广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第3343号
上诉人（原审原告）罗伟亮，男，1971年6月17日出生。
上诉人（原审原告）ＸＸ，女，1943年6月10日出生。
上列二上诉人共同委托代理人尹香桂，广东永通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黄少仪（广州市越秀区利发海味店业主），女，汉族，1973年12月2日出生。
委托代理人方维平，广东广强律师事务所律师。
上诉人罗伟亮、ＸＸ与上诉人黄少仪因物权保护纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第3020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年7月21日，广州市国土局房管局出具的房地产证显示：广州市海珠南路72号房屋（总建筑面积71.74平方米，建基面积：35.87平方米，砖木结构2层，用途：商业）的权属人为广州市房地产管理局，权属来源为1958年国家经租；本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测确权为准；该房地委托越秀区房管局管理等。2007年11月30日，广东省广州市南方公证处出具公证书，其中载明：申请人陈洛滔因继承陈凯声的遗产于2007年10月25日、申请人郭惠琼因继承陈凯声的遗产由其代理人罗伟亮于2007年11月19日申请办理继承权公证；被继承人陈凯声于1979年12月29日在墨西哥死亡，死亡时遗留的财产为：广州市海珠南路18号、20号、22号、24号、70号、70号之一、72号、72号之一及海珠南路广利巷4号房屋；上述财产为被继承人陈凯声的遗产。被继承人陈凯声的上述遗产应由陈洛滔、郭惠琼二人�同继承。继承后，则上述房屋归陈洛滔、郭惠琼二人共同所有等。2007年12月12日，广州市国土资源和房屋管理局出具《通知单（撤管发还通知）》，载明：广州市海珠南路72号房屋权属人为陈凯声，撤管字号：荔湾撤字第1184号，撤管日期：2008年1月1日，撤管部位为全间、面积97.6974平方米（该撤管面积是原产权册记面积）；本通知单关于撤销经租产权，办理发还手续；上述房屋已批准撤管，请到越秀区土地房屋管理所联系办理房屋接收的有关手续；领回产权后，请与住户到房屋所在地房屋租赁管理部门办理私房租赁登记手续等，业主代理人罗伟亮于2007年12月19日签收该通知单。2008年1月11日，广州市越秀区第二土地房屋管理所向业主陈洛滔等人出具通知，载明：海珠南路72号（部位：原全间）经租，自2008年1月起撤销经租，发还给你。望接本通知后，于本月底前，携带�地产所有证及本通知到我所领回产权，并与住户到越秀区房地产租赁管理所办理租赁登记手续，今后房屋由你自行管业等，业主代理人罗伟亮签收了该通知。该通知所附《住户居住情况移交表》载明：黄少仪居住部位为地下、阁楼，管业面积75.90平方米，使用性质为商业，月租金为3417元，租金止戳日期为2007年12月31日，撤管日期及产权人接管日期均为2008年1月1日；自2008年1月1日起，发还业主自行管业，表中管业面积并非产权面积等。2008年4月1日，房地产管理部门出具的广州市房地产产权情况表显示：广州市海珠南路72号房屋［建筑面积97.6974平方米，结构：双隅（双木），层数：2层，使用性质：商业］的产权人为陈凯声；该业已撤管荔湾撤字1184号2008年1月1日，落实政策发还，撤全间共97.6974平方米。2009年5月4日，广州市房地产交易登记中心就申请人罗伟亮、ＸＸ关于申请海珠南路72号房屋的继承、赠与、遗失、其他转移、其他变更（登记种类）事项出具受理回执，该回执注明缴交资料包括房屋面积测量成果报告书、房地产证、发还通知书，2010年8月25日办理领证手续等。广州市国土资源和房屋管理局出具的广州市海珠南路72号房屋的房地产权证载明：权属人为罗伟亮、ＸＸ（共同共有），房屋所有权取得方式：赠与、撤管、发还，登记时间：2009年9月16日，混合结构／砖木结构，层数：3层（首层商业、其余为住宅），建筑面积：107平方米，国有土地使用权出让金年限从2010年2月11日起。罗伟亮、ＸＸ于2010年8月25日领取了上述房地产权证。2010年9月21日，罗伟亮、ＸＸ委托律师向黄少仪（邮寄地址为涉讼房屋地址）发出律师函称：你原向广州市国土资源和房屋管理局租用广州市海珠南路72号地下、阁楼及70号之一地下、阁楼房产，广州市国土资源和房屋管理局于2008年1月1日撤管，交于产权人接管；产权人接管后持接管通知前往你处要求按市场价格交付租金及搬迁，但你一直以双方要进一步协商及其他各种理由，既不交租也不搬迁；虽经该产权人多次催促，你却一直不予理会；望你在2010年9月28日前清缴2008年1月1日起至2010年9月20日的租金及以书面形式回复搬迁事宜等。该函于2010年9月23日由黄少仪家人何南代收。
另查明：黄少仪为字号广州市越秀区利发海味店的个体工商户经营者，该商行经营场所为广州市海珠南路72-1，72号首层，开业日期为2006年2月9日，经营范围：零售：水产干制品、干果。涉讼房屋从2006年2月9日起一直由黄少仪以上述字号经营使用至今，黄少仪向房地产管理部门按每月3417元的标准交纳租金至2007年12月。陈洛滔、郭惠琼与黄少仪之间没有就涉讼房屋签订租赁合同及收交租金。
再查明：2003年7月18日，陈洛滔出具委托书，称其是广州市海珠南路18号、20号、22号、24号、68号之一、70号、70号之一、72号、72号之一、广利巷4号房屋的继承人，委托罗伟亮为其合法代理人，代表执行和处理下列事项：向公证部门办理继承及到房管部门办理契证灭失登记手续以及办理登记、领取房屋契证手续和向有关部门申请落实经租发产权手续，并领回房屋；对上述房产进行管理、修缮、订立租约收取租金；房屋产权发还后，代为出售上述地址房屋，签订买卖合同，收取售房款等。2004年8月9日，陈洛滔出具委托书，称其是上述房屋的合法继承人，委托罗伟亮为其合法代理人，代表其向公证部门办理继承及到房管部门办理契证灭失登记手续以及办理登记、领取房屋契证手续和向有关部门申请落实经租发还产权手续，并领回房屋等。2005年8月29日，郭惠琼出具委托书，称其是广州市海珠南路18号、20号、22号、24号、68号之一、70号、70号之一、72号、72号之一、广利巷4号房产的合法继承人之一，委托罗伟亮为其合法代理人，代表执行和处理下列事项：向公证部门办理继承及到房管部门办理契证灭失登记手续以及办理登记、领取房屋契证手续和向有关部门申请落实经租发还产权手续，并领回房屋；对上述房产进行管理、修缮、订立租约收取租金等。2007年11月23日，郭惠琼再次出具委托书，委托罗伟亮办理上述事宜。上述委托书均办理了公证手续。
2007年11月26日，陈洛滔、露西娅.萨拉维亚.洛佩斯（赠与方）与ＸＸ（受赠方）签订《赠与合同》，约定：赠与方两人是夫妻关系，陈洛滔是广州市海珠南路18号、20号、22号、24号、70号、70号之一、72号、72号之一、海珠南路广利巷4号房屋的合法继承人之一；赠与方自愿将属其所应继承的上述�屋所应继承的产权继承份额全部赠与给ＸＸ，赠与房屋的产权全部归ＸＸ所有；受赠方ＸＸ表示愿意接受上述赠与，并承担上述赠与房屋的权利和义务；赠与方将上述房屋赠给受赠方后，有义务协助受赠方办理产权转移登记手续；赠与后，上述房屋的权利、义务全部由受赠方承担，与赠与方无关等。2008年1月25日，郭惠琼（赠与方）与罗伟亮（受赠方）签订《赠与合同》，约定：赠与方的丈夫是陈凯声，陈凯声已于1979年12月29日死亡，死后遗有以陈凯声名义登记的广州市海珠南路18号、20号、22号、24号、70号、70号之一、72号、72号之一、海珠南路广利巷4号房产，上述地址房产于1958年被国家经租，现落实政策发还产权给业权人管业，赠与方是上述房产的合法继承人之一，现赠与方自愿将名下所占的上述产权份额全部赠给受赠方壹人所有；受赠方表示愿意接受赠与，并承担上述赠与房产的一切权利和义务，日后有关上述房产的一切权利和义务与赠与人无关；赠与方将上述房产权赠给受赠方后，有义务协助受赠方办理产权转移登记手续等。上述《赠与合同》均办理了公证手续。
2010年10月20日，罗伟亮、ＸＸ向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、黄少仪户迁出广州市海珠南路72号地下及阁楼房屋，将该房屋腾空交还陈洛滔、郭惠琼；2、黄少仪向陈洛滔、郭惠琼支付从2009年9月16日起至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费［按每月45540元（75.90平方米×600元／平方米）计付］。庭审中，罗伟亮、ＸＸ表示：广州市海珠南路72号地下实际为该房屋首层，阁楼在首层房屋中搭建，600元／平方米是罗伟亮、ＸＸ了解周边商铺后自行估算所得。原审庭审中，罗伟亮、ＸＸ与黄少仪就房屋使用费或租金的标准经协商未能达成一致。罗伟亮、�平陈述：75.90平方米是指广州市海珠南路72号房屋，并不包括72号之一房屋，72号之一房屋面积是53.10平方米；陈洛滔、郭惠琼与罗伟亮是委托关系，其因长期居住国外，年纪较大，没有时间回国处理涉讼房屋问题，故将涉讼房屋赠与罗伟亮、ＸＸ，并由罗伟亮作为受托人办理发还程序，作为受赠人接受涉讼房屋的赠与。黄少仪陈述：上述《住户居住情况移交表》中的管业面积是使用面积，广州市海珠南路72号与72号之一房屋面积相加才有75.90平方米，罗伟亮、ＸＸ起诉的涉讼房屋为72号房屋，并不包括72号之一，应对此作出相应分割；72号与72号之一房屋首层均由黄少仪作经营之用；对罗伟亮、ＸＸ取得涉讼房屋的产权时间有异议，房地产管理部门出具收件受理回执的时间是2009年5月4日，其将继承、赠与、遗失、其他转移、其他变更程序一并处理，故罗伟亮、ＸＸ取得涉讼房屋产权证的时间为2010年8月25日，非房地产权证登记的时间即2009年9月16日，受理回执出具至罗伟亮、ＸＸ领取房地产权证期间，罗伟亮、ＸＸ是无法向黄少仪主张权利的；黄少仪已离婚，有一个17岁的儿子，两人承租其他房屋居住，黄少仪在涉讼房屋经营为生；房地产管理部门于2008年1月11日向黄少仪发出撤销“经租产”房屋通知，告知涉讼房屋已于2008年1月1日发还业主，但没有告知业主的情况；涉讼房屋实际面积与产权记载面积相差甚大，已就此向房地产管理部门提出，但均没有回复，至今没有解决此问题。2011年3月24日，原审法院组织罗伟亮、ＸＸ与黄少仪到现场查看，勘验结果为：黄少仪非使用涉讼房屋首层全层面积，通道、梯间另占有首层一定面积；广州市海珠南路72号首层与72号之一首层相邻，中间由一间墙间隔，间墙中部有一铁闸门间隔相通，上述房屋均由黄少仪作商业经营之用；涉讼房屋首层搭建一阁楼，用于堆放杂物及放置床。因罗伟亮、ＸＸ与黄少仪对黄少仪使用涉讼房屋的面积存在争议，经黄少仪申请，原审法院委托广州市房地产测绘所对广州市海珠南路72号首层、阁楼房屋的建筑面积、使用面积进行测绘。2011年7月20日，广州市房地产测绘所出具广州市海珠南路72号首层、阁楼房屋的房屋面积测量成果报告书，载明：现按实测尺寸绘制首层商铺和首层通道、梯间的现状图，并计算面积；首层阁楼下高为2.40米以上，上高为2.01米，面积为22.2633平方米，不计入建筑面积；首层建筑面积46.2111平方米，首层商铺面积为24.7046平方米，首层通道、梯间面积为21.5065平方米等。黄少仪预交了测绘费80元。罗伟亮、ＸＸ与黄少仪均同意以上述广州市房地产测绘所的测绘结果作为确定黄少仪使用涉讼房屋面积的依据。
原审法院认为：罗伟亮、ＸＸ受赠并在房地产管理部门依法登记取得涉讼房屋的产权，成为新的房屋产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。黄少仪是涉讼房屋经租期间的承租人，在罗伟亮、ＸＸ取得产权后未与其签订租赁合同，但是实际使用人，一直使用涉讼房屋至今。罗伟亮、ＸＸ起诉要求收回涉讼房屋是其行使对涉讼房屋所有权的体现，其请求合法合理，原审法院予以支持。罗伟亮、ＸＸ要求黄少仪支付其取得涉讼房屋物权之日即2009年9月16日起至实际交还涉讼房屋之日止的房屋使用费的主张符合等价有偿的民事活动基本原则，原审法院予以采纳。罗伟亮、ＸＸ主张的房屋使用费标准是其自行估算所得，没有相关依据。由于双方没有确定房屋使用费的标准，该房屋使用费应按房管部门评定的同期非住宅（商业）租金标准支付为宜。因罗伟亮、ＸＸ与黄少仪对黄少仪使用涉讼房屋的面积存在争议，而该房屋作商业使用，其面积涉及房屋使用费的计算，原审法院委托广州市房地产测绘所对此进行了测绘，并出具了房屋面积测量成果报告书，罗伟亮、ＸＸ与黄少仪均同意以上述测绘结果作为确定被告使用涉讼房屋面积的依据，故上述房屋面积测量成果报告书的测绘面积应作为计算被告应交纳房屋使用费的依据，由此产生的测绘费应由罗伟亮、ＸＸ与黄少仪各负担一半为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条的规定，原审法院于2011年8月26日作出如下判决：一、黄少仪户在本判决发生法律效力之日起30日内迁出广州市海珠南路72号首层、阁楼房屋由其使用的部位，将该房屋腾空交还罗伟亮、ＸＸ；二、黄少仪在本判决发生法律效力之日起10日内向罗伟亮、ＸＸ支付房屋使用费［从2009�9月16日起至本判决发生法律效力之日止，按房管部门评定的同期非住宅（商业）租金标准计付；计算房屋使用费的面积以广州市房地产测绘所于2011年7月20日出具的广州市海珠南路72号首层、阁楼房屋的房屋面积测量成果报告书记载的面积作为依据］；本判决发生法律效力之日次日起至黄少仪实际交还上述房屋之日止的房屋使用费，由黄少仪按上述标准逐月支付给罗伟亮、ＸＸ；三、驳回罗伟亮、ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费9900元［含案件受理费9820元（罗伟亮、ＸＸ已预付）、测绘费80元（黄少仪已预付）］由罗伟亮、ＸＸ负担4900元，黄少仪负担5000元。
上诉人罗伟亮、ＸＸ不服原审判决，向本院提起上诉并�辩称：一、我方对原审判决计算使用费的面积有异议，一审判决是按测绘面积计算的，我方主张按75.9平方米计算，这是房管部门经租期间核定收租面积，也是撤管移交的租用面积，黄少仪一直没有提出异议，而且我方请求的房屋使用费在测绘面积确定前，应当按原经租面积计算。二、我方在2009年9月份发过律师函给对方主张使用费，双方并未建立租赁合同关系，使用费的诉讼时效为两年，不适用租金一年的诉讼时效。
上诉人黄少仪不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：请求撤销原审判决第一项，驳回罗伟亮、ＸＸ的诉讼请求。理由：一、一审判决错误。1、2008年1月1日前涉案房屋的产权人是广州市房地产管理局，是房管局出租给我方使用，有租赁合同关系。2、上诉人依靠涉案房屋维持生计，愿意按照相关部门评定的租金标准与现业主建立租赁关系。3、罗伟亮、ＸＸ是受赠得到涉案房屋，理应按房管局的撤管通知要求与我方办理租赁关系登记手续。但罗伟亮、ＸＸ无理提高10倍租金以达到逼迁的目的，我方根本无法承受。4、依据民法通则的权利在先原则，以及省政府对撤管经租房屋的善后原则，我方有权继续使用涉案房屋。5、一审法院认为罗伟亮、ＸＸ在2009年9月16日受赠取得产权，迟至2010年10月才起诉，已经超过法定租金一年诉讼时效。6、一审判决我方承担一半诉讼费缺乏依据。二、对方上诉意见缺乏依据。对于涉案房屋的面积我方是一直向房管局提出过异议，因为涉案房屋中间有一个通道，而且还有别人使用，但房管局还是全部计租，但考虑到按公房租金参考价计算差距不大，所以我方仍按房管局的要求计付租金。在一审中，法院委托了测绘所进行测绘，当时双方都是确认测绘结果，要计算的话应当按测绘面积来�算。
本院二审经庭询调查，确认原审判决查明事实。
本院认为，罗伟亮、ＸＸ自取得涉案房屋产权登记，即享有涉案房屋使用、收益权利。黄少仪作为涉案房屋使用人，负有支付房屋使用费的义务。罗伟亮、ＸＸ的权利是基于赠与所得，其承继原业主陈洛滔、郭惠琼关于房屋租赁关系的权利义务，但由于黄少仪与陈洛滔、郭惠琼一直没有达成租赁关系协议，故罗伟亮、ＸＸ与黄少仪之间没有租赁关系。罗伟亮、ＸＸ要求黄少仪搬迁，原审法院予以支持，符合法律规定，本院予以确认。
关于黄少仪使用房屋的面积争议，经过房管部门的测量，房屋面积确定，罗伟亮、ＸＸ方要求按测量前面积计费，缺乏依据，本院不予采纳。
关于诉讼时效是否届满的争议，罗伟亮、ＸＸ自2009年9月15日起享有收取房屋使用费的权利，依法该债权诉讼时效为两年，原审法院确认保�罗伟亮、ＸＸ的权利主张，并无不当，本院予以确认。
综上所述，双方当事人上诉理由均缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8500元，由上诉人罗伟亮、ＸＸ负担3500元，黄少仪负担5000元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一二年二月七日
书记员 阮志雄