福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初229号
原告：福建福州农村商业银行股份有限公司洪山支行，住所地福州市鼓楼区洪山镇西洪路348号。
负责人：卢建，行长。
委托诉讼代理人：李平、郑栋梁，福建融成律师事务所律师。
被告:叶华山，男，1955年10月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
原告福建福州农村商业银行股份有限公司洪山支行（以下简称福州农商银行）与被告叶华山借款合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑栋梁到庭参加诉讼。被告叶华山经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
福州农商银行向本院提出诉讼请求：1、判令叶华山偿还福州农商银行借款本金人民币40万元整，利息（含罚息、复利）人民币43959元（暂计算至2016年12月20日止，此后的利息（含罚息、复利）按合同约定计至还清全部欠款本息之日止）；2、判令叶华山向福州农商银行赔偿律师费损失人民币10852元整；3、判决福州农商银行有权以叶华山抵押的位于福州市鼓楼区产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号；房屋他项权证：榕房他证TR字第××号）以拍卖、变卖所得价款或者折价优先偿还福州农商银行上述第一、二项诉请之款项；4、判令本案的一切诉讼费用由叶华山承担。事实与理由：2011年11月14日，叶华山（借款人）与福州农商银行（贷款人）签订洪山抵借字（2011）A055《最高额担保借款合同》。合同约定：“自2011年11月22日起至2014年11月21日止，由贷款人在最高贷款余额人民币40万元内，根据借款人叶华山的需要和贷款人资金供给的可能，对借款人分次发放贷款，每笔贷款的最后到期日不超过2014年11月21日。借款用途范围为流动资金，每笔借款的金额、用途、期限、利率和还款方式以借款借据为准。贷款利率执行月利率，在基准利率基础上上浮55%，执行利率8.589583‰。借款按月结息，到期还本，结息日为每月的第20日。贷款逾期，自逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息，即按合同利率加收50%计收利息。借款人未按期付息，其欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息。借款人应承担借款合同及借款合同项下担保有关的律师服务、保险、运输、评估、登记、保管、鉴定、公证等所有费用。
2011年11月15日，双方依法办理了房屋抵押登记手续。叶华山自愿提供其有处分权的坐落于福州市鼓楼区产作为该借款的抵押物担保债务的履行（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号；房屋他项权证号：榕房他证TR字第××号）。
2011年12月8日，福州农商银行依约为叶华山足额发放了贷款人民币40万元整供其使用。借款到期后，因叶华山不能按期归还借款本息，福州农商银行遂与叶华山签署《逾期贷款还款协议》，载明“叶华山应于2016年9月17日还款40万元，除了按时履行还款计划外，必须承诺每月按时缴纳逾期贷款利息”。
截至2016年12月20日止，叶华山尚欠借款本金40万元及项下利息（含罚息、复利）43959元未予偿还。依据双方所签订借款合同约定，叶华山的行为已构成违约，福州农商银行有权要求收回该笔贷款全部本息。
由于叶华山的违约行为导致福州农商银行为实现本案债权而聘请律师提起诉讼。依福州农商银行与福建融成律师事务所签订的《委托代理合同》之约定，福州农商银行为本案诉讼产生律师费损失人民币10852元整。根据《借款合同》第五条第十一款之约定，叶华山对福州农商银行的律师费损失应承担相应赔偿责任。
综上所述，叶华山的行为已构成违约，为了维护福州农商银行的合法权益，根据《合同法》、《担保法》和《民事诉讼法》等有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院准允福州农商银行的诉讼请求。
福州农商银行提交1、编号洪山抵借字2011A055《最高额担保借款合同》；2、房地产抵押具结书；3、房屋所有权证（榕房权证Ｒ字第××号）；4、房屋他项权证(榕房他证TR字第××号)；5、借款借据；6、贷款明细账；7、逾期贷款还款协议；8、委托代理合同；9、进账单等证据，对上述陈述予以佐证。
被告叶华山未向本院提交答辩意见及证据。
经庭审质证并认证，本院对福州农商银行提交的上述证据予以采信，并确认福州农商银行的庭审陈述属实。
本院认为，福州农商银行与叶华山签订的编号为2011A055号《最高额担保借款合同》、《逾期贷款还款协议》是双方真实意思表示，合同依法有效，双方应按约履行。福州农商银行依约向叶华山放款400000元，叶华山未能按约足额还本付息，已构成违约。福州农商银行按合同约定要求叶华山偿还尚欠的借款本金400000元和利息（含罚息、复利）43959元（暂计至2016年12月20日，此后利息按合同约定计付至全部还清欠款本息之日），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。福州农商银行要求叶华山赔偿因本案支出的律师费10852元，本院酌情支持8122元。叶华山承诺以其名下位于福州市鼓楼区产（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）为上述债务提供最高额抵押担保，并办理了抵押担保登记，担保法律关系依法成立。《房屋登记办法》第五十三条规定，当事人在设定最高额抵押时，应将最高债权额及债权确定期间记载于房屋登记簿；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。本案《最高额担保借款合同》虽明确约定担保的债权本金最高额余额为人民币400000元，担保范围包括本合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、制裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等），但鉴于房屋抵押设定登记具有公示性，所公示的最高主债权仅为人民币400000元，据此，福州农商银行有权就叶华山向其设定的抵押物以折价、拍卖、变卖所得价款在最高主债权人民币400000元范围内对叶华山上述所欠债务享有优先受偿。福州农商银行超出此范围的诉请，本院不予支持。
被告叶华山经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、第五十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、叶华山于本判决生效之日起十日内向福建福州农村商业银行股份有限公司洪山支行偿还借款本金人民币400000元，并支付利息（含罚息、复利）人民币43959元（暂计至2016年12月20日止，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际还清欠款之日）;
二、叶华山于本判决生效之日起十日内赔偿福建福州农村商业银行股份有限公司洪山支行律师费8122元。
三、福建福州农村商业银行股份有限公司洪山支行有权对叶华山名下坐落于福州市鼓楼区产（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）以折价、拍卖、变卖所得价款在人民币400000元范围内对本判决第一、二项确定的债权优先受偿；
四、驳回福建福州农村商业银行股份有限公司洪山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8122元，由叶华山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 黄 晖
人民陪审员 郑 滨
人民陪审员 牟卫民
二〇一七年七月十九日
书 记 员 吕 颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。