上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第2062号
原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司。
法定代表人张杰，总经理。
委托代理人吴健，上海市天华律师事务所律师。
委托代理人吴季杨，上海市天华律师事务所律师。
被告王永策。
被告上海桂影贸易商行。
法定代表人王永策，经理。
两被告共同委托代理人徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。
两被告共同委托代理人李洪刚，上海徐卫红律师事务所律师。
原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司（以下简称“宣禾公司”）诉被告王永策、上海桂影贸易商行（以下简称“桂影商行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，依法适用简易程序于2013年10月9日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序于同年12月10日公开开庭进行了审理。原告宣禾公司的委托代理人吴健及被告王永策均到庭参加了诉讼。两被告的共同委托代理人徐卫红到庭参加了第一次庭审，两被告的共同委托代理人李洪刚到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月期间，被告王永策（以下简称被告一）预在上海市奉贤区定康路XXX号经营联华超市，同年7月17日，原告与被告一签订租赁合同，原告将位于上海市奉贤区南桥镇定康路XXX号104的商业用房转租给被告一。原告和被告一在合同中约定：计租面积为480平方米，租赁期限为8年，月租赁费用为43800元，租赁费用按季支付，先付后用，提前一个月支付。首年及第二年租赁费用不变，从第三个租赁年起月租赁费用每年较上年递增。同时约定：被告一应当严格按合同约定支付租赁费用，每逾期一天，则被告一需按当期所欠付款金额的2%承担违约金；一个租赁年度内被告无故逾期支付应付任何款项连续达15天（含）或累计达60天（含以上）的，原告可解除合同。合同签订后，原告认真负责地履行了合同。为了经营联华超市，被告一于2012年11月16日设立个人独资企业即被告桂影商行，涉案租赁房屋实为被告桂影商行经营所用。2013年4月至6月的租赁费用到期时，原告多次电话两被告要求支付租赁费用，但两被告却拒不理睬，拒绝支付租赁费用。无奈，原告再次于2013年4月28日委托物业公司将租赁费发票转交给两被告，促使被告履行支付租赁费的义务。但两被告依然我行我素，拒不支付租赁费用。原告认为，两被告的行为已严重违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益。故原告为维护自身合法权益不受侵犯，根据《租赁合同》第68、74条的约定，诉讼至本院，要求判令：1、解除原告与被告一之间的租赁合同；2、两被告立即搬离系争房屋；3、两被告支付2013年4月至2013年6月的租赁费人民币（以下币种同）131，400元（以实际搬离日为最终租赁费计算日）；4、被告支付逾期支付租赁费违约金人民币126，144元（从2013年5月14日起暂算至2013年6月30日，以最终租赁费支付日为最终违约金计算日）；5、两被告支付解除合同的违约金855，887.93元；6、诉讼费由两被告承担。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、《房屋租赁合同》1份，旨在证明原告向上海奉贤南桥新城建设发展有限公司承租系争房屋和原告对涉案房屋有转租权利的事实。
2、《租赁合同》1份，旨在证明原、被告之间就租赁关系约定了具体的权利义务内容的事实。
3、发票收讫回执2张，旨在证明原告将涉案租赁物的2013年4月到6月的租赁费发票寄给被告，但被告一直拒付租金的事实。
4、律师函及送达凭证各1份，旨在证明原告向被告催讨租金，但被告拒付的事实。
5、区政府会议纪要1份，旨在证明原告出租的房子是可以转租的事实。
6、上海南桥新城建设发展有限公司的转租证明1份，是新城公司出具的，是同意被告转租的手续。
两被告辩称，被告二是被告一的个人独资企业，所以本案被告应该是被告二。被告二签订合同后没有任何违约行为，所以不存在解除合同并支付违约金的行为，请求依法驳回。双方纠纷产生主要因为原告没有信守双方签订合同前的承诺，原告曾口头承诺在租赁地块被告享有独家的超市经营权，在合同签订后，2013年6月，原告擅自拆除在该地块的公共厕所并改建成超市，出租给另外一家“全家超市”。被告多次向原告提出要求拆除“全家超市”，但原告相关人员不予理睬，导致涉讼。
两被告针对其辩称，向法庭提交了如下证据：
1、原告与案外人的租赁合同2份，旨在证明原告的合同是格式化合同，里面相关条款显失公平的事实。
2、上海市房地产权证1份，旨在证明系争房屋性质是公共基础设施用地，不具备商用资质的事实。
3、现场照片1张，旨在证明原告违反约定将本是厕所的地块改建为全家超市且导致被告经营困难的事实。
经当庭质证，双方当事人对相对方提供的证据发表了质证意见。对原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议，但认为根据按规定此类地块不允许出租或进行商业用途；对证据2的真实性无异议，但该合同是原告的格式化合同，存在显失公平的条款；对证据3的真实性无异议，但认为被告拒付租金的原因是因为原告违约在先；对证据4的真实性无异议，但对内容有异议，是原告先违约，且函中没有任何解除合同的意思表示；对证据5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议。对被告提供的证据，原告对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2、3的真实性均无异议。
上述原告提供的证据1、2、3、4、5、6和被告提供的证据2、3，因双方当事人对相对方提供的证据的真实性均无异议且与本案有关，本院依法予以认定。对被告提供的证据1，因与本案无关，本院在本案中不予认定。
基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2011年11月11日，上海奉贤南桥新城建设发展有限公司（甲方，下同）与原告宣禾公司（乙方，下同）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于上海市奉贤区定康路中心医院西侧，暂定租赁面积共计7，250平方米的房屋出租给乙方，甲方向乙方出示房地产权证的证书编号为沪房地奉字（2011）第2006791号；房屋用途为公共设施配套用房，因目前该房屋用途不是商业、办公，故甲方必须帮助在该房屋经营的各类企业取得所需的所有手续，保证商家正常经营；合同租期为15年；乙方可自行决定将该房屋转租给第三方，并书面报请甲方备案，但所有转租业态、布局需经甲方同意；本合同经双方签字盖章后生效等内容。
2012年7月17日，原告宣禾公司与被告王永策签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于上海市奉贤区定康路XXX号内的房屋租赁给被告做经营联华超市使用，被告承诺在承租期内拥有联华超市商标的合法使用权，营业时间为全天24小时经营，年中无休；计租面积为480平方米，租金及其他相关费用以此面积作为结算依据；计租日以被告开业日起算，若计租日为2012年10月1日，则自2012年10月1日起，每年的10月1日至第二年的9月30日为一个租赁年度……；本合同项下租期为八年；双方约定自房屋交付之日起至双方约定的开业之日止为被告享有的免租装修期；被告应按以下规定向原告支付租赁费：首年开始，月租赁费用为43，800元，首年及第二年租赁费用不变，从第三个租赁年起月租赁费用每年较上年递增，具体按合同第10条所列表格执行；被告按季支付租赁费用，先付后用，提前一月支付；被告支付租赁费用每逾期一天，则被告需按当期所欠付款金额的2%承担违约金；租赁期内，原告应于费用支付到期日前15个工作日内将租赁费用的票据提供给被告；一个租赁年内被告无故逾期支付应付任何款项连续达15天（含）或累计达60天（含）以上的，原告可书面通知（至少提前15天），被告有异议的应于15天内提出，双方再次商定挽救措施，协商无果的原告可以解除本合同；除本合同已有明确的违约金条款约定的外，租赁期内，一方违约行为导致另一方单方面解除本合同，违约方应按本合同未履行完毕的租赁期限所应支付的租赁费用的总金额或整个租赁期总计租赁费用的20%（两者以居低者为准），向守约方支付违约金……。原告的转租行为取得了南桥新城公司的备案认可。上述合同签订后，原告于2012年8月底向被告交付了房屋，被告王永策作为投资人将系争房屋用作住所注册了被告桂影商行，随即由被告桂影商行作为实际经营人在系争房屋内开设了联华超市，租金支付至2013年3月份。
2013年4月28日、7月1日，原告分别向被告开具了4-6月、7-9月房租费的发票，但被告至今未支付原告自2013年4月1日起的房租。原告委托律师于2013年6月4日向被告王永策发函声明：被告王永策拒绝支付租赁费用的行为严重违反了租赁合同的约定，侵犯了原告的合法权益，望在收到函件后的五个工作日内立即支付所欠租赁费用，否则将诉诸法律……。
另查明，系争房屋所在地块上原系公共厕所的部位已改建成“全家超市”并对外营业。
经本院主持调解，被告明确表示愿意继续履行合同，支付原告自2013年4月1日起至2013年12月31日止的租金，原告则表示须在被告承担违约责任的基础上接受调解，致本院调解不成。
本案的争议焦点在于本案的租赁合同应否继续履行，被告拖欠租金的理由是否能构成对原告诉求相对合理的抗辩？原告认为，合同对逾期支付租金的后果作出了明确约定，现被告拖欠租金的行为已经达到合同解除的条件，原告的请求正当合理；被告为形成经营上的垄断，以原告将剩余房屋出租给全家便利店为由拒付租金，该理由是没有事实和法律依据的，被告行为有违诚信，依据应支持原告请求。而被告认为，与原告签订合同的目的是为了开设超市，一般而言在某一区域内都是独占经营，且原告曾口头承诺被告在该区域内享有超市的独占经营权，然而原告将配套设施即厕所改造成商铺后出租给全家超市，对被告经营造成了严重影响，事发后被告多次找原告沟通联系，要求适当减免租金但遭拒绝；被告投入装潢资金逾百万元，经营才一年多，从公平合理的角度看，应当继续履行合同，被告愿意支付欠付的租金。
本院认为，一、原告与被告王永策签订《租赁合同》之时，房屋的用途、状态是明确的，即被告租用目的是开设商业超市，整幢房屋除被告租用的部分外，尚剩公建部位即厕所，按照一般的生活经验，被告开设超市具有独占性。所以，虽然双方在合同上未予载明，但是被告认知所产生的期待是显而易见的，但之后，原告将原厕所改建后出租给“全家FamilyMart”，被告所认知的订立涉案租赁合同的基础环境发生了变动，该变动不属于被告在订立合同时应当预见的商业风险的范围，由此，原告的该行为致使双方在租赁合同的履行过程中权利义务发生明显失衡；二、从目前的房屋业态看，整幢房屋中现开设有两家超市，即“联华超市”与“全家FamilyMart”，从距医院的距离与便利程度而言，“全家FamilyMart”具有地理位置上的优势，被告称因“全家FamilyMart”的开设而影响其经营，具有可信度；三、在发生纠纷之后，被告要求适当减免租金或由原告责令“全家FamilyMart”搬离，在其上述请求遭到回绝的情况下，考虑到投入逾百万的经营成本而愿意支付租金继续履行合同，被告已经做出了礼让，其请求并不为过，否则难以彰显公平；四、从维护合同稳定性、节约市场资源的角度考虑，本案合同亦不宜解除。如上所述，被告的抗辩具有一定的合理性、正当性，现其要求继续履行合同，本院予以准许，故对原告解除合同之请求，本院难以支持。对原告主张的违约金的请求，如前所述，被告之抗辩具有一定的合理性，故本院对原告该项请求同样不予支持。
本案合同签订人为被告王永策，被告桂影商行作为实际使用人，对原告而言与被告王永策构成并存债务，故两被告应向原告共同承担责任。
综上，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告王永策订立的《租赁合同》系双方当事人的真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，不得擅自变更或者解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条的规定判决如下：
一、原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司与被告王永策于2012年7月17日签订的《租赁合同》继续履行；
二、被告王永策、上海桂影贸易商行于本判决生效之日起十日内给付原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司自2013年4月1日起至2013年12月31日止的租金人民币394，200元；
三、驳回原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14，820元，财产保全费人民币5，000元，由原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司负担人民币12，883元，由被告王永策、上海桂影贸易商行负担人民币6，937元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
代理审判员 胡诚诚
人民陪审员 杨士芳
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。