福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第944号
上诉人（原审原告、反诉被告）兰伙金，男，1975年6月16日出生，畲族，住福建省宁化县。
委托代理人郭坚、曾广文，福建合立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司，住所地福建省泉州市洛江区。组织机构代码：69438546-9。
负责人车建芳，该公司董事长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）泉州市华祥商业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区。组织机构代码：68935232-0。
法定代表人刘永煌，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司，住所地上海市浦东新区。组织机构代码：68546751-8。
法定代表人车建芳，该公司董事长。
以上三被上诉人共同委托代理人尤延辉，杨贵峰，福建尚民律师事务所律师。
上诉人兰伙金因与被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司（下称美凯龙洛江分公司）、泉州市华祥商业管理有限公司（下称华祥公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司（下称美凯龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2013）洛民初字第1552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院查明：华祥公司具有暂定三级的物业服务企业管理资质。2010年5月17日，兰伙金与美凯龙洛江分公司、华祥公司签订《租赁协议》一份，约定美凯龙洛江分公司、华祥公司将位于泉州市洛江区万安万虹公路与安和路交叉口的红星美凯龙全球家居生活MALL（华祥店）负一楼F8071、F8072、F8073号展厅，计376.2平方米的场地租赁给兰伙金用于品牌为书香门地的建材类展品展示；租赁期限为2010年5月1日起至2011年4月30日止；租赁费用：场地租金每月3762元（10元／平方米／元×376.2平方米），物业管理费每月7524元（20元／平方米／元×376.2平方米），市场管理服务费每月7524元（20元／平方米／元×376.2平方米）。合同签订后，兰伙金依约向美凯龙洛江分公司、华祥公司支付了全部租赁费用（按10个月计算租赁费用），共支付场地租金37620元、物业管理费75240元、市场管理服务费75240元。2011年3月30日，兰伙金为继续承租上述展厅，与美凯龙洛江分公司、华祥公司重新签订了《租赁协议》一份，除约定上述展厅继续由兰伙金承租外，还约定租赁期限为2011年5月1日起至2012年4月30日止；兰伙金每月应支付华祥公司租金3762元、物业管理费11286元，每月应支付美凯龙洛江分公司市场管理服务费3762元，付款方式为按半年结算，先付后用，在每期开始的上月20日前付清下期应交费用，如兰伙金延期交纳，则应按欠款金额日0.5%计付滞纳金；兰伙金应向美凯龙洛江分公司交纳商品质量保证金20000元，兰伙金退场壹年后无售后遗留问题的，则在三包期结束后如数退还该商品质量保证金；本协议解除或终止后，兰伙金应于协议终止前三日内，将展厅物品全部撤出，未按期限撤场的，美凯龙洛江分公司有权腾空展厅及处理相关物品，兰伙金无权向美凯龙洛江分公司、华祥公司主张任何费用或损失，展厅的全部装修则归华祥公司所有，兰伙金不得拆除，美凯龙洛江分公司、华祥公司也无须为此支付任何费用。租赁协议同时约定，兰伙金应自行交纳经营过程中发生的空调费，兰伙金未按协议或附件规定期限付款时，还应支付与商品质量保证金相等的违约金并另行赔偿因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。作为租赁协议附件的《泉州洛江红星美凯龙租户经营规范》还约定对租赁期满兰伙金拒不撤场的，美凯龙洛江分公司、华祥公司将按经营场地内最高租赁费单价收取每日场地占用费，同时美凯龙洛江分公司、华祥公司保留对兰伙金采取强制清场的权利。双方还口头约定，美凯龙洛江分公司、华祥公司给予兰伙金租赁期限内一个月的租赁费优惠，（即优惠18810元，以11个月计算租赁费用）。租赁协议签订后，美凯龙洛江分公司依约向兰伙金提供了展厅场地及相应的服务，但兰伙金仅支付场地租金1400元、物业管理费91488元，共计92888元，尚欠华祥公司租赁期限内租金39982元（3762元／月×11月-1400）、物业管理费32658元（11286元／月×11月-91488元），尚欠美凯龙洛江分公司租赁期限内市场管理费41382元（3762元／月×11月），共计114022元。另外，兰伙金还支付了空调费4907元，尚欠租赁期限内空调费4907元。租赁期限届满后，兰伙金虽停止了经营，但未腾空所承租的展厅，也未与美凯龙洛江分公司、华祥公司办理撤场手续。2012年7月4日，美凯龙洛江分公司、华祥公司委托福建天衡联合（泉州）律师事务所向兰伙金发出（2012）天衡律函第07010号律师函，要求兰伙金缴清所欠租赁费用114022元及空调费4907元，并承担相应的滞纳金。2013年5月29日，泉州市洛江区住房和城乡建设局作出泉洛政建罚（2013）1号行政处罚决定书，认定华祥公司在管理红星·美凯龙华祥店期间存在超越资质承接物业管理业务的行为，并作出对华祥公司予以警告，责令90天之内改正，并处10000元罚款的行政处罚决定。在本案庭审中，美凯龙洛江分公司、华祥公司自认于2013年9月份将兰伙金所承租的展厅清空。另查明，三被告在本案中支出的律师代理费25200元。
一审法院认为，华祥公司是具有暂定三级资质等级的物业服务企业，其虽然存在超越资质承接物业管理业务的行为，但并未违反法律行政法规的强制性规定，属一般违反管理性规范，管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，当事人承担的是违反行政管理等行政法上的责任，并不影响其与另一半民事主体之间的民事法律行为的效力，法律和行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效。因此，不能因为华祥公司一般超越资质而认定与兰伙金签订的租赁协议中的物业管理费的收取行为为无效行为。华祥公司管理的商铺属商业物业，不是一般住宅，其物业管理收费无须执行政府指导价，而应实行市场调节价。同时，从商铺业主与华祥公司签订的《商铺委托经营管理合同》，可证实华祥公司不存在重复收取物业管理费的事实。故兰伙金关于华祥公司不具备相应物业管理资质，无权收取物业管理费，物业管理费明显过高，且未经审批属私自违法收费，及华祥公司存在重复收取物业管理费的情况，应认定两份租赁协议第四条“物业管理费的收取”无效的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。至于美凯龙洛江公司依协议收取的市场管理服务费，并不属执行政府定价或指导价的项目，也无需要求具备相应资质，只需双方协调一致即可认定合法有效。故兰伙金认为两份租赁协议中第五条“市场管理服务费的收取”无效的主张，同样缺乏事实和法律依据，亦不予采纳。综上，双方当事人之间的房屋租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。兰伙金基于合同条款无效，要求美凯龙洛江公司、华祥公司返还2010、2011年度已缴纳的物业管理费、市场管理服务费的诉求，于法无据，不予支持。兰伙金向美凯龙洛江分公司交纳的商品质量保证金，因兰伙金退场已满一年，且未接到有关商品质量的投诉，其要求退还商品质量保证金的条件已成就，故兰伙金请求美凯龙洛江分公司退还商品质量保证金20000元的诉求，符合双方的约定，予以支持。由于兰伙金无法提供证据证明其存在样品损失的事实及损失的金额，且不符合双方租赁协议的约定，故兰伙金请求对方赔偿样品损失款300000元的诉求，缺乏事实和合同依据，不予支持。美凯龙公司作为美凯龙洛江分公司的总公司，依法应对其分公司的经营活动承担民事责任，故兰伙金要求美凯龙公司对其分公司退还商品质量保证金20000元承担连带清偿责任的诉求，于法有据，予以支持。美凯龙洛江分公司、华祥公司依约向兰伙金提供了展厅场地及相应的服务，但兰伙金却未能全面依约履行义务，仅支付场地租金1400元、物业管理费91488元，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现美凯龙洛江分公司、华祥公司请求兰伙金支付租赁期限内的租金39982元、物业管理费32658元、市场管理费41382元，合计114022元，合理合法，予以支持。虽然原、被告约定延期付款，应按欠款金额日0.5%计付滞纳金，但该计算标准明显高于中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，且兰伙金提出异议，酌情予以调整，即参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付滞纳金。根据租赁协议的约定，兰伙金付清全部租赁费用的时间为2011年10月20日，现美凯龙洛江分公司、华祥公司请求兰伙金自2011年11月1日起计付滞纳金，符合双方的约定，予以支持。双方在租赁协议中约定由兰伙金自行交纳空调费，兰伙金亦承认曾交纳过空调费，且对美凯龙洛江分公司、华祥公司在律师函中主张的空调费4907元从未提出异议，故对美凯龙洛江分公司、华祥公司要求兰伙金支付空调费4907元的诉求，予以支持。租赁期限届满后至2013年9月间，兰伙金未将展厅腾空交付美凯龙洛江分公司、华祥公司，也未与美凯龙洛江分公司、华祥公司办理撤场手续，依照租赁协议的约定，兰伙金应按经营场地内最高租赁费向美凯龙洛江分公司、华祥公司支付场地占用费，现美凯龙洛江分公司、华祥公司请求兰伙金按双方租赁期限内的租赁费标准（包括租金、物业管理费、市场管理服务费）支付场地占用期间（2012年5月1日起至2012年8月31日）的场地占用费，其中：租金15048元、物业管理费45144元、市场管理费15048元，共计75240元，符合双方协议的约定，予以支持。由于双方未约定支付空调费、场地占用费的期限及逾期付款违约金的计算标准，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自起诉之日（即2013年8月26日）开始计算。现美凯龙洛江分公司、华祥公司请求按日0.5%计付所欠空调费、场地占用费的滞纳金，违反该司法解释的规定，超过部分，不予支持。兰伙金未按协议约定的期限向美凯龙洛江分公司、华祥公司支付租赁费用，导致美凯龙洛江分公司、华祥公司为催讨被拖欠的租赁费用而提起本案反诉，并为此支付律师费25200元，兰伙金依约应支付违约金并予以赔偿，现美凯龙洛江分公司、华祥公司要求兰伙金支付违约金20000元并赔偿律师费25200的诉求，符合双方协议的约定，予以支持。虽然双方在协议中约定，由兰伙金交纳经营过程中发生的空调费，但兰伙金在租赁期限届满后即停止了经营，也就不可能产生空调费，现美凯龙洛江分公司、华祥公司请求兰伙金支付场地占用期间的空调费，缺乏事实和合同依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决：一、美凯龙洛江分公司应在判决生效之日起十日内返还兰伙金商品质量保证金20000元；二、美凯龙公司对美凯龙洛江分公司的上述债务承担连带清偿责任；三、兰伙金应在判决生效之日起十日内支付给美凯龙洛江分公司租赁期限内市场管理费41382元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付自2011年11月1日起至实际付清之日止的滞纳金；四、兰伙金应在判决生效之日起十日内支付给华祥公司租赁期限内租金39982元、物业管理费32658元，共计72640元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付自2011年11月1日起至实际付清之日止的滞纳金；五、兰伙金应在判决生效之日起十日内支付给美凯龙洛江分公司、华祥公司空调费4907元，并按中国人民银行逾期贷款利率计付自2013年8月26日起至实际付清之日止的滞纳金；六、兰伙金应在判决生效之日起十日内支付给美凯龙洛江分公司、华祥公司场地占用期间（2012年5月1日至2012年8月31日）的场地占用费75240元，并按中国人民银行逾期贷款利率计付自2013年8月26日起至实际付清之日止的滞纳金；七、兰伙金应在判决生效之日起十日内支付给美凯龙洛江分公司、华祥公司违约金20000元和律师费损失25200元；八、驳回兰伙金对美凯龙洛江分公司、华祥公司、美凯龙公司的其他诉讼请求；九、驳回美凯龙洛江分公司、华祥公司对兰伙金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10311元，由兰伙金负担10011元，美凯龙洛江分公司、美凯龙公司负担300元；反诉受理费减半收取3987元，由兰伙金负担2445.5元，美凯龙洛江分公司、华祥公司共同负担1541.5元。
一审判决宣判后，兰伙金不服向本院提起上诉称：一审判决有误，请求撤销一审判决第三、四、五、六、七、八项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，驳回被上诉人一审全部反诉请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由有：1、一审判决认定诉争租赁协议合法有效，属事实认定错误，适用法律错误。《租赁协议》中第四条“物业管理费的收取”和第五条“市场管理服务费的收取”合同条款应为无效。签订《租赁协议》之前，被上诉人就与诉争租赁物的业主签订过《前期物业服务合同》，约定物业服务收费“商铺物业为4元／月.平方米”，而且合同期限从2010年6月30日至2020年7月1日，合同标的、期限均涵盖了《租赁协议》的标的、期限，说明被上诉人对上诉人进行隐瞒，行为性质属于商业欺诈。美凯龙洛江分公司与华祥公司均无相应的物业管理的资质，物业服务管理企业只能自行进行物业管理，无权委托无资质企业代管，但华祥公司却将物业服务委托并无管理资质的美凯龙洛江分公司，同时将物业服务全部分包给第三方，也属于法律、行政法规禁止的行为。华祥公司的物业管理资质为“暂定三级”，无权管理诉争楼盘。市场管理服务费的收费项目未经价格部门的审批，美凯龙洛江分公司和华祥公司擅自收取，属于违法收费。两被上诉人均无提供市场管理服务。因此，《租赁协议》第四条和第五条的合同条款应为无效，且自始没有法律约束力，对上诉人己支付的费用，被上诉人应予返还。2、一审判决认定上诉人无权要求被上诉人赔偿样品损失，属事实认定错误，适用法律错误。上诉人在签订协议后，已投入价值300000元样品用于商场陈列，合同到期后上诉人停止经营，但被上诉人不让上诉人搬走任何物件，上诉人无法将放在商场的货品样品撤场。后来，被上诉人将上诉人的装修破坏，样品及其他可以移动家具、电器均被被上诉人搬走。样品下落不明，两被上诉人应予以赔偿。3、一审判决认定上诉人应向被上诉人支付租赁期内的租赁费用114022元及违约金，属事实认定错误，适用法律错误。4、一审判决认定上诉人应向被上诉人支付2012年5月1日起到2012年8月31日的场地占用费75240元及违约金，属事实认定错误，适用法律错误。上诉人并未在2012年5月1日后占用场地。上诉人在协议期满前，并未向被上诉人提出延长租期的申请。且合同到期后上诉人停止经营，但被上诉人不让上诉人搬走任何物件，上诉人根本无法将放在商场的货品样品撤场。5、一审判决认定上诉人应向被上诉人支付违约金人民币20000元、律师费25200元，属事实认定错误，适用法律错误。合同条款无效，被上诉人应承担完全的过错责任。上诉人不存在违约情形，不承担违约责任，无需支付违约金和律师费。
三被上诉人答辩称：一、上诉人提出《租赁协议》第四条、第五条条款无效，缺乏相应的事实和法律依据，一审认定租赁协议合法有效，认定事实清楚、适用法律正确，一审判决正确，应予维持。首先，根据答辩人提供的证据，美凯龙洛江分公司、华祥公司向兰伙金提供了包括公共设施保养、机电设备的维修养护、绿化与环境管理服务、保洁服务、安全管理、消防管理等全方位、优质的物业服务，美凯龙洛江分公司、华祥公司长期合作共同对商场进行管理与经营。其次，华祥公司依法取得涉诉商铺业主的授权委托，有权以自己的名义与租户签订租赁协议，并行使经营管理权。再次，华祥公司具有物业服务企业资质，并且资质合法有效，不影响《租赁协议》中“物业管理费的收取”条款的效力。二、物业管理费、市场管理服务费的收费标准经当事人协商一致，为当事人真实意思表示，相关法律法规也未对答辩人收取的经营性费用有任何强制性规定，且该两项费用并不属于国家规定应进行价格管制的项目。根据《福建省物业服务收费管理办法》第七条规定“物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅）前期物业服务收费实行政府指导价；其他收费实行市场调节价，可由物业服务当事人自行约定，无需经相关物价部门批准”。商业物业的管理费标准受到市场定位、配套设施、公共面积、服务标准、人力资源成本等条件的制约，开发商向业主交付的房屋为毛坯房，清洁、绿化养护、秩序维护、物业从业人员结构单一，因此收取的费用较低。华祥公司经业主委托后，进行了全面装修，购置了现代化的设备设施，配套设施不断完善，并基于商业物业的特殊性，聘用专业人才，开拓特色服务，使商户享受到了优质的物业服务。因此美凯龙洛江分公司、华祥公司已依约向兰伙金提供了优质的物业服务及市场管理服务，兰伙金应按照合同的约定支付相应的物业管理费和市场管理服务费。兰伙金要求返还其已支付的2011年度和2010年度的物业管理服务费、市场管理服务费，该诉求没有事实和法律依据，一审依照双方合同约定的条款进行判决，符合契约精神，判决正确。三、被答辩人在履约过程中存在违约情形，针对样品损失应由其自行承担，答辩人无需向兰伙金支付任何费用。根据《租赁协议》的约定，美凯龙洛江分公司和华祥公司在协议期满后承租人拒不撤场的情况下，保留有强制清场的权利，且兰伙金对于样品损失并未提供证据证明，故兰伙金要求赔偿样品损失的诉求，没有事实和法律依据。四、美凯龙洛江分公司与美凯龙公司是总公司与分公司的关系，但有自己的财产，依照法律的规定，美凯龙公司仅需对美凯龙洛江分公司在财产不足以清偿债务时负补充清偿责任的义务。五、答辩人一审的反诉请求，计算标准及数额均符合合同的约定，合理合法，依法应当得到支持。
二审中，上诉人兰伙金对一审查明的事实部分有异议，认为其在履行合同过程中没有拖欠空调费，租赁期届满后其有将展厅腾空。上诉人兰伙金与被上诉人美凯龙洛江分公司、华祥公司、美凯龙公司对一审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未再向本院新提供证据。
二审双方当事人争议的主要焦点有：1、本案《租赁协议》第四条、第五条是否有效，以及一审判决认定上诉人应向被上诉人支付租赁期内的租赁费用114022元及相应滞纳金、违约金20000元、律师费25200元，有无事实和法律依据？2、上诉人要求被上诉人赔偿样品损失，有无事实和法律依据？3、上诉人是否应向被上诉人支付2012年5月1日起到2012年8月31日的场地占用费75240元及滞纳金？
上诉人兰伙金与被上诉人美凯龙洛江分公司、华祥公司、美凯龙公司对该争议焦点的理由与各自的上诉、答辩意见基本相同。
本院认为：华祥公司具有暂定三级的物业服务企业管理资质，虽然超越资质承接物业管理业务，该行为违反的是《物业服务企业资质管理办法》第八条关于“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”的规定，该规定系部门规章，该条款的性质也是行政管理性质的规定，而非行为效力性的规定，违反该条款并不会产生合同无效的民事法律后果。根据《福建省物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价”的规定，本案租赁协议项下的物业属于商业物业，不同于一般的住宅物业，且华祥公司提供的物业服务也不是前期物业服务的性质，其可以实行市场调节价。因此，《租赁协议》中第四条、第五条关于物业管理费和市场管理服务费的约定，均是合同双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，依法均应认定有效。上诉人兰伙金关于《租赁协议》第四条、第五条应认定无效的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。该《租赁协议》中，美凯龙洛江分公司作为管理方、华祥公司作为出租方、兰伙金作为承租方，三方共同约定场地租金与物业管理费由出租方向承租方收取，市场管理服务费由管理方向承租方收取，各方权利义务关系独立且明晰。上诉人兰伙金认为合同部分条款无效，要求被上诉人美凯龙洛江分公司、华祥公司返还2010年、2011年度已缴纳的物业管理费、市场管理服务费的请求，于法无据，不予支持。被上诉人美凯龙洛江分公司、华祥公司请求上诉人兰伙金支付租赁期限内的租金3998元、物业管理费32658元、市场管理服务费41382元，合计114022元，合理合法，应予支持。被上诉人美凯龙洛江分公司、华祥公司请求上诉人兰伙金支付所欠合同期内的场地租金、物业管理费、市场管理服务费及空调费及上述欠款的滞纳金按日0.5%计算，并请求上诉人兰伙金支付从2012年5月1日起至2012年8月31日止场地占用费及滞纳金同样按日0.5%计算，原审法院对该两部分滞纳金均予调整，分别按国家银行同期同类贷款基准利率的四倍和一倍计算，合理合法。但是被上诉人另还请求上诉人兰伙金支付与合同约定的商品质量保证金数额相等的违约金20000元，该请求与前述滞纳金明显存在重复计算，被上诉人美凯龙洛江分公司、华祥公司的损失主要体现为对方迟延付款的利息损失和律师费损失，再另行支付违约金将会超过其实际损失，因此应适用吸收规则，本案应仅以调整后的滞纳金作为违约金为宜。因此，对于被上诉人美凯龙洛江分公司、华祥公司请求上诉人兰伙金支付违约金20000元的请求应予驳回。
其次，关于上诉人兰伙金请求被上诉人美凯龙洛江分公司、华祥公司赔偿样品损失的问题，根据《租赁协议》第十二条的约定，兰伙金应于协议终止前三日内，将展厅物品全部撤出，未按期限撤场的，美凯龙洛江分公司有权腾空展厅及处理相关物品，兰伙金无权向美凯龙洛江分公司、华祥公司主张任何费用或损失，协议同时约定，协议终止后，兰伙金展厅的全部装修归华祥公司所有，兰伙金不得拆除，美凯龙洛江分公司、华祥公司也无须为此支付任何费用。本案中，兰伙金在一审中未及时向法院提出证据保全的申请，对其样品存在损失的事实及金额在二审中仍未能举证证明，依法应承担举证不能的法律后果。对该上诉请求，不予支持。
再次，关于上诉人是否应向被上诉人支付2012年5月1日起到2012年8月31日的场地占用费75240元及滞纳金的问题。根据双方签订的《租赁协议》附件1《泉州洛江红星美凯龙租户经营规范》第九条撤场程序中第7项“对租赁期满丙方拒不撤场的，甲方、乙方将按经营场地内最高租赁费用单价收取每日场地占用费”的约定，兰伙金应按经营场地内的最高租赁费支付场地占用费。原审法院对该项认定及对滞纳金的调整合理合法，并无不妥。
综上所述，上诉人兰伙金的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。但原审判决对于违约金存在重复计算的情况，超过被上诉人的实际损失，对于美凯龙洛江公司、华祥公司请求兰伙金支付违约金20000元不应再予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市洛江区人民法院（2013）洛民初字第1552号民事判决第一、二、三、四、五、六、八、九项；
二、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2013）洛民初字第1552号民事判决第七项；
三、兰伙金应于本判决生效之日起十日内支付给上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司、泉州市华祥商业管理有限公司律师费损失25200元。
本案二审受理费14298元，由兰伙金负担12260.5元，美凯龙洛江分公司、华祥公司负担2037.5元。一审受理费，按原审判决收取。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 付莉苹
代理审判员 戴剑萍
二〇一四年四月十六日
书 记 员 庄丹钦
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳回对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。