四川省射洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射洪民初字第1209号
原告涂泽洪，男，生于1967年9月26日，汉族，四川省射洪县居民。
委托代理人杨崇智，四川泽曦律师事务所律师。
委托代理人万昕，四川泽曦律师事务所律师。
被告陈业奎，男，生于1979年3月11日，汉族，四川省邻水县居民。
原告涂泽洪诉被告陈业奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂变更为普通程序，由代理审判员姚亮担任审判长、与人民陪审员冯朝慧、吴桃花组成合议庭，于2015年12月8日开庭审理本案。原告特别授权委托代理人杨崇智、委托代理人万昕，被告陈业奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，双方于2011年4月7日签订了《紫君城南商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定原告将商铺4间出租给被告，租期自2011年5月1日至2020年12月31日，并约定租金支付以及违约责任等内容。合同签订后，原告按照合同履行交付了房屋，被告未支付自2014年5月1日起的租金。2014年上年，在未与原告协商的情况下，被告突然撤场，未与原告办理交接手续。2014年7月，原告方收到被告方寄来的房屋钥匙。我方对被告方的合伙事务、合伙人情况不清楚，我方只向陈业奎主张权利。双方协商未果，现向贵院起诉，要求解除租赁合同，由被告支付下欠租金239802元（至2014年12月31日）及逾期违约金4万，承担本案诉讼费。
被告陈业奎辩称，我方支付租金至2012年4月底，我们向刘某提出不继续租一楼房屋，把所有的产品转移到了二楼，于2012年5月在刘某办公室将钥匙交到刘某手上，我方没有继续使用，没有继续交房租，原告也没有催收过。到我2013年2月退伙时，原告已经连续两年没有收取一楼的房租了，我认为原告已认可我方不再租赁一楼门面的事实。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、双方身份证复印件，证明双方基本情况；
2、商铺租赁合同、物业交接清单，证明双方协议租房、交接物业的情况；
3、房屋所有权证、土地使用权证复印件，证明房屋权属情况。
4、租赁合同，证明2014年10月31日与任某某签订租赁合同，涉案房屋另行出租，租期为2014年11月16日至2017年11月15日。
被告陈业奎质证意见为：对以上证据无异议。
被告陈业奎向法院提供如下证据：
1、股权转让协议书，证明经其余股东同意，我的股权转让给王某某的情况；
2、合伙协议，证明合伙情况。
原告质证意见为：1-2号证据是复印件，对其真实性表示异议，且1-2号证据只是被告内部的约定，对外无效，不能证明被告不是涉案合同的相对人，与本案不具有关联性。
本院认证意见为：原告提交的共4组证据，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据，涉及另外的法律关系，被告可以另行主张权利，本案中不予采信。
根据采信的证据及双方部分陈述，认定本案事实如下：
2011年4月7日，原告涂泽洪作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告陈业奎，签订《商铺租赁合同》，主要约定：涂泽洪将位于射洪县商铺4间（面积300.36㎡）出租给陈业奎；租赁时间为2011年5月1日至2020年12月31日；租金计算方式及每年金额为第一年249.71元／m2、租金75000元，第二年274.67元／m2、租金82500元，第三年302.14元／m2、租金90750元，以后在上一年租金总金额的基础上递增10%，以此类推；付款方式为协议签订时付清第一年租金，以后每年提前2月付清次年租金；甲方应腾空商铺，清除障碍，保证乙方及时进场使用；双方应在物业交接时签署物业交接单，注明交接时物业及附属设施状况，并经双方签字盖章生效；租期届满，乙方如未续租，只能拆走部分电器，其它如地板、电线、水管、水电气表等固定装修部分归甲方所有，乙方还应负责场地的清洁和及时腾清物业归还甲方；乙方应按合同约定缴付租金和其他约定费用，否则，逾期一日应向甲方支付相当于所欠费用千分之五的违约金；乙方自行装修和隔断该商铺（水电气、消防、空调等设施由乙方自行安装），需以书面形式事先通知甲方，并附上图纸及说明，在征得甲方书面答复后方可进场施工，乙方在装修和使用期间不得擅自在墙、梁、柱、板上打孔；乙方应在工商行政部门核准登记的经营范围进行合法经营，乙方在该商铺经营下列业务：板材、油漆、五金；在乙方租赁期间，该商铺主体结构部分以及附属配套设施等因乙方或乙方顾客等原因而损坏的，由乙方进行维修并承担费用，如造成损坏无法修复，乙方应做相应的经济赔偿，乙方装修改建部分的损坏由乙方负责维修并承担费用；接收商铺后，乙方负责商铺范围内门窗、电力、消防设施等维护维修并承担费用，保持该商铺原主体结构及内外里面的完好（门窗，梯间等公共部分公用设施）；任何一方违约，都应向守约方支付次年本合同总金额20%违约金；如发生下列情况之一者，甲方有权解除合同：（1）在合同有效期内乙方随意撤离该商铺，造成事实上停止营业三天的……（4）乙方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、气等费用超过十五日的（5）乙方未经甲方同意转租……发生上述情况之一者，甲方有权解除合同，收回该商铺，要求乙方支付三个月租金的赔偿金作为对甲方逾期利益的补偿。案外人刘某作为涂泽洪的委托代理人，以涂泽洪的名义和陈业奎分别在《租赁合同》上签字，并于当日与陈业奎进行了物业交接，刘某和陈业奎在《商铺租赁物业交接清单》上签字。
被告方支付租金至2012年4月30日，之后未再支付过租金。原告于2014年7月收到被告方寄来的钥匙，于2014年10月31日将房屋另行出租。原告于2015年4月17日向本院起诉，要求解除租赁合同，由被告支付至2014年12月31日的租金239802元及违约金4万元，承担本案诉讼费。
本院认为，涂泽洪和陈业奎签订的房屋租赁合同是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，属合法有效，双方应当严格依合同约定履行各自的义务。陈业奎称与案外人合伙经营并于2013年2月退伙，但涂泽洪称不知情，且涂泽洪只向陈业奎主张权利，故本院对于陈业奎要求其他合伙人承担责任的意见，不予支持。陈业奎与案外人合伙之间的纠纷，可另案主张权利。被告称2012年5月搬离房屋并告知原告，原告不认可且称被告2014年上半年搬离，双方均无证据佐证，故本院对被告方搬离的准确时间不予确认。原告作为出租人，自称被告方2014年上半年搬离，并于2014年7月收到被告方寄来的钥匙，应视为被告方以自己的行为表明不履行作为承租人的主要债务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条的规定，故租赁合同在原告方收到被告方寄来的房屋钥匙时间即2014年7月就已实际解除，则租金计算时间以2014年6月30日截止。原告方收到被告方寄来的房屋钥匙后，如有异议，应及时主张权利或者减少租赁损失，但却怠于主张权利并放任租赁损失，存在一定过错；作为承租人的陈业奎，应当支付房屋租赁合同实际解除之前的下欠租金，现逾期未支付，也存在一定过错。故对原告要求由被告支付2012年5月1日至2014年6月31日的租金189887.5元（2012年5月1日至2013年4月30日租金82500元，2013年5月1日至2014年4月30日租金90750元，2014年5月1日至2014年6月31日租金90750元×1.1×1／6＝16637.5元）的诉讼请求，本院依法予以支持，对于原告主张的其余租金不予支持。对于原告主张的违约金4万元，因双方均在租赁事宜中存在一定过错，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、由被告陈业奎于本判决生效后20日内给付原告涂泽洪2012年5月1日至2014年6月30日射洪紫君城南A栋1楼商铺4间的租金189887.5元；
二、驳回原告涂泽洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收案件受理费5497元，由原告涂泽洪负担2497元，由被告陈业奎负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 姚 亮
人民陪审员 冯朝慧
人民陪审员 吴桃花
二〇一五年十二月八日
书 记 员 吴琼芳