辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第100号
上诉人（原审被告）：沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司，住所地：沈阳市皇姑区黄河南大街38号。
法定代表人：李健，系该公司董事长。
委托代理人：李光勇，系该公司法律顾问，男，1958年1月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：刘勃，男，1978年9月7日出生，汉族，系辽宁省司法厅工作人员，住址：沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：季宏君，女，1977年8月27日出生，汉族，系辽宁省监狱管理局工作人员，住址：沈阳市皇姑区。
上诉人沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司因与被上诉人刘勃、季宏君商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1385号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月11日受理后，依法由审判员赵明静担任审判长，与代理审判员王虹、孙卓（主审）组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司的委托代理人李光勇，被上诉人刘勃、季宏君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：二原告系夫妻关系。2010年4月1日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，二原告为买受人，被告为出卖人，双方约定二原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区嘉陵江街77号27单元1号商品房（建筑面积147.86平方米，以下简称诉争房），房价款800，000元。关于该合同生效日期，双方约定本合同自双方签订之日起生效。关于该合同备案日期，第二十四条约定为本合同生效之日起30天内，由出卖人向沈阳市房产管理局申请登记备案。
该合同签订后，二原告向被告交纳购房首付款400，000元。2010年4月23日，二原告与被告又签订《补充协议》一份，注明：“刘勃于2010年4月1日在克莱斯特国际花园购得住宅一套，房号4-27-1，面积147.86，总房款800，000元，已交纳首付款400，000元，银行按揭贷款400，000元。由于刘勃选择银行按揭贷款的付款方式，未办理完毕。现刘勃申请提前办理入住装修，经甲方同意在刘勃欠甲方房款400，000元的情况下提前为刘勃办理入住手续……”同日，被告为刘勃办理了商品房入住手续。
2011年8月18日，针对诉争房在建工程抵押未解除、无法办理商品房买卖合同备案问题，经协商，被告（甲方）与二原告（乙方）签订协议书，双方约定：“甲方承诺于2011年12月31日前，将乙方所购房产的解除抵押手续办理完毕，并将房屋合同备案资料上报至沈阳市房产局。如甲方按期完成前述工作，乙方同意甲方不再承担任何包括但不限于合同违约责任的任何民事责任；如甲方违约，则自甲、乙双方所签购房合同约定的应办理备案手续之日起至甲方完成上述工作之日止，以乙方实际交纳的购房价款为基数，按交纳房款的同期银行贷款利率计算向乙方支付违约金；但因乙方未能及时提供办理前述工作所需资料等原因致使上述工作未能在规定期限内办理完毕，则甲方不承担违约责任。”
另查，2012年9月25日，因诉争房抵押权解除手续已办理完毕，能够办理商品房买卖合同备案手续，故被告通知二原告重新签订商品房买卖合同，并将2010年4月1日签订的合同收回。二原告与被告在重新签订的合同中将房价款的给付方式变更为首付款550，000元，剩余房款250，000元办理贷款。2012年10月10日，该商品房买卖合同备案手续办理完毕。2012年10月15日，二原告补交150，000元购房首付款。2013年1月9日，二原告贷款办理完毕，交纳了全部购房款。因协议书约定的违约金尚未支付，经协商未果，原告于2013年8月19日起诉至本院。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。二原告与被告2010年4月1日签订《商品房买卖合同》的事实，原告庭审中提交的合同复印件及补充协议能够证明。双方依据该合同约定履行合同义务，被告交付了房屋，原告交纳了房屋首付款400，000元，该协议是双方当事人真实意思表示，为合法有效。后因被告将诉争房在建工程抵押未解除，故不能办理合同备案，双方于2011年8月18日签订协议书，对不能按期解除抵押应承担的违约责任进行了约定。协议书也是当事人双方真实意思表示，为合法有效。被告未能在协议约定的期限即2011年12月31日前办理解押手续，已构成违约，应按协议约定承担违约责任，按原告已付购房款400，000元，按同期银行贷款利率计算按日支付违约金。
关于违约金起始日期，按协议约定，应自购房合同约定应办案备案手续之日起给付违约金，至解除抵押手续办理完毕、将房屋合同备案资料上报至沈阳市房产局时止。双方合同签订日期2010年4月1日，合同第二十三条约定签约日即为生效日。又按合同第二十四条约定，备案期限为生效之日起30日，故2010年5月2日起开始计付违约金。被告庭上未举证证明其解除抵押及上报备案手续具体时间中，但自认于2012年10月10日办理完毕诉争房合同备案手续，故违约金应给付至2012年10月10日止。
关于被告主张2012年9月25日双方重新签订《商品房买卖合同》，之前的约定已失效问题。经庭审查明，该份协议是2012年被告解押完毕、合同备案条件具备时，双方重新签订的一份协议。该协议对之前已履行的行为没有变更，仅对原合同约定的首付款数额予以调整，故这份协议实质上是对之前合同条款的部分变更，不能导致原买卖合同及协议书失效，本院对被告该项主张不予支持。
关于克莱斯特公司主张刘勃、季宏君起诉超过诉讼时效问题。双方间协议于2011年8月18日签订，约定解除抵押最后期限为2011年12月31日，故诉讼时效应自2012年1月1日起计算，现原告于2013年8月19日起诉，未超诉讼时效，本院对被告该项主张不予支持。
原审法院判决：一、被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘勃、季宏君迟延办理房屋解除抵押手续违约金（按已付房价款400，000元的同期银行贷款利率标准计算，从2010年5月2日起计算至2012年10月10日止）；二、驳回原告其它诉讼请求。上述给付义务如未按本判决指定的期间履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息诉讼费1，410元，由被告承担。
宣判后，被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人于2010年4月1日签订的商品房买卖合同及2011年8月18日签订的协议书，两份合同经上诉人与被上诉人在2012年重新签订的合同所代替，应以双方最后签订的商品房买卖合同为准。依据最后的合同，上诉人没有违约。被上诉人明知房屋抵押而无法办理合同备案的情况下，上诉人在被上诉人拖欠40多万房款的前提下同意被上诉人入住三年多，被上诉人拖欠房款应承担什么责任，应给上诉人房屋多少，请二审法院审查。请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘勃、季宏君答辩称：驳回上诉请求，要求二审法院予以维持。我们是针对协议书的内容起诉的，我们起诉不是依据依据购房合同。我们的购房行为是对方不能否认的，我们购买房子的时候不知道诉争房屋被抵押了，我们也在光大银行进行了贷款，没有批下来是因为房子有问题，我们签的第二份合同是因为对方说不签的话不给我们备案，我们是无奈之下才签订的。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
本院认为：上诉人与被上诉人于2010年4月1日签订的《商品房买卖合同》及2011年8月18日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自义务。
上诉人与被上诉人于2011年8月18日签订的《协议书》中约定：上诉人承诺于2011年12月31日前，将被上诉人所购房产的解除抵押手续办理完毕，并将房屋合同备案资料上报至沈阳市房产局。如上诉人按期完成前述工作，被上诉人同意上诉人不再承担任何包括但不限于合同违约责任的任何民事责任；如上诉人违约，则自双方所签购房合同约定的应办理备案手续之日起至上诉人完成上述工作之日止，以被上诉人实际交纳的购房价款为基数，按交纳房款的同期银行贷款利率计算向被上诉人支付违约金；但因被上诉人未能及时提供办理前述工作所需资料等原因致使上述工作未能在规定期限内办理完毕，则上诉人不承担违约责任。根据上述约定，上诉人于2012年10月10日办理完毕诉争房合同备案手续，已构成违约，故原审法院判决上诉人按约定给付被上诉人违约金正确。
关于上诉人主张上诉人与被上诉人于2010年4月1日签订的商品房买卖合同及2011年8月18日签订的协议书，两份合同经上诉人与被上诉人在2012年重新签订的合同所代替，应以双方最后签订的商品房买卖合同为准。依据最后的合同，上诉人没有违约问题。双方2012年重新签订的合同对之前已履行的行为没有变更，亦未对双方之前的约定予以废止，合同的内容与之前的约定并无矛盾之处，被上诉人主张的违约金条款仍合法有效。上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于上诉人主张被上诉人明知房屋抵押而无法办理合同备案的情况下，上诉人在被上诉人拖欠40多万房款的前提下同意被上诉人入住三年多，被上诉人拖欠房款应承担什么责任，应给上诉人房屋多少，请二审法院审查问题。首先，被上诉人否认明知房屋抵押而无法办理合同备案，上诉人亦未提供其已明确告知被上诉人房屋抵押的相关证据；其次，被上诉人主张上诉人承担违约责任的依据是双方的合同约定，上诉人的该项主张并不能成为免除其违约责任的合理事由。上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1410元，由上诉人沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。