广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第662号
上诉人（原审被告）广州市东都大世界有限公司（以下简称东都大世界）。
法定代理人马曼晖，该公司董事长。
委托代理人张俊，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐琳，女，1981年7月28日出生，汉族。
委托代理人邱伟谷、李国伟，广东格林律师事务所律师。
上诉人东都大世界因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1831号民事判决，向本院提�上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：东都大世界是广州市环市东路475号房地产的出租人。
2011年8月19日，东都大世界（为出租方，甲方）与案外人梁凤活（为承租方，甲方）签订《物业租赁合同》（已办理备案手续）约定：甲方同意将座落在广州市环市东路475号之三东都大世界3楼320-321号铺出租给乙方使用，建筑面积260平方米；租赁期限从2011年8月19日起至2012年8月18日止；月租金额为20280元；租金按月结算，乙方在每月的第28日前到甲方指定地点缴纳下月租金，上月水电费（按乙方进场安装的水电表当月的实际读数结算）及合同规定的其它费用给甲方；乙方在签订《租赁合同》和《补充协议书》时应向甲方一次性交付租赁保证金40560元、水电押金4000元，租赁保证金及水电押金由甲方保管直到租赁期满或解除合同之日，在乙�无违约和无赔偿的前提下，甲方如数将保证金本金退还乙方（不计利息）；若乙方迟延缴交租金，须向甲方支付违约金，如果乙方逾期30日未能缴足租金（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面解除《租赁合同》和《补充协议书》，收回写字楼，乙方租赁保证金不予退回，并视乙方违反合同，按合同违约责任处理等。
2011年11月14日，梁凤活向东都大世界递交《申请书》，内容为：“因办理工商执照需要，特申请变更320-321租赁合同签约人，特此申请。变更内容为：由原签约人梁凤活变更为徐琳。”
徐琳与东都大世界再签订了一份除承租人名字更改为徐琳外，内容与2011年8月19日梁凤活与东都大世界签订的《物业租赁合同》完全一样的《物业租赁合同》。该合同落款日期为2011年8月19日，但徐琳、东都大世界均确认实际签署日期为2011年11月15日。同日，双方还�订《物业管理服务协议》，约定：东都物业管理服务中心委托甲方向乙方代为收取物业管理费；计费面积按乙方《租赁合同》签定的建筑面积，乙方承租的面积260平方米；物业管理费每月为3120元，每月28日前缴交，逾期不缴费，甲方每日按应付费用的5%向乙方代收取违约金；乙方须支付管理保证金6240元、装修管理费1000元、装修押金3900元，管理保证金在租赁合同期满且乙方无违约和赔偿的前提下无息退还乙方等。合同签订后，徐琳向东都大世界缴交了租赁保证金、管理保证金、水电押金和装修押金。
徐琳、东都大世界双方均确认梁凤活缴纳了2011年9月3日至2011年10月3日的租金，徐琳没有缴交过租金。
2011年12月18日，徐琳与东都大世界办理了涉案场地的交接手续。
原审另查明，因徐琳及梁凤活拖欠租金，东都大世界向原审法院提起诉讼，原审法院经审理后，于2012年11月20日作出（2012）穗越法民三初字第1022号民事判决，其中判决：……三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐琳向原告广州市东都大世界有限公司支付从2011年11月15日至2011年12月17日的欠租（按每月20280元计算）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐琳向原告广州市东都大世界有限公司支付从2011年11月16日起至清偿之日止欠租的违约金（以欠款为基数及上限，按中国人民银行公布的贷款利率计付）。……七、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐琳向原告广州市东都大世界有限公司支付从2011年11月15日至2011年12月17日的管理费欠款（按每月3120元计算）。八、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐琳向原告广州市东都大世界有限公司支付从2011年11月16日至付清欠费之日止的欠管理费违约金（2011年11月15日至2011年12月17日的管理费欠款为本金及上限，按中国人民银行公布的贷款利率计付。）……判决后，徐琳提起上诉。二审中，东都大世界及徐琳均确认徐琳实际欠付东都大世界2011年11月15日至2011年12月17日期间的租金及管理费，广东省广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第150号民事判决，认定徐琳欠付租金及管理费的行为构成违约，并判决维持上述（2012）穗越法民三初字第1022号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十三项，变更上述判决第十一项和第十二项。
徐琳于2013年7月1日向原审法院起诉称：2011年12月，东都大世界单方面解除该《物业租赁合同》，并另行出租给第三方，而且并未退还徐琳的押金、保证金等及赔偿相关损失，故起诉请求法院判令：东都大世界支付租赁保证金40560元、水电押金4000元、装修押金3900元、物业管理押金6240元、实际损失及违约金30000元（该损失金额是我方自行估算，主要是包括装修损失、办公用品以及客户资料丢失的损失）。
原审法院认为，徐琳、东都大世界就涉案房屋签订的《物业租赁合同》及《物业管理服务协议》合法有效，对双方均有约束力。上述租赁合同约定，徐琳应在每月28日前支付下月租金，如逾期交租超过30日，东都大世界有权没收其所缴纳的租赁保证金。虽然生效判决已认定徐琳欠付东都大世界租金及管理费的行为构成违约，并已对徐琳的违约责任作出处理，但由于该合同签署日期为2011年11月15日，下月租金、管理费尚未到约定的交费日，对签订合同的15日至当月底的租金何时缴交，双方没有约定，而双方于2011年12月18日已办理交接房屋的手续，解除了租赁合同，即徐琳在解除合同前欠租不足30日，因此东都大世界抗辩认为其可没收上述租赁保证金的意见依据不足，不予采纳。�述《物业管理服务协议》没有约定在徐琳欠付管理费的情况下，东都大世界可代为没收其管理保证金，故东都大世界抗辩认为其可没收上述管理保证金的意见同样依据不足，也不予采纳。根据公平合理原则，东都大世界应退还徐琳租赁保证金、管理保证金、水电押金及装修押金。因徐琳并无举证证明其实际损失，且无证据证明东都大世界存在违约行为，故徐琳要求东都大世界支付实际损失及违约金30000元缺乏依据，不予支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条的规定，判决：一、被告广州市东都大世界有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，返还租赁保证金40560元、水电押金4000元、装修押金3900元、管理保证金6240给原告徐琳；二、驳回原告徐琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费959元，由原告徐琳负担275元，被告广州市东都大世界有限公司负担684元。
判决后，东都大世界不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人徐琳需要缴纳的租金并非仅是从2011年11月15日之后的租金，而是其上一手梁凤活自2011年10月3日起就开始拖欠的租金，而该租金的缴付日期，应是2011年9月28日，上诉人2011年12月18日才解除合同，已远远超过了30天。2、被上诉人在起诉状中及原审庭审中，均明确承认了其从上一手租户梁凤活处概括承受了相关的权利义务，可见被上诉人明确表示替代梁凤活履行租赁合同的义务。因此，在认定被上诉人是否违约时不应仅看其拖欠租金的时间，而应从梁凤活拖欠租金的时间来确认。3、在（2012）穗越法民三初字第1022号民事判决书中，法院确�了租户梁凤活仅缴纳至2011年10月3日的租金，被上诉人没缴纳过任何租金，故拖欠租金的起算日期最晚也应是2011年10月，也远远超过了30天。综上，上诉人有权没收租赁保证金及管理保证金，原判认定事实严重错误，请求撤销原判第一项并依法改判上诉人不需退还租赁保证金及管理保证金，由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人徐琳答辩称：我方与上诉人的合同是从2011年11月15日开始，与之前梁凤活签署的租赁合同并非一体，签约主体亦不一样，并非上诉人所言合同具有延续性。我方也不知道梁凤活欠租。综上，请求维持原判。
上诉人东都大世界及被上诉人徐琳在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。
二审庭询中，上诉人东都大世界认为被上诉人徐琳没有向其缴纳过租赁保证金、管理保证金、水电押金和装修押金，而是梁凤活向其缴纳了上述款项，但上诉人东都大世界对此未能举证证明。
本院认为，原判认定上诉人东都大世界、被上诉人徐琳就涉案房屋签订的《物业租赁合同》及《物业管理服务协议》合法有效正确，本院予以确认。
根据已生效的（2012）穗越法民三初字第1022号民事判决书、（2013）穗中法民五终字第150号民事判决书，上诉人东都大世界及被上诉人徐琳均确认被上诉人徐琳实际欠付上诉人东都大世界2011年11月15日至2011年12月17日期间的租金及管理费，判决被上诉人徐琳向上诉人东都大世界支付上述期间欠付的租金及管理费，故上诉人东都大世界关于被上诉人徐琳从梁凤活处概括承受了相关的权利义务的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
虽然生效判决已认定被上诉人徐琳欠付上诉人东都大世界租金及管理费的行为构成违约，并已对被上诉人徐琳的违约责任作出处理，但根据上述涉案租赁合同的约定，被上诉人徐琳应在每月28日前支付下月租金，如逾期交租超过30日，上诉人东都大世界有权没收其所缴纳的租赁保证金，故本案争议的焦点在于被上诉人徐琳是否逾期交租超过30日。经审查，由于涉案租赁合同签署日期为2011年11月15日，下月租金、管理费尚未到约定的交费日，对签订合同的15日至当月底的租金何时缴交，双方又没有约定，而双方于2011年12月18日已办理交接房屋的手续，解除了租赁合同，即被上诉人徐琳在解除合同前欠租不足30日，因此原判认定上诉人东都大世界抗辩认为其可没收被上诉人徐琳的租赁保证金的意见依据不足而不予采纳正确。涉案的《物业管理服务协议》并无约定在被上诉人徐琳欠付管理费的情况下，上诉人东都大世界可代为没收其管理保证金，故原判认定上诉人东都大世界抗辩认为其可没收被上诉人徐琳的管理保证金的意见同样依据不足也不予采纳正确。
关于上诉人东都大世界在二审中认为是梁凤活而非被上诉人徐琳向其缴纳租赁保证金、管理保证金、水电押金和装修押金，但上诉人东都大世界对此未能举证证明，且其在原审中明确承认是被上诉人徐琳向其缴纳上述款项，故本院对上诉人东都大世界的该主张不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1368元，由上诉人广州市东都大世界有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷