广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终12888号上诉人（原审原告）：王洪玲，女，1983年1月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱爱新，广东卓科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖让盛，男，1967年3月27日出生，汉族。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，职务董事长。委托诉讼代理人：付代广，男，汉族，1992年5月22日出生，系该公司职员。上诉人王洪玲因与被上诉人赖让盛及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1437号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。王洪玲上诉请求：1、改判赖让盛再支付违约金103.5万元；2、判令赖让盛支付利息81812.5元；（利息自2015年04月22日按照同期人民银行贷款利率计算，计至本判决确定的付款之日止，暂计至2015年09月21日）；3、案件的受理费由赖让盛承担。事实和理由�一、一审判决判令赖让盛承担违约责任的违约金过轻。首先，王洪玲与赖让盛之间的房屋买卖合同已经履行至资金监管阶段。双方已经办理资金监管，由于赖让盛的原因，银行没有出具贷款承诺函。王洪玲的监管资金由于赖让盛迟迟不愿意解除监管，导致385万元的监管资金直到7月3日才予以退回，造成了王洪玲没有资金及时购买其他的房屋。进一步扩大了王洪玲的损失。其次，根据法庭审理查明的事实，涉案房产无法交易最主要的原因包括涉案房屋被查封和赖让盛故意不提供按揭银行要求提供的贷款申请材料。而赖让盛之所以会违约，主要是深圳房产市场3.30房产新政后，价格暴涨，涉案房产已经有600-700万左右的涨幅。退一步来说，即使赖让盛依据合同承担20%的违约金，其也通过违约而获得巨大的收益。二、一审法院认为王洪玲没有对自身的损失采取措施进行减损，自身存在过错，不符合案件实际的。试问在385万资金已经被监管的情况下，还要求王洪玲拿出大量资金去购买房屋？如此，王洪玲只能去借高利贷才可以满足一审法院所说的采取措施进行减损。具体案件具体分析，并非所有的案件都有能力进行减损。三、本案中，赖让盛除了合同买卖违约造成的损失之外，还有监管资金迟迟未能返还给王洪玲造成的损失。这项损失不能与赖让盛的合同违约混为一谈，双方为此另行签订了资金监管协议。385万的购房款由于赖让盛的原因迟迟未能返还，王洪玲仅仅主张监管期间的利息，不仅合乎法律规定，也合乎社会一般常识。四、目前深圳房屋市场价格依旧维持在原来的高位，价格根本没有下降，涉案房屋按照双方的合同，每平米单价为36147元。如今，在深圳北站旁边的房屋至少在65000元每平米。综上，基于上述事实和理由，王洪玲认为一审法院事实认定部分错误，鼓励了社会的违约，没有起到教育与惩罚的作用。同时，王洪玲的损失完全没有弥补。因此，王洪玲肯请二审法院进行改判，依法做出公正、公平的判决。赖让盛未作答辩。中原公司述称，对王洪玲上诉没有意见。王洪玲向一审法院起诉请求：1、赖让盛返还定金50万元；2、赖让盛向王洪玲支付违约金207万元；3、赖让盛向王洪玲支付利息81,812.5元（利息自2015年4月22日起按照同期人民银行贷款利率计算，计至本判决确定的付款之日止，暂计至2015年09月21日）；4、本案的诉讼费由赖让盛承担。一审法院认定事实：2013年12月20日，赖让盛取得了深房地字第XXXX**号《房地产证》，赖让盛系深圳市龙华新区龙华街道玉龙路西侧圣莫丽斯花园XX栋X单元XX号房地产权利人，该房产建筑面积为286.33平方米，�途为住宅，性质为市场商品房。2015年4月7日，王洪玲作为买方与作为卖方的赖让盛签订了一份《二手房买卖合同》，约定赖让盛将位于上述房地产转让给王洪玲，转让成交价为1,035万元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金50万元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2015年4月25日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年4月25日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相�文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三工作日内补足，如多余合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起5日内与担保公司签订服务合同，并出具公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。涉案物业没有租赁合同�如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。上述合同签订当日，王洪玲、赖让盛及第三人中原公司签订了《资金托管协议》，王洪玲、赖让盛同意将定金50万元、交楼押金5万元交由第三人中原公司托管。2015年4月7日，王洪玲支付了定金50万元，其中5万元作为交楼�金在第三人中原公司处托管。2015年4月10日，案涉房地产因案外人陈佳微诉赖让盛民间借贷纠纷一案被查封。2015年4月22日，王洪玲、赖让盛和中国银行股份有限公司深圳侨香支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，办理了首期款385万元的资金监管手续。2015年7月7日，王洪玲提起本案诉讼，请求解除合同并要求赖让盛支付违约金。2015年7月13日，王洪玲委托律师向赖让盛发出一份《律师函》，称赖让盛在合同履行过程中要求加价，且案涉房产被法院查封，赖让盛的违约行为给王洪玲造成巨大损失，通知赖让盛在接到函件后三日内解除查封，否则引起的法律后果由赖让盛自行承担。2015年8月10日，一审法院依据王洪玲的申请对案涉房地产采取了轮候查封措施。2015年8月18日，赖让盛收到含有王洪玲解除合同意思表示的起诉状。本案审理过程中，赖让盛主张案涉房地产价格并未出现大幅上涨，并申请对案涉房地产的市场价值进行评估，但在一审法院依法选定评估机构后，赖让盛未缴纳评估费，致使评估程序终结。庭审中，赖让盛称王洪玲、赖让盛双方于2015年6月10日解除了首期款资金监管，之后赖让盛退还了王洪玲定金20万元。王洪玲称其于2015年7月3日才收到首期款，并非赖让盛所称的6月份；确认赖让盛已退还定金20万元。一审法院认为，王洪玲、赖让盛签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照约定全面适当履行合同义务。在合同履行过程中，案涉房地产因赖让盛被查封，致使案涉合同无法继续履行，赖让盛作为卖方已构成违约，王洪玲有权要求解除合同并有权�求赖让盛支付违约金。关于合同解除，根据涉案合同约定，王洪玲在赖让盛违约后有权解除合同，并有权要求赖让盛支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于合同解除的规定，合同自解除通知到达对方时解除。赖让盛于2015年8月18日收到含有王洪玲解除合同意思表示的起诉状，涉案合同已于2015年8月18日解除。关于定金返还，因涉案合同已解除，赖让盛收取王洪玲定金已没有合同依据，其应当将上述定金25万元退还给王洪玲。基于同样理由，第三人中原公司继续托管定金亦没有依据，其应当将托管定金5万元退还给王洪玲。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，案涉房地产被查封致使合同无法继续履行，赖让盛在2015年6月10日配合王洪玲解除资金监管，王洪玲在此日期之后即应当采取另行购买房产等适当措施防止损失的扩大，但王洪玲并未提供证据证明其采取了减损措施，其应当自行承担扩大的损失。王洪玲主张其遭受了巨大损失，但其并未提供任何证据证明案涉房地产在合同履行期间出现了大幅上涨。赖让盛主张案涉房地产价格并未出现大幅上涨，认为王洪玲主张的违约金过分高于损失，并申请对�涉房地产的价值进行评估，但其并未交纳评估费用，视为其放弃评估申请。综上，在涉案房产所在片区的房价在涉案合同履行期间存在一定幅度上涨，案涉合同因查封不能继续履行及王洪玲并未采取适当措施避免损失扩大等情形基础上，为制裁民事违法行为，弥补守约方损失，一审法院将违约金数额酌定为103.5万元。一审法院认为上述违约金数额足以弥补王洪玲因赖让盛违约所遭受的损失，包括王洪玲支付的首期款的利息损失，因此，王洪玲关于赖让盛支付首期款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审判决：一、王洪玲和赖让盛之间的《二手房买卖合同》已于2015年8月18日解除；二、赖让盛应于本判决生效之日起三日内支付王洪玲违约金103.5万元；三、赖让盛应于本判决生效之日起三日内退还王洪玲定金25万元；四、第三人中原地产代理（深圳�有限公司应于本判决生效之日起三日内将定金5万元退还给王洪玲；五、驳回王洪玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费28,015元、保全费5,000元，由赖让盛负担18,000元，王洪玲负担15,015元，受理费、保全费王洪玲已预交。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，涉案《二手房买卖合同》系王洪玲、赖让盛的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，涉案房产因赖让盛与案外人的纠纷被查封，导致涉案合同无法继续履行，赖让盛已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原审判决对此认定正确，本院予以维持。至于赖让盛应承担的违约金数额问题，涉案《二手房买卖合同》明确约定，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。王洪玲有权选择要求赖让盛支付转让成交价百分之二十的违约金，赖让盛在一审期间提出违约金约定过高，根据最高人民法院《民商事合同案件指导意见》第8条规定：违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，赖让盛申请对涉案房产市场价值进行评估，却未按要求缴纳评估费，也未能提交其他证据证明涉案合同约定的违约金过高，应对此承担举证不能的法律后果。一审在赖让盛未能充分举证的情况下，将合同约定的违约金调低至转让价的10%，缺乏依据，应予以纠正。在2015年深圳房价大幅上涨的背景下，王洪玲上诉主张自己的损失已经超过合同约定的房价的20%，并主张赖让盛应按合同约定承担违约责任，合理合法，应予支持。故本院认定赖让盛应承担的违约金数额为207万元。至于王洪玲上诉主张监管的首期款的利息，本院认为，赖让盛应支付的成交价20%的违约金已足以弥补王洪玲的损失，包括王洪玲监管的首期款利息损失，故对王洪玲该上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人王洪玲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1437号第一、三、四项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1437号第五项；三、变�深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1437号第二项为：赖让盛应于本判决生效之日起三日内支付王洪玲违约金207万元；四、驳回王洪玲原审其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费、保全费共计47130元，由王洪玲负担14139元，赖让盛负担32991元。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年八月十二日书记员（兼） 李开宇附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。