广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第691号
原告何胜强，男，汉族，1961年8月25日出生，住所：佛山市禅城区。
委托代理人雷旌韡，广东国龙律师事务所律师。
被告佛山市石湾置地实业总公司，住所：佛山市禅城区唐园路20号东座。
法定代表人吴钰涛。
委托代理人刘大川、李莉，分别为广东拓孚创展律师事务所律师、实习律师。
被告佛山市禅城区祖庙街道永红村民委员会，住所：佛山市禅城区金澜北路3号。
负责人霍志鸣。
委托代理人陈志坤、马颖仪，均为广东泽康律师事务所律师。
原告何胜强诉被告佛山市石湾置地实业总公司（下简称石湾置地）、佛山市禅城区祖庙街道永红村民委员会（下简称永红村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判，并于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷旌韡、被告石湾置地的委托代理人刘大川、被告永红村委会的委托代理人陈志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1989年1月25日，原告向被告石湾置地支付139100元用于购买被告开发建成的禅城区体育路17号302房。交付后，原告一直居住至今。但时至今日，被告一直以种种原因拖延为原告办理房屋所有权证，多年来原告屡次联系被告要求办理房屋产权手续均未果。另经原告调查取证发现，涉案房产疑似被告石湾置地与被告永红村委会合建，涉案房产权属不清，故被告永红村委会与本案具有直接的法律上的利害关系。为维护原告合法权益，请求判令：1、两被告立即为原告办理房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续，并协助原告取得房屋权属证书；2、两被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告明确诉请1中的“产权过户手续”和“房屋所有权登记手续”分别指向的是房产证和国土证的办理。
被告石湾置地答辩称，原告起诉前已经找我司商谈过，因房屋买卖迄今有二十多年，当时的经手人员已经退休，经查阅档案发现原告确实有向我司购买涉案房屋。但当时其他卖出去的房屋均已办理房产证，我司也不清楚为何原告没有办理。我司现在的态度是同意协助原告办理房产证，也曾协助原告到房地产登记中心问过，相关工作人员认为资料不符合要求不收材料。由于被告已经将过户的相关资料提供给原告，现因原告迟延办证，新产生的费用应由原告自行承担。
被告永红村委会答辩称，一、我方与石湾置地于1987年4月20日就佛山市禅城区体育路17号地块（即案涉房屋所在地）签订一份《协议书》，约定由我方提供土地，由石湾置地负责兴建。《协议书》的履行过程中，实际上体育路17号楼房的报建、兴建、办理产权登记证、销售等工作及费用，均全部由石湾置地负责（从常理推论，以我方村民自治组织的性质，也不可能承担楼房兴建的工作和费用）。体育路17号楼房建成后，整栋楼房的原始产权人为石湾置地，我方在石湾置地的协助下，仅取得体育路17号楼房首层、二层的实物分成，并办理了房地产权证。体育路17号楼房其余的三至七层均归石湾置地所有，由其自由处分，与我方无关。二、合同具有相对性，不可对抗第三人。原告与石湾置地1989年1月25日签订的商品房协议书明确约定，应由石湾置地协助原告办理相关房屋产权登记手续。石湾置地作为独立民事主体，有义务履行上述约定的义务，并承担履行不能的法律后果。我方并非商品房协议的当事人，原告诉请我方办理产权登记过户手续，于法无据。三、我方在体育路17号楼房建成后，仅取得首、二层的实物分成。事实上，体育路17号楼房的原始产权人应为石湾置地，我方在办理首、二层的房地产权证时，也需要石湾置地出具相关的证明文件，物业方可过户到我方名下。另原告提供的商品房屋情况登记表、单位工程竣工验收证明书、国土局文件等均可看出，全部文件上均加盖石湾置地的公章，上述证据足以证明体育路17号楼房规划报建的资料、办理产权登记等文件，实际均由石湾置地保管，我方并无相关资料，因此也无法协助原告办理产权过户登记手续。综上所述，我方既非协议当事人，对涉案房屋也不享有任何房地产权利，更未保存任何有助于办理案涉房屋产权登记的相关文件。原告诉请我方办理过户登记手续，缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的身份证复印件、两被告的营业执照复印件、组织机构代码证。拟证明原告和两被告诉讼主体资格。
2、协议书、购房发票。拟证明原告与被告石湾置地存在房屋买卖关系，原告依照协议的约定向被告支付购房款。
3、商品房登记表。拟证明在房屋备案时，体育路17座302房是空白的，在当时原告无法过户，开发经营单位盖的是石湾置地的章。
4、工程竣工验收证明书（建设单位是永红乡，工程名称是永红乡商场住宅办公楼，建设单位盖章为石湾置地，验收人是石湾置地的工作人员）。拟证明涉案房屋的产权不清晰，这就是不能过户的原因。
5、佛国征字（1986）152号文件、石计基字（87）049号文件。拟证明涉案房屋产权不清晰。
被告石湾置地诉讼中没有提供证据。
诉讼中，被告永红村委会提供以下证据：
1、被告永红村委会的组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书。拟证明被告永红村委会的诉讼主体资格。
2、协议书。拟证明被告永红村委会与被告石湾置地在1987年4月20日签订协议书，约定由被告永红村委会负责出地，被告石湾置地兴建涉案房屋所在楼宇；楼房建成后，通过协商，被告永红村委会获得首、二层房屋，三至七层归被告石湾置地。
3、产权证明书两份（0000136、0000137）、房屋产权登记申请书两份、房屋所有权证两份（粤房证字3863408、粤房证字3863409）。拟证明被告石湾置地在体育路建成后以其名义做了大确权的手续，被告永红村委会在办理首层、二层的房产证的时候也需要被告石湾置地出具产权证明书才能办理过户手续，因此事实上涉案房屋所在楼宇的原始产权人都是被告石湾置地，被告永红村委会没有能力、也没有权利提供相关的办理涉案房屋权属证明的文件。
经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1，两被告无异议，本院予以采信；原告的证据2，被告石湾置地作为合同相对人经质证无异议，本院予以采信；原告的证据3、4、5，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告永红村委会的证据1，原告与被告石湾置地均无异议，本院予以采信；被告永红村委会的证据2，被告石湾置地作为合同相对人对真实性无异议，原告经质证对真实性亦不持异议，本院对真实性予以确认；被告永红村委会的证据3，被告石湾置地均无异议，原告对申请书和所有权证无异议，本院予以采信，原告对产权证明书的真实性无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
1989年1月25日，被告石湾置地（出售单位、甲方）与原告（购买单位、乙方）签订《商品房协议书》，约定：一、购房位置：乙方购买商品房座落在佛山市体育路17号3层302号房二厅二房一套；二、购房面积：107平方米；三、购房单价及总金额：单价每平方米1300元，总面积合计金额139100元；四、付款办法：协议签订后（以签订日期计）七天内，乙方付总金额100%139100元；五、房屋产权：乙方所购置的商品房，产权归乙方所有，房屋在交付使用时，甲方必须将产权所有证明书正本交由乙方收执，副本由甲方收执，乙方得到房屋产权所有证明书后，依法享受产权、继承权和出租权；六、有关房地产税问题：乙方购买甲方的商品房，可以按有关规定享受免房地产税五年（由交付使用之日起计），期满后，一切房地产税由乙方负责。七、房屋装饰及设备：房屋框架结构7层……八、交付时间：乙方交齐款项接到甲方移交通知书后，正式使用。交付日期预定89年2月28日……。
2002年2月10日，被告石湾置地向原告出具发票，确认已收取原告交纳的体育路17号302房购房款139100元。
另查明，1987年4月20日，被告永红村委会（甲方）与被告石湾置地（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方提供位于体育路、体育二街的土地一块，面积为400㎡（红线范围内）作共同兴建楼房之用。该地的红线、施工报建的水、电安装、设计、消防等费，由乙方负责50%费用。二、楼房建成后，首层全部面积属甲方所有，建筑轴线为A、B、D、F轴，首-7层的建筑费用归甲方负责支付，面积属甲方所有。G、J、K轴1-7层的建筑费用归乙方负责支付。2-7层面积属乙方所有。另二层的一部分面积归属甲方约123㎡……。
位于体育路17号的永红乡府商场、住宅办公楼工程于1987年8月12日开工，于1988年11月15日竣工。被告石湾置地在该工程的《单位工程竣工验收证明书》“建设单位”处盖章确认。
1991年10月20日，被告石湾置地填报体育路17号房屋《商品房屋情况登记表》，上载内容包括：一层购房人为永红乡政府，订购时间为87年12月，房屋使用性质为商场、办公，售价为补偿；二层购房人为永红乡政府，订购时间为87年12月，房屋使用性质为办公，售价为补偿；302房“购房人”处经涂改为空白，订购时间为87年12月，房屋使用性质为住宅，房屋（单元）面积为106.5604＋3.9㎡，售价19万……。
1991年11月2日，原佛山市房地产管理局产权监理处在核实座落于体育路17号第一层、第二层房屋建筑时间均为1987年7月、产权人均为石湾置地后，核发商房证字NO.0000136、0000137《商品房屋产权证明书》，并注明凭该证办理交易监证过户手续。
1993年3月28日，被告永红村委会填写《佛山市单位房屋产权登记申请书》，申请办理体育路17号第二层房屋的产权登记手续，一并提交了商房证字NO.0000137《商品房屋产权证明书》、合建协议书和平面图纸。
1993年7月28日，被告永红村委会填写《佛山市单位房屋产权登记申请书》，申请办理体育路17号首层房屋的产权登记手续，一并提交了商房证字NO.0000136《商品房屋产权证明书》、合建协议书和平面图纸。
1993年12月9日，原佛山市房地产管理局向被告永红村委会分别核发了佛山市城区体育路17号首层、第二层房屋的所有权证，证号分别为粤房字第××号、粤房字第××号。
庭审中，两被告一致确认：双方合建体育路17号房产后，被告永红村委会分得首、二层的产权，其余面积的产权归被告石湾置地所有。
原告陈述：原告于1998年首次申请办理房产证，但因没有初始登记，无法办理，第二次是2002年，因为佛山限购问题，原告名下有多处房产，无法办理过户，直至限购令结束；各自承担各自的税费，过户方面的税费原告愿意缴交，至于应由企业缴交的税费原告不愿意负担；原告从1991年开始使用涉案302房至今。
被告石湾置地陈述：因涉案302房第一手购房人并非原告，后面才变更为原告的，所以《商品房屋情况登记表》上302房“购房人”处空白；涉案302房归属被告石湾置地不存在异议，产权很清晰；被告石湾置地向原告出售302房时，被告永红村委会没有参与，亦没有收益；出卖时被告石湾置地已将所有过户手续的资料移交原告，且按照当时的政策应当由被告缴交的税费被告已交清，因原告现在才办理过户，可能会增加土地增值等方面的税费，该部分增加的税费应由原告承担。
被告永红村委会陈述：《单位工程竣工验收证明书》“建设单位”一栏加盖被告石湾置地的公章，足以证明被告石湾置地是涉案楼宇真正的建设单位；协议书在履行过程中，两被告对房屋划分发生了调整，涉案楼宇建成后，两被告通过协商，最终的状态是首、二层全部归被告永红村委会，三至七层全部归被告石湾置地所有，且首、二层的产权早已办至被告永红村委会名下，对于上述划分两被告之间没有争议，产权现状也符合作为合作方的两被告的真实意思。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告石湾置地与原告签订的《商品房协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
关于原告诉请被告石湾置地协助办理产权过户登记手续的问题。据前查明的事实，原告已依约将《商品房协议书》约定的购房款139100元全额支付给被告石湾置地。因协助办理过户手续是依法进行产权登记的必经程序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，被告石湾置地有义务协助原告办理涉案302房的过户手续，故原告诉请被告石湾置地协助办理，有事实和法律依据，本院予以支持。税费方面，由于原告陈述其自1991年开始使用涉案302房，即交付使用至今五年期已满，根据《商品房协议书》关于“乙方购买甲方的商品房，可以按有关规定享受免房地产税五年（由交付使用之日起计），期满后，一切房地产税由乙方负责”的约定，原告应自行负担涉案302房过户时所产生的税费。
至于原告诉请被告永红村委会协助过户的问题，据前查明的事实并结合各方陈述，由于涉案体育路17号房产为两被告合建，而对于该栋合建房产的产权归属，两被告已一致确认首、二层归被告永红村委会所有、三至七层归被告石湾置地所有，即两被告对于涉案302房的原始产权人为被告石湾置地并无争议，故原告诉请被告永红村委会协助过户，无事实根据，亦有违合同相对性原则，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告佛山市石湾置地实业总公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告何胜强办理佛山市禅城区体育路17号302号房的过户登记手续；
二、驳回原告何胜强的其他诉讼请求。
本案适用简易程序，受理费减半收取50元，由被告佛山市石湾置地实业总公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一五年六月二十九日
书记员 李若梅
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。