上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一（民）初字第10362号
原告肖家声，男，1962年4月2日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。
委托代理人杜正娟，上海乐言律师事务所律师。
委托代理人熊卫君，上海乐言律师事务所律师。
被告周陈豹，男，1965年3月4日生，汉族，户籍所在地福建省。
被告汤兴月，女，1966年3月14日生，汉族，户籍所在地福建省。
委托代理人周陈豹（系汤兴月丈夫）。
原告肖家声诉被告周陈豹、汤兴月民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月11日受理后，依法适用简易程序审理并于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告肖家声到庭参加诉讼，被告周陈豹同时作为汤兴月的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖家声诉称：2011年9月6日，被告周陈豹向原告借款100万元，双方约定借款期限自2011年9月6日至2016年9月5日，并口头约定利息按照月1.5%计算。当日，原告通过其妻子周某某的账户将上述借款转账给被告周陈豹。2013年4月1日，为了保障原告的该笔债权原告又与二被告签订《房地产借款抵押合同》，双方约定将二被告名下位于上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室房屋为上述100万元做抵押担保，担保范围包括本金、利息、违约金、诉讼费等实现债权的所有费用，二被告还办理了房屋的抵押登记手续。因二被告一直未按约支付利息，原告多次催讨未果，故二被告于2013年11月6日出具《还款确认书》，二被告确认了欠付的本金及利息，并承诺尽快偿还借款。然被告至今未予还款，故原告起诉至法院，请求判令：1、二被告偿还原告借款本金100万元；2、二被告支付原告利息，以100万元为本金，自2012年1月1日起至实际清偿之日止，按照每月1.5%的标准计算；3、原告对二被告名下位于上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室房屋拍卖、变卖所得价款中优先受偿借款本金及利息。
被告周陈豹、汤兴月辩称：对于第一项诉讼请求，借款100万元是事实，同意偿还，但现在资金紧张实在无力偿还。对于第二项诉讼请求，利息起算时间及标准均无异议，但希望予以免除。对于第三项诉讼请求予以同意。
经审理查明：2011年9月6日，案外人周某某通过卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX农行卡向被告周陈豹卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX农行卡转帐100万元。当日，被告周陈豹出具借条，载明：本人周陈豹向肖家声借款100万元。
2013年4月1日，原告作为抵押权利人、被告周陈豹作为借款人及抵押权人、被告汤兴月作为抵押权人出具《房地产借款抵押合同》。合同第二条约定：抵押房地产位于上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积135.86平方米，结构公寓，房地产价值为230万元，已设定抵押为建设银行松江支行123万元。第三条约定，抵押房地产担保范围，借款本金、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费等处分抵押房地产的费用以及可能产生的原告代垫费用和其他费用。第四条，借款数额为100万元，月利率为1%，借款期限自2011年9月6日至2016年9月5日。合同另对其他事项进行了约定。同日，二被告就上述房屋办理了以原告为抵押权人的抵押登记，登记证明号为松XXXXXXXXXXXX，债权数额为100万元，期限从2011年9月6日至2016年9月5日止，登记核准日期为2013年4月8日。
2013年11月6日，二被告作为借款人出具《还款确认书》，载明：1、肖家声（出借人）向周陈豹（借款人）出借100万元（人民币，下同），借款由出借人委托周某某于2011年9月6日汇入借款人账户，借款利息为每月1.5%，利息每月支付一次，借期为2011年9月6日至2016年9月5日；2、出借人与借款人于2013年4月1日在松江签订《房地产借款抵押合同》，借款人及其配偶以位于松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室房地产为上述借款提供抵押担保并办理抵押登记手续；3、截至目前，借款人长期拖欠利息，出借人要求借款提前到期，借款人应立即偿还借款本金100万元及相应利息。借款人及配偶同意尽快偿还全部借款本金及利息，利息自出借之日起按每月1.5%计算至实际清偿之日；4、本确认书在松江区松江钢材城签订，发生纠纷由签订地人民法院管辖；5、本借款事宜其他事项仍按《房地产借款抵押合同》约定执行。
另查明：原告肖家声与案外人周某某系夫妻关系，二人于1989年10月5日登记结婚。二被告系夫妻关系，于1990年5月24日登记结婚。
位于上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室的房屋登记的权利人为二被告，建筑面积为135.86平方米，房地产权证为松XXXXXXXXXX，核准登记日期为2010年12月13日。根据上述房屋上海市房地产登记簿中记载，该房屋除本案所涉的抵押登记外另有抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海松江支行，债权数额为123万元，债务履行期限为2010年11月25日至2034年11月24日，该抵押登记受理日期为2010年12月1日，核准日期为2010年12月13日。
以上事实，有借条、银行转账凭条、房地产借款抵押合同、还款确认书、房地产登记证明、上海市房地产登记簿、结婚证及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，合法的民间借贷关系受法律保护。原告为证明自己的主张而提供的借条、《房地产借款抵押合同》均系原件，且已提供相关银行支付凭证，本院对原告与被告周陈豹之间的借贷关系予以确认。虽然双方的借款合同约定的借款期限至2016年9月5日，但被告周陈豹于2013年11月6日出具了还款确认书承诺变更了原约定的借款期限，被告周陈豹承诺自承诺书出具后就归还借款，故被告周陈豹应按该还款确认书归还借款。被告汤兴月在该还款确认书也作为借款人签字确认，系债的加入，亦应对该笔债务承担相应责任。现原告主张要求二被告归还上述100万元借款，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，二被告还要按照还款确认书的承诺支付自出借日至清偿日的借款利息，按照月息1.5%计算。审理中，原、被告均确认借款后支付了几个月利息，现原告主张利息从2012年1月1日起算，被告对该起算时间并无异议，本院予以确认，原告的利息主张，本院亦予以支持。
关于原告主张的抵押权。因涉案房屋已向二个债权人抵押，应按抵押物登记的先后顺序清偿，而案外人中国建设银行股份有限公司上海松江支行抵押登记在先，故由其优先受偿后才由本案原告受偿，原告优先受偿金额为1，000，000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第五十三条的规定，判决如下：
一、被告周陈豹、汤兴月于本判决生效之日起十日内偿还原告肖家声借款1，000，000元；
二、被告周陈豹、汤兴月于本判决生效之日起十日内支付原告肖家声上述借款的利息（以1，000，000元为本金，自2012年1月1日起至实际清偿之日止，按照每月1.5%的标准计算）；
三、若被告周陈豹、汤兴月到期未履行上述付款义务，则折价或拍卖、变卖被告周陈豹、汤兴月名下位于上海市松江区泗泾镇江川南路XXX弄XXX号XXX室房屋，所得价款由中国建设银行股份有限公司上海松江支行优先受偿（数额不超过1，230，000元），余额由原告肖家声优先受偿（数额不超过1，000，000元），不足部分由被告周陈豹、汤兴月继续清偿。
案件受理费13，800元，减半收取6，900元，由被告周陈豹、汤兴月负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 莉
二〇一五年十二月二十一日
书记员 余诗诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。