山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁13民终980号上诉人（原审原告）：刘吉英，女，1958年10月11日出生，汉族，居民，住莒南县新建路***号。委托代理人：刘景红，山东广春律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙梅娜，女，1977年1月5日出生，汉族，居民，住莒南县嵋山南三路**号*号楼*单元***号。委托代理人：钮中元，山东鼎元律师事务所律师。上诉人刘吉英因合同纠纷一案，不服山东省莒南县人民法院（2014）莒十民初字第837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘吉英一审诉称，2000年10月13日，原告刘吉英与被告孙梅娜签订《保证书》一份。约定：被告给付原告房屋费6680元，如因政府行为不能过户，原告按每月60元收取房屋租赁费。后来确实因为政府的行为未能办理过户手续，要求解除原、被告订立的租赁协议，被告搬出占用的房屋，返还房产证和公证书，支付所欠房屋租赁费3300元。孙梅娜一审辩称，双方签订的买卖合同为有效合同，是因为刘吉英一直不协助办理房产过户手续，致使房产至今不能过户，要求继续履行合同，且原告诉讼已超过诉讼时效期间的规定，应依法驳回原告的诉讼请求。一审法院查明，原、被告均为原莒南县鸿业食品有限公司的职工。1994年3月26日，原告与原莒南县食品总厂（后更名为莒南县鸿业食品有限公司）签订房屋买卖协议，约定原告购买原莒南县食品总厂的位于新建路东的37.83平方米的平房一套，价款3633.54元，并于1996年2月2日在莒南县公证处办理了（96）莒南证民字第193号房屋买卖协议公证书。2001年11月8日，原告办理了临房权证莒南改字第75010490**号房产证，载明房屋所有权人刘吉英，产别私产，建筑面积46.83平方米。2000年10月13日，原告与被告签订《保证书》一份，约定原告将在原莒南县鸿业食品有限公司家属院的带院房屋两间转让给公司职工孙梅娜，并达成如下协议：1、孙梅娜给刘吉英房屋费3633.54元，刘吉英建设的南屋一间、西屋平房两小间及太阳能等，共计3056.46元，两项合计6680元；2、刘吉英将房产证、房产公证书交给孙梅娜后，即相互帮忙办理房产过户手续，如因政府行为不能办理，刘吉英只能按每月60元收取房租，其它退给孙梅娜；3、房屋过户后，如单位征用此屋盖楼，原房屋费3633.54元归孙梅娜所有，刘吉英不得有异议。刘吉英、孙梅娜分别在《保证书》上签字。被告孙梅娜支付了购房款，原告刘吉英向孙梅娜交付了房产证和房屋买卖公证书，被告使用至今。因未办理房屋所有权变更，原告诉至法院，要求解除原、被告订立的租赁协议，被告搬出占用的房屋，返还房产证和公证书，支付所欠房屋租赁费3300元。原审法院认为，原、被告订立的合同，其名称虽然为《保证书》，但根据合同内容确定应为房屋买卖合同，而并非房屋租赁合同，该合同为当事人的真实意思表示，不违反相关法律的规定，为有效合同。根据合同载明的内容，该合同为附解除条件的买卖合同，所附条件为因政府行为导致不能办理房产登记变更手续，解除的后果为原告退回全部购房款、被告只负有按每月交付60元租金的义务，因保证房产能够办理登记变更是出卖人即原告应承担的义务，根据合同第2条的约定，该项解除权应由被告行使，原告不得主动行使，原告起诉要求解除合同实际是行使解除权，因原告未能提供证据证明该项房产因政府行为导致不能办理变更登记，其主张法院不予支持，在被告不同意解除合同的情形下，原告应继续履行合同、协助被告办理房产变更登记手续，原告如不履行该项义务，被告有权另行提起诉讼要求被告履行义务。综上，对原告诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条之规定，判决：一、驳回原告刘吉英要求解除原告与被告孙维娜签订的房屋买卖合同的诉讼请求；二、驳回原告要求被告搬出占用的房屋，返还房产证和公证书的诉讼请求；三、驳回原告要求被告支付房屋租赁费3300元的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。上诉人刘吉英上诉称：一、一审判决的第一项“驳回原告刘吉英要求解除原告与被告孙维娜签订的买卖合同的诉讼请求”，刘吉英要求的是解除与孙梅娜之间的租赁关系，也就是《保证书》中的第二条双方协议的租赁部分，而不是买卖合同。一审法院认为的“保证书为买卖合同，并非房屋租赁合同，该合同为解除条件的买卖合同，解除的条件为政府行为导致不能办理房产登记变更手续”理解错误。刘吉英要求解除的是双方之间的租赁协议，即保证书中的第二项条款。《保证书》中的第一项房屋买卖部分，房屋因政府原因不能过户早已解除，已经不再属于审理的内容，刘吉英诉求中解除的不是买卖合同，而是双方之间的租赁协议。二、一审判决认为买卖合同解除的后果为“原告退回全部的购房款，被告只负有按每月交付60元租金的义务，因保证房产能够办理登记变更是出卖人即原告应承担的义务，根据合同第2条的约定，该项解除权应由被告行使，原告不得主动行使”，《保证书》中的第二条已经明确约定如因政府原因不能办理过户，房租每60元，剩余的房款退给被告，而并未约定退回全部的购房款，因为买卖房屋的解除，双方之间还有租赁协议，原告得从应返还给被告的购房款中每月扣除60元；保证房产能够办理登记变更并不是刘吉英应承担的义务，因为《保证书》中明确的约定如因政府原因不能过户，双方按照租赁协议履行，这就说明了原被告在当时的情况下双方都不能确认该房是否能够过户，此《保证书》为原、被告双方的真实意思表示，原、被告系平等的民事主体，而一审判决认为保证房产能够办理登记变更是出卖人即原告应承担的义务没有法律和事实根据，也违背当事人及保证书中的约定；一审判决认为“合同第2条的约定，该项解除权应由被告行使，原告不得主动行使”，《保证书》的第二条中并且约定解除权的行使方，即如因政府原因不能办理过户，任何一方均有权行使解除权。三、该房产为原告及其配偶的夫妻共同财产，当时原告卖给被告的时候原告的配偶及子女并不知情，后来原告的配偶知情后不同意卖房子，并且不同意原告处置夫妻共同财产，后来因为去政府部门未能过户，双方解除买卖关系，履行租赁协议，现在孩子都已成年，都准备回家居住，一致同意收回房子，不再出租。四、原告的房子系单位的福利房，也就是房改房，按照当时的政策不允许过户，后来双方各自到政府部门咨询过户，政府不给办理，答复就是房改房不给过户，至今为止此房仍不能过户。五、本案并不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条之规定，而应该适用《物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条的规定，因为本案《保证书》中的约定系双方当事人真实意思表示，并且是在平等自愿的基础上签订的，双方约定了解除买卖房屋的条件，由于政府原因双方未能过户解除条件成就，双方解除买卖关系，履行租赁协议。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，因此，房屋的物权人仍是原告刘吉英，孙梅娜主张的合法占有房屋无事实和法律根据。综上，一审判决未查清事实，判决错误，请求二审重新审理本案，查明事实后依法改判。被上诉人孙梅娜答辩称，涉案的《保证书》设定的内容是房屋买卖，并不是说上诉人主张的房屋租赁，一审判决第一项内容不当。自2000年10月双方签订协议后，上诉人将房屋交付给被上诉人，被上诉人一直居住至今，在长达10余年的时间内，上诉人从未提出异议。上诉人在上诉状中称该房屋因政府原因不能过户，无事实依据，也无证据证实。正如上诉状中所述，因本案《保证书》系双方真实意思表示，且是在平等自愿的基础上签订，且保证书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，双方均应按照合同全面履行义务。一审判决认定上诉人作为出卖人，负有协助被上诉人办理房产变更登记的义务并无不当；处分涉案房屋是上诉人及其配偶共同决定的，上诉人称其配偶不知情、不同意处置夫妻共有财产无证据支持，且夫妻一方处分共有财产不属于无权处分，最高法院关于审理买卖合同纠纷司法解释第三条第一款明确规定。房改房早已经允许上市交易，上诉人称此房仍不能过户也无证据支持。因房价上涨，上诉人认为吃亏，所以反悔，是不诚实守信的行为。被上诉人依据合法协议占有涉案房屋并已经支付对价，并无不当。一审判决的第2、3项正确。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。二审审理过程中，上诉人刘吉英提交其与配偶的结婚证复印件一份。证明其与配偶于1990年6月19日结婚登记，涉案房屋为其夫妻二人共同所有。被上诉人孙梅娜对该证据无异议。二审中查明，2000年10月13日，双方当事人签订《保证书》时，涉案房产尚未办理房产证。2001年，该房产办理房产证后，上诉人刘吉英将房产证交给被上诉人孙梅娜。上诉人刘吉英称涉案房产不能办理过户手续系因政府原因所致，称当时房改房不允许过户，但并未提交证据予以证实，对于现在能否办理办理过户手续，上诉人刘吉英称并不清楚。被上诉人孙梅娜称房产至今未能办理过户的原因系因房价上涨，刘吉英不配合房产过户，反悔了。对于《保证书》涉及合同的性质问题，上诉人认为《保证书》涉及合同为房屋租赁合同，被上诉人认为系房屋买卖合同。法庭向双方当事人释明时，上诉人表示对其诉讼请求不再变更，被上诉人亦表示没有新的辩论意见。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，刘吉英与孙梅娜于2000年10月13日签订的《保证书》系双方当事人的真实意思表示，且该《保证书》的内容不违反法律、法规的相关规定，故该协议为有效合同，本院对此予以认定。关于《保证书》性质的认定问题。首先、该《保证书》明确约定刘吉英将“房屋两间、带小院”转让给孙梅娜，并约定了房屋的转让价格及双方关于办理房屋过户手续的相互协助义务，故该协议包含双方关于房屋买卖的意思表示，且刘吉英在上诉状中亦认可该《保证书》的第一项为房屋买卖的相关约定，本院对此予以认定。其次、《保证书》第二条明确约定“如因政府原因不能办理过户手续，刘吉英只能按每月60元房租收取，其他退给孙梅娜”，即当双方因政府原因不能办理过户手续时，该房屋买卖合同解除，此时，双方租赁关系生效。刘吉英可按照每月60元的约定标准收取房租，其他款项应按约退还孙梅娜。综上，涉案《保证书》是附条件的买卖合同，同时亦为附条件的租赁合同。因政府原因不能办理房屋过户手续即为双方房屋买卖合同的解除条件，同时亦为双方房屋租赁合同的生效条件。本案中刘吉英的第一项诉讼请求为“调解或解除其与孙梅娜签订的租赁协议”，且在法庭予以释明时，对其诉讼请求不再变更，但一审判决“驳回原告刘吉英要求解除原告与被告孙维娜签订的房屋买卖合同的诉讼请求”，与上诉人刘吉英的诉讼请求不符，本院予以纠正。本案审理期间，刘吉英未能提交证据证明涉案房产不能过户的原因系因政府原因所致，即未能举证证明双方房屋买卖合同已经解除、房屋租赁合同已经生效的相关证据。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其诉讼请求的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于刘吉英要求调解或判决解除双方的租赁协议的诉讼请求，因证据不足本院不予支持。《保证书》所涉房产虽为上诉人的夫妻共同财产，但房产自2000年即交付孙梅娜使用至今，在买卖房屋的第二年即2001年，在涉案房产办理房产证后，又将涉案房产的房产证交付给孙梅娜。至上诉人2014年8月在一审法院提起诉讼长达十余年的期间内，上诉人均未提交对该合同的订立、履行提出异议的相关证据。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，故对刘吉英称其配偶对其出卖房产的事实不知情的上诉理由，本院不予采信。对其称“因为去政府部门未能过户，双方解除买卖关系，履行租赁协议的”的上诉理由，因无事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持山东省莒南县人民法院（2014）莒十民初字第837号民事判决的第二项、第三项；二、变更山东省莒南县人民法院（2014）莒十民初字第837号民事判决的第一项为“驳回上诉人刘吉英要求解除其与孙梅娜签订的租赁协议的诉讼请求”。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由刘吉英负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 李言涛审判员 张念国二〇一六年五月六日书记员 刘晓光