江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）徐民终字第2066号上诉人（原审被告、反诉原告）徐州市泰山房地产开发有限公司。法定代表人张永民，该公司董事长。委托代理人杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李勇，男，1970年3月31日生，汉族，无业。委托代理人孙忠志，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人徐州市泰山房地产开发公司因与被上诉人李勇商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人徐州市泰山房地产开发有限公司的委托代理人杨芳，被上诉人李勇的委托代理人孙忠志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年1月20日，李勇购买徐州市泰山房地产开发公司开发的黄河景园商铺7套。2009年3月9日，徐州泰山房地产开发有限公司（甲方）与李勇（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方一次性所购商铺（A04、A05、A06、A07、A13、A14、A16）首付款为7738250元。付款时间分二次，延期至2009年3月9日前首付款6500000元，2009年3月20日前付款1238250元。购房首付款支付至甲方账户后，由甲方负责做所购（A13、A14、A16）原租赁户的工作，在2009年5月1日前将A13、A14商铺交付给乙方使用，2009年6月1日前将A16商铺交付给乙方使用。其他四间所购商铺（A04、A05、A06、A07）按照“买卖不破租赁”的原则执行。乙方支付购房款首付款后，剩余购房款7738250元由乙方自行负责办理银行按揭贷款在2009年4月20日前支付给甲方。甲方在乙方购房款付清后，负责在二个月内给乙方办理房产证及土地证。甲乙双方应严格遵守补充协议的约定，任何一方违反补充协议约定，均按照购房款的30%计付违约金。同日，徐州泰山房地产开发有限公司（出卖人）与李勇（买受人）又分别就上述7套商铺签订《商品房买卖合同》7份，其中A116号房屋的《商品房买卖合同》约定由李勇购买徐州泰山房地产开发有限公司所有的A116号房，该房总金额为2207800元，买受人承诺在2009年3月9日前支付首付款1103900元，余款在2009年4月20日前办理银行按揭支付，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2009年6月1日前，将商品房交付给买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，按照已交付房价款的万分之三支付违约金，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。其中《补充协议》中A16与《商品房买卖合同》中A116为同一房产。徐州泰山房地产开发有限公司分别于2009年1月22日、2009年3月3日、2009年3月9日、2009年3月20日出具收据，分别注明收到李勇购房款1500000、1000000元、4000000元、1238250元。2009年1月22日、2009年3月3日、2009年3月10日、2009年3月24日、2010年4月27日，通过银行分别向徐州泰山房地产开发有限公司转款1500000元、1000000元、4000000元、1238250元、200000元。另查，双方签订《商品房买卖合同》之前，徐州百富时尚商业管理有限公司与案外人沈燕子签订房屋租赁合同，将A116号商铺租赁给沈燕子使用，约定租赁期限为2006年6月1日至2009年5月31日，租金为第一年112000元、第二年115000元、第三年120000元。合同到期后，沈燕子未将租赁房屋返还，致徐州泰山房地产开发有限公司未能如期交房。李勇因A116商铺未按约交付提起诉讼，要求徐州泰山房地产开发有限公司立即交付A116门面房，并按照总房款的30%给付违约金3800000元。徐州泰山房地产开发有限公司以李勇主张的违约金过高为由请求进行调整，同时以李勇未及时交付房款构成违约为由提出反诉，要求李勇支付违约金300000元。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当各自承担相应的责任。本案的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方自愿订立，合法有效，双方均应当按约定予以履行。徐州泰山房地产开发有限公司未能按期交房构成违约，李勇要求交付房屋、支付违约金的请求符合法律规定，予以支持。但双方在《补充协议》中约定的违约金标准过高，法院酌情按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准予以调整，故徐州泰山房地产开发有限公司应每日按照A116房屋总价款2207800元，自2009年6月2日起至2009年7月31日止按照万分之三计算，自2009年8月1日起至实际交付之日止按照万分之五计算违约金。在合同履行过程中，李勇实际付款的时间与徐州泰山房地产开发有限公司出具的收据时间不一致，徐州泰山房地产开发有限公司主张是先开具收据后付款符合客观情况，法院予以采信，故李勇在首付款中有1238250元逾期4天、剩余房款中有200000元逾期372天，李勇的上述行为亦构成违约，应当支付违约金。但双方在《补充协议》中约定的违约金标准过高，法院酌情按照《商品房买卖合同》约定的标准予以调整，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准，李勇应支付的违约金为37485.9元（1238250元×0.0003天×4天﹢200000元×0.0003天×30天﹢200000元×0.0005天×342天）。遂判决：一、判决生效后十日内，徐州泰山房地产开发有限公司将A116房屋交付给李勇；二、判决生效后十日内，徐州泰山房地产开发有限公司支付李勇违约金（按照A116房屋总价款2207800元，自2009年6月2日起至2009年7月31日止每日按照万分之三计算，自2009年8月1日起至实际交付之日止每日按照万分之五计算；三、判决生效后十日内，李勇支付徐州泰山房地产开发有限公司违约金37485.9元；四、驳回李勇的其他诉讼请求；五、驳回徐州泰山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上诉人徐州泰山房地产开发有限公司不服上述民事判决向本院上诉称：一审判决认定的徐州泰山房地产开发有限公司承担的违约金错误，请求二审法院撤销一审判决第二项，并依法改判。被上诉人李勇答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：一审判决认定的徐州泰山房地产开发有限公司承担的违约金是否合理。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一审判决认定的徐州泰山房地产开发有限公司承担的违约金并无不当。双方在2009年3月9日的《补充协议》第8条约定，首付款7738250元于2009年3月20日前足额付清后，2009年1月20日及2009年3月9日签订的商品房买卖合同和本协议生效。该约定表明2009年1月20日的《商品房买卖合同》和2009年3月9日的《补充协议》均为附条件生效的合同。在李勇于2009年3月20日支付首付款，上述《商品房买卖合同》、《补充协议》同时生效。对上诉人徐州泰山房地产开发有限公司有关《商品房买卖合同》中违约条款无效的主张，本院不予采纳。2009年3月9日的《补充协议》第5条中明确约定，双方应严格遵守补充协议的约定，任何一方违反补充协议约定，均按照购房款的30%计付违约金。该《补充协议》载明的购房款为全部商铺的购房款（包括A116），故第5条约定的违约金应为全部商铺的购房款30%。李勇据此计算延期交付A116商铺的违约金3800000元，原审法院认定过高予以调整并无不当。对上诉人徐州泰山房地产开发有限公司有关第5条约定的违约金基数为A116商铺价格的主张，本院不予采纳。对原审法院依据2009年1月20日的《商品房买卖合同》中的违约条款计算违约金的问题。虽然延期交付的A116商铺在权属登记上属独立的商铺，但李勇在使用时与其他商铺合并使用，A116商铺的延期交付，导致李勇其他与该商铺合并使用的商铺均未使用获得收益，故李勇主张计付违约金时不能仅考虑A116商铺的主张，本院予以采纳，原审法院采用2009年1月20日的《商品房买卖合同》中的违约条款计算违约金并无不当，本院予以维持。对上诉人徐州泰山房地产开发有限公司有关违约金计取仅应局限A116商铺的主张，本院不予采纳。综上，上诉人徐州泰山房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人徐州泰山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 建代理审判员  史善军代理审判员  李 琳二〇一三年十二月五日书 记 员  孙玉娟