江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终391号
上诉人（原审原告）：平德俊，男，1976年8月2日出生，汉族，住江苏省如皋市。
上诉人（原审原告）：聂吉梅，女，1981年2月18日出生，汉族，住江苏省如皋市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王向阳，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：如皋雨润置业有限公司，住所地：江苏省如皋市。
法定代表人：祝义财，董事长。
委托诉讼代理人：陈小峰，江苏绘园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张同童，江苏绘园律师事务所律师。
上诉人平德俊、聂吉梅因与被上诉人如皋雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院(2017)苏0682民初8176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
平德俊、聂吉梅上诉请求：1.依法查清事实后改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉两套房中2801号房的购房款是831688元，2802号房的购房款是670561元，二套房屋的总购房款额为1502249元。按照一审查明的事实上诉人已经交付了955249元，抵扣了534610元，共计1489859元。上诉人在已经缴纳绝大部分房款的情形下，为何会故意违约拒付剩下的10000多元房款，一审法院的认定明显不符合常情常理。2.被上诉人既然主张上诉人欠付房款12390元，那么其应当提交上诉人欠付房款的证据，如欠条或者催缴房款的通知。因本案购房款存在用他人债权抵扣的情况，故在上诉人开具全额发票的情况下，上诉人有理由认为当时双方已经结清。至于为何只抵扣了534610元，系本溪禽类加工有限公司与被上诉人之间财务结算的问题，在被上诉人没有任何证据能证明上诉人明知欠购房款仍然不交付的情形下，上诉人并未违约。3.按照商品房的买卖流程，上诉人购房余款的支付是按照被上诉人所给的金额在最后一次付款时追加补足，两张收据中编号为2613986的金额为3561元，编号为2613987的金额为1688元，均已经精确到个位数，故可推知购房款已经结清。4.双方的合同并没有约定上诉人必须先付款然后被上诉人交付房屋。退一步讲，就算双方均存在违约，那么违约的情节也有轻重之分，不能直接抵销。
雨润公司辩称，1.本案中确实存在上诉人未全额支付房款的情况，故应当依据双方签订的商品房买卖合同来确定双方的权利和义务，被上诉人不存在违约行为。2.上诉人应当对抵扣债权的金额承担举证责任，在一审审理过程中，被上诉人认可抵扣的金额为534610元。上诉人并未提出相反的证据证明该抵算款的金额错误。3.双方签订的商品房买卖合同补充协议中约定，如果上诉人未支足额的房款，在可能出现房屋延迟交付的情况下，无权追究被上诉人相对应的逾期交房的违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
平德俊、聂吉梅向一审法院起诉请求：判令雨润公司继续履行合同，并按日已交付房价款万分之二支付违约金（暂时计算至2017年7月6日为53644.88元），并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月10日，平德俊、聂吉梅（买受人）与雨润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为：RGYRXYHF1-2801、RGYRXYHF1-2802），分别约定平德俊、聂吉梅向雨润公司购买星雨华府第1#住宅楼28层2801号、2802号商品房，建筑面积分别为122.02平方米及103.37平方米，总价分别为831688元、670561元。付款方式：2801号房为签订合同当日付清291688元首付款（其中定金20000元），并在签订合同后一周内办妥剩余房款54万元的按揭贷款手续（其中商业贷款54万元）。2802号房为买受人签订合同当日付清300561元首付款（其中定金20000元），并在签订合同后一周内办妥剩余房款37万元的按揭贷款手续（其中商业贷款37万元）。逾期付款均规定，逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。交付期限均规定为买受人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如果下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、……；3、本合同第七条1（1）、（2）所列情形。出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。
上述两份合同签订后，平德俊、聂吉梅支付房款情况如下：关于2801号房的房款支付如下：2015年1月12日定金20000元，2015年4月10日付款1688元，2015年4月17日贷款方式支付540000元；2802号房的房款支付如下：2015年1月12日定金20000元，2015年4月10日付款3561元，2015年4月22日通过贷款方式支付370000元。两房合计支付955249元。
2017年5月20日，雨润公司向平德俊、聂吉梅交付2801号房屋，并与平德俊、聂吉梅按照案涉合同约定结算了逾期交房违约金。雨润公司至今未向平德俊、聂吉梅交付2802号房。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，平德俊、聂吉梅作为案涉房款的付款义务人，对房款已经足额支付承担举证责任，其所举的增值税发票单独不能达到证明其已经实际足额支付房款的证明目的，其虽称抵算房款部分应为547000元，但未提供任何证据予以佐证，一审法院根据雨润公司自认的以案外人货款抵算案涉房款的数额为534610元，认定平德俊、聂吉梅尚欠雨润公司房款12390元。
双方当事人于2015年4月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效，双方应按照该合同约定全面履行各自的义务。根据该合同约定，雨润公司应当于2016年5月31日前向平德俊、聂吉梅交付案涉房屋，但应当不存在平德俊、聂吉梅欠付房款的情况。本案中，平德俊、聂吉梅尚欠雨润公司房款12390元至今未支付，平德俊、聂吉梅主张雨润公司逾期交房违约金没有依据，一审法院不予支持。关于平德俊、聂吉梅要求雨润公司继续履行案涉合同的请求，雨润公司无异，一审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、平德俊、聂吉梅与雨润公司于2015年4月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为RGYRXYHF1-2802）继续履行。二、驳回平德俊、聂吉梅其他诉讼请求。案件受理费570元，由平德俊、聂吉梅负担。
二审中，平德俊、聂吉梅提交了骆俊宏与邢立伟之间的通话录音一份与雨润公司内部请示复印件一份。雨润公司质证后认为，该通话录音与本案没有关联，对通话内容均不予认可，对内部请示复印件的真实性不予认可。本院认为，该两份证据均不属于本案二审中的新证据，故不作为认定本案事实的依据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是平德俊、聂吉梅是否已经向雨润公司付清星雨华府1号楼2802号房屋的购房款。
首先，根据双方在2015年4月10日所签商品房合同中约定的“付款方式”，案涉房屋除贷款以外的房款（首付款）须在合同签订当日付清，在平德俊、聂吉梅以他人债权抵扣部分首付款并另外支付3561元后，雨润公司也于同日向平德俊、聂吉梅开具相应的“销售不动产统一发票”。按照正常财务流程，开发商只会按照购房人具体付款数额开具相对应的销售发票。雨润公司主张在平德俊、聂吉梅未付款至300561元时其就开具了300561元的发票且未要求购房人就差额款部分出具欠条，明显不符常理。本院认为，平德俊、聂吉梅与雨润公司已经将房款结算至个位数，同时雨润公司也已出具相应的销售发票，上述事实足以说明双方已就房款结算完毕。
其次，雨润公司在2015年4月10日就已经明确知晓平德俊、聂吉梅并未付清首付款，但在平德俊、聂吉梅于2015年4月22日以贷款方式支付剩余房款时，雨润公司仍未对平德俊、聂吉梅欠付房款部分在发票金额中予以扣除；雨润公司也未提交任何证据证明在双方签订合同后至房屋符合交付条件的两年多时间内，其曾以任何方式向平德俊、聂吉梅主张过该12390元的房款，亦明显不符合常理。
最后，平德俊、聂吉梅向雨润公司支付的房款存在三种形式：以现金或者银行卡支付的房款、商业贷款、南通大辰建设集团有限公司对本溪福润禽类加工有限公司享有的债权。雨润公司在一审中提交了盖有本溪福润禽类加工有限公司财务专用章的财务凭证，该凭证反映南通大辰建设集团有限公司的债权分为两个项目：分别为345900元、201100元，合计54700元，后来又被手写字体将总额改成534610元，但对分项金额并无改动，南通大辰建设集团有限公司未对该改动部分盖章确认。雨润公司亦未提供其他证据材料证明南通大辰建设集团有限公司对本溪福润禽类加工有限公司享有的债权确实为534610元。由于雨润公司与平德俊、聂吉梅结算时认可用于抵扣房款的债权金额为54700元，现其仅凭这张改动过的本溪福润禽类加工有限公司的内部财务凭证主张抵扣的债权应当为534610元明显依据不足，本院对该主张不予采信。
因此，平德俊、聂吉梅并无违约行为，雨润公司逾期交付房屋，故应当承担相应的违约责任，按照双方的合同约定，雨润公司应当支付违约金53644.88元（670561×0.0002×400）。
综上所述，平德俊、聂吉梅的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持如皋市人民法院（2017）苏0682民初8176号民事判决第一项。
二、如皋雨润置业有限公司于本判决生效之日起十五日向平德俊、聂吉梅支付违约金53644.88元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费570元，二审案件受理费1140元，均由被上诉人如皋雨润置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 璐
审判员 高 雁
审判员 陆海滨
二〇一八年四月十九日
书记员 朱媛帅