辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民一终字第00438号
上诉人（原审被告）：孙莹，女。
被上诉人（原审原告）：白玉萍。
被上诉人（原审被告）：沈阳宏发经龙物业服务有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。
法定代表人：孙经龙，该公司董事长。
委托代理人：李铮，女。
上诉人孙莹与被上诉人白玉萍、沈阳宏发经龙物业服务有限公司（简称宏发物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，沈阳市于洪区人民法院于2013年12月2日作出（2013）于民一初字第1254号民事判决。宣判后，孙莹不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月5日作出（2014）沈中民一终字第433号民事裁定，将本案发回原审法院重审。原审法院于2014年12月10日作出（2014）于民一初字第00066号民事判决。宣判后，孙莹不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙悦担任审判长，审判员范猛、代理审判员杜娟参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
白玉萍原审诉称，白玉萍购买的位于沈阳市于洪区吉力湖街车库于2008年1月15日交付使用，2008年春节过后车库屋顶开始漏水。白玉萍多次找到物业公司，物业公司查到漏水原因系孙莹在装修露台下水管时将防水层弄坏所致，现仍在漏水，故诉至法院，请求法院依法判令孙莹赔偿物品损失8260元、精神损害抚慰金1000元、误工费4280元。
孙莹原审辩称，白玉萍要求我赔偿没有法律依据。白玉萍至今已起诉三次，前两次都是自动撤诉，现在没有确认是开发商、物业公司还是自然等原因造成的漏水。白玉萍要求我赔偿既无法律规定，也没有事实上的依据，请求法院驳回白玉萍诉讼请求。
宏发物业公司原审辩称：白玉萍家车库漏水是由于孙莹家在露台上接自来水管线等装修行为导致的。根据物业公司关于花园、露台部分第十条的约定，由于乙方（业主）对一层花园及二层顶层间（或露台）的不合理使用及其产生的各种损失由买受人自行承担，由于乙方违反补充协议的规定，致使他人的合法权益受到损害的，由乙方承担相应的责任。综上，白玉萍车库漏水的损失应由其楼上业主即孙莹承担，与我公司无关。
一审查明，白玉萍购买了位于沈阳市于洪区吉力湖街车库，该车库系地下车库。孙莹居住在该车库楼上。双方均于2007年底至2008年初办理入住。该小区的物业服务机构系宏发物业公司。
自2009年年初开始，白玉萍车库屋顶漏水，造成财产损失。因漏水年头较长，漏水现场已经破坏，除一小部分地毯外，其他损失的物品已经遗失。白玉萍自述漏水规律为：只在每年夏天逢连雨天过后，自车库屋顶白色下水管处开始漏水，慢慢遍及整个顶棚。冬季取暖期开始和结束，顶棚均不漏水。日常楼上孙莹家卫生间用水，顶棚也不漏。2014年因沈阳市夏季雨水较少，车库未漏水。白玉萍主张漏水原因系孙莹家露台进水，导致车库顶棚最低处即白色下水管处先漏水，从而引起整个车库顶棚潮湿。
2012年8月23日，白玉萍申请对其车库东北角漏水原因进行鉴定，但沈阳市中级人民法院技术处表示该种鉴定因无相关鉴定机构在该院备案，故无法指定鉴定单位，办案人及当事人可自行寻找具有相关资质的鉴定机构，由办案人自行委托。2013年8月8日，经原审法院委托，对白玉萍车库中财产损失进行评估。2013年8月26日，辽宁天和资产评估有限公司以白玉萍物品损失前的新旧程度无法判别为由向原审法院出具退卷报告。2013年10月27日，白玉萍收到退卷报告。
2014年10月11日，原审法院办案人员至白玉萍及孙莹家中查看现场。查看现场情况为：白玉萍车库屋顶对应孙莹家主卧室及主卧洗手间。露台系公共区域，呈长方形，由宏发物业公司维护、管理。在白玉萍车库顶棚有白色下水管通过，该下水管系孙莹家卫生间下水管道。孙莹入住后，于2008年8月对露台进行了装修，地面铺设了地砖，于墙体底部立面引入自来水管，沿露台一长一短两条边建造了封闭的种植区域，其中填入泥土，种植植物、蔬菜。露台上有公共的下水管道，雨水及孙莹家种植植物、蔬菜的下水直接流入露台上公共的下水管道。2009年白玉萍因漏水向宏发物业公司进行报修，宏发物业公司曾将孙莹家露台地面的并排两排地砖打开，发现孙莹家在露台上进行了拆改即在墙体立面引入了自来水管，故物业以孙莹私自拆改将防水层破坏为由，对打开的地面未继续处理，由孙莹自费重做了防水，并将挖开的地面重新铺设了地砖，自来水管也撤掉，不再使用。
原审另查明，孙莹、白玉萍所居住小区的《业主公约花园／露台管理协议》第三条约定：“乙方应遵守甲方的小区整体规划，在此赠送的使用面积上不得安装太阳能热水器，不得随意搞土木建筑，改变使用用途，乱搭乱建，不得用任何材料进行四周封闭，不得私自改门或种植一些有损花园小区整体形象的庄稼、蔬菜及高棵作物，不能在花园内饲养家禽、牲畜及搭建宠物窝笼等，不能在花园内堆放杂物，垃圾等物品。”第十条约定：“由于乙方对一层花园及二层顶层间（或露台）的不合理使用所引起的各种损失由买受人自行承担。由于乙方违反补充协议的规定致使他人的合法权益受到损害的，由乙方承担相应的责任。”
在本案审理过程中，白玉萍申请对漏水原因进行鉴定，因沈阳市中级人民法院技术处无相关的单位备案，白玉萍自行提供可鉴定的单位线索，即辽宁省建设科学研究院司法鉴定所。经法院询问，该单位相关工作人员表示漏水原因是否可做并不确定，需到现场实地勘测，可能需要破坏性的鉴定方法，平均鉴定费用为3-4万元。
原审法院认为，本案系因漏水引起的财产损害赔偿纠纷，本案争议焦点有以下三点：第一、白玉萍车库内漏水原因如何确定；第二、白玉萍车库漏水，赔偿责任主体；第三、白玉萍车库因漏水造成的损失数额如何确定。
关于第一个争议焦点“白玉萍车库内漏水原因如何确定”的问题。现双方当事人对于白玉萍车库发生漏水的事实均无异议，故确定漏水点成为本案的争议焦点。白玉萍在庭审中申请对于漏水原因进行鉴定，因沈阳市中级人民法院技术处无备案单位，白玉萍希望自行委托鉴定机构进行鉴定，根据原审法院询问鉴定费用高昂，而本案白玉萍因漏水造成的损失数额及修复漏水点、重做防水产生修复费用数额可能远低于鉴定产生的费用，故原审法院认为，本案不应采用自行委托鉴定的方式，鉴定无疑会增大双方当事人的诉讼成本，不符合诉讼经济原则，故本案采用推定方式来确定漏水点。根据白玉萍所述的漏水规律，每年供暖期间及孙莹日常使用卫生间时，车库并不漏水，可以排除供暖管道漏水或卫生间下水管漏水。通过白玉萍描述的只在每年雨季连雨天时才漏水，可以推定雨水系从露台流入。
关于第二个争议焦点“白玉萍车库漏水，赔偿责任主体”的问题。孙莹并不拥有露台的产权，其只享有相应的使用权，露台系业主的共有部分，应由物业公司进行管理、维护。如果单个业主对共有部分使用不当而对相邻的业主产生损害，就可能同时构成相邻关系纠纷。本案孙莹对共有部分即露台如何合理使用系通过管理规约的方式确定，即根据所居住小区的《业主公约花园／露台管理协议》来规定。其中第三条约定，业主不得在花园内私搭私建、兴建土木建筑，不得在花园内私建一些影响花园整体形象的庄稼、植物等。第十条约定由于对露台的不合理使用所引起的各种损失及致使他人的合法权益受到损害的，由业主承担相应的责任。故本案孙莹在公共露台上私接进水管、铺设地砖、搭建种植区域等行为可推定系引起防水破坏产生漏水的原因，同时其对露台的拆改行为也会影响物业公司对于公共部位的维修。孙莹作为实际侵权人，判令其对于白玉萍车库因漏水造成的损失承担60%的赔偿责任。
对于宏发物业公司是否应承担责任的问题，虽宏发物业公司主张孙莹拆改露台、私接水管的行为破坏了防水层，但宏发物业公司作为小区公共区域及设施的管理、维护单位，应对其管理、维护的露台部分尽到合理的注意义务，定期对防水及雨水下水管进行检查和疏通。现露台部分存在漏水隐患，宏发物业公司未及时排除，致使业主白玉萍产生财产损失，其亦应承担40%的赔偿责任。
关于第三个争议焦点“白玉萍车库因漏水造成的损失数额如何确定”的问题。白玉萍车库自2009年开始多次发生漏水，漏水时车库内造成损失的物品已大多灭失，现仅存部分地毯。对于财产损失，原审法院也已委托过鉴定部门进行鉴定，但已被退卷。现白玉萍也无法举证因漏水所遭受损失的物品种类及具体数额，只能酌定1000元。
关于白玉萍要求孙莹支付的误工费、精神损害抚慰金，因无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十六条、第七十二条、第八十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第五十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、孙莹在判决发生法律效力之日起15日之内赔偿白玉萍财产损失600元；二、宏发物业公司在判决发生法律效力之日起15日之内赔偿白玉萍财产损失400元；三、驳回白玉萍其他诉讼请求。案件受理费138.5元，由孙莹承担83.1元，由宏发物业公司承担55.4元。
宣判后，孙莹向本院提起上诉称，1、原审依据推定确认漏水点在我家露台没有事实根据。2、楼体存在建筑接缝的质量问题，应由开发公司承担责任。3、白玉萍陈述前后矛盾，不能证明是我家漏水。
宏发物业公司辩称，我方认为原审法院认定事实清楚，但适用法律有偏颇，孙莹露台的地面就是白玉萍车库的屋顶，该露台为孙莹在买受房屋时开发公司附赠的露台，从露台的空间位置和涉及功能来说只有孙莹才能进入和使用，不经孙莹允许任何人无法进入该露台，孙莹在露台上任意拆改导致破坏地面防水其对于白玉萍车库漏水应承担全部责任，原审判决判定我方承担40%的责任。出于为减少与业主间的矛盾，我方未提出异议，请求二审法院维持原判。
白玉萍未提供答辩意见。
二审审理期间，孙莹向本院提供照片一组，用以证明楼体存在建筑接缝及该接缝系漏水原因所在。宏发物业公司对此认为该组照片不属于新证据，孙莹所指的楼体接缝在照片中看不清，且与白玉萍家漏水的位置较远，与本案无关。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案争议的主要焦点为白玉萍家车库漏水是否因孙莹家露台引起，孙莹应否承担赔偿责任。因孙莹入住后，于2008年8月对露台进行了拆改，经原审法院现场勘查，露台地面铺设了地砖，于墙体底部立面引入自来水管，沿露台一长一短两条边建造了封闭的种植区域，其中填入泥土，种植植物、蔬菜。露台上有公共的下水管道，雨水及孙莹家种植植物、蔬菜的下水直接流入露台上公共的下水管道，其行为违反了业主公约花园／露台管理协议。现本案无法通过鉴定方式确定漏水原因，但根据白玉萍所述，漏水只在每年夏天逢连雨天过后，自车库屋顶白色下水管处开始漏水，慢慢遍及整个顶棚。冬季取暖期开始和结束，顶棚均不漏水。日常楼上孙莹家卫生间用水，顶棚也不漏，即排除了供暖管道漏水或卫生间下水管漏水，因此可以推定系孙莹家露台漏水。虽然孙莹提供了照片用以证明楼体存在接缝，但该照片及是否有接缝均不能证明漏水系由此接缝进入白玉萍家车库的，故孙莹称漏水系由楼体接缝进入，自己不应承担赔偿责任的请求本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费138.5元，由孙莹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙悦
审 判 员 范猛
代理审判员 杜娟
二〇一五年三月十七日
书 记 员 桂芸
本案裁判所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。