广西壮族自治区扶绥县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扶民初字第614号
原告何志标，教师。
原告潘凤荣，自由职业。
委托代理人黄海涛，广西恒聚律师事务所律师。
委托代理人何文辉，广西恒聚律师事务所实习律师。
被告广西盛城房地产开发有限公司。
法定代表人王炳军，董事长。
委托代理人梁进东，扶绥县住房和城乡建设局干部。
原告何志标、潘凤荣诉被告广西盛城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法由代理审判员李泠满适用简易程序进行独任审理。本案于2014年9月5日公开开庭进行了审理，书记员甘吉禄担任庭审记录。原告的委托代理人黄海涛，被告的委托代理人梁进东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何志标、潘凤荣诉称，2013年3月18日，原告与被告依法签订了关于购买扶绥县岜尧路xx号“盛城·绥园居”住宅楼x楼x单元xx楼xx号房的《商品房买卖合同》。合同中，对于交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等条款双方均作了明确约定。对此合同，原告已经依法按约履行了合同义务，但被告对其应交付给原告使用的商品房至今尚未通过相关部门的合格验收并取得商品房住宅交付使用批准文件。因此，未能依法按约将房屋交付给原告使用。原告认为，根据法律的规定和原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告未能依法按期交付房屋，已经构成违约，被告应依法承担违约责任，自2013年3月30日至2014年5月30日共420天，按日向原告支付购房总价款297143元的万分之五的违约金总计62400.03元。并继续履行合同，如再违约另计违约金。对此，原、被告多次协商未果。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金62400.03元（时间从2013年3月30日至2014年5月30日，共420天，继续违约另计）；2、由被告承担本案诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证有效期内提交相关证据如下：
证据1、原告的身份证复印件及电脑咨询单，拟证明原、被告主体资格；
证据2、《销售不动产统一发票》、个人购房借款／担保合同，拟证明原告已经按照合同约定付清房款，是房屋的所有人；
证据3、相片11张，证明房屋没有达到使用的条件，房屋存在开裂等质量问题也没有进行修复；
证据4、住建局的回复函，拟证明房屋到2014年7月9日还没有经过竣工等相关验收，尚未具备交房条件；
证据5、房屋验收表，拟证明房屋到2014年7月9日还没有经过竣工等相关验收，尚未具备交房条件；
证据6、《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明是否存在买卖合同。
被告广西盛城房地产开发有限公司辩称，一、原告就逾期交房时间的计算方式违背客观事实。合同签订日为2013年3月18日，合同约定交房的时间应在2013年3月29日极为不合理。即使现房买卖，只要需办理按揭贷款，交房的时间应在按揭回款到账后的15日内。按通常情况，从签合同之日起至按揭回款到账之日一般要六个月时间。因此，约定交房的时间应在2013年9月18日以后为宜。被告向原告发出《绥园居入伙通知书》的日期为2013年9月25日上午10时，国内标准快递县内最迟次日送达。该通知要求原告办理入伙手续即验房、交房手续的日期为2013年9月28日，并提示的注意事项为：如原告未能按期前来办理入伙手续，将视为同意收楼。原告收到通知后没有前来办理交、收房手续，依合同约定已视为交房。因此，逾期交房地日期应于2013年9月28日止。逾期仅为10天，并非原告主张的天数。原告的按揭回款日期为2013年8月23日，却从2013年3月30日按全额房款起算利息是不当的。被告承认，在签订合同时存在疏忽，但依《合同法》第一百一十三条、一百一十四条违约赔偿与损失相适应的原则，不应因此疏忽承担过重的赔偿责任。二、合同签订以后，发生了如下按约定可以顺延交房而被告可以不承担违约责任的事件：1、由于市场上的1级钢筋HPB300级热轧筋φ6、φ8、φ10缺货，工程停工待料。被告于2012年7月25日向设计单位提出根据设计规范进行相关技术处理的要求，设计单位受理后进行设计更改，变更图纸，于2012年10月25日同意施工单位按新图纸要求在市场购替代品。因此延误期90天。2、2013年3月初，被告又发现建设设计方案中的给水排水的设计不很合理，埋管深度设计深于市政公共总管不利排水，化粪池设计也需作相应调整。于2013年3月14日致函设计单位要求调整规划设计。该院于2013年4月29日通知同意变更设计并出具调整后的设计图和施工图，因此延误工期45天。3、由于该设计的变更，水泵房的建设及设备的安装工程至2013年4月25日才能开工，按正常情况，两个月即可完工。由于连续降雨，加上政府负责建设的排水排污总管未修建，水泵房工程开挖后长期积水施工，至2013年8月28日才竣工，因上延误工期48天。4、2013年9月2日，因连续降雨，加上相邻的廉租房小区共用的市政排水总管未修通，建好的泵房第一次被淹没。待洪水停后抽水抢修，主机返厂维修，又延误51天。5、2013年11月11日，20年一遇特大暴雨，山洪暴发，泵房再次被淹没，主机报废，洪水退后重新购买安装，延误工期12天。6、恶劣天气，停水可延期交房30天。7、排水排污市政管道于2013年12月26日才修通，此时本小区才真正达到入住条件。上述1-6项造成的停工延误达276天。第1、2项造成延误依合同交房的时间可以顺延至2013年8月14日，而在这个顺延的期间里发生了第3项事件，交房的时间又可以顺延至2013年10月2日，在此期间又发生了第4项事件，可以顺延至2013年10月22日，在此期间内又发生第5项事件，还可以顺延至2013年12月7日。另外自合同签订之日起至2013年12月7日，存在第6项情形，交房时间最迟可以顺延至2014年1月7日。依合同约定被告可以延迟至2014年1月7日交房也不应承担违约责任。而第7项造成的延误是根本性的，依合同约定被告更可以免责。但是被告尽可能克服上述影响，日夜赶工，才能于2013年9月28日交房。三、被告在发出交房通知日前，所要交付的房子已符合合同第八条约定的交付条件。同时备好了《商品房住宅使用说明书》和《商品房住宅质量保证书》。原告要求具备的其他证书和材料，超出了约定和法定要求，被告无义务提供。原告要求的消防验收并有《房地产消防证书》，不符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，被告无义务提供。但被告已按该法的规定，组织设计施工、监理等多方验收并报公安机关消防机构备案且经该机构抽查合格。四、燃气未开通是事实。但是未开通的原因是岜晓路迟迟没有修建，路面标高及地下管线规划尚未确定。因此，施工单位的施工设计方案一直未获批准，无法施工。即使燃气未开通，也不影响原告入住并生活。原告可以用其他能源替代，如果用其他能源产生的费用高于燃气，可以在发生后就差价部分另行向被告主张。原告以此为由拒绝收房，不符合合同约定和合同法原则。五、不存在验收房屋时电梯未开通的问题。四栋楼的电梯于2013年9月20日已安装完毕，经相关部门验收开始运行。被告从未收到原告主张瑕疵的书面通知，依合同第十三条的约定，原告不得拒绝接受房屋。六、被告通知收房后，原告应当及时收房。如果发现房屋质量存在瑕疵，应按合同第十三条约定通知被告履行保修责任。原告却长期拒绝收房后向被告主张大额违约金，依《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定，不应得到法院的支持。合同约定的日万分之五的违约金过高，法院应该调减。综上所述，被告延期交房30天是事实，但由于在合同履行过程发生合同第八条约定的事由，可延期交房276天而不需承担违约责任。仅市政排水排污总管至2013年12月26日才修通使用一项，就可以使答辩人免责。原告违背合同约定和客观事实拒绝接收所购商品房，所提出的诉讼请求缺乏充分的事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告举证有效期内提交相关证据如下：
证据1、企业法人营业执照及组织机构代码，拟证明被告的主体适格；
证据2、《建设工程质量竣工验收意见书》，拟证明工程经施工、勘察、设计、建立和建设单位五方验收合格；验收的时间是2013年8月28日。
证据3、变压器台架安装查验表和客户受电工程竣工（中间）检验报告单、工程竣工验收表3张，拟证明住户水电已按合同约定可以使用；
证据4、《商品房住宅使用说明书》、《商品房住宅质量保证书》，拟证明被告交付的房屋符合合同约定的要件；
证据5、《绥园居入伙通知书》及EMS送达回单，拟证明被告已通知原告2013年9月28日交房；视同原告已经收房。
证据6、气象资料使用证明、扶绥县逐日降水情况、停水情况说明及扶绥县逐日高温情况，拟证明因天气及停水原因，依合同约定可以顺延交房30天；
证据7、工程联系单和设计修改通知单、相片8张，拟证明因规划变更延误工期共183天；不可抗力延误工期是63天；
证据8、扶绥县住建局出具的《关于盛城·绥园居小区工期延误的复函》，拟证明交房前市政排水污总管未修建，致使本项目积水。也因此造成盛城·绥园居小区到2013年12月底才能达到居住条件；这些情况不是被告造成的，被告因这个理由延期交房，也没有过错；
证据9、工作回复函，拟证明燃气未能开通的原因不在被告；
证据10、电（扶）梯安装竣工交接单，拟证明2013年9月20日可用电梯；
证据11、工程联系单，拟证明设计变更经监理公司认可；
证据12、房屋租赁合同两份，拟证明同小区、同地段房屋的租金情况。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、6的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3的真实性、关联性有异议，认为有些相片上没有日期，无法确认拍照时间、地点，与本案没有关联性；对证据4的真实性、合法性没有异议，但对原告的证明目的有异议，备案不是验收合格的条件，验收合格与备案没有直接联系，该工程已经进行了验收且合格；对证据5的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为被告主张在2013年9月28日交房，对于没有被告经办人的签字，不予认可。原告对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为意见书没有住建部门的审核备案，无法证实房屋已验收合格；对证据3的真实性和合法性没有异议，但认为是否安装完毕和是否符合条件无法确认，不能说明符合合同约定的交付条件；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，认为商品房住宅使用说明书、质量保证书是被告单方做的，只是一种保证的承诺，无法确认房屋已经具备交付条件；对证据5的真实性、合法性没有异议，认为原告是收到了该通知书，但房屋还没有达到交付使用的条件，原告当然拒绝收房，这不是被告的免责事由；对证据6的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为气象证明及停水证明不能作为被告顺延交房的依据，高温天气的真实性合法性没有异议、但认为和本案没有关系，高温是一种自然现象，被告是可以预见和应对的，另外，被告也没有通知原告，不能作为免责的事由；对证据7的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为设计修改变更应报相关主管部门的审批，本案这个设计变更只是较小的修改，未经相关部门审批。这是被告在施工过程中自身解决的问题，和迟延交房没有关联性。对暴雨、洪水等照片与本案没有关联性，是否在施工场地无法确认，也没有显示暴雨、洪水时期，水泵的维修也没有相关证据证实，按照现在的技术条件可以很快排干和修复。如果属于不可抗力的情况，被告也应该及时通知业主；对证据8的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为是排污水总管2013年12月底才建好，那2013年9月份被告就通知交房，明显不符合交房条件；对证据9的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该工作回复函是对被告施工情况的反馈，不能成为迟延交房的理由，业主在2013年9月30日前，业主到现场勘察都没有发现外面的燃气管，这份证据与实际情况不符合；对证据10的真实性有异议，认为是被告和相关电梯安装公司的一个手续，不排除日期是虚假的，电梯安装应该经过相关部门验收后才能使用，因此不能成为迟延交付房子的理由。业主经过查看得知电梯2014年1月1日才正式使用；对证据11的真实性、合法性、关联性都有异议，认为监理单位与被告存在利害关系，设计变更也没有经过相关部门的审批。该联系单是被告施工过程中自身考虑的问题，和业主没有关系，因此不能成为迟延交付房子的理由；对证据12不予认可，认为双方合同约定有明确的违约金，不能按租金为标准计算。
本院认为，原告提供的证据1、2、4、5，被告提供的证据1、3、5、6、7、8、9原、被告对真实性、合法性均没有异议，与本案也存在关联性，可作定案依据。对于原告提供的证据3说明的是房屋的实际情况，本院认为可以作为本案参考依据使用。对被告提供的证据2、10、11均有相关部门盖章予以确认，说明的也是涉案小区在工程施工过程中的相关情况，原告虽不认可，但未能提供相应证据加以反驳对这部分证据，本院认为可作为综合分析依据；对证据12本院认为可以作为本案参考依据使用。对被告提供的证据4，该份证据属原告单方制作，本院不予认可。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
2013年3月18日，原告何志标、潘凤荣与被告广西盛城房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于扶绥县岜晓路xx号盛城·绥园居x栋x单元xx楼xx号商品房一套，建筑面积114.61平方米，价格每平方米2592.64元，总金额297143元，付款方式为银行按揭；被告应当在2013年3月29日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合同的商品房交付原告使用；如果遇到下列特殊原因，被告可以据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力之日起七日内告知买受人的，2、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更，导致工期延长的；政府因中国—东盟博览会、中高考、创城、创卫以及市政建设等要求停工的；因政府相关部门或公共性突发事件造成的公共责任原因或气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）或施工期间供电供水部门对工地停电、停水时间超过两天以上（含两天，但出卖人因角费被停除外）导致无法按约定交付房屋的，出卖人不承担违约责任，并可据实相应延期交房；逾期交房超过180日，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人按买受人提供的邮寄地址以挂号信寄出交房通知书5日后即视为送达买受人，由于买受人的原因不能接收交房通知书的，由买受人承担延期交房责任。合同签订后，原告以银行按揭方式向被告付清了购房款。2013年8月28日，由建设、施工、勘察、设计、监理等五单位组成的竣工验收组对盛城·绥园居1#、2#楼、扶绥县城区棚户区改造工程一期经济适用房项目3#、4#楼进行竣工验收，综合验收结论为：工程质量评定合格，同意验收。2013年9月25日，被告向原告邮寄《绥园居入伙通知书》，通知原告于2013年9月28日到绥园居入伙现场办理入伙手续。原告认为房屋未达到交房条件，因此拒绝接收。双方至今未办理房屋交接手续。原告认为被告违反合同约定逾期交付房屋，已构成违约，应按双方合同约定支付违约金62400.03元（以房价总款297143元为基数，按照每日万分之五的计算标准，从2013年3月30日起暂计至2014年5月30日；继续违约另计）。
另查明，根据扶绥县气象局出具的气象资料及扶绥县自来水厂出具的2011年10月-2013年12月停水情况的记录，在2013年3月18日（合同签订之日）至2013年3月29日（合同约定交房之日）之间，没有连续两天降雨量为中雨以上天气，没有停水超过两天以上的情况。
根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、被告是否已经履行了交付房屋的义务；二、被告在履行合同过程中是否存在逾期交房违约行为及违约责任该如何承担。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
一、关于房屋的交付问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》所约定交付条件为：该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合本合同约定。2013年8月28日，盛城·绥园居1#、2#楼及扶绥县城区棚户区改造工程一期经济适用房项目3#、4#楼均经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2013年9月17日，水电亦已接通到户。双方在合同中对装饰、设备标准和建筑节能指标进行了约定（合同附件三、附件四）。同时，双方还约定达不到标准的，买受人有权要求出卖人进行整改，买受人不得以此为由拒绝接受房屋。因此，在被告通知的交房之日即2013年9月28日前，涉案房屋已经具备合同约定的交付条件。被告向原告发出通知书通知于2013年9月28日办理入伙手续事宜，原告以该房屋不符合交房条件为由拒绝接收理由不足，应视为被告于2013年9月28日将房屋交付给原告使用。故本院对原告2013年9月28日后的违约金请求不予支持。
二、关于逾期交房及违约责任的承担问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定交付期限为2013年3月29日前。合同签订后，原告已按约付清购房款，但被告通知原告于2013年9月28日方可办理交房事宜，显然已经构成违约，应承担相应违约责任。双方在合同中约定了可据实延期的特殊事由。被告认为，涉案工程在施工过程中因所需钢材缺货和给水排水设计不合理而进行的设计变更均属合同中约定的“出现规划部门批准的规划设计变更导致工期延长”事由，按约定可据实延期135天。但原告不予以认可，认为合同中约定的规划部门应是指行政规划部门，广西壮族自治区工业设计院只是涉案工程的设计单位，不属于行政规划部门。对此，本院认为，广西壮族自治区工业设计院是盛城·绥园居房地产项目的设计单位，并不属于合同约定的“规划部门”，况且钢材缺货事由在双方签订合同时已经发生，被告作为开发商应能预见相应后果，由此产生的责任应由被告自行承担。另外，从工程联系单上看，被告进行给水排水设计变更是从不影响单体工程散水部分的施工同时出于考虑节约成本的目的出发，但被告未能提供设计图纸等材料证实该项设计变更是必须的。对此，被告应承担举证不能的责任。本院对被告提出的因所需钢材缺货和给水排水设计不合理而进行设计变更导致工期延误135天的辩解不予采纳。从被告提供的扶绥县逐日晴雨明细及扶绥县自来水厂出具的停水情况说明中可看出，从双方签订合同之日起至约定的交房之日止，在此期间降雨量达到中雨以上（含两天）的天数为0天，停水连续两天以上（含两天）的天数为0天，因此，被告关于降雨及停水造成工程工期延误的该项辩解，本院不予以采信。被告提出，盛城·绥园居小区排污水管按规划设计须接到政府负责建设的廉租房排水排污总管，但该排水排污总管直到2013年12月底才建成。因此，被告至2013年12月底交房也无需承担违约责任。对此，因被告没有能提交相关证据材料证实廉租房排水排污总管纳入城建规划及盛城·绥园居小区排污水管必须接入廉租房排水排污总管，且该事由不符合合同第八条约定的可延期情形，故本院对该辩解不予采纳。至于被告提出的因特大暴雨导致山洪爆发，造成水泵房长期积水，致使工期延误等事由，因被告提供的照片打印件无法证实工地积水因山洪暴发所致及由此造成工期延误的时长，况且出瑞事由时被告未按合同约定及时告知原告，故本院对该项辩解亦不予采纳。综上所述，按合同的约定，被告应于2013年3月29日交房，但其2013年9月25日才发出通知告知2013年9月28日交房，被告逾期交房的天数为183天。故原告要求被告支付逾期交房违约金，理由成立，其合理部分本院予以支持。但《商品房买卖合同》约定违约金按已支付购房款每日万分之五的计算，被告认为合同中约定的违约金明显过高，请求予以调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六的规定，当事人以约定的违约过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，双方当事人均未能提供相关证据证实原告的实际损失数额及计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七的规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。有证据表明，同小区和与涉案房屋所在地段同时期同类房屋的租金为350／月，鉴于涉安全房屋所在地段离中心城区较元及当地住房租金现状，本院确定因被告逾期交房而给原告造成的租金损失为500元／月较为符合实际。参照此标准，双方当事人约定违约金按已付房款日万分之五计付亦远远过高，被告请求予以调减，符合法律规定，本院予以支持。综合考虑本案迟延交房未给原告造成较大直接经济损失及当地住房租金现状，依照违约金不超过实际损失30%的原则，被告应按逾期交房期间租金的130%向原告支付违约金3965元（500元／月×183／30个月×130%）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一第、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西盛城房地产开发有限公司向原告何志标、潘凤荣支付逾期交房违约金3965元；
二、驳回原告何志标、潘凤荣的其他诉讼请求。
案件受理费680元，由被告广西盛城房地产开发有限公司负担43元，由原告何志标、潘凤荣负担637元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交案件上诉费1360元，（收款单位：崇左市财政局，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李泠满
二〇一四年十月二十日
书 记 员 甘吉禄