北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第15834号
上诉人（原审被告、反诉原告）李树敏，女，1957年7月4日出生。
委托代理人郭勇琳，男，1984年7月26日出生。
委托代理人赵建国，北京市国宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市房山区中医医院，住所地北京市房山区城关保健路*号。
法定代表人徐希胜，院长。
委托代理人杨春光，男，1968年3月26日出生。
上诉人李树敏因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第06791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月，北京市房山区中医医院（以下简称房山中医院）起诉至原审法院称：2009年9月25日，我院与李树敏经营的北京城关美满家政服务中心（以下简称美满家政中心）签订房屋租赁合同书，约定李树敏租用我院位于房山×××路的部分房屋，包括7间病房、走廊、卫生间等，租期10年，每年租金20000元，由李树敏向我院交纳水、电、取暖费等费用。2012年，我院发现该合同违反有关法律规定，应属无效合同。我院曾多次找到李树敏，告知合同无效，要求其腾退房屋，但李树敏置之不理。同时，李树敏至今未交纳合同约定的水费、取暖费。故我院起诉至法院，请求判令：1、确认房屋租赁合同书无效；2、解除双方签订的租赁合同书；3、由李树敏腾退位于房山城关保健路北侧二层的房屋（7间病房、走廊、卫生间等）；4、李树敏支付拖欠的水费13419元、取暖费24300元。
李树敏辩称：我不同意房山中医院的诉讼请求，1、房山中医院诉状所述与事实不符。我租赁的是房山中医院闲置房屋，并非病房；2、双方签订的租赁合同不违反法律规定，承租的房屋属于医疗机构的设施建筑物，法律没有出租方面禁止性规定；3、房山中医院要求解除合同没有法定事由，亦没有事实及法律依据，我不同意解除租赁合同；4、租赁合同约定了取暖费交纳标准，但未对租赁房屋面积进行确定；5、关于水费，没有安装水表，水费无法计算，可在安装水表后按记载交纳水费；6、房山中医院解除合同是因更换领导，有新的规划和想法，但既然已经签订租赁合同，双方应按合同履行。综上，我不同意房山中医院的诉讼请求。同时，李树敏提出反诉称：如法院认为双方签订的租赁合同无效，我将遭受如下损失：未履行合同期间的可获得利润损失1020000元、搬家损失20000元及已交付的租金80000元亦应返还。综合考虑，故提起反诉，要求房山中医院赔偿我经济损失650000元。
房山中医院针对李树敏的反诉辩称：李树敏的反诉请求没有证据证实其租赁房屋经营期间有利润，是主观推断，没有事实依据，也没有法律依据，故不同意李树敏的反诉请求。
原审法院经审理认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。房山中医院作为非营利性医疗机构未经卫生行政部门和财政部门同意不得自行处置、转移、出租或变更国有资产，其将病房租赁给李树敏，双方签订的租赁合同违反了我国行政法规的强制性规定，应认定无效，故房山中医院要求确认双方签订的租赁合同无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。房山中医院要求李树敏给付所欠水费13419元、取暖费24300元的诉讼请求，法院认为，双方签订的租赁合同无效，双方虽均有明显过错，但李树敏对房山中医院提供的房屋实际占有并进行使用，应依据合同约定标准给付房山中医院取暖费、水费。经现场勘验，位于房山城关保健路北侧二层的房屋面积为205.2平方米，双方约定按每平方米22.5元的标准交纳取暖费，现李树敏已占有、使用房屋四年，应给付取暖费18468元；关于水费，双方约定每月按每吨5.4元的标准交纳水费。房山中医院安装水表时未与李树敏协商，亦未对水表显示水量进行确定，结合双方提交的证据，法院酌定为李树敏用水量2000立方米，李树敏给付房山中医院水费10800元。房山中医院要求过高部分法院不予支持。房屋租赁合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。房山中医院要求李树敏返还房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于腾退房屋时间，考虑李树敏的实际情况，法院酌定。关于李树敏的反诉请求，法院认为无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，因双方签订的租赁合同无效，故李树敏要求房山中医院赔偿剩余租期内可获得利润损失的反诉请求，缺乏法律依据，法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然双方签订的租赁合同无效，但李树敏对租赁房屋占有、使用，现其要求房山中医院返还已付租金的反诉请求，缺乏法律依据，法院不予采纳。李树敏要求房山中医院给付搬家费6000元，虽然李树敏未能提交证据证实，但房山中医院认可搬家费用需要2000元，考虑双方过错程度，该反诉请求，法院予以酌定，李树敏反诉请求过高部分，不予支持。据此，原审法院于2013年8月判决：一、北京市房山区中医医院与李树敏于二○○九年九月二十五日签订的租赁合同书无效；二、李树敏于二○一三年十月一日前腾退北京市房山区中医医院位于房山城关保健路北侧二层的房屋（七间病房、走廊、卫生间等）；三、李树敏于判决生效后十日内给付北京市房山区中医医院取暖费一万八千四百六十八元、水费一万零八百元，共计二万九千二百六十八元；四、北京市房山区中医医院于判决生效后十日内给付李树敏搬家费二千元；五、驳回北京市房山区中医医院的其他诉讼请求；六、驳回李树敏的其他反诉请求。
判决后，李树敏不服，上诉至本院称：租赁合同书未违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院判决租赁合同书无效属适用法律错误；原审判决依据房山中医院安装的水表酌定水表字数，缺乏事实依据，故请求撤销原判，依法改判双方继续履行租赁合同书；如法院判决解除租赁合同书或确认租赁合同书无效，我方请求判令房山中医院支付未履行合同期间的可获得利润损失、搬家损失等，共计650000元。房山中医院同意原判。
经审理查明：李树敏系个体工商户美满家政中心经营者。2009年9月25日，房山中医院作为甲方与乙方美满家政中心签订租赁合同书，约定：甲方将坐落于房山×××路的部分房屋租赁给乙方使用（包括7间病房、病房前走廊、男女卫生间、水池、浴室间及室内空调、病床、床头柜），合同自2009年10月1日至2019年9月30日止，甲方每年向乙方收取房屋租金20000元。乙方租用甲方的房屋用于孤寡老人的托管病房。乙方每年12月31日前向甲方交纳房屋租金，每年10月1日前按每平方米22.5元的标准交纳取暖费，每月按每度电0.8元的标准交纳电费，每月按每吨5.4元的标准交纳水费。合同签订后，房山中医院依约将涉案房屋交付给李树敏使用，李树敏交纳租金至2013年9月30日，现仍占有、使用涉案房屋。承租期间，李树敏未对涉案房屋进行改扩建、装饰、装修等添附。
原审法院审理中，房山中医院主张租赁合同书违反了《关于城镇医疗机构分类管理的实施意见》等规定，应为无效；李树敏对此不予认可，主张该《实施意见》不属于法律和行政法规的范畴，且合同不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于取暖面积问题，原审法院至涉案房屋现场勘验，经勘验双方确认7间病房长24.44米，宽7.2米；病房西侧厕所长8.86米，宽3.3米，总面积为205.2平方米。关于水表字数，原审法院于2013年6月25日勘验涉案房屋一楼安装的水表显示水量为2486立方米；2013年7月3日，房山中医院又提交该水表照片显示水量为2511立方米；2013年7月23日，李树敏提交视频资料证实该水表显示水量为2523立方米。李树敏认为现在所查水表字数无法证明其原先实际用水量，而且房山中医院所装水表存在不用水也走字的情况。
本院审理中，房山中医院表示现病房紧缺，收回涉案房屋将用作透析病房使用，李树敏占有使用涉案房屋的行为违反了社会公共利益。李树敏对此不予认可，要求继续履行租赁合同。经本院释明，李树敏主张如果双方租赁合同被确认无效或解除，其坚持原审反诉请求，即要求房山中医院赔偿其可预期利益、搬家损失等共计650000元。为证明损失，李树敏提交了北京市房山区地方税务局第一税务所出具的美满家政中心2009年10月1日至2013年9月30日的纳税证明，其中：营业税9320.75元、个人所得税8748.75元、城市维护建设税472.98元及教育费附加279.66元，欲证明其年收入情况及房山中医院违约所造成的可预期利益损失。房山中医院对此不予认可，表示纳税情况只能证明李树敏的经营规模，无法反映利润；且李树敏腾退涉案房屋后仍然可以在别处经营收益，并不必然产生预期利益损失。李树敏表示现已另行承租房屋开展经营，年租金为40000元，但未提交证据证明。
上述事实，有双方当事人陈述及租赁合同书、勘验笔录、水表照片和视频光盘、美满家政中心营业执照复印件、纳税证明等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。根据本案查明事实，美满家政中心与房山中医院签订的租赁合同，虽系双方真实意思表示，形式上亦符合合同成立的构成要件，但该合同中关于房山中医院将涉案房屋出租给李树敏用于经营孤寡老人托管病房的约定，违反了卫生部等政府部门相关指导性意见的规定，本院对该合同的合法性不予确认。现房山中医院以涉案房屋将用作医院透析病房为由，要求解除租赁合同，理由正当，本院予以支持。
关于租赁合同解除后相关问题的处理。房山中医院表示将收回涉案房屋用作透析病房使用，要求李树敏予以腾退，依据充分；房山中医院现无意再出租涉案房屋给李树敏，双方之间已不存在继续履行合同的基础，故对李树敏要求继续履行租赁合同的上诉请求，本院不予支持。就李树敏上诉主张的各项损失，应结合双方对合同解除所负过错程度确定责任的分担。房山中医院作为医疗机构，在明知卫生部等政府部门规定非营利性医疗机构的国有资产在未经卫生行政部门和财政部门同意的情况下，不得自行处置、转移、出租或变更，仍然将涉案房屋出租给李树敏使用，应当承担租赁合同解除的主要责任；李树敏未尽到承租方合理审慎义务，在未核实涉案房屋性质和用途的情况下签署租赁合同书，亦存在一定的过失。租赁合同书约定的租赁期限为10年，现李树敏实际使用涉案房屋4年多，合同解除必然给李树敏造成一定的经营损失，本院结合双方过错程度、考虑租赁合同的实际履行期限、另行租赁成本、周转期、搬家费用及合理的经营损失，对李树敏要求房山中医院赔偿其合同解除后的各项损失的上诉请求，本院酌情予以判处；对其主张的过高部分，本院不予支持。
关于取暖费、水费的交纳问题。李树敏认可在承租涉案房屋期间，其确未交纳供暖费用，理由系双方未确定供暖费的交纳面积。现经原审法院现场勘验，双方一致确认了涉案房屋面积，故李树敏应当按照租赁合同约定的22.5元／平方米的标准交纳供暖费，原审法院判决由李树敏负担其承租房屋4年的供暖费，并无不当，本院予以维持。至于水费问题，李树敏亦认可其在承租涉案房屋期间未交纳过水费，鉴于李树敏承租涉案房屋系用于孤寡老人的托管病房，原审法院结合双方提交的证据、参考李树敏的实际经营内容酌定了李树敏应当支付的水费，亦无不当，本院予以维持。李树敏关于水费、取暖费的上诉请求和理由，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2013）房民初字第06791号民事判决第三项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2013）房民初字第06791号民事判决第一、二、四、五、六项。
三、解除北京市房山区中医医院与北京城关美满家政服务中心签订的租赁合同书。
四、李树敏于二〇一三年十二月三十一日前将位于北京市房山区城关保健路北侧二层的房屋（七间病房、走廊、卫生间等）腾退给北京市房山区中医医院。
五、北京市房山区中医医院于本判决生效之日起十日内给付李树敏经济损失赔偿款八万元。
六、驳回北京市房山区中医医院的其他诉讼请求。
七、驳回李树敏的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费375元，由北京市房山区中医医院负担149元（已交纳），由李树敏负担226元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉费5150，由李树敏负担4358元（已交纳），由北京市房山区中医医院负担792元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费10300元，由李树敏负担8716元（已交纳140元，余款于本判决生效之日起7日内交纳），由北京市房山区中医医院负担1584元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 庞 妍
二〇一三年十二月九日
书 记 员 房依彤