑面积146.56平方米。20l5年9月30日,原告与长沙高新区湘麓国际小区业主委员会签订《湘麓国际小区物业管理服务合同》,合同约定原告为被告房屋提供物业管理服务,物业服务费每月每平方米1.5元,业主或物业使用人在每月的5日前须缴纳上月物业服务费。逾期缴纳物业服务费超过三个月以上的,除应补交物业管理服务费外,应按未付金额每日向原告支付千分之一的违约金。原告根据合同的约定,依法对湘麓国际小区实施了规范的物业管理服务。但是被告从2015年10月1日起未缴纳物业服务费,截止2016年9月30日,被告共拖欠物业服务费2638.08元。到20l7年2月28日,共产生违约金820.44元。综上所述,为维护原告的合法权益,维护法律的尊严,现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,向人民法院提起诉讼,请求依法判决：1、被告向原告支付物业服务费本金2638.08元,违约金820.44元,共计3458.52元(违约金暂算至2017年2月28日,应算至实际支付之日)。2、由被告承担本案诉讼费用。
被告刘沙辩称：一、原告违反合同义务。物业服务合同第五条规定:乙方协助甲方处理开发商与前期物业遗留的问题。而实际被告的房屋漏水问题,经被告多次催促至今仍未得到解决。二、违反了《湖南省物业服务收费管理办法》第三条。本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主（使用人)所收取的费用。小区环境卫生脏乱差,比如7栋2单元地下室楼道口、地下车库4号位后墙非常脏,8栋1单元车库入口处电线非常混乱,一旦出事后果不堪设想，8栋2单元入口处地面塌陷，被告家里的奔驰汽车在小区内被划损、地面车辆随意停放等现象严重。三、原告要求被告支付违约金,被告认为约定每日支付千分之一的违约金超出了年利率24%的规定。综上，恳请依法驳回原告的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由原告承担。
反诉原告刘沙反诉称：2013年5月14日被告购买了湖南省长沙市高新区麓枫路61号湘麓国际5栋1101号房。根据《长沙市物业管理条例》第三十八条第一款、第二款和《物业管理条例》第十一条之规定,业主委员会在没有召开业主大会和没有经业主共同决定的情况下擅自与原告签订《服务合同》无效。2015年10月1日以来原告一直管理整个小区，原告应该按照《物业管理服务合同》第4条规定，公开所有物业服务费的使用情况。根据《物业管理服务合同》第三条第6项规定:“小区广告费和多种经营收益归甲方全体业主所有”,原告不仅没有将公共收益进行公示,反而将公共收益私自占有,其行为侵犯了广大业主的知情权和合法收益等合法权益。本小区的业主委员会与原告签订的合同怎样进来的、怎么由乐家物业变更为豪布斯卡的、是否按照国家相关的法律要求进来的、是否合法不知晓。鉴于原告在湘麓国际违规服务期间所使用的维修基金是否符合程序、是否造假？作为被告家至今两户都没有同意使用维修资金。前业委会就此事向全体小区注明维修基金是保使用70年，前20年不得使用，前业委会还注明了维修小区的设备等费用应由广告等收益或物业费中支出。基于《长沙市物业管理条例》第六条第(九)项的规定:“监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用，”请求原告公开维修基金的使用情况合法途径。因房屋长期渗水被告无法装修导致房屋2年不能出租损失72000元，因原告管理不善给被告家里的汽车造成的损失3500元应予以赔偿，并要求原告维修房屋。车子损失一共是两次造成的，第一次是在小区的五栋前面，当时被划时物业经理和小区保安都到现场；第二次是在小区西门右边，被告停了十几分钟就被划了，当时通知了保安，保安说是个小孩当时划了几十台车。据证人周某的证言：原告2015年10月拆除北门保安亭时并没有征得业主的同意，擅自予以拆除，现请求予以恢复，南门也一样要求恢复。请求人民法院依法判决：1、长沙市高新区湘麓国际小区业主委员会与湖南豪布斯卡物业管理有限公司签订的《湘麓国际小区物业管理服务合同》无效。2、原告公告所管理本小区2015年10月1日至今物业管理服务费用所有收支情况和共有部分收益的收支账目。3、因渗水不能装修房屋出租造成的损失72000元。4、因原告管理不善造成的汽车损失3500元。5、原告公告维修基金使用情况。6、原告恢复北门的保安亭。7、由原告承担本案相关诉讼费用5000元。
反诉被告豪布斯卡物业公司辩称：一、原告与湘麓国际小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》,系双方的真实意思表示,合法有效,且对小区全体业主均具有约束力。原告是经过湘麓国际小区业主大会依法招聘的物业服务企业,且与业主委员会签订《物业管理服务合同》,所以该合同对湘麓国际小区全体业主均具有约束力。被告作为湘麓国际小区5栋1101房的业主,该物业服务合同对其具有约束力。
二、被告要求原告公布物业服务费用收支情况及共有收益账目，没有事实及法律依据，且被告不具有提出该项诉求的主体资格。1、根据原告与湘麓国际小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》第三条第一款的规定可知,原告为湘麓国际小区提供物业服务采取的是包干制的收费方式,而不是酬金制收费方式,包干制的特点是业主向原告支付的是固定的服务费用,盈余或亏损都是由原告自行承担。因此原告可以自由选择是否公布物业服务费收支情况,而不是必须公布,并且《物业管理条例》中也并没有要求物业公司必须公布物业费的收支情况,同时《物业管理服务合同》第三条第四款也已对物业服务费用用于开支的类型进行了详细的规定,且物业服务费收支情况也属于物业服务企业运营的商业机密,原告不予公布也并未侵犯任何人的权益。2、《物业管理服务合同》第三条第五款、第六款已对湘麓国际小区的共有收益进行了具体的约定,且原告也已按时向小区业主委员会进行了结算。共有收益账目的公布的主体不是作为物业服务提供者的原告,而是小区的业主委员会,由业主委员会向全体业主进行公布。3、被告不具有提出该项诉求的主体资格,该项诉讼请求的提起者应是小区的业主委员会,业主委员会才具备提起该项诉求的主体资格。被告作为一个小区的单独的个体,无权代表其他的广大业主。
三、被告因房屋质量问题而拒绝向原告缴纳物业服务费，且要求原告赔偿其损失无法律依据,请法院驳回被告的诉求。1、被告要求原告为其房屋漏水问题进行维修,没有依据。房屋漏水属于房屋质量问题,其维修责任的承担主体在保修期内是开发商,保修期外是由业主委员会动用维修基金进行修复,其房屋漏水的维修责任主体从来都不是物业服务企业。2、被告要求原告赔偿损失,没有依据。原告不是其房屋质量问题的维修责任主体,就更谈不上赔偿其损失。被告未提供任何证据证明其损失，根据民事诉讼法举证原则其应该承担举证不能的责任。
四、被告要求原告赔偿汽车损失没有事实及法律依据,且其提供的证据达不到证明目的。1、被告提供的证据不能达到其诉讼主张。首先,被告未提供证据证明车子被划或损坏是发生在小区内,也未提供报警及报保险等相关信息予以证明,车子上的划痕及损坏有可能是发生在任何其他的地点,且该车是否属于被告还有待查证,根据被告提供的证据显示,并不能证明被划的车辆就是被告提供车牌号的车是同一辆车,另外被告证明其损失的就是一个配件报价单,无有效的发票收据证明损失,根据“谁主张谁举证”的举证规则,被告应承担无法举证的不利后果。2、被告的财产受损失,赔偿的责任主体是划车的人,即实际的侵权人,这与原告没有任何关系,这是一起侵权事故,而本案是合同法律关系,所以请被告另行起诉具体侵权人,要求其赔偿损失。3、原告为小区提供的物业管理服务,而不是完全的财产保管服务。原告作为物业服务提供方,对业主的人身、财产提供的是基础的、有限制安保服务，而且被告缴纳的物业费与其要求物业承担的赔偿责任是不对等的,要求物业服务企业承担赔偿责任也是对物业服务企业不公平的,因此原告认为被告的该项诉求是没有事实及法律依据的,请法院依法驳回。
五、被告要求原告公告维修基金使用情况,违背客观事实及法律规定,属于无效的诉求,请法院依法予以驳回。维修基金的使用程序是先公告再划拨使用,即先制定维修使用方案,经业主同意后进行公告并报政府相关职能部门备案,然后划拨维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条的规定可知,维修基金的使用程序是:首先经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,然后都要得到房产部门或相应管理部门的备案与审核同意,最后由专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。因此维修基金的使用必须是先公告再划拨使用的,维修基金使用之前就已经公告给小区全体业主,原告亦是按法律程序协助业委会动用相应的维修基金,并将维修基金的数额、详细的分摊明细、使用方案及业主意见进行了相应的公示公告,故被告要求原告公告维修基金使用情况明显是多此一举。维修资金使用主体不是物业公司而是政府职能部门，在本案中即长沙市高新技术产业开发区住房和建设管理局进行公布。
六、原告为湘麓国际小区提供服务时,被告所说北门的保安亭就一直都不存在,所以不存在原告恢复的问题。保安亭涉及全体业主利益，被告作为单独的个体不具有提出该项诉求的主体资格，该项诉求应由业主委员会提出。
综上所述,被告所提的反诉请求一无证据支持,二无法律的支持,其主张事实和法律依据不足,请人民法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2013年5月14日，被告刘沙与案外人熊月华签订《长沙市二手房买卖合同》，被告购买了位于长沙市岳麓区麓枫路61号湘麓国际花园5栋1101号房屋，现房屋所有权人登记为被告刘沙。2015年9月30日，长沙高新区湘麓国际小区业主委员会（甲方）与原告湖南豪布斯卡物业管理有限公司（乙方、后更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司）签订《湘麓国际小区物业管理服务合同》，合同中约定：“甲方通过公开招标方式并依法经业主大会表决通过确定乙方为中标人。…依据甲方的招标文件（含补充、修改文件）和乙方的投标文件（含澄清、补充文件），乙方向甲方提供物业管理服务。”该合同对物业管理服务期限、物业服务费及相关费用、物业管理服务质量、内容和标准、双方权利义务以及违约责任等内容做了约定。其中第二条物业管理服务期限约定：合同期限自2015年10月1日9时起至2018年11月10日12时止。第三条物业服务费及相关费用约定：2、物业服务费由业主按其所拥有物业的产权面积交纳。具体标准：住宅小高层：1.5元/月·平方米，…第五条双方权利义务约定：2、乙方的权利和义务…3）…物业服务资金年度预算方案，应交业委会备案，并如实向业主大会公布物业服务资金年度决算和实施情况。…5）…每年至少二次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况…。第八条违约责任约定：2、业主或使用人在每月的5日前须缴纳上月物业服务费。超过三个月以上、经催缴而未按时足额交纳物业服务费的，应按未付金额，每日向乙方支付千分之一的违约金。原告一直未公布自2015年10月1日以来小区住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况。
被告系湘麓国际小区5栋1101房的业主，房屋建筑面积为146.56平方米，其房屋为住宅，尚未入住系空置房。被告自2015年10月1日起未按合同约定交纳物业服务费，被告应每月交纳物业服务费219.84元（146.56平方米×1.5元/月·平方米），截至2016年9月30日，被告共欠缴12个月的物业服务费共计2638.08元（219.84元/月×12月）。经原告催缴，被告一直未缴纳，故原告诉至本院。在本案审理过程中，被告向本院提起反诉。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《湘麓国际小区物业管理服务合同》、《长沙市二手房买卖合同》、长沙高新区湘麓国际小区业主委员会出具的《证明》等证据证明，本院予以确认。
本院认为，长沙高新区湘麓国际小区业主委员会与原告豪布斯卡物业公司签订的《湘麓国际小区物业管理服务合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2015年10月1日起，一直未交物业服务费，依照双方合同的约定，被告应交纳自2015年10月1日起至2016年9月30日止的物业服务费2638.08元。由于被告的房屋系空置房，根据2010年6月7日印发的《湖南省物业管理收费管理办法》第十九条规定：已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。故对原告要求被告支付物业管理费2638.08元的诉讼请求，本院部分予以支持，确定被告向原告支付应交物业管理费2638.08元的90%即2374.3元。
对于原告要求被告支付违约金820.44元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但原告要求的违约金过分高于造成的损失，根据被告拖欠物业服务费的时间长短、原告未公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况等因素综合考虑，从公平原则出发，本院对原告的该项诉讼请求部分予以支持，酌情确定被告向原告支付违约金为应交纳物业服务费的10%即273.4元。
对于被告主张原告违反合同义务，没有解决被告房屋漏水问题，因原告没有提供充分证据证明原告有此义务，故本院对该项抗辩理由不予采纳。对于被告主张小区环境卫生脏乱差，因被告未提供充分证据予以证实，故本院对该项抗辩理由不予采纳。
对于被告反诉请求确认原告与长沙高新区湘麓国际小区业主委员会签订的《湘麓国际小区物业管理服务合同》无效，因长沙高新区湘麓国际小区业主委员会与原告豪布斯卡物业公司签订的《湘麓国际小区物业管理服务合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，故对被告的该项反诉请求不予支持。对于被告主张业主委员会与原告签订物业服务合同没有召开业主大会和没有经业主共同决定，因业主委员会对外发生民事法律关系是否召开业主大会和经业主共同决定不是本案应审查范围，对被告的该主张本院不予处理。如果被告认为业主委员会侵犯其权益，可另行主张权利。
对于被告反诉请求原告公告所管理本小区2015年10月1日至今物业管理服务费用所有收支情况和共有部分收益的收支账目，因《湘麓国际小区物业管理服务合同》第五条中约定：物业服务资金年度预算方案，应交业委会备案，并如实向业主大会公布物业服务资金年度决算和实施情况。合同约定公布的对象是业主大会，故被告作为反诉原告的主体不适格，本院对被告反诉请求原告公告所管理本小区2015年10月1日至今物业管理服务费用所有收支情况不予支持。第五条中约定：物业公司每年至少二次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况。对于原告没有按照合同约定履行的义务，被告要求继续履行的，本院应予支持。因合同中约定每年至少公布二次，本院酌情确定原告半年公布一次，故应公布2015年10月1日至2017年3月31日前的住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况。
对于被告反诉请求原告赔偿对其房屋渗水不能装修房屋出租造成的损失72000元，因被告没有提供充分证据证明其房屋渗水原告存在过错，故本院不予支持。对于被告反诉请求原告赔偿因管理不善造成的汽车损失3500元，因被告没有提供充分证据证明系因原告管理不善造成其损失，故本院不予支持。对于被告反诉请求原告公告维修基金使用情况，因被告没有提交充分证据证明原告有此项义务，故本院不予支持。对于被告反诉请求原告恢复南、北门的保安亭，因涉及小区全体业主的权益，被告作为反诉原告的主体不适格，故本院不予支持。对于被告反诉请求原告承担相关诉讼费用5000元，因被告没有提供证据予以证实，没有相关事实和法律依据，故本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）刘沙在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司2015年10月1日起至2016年9月30日止的物业管理费2374.3元，违约金237.4元，合计2611.7元。
二、驳回原告（反诉被告）湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。
三、限原告（反诉被告)湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司在本判决生效之日起十日内公布长沙市岳麓区湘麓国际小区2015年10月1日至2017年3月31日前的住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况。
四、驳回被告（反诉原告）刘沙的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告（反诉原告）刘沙承担。反诉案件受理费减半收取906元，由原告（反诉被告）湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司承担65元，由被告（反诉原告）刘沙承担841元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一七年八月十六日
书记员 高嘉佳
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。