湖南省沅陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1222民初1455号
原告：莫焕超，女，1988年4月17日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。
原告：莫伊妮，女，1983年1月20日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。
二原告的共同委托诉讼代理人：郑启鸿（特别授权），沅陵县友谊法律服务所法律服务工作者。
被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地:湖南省沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。
法定代表人：李带秀，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南龚云树律师事务所律师。
原告莫焕超、莫伊妮与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称沅陵天赐房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月9日、2017年4月25日二次公开开庭进行了审理，二原告的共同委托诉讼代理人郑启鸿，被告沅陵天赐房地产公司的委托诉讼代理人张显刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫焕超、莫伊妮向本院提出诉讼请求：1、判令被告沅陵天赐房地产公司支付原告莫焕超、莫伊妮逾期交房违约金155080.8元（计算至2015年1月30日止）；2、判决被告支付原告调查取证费40元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月30日原告莫焕超、莫伊妮与被告沅陵天赐房地产公司在被告的售楼部签订了商品房买卖合同，被告以430773元的价格将御鑫城第4栋115号面积约31.55㎡的门面卖给原告。原告于2012年5月7日交付现金（其中向银行贷款21万元），2012年8月31日交办证费8367元，2013年6月6日交代办证费用25088元。原告按合同约定履行了相关义务，被告没有按宣传广告的要求及合同第八条约定于2012年12月30日完成交付义务。原告门面一直被被告占用，原告多次找被告要求交付门面，但被告没有按约定办理交接手续。按照合同约定，交付期限的第2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，被告应支付原告逾期交房违约金155080.8元。
被告沅陵天赐房地产公司辩称，被告对原告诉称的购房、交房款、交办证费的时间及数额没有异议，但原告诉称被告公司一直占用其门面与客观事实不符；原告拒绝接收房屋，诉请支付迟延交付的违约金理由不成立；原告的诉请超过了诉讼时效,故请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
对原告莫焕超、莫伊妮提交的证据认定如下：
1、商品房买卖合同复印件1份，欲证明：1、原、被告约定交房时间为2012年12月30日；2、被告逾期交付房屋，违约金从违约的第二天开始计算，每天按已交房款的万分之五计算至实际交付之日止；3、被告没有达到交付使用条件，也没有书面通知原告，没有办理交付手续。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对原告所主张的第三点的证明目的有异议，认为商品房合同只是一种约定，并不能体现事后合同的履行情况。本院认为，该证据中证明原、被告约定交房时间为2012年12月30日及被告逾期交付房屋，违约金从违约的第二天开始计算，每天按已交房款的万分之五计算至实际交付之日止部分，内容客观真实，经与被告质证无异议，与本案具有关联性，本院对该部分予以采信；该证据中证明被告没有达到交付使用条件，也没有书面通知原告，没有办理交付手续部分，因该合同本身不能证明房屋是否达到交付使用条件，亦不能证明被告是否书面通知原告交房及办理交付手续，不能证明待证事实，故本院对该证明目的不予采信。
2、宣传单复印件1份，欲证明被告在原告门面旁边建了一个通往小区的出口；被告没有达到环境优雅的宣传效果，存在违约。被告对证据宣传资料无异议，但对待证事实有异议，认为宣传资料上面看不出要在通往5栋的小区修建一条出口，原告主张的没有达到宣传效果，系违约责任，与本案无关联性。本院认为，该宣传资料不能证明被告要在通往5栋的小区修建出口，不能证明被告没有达到环境优雅的宣传效果而存在违约，不能证明待证事实，与本案缺乏关联性，本院不予采信。
3、照片9张，欲证明原告门面内外被被告一直占用的事实。被告对该证据待证事实和真实性有异议，认为该证据只是一组照片，对照片拍摄时间、拍摄角度不清楚，从照片上看不出门面是被被告使用。本院认为，该组照片没有拍摄时间，看不出摆放东西的门面即为原告所购买的115号门面，亦不能证明摆放的东西系被告所有，缺乏客观真实性，本院不予采信。
对被告沅陵天赐房地产公司提交的证据认定如下：
1、律师对物业公司现场负责人谢茂发的调查笔录和公司营业执照，物业公司提供的御鑫城交房流程单（114、116号门面）2份，物业公司提供的御鑫城4栋收费明细表2张，欲证明原告购买的4栋115号门面，该栋共有22间门面，22间门面全部出售，其他21户都已经收房并交纳了物业管理费，原告一人没有缴纳物业管理费；115号门面左右相邻的门面114、116号门面分别于2013年3月和6月收房并从收房起已缴纳物业管理费；物业公司曾多次通知原告收房缴纳物业管理费；4栋其他购买人都已经收房，原告门面左右相邻门面都于2013年收房，故不存在不能交房的客观事实，而是原告认为门面租不出去的主观原因而拒绝收房。原告认为律师对证人谢茂发的调查笔录是2017年3月6日提交，超过举证期间，不同意质证；原告对交房明细表真实性、合法性、关联性有异议，认为该表没有公章，也不知道是谁提交。原告对该组证据中的其他证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为物业公司与本案没有联系，物业公司没有通知交房义务，114和116号门面交房不能代表能给原告交房，也不能证明系原告主观原因拒绝收房。本院认为，证人谢茂发从2008年4月1日起在沅陵县天宇物业管理有限公司任职，从2016年10月1日起担任经理至今，律师对证人谢茂发的调查笔录与证人当庭作证的证言均能证明待证事实，且该证言与物业公司提供的御鑫城交房流程单、物业公司提供的御鑫城4栋收费明细表（均加盖沅陵县天宇物业管理有限公司的印章）内容相吻合，亦与证人唐鑫的证言相互印证，该组证据内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
2、被告律师对售楼部负责人唐鑫的调查笔录、售楼部提供的御鑫城4#楼交房费用明细表、原告出具的收租金收条各1份，欲证明被告通知原告收房，原告不愿意办理交房手续，拒绝收房的理由是门面外市政大道没有修好，以及不想缴纳物业费；2013年6月6日缴纳门面办证费用，印证明知可以收房而不愿收房；原告曾经收取了2014年3至4月的门面租金2000元，印证原告明知可以收房而不愿收房。原告认为被告律师对证人唐鑫提供的调查笔录是2017年3月6日提交的，超过举证期间，不同意质证；原告对收条的真实性、合法性、真实性无异议，但认为收租金不能证明原告拒绝收房，按照交易习惯，是先交租金再交付房屋。本院认为，证人唐鑫系天赐公司负责销售御鑫城楼盘的销售部经理，被告律师对其调查笔录与其当庭所做的证言均能证明待证事实，且与证人谢茂发的证言相互印证，该组证据内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
3、建设工程竣工验收备案表复印件1份，欲证明御鑫城4#楼是2013年竣工验收合格。原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为证据缺乏客观真实性，该表必须是住建局或者建筑单位盖章，且该表里面的签字时间相互矛盾。本院认为，该证据系具有资质的法定部门出具的备案材料，与本院到沅陵县城建档案馆调取建设工程竣工验收备案表一致，沅陵县建设工程质量监督站负责人刘介凡在该表中签署的御鑫城4#楼验收合格时间为2013年4月18日（加盖沅陵县建设工程质量监督站印章）与本院调取的建设工程质量监督报告中监督站技术负责人杨发林、站长刘介凡签署验收合格时间一致，能够证明御鑫城4#楼验收合格时间为2013年4月18日，故该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
为查明本案相关事实，本院依职权调取了如下证据：
1、沅陵县预购商品房贷款抵押预告登记审批表及预购商品房贷款申请书、预购商品房贷款申请表、房地产经纪代理委托书、沅陵县房屋登记委托书各1份，欲证明二原告于2012年9月21日办理了御鑫城4栋115号门面预购商品房贷款抵押预告登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司沅陵支行，贷款金额为21万元。原告对该证据的真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，认为法院不能依职权取证，抵押和交房没有关联性，验收合格日期是2013年1月29日，不合格的房子不可以办理抵押登记，只是预告登记，该证据不能证明交房的事实。本院认为，该组证据系本院为查明案件事实依职权到沅陵县房产管理局调取的相关证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
2、本院依法在沅陵县城建档案馆调取了单位（子单位）工程质量竣工验收记录及附件1份、建设工程竣工验收备案表1份，欲证明被告提供的竣工验收备案表复印件与本院调取的建设工程竣工验收备案表内容一致，欲证明涉案工程的竣工验收时间为2013年1月29日，并与工程质量竣工验收记录中记载的湖南家和建设有限责任公司、育才-
布朗交通咨询监理有限公司、沅陵天赐房地产开发有限公司、深圳市华纳国际建筑设计有限公司工程竣工时间一致。原告对该证据提出异议，认为湖南家和建设有限责任公司、育才-
布朗交通咨询监理有限公司、沅陵天赐房地产开发有限公司、深圳市华纳国际建筑设计有限公司这4个单位均不是住建部门直属单位，均属于中介机构和企业，不具有工程验收资质，只是工程质量验收记录，且各种表格中签署的时间不一致，只能证明竣工验收时间为2013年11月6日，不能证明验收时间为2013年1月29日。本院认为该组证据系本院为查明案件事实依职权到沅陵县城建档案馆调取的证据，该证据证明涉案房屋竣工后，由相关单位进行了竣工验收，单位（子单位）工程质量竣工验收记录等材料系参与验收的单位即施工单位（湖南家和建设有限责任公司）、监理单位（育才-
布朗交通咨询监理有限公司）、设计单位（深圳市华纳国际建筑设计有限公司）、建设单位（沅陵天赐房地产开发有限公司）共同出具的同意验收的记录，与本院调取的雨露御鑫城国际商业广场4#楼工程竣工验收报告的时间一致，均能证明御鑫城4栋工程竣工验收时间为2013年1月29日，质监站出具合格结论的时间为2013年4月18日，沅陵县建设工程质量监督站负责人刘介凡在建设工程竣工验收备案表中签署的御鑫城4#楼验收合格时间为2013年4月18日（加盖沅陵县建设工程质量监督站印章）与本院调取的建设工程质量监督报告中监督站技术负责人杨发林、站长刘介凡签署验收合格时间一致，能够证明御鑫城4#楼验收合格时间为2013年4月18日，故该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
3、本院对证人杨发林的调查笔录1份，欲证明御鑫城4#楼工程的开工时间是2011年10月12日、竣工时间为2013年1月29日，验收合格时间为2013年4月18日。原告对该证据证明的验收合格时间2013年4月18日提出异议，认为建设局领导在备案表中的审核意见时间是2013年12月5日，验收合格时间应以局长签字时间为准（加盖了沅陵县住房和城乡建设局建筑工程竣工综合验收备案专用章）。本院认为，工程验收合格时间应该以沅陵县建设工程质量监督站作出验收合格结论的时间2013年4月18日为准，证人杨发林系负责御鑫城4#楼工程质量和安全的组长，证明的工程合格时间与该时间一致，且与本院调取的建设工程质量监督报告中监督站技术负责人杨发林、站长刘介凡在建设工程竣工验收备案表中签署的验收合格时间一致，而住建局局长签署意见时加盖了沅陵县住房和城乡建设局建筑工程竣工综合验收备案专用章，只能证明住建局局长签字的时间是同意备案时间，故该证据能证明欲证事实，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉诉115号门面所在的御鑫城4#楼于2011年10月12日开工。2012年5月7日原告莫焕超到被告处预交115号门面的购房款220773元。2012年6月30日原告莫焕超、莫伊妮（买受人）与被告沅陵天赐房地产公司（出卖人）在被告的售楼部签订了商品房买卖合同，被告以430773元的价格将御鑫城第4栋115号面积约31.55㎡的门面卖给原告。合同约定：被告于2012年12月30日按合同约定完成门面的交付义务，被告逾期交房将承担相应的违约责任；交房时，原告必须按照被告通知的时间、地点及时缴纳各种税费、维修基金等，如拖延导致权证不能及时办理，由原告承担责任；被告应书面通知原告办理交房手续并签署房屋交接单，原告须在被告发出的入伙通知书中注明收房日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续，自收房之日起，商品房的风险责任及有关的物业管理费由原告承担。2012年8月31日原告到被告处交办证费8367元。2012年9月19日原告在中国工商银行股份有限公司沅陵支行贷款21万元购买该门面，同年9月办理了预购商品房预告登记。2013年1月29日涉诉115号门面所在的御鑫城4#楼竣工，并由建设单位牵头，勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组（委员会）进行验收，2013年4月18日沅陵县建设工程质量监督站站长刘介凡、监督站技术负责人杨发林签署建设工程质量监督报告,监督站审核意见为：“该工程质量经检验满足设计要求及现行国家验评标准要求，合格”。2013年6月6日原告到被告处交代办证费用25088元，但原告没有在入伙通知书上签字，亦没有办理收房手续。原告购买的御鑫城4#楼共有22间门面，除115号门面原告没有办理收房手续外，其余的21间门面均办理收房手续，115号门面左右相邻的门面114、116号门面分别于2013年3月和6月收房并从收房起缴纳了物业管理费。涉诉的115号门面于2014年3月、4月间被绿化施工单位摆放材料，2014年5月原告对该门面进行加锁，经协调2015年1月30日原告立据收取门面租金2000元。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一是涉诉115门面所在的御鑫城4#楼是何时竣工验收合格的？实际交房时间如何确定？二是本案是否超过诉讼时效？被告应否赔偿原告的违约金？
关于涉诉门面所在的御鑫城4#楼是何时竣工验收合格的及实际交房时间如何确定的问题。工程竣工验收合格时间应该以沅陵县建设工程质量监督站出具建设工程质量监督报告的时间为准，根据本院采信的证据和查明的事实，沅陵县建设工程质量监督站站长刘介凡、监督站技术负责人杨发林签署建设工程质量监督报告同意验收合格的时间是2013年4月18日，故该工程竣工验收合格的时间为2013年4月18日。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定2012年12月30日前交付房屋，但约定交房时间到期后御鑫城4#楼尚未验收合格，不符合合同约定的交房条件，被告迟延交房存在违约行为。但在御鑫城4#楼房于2013年4月18日验收合格后即符合了合同约定的交房条件，原告于2013年6月6日到被告处交代办证费用25088元，但没有在入伙通知书上签字。根据涉诉门面的竣工验收合格情况及4#楼其他门面的交付情况，本院认为原告最迟应当在2013年6月6日知道115号门面已具备交付条件，双方应当办理门面交付手续，而原告没有办理收房手续，应视为原告知道涉诉的115号门面符合交房条件而拒绝收房。2012年12月31日至2013年6月6日应当认定为被告逾期交房的时间。涉诉的115号门面于2014年3月、4月间被绿化施工单位摆放材料，亦可以证明115门面没有被占用，而是空置。由于绿化单位摆放材料，2014年5月原告对该门面进行加锁，经协调2015年1月30日原告立据收取门面租金2000元，也证明原告对该门面进行了实际控制和接收，故原告诉称原告门面一直被被告占用，原告找被告要求交付门面未果的理由不成立。
二是本案是否超过诉讼时效及被告应否赔偿原告的违约金
问题。诉讼时效是权利人在法定期限内部行使权利及丧失请求人民法院保护其民事权利的制度。诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定2012年12月30日前交付房屋，逾期交房的，从次日起计算违约金。原告最迟收房时间应该为2013年6月6日，2012年12月31日至2013年6月6日为被告逾期交房的时间，被告存在违约行为，理应支付逾期交房的违约金。但原告从2013年6月6日起知道或应当知道权利被侵害后，在2013年6月6日至2015年6月5日期间的二年内没有主张权利要求被告支付逾期交房的违约金，而是于2016年12月6日才向本院起诉，已超过两年的诉讼时效，且被告提出了抗辩，原告亦没有提交引起诉讼时效中止、中断的证据，应承担举证不能的后果。
综上所述，原告要求被告支付违约金及调查取证费的诉讼请求，本院不予支持。被告提出原告要求被告支付违约金的诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告莫焕超、莫伊妮的诉讼请求。
案件受理费3402元，由原告莫焕超、莫伊妮负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 廉 政
审 判 员 郑从容
人民陪审员 李敬群
二〇一七年六月六日
书 记 员 胡沅晖
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。