福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3800号
上诉人（原审被告、反诉原告）吴建立，男，1978年11月26日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托代理人黄仙，国浩律师（福州）事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林星，男，1978年6月4日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托代理人林勇、马威，福建元一律师事务所律师。
上诉人吴建立因与被上诉人林星房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2013）台民初字第2025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月25日，以原告林星为甲方（出租方），被告吴建立为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于福州市广达路金源大广场西区30楼06室单元房屋出租给乙方，房屋面积共194.87平方米（建筑面积），该房屋现有装修及设施情况详见合同附件（该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时验收依据）；该房屋租赁期自2010年6月1日至2016年5月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；每个月租金为8000元；乙方于每三个月支付一次租金甲方，并应于租金到期前3个工作日内向甲方支付下期的租金；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即人民币24000元整，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止或提前解除时，在结算合同约定由乙方承担的费用后，甲方应将收取的房屋租赁保证金在本合同终止之日或提前解除之日无息归还乙方；租赁期间乙方应按时交纳自行负担的费用（水、电、物管、通讯等费用）；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权力中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用；经甲方同意，乙方可转租、转借承租房屋，转租成功，甲方应全额退还乙方三个月押金24000元；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损害承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，乙方给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计一个月以上；甲方违反合同约定，提前收回房屋的，应提前一月通知，并向乙方支付本合同租金16000元的违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付本合同租金16000元的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计1个月以上的；（5）在租赁期内，中途擅自退房的，乙方应提前一月通知甲方，乙方应支付给甲方本合同二个月租金16000元作为赔偿费；租赁期满，乙方应如期交该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；第三、第四年房屋租金递增8%即房屋租金为人民币8640元；合同还约定其它相关事宜。原被告双方均确认《设施、设备清单》作为甲方同乙方所签订的《房屋租赁合同》的附件，该份《设施、设备清单》记载：空调型号及数量，共五台，其中分体挂式两台，立式柜机两台，吸顶空调一台。合同签订后，被告吴建立向原告林星缴纳房屋租赁保证金24000元，原告林星亦将讼争场地交付被告吴建立使用。2010年5月30日，被告吴建立与福州世纪艺扬装饰设计工程有限公司签订《家居装修合同》，对讼争房屋进行办公装修，工程总价人民币140000元。2010年7月7日，被告吴建立与案外人董崔发起成立福州元盛投资咨询有限公司，住所地即为本案讼争屋福州市台江区广达路68号金源大广场西区30层06室。2010年10月6日，被告吴建立向原告林星提交装修方案图纸，原告林星同意按此方案进行装修。被告吴建立分别于2010年5月25日、10月6日向原告林星交纳同期租金各24000元。2010年12月7日，案外人董崔向原告林星转帐24000元。福州元盛投资咨询有限公司于2011年6月10日开始向原告林星交纳同期租金直至2013年2月份。2013年2月20日，原告林星向福州金源物业管理有限公司发出《申请书》，认为由于被告吴建立存在擅自装修，且未经原告林星同意转租讼争房屋等行为，故要求物业公司对讼争房屋停止供电，直至原告重新申请开闸供电为止。2013年2月25日，福州金源物业管理有限公司金源大广场物业处向被告吴建立发出《停电通知》，告知被告因收到讼争房屋产权人林星的申请，从2013年3月1日早上8点起停止向讼争屋供电。因原告林星于2013年3月3日提出申请，福州金源物业管理有限公司金源大广场物业处恢复对讼争房屋的供电。原告林星向福州金源物业管理有限公司交纳2013年4月份至2013年12月31日止的物业管理费、车位管理费、电费、水费，共计5933元。另查明，福州市台江区广达路68号金源大广场西区30层06室产权人系原告林星。2014年1月27日，被告吴建立向原告林星交还讼争屋。诉讼中，原、被告协商一致选定福建联合中和资产评估有限公司作为评估单位，对福州市台江区广达路68号金源大广场西区30层06室房屋内装修在评估基准日（2014年1月24日）的装修价值进行评估。2014年3月6日，福建联合中和资产评估有限公司作出《林星、吴建立2014年单项资产评估报告》（以下简称“《评估报告》”），确认福州市台江区广达路68号金源大广场西区30层06室房屋内装修在评估基准日（2014年1月24日）公开市场条件下的评估值为73496元，同时在特别事项中写明：“因当事双方（即产权持有单位）对房屋部分装修权属存在争议，本次评估仅将现场实际查勘及测量情况在报告中进行列示，通过核对双方提供的装修图纸及装修清单，在报告附件分部分项定额计价表注明可能存在争议的项目，但报告内容不应作为当事双方实际权属的认定依据，具体权属应以福州市台江区人民法院最终裁定的结果为准，并相应调整评估价值。”因原告林星于2010年5月25日将讼争屋出租给被告吴建立时已安装三菱牌吸顶空调，故评估单位于2014年5月7日又作出《关于福州市台江区广达路68号金源大广场西区30层06室房屋内装修价值资产评估报告书的补充报告》（以下简称“《补充报告》”），明确：“空调本机”的剩余价值为7218元，“配套管道”的剩余价值为2071元。同时庭审中，评估单位也明确吸顶式空调如果没有配套管道无法正常运行。由于原、被告双方对其他部分装修权属存在争议，故原审法院要求原、被告双方均应将各自的《装修合同》、《装修明细清单》、《平面图》、《验收报告》、《发票》等材料提交给评估单位。原告林星按要求提供上述材料，被告吴建立无法提供自己的《装修明细清单》、《验收报告》，仅提供《装修合同》、《平面图》、《发票》。在原告林星提供的《装修明细清单》等材料中以及在2014年1月24日的现场查勘中，均存在着装修项目，无法确认该项目系原告林星装修还是被告吴建立装修，故评估单位在《评估报告》附件
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分部分项定额计价表中列为“可能存在争议的项目”，应原审法院要求，评估单位于2014年7月31日出具《关于福州市台江区广达路68号金源大广场西区30层06室房屋内装修价值资产评估报告书的补充报告二》（以下简称“《补充报告二》”），明确有争议项目的剩余价值为24844元。
原审法院认为：原告林星与被告吴建立在平等、互利、自愿、公平和诚实信用基础上签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，依法有效，双方均应严格遵守。现因原、被告双方均表示不再继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，且讼争屋也于2014年1月27日交还给原告林星，故对于原告林星以及反诉原告吴建立“要求解除双方于2010年5月25日签订的《房屋租赁合同》”的诉讼请求，原审法院予以支持。对于原告林星提出的“被告立即返还租赁房屋，逾期未归还，每逾期一日按原租金3倍即每日864元支付侵占费”的诉讼请求，因房屋已经返还，故对于该项请求，原审法院不予支持。对于原告林星提出的被告吴建立在租赁期间，存在四种违约情形：1、未经原告同意，被告对房屋进行装修，并擅自将房屋结构进行变动，改变原样；2、未经原告同意，被告将房屋转租、转借给他人使用；3、利用该房屋进行违法活动；4、2013年3月份至今的租金、物业管理费未支付。原审法院认为：首先，根据被告提供的证据《装修同意书》所示，在装修完成后原告林星同意被告吴建立的装修方案，不存在违规擅自装修，且装修时间发生在2010年9月，如果有异议，也应及时提出，并非等到3年后再提出。其次，原告林星仅凭几张写有“天一金行”的照片，来证明被告吴建立存在转租行为，缺乏事实与法律依据。再次，原告林星至今无法提供确实有效的证据证明被告吴建立在讼争屋内从事违法活动。最后，由于原告林星擅自要求物业公司对讼争房屋停止供电三天，且在恢复供电后却未及时通知被告吴建立，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，被告吴建立有权行使先履行抗辩权，暂停租金的支付。综上，对于原告林星提出的被告吴建立存在四点违约情形的陈述，原审法院均不予认定。原告林星在合同履行的过程中存在以下两个违约行为：1、擅自要求物业公司对讼争房屋停止供电；2、在停电后3天恢复对讼争屋的供电，却未通知被告吴建立，导致讼争屋长期空置。故原告林星的上述行为导致被告吴建立无法正常使用讼争屋，已经构成违约，依约应向被告吴建立支付16000元违约金。因从2013年3月起至2014年1月27日止，讼争屋均由被告吴建立占有使用，故其依约应向原告林星支付该期间的租金95040元（8640元／月×11个月）以及原告林星代其向物业公司支付的从2013年4月份起至2013年12月31日止的物业管理费、车位管理费、电费、水费，计5933元。根据物业公司出具的《证明》，可知原告擅自停电时间仅三天，被告吴建立所称讼争屋长期停电，没有事实依据。另外，虽然讼争屋大门被人强行加锁，但却无证据证明系原告林星所为，被告吴建立作为合法的承租人也有权强行撬锁并报警处理，故被告吴建立以原告停止供电以及讼争屋大门被人加锁为由拒绝缴纳相应租金的辩解，原审法院不予采纳。因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2014年1月27日解除，故反诉原告吴建立“要求返还租赁保证金24000元”的诉讼请求，原审法院予以支持。反诉原告吴建立提出赔偿损失的诉请包含装修残值以及公司经营损失。对此原审法院认为，对于装修残值，经评估单位评估，福州市台江区广达路68号金源大广场西区30层06室房屋内装修在评估基准日（2014年1月24日）的装修价值为73496元，由于原告林星于2010年5月25日将讼争屋出租给被告吴建立时已安装三菱牌吸顶空调，故该部分的装修残值应归原告林星所有。根据评估单位作出的《补充报告》，该部分装修残值包括“空调本机”的剩余价值7218元与“配套管道”的剩余价值2071元两部分组成。另外，由于原、被告双方对其他部分装修权属存在争议，故原审法院要求原、被告双方均应提供各自相应的材料证明自己出资装修的相关项目。因在原告林星提供的《装修明细清单》等材料中出现的部分装修项目，同时在2014年1月24日现场查勘中也存在，而被告吴建立无法提供自己的《装修明细清单》、《验收报告》证明其装修过相同的装修项目，故对于该部分有争议的项目，原审法院认为系原告林星出资装修。根据《补充报告二》，该部分的装修残值为24844元。综上，由被告吴建立出资装修的项目残值应为39363元（73496元-7218元-2071元-24844元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”的规定，反诉原告吴建立有权要求反诉被告林星支付装修残值39363元，超过部分，原审法院不予支持。对于反诉原告吴建立提出的公司经营损失，仅依据上一年度的公司审计报告，来推测新一年度的公司利润，继而确认公司该年度的利润损失，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告（反诉被告）林星与被告（反诉原告）吴建立于2010年5月25日签订的《房屋租赁合同》于2014年1月27日解除；二、被告吴建立应于判决生效之日起十日内向原告林星支付自2013年3月起至2014年1月27日止的租金人民币95040元以及自2013年4月份起至2013年12月31日止的物业管理费、车位管理费、电费、水费，共计人民币5933元；三、反诉被告林星应于本判决生效之日起十日内向反诉原告吴建立返还租赁保证金人民币24000元、违约金人民币16000元以及装修残值人民币39363元；四、驳回原告林星的其它诉讼请求。五、驳回反诉原告吴建立的其它诉讼请求。本诉案件受理费6827元，由原告林星负担3206元，被告吴建立负担3621元；反诉案件受理费3538元，由反诉原告吴建立负担2729元，反诉被告林星负担809元。
一审宣判后，原审被告（反诉原告）吴建立不服，向本院提起上诉。
上诉人吴建立上诉称：一、原审判决认定事实不清。因上诉人吴建立拒绝接受被上诉人提出的涨租要求，被上诉人长期强行停止供电长达近11个月，导致上诉人无法正常使用诉争房屋。上诉人曾多次要求当地段警参与协调房屋非法断电事宜，段警确曾参与协调，但未制作调解记录。上诉人也曾多次与物业沟通，但物业以被上诉人林星系业主为由，拒绝恢复供电。2014年5月之后，上诉人曾向台江区法院起诉，要求被上诉人继续履行《房屋租赁合同》，恢复供电，后因部分证据需进一步收集，上诉人先行撤诉处理，可时至2014年5月，被上诉人仍未恢复供电。同时，被上诉人提供的物业证明属于证人证言，在证人未出庭接受质询情形下，不能仅凭该证据作为认定事实的依据。二、原审判决适用法律错误。被上诉人违约在先且长期根本违约，上诉人并未实际使用诉争房屋，拒绝支付该期间的租金及物业等相关费用，属合法合理。由于违约期间上诉人并未实际占有使用诉争房屋，被上诉人应承担房屋空置的过错责任，无权主张全部的房屋租金。即使认定诉争房屋系上诉人实际占有使用，由于房屋并未达到正常的使用标准，房屋空置系被上诉人长期停止供电导致的，因此过错完全在于被上诉人。三、《房屋租赁合同》因被上诉人违约而提前解除，被上诉人依法应向上诉人补偿装修残值，但一审认定的装修残值明显错误，应为75833元，而并非39363元，一审认定数额错误。综上，请求：1、撤销一审判决的第二项、第三项、第五项；2、改判支持上诉人的全部反诉请求，并驳回被上诉人一审本诉中提出的第二项至第五项的请求；3、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人林星答辩称：一、上诉人没有证据证明因被上诉人停止供电造成上诉人无法使用的事实，其不应承担房屋租金的理由不能成立。被上诉人停电的原因是由于上诉人存在未经上诉人同意擅自进行装修和擅自转租的违约行为，且上诉人将诉争屋转租给他人从事黄金期货从事非法经营活动，被上诉人在要求上诉人整改无果的情况下，才要求物业停电三天。二、原审判决房屋装修残值应扣除被上诉人的相应装修价值和空调价值是正确的。经鉴定人员现场查看的装修现状中所保留的装修项目能与被上诉人提供的《装修明细清单》相吻合，证明了被上诉人先前装修的隐蔽工程项目部分并未改动，应当在装修残值中予以扣除。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经查，本案当事人在原审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院，本院认定的本案事实与原审法院一致。
本院认为，首先，上诉人与被上诉人在二审诉讼中均明确表示双方《房屋租赁合同》的解除时间，即正式交接房屋时间为2014年1月27日，故原审判决据此认定上诉人吴建立应向被上诉人林星支付自2013年3月起至2014年1月27日拖欠的房屋租金95040元及该期间的物业、车位管理费、水电费等计5933元并无不当，本院予以维持。其次，从本案现有证据看，被上诉人林星未经上诉人同意，擅自要求物业公司对讼争房屋停止供电，虽其后恢复供电，但未通知上诉人，导致上诉人无法正常使用讼争房屋，其行为已构成违约行为，依约应向上诉人吴建立支付16000元的违约金，并应返还给吴建立租赁保证金24000元，原审判决认定该项事实清楚，处理适当，本院予以维持。再次，关于讼争房屋装饰装修残值的赔偿问题，本院认为，原审法院根据福建联合中和资产评估有限公司作出的《评估报告》、《补充报告》及《补充报告二》出具的评估意见，认定由上诉人吴建立出资装修的项目残值为39363元（73496元-7218元-2071元-24844元）并无不当。本案系因被上诉人林星违约导致合同解除，故其应赔偿上诉人吴建立在剩余租赁期内的装饰装修残值损失39363元。上诉人主张被上诉人应当赔偿的装饰装修残值损失为75833元，没有事实与法律依据，本院不予支持。上诉人虽在本案一、二审诉讼中对房屋租金的支付期间及金额有异议，但是根据《合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，因此本案上诉人吴建立在知道或者应当知道被上诉人违约行为发生之时，就应当积极采取措施防止租金损失的扩大，故对上诉人诉请的不应交纳自2013年3月起至2014年1月27日房屋租金的请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决确定的负担；二审案件受理费10365元，由上诉人吴建立负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈秀瑜
代理审判员 陈碧珍
二〇一五年一月十九日
书 记 员 黄晓琴