北京市延庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第02660号
原告（反诉被告）伍移军，男，1973年7月19日出生。
被告（反诉原告）延庆县康庄镇火烧营村民委员会，住所地延庆县康庄镇火烧营村，组织机构代码：80303835-2。
法定代表人王桥海，村主任。
委托代理人刘艳芬。
原告伍移军与被告延庆县康庄镇火烧营村民委员会（以下简称火烧营村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月23日作出（2013）延民初字第00016号民事判决书，原、被告双方均不服该判决提起上诉，北京市第一中级人民法院于2014年3月3日作出（2013）一中民终字第14060号民事裁定书，撤销（2013）延民初字第00016号判决，发回我院重审。本院重审时依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伍移军、被告火烧营村委会的法定代表人王桥海、委托代理人刘艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍移军诉称，2010年11月28日，我与被告签订租赁合同，合同约定，我承包被告暖棚66个、春秋棚7个，共计73个，租赁期为10年，自2011年6月1日至2021年5月31日止。暖棚前五年每年每个2600元，春秋棚前五年每年每个1000元，两项每年共计178600元，于每年6月1日之前交纳。2012年6月1日至2013年5月31日的全年租金我已经按照合同约定全部交纳。2012年11月3日，延庆普降大雪，我承租的大棚倒塌了66个（还有7个暖棚未倒塌），致使我与被告的租赁合同无法继续履行。2012年11月8日，我给被告书面发送了灾后处理事宜申请，要求被告清理废墟、退还租金，但被告答复拒绝退还，故诉至法院，要求1、与被告解除租赁协议；2、退还租金93566元。
被告火烧营村委会辩称，我方将大棚租赁给伍移军后，伍移军违反诚实守信原则，没有按照合同约定履行义务，致使我方损失严重，应赔偿我方经济损失。1、租赁合同第六条约定“乙方要对租赁物加以保护，由于乙方经营管理不善造成的损失，乙方自行承担责任”。但伍移军为了出行方便，将大棚原始结构破坏，包括将每个棚的钢架割断2根，后墙开窗，造成大棚承重力下降。其又将3个种植大棚的地面改为水泥地面，在两个大棚前面的土地上铺设了砂石，破坏了一处护栏。2012年11月3日下大雪，伍移军不积极对积雪进行清理，未将暖棚的棉被卷起，再加上之前对设施不加以保护，造成大雪将大棚压塌。2、租赁合同第七条约定“乙方不得将租赁物转租经营，否则甲方有权终止合同，因此造成的损失由乙方承担”。但伍移军于2012年1月20日将8栋大棚转租给刘喜磊，其他大棚也先后转租给他人。我方提出反诉，要求1、解除与伍移军的租赁合同，同意退还原告租金93566元；2、判令伍移军赔偿修复大棚的费用：包括损坏后墙板、割断钢架、损坏围栏；3、赔偿大棚中铺设的水泥路和大棚外铺设的砂石路的拆除费用。以上两项按照评估报告计算共计292528元。需要强调的是，我方要求原告赔偿的是大棚、路面、护栏等财产本身的修复费用，与雪灾无关，损失在雪灾之前就存在。
反诉被告伍移军针对反诉原告火烧营村委会的反诉辩称，村委会租给我的大棚，前面没有进出口，后面没有通风窗，不符合种植菌棒的条件，我将大棚的后墙开通风窗、前开出入口、在大棚内打水泥地、大棚外铺设砂石路都是经过村委会允许的，且我对大棚做的改造都是种植食用菌必须具备的条件。我将大棚转租也是经过村委会允许的。水泥路村委会现在还在使用，大棚已经坍塌清除无法恢复原状，未坍塌的大棚村委会还在使用，故修复费用不同意赔偿。修复大棚不能按照评估报告的意见，因为如果大棚未坍塌，我用不了多少钱就能修复。至于护栏的损失按照评估报告计算的455元我同意赔偿。
经审理查明，2010年11月28日，延庆县康庄镇火烧营村民委员会（甲方）与伍移军（乙方）签订了租赁合同，双方约定火烧营村委会将本村暖棚66个、春秋棚7个共计73个大棚租赁给伍移军经营管理，租赁期限为10年，自2011年6月1日至2021年5月31日止。租金前五年内每年178600元，每年的6月1日之前交纳。双方均认可2010年12月至2011年5月半年期间被告未收取租金，被告称原告困难，村委会予以了免除；原告称是蔬菜大棚需要改造才能种菌类，村委会说改造得我自己花钱，所以半年的改造期租金免除。同时约定乙方要对租赁物加以保护，由于乙方经营管理不善造成的损失，乙方自行承担责任。乙方不得将租赁物转租经营，否则甲方有权终止合同。伍移军租金已经交纳至2013年5月31日。在伍移军经营期间，其将部分大棚转租给他人。同时其对大棚结构进行了改造，包括大棚后墙开窗、部分钢梁割断、一处围栏被拆除，另有部分土路面铺设成了砂石路、大棚内路面改为水泥地。2012年11月3日，延庆普降大暴雪，伍移军承租的大棚倒塌了66个。2012年12月20日，原告曾诉至本院，要求与被告解除合同，返还租金。前审诉讼中，火烧营村委会向本院提出申请，要求对于伍移军破坏大棚结构（后墙板、钢架、围栏）的修复费用及水泥地、砂石路的拆除费用进行评估。经摇号确定评估机构为北京京评价格评估有限公司，经评估机构现场勘验，确认大棚后墙板损坏580块，大棚钢骨架有人为损坏情况，围栏有一处被拆除，长度3.5米。另有三个大棚内改为水泥地，部分路面铺设砂石路。2013年7月15日，北京京评价格评估有限公司对此作出了评估结论：位于延庆县康庄镇火烧营村小荒地的大棚的后墙板、钢架、围栏的修复费用为219539元，水泥地、砂石路的拆除费用为72989元，两项共计292528元。本次庭审中，原告提交了证人书×1，拟证明自己对大棚、水泥地的改造是必需的，村委会是知情的，被告对证人书×3。经现场勘查，倒塌的大棚在政府的资助下已经重建，仍用于种植菌类；未塌的7个大棚在继续使用，经原告改造的部分保持原样；原告修建的砂石路已经由村委会清除，水泥路仍由村委会继续使用。评估报告中，护栏修复费用为455元，砂石路拆除费用为6083.36元。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、租赁费票据、照片、评估报告、评估费票据、证人书×2等证据材料在案佐证。
本院认为，伍移军与火烧营村委会签订租赁合同后，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。伍移军按照约定交纳了2012年6月1日至2013年5月31日期间的租金178600元，火烧营村委会予以认可，对此本院予以确认。因2012年11月3日突降大暴雪致使伍移军承租的大棚倒塌了66个，自此双方之间的租赁合同已经不能继续履行。双方均要求解除租赁合同，被告同意返还原告租金93566元，原告同意赔偿护栏损失455元，对此本院不持异议。针对伍移军将大棚结构进行了改造一节，包括大棚后墙开窗、部分钢骨架割断、一处围栏被拆除，另有棚内部分土路铺设成了砂石路、水泥地，原告的证据不足以证明改变大棚结构及铺设砂石路、水泥路经过村委会同意。现村委会要求赔偿修复大棚费用，理由正当，但租赁标的物绝大部分已经倒塌，倒塌的大棚原材料均已经由村委会处理，现坍塌的大棚已经重建，故村委会要求赔偿修复大棚的费用，本院判定由伍移军对未坍塌的7个大棚的修复费用进行赔偿，经计算为21051.68元。关于村委会要求原告赔偿砂石路、水泥路的拆除费用请求，因水泥路仍保持原样，由村委会继续使用，故被告要求原告赔偿水泥路拆除费用的诉求本院不予支持；砂石路已由村委会清除，修复费用理应由原告赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告伍移军与被告延庆县康庄镇火烧营村委会解除租赁协议。
二、被告延庆县康庄镇火烧营村委会返还原告伍移军租金九万三千五百六十六元，判决生效后十日内履行。
三、反诉被告伍移军赔偿反诉原告延庆县康庄镇火烧营村委会损失二万七千五百九十元零四分，判决生效后十日内履行。
四、驳回反诉原告延庆县康庄镇火烧营村委会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费五千八百五十元，由原告伍移军负担五百五十二元，判决生效后十日内交纳；由被告延庆县康庄镇火烧营村委会负担五千二百九十八元，已交纳。
案件受理费二千一百三十九元，由被告延庆县康庄镇火烧营村委会负担，判决生效后十日内交纳。反诉案件受理费五千六百八十八元，由反诉原告延庆县康庄镇火烧营村委会负担五千一百五十二元，已交纳；由反诉被告伍移军负担五百三十六元，判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 袁 明
代理审判员 陈小红
人民陪审员 姜亦芳
二〇一四年十月八日
书 记 员 陈秀建