辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1144号
上诉人（原审原告）：苑中秋，男，1955年9月25日出生，汉族，住址沈阳市新城子区。
委托代理人：刘业明，系辽宁天晓律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：王志悦，女，1955年6月21日出生，汉族，住址沈阳市新城子区。
委托代理人：刘业明，系辽宁天晓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁彤利房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：杨世宁，系该公司总经理。
委托代理人：代岭，系辽宁宝铎律师事务所律师。
上诉人苑中秋、王志悦因与被上诉人辽宁彤利房地产开发有限公司（以下简称为彤利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2012）大东民二初字第3242号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月12日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、王虹参加评议的合议庭，于2014年6月9日对本案进行了公开开庭审理。二上诉人委托代理人刘业明，被上诉人委托代理人代岭，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原、被告双方于2007年4月4日签订商品房买卖合同一份，原告购买了被告开发的座落于沈阳市大东区南卡门路6-8号18号楼2-401室。面积99.71平米，总房款337518元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。被告于2007年10月31日将房屋交付原告，被告交房行为并无违约。依据约定被告应在2008年10月25日前将房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
经查，诉争房屋于2011年9月26日取得房屋所有权初始登记证明，至此被告共计违约1066天（从2008年10月25日至2011年9月26日止）。原告起诉来源要求赔偿迟延办理房产证的损失。
另查，在本案审理过程中，依据被告的申请，法庭曾到沈阳市城乡建设委员会监察处调取了该监察处于2010年7月12日向市煤气总公司纪委、监察室和向市水务集团纠风办发出的通知各一份，两份通知均写明：“经我委核实，业主反映该小区（即大东区紫竹茗郡小区）不能办理房证问题属实。此前，由于自来水和煤气的施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，从而不能进行竣工验收备案，因此也就不能办理房证，鉴于此，请……协调……施工单位……在7月26日前向开发公司移交工程施工档案，以便开发公司尽快组织配套验收”。同时，在沈阳市城乡建设委员会监察处另调取了该监察处于2010年2月20日向市煤气总公司发展办发出的书面材料，其中写明：“近期，更有业主投诉我委和贵公司不作为的问题，目前，紫竹茗郡小区煤气不开栓已被市政府纠风办列为重点关注问题，为彻底解决该小区煤气不开栓问题，打消小区业主对我委和贵公司所做工作的误解，请贵公司详细说明以下情况……”。依据上述材料，本院认为，被告开发建设的商品房无法如期办理房屋权属证书，是由于自来水和煤气施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，不能进行竣工验收备案所致，并非出卖人的原因造成的，故本院作出（2011）大东民二初字第902号民事判决书，驳回原告苑中秋、王志悦的诉讼请求。原告苑中秋上诉至沈阳市中级人民法院，市院发回我院重新审理。
原审法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。依据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告未能按照合同约定的期间履行权属登记备案的合同义务，致使原告至今未能取得房屋权属证书，属违约行为，应依法承担违约责任。但从相关房屋行政管理部门及煤气、水务部门调取的证据可见，并非完全由于被告公司的原因造成逾期办证的情形。另关于逾期办证违约金如何确定的问题，根据双方合同约定，尽管没有约定逾期办证违约金的具体计算方式，但是在双方合同第十五条关于产权登记的约定中，双方对此同意按协商解决处理，这并不属于没有约定的情形。其次，关于原告因逾期办证所受损失的认定问题，依据谁主张谁举证的证据规则，原告应对由被告逾期办证行为给其造成的损失负有举证证明的责任，现原告未能提供充分证据证明该损失的具体确定情形。综上，原告的请求既不完全符合“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定的情形。原告也未完成全部举证义务。但考虑到被告违约事实存在，在司法解释规定的范围内，酌定给付原告违约金。
关于违约金金额的问题。本案被告于2007年10月31日将争议房屋交付原告使用后，按照合同约定，被告应予2008年10月25日前协助原告办理房屋权属证书，而原告是在2010年3月16日提起本案诉讼的，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年”的规定，被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由不成立，故原告主张违约金符合法律规定，应予支持，但违约金计算期限应从2008年10月25日起至2011年9月26日止，共计1066天。具体金额以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率的10%结合违约天数1066天计算。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告辽宁彤利房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告苑中秋、王志悦支付违约金5617.64元。（本金按337518元计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金的起止时间为从2008年10月25日起至2011年9月26日止，共计1066天，共计56176.40元×10%）；
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原、被告的其他诉讼请求。
案件受理费800元，由被告负担。
宣判后，苑中秋、王志悦不服，向本院提出上诉，上诉请求二审法院撤销原审法院民事判决，判决支持上诉人诉讼请求。理由：1、超审限。2、认定事实和适用法律错误。由于出卖人原因造成违约，原审认定并非出卖人原因缺乏依据。3、上诉人提出的诉讼请求有法律依据。原审认定合同第十五条属于特殊约定错误。上诉人主张法定违约金，只需证明违约事实，无需举证证明损失情况。
被上诉人彤利公司答辩称：：虽然原审法院违背合同约定初衷判决支付违约金，但是我方仍然接受，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、购房发票，配套安装工程验收通知单、情况说明、情况汇报、致沈阳市煤气总公司一封信、关于紫竹茗郡小区生活及消防给水管道问题的处理意见、关于“彤利紫竹茗郡”住宅小区自来水问题的报告、关于彤利“紫竹茗郡”小区相关问题情况汇报等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人、被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。现因被上诉人未按合同约定期限为上诉人办理房屋权属登记，构成违约，上诉人诉请依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，判令被上诉人向其支付逾期办证违约金。首先，关于是否由于出卖人即被上诉人的责任，造成逾期办理权属登记的问题，根据原审法院向相关行政管理部门及煤气、水务部门调取的证据可见，并非完全由于被上诉人的原因造成逾期办理权属登记的情形；其次，关于逾期办理权属登记违约金如何确定的问题，根据双方合同约定，尽管没有约定逾期办理权属登记违约金的具体计算方式，但是在合同第十五条关于产权登记的约定中，双方对此同意按协商解决处理，这并不属于没有约定的情形；第三，关于上诉人因逾期办理权属登记所受损失的认定问题，依据谁主张谁举证的证据规则，上诉人应对由被上诉人的上述违约行为给自己造成损失负有举证证明的责任，现上诉人未能提供充分证据证明该损失的具体确定情形。综上，上诉人的请求既不完全符合前述司法解释的规定，也并未完成全部举证义务，故对其上诉请求，本院难以支持。由于原审法院考虑到被上诉人违约事实的存在，在司法解释规定的范围内，酌定判令被上诉人给付上诉人一定金额的违约金，对此，被上诉人在二审答辩中表示认可，故本院对此不予调整，予以确认。
综上所述，原审判决结果并未不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人苑中秋、王志悦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年六月十日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。