浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温苍民初字第635号
原告：朱某。
被告：黄某。
被告：李某。
原告朱某为与被告黄某、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月10日立案受理后，依法由代理审判员胡时彦适用简易程序于2013年6月18日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。后因案情复杂、争议较大，本案转换为普通程序，并依法组成合议庭，于2013年10月22日再次公开开庭进行了审理。原告朱某、被告黄某到庭参加诉讼，被告李某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告朱某起诉称：原苍南县灵溪镇江湾北路21号一层店面、车库及楼上302室、402室、702室均为两被告所有。2006年1月24日，原、被告签订转让套房契约，约定被告将灵溪镇江湾北路21-35号1单元702室房屋及底楼702室所有的三分之一车库份额转让给原告。同年2月10日，被告协助原告办理了灵溪镇江湾北路21-35号1单元702室房产证过户手续。之后原告多次要求被告办理底楼车库三分之一份额产权的过户手续，被告均不予理睬，并擅自将车库与店面打通用于出租。2013年2月28日，原告依据（2012）温苍民初字第991号民事判决书取得了灵溪镇江湾北路21-35号1单元702室房屋的土地证。该土地证办理资料中明确将底楼车库三分之一份额所占的5.84平方米土地计入702室房屋的土地证内，并在宗地图上标注了车库的位置和大小，即原告已经取得底楼车库三分之一份额产权所占有的土地。此外，被告黄某也在申请苍南县国土资源局对土地产权进行分割的资料上签字，确认灵溪镇江湾北路21-35号302室、402室、702室均搭配21号一层店面后的1号车库。之后原告提出车库产权移交并要求办理车库产权变更手续，均未果。为此，特诉请判决：1、确认原、被告之间关于灵溪镇江湾北路21-35号一单元702室所搭配的灵溪镇江湾北路21号一楼车库的买卖契约有效；2、本案受理费由被告承担。
原告朱某提供了以下证据材料：
1、身份证，证明原告的身份情况；
2、户籍信息，证明被告的身份情况和两被告系夫妻关系的事实；
3、契约，证明被告将灵溪镇江湾北路21-35号一单元
702室套房连同车库份额转让给原告的事实；
4、房屋所有权证，证明涉案房屋系原告所有的事实；
5、土地使用权证，证明涉案房屋土地分摊使用权面积为17平方米，其中已包括车库三分之一份额所占土地面积的事实；
6、分套房协议书、套房车库分配表，证明灵溪镇江湾北路21-35号一单元302室、402室、702室均搭1号车库的事实；
7、土地使用权登记申请书，证明被告对分套房协议书、套间车库分配表和面积测量表的真实性、合法性、有效性予以确认的事实；
8、车库照片，证明确有车库存在，但已由被告改变形状功能、占为己有的事实；
9、（2012）温苍民初字第991号民事判决书，证明契约的效力已经法院确认的事实；
10、土地登记测量面积表，证明灵溪镇江湾北路21-35号一单元702室的土地使用权面积为17平方米，包括车库三分之一份额所占的5.84平方米土地使用权面积的事实。
被告黄某、李某答辩称：买卖契约中的车库并不存在，车库买卖不能成立，理由如下：1、在1999年建造苍南县灵溪镇江湾北路21-35号共13间房屋时，苍南县规划局并未规划设计车库。2、契约、土地登记测量面积表、分房协议书和搭配车库表均无法说明法律意义上有车库存在，现状也确无车库。分房协议书及车库搭配表虽有各业主签字，但仅系办土地证需要。3、车库作为法律上的独立物权，根据物权法规定应办理独立产权登记。因此，土地测绘公司将车库面积计入套房面积不合法。原告诉称土地证办理资料中将车库面积计入土地证内不属实，土地登记机关从未提到将车库面积计入土地证内。4、既然原告认为车库存在并计入套房面积内，就无需确认车库买卖有效，应直接提起车库分割及履行交付诉讼，更不必在2013年4月10日的车库分割及履行交付案件审理时提出撤诉申请。5、退一步而言，无论确认有效还是车库分割，被告均无法履行。（1）相应的产权登记机关应对车库是否存在及相应的面积如何测量提出合理依据，并将已办理的产权证件收回后再统一办理。（2）由于21号一层店面产权已经包含车库产权使用面积，该权属争议需先行处理。原告曾于2012年5月2日提起要求撤销21号一层店面产权的行政诉讼，后撤回起诉。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告黄某、李某提供了下列证据材料：
11、苍南县灵溪镇人民政府文件，证明涉案房屋建造时并未规划车库的事实；
12、房屋权属登记信息查询证明，证明不存在车库的事实。
上列证据材料，经庭审出示质证，认证如下：被告对证据1、2、4、5、9、10无实质异议，本院认为，上述证据来源合法、内容客观真实且与本案有关联，对其证明力均予以确认。关于证据3，被告对其真实性无异议，但认为车库不存在，买卖不成立；若存在车库，其应承担缔约过失责任。本院认为，该契约业经被告签字捺印确认，系双方的真实意思表示，能够证明被告将灵溪镇江湾北路21-35号一单元702室套房连同底楼车库份额转让给原告的事实，本院予以采信。关于证据6，被告对其真实性无异议，但认为系办理土地证需要，不能说明存在车库的事实。关于证据7，被告对其真实性无异议，但认为不能证明原告的待证事实。本院认为，分套房协议书及车库搭配表均由被告签字确认，系其真实意思表示，且该协议书和搭配表业经苍南县国土资源局确认并作为颁发土地使用权证的依据，能够证明灵溪镇江湾北路21-35号一单元302室、402室、702室均搭配1号车库的事实，故对证据6、7予以采信。关于证据8，被告对其三性均有异议，认为不能证明存在车库的事实。本院认为，该证据缺乏有效证据予以佐证，无法证明原告的待证事实，不予采信。关于证据11，原告对其真实性无异议，但对待证事实有异议。本院认为，该证据仅能证明灵溪镇人民政府同意被告等12户在江湾北路建房的事实，予以采信。关于证据12，原告对其真实性无异议，但认为车库已包含在内。本院认为，该证据仅能证明灵溪镇江湾北路21号一层的产权人系被告黄某、李某的事实，予以采信。
本院经审理，认定事实如下：被告黄某、李某系夫妻关系。2006年1月24日，原、被告签订套间契约，约定被告将其所有的坐落于苍南县灵溪镇江湾北路21-35号一单元702室转让给原告。契约中注明：“……该房室内包括电水表各一只、闭路电视户头、分户所有门窗灯具一切卫生排污管道等现成设施均随房卖尽后，底楼车库使用权由黄某处理，所有份额也随房卖尽……”被告收取房款后，将房屋交付原告使用。同年2月10日，被告协助原告办理了涉案房屋的房屋所有权证过户登记手续。2011年7月27日，被告黄某与灵溪镇江湾北路21-35号其他七位房主签订分套房协议书，将灵溪镇江湾北路21-35号8间分为二单元、8间店面、8个车库和2-7楼24个套房，被告黄某分得21号一层店面和一单元302室、402室和702室，其中302室、402室和702室均搭配1号车库。被告黄某在分套房协议书和车库搭配表中均签字确认，并以上述套间分配表、面积测量表等作为土地使用权登记申请的材料提交给苍南县国土资源局以办理土地使用权证。2011年9月9日，被告取得土地使用权证。2012年6月12日，原告诉至本院要求被告协助办理苍南县灵溪镇江湾北路21-35号一单元702室的土地使用权证过户登记手续。本院于2012年7月10日作出（2012）温苍民初字第991号民事判决，限黄某、李某于该判决生效后十日内协助朱某办理坐落于苍南县灵溪镇江湾北路21-35号一单元702室的土地使用权证过户登记手续。该案审理过程中，原告撤回房屋买卖契约中关于车库份额的诉讼请求，要求另案处理。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告间关于苍南县灵溪镇江湾北路21-35号一单元702室房屋的买卖关系，业经本院（2012）温苍民初字第991号生效民事判决书确认，应予认定。该案中对于讼争的车库份额买卖未予处理，原告现另行提起诉讼，应予受理。对于该买卖合同项下搭配的灵溪镇江湾北路21号一楼车库份额的买卖问题，本院认为，契约中关于车库份额的买卖系该整体买卖合同中单列的一条买卖标的，亦属双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。被告主张车库不存在的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，不予采信。退而言之，即使车库不存在或现已无法交付，也属合同履行问题。若无法履行，应由违约方承担违约责任，亦不影响买卖契约的有效性。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，判决如下：
确认朱某与黄某、李某于2006年1月24日签订的房屋买卖契约中关于苍南县灵溪镇江湾北路21-35号一单元702室房屋所搭配的一楼车库份额买卖有效。
案件受理费80元，由黄某、李某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陈亦满
代理审判员 胡时彦
代理审判员 王玲栗
二〇一三年十一月八日
书 记 员 廖宝章
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。