广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终4465号上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全京淑，女，1962年7月1日出生，朝鲜族，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：张学哲，男，1961年8月13日出生，朝鲜族，住广东省深圳市南山区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：林碧云，广东帅毅律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陆莹莹，广东律点律师事务所律师。上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人全京淑、张学哲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初23845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人永怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人全京淑、张学哲逾期交楼违约金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决确定的违约金起算点不符合合同约定，缺乏依据。二、涉案商品房于2007年10月25日竣工验收，全京淑、张学哲故意不办理收楼手续应自行承担后果。验收备案登记表与本案基本事实有关，一审法院应当采信。三、永怡公司于2007年11月5日通过圆通快递方式通知全京淑、张学哲收楼。该快递并非邮局递送，一审法院以快递单无邮戳为由不予确认，理据不足。且一审诉讼中，全京淑、张学哲已自认收到过永怡公司的电话通知。收楼后要交物管费，全京淑、张学哲为逃避物管费故意不收楼。物管费不是由开发商收取而是物管公司，因此不能作为全京淑、张学哲拒绝收楼的借口。四、全京淑、张学哲主张已逾十年的违约金，显然已逾诉讼时效。永怡公司庭后补交了书面答辩意见，强调了诉讼时效抗辩。五、全京淑、张学哲主张的违约金明显高于损失，依法应予以下调。被上诉人全京淑、张学哲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。一、违约金标准符合合同约定和法律规定，起始时间从2007年6月1日计算系合同约定。永怡公司应当预见其违约行为持续进行，违约金也应持续计算。二、永怡公司电话通知收楼不符合合同约定的通知方式，且永怡公司在通知时商品房尚不符合交付标准。一审诉讼中永怡公司代理律师明确表示涉案房屋交付条件是涉案商品房经五方验收并取得竣工验收备案登记证。至2016年3、4月，永怡公司再次通知全京淑、张学哲收楼并要求全京淑、张学哲支付2007年开始计算的物业费。在此期间，全京淑、张学哲不断了解涉案房屋是否符合收楼条件，且全京淑、张学哲不负担催告义务。三、一审法院给予永怡公司充分举证时间，系永怡公司及其代理人迟延举证，应自行承担不利后果。四、涉案房屋长期未交付给全京淑、张学哲，给全京淑、张学哲造成重大损失，合同约定的违约金并不过高。五、永怡公司始终未将符合交楼条件的房屋交付给全京淑、张学哲，其违约行为持续存在，全京淑、张学哲的主张并未超过诉讼时效，且永怡公司一审并未主张诉讼时效抗辩。全京淑、张学哲向一审法院起诉请求：判令永怡公司向全京淑、张学哲支付逾期交楼的违约金，从2007年6月1日起至实际交付之日止，以全京淑、张学哲已付房价1903029元按日万分之二为标准计算。一审法院认定事实：当事人无异议的事实如下：2007年3月25日，全京淑、张学哲以1903029元的价格购买了永怡公司开发的位于中山市火炬开发区××村××区××号的别墅，合同第八条约定，永怡公司应当在2007年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的、经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，永怡公司如逾期交楼超过180天的，自2007年6月1日起至实际交付之日止，应按日向全京淑、张学哲支付已付房款万分之二的违约金。全京淑、张学哲已如约支付全部房款。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．永怡公司提供了手写日期为“07年11月5日”的快递单，拟证明其已于2007年11月5日向张学哲寄送收楼通知书。全京淑、张学哲对快递单的待证事实不予确认，称未收到书面收楼通知，但承认永怡公司曾经电话通知要寄收楼通知，但其并未收到，其有亲自前往售楼部了解房屋的收楼情况，但因永怡公司未能提供房屋合格证未办理收楼。一审法院认为，永怡公司提供的快递单没有加盖邮戳，也未提供收楼通知书的样本，故单凭该底单不足以证明其已向全京淑、张学哲寄出收楼通知，通知全京淑、张学哲至迟于何时至永怡公司处办理收楼手续，而全京淑、张学哲予以拒绝的事实。2．永怡公司提供了建设工程消防验收的意见书，拟证明涉案别墅于2010年2月8日通过消防验收的事实。因永怡公司未提供原件，全京淑、张学哲对该证据真实性不予确认，且认为，即使该证据属实，消防验收也只是房屋验收的环节之一，该意见书不足以证明涉案别墅已经验收合格，且消防验收合格的时间也超过合同约定的交楼日期长达数年之久。对此，一审法院认为，该证据为复制品，证据形式上存在瑕疵，但该复制品上有若干行政单位的公章，永怡公司伪造证据的可能性趋近于零，从盖然性角度分析，一审法院对该证据的待证事实予以确认。3．对如何理解案涉合同第八条交付标准之约定“验收合格”，全京淑、张学哲认为应当是通过五方验收并取得竣工验收备案登记证，永怡公司当庭表示同意全京淑、张学哲对“验收合格”的理解，并提供了中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明涉案别墅已经于2014年3月18日验收合格。对此，全京淑、张学哲提出异议，认为该登记证上未列明商品房和别墅的编号，故不足以证明涉案别墅已经取得竣工验收备案登记证，据悉，涉案别墅应该是2016年3月才通过验收，因此，永怡公司才于2016年5月通知其办理收楼手续。一审法院认为，全京淑、张学哲未提供证据证明其异议主张，故应承担举证不能的不利后果，对永怡公司主张涉案别墅于2014年3月18日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的事实予以确认。法庭辩论终结后，永怡公司向一审法院邮寄补充答辩意见以及房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，推翻其庭审对于“验收合格”的陈述，认为建设工程竣工验收的组织者是建设单位，主要参与者是建设合同的各方主体，根据《建设工程质量管理条例》第二章第十六条“建设单位收到建设工程竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，竣工验收合格的，方可交付使用”之规定，房屋交付使用的条件有且只有验收合格，而没有涉及到竣工验收备案，故合同第八条约定之“验收合格”应理解为竣工验收合格；故此，永怡公司依据新发现的证据——房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，认为施工单位、设计单位于2007年10月25日出具工程竣工合格意见之日就是房屋符合交付条件之日，全京淑、张学哲之诉讼请求已经超过诉讼时效。对永怡公司所谓的补充答辩意见以及提交的上述材料，一审法院全部不予采纳，理由如下：其一，永怡公司在第一次开庭（2017年1月12日）时以误认为本案系逾期办证纠纷为由未作准备致使法庭调查无法顺利进行，存在轻慢诉讼之行为；在第一次开庭当日申请延期举证获准后，永怡公司直至三个月后也就是第二次庭审当日（2017年4月20日）才提交相关证据；在已经给予永怡公司充分举证答辩时间准备后，在本案法庭辩论、法庭庭审程序终结后，永怡公司再行提交新的答辩意见和证据，存在故意拖延诉讼之行为。其二，永怡公司称房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表系新证据，但该证据的形成时间是2007年10月25日，并非新证据；进而述之，永怡公司系房地产开发企业，其专业性决定了其对竣工验收、综合验收、备案登记等流程的熟悉，对诉讼中应否提交相关证据应当是了然于胸的，不存在新发现的情形。其三，民事诉讼应当遵循诚实信用原则，当事人不得滥用诉讼权利，任意推翻庭审中自认对其不利的陈述。庭审期间，永怡公司已经就验收合格标准及验收事实作相应陈述，在问及“被告，你对涉案商品房在2014年3月18日才具备合同约定的交付标准的事实是否确认”时，永怡公司亦作出了明确的肯定答复，但在庭审结束后永怡公司却随意单方推翻其庭审陈述，此种不尊重庭审程序之行为明显有违诉讼诚信原则，有滥用司法资源之嫌，其所谓的补充答辩意见以及提交的材料一审法院依法全部不予采纳。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点有二：一、永怡公司是否存在逾期交付房屋之事实；二、全京淑、张学哲主张的违约金是否合理合法。焦点一。就房屋交付标准而言，双方在商品房买卖合同中明确约定交付条件为“该商品房经验收合格”，但同时亦约定交付需“依照国家和地方人民政府的有关规定”，对该格式条款应当作出对提供者即永怡公司不利的解释，即涉案房屋交付需符合国家和地方人民政府有关规定。庭审中，永怡公司明确同意全京淑、张学哲主张之“通过五方验收并取得竣工验收备案登记证”标准，双方确认之标准亦符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”以及第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况……”之规定，故依据查明之事实，一审法院认定涉案房地产于2014年3月18日才具备交付条件，永怡公司存在逾期交付房屋之事实。焦点二。永怡公司自认在2014年3月18日取得竣工验收备案登记证后未向全京淑、张学哲发出书面收楼通知，故，以全京淑、张学哲一般买受人的身份，其二人不可能知悉涉案房地产已经符合交付条件之事实，更不可能至永怡公司处办理收楼手续，永怡公司自然应当继续承担逾期交楼之违约责任。全京淑、张学哲称于2016年5月收到永怡公司通知前往办理收楼手续，但因不同意缴纳物业管理费，永怡公司不予办理手续，对该事实，永怡公司在庭审中予以确认，故，不能交付房屋之责任在于永怡公司而非全京淑、张学哲，永怡公司应当继续承担逾期交楼之违约责任。诉讼中，全京淑、张学哲和永怡公司均同意先办理收楼手续再处理物业管理费问题，但在验收过程中，全京淑、张学哲认为涉案房地产外墙开裂严重，存在严重的安全隐患，应当由永怡公司修缮后再行交付。对此，一审法院认为，根据永怡公司自认的事实，涉案房地产主体工程于2007年10月25日竣工，距今已将近10年，期间并无人员对涉案房地产进行修缮养护，完全可能存在外墙开裂、主体问题等严重影响交付使用以及存在安全隐患，全京淑、张学哲拒绝接收涉案房地产之理由正当，逾期交房违约金应持续计算至永怡公司将涉案房地产修缮至符合交付条件止。关于违约金的标准，涉案合同第九条明确约定为日万分之二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，永怡公司未提供证据证明约定的违约金过分高于全京淑、张学哲的损失，故一审法院对永怡公司违约金过高的抗辩不予采信。但基于公平原则，逾期交楼违约金不应当超过全京淑、张学哲所支付之房款，故应当以1903029元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：永怡公司于一审判决生效之日起七日内向全京淑、张学哲支付逾期交楼违约金（违约金以1903029元为限，计算方法：以1903029元为基数，自2007年6月1日起按日万分之二的标准计算至房屋实际交付为止）。一审案件受理费16680元，由永怡公司负担（该款全京淑、张学哲已预交，永怡公司于一审判决生效之日起七日内迳付全京淑、张学哲）。本院二审期间，永怡公司提交了证据：1．竣工验收资料［含房屋建筑工程和市政基础设施施工竣工验收备案表、工程竣工验收申请表、工程竣工验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、单位（子单位）工程安全记录和功能检查资料核查及主要功能抽查记录、单位工程感官质量评定表］，拟证明涉案工程在2007年10月25日经过勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收，符合合同约定的交付条件。2．许飙等四位业主的收楼资料（含永怡?聚豪园业主收楼满意书、入伙手续），拟证明全京淑、张学哲的邻居在2007年至2009年之间收到了收楼通知，且都已办理收楼手续。本院组织当事人进行了质证：全京淑、张学哲确认竣工验收资料的真实性，不确认其合法性、关联性；不确认王红英等四位业主收楼资料的真实性、合法性及关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1．至一审法庭辩论终结，永怡公司并未就全京淑、张学哲的诉讼请求提出时效抗辩。2．一审诉讼中，全京淑、张学哲主张涉案合同第八条约定的商品房交付条件“该商品房经验收合格”应当理解为涉案商品房需通过五方验收并取得竣工验收备案登记证，永怡公司当庭表示同意全京淑、张学哲对该合同条款的理解。3．关于涉案商品房在取得竣工验收备案登记证后仍未交付的原因。一审诉讼中，全京淑、张学哲称永怡公司于2016年5月曾通知其收楼，但要求其先行交纳十几万元物业管理费。永怡公司一审诉讼中确认该公司确要求全京淑、张学哲交纳物业管理费后再进行收楼。一审法庭辩论终结后，全京淑、张学哲于2017年4月21日前往永怡公司处办理收楼手续，但在验收过程中，全京淑、张学哲认为涉案房产外墙开裂严重，存在严重的安全隐患，应当由永怡公司修缮后再行交付，并向一审法院提交了墙壁裂纹照片。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为：一、永怡公司是否存在迟延交楼的违约行为；二、如永怡公司存在迟延交楼的违约行为，其应当承担的违约金应如何计算。关于争议焦点一，即永怡公司是否存在迟延交楼的违约行为的问题。第一，根据买卖双方合同约定，永怡公司应当在2007年5月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。对此，买卖双方在一审诉讼中均明确表示，该验收合格应当理解为通过勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收并取得竣工验收备案登记证。双方当事人对合同条款理解一致，即合同约定的“该商品房经验收合格”系商品房需通过五方验收并取得竣工验收备案登记证。永怡公司在二审诉讼中对合同约定的交付条件作出相反的陈述，有悖诚实信用，违反民事诉讼“禁反言”原则。且根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”而依照住房和城乡建设部的规定，办理工程竣工验收备案属于商品房交付使用的竣工条件。因此，双方于合同中约定的“该商品房经验收合格”理解为取得勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格并取得竣工验收备案登记证，亦属于对合同条款的通常理解。永怡公司二审中所主张的涉案商品房交付标准，低于住房和城乡建设部规定的交付标准，本院不予采信。一审法院对涉案商品房的交房条件认定并无不当，本院予以维持。经查，涉案商品房于2014年3月18日才符合前述交付条件，从合同约定的交付期限（2007年5月31日）至2014年3月18日，永怡公司不可能将符合交付条件的商品房交付给全京淑、张学哲，其应当承担迟延履行的违约责任。永怡公司虽辩称其于2007年11月5日通过快递向全京淑、张学哲送达了收楼通知书，但此时涉案商品房并不符合合同约定的交付条件，即便永怡公司确有通知全京淑、张学哲，该通知也属无效通知，不能免除永怡公司的违约责任。第二，涉案商品房虽于2014年3月18日具备交付条件，但具备交付条件后，永怡公司并未立即通知全京淑、张学哲前去收楼。故该公司仍应继续承担迟延履行的违约责任。至2016年3月，全京淑、张学哲自认永怡公司于该日电话通知其收楼，但该二人在办理收楼手续时，永怡公司以全京淑、张学哲不支付物业管理费为由，拒绝向其交付商品房。对此本院认为，永怡公司以全京淑、张学哲未履行某项义务为由，拒绝履行交付义务，系主张先履行抗辩。主张先履行抗辩或同时履行抗辩，应当是当事人在同一法律关系下互负债务。全京淑、张学哲与永怡公司之间的商品房买卖关系与全京淑、张学哲与物业公司之间的物业服务关系显然不属于同一法律关系，亦不属于同一当事人之间的不同法律关系。因此，永怡公司在交付商品房时要求全京淑、张学哲支付物业管理费，显然理据不足。第三，一审法庭辩论终结后，全京淑、张学哲和永怡公司虽均同意先办理收楼手续再处理物业管理费问题，但在验收过程中，全京淑、张学哲认为涉案房地产外墙开裂严重，存在严重的安全隐患，应当由永怡公司修缮后再行交付。由于涉案房地产主体工程于2007年10月25日竣工，距今已将近10年，期间并无人员对涉案房地产进行修缮养护，存在外墙开裂等严重影响交付使用的情形。在永怡公司拒绝对该房地产进行修缮养护的情形下，全京淑、张学哲拒绝接收涉案房地产之理由正当，故永怡公司并未实际履行涉案商品房交付义务，其应继续承担迟延履行违约责任至涉案商品房实际交付之日止。关于争议焦点二，即永怡公司应当承担的违约金计算标准问题。双方于合同中明确约定为日万分之二，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但因永怡公司逾期交楼的违约行为，给全京淑、张学哲造成的损失显而易见。永怡公司主张合同约定的违约金过分高于全京淑、张学哲的实际损失，应予以减少。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中永怡公司与全京淑、张学哲关于违约金计算标准约定明确，该约定系双方真实意思表示。现永怡公司主张合同约定的违约金过分高于全京淑、张学哲的损失，应对此承担举证证明责任。本案中，永怡公司未能举证证明前述反驳全京淑、张学哲诉讼请求所依据的事实，应承担相应不利的后果，即应当视为约定的违约金数额并未过分高于全京淑、张学哲的损失。故一审判决认定永怡公司应以购房款为基数，自2007年6月1日起按日万分之二的标准向全京淑、张学哲支付违约金至房屋实际交付之日（违约金以已付购房款1903029元为限），并无不当，本院予以维持。关于本案诉讼时效，因截至一审法庭辩论终结，永怡公司并未就本案诉讼时效提出抗辩，对于其在一审法庭辩论终结后提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上所述，上诉人永怡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16680元（广东永怡集团股份有限公司已预交），由广东永怡集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一八年三月十三日书记员 易嘉璇