中华人民共和国
广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法民一初字第29号
原告林耀发（LUMYEWFATT），男，1961年6月3日出生，新加坡国籍，新加坡公民身份证号码。
委托代理人曾东汉，广东至简律师事务所律师。
被告傅敏，男，1963年8月3日出生，汉族，公民身份号码。
第三人周美琪（ZHOUMEIQI），女，1979年3月18日出生，新加坡国籍，新加坡公民身份证号码。
委托代理人曾东汉，广东至简律师事务所律师。
原告林耀发诉被告傅敏、第三人周美琪因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月13日受理后，依法由审判员岑文豪担任审判长，与审判员何瑾、人民陪审员胡慧敏组成合议庭进行审理，后追加周美琪作为本案第三人参与诉讼，并变更由审判员岑文豪担任审判长，与审判员何瑾、助理审判员张铁组成合议庭，适用普通程序，于2014年4月16日、2014年6月13日、2014年8月7日、2014年9月2日公开开庭进行审理。第一次开庭中，原告林耀发的委托代理人曾东汉、被告傅敏到庭参加了诉讼。第二、三、四次开庭中，原告林耀发的委托代理人曾东汉、被告傅敏、第三人周美琪的委托代理人曾东汉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林耀发诉称，2012年11月13日，原被告在中介的促成下就佛山市顺德区乐从镇房屋买卖事宜达成一致，签订了《房地产买卖合同》，约定房屋总成交价60万元。合同签订后，被告依约支付了该合同定金3万元及首期房款17万元，原告亦于2012年12月20日收齐首期房款后将该房屋交付被告使用。随后被告一直未依约付款，经原告反复催讨，至今逾期未付，已构成根本违约。原告现在仍愿意履行该买卖合同，只是由于被告行为上不履行或事实上履行不能，经原告催告后在合理期限仍未履行，客观上已经无法实现合同目的，才起诉至法院，请求判令：一、解除原被告于2012年11月13日签订的《房地产买卖合同》，被告搬离该房屋并向原告返还；二、被告向原告支付逾期付款违约金60000元及偿付经纪代理费9000元；三、被告向原告偿付房屋占用费36000元；四、被告承担本案诉讼费。后变更诉讼请求第二项为：被告向原告支付逾期付款违约金60000元。
被告傅敏辩称，原告说法与事实不合。被告和原告是通过中介达成房屋买卖合同，合同曾经修改，修改的原因是原告无法提供购房资料，合同最终无法履行的原因是对方手续欠缺而不是被告不履行合同。
第三人周美琪辩称，对原告起诉无异议。
诉讼中，原告林耀发提供的证据材料及被告傅敏、第三人周美琪的质证意见如下：
1.原告护照翻译件一份，被告身份证复印件一份，证明原被告诉讼主体资格。
被告质证意见：对其真实性、合法性、关联性均无异议。
第三人质证意见：无异议。
2.房地产买卖合同原件一份，证明原被告双方存在的买卖合同关系以及相关的义务和违约条款等。
被告质证意见：对其真实性、合法性、关联性均无异议。
第三人质证意见：无异议。
3.房地产权证原件一份，证明原告出售房产的正当性与合法性。
被告质证意见：对其真实性、合法性、关联性均无异议。
第三人质证意见：无异议。
4.催告函原件一份、EMS底单原件一份、交寄邮件收据原件一份，证明：（1）原告已经催告被告方及经济公司在合理期限内履行买卖合同；（2）该催告函明确了原告方已经在很长时间内多次配合经纪公司去几家银行办理按揭手续。
被告质证意见：对其真实性没有异议，去办理业务的大部分原因是原告方手续不全造成的。
第三人质证意见：无异议。
5.收件收据原件一份，证明原告方已经按照经纪方办理银行按揭手续的要求出具相关的证件，尽了配合按揭的合同义务。
被告质证意见：无法确定该组证据的真实性。
第三人质证意见：无异议。
6.个人住房贷款申请表原件一份、二手房出售人声明原件一份、家庭住房实有套数诚信保证书原件一份，证明原告本人从新加坡回来去银行办理按揭手续。
被告质证意见：对其真实性没有异议。
第三人质证意见：无异议。
7.机票英文打印件三份（未提供中文翻译），证明原告本人为履行本买卖合同前后三次按照经纪方要求从新加坡回来配合办理按揭手续。
被告质证意见：对其真实性无异议，但是因为原告方没有做好充足卖房准备，缺乏相关的证件和资料造成的。
第三人质证意见：无异议。
8.中国工商银行个人购房借款／担保合同原件一份、中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同原件一份，证明原告已多次配合到银行办理按揭手续，善意履行了合同义务。
被告质证意见：对其真实性无异议，对其证明内容有异议，原告不能提供符合银行要求的手续，导致无法按揭；后期银行办理好手续后，原告又拒绝签字配合。
第三人质证意见：无异议。
9.授权委托书原件两份，证明原告方已根据双方及中介公司的要求完善了所需要的按揭材料，跟刚才举的材料收据形成证据链，原告方已完全按照中介方的要求提供所有的材料。
被告质证意见：无异议。
第三人质证意见：无异议。
10.敦促履行通知书原件一份，证明证人的证言与其书面的内容矛盾，不应采信其证言。
被告质证意见：该份证据与被告无关。
第三人质证意见：无异议。
11.结婚证原件一份，证明原告与第三人是夫妻关系。
被告质证意见：该份证据与被告无关。
第三人质证意见：无异议。
诉讼中，被告傅敏提供的证据材料及原告林耀发、第三人周美琪的质证意见如下：
1.房屋买卖合同原件一份，证明协议是三方共同签订的，被告作为买方是严格按照该协议履行的。因原告国籍是新加坡，不了解国内政策，已经违约。后经协商，合同条约进行了修改，在其他约定部分进行了补充。
原告、第三人的质证意见：对其真实性无异议，对其证明内容有异议。被告方陈述的证明内容在该买卖协议中无法证明。
2.收款证明原件两份，保证函复印件一份，证明被告可以合法使用案涉房产。
原告、第三人的质证意见：对其真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议。20万中有3万元是定金，17万元是首付款，除此外并不能证明被告方所要证明的内容。
3.物业公共部位对账簿原件一份、收款收据原件两份（和正物业出具）、存款存折原件一份、用水明细表打印件（加盖水业控股公司乐从分公司公章）一页、业主资料登记表复印件一份、物业管理服务协议书原件一份、装修协议书原件一份、管理规约原件一份，证明被告在案涉房屋居住一年多，是双方履行合同的结果。
原告、第三人的质证意见：对其真实性、合法性没有异议，对其证明内容有异议，该组证据证明了从签订本案案涉合同后，原告已将该房产交付给被告占有、使用，一直到现在。所以，原告要求被告给付房屋占有费有事实和法律依据。
4.和正物业中介服务部（以下简称和正中介）的法人李文超的出庭证言，证明原被告及证人通过三方协议达成房地产买卖合同，合同上对各方权利义务规定得很清楚，原告的陈述与事实不符。
原告、第三人的质证意见：1.证人证言只有言辞，没有其他书面材料佐证，证明力很弱。2.证人证言与原告方提交的敦促履行通知书自相矛盾，其言辞都是推辞和揣摩。3.基于证人陈述的不是事实，请求庭后提交相关证据驳斥证人证言。
诉讼中，第三人周美琪未提供证据，视为放弃举证的权利。
经庭审辨证、质证，本院对以上证据认证如下：
1.对原告提供的证据1、2、3、9，被告及第三人对其均无异议，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其予以采纳。
2.对原告提供的证据4、6、8，被告及第三人对其真实性无异议，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认，但证明内容须结合其他证据综合认定。
3.对原告提供的证据5，虽然被告对其不予确认，但该收据的出具人李文超出庭接受质证，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认，但证明内容须结合其他证据综合认定。
4.对原告提供的证据7，因原告未提供原件，且该证据为中华人民共和国领域外形成，原告未办理相关的证明手续，故本院对该组证据不予采纳。
5.对原告提供的证据10、11，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认，但证明内容须结合其他证据综合认定。
6.对被告提供的证据1、2、3，原告及第三人对其真实性无异议，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认，但证明内容须结合其他证据综合认定。
7.对被告方出庭证人的证言，因证人出庭接受质证，且该证人为双方房产交易的中介方，地位中立，并实际参与双方的房产交易过程，其证言证明力较强，故本院对该证人证言予以采信。
案经开庭，根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，可查明如下事实：
2012年11月13日，林耀发作为卖方，傅敏作为买方，和正中介作为经纪方，共同签订《房地产买卖合同》，约定：双方就位于佛山市顺德区乐从镇房屋自愿协商达成协议如下：该物业建筑面积为84.1平方米；成交价为人民币60万元；双方同意该物业交付使用的时间为2012年12月20日收齐首期房款当天；买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则：（1）逾期未超过十个工作日的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十个工作日的仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交10%支付违约金，且违约方须承担守约方向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五个工作日内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五个工作日为履行期限。经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖双方原因、政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收取的代理费并负责将该交易办理完毕。付款方式为按揭付款，定金3万元买方须在2012年11月13日支付给卖方，首期楼款（不含定金）17万元买方须在交易递件受理当天直接支付或存入卖方账户（到帐即视为收取），楼价余款40万元由买方向银行办理按揭贷款。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行开设的账户。若买方贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则按银行实际批准借款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清。卖方于领到全权委托公证书原件当日起，买卖双方于3个工作日内无条件配合中介方到相关部门办理按揭手续以及房管所进户手续等，并于双方协商同意情况下，从卖方领到全权委托公证书当日起60个工作日内办理完房屋所有相关手续。周美琪代林耀发在卖方处签名，傅敏在买方处签名，和正中介在经纪方处盖章。
合同签订当天，傅敏向林耀发支付定金3万元，向和正中介支付中介服务费12000元和评估费3000元。2012年12月17日傅敏向林耀发支付首期款17万元。林耀发亦按合同约定将案涉房屋交付给傅敏使用。其后林耀发确认收到傅敏支付的4560元维修基金。至今，案涉房产仍由傅敏使用。
2013年5月15日，林耀发出具授权委托书，委托周美琪全权办理案涉房产交易的相关事宜。2013年8月14日，周美琪代林耀发向傅敏、和正中介分别发出《催告函》、《履行合同催告函》，声称：和正物业中介服务部和傅敏一再拖延支付余款，且以办理按揭借款无法获得批准为由要求卖方先办理房产过户手续再付款，卖方坚决不接受。要求买方十五天内完成余款40万的支付义务，要求和正物业中介服务部七天内书面出具需要卖方补充配合出具的相关材料。
另查，位于佛山市顺德区乐从镇房屋（登记记号：粤房地权证佛字第03120595**号）登记产权人为林耀发。林耀发与周美琪为夫妻关系，两人确认案涉房产为两人夫妻关系存续期间取得。在本院于2014年4月22日进行询问过程中，周美琪表示确认林耀发与傅敏于2012年11月13日签订的《房地产买卖合同》的效力。
再查，傅敏曾先后向中国工商银行、中国邮政储蓄银行等银行申请办理购房抵押贷款，均未获批准。
再查，和正中介的经营者李文超作为证人出庭陈述：和正中介协助双方办理相关的按揭手续，第一次在中国工商银行未获得贷款批准是由于原告方没有亲自到场，只有第三人带了一份授权委托书过来，中国工商银行工作人员由于不确定原告方的委托公证的真假，所以拒绝办理按揭。第二次去中国邮政办理银行贷款，所有手续办妥，由于身份证号码位数不一致，不能输入原告方的身份证号码，故无法办理成功。第三次去中国银行办理贷款手续未成功，也是因为原告方没有亲自到场，仅有一份公证委托书，中国银行工作人员由于不确定原告方的委托公证的真假，所以拒绝办理按揭。第四次去中信银行，所有手续办妥，只要原告提供原件核对就可以，但由于第三人当天要赶回新加坡，未协助提供原件核对，且第三人当时还要求被告一次付清所有余款给原告方才协助办理过户，故按揭手续没办下来。庭审中，原被告及第三人确认双方房屋买卖过程中均是委托和正中介代办银行按揭贷款事宜，和正中介已在办理过程中就银行的答复向原被告及第三人及时予以说明。
以上事实还有开庭笔录在案佐证。
本院认为，林耀发、周美琪系新加坡居民，故本案属涉外民事纠纷。本院是广东省高级人民法院指定的有权审理涉外民事案件的人民法院，且符合级别管辖的规定，本案应由本院管辖。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；……”案涉不动产所在地位于广东省佛山市顺德区，故本案应适用中华人民共和国法律审理。
关于案涉合同合同的效力问题。林耀发与周美琪确认案涉房产为两人婚后购买，为夫妻共有财产，林耀发委托周美琪代其与傅敏签订《房地产买卖合同》，周美琪亦明确表示确认林耀发与傅敏于2012年11月13日签订的《房地产买卖合同》的效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故案涉合同应为有效。
关于案涉合同是否应予解除的问题。原告主张被告怠于履行付款义务，因此要求解除合同，并要求被告承担违约责任。根据合同约定，房款的付款方式为按揭付款，被告先支付定金3万元及首期楼款17万元，余款40万元由被告向银行办理按揭贷款。被告已按合同约定向原告支付定金及首期楼款共计20万元，原告亦已按合同约定将案涉房产交付傅敏占有使用，但因银行贷款一直未获得批准，双方未再进一步履行合同。而导致银行贷款未获批准的原因将直接决定谁是合同违约方，若是由于被告自身原因导致贷款申请未获批准，则被告应主动补足房款余额，否则应视为被告违约；若是因原告原因导致被告无法获得银行贷款，则应由原告承担违约责任。本案中，被告确实曾向多家银行申请办理按揭贷款，原告主张是由于被告自身的原因导致银行按揭贷款手续未获得批准，但未提供证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”应由原告林耀发承担举证不能的责任。而被告举证了双方交易时的中介方和正中介的经营者及经手人李文超作为证人出庭作证，因原被告及第三人均确认所有银行贷款手续均是委托该中介方办理，中介方参与了银行贷款的全部过程，且虽然中介费用全部是由被告支付，但该支付行为是按原被告签订合同时的约定所为，被告已支付中介费用完毕，不存在其他应予退还中介费用的情形，故该中介方与双方均不存在利害关系，本院对该证人证言予以采信。根据证人陈述，在被告向银行办理贷款手续的过程中，需要原告方的参与配合，导致四次银行贷款无法获得批准的原因中，前面两次是基于非原被告双方的原因，后面两次则是原告方自身的原因所致。原告主张中介方应提供书面证据证明其陈述的银行不予批准的原因，但因现在国内各家银行在审批按揭贷款申请的过程中，均不会就不予办理按揭贷款的原因向当事人出具书面说明，且原告及第三人亦确认在办理银行贷款过程中，中介方已就上述情况向其进行了说明。另根据原告于2013年8月14日发出的催告函、履行合同催告函反映，被告曾要求原告方先办理房产过户手续再办理贷款手续支付余款，原告方对此坚决不接受，亦不予协助，而我国二手房交易过程中银行审批按揭贷款均会要求先办理房产过户手续，再发放贷款，在案涉房产未过户的情况下，被告方不可能获得银行贷款审批。故证人陈述及原告提供的证据均显示案涉房产无法获得贷款，并导致被告无法向原告支付房款余额的原因并非是被告造成的，被告行为不构成违约。原告主张被告违约，并据此要求解除案涉合同、被告承担违约责任的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第一百五十二条之规定，判决如下：
驳回原告林耀发的诉讼请求。
本案的受理费2400元，由原告林耀发负担。
如不服本判决，原告林耀发、第三人周美琪可在判决书送达之日起三十日内，被告傅敏可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。
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审 判 长 岑文豪
审 判 员 何 瑾
代理审判员 张 铁
二〇一四年九月九日
书 记 员 杨 翀