安徽省池州市贵池区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民一初字第03233号
原告：吴相春，男，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：何四八，安徽九华律师事务所律师。
被告：安徽甲地置业有限公司，住所地安徽省池州市火车站站前区。
法定代表人：朱冠法，该公司董事长。
委托代理人：方辉，安徽安贵律师事务所律师。
委托代理人：施学飞，安徽安贵律师事务所律师。
原告吴相春与被告安徽甲地置业有限公司（以下简称“甲地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法由审判员王翔适用简易程序，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告吴相春及其委托代理人何四八、被告甲地公司的委托代理人施学飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴相春诉称：原告承建被告开发的甲地国际商贸城专业市场五号楼、六号楼、精品卖场土建、水电安装等工程，经结算，原告工程款为12416594.59元，被告支付工程款9270397.28元，尚欠3146197.31元，因税率调整，被告应支付原告3964.2元，合计欠款3150161.51元。后被告以甲地国际商贸城风情街一幢130室、专业市场综合楼二114室、317-320室、329-330室、415-416室，抵付工程款1695673元。因被告无力支付余款，于2013年11月11日将甲地国际商贸城专业市场二幢315室、316室、419室、420室、429室、430室、431室、432室、515室、516室抵付原告工程款，并签订购房协议。因被告未按期为原告办理上述房产的房产证，2014年12月12日，被告确认应向原告承担违约金265200元（按欠款数的日万分之五计算）。2015年2月7日，被告将风情街1#楼303-318室抵付各项目经理的违约金，并承诺于2015年8月8日前办理房产证，逾期办证的按日万分之一承担违约金。根据原告与其他项目经理达成的分配协议，原告分得风情街303、304、313室。另因被告违约，应向原告支付赔偿款，被告将甲地国际商贸城专业市场综合楼二幢526室、527室、528室、529室、530室、531室，抵付原告工程赔偿款，双方已经就此签订协议，并约定被告应于2015年8月8日前办理产权证，逾期未办的按日万分之一承担违约金，被告至今未办理。被告因缴纳税款向原告借款171911元，至今未还。原告诉至法院，请求判令：1、被告将甲地国际商贸城专业市场综合楼二幢315室、316室、419室、420室、429室、430室、431室、432室、515室、516室、526室、527室、528室、529室、530室、531室、532室以及风情街1#楼303室、304室、313室过户登记至原告名下，并承担登记费用；2、以1283188元为基数，按日万分之五自2014年12月13日起承担逾期办证违约金至实际办证之日止，以896475元为基数，按日万分之一自2015年8月8起承担逾期办证违约金至实际办证之日止；3、归还欠款171911元；4、承担本案诉讼费用。
甲地公司辩称：对于原、被告之间2013年11月11日签订的协议事实予以认可，双方就工程款欠付问题已通过以房抵债的方式履行各自义务。所抵房屋由于政府原因不能办证，非因被告主观过失所致，所抵房屋已由原告占有和使用，未给原告造成损失，原告要求被告支付违约金没有事实依据，被告不承担逾期办理房产证向原告支付违约金的违约责任，基于违约金发生的以房抵款的事实不予认可，原告主张支付违约金的标准过高。原告要求被告返还欠款171911元的事实不予认可，该款已折抵在2013年11月11日以房抵款当中，被告无需另行支付。
经审理查明：原告承建被告位于甲地商贸城专业市场五号楼、六号楼、精品卖场土建、水电安装工程。2013年1月9日，原、被告签订一份《甲地置业有限公司与施工单位工程造价决算清单》，确认被告尚欠原告工程款等共计3150161.51元。
2013年10月9日，被告向原告出具借条一张，借款金额为171911元，借款事由为，原告代交甲地售房发票税款150377.29元，扣除上浮23%税金28119元；代交甲地欠国税、地税款63000元，扣除房屋维修基金13347.2元。
2013年11月11日，原告与被告签订一份《工程款抵房屋认购协议》，约定：原告承建安徽甲地国际商贸城项目专业市场五、六号楼、精品卖场，经两家审计公司核定，总工程款为12416594.59元，被告已支付工程款9270397.28元，经站前区管委会批准已抵房办证的风情街一130室、专业市场综合楼二114室、317-320室、329-330室、415-416室冲抵工程款1695673元，被告尚欠原告工程款1454488.51元，另被告向原告借此次办证开税票171911元，扣去建安税152978.78元，剩余借款18932元，合计被告欠原告工程款1473420.51元。被告确定在全部办理房产证时，被告先退还暂扣建安税152978.78元后，如被告无钱退还时可以以房抵此税款，由建筑公司补齐工程款余额的建安税票。因被告没有现金支付给原告，经双方协商报站前区管委会备案，被告确定以剩余房产折价抵付给原告（房号、单价见房屋定购协议），被告决定房屋单价不论任何原因不作调整。目前政府对上述所抵房号有所限制，被告拟定原告办证的时间为2013年12月30日。如政府解冻甲地房产限制，被告确定原告为第一顺序人，原被告双方签订房屋定购协议后，原告全权使用该房产，被告无权干涉。被告开具每套房产的定购协议、收款收据，同时原告出具以工程款冲抵房款的说明。双方还对其他事项进行了约定。
同日，原告与被告签订了10份《房屋定购协议》，原告认购甲地国际商城的房屋编号分别为专业市场二幢315-316室、419-420室、429-432室、515-516室，总房款为1283188元。被告法定代表人朱冠法在《房屋定购协议》下方签名并加盖了公章。
2013年12月7日，被告向徐继刚出具《委托书》，内容为甲地公司，法定代表人朱冠法确定全权委托徐继刚同志，代表甲地公司全权办理甲地国际商贸城项目的事宜，首先办理吴相春等购房的产权证等事宜。委托书由被告报送站前区备案。朱冠法、徐继刚分别在法定代表人、全权代理人处签名，并加盖了被告公章。
2014年5月11日，被告与原告等承建安徽甲地国际商贸城项目的施工人就2012年6月1日《甲地国际商贸城专业市场综合楼一、二工程量对账遗留问题答复》及2009年《关于甲地国际商贸城施工有关补充协议》赔偿问题签订了一份《协议书》，约定赔偿总金额为600万元（不含税费），付款方式为2014年7月31日支付100万元，2014年10月31日支付200万元，2014年12月31日支付300万元；抵押担保为甲地国际商贸城剩余房源，如被告销售行情不好，到期无款支付则以房抵款，剩余房源由项目负责人个人成片选择，房价按被告签章确定的2013年1月10日给项目负责人工程款以房抵款的价格为准，所抵房屋不影响被告销售。徐继刚在《协议书》下方签名并加盖了被告公章。
2014年12月12日被告向原告出具一份欠条，欠款金额为265200元，事由为未办理房屋产权证的违约金。朱冠法在欠条上签名并加盖了被告的公章。
2015年2月7日，原告等与被告签订一份《履行朱冠法2014年12月12日所签文件的协议》，约定朱冠法2014年12月12日所签文件协议及条据以被告房产抵付给原告，价格以朱冠法2014年12月12日所签协议为依据，价格按1680元／平方米执行，以朱冠法所打欠条为结算凭证；以上所抵房源，双方约定2015年8月8日办理产权证，如若违约，从违约之日起，按日万分之一承担违约责任，直至产权办理为止；被告有义务协助原告办理所抵房产一切手续。徐继刚在协议上签名并加盖了被告的销售合同专用章。同日，原告等与被告签订了二份《房屋定购协议》，约定原告等认购甲地国际商贸城风情街1#楼319-321室、327-329室、303-318室，单价1680元，其中原告认购的为甲地国际商贸城风情街1#楼303-304室、313室（总面积为165.89平方米），房价共计278695.2元。
2015年2月7日，被告与吴相春等签订一份《履行徐继刚2014年5月11日所签支付房屋租金的协议》，约定按2014年5月11日所签协议，房屋租金等所有欠款，以被告房产抵付给原告，价格按1900元／平方米执行，以上所抵房源2015年5月8日办理产权证，如果2015年8月8日前还未能办证，则从2015年8月8日起按日万分之一承担违约责任。徐继刚在该协议下方签名并加盖了被告的销售合同专用章。同日，被告与原告签订七份《房屋定购协议》，约定原告认购被告位于甲地国际商贸城专业市场综合楼二幢526-532室，总房价631275元。
因被告未及时协助原告办理上述房产的产权过户手续，原告诉至本院。
本案诉讼期间，本院根据原告的申请，对登记在被告名下座落于甲地国际商贸城专业市场综合楼二幢315-316室、419-420室、429-432室、515-516室、526-532室及风情街1#楼303室、304室、313室的房产采取了保全措施。
上述事实，有《房屋认购协议》、《房屋定购协议》、收据、协议书、欠条以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告承建被告开发的安徽甲地国际商贸城项目专业市场五号楼、六号楼、精品卖场土建、水电安装工程，原、被告于2013年11月11日对工程款进行了决算并对向原告的借款统一作了处理，即被告欠原告工程款及借款共计1473420.51元。之后，原、被告签订的10份《房屋定购协议》，以及因被告未及时履行房屋过户登记手续，被告自愿承担违约金265200元并在未支付违约金的情况下又以房产抵付该违约金，从而于2015年2月7日与原告签订了《履行朱冠法2015年12月12日所签文件的协议》及对原告之前的损失于2015年2月7日与原告签订的《履行徐继刚2014年5月11日所签支付房屋租金的协议》、《房屋定购协议》均是双方当事人的真实意思表示，上述协议具备商品房买卖合同主要条款，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，已经发生法律效力，对双方当事人具有约束力，在原、被告间形成了商品房买卖合同的法律关系。原告以抵付工程款、违约金、经济损失的方式付清了房款后，被告未协助原告办理产权过户手续，已构成违约，应承担违约责任，现原告起诉要求被告履行上述协议所确定的房屋登记过户义务及承担过户费用，符合法律规定，本院予以支持。对于原告违约金请求，本院认为违约金及经济损失折抵房产再计算违约金的请求不符合法律规定，不予支持；原告要求对工程款折抵房产再计算违约金的请求，未提供证据，本院不予支持。双方确认被告欠原告工程款及借款为1473420.51元，但在2013年11月11日以房抵工程款的房屋总价款为1283188元，其借款171911元，并未抵付，故原告要求被告归还借款171911元的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告安徽甲地置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告吴相春办理甲地国际商贸城专业市场综合楼二幢315-316室、419-420室、429-432室、515-516室、526-532室及风情街1#楼303室、304室、313室的房产产权登记过户手续并承担登记费用；
二、被告安徽甲地置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告吴相春借款171911元；
三、驳回原告吴相春其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4238元，诉讼保全费5000元，合计9238元，由被告安徽甲地置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审判员 王 翔
二〇一六年一月七日
书记员 宋霂清
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。