上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第85号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2014）普民四（民）初字第85号
原告陆兴才，男，1935年4月4日出生，汉族。
原告顾玉芬，女，1938年11月8日出生，汉族，住址同上。
上述原告共同委托代理人刘步荣、贵雨函，上海欧森律师事务所律师。
被告陆永华，男，1964年5月15日出生，汉族。
被告夏慧鹃，女，1962年6月6日出生，汉族。
委托代理人周涛，上海徐伟奇律师事务所律师。
被告蒋慧超，男，1987年10月21日出生，汉族，住址同上。
委托代理人周涛，上海徐伟奇律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司上海长宁支行，住所地上海市。
负责人周涛，行长。
委托代理人罗怡、严志刚，该单位工作人员。
原告陆兴才、顾玉芬与被告陆永华、夏慧鹃、蒋慧超以及第三人中国建设银行股份有限公司上海长宁支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告顾玉芬及其与陆兴才的委托代理人刘步荣、贵雨函，被告陆永华、夏慧鹃及其与蒋慧超的委托代理人周涛，第三人中国建设银行股份有限公司上海长宁支行的委托代理人罗怡、严志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆兴才、顾玉芬共同诉称：2010年5月25日，被告陆永华以办理保险业务为由骗取两原告办理了买卖三人共有的本市真北路某弄某号某室房屋（以下称系争房屋）的公证委托书。随后，被告凭借该委托书将上述房屋作价人民币84万元（以下币种均为人民币）过户登记到被告夏慧鹃、蒋慧超名下。近来原告发现经常有人至原告处看房，经查询才得知三被告擅自买卖房屋的行为。原告为保护自己的合法权益不受侵害，提起诉讼，请求法院判令：确认原、被告之间签订的上海市房地产买卖合同无效，将上海市真北路某弄某号某室房屋产权恢复到原有状态，即陆兴才、顾玉芬和陆永华名下。
被告陆永华辩称：原告诉称内容属实，同意原告的诉讼请求。
被告夏慧鹃、蒋慧超共同辨称：由于被告陆永华在外欠下巨额赌债、高利贷后被追债，且其个人信用较差，不能贷款，所以为套取银行贷款，陆永华与其余被告签订房屋买卖合同，取得第三人的贷款50万元，用于其个人还债，被告夏慧鹃和蒋慧超分文未得。对此，陆永华曾出具过声明。同时陆永华本人归还了2010年11月至2012年6月期间的银行贷款66560.98元，之后，因其无力还款，直至2014年2月，共20个月的还贷，均系被告蒋慧超向第三人偿付，共计73890.45元。综合上述情况，被告认为房屋买卖合同虽然无效，但在陆永华未偿清银行贷款、撤销房屋抵押的情况下，房屋产权不能恢复原有登记状态。
第三人中国建设银行股份有限公司上海长宁支行述称：对原、被告之间房屋买卖的过程并不清楚，但第三人的债权和抵押权合法有效，应受到法律保护。在第三人的债权得到清偿后才可以撤销抵押权。经核实，借款人在2014年2月之前的还款尚属正常，均已还清，但2014年3月仅还款40余元，之后再未还款。
经审理查明：两原告系夫妻，被告陆永华系原告之子。被告陆永华与夏慧鹃原系夫妻（2006年5月结婚），于2012年10月16日离婚。被告蒋慧超是夏慧鹃之子。本市真北路某弄某号某室房屋的产权人原为两原告及被告陆永华，由原告居住至今。
2010年5月，原告经上海国信公证处公证，出具《委托书》，主要内容为，就本市真北路某弄某号某室房屋，原告委托陆永华作为代理人，全权办理如下事项：代为办理上述房地产的抵押登记手续；代为办理上门看房、代为签订协议（收取定金）、代为签订上述房地产的买卖合同及买卖过程中其他手续、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款手续；代为办理上述房地产过户登记手续；……。
2010年8月4日，被告陆永华并作为原告的代理人与被告夏慧鹃、蒋慧超签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告和陆永华将系争房屋以84万元的房价款转让给被告，夏慧鹃与蒋慧超应于2010年10月22日腾出房屋。之后，被告蒋慧超与第三人签订房地产买卖抵押贷款合同，约定蒋慧超以系争房屋作抵押向第三人贷款50万元，贷款期限为240个月。2010年10月，第三人放款，该笔款项均由被告陆永华领取。之后，被告蒋慧超和夏慧鹃取得系争房屋产权证。
2011年2月25日，陆永华出具《声明》，主要内容为：陆永华因缺钱及外债，要求夏慧鹃以蒋慧超名义将系争房屋以抵押贷款方式从银行贷款，现房产虽是夏慧鹃与蒋慧超的名字，但实际产权与夏慧鹃、蒋慧超无关，同时贷款款项夏慧鹃与蒋慧超分文没取，故还款与二人无关联，一切由陆永华承担。
另查，至本案诉讼日止，被告未向原告支付过任何房款。
2014年1月，原告向法院提起诉讼，请求判决如其诉请。
审理中，三被告均确认：2012年6月之前的贷款系由被告陆永华归还，金额为66560.98元；之后20个月（直至2014年2月）的贷款均由被告蒋慧超向第三人支付，金额为73890.45元。
根据第三人提供的贷款对账单，截止2014年3月22日止，贷款人蒋慧超尚欠贷款本金450383.68元。
本院认为，根据法律规定，买卖合同应当符合出卖人转移标的物所有权于买受人、买受人支付价款之法律特征。然，本案中作为房屋买受方的被告夏慧鹃、蒋慧超并未向作为出售方支付除银行抵押贷款以外的房款，出卖方亦未实际交付房屋，再结合被告陆永华出具的《声明》之内容，均说明原、被告之间的房屋买卖行为并不符合买卖合同的法律特征，亦非双方真实意思表示，原告要求确认合同无效的诉讼请求，有事实依据，应予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告应配合原告将系争房屋产权过户至原登记状态。由于被告蒋慧超与第三人签订的抵押借款合同，与原、被告之间签订的房屋买卖合同无主从关系，故房屋买卖合同无效并不影响抵押借款合同的效力。因贷款银行已向蒋慧超放款，其应履行还款义务。考虑到房屋买卖合同被确认无效后房屋产权的恢复问题，故被告蒋慧超应将剩余贷款（以个人贷款还款通知单为准）归还给贷款银行。在被告履行了还款义务后，第三人应清除设定于系争房屋上的抵押登记。需要说明的是，根据陆永华出具的《声明》中之内容及当庭陈述，实际使用贷款方为被告陆永华，贷款也可由其归还，故陆永华应依照《声明》之内容承担责任，即应按承诺承担被告蒋慧超应当支付的银行贷款本息，并返还蒋慧超已经偿还的房贷款项73890.45元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条和第五十八条和第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告陆兴才、顾玉芬、被告陆永华与被告夏慧鹃、蒋慧超于2010年8月4日就上海市真北路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告蒋慧超应于本判决生效之日起十日内归还第三人中国建设银行股份有限公司上海长宁支行剩余贷款本金及利息，具体金额以银行出具的贷款本息清单为准；
三、在被告蒋慧超履行了本判决第二项还款义务之日，第三人中国建设银行股份有限公司上海长宁支行应清除设定于上海市真北路某弄某号某室房屋上的抵押登记，被告夏慧鹃、蒋慧超应于抵押登记清除之日起三日内，协助原告将上述房屋产权变更至原告陆兴才、顾玉芬与被告陆永华名下；
四、被告陆永华应于本判决生效之日起十日内支付被告蒋慧超向银行贷款所产生的本息，金额为蒋慧超在上述第二项判决主文中应当承担的还款金额；
五、被告陆永华应于本判决生效之日起十日内返还被告蒋慧超还贷款项人民币73890.45元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币12200元，减半收取计人民币6100元由被告陆永华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张莹
二〇一四年六月二十日
书记员 汉静
附案件引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
审判员张莹
二〇一四年六月二十日
书记员汉静
附：相关法律条文
附案件引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。