福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第2045号
上诉人（原审被告）周文帆。
委托代理人郑金补，泉州法律服务中心法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）苏忠程。
被上诉人（原审原告）苏秋晶。
被上诉人（原审原告）苏秋聪。
被上诉人（原审原告）郑秋兰。
以上四被上诉人的委托代理人苏志松、黄素春，福建顺济律师事务所律师。
上诉人周文帆因与被上诉人苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2014）晋民初字第3926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，四原告于1999年8月9日经审批获准建设晋江市青阳镇莲屿尾透328号房屋，原、被告于2010年11月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告向原告承租晋江市青阳镇莲屿尾透328号房屋，房屋面积约2770平方米，租赁期限自2010年12月1日起至2018年11月30日止，2010年12月1日起至2013年11月30日期间按每月每平方米15元支付租金，自2013年12月1日起按每月每平方米18元支付租金，租金应于每月1-5日前予以支付，若被告逾期支付租金，则应就逾期租金部分按每日5‰支付滞纳金。双方约定如遇政府拆迁征用，则被告应在政府部门颁布的规定时间内将房屋提前十日腾退，本案租赁合同同时终止。晋江市人民政府决定对本案讼争房产在内的区域进行征收，并于2013年12月2日发布征收公告，动迁期限为2013年12月8日至2014年1月21日。被告已按每平方米15元标准支付了2013年12月租金，至今未支付2014年1月1日至2014年1月11日期间租金，被告未于2014年1月12日前腾空本案讼争房屋。
原审判决认为，原、被告之间的租赁合同未违反法律强制性、禁止性规定，是双方的真实意思表示，当属合法有效，依法应当予以保护；晋江市人民政府已决定对本案讼争房产在内的区域进行征收，该征收决定已于2013年12月2日进行公布，已经符合双方合同所约定的“如遇政府拆迁征用”的情形，被告本应依约于2014年1月12日前腾空本案讼争房产，但被告未予依约履行，视为该条件已经成就，因此，双方合同已于2014年1月11日终止；被告尚未补足2013年12月期间的租金及支付截止2014年1月11日期间的租金，原告主张此期间租金为24930元，予以支持，并应当按照双方合同约定支付逾期履行违约金，双方虽约定按日千分之五计算逾期履行违约金，但该违约金约定过高，被告主张予以降低，予以支持，并酌情调整为按每日1‰予以计算；本案合同系成就终止条件而终止，原告主张被告支付解除合同的违约金没有依据，不予支持。双方合同中已明确约定了遇政府拆迁时应由原告享有的补偿项目，被告未按照合同约定腾空讼争房产，在人民政府所指令的腾空期满后仍持续使用讼争房产，致使按照人民政府的命令签订拆迁协议的原告未能及时获得相应的拆迁安置补偿费用，被告的违约行为不仅违背合同约定也与公共利益相背，原告因被告的该项违约行为可得两种损失计算方式：一是因被告未及时腾退房屋使得原告未能依法使用本案讼争房屋的权利损失及原告因此造成的未能及时受领相应拆迁安置补偿费用损失，相较该两种损失计算方式，前一种计算方式所得原告损失239917.74元较高，因此，应以该损失数额认定原告的损失数额。被告主张其已支付合同押金50000元，但未能就此提供证据予以证明，对其应以押金扣抵本案款项的主张，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰与被告周文帆于2010年11月10日签订的《房屋租赁合同》于2014年1月11日终止；二、被告周文帆应于本判决生效之日起十日内支付原告苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰租金24930元，并支付其中8310元自2013年12月6日起至本判决确定的付款之日止按日1‰计算的逾期付款违约金及其中16620元自2014年1月6日起至本判决确定的付款之日止按1‰计算的逾期付款违约金；三、被告周文帆应于本判决生效之日起十日内支付原告苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰因占用房屋造成的资金损失239917.74元；四、驳回原告苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11482元，由原告苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰共同负担2987元、被告周文帆负担8495元。
宣判后，被告周文帆不服，向本院提起上诉。
上诉人周文帆上诉称，一、原审法院对“周文帆系以晋江市新一代佳人娱乐公司（以下简称“新一代佳人公司”）的职员与与苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰等四人签订本案租赁合同”的事实不予认定，是错误的，周文帆并非本案适格的被告，原审法院没有追加“新一代佳人公司”为当事人，明显是错误的，依法应予以纠正。具体理由如下：首先，原审庭审过程中，周文帆向法庭提交一份新一代佳人公司出具的《情况说明》，新一代佳人公司明确周文帆系其公司的职员，是代表公司与苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰等四人签订租赁合同，所租赁的场所亦是用于公司经营使用，因此，签订租赁合同的法律后果应当由新一代佳人公司予以承担。其次，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷若干疑难问题的解答》第九条规定可以认定为前述债务的加入。本案中，从周文帆提供的证据《内资企业登记基本情况表》可知，新一代佳人公司登记的住所与涉案租赁合同约定的出租房屋及场所是相同的，也就是说涉案租赁合同约定的出租房屋及场所的实际使用者是新一代佳人公司。同时，结合原审庭审过程中，周文帆向法庭提交的证据《收款收据》、《转账凭证》可知，苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰等四人收取租金系新一代佳人公司的场地租金。第三，新一代佳人公司是从事娱乐行业的工作经营场所，从内外部装修到平常的营业，可以说是众所周知的事情，作为被上诉人，苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰等四人是明知且认可的。二、原审法院认定“周文帆应于本判决生效之日起支付苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰等四人租金24930元”是错误的，依法应予以纠正。原审庭审过程中，周文帆向法庭提交的证据《押金收条》，其中有一张“收款时间为2010年11月10日，收款人为苏秋聪，内容为现收到周文帆承租晋江市青阳镇莲屿尾透328号房屋押金总计50000元”。该份证据足以证明周文帆对于涉诉房屋已按时足额向苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰等四人支付押金。因此，原审法院对于周文帆以押金抵扣本案款项不予支持是错误的，应予以纠正。三、原审法院认定“周文帆应于判决生效之日起十日内日支付苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰等四人因占用房屋造成的占用损失239917.74元”是错误的，依法应当予以纠正。从被上诉人与晋江市国土资源局签订的《土地房屋征收补偿安置协议书》可知，被上诉人对房屋的补偿方式选择货币补偿，而只要协议书约定的腾空期限届满，被征收土地房屋就无条件归晋江市国土资源局所有，因此最迟至2014年1月10日止，涉诉房屋及土地经被上诉人自由意志的处分，其所有权不属于被上诉人所有，晋江市国土资源局对于其所有的房产拥有所有的物权权利，并不存在所谓需要上诉人腾空房产的情况。同时，事实上，无论拆迁补偿额是在2014年7月31日确定的，还是在规定期限内确定的，被上诉人获得的补偿款项均是按照涉案房屋已经腾空来确定的。从原审法院勘验过程可知，自拆迁公告发布后周边的道路就已经进入拆迁状态，上诉人根本无法实际使用涉诉房屋进行经营活动，原审法院认定上诉人应承担自2014年2月6日起至2014年7月4日止因占用房屋致使被上诉人未领取相应款项的损失时没有事实根据的。综上，请求撤销原判，将本案发回重审或在查明事实后直接改判驳回原审原告的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰等四人答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。根据合同相对性，被上诉人系与上诉人个人签订《房屋租赁合同》，租赁合同“承租方”一栏明确记载的是上诉人的个人身份情况，上诉人关于其系新一代佳人的员工，其签订合同系履行职务行为的主张不能成立。上诉人只要在合同约定范围内使用该房屋即可，若新一代佳人公司自愿以债的方式加入承担上诉人拖欠被上诉人的租金及占用损失，也只是构成实际使用者和承租人共同承担支付租金的义务，而非实际使用者取代承租人作为合同相对方存在。上诉人提供的押金收条载明的内容系针对晋江市青阳镇莲屿尾透327号房屋的押金，与本案无关，其主张抵扣没有事实和法律依据。上诉人主张根据被上诉人与晋江市国土资源局签订的《土地房屋征收补偿安置协议书》，其所负义务仅是交付涉案房屋、土地及房屋上的装修，但实际上上诉人并没有实际履行上述交付、腾空义务，其主张协议书约定的腾空期限届满，被征收土地房屋的所有权已经转移给晋江市国土资源局，该主张更没有法律依据。本案中，上诉人持续占用被上诉人的房屋，给被上诉人带来的损失有两种表现形式：1.因上诉人的占用导致被上诉人无法自行使用或另作他用的损失；2.因上诉人的占用导致被上诉人无法按时腾空交付给拆迁单位的损失。被上诉人遭受的损失存在两种计算方式，均是合法有据的，被上诉人择高主张并无不当，应当予以支持。
经审理查明，当事人二审中的主要争议是：1.上诉人是否是本案适格的主体；2.二被上诉人要求上诉人支付租金及占用损失能否得到支持。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。
二审中，上诉人周文帆提供如下证据：1.二被上诉人与晋江市国土资源局房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案的民事答辩状一份，以此证明晋江新一代佳人娱乐有限公司系租赁合同的承租方；2.二被上诉人与晋江市国土资源局房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案的民事起诉状一份，以此证明二被上诉人已领取按时腾空奖励补助金，原审法院认定上诉人未按时腾空是错误的，即使上诉人未按时腾空致使二被上诉人遭受损失，补偿金应按日万分之二来计算，原审计算方式有误；3.押金收条，证明被上诉人收到本案押金5万元。被上诉人证认为，晋江市国土资源局并非租赁合同的当事人，其陈述的内容不能作为本案的定案依据；起诉状陈述的日万分之二与本案不具有关联系。对押金收条的三性均无异议，同意抵扣本案租金。
本院经审查认为，上诉人提供的证据1及证据2系二被上诉人与晋江市国土资源局之间房屋拆迁安置补偿协议纠纷的民事起诉状、答辩状，无法证明上诉人的主张。被上诉人对证据3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本案合同终止时应当对押金进行清算扣抵。
本院认为，《房屋租赁合同》系上诉人周文帆与被上诉人苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰签订的，协议书中体现的承租方是上诉人，联系地址亦是上诉人户籍所在地，而上诉人提供的由晋江新一代佳人娱乐有限公司出具的情况说明并不足以证明上诉人是公司员工、上诉人与被上诉人签订协议系履行职务行为。即使上诉人系受晋江新一代佳人娱乐有限公司的指示、委托与二被上诉人签订协议，二被上诉人亦可选择上诉人作为相对方主张权利。上诉人关于其不是《房屋租赁合同》的相对方、其不是适格的主体的主张，无事实和法律依据，不予采纳。至于上诉人与晋江新一代佳人娱乐有限公司之间是否存在其他民事法律关系，上诉人可另行处理。根据约定，《房屋租赁合同》于2014年1月11日终止，而上诉人尚未补足2013年12月期间的租金及支付自2014年1月1日起至2014年1月11日止的租金，原审判令上诉人支付该期间的租金是正确的。上诉人无正当理由未能按时足额支付租金，应当支付违约金。被上诉人主张此期间的租金共计24930元，予以支持。原审法院酌情调整按日1‰予以计算逾期支付租金的违约金，并无不当，予以确认。故上诉人应当支付被上诉人的租金及违约金为24930元＋8310元×1‰×37天＋（24930元-8310元）×1‰×11天=25420.29元。该款尚未超过押金数额，因此，上诉人无须再支付上诉人租金及违约金。因上诉人未能及时腾空诉争房屋交还被上诉人，导致被上诉人无法及时领取拆迁安置补偿费用，原审法院确定被上诉人因上诉人的违约行为可得两种损失计算方式：因上诉人未及时腾退房屋使得被上诉人未能使用诉争房屋的权利损失及被上诉人因此造成的未能及时受领相应拆迁安置补偿费用的损失，相较两种损失取较高者即239917.74元认定上诉人的损失数额，计算正确，予以确认。因上诉人所支付的押金在抵扣租金、逾期履行违约金后仍有24579.71元节余，该款应予抵扣。故上诉人尚应支付被上诉人215338.03元。上诉人关于其无需支付租金、无需赔偿被上诉人损失的主张，无事实和法律依据，不予采纳。上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。原判认定事实清楚，但因上诉人二审中提供押金收条且被上诉人同意予以抵扣，故对原判认定的赔偿金额予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省晋江市人民法院（2014）晋民初字第3926号民事判决第一项；
二、撤销福建省晋江市人民法院（2014）晋民初字第3926号民事判决第二、三、四项；
三、上诉人周文帆应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰因占用房屋造成的占用损失215338.03元；
四、驳回被上诉人苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰原审的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币11482元，由上诉人周文帆负担8282元、被上诉人苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰共同负担3200元。二审受理费人民币8495元，由上诉人周文帆负担8000元，被上诉人苏忠程、苏秋晶、苏秋聪、郑秋兰共同负担495元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 杨凌珊
速 录 员 许珊珊
注：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。