上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1372号
原告上海九洲商厦股份有限公司。
法定代表人严晋。
委托代理人沈国连。
被告上海康基生物科技有限公司。
法定代表人陈明辉。
委托代理人陈磊。
第三人哈广顺。
第三人马江霖。
原告上海九洲商厦股份有限公司（以下简称“九洲公司”）诉被告上海康基生物科技有限公司（以下简称“康基公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，原依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判，于同年7月19日公开开庭审理了本案，原告九洲公司的委托代理人沈国连，被告康基公司的委托代理人陈磊到庭参加了诉讼。2013年7月24日，本院根据原告九洲公司的申请，依法追加利害关系人哈广顺、马江霖为本案第三人，并于同日依法裁定组成合议庭，于同年11月14日第二次公开开庭审理了本案，原告九洲公司的委托代理人沈国连，被告康基公司的委托代理人陈磊，第三人马江霖到庭参加了诉讼；第三人哈广顺因下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票之后未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告九洲公司诉称：原、被告在2012年11月9日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租本市长宁区新华路XXX号底楼房屋，租期从2013年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为人民币160，000元，每三个月一付，先付后用，并约定了违约责任。签约后，原告将房屋交付给被告；被告也向原告支付了2013年1月1日至3月31日期间的租金40，000元及保证金12，500元。但此后，被告并未按期支付2013年4-6月的租金，且擅自将房屋转租给了第三人并改变了经营业态。原告于2013年5月15日通知被告解除合同。故请求判令原、被告之间的租赁合同于2013年5月15日解除，被告于本判决生效之日起十日内搬离所租房屋并交还给原告；被告向原告支付所欠租金20，000元，并从2013年5月16日起按每日444.44元的标准向原告支付房屋使用费，至被告实际交还房屋之日止；判令原告无须归还保证金12，500元；判令第三人无条件将非法占有的房屋归还给原告，并恢复原状。
被告康基公司辩称：被告与第三人是合作而非转租，被告也没有赚取租金差价。被告没有向原告支付租金是因为原告没有向被告交付租金发票。被告同意向原告支付截止到2013年9月15日之前的租金，此后的租金因为第三人没有支付，被告希望由第三人直接支付或者由被告转付。被告确认收到了原告的解约通知，在第一次开庭时同意解除租赁合同，并认为自己在2013年3月15日前已经搬出所租房屋，目前由第三人在经营，故被告无法返还房屋。在第二次开庭时被告表示不同意解除租赁合同，希望原告同意第三人继续经营至租赁期满。
第三人哈广顺未到庭应诉。
第三人马江霖述称：自己是善意第三人，为装修房屋已经花费了40余万元，目前尚有20余万元的贷款没有还清。自己应付的租金已经支付到2013年9月15日，只要保证自己继续承租该房屋，后续租金可以立即付清。第三人认为，自己有合法理由继续承租涉案房屋，协议书也没有排除餐饮类的经营业态，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明事实如下：涉案的本市长宁区新华路XXX号底层房屋系九洲公司承租的公房。2012年11月9日，九洲公司与康基公司签订《房屋租赁合同》一份，约定九洲公司将涉案房屋共计建筑面积87.2平方米出租给康基公司作为商业经营使用，用以经营保健品等；合同2-2约定，乙方（康基公司）承诺，在租赁期限内，未征得甲方（九洲公司）书面同意以及按规定须经有关部门批准审核而未核准前，不得擅自改变前款约定的使用用途；甲方于2013年1月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2013年1月1日起至2015年12月31日共三年，租赁期满本合同自然终止，乙方于合同终止之日无条件返还房屋；合同第四条约定，每年租金为16万元，先付后用，每三个月一付；乙方支付方式为支票，在每期到期日前10个工作日支付下期租金，每逾期一日，乙方需按照欠付租金的1%向甲方支付违约金，甲方收到乙方所交租金后，应向乙方提供符合税务规定的收款凭证；5-1约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金12，500元；7-2约定，乙方开业前，必须提供营业执照、税务登记、与经营相关的各类经营许可证等证照的复印件，交甲方备案，不得无证、借证经营；7-6约定，如乙方对房屋需重新装修，须事先向甲方提供相关图纸及平面图，征得甲方书面同意并报请甲方签订《安全施工告知承诺书》，提供装修单位的各类证、照、许可证及特殊工种操作证的复印件；7-8约定，合同期满或提前终止，乙方应在合同期满前或甲方规定之日前负责搬离属于乙方的家具、电器等设备，逾期未搬离视为放弃所有权，甲方可无偿拥有该物品之所有权；由乙方增加的装修乙方不得拆除；7-10约定，乙方不得将房屋之使用权进行抵押、转让；8-4约定，乙方在租赁期间有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可书面通知乙方解除合同，没收保证金、要求乙方赔偿实际发生的损失，并无条件收回该房屋：（1）乙方违反本合同第七条之规定，经甲方通知并给予合理期限整改后未改正的，除经书面通知明确注明期限外，合理期限为整改通知下发之日起十个工作日；（2）乙方未支付到期租金累计达三十日的。
然因康基公司经营状态不佳，其遂于2013年3月7日与第三人哈广顺、马江霖签订《合作协议书》一份，约定：租期从2013年3月15日起至2015年12月31日；租金每年16万元，租赁期间甲方（康基公司）不得以任何理由任意调整租金；装修转让费50，000元乙方一次性交于甲方；租金每三个月交一次；第十七条约定，由于该房的经营范围大房东（九洲公司）有限制，乙方愿意承担由于经营项目的调整而造成的大房东的不同意继续租赁，因此造成的损失均由乙方自行承担（包括二个月的保证金及装修费50，000元，甲方均不予退回）。此后，第三人即开始对涉案房屋进行装修，并先后向康基公司支付了从2013年3月15日起至同年9月14日止的租金。2013年4月7日，第三人经营的“清真私房牛肉面”店开业，但至今未办妥营业执照。
2013年4月7日，九洲公司向康基公司发送《整改通知书》一份，告知“从2013年3月中旬开始，贵司在未按约定事先通报的情况下对房屋进行装修，并在我公司与贵司相关人员约谈时再三重申相关规定和合同约定的情况下，贵司违背诚实信用的原则和当面承诺，擅自开设了‘私房牛肉面’的餐饮经营业态，……”要求被告立即停止、纠正违约行为，在2013年4月15日前恢复原状。”被告方于同月10日签收，但未整改。
2013年5月14日，九洲公司向康基公司发出《关于解除租赁合同的通知》一份，告知“由于贵司将该房屋擅自转租给第三方非法经营餐饮类业态，严重违反了合同约定，故决定自2013年5月15日起解除与贵司的租赁合同，并没收贵司支付的房屋租赁保证金；要求贵司在接到本通知后立即付清2013年4月1日至5月15日的租金20，000元，……将房屋清场腾空，归还我司……”。由于房屋实际由第三人经营，故九洲公司诉至本院。
另查，哈广顺与马江霖在2013年3月20日签订《股份转让协议书》一份，约定哈广顺将持有上述店铺的10%股权作价30，000元转让给马江霖。据马江霖陈述，自己除向哈广顺支付30，000元转让费外，还另向其支付了5，000元的劳务费。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《整改通知书》、《合作协议书》、《关于解除租赁合同的通知》、照片、第三人马江霖提供的《股份转让协议书》等证据以及各方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
因各方当事人各执己见，第三人哈广顺又未到庭，故本案调解未成。
本院认为，原、被告所订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害他人的合法权益，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点集中在被告是否有违约行为、涉案的《房屋租赁合同》是否已经被解除等方面。
根据本案查证的事实分析，被告没有在约定的时间向原告支付应付租金，而其与第三人签订的《合作协议书》名为合作，实质上确实是转租，且第三人所经营的不是合同约定的“经营保健品”，第三人对涉案房屋进行装修时也没有事先向原告提供相关图纸及平面图，征得甲方书面同意并报请甲方签订《安全施工告知承诺书》，均属于合同约定的违约行为，在此情况下，原告依据合同约定向被告发送《整改通知书》，要求其在规定时间内整改，鉴于被告没有整改，故原告解除租赁合同的条件成就。根据法律规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，原告向被告发出解除合同通知的效力本院予以确认，双方间的租赁合同于2013年5月15日解除，被告应当向原告交还房屋，原告相应的诉讼请求本院予以支持。
关于原告另要求被告向原告支付所欠租金20，000元、从2013年5月16日起按每日444.44元的标准向原告支付房屋使用费至被告实际交还房屋之日止以及要求判令原告无须归还保证金12，500元、判令第三人无条件将非法占有的房屋归还原告并恢复原状之诉请。本院认为，被告确实未支付2013年4月1日至合同解除之日的租金20，000元，故原告的该项诉请本院应予支持；被告以及第三人至今未向原告交还所租房屋，故被告应当从2013年5月16日起向原告支付房屋使用费（每日的使用费为：40，000元／90天=444.44元）至交还房屋之日止，原告的该项诉讼请求本院也予以支持；因被告违约，原告行使了合同解除权解除了双方之间的租赁合同，故依据约定原告有权没收保证金，因此，原告要求被告支付的租赁保证金不予返还本院也予以支持。由于目前涉案房屋仍由第三人在实际使用，而其对涉案房屋进行装修时并未征得原告的同意，故第三人应当搬离涉案房屋，并与被告共同将房屋恢复原状后交还给原告，原告相应的诉讼请求本院也予以支持。
至于第三人马江霖抗辩其系善意承租涉案房屋、有合法理由使用涉案房屋一节，本院认为，从其与被告签订的《合作协议书》第十七条可以确定，第三人对调整经营项目可能导致的经营风险是明知的，也愿意承担此风险。现原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除，第三人继续使用涉案房屋没有事实和法律依据。因此，马江霖的抗辩本院不予采纳。至于其与被告之间的纠纷因与本案分属不同的法律关系，本案不作处理。
综合上述认定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海九洲商厦股份有限公司与被告上海康基生物科技有限公司在2012年11月9日签订的《房屋租赁合同》于2013年5月15日解除；
二、第三人哈广顺、马江霖应于本判决生效之日起十五日内，搬离本市长宁区新华路XXX号底层房屋，并与被告上海康基生物科技有限公司共同将该房屋恢复原状后，交还给原告上海九洲商厦股份有限公司；
三、被告上海康基生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海九洲商厦股份有限公司支付从2013年4月1日起至同年5月15日止的房屋租金人民币20，000元；并从2013年5月16日开始按每日人民币444.44元的标准向原告上海九洲商厦股份有限公司支付房屋使用费，至所租房屋交还给原告上海九洲商厦股份有限公司之日止；
四、被告上海康基生物科技有限公司向原告上海九洲商厦股份有限公司支付的房屋租赁保证金人民币12，500元作为违约金归原告上海九洲商厦股份有限公司所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，966.67元，由被告上海康基生物科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾鸣香
审 判 员 陆长庆
人民陪审员 杨耀丰
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 陈 清
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。