江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西少民初字第188号
原告：龚某2，女，1977年12月11日生，汉族，住南昌市西湖区。
委托代理人：朱俊杰，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601200210420912。
委托代理人：刘敏，江西洪城律师事务所律师，执业证号：36011604110186。
被告：龚某3，男，1958年12月9日生，汉族，住南昌市西湖区。
被告：龚某4，男，1987年9月1日生，汉族，住南昌市西湖区。
被告：龚某1。
法定代理人：龚某3，系龚某1父亲。
上述三被告共同委托代理人：刘威，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201010765538。
上述三被告委托代理人：门娜，江西豫章律师事务所律师，执业证号：36011506210057。
原告龚某2诉被告龚某3、龚某4、龚某1析产纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚某2的委托代理人朱俊杰、刘敏，被告龚某3及其委托代理人刘威、门娜，被告龚某4的委托代理人刘威、门娜，被告龚某1的法定代理人龚某3及其委托代理人刘威、门娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚某2诉称：其因继承位于南昌市前进路144号（第1-3层房产）龚冬生所有的部分房屋，于2011年1月办理产权过户登记手续，该房屋共有人还有被告龚某3、龚某4、龚某1。该房屋共三层规划用途为住宅，其与被告龚某3曾根据协议确认产权内面积32平方米。2014年8月该房屋在南昌市政府拆迁时计算总面积为388.8平方米，收购价值共计人民币1098万元，按照权益份额1／4×185.39=46.3475平方米，故原告龚某2且应对该处房屋享有面积78.3475平方米权益份额（32平方米＋46.3475平方米），该房产核算收购单价约为每平米28240.74元即原告应分得房屋价款为2212591.37元（78.3475平方米×28240.74元），而被告方仅给付44.16万元，为此，原告曾多次要求被告按等额折价分割该房产，但均无法达成一致意见。故特提起诉讼，要求分得南昌市前进路144号房屋价款1770991.43元。本案诉讼费由被告方承担。
原告龚某2提交了如下证据：
证据一，南昌市房屋所有权申请表、领证确认单、房产证各一份，证明位于南昌市前进路144号房产系原、被告共同拥有；
证据二，2014年8月14日《房屋收购合同》一份，证明诉争位于南昌市前进路144号房产总面积为388.8平方米（其中产权内面积应为203.41平米），收购单价约为28240.74元／平方米，该房屋收购价格共计人民币1098万元；
证据三，2009年7月9日南昌市西湖区公证处《公证书》、2014年8月21日协议，证明原告对诉争房产产权拥有32平方米所有权，另有产权外面积185.39平方米，原告亦享有四分之一权益份额，故原告对诉争房产拥有78.3475（即产权内32＋产权外185.39×1／4）平米权益份额；
被告龚某3、龚某4、龚某1辩称：位于南昌市西湖区前进路144号房屋实际面积203.81平方米，原告是依据龚冬生遗嘱只享有该房二楼住宅部分的13.31平米产权，其所述388.8平方米不属事实。房产证建筑面积为170.40平方米，自搭房屋面积为33.41平方米，所谓产权外面积185.39平米系南昌市西湖区城市建设投资发展有限公司为做账摊低被承收的单价虚构的，该房整体收购补偿款1098万元，一楼系店面地理位置较好单价较高，南昌市同等地段单价均在每平米10万元至12万元之间，而所涉房产一楼店面补偿单价也约为11万元每平米。根据物权法规定房屋的面积应当以房产证为准，现涉诉房屋是政府拆迁收购，为方便做账在该房屋收购合同中增加了本应没有的产权外面积，原告龚某2实际仅享有房屋二楼13.31平方米产权，但事实上，原告龚某2现在不是少分得房屋补偿款，而是多得补偿款，被告方因考虑到亲戚关系，在分配房屋补偿款时，同意按照第二层住房32平米的收益部分多补贴给原告龚某2房屋款257925元，但按照原告龚某2实际享有房产份额仅只能获得183678元，故被告认为原告龚某2享有78.3475平方米产权，要求分得2212591.43元补偿房款毫无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告龚某3、龚某4、龚某1提交了如下证据：
证据一，身份证及常住人口登记信息，证明被告诉讼主体适格；
证据二，南昌市西湖区前进路144号房产档案信息、南昌市西湖公证处2010年6月11日（2010）洪西民证字第0737号公证书、2009年6月29日遗嘱（遗嘱人龚冬生）、洪房权证西湖区字第××号房产证及南昌市西湖区城市建设投资发展有限公司李某录音光盘和录音摘要，均证实南昌市西湖区前进路144号房产面积203.81平方米，不存在产权外面积185.39平方米；龚某3对房屋享有162.1平方米产权，龚某4享有一楼14.2平方米产权，龚某1享有一楼的14.2平方米产权，龚某2享有二楼13.31平方米产权；录音摘要李某说这个东西（指房屋收购合同）合理不合理，因为政府要做平这个账就把规格放大了，你拿这个东西不利于拆迁工作等事实经过。
证据三，证人李某、余某证言，证明本市前进路144号房产虽为原、被告四方共有，但确系从龚冬生及李金金名下取得，双方且各自份额不等，该房产实际面积为203.81平方米，没有185.39平方米产权外的面积。
证据四，2014年8月21日，龚某3和龚某2签订协议、龚某3与承租人签订店面出租合同、南昌市西湖区前进路食杂店个人工商户营业执照、税务登记证、食品卫生许可证，均证实南昌市西湖区前进路144号房产一楼为店面，二楼、三楼为住房，一楼店面的补偿单价每平米约为110000元，二楼、三楼住房的补偿单价每平米为13800元。
经审理查明：2010年6月11日，原告龚某2、被告龚某3、龚某4、龚某1继承位于南昌市西湖区前进路144号私房属于龚冬生（已故）所属产权份额。2011年1月5日办理过户登记，房产证：洪房产证西湖区字第××号，房屋所有权人龚某3，共有人龚某1、龚某2、龚某4，房屋建筑面积170.40平方米，（另有）擅自搭建房面积备注：33.41平方米，共计产权面积203.81平方米。2014年8月14日，因该处房屋政府拆迁，龚某3与南昌市西湖区城市建设投资发展有限公司（以下简称城投公司）签订了房屋收购合同，经协商一致，位于西湖区前进路144号房屋由城投公司收购，该房屋产权面积170平米，自搭面积33.41平米，产权外面积185.39平米，一楼为店面97.2平米，二楼为非经营性非住宅97.2平米，其余为住房，整栋房屋收购价值为998万元，其他费用100万元（含契税39.92万，店面合同违约费36万，店面员工遣散费9万，店面清货损失费9.08万，再购房税费补贴6万），总计1098万元。为此，原、被告双方就该房产拆迁款分割意见不一，故原告诉诸本院，要求判定位于南昌市前进路144号房屋按总面积388.8平方米计算，应分得房产折价款共计2212591.43元，除被告已支付441600元，尚须支付1770991.43元。本案诉讼费由被告承担。
另查明，1、2014年8月21日，龚某3和龚某2双方签订协议一份，龚某3同意由龚某2继承西湖区前进路144号房产中第二层住房32平方米的收益部分，共计44.16万元整。款项于2014年8月22日下午5点前结清，如在法律方面，龚某2权益收损，龚某3承诺补充收益；2、被继承人龚冬生于2009年6月29日立下遗嘱，其中遗嘱内容，坐落于南昌市西湖区前进路144号房产（混合结构，共3层，建筑面积203.81平方米），是其与妻子李金金共有财产，为防今后房产纠纷，特立遗嘱产权份额分配：一、该房第壹层产权由儿子龚某3、孙子龚某4、龚某1叁人共同继承；二、该房第贰层如附图所示斜线所标阴影部分的产权归孙女龚某2继承：三、该房第叁层产权全部由儿子龚某3壹人继承；3、2010年6月11日，南昌市西湖公证处（2010）洪西民证字第0737号公证书，被继承人龚冬生于二00九年十二月因病死亡，根据龚冬生的遗嘱，龚冬生死亡时遗留的位于本市西湖区前进路144号房产其中属龚冬生所有产权份额应分别由龚某3、龚某4、龚某1叁人共同继承。该房第壹层中属龚冬生所属的产权份额；由龚某2继承该房第贰层如遗嘱附图所示斜线所标阴影部分中属龚冬生所属产权份额；由龚某3继承该层剩余部分中属龚冬生所属的产权份额；由龚某3继承该层第叁层中属龚冬生所属的产权份额。
被告龚某3与原告龚某2系叔侄女关系，被告龚某3系被告龚某4、龚某1的父亲；被继承人龚冬生系继承人龚某3的父亲、系继承人龚某2、龚某4、龚某1的爷爷。
以上事实，有原、被告提供的证据、本院调取的证据及庭审笔录所证实。
本院认为：原坐落于南昌市西湖区前进路144号房屋系原告龚某2、被告龚某3、龚某4、龚某1共有房产，对该房屋均拥有合法的受益权。后因该房政府拆迁收购且签订房屋收购合同，合同商定房屋产权面积170平米，自搭面积33.41平米，产权外面积185.39平米，整栋房屋收购价格为998万元，包括其它费用总计人民币1098万元。被继承人龚冬生生前立下遗嘱将西湖区前进路144号（共三层）房产，属于龚冬生产权份额由龚某2、龚某3、龚某4、龚某1继承，其中龚某2继承该房第贰层如附图所示斜线所标阴影部分，则所标阴影部分的产权为三间房，面积分别为9.5平方米（长5米×宽1.9米）、13.824平方米（长3.84米×宽3.6米）、12.96平方米（长3.6米×宽3.6米），共计面积36.284平方米，就龚某2继承房产实际面积应按照遗嘱及房屋产权平面图来确定，即其拥有继承面积实为36.284平方米。本院认为，参照该房整体收购价及相关的证据等综合考量确定二楼非经营性非住宅收购价款为每平方米23000元为宜。虽然龚某3以第贰层32平方米支付龚某2441600元，但双方在2014年8月21日协议中，同意如在法律方面，龚某2权益收损，龚某3承诺补充收益。为本着体现公平受益原则，故龚某2应按所继承面积第贰层如图所示斜线部分，按每平方米23000元计算即为834532元（36.284平方米×23000元／米）取得收购房款；虽说《房屋收购合同》中注明的产权外面积185.39平方米，经查，该面积为因拆迁虚构面积，就现有证据且不能证实是否有该合法房屋产权，于法无据，则对该产权外面积不予认定，故原告要求主张取得185.39平方米份额款，本院不予支持。综上，原告龚某2应取得房屋款834532元，扣除龚某3已付款额，尚须支付392932元。据此，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第六条、第十六条、《中华人民共和国民法通则》第五十四条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告龚某3于本判决生效之日起十日内给付原告龚某2房屋收购款834532元，除去已付441600元，尚须支付392932元。
二、驳回原告龚某2其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预交案件诉讼费20740元，诉讼保全费5000元，共计25740元，由原告龚某2承担17010元、由被告龚某3、龚某4、龚某1承担8730元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 余建文
人民陪审员 王 清
人民陪审员 毛才姑
二〇一六年九月十二日
速 录 员 邹 庸
书 记 员 曹皖婷