北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初14971号
原告（反诉被告）：付广江，男，1970年6月10日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：张立二，男，1970年3月8日出生，满族，北京市昌平区回龙观镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：姜桂桃，女，1952年8月2日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：史晓娜，北京市海铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）付广江与被告（反诉原告）姜桂桃租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李炜鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告付广江及其委托诉讼代理人张立二、被告姜桂桃的委托诉讼代理人史晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付广江向本院提起诉讼请求：1、依法确认原、被告所签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告立即双倍返还给原告所缴定金30万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月18日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告租用被告自称所有且手续合法的位于昌平区小汤山镇官牛坊村工业区临街二层楼房一栋用于商业经营，双方对于租金、租期等均做了约定，原告如约于签订当日交付了定金。然而被告却因所租房屋规划手续不全，房屋被小汤山镇人民政府监管而不能交房，原告认为被告行为已构成合同欺诈，为维护自身权益，故向法院提起诉讼。
被告姜桂桃辩称：一、原、被告签订的《房屋出租合同》是具有法律效力的合同。房屋出租合同是当事人双方真实意思的表示，依法成立的合同，受法律保护，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中谁主张谁举证的原则，原告应对其在《民事起诉状》中所称的“被告自称所有的，手续合法的位于昌平区小汤山镇官牛坊村工业区临街二层楼房一栋”的案件事实承担举证责任，如果原告没有提供证据证明原告的事实主张的，由负有举证责任的原告承担不利后果。三、原告在签订《房屋出租合同》时，清楚知道该房屋状况。本案所租赁房屋面积大，一次性支付租金较高，签订《房屋出租合同》时，任何一个具有正常思维能力的人都会了解房屋状况，付广江在签订《房屋出租合同》前，曾多次通过电话及前往被告门诊部面见被告的方式与被告联系，并详细了解房屋状况，其现在称不清楚房屋状况是为了歪曲事实。合同签订后，原告多次带人前往昌平区小汤山镇官牛坊村工业区临街二层楼房处看房，原告真实意图为租赁本房屋后，再将本房屋转租，以赚取房屋差价，只是其并未将房屋转租出去，因此在自己违约的情况下才反咬被告，以期望获得不当利益。四、未交房不构成违约。首先，《房屋出租合同》并未写明交房日期；其次，在原告未按合同约定日期支付租金之前，被告无须将房屋交付原告，完全合理合法，符合正常的房屋租赁流程。总之，原告为了获得不正当利益，故意隐瞒、编造案件事实，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告姜桂桃向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金120万元；2、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月18日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋出租合同》：1、约定反诉人将北京市昌平区小汤山镇牛坊村工业区临街两层楼房一栋建筑面积4300平米的房屋租赁给反诉被告，订金为30万元，年租金40万元；2、2016年6月1日，反诉被告向反诉原告支付五年房租2000000元；3、约定如任何一方违约，违约方须向守约方支付三年租金的总额作为违约金。《房屋出租合同》签署后，房屋空置，反诉被告迟迟未按约定支付房屋租金，其行为已违反了合同约定，给反诉原告造成巨大经济损失。
反诉被告付广江辩称，反诉被告对反诉原告的反诉请求都不认可，双方在2016年4月18日签订租赁合同违背了最高人民法院关于商业用房相关规定，房屋租赁合同自始是无效合同，牵扯返还，更不存在违约，也没有违约金，诉讼费也是基于违约金产生，所以请求法院驳回反诉请求。对于违章建筑，没有审批的营业用房是不允许出租的。我认为涉案房屋是违章建筑，政府相关部门已向反诉被告明示了相关情况了。如果对这一情况不认可，可以去政府城建科调取相关材料。
经审理查明：2016年4月18日，姜桂桃（甲方）与付广江（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方出租给乙方位于北京市昌平区小汤山镇官牛坊村工业区临街两层楼房一栋（建筑面积4300平方米）作为经营房屋，由乙方自由经营，甲方不得以任何理由干涉，但乙方对此房屋只有出租、经营使用权，没有出售权。承租合同日期自2016年6月1日起至2026年5月31日止，共计十年租期。签订本合同之日，乙方向甲方交付定金30万元，合同履行之日本定金折算为本年度房屋租金。双方约定租金为人民币40万元/年。在合同履行起始日，即2016年6月1日乙方向甲方支付完五年房屋200万元（2016年4月18日支付的定金30万元，加上2016年6月1日支付的170万元），并于2022年5月15日至2022年6月1日之内交付下一年租金。乙方直接将租金汇入甲方指定银行账号。房屋交接：双方约定乙方接收房屋时间为2016年4月19日，以方便乙方装修维护改善。目前该楼房已装修完毕，地板砖全部铺完，房顶已用石膏板吊顶……，即房屋确保乙方正常使用、居住、经营。甲方必须全力配合乙方维护协调相关政府部门之间的关系，保证乙方正常经营。违约责任：甲乙双方必须严格按本合同约定的各项内容执行，不准随意终止合同，如因一方违约，给对方造成损失，违约方必须照价赔偿，并向损失方支付三年租金的总额作为违约金，如果是甲方违约，甲方还需另向乙方赔付乙方在承租经营期间所投入的各项资金和一切经济损失。此外，双方还对甲方的权利义务、争议解决方式等内容进行了约定。当日，付广江给付姜桂桃合同中约定的定金30万元，姜桂桃出具收条，载明：“今收到付广江交来租金叁拾万元整。收款人姜桂桃，2016年4月18日。”
诉讼中，付广江陈述因涉案房屋规划手续不全，房屋被有关行政部门监管无法交房。姜桂桃不认可付广江所述涉案房屋被监管，并陈述系付广江未支付约定租金，所以才未交付房屋。2016年6月1日后，姜桂桃将房屋出租给他人使用。现付广江诉至本院，要求确认双方之间房屋出租合同无效，并要求姜桂桃双倍返还定金30万元。姜桂桃提起反诉，要求付广江支付违约金120万元。
上述事实有《房屋出租合同》、“收条”及双方的当庭陈述在案佐证。
本院认为：涉案房屋系被告承租昌平区小汤山镇官牛坊村工业区土地后自行建设的二层楼房，房屋的建设虽未取得建设工程规划许可等相关审批手续，但涉案房屋并不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中所称的“城镇房屋”。原、被告签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故原告要求确认涉案的房屋出租合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但在此需要指出的是，本院对涉案房屋出租合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
虽原、被告于2016年4月18日签订的《房屋出租合同》有效，但双方因故并未按照合同约定继续履行，被告未在2016年4月19日交付涉案房屋，原告亦未在2016年6月1日之前向被告支付前五年的剩余租金170万元，且被告已将涉案房屋另行出租给他人，原、被告均以自己的实际行为表明不再履行租赁合同，原、被告签订房屋租赁合同的目的已无法实现，故双方签订的《房屋出租合同》应予以解除。本院认为，涉案合同不能继续履行，原、被告双方均有过错。具体体现在：涉案房屋建设并未取得相关行政部门的规划许可等审批手续，虽然行政主管机关并未对此作出处理，但涉案房屋作为经营性用房出租给原告使用，该房屋在使用上必然存在或多或少的行政管理限制，故被告对此具有一定过错。而通过原告在签订合同之前实地查看房屋的情况、参考房屋租赁价格及原、被告签订的《房屋出租合同》第五条第2款“甲方（被告）必须全力配合乙方（原告）维护协调相关政府部门之间的关系，保证乙方正常经营”；第五条第5款“……如遇国家政策改变、拆迁，相关政府部门阻挠等或因不可抗因素导致乙方不能继续承租经营……”等合同约定内容，能够佐证原告在签订租赁合同时已经知道或者应当知道涉案房屋的性质和相应情况，故原告对双方合同未能继续履行亦具有一定过错。现双方均以自己的实际行为表明合同不再继续履行，且鉴于原、被告均有一定过错，综合本案的实际情况，本院认定原、被告过错相抵，故在双方合同应予以解除的情况下，被告应返还原告交付的30万元定金。同理，关于原告要求被告双倍返还其30万元定金及被告反诉要求原告支付其违约金120万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告付广江与被告姜桂桃于二〇一六年四月十八日签订的《房屋出租合同》。
二、被告姜桂桃于本判决生效后七日内退还原告付广江交付的定金人民币三十万元。
三、驳回原告付广江的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告姜桂桃的反诉请求。
如果被告姜桂桃未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千九百元，由原告付广江负担二千四百五十元（已交纳）；由被告姜桂桃负担二千四百五十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费七千八百元，由反诉原告姜桂桃负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 李炜鑫
二〇一七年一月十六日
书记员 程建民