吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第218号
上诉人（原审被告）：吉林省红日车业集团有限公司，住所：长春市绿园区普阳街3083号名车广场一层C区5-1号。
法定代表人：陈玲玲，总经理。
委托代理人：王盛鑫，吉林刘继业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京四海运通汽车销售有限责任公司，住所：北京市昌平区北七家镇东三旗金北家园百货市场内。
法定代表人：臧延昌，总经理。
委托代理人：王金旭，吉林五州律师事务所律师。
上诉人吉林省红日车业集团有限公司（以下简称红日公司）因租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2014）长经开民初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人红日公司的委托代理人王盛鑫，被上诉人北京四海运通汽车销售有限责任公司（以下简称四海公司）的委托代理人王金旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年10月31日，四海公司与红日公司签订了《房屋和场地租赁合同》，红日公司将位于长春经济技术开发区浦东路欧美工业园十号的房屋及场地出租给四海公司。房产证编号为40901217，房屋户型为汽车4S店，房屋质量为良好，租赁的房屋面积为2000平方米（含维修车间后配件库房及办公室），场地面积约为300平方米；房屋和场地租赁期限为贰年零八个月，即从2013年10月31日至2016年7月31日，装修时间为合同签订日后1个月（2013年11月30日止），装修期间免计租金，租赁期限届满前，红日公司在金源公司同意续租的情况下，四海公司有权优先与金源公司直接承租该房屋和场地；房屋和场地租金为每年100万元，第二年后按前一年租金的5%递增，租金每半年一缴，四海公司于2013年11月25日前一次性支付第一年的后八个月租金666666元，每次年的7月26日前和1月26日前按时一次性支付半年租金（上打租）；红日公司承诺并保证出租房屋和场地的合法性，在四海公司租赁期内，红日公司保证该房屋和场地在权属方面无法律上纠纷，保证四海公司不会受到其他权利人在内的任何人的妨碍和限制，红日公司保证按双方约定的时间，按时向四海公司交付合同约定的出租房屋和场地，租赁期间，红日公司应保证出租房屋的使用安全并确保满足四海公司的经营用途，经双方协商一致，红日公司同意四海公司可根据经营的需要，对房屋和场地在不改变房屋整体结构和不影响使用寿命的情况下进行装修，装饰装修的维护保养由四海公司负责；红日公司有下列情形之一的，四海公司有权解除合同：1.红日公司交付的房屋及场地不符合本合同约定或存在权利瑕疵，影响四海公司正常承租使用的；2.红日公司交付的房屋及场地存在安全隐患或存在质量问题，危及四海公司人身、财产安全的；3.因第三人主张权利或红日公司将出租房屋及场地转让、抵押、另行出租等导致四海公司无法正常使用房屋的；4.其他导致四海公司无法正常使用房屋和场地的行为；四海公司因红日公司违约而解除合同的，红日公司应按四海公司实际损失（已缴而未履行部分的租金、装修投入、可得利益损失）予以赔偿，装修投入和可得利益损失难以估算的，应按相当于半年租金的30%予以赔偿，红日公司因四海公司违约解除合同的，合同解除（或终止）时四海公司已付租金不予退还。合同签订后，四海公司按照约定向红日公司一次性支付第一年后八个月租金666666元，接受房屋及场地进行了装修。2014年1月16日，金源公司向四海公司发出《关于停止装修通知函》，内容为：“你单位在浦东路欧美工业园十号房屋进行装修，经向现场工作人员了解，你单位准备经营进口汽车4S店。上述房屋所有权为我单位金源公司所有。我单位将上述房屋出租给红日公司，租赁合同明确约定不得将房屋进行转租。现正式通知你单位，立即停止装修，否则产生的经济损失你单位自负。”2014年6月3日，四海公司将承租房屋及相关设施等移交红日公司，红日公司予以接收。
另查明，2013年9月10日，金源公司与红日公司签订《房屋租赁合同书》，约定金源公司将其拥有的位于长春经济技术开发区欧美工业园10号厂房，面积4130.13平方米，钢混式厂房租给红日公司使用，不能做其它用途，只做用途为4S店；房屋租赁期自2013年7月27日至2016年7月26日，共计叁年期限，租赁期满，金源公司有权收回房屋，如红日公司继续承租，应提前30日向金源公司提出书面续租的申请，在征得金源公司同意后，双方重新签订房屋租赁合同，金源公司在本协议租期届满后，如继续对外出租，在同等条件下，红日公司享有优先购买权；红日公司不得转租、转借，否则金源公司有权收回。
2014年3月26日，四海公司起诉至一审法院，以红日公司无权转租，现房主金源公司禁止四海公司装修，给四海公司造成巨大损失，并且红日公司出租的房屋面积不足2000平方米，影响四海公司使用，红日公司构成合同违约为由，要求判令：1.解除原、被告签订的《房屋和场地租赁合同》（合同编号为：HR201310—01）；2.被告返还原告租赁费666666元；3.被告赔偿原告利益损失费15万元；4.本案诉讼费用由被告承担。
红日公司答辩称：房屋面积确实不够2000平方米，大概在1748平方米，但四海公司对此也是知情的，房屋是我们从金源公司承租过来的，我们又将一部分转租给四海公司，转租的事情四海公司是知情的。关于金源公司下发的停止装修函，是四海公司找到金源公司要求其下达的，现在房屋已经装修完成，四海公司正在使用。我方同意解除与四海公司签订的房屋与场地租赁合同，但是我们不同意返还租赁费666666元，我方认为应该扣除使用期间的租赁费。我方未给四海公司造成损失，不同意给付四海公司主张的15万元损失。
一审法院审理后认为：1.原、被告签订的《房屋和场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，依法成立，合法有效；2.依被告红日公司与金源公司所签订的《房屋租赁合同书》约定，被告红日公司无权将其承租房屋与场地予以转租。现被告红日公司的转租行为致使其与原告四海公司签订的《房屋和场地租赁合同》无法继续履行，原告四海公司提出解除合同，被告红日公司亦表示同意，对此，本院予以支持；3.被告红日公司违约造成原、被告签订的《房屋和场地租赁合同》无法继续履行，红日公司提出的原告在签订合同时对房屋面积不足2000平方米、转租等情况知情的抗辩主张，因其未提交证据加以证明，本院不予支持；4.被告红日公司应当按照《房屋和场地租赁合同》的约定赔偿给原告造成的实际损失，包括返还合同未履行部分的租金241666元（2013年11月31日至2014年6月2日共计五个月零三天租金予以扣除）、赔偿原告四海公司装修投入和可得利益损失15万元（按合同约定相当于半年租金的30%计算）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告四海公司与被告红日公司签订的《房屋和场地租赁合同》；二、被告红日公司于本判决生效后立即返还原告四海公司租金241666.00元，并赔偿原告四海公司损失15万元；三、驳回原告四海公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11967元，由被告红日公司负担5739元，原告四海公司负担6228元。
宣判后，红日公司不服，向本院上诉称：1.一审判决认定双方签订的租赁合同合法有效错误，按照法律规定，擅自转租的合同应当属于无效合同，被上诉人明知上诉人未经出租人同意转租，本身存在一定过错，全部责任均由上诉人承担有失公允；2.一审判决上诉人返还241666元租金错误。被上诉人实际使用该房屋的时间是7个月零三天，应当返还的租金数额应为74999.68元；3.双方签订的租赁合同无效，不应适用违约责任，应当适用缔约过失责任，因此可得利益损失不应保护。请求二审法院依法改判。
四海公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：红日公司与四海公司签订的租赁合同约定的起租日期为2013年10月31日，但由于红日公司给付四海公司一个月装修免租期，四海公司应自2013年11月31日开始支付租金。四海公司于2014年6月3日与红日公司交接的房屋，四海公司实际使用该房屋时间应为6个月零3天。四海公司向红日公司预支了8个月的租金666666元，红日公司应当返还四海公司未使用期间的租金为158332元。
本院认为：1.红日公司在未经出租人金源公司同意的情况下，擅自将其承租金源公司的涉诉房屋转租给四海公司，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条和第二百二十四条规定，应当认定红日公司与四海公司签订的转租合同无效，故一审判决认定该合同有效错误，应予纠正；2.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因四海公司向红日公司预付了8个月的租金666666元，但四海公司仅实际使用该房屋6个月零3天，故红日公司应当向四海公司返还多收取的1个月零27天租金，即158332元。一审判决认定红日公司向四海公司返还5个月零3天的租金241666元属于计算错误，应予纠正；3.因红日公司擅自转租，出租人金源公司禁止四海公司使用涉诉房屋，导致四海公司无法继续经营，造成了一定经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，红日公司应当承担过错责任，赔偿四海公司相应的经济损失，故一审判决红日公司赔偿四海公司的15万元经济损失并无不当；4.虽然红日公司与四海公司签订的租赁合同无效，但因合同所约定的15万元损失计算方法属于结算和清理条款，其效力不应受到影响，故一审判决参照该合同约定的计算方法确定四海公司的损失数额亦无不当，红日公司主张其不应承担此赔偿责任于法无据，本院不予支持。
综上，一审判决对部分案件事实认定错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第九十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春经济技术开发区人民法院（2014）长经开民初字第483号民事判决第一、三项；
二、变更长春经济技术开发区人民法院（2014）长经开民初字第483号民事判决第二项为：上诉人吉林省红日车业集团有限公司于本判决生效后立即返还被上诉人北京四海运通汽车销售有限责任公司租金158332.00元，并赔偿被上诉人北京四海运通汽车销售有限责任公司经济损失150000.00元，共计人民币308332.00元。
一、二审案件受理费共计18017.00元，由上诉人吉林省红日车业集团有限公司负担负担6792.00元，被上诉人北京四海运通汽车销售有限责任公司负担11225.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 丁立伟
代理审判员 张新华
二〇一四年九月十六日
书 记 员 胡 亮