山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0785民初2904号
原告：王学俊，男，汉族，居民，住山东省潍坊市。
委托诉讼代理人：郝义华。
被告：毛心岗，男，汉族，居民，住高密市。
委托诉讼代理人：栾海涛。
原告王学俊与被告毛心岗房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序分别于2017年9月4日、9月11日、11月6日三次公开开庭进行了审理，原告王学俊及其委托诉讼代理人郝义华，被告毛心岗之委托诉讼代理人栾海涛均到庭参加诉讼，第一次开庭时，被告提出反诉，后因被告未在本院指定期限内缴纳反诉费，本院按被告撤回反诉处理；第二次开庭时，双方皆提出调取新的证据申请，要求本院去中国邮政储蓄银行高密市支行进行相关的调查；第三次开庭时，被告提出对涉案房产的价值进行鉴定，本案于2017年11月6日中止审理，2017年11月20日本案恢复审理。因当事人申请调取新的证据以及提出鉴定本案依法扣减审限，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告：1、双倍返还定金2万元；2、支付违约金121500元，中介费4050元及滞纳金；3、诉讼费用全部由被告承担。第三次开庭时，原告变更诉讼请求为：1、要求双倍返还定金，合计4万元；2、不再主张违约金，但要求被告承担原告的实际损失和可得利益损失。（实际损失包括如下内容，原告在履行合同中已经实际支付的首付款、定金、中介费、评估费等费用对应的利息，自支付之日至目前的利息损失，利息主张按照年利率24%计算。原告在签订和履行合同过程中产生的交通费和误工费8000元，原告基于信赖合同的履行因被告的严重违约导致原告丧失购买与涉案房屋情形相类似的购买房屋的机会，使原告另行购买房屋不得不面临房屋价格大幅上涨的情况。所以主张涉案房屋目前的房屋价值与合同约定购房价值之间的差值大约10万元以上）；3、中介费4050元、滞纳金计算时间自2017年5月1日起至2017年11月1日，按照每天50元计算滞纳金，合计9000元、评估费600元。合计13650元；4、律师费6000元、诉讼费由被告承担。所以诉讼请求总额125550元，上述项目超出部分不再主张。
事实与理由：2017年3月27日，原告、被告通过高密市某置业有限公司（以下简称“中介”）居间介绍，于2017年3月27日签订了《房地产买卖合同》，合同约定，被告将位于高密市湖滨花园xx号楼xx单元xx室，建筑面积91.9平方米，（含储藏室6.2平方米），房权证号码为00××83，以人民币405000元的价格卖给原告所有。签订合同当日原告支付被告定金20000元，首付款85000元寄存高密市某置业有限公司处，300000元以贷款支付，办妥贷款手续后10个工作日内办理房屋过户手续。任何一方未按合同履行义务，每逾期一天支付滞纳金50元；逾期超过15日，守约方可单方解除合同并书面通知违约主，违约方按照应支付的总价款的30%支付违约金。签订合同后，原告依照合同约定交付被告定金20000元，履行交付了首付房款85000元，及办证费7000元寄存。并在中介陪同下到银行办理了相关贷款手续，被告亦在中介陪同下与其妻子到银行办理了相关的贷款手续。
银行贷款手续通过后，被告未通知原告及中介的情况下擅自通知银行停止放贷，并拒绝办理房屋过户登记，原告多次催促被告尽快履行合同，2017年5月24日，原告通过邮寄的方式向被告送达履行合同通知书，被告拒收退回。当日，原告又通过短信方式向被告发送履行合同通知书，被告未回复，2017年6月7日，原告与中介一同到被告家中，向被告当面送达了履行合同通知书，双方约定次日到中介处进行商谈。6月8日，原、被告共同到中介处，被告明确告诉原告，其房屋不想卖了，原告提出按合同约定让被告承担违约责任，被告不同意，双方协商未果。
被告的违约，给原告造成了巨大损失，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院查明事实，依法裁决。
被告辩称:1、合同的签订经过属实，被告不存在违约行为，在合同中约定是办妥贷款手续后十日内过户，并不是到银行签字后十日内过户，银行不发放贷款的原因，是因为原告申请的贷款额超过房屋价值的70%，银行不予发放贷款，原告主张被告违约应当提供银行出具的可以发放贷款或不能发放贷款的证明，目前为止原告没有提供相关证据。2、在合同中原告的主要义务是支付房款，遂通过中介签订合同，但合同中对支付房款的具体时间及发放贷款的具体时间没有约定，但支付房款是原告的主要合同义务，原告在没有履行合同的主要义务的情况下，既不能主张违约，也不能主张双倍返还定金。3、原告诉讼请求中同时主张定金和违约金，系相互矛盾的诉讼请求。4、虽然原告在诉讼请求中未主张解除合同，但解除合同是诉讼请求的应有之意，被告也同意解除合同。5、自合同签订至今，已五个月，原告并没有支付房款，银行也没有发放房屋贷款，其本次诉讼实际上是解除合同的一种明示方式，起诉的方式并不能代替其未履行合同的违约事实，故根据合同法的规定，不能主张定金返还。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交如下数组证据：
1、2017年3月27日原被告双方及高密市某某置业有限公司在某某置业某某店签订的房地产买卖合同一份，证明在高密市某某置业有限公司的居间服务下，原被告双方就被告所有的湖滨花园xx号楼xx单元xxx室房产的转让达成一致意见，合同约定总价款405000元，合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，首付款85000元双方约定共同寄存在高密市某置业有限公司处，剩余30万元房款是以银行贷款的方式支付，双方在合同中明确约定了房屋价款的支付方式，在合同的第十条明确约定了双方各自的违约责任，包括滞纳金、违约金，返还购房款、定金责任条款;
2、被告毛心岗合同签订当日向原告出具的定金收款条一份；
3、高密市某置业有限公司于2017年3月28日向原告出具的购房中介费4050元收据一份，2017年4月5日高密市某置业有限公司向原告出具的办证费用7000元的收据一份；
4、2017年4月5日高密市某置业有限公司向原告出具的收到购房首付款85000元的收据一份；
5、2017年5月24日原告方向被告毛心岗发出的履行合同通知书一份，通知书内容是因被告单方向银行提出银行贷款终止手续，拒绝履行双方房产买卖合同，特依照双方合同约定，书面通知被告尽快履行合同，并到高密市某置业有限公司办理合同履行过程中的相关事项；因该份通知书是以邮寄的方式向被告送达，被告拒收后原告通过短信的方式向被告发送同样内容的通知，同时提交短信截屏，对上述内容予以证实；提交2017年6月7日原告再次向被告发送履行合同通知书，明确指明其存在逾期违约情形，要求其履行买卖合同项下义务，并要求配合高密市某置业有限公司办理相关手续。所提交的三份通知书同样可以证明在合同签订的合理期限，是因被告的过错导致合同不能按期履行。
6、电话录音四份，在上述三份通知书下达之后因被告拒不配合履行双方合同，也拒绝和原告进行协商，中介公司高密市某置业有限公司与王学俊至被告处协调相关事宜，协调过程原告进行了电话录音，提交录音的书面文字资料，录音内容也显示双方交易未能按约进行的原因是被告主张不再继续卖房了，同时也印证了被告在答辩中是因贷款原因不能履行合同是不符合事实的。
7、评估费收款收据一份，系山东三一资产评估有限公司出具的价值为600元的收款收据一份，是银行办理贷款手续前对放款额度进行确认所进行的房产评估，证明了原告手续费的支出，也证明了银行在办理贷款手续前对放款额度也进行了有效的把握，所以不存在被告在答辩中所陈述的银行未放款的原因系原告的贷款申请超过额度，整个贷款手续是由中介公司人员提供服务的，在提交贷款手续前也先由中介公司将贷款申请人的资料、贷款房产等交付银行之前提前审核，银行放贷也有一个工作时间，根据我方核实，被告是在4月初，告知银行中止贷款手续，我方签订合同的时间是在2017年3月27日，也就是在银行放款的合理时间之内，被告已经以明确的行为意思表示不再出售房屋，所以被告的行为完全构成违约。
8、提交律师代理合同、律师费发票和收据一份。证明原告委托律师提交服务过程中支出律师代理费5000元及其他律师活动费用1000元。
9、证人李某、高某到庭作证，提供了证人证言，并提交了部分贷款资料、涉案房产的评估报告以及2017年8月2日中介公司将首付款85000元和办证费7000元退还原告后原告出具的证明。两证人均系是中介公司高密市某置业有限公司的工作人员。证明原告签订房屋买卖合同的具体经过、中介公司收取中介费的具体数额、银行发放贷款的经过、被告违约的具体经过。
被告对原告提供的证据质证如下：
对证据1，对房地产买卖合同无异议，但第7条双方约定应予乙方办妥贷款后十个工作至高密市房地产交易中心办理过户手续，并不是约定提出贷款申请后十日内；
对证据2，对定金收条有异议，原告并没有向被告支付定金，而是中介向被告支付定金16000元，让被告在定金条上签的字；
对证据3，对房屋中介费无异议；7000元收据有异议，系复印件，应提供相关原件；
对证据4，对房款85000收据有异议，系复印件，应提供相关原件；
对证据5，对收到了履行合同通知书无异议，但对原告证明的问题提出异议，原告主张该证据能证实被告通知银行终止发放贷款，但通知书中没有记载该项，通知书中只记载原告说被告不按合同履行义务，并没有实际的说明及证据，本证据与原告当庭陈述并没有书证的法律效力；
对证据6，对录音证据有异议，是偷拍偷录的方式取得，取得方式不合法，没有证明力。录音其效力低于房地产买卖合同，在发生争议的情况下应以房地产买卖合同第七条为准；
对证据7，对评估费有异议，与本案没有相关性，也没有证明其用途的相关评估报告，原告主张系银行委托评估，但户名上署名为原告本人，与其主张不符；
对证据8，律师费有异议，根据双方房产买卖合同约定不包括律师费，不是涉案必须的费用；
对证据9，证人证言部分属实，对陈述被告违约部分不属实，其意见不能代表贷款银行的意见，对贷款银行是否通过审核及发放贷款的具体数额，原告负有举证责任。
被告提供了如下证据：中介公司收取被告的中介费发票一份。
原告对被告提供的该证据无异议。
第二次开庭后，本院根据双方当事人的申请，于2017年10月18日向贷款银行即中国邮政储蓄银行股份有限公司高密市支行发出协助查询通知书，要求该行对如下事项提供证明：2017年3月27日原告王学俊与被告毛心岗签订房屋买卖合同之后，涉案的毛心岗的位于高密市湖滨花园XX号楼XX单元XXX室在该行贷款手续是否获得了审批、该行能发放贷款的具体数额；如果银行按揭贷款手续已经获得审批，之后该行未发放贷款的原因。2017年10月27日，该行向本院提供了证明，内容为：“经我行核实情况如下：原告王学俊在我行申请个人二手房贷款已审批，额度300000元；房贷客户在我行审批通过后买卖双方需要将客户过户并签订抵押合同后去市民之家办理抵押，方能放款，但是卖方毛心岗来我行提出房屋不卖了，要求终止贷款，所以我行未发放贷款。”
原告对贷款银行出具的证明质证如下：对协助查询通知书和银行出具的证明真实性无异议，认为能够证明系因被告毛心岗单方的违约行为导致合同未能继续履行，涉案房屋贷款已经获得审批，与被告在庭审中所主张的系因原告贷款申请额度超过银行规定而未发放贷款事实不符，该证据能够证明被告构成严重违约，无故拒绝出售双方已约定的房屋。
被告对此质证如下：对协助查询通知书、送达回证无异议，对证明有异议，该证明不符合民诉法规定的证据种类，首先从形式要件上说，缺少法人代表签字，高密市支行也不是独立的法人，其虽然可以成为诉讼主体，但不能成为证明主体。该证明如果说是书证，应形成于诉讼之前，且应当提供银行通过贷款的审批文件，如果作为证人证言，应当有相关的证人出庭作证，所以我方认为既不属于书证，也不属于证人证言。被告并不知银行是否审批通过贷款，银行也没有通知过被告是否审批通过贷款，银行在证明中所写由被告要求终止贷款所以未发放贷款，亦不能提供相关证据，所以对证明的真实性不予认可。上次庭审中已查明，至今为止，原告或中介公司并没有按照房地产买卖合同第七条之规定通知被告至高密市房地产交易中心办理过户手续，原告提供的通知系通知被告到中介公司办理手续，并不符合合同约定，被告也没有要求中介公司提供合同的延伸服务，所以现无证据证明被告违约。
对于原告提供的证据，本院认证如下：
对证据1，因双方对该证据均无异议，本院确认为有效证据；
对证据2，被告虽对定金数额有异议，但结合本案其他证据能够证明，被告在先收到原告交付的20000元定金后，从收到款项中又将中介费交付中介公司，故本院确认该证据为有效证据；
对证据3，因双方对房屋中介费均无异议，故本院确认为有效证据；对于2017年4月5日高密市某置业有限公司向原告出具的办证费用7000元的收据，被告虽因系复印件提出异议，但结合其他证据可以证明该收据的真实性，故本院确认为有效证据；
同理，对证据4，即购房首付款85000元的收据，本院亦确认为有效证据；
对证据5，因双方对该证据的真实性均无异议，本院确认为有效证据；
对证据6，被告认为录音取得的方式不合法且无证明力，本院认为，该录音具备真实性、客观性、合法性，故本院确认为有效证据；
对证据7，被告对评估费有异议，认为与本案没有相关性，也没有证明其用途的相关评估报告，但结合证人提供的贷款资料、评估报告，足以证明该评估费的真实性，故本院确认为有效证据；
对证据8，被告提出异议，本院认为双方在房屋买卖合同中对律师费的承担并未作出约定，故该证据为无效证据；
对证据9，被告认为部分证言不属实，本院认为，结合本案的案情和其他证据，该证言具备客观性、关联性、合法性，故亦确认为有效证据；
对被告提交的中介费的收据，原告无异议，本院确认为有效证据；
对本院调取的中国邮政储蓄银行股份有限公司高密市支行出具的证明，被告提出异议，但本院认为，该证明具备真实性、客观性、合法性，故本院确认为有效证据；
通过原、被告陈述并经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月27日，原告、被告通过中介公司高密市某置业有限公司签订了《房地产买卖合同》，合同约定：原告购买被告的坐落于高密市湖滨花园XX号楼XX单元XXX室的房产，建筑面积91.90平方米，含储藏室6.20平方米，房权证号码为00××83，价款405000元。付款方式为分期付款，签订合同当日原告支付被告定金20000元，原告于银行发放贷款当日，以贷款金额支付被告300000元；首付款85000元寄存高密市某置业有限公司处；原被告双方同意向中介公司支付按成交总价款的2%的佣金费用8100元，原被告各承担4050元；办妥贷款手续后10个工作日内双方到房地产交易中心办理房屋过户手续；任何一方未按合同履行义务，每逾期一天支付滞纳金50元；逾期超过15日，守约方可单方解除合同并书面通知违约方，违约方应支付总价款的30%作为违约金。签订合同当日，原告依照合同约定交付被告定金20000元；同年3月28日原告交付中介公司4050元中介费；同年4月5日原告将首付房款85000元及办证费7000元寄存于中介公司；同年4月9日为办理银行贷款，原告向评估公司交纳评估费600元。双方当事人在中介陪同下到银行办理了相关贷款手续。
银行贷款手续通过后，被告单方通知贷款银行不再出卖房产并要求停止放贷，原告得知后多次催促被告尽快履行合同，2017年5月24日，原告通过邮寄的方式向被告送达履行合同通知书，被告拒收退回。后，双方又多次交涉，原告提出按合同约定让被告承担违约责任，被告不同意，双方协商未果后，原告诉至本院。
又查明，2017年8月2日高密市某置业有限公司将首付款85000元和办证费7000元退还原告。
再查明，在第三次庭审时，原被告均同意解除房屋买卖合同；原告当庭提交鉴定申请书，要求对涉案房产截止2017年11月1日的价值进行鉴定以确定房屋溢价款，2017年11月20日原告又自愿撤回对涉案房产的价值鉴定的申请。
本院认为：原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告按约履行了交付定金、首付款、办证费等义务，被告理应按约履行义务，但被告却单方决定不再出卖房产并通知贷款银行停止放贷，被告的行为已经构成根本违约。被告的该违约行为致使不能实现合同的目的，故作为守约方的原告有权解除合同。鉴于双方在诉讼过程中均同意解除房屋买卖合同，本院对双方解除买卖合同予以认可。合同解除后，因本案中被告存在明显的违约行为，故被告应当承担违约责任，原告主张被告应双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持；原告主张被告应承担原告的实际损失和可得利益损失，包括：1、原告在履行合同中已经实际支付的首付款、定金、中介费、评估费等费用对应的利息，自支付之日至目前的利息损失，利息主张按照年利率24%计算；2、原告在签订和履行过程中产生的交通费和误工费8000元；3、原告基于信赖合同的履行因被告的严重违约导致原告丧失购买与涉案相类似的房屋的机会，使原告另行购买房屋不得不面临房屋价格大幅上涨的情况，所以主张涉案房屋目前的房屋价值与合同约定购房价值之间的大约10万元差值；原告另外主张被告应赔偿中介费4050元、评估费600元。本院认为，首先，关于房屋差价损失，对该损失需要通过鉴定才能确定，因原告在提交房屋价值鉴定申请后又自愿放弃鉴定，故对于原告的该项请求不予支持；其次，对于交通费、误工费8000元，因原告未提供相应的证据，故本院亦不予支持；第三，关于原告在履行合同中已经实际支付的首付款、定金、中介费、评估费等费用对应的利息，原告实际支付的费用包括定金20000元、首付款85000元、办证费7000元、中介费4050元、评估费600元，利息损失应该按照中国人民银行同期贷款利率自原告支付之日计算至应返还或赔偿之日，中国人民银行同期贷款利率可以按照年息4.75%计算，本案中原告的利息损失为：定金20000元，自2017年3月27日计算至2017年12月15日，合计263日，利息为20000×4.75%×263÷365=684.5元；中介费4050元，自2017年3月28日计算至2017年12月15日，合计262日，利息为4050×4.75%×262÷365=138.1元；首付款85000元、办证费7000元，自2017年4月5日计算至2017年8月2日，合计119日，利息为92000×4.75%×119÷365=1424.7元；评估费600元，自2017年4月9日计算至2017年12月15日，合计250日，利息为600×4.75%×250÷365=19.5元。上述利息合计2266.8元。该利息加上原告另外主张的评估费本金、中介费本金合计6916.8元，未超出定金20000元，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，故本院对原告的该项主张亦不予支持；对于原告主张的滞纳金，原告认为属于实际损失，被告认为属于违约金，本案中原告已经放弃了违约金，即使按照原告主张的滞纳金属于实际损失，因原告已经主张了有关费用的利息，故对该滞纳金的请求，本院不予支持；对于律师费6000元，因双方在买卖合同中未对律师费的承担进行约定，故本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告毛心岗于本判决生效之日起十日内支付原告王学俊40000元；
二、驳回原告王学俊的其他诉讼请求。
如果被告毛心岗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2811元，减半收取1406元，由原告王学俊承担394元，被告毛心岗承担1012元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 员 李储民
二〇一七年十二月十五日
法官助理 王晓琳
书 记 员 于 群