柳州市中级人民法院文件稿头
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终第517号
上诉人（一审原告）：韦强。
委托代理人：韦莉。
被上诉人（一审被告）：黄成武。
一审第三人：广西电力检修有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市航生路13号。
法定代表人：岑卫光，该公司总经理。
委托代理人：韩伟华，广西欣和律师事务所律师。
上诉人韦强因与被上诉人黄成武、一审第三人广西电力检修有限责任公司（以下简称电力检修公司）租赁合同纠纷一案，不服柳州铁路运输法院（2015）柳铁民初字第564号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭于2016年2月25日公开审理了本案。上诉人韦强及其委托代理人韦莉，被上诉人黄成武，一审第三人电力检修公司的委托代理人韩伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：刘流以蓝坚作为签约代表与第三人签订《房屋租赁合同》，取得柳州市航生路广电小区38栋1-6号门面的承租权。合同约定未经电力检修公司同意，不得转租、转借租赁房屋。取得门面的承租权后，刘流将门面用于经营柳州市第四人民医院银山门诊部。2007年左右，刘流将该门诊承包给黄成武管理经营，黄成武负责投资管理，自负盈亏，每月向刘流交纳管理费，并且支付房租、水电、物业管理费。合同每两年一签。2013年5月22日，韦强为乙方、黄成武为甲方签订《门面转让协议》，将柳州市航生路广电小区38栋1-6号门面的6号门面转租给韦强单独挂牌经营中医推拿按摩。合同约定：乙方受让甲方租用中的广电小区38栋6号门面，乙方对甲方转让的门面有关情况已经充分了解并知悉，特订立以下协议：1、门面转让合计费用18000元，乙方先期预付10000元作为转让信用押金，余下8000元待乙方正式与物业方完成签约以后，一次性付完给甲方；4、如乙方未与物业签约则甲方须确保乙方正常使用门面时间不少于两年，满两年的前一个月乙方须向甲方付完余下8000元，随后门面归乙方独立经营所有；5、合同期内双方不得提前解约或退租，否则按信用押金的双倍赔偿对方；6、本合同有效期为两年。即从2013年6月1日到2015年5月30日。双方签字之后生效，合同甲乙双方各执一份，具同等效力。合同签订后，韦强交纳10000元转让信用押金，入场经营。每月将租金交给黄成武，黄成武再将全部门面租金打入电力检修公司指定账户，电力检修公司的物业根据银行回单，给黄成武开具租金收条。2015年底，黄成武通知韦强，由于第四人民医院银山门诊部上级单位改制门诊部被注销，黄成武不能再承租6间门面，出租给韦强的6号门面只能租赁到2015年5月30日。韦强知道后就没有再交纳2015年4-5月租金、水电费，但一直使用门面至2015年5月底。2015年6月，由于蓝坚想另行承租6间门面，遂出面协调此事，2015年6月5日，韦强出具《收条》一份给蓝坚，内容为：今收到蓝坚经手款项（广电小区38栋3-6号门面补偿费）14000元，本人承诺本月8日晚前清空门面。黄成武称门面补偿费中有3000元是其出资转给蓝坚。之后，韦强搬离该门面。
一审法院审理认为：根据双方的诉、辩意见，本案的争议焦点是：1、韦强与黄成武签订的《门面转让协议书》是否有效？2、韦强要求双倍返还信用押金20000元、返还装修费l0000元的诉讼请求是否应当得到支持？
该院认为：关于双方签订的《门面转让协议书》是否有效的问题。黄成武通过与刘流承包经营柳州市第四人民医院银山门诊部取得广电小区38栋一楼3-6号门面的使用权，在承包期内有权处分该门面的使用权。刘流与电力检修公司的《房屋租赁合同》虽然约定刘流不能未经电力检修公司同意转租门面，但是在韦强使用门面的两年时间里，是独立挂牌经营的，物业管理开具的门面租金收条，也是开具给电力检修公司，电力检修公司应当知道门面刘流已转给他人使用，但是在法律规定的六个月里，没有提出异议，应视为认可了门面的转让。电力检修公司辩称不知道该门面转让的理由不成立，该院不予采纳。因此，黄成武在承包经营期间与韦强签订的《门面转让协议书》意思表示真实，内容合法，是有效合同。韦强在签订合同时，在合同中也表明“乙方（原告）对甲方（被告）转让的门面有关情况已经充分了解并知悉”，韦强以不知道黄成武不是门面的签约人，不是签约人所签订的合同无效来主张，理由不成立，该院不予支持。
关于韦强要求双倍返还信用押金20000元、返还装修费l0000元的诉讼请求是否应当得到支持的问题。合法有效的合同，应当按照合同全面履行。双方在合同第四条约定“如乙方（韦强）未与物业签约则甲方须确保乙方正常使用门面时间不少于两年，满两年的前一个月乙方须向甲方（黄成武）付完余下8000元，随后门面归乙方独立经营所有”，合同对韦强不能与物业签订合同的情况已经作出了约定，在该种情况下，黄成武必需保证韦强使用门面时间不少于两年，之后与黄成武无关。实际上，韦强已使用门面满两年，黄成武不存在违约行为，不应承担违约责任。因此，韦强要求双倍返还信用押金20000元、返还装修费l0000元的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：驳回韦强的诉讼请求。案件受理费550元（韦强已预交），减半收取275元，由韦强负担。
上诉人韦强不服一审判决，上诉称：1、一审法院判决认定事实错误：被上诉人黄成武与上诉人韦强所签订的门面转让协议是无效协议，2015年3月韦强才知道，黄成武不是门面签约人，而且门面所有人电力检修公司不允许出租或转让门面。2、黄成武承诺两年内能使韦强与电力检修公司签订门面租赁合同，在两年内韦强多次催促黄成武办理相关手续，黄成武一直借故不去办理，是一种欺骗、欺诈的行为。综上所诉、―审法院判决错误，适用法院错误，依法应当撤销，并判令上诉人韦强和被上诉人黄成武签订的门面转让协议无效；被上诉人黄成武退还1万元信用押金，赔偿上诉人韦强门面投资损失2万元，合计3万元。
被上诉人黄成武答辩称：黄成武与韦强签订的合同是在自愿的基础上签订的，并没有违反法律的规定，是合法有效的，黄成武不存在违约的情形，请求二审法院驳回韦强的上诉请求。
一审第三人电力检修公司陈述称，一审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判。
二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，亦未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，电力检修公司与案外人刘流于2014年3月28日签订的《房屋租赁合同》确定的履行期限截止2015年3月31日。
综合双方当事人的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点如下：1、上诉人与被上诉人之间的门面转让协议是否合法有效；2、被上诉人是否应当向上诉人双倍返还信用押金20000元以及装修费10000元。
针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人…。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应认定超过部分的约定无效；第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的人民法院不予支持。依据上述法律规定，认定转租合同是否有效应当考虑以下三个因素：一、出租人同意；二、虽未经出租人同意，但出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议的应推定为出租人同意转租。对于转租应包含转租之后的的再转租行为。三、转租的租赁期限不能超过原租赁期限，超出部分无效。本案中，韦强与黄成武签订的《门面转让协议书》的法律效力部分有效，理由如下：
首先，电力检修公司系本案租赁房屋的所有权人，其将本案涉案房屋出租给案外人刘流时虽明确约定未经电力检修公司同意，不得转租、转借承租房屋。之后，案外人刘流又将房屋转租给黄成武，该转租行为虽未经电力检修公司同意，但黄成武一直承租使用租赁房屋，并向电力检修公司交付租金，电力检修公司并向黄成武开具租金及水电费的收条。电力检修公司应当知道案外人刘流将房屋转租给黄成武，但超过六个月未提出异议，应认定刘流与黄成武之间的转租行为有效。
其次，2013年5月22日，韦强与黄成武签订《门面转让协议书》，该协议约定黄成武将其从刘流处承租房屋中的一间再转租给韦强，转租期限从2013年6月1日至2015年5月30，超出了案外人刘流与电力检修公司之间的租赁期限，超出部分无效。韦强与黄成武签订《门面转让协议书》，韦强对其承租的房屋进行了装修并已自己的名义经营长达两年的时间，作为房屋所有权人的电力检修公司理应知道韦强与黄成武之间的转租行为。
最后，韦强与黄成武因《门面转让协议书》诉至法院之后，电力检修公司对《门面转让协议书》的效力亦未提出异议。
综上，韦强与黄成武的《门面转让协议书》部分有效，租赁期限超过2015年3月31日的部分无效，一审法院认定《门面转让协议书》全部有效错误，本院在此予以纠正。
针对争议焦点二，本院认为，根据上述争议焦点，《门面转让协议书》除租赁期限超出2015年3月31日的部分无效，其他条款均合法有效。协议第一条中约定了房屋转让费18000元，韦强先期预付10000元作为转让信用押金，剩余8000元韦强正式与电力检修公司完成签约后一次性支付给黄成武；协议四条也约定如韦强未与电力检修公司签约则黄成武须确保韦强正常使用房屋的时间不少于两年，满两年前的前一个月韦强必须向黄成武支付剩余的8000元，随后房屋归韦强独立经营。结合上述两条款的约定可知，韦强向黄成武支付转让费10000元的条件是确保韦强正常使用租赁房屋的时间不少于两年。根据已查明的事实，韦强也已实际使用租赁房屋超过两年，故黄成武在履行《门面转让协议书》中，未存在有违约的事实，不应承担相关的违约责任。韦强的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认事实清楚，适用法律正确，虽对合同效力认定部分有误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元（上诉人韦强已预交），由上诉人韦强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 愿
审 判 员 孙 翔
代理审判员 丁立波
二〇一六年五月六日
书 记 员 钟艳鸿