安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一终字第01784号
上诉人（原审原告、反诉被告）：范平枝，女，1977年1月7日出生，汉族，住安徽省望江县。
委托代理人：汪秀峰，安徽国誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：安庆市光泰房屋开发公司。
法定代表人：潘明贵，该公司经理。
委托代理人：龙晨光，安徽雷池律师事务所律师。
上诉人范平枝因与被上诉人安庆市光泰房屋开发公司（以下简称光泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省望江县人民法院（2015）望民一初字第00270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭审理了此案。上诉人范平枝的委托代理人汪秀峰、被上诉人光泰公司的委托代理人龙晨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月6日，范平枝与光泰公司签订商品房买卖合同，范平枝购买光泰公司开发的位于望江县华阳镇望江大道光泰.锦港豪庭小区2#楼1单元801号商品房，用途为住宅，合同约定建筑面积共154.93平方米，单价每平方米4761.9元，总价款737761元；约定签订合同时范平枝支付房款227761元，余款510000元于2013年6月5日前办理银行按揭手续完毕，否则视买受人即范平枝为逾期付款；范平枝如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，光泰公司有权解除合同，光泰公司解除合同的，范平枝按累计应付款的2%向光泰公司支付违约金，范平枝愿意继续履行合同的，经光泰公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，范平枝按日向光泰公司支付逾期应付款万分之二的违约金；光泰公司应当在2013年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“下列第5种条件：该商品房经验收合格并取得竣工验收合格备案表”，并符合本合同约定的商品房交付范平枝使用；光泰公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由光泰公司提供的资料报产权登记机关备案，如因光泰公司的责任，范平枝不能在规定期限内取得房地产权属证书的，范平枝不退房，光泰公司按已付房价款的3%向范平枝支付违约金。合同签订当日，范平枝向光泰公司支付购房款227761元，2013年11月6日范平枝的按揭住房贷款510000元由中国农业银行望江县支行打入光泰公司账户。2013年8月26日光泰公司向范平枝交付了商品房。因光泰公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由光泰公司提供的资料报产权登记机关备案，致范平枝未能在约定的期限内取得其所购买商品房的房地产权属证书。另查2010年11月8日，望江县人民政府办公室向县住建局发出望政办（2010）162号《关于批准“光泰.锦港豪庭”规划设计方案的批复》，其中内容有：规划停车位（辆）233个，其中地上停车位（辆）45个，地下停车位（辆）188个。望江县物价局于2012年7月10日向光泰公司发出望价（2012）51号《关于望江“光泰.锦港豪庭”小区1#、2#两栋新建商品房销售价格的通知》，其中第1条内容为：望江“光泰.锦港豪庭”小区1#、2#两栋商品房预售面积约15405平方米，销售价格实行“一价清”，备案价中已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费，即水、电、气一户一表安装费、有线电视开户费、防盗门、信报箱、小区监控系统（含单元防盗门）。范平枝提供的《安徽省商品住宅销售明码标价书》中记载的范平枝所购商品房单价4761.9元／平方米，总售价737761元，以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用，其中第11项为机动车库、位，此内容与上述望江县物价局望价（2012）51号文件内容不符，该文件关于备案价中与住宅相关的基础设施、公共配套建设费中不包含机动车库、位，销售价格实行“一价清”，且范平枝、光泰公司签订的商品房买卖合同中没有约定机动车库、位属于与住宅相关的基础设施、公共配套建筑，没有约定包含在销售价格中，范平枝也没有提供证据证明其与光泰公司就某特定机动车库、位签订买卖、赠与等合同。
原审法院认定上述事实的证据有：当事人陈述；范平枝提供的身份证复印件、商品房买卖合同复印件、望江县建设局望建规（2007）62号《关于望江大道西侧、实验学校东面地块规划设计条件和建设要求》文件复印件、首付款发票复印件；光泰公司提供的营业执照复印件及组织机构代码证复印件、商品房买卖合同复印件、望江县人民政府办公室望政办（2010）162号《关于批准“光泰.锦港豪庭”规划设计方案的批复》复印件、建设工程预规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、望江县物价局望价（2012）51号文件复印件、银行进账单复印件。
原审法院认为：物权法明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。依照相关司法解释的规定，建筑区划内具有构造上的独立性、能够明确区分，具有利用上的独立性、可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分，而不属于共有部分。本案双方当事人所签订的商品房买卖合同中，没有包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，双方当事人也没有就建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，达成出售、附赠或者出租等方式的协议，且望江县物价局望价（2012）51号文件关于备案价中与住宅相关的基础设施、公共配套建设费中不包含机动车库、位，销售价格实行“一价清”，范平枝仅凭《安徽省商品住宅销售明码标价书》来主张建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，缺乏相应的证据证明，应不予采纳。因此，范平枝诉求判令光泰公司开发的锦港豪庭小区地下停车库所有权归范平枝等全体业主共有，并要求光泰公司为范平枝安排一处停车位，该项诉求既无合同约定，也与法不符，应不予支持。双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。光泰公司按期向范平枝交付商品房后，因光泰公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由光泰公司提供的资料报产权登记机关备案，致范平枝未能在约定的期限内取得其所购商品房的房地产权属证书，光泰公司的该项行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，对此，光泰公司亦不持异议，故对范平枝诉求光泰公司承担逾期未办理房地产权属证书的违约金22132元（房屋总价款737761元×3%），符合合同约定和法律规定，予以支持。范平枝没有按照合同约定于2013年6月5日前办理银行按揭手续完毕，至2013年11月6日范平枝的按揭住房贷款510000元由银行打入光泰公司账户，因此，范平枝没有按照合同约定的期限付款，应当承担逾期付款的违约责任，故对光泰公司反诉请求范平枝支付逾期付款违约金15708元（逾期应付款510000元×逾期天数154天×0.2‰），符合合同约定和法律规定，予以支持。对光泰公司反诉请求范平枝赔偿逾期付款的利息损失15492.82元（510000元×逾期天数154天×银行同期贷款利率7.2%／365天），因合同对此没有约定，且范平枝承担的逾期付款违约金不低于光泰公司诉求的利息损失，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条第一款之规定，判决：一、驳回原告范平枝诉求确认被告安庆市光泰房屋开发公司开发建设的望江“光泰.锦港豪庭”小区地下停车库所有权归原告等全体业主共有，并要求被告为原告安排一处停车位的诉讼请求；二、被告安庆市光泰房屋开发公司支付原告范平枝逾期未办理房地产权属证书的违约金22132元（已付房价款737761元×3%），限于本判决生效后十日内付清；三、反诉被告范平枝支付反诉原告安庆市光泰房屋开发公司逾期付款违约金15708元（逾期应付款510000元×逾期天数154天×0.2‰），限于本判决生效后十日内付清；四、驳回反诉原告安庆市光泰房屋开发公司诉求反诉被告范平枝赔偿利息损失15492.82元的诉讼请求。本案本诉受理费433元，由原告范平枝负担216.5元，被告安庆市光泰房屋开发公司负担216.5元；反诉受理费580元，依法减半收取290元，由反诉原告安庆市光泰房屋开发公司负担145元，反诉被告范平枝负担145元。
范平枝上诉称：1、原判认定《安徽省商品住宅销售明码标价书》中关于与住宅相关的基础设施、公共配套设施建设费用包含的内容，与望江县物价局望价（2012）51号文件关于备案价中与住宅相关的基础设施公共配套设施建设费用包含的内容不一致，进而不认可《安徽省商品住宅销售明码标价书》中关于车库之约定的法律效力，认为范平枝还须另行提供车库买卖合同或赠与合同，该判决明显错误。双方之间的购房合同合法有效，应受法律保护。根据望江县建设局望建规（2007）62号文件，望江县规划部门要求光泰公司开发房产时必须建地下车库。范平枝及众多购房户的购房款中均包含有地下车库的建设费用，因此地下车库应当属于全体业主共有或者至少购房人对地下车库有使用权。望江县物价局望价（2012）51号文件性质是通知，不是具有强制执行力的规范性文件，更不法律、法规，该文件并未对地下车库的权属作出限制性规定。且该文件明确肯定《安徽省商品住宅销售明码标价书》是《商品房买卖合同》的一部分，双方在《安徽省商品住宅销售明码标价书》中对地下车库的约定，就属于光泰公司的真实意思表示。光泰公司是以地下车库作为商品房的卖点向范平枝宣传，范平枝及其他购房户之所以愿意购买光泰公司开发的高价商品房，正是看中了买房就有地下车库这样的条件。2、原判认定涉案《商品房买卖合同》第六条中“办理银行按揭手续完毕之日”即为“银行按揭贷款到位之日”，是对合同约定的片面理解，明显不公。该合同中并未出现“办理银行按揭手续完毕之日”即为“银行按揭贷款到位之日”的约定，仅有“于某某日前办理银行按揭手续完毕，否则视为买受人逾期付款”的约定，而且，范平枝办理完毕申请贷款手续后，按揭贷款发放的审批权力在银行而非范平枝。范平枝于约定之日前已办理完毕按揭手续，因此，范平枝不构成逾期付款违约。综上，原判认定的部分事实错误，导致产生错误判决，故上诉请求撤销原判第一项，改判光泰公司开发的锦港豪庭小区地下停车库所有权归范平枝等全体业主共有，并要求光泰公司为范平枝安排一处停车位；撤销原判第三项，改判驳回光泰公司要求范平枝支付逾期付款违约金的反诉请求。
光泰公司在二审庭审中辩称：1、本案是商品房买卖合同纠纷，合同标的具有唯一性，就是住宅，不包括其他东西。双方有争议的是《安徽省商品住宅销售明码标价书》，但它不是合同，是行政管理行为，性质是出卖商品的标签，它仅表明车库车位包含在成本中，但车库是专有部分，物权法及其相关司法解释对此有明确规定。至于上诉状中提到望江县建设局望建规（2007）62号文件，说明光泰公司所建的车位车库属于规划内，商品房的买卖不包括车位车库，它的权属已由法律规定。故范平枝的该项上诉理由不能成立。2、办理银行按揭手续完毕，就是范平枝的购房款到位之时，合同中约定的时间就是购房款到位的时间。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
范平枝在二审提供了五份证据：1、《安庆晚报》（2015年11月3日A11版），证明目的：《安徽省商品住宅销售明码标价书》与望江县物价局关于备案价的文件并不冲突。2、名欧国际公馆的购房合同复印件，证明目的：两者的房价相差很大。范平枝的购房款中已经明显包含了机动车车库车位的价格。3、《个人信贷业务申请表》，证明目的：范平枝于2013年8月16日申请贷款，该日期就是办理银行按揭手续完毕之日；4、《个人购房担保借款合同》（签订日期2013年11月4日），证明目的：合同时间与地点均为银行工作人员根据放款时间书写的。5、《贷款审批通知书》，证明目的：贷款发放条件与开发商有直接因果关系。光泰公司的委托代理人对此质证认为：关于证据1、2，对其真实性、关联性、合法性均有异议。证据1是新闻报道，只是客观报道事情的发展过程，不能证明任何事实。尽管它是出现在一审判决之后，但不属于证据。证据2发生在2014年11月20日，不是新证据，该证据是复印件，不具有真实性，且与本案无关联性；关于证据3、4、5，对其真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。个人信贷业务是范平枝与银行的信贷业务关系，银行有个核实程序，银行的审批与贷款到账之日之间有时间差，而《商品房买卖合同》约定的办理银行按揭手续完毕是指贷款到账之日，因此，贷款业务申请日期不是按揭手续完毕之日。本院认为：证据1，属新闻报道，不能达到证明目的，故不予认定。证据2，不具有真实性和关联性，故不予认定。证据3、4、5真实、合法，应予认定。至于范平枝关于“个人申请贷款业务日期就是办理银行按揭手续完毕之日”的证明目的，并非该证据所能证实，应结合办理银行按揭手续的相关流程综合认定，故对该证明目的不予认定。光泰公司在二审未提交新证据。双方当事人对原审证据未提出新的复核意见，二审认证意见与原审一致。二审经审理查明，范平枝于2013年8月16日向中国农业银行望江县支行申请个人信贷业务，该银行于2013年8月29日审批完毕，双方于2013年11月4日签订了《个人购房担保借款合同》。二审查明的其他事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是，1、范平枝主张光泰公司开发的锦港豪庭小区地下停车库所有权归全体业主共有，并要求光泰公司为其安排一处停车位，理由能否成立；2、原判以范平枝的银行贷款到账时间确定其逾期付款时间，并据此计算违约金是否适当。范平枝主张“办理银行按揭手续完毕时间”并非“银行按揭贷款到账时间”，其不应承担逾期付款的违约责任，理由能否成立。
关于焦点一。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内具有构造上的独立性、能够明确区分，具有利用上的独立性、可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分，而不属于共有部分。本案中，尽管范平枝提供的《安徽省商品住宅销售明码标价书》关于商品房销售价格已含下列与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用，其中第11项为机动车库、位，但范平枝与光泰公司所签订的商品房买卖合同中，并不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，双方也没有就建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，达成出售、附赠或者出租等方式的协议，且望江县物价局望价（2012）51号文件已明确，销售价格实行“一价清”，该备案价中与住宅相关的基础设施、公共配套建设费中不包含机动车库、位，且锦港豪庭小区的地下车库面积为8615.73平方米，其中人防工程面积为4446.31平方米。因此，范平枝主张光泰公司开发的锦港豪庭小区地下停车库所有权归范平枝等全体业主共有，并要求光泰公司为其安排一处停车位，既无合同依据，也于法无据，原判对其该项请求予以驳回，处理正确。范平枝的该项上诉理由不能成立，应不予采纳。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在合同中约定“范平枝于2013年6月5日前办理银行按揭手续完毕，否则视买受人为逾期付款”。而办理银行按揭手续主要包括：借款人提出个人信贷业务申请并提交相关身份信息、资信证明等材料，贷款人对借款人提供的材料及信用情况进行审批并同意贷款，双方签订借款合同，可见，当借款人与银行签订了《个人购房担保借款合同》应视为“办理银行按揭手续完毕”，至于此后银行未能及时发放贷款，则与借款人无关。因此，范平枝主张“个人申请贷款业务日期就是办理银行按揭手续完毕之日”、光泰公司主张“贷款到账之日就是办理银行按揭手续完毕之日”，各自理由均不能成立。根据范平枝在二审提供的证据，证实其与银行签订《个人购房担保借款合同》的时间为2013年11月4日，故应以该时间作为违约截止时间计算其逾期付款的违约金，原判以银行按揭贷款到账时间确定其逾期付款时间并据此计算相应违约金，有失公允，应予纠正。范平枝的该项上诉理由部分成立，应予部分采纳、部分驳回。范平枝应承担逾期付款的违约金为15504元（逾期应付款510000元×逾期天数152天×0.2‰）。
综上，原判认定事实基本清楚、适用法律正确，处理基本适当，但对范平枝应承担的逾期付款违约金的计算失当，本院根据当事人在二审提供的证据，对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第四十条之规定，判决如下：
一、维持安徽省望江县人民法院（2015）望民一初字第00270号民事判决的第一项即“驳回原告范平枝诉求确认被告安庆市光泰房屋开发公司开发建设的望江“光泰.锦港豪庭”小区地下停车库所有权归原告等全体业主共有，并要求被告为原告安排一处停车位的诉讼请求”、第二项即“被告安庆市光泰房屋开发公司支付原告范平枝逾期未办理房地产权属证书的违约金22132元（已付房价款737761元×3%），限于本判决生效后十日内付清”、第四项即“驳回反诉原告安庆市光泰房屋开发公司诉求反诉被告范平枝赔偿利息损失15492.82元的诉讼请求”；
二、变更安徽省望江县人民法院（2015）望民一初字第00270号民事判决的第三项即“反诉被告范平枝支付反诉原告安庆市光泰房屋开发公司逾期付款违约金15708元（逾期应付款510000元×逾期天数154天×0.2‰），限于本判决生效后十日内付清”为“上诉人范平枝支付被上诉人安庆市光泰房屋开发公司逾期付款违约金15504元（逾期应付款510000元×逾期天数152天×0.2‰），限于本判决生效后十日内付清”；
三、驳回被上诉人安庆市光泰房屋开发公司的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人范平枝的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费723元，由上诉人范平枝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章伏虎
审 判 员 胡 毅
代理审判员 陈铜林
二〇一六年一月十二日
书 记 员 吴海燕
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《诉讼费用交纳办法》
第四十条当事人因自身原因未能在举证期限内举证，在二审或者再审期间提出新的证据致使诉讼费用增加的，增加的诉讼费用由该当事人负担。