成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金牛民初字第6002号
原告邓家萍，女，1970年2月10日出生，汉族，住成都市金牛区。
原告刘忠富，男，1966年11月6日出生，汉族，住成都市新都区。
原告刘星星，男，1991年4月16日出生，汉族，住成都市金牛区。
三原告共同委托代理人温昌永，四川赛格律师事务所律师。
被告陈坤龙，男，1966年10月13日出生，汉族，住成都市金牛区。
被告邓建梅，女，1965年7月4日出生，住成都市金牛区。
二被告共同委托代理人李兴波，四川罡正律师事务所律师。
原告邓家萍、刘忠富、刘星星与被告陈坤龙、邓建梅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由代理审判员许小平适用简易程序，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告邓家萍、刘忠富、刘星星及其委托代理人温昌永、被告陈坤龙、邓建梅及其委托代理人李兴波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称，原告邓家萍与刘忠富系夫妻，原告刘星星系其儿子。二被告系夫妻，系城镇户口。2003年1月14日，原告邓家萍、刘忠富代表本人及代理未成年的刘星星与两被告签订《房屋转让协议书》，约定二原告将位于金牛区天回乡石门村六组的房屋转让给两被告。两原告向两被告交付了房屋及宅基地使用证，两被告向两原告支付了购房款2万元。自2010年开始，三原告要求二被告退房，历经三任书记调解。至今无果。三原告认为，根据“房随地走”的原则，农村房屋的转让必然导致宅基地的转让。《土地管理法》第62条规定：宅基地使用权的取得必须经县级人民政府批准；《土地管理法实施条例》第六条规定：土地使用权变更自变更登记之日生效。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：禁止城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。根据上述法律法规，原告邓家萍、刘忠富与被告陈坤龙、邓建梅签订的《房屋转让协议书》无效。双方应相互返还所取得的财产。因原、被告双方多次协商无果，现诉至贵院请求判令：一、原告邓家萍、刘忠富与被告陈坤龙、邓建梅于2003年6月14日签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告陈坤龙、邓建梅立即向原告邓家萍、刘忠富返还房屋、宅基地使用权证；原告向被告返还购房款2万元。
二被告辩称，一、房屋转让协议真实有效，应受法律保护。原告修建诉争房屋时取得了《农村居民宅基地准予用地通知书》、《村镇规划建设许可证》等相关手续。该房屋的修建符合法律的规定，属于合法建筑。原告对其具有合法所有权。原告与被告签订《房屋转让协议书》是其真实地意思表示，签订协议后收到了购房款并连同上述审批的书面依据和房屋交付了给被告使用。双方合同已经履行完毕。依照《土地管理法》第六十二条之规定，原告出售诉争房屋后，并未在该集体经济组织申请、在建住宅，因双方的买卖房屋行为符合《合同法》等相关法律规定，真实有效，受法律保护。二、原告混淆了法律概念。本案案由系农村房屋买卖纠纷而非农村集体土地所有权买卖纠纷。“房随地走”原则，是基于“房地一致”原则，即农村集体土地、宅基地上的房屋属于农村房屋，农村房屋不可能建立在国有土地上。一致性不等于土地所有权和地上附属物的所有权不可分离。被告通过买卖取得了被告的房屋，拥有了该房屋所有权。但并不意味着其拥有对房屋所依附的土地的所有权。换句话说，被告对因拆迁所产生的土地补偿费及其他收益不能享受，因为他不是该集体经济组织成员。同样的理由，该房屋毁损后，被告也无权申请重新建设，因为其主体资格不具备。但被告从签订该房屋买卖合同后至今，并未主张办理集体土地过户手续。原告的观点认为“房地一致”的原则意味着买卖房屋就是买卖房屋所依附土地，这种认为是错误的，片面的。原告处分自己房屋的行为并不必然导致宅基地所有权转让。《国务院关于深化改革土地管理的决定》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等规定，都指明的是严禁城镇居民在农村购买宅基地，双方签订合同时被告并不属于城镇居民，何况买卖的不是宅基地而是房屋。民法不溯及既往，国务院和国土资源部的文件都出现在本案房屋买卖发生之后。加之法无禁止即可行的原则，双方房屋买卖行为合法。故原告主张买卖合同无效的诉请于法无据。三、2008年，四川省在成都市成立全国首个“农村产权交易中心”，明确农村产权、土地承包经营权、林权等进行抵押、变卖等。说明房屋和土地所有权是可以分离的，农村房屋时可以进入市场，和农村集体土地一样进行流转的。四川省高级人民法院再审（2014）川民申字第1306号判决中也确认土地所有权和房屋所有权是完全可以分离和分别处分的。原告的观点显然是错误的，是代表目前社会上部分人员的片面认识。原告之所以诉请确认合同无效，是基于该地段将面临拆迁，政府将给予拆迁安置和赔偿。被告一家在该房屋内生活居住了十多年，如今面对居无定所的生存压力。如果认定合同无效，那被告在房屋上添附上的设施、扩大的面积如何处置？同时我们认为原告的行为也违反诚实信用的原则。不能用法律对这种不义之举进行支持，败坏了社会风尚。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于金牛区天回乡石门村六组的房屋（原宅基地证号为073**）属邓家萍为户主家庭所有的农村宅基地房屋。刘忠富与刘星星系邓家萍的家庭成员。2003年1月14日，因缺钱，邓家萍、刘忠富将上述房屋及厕所的一半转让给陈坤龙、邓建梅。双方签订《房屋转让协议书》，并约定被告将转让费一次性向二原告付清，同时二原告将原有房屋手续、房屋使用证一本提供给二被告。若遇到国家占用，一切赔偿费属二被告所有。签订合同后，双方均依该合同履行。二被告向二原告付清了购房款2万元，二原告也将房屋交付给二被告使用。
另查明，陈坤龙、邓建梅系夫妻。2000年4月24日从四川蓬溪县象山镇青龙滩村1组迁至金牛区市场路*号附*号。至今户籍未发生变更。
以上事实有双方当事人的身份信息、《房屋转让协议书》、情况说明、户口簿、收条、当事人当庭陈述在案为证，足以认定。
本院认为，本案涉及农村房屋买卖合同效力认定的问题。原告主张《房屋转让协议书》违反了法律强制性规定，属于无效合同。被告的抗辩理由归纳起来认为本案《房屋转让协议书》系双方转让的是房屋，非宅基地使用权。该协议书是双方真实意思表示，在法无明文禁止农村房屋买卖规定的情况下，应尊重当事人意思表示自由，合同应有效。
关于农村房屋转让的规定，散见于《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》中。农村房屋买卖合同原则上因违反了法律、行政法规的强制性规定而认定为无效。理由是：农村房屋是农村宅基地上的附着物。转让房屋就必须转让宅基地使用权。而转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。本案中因被告不是该集体组织成员，不具备宅基地所有权转让的条件，故原、被告所签订的《房屋转让协议》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《房屋转让协议》无效后，二原告应向二被告返还购房款2万元。二被告应向原告返还房屋、宅基地使用权证。二被告因此遭受的损失，未在法庭辩论前提出反诉，可另案予以处理。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认邓家萍、刘忠富与陈坤龙、邓建梅于2003年6月14日签订的《房屋转让协议书》无效；
二、陈坤龙、邓建梅于本判决生效之日起十日内向邓家萍、刘忠富返还房屋、宅基地使用权证；
三、邓家萍、刘忠富于本判决生效之日起十日内向陈坤龙、邓建梅返还购房款2万元。
案件受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，由陈坤龙、邓建梅负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 许小平
二〇一五年九月十日
书 记 员 柳 姗