广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
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（2014）佛中法民一终字第23号
上诉人（原审被告）佛山市三水区萌茵教育投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区南山镇民乐一路1号萌茵花园21座103—106号，组织机构代码77096543-1。
法定代表人陈程，该公司总经理。
委托代理人林俊怡，广东天爵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）覃培益，男，汉族，1938年11月7日出生，住广东省佛山市三水区迳口华侨经济区漫江天桥队四巷**号，公民身份号码4406211938********。
被上诉人（原审原告）覃安，男，汉族，1971年11月10日出生，住广东省佛山市三水区迳口华侨经济区漫江天桥队四巷**号，公民身份号码4406211971********。
被上诉人（原审原告）黄周芳，女，汉族，1973年5月12日出生，住广东省佛山市三水区迳口华侨经济区漫江天桥队四巷**号，公民身份号码4406831973********。
三被上诉人共同委托代理人卢辉，广东法岸律师事务所律师。
上诉人佛山市三水区萌茵教育投资有限公司（以下简称三水萌茵公司）因与被上诉人覃培益、覃安、黄周芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法塘民初字第272号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、三水萌茵公司于判决生效�日起十日内支付覃培益、覃安、黄周芳违约金24445元；二、驳回覃培益、覃安、黄周芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费228元，由覃培益、覃安、黄周芳负担20元，由三水萌茵公司负担208元。
上诉人三水萌茵公司不服原审判决，向本院提起上诉称:一、原审判决认定事实及适用法律均存在错误，依法应予撤销。首先，原审判决事实认定第八项“合同约定的计付延期交楼违约金的截止日期2012年3月21日”与事实不符，缺乏依据。三水萌茵公司除与覃培益、覃安、黄周芳签订商品房买卖合同外，从未与覃培益、覃安、黄周芳书面约定延期交楼违约金的事宜。更何况，三水萌茵公司认为违约发生（即计付延期交楼违约金）的起�时间为2011月7月1日，从未确认或者同意延期交楼违约金截止时间为2012年3月21日。其次，原审判决关于“根据原、被告在违约金条款的约定，被告延迟交房后产生的违约金是以日为单位累计计算违约金数额，该违约金性质上属于继续性债权，债务发生才有请求权，因此，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效”认定错误，缺乏法律依据。第一，三水萌茵公司作为发展商，约定的房屋交付时间是统一的，与所有买方（包括本案覃培益、覃安、黄周芳）约定的房屋交付时间均为2011年6月30日。当三水萌茵公司无法在约定的日期交付房屋，三水萌茵公司即构成违约。而且，违约责任的起算时间是唯一的，即从2011年7月1日起算。第二，商品房买卖合同约定的延迟交付房屋违约金条款对买卖双方同时发生效力，该违约金的给付义务与违约金的取得权利是对等的、没有差异的。�中华人民共和国合同法》第一百一十四条所规定的违约金既具有赔偿性也可以具备惩罚性，但是从来没有任何法律条文规定违约金是继续性的。因此，三水萌茵公司认为在其无法交付房屋之后开始，即从2011年7月1日起算违约金都是正确的。违约金的给付是对违约方的惩罚性条款，是针对违约方的违约事由作出，违约事由一旦发生即可产生违约金，但是违约事由的发生在本案中是一次性的、唯一的，即2011年6月30日三水萌茵公司无法交付房屋后，在同年7月1日产生了三水萌茵公司应当计付违约金的责任。第三，假若原审判决认定“该违约金性质上属于继续性债权，债务发生才有请求权”成立的话，那么，只要违约方没有履行合同或解除合同，守约方就可以违约金仍在持续不断地正在计算为由，认为诉讼时效没有中断。原审判决的此种认定，明显不符合民事诉讼法中关于两年的诉讼时效的规定。本案中，三水萌茵公司没有连续违约的情形，其只有2011年6月30日无法交付房屋，只能认定为一次违约。而自2011年7月1日开始起算的违约金则以覃培益、覃安、黄周芳是否在90天内解除合同，在三人不解除合同的情况下，可以按照合同约定的违约金条款继续计收三水萌茵公司的违约金。明显地，覃培益、覃安、黄周芳能继续计收违约金是基于三水萌茵公司2011年6月30日未履行合同而产生的，其起算点只有唯一的一个，是2011年7月1日。而原审判决认为该违约金是继续性债权，不仅没有法律依据，也偷换了概念，将从违约事由所发生一个固定时点起算的违约金，偷换成违约事由消除作为违约金截止计算的时点。第四，原审判决关于应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效的认定错误。三水萌茵公司发生违约的事由只有一个，起算违约时间应当也是只有一个，即从2011年7月1日起算。三水萌茵公司可能因为不同买方不同的交付房屋的时间而出现应当支付迟延交楼违约金不同，所有违约金的起算时间均是2011年7月1日，仅仅是持续的违约时间不同而造成不同买方实际结算的违约金有所不同。三水萌茵公司此前在佛山市三水区人民法院已经就迟延交付房屋向数十位业主承担并给付对应的迟延交楼违约金。但是，不同买方实际收取的违约金不同并不意味着不同的买方拥有不同的诉讼时效，所有收取违约金的买方都是基于三水萌茵公司2011年7月1日开始起算违约金的事实。第五，原审判决为了达到违法裁判目的，不仅作出“被告辩称应当从违约之日起计算全部违约金诉讼时效的意见，本院不予采纳”的认定，而且，明显违反司法程序和超出裁判范围，对覃培益、覃安、黄周芳的诉讼请求作出违反法律程序的修改。覃培益、�安、黄周芳的一审的诉讼请求是“自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止（即自2011年7月1日起计至2012年3月21日止，共260天），违约金26263元”。但原审法院却将覃培益、覃安、黄周芳诉讼请求的起算日期从2011年7月1日改为2011年7月23日。因此，原审判决在认定事实、适用法律以及司法审判程序上均存在错误，依法应当予以撤销。二、三水萌茵公司一审中关于覃培益、覃安、黄周芳超过诉讼时效的理由完全符合法律规定，有理有据，依法应当得到支持。三水萌茵公司约定的房屋交付时间2011年6月30日，覃培益、覃安、黄周芳自2011年7月1日起应当知道三水萌茵公司出现了违约事由，且应当在三水萌茵公司出现违约事由起两年内，即2013年7月1日前主张其权利。然而，覃培益、覃安、黄周芳直至2013年7月12日才以诉讼的方式起诉要求三水萌茵公司向其支付逾期�付房屋的违约金，明显超过法定的诉讼时效。三水萌茵公司在2012年1月7日至9日以挂号信的方式通知全体业主办理收楼手续，覃培益、覃安、黄周芳于2012年3月21日办理收楼手续。覃培益、覃安、黄周芳已经迟延收楼，覃培益、覃安、黄周芳在入住一年多时间，而且明显超过三水萌茵公司约定2011年6月30日交付房屋的违约事由发生之日起两年后，再提出起诉，要求三水萌茵公司给付违约金，覃培益、覃安、黄周芳是为了达到故意扩大三水萌茵公司违约责任，不法索取违约金的目的。综上，三水萌茵公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回覃培益、覃安、黄周芳违约金的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由覃培益、覃安、黄周芳负担。
???被上诉人覃培益、覃安、黄周芳辩称：三水萌茵公司的上诉请求不成立。原审认定事实基本正确，本案的诉讼时效是发生过两次的中断，第一次中断是覃培益、覃安、黄周芳曾向三水萌茵公司主张过权利，时间是2013年2月左右，诉讼时效是因权利人主张权利而中断。第二次中断是三水萌茵公司同意履行合同的义务，因为其所交付的商品房是在2012年7月才经验收合格，因此，也应视为其同意履行合同而发生中断。综上，覃培益、覃安、黄周芳认为三水萌茵公司的上诉请求不成立。
覃培益、覃安、黄周芳二审期间提交《情况说明》一份，以证明其曾向三水萌茵公司主张过权利。三水萌茵公司对其真实性不予确认。本院认为,《情况说明》仅为传真件，内容模糊不清，且三水萌茵公司对其真实性不予确认，故本院对其真实性不予确认。
三水萌茵公司在二审期间未提交新的证据。
本院对除第九项外的原审认定的案件事实予以确认。另查明，覃培益、覃安、黄周芳于2013年7月17日提起本案诉讼。
本院认�：本案上诉争议焦点为覃培益、覃安、黄周芳起诉主张的逾期交楼违约金是否已超过诉讼时效。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方应切实履行各自的合同义务。三水萌茵公司未在约定时间内交房，已构成违约,应根据约定承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》第九条1（2）约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，因此覃培益、覃安、黄周芳只能在三水萌茵公司逾期交楼超过90日后，方能按前述约定向该司主张违约责任，因此，自上述逾期90日的条件成就，三水萌茵公司未按�定按日支付违约金，覃培益、覃安、黄周芳才知道自己的权利被侵害，故本案违约金的诉讼时效依法应当自三水萌茵公司逾期交房90日之次日（即2011年9月29日）起算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。覃培益、覃安、黄周芳于2013年7月17日提起本案诉讼，并未超过上述法律规定的诉讼时效期间。此外，三水萌茵公司于2012年3月21日实际交付案涉商品房，在其没有提供证据证实覃培益、覃安、黄周芳有迟延收房行为的情况下，违约金应计算至此日。综上所述，覃培益、覃安、黄周芳起诉主张自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的违约金应予支持，原审法院从2011年7月23日起计算三水萌茵公司的违约金错误，应予纠正。但因覃培益、覃安、黄周芳未就此提�上诉，本院对原审判决予以维持。据此，三水萌茵公司的上诉缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费411.12元，由上诉人佛山市三水区萌茵教育投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审?判?长吴健南
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代理审判员 彭进海
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二○一四年二月十九日
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书?记?员邱雪碧