江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初16297号原告:季学波,男,1973年9月12日出生,汉族,沭阳县人,居民,住沭阳县。委托诉讼代理人：徐伟，江苏衡上律师事务所律师。被告：沭阳县理想之家商业管理有限公司，住所地：沭阳县浙江商城B8幢18-20号。法定代表人：周慧，该公司法定代表人。被告：周慧，女，1970年5月3日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。原告季学波诉被告沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告季学波及其委托代理人徐伟到庭参加诉讼、二被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季学波向本院提出诉讼请求：一、判决二被告共同给付原告商铺租金39849元（租金计算从2016年11月1日起至2017年12月份止）；二、判令二被告承担要全部诉讼及执行费用。事实及理由：原告于2013年8月在沭阳华希南岸房地产开发有限公司购买商铺2间，并约定二被告自房屋实际交付之日起计算房租（前三年房租冲抵原告购房款），经查沭阳华希南岸房地产开发有限公司于2013年11月份向二被告实际交付原告2间商铺，二被告也于2013年11月实际接收，根据《商铺委托经营管理合同》约定前三年房租冲抵购房款，二被告应于2016年11月起按照总房款的8%于2017年1月给付原告第四年上半年及2016年个2月份共计8个月的房屋租金。二被告应当于2017年7月10日前按照总房款的8%给付原告第四年下半年房屋租金（2017年7月1日-2017年12月31日）。为此原告曾多次向被告索要租金未果。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。被告沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧未作答辩。根据当事人提交的证据及双方陈述，本院查明本案事实如下：2013年8月19日，原告季学波与沭阳华希南岸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告季学波购买沭阳华希南岸房地产开发有限公司开发的2307、2308号两间商铺，商铺价格分别为162249元、162249元。两份《商品房买卖合同》均约定出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。涉案商铺尚未通过综合竣工验收。2015年3月31日，原告季学波与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，合同内容为：“商铺委托经营管理合同，甲方（委托方），个人姓名：季学波，国籍：中华人民共和国。……。乙方（受托方），公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心，……。一、委托经营的商铺基本情况，（一）、甲方是华希·南岸丽景三号楼2307、2308号商铺的买受人，该商铺的建筑总面积为38.18平方米（房管所实测准）。位于沭阳县××路北侧、××路西侧（以下简称为该商铺）。（二）、前述商铺购置总价为甲方与开发单位签订的认购书中确认的表价折扣后的价格，共计人民币：肆拾贰万陆仟玖佰柒拾贰元（￥426972.00元）（注：最终确认购置总价以房管所实测面积计算）。二、委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。（二）未经甲乙双方协商一致，不利变更委托经营的期限。（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。……。四、委托经营条款：（一）、甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用。（二）、委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为：合同第一条第二款约定的购房总价的8%即人民币叁万肆仟壹百伍拾柒元（￥34157.00元）（注：商铺实测面积与认购面积不一致，以实测面积产生的购铺总价为准计算返还租金）。（三）、从第六年起至第十年止，如乙方向承租人实际收取的年总租金这几天所有商铺总购房款的8%的，乙方向甲方支付的年租金标准不低于本条第二款约定的标准，或双方约定下公式计算乙方向甲方应付的租金，计算公式为：实际总租金×（第一条第二款约定的甲方所购商铺的总价÷整个商铺依第一条第二款约定的方式计算的商铺总价）×0.9，另10%的收益归乙方享有。（四）、商铺租金支付方式按半年支付，先付后用。由乙方在租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前分两次支付给甲方（遇法定假日顺延至节假日后的第一个工作日内）。商铺租金支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内。……。”2017年1月25日，被告周慧出具《声明》一份，内容为：“1、我经营华希广场理想之家家居馆时，房屋验收不合格，2、我入场装修时间为2013年11月，2014年1月1日试营业，2014年3月8日正式营业，声明人：周慧，2017.元.25。另查明，案外人陈石磊系华希南岸丽景3183-3187共5个商铺的购买者，作为与本案相同情形的案件，陈石磊于2017年2月27日向本院提起诉讼，要求沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧连带给付原告2017年11月份至2017年6月份的租金共计36717元（庭审中明确租金系从2016年12月1日起算至2017年6月30日）。本院经审理后作出（2017）苏1322民初3001号民事判决书，支持原告的诉讼请求。后沭阳县理想之家商业管理有限公司不服提起上诉，宿迁市中级人民法院经审理后作出（2017）苏13民终2876号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。根据诉辩双方的主张，本案争议焦点为：1.季学波主张被告沭阳县理想之家商业管理有限公司给付租金的理由能否成立，如成立，租金数额如何确定；2.原告要求被告周慧承担租金共同给付责任有无法律依据。关于第1个争议焦点。本院认为：原、被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定的租金租金起算时间应为2013年11月份。理由为：根据原告季学波与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》第二条第（三）款约定：“在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。”庭审中，原告提交的由被告沭阳县理想之家商业管理有限公司法定代表人周慧出具的《声明》能够证明被告沭阳县理想之家商业管理有限公司于2013年11月份接收涉案商铺并进行装修使用，故应视为被告沭阳县理想之家商业管理有限公司已于2013年11月份受原告委托与沭阳华希南岸房地产开发有限公司办理了涉案五间商铺的交接手续。同时，根据《商铺委托经营管理合同》第二条第（一）款约定：“商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。”故应认定《商铺委托经营管理合同》自2013年11月份开始履行，因被告周慧出具的《声明》中仅声明2013年11月份接收涉案商铺，并未注明具体时间，故被告应自2013年12月1日起向原告支付租金。关于第2个争议焦点。本院认为，原告要求被告周慧承担租金连带给付责任无法律依据。理由如下：根据《中华人民共和国公司法》第二十条之规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不利滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不利滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，《商铺委托经营管理合同》系原告与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订，根据合同相对性原则，该合同相应的合同权利、义务应由被告沭阳县理想之家商业管理有限公司享有与承担。在同类案件即陈石磊与沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧租赁合同纠纷案件审理过程中，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司提交了自其设立时起各年度独立的记账凭证及财务报表，能够证明其财产独立于其法定代表人即被告周慧的个人财产。同时，原告亦未提交证据证实被告周慧存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害原告利益的行为，故对原告要求被告周慧承担共同责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告主张沭阳县理想之家商业管理有限公司于2013年11月份（实际交房日）从华希南岸公司接收原告商铺2间应从2013年11月份起给付租金，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于沭阳县理想之家商业管理有限公司接收房屋的日期无法准确至具体哪一天，同时参照同类案件即陈石磊与沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧租赁合同纠纷案件的生效民事判决书，租金亦同样从2016年12月1日起计算为宜。原告主张从2016年11月1日起计算租金，未提供证据，本院不予支持。根据商铺委托经营管理合同约定，在委托经营期限前三年，沭阳县理想之家商业管理有限公司无须向原告支付租金，之后的租金每半年支付一次，先付后用，于每租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前支付。因此，在2016年12月1日之前，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司无须支付租金，自2016年12月1日起截至本案法庭辩论终结前（2017年12月14日），被告沭阳县理想之家商业管理有限公司应分别于2017年1月10日向原告支付第四年度上半年租金及2016年12月份的租金（即2016年12月1日至2017年6月30日），于2017年7月10日前向原告支付第四年度下半年的租金（即2017年7月1日至2017年12月31日），以上共计一年零一个月的租金，根据合同约定，第四年、第五年的租金标准系按照委托经营管理合同约定的购房总价的8%，即69733元/年计算。故被告沭阳县理想之家商业管理有限公司应向原告支付租金75544.11元（69733元+69733元/年÷12），原告现主张截至2017年12月31日的租金为81355元，对超出该数额部分，本院不予支持。原告要求被告周慧承担共同给付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沭阳县理想之家商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告季学波给付2017年12月31日前的租金合计37003.42元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费796元，已减半收取396元，由被告沭阳县理想之家商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费796元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。审判员  肖云二〇一七年十二月二十八日书记员  徐静附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不利滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不利滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的，应当对公司债务承担连带责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。