江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰中民终字第0986号
上诉人（原审被告）陈书翔。
被上诉人（原审原告）杜春斌。
委托代理人朱军，泰兴市延令法律服务所法律工作者。
上诉人陈书翔与被上诉人杜春斌买卖合同纠纷一案，泰兴市人民法院于2013年9月30日作出（2013）泰民初字第0910号民事判决，上诉人陈书翔对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2013年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月25日公开开庭审理了本案，上诉人陈书翔、被上诉人杜春斌的委托代理人朱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜春斌起诉称：2002年9月30日，杜春斌因原住宅拆迁，经陈书翔的同学介绍与陈书翔签订了一份房产买卖合同，约定杜春斌以140800元的价格购得陈书翔所有的泰兴市济川街道东元村南二环北侧4号楼302室房屋及车库，杜春斌应于2002年9月30日前给付房产款8万元，2003年元月31日前给付6万元，陈书翔应于2003年3月15日前协助杜春斌办理房产交易过户手续。合同签订后，杜春斌按约先后三次给付陈书翔132000元房款，由于陈书翔一直未能提供房产证原件，致杜春斌认为陈书翔不能履行过户义务，产生不安，遂未将余款8800元付清。事后杜春斌一直想与陈书翔联系给付余款及办理过户事宜，但陈书翔脱离原工作单位且户口迁移上海而一直无法联系。2012年8月，陈书翔以杜春斌未付清房款为由，要求解除双方买卖合同，并诉至泰兴市人民法院，杜春斌才知道陈书翔的房产证一直被其工作单位扣押，直至2005年5月27日才发还。陈书翔获得房产证后又分别于当年的11月和2007年3月以转让给杜春斌的房屋作抵押进行贷款，至2012年4月才注销抵押登记。在此期间陈书翔根本无法履行过户义务，所以才避而不见。陈书翔要求解除买卖合同并返还房屋一案，泰兴市人民法院作出（2012）泰民初字第1073号判决予以驳回，确认买卖合同效力。陈书翔不服该判决，提起上诉，又经泰州市中级人民法院作出（2013）泰中民终字第0092号判决维持原判。判决生效后，陈书翔又避而不见，既不收取剩余房款，也不履行过户义务，致杜春斌无法获得产权证，而且可能导致房产过户交易税费的增加等损失。请求判令陈书翔立即将泰兴市济川街道东元村南二环北侧4号楼302室房屋过户至杜春斌名下。
陈书翔辩称：杜春斌、陈书翔于2002年9月30日签订的合同中约定“实际付款时间和金额以收条为准”，现杜春斌无法提供收条，而请“麻将牌友”李某等人出庭作伪证，又动员离婚前妻参与说谎，但均不能证明杜春斌已经给付了陈书翔132000元房款。杜春斌是工作多年的律师，如果见不到房屋产权证明原件，不可能与陈书翔签订房产买卖合同。事实是当年陈书翔从工学院财务部黄青霞主任处拿出了房产证，并将房产证原件给杜春斌看了，还复印了两份，一份给杜春斌，一份留存。当时陈书翔也告诉杜春斌，房产证由学校统一办理，稍等几天到学校正式领取房产证，只要杜春斌依约给付房款，房产证领取没有问题。2005年夏，陈书翔带着“两证”原件找杜春斌，要求杜春斌“尽快结账付款过户”，杜春斌不但不付款，还明确告诉陈书翔说“不要房子了，退房吧！”杜春斌将“房产证未能过户”的原因归咎于“学校扣押”和“两次贷款”，是杜春斌为其没钱支付房款和违约推卸责任。2002年9月30日，杜春斌、陈书翔签订合同并交接房屋钥匙，杜春斌即住进了陈书翔的房屋，从此不再理事。10多年来，杜春斌从没有打电话谈“清欠房款之事”，更谈不上结账付款，办理房产过户手续。杜春斌知道自己长期拖欠房款已经违约，因此也没有理由查问房产证的事情。2012年8月，陈书翔起诉杜春斌之前，杜春斌对房产证的状况一无所知。杜春斌住着陈书翔的房屋，却不付房款结账过户，也不求陈书翔谅解，在这种情况下，陈书翔用自己的房子为亲友抵押贷款名正言顺。（2012）泰民初字第1073号案件中认定杜春斌基于陈书翔的房产证被学校保管及办理抵押贷款，认定杜春斌行使不安抗辩权是错误的，故杜春斌不能以生效判决认定的事实为由请求继续履行买卖合同，要求陈书翔办理产权转移登记，应驳回杜春斌的诉讼请求。
原审审理查明：杜春斌与陈书翔经李某介绍于2002年9月30日签订《房产买卖合同》一份，合同约定杜春斌购买陈书翔位于泰兴市泰兴镇东元村南二环路北侧4号楼302室的房屋（建筑面积为115.15平方米）及车库（面积为37平方米），交易价格为140800元；杜春斌应于2002年9月30日前给付陈书翔房产款80000元（实际收款金额与时间以收条为准），2003年元月31日前给付房产款60000元；陈书翔应于2002年11月30日前将交易的房产交付给杜春斌使用，并于2003年3月15日前协助杜春斌办理交易房产的过户手续……房产过户过程中的交易费由杜春斌承担，其他税费的负担依国家法律的规定。陈书翔承担6元／㎡的费用，其余费用由杜春斌承担……。合同签订后，杜春斌支付了首笔房款80000元，陈书翔也将房屋交付杜春斌使用。对于尚欠购房款的金额杜春斌、陈书翔各执一词。杜春斌称尚欠陈书翔房款8800元，陈书翔称《房产买卖合同》中约定了实际收款金额与时间以收条为准，杜春斌只有签合同前给了50000元现金，是否给付了首批该付的30000元记不清，在杜春斌拿到房屋钥匙后，再没有给一分钱。
原审另查明：2012年8月22日，陈书翔诉至原审法院，要求终止杜春斌、陈书翔签订的房产买卖合同，将房屋归还陈书翔。该案庭审中，杜春斌提供了证人李某、茅某出庭作证，李某是陈书翔的同学，且是杜春斌、陈书翔双方买卖房屋的介绍人，其证明在杜春斌支付首笔80000元房款后，又向陈书翔支付了50000元房款，因陈书翔的房产证被扣在学校，故杜春斌没有支付全部房款，杜春斌因无法联系陈书翔而找李某帮助查找陈书翔的联系方式；茅某是法律工作者，证明陈书翔在向其法律咨询时称杜春斌只欠其房款1万元，因房产证扣在学校，所以没有过户。质证时，陈书翔称李某的证言不真实，茅某的证言中房产证被学校扣押的事不真实，其它属于闲聊。原审法院于2012年10月31日作出（2012）泰民初字第1073号民事判决，驳回陈书翔要求杜春斌返还泰兴市济川街道（原泰兴镇）东元村南二环路北侧4号楼302室房屋的诉讼请求。陈书翔不服，提起上诉，2013年4月2日，泰州市中级人民法院作出（2013）泰中民终字第0092号民事判决，驳回上诉，维持原判。
原审审理中，杜春斌同意除给付尚欠陈书翔的购房款8800元外，另给予陈书翔一定的经济补偿，合计给付陈书翔人民币20000元；办理房屋产权过户的相关税费杜春斌自愿负担。
上述事实，有当事人陈述、杜春斌与陈书翔签订的《房产买卖合同》、（2012）泰民初字第1073号民事判决书、（2013）泰中民终字第0092号民事判决书予以证明。
原审认为：杜春斌与陈书翔于2002年9月30日签订的房产买卖合同并不违反法律、行政法律的强制性规范，合法有效。杜春斌应当按约履行给付购房款义务，陈书翔应当协助杜春斌办理房屋所有权过户手续。对于杜春斌尚欠陈书翔购房款，由于陈书翔在（2012）泰民初字第1073号一案中对杜春斌提供的证人茅某出庭作证的“欠房款1万元”并未否认，故应当认定陈书翔已认可杜春斌尚欠其房款10000元。现杜春斌自愿给付陈书翔人民币20000元，并自行承担房产过户的相关税费，是杜春斌对自己民事权利的处分，并不违反法律规定，予以认可。泰州市中级人民法院已经作出（2013）泰中民终字第0092号民事判决书，驳回了陈书翔要求杜春斌返还泰兴市济川街道（原泰兴镇）东元村南二环路北侧4号楼302室房屋的诉讼请求，根据杜春斌、陈书翔签订的《房产买卖合同》中的约定，杜春斌付清房款后，陈书翔应当协助杜春斌办理房产过户手续。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：杜春斌于判决生效后十日内给付陈书翔人民币20000元，陈书翔协助杜春斌办理泰兴市济川街道东元村南二环北侧4号楼302室的房屋所有权和土地使用权过户手续，将房产过户至杜春斌名下（过户税费由杜春斌自行负担）。案件受理费80元，减半收取40元，由陈书翔负担。
上诉人陈书翔不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.2002年9月30日合同签订前后，杜春斌分两次，第一笔5万元，第二笔3万元，共支付了8万元首批房款。第一笔5万元是在合同签订之前，李某作为介绍人在收条上签字作证。李某在庭审作证中也陈述“只有一次”。杜春斌利用李某对十年前发生的事实记忆模糊，误导李某出庭作证证明5万元的交付，从而将给付的房款从8万元上升到13万元。杜春斌又随口称“在合同期满后一个多月时的4、5月份又给了2000元”，再虚构出来以0.88万元进行不安抗辩十年的谎言。上述6.08万元，杜春斌违约并没有支付，按照双方合同约定的违约金，从2002年至今已有11年，杜春斌已承担违约金73238元，以此冲减杜春斌的已付房款，剩余不足1万元。2.证人李某、茅某与杜春斌是有利害关系的朋友，出庭作证是相互串通并被授意的结果，二人的证言也不能推翻双方在合同中“以收条为准”的约定。杜春斌的陈述与证人李某、茅某的证言不能吻合，都系孤证，不足采信。在前案的审理中，陈书翔多次强调必须出示陈书翔出具的收条，即是对证人证言的否认。一审主动将前案中李某、茅某的证言为本案所用，违背证据的采信原则。一审认定杜春斌依约支付了房款13万元错误。3.双方在合同中约定明确，实际收款金额和时间以收条为准，收条是证明支付房款金额和时间的唯一方式，杜春斌拒不出示收条，应承担举证不能的法律后果；支付了“大部分房款”、“支付了13万元”，也都只能说明杜春斌至今没有支付全部房款的违约事实，杜春斌只有拿出2003年1月31日之前的14.08万元的收条，才可以证明自己不违约。而根据双方合同约定“乙方必须按期向甲方付款……逾期超过一个月，甲方有权终止合同，收回房屋”，陈书翔有权收回房屋。由于房屋所有权至今未发生转移，故房屋的所有权仍属陈书翔。4.杜春斌主张以0.88万元进行不安抗辩，但杜春斌从未履行合同法第六十九条规定的通知义务，十年来也从未主张权利，杜春斌所持不安抗辩的说辞是谎言，前案以房产证为由认定不安抗辩，认定事实错误，适用法律错误。请求撤销原判，依法改判驳回杜春斌的一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人杜春斌答辩认为：在（2012）泰民初字第1073号民事案件中，陈书翔自己陈述杜春斌在首付款给付后，于次年陆续给付了两三笔款，但具体数额记不清。结合陈书翔的同学兼房屋买卖的介绍人李某的证词和茅某的证词，可以明确，杜春斌确实尚有部分房款未付清，但数额较小。如果按照陈书翔的说法，杜春斌欠款数额较大、历时又很久，陈书翔不可能五六年来不主张权利。陈书翔正是因为欠款数额较小和可以用没有过户的房产证进行贷款而没有急于主张权利。一审认定事实清楚，应予维持。
二审审理查明的事实与原审相同。
本院认为：杜春斌与陈书翔于2002年9月30日签订的房产买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法律的强制性规范，合法有效。陈书翔曾提起诉讼要求终止双方签订的房产买卖合同，并要求杜春斌返还房屋，其诉讼请求已被生效判决予以驳回。杜春斌、陈书翔对于所签订的房产买卖合同应当继续履行。基于法律所规定的合同应当全面履行、诚信履行的要求，杜春斌应当给付全部购房款，陈书翔应当协助杜春斌办理房屋所有权过户手续。原审判决杜春斌付清房款，陈书翔协助杜春斌办理房产过户手续符合法律规定。对于杜春斌尚欠陈书翔购房款的金额，原审依据陈书翔在（2012）泰民初字第1073号一案中对杜春斌提供的证人茅某出庭作证的“欠房款1万元”并未否认，认定陈书翔已认可杜春斌尚欠其房款10000元，并无不当。陈书翔的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈书翔负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
审 判 员 高继林
代理审判员 缪翠玲
二〇一四年二月十四日
书 记 员 杭 君