湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终1561号
上诉人(原审被告):王磊，男，1989年4月16日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，
委托诉讼代理人：刘玉轩，湖北三顾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王红志，男，1967年10月29日出生，汉族，住襄阳市襄州区。系王磊父亲。
被上诉人(原审原告)：胡群祥，男，1968年8月20日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，
委托诉讼代理人：高伟、魏阳，湖北春园律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：王宏伟，男，1968年8月15日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，
上诉人王磊因与被上诉人胡群祥、王宏伟案外人执行异议之诉一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初5010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年05月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王磊及其委托诉讼代理人刘玉轩、王红志，被上诉人胡群祥的委托诉讼代理人高伟，被上诉人王宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王磊上诉请求：1.撤销襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初5010号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人共同承担。事实和理由：一、关于房屋买卖合同的效力问题。1.首先合同有造假的嫌疑,因为该房屋买卖合同签订时，已设定抵押，严重影响该房的交易过户。即使该合同是真实签订，但此时樊城法院已下发有效法律文书，王宏伟为逃避执行，其利用合同转移财产，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。二、买受人胡群祥查封前是否合法占有该房屋。1.交接的房屋并非本案查封的房屋歌林花园5栋101室，而是1栋101室。2.樊城法院实地调查与租赁合同、居委会、物业公司证明力对比，原审法院为平衡被上诉人胜诉与执行法官实地调查之间的矛盾，想当然地把仓库解释为无人居住。王宏伟在2016年9月22日才交物业费，而物业公司2016年9月29日证明常汉云是租户，这不是明显在人为制造证据吗。三、胡群祥是否构成善意取得或者说能否获得所有权。1.本案胡群祥知道该房屋有抵押，也知道王宏伟无处分权，因此其非善意。2.是否合理价格。王宏伟、胡群祥的合同单价显著低于市场价格，明更不构成善意取得。
胡群祥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求维持原判。
胡群祥向一审法院起诉请求：1.确认位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村歌林花园5栋1层1室房屋归胡群祥所有，并立即停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封。2.本案诉讼费由王磊承担。
一审法院认定事实：2008年5月13日，王宏伟以本案诉争房屋向交通银行股份有限公司武汉分行设立了抵押，该抵押于2016年2月19日注销。2016年2月19日，王宏伟以本案诉争房屋向案外人张辉（男，1971年4月13日出生，汉族，公民身份号码：）设立了抵押，该抵押于2016年6月30日注销。2016年8月24日，诉争房屋被本院查封至今。
对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、胡群祥与王宏伟之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。2016年3月30日，胡群祥与王宏伟签订了房屋买卖合同，约定购房款为65万元，并约定购房款在合同签订后10日内一次性付清。2016年4月3日，胡群祥向王宏伟指定的姜文荣账户转款65万元，该款支付时间及数额均与房屋买卖合同约定相符。在王磊未提供证据证明该款系用于其他用途的情况下，可以认定胡群祥与王宏伟之间存在真实的房屋买卖合同关系，且胡群祥已履行了房屋买受人的付款义务。
2、胡群祥是否实际占有诉争房屋。王磊辩称，经樊城法院法官实地调查，已核实诉争房屋一直无人居住，故胡群祥所述的租赁事实不成立，胡群祥并未实际占有房屋。胡群祥为证明其已实际占有诉争房屋并将诉争房屋租赁给他人使用的事实，向本院提供了其与案外人常汉云于2016年4月27日签订的《房屋租赁合同》、武汉盘龙镇经济开发区歌林社区居民委员会（以下简称歌林居委会）证明、武汉佳海物业管理有限公司歌林花园物业服务中心（以下简称歌林物业中心）证明、物业服务费发票。经审查，歌林居委会及歌林物业中心出具的证明上均加盖有单位公章，且证明内容能够与胡群祥提供的房屋租赁合同及物业服务费发票相互印证，而王磊并未提供相应证据予以反驳，故上述证据的真实性本院均予以确认。根据租赁合同的约定，诉争房屋出租系被用作仓库，该房屋用途与本院在执行阶段经实地调查“发现该房屋四周窗户被水泥封闭，无人居住”的现状并不矛盾，故王磊仅凭本院调查内容认为租赁关系不成立的抗辩理由本院不予采信。胡群祥提供的上述证据，能够证明胡群祥于2016年4月27日将诉争房屋租赁给他人使用的事实，同时也可证明胡群祥在2016年4月27日即已实际占有诉争房屋的事实。
一审法院认为，胡群祥于2016年3月30日与王宏伟签订房屋买卖合同时，该房屋并无涉诉、涉查封、涉执行等事由，虽有被抵押事实，但根据抵押权人张辉到庭陈述“抵押仅是为了限制王宏伟卖房而采取的措施，胡群祥系在张辉介绍下购买诉争房屋”的作证内容，可以确认胡群祥在购买房屋时房屋并不存在真实的权利瑕疵，故胡群祥与王宏伟签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，成立并有效。胡群祥与王宏伟签订房屋买卖合同的时间是2016年3月30日，胡群祥向王宏伟付清购房款的时间是2016年4月3日，胡群祥实际占有房屋在2016年4月27日，王磊因王宏伟未履行民间借贷纠纷一案生效判决确定的义务向本院申请强制执行的时间是2016年7月11日，诉争房屋被查封的时间是2016年8月24日。根据以上查明事实，胡群祥与王宏伟签订房屋买卖合同、胡群祥付清购房款及接收并实际控制房屋均在强制执行程序开始之前。房屋买卖合同约定2016年12月30日前办理产权变更登记，但该房屋在2016年8月24日即被本院查封，胡群祥对于未办理产权过户手续不存在过错。胡群祥基于房屋买卖合同已合法占有诉争房屋，其所享有的占有权能应受法律保护。而王磊申请法院强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排除胡群祥合法占有房屋的这一所有权权能，因此胡群祥请求停止对涉案房屋的执行，理据充分，应于支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，判决如下：一、确认位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村歌林花园5栋1层1室房屋为原告胡群祥所有（房屋所有权证号：武房权证黄字第××号、土地使用证号：黄陂国用2016第2498号）。二、停止对武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村歌林花园5栋1层1室房屋（房屋所有权证号：武房权证黄字第××号、土地使用证号：黄陂国用2016第2498号）的执行，解除对该房屋的查封。案件受理费10300元，由被告王磊负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由，以及被上诉人的答辩，双方当事人的争议的主要焦点有以下几点，现分析如下：
一、关于房屋买卖合同的效力问题。上诉人王磊上诉称合同有造假的嫌疑，因为房屋买卖合同2016年3月30日签订时，2016年2月19日已设定抵押，且2016年4月3日就全款支付，明显有违常理。经查，2016年3月30日，被上诉人王宏伟作为卖方，被上诉人胡群祥作为买方，签订了房屋买卖合同，约定购房款为65万元，并约定购房款在合同签订后10日内一次性付清。2016年4月3日，胡群祥向王宏伟指定的姜文荣账户转款65万元，该款支付时间及数额均与房屋买卖合同约定相符，可以认定胡群祥与王宏伟之间存在真实的房屋买卖合同关系。胡群祥按照合同约定全额付款，亦是履行合同义务，符合诚信交易的习惯。因此，上诉人王磊称买卖合同存在造假嫌疑的理由，缺乏证据证实，本院不予支持。
二、关于房屋交易价格是否明显低于市场价格，是否导致合同无效。上诉人王磊上诉称，歌林花园小区2016年均价在8000元每平方米，但王宏伟、胡群祥的合同单价为5091元每平方米，明显低于市场价格。经查，根据武汉市房屋产权登记信息显示，王宏伟购买涉案房屋时间为2008年3月份，房屋成交价为34.2397万元，根据房屋抵押记载信息显示，王宏伟于2016年2月将房屋抵押给张辉，记载的房屋抵押价值为70万元。而且，王宏伟在庭审中陈述，由于房屋位置较偏，房屋在一楼比较潮湿，对方还价65万元后成交，该陈述亦比较合理。因此，该房屋的转让价格亦是在合理范围之内，不构成以明显不合理的低价转让财产的行为。故上诉人王磊主张对方利用买卖合同，低价转让财产，以合法形式掩盖非法目的的理由不能成立，本院不予支持。
三、买受人胡群祥在房屋查封前是否合法占有该房屋。一审审理中，胡群祥为证明其已实际占有诉争房屋并将诉争房屋租赁给他人使用的事实，提供了其与案外人常汉云于2016年4月27日签订的《房屋租赁合同》、武汉盘龙镇经济开发区歌林社区居民委员会证明、武汉佳海物业管理有限公司歌林花园物业服务中心证明、物业服务费发票。上述证据证实，胡群祥于2016年4月将涉案房屋租赁给了常汉云，物业服务费已缴至2016年12月。同时，根据一审卷宗房屋现状的图片显示，该房屋虽无人居住，但存放有货物，表明该房屋并非闲置，而是在使用当中。同时，这也与租赁合同中将房屋出租用作仓库的约定相符。该房屋用途与一审法院在执行阶段经实地调查“发现该房屋四周窗户被水泥封闭，无人居住”的现状并不矛盾，因此，一审判决认定胡群祥在2016年4月27日即已实际占有诉争房屋的事实，证据充分。因此，上诉人王磊上诉称胡群祥未占有房屋，也不存在租赁合同的理由不能成立，本院不予支持。
四、胡群祥未办理房屋过户手续是否存在过错。上诉人王磊上诉称，既然该房屋2016年4月3日已交接且已支付全部价款，且2016年6月30日该房屋已解除抵押，按常理，胡群祥应当急迫地要求过户，但其一直不过户，存在重大过错。经查，房屋买卖合同约定2016年12月30日前办理产权变更登记，因此并未到合同约定的过户时间，且该房屋在2016年8月24日即被一审法院查封，客观上也无法办理过户手续。因此胡群祥对于未办理产权过户手续不存在过错。故上诉人的这一上诉理由也不能成立，本院不予支持。
如上所述，胡群祥于2016年3月30日与王宏伟签订房屋买卖合同，并按约支付对价，并实际占有房屋，上述行为均发生在一审法院强制执行程序开始之前。虽然房屋未办理过户手续，但并非买受人胡群祥的过错。故胡群祥诉请停止对涉案房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的排除执行的条件，一审判决支持其停止执行的诉请是正确的。胡群祥在一审诉讼中要求确认案涉房屋归其所有，虽然胡群祥与王宏伟所签订得房屋买卖合同合法有效，但双方并未办理房屋变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，胡群祥并未实际取得案涉房屋的所有权，仅对房屋拥有物权期待权，其有权依照合同的约定，要求王宏伟协助办理房屋变更登记手续，从而获得案涉房屋的所有权。因此，一审判决不宜直接将案涉房屋予以确权，本院予以纠正。同时，一审判决直接解除对房屋的查封，处理不当。对于是否解除查封，应在执行程序中解决。
综上，王磊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
撤销襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初5010
号民事判决。
不得执行武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村花园
5栋1层1室房屋（房屋所有权证号：武房权证黄字第××号、土地使用证号：黄陂国用2016第2498号）。
三、驳回胡群祥的其他诉讼请求。
二审案件受理费10300元，由上诉人王磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 严庭东
审判员 苏 轶
二〇一七年七月十二日
书记员 徐雅楠