广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1598号
上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市香洲红星房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市前山。
法定代表人：郑锡林，总经理。
委托代理人：戴选涛，广东凯邦律师事务所律师。
委托代理人：杨继华，广东凯邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：官桂芬，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：陈宇，女，汉族，住广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈楚，男，汉族，住广东省梅州市梅江区，现住广东省珠海市香洲区。
上诉人珠海市香洲红星房地产开发有限公司（以下简称红星公司）因与被上诉人官桂芬、陈楚房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，位于珠海市吉大景和街77-19A、77-19B、77-19C、77-20、77-21A、77-21B号铺属于红星公司产权物业，建筑面积1792.13平方米。2013年12月19日红星公司（甲方、出租方）与官桂芬、陈楚（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），合同第一条约定，乙方租赁甲方位于珠海市吉大景和街华业临海花园77-9和77-19号商铺，租赁面积584平方米（其中77-9号商铺面积为106.96平方米，77-19号商铺面积为477平方米）（以下简称涉案房屋）。出租形式：甲方投入固定装修（装修图纸和清单见附件）；用途：商业用途，乙方租用房产用来经营中医经络推拿、美容等身心健康项目。乙方投入装饰、配饰、设备、养生保健产品和经营管理团队进行经营。
合同第二条约定租赁期限为六年，自2013年11月1日起至2019年10月31日。
合同第三条约定：在本合同签订之日，乙方向甲方交纳租赁保证金人民币20000元。合同期满后双方结清所有债权债务后三天内，甲方将租赁保证金无息退还给乙方。
合同第四条约定：租金计算办法，甲方以养生馆的营业总收入作为计算依据，并按约定比例提取租金。营业总额收入包括：中医经络推拿、美容等养生、养心服务性收入、产品销售收入及其他养生项目收入等所有项目营业额总和。2013年11月-2016年10月底，甲方每月按养生馆营业总收入提取20%；2016年11月-2019年10月底，甲方每月按养生馆营业总收入提取30%。甲方每月按上述约定提取租金，若每月提取租金超过10万元人民币，甲方将超出10万元的部分返拔给乙方，作为乙方投入养生馆拓展经营的经费。上述租金不含税金，每月营业收入以财务实际收款为准。租金每月支付一次，每月10日之前乙方将上月租金按约定支付给甲方，甲方收到租金后开具收据给乙方，税费由乙方自负。
合同第五条约定：1、甲方投入养生馆项目的固定装修（含天花、地面、墙面、空调、通风及给排水设施、照明灯饰）。2、按约定比例获得养生馆的营业收入作为投资回报。3、甲方保证本合同所指之租赁房产所有权属清楚，且由甲方完全合法拥有该物业出租权，不存在租赁权属纠纷。4、甲方保证该房屋已经有关部门对建筑质量、消防、水电等项目验收合格，不存在任何安全隐患及危及人生健康的因素。5、甲方保证租赁房屋在租赁期内处于符合乙方商业用途的正常状态。6、协助乙方办理养生馆的营业执照，乙方提供所需的相关执照和经营资金。
合同第六条约定：1、乙方已于2013年11月1日前接管场地，投入相关经营设备、设施和饰品布置。2、在经营中投入的专业人员不得少于8人（开业后半年内保证经络推拿师不得少于两人），且必须持证上岗，乙方如不按此要求投入，甲方发现人员不到位，告知乙方补足，经告知后30日内不能补足视为乙方违约。3、未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给他人。4、乙方保证不在该房屋内从事任何违反国家有关法律、法规和社会公德的行为。5、乙方在养生馆使用的所有产品须有正规的进货渠道和质量保证。6、乙方承诺正常使用并妥善保管该房屋及相关设施，如有损坏应及时维修或更换，并承担维修或更换的费用。7、乙方承担照明灯饰的维护维修费用；如有损坏，乙方应更换同品牌、同等级的产品。8、乙方应在二楼收银台上方安装摄像头，以便甲乙双方更好的掌握店面营业情况。
合同第七条约定：……租赁期间，经甲方同意，乙方才能将租赁物转租给第三方，本合同继续有效，第三方对租赁物造成损失的，乙方应当赔偿损失。转租合同内容不得与本合同相抵触。
合同第九条约定：1、租赁期满后如双方不再续签合同的或合同提前终止时，乙方需无条件将租赁房产返还予甲方。合同终止或期满之日起三天内，乙方必须全部撤离其装置于甲方物业内可移动的财产，否则，甲方有权清理搬离乙方财产，乙方对租赁物的固定装修不得拆迁。如因乙方原因在租赁期满后无法按本合同约定移交租赁房产给甲方，乙方除应承担违约责任外，还应按本合同所定的最后一月的月租金标准双倍支付占用费给甲方。2、由乙方投资的动产、设备由乙方自行处理，在乙方守约的情况下，甲方不得以任何理由加以留置。
合同第十条约定：一、甲方有下列情况之一的，视为违约：1、甲方出租房产所有权属不清楚；2、甲方单方提前终止合同；如甲方构成违约，甲方应在5个工作日内向乙方支付人民币壹拾万元的违约金。二、乙方有下列情况之一的。视为违约：1、乙方不按所约定的项目进行经营；2、乙方不按约定要求投入工作人员的；3、乙方人为损坏各类配套设施，擅自拆改主体结构；4、乙方单方提前终止合同；5、未按规定支付租金及其它费用；6、未按约定将租赁房产交还甲方；7、将租赁房产擅自转租或转借他人使用的；8、在租赁房产内进行违法活动；如乙方构成违约，甲方有权单方终止本合同，收回租赁房产，并要求乙方支付人民币壹拾万元的违约金。如乙方逾期交纳租金构成违约，逾期超过5天的，逾期一天每天向甲方支付所拖欠款总额5‰的滞纳金。
合同还对其他事项进行了约定。
2013年11月1日，红星公司与官桂芬、陈楚办理了交接手续，双方签署了《移交单》及附件《养生馆物件清单表》。官桂芬、陈楚之后进场开始经营，并以官桂芬的名义向珠海市工商部门变更登记名称为“珠海市吉大金色时代健康会所”（个体户）。为多元化经营，金色时代健康会所与珠海达美斯化妆品有限公司于2013年11月29日签订了《法国迪梦丝专业芳疗、保养品系列产品加盟连锁合约书》。原审庭审中，双方明确，虽然《房屋租赁合同》签订时间是2013年12月19日，但实际履行时间是2013年11月1日。
由于经营业绩不佳，官桂芬、陈楚向红星公司每月支付的租金数额如下：2013年10月租金提成2179元；2013年11月租金提成2822.4元；2013年12月租金提成2407.4元；2014年1月租金提成1050.6元；2014年2月租金提成498.2元；2014年3月租金提成896.4元；2014年4月租金提成2489元；2014年5月租金提成1002.6元；2014年6月租金提成422.4元；2014年7月租金提成329.6元；2014年8月租金提成185.8元；2014年9月租金提成625.6元；2014年10月租金提成856元；2014年11月租金提成1238.4元；2014年12月租金提成2058.4元；2015年1月租金提成2416.4元；2015年2月租金提成523.3元；2015年3月租金提成2005元；2015年4月租金提成未结数。
2014年9月26日，红星公司向官桂芬、陈楚送达一份《违约通知书》，主要内容如下：“官桂芬女士：你与我司于2013年12月19日签订了《房屋租赁合同》，约定将华业临海花园77-9和77-19号商铺用于你方经营养生馆项目。由于你方在经营中的人员投入没有达到《房屋租赁合同》第六条第2点的要求，已经构成违约。现特此通知您，请您在收到此通知的3个工作日内来我司协商处理”。
2015年2月11日，红星公司向官桂芬、陈楚送达一份《违约通知书》，内容如下：“官桂芬女士：您好，您与我司于2013年12月19日签订了《房屋租赁合同》，约定将华业临海花园77
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9和77-19号商铺出租给你方经营养生馆项目。由于乙方在经营过程中未按合同约定投入足够的经营人员，导致甲方利益受损，且甲方于2014年9月26日书面通知整改，你方未对此作出整改超过一个月之久。根据合同第六条的规定乙方已构成违约，甲方有权单方终止合同并追究你方的违约责任。请你2015年2月28号前给出解决方案，若未有满意的解决方案，我司将于3月5日终止租赁合同并强制执行退场。陈楚于2015年2月12日在签名处加注“你们调查有错，我们有员工9人”。
2015年3月24日，红星公司又向官桂芬、陈楚邮寄一份《通知书》，内容如下：“官桂芬女士（陈楚先生）：贵方与我司于2013年12月19日签订了《房屋租赁合同》，约定将我司名下吉大华业临海花园77-9号和77-19号商铺出租给贵方用于经营中医推拿、美容等养生项目。
现经我司查证贵方在养生项目经营中存在如下行为：1、未经我司同意，将租赁房屋转租给他人；2、未按规定支付我司租金；3、未按合同约定足额投入专业技术人员，经我司告知后仍未补足。
根据《房屋租赁合同》第六条及第十条之约定，贵方上述行为已构成违约。我司现决定：1、终止《房屋租赁合同》，收回租赁房产，并要求贵方支付违约金人民币10万元。2、通知贵方在2015年3月31日前结清我司应收的租金、违约金等全部费用后，撤离贵方装置于养生馆内可移动的财产，固定装修不得拆迁，将租赁房产返还给我司。3、我司保留对贵方违约行为采取进一步措施的法律权利。
2015年4月2日，红星公司与陈楚在华业大厦五楼开会商谈《商讨解决养生馆租赁合作问题》，并形成了《会谈纪要》，内容如下：“4月2日下午，养生馆承租方实际投资人陈楚先生（下称陈总）到访华业大厦五楼商讨解决养生馆租赁合作问题，出租方红星房产公司郑锡林先生及相关工作人员（下称郑总）参加了会谈。现将双方会谈内容整理如下：1、陈总陈述了养生馆项目近期努力推进的情况，在继续寻找合适的第三方来承租养生馆。郑总基于双方租赁合作的约定，指出承租方需投入足量的专业技术人员，扎实经营，项目才会见效；而目前陈总非专业人员，又无全职管理，项目一直都在亏损；出租方前期固定装修投入大笔资金，回报甚微，亏损巨大。2、陈总提出用10天的时间继续寻找合适的下家；郑总表示同意，且给予延期至4月20日，转租条件为出租方收取固定收益，月租金为50元／平方米或者先低后高，具体转租事宜出租方配合。3、双方一致同意，4月20日后陈总如仍无法转出，则2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》终止”。
2015年4月24日，红星公司向邮寄一份《联系函》，内容如下：“贵方与我司2013年12月19日签订了《房屋租赁合同》，约定使用我司名下商铺。根据双方于2015年4月2日的谈判约定，贵方承诺在4月20日之前寻找合适的下家合作，4月20日后如仍无法完成约定，则双方协商一致同意终止2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》。现约定的时间届满，鉴于贵方没有找到下家，我司自本日起执行双方4月2日的约定，贵方具体退出事宜按原《房屋租赁合同》的约定处理”。
2015年7月11日，红星公司向官桂芬、陈楚邮寄一份《联系函》，内容如下：“官桂芬女士（陈楚先生）：贵我双方于2013年12月19日签订了《房屋租赁合同》（以下简称原合同），约定租赁使用我方名下位于吉大华业临海花园77-9号和77-19号的商铺。
根据双方2015年4月2日的《会谈纪要》及2015年4月24日的《联系函》，贵方承诺在2015年4月20日前寻找合适的下家，双方一致同意2015年4月20日后贵方如仍无法转出，则原合同终止。至今约定的时限已过去两个月之久，但贵方没有按约定退出场地。现我方对该场地重新规划装修使用，请贵方在2015年7月20日之前按原合同的有关约定办理合同终止手续及清场事宜，否则我方有权单方面对该场地进行处置”。
原审庭审中，红星公司主张官桂芬、陈楚违约：1、人员配备不足，后果最明显是经营额低，导致分配减少；2、官桂芬、陈楚存在转租行为，红星公司提交的《合作经营协议》可以证明，红星公司以消费者的名义去过发现人员不足、不专业，管理混乱，红星公司要求官桂芬、陈楚按照合同要求改善这些情况，但官桂芬、陈楚没有做到。红星公司承认在2015年4月20日之后要求官桂芬、陈楚返还场地，但官桂芬、陈楚一直拒绝返还，故管理方于5月5日采取停水停电措施，但同时主张在管理方锁门后官桂芬、陈楚亦在大门上加了锁。官桂芬、陈楚对此不予认可。
原审法院另查明，官桂芬、陈楚在与红星公司签订《房屋租赁合同》之前，租赁场所原由王增艳在经营御馨苑美容养生会所，因经营亏损而需要出让经营。于是，陈楚与王增艳于2013年10月30日签订一份《御馨苑美容养生会所经营权转让协议书》，主要内容为：王增艳将《御馨苑美容养生会所》经营权及所有权变更转让给陈楚，御馨苑美容养生会所的经营权及所有权价格（其中包括会所内现有设备、设施及物品商品）共计268000元。
诉讼中，红星公司向原审法院申请要求对吉大景和街华业临海花园77-9号商铺和77-19号共584平方米商铺自2015年4月20日至2015年12月20日的租金损失进行评估。原审法院按规定程序委托了珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司对红星公司的申请事项进行了评估，该公司于2016年1月29日向原审法院出具了《房地产租金估价报告》，结论性意见为：“经测算估价对象于估价时间段2015年4月20日至2015年12月20日的房地产租金价值总额约为人民币154373元”。
官桂芬、陈楚也向原审法院申请要求对吉大景和街华业临海花园77-9号商铺和77-19号商铺“养生馆”的固定装修、装饰、设备等进行市场价值评估。原审法院按规定程序委托了广东巨正建设项目管理有限公司对官桂芬、陈楚提出的申请事项进行评估。经原审法院推动，该公司于2015年12月15日向原审法院送达《工作联系函》，因评估需要要求红星公司与官桂芬、陈楚提供以下鉴定资料：“1、施工合同；2、经双方确认装修工程施工图；3、经双方确认的设备清单；4、报价清单；5、其它”。原审法院为此向红星公司与官桂芬、陈楚送达了《工作联系函》，但红星公司与官桂芬、陈楚表示无法提供清单所列资料。广东巨正建设项目管理有限公司于2016年3月17日出具《工作联系函》，主要内容是：“经过红星公司与官桂芬、陈楚确认无法提供清单所列资料（主要是涉案工程的施工图，施工合同或协议等），单凭涉案工程的现状及当事人提出的财产清单，无法进行鉴定工作”。
原审法院认为，红星公司与官桂芬、陈楚于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
《房屋租赁合同》签订后，红星公司将涉案房屋交给官桂芬、陈楚经营，官桂芬、陈楚亦按合同约定支付租金，双方已履行了合同的前期义务。合同约定的租金支付标准是根据当月经营收入额按比例分成，官桂芬、陈楚在经营“养生馆”过程中，因生意不尽人意，经营收入偏低，红星公司认为导致经营收入低的原因是因为官桂芬、陈楚没有按合同要求投入人手，官桂芬、陈楚则举证反驳已按合同约定投入了足够的人员。
作为“养生馆”经营者的官桂芬、陈楚，主观上亦希望生意兴隆。在经营过程中出现经营收入偏低的原因有可能来自多方面，如市场不景气、经营地点位置不佳、经营方式缺乏吸引力等因素，不能简单归责于官桂芬、陈楚。但红星公司在前期多次去函通知官桂芬、陈楚的情况下于2015年4月2日与陈楚就涉案房屋租赁问题进行协商所形成的《会谈纪要》，均明确了陈楚提出用10天时间继续寻找合适的下家，红星公司给予延期至2015年4月20日，转租条件为出租方收取固定收益，月租金为50元／平方米或者先低后高。于2015年4月20日后陈楚如仍无法将“养生馆”转出，则2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》终止。据此，《会谈纪要》的内容应视为双方协商一致解除合同。故红星公司及官桂芬、陈楚各自请求解除双方于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》，原审法院予以支持。基于上述《会谈纪要》的内容及认定，红星公司及官桂芬、陈楚各自请求对方支付违约金10万元的依据和理由不足，原审法院不予支持。
至于红星公司请求官桂芬、陈楚补交2015年4月20日起至交还场地日止的租金，现暂计算至起诉日（2015年7月31日）为97333元（按50元／㎡计）问题。红星公司与官桂芬、陈楚于2015年4月2日通过《会谈纪要》协商解除合同后，官桂芬、陈楚应当在合理期限内与红星公司办理场所的交接手续，但官桂芬、陈楚一直以场所内的可移动设备及物品搬离后失去价值为由拒绝搬迁，在原审法院于2016年4月6日第二次庭审中向其释明后，官桂芬、陈楚仍然表示不予搬迁，因此应向红星公司支付占用房屋期间的占用费。原审法院根据《房屋租赁合同》第九条的约定，考量本案的实际情况，结合评估报告的月租金标准，酌定官桂芬、陈楚自2016年4月6日起至实际搬离交还房屋之日止向红星公司支付月租金标准（6417＋12879）×50%的占用费，即每月9648元。据此，红星公司的此项请求，原审法院予以部分支持。
至于官桂芬、陈楚请求红星公司返还租赁保证金2万元、水电费押金5000元问题。基于双方已协商解除合同，红星公司收取官桂芬、陈楚的租赁保证金2万元、水电费押金5000元应在结算后返还。故官桂芬、陈楚的此项请求与合同的约定相符，原审法院予以支持。
至于官桂芬、陈楚请求红星公司支付因违约导致的损失，含经营转让费在内，暂计537979元问题。基于双方已协商解除合同，根据《房屋租赁合同》第九条的规定，官桂芬、陈楚的义务就是与红星公司协商办理交接手续，不存在继续经营或经营转让费的情况。合同解除或终止后，官桂芬、陈楚应及时搬走“养生馆”房屋内的可移动设备物品，交还场所给红星公司。官桂芬、陈楚在反诉中主张的损失构成是：固定装修合计213974元，可移动财产损失320045元。诉讼中，原审法院对红星公司提出的评估鉴定申请已依规定程序委托了广东巨正建设项目管理有限公司对官桂芬、陈楚提出的申请事项进行评估鉴定，但由于官桂芬、陈楚无法按要求提交相应的鉴定资料，导致该公司函复无法进行评估鉴定，对此责任在于官桂芬、陈楚。对于固定装修价值的处理问题。原审法院认为，官桂芬、陈楚与王增艳签订的《御馨苑美容养生会所经营权转让协议书》涉及的是经营权及所有权价格（其中包括会所内现有设备、设施及物品商品）转让，并非固定装修的转让价格。结合双方签订的《房屋租赁合同》第一条第3点约定的“出租形式，甲方投入固定装修”。因此，涉案房屋内的固定装修不属于官桂芬、陈楚的投入，官桂芬、陈楚所指的固定装修应是因经营需要对养生馆内的局部位置进行的装饰、装修。原审法院从实事求是、解决争议的角度出发，对此酌定由红星公司向官桂芬、陈楚作出适当的补偿，以人民币30000元较为适宜。故此，官桂芬、陈楚的此项请求理据不足，本院酌定支持由红星公司补偿官桂芬、陈楚人民币30000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百一十六条的规定，原审法院判决：一、确认解除红星公司与官桂芬、陈楚签订的《房屋租赁合同》；二、官桂芬、陈楚于判决生效之日起十日内将租赁的珠海市吉大景和街华业临海花园77-9和77-19号商铺交还红星公司，并向红星公司支付从2016年4月6日起至实际交还商铺之日止的期间占用费，以每月人民币9648元的标准计算；三、红星公司于判决生效之日起十日内返还租赁保证金人民币20000元、水电费押金5000元给官桂芬、陈楚；四、红星公司于判决生效之日起十日内支付补偿款人民币30000元给官桂芬、陈楚；五、驳回红星公司的其他诉讼请求；六、驳回官桂芬、陈楚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币58497元，反诉费10562元，合计69059元，由红星公司及官桂芬、陈楚各负担34529.5元，评估费16973元，由红星公司及官桂芬、陈楚各负担8486.5元。
红星公司不服上述判决，上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判官桂芬、陈楚支付给红星公司100000元违约金；三、改判官桂芬、陈楚支付2015年4月20日至2016年5月11日的商铺占用费245059元（按法院委托的评估公司评估的物业租金的市场价格，按每月租金19296元计算）。以上费用共计345059元。事实和理由如下：原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，并不当使用酌定权，对官桂芬、陈楚多次违约行为不作认定，在官桂芬、陈楚应支付租金及无理索赔方面有意作出对其有利的裁定，有违公正。
一、官桂芬、陈楚多次违约，原审判决却不作认定。1、官桂芬、陈楚未按合同约定投入足够专业人员，这是第一次违约。其虽然提交了员工考勤表，但无法证明真实性，也未提交相关劳动合同予以佐证。在其提交的员工身份证明中仅有两人有相应从业资质，明显违反双方合同第六条第2款的约定，应当按照合同第十条判定官桂芬、陈楚的违约责任。2、官桂芬、陈楚存在非法转租的行为，这是第二次违约。在租赁期间，官桂芬、陈楚于2014年10月24日与案外人黄薇签订《合作经营协议》，擅自将租赁物业转租他人，私自收取费用。违反合同第六条第3款及第十条第7款的约定，应当承担违约责任。3、双方于2015年4月2日《会议纪要》达成解除合同协议后，官桂芬、陈楚一直强占物业不还，构成第三次违约。并且在原审审理期间和判决之后违约行为仍处于持续状态，原审判决虽然认定双方于2015年4月20日解除合同有效，但官桂芬、陈楚违反双方合同第九条第1款约定，一直拒绝搬迁，其行为违反合同第十条第6款。综上，应当按照合同约定判定官桂芬、陈楚向红星公司支付10万元的违约金，但原审判决对此未作认定，应予纠正。
二、原审判决酌定判决官桂芬、陈楚支付房屋占用费的计算期间和租金标准错误。原审判决的认定说明官桂芬、陈楚理应搬离的时间是2015年4月20日，但官桂芬、陈楚因担心搬移物品会造成损失而拒绝搬离，对此红星公司没有任何过错，根据法院委托的评估报告，在官桂芬、陈楚强占物业期间，租金的市场价格为每月19296元，但原审法院既没有按评估价格，也没有按照官桂芬、陈楚实际强占物业的时间判决，而是随意酌定判决，应予纠正。
三、原审判决酌定红星公司向官桂芬、陈楚补偿租赁房屋内的局部装饰、装修价值损失30000元无事实和法律依据。双方在合同第第九条第1款已明确约定对固定装修装饰的处理方式，是双方的合意，原审判决酌定30000元超越了双方意思自治，并且对于合同解除是官桂芬、陈楚的过错造成，红星公司没有应予补偿的任何事实或法律依据。而且双方约定固定装修不得拆除是基于以下事实：一是上述固定装修拆除后，已无使用价值；二是非专业人员拆除固定装修会损坏物业的主体结构，对此原审判决也认定官桂芬、陈楚的此项请求理据不足，却又同时酌定红星公司补偿30000元固定装修价值损失是自相矛盾的。综上请求支持红星公司的上诉请求，依法改判。
针对红星公司的上诉，官桂芬、陈楚答辩称：一、红星公司凭空捏造官桂芬、陈楚未投入足够的专业人员并滥发违约通知构成严重违约。官桂芬、陈楚是根据市场习惯，实际聘请员工9人以上，具体分工已提交员工考勤表、员工身份证信息及所在岗位的签名。红星公司随时派员来检查营业状况，在没有见到8个员工以上同时在岗就认为违约，然后就滥发违约通知书严重干扰经营秩序，直接导致经营失败。
二、红星公司认为官桂芬、陈楚存在转租行为不是事实。官桂芬、陈楚为了改善经营状况，引进美容养生专业团队合作经营并签订《合作经营协议》，但此后专业团队改变主意不愿合作，双方终止合作，本协议根本没有执行，既不是转租也没有合作。但红星公司仅凭一张废弃的模糊不清的复印件，就当作违约转租的证据是举证不足。
三、事实上是红星公司违约在先，多次违约。《房屋租赁合同》是红星公司设计好的格式合同，并非双方磋商的结果。官桂芬、陈楚于2013年11月1日接手转让，一个多月后即2013年12月19日才正式签约。但红星公司自2014年9月26日开始违约，在毫无事实根据的情况下就开始不断地发送违约通知书，破坏我方经营秩序。2015年4月2日红星公司再次违约，突然强行停水停电，单方违约要求退出。2015年5月5日，红星公司第三次违约停水停电，锁门封店，撵走经营人员，控制了房屋及官桂芬、陈楚的财产，侵犯官桂芬、陈楚的财产权。然后提起诉讼，致使官桂芬、陈楚的财产严重受损。2016年5月6日，官桂芬、陈楚收到原审判决，三天后开始搬迁，于2016年5月11日搬离完毕。所投入的固定装饰、装修设施等全部完好无损地交给了红星公司，红星公司也以手机信息回复收到。根据《房屋租赁合同》第九条第1款的约定，乙方投入的固定装修装饰设施（添附物）没有明确文字表达无偿归甲方所有，应当合理补偿。由于红星公司严重违约，除赔偿外，应按折旧后价格补偿给官桂芬、陈楚。
四、《会谈纪要》并非双方会谈的真实内容，是红星公司蓄意删除陈楚的意见，骗取陈楚的签收签名。红星公司假借会谈形式，恶意进行磋商。原合同签约人是官桂芬，没有其本人授权或签名的其他附件是无效的。陈楚对会谈纪要签名只是代签收行为，而且《会谈纪要》没有盖章，没有与会人员的签名，不是现场会谈时的真实内容，没有将我方的意见写进《会谈纪要》，红星公司在事后才将此份《会谈纪要》补盖公章。并且会谈纪要与会议纪要不同，是不具备法律效力的。
五、原审法院判决评估费用由双方各负担50%，是与法律依据相悖的，应该依法纠正。房屋租金评估是红星公司的临时举证主张。根据《诉讼费交纳办法》第十二条的规定，根据谁主张，谁负担的原则，应由红星公司负担。
六、原审法院认定官桂芬、陈楚一直以场所内的可移动物品搬离后会失去价值为由而拒绝搬迁是错误的。红星公司已完全控制了房屋和官桂芬、陈楚的财产，致使经营无法继续。官桂芬、陈楚向原审法院申请对投资的固定装饰、装修设施及设备物品等进行价值评估，但原审法院委托的评估公司不了解主体合同约定条款，硬要我方提供多项材料，因此官桂芬、陈楚的财产没有得到合法的评估。在评估前官桂芬、陈楚是不能搬迁的，原审法官也没有明确要求搬迁。原审法院判决官桂芬、陈楚从2016年4月6日起支付房屋占用费直至搬离交还房屋之日止是不合法不公平的。
七、双方签订的《房屋租赁合同》实际内容是合作经营。红星公司有实质性的投资（基础装修），有参与经营管理制度，有提取分红作为投资回报的方案。但是红星公司只图眼前利益，背弃了法律、规则、诚信和义务，严重丧失了合同公平的法则。
官桂芬、陈楚在二审中提交如下证据：1、彩照4张；2、手机短信内容打印页1张；3、手机短信内容打印页1张；4、手机短信内容打印页1张；5、会谈纪要；6、租赁合同尾页；7、违约通知书；8、手机短信内容打印页1张；9、手机短信内容打印页1张。经审查，官桂芬、陈楚提交的上述证据1、3－8在原审时已提交，本院对此不予采纳。证据2和证据9与本案争议事实有关联，本院予以采纳。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。对原审查明的事实本院予以确认。二审中，双方均确认官桂芬、陈楚于2016年5月11日已搬离案涉房屋。
本院认为，结合双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于以下几个方面。
第一，关于违约金的问题。红星公司以官桂芬、陈楚存在不按约定投入工作人员、擅自转租及未按约定交还租赁房产的违约行为，要求官桂芬、陈楚向其支付10万元的违约金。对此本院认为，其一，就是否按合同约定投入工作人员，原审中官桂芬、陈楚提交了员工身份证及考勤表等证据予以证明，红星公司虽然不予认可，但并不能有相反证据予以反驳，对其该主张本院不予采信。其二，就是否擅自转租，红星公司提交了一份2014年10月24日的合作经营协议，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭该份协议并不足以认定官桂芬、陈楚存在将租赁场地转租的行为。其三，对于未按约定交还租赁房产，根据双方于2015年4月2日签署的《会谈记要》显示，双方协商一致4月20日后如官桂芬、陈楚仍无法转出，则双方《房屋租赁合同》终止，就本案查明的事实看，官桂芬、陈楚在双方协商解除合同后直至2016年5月11日才搬离案涉房屋，其行为确已违反了双方《房屋租赁合同》第九条第1款及第十条第二点第6款的约定，构成违约。因此，红星公司要求官桂芬、陈楚支付10万元违约金有事实和法律依据，本院予以支持。
第二，关于房屋占用费。首先，如上所述，双方已经在《会议纪要》中明确了合同终止的具体时间，并且根据双方《房屋租赁合同》第九条第1款的约定，在合同提前终止时，官桂芬、陈楚需无条件将租赁房产返还给红星公司，合同终止三天内，官桂芬、陈楚必须全部搬离其装置于房屋内可移动的财产。但直至原审期间，官桂芬、陈楚仍拒绝搬离，因此，官桂芬、陈楚理应向红星公司支付占用房屋期间的费用。其次，根据《房屋租赁合同》第九条第1款约定及2015年4月24日红星公司向官桂芬、陈楚发送的《联系函》内容，自2015年4月24日之后，官桂芬、陈楚仍未搬离涉案房屋，即应当向红星公司支付占用费，原审判决以2016年4月6日作为起计房屋占用费的时间显属不当，本院予以纠正。再次，根据原审法院委托评估，案涉房屋月租金为19296元，该租金损失的产生系因官桂芬、陈楚违约拒不搬离案涉房屋所导致，红星公司对此并无过失，原审判决酌定由红星公司承担50%的租金损失不当，本院予以纠正。最后，由上所述，官桂芬、陈楚因违反合同约定未及时搬离并交还案涉房屋给红星公司，须承担向红星公司支付违约金的违约责任。而基于违约金兼有的赔偿性和惩罚性双重属性，亦即违约责任的承担兼有补偿守约方财产损失和对违约行为进行制裁的双重功能，红星公司在已获得违约金补偿的情况下，其租金损失已获得一定程度的弥补，因此官桂芬、陈楚支付的房屋占用费应予以相应扣减，据此，官桂芬、陈楚应当向红星公司支付的房屋占用费为：自2015年4月24日至2016年5月11日，按每月19296元计算：（2015年4月：19296元／30日×7日＝4502.4元）＋（2015年5月至2016年4月：19296元×12月＝231552元）＋（2016年5月：19296元／31日×11日＝6846.9元）－100000元＝142901.3元。
第三，关于局部装饰和装修损失。本案中双方系以协商方式解除合同，官桂芬、陈楚的违约行为仅体现在解除合同后未按期归还案涉房屋，但对于合同解除并无过错。从在案证据可以看出，官桂芬、陈楚在租赁经营过程中确实对案涉房屋进行了局部的装饰装修，虽然由于无法评估鉴定不能确定该部分损失，但该部分装饰装修毕竟随案涉房屋在2016年5月11日一并交还给了红星公司，红星公司亦未拒绝接收，在此情况下，原审判决酌定红星公司补偿30000元并不违反公平原则，本院对此予以维持。
综上所述，红星公司的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1647号民事判决第一、三、四、六项。
二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1647号民事判决第二、五项。
三、官桂芬、陈楚于本判决生效之日起十日内向珠海市香洲红星房地产开发有限公司支付违约金10万元。
四、官桂芬、陈楚于本判决生效之日起十日内向珠海市香洲红星房地产开发有限公司支付房屋占用费142901.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费58497元，反诉费10562元，合计69059元，由红星公司负担20720元，官桂芬、陈楚负担48339元；一审评估费16973元由红星公司及官桂芬、陈楚各负担8486.5元。本案二审受理费7446元，由红星公司负担2206元，官桂芬、陈楚负担5240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年九月五日
书 记 员 王 莉