文书内容广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初3013号原告：林嘉敏，女，1964年10月20日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：刘锦雄，男，1962年9月6日出生，汉族，住广州市海珠区，系原告丈夫。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市萝岗区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托代理人：麦志伟，男，1961年11月16日出生，汉族，住广州市荔湾区，系该公司员工。原告林嘉敏诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告林嘉敏及其委托代理人刘锦雄，被告委托代理人麦志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1996年4月6日，原告与被告签订《房地产买卖契约》（（粤）房买卖契字0011002号），购买了被告开发兴建的位于广州市增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居A21-401的房屋，建筑面积87.28平方米，原告按1996年4月6日签订的《房地产买卖契约》的约定，支付了全部购房款238000元，被告于1998年4月6日将上述房屋交付原告使用，原告于2011年2月24日到广州市开发区城市建筑及房地产档案馆查册并打印了广州开发区房地产查册登记表，载明房屋所有权使用权属原告个人所有。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告由诉讼日起60天内为原告办理广州市原增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居A21-401房产的房产证；2.由被告承担本案诉讼费用。被告澳美公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：被告已与原告解除了房地产买卖合同，并返还了40000元的购房款，被告所承担的是所欠贷款银行的连带责任。在合同已经实际解除的基础上，被告所欠原告的是债权而不是物权。被告申请法院到越秀区（××）法院调取（2002）东法经初字第33号民事判决书，该案的当事人是农业银行起诉林嘉敏和被告，被告在本案中所欠的是债权，被告已与原告在2000年左右协商解除了房地产买卖合同，有签订协议书，当时被告负责协商的经办人已经离职，具体协商情况现在不清楚，当时同时用支票的形式支付了40000元给原告，该情况原告应该比较清楚。现在已经找不到协议书了，因为被告的资料已经遭盗窃，被告提交广州市公安局黄埔区分局的立案告知书，证实被告发生了盗窃案。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告取得涉案房屋的预售许可证。1996年4月6日，原告林嘉敏（乙方、买方）与被告澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：一、被告澳美公司自愿将座落在增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居A21-401的房地产（建筑面积87.28平方米）（以下简称“案涉房屋”）出售给原告林嘉敏；二、双方议定的上述房地产成交价格为262080元，付款方式为二十年免息分期付款；三、双方同意于1998年4月6日由被告澳美公司将案涉房屋正式交付给原告；七、案涉房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。1997年7月18日，原告林嘉敏（买方）与被告澳美公司（卖方）签订《澳洲山庄商品房买卖合同》，由原告林嘉敏向被告澳美公司购买案涉房屋，建筑面积87.28平方米。该合同于1997年7月18日在增城市房地产交易所办理预售备案登记手续。1998年8月7日，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定原告购买的案涉房屋，经双方友好协商同意将原付款方式二十年免息分期付款更改为十三年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由被告负担，原告月供款额维持不变。乙方房屋由二十年免息分期付款转为十三年按揭后，除已付的购房款外，原告只需供满十三年供楼款，余款由被告负担。原告提交广州银行东川支行的业务委托书，载明2011年3月21日，原告已向中国农业银行淘金支行汇入涉案房屋的还款238000元。中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部资产处置部于2013年1月9日出具《证明书》，主要内容为：原告于1998年8月借入个人住房按揭贷款150000元，到期日为2011年8月，抵押房产为案涉房产，截止至2011年3月23日，原告的贷款已全部偿还并结清该笔贷款本息和诉讼费。原告提交的广州市不动产登记查册表显示案涉房屋的产权人为原告。庭审中，原告陈述2000年左右，当时由于其家庭比较困难，其去找被告公司的老板，让其退钱，被告就给了其一张40000元的支票。当时什么手续都没办，当时没有提到解除合同，40000元其有收到，但是没有解除合同，因为当时有很多人说要起诉被告，被告担心负面影响，所以就给了其40000元，但是不是解除合同，因为双方没有签署解除合同的协议，如果被告认为是解除合同的话要举证证明。被告陈述没有书面证据证明合同解除，从行为上讲，原告确认当年办理了退款40000元且已收到，这说明合同已经解除。关于案涉房屋款项的支付情况，被告陈述尽管合同约定购房款是262080元，因为原告变更银行贷款，所以有减免，减免后总价款是242080元左右，具体金额其不是很清楚，款项应该已经由原告支付完毕，具体的其不是很清楚；原告陈述其已经全部支付完毕购房款，具体金额记不清了，合同约定的购房款是262080元，合同是免利息的，前期已经供了一部分，后面总共支付了238000元。关于房产证的办理，双方陈述合同对此没有约定，被告陈述因为当时房地产买卖市场不是很完善，所以双方对此没有约定，案涉楼盘不能办理房产证，因为案涉楼盘尚未办理大确权。为查明案件事实，本院于2017年7月20日致函广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局调查：案涉房屋所在的21座是否已经办理大确权或初始登记，是否具备办理不动产权证的条件，如不具备，是何原因。广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局于2017年8月7日复函本院，主要内容为：一、经查，位于镇龙镇××、由被告开发建设的澳洲山庄项目下聚龙居A21座（以下称该产权）尚未在该局申请办理大确权或初始登记。二、关于办理权属登记：1.办理不动产权属登记，需申请人按办事指引提供报建、验收及测量等资料，根据目前开发公司所提供的资料，该产权暂不具备办理不动产权证书的条件；2.该产权所属地块（证号：萝增国用字1995特019号，坐落：增城市镇龙镇金坑村上新社）存在查封情况。以上事实，有房地产买卖契约、澳洲山庄商品房买卖合同、关于更改付款方式的补充协议、证明书、银行业务委托书、广州市不动产登记查册表、调查函、复函以及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告已取得商品房预售许可，具备商品房预售资格，其与原告签订的《房地产买卖契约》及《澳洲山庄商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。被告陈述涉案合同已经解除，原告对此不予确认，被告未提交相应的证据证实其主张，因此对被告的该主张，本院不予支持。被告作为房地产开发企业应履行为原告购买的预售房屋办理产权证的义务。根据广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局的复函，案涉房屋所在项目未办理大确权，案涉房屋不具备办理《房地产证》的条件，故对原告要求被告办理案涉房屋房产证的请求不予支持。原告可待案涉房屋具备办证条件后另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告林嘉敏的全部诉讼请求。案件受理费100元，全部由原告林嘉敏负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李娜二〇一七年八月九日法官助理李丹丹书记员王结仪