山东省临朐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民初字第1836号
原告（反诉被告）山东临朐百货大楼有限公司。
法定代表人王同海，董事长。
委托代理人刘金军，山东公望律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东兴隆置业有限公司。
法定代表人冷光平，董事长。
委托代理人王志永，上海信亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）山东临朐百货大楼有限公司（以下简称原告百货大楼公司）与被告（反诉原告）山东兴隆置业有限公司（以下简称被告兴隆置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后�依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百货大楼公司的委托代理人刘金军及被告兴隆置业公司的委托代理人王志永均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告百货大楼公司诉称，2011年3月10日，原、被告协商一致，签订临朐县东城街道通力义乌小商品城房屋的租赁合同，起租日为2011年12月15日，租赁期限10年，合同第一条第四项约定原告百货大楼公司租赁被告兴隆置业公司的房屋从事家居、建材、陶瓷、五金、卫浴、家装、灯具等批发零售。
合同签订后，原告百货大楼公司及时足额支付了租金，但是被告兴隆置业公司出租的房屋在建设结构上未按设计图纸施工，导致原告百货大楼公司在从事合同约定的经营行业时无法达到国家消防安全标准，致使原告百货大楼公司无法取得消防验收安全许可证，经营时无法办理营业执照。为此原、被告多次交涉，被告兴隆置业公司于2012年12月份，为应付消防验收，以搭建临时隔墙的形式通过了消防验收，因隔墙的搭建严重改变了房屋的结构，影响原告百货大楼公司正常经营，被告兴隆置业公司向原告百货大楼公司承诺搭建验收过后自行拆除。但在此之后，临朐县公安消防部门无法验收，原告百货大楼公司至今仍无法办理营业执照等手续。另外，被告兴隆置业公司安装的自动消防设施不能联动，一直没有安装合同第四条约定的观光电梯等设施，其他配套电梯虽然安装但一直未正常运转。
由于被告兴隆置业公司的上述行为严重违反了双方签订的合同，致使原告百货大楼公司合同目的无法实现，合同无法继续履行。请求依法解除双方签订的租赁合同并判令被告兴隆置业公司按合同约定支付违约金400万元。
被告兴隆置业公司辩称，一、涉案合同实际系房屋预租合同，该合同并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人应予以信守。
二、原告百货大楼公司的诉讼请求与客观事实不符，于法无据，应予驳回。
1、涉案房屋已经过验收，具备出租条件，未违反国家法律法规的禁止性规定，原告百货大楼公司的租赁目的业已达到，合同可以继续履行，其解除合同及支付违约金的请求没有依据。《竣工验收备案表》、《竣工综合验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》证明涉案房屋已经通过了竣工验收、消防验收和综合验收，具备租赁合同第5.1条的房屋使用要求。潍坊市公安局消防支队出具的材料亦印证了上述情况属实。而《建设工程消防验收意见书》载明二次装修等需重新提交消防验收。
2、2013年6月19日，原告百货大楼公司收到《临朐县公安消防大队责令限期改正通知书》系因其擅自改动消防控制系统等违约行为所致，与被告兴隆置业公�无关，并且该通知书系针对二次装修不符合消防验收条件，而非涉案房屋的整体消防验收。原告百货大楼公司为满足营业需要，在未经被告兴隆置业公司同意、无施工人员配合下，擅自改动消防控制系统、拆除一层卫生间等行为，严重违反了租赁合同第2.3条的约定。
3、2013年1月18日，原、被告签订《义乌小商品城消防管理协议》，该协议第二条第三款约定“商场经营中，乙方、丙方不得随意改变损坏消防设施，由此而造成的消防质量隐患及经济处罚全部由乙方、丙方根据责任分割负担。”本案中原告百货大楼公司擅自改动消防控制系统而产生的行政处罚责任应由原告承担，与被告兴隆置业公司无任何关系。原告百货大楼公司由于其自身的违约行为造成营业受到影响而作为解除合同的依据是不能成立的。
4、涉案合同可以继续履行，且原告百货大楼公司仍在履行。�告兴隆置业公司从签署《租赁合同》之日起就积极合作，履行合同义务，并按《管理协议》约定委托有资质的专业维保企业。涉案房屋具备出租条件，涉案合同的租赁目的也能预期实现，可继续履行。双方签订租赁合同属实，被告兴隆置业公司也按合同约定将房屋交付给了原告百货大楼公司，到目前为止也是由原告在继续使用。
同时被告兴隆置业公司提出反诉称，根据合同第3.3款的约定，原告百货大楼公司需在每年的8月15日前支付次年租金，拖欠租金的应按每日拖欠数额的0.5％支付滞纳金。合同第3.2款约定，第三个合同年度（2013年12月15日至2014年12月14日）为200万元，但原告百货大楼公司未支付该年度的租金。请求判令原告百货大楼公司支付2013年12月15日至2014年12月14日房屋租金200万元并支付逾期付款违约金（滞纳金）174400元（以200万元为基数，按照中国人民银行�期货款利率的四倍，自2013年8月16日至实际付款日，暂计算至反诉日）。
针对被告兴隆置业公司的反诉主张，原告百货大楼公司辩称，原告百货大楼公司没有义务支付房屋租金，被告兴隆置业公司交付的房屋不符合消防验收的条件，因此不应支付房屋租金。
经审理查明，2011年3月10日，原告百货大楼公司（乙方）与被告兴隆置业公司（甲方）签订房屋租赁协议一份，协议部分内容如下：第1.1条约定原告百货大楼公司租赁位于商品城房屋一处，该宗房屋总面积约50000平方米、共五层局部六层，原告百货大楼公司实际租赁使用其中地上三、四层，共计建筑面积约20000平方米（房屋的土地宗地图、房屋平面图如本合同附件）；第1.3条约定出租房屋在签订合同时尚未竣工，房产证等相关证件尚未办理；第1.4条约定乙方租赁该房屋合法使用于家居、建材、陶瓷、五金、卫浴、�装、灯具等的批发零售……第2.1条双方约定，甲方于2011年9月15日（交房日）前向乙方交付房屋，甲方确保各项设施、设备保持正常运营状态，房屋租赁期10年，自2011年12月15日（起租日）起至2021年12月14日止，如果双方协商调整交房日期的，起租日和租赁期间也相应调整，交房日至起租日期间为免租装修期，乙方无需支付租金；第2.2条约定甲方应按约定时间将全部租赁房屋交给乙方，并由甲、乙双方签署房屋交接书；第3.2条约定2011年12月15日至2016年12月14日期间每年租金为200万元；第3.3条约定交房日开始前3日内乙方支付第一年租金，以后乙方应于每年的8月15日前（提前4个月）向甲方支付次年租金，乙方拖欠租金的应按拖欠租金的0.5％／日支付滞纳金；第4.2.4条约定，甲方按照图纸设计要求，负责安装消防、通风设备、防火卷帘、电梯等必要设施；第8.2条约定甲乙双�同意，出租房屋存在产权瑕疵、债务纠纷等情况，乙方不能实现租赁目的的，守约方有权书面通知另一方解除本合同，违约方应向守约方按当年租金的贰倍支付违约金，违约方支付的违约金不足弥补守约方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。同时合同对其他权利义务均作出约定。
2011年4月27日，潍坊市公安局消防分局对被告兴隆置业公司开发的通力义乌小商品城的消防设计进行了审核，认为该建筑总平面布局、耐火等级、防火分区等符合国家有关消防技术标准的要求，同意按图纸施工。2012年6月，被告兴隆置业公司将临朐通力义乌小商品城建成。同年6月27日，被告兴隆置业公司向潍坊市公安消防支队申请建设工程消防验收，7月16日，潍坊市公安消防支队经验收后出具了消防验收不合格的意见，不合格项目有：1、1#2#3#4#楼梯地下室与地上层共用楼梯间未采用�火极限不低于2.00h的隔墙和乙级防火门隔开，不符合《建筑设计防火规范》（GA50016－2006）第7.4.4条第二款规定，《建设工程消防验收评定规则》（GA836－2009）规定为A类项（关键项目）不合格；2、封闭楼梯间不能自然通风，不符合《建筑设计防火规范》（GA50016－2006）第7.4.1条第一款规定，《建设工程消防验收评定规则》（GA836－2009）规定为B类项（主要项目）不合格；3、建筑内灭火器配置数量不足……4、部分防火门闭门器损坏……潍坊市公安消防支队要求被告兴隆置业公司组织整改，整改完毕后重新申报验收，合格后方可投入使用。潍坊市公安消防支队的材料显示，涉案房屋工程主要消防设计内容中土建部分为防火分区、防烟分区、消防车通道。
因潍坊市公安消防支队经消防验收不合格，被告兴隆置业公司在1#2#3#4#楼地上三、四层共用楼梯间、自动扶梯以北、人行楼梯以南，沿东西方向加装了两道防火隔墙，并于2012年10月8日，向原告百货大楼公司出具复函保证：1、在13日内（截至2012年10月20日）完成并拆除；2、在消防改造期间，按照1200元／天，按实际天数补偿给原告百货大楼公司；3、超过2012年10月20日不能拆除，补偿计算应为2000元／天；4、装修改造期间，被告兴隆置业公司施工人员必须配合原告百货大楼公司一方的现场管理规定，确保装修影响现场经营到最低限度。
2012年12月6日潍坊市公安消防支队对涉案房屋进行了复验，原不合格项目均已整改，复验后合格。
2012年8月9日，涉案房屋所在的通力商贸批发城1#2#3#4#楼通过了竣工综合验收。
在经潍坊市公安消防支队复验完毕后，原、被告将加装的防火隔墙拆除。2013年6月19日，临朐县公安消防大队对原告百货大楼公司使用的涉案房屋检查后下发责令限期改正通知书，认�消防施设、器材、消防安全标志未保持完好有效，另外防火分区改变、自动消防设施不联动，责令原告百货大楼公司于2013年6月29日前改正。因不能通过消防验收，原告百货大楼公司未能办理工商营业执照。
从被告兴隆置业公司提供的涉案房屋设计图纸看，加装防火隔墙的位置原本设计为窗或门。经现场查看，1#2#3#4#楼土建部分相互独立，呈十字状分布，共用一个楼层外顶，在四幢楼的相同楼层间用室外连廊作环状连接，无论从内部、外部看，都为一个单体建筑。
原告百货大楼公司已支付租金至2013年12月14日。因争议成讼，原告百货大楼公司于2013年6月25日向本院起诉要求解除合同。
上述事实，有房屋租赁合同、潍坊市公安消防支队材料、被告兴隆置业公司的复函、临朐县公安消防大队责令限期整改通知书、临朐县工商行政管理局责令改正通知书、设计图纸及开庭笔录等在案为证，足以认定。
本院认为，原告百货大楼公司与被告兴隆置业公司之间的租赁合同合法有效。本案争议的事实是被告兴隆置业公司交付的租赁房屋是否违反合同约定，致使不能实现合同目的。从被告兴隆置业公司在通过消防验收之前无防火隔墙的事实以及被告兴隆置业公司出具给原告百货大楼公司的复函内容看，双方合同约定的租赁房屋是没有隔墙的，双方签订的租赁合同中明确约定原告百货大楼公司租赁涉案房屋的目的是用于家居、建材等物品的批发零售，欲达到此合同目的，一个必要条件就是租赁房屋能通过消防验收进而可以办理工商登记，被告兴隆置业公司虽然加装防火隔墙通过了房屋的整体消防验收，但通过消防验收之后，原告百货大楼公司按被告兴隆置业公司的允诺将防火隔墙拆除后，包括租赁楼层在内的房屋整体是否能达到消防安全的�制标准尚且不能确定，另外因改变了防火分区的设计而依然不能通过消防验收，致使原告百货大楼公司无法实现合同目的。另一方面，因双方交付的租赁物是在同一个楼层内四幢楼能够互相通联实际是作为一个空间，站在任意一幢楼内，即可以看到其他三幢楼内商品的情况，比较适宜作为批发、零售业的经营场所，假设防火隔墙不拆除，原本的一个空间被隔为四个空间，消费者在一幢楼内，因防火隔墙阻挡视线，无法知晓同一楼层其他三幢楼内的情况，作为商场的效果必然大打折扣，同样会令原告百货大楼公司无法达到合同目的。故原告百货大楼公司要求解除合同应予准许。按双方合同约定，在出租房层存在瑕疵致原告百货大楼公司不能实现租赁目的时，被告兴隆置业公司应支付400万元违约金，现原告百货大楼公司已支付400万元租金却仍未能取得合法经营资格，故其要求被告兴隆置业公司支付违约金的主张亦应按合同约定得到支持。被告兴隆置业公司要求原告百货大楼公司支付2014年度的租赁费，依据是租赁合同的约定，因双方之间的租赁合同已解除，解除合同的法律后果是“尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故被告兴隆置业公司要求支付租赁费及违约金的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）山东临朐百货大楼有限公司与被告（反诉原告）山东兴隆置业有限公司之间的租赁合同；
二、被告（反诉原告）山东兴隆置业有限公司支付原告（反诉被告）山东临朐百货大楼有限公司违约金400万元，于本判决生效之日起十日内付�；
二、驳回反诉原告山东兴隆置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费43800元、反诉费12098元、保全费5000元，共计60898元由被告兴隆置业公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 孙洪魁
审 判 员 宗树森
人民陪审员 朱占花
二〇一四年四月八日
书 记 员 徐小风