浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民提字第69号
再审申请�（一审原告、二审被上诉人）：戴立昆。
委托代理人：王春美。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：温州市华亮房地产开发有限公司。
法定代表人：陈亮。
委托代理人：石圣科。
再审申请人戴立昆因与被申请人温州市华亮房地产开发有限公司（以下简称华亮公司）商品房预售合同纠纷一案，前由温州市瓯海区人民法院于2013年3月12日作出（2012）温瓯民初字第603号民事判决，华亮公司不服该一审判决，向温州市中级人民法院提起上诉，该院于2013年9月16日作出（2013）浙温民终字第722号民事判决。戴立昆不服二审生效判决，向本院申请再审。本院经审查，于2014年6月13日作出（2014）浙民申字第235号民事裁定，裁定本案由本院提审。再审立案后，本院依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭审理了本案，再审申请人戴立昆及其委托代理人王春美，被申请人华亮公司的委托代理人石圣科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年4月21日，戴立昆与华亮公司签订《商品房买卖合同》，约定戴立昆向华亮公司购买其开发建设的位于瓯海大道与汤家桥路交叉口西北侧的铂金家园12幢4单元1108号房屋，总房价为4122543元；戴立昆以按揭贷款方式付款。合同签订当日，戴立昆向华亮公司支付购房款1242543元，华亮公司向戴立昆开具销售不动产统一发票。同日，戴立昆向华亮公司指定的招商银行温州鹿城支行递交了申请按揭贷款的有关材料。双方当事人签订的商品房买卖合同已于2010年5月4日在温州市瓯海区房产管理局（现为温州市瓯海区房产管理处）登记备案。
另查明：戴立昆名下还有温州市鹿城区万源路上田小区19幢611室、19幢1405室、13幢603室三套房产，建筑面积分别为137.73平方米、145.37平方米、130.4平方米，房屋所�权登记时间分别为2010年2月22日、2010年4月7日、2010年4月8日。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知中表述，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2010年6月10日，温州市人民政府发布《关于遏制我市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确要求商业银行暂停发放购买第三套及以上住房的贷款。
2012年8月28日，一审原告戴立昆将一审被告华亮公司诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的合同备案登记号为2010000470045的商品房买卖合同；2、华亮公司返还戴立昆预售购房款本金1242543元及利息。
一审法院经审理认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定以按揭贷款方式付款，且原告在合同签订当日即向被告指定的银行申请办理按揭贷款并递交了相关资料，但合同签订后，根据国家出台的房地产市场调控政策，原告不能办理按揭贷款手续，导致无法继续履行合同。被告主张原告不能顺利贷款系原告资信证明不能通过银行审查，但未提供任何证据证明原告在办理贷款过程中存在过错，也未提供证据证明贷款未获审批是由于原告自身的原因所致，故对该主张不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并�致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。据此，本案造成合同无法履行的事由即属该规定所述“不可归责于当事人双方的事由”，故原告依此规定，请求解除双方订立的商品房买卖合同，由被告返还其已支付的购房款及利息符合法律规定；但因本案合同解除系不可归责于双方当事人的事由，故对被告应支付原告购房款的利息，宜确定为中国人民银行同期存款利率作为计算标准。原告主张被告向原告交付的房屋不符合合同的约定和法律规定，但未提供充分的证据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，一审判决如下：一、解除原告戴立昆与被告温州市华�房地产开发有限公司于2010年4月21日签订的关于位于瓯海大道与汤家桥路交叉口西北侧的铂金家园12幢4单元1108号房屋的《商品房买卖合同》。二、被告温州市华亮房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告戴立昆购房款1242543元及利息（自2010年4月21日起计算至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期存款利息标准计算）。三、驳回原告戴立昆的其他诉讼请求。案件受理费17809元，减半收取8905元，由原告戴立昆负担4452.50元、被告温州市华亮房地产开发有限公司负担4452.50元。
华亮公司不服一审判决，提起上诉称：一、涉案房产项目容积率、住房面积及绿化率的变化系经相关政府部门审核，涉案房屋现已通过竣工验收，不存在质量问题。二、涉案房屋在限购令出台之前已经办理商品房预售登记，故不属于限购房屋，不存在不能办理房屋产权证的情形。�、上诉人已经依法履行办理按揭贷款所需的全部义务，而被上诉人并未举证证明其已按照银行的要求履行相关义务，故无法办理按揭贷款的责任应由被上诉人自行承担。综上，原判认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人戴立昆答辩称：原审法院认定涉案房屋无法办理按揭贷款符合客观事实。2010年4月21日双方签订涉案商品房买卖合同时，被上诉人已有三套以上住房且在银行有数笔贷款，根据2010年4月17日颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，被上诉人属于新政策调控范围，故无法办理按揭贷款。上诉人称被上诉人无法办理按揭贷款系自身信用不好所致，缺乏事实依据。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定判决解除涉案商品房买卖合同是完全正�的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。华亮公司称戴立昆未能办理涉案房屋的按揭贷款系其未履行向银行提交相关材料的义务所致，但未提供证据予以证明，原审法院对该主张不予采纳，并无不当。同时，结合2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布前戴立昆名下已有三套住房的事实，原判认定戴立昆未能办理按揭贷款系政策变化所致，涉案商品房买卖合同不能继续履行不可归责于双方当事人，符合本案实际。故戴立昆请求解除�案商品房买卖合同，于法有据，原审法院对其诉讼请求予以支持，并无不当。但因不可归责于双方当事人的原因解除合同产生的损失，由于当事人在本案诉讼中没有提出主张，二审不作处理，当事人仍可另案主张赔偿。需要指出的是，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台后，戴立昆在不符合放贷条件的情况下仍与华亮公司签订涉案商品房买卖合同并约定以按揭贷款的方式支付除首付款以外的购房款，显然存在过错，其要求华亮公司支付利息的诉讼请求不应予以支持。原审法院判决上诉人向被上诉人支付购房款利息，显属不当，应予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，二审判决如下：一、维持浙江省温州市瓯海区人民法院（2012）温瓯民初字第603号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分。二、撤销浙江省温州市瓯海区人民法院（2012）温瓯民初字第603号民事判决第二项。三、上诉人温州市华亮房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被上诉人戴立昆购房款1242543元。二审案件受理费17809元，由上诉人温州市华亮房地产开发有限公司负担。
戴立昆不服二审判决，向本院申请再审称：一、二审法院认定涉案合同解除系不可归责于双方的事由，但又认定戴立昆存在过错，相互矛盾。涉案商品房无法办理按揭贷款是因为2010年6月10日温州市人民政府发布的《关于遏制我市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》所致。在合同签订时戴立昆是可以办理按揭贷款的，但在温州地方新政实施前华亮公司却怠于通知戴立昆办理，故对于新政实施后无法办理按揭贷款戴立昆并不存在过错，若有过错也完全在华亮公司一方。二、二审认定因不可归责于双方当事人的原因解除合同产生的损失当事人可另案主张赔偿，违反了法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定不可归责于双方的，仅返还购房本金及利息或定金，二审法院扩张解释系对法条的曲解。因二审的上述认定，现华亮公司已向温州市瓯海区人民法院提起诉讼，要求戴立昆赔偿房价下跌损失140余万元。三、二审法院未完全适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，对返还利息不予支持系法律适用不当。请求撤销二审判决，改判维持一审判决。
华亮公司再审答辩称：一、戴立昆行使解除权已过法定除斥期间，解除权作为形成权一旦消灭即不可逆转，戴立昆无权解除双方合同，一、二审判决�同解除错误，请求再审法院查明事实，依法撤销一、二审错误判决，改判驳回戴立昆的诉讼请求。二、即使再审法院仍然认定涉案合同应当解除，合同解除后造成的巨大经济损失主要由戴立昆承担。戴立昆的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
再审中，双方当事人未提交新的证据，本院对一、二审查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人诉辩主张，本案再审争议的焦点为：一是戴立昆解除案涉商品房买卖合同的理由是否成立？二是合同解除戴立昆是否存在过错，案涉利息损失是否可予支持？具体分析如下：
关于争议焦点一。根据一、二审已查明的事实，案涉商品房买卖合同系于2010年4月21日签订，合同明确约定除首付款外，其余购房款戴立昆以按揭贷款方式支付。同日，戴立昆向华亮公司指定的招商银行温州鹿城支行递交了申请按揭贷款的�关材料。但适逢国家对房地产市场进行宏观调控，继国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，温州市人民政府于2010年6月10日发布《关于遏制我市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确规定商业银行暂停发放购买第三套及以上住房的贷款。而本案申请人戴立昆此时名下已有三套房产，显然不符合银行放贷条件。华亮公司再审中虽主张不能办理按揭贷款系戴立昆怠于履行合同义务所致，但其并未提供充分的证据予以证明。鉴于房产调控政策实施及案涉房屋按揭贷款手续客观上已无法办理的情况，原一、二审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，以“不可归责于当事人双方的事由”判令双方解除案涉商品房买卖合同应属妥当。至于被申请人华亮公司再审中提出�案解除权已过法定除斥期间问题。一方面，现行法律并无合同解除权行使期限的统一规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条所规定的“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”与本案情形亦存在差别，不宜直接适用。另一方面，华亮公司在一、二审中始终未提出相关抗辩，除斥期间虽不同于诉讼时效，但两者均涉及当事人期间利益和实体权利，且在合同履行不能的情况下，理论上多主张不应受解除权行使期限的限制，故参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条精神，对华亮公司再审中的该抗辩理由不予支持。
关于争议焦点二。根据上述查明的事实，案涉商品房买卖合同解除系因不可归责于双方当事人的事由，即本案房屋按揭贷款手续不能办理的责任既不在买受�戴立昆，也不在出卖人华亮公司，而是国家房地产宏观调控政策所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。一审据此判决华亮公司向戴立昆返还购房本金和利息，符合本案事实，于法有据。二审法院在认可本案合同系不可归责于双方当事人的事由而解除的同时，又认定戴立昆订立案涉商品房买卖合同并约定以按揭贷款的方式支付购房款存在过错，其前后立场明显存在矛盾，且驳回戴立昆返还利息的诉讼请求，也无其他法律依据。
综上，再审申请人戴立昆的再审申请理由成立，本院予以支持。原二审判决认定事实基本清楚，但有关利息是否返还的实体处理及法律适用存在不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销温州市中级人民法院（2013）浙温民终字第722号民事判决；
二、维持浙江省温州市瓯海区人民法院（2012）温瓯民初字第603号民事判决。
本案一审案件受理费17809元，减半收取8905元，由戴立昆负担4452.50元，温州市华亮房地产开发有限公司负担4452.50元。二审案件受理费17809元，由温州市华亮房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶向阳
代理审判员 田建萍
代理审判员 方 晓
二〇一四年十月二十日
书 记 员 赵 丹