吉林省伊通满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）伊环民初字第108号
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司伊通满族自治县支行（以下简称伊通农行，下同）。
负责人吴汉东，行长。
委托代理人王志强，副行长。特别授权。
委托代理人蔺洪雨，该行法律顾问。特别授权。
被告（反诉原告）郑少梅，女，1960年9月7日生，汉族，个体工商户，现住伊通满族自治县。
委托代理人刘景升，伊通镇第二法律服务所法律工作者。诉讼代理。
原告伊通农行诉被告郑少梅租赁合同纠纷一案，由原告告诉来院，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伊通农行的委托代理人王志强、蔺洪雨，被告郑少梅及其委托代理人刘景升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）伊通农行诉称：2013年1月11日，原、被告签订了房屋租赁合同，根据合同的约定，租房的目的是用于扩大办公营业面积，租期10年，自2013年1月1日至2022年12月31日，年租金158，000元；在正式合同签订前，被告按原告要求拆除门、间隔墙等。但被告并没有按约定拆除间隔墙来打通农行原有房屋与租赁房屋间的通道。合同签订后，被告在拆除间隔墙时受到楼上住户的阻挠，使房屋处于违法状态，使租赁房屋扩大营业面积的目的无法实现。现诉请人民法院判决解除合同，返还已付租金，赔偿房屋改造，装修等各项损失563，099.15元，诉讼费用由被告负担。
为证实自己的诉讼主张，原告向本院提交了下列证据：
1、房屋租赁合同。原、被告于2013年1月11日签订房屋租赁合同，被告将自有的位于伊通镇福安街丘地号为A2-8-1共二层门市楼（建筑面积）226.5㎡租给原告使用，租期10年，年租金158，000元，交付方式为年上启租支付租金；在正式合同签订前，被告按原告要求拆除门、间隔墙、楼板、楼梯等能拆除的部分，费用被告承担；原告在装修改造时可将该楼房中的间隔墙、楼板、水电暖设施任意改造，费用原告承担，租期满原告不负责恢复原样。原告如遇机构改革，政策及购置新址等因素，有权终止协议。合同还约定了其它相关事项。
2、房屋租赁意向书。签订日期为2012年10月17日，内容同证据1.
3、证人王伟的书面证言。该证人系原告单位副行长，证实与被告协商租房时，说明租房的目的是打通原伊通中华路分理处与租房的间隔墙，在一、二楼分别开一个高2米、宽1.3米的门，由被告负责打通门洞，费用由原告处理。被告在开凿时受到3-7楼住户的阻挠未果。
4、责令停工通知书、行政处罚告知书、整改通知书。证明因原告未经建设行政主管部门批准，开凿承重墙存在安全隐患被责令立即停工整改，采取加固措施避免产生隐患，并被处以1000元罚款。
5、中国农业银行（个人金融部）2013第18号通知，内容为确定2013年第一批网点建设立项额度计划和投资上限标准，并附计划表和投资上限标准。吉林省农业分行又以文件形式通知各市、州分行执行。
6、伊通县伊通镇福运建筑维修队书证一份，证明为中华路分理处改造供暖费用共支出4800元。
7、吉林省清华装饰工程有限公司书面证言二份。证明被告拆除内部主墙体时，该公司二次支付给被告丈夫4500元拆除费用；加固墙体用料人工等又支出8000元，合计12500元。同时又证明：主墙体拆除后，因与楼上业主发生纠纷，公司派去加固墙体的彭岚旭一家四口遭到业主围殴，公司支付给彭家15000元作为补偿，公安机关了解此事。
8、国家发改委、建设部关于工程勘察设计收费管理的相关规定。
9、2012年度和2013年度农行利润计算表，用以证明原告的营业损失。
被告（反诉原告）称：原、被告签订合同后，反诉原告履行了合同的义务。而反诉被告却违反合同拖欠2014年度房屋租金，并提出解除合同。现反诉请求法院依法判令反诉被告继续履行合同，，支付拖欠的租金158000元。
被告（反诉原告）郑少梅未向本院提交反驳证据。
本案争议的焦点问题是：
第一、打通二楼承重墙门口的工作应由谁来完成；
第二、原告损失范围的确定；
双方租赁合同是否应当解除。
围绕本案争议的焦点问题，原、被告进行了举证和质证辩论，现结合本案证据予以认证评判如下：
原告所举证据1、2、4经被告质证无异议，本院予以认定。以上证据证明原、被告在协商一致的基础上签订了房屋租赁合同。因开凿连通西侧农行营业室的承重墙门口违法，被政府建设行政主管部门处置，并责令停工，修复。原告所举证据3、即证人王伟的证言，证明打通承重墙门口的义务应由被告来完成，费用由原告负担。质证时被告提出异议，认为证言不属实，证人未到庭接受质证，对该证言本院不予采信。原告所举证据5、6、8、9经被告质证无异议本院予以认定。原告所举证据7，即吉林省清华装饰工程有限公司的书面证言二份，证明支付给被告方拆除承重墙门口费用4500元；公司派彭岚旭去加固墙体时被楼上住户围殴，因被告予以否认，又无相关正式支出票据相佐证，故合议庭评议时不予认定。本院依职调取了公安机关的相关卷宗，证以王伟等在公安机关的陈述。对于原告方诉请的经济损失，虽然原告提交了相应规范性文件和财务报表，但无相应的支出票据相互印证，本院不予采信。被告反诉2014年度房屋租金158000元至今未付，双方对此无争议予以认定。
本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，合同内容合法，故租赁合同合法有效。在合同履行过程中，因打通承重墙门口受到政府建设行政主管部门制止及楼上住户的阻止而未能打通使用。为了证明打通墙体门口的义务应由被告来完成，原告出具了证人王伟的书面证言和吉林省清华装饰工程有限公司的书面证言，但两份证言与合同约定相矛盾，故本院不予采信。综合全案证据，可以认定打通承重墙门口的义务应由原告自行完成，该行为系原告的单方违法行为。具体理由如下：
第一、合同第五条约定：在正式合同签订之前，被告按照原告的要求已拆除了门，间隔墙、楼板、楼梯等能够拆除的部分。而承重墙按法律规定是属于不能拆除的部分，被告已完成了合同义务，并将房屋交付给原告。
第二、拆除承重墙是在原告接收房屋长达六个月的时间后经其自行规划设计之后才实施的，故确定属原告的义务。
第三、政府建设行政主管部门对拆除承重墙的行为处罚的对象是原告；且证人王伟在公安机关的陈述亦承认这一事实。
第四、原告施工受到住户阻止，是原告主张排除妨害，有（2014）伊环民初字第49号民事判决书佐证。
综上所述，虽然原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，但在合同的履行过程中，因原告将租赁的房屋打通承重墙作营业使用，系违反法律、法规规定的关于房屋使用条件的强制性规定的情形，从而导致租赁房屋无法正常使用，故该合同应依法解除，原告的诉请请求本院予以支持。原告诉请被告返还2013年度租金并赔偿损失的请求，由于系原告对房屋使用中的单方违法行为造成，且原告的损失无相关证据加以证明，故对原告的该项请求不予保护。由于导致合同解除的过错在原告，原告应赔偿被告2014年度的房屋租金损失。尚有其它损失的，被告可以另行诉讼要求原告将房屋按合同的约定恢复至租赁前的状态，并有权要求赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第（五）项，第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第（三）项《建设工程质量管理条例》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）伊通农行与被告（反诉原告）郑少梅于2013年1月11日签订的房屋租赁合同。伊通农行于2015年1月1日前将租赁的房屋恢复原样交付给郑少梅。
二、原告（反诉被告）伊通农行于本判决发生法律效力后赔偿被告（反诉原告）郑少梅2014年度房屋租金损失158，000元。
案件受理费9431元由原告伊通农行负担，反诉费1730元由被告郑少梅负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 计 奎
代理审判员 吴 迪
人民陪审员 胡景海
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 张哲屹