广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法常民一初字第1035号
原告东莞市桥光实业集团有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人罗锦海。
委托代理人朱文汉。
委托代理人李达帮。
被告韩郁信息技术（东莞）有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人白云浩。
委托代理人刘伟业，广东和业律师事务所律师。
委托代理人张军胜，广东和业律师事务所律师。
原告东莞市桥光实业集团有限公司诉被告韩郁信息技术（东莞）有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭进行了审理，原告东莞市桥光实业集团有限公司的委托代理人朱文汉，被告韩郁信息技术（东莞）有限公司的委托代理人张军胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市桥光实业集团有限公司诉称，2010年6月30日，原告将其位于东莞市桥头镇某厂房、宿舍及配套设施租赁给被告开办企业，并签订《厂房租赁合同书》，租赁期为2010年7月1日至2015年6月30日止。从2014年5月起，被告由于经营困难并欠多方债务，开始以各种理由拖欠应付原告的租金及东莞市桥头供电公司的电费，至2014年6月止，被告共拖欠原告5、6月份租金合计91188元；被告多次被东莞市桥头供电公司催交电费，为此原告代其交纳了电费326036.06元。原告曾多次要求被告清偿拖欠的租金和代为支付的电费，但被告为逃避债务，至今下落不明，对欠原告的债务分文未付，被告的行为已违反了《厂房租赁合同书》的约定，并实际上提前终止了该合同的履行，构成根本性违约，应赔偿1296978元给原告。鉴于上述情况，为了维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告清偿拖欠原告的租金91188元及支付原告利息（按银行同期贷款利率从起诉之日即2014年7月21日起算至其清偿之日止）；2、解除原告与被告签订的《厂房租赁合同书》，被告补偿相等于6个月租金的费用1296978元给原告，并由被告向原告支付场地占用费（按每月45594元的标准，从2014年7月计算至实际交还租赁物为止）；3、被告偿还原告代为支付的电费326036.06元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告韩郁信息技术（东莞）有限公司辩称，1、原告称被告先前交付的460000多元的押金已经被原告抵扣租金，因为被告是在2014年5月份才停止经营，按照常理推断，每月月租金是40000余元，如果要抵扣该押金至少要10个月，按照客观事实推理，原告所称的押金予以抵扣不是事实。2、按照2010年的厂房租赁合同第2条第2款第3项第2点的约定，本案中，该租赁合同无法继续履行，即因客观原因在不可抗力的情况下，被告被迫无法继续履行，非被告主观原因所致，被告不应再向原告支付补偿费。而且补充协议一、二中，被告已支付了退租部分的补偿金，在补充协议一中因被告退租，故原告按照租赁合同要求被告支付补偿金，而被告也履行了支付补偿的义务，该方式明显是因为变更租赁合同，被告向原告提前支付了补偿金；补充协议二中，被告退租11305平米，原告按原租赁合同的标准计算补偿金，被告也支付该款项，因此从上述事实看，2010年的租赁合同已经变更了租赁面积和租金，即使需要向原告支付补偿金，也应按照现有约定六个月的租金计算。3、对原告诉请拖欠5月份的电费有异议，被告在2014年5月7日即全面停产，何来140000多元的电费。
经审理查明，2010年7月1日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定由原告将位于东莞市桥头镇的租赁物出租给被告使用，期限从2010年7月1日至2015年6月30日，租金每月216163元。该合同约定：1、如被告提前终止履行本合同，需以书面形式提前6个月通知原告，并补偿6个月租金的费用给原告；2、被告支付原告的1200000元保证金在扣除相等于两个月租金作为押金，剩余部分从2010年7月1日起在租金中扣除。
2013年4月9日，原、被告双方签订《补充协议》，约定原告同意被告提前退回部分租赁物，被告向原告支付补偿款363831元。
2013年7月23日，原、被告双方签订《补充协议二》，约定原告同意被告提前退回部分租赁物，被告向原告支付补偿款644385元。
另，原告提交了东莞供电局桥头供电分局出具的证明、电费发票到庭，证实被告所欠2014年4月份的电费179249.30元、2014年5月份的电费146786.76元已由原告代付。
庭审中，被告对拖欠原告2014年7月份前的租金91188元予以确认。
又，原告称案涉租赁物未办理房产证或建设工程规划许可证。
以上事实，有《厂房租赁合同书》、《补充协议》、证明、发票以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：
一、租赁合同的效力问题。原告确认案涉房屋未办理房产证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原告东莞市桥光实业集团有限公司与被告韩郁信息技术（东莞）有限公司之间签订的《厂房租赁合同书》无效。
二、占有使用费的计算。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，虽然案涉《厂房租赁合同书》无效，但被告占有使用案涉租赁物所产生的占有使用费应向原告支付。原告诉请2014年7月份前的租金91188元，因被告对该部分费用予以确认，故被告应向原告支付2014年7月份前的占有使用费91188元。从2014年7月1日起，按照《补充协议二》的约定，案涉租金已变更为45594元／月，故该部分占有使用费应按45594元／月计至被告实际搬离之日止。至于利息，占有使用费性质上为折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，原告就利息提起的诉讼，依据不足，不予支持。
至于补偿款，因案涉《厂房租赁合同书》无效，合同中关于补偿款的约定，实际上属于违约责任条款，该约定属于无效约定，对双方当事人均不具有约束力，原告就此提出的诉请，依据不足，不予支持。
至于电费，因东莞供电局桥头供电分局已出具证明确认原告代被告垫付了2014年4月、5月的电费，被告虽对部分电费提出异议，但并未提交证据予以佐证，因此，被告应偿还原告代为垫付的垫付合计326036.06元。
至于被告抗辩的押金问题，因被告并未就此提出反诉，不属于本案的审理范围，在本案中不予处理。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告韩郁信息技术（东莞）有限公司自本判决生效之日起五日内向原告东莞市桥光实业集团有限公司支付2014年7月份前的占有使用费91188元；
二、限被告韩郁信息技术（东莞）有限公司自本判决生效之日起五日内向原告东莞市桥光实业集团有限公司支付从2014年7月份起的房屋占有使用费（以45594元／月为标准，从2014年7月1日起计至被告实际搬离之日止）；
三、限被告韩郁信息技术（东莞）有限公司自本判决生效之日起五日内向原告东莞市桥光实业集团有限公司支付所垫付的电费326036.06元；
四、驳回原告东莞市桥光实业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费20228元，由原告东莞市桥光实业集团有限公司负担12670元，被告韩郁信息技术（东莞）有限公司负担7558元。原告东莞市桥光实业集团有限公司已预交案件受理费20228元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 朱 畅
人民陪审员 梁浩平
人民陪审员 陈文英
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 陈婕婷
附相关法律法规条文：
1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。