广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第379号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王明龙，男，汉族，1970年3月7日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：杨亮，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海万山工业电子有限公司房地产开发部，住所地：广东省珠海市香洲。
法定代表人：赖乃育，经理。
上诉人（原审被告）：珠海万山工业电子有限公司，住所地：广东省珠海市香洲。
法定代表人：赖乃育，经理。
上诉人王明龙与上诉人珠海万山工业电子有限公司房地产开发部（以下简称万山公司房地产开发部）、珠海万山工业电子有限公司（以下简称万山公司）商品房预售合同纠纷一案中，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，1996年6月15日，王明龙（乙方）与万山公司房地产开发部（甲方）签订《商品房购销合同》，主要约定：甲方以划拨方式取得位于香洲人民西路编号为珠海市（1994）国土字第004号的地块的土地使用权，土地面积为6095.50㎡；甲方经批准，在上述地块建设商品房，现定名英卓大厦；乙方向甲方购买上述项目第B幢5层B503号房，暂测建筑面积71.062平方米；该商品房为现房，商品房预售许可证号为珠预房许字第00145号；该商品房售价每平方米2730元，总金额为人民币193999元；甲方须于1996年8月1日前，将经竣工验收合格并符合合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用；合同经甲、乙双方签字之日起生效。合同第八条约定：“乙方于1996年6月25日前支付全部房价款的80%，计人民币147199元；尾数房款36800在交楼通知书发出十天内付给甲方”。合同第十条约定：“乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按6%计算”。该《商品房购销合同》是格式文本，许多条款的填空处空白或填上斜线，合同第十九条关于产权登记的约定为：“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的%赔偿乙方损失”。万山公司房地产开发部认为合同第十九条空白处未填即表明王明龙放弃对逾期办证违约赔偿的请求权。
合同签订后，王明龙于1996年5月15日支付订金10000元，于1996年5月29日支付购房款147199元。万山公司房地产开发部亦向王明龙开具了两张收款收据。
王明龙主张于1997年3月初自行进入涉案房产；万山公司房地产开发部主张于1996年12月6日已交付房产。但包括王明龙在内的英卓大厦业主一直未能办理英卓大厦房产的产权登记。珠海市房地产登记中心于2012年10月2日向“英卓大厦众业主”发出的《关于人民东路英卓大厦办证问题的复函》{珠房登（2012）155号}函复：“香洲区人民东路的英卓大厦由珠海万山工业电子有限公司于1994年兴建……该大厦于1995年核发《预售商品房许可证》（证号S199500145），已建成且购房业主入住多年，但至今未办理土地使用权证，也未办理商品房初始登记手续，以致购房业主无法办理产权证，2002年列入历史遗留问题楼盘之一。另，开发单位珠海万山工业电子有限公司属全民所有制企业，营业执照于2002年12月26日被吊销，且因拖欠地价款，市国土资源局于2011年1月10日暂停其办理房地产权变更和转让手续……同时还存在未进行房屋测绘、欠地价、无法开具发票等问题……”。王明龙认为万山公司房地产开发部、万山公司应按房地产法律法规的规定在房屋交付90日内办理产权登记，逾期则应支付逾期办证违约金，遂提起诉讼。
原审法院另查明，涉案房屋所在英卓大厦的预售商品房许可证登记的售房单位为万山公司，而该楼的珠海市售房入户许可证载明的销售单位为万山公司房地产开发部。英卓大厦房地产权初始登记的权属人为万山公司。万山公司房地产开发部在原审庭审时称英卓大厦所在土地的使用权人为万山公司。
原审法院又查明，万山公司房地产开发部、万山公司均为全民所有制内资企业法人。万山公司房地产开发部的经营范围是：香洲人民西路6095平方米的房地产开发、销售。万山公司房地产开发部、万山公司均已被吊销营业执照，万山公司房地产开发部吊销日期为2004年11月9日，万山公司吊销日期为2002年12月26日。
原审法院再查明，珠海市中级人民法院因执行案件的需要通知王明龙向其缴交剩余的购房款，王明龙于2013年12月23日向珠海市中级人民法院支付了购房款36800元。万山公司房地产开发部于2013年12月30日向原审法院提起本案反诉请求。
原审法院认为，涉案《商品房购销合同》虽为万山公司房地产开发部与王明龙所签订，但万山公司房地产开发部在合同中是以土地使用权人及英卓大厦建设方自居，并无证据显示万山公司房地产开发部在销售涉案房屋时披露了英卓大厦的土地使用权人及预售许可证登记的售房单位实为另一主体即万山公司；结合英卓大厦的预售登记主体为万山公司且英卓大厦产权初始登记权属人亦为万山公司的事实，原审法院认定万山公司房地产开发部及万山公司同为英卓大厦开发、销售的主体，应共同承担涉案商品房买卖合同中卖方的义务。王明龙已大部分支付涉案英卓大厦B座503房的购房款，履行了商品房买卖合同中买方的义务，万山公司房地产开发部、万山公司应积极履行卖方义务，协助王明龙办理所购房屋的产权登记。但根据房地产登记部门的核查，英卓大厦的建设方万山公司未办理土地使用权证，且拖欠地价款导致行政主管部门暂停其办理房地产权变更和转让手续，还被吊销了营业执照，种种异常情况导致包括王明龙在内的英卓大厦购房者无法办理产权登记，而无证据证明王明龙对上述异常情况存在过错，故无法办理产权登记的原因在于万山公司房地产开发部、万山公司。
涉案《商品房购销合同》没有明确约定办理产权登记的期限，根据当时施行的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院于1998年7月20日发布）第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。按上述规定王明龙应在销售合同签订之日（1996年6月15日）起90日内，即在1996年9月15日前办理房地产权属登记，如因万山公司房地产开发部、万山公司的原因无法办理权属登记，视为王明龙知道或应当知道其权利受到侵犯，王明龙应在1996年9月15日起的两年诉讼时效期间内行使逾期办证违约金的债权请求权。王明龙虽举证证明英卓大厦业主曾向政府部门要求办理产权证，但无证据证明其曾向万山公司房地产开发部、万山公司主张过逾期办证违约金或有诉讼时效中止、中断的其他事由。故王明龙请求对起诉日（2013年9月29日）之前两年内的违约金请求，原审法院予以支持。
涉案《商品房购销合同》没有明确约定逾期办理产权登记的违约责任，但不能仅以相关条款未填推定王明龙放弃主张逾期办证的违约责任。万山公司房地产开发部、万山公司长期未能协助办理产权登记的违约事实明显，王明龙要求万山公司房地产开发部、万山公司按购房款的银行利息支付违约金合理合法，原审法院予以支持。故王明龙请求万山公司房地产开发部、万山公司支付逾期办理房地产证违约金（以购房款人民币157199元为基数，自2011年9月29日至2013年9月29日，按中国人民银行规定的同期同类一年期贷款利率计算），理据充分，原审法院予以支持。
同理，合同第十一条约定的交房期限是1996年8月1日，王明龙主张于1997年3月初交付房产，而万山公司建设工程竣工验收证明显示：竣工日期是1995年3月1日；（1997）珠香民初字第1263号民事判决书对同一地址楼盘也作出了交付时间的认定。即王明龙自此已知道或应当知道权利被侵害，王明龙应在1997年3月起的两年诉讼时效期间内行使逾期交房违约金的债权请求权。王明龙无证据证明其曾向万山公司房地产开发部、万山公司主张过逾期交房违约金或有诉讼时效中止、中断的其他事由。故对于王明龙请求的逾期交房违约金，依据不足，原审法院不予支持。
关于万山公司开发部请求王明龙支付购房款人民币36800元及滞纳金，按（1997）珠香民初字第1263号民事判决书已执行完毕的案例计算，每日万分之五计付滞纳金，由交付房屋之日1996年12月6日至2013年12月6日共17年（6205天）滞纳金金额为人民币114172元。上述两项共计人民币150972元问题。
合同第八条约定：“乙方（王明龙）于1996年6月25日前支付全部房价款的80%，计人民币147199元；尾数房款36800在交楼通知书发出十天内付给甲方（万山公司开发部）”。按万山公司开发部的主张交付房屋时间1996年12月6日计算，万山公司开发部自此已知道或应当知道权利被侵害，万山公司开发部应在1996年12月16日起的两年诉讼时效期间内行使逾期支付购房款违约金的债权请求权。万山公司开发部无证据证明其曾向王明龙主张过逾期支付购房款违约金或有诉讼时效中止、中断的其他事由。故对于万山公司开发部主张的逾期支付购房款违约金，原审法院仅对起诉日（2013年12月30日）之前两年内的违约金请求予以保护，对于2011年12月30日之前的违约金请求因超过诉讼时效期间不予保护。又因合同约定的违约金为月利息6%高于每日万分之五，故万山公司开发部请求按每日万分之五计算。原审法院予以准许。据此，王明龙应支付万山公司开发部的逾期支付购房违约金为以36800元为基数，从2012年1月1日起至2013年12月23日止，按每日万分之五计算。因王明龙应珠海市中级人民法院的通知已于2013年12月23日支付了该笔购房款，故万山公司开发部请求王明龙支付购房款36800元理由不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、万山公司房地产开发部与万山公司于判决发生法律效力之日起10日内，向王明龙支付自2011年9月29日起至判决确定的履行期限届满之日止的逾期办理房地产权登记的违约金（以购房款157199元为基数，按中国人民银行规定的同期同类一年期贷款利率计算）；二、王明龙于判决发生法律效力之日起10日内，向万山公司房地产开发部支付自2012年1月1日起至2013年12月23日止的逾期支付购房款违约金（以购房款36800元为基数，按每日万分之五计算）；三、驳回王明龙的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告万山公司房地产开发部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币938元，反诉费3319元，合计4257元，由万山公司房地产开发部、万山公司负担3057元，由王明龙负担1200元。
万山公司、万山公司房地产开发部不服上述判决，上诉称：一、原审判决认定万山公司、万山公司房地产开发部在1996年9月15日前为王明龙办理房地产权属登记属于认定事实错误。在买卖合同关系中，王明龙的主要义务就是按照合同约定支付全部购房款，本案中王明龙仍有36800元的房款未支付，在其未支付房款前，万山公司、万山公司房地产开发部有权行使抗辩权，不予办理房地产权属登记。因此，王明龙办理权属登记的时间应当自万山公司房地产开发部、万山公司收到全部房款之日起算，原审判决认定2011年9月29日的违约金属于认定事实错误。二、原审判决只判令王明龙承担部分逾期付款违约金亦是错误的。王明龙自1996年起就拖欠万山公司房地产开发部、万山公司36800元购房款，王明龙的违约行为已造成了万山公司房地产开发部、万山公司的实际损失，且王明龙还能因违约行为获得利益，原审判决违背了民事行为的公平原则。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回王明龙的全部诉讼请求；三、支持万山公司房地产开发部、万山公司的全部反诉请求；四、本案全部诉讼费用由王明龙承担。
针对万山公司、万山公司房地产开发部的上诉，王明龙答辩称：一、万山公司房地产开发部、万山公司负有为王明龙办理房屋产权登记或过户的义务，其未依法办理房产证的违约状态处于长期的持续状态，在王明龙起诉后原审判令以起诉前两年的违约金作为相关计付是有法律依据的；二、王明龙当初未支付的36800元购房款是因为万山公司迟迟未发出交房通知，且房产一直未达到竣工验收条件，这种情况下王明龙支付尾款的条件始终未成就，当时双方曾口头约定以3个多月的逾期交房违约金抵消该部分购房尾款，但是时隔10多年后，万山公司竟然在明知王明龙迫于法院对万山公司的房产（英卓大厦）整体多套商品住宅查封之际被迫向法院补齐尾款，这明明是王明龙蒙受的意外损失而不是万山公司所受的损失。
双方在二审中均无新证据提交。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，由于王明龙未按期交纳上诉费用，本院已作出（2014）珠中法民三初字第379号民事裁定书，裁定对王明龙的上诉按照其自动撤回上诉处理。
本院认为，首先，根据查明的事实，双方所签订的《商品房购销合同》并无办理产权登记期限的约定，亦无相关违约责任的约定，但王明龙作为购房者购买房屋，能够取得房屋产权登记显然是其主要合同目的之一，虽然王明龙实际上已长期使用该房屋，但由于万山公司、万山公司房地产开发部的过错，房屋至今未能办理产权登记，客观上已损害了王明龙的合同利益，原审判决据此支持王明龙逾期办证违约金的主张并无不当，本院予以维持。其次，本案中王明龙已依约支付了大部分的购房款，至今未能办理产权登记的过错在于万山公司、万山公司房地产开发部，万山公司、万山公司房地产开发部亦已在本案中反诉主张王明龙剩余购买款36800元及相应违约金，现万山公司、万山公司房地产开发部以王明龙未支付购房尾款为由主张可不予办理房地产产权登记没有事实与法律依据，对其该主张本院不予采信。最后，即使按照万山公司房地产开发部的主张房屋于1996年12月6日交付，自此时起万山公司房地产开发部已知道或者应当知道权利被侵害，但无证据表明其曾有过相应的债权主张或其他诉讼时效中止、中断的事由，原审判决据此仅对其起诉之日前两年的违约金请求予以保护符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4257元，由上诉人万山公司、万山公司房地产开发部共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 王 莉