浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉盐民初字第1987号
原告：海盐天乙装饰工程有限公司。
法定代表人：蒋小薇。
被告：卢梅娅。
原告海盐天乙装饰工程有限公司与被告卢梅娅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法由审判员陈秀珍适用简易程序于2014年7月18日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人蒋小薇、被告卢梅娅到庭参加诉讼。本案现已审理�结。
原告起诉称，2012年8月21日，原、被告签订房屋租赁合同，约定该被告将其海盐县武原街道昭君弄一号恒隆广场a幢805室出租给原告用于办公使用，租赁期限为三年，自2012年8月21日至2015年8月31日止，年租金为30000元。为保证原告在租赁期间不损害被告房屋，原告向被告支付了3000元保证金，约定期满后经被告验收合格后无息归还。2014年6月1日，原告与被告经协商提前解除租赁合同，原告已于2014年6月1日向该被告腾房并交付所租赁房屋钥匙，被告经验房合格后以各种理由未按约定将剩余期限房租7500元和保证金3000元退还给原告。被告违反合同约定，侵害原告的合法权益，原告多次向被告要求退还剩余期限的租金和保证金，被告无故拖延至今。为维护原告的合法权益，故请求法院依法判令：1、被告退还原告租金7500元（2014年6月1至8月31日三个月），保证金3000元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，第一，其一直以来按照合同履行，原告自行将房屋转让，没有经过其同意。第二，原告转让后要求退还房租费，其只是要求原告将登记在涉案房屋的工商登记户头予以移除，只要把户头移除，就可以计算房租费。但现在已经上法庭，其也不愿意把剩余租金退还给原告。第三，因为原告违约，押金是不退的。
为支持自己的诉讼请求，原告向本院提供了下列证据：
1、原告营业执照和变更登记情况各一份，用以证明原告诉讼主体资格的事实。
2、房屋租赁合同一份，用以证明双方签订房屋租赁合同，对权利义务予以约定的事实。
3、收取钥匙的收条一份，用以证明原告于2014年6月1日将房屋交还给被告的事实。
4、租金收条一份，用以证明被告收取押金3000元的事实。
被告质证意见：对证据1，签合同时未见过，对此不清楚。对证据2�原告提供的合同上被告的签名不是其签的，是原告通过电脑技术移过来的。当时是和蒋小薇本人签订的合同，不是和公司签订，原告提供的合同的内容与当时被告和蒋小薇签订的合同内容也不一致。对证据3无异议。对证据4无异议，但载明系违约保证金。
本院认证意见：被告对证据3、4均无异议，且原告提供的该些证据均具有合法性、真实性，且与本案具有关联性，故本院予以确认。证据1，具有合法性、真实性，且与本案具有关联性，故本院予以确认，证据2，尽管被告对其签名的真实性有异议，但是在其也认可笔迹是其笔迹的情况下，经本院释明，其未在规定的期限内向本院递交书面的鉴定申请，故对被告的观点本院无法采信，本院对该证据的真实性予以确认。
被告向本院出示了房屋租赁合同一份，用以证明合同系被告和蒋小薇签订的事实。
原告质证意见：�告提供的这份合同是草书，当中有很多的涂改都没有其签字，不认可。合同中蒋小薇的名字确实是其签的，当时确实和被告签过，但因为公司的注册地址要变更到涉案房屋，故只能以公司的名义签订合同，故双方又重新签订原告提供的这份租赁合同。
本院认证意见：原告也认可其签名的真实性，故本院对证据的真实性予以确认。对比双方提供的合同来看，填空处以外的几处手写文字，因双方当事人均未签字，本院无法确认。合同的其他内容基本一致。再从原告提供的工商登记信息来看，公司的注册地址变更到涉案房屋的地址，由此可认定原告为了公司经营的需要，房屋租赁合同的双方由被告和原告的法定代表人变更为被告和原告的前身海盐雅居装饰工程有限公司，为此由原告的前身海盐雅居装饰工程有限公司和被告重新签订了房屋租赁合同。
经审理，本院确认�案事实如下：
2012年8月21日，被告（作为甲方）和原告的前身海盐雅居装饰工程有限公司（作为乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将自有的座落于海盐县武原街道昭君弄一号恒隆广场a幢805室83.93平方的房屋出租给乙方作为办公使用。双方约定租赁期自2012年8月20日起至2015年8月31日止，其中装修期为10天（庭审中双方一致认可起算租金的租赁期限为2012年8月31日至2015年8月30日）。房屋的年租金为30000元。甲方交付房屋时乙方应缴3000元保证金，在合同期满验收合格无息归还。还约定如乙方有违约现象甲方可将保证金作为违约金扣除不予返还，甲方违约则需向乙方支付3000元违约金。合同签订后，乙方向甲方支付了保证金3000元。原告向被告按年租金30000元支付至2014年8月30日。2012年9月4日，海盐雅居装饰工程有限公司名称变更为原告。
还查明，2014年6月1日，原告将涉�房屋的钥匙退还给了被告，同日，被告和他人签订了涉案房屋的租赁合同，租金的标准同本案的合同租金标准。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。双方对于房屋租赁合同已解除的事实无异议，原告认为系双方协议解除，被告认为系原告单方解除，存在违约行为。根据被告的陈述，在下家联系其说要签订租赁合同的时候得知原告将房屋转掉，在自己利益和原告利益都没有损失的情况下，也是为原告和下家着想，于是在2014年6月1日和下家签订了房屋租赁合同，租赁期限自2014年6月1日起算，租金的标准同其之前与原告签订的合同租金标准。原告也陈述在此之前同被告沟通找下家联系出租事宜。由此可见，即便如被告所述的其要求按照双方签订的合同履行，但从其�下家重新签订合同的行为来看，其以实际行动对原告欲与其协商解除合同的行为予以了认可，故本院确认系双方协商一致解除了房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因原告按年租金30000元的标准向被告交付租金至2014年8月30日，而其实际租赁期限到2014年5月31日，故被告应向原告返还2014年6月1日至8月30日的租金7479.45元（30000元／年÷365天＊91天）。另外，双方签订合同时，原告向被告支付了保证金3000元，并约定在合同期满验收合格无息归还，现双方合同已解除，故被告也应向原告返还该保证金3000元。被告认为原告存在违约行为，该保证金应作为违约金不退还。如前所述，双方解除合同系双方协商一致而解除，原告在解除合同事宜上并不存在违约行为。另外，被告也未举证证明原告存在其他的违约行为，故本院对其该观点无法采信。同时，被告认为原告应将公司的注册地址予以变更，不能登记在其涉案房屋名下，但这不能成为其拒不退还有关费用的理由。当然，原告已不承租被告的房屋，将公司的注册登记地址仍登记在涉案房屋名下，确实不妥。双方可就原告注册登记地址事宜另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告卢梅娅于本判决生效之日起十日内向原告海盐天乙装饰工程有限公司返还租金7479.45元、保证金3000元，合计10479.45元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费31元，由被告卢梅娅负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审判员 陈秀珍
二〇一四年九月十日
书记员 沈叶利
（附页）