陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00457号
上诉人（原审原告）西安市莲湖区汉杰枫尚小区业主委员会，住所地西安市莲湖区大庆路222号。
负责人李晓凌，该业委会主任。
委托代理人杨小鱼�陕西英博律师事务所律师。
上诉人（原审被告）西安如家酒店管理有限公司，住所地西安市科技路6号。
法定代表人宗翔新，该公司总经理。
委托代理人赵伟，西安如家酒店管理有限公司大庆路店店长。
被上诉人（原审被告）西安如家酒店管理有限公司大庆路店，住所地西安市莲湖区大庆路222号。
负责人赵伟，该店总经理。
原审第三人陈玉芹，陕西容大天盛混凝土有限公司法定代表人。
委托代理人许强，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人杨旻，陕西仁和万国律师事务所律师。
上诉人西安市莲湖区汉杰枫尚小区业主委员会（以下简称汉杰枫尚业委会）、西安如家酒店管理有限公司（以下简称如家公司）因与被上诉人西安如家酒店管理有限公司大庆路店（以下简称如家大庆路店）、原审第三人陈玉芹排除妨害纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院�2014）莲民初字第00444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
汉杰枫尚业委会原审诉称，2010年10月如家公司、如家大庆路店在莲湖区汉杰枫尚小区租房从事酒店经营时擅自在小区院内一号楼墙面安装排污管道，并拆除了原来的大玻璃窗，严重影响了小区住宅物业的规划和外貌。对此，广大业主意见很大，一致要求如家公司、如家大庆路店拆除管道并恢复楼面原状。汉杰枫尚业委会请求法院判令如家大庆路店、如家公司拆除安装在汉杰枫尚小区院内的排污管道，恢复楼面原状，另承担本案诉讼费用。
如家大庆路店、如家公司辩称，汉杰枫尚业委会不具备本案的诉讼主体资格，其没有得到业主的授权进行诉讼，陈玉芹本身即为业主开始并不知情，汉杰枫尚业委会在业主不知情的情况下提起诉讼，不符合法律规定。如家�司、如家大庆路店所建排污管道，对整个大楼外观没有影响，不存在排除妨碍恢复楼面原状的事实。依据如家公司、如家大庆路店与陈玉芹签订的租赁合同附件四的规定，如家公司、如家大庆路店是征得陈玉芹同意的，陈玉芹将排污管道租赁给如家公司、如家大庆路店，如家公司、如家大庆路店无权私自拆除管道，故不同意汉杰枫尚业委会的诉讼请求。
陈玉芹答述称，汉杰枫尚业委会不具备本案的诉讼主体资格，汉杰枫尚业委会要求拆除的排污管道、恢复楼面原状，该楼共27层，小区不止一幢楼，诉讼人应该是该楼所有业主而非业主委员会。陈玉芹向如家公司出租房屋过程中没有任何过错，按照陈玉芹与如家公司签订的租赁合同，如家公司、如家大庆路店应当按照法律法规不存在任何侵害他人权利的行为。陈玉芹作为承租房屋所在楼宇的业主之一，对于如家公司�如家大庆路店的装修是同意的，但如家公司、如家大庆路店依法应当向政府部门或其他权利人征得同意，这是如家公司、如家大庆路店自身的义务，故该诉讼与陈玉芹在法律上没有任何关联。
原审法院经审理查明，2010年9月6日，如家公司与陈玉芹签订租赁合同一份，承租位于西安市莲湖区大庆路222号汉杰枫尚小区一号楼一层部分、二至四层，面积为3848.83平方米的房屋用于快捷酒店经营，租赁期限12年。承租人不得擅自改变房屋主体结构，不得有任何影响所在建筑物安全以及影响相邻关系的行为，承租人装修应经政府主管部门同意。如家公司承租房屋后，出资对房屋进行装修，将原大玻璃窗予以改造，并出资在房屋所在大楼内侧安装了排污管道，安装之排污管道位于承租房屋所在楼宇侧面，一层与二层交接高度处。如家公司装修完毕后，在该房屋处注册如家大庆路作为经营快捷酒店主体。该酒店所在大楼高27层，建筑面积总计35962.33平方米。在如家公司与陈玉芹签订的租赁合同中，如家公司保证不得擅自改变房屋主体结构，不得有任何影响所在建筑物安全，以及影响相邻关系的行为。西安市莲湖区汉杰枫尚小区1号楼签名授权业主系282户、总业主系482户，签名业主数占该栋楼总业主数的58.38%；签名业主专有部分面积系17851.02平方米、该栋楼建筑总面积系33422.68平方米，签名业主专有部分占该栋楼总面积的53.4%。西安市莲湖区汉杰枫尚小区1、2号楼总签名授权业主系335户、总业主系571户，签名业主数占该栋楼总业主数的58.66%；签名业主专有部分面积系23095.82平方米、该小区建筑总面积系42092平方米，签名业主专有部分占该栋楼总面积的54.87%。
原审法院经审理认为，本案争议焦点首先为汉杰枫尚业委会是否具备诉讼主体资格。2003年8�20日发布的《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》，指出金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，可以以自己的名义提起诉讼；2005年8月15日发布的《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》，指出业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。根据这两个司法解释，业主委员会在法律上一般被看做“其他组织”，具有民事诉讼主体资格，同时，本案汉杰枫尚业委会已经小区业主依法授权，且该授权符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，故汉杰枫尚业委会在本案中具备诉讼主体资格。本案争议另一焦点为涉案排污管道是否构成侵权，是�应当恢复楼面原状，如家大庆路店、如家公司及陈玉芹如何承担责任。根据案件查明的事实，如家公司、如家大庆路店安装之排污管道位于承租房屋所在楼宇侧面，一层与二层交接高度处。排污管道安装的位置，并不属于承租房屋专有部分，且排污管道的安装属于损害他人合法权益的行为，故汉杰枫尚业委会主张如家大庆路店、如家公司拆除排污管道的诉请，于法有据，予以支持。如家公司装修时，所拆除大玻璃窗，为所承租房屋窗户并非全体业主共用部分，故汉杰枫尚业委会主张如家大庆路店、如家公司恢复楼面原状的诉请缺乏事实基础，于法无据，不予支持。另，陈玉芹与如家公司之间的租赁关系，与涉案纠纷为两个不同的法律关系，且双方租赁合同中对此有明确约定，陈玉芹无需再对如家公司、如家大庆路店承担任何责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十一条、第八十三条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：一、被告西安如家酒店管理有限公司大庆路店、被告西安如家酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内，拆除安装在本市莲湖区大庆路汉杰枫尚小区一号楼一、二层之间侧面的排污管道；二、驳回原告西安市莲湖区汉杰枫尚小区业主委员会其余诉讼请求。一审案件受理费200元，由被告西安如家酒店管理有限公司大庆路店、被告西安如家酒店管理有限公司承担。（一审案件受理费原告已预交，在本判决生效后由如家大庆路店、如家公司直接支付给原告。）
宣判后，汉杰枫尚业委会、如家公司不服，向本院提起上诉。汉杰枫尚业委会�诉称，原审判决以如家公司、如家大庆路店所承租房屋窗户并非全体业主共有为由驳回汉杰枫尚业委会要求恢复楼面原状的请求，有违法律规定；建筑物外墙属于业主共有部分，业主享有共同管理权利，物业使用人破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色，损害建筑物外观、外貌属于损害他人合法权益的行为；如家公司、如家大庆路店为了从事酒店经营，擅自将1号楼2-4层有色大玻璃窗全部拆除，改建为砖墙和小窗户，完全改变了原有墙体形状和外貌，破坏了1号楼整体外观，违反了法律法规规定，损害了其他业主的合法权益。请求：撤销该判决第二项，判令如家公司、如家大庆路店恢复楼面原状。
如家公司上诉称，如家公司、如家大庆路店租赁的物业产权证上设计用途标注为“商用”，即该房屋原本就为经营性用房，与上层的居民住宅有着根本性区别，排水设施系�筑物基础设施，如家公司、如家大庆路店通过合法途径取得该经营用房，并按需求改造了排水设施，并非恶意违章搭建，也没有损害任何上层住户的利益，且考虑到美观问题，已将排水管道安装在人流稀少的大楼背面，并进行了加固美化等措施，使得对他人的影响降到最低，多年来从未因此影响任何居民，也未发生过纠纷；业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外，如家公司的行为完全符合前述情况；原审法院在未确认如家公司行为是否违法的情况下，只援引了不利于如家公司的条款，无视免责条款，错误地作出侵权判决，有失公允。请求：撤销该判决，改判驳回汉杰枫尚业委会一审全部诉讼请求；汉杰枫尚业委会承担本案一审、二审诉讼费用。
针对汉杰枫尚业委会的上诉，如家大庆路店、如家公司共同辩称，不同意汉杰枫尚业委会上诉请求。
针对如家公司的上诉，汉杰枫尚业委会辩称，如家公司擅自改变1号楼的外墙结构、安装排污管道等，严重影响了小区住宅物业的规划和外貌，不同意如家公司的上诉。
如家大庆路店同意如家公司的上诉请求。
陈玉芹辩称，因为汉杰枫尚业委会、如家公司的上诉不涉及陈玉芹，陈玉芹不发表意见。
本院经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。如家公司、如家大庆路店安装之排污管道位于承租房屋所在楼宇侧面，一层与二层交接高度处，排污管道安装的位置并不属于承租房屋专有部分，且在该位置安装排污管道，不属于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，因该行为不当利用共有部分，原审法院认定该行为属于损害他人合法权益的行为，支持汉杰枫尚业委会主张的如家大庆路店、如家公司拆除排污管道的诉请，并无不当。如家公司装修时拆除的大玻璃窗，系承租房屋窗户并非全体业主共用部分，如家公司根据其经营需要对其承租房屋窗户进行装修，并不构成不当利用，汉杰枫尚业委会主张如家大庆路店、如家公司恢复楼面原状，依据不足，原审法院不予支持，亦无不当。综上，汉杰枫尚业委会、如家公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，西安市莲湖区汉杰枫尚小区业主委员会已预交200元，西安如家酒店管理有限公司已预交200元，由西安市莲湖区汉杰枫尚小区业主委员会负担200元，由西安如家酒店管理有限公司负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 张安品
代理审判员 赵羽嘉
二〇一五年六月十六日
书 记 员 邢尖尖