广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3702号
上诉人（原审被告）：邓自强，住广州市越秀区。
委托代理人：邓纳维，住址同上。
被上诉人（原审原告）：曾秀英，住广州市。
委托代理人：徐柏坚，广东公尚律师事务所律师。
委托代理人：林嘉蕾，广东公尚律师事务所职员。
上诉人邓自强因与被上诉人曾秀英物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：邓自强经广州市房屋开发建设有限公司（以下简称市房建公司）安排回迁租住广州市越秀区东华西路仁秀新街11号604房（建筑面积38.93平方米），双方并就该房屋订立租赁关系。双方于2007年7月25日签订最后一份《广州市房屋租赁合同》，其中约定：市房建公司将上述604房出租给邓自强作住宅用途使用，租赁期限自2007年8月1日至2008年7月31日，月租金额为126.7元等。
另查明，曾秀英曾向原审法院起诉邓自强要求邓自强搬出涉讼房屋和支付租金。该院为此于2010年9月29日作出（2010）越某三初字第2293号民事判决书，其中查明：2009年3月19日，市房建公司书面通知邓自强，告知由于其公司转制的需要，公司所属产权房屋全部对外出售，现有租户享有优先购买权；要求邓自强在接该通知三个月内到其公司办理申购登记，否则将作放弃优先购买权处理，其公司会将该房屋出售给第三人；上述604房出售价格为147934元等。邓自强在庭审中确认收到该通知，但由于当时资金不足，所以没有登记购买该604房。后市房建公司将涉讼房屋出售给曾秀英，广州市国土资源和房屋管理局核发了该房屋权属人为曾秀英的房地产权证，登记时间为2009年12月28日。该案庭审中，曾秀英确认其在购买涉讼604房时知道该房屋内有租户在居住使用。该判决认为：邓自强是经市房建公司安排回迁入住涉讼房屋的，双方签订了《广州市房地产租赁合同》及收、交租金，双方并非一般意义上的租赁关系。曾秀英在购买该房屋时也获知上述情况，故曾秀英虽已购买取得涉讼房屋的所有权，但曾秀英在购买时已经明知买卖标的有承租户实际居住，因此，曾秀英应当承担房屋按现状不交吉买卖的法律后果，在取得房屋所有权的同时承接房屋原有的权利负担，与邓自强户保持租赁关系。况且，现也没有证据证明邓自强户有其他住房可供搬迁，邓自强户暂不具备搬迁条件，故曾秀英要求收回房屋的请求，不予支持。鉴于涉讼房屋的性质已变更为私房，根据公平合理、等价有偿的原则，邓自强应参照房管部门评定的私房住宅标准租金向曾秀英交纳房屋使用费。据此判决邓自强户暂住涉讼房屋两年，并按照房管部门评定的私房住宅标准计付租金。邓自强对该判决不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2010年12月2日以（2010）穗中法民五终字第3569号民事判决书驳回上诉，维持原判。
曾秀英于2014年12月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令邓自强户迁出广州市越秀区东华西路仁秀新街11号604房，将房屋腾空交还曾秀英使用；2、判令邓自强支付租金29898.24元（自2012年12月3日起至邓自强迁出之日止，按每月每平方米23元计算，该标准是参照房管部门评定的租金成本价）。
原审庭审中，邓自强表示其已于2013年8月取得并入住位于海珠区的廉租房（面积约为40多平方米），现涉讼房屋由邓自强同户籍人员居住。曾秀英、邓自强之间至今未订立租赁关系。
原审法院认为：上述生效的2293号及3569号判决已经认定，邓自强是经市房建公司安排回迁入住涉讼房屋的，双方签订了《广州市房地产租赁合同》及收、交租金，双方并非一般意义上的租赁关系。曾秀英在购买该房屋时也获知上述情况，故曾秀英虽已购买取得涉讼房屋的所有权，但曾秀英在购买时已经明知买卖标的有承租户实际居住，因此，曾秀英应当承担房屋按现状不交吉买卖的法律后果，在取得房屋所有权的同时承接房屋原有的权利负担，与邓自强户保持租赁关系。鉴于目前邓自强已经申请取得并入住了廉租房，且人均居住面积已经超出本市最低人均居住面积标准，表明邓自强已不再需要涉讼房屋用以解决其居住问题，故对曾秀英现要求邓自强迁出并交还涉讼房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时，鉴于邓自强于上述判决生效后仍然使用涉讼房屋至今，故根据等价有偿原则，邓自强还应参照房管部门评定的同期同类房屋租金标准价或公布的同期广州市住宅用途房屋租金参考价（且不超过每月23元／平方米的标准）向曾秀英计付自2012年12月3日起至迁出之日止的房屋使用费。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条的规定，于2015年3月25日作出如下判决：一、邓自强户及同住人员应在本判决发生法律效力之日起十日内迁出广州市东华西街仁秀新街11号604房，将该房屋腾空交还给曾秀英。二、邓自强应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向曾秀英支付2012年12月3日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门评定的同期同类房屋租金标准价或公布的同期广州市住宅用途房屋租金参考价计算，且不超过每月23元／平方米的标准）。自本判决发生法律效力之次日止，邓自强应按上述标准逐月向曾秀英支付房屋使用费至实际迁出房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取324元，由邓自强负担。
判后，上诉人邓自强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方在涉案房屋还没有被出售前已和妻子离婚，并在离婚协议上注明妻子居住在涉案房屋。当我方被告知房屋要出售的时候，因我方与妻子已离婚，故没有告知其房屋要出售的事实，导致该房屋同住人员对于房屋被出售一事不知情。直至诉讼时本人前妻才知道该房屋被出售多年。因该房屋同住人员没有其他物业可居住，故请求将该房屋按照当时购买价格出售给该房屋的居住人员。二、由于涉案房屋是公房，且我方回迁至涉案房屋也是由市房建公司安排和负责，故我方只同意按照公房租金标准交租给市房建公司。三、对于原审判决我方搬迁我方可以接受，但该房屋的同户籍人员没有其他物业可以居住，故请求驳回曾秀英要求该房屋同住人员迁出的请求。综上，上诉请求：1、改判原审法院判决邓自强户及同住人员迁出涉案房屋的判项并要求将房屋的出售权利归还给邓自强户籍登记人员；2、改判原审法院判决邓自强支付租金的判项。
被上诉人曾秀英答辩同意原审判决，不同意邓自强的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现曾秀英通过购买而取得涉案房屋产权，为涉案房屋的合法所有权人，而邓自强无证据证实曾秀英取得该房屋产权不合法。虽然邓自强是按照市房建公司的安排回迁入住涉案房屋，根据生效判决曾秀英在取得房屋所有权的同时应承接房屋原有的权利负担，但鉴于邓自强已经申请取得并入住了廉租房，在曾秀英坚持不同意与邓自强维持租赁关系的情况下，原审法院判决邓自强及同住人员腾空交还涉案房屋，是可行的，本院予以认可。邓自强上诉提出不同意该房屋同住人员迁出的理由不充分，本院不予采纳，至于其上诉请求将涉案房屋的出售权利归还给该户籍登记人员一事，已超出本案一审处理范围，二审中对此不予调处。此外，由于邓自强一直使用涉案房屋至今，一审判决其向曾秀英计付自2012年12月3日起至迁出之日止的房屋使用费，合理合法，本院予以维持。
综上所述，邓自强的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费648元，由上诉人邓自强负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年八月四日
书记员 仪文娟