广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）河中法民一终字第294号上诉人（原审原告）：温建强，男，汉族。上诉人（原审原告）：江锦芳，女，汉族。两上诉人共同代理人：黄爱民，广东智乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河源长鸿房地产有限公司（以下简称长鸿公司），地址：河源市沿江东路6号长鸿花园华景苑三楼。法定代表人：蔡春梅，董事长。委托代理人：邓晓峰，广东正显律师事务所律师。上诉人温建强、江锦芳因与被上诉人河源长鸿房地产有限公司（下称长鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2013）河城法民一初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人黄爱民，被上诉人的委托代理人邓晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：原告与被告于2011年5月24日签订了《商品房买卖合同》及附件一至四，约定原告一次性付清购房款452464元，购买被告开发的位于河源市源城区沿江路长鸿国际花园二期5栋801房商品房现房。合同签订后，原告一次性付清了购房款452464元。被告也履行了交付房屋给原告和为原告办理房地产权证的义务。2013年3月26日，原告领取到了该房的房地产权证。2013年7月4日，原告以被告“逾期170天交付房屋给原告和逾期299天办理房地产权证给原告”为由，向法院提出起诉，请求被告按合同约定分别赔偿原告逾期交房违约金为7691.89元和逾期办证违约金13528.67元，合计21220.56元。并请求判令被告承担本案诉讼费用。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《附件四：﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效，并依法受法律保护，双方应按合同（协议）约定享受权利、履行义务。（一）、关于被告交付房屋的时间是否违约的问题。根据该《商品房买卖合同》第八条规定，被告应在2011年5月31日前将河源市源城区沿江路长鸿国际花园二期5栋801房房屋交付给原告。从被告提供的知会函、通知等证据显示，被告于2011年5月24日（即双方签订《商品房买卖合同》当天）即告知河源市佳鸿物业管理有限公司：原告已付清房款，从即日起办理入伙手续并从2011年6月20日起计收该户的物业管理费。从被告提供的长鸿花园二期入伙登记表、房屋接管验收项目表、住宅装修申请表、长鸿花园住宅装修申请审批表、长鸿花园住宅装修管理协议、装修消防安全责任书、施工许可证、装修初验收申请表及初验收申请表等证据显示：原告于2011年5月24日（即双方签订《商品房买卖合同》时间）之后的第四天（即2011年5月27日），原告就办理了入伙手续，接管验收了该房屋；并于2011年6月5日向河源市佳鸿物业管理有限公司申请装修，并与河源市佳鸿物业管理有限公司签订了《长鸿花园住宅装修管理协议》及《装修消防安全责任书》，且在同年6月8日向高新区地税局申请完税，并办理出装修许可证；原告于2011年11月26日装修竣工后向管理公司申请验收，并在装修验收表上签名。以上证据均有原告的签名为证，充分证实：被告已于2011年5月31日前将河源市源城区沿江路长鸿国际花园二期5栋801房房屋交付给原告，且原告已验收接管该房屋并接着进行装修，已经实际使用了该房屋，被告不存在逾期交房的行为。至于原告称有原告温建强、江锦芳签名的《房屋交接单》应证明交接时间是在2011年10月28日的问题，因为该房屋交接单是为了在房管局办理原告的房地产权证备案而填写，并不能反映真实的交接时间。因此，对原告请求判令被告支付原告逾期交房违约金7691.89元的请求，由于证据不足，故不予支持。（二）、关于被告为原告办理房地产权证的时间是否违约的问题。根据被告提供的2011年10月28日有原告温建强、江锦芳签名的委托书及证明书，充分证实两原告因个人原因迟至2011年10月28日才委托被告河源长鸿房地产有限公司办事员叶锦荣办理其位于河源市源城区沿江路长鸿国际花园二期5栋801房房地产权登记手续。根据原、被告双方签订的《附件四：﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第五条“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365天内办妥房地产权证，但买受人须在出卖人指定的期限内将办理房地产权证的所有资料及面积差价款交付给出卖人并委托出卖人统一申办房地产权的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。”因此，办证期限的起算应从2011年5月31日顺延至从原告温建强、江锦芳签名的的委托书之日即2011年10月28日起（365日内）至2012年10月27日止。从原告温建强名下的粤房地产权证河字第01000018**号房地产权证档案存根来看，该房地产权证的登记时间是2012年7月30日。该房地产权证的登记时间是指该房地产权的登记时间，不是被告提交申请登记材料之日，是房地产管理部门确权的日期。本案中，原告的房地产权证的登记时间是2012年7月30日，说明房地产管理部门在该日期已经通过对原告房地产权证的登记的审核，并确定了原告对该房屋的所有权且拟为原告核发房地产权证。这个时间还在原、被告签订的《附件四：﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第五条约定的办证期限截止日顺延至2012年10月27日止的期限内，故此可以认定被告为原告办理该房地产权证的义务至此已经履行完毕，被告为原告办理该房地产权证的行为并未构成违约。至于为何迟至2013年3月20日原告才领取该房地产权证，不影响被告已按《商品房买卖合同》及《附件四：补充协议》的约定履行了为原告办理该房地产权证的应尽的义务。因此，对于原告请求被告支付逾期办证违约金13528.67元的诉请，由于证据不足，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条及上述法律之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费330元，由原告负担。温建强、江锦芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：上诉人与被上诉人于2011年5月24日签订了《商品房买卖合同》，上诉人一次性付清购房款452，464.00元，购买被上诉人的开发的商品房现房（位于河源市新市区沿江路北边旺福路南边长鸿国际花园二期5栋801房）。合同第八条规定被上诉人应在2011年5月31日前将房屋交付给上诉人。从被上诉人出具的《房屋交接单》中写明：“经双方到场对河源市新市区沿江东路6号长鸿·国际花园二期5栋8层01号房进行验收，无异议。出卖人将该房屋验收合格的有关资料转买收人，自现在该房屋已交买受人使用。交接时间：2011年10月28日。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，因此，上诉人与被上诉人曾签过名的房屋验收单，被2011年10月28日的《房屋交接单》所代替，双方确认以此2011年10月28日的《房屋交接单》作为房屋实际交接日期。上诉人在一审中提交的房屋契税、印花税完税发票、房屋所有权登记费发票、房管登记机关档案保护费发票，发票的交款日期是2013年3月20日。房地产权证的登记日期为2012年7月30日。由于被上诉人一直未去房管局将房屋契税、印花税完税、房屋所有权登记费、房管登记机关档案保护费付清给有关部门，所以被上诉人才迟至2013年3月20日才到房管局领出房地产权证，2013年3月26日才将房地产权证交给原告，按双方约定已逾期299天。长鸿公司答辩称：被上诉人在合同约定时间，即2011年5月31日之前已经将房屋交付给原告使用，不存在逾期交房的行为。被上诉人在约定的时间内办妥房地产权证给原告，不存在逾期办证的行为。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回温建强、江锦芳的上诉请求。经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明：温建强、江锦芳与长鸿公司签订的《商品房买卖合同》之附件四第五条约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365天内办妥房地产权证，但买受人须在出卖人指定的期限内将办理房地产权证的所有资料及面积差价款交付给出卖人并委托出卖人统一申办房地产权的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止；如买受人未按约定交付办证资料的，则办证期限相应顺延。”本院认为：本案属商品房销售合同。本案争议的焦点是：一、被上诉人长鸿公司交付涉案房屋的时间是否违约；二、被上诉人长鸿公司为上诉人温建强、江锦芳办理房地产权证的行为是否构成违约。本院作出下列评判：一、被上诉人长鸿公司交付涉案房屋的时间是否违约。被上诉人长鸿公司主张其已按合同约定在2011年5月31日前将涉案房屋交付给上诉人温建强、江锦芳，对此提供了有上诉人温建强、江锦芳签名的《长鸿花园二期入伙登记表》、《房屋接管验收项目表》、《住宅装修申请表》、《长鸿花园住宅装修申请审批表》、《长鸿花园住宅装修管理协议》、《装修消防安全责任书》、《施工许可证》、《装修初验收申请表》等证据，这些证据相互关联和印证，充分证实被上诉人长鸿公司已在2011年5月31日前将涉案房屋交付给上诉人温建强、江锦芳，且上诉人温建强、江锦芳已验收接管涉案房屋并接着进行装修的事实。对上诉人温建强、江锦芳提供的2011年10月28日《房屋交接单》，被上诉人长鸿公司辩解该《房屋交接单》是为了在房管局办理上诉人温建强、江锦芳的房地产权证备案而填写，并不能反映涉案房屋真实的交接时间，本院予以采信。因为该《房屋交接单》是单一证据，而被上诉人长鸿公司的辩解与其提供的一系列证据所证明的事实相吻合。因此，被上诉人长鸿公司并不存在逾期交付涉案房屋的行为，上诉人温建强、江锦芳请求判决被上诉人长鸿公司支付逾期交房违约金7691.89元，因缺乏事实根据，原审判决未予以支持正确。二、被上诉人长鸿公司为上诉人温建强、江锦芳办理房地产权证的行为是否构成违约。被上诉人长鸿公司与上诉人温建强、江锦芳签订的《商品房买卖合同》之附件四第五条约定中关于“办妥房地产权证”的内容，结合“从逾期之日起，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止”的约定，应理解为房地产权证出证（涉案房地产权证于2012年7月30日登记）后，长鸿公司即履行了“办妥房地产权证”义务。因此，本案不能认定被上诉人长鸿公司为上诉人温建强、江锦芳办理房地产权证的行为构成违约，上诉人温建强、江锦芳请求判决长鸿公司支付逾期办证违约金13528.67元，本院不予支持。综上所述，上诉人温建强、江锦芳的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人温建强、江锦芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢健生审 判 员  李小强代理审判员  高 宇二〇一四年十月十五日书 记 员  黄秋君