甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第3896号
原告王海燕，女，1982年8月4日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。
委托代理人朱小龙，系甘州区＊＊街道法律服务所法律工作者。
被告牛平德，男，1965年12月20日出生，甘肃省张掖市甘州区人。
原告王海燕与被告牛平德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理。同年9月10日，因被告外出下落不不明，本院裁定本案中止审理。中止原因消除后，本案恢复诉讼。2015年5月16日，本案依法由审判员张勤铭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海燕的委托代理人朱小龙，被告牛平德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王海燕诉称：2011年7月15日，原、被告签订租赁协议一份，原告将自己所有的位于本区馨宇丽都A区35号楼3单元301室的住宅以每年5000元的价格租给被告三年，租期至2014年7月15日止。合同到期后，原告发现被告私自将原告的住宅转租给别人牟利，原告遂决定与被告不再续签租赁合同。但原告要求被告交付房屋时，被告却置之不理。现诉讼要求被告立即停止侵害，交付原告所有的位于本区馨宇丽都A区35号楼3单元301室的住宅一套，并赔偿经济损失10000元。
被告牛平德提交书面答辩状一份，并在庭审中辩称：原告所诉2011年7月15日，原、被告签订租赁协议一份，原告将自己所有的位于本区馨宇丽都A区35号楼3单元301室的住宅以每年5000元的价格租给被告三年属实。2014年3月5日，被告被张掖市教育局派往甘南州支教一年。2014年7月，租赁合同到期后，被告与原告在电话中达成口头协议，由被告以每年7000元的价格继续租赁原告的房屋一年。达成协议后，被告委托牛青花给原告汇了7000元房租。被告去支教时，为了房屋内财产的安全，托人看管房屋，并没有将房屋转租牟利。2014年7月22日，原告提出终止合同，被告同意终止，但要求原告将被告通过牛青花汇给原告的7000元房租退还给被告，被告将房屋交付给原告。但原告拒不承认收到被告的7000元房租，被告就让人继续看管房屋，没有退还。同年8月，原告书面申请馨宇丽都物业公司对房屋断水、断电，致使该房屋无法居住。现被告一直在另外租房居住。现在原告只要将被告已付的房租7000元退还给被告，并承担2014年的暖气费和物业费，被告愿意将房屋退还给原告。
经审理查明：2011年7月22日，原告丈夫党仁山与被告签订房屋租赁协议一份，约定党仁山将产权证登记在原告名下的位于本区馨宇丽都小区35号楼3单元301室的住宅租赁给被告，租期三年，租赁期限自2011年7月15日起，租金每年5000元；如需续租，需提前一月交清下一年房租；租赁期间产生的一切费用包括水、暖、电、物业等费用由被告承担。合同签订后，双方均按约履行了合同。2014年7月15日合同履行期限届满前，被告想以每年7000元的租金续租该房屋一年，因被告在2014年3月5日在甘南州支教不在家中，被告便让其妹妹牛青花于2014年7月14日给原告妹夫秦俊的银行卡汇款7000元（秦俊系牛青花之子）。同年7月20日，秦俊将收到被告的7000元房租交给原告，因原告发现被告将房屋转租给他人，就不同意将房屋继续租给被告，双方协商未果，原告遂于2014年8月12日向本院提起诉讼。
另查明，被告在去甘南州支教时，将租赁原告的房屋托付给其朋友魏浩国看管，2014年3月15日，魏浩国与马剑青签订《租房合同》一份，魏浩国将被告租赁原告房屋的一间卧室以每月500元的租金租赁给马剑青一年，租期自2014年3月15日起至2015年3月14日止。
被告居住房屋期间，欠2013年10月1日至2015年4月30日的公摊电费57元未付，欠2013年10月1日至2015年3月31日的水费213.2元未付，欠2013年10月1日至2015年4月30日的物业管理费813.2元未付，欠2014年至2015年度的取暖费2229元未付。
上述事实，有原、被告陈述，原告丈夫党仁山与被告签订的《房屋租赁协议》、魏浩国与马剑青签订的《租房合同》一份，魏浩国给马剑青出具的收到房租的收条两张，张掖市丽都物业管理有限责任公司出具的欠费清单一张在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定：
本院认为：2011年7月22日，原告丈夫党仁山与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定党仁山将产权证登记在原告名下的位于本区馨宇丽都小区35号楼3单元301室的住宅租赁给被告居住，现因房屋的租赁事宜发生纠纷，原告作为房屋所有权人，要求被告返还房屋，其作为原告的主体资格适格，本院予以支持。2014年7月15日，原告丈夫与被告签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，被告想以每年7000元的价格从原告处续租该房屋一年，便将房租7000元交给原告的妹夫秦俊，秦俊在2014年7月20日将被告交付的房租交给原告。虽然被告与原告或者原告的丈夫党仁山再未续订租赁合同，但根据被告将房租7000元交给原告的妹夫秦俊，秦俊又将房租交给原告的事实，能够认定在2014年7月15日租赁合同期限届满后，原、被告又达成了续租一年的协议。但《中华人民共和国合同法》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告在租赁原告房屋后，未经原告同意，在2014年3月15日通过魏浩国将其租赁原告房屋的一间卧室转租给马剑青，其行为已违反法律的规定，原告可以主张解除合同。现原告虽未提出解除合同，但要求被告将所租赁的房屋返还，其主张符合法律规定，本院予以支持。被告辩解其与马剑青是合租原告的房屋，其并没有转租盈利，故不同意交付房屋的理由，与双方签订的《房屋租赁协议》的约定不符，亦不符合法律的规定，本院不予采信。根据《合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原、被告双方形成的房屋租赁合同的实际，本院认为，在合同解除后，被告应按照双方约定的每年7000元的租金标准向原告偿付其占用房屋期间的租金，并承担占用房屋期间的水、电、暖气费及物业管理费。审理期间，原告亦认可其主张的经济损失10000元就是被告占用房屋期间产生的房租及水、电、暖气费及物业管理费。故对原告的主张，本院依法予以支持，对相关费用标准，本院将根据双方的约定和实际产生的费用予以计算认定。对被告占用房屋期间的房租，因现在房屋并没有交付，房租还一直在产生，实际数额本院现无法确定，本院根据双方约定的每年7000元的租金标准，计算至被告向原告交付房屋之日止。对原告主张的水、电、物业管理费及2014至2015年度的暖气费，本院根据张掖市丽都物业管理有限责任公司出具的欠费清单，认定电费为57元，水费为213.2元，物业管理费为813.2元，暖气费为2229元，合计3312.4元。对被告辩解原告在2014年8月就通知物业公司将该房屋的水、电均停了，故其不承担相关费用的理由，本院认为，原告对被告辩解的事实不予认可，被告又没有提供相关证据予以印证其理由，且该房屋至今一直有人居住，故对被告的辩解理由，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告王海燕与被告牛平德之间的《房屋租赁协议》；
二、被告牛平德自判决生效之日起十日内将位于本区馨宇丽都小区35号楼3单元301室的住宅返还给原告王海燕；
三、被告牛平德按照每年7000元（每天19.18元）的租金标准，向原告偿付自2014年7月15日起至房屋实际交付之日止的房租，并承担其实际占用房屋期间的水、电、暖气费及物业管理费3312.4元；被告在向原告偿付上述费用时，应扣除被告已向原告偿付的房租7000元。
案件受理费60元（已减半收取），由被告牛平德负担。被告负担的受理费直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员 张 勤 铭
二〇一五年五月二十七日
书记员 任蒋睿彧