宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁03民终454号
上诉人(原审被告)：宁夏浩海房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区福州北街110号。
法定代表人：王海军，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱志平，宁夏浩晟律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
上诉人(原审第三人):任建国，男，1958年1月2日出生，汉族，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：周兆喜，宁夏天盛律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人(原审原告、反诉被告):吴若兰，女，1955年7月5日出生，汉族，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：庞麟，宁夏辅德律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原审被告（反诉原告）：宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区明珠路北侧金茂苑商业楼。
负责人：邱少宁，系该公司经理。
委托诉讼代理人：邹斌，男，1965年11月18日出生，汉族，高中文化，系该公司办公室主任，住宁夏回族自治区吴忠市利通区碧水明珠5号楼1单元201室。代理权限为特别授权代理。
上诉人宁夏浩海房地产开发集团有限公司（以下简称浩海公司）、任建国因与被上诉人吴若兰及原审被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司（以下简称浩海吴忠分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2015）吴利民初字第3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，因本案与本院受理的另案，即上诉人宁夏浩海房地产开发集团有限公司、任建国与被上诉人姚莉及原审被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司房屋买卖合同纠纷案，属同一案由、同一上诉人、同一案件事实、同一上诉请求，经各方当事人同意并提交合并审理书面申请，本院决定合并审理并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人浩海公司的委托诉讼代理人朱志平，上诉人任建国的委托诉讼代理人周兆喜，被上诉人吴若兰的委托诉讼代理人庞麟，原审被告浩海吴忠分公司的委托诉讼代理人邹斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浩海公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并重新审理本案；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，作出的判决与本案客观事实严重不符。（一）涉案房屋由上诉人开发建设且物权早在2013年1月5日就登记在上诉人名下，归上诉人所有。原审被告浩海吴忠分公司不是涉案房屋的物权人，在未经上诉人授权的情况下其无权处分上诉人依法所有的财产；（二）浩海吴忠分公司与被上诉人签订《商品房预约责任书》的时间与上诉人向吴忠分公司出具吴忠分公司可以出卖涉案房屋的《授权委托书》的时间为一前一后，一审法院以上诉人向吴忠分公司出具了出卖涉案房屋的《授权委托书》承认吴忠分公司与被上诉人签订《商品房预约责任书》的效力为由，认定《商品房预约责任书》有效与本案客观事实严重不符。吴忠分公司与被上诉人签订《商品房预约责任书》的时间为2009年6月，上诉人向吴忠分公司出具涉案房屋《授权委托书》的时间为2014年9月25日。根据上述事实可知，上诉人在2014年9月25日之前对吴忠分公司出售涉案房屋的事实并未授权，也从未承认或者追认过吴忠分公司的无权处分行为；（三）就本案客观事实而言，涉案房屋已经由上诉人以房屋抵顶工程款的形式于2014年出卖给了原审第三人，且与原审第三人签订《房屋买卖合同》后就将涉案房屋交付给了原审第三人。根据相关法律规定，一审第三人已经付清了涉案房屋的全部购房款且已经占有涉案房屋，其对涉案房屋依法享有所有权。而被上诉人既没有与上诉人签订房屋买卖合同也没有向上诉人付清购房款，其对涉案房屋根本不享有所有权。另外，一审法院以涉案房屋一直由吴忠分公司出租并且收取租金为由，作出原审第三人没有实际占有房屋，不能取得涉案房屋所有权的认定没有事实和法律依据。上诉人将涉案房屋出售并交付给原审第三人后，无论是吴忠分公司因业态经营需要从原审第三人处返租涉案房屋后再行出租，还是原审第三人直接出租涉案房屋，均不影响原审第三人收取租金并实际占有的事实成立。二、一审法院适用法律错误，将《商品房预约责任书》认定为正式《商品房买卖合同》于法无据。（一）根据2012年7月1日施行的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，浩海吴忠分公司与被上诉人之间签订的《商品房预约责任书》，只能定性为预约合同，而不是正式的商品房买卖合同。另根据上述法律规定第五条可知，即使吴忠分公司与被上诉人之间签订的《商品房预约责任书》中约定的部分条款符合正式商品房买卖合同的要件，那也是分公司在未取得上诉人授权，无权处分上诉人财产的基础上签订的，上诉人不予认可。更重要的是，上诉人并未就涉案房屋收取被上诉人的购房款，因此浩海吴忠分公司与被上诉人之间签订的《商品房预约责任书》不应认定为《商品房买卖合同》；（二）浩海吴忠分公司与被上诉人签订《商品房预约责任书》时，涉案房屋并未取得商品房预售许可证，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效。”的规定，吴忠分公司与被上诉人之间签订的《商品房预约责任书》应属无效。综上，一审法院事实认定不清，法律适用错误，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院查清事实后，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人吴若兰辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正合法。涉案的《商品房预约责任书》具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，在性质上不属于预约而属于本约，应当认定为商品房买卖合同。二、涉案房屋实际由原审被告浩海吴忠分公司开发建设，其竣工备案手续及预售许可证等全部手续均是以浩海吴忠分公司的名义办理。而且浩海吴忠分公司作为上诉人浩海公司的分公司按照法律规定其所行使的权利和义务及责任均由浩海公司承担，一审法院据此认定并无不当。三、上诉人所提已将涉案房屋以抵顶工程款的形式出卖给第三人任建国与客观事实不符，属于虚构，在原一审庭审中，上诉人浩海公司及原审被告浩海吴忠分公司均认可将涉案房屋出售给吴若兰，仅是因为后期未能通知到吴若兰缴纳购房款，所以认为吴若兰构成违约而提出反诉，要求解除合同。在原一审判决生效前，浩海公司及浩海吴忠分公司均没有提及涉案房屋已经抵顶给任建国的事情，而且在本案发回重审庭审中，当问及任建国本人针对吴若兰的代理人当庭提交的涉案房屋现状照片，要求其确认哪两套房屋是其顶账所得，其回答是不清楚。另外，浩海吴忠分公司在原一审过程中当庭仍同意将涉案房屋出售给吴若兰，只是不能按照原来预约的价格出售，要求涨价。综上，浩海公司上诉请求不能成立。
上诉人任建国对浩海公司的上诉请求、事实及理由不表异议。
原审被告浩海吴忠分公司述称，对浩海公司的上诉请求、事实及理由不表异议。
任建国上诉请求：1.依法撤销一审判决，确认本案诉争的房产产权为上诉人任建国所有，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实有错误。（一）原审因涉案房屋由浩海吴忠分公司统一出租管理，便认定”任建国未享有任何收益，任建国实际占有房屋的主张不能成立”属错误认定；（二）原审依据浩海公司于2014年9月25日向浩海吴忠分公司出具的《授权委托书》认定分公司与被上诉人签订的《商品房预约责任书》合法有效属错误认定。二、原审适用法律错误。本案中，上诉人向法庭出示的三组证据客观真实，合法有效且互相印证，充分证明上诉人通过工程款抵顶的方式从浩海公司处购买涉案房产，房款已结清，房屋已交付，交易已完成。综上，请求二审法院依法审理，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人吴若兰针对上诉人任建国的上诉请求、事实及理由辩称，任建国的上诉请求不能成立，原审法院认定事实清楚，法律适用正确，判决结果公正合法，上诉人任建国所谓的房屋抵顶工程款的事实纯属虚构。一、上诉人任建国称抵顶事实发生在原一审诉讼之前，但在原一审过程中浩海公司及浩海吴忠分公司均未提及。二、原一审时浩海公司及浩海吴忠分公司均同意继续履行合同。三、浩海公司及浩海吴忠分公司诉讼称确实已经将涉案房屋抵顶给任建国，但又于2014年12月30日在报纸上公告要求被上诉人吴若兰前去签订商品房买卖合同并办理交房手续，相互矛盾。四、对于涉案房屋的使用现状，任建国在申请书中称由其自行装修出租，但在原二审中声称是由浩海吴忠分公司统一装修并出租，但当被上诉人代理人在案件重审时要求任建国当庭对照照片指认所抵顶房屋的位置时，任建国却回答不上。五、浩海公司在原二审庭审中称已于2014年10月20日将涉案房屋房产证原件交于任建国，但事实上当时房产证的原件是因浩海吴忠分公司在黄河银行抵押贷款，房产证由银行保管。六、任建国和浩海公司签订的商品房买卖合同落款处明显存在涂改痕迹，且签订的版本为一手房买卖合同，不符合二手房买卖合同的形式要件，纯属造假。综上，根据原一审、二审及重审各方当事人所提交的证据，完全能够形成证据链，证实被上诉人吴若兰与浩海吴忠分公司所签订的预约责任书合法有效。任建国所述其以涉案房屋抵顶工程款并已占有涉案房屋的事实纯属虚构。
上诉人浩海公司对任建国的上诉请求和理由不表异议。
原审被告浩海吴忠分公司述称，对任建国的上诉请求和理由不表异议。
吴若兰向一审法院起诉请求：浩海公司与浩海吴忠分公司交付其购买的位于吴忠市利通区朝阳东街北侧义务商城东侧浩海云天3号商业楼3-5号商铺。
浩海吴忠分公司向一审法院反诉请求：1.解除2009年6月26日其与吴若兰签订的《商品房预约责任书》；2.吴若兰向其支付违约金5000元。
任建国向一审法院诉讼请求：1.准许其参加本案诉讼活动；2.确认本案诉争的房产产权为其所有；3.驳回吴若兰的诉讼请求。
一审法院认定事实：2009年6月26日，吴若兰与浩海吴忠分公司签订《商品房预约责任书》一份，主要约定：乙方（原告）预定甲方（被告）”浩海云天”3-5#商铺，建筑面积为118．3平方米（最终以政府测绘面积为准），甲方承诺在销售阶段不变更房号，乙方支付425000元作为预约诚意金，其中包含5000元作为违约保证金，该套房享受总价5％的VIP优惠，待签订《商品房买卖合同》时根据甲方公示的价格及付款约定将诚意金和优惠的比例两项计入首期应付款金额，多退少补；甲方有关通知以电话方式向乙方传达，乙方需在48小时内回复，乙方应保证提供给甲方的联系电话准确有效性，如有变更需及时以书面形式通知甲方；在甲方开盘销售之日起与乙方签署《商品房买卖合同》，甲方以书面形式通知乙方，七个工作日内乙方无确认或不签署《商品房买卖合同》，视为放弃权利，房号不予保留，甲方有权另行出售房屋，违约保证金不退还，VIP优惠自动消除；甲方擅自变更房号视为违约，甲方将承担5000元的违约金，同时退还乙方全部预约诚意金（包括违约保证金）；若乙方违约，甲方在收到乙方书面函告并谅解后，将从诚意金中扣除违约保证金5000元，剩余诚意金在15日内退还乙方；同时在最后”注明”一栏写明：该商铺的首付金额是433117元，此客户于当日付清425000元，欠8117元于开盘当日付清，享受优惠5％，此套总价为863117元，特此声明。签订《商品房预约责任书》当日，吴若兰向浩海吴忠分公司指定的其负责人邱少宁账号为6227004479270070712的银行账户汇款33万元。在该责任书签订前，吴若兰于2009年6月16日已向浩海吴忠分公司指定账户汇款95000元。至今，浩海吴忠分公司未与吴若兰签订《商品房买卖合同》，也未交付房屋。
另查，涉案房屋于2012年11月22日经有关部门验收竣工备案，于2012年12月25日进行了初始登记，2013年1月5日产权登记在浩海公司名下，实际建筑面积为118．9平方米，2014年1月2日至2015年1月2日，浩海公司将涉案房屋抵押于青铜峡市农村信用合作社联社邵刚信用社，现已解除抵押。2014年8月15日，浩海吴忠分公司将浩海云天三号商业楼305号营业房出租给王帅并签订《房屋租赁合同》，房租由浩海吴忠分公司收取。2014年9月25日，浩海公司给浩海吴忠分公司出具委托书，就浩海云天小区及商网由浩海吴忠分公司与购房人签订商品房买卖合同，合同加盖宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司合同章，所签订的合同宁夏浩海房地产开发集团有限公司承认其效力。法院受理该案后，浩海吴忠分公司于2014年12月30日在吴忠日报上刊登公告，要求预约客户于2015年1月6日前与其签订《商品房买卖合同》并办理房屋交付手续。
一审法院认为，一、吴若兰与浩海吴忠分公司签订的《商品房预约责任书》应当认定为商品房买卖合同。《商品房预约责任书》中有当事人的名称、身份证号、手机号等基本信息，明确了房屋的位置、面积、房号等基本状况，约定了房屋价款的确定方式及单价、总价款，付款方式、付款时间、违约责任等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，同时，浩海吴忠分公司收取吴若兰购房款425000元。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预约等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”二、浩海吴忠分公司与吴若兰签订的《商品房预约责任书》合法有效。浩海吴忠分公司系浩海公司设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。2014年9月25日，浩海公司给浩海吴忠分公司出具委托书，就浩海云天小区及商网由浩海吴忠分公司与购房人签订商品房买卖合同，所签订的合同宁夏浩海房地产开发集团有限公司承认其效力。三、浩海吴忠分公司于2009年6月26日与吴若兰签订《商品房预约责任书》并收取吴若兰425000元购房款，2012年11月22日房屋验收竣工，2012年12月25日房屋初始登记，2014年1月2日至2015年1月2日浩海公司将该房进行了抵押贷款，且浩海吴忠分公司于2012年与同为购买3#商铺的其他商户签订了《商品房买卖合同》，始终未与吴若兰签订《商品房买卖合同》。显然有悖在履行合同中应遵循的诚实信用原则。《商品房预约责任书》第四条明确约定，浩海吴忠分公司应采取书面形式通知吴若兰签订《商品房买卖合同》，浩海吴忠分公司在法院受理该案后于2014年12月30日在”吴忠日报”上刊登公告通知吴若兰在2015年1月6日签订《商品房买卖合同》，不符合双方约定的通知方式。浩海吴忠分公司在发出公告时，法院已受理吴若兰起诉，也向该公司送达了诉状副本，诉状上有吴若兰具体明确的信息，浩海吴忠分公司完全可以按照诉状上的信息直接送达或可在诉讼中通知吴若兰，浩海吴忠分公司却采取报纸公告方式，并以吴若兰未在公告期内签订合同为由要求解除双方签订的《商品房预约责任书》，不仅违背合同约定，也违背诚实信用原则。四、吴若兰购买的是浩海吴忠分公司开发的期房，且该《商品房预约责任书》的备注栏明确了房屋单价、总价，吴若兰按约定也交纳了425000元房款，三年后即2012年12月25日房屋竣工验收并初始登记，已具备交付条件，但浩海吴忠分公司却以现房价要求吴若兰交纳房款，不仅违背合同约定，同时违背诚实信用原则，也违背法律规定。五、第三人任建国以涉案房屋已由浩海公司出售给第三人，第三人已付清了全部房款且实际占有该房屋为由，请求驳回吴若兰的诉讼请求并确认位于吴忠市利通区朝阳东街北侧义乌商贸城东侧浩海云天3号商业楼105号房屋的所有权为第三人任建国所有，根据当事人提交的证据及庭审查明，涉案房屋现由浩海吴忠分公司出租并收取租金，第三人任建国未享有任何收益，任建国实际占有房屋的主张不能成立。综上，吴若兰的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。浩海公司与浩海吴忠分公司的辩解理由及浩海吴忠分公司的反诉请求，不予支持。对第三人任建国的主张，不予支持。因此，浩海公司与浩海吴忠分公司应共同向吴若兰履行交付房屋的义务。因吴若兰尚未付清房款，依据合同约定，双方互负履行义务，浩海公司与浩海吴忠分公司在向吴若兰交付房屋的同时，吴若兰应当向浩海吴忠分公司付清房款。涉案房屋实际建筑面积为118．9平方米，依据双方签订《商品房预约责任书》，总价款应为867494．4元，吴若兰已付425000元，应再付购房款442494．4元。据此，经一审法院审委会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司、宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司将位于吴忠市利通区朝阳东街”浩海云天”三号商业楼105号房屋交付原告吴若兰，办理房屋产权证的契税及其他费用按国家规定双方各自承担；二、原告吴若兰支付被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司购房款442494．4元；三、驳回被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司的反诉请求；四、驳回第三人任建国的诉讼请求。以上一、二项限于本判决生效后十日内同时履行。案件受理费8841元，由原告吴若兰负担1157元，被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司、宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司共同负担7684元；反诉案件受理费25元，由被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司负担；案件保全费2975元，由被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司、宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司共同负担。
本院二审期间，原审被告浩海吴忠分公司向法庭提交了三组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人浩海公司、任建国，被上诉人吴若兰没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审被告浩海吴忠分公司提交的收据、收条及结算说明，日期为2017年2月24、25日，迟至涉案房屋交付日期两年后，与常理并不符，且形成于本案诉讼中，浩海吴忠分公司和任建国亦不能就租金结算的时间、期限及经协商已确定的月租和年租租金标准等细节作出合理说明，浩海吴忠分公司也未提交相应的财务凭证佐证已代任建国向恒安电信公司支付管理费，故对该证据效力本院不予采信。
本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，并有双方当事人一、二审庭审陈述笔录内容以及当事人原审提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、浩海吴忠分公司与被上诉人吴若兰签订的《商品房预约责任书》是否属于商品房买卖合同，是否合法有效；二、本案诉争的房屋权利归属应确定由上诉人任建国还是由被上诉人吴若兰享有。
关于第一个争议焦点，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定”商品房的认购、订购、预约等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，被上诉人吴若兰与原审被告浩海吴忠分公司签订的《商品房预约责任书》中对当事人的基本信息、房屋基本状况、房屋价款、付款方式、付款时间及违约责任等均进行明确约定，且浩海吴忠分公司已收取购房款425000元，应当认定为商品房买卖合同。上诉人浩海公司及上诉人任建国关于原审被告浩海吴忠分公司不是涉案房屋的物权人，在未经浩海公司授权的情况下无权处分涉案房屋，签订的《商品房预约责任书》无效的上诉理由，首先，浩海吴忠分公司是浩海公司依法登记设立的分支机构，根据《中华人民公司法》规定，分公司不具有独立法人资格，其民事责任由浩海公司承担；其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，浩海吴忠分公司虽于2009年6月与被上诉人吴若兰签订《商品房预约责任书》，但合同订立后，浩海公司于2014年9月25日向浩海吴忠分公司出具出售涉案房屋《授权委托书》行为，使浩海吴忠分公司获得处分权，该合同有效；第三，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被上诉人吴若兰2014年12月1日起诉时，涉案房屋已于2012年11月22日验收竣工备案，于2012年12月25日进行初始登记，且于2012年与同为购买3#商铺的其他商户签订了《商品房买卖合同》，故该《商品房预约责任书》应认定为合法有效，二上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予采信。
关于涉案房屋权利归属的问题，上诉人任建国与上诉人浩海公司均主张该房屋浩海吴忠分公司已与任建国签订《房屋买卖合同》并完成交付，由任建国实际占有使用，涉案房屋应由任建国所有。但不动产物权变动必须依法登记才发生效力，浩海公司与任建国签订合同后并未办理房屋产权过户登记，任建国不享有涉案房屋所有权。在吴若兰、任建国均与浩海公司签订有效房屋买卖合同且均未办理过户登记的情况下，应当依次按照房屋合法实际占有情况、合同成立的先后确定权利保护顺位。上诉人任建国称涉案房屋实际由其占有使用，浩海吴忠分公司仅是统一出租管理并代为收取租金，但根据庭审查明的事实以及当事人提交的证据，任建国不仅不清楚签订《商品房买卖合同》的大概时间、房屋的具体位置、房屋的交付时间，也未查看门面状况，不关注自己的权益，不符合常理，履行情况存疑；另一方面，任建国提交的证据不足以证明其与浩海吴忠分公司约定由分公司代其收取涉案房屋的租金，且浩海吴忠分公司二审提交的收据、收条及租赁费结算说明均形成于2017年2月24、25日，迟至涉案房屋交付日期两年后，与常理不符，且均是在本案一审诉讼后形成，证据效力有瑕疵，本院不予认定。最后，从合同成立的先后顺序来看，浩海吴忠分公司与吴若兰于2009年6月26日签订《商品房预约责任书》，于2014年9月27日与任建军签订《商品房买卖合同》，吴若兰的合同成立在先。上诉人浩海公司及原审被告浩海吴忠分公司虽在诉讼中反复强调涉案房屋已出售给上诉人任建国并完成交付，但其却于2014年12月30日即声称将房屋售予任建国后，在”吴忠日报”上刊登公告通知签订《商品房预约责任书》的客户在2015年1月6日签订《商品房买卖合同》，说明其仍有将房屋继续售予被上诉人吴若兰的意思表示，与其前述主张相悖。综合以上情况分析，本着公平原则及诚实信用原则，一审认定涉案房屋应当交付被上诉人吴若兰符合法律规定及案件事实，本院依法予以确认。
综上，浩海公司、任建国上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17682元，由上诉人宁夏浩海房地产开发集团有限公司负担8841元，由上诉人任建国负担8841元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈秀霞
审 判 员 张 军
代理审判员 刘 磊
二〇一七年九月十五日
书 记 员 魏 玮