北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初6578号
原告：马家骥，男，1947年9月17日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：陈娜，北京纳诚律师事务所律师。
被告：马纫兰，女，1946年1月16日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王颖，北京道宁律师事务所律师。
被告：中国科学院行政管理局，住所地北京市海淀区中关村南三街15号。
法定代表人顾全，局长。
第三人：马仲兰，女，1950年11月15日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：陈娜，北京纳诚律师事务所律师。
原告马家骥与被告马纫兰、被告中国科学院行政管理局（以下简称中科院行管局）、第三人马仲兰确认合同无效纠纷一案，本院于2015年12月8日作出（2015）昌民初字第4570号民事判决，马纫兰不服判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院审查后，出具（2016）京01民终1052号民事裁定书，以基本事实认定不清为由发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告马家骥及其委托诉讼代理人陈娜（兼第三人马仲兰的委托诉讼代理人）、被告马纫兰及其委托诉讼代理人王颖、第三人马仲兰到庭参加了诉讼。被告中科院行管局经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马家骥向本院提出诉讼请求：1、要求确认马纫兰与中科院行管局于2002年7月11日签订的房屋买卖契约无效；2、要求确认马纫兰于1998年6月8日填写的房屋承租人变更申请书无效，即要求确认1998年6月2日中科院行管局调配住房通知单及1998年6月2日中科院行管局职工办理住房介绍信无效；3、诉讼费用由马纫兰承担。事实和理由：王淑琴（已故）生前有三个子女，我是长子、马纫兰是长女、马仲兰是次女。王淑琴丈夫英年早逝，王淑琴带着三个子女，一家人在1969年前一直住在西城区，诉争房屋是北京市海淀区中关村30楼×号，该房屋是1969年王淑琴用本人承租西城区大茶叶胡同29号的房屋与中国科学院调换得到的，王淑琴自1969年起成为该诉争房屋的承租人。此后，王淑琴与上述三个子女居住在此。1975年，王淑琴长女马纫兰与其丈夫李书年（已故）分得李书年单位中国科学院化冶所住房一套，自此搬出该诉争房屋。此后，王淑琴与马家骥和马仲兰常住在此，当时诉争房屋的户主为王淑琴。1980年，王淑琴之外孙女李丹出生，随即户口落户在此。1995年，王淑琴突发脑溢血去世，随即，该诉争房屋的户主变更为李丹，且成为该房屋唯一的户口本登记人。由于当年王淑琴是突发脑溢血去世，因此对其名下承租的房屋并没有进行任何分割意见，也没有留下任何遗言。王淑琴去世后，马家骥常住在此至今。直到2014年7月28日，马家骥突然接到海淀法院的传票，2014海民字第22130号，马纫兰以诉争房屋产权人的身份，将马家骥告上法庭，要求马家骥腾退房屋，此时，马家骥方得知马纫兰已经购买了诉争房屋，这让全家人十分震惊。马家骥认为，作为至今仍旧在诉争房屋内的居住人，以及其他王淑琴的子女和房屋户主都具有对该房屋承租和购买的参与权，但马纫兰并没有和任何人商量，也未与居住人和其他王淑琴的子女和户主达成一致意见，采取了隐瞒家人和蒙蔽中科院行管局的手段，私下签订购买协议。然而，在实施了这一行为后，马纫兰居然将自己亲弟弟及家人推上被告席，要求其腾房，2014年8月19日，该案在海淀法院开庭。当天，马纫兰的代理律师当庭表述，早在2002年，马纫兰与中科院行管局就形成房屋买卖关系，私自得到该诉争房屋的产权证，并谎称，王淑琴1995年去世前，全家就诉争房屋召开过一次家庭会议，但当我们问道：何时何地以何种形式召开会议？马纫兰的代理律师哑口无言。事实上，王淑琴是1995年突发脑溢血去世，根本是不可预见的死亡，更谈不上召开临终前的家庭会议。此段对话有海淀法院庭审笔录为证。综上所述，马纫兰利用家中大姐的身份，不顾亲情，无视弟弟妹妹对她的尊重和信任，采用蒙骗中科院行管局的手段，隐瞒事实真相巧取豪夺，霸占房产。根据相关房改房政策规定，在房屋产权登记的承租人去世后，承租人的子女应当协商确定购房人方可变更购买房屋，而马纫兰是在没有和任何房屋居住人和王淑琴子女及户主沟通的情况下，蒙骗中科院行管局，恶意夺取房屋产权，剥夺了诉争房屋中现有居住人及其他家庭成员的承租权和购买权，并试图通过诉讼，继续剥夺现有居住人的居住权。马纫兰于1998年填写了房屋承租人变更申请书，未与中科院行管局签订租赁合同。中科院行管局违反法定义务，且在未查明事实的情形下，私自变更房屋承租人为马纫兰。马纫兰及其丈夫为中科院干部，且马纫兰为科海公司的管理高层。中科院行管局在可以查明事实的情况下而放任马纫兰的行为，存在恶意串通。马纫兰填写的房屋承租人变更申请书，是在不合法的基础上而为之的。因此，变更公房承租人不符合法定程序，且马纫兰本身不符合新承租人的条件。至此，马纫兰对北京市海淀区中关村30号楼×房屋的事实租赁行为是无效的。
被告马纫兰辩称：马家骥增加的请求是承租关系的请求，承租行为和买卖行为可能存在关联性，但不能在一个案子里面审理，所以我方认为不应该在同一个案子里面进行审理。单位自管公房的承租争议不属于法院的管辖范围，承租关系的诉讼请求，法院应不予受理。通知单是单位做出的决定，是单位的自主行为，是单位内部的行政行为，不属于法院的管辖房屋，不应该法院确定有效还是无效，和本案买卖合同也无关。介绍信不是法律文件，确认介绍信是否有效没有意义，另外也与本案无关，不是独立能产生法律后果的法律文件，只是单位程序性的手续，不属于法院受理的诉讼请求。根据买卖合同我方取得了物权，合同是否有效不影响我方物权的取得，我方购买自管公房是中科院的行政范围的确定，我方也符合购买条件，当时是涉案房屋的承租人，也是中科院的职工，所以双方签订买卖合同是有效的。
被告中科院行管局未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
第三人马仲兰述称：同意马家骥的诉讼请求。虚假的介绍信导致给马纫兰更改了承租人的名字，才有之后的职工分房，所以申请这个无效是有依据的，因此才导致买卖合同无效。中科院行管局承认自己有疏忽，才给马纫兰更改的承租人。
本院经审理认定事实如下：
马纫兰、马家骥、马仲兰系同胞兄弟姐妹关系，王淑琴系三人之母，王淑琴于1995年去世。
1969年，王淑琴一家从西城区大茶叶胡同的房屋（含两间北房和一间南房）搬迁至从中国科学院承租来的坐落为海淀区中关村北区中关村30号楼3层3门×号房屋（以下简称涉案房屋）。但是对于涉案房屋的承租过程，马纫兰与马家骥陈述不一。
马纫兰称1964年其分配到中国科学院化工冶金所工作，涉案房屋系承租给其个人的。马纫兰提交《中国科学院公有住宅租赁合同》复印件、《收据》、《证明》证明其所述。《中国科学院公有住宅租赁合同》显示产权单位为中科院行管局，承租方为马纫兰；住宅座落海淀区中关村30号楼×号，使用面积49.5㎡，其中居室2间；租用期限拾年，98年6月2日至2008年6月2日，月租金标准1.30元/㎡，月租金65.30元，起租日期96年7月1日。落款处甲方加盖有中科院行管局房地产管理处公章，乙方有马纫兰签字，日期为1998年6月2日。《收据》显示系1998年、1999年涉案房屋的供暖费、2000年、2003年涉案房屋的部分费用以及2010年涉案房屋的物业费等，显示交款人为马纫兰。第一份《证明》内容为：“我叫冯华栋，是中国科学院科海高技术集团退休职工，文革期间曾任中国科学院化工冶金研究所革委会副主任，此间曾参与过化冶所分房委员会的领导工作。我可以证明：马纫兰同志于1964年分配到中科院化工冶金所工作。1967年，应中国科学院革委会要求，经化冶所革委会推荐，她被借调到院部政治部工作，但是人事及工资关系仍在所里。1969年，因工作需要，经院革委会讨论通过，决定将中关村30楼×室职工住房一套分配给马纫兰居住，承租人是马纫兰，每月房租由马纫兰工资中直接扣除。特此证明。证明人：冯华栋。2016年2月17日。”第二份《证明》内容为：“我叫韩金炉，是中国科学院化工冶金研究所后勤处退休职工，在职期间，主要负责职工住房管理工作。我可以向法院证明如下情况：马纫兰同志1964年分配到中科院化冶所工作，1969年，根据院房管部门的通知，将院管中关村30楼×室职工住房一套分配给马纫兰居住，此事在本所职工住房登记册中有记录，承租人是马纫兰，每月房租4.84元，在其工资中扣除。70年代初，马纫兰下放湖北五七干校，工资关系转到地方，此房房租改为从其丈夫李书年工资中扣除。后来，李书年也下放基层工作，就由马纫兰的母亲王淑琴每月代缴。2015年8月，昌平法院曾电话询问过我，我已将上述情况向昌平法院如实说明。特此证明。证明人：韩金炉。2016年2月17日。”第三份《证明》内容为：“我叫张大刚，是北京科海高技术集团公司退休职工，1995至2001年任科海集团总裁及法定代表人。向法院证明以下事实：马纫兰同志是由中国科学院研究所调至科海集团工作，现有中关村30楼×室住房是她在原单位中国科学院化工冶金研究所工作时承租的。正因为她已经承租了此套住房，所以未再享受科海集团公司单位福利住房的分配。1999年中科院房改时，按照中科院房改规定，马纫兰按正规程序向科海集团房管部门递交了购房申请，经我批示同意并由集团分管领导办理相关手续，报中科院行管局审核同意，购买了此套住房。所有购房手续齐全，审批过程符合规定。特此证明。证明人：张大刚。2016年2月17日。”冯华栋、韩金炉、张大刚曾在（2016）京01民终1052号案件审理过程中作为证人出庭作证。马家骥、马仲兰对《中国科学院公有住宅租赁合同》、《收据》真实性不认可，对《证明》所述不予认可。中科院行管局曾在（2015）昌民初字第4570号案件审理过程中认可该《中国科学院公有住宅租赁合同》系范本。
马家骥称涉案房屋系当时用王淑琴原承租的西城区大茶叶胡同的房屋置换得来的。马家骥提交《收据》、《证明》证明其所述。《收据》显示系1975年11月至1977年10月期间涉案房屋部分月份的房租、暖气费等，显示交款人为王淑琴。第一份《证明》内容为：“我本人是中科院行管局退休职工，现证明：中国科学院中关村30号楼西门×室是当时由马纫兰同志同原科学院后勤组房屋改革小组办理对换住房手续。根据我本人的回忆：大约在1969年4、5月份马纫兰同志提出申请，用北京市西城区大茶叶胡同16号北房两间、南房壹间同中国科学院后勤组房屋改革小组办理有关对换手续后才搬到中国科学院中关村30号楼西门×室居住。中关村30号楼×室是马纫兰同志的母亲王淑琴老太太用北京市西城区大茶叶胡同16号叁间房屋换的。居住名字是王淑琴老太太。而不应是马纫兰同志名字下面。王淑琴老太太三个孩子，大女儿马纫兰、儿子马家骥、二女儿马仲兰。中国科学院中关村30号楼西门×室（南北各一间）。绝不是分配给马纫兰同志名下所属，因为马纫兰同志大约65年分配中国科学院化学冶金研究所工作，69年马纫兰同志是单身女同志，中国科学院化学冶金研究所也绝不会分配给马纫兰同志这样壹套住房。中国科学院中关村30号楼西门×室住房是王淑琴老太太带三个儿女而住，是用北京市西城区大茶叶胡同16号叁间房对换才搬此居住。特此证明。证明人：李金山。2015年5月30日。”第二份《证明》内容为：“对原王淑琴老人在互换房产时相关情况的回忆。一、1969年是文化大革命运动最混乱时期。中科院院部机关主管房产业务——院房产管理处遭受到严重冲击，按照院规定：面向职工分配住房的工作已基本停止，当时也确实没有多余的宿舍住房可供分配。由此推断：王淑琴老人（户主）中关村30楼×室住房不可能是由院房产处分配的住房。二、按照院部规定：大学本科毕业大学生来中科院工作满6—8年并要结婚者，方可分配到住房壹间（两人间、住两户）。由此推论：王老太之女马纫兰同志是与父母住在一起的，房子并非是由院里分配给马纫兰同志的。三、九十年代，当时正值房改，如果老人（房主）病亡，其遗留的房产依法应由老人子女们共同分享，如果有人投机取巧通过不正常手段更改业主姓名将房产变为己有，其作法显然非常不妥。原中科院房产处（离休）干部朱怀昇。2015年9月20日。”李金山、朱怀昇曾在（2015）昌民初字第4570号案件审理过程中作为证人出庭作证。马仲兰对马家骥所述均予以认可。马纫兰对《收据》真实性认可，称房租曾委托王淑琴代缴；对《证明》所述不予认可。
1998年6月2日，马纫兰称其因将原承租合同丢失，进行补办，由北京科海高技术（集团）公司出具《中国科学院职工办理住房手续介绍信》一份，介绍信显示马纫兰居住房屋系北区30楼×单元二间。马纫兰凭该《中国科学院职工办理住房手续介绍信》于同日办理了《中国科学院调配住房通知单》，记载：“房屋地址：中关村30楼×单元，单位：科海公司，姓名：马纫兰，职级：经理，房屋变动原因：补办合同，间数：两间。”《中国科学院调配住房通知单》加盖有中科院行管局房地产管理处公章。
2002年中科院行管局与马纫兰签订《房屋买卖契约》一份，内容为：“卖方：中科院（甲方），买方：马纫兰（乙方）。甲、乙双方根据[98]京房改办字265号，中国科学院房改办字[1999]011号及批复等文件的规定，经区房改办批准就下列房屋的买卖订立本契约共同遵守。一、甲方将座落在海淀区中关村北区中关村30号楼3门三层×，总建筑面积64.82平方米，核准上述房屋按成本价每平米1485元出售给乙方，房价款为壹万捌仟贰佰伍拾贰元整……四、甲、乙双方签订契约后，由甲方代乙方到房屋所在地房地产交易管理科（所）办理买卖过户和鉴证手续，并到房地产管理部门办理产权登记领取《北京市房产所有权证》，待乙方向甲方付清全部款项后，甲方将产权证交给乙方……九、乙方按照房改售房有关规定应交纳的各项费用：实际售价18252，公共维修基金26元/㎡、1685，测绘费0.12/㎡、8，登记费0.18元/㎡、12，合同印花税0.5‰、9，房证印花税5，合计19971。”契约落款处卖方盖有中科院行管局公章，买方有马纫兰签字并加盖名章。2002年11月18日，马纫兰取得涉案房屋的房屋所有权证。
王淑琴去世后，马家骥一直居住于涉案房屋内，马纫兰称系其将涉案房屋借住给马家骥。2014年马纫兰起诉马家骥，要求马家骥腾退房屋。马家骥在收到诉状后，即提起本案诉讼，马家骥称其对马纫兰变更涉案房屋的承租人及购买涉案房屋一事均不知情。
另查，1969年时，马纫兰系中国科学院职工，马家骥系1997年调到中国科学院，王淑琴并非中国科学院职工。马纫兰、马家骥都曾获得中国科学院的其他福利分房。
上述事实，有中国科学院公有住宅租赁合同、收据、证明、中国科学院职工办理住房手续介绍信、中国科学院调配住房通知单、房屋买卖契约、笔录、证明信等证据以及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告中科院行管局经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
涉案房屋系自管公房，即为国有企业事业单位、机关团体投资建设并自行管理的公房，由单位内部设立的房管部门负责管理。自管公房分房时一般按照职工的职务、级别、工龄、年龄、家庭人数及辈数、有无住房、婚姻状况等一系列条件的综合排序情况将住房按序分配给职工，住房面积则根据职工的职务、级别等因素确定。公房租赁合同是公房管理单位为了对公房实施管理的需要而签订的，对合同主体有资格上的要求，承租人一般只记载职工一人，双方形成的是管理关系。公房使用权是指职工及其家属依法对所分得的公房享有的占有、使用、收益的权利，公房使用权主体的确定要考虑分房时的申请条件以及继受取得等情况。公房使用权人常常与承租人并不一致。
本案中，1969年涉案房屋分房时，仅有马纫兰系中国科学院职工，但是根据马纫兰当时的职务、级别、工龄、年龄、婚姻状况等情况以及当时的历史状况、住房状况等具体情况来看，从常理上讲马纫兰确又难以分得整套单元房。马家骥主张所分得的房屋系由王淑琴的住房置换而来，马纫兰否认，但其未能提供足以令人信服的证据证明其具备分得整套二居室单元房的条件，故本案结合相关证据、证人证言、当时的分房政策以及马纫兰、王淑琴的实际情况，认定涉案房屋系中国科学院分配给其职工，但使用了王淑琴原承租的西城区大茶叶胡同的房屋进行置换作为分房条件。故涉案房屋分房时，承租人应系中国科学院职工马纫兰；但公房使用权人并非马纫兰一人。
根据当时的公有房屋管理的相关规定，出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。故马纫兰作为涉案房屋的承租人，享有涉案房屋的优先购买权，中科院房管局以其与马纫兰之间存在公房租赁关系为基础，与马纫兰签订《房屋买卖契约》符合相关法律法规的规定，应为有效。马家骥主张马纫兰与中科院行管局存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，并存在以合法形式掩盖非法目的的情形，缺乏证据支持，本院不予采信。
职工对本单位分配自管住房方案、决定有意见，而与本单位发生的争议，不属法院管辖范围。故马家骥对于中科院房管局与马纫兰之间存在的公房租赁关系如有异议，本案不予处理。
对于马家骥另要求依据《中华人民共和国合同法》第五十二条确认《中科院行管局调配住房通知单》、《中科院行管局职工办理住房介绍信》无效的诉讼请求，因该《中科院行管局调配住房通知单》、《中科院行管局职工办理住房介绍信》分别系北京科海高技术（集团）公司、中科院行管局房地产管理处单方出具的单位内部文件材料，并非《中华人民共和国合同法》所称的合同，故本院对其该项诉讼请求不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告马家骥的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告马家骥负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张祎慧
人民陪审员 张颖军
人民陪审员 路玉国
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 王巧智