上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第25399号
原告上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人陈鸿，总经理。
委托代理人李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。
委托代理人包艳，上海市理诚律师事务所律师。
被告刘品华，男，1956年6月11日生，汉族，住江苏省。
原告上海中星集团怡城实业有限公司（以下简称怡城公司）诉被告刘品华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月20日公开开庭进行了审理，原告怡城公司的委托代理人包艳、被告刘品华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告怡城公司诉称，上海市浦东新区安盛街XXX号房屋系上海中星集团新城房产有限公司（以下简称新城公司）所有，原授权上海中星百友房地产有限公司（以下简称百友公司）对外租赁经营管理。2012年3月26日，百友公司与被告签订一份《房屋租赁合同》，由被告承租系争房屋用于经营熟食，合同期限自2012年4月1日至2014年3月31日。合同到期前，百友公司已明确发函给被告，告知合同到期后不再续租，并将收回房屋，希望被告能按时返还房屋，办理相关退租手续。然合同到期后，被告拒绝返还房屋。百友公司已被原告吸收合并，其注销后的债权债务包括与被告间租赁合同的出租人权利一并由原告承继。被告在合同到期后拒绝搬离租赁房屋，已严重损害出租人的合法权益，故原告起诉至法院，要求判令被告：1、立即搬离并返还上海市浦东新区安盛街XXX号房屋，2、支付自2014年4月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，每月按末期月租金的二倍5，644元（人民币，以下币种相同）计算。审理中，原告同意房屋使用费每月按末期月租金的1.2倍计算。
被告刘品华辩称，涉案合同系被告与百友公司之间签订的，故原告的主体资格不适格；合同中关于承租人续租及出售房屋等的规定是霸王条款，严重违反了公平、平等原则，违反了法律规定；被告没有收到过原告提供的房产证明、具体售价以及优先购买条件的各种办理程序等材料，双方从未进行过当面协商，被告也未放弃过优先购买权，但被告与其他承租户集体要求续租和主张优先购买权均遭拒绝。综上，原告的行为明显违法，诉讼请求法律依据不足，没收租赁保证金没有法律依据，要求被告双倍支付房屋使用费毫无道理，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，上海市浦东新区安盛街XXX号-XXX号（单号）、安盛街XXX号-
XXX号（单号）以及三林路XXX弄XXX号XXX室房地产的权利人系新城公司。2012年3月24日，新城公司出具《租赁经营授权书》，同意将安盛街XXX号-
XXX号、安盛街XXX号-XXX号房产交由百友公司进行对外租赁经营管理、处理一切相关事宜（包括诉讼等）。
2012年3月26日，百友公司作为出租方（甲方），被告刘品华作为租赁方（乙方），双方就浦东新区安盛街XXX号房屋签订一份《房屋租赁合同》，乙方承诺租赁该房屋用于经营熟食，租赁期限自2012年4月1日起至2014年3月31日止。合同另约定，乙方应于每叁月开始前的5日内，按时向甲方缴纳房屋租金，该房屋租金标准为1.60元／日／平方米，合同总租金额为67，744元；乙方应于2012年4月1日之前向甲方足额支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的房屋租金，即8，466元；除甲方同意乙方续租外，当本合同提前终止（解除）或租期届满时，乙方应按完好无损（正常损耗除外）、安全正常的房屋状况，及时腾清场地，向甲方返还该房屋及相关附属设施、设备；甲方如需出售该房屋，应至少提前一个月书面通知乙方，在乙方无欠费等违约情形前提下，乙方对其租赁部位在同等条件下有优先购买权，并在收到甲方通知后十日内对是否行使优先购买权予以书面确认，乙方逾期不答复的，视为放弃优先购买权，双方确认，作为局部部位房屋承租人的乙方对甲方整体房屋出售不行使优先购买权。乙方逾期交还房屋的，甲方除了有权直接没收乙方保证金之外，每逾期一日，甲方还有权按照本合同所约定的末期租金标准的二倍，以计算乙方应当承担的房屋占有使用费。该合同所附的租金清单中载明2012年4月1日至2012年4月30日的租金为2，838元，2012年5月1日至2014年3月31日期间的月租金为2，822元。双方签订的《房屋租赁的安全、治安、消防责任书》中另约定，乙方应向甲方交纳安全、治安、消防共建文明责任金1，000元，如乙方无违章和没有发生各类事故，租赁关系终止时，甲方归还乙方共建文明责任金。上述合同签订后，被告付清了合同期内的租金，并支付了租赁保证金8，466元和消防保证金1，000元。
2014年2月13日，百友公司向被告寄送《告知书》，称被告承租的安盛街XXX号底层商铺产权人系新城公司，该公司受产权人委托负责上述房屋经营管理，现产权人决定对上述店铺进行整治、发行后拟予出售，故该公司与被告的租赁合同到期后，将不再续租，收回房屋，要求被告届时及时结清房租、水电费、物业管理费等费用，并在二十个工作日内注销《工商营业执照》后，携带租房押金凭证及工商营业执照注销回执，到该公司办理租房押金退款事宜。
另查明，2014年9月19日，原告与百友公司对外刊登了《吸收合并公告》，自即日起原告吸收合并百友公司，吸收合并后，百友公司注销，百友公司注销后其所有债权、债务、资产、长期投资等均由原告承继。2015年1月16日，百友公司经上海市浦东新区市场监督管理局准予注销登记。
审理中，原告表示，因合同到期后被告未按照合同约定返还房屋，对于被告支付的租赁保证金根据合同约定予以没收，至于被告支付的消防保证金，在被告将系争房屋返还给原告之后没有出现消防安全事故的，同意返还给被告。
上述事实，由原告的陈述及《上海市房地产权证》、《租赁经营授权书》、《门牌号证明》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁的安全、治安、消防责任书》、《告知书》、《吸收合并公告》、《准予注销登记通知书》等证据予以佐证。
本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据法律规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。本案中，百友公司经房屋权利人授权出租涉案房屋，2014年9月，百友公司被吸收合并入怡城公司，并办理了注销登记，但其财产及债权债务并非随着公司主体的消灭而消灭，而是自然转移到怡城公司，现怡城公司作为涉案租赁合同权利义务的承继者提起本案诉讼，符合法律规定。根据合同约定，租赁期限截至2014年3月31日止，现租赁期限已经届满，双方又未签订续租协议，原告要求被告迁出并返还租赁房屋具有合同和法律依据，本院予以支持。被告现仍实际占用租赁房屋，应当向原告支付房屋使用费，根据合同约定，被告逾期交还房屋的，原告除了有权直接没收被告保证金之外，每逾期一日，原告有权按照合同所约定的末期租金标准的二倍计算房屋使用费，现原告自愿调整至按末期月租金标准的1.2倍收取房屋使用费，经查并无不当，本院可予准许。原告要求没收租赁保证金具有合同依据，本院可予支持。但原告继续占有消防责任保证金已失去了合同依据，应予返还。合同约定，局部部位房屋承租人的被告对原告整体房屋出售不行使优先购买权。本案中，原告表示其拟对房屋改造后整体出售，故被告依约不享有优先购买权，被告的抗辩意见不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告刘品华于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区安盛街XXX号房屋内迁出，并将前述房屋返还给原告上海中星集团怡城实业有限公司；
二、被告刘品华于本判决生效之日起三十日内支付原告上海中星集团怡城实业有限公司自2014年4月1日起至实际迁出之日止、按每月3，386.40元计算的房屋使用费；
三、原告上海中星集团怡城实业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告刘品华消防责任保证金1，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费985元，减半收取计492.50元，由被告刘品华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。