哈尔滨铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2015）哈铁中民终字第4号
上诉人（原审被告）刘丽新，女，1963年7月29日生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。
被上诉人（原审原告）哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段，住所地黑龙江省牡丹江市西安区光华街741号。
代表人刘伟权，该段段长。
委托代理人辛兆春，该段职员。
委托代理人张君波，该段法律顾问。
上诉人刘丽新因与被上诉人哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段（以下简称牡铁房产段）供用热力合同纠纷一案，牡丹江铁路运输法院于2015年6月12日作出（2015）牡铁民初字第3号民事判决书，刘丽新对该判决不服，上诉于本院。本院于2015年7月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭审理了本案。上诉人刘丽新及被上诉人牡铁房产段的委托代理人张君波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，2004年至2007年8月刘丽新承租了位于绥芬河市梨树街南铁路浴池小区二区牡丹江铁路房地产综合开发公司（以下简称牡丹江铁房公司）所有的1层J08房屋（面积1740.70㎡）及车库（车库编号79、J20、J30，三个车库面积共85.67㎡），该房屋供暖及收费由牡铁房产段负责。承租期间，供热费由牡丹江铁房公司公司交纳。2007年8月1日，刘丽新与牡丹江铁房公司签订房屋买卖合同，购买上述房屋及车库。因刘丽新未能一次付清全部房款，双方在房屋买卖合同中写明了“买受人在交齐房款后，此房产权归买受人所有，否则，甲方（牡丹江铁房公司）拥有该房屋的所有权及取暖费由�丽新承担”的条款。2011年3月15日、22日，双方分别办理了车库、房屋的产权变更手续。自购买房屋及车库后，刘丽新便一直未交纳供热费。为此牡铁房产段自2008年开始每年都向刘丽新发出通知催缴供热费。自2007年10月15日起至2014年4月15日止，刘丽新共拖欠供热费453429.26元。另查，2011年2月21日，刘丽新在给牡丹江铁房公司出具的欠条中，承认拖欠供热费243116.8元，滞纳金65828.30元。
原审法院认为，刘丽新自2007年购买房屋后，虽未办理产权变更手续，但已实际占有使用该房屋，故应向牡铁房产段交纳供热费。刘丽新对牡铁房产段提供的供热费清单中的每一年度的供热费数额，虽没有异议，但原审法院查明J30车库的面积与产权证显示的面积不一致，牡铁房产段起诉确认的该车库的面积为30.96平方米，而产权证显示的却为20.96平方米，应以产权证为准，即刘丽新拖欠的�热费数额为453429.26元。刘丽新从2007年8月1日起至2014年4月15日止一直拖欠牡铁房产段供热费未付，应承担本案的全部责任。牡铁房产段据此要求刘丽新给付供热费的诉讼请求合法有据，应予以支持。但所诉滞纳金、利息497380.97元明显过高，其计算标准也不符合法律规定。2011年10月1日之前的滞纳金应按照《黑龙江省城市供热条例（2005年）》第三十三条的规定（“用户逾期未交纳热费，供热单位可以自逾期之日起，按照所欠热费总额的千分之一按日加收滞纳金”）计算，则2007年度的滞纳金为，本金数额59837.68元，自2008年4月15日（该年度供暖期结束之日）算至2011年10月1日为75545元；2008年度的滞纳金为，本金数额59837.68元，自2009年4月15日算至2011年10月1日为53704元；2009年度的滞纳金为，本金数额61110.72元，自2010年4月15日算至2011年10月1日为32541元；2010年度的滞纳金为�本金数额61110.72元，自2011年4月15日算至2011年10月1日为10138元；以上四个供暖期的供热费共计241896.80元，滞纳金总额为172026元。2011年10月1日之后每一供暖期供热费的滞纳金则不应给付，按照《黑龙江省城市供热条例（2011年）》的规定，用户拒不交纳热费的，应当按照合同约定支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，违约金属于约定违约金。本案中，双方并没有签订供热合同，则对违约金也就没有约定，牡铁房产段向刘丽新收取2011年10月1日之后的违约金于法无据，不应支持。关于刘丽新认为2011年3月房屋产权变更前的供热费不应由其交纳的辩解理由。原审法院认为，我国合同法虽然规定了所有权保留制度，但并不适�于不动产买卖合同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条明确规定，买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。刘丽新与牡丹江铁房公司约定所有权保留的条款，应属无效条款。因刘丽新一直占有使用该房屋，故在双方签订房屋买卖合同后，即应视为房屋已经交付给刘丽新，刘丽新在给牡丹江铁房公司出具的欠条中也明确写明拖欠供热费，故此期间的供热费理应由刘丽新承担。刘丽新的辩解理由不成立，不予采纳。关于刘丽新认为2011年10月15日至2012年4月15日的供热费已超过诉讼时效期间的辩解。原审法院认为，证人虽系牡铁房产段的工作人员，但其证实的问题与催缴通知、录音资料能够相互印证，能够证实该段一直向刘丽新主张权利的事实，刘丽新的该项�解理由不成立，不予采纳。关于刘丽新认为2012年10月15日起至2013年4月15日止期间的供热费，因供热质量不达标，应减半收取及2013年6月27日以后刘丽新一直用电能取暖，争议双方之间已不存在供热合同关系的辩解。原审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘丽新虽有上述辩解，但并未向原审法院提供相应证据予以证实，且牡铁房产段也对此予以否认，因此，刘丽新的辩解理由不成立，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十四条、第一百八十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合�纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、刘丽新于本判决生效之日起10日内给付哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段供热费本金453429.26元及滞纳金172026元，两项共计625455.26元；二、驳回哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段的其他诉讼请求。
刘丽新不服原判决上诉称，一、故本案没有引起时效中断的事由，牡铁房产段的关于2007年至2010年的索取供热费的诉讼请求已超过诉讼时效；二、双方之间自2013年6月27日以后不存在供热合同关系。牡铁房产段在原审时自认已对争议房屋进行掐气、断热，并提交相关证据，从法律上讲，根据牡铁房产段的诉请，该段已经用断热的方式解除了供热合同关系，而按照起诉状中的陈述，上诉人是在盗用供热资源�则本案应系侵权纠纷而非合同纠纷，该段应就侵权纠纷举证，原审法院也应就侵权纠纷进行审理；三、牡铁房产段向上诉人主张2011年3月15日前的供热费不符合法律规定。《黑龙江省城市供热条例》规定供热费的缴费义务人事房屋所有权人，而上诉人是在2011年3月15日后才取得争议房屋的产权登记和产权证照，上诉人不是基于所有权保留制度而是基于物权法中关于不动产物权的取得需要公示公信程序主张其在2011年3月15日前不是房屋所有权人，但上诉人认可2011年度及2012年度的供热费。故请求二审法院撤销原审判决，依法驳回牡铁房产段对其的诉讼请求，并由牡铁房产段承担本案诉讼费用。
牡铁房产段答辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.刘丽新与牡丹江铁房公司的购房合同中明确约定，由于买受人原因，未能按期交付的，供热费等费用由买受人承担。2.该段曾多次致电刘丽新催缴供热费，但其或不接电话或更换号码无法找到，但有其雇佣的员工刘全臣在催缴通知上签名。原审法院法官曾就断热一事实地调查，断热面积不足两个房屋，其私自开阀并未影响实际供热。3.刘丽新给牡丹江铁房公司出具的欠条中显示，承认拖欠供热费及滞纳金；二、该段的合法权益应当受到法律的保护。刘丽新为达到拖延时间达到拒交或少交供热费的目的以各种手段阻碍缴费。如对于原审未涉及的2014年冬季至2015年春季供热费的缴纳问题，刘丽新称由争议房屋承租人承担，但该段找到承租人收取供热费时，承租人称其所承租房屋的供热费早已准备好，只是刘丽新不同意给付；三、本案未过诉讼时效，该段自2007年9月至2015年1月一直未间断向刘丽新索要供热费，每一年度均向其送达催缴通知。请求二审法院依法维持原判，并由牡铁房产段承担本案诉讼费用。
二审期间牡铁房产段申请该段职工史明义、张艳秋、刘道迎出庭作证，证明该段工作人员自2007年开始一直未间断向刘丽新催缴供热费。刘丽新对该部分证人证言质证意见为三名证人均是牡铁房产段的工作人员，与该段有利害关系，且证人证言不能证明催缴供热费的通知曾送达到其本人。
本院认证意见为，证人虽系牡铁房产段的工作人员，但证实的问题与牡铁房产段在原审提交的催缴通知、录音资料能够相互印证，能够证实该段一直向刘丽新主张权利的事实，刘丽新的的质证理由本院不予采纳
二审庭审中，经争议双方共同确认，以房屋产权证明上记载的面积及原审认定的供热单价作为结算供热费的依据，但牡铁房产段在原审的诉讼请求中编号J08商服计费面积为1689.38㎡，小于该房屋产权证上记载的1740.70㎡。故本案诉争供热费的收费标准为，编�J08商服（31#门市）收费面积为1689.38㎡，2007年至2013年各年度供热费为34元／㎡、34元／㎡、34.50元／㎡、34.50元／㎡、38.27元／㎡、40.49元／㎡、40.49元／㎡；编号J30车库（35#车库）收费面积为20.96㎡，编号J20车库（42#车库）收费面积为20.9㎡，编号79车库（52#车库）收费面积为43.81㎡，前述三个车库2007年至2013年各年度供热费一致，分别为28元／㎡、28元／㎡、33元／㎡、33元／㎡、36.61元／㎡、40.49元／㎡、40.49元／㎡。另查，争议房屋系整体供暖。
除上述事实外，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院确认原审查明的事实。
本案的争议焦点是：一、牡铁房产段诉请刘丽新给付2007年至2010年的供热费、滞纳金是否超过诉讼时效，刘丽新是否应给付牡铁房产段相应年度供热款项；二、刘丽新是否应承担2013年至2014年的年度供热费。
关于牡铁房产段诉刘丽新给付2007年至2010年的供热费、滞纳金是否超过诉讼时效，刘丽新是否应给付牡铁房产段相应年度供热款项的问题。本院认为，供用热力合同是一种标的物系有关单位提供垄断供应的生活必需品的特殊买卖合同，该类合同一般采用定型化的标准合同，合同条款由供方根据有关规定单方拟定，用方一般不能决定合同的相关内容，只能决定是否同意订立合同，且合同履行具有连续性，供方一经提供如约的供热服务，用方应按期交纳供热费。本案中，刘丽新虽于2011年3月才办理了争议房屋的产权登记手续，但其自2004年起已租用该房屋，2007年购买该房屋后至办理产权登记前也一直实际占有并使用该房屋。根据《黑龙江省城市供热条例（2005年版）》第三条第四款“本条例所称热用户（以下简称用户）是指消费供热单位热能的单位和个人。”及第三十一条第一款“用户热费应当直接向供热单位全额交纳。”、第二款“新建房屋未交付购房人使用前的热费，由建设单位交纳......”的规定，刘丽新虽未及时办理产权登记，也未与供热单位牡铁房产段签订供用热力合同，但作为争议房屋的实际占有、使用人，在事实上已经与牡铁房产段形成供用热力合同关系，应对该房屋在2007年至2010年消费的热能，向牡铁房产段给付相应的供热费。刘丽新未按期足额支付供热费，根据《黑龙江省城市供热条例（2005年版）》第三十三条有关规定，交纳逾期交费滞纳金。因牡铁房产段自2007年开始一直通过各种方法向刘丽新追索供热费，并考虑到前述供用热力合同的特殊属性，以及争议房屋系整体供暖热源、不可以分户断热的情况，应认定牡铁房产段要求刘丽新给付2007年至2010年的供热费、违约金未超过诉讼时效。因此，原审认定刘丽新应给付牡铁房�段2007至2010年供热费及滞纳金并无不当，计算正确。刘丽新关于“其在2011年3月前不是房屋所有权人，不应承担2007至2010年的供热费交费义务，牡铁房产段要求给付相关费用已过诉讼时效”的上诉理由，既无充分证据予以证明，又无法律依据，本院不予支持。
关于刘丽新是否应承担2013年至2014年的年度供热费的问题。本院认为，租用部分争议房屋经营宾馆的案外人肖洪鑫在原审法院依职权调查时，作出的“该宾馆由铁路供热，其曾到牡铁房产段交纳过供热费，但因拖欠供热费该段未收取，宾馆并无房间断热”的证言，能够证明2013年6月后，争议房屋仍由牡铁房产段供热。二审庭审中，刘丽新虽称2013年6月后争议房屋一直电能方式供暖，但无法提供相应证据。故，刘丽新关于“2013年6月后双方已解除供用热力合同，其不应给付供热费”的上诉理由，无�分证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，本院认为，牡铁房产段因供用热力合同请求刘丽新给付供热费、滞纳金的部分诉讼请求，证据充分，于法有据，应予支持。刘丽新的上诉理由既无充分证据证明，亦无法律依据，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，相关费用计算得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10054元，由上诉人刘丽新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 滕大伟
审 判 员 董欣舟
代理审判员 刘天沐
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 吴 寒