辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终9623号
上诉人（原审原告、反诉被告）：：沈阳市台北爱加爱酒店，住所地：沈阳市大东区北顺城街***号。
法定代表人：张宝贵，系董事长。
委托代理人：廉昊，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李曼，女，1966年5月9日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：武甜甜,辽宁尧盛律师事务所律师。
上诉人沈阳市台北爱加爱酒店（以下简称“爱加爱酒店”）与上诉人李曼房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人爱加爱酒店上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判或发回重审；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审查明，上诉人与被上诉人明确约定了争议房屋在出租给被上诉人之前已经装修，为履行租赁合同将装修拆除，如因被上诉人原因导致合同目的不能实现，由被上诉人承担违约金包括原装修损失，该部分损失折价130万元。在查明上述事实基础上原审判决在无任何证据的情况下，否定该部分损失的存在，现认定事实认定有误。而且又在此基础上认为双方合同约定显失公平，显然适用法律错误。综上恳请二审法院在查明事实的基础上依法维护上诉人的合法权益。
上诉人李曼上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人酒店整体消防没有验收合格，原审期间也并未向原审法院提供证明其已经消防验收合格的证据，且上诉人对涉案房屋只经营了10个月并非一年。在原审过程中上诉人已经提交大量证据证明涉案房屋存在质量问题，但原审法院仍认为上诉人没有足够证据证明上诉人这一主张，显然错误。且对上诉人原审主张的装修损失未予认定。综上恳请二审法院在查明事实的基础上依法维护上诉人的合法权益。
爱加爱酒店（原审反诉被告）向一审法院起诉请求：爱加爱酒店、李曼双方于2014年3月27日签订《租赁协议》，约定爱加爱酒店将沈阳市大东区北顺城街212号（台北A+A酒店）第三层，面积一千四百六十平租赁给李曼使用，年租金130万元人民币。合同签订后，第一年双方如约履行合同，但2015年5月李曼以经营状况不善为由，明确向爱加爱酒店表示不再支付房租，故爱加爱酒店依据《租赁协议》第八、九条之约定，依法要求李曼承担违约责任。请求法院依法维护爱加爱酒店合法权益。诉讼请求：1、请求依法判令李曼支付违约金390万元人民币及利息10万元；2、诉讼费由李曼承担。
李曼（原审反诉原告）辩称并向一审法院反诉请求：李曼与爱加爱酒店于2014年3月27日签订的协议，于2014年7月1日生效。李曼依协议规定交付租金130万元，交付押金5万元，但爱加爱酒店没有提供房屋所有权等合法手续，即房屋所有权证以及房屋使用等相关的证件。在李曼租赁期间，由于该租赁房产不是爱加爱酒店，致使造成房屋漏水，冬季采暖不达标，电梯经常出现故障等问题，致使李曼不能正常经营。爱加爱酒店没有向李曼提供租赁房产房屋消防验收合格手续。经计算爱加爱酒店没有如实向李曼提供1460平方米的房屋，属于严重违约。爱加爱酒店索要390万元违约金及10万元利息无法律依据，协议中也无约定。同时爱加爱酒店所诉的390万元也没有实际发生。李曼在2015年5月份通知爱加爱酒店不租此房，通知之后3个月后爱加爱酒店将此房又租赁给他人，爱加爱酒店索要390万元显然没有道理。另外，此种违约金过高，李曼申请减少。综上所述，依据相关法律规定，请求人员驳回爱加爱酒店的诉讼请求。诉讼请求：1、判令解除李曼与爱加爱酒店签订的租赁协议；2、判令爱加爱酒店承担因提前解除协议给李曼造成的店面装修损失费用2,202,943.60元；3、判令爱加爱酒店返还李曼所有的设施设备，如不能返还，要求爱加爱酒店返还533,600元；4、请求解除协议，返还剩余租金216,666元（两个月租金，2015年5、6月），返还电费等押金5万元；5、请求爱加爱酒店承担本案的诉讼费用。
爱加爱酒店（原审反诉被告）辩称：爱加爱酒店同意与李曼解除租赁合同。第二项装修损失费用不同意承担，理由是既无相关约定也无相关法律规定。李曼所用设备现由爱加爱酒店租赁库房专门保管，可以返还，但依据合同约定爱加爱酒店有权不返还。余下的两个月租金不存在返还的问题，因为直至2015年12月房屋尚在李曼使用当中。电费等押金依据约定不应返还。反诉费用不应由爱加爱酒店承担。
房屋租赁之初爱加爱酒店向李曼出示过租赁合同及授权书等内容，证明爱加爱酒店有权将房屋出租给李曼。本案争议房屋为争议楼宇的第三层，一、二、四、五层均在爱加爱酒店的经营使用当中，而且这栋楼宇的一至五层供暖、电梯、电力都是统一的。在租赁合同履行期间，爱加爱酒店的一、二、四、五层都属于正常经营使用范围当中。所以不存在电梯、供暖等相关配套设施经营无法使用问题。李曼诉称因消防没有验收手续导致房屋不能使用该事实不存在。理由是李曼解除合同的理由并不是消防部门的勒令禁止经营，而无法经营。所以该理由与房屋正常使用无关联性。如前所述，整栋楼宇的消防验收不可能针对某一层，如果整栋楼宇的消防验收不合格的话，那么整栋楼宇就不能正常使用。所以消防验收手续是否向李曼出示，都不影响房屋的经营使用。房屋实际使用面积，在合同签订之前，该面积是经双方确认的，在合同履行过程中，李曼从未对面积提出过异议。关于漏水的情况，经向爱加爱酒店的具体经办人核实，漏水情况是由楼上物业导致，并非爱加爱酒店过错，且漏水部分的面积仅限吧台的范围，不可能导致1,400平方米都不能使用，不存在违约及无法经营的情况。关于爱加爱酒店主张的违约责任，系合同中明确约定与法有据。
原审法院经审理查明：爱加爱酒店将沈阳市大东区北顺城路212号房屋第三层建筑面积1460平方米的房屋，租赁给李曼使用。双方于2014年3月27日签订的租赁合同，租期从2014年7月1日至2021年6月30日，租期为7年，租金为上打租，每年130万元。另外双方协定乙方在付首次租金时额外支付5万元作为水电等费用押金。爱加爱酒店给予李曼两个半月的免费装修期（从2014年4月15日至2014年6月30日）。合同第五条约定，租赁期内房屋框架结构修缮由甲方（爱加爱酒店）负责，由于使用不当造成损坏由乙方（李曼）负责。甲方、乙方双方在修缮房屋时，应积极协助，不得恶意阻挠施工，避免影响各自营业。合同第七条约定，冬季甲方负责国家供暖期内的供暖，甲方确保供暖输出热量符合国家标准，如因乙方原因造成不达标与甲方无关，供暖面积按协议内所标建筑面积计算，费用按照国家规定企业供暖价格由乙方支付给甲方。乙方每年于供暖十日前一次性交付甲方，否则后果乙方自行承担。酒店大堂区域为甲方所有，在确保乙方通道畅通的情况下，甲方有权对大堂进行装修改造、出租等，乙方均无权干涉。第八条因甲方原因造成协议提前终止，甲方须按使用年限折旧赔偿乙方损失。乙方如遇经营不善须按协议规定的年限后方可转租或出兑。如违反协议，乙方除须按三年期限赔偿剩余部分租金外另须赔偿一年租金130万元作为甲方房屋原设施装修赔偿。并确保新承租方或承兑方有能力代替乙方继续履行七年协议余下年限。如因乙方非经营原因导致无法继续履行七年协议的，甲方有权收回房屋，终止合同，同时房屋内一切物品及剩余租金均不予退还。并且乙方还需按照第九条所标示进行赔偿。第九条如三年内因乙方原因造成协议提前终止，乙方须赔偿甲方三年内余下所有年限的房租租金总和及甲方房屋原设施折旧装修款130万元。如三年后因乙方原因造成提前终止协议，甲方除不归还乙方任何设备设施外还需扣除余下已交房租，并且乙方须赔偿甲方房屋原设施装修折旧装修款人民币50万元。
协议签订后，爱加爱酒店如约将房屋交付李曼使用，李曼支付一年的租金130万元（从2014年7月1日至2015年6月30日）及水电费用押金5万元。涉案房屋原用于经营饭店有部分装修，租赁李曼后，李曼重新对房屋进行了装修后，还是使用经营饭店，2015年4月30日，李曼因经营不善，停止经营撤出房屋，并与爱加爱酒店进行协商解除合同，双方多次协商未果，2015年12月，爱加爱酒店将房屋收回自行经营饭店。李曼现有部分物品，存在爱加爱酒店库房内进行保管。
上述事实，有租赁协议、房屋租赁合同书、授权书、短信照片、照片及庭审笔录，经质证，该院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为：关于爱加爱酒店请求李曼支付违约金390万元，包括剩余两年租金及装修折旧费及利息10万元的诉讼请求。依据协议约定，李曼合同履行期限未满，提前解除合同应当承担违约责任。按照合同约定李曼提前解除合同应支付剩余两年的租金和装修折旧费共计390万元。另合同约定如爱加爱酒店原因造成协议提前终止，爱加爱酒店须按使用年限折旧赔偿乙方损失。李曼认为，双方关于违约责任约定明显不对等，显失公平，且李曼提出违约金约定过高，应予调整。本院认为，依据法律规定，对爱加爱酒店主张的违约金过高，应以爱加爱酒店实际损失为基础予以调整。本案爱加爱酒店的实际损失为租金损失。李曼在2015年4月30日，即一年租赁期限届满前两个月便向爱加爱酒店提出解除合同并将房屋租金交至2015年6月30日，李曼不同意解除，但李曼在2015年12月将房屋收回使用，故此，李曼的实际损失为2015年7月至2015年12月之间5个月的租金损失，考虑到李曼在提出解除合同时，一年租期尚有两个月未到，爱加爱酒店有时间作转租或自行使用的前期准备工作，李曼主观过错较小，给爱加爱酒店造成的影响不大，且在协议履行过程中，爱加爱酒店对李曼提出的房屋质量及供暖问题没有积极协商解决，故违约金以爱加爱酒店实际租金损失为基础。另，爱加爱酒店并非将房屋新装修后交付李曼使用，李曼的装修行为不会产生房屋价值贬损，爱加爱酒店将房屋收回自用继续经营饭店，故爱加爱酒店并无装修损失存在，故爱加爱酒店主张装修折旧费，不予以支持。
关于李曼反诉请求与爱加爱酒店解除租赁合同，因李曼于2015年4月30日已搬离本案争议房屋，故双方租赁关系，已经解除，该诉请该院予以支持。关于反诉要求爱加爱酒店承担房屋装修损失，因合同对于合同解除李曼装修损失，未作约定，故爱加爱酒店对李曼的装修损失不应予赔偿。关于李曼主张返还物品的请求，因合同约定，李曼违约物品不予返还，且李曼是未经爱加爱酒店同意的情况下自行撤离房屋，可以视为李曼撤离时对于物品是否拿走已作出处分，所以李曼主张返还物品请求，理应不予支持。但，考虑到爱加爱酒店同意将库房内物品返还李曼，故爱加爱酒店将库房内存放李曼的物品，予以返还。
关于李曼主张返还剩余租金的诉请，因李曼违约在先，故其多支付的租金抵扣爱加爱酒店的租金损失，不予返还。关于李曼主张爱加爱酒店返还水电费用押金5万元的诉请，因李曼已搬离争议房屋，现爱加爱酒店自用该房屋，故该笔押金应予返还。
关于李曼反诉称，由于爱加爱酒店房屋质量问题、电梯问题及采暖问题导致合同无法履行，因李曼证据不足，且即便存在上述问题，不能导致合同根本无法实现，故李曼以此主张爱加爱酒店违约，该院不予支持。另，关于李曼辩称，爱加爱酒店提供房屋面积不符合合同约定，爱加爱酒店存在违约。该院认为，爱加爱酒店、李曼在订立合同时，对房屋的现状已做现场勘查确认，对房屋使用面积予以认可。现李曼以爱加爱酒店提供房屋与图纸面积不符，主张爱加爱酒店违约，于法无据，该院不予支持。另李曼主张爱加爱酒店没有向李曼提供租赁房屋消防验收合格手续，爱加爱酒店存在违约行为等，该院认为，李曼已经营使用房屋近一年之久，导致合同解除的原因系李曼自身经营不善，非因爱加爱酒店无法提供消防手续致使李曼经营不能，即该抗辩非致使合同目的无法实现的理由，故对其主张该院不予认可。
综上，李曼已支付租金至2015年7月，还应支付爱加爱酒店5个月的租金损失541,666.66元（130万元÷12个月×5个月=541,666.66元）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除沈阳市台北爱加爱酒店与被告李曼签订的关于沈阳市大东区北顺城街212号第三层的房屋租赁合同；二、李曼于本判决发生法律效力后10日内支付沈阳市台北爱加爱酒店违约金541,666.66元；三、沈阳市台北爱加爱酒店于本判决发生法律效力后10日内返还李曼房屋押金5万元及存放在库房内的物品；四、驳回李曼、沈阳市台北爱加爱酒店其他诉讼请求。案件受理费38,800元，其中27,772元由沈阳市台北爱加爱酒店承担，11,028元及反诉费15,412.80元由李曼负担。如双方未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
本院认为，原审关于案争租赁合同履行期限未满，系因李曼提前解除合同的违约行为促成本案纠纷的认定正确。关于上诉人爱加爱酒店提出原审违约金判项不当的上诉请求，因原审判决违约金为2015年7月至2015年12月李曼向爱加爱酒店提出解除合同至爱加爱酒店收回租赁房屋期间，爱加爱酒店依合同约定应收取的租金。但因李曼发出的解除合同意思表示既非依合同条款行使的约定解除权也非基于爱加爱酒店的根本违约行为行使的法定解除权，故李曼发出的解除合同意思表示并不能产生合同解除的效力且此期间李曼也未将租赁房屋腾空交还爱加爱酒店，本案租赁合同事实也未解除。故此期间李曼仍应按合同约定向爱加爱酒店交纳租金，原审将此部分租金认定为李曼应承担的违约金，显系不当，本院应予纠正。对于李曼因其违约行为而应承担的违约金数额，虽合同约定为按三年期限赔偿剩余部分租金外加130万元作为出租人房屋原设施装修赔偿，但该约定数额显系过高且李曼也己要求减少，故本院酌定李曼依合同约定租金标准向爱加爱酒店支付三个月租金即32.5万元，作为爱加爱酒店因李曼提前解除合同违约行为而遭受损失的违约赔偿金。关于上诉人李曼提出爱加爱酒店房屋质量问题、电梯问题及采暖问题导致合同无法履行，因李曼证据不足，且即便存在上述问题，也不足以导致合同目的无法实现。另关于李曼提出爱加爱酒店提供房屋面积不符合合同约定，爱加爱酒店存在违约的主张。因爱加爱酒店与李曼订立合同之时，对房屋的现状已做现场勘查确认，对房屋使用面积予以认可。现李曼以爱加爱酒店提供房屋与图纸面积不符，主张爱加爱酒店违约，于法无据。另李曼主张爱加爱酒店没有向李曼提供租赁房屋消防验收合格手续，爱加爱酒店存在违约行为等，因李曼已经营使用房屋近一年之久，导致合同解除的原因系李曼自身经营不善，非因爱加爱酒店无法提供消防手续致使李曼经营不能，即该抗辩非致使合同目的无法实现的理由，故对其主张原审未予支持，并无不当。对李曼的上诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02080号民事判决一、三项；
二。撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02080号民事判决第四项；
三、变更沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02080号民事判决第二项为：李曼于本判决发生法律效力后10日内支付沈阳市台北爱加爱酒店租金541,666.66元；
四、李曼于本判决发生法律效力后10日内支付沈阳市台北爱加爱酒店违约金32.5万元；
五、驳回双方其它诉讼请求。
一审案件受理费38,800元，其中26,333.3元由沈阳市台北爱加爱酒店承担，12,466.7元及反诉费15,412.80元由李曼负担;二审案件受理费77,600元，由沈阳市台北爱加爱酒店承担负担26,333.3元,李曼承担51,266.7元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。