辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中审民终再字第3号
申请再审人：宋亚贤（原审原告韩广德之妻，其是韩广德权利义务承受人），女，1954年12月11日出生，汉族，无业。
委托代理人：韩志强，男，1977年12月29日出生，满族，无业，系宋亚贤的儿子。
申请再审人：韩志强（原审原告韩广德之子，其是韩广德权利义务承受人），男，1977年12月29日出生，满族，无业。
申请再审人：韩秋红（原审原告韩广德之女，其是韩广德权利义务承受人），女，1982年9月8日出生，满族，无业。
委托代理人：韩志强，男，1977年12月29日出生，满族，无业，系韩秋红的哥哥。
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）：沈阳市诚达物业管理有限责任公司。
法定代表人：苗英鹏，该公司经理。
委托代理人：赵盛珍，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：杨明乔，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳城南物业管理有限公司。
法定代表人：孙溪东，该公司总经理。
委托代理人：谭满拥，沈阳市沈河区天海法律服务所法律工作者。
韩广德、沈阳市诚达物业管理有限责任公司（简称诚达物业公司）与沈阳城南物业管理有限责任公司（简称城南物业公司）返还原物纠纷一案，沈阳市苏家屯区人民法院于2013年8月13日作出（2013）苏民二初字第376号民事判决。韩广德、诚达物业公司均不服，向本院提出上诉。本院于2014年1月15日作出（2013）沈中民二终字第2364号民事判决，已经发生法律效力。韩广德与诚达物业公司均不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2014年12月9日作出（2014）辽审一民申字第950号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员龙国华担任审判长，代理审判员孙菁蔓（主审）、代理审判员孙玉龙参加的合议庭，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。因韩广德在再审期间死亡，本院依法追加韩广德的权利义务承受人宋亚贤、韩志强、韩秋红参加诉讼。申请再审人韩广德的权利义务承受人韩志强（亦为宋亚贤、韩秋红的委托代理人），申请再审人诚达物业公司的委托代理人赵盛珍、杨明乔，被申请人城南物业公司的法定代表人孙溪东及其委托代理�谭满拥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月4日，韩广德诉至沈阳市苏家屯区人民法院称，2012年11月1日我在诚达物业公司购买房屋一座，该房屋坐落于沈阳市苏家屯区冬青街2号1-2-1（即会所二层东山门），面积74.5平方米，价格12万元，在我交款后诚达物业公司将门锁钥匙交给我，我去该房看了一下，准备春节过后装修进住。可在今年2月25日我去看房时，门怎么也打不开了，这时城南物业公司负责人孙溪东告诉我门锁是他们撬开的，给这个房子换了新锁，并停水、停电，我问为什么，他说该房是他们物业的，诚达物业公司无权将该房出售给我，我当时让他看了我的购房手续，要求他们返还房屋，遭城南物业公司拒绝，故我起诉至法院，请求法院确认我购买的房产合法有效，并判令城南物业公司返还房屋，赔偿门锁100元，恢复我住宅的水电供应。
城南物业公司辩称，不同意韩广德的诉讼请求，原有的房屋是2003年归诚达物业公司，后来该物业撤出，第二任物业进驻，到2009年时第二任物业撤出湖畔绿洲小区，此房屋被诚达物业公司卖了，办不了房证。水、电、气都是物业的，在物业的总表上。现在该房屋归我们物业使用，诚达物业公司没有权利出售。
诚达物业公司辩称，同意韩广德的诉讼请求，我公司于2005年5月份与沈阳政通房地产开发有限责任公司（简称政通房地产公司）签订一份合同，根据合同约定我方认为此房屋的产权应该归我公司所有。我公司有权该房屋出售给韩广德。我公司2005年1月签《物管合同》时，明确规定政通房地产公司提供的建筑面积574.56平方米，除去物管238平方米及社区200平方米外多出136.56平方米，按每平方米1460元卖给我公司，并承诺给与确定产权。在办理账目交接时，该笔房款确实从启动资金�扣除了。政通房地产公司开具的《销售审核通知书》是协议签订二年后才出具的，只有开发商知道不能办产权证，我们转售时也是按照1460元／㎡卖的。
一审查明，2005年，政通房地产公司与诚达物业公司签署《物业管理委托合同》一份，委托诚达物业公司对其开发的湖畔绿洲小区进行物业管理。合同约定，“湖畔绿洲小区无偿向诚达物业公司提供238建筑平方米的物业管理用房，无偿向社区提供200建筑平方米社区管理用房。已提供的冬青街2号一二层，建筑面积为574.56建筑平方米，差额136.56平方米，按每平方米开发成本价1460元找差价”。“以上房屋均给予确定产权。”该合同同时约定，小区业主委员会在更换物业管理单位时，诚达物业公司应无条件向由业主委员会选定的物业管理单位移交与物业管理有关的全部资产，包括政通房地产公司提供的物业管理用房（不包�诚达物业公司按成本价购买的面积）。2012年7月1日，沈阳市苏家屯区湖畔绿洲业主委员会签订物业服务合同，由城南物业公司对湖畔绿洲小区进行物业管理。2012年11月1日，诚达物业公司与韩广德签订《房屋出售协议》，诚达物业公司将本案诉争房屋以每平方米1460的价格出售给韩广德，总房款为12万元，合同同时约定，诚达物业公司不负责协助韩广德办理房屋产权证。
一审认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。按照政通房地产公司与诚达物业公司的合同约定，诚达物业公司可取得自己按照每平方米1460元的价格购买的冬青街2号一二层其中的136.56平方米的产权，但诚达物业公司并未提供出合法有效的证明诚达物业公司已将该136.56平方米的差价房款交给政通房地产公司的证据，且诚达物业公司无证据证明本案诉争房屋包含�诚达物业公司自己购买的136.56平方米的面积里。政通房地产公司亦至今未为诚达物业公司确定该136.56平方米面积的产权。诚达物业公司并无证据证明其已取得本案诉争房屋的所有权，故其将本案诉争房屋出售给韩广德属无权处分行为，其行为未取得房屋所有权人的追认，因此，韩广德与诚达物业公司签订的房屋出售协议无效。韩广德购买本案诉争房屋时房价款过分低于市场价格，而韩广德出具的房款12万元的收据的盖章单位为“沈阳市苏家屯区城乡建委拆迁安置办公室”，韩广德并无证据证明其取得了本案诉争房屋的所有权。本案诉争房屋应属于湖畔绿洲小区的物业管理用房及社区管理用房一部分，其应归全体业主所有，韩广德无权要求城南物业公司返还房屋、赔偿门锁及恢复住宅水电供应等。故对韩广德的主张，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零一十七条之规定，判决如下：驳回韩广德的诉讼请求。案件受理费2702元，由韩广德承担。
宣判后，韩广德不服一审判决，提出上诉。请求撤销一审判决，改判确认韩广德与诚达物业公司的房屋买卖协议有效，城南物业公司立即返还房屋，赔偿门锁100元，恢复水电；一、二审诉讼费由城南物业公司承担。理由为：一、韩广德与诚达物业公司签订的房屋买卖合同真实有效，应受到法律保护。城南物业公司将韩广德依法购买的房屋的房门锁撬开，更换新锁，并对此房屋停水停电，且不将房屋返还韩广德，侵犯了韩广德的合法权益；二、韩广德出具的房款收据单“沈阳市苏家屯区城乡建委拆迁安置办公室”章是诚达物业公司财务收款专用，虽与所签房屋买卖合同章不一致，但同出自于诚达�业公司，只是两个章用途各异。
城南物业公司答辩称，一审判决正确，请求二审法院维持。争议房屋的使用权归湖畔绿洲业主委员会所有，城南物业公司与湖畔绿洲业主委员会2012年11月1日签订的物业服务合同，合同中记载争议房屋是业主委员会的产权，由城南物业公司管理。韩广德买卖合同是否成立，应与湖畔绿洲业主委员会交涉，与我方无关。
诚达物业公司答辩称，同意韩广德的请求。
诚达物业公司亦不服一审判决，提出上诉，请求撤销一审判决。理由为：诚达物业公司于2005年7月，接管由政通房地产公司开发的湖畔绿洲小区物业管理工作，该公司向诚达物业公司提供物业管理用房多出136.56平米，诚达物业公司以每平米1460元价格购买，有转账支票和委托合同为凭。一审法院以“上诉人未提供合法有效的证明诚达物业公司已将该136.56平米的差价房款交给政通�地产公司”为由驳回韩广德的诉讼请求属认定事实错误。
城南物业公司答辩称，诚达物业公司上诉理由不存在，它是无独立请求权的第三人，不应该上诉。我方与诚达物业公司没有法律关系。
韩广德答辩称，同意诚达物业公司意见。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明事实相一致。
本院二审认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，诚达物业公司将本案诉争房屋出售给韩广德，诚达物业公司应提供证据证明其已取得了诉争房屋的所有权，现诚达物业公司提供的证据不足以证明其取得了房屋的所有权，其将房屋出售给韩广德的行为系属无权处分行为。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，韩广德与诚达物业公司签订的《房屋出售协议》虽系有效合同，但韩广德基于此法律关系主张要求城南物业公司返还房屋、赔偿门锁100元、恢复水电，没有事实和法律依据，本院二审不予支持。一审判决认定韩广德与诚达物业公司签订的《房屋出售协议》系无效合同不当，本院二审予以纠正，但一审判决结果并无不当，本院二审予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费韩广德交纳2702元，由韩广德负担；诚达物业公司交纳2702元，由诚达物业�司负担。
宋亚贤、韩志强、韩秋红申请再审称，请求撤销沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第2364号民事判决；判令城南物业公司返还房屋、赔偿门锁100元、恢复我们住宅的水电供应；判令城南物业公司承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：原审判决对该案认定事实不清，适用法律错误。本案二审认定韩广德与诚达物业公司签订的房屋出售协议系有效合同，又认为一审判决结果并无不当、予以维持，这是相互矛盾的。另外，既然认定韩广德与诚达物业公司签订的房屋出售协议有效，这足以说明我们队苏家屯区冬青街2号1-2-1房有使用居住权。城南物业公司撬门锁、停水电的行为就是侵害了我们的利益。综上，为维护我们的合法权益，请求法院撤销原判，判令城南物业公司返还房屋、赔偿门锁100元、恢复供应水电。
诚达物业公司辩称，同意宋亚贤、韩志强、韩秋红的意见。
城南物业公司辩称，1、按照湖畔绿洲小区住宅面积12万平方米计算，该小区物业管理用房含公摊面积574.56㎡，符合《沈阳市住宅物业管理规定》以及沈阳市规划局、建设局、房管局联合发文《物业用房配置标准及要求》的规定用房之内，房屋产权为该小区业主集体所有；2、我公司现在占有的574.56㎡房屋是开发商专为物业、社区用房设计配置的，而不是按个人用房配置设计的；3、这部分房屋主要用于物业办公室、业主委员会办公室、社区办公室、业主活动大厅、图书馆、警务室等；4、诚达物业公司所举的证据前后矛盾；5、诚达物业公司自2006年末撤出湖畔绿洲小区物业管理工作，六年后，诚达物业公司与韩广德私下串通，不通过当时的物业管理人和业主委员会，就将我公司使用的74.5㎡诉争房屋以12万元的超低价卖给韩广德。因此，请法院驳回申请人的再审请求，维持原判，维护全体业主的权益。在庭审时，城南物业公司补充答辩意见如下：原来该小区由诚达物业公司进行管理，他们说这房子是开发商给他们的，有质保金60多万，他们干了一年多就撤走了，物业费收了两年。这个房子是政府让我公司取得，我们与业主委员会签的协议，房子应归我们物业使用，现在一、二楼全部由我们城南物业公司使用，水电气都与物业在一个表上。
诚达物业公司申请再审称，请求撤销沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第2364号民事判决，确认诚达物业公司对位于沈阳市苏家屯区冬青街2号1-2-1房产拥有所有权，并判令城南物业公司承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：原审判决对该案认定事实不清，适用法律错误。1、原判认定诚达物业公司“提供的证据不足以证明其取得了房屋的所有权，其将房屋出售给韩广德的行为系属于无权处分行为”是错误的；2、诚达物业公司向法院提供的新证据，以补充证明政通房地产公司在给付诚达物业公司物业管理启动资金中扣除了多出面积（包含本案争议的冬青街2号1-2-1房在内）的房款，确已取得了本案争议的房屋所有权；3、诚达物业公司曾多次找政通房地产公司办理房产登记手续，因对方拖延，2008年政通房地产公司被注销，故至今未能办理登记手续。综上，请求法院撤销原判，确认诚达物业公司对沈阳市苏家屯区冬青街2号1-2-1房屋的所有权，以维护诚达物业公司的合法权益。
宋亚贤、韩志强、韩秋红辩称，我们没有意见。
城南物业公司辩称，与上述对宋亚贤、韩志强、韩秋红的申请请求答辩意见一致。
本院再审查明的事实与一、二审认定的事实基本一致。
另查明，韩广德于2014年11月18日死亡，其法定继承人为宋亚贤、韩志强以及韩秋红。
本院再审认为，本案中，诉争的标的物是房屋，属于不动产。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，不动产的转让须经登记才发生法律效力。虽然韩广德与诚达物业公司签订了《房屋出售协议》，但诉争的房屋没有办理过户手续，所以韩广德未能依据双方的《房屋出售协议》取得诉争房屋的物权。另外，韩广德在原审中称已经取得诉争房屋的钥匙，但这并不能视为将诉争房屋实际交付，也不能说明韩广德已取得物权。韩广德在原审中提出的是返还原物请求权，其权利义务承受人在再审中坚持此诉讼请求，但由于韩广德及其权利义务承受人并不是诉争房屋的物权权利人，故其要求城南物业公司返还房屋并赔偿相关损失等请求，没有法律依据，不予支持。
在再审中，诚达物业公司申请要求确认其对诉争房屋的权属，因该公司在一审中并非原告、未提出相关的诉求，而再审不能超越原审审理范围，故对诚达物业公司提出的再审请求不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条和第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：
维持本院（2013）沈中民二终字第2364号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙国华
代理审判员 孙菁蔓
代理审判员 孙玉龙
二〇一五年三月五日
书 记 员 左 睿
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定�