湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00139号
上诉人（原审被告）龚明平。
委托代理人程东海，湖北谷伯律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）湖北谷城农村商业银行股份有限公司（以下简称谷城农商银行）。
法定代表人陈涛，该行董事长。
委托代理人冷元金，该行后勤部经理，代理权限：特别授权（代为出庭、调解）。
被上诉人（原审被告）陈益才。
被上诉人（原审被告）石少林。
上诉人龚明平因与被上诉人谷城农商银行、陈益才、石少林房屋租赁合同纠纷一案，不服谷城县人民法院于2014年12月20日作出的（2014）鄂谷城民二初字第00151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员陈瑞芳、代理审判员余以祥参加的合议庭，并于2015年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人龚明平及其委托代理人程东海，被上诉人谷城农商银行的委托代理人冷元金到庭参加诉讼。被上诉人陈益才、石少林经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
谷城农商银行原审中诉称：2005年4月27日，陈益才承租了我行所有的位于谷城县城关镇粉阳路1号（原北河供销社）三间五层（其中仅承租了第一层的一间门面房，不含第一层的另两间门面房）。合同履行期间，陈益才对2008年8月30日至2011年9月30日期间的租金46250元一直拖延给付，且其违反合同约定，未经我行同意擅自将部分房屋转租给石少林、龚明平开设旅社、汤馆。基于陈益才的严重违约行为，我行于2011年10月10日向陈益才送达了《解除合同暨限期返还房屋通知》，依法解除了我行与其签订的承租协议，并要求其返还房屋。但时至今日，陈益才、石少林、龚明平不仅未结清所欠房租，而且无任何依据侵占我行的房屋拒不返还，严重损害了我行的合法权益。为此，请求人民法院依法确认我行与陈益才签订的《房屋出租协议》已于2011年10月10日解除，判令陈益才、石少林、龚明平停止侵害，返还我行的房屋，并由陈益才、石少林、龚明平按原房屋租金标准向我行支付占用房屋期间（自2013年1月1日至2013年7月18日）的使用费8250元及滞纳金17.47元，合计8267.47元。
陈益才原审中辩称：我与谷城县城关镇信用社于2005年4月26日签订揽月储蓄所13间房屋的出租协议后，该房屋一楼的1间门面房的使用权从始至终未交付给我，一直由原粉阳饭店的经营者龚明平占用，后原北河供销社书记、主任钱书财出面调解，经信用社同意的情况下，该间门面房继续作为粉阳饭店经营通道使用。龚明平在2011年至2012年已停止了粉阳饭店的经营，其应将该房屋使用权通过谷城农商银行交回给我，但龚明平不但未交付房屋使用权，而且将该房屋转租。因谷城农商银行未将一楼门面房交付给我，属谷城农商银行未按协议履行，不存在我有意转租该房屋。我承租的二楼以上的多层房屋，楼梯通道是通行的要件。我在搭建楼梯通道过程中，受到西侧邻户的阻扰，谷城农商银行的领导多次上门调解，期间多次发生纠纷，直到2008年1月才与邻户达成楼梯搭建约定，楼梯改造工程于2008年4月才完工，二楼至五楼的12间房屋交付期拖延了3年之久。2008年5月我与石少林合伙经营粉阳旅社，双方属合作关系，共同经营，共同收益、共担风险，不存在房屋转租的情况。现谷城农商银行因工作需要，要求收回一楼门面房作为银行辅助用途，我没有异议，并表示支持。另我认为由于谷城农商银行未全面履行出租协议约定，影响了我的经营，应补偿我相关损失。
龚明平原审中辩称：陈益才和我所承租的房屋所有权系北河供销社粉阳商场所有，谷城农商银行不是房屋所有权人，不享有本案的诉讼权利，诉讼主体不适格。我所承租房屋的租赁期间尚未届满，且无任何解除及中止履行租赁合同的法定情形，我的合法租赁关系应受法律保护。谷城农商银行的诉请及事实、法律依据不充分，不成立。请求人民法院依法驳回其诉讼请求。
石少林原审中辩称：我与陈益才系合伙经营粉阳旅馆，双方不是转租关系。
原审判决认定：2001年9月5日，谷城县北河供销社因偿还贷款与原谷城县城关农村信用合作社和谷城县北河农村信用合作社达成《以房抵贷协议》，将其所有的坐落在谷城县城关镇粉阳路1号的3间5层房屋抵偿给谷城县农村信用合作社。该房屋抵偿给谷城县城关农村信用合作社后，谷城县城关农村信用合作社于2005年4月26日与陈益才签订《房屋出租协议》。协议主要约定：1、甲方（谷城县城关农村信用合作社）将揽月储蓄所处三间五层中13间房屋（第一层二间门面房由甲方自用）出租给乙方（陈益才）使用；2、出租时间：2005年8月30日至2020年8月30日；3、房租费：2005年8月30日至2008年8月30日三年期间的房租，乙方以新建楼梯间、屋面防水处理等改造的投资抵付，甲方不再向乙方收取房租费，也不再向乙方支付相关费用。自2008年8月30日至2020年8月30日的12年间的每年租金为15000元。从2008年起租金一年一交，采取先交租金后租房的方式，即于每年的第一个月5日前交清一年的租金；4、乙方承租期间水、电设施由乙方自行安装，费用由乙方承担；5、乙方所租房屋在合同期前三年不得退租，如强行退租，甲方不提供任何补偿。转租他人须甲方同意。三年后，若因特殊情况确须退租或转租，须征得甲方同意。甲方在合同履行三年后，因上级政策原因需将房屋改作他用，应提前告知乙方，方可收回房屋，终止合同；6、合同履行期间，乙方租用范围内的房屋由乙方负责维护、维修，费用由乙方负责；7、合同到期续租，乙方应在本合同到期前一个月向甲方提出续租房屋申请，同等条件下甲方应给乙方优先租用权。否则视为乙方放弃优先承租权，甲方有权到期收回出租房屋转租他人；8、合同履行期届满，乙方未办理续租或退租，乙方添附的财产无偿转让给甲方。其它设备和家用电器，由乙方拆除，但须将房屋恢复原状。该出租协议并经谷城县公证处公证。因涉案出租房屋在谷城县北河供销社抵付给谷城县城关信用合作社之前，该房屋第一层其中的一间门面房已由龚明平从北河供销社租用，用于经营饭店的前台和通道使用，后经北河供销社、谷城县城关信用合作社的时任负责人与陈益才协商，涉案房屋出租给陈益才后，第一层原已由龚明平使用的一间门面房由陈益才转租给龚明平，龚明平每年向陈益才交纳房屋租金8000元。当时龚明平与陈益才未签订书面转租协议。之后，龚明平从2008年起每年按8000元的标准向陈益才交纳该间门面房的租金。涉案其他的第二层至第五层的十二间房屋由陈益才与石少林合伙用于经营旅馆。2011年10月10日，因陈益才未按合同约定按时交纳房屋租金，谷城县农村信用合作联社城关信用社通过谷城县公证处进行送达公证，向陈益才送达了《解除合同暨限期返还房屋通知书》，通知载明：“陈益才先生，依据你于2005年4月27日同我社签订的《房屋出租协议》，我社将位于城关镇粉阳路原揽月储蓄所三间五层13间房屋（不含第一层二间门面）出租给你使用。按合同约定你应于每年第一个月5日前向我社交纳当年租金15000元，同时非经我社同意不得转租。自2008年8月30日以来，你已拖欠我社房租46250元（2008.08.30—2011.09.30），同时经查明你还存在未经我社同意擅自转租我社房产的情况。基于上述事实，你的行为已严重违约，为此依照《合同法》的相关规定，特通知你解除我们双方签订的《房屋承租协议》，并于2011年10月20日前将上述协议约定房产返还我社，同时付清全部拖欠房租，逾期我社将采取法律手段维护自己的合法权益，因此而扩大的损失皆由你承担”。城关信用社同时向石少林送达了《限期返还房屋通知书》。陈益才收到该通知书后，于2011年12月7日向谷城县农村信用合作联社交纳了2008年8月30日至2011年12月31日的房屋租金50000元，由该社给陈益才出具了《房屋租金缴款证明单》。之后，涉案租赁房屋仍由陈益才租用，2012年4月10日陈益才又向该社交纳了2012年1月1日至2012年12月31日的房租15000元。2012年11月14日，谷城县农村信用合作联社在谷城县房产局办理涉案出租房屋的房屋产权证。2013年5月，因谷城农商银行需收回龚明平租用的一间门面房用于安装银行ATM机，通知陈益才将该间门面房交还该行。陈益才表示同意，即将已收取龚明平2013年的房屋租金退还给龚明平，要求龚明平将该间门面房返还给谷城农商银行，因龚明平认为其租赁期限未到期，若返还房屋需赔偿其损失为由拒绝返还。之后，因双方协商无果，为此引起本案诉讼。原审法院在审理中，谷城农商银行与陈益才于2014年12月17日签订《补充协议》，约定：双方同意自2013年1月1日起解除位于谷城县城关镇粉阳路1号原北河供销社一楼一间门面房的租赁协议，除一楼龚明平占用的一间门面房之外的其余12间房屋的租赁，除租赁费从2013年1月1日起调整为每年租金7000元外，其它条款仍按原《房屋出租协议》执行。
原审另查明，原谷城县城关农村信用合作社系谷城县农村信用合作社的分支机构。2005年，谷城县农村信用合作社经湖北银监局批复变更为谷城县农村信用合作联社，该合作联社实行股份合作制形式的统一法人制。2013年1月21日，谷城县农村信用合作联社又经湖北银监局批复变更为湖北谷城农村商业银行股份有限公司。该行为股份制农村商业银行，实行一级法人、统一核算、分级管理、授权经营的管理体制。
原审法院认为：谷城农商银行的原下设机构谷城县城关农村信用合作社与陈益才于2005年4月26日签订的《房屋出租协议》，系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。租赁期间内因陈益才未按协议约定交纳房屋租金，谷城农商银行虽于2011年10月10日向陈益才送达了《解除合同暨限期返还房屋通知书》，但陈益才在收到通知后在法律规定的三个月的异议期内于2011年12月7日补交了租金，2012年双方又继续按原租赁协议予以了履行，故该通知书并未产生解除《房屋出租协议》的法律后果，谷城农商银行与陈益才之间签订的《房屋出租协议》仍有效。谷城农商银行诉请确认其与陈益才签订的《房屋出租协议》已于2011年10月10日解除，无事实和法律依据，原审法院不予支持。谷城农商银行要求陈益才、石少林返还涉案的第二层至第五层的十二间租赁房屋，因双方签订的《房屋出租协议》并未解除，且本案在审理中谷城农商银行与陈益才就该十二间租赁房屋已自行达成补充协议予以处理，故原审法院对此项诉请不予支持。关于涉案房屋第一层的一间门面房，根据查明的事实，陈益才于2005年4月承租谷城农商银行所有的涉案三间五层房屋时，因该间门面房在谷城农商银行取得所有权以前已由龚明平租赁使用，当时经谷城农商银行与陈益才、龚明平协商一致，该间门面房由陈益才转租给龚明平继续使用，由龚明平向陈益才支付租金，龚明平与陈益才亦予以了履行，龚明平与陈益才之间形成了转租关系。由于陈益才与龚明平之间未签订书面转租合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，故龚明平与陈益才之间系不定期的转租合同关系，双方均可以随时解除合同。2013年5月谷城农商银行因需将龚明平从陈益才处转租的一间门面房收回自用，通知了陈益才，陈益才同意该间房屋返还给谷城农商银行，原审法院在审理中，谷城农商银行与陈益才签订《补充协议》，约定双方从2013年1月1日起解除该间房屋的租赁合同。谷城农商银行与陈益才之间的《房屋出租协议》虽未到期，但双方经协商一致解除了该间房屋的租赁合同，陈益才于2013年5月已通知龚明平解除双方不定期的转租合同关系，并将龚明平预交的2013年房屋租金退还给龚明平，要求龚明平将该间房屋返还给谷城农商银行。因陈益才与龚明平之间系不定期租赁关系，陈益才已于2013年5月通知龚明平解除租赁关系，在合理期限内履行了通知义务。在陈益才与龚明平之间的不定期租赁关系解除后，龚明平继续占有、使用该间房屋无合法依据，构成对谷城农商银行所有的该间房屋的无权占有，在龚明平不予返还的情形下，谷城农商银行作为该间房屋的所有权人，要求龚明平返还占用的该间房屋，符合法律规定，原审法院予以支持。谷城农商银行诉请要求陈益才支付从2013年1月1日至2013年7月18日止的租金8250元及滞纳金17.47元，因本案在审理中谷城农商银行与陈益才就该租金的给付已自行达成补充协议予以处理，故原审法院对该项主张不予支持。龚明平辩称其与陈益才之间租赁合同的期限未到期，与事实不符，于法无据，原审法院不予采信。龚明平辩称谷城农商银行不是涉案房屋的所有权人，诉讼主体不适格的辩由，与查明的事实不符，故原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告龚明平于本判决生效之日起10日内将占用原告湖北谷城农村商业银行股份有限公司所有的坐落在谷城县城关镇粉阳路1号的一间门面房返还给原告湖北谷城农村商业银行股份有限公司；二、驳回原告湖北谷城农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告龚明平负担（原告湖北谷城农村商业银行股份有限公司已预交，待执行时被告龚明平一并支付给原告湖北谷城农村商业银行股份有限公司）。
上诉人龚明平不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定龚明平与陈益才之间系不定期房屋租赁关系属认定事实及适用法律错误。龚明平长期租赁本案房屋并按年度交纳房屋租金是已查明的客观事实，且龚明平已将2013年房屋租金交纳，说明双方都认可系定期房屋租赁关系，在租赁期限未满情况下，任何人无权解除房屋租赁关系。（二）被上诉人谷城农商银行无权要求龚明平返还房屋。本案中龚明平形成房屋租赁关系的合同相对人是陈益才，被上诉人谷城农商银行与龚明平没有任何合同关系，根据合同相对性原则，被上诉人谷城农商银行对龚明平并无诉权。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人谷城农商银行辩称：房屋是我行的资产，我们只与陈益才签了合同，陈益才无权把房屋转租。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈益才、石少林二审没有发表辩论意见。
经二审审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：2005年4月被上诉人陈益才承租涉诉房屋时，其中第一层的一间门面房已由上诉人龚明平使用，后经过协商一致，被上诉人陈益才将该间门面房转租给上诉人龚明平，上诉人龚明平向被上诉人陈益才支付租金，上诉人龚明平与被上诉人陈益才之间就该间门面房形成了转租关系，但上诉人龚明平与被上诉人陈益才没有就该间门面房签订书面转租合同，上诉人龚明平与被上诉人陈益才之间的转租合同应为不定期租赁合同。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在2013年5月被上诉人谷城农商银行通知被上诉人陈益才要求将涉诉房屋第一层的一间门面房收回自用后，被上诉人陈益才已经通知上诉人龚明平将该间门面房退还给所有权人谷城农商银行，并且将龚明平交纳的2013年的房租退还给龚明平，双方之间关于第一层的一间门面房的不定期租赁合同已经解除。合同解除后，上诉人龚明平没有权利再占用该间门面房，应予退还。作为该间门面房所有权人的被上诉人谷城农商银行有权要求上诉人龚明平退还该间门面房。上诉人龚明平上诉称一审判决认定龚明平与陈益才之间系不定期房屋租赁关系错误，被上诉人谷城农商银行无权要求龚明平返还房屋的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人龚明平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 陈瑞芳
代理审判员 余以祥
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张诗怡