宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）卫民终字第314号
上诉人（原审被告）雍桦，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人刘文香，宁夏君元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宁夏银基房地产开发有限责任公司中卫分公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
负责人韩建军，系该分公司经理。
委托代理人赵永辉，宁夏兴业律师事务所律师。
上诉人雍桦为与被上诉人宁夏银基房地产开发有限责任公司中卫分公司（以下简称银基中卫分公司）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭进行了审理，上诉人雍桦的委托代理人刘文香，被上诉人银基中卫分公司的委托代理人赵永辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年5月6日，银基中卫分公司与祁某签订了《房屋租赁合同》1份，约定由祁某承租银基中卫分公司所有的位于中卫市沙坡头区某营业房（建筑面积620.55㎡），租赁期限为2010年5月20日至2012年5月20日，合同签订后，银基中卫分公司按照合同履行了义务。祁某将租赁银基中卫分公司的房屋装修为“XXX”进行经营。在合同约定的承租期满前，祁某于2012年5月3日，将其经营的“XXX”转让给雍桦经营，雍桦将“XXX”占用的房屋改造成足浴房进行经营。雍桦在使用银基中卫分公司的房屋期间，于2013年1月给银基中卫分公司支付租赁费4万元。银基中卫分公司知道租赁给祁某的房屋在合同期满后由雍桦继续使用，但银基中卫分公司因准备出售涉案房屋，所以没有与雍桦签订书面租赁合同。因银基中卫分公司出售涉案的房屋，要求雍桦搬出，并将占用的房屋返还银基中卫分公司，雍桦不同意返还房屋，银基中卫分公司诉至法院，请求：1、雍桦立即返还银基中卫分公司所有的位于中卫市沙坡头区某13号营业房（建筑面积620.55㎡），并排除妨害；2、雍桦给付银基中卫分公司逾期腾房占有使用费87516元（自2012年5月21日至2013年7月24日，共429天，每天204元），并按204元∕天（74466元∕年÷365天）承担自起诉之日起至实际返还营业房期间的逾期腾房占有使用费；3、本案案件受理费由雍桦负担。
原审法院认为，本案争议的焦点是：一、雍桦属于非法占有银基中卫分公司的房屋还是与银基中卫分公司形成了房屋租赁关系；二、雍桦是否应当给银基中卫分公司返还房屋。（一）关于雍桦使用银基中卫分公司的房屋属于非法占有银基中卫分公司的房屋还是与银基中卫分公司形成了房屋租赁关系的问题。银基中卫分公司将涉案房屋租赁给祁某，在双方的合同到期前，祁某于2012年5月3日，将其利用租赁银基中卫分公司的房屋经营的“XXX”转让给雍桦经营，在银基中卫分公司与祁某签订的租赁合同到期后，银基中卫分公司知道其房屋已由雍桦使用，但银基中卫分公司当时并没有向雍桦提出返还房屋的要求。在雍桦使用银基中卫分公司的房屋期间，银基中卫分公司将其银行账号告诉雍桦，雍桦于2013年1月向银基中卫分公司支付了4万元的使用费。从雍桦使用银基中卫分公司的房屋及银基中卫分公司向雍桦提供交款的银行账号，雍桦向银基中卫分公司支付费用的客观事实进行分析，虽然银基中卫分公司与雍桦之间没有签订书面租赁合同，但雍桦使用银基中卫分公司的房屋是经银基中卫分公司同意的。所以雍桦使用银基中卫分公司的房屋并不构成非法占有银基中卫分公司房屋的行为，而是与银基中卫分公司之间形成了事实上的房屋租赁关系，本案的案由应当确定为租赁合同纠纷。（二）关于雍桦是否应当给银基中卫分公司返还房屋的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，因双方没有签订书面租赁合同，且没有约定租赁期限，按照法律规定，银基中卫分公司与雍桦之间的房屋租赁应当属于不定期租赁。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，因双方当事人对房屋的租赁属于不定期租赁，银基中卫分公司作为出租人有随时解除合同的权利，但应当给承租人合理的期限。所以银基中卫分公司要求雍桦返还承租房屋的请求符合法律规定，雍桦应当给银基中卫分公司返还房屋。关于雍桦返还房屋的期限，按照我国合同法的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式签订租赁合同。本案中，雍桦作为承租人主动使用银基中卫分公司的房屋，且使用时间较长，应当积极与银基中卫分公司协商签订书面租赁合同，以保护其合法权益，但雍桦在使用银基中卫分公司的房屋时并没有采取积极的方式提出与银基中卫分公司签订书面租赁合同，所以，双方没有签订书面租赁合同，没有以书面形式确定租赁期限的责任主要在雍桦。结合本案的具体情况，雍桦在三个月内向银基中卫分公司返还房屋较为合理。关于银基中卫分公司要求雍桦支付房屋使用费的诉讼请求。在法庭审理中，银基中卫分公司要求雍桦按照与祁某签订合同的租赁费标准向银基中卫分公司支付房屋使用费，雍桦同意银基中卫分公司提出的租赁费计算标准。所以雍桦应当按照年租金74466元的标准向银基中卫分公司支付租赁费。银基中卫分公司要求雍桦支付2012年5月21日至2013年7月24日的租赁费87516元，但雍桦已支付4万元，所以雍桦还应当支付47516元。2013年5月21日以后的租赁费，应当按照204元／天的标准，计算至银基中卫分公司实际交付房屋之日。因本案双方当事人之间的法律关系是房屋租赁关系，所以银基中卫分公司要求排出妨害的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；雍桦提出与银基中卫分公司口头协商，银基中卫分公司承诺减少1个月的租赁费，租赁费从2012年6月21日计算的意见，因银基中卫分公司当庭没有认可，且雍桦没有提交相关证据予以证明，雍桦的该意见无事实依据，不予采纳。雍桦提出不同意给银基中卫分公司返还租赁房屋的意见，不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决：一、雍桦于判决生效后4个月内返还银基中卫分公司所有的位于中卫市沙坡头区某13号营业房（建筑面积620.55㎡）；二、雍桦于判决生效后30日内支付银基中卫分公司租赁费47516元（自2012年5月21日至2013年7月24日的租赁费，已支付的4万元除外），2013年7月24日以后的租赁费按照204元／天的标准计算支付至实际返还营业房之日止；三、驳回银基中卫分公司的其他诉讼请求。案件受理费2088元，减半收取1044元，由银基中卫分公司负担400元，雍桦负担644元。
上诉人雍桦不服上述判决，向本院提起上诉称：一、2012年5月3日，祁某将其租赁的银基中卫分公司的房屋转让给雍桦时，是事先经过银基中卫分公司同意的，并且雍桦当时与银基中卫分公司口头约定至少要租赁三年以上（因雍桦投资行业的特点是至少要经营三年以上，才有所盈利），银基中卫分公司对此并未表示任何异议，后雍桦继续投入装修涉诉房屋，并按照祁某与银基中卫分公司所签的租赁合同租金标准向银基中卫分公司支付了部分租赁费。雍桦一再要求与银基中卫分公司签订书面合同，但银基中卫分公司不积极配合，导致雍桦未及时付清租赁费用。一审法院对此事实未予认定，显然不当。二、银基中卫分公司因准备出售涉案房屋，故推脱未与雍桦签订书面租赁合同，并要求雍桦搬出。银基中卫分公司在出售涉案房屋时未告知雍桦，侵害了雍桦作为承租人所享有的优先购买权，银基中卫分公司的诉讼请求应被驳回。综上，请求二审法院：1、依法撤销原判，改判驳回银基中卫分公司一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由银基中卫分公司负担。
被上诉人银基中卫分公司答辩称：一、原判认定本案诉争法律关系即案由为房屋租赁合同纠纷错误。银基中卫分公司无与雍桦设立房屋租赁合同关系的意思表示，也无证据证明银基中卫分公司向雍桦发出相应具体明确的要约，且双方也未签订书面房屋租赁合同，不符合合同法定成立要件。雍桦侵害银基中卫分公司物权，银基中卫分公司有权要求雍桦赔偿房屋租赁费损失，原判以银基中卫分公司取得该损失推定双方设立房屋租赁合同关系无事实及法律依据。本案案由应为物权保护纠纷。二、雍桦不享有涉案房屋优先购买权，银基中卫分公司与雍桦之间不存在房屋租赁合同关系，雍桦不享有优先购买权。雍桦未经银基中卫分公司同意，擅自占有、使用银基中卫分公司所有的房屋，银基中卫分公司知道其物权受到侵害后有权要求雍桦返还原物、排除妨害、赔偿损失。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
双方当事人二审均未提交新的证据。
二审审理查明的事实与原审审理查明的事实相一致。另查明，二审庭审中，经本院释明，雍桦对于其投入到银基中卫分公司所有的位于中卫市沙坡头区某营业房（建筑面积620.55㎡）的装饰、装修费用明确表示另行起诉。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。案外人祁某在其与银基中卫分公司租赁合同到期前将其经营的“XXX”转让于雍桦经营，在祁某与银基中卫分公司的租赁合同到期后，雍桦继续占有并使用银基中卫分公司所有的位于中卫市沙坡头区某营业房（建筑面积620.55㎡），并于2013年1月份向银基中卫分公司交纳了4万元租赁费。银基中卫分公司一审庭审亦认可雍桦交纳的4万元为租赁费，虽二审辩称该4万元为损害赔偿款，但并未提交证据证明。至雍桦交纳租赁费止，雍桦占有、使用涉案房屋已达6个月，双方未签订书面租赁合同，故雍桦与银基中卫分公司之间形成不定期租赁合同关系。原审经过审理后，确定本案案由为租赁合同纠纷符合法律规定。在不定期租赁合同关系下，银基中卫分公司作为出租人有权随时解除合同，但应当给承租人雍桦合理的期限。银基中卫分公司起诉请求雍桦返还房屋并支付使用费，双方间的租赁合同即解除，原审判令雍桦于判决生效后4个月内返还银基中卫分公司所有的涉案房屋并支付租赁费并无不当。
雍桦提出银基中卫分公司出售涉案房屋侵害其优先购买权，但其在本案一审时未就该项请求抗辩亦未提出反诉，故本案二审对该项请求不予审理。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人雍桦的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2088元，由上诉人雍桦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 孟佳鹏
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 吕广飞
本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。