浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安民初字第23号
原告：昌硕街道穆王城社区居民委员会。
法定代表人：王玉敏。
委托代理人：徐兆红。
委托代理人：刘国祥。
被告：安吉红磊机械有限公司。
法定代表人：胡碧芸。
委托代理人：黄兴民。
被告：安吉恒成家具有限公司。
法定代表人：胡碧育。
委托代理人：舒洪博。
原告昌硕街道穆王城社区居民委员会与被告安吉红磊机械有限公司（以下简称红磊公司）、安吉恒成家具有限公司（以下简称恒成公司）所有物返还纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序于2014年1月9日、2014年1月22日、2014年2月27日、2014年5月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐兆红、刘国祥，红磊公司的委托代理人黄兴民、恒成公司的委托代理人舒洪博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月，原告通过招标形式将属己所有的商铺对外招租，黄某某通过竞标方式承租了其中的第一标段云鸿西路185-233号商铺、第二标段云鸿西路147-181号商铺、第三标段迎宾大道444-452号商铺、第四标段迎宾大道400-440号商铺，并就每个标段分别与原告签订了《云鸿西路及迎宾大道商铺租赁合同》，租赁期限均为三年（自2012年5月13日至2015年5月12日止），租金支付方式为中标后三日内支付第一年租金和物业管理费，以后每年租金和物业管理费在该年度的4月29日前一次性付清。其中迎宾大道412、414、416、418、420、422、424号商铺由黄某某转租给红磊公司，目前由恒成公司用于经营“亨利•凡家居”。按原告与黄某某签订的租赁合同约定，黄某某应当于2013年4月29日前支付前述四个标段商铺2013年5月13日至2014年5月12日期间的租金2，902，474.6元和物业管理费75606.6元。但截至2013年8月2日黄某某仅支付租金人民币160万元，余款至今未付。因黄某某逾期支付租金已经超过7日，原告于2013年8月2日向黄某某发出《关于解除〈云鸿西路及迎宾大道商铺租赁合同〉的函》并抄送各次承租人，解除了与黄某某签订的租赁合同，并要求黄某某于收悉该函后10日内腾空商铺并交付原告。但合同解除后，黄某某及各次承租人一直未将商铺腾空交付原告。原告认为，红磊公司作为次承租人、恒成公司作为实际使用人共同负有腾空并返还前述房屋的义务；两被告拒不返还所承租房屋的行为已经侵犯了原告的房屋所有权，应当按照租赁合同第七条第二项约定的双倍租金的标准支付前述房屋逾期未搬迁期间的租赁物占用费。原告故诉请判令：1.红磊公司、恒成公司立即腾空并迁出前述房屋；2.红磊公司、恒成公司共同按每月92743.36元的标准支付前述房屋逾期腾房占有使用费（自2013年8月12日起算至实际迁出交付原告之日止）；3.本案诉讼费用由两被告承担。
两被告辩称，原告与黄某某签订租赁合同后，黄某某将部分承租房屋分别转租给红磊公司及另案被告周燕芬，原告也在该转租合同上盖章确认。胡碧芸、聂某某已于2012年5月代为本案被告和另案被告周燕芬、易车公司直接向原告支付了三年租金及物业管理费。因此，原告无权要求两被告提前腾空并交付房屋。
原告举下列证据：
1.原告与黄某某签订的云鸿西路及迎宾大道商铺租赁合同四份，约定了云鸿西路及迎宾大道店面房四个标段的年租金、租赁期限、租金及物业费支付方式、违约责任等。
2.房屋所有权证二份，证明原告系涉案房屋的所有权人。
3.浙江经济组织统一收据、个人结算业务申请书农村信用社入帐通知书、现金缴款单共五份。
该组证据证明黄某某与原告存在租赁合同关系，黄某某于第二年支付租金160万元，尚欠租金1302474.6元和物业管理费75606.6元。黄某某逾期支付租金的行为已构成违约，原告有权依合同约定解除合同。
红磊公司质证表示，对证据1中第四标段400至440号房屋的租赁合同无异议，对其他三份租赁合同不清楚，对证据2、3的真实性无异议。
恒成公司质证表示，对证据1真实性合法性无异议，但合同中约定黄某某作为承租人有转租的权利；对证据2的三性无异议；证据3与本案无关联性，不予质证。
4.委托书一份，主要内容为黄某某委托周国锋处理其与原告迎宾大道和云鸿西路商铺租赁事宜。
5.关于解除《云鸿西路及迎宾大道商铺租赁合同》的函，主要内容为原告于2013年8月12日向黄某某发解除合同的通知，黄某某代理人周国锋已经签收该函。
该组证据证明：2013年8月2日原告已经与黄某某解除了第一标段云鸿西路185-233号商铺、第二标段云鸿西路147-181号商铺、第三标段迎宾大道444-452号商铺、第四标段迎宾大道400-440号商铺租赁关系，黄某某及次承租人应当于2013年8月12日前腾空商铺并返还原告。但黄某某及次承租人至今未返还商铺。
红磊公司质证表示，对该两份证据的真实性均有异议，认为不知道是不是黄某某签字的。
恒成公司质证表示，证据4与本案无关联性，不予质证。对证据5的三性均有异议，并对该函未说明412至424商铺的情况保留追诉权利。
6.黄某某与红磊公司签订的云鸿西路及迎宾大道商铺租赁合同，约定租金一年一付。
7.恒成公司的工商登记档案信息表。
8.照片四份
该组证据证明两被告为迎宾大道412-424号商铺的次承租人，同时为迎宾大道412-424号商铺实际使用人。
红磊公司质证表示，对该组证据的真实性无异议，虽然黄某某与红磊公司合同约定一年一付租金，但实际履行是三年一付租金。
恒成公司质证表示，对该组证据的三性无异议。
9.原告的通知一份，原告向各次承租人发出通知，原告与黄某某解除四标段的租赁合同。
证据10.名片一份
证据11.恒成公司复函一份。
该组证据证明：原告解除与黄某某租赁合同及相关事宜，原告已书面通知了恒成公司，两被告继续占用涉案房屋不予返还原告的行为，侵害了原告的权益。
红磊公司质证表示，对该组证据的真实性无异议，但从内容上看，原告未向两被告告知黄某某已支付租金到何日，也未告知原告要与两被告解除租赁合同，两被告也发函告知原告关于两被告已支付租金的情况，但原告并未答复。
恒成公司质证表示，对该组证据的真实性无异议，该组证据恰恰证明了被告已经将转租情况和租金支付情况告知了原告。
12.2012年5月4日安吉县农村集体经济组织统一收据一份。
13、领付款凭证，证明黄某某因为对第5标段房屋招租未中标，于2012年5月8日向原告领回该标段的投标保证金55万元。
该组证据证明，胡碧芸于2012年5月4日转账支付给原告的196万元系代黄某某支付云鸿西路及迎宾大道街面房1到5标段的投标保证金，而不是胡碧芸直接付给原告的租金，因该支付保证金期间尚处于招标阶段，并未确定中标人，故该期间胡碧芸不可能直接向原告支付两被告实际使用房屋的租金。
红磊公司质证表示，196万元实际由胡碧芸转账支付，且胡碧芸转账前后并未向黄某某以及原告明示该款项是代黄某某缴纳保证金，因此不能认定为胡碧芸代黄某某缴纳保证金。
恒成公司质证表示，对该组证据三性及证明目的有异议，原告提供的证据凭证已经清楚说明了转出户名是胡碧芸个人，统一收据是原告单方开具，不能以原告单方开出的收据来确定胡碧芸是为黄某某垫付保证金。
14.原告于2012年5月10日开具的两份统一收据，证明原告于该日向黄某某收取款项3197552.7元（其中：迎宾大道400-452号商铺的一年租金2902474.6元，黄某某中标部分物业费装修押金以及垃圾清运费共计295078.1元）。
两被告质证表示，对证据三性及证明目的有异议。一、当时因为黄某某向原告交保证金缺乏资金，所以向本公司的两股东胡碧芸、聂某某借钱，而胡碧芸、聂某某并不同意出借，但因本公司正好要使用对应的房屋，所以由胡碧芸出面把三年的租金一次性转账付给原告；二、本公司于原告本案起诉后提供证据材料后才知晓5月4日、5月10日两份收据的存在。
15.三份转帐凭证进帐单，记载聂某某汇付原告2177552.7元，黄某某汇付原告42万元，王某向原告帐户汇付原告60万元，合计3197552.7元，汇付日均为2012年5月10日。该金额与证据14金额一致。证明：聂某某汇付原告的2177552.7元系为黄某某垫付2012年的四个标段租金的一部分。
两被告质证表示，对聂某某汇付原告2177552.7元的真实性无异议，但原告无权单方认定系为黄某某垫付租金。
16，胡碧芸询问笔录1份共4页。
17、王某询问笔录一份共5页。
原告陈述，证据16、17系原告申请法院向安吉县公安局调取，以证明：胡碧芸于2012年5月4日汇付原告的196万元、聂某某于2012年5月10日汇付原告的217.7552万元，源于黄某某向胡碧芸、聂某某借款，而由出借方胡碧芸、聂某某为黄某某垫付投标保证金和部分租金从而完成出借行为。胡碧芸、聂某某仅向黄某某支付了车行天下以及亨利凡家具展厅所占用的店面2012年一年的房租和押金181.9571万元而非一次性支付了三年租金，其支付方式是采取前述借款债务抵销的方式完成。黄某某已经归还了全部或者大部分前述借款。
红磊公司质证表示，对证据的真实性没有异议，但是，一、该组证据恰恰说明了聂某某与黄某某之间除了存在房屋租赁关系往来，还有款项借贷往来。二、聂某某与黄某某之间是朋友关系，两者的经济往来胡碧芸并非全部知情。三、经与胡碧芸核实，胡碧芸答复，公安机关对胡碧芸的询问笔录的形成过程，是公安机关对黄某某涉嫌犯罪的刑事案件进行侦查时向其调查取证而制作，胡碧芸在陈述相关内容时并未对黄某某与聂某某之间的财务帐目进行事先核实，因此与本案没有关联性。
恒成公司质证表示，对该组证据的真实性无异议，但对该二人在笔录中所陈述的内容的真实性及原告的证明目的有异议，涉及本案租赁及转租的相关事宜，均是由聂某某与黄某某联系沟通的，胡碧芸在公安作笔录时对整个事情不清楚。原告提交证据中关于黄某某、王某的支付凭证全部是支付聂某某的个人帐户，没有一笔是支付胡碧芸个人的。包括胡碧芸出具的587000元的收条也是黄某某或王某支付给聂某某的，不是支付给胡碧芸的。事实上聂某某与黄某某之间还有其他的款项往来。胡碧芸所付原告196万元、聂某某所付原告217.7万元的用途是一次性支付两被告三年租金。
18.银行业务回单6份，分别记载王某于2012年5月31日汇付聂某某50万元，王某于2012年6月8日汇付聂某某50万元，黄某某于2012年7月11日汇付聂某某35万元，王某于2012年7月11日汇付聂某某15万元，王某于2012年3月19日汇付胡碧芸90万元，王某于2012年3月28日汇付聂某某717000元。
19.王某与胡碧芸对帐后王某单方制作的对账单1份。
20.胡碧芸于2012年9月10日出具给黄某某的金额为587000元的收条，以证明胡碧芸与黄某某已就前述款项往来进行了结算支付。
该组证据证明：一、黄某某通过王某及黄某某账户转账归还借款200万元，又通过车行天下和家具展厅应缴纳一年房租（含押金）费用抵销借款1819572.498元，以及现金归还剩余借款等方式已经归还胡碧芸、聂某某所垫付的413.7552万元款项；二、安吉易车汽车销售服务有限公司以及恒成公司的实际控制人仅向黄某某支付了迎宾大道430-452号、412-424号第一年的房租，2013年5月13日至2014年5月12日期间租金并未支付给黄某某。
21.银行业务凭证5份及银行转帐凭条1份共3页。2012年5月31日胡碧芸转给聂某某50万元，与第二组2012年5月31日的回单向印证。2012年6月8日，胡碧芸转给聂某某的50万元的业务凭证一份与2012年6月8日的回单向印证。2012年7月10日，王某转给聂某某50万元的业务凭证一份。2012年7月11日，王某转给聂某某15万元业务凭证，与证据二中2012年7月11日的15万元的回单相印证。2012年7月11日杭州联合银行的业务凭证一份，黄某某转给聂某某35万元，同时浙江省农村信用合作社聂某某收到35万元的业务凭证，这两份业务凭证均与2012年7月11日的35万元的回单相印证。证明2012年5月31日至2012年7月31日黄某某通过银行转帐的方式归还聂某某、胡碧芸所垫付的款项200万元；聂某某、胡碧芸2012年5月4日、2012年5月12日所转入的款项并非一次性支付三年的租金；扣除应支付的第一年租金外黄某某已经将聂某某、胡碧芸所垫付的款项全部归还。
两被告对该组证据18至21质证表示，对证据真实性无异议，但只能反映黄某某与聂某某之间部分的经济往来，与本案无关联性。
红磊公司未予举证。
恒成公司举下列证据：
1.转帐凭证一份，
2.证明及身份证复印件一份，
3.云鸿西路414-424号租赁合同、云鸿西路430-452号租赁合同各一份
该组证据证明，恒成公司已经通过恒成公司的实际控制人及亲属胡碧芸和聂某某依照合同约定完成了云鸿西路414-424、云鸿西路430-452的租金、保证金及物业管理费的支付的义务。
原告质证表示，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，原告与黄某某之间成立的是房屋租赁合同关系，黄某某与恒成公司之间是房屋转租合同关系，所以，黄某某租金支付对象是原告，恒成公司租金支付对象是黄某某（而不是原告）。2012年5月4日支付的196万元，该款项是黄某某投标保证金，后转为合同保证金，所开的收据都是黄某某的名字。2012年5月10日支付的是黄某某通过他人帐户打入的部分租金。对证据2的真实性不予认可，属于证人证言，应当出庭作证，且两证人与本案有厉害关系。对证据3的真实性无异议，但是转租合同的权利来源于原租赁合同，如原租赁合同解除，转租合同就失去了合法性。红磊公司质证表示，赞同恒成公司的举证意见，另予补充，证据2不属于证人证言，只是说明转帐付款人是聂某某与胡碧芸，因此无须出庭作证。证据3系转租合同，该合同落款处加盖有原告单位印章及负责人签名，正如原告所述，当时两被告都想购买原告该标段房屋，所以与原告约定三年租金一次性支付。
4.红磊公司工商信息一份，证明聂某某与胡碧芸是该公司的股东。
5.收条一份，证明聂某某已经支付了购买了商铺的款项。
红磊公司赞同恒成公司的该项举证意见。原告质证表示，对证据4的真实性无异议，恰恰证明聂某某与胡碧芸与本案存在利害关系。对证据5的真实性、关联性有异议，原告不能判断该收条是否黄某某亲笔出具，70万元金额巨大，但恒成公司未举转帐凭证，且其待证事项与本案争议事项无关。
6.2012年6月27日由安吉易车汽车销售服务有限公司打款给黄某某120万元的进帐单，2012年7月6日聂某某打款给王某50万元的打款凭证各一份，结合黄某某出具的70万元收条，证明聂某某、安吉易车汽车销售服务有限公司与黄某某之间存在其他款项往来，可见胡碧芸和王某在接受公安机关询问时，并不清楚所有事项的来龙去脉。
红磊公司赞同恒成公司的该项举证意见。原告质证表示，对证据6的进帐单及打款凭证的真实性无异议，但与本案无关联性，另予补充，该进帐单作为银行回单应该由黄某某持有，现在却在恒成公司手中，其未作合理解释。
本院认定下列事实，红磊公司系胡碧芸、聂某某投资于2010年7月9日成立的有限责任公司，恒成公司系胡碧育、陈秀珍投资于2012年10月31日成立的有限责任公司。黄某某与王某系夫妻关系。
2012年5月，因原告就其享有房屋所有权的第一至五标段商铺以招投标方式招租，胡碧芸于2012年5月4日自其个人银行帐户划付原告196万元，原告于该日向黄某某出具该196万元的收据，注明交款人为“黄某某（胡碧芸）”，款项内容摘要为“云鸿西路及迎宾大道街面房投标保证金（一至五标段）”。
黄某某竞标中标获得原告的第一标段云鸿西路185-233号商铺、第二标段云鸿西路147-181号商铺、第三标段迎宾大道444-452号商铺、第四标段迎宾大道400-440号商铺承租权，双方故于该月就每标段分别签订“云鸿西路及迎宾大道商铺租赁合同”计四份，约定租赁期为三年，自2012年5月13日至2015年5月12日止，租金按年支付（第一、二年租金相同，第三年租金在第一年租金基础上增加8%），第一年租金及物业管理费应当在中标后三日之内即2012年5月9日前付清，以后每年租金和物业管理费在该年度的4月29日前一次性付清。承租方缴纳的投标保证金自合同签订之日起转为合同履约保证金，该款自租赁期限届满，出租方检查租赁物无损后一个月内无息返还承租方。并约定承租方在交付租金时需同时缴纳装修押金（按38元／平方米计算，在装修完毕后一周内无息退还）、垃圾清运费（按3.8元／平方米计算）等。其中第一标段房屋面积约为1121.07平方米，第一、二年租金均为605377.8元，第三年租金为653808元，物业管理费16143.4元／年。第二标段房屋面积约为964.64平方米，第一、二年租金均为532481.3元，第三年租金为575079.8元，物业管理费13890.8元／年。第三标段房屋面积约为294.19平方米，第一、二年租金均为180044.3元，第三年租金为194447.8元，物业管理费4236元／年。第四标段房屋面积约为2870.6平方米，第一、二年租金均为1584571.2元，第三年租金为1711336.9元，物业管理费41336.6元／年。
2012年5月8日，因黄某某对第五标段商铺的承租权未中标，原告退还其对应投标保证金55万元。
2012年5月10日，聂某某自其个人银行帐号划付原告2177552.7元，王某自其个人银行帐户划付原告60万元、42万元。原告就该资金来源向黄某某开具两份收据，其一记载金额为2902474.6元，资金摘要为云鸿西路及迎宾大道400-452号房租费；其二记载金额为295078元，资金摘要为物业费、装修押金、垃圾清运费。
2012年5月31日、6月8日、7月10日、7月11日，王某分别自其个人银行帐号划付聂某某50万元、50万元、50万元、15万元；2012年7月11日，黄某某自其个人帐号划付聂某某35万元。合计200万元。期间，2012年6月27日，易车公司转帐支付黄某某120万元；2012年7月6日，聂某某转帐支付王某50万元。
2012年9月10日，胡碧芸向黄某某出具“已收到黄某某人民币587000元正（包括车行装修押金），另，车行天下房租及其它费用已结清”的收条。
2012年5月13日，黄某某将其中迎宾大道412、414、416、418、420、422、424号商铺（面积共计1008.08平方米）转租给红磊公司，双方为此签订“云鸿西路及迎宾大道商铺租赁合同”，约定租金按年支付，第一年、第二年租金均按46元／平方米每月计算，计556460.16元每年，第三年租金在第二年租金的基础上增加8%，物业管理费按1.2元／平方米／月计14516.35元／年由承租方承担，租金及物业管理费支付方式为先付款后租赁，承租方应当在合同签订之日起三日内一次性支付第一年租金和物业管理费，以后每年租金和物业管理费在该年度的4月13日前一次性付清。并约定承租方在交付租金时需同时缴纳装修押金（按38元／平方米计算，在装修完毕后一周内无息退还）、垃圾清运费（按3.8元／平方米计算）等。红磊公司承租后，黄某某又与恒成公司签订前述内容的租赁合同，相应房屋由恒成公司实际使用。
2013年6月17日、28日，原告分别出具收据收取黄某某“云鸿西路及迎宾大道店面房房租费”100万元、60万元。
2013年7月9日，黄某某向原告出具委托书，以其存在身体和其他原因为由，委托周国锋全权处理其与原告所承租商铺事宜（迎宾大道和云鸿西路）。2013年8月2日，原告以黄某某就四个标段商铺第二年度租金2902474.6元及物业管理费75606.6元应于2013年4月29日支付，但截止发函日仅支付160万元，逾期日已超过7日，原告有权单方解除合同为由，函告黄某某解除合同，并要求黄某某于收函后10日内腾空商铺并交付原告等。周国锋于该日代签该函件。
2013年8月5日，原告向各次承租人发函，函告各次承租人因黄某某逾期支付租金原告单方解除合同事项及处理后续事宜。恒成公司于2013年8月8日签收该函件（经手签收函件人为恒成公司营销总监程维军）。
2013年8月14日，周燕芬（另案当事人易车公司执行董事）、恒成公司共同以次承租人身份复函原告，答复转租合同已获原告认可，其三年承租期的租金、保证金及物业管理费4137552.7元已通过亲属和实际控制人全部一次性汇入原告账户。
本案审理期间，胡碧芸于2014年1月6日向两被告出具声明性质的“证明”称，其于2012年5月4日转帐支付原告196万元，系代恒成公司、易车公司支付的租金。聂某某也于该日向两被告出具声明性质的“证明”称，其于2012年5月10日转帐支付原告2177552.7元，系代恒成公司、易车公司支付的租金。
上述事实，有原被告所举各项书证为证，双方均对对方所举证据的真实性无异议，本院因此予以认定。
本院认为，就本案，需要对下列问题进行分析评判：
一、次承租人有否为承租人代为支付房租
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”
本案所涉事实中，原告系出租人，黄某某系承租人，红磊公司、恒成公司系次承租人。因黄某某未向原告足额缴纳其承租房屋的到期租金及物业管理费，原告故有权依照合同约定的解除合同的条件通知黄某某解除合同。
现两被告所述其业经胡碧芸、聂某某代为支付其所租房屋的三年租金及物业管理费之主张，本院不予支持，理由在于：胡碧芸、聂某某、红磊公司、恒成公司、易车公司与原告并无直接的房屋租赁合同关系。胡碧芸、聂某某向原告付款，明显是代为黄某某付款而非代为恒成公司、易车公司付款，因为恒成公司、易车公司作为次承租人一方与原告并无直接债务关系，胡碧芸、聂某某因而并无代为恒成公司、易车公司向原告付款的基础原因，而从原告角度看，既然胡碧芸、聂某某是代黄某某向其付款以履行债务，则若非事先约定，视作其代为履行已到期债务更符合常理。因此，胡碧芸2012年5月4日所付原告196万元应认定系代为黄某某缴纳五个标段房屋的全部投标保证金，聂某某2012年5月10日所付原告2177552.7元明显系代为黄某某缴纳四个标段第一年全部房租2902474.6元及物业管理费75607.2元的一部分，除非原告事先同意或事后追认，或者胡碧芸、聂某某于付款同时即向原告明述相应付款系代黄某某缴纳恒成公司、易车公司实际使用相应房屋之承租人所应向原告缴纳的三年房租及物业管理费，否则不能作此项认定（即使其代偿金额与恒成公司、易车公司实际使用相应房屋之次承租人所应向黄某某缴纳的三年房租及物业管理费金额一致）。现两被告未举证证明前述假设之意思表示征得原告事先同意或事后追认，也未举证证明前述假设之意思表示于胡碧芸、聂某某付款同时即向原告明述，本院若将胡碧芸、聂某某所付款项视作其对黄某某未到期债务的代为履行，不合常理。
二、逾期腾房占有使用费的计费标准
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”
原告通知黄某某解除合同后，次承租人红磊公司及恒成公司负有腾房义务，其逾期腾房的，原告有权要求其支付逾期腾房占有使用费。虽然原告与黄某某合同约定逾期腾房占有使用费按原租金标准双倍计算，但两被告并非原告的合同相对人，该条款不能约束两被告。从利益衡平角度看，按原告与黄某某合同约定的租金标准一倍范围内按实际占用日计算逾期腾房占有使用费较为合理。
三、逾期腾房占有使用费的合理起算日
原告既然与黄某某解除合同，则应与黄某某进行款项结算，按原告与黄某某合同约定，四个标段房屋的第二年租金总额为2902474.6元，第二年物业管理费总额为75606.8元，两者合计2978081.4元。第三年租金总额为2902474.6元＊108%=3134672.6元，第三年物业管理费总额为75606.8元，两者合计3210279.4元。黄某某已付原告第二年租金160万元，另加其留在原告处的履约保证金141万元（投标保证金转为履约保证金），两者合计301万元。该301万元抵付原告第二年租金（或逾期腾房占有使用费）及物业管理费合计2978081.4元后，结余31918.6元可视作黄某某支付的2014年5月12日起的逾期腾房占有使用费，按第三年租金总额3134672.6元／年即261222.7元／月计算，该结余31918.6元可抵算为0.122个月即4天（自2014年5月13日起算为5月16日止）的逾期腾房占有使用费，由此，逾期腾房占有使用费的合理起算日为2014年5月17日。
四、胡碧芸、聂某某为黄某某向原告支付的款项黄某某有否返还胡碧芸、聂某某，红磊公司有否付清其应付黄某某房租等款，不是本案的要件事实，所以无需作出评判结论。
综上所述，原告的合理诉求本院予以支持，其余应予驳回。据此，判决如下：
一、红磊公司、恒成公司于本判决生效之日起十日内腾空并迁出原告所有的迎宾大道412、414、416、418、420、422、424号房屋。
二、红磊公司、恒成公司共同按600976.97元／年即每月50081.41元／月也即1646.51元／天的标准支付前述房屋逾期腾房占有使用费（自2014年5月17日起算至实际迁出交付原告之日止）。
三、驳回原告其余诉请。
案件受理费3820元，由原告负担1890元，红磊公司、恒成公司共同负担1930元，限于本判决生效之日起十日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 余文尧
二０一四年九月二十八日
书记员 顾 秀