江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第01824号
上诉人（原审被告）余林（余宁），无业。
委托代理人姚旭，江苏晋陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴以玲，退休工人。
委托代理人朱品高，睢宁县群星法律服务所法律工作者。
上诉人余林因与被上诉人吴以玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2014）睢民初字第03428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余林及其委托代理人姚旭，被上诉人吴以玲的委托代理人朱品高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：
2010年12月17日，吴以玲与余林签订房屋租赁合同一份。双方约定租赁期限为六年（自2010年12月18日起至2016年12月17日止），年租金56800元，先付一年房租，余下租金定于每年12月18日付清下一年房租，租赁用途为旅馆使用，双方并对房屋配套设施、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，余林使用涉案房屋至2013年12月17日。余林使用期间的租金已结清。2013年12月17日，余林搬离房屋时，吴以玲要求余林支付违约金并赔偿损失，因双方就上述问题未能达成一致意见，曾报警处理。诉讼中，吴以玲陈述余林离开后已及时对外出租房屋，通过中介出租了一个单元，出租50天，收到租金2400元，交付中介费100元。
一审法院经审理认为：
合法的租赁关系受法律保护。双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。双方约定合同期限为六年，合同未到期时，余林搬离房屋、吴以玲对外出租房屋，双方已通过自己的行为表明不履行合同主要义务，双方已经以事实行为解除了涉案房屋租赁合同，所以吴以玲要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉求不能成立。因双方合同解除的原因是余林在合同未到期前搬离租赁房屋，余林对合同的解除存在违约，参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”的有关规定，吴以玲有权要求余林向其支付闲置期间的租金损失，庭审中，吴以玲自认在涉案房屋闲置期间已有一个单位对外出租，并收取租金2400元，支付中介费100元，所以吴以玲要求余林支付的六个月闲置期间的租金损失28400元应扣除其已收益部分2300元（2400元-100元）。吴以玲要求余林赔偿损失的主张，因未提供证据予以证实，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、余林于判决生效后十日内支付吴以玲房屋闲置期间的租金损失26100元（28400元-2300元）；二、驳回吴以玲其他诉讼请求。案件受理费减半收取2192元，由余林负担（鉴于吴以玲已预交，余林于履行上述义务时一并支付给吴以玲）。
上诉人余林不服一审民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实错误。本案双方租赁合同的提前解除是因被上诉人的原因造成的，被上诉人居住在租赁楼房的上层，因被上诉人经常与家人吵闹，乱扔垃圾等原因，双方发生多次争吵进而多次报警处理。被上诉人虽然出具了保证书，但是之后依然我行我素，上诉人无法经营下去才选择提出解除合同，上诉人于2013年11月16日书面通知被上诉人解除租赁合同，12月17日再次书面通知被上诉人解除租赁合同，之后上诉人对旅馆内物品进行了折价处理，因此原审法院认定上诉人对解除合同存在违约是错误的。2、上诉人在租赁楼房内按照宾馆的标准进行投资装修，总共花费45万元，仅仅经营了3年，由于被上诉人原因无法经营，涉案房间内还有装修的门窗、玻璃等物品价值7万余元，而原审对上诉人的损失并未提及。一审法院收取诉讼费用过高，判令诉讼费全部由上诉人承担也是错误的，一审法院减半收取上诉费2192元，而二审法院全额收取为453元，因此收费过高。一审判决只是支持了被上诉人一小部分诉讼请求，而判令诉讼费用全部由上诉人承担也是没有道理和依据的。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，发回重审或改判。
被上诉人吴以玲答辩称：一审法院认定事实清楚，上诉人上诉理由不成立，上诉人在使用租赁房屋期间，被上诉人从没有影响上诉人使用租赁房屋，上诉人从没有以书面或口同形式通知被上诉人解除租赁合同，上诉人所述的尚有部分财产放在租赁房屋内，按照上诉人与被上诉人签订的租赁合同，其中对该物品也有明确约定，即存在被上诉人屋内的物品全部归被上诉人所有。综上所述，请二审法院维持原判。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一、被上诉人是否有妨碍上诉人使用租赁房屋的行为。二、上诉人装修的物品如何处理。
二审期间，上诉人提供了如下证据材料：
1、宾馆监控截屏视频一段，内容为上诉人给被上诉人送达解除租赁合同通知，拟证明上诉人已经向被上诉人送达了解除合同通知书。经质证，被上诉人认为，该证据不真实，也不能证明上诉人观点，虽然视频中录到被上诉人的影象，但是既没有声音也没有文字能证明上诉人向被上诉人送达解除合同通知书的事实，对该证据不予认可。本院认为，录像视频中没有声音和文字能够证明上诉人向被上诉人送达解除租赁合同通知的事实，故本院不予采信。
2、上诉人和当地派出所民警胡建的通话录音，拟证明上诉人已经口头和被上诉人解除了租赁合同。经质证，被上诉人认为，对该证据的真实性和合法性均有异议，对该证据不予认可。
本院认为，一、关于被上诉人是否有妨碍上诉人使用租赁房屋的行为。《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人主张租赁合同的解除是因为被上诉人的原因所致，即被上诉人有妨碍上诉人使用租赁房屋的行为，但是其在一、二审期间均并未提供相应的证据予以证实，因此应当承担举证不能的不利后果。
二、关于上诉人装修的物品如何处理的问题。本院认为，房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。在双方签订的房屋租赁合同备注第2条中明确约定“乙方（余林）离开时所有装修无偿归属甲方（包括门窗、玻璃、马桶、灯具、镜子、洗脸池、地板砖无偿归属甲方），电脑、热水器、电视机、空调、褥被、床归属乙方”，而本案中双方租赁合同的解除，上诉人没有举证证明是由于被上诉人原因所致，按此约定，租赁房屋内物品的归属应当按照双方的约定进行处理，即上诉人主张的“门窗、玻璃、马桶、灯具、镜子、洗脸池、地板砖”等物品应当归被上诉人所有。
需要指出，一审对于被上诉人提出的解除房屋租赁合同的诉讼请求予以驳回不当。既然一审判决认定上诉人存在违约行为，且认定双方以事实行为解除了涉案房屋租赁合同，对于被上诉人提出的解除房屋租赁合同的诉讼请求，应当予以支持，并判决予以确认。
一审关于案件受理费的分担欠妥。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”被上诉人诉讼请求是35150元，一审判决仅支持26100元，按照前述规定，一审案件受理费2192元，上诉人应当负担案件受理费为1628元，被上诉人应当负担564元，一审判决由上诉人全部负担案件受理费欠妥，本院予以纠正。
综上，鉴于被上诉人未提出上诉，而上诉人提出的上诉理由又不能成立，故对一审判决予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2192元，由被上诉人负担564元，上诉人负担1628元。二审案件受理费453元，由上诉人余林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
代理审判员 程 叶
代理审判员 胡元静
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 苗 鑫