广东省广州市越秀区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗越法行初字第651号
原告：李勤光，男，1962年9月20日出生，汉族，住广州市。
委托代理人：张久丽，广东合盛律师事务所律师。
被告：广州市国土资源和房屋管理局，地址：广州市。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：詹朝荣、朱晶晶，该局工作人员，联系地址。
第三人：李国忠，男，1980年10月1日出生，汉族，住广州市。
第三人：中国银行股份有限公司广州长堤支行，地址：广州市。
负责人：罗天，职务：行长。
委托代理人：李权、韩嘉露，中国银行股份有限公司广州长堤支行职员，联系地址。
原告李勤光不服被告广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证一案，于2014年8月21日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李勤光及其委托代理人张久丽律师，被告广州市国土资源和房屋管理局的委托代理人詹朝荣、朱晶晶，第三人中国银行股份有限公司广州长堤支行的委托代理人李权、韩嘉露到庭参加诉讼，第三人李国忠经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李勤光诉称，原告李勤光于2014年7月18日到广州市房地产管理中心查册发现原来一直登记在父亲李和名下的房产（房产地址：越秀区一德路196号2315房）已于2011年12月29日通过转移或交换的方式登记在第三人李国忠的名下。原告对此事产生了极大的疑惑，因上述房产的产权人应该为原告的父亲李和，而原告的父亲已于1994年去世，其母亲亦于2002年去世，按照常理来说上述房产应该属于原告及其兄弟姐妹共同共有的房产，在没有经过所有继承人同意的情况下房产是不可能突然转移到第三人李国忠的名下的。因此，原告再次对上述房产进行了解，房产是通过全权授权委托过户的。但是事实证明原产权人李和及其配偶已于十几年前去世，他们根本不可能在2011年进行全权授权委托买卖或转移房产。综上所述，被告广州市国土资源和房屋管理局存在以下严重的问题：一、被告未履行法定谨慎审查义务，损害原告合法权益。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条的规定，房管局依法享有对本辖区内房产权属（包括他项权）进行登记的职权，负有按照法律、法规规定的程序和登记要件对登记申请进行认真审查、核实的职责。因此，审查申请人身份及到场办理人员的身份、委托材料的真实性是登记机关的职责和法定的登记程序。而李和是1994年去世，其配偶是2002年去世，两人早已去世十多年，却与2011年转移房产，被告未对《公证书》或其他授权委托资料进行合法性审核，《公证书》或其他授权委托资料可能涉嫌造假或时代久远，被告未对原产权人是否健在等因素进行审核，亦未进行警惕审查义务，损害了原告作为继承人的合法权益。二、被告应根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》承担相应的撤销错误登记的责任。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条的规定，被告应该撤销2011登记字1068829号的转移登记，及撤销根据该登记行为已作出的相应的广东省房地产权证。综上所述，请求法院判决：撤销被告向第三人李国忠核发的广州市越秀区一德路196号2315房的房地产权证（粤房地权证穗字第××号房地产权证）。
被告广州市国土资源和房屋管理局辩称，第一，我局具体行政行为依据充分，并无不当。位于越秀区一德路196号2315房（下称该房屋），原产权人为李和，以2011登记01057124号办理登记，申领有粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。2011年12月30日，李国忠、李和的代理人李远光共同向我局申请将该房屋转移登记到李国忠名下，并提交了广州市房地产转移登记申请书、身份证明、委托书（（2011）粤穗广证内经字第140187号）、房地产权证（粤房地权证穗字第××号）、广州市存量房买卖合同（穗存量房合字11120025488号）、房地产分户图、完税证明等资料。我局以2011登记01068829号立案受理，经审核，该房屋权属来源清晰、申请登记材料齐备、申请人委托公证材料与复核情况一致。审核后，根据《广州市城镇房地产登记办法》第四条、第十四条、第三十条规定，我局于2011年12月31日核准登记，向李国忠核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。如上所述，我局登记行为依据充分确凿，程序合法，并不当之处，请求人民法院依法维持。第二，本案处理涉及第三方利益，请求法院追加第三人。李国忠购得该房屋后已将房屋抵押给中国银行股份有限公司广州长堤支行（下称中国银行长堤支行），并以2012登记1014519号办理抵押登记。现中国银行长堤支行为该房屋抵押权人，本案的处理结果将直接影响中国银行长堤支行的合法权益，请求人民法院将其追加为本案第三人。
第三人中国银行股份有限公司广州长堤支行述称，2012年5月7日，我行与李国忠签订了《个人抵押循环贷款额度协议》（编号：jg8gga20121573），约定我行向李国忠发放贷款95万，用于购货。同日，我行亦与其签订了《个人循环贷款最高额抵押合同》（dg8gga20121573）。而后，我行遵循审慎原则，审查了李国忠所提供的位于广州市越秀区一德路196号2315房的所有权证（产权证号：粤房地权证穗字第××，登记号：2011登记字1068829号），确认该房屋所有权证的真实性，并办理了抵押登记（他项权证号：粤房地他项权证穗字第0150040039号）。2012年5月25日，我行向李国忠依约放贷。根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权经依法登记后生效。鉴于李国忠在申请贷款时提供了由被告所制作的房地产所有权证，作为该贷款的主要财力证明。且经我行核实，该房屋在贷款申请时从法律层面上确为李国忠所有。因此，被告依据前述的抵押合同亦办理了涉案房屋的抵押登记，该房屋的抵押权生效。综上，按照我国《物权法》第一百零六条、《房屋登记办法》第八十一条规定，我行作为善意第三人，已在自身的职责、能力范围内做好了贷前调查，并依法取得有效的抵押权。为此，从客观上我行不知道李国忠可能无权处分该房屋。即使在贵院的审理下，认定李国忠隐瞒真实情况等非法手段获得房屋登记，被告亦不应撤销原2011登记字1068829号的房屋登记，进而保障我行的抵押权。
第三人李国忠没有陈述意见。
经审理查明，2011年11月23日，被告广州市国土资源和房屋管理局向李和核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明李和为广州市一德路196号2315房的权属人，该房屋建筑面积75.68平方米，房屋所有权取得方式为交换。
2011年12月29日，李远光以李和代理人的身份（卖方）与第三人李国忠（买方）共同向被告申请办理涉讼房屋的转移登记手续，并提交广州市房地产转移登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问记录表、粤房地权证穗字第××号房地产权证、广州市存量房买卖合同、（2011）粤穗广证内经字第140187号《公证书》、姓名为“李和”的身份证复印件、李远光和李国忠的身份证复印件、税收通用完税证、契税完税证、房地产分户图等资料。上述材料中，广东省广州市公证处于2011年12月28日出具的（2011）粤穗广证内经字第140187号《公证书》内容为：“兹证明李和于二o一一年十二月二十八日来到我处，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”该公证书中的《委托书》内容为：“委托人：李和，男，一九一一年十一月二十一日出生，现住广州市，公民身份证号码：××；受托人：李远光，男，一九四五年五月十五日出生，现住广州市，公民身份证号码：××；委托人是座落在越秀区一德路196号2315房房屋的权属人，现李和委托李远光作为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、向有关银行办理上述房屋的银行按揭手续，签署相关的文件，办理相关的手续；……三、向房管部门办理上述房屋的登记，领取房地产证手续；……七、出售上述房屋，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款；……”《广州市存量房买卖合同》为李远光以李和委托代理人的身份（甲方、卖方）与第三人李国忠（乙方、买方）于2011年12月29日所签订，该合同约定甲方将上述广州市越秀区一德路196号2315房以605412元的价格卖予乙方。另姓名为“李和”的身份证复印件中载明的公民身份号码为××，有效期限为2005年8月10日至长期。被告于2011年12月30日以11登记01068829予以受理，并于2011年12月31日核准登记，向第三人李国忠核发粤房地权证穗字第××号房地产权证，将涉讼房屋的权属人登记为李国忠。2012年5月，李国忠与中国银行股份有限公司广州长堤支行签订抵押借款合同，将涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司广州长堤支行，2012年5月9日，李国忠、中国银行股份有限公司广州长堤支行申请持房产证抵押，以2012登记字1014519号存案。
另查明，2014年10月20日，广东省广州市广州公证处作出穗广证复字（2014）1号“关于撤销（2011）粤穗广证内经字第140187号公证书的决定”，内容为：“经查明，（2011）粤穗广证内经字第140187号公证书是我处于2011年12月出具的，内容证明李和在委托书上签名，委托李远光处理位于广州市越秀区一德路196号2315房的事项。经我处调查核实，根据人民街派出所的户籍档案记载，证实了李和确已于1994年5月26日报死亡。我处认为，上述公证书是他人利用虚假身份证件等资料，冒名顶替骗取公证书，该公证书应予撤销。根据《公证法》第三十九条、《公证程序规则》第六十三条的规定，现决定撤销（2011）粤穗广证内经字第140187号委托公证书。……”
再查明，据广州市公安局人民派出所出具的（2014）穗公越（人）第0413455号《户籍档案查询摘抄记录》显示，经查该所93-99年代户籍档案，摘抄如下：户主：李和，别名：豆皮六，男，1911年11月21日生，住五云里6号，1994年5月26日报死亡……。
以上事实，有受理回执、广州市房地产转移登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问记录表、身份证复印件、委托书（（2011）粤穗广证内经字第140187号）、粤房地权证穗字第××号房地产权证、广州市存量房买卖合同、房地产分户图、税收完税证、契税完税证、票据、房地产登记簿查册表、借款合同、穗广证复字（2014）1号“关于撤销（2011）粤穗广证内经字第140187号公证书的决定”、户籍档案查询摘抄记录等证据证实，原、被告及第三人亦当庭陈述在案。
本院认为，《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”根据查明的事实，本案中由于李和已于1994年死亡，办理房屋转移登记的委托公证书也被公证处撤销，故被告向第三人核发的房地产权证，因申请人提交了虚假材料，合法性基础已不存在，被告核发给第三人李国忠的产权证依法应予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决如下：
撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2011年12月31日向第三人李国忠核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证。
本案受理费50元，由被告广州市国土资源和房屋管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 徐 星
人民陪审员 云 立
人民陪审员 朱穗芳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 陈嘉玲