上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第52号
原告周XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市杨浦区殷行路***弄*室。
委托代理人牟XX（夫妻关系），男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市闸北区芷江中路*室。
委托代理人胡XX，上海市闸北区XX法律服务所法律工作者。
被告张XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，户籍地上海市闸北区芷江中路***弄*室甲。
法定代理人刘XX（母子关系），男，19XX年X月X日出生，汉族，户籍地上海市闸北区芷江中路***弄*室甲。
原告周XX与被告张XX排除妨害纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法由审判员魏X独任审判，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告周XX及其委托代理人牟XX、胡XX、被告张XX的法定代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周XX诉称，原告于2011年1月24日与本市闸北区芷江西路26弄X室房屋（以下简称系争房屋）的原产权人刘X签订房屋买卖合同，由原告购买系争房屋并于同年2月15日取得房屋产权。房屋交付后，原告发现被告在内居住。为此，原告曾通过派出所等部门协调解决，均未果。故起诉要求判令：1、被告立即迁出系争房屋；2、被告承担占有房屋期间的水、电、煤费用（从2011年4月至迁离暂计人民币400元，以下币种均为人民币）。
被告张XX辩称，被告对系争房屋是有权利的，系争房屋的原产权人袁XX曾经向被告借款26万元，并将系争房屋出售给被告，但是没有签过买卖合同，只有抵押的借条，记载的是借款30万元，并且在系争房屋设定了抵押登记。被告从2007年居住系争房屋至今，没有其他地方居住。所以不同意原告诉讼请求。
经审理查明，2011年1月25日，原告与案外人刘XX签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由原告购买系争房屋，建筑面积26.32平方米，总房价531000元。同年2月15日，原告登记成为系争房屋的产权人。
由于刘XX未能按约交房，原告曾于2012年1月9日诉至本院，要求刘X履行交付房屋义务，并承担逾期交房的违约金［（2012）闸民三（民）初字第X号］。该案中查明，周XX与牟XX系夫妻。2011年1月23日、1月25日、3月17日、3月25日，牟XX分四次通过银行转账方式支付陈X2万元、25万元、10万元、16.15万元；史X曾出具收据，确认收到周XX定金2万元及购房款25万元（收款日期：2011年1月25日）。牟XX牡丹灵通卡账户显示：2011年3月17日，卡存26.15万元，当日卡取10万元，2011年3月25日卡取16.15万元。
2011年3月17日，被告前夫刘X报警称居民家中被盗。当日公安部门报案笔录载明：我在2008年买了一套房子，现在有人说该套房子被他们买下了，并要求我搬家。2008年9月，我妻子张XX对我说，她的一个朋友袁X有套房屋要出售，……房屋地点在闸北区芷江中路26弄X1室。当时我们与袁XX谈好30万元成交，由于袁XX夫妻告知我们，这套房屋须两年后才能交易过户，所以我们当时就付了25万元。……三天后，袁XX搬出该房屋交付我和张XX居住。2008年11月，由于我和张XX感情不和离婚，该房屋交付张XX居住。2011年3月3日，张XX找到我说她家里来了一伙外地人，要赶张XX出去，并称该房屋已经被他们买下了，于是我就前往了解，对方是一个叫刘XX的人买下，并给我看了产权证、合同及付款发票等证明文件，我再找袁XX，却怎么也找不到。……张XX在买了这房子后，由于担心不能过户患了精神分裂症，现无行为能力。
2011年4月3日，张XX书写证明，言明自2008年购房后即居住讼争房屋，2011年春节后一男子带着两个女子来其住处，称房屋是他们的，过了几天，突然来了很多人将其赶到旅馆居住，如此连续三次。现在其家中所有值钱的物品均被拿走，其本人无依无靠没有人帮，希望有关部门帮其解决。另外，张XX还反映其曾因吸毒而导致精神障碍。
2011年4月11日，案外人陈XX在回答公安部门的询问笔录中称：2010年10月，我们在网上看到闸北区芷江西路26弄X室在挂牌出让，于是我公司也对外发布了这条信息，刘XX看到这条信息就找到我，于是我就帮她找到了该房屋主人袁XX，双方最后谈拢以53万元的价格成交，房屋交易费用各人自理。……当时洽谈时袁XX带刘XX及我一起去看过这套房屋，看的时候房屋内放着许多东西，当时袁XX解释说房屋正出租给别人在住。……袁XX于2011年1月交房给刘XX，交房时房屋内已经基本清楚，也没人居住。后来刘XX觉得该房屋太小，想换套大一点的，所以又委托我们将该房屋卖出。
2011年4月27日，上海市闸北区芷江西路街道洪南山宅居民委员会出具证明称：“张XX居住在芷江西路26弄X室至今已有二年之久，期间发生过居住纠纷。据张XX说她是出资购买的。”张XX户籍所在地为上海市芷江中路660弄X室甲。
该案中，原告周XX表示，其于2011年1月20日左右曾在陈XX陪同下前去看房，当时房屋显示有人居住，陈XX称有房客居住，但当日未见房客。2012年3月25日，陈XX将钥匙及房产证交给其，原告验看了房屋，当时除空调外室内已无其他物品，3月27日，原告再次看房，房屋内也无人。4月1日，原告上门时无法用钥匙打开房门，找锁匠开门后才发现张XX居住在内。
本院最终认为，根据原告方的举证，足以证明张XX长期居住讼争房屋，且与原产权人袁XX存在法律纠纷，结合刘XX与袁XX签订房屋买卖合同的时间、转让价格以及刘XX将房屋转售原告的时间、转让价格，张XX及其家人的报警记录及陈述等情况，刘XX对该节事实理应知晓。刘XX收取房款后，虽将张XX暂时迁出，但并未彻底解决争议，导致之后张XX又重新占用房屋。原告虽然可以依据产权另行要求张XX迁出，但根据现有材料反映，张XX情况特殊，其离异、有吸毒史且患有精神疾病，又无其他住处，即使原告法律上能够胜诉，亦将面临无法执行的风险，故原告要求刘XX继续履行交房义务，并承担逾期交房违约金，尚属合理，本院可予支持，刘XX应在妥善处理遗留纠纷的情况下将系争房屋交付原告使用。遂判决刘XX应在判决生效之日起十五日内将系争房屋交付原告周XX使用；刘XX应向原告支付逾期交房的违约金。该判决现已生效。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、报警记录、居委会情况反映、书面陈述、民事判决书，被告提供的借款协议、收据、报警记录、他项权利证明，以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，原告表示，对于被告占有期间的水、电、煤费用暂不主张，保留相应的诉讼权利。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据前案民事判决书，原告依法购买并取得了系争房屋产权，其对系争房屋拥有独占的排他的完全的权利；而被告在前案及本案中均未能举证证明其占有系争房屋的合法性，以及原告并非善意的购房人，故对于原告的诉讼请求，应予支持。而被告与原产权人之间的纠纷可以另行诉讼解决。鉴于被告目前的实际情况，原告亦应给予被告充分的时间，妥善处理迁让事宜。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：
被告张XX应于本判决生效之日起三个月内迁出本市闸北区芷江西路26弄X室房屋。
案件受理费130元减半收取65元，由被告张XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二
中级人民法院。
审判员 魏思奇
二〇一四年四月二日
书记员 葛 颖
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。