福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第6066号原告龙岩万融家居物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西城富健新村11幢102室。法定代表人杨瑜，总经理。委托代理人廖永红，福建欧顿律师事务所律师。被告郑鹿，女，1983年5月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。原告龙岩万融家居物业管理有限公司（以下简称万融物业公司）与被告郑鹿物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理，依法由代理审判员章莹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万融物业公司的委托代理人廖永红，被告郑鹿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万融物业公司诉称：2011年12月1日，龙岩新罗区银河山庄业主委员会与龙岩万融家居物业管理有限公司签订了一份银河山庄《物业管理委托合同》。该合同中约定了龙岩万融家居物业管理有限公司为银河山庄小区业主及物业使用人实行物业管理服务的主要内容：服务管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理期限、违约责任等条款。合同签订后，原告按约定履行了合同，为被告提供相应的物业管理服务，而被告郑鹿却多次拒付物业管理费、水电费。自2011年12月1日至2012年12月31日止，被告郑鹿累计拖欠原告物业管理费2618.72元、水电费53.99元，合计2672.71元。原告曾多次向被告催要尚欠的物业管理费、水电费，均未果。现原告诉至法院，请求判令被告郑鹿立即向原告龙岩万融家居物业管理有限公司支付尚欠的物业管理费2618.72元、水电费53.99元，合计2672.71元，及支付该款自2013年1月1日起至款清之日止、按每日千分之一计算的违约金。被告郑鹿辩称：一、原告不履行安全保卫义务。根据《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。被告房屋的车库门被撬，屋内所布的所有电线均被偷走。原告没有履行保全义务。2、被告郑鹿物业的隔壁业主在双方公墙上违章加层搭建，根据法律规定以及合同的约定，原告应当及时制止违章搭建的行为并向有关部门报告。但是，原告从未将上述情况告知被告郑鹿。被告郑鹿知道该情况后，多次要求原告采取妥善措施解决问题，原告拒绝履行义务。二、《物业管理委托合同》根据其合同性质应为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主完全有权按《合同法》的相关规定行使抗辩权利。三、被告郑鹿曾多次与物业公司就物业管理问题进行协商，物业公司对物业管理方式及物业管理费并未给出正式答复，现原告要求被告郑鹿交纳物业费及滞纳金无法律依据。经审理查明：2011年12月1日，龙岩市新罗区银河山庄业主委员会作为甲方、原告万融物业公司作为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》，约定甲方委托原告万融物业公司对银河山庄实行物业管理、期限为二年，并约定别墅的物业服务费按每月每平方米0.8元计算；逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三的违约金；小区公共绿地用水、水景观供水水泵运行电费、公共路灯、楼道照明及监控系统用电、会所用水用电按实际结算，由原告向业主或物业使用人分摊收取；原告万融物业公司代收代缴公摊水电费及业主水费。从2011年12月1日起至2012年12月31日止，原告万融物业公司对银河山庄进行了物业管理。被告郑鹿的房屋坐落于银河山庄8幢805室，该房屋为独幢别墅，建筑面积为251.8平方米。从2011年12月1日至2012年12月31日止，被告郑鹿未缴交物业服务费2618.72元。原告多次催讨未果，遂向法院起诉。以上事实，有原告万融物业公司提供的物业管理委托合同、公告各一份，申请报告、函各二份、缴费通知单、整改建议函各三份，维保建议函四份，工作联系函八份及双方当事人的当庭陈述在案佐证。关于被告提供的照片，原告对该组照片拍摄的时间及地点均有异议，而被告未能提供证据证明照片的拍摄时间，故无法证实照片所反映的情况是否为原告管理期间造成，因此对该组证据本院不予采信。本院认为：原告有独立的法人资格，系有资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区银河山庄业主委员会有权与原告签订物业服务合同，委托原告对其物业进行管理。该合同未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。原告作为物业服务企业，应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。被告作为业主，应按约向原告交纳物业服务费及原告代收的公摊水电费。被告辩称原告未尽物业管理义务，但其提供的证据不足以证明其主张，故对其主张本院不予采纳。现原告要求被告支付物业管理费，符合法律规定和物业服务合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付公摊用电费53.99元，但未提供计算、交费依据予以证明，对原告的该项主张本院不予支持。被告拒不交纳物业费用应承担相应的违约责任。原告要求被告支付按日千分之一计算的违约金过高，违约金标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告郑鹿应于本判决生效之日起十日内向原告龙岩万融家居物业管理有限公司支付物业管理费2618.72元，并支付该款从2013年1月1日起至本判决确定的还款之日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的违约金。二、驳回原告龙岩万融家居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按被告指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由原告龙岩万融家居物业管理有限公司负担5元，被告郑鹿负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。代理审判员章莹二〇一四年十一月二十日书记员曾小倩（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）