安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民二终字第00080号
上诉人（原审原告）：朱以明，男，1968年12月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：许贵勇，安徽华律律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吕芳，女，1978年12月3日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。
委托代理人：邢明。
上诉人朱以明与被上诉人吕芳房屋租赁合同纠纷一案，上诉人朱以明不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人朱以明及其委托代理人许贵勇，被上诉人吕芳的委托代理人邢明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审中原告朱以明诉称：2010年3月18日，被告因经营铜陵市铜官山区日兴房产中介需求，向原告承租了香格里拉7栋18号网点房一间，签订了房屋租赁合同，约定租金每月1000元，2011年3月18日至2013年10月18日这段时间里，被告未按照合同支付租金，原告多次催要未果，故向人民法院提起诉讼，要求：一、判决被告向原告支付两年零七个月的租金3.1万元；二、诉讼费用由被告承担。
被告吕芳辩称：原、被告虽然签订了房屋租赁合同，但双方实际并没有履行这份合同；被告不欠原告租金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审审理查明：2010年3月18日，甲方朱以明（出租方）与乙方吕芳（承租方）签订了房屋租赁合同，合同的主要内容有：朱以明将位于香格里拉村7栋18号网点出租给吕芳使用，月租金1000元，每12个月一次交清，现付后租，租用时间从2010年3月18日，共计1.2万元。2010年元月18日，甲方李桂香（出租方）与乙方许平英（承租方）签订了房屋租赁合同，合同的主要内容有：李桂香将位于香格里拉村7栋18号网点出租给许平英使用，月租金500元，每年一次交清，现付后租，租用时间从2010年元月16日起至2011年元月17日止，共计6000元。
另查明：朱以明与李桂香系夫妻关系，许平英与吕芳系母女关系；铜陵市铜官山区日兴房产中介服务部经营者姓名为吕芳，经营场所为铜陵市香格里拉城市花园7栋18号网点。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，朱以明与吕芳签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同的约定行使权利和履行义务。朱以明与吕芳签订的房屋租赁合同时间是2010年3月18日，李桂香与许平英签订的房屋租赁合同时间是2010年元月18日，若吕芳知道其母亲许平英已经承租了香格里拉城市花园7栋18号网点，则不会在此后与朱以明签订房屋租赁合同来承租该房屋；铜陵市铜官山区日兴房产中介服务部经营者姓名为吕芳，经营场所也为铜陵市香格里拉城市花园7栋18号网点，吕芳未提供证据证明双方未履行合同。故对吕芳辩称许平英也是租赁香格里拉城市花园7栋18号网点，同样一间房屋不可能在同一时间出租给两个人而致使合同不能履行的理由，本院不予采信；朱以明与吕芳签订的房屋租赁合同约定：租用时间从2010年3月18日，共计1.2万元。从该内容可以看出，租金共计1.2万元，朱以明自认该1.2万元租金已经付清，但该合同并未就2011年3月18日至2013年10月18日双方的租赁相关事宜作出约定，即使铜陵市铜官山区日兴房产中介服务部经营场所也为铜陵市香格里拉城市花园7栋18号网点，经营地点并不是与租赁合同租金的约定形成必然的因果关系，故对朱以明要求吕芳支付两年零七个月租金的请求，本院不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告朱以明的诉讼请求。案件受理费575元，减半收取287.5元，由原告朱以明负担。
朱以明不服一审判决，向本院提起上诉，认为原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2014）铜官民二初字第00678号民事判决，改判支持上诉人在一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、从事实角度来看，2010年元月18日上诉人与被上诉人的母亲许平英签订一份租赁合同，上诉人将香格里拉7栋18号网点出租许平英用于房产中介经营，后许平英于2010年3月18日将中介业务转让给女儿吕芳经营，同期，朱以明与吕芳签订一份房屋租赁合同，朱以明将位于香格里拉7栋18号网点直接变更出租给吕芳使用，月租金1000元。协议签订后，被上诉人按合同约定支付租金，虽然合同到期后，双方未续签合同，但被上诉人一直租用该房屋经营至2013年11月1日止，中途由于被上诉人父亲生病，所以房租一直拖欠至今。2、从租赁合同的法律规定来看，本案出租方及承租方关系明确，后期房屋租期及租金虽然不明确，但可以按照《合同法》第六十一条、第六十二条、第二百二十六条的规定予以确定。
吕芳在二审庭审中答辩称：1、朱以明与吕芳签订的合同无效，事实和理由在一审中都已经陈述。2、一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
二审中上诉人朱以明提交了2组新的证据：第1组证据为从杨家山市场监督管理所调取的有关工商登记材料，包括：个体工商户名称预先核准通知书、个体工商户开业登记申请书、个体工商户营业执照颁发及归档记录表、房屋租赁合同、名称使用授权书、登记核准通知书等。证明：1、一审中上诉人提交的双方于2010年3月18日签订的房屋租赁合同有改动的痕迹，而二审提交的合同没有改动痕迹；2、铜陵市铜官山区日兴房产中介服务部的经营主体是吕芳；3、许平英通过授权书将铜陵市铜官山区日兴房产中介服务部转让给吕芳经营。第2组证据为杨家山派出所的出警情况登记表，证明：日新房产中介服务部截止到2013年11月1日，仍在香格里拉7栋18号网点经营。
被上诉人吕芳对上述证据的质证意见：对第一组证据，因不能证明其观点，不予认可。其中吕芳与朱以明的租赁期限不详细，时间上也有矛盾。对第二组证据，对其真实性不持异议，但杨家山派出所出警记录与本案没有直接关系，没有明确谁在经营，更没有显示是吕芳在经营。
本院认证意见：对第一组证据中《房屋租赁合同》的真实性不予认定，其他证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定，但对上诉人的证明观点不予认可。对第二组证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。
二审对一审证据的补充认证如下：对李桂香与许平英于2010年元月18日签订的《房屋租赁合同》予以认定。对吕芳提交的一组有关银行贷款的证据予以认定。
二审经审理查明，2010年元月18日，上诉人朱以明的妻子李桂香与被上诉人吕芳的母亲许平英签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：李桂香将香格里拉城市花园7栋18号网点房出租给许平英用于经营日兴房产中介服务部，月租金500元，每年一次交清，现（先）付后租，租用时间从2010年元月16日起至2011年元17日止，年租金共计6000元。合同期满后，双方没有续签合同，但许平英一直使用该承租房屋至2013年11月1日。在此期间，许平英共向朱以明交房租13000元，实际交房租的时间应为2010年元月16日起至2012年3月17日止。之后许平英一直未向朱以明或李桂香交纳房租，尚欠19个月另15天的房租共计9750元。
另查明，铜陵市铜官山区日兴房产中介服务部实际的经营者为许平英。因许平英已超过退休年龄，而其女儿吕芳没有工作，属于下岗失业人员，为了获取中国邮政储蓄银行铜陵市分行等银行发放的《下岗失业人员小额贷款》，故将日兴房产中介服务部从名义上转让给吕芳经营，并补办了包括房屋租赁合同在内的所有银行贷款必须的材料。其中，朱以明与吕芳于2010年3月18日签订的《房屋租赁合同》实质上是一份假合同，双方自始至终没有实际履行。此外，朱以明与许平英之间在2013年之前曾有过合伙关系。
综合双方举证、质证及一、二审过程中的诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：一、双方于2010年3月18日签订的房屋租赁合同是否有效？二、吕芳是否应当向朱以明支付租金31000元？
本院认为，关于双方于2010年3月18日签订的房屋租赁合同的效力问题。从合同的形式上看，朱以明在一审中提交的合同与其在二审中提交的合同不是一次性填写的，而且一审中提交的合同在日期上有明显改动的痕迹。从内容上看，2份合同存在明显的不一致：一审提交的合同中第一项填写了香格里拉7栋18号网点一间十五㎡，而二审提交的合同中填写的是香格里拉18号网点；第五项空白处填写了“经营”二字，而二审提交的合同此处仍然是空白；一审提交的合同中吕芳的联系电话为150××××1294，而二审提交的合同吕芳的联系电话为132××××1081。从目的上看，主要是日兴房产中介服务部的经营者已由许平英变更为吕芳，银行办理贷款时，房屋租赁合同也必须相应变更，所以双方只有重新签订一份有吕芳签名的房屋租赁合同才能办理银行贷款。综上，朱以明与吕芳于2010年3月18日签订的房屋租赁合同，是为了应付办理银行贷款而签订的一份虚假合同，且双方自始至终并没有实际履行，所以该份合同不具有合同效力。
关于吕芳是否应当继续向朱以明支付租金31000元问题。由于双方于2010年3月18日签订的房屋租赁合同无效，故朱以明以该合同为依据向吕芳主张支付租金31000元，本院不予支持。但朱以明在二审中提交的第2组证据表明，杨家山派出所民警于2013年11月1日到位于香格里拉7栋18号网点的日兴房产中介服务部出警，调解许平英与ＸＸ喜之间的纠纷。此证据能够证明，日兴房产中介服务部至2013年11月1日仍在使用该房屋，且实际使用者为许平英。因李桂香与许平英签订房屋租赁合同为有效合同，许平英及日兴房产中介服务部应履行合同义务，期间其已向朱以明交纳租金13000元，至2013年11月1日尚欠租金9750元，此款应由日兴房产中介服务部在工商注册登记的经营者吕芳支付给李桂香或朱以明。因此，对朱以明的诉请本院予以部分支持。
综上，朱以明的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省铜陵市铜官山区法院（2014）铜官民二初字第00678号民事判决。
二、改判被上诉人吕芳于本判决生效之日起十日内一次性支付给朱以明房屋租金9750元。
三、驳回朱以明的其他诉讼请求。
如果上诉人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费575元，减半收取287.5元，由朱以明负担198元，由吕芳负担89.5元。二审案件受理费575元，由朱以明负担397元，由吕芳负担178元。
本判决为终审判决。
审 判 长 屈 健
审 判 员 迟友林
代理审判员 方 彤
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 柳乐安
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。