浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第809号
上诉人（原审被告）：慈溪市吉恒置业有限公司。
委托代理人：黄建洲，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：李民，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王燕幸。
委托代理人：卢万庆，浙江煜华律师事务所律师。
上诉人慈溪市吉恒置业有限公司（以下简称吉恒公司）因与被上诉人王燕幸商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2014年10月27日作出的（2014）甬慈民初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人吉恒公司的委托代理人李民、被上诉人王燕幸的委托代理人卢万庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年5月25日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买伊顿花苑第10幢04号房屋，房屋价款为540万元，合同签订当日应一次性支付房款。房屋交付期限为2014年6月30日前。同时，合同附件八补充协议第九条第7款约定，如在交付时买受人未取得宁波市家庭购房资格证明无法备案，买受人可有两种选择：一是买受人选择退房，则出卖人须在30天内退还全部房款并自买受人支付房款（含车位款）之日起按10%的年利率支付补偿金，逾期不退还房屋款和支付补偿金的，则出卖人须按房屋款和应付补偿金合计总额的万分之五每天支付违约金。二是买受人选择继续购买，则在买受人取得宁波市家庭购房资格证明后，出卖人须在30日内协助买受人签订可备案合同并履行相关约定。原告于合同签订之日支付全部购房款555万元（含车位款10万元）。后被告向原告通知交房，交房日期为2014年6月30日至2014年7月2日。至2014年6月30日，原告未取得宁波市家庭购房资格证明。同日，原告向被告交付《房屋买受人的选择及权利主张》函件，告知被告其选择退房，并要求被告按合同约定在30日内退还全部房款，并自2012年5月26日始按年利率10%支付补偿金。2014年7月15日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告严格按照合同的约定履行义务，于2014年7月30日前退还全部购房款555万元并支付补偿金122.5625万元（555万元×10%÷360天×795天）。后被告未向原告返还房款及支付补偿金、违约金。另查明，被告于2014年6月取得伊顿花苑项目竣工备案证明。
原审原告王燕幸于2014年8月7日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告返还原审原告购房款555万元；2.原审被告支付原审原告补偿金122.5625万元；3.原审被告支付原审原告以购房款及补偿金合计677.5625万元为基数自2014年7月31日起至本判决确定的履行日止按日万分之五计算的违约金；4.本案诉讼费和保全费由原审被告负担。
原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及相关附件系当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。该合同附件八补充协议第九条第7款约定：如在交付时，买受人未取得宁波市家庭购房资格证明，买受人可选择退房，出卖人须在30天内退还全部房款，并自买受人支付房款（含车位款）之日起按10%的年利率支付补偿金，逾期不退还房款和支付补偿金的，则出卖人须按房屋款和应付补偿金合计总额的万分之五每天支付违约金。由此可见，交房时原告未取得宁波市家庭购房资格证明系原、被告约定的合同解除的条件。现解除合同的条件成就，原告按约行使约定解除权，符合法律规定。原告要求被告返还房款及车位款555万元的请求符合法律规定，予以支持。原告要求按年利率10%支付补偿金，并按房款和应付补偿金合计总额的万分之五每天支付违约金，被告抗辩称约定的补偿金及违约金过分高于实际损失，要求法院予以适当减少。原审法院认为，被告的该抗辩符合法律规定，根据合同法及司法解释的相关规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定银行同期贷款基准利率的1.3倍作为补偿金及违约金的计算依据。因此，根据双方商品房买卖合同附件八补充协议第九条第7款的约定，补偿金应以555万元为基数自2012年5月25日起按银行同期贷款基准利率的1.3倍为利率计算至2014年7月30日，为982352.31元（555万元×6.15%×1.3÷360天×797天）。原告主张补偿金按795天计算，原审法院照准，故补偿金应为979887.19元（555万元×6.15%×1.3÷360天×795天）；同时，双方约定，出卖人逾期不退还房款和支付补偿金的，出卖人须按房款和应付补偿金合计总额的万分之五每天支付违约金。前述补偿金实质上系违约金，现原告主张的违约金基数包括了补偿金，该部分属重复计算，故被告应向原告支付以房款为基数即以555万元为基数，自2014年7月31日起至判决确定的履行日止按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算的违约金。被告抗辩，商品房买卖合同附件八补充协议第九条第7款显失公平，应予以撤销。原审法院认为，该条关于退房的约定并未导致买受人及出卖人之间利益严重不均衡，且已对当事人之间约定的补偿金、违约金进行适当减少，故该条不属于可撤销的情形。对被告的该辩称，不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出如下判决：一、被告慈溪市吉恒置业有限公司返还原告王燕幸购房款555万元；二、被告慈溪市吉恒置业有限公司支付给原告王燕幸补偿金979887.19元；三、被告慈溪市吉恒置业有限公司支付给原告王燕幸以555万元为基数自2014年7月31日起至本判决确定的履行日止按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算的违约金；前述一、二、三项判决确定的义务于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司机解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费59”230元，由原告王燕幸负担2148元，被告慈溪市吉恒置业有限公司负担57082元，保全申请费5000元，由被告慈溪市吉恒置业有限公司负担。
宣判后，原审被告吉恒公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的补充协议显失公平，应予以撤销。双方于2012年5月31日签订《商品房买卖合同》时，被上诉人尚不具备购房资格。后上诉人如期通知被上诉人于2014年6月30日交房，但被上诉人仍未取得购房资格，并提出退房，此时距离宁波解除限购政策仅有30天，而上诉人却蒙受了近200万元的损失，显失公平。二、被上诉人请求的损失赔偿额过高，应予以降低。导致涉案房屋逾期交付是因为限购政策未解除，双方均无过错。即使将逾期交房的责任归咎于上诉人，也仅逾期一个月，如以550万元房款为基数，按日万分之二计付违约金，损失仅为33000元。三、被上诉人请求退房，但不符合买受人退房的法定情形及工商管理部门备案合同所列的情形。现我市限购政策已经解除，被上诉人仍坚持选择退房，与双方签订合同的目的相悖。四、主合同与补充协议系同一天签订，补充协议系对主合同的补充，且与主合同相悖，故应以主合同为准。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法发回重审或予以改判，一、二审案件受理费均由被上诉人负担。
被上诉人王燕幸答辩称：上诉人诉称涉案补充协议显失公平请求撤销，被上诉人认为缺乏事实与法律依据。原审法院已对补偿金和违约金作了相应调整。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人吉恒公司与被上诉人王燕幸签订的商品房买卖合同及相关附件系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依约履行。根据该合同附件八补充协议第九条第7款的约定，交房时被上诉人未取得宁波市家庭购房资格证明系双方约定的合同解除条件。现被上诉人依约行使合同解除权，并请求上诉人返还支付的房款及车位款计555万元，符合法律规定，原审法院予以准许，并无不当。对被上诉人诉请的补偿金及违约金，原审法院根据上诉人提出的抗辩意见，结合合同法及司法解释的相关规定，确定按银行同期贷款基准利率的1.3倍作为补偿金及违约金的计算依据，并作出相应调整，基本合理。上诉人吉恒公司诉称涉案补充协议显失公平，应予以撤销，本院认为，该补充协议并未导致买受人及出卖人之间利益的严重失衡，且原审已对补偿金和违约金进行了适当减少，故对该诉称，本院难以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59230元，由上诉人慈溪市吉恒置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 莫爱萍
二〇一五年一月二十六日
代书记员 陆 琼