北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终340号
上诉人（原审被告）北京金坤泰投资管理有限公司。
法定代表人齐敏坚，总经理。
委托代理人张海亮，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人李霖，女，1989年6月9日出生。
被上诉人（原审原告）冠华恒丰（北京）投资有限公司。
法定代表人邢安华，执行董事。
委托代理人王守天，北京市中银律师事务所律师。
上诉人北京金坤泰投资管理有限公司（以下简称金坤泰公司）与被上诉人冠华恒丰（北京）投资有限公司（以下简称冠华恒丰公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人金坤泰公司的委托代理人张海亮、李霖，被上诉人冠华恒丰公司的委托代理人王守天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年3月，冠华恒丰公司诉至原审法院称：我公司与金坤泰公司于2014年12月18日签订了房屋租赁合同，约定我公司向金坤泰公司出租×中心×座×层，年租金360万元。合同签订后，金坤泰公司仅支付了保证金5万元，但未支付租金；而我公司已于2014年12月18日将租赁房屋全部移交给金坤泰公司使用。金坤泰公司于2015年3月16日搬离租赁房屋，但至今未交还钥匙。现我公司起诉，要求金坤泰公司支付租金90万元、电费7660.8元、违约赔偿金90万元和迟延支付违约金（以90万元为基数，自2014年12月26日至实际给付之日，按照每日万分之五为标准计算）。
金坤泰公司辩称：冠华恒丰公司对房屋没有租赁权，该房屋的实际租赁权人是北京×1投资基金管理有限公司。我公司实际使用房屋的期间为2014年12月26日至2015年2月5日。我公司不清楚冠华恒丰公司与北京×1投资基金管理有限公司之间的关系和纠纷，但是我公司没有实现合同目的。关于违约金，我公司认为冠华恒丰公司主张的违约金过高。房屋是从北京×2集团承租的，且有3个月的免租期。因此，我公司没有给冠华恒丰公司造成损失，其主张违约金是没有依据的。
原审法院经审理查明：2014年11月17日，北京市×3集团有限责任公司（以下简称×3集团公司）作为甲方（出租方），北京×4房地产开发有限公司（以下简称×4公司）作为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租北京市朝阳区×路×号×中心×座×层及地下二层（40个车位）；租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日；免租期3个月，自2014年12月1日至2015年2月28日；乙方在本合同的有效期内可将租赁房屋全部或部分转租，但转租期限不得超过本合同截止日期。
2014年12月18日，冠华恒丰公司作为甲方（出租方），金坤泰公司作为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租北京市朝阳区×路×号×中心×座×层（实际楼层为22层以房本为准），计租建筑面积为26层中的900平方米，其他租赁范围包括地下车位5个（以下统称涉案租赁房屋）；租赁时间自2014年12月26日至2016年12月25日；年租金360万元，每3个月交纳一次，本合同签订之日支付3个月，以后每期应提前15个工作日交纳下3个月租金；水费、电费、有线电视费、网络费不包括在租金范围内，以上费用自甲方将租赁建筑物交付乙方之日起由乙方自行向相关单位交纳；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳租赁保证金90万元；如乙方未按时交纳租金及本合同约定的其他费用，每迟延一日乙方按迟延付款金额的万分之五向甲方支付迟延付款违约金；如乙方不按合同约定全额交纳租金、保证金及合同约定的其他费用迟延10个工作日，甲方有权发出催缴通知书；如乙方迟延交纳合同约定的租金及合同约定的其他费用，自甲方催缴通知书发出之日起20个工作日，乙方仍未支付的，甲方有权向乙方送达解除合同通知书单方解除合同，因上述情形造成合同解除的，乙方还须补偿甲方因此受到的损失，赔偿标准为3个月租金。同日，金坤泰公司向冠华恒丰公司支付定金5万元。冠华恒丰公司称其于2014年12月18日将涉案租赁房屋交予金坤泰公司；金坤泰公司称其不清楚具体交接时间。
审理中，金坤泰公司确认其未曾支付过租金；但提交了电子邮件及附件的打印件，以证明其曾与北京×1投资基金管理有限公司（以下简称×1公司）的林×洽商借款合作事宜；其还称上述借款合作事宜未能谈成，林×表示不再收取涉案租赁房屋的租金。金坤泰公司未就其所述林×表示不再收取租金一事提交任何证据。
冠华恒丰公司提交了EMS详情单，以证明其于2015年2月4日和2015年2月5日分别向金坤泰公司的承租房屋和注册地址邮寄了房屋租金催款律师函，又于2015年3月11日向上述地址邮寄了房屋解除合同通知书；上述EMS详情单印有“北京温特莱”字样邮戳。金坤泰公司以无人签收为由否认上述EMS详情单的真实性。冠华恒丰公司称金坤泰公司于2015年3月16日搬离涉案租赁房屋，但至今未交还钥匙；金坤泰公司则称其于2015年3月12日搬离涉案租赁房屋。
金坤泰公司称冠华恒丰公司没有出租北京市朝阳区×路×号×中心×座相关房屋的权限，并提交了×3集团公司（甲方、出租方）与×4公司（乙方、原承租方）、×1公司（丙方、现承租方）签订的变更房屋租赁合同主体协议书；该协议书记载由丙方承接乙方在2014年11月17日的房屋租赁合同中的全部权利与义务，全面负责北京市朝阳区×路×号×中心×座×层房屋及地下二层40个车位的运营和管理。冠华恒丰公司提交了其（甲方）与×4公司（乙方）签订的合作协议，以及其与×4公司、×1公司签订的变更合作主体协议书，以证明其有权出租北京市朝阳区×路×号×中心×座相关房屋；其中，合作协议记载中标签约成功后，北京×3集团×中心×座写字楼出租项目由甲方负责管理运营，承租相应的权利义务，全部收益归甲方所有。
审理中，冠华恒丰公司与金坤泰公司均将收付的定金5万元称为保证金，并均同意以该款项折抵部分租金。冠华恒丰公司称金坤泰公司应向物业服务单位交纳电费，并称其已代金坤泰公司交纳了电费，但未就实际交纳情况提供任何证据。
冠华恒丰公司提交了其与×5（北京）科技有限公司（以下简称×5公司）于2015年3月16日签订的房屋租赁合同；该合同记载租赁房屋为北京市朝阳区×路×号×中心×座22层（实际楼层为26层，以房屋产权证书为准），租赁时间自2015年3月17日至2017年3月16日，免租期自2015年3月17日至2015年5月16日。
原审法院经审理认为：冠华恒丰公司与金坤泰公司签订了房屋租赁合同；冠华恒丰公司提交的合作协议、变更合作主体协议书，可以证明其有权出租北京市朝阳区×路×号×中心×座相关房屋；且金坤泰公司并未举证证明×4公司或者×1公司曾阻挠其正常使用涉案租赁房屋；故法院认定上述房屋租赁合同合法有效。
冠华恒丰公司将涉案租赁房屋交予金坤泰公司使用，金坤泰公司应当依约向冠华恒丰公司支付租金。冠华恒丰公司提交的EMS详情单印有“北京温特莱”字样邮戳，且收件地址为金坤泰公司的承租房屋和注册地址，故法院认定冠华恒丰公司已向金坤泰公司送达房屋租金催款律师函和房屋解除合同通知书，即按合同约定方式行使了解除权。合同解除后，金坤泰公司负有腾退涉案租赁房屋并交还钥匙的义务，亦应对其履行上述义务承担举证责任；在双方均未就腾退房屋以及交还钥匙事宜提交证据的情况下，法院采信冠华恒丰公司的陈述，即认定金坤泰公司实际使用涉案租赁房屋至2015年3月16日，并据此核算其应支付租金数额为803571.43元；双方均同意以已付保证金5万元折抵部分租金，法院对此不持异议，但金坤泰公司仍应以803571.43元为基数支付迟延付款违约金；法院对金坤泰公司关于迟延付款违约金标准过高的答辩意见予以采纳，并酌减至每日万分之三；关于迟延付款违约金的起算日期，冠华恒丰公司主张的日期晚于合同签订之日，法院对此不持异议。
双方合同因金坤泰公司的违约行为而解除，冠华恒丰公司有权依据合同约定主张违约赔偿金；基于合同的相对性，金坤泰公司无权援引×3集团公司与×4公司约定的免租期作为抗辩；综合考虑冠华恒丰公司此后立即将涉案租赁房屋再次出租，以及其给予×5公司2个月免租期等事实，法院对金坤泰公司关于违约金过高的抗辩予以部分采纳，并将该项违约赔偿金酌减至60万元。
冠华恒丰公司称金坤泰公司应向物业服务单位交纳电费，但无证据证明其已代金坤泰公司交纳了电费，故法院对其关于电费的诉讼请求不予支持。
据此，原审法院于2015年9月作出判决：一、北京金坤泰投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向冠华恒丰（北京）投资有限公司支付租金七十五万三千五百七十一元四角三分，并支付迟延付款违约金（自2014年12月26日至实际给付之日，每日二百四十一元零七分）。二、北京金坤泰投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向冠华恒丰（北京）投资有限公司支付违约赔偿金六十万元。三、驳回冠华恒丰（北京）投资有限公司的其他诉讼请求。
判决后，金坤泰公司不服上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回冠华恒丰公司的诉讼请求。事实和理由主要为：1.金坤泰公司与冠华恒丰公司签订的租赁合同中，冠华恒丰公司的实际控制人是林×，2015年2月金坤泰公司已与林×达成一致意见，金坤泰公司搬离房屋，并将部分物品存放于温特莱中心27楼，金坤泰公司不再支付租金；2.冠华恒丰公司未证明自己的损失，同时金坤泰公司不支付租金是因为冠华恒丰公司内部存在争议，故原审认定违约金明显过高。冠华恒丰公司同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有双方陈述、房屋租赁合同等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据现有证据可以证明，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。冠华恒丰公司已经向金坤泰公司交付了房屋，故金坤泰公司也应当按照约定支付租金。金坤泰公司提出冠华恒丰公司的实际控制人是林×，并且其已同意金坤泰公司不支付租金，但未提供相应证据予以证明，且金坤泰公司亦无法证明×4公司或者×1公司曾阻挠其正常使用涉案租赁房屋，故对该抗辩意见本院不予采纳。金坤泰公司未按照约定支付租金，构成违约，冠华恒丰公司根据合同约定要求其支付迟延付款违约金，于法有据，原审酌情确定违约金计算标准，并无不当，本院予以确认。根据合同约定，金坤泰公司迟延交纳租金，冠华恒丰公司有权解除合同，并要求金坤泰公司赔偿损失，原审根据涉案房屋的租赁情况，酌情确定违约金数额，并无不当，本院予以确认。
综上所述，金坤泰公司的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费21032元，由冠华恒丰（北京）投资有限公司负担3637元（已交纳），由北京金坤泰投资管理有限公司负担17395元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费21032元，由北京金坤泰投资管理有限公司负担（已交纳）。
案件保全费1020元，由北京金坤泰投资管理有限公司负担［冠华恒丰（北京）投资有限公司已预交，北京金坤泰投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付冠华恒丰（北京）投资有限公司］。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 茜
代理审判员 夏 莉
代理审判员 王世洋
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 李 惠