浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民重字第1号
原告：黄兰仙，经商。
委托代理人：虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。
委托代理人：虞华君，义乌市天地法律服务所法律工作者。
被告：浙江省义乌市天元置业有限公司，住所地：义乌市佛堂镇稠佛路127、129、131号。
法定代表人：杨群民，董事长。
委托代理人：吴光东，浙江泽大律师事务所义乌分所律师。
委托代理人：何远，浙江泽大律师事务所义乌分所律师。
被告：赵学灏，经商。
委托代理人：胡海泉，浙江杰正律师事务所律师。
委托代理人：曹孝珍，浙江杰正律师事务所律师。
原告黄兰仙诉被告浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称天元公司）、赵学灏商品房销售合同纠纷一案，于2011年3月24日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，于2012年9月4日作出（2011）金义民初字第872号民事判决。被告赵学灏不服判决提起上诉，金华市中级人民法院于2012年12月10日作出（2012）浙金民终字第1383号民事裁定书，裁定撤销本院（2011）金义民初字第872号民事判决，本案发回本院重审。本院于2012年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月13日公开开庭审理，原告黄兰仙的委托代理人虞景勇、虞华君；被告天元公司的委托代理人何远；被告赵学灏的委托代理人胡海泉、曹孝珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄兰仙起诉称，2008年3月11日，原告与被告天元公司签订了一份“天元·滨江国际”商品房（商铺）选房确认书，约定原告向被告天元公司购买“天元·滨江国际”3层8号商铺，建筑面积为25.56平方米，单价为29783.5元／平方米，总价为761266元。2009年8月24日，原告与被告天元公司签订了正式的商品房买卖合同。同日，原告与浙江省义乌市滨江国际商业管理有限公司签订了一份“天元·滨江国际”商铺委托经营合同，约定将上述商铺委托给该公司经营。原告已按约定付清了全部购房款。现原告发现被告天元公司又将上述房屋以总价为24万元的低价再次出卖给被告赵学灏，并已向义乌市房地产管理处办理了商品房预售登记手续。被告天元公司以明显不合理的低价转让财产，致使原告的债权无法实现，且受让人被告赵学灏在签合同时明知此房屋已卖给原告，原告依法享有撤销权。为此，请求判令：依法撤销被告天元公司将位于义乌市宗泽路与江滨北路交叉口西南侧名为“天元·滨江国际”第1幢第3层8号（3-8号）商品房（商铺）出卖给被告赵学灏的行为。
被告天元公司答辩称，原告诉状中的陈述与事实基本相符，被告确实将讼争房屋出售给了原告，后就该房屋又与赵学灏签订了商品房买卖合同，但是签订后来的合同及办理预售登记是因被告对赵学灏尚有巨额借款未清偿，签订合同是为了担保偿还该借款。合同行为的效力请求依法判决。
被告赵学灏答辩称，一、原告与赵学灏之间不发生关系，原告将赵学灏列为被告应该驳回。二、原告与被告天元公司买卖关系是否真实有异议，即使事实，原告与天元公司的商品房买卖合同成立时间也晚于被告与天元公司商品房买卖合同的成立时间。天元公司一房二卖，赵学灏无过错。三、价格并没有不合理，因为赵学灏与天元公司之间商品房买卖的数额是巨大的，不能以单套的价格对比。四、赵学灏与天元公司就涉案房屋签订买卖合同时，已经得到天元公司的书面承诺，赵学灏是唯一的购房人。赵学灏与天元公司签订商品房买卖合同并不是担保行为。五、讼争房屋2009年1月就登记及公示，具有物权效力。原告和被告天元公司签订的商品房买卖合同约定被告天元公司应在2009年9月30日交房后的90天内到产权登记机关备案，原告的起诉时间为2011年3月22日，原告的起诉已过除斥期间。赵学灏和天元公司签订的商品房买卖合同的效力已得到生效判决的确认。生效判决将本案房产确权给了赵学灏，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回。
原告黄兰仙为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据1，被告天元公司的基本情况1份（复印件），证明被告天元公司工商登记情况等事实。
证据2，2008年3月11日的商品房选房确认书1份（复印件），证明原告于2008年3月11日向被告天元公司购得天元国际3层8号房屋（商铺）的事实。原件在签订正式买卖合同时被被告天元公司收回了。
证据3，商品房买卖合同1份（复印件），证明原告与被告天元公司就购买天元国际3层8号房屋签订商品房屋买卖合同及合同条款，价格为29783.5每平方米等事实。
证据4，2008年3月15日的收据、2009年9月10日的收款收据各1份（复印件），证明原告已依约将购房款金额支付等事实，2008年3月15日原告一次性交清了房款，当时被告天元公司为了避税只开了46万元的收据，反面有特别记载该套商户已全部付清购房款，后来在原告的要求下被告天元公司才在2009年9月10日补开了余款的收款收据。
证据5，2009年8月24日的商铺委托经营合同1份（复印件），证明原告已将天元国际3层8号房屋（商铺）委托他人出租或经营管理，房屋已经实际交付等事实。
证据6，两被告签订的商品房买卖合同1份（复印件），证明被告天元公司又将天元国际3层8号房屋以明显不合理价格出售给被告赵学灏并签订商品房买卖合同及合同条款等事实。
证据7，2011年3月22日义乌市房地产管理处出具的预售房产证明1份（复印件），证明天元滨江国际3层8号（3-8）房屋已预售登记为购房人赵学灏等事实。
证据8，2010年11月20日义乌市建设局关于义访抄（2010）182号信访件的答复1份（复印件），证明被告赵学灏知道天元公司以明显不合理价格出售天元滨江国际3层8号，且该行为损害事先购置该房的债权人利益等事实。
证据9，（2011）金义民初字第1408号、（2011）金义民初字第850号民事上诉状2份（复印件），证明被告赵学灏认可了选房确认书的真实性。
被告天元公司对原告提供的证据均无异议。
被告赵学灏的质证意见：
证据1，无异议。
证据2、9，选房确认书被告一直有异议。选房确认书不具有商品房买卖合同的要件，不构成商品房买卖合同，选房确认书确认的是签约的权利，商品房买卖合同才是商品房买卖关系成立的时间。选房确认书与商品房买卖合同对房屋的价格、面积、付款方式的约定不一致。黄兰仙是在备案之后才签订的合同，对于原告与天元公司之间是否串通被告存在异议。
证据3，对签订该合同的情况不清楚。该合同的成立时间晚于两被告的合同成立时间。被告赵学灏于2009年1月20日已进行了备案，原告与被告天元公司签订的合同无法实际履行，这是被告天元公司欺诈造成的，与被告赵学灏无关，被告赵学灏的合同效力优于原告的合同效力。
证据4，真实性有异议，对原告交款的情况不清楚。收款收据达不到已经支付了这些金额的证明目的。2008年3月15日的收据背面写明了付清购房款与2009年9月10日的收据显然是矛盾的，而且是先盖章后有签名，是虚假的。要求提供款项支付的原始凭证，特别是银行汇款凭证。
证据5，对该合同被告赵学灏不知情。受托公司与被告天元公司系关联公司，真实性有异议。该合同侵害了被告赵学灏的合法权益，该商铺已预售登记在被告赵学灏名下，且现无证据证明已实际履行。
证据6，真实性、合法性均没有异议，证明目的有异议，该合同不能证明被告天元公司再次低价转让讼争房屋。
证据7，没有异议。
证据8，系复印件，真实性无法确认，该份证据中，建设局所谓的查明情况并没有向被告赵学灏核实，这只是被告天元公司的说法，不能证明赵学灏签订商品房买卖合同时知道商品房已经出售。天元公司的承诺书可以证明未告知被告商品房已经出售。黄以茂案件二审时天元公司承认未告知赵学灏商品房已出售。
被告赵学灏为支持自己的抗辩，向本院提供了如下证据：
证据1，2008年3月28日天元公司出具的承诺书1份（复印件），证明被告天元公司与被告赵学灏签订买卖合同时承诺未将讼争房屋出售给其他人，被告赵学灏是唯一的买受人的事实。
证据2，2009年1月20日义乌市房地产管理处出具的义房字第××号商品房预售证附件（复印件），证明本案讼争房屋2009年1月20日备案登记在被告赵学灏的名下的事实。
证据3，2006年9月8日两被告签订的《借款协议书》原件及2006年10月9日收款收据复印件、银行凭证等证据（复印件），证明被告赵学灏与被告天元公司在2006年9月8日签订的借款协议中约定了借款的归还时间及方式，特别约定了在被告天元公司不能按时归还借款时，就由被告赵学灏购买房产的相关事宜，及被告赵学灏交付借款的事实。
证据4，2007年6月13日义乌市建设局出具的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》各1份（复印件），证明被告天元公司取得规划许可证的时间。
证据5，2007年7月30日义乌市建设局出具的《建筑工程施工许可证》1份（复印件），证明被告天元公司取得施工许可证的时间。
证据6，2008年2月26日义乌市建设局出具的售许字（2008）第01号《商品房预售证》1份（复印件），证明被告天元公司取得“天元·滨江国际”项目商品房预售证的时间。
证据7，2008年10月14日两被告签订的《和解协议》1份（复印件），证明两被告就房产回购期限及方式等进行了约定。
证据8，2009年1月20日两被告签订的《补充协议（二）》1份（复印件），证明两被告在办理房产预售登记时发现部分房产因违反规划不能销售，经协商被告赵学灏同意放弃购房并约定房款退还时间的事实。
证据9，2010年5月14日天元公司的回函1份（复印件），证明被告天元公司陈述无法按时办理房产证的原因。
证据10，金华中院（2011）浙金民初字第2号民事判决书（复印件）及申请执行立案受理的证据各1份（复印件），证明金华市中级人民法院就两被告之间商品房买卖合同纠纷作出一审判决，支持了赵学灏的请求，该判决已生效并进入执行阶段。本案涉及的房屋已经在判决书中确权给了被告赵学灏。
证据11，生效证明及执行裁定书（复印件），证明（2011）浙金民初字第2号民事判决书已经生效，并已进入执行程序。
原告黄兰仙的质证意见：
证据1，不符合情理，说明被告赵学灏明知房屋已出售。
证据2，房屋目前预登记在被告赵学灏名下没有异议。
证据3，借款协议真实性无法确认，证明两被告之间是以明显不合理的价格转让，借款协议明确是50%以下，两被告是因为借款无法按时归还用房屋进行担保，本案所涉合同不是买卖合同，是侵害第三人债权的行为，两被告存在主观上的恶意。两份收款收据系复印件，真实性无法确认。
证据4-6，认可涉案房屋取得相关证件，对真实性认可。
证据7，和解协议应当由两被告来确认。如果是真实的，和解协议的时间是2008年10月14日，签订合同的时间是2009年3月18日，明显是将房屋用于担保归还借款，协议中明确约定被告赵学灏应当将房屋拍卖，用拍卖款归还借款，多退少补。两被告之间的买卖协议是虚假的。协议第8条要求股东连带担保，证明被告赵学灏签订协议存在恶意。
证据8，补充协议形成于两被告买卖房屋之后，内容涉及被告天元公司按月向被告赵学灏支付利息，两被告不是买卖房屋，是借款的担保。两被告存在恶意。
证据9，回函的真实性无法确认，跟本案无关联性。恰恰可以证明判决的错误，房屋没法办理房产证。
证据10，判决书真实性无异议，这份判决是错误的，被告天元公司在开庭时提交了十多份关于房屋已经出售他人材料的情况下，法院没有追加利害关系人。判决将抵押认定为买卖关系也是错误的，作为不能交付的房屋，法院判决交付本身就错误，结合被告提供的裁定书，据原告核实滨江国际的房屋没有通过竣工验收，根本不可能过户。两被告的判决无法约束第三人。
证据11，真实性、合法性无异议，恰恰证明判决的错误。
被告天元公司的质证意见：
证据1，承诺书，原告黄兰仙以76万元购买的商铺，被告与赵学灏的约定价是24万元，是30%左右，这个价格成本都收不回来，大量买房的折扣不可能超过8%，这样的价格都能签在商品房买卖合同中，这份承诺书的出现就不足为奇了，这份承诺书的内容与实际不符，形式的真实性被告认可。
证据2、4、5、8，真实性无异议，但与本案争议的焦点无关。
证据3，借款协议书真实性无异议，恰恰说明了本案出现一房二卖的原因，协议书的第六条属于让与担保是无效的，而被告与赵学灏签订商品房买卖合同的本意是担保还款，双方的真实意思表示不在于房屋的买卖。收到借款属实。
证据6，真实性无异议，取得预售证是对借款协议第六条的履行，并非房屋所有权的转让，仍是对债权的担保行为。房屋预售登记是合同债权的登记，预登记人享有的仍然只有债权，只不过是用物权登记的方式来对抗对第三人的债权。
证据7，和解协议中的第四条约定了对房屋的处理方式，属于典型的让与担保。更加证明了被告与赵学灏签订商品房买卖合同的真正目的。
证据9，回函与本案没有关系。
证据10、11，判决书、生效证明、执行裁定书真实性无异议，判决确认的仍然只是合同债权，不涉及所有权，不存在讼争房屋已确权给被告赵学灏。合同具有相对性，在不影响他人权益，不影响法律强制性规定的情况下，法院会尊重当事人的处分权，该份判决对本案不能发生影响，本案的处理结果会对该案的权利义务发生实质性的影响。
被告天元公司未向本院提供证据。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的相关规定，本院的认证意见如下：
原告提供的证据1、7，被告均无异议，本院确认其证明力；证据2-6，被告天元公司无异议，本院确认其真实性；证据6，被告天元公司无异议，被告赵学灏对真实性、合法性无异议，本院确认其真实性；证据8，该份证据在其他类案中多次使用，真实性被确认，因此，对该证据的真实性予以确认；证据9，系复印件，被告赵学灏有异议，对其证明力本院不予确认。
对被告赵学灏提供的证据的真实性予以认定，证明力在后详述。
根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：
坐落于义乌市××与××交叉口西南侧的“天元·滨江国际”项目由被告天元公司开发、销售。2008年3月11日，原告黄兰仙与被告天元公司签订了一份“天元·滨江国际”商品房（商铺）选房确认书，约定原告向被告天元公司购买天元·滨江国际3层8号商铺，建筑面积为25.56平方米，单价为29783.5元／平方米，总价为761266元，双方还对付款方式、物业等内容作了约定。2009年8月24日，原告与被告天元公司补签了正式的商品房买卖合同。同日，原告与浙江省义乌市滨江国际商业管理有限公司签订了一份“天元·滨江国际”商铺委托经营合同，约定将上述商铺委托给该公司经营。原告已按约定付清了全部购房款，由被告天元公司出具收款收据两份确认。
另查明，赵如萍与被告赵学灏系母子关系。被告因开发房地产之需向民间高息融资，为此，拖欠了被告赵学灏大额的借款本息。被告赵学灏为保证出借的资金安全，要求被告将“天元·滨江国际”的房屋以签订商品房买卖合同的方式先写到其名下，如果被告还清本息的，则房屋退还给被告。为了给被告还款压力，被告赵学灏还要求以很低的价格签订合同。在被告赵学灏要起诉的压力下，于2008年3月28日被告天元公司与被告赵学灏签订了包括本案讼争房屋在内的众多房屋的商品房买卖合同，其中讼争房屋的房号为1幢3单元8号房屋，建筑面积24.04平方米，单价9983.36元／平方米，总价为24万元。该份合同的面积部分有更改。同时，应被告赵学灏的要求，被告天元公司出具了被告赵学灏为唯一买受人的承诺书。之后，被告天元公司未归还被告赵学灏的借款本息。2009年1月20日，被告天元公司与被告赵学灏签订的商品房买卖合同在义乌市房管处办理了商品房预售备案登记，登记的房号为3-8号。
关于被告天元公司向被告赵学灏等借款问题，事实如下：
2006年9月8日的被告赵学灏（甲方）与被告天元公司（乙方）的借款协议书约定中，有以下内容：一、由甲方出借人民币肆仟万元，专项用于乙方上述房地产项目的投资资金。年回报率百分之四十，计：壹仟陆佰万元，相关税费由乙方承担。甲方出借的肆仟万元人民币及由此产生的回报不受该项目亏损风险影响，属无风险出借资金。六、为保证甲方能安全回收其借款和收益，乙方承诺在该项目领取预售许可证之日后三天内，与甲方签订《商品房销售（买卖）合同》，作为对甲方借款届满后付款的保证。乙方将其天元滨江国际项目地面上商场一至二层相应面积的房产以其该楼层公开销售均价的50%的单价出售给甲方，甲方借款及收益视为购房款。一旦乙方在约定的付款日支付甲方借款及利息，甲方即与乙方办理退房手续。乙方不得向甲方收取因退房而产生的费用。如甲方不办理退房手续的，应向乙方支付违约金400万元，并且无条件办理退房手续。
2008年10月14日赵学灏、赵如萍（甲方）与被告天元公司（乙方）、杨群民、朱剑峰（丙方）的和解协议中，有以下内容：一、乙方负责在向义乌市房地产管理处申请登记备案前，就（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号案件所涉的2008年3月28日与甲方签署的第2008-03-28-01和2008-03-28-02号《商品房买卖合同》项下的房产和2008年1月30日签署的《投资意向书》项下的房产按房号拆分签署《商品房买卖合同》；同时双方确认就（2008）金中民一初字第116号案件所涉及的五十七份《商品房买卖合同》价款进行调整，由原总价款5962.0583万元增加到7452.5927万元，乙方负责就上述拆分或调价的所有《商品房买卖合同》在2008年10月15日前向义乌市房地产管理申请登记备案，并在申请登记备案之日起三天内向义乌市房地产管理处申请预告登记，申请预告登记所产生的所有税费（如有）由乙方承担。在乙方办理申请登记备案手续的同时，甲方申请法院解除上述涉案房产的限制备案登记的财产保全措施。
二、乙方就（2008）金中民一初字第116号，（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号等三个案件所涉及的《商品房买卖合同》全部办理登记备案手续，并申请预告登记后，甲方负责向法院申请解除对乙方银行基本帐户的财产保全措施。
四、就（2008）金中民一初字第116号，（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号等三个案件所涉及的《商品房买卖合同》项下的房产，在2009年9月30日前乙方可以原《商品房买卖合同》的价格向甲方回购，也可以甲方认可的合同有效的资产（例如义乌市火车站91876部队地块）置换上述房产，置换的价值不得低于上述房产的实际价值，如果甲方不同意置换的，乙方必须以现金回购。逾期则乙方无权回购。甲方可自行处理乙方没有回购的《商品房买卖合同》项下的房产，甲方通过转让（转让价格不得低于同层同方向房产市场交易价格）或拍卖等途径所得的转让款在扣除原购房价款、2009年9月29日以后的投资回报款、所有的产权登记和交易税费后的余额部分，甲方应当返还给乙方。
五、如果乙方回购涉案《商品房买卖合同》项下房产的，且该回购的房产已经办理产权登记的，则该房产办理产权登记税费和交易税费，均由乙方承担，甲方不承担因此产生的任何税费，为节约相关产权交易的税费，在乙方确保甲方所购房产免于被告赵学灏主张权利的前提下，甲方承诺在本合同约定的回购的期限内不办理所购房产的所有权登记。
2009年1月20日的赵学灏、赵如萍（甲方）与被告天元公司（乙方）、杨群民、朱剑峰（丙方）的补充协议（二）中，有以下内容：
鉴于甲方与乙方于2008年10月14日签署的《和解协议》和《补充协议》，由于乙方的原因没有如期履行，直至2009年1月19日乙方才就双方签署的天元滨江国际项目的一系列《商品房买卖合同》的大部分办理完毕备案登记和预告登记，尚有部分《商品房买卖合同》因乙方违反规划的原因，目前无法办理备案和预告登记。且甲方也同时于2009年1月19日向法院申请解除了所涉全部《商品房买卖合同》项下的房产及被告财产的保全措施。现甲乙丙三方就所涉《商品房买卖合同》纠纷的处理再次达成补充协议如下，以资共同恪守执行。
二、（2008）金中民一初字第75号案件所涉的全部《商品房买卖合同》项下的房产不在乙方回购的范围，如果甲方同意乙方回购的，则乙方在向甲方支付原《商品房买卖合同》约定的购房价款的同时，应当按购房价款金额的月息3.6分向甲方支付投资回报，与购房价款一并支付给甲方。投资回报从2008年3月29日起计算至乙方回购《商品房买卖合同》项下的房产之日止（若分期分套回购的，则分期分套计算）。
五、（2008）金中民一初字第76号案件所涉及的《商品房买卖合同》项下的住宅2—702号房产，因乙方已经出售给他人，甲方同意放弃购买。但乙方应确保在2009年2月20日前将购房款退回甲方，并自2008年9月29日起按36%向甲方支付投资回报。逾期退款和支付回报款的，则按每日万分之四向甲方支付逾期违约金。
七、各方追认2008年10月14日签署的《和解协议》和《补充协议》继续有效。同时确认本补充协议是确定各方权利义务的最终条款。若先前签署的《和解协议》和《补充协议》的条款与本补充协议的条款发生冲突的，以本补充协议条款为准，各方同意按本补充协议条款履行。
另查明，涉案楼盘被告于2008年2月26日取得商品房预售证。在赵学灏与天元公司、杨群民、朱剑峰商品房预售合同纠纷中，2011年6月8日金华市中级人民法院（2011）浙金民初字第2号民事判决认定赵学灏以3020万元的价格认购了包括涉案房屋在内的39套房屋。
本案的争议焦点是原告主张的撤销权是否成立，而这取决于以下因素：
1、原告的债权是否先于被告赵学灏的债权成立。原、被告于2008年3月11日签订的虽名为选房确认书，但对买卖标的物、价格、面积、付款方式、违约责任等作了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，而且原告已实际付款，被告也已实际将房屋交付给了原告。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”按此规定，原、被告之间的房屋买卖合同已于2008年3月11日成立。虽然正式合同是事后补签的，这仅仅是对双方权利义务的再次确认和补充。关于原、被告签订选房确认书时，被告是否已取得商品房预售许可证的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告在2008年2月26日取得了预售许可证，所以原、被告订立的选房确认书即商品房买卖合同应认定有效。而被告赵学灏与被告天元公司用涉案房屋抵偿借款的合同签订时间为2008年3月28日，故原告的债权先于被告赵学灏的债权成立。
2、被告天元公司出让讼争房屋给被告赵学灏是否明显低价。被告天元公司将讼争房屋出让给被告赵学灏的价格为24万元，仅为原告购买价款的约31%，属于明显的低价。
3、被告赵学灏在签订合同时是否明知讼争房屋已销售。首先，被告赵学灏在签合同时，要求被告天元公司出具其是唯一买受人的承诺书是非常规的，不符合情理；其次，从被告天元公司与被告赵学灏家庭成员之间借款以及为还款而采取的一系列行为看，被告赵学灏与被告天元公司之间商品房买卖合同的本意是以该形式保障债权的实现，从双方屡次协议的内容上，可以反映出被告赵学灏应当知道其购买的部分房屋已经被出售的事实。基于上述理由，应认定被告赵学灏与被告天元公司签合同时，应当知道其与被告天元公司的商品房买卖合同所涉房屋中许多已销售的这个事实。
4、被告天元公司将讼争房屋出让给被告赵学灏是否侵害了原告的债权。被告天元公司将讼争房屋出让给被告赵学灏后，已进行了预售登记，致使原告的商品房买卖合同目的不能实现，故被告天元公司的行为侵害了原告的债权。
综上，在合同均为有效的一房两卖情况下，按照房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。（2011）浙金民初字第2号案件现已进入再审程序，两被告对涉案房屋仅仅进行了商品房预售合同备案，未办理物权登记，根据合法占有房屋以及买卖合同先后等因素，本院对原告的诉讼请求，予以支持。义乌市建设局2011年10月14日组织的协调会，各购房户应当知晓，原告于2011年3月24日起诉行使撤销权，未过除斥期间。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十四条、第七十五条之规定，判决如下：
撤销被告浙江省义乌市天元置业有限公司与被告赵学灏于2008年3月28日就“天元·滨江国际”1幢3层8号房屋签订的《商品房买卖合同》。
案件受理费11412元，由被告浙江省义乌市天元置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币11412.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 吴晓宁
代理审判员 吴新辉
人民陪审员 朱翠玉
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 黄 超