江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第0941号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：周生刚。
委托代理人：尤志明，江苏宗申律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：仪征市中远房地产有限公司，住所地在仪征市真州镇万年大道新天地花苑10E401。
法定代表人：严宗华，该公司董事长。
委托代理人：魏德，江苏中立信律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：孟庆海。
申请再审人周生刚因与被申请人仪征市中远房地产有限公司（以下简称中远公司）、孟庆海确认合同无效纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（2014）扬民终字第0309号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
周生刚申请再审称：1.二审判决违反了“不诉不理”的诉讼原则。当事人均没有提出孟庆海将案涉房屋出售给周生刚的行为无效的观点，但二审判决却确认孟庆海将房屋出售给周生刚的行为无效。2.二审判决对《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出进一步解释没有法律依据、不严谨，且完全背离了司法解释的本意。3.孟庆海及其妻子翟二朵理应享有《中华人民共和国物权法》第七十一条赋予的业主权利，其后二人共同将诉争房屋处分出售给周生刚的行为合法有效。4.孟庆海夫妇将诉争房屋处分给周生刚，周生刚已实际占有该房屋后，孟庆海单方再将诉争房屋处分给中远公司的行为系无权处分，孟庆海与中远公司签订的《关于解除商品房买卖合同的协议》理应无效。
被申请人中远公司提交意见认为：因孟庆海不断向中远公司借款，其曾承诺对诉争房屋不办产权证，以便随时以房抵债。因诉争房屋到目前实际上还属于中远公司所有，周生刚的诉讼主张没有权利基础，其申请再审理由亦不能成立，应予以驳回。
在本院审查过程中，周生刚提供了孟庆海于2012年3月18日出具的向周生刚借款100万元的借条一份，以证明孟庆海因欠周生刚100万元而将房屋抵偿给周生刚。对该证据，中远公司不认可其真实性及关联性。中远公司提供了孟庆海于2010年11月18日出具的向中远公司借款30万元的借条及孟庆海于2010年8月19日出具的向中远公司借款50万元的借条各一份，用以证明孟庆海向中远公司借款。对该两份借条，周生刚不认可其真实性。本院认为，上述三份证据与本案争议无关联性。
本院审查查明：2007年6月15日，孟庆海与中远公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：由孟庆海购买中远公司开发的仪征市真州镇新天地花苑10幢C段101-102、102-202号门市房，房屋价款为654718元，付款方式为分期付款：签约之日付定金贰万元，2007年6月30日前付叁拾捌万元，2007年12月31日前付壹拾万元。2008年12月31日付壹拾陆万伍仟陆佰肆拾元。如不按时付款，将按农村信用社同期贷款利息双倍付息。自2007年6月30日至2009年8月19日，孟庆海先后八次（2007年6月30日180000元、2007年6月14日20000元、2008年4月3日140000元、2008年4月14日60000元、2009年8月19日180000元、197640元、欠款利息29840元、2009年1月22日50000元）支付中远公司购房款857480元（含逾期利息）。2012年1月9日，孟庆海向中远公司作出书面承诺一份，内容为：“承诺仪征市中远房地产有限公司：本人孟庆海承诺在2012年元月20号前还清中远房地产公司的全部借款和应付利息，如到期不能归还清，本人自愿将在中远房地产公司所购的新天地花苑10幢C段门市房：101、102、201、202的所购房款收据七张计665640元和该房屋购房合同交回给中远房地产有限公司。承诺人孟庆海2012年元月9号”。2012年7月24日，孟庆海向中远公司作出书面承诺一份，内容为：“承诺书本人孟庆海保证在2012年7月31号前还清仪征市中远房地产有限公司的全部借款和利息，还清中远房地产有限公司担保本人向小贷公司贷款公司所借贷款利息及滞纳金。如果到时不能做到上述保证，本人承诺在2012年8月1日自动无条件搬出新天地花苑10幢C栋门市房101、102、201、202室。并退回购买该房屋的合同书和缴款收据，否则仪征市中远房地产有限公司有权进入该房屋搬出办公用品并出售该门市房。承诺人：孟庆海，2012年7月24号”。2012年9月12日，孟庆海与中远公司签订《关于解除商品房买卖合同的协议》，内容为：“甲方：仪征市中远房地产有限公司，乙方：孟庆海由于经济原因，乙方孟庆海现已没有支付能力实施与甲方仪征市中远房地产有限公司于2007年6月15日所签有关购买甲方所开发的新天地花苑10幢C段门市房101、102、201、202室的商品房买卖合同，经甲、乙双方协商乙方自愿解除此商品房买卖合同，乙方已付购房款人民币陆拾万伍仟陆佰肆拾元用作冲抵甲方为乙方担保的小额贷款和乙方所欠甲方的借款，双方互不承担法律责任。此协议一式二份，双方各执一份，签订生效。甲方仪征市中远房地产有限公司（章），乙方孟庆海，2012年9月12号”。2012年4月20日，孟庆海向周生刚出具书面承诺一份，内容为：“承诺本人孟庆海承诺将购万年大道门市房现金收据、合同转让给周生刚，房产所有权归周生刚所有。（现金收据共捌张）承诺人孟庆海，2012年4月20号”。2012年5月28日，孟庆海向周生刚出具协议一份，内容为：“协议本人孟庆海借到周生刚壹佰万元人民币，现将新天地花苑10#楼C栋101、102、201、202室，卖给周生刚，交付于周生刚使用。孟庆海，2012年5月28号，翟二朵”。
2013年4月23日，周生刚向仪征市人民法院提起本案诉讼称，孟庆海基于与中远公司的商品房买卖合同，已合法占有案涉房屋，并享有该房屋的所有权。孟庆海在将该房屋抵偿给周生刚后，又将其无处分权的房屋擅自处分，故请求判令：确认孟庆海与中远公司签订的《关于解除商品房买卖合同的协议》无效，并由孟庆海和中远公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认为：当事人对自己的主张应当负举证责任。周生刚要求确认孟庆海与中远公司之间签订的《关于解除商品房买卖合同的协议》无效，但其提供的证据不能证明其已经取得案涉房屋的所有权，故对周生刚的主张因其证据不足难予支持。据此，一审法院判决：驳回周生刚的诉讼请求。
周生刚不服，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉。该院审理后认为：孟庆海与中远公司所签订的《关于解除商品房买卖合同的协议》合法有效。理由为：1.孟庆海从中远公司处购买房产，其与中远公司签订了房屋买卖合同，并分八次缴纳了购房款，但直至合同解除之前，孟庆海始终未到相关部门办理产权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，孟庆海未曾取得讼争房屋的所有权，其将房屋出售给周生刚的行为系无权处分，周生刚主张对讼争房屋享有处分权无事实和法律依据。2.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，是为了方便特定人群对共有部分的利用以及共同管理权的行使，并非认定房屋所有权人的法律依据。周生刚对房屋的占有和使用，不能改变中远公司仍为房屋所有权人的事实，也不能影响中远公司与孟庆海所签订合同之效力。3.根据现有证据来看，孟庆海与中远公司间存在其他债权债务关系，且孟庆海承诺若不能清偿，将退回讼争房屋，以购房款抵偿债务，后因孟庆海无力清偿，双方签订了《关于解除商品房买卖合同的协议》，该协议为双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。故该院判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形有：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，周生刚诉请确认孟庆海与中远公司签订的《关于解除商品房买卖合同的协议》无效，其应指出该协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的哪种无效情形，并承担相应的举证责任。但周生刚未能举证证明《关于解除商品房买卖合同的协议》属于上述法条规定的无效情形，应承担举证不能的后果。2.周生刚要求确认案涉合同无效的理由包括了孟庆海将案涉房屋抵偿给周生刚，周生刚合法占有房屋并享有所有权，孟庆海针对该房屋作出的行为属于无权处分。对此，二审判决分析认为，孟庆海未曾取得讼争房屋的所有权，其将该房屋出售给周生刚的行为系无权处分。周生刚主张二审判决相关说理违反“不诉不理”的诉讼原则的申请再审理由，不能成立。3.周生刚关于二审判决对《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所作的解释背离了司法解释本意的申请再审理由，无相应依据，不能成立。
综上，周生刚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回周生刚的再审申请。
审 判 长 史留芳
审 判 员 陈志明
代理审判员 杨志刚
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 张俊勇