广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第744号
原告：中山市星晨广场物业管理有限公司，住所地中山市西区星晨广场，组织机构代码721162755。
法定代表人：张卓雄。
委托代理人：陈超贤、霍盛漳，均系该公司员工。
被告：梁羽仲，男，1976年11月3日出生，汉族，住中山市西区。
被告：林志君，男，1976年3月29日出生，汉族，住中山市西区。
两被告的委托代理人：徐新如、杨雪欣，均系广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原告中山市星晨广场物业管理有限公司（以下简称星晨广场公司）诉被告梁羽仲、林志君物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，由审判员熊伟独任审判，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告星晨广场公司的委托代理人陈超贤，被告梁羽仲、林志君委托代理人杨雪欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星晨广场公司诉称：2004年3月17日，被告购买了星晨广场XXX房产（建筑面积为：XX平方米），按照原告与被告双方于2004年3月17日签订的《星晨广场业主物业管理委托契约》及相关的法律法规的规定，被告应向原告交纳物业管理费及梯灯费，但被告自2006年4月起共拖欠应交纳的物业管理费、公共分摊梯灯费、高层水费分别为12073.45元、8.08元、29.2元，暂计至2015年1月29日止。原告曾多次向被告催交，被告仍不予理睬。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1.被告立即向原告支付物业服务费、公共分摊梯灯费及高层水费，暂计至2015年1月29日，物业服务费12073.45元（从2006年4月至2015年1月）、滞纳金3402.94元，楼梯公摊电费8.08元（2014年12月），高层水费29.2元（2014年12月），合计15513.67元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。
原告星晨广场公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.星晨广场业主物业管理委托契约；2.付款通知书；3.业主资料、业主验收记录、业主验收表格、装修申请；4.中山市物价局复函；5.收费许可证。
被告梁羽仲、林志君辩称：一、原告未取得物业管理资质，根据物业管理企业资质管理办法第二、三条的规定，收费标准没取得物价局的认可。根据物业管理企业办法，原告未向法庭提交资质证明，原告未具备企业管理资格。二、原告要求被告支付物业服务费，其部分已超过诉讼时效，应予以驳回。原告于2015年5月29日起诉，其主张2006年4月至2015年1月的物业服务费，根据《民法通则》第一百三十五条的规定，应当予以驳回。三、被告与原告之间并没有约定相关的物业消费标准，也没有签订相关的物业协议或服务合同，原告无权收取物业服务费，应提供上述材料及其收费标准。否则应按中山物价局相关物业标准收费。四、原告未尽到物业管理职责，被告有权不支付物业管理费。被告在小区居住期间，原告未尽到物业管理义务，小区监控没有24小时值班，安全防范系统瘫痪，外来人员随意进出，对业主的人身财产安全造成重大安全隐患，被告有权不支付物业管理费。此外，被告房产外的空中花园的喷水池没水，通道有狗的大便，走廊、小区主道的路灯多处长期不亮，被告也不予维修，小区通道乱停车，小区门口的巴士突然消失，影响了被告的生活。五、被告居住期间，房子多次出现漏水，影响被告的起居，被告多次要求未果，被告在原告未处理好房子质量问题前，有权不交纳保险费。六、原告要求公共分摊梯灯费及高层水费，楼梯公摊电费和高层水费及相应的滞纳金没有事实与法律依据，原告与被告之间没有签订物业管理合同，也没有对诉求的费用做任何的约定，其要求被告支付上述费用，没有事实与法律依据。
被告梁羽仲、林志君就其辩解，在举证期限内未向本院提交证据。
经审理查明：梁羽仲、林志君购买星晨广场XXX房的房地产，建筑面积为XXX平方米，是星晨广场小区业主。2004年3月17日，星晨广场公司作为甲方，梁羽仲、林志君作为乙方，双方签订《星晨广场业主物业管理委托契约》，约定：乙方同意委托甲方作为物业管理人，于2004年12月31日前对广场实行统一管理，综合服务；甲方对星晨广场管理范围包括商业区和住宅区；在2004年12月31日后，首次业主大会未作出表决之前，甲方仍有权行使本契约赋予的管理权，各业主必须根据本契约向甲方及代理人履行本契约的全部责任和支付所有费用；管理费的标准：七层住宅单元、车房1元/平方米，高层住宅单元1.5元/平方米；业主如延期缴交管理费以及有关赔偿款、罚款等费用的，处以每日百分之一的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，星晨广场公司为星晨广场小区提供物业服务。星晨广场公司认为梁羽仲、林志君自2006年4月至2015年1月拖欠物业管理费，共拖欠物业服务费12073.45元及滞纳金，并拖欠2014年12月的梯灯费8.08元、高层水费29.2元。星晨广场公司经向梁羽仲、林志君多次催交上述费用未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
另查：2014年4月1日，由西区物价检查所颁发的《广东省经营服务性收费许可证》，准许中山市星晨广场物业管理有限公司（西区星晨广场）收取物业服务、车辆停放保管服务费。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。梁羽仲、林志君购买了星晨广场XXXX房产，成为星晨广场小区的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。星晨广场公司根据其与梁羽仲、林志君签订的《星晨广场业主物业管理委托契约》，依法取得了星晨广场小区的物业服务资格。上述合同对签订业主具有约束力，梁羽仲、林志君作为星晨广场业主，应遵守合同中有关物业服务收费的约定。星晨广场公司依据合同约定对星晨广场提供了服务，梁羽仲、林志君作为业主，理应支付物业服务费用。本案争议的焦点有二，一是星晨广场公司向梁羽仲、林志君主张的物业服务费是否已过诉讼时效；二是星晨广场公司向梁羽仲、林志君主张的梯灯费、高层水费是否合理。
首先，关于本案的诉讼时效问题。星晨广场公司于2015年5月29日提起本案的诉讼，主张梁羽仲、林志君从2006年4月起开始拖欠物业服务费，但没有提交向梁羽仲、林志君催收物业服务费的证据，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，星晨广场公司诉求的部分物业服务费已超过两年的诉讼时效。星晨广场公司关于物业服务费的请求应从起诉之日2015年5月29日起倒推2年计算。故本院对星晨广场公司要求梁羽仲、林志君支付2013年5月起至2015年1月止的物业服务费予以支持。梁羽仲、林志君的房屋建筑面积为XXX平方米，按XXX元/平方米计算，梁羽仲、林志君每月应向星晨广场公司支付物业服务费113.9元，故应向星晨广场公司支付从2013年5月至2015年1月期间共21个月的物业服务费2391.8元（75.93平方米×21个月×1.5元/平方米）。关于滞纳金，《星晨广场业主物业管理委托契约》约定“业主如延期缴交管理费以及有关赔偿款、罚款等费用的，处以每日百分之一的滞纳金。”梁羽仲、林志君逾期缴交物业服务费，故应向星晨广场公司支付逾期付款违约金。由于合同“每日百分之一的滞纳金”的约定太高，梁羽仲、林志君虽然没有请求减少，但星晨广场公司并未提交违约金的计算方法及起止时间，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，酌情调整为从2013年5月起至实际清偿之日止，以实际拖欠的物业服务费按每日千分之一计算。
其次，关于分摊电费和高层水费的问题。《星晨广场业主物业管理委托契约》约定了物业服务费标准，但对梯灯费、高层水费没有约定，而星晨广场公司没有向本院提交每户每月收取梯灯费8.08元的证据，也没有提交高层住宅每户每月收取高层水费的证据，故星晨广场公司的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
另外，对梁羽仲、林志君认为星晨广场公司未尽到物业管理义务，小区监控没有24小时值班，外来人员随意进出，对业主的人身财产安全造成重大安全隐患，小区空中花园的喷水池没水，通道有狗的大便，走廊、小区主道的路灯多处长期不亮，小区通道乱停车等抗辩，由于梁羽仲、林志君未提交相应的证据证实，应承担举证不能的不利后果。对梁羽仲、林志君认为其房子多次出现漏水而星晨广场公司不予维修，小区门口的巴士突然消失的抗辩，因与本案属不同的法律关系，不属本案的审理范畴，梁羽仲、林志君可另行主张权利，本院不作处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告梁羽仲、林志君于本判决生效之日起七日内向原告中山市星晨广场物业管理有限公司支付2013年5月至2015年1月期间物业服务费2391.8元及违约金（以每月实际欠款额为计算基数，从2013年5月起至实际支付之日止，按每日千分之一计算）；
二、驳回原告中山市星晨广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。
若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费188元，简易程序减半收取94元（原告中山市星晨广场物业管理有限公司已预交），由原告中山市星晨广场物业管理有限公司负担69元，被告梁羽仲、林志君负担25元，被告负担的部分于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市星晨广场公司物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 熊伟
二○二○一五年七月三十日
书记员 陈奇