黑龙江省克东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）克东民初字第476号
原告吴春秋，男。
委托代理人吴玉珍，女。
被告克东县诚达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省克东县克东镇保安社区。
法定代表人杨万付，该公司经理。
委托代理人赵子林，该公司办公室主任。
被告孙宝财，男。
第三人汪广有，男。
第三人汪广财，男。
第三人刘淑卫，女。
第三人汪广有、汪广财、刘淑卫共同委托代理人唐铁辉，女。
第三人汪广有、汪广财、刘淑卫共同委托代理人王洪璲，黑龙江森耀律师事务所律师。
第三人候廷芝，女。
原告吴春秋与被告克东县诚达房地产开发有限责任公司（以下简称“诚达开发公司”）、孙宝财、第三人汪广有、汪广财、刘淑卫、候廷芝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴春秋的诉讼代理人吴玉珍、被告诚达开发公司的诉讼代理人赵子林、被告孙宝财，第三人汪广有、汪广财、刘淑卫的诉讼代理人唐铁辉王洪璲，第三人候廷芝到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告吴春秋诉称，2014年4月27日原告吴春秋与被告克东诚达开发公司签订征收有证住宅房屋安置多层协议书，协议约定：原告吴春秋用克东县宝泉镇兴华街的住宅（房权证号为0212**，建筑面积236.44平方米）与被告克东诚达开发公司进行产权置换安置，置换为：克东县鸿泉家园3号楼4单元502室、4单元503室、3单元201室、02号商服、04号商服。合同签订后，原告交付了房屋，被告进行了商业开发，现被告将该五套楼房以买卖的形式抵押给第三人并办理了商品房预售登记，第三人已强行入户装修，被告孙宝财是该楼的实际投资开发人，故原告诉至法院，请求判令原、被告签订的征收有证住宅房屋安置多层协议书有效，被告立即交付房屋并办理产权证。
被告克东诚达开发公司辩称，原告的诉讼请求与我公司没有任何法律关系，挂靠我公司的项目经理是李洪波，不是孙宝财。原告的诉请与我公司也不具有合同相对性，故申请法院驳回原告对我公司的起诉，原告的房屋被拆迁，故安置补偿的楼房应当归原告所有。
被告孙宝财辩称，我与原告吴春秋签订的协议属实，协议是有效的，同意原告的诉讼请求。
第三人汪广有、汪广财、刘淑卫辩称，尽管原告吴春秋是回迁户，签订了征收住宅房屋安置协议书，但该补偿协议未到房产部门进行备案，也没有办理房屋预告登记。被告孙宝财将本案争议的楼房以房抵债给第三人，签订了商品房预售合同，并办理了预告登记，故第三人享有争议楼房的所有权。
第三人候廷芝辩称，2014年8月25日候廷芝与被告孙宝财签订一份借款协议书，约定候廷芝将人民币300，000.00元借给孙宝财使用，期限为两个月，孙宝财用位于克东县鸿泉家园的四套楼房担保，并办理了商品房预告登记手续。预告登记使被登记的请求权具有特权的效力，对发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，故原告吴春秋与二被告签订的安置协议发生争议时，只有合同法上的违约责任请求权，不具有排他的效力，故本案中争议的位于克东县鸿泉家园3号楼4号商服应归第三人候廷芝所有。
经审理查明，2014年被告克东诚达开发公司在克东县宝泉镇兴华街实施拆迁并开发建设楼房时，原告吴春秋在该地段有两层楼房一套，每层建筑面积为236.44平方米，双方对该楼房拆迁问题达成了致协议，并签订《征收有证住宅房屋安置多层协议书》两份（第55号、第56号），协议书约定：被征收人吴春秋的房屋坐落克东县宝泉镇兴华街，产权证号为021206，结构为砖木，建筑面积为236.44×2平方米，产权用途为住宅。被征收人吴春秋同意安置鸿泉小区3号楼1单元502门（房产部门测绘后为4单元502门，建筑面积为63.23平方米）、503门（房产部门测绘后为4单元503门，建筑面积为79.44平方米）、3单元201门（房产部门测绘后为2单元201门，建筑面积为79.96平方米）、3号楼2号商服、4号商服（房产部门测绘后建筑面积为50.22平方米）。庭审中，原告吴春秋放弃对3号楼2号商服楼的诉讼请求。
2015年4月12日，原告吴春秋向鸿泉家园售楼处交付了楼房增加面积差价款和各种费用后，被告孙宝财将以上回迁的楼房的钥匙交给了原告吴春秋。
又查明，2014年8月1日第三人汪广有、汪广财、刘淑卫通过中间人刘辉，将人民币1，000，000.00元出借给被告孙宝财，双方约定借款利息为4分，借款期限为3个月，刘辉将克东县鸿泉家园的楼房预告登记证交给第三人后，第三人将借款通过刘辉交给被告孙宝财，双方约定，如到期还不上借款，将用抵押的房屋抵顶借款给第三人。借款到期后，被告孙宝财未偿还全部借款和利息。中间人刘辉交给第三人的预告登记证包括鸿泉小区3号楼4单元502门、4单元503门、2单元201门。
再查明，2014年8月25日第三人候廷芝通过中间人刘辉，将人民币300，000.00元出借给被告孙宝财，双方约定借款利息为3分，借款期限为2个月，刘辉将克东县鸿泉家园的楼房预告登记证交给第三人后，第三人将借款通过刘辉交给被告孙宝财。借款到期后，被告孙宝财未偿还全部借款和利息。中间人刘辉交给第三人的预告登记证包括鸿泉小区3号楼4号商服楼。
上述案情，有原告提供的“征收有证住宅房屋安置多层协议书”、“回迁住宅交付使用缴纳费用明细表”、“入住费收据”，第三人提供的“克东县商品房预售专用票据”、“预购商品房预告登记证”、“借款协议书”，法院依职权调取的克东县公安局的“询问笔录”以及当事人的陈述为证。
所列证据，经庭审中质证、认证，足以证明案件事实的成立。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。本案中，原告吴春秋与被告克东诚达开发公司订立的《征收有证住宅房屋安置多层协议书》是双方自愿协商而订立的，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，且双方一致认可合同的真实性，该合同应认定为合法有效，双方应当按合同的约定履行。原告吴春秋已按合同约定履行了被拆迁房屋的交付义务，吴春秋对征收有证住宅房屋安置多层协议书所签订的回迁房屋除3号楼2号商服外享有优先权，被告克东诚达开发公司应当将回迁的楼房交付给原告吴春秋，并依法协助原告吴春秋办理该回迁楼房的产权登记证，故对原告的这一诉讼请求应予支持。
对于第三人提出的“被告孙宝财将本案争议的楼房以房抵债给第三人，签订了商品房预售合同，并办理了预告登记，故第三人享有争议楼房的所有权”的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，原告吴春秋与被告克东诚达开发公司达成以“房屋所有权调换”形式进行拆迁安置补偿的协议，意味着被告克东诚达开发公司以其在建的房屋与原告吴春秋被拆除房屋的产权进行调换，原告吴春秋失去了被迁拆房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。故无论第三人是出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续、领取权利证书，原告吴春秋作为被拆迁人，均有优先取得补偿安置房屋的所有权的权利，故对第三人的抗辩理由于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下：
一、原告吴春秋与被告克东县诚达房地产开发有限责任公司签订的“征收有证住宅房屋安置多层协议书”（第55、56号）有效，双方继续履行；
二、被告克东县诚达房地产开发有限责任公司协助原告吴春秋办理克东县鸿泉家园3号楼4单元502室、4单元503室、3单元201室、04号商服楼房的产权登记。
案件受理费100.00元，由被告克东县诚达房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 李 峰
审 判 员 戴世红
人民陪审员 王立娟
二〇一五年十二月七日
书 记 员 刘 东