广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2268号
原告（反诉被告）：李海彪，住广州市荔湾区。
委托代理人：彭文良，广东禅都律师事务所律师。
委托代理人：谢静仪，广东禅都律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市品鑫房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：卢志光，职务总经理。
被告：李广兴，住广州市荔湾区。
被告：卢志光，住广州市芳村区。
三被告共同委托代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：谭唯聪，广东广大律师事务所律师。
原告李海彪诉被告广州市品鑫房地产代理有限公司（以下简称品鑫公司）、被告李广兴、卢志光租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭文良、谢静仪，三被告的共同委托代理人谭唯聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月11日，原告（乙方）与被告品鑫公司（甲方）签订《好食汇商场租赁合同》，约定原告承租“好食汇”商场A18铺位，租赁期限为2014年11月1日起至2015年10月31日止，月租金8500元，乙方应向甲方交纳水电煤保证金5000元、市场综合服务费、公用设施维护费700元、租赁保证金17000元，若甲方在乙方没有违反协议的情况下提前解除本合同或将商铺租给他人，视为甲方违约，甲方应退回乙方的租赁保证金，并向乙方支付与租赁保证金等额的违约金等。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了前述费用，并进场装修、添置设备。但在经营过程中，2014年12月24日至2014年12月29日、2015年3月5日被告都曾以内部整顿为由，单方歇业。2015年6月18日，租赁场所因未履行有关门的行政处罚决定，被广州市公安局越秀区分局查封，导致原告无法继续经营，给原告造成巨大的经济损失。品鑫公司未能按照《好食汇商场租赁合同》的约定为原告提供正常经营的必要条件，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，被告李广兴作为承租场地的权属人，委托品鑫公司代自己签订合同，在履行合同过程中以自己的名义直接收取原告租金等款项，应视作租赁合同的实际出租方。且被告李广兴作为租赁场所的权属人，在出租经营过程中并没有履行法定义务，做好出租物业的消防安全设施，将不能出租的物业出租给他人进行经营，另外，被告李广兴、卢志光作为品鑫公司的股东，在履行合同过程中以自己的名义收取了原告进场费、保证金、租金等各项费用，从品鑫公司中抽逃公司资金，将品鑫公司的公司财产转为个人所有，因此被告李广兴、卢志光应对被告品鑫公司的违约行为负连带责任。故原告请求法院依法判决：1、确认原告与被告品鑫公司于2014年10月11日签订的《好食汇商场租赁合同》于2015年6月18日解除；2、三被告向原告返还租赁保证金17000元；3、三被告向原告返还水电煤押金5000元；4、三被告向原告返还进场费5000元；5、三被告向原告返还尚未使用（从2015年6月19日至2015年6月30日止）的租金3683.29元；6、三被告向原告返还物业服务费用303.33元（从2015年6月19日至2015年6月30日止）；7、三被告向原告支付违约金17000元。
被告品鑫公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原因如下：1、我方确认合同已经解除，但是解除的日期是2015年7月10日。原告在2015年6月18日未向被告发出解除合同的通知，无解除合同的意思表示，故合同继续有效，被告在2015年6月25日未依约支付2015年7月的租金，到2015年7月10日逾期超过15天，故被告有权解除合同，被告也在2015年7月10日通知原告到场并解除合同，故合同在2015年7月10日解除。2、关于租赁保证金的问题，因为是原告违约，故不予退还租赁保证金。3、关于水电煤押金，未使用的可以退还，即扣除实际使用的我方同意退回。4、关于返还进场费的问题，我方不同意退回，因为是原告的违约造成合同的解除，同时进场费是对原告使用商铺的装修和我方对品牌推广宣传所支付的对价，原告已经实际使用了商铺，故不同意退回，同时合同也没有约定进场费可以退回。根据进场费的性质，其不是保证金，不应该退回。5、关于租金及物业服务费的问题，原告还未足额支付，故不存在退回的问题。6、违约金没有合同和事实的依据，不应该支付。
被告李广兴、卢志光共同辩称：不同意原告的诉讼请求。两被告不是合同的当事人，没有在合同上签名，租赁合同对两被告没有约束力，两被告不是本案的适格被告，被告李广兴、卢志光在签订租赁合同之前，已经查看李广兴向某公司出具的授权书，该授权书是被告李广兴作为物业的产权人，授权作为承租人的被告品鑫公司的转租权，且该授权书明确李广兴不作为合同一方与被告李广兴、卢志光签订租赁合同。被告李广兴、卢志光没有收取原告的保证金及租金等费用，原告主张的事实无相关的证据证明。
被告品鑫公司反诉称：原告与被告品鑫公司于2014年10月11日签订了《好食汇商场租赁合同》，约定由原告承租“好食汇”商场A18铺位，租赁期限为2014年11月1日起至2015年10月31日止，月租金8500元，每月25日交纳次月租金。原告于2015年6月25日未向被告交纳7月份租金，至2015年7月10日仍未交纳，已逾期15天，该行为构成违约，被告于2015年7月10日通知原告解除合同并要求清场，合同即告解除。故提起反诉，要求法院判令：1、确认原、被告双方于2014年10月11日签订的《好食汇商场租赁合同》于2015年7月10日解除；2、确认被告有权没收保证金17000元；3、原告支付2015年7月1日至2015年7月10日的租金2800元及迟延支付上述租金的违约金（自2015年6月25日起，以2800元为基数，按照每日3%计算至2015年7月10日止）。
原告对被告品鑫公司的反诉辩称：不同意被告品鑫公司的反诉请求。1、关于合同的解除时间，我方认为在2015年6月18日解除，因为商铺在该日被查封，原告从该日起无法使用商铺。直至起诉前原告无收到被告告知可以使用商铺的通知。2、关于保证金，被告无权没收，是被告违约，我方要求被告返还。3、关于租金的问题，原告是无需支付的。从2015年6月18日开始，原告已经无法使用商铺，合同的目的无法实现。经原、被告协商，被告一直无法将涉案商铺交给原告正常营业。在我方无法使用商铺的情况下，原告不需要缴纳租金。4.基于被告先行违约导致原告无法经营。其他反诉请求，都是基于被告违约所产生的，因此均不成立。被告在庭审中也陈述，涉案商铺是没有通过消防而被查封。根据双方签订的《租赁合同》第十二条的约定，已经明确说明被告应完成消防、卫生、环保等基础设施的建设以保证我方正常使用。被告将符合条件的商铺交给我方使用是法律和合同的约定，但是被告无法交付，应该承担违约责任。
被告李广兴、卢志光述称：同意被告品鑫公司的反诉请求。
经审理查明：2014年10月11日，原告（乙方）和被告品鑫公司（甲方）签订《好食汇商场租赁合同》，约定：甲、乙双方经协商就乙方承租越秀区惠福东路548-552号123-125、126-127、128-129、130、131-132、133、134、135“好食汇”商场A18铺位的事宜达成以下协议；甲方同意将“好食汇”商场A18铺位出租给乙方摆卖定食品、经营销售该合同约定的经营范畴；乙方的经营种类为日本料理。该合同的租赁期限为一年即从2014年11月1日起至2015年10月31日止；月租金为8500元，租金按月结算；乙方在签定该合同时，应将第一期租金8500元支付给甲方，并向甲方交纳17000元的租赁保证金；该保证金在合同期满及结清一切费用后乙方凭原始收据无息退回（原始收据要妥善保存，遗失不补、不退款），并同时向甲方交纳5000元的水电煤保证金。该保证金在合同期满及结清一切费用后乙方凭原始收据无息退回（原始收据要妥善保存，遗失不补、不退款）；乙方应在每月25日前以现金或转账的付款方式到管理处办公室向甲方缴纳下一个月租金，若乙方逾期缴交，则每日按逾期付款总额的3%向甲方支付滞纳金；若乙方逾期超过15天，甲方有权解除该合同；乙方的租赁保证金作为违约金，不予退还；管理费：甲方作为“好食汇”的管理机构，每月向乙方定额收取市场管理综合服务费、公用设施用维护（应为“维护费用”）700元／月；乙方应在每月2日前以现金或转账的付款方式到管理处办公室向甲方缴纳当月管理费，乙方若逾期缴交，则每日按逾期付款总额的3%向甲方支付滞纳金；若乙方逾期超过7天，甲方有权解除本合同，乙方的租赁保证金作为违约金，不予退还；公共水电按各家店铺面积平均分摊，收费标准按相关部门收费；商铺内的水电费：乙方自用电、用水费按每月实际使用数向甲方缴交（水电费单价按水电部门标准），若乙方逾期超过7天，甲方有权解除该合同，乙方的租赁保证金作为违约金，不予退还；甲方提供有关资料文件协助予乙方办理有关证照，以供乙方正常营业；因政府部门规定或不可抗力的因素，造成本合同不能履行时，本合同得以解除，双方均不负违约责任，如街道社区，城管或公安部门规定临时停业，乙方应服从管理；如该铺位在经营中，乙方发生下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，有权对乙方财产行使留置权，并追究乙方违约或侵权责任：在本合同存续期间，未经甲方同意乙方不得擅自撤离该铺位或停止营业。该合同解除后，乙方必须在甲方正式通知后三日内撤场并将该铺位恢复原状；乙方必须配合甲方办理各项交接手续，不得拒接或拖延；甲方应在乙方撤场后的三日内，在扣除各项费用及罚款后，将租赁保证金无息退回乙方；若甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除本合同或将该商铺租给他人，视为甲方违约，甲方应退回乙方的租赁保证金，并向乙方支付与租赁保证金等额的违约金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除协议，视为乙方违约，甲方有权没收乙方的租赁保证金；甲方应完成相关消防、卫生、环保等配套设施建设及符合政府相关规范、许可，以达到保证乙方正常开业使用等。
之后，被告将涉案的好食汇美食广场A18商铺交付原告经营使用。原告向被告品鑫公司支付了涉案A18商铺保证金17000元，水电煤押金5000元。原告已支付租金、管理费至2015年6月30日，其中部分款项是支付至李广兴的个人账户。被告品鑫公司确认收到该款。
2015年3月5日，被告品鑫公司向原告发出《通知》载明：致好食汇美食广场各商户：由即日起美食广场将进行内部停业整顿并会尽快恢复营业；在停业期间，我司将对各商户以停业一天免除两天租金的方式作为补偿等。
2015年4月17日，广州市公安局越秀区分局出具编号的穗公越消验字（2015）第0085号《建设工程消防验收意见书》，载明：广州市食如诒餐饮有限公司：根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位申报的食如诒餐饮内部装修建设工程进行了消防验收复验。该工程位于广州市越秀区惠福东路548-552号（双号）利福大厦（商住楼，地上共27层，高77米，总建筑面积25000平方米，属一类高层民用建筑）首层123-135铺，装修面积417平方米，装修后作餐厅使用，设置有大厦原有的室内消防栓给水系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统等消防设施。根据国家工程建设消防技术标准，《建设工程消防验收评定规则》和《建设工程消防验收意见书》（穗公越消验字（2015）第0068号），经资料审查、现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收复验合格。1、申报竣工材料与现场实际情况相符，现场厨房门已设置乙级防火门，依据现行《建设工程消防验收评定规则》第5.2条、第5.3条、第6.4条判定为合格。2、厨房隔墙已砌至梁板底部，符合现行《高层民用建筑设计防火规范》第5.2.6条的要求。二、工程投入使用后，你单位应加强建筑消防设施维护保养、保证完好有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。三、工程如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。四、该餐厅属于公众聚集场所，投入使用，营业前应依法申请消防安全检查等。
2015年6月18日，广州市公安局越秀区分局以穗公越消强执决字（2015）01号《行政强制执行决定书》查封了整个涉案好食汇商场。该决定书载明：被处理单位名称：广州市食如诒餐饮有限公司；单位法定代表人：卢志光；地址及联系方式：广州市越秀区惠福东路548-552号（双号）123-125铺；因你单位经催告无正当理由逾期未履行公安机关于2015年1月30日作出的对广州市食如诒餐饮有限公司责令停产停业的行政处罚决定（决定书文号穗公（越）行罚决字（2015）第00480号），根据《中华人民共和国消防法》第七十条第四款之规定，决定于2015年6月18日强制执行；强制执行方式：对位于广州市越秀区惠福东路548-552号（双号）123-125铺的广州市食如诒餐饮有限公司予以查封，查封期间的消防安全由广州市食如诒餐饮有限公司负责等。
2015年6月23日，被告品鑫公司向原告等好食汇商场各商户发出《告知》称：近日商场正在进行安全检查工作，预计全部工作将需要数天完成，期间商场将暂停营业，该司将在安全检查工作完成后第一时间通知各位商户等。
2015年9月28日，原告向本院提起本案诉讼。
庭审中，被告品鑫公司表示：原告经营过程中商场停业有3次，分别是2014年12月、2015年3月和6月18日，前两次只是停业没有被查封，最后一次停业是被查封；最后一次停业的时间是从2015年6月18日开始至7月初；原告缴纳租金的时间是每月的25日，我们催原告交租金，因为原告称不想租了，所以我们开门给原告把东西拿走；但是在每一个租赁合同签订之前，被告品鑫公司均有告知各个承租人涉案场地的消防是未办妥的，在合同中也有明确约定如果有关部门规定临时停业乙方要服从管理；因为原告在2015年7月10日已经撤场了，我方认为合同在该日解除，故无义务通知原告可以继续营业；确认收到原告支付给被告李广兴的费用；现涉案商铺已出租给案外人。原告称：涉案商场因为消防的问题确实停业三次，第三次就是2015年6月18日被查封，被告在2015年7月初叫原告去拿回铺里的东西，该次查封至少有两个月，恢复营业起码在10月之后。
关于涉案租赁场地所有权来源及三被告之间关系的问题，原告称：涉案房屋所有权人为李广兴，李广兴授权品鑫公司对外招租及经营且实际收取了原告的租金、租赁保证金、进场费；此外，李广兴、卢志光是品鑫公司的股东，根据《公司法》第二十条第三款、第一百四十九条、公司法解释三第十二条、第十四条的规定，李广兴以自己名义开设账户收取租金，挪用公司资金、抽逃出资，且李广兴是商铺的业主，消防不合格是李广兴造成的，故李广兴、卢志光应对品鑫公司本案债务承担连带责任。为此，原告提交证据有：1.《房地产权证》复印件八份［载明：越秀区惠福东路548-552号（双号）123-125号铺、126-127号铺、128-129号铺、130号铺、131-132号铺、133号铺、134号铺、135号铺权属人为被告李广兴和案外人李某成共有］。2.《授权书》复印件（载明：甲方为李广兴、乙方为品鑫公司；甲方李广兴授权乙方品鑫公司可在广州市越秀区惠福东路548-552号123、125、126、127、128、129、130、131、132、133、134、135铺招租和管理经营；商铺面积418平方米；授权有效期为本授权书签署生效之日起至2020年11月1日止；乙方在行使权利时，必须保证和租客签订的合同合法；租期内，乙方和租客之间的纠纷，由乙方负责协调解决，甲方不参与经营管理等）。三被告对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议；被告品鑫公司确认李广兴、卢志光为品鑫公司的股东，且品鑫公司只有该两个股东；在与原告签订涉案租赁合同前，品鑫公司已向原告出示了上述《授权书》，该《授权书》是李广兴作为涉案物业的业主对品鑫公司有权转租的授权；涉案物业是李广兴名下的，由李广兴出租给广州市食如诒餐饮有限公司，广州市食如诒餐饮有限公司转租给被告品鑫公司。为证明该事实，被告品鑫公司提交出下证据：1.李广兴、李玉成与广州市食如诒餐饮有限公司签订的《租赁合同》及《房屋租赁登记备案证明》；2.广州市食如诒餐饮有限公司与品鑫公司签订的《广州市房屋租赁合同》；3.李广兴、李某成申请注销登记备案的《租赁合同登记备案业务受理回执》。原告对上述证据均不予确认，认为业主与被告品鑫公司之间是委托关系，若为租赁关系，品鑫公司没有必要向原告出示《授权书》及在租赁合同中注明是代表业主方，被告之间的关系应以原告举证的《授权书》为准。
原告与被告品鑫公司均确认，双方的租赁合同在本案起诉之前已经解除。原告在诉讼过程中未提交相关证据证明其已向被告支付了进场费5000元；被告品鑫公司在诉讼过程中未明确其答辩主张的原告应付水电费的金额，也未提交相关证据。
本院认为：原告与被告品鑫公司签订的《好食汇商场租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告将涉案商铺作为经营餐饮用途出租，在原告经营使用期间却未能及时通过消防验收，实际造成三次停业，且根据公安机关出具的《行政强制执行决定书》可知涉案场地已于2015年1月30日被责令停产停业，并于2015年6月18日被查封，之后无证据显示涉案场地何时恢复营业，也无证据证明品鑫公司有通知原告可以继续经营，被告品鑫公司的上述行为导致合同目的不能实现已构成违约，故原告有权提出解除合同。因原告没有证据证明在2015年6月18日当天已经向被告提出解除合同，故原告要求确认合同于该日解除，没有法律依据。由于2015年6月18日之后，场地仍被查封，原告对于交纳租金享有不安抗辩权，被告品鑫公司以原告未按时交纳租金为由要求解除合同，没有法律依据。且被告品鑫公司也并无证据证明已经于2015年7月10日向原告送达解除合同的通知，故其要求确认租赁合同于2015年7月10日解除，本院也不予支持。
关于租金的支付问题。原告已支付租金及管理费至2015年6月30日。由于被告品鑫公司的原因，涉案场地从2015年6月18日被查封停业，原告在该期间无法正常使用涉案商铺，被告理应返还从2015年6月19日至同年6月30日的租金及管理费。因被告品鑫公司无证据证明涉案场地何时恢复营业，同时也未通知原告可以恢复营业，故其要求原告支付2015年7月1日至2015年7月10日的租金及迟延支付上述租金的违约金没有法律依据，本院不予支持。
关于租赁保证金、水电煤押金、进场费的退还及违约金的支付问题。原、被告双方均确认租赁合同已经于本案起诉前解除。鉴于合同解除是被告品鑫公司的原因导致的，非原告之责，故合同解除后，原告要求品鑫公司退回租赁保证金、水电煤押金，并要求其承担与租赁保证金等额的违约金，符合合同约定，本院予以支持。至于进场费，原告无证据证明其有向被告支付，故对原告要求返还进场费的诉请，本院不予支持。
关于被告李广兴、卢志光是否需要承担连带责任的问题。由于被告品鑫公司为有限责任公司，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，被告品鑫公司表示其已收到原告支付给被告李广兴、卢志光的款项，故原告仅提供其向被告李广兴、卢志光支付部分费用的转账凭证，不足以揭开公司面纱，要求各股东承担责任。至于被告李广兴与品鑫公司之间是否构成委托代理关系的问题，从原告举证的《授权书》的内容来看，并不含有李广兴委托品鑫公司代为出租涉案商铺、由李广兴承担相应民事责任的意思，相反，《授权书》中“租期内，乙方和租客之间的纠纷，由乙方负责协调解决，甲方不参与经营管理”的内容有免责之意，且被告品鑫公司是以自己的名义与原告签订租赁合同，故原告主张二者为委托代理关系证据不足。故基于合同相对性原则，应由被告品鑫公司承担其与原告所签租赁合同的相关责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国公司法》第三条第二款之规定，判决如下：
一、被告广州市品鑫房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告李海彪返还租赁保证金17000元及水电煤押金5000元。
二、被告广州市品鑫房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告李海彪返还2015年6月19日至2015年6月30日期间的租金及物业服务费用（租金按8500元／月计算、物业服务费用按700元／月计算）。
三、被告广州市品鑫房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告李海彪支付违约金17000元。
四、驳回原告李海彪的其他诉讼请求。
五、驳回被告广州市品鑫房地产代理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1198元（其中本诉受理费1000元、反诉受理费198元），由原告李海彪负担111元，由被告广州市品鑫房地产代理有限公司负担1087元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周鸿明
人民陪审员 刘碧纯
人民陪审员 宋雪松
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 徐 娟