甘肃省合水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民初字第435号
原告（反诉被告）合水县民政局。
组织机构代码：01395359-9。
法定代表人赵紫晖，局长。
委托代理人齐存霞，民政局主任，特别代理。
委托代理人尚鹏飞，甘肃北斗律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）刘俊海，甘肃省庆阳市西峰区人。
委托代理人赫天才，甘肃良友律师事务所律师，一般代理。
委托代理人司彦仓，庆阳市西峰区西街法律服务所法律工作者，一般代理。
原告（反诉被告）合水县民政局与被告（反诉原告）刘俊海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月23日公开开庭进行了审理，双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合水县民政局诉称：2003年8月15日，原、被告签订《合水县社区服务中心承包经营合同》，约定原告将原民政局福利公司的65间房屋及其部分设施租赁给被告用于经营宾馆，被告办理经营手续后从事宾馆经营，将部分房屋转租他人收取租金。承包期限10年，承包费24万元，合同签订后被告支付承包费22万元，下剩2万元至今未付，且被告违反约定，关闭了星光计划活动室对外出租，因市民政局要求恢复该活动，原告于2013年11月告知被告，被告答应按期搬离，但至今未搬。现请求：1、终止双方签订的《承包经营合同》；2、被告支付拖欠的承包费2万元，并承担违约金4.8万元，支付从2014年1月至实际交房时的房屋租赁费每月4000元。诉讼费用由被告承担。
本诉被告刘俊海辩称：被告拒交2万元是因原告违约在先，被告行使先履行抗辩权，督促原告履行合同、承担违约责任、赔偿损失。
反诉原告刘俊海反诉称：双方签订合同属实，合同约定，承包费用二十四万元，一次交清（合同签订后交二十二万元，剩余二万元，待二零零三年冬季锅炉正常运转使用一个采暖期后一次性交清）；甲方提供的锅炉包括采暖附属设施，在第一个采暖期使用过程中，需修理及更换的甲方应及时维修更换，一切费用由甲方承担；水、电、有线电视在移交前必须能正常使用，需要修理及更换的，甲方应及时维修更换，一切费用由甲方承担。反诉原告承包后，第一个采暖期锅炉不能正常使用，反诉被告未按约修理，反诉原告出资58776.36元修理了锅炉及更换、安装了附属设施暖气片。反诉被告未按约定接入南楼有线电视，反诉原告花费4990元安装有线电视。租赁的房屋中，2间为相邻单位所有，因反诉被告过错，相邻单位于2008年拆除了该2间房屋，致使反诉原告装修的吧台、接待室、门房全部损毁，直接经济损失78800元，酒店停业3年半。反诉原告替反诉被告向相邻单位缴纳了2001年至2007年该2间房租费8400元。合同约定反诉被告应向反诉原告交付房屋65间，实际交付60间，其余5间反诉被告占用存放财物，5间房屋10年租费18000元。在合同履行期间，北楼楼顶漏水，反诉原告垫资9100元修整，后该楼再次漏水，向反诉被告提出后仍置之不理，致楼房顶层12间房屋闲置至今无法使用，损失房租费5年6个月计23760元。反诉原告承租的南楼16间房屋因漏水、墙皮脱落无法经营，从2007年1月至2012年5月闲置，损失房租费30720元，2012年6月反诉原告垫资14710元维修该楼，花费12600元粉刷南、北二楼28间房屋内墙。反诉被告家属院污水、自来水管道均埋设于反诉原告承租的南楼基础下，2010年因自来水管道老化漏水浸泡楼基，致大楼大面积踏步台下陷，反诉原告花费70975元加固处理。2012年合水县城埋压供暖管道，重新油化路面，致门前路面挖毁，政府要求自行处理，反诉原告垫资4433元修整路面。反诉原告与反诉被告家属院居民共用自来水管道，2011年合水县统一进行水网改造，反诉原告垫资7860元重新安装管线。2013年，承租房动力电线老化断裂，反诉原告垫资15300元重装。反诉原告与反诉被告家属楼居民共用2个化粪池，反诉原告承租10年间共清理化粪池3次，花费4500元。2005年，反诉原告垫资13370元，对北楼一楼1间洗头房铺设了地板砖、4间洗澡间铺了地板砖、贴了墙裙。2003年，按照反诉被告要求将承包的西楼改造成福利饭店，更换楼梯、封闭走廊、铺设瓷砖，耗资86827元，并将南楼4间房屋改造成老年日间照料室，花费25892元。因反诉被告不履行修缮义务，应承担违约金48000元。现请求由反诉被告承担：1、维修锅炉、安装暖气工料费58776.36元，接入有线电视工料费4990元，装修的接待室、门房、吧台损失78800元，违约金48000元，应退还房租费72480元，水网改造工料费7860元，重装电路工料费15300元，处理楼顶防水费用23720元，楼基处理费70975元，粉刷墙面费用12600元，处理门前路面费用4433元，共计390074.36元；2、化粪池清理费4500元，合水民政服务中心整体开业费33950元，给付相邻单位房租费8400元，拖欠招待费9642.50元，共计56492.50元；3、贴洗澡间、洗头间地板、墙裙费用13370元，改造老年日间照料室、饭店费用112719元，安装防盗栏费用3040元，共计129129元。本诉费、反诉费均由反诉被告承担。
反诉被告合水县民政局辩称：反诉超过法定期限，反诉请求亦超过2年诉讼时效，请求无事实根据及法律依据，应予驳回。1、维修安装锅炉工料费与反诉被告无关，合同明确约定，反诉被告只负责第一个采暖季的过暖运转，义务已经完成；2、有线电视工料费是反诉原告损坏后自行修复，与反诉被告无关；3、吧台装修损失78800元不是事实；4、反诉被告没有违约行为；5、自来水管工料费及重装电路工料费是反诉原告私自改建费用，应由其自行承担；6、房顶及楼基处理费数额不实，是其私自维修和修复所花费用，应自行承担；7、反诉原告请求的清理化粪池费用、合水县民政服务中心整体开业费、支付相邻单位的房租费及反诉被告拖欠的招待费，既不是事实也与本案无关，不在本案反诉范围内，其应另行起诉；8、其余所诉为装修范围，按合同及法律规定，应由反诉原告自行承担，且反诉原告诉请的数额与事实不符。应驳回反诉原告的各项反诉请求。
本诉原告（反诉被告）合水县民政局为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提交了下列2组证据：
第一组：
组织机构代码证复印件、法定代表人证明各1份。拟证实单位性质、机构代码、法定代表人身份；
第二组：
《合水县社区服务中心承包经营合同》、福利公司财产清册、福利公司水电清册、民政局社区服务中心楼财产清册复印件各1份。拟证实原告的诉请主张成立。
被告刘俊海对原告的上述证据发表了如下质证意见：对第一组证据无异议；对第二组证据真实性、合法性无异议，对证明目的提出异议：原告未按合同约定安装有线电视等，已违约，其应承担违约责任，3份清册中的财物属实，但为原告委托被告保管，因保管这些财物占用房屋5间，应扣除5间房屋租金。
本诉被告（反诉原告）刘俊海就其反诉请求及本诉辩称在举证期间提供了下列4组证据：
第一组：
1、文生峰、何万林维修锅炉、暖气的证明及收款条据。拟证实因反诉被告不维修锅炉、暖气，反诉原告出资58776.36元进行维修；
2、合水县广电局李永康、有线电视安装人员江海龙书写的证明及领款条据。拟证实因反诉被告未按安装有线电视，反诉原告出资4990元安装；
3、装修协议、领条。拟证实反诉原告被相邻单位拆除的房屋内吧台装修花费78800元；
4、《合水县社区服务中心承包经营合同》。拟证实任何一方违约，需按总承包费20%支付对方违约金；
5、向平贤书写的维修自来水管线及领款条据、单项费用单据、米红兵与向平贤共同签名的处理楼基证明及费用条据、向平贤身份证复印件、合水县城乡供水总公司证明。拟证实反诉原告出资修复了自来水管线、楼基；
6、胡海宁书写的维修电路证明及领款条据。拟证实反诉原告出资修复了电路；
7、邵根红的身份证复印件及其出具的领条、证明、用料单。拟证实反诉原告对楼顶进行了防水处理；
8、严奇儒出具的证明及领条。拟证实反诉原告出资对漏水损毁墙面进行了重新粉刷；
9、李春寿书写的铺筑福利宾馆门前路面领款条据及身份证复印件。拟证实反诉原告出资修复宾馆门前路面。
第二组：
1、原西峰市洁池管道维修队指派魏广军清理化粪池证明、魏广军身份证复印件。拟证实反诉原告出资清理了与反诉被告共用的化粪池；
2、合水县社区民政服务中心开业费用单据。拟证实反诉原告为反诉被告的合水县社区服务中心开张垫资33950元；
3、气象局出具的收条。拟证实反诉原告替反诉被告向气象局支付房屋租金8400元；
4、福利饭店点菜单。拟证实反诉被告欠反诉原告饭资9642元；
5、反诉被告提出改造装修照料室、饭店的书面材料、改造老年日间照料室和饭店的两份协议、王政国身份证复印件、收条、简介。拟证实反诉原告是按反诉被告的要求，改造、装修了老年日间照料室及饭店；
6、李海平身份证复印件及其书写的证明、领条。拟证实反诉原告出资对宾馆北楼一楼洗澡间、洗头间铺了地板、贴了墙裙。
第三组：
照片28张。拟证实民政局福利中心开业、楼顶漏水、气象局拆除房屋等情况。
第四组：
刘俊海身份证复印件1份。拟证实反诉原告刘俊海基本情况。
反诉被告合水县民政局对反诉原告刘俊海提供的上述证据发表了如下质证意见：对第四组证据无异议。对其余证据：1、没有在规定期限内提交，应当不予采信；2、所有证据都是白条子，不符合证据的形式要件；3、证据内容不真实；4、证据缺少关联性，且与本案无关，达不到反诉原告的证明目的。第一组第1个证据中双方签订的协议是民政局服务中心和文生峰签的，是安装暖气及防水处理协议，都是白头条子，无法证实其真实性，两人身份无法证明，该费用属于装修装饰费用，应由反诉原告承担；第2个证据真实性无法证明，也与客观不符，无广电局证明；第3个证据中涉及的房屋不在65间房屋内，与本案无关，即使有费用产生，也应由反诉原告承担，费用是否属实，应当有正规的证明；对第4个证据《合水县社区服务中心承包经营合同》无异议；第5个证据内容不真实，因为领条是不知身份的自然人打的白头条子，加固楼顶的费用只是清单，不是证据；第6个证据不是事实，白头条子不符合证据要件；第7个证据也是白头条子，而且也可能是反诉原告损坏的；第8、9两份证据，因为是白头条子，且属于装修范畴，应由其自行承担。第二组证据与本案无关。第1个证据没有正式票据，且是民政局家属楼维修的，与本案无关；第2个证据只是清单，不属于证据，内容也不真实；第3个证据不是正规票据；第4个证据与本案无关，若主张应另案起诉；第5、6个证据属于反诉原告装修装饰费用，与反诉被告无关，费用真实性也无法确定。第三组证据与本案无关，真实性也无法确定，照片无法证实证明目的，例如墙皮脱落是什么原因造成的不清楚。总之，除承包合同外，其余证据都有异议。
经合议庭对证据进行审查，并综合分析双方当事人的质证意见，本院认证如下：
对原告（反诉被告）合水县民政局提供的共2组证据，因被告（反诉原告）刘俊海对其真实性均无异议，这些证据来源合法，与本案有关联性，应予采纳。
对反诉原告（本诉被告）刘俊海提供的共4组证据，反诉被告（本诉原告）合水县民政局对第一组第4个证据及第四组证据无异议，应予以认定。对提交的第一组证据6、9项，因属租赁物修缮必要费用，本院予以认可；第一组证据7，该证据分为两部分，一部分是反诉原告2006年对锅炉房、北楼进行修补防水处理费用，该部分证据反诉被告提出已超诉讼时效，经审查该笔费用确已超诉讼时效，不予认可，第二部分是2012年中旬，反诉原告垫资对南楼楼顶做防水处理，对该证据予以认定；第一组证据1也分为两部分，第一部分是增装暖气片费用，因双方未约定，应由其自行承担，第二部分是锅炉及采暖管道调试、打压等费用27500元，合同约定在承包费中反诉原告预留2万元，待锅炉第1个采暖期运行正常后一次性交清，可视为该2万元为锅炉正常运行保证金，反诉原告在锅炉未能正常使用时，用该款修护锅炉并无不当，超出2万元的部分，应按反诉被告辩称已超过诉讼时效不予认可。对第一组证据2、5、8项及第二组证据1、2、3、5、6项，反诉被告提出超过诉讼时效，经审查确已超过诉讼时效，不予认可。第一组证据3，因该房屋属于相邻所有，不在反诉原告承租的65间房屋范围内，故对该证据不予采纳。第二组证据4，为反诉被告拖欠反诉原告饭资，与本案无关，不予认可。第三组证据照片28张，拟证实反诉被告不尽租赁物维修义务，但对房屋是如何损毁、漏水等未提供证据证实，反诉被告予以否认，故不予采纳。
根据上述证据及双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2003年8月15日，合水县民政局与刘俊海签订了《合水县社区服务中心承包经营合同》，约定：合水县民政局将原民政福利公司65间房屋及部分设施租赁给刘俊海使用；承包期限10年，即2003年12月至2013年12月31日止。总承包费用24万元，一次交清（合同签订后交22万元，剩余2万元待2003年冬季锅炉正常使用一个采暖期后一次性交清）。随后，刘俊海从事宾馆等经营活动，2003年刘俊海调试锅炉，花用了预留的2万元承包费。承包期间，刘俊海于2012年5月对福利宾馆南楼楼顶进行了防水处理，花去14710元；2012年6月合水县城预埋供暖管道，刘俊海花费4433元休整路面；2013年因电线老化断裂，刘俊海重新安装花费15300元。2013年底合同到期，合水县民政局因要进行办公用房改造，遂要求刘俊海按期搬离房屋，刘俊海以要求返还修缮房屋、装修、锅炉调试等费用为由不予搬离，合水县民政局遂提起诉讼。
本院认为：本案双方当事人签订的承包经营合同期满后，合水县民政局已通知刘俊海交回房屋，双方的租赁关系已终止，刘俊海久拖不交，应承担相应民事责任。合水县民政局要求终止双方签订的承包经营合同并返还房屋及《财产清册》中登记的财产的诉请成立，予以支持，但应给刘俊海搬离涉租房屋合理期限。现涉租房屋实际由刘俊海继续占有，其在搬出房屋的同时还应给付房屋实际租用费，故合水县民政局要求支付合同期届满至实际交房期间房屋使用费的理由成立，应予支持，但所诉租赁费过高，应参照原合同租金标准（每月租费=24万÷10年÷12个月=2000元），计算至刘俊海实际搬出房屋时止。合水县民政局请求刘俊海支付拖欠的2万元承包费，因2万元承包费已与锅炉调试费用抵顶，不应返还。刘俊海在合同期满后，未能及时交回房屋，存在违约，但合水县民政局未能尽到法律规定及合同约定的对电路及房屋等维修义务，也存在违约，故对双方诉请的违约金均不予支持。
合水县民政局辩称：“刘俊海的反诉请求及当庭提交的证据均未在举证期限届满前提出，应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条予以驳回”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。《最高人民法院关于适用﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥中有关举证时限规定的通知》第一条规定：“…针对某一特定事实或特定证据或者基于特定原因，人民法院可以根据案件的具体情况，酌情指定当事人提供证据或者反证的期限，该期限不受“不得少于三十日”的限制”。经审理，合水县民政局现急于收回房屋，用于改造办公用房，如本案对反诉不予合并审理，刘俊海另案主张，则必然拖延交房日期，双方损失扩大，且不利于本案处理。故对合水县民政局辩称理由不予采纳，本案予以合并审理。
合同法规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”刘俊海要求合水县民政局支付平整路面4433元、安装电路15300元及南楼楼顶防水处理费14710元的诉讼请求成立，予以支持。刘俊海称合同签订后，合水县民政局实际交付房屋60间，非合同约定的65间，该5间房屋被合水县民政局存放财产。但该租赁合同第十三条约定，合水县民政局将现有的原民政福利公司可用固定资产及老年福利中心购置的财产移交刘俊海使用，承包期满后交还，如有丢失照价赔偿。可以看出该财产是约定交由刘俊海使用，不存在占有房屋行为，故刘俊海请求支付该5间房屋十年房租费的请求不能成立，不予支持。刘俊海请求支付2008年5月至今，因北楼顶漏水，损失的房租费23760元及2007年1月至2012年5月，因南楼漏水、墙皮脱落，损失的房租费30720元，因未提供证据证实房屋闲置的具体情况，不予支持。刘俊海称因相邻单位拆除房屋，致其吧台、接待室、门房损失，但该房屋不属合水县民政局所有，不在承租的65间房屋内，且合同约定装修费用由其自行处理，不予支持。刘俊海请求支付拖欠其饭资9642.50元，与本案无法律上的因果关系，不予合并处理。刘俊海的其他反诉请求，合水县民政局辩称已超过诉讼时效，经审查确已超过诉讼时效，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十九条、第二百二十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第153条、第156条，《最高人民法院关于适用﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥中有关举证时限规定的通知》第一条之规定，判决如下：
一、由刘俊海在判决生效后10日内返还所租赁的合水县民政局房屋及随合同移交的财产。
二、由刘俊海支付合水县民政局2014年1月至房屋实际交付之日的房屋租赁费，按每月2000元计算。
三、合水县民政局在判决生效后10日内支付刘俊海平整路面费用4433元、安装电路费用15300元及南楼楼顶防水处理费14710元，共计34443元。
四、驳回合水县民政局及刘俊海的其他诉讼请求。
如果未按判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1870元，反诉案件受理费4780元，由合水县民政局负担1780元，刘俊海负担4870元。
本判决发生法律效力后，申请执行人可从履行期满之日起二年内，向本院书面申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审判长 孙爱俊
审判员 高 杨
审判员 杨 鹏
二〇一四年七月三日
书记员 段忆林