广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2068号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘映瑞，男，1972年4月10日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：广州市潮兴物业管理发展有限公司，住所地广州市白云区三元里大道708号原广花二路232号房产第二层部分。
法定代表人：刘映瑞。
上列上诉人共同委托代理人：金豪，广东德比律师事务所律师。
上列上诉人共同委托代理人：周嘉芸，广东德比律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市白云区进来发物业管理服务部［原武汉（广州）进来发酒店］，住所地广州市白云区广花二路232号。
法定代表人：李核。
委托代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。
委托代理人：曾宪强，湖北光年律师事务所律师。
原审第三人：谢尚林，男，1972年12月21日出生，汉族。
原审第三人：袁兵，男，1969年6月24日出生，汉族。
原审第三人：刘颖嫦，女，1959年1月21日出生，汉族。
原审第三人：苏志军，男，1969年1月6日出生，汉族。
上列原审第三人共同委托代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。
上诉人刘映瑞、广州市潮兴物业管理发展有限公司（以下简称潮兴公司）因与被上诉人广州市白云区进来发物业管理服务部（以下简称进来发服务部）及原审第三人谢尚林、袁兵、刘颖嫦、苏志军租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
进来发服务部于2013年5月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除进来发服务部与刘映瑞于2009年11月8日签订的《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》，刘映瑞将位于广州市白云区三元里大道708号二楼部分约400平方米的场地交回进来发服务部；2、刘映瑞、潮兴公司向进来发服务部交纳从2013年2月1日起至将上述场地交回给进来发服务部使用之日止的租金和管理费；3、刘映瑞、潮兴公司向进来发服务部支付逾期交纳租金的滞纳金（每日按欠费总额的5%支付至租金缴清之日止）。本案受理费由刘映瑞、潮兴公司承担。
刘映瑞反诉请求判令：1、刘映瑞与进来发服务部于2009年11月8日签订的《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》继续履行；2、进来发服务部向刘映瑞赔偿租赁场地装饰费57万元；3、进来发服务部向刘映瑞退还2010年10月至2013年1月的租金和管理费共28万元；4、进来发服务部向刘映瑞支付2010年10月至2013年1月收取租金和管理费的2倍违约金56万元。本案诉讼费由进来发服务部承担。
原审法院认为，虽然刘映瑞、潮兴公司提供了经房管部门备案的《房产租赁合同》，但因进来发服务部明确合同的相对方是刘映瑞，双方履行过程中也是以刘映瑞名义向进来发服务部交租，且双方签订的补充协议也仅有刘映瑞的签名，故原审法院认定租赁的双方为进来发服务部和刘映瑞。故进来发服务部要求潮兴公司承担责任的主张缺乏依据，原审法院不予支持。
进来发服务部与刘映瑞签订的《房产租赁合同》和《房产租赁补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该恪守履行。虽然案涉场地已于2013年4月9日转售给谢尚林、袁兵、刘颖嫦、苏志军，但谢尚林、袁兵、刘颖嫦、苏志军亦有将案涉场地授权给进来发服务部管理和出租，上述买卖关系并不影响进来发服务部和刘映瑞之间的租赁关系。刘映瑞接收案涉场地后，自2013年2月开始欠缴租金和物业管理费，且拖欠租金和物业管理费达5000元以上，此外，刘映瑞未经进来发服务部同意将部分案涉场地进行转租的行为亦构成了根本违约，故现进来发服务部要求终止双方的上述租赁合同和补充协议、要求刘映瑞返还案涉场地并支付自2013年2月至刘映瑞实际交还案涉场地之日止的租金和物业管理费的主张合理合法，原审法院予以支持。刘映瑞抗辩称其未交纳租金和管理费是因为进来发服务部已搬离案涉场地，无法联系进来发服务部，进来发服务部也未向其收取才无法缴纳租金，但一方面，按照合同约定每月主动向出租方交纳租金是承租方的义务；另一方面，根据双方合同的约定，已明确除现金支付外，还可通过银行转账的方式向进来发服务部支付相关费用，此外，根据进来发服务部提交的截止2013年5月8日水、电表移交确认单，亦表明进来发服务部在2013年5月8日前还在案涉场地，刘映瑞亦对进来发服务部在案涉场地的情况知情。虽然刘映瑞对上述确认单中的签名予以否认，但因刘映瑞没有反证证据证明该确认单中的签名不是其本人所签，故原审法院对刘映瑞的意见不予采信。综上，刘映瑞的上述抗辩理由缺乏理据，原审法院不予采纳。因刘映瑞逾期支付租金达一个月以上，故进来发服务部要求刘映瑞支付逾期交纳上述租金滞纳金的主张合理合法，原审法院予以支持。但进来发服务部关于滞纳金按合同约定的每逾期一天按未付租金总额的5%计付滞纳金的标准确属过高，原审法院将滞纳金计付标准调整为以每月租金5000元为本金，每逾期一日按5‰的标准从每月2日开始计至实际支付之日止。因刘映瑞违约造成双方签订的上述租赁合同终止，根据上述合同关于刘映瑞如逾期未缴清租金等款项，视为刘映瑞无故终止租赁合同，进来发服务部有权收回该物业及物业内一切装修的约定，刘映瑞要求继续履行双方签订的上述租赁合同并要求刘映瑞赔偿案涉场地装修损失的反诉主张缺乏理据，原审法院不予支持。因刘映瑞已经使用案涉场地，并已经接受过进来发服务部提供的物业服务，且根据刘映瑞提供的证实进来发服务部未尽管理义务的证据，证人未出庭作证，不符合证据规则，原审法院不予采信，故刘映瑞要求退还2010年10月至2013年1月的租金和管理费及支付2010年10月至2013年1月收取租金和管理费的2倍违约金的反诉主张缺乏理据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2014年1月26日作出判决：一、广州市白云区进来发物业管理服务部与刘映瑞于2009年11月8日签订的《房产租赁合同》和《房产租赁补充协议》予以解除；二、在本判决生效之日起十五日内，刘映瑞将位于广州市白云区三元里大道710号原广花二路232号二层部分（约400平方米）交还给广州市白云区进来发物业管理服务部；三、在本判决生效之日起十日内，刘映瑞向广州市白云区进来发物业管理服务部支付自2013年2月至实际交还上述场地之日止的租金和物业管理费（租金按每月5000元计算，物业管理费按每月5000元计算）；四、在本判决生效之日起十日内，刘映瑞向广州市白云区进来发物业管理服务部支付逾期交纳租金的滞纳金（以每月租金5000元为本金，每逾期一日按5‰的标准从每月2日开始计至实际支付之日止）；五、驳回广州市白云区进来发物业管理服务部的其他诉讼请求；六、驳回刘映瑞的反诉请求。本案受理费2700元、反诉受理费8770元，由刘映瑞负担。
判后，刘映瑞、潮兴公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判支持上诉的诉讼请求；二、判令进来发服务部继续履行2009年II月8日签订的《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》；三、判令进来发服务部赔偿刘映瑞在租赁场地投入装饰费用570000元；四、本案受理费用由进来发服务部承担。事实和理由如下：2013年2月上旬，刘映瑞向进来发服务部的负责人李核先生交付租金及管理费用时，无法联系，也无法交纳租金。因刘映瑞、潮兴公司没有违约行为，进来发服务部请求提前终止《房产租赁合同》及补充协议，没有事实依据。进来发服务部请求刘映瑞从2013年2月份起支付租金及管理费用，逾期每天按未付款总额的5%计算滞纳金亦无依据。2010年10月份武汉（广州）进来发酒店停止营业后，进来发服务部一直收取租金及管理费，但对出租给刘映瑞的物业没有按合同约定履行管理义务，也没给刘映瑞解决存在的管理问题。从2010年10月份起酒店大门通道一直关闭，经刘映瑞多次交涉，也没有得到解决，为了场地经营，刘映瑞在2011年6月9日向武汉（广州）进来发酒店要求临时使用大堂出入通道，也有书写承诺书，但进来发服务部也没解决此通道问题。进来发服务部未按合同约定履行管理义务，造成刘映瑞承租场地无法经营，损失严重，进来发服务部的行为已构成违约。关于刘映瑞主体问题，应以备案租赁合同为准，由潮兴公司承担责任，刘映瑞不应当承担责任。
进来发服务部答辩称：不同意刘映瑞的上诉请求，刘映瑞的上诉请求没有法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，驳回刘映瑞的上诉请求。
谢尚林、袁兵、刘颖嫦、苏志军称：不同意刘映瑞的上诉请求，刘映瑞的上诉请求没有法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，驳回刘映瑞的上诉请求。
经审理查明，2002年10月6日，武汉（广州）进来发酒店为广州市白云区广花二路232、234号地址申领门牌号三元里大道708、710、712号。
2006年6月12日，武汉市人民政府驻广州办事处向广州市租赁管理所出具《房屋情况证明》显示：广州市白云区广花二路232号第1-6／A-D轴建筑段的房屋使用经营权归属武汉（广州）进来发酒店。
2009年11月8日，武汉（广州）进来发酒店（甲方）与刘映瑞（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将广州市白云区三元里大道708号原广花二路232号第二层部分共约400平方米（下称“案涉场地”）出租给乙方作商业使用，租金为每月5000元，乙方应于2010年3月1日前交付首期租金，金额为3万元。乙方应于每月1号前向甲方支付租金及水电费，按月交付租金给甲方，现金拒收可转账，开户行：农村信用合作社远景分社，单位名称：武汉（广州）进来发酒店，帐号：31×××46。乙方租赁期限自2010年3月1日起至2016年2月28日，2009年11月28日至2010年2月28日为甲方提供给乙方的免费装修期。乙方应按法定用途使用租赁房产，不得擅自改变，否则，甲方有权终止本合同，并按合同的约定追究乙方的违约责任。甲方应于2009年11月28日前将租赁房产交付乙方使用。甲方交付租赁房产时，向乙方收取2万元的租赁保证金。租赁期间，乙方负责按时支付租赁房产的水电费、垃圾、卫生费、电梯分摊维护费等因使用租赁房产所产生的费用。出现乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上的，甲方可选择解除合同或提出变更合同条款，并没收乙方的租赁保证金。如乙方未及时交纳合同规定的全部费用半个月及员工工资超过一个月，乙方同意甲方停止水电供应，同时就乙方未支付款项5%每天收取滞纳金，直到乙方结清全部费用和发放员工工资为止，乙方如逾期尚未缴清以上款项，视为乙方无故终止租赁合同，甲方有权收回该物业及物业内一切装修，乙方交纳的租赁保证金甲方不予退还，甲方有权追究乙方的违约责任等。
同日，武汉（广州）进来发酒店与刘映瑞签订《房产租赁补充协议》，约定：乙方同意除向甲方缴纳房屋租金、水电、垃圾等费用外，另按所租房产面积约400平方米，每月按5000元向甲方缴纳管理费等。
上述合同签订后，刘映瑞向武汉（广州）进来发酒店支付租赁保证金20000元。武汉（广州）进来发酒店向刘映瑞交付案涉场地。
2011年6月9日，刘映瑞向武汉（广州）进来发酒店出具《酒店停业期间二楼承租户临时使用大堂通道承诺书》，称该酒店原有提供给二楼的侧面通道，因货物进去不方便，特要求将酒店客房大堂正门提供刘映瑞临时通道使用。
2013年1月15日，武汉（广州）进来发酒店变更名称为广州市白云区进来发物业管理服务部。
自2013年2月起，刘映瑞未向进来发服务部支付案涉场地租金和管理费。
广州市白云区三元里大道710号于2013年4月9日转售给谢尚林、袁兵、刘颖嫦、苏志军，2013年6月5日登记至谢尚林、袁兵、刘颖嫦、苏志军名下。
广州市白云区三元里大道710号与广州市白云区三元里大道708号为同一地址。
一审期间刘映瑞、潮兴公司提交2009年11月8日武汉（广州）进来发酒店与潮兴公司签订的《房产租赁合同》，该合同经广州市国土资源和房屋管理局白云区分局备案。刘映瑞确认其将部分案涉场地转租给案外人，并将转租合同备案。
二审期间刘映瑞称，从2013年2月开始谢尚林、袁兵、刘颖嫦、苏志军在楼上装修，其因为漏水原因主张赔偿装饰费。
本院认为，关于承责主体问题，武汉（广州）进来发酒店与刘映瑞签订《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》，约定由刘映瑞承租案涉场地，并支付租金，故双方构成租赁合同关系。虽然刘映瑞、潮兴公司在一审期间提交承租人为潮兴公司的备案《房产租赁合同》，但刘映瑞在本案中提出反诉，要求继续履行其与进来发服务部签订的《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》，故刘映瑞在二审期间主张其不应承担责任，不能成立。
在租赁合同中，支付租金是承租人的根本义务。根据双方签订的《房产租赁合同》，刘映瑞应按月交付租金给进来发服务部，现金拒收可转账，并约定账号。刘映瑞即应恪守履行，其以无法联系进来发服务部负责人且武汉（广州）进来发酒店已停业为由主张无法缴纳租金，理据不足。由于刘映瑞的行为构成根本违约，已符合合同约定解除条件，原审法院支持进来发服务部解除合同的诉讼请求，判令刘映瑞交还案涉场地、支付拖欠租金、管理费以及逾期交纳租金的滞纳金，并驳回刘映瑞关于继续履行的反诉请求，并无不当。
关于进来发服务部是否构成违约的问题，合同并无约定进来发服务部须提供酒店大门出入，根据刘映瑞出具的承诺书，进来发服务部已提供二楼侧面通道供其使用，故刘映瑞主张进来发服务部违约，应退还租金和管理费及支付违约金，并无合同依据，本院不予支持。
关于刘映瑞主张因案涉场地楼上水管破裂所致其场地装饰费问题，由于刘映瑞称是第三人在楼上施工，其在本案中向进来发服务部主张赔偿，理据不足，本院不予支持。
综上所述，刘映瑞的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11470元，由上诉人刘映瑞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年七月九日
书 记 员 郝 烨
廖嘉裕