上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1004号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2014）普民四（民）初字第1004号
原告上海德佑房地产经纪有限公司。
法定代表人邵非，总经理。
委托代理人吴风虎，该公司工作人员。
被告金文亚，男。
原告上海德佑房地产经纪有限公司与被告金文亚居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员汪诗尧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海德佑房地产经纪有限公司的特别授权委托代理人吴风虎、被告金文亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海德佑房地产经纪有限公司诉称：2013年10月11日，经原告居间，被告与买受方就上海市富平路房屋（以下简称系争房屋）买卖交易签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋总价款为人民币4，080，000元（以下币种均为人民币），另约定被告与买受方于签订居间协议后60日内赴原告处签订《上海市房地产买卖合同》，如一方违约，则违约方须向原告支付系争房屋总价款2%的违约金。嗣后，被告并未按照居间协议约定履行，而是于2013年11月19日向原告发出《解约通知书》，主张解除居间协议，被告该行为导致系争房屋买卖交易无法进行，损害原告合法利益。原告故向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告违约金81，600元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告金文亚辩称：2013年3月，被告曾与案外人就系争房屋买卖交易签订买卖合同，后案外人没有依约履行，但合同并未解除。2013年6、7月间，原告工作人员多次联系被告，希望被告出售系争房屋，被告表示因与案外人的交易尚未结束，无法委托原告另行出售，原告工作人员提出被告可先签订买卖合同，如系争房屋顺利出售给案外人则该份合同不再履行。2013年10月，原告居间被告与买受方签订系争房屋买卖居间协议，被告表示与案外人的买卖合同可能无法解除，进而导致居间协议无法履行，原告工作人员对此表示同意，被告没有收取买受方支付的任何款项，系争房屋权利人为被告及其妻子，但居间协议上仅有被告一人签字，该协议因欠缺权利人签名而属无效。嗣后，因案外人需将系争房屋用作婚房，被告经过考虑，仍将系争房屋出售给案外人。被告曾联系原告工作人员告知系争房屋已出售的情况，原告工作人员表示理解并让被告到原告门店办理定金退还手续，被告签署了一些文件，但没有支出款项。被告在签订居间协议前已将相关情况告知原告工作人员，原告工作人员亦曾承诺被告与买受方的买卖交易已结束，现原告又提起诉讼，欠缺诚信。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：系争房屋建筑面积144.56平方米，权利人原为被告及其妻子。2013年3月，被告及其妻子（甲方）与案外人（乙方）签订编号为1692667的《上海市房地产买卖合同》，约定由甲方向乙方出售系争房屋，房价款3，910，000元。2013年10月10日，买受方出具承诺书，载明其通过原告居间介绍购买系争房屋，并承诺：“……1、在本人及家属定房前，居间方已明确告知本人关于该房屋银行贷款事宜、有个人抵押贷款事宜、并在之前2013年3月29日和其他客户签订买卖合同且目前在协调纠纷和处理过程中。本条内所指有关房屋的三件事，居间方并无隐瞒。2、本人及家属在知情第1条所述情况下，自愿对该房屋进行定房，也自愿等待业主和原购房者处理纠纷事宜完毕后操作买卖流程，等待时间详见居间协议，也自愿承担后续所产生的全部风险以及责任，与居间方无关，交易条件详见居间协议。”根据编号为1300771的《房地产买卖居间协议》记载，经由原告（丙方）居间，被告及其妻子（甲方）将系争房屋出售给买受方（乙方），房价款4，080，000元。协议第七条“违约责任”约定：“本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若违约方解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。同时，违约方应依照本协议第二条约定的总房价款的百分之二向丙方支付违约金。”第十二条“其他约定”以手写形式注明：“……②甲方应积极处理债务问题和原合同纠纷事宜，如因这两个原因导致本次交易无法进行，乙方有权无责任终止协议，处理时间为贰个月内；③如甲方和乙方在签完本协意（应为‘议’）后两个月内，因意愿性终止合约，或者单方面更改交易条件，均属违约行为，自愿承担责任﹤定金赔偿责任﹥。”协议尾部甲方签名盖章一栏签有被告及其妻子姓名，落款日期为2013年10月11日；乙方签名盖章栏落款日期为2013年10月10日；丙方签名盖章栏盖有原告公章，落款日期为空白。2013年10月11日，被告及其妻子出具承诺书，自愿将买受方购买系争房屋的定金200，000元及首付款290，000元交由原告无息监管。
2013年11月19日，被告向原告发出解约通知书：“兹本人于2013年10月11日通过上海市德佑地产经纪有限公司与购买方签订上海市普陀区富平路房屋买卖居间协议达成后，因本人和原购买方谈妥购房交易条件，故将此房售于原购买方，因此对购买方所达成的购买居间协议进行通知解除，请贵司尽快安排处理相关事宜，并告知购买方。”2013年11月25日，系争房屋权利人变更登记为案外人。2013年11月29日，被告及其妻子（甲方）与买受方（乙方）签订解约协议，解除双方签订的居间协议，双方互不承担违约责任。原告认为，被告解除居间协议的行为构成违约，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。
审理中，原告表示，原告确实代被告收取并保管定金200，000元，该款未向被告支付；被告在签订居间协议前确实表示需解除其与案外人签订的买卖合同，原告将该情况告知买受方，买受方出具承诺书；被告向原告发出解约通知书后，原告协助被告与买受方取得联系，买受方表示同意，双方前往原告门店签署解约协议。
本院认为，根据审理查明的事实，结合原、被告陈述分析，被告于签订居间协议前，已将被告与案外人就系争房屋签订的买卖合同尚未解除的情况明确告知原告和买受方，买受方出具承诺书表示知晓并接受该事实，居间协议中亦就买卖合同解除可能造成的影响与责任进行约定，现因系争房屋已出售给案外人，居间协议约定的终止条件成就，无法继续履行，加之解约协议中明确载明被告与买受方互不承担违约责任，且原告对解约结果未表示反对并加以协助，纵观上述买卖交易全过程，难以认定被告存在原告主张的违约事实，基于此，原告主张被告支付违约金，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
对原告上海德佑房地产经纪有限公司要求被告金文亚支付违约金人民币81，600元的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币1，840元，减半收取，计人民币920元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 汪诗尧
二〇一四年五月十三日
书 记 员 陈文渊
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
代理审判员汪诗尧
二〇一四年五月十三日
书记员陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。