上海市嘉定区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0114执异128号
案外人：黄某某，男，汉族，1945年7月24日出生，户籍地上海市普陀区金沙江路***弄***号***室。
委托诉讼代理人：李少英，上海旭泽律师事务所律师。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市嘉定支行，营业场所上海市嘉定区。
负责人：曹枫，行长。
委托诉讼代理人：陈洁。
被执行人：许叶富，男，汉族，1972年8月8日出生，户籍地浙江省。
被执行人：许爱苹，女，汉族，1969年4月19日出生，户籍地浙江省。
被执行人：上海叶富机电五金有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：许爱苹。
被执行人：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：杨德凤。
被执行人：许富敏，男，汉族，1979年4月25日出生，户籍地浙江省。
被执行人：王玲华，女，汉族，1973年6月27日出生，户籍地浙江省。
被执行人：于桂香，女，汉族，1966年6月6日出生，户籍地浙江省。
被执行人：杨瑰，女，汉族，1977年9月15日出生，户籍地浙江省。
被执行人：葛红锋，男，汉族，1971年10月29日出生，户籍地浙江省。
被执行人：陈立透，男，汉族，1966年2月17日出生，户籍地浙江省。
被执行人：许梦雅，女，汉族，1992年11月15日出生，户籍地浙江省。
在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市嘉定支行(以下简称“工商银行嘉定支行”)与被执行人许叶富、许爱苹、上海叶富机电五金有限公司(以下简称“叶富公司”)、上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称“国际机电五金中心”)、许富敏、王玲华、于桂香、杨瑰、葛红锋、陈立透、许梦雅金融借款合同纠纷一案中，案外人黄某某对本院拟拍卖的坐落于上海市嘉定区墅沟路XXX弄XXX号房产(以下简称“系争房产”)提出书面异议，请求中止对系争房产不负担租赁权予以变现。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人黄某某称，2013年4月1日，案外人与被执行人许爱苹、许梦雅签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人承租许爱苹及许梦雅名下系争房产，租赁期限自2013年5月1日至2029年4月30日。合同签订后，案外人支付了租金并占某系争房产至今。因被执行人许叶富、许爱苹等人未履行法律文书确定的付款义务，嘉定法院拟将系争房产评估拍卖。案外人与许爱苹、许梦雅之间的租赁关系真实合法有效，对系争房产享有租赁权，且租赁合同签订的时间以及案外人占某系争房产的时间均发生在法院查封系争房产之前，故请求法院裁定中止对案外人租某某系争房产不负担租赁权变现拍卖。
申请执行人工商银行嘉定支行称，申请执行人对案外人提1的租赁合同的真实性存疑，理由如下：1、租赁合同未经备案。根据《城市房屋租赁管理办法》第13、14条规定“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产登记部门登记备案”，而案外人提1的租赁合同并未经房地产登记部门备案。2、租期较长且租赁价格明显低于市场价格。按照合同约定，租金为人民币(以下币种同)4万元/年，折算每月租金为3300元/月，明显低于周边同类房屋的租赁价格，且租期16年的长期租赁合同未约定租金合理的增长幅度，明显违背一般市场交易规则。3、案外人未实际使用租赁房产。虽然案外人租赁合同的签订日期显示为2013年4月，但申请执行人调查得知，案外人并未实际占用该房产，据小区邻居反映，该房产长期处于空置状态。4、租金是否真实支付存疑。按照租赁合同约定，案外人租金为一次性支付，与一般市场交易规则不符。而案外人也未提2租金的支付凭证及收据，其提1的借条并非支付凭证，与租赁合同不存在必然联系。而该借条更是佐证了被执行人与案外人之间实为借贷关系，而非租赁关系。综上所述，申请执行人认为被执行人许爱苹等人具有与案外人黄某某恶意串通、虚构租赁关系以加大抵押物的处置难度，从而逃避债务履行的主观意图，案外人提2的证据不足以证明其与许爱苹、许梦雅之间存在真实的租赁关系，故请求法院驳回案外人的某某。
被执行人许叶富、许爱苹、叶富公司、国际机电五金中心、许富敏、王玲华、于桂香、杨瑰、葛红锋、陈立透、许梦雅未提2书面意见。
经审查，本院对以下事实予以确认：
1、关于(2014)嘉民二(商)初字第1456号一案的审判情况：工商银行嘉定支行诉许叶富等人金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月25日作出(2014)嘉民二(商)初字第1456号民事判决书，判决主文如下：一、许叶富、许爱苹、叶富公司应于判决生效之日起十日内返还工商银行嘉定支行借款本金XXXXXXX.78元，并偿付截至2014年4月28日的利息79200元；二、许叶富、许爱苹、叶富公司应于判决生效之日起十日内偿付工商银行嘉定支行按合同编号为XXXXXXXXXXXXX的《个人借款/担保合同》约定的利率方式计算的逾期利息；三、国际机电五金中心、许富敏、王玲华、于桂香、杨瑰、葛红锋、陈立透应对许叶富的上述第一、第二项付款义务承担连带清偿责任；国际机电五金中心、许富敏、王玲华、于桂香、杨瑰、葛红锋、陈立透承担保证责任后，有权向许叶富追偿；四、工商银行嘉定支行可以分别与陈立透协议，以坐落于上海市嘉定工业区裕民路XXX-
XXX号房产；与许爱苹、许梦雅协议，以系争房产折价，或者申请以拍卖、变卖相关房产所得价款在933万元最高余额内优先受偿。上述房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分分别归陈立透和许爱苹、许梦雅所有，不足部分由许叶富、许爱苹、叶富公司继续清偿。陈立透和许爱苹、许梦雅承担抵押担保责任后，有权向许叶富追偿。在审理上述金融借款案件中，工商银行嘉定支行向本院提出财产保全申请，本院于2014年7月28日轮候查封了许爱苹、许梦雅名下系争房产。
2、关于(2016)沪0114执1843号案件的执行情况：(2014)嘉民二(商)初字第1456号民事判决生效后，因许叶富等人未履行付款义务，工商银行嘉定支行向本院申请执行，本院以(2016)沪0114执1843号立案受理。执行中查明，上海市静安区人民法院因(2013)静执预字第2183号一案，于2013年10月23日查封了系争房产。因工商银行嘉定支行为系争房产的抵押权人，故静安区人民法院将系争房产的处置权移交本院。本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房产进行评估后，在拟拍卖房产现场张贴了公告。案外人黄某某遂向本院提出异议，请求本院中止对系争房产不负担租赁权变现拍卖。
3、关于系争房产的抵押情况：工商银行嘉定支行在系争房产上设定了最高限额为2379万元的最高额抵押债权，该抵押债权的核准日期为2012年1月21日，登记证明号为嘉XXXXXXXXXXXX。
对案外人黄某某提2的证据，本院认定如下：
1、关于黄某某与许爱苹、许梦雅的租赁关系：黄某某为证明其就系争房产享有租赁权，向本院提2了其与许爱苹、许梦雅于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定黄某某(乙方)承租许爱苹、许梦雅(甲方)名下系争房产，租赁期自2013年5月1日至2029年4月30日，甲方于2013年4月25日将系争房产交付乙方；租金为4万元/年，16年租金总计64万元，支付方式为一次性支付，直接在甲方于2011年8月12日向乙方借款70万元中予以扣除；租赁期内的水费、电费、电话费、物业费由乙方承担。黄某某为证明其已经支付全部租金，向本院提2了借条以及银行转款凭证，借条载明“因生意上资金需要，许叶富今向黄某某借70万元正。年回报率为百分之拾捌”，借条的借款人为许叶富、许爱苹，出具时间为2011年8月12日。同日，黄某某向许叶芬转账90万元。黄某某以此银行转账凭证证明其已经向许叶富、许爱苹出借借款。本院认为，黄某某银行转账的相对方并非系争房产的产权人，且银行转账的金额与许叶富、许爱苹出具的借条上的金额不符，故本院对黄某某主张其通过借款抵租金的方式支付了全部租金的事实不予认可。
2、关于黄某某对系争房产的占某及其居住情况：系争房产系花园住宅，建筑面积为301.91平方米。审查期间，黄某某表示自2014年起其基本在系争房产内居住，另外，自2016年11月起系争房产另有许叶富的朋友共同居住。经查，2015年4月至2017年7月，系争房产每月用电量极低，甚至有些月份的用电量为0。故本院对黄某某主张的其在租赁期内长期居住于系争房产的事实不予认可。
本院认为，案外人依某某与被执行人签订的租赁合同对执行标的主张负担租赁权进行拍卖，应当符合法律规定的情形。承租人签订租赁协议以及占某房屋应当发生在担保物权或者其他优先受偿权之前，否则不得对抗设定在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现。本案中，工商银行嘉定支行作为最高额抵押债权人，于2012年1月在系争房产上设定抵押，而黄某某提1的租赁合同的签订时间为2013年4月，故黄某某主张对执行标的负担租赁权进行拍卖，不得对抗工商银行嘉定支行抵押权的实现。另外，黄某某主张其通过借款抵租金的方式支付了全部租金，但是其提1的银行转账凭证的相对方并非系争房产的产权人，且银行转账的金额与许叶富、许爱苹出具的借条上的金额不符，同时，根据本院调取的历月电费明细显示，2015年4月至2017年7月期间，系争房产每月用电量极低，甚至有些月份的用电量为0，该情况与黄某某陈述的自2014年起其基本在系争房产内居住的情况不符，故本院对黄某某与许爱苹、许梦雅租赁关系的真实性不予认可。综上，案外人黄某某请求中止对系争房产不负担租赁权予以变现的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人黄某某的某某请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 杨倍跃
代理审判员 马 丹
人民陪审员 范彩琴
二〇一七年十一月八日
书 记 员 纪淑萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。