中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2875号
上诉人（原审被告）：广东博学道传媒文化发展有限公司，住所地：，现办公地址：。
法定代表人：刘晓东，执行董事兼经理。
委托代理人：陈科云，广东舜华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭小青。
被上诉人（原审原告）：TAMEERFAKHRIBAKERKOLE（中文译名：寇天马），约旦护照。
上列两被上诉人共同委托代理人：邵挺杰，广东天杰律师事务所律师。
上诉人广东博学道传媒文化发展有限公司（以下简称博学道公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市xx区xx路xx号之一2001房（以下简称涉案房屋）的产权人为谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE，据广州市房地产档案馆于2013年12月5日出具的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋的登记时间为2010年8月17日，建筑面积为100.4813平方米，套内面积为76.296平方米，规划用途为办公，共有情况为共同共有。
2012年10月30日，谭小青签署《授权委托书》，委托案外人王碧峰办理涉案房屋的出租事宜。
2012年11月2日，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE（出租人、甲方）与博学道公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用；2012年11月2日-2012年11月14日为装修免租期，2012年11月15日-2013年11月14日期间每月租金8000元，2013年11月15日-2014年11月14日期间每月租金8400元，2014年11月15日-2015年11月14日期间每月租金8820元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按银行转账付款方式缴付；乙方向甲方交纳16000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务；第六条甲方的权利和义务：1、依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的2%向乙方支付违约金。2、甲方应负的修缮责任：以下空白……4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第七条乙方的权利和义务：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。2、乙方应负的修缮责任：以下空白……；第八条其他约定：1、免租期内及租赁期间的管理费由乙方负责承担，乙方需按时向管理处缴交；……5、如发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失，或乙方拖欠租金1个月以上，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；……合同签章处甲方签名为委托代理人王碧峰。
2012年11月5日，博学道公司向谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE支付24000元，其中16000元为租赁保证金，8000元为2012年11月15日至2012年12月14日的租金。
2013年11月7日，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE向博学道公司发出《催缴房租通知》，催缴2013年10月15日至11月14日的租金8000元及违约金3520元。
2013年11月11日，博学道公司向谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE发出《关于“催缴房租”的回函》，认为涉案房屋多处空调漏水，严重影响办公秩序及环境，曾多次致电谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE，要求履行合同进行修缮，但谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE每次派人查看一下均草草了事，至今问题仍未解决，向谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE提出解除合约并退还押金的要求。谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE于2013年11月12日收到上述函件。
博学道公司分别于2013年12月3日、2014年1月8日、2月18日支付涉案房屋2013年12月、2014年1月、2月的管理费。
谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE于2013年12月18日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、博学道公司支付拖欠的租金16400元（2013年10月15日至12月14日期间的租金，第一个月8000元，第二个月8400元）；2、博学道公司支付逾期违约金13816元（计算标准：逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的2%支付违约金）；3、解除博学道公司与谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE于2012年11月2日签订的《广州市房屋租赁合同》；4、博学道公司赔偿经济损失173040元（计算标准：以预期所得租金为限；2013年12月15日至2014年11月14日，每月8400元，11个月预期租金收益为92400元；2014年11月15日至2015年11月14日，每月租金8820元；12个月预期租金收益为105840元；合计预期租金收益损失为198240元）；5、本案诉讼费由博学道公司承担。
博学道公司原审答辩认为，自2013年7月以来，涉案房屋的空调多处漏水，严重影响了我方的正常工作，我方曾多次通知原告进行维修并要求减少租金，但谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE每次仅派人查看一下便草草了事，拒绝履行法定的维修义务，为此博学道公司从2013年10月15日起不再向谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE支付租金，并于2013年11月11日函告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE正式解除合同，根据《合同法》二百二十一条及二百三十三条的规定，博学道公司有权要求减少租金并随时解除合同，不存在违约。不同意谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE的诉讼请求。
原审庭审中，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE与博学道公司双方确认租金的计费周期为当月15日至下月的14日，在每月15日前缴纳的应为当月15日至下月14日的租金。
原审庭审中，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE表示经向物业公司核实，涉案房屋仍由博学道公司使用，博学道公司表示因涉案房屋存在漏水情况，已于2013年11月27日至30日期间搬出涉案房屋，因谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE拒绝与该公司办理房屋交接手续，故将涉案房屋钥匙放在涉案房屋内，并提交与案外人广州市永豪物业管理有限公司签订的《临时办公租赁协议》、广州市永豪物业管理有限公司开立的2013年8月-12月的租金收据及照片数张予以证明。对此，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE表示，博学道公司并没有通知其收回涉案房屋，其也没有涉案房屋的钥匙，并对《临时办公租赁协议》、租金收据及照片的真实性不予确认。
原审法院于2014年4月22日派员到涉案房屋察看，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE与博学道公司双方均表示不持有涉案房屋钥匙，原审法院经征求双方当事人同意，开锁进入涉案房屋，经现场拍照备案后将门锁钥匙更换并交由谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE持有，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE与博学道公司双方均表示确认现场交接完毕。
原审庭审中，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE表示由于博学道公司不支付租金导致其未能实现所能预见的经济收益，要求博学道公司赔偿合同剩余租赁期内的租金，博学道公司辩称《广州市房屋租赁合同》中约定的违约金标准过高，不同意支付违约金。
原审法院认为：谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE与博学道公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
《广州市房屋租赁合同》约定应在每月的15日前支付租金，博学道公司经谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE催告至今未向谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE支付2013年10月15日至2013年12月14日期间的租金，违反了合同约定，现谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE要求解除合同有法律依据，予以支持。经该院现场主持交接，现涉案房屋钥匙已由谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE持有，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE与博学道公司双方亦现场确认交接完毕，涉案房屋已由谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE控制，合同解除时间为2014年4月22日。
《广州市房屋租赁合同》约定按月支付租金，博学道公司支付租金至2013年10月14日，其后2013年10月15日至2013年12月14日期间的租金至今尚未支付，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE诉请要求博学道公司支付此段期间的租金并无不妥，予以支持，博学道公司抗辩称已于2013年11月27日至30日期间搬出涉案房屋，但谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE对此表示否认，且其与谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE并无办理交接手续，博学道公司亦按月交纳涉案房屋每月的物业管理费至2014年2月，该院对于博学道公司的抗辩不予采信。经该院现场主持交接，现涉案房屋钥匙已由谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE持有，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE与博学道公司双方亦现场确认交接完毕，涉案房屋已由谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE控制，该院确定交接时间为2014年4月22日。博学道公司抗辩称涉案房屋存在漏水情况，但未提交充分证据予以证明，以此抗辩要求免除租金缺乏依据。博学道公司应向谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE支付2013年10月15日-2013年12月14日的租金16400元（8000元＋8400元）。
关于违约金，经谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE与博学道公司双方确认，当月15日至下月14日的租金应在当月的第15日前缴付，违约金应从当月16日起计，合同约定违约金的计付标准为每日2%，对此博学道公司认为该计付标准过高，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE亦未举证证明其实际损失，从公平角度，该院酌情调整为中国人民银行公布的同期贷款利率的标准，违约金应分别以8000元及8400元为本金，分别自2013年10月16日及2013年11月16日起计至付清之日止，每期违约金以不超过本金为限。谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE要求博学道公司赔偿余下租赁期的预期租金收益的诉讼请求，缺乏合同依据，不予支持，依法驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE与被告广东博学道传媒文化发展有限公司于2012年11月2日就广州市天河区华强路3号之一2001房签订的《广州市房屋租赁合同》。二、被告广东博学道传媒文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE支付2013年10月15日至2013年12月14日的租金16400元及迟延支付上述期间租金的违约金（违约金应分别以8000元及8400元为本金，按中国人民银行公布的逾期贷款利率的标准，分别自2013年10月16日及2013年11月16日起计至付清之日止，每期违约金以不超过本金为限）。三、驳回原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4730元，由原告谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE负担4010元，被告广东博学道传媒文化发展有限公司负担720元。
判后，上诉人博学道公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决解除涉案《广州市房屋租赁合同》，但在判项中没有明确解除合同的时间，该合同应当自2013年11月12日起解除。博学道公司与谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE签订《广州市房屋租赁合同》后，自2013年7月以来，因涉案房屋的空调多处如下雨一般地漏水，严重影响了博学道公司的正常工作秩序和员工的身体健康，博学道公司曾多次要求谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE进行维修并减少租金，但谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE每次仅派人查看一下便草草了事，拒绝履行法定维修义务。因此，博学道公司从2013年lO月15日起不再向谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE支付租金，并在谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE发出《催缴房租通知》后，于2013年11月11日以“回函”形式书面通知谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE，依法解除合同、要求退还租赁保证金。2013年11月27日至30日，博学道公司腾空了涉案房屋。2013年11月12日，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE收到了博学道公司要求解除合同并退还保证金的《关于“催缴房租”的回函》，但并没有表示任何异议，足以证明博学道公司主张的涉案房屋“多处空调漏水”的事实，即涉案房屋质量不合格。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条关于“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，对于涉案房屋的租赁合同；博学道公司可以随时解除。因此，涉案《广州市房屋租赁合同》应当自谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE收到博学道公司发出的《关于“催缴房租”的回函》之日即2013年11月12日起解除。（二）涉案《广州市房屋租赁合同》中对于涉案房屋的维修义务没有约定。但该合同第五条明确约定：“双方应当履行《民法通则》和《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定和义务。”我国《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”涉案房屋“多处空调漏水”，但在谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE提交的所有证据中，没有任何证据证明其履行了、或者愿意履行法定维修义务。因此，根据我国《合同法》第二百二十一条关于“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，博学道公司不支付2013年10月15日以后的租金并解除合同，系依法行使不安抗辩权，并非违约。（三）博学道公司向谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE交纳了16000元的租赁保证金，且该保证金可“抵偿租金”，而涉案《广州市房屋租赁合同》应自2013年11月12日起即行解除。据此，即使博学道公司应当支付2013年10月15日至2013年11月12日期间的租金，其数额也远远小于博学道公司缴纳的可“抵偿租金”的保证金。为此，上诉请求：l、撤销原判第一项，改判从2013年11月30日起解除博学道公司与谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE之间签订的《广州市房屋租赁合同》。2、撤销原判第二项，驳回谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE要求博学道公司支付租金的诉讼请求。
被上诉人谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE答辩称：博学道公司没有提供证据证明涉案房屋存在空调漏水，也没有证据证明因空调漏水导致合同无法履行，不存在谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE违约不履行维修义务的情况。即使涉案房屋存在需维修的情形，也不属于根本性违约，应当先催告才能单方解除合同。博学道公司未经催告，在被书面催讨租金后才在回函中提出空调漏水、解除合同，不符合单方解除合同的条件。且在收到博学道公司回函后，谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE起诉追讨租金的行为显示其并不同意博学道公司以空调漏水为由解除合同。博学道公司一边拖欠租金，一边继续使用涉案房屋，应承担违约责任。同意原审判决，不同意博学道公司的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，原审认定涉案《广州市房屋租赁合同》有效及认定该合同解除时间为2014年4月22日正确，本院均予以确认。但原审判决主文遗漏该《广州市房屋租赁合同》解除的时间，本院对此予以纠正，相应变更原判。
博学道公司欠交2013年10月15日至2013年12月14日期间的租金，原审判决该公司支付该期间的欠租并酌情调整合同约定的迟延支付租金的违约金，并无不当，应予维持。博学道公司上诉虽主张“涉案房屋空调多处漏水、严重影响工作秩序和员工身体健康”，但并未提供充分证据予以证实，本院不予认定。据此，博学道公司上诉请求涉案《广州市房屋租赁合同》自2013年11月30日起解除、不同意支付所欠租金及迟延支付租金的违约金，理由不成立，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2206号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担的决定；
二、变更广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2206号民事判决第一项为：谭小青、TAMEERFAKHRIBAKERKOLE与广东博学道传媒文化发展有限公司于2012年11月2日就广州市天河区华强路3号之一2001房签订的《广州市房屋租赁合同》于2014年4月22日解除。
本案二审案件受理费210元，由上诉人广东博学道传媒文化发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年十二月二十五日
书记员 张 坤
徐毅敏