河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第371号
上诉人（原审被告）河南中凯房地产开发有限公司。
法定代表人伊庆民，该公司经理。
委托代理人翁献策，河南公朴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李战备，男，1970年3月24日出生。
委托代理人李红光，河南言华律师事务所律师。
上诉人河南中凯房地产开发有限公司（以下简称中凯公司）与被上诉人李战备房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，被上诉人李战备于2014年3月27日向夏邑县人民法院提起诉讼，请求依法判令中凯公司赔偿李战备房屋补偿款、房屋租赁费、违约损害赔偿金共计2990000元。夏邑县人民法院于2014年7月4日作出（2014）夏民初字第770号民事判决，中凯公司不服原判，向本院提起上诉，本院经审理后作出（2014）商民二终字第829号民事裁定，撤销原判，发回重审。在重审期间，李战备将诉讼请求变更为1539668元，夏邑县人民法院于2015年5月7日作出（2014）夏民初字第2802号民事判决，中凯公司不服原判，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人中凯公司的委托代理人翁献策，被上诉人李战备及其委托代理人李红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年12月6日，李战备作为乙方、中凯公司作为甲方签订房屋拆迁安置补偿《协议书》一份，该协议的主要内容为：一、乙方提供滨湖路老宅基地一块，总面积806.01平方米，其中门面楼房10间，619.17平方米，住宅楼8间计186.84平方米，其他房6间，围墙16米，果树2棵；二、...；三、甲方交付给乙方楼房位置是开发的乙方原址；四、甲方给付乙方的标准：①乙方的一、二层门面房及实际丈量按1:1比例由甲方给付乙方门面房（一、二层各占50%），门面房原址不变。②乙方现有的住宅楼房第一、二层建筑面积，按实际丈量的建筑面积1:1兑换给乙方新的住房楼，除外再给乙方门面房面积为（100）。③兑付时如有超出或不足的部分，按市场销售价格进行找补门面房按现销售价每平方米4800元，居住房1980元计算找补；五、...；六、从合同签字起，乙方接到中凯公司通知后十五日内将现场必须清理结束。从签字之日起，甲方在2年内将房屋交付乙方使用，如逾期不能交付使用，甲方付乙方每户每年25804.4元租房金，门面房上下楼每一间133.6平方米×160元＝21376元；七、乙方现有正在营业的门面房，甲方在交付新的门面房前，每年每平方米给付乙方租金160元，现有住房面积每月每平方米给付乙方租金7元（先付一年，从扒房之日算起）；八、乙方积极协助甲方办理建楼手续，乙方的土地没有抵押、转让纠纷，如出现纠纷给甲方造成损失的，由乙方进行补偿；……；十三、甲方所交付给乙方的50万元，从甲方置换给乙方的门面房按每平方米4800元内扣除；十四、此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效，如违约，由违约方承担二倍的违约金（违约金按第七项内容计算）；十五、如甲方二年内不能施工交付，乙方的土地所有权仍归乙方所有，造成的一切损失由甲方承担，房屋每平方米按4800元赔偿。甲方的法定代表人伊庆民，乙方李战备分别在协议书上签名。2012年春节后不久李战备便拆除了住宅楼房，2013年7月拆除了门面房。2013年7月27日，中凯公司的法定代表人伊庆民给李战备出具《关于李战备拆迁房的补偿说明》一份，内容为：“一、主房18间×500元＝9000元；二、偏房6间×300元＝1800元，三、围墙16米×20元＝320元，四、树两棵×20元＝40元，合计11120元；门面房280㎡×160元＝44800元，住房95.6㎡×12×7＝8034元。合计63954元。注：上述为2012年补偿数额，经办人杨继锋、杨远文、赵保民。”同日，中凯公司法定代表人伊庆民另给李战备出具《关于李战备拆迁房的补偿说明一份》内容为：“2013年门面房出租费：门面房280㎡×160元(/㎡)＝44800元；住房95.6㎡×12(月)×7（元/㎡）＝8034元，合计52834元。经办人杨继锋、杨远文、赵保民。”期间，中凯公司给付李战备380000元。从签订协议至今，中凯公司没有将涉案土地开发，也没有办理土地开发相关手续。另查明，2006年8月李战备曾用涉案房产抵押贷款。并被夏邑县农村信用社起诉要求返还贷款本金及利息。该院作出（2009）夏民初字第2250号民事判决，判令李战备返还夏邑县农村信用社贷款本金及利息。2015年1月4日，夏邑县农村信用联社出具证明，证明夏邑县农村信用联社知道李战备与中凯公司的拆迁安置协议并同意李战备从中凯公司得到的赔偿款中优先偿还信用联社贷款。李战备以中凯公司超过两年而未在涉案的土地上开发建房，构成违约，要求中凯公司支付房屋补偿款、房屋租赁费、违约损害赔偿金而诉至法院。
原审法院认为：双方当事人签订的《协议书》系双方真实意思表示，该协议订立后，双方均已部分履行，即李战备已在合同订立后的2013年7月份拆除了房屋，中凯公司也已部分支付了补偿款；且双方已就2012年度和2013年度中凯公司应当承担的合同义务即应支付的拆迁、房租等费用，经过协商达成了一致意见，中凯公司据此出具了书面的“说明”，李战备予以认可，该院认定此系双方对于原拆迁安置补偿合同相关内容协商一致的变更，中凯公司应当据以承担付款义务；对于该协议的其他约定双方应当继续履行。关于本案中的违约争议。该院认为，李战备在与中凯公司签订拆迁补偿协议时，隐瞒了其房屋已经抵押且已被诉、债务尚未了结的事实，且其房屋实际拆除时间为2013年7月份；中凯公司签订协议后，没有按照协议约定足额支付约定预付的50万元补偿款，双方均有违约情形，但因双方已就2012年度和2013年度的合同责任协商一致，该院对此期间的违约责任，不再评价。由于中凯公司签订协议至本案庭审结束，特别是在李战备拆除房屋后并未按照合同约定开发建设可与李战备置换的房屋，应属根本违约，故自2014年后在双方无新约定的情况下，应按协议第十四条的约定向李战备承担违约责任。中凯公司虽然抗辩违约责任约定过高，但因李战备没有根据合同预期取得营业用房，造成的实际损失不便计算，故对该项抗辩不予采纳。关于李战备诉讼请求按照协议第十五条约定由中凯公司按照每平方米4800元的标准计算违约赔偿。该院认为，协议第六条约定的内容，表明双方已就协议签订之日起二年内中凯公司不能交付房屋所应承担的补偿责任进行了明确约定，即对出现该情形双方均已预见并且允许出现；第十四条是专门的违约责任条款。以合同解释的规则确定合同条款的真实意思，第十五条关于返还加赔偿的条款内容应为李战备可以享有合同解除权的约定，不可作为违约责任条款据以主张请求权。李战备诉讼请求的房屋补偿款，按照协议约定，中凯公司只预付了38万元，尚余12万元未付，该公司应当付清，一并待李战备置换房屋时依协议约定扣除。李战备诉讼请求的房屋租赁费中凯公司应当承担的费用，按照双方认可的2012年度和2013年度两份“说明”计算的数额116788元，由中凯公司支付。李战备诉讼请求的违约损害赔偿，按照协议第十四条约定，自2014年1月1日起至2015年4月底，根据协议第七条约定支付房租费用的二倍【（280㎡×160元/㎡＋95.6㎡×12×7元/㎡）×2】计算，由中凯公司支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南中凯房地产开发有限公司给付李战备房屋补偿款12万元，待李战备依据协议置换房屋时一并扣除；二、河南中凯房地产开发有限公司给付李战备房屋租赁费116788元；三、河南中凯房地产开发有限公司给付李战备违约金140891.73元；四、上述款项，均于判决生效后十日内付清；五、驳回李战备的其他诉讼请求。案件受理费30720元，诉讼保全费5000元，由李战备负担案件受理费20000元，河南中凯房地产开发有限公司负担15720元。如果未按该院确定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人中凯公司上诉称：一、按照双方签订的协议第六条约定从合同签字起，乙方接到甲方通知后，乙方15日内将现场必须清理结束。协议签订后，上诉人多次通知，催促被上诉人拆除房屋并清理地上附属物，被上诉人一再推脱，直到2013年7月再次通知后，被上诉人才将房屋拆除，显然被上诉人违约在先。由于被上诉人未能在约定的期限内将土地交付必然造成上诉人无法正常开工建设。二、被上诉人故意隐瞒土地已经抵押的事实，存在欺诈行为，构成严重违约，是导致上诉人不能在约定期限内施工的原因。协议签订后，上诉人才知道被上诉人将涉案房屋抵押给夏邑县信用联社，并办理了他项权证。由于被上诉人未能在约定期限内交付土地，上诉人不可能开工建设，从被上诉人拆除房屋至起诉根本不到两年，原审认定上诉人在两年内没施工建设构成违约，属于认定事实错误。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人李战备答辩称：涉案土地没有按期开发是因为上诉人没有完备的开发手续，上诉人至今未按照约定付清拆迁补偿费用及房屋租赁费用，已经构成违约。被上诉人并没有影响上诉人对涉案土地的开发，也没有给上诉人造成损失。原审判决适当，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：上诉人是否存在违约行为？原审判令上诉人赔偿被上诉人违约金140891.73元是否适当？
双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，本院予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相同。
本院认为，一、上诉人中凯公司与被上诉人李战备于2011年12月6日签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然被上诉人李战备将涉案房屋抵押给夏邑县农村信用合作联社，但夏邑县农村信用合作联社证实李战备与中凯公司签订协议时已对其告知，其也同意被上诉人李战备与中凯公司签订协议，因此，涉案房屋并未产生抵押纠纷，亦不影响中凯公司履行合同义务。二、依据协议约定中凯公司的主要义务是自签字之日起两年内向被上诉人李战备交付置换的房屋，虽然被上诉人李战备没有按照约定及时拆除房屋，构成违约，但其已于2013年7月将涉案房屋全部拆除。上诉人中凯公司法定代表人伊庆民于2013年7月27日给被上诉人李战备出具了两份《关于李战备拆迁房的补偿说明》，从该补偿说明的内容可以认定双方对原拆迁安置补偿合同的相关内容予以变更，同时对之前违约行为所产生的责任双方已经同过协商形成一致意见。中凯公司至今未提交其在涉案土地上开发建设的相关证据，向被上诉人李战备交付置换的房屋更无从谈起，已经构成根本违约，原审依照双方在合同中约定的违约责任的承担方式判决中凯公司赔偿被上诉人李战备违约金140891.73元并无不当，中凯公司关于其不应承担违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。上诉人中凯公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3120元，由上诉人河南中凯房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周克风
代理审判员 宁传正
代理审判员 刘冬梅
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 陈 颖