浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬慈民初字第1463号
原告：华润置地（宁波）发展有限公司。
法定代表人：谢骥。
委托代理人：周志芳。
被告：朱建立。
原告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）诉被告朱建立商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理，后因被告下落不明，本院于2013年12月24日将本案转为普通程序，依法组成合议庭于2014年3月26日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告华润公司的委托代理人周志芳到庭参加诉讼，被告朱建立经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。
原告华润公司起诉称：原、被告于2010年8月10日签订了编号为20100800309的《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：被告购买原告开发的位于橡树湾小区21栋502号商品房，房款总价为2323167元。被告在合同签订当日须支付房价款的30%，剩余部分款项由被告向银行按揭贷款获得。被告应按照其与银行签订的借款协议按时还本付息，若在原告承担担保责任期间内，因被告逾期归还银行按揭贷款导致原告承担保证责任的，被告逾期付款超过三次，原告有权单方解除购房合同及相关文本，被告应偿还原告代还的款项并支付相当于总房价款15%的违约金，原告可直接从被告支付的房价款中扣除代还款项及违约金，原告再次出售该房屋时产生差价损失的，该差价损失由被告承担。《补充协议一》第七条约定按照本合同约定的条件行使解除权的，被告应自合同解除之日起15个工作日内配合办理撤销合同备案登记手续。2010年10月15日，中国建设银行股份有限公司慈溪支行（以下简称建行慈溪支行）与被告、原告签订编号为2010-136520-854的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：建行慈溪支行向被告提供本金为1620000元的借款，借款期限为120个月，被告须每月归还本息金额16754.30元，原告为连带责任保证人。在被告未能如期归还贷款时，原告承担连带保证责任，建行慈溪支行有权直接从原告在该行系统开立的任一账户中划扣相应款项。上述《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，被告在支付了首期购房款及部分按揭款后停止支付银行贷款本金及利息，经银行及原告多次催讨，被告仍未履约。2013年3月27日，因被告未及时还款，建行慈溪支行从原告账户扣划人民币33144.18元。鉴于被告已经累计逾期还款超过三次，2013年4月12日，建行慈溪支行按照合同约定直接从原告账户中扣划人民币1303667.02元用于偿还被告剩余贷款本息及罚息。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面遵照履行，然被告逾期偿还银行按揭贷款超过三次以上并致使原告已经承担连带保证责任，被告已构成根本违约。原告已经依照约定向被告发出《解除合同通知书》，原、被告之间的商品房买卖合同已经解除，被告应返还房屋、偿还原告代为清偿的银行按揭款项，配合办理解除商品房买卖合同备案登记等手续，并承担违约责任。诉请判令：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2013年8月10日解除；2.判令从被告已支付给原告的房款中抵扣原告代付款项1336811.2元；3.从被告已支付给原告的房款中抵扣总房价15%的违约金人民币348475.05元；4.被告自判决生效之日起十五日内配合原告办理撤销橡树湾二期21栋502室房屋商品房买卖合同备案登记等相关手续；5.本案诉讼费及保全费由被告承担。庭审中原告变更第5项诉请为本案诉讼费由被告承担。
被告朱建立在法定期限内未作书面答辩，也未提供任何证据。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供如下证据：
1.《商品房买卖合同》附件及补充协议一份，证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系，如被告逾期支付按揭款导致原告承担连带保证责任的，被告应当承担还款责任和违约责任；
2.交付通知书及快递详情单各一份，证明原告于2012年12月24日通知被告办理收房手续，履行了交付义务；
3.《个人住房借款合同》一份，证明被告在建行慈溪支行办理按揭贷款的情况，原告为连带责任保证人；
4.银行划扣款项通知书一份、扣款凭证两份及结清证明一份，证明建行慈溪支行前后两次共从原告账户划扣人民币1336811.2元，用于偿还被告贷款本息及罚息；
5.解除合同通知书及快递详情单各一份，证明原告向被告发送的解除合同通知书于2013年8月10日送达至被告。
被告朱建立经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。
被告朱建立未提供证据。
经审查，原告提供的证据具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院均予以认定。
根据本院确认的证据及原告的庭审陈述，本院认定本案事实与原告诉称一致。另查明，原告于2013年8月8日通过EMS方式向被告寄送解除合同通知书，被告于2013年8月10日签收。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方应当依照合同约定全面履行各自义务。合同中约定解除条件的，在解除条件成就时，享有解除权的一方有权依照合同的约定解除合同，并有权要求违约方承担违约责任。本案所涉商品房销售合同签订之后，被告未按约归还按揭贷款，致银行依照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定扣划了原告账户存款，用于代偿被告欠付的贷款本息，被告的行为已构成违约，合同约定的解除条件已经成就。原告依照合同约定于2013年8月8日向被告发出解除合同通知书，被告于2013年8月10日签收，合同于解除通知书到达被告时解除。原告要求确认双方签订的商品房买卖合同已经于2013年8月10日解除的诉请，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。原告要求被告在判决生效之日起15日内配合原告办理撤销橡树湾二期21栋502号商品房买卖合同备案登记手续的诉请符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告方要求判令被告支付原告代偿款项和总房价款15%的违约金的诉请，于法有据，本院亦予以支持。另外，因被告违约行为致使原告行使解除权致合同解除的，双方于合同解除之日起互负返还义务，即被告应返还原告的代偿款项及违约金，原告方应返还被告方支付的购房款，原、被告双方的义务均因合同的解除而到期，均为金钱债务，且无法律规定或依合同性质不得抵销的情形，任何一方均有权依照法律规定行使抵销权。原告在诉状中请求将被告应支付代偿款项及违约金直接从被告已支付的购房款中抵扣，系行使抵销权的诉请，本院已将诉状送达给被告方，应当视为原告方已经履行了通知义务。故原告要求两笔款项均从被告已支付的购房款中抵扣的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告华润置地（宁波）发展有限公司与被告朱建立签订的编号为20100800309的《商品房买卖合同》已于2013年8月10日解除；
二、被告朱建立支付原告华润置地（宁波）发展有限公司为其代偿的贷款本息1336811.2元、违约金348475.05元，款项从被告已支付给原告的购房款中抵扣；
三、被告朱建立应于本判决生效之日起15日内配合原告办理撤销橡树湾二期21栋502号商品房买卖合同的备案登记手续。
案件受理费19970元，由被告朱建立负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
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审 判 长 黄科军
代理审判员 王文艳
人民陪审员 张永立
二〇一四年三月二十六日
代书 记员 邹荷君
附：一、本判决所适用的相关法律及司法解释条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
4.《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定
5.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
6.《中华人民共和国合同法》第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
7.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、申请执行的规定
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。