西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第03082号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：葛爱民，男，汉族，无业。
被告，何芳，女，汉族，无业。
被告：西安美都房地产开发有限公司，住所地：西安市未央区凤城三路东段3号香克林小镇11幢3单元30107室。
法定代表人：时晓利，常务副总。
委托代理人：陈瑾，女，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告葛爱民、何芳及被告西安美都房地产开发有限公司（以下简称美都房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人赵洁，被告美都房地产公司委托代理人陈瑾到庭参加诉讼，被告葛爱民、何芳经本院合法传唤，未在规定时间到庭应诉。现本案己审理终结。
原告建行陕西分行诉称，原告与被告葛爱民、何芳签订了《个人住房借款合同》和《房地产抵押合同》，约定由原告向被告葛爱民、何芳发放贷款，被告葛爱民、何芳按约还款，并以房产作为担保，被告美都房地产公司对上述债务承担连带保证责任。后被告葛爱民、何芳未按约还款本息，故其诉至法院，请求：1、宣布贷款立即到期，判令被告葛爱民、何芳偿还原告本金人民币362498.21元，利息1188.36元，本金罚息2.98元，利息复利1.38元，及2014年11月18日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告葛爱民、何芳为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、判令被告美都房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、由三被告承担本案诉讼费用。
被告葛爱民、何芳未出庭答辩。
被告美都房地产公司辩称，应该对抵押房产进行拍卖，来偿还被告葛爱民、何芳所欠贷款。如果美都房地产公司代被告葛爱民、何芳承担连带保证责任后，美都房地产公司要求向被告葛爱民、何芳追偿。
经审理查明，2010年6月23日，原告建行陕西分行与被告葛爱民、何芳签订了《个人住房借款合同》，约定由原告建行陕西分行向被告葛爱民、何芳发放贷款人民币470000元，用于被告葛爱民、何芳购买合同中列明的位于西安市未央区凤城三路香克林小镇第11幢2单元29层22901号房屋；借款期限自2010年6月23日至2030年6月23日止；在此期间被告葛爱民、何芳应按合同约定以双周等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每14天归还本金金额979.17元，利息逐期结算还清；贷款利率为浮动利率，即每个利率调整日依据当日的基准利率下调20%；罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证。同日，原告建行陕西分行与被告葛爱民、何芳签订了《房地产抵押合同》，约定被告葛爱民、何芳以合同中列明的位于西安市未央区凤城三路香克林小镇第11幢2单元29层22901号房产对上述债务提供抵押担保；担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2010年9月16日，原告建行陕西分行与被告何芳在西安市房屋管理局办理了市房预抵字201009804379号《预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》。
另查，2009年12月8日，原告建行陕西分行与被告美都房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告美都房地产公司对因原告建行陕西分行向借款人（因购置位于西安市未央区凤城三路东段“香克林小镇”住房房产而与建行陕西分行发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2009年12月8日至2013年12月7日；保证最高限额为肆亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告建行陕西分行核对无误、收执之日止。
《个人住房借款合同》签订后，原告依照约定向被告葛爱民、何芳发放贷款470000元。但自2014年11月起被告葛爱民、何芳开始拖欠原告贷款。截止2014年11月17日被告葛爱民、何芳尚有本金人民币362498.21元以及利息1188.36元、罚息2.98元、复利1.38元未偿还原告。
以上事实，有《个人住房借款合同》一份、《贷款支付凭证》一份、《西安市房地产抵押合同》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份、《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》一份、《中国建设银行个人贷款对账单》一页、《个人贷款拖欠明细》一份、身份证户口本复印件、当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，合法借贷关系受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告建行陕西分行与被告葛爱民、何芳签订的《个人住房借款合同》、《房地产抵押合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依据《个人住房借款合同》，如借款人违约，原告建行陕西分行有权宣布合同立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告建行陕西分行依约向被告葛爱民、何芳发放贷款，但被告葛爱民、何芳未按约向原告偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。故原告请求宣布贷款立即到期，判令被告葛爱民、何芳偿还本金人民币362498.21元以及利息1188.36元、罚息2.98元、复利1.38元，以上共计363690.93元，及2014年11月18日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用，事实清楚，证据充分，应予支持。
原告建行陕西分行与被告葛爱民、何芳在签订的《房地产抵押合同》中约定，若债务履行期满，原告建行陕西分行仍未受清偿，即有权处分抵押的房地产，并对所得价款优先受偿。后因被告葛爱民、何芳未按约偿还贷款，已经构成违约，现原告建行陕西分行要求对处分抵押房产享有优先受偿权，符合合同的约定及法律的规定，其请求依法应予支持。
原告建行陕西分行与被告美都房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，若贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，被告美都房地产公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。现因被告葛爱民、何芳未按约还款，而原告建行陕西分行要求宣布贷款立即到期，且原告建行陕西分行向被告美都房地产公司主张权利也在保证期间内，故原告建行陕西分行请求判令被告美都房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告美都房地产公司承担连带保证责任后，有权向葛爱民、何芳追偿。依据原告与被告美都房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定。虽然被告葛爱民、何芳向建行陕西分行提供了房屋抵押，但债权人建行陕西分行依合同仍有权直接要求保证人美都房地产公司对上述债务承担连带保证责任，故被告辩称原告建行陕西分行先就被告葛爱民、何芳所抵押房产清偿债务依法无据，不予采信。被告葛爱民、何芳未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、宣布贷款立即到期，被告葛爱民、何芳于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金362498.21元以及利息1188.36元、罚息2.98元、复利1.38元，以上共计363690.93元，及2014年11月18日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用按合同约定计算支付；
二、被告葛爱民、何芳逾期不清偿债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告葛爱民、何芳用于借款抵押的位于西安市未央区凤城三路香克林小镇第11幢2单元29层22901号房屋变现所得享有优先受偿权；
三、被告西安美都房地产开发有限公司对被告葛爱民、何芳以上债务承担连带清偿责任；
四、被告西安美都房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告葛爱民、何芳追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7005元、公告费690元，由被告葛爱民、何芳负担（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
代理审判员 朱 璘
人民陪审员 闫 玲
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 寇蒙蒙