湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永冷民初字第534号
被告肖远海（反诉被告），男，1957年1月20日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
委托代理人唐永明，湖南君义律师事务所律师，委托权限为一般授权代理。
被告赖宏胜（反诉原告），男，1978年9月19日出生，瑶族，湖南省ＸＸ县人。
委托代理人赖景芳，男，委托权限为特别授权代理，系被告赖宏胜父亲。
被告赖景芳，男，1953年9月11日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
被告杨克明（反诉原告），男，1980年9月14日出生，汉族，湖南省永州人。
委托代理人杨昌和，男，委托权限为特别授权代理，系被告杨克明父亲。
被告杨昌和，男，1953年11月5日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
委托代理人伍光耀，湖南开阳律师事务律师，委托权限为一般授权代理。
原告肖远海（反诉被告）诉被告赖宏胜（反诉原告）、赖景芳、杨克明（反诉原告）、杨昌和合伙纠纷一案，本院于2013年5月16日立案受理，依法适用普通程序，组成由谭胡林担任审判长，代理审判员胡慧、人民陪审员蒋拥军参加的合议庭审理本案，本案在审理过程中，被告赖宏胜、杨克明提起反诉，本庭决定将本诉和反诉合并审理，于2013年7月16日在本院第二审判庭对本案公开开庭进行了审理，代理书记员周凯担任庭审记录。原告肖远海及委托代理人唐永明、被告赖宏胜、赖景芳、杨克明、杨昌和及委托代理人伍光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖远海诉称，2007年4月22日，原告肖远海与被告赖景芳、被告杨昌和为代表的四被告就属于四被告所有的624平方米土地合伙共同建房事项达成了一份《双方建房协议书》。2008年8月30日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》。这两份协议就原、被告各自权利义务进行了详细约定，原告肖远海按约定全额出资修建好房屋、门面。2009年4月份，被告赖宏胜、被告杨克明与原告肖远海一同去永州市房产局分得了自己一半门面及房屋后，违反协议约定，拒绝承担、支付房产过户等相关手续费用64348元（一半费用），拒绝将总土地面积624平方米的一半312平方米土地过户至原告肖远海名下，给原告造成直接经济损失100000元无法收回。为此，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求：1.确认原、被告双方签订的《双方建房协议书》及《补充协议》合法有效；2.判令被告方违约并承担支付原告肖远海违约金100000元、赔偿因违约而给原告造成的损失6、7万元；3.判令原告肖远海享有其与被告合作建房土地总面积624平方米的二分之一的土地的权益（即享有312平方米土地权利）；4.判令四被告承担、支付共同建房办理房屋产权过户等相关费用的一半费用64348元；5.判令本案诉讼费由四被告负担。
被告辩称，原告的起诉没有合同依据，超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）赖宏胜、杨克明提起反诉称：依原、被告双方签订的建房协议和补充协议的规定，房屋建成后办理房屋证的义务由反诉被告承担。参照《城市房地产开发经营管理条例》第33条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18、19条的规定，承担办证义务的当事人应在房屋建成使用后的90日内办妥房产权属证书，否则应担责，而反诉被告至今已有五年之余仍未将房产证交给反诉原告，这是其违约之一；依双方协议，反诉原告出地，反诉被告出资并建设，房屋质量由建设方负责，并保证房顶10年不漏水，但反诉被告没有做到，不但所建房屋质量低劣，房顶一直漏水不断。这是违约之二；依建房协议，一栋的四个门面归反诉原告，负一楼的四个门面归反诉被告，双方不得毁约。但房屋建成后，反诉被告公然毁约，采取死缠烂打，反复闯进反诉原告家里无理取闹（还因此反诉被告被公安机关拘留），迫使反诉原告在违背真实意思的情况下与其签订补充协议，同意转让一楼两个门面给他。这是违约三；由于反诉被告违约，至今未给反诉原告房产证，致使反诉原告的房屋和门面在五年之余的时间内都无法出售和出租，造成反诉原告的实际损失至少500000元以上。但出于谅解的目的，只请求200000元的损失赔偿；由于反诉被告没有任何依据而恶意起诉，故本诉的诉讼费自然应由其承担，又由于反诉请求有理有据，故反诉诉讼费亦应由反诉被告承担。综上所述，请求法院判令：一、反诉被告违约并向反诉原告支付违约金100000元，赔偿因其违约给反诉原告造成的损失200000元；二、由反诉被告承担本案本诉和反诉的所有诉讼费。
原告（反诉被告）针对被告赖宏胜、杨克明的反诉辩称，反诉应依法驳回，反诉原告的主体应包括四名被告，但是反诉原告提出反诉只有两名被告，因此主体资格不成立；反诉原告提出反诉没有事实依据，反诉被告是按照双方签订的合同来履行自己的义务的，没有构成违约。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据一、《双方建房协议书》及《补充协议书》，拟证实原告与被告之间的合伙建房关系依法成立，原、被告按协议约定应享有的权利和义务；证据二、土地证，拟证实被告是以这四本土地证圈定的624平方米的土地和原告合伙共同建房的事实；证据三、房产证二本，拟证实被告杨克明、赖宏胜虽然没有在协议上签字，但他们将土地证原件交给被告赖景芳、杨昌和两人签订上述两协议，并按协议约定到房产部门办理门面、住房产权证，足以说明这两份协议对四被告均其法律约束力；证据四、遗失公告，拟证实被告为达到不给原告办理土地证过户手续的目的，明知土地证原件不在原告的情况下，谎称自己土地使用权证遗失而到永州市国土资源局公告遗失的事实，同样证实被告方违约；证据五、办理房产手续费用收据和发票，拟证实被告还有64348元办理房产证费用没有给原告的事实以及被告违反合同约定；证据六、损失票据，拟证实由于被告方因违约拒绝协助办理土地过户手续，导致原告卖出去的房屋还有6、7万元的购房款无法收回的事实。
被告对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，建房协议是有瑕疵的，土地证的所有人是赖宏胜和杨克明，但是在没有委托书的情况下，是赖景芳和杨昌和签订的，但《补充协议》是被告在被逼无奈的情况下，出于违背意志签订的；对证据二的真实性没有异议；对证据三的真实性没有异议，但是对证明作用有异议，它反证了原告违约的事实；对证据四的真实性没有异议，但是对证据作用有异议，它反证了原告违约的事实；对证据五中的正式发票的真实性没有异议，对非正式发票不予认可；对证据六有异议，原告出具的欠条、收据之类，不是正式的发票，缺乏客观真实性，所以不予认可，不应作为证据使用。
被告（反诉原告）在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、四被告的身份证复印件各一份，拟证实被告的身份；证据二；原告肖远海出具的收据复印件一份，拟证实房产办证义务人是原告，被告应给原告的办证手续费用2万元，已及时给原告，从而证明本案违约人是原告；证据三、（2012）永冷民初字第1144号判决书复印件一份，拟证实原告办证义务未履行，而且至今还霸占被告的土地证也不归还，足以证明原告违约；证据四、原、被告所属房屋的照片四张，拟证实房屋出现漏水、顶漏等质量问题，足以说明原告构成违约；证据五、房屋租赁合同复印件一份，拟证实被告因原告强占其土地证而不能出租房屋，从而造成的损失。
原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议；对证据二收条的真实性没有异议，对关联性有异议；对证据三的真实性没有异议，对其关联性有异议，土地证在原告方是因为官司的需要；对证据四不予认可；对证据五，合同是无效合同，所以造成被告损失的事实不存在。
结合原、被告的举证、质证意见，本院对上述证据的认证意见为：被告对原告的证据一没有异议，但《补充协议》是被告在被逼无奈的情况下，出于违背意志签订的，被告并没有提供被胁迫的证据，该证据有双方当事人的签名，应确认为有效证据；被告对原告的证据二、三、四没有异议，确认为有效证据；证据五中的正式发票的真实性没有异议，确认为有效证据，但与原、被告房屋无关的票据不予确认；对证据五中非正式发票、证据六有异议，原告出具的欠条、收据之类，不是正式的发票，并没有提供原件予以证实，该证据不予确认为有效证据。原告对被告的证据一、二、三没有异议，确认为有效证据；被告的证据四只能证实房屋出现漏水、顶漏等情况，而房屋质量应由原告职能部门出具的证明文件为准，该证据不予确认为有效证据；被告的证据五被告仅提供了复印件，同时没有土地使用权证并不能导致房屋不能出租，该证据不予确认为有效证据。
根据以上采信的证据和原、被告当庭的陈述，本院确认如下基本事实：
赖景芳是原告赖宏胜父亲，杨昌和是杨克明的父亲。赖宏胜和杨克明各自分别取得了位于冷水滩区啤酒厂以北、联城公路西侧居住区的两块土地使用权。2007年4月22日，赖景芳、杨昌和（甲方）共同与被告肖远海（乙方）签订了一份《双方建房协议书》，协议约定甲方出土地、乙方出资共同建房等事项。房屋竣工后，双方又于2008年8月30日签订了一份《补充协议》，约定主要内容“一、甲方出让地宽20.4米，深16米，跟乙方合伙建房，乙方自愿出资与甲方合伙建房宽20.4米，长13.5米（一二层），宽20.4米，深15米（三至八）层共2栋住房，甲方应得该楼门面各一半，后面空地各一半，再加陆套住房贰楼、肆楼、柒楼住房，乙方应得叁楼、伍楼、陆楼住房及负地下层，但甲方应补给乙方人民币伍万元整，陆楼完工后一次性付给乙方，建房款和其他一切开支都由乙方负责，但房产证费用按层次平分；三、甲方应提供土地使用证等有关手续资料，协助乙方办理房产证等手续，甲、乙双方共同办理房屋产权证，随时办随时到，但必须提前预约1-3天，如有一方不配合，可罚款壹拾万元，房产证办理好后，土地使用证按原老协议书上的条款按门面各一半划给乙方（肖远海）；四其中土地由部分划拨地，杨昌和与肖远海各占一半，出让地各得一半……”。2008年9月26日，原告向被告给付了办理房产证的手续费20000元。原告赖宏胜和杨克明分别向被告肖远海提供了各自的两本国有土地使用证，用以协助办理所建房屋的产权登记。【其中原告提供给被告的是登记土地使用者为“赖宏胜”的永（冷）国用（1995）字第08-003号、永（冷）国用（2000）字第0669号国有土地使用证两本。】经原告办理，2009年4月8日，永州市房产局颁发了永房权证冷水滩字第7090011**号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为“赖宏胜”、共有情况为“共同共有”，共有人为杨克明，永房权证冷水滩字第7090011**号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为“杨克明”、共有情况为“共同共有”，共有人为赖宏胜。据原告提供的证据，因办理房屋的有关证件，原告共发费10580元（2009年4月3日缴款书）。
本院认为，原、被告签订的《双方建房协议书》、《补充协议》是双方真实意思的表示，但《双方建房协议书》第一条“后面空地各一半”、《补充协议》第四条涉及划拨土地使用权的部分因违反有关法律法规的规定，但该条的无效并不致使协议无效，该协议的其他部分应为合法有效。双关已按合同的约定修建好房屋，并原、被告已就修建好的房屋进行了分配。并经原告办理，至2009年4月8日已经办理出所建房屋的房屋所有权证。原、被告在办理房屋原告产权证的过程中发生纠纷，双方均有违约行为，故不应要求对方支付违约金。对原、被告要求对方支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求赔偿损失6、7万元，同样不予支持；原告肖远海要求享有其与被告合作建房土地总面积624平方米的二分之一的土地的权益（即享有312平方米土地权利），因原告并没有提供证据证实该土地的性质，同时在已经修建的房屋中，有划拨土地存在，原告的该项诉讼请求，本院不予支持；被告已经支付办证费20000元给原告，而用于办理证件的费用为10580元，故原告要求被告承担、支付共同建房办理房屋产权过户等相关费用的一半费用64348元的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿因其违约造成的损失200000元，因被告已经事实占有使用其应得的房屋，并且该房屋已经办理出房屋所有权证，并不影响房屋的出租，同时，被告仅提供房屋租赁合同也不能证明该房屋未能出租的事实。被告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条（五）项、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告肖远海与被告赖景芳、杨昌和签订的《双方建房协议书》、《补充协议》合法有效，但《双方建房协议书》第一条“后面空地各一半”、《补充协议》第四条无效；
二、驳回原告肖远海的其他诉讼请求；
三、驳回被告赖宏胜、杨克明的反诉请求。
本案受理费5115元，反诉费2900元，由原告肖远海负担5015元，被告赖宏胜、杨克明负担3000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 谭胡林
审 判 员 胡 慧
人民陪审员 蒋拥军
二０一三年七月十九日
代理书记员 周 凯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十条民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。
第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果