山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第16号
上诉人（原审被告）晋红。
委托代理人李立，山东泰诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泰安光彩大市场经营管理有限公司。
法定代表人马士恒，董事长。
委托代理人吴兵，该公司法务总监。
委托代理人王征，山东岳首律师事务所律师。
上诉人晋红因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2013）岱民初字第1956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人晋红及其委托代理人李立男，被上诉人泰安光彩大市场经营管理有限公司的委托代理人吴兵、王征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，本案涉案商铺所在的泰安光彩大市场，系由山东光彩投资有限公司（以下简称光彩投资公司）开发建设，2005年1月1日，光彩投资公司将泰安光彩大市场全部自有商铺房的对外出租事宜，统一委托泰安光彩物业有限公司办理，双方为此签订了商铺房出租委托协议，其中约定委托期限自2005年1月1日起至2024年12月31日止，委托事项中包括办理租赁合同手续、收取相关费用等内容，双方同时还约定，光彩投资公司同意由泰安光彩物业有限公司并以其名义全权处理纠纷或案件事宜。2008年8月27日，泰安光彩物业有限公司同被告晋红签订商铺房租赁合同，约定被告晋红租赁其四区5幢8号一层商铺房一套，租赁期间，泰安光彩物业有限公司以被告晋红拖欠租金为由诉至原审法院，同时被告晋红就商铺出现渗漏造成货物损失提起反诉，后双方于2010年10月1日经协商签订协议，除案件所涉及的租金及损失问题外，双方还就房屋租赁事宜约定，双方同意续签租赁合同，续签租期从2010年8月28日开始计算，对于具体的租期、价格、政策的等租赁事项按照公司规定的标准执行，出租方负责修好渗漏，维修结束后交付给被告晋红，开始起算租金。2010年12月31日，岱岳区法院作出（2010）岱商初字第446号民事调解书，对双方协商一致的租金及损失等相关事宜进行了确认。期间，泰安光彩物业有限公司于2010年11月12日变更名称为泰安光彩大市场经营管理有限公司（以下简称光彩管理公司），即本案原告。2011年1月1日，被告晋红与光彩投资公司达成协议，约定由被告晋红以赵某的名义购买其开发建设的位于泰安光彩大市场一期4区5幢8#商铺一栋，房屋总价款为986962元，当日被告晋红向光彩投资公司交纳了该房屋的首付款496962元，因赵某在外地上学，当时并未签订房屋买卖合同，2011年7月8日，赵某回到泰安，与光彩投资公司就上述房屋买卖事宜补签了《泰安市商品房现房买卖合同》。该合同约定：买受人购买的商品房已取得房屋所有权证，证号为泰房权证字第××号；该商品房为泰安光彩大市场项目中的一期4区5幢8#房，用途为装饰材料经营，实测建筑面积为137.69平方米；房屋价款按建筑面积计算，单价为人民币每平方米7168元，总价款为986962元；关于房屋的交付，合同正文第九条第一款约定：出卖人应当在2011年2月28日前向买受人交付该商品房；在补充协议第五条第二款第三项约定：买受人在《商品房买卖合同》第九条约定的交付时间前仍未付清购房款、逾期付款违约金和登记税费的，出卖人有权拒绝按照《商品房买卖合同》第九条约定的时间办理商品房交接手续。买受人应在付清全部购房款、逾期付款违约金和登记税费后的15天内到出卖人营业地址所在地办理商品房交接手续，出卖人不再另行通知。2011年11月21日房屋经修缮完毕，被告晋红出具了书面说明对此予以确认。2012年10月8日，涉案房产的剩余购房款49万元通过银行按揭贷款转入光彩投资公司的银行账户，至此购房款全部付清。另，2010年12月31日被告晋红以其女儿赵某的名义缴纳了2011年1月1日至2011年12月31日的综合管理服务费1377元，又于2012年3月23日补缴了上述期间的综合管理服务费275元，原告为其出具了发票两张。原告光彩管理公司于2013年6月29日向被告晋红发出了催缴通知函，要求被告晋红在接到通知之日起7日内缴纳租金及市场经营管理服务费。后原告催要未果，于2013年8月5日诉至原审法院。另查明，涉案房产登记所有权人为赵某，房屋所有权证号为泰房权证泰字第××号，发证时间为2013年1月21日，登记面积为137.69平方米。还查明，原告将泰安光彩大市场一期4区5幢10#商铺租赁给孙亮、将一期4区5幢7#楼租赁给石义秋、将一期4区5幢12#楼租赁给尹铁臣，其租赁价格在2011年起算标准为每平方米每月15元，在2012年起算标准为每平方米每月18元。
庭审中，对原告所主张的租金的计算依据，即自2011年11月21日至2011年12月31日共41天的租期按照每平方米每月15元的标准计算租金计2784元，自2012年1月1日至2012年10月8日共281天的租期按照每平方米每月18元的标准计算租金计22897元，被告抗辩称该标准系原告单方制定不予认可；对于原告主张按照每月每平方米1元的标准计收综合管理服务费，即2011年度租期41天的数额为186元，2012年度租期281天的数额为1272元，被告抗辩称其分两次缴纳的服务费中已经包含2011年及2012年两年的全部费用。
原审法院认为，原告光彩管理公司作为涉案房产所在的泰安光彩大市场的经营管理服务企业，其根据物业服务合同及管理规约收取综合管理服务费，于法有据，无论对涉案房产系自有还是租用，均应及时缴纳；经查被告晋红以其女儿赵某的名义已经缴纳了2011年度的综合管理服务费用1552元，故对原告主张的2011年度租期41天的费用186元的部分不予支持；被告晋红主张已经缴纳2012年度费用，因其未能举证证实，对其抗辩不予认可，对原告所主张的2012年度租期281天的费用1272元，因其不超过每月每平方米1元的计费标准，予以支持。
本案的争议焦点是在被告以其女儿名义缴纳首付款之后至房款全部付清，在此期间涉案房产的租金原告是否有权主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条约定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，关于涉案房产的交付问题，被告晋红与涉案房产的开发商光彩投资有限公司在双方所签订的房屋买卖协议及补充约定中均作出了明确约定，从其约定条款来看，在购房人未付清全额购房款等费税前，出卖人有权拒绝办理商品房交接手续。虽然被告晋红在缴纳房屋首付款时对该房屋占有使用，但因其全额房款尚未付清，涉案房屋并未进行交付，其在首付款缴纳至全款付清期间对涉案房产的占有使用，仍是基于前期与原告间的房屋租赁合同关系而发生，故原告仍有权向被告主张相关租金。
关于本案的租金计算标准问题，虽然被告以原告单方制定为由不予认可，但是根据双方于2010年10月1日签订的协议，双方明确约定对于涉案房产具体的租期、价格、政策的等租赁事项按照公司即原告规定的标准执行。通过查实，原告就与涉案房产相邻位置的三套商铺与各自承租方所签订的租赁合同，其中执行的租金标准与原告庭审中所主张的标准一致，故对该租金计算标准予以采信，对原告所主张的租金数额2784元及22897元，总计25681元，因其并未超过该标准，予以认可。
被告占用使用涉案房产，应当支付租金及综合管理费用，经原告催要，其拖欠不付，于法无据，属违约行为，故对原告要求被告支付逾期付款利息损失的诉请予以支持。原告主张该利息损失自2012年10月8日起算，因双方并未签订租赁合同，对相关费用的支付期限并未明确约定，后原告于2013年6月29日向被告晋红发出了催缴通知函，要求被告晋红在接到通知之日起7日内缴纳租金及市场经营管理服务费，故该利息损失的起算日应为2013年7月7日。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条之规定判决：一、被告晋红在本判决生效之日起十日内支付原告泰安光彩大市场经营管理有限公司房屋租金25681元、综合管理服务费1272元，两项合计26953元；二、被告晋红在本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安光彩大市场经营管理有限公司经济损失（本金26953元按中国人民银行同期银行贷款利率自2013年7月7日计算至本判决确定的实际付款日止），限于履行上述第一项时一并履行完毕；三、驳回原告泰安光彩大市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，由被告晋红负担。
上诉人晋红不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋上诉人自2008年8月27日开始租赁，因房屋一直渗漏，上诉人和被上诉人多次发生纠纷，2010年12月31日经一审法院调解，双方纠纷平息。2011年1月1日，双方就涉案房屋达成购买协议，约定上诉人以其女儿赵某的名义进行购买，并交付首付款496929元，自此上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系已变更为房屋买卖关系，上诉人没有义务再支付被上诉人房屋租金和综合管理服务费。请求二审法院发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人泰安光彩大市场经营管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是：上诉人以其女儿赵某名义交纳首付款之后至房款全部付清，在此期间涉案房产的租金被上诉人是否有权主张。上诉人与被上诉人在房屋租赁期间签订购房合同及补充约定，以其女儿名义购买租赁房屋，购房合同及补充约定中明确约定，买受人应在付清全部购房款及税费后办理房屋交接手续，在购房人未付清全部款项前，被上诉人有权拒绝办理房屋交接手续。虽然上诉人在缴纳房屋首付款时对该房屋占有使用，但因其全部款项尚未付清，涉案房屋并未办理交接手续，所有权并未发生转移，因此，在上诉人交纳首付款之后至房款全部付清前，其对涉案房屋的占有使用仍是基于与被上诉人之间的房屋租赁合同关系而发生，故被上诉人仍有权利向上诉人主张该期间的租金。综上，原审法院判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费478元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 于永刚
二〇一五年一月二十六日
书记员 高学茹