广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1225号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈载思，住广州市荔湾区。委托代理人：罗澄汉，广东道自在律师事务所律师。委托代理人：区炜俊，广东道自在律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州新城市房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：ＸＸ伟，该公司总经理。委托代理人：张乘进，广东乘进律师事务所律师。委托代理人：秦琦然，该公司职员。上诉人陈载思因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：陈载思是原广州市荔湾区xx路xx三巷22号二、三楼（总建筑面积131.83平方米）的所有权人。2001年3月22日，广州市荔湾区危房改造建设管理所（以下简称为：荔湾危改所，甲方）与陈载思（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：乙方同意甲方拆除原址房屋，甲方应于2006年4月20日将自有的广州市荔湾区xx路回迁楼A1栋第11层正南向EG套间的房屋（建筑面积为131.83平方米、含按比例分摊楼梯、走廊等公用面积）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换；甲方违反协议约定逾期将自有房屋交付乙方的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约赔偿责任；乙方原产权建筑面积131.83平方米，天井2.5388平方米，余地121.5962平方米，要求回迁A1栋11楼正南向EG套间、阳台相连；住宅回迁补偿面积以实测面积为准，超出或者不足部分按4000元每平方米的单价互为退补。2001年5月8日，荔湾危改所（甲方）与陈载思（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按原建筑面积每月18元／平方米计算，每月补助2372.94元，向乙方发放临时搬迁补助费至回迁之月止，甲方违反协议安置乙方回迁的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任；甲方不按本协议规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护，在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利；本协议签订后，如因城市规划需要变更协议的，甲方应在接到规划部门的变更意见后，在七天内向乙方发出通知，乙方应服从城市规划的建设需要，依法变更本协议的有关条款，并报送市房管局备案。该《房屋拆迁安置协议》的其它事项载明：“乙方原产权建筑面积131.83平方米，天井2.5388平方米，余地121.5962平方米，要求回迁A1栋11楼正南向E、G套间”。上述协议签订后，陈载思依约将房屋交危改所拆除。2005年12月23日，广州市国土资源和房屋管理局（甲方）与广州新城市房地产开发有限公司（以下简称为：新城市公司，乙方）签订《广州市国有土地使用权出让合同》，约定以挂牌出让的方式出让荔湾区xx路22－70号、xx新街2－14号、xx二巷2－22号、xx大街地段，其中甲方出让给乙方的土地面积为4485平方米，规划用途是住宅，国有土地出让金总额50000000元；该项目回迁安置面积2923.17平方米（其中回迁安置住宅面积2753.53平方米，非住宅面积169.64平方米），回迁日期2006年4月，每月应支付临迁费、代管房租金、除四害费6.1万元；回迁安置义务责任主体为新城市公司。2006年1月26日，陈载思就临迁费的支付问题向新城市公司发出书面请求，表示同意在招商银行开设《一卡通》用于拆迁补偿费的发放，每月拆迁补偿费2372.94元，每三个月支付一次拆迁补偿费，在每三个月第二个月的5日前支付，直至新城市公司发出回迁通知书后一个月止。2006年6月8日，新城市公司取得涉诉地块的《建设用地批准书》。2006年6月30日，新城市公司取得涉诉地块的《国有土地使用证》。新城市公司从2006年1月起向陈载思每月支付临迁费2372.94元至2009年10月。之后新城市公司没有再向陈载思支付临迁费。2009年12月15日，广州市公安消防局向新城市公司出具《建筑工程消防验收的意见书》，确认讼争房屋大楼土建项目符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。2009年12月31日，新城市公司取得广州市城市规划局核发的讼争房屋大楼的《建设工程规划验收合格证》。2010年5月11日，新城市公司取得《建设工程施工质量验收监督意见书》。2009年12月30日，新城市公司向陈载思发出《关于再次敦促办理回迁安置手续的通知》，要求陈载思于2009年12月31日到“新城市xx轩”现场办公室办理B1103单元回迁安置手续。陈载思认为新城市公司安排回迁的套间是西北向，不是协议约定的南向套间，故不同意办理房屋的回迁手续。2010年3月30日，陈载思以荔湾危改所及新城市公司为被告向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求荔湾危改所、新城市公司安排回迁及支付延期补助费、临时安置补助费、补偿金。该院于2010年12月29日作出（2010）荔法民三初字第851号民事判决书，判决：新城市公司将原拆迁地段新建回迁楼“新城市xx轩”B幢2702单元交付给陈载思回迁居住，作为陈载思的产权补偿，超出应补偿的产权建筑面积131.83平方米的建筑面积，陈载思以每平方米4000元计算向新城市公司支付购房款，并支付从2008年9月31日起至交付回迁房之日的延期补助费、逾期付款补偿金等。判后，新城市公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2011年4月28日以（2011）穗中法民五终字第847号民事裁定书作出裁定：撤销原审法院（2010）荔法民三初字第851号民事判决，该案发回原审法院重审。广州市荔湾区人民法院于2011年5月20日立案号（2011）穗荔法民三重字第1号重审该案，经审理后于2011年12月19日作出民事判决书，判决如下：一、新城市公司自本判决发生法律效力之日起十日内，将原拆迁地段新建回迁楼“新城市xx轩”B栋2702房（xx路66号2702房）交付给陈载思回迁居住，并作为陈载思的产权补偿；超出应补偿产权建筑面积的26.51平方米的建筑面积，陈载思在房屋交付时以每平方米4000元计算向新城市公司支付购房款；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，由新城市公司委托有资质的评估机构对原拆迁地段新建回迁楼“新城市xx轩”B栋2702房（xx路66号2702房）的装饰、装修价值进行评估，陈载思在收到评估报告之日起十日内按评估价值向新城市公司支付补偿款；三、新城市公司自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向陈载思支付从2008年3月31日起至交付回迁房之日止的延期补助费；以及从2008年3月31日至上述延期补助费付清之日止的逾期付款补偿金；四、新城市公司自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿调查费10.60元给陈载思；五、驳回陈载思其他诉讼请求。判后，新城市公司不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2013年9月5日作出（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书，认为：新城市公司要求陈载思回迁B栋1103房（xx路66号1103房）具有合理性，采纳新城市公司提供的安置陈载思回迁并作产权补偿的B栋1103房（xx路66号1103房）的方案，陈载思可另案主张该房屋与《房屋拆迁安置协议》约定回迁的房屋方位不同所导致的差价；至于B栋1103房超出原产权建筑面积的2.54平方米，陈载思与新城市公司另行协商处理或另案主张解决，该案不予处理。另因新城市公司逾期回迁构成违约，故应按合同约定支付陈载思临迁费、延期补助费至新城市公司安置陈载思回迁B栋1103房（xx路66号1103房）之月止。综上，该院作出如下判决：一、维持（2011）穗荔法民三重字第1号民事判决第四、五项；二、撤销（2011）穗荔法民三重字第1号民事判决第二项；三、变更（2011）穗荔法民三重字第1号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，新城市公司在原拆迁地段新建回迁楼“新城市xx轩”B栋1103房（门牌号码xx路66号1103房、建筑面积134.37平方米）划出建筑面积131.83平方米的房屋交付给陈载思回迁居住，并作为陈载思的产权补偿；四、变更（2011）穗荔法民三重字第1号民事判决第三项为：自本判决送达之日起十日内，新城市公司向陈载思支付从2009年11月1日起至新城市公司按上述第三项判项安置陈载思回迁房屋之月止的临迁费（每月按2372.94元计算）；五、自本判决送达之日起十日内，新城市公司向陈载思支付从2008年3月31日起至新城市公司按上述第三项判项安置陈载思回迁房屋之月止的延期补助费（每月按2372.94元×200%计算）；六、自本判决送达之日起十日内，新城市公司向陈载思支付从2008年3月31日起至本判决送达之月止的逾期支付延期补助费的补偿金（每日按2372.94元的3%计算，每月的补偿金以不超过当月临迁费本金为限）。该判决于2013年9月5日生效。陈载思于2013年9月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、新城市公司按《房屋拆迁协议书》将广州市荔湾区“新城市xx轩”B栋1103房超出原产权建筑面积的2.54平方米按照4000元／平方米的价格交付给陈载思；2、新城市公司按照广州市荔湾区“新城市xx轩”B栋1002回迁房的基本装修标准对“新城市xx轩”B栋1103房进行装修，至回迁房具备基本使用条件后再交付陈载思使用；3、新城市公司向陈载思支付回迁房屋与《房屋拆迁安置协议》约定回迁房屋的方位不同所导致的差价1318300元；4、新城市公司从2013年10月起向陈载思支付未能按期安置陈载思回迁的临迁费（每月按2372.94元计算）、延期补助费（每月按2372.94元×200%计算）和逾期支付延期补助费的补偿金（每日按2372.94元×3%计算）至实际安置回迁之月止；5、诉讼费用由新城市公司承担。原审庭审中，陈载思陈述，在（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书生效后，因新城市公司未向陈载思交付案涉房屋所在小区的门禁卡，且案涉房屋不具备交付使用条件，故至今未接收案涉房屋。新城市公司则主张其已于2013年9月10日、12日和29日以特快专递方式多次致函陈载思，要求陈载思提供收款账户，协商回迁房划分方案，并将回迁房钥匙交付给陈载思，但陈载思均予拒绝。陈载思否认收到新城市公司上述快递通知。对于（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书中确定的以分割xx路66号1103房的方式进行拆迁补偿的判决内容，新城市公司没有履行，陈载思也没有向法院申请执行。陈载思为证明回迁房屋与《房屋拆迁安置协议》约定回迁房屋的方位不同所导致的差价为1318300元的事实，提供了新城市房地产公司在（2012）穗中法民五终字第330号案的上诉状中关于B2702房和B1103房的单价的陈述为依据。经原审法院释明，陈载思不申请法院对上述两房屋价格差价进行评估。新城市公司为证明陈载思需支付超出原产权建筑面积的2.54平方米的购房款为76200元的事实及实际回迁房屋与约定回迁房屋因方位不同导致的差价为39549元的事实，委托了广东广信粤诚土地房地产评估咨询有限公司对荔湾区xx路66号1103房及南向的荔湾区xx路66号1102房进行估价。该公司于2013年12月11日出具《房地产评估报告书》，评定荔湾区xx路66号1102房的评估单价为30300元／平方米，荔湾区xx路66号1103房的评估单价为30000元／平方米。原审法院认为：本案争议的焦点为：一、陈载思、新城市公司双方关于B栋1103房（xx路66号1103房）超出原产权建筑面积的2.54平方米购房款的主张是否成立；二、陈载思要求新城市公司参照B栋1002房的装修标准对B栋1103房进行装修的主张是否成立；三、双方关于实际回迁房屋与约定回迁房屋因方位不同产生差价的计算标准如何确定；四、陈载思在未实际回迁的情况下再次起诉要求新城市公司支付临迁补助费、延期补助费及补偿金是否违反一事不再理原则及新城市公司认为陈载思逾期未回迁应支付赔偿金的主张是否成立。关于第一个争议焦点。陈载思和荔湾危改所签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》约定了：新城市公司以A1栋11楼正南向EG套间、阳台相连用作拆除陈载思原址房屋的产权调换；补偿面积以实测面积为准，超出或者不足部分按4000元每平方米的单价互为退补。即在新城市公司依约以“A1栋11楼正南向EG套间、阳台相连”安排陈载思回迁的情况下，对于超出或者不足部分的面积以每平方米4000元的标准进行结算。该约定具有拆迁回迁的特殊性质，且对双方公平对等。但在履行协议的过程中，因双方对回迁房问题协商不成，陈载思于2010年3月30日诉至法院，广州市中级人民法院以（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书判决新城市公司在原拆迁地段新建回迁楼“新城市xx轩”B栋1103房（门牌号码xx路66号1103房、建筑面积134.37平方米）划出建筑面积131.83平方米的房屋交付给陈载思回迁居住，并作为陈载思的产权补偿。至此，新城市公司的安置回迁义务应以生效判决书所确定的内容为准。对于B栋1103房超出判决书所确定的面积部分（2.54平方米）因不具有拆迁补偿的性质，不应适用拆迁合同约定的结算标准。因此，陈载思主张新城市公司将该超出原产权建筑面积部分按照4000元／平方米的价格交付给陈载思依据不足，原审法院不予支持。另外，房屋买卖作为民事行为的一种，需遵循自愿、公平的原则。现陈载思表示不同意按市场价支付超出原产权建筑面积的购房款，故新城市公司反诉要求陈载思按市场评估价30000元／平方米支付购房款76200元，该院亦不予支持。陈载思、新城市公司双方对于涉案房屋多出的2.54平方米价格既无法达成一致意见，回迁方案应按照（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书判决主文第三项确定的内容执行。关于第二个争议焦点。（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书已对陈载思、新城市公司之间关于安置回迁的问题作了处理，并确定了新城市公司履行义务的具体内容，双方应依据该生效判决书办理房屋的交接手续。由于双方并没有对回迁房屋约定装修标准，故陈载思要求新城市公司参照B栋1002房的装修标准对案涉房屋进行装修理据不足，该院不予支持。关于第三个争议焦点。（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书采纳了新城市公司提供的安置陈载思回迁B栋1103房（xx路66号1103房）的方案，认为陈载思可另案主张该房屋与《房屋拆迁安置协议》约定回迁的房屋方位不同所导致的差价。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，陈载思以新城市公司在（2012）穗中法民五终字第330号案的上诉状中的陈述主张房屋差价为10000元／平方米，合共1318300元。经该院释明，陈载思坚持不申请对房屋价格差价进行评估。新城市公司则提供了广东广信粤诚土地房地产评估咨询有限公司出具的《房地产评估报告书》，证明因房屋方位不同导致的房屋差价为39549元。陈载思没有提供充分证据推翻该评估结论，因此，新城市公司提供证据的证明力明显大于陈载思所提供证据的证明力，该院依法采纳新城市公司的主张，确认B栋1103房中的131.83平方米与《房屋拆迁安置协议》约定回迁房屋的方位不同所导致的差价为39549元。对于陈载思主张超出上述款项部分的诉讼请求，该院不予支持。关于第四个争议焦点。（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书第四、五、六项已判决新城市公司向陈载思支付至新城市公司按该判决第三项判项安置陈载思回迁房屋之月止的临迁补助费、延期补助费及至该判决送达之月止的补偿金。对于上述判决第三项内容，双方并没有相互履行完毕，陈载思再起诉要求新城市公司支付从上述判决生效之月起至新城市公司实际安置回迁之月止的临迁补助费、延期补助费的请求实际已包含在上述判决第四、五项内容中，对此，陈载思可申请通过执行程序处理，原审法院对此两项请求不再进行处理。至于逾期支付延期补助费的补偿金，新城市公司仍应从上述判决生效之次月即2013年10月起按原判决确定标准向陈载思支付至本判决生效之月止。至于新城市公司反诉要求陈载思按照拆迁当时的相关法律规定赔偿自2013年9月29日其至实际回迁之月的损失，因为拆迁当时实施的《广州市城市房屋拆迁管理规定》并没有规定被拆迁人须对拆迁人承担赔偿责任，所以新城市公司该请求缺乏法律依据，原审法院对此亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月4日作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，广州新城市房地产开发有限公司向陈载思支付荔湾区xx路66号1103房中的131.83平方米房屋与《房屋拆迁安置协议》约定回迁的房屋方位不同所导致的差价39549元；二、自本判决送达之日起十日内，广州新城市房地产开发有限公司向陈载思支付从2013年10月1日起至本判决发生法律效力之月止的逾期支付延期补助费的补偿金（每日按2372.94元的3%计算，每月的补偿金以不超过当月临迁费本金为限）；三、驳回陈载思的其他诉讼请求；四、驳回广州新城市房地产开发有限公司的全部反诉请求。本诉受理费16864元，由陈载思负担16075元，广州新城市房地产开发有限公司负担789元；反诉受理费1267元，由广州新城市房地产开发有限公司负担；财产保全费5000元由陈载思负担4668元，广州新城市房地产开发有限公司负担332元。判后，上诉人陈载思不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对“新城市xx轩”B栋1103房超出原产权建筑面积2.54平方米的处理和定性错误。（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书第三项仅仅是对涉案回迁房面积作出处理，但对涉案房屋是否具备回迁条件或如何回迁没做出任何判决，新城市公司一直未能依约向陈载思交付回迁房屋，其违约行为一直在持续。一审判决对于超出原产权面积的2.54平方米部分仍未能依法作出合理合法的判决。对于涉案房屋B栋1103房超出原产权面积部分，新城市公司应当按照合同之约定的4000元／平方米价格交付给陈载思。由于新城市公司一直处于违约的持续状态，使陈载思长期居无定所，新城市公司依法应向陈载思支付未能按期安置陈载思回迁的临迁费（每月按照2372.94元计算）、延期补助费（每月按照2372.94×200%元计算）至实际安置回迁之月止。二、一审判决对于是否要参照B栋1002房的装修标准对涉案房屋B栋1103房进行装修认定错误。陈载思在签订《房屋拆迁安置协议》后依法将具备基本居住条件的房屋给新城市公司拆迁，在回迁安置时，新城市公司依法应当按照基本的回迁房标准将满足基本居住条件的房屋交付陈载思回迁安置。新城市公司在（2012）穗中法民五终字第330号案中曾称B栋1002房是属于回迁房屋的标准样板房。涉案房屋是一间门窗破烂、房屋不具备厨卫，房间没有一灯一制、地面无水泥批荡等等的毛坯房，一直尚未满足基本回迁安置和居住的条件，故新城市公司依法应当将B栋1103房按照回迁房B栋1002房的标准进行基本装修，至符合基本使用条件后交付陈载思使用。三、一审判决对回迁房B栋1103房与《房屋拆迁安置协议》约定回迁的房屋方位不同所导致的差价认定错误，对证据的证明力适用法律严重错误，损害了陈载思的合法利益。在（2012）穗中法民五终字第330号案中，新城市公司多次宣称B栋2702房的市场单价为38500元，而B栋1103房的市场单价为21000元，认为两者之间的房屋差价高达17500元而拒绝同意安置B栋2702房给陈载思。新城市公司提交的《房地产评估报告书》与（2012）穗中法民五终字第330号案所认定的事实完全不符，属于其单方面评估故不可信。新城市公司对B栋1102房是否面积、方位等方面最接近B栋1103房无作出真实的回复。之前的多次诉讼中，法院均判决认定B栋2702房属于最接近陈载思回迁房屋的各项条件的，涉案房屋之间的方位差价依法应当也是以B栋1103房与B栋2702房之间的对比最为合理。法院不能单凭房产评估报告来认定B栋1103与协议约定的房屋方位不同导致的差价。一审判决对双方所提交用以证明房屋差价证据的证明力所适用的法律严重错误。陈载思已经提交（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书作为证据使用，该民事判决书中已经详细的认定了涉案房屋以及2702房屋的价格差额，该判决书的证明力大于《房地产评估报告书》。原审法院在本案中适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条是严重错误的。上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判新城市公司向陈载思支付回迁房屋与《房屋拆迁安置协议》约定回迁房屋的方位不同所导致的差价共计1318300元；2、撤销原审判决第三项，维持原审判决第二、四项；3、新城市公司按《房屋拆迁协议书》将广州市荔湾区“新城市xx轩”B栋1103房超出原产权建筑面积的2.54平方米按照4000元／平方米的价格交付给陈载思；4、新城市公司按照广州市荔湾区“新城市xx轩”B栋1002回迁房的基本装修标准对“新城市xx轩”B栋1103房进行装修，至回迁房具备基本使用条件后再交付陈载思使用；5、新城市公司从2013年10月1日起，向陈载思支付未能按期安置陈载思回迁的临迁费（每月按照2372.94元计算）、延期补助费（每月按照2372.94×200%元计算）至实际安置回迁之月止；6、新城市公司承担一、二审诉讼费用。陈载思在二审期间表示撤销要求新城市公司支付未能按期安置陈载思回迁的临迁费、延期补助费的请求。被上诉人新城市公司答辩称：1、因生效判决确定以房屋分割方式安置陈载思回迁居住和产权补偿，故“新城市xx轩”B栋1103房切割后剩余2.54平方米房屋属新城市公司所有，陈载思无权要求新城市公司交付该部分房屋，更无权要求按4000元／平方米价格购买。原审判决对B1103房切割回迁后剩余2.54平方米房屋的权属认定及处理正确。2、陈载思诉请按照B1002房装修B1103房无事实和法律依据。3、原审判决依据证据规则，认定B1103房中131.83平方米与《房屋拆迁安置协议》约定回迁的房屋方位不同所导致的差价为39549元，理据充分，应予维持。4、（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书已就临迁费、延期补助费支付义务判至新城市公司安置陈载思回迁房屋之月，陈载思在本案中再次主张临迁费、延期补助费属于重复诉讼，原审法院驳回其诉请并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈载思陈述的事实和理由不成立，其上诉请求应予驳回。经审理查明，双方当事人对原审法院已查明的事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。本院另查明：二审期间，新城市公司称最接近回迁楼第11层正南向的房屋为“新城市xx轩”B栋1101房。陈载思对此表示不能确认，并表示要求按照“新城市xx轩”B栋B栋2702房的价格计算回迁房屋与合同约定方位不同所致的差价，不同意以评估的方式确定差价，也不同意以B栋1101房的价格作为参考。陈载思提供了编号为109294459xxxx，发件日期为2013年12月10日，邮寄地址为“广州xx中路xx号xx广场2005房”的EMS邮件，该邮件所附速递邮件改退批条上载明的退件原因为“收件人拒收”、“无收件人名”。二审庭询中当庭拆封该邮件，该邮件内为陈载思致新城市公司的信函，信函的主要内容为要求新城市依照（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书支付暂计至2013年12月止的临迁费、延期补助费、暂计至2013年9月止的逾期支付补偿金以及诉讼费等其它费用，并载明了陈载思的银行帐号情况。新城市公司称该函件系陈载思在其公司发函两个月后发出，陈载思是为了规避自己的责任发出该函件的。（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书载明，新城市公司在该案上诉状中称“上诉人（即新城市公司）根据拆迁安置协议和相关法规，依据拆迁单位的主管单位荔湾区房管分局意见，结合政府规划部门批准的设计方案和涉案大楼实际状况，编制回迁方案经市拆迁办审核、市国土房管局备案、并在‘阳光家缘’网公示后，安置被上诉人（即陈载思）回迁B栋1103房……我司拟安置回迁的B1103房，建筑面积134.3727平方米……被上诉人回迁的新建房屋B栋1103房，建筑面积134.3727平方米。被上诉人只要补上回迁安置面积差价部分10170.8元【2.5427㎡×4000元／㎡=10170.8元】即可获得价值2821826元的南向单位……”，新城市公司在该案的其中一个上诉请求为“判决新城市公司自本判决发生法律效力之日起十日内，将原拆迁地段新建回迁楼‘新城市·xx轩’B栋1103房交付给陈载思回迁居住，并作为陈载思的产权补偿；超出应补偿产权建筑面积的2.5427平方米的建筑面积，陈载思在房屋交付时向新城市公司支付购买超面积安置房款”。本院认为：（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书第四、五、六项已判决新城市公司向陈载思支付至新城市公司按该判决第三项判项安置陈载思回迁房屋之月止的临迁补助费、延期补助费，原审法院已向陈载思释明上述费用可通过该案执行程序解决，陈载思在二审期间亦确认其撤回上述请求，故本案的争议焦点在于：1、陈载思要求按照“新城市xx轩”B栋2702房的价格计付回迁房屋与《房屋拆迁安置协议》约定的回迁房屋方位不同所致差价的主张是否成立；2、陈载思要求新城市公司按照4000元／平方米的价格交付“新城市xx轩”B栋1103房超出原产权建筑面积的2.54平方米的主张是否成立；3、陈载思要求新城市公司按照“新城市xx轩”B栋1002房的基本装修标准对B栋1103房进行装修的主张是否成立。关于陈载思要求按照“新城市xx轩”B栋2702房的价格计付回迁房屋与《房屋拆迁安置协议》约定的回迁房屋方位不同所致差价的主张是否成立的问题。《房屋拆迁安置协议》约定的回迁房屋为建筑面积131.83平方米的11楼正南向套间，而“新城市xx轩”B栋2702房除了房屋方位与该协议约定的房屋方位相符之外，楼层、房屋面积均与《房屋拆迁安置协议》约定相差较大，故陈载思要求按照“新城市xx轩”B栋2702房的价格计付回迁房屋与《房屋拆迁安置协议》约定的回迁房屋方位不同所致差价的主张依据不足，本院不予支持。对于陈载思实际回迁房屋与约定回迁房屋方位不同所致差价，本应按照与协议约定条件最相符房屋的评估价格作为参考来确定为宜。新城市公司提供了《房地产评估报告书》证明实际回迁房屋与约定回迁房屋因方位不同导致的差价为39549元，鉴于陈载思、新城市公司对于哪套房屋与约定回迁房屋的条件最相符并无达成一致意见，且陈载思坚持不申请对房屋价格差价进行评估，亦无足以反驳的相反证据否定该《房地产评估报告书》所作评估结论，故原审法院采纳上述《房地产评估报告书》的评估结论，确定实际回迁房屋与约定回迁房屋因方位不同导致的差价为39549元并无不当。关于陈载思要求新城市公司按照4000元／平方米的价格交付“新城市xx轩”B栋1103房超出原产权建筑面积的2.54平方米的主张是否成立的问题。首先，《房屋拆迁安置协议》约定“住宅回迁补偿面积以实测面积为准，超出或者不足部分按4000元每平方米的单价互为退补”，由此可见，在《房屋拆迁安置协议》签订时，拆迁人、被拆迁人均已预见到用以安置回迁的房屋有可能出现面积差的情形。其次，新城市公司在（2012）穗中法民五终字第330号案审理中作出了将B栋1103房整体用于陈载思回迁、陈载思按照4000元／平方米支付超面积安置房款的意思表示，（2012）穗中法民五终字第330号判决已明确超出原产权建筑面积的2.54平方米，由陈载思与新城市公司另行协商处理或另案主张解决。再者，“新城市xx轩”B栋1103房内超出陈载思原产权建筑面积部分仅为2.54平方米，现陈载思要求新城市公司对该2.54平方米按照4000元／平方米的价格交付给陈载思符合《房屋拆迁安置协议》关于“超出或者不足部分按4000元每平方米的单价互为退补”的约定，本院予以支持。超出陈载思原产权建筑面积的2.54平方米由陈载思按合同约定的4000元／平方米的价格购买，该2.54平方米的购房款10160元（2.54平方米×4000元／平方米=10160元）由陈载思在新城市公司交付“新城市xx轩”B栋1103房之日起五日内支付给新城市公司。关于陈载思要求新城市公司按照“新城市xx轩”B栋1002房的基本装修标准对B栋1103房进行装修的主张是否成立的问题。《房屋拆迁安置协议》并无约定回迁房屋的装修标准，陈载思要求新城市公司按照“新城市xx轩”B栋1002房的装修标准对B栋1103房进行装修依据不足，本院不予支持。在双方对装修标准没有约定的情况下，新城市公司交付给陈载思的房屋应符合基本居住使用条件，（2012）穗中法民五终字第330号民事判决书已经判决新城市公司在“新城市xx轩”B栋1103房划出建筑面积131.83平方米的房屋交付给陈载思回迁居住，故新城市公司交付的房屋是否符合基本居住使用条件，陈载思应通过该案执行程序解决。综上所述，上诉人陈载思关于“按照4000元／平方米的价格交付超出原产权建筑面积的2.54平方米”的上诉理由成立，本院予以支持。陈载思的其他上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1422号民事判决；二、广州市荔湾区“新城市xx轩”B栋1103房超出陈载思原产权建筑面积的2.54平方米，由陈载思以4000元／平方米的价格向广州新城市房地产开发有限公司购买。在广州新城市房地产开发有限公司向陈载思交付符合基本居住使用条件的广州市荔湾区“新城市xx轩”B栋1103房之日起五日内，陈载思支付该2.54平方米的购房款10160元给广州新城市房地产开发有限公司。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费16864元，由陈载思负担15915元，广州新城市房地产开发有限公司负担949元；反诉受理费1267元，由广州新城市房地产开发有限公司负担；财产保全费5000元由陈载思负担4600元，广州新城市房地产开发有限公司负担400元。二审案件受理费16054元，由上诉人陈载思负担15894元，由被上诉人广州新城市房地产开发有限公司承担160元。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年七月××日书记员  邹凌青黄咏欣