山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1220号
上诉人(原审被告)济南市房屋建设综合开发公司，住所地济南市。
法定代表人赵德生，经理。
委托代理人赵伯堂，男，1975年6月13日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司济南经七路支行，住所地济南市。
负责人邢鸿雁，行长。
委托代理人徐峰，山东保君律师事务所律师。
委托代理人张海侠，山东保君律师事务所实习律师。
原审被告丰美丽，女，1976年12月14日出生，汉族，住济南市。
原审被告胡景忠，男，1975年6月2日出生，汉族，住济南市。
上诉人济南市房屋建设综合开发公司（以下简称济南房屋建设开发公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司济南经七路支行（以下简称建行经七路支行）、原审被告丰美丽、胡景忠借款合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市商初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
建行经七路支行原审诉称，2002年12月6日我行与丰美丽、济南房屋建设开发公司签订《个人住房借款合同》，申请借款14万元，合同对借款利息、期限等作出了约定。丰美丽以其购买的位于济南市天桥区金阁花园小区12-4-602室房产向我行提供抵押担保。济南房屋建设开发公司为借款提供连带责任保证。同日，我行与胡景忠签订《个人住房借款保证合同》，合同约定胡景忠为上述借款提供连带责任保证。合同签订后，我行依约向丰美丽发放借款14万元，丰美丽未如约还款。胡景忠、济南房屋建设开发公司也未履行担保责任。故诉至法院，请求判令:1、丰美丽偿还我行截止至2015年2月5日借款本金42449.99元、利息1033.7元(包括复利和罚息)及自2015年2月6日起至判决生效之日止按合同约定计算的利息(包括复利和罚息);2、丰美丽承担本案律师代理费4009元;3、我行对丰美丽名下位于济南市天桥区金阁花园小区12号楼4单元602室房产的拍卖、变卖、折价款项在诉讼请求第一、二项范围内优先受偿权;4、胡景忠、济南房屋建设开发公司对上述欠款承担连带清偿责任;5、丰美丽、胡景忠、济南房屋建设开发公司承担案件受理费、保全费。
济南房屋建设开发公司原审辩称，1、建行经七路支行与丰美丽及我方签订的借款合同，系其提供格式合同，合同内容有利于银行，我方无任何修改的权利。2、丰美丽于2002年12月6日委托济南泉城按揭事务所办理代签贷款合同、抵押登记、代办房产证等业务，该按揭事务所由原告授权办理此项业务，丰美丽取得房屋所有权证后，建行经七路支行知晓此事，并有条件办理房屋抵押登记，但建行经七路支行与丰美丽不办理房屋抵押手续，加重了我方担保责任，违背合同法相关规定，我方不应承担担保责任。3、建行经七路支行所主张律师代理费不是必然发生的费用，不应支持。
丰美丽、胡景忠原审均未答辩。
原审法院认定，2002年12月6日，丰美丽向建行经七路支行递交个人住房借款申请书，向建行经七路支行申请住房贷款。贷款金额为14万元，借款期限为15年。同日，建行经七路支行(乙方、贷款人、抵押权人)与丰美丽(甲方、贷款人、抵押人)、济南房屋建设开发公司(丙方、保证人即开发商或售房单位)签订《个人住房借款合同(抵押加阶段性保证借款)》。合同约定:丰美丽向建行经七路支行申请贷款14万元，借款用于购买位于金阁花园小区12-4-602室及地下室、阁楼。借款期限为15年，自2002年12月25日起至2017年12月25日止。贷款利率为4.2%，以乙方实际划款当日国家法定利率为准。甲方的贷款于乙方直接划入丙方在乙方开立的存款帐户内，帐户名称济南市房屋建设综合开发公司帐号612201010002391305。还款方式为等额本息还款法，即甲方按月以相等的金额偿还借款本息。借款期限内，如遇国家法定利率调整，由乙方按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额。借款到期，甲方未按合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按每日万分之贰点壹计收利息。在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利。借款期间，甲方累计六个月(包括计划还款当月)未偿还贷款本息及其他费用的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除合同，并提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。
丰美丽以其名下位于济南市天桥区金阁花园小区12号楼4单元602室及阁楼、地下室为上述借款提供抵押担保。抵押担保范围包括本合同所的贷款金额、利息(包括罚息)、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用(包括处分抵押物的费用)。抵押担保的期限自所购住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记之日起到担保的债权全部清偿之日止。甲方取得所购住房的房屋所有权证后，甲乙双方必须依据法律规定办理抵押物的登记手续。济南房屋建设开发公司为上述借款提供阶段性保证，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证。保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息(包括罚息)、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等。保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。
同日，建行经七路支行(贷款人、乙方)与胡景忠(保证人、甲方)签订《个人住房借款保证合同》。合同约定:胡景忠为上述借款保证担保的贷款金额为14万元，保证方式为连带责任保证，甲方对借款合同中的借款人的债务承担连带责任。保证担保范围为贷款金额及利息(包括罚息)、借款人应支付的违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的费用等。保证期间自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后两年止。
上述合同签订后，2002年12月25日，建行经七路支行向丰美丽发放借款14万元。个人贷款支付凭证及中国建设银行个人贷款发放通知书记载:借款金额为14万元，借款用途为购买住房，借款期限180个月，借款月利率为4.2%，逾期利率为6.3%，利率调整方式为下年1月1日调整，还款方式为等额还款法。丰美丽自2014年9月1日起出现逾期，至起诉时已连续6期未能偿还借款本息，截止至2015年2月5日借款本金42449.99元、利息1033.7元(其中拖欠利息933.26元、本金罚息87.13元、利息罚息13.31元)未能偿还。
另查明，2012年12月6日，丰美丽与济南泉城按揭事务有限公司签订《委托代理协议》。协议约定:济南泉城按揭事务有限公司受丰美丽委托，办理代填贷款合同、代办抵押登记、代办房产证等业务。丰美丽名下位于济南市天桥区金阁花园小区12号楼4单元602室房屋已于2010年11月16办理房屋产权证(证号天191513)，但未办理抵押登记。上述房产于2014年12月30日卖于案外人秦占芹(房产证号为天2598**)。
原审法院认为，建行经七路支行与丰美丽、济南房屋建设开发公司签订的《个人住房借款合同》、建行经七路支行与胡景忠签订的《个人住房借款保证合同》，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，建行经七路支行依约向丰美丽发放了贷款14万元，丰美丽亦应当按照合同约定履行还本付息的义务，自2014年9月1日起丰美丽开始拖欠本息，连续逾期6期，《个人住房借款合同》约定:借款期间，甲方累计六个月(包括计划还款当月)未偿还贷款本息及其他费用的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除合同，并提前收回已发放贷款本息。丰美丽违反合同约定，应当承担相应的违约责任。建行经七路支行有权要求丰美丽提前清偿全部贷款本息。因此，建行经七路支行要求丰美丽偿还截止至2015年2月5日借款本金42449.99元、利息1033.7元(包括复利和罚息)及自2015年2月6日起至判决生效之日止按合同约定计算的利息(包括复利和罚息)的诉讼请求，法院予以支持。济南房屋建设开发公司作为阶段性保证人，为丰美丽上述借款提供阶段性保证。合同约定其保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。丰美丽办理房屋所有权证书后，未办理抵押登记，并将房产转卖，该行为违反合同约定，导致抵押权无法实现。济南房屋建设开发公司主张建行经七路支行与丰美丽不办理房屋抵押登记，导致其承担担保责任，但未提供证据证实建行经七路支行与丰美丽共同故意不办理房屋抵押登记，导致上述行为的发生。丰美丽与济南泉城按揭事务有限公司签订《委托代理协议》，系丰美丽个人委托行为，济南房屋建设开发公司亦无证据证实，济南泉城按揭事务有限公司与建行经七路支行有委托代理关系。故济南房屋建设开发公司应在合同约定的担保范围内承担担保责任。胡景忠与建行经七路支行签订《个人住房借款保证合同》，依约应在其承诺的保证担保范围内承担保证责任。丰美丽自愿以其名下位于济南市天桥区金阁花园小区12号楼4单元602室房屋为上述借款提供抵押担保，但未办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立，依据有关法律规定，建行经七路支行对抵押物在抵押担保的范围内不享有优先受偿权。对其该项诉讼请求，法院不予支持。建行经七路支行虽主张因本次诉讼支出律师代理费4009元，未提供相关证据证实该费用已实际发生，其该主张证据不足，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十四条第一款第(一)项、第四十一条、第四十二条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十二条、第三十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，判决:一、被告丰美丽于判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济南经七路支行借款本金42449.99元；二、被告丰美丽于判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司济南经七路支行截止至2015年2月5日的利息1033.7元(包括复利和罚息)元及自2015年2月6日起至判决生效之日止，按借款合同约定计算的借款利息(包括罚息和复利)；三、被告胡景忠、济南市房屋建设综合开发公司在上述第一、二项判决内容承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司济南经七路支行的其他诉讼请求。案件受理费895元、保全费620元，由被告丰美丽、胡景忠、济南市房屋建设综合开发公司负担;案件受理费95元由原告中国建设银行股份有限公司济南经七路支行负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人济南房屋建设开发公司不服原审判决上诉称，一审判决已查明济南泉城按揭事务所有限公司受丰美丽委托，办理代填贷款合同，代办抵押登记等业务。但一审法院并未查清楚建行经七路支行也委托济南泉城按揭事务所有限公司办理丰美丽抵押业务，导致我公司承担连带责任。我公司认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，二审法院依法应予以撤销该判或者发回重审。
被上诉人建行经七路支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。我行并没有委托济南泉城按揭事务所办理房产抵押登记的手续。
经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，济南房屋建设开发公司在本案中为丰美丽涉案借款提供阶段性保证，保证期间自借款合同生效之日起至抵押的住房办理完抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交建行经七路支行代为保管之日止。但丰美丽在办理完涉案房屋所有权证书后，并未办理房屋抵押登记，导致建行经七路支行的抵押权无法实现。故建行经七路支行要求济南房屋建设开发公司按合同约定承担阶段性担保责任并无不当。济南房屋建设开发公司虽然主张建行经七路支行对于未办理涉案房屋抵押登记存在过错，但其并无证据证实。同时其称建行经七路支行也委托济南泉城按揭事务有限公司办理抵押的上诉主张，亦未提交证据证实，建行经七路支行对此亦不予认可，本院不予采信。综上，上诉人济南房屋建设开发公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费895元,由上诉人济南市房屋建设综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李耀勇
代理审判员 李 萍
代理审判员 陶巧玲
二０一六年四月六日
书 记 员 张垣熙