新疆维吾尔自治区
阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿中民一初字第46号
原告（反诉被告）新疆通力盛世房地产经纪有限公司。住所地：乌鲁木齐市高新区北京南路***号新发大厦***室。
法定代表人肖鸿昌，公司总经理。
委托代理人刘合荣，新疆旭光律师事务所律师。
委托代理人杨中英，该公司员工。
被告（反诉原告）新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司。住所地阿克苏市新城区中原路**号。
法定代表人陈玉林，公司总经理。
委托代理人马林�新疆制衡律师事务所律师。
委托代理人张蕾，该公司业务经理。
原告（反诉被告）新疆通力盛世房地产经纪有限公司（以下简称通力盛世房产经纪公司）诉被告（反诉原告）新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司（以下简称金洲房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告通力盛世房产经纪公司委托代理人刘合荣、被告金洲房地产公司委托代理人马林、张蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）通力盛世房产经纪公司诉称，2011年12月25日，原告与被告双方签订一份《房地产代理销售合同》，由原告代理销售被告开发的“迎宾名苑”、“金洲汽车城”、“金洲万象城”三个项目的房地产。双方在合同中约定：原告完成合同销售指标，被告统一按照销售总额的2.5%的比例，支付原告的销售佣金提成。后在履行补充协议的过程中，双方产生纠纷。2013年7月被告单方解除了合同及补充协议，要求被告依约支付售房佣金。原告三处房产总计销售额为206548390元，依2.5%的标准提取佣金，应提取5163700元，扣除已付的佣金及罚款等，被告尚欠原告的佣金合计3480000元未付，请求法院判决支付原告上述款项。
被告（反诉原告）金洲房地产公司答辩并提出反诉称：双方签订的房产代理销售合同中对佣金的支付方式及条件有明确约定，根据房款的到账以及对余款的催缴、入住情况按比例分期付款，并非原告所诉统一按照销售总额的2.5%一次性支付佣金，应按照合同第七条第三款约定的，每月5-10日按上月收到的已到款项的80%结算佣金，余下部分待乙方完成签订正式的《商品房买卖合同》且房产局备案、银行按揭、一次性款到位完毕后，再结到佣金的90%。到入住的工作和对�期余款的催缴等工作完成后，甲方支付剩余的10%佣金。履约过程中，由于原告销售策划不如意，被告要求整改，双方于2012年8月7日签订补充协议，期间也多次给予原告方罚款。2013年7月22日，被告向原告发出解除合同通知书，双方合同关系即告解除。金洲公司在与原告公司结算时，给原告公司按照1.2%的销售比例提成，给销售经理杨中英按照1.3%的销售比例提成，合同解除后的佣金应按照回款情况与杨中英按照1.3%的比例支付提成，与原告公司无关。另，对原告的违约行为，被告提出反诉要求被告按照合同约定的条款即如违约赔偿本合同总佣金20%的违约金，承担50万元的违约金。
原告（反诉被告）通力盛世房产经纪公司针对反诉答辩称：反诉被告虽有一点事项未按补充协议约定履行，但整体上还是守约的，处罚通知上的内容也仅是驻场时间不够，销售方案不及时等，没有根本性违约，反诉状中所称给原告带来的极大的经济损失，未见有具体的证据和损失数额，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）通力盛世房产经纪公司举证及被告（反诉原告）金洲房地产公司质证意见：
1、2011年12月25日双方签订的三份房产代理销售合同。用以证明佣金支付的标准是统一按照销售总额的2.5%计。被告对该证据的真实性无异议，对2.5%提成认为在合同第二、三款中有明确约定，并非全部按照2.5%统一提成。
2、房地产代理销售合同补充协议。用以证明被告没有按照合同约定第七条与原告委派的杨中英结算，且对原告进行罚款后合同继续履行。被告对该证据的真实性无异议，认为既与杨中英有结算，又与原告法定代表人肖鸿昌结算，不存在违约。
3、2012年、2013年销售公司提成表。用以证明被告已经按照销售总额支付1.3%提成，尚欠1.2%，已�付1133000元，尚欠1045800元。被告认可按照1.3%已付1133000元。
4、三个项目的销售提成明细表。用以证明明细表有被告法定代表人签字，部分住户全款付清。被告对真实性有异议，认为不能证实原告诉讼请求。
5、杨中英与原告单位的劳动合同。用以证明杨中英系原告公司员工，双方存在劳动关系，杨英在阿克苏的售房行为是职务行为。被告对该份合同的真实性不予认可，认为2013年7月之后被告与原告解除销售代理合同之后，杨中英的售房行为系个人行为，与原告公司无关。
被告（反诉原告）金洲房地产公司提交的证据以及原告（反诉被告）通力盛世房产经纪公司质证意见：
1、三份《房地产代理销售合同》以及补充协议，用以证明约定的佣金支付方式，以及原告的违约行为。该组证据也是原告提交的证据之一，原告的意见为举证意见。
2、罚款通知及单据、结款申�，用以证明原告违约以及罚款数额共计335700元，其中已实际罚款58200元，还应罚款277500元，从应付款中予以扣除。原告对罚款58200元的事实予以认可，对另277500元罚款认为无依据。
3、两张借款单据，用以证明2013年7月前杨中英借款2万元，高峻宝借款5.4万元。原告对借款事实予以认可，认为已从已付款中扣除。
4、解除合同通知书，用以证明原告违约，被告于2013年7月发出通知解除了双方的代理销售合同及补充协议。原告对该证据的真实性无异议，认为被告单方解除合同不具有法律上的效力。
5、三处楼盘的商品房预销售许可证。原告对真实性无异议。
本院经审理查明：2011年11月25日，金洲房地产公司与通力盛世房产经纪公司就金洲迎宾名苑、金洲万象城、金洲汽车城三处楼盘签订了房地产代理销售合同，其中万象城和汽车城的房产代理销售期限为2011年12月25日至2016年12月25日，迎宾名苑的房产代理销售期限为2011年12月25日至2013年6月30日，该三份合同均约定：甲方即金洲房产公司应提供五证：国有土地使用权证、规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证（后期）。合同到期后，双方同意续约的，可另行订立书面续约协议；合同到期后，甲乙双方任何一方提出终止合同的，合同自动解除并终止；合同到期后，双方均未提出是否续约的明确意向，本合同代理期限自动延长15日，此期限再次到期后，是否续约须经双方书面同意，否则本代理合同自动解除并终止。合同解除或终止不影响双方结算代理佣金。甲方有义务负责确定《商品房买卖合同》范本和办理预售许可证。乙方完成合同约定的销售指标。甲方统一按照销售总额的2.5%的比例支付乙方的销售提成。抵工程款、材料款的房源乙方不提取佣金外，甲方按每月�售回款计提佣金。佣金的支付方式和条件为：每月5-10日按上月收到的已到款项的80%结算佣金，余下部分待乙方签订正式的《商品房买卖合同》且房产局备案、银行按揭、一次性款到位完毕后，再结到佣金的90%，到入住的工作和对到期余款的催缴等工作完成后，甲方支付剩余的10%的佣金。因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。在合同有效代理期内，如有一方违约，守约方有权单方终止合同，并且违约方赔偿合同总佣金的20%作为违约金。合同签订后，通力盛世房产经纪公司的员工杨中英作为销售负责人带领销售团队履行该合同。2012年8月17日，通力盛世房产经纪公司与金洲房地产公司就三个楼盘签订了三份《房地产代理销售合同补充协议》，内容均为：“2012年8月18日前乙方成立金洲项目服务专业团队，肖鸿昌负责全盘工作。后期在服务甲方�过程中专业策划、涉及人员每月驻阿克苏不得少于15日，主要针对销售策划和专业培训工作，项目总负责人肖鸿昌每月驻阿克苏5-10日，主要针对销售和销售公司的全盘管理，销售负责人杨中英每月驻阿克苏25日，主要针对销售管理工作。如乙方安排的人员未按约定驻阿克苏（特殊原因除外），甲方视实际情况按1500元一天处罚，在次月的销售提成中扣除。销售及专业部门都是新疆通力盛世房地产经纪有限公司下属部门，由乙方直接管理，今后的奖励及财务由乙方直接委派杨中英或财务人员（持委托书）与甲方结算。”
合同签订后，通力盛世房产经纪公司的杨中英带领销售团队于2012年5月进驻迎宾名苑、汽车城进行房产销售，于2013年1月进驻万象城进行房产销售。合同履行期间，因通力盛世房产经纪公司违反补充协议的相关约定，金洲房产公司对其罚款共计58200元，上�罚款金额通力盛世房产经纪公司予以认可。2013年7月25日，金洲房地产公司以通力盛世房产经纪公司肖鸿昌、公司策划人员及设计人员未按补充协议约定的时间驻场为由，向通力盛世房产经纪公司发出罚款277500元的通知。2013年7月22日，金洲房地产公司向通力盛世房产经纪公司发出解除合同通知书，载明：2013年春节前后至今，贵公司未按双方所签合同及补充协议的约定履行自己的义务，贵公司的行为已构成违约并给我公司带来巨大的经济损失。我公司决定与贵公司解除《房地产代理销售合同》及相关补充协议。自本通知到达贵公司5个工作日内，请贵公司来我公司办理解除《房地产代理销售合同》及相关补充协议的相关手续，逾期不办理，一切不利的法律后果均由贵公司承担。通力盛世房产经纪公司接此解除合同通知书后，由杨中英带领的销售团队并未撤出金洲房地�公司的三个房地产销售项目，直至2013年11月底撤离。金洲房地产公司于2010年9月办理了迎宾湖北欧风情湖畔小镇（后更名为迎宾名苑）的商品房预销售许可证，于2013年10月办理完金洲汽车城和金洲万象城的商品房预销售许可证。
另经查，杨中英于2012年1月1日与通力盛世房产经纪公司签订劳动合同，约定杨中英在该公司从事房产销售工作，期限自2012年1月1日至2014年12月30日止，薪酬按照完成项目情况计提成。杨中英以代理人身份参加本案庭审，并陈述其于2013年7月之后在金洲公司的代理销售房产行为系公司行为。
本案一审诉讼期间，通力盛世房产经纪公司与金洲房地产公司经对账，双方均认可杨中英在金洲房地产公司销售房产期间三处楼盘的签约情况及金洲公司付款情况如下：一、迎宾名苑：2013年7月底之前合同销售总额为25256975元，2013年7月底之后合同销售总额为909600元；汽车城：2013年7月底之前合同销售总额为75000000元，2013年7月底之后合同销售总额为4198558元；万象城：2013年7月底之前合同销售总额为57114949元，2013年7月底之后合同销售总额为12390881元。二、2013年7月前金洲公司已付款数额1400230.59元，其中包含58200元罚款和238000元借款（2012年借款164000元，2013年7月前借款74000元）；2013年8月至2013年11月金洲公司已付款数额247059.22元，其中包含60000元借款。
一审诉讼期间，经本院要求金洲房地产公司对合同签订后销售回款的情况予以查账，该公司于2015年3月12日开庭时提交两份计算清单，分别为“截止2013年7月金洲公司给通力公司应付及已付提成计算”、“截止2013年8月-11月应付及已付提成计算”，载明：截止2013年7月通力盛世房产经纪公司销售的商品房回款情况为：金洲汽车城35748726元，金洲万象城16643912元，迎宾名苑24266415元；2013年8月至11月杨中英销售的商品房回款情况（含新客户回款和老客户回款）为：金洲汽车城3634592元，金洲万象城9358474元，迎宾名苑945625元。通力盛世房产经纪公司对此数额未提出异议，但认为回款应计至金洲公司提供该数据时止。
本院认为：原告通力盛世房产经纪公司与被告金洲房地产公司签订的三份《房产代理销售合同》以及《房地产代理销售合同补充协议》合同有效，双方均应依约履行。对本案中双方争议的合同履行期限、佣金的计算以及违约责任等问题，本院做如下认定：（一）、合同履行期限。原告代理销售的三个楼盘，其中万象城和汽车城合同约定的销售期限截止至2016年12月25日，迎宾名苑合同约定的销售期限截止至2013年6月30日。被告金洲房地产公司于2013年7月向原告通力盛世房产经纪公司发出解除合同通知书后，原告公司的销售负责人杨中英及其团队继续留在金洲房地产公司给其代理销售楼盘直至2013年11月，金洲房地产公司对此予以接受。本院依法认定金洲万象城和汽车城的楼盘销售合同实际履行至2013年11月双方合意解除。迎宾名苑的楼盘销售在合同履行期满之后，双方虽未续签合同，金洲房地产公司对通力盛世公司经纪公司销售人员的销售行为予以接受，合同成立，视为双方按照原合同内容继续履行至2013年11月。（二）、合同佣金的提取方式、比例及给付数额。双方在三份《房产代理销售合同》中在代理佣金部分做了详细的约定，即提取佣金的总额为销售总额的2.5%计提，该2.5%按照已到款项、付款完毕、完成入住等步骤分别以回款的80%、佣金的90%、余款付清支付到位，本案中房产销售佣金应以双方的此项具体约定作为支付依据。对2013年7月底之后的佣金支付比例，金洲公司提出2013年7月底之后杨中英的房产销售行为与原告公司无关，应与杨中英按照1.3%比例结算的答辩意见，不符合《房地产经纪管理办法》第十四条的规定：房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产业务和收取费用。该答辩意见不能成立。故2013年11月底前通力盛世房产经纪公司在金洲房地产公司的房产销售均应按照双方约定的合同价款的2.5%按照已到款项、付款完毕、完成入住等步骤分别计付。金洲汽车城和万象城的商品房预销售许可证于2013年10办理完毕，原、被告双方在2011年11月签订合同时均明知上述情况，致使该两处楼盘在商品房买卖合同订立后因没有预售许可不能及时办理按揭手续，致使回款不能到位，不能及时办理入住手续，对此双方均存在过错，故对金洲万象城和汽车城两处的商品房销售佣金，在买卖合同签订后根据未能及时收回的余款计算出应得的佣金，由被告金洲房地产公司承担一半的�付责任。迎宾名苑则根据回款、入住情况计付佣金。据此，本院认定金洲汽车城和金洲万象城、迎宾名苑楼盘截止2013年11月金洲公司应付佣金如下：1、金洲汽车城，已回款应付佣金为792100元（719408元＋72692元），按照签订的合同价款计算应付佣金为1979964元（（75000000元＋4198558元）＊2.5%），剩余应付部分为1187864元（1979964元-792100元），由金洲房地产公司支付一半即593932元，共计应支付1386032元（792100元＋593932元）。2、金洲万象城，已回款应付佣金为531690元（332878元＋198812元），按照签订的合同价款计算应付佣金为1737645元（（57114929元＋12390881元）＊2.5%），剩余应付部分为1205955元（1737645元-531690元），由金洲房地产公司支付一半即602978元，共计应支付1134668元（531690元＋602978元）。3、迎宾名苑，按照金洲房地产公司于2015年3月12日向本院提交的“截止2013年7月金洲公司给通力公司应付及已付提成计算”和“截止2013年8月-11月应付及已付提成计算”表格中的数据，本院对2013年8月-11月的佣金调整以2.5%计算，得出应付佣金数额为588475元。以上三处楼盘共计应付佣金为3109175元，扣除已付款1647290元（1400230.59元＋247059.22元），被告金洲房地产公司尚应支付原告通力盛世房产经纪公司佣金1461885元。（三）、违约金问题。原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，原告的违约行为在合同履行期内经被告提出且已经予以一定数额的罚款，原告对此已经承担了相应的违约责任，且被告在合同签订后未及时办理两处楼盘的预销售许可证亦属违约。故对被告提出的违约金50万元的反诉请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决�下：
一、被告金洲房地产公司于判决生效后十日内给付原告通力盛世房产经纪公司售房佣金1461885元；
二、驳回原告通力盛世房产经纪公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告金洲房地产公司的反诉请求。
本案本诉案件受理费34640元，由原告通力盛世房产经纪公司负担20091元，被告金洲房地产公司负担14549元。反诉案件受理费4400元，由被告金洲房地产公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 倪 倩
审 判 员 田 茵
人民审判员 张淑婷
二〇一五年三月十八日
书 记 员 侯莹莹