四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第1286号
上诉人（原审原告）李其。
委托代理人罗林，四川恒和信律师事务所律师。
委托代理人阳跃，四川恒和信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川靓诚房地产开发有限公司。住所地：四川省郫县郫筒镇西大街二段**号。
法定代表人陈洪彬，总经理。
委托代理人夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师。
委托代理人罗丹，四川诺瑞特律师事务所律师。
上诉人李其因与被上诉人四川靓诚房地产开发有限公司（以下简称靓诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2012）成郫民初字第1586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年3月7日公开开庭审理了本案，李其的委托代理人罗林、阳跃，靓诚公司的委托代理人罗丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年1月1日当事人双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定李其购买靓诚公司开发的位于郫县安德镇安平西路“富轩豪景”4幢1单元1楼102号商品房一套，价款为190278元。合同第十条“交付条件”项约定：“（一）出卖人应当在2008年9月28日前向买受人交付该商品房。”第十九条“产权登记”项双方约定：“（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按下列第2种方式处理，即买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，即买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”
2008年11月30日李其办理了收房手续，并向靓诚公司支付了全部购房款190278元。因靓诚公司迟延办证，李其要求靓诚公司承担违约责任，双方多次协商未果。诉讼中，李其将违约金变更为29112.5元即自2009年11月25日至2011年12月31日止，每日按照已付房款万分之二计算。
另查明，2012年8月23日靓诚公司为李其购买的房屋办理了房屋所有权登记，并已取得了房屋所有权证。
上述事实，有李其提交的《商品房买卖合同》、房款收据、交纳税费收据等，靓诚公司提交的《成都市建设委员会关于我市在建工程受地震影响造成工期延迟问题答复的通知》、房屋所有权证等，以及双方在庭审中一致的陈述予以佐证。
原审法院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按约履行。本案中，李其要求靓诚公司为其办理房屋产权证，原审法院认为，办理房屋产权证属于行政管理行为，而在该行为中，靓诚公司作为房地产开发企业，其履行的义务是将为业主办理房屋权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，而办理房屋权属登记包括办理房屋所有权和国有土地使用权登记。因此，李其的该项主张应为靓诚公司将办理房屋权属登记的相关资料提交产权登记机关备案。
依据合同约定，靓诚公司应在交房后360日内，即2009年11月25日前完成上述义务，以保障李其及时取得房屋权属证书。本案中，靓诚公司未按约履行办证义务应当承担违约责任。对李其要求靓诚公司“按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”的主张即从2009年11月25日至2011年12月31日计765天，每日按已付房款万分之二计算，违约金为190275×0.0002×765=29112.5元，原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。而对于造成的损失，庭审中李其仅提出所购房屋不能出租、出售致资金不能回收，有可能发生损失的情形，并无相应证据证明具体损失及数额。依据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原审法院综合考虑实际损失、合同履行情况、当事人过错程度、逾期时间以及未办理产权过户登记不影响买受人对物业的使用等因素，对李其主张的违约金调整至2911元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、靓诚公司在判决生效之日起十日内将为李其办理国有土地使用权证的资料提交至国有土地使用权登记机关备案。二、靓诚公司在判决生效之日起十日内向李其支付逾期办证违约金2911元。三、驳回李其的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取案件受理费294.35元，由靓诚公司承担。
宣判后，原审原告李其不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方当事人系房屋买卖合同关系，订立有《商品房买卖合同》，由李其向靓诚购买房屋，李其已按约履行了义务，靓诚公司应在2009年11月25日为李其办理好房屋所有权证，逾期则按全部已付房款每日万分之二计付违约金至实际取得所有权证书之日止。但靓诚公司直到2012年8月23日才为李其办理好所有权证，故靓诚公司应当依照合同约定向李其支付违约金38093.66元（从2009年11月25日起至2012年8月23日止）；2、靓诚公司的违约行为导致购房人的交易利益损失；3、《商品房买卖合同》是由靓诚公司提供的格式合同，其应当对于合同的内容有着更为充分的理解和对于违约后后果的预判，靓诚公司没有遵守合同的约定，应当按照合同承担全部的违约责任。综上，李其认为原审判决对于违约金的调整是错误的，故提起上诉并请求：撤销原审判决对于违约金的处理判项，改判由靓诚公司向支付违约金38093.66元，并由靓诚公司承担全部诉讼费用。
被上诉人四川靓诚房地产开发公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。
本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。在合同履行过程中，双方因为办理房屋所有权证事宜发生纠纷引发诉讼。依据双方合同约定，再结合本案查明的案件事实，靓诚公司未按合同约定期限办理房屋所有权证的事实清楚，依约应当向李其承担违约责任。在本案诉讼中双方主要的争议焦点是：原审判决对于违约金的调整是否正确。对于李其提出的按照合同约定的“按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”的主张是否应当支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，该法律规定充分说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，以补偿守约方的实际损失为主要功能。就本案而言，如何确定因靓诚公司未按期办理房屋所有权证的实际损失是人民法院合理调整违约金的关键。根据查明的事实，李其以靓诚公司逾期办证影响了其房屋交易利益，但并未提出证据证明其损失的具体情形，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审判决对李其所主张的违约金予以调整的处理方式并无不当。本院予以维持。
综上所述，李其的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。原审判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费588.7元，由李其负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
审 判 员 陈 苹
代理审判员 张 琦
二〇一三年三月二十二日
书 记 员 杨大准