福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第748号
上诉人（原审原告）福建省三明市福盛房地产开发有限公司，（城东饭店）。
法定代表人陈义财，总经理。
委托代理人曾朝福，福建名闻律师事务所律师。
委托代理人薛烨楠，福建名闻律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）三明市宏图贸易有限公司。
法定代表人许彦，总经理。
上诉人福建省三明市福盛房地产开发有限公司（以下简称福盛公司）与被上诉人三明市宏图贸易有限公司（以下简称宏图公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2014）沙民初字第2262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人福盛公司的委托代理人曾朝福到庭参加了诉讼。被上诉人宏图公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年10月23日福盛公司将自行开发的沙县富口镇富源楼剩余房源（住宅23套、杂物间26间、车库3间、屋顶闷顶层面积约520平方米）全部委托三明市镇东房地产开发有限公司包销，并与三明市镇东房地产开发有限公司签订余房委托销售合同。2011年4月9日三明市镇东房地产开发有限公司以福盛公司名义与宏图公司签订编号为MF-2007-01-N90225146的“商品房买卖合同”（涉案房源407、505、506、508、605）和MF-2007-01-N90225147“商品房买卖合同”各一份（涉案房源206、207、305、405、406室），合同主要内容均为：1、商品房总价款113万元；2、买受人签约后30日支付出卖人10万元，作为首付款，余款以欠条方式由买受人交给出卖人，买受人自收到房屋权属证明后30日内一次支付全部欠款并归还欠条；3、买受人逾期付款的违约责任为：（1）逾期不超过90日自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。2013年3月18日福盛公司向原审法院起诉，要求确认上述两份商品房买卖合同无效。原审法院认定福盛公司未证实两份商品房买卖合同存在无效情形，判决驳回福盛公司的诉讼请求。福盛公司不服向三明市中级人民法院提出上诉，本院判决维持原判决。2014年9月3日福盛公司制作了“催告函”一份，交由EMS快递邮寄，但EMS快递未妥投后退回福盛公司。“催告函”主要内容是重申商品房买卖合同买受人的付款时间以及逾期付款的处理方式及违约责任，并在最后一段载明“由于此次商品房销售价格远低于市场价格，请贵司在受函5日内付清首付款20万元及逾期付款违约金并出具欠条，以便我司根据包销合同及时向三明市镇东房地产开发有限公司追究包销款支付及逾期付款违约责任”。福盛公司提供录音主要内容是要求被叫方（手机号码为138××××6266）支付购房首付款20万元并写欠条，同时说明已发出“催告函”。此后，宏图公司未履行付款义务，福盛公司于2014年10月13日诉至原审法院。要求判令：1、解除双方于2011年4月9日签订的编号为MF-2007-01-N90225146、MF-2007-01-N90225147的商品房买卖合同；2、宏图公司支付违约金22300元；3、本案诉讼费由宏图公司承担。
原审认为，福盛公司与宏图公司签订两份商品房买卖合同，经生效判决确认两份商品房买卖合同不存在无效情形。双方签订的商品房买卖合同约定“（买受人）逾期（付款）超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同”。福盛公司为此制作了催告函并向宏图公司发送，但催告函交邮后未送达宏图公司即退回福盛公司，尚不符合解除合同的条件，理由如下：1、福盛公司虽制作了书面的催告函，但未证实催告函已由宏图公司签收或以其他方式送达宏图公司；2、催告函未体现福盛公司有解除商品房买卖合同的明确意思，催告函的内容重申了“商品房买卖合同”买受人的付款时间以及逾期付款的处理方式及违约责任，并在最后一段载明“由于此次商品房销售价格远低于市场价格，请贵司在受函5日内付清首付款20万元及逾期付款违约金并出具欠条，以便我司根据包销合同及时向三明市镇东房地产开发有限公司追究包销款支付及逾期付款违约责任”。该催告函未体现如宏图公司逾期付款福盛公司将依约定解除商品房买卖合同。3、合同约定应以书面形式催告，福盛公司虽提供了录音，证实3次挂通了138××××6266电话，不符合以书面形式催告的要求。合同法约定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。宏图公司虽未按约定支付房款，但福盛公司行使解除权，应按合同约定的要求行使。福盛公司未证明已书面催告宏图公司支付房款、否则将依约解除商品房买卖合同。福盛公司现要求解除商品房买卖合同，证据不足，不予支持。福盛公司要求宏图公司支付违约金22300元，系以解除合同为前提，故福盛公司要求宏图公司因解除合同而产生的违约金不予支持。但宏图公司未按约定支付房款，可依其他诉求另行主张。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回福盛公司的诉讼请求。案件受理费25058元，公告费600元，由福盛公司负担。
上诉人福盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称：⑴福盛公司与宏图公司签订两份《商品房买卖合同》后，宏图公司未按合同约定的期限（合同签订后30日）支付20万元首付款。至2014年10月13日，福盛公司向一审法院起诉要求解除合同时已逾期三年五个月，符合合同约定的逾期超过90天可以解除合同的条件；⑵2014年9月3日，福盛公司已通过邮政快递方式书面通知宏图公司在收到函后五日内按合同约定付清首付款义务，又电话通知宏图公司法定代表人龙红梅，详细告知了催告函的内容，并要求其给予回复，这说明福盛公司已通过电话方式向宏图公司送达书面催告函的内容。但宏图公司明知福盛公司书面通知其付款，却故意拒收福盛公司的催告函。所以上诉人也已经通过其他方式履行了书面催告义务，并已送达宏图公司。因此一审法院认定“未证实催告函已由宏图公司签收或以其他方式送达宏图公司”是错误的，认为福盛公司应通过其他方式送达书面通知没有事实和法律依据。⑶福盛公司与宏图公司签订商品房买卖合同的目的就是出卖人转移标的物的所有权于买受人，由买受人支付购房款。但从合同签订至今已经四年多了，宏图公司没有支付一分钱。宏图公司不付款的违约行为已经造成福盛公司严重的经济损失，致使合同的目的不能实现，该合同符合法定解除条件。综上，原审认定事实错误、适用法律错误，请求二审撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人宏图公司未作答辩。
在本案审理过程中，上诉人福盛公司对其主张提供以下证据：
《内资企业登记基本情况表》一份，证明：电话：138××××6266系宏图公司法定代表人龙红梅使用，电话录音中通话对象（被叫方）系宏图公司法定代表人龙红梅本人。
本院认证认为，被上诉人宏图公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃对上诉人所举示证据进行质证的权利。因此，本院确认上诉人所举示证据的真实性和证明效力。
案经审理，上诉人对原审判决查明的主要事实没有异议，本院予以确认。
另查明，宏图公司于2015年4月13日将法定代表人由龙红梅亦更为许彦；宏图公司营业执照登记的营业地址（三明市三元区新市中路280号10幢1层10号）现已无人办公，原法定代表人龙红梅的电话（号码：138××××6266、139××××3626）无人接听。
再查明，2014年9月3日福盛公司制作了“催告函”一份，交由EMS快递邮寄，EMS快递未妥投后退回福盛公司，但未妥投的原因为收件人宏图公司拒收。
本案双方当事人争议的焦点是：福盛公司与宏图公司签订两份《商品房买卖合同》是否符合解除条件。
本院认为，合同解除可分二种情形，即约定解除和法定解除。当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就的，解除权人可以解除合同。符合合同法定解除情形有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二份《商品房买卖合同》主要内容均为：1、商品房总价款113万元；2、买受人签约后30日支付出卖人10万元，作为首付款，余款以欠条方式由买受人交给出卖人，买受人自收到房屋权属证明后30日内一次支付全部欠款并归还欠条；3、买受人逾期付款的违约责任为：（1）逾期不超过90日自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。从上述约定内容看，双方约定一方解除合同的条件为：买受人逾期付款超过90日，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的。《商品房买卖合同》于2011年4月9日签订，按照上述约定，宏图公司应于2011年5月9日前向福盛公司支付20万元首付款，但宏图公司至今尚未支付分文首付款，故应当认定宏图公司逾期支付首付款超过90天。2014年9月3日，福盛公司通过邮政快递方式向宏图公司寄送《催告函》，该函件的主要内容为要求宏图公司在收到函后五日内按合同约定履行付清首付款义务。福盛公司的工作人员于2014年9月4日上午10点钟前后又电话通知宏图公司法定代表人龙红梅福盛公司已向其邮寄《催告函》，并详细告知了催告函的内容，并要求其给予回复，但宏图公司于2014年9月5日拒收该《催告函》。“买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同”该约定明确了福盛公司书面催告后有权解除合同。根据福盛公司以特快专递方式向宏图公司寄送《催告函》、电话告知宏图公司法定代表人龙红梅注意签收函件并详细告知催告函的内容，及要求其给予回复行为，足以认定福盛公司已履行“书面催告”义务。但宏图公司至今尚未支付分文首付款，故应当认定双方在《商品房买卖合同》约定的解除合同的条件已成就，福盛公司享有合同解除权。商品房买卖合同是指房地产开发商转移商品房的所有权于买受人，买受人支付购房价款的合同。福盛公司与宏图公司订立《商品房买卖合同》的主要合同目的为出售商品房，收取对价。而在本案中，宏图公司在签订《商品房买卖合同》后至今尚未支付分文购房价款，属于迟延履行主要债务，构成违约，并致使福盛公司不能实现收取购房价款的合同目的；且当前房价下行趋势明显，在合同解除之前，福盛公司亦无权处置本案讼争商品房，加大福盛公司的收益贬损风险。故福盛公司可以依法解除合同。当事人是依约定行使合同解除权还是依法定行使合同解除权，均应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。我国现行法律对解除合同通知的方式未作具体的规定，故只要享有合同解除权的当事人将解除合同的意思表示送达到合同另一方当事人，就能产生合同解除的法律效力。福盛公司的工作人员于2014年9月5日以电话方式通话中亦明确表示若宏图公司逾期支付首付款，则福盛公司将解除双方订立的《商品房买卖合同》。另外，福盛公司向人民法院提起民事诉讼，诉讼请求亦明确为解除合同，亦是履行通知方式之一。故应当认定福盛公司就合同解除已履行通知义务。合同解除后，福盛公司仍有权向宏图公司主张违约损失。因双方在《商品房买卖合同》中约定：商品房总价款113万元、买受人签约后30日支付出卖人10万元，作为首付款，余款以欠条方式由买受人交给出卖人，买受人自收到房屋权属证明后30日内一次支付全部欠款并归还欠条；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。因本案讼争的商品房至今尚未办理房屋权属证明，故宏图公司累计应付款总额为20万元（二份合同），其余购房价款的付款条件尚未成就。故宏图公司仅需支付违约金2000元（20万元×1%＝2000元），而福盛公司要求按购房总价款计算违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，福盛公司与宏图公司签订两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，故应认定该二份合同合法有效。当事人本应当按照合同约定全面履行自己的义务，但宏图公司至今尚未履行支付购房款（首付款）的义务，其行为构成违约，致使不能实现合同目的，故福盛公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。福盛公司主张违约损失22300元，因大部购房价款的付款条件尚未成就，该部分购房款（首付款除处）不能作为计算违约损失的基数，对此本院予以部分支持。原审判决以合同解除的条件尚未成就为由判决驳回福盛公司全部诉讼请求属于认定事实错误，并导致适用法律错误，处理结果亦不当，应当予以改判。被上诉人宏图公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福建省沙县人民法院（2014）沙民初字第2262号民事判决；
二、解除上诉人福建省三明市福盛房地产开发有限公司与被上诉人三明市宏图贸易有限公司于2011年4月9日签订的编号为MF-2007-01-N90225146、MF-2007-01-N90225147的《商品房买卖合同》；
三、被上诉人三明市宏图贸易有限公司应于本判决生效后十日内赔偿给上诉人福建省三明市福盛房地产开发有限公司违约损失2000元；
四、驳回上诉人福建省三明市福盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费25058元，由上诉人福建省三明市福盛房地产开发有限公司负担308元，由被上诉人三明市宏图贸易有限公司负担24750元；一审案件受理费25058元，由上诉人福建省三明市福盛房地产开发有限公司负担308元，由被上诉人三明市宏图贸易有限公司负担24750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 树 辉
审 判 员 李 中
代理审判员 叶 景 远
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 陈璐（代）
附：本案适用主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。