江苏省睢宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0324执异3号
案外人：王淑芬，女，1974年12月19日生，汉族，住睢宁县。
委托代理人：王旭，男，1971年5月15日生，汉族，住址同上。
申请执行人：上海佳合建筑装饰工程有限公司，组织机构代码69214673-9，住所地上海市宝山区真陈路1000号。
法定代表人：魏向前，该公司总经理。
被执行人：睢宁县鸿升房地产开发有限公司，住所地睢宁县县城元府东街物资局院内。
法定代表人：李玉龙，该公司总经理。
在本院执行上海佳合建筑装饰工程有限公司（以下简称“佳合公司”）与睢宁县鸿升房地产开发有限公司（以下简称“鸿升公司”）装饰装修合同纠纷一案中，案外人王淑芬对本院依法查封的被执行人所有的坐落于睢宁县东升街12号环岛商城1-1号12层1212号房提出书面异议。本院受理后，依法组成了合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
案外人王淑芬称，2007年，被执行人鸿升公司通过电视、平面媒体等广告形式大肆宣传：以“只需2.8万元，15年回收12万元、投资稳赚钱、睢宁县政府重点工程、各单位对外定点接待场所、投资高收益、稳赚钱”为承诺，以开发商返租为收益保障推销购买产权式酒店。基于此，案外人于2007年4月6日与被执行人签订了《商品房买卖合同》，购买了环岛商城主楼12层1212号房，建筑面积为46.41平方米。案外人与被执行人签订购房合同的同时与该公司签订了房屋租赁合同，租期15年，年租金8903元。案外人与被执行人签订买卖合同后，依照约定给付了总购房款84559元。2007年1月12日，睢宁县房产局办理出具了《商品房登记备案证明书》，案外人并于2007年12月27日缴纳了房产交易税、维修基金、房屋交易手续费、他项权利登记费。2010年9月27日，案外人又与睢宁东方希尔顿大酒店有限公司（以下简称“希尔顿酒店”）签订租赁合同，变更租赁合同的承租方，租赁期限从2011年8月8日至2023年8月8日，年租金8903元，租金按照季度支付。被执行人先后支付租金17683.84元，至2015年尚欠租金15976.82元。经案外人多次催要，被执行人一拖再拖，不付租金。2015年6月1日，案外人提起租赁合同纠纷之诉，诉请希尔顿酒店给付所欠租金。2015年8月10日睢宁县人民法院作出（2015）睢民初字第01784号民事判决书，案外人现已申请执行。由于被执行人前期在建设规划方面存在违规、没有按照有关规定缴纳罚款等案外人以外的原因没有办理房产证，希尔顿业主也就不能办证事项多次通过信访途径向多个部门进行反映。综上，在查封前，案外人与被执行人已签订了合法有效的书面买卖合同，支付了购房款，先后与被执行人、希尔顿酒店签订了租赁合同、收取了租金，在查封前合法占有使用了涉案房产，并且未能办理过户手续也非案外人的原因。为维护案外人的合法权益，故提出异议，请求解除对睢宁县东升街12号环岛商城1-1号12层1212号房的查封。
本院查明，2007年4月6日，案外人王淑芬与鸿升公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司开发的位于睢宁县环岛商城主楼12层1212号房屋，即睢宁县环岛商城1-1号楼12层1212号房屋，建筑面积为46.41平方米；同日案外人支付了首付款，余款通过按揭贷款方式支付，并且在睢宁县房管局进行了登记备案。签订买卖合同的同时，案外人又与鸿升公司签订了房屋租赁合同，租赁期限为2008年8月8日起至2023年8月8日止，租金每年8903元，前三年一次性支付，三年后按季度支付，租赁用途为经营酒店。希尔顿酒店成立后，于2010年9月27日与案外人重新签订了租赁合同，原合同作废，租赁期限为2011年8月8日至2023年8月8日，租金、支付方式等同上一租赁合同。自2011年8月8日起，仅支付部分租金，下余租金经催要，希尔顿酒店拒不支付，王淑芬遂提起诉讼，本院于2015年6月1日立案，于2015年8月10日作出了（2015）睢民初字1784号民事判决书，依法判决希尔顿酒店支付租金并赔偿损失，目前该判决已经生效，案外人并已申请强制执行。
因被执行人鸿升公司拖欠申请执行人佳合公司的工程款，佳合公司向上海市宝山区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中上海市宝山区人民法院根据佳合公司的申请，于2014年6月16日作出了（2014）宝民三（民）初字第887号民事裁定书，查封了鸿升公司名下的坐落睢宁县睢城镇东升街12号环岛商城1-1、1-2号楼1-12层、1-6层所有的房产（包括已抵押及已售未办理分户房产证的房产），查封期限自2014年6月25日至2016年6月24日。该案经过上海市第二中级人民法院终审判决，案号为（2014）沪二中民二（民）终字第1866号，依法判决鸿升公司支付佳合公司工程款1721419元并按中国人民银行同期同类贷款利率支付该款自2014年1月1日起至判决生效之日止的利息。判决生效后，佳合公司向本院申请执行，案号为（2015）睢执字第2999号，在执行过程中，本院于2016年6月1日作出了（2015）睢执字第2999-1号执行裁定书，继续查封了上述房产。现案外人王淑芬提出异议，要求解除对上述财产中1-1号楼12层1212号房产的查封。
另查明，鸿升公司开发的环岛商城因存在部分违法违规建设行为，相关验收迟迟未能通过，导致产权证无法办理。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
从案外人提供的证据可以认定，在查封前案外人王淑芬与被执行人鸿升公司签订了合法有效的书面买卖合同、支付了购房款、实际占有使用了涉案房产，并且对于未能办理过户登记手续并不存在过错，故案外人的异议请求本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
案外人王淑芬的异议请求成立，中止对登记在被执行人睢宁县鸿升房地产开发有限公司名下的坐落于睢宁县东升街12号环岛商城1-1号楼12层1212号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 ＸＸ福
审 判 员 刘玉平
人民陪审员 宋 浩
二〇一七年一月十七日
书 记 员 陈 帅
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
(一)案外人是否系权利人；
(二)该权利的合法性与真实性；
(三)该权利能否排除执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。