河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初1277号原告：邱波，男，1979年2月28日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：崔玉琴，女，1953年10月17日出生，汉族，住焦作市解放区。系原告之母亲。被告：焦作市园林园实业有限公司，住所地：焦作市出渣西路。法定代表人：李天山，董事长。委托诉讼代理人：周向辉，河南苗硕律师事务所律师。原告邱波与被告焦作市园林园实业有限公司（以下简称园林园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱波的委托诉讼代理人崔玉琴，被告园林园公司的委托诉讼代理人周向辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱波向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告园林园公司支付违约金人民币26179元（自2012年11月30日起按已交房款为基数以日万分之0.5计算至2018年3月6日，2018年3月6日以后按已交房款为基数以日万分之0.5计算至实际偿付之日止）；2、依法判决被告承担诉讼费。事实和理由：2012年8月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将位于焦作市解放区林园路789号园林美墅小区19号楼3单元6号房出售给原告所有，原告按约定向被告支付了全部房款人民币273589元。合同第八条约定被告应当在2012年11月30日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定被告逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，但至今被告未将商品房完好地交给原告。根据我国《合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告收到原告房款后，长期未向原告交付合同约定的商品房，其行为已构成违约，被告应依法向原告支付2012年12月1日至2018年3月6日期间的违约金26179元。现原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，望法院依法判决。被告园林园公司辩称，1、本案原、被告双方签订商品房买卖合同之后，并非被告故意不履行自己的交房义务，而是因为被告公司的法定代表人在2012年被河南省纪委审查羁押导致公司无法正常运作，被告虽然逾期没有交房，但在公司法定代表人恢复自由之后被告积极履行义务，已经及时向原告交房。被告的逾期交房原因系因不可抗力，应免除违约责任；2、目前园林美墅小区已纳入焦作市问题楼盘集中化解工作台账，成立了问题楼盘集中化解领导小组，制定了专门工作台账，明确了园林美墅小区问题楼盘的包案区、街道两级责任人员。许多问题在逐步地解决过程中。由于被告开发的房屋的实际面积普遍大于合同所约定的面积，住户在办理房产证对房屋面积进行实际测算需要进行房款补差时可以冲抵;3、鉴于涉案小区已经列入焦作市问题楼盘，相关问题在逐步解决，因上述不可抗力的影响，被告目前处于资金赤字，负债经营的状态，请求法院考虑实际困难，居中调解或依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告邱波为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1、商品房买卖合同一份，证明原告从被告处购买位于园林美墅小区19号楼3单元6号房屋；2、收据三张，证明原告已经向被告支付全部购房款273589元。被告园林园公司对原告提交的上述证据质证后发表如下质证意见：对原告提交的证据的真实性均无异议，但证明指向有异议，被告逾期交房并非故意为之，而是原、被告双方在签订合同时，不可预料不可避免的情形出现，因此应当免除被告的违约责任；原告主张的违约金计算期间明显错误，被告于2016年6月1日向原告交付房屋。被告园林园公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1、原告交房手续一份7页，证明被告已于2016年6月1日向原告交付房屋，交房表中明确写明涉案房屋已具备基本交房条件，原告也在该交房表上签字确认；2、焦作市委关于园林美墅小区相关业主反映问题的回复一份，证明园林美墅小区已纳入全市问题楼盘集中化解工作台账，相关问题正逐步解决，关于违约金的问题，开发商承诺在将来办理房产证需补交房款时可以互相抵扣。原告邱波对被告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但证明指向有异议，被告称先让原告领取钥匙，之后再交建材；对证据2有异议，原告并未见过该回复，不清楚该回复。本院对本案证据认定如下：原告提交的证据，被告对证据的真实性无异议，其对证明指向的异议不成立，经审核证据原件，本院对原告的证据予以采信；被告提交的证据1，原告对证据的真实性没有异议，对证据的证明指向有异议，该证据无法证明涉案房屋已经达到验收标准，本院仅对证据的真实性予以确认；被告提交的证据2，不能证明其证明指向，本院仅对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月7日，原、被告之间签订商品房买卖合同，被告将位于焦作市解放区林园路789号园林美墅小区19号楼3单元3层6号房屋出售给原告所有。合同约定房屋价款为273589元，交房时间为2012年11月30日前，逾期交房违约金按照已付房款的日万分之0.5标准计算，同时约定房屋交付标准为“根据国家规定经勘探、设计、施工单位、监理建设单位联合验收合格”。截止目前，涉案房屋尚未通过有关部门验收，原告自认已于2017年4月入住涉案房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方的房屋买卖合同约定了交房时间、交房标准、以及逾期交房违约金标准，上述约定对双方当事人具有法律约束力，被告逾期交房行为客观存在，原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金符合法律规定，应当予以支持。关于逾期交房是否属于不可抗力问题，被告主张其法定代表人接受有关部门审查羁押系不可抗力，没有法律依据，本院不予支持。关于实际交房时间问题，由于双方合同中约定的房屋交付标准为“根据国家规定经勘探、设计、施工单位、监理建设单位联合验收合格”，而涉案房屋目前尚未通过有关部门验收，原告自认于2017年4月实际入住涉案房屋，故实际交房时间以原告自认时间为准。综上，逾期交房违约金按照已付房款273589元的日万分之0.5标准自2012年12月1日计算至2017年4月30日，违约金金额应为22051元（计算方法：273589元×万分之0.5×1612天=22051元），原告主张超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、被告焦作市园林园实业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告邱波逾期交房违约金22051元；二、驳回原告邱波的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227元，由被告焦作市园林园实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 柳 楠二〇一八年四月二十六日书记员 王淑荣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。