杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第75号
原告杭州中广物业管理服务股份有限公司。
法定代表人胡强。
委托代理人（特别授权）王宁晓，浙江法君律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）程洪。
被告杭州楼友物业管理有限公司。
法定代表人姚松军。
委托代理人（特别授权）江斌、曹晓红，浙江宏昊律师事务所律师。
原告杭州中广物业管理服务股份有限公司（以下简称中广公司）诉被告杭州楼友物业管理有限公司（以下简称楼友公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案后，依法适用简易程序，于2015年2月4日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告中广公司的委托代理人王宁晓、程洪、被告楼友公司的委托代理人江斌、曹晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中广公司诉称：2013年11月1日，原告与被告签订《星耀城南区物业服务合同》及相应的《报价书》，受托为被告物业进行物业管理服务。合同第二十五条约定的服务期间为2013年11月1日起至2017年5月31日止。合同第二十九条约定，任意一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付合同金额10%的违约金；给对方造成的经济损失，还应给予经济赔偿。2014年11月4日，被告发函《关于中广物业管理服务有限公司退场确认函》给原告，单方面无正当理由提前终止合同。同日，原告复函给被告明确表示，不同意解除合同，同时由于被告一直拖欠物业服务费，为防止损失扩大，原告将暂停提供物业服务，且保留依法追究被告提前解除合同的法律责任。但被告收到复函后，坚持单方面终止合同。被告单方面无正当理由提前终止合同的行为已构成违约，请求判决：1、被告支付违约金1430360.4元；2、被告赔偿前期开办费用损失312770元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告楼友公司辩称：2013年11月1日，原被告双方签订《星耀城南区物业服务合同》合法有效，被告已依约履行，据实支付了全部物业管理费用。原告的物业服务达不到约定标准，违约事实清楚。在原告提供服务过程中，存在诸多服务质量问题，例如电梯、楼道、地下出入口、道路等现场环境脏乱差，工作人员年龄大、无证上岗、现场管理水平差，对装修管理经验不足建筑垃圾随处可见，对电梯等智能化设备缺乏经验及责任心等等，经过多次建议并要求进行整改，但收效甚微，远远未能达到物业服务的基本要求，更没有服务品质之要求。星耀城产权单位星民村经济合作社于2014年9月4日召开会议，要求被告监督原告及时整顿，保证星耀城的服务品质。被告发函要求原告限期整改，但原告无视自身问题，未进行整改。鉴于原告提供的物业服务问题有增无减，2014年9月中旬，被告向星耀城租房业主就原告的物业服务进行满意度测评，当时已入住的7家租户中6家非常不满意，1家不满意，测评结果全部不满意，依据合同约定，被告有权单方终止合同。2014年9月21日，原告未尽到管理职责，违反相关管理规范，放任没有办理手续的吊车及作业人员进场，对施工现场缺乏必要的安全管理，致使发生一人死亡的重大事故，并在事故发生后未采取任何处理措施，对于事故发生负有不可推卸的责任。由于原告的物业服务达不到约定标准并未予整改，超过60%以上业主不满意，且发生重大人员伤亡事故，致使被告的合同目的无法实现，违约事实明显，被告依据合同法的相关规定以及本案合同的约定，有权终止（解除）合同。2014年9月22日，被告向原告发出解除合同的通知，在双方就解除合同事宜达成一致意见的情况下，原告要求被告出具退场确认函，被告于2014年11月4日向原告发出退场确认函并经原告盖章确认，原告在退场前也没有就解除合同的效力向法院提起确认之诉，并于2014年11月7日自愿与被告进行了交接。可见，被告解除合同的通知已经发生法律效力，原告也以自己的行为确认了被告解除合同的效力。本案中合同报价书所记载的开办费用，原告事实上并没有发生，原告提供物业服务所需的设备、物料全部由被告出资购置，原告没有为此支出任何费用，故原告要求赔偿开办费用的请求没有事实依据，不应予以支持。
原告中广公司为支持其诉讼请求，提供的证据有：
1、星耀城南区物业服务合同，证明原、被告之间存在物业服务合同的事实。
2、星耀城南区物业管理服务报价书，证明原告物业费及开办费的计算标准、金额。
3、关于杭州中广物业管理服务有限公司退场确认函、工作联系函，证明被告无正当理由提前终止合同的事实。
被告楼友公司为支持其答辩主张，提供的证据有：
1、星耀城南区物业服务合同、星耀城南区物业管理启动方案、秩序部作业文件，证明原被告之间的物业服务合同及双方的权利义务。
2、人员进场协议、付款凭证、发票、证明、前期进场人员费用结算标准、工资说明、员工考勤表，证明双方对人员进场的约定、实际进场人员及考勤情况、被告向原告支付物业管理费。
3、联系函（原告现场整改汇报）、会议纪要、工作联系函，证明原告物业服务达不到约定的管理目标，被告要求整改的事实。
4、星耀城租户满意度调查问卷、房屋租赁合同，证明经测评超过60%以上业主对原告的物业管理工作不满意。
5、关于中广物业退场通知、9.21重大责任事故说明、工作联系函、关于星耀城物业服务合同终止退场的告知函、退场确认函，证明因原告物业服务达不到约定标准，被告发函解除合同并经原告确认。
6、交接清单，证明原告事实上已同意解除合同并于2014年11月7日自愿与被告办理交接。
7、房屋租赁备案证、补充协议、房地产出租／转租委托书，证明被告是星耀城的承租单位，有权转租、进行招商和运营。
8、楼友物业租户目录表，证明截止2014年12月底星耀城入住商户名单。
9、询问笔录，证明星耀城发生伤亡事故，原告未尽管理职责，违反管理规范。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：
原告提供的证据，被告对其真实性无异议，故对上述证据真实性予以确认，并据证据的内容认定本案的相关事实。被告提供的星耀城南区物业服务合同、星耀城南区物业管理启动方案、人员进场协议、付款凭证、发票、证明、前期进场人员费用结算标准、有原告盖章的工资说明、联系函（原告现场整改汇报）、证据5中的工作联系函、证据6、7，原告对其真实性无异议，故对上述证据真实性予以确认，并据证据的内容认定本案的相关事实。被告提供的秩序部作业文件、退场确认函有原告盖章，证据4有租户签名或盖章，关于中广物业退场通知及附件9.21重大责任事故说明与原告关于“中广物业退场通知”的复函相印证，楼友物业租户目录表系租户名单，询问笔录系西兴派出所的询问笔录，原告对其真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，故对上述证据的真实性予以确认，并据证据的内容认定本案的相关事实。被告提供的无原告盖章的工资说明、考勤表系复印件，证据3中会议纪要无其他证据相印证，提供的证据3中工作联系函、关于星耀城物业服务合同终止退场的告知函系被告单方制作且无他证据相印证，不予采纳。
根据上述有效证据和当事人的陈述，本院对案件事实的认定如下：
2013年6月27日，杭州市滨江区西兴街道星民村经济合作社作为甲方、颐高科技创业园有限公司作为乙方、楼友公司作为丙方签订《补充协议》，约定甲方与乙方于2011年11月5日签订的位于滨江区江陵路以东、滨盛路以南、规划支路以西、丹枫路以北的村级留用地项目的《租赁合同》，该合同中乙方的权利、义务一并转让给丙方。
2013年11月1日，楼友公司作为甲方与中广公司作为乙方签订《星耀城南区物业服务合同》。合同第十八条第十款约定“业主和物业使用人对乙方的满意率达到：业主报修及时率达98%以上，维修质量合格率达95%以上，业主整体满意率达到96%以上”。合同第二十三条第十款约定“甲方有权对乙方工作状态进行测评，对测评中发现的问题有权要求乙方限时整改；测评中低于60%业主对物业管理工作不满意甲方有权提出终止合同”。合同第二十五条约定“非全面管理期自2013年11月1日0时起至2014年5月31日24时止，全面管理期自2014年6月1日零时起至2017年5月31日24时止”。合同第二十七条约定“乙方违反本合同第三章、第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿”。合同第二十九条约定“甲乙双方任意一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付合同金额10%的违约金；给对方造成的经济损失，还应给予经济赔偿”。
2014年9月，楼友公司向星耀城租户进行满意度调查，星耀城租户对物业的服务工作总体评价不满意。2014年9月22日，楼友公司向中广公司发函《关于中广物业退场通知》，通知中广公司退场并解除合约。同月24日，中广公司复函楼友公司。2014年11月4日，楼友公司向中广公司发函，函称“鉴于乐宜城物业管理的现状，由于贵公司的服务无法达到合同约定的标准，故终止我公司与贵司签订的《星耀城南区物业服务合同》，并定于2014年11月7日前办理退场交接。我司将在贵司退场交接后3个工作日内付清已产生的服务费用”。同日，中广公司复函，函称“贵司单方面提出与我司解除物业服务合同，我司经研究决定，不同意解除合同，也不认可贵司来函中所陈述的内容……如贵司在2014年11月7日前，贵司仍不支付拖欠的物业服务费的，我司将暂时撤场”。2014年11月7日，楼友公司与中广公司物业退场交接。
本院认为，楼友公司与中广公司签订的《星耀城南区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应按约履行。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同约定，楼友公司有权对中广公司工作状态进行测评，测评中低于60%业主对物业管理工作不满意，楼友公司有权提出终止合同。现楼友公司向租户满意度调查，确认租户对中广公司提供的物业服务工作总体评价不满意，有权提出终止合同。中广公司主张楼友公司无正当理由解除合同，依据不足，故对其要求楼友公司支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杭州中广物业管理服务股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费20488元，由原告杭州中广物业管理服务股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨支行，账号为12×××68】。
审 判 长 蔡智群
人民陪审员 马燕芬
人民陪审员 张毓远
二〇一五年六月十二日
书 记 员 白佳燕