徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铜民初字第1910号
原告潘均营。
委托代理人程莉。
被告田振廷。
被告徐州苏北水泥机械厂，住所地徐州市铜山区大彭镇田巷村。
原告潘均营诉被告田振廷、徐州苏北水泥机械厂买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潘均营及委托代理人程莉到庭参加了诉讼，被告田振廷及徐州苏北水泥机械厂经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告潘均营诉称，2011年2月10日，原被告双方签订房屋及土地买卖协议书，约定由被告将苏北水泥机械厂名下的2199平方米房产及18000余平方米的土地使用权一并转让给原告潘均营，价款为200万元。签订合同前，原告到工商局了解到徐州苏北水泥机械厂的投资人为被告田振廷，于是原告按约履行了付款义务。其中的105万元按被告指定存入了徐州苏北水泥机械厂的账户，并用此款缴纳了国有土地出让金办理了土地证，该厂因此受益。后被告陆续将房产证（铜房权证大彭字第××号）、土地证（铜国用2011第2199号）及营业执照等一并交给原告。后原告多次催促被告协助办理过户手续，但被告一再推拖。后经了解，原铜山县人民法院于2008年8月26日作出（2008）铜民二初字第1073号民事判决书，将苏北水泥机械厂的产权判归被告田振廷的弟弟田振赞所有，但直到2011年5月27日才办理工商登记变更手续。原告在签订合同时并无过错。请求人民法院依法查明事实，确认原被告双方签订的房产及土地买卖协议无效；判决二被告返还原告购房款、土地款200万元，并赔偿损失36万元。
被告田振廷、徐州苏北水泥机械厂未提供答辩。
经审理查明，被告田振廷与案外人田振赞（站）系胞兄弟关系。
徐州苏北水泥机械厂成立于1994年5月3日，性质为集体所有制企业。1998年9月，该厂变更为个人独资企业，投资人登记为田振站。2005年12月，该厂的投资人变更为田凤连（田振廷、田振赞的父亲）。2007年，该厂的投资人又变更为田振赞。2008年2月，被告田振廷因需要贷款便与田振赞协商想用徐州苏北水泥机械厂的名义贷款，田振赞考虑其双方之间为胞兄弟关系，便同意了被告田振廷的要求。2008年2月20日，田振廷、田振赞及案外人马相服签订协议一份。内容为：“我自愿用车、房产证抵押给田振赞。如事（指贷款）办不成，北厂（指涉诉的徐州苏北水泥机械厂）证归还田振赞。”2008年2月22日，被告田振廷给田振赞出具书面承诺：“贷款到手后，先偿还田振赞房款，其次一次性给田振赞现金20万元。如厂地能保住，有田振赞一半；如贷款不到位，田振赞的房款由田振廷偿还（共18万元）。”协议订立后，被告田振廷和田振赞于2008年2月26日在原铜山县工商行政管理局办理了徐州苏北水泥机械厂的产权过户手续，将该企业的投资人过户登记在被告田振廷名下。后被告田振廷没有办理到贷款，也没有支付田振赞任何款项，同时也没有将该厂再过户给田振赞。于是，田振赞和田振廷之间因该厂的产权归属问题便产生了纠纷。
2008年5月29日，田振赞作为原告向原铜山县人民法院起诉，要求判决确认徐州苏北水泥机械厂的产权归原告田振赞所有，同时要求判决被告田振廷偿还原告垫付的房屋贷款18万元。铜山县人民法院经审理后于2008年8月26日作出（2008）铜民二初字第1073号民事判决书，判决内容如下：一、徐州苏北水泥机械厂产权归原告田振赞所有；二、被告田振廷偿还原告田振赞垫付款178800元，于本判决书生效后十日内付清；三、驳回原告田振赞其他诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。但直至2011年5月27日之前，原告田振赞、被告田振廷没有办理该厂的过户手续。
2011年2月10日，原告潘均营与被告田振廷签订房屋及土地买卖协议书一份。协议约定由被告田振廷将坐落在徐州市铜山区大彭镇田巷村二组的徐州苏北水泥机械厂的2199平方米厂房（房证编号铜房权证大彭字××号）及合法拥有的土地（土地证为办理中，面积以证为准）出卖给原告，价款为人民币200万元。原告应于2011年2月10日付给被告潘均营人民币200万元，双方约定于2011年4月30日办理过户手续，被告应积极配合办理过户。在2011年4月30日前，被告有权撤销合同，但须于撤销合同的当日向原告退还购房款及土地款200万元，本合同即告终止。在2011年4月30日前，如被告没有主张回购权，则回购权消失，双方应于第二日开始办理过户手续。如被告未按期行使回购权，又拒绝办理过户手续，则按合同规定双倍返还购房款及土地款。本合同签字后，任何一方违约，须承担5万元违约金。原告潘均营、被告田振廷在合同上签字，同时被告田振廷还在合同上加盖了徐州水泥机械厂的公章。协议签订后，原告潘均营支付给被告田振廷现金人民币95万元，另外105万元按照被告田振廷的指示由原告潘均营将款项打入徐州苏北水泥机械厂账户并缴纳至徐州市铜山区财政局作为购买土地的出让金。后原告潘均营多次找到被告田振廷要求办理徐州苏北水泥机械厂的房产和土地的过户手续，但被告均未予办理。2011年5月17日，在徐州苏北水泥机械厂缴纳了土地出让金后徐州市铜山区国土资源局向其颁发了出让土地使用权证。
2011年5月27日，徐州苏北水泥机械厂的投资人变更为田振赞。
2012年3月14日，原告潘均营诉至本院，要求将诉争房产及土地判决归原告潘均营所有，并判决被告支付违约金5万元及赔偿相关损失。后原告潘均营撤回起诉。
2013年9月9日，原告潘均营以诉称理由及诉讼请求诉至本院。
上述事实，有原告陈述、原被告双方签订的买卖协议、付款凭证、徐州苏北水泥机械厂的工商登记资料及房产证、土地证、铜山县人民法院（2008）铜民二初字第1073号民事判决书等相关证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，铜山县人民法院（2008）铜民二初字第1073号民事判决书已经发生法律效力，根据判决书确定的事实，徐州苏北水泥机械厂的产权属于案外人田振赞。本案被告田振廷对该企业并不享有所有权，而其却故意隐瞒事实与原告签订买卖合同将其没有处分权的徐州苏北水泥机械厂的厂房及土地出让给原告。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。本案中，被告田振廷对徐州苏北水泥机械厂的财产无权处分，且其也没有证据证明其处分行为得到了田振赞的同意和事后追认，故其与原告签订的买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故原告潘均营要求被告田振廷返还购房款及土地款的主张本院予以支持。对于造成合同无效，是由于被告田振廷的故意隐瞒行为造成的，原告并无过错，故原告要求其赔偿相关损失的主张本院予以支持。原告认为，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第十五条的规定，个人独资企业存续期间登记事项发生变更的，应当在作出变更决定之日起十五日内依法向登记机关申请办理变更登记。而铜山县人民法院（2008）铜民二初字第1073号民事判决书已于2008年发生法律效力，但被告田振廷和案外人田振赞经过三年左右的时间均没有办理变更登记。且原被告双方确定合同时被告田振廷仍为投资人，直至2011年5月17日取得国有土地使用证时仍是被告田振廷作为投资人取得的，因此原告并无任何过错。且其中的购房款及土地款105万元根据被告的指令也打入了徐州苏北水泥机械厂的账户，并实际缴纳了土地出让金，为此该企业才被颁发了土地使用权证。故该企业为实际受益人，对其实际受益的105万元应予返还。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还给受损失的人。本案中，被告田振廷没有经过产权人同意和追认擅自处分他人财产，造成合同无效，且指令原告将105万元款项为不应当受益的徐州苏北水泥机械厂缴纳土地出让金，构成不当得利。故原告要求被告徐州苏北水泥机械厂归还105万元的主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告潘均营与被告田振廷、徐州苏北水泥机械厂于2011年2月10日签订的房屋及土地买卖协议书无效；
二、被告田振廷于本判决书生效后十日内返还原告潘均营购房款及土地款200万元，并承担相应的损失（损失计算方法：分别以本金105万元、75万元、20万元，按照中国人民银行同期贷款利率计算，分别从付款之日即2011年2月17日、2月23日、2月26日计算至判决确定的给付之日）。
三、对上述债务中的105万元被告徐州苏北水泥机械厂负有向原告潘均营返还的义务，并于本判决书生效后十日内付清。
案件受理费25780元、财产保全费5000元、公告费606元，由被告田振廷负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘家合
人民陪审员 吴继常
人民陪审员 张 磊
二〇一四年二月十日
书 记 员 赵慧卿