浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭执异终字第7号
上诉人（原审原告）：杭州纳德实业有限公司。
法定代表人：丁国才。
委托代理人：熊辉伦。
委托代理人：熊检平。
被上诉人（原审被告）：胡卫伟。
被上诉人（原审被告）：项文琴。
以上两位被上诉人委托代理人：姚晓龙。
被上诉人（原审被告）：杭州吴泰印刷包装机械有限公司。
法定代表人：徐向军。
被上诉人（原审被告）：高水华。
上诉人杭州纳德实业有限公司（以下简称纳德公司）与被上诉人胡卫伟、项文琴、高水华、杭州吴泰印刷包装机械有限公司（以下简称吴泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2014）杭江执异初字第2号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2014年5月20日，纳德公司诉至浙江省杭州市江干区人民法院称：2006年因杭州钱江开发区对外招商引资，部分温州籍商人应邀投资购地建房，因资金因素杭州金奥实业投资有限公司（以下简称金奥公司）、丁国才、王祖康、王志敏与高水华等开始合作。2007年4月13日，实际投资人以吴泰公司名义取得杭余出国用2007第107-461号土地使用权证，并于同年9月取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。该土地上实际建设施工的所有建房资金和土地受让款等均全部来源于实际投资人的投资，吴泰公司分文未出。2008年8月21日和11月19日吴泰公司分别认可了“谁投资、谁受益”的原则，并共同确定通过组建新公司的方式将涉案土地使用权及地上物等全部从法律上从吴泰公司转归由实际出资人享有的纳德公司名下。2010年7月1日，吴泰公司与实际投资人正式签订了《协议》，吴泰公司承诺将协助投资人以涉案土地出资入股的方式与其成立新公司。2010年12月15日，吴泰公司以名义上对涉案土地使用权和各实际投资人以现金出资方式分别出资共同组建成纳德公司，并领取营业执照。2012年6月，纳德公司取得了涉案土地的使用权证，该使用权在工商登记和公司注册资本年检中也予以了进一步确认。2012年8月，纳德公司被杭州市国土资源局余杭分局告知该土地变更登记前存在查封，故而注销纳德公司取得的土地使用权证。涉案土地被查封起因于2011年12月胡卫伟、项文琴诉高水华（2011）浙杭商初字第47号民间借贷纠纷案，吴泰公司在不知情的情况下成为了高水华的担保人，涉案土地使用权因此被杭州市中级人民法院查封。纳德公司、各实际投资人、吴泰公司在办理变更土地证和该案二审发回重审前均不知情，杭州市国土资源局余杭分局在2012年6月办理变更时其电脑查询系统仍显示无任何查封记录。因该变更行政行为涉及到纳德公司合法权益，纳德公司曾提起行政诉讼，虽被驳回，但案件未进入实体审查，但纳德公司正在申请再审。2013年12月3日，因法院执行实际为案外人的财产，纳德公司以案外人的身份向法院提出执行异议。法院作出（2014）杭江执异字第6号执行裁定书驳回了纳德公司异议请求。纳德公司对该裁定书认定的事实和适用法律均有异议，纳德公司认为该裁定书未能全面的审查事实且忽视了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等法律规定，特提出执行异议之诉。纳德公司认为：涉案土地使用权及地上物系案外人的纳德公司及其实际投资人的合法财产，而转归纳德公司及实际投资人的行为和协议也应合法有效。物权法角度讲，纳德公司及其实际投资人对涉案土地及地上物已是实际占有、交付使用及管理等并具有巨大的资金投入（支付对价），纳德公司及实际投资人理应是该土地及地上物的实际权利人。况且在此过程中，也根本不存在恶意串通、欺诈、胁迫等非法行为。对于本案司法处理，应以土地使用权和地上物产权中的“准物权”来确定实际权利人享有实际权利的法律地位，以体现法律的公平，而不能拘泥于外观形式上行政机关的不动产登记。如果仅凭外观形式登记名称为准，则会出现牺牲实际权利人的利益为代价，违背法律公平的价值取向。虽然纳德公司未能在吴泰公司出让该涉案土地时就立即办理变更登记，导致实际权利人和登记名义上的物权人不一致，但这并不影响实际权利的享有，且纳德公司对此无任何主观上过错。因此，法律上应当认可纳德公司享有涉案宗地及地上物享有物权。从公司法角度讲，涉案土地使用权已出资给纳德公司名下，并经工商管理部门注册、年检均确认纳德公司有土地，有场地。从执行判决依据角度讲，中院民事判决书确认2008年1月1日《股权确认书》中“高水华对吴泰公司二期项目资产所有人的全部权利、义务”，2010年期间高水华将涉案土地及地上物按约转让给纳德公司及实际投资人。从土地证名义主体角度讲，吴泰公司也始终认可在纳德公司及实际投资人是真正的实际权利主体。从涉案诉讼数额变化角度讲，胡卫伟、项文琴与高水华之间民间借贷诉讼数额差异有明显虚假诉讼之嫌，故诉至法院，诉讼请求：1、确认2010年7月1日吴泰公司与纳德公司股东签署的《协议》合法有效并判令余杭区塘栖镇土山坝村【权证号为：杭余出国用（2012）第107-847号】的土地使用权变更登记至纳德公司名下；2、判令停止对余杭区塘栖镇土山坝村【权证号为：杭余出国用（2012）第107-847号】土地的执行并解除查封；3、本案诉讼费由被告承担。
胡卫伟、项文琴辩称：一、纳德公司对本案所涉执行标的并不享有任何实体权利。本案执行标的为余杭区塘栖镇土山坝村【权证号为：杭余出国用（2012）第107-847号】的国有土地，该地使用权证登记于吴泰公司名下，系吴泰公司合法财产，杭州市中级人民法院于2011年12月对其予以查封。后因余杭区国土资源局审查不严，导致吴泰公司于2012年6月非法将已经被依法查封的该宗地块使用权变更过户至纳德公司名下，杭州市中级人民法院对涉案土地使用权采取保全措施的时间为2011年12月，杭州市余杭区国土资源局为吴泰公司、纳德公司办理转让变更登记并核发土地证的时间为2012年6月14日，在办理变更登记过程中，涉案土地使用权始终处于查封状态。根据规定，余杭区国土资源局在2012年6月为吴泰公司、纳德公司办理转让变更登记并核发土地证的行为是无效的。余杭区国土资源局发现错误后已于2012年12月将使用权重新变更至吴泰公司名下，并于2012年12月7日将吴泰公司名下的土地使用权证公告作废。虽在此期间纳德公司基于非法取得的使用权证骗取了工商登记相关材料，但该工商登记材料系非法骗取，自然是无效的，且工商部门对公司财产的登记并不能产生物权效力。吴泰公司虽于2010年将其名下该宗地块出资设立纳德公司，但在未依法办理转移登记前，并不产生物权效力，根据《公司法》第28条的规定，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。但直至2011年12月被杭州市中级人民法院依法查封前仍未完成转移登记。实际上吴泰公司现已无法履行出资义务，该宗地块的使用权仍属吴泰公司所有，故纳德公司并不享有本案所涉执行标的的任何实体上的权利。二、本案所涉地块的开发建设并非纳德公司所为，且与本案无关。本案所涉地块的实际占有和投资建设也均为第三人所为，与纳德公司毫无关联，更与本案无关。综上所述，本案所涉地块使用权依法登记属吴泰公司所有，纳德公司对该地块并无任何实体权利，且其他案外人对该地块的占有和投资建设行为并不对该地块的使用权权属产生影响，仅可能产生案外人与吴泰公司之间的债权债务关系，请求驳回纳德公司的诉讼请求。
吴泰公司未到庭，提交书面答辩状辩称：1、本案诉争土地虽形式上登记在吴泰公司名下，但吴泰公司没有对该土地进行任何投入。从准物权角度讲，该土地实际权利和义务是纳德公司，吴泰公司认为纳德公司异议成立。2、诉争土地使用权形式上已通过工商行政管理部门出资登记给纳德公司名下，并经工商年检确认，吴泰公司作为纳德公司的挂名股东，已经履行完了出资义务。该土地使用权理应归纳德公司所有，与吴泰公司无关。3、关于高水华以吴泰公司不认可的公章为自己债务对胡卫伟、项文琴担保的事情，吴泰公司坚决反对。
高水华未到庭，也未作答辩。
浙江省杭州市江干区人民法院一审查明：2010年7月1日吴泰公司与高水华、案外人王志敏、王祖康、丁国才、金奥公司签订《协议》一份，其中约定吴泰公司（甲方）二期工程实际投资人为高水华、王志敏、王祖康、丁国才、金奥公司（乙方），甲方以其名下的二期工程出资形式与乙方共同组建公司还原。协议载明：1、新组建的公司全称：纳德公司。其中吴泰公司以二期工程作为出资，占新建公司70%的股份，乙方以现金出资，占新建公司30%的股份。2、甲乙双方确认：甲方名下的二期工程实际产权人为乙方，二期工程的所有资产和收益归乙方所有，所有与二期工程相关的负债和负担由乙方承担。***4、等新建公司经工商核准注册登记及甲方把二期工程出资到位后，甲方将其持有新建公司70%股权以原值1：1转让形式还原为乙方等等。同日，吴泰公司召开董事会形成决议，同意以公司在余杭区塘栖镇土山坝村工业用地9-107-35-3号地块的二期土地【证号为杭余出国用（2007）第107-461号】，面积约66.993亩，投资纳德公司，该地块作价为937.902万元；投资设立的纳德公司注册资本为1339.86万元，本公司拟出资937.902万元，占注册资本的70%，其余股份由其他股东以现金形式出资；授权高水华具体负责纳德公司的设立及注册登记工作。2010年12月13日形成的纳德公司章程中亦载明吴泰公司以土地使用权方式出资9379020元，占注册资本的70%，于2012年12月13日前到位。2010年12月15日纳德公司领取了工商企业法人营业执照。胡卫伟、项文琴于2011年11月以高水华、郑小妹、郑琦、高攀、杭州海纳实业有限公司、吴泰公司、杭州白石纸箱厂为被告起诉民间借贷纠纷一案并申请法院对上述被告财产进行保全。2011年11月15日杭州市中级人民法院依法作出了（2011）淅杭商初字第47-1号保全裁定书。2011年12月16日杭州市中级人民法院诉讼保全事项通知书告知胡卫伟、项文琴已查封吴泰公司名下位于余杭区塘栖镇土山坝村，权证号杭余出国用（2007）第107-461号，地号为9-107-35-3的土地使用权，查封期限至2013年12月6日。该案后经杭州市中级人民法院、浙江省高级人民法院审理后，杭州市中级人民法院的（2013）浙杭商重字第1号民事判决书已生效，判决高水华需支付胡卫伟、项文琴借款本金5625.3359万元以及相应利息，吴泰公司对高水华上述债务承担连带清偿责任。后由于胡卫伟、项文琴申请强制执行，执行期间纳德公司对案涉土地查封及执行提出执行异议，原审法院以（2014）杭江执异字第6号执行裁定书驳回纳德公司的异议申请。另查明，法院查封期间吴泰公司于2012年6月将案涉土地使用权变更过户至纳德公司名下，纳德公司取得了杭余出国用（2012）第107-351号土地使用权证。2012年12月余杭区国土资源局又将案涉土地更正为吴泰公司，并对变更后的土地使用权证公告作废。现案涉土地权属登记为吴泰公司，土地证号为2012-107-008**号。
浙江省杭州市江干区人民法院一审认为：我国物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。登记系不动产物权移转的生效要件，未办理登记的不生效，亦不能对抗第三人。在本案中吴泰公司虽以其名下的土地使用权作价出资入股纳德公司，但在法院依法查封前一直未办理土地使用权的过户登记手续，现亦无办理变更登记的可能。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第十条的规定，出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续，在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务。故吴泰公司无法办理权属变更手续则应当认定吴泰公司不能履行出资义务，纳德公司及其股东可追究吴泰公司未履行出资义务的违约责任。但纳德公司及其股东享有的是针对吴泰公司的债权权利，而不能直接取得案涉土地使用权，因此纳德公司主张其享有案涉土地使用权或类似地上物产权的“准物权”没有法律依据，不予支持。对于纳德公司提出的原法院查封裁定送达、公告程序存在重大缺陷的意见，因其未提交任何证据加以佐证，不予采纳。对纳德公司提出的国土资源部门将土地使用权证单方变回吴泰公司名下属于越权行为的主张，原审法院认为行政机关的具体行政行为均已发生法律效力，纳德公司如对其有异议，有权依法行使其权利，但上述主张不属于本案执行异议之诉的审查范围。对于纳德公司提出适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的主张，原审法院认为上述司法解释适用于被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖第三人的情形，而在本案中吴泰公司是以其所有的土地使用权作价出资设立纳德公司并成为股东的情形，两者并不相符，故原审法院对纳德公司的主张不予采纳。综上所述，纳德公司的诉请没有法律及事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第十条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回纳德公司的诉讼请求。案件受理费人民币77453元，由纳德公司负担。
宣判后，纳德公司不服，向本院提出上诉称：一、原审遗漏了当事人，本案应当追加金奥公司、丁国才、王志敏、王祖康等为第三人。一审中，纳德公司申请上述当事人为第三人参加诉讼，并详细说明了事实与理由，但一审未予采纳。胡卫伟、项文琴辩称“本案所涉地块的实际占有和投资建设也均为第三人所为”，即认可争议土地的权属认定直接影响到第三人的利益。实际上，纳德公司提供的证据证明，案涉地块的土地购买款和建设投资等实际经营者均为第三人，吴泰公司仅为名义上的物权登记人，并不是权利义务的最终承受者。故根据《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当追加第三人参与诉讼。二、原审法院在事实认定上未能全面、客观、公正审查本案事实。1、案涉土地并不存在司法查封。一审中，纳德公司提供的（2012）浙商终字第42号裁定书，该裁定书的重要内容就是吴泰公司对（2011）杭商初字第47号案件的查封、审理、裁判等并不知情。土地抵押查询联系单显示纳德公司在办理产权过户手续时没有查封记录，证明案涉查封根本不存在。2、案涉土地的实际权利人应当是纳德公司，并非吴泰公司。一审中，纳德公司提供的第三人（纳德公司各股东）支付投资款和土地款有关凭证，证明产权登记簿上的“名义使用权人”和实际使用权人并不一致，吴泰公司虽为登记簿上的土地使用权人，但实际上并未享有相应物权，也未履行有关义务，对此吴泰公司无异议。结合纳德公司提交的《协议》和吴泰公司的答辩状，高水华出具的“情况说明”是客观真实的，证明吴泰公司根本没有对争议土地实际出资，也未进行任何投资建设，仅仅是登记簿上的名义使用权人。而且，（2013）浙杭商重字第1号民事判决书已经确认“高水华对吴泰公司二期项目享有资产所有人的全部权利义务”，即司法上认定吴泰公司丧失了争议土地（二期项目资产）的全部权利义务。而实际上在此之后的2010年期间，即吴泰公司承担担保责任之前，吴泰公司二期项目资产所有人高水华将涉案土地及地上物按约转让给纳德公司及其实际投资人。故从2010年起，涉案土地使用权并非吴泰公司所有。3、争议土地的产权变更登记完全可行，符合物权法关于物权变动的规定。一审判决对案涉土地的首次查封保全的裁定书的效力和执行情况未予核实调查。纳德公司在2012年6月14日取得该产权证之前【证号为：杭余出国用（2007）第107-461号】，该土地一直处未被查封状态，即案涉土地存在合法出让并进行产权变更的可能。三、本案并非“确认之诉”，一审判决适用法律错误。1、本案仅适用物权法第九条“物权登记生效”不正确。纳德公司自成立以来，一直对该争议土地进行了实际占有、使用、收益，完全符合物权的内容。自争议土地出让以来，吴泰公司就一直是权利义务的“挂名”者，而不是权利实际享有者和义务承担者。为此，产生物权权属争议，不能仅适用《物权法》第九条规定裁判，综合案件事实，从权利实质出发，应适用《民法通则》第七十一条、《物权法》第二条第三款等规定维护纳德公司的合法权利。2、一审判决依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十条规定否认纳德公司对该争议土地享有物权，不能成立。该条规定是权利方维护权利的依据或方式，而不是确认权利方享有物权或债权的依据，否则就违背物权法定原则。首先，取得物权一般应具备其他基础法律关系或事实，如物的转让关系、赠与关系、先占行为等。本案中，纳德公司取得争议土地使用权的前提就是各股东之间的《协议》。但一审法院仅仅局限于《协议》产生的是合同之债，而不是物权请求权。结合本案事实，根据《协议》和纳德公司《章程》的约定，作为善意方的纳德公司有权要求吴泰公司依据《物权法》第十五条、第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条等规定办理土地变更登记手续。3、本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。从法条的文义解释上看，买卖、转让和出资入股其实均有物的流转方式。吴泰公司以土地出资入股，当然就不再享有土地使用权，吴泰公司取得受让方的股﻿权，这是典型的“对价”，也是一种买卖。即便土地使用权买卖一定要以金钱为对价，那么根据各股东签署的《协议》、第三人提供的土地购买款和高水华《情况说明》，也足以认定吴泰公司收到过足额的土地出让款，因此纳德公司无需再支付土地购买款就能取得争议土地的使用权。而且，纳德公司一直实际占有该争议土地，且善意合法占有，早在2011年1月就开始着手办理过户，也不存在任何过错。因此，该条规定完全符合本案客观情况，纳德公司请求停止对争议土地的执行并解除查封有法律依据。现上诉请求：1、撤销（2014）杭江执异初字第2号民事判决并依法改判支持纳德公司的一审诉讼请求或裁定发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
胡卫伟、项文琴答辩称：一、案涉地块始终处于合法查封状态。案涉地块的国有土地使用权自2007年4月13日始合法登记于吴泰公司名下，权证号为【杭余出国用（2007）第107-461号】。2011年11月25日，杭州市中级人民法院作出（2011）浙杭商初字第47-1号保全裁定，并于2011年12月7日对案涉地块予以查封，从此时起，﻿该地块在未依法解封前已不具备合法办理变更登记手续的可能。后因余杭区国土资源局审查不严，导致吴泰公司于2012年6月14日非法将已经被依法查封的该宗地块使用权变更过户至纳德公司名下，余杭区国土资源局发现错误后已于2012年12月7日将纳德公司非法取得的土地使用权证公告注销作废，并于2012年12月24日将该宗地块使用权重新变更至吴泰公司名下，新权证号为【杭余出国用（2012）第107-847号】。因此，案涉地块自始至终处于查封状态，是吴泰公司合法财产。杭州市中级人民法院已将查封裁定及协助执行通知书送达余杭区国土资源局，已经发生法律效力，吴泰公司是否知情并不影响查封裁定的生效。至于纳德公司所称的电脑查询无查封记录则为余杭区国土资源局的过错，并不影响已经查封的事实，且余杭区国土资源局发现过错后也及时进行了更正。二、纳德公司称一审遗漏当事人，于法无据。本案所涉标的使用权归属争议发生在纳德公司与吴泰公司之间，而金奥公司、丁国才等仅为纳德公司的股东，公司资产并不等同于股东资产，因此没有必要追加。三、纳德公司对本案执行标的并不享有任何实体权利。根据法律规定，不动产物权的变更经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，建设用地使用权转让、出资的应向登记机构申请变更登记。案涉地块被法院依法查封后，纳德公司已无法合法完成变更登记，不能取得该宗地块的物权，根据公司法的相关规定，纳德公司及其股东可追究吴泰公司未履行出资义务的违约责任，但纳德公司及其股东享有的是对吴泰公司的债权，而不能直接取得涉案土地的使用权。因此，纳德公司对该宗地块并不享有任何实体权利。虽然纳德公司称案外人系涉案土地实际权利人，但纳德公司提供的所有款项支付凭证均发生案外人之间或案外人与吴泰公司之间，且内容记载上包括借款、投资款、土地款等不同用途，此与本案无关，不能证明支付了上述款项就可以取得涉案土地的使用权。高水华出具的“情况说明”所记载的内容真实性不能确定，也不具有物权效力，不能对抗第三人，且与本案无关联。而（2013）浙杭商重字第1号民事判决书所引用的内容仅仅是该案一审法院引用了股权确认书中的相关内容，与本案无关，更不具有物权效力，高水华私自将登记于吴泰公司名下的涉案土地使用权确认给纳德公司或案外人的行为本身也是无效的。关于纳德公司所称“其一直对争议土地实际占有、使用，而吴泰公司一直是权利义务的挂名、名义权利人与真实权利人不一致”于法无据，首先我国并不承认“物权挂名”，吴泰公司以其自身名义与相关部门签订土地出让合同、支付土地出让金，其取得涉案土地的使用权完全符合《物权法》相关规定，至于吴泰公司支付土地款的来源，与本案无关联性，不能以此推定土地款的最终来源方是涉案土地的使用权人。物权公示的唯一方式即是土地管理部门登记簿上所载信息，占有、使用等并非物权公示的途径，因为存在如租赁、免费使用等不同情形，普通人欲知晓不动产权利归属的唯一途径即是查询相关部门的登记簿所载信息，而占有、使用等并非表明拥有对该不动产的物权。此外，股东间依据内部协议将公司资产确认给个人，不仅无法对抗第三人，且其行为本身就是违法的，公司资产不等于股东资产，公司作为独立法人，登记于其名下的合法资产若可以被私自分割，这将极大降低公司作为独立法人的对外责任承担能力，更是对公司法相关规定的公然践踏。四、本案情形并不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。首先，吴泰公司将案涉地块用于出资而非买卖。其次，根据纳德公司提交的高水华出具的《情况说明》，案涉地块的实际占有及投资建设均为金奥公司等案外人所为，纳德公司既未实际占有，也未投资建设。最后，自2010年12月吴泰公司以该地块出资至2011年12月法院将该地块查封，期间长达一年，纳德公司拥有充足的时间完成地块的转移登记，但却怠于履行，其自身过错不言而喻。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条本身就是物权法定的例外，这种例外并不能无限制扩张，也不能作过多的﻿演缉，否则物权法定的原则便形同虚设。综上，案涉地块使用权经依法登记属吴泰公司所有，纳德公司对该地块并无任何实体权利，仅存在与吴泰公司之间的债权债务关系，与本案毫无关联。请求依法驳回纳德公司所有上诉请求。
高水华提交书面答辩意见称：1、高水华在吴泰公司的资产仅是1幢厂房面积7904.703平方米（即6号楼），对此胡卫伟、项文琴均知。2、高水华向胡卫伟、项文琴借款，以吴泰公司名义担保时，也讲明以自己在吴泰公司的上述资产为担保，对此胡卫伟、项文琴同意。3、胡卫伟知道，除高水华上述资产外，其他吴泰公司的资产都是案外人资产。
吴泰公司未提供答辩意见。
二审期间，纳德公司向本院提交以下证据：1、（2014）浙杭执异字第1号执行裁定书复印件一份，拟证明纳德公司要求追加当事人参加诉讼有事实和法律依据。2、2008年1月1日吴泰公司的股东浙江吴泰机械集团有限公司（以下简称吴泰集团）与阿尔法（英国）国际投资有限公司（以下简称阿尔法公司）出具的股权确认书复印件与2012年10月29日吴泰集团出具的“关于杭州吴泰印刷包装机械有限公司二期项目情况说明”复印件，拟证明：1、吴泰公司名义上有两块土地且分为吴泰一期项目和吴泰二期项目，该两期土地在取得和开发中的财务和权属均是相互独立的；2、吴泰二期项目，即案涉土地权属与吴泰公司无实质权利义务关系，属于高水华所有等事实。对于以上证据，胡卫伟、项文琴认为纳德公司早已取得以上证据，所以不是新证据，在保留意见的情况下质证认为，以上证据均是复印件，对真实性、合法性不予认可，也与本案无关联性。本院认为，证据1系本院生效裁定书，对真实性予以确认；证据2的内容已经（2013）浙杭商重字第1号民事判决书确认，对真实性予以确认。
二审期间，胡卫伟、项文琴向本院提交杭州市国土资源局余杭分局网站的截图（注销土地权属证书的公告）一份，拟证明纳德公司取得的案涉土地权属证书已注销作废的事实。对于以上证据，纳德公司认为注销公告发生于2012年，该证据不是新证据，在保留意见的情况下质证认为，杭州市国土资源局余杭分局无权代表市政府公告撤销，也无权公告撤销由市政府颁发的土地证。本院认为，纳德公司对于公告注销事实未提出异议，对真实性予以确认。
经审理，二审查明的事实与一审认定事实基本一致。
另查明，吴泰公司由吴泰集团与阿尔法公司出资设立，其中吴泰集团原持有吴泰公司股份72%。吴泰集团与阿尔法公司于2008年1月1日签订《股权确认书》一份，主要内容为：吴泰公司项目分一、二期建设，二期项目占地66.993亩以及地上所有的建筑物全部系高水华投资形成，高水华享有资产所有人的全部权利义务；二期项目的全部经营活动，均由高水华负责，高水华签字代表二期并承担责任。吴泰集团于2012年10月29日出具《关于杭州吴泰印刷机械有限公司二期项目情况说明》一份，主要内容为：吴泰公司一期项目，由董良东等人投资形成，二期项目由高水华投资形成，高水华享有二期项目资产所有人的全部权利义务；2008年1月份，为便于吴泰公司一、二期项目的运作，经当事人多方协商，制作二套印章（包括吴泰公司公章、财务章、合同章、单独银行账户等）分别交由董良东、高水华使用。同时约定董良东、高水华使用各自公章所引起的一切后果，均由董良东、高水华各自承担。如涉违法、侵权等诉讼纠纷，由董良东、高水华各自以吴泰公司名义应诉，并以各自拥有吴泰公司一、二期项目财产分别承担责任。
又查明，金奥公司、丁国才、王志敏、王祖康曾对本院查封的案涉土地提出案外人异议。后金奥公司、丁国才、王志敏、王祖康以纳德公司已另案向法院提出案外人异议为由，书面申请撤回执行异议。2014年1月15日，本院作出（2014）浙杭执异字第1号执行裁定书，准予金奥公司、丁国才、王志敏、王祖康撤回执行异议。
本院认为：一、关于案涉土地的查封事实。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定，“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人，查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”经审查，案涉土地的查封裁定书及协助执行通知书已由本院于2011年12月7日送达杭州市国土资源局余杭分局，故案涉查封真实且已发生法律效力，纳德公司上诉称不存在案涉查封的理由不能成立。二、关于纳德公司是否系案涉土地使用权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十五条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。本案中，吴泰公司虽以其名下的土地使用权作价出资入股纳德公司，但因法院查封事实导致不能办理土地使用权的变更登记，此应认定为吴泰公司未能履行出资义务。此外，虽然吴泰公司在法院查封期间于2012年6月将案涉土地使用权变更过户至纳德公司名下，纳德公司取得了杭余出国用（2012）第107-351号土地使用权证，但是杭州市国土资源局余杭分局又于2012年12月将案涉土地使用权人更正为吴泰公司，并对杭余出国用（2012）第107-351号土地使用权证公告废止。故纳德公司称其系案涉土地使用权人的上诉理由不能成立。三、关于纳德公司以吴泰公司仅系案涉土地的“名义使用权人”而非“实际权利人”为由要求停止执行是否成立。本院认为，首先，纳德公司并非案涉土地的实际投资人。纳德公司所称的实际投资人是金奥公司、丁国才、王祖康、王志敏及高水华，而纳德公司并非实际投资人，其无权以此为由提出执行异议。其次，纳德公司所称的实际投资人也未取得案涉土地的物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，登记系不动产物权移转的生效要件，未办理登记的不生效；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，虽然吴泰公司的股东确认高水华享有二期项目资产所有人的全部权利义务，以及吴泰公司在与金奥公司、丁国才等五人签订协议时确认后者系二期工程的实际投资人，并承诺以二期工程投资入股纳德公司后按原值1：1转让还原给实际投资人，但本院认为，现案涉土地的登记权利人既未变更为高水华，也未变更为金奥公司、丁国才等五人，更未变更为纳德公司，故以上约定仅对合同双方有效，不发生物权效力，不具有对抗本案担保权人胡卫伟、项文琴的法律效力。综上，纳德公司无权以吴泰公司并非案涉土地的“实际权利人”要求停止执行，金奥公司、丁国才、王志敏、王祖康不参加本案诉讼并不影响案件实体处理，纳德公司认为一审未追加第三人的上诉理由不能成立。四、关于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形。根据该条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，吴泰公司将案涉地块用于投资入股纳德公司而非出卖。纳德公司称由金奥公司、丁国才等五人以吴泰二期的名义在案涉土地上建造厂房，而纳德公司既未实际占有，也未投资建设。另外，2010年12月13日吴泰公司在纳德公司章程中承诺以案涉地块出资，但至2011年12月法院查封时还未办理过户登记手续。因此，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。综上所述，纳德公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费77453元，由杭州纳德实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 晴
审判员 朱 梅
审判员 夏明贵
二〇一四年十一月二十八日
书记员 俞 戈