广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第280号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林以潮，男，汉族，1960年11月23日出生。
委托代理人：王建新，广东德城律师事务所律师。
委托代理人：桑温，广东德城律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市格新创元科技有限公司。
法定代表人：廖友良，该公司总经理。
委托代理人：袁志华，广东深明德律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市富康来投资有限公司。
法定代表人：吴永英，该公司董事长。
委托代理人：袁志华，广东深明德律师事务所律师。
委托代理人：白双全，男，汉族，1980年12月30日生，该公司经理。
上诉人林以潮、深圳市格新创元科技有限公司（以下简称格新创元公司）、深圳市富康来投资有限公司（以下简称富康来公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第2383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：林以潮（乙方）与格新创元公司（甲方）于2012年7月1日在深圳市龙华新区ab社区签订了一份房屋租赁合同书，租赁场所为龙华街道ab社区清祥路宇威厂区综合楼南楼办公区域（推广名称为“富康来大厦”）第一层东边A区域，租赁用途为经营士多店，合同期限为2012年7月1日至2017年6月30日，租金起付日为2012年8月1日，每月租金为8700元，租金从2014年8月1日起，每两年按10%递增，林以潮应在签订合同时一次性交付3个月租金即26100元作为合同保证金。
合同同时对双方的权利义务作了明确约定，其中，第一条：“……乙方不得从事超用途、违法、违规经营”；第六条：“……本合同终止后，如果乙方在整个租赁期限和免租期内遵守本房屋租赁合同书以及其他由甲、乙双方共同制订并签字的有关公共区域、公共设施使用的规定……，乙方应在30个工作日内无息退还乙方所支付的保证金”；第二十八条：“合同有效期间，乙方必须……保证消防通道畅通、消火栓周围禁止堆放货物”；第二十九条：“乙方不得在租赁物内非法存放易燃、易爆、有毒、有放射性等危险物品，不得使用明火作业，不得住宿”；第四十六条：“发生下列情形的，经甲方书面通知而不改正的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，……。解除合同后，甲方有权收回租赁物：1、未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁物用途的或违法经营的；……4、乙方未经甲方同意占用公共场所或私自搭建；……6、乙方拒不遵守消防管理、共同安全关系要求的。”合同第五十二条另约定：“租赁期间乙方如在租赁场所引进专柜等项目时，需书面申请，经甲方批准后方可经营。租赁期间，甲方在富康来大厦内不再引进超市、士多店项目。”
合同签订后，林以潮向富康来公司交付了租赁保证金26100元。原审庭审中，林以潮与格新创元公司、富康来公司均确认租赁合同实际履行的主体为林以潮与格新创元公司、富康来公司。租赁合同签订后，林以潮之子林xx在租赁地点开办了深圳市龙华新区龙华林cd商店，林以潮与其子林xx共同经营该商店。
原审另查，本案租赁标的物所在的宇威厂区综合楼所有权人为ef置业（深圳）有限公司，该公司将宇威厂区综合楼办公区域1-6层出租给格新创元公司作为综合经营使用，并同意格新创元公司进行转租。宇威厂区综合楼由ef置业（深圳）有限公司委派的深圳市书香门第物业管理公司统一进行物业管理。
2013年7月20日，格新创元公司、富康来公司在林以潮与其子林xx共同经营的商店同一栋楼引进了经营项目相同的“gh百货”。林以潮称格新创元公司、富康来公司引进的“gh百货”的开业导致其每天利润减少1579.8元，故起诉至原审法院。格新创元公司、富康来公司称引进“gh百货”是由于林以潮进场经营期间，存在多项违反合同约定的行为，故要求与林以潮解除合同，为避免林以潮经营的商店退场所形成的商店空缺，而引进了“gh百货”。
格新创元公司、富康来公司为证明林以潮存在违反合同约定行为，向原审法院提交了有深圳市ijkl物业管理有限公司于2013年5月5日出具的告知函、有林以潮之子林xx签收的2013年5月30日告知函及2013年6月9日的联系函。林以潮否认存在告知函及联系函中记载的在消防通道堆放杂物、垃圾和废品阻塞消防通道以及店内住宿等违约行为。格新创元公司、富康来公司另提交了落款日期为2013年6月5日的联系函及照片各一份，用以证明其曾于2013年6月5日通知林以潮由于其存在违反合同约定的行为，要解除合同。林以潮称并未收到该份联系函，且该份联系函的内容与2013年6月9日由林以潮之子林xx签收的联系函中载明的要求整改的内容相矛盾。
林以潮在原审的诉讼请求为：1、格新创元公司与富康来公司连带向林以潮支付2013年7月20日至2015年7月20日之损失（违约责任）1150416元；2、本案诉讼费由格新创元公司与富康来公司承担。
格新创元公司、富康来公司在原审的反诉请求为：1、确认格新创元公司、富康来公司与林以潮签订的《房屋租赁合同》于2013年6月5日解除；2、格新创元公司无须返还林以潮交付的保证金26100元；3、本案诉讼费由林以潮承担。
原审法院认为：林以潮与格新创元公司、富康来公司签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，林以潮与格新创元公司、富康来公司形成租赁合同关系，双方合法权利均受法律保护。
关于林以潮主张的利润损失，原审法院认为，林以潮与格新创元公司、富康来公司签订的租赁合同中明确约定了在林以潮租赁期间，不再引进超市，现格新创元公司、富康来公司违反合同约定，于2013年7月20日引进了“gh超市”，已构成违约，给林以潮造成的损失应予以赔偿。关于损失的金额，林以潮未提供充分证据予以证实，原审法院酌定林以潮每天利润损失为150元，自2013年7月20日“gh超市”开业至本案原审庭审之日即2013年11月20日共计124天，利润损失总计为18600元，该损失格新创元公司、富康来公司应予以赔偿。林以潮主张的本案原审庭审之后的损失，尚未实际发生，应待实际发生之后，另循法律途径解决，原审法院在本案中不予支持。
关于格新创元公司、富康来公司的反诉请求，原审法院认为，格新创元公司、富康来公司未提供充分证据证明林以潮存在堵塞消防通道等行为，未达到可单方提出解除合同的条件，同时，格新创元公司、富康来公司未提供充分证据证明2013年6月5日解除合同的告知函已送达至林以潮，故对于格新创元公司、富康来公司请求确认林以潮与其之间的房屋租赁合同于2013年6月5日解除的反诉请求，原审法院不予支持。因双方之间的房屋租赁合同尚未解除，故对于格新创元公司、富康来公司提出的无须返还林以潮交付的保证金26100元的反诉请求，原审法院亦不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、深圳市格新创元科技有限公司、深圳市富康来投资有限公司连带向林以潮支付2013年7月20日至2013年11月20日期间的利润损失18600元；二、驳回林以潮的其他诉讼请求；三、驳回深圳市格新创元科技有限公司、深圳市富康来投资有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费15154元，由林以潮负担14909元，由深圳市格新创元科技有限公司、深圳市富康来投资有限公司负担245元，反诉案件受理费227元，由深圳市格新创元科技有限公司、深圳市富康来投资有限公司负担。
林以潮不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）林以潮与格新创元公司、富康来公司于2012年7月1日签订了租赁合同，合同期限为2012年7月1日至2017年6月30日，租赁场所为龙华街道ab社区清祥路宇威厂区综合楼南楼办公区域（推广名称为“富康来大厦”）第一层东边A区域，租赁用途为经营士多店。该合同第五十二条约定：租赁期间乙方（林以潮）如在租赁场所引进专柜等项目时，需书面申请，经甲方批准后方可经营。租赁期间，甲方（格新创元公司、富康来公司）在富康来大厦内不再引进超市、士多店项目。签订合同时，格新创元公司、富康来公司深圳市富康来投资有限公司收取了林以潮的合同保证金26100元。
2013年6月，格新创元公司、富康来公司将富康来大厦第一层西边区域出租给第三方，用途为百货超市，林以潮知道后多次与格新创元公司、富康来公司交涉，并告知其属违约行为，但是格新创元公司、富康来公司无视林以潮的利益，无视合同的严肃性，继续其违约行为。第三方所开超市于2013年7月20日开始营业，其规模是林以潮经营的百货店的三倍，这对林以潮营业额造成极大的冲击，给林以潮造成了极大的经济损失。
（二）一审法院酌定格新创元公司、富康来公司从2013年7月20日起每天赔偿林以潮（一审原告）损失150元，判决过轻，对林以潮极不公平，根本不能弥补林以潮的经济损失。第一，第三方超市的规模是林以潮所经营的百货店的三倍，这就使林以潮处于劣势地位。从某种程度上说，因为格新创元公司、富康来公司引进第三方超市的违约行为，对林以潮的造成了严重的经济损失。第二，原本是一家百货超市的客源，现在分为两家，那利润至少比第三方超市开业前减少了三分之二。第三方开业前，原告最近1年的平均月利润为62500元（其中2013年6月份的利润为61713.6元），日利润为2083.3元／天。第三方开业后，林以潮利润剧减，2013年8月的利润为16274.6元，2013年9月的利润为14407.9元。那么林以潮2013年8、9月份的实际总利润30682.5元，日利润则剧减为511.37元／天。由此可见，林以潮的平均日利润在第三方开业后比第三方开业前减少了1571.9元／天，因此原审判定林以潮利润损失为150元／天是非常不合理的。第三，合同具有严肃性，不可视为儿戏，格新创元公司、富康来公司应为其严重的违约行为承担责任，因此格新创元公司、富康来公司应该承担比150元／天更严重的违约赔偿责任。
据此，林以潮请求本院判令：1、格新创元公司、富康来公司连带赔偿2013年7月20日至2013年11月20日的经济损失62000元（500元／天×124天，之后的损失另行起诉）；2、诉讼费由格新创元公司、富康来公司承担。
格新创元公司、富康来公司亦不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审法院判决格新创元公司、富康来公司支付林以潮2013年7月20日至2013年11月20日期间的利润损失18600元，判决错误。事实上，林以潮多次违反小区的物业管理规定包括但不限于消防管理规定、卫生管理规定等，格新创元公司、富康来公司多次书面告知其限期整改，但林以潮置若罔闻，始终不予整改。格新创元公司、富康来公司不得已根据双方签订的《房屋租赁合同》相关约定采取解除合同的措施。这是林以潮违约在先，格新创元公司、富康来公司才解除合同，并非林以潮起诉所称格新创元公司、富康来公司单方违约，自行引进“gh百货”。
原审法院判决格新创元公司、富康来公司支付上述利润损失款，一方面没有采信格新创元公司、富康来公司2013年6月5日向林以潮发出《解除合同告知函》的证据，相反采信了林以潮没有收到此告知函的谎言。林以潮拒收《解除合同告知函》，格新创元公司、富康来公司不得已采取现场拍照保存证据的方式。另一方面，一审法院依据双方签订的《房屋租赁合同》第五十二条中“租赁期间，甲方在富康来大厦内不再引进超市、士多店项目”的约定，认定格新创元公司、富康来公司因引进“gh百货”而单方违约。但真实情况是格新创元公司、富康来公司解除合同在先，引进“gh百货”在后，二者没有必然的联系。《房屋租赁合同》第五十二条约定涉嫌不正当竞争行为，阻止了其他合法市场主体参与公平竞争，获得平等竞争机会，违反了《反不正当竞争法》，因而此条款属于无效条款，对双方没有约束力。故原审法院依据此约定做出的判决是错误的。
（二）原审法院驳回格新创元公司、富康来公司的全部反诉请求亦是错误的。在原审中，格新创元公司、富康来公司提交了大量证据证明林以潮违反消防管理规定、卫生管理规定等。正是因此，格新创元公司、富康来公司才解除合同，而不是格新创元公司、富康来公司为了引进“gh百货”才解除合同。
据此，格新创元公司、富康来公司请求本院判令：1、撤销原审判决第一项；二、维持原审判决第二项；三、撤销原审判决第三项，并支持格新创元公司、富康来公司的原审反诉请求。
本院经审理查明：（一）根据深房地字第××号《房地产证》记载，涉案宇威厂区综合楼所在土地来源为出让，土地用途为工业用地，土地性质为商品房，权利人为ef置业（深圳）有限公司。
（二）格新创元公司、富康来公司在原审提交了：1、深圳市ijkl物业管理有限公司宇威商流E城物业服务中心于2013年5月5日、2013年5月30日分别向格新创元公司发出的《告知函》及《联系函》，前述函件称一楼超市前消防通道上堆有杂物及垃圾废品，违反消防管理规定，要求格新创元公司限期清理。2、格新创元公司于2013年5月30日向林以潮所经营的“佳友超市”发出的《告知函》，该函称该超市门前消防通道堆放杂物及垃圾废品，根据租赁合同约定不得在租赁物内存放危险物品、使用明火及住宿，要求“佳友超市”限期整改。林以潮之子林xx在该《告知函》上签收。
林以潮对前述函件的真实性无异议，但提出消防通道上的杂物及垃圾废品系格新创元公司及其开办的网吧所堆放，而非林以潮堆放。
（三）格新创元公司、富康来公司在原审提交深圳市ijkl物业管理有限公司宇威商流E城物业服务中心于2013年8月1日向格新创元公司发出的《联系函》，该函称“佳友超市”前的消防通道上放置有3张桌子和4把太阳伞，多人围在超市门前吃东西，严重阻碍消防通道的畅通，要求不得占用公共消防通道，如确需摆放桌子和太阳伞，可以参照“gh百货”将绿化带改为大理石台阶及混凝土地面再进行摆放。林以潮在原审庭审中对前述函件的真实性及关联性不予确认。
（四）原审法院于2013年11月19日将格新创元公司、富康来公司提出的反诉状送达林以潮。
（五）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉意见，本案二审争议的焦点在于：（一）格新创元公司、富康来公司是否存在违约情形，原审判决确定的违约责任内容是否妥当；（二）林以潮是否存在违约情形，格新创元公司、富康来公司是否有权解除合同、不予退还保证金。
关于格新创元公司、富康来公司是否存在违约情形，以及原审判决确定的违约责任内容是否妥当的问题。根据双方租赁合同第五十二条的约定，如未经林以潮同意，格新创元公司、富康来公司不得在涉案大楼内再引进超市、士多店项目，原审判决认定格新创元公司、富康来公司在涉案大楼内引入“gh百货”构成违约，有事实和合同依据，本院予以确认。格新创元公司、富康来公司上诉称其系在解除合同后才引入“gh百货”，但并未举证证明其解除合同的通知已在2013年7月20日前到达林以潮，本院对其此项上诉主张不予支持。格新创元公司、富康来公司上诉称双方租赁合同第五十二条因违反《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定而属无效，本院认为，本案双方当事人之间不是《中华人民共和国反不正当竞争法》所称的从事相同或相近性质营业的“竞争对手”，格新创元公司、富康来公司也非公用企业或其他具有独占地位的经营者，前述合同约定内容亦不属于该法第五条至十五条所规定的不正当竞争行为，故而格新创元公司、富康来公司此项上诉主张不成立，本院不予支持。
林以潮上诉称原审判决酌定的经营损失数额有误，但其提交经营单据及账目记录时已超出本案举证期限，不属于法定的新证据，且多系林以潮自行制作的财务资料，无发票等其他证据材料予以佐证，故本院对其500元／天的损失数额主张不予采信。原审判决酌定格新创元公司、富康来公司按150元／天的标准赔偿损失，依现有证据无明显不当之处，该项实体处理符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，本院予以确认。
关于林以潮是否存在违约情形，以及格新创元公司、富康来公司是否有权解除合同、不予退还保证金的问题。首先，涉案大楼物业管理企业于2013年8月1日向格新创元公司发出的《联系函》内容显示，林以潮所经营的超市存在占用公共消防通道摆放桌子、太阳伞等违规行为。林以潮虽否认该《联系函》的真实性，但该函件系以印有物业管理企业名称的用纸打印，加盖有物业管理企业的公章，在林以潮对此不能提供反证予以推翻的情况下，本院对该函件真实性及内容予以采信。其次，涉案大楼物业管理企业于2013年5月向格新创元公司发出的《告知函》及《联系函》，以及格新创元公司于2013年5月30日向林以潮所经营的“佳友超市”发出的《告知函》的内容均显示，涉案房屋前消防通道上堆有杂物及垃圾废品，违反消防管理规定。林以潮虽否认其曾在消防通道上堆放杂物及垃圾废品，但前述函件内容可相互印证，并非格新创元公司、富康来公司的单方陈述，且林以潮亦未举证证明在共同经营人林xx签收《告知函》后，其就此问题曾向物业管理单位或格新创元公司、富康来公司提出过异议，故本院依据民事诉讼证据审核认证规则对前述函件内容予以采信。据此，本院认定林以潮存在违反消防管理约定的违约行为。
根据双方租赁合同第四十六条的约定，如林以潮拒不遵守消防管理要求，且经书面通知仍不改正的，则格新创元公司、富康来公司有权解除合同，并可从保证金中扣除应赔偿的损失。本院认为，因林以潮存在违反前述约定的违约行为，格新创元公司、富康来公司享有约定解除权，但因格新创元公司、富康来公司不能提供可供采信的证据证明其2013年6月5日以及2013年10月17日的解约通知已经到达林以潮，故其关于确认合同于2013年6月5日解除的诉讼主张不成立。因格新创元公司、富康来公司在原审反诉中已经主张解除合同，同时鉴于原审法院于2013年11月19日将格新创元公司、富康来公司反诉状送达林以潮，此时其解约意思表示则已到达林以潮，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，本院确认涉案租赁合同于原审反诉状送达之日即2013年11月19日解除。
双方租赁合同第六条将遵守有关“公共区域、公共设施使用的规定”约定为退还保证金的条件之一，双方合同第四十六条则将违反消防管理规定与擅自占用公共场所、私自搭建分别作为两项不同的违约行为作出约定，故而林以潮本案中违反消防管理规定的违约行为应不属合同第六条所约定的不遵守有关“公共区域、公共设施使用的规定”的情形，在格新创元公司、富康来公司亦未举证证明其所受损失的情况下，格新创元公司、富康来公司主张不予退还保证金，缺乏合同依据，本院对其该项请求不予支持。至于合同解除后的财产返还及装修等其他损失的赔偿问题，因当事人本案未提出相应诉讼请求，本院在本案中不予处理，当事人可另循法律途径解决。
综上，原审判决认定事实部分不清，导致适用法律亦有错误，依法应予相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第2383号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第2383号民事判决第三项；
三、确认深圳市格新创元科技有限公司、深圳市富康来投资有限公司与林以潮之间2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月19日解除；
四、驳回深圳市格新创元科技有限公司、深圳市富康来投资有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计17649元，由林以潮承担16259元，由深圳市格新创元科技有限公司、深圳市富康来投资有限公司承担1390元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 严军军（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。