山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终4189号上诉人（原审原告）：李远，男，1986年11月27日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：王瑞霞，女，1985年3月6日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南源泰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘永杰，总经理。被上诉人（原审被告）：山东北大资源地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘永杰，总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：司志庆，山东康桥律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭连君，山东康桥律师事务所律师。上诉人李远、王瑞霞因与被上诉人济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初3825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李远、王瑞霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定二被上诉人在出售尚品燕园项目房屋时所做出的关于学区的承诺不构成要约严重与事实不符，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定。1.一审判决将《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》（以下简称《通知》）承诺的内容作为宣传资料、宣传广告认定错误。关于购房合同第十七条第七款：“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅做推广示意，不构成要约”在本案中不适用。盖有公章的《通知》内容其性质应为被上诉人单方面向购房者做出的承诺行为，不能适用购房合同第十七条规定。2.二被上诉人一直承认《通知》的内容是在二被上诉人向上诉人及其他业主销售房屋时所做出该承诺，也一直承认、承诺只要交房就可以履行《通知》载明的义务，这种承认及承诺是自被上诉人售房时延续至2015年5月历下区教育局的学区划分。在2012年年底至2013年6月份之间，二被上诉人负责人当场承诺在2013年10月份以前把学区的问题落实（在谈判过程中智远派出所的片警在场）。3.上诉人依据盖有公章的《通知》承诺产生信赖利益购买被上诉人开发的房产，应当认定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。二、一审判决认定二被上诉人之间不存在关联关系，无人格混同，与事实不符。1.二被上诉人系相同的工作、管理人员。从上诉人递交的工商局企业登记备案档案可以看出。济南源泰置业有限公司成立于2011年11月8日，系被上诉人山东北大资源地产有限公司的全资子公司。当时的法定代表人及总经理及董事张兆东，刘阁董事长，袁相平、方灏、余丽担任董事，王彤担任监事，委托办理工商登记的工作人员为李冬梅。济南源泰置业有限公司成立时的人员组成和山东北大资源地产有限公司除了监事不一样以外，其余均相同。到了2012年5月24日山东北大资源地产有限公司将监事也变更为王彤，从此两被上诉人管理人员组成完全相同，职位也相同。2.二被上诉人之间相同的办公地点。办公地址相同。一审送达地址及邮寄送达签收人可以确认。3.二被上诉人存在公司业务混同。被上诉人济南源泰置业有限公司的尚品燕园项目，一直是被上诉人山东北大资源地产有限公司的牌子对外销售，被上诉人山东北大资源地产有限公司的官方网站，济南源泰置业有限公司给业主发的业主手册，住宅使用说明住宅质量保证书等一切材料都是被上诉人山东北大资源地产有限公司的。上诉人及其他业主维权时，二被上诉人也承认尚品燕园项目是山东北大资源地产有限公司的，也是济南源泰置业有限公司的。被上诉人山东北大资源地产有限公司出具了盖有公章的承诺，被上诉人济南源泰置业有限公司向业主进行销售、承诺。最后再用被上诉人济南源泰置业有限公司的名义与业主签合同。一审判决认定二被上诉人不存在关联关系，违背事实。请求二审法院公正判决。济南源泰置业有限公司辩称,一、《通知》属于要约邀请，通知内容不构成合同内容，一审法院认定事实正确。1.《通知》属于宣传资料和宣传广告，属于要约邀请，并非要约。《通知》是山东北大资源地产有限公司受济南源泰置业有限公司委托，就商品燕园项目的教育配套问题，经与历下区政府的教育主管部门联系沟通，根据《义务教育法》的相应规定向潜在买受人发出的关于教育配套问题的广而告知，属于宣传资料和宣传广告，为要约邀请。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，只有当要约邀请的内容就商品房开发规划范围内的房屋及相关配套设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定有重大影响的，才是要约。结合本案事实，首先，学校并非尚品燕园项目的开发规划范围，并不是“商品房开发规划范围内的配套设施”，因此关于教育配套的宣传资料内容不可能成为要约；第二，《通知》对合同订立没有重大影响，对房屋价格也没有重大影响。因此，《通知》仅为要约邀请，不属于要约。上诉人与济南源泰置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》第十七条第七款明确约定：出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料与宣传广告等权作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，合同未约定的以交付实体为准。因此，上诉人在签订商品房买卖合同应明知，出卖人关于教育配套设施的宣传资料及宣传广告权作推广示意，不构成任何要约。2.上诉人所谓《通知》加盖公章便是要约的说法，没有任何事实和法律依据，是否盖章的形式并不能改变《通知》要约邀请的性质。二、上诉人所称“济南源泰置业有限公司与山东北大资源地产有限公司之间构成人格混同”没有事实与法律依据，一审法院认定正确。山东北大资源地产有限公司作为济南源泰置业有限公司的股东，与济南源泰置业有限公司分别为独立的公司法人，两公司住所地并不相同，彼此财产独立，业务独立，均有能力独立承担民事权利义务。济南源泰置业有限公司与山东北大资源地产有限公司均不存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为，即便两公司董事、监事、法定代表人相同，代办工商登记的为同一人，代收诉讼文书的为同一人，都不违反《公司法》的相关规定，不影响公司的独立地位，更不会因此构成混同。山东北大资源地产有限公司作为济南源泰置业有限公司的股东，经济南源泰置业有限公司授权进行的代理行为，不能被混淆为“人格混同”，上诉人的主张既无事实依据，也无法律依据。三、上诉人所称“孩子不能上优质学区”、“优质学区房的房屋价格收益损失”没有事实与法律依据。1.上诉人没有证据证明相关学校的优劣，“优质学区”的说法本身也有悖于《义务教育法》教育均衡化发展的原则。2.当且仅当上诉人举证：上诉人与子女户籍在尚品燕园项目行政所在地、上诉人子女为适龄入学儿童、上诉人子女实际就读学校、学校之间的教学质量存在显著差异……才能进一步确定上诉人主张的损失是否存在。而且，众所周知，学区划分属于教育主管部门的权力和职责范围，济南源泰置业有限公司作为开发商没有权力也没有能力决定项目教育配套。本案纠纷的根源在于教育部门的学区的调整行为，上诉人作为所谓学区房利益的关注者，对于教育主管部门的学区调整政策和调整职权，应知或者明知，却置自身的核实义务和政府责任主体的决定因素于不顾，将学区调整责任推由济南源泰置业有限公司承担，于法无据。综上所述，济南源泰置业有限公司依据法律规定和《商品房买卖合同》约定建设并交付房屋，不存在违约行为，上诉人所主张的损失也不存在。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。山东北大资源地产有限公司辩称,一、山东北大资源地产有限公司是济南源泰置业有限公司的股东，《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》系接受济南源泰置业有限公司的委托，经与济南市历下区教育主管部门联系沟通，根据《义务教育法》的相关规定向尚品燕园项目的潜在买受人发出的广告，属于宣传材料。山东北大资源地产有限公司与上诉人之间不存在商品房买卖合同关系或其他法律关系，依法不应承担相应法律责任。二、山东北大资源地产有限公司系济南源泰置业有限公司的股东，与济南源泰置业有限公司均为独立的法律主体，均有能力独立承担民事权利义务，山东北大资源地产有限公司不存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为，本案系上诉人与济南源泰置业有限公司的纠纷，与山东北大资源地产有限公司无关，综上所述，山东北大资源地产有限公司认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查清本案事实，驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。李远、王瑞霞向一审法院起诉请求：1.请求判令济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司赔偿损失暂计一万元，依据损失鉴定评估确定损失赔偿数额；2.本案诉讼费、保全费、评估鉴定费及因本案产生的所有费用由济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司承担。一审法院认定事实：李远、王瑞霞于2012年12月31日与济南源泰置业有限公司签署商品房买卖合同，购买尚品燕园10号楼2单元1901室，房产总价款为672606元，合同第十七条第七款约定：出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准。买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解。李远、王瑞霞于2014年12月18日交付全部房屋价款。山东北大资源地产有限公司发布《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》，通知载明：凡购买尚品燕园项目的客户，在符合入学条件且实际交房后，业主及子女户籍在尚品燕园项目行政所在地的，均可免择校费享受中海紫御东郡区的小学、绿城百合花园园区的中学就近入学的权益。2013年9月17日，济南市历下区教育局在收到山东北大资源地产有限公司递交的《关于提前报请尚品燕园学区划分的咨询函》后出具关于尚品燕园所在学区的复函，答复内容为尚品燕园住宅小区业主子女将在盛福片区现有学校（绿城百合居住区配建学校、中海紫御东郡居住区配建学校、济南市盛福实验小学及盛福片区其它配建学校）内，结合实际情况进行安排，每年招生情况，根据市、区两级政府招生工作意见执行。现根据济南市历下区教育局公示的历下区2015年各小学学区范围的划分，尚品燕园已实际入住业主适龄子女协调至盛福小学就读。李远、王瑞霞认为济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司的违约行为不但造成了李远、王瑞霞选择优质学区房目的落空的损失，还使尚品燕园小区房屋因非学区房市场价值降低致使李远、王瑞霞受到损失。现李远、王瑞霞诉至法院，请求判令济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司赔偿损失暂计一万元，依据损失鉴定评估确定损失赔偿数额，由此形成诉讼。另查明，据内资企业登记信息查询结果，济南源泰置业有限公司法定代表人为周伯勤，住所地济南市''style=''cousor:pointer''>为济南市。济南源泰置业有限公司成立于2011年11月8日，成立之初，张兆东担任公司法定代表人，刘阁担任董事长，2012年8月，增加新股东济南泰源房地产经纪有限公司、济南泰利房地产经纪有限公司，公司类型变更为其他有限责任公司。2014年11月24日，济南源泰置业有限公司法定代表人变更为周伯勤。2009年9月11日，山东北大资源地产有限公司选举刘阁为公司董事长，聘任张兆东担任总经理，选举张兆东为公司法定代表人，2015年12月21日，山东北大资源地产有限公司聘任周伯勤担任公司经理职务并担任公司法定代表人。2016年4月12日，山东北大资源地产有限公司聘任刘永杰担任公司经理职务并担任公司法定代表人，企业类型为有限责任公司，住所地济南市''style=''cousor:pointer''>为济南市。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2012年12月31日李远、王瑞霞与济南源泰置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效。本案的争议焦点为：一、山东北大资源地产有限公司与济南源泰置业有限公司是否构成人格混同；二、《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中对教育配套设施的承诺，是否构成合同内容。对于焦点问题一，据现有证据，无法充分证明山东北大资源地产有限公司与济南源泰置业有限公司两公司之间存在公司组织机构、经营场所、财产、业务方面的混同，故一审法院认定，涉案两公司均为独立的法人，不存在人格混同。对于焦点问题二，双方签订的商品房买卖合同中并没有关于教育配套设施的约定，山东北大资源地产有限公司发布的《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中虽有对教育配套设施的承诺，但合同第十七条第七款约定：出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准。买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解。补充协议后的特别提醒也载明，出卖人已就合同及所有附件（含补充协议）的内容，特别对其中涉及减轻或免除出卖人责任的条款作出了全面详细的说明和解释，履行了告知义务和提示义务，双方就相关内容进行了讨论并达成一致意见，买受人已完全了解明白条款的含义，合同及本补充协议不属于格式条款合同。李远、王瑞霞在签订商品房买卖合同时应明知，出卖人关于教育配套设施的宣传资料及宣传广告仅作推广示意，不构成任何要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。李远、王瑞霞主张《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》虽未载入商品房买卖合同，但可适用上述规定，但据现有证据，无法充分证明《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中关于教育配套设施的承诺对“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”构成重大影响，故一审法院认为关于教育配套设施的承诺不能构成合同内容。综上所述，李远、王瑞霞与济南源泰置业有限公司签订的商品房买卖合同中没有关于配套教育设施的约定，山东北大资源地产有限公司下发的《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》虽然有关于对涉案房屋配套教育设施的承诺，但山东北大资源地产有限公司并不是其涉案合同主体且其承诺并未对“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”构成重大影响，故其做出的关于教育配套设施的承诺更不应视为合同内容，一切应以以涉案合同约定为准，合同未约定的以交付实体为准。李远、王瑞霞的诉讼请求无事实和法律依据。一审法院对李远、王瑞霞提出的请求判令济南源泰置业有限公司、山东北大资源地产有限公司赔偿损失暂计一万元，依据损失鉴定评估确定损失赔偿数额的诉讼请求不予支持。李远、王瑞霞提出的涉案房屋起诉之日盛景小学学区房与非学区房价值差额的司法评估鉴定申请，因鉴定结果与本案没有直接的关联性，故一审法院不予准许。判决：驳回原告李远、王瑞霞的诉讼请求。案件受理费50元，由李远、王瑞霞负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，山东北大资源地产有限公司发布的《通知》中虽载明：“凡购买商品燕园项目的客户，在符合入学条件且实际交房后，业主及子女户籍在尚品燕园项目行政所在地的，均可免择校费享受中海紫御东郡的小学、绿城百合花园园区的中学就近入学的权益”，但该内容并未载入商品房买卖合同之中，且该合同第十七条第七款约定：“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准”，故上述《通知》内容并不能视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”，该规定中所称的“房屋及相关设施”为“商品房开发规划范围内”，而本案《通知》所称的学校并不属于涉案房屋开发规划范围之内，故本案并不能适用该司法解释的规定。在《通知》有关学区房内容并未订入商品房买卖合同的情况下，李远、王瑞霞依据该内容主张相关违约责任，于法无据，一审未予支持，并无不当。综上所述，李远、王瑞霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李远、王瑞霞负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一七年六月二十一日书记员  李在利