新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新22民终487号
上诉人（原审被告，反诉原告）孙振，男，汉族，1956年3月18日出生，哈密市村民。
委托代理人李玉慧，女，汉族，1962年5月25日出生，系哈密市村民。
委托代理人姚震，新疆廉政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）赵星，女，汉族，1975年9月27日出生，住哈密市。
上诉人孙振因与被上诉人赵星房屋租赁合同纠纷一案，不服哈密市人民法院（2016）新2201民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙振及委托代理人李玉慧、姚震，被上诉人赵星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙振上诉请求：1、请求撤销原判，继续履行租赁合同，并判令被上诉人赵星支付上诉人租金80000元；2、依法驳回被上诉人赵星要求上诉人赔偿装修损失的诉讼请求。事实和理由：原审认定租赁合同不能履行的主要责任在于上诉人，且未尽到拆迁房不能办理营业执照的告知义务是错误的。本案诉争的租赁房屋是政府批准建设的综合楼，上诉人有权对外出租收益。上诉人孙振没有合同约定或法定义务协助被上诉人赵星办理工商营业执照，租赁房屋纳入拆迁规划范围，也是成为众所周知的事实，被上诉人理应属于该事实的知情者，有条件核实确认。原审认定上诉人更换门锁是解除租赁合同的意思表示，并据此认定上诉人负有过错责任是错误的。被上诉人收到工商局整改通知书后，未向工商行政部门提出任何异议，在未与上诉人合意解除租赁合同的情况下，擅自搬离经营场地，单方违约不履行合同，而租赁房屋旁无照经营商户比比皆是，原审却认定租赁合同不能履行，显然不当。而上诉人是为了防止租赁财产扩大损失，不得已才更换了门锁，这一行为并不等于上诉人单方解除合同的意思表示。被上诉人赵星及合伙人早在2015年4月就开始在其微信朋友圈发布转让该餐厅的信息，意在转让餐厅转租房屋，不履行合同，被上诉人才是单方解除租赁合同的责任者，因此，原审判决由上诉人承担被上诉人房屋装修损失及鉴定费，驳回上诉人主张的被上诉人支付2015年10月2016年10月租赁费8万元反诉请求是错误的，应继续履行合同。
赵星辩称：被上诉人赵星与上诉人签订了租赁合同后，对租赁房屋进行了装修，但是上诉人没有将租赁房屋即将拆迁的情况向被上诉人告知，导致被上诉人不能办理营业执照进行餐厅经营。上诉人对租赁房屋更换门锁就表明了要解除合同的行为。不仅如此，上诉人还在58同城网站发放了涉案房屋涨租到10万元的信息，对上诉人要求我方承担其8万元房租的责任没有事实依据。
赵星向一审起诉请求：1、撤销租赁合同并认定合同无效；2、赔偿装修房屋损失218070元；3、承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月4日，孙振与赵星签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（孙振）向乙方（赵星）提供哈密市建国南路57号东菜园村157号院砖混结构、平房以及院落，租期5年，自2014年10月1日至2019年10月1日止，年租金80000元，年租金为每整年一付；甲方权利义务：甲方向乙方提供三个月装修期（此期间不收取房屋租金），自起租日起两年内不得向乙方增加租金，在乙方没有违反双方约定相关情况下，甲方不得擅自单方收回房屋，否则两倍赔偿乙方投入的一切损失，在租期内如政府、房产公司征收甲方房屋，一切拆迁经济赔偿与乙方无关；乙方权利义务：乙方在租赁期间不得将房屋转租给他人，否则甲方有权及时收回房屋，并废除租房合同，已付房租不退回，乙方在租赁期间的水电、物业、房屋与设备日常维修费（水电暖的维修费）以及其他费用均由乙方承担，并自行办理相应的手续,......，乙方租赁期间可在不破坏房屋质量与使用功能的前提下进行必要的装修，在租赁期满、不再续租或中途单方面中止租赁时，所发生的装修效果与功能不得随意拆除与毁损，属于乙方的家具、电器等由乙方负责搬走，由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、灯具、窗门及其它拆卸后会损坏室内状况的情况）乙方不得拆除，以免损坏室内装修状况。合同签订后，孙振履行了交付房屋的义务，赵星接受房屋并对承租的房屋进行装修后给孙振支付第一年租赁费80000元，并以百艳青花餐厅名义营业。2015年9月17日哈密市工商行政管理局根据举报，向赵星发出责令改正通知书，载明赵星，经查，你未办理营业执照而从事经营活动，上述行为违反了《无照经营查处取缔办法》的规定，构成了无照从事经营活动行为，根据《无照经营查处取缔办法》的规定，现责令你于一个月内改正上述行为。如果对本责令改正通知不服，可以在收到本通知之日起六十日内向哈密地区工商行政管理局或者哈密市人民政府申请复议，也可以在九十日内依法向人民法院提起诉讼。赵星接到改正通知书后，于2015年9月24日将经营餐厅物品搬离，9月25日二次搬运时与孙振发生争执，孙振当即更换了餐厅门锁，餐厅一直闲置至今。因双方对合同履行问题无法协商一致，引起诉讼。
另查，涉案房屋所处地段在双方签订租赁合同时已纳入拆迁计划，工商部门对该处经营者已经不予办理营业执照。涉案房屋周围仍有经营者经营餐厅、商店，均无营业执照。
再查，赵星对涉案房屋属于其进行的装修、改造等事项申请鉴定，原审法院根据其申请，依法委托新疆顺达价格评估有限公司对百艳青花餐厅装修工程进行鉴定，新疆顺达价格评估有限公司出具鉴定报告，鉴定结论为：确定装修工程造价合计为118367.13元。鉴定机构预收申请人赵星鉴定费6000元，后根据鉴定结论给赵星退还2000元，实际收取鉴定费4000元。
又查：2016年1月20日原审法院会同鉴定机构人员、赵星、孙振前往涉案房屋进行鉴定时，看到百艳青花餐厅外的玻璃橱窗上张贴有此楼整体出租并留有电话号码，系孙振的电话号码。对此双方均认为系对方张贴。庭审中，对原告的第一项诉讼请求，原审法院向原告明示，要求其选择其一，但原告坚持自己的意见，不作选择，仍坚持其第一项诉讼请求为：撤销租赁合同并确认租赁合同无效。
一审法院认为，原告赵星主张撤销租赁合同并确认租赁合同无效，因合同无效的情形与请求撤销的合同情形不一样，此两种诉求，不能同时提出，故本院对原告赵星的该项诉讼请求不予支持。原告赵星与被告孙振签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，属有效合同。赵星与孙振签订房屋租赁合同，其承租房屋的目的是用于经营餐厅，赵星经营至2015年9月17日接到工商部门因其未办理营业执照被责令整改，于9月24日开始搬运餐厅物品，9月25日再次搬运物品时被孙振阻止，孙振更换了餐厅门锁，餐厅闲置。孙振更换餐厅门锁的行为已经表明赵星不能继续使用房屋，双方签订房屋租赁合同的目的无法实现，孙振的行为符合法律规定解除合同的情形。庭审中，赵星表示不再继续履行合同，故双方签订的房屋租赁合同解除，对孙振反诉要求继续履行合同并支付2015年10月至2016年10月的租赁费80000元的诉讼请求本院不予支持。赵星租赁房屋用于餐厅经营，而由于该房屋所属地段已纳入拆迁计划，工商部门停止为该地段经营者办理营业执照，餐厅经营中被工商部门责令改正，餐厅不能正常经营，致使租赁房屋的目的无法实现。孙振作为房主，应当预料到房屋对外出租后，房屋有可能会被承租人用于商业经营，需要办理营业执照，而其未尽告知义务，导致合同无法正常履行，其应负主要责任。赵星作为承租人，其对承租房屋的用途应当是明知的，对经营餐厅需要办理营业执照也应当是明知的，赵星在签订合同时未能进行认真的考察了解，无照经营餐厅将近一年，故其对合同不能继续履行亦有一定责任。因履行合同对房屋进行的装修损失，双方应按照责任大小各自承担。经鉴定部门鉴定，涉案房屋装修工程造价合计为118367.13元，孙振对此应承担94693.7元。房屋装修损失的鉴定费4000元由双方按照各自责任承担，赵星承担800元，孙振承担3200元。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告孙振赔偿原告赵星房屋装修损失94693.7元；二、被告孙振支付原告赵星鉴定费3200元；三、驳回原告赵星的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孙振的反诉请求。以上一、二项于本判决生效之日起十日内履行完毕；案件受理费4572元由被告孙振负担1738元，原告赵星负担2834元，反诉案件受理费900元由反诉原告孙振负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院在庭审中组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、合同违约的法律责任由谁来承担？2、租赁合同能否继续履行？3、被上诉人的装修损失应如何分担？上诉人孙振作为房屋的出租人有义务向承租人赵星告知该房屋已纳入政府拆迁规划范围，若从事商业经营将存在风险。同时，被上诉人赵星从事商业经营，理应进行市场投资的风险调查，而政府的拆迁规划属于公开信息，被上诉人赵星应具有了解公开信息的义务。二审中，上诉人向本院提交了一份关于被上诉人赵星于2015年4月20日，在其手机的微信朋友圈发布的一条涉案租赁房屋转让信息，主要载明：市医院、鼎尊银酷附近有一餐厅430平方，精装、正在营业并带房租现转让。电话：189XX****XX李先生，朋友们帮忙转发一下等内容。被上诉人赵星质证后，对其真实性认可，认为这是转发其合伙人李刚关于涉案餐厅装让的信息，但不影响上诉人向其承担赔偿装修损失的责任。因被上诉人赵星对该证据的真实性认可，本院亦予以确认。该证据显示：2016月4月20日，被上诉人赵星就已蓄意转租转让该涉案房屋和餐厅，直到2015年9月17日接到工商部门整改通知后，于当月24日直接搬离涉案经营场所，其行为已表示不在履行租赁合同。被上诉人赵星搬离餐厅时，上诉人孙振及家人进行阻挠，并对涉案房屋更换门锁，其行为表明不再允许被上诉人进入餐厅经营。在被上诉人搬离后，上诉人孙振在涉案房屋橱窗上和58同城网站发布了涉案房屋对外出租的广告信息，并将房租提高到每年10万元。从合同违约的主观过错来看，属共同过错，根据本案合同履行的现状，符合《合同法》应予解除的条件。
本院认为，涉案租赁房屋系上诉人孙振合法修建，政府虽将涉案租赁房屋纳入拆迁规划，但未确定具体拆迁日期，上诉人仍有权对外出租收益。上诉人在将涉案房屋出租给被上诉人时，应尽到出租人的基本告知义务，应向上诉人明示该拆迁房屋可能存在的不确定因素，租赁合同中虽然有关于拆迁内容的约定，但该内容属于双方对拆迁补偿权益的约定，不属于履行风险告知义务的范畴，因此，上诉人对合同未尽告知义务应当承担相应的法律责任。政府制定的拆迁规划应属于公开性信息，作为从事商业经营活动的被上诉人，应熟知市场经济下各种投资活动所存在的商业风险，并根据即将投资的行业及时采取市场调查，以降低投资风险。但被上诉人在与上诉人签订租赁合同后，直接按照餐饮行业的用途进行了装修投入，忽略了对涉案房屋所处环境能否办理餐饮业合法经营手续的调查了解，存在失察的过失，由此造成自己经营损失等不利后果，应承担相应的责任。租赁合同履行期间，被上诉人赵星在自己的手机微信朋友圈发布了转让涉案房屋的餐饮经营权的信息，并于接到工商行政部门对其作出的整改通知后，既未向工商行政部门提出行政复议，也未与上诉人孙振合意妥善解除租赁合同，而是采取擅自搬离涉案房屋的经营场所，并拆除部分装饰装修物，与上诉人产生引发矛盾，属于违约；而上诉人孙振针对被上诉人擅自搬离的行为采取更换涉案房屋的餐厅门锁，至此，租赁合同已无法继续履行，理应予以解除。原审对此处理正确，但未将解除双方租赁合同列入判项不妥，应予纠正。租赁合同双方因违约和未尽合同告知义务导致租赁合同不能继续履行，双方均存在不同程度的过错，应各自承担相应责任，关于被上诉人涉案房屋装修损失，本院认为应由上诉人孙振承担60%。被上诉人赵星承担40%为宜。被上诉人赵星搬离涉案房屋后，涉案房屋由上诉人孙振实际控制和占有，上诉人也及时张贴对外出租涉案房屋的信息，双方租赁合同关系虽未依法解除，但并未影响上诉人对涉案房屋的出租和收益，故，上诉人孙振在原审中提出反诉，请求继续履行租赁合同，主张由被上诉人赵星向其支付2015年10月1日至2016年9月30日房屋租金8万元，在本院二审中仍坚持其上诉请求之理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈密市人民法院（2015）哈市民二初字第1219号民事判决第三项、第四项；
二、撤销哈密市人民法院（2015）哈市民二初字第1219号民事判决第一项、第二项；
三、解除上诉人孙振与被上诉人赵星的房屋租赁合同；
四、上诉人孙振赔偿被上诉人赵星房屋装修损失71020.28元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。
五、上诉人孙振支付被上诉人赵星鉴定费2400元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。
如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费4572元，由上诉人孙振负担2743元，被上诉人赵星负担1829元，反诉案件受理费900元，由上诉人孙振负担；二审案件受理费3795元，上诉人孙振负担2277元，被上诉人赵星负担1518元。
审 判 长 阿仙古丽买买提
代理审判员 王 刚
代理审判员 张 忠
二〇一六年八月三十日
书 记 员 肖 存 军