福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0302民初2845号
原告（反诉被告）：韩梦婷，女，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：陈真夫、刘益航，福建律海律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：许静，女，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
被告（反诉原告）：许金林，男，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
二被告的委托诉讼代理人：黄武军，福建扬民律师事务所执业律师。
原告（反诉被告）韩梦婷与被告（反诉原告）许静、许金林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告韩梦婷的委托诉讼代理人陈真夫和被告许静、许金林的委托诉讼代理人黄武军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩梦婷向本院提出本诉诉讼请求：1、许静、许金林支付购房余款人民币5万元及该款自2017年4月3日起至还清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；2、许静、许金林支付给韩梦婷代缴的专项维修基金11417元及该款自2017年1月3日起至还清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。事实和理由：2016年3月11日，韩梦婷与许静、许金林签订《房屋买卖合同》及补充协议各一份，约定韩梦婷将自己所有的位于莆田市城厢区荔城路1366号和成天下小区4幢707室以整套实收130万元的交易价格转让给许静、许金林。双方在合同中对付款时间、韩梦婷代缴专项维修基金、税费承担、违约责任等均作了约定。后韩梦婷在取得产权证书后依约协助许静、许金林办理了房屋产权过户手续，但许静、许金林以各种借口拖延支付购房款余款5万元及韩梦婷代缴的专项维修基金11417元，故提起诉讼。
许静、许金林辩称，韩梦婷要求答辩人支付购房款余款5万元及利息缺乏依据，按照《房屋买卖合同》约定，在房屋过户手续办结完毕后，韩梦婷应先履行将水、电和物业费用结清并将房产交付给答辩人使用的义务后，答辩人才支付第三期购房款60万元，现韩梦婷没有先履行该义务，答辩人作为后履行义务一方有权拒绝履行，故答辩人没有支付第三期购房款余款5万元没有构成违约；韩梦婷没有提供证据证明其已向房地产主管部门缴纳专项维修基金，专项维修基金是韩梦婷向开发商购房时应当缴纳的款项，并非二手房买卖交易中买受人应承担的款项；本案《承诺书》是许静被迫签订，《补充协议》也是许金林在无奈之下才签订，即便该约定有效，答辩人与韩梦婷也应当在办理房屋产权过户手续后同时履行合同义务，故韩梦婷在没有将水、电和物业费用结清、也没有将房产交付给答辩人使用的情况下，即要求答辩人支付专项维修基金及利息亦缺乏依据。请求驳回韩梦婷的诉讼请求。
许静、许金林向本院提出反诉诉讼请求：1、韩梦婷协助许静、许金林将诉争房产的水表过户登记至许静、许金林名下并交清水表过户前的水费；2、韩梦婷协助许静、许金林将诉争房产的物业登记办理至许静、许金林名下并交清物业办理变更前的物业费；3、韩梦婷返还给许静、许金林诉争房产面积误差退款15087元及该款自2016年6月12日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息；4、韩梦婷返还给许静、许金林诉争房产逾期办证违约金26982元及该款自2017年7月1日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息。事实和理由：许静、许金林已于2017年2月6日取得诉争房屋的不动产权证书，但经多次催促，韩梦婷至今未按《房屋买卖合同》的约定办理水表及物业登记的过户手续。因诉争房产开发商逾期办证，且实际建筑面积少于《商品房买卖合同》上记载的面积，故作为开发商的莆田市建工投资集团有限公司向诉争房产的业主发放了面积误差退款15087元和逾期办证违约金26982元。许静、许金林已向韩梦婷购买了诉争房产并成为业主，韩梦婷与开发商签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务应当由许静、许金林继受。但韩梦婷隐瞒已将房屋出售的事实，分别于2016年6月12日、2017年7月份冒领了上述两笔款项。经催讨无果，故提起诉讼。
韩梦婷辩称，对许静、许金林的第1、2项反诉诉讼请求没有异议；开发商支付面积误差退款和逾期办证违约金是基于韩梦婷与开发商之间的商品房买卖合同约定，与许静、许金林无关，该《商品房买卖合同》与本案《房屋买卖合同》不能等同，且本案《房屋买卖合同》也没有对此进行约定，故许静、许金林的第3、4项反诉诉讼请求缺乏依据，应予驳回。
本院经审查认定事实如下：2014年韩梦婷与莆田市建工投资集团有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定韩梦婷以每平方米8244.48元的价格购买位于莆田市城厢区荔城路东侧“和成天下”小区第4幢第7层707号房（建筑面积为152.22平方米）。该《商品房买卖合同》还对开发商逾期办证、面积误差处理等作了约定。韩梦婷缴纳专项维修基金11417元。
2016年3月11日，韩梦婷（甲方）、案外人翁俊莺、案外人韩志忠（甲方代表人）与许静（乙方）、许金林（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：许静、许金林购买韩梦婷所有的上述房产，建筑面积152.22平方米【详见土地房屋权证第（待发）号】，交易价格以整套房产韩梦婷实收人民币130万元整成交；本合同签订之日，许静、许金林支付26万元作为购房定金；韩梦婷获得房屋权属证书后，双方约定办理房屋产权过户手续；许静、许金林在房屋产权过户手续办理后，再支付韩梦婷第二期购房款44万元并尽快办理公积金贷款手续；许静、许金林在产权过户手续办理后的三个月内，支付给韩梦婷第三期购房款60万元，逾期还应按银行利率向韩梦婷支付月利息；韩梦婷在房屋产权过户手续办理后，应将水、电和物业等费用结清，并将房产全部交付给许静、许金林，交付后的相关费用由许静、许金林承担，许静、许金林尽快办理水、电房主变更手续和物业费用续交；本合同未尽事宜，双方可另行约定，其补充约定经双方签字与本合同同具法律效力等内容。该《房屋买卖合同》中还注明韩梦婷的委托代理人系韩志忠和翁俊莺，许静的代表人是许金林。后许静、许金林支付定金26万元。
2016年3月19日，翁俊莺（作为甲方代表）与许金林（作为乙方代表）签订《房屋买卖补充协议》一份，约定：经双方协商同意，由许静、许金林支付给韩梦婷、翁俊莺用于购买和成天下4号楼707房的专项维修资金11417元，付款时间与原合同规定的第二次支付时间相同。2016年6月12日，韩梦婷领取了莆田市建工投资集团有限公司就诉争房产支付的面积误差退款15087元。
2017年1月3日，韩梦婷与许静、许金林一同到房管部门办理上述房产产权过户收件手续。同日，许静向韩梦婷出具《承诺书》一份，内容为：“关于和成天下4幢707室过户第二期付款时间期限承诺，自1月3日办理房产过户手续起七个工作日内付甲方第二笔购房款大写肆拾肆万元正，逾期未付按二期本金0.2%的付甲方利息。付款当日甲方提供收款凭证壹份。”2017年1月11日，许静、许金林支付第二期购房款44万元。2017年1月11日，上述房屋的所有权被登记在许静、许金林名下，不动产权证书上记载建筑面积为150.39平方米。后韩梦婷向许静、许金林交付了房屋钥匙，但诉争房产至今没有办理房屋水表过户和物业登记变更。许静、许金林至今仅支付第三期购房款中的55万元。2017年7月10日，韩梦婷领取了莆田市建工投资集团有限公司就诉争房产支付的逾期办证违约金26982元。后双方因合同履行产生争议，引致诉讼。
本院认为：韩梦婷与许静、许金林签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，是合法有效的。《房屋买卖补充协议》虽是许金林与许静的委托代理人翁俊莺签订的，但许金林又系许静购房的委托代理人，故该《房屋买卖补充协议》的合同相对人依法应为韩梦婷和许静、许金林；许静、许金林辩称该《房屋买卖补充协议》系被迫签订，但又未能提供证据证明，结合协议内容，本院依法认定该《房屋买卖补充协议》系双方自愿签订的具有法律效力的合同，对双方当事人具有约束力。韩梦婷与许静、许金林作为《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的当事人，应当按照约定全面履行自己的义务。许静、许金林主张《承诺书》系被迫签订，同样缺乏证据，本院亦不予采纳，并依法认定该《承诺书》是许静、许金林的真实意思表示且得到韩梦婷的认可，应视为双方将第二期购房款44万元付款时间的变更为在办理过户手续后的七个工作日内，但该《承诺书》不能视为双方对专项维修基金款项的支付时间进行变更。基于上述分析，结合涉案合同内容和双方陈述，许静、许金林应当在2017年1月3日办理产权过户手续时将11417元专项维修基金支付给韩梦婷；而韩梦婷应在当日即房产产权过户手续收件后将水、电、物业费用结清并交付房产，再协助许静、许金林办理水、电户主变更手续和物业费续交，本院认为双方应同时履行上述各自的约定义务。现许静、许金林未能支付给韩梦婷专项维修基金款11417元，韩梦婷亦未能协助办理水表过户、物业变更等合同义务，即双方在履行合同过程中均有违约情形，且违约程度相当。考虑到双方均系以房屋买卖合同继续履行为前提来提出本案诉求，现韩梦婷要求许静、许金林支付装修维修基金11417元有理，本院予以支持；其同时要求该二人支付该款自2017年1月3日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息，缺乏依据，本院不予支持。韩梦婷还要求许静、许金林支付第三期购房款余款5万元及该款自2017年4月3日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息，此符合双方约定和法律规定，本院亦予以支持。许静、许金林要求韩梦婷协助办理水表过户和物业登记变更（实际应为物业服务户头变更）并结清过户前的水费和变更登记前的物业费，韩梦婷对此没有异议，本院亦依法予以支持。许静、许金林主张其已继受韩梦婷与开发商签订的《商品房买卖合同》项下的买受人享有的权利义务，并要求韩梦婷返还面积误差退款15087元及该款自2016年6月12日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，因本案《房屋买卖合同》和《商品房买卖合同》系由不同交易主体签订的不同合同，两者不能混同，且许静、许金林又未能举证证明其与韩梦婷曾对诉争房产可能导致的面积误差处理进行约定，而本案《房屋买卖合同》中注明诉争房产交易价格系按整套成交且建筑面积详见待发的产权证书，故许静、许金林的该请求于法无据，应予驳回。同理，许静、许金林要求韩梦婷返还逾期办证违约金26982元及该款自2017年7月1日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，亦缺乏依据，亦应予驳回。据此，为维护公民的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、许静、许金林应于判决生效之日起十日内支付韩梦婷代缴的专项维修基金人民币11417元；
二、许静、许金林应于判决生效之日起十日内支付韩梦婷购房余款5万元及该款自2017年4月3日起至还清之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；
三、韩梦婷应于判决生效之日起十日内协助许静、许金林将位于莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道1366号和成天下小区4号楼707室的水表过户至许静、许金林名下，并承担水表过户前的水费；
四、韩梦婷应于判决生效之日起十日内协助许静、许金林将位于莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道1366号和成天下小区4号楼707室的物业服务户头登记变更至许静、许金林名下，并承担物业服务户头登记变更前的物业费；
五、驳回韩梦婷的其他诉讼请求；
六、驳回许静、许金林的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1354元，减半收取为677元，由韩梦婷负担2元，由许静、许金林负担675元；反诉案件受理费485.5元，由韩梦婷负担100元，由许静、许金林负担385.5元。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 谢倩倩
二〇一七年九月八日
书记员 吴进伟
附：本案相关的法律法规及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。