重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06201号
上诉人（原审被告）：重庆成晋实业有限公司，住所地重庆市合川区白菜园C幢门市8、9号。
法定代表人：陈家翔，该公司总经理。
委托代理人：王春雪，重庆智权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦福英。
委托代理人：傅家强，重庆百晟律师事务所律师。
委托代理人：杨建冲，重庆百晟律师事务所律师。
上诉人重庆成晋实业有限公司（以下简称成晋公司）与被上诉人秦福英商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院法院于2015年6月10日作出（2015）合法民初字第01474号民事判决。上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月12日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长并主审，与代理审判员赵青、代理审判员陈娅梅组成合议庭，并于2015年11月27日公开开庭进行了审理，上诉人成晋公司的委托代理人王春雪，被上诉人秦福英的委托代理人傅家强、杨建冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
秦福英一审诉称，2011年1月13日，秦福英与成晋公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，秦福英购买位于合川区草街镇××ＸＸＸ房屋。合同签订后，秦福英向成晋公司交付了首期房款74715元，2011年4月2日又以按揭方式支付余款111000元。合同约定的交房时间是2011年10月31日，成晋公司于2013年3月15日具备交房条件，按合同约定成晋公司应支付逾期交房违约金18609元（185715×501×0.0002）。按合同约定成晋公司在房屋实际交付使用后60日内，为秦福英办理产权登记，成晋公司至今未取得登记受理单，成晋公司应按合同约定支付逾期办理产权登记违约金11700元（185715×（690-60）×0.0001）。为维护秦福英的合法权益，请求法院依法判令成晋公司支付秦福英逾期交房违约金18609元、逾期办理产权登记违约金11700元，合计30309元；本案诉讼费由成晋公司承担。
成晋公司一审辩称，合同约定接房是2011年10月31日，而其起诉时间是2015年2月5日，秦福英请求成晋公司支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效。成晋公司取得产权登记受理单的时间是2014年1月17日，因此，产权登记违约金只能算至2014年1月17日，而不是秦福英起诉时。另外，秦福英延期缴纳契税，属于补充协议第二条约定的成晋公司免责事由，应当免除成晋公司相应的责任。
一审法院经审理查明，2011年1月13日，秦福英与成晋公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定秦福英（乙方）购买成晋公司（甲方）开发建设的位于重庆市合川区××办事处××ＸＸＸ普通商品住房，建筑面积78.49㎡，套内建筑面积61.32㎡，总成交金额为185715元。付款方式：签订合同时，乙方向甲方支付购房款74715元，余款111000元乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。
合同第七条、第八条约定，本商品房交付期限：属预售商品房的，甲方（成晋公司）应当在2011年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（秦福英）使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
合同第九条关于逾期交房违约责任的约定：除本合同第七条约定的不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：逾期超过90日后乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。
合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在120日（含）之内……。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
补充协议第二条关于成晋公司免责事由的约定：1、乙方在接房及取得房地产证书时，均必须完善包括但不限于本合同规定之各项购房手续及款项为前提……；若因乙方未按期交清款项、提供完整资料的，甲方有权相应延迟交房及办理登记时间……。2、乙方若未按本合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房期是否到期，甲方有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期责任。”
合同签订后，秦福英依照合同的约定向成晋公司支付了购房首付款74715元。房屋建设完工后，由于套内面积减少为61.13㎡，秦福英实际支付购房首付款74140元。2011年4月2日，秦福英支付成晋公司购房余款111000元，共计185140元。秦福英于2011年12月8日办理接房手续并实际使用，且于当日向成晋公司交纳契税3697元。2013年3月15日，成晋公司开发建设的育才天街工程1、2号楼取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。成晋公司于2014年1月17日取得土地房屋登记机构出具的秦福英所购房屋权属登记业务受理通知书。2015年2月秦福英向一审法院起诉，其诉请如前。案经审理调解无果。
本案审理中，秦福英与成晋公司双方均同意自合同约定交房时间起算至竣工验收备案登记证时间（2103年3月15日）计算逾期交房的天数；自2013年3月15日再给予60日的办理时间（即2013年5月14日）起算至重庆市合川区国土资源和房屋管理局实际受理登记业务的时间计算逾期办理产权登记的天数。
以上事实，有双方当事人的陈述，重庆市商品房买卖合同，重庆市建设工程竣工验收备案登记证，重庆市合川区国土资源和房屋管理局业务受理通知书，秦福英交纳购房款的票据、抵押贷款合同、重庆农村商业银行贷款还款明细等证据载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。秦福英与成晋公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。
一、关于成晋公司是否存在交房违约，秦福英要求成晋公司支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。
秦福英与成晋公司商品房买卖合同约定房屋交付为2011年10月31日前，但当时该商品房尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不符合交付条件。该商品房于2013年3月15日取得建设工程竣工验收备案登记证，故成晋公司向秦福英交付符合合同约定条件的房屋时间应为2013年3月15日，故成晋公司逾期交房的行为构成违约。秦福英起诉要求逾期交房算至2013年3月15日即501天，且双方均同意以此方式计算违约天数。按合同约定，成晋公司支付违约金应在交房后的30日内，即2013年4月15日前，秦福英于2015年2月起诉主张权利，故秦福英的该诉讼请求未超过两年诉讼时效期限。故产生逾期交房违约金应为18551元（185140元×501天×0.0002）。
二、关于成晋公司在办理产权登记过程中是否违约的问题。
按照合同约定，房屋实际交付使用之日起60日后计算逾期办理产权登记的违约天数。成晋公司向秦福英实际交付房屋时间为2011年12月8日，成晋公司应从2011年12月8日起的60日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，而成晋公司实际取得登记受理单的时间为2014年1月17日，成晋公司行为已构成违约。秦福英与成晋公司在庭审中协商同意违约天数均从2013年5月14日起算至实际取得登记受理单之日（即2014年1月17日），一审法院予以尊重。故逾期天数计算为248天，按合同约定的违约金计算标准，应产生逾期办理产权登记违约金为4591元（185140元×248天×0.0001）。
三、关于成晋公司是否应向秦福英支付逾期交房、逾期办理产权登记违约金的问题。
成晋公司主张秦福英于2011年12月8日实际接房时向其支付契税，属于《补充合同》约定延期支付其他款项的情形，应当免除相应的违约责任。
缴清契税是办理房屋产权登记必要条件之一。按照《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质凭证的当天。”且根据交易习惯，预售商品房的契税应该在办理产权登记的时缴纳，由开发商统一代缴的，购房者应在办理接房手续时向开发商支付，以便于开发商办理房屋产权登记。本案中，按照合同关于交房手续办理的约定，接房时应为成晋公司书面通知的接房的时间，故秦福英应当在成晋公司书面通知的接房日之前，将契税向成晋公司付清。但举证期间届满前，成晋公司未提交充分证据证实其书面通知的接房时间，故秦福英于2011年12月8日实际接房时向成晋公司支付契税不属于延期支付，也未影响成晋公司办理房屋产权登记手续，不存在成晋公司免责的情形，因此成晋公司免责的主张，一审法院不予采信。故成晋公司应当承担逾期交房、逾期办理产权登记的违约责任支付违约金。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由重庆成晋实业有限公司在本判决生效后二十日内支付秦福英逾期交付房屋违约金18551元、逾期办理产权登记违约金4591元，合计23142元；二、驳回秦福英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，减半收取279元，由秦福英负担90元，成晋公司负担189元。
上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决的第一项，并改判为驳回被上诉人对上诉人的各项诉讼请求；本案一审、二审费用由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人不应当向被上诉人支付逾期交房及逾期办理产权登记证的违约金。一、补充协议第二条约定，若被上诉人未按期支付房款及其他款项，上诉人有权拒绝对方，且不承担逾期责任。本案中，合同约定的交房时间为2011年10月31日，被上诉人交大修基金的时间为2011年12月8日，符合补充协议第二条之约定，上诉人不应当承担逾期责任。二、合同是平等主体之间签订，应对双方均有约束力，而被上诉人违约在先，逾期支付大修基金，导致上诉人无法统一提前办证，影响了上诉人的整个进度，一审法院判决违约在后的人承担违约责任，显然违背了合同的基本原则。三、双方签订的合同约定的交房时间系2011年10月31日，而被上诉人于2011年12月8日办理接房手续并实际使用，说明被上诉人认可在未取得竣工验收备案登记的情况下对房屋进行使用，且上诉人均以免交物管费等形式向被上诉人支付了违约金，即使是上诉人存在违约行为，被上诉人知晓应视为双方就新情况的发生达成的补充协议，也应得到双方如实遵守。2013年3月15日上诉人取得竣工备案登记证系对自己行为的补救，且被上诉人亦认可了这种补救措施，根据合同的平等性来说，上诉人不应当向被上诉人支付逾期交房的违约金，否则同理，被上诉人应向上诉人支付从实际接房之日起至2013年3月15日止租赁房屋的相应费用。四、被上诉人要求支付逾期交房的违约金超过了诉讼时效。被上诉人实际接房时间系2011年12月8日，应从这个时间计算诉讼时效，而被上诉人起诉时间是2015年2月5日，被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金己经超过诉讼时效。
被上诉人秦福英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为一、成晋公司是否存在逾期交房行为，应否承担逾期交房违约金；二、被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；三、成晋公司是否存在逾期办证违约行为，应否承担逾期办证违约金。现逐一评析如下：
一、成晋公司是否存在逾期交房行为，应否承担逾期交房违约金。
秦福英与成晋公司商品房买卖合同约定房屋交付为2011年10月31日前，秦福英于2012年12月8日接房，但当时该商品房所涉工程尚未通过工程竣工验收，不符合交付条件。该商品房所涉工程于2013年3月15日竣工验收，故成晋公司合法交付房屋时间应为2013年3月15日，逾期501天，并且秦福英接房时已完善各项款项，一审法院据此判定成晋公司存在逾期交房违约行为，并按照秦福英已付房款万分之二分段计算违约金并无不当，本院予以维持。
二、被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。
本案中，合同约定，成晋公司支付违约金应在交房后30日内，即2013年4月15日前，被上诉人于2015年2月起诉主张权利并未超过两年诉讼时效期限。成晋公司在二审中提出的该异议，于法无据，本院不予支持。
三、成晋公司是否存在逾期办证违约行为，应否承担逾期办证违约金。
成晋公司向秦福英实际交付房屋时间为2011年12月8日，依据合同约定，成晋公司应从2011年12月8日起60日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，成晋公司实际取得登记受理单的时间为2014年1月17日，成晋公司的行为已构成违约。一审庭审中，双方一致同意违约天数均从2013年5月14日起算至实际取得登记受理单之日（即2014年1月17日），故逾期天数计算为248天，一审判决并无不当，本院予以维持。
成晋公司在本案中的诸项异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人成晋公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费558元，由重庆成晋实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 赵 青
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 何 欢
书 记 员 邓 超