广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤16民终166号
上诉人（原审被告、反诉原告）：河源市永恒置业发展有限公司。住所地广东省河源市高新技术开发区科八路南边沿江路西边（综合楼）*楼。
法定代表人：林溪。
委托诉讼代理人：曾锦，国信信扬（河源）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢科苞，国信信扬（河源）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：欧阳星，男，汉族，1984年8月24日出生，住江西省高安市。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：曾美红，女，汉族，1985年0月19日出生，住江西省高安市。
共同委托诉讼代理人：罗金，广东林德律师事务所律师。
上诉人河源市永恒置业发展有限公司因与被上诉人欧阳星、曾美红商品房销售合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，经双方当事人同意，二审期间没有出现新的事实、证据和理由，依法组成合议庭书面审理了本案。现已审理终结。
上诉人河源市永恒置业发展有限公司上诉请求：1、依法撤销（2016）粤1602民初1237号民事判决；2、依法判令解除《广东省商品房买卖合同》；3、依法判令被上诉人向上诉人支付违约金2962.5元（按未付购房款10%计付）；4、本案原审诉讼费、原审反诉费、二审上诉费、鉴定费等诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）基于被上诉人的违约行为已导致合同确不能履行的情况下，原审法院仍判定合同继续履行，属事实认定错误。1、被上诉人未按合同约定时间支付首付款及办妥银行按揭手续，已构成实际违约。被上诉人支付了240084元购房款，仍有余款29625元未支付可知，其在支付部分首付金额后，便停止了依照合同约定履行分期付款的合同义务，已经构成事实违约。被上诉人的违约行为，致使合同签订目的已无法实现，合同现已无继续履行之可能。2、上诉人未按合同约定时间交房，是依法行使同时履行抗辩权，不构成违约。3、上诉人作为守约方，依照合同约定及法律规定都享有合同解除权。（二）被上诉人并非上诉人作出承诺的适格主体，原审法院以上诉人作出的承诺为由，豁免被上诉人的违约责任，属于严重的事实认定错误。《2015年1月11日开发商承诺书》是针对已经签名的14名业主，并不包括被上诉人。（三）原审法院认定上诉人申请鉴定的事实与本案无关联，且让上诉人承担举证不能的不利后果，属于严重的事实认定错误和法律适用错误。1、上诉人就本案两项关键事实申请鉴定，原审法院接受上诉人申请后依法委托鉴定，在被上诉人拒绝对原件进行毁损性鉴定的情况下，又就鉴定结论作出与本案处理没有直接关联的定论，原审法院在认定事实方面，存在自相矛盾的情形。2、原审法院在司法鉴定结论已作出倾向认为“曹雄”签名笔迹不一致的情况下，依旧确认该承诺书的真实性，同时认为该瑕疵不影响上诉人对业主作出承诺的真实意思表示，并基于此认为上诉人申请鉴定的事实与本案处理没有直接关联。原审法院对于上述事实认定存在重大错误，直接影响了本案的处理和责任承担。3、因被上诉人不同意对原件做毁损性鉴定，是导致本案关键事实无法通过鉴定方式予以确定的直接原因，原审法院就本案举证不能的事实，让作为申请鉴定方的上诉人承担举证不能的法律后果，属于法律适用错误。（四）上诉人因公司管理不善，正历经债权债务重组阶段，因本案的错误判决导致扩大债务的承担范围，将侵害其他债权人的合法权益。
被上诉人欧阳星、曾美红辩称，1、《2015年1月11日开发商承诺书》可以作为认定被上诉人不构成违约的依据。首先，《承诺书》系上诉人真实意思表示，不存在被胁迫情形；其次，《承诺书》合法有效，不存在违反法律规定的情形；最后，《承诺书》系上诉人对所有不能按期收房业主的承诺，而不仅是对签字的14名业主的承诺。2、根据法律规定，被上诉人亦不构成违约。根据双方合同约定，被上诉人负有按期向上诉人支付房款的义务，上诉人也负有向被上诉人交付房屋的义务。被上诉人按期支付了房款，但上诉人却到期不能交付房屋，故被上诉人依据后履行抗辩权拒付2014年8月31日后需支付的房款，是符合法律规定的，不构成违约。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
欧阳星、曾美红向一审法院起诉请求：1、被告河源市永恒置业发展有限公司继续履行与原告在2014年1月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014011142）；2、被告河源市永恒置业发展有限公司支付原告逾期交房违约金240084元为基数按每日万分之三从2014年9月1日起计至实际交房之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
河源市永恒置业发展有限公司向一审法院反诉请求：1、解除原告欧阳星、曾美红与被告签订的《广东省商品房买卖合同》；2、原告欧阳星、曾美红向被告支付逾期付款的违约金2962.5元（按未付购房款的10%计）；3、反诉费用由原告欧阳星、曾美红承担。
一审法院认定事实：2014年1月12日，原告欧阳星、曾美红与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，其中约定:1、原告欧阳星、曾美红购买被告开发的位于河源市高新区科技大道北边、滨江大道东边东江御城1#楼A座702房，房屋价款为269709元;2、付款方式为签订合同时原告欧阳星、曾美红支付89709元，余款180000元在签订合同的7日内，按被告要求办妥银行按揭手续;3、原告欧阳星、曾美红若逾期付款超过60日，被告有权解除合同，原告欧阳星、曾美红应按累计应付款的10%支付违约金;4、被告应于2014年8月31日前将涉案房屋交付给原告欧阳星、曾美红使用;5、被告若逾期交房超过60日，原告欧阳星、曾美红要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告欧阳星、曾美红支付已交付房价款的万分之三的违约金。
同日，原告欧阳星、曾美红与被告签订了《东江御城首付分期补充协议》，其中约定:1、原告欧阳星、曾美红向被告购买东江御城1栋A座702号房，购房价款为269709元，该房屋的首付款为89709元，银行按揭款为180000元;2、双方约定原告欧阳星、曾美红在认购房屋时缴钠10000元的定金，首付余款79709元分8期支付给被告，具体时间为:第一期于2014年1月12日前支付10584元、第二期于2014年4月1-2日前支付9875元;第三期于2014年7月12日前支付9875元;第四期于2014年10月12日前支付9875元;第五期于2015年1月12日前支付9875元;，第六期于2015年4月12日支付9875元;第八期于2015年10月12日前支付9875元;3、若原告欧阳星、曾美红末按协议约定的日期付款，则每逾期二日按该房产首付款未付清部分的千分之五向被告支付违约金。
在案件审理过程中，经原、被告双方确认，原告欧阳星、曾美红先后向被告支付了共计240084元的购房款，仍有余款29625元未支付。
因被告没有接合同约定于2014年8月31日前将涉案房屋交付给原告欧阳星、曾美红使用，双方引起纠纷，原告欧阳星、曾美红遂向法院提起诉讼。被告随之提起反诉。并辩称被告没有按约交付房屋的原因是原告欧阳星、曾美红没有接合同约定支付购房款。原告欧阳星、曾美红则提供了《2015年1月11日开发商承诺书》、《延迟交房通知书》，主张被告向包括原告欧阳星在内的数十位业主出具的《2015年1月11日开发商承诺书》中表明业主从2015年1月11日起暂停支付未付请的首付分期款，业主无需承担任何违约责任;2015年4月30日交房时，被告接合同结算2014年8月31日至2015年4月30日期间延期交房产生的违约金，该违约金可以从业主未交清的首付款中抵扣。被告对原告欧阳星、曾美红提供的《2015年1月11日开发商承诺书》的真实性表示异议，并在同为系列案的另一案中[(2016)粤1602民初1224号:原告石社兰、肖军云诉被告河源市永恒置业发展有限公司商品房销售合同纠纷]提出申请，要求对承诺书中的“曹雄”签名的真实性，(当时被告的法定代表人为曹雄)、“河源市永恒置业发展有限公司”印章的真实性进行鉴定，对承诺书中的“39人签名”的形成时间、“河源市永恒置业发展有限公司”印章的形成时间进行鉴定。根据被告的申请，法院依法委托广东华生可法鉴定中心进行鉴定。由于该鉴定中心无法对《2015年1月11日开发商承诺书》的“39人签名”的形成时间、“河源市永恒置业发展有限公司”印章的形成时间进行无损鉴定，其于2017年2月27日向法院出具《工作联系函》，对该委托事项不予受理。广东华生司法鉴定中心对“曹雄”签名的其实性、“河源市永恒置业发展有限公司”印章的其实性进行鉴定，并于2017年5月15日作出《鉴定意见书》，鉴定意见为：1、送检《2011年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“河源市永恒置业发展有限公司”印文与提供的同名样本印义是同一枚印章盖印形成;2，倾向认为送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“曹雄”签名与提供的“曹雄”样本笔迹不是同一人所写。
一审法院认为，原告欧阳星、曾美红与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，被告应于2014年8月31日前将涉案房屋交付给原告欧阳星、曾美红使用，但是，被告没有按约交付房屋，已构违约。现原告欧阳星、曾美红请求继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，被告接合同约定支付逾期交房的违金，符合法律规定，予以支持。违约金应以原告欧阳星、曾美红已经支付的购房款240084元为基数按每日万分之三，从2014年9月1日起计付至被告实际交付房屋之日止。
关于被告的抗辩理由，被告没有交付房屋的原因在于原告欧阳星、曾美红未接合同约定支付购房款。被告向包括原告欧阳星在内的数十位业主出具的《2015年1月11日开发商承诺书》，已经明确业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何违约责任。因此，原告欧阳星、曾美红不存在违约行为。虽然被告对该份承诺书的真实性表示异议并提出鉴定，但经法院依法委托的广东华生司法鉴定中心的鉴定意见，送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“河源市永恒置业发展有限公司”印文与提供的同名样本印文是同一枚印章盖印形成。法院对该鉴定中心的上述鉴定意见予以采纳。根据被告向业主作出的承诺书可以证明，由于被告无法按照合同约定向原告交付房屋，被告向业主承诺“2015年1月11日即日起业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何违约责任”。故原告欧阳星、曾美红没有接合同约定支付剩余的购房款29625元，是经过被告同意的，并不构成违约。被告辩称原告欧阳星、曾美红未按约定支付购房款构成违约，才未交付涉案房屋，该抗辩意见与客观事实不相符，不予支持。
被告在中请鉴定时还要求对《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的其实性、“39人签名”的形成时间、“河源市永恒置业发展有限公司”印章的形成时间进行鉴定。虽然广东华生司法鉴定中心对《2O15年1月11日开发商承诺书》的“39人签名”的形成时间、“河源市永恒置业发展有限公司”印章的形成时间进行鉴定的委托事项不予受理;对《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性的鉴定意见:倾向认为送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“曹雄”签名与提供的“曹雄”样本笔迹不是同一人所写。但是《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的其实性、“39人签名”的形成时间、“河源市永恒置业发展有限公司”印章的形成时间，并不影响被告向业主作出承诺的真实意思表示。同时，在确认被告向业主作出承诺书真实性的情况下，《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的其实性、“39人签名”的形成时间、“河源市永恒置业发展有限公司”印章的形成时间，对本案的处理也没有直接的关联性。
根据以上事实，被告向业主作出承诺，明确“2015年1月11日即日起业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何违约责任”。因此，被告以原告欧阳星、曾美红没捐按约定支付购房款为由，反诉请求解除双方签订的商品房买卖合同，原告欧阳星、曾美红应文付逾期付款的违约金，理由不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：（一）被告河源市永恒置业发展有限公司应继续履行与原告欧阳星、曾美星签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014011142)。（二）被告河源市永恒置业发展有限公司应在本判决生效后十日内支付原告欧阳星、曾美星逾期交房违约金，违约金以原告欧阳星、曾美星已支付的购房款240084元为基数按每日万分之三从2014年9月1日起计付至被告河源市永恒置业发展有限公司实际交付房屋之日止。（三）驳回被告河源永恒置业发展有限公司的反诉请求。本案诉讼费936元，反诉费75元，由被告河源市永恒置业发展有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据当事人双方在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人未支付剩余购房款是否构成违约。对此，评判如下：首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定上诉人应当于2014年8月31日将经验收合格的商品房交付被上诉人方使用，上诉人在交房期限截止日并没有按约定将上述房屋交付被上诉人，其行为构成违约行为。其次，被上诉人方一直在积极履行支付购房款义务，直至2015年1月12日即双方约定交房日期之后仍向上诉人支付购房款。再者，2015年1月11日，上诉人向业主出具《2015年1月11日开发商承诺书》，承诺业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何的违约责任。虽然该承诺书上没有被上诉人的签名，但逾期交付房屋是对全体购房者的违约行为，因逾期交房对全体造成损失的购房者应同样有效。综上，被上诉人欧阳星、曾美星未支付剩余房款的行为不构成违约行为，上诉人请求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并支付逾期付款违约金的理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人河源市永恒置业发展有限公司负担。
审判长 张运生
审判员 黄 莉
审判员 曾贵芳
二〇一八年五月七日
书记员 巫文怡