安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民二初字第00969号
原告：中国银行股份有限公司凤阳支行，住所地安徽省凤阳县。
法定代表人：彭红艳，该行行长。
委托代理人：宋张弟，该公司员工。
委托代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。
被告：陆承新，男，1967年10月10日出生，汉族，住安徽省凤阳县。
被告：张永萍，女，1968年10月4日出生，汉族，住安徽省凤阳县府城镇水磨河路****号。身份证号码3411261968********。系被告陆承新妻子。
被告：安徽省名都置业有限公司，住所地安徽省凤阳县。
法定代表人：李皖根，该公司董事长。
委托代理人：王传春，安徽皖淮律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司凤阳支行（简称中行凤阳支行）与被告陆承新、张永萍、安徽省名都置业有限公司（简称名都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理，依法由审判员赵燕适用简易程序独任审判，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告中行凤阳支行的委托代理人宋张弟、周大伟，被告张永萍，被告名都公司的委托代理人王传春到庭参加诉讼。被告陆承新经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审判。本案现已审理终结。
中行凤阳支行诉称：2011年12月15日，陆承新为购买名都帝景二期31幢1单元201号房屋与中行凤阳支行签订《个人一手住房贷款合同》一份。合同约定：贷款金额为380000元，贷款期限为204个月，还款方式为按月等额本息偿还，如未按期归还贷款本息中行凤阳支行有权宣布贷款本息全部到期。陆承新、张永萍以购买的房产进行抵押担保，名都公司提供阶段性连带责任保证。合同还对利息、罚息等事项进行了约定。合同签订后，中行凤阳支行向陆承新足额发放了贷款，陆承新却未能按月履行还本付息的义务，2015年10月22日本应按期还款，可是至今一直拖欠未付。诉讼请求经变更后为请求：1、依法判令陆承新、张永萍共同偿还借款本金329153.27元、利息和罚息1856.49元（截至2015年12月2日），合计331009.76元。自2015年12月3日起的利息按合同约定计算至实际付清日止；2、名都公司对上述债务承担连带清偿责任；3、依法确认中行凤阳支行对陆承新提供的抵押财产（凤阳县府城镇名都帝景二期31幢1单元201号房屋）享有优先受偿权。
张永萍辩称：合同是陆承新签的，具体情况不清楚。对中行凤阳支行的诉讼请求不予认可。
名都公司辩称：应先由抵押物优先偿还，不足的部分再由名都公司承担保证责任。请求依法判决。
陆承新未提供答辩。
中行凤阳支行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、营业执照副本、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明、陆承新和张永萍的身份证、户口本、结婚证复印件各一份。证明双方主体资格。
2、2011年12月15日《个人一手住房贷款合同》一份。证明借款合同关系的存在、合同对贷款的金额期限、利率和违约责任等作出了明确约定；陆承新以合同项下的房屋提供抵押担保；名都公司以贷款金额的百分之五作为质押，提供阶段性担保。
3、2012年1月12日借款借据一份。证明中行凤阳支行于2012年1月12日向陆承新发放贷款38万元的事实。
4、2015年9月17日贷款催收通知书一份。证明陆承新逾期未还款、中行凤阳支行依合同约定履行催收义务的事实。
5、预抵押登记名单表、购房合同各一份。证明房产抵押事实。
6、储蓄账户、银行欠款明细单各一份。证明陆承新还款、欠款情况。
陆承新、张永萍和名都公司未提交证据。
上述证据经当庭举证，张永萍和名都公司均无异议，陆承新经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利。本院经审查，中行凤阳支行所举证据具有真实性、合法性和关联性，其证明效力，本院予以确认。
经审理查明：2011年12月15日，陆承新（借款人）为购买名都公司开发的凤阳县府城镇名都帝景二期31幢1单元201号房屋与中行凤阳支行（贷款人）、名都公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》一份。合同约定：购房总价款为547600元，贷款金额为380000元，贷款期限为204个月，自贷款人实际放款日起算，实际放款日以借款借据为准；利率浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，在第一个浮动期内，本笔贷款月利率6.425‰（此系合同签订日利率，实际执行利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮10%执行，不再书面通知借款人）。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款的偿还方式为按月等额本息还款，借款人每期还本息金额为3358.12元，借款人应自发放贷款后第二个月开始还款，还款期数为204期，还款日为每月的2日；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证担保，在中行凤阳支行按借款合同金额的5%开设保证金账户提供保证金质押担保；个人一手房贷款合同通用条款作为合同附件具有相同的法律效力。通用条款约定：如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分全部到期；若本合同项下贷款既有抵押、质押担保，又有保证担保的，若借款人未按期履行还本付息义务，在实现担保债权时，贷款人有权选择直接要求保证人承担全部保证责任，也可以就物的担保实现债权。若保证人不按合同约定履行保证责任，贷款人有权采取直接扣划保证人相关账户、起诉、强制执行等相关措施。借款人及保证人违反本合同时自愿接受强制执行。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。2011年12月16日，陆承新所购房屋在凤阳县房产管理局办理了预抵押登记手续。2012年1月12日，陆承新签订借款借据，中行凤阳支行向其发放贷款380000元。借款后，陆承新未按约定履行还本付息义务。2015年9月7日，中行凤阳支行向陆承新发出贷款催收通知书，通知书载明：截止2015年9月7日，陆承新已连续逾期四期，合计欠12549.99元，扣划开发商保证金9393.47元，借款人拖欠本息3156.52元。张永萍在该通知书上签名。其后，陆承新仍未履行还款义务。截止2015年12月2日，陆承新所欠本金数额为329153.27元，利息和罚息的数额为1856.49元。
本院认为：中行凤阳支行与陆承新、名都公司签订的《个人一手住房贷款合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。陆承新及其妻子张永萍未按贷款合同约定履行偿还借款义务，应按双方的约定承担偿还借款本息、罚息的相应责任。名都公司应按保证合同的约定承担连带清偿责任。截止2015年9月7日，陆承新已连续逾期四期。根据贷款合同的约定，借款人未按期归还贷款本息，中行凤阳支行有权宣布贷款本息全部提前到期。截止2015年12月2日，陆承新所欠本金数额为329153.27元，利息和罚息的数额为1856.49元，陆承新即应支付上述款项。因本案贷款合同约定的利率根据中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率每12个月浮动一次。故中行凤阳支行主张截止到2015年12月2日之后的利息按合同约定计算，符合合同的约定及法律规定。同时，陆承新、张永萍将涉案房产抵押给中行凤阳支行且已经办理了抵押登记手续，双方所签订的抵押合同为有效合同，抵押行为有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案《个人一手住房贷款合同》明确约定“若借款人未按期履行还本付息义务，在实现担保债权时，贷款人有权选择直接要求保证人承担全部保证责任，也可以就物的担保实现债权”。故此，中行凤阳支行要求名都公司对全部债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定。名都公司抗辩认为应先由抵押物优先偿还、不足的部分再由其承担保证责任的理由不能成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陆承新、张永萍于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司凤阳支行截止2015年12月2日的贷款本金数额329153.27元、利息及罚息1856.49元，合计331009.76元。自2015年12月3日起的利息按合同约定计算；
二、被告安徽省名都置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；
三、确认原告中国银行股份有限公司凤阳支行对被告陆承新名下的抵押物（凤阳县府城镇名都帝景二期31幢1单元201号房屋）享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6265元，减半收取3132.5元，由被告陆承新、张永萍、安徽省名都置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 赵燕
二〇一五年十二月七日
代理书记员 刘辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。