江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第3876号
上诉人（原审被告）田长学。
上诉人（原审被告）张乾坤。
委托代理人葛宜兵。
被上诉人（原审原告）王超。
委托代理人石彦华。
上诉人田长学、张乾坤因与被上诉人王超房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第3470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人田长学，上诉人田长学、张乾坤的委托代理人葛宜兵，被上诉人王超及其委托代理人石彦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：
涉案门面房位于新沂市国际商贸城三期1号楼11、12北室一楼、二楼，原属案外人徐月梅所有。2010年11月12日，田长学与徐月梅就上述门面房签订《房屋租赁协议》，约定租期三年，自2010年11月12日至2013年11月11日止，租金每年11万元。2011年11月份，案外人沈沂萍持其与徐月梅签订的租赁合同等，在新沂市金鑫国际商贸城发展有限公司见证下，要求田长学向其交纳租金。后田长学与沈沂萍夫妇就隔层及二楼重新签订租赁合同，租金2万元，租期二年，田长学实际按1.5万元一年交纳租金。期满后，田长学又与沈沂萍续签合同，租期至2015年10月31日止，租金每年2万元，租金未交纳。
因新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司欠王超借款未还，2012年7月18日，新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司与王超签订清偿债务意向书，该公司以其所有的联华超市一半清偿其欠王超的745万元债务。2012年12月23日，经与徐月梅案件工作组协调，新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司以联华超市一半置换徐月梅以下资产，即新沂市国际商贸城三期A11、12室（即三期1号楼11、12室），二期1号楼11室，山东威海悦海世家11幢1单元202室，15幢2单元204室，新沂市沭滨小区18号车库，以抵偿王超745万元债务，双方在市政府工作组见证下签订《协议书》一份。2014年3月28日，新沂市国际商贸城三期1号楼11、12室门面房所有权转移登记在王超、李玲（系王超之妻）名下。
2013年9月30日，王超与田长学签订《租赁协议》，约定田长学租用国际商贸城三期1号楼11、12号北室门面房，租期一年，合同有效期自2013年10月1日至2015年9月30日，租金一栏空白。2014年11月3日，张乾坤在上述合同复印件租金一栏填写柒万伍仟元，并在合同上签名，注明“我代表田长学”。
2015年7月2日，李枫向王超出具《关于国际商贸城三期A幢11、12号的情况说明》，并加盖中共新沂市委政法委员会公章，主要内容为：国际商贸城A幢11号、12号（原苏泊尔门市）是徐月梅在2009年9月3日向新沂市远发置业有限公司购买的商业门面房，徐月梅工作组于2012年12月23日将该房地产转交给新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司，由新沂市鄂尔多斯房地产有限公司于同日将该房产分配给债权人王超，徐月梅工作组于2012年12月6日发现该房屋有人装修，安排公安局经案大队出面制止施工，并张贴了停止施工通知书，至工作组交给王超时，该房屋一楼属于空置状态。
另，田长学与张乾坤系合伙关系，一直使用国际商贸城三期1号楼11、12北室门面房隔层及二楼。目前，涉案11、12号北室门面房一楼由徐友刚使用，经营三菱重工中央空调体验中心。经法院调查，徐友刚表示其使用的门面房系从沈沂萍处租用，非从田长学、张乾坤处租用，并出示以下材料：
1、2011年5月24日，徐月梅、孙伟与沈沂萍签订的《房屋买卖合同》复印件；
2、2011年5月24日，徐月梅向沈沂萍出具的550万元房款收据复印件一张；
3、《分割转让许可证变更登记申请书》复印件及新沂市远发置业有限公司证明复印件各一份；
4、2011年11月3日，在新沂市金鑫国际商贸城发展有限公司见证下，沈沂萍、徐友洪夫妇出具的书面承诺一份；
5、2013年9月8日，沈沂萍、徐友洪夫妇与徐友刚签订的《租赁协议》一份，约定徐友刚从沈沂萍、徐友洪处租用国际商贸城三期1号楼11、12北房，租金每年6万元，租期自2011年11月1日至2013年10月30日；
6、2014年3月10日，徐友刚与沈沂萍、徐友洪夫妇补签《租赁合同》一份，约定徐友刚租用国际商贸城三期1号楼11、12北房，租金每年6万元，租期自2013年12月20日至2015年11月20日。
一审法院经审理认为：
王超虽就新沂市国际商贸城三期1号楼11、12号门面房与田长学、张乾坤签订租赁合同，但王超没有向田长学、张乾坤交付11、12号楼一楼门面房，仅交付11、12号北室一楼隔层及二楼，故王超要求田长学、张乾坤支付一楼门面房租金的请求，法院不予支持。根据田长学、张乾坤占用房屋情况，王超与田长学、张乾坤合同约定租金数额及当地租金市场价格，法院酌情认定田长学、张乾坤按每年2万元标准，自2013年9月30日起向王超支付一楼隔层、二楼租金。因涉案租赁合同系11、12号北室门面房整体租赁，因田长学、张乾坤未按合同约定交纳租金，故王超申请解除合同，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除王超与田长学、张乾坤就新沂市国际商贸城三期1号楼11、12号北室门面房签订的租赁合同；二、田长学、张乾坤于本判决发生法律效力之日起十日内向王超返还新沂市国际商贸城三期1号楼11、12号一楼隔层及二楼；三、田长学、张乾坤应于本判决发生法律效力之日起十日内向王超支付租金（自2013年9月30日起，按2万元／年标准计算至本判决确定的返还之日止）；四、驳回王超的其他诉讼请求。案件受理费1835元，由王超负担600元，由田长学、张乾坤负担1235元（王超已预交，田长学、张乾坤于本判决生效后十日内随案款一并支付给王超）。
上诉人田长学、张乾坤不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院适用法律错误。1、被上诉人与上诉人签订的租赁协议无效。一审查明，被上诉人于2014年3月28日取得涉案房屋的所有权，而被上诉人与上诉人田长学于2013年9月30日签订租赁协议时尚未取得涉案房屋的所有权，因此，被上诉人的行为属于无权处分，在没有得到原产权人追认的情况下，该租赁协议属于无效协议，根本谈不上合同解除的问题。一审法院在认定被上诉人与上诉人签订的租赁协议有效的同时，也确认案外人徐友刚与沈沂萍夫妇签订的租赁合同有效，既然徐友刚与沈沂萍签订的租赁合同有效，而沈沂萍与上诉人签订的房屋租赁合同无效，这是相互矛盾的。2、即便租赁协议有效，因上诉人与沈沂萍夫妇签订的房屋租赁协议时间（2014年3月10日）早于租赁协议的签订时间，且沈沂萍夫妇交付涉案房屋给上诉人的时间为2013年11月，上诉人与被上诉人签订租赁协议前就已经合法占有租赁房屋，依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释第六条第一款之规定，上诉人应当优先履行的是与沈沂萍夫妇签订的房屋租赁协议。按照常理，针对同一房屋所签订的租赁合同，上诉人不可能交付双份房租。3、根据买卖不破租赁的原则，在被上诉人取得涉案房屋的所有权后，原租赁协议还是有效的，上诉人与沈沂萍夫妇签订的房屋租赁协议终止时间为2015年10月31日，一审法院判决上诉人向被上诉人返还涉案房屋没有事实依据。4、2013年9月30日被上诉人与田长学所签订的租赁协议，协议的内容因为缺少租金的数额这一租赁合同的必备条款，因此上诉人认为双方之间的租赁合同并未成立，被上诉人与田长学之间并没有租赁合同关系。5、原审法院在一审判决中所认定的部分事实不清。一审判决第三页倒数第八行，实际上租金是按照1万元一年支付的，同时2014年10月30日之前的租金已经全部支付。判决书第四页最后一行与事实不符，实际上涉案房屋一直由田长学租赁使用。判决书第五页一、二两行也与事实不符。
被上诉人王超答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、上诉人主张双方房屋租赁合同无效，被上诉人认为上诉人与沈沂萍之间签订的合同不影响上诉人与被上诉人于2013年9月30日签订的租赁合同的效力，并且2014年11月3日，上诉人张乾坤又在原田长学2013年9月30日的合同复印件上补充了租金数额，所以上诉人的第一条上诉理由不成立。2、上诉人于2013年9月30日和2014年11月3日签订的租赁合同应当交纳租金，至于上诉人向案外人交什么钱都不影响承租人向房屋产权人交租金的义务。3、被上诉人要求返还该租赁物是有事实和法律依据的，况且两上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限到2015年9月31日，应当终止了。所以被上诉人要求返还租赁物有法可依，上诉人的第三条理由不成立。关于上诉人补充理由，上诉人说2013年9月30日王超与田长学签订的租赁协议缺少租金数额的约定，所以该合同不成立，无租赁关系的观点是不正确的，被上诉人认为张乾坤于2014年11月3日已经就原租赁合同中的租金条款补充了内容，另外人民法院对该租赁物租金的标准是根据当年市场价格酌情认定的，所以被上诉人认为上诉人和被上诉人之间的租赁合同成立，存在租赁关系。关于上诉人补充第二条认为原审判决书的部分内容不实，被上诉人认为该查明的本案事实如有个别文字不准确，或者之后又予以纠正，并不影响法院对案件的事实的认定和判决的结果。至于上诉人主张2014年10月30日前租金已经全部交清，被上诉人认为上诉人和被上诉人于2013年9月30日签订的租赁合同，并且又在2014年11月3日又在租赁合同复印件上补充了租金的内容，所以根据双方的合同约定，承租人向出租人交纳租金是承租人的义务，至于上诉人又将有关的租金交给谁与出租人没有关系。综上所述，被上诉人认为上诉人的五条上诉主张均不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：上诉人是否应当履行与被上诉人签订的租赁协议。
二审期间，上诉人提供如下证据：
1、新沂市艺源装饰工程有限公司营业执照复印件一份，拟证明上诉人田长学是该公司法定代表人，涉案房屋由该公司租赁使用，房屋租赁事项也一直都是由田长学办理，并由田长学与原出租人签订租赁协议，张乾坤并没有权利代表田长学与出租方签订出租协议。经质证，被上诉人认为，对营业执照真实性、合法性不持异议，对关联性和证明目的有异议。房屋的承租人是两上诉人，两上诉人之间的关系是合伙关系，至于上诉人租赁房屋做什么均不影响租赁关系的成立。
2、收到条三份，一是徐月梅于2010年10月11日、2010年10月12日先后两次向田长学出具涉案房屋的租金收到条合计11万元整。二是2014年5月1日，沈沂萍以及徐友洪出具的收到田长学2014年的房屋的租金1万元整的收条。拟证明涉案房屋的租赁事宜均由田长学一人办理，且租金是由田长学支付给出租人，其他人员并未参与办理出租事项。经质证，被上诉人认为，徐月梅的2010年10月11日和10月12日的两份收据与本案无关，对于真实性与合法性不予质证。因为本案时间是2013年9月30日上诉人与被上诉人之间租赁关系成立日起。对于沈沂萍和徐友洪2014年5月1日的收据，被上诉人不予认可，不论上诉人是否向沈沂萍和徐友洪交纳1万元租金，上诉人与被上诉人之间签订租赁合同的时间是2013年9月30日起到2015年9月30日止，在此期间，上诉人应当履行交纳租金的义务，至于上诉人又向案外人交什么钱都不影响上诉人应当在租赁期间向被上诉人交纳租金的义务。
3、徐友洪（沈沂萍的配偶，徐友刚的哥哥）的证人证言。拟证明，徐友洪是房屋的所有权人，其与田长学签订了房屋租赁合同，合同期限分别为：2011年10月1日至2013年9月30日，2013年9月30日至2015年11月1日，除了2015年1月1日后的房租，其余房租田长学已经交清。
二审期间，为了查明2013年9月30日之后上诉人是否知道被上诉人是涉案房屋的实际所有权人，上诉人是否知道应当将涉案房屋租金交给被上诉人，本院以职权向当时处理涉案房产的徐月梅工作组政法委综治办副主任胡新传了解相关情况，该主任向法庭提供了新沂市公安局经济犯罪侦查大队于2013年9月13日发出的通知一份，该通知告知田长学等涉案房屋是新沂市公安局经案大队查封的徐月梅非法集资案的涉案资产，田长学等必须在2013年9月25日前到徐月梅非法集资案工作组（政法委501室），办理相关租赁手续并交齐房租等，该通知上有田长学的签字。此外，胡新传副主任还提交了一份案外人吴超与徐友洪、沈沂萍签订的商业用房出租合同，该合同中的租赁物与涉案租赁房屋系同一租赁物，租赁期限从2012年11月1日至2017年11月1日。本院并对徐月梅工作组政法委综治办副主任胡新传进行了谈话，形成谈话笔录一份，该份谈话的主要内容为政法委工作组在处理徐月梅案件时，将原徐月梅所有的涉案房屋处理给王超，将原徐月梅所有的莲花超市部分房产处理给沈沂萍，对此沈沂萍很清楚，所以沈沂萍和田长学签订的合同无效。2013年9月13日下发通知后，工作组原计划是让承租户迁出涉案房屋，然而包括田长学在内的承租户表示愿意将房租交给王超，如此，才没将田长学等强行迁出，关于一审认定的涉案房屋租金是否合理的问题，胡主任表示差不多是这个价格。经质证，上诉人对此不认可，被上诉人对此认可。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，上诉人应当履行与被上诉人签订的租赁协议。
第一、涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，系有效合同。虽然2014年3月28日涉案房屋所有权转移登记在王超、李玲（系王超之妻）名下，但是徐月梅工作组于2012年12月23日将该房地产转交给新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司，由新沂市鄂尔多斯房地产有限公司于同日将该房产分配给债权人王超，此时，王超系涉案房屋的实际所有权人。根据二审依职权调取的证据可知，新沂市公安局经案大队于2013年9月13日书面通知田长学等承租户必须在2013年9月25日前到徐月梅非法集资案工作组（政法委501室），办理涉案房屋相关租赁手续并交齐房租等，工作组原计划是让承租户迁出涉案房屋，然而包括田长学在内的承租户表示愿意将房租交给王超，田长学才与王超于2013年9月30日签订了涉案房屋《租赁协议》。
第二、上诉人关于2013年9月30日王超与田长学所签订的租赁协议因缺少租金的数额这一租赁合同的必备条款不成立的主张于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”该法第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行……”。本案中，涉案租赁合同虽未约定租金，然而可以按照订立合同时履行地的市场价格确定租金标准，一审法院根据田长学、张乾坤占用房屋情况以及当地租金市场价格，酌情认定田长学、张乾坤按每年2万元标准支付租金并无不当。
第三、至于上诉人提到的其应当优先履行与沈沂萍、徐友洪签订的房屋租赁协议的观点不成立。首先，上诉人并未提供证据证明沈沂萍、徐友洪系涉案房屋的所有权人，而且，根据本院对徐月梅工作组政法委综治办副主任胡新传的调查可知，政法委工作组在处理徐月梅案件时，将原徐月梅所有的涉案房屋处理给王超，将原徐月梅所有的莲花超市部分房产处理给沈沂萍，对此沈沂萍很清楚，所以沈沂萍和田长学签订的合同无效。再者，胡新传还提交了一份案外人吴超与徐友洪、沈沂萍签订的商业用房出租合同，该合同中载明的租赁物与涉案租赁房屋系同一租赁物，租赁期限从2012年11月1日至2017年11月1日，据此证明当时沈沂萍与多人同时签订此类合同。而徐友洪出庭作证时陈述其与田长学签订了两份房屋租赁合同，合同期限分别为：2011年10月1日至2013年9月30日，2013年9月30日至2015年11月1日，由此可见，徐友洪、沈沂萍就涉案房屋分别与吴超、田长学签订了租赁期限存在重合的租赁合同，且并未对此作出合理解释，因此本院无法评定田长学与徐友洪、沈沂萍之间所签合同的真实意思表示。
综上，上诉人田长学、张乾坤的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1835元，由上诉人田长学、张乾坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高艳华
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 苗 鑫