绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯商初字第1067号
原告:中国工商银行股份有限公司绍兴支行。
负责人：俞美霞。
委托代理人:王晓锋、徐丽春。
被告:李富发。
被告:吴新梅。
被告:浙江冠南房地产开发有限公司。
法定代表人：蔡少雄。
委托代理人：王卫兴、喻磊。
原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行诉被告李富发、吴新梅、浙江冠南房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2015年3月24日起诉来院。同日本院立案受理后，根据原告的申请，依法于2015年3月31日作出（2015）绍商初字第1067号财产保全的民事裁定并已执行。本案依法由审判员黄茂树独任审判,后因用其他方式无法向被告送达相应法律文书，本案转为普通程序审理，并依法由审判员黄园担任审判长，与审判员黄茂树、人民陪审员包幼青组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行的委托代理人王晓锋和被告浙江冠南房地产开发有限公司的委托代理人喻磊到庭参加诉讼，被告李富发、吴新梅经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行起诉称：2010年8月11日，原告与被告李富发签订编号为01211000062010商房贷0001497号《个人房屋担保借款合同》一份，约定：被告李富发向原告借款人民币37万元，借款期限120个月，自2010年12月1日至2020年12月1日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，执行利率年6.754%，还款方式为等额本息；被告李富发以其所有的位于绍兴轻纺贸易中心3幢2240号的房地产设定抵押，并办理了抵押权预告登记手续（按揭备案号：103729）。
2010年7月26日，被告吴新梅出具给原告《共同参与还款人承诺书》一份，承诺为被告李富发向原告借款的还本付息承担共同还款责任。被告浙江冠南房地产开发有限公司系被告李富发所购商用房的开发商。2007年8月20日，原告与被告浙江冠南房地产开发有限公司签署《按揭贷款业务合作协议》一份，约定由原告作为其开发、销售的绍兴轻纺贸易中心的按揭贷款办理银行，并对其他相关内容作了约定。同时，原告与被告浙江冠南房地产开发有限公司签署《最高额保证合同》一份，约定被告浙江冠南房地产开发有限公司在人民币38000万元的最高额内，为购买其开发的绍兴轻纺贸易中心的房屋而向原告办理房屋贷款的借款人提供连带责任保证。2010年7月26日，被告浙江冠南房地产开发有限公司向原告出具《个人住房/营业房贷款联系单》一份，同意为被告李富发向原告借款提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告未按约还本付息。现起诉请求判令：一、被告李富发、吴新梅归还原告借款258759.08元，支付截止2015年1月18日的利息4409.32元及自2015年1月19日起至款清之日止按约定的利率计算的利息,利随本清;二、原告以被告李富发所有的位于绍兴轻纺贸易中心3幢2240号抵押房地产（按揭备案号103729）经拍卖、变卖后所得价款优先受偿；三、被告浙江冠南房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由三被告承担。
被告李富发、吴新梅在本案答辩期间未提供书面答辩状，也未到庭参加诉讼。
被告浙江冠南房地产开发有限公司在本案答辩期间未提供书面答辩状，在庭审中口头答辩称：对原告的第一、二项诉讼请求无异议，债务应先用抵押的财产拍卖所得进行清偿，然后被告浙江冠南房地产开发有限公司才承担担保责任。
原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行为证明其诉讼主张，在本院指定的举证期限内提供了下列证据：
1、个人房屋担保借款合同（加盖绍兴县房地产交易中心按揭备案章）、借款凭证、放款凭证各一份，以证明原告和被告李富发存在借款关系，原告按约发放贷款的事实；
2、共同参与还款人承诺书一份，以证明被告吴新梅对于被告李富发的债务承担共同还款责任的事实；
3、最高额保证合同、按揭贷款业务合作协议、个人住房/营业房贷款联系单各一份，以证明被告浙江冠南房地产开发有限公司承担担保责任的事实；
4、贷款欠息明细表一份，以证明利息的计算方式的事实；
5、逾期催收函、宣布融资提前到期通知书及邮寄记录各一份，以证明原告宣布贷款提前到期的事实。
对原告提供的证据，被告浙江冠南房地产开发有限公司质证认为：对与被告浙江冠南房地产开发有限公司相关的证据无异议，其余由法院核实。
被告李富发、吴新梅未到庭应诉，视为其对原告提供的证据放弃质证之权利。
被告李富发、吴新梅、浙江冠南房地产开发有限公司未向本院提供证据。
根据原告和被告浙江冠南房地产开发有限公司的举证及陈述，本院认证认为：原告提供的五组证据，到庭被告浙江冠南房地产开发有限公司当庭质证未提出实质性异议，上述证据来源合法，内容客观真实，且与原告主张事实相关联，能够证明原告要求证明的事实。
根据上述认定的有效证据及原、被告的陈述，本院确认下列事实：2010年8月11日，原告与被告李富发签订编号为01211000062010商房贷0001497号《个人房屋担保借款合同》一份，约定：被告李富发向原告借款人民币37万元，借款期限120个月，自2010年12月1日至2020年12月1日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，执行利率年6.754%，还款方式为等额本息；借款人未按约定时间归还，贷款人将按逾期利率10.131%计收罚息,对借款人未支付的利息计收复利;借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息的,构成借款人违约,贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款提前到期,要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和复利。被告李富发以其所有的位于绍兴轻纺贸易中心3幢2240号的房地产设定抵押，并办理了抵押权预告登记手续（按揭备案号：103729）。
2010年7月26日，被告吴新梅出具给原告《共同参与还款人承诺书》及《共有权人同意书》各一份，承诺为被告李富发向原告借款的还本付息承担连带责任。被告浙江冠南房地产开发有限公司系被告李富发所购商用房的开发商。2007年8月20日，原告与被告浙江冠南房地产开发有限公司签署《按揭贷款业务合作协议》一份，约定由原告作为其开发、销售的绍兴轻纺贸易中心的按揭贷款办理银行，并对其他相关内容作了约定。同时，原告与被告浙江冠南房地产开发有限公司签署《最高额保证合同》一份，约定被告浙江冠南房地产开发有限公司在人民币38000万元的最高额内，为购买其开发的绍兴轻纺贸易中心的房屋而向原告办理房屋贷款的借款人提供连带责任保证。2010年7月26日，被告浙江冠南房地产开发有限公司向原告出具《个人住房/营业房贷款联系单》一份，同意为被告李富发向原告借款提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告未按约还本付息。2014年11月12日原告发函催收贷款并催告办理抵押登记，被告均未履行约定义务。原告又于2015年1月7日发函通知三被告个人贷款提前到期。截止2015年1月18日被告仍欠原告贷款本金258,759.08元、利息4,409.32元。遂成讼。
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行与被告李富发签订的《个人房屋担保借款合同》、被告吴新梅出具的《共同参与还款人承诺书》及《共有权人同意书》以及原告与被告浙江冠南房地产开发有限公司签订的《最高额保证合同》，均系当事人的真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应确认有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。现原告已按约履行贷款发放义务，但被告李富发作为借款人，应当承担不能履行合同义务的相应责任。故原告要求被告李富发还本付息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告李富发自愿以其所购房屋为借款提供抵押，并已办理了抵押预登记手续;可见，被告李富发存在提供抵押的意思表示，而预告登记亦使原告的相应请求权具有物权效力，得以对抗普通债权人。现被告李富发未能偿还上述房产按揭贷款，且非基于债权人原告之原因导致未能办理正式抵押登记。故原告要求以被告李富发所有的抵押预登记房屋优先受偿本案借款本息的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。被告吴新梅自愿对本案债务承担连带责任,但未履行相应义务,也应承担相应的民事责任。被告浙江冠南房地产开发有限公司自愿对被告李富发的上述债务承担连带责任担保，但未履行相应义务，也应承担相应的担保责任。依据物权法相关规定,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；故本案当事人未就担保物权实现顺序进行约定的情形下,应当先就被告李富发提拱的物的担保实现债权，被告浙江冠南房地产开发有限公司仅对不能清偿部分承担连带保证责任。被告李富发、吴新梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李富发应归还给原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行借款人民币258,759.08元，支付截止2015年1月18日的利息4,409.32元及按涉案借款合同约定计算的自2015年1月19日起至款清之日止的利息，款限于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告吴新梅对被告李富发的上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行对被告李富发的上述第一项债务就被告李富发提供的抵押物即位于绍兴轻纺贸易中心3幢2240号房地产（按揭备案号103729）依法定程序享有优先受偿权；
四、被告浙江冠南房地产开发有限公司对于上述第一项债务中本案抵押物不足清偿部分承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告李富发追偿;
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,635元，财产保全申请费2,020元,合计7,655元,由被告李富发负担，被告吴新梅、浙江冠南房地产开发有限公司承担连带清偿责任，款限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费5,635元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 黄 园
审 判 员 黄茂树
人民陪审员 包幼青
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 沈 权