山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏商终字第300号
上诉人（原审被告）：司金明，市民。
委托代理人：冯雅，山东信法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东中房润泽物业服务有限公司。住所地：菏泽市中华西路**号桑盾商务中心。
法定代表人：吴继华，经理。
委托代理人：赵孝铎，山东君诚仁和律师事务所律师。
上诉人司金明因与被上诉人山东中房润泽物业服务有限公司（以下简称中房润泽公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2014）菏牡商初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人司金明及其委托代理人冯雅，被上诉人中房润泽公司的委托代理人赵孝铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中房润泽公司原审诉称，2008年，菏泽鲁西南五金建材大市场（以下简称鲁西南大市场）竣工交付户主，中方润泽公司作为前期的物业服务部门进驻该市场提供物业服务，依照合同约定，司金明应缴纳物业服务费，但其仅交付几个月的物业费后，自2008年8月1日至今物业费没有交付，共计7795元，另拖欠电费637元、水费153元。请求司金明支付拖欠的物业管理费7795元，支付电费637元、水费153元，并承担诉讼费用。
司金明原审辩称，纠纷双方没有签订前期物业服务合同，也不存在物业服务合同关系，中房润泽公司没有为司金明提供物业服务，司金明没有缴纳物业费的义务。虽然中房润泽公司与建设单位签订了前期物业服务合同，但没有将临时管理规约向司金明明示并予以说明，司金明在与建设单位签订房屋买卖合同时也没有遵守临时管理规约予以书面承诺，据此，中房润泽公司即便与建设单位签订了前期物业服务合同，也不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的适用条件，对司金明不具有法律拘束力。另根据该司法解释第六条规定，书面催交是物业服务企业起诉欠费业主的前提，司金明从未收到过中房润泽公司催交物业管理费的书面通知，中房润泽公司要求司金明支付物业费的请求不应予以支持。中房润泽公司诉称其自2008年入驻服务区域开始服务，但时至今日才主张，已经超过诉讼时效。根据中房润泽公司在其他案件中提交的与建设单位签订的前期物业服务合同约定，其服务期限至业主委员会成立时终止，本案中司金明所在小区的业主委员会已于2008年成立，中房润泽公司请求司金明支付物业服务合同终止后的物业费，不应予以支持。中房润泽公司并非供水、供电单位，无权要求司金明向其支付水电费。另外司金明已经将全部水电费予以交纳，并不欠付中房润泽公司水电费。综上所述，请求驳回中房润泽公司的诉讼请求。
原审法院审理查明，2009年1月1日，中房润泽公司与菏泽市强兴房地产开发有限公司就鲁西南大市场前期物业管理服务事宜签订前期物业管理委托合同，双方就委托管理事项、双方的权利和义务、前期物业管理服务标准、服务费及相关费用进行了约定。其中约定委托管理期限自2009年1月1日起至正式业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；中房润泽公司向业主收取物业管理服务费及水电费等费用；中房润泽公司应将代收的水、电费等费用及时上缴相关部门，因此造成的违约及损失由中房润泽公司负责；商业经营房屋建筑面积按每月每平方米0.6元收取物业管理服务费。司金明系鲁西南大市场2栋34号、35号门市房业主，自2008年8月1日起，司金明未向中房润泽公司交纳物业管理费，水电费交纳至2013年10月14日。
中房润泽公司称物业管理费从2008年8月1日开始收取，2009年1月1日与菏泽市强兴房地产开发有限公司补签的合同。2011年4月因物价上涨，物业费从0.6元提高到0.9元每平方米。中房润泽公司在庭审中提交司金明欠费明细表两份，分别为司金明的两处房产的欠费情况，其中34号房产欠物业管理费情况为2008年8月1日至2011年3月31日按每平方米每月0.6元计算，为1464元，2011年4月1日至2014年4月30日按每平方米每月0.9元计算，为2539元；35号房产依据上述时间段和标准计算，分别为1387元和2405元。水电费欠费情况为2013年10月15日到2014年5月15日欠电费为637元，欠水费153元。司金明在庭审中提供证人曾某、桑某出庭作证，证明其与中房润泽公司不存在物业服务合同关系。
原审法院认为，本案争议焦点为，一、纠纷双方之间是否存在物业服务合同关系；二、本案是否超过诉讼时效。关于焦点一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。中房润泽公司与菏泽市强兴房地产开发有限公司签订的鲁西南大市场前期物业管理委托合同合法有效，且已实际履行，司金明作为该小区的业主之一，上述物业合同对司金明具有约束力。司金明向中房润泽公司交纳水电费至2013年10月14日，说明司金明对中房润泽公司在鲁西南大市场提供物业服务一事知情，并实际接受了中房润泽公司提供的物业服务。故中房润泽公司作为物业管理服务企业，在2008年8月1日至2014年4月30日期间为鲁西南大市场提供物业服务，基本履行了合同约定的物业管理服务义务，应当获得相应的报酬，司金明作为该市场的业主之一，应支付相应的服务费。关于焦点二，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日计算。”本案中，纠纷双方之间是基于前期物业管理委托合同而产生的定期履行之债，其性质属于同一债务，其诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日计算，故本案不超过诉讼时效。综上所述，中房润泽公司要求司金明支付物业费7795元，水电费790元的诉讼请求，予以支持。司金明称因没有和中房润泽公司签订合同而不应交付物业费和水电费的辩称意见，因与事实不符，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：被告司金明支付原告山东中房润泽物业服务有限公司物业费7795元，水电费790元。限判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告司金明负担。
上诉人司金明不服原审判决上诉称，一、纠纷双方未签订前期物业服务合同，中房润泽公司亦未为司金明提供物业服务，纠纷双方不存在物业服务合同关系；中房润泽公司虽与建设单位签订了前期物业服务合同，但建设单位未将临时管理规约向司金明明示并予以说明，司金明与建设单位签订房屋买卖合同时也没有对遵守临时管理规约予以书面承诺，本案不具备《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的适用条件，案涉前期物业服务合同对司金明不具有法律拘束力。二、依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，书面催交是物业服务企业起诉欠费业主的前提，而司金明从未收到过中房润泽公司催交物业管理费的书面通知，故中房润泽公司要求司金明支付物业费的请求不应支持。三、中房润泽公司与建设单位签订的前期物业服务合同约定物业服务期限至业主委员会成立时终止，案涉小区的业主委员会已于2008年成立，中房润泽公司请求司金明支付物业服务合同终止后的物业费，不应予以支持。四、中房润泽公司与建设单位于2009年1月1日签订前期物业服务合同，原审判令司金明于2008年8月1日起支付物业费没有依据。五、司金明的水电费交纳至2013年10月14日，在此之后中房润泽公司的前期物业服务合同已经终止，司金明不应再向中房润泽公司交纳此后的水电费。六、中房润泽公司自2008年8月1日至2011年3月31日按每平方米0.6元收取物业费，2014年4月1日至2014年4月30日按每平方米0.9元收取物业费，没有任何依据。七、原审程序有瑕疵，原审法院通知2014年7月15日上午9点开庭，实际是7月21日开的庭，但庭审笔录显示是7月17日；开庭时只有一人审理，自审自记，并且开庭时接打手机。
被上诉人中房润泽公司答辩称，司金明的上诉理由不能成立；司金明所述原审法院程序问题没有任何事实根据，且并不影响该案件的实体判决。原审判决认定事实清楚，应驳回上诉，维持原判。
经审理，本院查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明，原审期间，中房润泽公司提交的鲁西南建材大市场前期物业管理委托合同第六章第十条物业管理服务费载明：（二）2、商业经营房屋建筑面积每月每平方米0.60元。（三）本合同有效期内，若物价部门对物业管理服务费收费标准进行调整，须经双方协商后确定新的收费标准。中房润泽公司主张其自2008年8月1日开始收取物业管理费，于2009年1月1日与菏泽市强兴房地产开发有限公司补签鲁西南建材大市场前期物业管理委托合同；2011年4月物业费从每平方米0.6元提高到0.9元每平方米，曾张贴过公告告知业主。针对上述补签合同、通知调整物业费的事实，中房润泽公司未提供证据予以佐证。
司金明提交2013年6月25日菏泽市牡丹区东城办事处出具的业主委员会备案证明一份，载明：鲁西南五金建材市场业主委员会于2012年6月正式成立，已在菏泽市牡丹区东城办事处予以备案。司金明另提交2013年8月19日菏泽市鲁西南五金建材大市场业主委员会与山东省建设工程招标中心有限公司签订的建设工程招标代理合同，以及2013年9月2日菏泽市鲁西南五金建材大市场业主委员会与菏泽市益民物业服务有限公司签订的物业服务合同各一份，内容为菏泽市鲁西南五金建材大市场业主委员会经招标，与菏泽市益民物业服务有限公司签订了物业服务合同。
又查明，二审期间，中房润泽公司提供证据如下：1、牡丹区财政局非税收收据二份，拟证明中房润泽公司于2013年10月份交付了2014年案涉小区的水费。2、菏泽供电公司发票15份，拟证明案涉小区的电费由中房润泽公司交至2014年5月28日。司金明质证称，对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，该组证据与司金明的上诉请求及事实理由无关；原审期间该二份证据已存在，其在二审期间予以提交，不应作为新证据予以认定；该二份证据所显示的也只是中房润泽公司在2013年9月25日和2013年10月17日所交纳的水费，无法证明是所述2014年的水费；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，中房润泽公司早在2013年10月已被业主委员会通知退出案涉小区，终止了与案涉小区的物业服务合同关系，上述事实已经生效的判决书予以认定，中房润泽公司已经无权收取业主的电费，无权亦无义务向供电公司交纳电费，该组证据与本案不具有关联性；其他意见同第一组质证意见。
本院认为，菏泽市强兴房地产开发有限公司于2009年1月1日与中房润泽公司与签订鲁西南建材五金大市场前期物业管理委托合同，约定委托管理期限自2009年1月1日起至正式业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业管理委托合同自动终止。菏泽市鲁西南五金建材大市场业主委员会于2013年9月2日与菏泽市益民物业服务有限公司签订了物业服务合同，故中房润泽公司诉请的2013年9月3日至2014年4月30日期间的物业费以及2013年10月15日至2014年5月15日期间的水、电费，没有合同依据，本院不予支持。
中房润泽公司述称于2011年4月调整物业费，按照合同约定，其应当与司金明进行协商后确定新的收费标准，中房润泽公司未提交相关证据予以佐证，对其诉请的2011年4月之后按照每平方米0.90元收取物业费的诉讼请求，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。
针对中房润泽公司在2009年1月1日至2013年9月2日期间为鲁西南大市场提供的物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，司金明应当按照合同约定的每平方米0.60元的标准支付物业费。中房润泽公司未书面催交，不是约定或法定的免除司金明交费义务的情形，司金明所述不应交纳物业费的抗辩主张，本院不予支持。
司金明所述原审期间开庭日期与实际不一致问题，并未影响案件审理；司金明所述原审庭审程序存在的问题，未提供证据予以证实，对其该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，本院认为，依现有在案证据，原审判决不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2014）菏牡商初字第1026号民事判决；
二、上诉人司金明于本判决生效后十日内支付被上诉人山东中房润泽物业服务有限公司物业费5078元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各50元，由上诉人司金明负担60元，由被上诉人山东中房润泽物业服务有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田佰旺
代理审判员 朱晨曦
代理审判员 史春雷
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 张 伟