湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第1555号
原告长沙神农酒店管理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段269号。
法定代表人罗稳刚，董事长。
委托代理人李安，男，1957年9月26日出生，汉族。
被告湖南泓景投资有限公司，注册地长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场写字楼1544-1548房，实际住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段269号神农大酒店商务楼第21层C-
J室。
法定代表人李小琴，董事长。
原告长沙神农酒店管理有限公司（以下简称原告）诉被告湖南泓景投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李安到庭参加了诉讼。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2011年6月20日签订了《写字楼房屋租赁合同》，约定：原告将其拥有的神农大酒店商务楼第21层C／D／E／F／G／H／I／J室出租给被告作为办公用房，总建筑面积为707平方米。租赁期限自2011年6月25日至2016年6月24日止，共五年。合同签订后原告提供15天时间给被告作为装修期，装修期免收租金，即从2011年7月10日开始计算租金。合同第二条约定：该房屋的租金为每日每平方米人民币2.8元，每月租金为人民币60213元，一年以365天计算，全年租金为人民币722554元（含物业管理费、空调费及公共区域的照明电费和水费）。被告应在每月15日前，将本月应付的租金及上月所发生的其他杂费（电费、维修费、水费等）存入原告指定的银行。双方在合同中还约定：被告不交付或不按时交付租金累计达30天以上，原告有权解除合同。被告不交和不按时交租金累计达30天以上，每延期一天，被告应按迟延缴付款额每日千分之五向原告支付违约金，还应赔偿原告因此遭受的经济损失。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了租赁物，被告按合同约定向原告支付了60213元履约保证金及部分租金。但被告自2012年开始拖欠租金。原告曾于2012年3月27日、5月8日、6月20日、9月10日、12月11日以书面形式多次催促被告支付租金及相关费用，被告陆续交租金至2012年8月底，自2012年9月起再未支付租金。经原告多次催促，被告承认欠交租金及相关费用的事实，但以资金短缺为由一直拖欠至今。且自2012年11月10日起将租赁办公用房锁住，人去楼空。原告于2013年2月27日在长沙晚报刊登公告，通知被告于登报后三日内速向原告付清所有相关款项。直至2013年4月16日，被告才委托陈润德向原告出具书面承诺，承诺4月底前付清全部拖欠租金。但再次违约，仍未支付分文，严重影响了原告的经营。为使原告的损失不至于进一步扩大，同时为了配合公安部门对被告进行搜查，原告打开了被告租赁的办公用房，对被告的办公用具等进行了清点、造册，将办公区域内部分办公用具打包封存后移放到原告商务楼14层J室（93平方米）的一半（46.5平方米）租赁场地予以妥善保管。诉讼请求：1、判令解除双方签订的写字楼房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付至2013年5月10日止欠交的房屋租金501127.5元、电费5128元、水费69元。合计506324.5元；3、判令被告向原告支付违约金278184元；4、判令被告承担商务楼14楼J室46.5平方米自2013年5月10日至办公用具腾空为止的场地占地费；5、判令被告承担全部诉讼费用。
被告未答辩。
经审理查明，2011年6月20日，长沙神农大酒店有限公司神农大酒店（甲方）与被告（乙方）签订《写字楼房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的神农大酒店商务楼第21层C／D／E／F／G／H／I／J室出租给乙方作为办公室使用，总建筑面积为707平方米。租赁期限为五年，从2011年6月25日至2016年6月24日止。合同签订后，甲方提供15天时间给乙方作为装修期，装修期免收租金，从2011年7月10日计算租金。该房屋的租金为每日每平方米人民币为2.8元，每月租金为人民币60213元，一年以365天计算，全年租金为人民币722554元（含物业管理费、空调费及公共区域的照明电费和水费）。乙方在每月15日前，将本月应付的租金及上月发生的其它杂费（电费、维修费、水费等）存入甲方指定的银行。甲方将以银行的收讫时间为准确日。甲方收取租金和其它费用的账号为：户名为长沙神农大酒店有限公司神农大酒店，账号为×××0590，开户行为建行蔡锷南路支行。本合同签订前，乙方应向甲方支付相当于一个月的租金作为履约保证金，即人民币60213元，合同期满，双方办理完相关退租手续、并结清全部账目后，甲方无息退还全部履约保证金给乙方。在租赁期限内，有下列情形之一，甲方有权解除合同：1、乙方不交付或不按时交付租金累计达30天以上。2、未经甲方书面同意，擅自将承租房转租、转借他人或调换使用的。3、利用出租房屋进行非法活动，有损酒店形象的。4、未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋用途。5、因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后15天内未予纠正的。6、未经甲方书面同意，擅自拆改房屋结构或损坏其内部设施，且经甲方书面通知，在限定期限内仍未纠正并修复的。7、因乙方的原因，根据法律、法规允许收回该房屋的其它情况。甲方未按合同约定的时间交房供乙方使用，每逾期一天，甲方应按月租金的千分之五向乙方赔偿违约金，逾期30天，视为甲方不履行合同，甲方除应该按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方应负责赔偿差额部分。乙方不交付或不按时交付租金，每延期一天，乙方应按迟延缴付款额每日千分之五向甲方支付。对甲方造成损失的，还应赔偿甲方由此遭受的经济损失。乙方工作人员周一至周五中餐可在甲方的商务楼食堂就餐，费用乙方自理。甲方提供24小时冷热水服务，租赁区内的水电费由乙方自行支付。合同对其他事项还进行了约定。合同签订后，长沙神农大酒店有限公司神农大酒店依约将涉案房屋交付被告使用。被告支付了截至2012年8月的全部租金。2012年9月以后，被告未再向长沙神农大酒店有限公司神农大酒店支付租金。经长沙神农大酒店有限公司神农大酒店多次催收，被告以资金短缺为由拒不支付相关租金。原告于2013年5月17日起诉至本院，请求依法裁决。
另查明，1、长沙神农大酒店有限公司于2012年6月13日变更名称为原告。
2、被告在租赁期间拖欠电费5128.28元（电价按1.06元／度计算），水费53.9元（冷、热水分别按3.4元／吨，28.4元／吨计算）。
3、被告的委托人陈润德于2013年4月16日出具一份承诺：湖南泓景投资有限公司承诺在2013年4月20日前支付所欠神农大酒店办公场地租赁费一部分，余款在2013年4月底之前全部付清。
4、2013年5月3日，长沙市公安局雨花分局因办案需要对被告承租的涉案场所进行搜查，原告对该场所的办公用具等进行了清点、造册，将办公区域内部分办公用具打包封存后移放到原告商务楼14层J室（93平方米）的一半（46.5平方米）租赁场地予以妥善保管。
5、原告将诉求中的违约金明确为以每月应付的租金60213元为基数，按实际欠租天数（从2012年10月1日起至2013年5月10日止，第一个月为222天，第二个月为191天，第三个月为161天，第四个月为130天，第五个月为99天，第六个月为71天，第七个月为40天，第八个月为10天）每日千分之五计算出每月违约金然后累计求和即（60213×222＋60213×191＋60213×161＋60213×130＋60213×99＋60213×71＋60213×40＋60213×10）×0.005=278184.06元。
6、本案审理期间，原告放弃要求被告承担神农大酒店商务楼14楼J室46.5平方米自2013年5月10日至办公用具腾空为止的场地占地费的诉讼请求。
以上事实，有《写字楼房屋租赁合同》、催款通知书、商务函、通知、通告、承诺、商务楼21F物品清单、欠缴款明细、水电费明细、企业名称变更核准通知书、搜查笔录及扣押清单、申请以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，长沙神农大酒店有限公司神农大酒店与被告签订的《写字楼房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。因长沙神农大酒店有限公司于2012年6月变更名称为原告，原告继受长沙神农大酒店有限公司神农大酒店的一切权利和义务。原告依约将涉案场所租赁给被告使用，履行了自己的义务。被告自2012年9月以后未向原告支付租金，已构成违约，应向原告承担相应的民事责任。根据双方合同约定，被告不交付或不按时交付租金累计达30天以上，原告有权解除合同。故原告要求解除与被告于2011年6月20日签订的《写字楼房屋租赁合同》，本院予以支持。根据双方合同约定房屋租金为每月60213元，截至2013年5月10日，被告拖欠房屋租金8个月零10天，原告要求被告支付租金501127.5元（8月×60213元／月＋60213元／月÷31天×10天），本院予以支持。根据双方合同约定，租赁区内的水电费由被告自行支付，原告要求被告按1.06元／度支付电费共5128元，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告按冷水3.4元／吨，热水28.4元／吨支付水费，亦不违反法律规定，本院予以支持。被告拖欠水费53.9元，原告主张水费69元，对其主张超过部分，本院不予支持。根据双方合同约定，被告应在每月15日前将本月应付的租金及上月发生的其它杂费（电费、维修费、水费等）支付给原告，被告不交付或不按时交付租金，每延期一天，被告应按迟延缴付款额每日千分之五向原告支付；对原告造成损失的，还应赔偿原告由此遭受的经济损失。原告要求被告以每月应付的租金60213元为基数，以实际欠租天数（从2012年10月1日起至2013年5月10日止，第一个月为222天，第二个月为191天，第三个月为161天，第四个月为130天，第五个月为99天，第六个月为71天，第七个月为40天，第八个月为10天）每日千分之五计算出每月违约金然后累计求和的方式支付违约金即（60213×222＋60213×191＋60213×161＋60213×130＋60213×99＋60213×71＋60213×40＋60213×10）×0.005=278184.06元。本院认为，双方约定的违约金标准过高，本院调整为，以每月应付的租金60213元为基数，以实际欠租天数（从2012年10月1日起至2013年5月10日止，第一个月为222天，第二个月为191天，第三个月为161天，第四个月为130天，第五个月为99天，第六个月为71天，第七个月为40天，第八个月为10天）每日万分之五的标准计算违约金即27818.406元，对原告主张的违约金超过部分，本院不予支持。原告放弃要求被告承担神农大酒店商务楼14楼J室46.5平方米自2013年5月10日至办公用具腾空为止的场地占地费，系原告对其权利的自由处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告长沙神农酒店管理有限公司神农大酒店与被告湖南泓景投资有限公司于2011年6月20日签订的《写字楼房屋租赁合同》；
二、被告湖南泓景投资有限公司应于本判决生效后七日内支付原告长沙神农酒店管理有限公司房屋租金501127.5元、电费5128元、水费69元及违约金27818.406元（从2012年10月1日起至2013年5月10日止）；
三、驳回原告长沙神农酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11725元，公告费700元，共计12425元，由被告湖南泓景投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 唐 琳
人民陪审员 邵国安
人民陪审员 酉海珍
二〇一三年九月十六日
书 记 员 卜俊燕
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。