湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第02243号
原告吴华平。
被告长沙学士房地产开发有限公司。
法定代表人刘忠建。
委托代理人王霞林。
原告吴华平诉被告长沙学士房地产开发有限公司（以下简称学士公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法由代理审判员汪样适用简易程序于2015年5月26日公开开庭进行了审理。书记员汤明鑫担任记录。原告吴华平，被告学士公司的委托代理人王霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴华平诉称，2011年10月19日，原、被告双方就购买位于岳麓区左栗路与含浦大道交汇处的麓山里佳园小区4栋2单元203房等事宜，签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110066203）。该合同签订生效后，原告于签订当日按约向被告支付了全部购房款共计455180元，另外，还向被告支付了房产证登记费130元，国土证工本费280元，预告登记费和抵押登记费100元，契税9104元，物业维修资金12220元，被告均向原告出具了收款收据。至此，原告的合同义务已经全部履行完毕。与此同时，该合同第八条第一款约定：“被告应在2012年4月30日前向原告交付该商品房”。第十条第一款约定：“该商品房达到第九条约定的条件后，原告应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的相关事项”。合同第十一条约定了逾期交房的违约责任：“除不可抗力外，被告未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付原告的，逾期超过30日的，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金”。另外，该合同还对被告为原告办妥上述房屋的房屋权属证书等事宜进行了约定。然而，时至今日，被告仍然未按合同约定履行交付上述房屋以及办妥相关房屋权属证书的义务。被告的上述行为，已经严重违反法律规定及合同约定，并构成严重违约，依法应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：（1）被告向原告交付其已购买的“麓山里佳园小区”4栋203号房屋；（2）被告向原告承担逾期交房的违约责任，并向原告支付违约金51040元（按万分之一每日的标准从应交房之日计算至实际交付房屋之日，暂从应交付房屋之日起计算至起诉时；（3）被告承担本案的全部诉讼费用。
被告学士公司答辩称：第一，逾期交房的违约金比例约定过高，请求适当调低；第二，被告已经通知原告可以收房，违约金只能计算到2014年5月底止；第三，计算违约金的基数以房价款作为基准，不包括相关的税费。
经审理查明，2011年10月19日，原告吴华平与被告学士公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）（合同编号：XD110066203）及其附件。原告购买了被告开发的位于岳麓区含浦北路909号麓山里佳园项目第4栋2层203号房。双方在合同中约定房屋总价款为455180元。合同第八条约定：（一）出卖人（被告学士公司）应当在2012年4月30日前向买受人（原告吴华平）交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告未按照约定时间将房屋交付给原告，原告遂诉至本院。
又查明，原、被告双方确认被告学士公司已于2015年5月底通知原告吴华平可以办理房屋交接手续，原告认为被告迟延交房需支付违约金故而未及时收房。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告吴华平与被告学士公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据合同约定，被告应于2012年4月30日前将符合约定交付条件的商品房交付给原告，但被告未在约定的日期将房屋交付给原告，也未提交证据证实迟延交房具有合同约定的或法定的免责事由，故被告迟延交房的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。原、被告双方在庭审中均确认被告已于2014年5月底通知原告办理房屋交接手续，但原告认为被告迟延交房需支付违约金故而未及时收房。本院认为，原、被告双方办理房屋交接手续与原告向被告主张逾期交房的违约金并不发生冲突，逾期交房违约金未赔付到位也不能成为原告拒绝收房的正当理由，故关于逾期交房违约金的计算期间，应自逾期交房之日即2012年5月1日计算至2014年5月31日。根据合同第十一条的约定，被告逾期交房违约金的支付标准为：以全部房价款455180元的日万分之一的标准支付原告自2012年5月1日至2014年5月31日的违约金，即34593.68元（455180元×0.1‰×760天）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告提出逾期交房的违约金约定过高，请求适当调减，对此，鉴于被告违约的主观恶意性及违约给原告造成的实际损失等实际情况，根据公平合理的原则，本院适当将逾期交房违约金的总数额下调，酌定被告须支付的逾期交房违约金为上述总数额的80%即27674.94元（34593.68元×80%）。原告在审理过程中自愿撤回第一项关于要求被告交付房屋的诉讼请求，属于当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许，故对于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院在本案中不再处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告长沙学士房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内支付原告吴华平逾期交房违约金27674.94元；
二、驳回原告吴华平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1076元，减半收取538元，由被告长沙学士房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
（本页无正文）
代理审判员 汪 样
二〇一五年六月八日
书 记 员 汤明鑫
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。