广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第883号
原告周德华，女，1969年4月26日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人陈尚安、方丹，分别系广东常道律师事务所律师、实习律师。
被告余剑辉，男，汉族，1970年1月18日出生。
原告周德华诉被告余剑辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈超担任审判长，与审判员苏长磊、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告周德华及其委托代理人陈尚安，被告余剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月31日，原告与被告签订租赁合同，被告把位于佛山市禅城区普澜二路14号第4-5卡租赁给原告，租赁期限自2011年5月16日至2014年5月30日止。签约当日，原告向被告支付了押金30000元。因原告前期投入装修及广告费用较大，原告与被告协商合同到期后的续租事宜，双方于2013年12月3日达成续租协议，约定合同到期后被告将涉案商铺续租给原告，续租期限自2014年5月31日至2017年5月31日，如到期被告未能将商铺续租给原告，则被告需退还50000元续租费，另赔偿原告违约金30000元。协议签订后，原告于当日支付了50000元给被告，但合同于2014年5月31日到期后被告却将上述铺位出租给他人。被告行为违背诚实信用原则，也违反双方协议约定，为维护权益，请求判令：一、被告向原告返还押金30000元及续租费50000元；二、被告向原告赔偿违约金30000元；三、本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：我确认收取了原告的30000元押金，承认欠原告30000元押金没有退还。我已跟原告说合同到期后可续租给她，现在涉案商铺继续由原告使用，所以不同意退还50000元续租费。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的身份证复印件、被告的身份证复印件。拟证明原告及被告的主体资格。
2、《铺位租赁合同》。拟证明原、被告于2011年5月30日签订租赁合同，被告把位于佛山市禅城区普澜二路14号第4-5卡租赁给原告，租赁期限自2011年5月16日至2014年5月30日止，且约定原告需要缴纳3万元押金给被告。
3、《证明》。拟证明原告2011年5月30日向被告支付了押金3万元。
4、协议书。拟证明原、被告于2013年12月3日达成续租协议，约定合同到期后被告将涉案商铺续租给原告，续租期限自2014年5月31日至2017年5月31日，如到期被告未能将商铺续租给原告，则被告需退还50000元续租费，另赔偿原告违约金30000元。
5、《证明》。拟证明原告于2013年12月3日向被告支付了续租费50000元。
6、房产证复印件。拟证明涉案商铺属广东省佛山公路工程有限公司所有，被告承租后转租给原告。
7、证人郭桂芳的身份证复印件及出庭证言。拟证明原告向被告支付押金和续租费的事实。
诉讼中，被告余剑辉没有提供证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了涉案商铺的房地产登记信息（佛山市禅城区普澜二路14号之一首层P4、P5号，登记权利人为广东省佛山公路工程有限公司）及（2014）佛城法民一初字第78号民事判决书。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告提供的证据1、2、4、6，被告无异议，本院予以采信。证据3、5、7，系证人郭桂芳出具及陈述，但其出具的证明和陈述在原告支付30000元押金的时间及地点的表述上与原、被告共同确认的事实并不相符，且证人并非涉案铺位合同当事人，故本院对其证言均不予采信。因被告对收取原告押金和续租费的事实均不予否认，故本院采信被告自认内容。
本院依职权调取的证据，原、被告无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：
涉案的佛山市禅城区普澜二路14号之一首层P4号、P5号（下称涉案铺位）的登记权属人均为广东省佛山公路工程有限公司（下称公路公司）。原、被告自2008年始存在租赁往来，由原告承租被告从公路公司处租赁而来的涉案商铺。2011年5月30日，双方就涉案商铺签署书面《铺位租赁合同》，约定由被告将涉案铺位出租给原告，租赁期限自2011年05月16日至2014年05月30日止，第一年每月租金10664元，第二年每月租金11664元，第三年每月租金11718元。合同还约定双方在签署合同前，原告须向被告支付相当于三个月租金作为押金即30000元。该合同的抬头“出租方”载明为黄智坚，落款处则由被告签署“余剑辉代”字样。
2013年12月3日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《协议书》，上载，经甲乙双方协商，甲方将普澜二路14号4-5铺续租给乙方，续租年限为2014年5月31日至2017年5月31日。现乙方先行支付五万元现金给甲方，为续租费用，如2014年5月31日止，甲方未能将铺位续租给乙方，甲方将退还乙方现行交付的伍万元现金，另外赔偿乙方叁万元违约金。在签订该协议书的当日，原告向被告支付了续租费50000元。
再查明，公路公司诉被告余剑辉、黄智坚、黄敏玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日作出的（2014）佛城法民一初字第78号民事判决已生效，该判决查明如下事实：余剑辉与与黄智坚承租广东省佛山公路工程有限公司位于佛山市禅城区普澜二路14号之一首层临街商铺第4-7卡，租赁期限自2011年05月16日至2014年05月15日止，因余剑辉、黄智坚拖欠租金，公路公司诉请支付租金及违约金，双方并在诉讼中确认已经办理了涉案商铺的交接。该判决判令余剑辉、黄智坚向公路公司支付2011年5月16日至2014年1月15日期间的租金532214元及违约金，黄敏玲就上述余剑辉的应付款项承担共同清偿责任。
诉讼中，原、被告共同确认：2011年5月30日签署的《铺位租赁合同》中约定的30000元押金，在2008年原告向被告承租涉案商铺时，已于原告另外经营的场所内一次性支付；原告在首次承租涉案铺位时给了被告约6万元，在2011年5月30日签订《铺位租赁合同》时给了被告8万元，在2013年12月3日签订《协议书》后给了5万元；涉案铺位目前仍由原告继续租赁使用，租赁期限从2014年2月至2017年2月；双方同意解除2013年12月3日签订的《协议书》。
原告陈述：2014年1月，接涉案铺位业主公路公司通知，因被告余剑辉欠租，要原告将租金直接交予公路公司，否则将清退铺位。原告遂与公路公司就涉案商铺续签了租赁合同；在2014年1月前，涉案铺位的租金一直是交给被告，原告与公路公司没有直接交易往来；因被告和黄智坚是合伙关系，租赁合同是被告签订，原告也一直向被告交租，故不向黄智坚主张权利；对2013年12月3日签订《协议书》后给被告的50000元，原告认为属于担保性质。
被告陈述：同意退回原告30000元押金；被告和黄智坚向公路公司承租了涉案商铺后转租给原告，被告收取原告50000元续租费是保证原告能继续承租使用涉案商铺，目前公路公司已经与原告续签了合同，保证事项已经兑现，故不需要退还50000元续租费。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。因原告周德华是香港特别行政区居民，故该案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。关于本案的管辖权，因涉案商铺及被告住所均位于广东省佛山市禅城区，依照《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，本院应适用中华人民共和国内地法律进行审理。
原告与被告就租赁涉案铺位签订的《铺位租赁合同》及《协议书》均是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。被告对原告诉请退还押金30000元不持异议，系当事人对其诉讼权利的自由处分，依据《民事诉讼法》第十三条之规定，本院对原告此项诉请，本院予以支持。
对于退还续租费和支付违约金问题。虽原、被告在本案审理过程中均一致同意解除双方于2013年12月3日签订的《协议书》，但据《合同法》第九十七、九十八条之规定，当事人仍可以根据履行情况要求对方当事人采取补救措施、赔偿损失，且权利义务的中止不影响合同中的结算和清理条款的效力。案中，双方均确认对续租费50000元不属于预付租金，但对该费用实际用意则各执一词。依据《合同法》第一百二十五条之规定，对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思。《协议书》对续租费约定为“甲方将普澜二路14号4-5铺续租给乙方，续租年限为2014年5月31日至2017年5月31日。现乙方先行支付五万元现金给甲方，为续租费用，如2014年5月31日止，甲方未能将铺位续租给乙方，甲方将退还乙方现行交付的伍万元现金”。从字面解释角度，《协议书》明确约定是由被告将涉案铺位出租予原告，而非仅约定原告租得涉案铺位。从交易习惯来说，原告在与公路公司直接签订租赁合同之前，一直是由被告将涉案铺位转租予原告，并非原告与公路公司直接发生往来。再从合同目的而言，《协议书》约定的续租期限是从2014年5月31日至2017年5月31日，但原、被告均确认原告续租涉案铺位的期限仅至2017年2月，显然未达到原告与被告签约之目的。综上，虽原告仍可继续承租涉案铺位，但其承租涉案铺位的合同相对方已非被告，且租赁期限有别于《协议书》之约定，故被告行为已构成违约，被告收取的50000元续租费依约应予退回。至于违约金问题。因被告未按《协议书》约定将涉案商铺续租给原告已构成违约，《协议书》亦对赔偿金数额作出明确约定，综合考量涉案铺位租金额度、原告对涉案铺位可使用期限等因素，本院认为双方在《协议书》约定的30000元违约金并未超出合理范围，故原告此项诉请，本院亦予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告余剑辉于本判决生效之日起十日内，向原告周德华退还押金30000元和续租费50000元；
被告余剑辉于本判决生效之日起十日内，向原告周德华支付违约金30000元。
如果被告余剑辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，受理费2500元由被告余剑辉负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 陈 超
审 判 员 苏长磊
人民陪审员 李玉珠
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 莫翠芳
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。