浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台温民初字第1708号
原告：中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局。
法定代表人：余禹舜。
委托代理人：陈晓忠。
委托代理人：郭敏。
被告：江小敏。
原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局与被告江小敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，由审判员林昂扬依法适用简易程序于同年12月25日公开开庭进行了审理。双方当事人及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局起诉称：2013年1月29日，原、被告签订了编号为南浙（2013）062575号的军队房地产租赁合同，合同约定：原告将坐落在浙江省温岭市松门镇红楼路部队营区（坐落号：南浙字第7246号）的一处19平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金为18340元，租金每半年支付，被告于每半年的前十日支付原告；如被告逾期交付房租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金等其他权利、义务。2013年2月28日，中国人民解放军南京军区南京军区房地产管理局审核同意了该合同。上述合同订立后，被告已付清2013年度的租金。但是合同期限届满后，被告不仅没有将承租的房屋腾空交还给原告，也没有向原告支付2014年1月1日之后的租金。虽经原告多次催讨，被告至今分文未付。后原告又向被告发送了腾房通知，但被告至今仍未返还房屋。现原告起诉要求判令：被告立即将坐落于温岭市松门镇红楼路部队营区的19平方米的房屋腾空交还给原告。2、被告按年租金18340元的标准向原告支付自2014年1月1日起至实际交还房屋之日的租金及赔偿损失暂计18340元。3、被告立即向原告支付截至2014年11月20日的违约金12792.15元，及2014年11月21日之后的违约金按18340元为基数、每天千分之三计算至付清之日。
为支持其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据：
1、军队房地产租赁合同一份，用以证明原、被告签订房屋租赁协议，约定相关权利、义务等事实。
2、国有土地使用证一份，用以证明涉案房屋属于原告所有的事实。
3、租金催缴函、邮寄凭证各一份，用以证明原告向被告催讨租金的事实。
4、腾房通知书、邮寄凭证、腾房通告照片各一份，用以证明原告通知被告将涉案房屋腾空后交还给原告的事实。
被告江小敏答辩称：合同期限届满后，原、被告没有再签订书面租赁合同。不清楚租金的金额以及付款的时间，所以推迟到现在租金还没付。租赁合同到期后，原告也提出过要续签合同。即使被告违约，合同约定的违约金也过高。
被告江小敏并未提交相关证据。
经庭审举证、质证，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认证如下：
被告对证据1、2无异议，本院对证据1、2予以认定。对证据3和证据4中的腾房通知书、邮寄凭证，被告认为当时在外地，没有签收过。本院经审查认为，邮寄信息反映出该两份信件系他人签收，被告在庭审中也自认是其对面人家代为签收，应认为被告已知晓原告向其送达上述两份函件，故本院对证据3和证据4中的腾房通知书、邮寄凭证于认定。对证据4中的照片，被告表示没有看到过，本院经审查认为，单凭该证据无法证明原告通过张贴的方式通知被告腾房，本院对证据4中的照片的待证事实不予认定。
综上，本院认定案件事实如下：
2013年1月29日，原、被告签订军队房地产租赁合同，合同约定：原告将位于浙江省温岭市松门镇红楼路部队营房的一处19平方米的店铺出租给被告，租赁期限自2013年1月1日至同年12月31日；年租金为18340元，租金每半年支付，被告需在每半年的前十日内支付租金；被告逾期支付租金，每逾期一日，按未交金额的千分之三支付违约金等权利、义务。后，原、被告按约履行合同义务。合同期限届满后，原、被告未签订租赁合同，被告继续使用租赁房屋至今。被告未支付2014年1月1日至今的租金。2014年11月6日，原告通过邮政特快专递向被告送达租金催缴函，要求被告支付2014年度的租金18340元。次日，他人签收该信件。2014年11月12日，原告通过邮政特快专递向被告送达腾房通知书，要求被告在2014年11月20日前腾空租赁房屋，并将该房屋交换给原告。同年11月24日他人签收该信件。被告知晓他人签收上述两份信件。
本院认为：在原、被告于2013年1月29日签订的军队房地产租赁合同，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，应认定有效。合同期限届满后，被告继续使用租赁物，原告也没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，被告应按照原合同约定的租金支付时间、金额来支付租金，且原、被告可在合理期限前通知对方的情况下随时解除租赁合同。原告在2014年11月12日通过特快专递向被告送达通知书，通知被告解除合同，原告要求解除合同并由被告进行腾房的条件已成就，他人在签收该函件之日（即2014年11月14日），原、被告之间的租赁合同已解除，且原合同约定被告的租金是先支付后使用，现被告至今未支付租金，已构成违约，被告应将房屋腾退交还给原告。原告通知被告腾房前，被告实际上租赁原告的房屋，应支付租金，在原告通知被告腾房致合同解除后，被告继续占用房屋，原告有权要求被告腾房并支付占有使用费，租金与实际占有使用费的数额可以参照原、被告以前签订的书面合同所约定的租金每年18340元计算，计算时间从2014年1月1日至被告实际返还原告房屋时止。对于原告要求被告支付违约金问题，原合同约定，年租金为18340元，租金每半年支付，被告需在每半年的前十日内支付租金，被告逾期支付租金，每逾期一日，按未交金额的千分之三支付违约金。该约定的违约金过高，应作相应的调整，以半年租金9170元为基数从2014年1月1日至2014年6月30日按月利率1.86%计算的违约金加上以全年租金18340元为基数从2014年7月1日起至被告实际支付租金之日止按月利率1.86%计算的违约金为妥。综上，对于原告合理的诉请，本院予以支持。被告提出的答辩意见，被告未能提供充分的证据，也无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告江小敏在本判决生效后六十日内将坐落于浙江省温岭市松门镇红楼路部队营区的19平方米房屋腾空交还给原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局。
二、被告江小敏在本判决生效后六十日内支付给原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局2014年1月1日至2014年11月14日的租金15996.22元和从2014年11月15日起至被告实际交还原告房屋之日止按每年18340元的标准计算的实际占有使用费。
三、被告江小敏在本判决生效后六十日内支付给原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局以半年租金9170元为基数从2014年1月1日至2014年6月30日按月利率1.86%计算的违约金加1023.37元和以全年租金18340元为基数从2014年7月1日起至被告租金支付之日止按月利率1.86%计算的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费578元，减半收取289元，由原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局富山39元，由被告江小敏负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费578元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 员 林昂扬
二〇一五年一月二十二日
代书记员 胡 鑫