广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法审监民提字第27号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人、原再审申诉人）：李佰雄，男，汉族，住广东省五华县。
委托代理人：倪家文、王鹏，均为广东联顺律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人、原再审被申诉人）：刘光华，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托代理人：韩晶晶，广东深腾律师事务所律师。
委托代理人：彭斌生，男，广东深腾律师事务所实习律师。
申诉人李佰雄因与被申诉人刘光华房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市中级人民法院作出的（2013）深中法房再字第35号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年5月18日作出粤检民抗字（2014）78号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年9月28日作出（2014）粤高法审监民抗字第125号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，广东省人民检察院指派陈蓉、李满怀出庭履行职务。申诉人李佰雄及其委托代理人倪家文，被申诉人刘光华的委托代理人韩晶晶、彭斌生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年8月1日，李佰雄向广东省深圳市南山区人民法院起诉称：2009年3月12日，李佰雄与刘光华签订了《房屋转让协议》，约定刘光华自愿将登记在深圳市南山区工业发展公司名下、经湖南省岳阳市中级人民法院于2008年11月20日作出（2008）岳中执字第143号《民事裁定书》裁定归刘光华所有的、宗地号T304-0043、房产证总证号为40000050**号、位于深圳市南山区南头麻雀岭工业区B栋第一层东面800多平方米的房屋的所有权以价款239万元价格转让给李佰雄，李佰雄按照协议约定已于2009年5月12日前全部付清款项，刘光华出具的收据确认了该事实。根据《房屋转让协议》第七条约定，在李佰雄付清全部购房款之日即取得房屋的所有权。现因深圳市房产涨价等原因，刘光华反悔意欲要回房屋，并不断通过发《律师函》、电话干扰等方式影响李佰雄的生活和经营，特起诉请求：1、确认李佰雄、刘光华签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、刘光华协助李佰雄办理房产过户手续；3、刘光华向李佰雄支付不协助办理房产证的违约金2万元；4.刘光华承担本案的诉讼费用。
刘光华辩称：一、双方签订的《房屋买卖协议》无效。涉诉房产所占土地性质为行政划拨土地，无法缴交土地出让金和办理产权过户登记，李佰雄明知涉诉房产无法办理过户登记而购买，违反法律禁止性规定，属于无效转让协议。二、无效合同自始没有法律效力，请求法院责令李佰雄支付租赁期间的租金、收回部分购房款、结清占用涉诉房产期间的使用费及代收顺风速运南山营业部的租金、租房保证金。
刘光华反诉称：湖南省岳阳市中级人民法院于2008年11月20日作出（2008）岳中执字第143号民事裁定书，将涉诉房产裁定给刘光华抵偿债务，刘光华无法办理产权变更登记和补交土地出让金。2008年12月1日，刘光华将涉诉房产出租给李佰雄开办深圳市南山区宝源汽车维修厂，后因该厂拖欠租金，刘光华于2009年3月12日、4月2日与李佰雄签订了《房屋转让协议》，将涉诉房产低价出让给李佰雄，李佰雄在支付部分购房款后曾多次要求以不合法的方式转移房屋产权和明确拒绝支付余款。2010年12月1日，李佰雄接受刘光华的委托将涉诉房产出租给顺丰速运（集团）有限公司南山营业部，租金每月52940元。依据《房屋登记法》第三十五条和《房地产管理法》第三十八条、第四十条之规定，刘光华无法将涉诉房产转让给李佰雄，双方签订的《房屋转让协议》无效，反诉请求：1、确认双方签订的《房屋转让协议》无效；2、李佰雄向刘光华支付从2009年3月12日至2009年l1月30日期间的房屋使用费472874元；3、李佰雄承担本案的全部诉讼费用。
李佰雄针对刘光华的反诉辩称：一、《房屋转让协议》合法有效。刘光华已凭湖南省岳阳市中级人民法院的调解书和执行裁定书取得了涉诉房产的产权，拥有合法产权后将房屋出让。物权法规定不动产登记是物权登记的要件而不是合同生效的要件，合同当事人自愿签订的房屋买卖合同，只要符合合同的实质要件即受法律保护，系合法有效合同；二、无法律规定房屋转让仅限于登记，通过司法程序变更房屋所有权是合法的；三、刘光华在反诉请求中提出的支付房屋使用费没有事实和法律依据，双方签订的《房屋转让协议》第五条第5款约定，李佰雄在交清全部购房款后，房屋的所有权归李佰雄所有，李佰雄在2009年4月2日已全部给付了购房款，所以，房屋的使用权依约归李佰雄所有，不存在房屋使用费的问题。合同系双方真实自愿签订，符合合同的生效要件，请求法院驳回刘光华的反诉请求。
深圳市南山区人民法院一审查明：2009年3月12日，李佰雄（买方、乙方）与刘光华（卖方、甲方）签订了《房屋转让协议》，约定：“一、甲方自愿将登记在深圳市南山区工业发展公司名下的，经湖南省岳阳市中级人民法院于2008年11月20日作出的（2008）岳中执字第143号《民事裁定书》裁定归甲方所有的、宗地号T304-0043、房产证总证号40000050**号、位于南山区南头麻雀岭工业区B栋第一层面积800多平方米（从东边墙脚起往西至第七根立柱中间即现甲方所租赁经营的宝源汽车维修厂的房屋，面积以实际面积为准，所含公共面积按规定适用）（即涉诉房产）的房屋所有权转让给乙方，房屋质量和设施以现状为准，乙方对甲方所出售房屋做了充分了解，自愿购买该房。……三、房屋和土地状况：房屋所在B栋共5层，甲方所有的为第一层，档案资料登记建筑面积为1400.6平方米（原称4201A座，面积1515平方米），始建于1985年，该房几经转让和法院裁定均未办理过户登记手续，现产权仍登记在深圳市南山区工业发展公司名下，B栋为一个总房产证，证号4000005096号，没有分证。土地使用权由深圳市南山区工业发展公司取得，系行政划拨土地，等级为三级，用途为工业仓储用地，总用地面积为4646平方米，使用年限为30年，自1983年1月2日起至2013年1月2日止，登记日期为1998年9月。四、该房屋产权演变过程：该房屋于1985年7月由深圳市南山区工业发展公司建设完工，1986年6月深圳市南山区工业发展公司将该厂房入股深圳市罗浮食品饮料公司，1992年10月深圳市罗浮食品饮料公司被清算并经深圳市南山区人民法院以（1992）深南法执字第70、71—2号《民事裁定书》裁定和深圳市人民政府深府办复（1992）1254号《批复》将房屋转让给湖南省益阳华侨物业发展有限公司，根据深府办复（1992）1254号《批复》，深圳市罗浮食品饮料公司被清算后，更名为深圳市华康食品饮料公司，属湖南省益阳华侨物业公司全资自办企业。1992年11月湖南省益阳华侨物业公司将该厂房转让给深圳华康食品饮料公司，1993年深圳华康食品饮料公司变更为深圳发康工贸公司（1998年变更为深圳市晶浓贸易公司，2004年因二年未年检被吊销执照）。1997年1月因深圳发康工贸公司与湖南省岳阳市棉麻公司债务纠纷，由湖南省岳阳市中级人民法院以（1997）岳中法执字第1号《民事裁定书》裁定给湖南省岳阳市棉麻公司抵偿债务。2008年11月因湖南省岳阳市棉麻公司与刘光华债务纠纷由岳阳市中级人民法院以（2008）岳中执字第143号《民事裁定书》裁定给甲方抵偿债务。五、价款及付款方式：甲乙双方协商转让价款为239万元；……六、自乙方付清全部购房款之日起，甲方向乙方提供甲方合法取得该房屋的所有法律文件和书面材料；……七、乙方付清全部购房款之日起，甲方将该房屋及相应设施交付给乙方，房屋所有权自即日归乙方所有；……十二、乙方如办理房屋产权转让过户登记手续，一切手续费由乙方自行办理，全部税费（含土地出让金）由乙方自行缴纳，甲方必须提供身份证明及产权过户的相关资料，积极配合乙方办理相关手续，如因政府政策原因不能办理过户手续，甲、乙双方不得反悔，不得要求对方承担任何赔偿责任，甲方不得以合同无效而主张该房屋归其所有或要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。”合同还约定了其他内容。广东深兴律师事务所于2009年4月2日出具《见证书》，载明：“兹证明甲、乙双方于2009年4月2日在前面的《房屋转让协议》上签名属实，特此见证。”
2009年3月12日，刘光华出具《收据》，载明收到李佰雄购买涉诉房产定金100万元。2009年4月2日，刘光华出具《收据》，载明收到李佰雄购买涉诉房产购房款139万元，购房款全部付清。
2009年3月12日，李佰雄、刘光华签署《材料移交清单》，载明双方移交的各种文件资料为：1、深圳市南山区工业发展公司1986年6月20日出具的《入股罗浮食品饮料公司入股出资书》；2、深圳市南山区工业发展公司1992年8月25日出具《关于将罗浮公司产权有偿转让抵偿给湖南省益阳华侨物业公司债务报告》；3、深圳市人民政府办公厅1992年10月12日作出的深府办复（1992）1254号《关于强制转让深圳市罗浮食品饮料公司产权的批复》；4、深圳市南山区法院1992年8月24日作出的（1992）深南法执字第70、71-2号《民事裁定书》；5、深圳市南山区法院作出的（1992）深南法执字第70、71—2号《执行通知书》；6、益阳华侨物业发展有限公司1992年11月20日出具的《资产转让证明》；7、深圳市工商行政管理局1993年5月6日作出的企业法人名称变更公告；8、湖南省岳阳市中级人民法院1997年1月18日作出的（1997）岳中法执字第1号《民事裁定书》；9、湖南省岳阳市中级人民法院1998年10月30日作出的（1998）岳中法执字第100号《协助执行通知书》；10、深圳市规划国土局南头所1997年4月25日作出的要求深圳市南山区工业发展有限公司交纳永久性用地土地使用费《缴费通知单》；11、深圳市南山区工业发展公司1998年10月20日出具代收湖南省岳阳市棉麻公司土地使用费《收款收据》；12、湖南省岳阳市中级人民法院2008年11月11日作出的（2008）岳中民一初字第16号《民事调解书》；13、湖南省岳阳市中级人民法院2008年11月20日作出的（2008）岳中执字第143号《民事裁定书》；14、湖南省岳阳市中级人民法院2008年11月20日作出的（2008）岳中执字第143号《协助执行通知书》；15、《用户用电申请表》；16、刘光华的身份证。上述1至7项、10项、11项仅能提供复印件，8项、9项、12项、14项需按合同约定提供原件或者加盖法院复印属实印章的复印件。
2011年3月10日，湖南巴陵律师事务所向李佰雄发出《律师函》，函告李佰雄解除其与刘光华签订的《房屋转让协议》、返还涉诉房产、收回购房款以及其他事项。
湖南省岳阳市中级人民法院（1997）岳中法执字第1号《民事裁定书》：“将深圳发康工贸公司坐落于深圳市南山区南头麻雀岭第一层建筑面积为1515平方米的标准厂房作价为350万元整抵给岳阳市棉麻蚕茧总公司，从裁定下达之日起岳阳市棉麻蚕茧总公司即对该厂房取得所有权。”湖南省岳阳市中级人民法院（1998）岳中法执字第100号《协助执行通知书》裁明：“深圳市规划国土局南山分局：湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司与深圳发康工贸公司借款纠纷一案的《民事调解书》已经发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十一条的规定，请协助执行下列项目：请将被执行人深圳发康工贸公司坐落于深圳市南山区南头麻雀岭第一层建筑面积为1515平方米的标准厂房的产权证办理给申请执行人湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司”。湖南省岳阳市中级人民法院（2008）岳中民一初字第16号《民事调解书》载明：“岳阳市棉麻蚕茧总公司欠刘光华本金240万元，借款利息342万元，合计582万元，由岳阳市棉麻蚕茧总公司以位于深圳市南山区南头麻雀岭4210A座厂房第一层厂房（评估价为5605500元）交付给刘光华，作为偿还上述欠款及利息。”湖南省岳阳市中级人民法院（2008）岳中执字第143号《民事裁定书》载明：“被申请执行人湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司所有的（现登记在深圳市南山区工业发展公司名下）、房产总证号为4000005096号、位于深圳市南山区南头麻雀岭工业区B栋第一层、面积为1400.6平方米的厂房、按评估价5605500元，交付申请执行人刘光华抵偿债务。”湖南省岳阳市中级人民法院（2008）岳中执字第143号《协助执行通知书》载明：“深圳市规划国土局产地产权登记中心：关于刘光华与岳阳市棉麻蚕茧总公司借款合同纠纷执行一案。原审法院作出的（2008）岳中执字第143号民事裁定已经发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请协助执行以下事项：将被执行人岳阳市棉麻蚕茧总公司所有（先登记在深圳市南山区工业发展公司名下）的、房产总证号为4000005096号、位于深圳市南山区麻雀岭工业区厂房8栋第一层按评估价5605500元，过户给申请执行人刘光华。过户中所发生的税、费由申请执行人支付并承担。”
一审诉讼中，刘光华提供了李佰雄于2009年7月30日出具的《委托书》，刘光华及余某作为委托人，李佰雄作为受托人，载明：刘光华及余某委托李佰雄办理涉诉房产的出租和收取租金等一切相关事宜，李佰雄称该《委托书》系用于登记租赁合同备案之用，对其关联性不予确认。2009年12月1日，李佰雄以刘光华委托代理人的身份与顺丰速运（集团）有限公司南山营业部签订了关于涉诉房产的《房屋租赁合同》，并于2009年12月11日向合同登记机关登记备案；顺丰速运（集团）有限公司南山营业部将涉诉房产作为营业场所在深圳市市场监督管理局进行了登记备案。刘光华还提供了顺丰速运（集团）有限公司南山营业部于2011年9月6日出具的《证明》，载明：“顺丰速运（集团）有限公司南山营业部与刘光华签订了关于涉诉房产的《房屋租赁合同》，刘光华委托李佰雄代理收款，并已经向李佰雄支付了租金及保证金1186680元”，李佰雄对该证据的真实性予以确认，但对该证据证明内容的关联性不予确认。刘光华确认湖南省岳阳市中级人民法院（2008）岳中执字第143号《民事裁定书》、湖南省岳阳市中级人民法院（2008）岳中执字第143号《协助执行通知书》已经生效，没有被撤销，涉诉房产没有过户。
深圳市南山区人民法院一审认为：湖南省岳阳市中级人民法院（2008）岳中执字第143号《民事裁定书》裁定将涉诉房产交付给刘光华抵偿债务，刘光华虽未办理房地产权登记，但刘光华依据该《民事裁定书》与李佰雄签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规关于合同效力的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故该《房屋转让协议》自合同成立时生效。对于李佰雄诉请确认该《房屋转让协议》有效的诉讼请求予以支持；对于刘光华诉请确认该《房屋转让协议》无效的诉讼请求不予支持。关于李佰雄诉请刘光华协助其办理涉诉房产的过户手续的诉讼请求，虽然涉诉房产通过法院裁定的方式已经实际交付给刘光华，但涉诉房产尚未办理房地产权登记，刘光华协助李佰雄办理涉诉房产的过户手续的条件尚未成就，故对于李佰雄的该项诉讼请求不予支持。关于李佰雄诉请刘光华支付不协助办理房地产证违约金2万元的诉讼请求，因刘光华协助李佰雄办理涉诉房产的过户手续的条件尚未成就，且双方并未就迟延办证违约金进行约定，故对于李佰雄的该项诉讼请求不予支持。关于刘光华诉请李佰雄支付涉诉房产使用费的诉讼请求，因《房屋转让协议》已经被认定为有效协议，刘光华该项诉讼请求无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，深圳市南山区人民法院于2011年11月9日作出（2011）深南法民三初字第738号民事判决：一、李佰雄与刘光华于2009年3月12日签订的《房屋转让协议》为有效合同；二、驳回李佰雄的其他诉讼请求；三、驳回刘光华的全部诉讼请求。本诉案件受理费26080元，由李佰雄负担160元；由刘光华负担25920元；反诉案件受理费14851元，由刘光华负担。
刘光华不服，向深圳市中级人民法院提起上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项；2、改判确认《房屋转让协议》无效；3、李佰雄应向刘光华支付2009年3月12日至2009年11月30日的房屋使用费472874元；4、一、二审案件诉讼费由李佰雄承担。
深圳市中级人民法院二审确认一审查明的事实。另查明：涉诉房产已由刘光华在2009年12月1日收回，并出租给案外人顺丰速运（集团）有限公司南山营业部至今。
二审认为：本案的焦点问题是涉案合同是否合法有效。涉案房地产所在地块的土地性质为行政划拨土地。划拨土地使用权是国家将土地无偿交由土地使用者使用，其权利的取得和处分必须严格遵循法律规定。未经有关部门批准，土地使用者不得随意处分划拨土地使用权。本案中，刘光华依据已生效文书取得涉诉房产的所有权，但涉诉房产的土地性质依旧为行政划拨土地。刘光华与李佰雄未经有关部门批准，买卖在划拨土地上建成的涉诉房产，违反了法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为无效。一审认定涉案合同有效，属适用法律错误，二审予以纠正。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。李佰雄占有使用了涉诉房产，李佰雄应当支付占有期间的房屋使用费，使用费按照李佰雄以刘光华委托代理人的身份与顺丰速运（集团）有限公司南山营业部的租赁合同约定的每月租金53940元的标准，从2009年4月2日开始计至2009年11月30日止。同时，为避免诉累，刘光华应当将购房款返还给李佰雄，同时应按同期银行贷款利率向李佰雄支付利息。综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律错误，二审予以纠正。刘光华的上诉理由成立，二审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，深圳市中级人民法院于2012年7月17日作出（2012）深中法房终字第99号民事判决：一、撤销深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第738号民事判决；二、确认刘光华与李佰雄于2009年3月12日、2009年4月2日签订的两份《房屋转让协议》无效；三、李佰雄于判决生效之日起五日内向刘光华支付2009年4月2日至2009年11月30日的房屋使用费429722元；四、刘光华于判决生效之日起五日内向李佰雄支付239万元及利息。其中，100万元的利息从2009年3月12日开始起算，139万元的利息从2009年4月2日开始起算，均按同期人民银行同类贷款利率标准计至判决确认之日止；五、驳回李佰雄的全部诉讼请求；六、驳回刘光华的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费26080元，由李佰雄负担；一审反诉案件受理费14851元，由刘光华负担1356元，由李佰雄负担13495元。二审案件受理费14851元，由刘光华负担1356元，由李佰雄负担13495元。
二审判决后，李佰雄不服，向检察机关申诉，广东省人民检察院于2013年3月27日以粤检民抗字（2013）62号民事抗诉书向本院提出抗诉认为：终审判决认定“刘光华依据已生效文书取得涉诉房产的所有权，但涉诉房产的土地性质依旧为行政划拨土地；刘光华与李佰雄未经部门批准，买卖在划拨土地上建成的涉诉房产，违反了法律、法规的强制性规定，应依法确认为无效”，缺乏证据证明，适用法律确有错误。
首先，刘光华未办理房屋产权登记违反合同约定。涉诉房产至今一直登记在深圳市南山区工业发展公司的名下，房屋的土地性质虽仍为行政划拨土地，但经法院裁定抵债后，在办理转让登记手续时，受让方只须办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金，该房产的土地性质则依法变更为出让取得土地。刘光华没有积极履行合同约定，导致至今涉诉房产的土地性质仍为行政划拨土地。
其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉诉房产经法院多次执行裁定抵债后，刘光华取得了涉诉房产所有权，虽然刘光华未向登记部门申请办理物权登记，但并不影响其依据法院裁定取得该房屋的所有权的法律效力，刘光华与李佰雄签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，刘光华应依约办理涉诉房产过户手续。
本院于2013年5月10日作出（2013）粤高法审监民抗字第142号民事裁定，指令深圳市中级人民法院再审本案。
深圳市中级人民法院再审查明：一、二审查明的事实清楚，再审予以确认。
深圳市中级人民法院再审认为：涉诉房产几经转让并经法院确认产权人为刘光华，但涉诉房产的土地性质仍然为行政划拨土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”刘光华与李佰雄虽然于2009年3月12日签订了《房屋转让协议》，并于2009年4月2日在律师的见证下再次确认买卖涉诉房产的事实，但没有依据上述法律规定报请有关行政部门批准，应当认定双方签订的《房屋转让协议》没有生效。另外，涉诉房产的土地划拨使用年限为30年，自1983年1月2日起至2013年1月2日止，即目前该划拨土地的使用年限已经到期，无法办理土地使用权出让手续，涉诉房产在客观上也无法再转让给他人。在转让协议没有生效的情况下，李佰雄占有使用涉诉房产缺乏依据，二审判令其向刘光华支付房屋占有使用费、刘光华向其返还购房款并赔偿相应的利息损失，处理正确，应予维持。李佰雄如果认为因刘光华的过错给其造成其他损失，可另循途径解决。综上，二审认定双方签订的转让协议无效不当，再审予以纠正，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，深圳市中级人民法院于2013年10月30日作出（2013）深中法房再字第35号民事判决：维持深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第99号民事判决。
广东省人民检察院抗诉认为：再审判决认定刘光华与李佰雄买卖涉诉房产，没有依据法律规定报请有关行政部门批准，应当认定双方签订的《房屋转让协议》没有生效，属认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。
首先，涉诉房产虽未办理房产变更登记，但经深圳市人民政府同意以及法院裁定，该涉诉房产及占用土地使用权已由划拨性质变更为出让性质。1986年6月深圳市南山区工业发展公司将该厂房入股深圳市罗浮食品饮料公司，1992年10月深圳市罗浮食品饮料公司被清算，经深圳市南山区人民法院（1992）深南法执字第70、71-2号《民事裁定书》和深圳市人民政府深府办复（1992）1254号《批复》同意将深圳罗浮食品饮料公司变卖给湖南益阳华侨物业发展有限公司，该涉诉房产已转让给湖南益阳华侨物业发展有限公司。此后，该涉诉房屋经多次被法院执行裁定抵债后，2008年11月湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司依据湖南省岳阳市中级人民法院作出（2008）岳中执字第143号民事裁定书将该房产抵债转让给刘光华，同时湖南省岳阳市中级人民法院在发给深圳市规划国土局土地产权登记中心的协助执行通知书上明确写明，要求将涉案房产过户给刘光华，所发生的税、费由刘光华支付并承担。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”涉诉房产虽至今一直登记在深圳市南山区工业发展公司的名下，房屋的土地性质虽仍为行政划拨土地，但经政府同意及法院裁定抵债后，受让方只要办理土地使用权出让手续缴纳出让金并办理房产更变登记手续，该房产的土地性质则依法变更为出让取得土地。各受让方及刘光华经政府同意及法院裁定取得涉案房屋的土地所有权，虽未办理出让手续及房产过户登记，并不影响政府《批复》文件及法院裁定的效力。以出让方式取得土地使用权不受划拨土地30年使用年限的限制。再审判决以涉案房屋土地仍为行政划拨土地，刘光华与李佰雄买卖涉诉房产没有报请有关行政部门批准，双方签订的《房屋转让协议》没有生效，缺乏事实依据，适用法律确有错误。
其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案房屋经多次法院执行裁定抵债后，刘光华取得了涉案房屋所有权，虽然各受让方及刘光华未向登记部门申请办理物权登记，但并不影响其依据法院裁定取得该房屋的所有权的法律效力，刘光华与李佰雄签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，刘光华应依约办理涉案房屋过户手续。综上所述，终审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项以及二百零八条的规定，提出抗诉，请依法再审。
申诉人李佰雄同意检察机关的抗诉意见。并认为：李佰雄以其开设的讼争南山区宝源汽车维修厂的名义向深圳市科益实业有限公司租赁房屋，期限从2004年9月1日起至2009年8月31日止。刘光华从2008年1月1日起从深圳市科益实业有限公司处收回房屋，李佰雄自此向刘光华交纳租金，刘光华转让该房屋时李佰雄作为承租人享有优先购买权。二审判决后，刘光华就将涉案房屋转给冷某，冷某作为产权人将房屋高价租赁给顺丰公司。
被申诉人刘光华答辩认为：一、检察院在没有新证据的情况下针对同一案件两次抗诉，不符合《民事诉讼法》第209条的规定。二、涉案房屋所占土地为行政划拨用地，双方签订的《房屋转让协议》未经政府相关部门审批，根据《房地产管理法》第38条及第40条的规定，依法应无效。三、抗诉书以普通法《物权法》对抗《房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》等特别法，属于法律适用错误。四、《房屋转让协议》已经不存在实际履行的客观条件：一是涉案房屋所占土地的使用权已过期，无法办理土地使用权出让和房屋产权变更手续，二是李佰雄不具备受让涉案房屋的资格。因为《深圳经济特区高新技术产业园区条例》第28条规定：“禁止转让高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物。因破产、清算、自愿或者强制迁出高新区等情形的，由市政府土地行政管理部门收回土地使用权。”《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第五条规定：“工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。涉案土地的用途为工业用地性质，涉案房屋的受让人必须是依法注册登记的企业。”
本院再审查明：本案一、二审查明的事实清楚，本院再审予以确认。
本院再审认为：根据抗诉机关的抗诉及双方当事人的意见，本案的争议焦点是：李佰雄与刘光华签订的《房屋转让协议》是否具有法律效力的问题。
本案中李佰雄与刘光华签订的《房屋转让协议》中所涉房屋所占土地原为划拨性质，涉诉房产虽经法院多次裁判转让所有权，但并未改变房屋所占土地为划拨土地的性质。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，转让划拨土地上的房产时应报有批准权的人民政府审批。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”刘光华取得涉案房产所有权系依据法院裁定，但因其一直未办理产权变更登记，土地性质由划拨土地转为出让土地的手续未完成，仍为划拨土地。在本案双方所签订的《房屋转让协议》中“房屋和土地状况”部分也明确记述“土地使用权由深圳市南山区工业发展公司取得，系行政划拨土地，等级为三级，用途为工业仓储用地”。本案双方的房屋买卖行为为对划拨土地上的房产的买卖，应报有审批权的人民政府审批。本案中的深圳市人民政府深府办复（1992）1254号批复内容仅是关于深圳罗浮食品饮料公司变卖给湖南益阳华侨物业发展有限公司事宜，并非针对刘光华与李佰雄之间的转让，因此本案所涉房产转让并未报有批准权的人民政府审批。原再审判决根据上述规定，认定涉案《房屋转让协议》未生效并无不当。
综上所述，深圳市中级人民法院再审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
维持深圳市中级人民法院（2013）深中法房再字第35号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖尚斌
代理审判员 钟向芬
代理审判员 慕丽静
二〇一五年五月十八日
书 记 员 黄健军