石家庄市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0105民初1201号
原告张某某
委托代理人张某乙，河北某律师事务所律师。
被告河北某某地产开发有限公司
法定代表人孙某某，系该公司经理。
被告刘某某
二被告委托代理人娄某某，河北某律师事务所律师。
原告张某某诉被告河北某某房地产开发有限公司、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭健独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人张某乙，被告河北某某房地产开发有限公司、刘某某的委托代理人娄某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告河北某某房地产开发有限公司于2015年3月10日签订《XX预定房协议书》。预定被告河北某某房地产开发有限公司开发的某某家居建材市场负一层XX号房屋，面积为22.54平方米；原告向被告河北某某房地产开发有限公司支付房屋预定金人民币10万元；同时约定，协议期限为六个月，即2015年3月10日至2015年9月9日，在协议期内，原告拥有此房屋优先购买权；被告河北某某房地产开发有限公司按预定款的12%共计人民币12000元向原告支付物业增值补偿金，协议期满后，如原告选择购买此房屋根据当时售楼部的价格和户型为准，预定金折入房款，如不选择购买此房屋的，被告河北某某房地产开发有限公司将房屋预定金在七个工作日内归还原告；物业增值补偿金的支付方式为协议签订之日起分六次于每月底之前向原告支付人民币2000元；如被告河北某某房地产开发有限公司不能按时支付原告房屋预定金及物业增值补偿金，每逾期一日，被告河北某某房地产开发有限公司按应付款千分之五的违约金支付给原告。被告刘某某于上述合同签订当时向原告出具书面手续，如被告河北某某房地产开发有限公司到期未能偿还本金（房屋预定金），被告刘某某支付给原告。协议签订后，原告按照约定向被告河北某某房地产开发有限公司支付10万元预定金。但截止到协议期满，被告河北某某房地产开发有限公司仅仅支付了6000元物业增值补偿金，其余6000元物业增值补偿金一直未付。在协议期满后，原告选择不购买此房屋，要求退还房屋预定金并支付剩余的物业增值补偿金，被告河北某某房地产开发有限公司迟迟不予退还和支付，被告刘某某于2015年10月26日向原告出具担保手续，担保在春节（2016年2月8日）以前向原告支付5万元，2016年10月将全部款项偿还完毕，但春节以前没有按期付款，因此原告要求被告刘某某将全部房屋预定金一次性偿还，双方约定了违约金的计算方式，但原告自愿放弃部分违约金，要求按照年利率36%计算违约金。上述两被告的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损失，因此特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。1、依法判令被告河北某某房地产开发有限公司向原告退还房屋预定金10万元，支付物业增值补偿金6千元及违约金17963元（违约金暂时计算到2016年3月6日，以后发生持续计算）；2、依法判令被告刘某某对退还房屋预定金10万元承担连带清偿责任。3、诉讼费用由上述两被告共同承担。
被告河北某某房地产开发有限公司辩称；1、对张某某与河北某某房地产开发有限公司签订预定房协议的事实是认可的，开具的收据认可，但公司管理混乱，对预定金的交纳事实请法庭核实。2、在双方发生争议后已经退还部分款项8000元，不应承当承担违约金责任。
被告刘某某辩称；1、作为项目负责人是在原告的纠缠下被迫出具了两份证明，不是真实意思表示。2、该行为也是因为被告作为职员的职务行为，并非原告所主张的担保关系。原告明知款项支付给河北某某房地产开发有限公司，要求刘某某承担显失公平。
经审理查明，2015年3月10日原告张某某（乙方）与被告河北某某房地产开发有限公司（甲方）签订《XX预定房协议书》（合同编号：XXXXXXX）。约定乙方预定某某家居建材市场负一层XX号房屋，面积为22.54平方米；乙方向甲方支付房屋预定金人民币10万元；协议期限为6个月，即2015年3月10日至2015年9月9日，在协议期内，乙方拥有此房屋优先购买权；协议期内，甲方按照预订款的12%共计人民币12000元向乙方支付物业增值补偿金，协议期满后，如乙方选择购买此房屋根据当时售楼部的价格和户型为准，预定金折入房款，如不选择购买此房屋的，甲方将房屋预定金在七个工作日内归还乙方；物业增值补偿金的支付方式为协议签订之日起分六次于每月底之前向乙方支付物业增值补偿金人民币2000元；如甲方不能按时支付乙方房屋预定金及物业增值补偿金，每逾期一日，甲方按应付款千分之五的违约金支付给乙方。协议签订后，原告按照约定向被告河北某某房地产开发有限公司支付10万元预定金。被告刘某某于上述合同签订时向原告出具证明，今有张某某投入某某房地产十万元，期限2015年3月10日至2015年9月10日到期，如到期未能偿还本金，由刘某某负责追要，无果后由被告刘某某支付给原告本金10万元。协议期内，被告河北某某房地产开发有限公司支付了6000元物业增值补偿金，被告刘某某于2015年10月26日向原告出具证明，证明内容为：今有张某某在某某房地产公司拾万元，有刘某某担保春节前付张某某5万元整，余款于2016年10月份偿还。现原告选择不购买此房屋，被告河北某某房地产开发有限公司没有按照约定退还房屋预定金并支付剩余的物业增值补偿金。
以上事实有某某家居建材MALL预订房协议，河北某某房地产开发有限公司专用收据，刘某某书写证明二份，当事人陈述予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原被告签订预订房协议，从双方签订的内容及被告刘某某的证明内容看，实际应为借款合同，在庭审中被告陈述已经返还原告8000元，同时又称由于管理混乱，应对交纳房屋预定金予以核实，陈述互相矛盾，结合原告提供的收据，应当视为已经收到了预定房款。现原告主张返还，本院予以支持。双方签订的预定房协议书，约定了支付物业增值补偿金，双方物业增值补偿金的约定应视为是对利息的约定，双方对利息的约定，没有超出年利率24%的法律规定，扣除已经支付6000元，对原告主张的剩余6000元利息予以支持，对被告河北某某房地产开发有限公司辩称的已经支付8000元，没有提供证据，本院对被告辩称不予采信。按照双方约定的违约金计算为年利率36%，现原告主张逾期违约金按照年利率24%计算，符合法律规定，本院予以支持。被告河北某某房地产开发有限公司应当自逾期之日按照年利率24%支付违约金。关于被告刘某某是否承担连带偿还责任问题，被告刘某某书写了证明，该证明对保证责任约定的不明确，应当按照连带责任保证承担保证责任，对被告刘某某辩称该证明是在胁迫情形下书写，没有提供证据证实，对被告辩称不予采信，被告刘某某证明中写明对10万元承担保证责任，应视为双方对担保范围的约定，对原告主张由被告刘某某承担偿还10万元的请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条之规定、判决如下：
一、被告河北某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告10万元，支付物业增值补偿金6000元及违约金（以10万元为基数自2015年9月11日起至判决确定给付之日按照年利率24%计算）。
二、被告刘某某在10万元范围内承担连带偿还责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2659元，减半收取1329.5元，由被告河北某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判长 郭 健
二〇一六年五月二十六日
书记员 齐玉铮