苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园民初字第2313号
原告刘巍，住上海市闵行区。
被告雅哈达金属（上海）有限公司，住所地上海市外高桥保税区。
法定代表人石井一美，董事长。
被告雅哈达金属（上海）有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区。
负责人藤田智尚，董事。
上述两共同委托代理人戴彦君，上海市毅石（苏州）律师事务所律师。
上述两共同委托代理人徐进，上海市毅石（苏州）律师事务所实习律师。
原告刘巍诉雅哈达金属（上海）有限公司（以下简称“雅哈达公司”）、雅哈达金属（上海）有限公司苏州分公司（以下简称“雅哈达苏州分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，分别于2013年10月24日、12月11日两次公开开庭审理了本案。原告刘巍，被告雅哈达公司、雅哈达苏州分公司共同委托代理人戴彦君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘巍诉称，2012年10月23日，原告将位于苏州工业园区映象花园8-1202自有房屋出租给被告雅哈达苏州分公司日常居住使用。被告承租后一直疏于管理，2013年9月4日晚间发生自来水外溢事故，由于被告无人员在内居住，卫生间地漏又因长期无人清理，导致完全堵塞，后经物业次日中午报警方打开房门，已经导致地面全部浸泡自来水，地板起泡变形，家具及楼下住户也存在部分损失。但被告拒绝合理赔偿原告损失，并存在逃避责任的情形。同时，在承租期间被告存在多次迟延交付房租的情形，应一并赔偿。原告诉讼至法院，请求：1、判令被告赔偿原告房屋地板损失1万元；2、判令被告赔偿维修房屋的空置损失3000元；3、判令被告赔偿延迟交纳租金的损失1000元；4承担本案诉讼费。庭审中，原告确定诉请如下：1、第一项诉请按照双方一致确认的损失10800元主张。2、第二项诉请要求从租期到期之日即2013年10月25日计算到地板恢复原状日止，按照4200每月标准计算。3、第三项对被告第二次延迟缴租金的违约金予以放弃，仅主张第一次延期交纳租金的损失，即从2013年1月16日起计算至2013年3月7日止，按照年息6.4%计算。
原告认为，一、承租人在使用房屋过程应妥善保管承租物。出租人在房屋租赁期内没有经过承租人同意，不能擅自进入房屋的，所以这客观上限制了房屋所有权人对房屋时时监管的权能。在租赁期限内，如果承租人提出需要维修，出租人可以对其进行更换。但被告作为承租人没有履行自己应该履行的管控义务，对造成损失应当赔偿。二、被告在使用房屋时确实存在使用不当行为。房屋间或居住，承租人离开时应当关闭水阀及煤气阀，对于卫生间的下水道没有及时清理，也没有及时告知房屋所有权人房屋水管漏水，所以承租人应对地板损坏承担全部责任。三、被告造成损害后应及时恢复原状，但承租人既不恢复原状也不愿意赔偿，导致损失扩大，房屋空置近二月，该房屋空置损失应由被告承担。四、关于迟延税金而导致的迟延支付租金的问题。合同约定的房租4200元／月是含税金额，被告应支付租金后，原告才开具发票，且合同中也没有对于发票的特别约定。
被告雅哈达公司、雅哈达苏州分公司辩称，一、出租人应当保证房屋适合居住，并确保屋内设施的安全。被告按照合同约定合理使用房屋，不存在不合理使用的情况。本次自来水外溢事故是由于水管漏水、房屋本身设施的问题导致，由此所产生的地板损失应当由原告承担。此外，房屋租赁合同没有规定承租人长期居住在房屋内或者租住的频率，而且涉案房屋并不是长期无人居住，仅是漏水的突发事件发生时没有人员居住，因此被告不存在过错。二、对于原告要求的空置费的损失不予以认可。漏水事件发生在9月4日，租赁期满在10月25日，原告完全有充分时间在被告剩余租赁期届满前完成相关维修工作。退一步讲，房屋租赁期在10月25日届满，届满前被告已和原告联络要办理房屋交接手续，但原告拒绝。根据合同法的相关规定，即使一方违约后对方也要采取措施防止损失扩大。原告完全可以在维修后再向被告主张相关损失赔偿。因此，被告对于原告空置费损失不予认可。三、关于迟延缴纳租金。首先，迟延支付租金是有相关背景的。因为被告要求中介开具发票，中介说原告没有支付税金，导致没有及时开具发票，中间又间隔春节，中介也有遗忘，后来发票开具时间晚了，导致被告支付迟延至2013年3月7日。退一步讲，即使构成迟延支付，原告的计算方法也不正确。银行同期贷款利率是5.85%而非6.4%，原告主张的金额是不正确。综上，原告提出的诉请无法律依据，恳请法院驳回原告诉请。
经审理查明，原告刘巍为苏州工业园区映象花苑8幢1202室所有权人。2012年10月26日，原告刘巍（合同“甲方”）与被告雅哈达苏州分公司（合同“乙方”）签订《房屋租赁合同》，租房地点为映象花苑8幢1202室，乙方所租房屋仅为居住所用。租期自2012年10月26日起至2013年10月25日止，租金为4200元／月（含税），租房保证金4200元，相当于一个月的租金。付款方式为乙方每3个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前10天将下期租金支付甲方。合同第七条约定，甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用；室内正常维修由甲方负责；甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。合同第八条约定，乙方应按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；乙方如因使用不当而损坏房屋及其设施的，以致发生人身伤亡时，乙方必须自行承担责任，并负责恢复原状或予以经济赔偿。该合同签订后，原告交付该房屋由被告居住，被告用于其工作人员居住。被告应于2013年1月15日支付第二期租金12600元，但于2013年3月7日支付该笔租金。被告已支付合同租赁期限内的所有租金，并向原告交付了房屋保证金4200元（原被告同意另行处理）。
2013年9月4日晚间，被告承租的映象花苑8幢1202室发生漏水事件，室内卫生间地漏堵塞，流水无法下泄，室内地板被水浸泡。2013年9月5日，原告向被告发函，说明涉案1202室于9月4日发生自来水外溢事件，因房内无人居住，导致承租房屋内地板及家具全部被水浸泡，并导致1102室房屋天花板受损。该函件中称，原告依据物业核实原因：被告承租房屋后疏于管理，处于经常性无人居住管理状态，导致对卫生间存在的少量用水设备滴漏或未及时关闭用水设备状况失察，导致水量长时间积累，无人察觉。此外，卫生间地漏未能按时清理导致完全堵塞，使得水无法正常排泄。原告在该函件中向被告主张地板更换损失、部分家具损失、房屋修缮费用等，并要求被告在2013年9月10日前解决相关诉求。2013年10月10日，原告再次向被告发函，告知因自来水外溢事件导致承租房屋内地板及家具被水浸泡，并导致1102室房屋天花板受损，要求被告在交付房屋前恢复原状，否则由此引发的法律后果均由被告承担。被告在承到期前曾要求与原告交接房屋钥匙，但被告认为原告应恢复房屋原状，未能交接。
2013年11月9日，审判人员组织双方及涉案小区物业工作人员至涉案房屋内勘查现状、核实原因。物业管理人员杨建华陈述，2013年9月4日夜间，8幢1102室业主向物业公司报告说其房屋屋顶漏水，物业公司先报警。110说是要业主同意才能开门。到了第二天早上8点半左右，110过来开门。物业人员发现1202室每个房间的地面都是水，在查看漏水点时，发现室内卫生间台盆下面右边的进水管在流水。杨建华将台盆下面的两个进水软管和角阀都更换了，更换时没有在意看软管上有无破裂，但换掉之后就不漏水了。杨建华同时说明，1202室内的漏水点在卫生间台盆下面的右边的软管，当时卫生间的地漏上没有物体遮盖，但是地漏不通，下不了水，用清堵马桶的东西抽吸了地漏后，水才通一点，但还是流水不畅。
被告公司工作人员陈继丽说明，涉案房屋是承租给日本的管理人员居住，2012年10月之前是常住苏州，后因公司管理变动，该管理人员是以出差的方式来苏州，一般每月出差在苏州待半个月时间。该管理人员每次回日本后，公司会安排人员打扫卫生。事发前，被告管理人员就住了一个多星期，在8月31日返回日本。9月2日，被告公司安排员工打扫卫生，包括更换床单、室内清洁、检查水电煤用量等。陈继丽陈述，其在事发当天接到电话到涉案房屋内时，发现室内每个房间的地面地板都有水迹。后来排查漏水原因，发现卫生间台盆下面的进水软管更换了，认为是卫生间台盆下面的进水软管坏了导致的漏水。经与物业人员杨建华核实，杨建华说更换了两根软管，其中一根有扣子，坏掉了。陈继丽说明，房屋租住人员离开房屋时未将进水总阀和电源总开关关闭。庭审中，被告说明未就卫生间的设备设施故障或损坏告知原告要求维修。
原、被告对上述勘查时形成的调查笔录均无异议。经再次组织查看和核算，原、被告确认涉案房屋地板更换损失为10800元（包括地板价格、人工辅料和踢脚线费用等）。最后一次庭审中，原告说明更换地板大概需要三天时间，双方同意庭后自行办理房屋交接手续。
以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、函件及邮寄凭证、银行明细、证明等证据，本院的调查笔录，以及原被告庭审陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间形成的房屋租赁合同关系依法成立、有效，双方应按约定履行权利义务。原告作为出租人应在租赁期限内保证租赁物符合约定的用途，并履行租赁物的维修义务。同时，被告作为承租人应按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，妥善管理租赁物，未合理使用或合理保管而导致租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。经本院查明的事实及双方确认，涉案房屋卫生间台盆下软管损坏、漏水，同时卫生间地漏排水不畅造成积水外溢，是导致室内地板浸泡、损坏的原因。本院依据双方应负义务，认定双方过错及赔偿金额。
一、关于原、被告是否存在过错。
首先，原告应保证室内设施符合使用目的。在涉案房屋内无人居住的情况下，卫生间台盆下软管漏水，可合理推断为自然损耗所致。
其次，被告对租赁房屋内的设施的使用、管理应尽到善良管理人的义务，应根据租赁设施的使用性质、使用习惯和生活常识，合理地注意和排查租赁物可能存在的缺陷，并就租赁物存在的缺陷告知出租人维修。被告租赁房屋的实际使用人每月近一半时间在国外，其他期间房屋无人居住。就生活常识而言，租住人员长时间离开，且至国外，租赁房屋长时间处于无人管理和维护的状态，承租人应该关闭水电、煤气等可能产生人身危险或财产损害的风险源，以避免可能造成的风险。但本案被告允许的房屋使用人并未尽到上述合理的注意义务。同时，被告租住人员理应按照使用性质及时疏通地漏，防止积水。但事发时，卫生间地漏堵塞，排水不通，卫生间地面积水无法排泄，是导致地板浸泡的另一重要原因，被告应对其使用不当承担相应责任。
本院认为，涉案卫生间台盆的进水软管虽属于自然损耗，但承租房屋处于被告的占用、管理之下，原告无法及时得知室内设施的状态。原告所负的维修义务是以被告履行通知义务、知道维修事项为前提。被告未能及时注意和排查设施缺陷，未履行通知义务，原告无法管理或维修。原告未怠于履行自身义务，对涉案漏水事件的发生无过错。但是，被告未及时清理地漏，关闭水阀，对室内设施使用不当，管理不善，未履行善良管理人的注意义务，应对原告损失承担赔偿责任。
二、关于原告损失计算。
原告主张的损失包括地板更换损失和房屋空置损失两部分，其中地板更换损失经双方确认为10800元。
对于房屋空置损失。《房屋租赁合同》约定，承租人如因使用不当而损坏房屋及其设施的，应负责恢复原状或予以经济赔偿。在租赁期限内，承租房屋在被告管控之下，被告对涉案房屋漏水、地板损坏承担责任，理应及时更换地板，恢复原状。但被告经原告两次催告后，未履行恢复原状的义务，应对该承租期间的房屋空置损失自担责任，被告已通过支付租金的方式承担了该期间的原告损失。租赁期限届满后，双方应及时办理房屋交接，皆负有避免损失扩大的义务，均应及时更换地板，恢复原状。被告提出交接房屋，但原告以要求对方恢复原状为由，未能配合办理房屋交接，应对承租期限届满后的房屋空置损失承担一定责任。双方均负减损义务，但均未实施减损行为，本院综合认定双方对承租期满后的房屋空置损失承担同等责任。双方已确认地板更换费用，原告说明更换地板大概需要三天时间。本院考虑地板采购、人员安排和安装时间，酌定地板更换完成时间至本案宣判之日即2013年12月18日，即承租期满后的房屋空置损失应计算至2013年12月18日。依据双方过错程度，本院认定被告应赔偿原告房屋空置损失3640元（从2013年10月26日至2013年12月18日计算52天，按照4200元／月，每天140元）。
被告理应按照约定期限支付租金，逾期未付，应按约定赔偿原告违约损失。涉案租赁合同约定的租金4200元／月为含税价，合同中未约定开具发票作为被告的付款条件，被告以发票未开为由抗辩，本院不予采信。依照合同，被告第二期租金的应付时间为2013年1月15日，其逾期至2013年3月7日，原告从被告逾期之日即2013年1月16日起，按照银行同期贷款利率计算，有事实及法律依据，本院予以支持。
被告雅哈达苏州分公司为雅哈达公司设立的分支机构，雅哈达公司应在其苏州分公司资产不足清偿的范围内，向原告承担补充清偿责任。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十二条之规定，判决如下：
一、被告雅哈达金属（上海）有限公司苏州分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘巍地板更换损失10800元；
二、被告雅哈达金属（上海）有限公司苏州分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘巍房屋空置损失3640元；
三、被告雅哈达金属（上海）有限公司苏州分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘巍延迟支付租金的损失（损失计算方式：以12600元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年1月16日起计算至2013年3月7日止）；
四、被告雅哈达金属（上海）有限公司对被告雅哈达金属（上海）有限公司苏州分公司所负上述赔偿义务向原告承担补充清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取75元，由被告雅哈达金属（上海）有限公司苏州分公司、雅哈达金属（上海）有限公司负担。两被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，由被告连同上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
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审判员 杨俊
二〇一三年十二月十八日
书记员 施昌
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