上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第856号
上诉人（原审原告）上海振东房地产有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
被上诉人（原审被告）孙琦。
上诉人上海振东房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，1996年9月10日，孙琦（乙方）与上海振东房地产有限公司（以下简称振东公司）前身上海＊房地产有限公司（甲方）签订《上海市内销商品房预售合同（合同编号：0496-026-0001）》（以下简称《预售合同》），孙琦购买了振东公司投资建设的上海市徐汇区＊号＊公寓房屋（以下简称系争房屋），合同约定总价暂订为922，465元（人民币，下同）。合同第七条约定，除本合同第六条规定情况外，甲方如未在本合同规定期限内将该物业交付乙方使用，乙方有权按已交付的价款向甲方追索违约利息。违约利息按本合同第六条规定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，日利息按人民银行固定资产贷款利率计算。若逾期超过90天，则视为甲方不履行本合同，甲方同意乙方有权按甲、乙双方订立的补充条款第3条约定追索甲方的违约责任。补充条款第三条约定：乙方与甲方均按本合同约定的时间付款和交房，逾期则按人民银行固定资产贷款利率来支付违约利息。附件二付款办法一、银行按揭贷款三十万元，五年还清。二、其余房款一次性付清。三、买方委托卖方办理按揭贷款五年三十万元的还本付息，款项由买方付给卖方，……。
1996年10月28日，中国建设银行上海市分行出具借款人为孙琦，收款人为上海＊房地产有限公司的商品房抵押贷款划款凭证，金额为40万元。双方还就系争房屋的预售合同至房地产交易中心登记部门办理了备案登记手续。
后因上海＊房地产有限公司未按时交房，1997年6月20日，孙琦（乙方）与上海＊房地产有限公司（甲方）签订了《退房协议》，约定：……甲方定于1997年11月30日前交房，鉴于目前工程的进度状况，无法按时交房，故同意乙方退房，达成以下退房协议。一、由于甲方不能按时交房，同意乙方无条件退房。二、乙方办理的按揭手续，因一直由甲方垫付，今后仍由甲方支付，不追究乙方责任，以后因按揭产生的责任，由甲方负责……。但双方至今未将预售合同备案登记手续予以注销。
2001年3月17日，振东公司（甲方）与孙琦（乙方）签订《协议》约定，乙方于1996年9月10日向甲方订购＊公寓住房一套，位于斜土路＊室，建筑面积156.35平方米，总价款922，465元，签订预售合同编号0496-026-0001号，合同签订后，乙方支付给甲方首付款55万元，余款乙方通过按揭贷款支付给甲方。甲方定于1997年11月30日前交房，因甲方无法按时交房，甲、乙双方在1997年6月20日签订了《退房协议》。根据上海市徐汇区人民法院的判决，甲、乙双方签订的《退房协议》中所约定的权利义务无效，为维护双方的利益特签订本协议：一、甲乙双方在1997年6月20日签订的退房协议作废。甲乙双方在1996年9月10日签订的预售合同（0496-026-0001）继续有效。二、乙方所欠建行徐汇支行的按揭贷款由乙方负责归还……。协议签订当日，振东公司还出具一份收款证明载明：“孙琦购买我公司开发的＊公寓（斜土路＊号）B幢16层4室商品房一套，1996年9月10日支付首付款55万元，我司（原上海＊房地产有限公司）出具收据一张，（收据号为NO004980）。因孙琦收据原件遗失，我司证明在1996年9月10日收到过孙琦交来55万元购买＊公寓B幢16层4室商品房首付款。”
2001年9月25日，振东公司（甲方）、上海亿人企业发展公司（乙方）、孙琦（丙方）、丁方柴平签订《债权债务划转（转让）协议》约定，……第三条：由于甲方暂缺乏现金偿还债务，故直接向丙方提供座落于本市徐汇区斜土路＊号《＊公寓》B座16层4室商品房一套作价440，167元向丙方偿还部分债务。丙方在取得甲方提供的上述商品房后尚欠甲方155，653元余额，经甲方同意丙方用现金一次性代甲方归还甲方欠建设银行徐汇支行的贷款。……第四条第5项：丙方已全额付清了甲方所提供的斜土路＊号《＊公寓》B幢16层4室商品房的全部房款。……振东公司、孙琦等均进行了盖章或者签字。
系争房屋所在地块因振东公司存在未清偿债务，由上海市高院组织了司法拍卖。案外人上海银亿同进置业有限公司通过司法竞拍方式取得了上海市徐汇区斜土路＊号地块“＊公寓”整体在建工程。在该案外人出具的《特别告知》中提示如下：……拍卖标的B幢1504室及1604室，买受人应承受原开发商该2套房屋预售合同项下的义务，具体履行内容及方式由买受人自行与相关预告登记购房人了解并协商处理。位于上海市徐汇区斜土路＊号＊公寓房屋现登记在上海银亿同进置业有限公司名下，取得方式为裁决。
振东公司诉至原审法院，请求：1、确认双方于1996年9月10日签订的合同编号：0496-026-0001号《预售合同》于1997年6月20日已解除；2、判令孙琦配合振东公司去上海市徐汇区房地产登记处协助办理注销1996年10月所作上述《预售合同》登记备案手续。
原审认为，《预售合同》、《退房协议》、《协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对签约各方当事人均具有法律约束力。尽管孙琦与振东公司前身签订了《退房协议》，但嗣后又与振东公司签订了《协议》，明确预售合同继续有效，因此《预售合同》应继续履行。故振东公司要求确认《预售合同》已解除，并要求办理注销登记备案手续的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。原审法院审理后于二○一四年三月四日依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款之规定，作出判决：驳回上海振东房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币160元，减半收取计80元，由上海振东房地产有限公司负担。
判决后振东公司不服，向本院提出上诉称，上诉人与被上诉人于1996年签订的《预售合同》已于1997年6月通过签订《退房协议》的方式解除。故上诉人与被上诉人间就系争房屋的预售合同法律关系自此消灭，基于该预售合同项下的预告登记理应依法注销。至于双方于此后的2001年再次签订《协议》，至多也是按原合同条件另行签订预售合同的意向书，但登记于1996年的预告登记应先予以注销。原审法院对本案的事实认定错误，导致判决显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人孙琦辩称，原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正。上诉人的上诉没有任何事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。当事人签订房屋买卖协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，经预告登记的不动产，自登记之日起，登记人对该房屋享有准物权权力。现上诉人之前身作为系争房屋的开发商，与被上诉人签订了《预售合同》，且经预告登记。此后，双方虽曾签订过《退房协议》，但此仅为双方间的合同约定，未经预告登记撤销，尚不发生物权变动效力。尔后，上诉人与被上诉人又再次于2001年就同一房屋的买卖签订《协议》，恢复了被上诉人为系争房屋购买人的身份，故系争房屋的预告登记已无需撤销，该预告登记继续产生原来的登记物权效力。故现上诉人仅以双方曾签订过《退房协议》为由，主张撤销预告登记，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。况且，系争房屋现经司法拍卖，已登记在案外人名下，上诉人已不享有系争房屋的物权权利，故上诉人也无权主张撤销系争房屋的预告登记。综上，本院认为原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币160元，由上诉人上海振东房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……