湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄陂民商初字第00085号
原告武汉晟明物业管理有限公司，住所地：武汉市黄陂区王家河街顺河大街15号。
法定代表人吴玉洁，该公司总经理。
委托代理人袁小栋，（特别授权代理）。
被告刘建英。
委托代理人钟惊龙，北京大成（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。
原告武汉晟明物业管理有限公司（以下简称晟明物业公司）诉被告刘建英物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，依法组成由审判员孟耀华担任审判长，代理审判员王飞、人民陪审员刘义锁参加的合议庭，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告晟明物业公司的代理人袁小栋，被告刘建英及其代理人钟惊龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告晟明物业公司诉称：被告刘建英购买了位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区“日月山水”小区商品房一套，2007年9月4日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告按期向原告交纳物业管理费，协议还约定了服务标准、收费标准、收费方式及起始时间、违约责任等。被告收房后，原告依约提供了物业管理服务，但被告未按约定交纳物业管理费。双方协议约定，被告拖欠物业费应补交并且从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。原告催要物业费未果，故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告交纳自2010年1月1日至2013年12月30日期间的物业管理费2155元；2、被告从逾期之日起按每天0.3%向原告交纳违约金至全部付清之日止；3、被告承担本案诉讼费。
原告晟明物业公司�支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、原告营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告主体身份；
证据二、《前期物业管理服务协议》，证明双方的合同关系及相关权利义务；
证据三、房屋验收表及交费发票，证明被告收房的事实及交纳了截止2009年12月31日的前期物业费后至今再未交纳的事实；
证据四、律师函，证明原告向被告催收物业管理费的事实。
被告刘建英辩称：1、原、被告曾口头达成协议，原告同意被告延后一次性交付物业费；2、原告物业管理存在瑕疵，且曾拒收被告物业费；3、原告没有履行合理的催告义务；4、被告至今尚未入住，根据《武汉市物业管理条例》的规定，物业费应当按70%的比例收取；5、原告请求支付2010年至2012年的物业费已过诉讼时效；6、原告第二项诉讼请求不明确，且起诉时要求交纳尚未发生的物业费不合理；7、原告是否具备物业服务资质存疑；8、违约金计算过高，原告应当证明其损失的存在。
被告刘建英为支持其辩称理由，向本院提交了以下证据：
证据一、商品房买卖合同、结婚证，证明被告的合法业主身份；
证据二、物业管理合同、发票，证明原、被告之间的物业管理服务关系及被告之前按约交纳物业费；
证据三、情况说明，证明被告曾主动交纳物业费，原告拒绝收取及物业管理不完善，原告曾同意被告延迟交费等事实。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据三均无异议，对证据四有异议，认为不能证明已送达给被告。原告对被告提交的证据一无异议；对证据二真实性无异议，对证明目的不认可；对证据三不认可，认为是被告自己书写，没有证明力。
对上述双方无争议的证据，本院依法予以采信。对有争议的证据，本院认为：原告的证据�不能证明被告已收到律师函的事实，依法不予采信；被告的证据二具备证据的真实性、合法性、关联性特征，能达到其证明目的，依法予以采信；被告的证据三系其本人手书，在没有其他证据相互印证的情况下，不具有证明力，依法不予采信。
经审理查明：被告刘建英购买了位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区“日月山水”小区西区17栋2单元4层1号商品房一套，房屋面积为89.89㎡，2008年3月7日被告收房。2007年9月4日，原告晟明物业公司与被告刘建英签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定：物业费首次交一年，以后每半年交一次（交房次月1日为收费开始日期）；收费标准按建筑面积每月0.50元／㎡（多层）；业主如违反协议不按时交费应当补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。协议还对双方的权利义务进行了约定。房屋交付后，被告交纳了截止2009年12月31�期间的物业费共1078.64元。其后，双方因物业费交纳产生纠纷，是此成讼。
本院认为：刘建英与晟明物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，合同双方应当按照合同约定履行各自义务。晟明物业公司依照协议约定为业主提供物业服务，业主应当支付相应的物业费用。协议约定物业费由业主首次交一年，以后每半年交一次。双方前期交纳物业费对应期间的截止时间点为2009年12月31日，故逾期未交纳物业费对应期间的时间起点为2010年1月1日。业主从第二次交费期间开始的半年中的任何一日交纳本周期的物业费均符合协议约定，即每半年交费的截止日期应当为该半年期间的最后一日。截止起诉时止，刘建英逾期交费期间共有七段，第一段自2010年1月1日至2010年6月30日期间的物业费交纳截�时间为2010年6月30日，该期间逾期交费违约金也应当自截止日期起算；第二段自2010年7月1日至2010年12月31日期间物业费交纳截止时间为2010年12月31日；……以此类推。经计算，每个半年期间应当交纳的物业费为269.67元，自2010年1月1日至2013年6月30日应交物业费为1887.69元，逾期交费违约金也应当分段分别计算。第八段的对应期间为自2013年7月1日至2013年12月31日，至起诉时止，第八段交费截止时间尚未届满，故晟明物业公司对该期间的交纳物业费请求不符合协议约定，本院不予支持。刘建英辩称其与晟明物业公司达成合意延迟交费及物业服务有瑕疵，且晟明物业公司曾拒绝收取物业费无事实依据，本院不予采信。其辩称晟明物业公司没有尽到催告义务，因合同并无催告义务之约定，故对该理由依法不予采信。其辩称房屋未入住，根据《武汉市物业管理条例》规定，物业费应按70%收取，因交房后刘建英已经交纳了两年的物业费，而该条例第十二条规定“……房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用”，本案中刘建英所欠物业费对应时间段不属于条例所规定的“房屋交付后一年内”的范畴，故对该辩称理由依法不予采信。刘建英辩称对方请求支付2010年至2012年的物业费已过诉讼时效，因物业服务合同仍然在持续履行中，刘建英的违约行为也一直在延续，故其关于诉讼时效的辩称理由不能成立，依法不予采信。刘建英辩称约定每日0.3%违约金计算标准过高，认为应按每日万分之一的行业标准计算。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期交费违约金调整为每日按欠付物业费的0.3‰计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘建英支付原告武汉晟明物业管理有限公司物业管理费1887.69元（自2010年1月1日至2013年6月30日止）；
二、被告刘建英支付原告武汉晟明物业管理有限公司逾期交费违约金402.07元（截止2013年12月11日）；
三、被告刘建英支付原告武汉晟明物业管理有限公司逾期交费违约金（以1887.69元为本金，自2013年12月12日起至本判决确定的履行期间届满之日止，按每日0.3‰标准计算）；
四、驳回原告武汉晟明物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付�。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告刘建英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 孟耀华
代理审判员 王 飞
人民陪审员 刘义锁
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 吴 婷