广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民提字第20号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：邓传莉。
委托代理人：陈锋，南宁市青秀法律事务中心法律工作者。
被申诉人：曾子华，（系已故一审原告、二审被上诉人匡文义母亲）。
被申诉人：刘英，（系已故一审原告、二审被上诉人匡文义妻子）。
被申诉人：匡奕霖，（系已故一审原告、二审被上诉人匡文义儿子）。
被申诉人：匡庆玲，（系已故一审原告、二审被上诉人匡文义女儿）。
以上四被申诉人的共同委托代理人：杨家聪，广西谦行律师事务所律师。
以上四被申诉人的共同委托代理人：陈征龙，广西谦行律师事务所实习律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：合浦县还珠戏院，住所地合浦县廉州镇青云路*号。
法定代表人：曾鸿坚，经理。
申诉人邓传莉因与被申诉人曾子华、刘英、匡文义、匡庆玲、合浦县还珠戏院（简称还珠戏院）租赁合同纠纷一案，不服北海市中级人民法院（2013）北民再终字第2号民事判决，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院2014年4月30日作出桂检民抗（2014）25号民诉抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年7月2日作出（2014）桂民抗字第35号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广西壮族自治区人民检察院指派检察员李小薇出庭。申诉人邓传莉及委托代理人陈锋，被申诉人曾子华、刘英、匡奕霖、匡庆玲的委托代理人杨家聪、陈征龙到庭参加诉讼。合浦县还珠戏院经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2011年5月20日，一审原告匡文义起诉至合浦县人民法院称，2011年2月23日，原、被告签订《临街房屋铺面租赁合同》，约定由被告将其所有的临街底层自北向南6号铺面，面积25平方米房屋一间租给原告使用，期限五年，月租金1250元。合同签订时，原告已按约定交付保证金2万元给被告。但合同生效后，被告没有履行交付出租铺面给原告使用。请求确认原、被告2011年2月23日签订的《临街房屋铺面租赁合同》合法有效并履行；被告须在判决生效后三日内将出租的房屋交给原告使用；被告承担诉讼费用。
被告合浦县还珠戏院辩称，1、不同意原告的诉讼请求；2、诉争的铺面是原承租户出资承建，原承租户有优先权；3、原、被告签订的租赁合同，是原告的大嫂（合浦县文体局副局长）利用职权而签订的租赁合同，该合同无效，应撤销。
第三人邓传莉诉称，2003年3月，其与合浦县还珠戏院签订《合浦县还珠戏院临街铺面投资建设使用合同》，约定由其投资建设还珠戏院东侧临街还珠广场由北向南4、5、6号铺面，获得2003年3月至2008年2月28日的使用权。2007年2月l5日，被告与其续签《合浦县还珠戏院临街铺面续租使用合同》至2011年2月28日止。2011年2月23日，其与被告签订的合同未到期，原、被告不顾其反对及文体局副局长以权谋私签订了6号铺面合同。其有续租优先权，请求判令原、被告签订的租赁合同无效，驳回原告的诉讼请求。
合浦县人民法院一审查明，2011年2月23日，原告匡文义与被告合浦县还珠戏院签订《合浦县还珠戏院临街房屋铺面租赁同》一份，合同主要约定被告将合浦县还珠戏院东侧面向还珠广场的临街铺面首层按自北向南顺序6号铺面一间出租给原告，面积为25平方米，月租金1250元，其中916元以现金支付，另334元用保证金冲抵，每月10日前交清，租期为5年，即从2011年3月1日至2016年2月29日止。双方签订合同当日，匡文义支付给被告保证金2万元。由于原承租人邓传莉未搬出该房屋，被告未能依约将铺面移交给原告使用，匡文义为此提起本案诉讼。
另查明，2003年3月，第三人邓传莉与被告签订《合浦县还珠戏院临街房屋铺面租赁同》一份，主要约定由第三人邓传莉交付保证金4万元投资建设还珠戏院临街铺面首层自北向南4号1间，面积29平方米。使用期限为2003年3月1日起至2008年2月28日止，采取逐月付款形式，每月租金928元，其中460元以现金支付，另外468元用保证金冲抵。案外人莫子俊投资建设5、6号2间铺面，面积52平方米，约定使用期限为5年，自2003年3月1日起至2008年2月28日止。2004年7月16日，经被告同意，莫子俊将上述5、6号铺面转让给第三人邓传莉。2007年2月15日，邓传莉与被告签订《合浦县还珠戏院临街房屋铺面租赁同》，续租被告的临街铺面4、5、6号3间，面积81平方米，租期为三年，从2008年3月1日起至2011年2月28日止。邓传莉续租期间，于2006年12月将上述铺面的5、6号分别转租给案外人蔡永艳、邓国娟，2010年9月收回使用，2010年11月15日，被告向邓传莉等承租户发出《房屋租赁合同即将到期告知函》，载明原房屋租赁合同即将到期，所有铺面原则上收回重新安排，并由主管局审定把关，如需续租，须提前两个月提出书面申请，并交一定数额保证金，同等条件下，原承租户具有优先续租权。同年11月26日，邓传莉向被告提交《申请书》一份，希望能续租上述铺面，但未与被告签订续租合同和重新交纳保证金。2011年2月9日，被告合浦县还珠戏院向上级主管部门递交《关于还珠戏院临街铺面租赁方案的请示报告》，对临街的6间铺面重新出租，经讨论获得通过。
合浦县人民法院一审认为，原告匡文义与被告合浦县还珠戏院签订的《合浦县还珠戏院临街房屋铺面租赁合同》合法有效。合同签订后，原告已支付保证金，履行了合同义务，但被告不履行交付出租的房屋给原告使用，应负违约责任，原告请求被告履行合同合法有理，予以支持。被告和第三人主张原、被告签订的合同是原告的大嫂王华美即被告主管部门合浦县文体局副局长利用职权为原告所签，应予撤销，但未提供证据证实，原告对此否认，被告及第三人应承担举证不力的后果。在原、被告签订租赁合同前，被告向上级部门合浦县文体局提出请示报告，作出铺面租赁方案，并提前书面告知了包括第三人邓传莉在内所有原承租户，邓传莉虽然提出续租意向，但没有与被告签订续租合同，而被告经主管部门批准其出租方案后，与原告签订的合同是自愿合法有效合同。被告与第三人邓传莉之间优先承租权的约定，法律没有具体规定，不能对抗原告行使承租权，因此，邓传莉不能享有优先承租权。邓传莉与被告的租赁期满后，应将铺面交还给被告。合浦县人民法院于2011年8月11日作出（2011）合民初字第642号民事判决：一、原告匡文义与被告合浦县还珠戏院签订的《合浦县还珠戏院临街房屋铺面租赁合同》有效，继续履行；二、被告合浦县还珠戏院及第三人邓传莉应将位于合浦县还珠戏院东侧面向还珠广场的临街铺面首层按自北向南顺序6号房屋交给原告匡文义使用。一审案件受理费1775元，由还珠戏院负担。
邓传莉不服一审判决，向北海市中级人民法院提起上诉称，上诉人享有涉诉临街铺面优先承租权，应受法律保护；合浦县还珠戏院向上诉人传达《房屋租赁合同即将到期告知函》后，上诉人根据该函向合浦县还珠戏院提出续租三个铺面的书面请求并提出交纳保证金的要求，即上诉人履行了租赁人或请求续租的所有相关义务。匡文义与还珠戏院签订的《临街房屋铺面租赁合同》因未经合法告知上诉人、排除上诉人的优先承租权，是无效合同，且上诉人也一直使用着涉诉铺面，在诉讼过程中上诉人也明示不放弃优先承租权，被上诉人还珠戏院也明确表示同意上诉人优先承租；一审判决无视上诉人的合法权益，在上诉人租赁合同并未到期，且要求续租和原先保证金还剩余15080元的前提下，受人操纵，两被上诉人签订了租赁合同，一审判决以上诉人没有与还珠戏院签订租赁合同、没有交纳保证金，认定两被上诉人签订的租赁合同有效，缺乏基本公正。上诉请求：撤销一审判决；认定匡文义与还珠戏院签的《临街房屋铺面租赁合同》无效；诉讼费用由两被上诉人承担。
被上诉人匡文义辩称，上诉主张其与合浦县还珠戏院是按照经合浦县文体局讨论通过的方案签订《临街房屋铺面租赁合同》，该合同合法有效。原来上诉人与还珠戏院有租赁关系，但在租赁过程中，因上诉人转租违约，涉案铺面已经被还珠戏院收回，上诉人对铺面的合同关系已经不存在，也没有租赁优先权；上诉人作为无独立请求权的第三人参加诉讼，没有实体请求权，上诉理由不成立。请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉。
被上诉人合浦县还珠戏院辩称：请求撤销其与匡文义签订的《临街房屋铺面租赁合同》；本案涉及领导干部违法违纪的问题，合浦县纪律检查委员会一直在调查王华美违纪案件，至今未作出结论，无法提供相关证据；坚持一审诉辩意见。我方虽违约，但其不追究违约责任。
北海市中级人民法院二审确认一审查明的事实。此外，经二审法院向合浦县文体局与合浦县纪律检查委员会了解，还珠戏院确已向其上级主管部门文体局递交了关于临街房屋铺面租赁请示报告，经文体局讨论通过。案外人王华美打招呼的行为虽然对还珠戏院新一轮临街铺面租赁有一定影响，但对还珠戏院的民事行为没有产生决定性的作用。
北海市中级人民法院二审认为，根据上诉人邓传莉与被上诉人合浦县还珠戏院签订的《合浦县还珠戏院临街铺面经续租使用合同》第八条约定，租赁期满后，上诉人无条件将铺面交还给被上诉人合浦县还珠戏院，如上诉人需要继续租用铺面，在同等条件下可优先考虑。依该约定，上诉人能否续租铺面不是必定的，决定权在于被上诉人合浦县还珠戏院。合浦县还珠戏院在2010年11月15日送达给包括上诉人在内的承租户的“房屋租赁合同即将到期函”，明确如需续约的，须提前二个月提出书面申请，并交一定数额保证金，在同等条件下，原承租人有优先续租权。上诉人邓传莉虽提出续租申请，但没有交纳保证金，也没有与合浦县还珠戏院签订续租合同。即使合浦县还珠戏院认可其交纳的保证金剩余15080元留作续租铺面的保证金，但因邓传莉租赁的三个铺面，每个应交保证金2万元，该15080元尚不足一个铺面的保证金。因此，双方未就是否续租6号铺面有明确的意思表示，而被上诉人合浦县还珠戏院基于上诉人邓传莉在承租期间有将铺面转租他人的违约行为，故在向合浦县文体局提交的租赁方案请示报告及原承租户一览表、新一轮合同承租户分配方案时，已计划将涉案铺面收回重新出租，此后，合浦县还珠戏院与匡文义签订租赁合同的行为表明，涉案6号铺面不再由邓传莉续租，故上诉人邓传莉丧失涉案6号铺面租赁优先权；王华美打招呼的行为虽有一定影响，但对合浦县还珠戏院的民事行为没有产生决定性的作用，且合浦县还珠戏院将租赁方案报送合浦县文体局后，经局集体讨论通过。合浦县还珠戏院将涉案6号铺面出租给匡文义，是合浦县还珠戏院自己的意愿。匡文义与合浦县还珠戏院签订的《合浦县还珠戏院临街铺面租赁合同》是双方真实意思的表示，内容合法，主体合格，属有效合同；邓传莉与合浦县还珠戏院的租赁合同届满后，就与合浦县还珠戏院不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，上诉人邓传莉不是涉案合同一方当事人，由于合浦县还珠戏院在一审申请才追加为第三人参加本案诉讼，其在一审提出涉案合同无效及其享有优先权的主张，但没交纳诉讼费。其主张合同无效仅是一种抗辩理由，需依附合浦县还珠戏院的抗辩理由能否成立而确定，因此邓传莉在本案中的诉讼地位是无独立请求权的第三人，对本案两被上诉人的租赁合同无独立请求权。北海市中级人民法院于2012年2月7日作出（2011）北民一终字第584号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审受理费1775元，由邓传莉负担。
北海市中级人民法院在二审判决发生法律效力后，以被上诉人匡文义在二审审理中的判决宣告前死亡，二审未经通知其法定继承人参加诉讼，仍以匡文义作为案件当事人作出上述民事判决，违反法定审判程序为由，于2012年12月20日作出（2012）民北监字第2号民事裁定，再审本案。
北海市中级人民法院再审确认原审查明的事实。另查明，匡文义于2012年1月11日死亡，其法定继承人为曾子华、刘英、匡奕霖、匡庆玲。合浦县纪律检查委员会于2011年12月20日作出合纪（2011）12号《关于给予王华美同志党内警告处分的决定》，给予王华美党内警告处分，并载明王华美为亲属承租铺面向有关领导打招呼被人举报，产生了一定的社影响，但对还珠戏院与匡文义签订《合浦县还珠戏院临街铺面租赁合同》的民事行为没有产生决定性的作用；邓传莉与合浦县还珠戏院于2012年3月25日签订了《合浦县还珠戏院临街铺面租赁合同》，目前涉案6号铺面由邓传莉按该合同约定承租使用。
北海市中级人民法院再审认为，1、关于匡文义与合浦县还珠戏院于2011年2月23日签订的《合浦县还珠戏院临街房屋铺面租赁合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形为：一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法利益；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等五种情形。合浦县还珠戏院向其上级主管部门合浦县文体局递交了合浦县还珠戏院关于《临街房屋铺面租赁请示报告》，经合浦县文体讨论通过后，匡文义与合浦县还珠戏院按照合浦县文体集体局讨论通过的方案签订本案租赁合同是双方真实意思表示，不违反国家法律法规、不损害国家、社会、集体和第三人合法利益，是有效合同。原审上诉人邓传莉认为王华美为其亲属匡文义租赁本案房屋打招呼及侵害了其对本案房屋有优先租赁权，以此主张本案合同无效，经查，合浦县纪律检查委员会于2011年12月20日作出合纪（2011）12号《关于给予王华美同志党内警告处分的决定》表明，王华美打招呼对合浦县还珠戏院的民事行为没有产生决定性的作用；合浦县还珠戏院与邓传莉约定的同等条件下优先租赁权，本案中合浦戏院在租赁期届满前向邓传莉发出通知，要求需续租的承租户提出续租申请，并交纳保证金。邓传莉虽提出续租申请，但没有交纳保证金，丧失了双方约定的优先租赁权。因此，邓传莉的上述主张不能成立。此外，匡文义与合浦县还珠戏院的合同是2011年2月23日签订的，本院二审生效判决是2012年2月7日作出，邓传莉与合浦县还珠戏院在二审作出生效判决，判令其将涉案房屋交给匡文义租用的情况下，其双方于2012年3月25日再就该房屋签订租赁合同，占有使用该房屋，没有法律依据。邓传莉与合浦县还珠戏院的上述行为不影响本案合同的效力。因此，原判认定匡文义与合浦县还珠戏院于2011年2月23日签订的《合浦县还珠戏院临街房屋铺面租赁合同》有效，继续履行正确，予以支持。
2、关于曾子华、刘英、匡奕霖、匡庆玲请求按匡文义与合浦县还珠戏院签订的《合浦县还珠戏院临街房屋铺面租赁合同》租赁本案涉诉房屋是否有法律依据的问题。《中华人民共和国继承法》第四条规定：“个人承包应得个人收益，依照本法规定继承。个人承包，依照法律允许由继承人继续承包的，按照承包合同办理”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应以予支持。”《商品房屋租赁管理办法》第二条第二款规定：“承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”本案中，曾子华、刘英、匡奕霖、匡庆玲是匡文义的家庭成员，与匡文义生前共同居住；另外，虽然匡文义以个人的名义与合浦县还珠戏院签订租赁合同，所租房屋铺面用于个体经商、经营，但作为共同生活家庭成员，应视为匡文义的当然合伙经营人。因此，曾子华、刘英、匡奕霖、匡庆玲请求按匡文义与合浦县还珠戏院签订的《合浦县珠戏院临街房屋铺面租赁合同》租赁本案涉诉房屋有事实和法律依据，应予支持。北海市中级人民法院于2013年10月9日作出（2013）北民再终字第2号民事判决：一、撤销北海市中级人民法院（2011）北民一终字第584号民事判决；二、维持合浦县人民法院（2011）合民初字第642号民事判决第一项即原告匡文义与被告合浦县还珠戏院签订的《合浦县还珠戏院临街房屋铺面租赁合同》有效，继续履行；三、变更合浦县人民法院（2011）合民初字第642号民事判决第二项即“被告合浦县还珠戏院及第三人邓传莉应将位于合浦县还珠戏院东侧面向还珠广场的临街铺面首层按自北向南顺序6号房屋交给原告匡文义使用”为“被告合浦县还珠戏院及第三人邓传莉应将位于合浦县还珠戏院东侧面向还珠广场的临街铺面首层按自北向南顺序6号房屋交给曾子华、刘英、匡奕霖、匡庆玲使用”。一审诉讼费1775元，由还珠戏院负担。二审诉讼费1775元，由邓传莉负担。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，原生效判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，导致实体处分错误。一、优先承租权类似于优先购买权，应受保护；原有的租赁合同中明文约定了原租户的优先权。本案邓传莉享有原租商铺的优先承租权，出租人未予保护既是违约也是对其权利的侵害。二、邓传莉以书面形式明确告知和回应出租人关于是否续租的通知，表明邓传莉履行了续租的意愿，亦是其行使优先权的行为，确立其优先权的主张和存在。三、还珠戏院未履行其保证原租户优先承租权的义务。还珠戏院设定的保证金事项是签约内容以及新约是否有效或违约的条件，不是排除租户有优先权的法定理由和条件；《关于给予王华美同志党内警告处分的决定》证明，还珠戏院将涉案铺面出租给匡文义是受胁迫干扰而侵害优先权的行为，也表明还珠戏院与他人另行签约并非其本意，新约不生效。还珠戏院未将与新租户的租约向邓传莉出示，未明示“同等条件”，其优先权未失效，新租约不生效。
本院再审过程中申诉人邓传莉称，同意检察机关的抗诉意见。再审请求：撤销原审判决；改判被申诉人之间所签订的租赁合同无效并确认申诉人对案涉铺面在同等条件下的优先承租权；确定申诉人为承租人。
被申诉人刘英等四人辩称，抗诉理由不成立。匡文义与合浦县还珠戏院在2011年2月23日签订的租赁合同有效。邓传莉没有依照还珠戏院新的铺面租赁要求缴纳2万元保证金，亦未签订新的续约合同，其前期的广告牌也折旧处理给了我方使用，所以申诉人的续租优先权已经丧失，还珠戏院也没有义务再把争议铺面出租给申诉人。还珠戏院的上级部门的决定并非王华美个人意见。请求驳回申诉人的申诉请求，维持原判。
本院再审查明的案件事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：匡文义与还珠戏院签订的租赁合同是否有效并应予履行。
本院再审认为，本案的原告为匡文义，被告为还珠戏院，邓传莉为第三人。还珠戏院在前一轮临街房屋铺面租赁合同即将到期前，将第二轮的《临街房屋铺面租赁请示报告》方案报送给合浦县文体局审批通过后，与匡文义于2011年2月23日签订《合浦县还珠戏院临街铺面房屋租赁合同》，将其原出租给邓传莉租期已满的临街6号铺面另行出租给匡文义使用，这是双方的真实意思表示，内容合法，主体适格，不违反国家法律法规、不损害国家、集体和第三人合法利益，合同合法有效，并应予以履行。在本案二审过程中，匡文义于2012年1月11日死亡，曾子华、刘英、匡奕霖、匡庆玲是匡文义的法定继承人，也是匡文义生前的家庭成员，且共同居住，依据《商品房屋租赁管理办法》第二条第二款“承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”之规定，现匡文义的法定继承人（也是生前共同居住的人）请求继续与合浦县还珠戏院履行匡文义生前与合浦县还珠戏院于2011年2月23日签订的《合浦县还珠戏院临街铺面租赁合同》，租赁本案涉诉的6号临街铺面有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。
本案为原审原告匡文义起诉被告还珠戏院，匡文义起诉请求确认其与还珠戏院签订的《合浦县还珠戏院临街铺面房屋租赁合同》有效并予以履行，且还珠戏院须在判决生效后三日内将出租的房屋交给匡文义使用，即本案审理的内容和范围应是匡文义与还珠戏院之间的合同法律关系。邓传莉和还珠戏院之间的合同关系是另一法律关系。原审法院在审理原告匡文义与被告合浦县还珠戏院签订的租赁合同时，超越了当事人的诉请，直接审理了第三人邓传莉与还珠戏院之间的合同法律关系，审理程序不当，适用法律错误，应予纠正。
综上所述，原判审理程序不当，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：
一、撤销北海市中级人民法院（2013）北民再终字第2号民事判决和（2011）北民一终字第584号民事判决；
二、维持合浦县人民法院（2011）合民初字第642号民事判决第一项为：原告匡文义与被告合浦县还珠戏院签订的《合浦县还珠戏院临街房屋铺面租赁合同》有效，继续履行；
三、变更合浦县人民法院（2011）合民初字第642号民事判决第二项为：合浦县还珠戏院将位于合浦县还珠戏院东侧面向还珠广场的临街铺面首层按自北向南顺序6号房屋交给曾子华、刘英、匡奕霖、匡庆玲使用。
本案一审、二审案件诉讼费合计3550元，由合浦县还珠戏院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王普明
审 判 员 陈朝两
助理审判员 朱子聪
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 黄利奎