广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23789号上诉人（原审被告）：张玉林，男，1956年5月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：孙海燕、王勃，广东国智律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：李颖瑜，女，1971年3月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。原审被告：陈洁英，女，1955年4月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：胡新范，广东德法理律师事务所律师。上诉人张玉林因与被上诉人李颖瑜及原审被告陈洁英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉林上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回李颖瑜的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由李颖瑜、陈洁英承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。1.一审法院未对相关证据加以判断论证，而直接认定李颖瑜为善意第三人，与客观事实相悖。（1）李颖瑜在签订合同时即知道陈洁英有配偶，涉案房屋属于夫妻共同财产，但仍与陈洁英一人签订房屋买卖合同，其应当预见到可能因为共有人的反对而导致合同不能履行，故李颖瑜在首次签约时即有过错。根据张玉林提交的《承诺书（买卖一）》，在2016年11月26日签订房屋买卖合同之前，李颖瑜签字确认的陈洁英签署的《承诺书》中已声明:“本人保证所有权人及权利人已同意该物业《房屋买卖合同》的全部条款，并授权本人代理签署该合同及居间合同，本人的代理行为都是有效的民事法律行为；该物业在出售时所有共有权人及所有的权利人配偶均同意本人签署《房屋买卖合同》并收取全部款项”，故在2016年11月26日签署购房合同之日，李颖瑜已经知晓涉案房屋是夫妻共有财产，处置该房屋必须经配偶同意和签字。李颖瑜是有经验的购房者，她应当知道办理房屋按揭贷款，需要买卖双方及双方配偶的资料并共同签署贷款文件才能办理。而且李颖瑜当时家庭已有房产，也不具备总房款70%贷款额的首套房贷款资格。（2）自李颖瑜、陈洁英签订买卖合同后，李颖瑜在张玉林从未出现过的情况下，仍然与陈洁英签订补充协议，且双方对合同履行期限外的条款未作任何变更。李颖瑜在签订补充协议时过错更明显。李颖瑜明知张玉林未在任何协议上签字、未配合办理银行按揭手续的情况下，无法办理银行贷款、无法履行房屋买卖合同，过错明显，李颖瑜应承担未获得房屋共有人同意而导致买卖合同不能履行的法律后果。2.一审法院未对《离婚协议书》的内容进行审查和认定。该协议书中明确约定夫妻共有房屋归女方所有，过户费女方负责。虽然离婚后房屋未过户至李颖瑜名下，但从该协议可知房屋在离婚后归李颖瑜所有。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，李颖瑜已不具备购房资格。李颖瑜隐瞒离婚协议财产分配事实，其提供的购房资格证明不能如实反映李颖瑜的真实不动产状态，一审法院未对该离婚协议内容涉及到的李颖瑜购房资格进行审查，实际上是协助李颖瑜逃避现行的购房政策。3.李颖瑜是在一审开庭审理后，才将购房款提存至法院，而不是在起诉时或李颖瑜约定合同履行期届满前提存的。如果以此认定李颖瑜已支付合理对价，对出卖方是不公平的，也掩盖了李颖瑜应承担的违约责任。二、一审判决认定合同履行并未存在障碍是错误的。1.根据李颖瑜一审中所提交的离婚协议，自2016年12月1日协议离婚之日起，其夫妻原共有一套住宅已归其所有，如果再支持过户，明显违背广州市现行房屋交易政策。2.时到今日，涉案房屋并未进行网签，因为网签必须买卖双方和权利人进行签名确认才能进行交易。网签是现行二手房交易的必经程序，未经张玉林同意，网签程序尚未进行，该房屋不能进行有效交易。3.根据广东省高级人民法院《全省民事审判民事审判工作会议纪要》第十一条，一审判决错误认定李颖瑜具备购房资格，同意其继续履行诉讼请求，实属错误。三、一审判决法律适用不当。张玉林对涉案房屋的权利属于物权权益，而李颖瑜是基于债权权益。李颖瑜、陈洁英之间的房屋买卖合同确属有效，但是合同有效并不必然导致房屋过户的结果发生。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条规定，房屋共有人张玉林不同意，陈洁英对房屋单方处分行为无效，房屋过户已陷入履行不能。李颖瑜在房屋买卖全过程中始终知晓涉案房屋系张玉林夫妻共有财产，也知晓涉案房屋的产权登记情况与房屋实际权属情况不符。根据《关于适用若干问题的解释（一）》第十六条第四款及第五款规定，应当认定李颖瑜为恶意买受人。四、一审判决缺乏利益平衡，且无视各方的过程情形，有失公允。本案实质是房屋的共有权人的物权利益保护和买受人的债权利益保护二者之间的权衡。一审中陈洁英已愿意依照购房合同约定承担双倍定金返还的违约责任，为自己无权处分而造成的损失予以弥补，买受人亦有救济途径。同时李颖瑜、陈洁英在签订及履行房屋买卖合同中均存在显著过错，而张玉林才是毫不知情的受害者，一审判决却选择以牺牲无任何过错的张玉林的共有物权利益去救济李颖瑜的债权利益，显然有违公平合理原则。五、一审程序错误。张玉林在一审应以被告身份参加诉讼，但一审法院通过谈话笔录的形式口头裁定驳回张玉林作为共同被告的请求。在2017年6月19日第一次正式开庭时，张玉林作为旁听人员出席了庭审，但一审法院向张玉林进行发问，要求张玉林以旁听人身份在笔录上签字。张玉林无奈，只能在一审庭审后以有独立请求权第三人的身份提出参加一审庭审。李颖瑜辩称：一、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条不适用于本案。因为第十九条是规定夫妻一方擅自处分共有房屋，但本案中并非夫妻一方擅自处分共有房屋，涉案房屋登记在陈洁英名下，从整个交易过程来看，交易完全是张玉林夫妻双方通过协商一致的行为，因而不属于夫妻一方擅自处分的情况。二、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条涉及因无权处分而无法履行，本案不是无权处分，合同并不是无法履行。陈洁英是登记人，而李颖瑜有具备购房资格，在李颖瑜已向一审法院提存全部房款的情况下，本案履行根本没有存在障碍。三、本案合同签订于2016年11月26日，但陈洁英第一次表示不同意出售是在2017年4、5月，正式发函是2017年6月7日，李颖瑜已提起诉讼。2017年2月27日陈洁英与李颖瑜签订补充协议，商定将合同履行期间推迟至5月15日，也就是说在半年多时间内，陈洁英与张玉林从没有表示过夫妻一方不同意出售房屋。四、2017年2月中旬，陈洁英已知道需要夫妻双方签名，即便在这种情况下，陈洁英也没有提过不同意出售房屋，而表示可以回来，要延后。签订补充协议的原因是因为其先生在国外，要推迟回来，所以把相应的履行期限推迟。五、从张玉林提供的护照及过关记录可以看出，张玉林是参与了房屋买卖的过程，张玉林所称的出售房屋不知情，没有协商，根本不是事实。六、本案合同如不履行，恰恰会违反公平及诚实信用原则。2016年11月以来房屋价格出现大幅度升涨，张玉林单方表述不同意签订买卖合同的表述，使买卖处于不公平状态。本案合同是依法成立，合法生效的，合同履行也不存在客观障碍，作为受约人，且合同不存在不能履行的情况下，应当保护受约人的权利。陈洁英辩称：一、不同意一审判决，同意张玉林第一项、第二项上诉请求和上诉事实与理由，但不同意承担本案一、二审的诉讼费用及诉讼保全费。二、坚持一审答辩意见。李颖瑜不是善意购买的第三人，其在明知我方有配偶的情况下，在签订合同的时候没有尽到审慎注意义务，要求我方配偶在买卖合同及补充协议上签字确认。三、一审法院根据物权公示原则认为房屋登记在陈洁英名下，因此李颖瑜有理由相信我方具有处分权，但一审法院忽略李颖瑜在一开始签订合同的时候便已知晓我方已婚有配偶的事实，涉案房屋虽登记在陈洁英名下，但是属于夫妻共有财产。四、双方签订合同的利息履行尚处于初始阶段，我方仅收取总房款的2%，即10万元定金，但已在开庭前将定金全部退还，且同意按照合同约定双倍返还定金进行赔偿。一审法院强行买卖的判决，将剥夺我方的救济途径。五、一审法院遗漏查明事实。首先，李颖瑜最初签订合同时已知晓涉案房屋属于夫妻共有财产，但其没有要求我方配偶进行签订确认具有过错，未尽到审慎注意义务。李颖瑜违约在先，其没有按照《房屋买卖合同》附件第二条按揭付款第3项约定履行合同义务，属于违约方。李颖瑜在一审庭审中已明确确认其本人没有到银行办理过相关按揭贷款手续及支付贷款所需费用。此乃先合同义务，即使双方后续签订补充协议，也仅是顺延过户时间，没有顺延办理按揭贷款手续的时间。其次，李颖瑜为达到规避限购政策而通过假离婚方式购买涉案房屋，不属于善意第三人。再次，一审法院没有根据我方提交的调查取证申请，查明李颖瑜在2016年11月26日至2017年2月28日期间是否具有购房资格的事实。李颖瑜于2017年5月16日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、陈洁英配合办理广州市荔湾区逢源路66号902房（房地产登记号2011登记字1452878号）过户至李颖瑜的手续。二、陈洁英承担诉讼费用。一审法院认定事实：陈洁英与案外人张玉林系夫妻关系，于1987年11月17日登记结婚。广州市荔湾区逢源路66号902房（涉案房屋）为登记于陈洁英名下，登记时间为2011年10月13日，建筑面积158.34平方米。2016年11月26日，李颖瑜（买方）与陈洁英（卖方）经广州市安佳房地产代理有限公司（中介方，以下简称安佳公司）促成下，签订了《房屋买卖合同》，约定由李颖瑜购买陈洁英名下广州市荔湾区逢源路66号902房，建筑面积158.34平方米；房屋总价4750296元；付款方式为按揭付款：1、定金100000元，李颖瑜于2016年11月26日支付给陈洁英；3、首期楼款（不含定金）1350296元应于递件成功当天支付给陈洁英。李颖瑜应于2017年2月28日前签署《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。陈洁英必须提供协助。双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续等等。合同签订后，李颖瑜支付定金100000元于陈洁英。2017年2月27日，李颖瑜（买方）与陈洁英（卖方）及安佳公司（中介方）签订《补充协议》约定，李颖瑜、陈洁英双方均同意将此次交易的交易过户时间延期至2017年6月15日前。2017年6月7日，陈洁英向李颖瑜发出《通知函》，内容为因涉案房屋系夫妻共同财产，陈洁英配偶张玉林不同意出售，故通知李颖瑜解除双方于2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》。该函件于2017年6月8日邮寄，李颖瑜未签收，于2017年6月17日退回。一审庭审中，陈洁英配偶张玉林明确表示不同意继续履行合同。陈洁英退回了定金100000元，李颖瑜予以确认。陈洁英为证明其配偶对办理按揭贷款手续不知情，提供了2017年2月14日至2017年4月29日之间与中介方的微信聊天记录拟以证明。李颖瑜确认该微信聊天记录，但认为没有显示陈洁英配偶不同意办理按揭贷款手续，陈洁英配偶回国了，就决定房子不卖了。一审庭审中，张玉林提交出入境记录以证明其本人长期不在国内，很少与陈洁英共同生活；并申请证人作证以证明张玉林与陈洁英婚姻关系不睦，陈洁英处理涉案房产未经张玉林同意。李颖瑜对于张玉林提交的证据的真实性均不予确认，并认为不能证明张玉林拟证明的内容，即使上述证据是真实的，也与本案无关。陈洁英对张玉林的上述证据均予以确认。庭后，李颖瑜向一审法院提交《离婚协议书》，陈洁英和张玉林认为此份证据的真实性由法院审查，均认为李颖瑜不符合广州市限购政策，通过假离婚以达到其非法目的。陈洁英与张玉林提交李颖瑜在2016年11月26日签署的申明书，以证明李颖瑜在签署《商品房买卖合同》时声明自己具有购房资格，因此陈洁英才与李颖瑜签订购房合同。李颖瑜对此证据的真实性予以确认，认为无论李颖瑜在签订合同当时是否具备购买资格，李颖瑜在签订合同之后立即离婚，已经在合同约定的时间内完善了相应资格，没有造成合同的延迟履行，且房管部门已经出具李颖瑜具备购买资格的证明。另张玉林补充提交陈洁英签署的《承诺书》（买卖一），以证明李颖瑜在签订合同时已知晓陈洁英有配偶。李颖瑜对此证据的真实性予以确认，认为出卖人陈洁英在承诺书中已保证所有权利人及所有权人已同意出售物业，且同意该物业出售合同的全部条款。另查，李颖瑜已将涉案房屋房款4750296元提存至一审法院账户。李颖瑜于2016年12月1日办理离婚登记，截止2017年7月28日具备广州市住房限购区域内住房购买资格。在诉讼过程中，李颖瑜为保障自身合法权益，申请对涉案物业进行财产保全，并缴纳保全费5000元。一审法院认为，李颖瑜与陈洁英签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。从《房屋买卖合同》及《补充协议》约定来看，双方至迟应当于2017年6月15日完成交易过户手续，但合同因陈洁英一方不同意履行而无法继续。陈洁英抗辩认为涉案房屋属夫妻共同财产，需夫妻双方一致同意才可处分，陈洁英配偶即本案第三人也明确表示不再出售该房屋。但根据物权公示原则，涉案房屋登记于陈洁英一人名下，李颖瑜作为善意第三人且支付了合理的对价，有理由相信陈洁英具有处分权。且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”故陈洁英及张玉林该抗辩理由不成立，一审法院不予采信。陈洁英抗辩认为即使违约只需承担双倍返还定金的责任，但陈洁英作为具有完全民事行为能力人，其作出真实意思表示签署合同，就应当认知到合同所带来的权利以及应当履行的义务，如若随意解除合同，有违公平合理、诚实信用原则。陈洁英与张玉林抗辩李颖瑜在购买涉案房屋时不具备广州市购房资格，是以假离婚达成非法目的。从法庭调查可知，李颖瑜在签订购房合同后迅速离婚成为单身人士，且目前已经具备广州市购房资格，并未因不具备购房资格而阻却合同履行。故，陈洁英与张玉林以此理由抗辩解除合同，于法无据，一审法院不予支持。另，关于张玉林要求解除涉案房屋查封的诉请，张玉林既没有提供解除保全的担保，也没有征得保全申请人的同意，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条的规定，关于张玉林此项请求，一审法院予以驳回。现李颖瑜具备购房资格及完全履行合同的能力，也已将全部的购房款4750296元提存至一审法院，涉案房屋并不存在过户的障碍，一审法院视为李颖瑜已经履行了合同的付款义务，陈洁英可随时领取李颖瑜提存至一审法院的购房款，综上所述，对于李颖瑜要求陈洁英配合办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，一审法院于2017年9月25日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈洁英配合原告李颖瑜办理广州市荔湾区逢源路66号902房的产权过户登记手续。二、驳回第三人张玉林全部诉讼请求。本案本诉受理费22401元，诉讼保全费5000元由被告陈洁英负担。本案第三人之诉受理费22401元由第三人张玉林负担。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，李颖瑜在一审庭审中表示愿意一次性支付全部购房款。根据一审庭审笔录记载，张玉林、陈洁英之女张宇出庭作证陈述：我直到2017年5月份我住院的时候才知道我妈卖房的事情。因为我和我妈的关系不太好，也没有在一起，分开居住3-4年了。我妈的事情我都不知道。5月初我爸才告诉我我们要被告上法庭，他也是刚知道的。一审中张玉林提交的谈话笔录中张宇陈述：一直都不知道我母亲卖房的事情。直至5月初我还在住院时，我爸气冲冲地告诉我，我妈私自卖房，现在被人起诉的事情。本院二审庭询中，张玉林称2017年4、5月左右，回国时其女儿告知其涉案房屋被出售。本院认为，关于张玉林的主体身份。张玉林主张其配偶陈洁英未经其同意出卖涉案房屋，其应为本案共同被告，而非第三人，一审对此处理不当，本院予以纠正。关于陈洁英是否未经其配偶张玉林同意出卖涉案房屋。首先，陈洁英已出具承诺书保证所有权利人及所有权人已同意出售物业，而中介方已在2017年2月告知陈洁英需其配偶配合办理按揭手续，陈洁英未提出异议，亦未提出未经其配偶同意出卖涉案房屋，而是表示其配偶将回国配合办理，双方因此签订《补充协议》延后交易时间。其次，根据张玉林提供的出入境记录，其在合同签订前后的2016年11月、12月以及2017年1月、2月、3月多次回国，并与陈洁英共同生活，在陈洁英明知需张玉林配合办理按揭手续的情况下，直至2017年4月29日才向中介提出张玉林不同意出卖涉案房屋，不合常理。最后，张玉林称系其女儿张宇告知其涉案房屋被出售，但张宇在一审庭审中以及谈话笔录中陈述系2017年5月张玉林告知张宇涉案房屋被出售及被诉至法院，对于如此关键的事实张玉林的陈述与证人证言存在明显矛盾，张玉林的主张难以令人信服。综合上述因素，一审法院对于李颖瑜主张其有理由相信陈洁英经其配偶张玉林同意出卖涉案房屋予以采信，而对于张玉林、陈洁英的主张不予采信，并无不当。关于合同应否继续履行。《房屋买卖合同》约定首期楼款应于递件成功当天支付，李颖瑜已按照约定支付定金，其未能签署《购房抵押贷款合同》，系陈洁英违约未予配合所致，李颖瑜有权主张继续履行。现李颖瑜同意一次性付清购房款，并提存至一审法院，且已提供广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》证明其具备本市住房限购区域内住房购买资格，故一审法院判令《房屋买卖合同》继续履行并无不当，唯应基于李颖瑜的同意，加判其一次性向陈洁英支付全部购房款。综上所述，张玉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，对于适用法律不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3701号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3701号民事判决第二项；三、李颖瑜在陈洁英配合办理广州市荔湾区逢源路66号902房产权过户登记至李颖瑜名下的当日，一次性向陈洁英支付全部购房款4750296元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费22401元，诉讼保全费5000元，由陈洁英、张玉林负担。已收取的第三人之诉受理费22401元，退还张玉林。二审案件受理费44802元，由张玉林负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一七年二月七日书记员  彭文悦黄妙丽