江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3603号
上诉人（原审被告）刘华，女，1959年11月2日生，汉族，退休职工。
委托代理人杨迅，男，1957年12月2日生。
上诉人杨迅（原审被告），自然情况同上。
被上诉人（原审原告）南京远宏物业发展服务有限公司，组织机构代码7423811－0，住所地南京市鼓楼区水佐岗44号。
法定表人谷跃飞，该公司董事长。
委托代理人张笑云，江苏永元律师事务所律师。
上诉人刘华、杨迅因与被上诉人南京远宏物业发展服务有限公司（以下简称远宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第582号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月30日公开开庭审理了本案。上诉人杨迅、上诉人刘华的委托代理人杨迅，被上诉人远宏物业公司的委托代理人张笑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
远宏物业公司原审诉称，刘华、杨迅购买南京市秦淮区苜蓿园大街88号锦湖大厦南楼9A座房屋一套，于1998年12月20日入住。刘华、杨迅在领受房屋并入住后也就享受到远宏物业公司对锦湖大厦的物业管理服务，而刘华、杨迅在2010年以来，一直拖欠物业费达四年之久。刘华、杨迅非但不主动履行缴纳物业费、公用照明费、垃圾费、水费、电梯维修费、停车费的义务，且经远宏物业公司多次催缴均置之不理。即使刘华、杨迅将车辆出售，但仍然停在小区内，因录像15天清空一次，故无法提供录像。刘华、杨迅的行为严重阻碍远宏物业公司的管理服务工作，影响小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害远宏物业公司及其他众多业主的利益。故远宏物业公司向法院提起诉讼，请求判令：1、刘华、杨迅支付物业服务费6662.04元（自2010年1月1日计算至2013年6月30日止）、公用照明费1108元（自2010年1月1日计算至2013年6月30日止）、垃圾费150元（自2011年1月1日计算至2013年6月30日）、水费523.9元（自2011年12月30日计算至2013年6月30日）、电梯维修费400.8元、停车费8100元（自2009年1月1日计算至2013年7月1日）及利息；2、刘华、杨迅支付物业服务费用违约金799.44元；3、刘华、杨迅支付本案的诉讼费用。
刘华、杨迅原审辩称，第一、刘华、杨迅与远宏物业公司之间没有任何合同关系，不应该交物业管理费。首先，发生停车纠纷时物业公司并非远宏物业公司，在发生纠纷后刘华、杨迅不知道物业更换为远宏物业公司，远宏物业公司也置之不理停车纠纷，故刘华、杨迅才不交物业费。其次，业主委员会成立后，应由业主委员会与相应的物业公司签订合同，而不是开发商和物业公司签订合同。再次，刘华、杨迅与开发商签订的《南京市商品房买卖契约》没有对物业费进行约定，根据江苏省物业管理条例相关规定应由开发商支付物业费。第二、电梯维修费是申请公共维修基金支付的，远宏物业公司不应该分摊到各个业主，且刘华、杨迅从未见到征询意见单，亦未签字同意。第三、物业公共照明费中包含远宏物业公司广告的费用，远宏物业公司应出示广告是如何分摊的，且远宏物业公司主张的公共照明中含有其他业主单独使用的照明，而不是公共使用照明。第四、刘华、杨迅愿意支付垃圾费，刘华、杨迅愿意按照国家标准收费支付水费。五、对于停车费，刘华、杨迅于2010年将原车辆出售，且购买新车，刘华、杨迅早已不在该小区居住，且刘华、杨迅未将车子停在该小区，远宏物业公司提供的停车记录至2012年7月，该停车记录系伪造，要求远宏物业公司提供录像证明。
原审法院经审理查明，杨迅系刘华丈夫，双方于1984年结婚。1998年，刘华购买南京市秦淮区苜蓿园大街88号南楼9层A座（建筑面积158.62平方米）房屋，后产权登记在刘华名下。2008年10月29日，远宏物业公司与南京金宝房地产开发有限公司（以下简称金宝房地产公司）签订《物业服务合同》，约定由远宏物业公司为锦湖大厦提供物业管理服务，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为高层住宅1.0元／月／平方米；物业管理区域物业服务收费实行包干制，包干制服务不含物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新、改造费用、停车费以及代收代交的公共能耗费；水费由金宝房地产公司垫付，远宏物业公司每月二十日前将水费交付给金宝房地产公司，交付比例不低于金宝房地产公司垫付总额的百分之九十；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用量分摊；合同期限自2008年11月1日起至2010年10月31日止，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年11月1日、2012年10月28日，金宝房地产公司与远宏物业公司又签订《物业服务合同》两份，约定的物业服务费计算方式、具体标准与2008年10月29日《物业服务合同》的约定相同，合同期限分别自2010年11月1日起至2012年10月31日止、自2012年11月1日起至2014年10月31日止。2012年10月28日签订的《物业服务合同》约定：二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量0.28元／吨分摊。刘华、杨迅自2010年1月起未向远宏物业公司支付物业服务费，欠交物业费6662.04元（158.62×1×42）。
另查明，涉案小区曾于2002年5月28日成立南京市锦湖大厦住宅小区业主委员会，但在该业主委员会存续期间并未选聘其他物业公司，后续期间届满亦未能成功改选成立新的业主委员会。
原审庭审中，远宏物业公司撤回要求刘华、杨迅支付利息及违约金的诉讼请求；双方确认公用照明费为800元、水费为500元。
以上事实有《物业服务合同》三份、房屋登记簿及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。尽管锦湖大厦曾经成立过业主委员会，但在该业主委员会存续期间并未另行选聘物业公司，远宏物业公司与金宝房地产公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，对锦湖大厦业主具有法律约束力。关于刘华、杨迅辩称其与开发商签订的房屋买卖合同中，未就前期物业服务费用进行约定，故应由开发商金宝房地产公司承担物业服务费用的意见，本院认为，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取，本案中，刘华、杨迅购买的南京市秦淮区苜蓿园大街88号南楼9层A座房屋已经交付使用，故对于刘华、杨迅该项辩称意见，原审法院不予采纳。远宏物业公司在合同期内为刘华、杨迅提供相应的物业服务，刘华、杨迅作为锦湖大厦的业主接受了远宏物业公司提供的物业服务，应当向远宏物业公司缴纳该期间的物业服务费用。故远宏物业公司要求刘华、杨迅支付物业管理费6662.04元的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。远宏物业公司撤回要求刘华、杨迅支付利息及违约金的诉讼请求，不违反法律法规的规定，原审法院予以准许。双方确认公用照明费为800元，水费为500元，且刘华、杨迅同意支付垃圾费，故对于远宏物业公司要求刘华、杨迅支付公用照明费、垃圾费、水费的诉讼请求，原审法院予以支持。《物业服务合同》中并未对电梯维修费作出约定，刘华、杨迅未在维修电梯征询意见单上签字，且远宏物业公司亦未能提供相应的维修凭证，故远宏物业公司要求刘华、杨迅支付电梯维修费，于法无据，原审法院不予支持。远宏物业公司未能提供证据证明刘华、杨迅将其所有的车辆停放在小区内，故对于远宏物业公司要求刘华、杨迅支付停车费的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘华、杨迅于判决生效之日起十日内支付南京远宏物业发展服务有限公司2010年1月1日至2013年6月30日期间物业管理费6662.04元、公用照明费800元、2011年1月1日至2013年6月30日期间垃圾费150元、2011年12月30日至2013年6月30日期间水费500元，共计8112.04元。二、驳回南京远宏物业发展服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费212元，由刘华、杨迅负担97元，南京远宏物业发展服务有限公司负担115元。
刘华、杨迅不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、根据《江苏省物业管理条例》第三十四条规定，前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费由建设单位全额承担。上诉人的商品房买卖契约对前期物业费并无约定。2、被上诉人与金宝房地产公司先后签订三份《物业服务合同》，第一份合同法定代表人以马庆元签字、并有公司盖章格式规范，而第二份合同有公司盖章但无法定代表人签字，因法定代表人已去世，故存在造假，第三份合同有公司盖章，但法定代表人马庆元去世，其签字也是造假形成的。3、金宝房地产公司与被上诉人私自签订的物业服务合同，对上诉人没有约束力。4、原审法院以诉争房屋交付使用为由，不执行《江苏省物业管理条例》中的规定，适用法律错误。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审的全部诉请；并由被上诉人承担本案的全部诉讼费。
被上诉人远宏物业公司辩称，由于第二份合同有两份，一份有法定代表人签字，另一份无法定代表人签字，其在原审起诉时，工作人员拿错了，故在原审庭审中重新提交了有法定代表人签字并有公司盖的正式合同。上诉人购买涉案房屋早就交付使用，被上诉人于2008年入住诉争小区进行服务，一直都按原收费标准收取物业服务费的，并得到90%以上业主的认可，上诉人拒不缴纳物业费没有任何事实和理由。故请求二审法院维持原判。
本院二审查明，被上诉人远宏物业公司提起本案之诉时，于2014年1月10日一并向原审法院起诉，要求锦湖大厦小区另一业主李庆支付物业费、照明费等。本院在该案二审中查明，李庆的房屋交付使用时前期物业是金宝物业公司，2002年成立业主委员会后，由于金宝物业公司不同意退场产生纠纷，后由鼓楼区物管办协调，终止了金宝物业公司在诉争小区的物业服务。诉争小区业主委员会到期后没有进行改选，原业主委员会也未正常开展工作，由鼓楼区物管办协调聘请的新宏物业公司在合同期满后没有续签。2008年由诉争小区最大业主即开发商金宝房地产公司牵头与现远宏物业公司签订了物业服务合同，经两次续签，现远宏物业公司一直服务至今。
本院二审查明的其他事实与原审认定一致，本院予以确认。
此节事实，有（2014）秦民初字第584号民事判决书、（2014）宁民终字第3477号民事判决书、本院庭审笔录等在卷证实。
本院认为，本案是物业交付使用十年后，原物业服务企业在前期物业服务合同到期退场后，因业主自身原因未能选聘其他物业服务企业，也未在原业主委员会到期后成立新的业主委员会。在原物业服务企业退出涉案小区后，由被上诉人远宏物业公司于2008年与原开发企业金宝房地产公司签订物业服务合同，故该物业服务合同性质上不属于《物业管理条例》所规定的前期物业服务合同。上诉人对该合同虽不认可，但被上诉人于2008年实际进住诉争锦湖大厦小区进行物业服务和管理，上诉人刘华、杨迅作为该小区业主事实上也接受了被上诉人的服务，双方之间也形成了事实上的物业服务合同关系，故本院对上诉人提出双方之间不存在物业服务合同关系，拒缴物业服务费的意见，不予采纳。
综上，上诉人上诉理由不能成立，依法应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费212元，由上诉人刘华、杨迅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十月十六日
书 记 员 朱亚芳