吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一终字第258号
上诉人（原审被告）：薛丽志，女，1960年3月12日生，汉族，长春市文化用品公司退休干部，住长春市宽城区。
委托代理人：杜洪硕，吉林良智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐永文，男，1931年9月19日生，汉族，长春市宽城区退休干部，住长春市南关区。
委托代理人：刘新芳，长春市南关区南岭法律事务所法律工作者。
委托代理人：林兴茂，长春市清华法律服务所法律工作者。
原审被告：长春长房典当有限公司，住所地：长春市南关区新发路218号。
法定代表人：吕士辉，总经理。
委托代理人：秦男，吉林格尚律师事务所律师。
原审第三人：郑丽娟，女，1973年12月8日生，汉族，长春房屋置换股份有限公司副经理，住长春市宽城区。
上诉人薛丽志因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2013）南民初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薛丽志及其委托代理人杜洪硕，被上诉人唐永文及其委托代理人刘新芳、林兴茂，原审被告长春长房典当有限公司委托代理人秦男到庭参加诉讼，原审第三人郑丽娟经合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。
唐永文一审诉称，2005年8月25日，被告薛丽志谎称借原告的房屋所有权证照帮助其贷款，并利用空白的房屋转移登记申请书和房屋转让合同（制式合同的其中二页）要求原告在空白的制式表格上签字、纳指，声称帮其贷款而制造虚假房屋买卖合同。被告长春长房典当有限责任公司DD20050023典当合同借款期限自2005年8月16日至2005年9月15日，是在二被告盗用假冒原告产权名，欺诈违法的情况下产生的，而且签发的（2005）长朝证经字第317号公证书，373号执行证书内容违法已经依法被撤销。上述事实是在二被告及第三人欺诈原告的基础上形成的，其行为违法。且原告房屋有共同共有人，除原告外，还有长子唐喜春、长女唐斌、次女唐宏。依照相关法律规定，一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为，为无效的民事行为。转让该房屋时应必须有共同共有人同时到场方可转让，另外，该房屋价格低的惊人，且原告分文未得。故诉至法院，请求依法确认原告与薛丽志签订的房屋买卖合同无效；确认被告薛丽志与郑丽娟签订的房屋转让合同无效；诉讼费由二被告及第三人承担。
薛丽志一审辩称，原告所诉不属实，办理产权证拿空白表格不能办理；原告爱人的死亡证明是在单位开具的介绍信和派出所出具的死亡证明，并且到省人民医院开具的加盖公章的死亡证明。没有相关手续不能办理产权过户手续。转让房产是双方当事人真实意思表示，且办理了更名过户手续。房价之所以低，是因为我给办贷款，改到我名下，原告超过贷款年龄，原告说和别人合伙做生意，所以只能将该房屋过户到我名下，才给他办贷款。不同意原告的诉讼请求。
长春长房典当有限公司一审辩称，第一、原告的诉讼请求无事实依据应当驳回。根据原告的诉讼请求和事实理由，本案的事实不属于合同法第五十二条规定的合同无效的几种情形之一，因此原告主张的诉求无事实依据，应驳回；第二、我公司与被告薛丽志签订了房屋抵押典当合同并履行合同义务没有过错。2005年，第一被告到我公司申请典当借款人民币5万元，并提出以第一被告所拥有的房屋为所借款抵押担保，当时向我公司出具了房产证原件，房产证号为长房权字第20600162**号，我公司核对了被告薛丽志身份及房屋所有权的信息，并留存了该房屋所有权存根的复印件，认为薛丽志符合典当借款的条件，与其签订合同并履行支付借款的义务，且该笔借款被告薛丽志没有按约定偿还。我公司在履行该合同中没有过错，至于原告与被告薛丽志之间的买卖合同我单位不知情；第三、薛丽志与郑丽娟之间签订房屋买卖合同合法有效。2007年，因薛丽志无法偿还我公司的借款，薛丽志愿意以抵押的房屋抵顶借款及相关费用，为了方便实现债权被告薛丽志将房屋转让给第三人郑丽娟，双方办理房屋转让过户手续，第三人合法取得了房屋所有权；需要说明的是我公司在本案中涉及到公司的合同履行中没有过错，且至今也没有收回该笔借款，该抵债的房屋至今没有交付。综上，应驳回原告诉讼请求。
第三人郑丽娟一审未出庭，亦未出具书面答辩意见。
一审法院经审理查明：2005年8月25日，原告唐永文与被告薛丽志签订《房地产转让合同》，原告将其所有的位于长春市南关区光复小区116栋，建筑面积为50.86平方米房屋转让给被告薛丽志，转让价款为1100元，并在产权登记部门办理了权属变更登记。2005年9月5日，被告薛丽志将该房屋登记在其名下，产权证为2060016529号。2005年8月16日，被告薛丽志与被告长春长房典当有限公司签订《房屋抵押（典当）合同》，双方约定被告薛丽志向被告长房典当有限公司借款50000元，并以产权证为2060016529号房屋作为抵押物提供担保，抵押房屋月综合服务费为房屋典当金额的2.7%，月利率为借款金额的0.5%；借款期限自2005年8月16日至2005年9月15日。2005年8月16日，该《房屋抵押（典当）合同》在长春市朝阳区公证处进行了公证，公证书号为2005长朝证经字第317号。2005年9月15日，二被告将《房屋抵押（典当）合同》作了《执行证书》，公证书号为2005长朝证经字第373号。因被告薛丽志到期未还款，长春长房典当有限公司向长春市朝阳区人民法院提出强制执行。2007年6月22日，被告薛丽志及其丈夫王毅与段靠群签订《委托书》，全权委托段靠群将本案房屋出卖，在长春市房地产交易中心代为办理签订房地产转让合同及房地产权属转移登记手续等一切与交易相关的事宜。2007年7月3日，薛丽志、段靠群与第三人郑丽娟签订《房屋买卖合同》，薛丽志将登记在其名下的本案房屋以70000元价款卖给第三人郑丽娟，郑丽娟办理了该房屋所有权证。2012年6月1日，吉林省长春市国民公证处作出（2012）吉长国民撤字第001号《关于撤销（2005）长朝证经字第317、373号公证书的决定》，其内容为：二O一二年三月二十日唐永文向公证处提出申请要求撤销（2005）长朝证经字第317、373号公证书。经查（2005）长朝证经字第317、373号公证书存在瑕疵。经研究，决定撤销（2005）长朝证经字第317、373号公证书。朝阳区人民法院亦因此于2012年11月5日作出（2005）朝法执字第1723-1号裁定书，解除对涉案房屋的查封。后原告向本院提起诉讼，本院于2012年2月20日作出（2011）南民初字第1272号民事判决，驳回原告的诉讼请求，原告不服判决，提起上诉，吉林省长春市中级人民法院于2012年5月15日作出（2012）长民一终字第138号民事裁定，一、准许上诉人唐永文撤回上诉。二、准许上诉人唐永文撤回原审起诉。三、撤销长春市南关区人民法院（2011）南民年初字第1272号民事判决。庭审中，被告薛丽志陈述房屋过户其名下是为帮助原告贷款，不是买卖房屋，承认其未向原告支付购房款。
一审法院经审理后认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。合同具有法律效力必须具备三个条件之一即为当事人意思表示真实，被告薛丽志在庭审中否认本案房屋系买卖行为，且承认其未向原告支付合理的购房款，故原告唐永文与被告薛丽志签订的《房地产转让合同》，非双方当事人的真实意思表示，且被告薛丽志作为买受人未向原告支付合理的购房款，故原告主张合同无效，符合法律规定，依法应予支持，被告薛丽志以帮助原告贷款抗辩房屋买卖合同有效的理由不能成立。被告薛丽志将房屋出卖给第三人郑丽娟系无权处分行为，其与第三人郑丽娟签订的房屋买卖合同亦属无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、原告唐永文与被告薛丽志于2005年8月25日签订的房屋买卖合同无效；二、被告薛丽志与第三人郑丽娟于2007年7月3日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费4300元，由被告薛丽志负担
宣判后，薛丽志不服，向本院上诉称：一审法院认定事实及适用法律有误。一审认定上诉人薛丽志在庭审中否认本案房屋买卖行为属于认定事实错误，该房屋的买卖是真实发生的，上诉人帮助被上诉人贷款亦属真实发生的事实，不能将此两种行为混同，一审判决依据《民法通则》第55条规定的意思表示不真实判定该房屋买卖合同无效属适用法律错误，认定合同无效应当适用《合同法》而不应当适用《民法通则》，且被上诉人以意思表示不真实主张房屋转让合同无效，属于诉讼请求不当，被上诉人将合同撤销与合同无效相混合，违背了一般法优于特别法，新法优于旧法的规定。一审法院以上诉人未向被上诉人支付合理的购房款为由认定被上诉人主张合同无效依法应予支持，属于适用法律错误。上诉人薛丽志对该房屋的处置属于有权处分，其与郑丽娟房屋买卖系合法有效的民事法律行为。
唐永文二审答辩称，请求维持原判。
长春长房典当有限公司二审答辩称，我方与本案无关。
郑丽娟二审未出庭亦未提交书面答辩意见。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另查，原审第三人郑丽娟原为长春长房典当有限公司职工，2007年薛丽志与郑丽娟签订房屋买卖合同，将诉争房屋产权由薛丽志名下变更至郑丽娟名下，是为了长春长房典当有限公司实现债权。2013年8月12日，薛丽志将向长春长房典当公司所借款项还清后，诉争房屋产权已由郑丽娟名下更名回薛丽志名下，现产权证号为：长房权字第20601873**号。
本院认为：1、唐永文与薛丽志之间签订的房屋买卖合同无效。因唐永文与薛丽志之间没有房屋买卖的真实意思表示，根据双方的诉辩主张，双方签订房屋买卖合同的真实目的是要在唐永文不具备贷款条件的情况下，变相为其进行抵押借款，双方行为损害了他人利益，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”规定，唐永文与薛丽志之间签订的房屋买卖合同无效；2、关于薛丽志与郑丽娟之间房屋买卖合同效力问题，因双方已将涉案房屋产权变更回薛丽志名下，本院不再就此进行评判。
综上，原审判决认定事实清楚，虽然适用法律略有不当，但不影响裁判结果的正确性。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人薛丽志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周更男
代理审判员 郭 智
代理审判员 李 迪
二〇一三年十月三十一日
书 记 员 吴东旭