四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泸民终字第47号上诉人（原审原告）四川省泸州市第七中学校。住所地四川省泸州市江阳区江阳北路**号。法定代表人李强，学校校长。委托代理人李强，四川五月花律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵喜平，女，生于1963年3月28日，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托代理人罗学军，四川蜀泸律师事务所律师。委托代理人梁静，女，生于1986年8月29日，汉族，住四川省泸州市江阳区。上诉人四川省泸州市第七中学校（以下简称泸州七中）因与被上诉人赵喜平买卖合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院（2013）江阳民初字第2142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人泸州七中的法定代表人李强及其委托代理人李强，被上诉人赵喜平的委托代理人罗学军、梁静到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。泸州七中向泸州市江阳区人民法院诉称，2003年4月，赵喜平将泸州市江阳区江阳北路77号附8号的住房一套转让给泸州七中，该房面积64.35平方米，单价880元／平方米，总价56628元，泸州七中已将房款结清，并于2003年4月起占有使用该房，至今已有十余年。2013年暑假，泸州七中进行“校园整体改造项目”，赵喜平于2013年7月24日将床、沙发、茶几等搬入上述房屋，并将房门用铁锁锁死，阻止泸州七中改造工程的顺利进行。为维护泸州七中作为房屋买受人的合法权益，特具此状诉至贵院，请求判令：1、确认泸州市江阳区江阳北路77号附8号房屋归泸州七中所有；2、判令赵喜平协助泸州七中办理泸州市江阳区江阳北路77号附8号房屋的过户手续，并承担相应费用；3、本案诉讼费用由被告承担。赵喜平辩称，2003年3月，由于招生数量增加导致学生寝室紧张，泸州七中动员校园内有住房的老师将房屋出租给泸州七中作临时学生寝室，赵喜平为支持教育事业，与泸州七中达成口头协议，将自己唯一的一套住房出租给泸州七中，期限为10年，租金30000元。租金期届满后，赵喜平书面通知泸州七中退房，泸州七中已将房屋退还给赵喜平居住。时隔数月后，赵喜平收到泸州七中的律师函，要求赵喜平搬离该房屋，并停了赵喜平的水电，造成赵喜平的生活陷入困境。泸州七中与赵喜平之间实为房屋租赁关系，赵喜平仅收到泸州七中30000元租金，要求驳回泸州七中的诉讼请求。原审法院经审理查明，2003年初，泸州七中因校舍不足与赵喜平达成口头协议，赵喜平将坐落于校园内的一套住房交付给泸州七中用作学生宿室，泸州七中向赵喜平支付了人民币30000元。自2003年4月起泸州七中占有使用该房屋。2013年4月15日，赵喜平向泸州七中发出通知称出租的房屋于2013年4月到期，要求泸州七中在2013年放暑假时归还房屋。2013年7月24日，泸州七中以双方系房屋买卖关系为由通过四川五月花律师事务所向赵喜平发函告，要求赵喜平在2013年7月25日前搬离该房屋，并协助泸州七中办理房屋过户手续。2013年7月24日，赵喜平将床、沙发、茶几等搬入该房屋。双方为讼争的房屋是买卖关系还是租赁关系产生争执。原审法院认为，泸州七中主张与赵喜平成立房屋买卖合同关系并已支付了对价，未能提供书面的房屋买卖合同加以证明，所提供的《付款单》又被证实为不属赵喜平所写，其余证据材料又不足以补强，泸州七中应当承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：驳回原告四川省泸州市第七中学校的诉讼请求。案件受理费5800元，本案适用简易程序审理减半收取2900元，由原告四川省泸州市第七中学校负担。宣判后，泸州七中不服，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决，依法改判，本案一、二审审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要理由是：1、证据采信上，原审法院不予采信上诉人方校长张燕的批条、总务主任刘兴书写的计算房款的便条、证人王学明、刘兴、李川、董明秀的证词、廖兰、伍润芳出售房屋的凭证不当，事实上张燕的批条、刘兴书写的便条均为原始依据，证人均为直接经办人，廖兰等出售房屋凭证能佐证上诉人与被上诉人之间为房屋买卖关系；2、事实认定上，原审法院未能查清上诉人与被上诉人达成的口头协议以及支付30000元的性质，尾款26628元是否领取等事实，违背法院还原事实、明断是非、定纷止争的基本职责；3、程序方面，原审法院为查清案件事实告知赵喜平应亲自出庭，逾期不到庭将按相关法律规定处理，但赵喜平最终未参加庭审，原审法院未予处理；上诉人于2013年11月4日申请原审法院依法调取“赵喜平2003年购房的付款记录以及2003年的银行交易记录”，但原审法院认为不具有关联性拒不调取，违背民事诉讼法及证据规则的规定。综上，上诉人与被上诉人之间系房屋买卖关系，原审法院事实认定不清，适用法律不当，请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵喜平辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院二审查明，2003年4月1日，泸州七中张燕副校长书写给总务处的批条载明“由于赵西萍的房子64.35m2以每平方米捌佰捌拾元的价格卖给了学校，请付给赵伍万陆仟陆佰贰拾捌元正［扣除已给的叁万元，实际只付给赵贰万陆仟陆佰贰拾捌元正］”。同日，泸州七中总务主任刘兴书写的售房款单据载明“赵西萍老师售房款：64.35m2×880元／m2=56628元。”赵喜平在原审庭审中认可收到泸州七中支付的30000元。赵喜平认为泸州七中举证的载明“泸州七中征用赵喜平住房一套，64.35平方米，每平方米880元，共计56628元整。伍万陆仟陆佰贰拾捌元”内容的付款单上载明事项以及领款人处“赵喜平”签名均不是其本人书写，申请进行笔迹鉴定，经双方共同选择，法院委托泸州科正司法鉴定中心进行鉴定。2013年10月15日，泸州科正司法鉴定中心作出泸科正（2013）文鉴字第25号鉴定意见书，鉴定意见为“送检的时间2003年4月7日的《付款单》中领款人签名‘赵喜平’笔迹，不是赵喜平本人书写；该《付款单》中除签名外其余笔迹不是赵喜平书写”。上述事实，有泸州七中举证的其保管的张燕副校长批条、总务主任刘兴计算购房款单据、原审庭审笔录、2003年4月7日付款单、泸科正（2013）文鉴字第25号鉴定意见书等原始依据载明，本院予以采纳。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为泸州七中与赵喜平之间是房屋买卖关系还是房屋租赁关系？泸州七中举证的张燕校长的批条、总务主任刘兴写的计算房款的便条、学校账务摘要等原始依据以及学校从2003年至2013年占有讼争房屋期间赵喜平未提出异议的事实，辅之本案另外两处面积相同、金额相同的房屋均系泸州七中从其教职工处购买的事实，足以证明泸州七中与赵喜平之间系房屋买卖关系。赵喜平述称泸州七中系租赁其房屋，双方是租赁关系，但其未提供其他证据加以证明，且赵喜平称泸州七中一次性支付其十年房租30000元有违生活常理，赵喜平应承担举证不能的法律责任。就本案现有证据而言，泸州七中应当支付的购房总款为56628元，赵喜平认可收到泸州七中支付的30000元，剩余购房款26628元，由于泸州七中所提供的付款单并非赵喜平的亲笔签名，且泸州七中又没有提供其他确凿证据证明其已付清上述剩余购房款，因此，泸州七中应当承担支付剩余购房款26628元的民事责任。泸州七中副校长批示载明应付房款的落款时间为2003年4月1日，故泸州七中应从2003年4月2日起至尾款付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付剩余购房款26628元的利息。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销泸州市江阳区人民法院（2013）江阳民初字第2142号民事判决。二、确认座落于泸州市江阳区江阳北路77号1-4-2号房屋（房屋所有权证证号为泸江阳区房权字第0707**号，建筑面积为64.35平方米）归四川省泸州市第七中学校所有，赵喜平在四川省泸州市第七中学校付清购房尾款及其利息后十日内协助办理该房屋的过户手续，过户产生的税费由双方按照法律规定各自承担。三、四川省泸州市第七中学校于本判决生效之日起十日内支付赵喜平剩余购房款26628元及利息（利息从2003年4月2日起至剩余购房款付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）。一审案件受理费2900元，由四川省泸州市第七中学校承担1450元，由赵喜平承担1450元；二审案件受理费5800元，由四川省泸州市第七中学校承担2900元，由赵喜平承担2900元。本判决为终审判决。审 判 长  李 斌审 判 员  卓 波代理审判员  税远雄二〇一四年六月十一日书 记 员  李 霞