上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第474号
上诉人（原审被告）中国医药集团上海公司。
法定代表人张宁。
委托代理人徐定立。
委托代理人金晓焰。
被上诉人（原审原告）上海医药（集团）有限公司。
法定代表人楼定波。
委托代理人蒋德彬，上海市通浩律师事务所律师。
上诉人中国医药集团上海公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人中国医药集团上海公司的委托代理人胡勇，被上诉人上海医药（集团）有限公司的委托代理人蒋德彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1954年10月，经上海市人民政府批准，上海市福州路XXX号五洲大楼房屋由上海市医药公司使用，当时上海市医药公司与中国医药上海采购站（中国医药集团上海公司前身）系同一单位。1957年，五洲药厂（上海五洲药业有限公司前身）委托“市房产经租公司”经租管理，同年2月，该房屋产权归上海五洲药业有限公司所有，代理经租关系不变。1958年，因经租管理权下放，中国医药上海采购站与“黄房局”经租处延续租赁关系。1979年7月因“市医药局”成立，中国医药上海采购站与上海市医药公司均归于“市医药局”领导。同年12月，五洲药厂领取了上海市福州路XXX号五洲大楼房屋所有权证。1993年3月，五洲药厂收回房屋自管。因对于租赁期限及房屋租金调整无法达成一致意见，五洲药厂向法院提起诉讼，要求中国医药上海采购站迁出。法院于1995年6月12日作出（1993）黄法民字第1711号判决：一、准予五洲药厂收回由中国医药上海采购站使用的上海市福州路XXX号五洲大楼第三层至第九层以及地下室、加层等房屋，共计面积4，372平方米诉讼请求；二、中国医药上海采购站于判决生效之日起三个月迁出五洲大楼第三、四层楼面，六个月内迁出第五层至第九层、地下室和加层等房屋，迁至上海市四川中路XXX弄XXX号和榆林路XXX号。中国医药上海采购站不服判决，向上海市第一中级人民法院起上诉。1997年7月7日上海市第一中级人民法院作出中止诉讼的民事裁定。2000年5月18日，上海五洲药业有限公司（甲方）与中国医药集团上海公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方享有五洲大楼三至九楼（含地下室部分面积）使用权，计价面积为3，690平方米，每月每平方米租金标准为人民币12.36元。2000年6月9日，上海市第一中级人民法院就中国医药集团上海公司以达成和解为由提出的撤回上诉申请作出准予撤回上诉的民事裁定。2009年11月15日，上海五洲药业有限公司（甲方）与中国医药集团上海公司（乙方）签订《补充协议书》，约定乙方租赁范围包括大楼三至九楼、地下室、加层共计面积4，372平方米，以每月人民币18.60元的标准计算每平方米租金，其余条款不变。2011年11月21日，上海医药（集团）有限公司登记成为上海市福州路XXX号五洲大楼产权人。2012年10月29日，上海医药（集团）有限公司致律师函于中国医药集团上海公司，以双方就租赁期限与租金调整无法达成一致意见且中国医药集团上海公司将房屋交于他人使用为由，提出解除《协议书》与《补充协议书》，要求中国医药集团上海公司于2012年11月1日至2012年11月30日期间搬离。2013年3月5日，中国医药集团上海公司向上海市黄浦区公证处提存了2012、2013年度租金合计人民币1，928，345.80元。现上海医药（集团）有限公司诉至原审法院，要求确认双方之间的租赁合同于2012年11月30日解除及中国医药集团上海公司搬离上海市福州路XXX号，并要求中国医药集团上海公司支付拖欠的2012年1月1日至2012年11月30日期间的房屋租金人民币905，353.76元及按每日每平方米人民币4.60元的标准支付自2012年12月1日起至其实际搬离之日止的面积4，372平方米的房屋使用费。
原审又查明，上海大雄房地产估价有限公司出具的《上海市黄浦区福州路XXX号办公房地产租金市场价值估价报告》结论为：上海市福州路XXX号房屋在2012年12月1日至2013年11月15日期间的房屋租金单价为每日每平方米人民币4.80元。上海医药（集团）有限公司预付评估费人民币30，000元。
原审法院经审理后认为，中国医药集团上海公司长期使用上海市福州路XXX号五洲大楼虽存在经政府批准的历史因素，但已生效的（1993）黄法民字第1711号民事判决已明确其对该房屋并无使用权而理应迁出；其与房屋原产权人上海五洲药业有限公司所签订的《协议书》及《补充协议书》亦确立了其承租人的地位，《协议书》及《补充协议书》系双方意思表示，合法有效。上海医药（集团）有限公司作为上海市福州路XXX号新的所有权人，承继原上海五洲药业有限公司的合同权利及义务，其与中国医药集团上海公司之间的租赁合同关系亦受法律保护。
根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于《协议书》及《补充协议书》并未约定租赁期限，而中国医药集团上海公司提出的双方系长期租赁合同关系的辩称意见亦缺乏相应证据，故法院依法确认《协议书》及《补充协议书》系不定期租赁合同，上海医药（集团）有限公司作为出租人可随时解除合同。现上海医药（集团）有限公司已向中国医药集团上海公司送达了解除合同通知，且确定了2012年11月30日为合同终止日期，该解除行为符合法律规定，并无不当，故法院确认《协议书》及《补充协议书》于2012年11月30日解除。
虽然中国医药集团上海公司已将2012年1月至2012年11月30日期间的房屋租金提存，但其提存的金额合并了2012、2013年两年的租金金额，而2013年的合同状态因双方争议而尚未明确，导致上海医药（集团）有限公司实际无法按其诉请的租金金额领取提存。故中国医药集团上海公司仍负有支付2012年1月1日至2012年11月30日期间的房屋租金之义务，法院对于上海医药（集团）有限公司该项诉讼请求予以支持，双方可在判决生效后通过领取提存或另行支付的方式履行判决。
因租赁合同解除，双方权利义务终止，中国医药集团上海公司理应搬离并返还租赁房屋，故对于上海医药（集团）有限公司要求中国医药集团上海公司搬离上海市福州路XXX号之诉讼请求，法院予以支持。至于合同解除之日起至中国医药集团上海公司实际搬离之日止的房屋使用费标准，法院综合考虑评估价格、历史因素及房屋使用状况，依据公平原则，酌情调整为每日每平方米人民币3.80元按4，372平方米面积计付。又鉴于中国医药集团上海公司明确不在本案中一并处理装修补偿问题，故本案对此不作处理。
原审法院据此判决：一、上海医药（集团）有限公司与中国医药集团上海公司之间有关上海市福州路XXX号房屋租赁事宜的《协议书》及《补充协议书》于2012年11月30日解除；二、中国医药集团上海公司于判决生效之日搬离上海市福州路XXX号，将其承租房屋返还于上海医药（集团）有限公司；三、中国医药集团上海公司于判决生效之日起十日内支付上海医药（集团）有限公司2012年1月1日至2012年11月30日期间的房屋租金人民币905，353.76元；四、中国医药集团上海公司按4，372平方米面积、每日每平方米人民币3.80元的标准向上海医药（集团）有限公司给付2012年12月1日起至其实际搬离之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人中国医药集团上海公司不服，向本院提起上诉称：上诉人房屋使用权的来源是源于1954年政府的批准调配，后经历史更迭，被上诉人虽取得了系争房屋的所有权，但上诉人的使用权具有财产性质，其对系争房屋的使用是长期的，其与被上诉人建立的房屋使用关系不同于市场条件下建立的租赁关系，不适用《合同法》关于不定期租赁关系的规定。退一步讲，即便需要解除使用关系，也应当妥善安排其他可经营使用的房屋或在政府部门参与下，对上诉人进行合理补偿。原审法院忽视上述客观事实，所做判决不当。故上诉请求撤销原判，依法改判对被上诉人提出的一审诉讼请求不予支持，要求双方继续履行《协议书》、《补充协议书》。
被上诉人上海医药（集团）有限公司辩称：其于2011年取得系争房屋的所有权，该房屋自1993年至今上诉人已使用超过20年。根据原所有权人与上诉人签订的《协议书》、《补充协议书》，双方已经确定建立租赁关系，因为未约定租赁期限，故依法应认定为不定期租赁关系。原审法院判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，被上诉人表示，如上诉人欲继续租赁房屋，应与被上诉人重新签订租赁合同，确定租赁期限（如1年）及租金金额（按市场价格适当下浮）。上诉人称，其享有房屋永久使用权，不能确定使用期限，房屋使用费应按本市公有非居住用房标准支付。
本院认为，法人的合法财产受法律保护。本案系争房屋争议之形成有其历史原因，系争房屋历经市、区两级政府部门代理经租，其所有权已于1990年登记确定，并于1993年发还所有权人自管。应当认为，系争房屋的权属自此已然明确，上诉人继续使用该房屋应当与所有权人进行协商。此后，因上诉人与所有权人未能就继续使用系争房屋的具体事宜协商一致，双方发生诉讼，直至2000年该案二审审理中上诉人与原所有权人签订《协议书》，确定了双方之间的法律关系，该案以案外和解撤诉结案。上诉人与原所有权人还于2009年签订了《补充协议书》，进一步明确和调整了房屋面积和价格。本院认为，《中华人民共和国合同法》于1999年颁布实施，上述合同行为发生于该法颁布实施之后，应当适用该法律的规定。而在2009年签订的《补充协议书》中，合同当事人也更为明确地确定了双方之间为租赁关系。据此，原审法院根据合同约定，按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，认定上诉人与原所有权人之间构成不定期租赁关系并无不当，被上诉人作为现所有权人，依法享有合同权利。现被上诉人依法通知上诉人解除租赁关系，并给予一定的搬迁时间并无不当，其通知解除合同的效力应予确认。另，原审法院对于房屋租金、合同解除后房屋使用费的确定及装修补偿的认定并无不当，本院不再赘述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12，854元，由上诉人中国医药集团上海公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 斌
代理审判员 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
二〇一四年三月十日
书 记 员 严姚萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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