上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3127号
原告上海松江新华都超市有限公司。
法定代表人周文贵。
委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。
委托代理人丁红萍，上海远业律师事务所律师。
被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司。
法定代表人陈福金。
委托代理人王铁城。
原告上海松江新华都超市有限公司与被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，依法适用简易程序于2014年1月7日公开开庭审理。原告上海松江新华都超市有限公司的委托代理人焦春伟、被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司的委托代理人王铁城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海松江新华都超市有限公司诉称：2012年11月6日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定被告承租原告位于松江区九亭镇沪松公路1399弄1、159号地下1层5、6、7号铺位，月租金为39，542元，租金每月一付，先付后用，延迟支付租金的滞纳金按照0.3%每日的标准支付，延迟支付超过20天可解除合同并要求被告承担违约责任，随后原告将商铺交给被告使用，然被告自2013年8月开始拖欠租金至今，期间原告多次催讨，被告仍然拒绝，原告发函解除合同，但被告至今未支付相应费用且依然占用商铺，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告和被告签订的《房屋租赁协议书》；2、被告从上海市松江区九亭镇沪松公路1399弄1、159号地下1层5、6、7号铺位迁出；3、被告支付拖欠的租金65，903元及滞纳金28，469元；4、被告支付拖欠的水电费82，158.76元；5、被告支付违约金118，626元；6、被告支付至搬离时止的迟延交付房屋期间的使用费。
被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司辩称：不同意原告的部分诉讼请求。1、不同意解除合同。双方签订的协议期限为8年，被告确实拖欠了租金，欠款金额也是正确的，但是8月份之前的租金被告一直及时支付。原告已经换了2轮店长，被告多次沟通也没有得到回复，后来原告发了解除通知的函件，但原告称只是手段并非目的，不需要被告马上支付租金。2、希望原告能减免2个月的租金，减免后的租金被告同意给付。另外希望原告在地铁开通之后不上涨租金。3、滞纳金和违约金都是比较高的，所以不同意支付。4、水电费只要计算正确，被告愿意支付。
经审理查明：2012年11月6日，原、被告签订房屋租赁协议书一份，约定原告将位于上海市松江区九亭镇沪松公路1399弄13幢1、159地下一层，编号为5、6、7号商铺出租给被告，面积约500平方米；租赁期限为八年，自2012年11月6日起至2020年12月31日止；日租金为与地铁连通前2.60元／平方米／天，月租金为39，542元、与地铁连通后4.30元／平方米／天，月租金为65，396元，租金先付后用，被告须于计租日前先付第一个月租金，以后每月28日前预付下个月租金；被告需支付39，542元作为履约保证金支付原告，该保证金可转为首月租金；被告在进场装修之前，应向原告支付相当于三个月租金即118，625元作为租赁押金；若被告不按时缴纳租金，除向原告及时补缴租金外，还须向原告交纳滞纳金，支付额为：月租金金额×0.3%×逾期天数，如有特殊情况，被告须提前以书面形式向原告提出申请，否则，若超过10天且原告已书面通知被告后仍未支付的，则视为被告构成根本性违约，原告有权单方解除协议，同时可按照租金总价的10%要求被告支付违约金；协议存续期间，押金不予冲抵被告应付的款项，协议期满如被告未结清租金、违约金等，原告不予退还押金，扣减被告应付款项后的余额，原告在30日内无息返还被告；被告需要在租赁期满后续租，应在本协议期满前30日向原告提出书面请求，同等条件下有优先承租权，否则则视为双方默认租赁期满未续租，被告在期限届满时将租赁物恢复至原状交还原告。合同签订后，原告按约交付了系争商铺，被告支付了押金118，625元及截止至2013年7月止的租金并对商铺进行了装修，自2013年8月起的租金未支付。庭审中，原告主张将被告支付的押金抵扣租金。
审理中，被告确认所欠租金的金额，同时未在本院指定的期限内核对水电费金额。被告提出原告计算滞纳金和违约金的标准过高，要求调整。被告提出装修数额较大，如果被告搬离，希望原告给予补偿。
原告于2013年8月1日、8月10日、8月29日、9月3日向被告发出催款通知书，要求被告支付拖欠的租金、滞纳金、电费等。被告确认收到上述催款通知书。
原告于2013年9月19日向被告发出关于解除租赁协议的告知函，告知被告解除租赁协议，支付拖欠的租金、水电费等。该告知函于2013年9月20日送达被告。
另查明：系争商铺所在的松江区九亭镇沪松公路1399弄地下一层大卖场权利人为案外人上海九久广场投资开发有限公司、上海申茸房地产开发有限公司，该两案外人将松江区九亭镇沪松公路1399弄地下一层大卖场出租给原告。
以上事实，由房屋租赁协议书、水电费通知单、催款通知书、告知函、上海市房地产权证、物业租赁合同以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，原、被告均应按约全面自觉的履行义务。
根据约定，因被告未按约支付自2013年8月始的租金，符合租赁合同约定的无特殊情况又未提出申请逾期支付租金的期间已达10日以上的，原告有权解除合同的约定，故原告要求解除其与被告之间签订的上述租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。至于合同的解除之日，被告确认于2013年9月20日收到原告发出的告知函，故以此作为租赁协议的解除日并无不当。合同解除后，被告就缺乏了继续占有租赁物的合同依据，被告应当将租赁物返还原告。故原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院亦予支持。至于返还的状态，原告主张按原状返还，但又未及时向本院提供系争商铺的原先状态亦未在诉讼请求中提出明确的主张，故对该意见本院不予采纳。
关于租金、使用费和水电费。被告未支付自2013年8月始的租金，故应当支付截止至2013年9月20日的租金及自2013年9月1日起至实际返还商铺日止使用费。使用费按照合同约定的租金标准计算并无不当。原告主张以被告支付的押金抵扣租金并无不当，本院予以支持。同时被告应支付原告所欠的水电费。
关于滞纳金，双方租赁协议第十一条约定的滞纳金标准为日千分之三，其性质上属违约金，如约定过高，则可以请求调低。现被告认为原告主张的违约金标准过高，故本院按未付金额的日万分之六标准予以酌情调整。
关于违约金。根据双方合同的约定，被告应支付租金总价的10%作为违约金，现原告按照3个月的租金标准主张违约金并无不当，本院予以支持。
被告主张原告补偿其装修费用，由于被告原因造成租赁协议解除的，未形成附和的装饰装修可由被告自行拆除，其余部分因原告不同意利用，故本院对被告的该辩解意见不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、确认原告上海松江新华都超市有限公司与被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司于2012年11月6日签订的房屋租赁协议书于2013年9月20日解除；
二、被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海松江新华都超市有限公司位于上海市松江区九亭镇沪松公路1399弄1、159号地下1层第5、6、7号商铺（面积约500平方米）；
三、确认被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司欠付原告上海松江新华都超市有限公司2013年8月1日起至2013年9月20日止的租金65，903元（已以被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司支付原告上海松江新华都超市有限公司的押金抵扣）；
四、被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新华都超市有限公司自2013年9月21日起至实际返还之日止的房屋使用费（按每月39，542元计算，扣除上述第三项中尚余的押金52，722元）；
五、被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新华都超市有限公司截止至2013年12月31日止的水电费82，158.76元；
六、被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照日万分之六的标准支付原告上海松江新华都超市有限公司上述第三项中租金的逾期付款滞纳金（39，542元自2013年8月1日起、26，361元自2013年9月1日起均计算至2014年1月7日）；
七、被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新华都超市有限公司违约金118，626元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，250元，减半收取3，125元，由被告上海淘饱餐饮企业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年二月二十八日
书记员 仇知
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……