山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终2885号
上诉人(原审被告)济阳县龙桂商贸有限公司，住所地济阳县。
法定代表人柳桂兰，总经理。
委托代理人何翠，山东统河律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)济阳县畜牧兽医局（原济阳县畜牧局），住所地济阳县。
法定代表人李振忠，局长。
委托代理人苏传坤，男，1970年2月13日出生，汉族，该局副局长，住济阳县。
委托代理人马尊建，山东闻韶律师事务所律师。
上诉人济阳县龙桂商贸有限公司（以下简称龙桂公司）因与被上诉人济阳县畜牧兽医局（以下简称畜牧局）土地租赁合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2015）济阳民初字第1522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，涉案争议土地原属济阳县委党校使用，土地使用权类型为划拨。1983年6月8日，因济阳县委党校搬迁另建新校，经济阳县人民政府办公会议讨论，同意将该土地及地上附属物全部移交给济阳县农业局使用。1997年6月11日，因济阳县农业局分立为农业局、畜牧局、蔬菜局，三局关于原农业局的土地、财产达成了分配协议，原农业局将本案争议土地分配给济阳县畜牧局使用。2013年2月16日，济阳县机构编制委员会作出济阳编办字［2013］13号通知，济阳县畜牧局更名为济阳县畜牧兽医局。
2004年4月16日，畜牧局与龙桂公司签订的租赁合同约定：龙桂公司承租畜牧局位于县城西北隅老党校旧址，面积为40亩；租赁用途为：可改造利用旧房房基、空地进行种植、养殖、加工等生产项目，不准建设永久性项目；畜牧局同意在2004年4月30日将租赁地整体移交给龙桂公司；地上附属物及旧房，龙桂公司可根据需要拆除或利用。畜牧局现有50千伏变压器一台，由龙桂公司无偿管理使用；租赁期内因统一规划建设等原因，畜牧局有权收回租赁地终止合同。但畜牧局应按国家规定合理补偿龙桂公司的所有经济损失；租赁期为三十年，自2004年5月1日起至2034年4月30日止；租赁费总额为壹拾伍万元整，自签订合同后三日内一次交清，否则畜牧局有权解除合同。
畜牧局认可，租赁合同签订后，龙桂公司已经交纳了租赁费15万元。龙桂公司承租该院落土地后，对原有的旧建筑物、构筑物进行了改造、修缮、装修，未在该院落土地上新建房屋。龙桂公司在该土地上修整了部分路面，为灌溉需要钻井一眼，为整平土地挖了一个池塘（现已无水），并且在整平的土地上种植了树木（主要为杨树，另外还有部分果树）。
因龙桂公司不接受年度检验，2004年12月30日，济阳县工商行政管理局吊销了龙桂公司的营业执照。在本案开庭审理过程中，龙桂公司称已经吊销了营业执照，现正处于清算阶段，但该公司现未破产。
诉讼期间，根据畜牧局申请，原审法院委托山东新业价格评估有限公司对相关事项进行评估鉴定，2016年3月17日，该公司作出山东新业价评字【2016】第055号价格评估结论书，评估结论为：在评估基准日，济阳县畜牧局位于老党校院落内地上附属物的现有价值合计为377710元。畜牧局为此支出鉴定费16000元。根据该价格评估结论书第5页（3）“结合提供的资料和了解情况，经查看：委托评估的该院落内的地上附属物包括①建筑物、构筑物（包括原有部分）的改造、修缮、装修价值……。”结合附件1～1、1～2、1～3，济阳县畜牧局位于老党校院落内地上附属物的现有评估价值为龙桂公司承租该院落后在该院落内投资的现有价值。根据原审技术室向龙桂公司送达的相关鉴定材料，本次鉴定程序符合法律规定。
在诉讼过程中，根据案件审理需要，原审法院决定对龙桂公司在所租赁的土地上的预期可得利益进行价值评估。2016年3月23日，山东新业价格评估有限公司作出山东新业价评字【2016】第063号价格评估结论书，评估结论为：1、自评估基准日2016年2月起至2024年4月止，承租人租赁济阳县老党校院落土地按当前的利用现状，测算的其预期可得利益为107580元；2、自评估基准日2016年2月起至2034年4月止，承租人租赁济阳县老党校院落土地按当前的利用现状，测算的其预期可得利益为239580元。原审法院为此垫付鉴定费4000元。
涉案争议土地的使用权类型为划拨，在签订《租赁合同》后至本案法庭辩论终结前，畜牧局、龙桂公司就涉案争议土地未办理土地租赁批准登记手续。
在本案审理过程中，龙桂公司曾经提出反诉，要求畜牧局退还所缴纳的租赁费及利息，并赔偿损失，但在原审法院指定的期间内，龙桂公司未缴纳反诉案件受理费，原审法院已经作出（2015）济阳民初字第1522－2号民事裁定书，裁定按撤回反诉处理。
经审理，双方当事人对以下事项争议较大，原审法院作出如下认定：
一、畜牧局、龙桂公司是否为本案适格当事人。原审法院认为，根据畜牧局提供的济政发［1983］25号文件，济阳县国土资源局的证明，济阳县农业局、畜牧局、蔬菜局三局土地、财产分配协议书及分配方案，租赁合同，自1997年6月11日开始，畜牧局便享有涉案争议土地的使用权。因此，畜牧局提起诉讼，其与本案具有直接利害关系，其诉讼主体资格适格。龙桂公司虽然已经被行政机关吊销了营业执照，但其独立的法人资格仍然存在。因此，龙桂公司作为本案被告符合法律规定，是适格的案件当事人。
二、畜牧局、龙桂公司于2004年4月16日签订的租赁合同是否无效。原审法院认为，畜牧局享有国有土地使用权的涉案土地属于以国家划拨方式取得，根据现行法律法规的规定，以划拨方式取得国有土地使用权的土地出租，应当报主管部门批准。本案中，畜牧局、龙桂公司在签订租赁合同时，没有履行报批手续，根据合同法第五十二条的规定，原审法院确认双方于2004年4月16日签订的租赁合同无效。因双方签订的租赁合同无效，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定和租赁合同的约定，自2004年5月1日至2016年4月30日，龙桂公司实际占有使用涉案土地的期间为12年，应当承担该期间的占有使用费60000元。畜牧局应当返还龙桂公司占有土地使用费90000元。
三、双方当事人对合同无效的过错责任比例。
原审法院认为，畜牧局作为涉案租赁土地的出租方，其对土地使用权的来源及类型是明知的，其对外出租该土地使用权应当向相关行政机关履行报批手续而未履行，因此，畜牧局对导致租赁合同无效过错程度较大。原审法院酌情认定，畜牧局对导致租赁合同无效以承担60%的过错责任为宜。龙桂公司在签订合同时，应当审查相关土地使用权证书等报批手续，而没有尽到谨慎的注意义务，也是导致租赁合同无效的原因，因此，龙桂公司对导致租赁合同无效也有一定的过错。结合本案实际情况，原审酌情认定，龙桂公司对导致租赁合同无效以承担40%的过错责任为宜。
四、畜牧局是否应当给付龙桂公司相应的补偿及补偿数额。
原审法院认为，根据合同法第五十八条的规定，在确认畜牧局、龙桂公司签订的租赁合同无效的情况下，针对龙桂公司在租赁土地上的投资及预期可得利益应当在本案中一并审理解决，更有利于避免出现遗留问题，体现较好的社会效果和法律效果的统一。并且，龙桂公司在答辩中也有如果租赁合同无效，要求畜牧局赔偿损失的抗辩。畜牧局要求龙桂公司返还租赁土地恢复对涉案土地使用权的行使。鉴于龙桂公司在租赁土地上的投资主要是对原有房屋进行改造、修缮、装修，并修整土地上的道路及种植树木、挖掘水井等，不存在迁移的可能，且畜牧局对造成合同无效和龙桂公司的财产损失负有相应的责任。因此，可将涉案土地上的附属物判归畜牧局所有，由畜牧局根据价格评估结论给予龙桂公司相应地上附属物折价款377710元。根据合同法的规定，租赁合同的期限最长为20年，超过20年的部分无效，因此，龙桂公司要求畜牧局赔偿租赁合同约定的20年后的可得利益损失，缺乏法律依据，不予支持。根据山东新业价评字【2016】第063号价格评估结论书，结合双方对导致租赁合同无效的过错责任比例，畜牧局应当给付龙桂公司预期可得利益64548元（107580元×60%）。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定判决：一、济阳县畜牧兽医局与济阳县龙桂商贸有限公司于2004年4月16日签订的租赁合同无效；二、济阳县龙桂商贸有限公司于判决生效之日起十日内将涉案租赁土地返还给济阳县畜牧兽医局；三、济阳县畜牧兽医局于判决生效之日起十日内返还济阳县龙桂商贸有限公司租赁费90000元；四、涉案租赁土地上的附属物归济阳县畜牧兽医局所有，济阳县畜牧兽医局于判决生效之日起十日内给付济阳县龙桂商贸有限公司地上附属物折价款377710元；五、济阳县畜牧兽医局于判决生效之日起十日内给付济阳县龙桂商贸有限公司预期可得利益损失折价款64548元；六、驳回济阳县畜牧兽医局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6970元，鉴定费20000元，由济阳县畜牧兽医局负担16180元，济阳县龙桂商贸有限公司负担10790元。
上诉人龙桂公司不服原审判决上诉称：一、原审认定被上诉人诉讼主体适格错误。被上诉人对争议土地房屋没有所有权证书，根据《物权法》第十七条，被上诉人对争议土地不享有物权。本案应驳回被上诉人的起诉。二、即使被上诉人诉讼主体适格，原审认定双方的土地租赁合同无效，属于事实不清，证据不足，适用法律错误。1、被上诉人提交的租赁合同证实，该合同已经过审批，该合同应当有效。根据该租赁合同正文第一行至第五行内容可以看出，被上诉人对外出租的行为，符合县委、县政府意愿，并经过集体研究决定。2、双方签订的租赁合同，有明确的标的物、价款、履行期限等，该合同内容符合合同成立生效要件，且已经实际履行，被上诉人也按照合同约定缴纳了相应租金，因此该合同合法有效。3、被上诉人并没有提供任何证据证实争议土地是划拨，退一步讲，《土地管理法》并未禁止国有划拨土地对外出租的行为，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》仅是管理性规范，不是效力性规范，该文件规定国有划拨土地对外出租，需要经过批准，只是内部管理问题，不能当然的否认其合同效力。三、即使合同无效，原审认定上诉人存在过错百分之四十，证据不足。上诉人没有过错，被上诉人应当承担全部赔偿责任，对于上诉人交纳的租金，也应当全部返还。1、被上诉人知法违法，故意违反法律法规与上诉人签订合同。2、被上诉人对给上诉人的造成损失负有全部赔偿义务。对于上诉人交纳的租金，应当全部返还。租赁纠纷案件司法解释的适用范围，仅限于房屋，而双方签订的合同是土地租赁并不是房屋租赁，并且该租赁合同中根本就不存在能用的房屋。因此，原审法院适用法律错误。3、被上诉人应当赔偿上诉人全部损失（争议土地地上物现有价值及30年预期可得利益价值）。两份评估结论书，鉴定（评估）程序违法，上诉人要求重新评估。原审法院在评估时，未给上诉人送达选定评估机构的通知，侵犯了申请人的合法权利。4、该租赁合同用途是用于畜牧业的养殖种植，被上诉人完全按合同约定的范围履行合同义务，并不违反《土地管理法》第十四条关于畜牧业30年期限的约定。既然认定合同无效，根据《合同法》第五十八条、第一百三十一条的规定，无效并不是以期限时间为标准计算过错，无效自始无效，所以原审认定超过二十年的部分的损失不予支持属于适用法律错误。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人畜牧局答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于畜牧局的主体资格问题，畜牧局虽未有涉案土地的土地使用权证，但根据济阳县人民政府文件、济阳县国土资源局的证明以及济阳县农业局、畜牧局、蔬菜局三局土地财产分配协议书及分配方案，足以认定涉案土地在出租给龙桂公司前，系由畜牧局占有使用，后由畜牧局作为出租人与龙桂公司签订了租赁合同。因此，畜牧局在本案中主体适格。二、关于本案租赁合同的效力。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。而本案中，涉案土地的使用者为畜牧局，其未有国有土地使用权证，也未提供地上建筑物的合法产权证明，涉案土地不符合该条例第四十五条规定的可以出租的条件，应属于不得出租的土地。因此，畜牧局与龙桂公司签订的租赁合同违反了行政法规的强制性规定，应为无效合同。原审认定该合同无效正确。龙桂公司以该租赁合同的内容主张该合同已经过审批，应为有效，理由不成立，本院不予采纳。三、关于双方过错比例及土地使用费的返还问题。畜牧局、龙桂公司对于该租赁合同无效均有过错，原审认定各按60%、40%的比例承担责任，并无不当。原审参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决由龙桂公司承担实际占有使用涉案土地期间的使用费，余款由畜牧局返还，不违反法律规定。四、关于本案损失的认定处理。原审法院委托山东新业价格评估有限公司对涉案土地地上附属物价值及预期可得利益进行了评估，龙桂公司称原审未向其送达选定评估机构的通知，鉴定程序违法，经审查，该事实不存在，原审评估结论依据充分，应予采信。对于龙桂公司所主张的可得利益损失，本院认为，畜牧局与龙桂公司签订的土地租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效，因该合同自始无效，不具有可履行性，该可得利益损失依法不属于合同无效后合同当事人的损失内容，因此，原审判决畜牧局赔偿龙桂公司可得利益损失不当。虽然畜牧局对该判决内容未提起上诉，但因该判决内容确有错误，本院对此予以纠正。综上，龙桂公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下:
一、维持济阳县人民法院（2015）济阳民初字第1522号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项及诉讼费用的负担。
二、撤销济阳县人民法院（2015）济阳民初字第1522号民事判决第五项。
二审案件受理费6970元，由上诉人济阳县龙桂商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年七月十二日
书 记 员 徐 敏