江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03534号
上诉人（原审原告）邱越。
委托代理人刘银，江苏名仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）祁小梅。
委托代理人陈雪荣，昆山市花桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）王连红。
上诉人邱越因与被上诉人祁小梅、王连红房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆花民初字第0070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月，邱越与祁小梅签订房屋租赁合同一份，约定由邱越将位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园1-26门面房部分（54平方米）出租给祁小梅用于商业经营；租赁期限为三年［自2012年7月10日至2015年7月25日（其中含15天免租期）］，租金每季度交纳一次，月租金3750元，每季度租金11250元；第一季度租金2012年7月10日付清，以后每三个月的最后一天为下季度租金最后缴款日；祁小梅在租赁期内未经邱越许可不能转租他人。合同签订后，祁小梅支付了第一个季度的租金。
2012年10月14日，祁小梅又与王连红签订商铺转让协议一份，约定祁小梅将上述店铺转让给王连红作商业经营使用；产权方与祁小梅签订了租赁合同，租期到2015年10月24日止，每季度租金11250元；店铺交给王连红后，王连红同意代替祁小梅向产权方履行该租赁合同。合同签订后，王连红分五次，向邱越交纳了5个季度（即2012年10月25日至2014年1月24日期间）的租金（均为11250元）。
上述事实有邱越提供的房屋租赁合同、祁小梅的身份证、商铺转让协议、照片、通话录音记录、短信等，王连红提供的付款凭证及当事人的陈述予以证实。
原审原告邱越的诉讼请求为：请求法院依法判令：1、确认邱越与祁小梅之间的租赁合同解除；2、祁小梅立即搬出鑫苑1-26号商铺；3、祁小梅按市场价依法支付合同解除后其占用房屋期间的房屋使用及物业管理费，目前共计36728.50元［计算依据：（90-70）＊54＊6=6480元（90元／平方米、54平方米、2012年10月至2013年4月共计6个月，扣去的70元代表祁小梅预付至2013年12月31日的房租，下同）；（160-70）＊54＊6=29160元（160元／平方米、54平方米、2013年5月至2013年12月共计6个月），另有物业费用1088.50元］；4、祁小梅依法赔偿因其违反合同所导致的邱越误工费、差旅费共计2590元；5、诉讼费由祁小梅负担。在一审审理过程中，邱越明确上述第3项请求的费用由王连红承担。
原审法院认为：邱越与祁小梅之间签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。祁小梅未经邱越同意将涉案房屋转租给了王连红，但王连红在邱越起诉前的一年多时间里一直按房屋租赁合同的约定代祁小梅直接向邱越履行支付租金的义务。邱越并未因祁小梅的转租行为受到损害，且邱越对祁小梅的转租行为也是早就知道并一直接收王连红付的租金。故邱越的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。但商铺转让协议约定的租赁期限（租期到2015年10月24日止）已超出房屋租赁合同约定的租赁期限（租期到2015年7月25日），故超出部分无效，次承租人王连红的租赁期应至2015年7月25日届满。邱越作为出租人的权利应得到保护，王连红作为次承租人在未经邱越同意的情况下不得将涉诉房屋再转租他人。
综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：驳回邱越的诉讼请求。案件受理费942元，公告费690元，由邱越负担。
上诉人邱越不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、王连红是以转租人的身份缴纳房租，而不是原审认定的“代祁小梅支付”，祁小梅就房屋转租问题与上诉人进行过沟通，上诉人坚决不同意转租，在上诉人得到祁小梅与王连红之间签订的转租合同前，祁小梅与王连红共同隐瞒真相，谎称合伙经营，导致上诉人一直不知道王连红的次承租人身份。且王连红的租金通过汇款方式支付，上诉人并不知道汇款人的姓名，一直以为是祁小梅支付的租金，故上诉人在得到转租合同前无法确认祁小梅向王连红转租了上诉人的房屋。原审认定王连红“代祁小梅支付租金”与转租的事实也不相符；2、祁小梅在上诉人坚决不同意的情况下将房屋转租，违反了双方租赁合同的约定，上诉人有权解除租赁合同。祁小梅在接到上诉人解除合同的通知后既不提出异议，也不返还房屋，导致上诉人无法再按照市场价格另行出租，市场价格超出合同价格的部分就是上诉人的损失。且祁小梅与王连红占有房屋至今，房租只支付至2014年1月24日，之后一直未再支付任何房租。祁小梅将房屋使用权以转让的形式转给王连红，将房租差价转嫁到转让费中，祁小梅实际转让的物品价值35000元，其余60000元应为祁小梅转租房屋的收益，应当返还；王连红与祁小梅恶意串通，应当承担连带责任。二、一审法院认定事实错误，导致适用法律错误，应当予以纠正。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判：1、确认上诉人与祁小梅的房屋租赁合同解除有效，祁小梅与王连红的转租合同无效，王连红返还房屋；2、判决祁小梅、王连红连带赔偿合同解除后房屋租金损失82000元和物业管理费2539.6元（暂计算至2014年7月25日，以实际占有期间为准）；3、判决祁小梅返还转租获利60000元；4、判决祁小梅与王连红连带赔偿差旅费、公告费、诉讼费等费用。
被上诉人祁小梅辩称：上诉人明知祁小梅已将房屋转租给王连红，在王连红向上诉人交纳房租时并没有拒绝，接受了整整五个季度的租金，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释，上诉人在知道转租一事后六个月内并没有提出异议，而接受王连红租金的行为可以视为默认转租行为，故转租合同合法有效，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王连红辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。1、王连红的租赁行为是善意的，也没有给上诉人造成损失，且王连红并不知道上诉人与祁小梅之间关于转租的约定。2、在上诉人起诉前一年多的时间里王连红一直按照合同约定向上诉人支付租金，上诉人一直收取租金，没有提出异议。3、上诉人在知道房屋被转租后的6个月内（直至一审起诉时）从未提出异议，相反上诉人已经用其行为默认了王连红转租房屋的事实。上诉人起诉的真正原因是因为涉案房屋房租上涨，其欲收回房屋另行出租。按照法律规定及本案事实，上诉人没有权利要求解除合同，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
二审另查明，2012年7月10日，邱越与祁小梅、案外人许学超签订房屋租赁合同一份，由邱越将昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园1-26面积为108平方米的门面房租给祁小梅、许学超用于商业经营，两人各使用一半54平方米的面积。合同第六条规定，物业管理费签订合同后第一年由邱越承担，第二年及第二年之后改由许学超、祁小梅自行承担。
邱模义与邱越系父子关系，邱模义代表邱越出面处理房屋租赁事宜。2012年10月11日至13日，祁小梅及丈夫邓辉尧通过短信与邱模义协商房屋转租事宜，未得到邱模义的同意。2012年10月23日，祁小梅通过短信向邱模义询问租金汇款账户，称用亲戚电话将租金汇入账户，邱模义短信告知其与许学超父亲一起汇款。同日，王连红通过短信询问邱模义租金汇款账户，邱模义询问王连红与祁小梅的关系，王连红称其系与祁小梅合伙生意。2013年5月1日邱模义通过短信质问祁小梅房屋转租的事情，邱晓梅称没有转让，邱模义通知祁小梅解除双方之间的租赁合同，租期至2013年5月15日止，已经支付的季度租金在祁小梅完全迁出后三日内退回，如在2013年5月15日前未迁出，从2013年5月16日起租金按照每月8000元计算。2013年11月8日、11月15日，邱模义通过短信通知王连红搬出涉案房屋。
2012年6月6日，邱越与鑫苑物业服务有限公司昆山分公司签订《昆山鑫苑国际城市花园前期物业管理服务协议》一份，约定商业用房的前期物业管理费为3.36元／月·平方米。2014年3月15日，国际城市花园管理处发出催费通知单，通知1-26商铺业主交纳2014年1月1日至2014年12月31日物业费4354元。二审中，邱越称其交纳了2014年1月1日之前的物业费，2014年1月1日之后的物业费没有交纳；祁小梅称其未交纳物业管理费，2012年10月14日涉案房屋转让给王连红后，应由王连红支付物业管理费；王连红称邱模义曾短信通知其不要交纳物业管理费，故其没有交纳。2013年9月15日，邱模义短信通知王连红：“物业管理费你暂时不要交，等我找祁小梅要，免得你又先垫一千多元”。
以上事实，由房屋租赁合同、户口页、公证书、《昆山鑫苑国际城市花园前期物业管理服务协议》、催费通知单及当事人陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：根据祁小梅与邱模义的短信沟通记录，祁小梅2012年10月14日将涉案门面房以商铺转让的形式转租给王连红，并未得到房屋所有权人邱越或代其处理房屋出租事宜的邱模义的同意。祁小梅称转租得到邱模义的口头同意并未提供证据证明，本院不予采信。嗣后，王连红虽连续支付了2012年10月25日至2014年1月24日期间的房屋租金，但其与祁小梅并未向邱越或邱模义披露双方之间的房屋转租关系，王连红称其系与祁小梅合伙生意，且租金以现金汇款或转账的方式支付，并不足以证明邱越或邱模义知道或应当知道房屋转租的情况。本院认为，祁小梅违约擅自转租涉案房屋在先，祁小梅与王连红亦无证据证明邱越或邱模义知道或应当知道房屋转租情况而在六个月内未提出异议，故邱越主张与祁小梅之间的房屋租赁合同解除于法有据。邱模义已经于2013年5月1日通过短信方式向祁小梅发出合同解除通知，本院予以确认，邱越与祁小梅之间签订的房屋租赁合同于2013年5月1日解除，祁小梅应当腾空承租的房屋并返还。
涉案房屋自2012年10月14日后由王连红占有使用至今，故邱越要求王连红支付合同解除后占用房屋的占有使用费，本院予以支持。邱越要求按照市场价格计算占有使用费并无依据，本院不予支持。因王连红已经支付房租至2014年1月24日，可与占有使用费抵充，王连红还需按照3750元／月的标准支付2014年1月25日至实际返还房屋之日止的占有使用费。
按照邱越与祁小梅签订的房屋租赁合同约定，2013年7月10日之后祁小梅承租部分房屋的物业管理费应由祁小梅支付，且邱越并未提供其支付物业管理费的证据，故邱越要求王连红支付物业管理费1088.50元的主张，本院不予支持，邱越可于证据充分后另案主张。关于误工费、差旅费等费用的负担，在邱越与祁小梅之间的房屋租赁合同中并无约定，邱越上述主张没有依据，本院不予支持。邱越在二审中要求判决确认祁小梅与王连红的转租合同无效；祁小梅、王连红连带赔偿合同解除后房屋租金损失82000元；祁小梅返还转租获利60000元的主张已经超出一审中的诉讼请求范围，二审不予理涉。
综上，上诉人邱越的上诉主张部分成立，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2014）昆花民初字第0070号民事判决。
二、邱越与祁小梅签订的房屋租赁合同于2013年5月1日解除。
三、祁小梅于本判决生效后十日内腾空承租的江苏省昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园1-26部分门面房并返还。
四、王连红于本判决生效后十日内向邱越支付房屋占有使用费（自2014年1月25日起至房屋实际返还之日止，按照3750元／月计算）。
五、驳回邱越其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费942元，公告费690元，共计1632元，由邱越负担816元，祁小梅负担816元。二审案件受理费942元，由邱越负担471元，祁小梅、王连红负担471元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 王君英
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 田思诗