江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第02879号
上诉人（原审原告）钱为。
委托代理人钱锋，江苏金匮律师事务所律师。
上诉人（原审被告）无锡五星花园置业有限公司，住所地无锡市通扬南路55-30。
法定代表人谢鸣宇，该公司董事长。
委托代理人贺煌、葛雨婷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。
上诉人钱为因与上诉人无锡五星花园置业有限公司（以下简称五星置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南扬民初字第0194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
钱为原审诉称：双方于2010年7月27日签订《商品房买卖合同》，约定由钱为向五星置业公司购买坐落于无锡市南长区清扬康臣花园122号1104室房屋（建筑面积122.9平方米），所购房屋属于现房。房屋交付后，房屋屋顶出现大面积渗水，房屋的西侧墙面也出现大面积的渗透，经钱为反复投诉后，五星置业公司才派员进行维修，但没有将房屋质量问题根本解决。2012年7月房屋屋顶和西侧墙面又出现大面积的渗漏，而且情况比以前更严重，虽经五星置业公司维修但仍未将房屋质量问题彻底解决，至今房屋屋顶、墙面仍处于渗漏状态，无法正常使用。后钱为提起诉讼，要求五星置业公司对房屋进行维修并赔偿相应的损失。审理中经鉴定，房屋渗水的原因是由房屋本身的质量问题所引起的。由于五星置业公司无法提供科学、合理的维修方案，也不积极履行维修义务，致使钱为购房到现在历经5年时间，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，给钱为造成经济上和精神上的较大损失。现要求：1、解除钱为与五星置业公司于2010年7月27日签订的商品房买卖合同，钱为将清扬康臣花园122号1104室房屋退还给五星置业公司；2、五星置业公司退还钱为购房款864851元及支付相应利息240464.17元（暂计）［具体明细（利息A：以首付款564851元为本金，自2010年7月28日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，暂计5年期年利率为6.5%，暂算至2015年8月27日，暂计61个月，暂计利息186636元）；（利息B：鉴于钱为用公积金贷款买房，截止到2015年7月31日，已付银行利息53828.17元）］；3、五星置业公司赔偿钱为损失336865.5元（暂计）［C、房屋增值的损失为9000元／平方米×122.95平方米-864851元=1106550元-864851元=241699元；D、契税8648.51元＋入户大修理基金11065.50元＋产权登记办证360元＋贷款担保费4500元＋燃气入户费2500元＋物业费922.10元＋电梯运材费250元＋垃圾清运费250元=28496.11元；E、房屋重置贷款差价为446111.53元（30万元商业贷款，15年还贷期限，利率5.67%，其中含10%上浮利率）-379441.14元（30万元公积金贷款，15年还贷期限，利率3.25%）=66670.39元］；4、五星置业公司赔偿钱为精神损失1000元；5、本案诉讼费由五星置业公司负担。
五星置业公司原审辩称：不同意解除商品房买卖合同，认为涉案房屋的质量问题可以通过适合的维修方案进行解决。对钱为主张的损失不予认可，因为涉案房屋的漏水问题属于一般质量问题，达不到法律规定可解除商品房买卖合同的条件，所以不存在解除商品房买卖合同所产生的损失。钱为主张的精神损失，没有实际损失的依据，也没有法律规定。综上，钱为的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回钱为全部的诉讼请求。
原审法院查明：2010年7月27日，钱为与五星置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由钱为向五星置业公司购买坐落于无锡市南长区清扬康臣花园122号1104室房屋，建筑面积122.9平方米，每平方米为7034.17元，总金额为864499元，钱为于2010年7月27日付房款19万元，7月28日付房款36.5万元，并同时办理银行按揭手续。同日，钱为向五星置业公司支付首付款564851元，五星置业公司向钱为交付本案涉案房屋。涉案房屋交付后，出现房屋屋面、墙体多处渗水等情况，虽经五星置业公司多次维修，但未能彻底解决。
2013年9月，钱为诉至原审法院，要求五星置业公司对涉案房屋进行维修，并承担所有的维修费用，以及赔偿损失19万元。法院进行诉前调解，虽然五星置业公司表示同意维修，但未能提供经无锡市工程质量监督站确认的维修方案。2014年4月，法院受理钱为与五星置业公司商品房销售合同纠纷一案。
一审中，钱为申请要求对涉案房屋渗漏的部位予以确定，并对房屋渗漏的原因进行鉴定。2015年3月20日，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定结论为根据对涉案房屋的屋面板渗水、墙体渗水检查结果及渗水原因分析结果，结果汇总如下：
1、屋面渗水：
渗水部位：
该房屋内客厅、南主卧室、北次卧室①、北次卧室②、厨房、餐厅、门厅、卫生间等屋面板板底均存在不同程度的渗水现象，南主卧室、客厅等部分屋面板板底混凝土表面可见明显裂缝现象。
渗水主要原因：
屋面细石混凝土面层及混凝土屋面板结构层，由于混凝土收缩和受温差变化影响分别产生贯穿裂缝，屋顶防水卷材存在搭接处空鼓或局部开裂、破损等现象，从而使得雨水渗透过屋面细石混凝土面层、屋面防水卷材及混凝土屋面板结构层裂缝而导致渗水。
2、墙体渗水：
渗水部位：
（1）北次卧室①内（1-2）／M轴墙体北侧近1／M轴墙角处沿高中部约1.4m范围内存在局部渗水痕迹；
（2）北次卧室①南侧卫生间内（0-1）／M轴墙体内侧（南侧）距地面高约1m范围内、近窗口端墙面存在局部渗水痕迹；
（3）北次卧室①内（1-2）／P轴墙体南侧窗洞口左下角、右下角处存在局部渗水现象。
渗水主要原因：
（1）北次卧室①内（1-2）／M轴墙体北侧局部渗水的主要原因为：1／M轴处外墙墙面局面防水层破坏，1／M轴处混凝土构造柱与（M-P）／1轴填充墙体间存在缝隙，雨水通过缝隙渗透导致的。
（2）北次卧室①南侧卫生间内（0-1）／M轴墙体内侧（南侧）局部渗水的主要原因为：近墙体西端的窗口的窗扇与窗框间未关闭紧密，雨水通过缝隙渗入墙面导致的；另外，（0-1）／M轴墙体外侧墙面防水层可能局部破坏，墙体间存在缝隙，雨水通过缝隙渗透过墙体也导致墙体内侧渗水。
（3）北次卧室①内（1-2）／P轴墙体南侧窗洞口左下角、右下角处局部渗水的主要原因为：窗边框与墙体洞口交接处填缝不密实，雨水渗透过缝隙导致的。
经质证，钱为与五星置业公司对上述司法鉴定意见书均无异议。
另查明：2010年8月23日，钱为（丙方）与无锡市住房公积金管理中心（甲方）、中国农业银行股份有限公司无锡太湖支行（乙方）、无锡市住房置业担保有限公司（丁方）签订《无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同》，合同载明的主要内容为：本合同所称委托贷款是指丙方因购买自主住房，向甲方申请个人购建住房公积金贷款并愿意提供借款担保；甲方根据法律、法规、规章有关规定，同意丙方的借款申请并委托乙方具体办理个人购建住房公积金贷款的资信审查、放贷、收贷等金融业务；丁方同意作为丙方本次借款的担保人，为丙方履行本委托贷款合同承担连带保证责任的以上所有法律行为的总称；丙方必须将该借款全部用于购买坐落于清扬康臣122-1104的自主住房，不得挪作他用；借款金额为30万元，借款期限为15年，自2010年8月23日起至2025年8月22日止，贷款利率根据中国人民银行的规定月利率为3.225‰；乙方于合同生效之日全额发放贷款，丙方同意，乙方将按本合同约定发放给丙方的借款划至丁方的账户上即视为乙方向丙方发放了贷款，丁方于收到丙方提交的他项权证当日（或按丁方与售房人签订的有关协议）根据丙方的付款委托将丙方的借款划给售房人；本贷款的归还采用按月等额本息还款法，丙方自本合同签订之日的次月起，于每月23日归还贷款本息额2199.57元，本合同期内如遇中国人民银行贷款利率调整，丙方应按乙方调整后的月还款本息额归还本息；如丙方与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被变更、被撤销、被解除的，丙方应自该合同被确认无效或被变更、被撤销、被解除之日起15个工作日内向乙方归还剩余的全部贷款本金、利息、罚息、复利及为实现债权而发生的相关费用，或委托售房人直接将上述款项归还乙方。若丙方未能履行归还上述款项的义务，乙方有权依法处分质押的权利凭证或有权要求保证人按本合同约定的时间和方式承担保证责任。
同日，钱为（甲方）与无锡市住房置业担保有限公司（乙方）签订抵押担保合同，合同载明的主要内容为：为确保借款人钱为于2010年8月23日与中国农业银行股份有限公司无锡太湖支行签订的住房借款合同（以下简称借款合同）的履行，鉴于甲方的要求，乙方愿意为借款人的借款提供担保，为此，甲方愿意以自己所拥有的房地产，向乙方提供抵押反担保（抵押物清单附后），并承担因借款人违约而给乙方造成的全部经济损失；借款人的借款金额为30万元，借款期限自2010年8月23日至2025年8月22日，共180个月；借款人同意将第二条中的借款由银行汇至乙方账户，甲方应当及时办理产权（预告）登记及他项权利（预告）登记手续，并将《房屋他项权证》送交乙方保管，乙方收到《房屋他项权证》后，将银行贷款汇入借款人或售房人账户（购买商品房期房的，必须办理预告登记后方可划款）；抵押物清单载明，抵押房坐落于清扬康臣花园13－122－1104，建筑面积为122.9平方米，抵押物价值为86.4499万元，设定抵押额度为30万元。
2010年9月27日，五星置业公司向钱为开具涉案房屋的购房发票，载明建筑面积为122.95平方米，金额为864851元。
钱为还为涉案房屋交纳下列费用：房屋契税8648.51元、维修电梯基金11065.50元、产权证办证费360元、贷款担保费4500元、燃气入户费2500元、物业费922.10元、电梯运材费250元、垃圾清运费250元。
截止到2015年7月31日，钱为已付银行利息53828.17元。
以上事实，有商品房买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证、住宅质量保修说明、工程质量投诉处理意见书、现场图片，购房发票、现金完税证、收据、担保费收据、城市燃气民用供用气合同、农业银行的还款记录、公积金委托贷款合同、抵押担保合同、无锡市消费者协会出具的情况说明、司法鉴定意见书及当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为：钱为与五星置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。钱为已按约支付购房款，五星置业公司应向钱为交付符合规定质量完好的房屋。五星置业公司于2010年7月28日向钱为交付涉案房屋后，该房屋的房屋屋面、墙体就出现多处渗漏水等质量问题，在长达近五年的期间内，虽经五星置业公司多次维修，但至今亦未能解决，导致钱为就涉案房屋交付至今无法正常使用，无法实现购买房屋的目的。对此，五星置业公司应负全部责任，故钱为请求解除合同、退还房款及支付利息的主张，法院予以支持。关于钱为要求赔偿损失336865.50元的主张，其中要求赔偿房屋增值损失241699元、房屋重置贷款差价损失66670.39元的主张，因该部分费用尚未产生，法院不予支持，其余要求赔偿损失的主张，法院予以支持。钱为要求赔偿精神损失1000元的主张，不符合法律规定，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、解除钱为与五星置业公司于2010年7月27日签订的《商品房买卖合同》。二、五星置业公司于判决发生法律效力之日起10日内向钱为返还购房款864851元并支付利息（自2010年7月28日起至实际给付之日止，以564851元为基准并按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、钱为于判决发生法律效力之日起10日内将坐落于无锡市南长区清扬康臣花园122号1104室房屋返还给五星置业公司。四、五星置业公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿钱为损失，其中银行利息53828.17元（截止到2015年7月31日）、契税8648.51元、维修电梯基金11065.50元、产权证办证费360元、贷款担保费4500元、燃气入户费2500元、物业费922.10元、电梯运材费250元、垃圾清运费250元。五、驳回钱为的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17789元、鉴定费30000元，两项合计47789元（已由钱为预交），由钱为负担2789元，五星置业公司负担45000元，五星置业公司于判决发生法律效力之日起10日内将所负担的费用直接支付给钱为。
钱为不服原审判决，向本院提起上诉称：五星置业公司未能出售合格的商品房，且房屋发生质量问题后，五星置业公司未及时履行维修义务，导致房屋无法正常居住使用。由于五星置业公司的过错致使合同解除，除了退还房屋原价款外，其也不得不退回五年前购买的房屋。目前，随着房价的上涨，涉案房屋同地段同面积的房屋均价在9000元／平方米以上，房屋增值的损失也应由五星置业公司赔偿。综上，请求撤销原判第五项，依法改判五星置业公司赔偿其房屋增值损失241699元。
对此，五星置业公司答辩称：钱为主张的增值损失没有事实和法律依据。
五星置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋的漏水问题可以通过维修的方式解决，之所以长时间未能维修好，是因为钱为不同意其提出的维修方案，并提起了本案诉讼。2、诉讼中钱为也曾提出维修方案的司法鉴定，但后变更诉请要求解除合同，钱为未能就涉案房屋的漏水问题无法修复进行举证。3、涉案房屋经验收合格后交付使用，说明房屋符合安全标准，漏水仅为一般质量问题，并未严重影响正常居住使用，不能以此为由解除合同。4、即便因质量问题可以解除合同，解除后的利息损失（退房款利息和银行贷款利息）应从钱为提出退房（即变更诉请）时起算。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
对此，钱为答辩称：1、变更诉请的原因是五星公司多次维修但始终没有彻底修复，漏水状态一直持续五年多时间，导致其无法居住使用，购房目的无法实现，故一审判决解除合同并退房符合法律。2、关于损失的起算，涉案房屋质量问题一直存在，即违约状态一直存在，故相关损失也应从一审判决起算点计算。3、五星置业公司所称的维修方案始终没有提供正式的书面材料，没有得到专业部门的认可。4、涉案房屋出现严重质量问题，五星置业公司怠于维修，且已经由鉴定机构出具鉴定报告，现要求其提供无法维修的证据，有违法律。
本院对原审查明的事实予以确认。
二审补充查明：五星置业公司并未向原审法院提供过维修方案，到一审司法鉴定时还有渗漏问题，目前还没有解决。关于钱为主张的房屋增值损失，合同中没有约定，事后双方也未达成过协议。
以上事实，有当事人陈述予以证实。
本案的争议焦点为：一、钱为主张房屋增值损失241699元有无依据；二、涉案合同是否应予解除，一审认定的解除后利息损失是否得当。
关于争议焦点一，本院认为：钱为主张的房屋增值损失系其根据预估市场价与当时购买价的差额计算，因房地产价值易受政策、市场等因素发生变化，该损失也未实际发生，钱为的预估缺乏事实依据。且双方并未就房屋增值损失有约定，该项主张亦缺乏合同依据。一审不予支持，并无不当。
关于争议焦点二，本院认为：按照法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，2010年涉案房屋交付后即出现屋面、墙体多处渗水等情况，在2010年底、2011年初五星置业公司已经进行多次维修，但至一审司法鉴定时还有渗漏问题，目前也还没有解决，可见五星置业公司并未能够修复好房屋的渗漏问题。房屋的基本功能就是要确保适宜居住，而本案渗漏问题经过多次维修都未能修复，已经影响到了购房人的正常居住使用，无法实现购房目的，故钱为可以解除涉案合同。
合同解除后，五星置业公司作为违约方，应当赔偿钱为因此造成的实际损失。因钱为将购房款564851元于2010年7月28日支付给五星置业公司，现钱为因合同解除无法取得房屋，故损失应从五星置业公司占用购房款时计算；银行贷款利息是钱为因购房而支出的费用，应以实际发生的数额为准。综上，一审对于利息损失的计算并无不当。
综上，钱为、五星置业公司提出的上诉意见缺乏依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17789元，由钱为负担4925元，由五星置业公司负担12864元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
代理审判员 王静静
代理审判员 景 鑫
二〇一六年一月十八日
书 记 员 杜凤君