陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终1838号
上诉人（原审被告、反诉原告）：西安玫久玺珠宝首饰有限公司，住所地西安市碑林区李家村万达二栋二单元901室。
法定代表人：张克磊，总经理。
委托诉讼代理人：高恒，男，1986年2月4日出生，汉族，住陕西省米脂县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中煤科工集团西安研究院有限公司，住所地西安市高新区锦业一路82号。
法定代表人：董书宁，董事长。
委托诉讼代理人：纵建平，男，1957年4月7日出生，汉族，中煤科工集团西安研究院有限公司员工，住西安市新城区。
委托诉讼代理人：赵峰，男，1978年1月9日出生，汉族，中煤科工集团西安研究院有限公司员工，住西安市新城区。
原审被告：张克磊，男，1984年11月24日出生，汉族，西安玫久玺珠宝首饰有限公司总经理，住陕西省榆林市榆阳区。
委托诉讼代理人：高恒，男，1986年2月4日出生，汉族，住陕西省米脂县。
上诉人西安玫久玺珠宝首饰有限公司（以下简称玫久玺公司）因与被上诉人中煤科工集团西安研究院有限公司（以下简称中煤西安研究院公司）、原审被告张克磊租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初5428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
玫久玺公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、第三项；2、解除玫久玺公司与中煤西安研究院公司签订的《房屋租赁合同书》；3、改判玫久玺公司应向中煤西安研究院公司支付房屋租赁费134420元；4、改判中煤西安研究院公司向玫久玺公司支付违约金159120元；5、请求一、二审诉讼费由中煤西安研究院公司承担。事实和理由：一审法院认定事实存在错误，《房屋租赁合同书》不应视为双方协商一致解除，该合同系玫久玺公司单方请求解除。房屋租赁合同书系双方真实意思表示，合法有效，在合同履行过程中，玫久玺公司因经营困难于2015年9月起未能及时向中煤西安研究院公司支付房屋租金，中煤西安研究院公司于2016年4月起在未解除房屋租赁合同的情况下擅自将租赁房屋停电并强行锁门，使玫久玺公司无法将屋内物品取出，事实并非一审判决认定的中煤西安研究院公司通知玫久玺公司且与玫久玺公司协商一致双方共同在租赁房屋枷锁，中煤西安研究院公司从未通知玫久玺公司解除《房屋租赁合同书》，不能视为双方协商一致解除合同，中煤西安研究院公司以强行将租赁房屋停电、上锁的方式明确表示其不再履行合同债务，根据《合同法》第94条的相关规定，玫久玺公司可依法解除双方签订的房屋租赁合同。玫久玺公司应向中煤西安研究院公司支付租金数额应为134420元。一审中，玫久玺公司与中煤西安研究院公司对于截止2016年4月15日应缴租金总额716040元均无异议，但一审判决玫久玺公司应向被上诉支付租金179110元的数额认定存在错误。在本案中，玫久玺公司除双方均认可交纳租赁费536930元之外，另有16800元租金系玫久玺公司与中煤西安研究院公司约定以张克磊名下福宝公司未退房房屋租赁费冲抵本案房屋租赁费，此16800元冲抵租金系双方口头达成一致并履行，与本案系同一法律关系，应予以认可。此外，玫久玺公司向中煤西安研究院公司缴纳了26000元的租房保证金，由于中煤西安研究院公司强行锁门停电的行为存在违约且中煤西安研究院公司未提出违约赔偿的诉讼请求，因此，26000元的租房保证金一审法院不应认定由中煤西安研究院公司没收，应认定冲抵本案租赁费。因此，玫久玺公司应向中煤西安研究院公司支付租金数额为134420元。中煤西安研究院公司强行锁门停电行为构成违约，应依照合同向玫久玺公司支付违约金159120元。玫久玺公司在合同履行过程中，因经营困难于2015年5月起未能及时全额向中煤西安研究院公司支付房屋租金，中煤西安研究院公司于2016年4月起擅自将租赁房屋停电并强行锁门，使玫久玺公司店内的珠宝首饰等物品无法取出，导致玫久玺公司无法正常使用房屋及正常经营，依照合同约定，在合同履行期间若中煤西安研究院公司存在拖欠租金的情况，中煤西安研究院公司有权视情况终止合同并收回房屋，但依照法律相关规定，中煤西安研究院公司应书面通知玫久玺公司解除此房屋租赁合同并办理交接手续后才能收回房屋，中煤西安研究院公司在未解除合同的情况下擅自将租赁房屋停电、上锁的行为系严重违约且给玫久玺公司造成了严重的经济损失，根据合同约定中煤西安研究院公司应向玫久玺公司支付年度租金的50%作为违约金即159120元。综上，一审法院认定事实错误，应依法解除玫久玺公司与中煤西安研究院公司签订的《房屋租赁合同书》，玫久玺公司应向中煤西安研究院公司支付租金数额为134420元且中煤西安研究院公司应向玫久玺公司支付违约金159120元。
中煤西安研究院公司辩称，一审法院认定事实正确，认定双方协商一致解除合同合法，玫久玺公司无视合同约定，长期拖欠租金构成严重违约，中煤西安研究院公司反复催促对方履行付款义务，玫久玺公司的法定代表人两次出具书面承诺书，却仍不兑现承诺，中煤西安研究院公司在无奈的情况下，通知玫久玺公司并双方共同加锁，该行为一审法院认定“应视为双方协商一致解除了合同。”完全正确，因为，此时的合同目的己彻底丧失，其原因显然是玫久玺公司长期拖欠租金所致，更何况《合同》中还约定了中煤西安研究院公司解除合同的权利，见《合同》第七条第4款，因此，玫久玺公司反诉请求再次解除合同多此一举，于法无据，该上诉请求应予驳回。玫久玺公司请求改判支付房屋租金为134420元于法无据，应予驳回，玫久玺公司提出的16800元的张克磊名下的福宝公司的未退租赁费应当冲抵本案房屋租赁费的说法，一审法院认定：1、非同一法律关系，2、关于中煤西安研究院公司同意抵扣的说法没有充分证据，中煤西安研究院公司认为法院认定完全正确，建议另案起诉。玫久玺公司确有26000元的租赁保证金交于中煤西安研究院公司，但《合同》第七条明确约定了“全部没收租房保证金”的情形（第4款），因此，一审法院依据合同约定，对玫久玺公司希望用该保证金26000冲抵本案租金的请求不予采信符合法律规定，应当维持。事实上玫久玺公司的严重违约已给中煤西安研究院公司造成的损失何止26000元，光租金损失就达20万元之巨，中煤西安研究院公司将保留继续追诉的权利，以减少国有资产的损失。上诉请求的支付违约金159120元纯属无稽之谈，应予驳回，玫久玺公司自己承认因经营困难无力支付租金，正确的做法应是主动协商终止合同，以减少双方的损失，然而玫久玺公司却错上加错，即要继续经营还不设法交纳租金，中煤西安研究院公司非常宽容地相信了玫久玺公司的两次书面承诺，最后发现两次书面承诺全是费纸，无奈之下，为了避免扩大玫久玺公司的损失，才和玫久玺公司共同加锁终止合同，终止后造成的数月损失中煤西安研究院公司也未向玫久玺公司主张，然而，玫久玺公司却说中煤西安研究院公司影响了玫久玺公司的经营，造成了损失。好在一审判决并未采信这一无理要求，彰显了法律的公正。退一步讲，即使是中煤西安研究院公司单方加锁阻止了玫久玺公司的经营也属合法，因为《合同法》的先履行抗辩权就是针对这个情况而立，又依据双方约定的《合同》第七条，中煤西安研究院公司也有单方解除合同的权利，因此，玫久玺公司请求支付违约金于法无据，应予驳回。
张克磊辩称，同意玫久玺公司上诉意见。
中煤西安研究院公司向原审法院起诉称，其与玫久玺公司于2013年12月10日签订房屋租赁合同，合同期限为5年，租金约定318240元/年。合同签订后，从2013年12月16日至2016年4月15日，共计应缴租金为716040元，玫久玺公司累计缴纳租金536930元，玫久玺公司自2015年9月15日开始拖欠租金，截止2016年4月15日欠租179110元。张克磊是玫久玺公司法定代表人，以个人名义向中煤西安研究院公司承诺还款并保证承担合同的违约责任。现要求玫久玺公司、张克磊连带支付截止2016年4月15日房屋租赁费179110元；诉讼费由玫久玺公司、张克磊承担。
玫久玺公司辩称，其与中煤西安研究院公司签订租赁合同属实，自2015年9月起开始欠缴租金，后续陆续交纳过一部分，2016年4月15日中煤西安研究院公司将房门加锁致其无法进入。对于中煤西安研究院公司主张的应付租金716040元无异议，但截止2016年4月15日其欠付租金数额为160420元。2013年11月10日，其向中煤西安研究院公司缴纳保证金26000元，该费用应在租金中扣除该费用，现同意支付中煤西安研究院公司房屋租赁费134420元。
张克磊辩称，合同是中煤西安研究院公司与玫久玺公司签订的，其并非合同一方当事人，不是本案适格被告。其从未以个人名义为该租赁合同提供担保，也未向中煤西安研究院公司提供保证书，因此其不应承担连带还款责任。
玫久玺公司反诉称，其与中煤西安研究院公司于2013年12月10日签订房屋租赁合同，约定中煤西安研究院公司向其出租位于西安市××号中煤科工集团西安研究院培训楼一层西的房屋，租赁期限于2013年12月16日起至2018年12月15日止。合同履行过程中，其因经营困难于2015年9月起未能及时向中煤西安研究院公司支付房租，中煤西安研究院公司于2016年3月起擅自将租赁房屋停电并强行锁门，使其店内的珠宝首饰等物品无法取出，致使其无法正常经营。中煤西安研究院公司在未解除合同的情况下擅自将租赁房屋停电、上锁的行为严重违约且给其造成了严重的经济损失，根据合同约定中煤西安研究院公司应向其支付年度租金的50%作为违约金即159120元。现要求解除其与中煤西安研究院公司签订的《房屋租赁合同》；中煤西安研究院公司向其支付违约金159120元；中煤西安研究院公司向其返还租赁房屋内的所有饰品；本诉及反诉费用由中煤西安研究院公司承担。
针对玫久玺公司反诉，中煤西安研究院公司辩称，玫久玺公司、张克磊长期拖欠租金，其多次尽到提醒义务，玫久玺公司、张克磊不仅多次口头承诺，而且两次书面承诺后依然未缴纳租金的情况下其才终止了合同义务。依据合同法先履行抗辩权的规定，其不应承担违约责任，故不同意支付违约金。2016年4月15日，经双方同意后其将租赁房屋加锁，合同从该日起已经解除。因玫久玺公司、张克磊长期欠付租金，其有权对租赁场所内物品留置以冲抵租金，多余部分同意返还。
原审法院经审理查明，张克磊系西安玫玖玺珠宝首饰有限公司法定代表人。2013年12月10日，中煤科工集团西安研究院有限公司（甲方、出租方）与西安玫久玺珠宝首饰有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：“玫久玺公司承租中煤西安研究院公司位于西安市××号中煤科工集团西安研究院培训楼一层西，面积102平方米，该房屋用于办公，租用期限伍年，自2013年2月16日起至2018年12月15日止，该房屋第一、二、三年租金为318240元每年，第四、五年房租收费标准按当年市场价调整。房租每季度缴纳一次，缴纳金额为79560元每季度。季初五日内为交款日，不得延期或拖欠，每拖欠一天除按照应缴房租的万分之五收取滞纳金外，甲方有权视情况终止合同并收回房屋。经双方约定，乙方向甲方支付房屋租赁保证金26000元，该保证金在合同期终止时无息退还乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋及全部没收租房保证金。给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿：……4.因乙方原因致使合同无法运行，甲方有权解除合同，乙方应向甲方承担违约责任；5.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，须向对方缴纳年度租金的50%作为违约金。”2016年2月4日，张克磊向中煤西安研究院公司出具《承诺书》，载明：“本人张克磊为西安玫久玺珠宝首饰有限公司法定代表人，租赁贵院培训中心一层西的门面房，因资金原因未能按时交纳房租，现承诺于2016年2月29日前交纳人民币101880元（截至2015年12月31日之前的租金），承诺于2016年3月15日前交纳人民币44880元（截至2016年1月1日至2016年2月29日的租金）。如不能按上述承诺交清欠款，我将承担租赁合同违约责任及相应法律责任。”2016年3月29日，张克磊向中煤西安研究院公司出具《承诺书》，载明：“本人张克磊为西安玫久玺珠宝首饰有限公司法人，租赁贵院培训中心一层西的门面房，因资金原因未能按时交纳房租，截至2016年3月29日欠租总额149200，现承诺于2016年4月15日前交纳人民币49200元，承诺其余欠租于每月房租交清之后再交人民币20000元，如不能按上述承诺交清欠款，我将承担租赁合同违约责任及相应法律责任。”上述承诺做出后，玫久玺公司未能依约向中煤西安研究院公司交纳租赁费。2016年4月15日，经中煤西安研究院公司通知，玫久玺公司将租赁房屋关门，中煤西安研究院公司、玫久玺公司双方同时将租赁房屋加锁，此后玫久玺公司未再继续经营，玫久玺公司店内物品亦存放于该租赁场地。
审理中，中煤西安研究院公司、玫久玺公司双方对本案所涉租赁房屋截止2016年4月15日应交纳租金总金额716040元均无异议。关于已交租金情况，中煤西安研究院公司提供记账凭证及相关收据、转款单，主张玫久玺公司累计向其支付租金536930元，尚欠租赁费179110元。玫久玺公司认可除其已交纳租赁费536930元外，另有张克磊名下的福宝公司未退房屋租赁费16800元用以冲抵本案房屋租赁费，但中煤西安研究院公司对此不予认可，玫久玺公司亦未能提供相关证据证明该项事实存在。中煤西安研究院公司认可已收到玫久玺公司交纳租赁保证金26000元，但主张因玫久玺公司欠付租赁费致合同无法履行，该保证金不予退还。
原审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中煤西安研究院公司与玫久玺公司签订《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。玫久玺公司、张克磊经催要先后两次向中煤西安研究院公司出具承诺书，但仍未能履行支付租金义务，2016年4月15日，经中煤西安研究院公司通知，玫久玺公司、张克磊关门，中煤西安研究院公司、玫久玺公司双方将租赁房屋加锁的行为，应视为双方已协商一致解除了合同。现玫玖玺公司反诉再次要求解除合同，于法无据，不予支持。合同解除后，尚未履行部分，终止履行；已经履行部分，中煤西安研究院公司、玫久玺公司、张克磊双方结清债权债务，按合同约定清理交接场地。现中煤西安研究院公司要求玫玖玺公司支付房屋租赁费179110元，玫玖玺公司要求中煤西安研究院公司返还其放置于租赁房屋内的所有物品（以双方确认清单为准），符合双方约定，予以支持。
玫久玺公司、张克磊持续欠付租金致双方合同无法履行，合同约定中煤西安研究院公司有权终止合同并收回房屋及全部没收租房保证金，故关于玫玖玺公司主张已付租赁保证金26000元从房屋租赁费中抵扣的辩论意见，不予采信。玫玖玺公司主张张克磊名下的福宝公司未退房屋租赁费16800元用以抵扣本案房屋租赁费，因未能提供充分证据，且与本案不属于同一法律关系，故对玫久玺公司、张克磊的该项辩论意见，不予采信。本案纠纷产生原因系玫久玺公司、张克磊未能按双方约定向中煤西安研究院公司支付租赁费，加之玫久玺公司、张克磊先后两次向中煤西安研究院公司出具承诺书及双方协商后共同将租赁房屋关门上锁，此后玫久玺公司、张克磊亦未向中煤西安研究院公司支付租赁费用，玫玖玺公司要求中煤西安研究院公司支付违约损失159120元，因其自身存在过错，故对玫玖玺公司的该项反诉请求，不予支持。张克磊系玫玖玺公司法定代表人，并就租赁费支付事宜向中煤西安研究院公司出具承诺书，承诺其将承担租赁合同违约责任及相应法律责任，现中煤西安研究院公司要求张克磊就租赁费支付承担连带责任，符合双方约定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内，被告(反诉原告)西安玫久玺珠宝首饰有限公司、被告张克磊支付原告(反诉被告)中煤科工集团西安研究院有限公司房屋租赁费179110元。二、本判决生效之日起十五日内，原告(反诉被告)中煤科工集团西安研究院有限公司向被告(反诉原告)西安玫久玺珠宝首饰有限公司返还放置于本案所涉租赁房屋内的全部物品（以双方2016年12月14日确认清单为准，清单附后）。三、驳回被告(反诉原告)西安玫久玺珠宝首饰有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3882元，由被告西安玫久玺珠宝首饰有限公司负担。反诉费1741元，由原告中煤科工集团西安研究院有限公司负担741元，被告西安玫久玺珠宝首饰有限公司负担1000元。（上述费用折抵后，被告西安玫久玺珠宝首饰有限公司向原告中煤科工集团西安研究院支付3141元）。
本院经审理查明，原审判决宣判后，中煤西安研究院公司自行将玫玖玺公司在涉案房屋内的部分物品搬离涉案房屋另行存放。二审中，就2016年4月15日租赁房屋加锁能否视为双方协商一致解除合同，双方各执一词。其余事实原审判决查明属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中煤西安研究院公司与玫久玺公司签订《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，协议有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。玫久玺公司欠付租金，经中煤西安研究院公司催要，玫久玺公司及该公司法定代表人张克磊先后两次向中煤西安研究院公司出具还款承诺书，之后仍未依约履行支付租金之义务，玫久玺公司构成违约，中煤西安研究院公司诉请判令玫久玺公司、张克磊连带支付截止2016年4月15日房屋租赁费179110元，原审法院予以支持，符合法律规定。2016年4月15日租赁房屋加锁，对于上述情形能否视为双方协商一致解除合同，双方各执一词，但玫久玺公司欠付租金构成违约，自身存在过错，其反诉诉请中煤西安研究院公司按照年度租金的50%作为违约金向玫久玺公司支付违约金159120元，理由不能成立，原审法院不予支持，并无不当。关于双方争议的租赁合同解除问题，虽玫久玺公司存在欠付租金的情形，但中煤西安研究院公司没有就解除合同事项向玫久玺公司发出通知，原审法院以2016年4月15日双方将租赁房屋加锁的行为，认定双方已协商一致解除了合同，认定有误。鉴于玫久玺公司欠付租金，2016年4月15日租赁房屋加锁，双方签订的房屋租赁合同已无法履行，应依法解除双方签订的房屋租赁合同。玫久玺公司持续欠付租金，经中煤西安研究院公司催要，玫久玺公司及该公司法定代表人张克磊先后两次向中煤西安研究院公司出具还款承诺书，之后仍未依约履行支付租金之义务，导致本案争议，原审法院对玫玖玺公司主张已付租赁保证金26000元从房屋租赁费中抵扣的辩论意见不予采信，亦无不当。玫玖玺公司主张中煤西安研究院公司同意张克磊名下福宝公司未退之房屋租赁费16800元用以抵扣本案房屋租赁费，中煤西安研究院公司表示其并未同意抵扣，且属另一租赁关系，对此玫玖玺公司未能提供充分证据证明中煤西安研究院公司同意抵扣的事实，且与本案不属于同一法律关系，本案不涉，当事人有争议的，可另行主张。据此，原审判决第一项、第二项应予维持，第三项应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初5428号民事判决第一项、第二项；
二、撤销西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初5428号民事判决第三项；
三、解除2013年12月10日中煤科工集团西安研究院有限公司与西安玫久玺珠宝首饰有限公司签订的《房屋租赁合同书》；
四、驳回西安玫久玺珠宝首饰有限公司其余反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3882元，中煤科工集团西安研究院有限公司已预交，由西安玫久玺珠宝首饰有限公司负担；反诉费1741元，西安玫久玺珠宝首饰有限公司已预交，由中煤科工集团西安研究院有限公司负担741元，西安玫久玺珠宝首饰有限公司负担1000元。二审案件受理费4400元，西安玫久玺珠宝首饰有限公司已预交，由西安玫久玺珠宝首饰有限公司负担3800元，由中煤科工集团西安研究院有限公司负担600元。西安玫久玺珠宝首饰有限公司应负担的款项于本判决生效之日起15日内直接给付中煤科工集团西安研究院。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年三月八日
书 记 员 段 蓓