重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0101民初2115号原告：黄国良，男，汉族，1975年6月29日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：黄超，重庆升腾律师事务所律师，特别授权。被告：周满意，女，汉族，1974年9月25日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师，一般代理。第三人：重庆市百年有好房地产经纪有限公司，住所地重庆市万州区太白岩6号第三层2号房，统一社会信用代码91500101795867774T。法定代表人：张永芳，执行董事。委托诉讼代理人：雷光秀，女，汉族，1980年9月22日出生，住重庆市万州区，该公司员工，特别授权。原告黄国良与被告周满意、第三人重庆市百年有好房地产经纪有限公司（以下简称百年房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告黄国良及委托诉讼代理人黄超，被告周满意的委托诉讼代理人潘祝，第三人的委托诉讼代理人雷光秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国良向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2017年11月23日签订的《重庆市房屋买卖合同》合法有效；2.判决被告协助原告办理诉争房屋的过户手续�将位于万州区沙龙路一段837号1-201室的房屋过户给原告，该房屋的产权证号为：301房地证2007字第06464号）；3.判决被告将附着在诉争房屋上的户籍迁出；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回第3项诉讼请求。事实及理由：2017年11月23日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定被告将位于重庆市万州区沙龙路一段837号1－201室房屋出卖给原告，房屋总价款48万元。签订合同时支付3万元，过户当天支付17万元，其余房款申请银行按揭贷于支付。签约后，原告支付定金3万元，被告也爽快的将诉争房屋钥匙三把交给原告，并口头告知原告可以根据自己的需要装修。原告对房屋进行装修，委托第三人向银行申请办理按揭贷款。此后，第三人告知原、被告不能办理银行按揭贷款，被告得知后表明不出售该房屋了。2018年1月31日因被告强行收回房屋双方发生纠纷，经公安派出所调解无果，并要求通过诉讼解决争议。被告在签约后毁约，违反民事活动最基本的诚实信用。为维护原的合法权益，依法起诉，请求判决支持。被告周满意辩称，与原告签订房屋买卖合同是事实，并约定了成交价格及付款方式。在合同签订之后，由于原告的原因导致不能按揭贷款支付购房款，被告多次催告，原告仍未在双方约定的时间内支付房屋价款，导致被告不能够将房屋卖给原告。因此，被告不能完成交房的义务，房屋买卖合同应解除。因被告不在万州，目前的现状是原告在使用房屋，原告是擅自使用。被告将一把房屋钥匙交给原告是为了方便原告向银行申请贷款时评估机关的勘查，现在原告非法占有涉案房屋，原告应支付占有使用费。原告的全部诉讼请求均不成立，请求全部驳回�第三人百年房地产公司陈述称，涉案房屋本身不是本公司的中介促成，是买卖双方自行成交的。本公司仅受理原告黄国良的委托向银行申请贷款的事宜，代为向各大银行申请贷款。重庆农村商业银行是第一个申请银行，由于房屋的结构和产权证的记载不相同，产权证登记是住宅，但实际用是工作室，贷款没有审批下来；中国邮政储蓄银行在审批时，购买方的一些个人因素与银行的贷款要求不匹配，黄国良是单身身份其信用度较低是一个原因，贷款也没有审批下来。第三人告知原告全款支付业主，或商业贷款支付。黄国良与周满意均到本公司来协商，黄国良同意在过户时支付17万元，周满意不同意过户时给17万元，在付款的期间上周满意与黄国良未达成一致意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提�了证据，本院进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周满意拥有重庆市万州区沙龙路一段837号1－201室房屋的产权[产权证号：301房房地证2007字第06464号]，房屋结构为钢混，土地使用权性质为出让，土地用途为城镇单一住宅用地，房屋建筑面积103.5平方米，在产权证记事栏注明：非住宅，含自有共用面积13.05平方米。2017年11月23日，原告黄国良（乙方）与被告周满意（甲方）签订房屋买卖合同，主要约定“双方自行成交买卖位于重庆市万州区沙龙路一段837号1－201室房屋[产权证号：301房房地证2007字第06464号]，房屋建筑面积103.5平方米，总成交金额48万元。甲方关于房屋产权、出租、户籍情况承诺：房屋产�合法，无权利限制，房屋未设定抵押权、未出租。该房屋已附着户籍，甲方承诺于2018年6月1日前迁出；甲方未按约定迁出户籍，应当自承诺迁出之日起至实际迁出之日止，按日向乙方支付已付房款万分之十五的违约金。付款方式：1.签订合同当天买方支付卖方定金3万元（实付3000无，另27000元由买方于2017年11月28日前补付给卖方）；2.房管局过户当天，买方支付卖方房屋首付款17万元；买方委托中介机构向银行申请按揭贷款28万元。权属转移登记：自本合同签订之日起30日内，甲乙方双方共同向房屋所在土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。税费承担：由乙方一并承担。房屋交付：甲方在收到银行尾款28万元的7天内将房屋交付乙方，应当履行以下手续：1.甲方保证房屋的设施设备装修良好；2.甲方结清已产生的水电费、物业费等相关费用，并协助乙方办理上述项�的过户登记手续；3.双方对房屋的设施设备进行验收；4.甲方将相关费用缴结票据交付乙方；5.移交房门钥匙。违约责任：甲方未按约定交付房屋，逾期在30日内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之十五的违约金，合同继续履行；逾期超过前款约定时间，乙方有权退房。乙方退房，甲方应自退房通知送达之日起30日内退还已付购房款，并按已付房款的15％支付乙方违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限次日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之十五的违约金。乙方逾期付款的违约责任：乙方未按约定期间付款，逾期在30日内，自约定应付房款届满次日起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付已付房款万分之十五的违约金，合同继续履行；逾期超过前款约定时间，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应自解除合同通知送达之日起30日内按累计逾期未付房款金额的15％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已交全部购房款；甲方不解除合同的合同继续履行，自本合同约定的未付房价款期限次日起至实际支付未付房价款之日止，乙方按日向甲方支付逾期未付房价款万分之十五的违约金。逾期办理房屋产权转移登记的违约责任：因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房，甲方应自退房书面通知送达之日起30日内退还乙方已付购房款，并向乙方支付已付房款15％的违约金；乙方不退房，自本合同约定的申请办证期限届满次日起至实际申请之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之十五的违约金。因乙方责任导致的，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，甲方应自解除合同通知送达之日起30日内退还乙方全部已付房款，乙方应当向甲方支付已付房价款15％的违约金；甲方不解除合同的合同继续履行，自本合同约定的申请办证期限届满次日起至实际申请之日止，乙方按日向甲方支付已付房款万分之十五的违约金”等内容。合同签订后，原告分别于签订之日及2017年11月28日共支付被告购房定金3万元。同时，原告委托第三人百年房地产公司代为申请银行按揭贷款，并支付佣金6000元。向重庆农村商业银行申请贷款时，因房屋产权证记载的房屋用途与实际用途不相同，该银行未同意贷款；在向中国邮政储蓄银行申请贷款时，因原告的一些个人因素与银行的贷款要求不匹配，且黄国良系单身身份其信用度较低，该银行亦不同意贷款。第三人告知原告全款支付业主，或商业贷款支付。原、被告均到第三人处来协商，黄国良要求产权过户并首付17万元，其余购房款在2018年3月底支付；周满意不�意过户，对购房款的支付期限未另行协商一致，双方发生纠纷，原告诉来本院处理。诉讼过程中，原告自愿于2018年3月25日将余欠购房款45万元存入本院账户。2018年5月7日，原告提交门钥匙三把。经本院现场查看，双方交易的房屋原告已装潢使用，原告所提交的钥匙均能对房屋门锁进行顺利开关。经质证，被告认为原告收门钥匙后另配了钥匙，不认可已交付三把门钥匙。本案争议的焦点：合同的效力及履行问题。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下：本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。对购房款约定分期付款，对支付定金后的余款支付方式约定为“房管局过户当天，买方支付卖方房屋首付款17万元，买方委托中介机构向银行申请按揭贷款28万元”，同时约定“在合同签订之日起30日内，甲乙方双方共同向房屋所在土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记”。第一次是支付定金3万元，原告已履行；虽然未明确约定余款支付期限，但从约定办理产权转移登记当天支付房屋首付款，可以确认双方约定首付款的期限为合同签订之日起30日内。未能成功申请银行按揭贷款既有房屋产权证登记用途与实际用途不一致的原因，也有原告本人信用等级低与贷款银行要求不匹配的原因，不能完全归责为原、被告一方的责任；众所周知，即使成功申请银行按揭贷款，从申请人提出申请，到贷款�行审批，直致最终将贷款支付收款人，应该有一个合理的期间，原告在不能按揭贷款时选择支付首付款后，另约定对其余房屋价款的支付期限，符合双方分期付款的约定及交易习惯，被告应当给予原告合理的支付期限；因双方对剩余房屋价款支付期限未协商一致，原告要求支付首付款并要求被告办理产权转移登记，被告拒绝，属于被告不严格按合同约定履行义务。虽然双方对房屋交付约定为“甲方在收到银行尾款28万元的7天内将房屋交付乙方，并应当履行相关手续及移交房门钥匙”，但在实际履行中，被告已将房屋钥匙交付原告，原告已对房屋进行装修使用。但双方对移交房门钥匙数量及目的陈述不一致，原告认为被告在签约当天即移交门钥匙三把，属于交付房屋并同意其装修；被告认可移交钥匙一把，用于原告申请银行按揭贷款时对房�价格勘测评估。诉讼过程中原告提交的钥匙均能对房屋门锁进行顺利开关，经质证，被告对原告提供的门锁钥匙不予认可，未提交其他证据证明。按交易习惯分析，房屋门锁钥匙一般具有实际占控制房屋的表征，双方交付房屋门锁钥匙，在无明确约定目的用途时应当视为对房屋的交付，是对合同约定交房的实际履行，原告的事实陈述及所提交的门锁钥匙具有证据优势，本院确认其证明力。在该门锁钥匙无确定数的情况下，被告反驳原告的陈述，对交付房门钥匙的目的及用途亦负有证明责任，否则应承担相应的法律后果；被告陈述交钥匙是为了方便原告向银行申请贷款时评估机关勘查评估的理由，因未举示相关证据证明，本院不予采纳。双方明确约定交易房屋应办理房屋产权转移登记及办理期限，以及不办理应承担违约责任，约定期限届满且房屋已交付，被告应当协助办理房屋产权转移登记，原告的该项请求符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄国良与被告周满意于2017年11月23日签订的关于买卖位于重庆市万州区沙龙路一段837号1－201室房屋的房屋买卖合同有效；二、由被告周满意于本判决生效后十日内协助原告黄国良办理重庆�万州区沙龙路一段837号1－201室房屋[原产权证号：301房房地证2007字第06464号]的房地产权转移登记。案件受理费8500元，减半收取4250元，由被告周满意承担；原告已预交，被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 程地华二〇一八年五月七日法官助理 牟登春书 记 员 张 燕