山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）胶南民初字第4131号
原告：青岛琅琊台山川水业有限公司。
法定代表人：程宝滨，经理。
委托代理人：闫文刚，山东信公律师事务所律师。
被告：青岛琅琊台省级旅游度假区陈家台后村民委员会。
法定代表人：王金壮，主任。
委托代理人：牛浩学，山东理证律师事务所律师。
原告青岛琅琊台山川水业有限公司（以下简称山水公司）与被告青岛琅琊台省级旅游度假区陈家台后村民委员会（以下简称村委会）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告山水公司之法定代表人程宝滨及其委托代理人闫文刚，被告村委会之委托代理人牛浩学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山水公司诉称：原被告于2005年10月25日签订《土地对换使用协议》一份，约定：原告用原大井、大井周围所属本单位的土地及通往大井的土路对换被告村委会位于矿泉水厂以西40米、南侧东西院墙至北侧东西院墙范围内的土地；原告所属大井东侧六间房屋及大井用低压线路归被告村委会；使用时限为永久性使用；原告支付被告村委会自来水搬迁费10000元，土地平整费10000元。协议签订后，原被告双方按照协议进行全面履行，原告投资在对换的土地周边建起围墙，被告已经将原告打井东侧6间房屋及配电室拆除。2011年9月6日，被告向胶南市人民法院起诉要求确认双方所签订协议无效。胶南市人民法院于2011年12月2日作出（2011）胶南民初字第4816号民事判决书认定原被告双方于2005年10月25日签订的《关于土地对换使用的协议书》无效，并判令原告将《土地对换使用协议》中约定的“矿泉水厂以西40米、矿泉水厂北面东西墙至南面东西墙”范围内的土地返还被告村委会。原告不服该判决，向青岛市中级人民法院提出上诉，青岛市中级人民法院于2012年3月29日作出（2012）青民一终字第565号民事判决书维持了一审判决。经调取资料，原告大井东侧6间房屋的评估价值为28117元，低压线路（配电室）价值为11423元。原告认为，既然合同无效，那么被告村委会因无效合同取得的财产应当返还，因合同无效造成的损失应当赔偿，请求判令被告返还大井、大井周围所属土地及通往大井的土路，返还原告搬迁费、土地平整费用20000元、补偿原告财产损失30845元、赔偿原告损失10万元，并承担本案诉讼费用。
被告村委会辩称：经胶南市人民法院和青岛市中级人民法院两审判决均判令原告将《土地对换使用协议》中约定的“矿泉水厂以西40米、矿泉水厂北面东西墙至南面东西墙”范围内的土地返还被告村委会，判决的理由是原告用被告的土地对换了被告的土地。而琅琊镇人民政府出具的“情况说明”记载：2000年6月22日，胶南琅琊镇人民政府与程宝滨所签订《青岛御泉矿泉水有限公司资产出售合同》中“矿泉水井保护用地及路4.75亩供其长期使用”，是因该地原为水源用地，便于其经营中方便生产，但该地系陈家台后村集体所属土地，并未办理任何审批手续，故程宝滨及山川水业有限公司无处置（置换）该土地的权利。说明，被告无权以该块土地对换原告的其他土地。因此，原告要求返还该土地是没有任何依据的。因协议无效，被告可以返还原告的搬迁费及土地平整费20000元，但原告还应支付被告相应的土地使用费。原告主张的低压线路的价值，在胶南市人民法院对原告的财产进行评估拍卖时依法进行了评估，拍得单位已经支付了补偿款，原告无权要求被告补偿该损失。原告主张的六间房屋，因系违章建筑，应当拆除，损失应由原告自己承担。
经本院开庭审理查明：2000年6月22日，胶南市琅琊镇政府与程宝滨签订《青岛御泉天然矿泉水有限公司资产出售合同》，合同约定：“甲方：琅琊镇人民政府乙方：程宝滨……一、标的金额甲方将全部资产（见附表）、土地9.4亩共计价80万元出售给乙方。矿泉水井保护用地及路4.75亩供其长期使用。……”附表《固定资产—房屋建筑物清查评估明细表》载明：……3.配电室平方米18……评估净值100454.矿泉水井屋平方米100……评估净值20800……。
2005年10月25日，原被告签订《关于土地对换使用的协议书》一份，约定：因原告扩建厂房，需占用部分土地，但所属土地离厂房较远不利于开发建设，故用原大井、大井周围所属本单位的土地及通往大井的土路对换被告位于矿泉水厂以西40米、南侧东西院墙至北侧东西院墙范围内的土地；原告所属大井东侧六间房屋及大井用低压线路归被告；使用时限为永久性使用；原告支付被告自来水搬迁费10000元，土地平整费10000元等内容。原、被告均在协议上签字盖章。上述协议签订后，原、被告即按协议对换了土地，原告支付被告20000元。
2011年9月16日，被告向胶南市人民法院起诉，要求确认原被告于2005年10月25日签订的《关于土地对换使用的协议书》无效。胶南市人民法院于2011年12月2日作出（2011）胶南民初字第4816号民事判决书，该判决书认定：“被告认可原告用于对换的被告原厂区西侧的土地现由被告在周围建设院墙用于企业生产经营。被告未提供证据证明其已经由有关部门审批取得‘原大井、大井周围土地及通往大井的土路’等土地的建设用地使用权；原告称其原厂区西侧的土地系本村集体所有的农用地，双方均未提供证据证明该幅土地已经由有关部门审批转为建设用地且其建设用地使用权归原告或被告。”并认为，根据我国土地管理法规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。我国物权法规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施；设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式；建设用地使用权转让、互换……的，应当向登记机构申请变更登记。在未取得“原大井、大井周围所属本单位的土地及通往大井的土路”等土地的使用权的情况下，与集体所有的厂区西侧土地进行对换，而且在未办理农用地转用审批手续、也未取得该幅土地的国有土地建设用地使用权的情况下，原被告所签订的《关于土地对换使用的协议书》显然违反了上述法律的强制性规定，应属无效合同。据此判决：青岛琅琊台省级旅游度假区陈家台后村民委员会与青岛琅琊台山川水业有限公司于2005年10月25日签订的《关于土地对换使用的协议书》无效；青岛琅琊台山川水业有限公司于本判决生效之日起三十日内将《土地对换使用协议》中约定的“矿泉水厂以西40米、矿泉水厂北面东西墙至南面东西墙”范围内的土地返还青岛琅琊台省级旅游度假区陈家台后村民委员会。
本案原告不服该判决，向青岛市中级人民法院提出上诉，青岛市中级人民法院于2012年3月29日作出（2012）青民一终字第565号民事判决书维持了一审判决，并认为：“如山川水业公司认为因该土地置换协议无效给其造成损失，山川水业公司可向琅琊镇人民政府要求处理解决。”二审中，中院委托胶南市人民法院向琅琊镇人民政府调取“情况说明”一份，该说明记载：2000年6月22日，胶南琅琊镇人民政府与程宝滨所签订《青岛御泉矿泉水有限公司资产出售合同》中“矿泉水井保护用地及路4.75亩供其长期使用”，是因该地原为水源用地，便于其经营中方便生产，但该地系陈家台后村集体所属土地，并未办理任何审批手续，故程宝滨及山川水业有限公司无处置（置换）该土地的权利。经质证，双方对该证据的真实性均无异议。
庭审中，原告主张，因为土地置换协议无效，应当相互返还，恢复到置换前的状态，因此要求判令被告返还大井、大井周围所属土地及通往大井的土路，返还原告搬迁费、土地平整费用20000元。并要求被告赔偿其配电室10045元和矿泉水井屋损失20800元。在置换土地周围建造围墙的损失是基于置换协议无效给原告造成的损失，而且围墙不在拍卖范围之内。根据原告的申请，本院委托青岛青房房地产评估事务所有限公司对围墙的价值进行了评估，评估的结论为50210元，原告支出鉴定费1000元。被告认为围墙被告没有使用，也没有必要使用，属于违章建筑，原告应当自行清除，因此，其价值被告不应当予以补偿。并且围墙有部分已经倒塌，评估报告将全部围墙评估在内，因此被告对评估报告不认可，也没有补偿的义务。
上述事实，有原、被告的陈述，原被告提交的证据以及本院的调查笔录和鉴定机构出具的鉴定报告在案佐证，上述证据经本院开庭质证和审查，可以认定。
本院认为：根据合同法第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告因合同收取原告的搬迁费、土地平整费用20000元应当返还原告。对于拆除的6间房屋，属于不能返还的财产，应当折价补偿，原告主张20800元，根据原告提供的证据和当地的实际情况，原告的主张具有合理性，本院予以支持。对于配电室损失10045元，因为双方的置换协议只涉及到了低压线路，对配电室并没有明确提及，且与拍卖的原厂房的配电设施无法区分，本院不予支持。对于原告建造的围墙损失50210元和鉴定费1000元，属于原告因协议无效所受到的损失，因合同无效双方均有过错，应各自承担50%，即被告应赔偿原告25605元。因为原告要求返还的大井、大井周围所属土地及通往大井的土路，其取得的依据是与琅琊镇政府签订的资产出售合同，根据中院（2012）青民一终字第565号民事判决书的认定：“如山川水业公司认为因该土地置换协议无效给其造成损失，山川水业公司可向琅琊镇人民政府要求处理解决。”因此原告可以另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告青岛琅琊台省级旅游度假区陈家台后村民委员会返还原告青岛琅琊台山川水业有限公司搬迁费、土地平整费用20000元。
二、被告青岛琅琊台省级旅游度假区陈家台后村民委员会补偿原告青岛琅琊台山川水业有限公司拆除房屋6间的损失20800元。
三、被告青岛琅琊台省级旅游度假区陈家台后村民委员会赔偿原告青岛琅琊台山川水业有限公司围墙及鉴定费损失25605元。
上述一、二、三项合计66405元，由被告青岛琅琊台省级旅游度假区陈家台后村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告青岛琅琊台山川水业有限公司（应付款至胶南市人民法院，账号130101040005869，开户行：中国农业银行胶南市支行）。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
四、驳回原告青岛琅琊台山川水业有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费3317元，由被告负担1460元，由原告负担1857元，因原告已向本院预交，被告青岛琅琊台省级旅游度假区陈家台后村民委员会于本判决生效十日内付给原告青岛琅琊台山川水业有限公司1460元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈江远
人民陪审员 王锦密
人民陪审员 李纪功
二〇一三年十一月八日
书 记 员 张 靖