吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珲民二初字第349号
原告（反诉被告）孙仁山，男，1966年8月21日生，汉族，司机，现住珲春市。
原告（反诉被告）潘丽红，女，1977年1月7日生，汉族，无职业，现住珲春市。（系孙仁山妻子）
原告（反诉被告）孙伶，女，1989年11月25日生，汉族，无职业，现住珲春市。（系孙仁山女儿）
委托代理人郑玉成，吉林吉大律师事务所律师。
被告（反诉原告）郎颖超，男，1963年9月20日生，满族，无职业，现住珲春市。
委托代理人宫战基，吉林何晓明律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙仁山、潘丽红、孙伶与被告郎颖超（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙仁山，三原告（反诉被告）的委托代理人郑玉成，被告（反诉原告）郎颖超及其委托代理人宫战基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙仁山、潘丽红、孙伶诉称，2011年5月30日，潘丽红、孙伶委托孙仁山与被告签订房屋租赁合同，将登记在孙仁山、潘丽红名下的房屋及登记在孙伶名下的房屋租赁给被告，约定租期为3年，年租金为34000元，每年提前20天缴纳租金。现被告违约，拒绝缴纳2013年-2014年度租金，故请求法院判令被告立即支付房租金34000元，违约金20400元，合计54400元，并承担诉讼费用。在诉讼中原告提出，因2012年至2013年即第二年度被告没有按合同约定支付租金，原告催要半年之后被告才缴纳该年度租金，且双方约定的押金2000元被告始终未付，双方发生数次纠纷，故变更请求，要求依法解除合同，判令被告支付违约金20400元，支付房租费（自2013年5月30日起，至2013年12月11日止，按年房租费34000元计算），诉讼费由被告承担。
被告郎颖超辩称，一、关于合同约定的押金2000元，因双方在合同履行过程中很熟悉，原告同意不收取。被告在第二租赁年度确有4000元晚交了5个月，这也是与原告协商后原告同意的，晚交租金和不缴纳押金都不是解除合同的理由。被告有证据证明原告解除合同的理由是要自己开宾馆或招待所，在第三年度前原告已经从沈阳运回了要装修招待所所需的材料及物品，被告在租期到期前数次向原告提出要缴纳租金，原告以自己用房为由拒收，并数次催被告腾房，导致被告无法继续承租，最终只能同意不继续租赁该房屋，原告解除合同系违约行为。二、被告不应当支付违约金，原告单方解除合同，应当承担违约责任，没有理由要求被告支付违约金。三、同意支付占用房屋期间的房租费。
反诉原告郎颖超诉称，反诉原、被告于2011年5月30日签订租房合同书，租赁期为3年，即从2011年5月30日至2014年5月30日止。租赁合同履行至2012年11月时，反诉被告以自己家开旅店用房为由通知反诉原告解除合同、腾出房屋、租赁合同履行至2013年5月30日止。反诉原告因没有找到搬迁房屋多次与反诉被告协商交纳下一年度租金继续履行合同，但均遭拒绝。反诉被告拒收下一年度租金，并多次催赶反诉原告腾房，造成反诉原告无法继续经营。反诉被告在反诉原告营业期间采取告诉客户房屋不对外出租，在租赁房屋前堆放红砖，掐断上网网线影响营业网站运转，擅自将反诉原告的牌匾更换等措施阻止反诉原告营业，反诉原告只得自2013年5月31日以后停业至今。该租赁合同因反诉被告的原因无法继续履行，反诉被告单方解除合同的行为构成严重违约，应赔偿反诉原告的损失。现请求，一、因反诉被告拒收房租，多次催赶反诉原告，导致反诉原告无法继续经营，要求解除合同；二、反诉被告赔偿因解除合同造成的营业损失182500元、装修损失17263元，合计199763元，在诉讼中反诉原告提出，将损失主张调整为，营业损失171600元、装修损失26956元，合计198556元；三、诉讼费用由反诉被告负担。
反诉被告孙仁山、潘丽红、孙伶辩称，反诉原告主张的事实与依据不成立，交房租只是电话里说过，催赶的事情存在。反诉原告经营期间生意不好，长时间拖欠租金，拒不缴纳押金，要求转租房屋遭到反诉被告拒绝，反诉原告严重违约导致合同无法履行，应负赔偿责任和违约责任，反诉被告没有过错，不应当承担违约和赔偿责任。反诉原告主张的赔偿理由属于侵权之诉，应另案告诉。
本诉争议焦点：1、合同履行过程中，被告是否存在违约行为，是否因此导致合同解除；2、原告要求被告支付房屋租赁费及违约金是否有事实及法律依据。
原告孙仁山、潘丽红、孙伶为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、房屋土地使用证一份、房屋产权执照两份，证明被告租赁的房屋一楼系原告孙仁山、潘丽红共有。被告对证据的真实性及证明问题没有异议，本院予以采信。
2、房屋土地使用证、房屋产权执照复印件各一份，证明被告租赁的房屋二楼系原告孙伶所有，因该房屋现在正在抵押贷款，故房屋产权执照原件在房产部门。被告对证据的真实性及证明问题没有异议，本院予以采信。
3、2011年5月30日原、被告双方签订的房屋租赁合同书，证明原被告双方存在房屋租赁关系。被告对证据的真实性及证明问题没有异议，本院予以采信。
被告郎颖超为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、被告身份证复印件一份、个体工商户营业执照副本两份，证明被告租赁原告的房屋用于经营珲春市金钱豹汽车美容装饰中心和新兴汽车美容洗车场，业主均为被告。原告对证据的真实性及证明问题没有异议，本院予以采信。
2、2011年5月30日原、被告双方签订的房屋租赁合同书，证明被告租赁房屋的期限是2011年5月30日至2014年5月30日。原告对证据的真实性及证明问题没有异议，本院予以采信。
3、录音光盘一张及根据录音整理的书面材料六份，2013年5月10日原告以自己开旅店为由要求被告腾房，被告要求支付租金继续租赁该房屋，但原告不予收取；2013年5月23日原告第二次要求被告腾房，并拒绝收取租金；2013年5月24日原告第三次要求被告腾房，并拒绝收取租金；2013年5月31日原告第四次要求被告腾房，被告说暂时找不到房屋，要求续租，但原告不同意；2013年6月1日原告第五次要求被告腾房，被告只能暂停经营；2013年6月3日原告第六次要求被告腾房。以上六份材料证明原告多次催赶被告，导致被告无法正常营业。
原告对3号证据的真实性没有异议，录音是我与被告的谈话，但这是我们的部分谈话。对证明的问题有异议，被告是在套原告的话，且录音反应了是被告拖欠我第二年度的房租费在先，是对方先违约，所以我让对方腾房，并且说了不收取第三年的租赁费，要求解除合同，也说明了解除合同的依据，2013年5月31日录音材料反应了原告并未同意被告晚交租金以及不交押金的事实。原告对3号证据的真实性无异议，该组证据的真实性本院予以采信，对录音体现的原告对被告晚交第二年度租金、不交纳押金提出异议，要求解除合同的事实，以及被告要求交纳第三年度租金、原告拒收的事实予以采信，对原告是否影响被告正常经营，结合其他证据进行综合评判。
4、录像光盘一张，证明在原告通知解除租赁合同后，原告采用在租赁房屋前堆放红砖、擅自将被告的牌匾更改、在门前停放车辆等措施阻止被告营业。
原告对4号证据的真实性没有异议，但提出原告没有在被告的门前堆放红砖，而是放在了窗户下面，不影响其正常经营；没有更改被告的牌匾，更改的是被告隔壁原告另外一处房屋的牌匾；门前停放的车辆不是原告的。本院认为，原告对证据的真实性没有异议，该证据的真实性本院予以采信，录像的内容仅能证明租赁房屋窗檐下堆放红砖，不能直接证明阻止被告营业的行为，对其要证明的问题结合其他证据综合评判。
反诉争议焦点：1、合同履行过程中，三反诉被告是否存在违约行为，是否因此导致合同解除；2、反诉原告要求三反诉被告赔偿营业损失及装修损失是否有事实及法律依据。
反诉原告郎颖超针对反诉向本院提供了如下证据：
1、个体工商户营业执照副本两份，证明反诉原告租赁反诉被告的房屋用于经营汽车美容装饰中心和洗车场。反诉被告对证据的真实性及证明问题没有异议。本院认为，反诉原告提供的1号证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
2、电话录音光盘一张及根据录音整理的书面材料六份，与本诉提供的内容一致，证明反诉被告以自己用房为由数次拒收房租、数次要求反诉原告腾迁，导致反诉原告无法使用租赁房屋，致使合同无法继续履行，应依法解除。反诉被告对2号证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，提出在第二年度反诉被告多次催收租金，在派出所介入时明确告知反诉原告不再出租房屋，但这是由于反诉原告多次违约，拒付租金、拒交押金、要求转租房屋，并非反诉被告催赶，即使按反诉原告所述曾提出交租金，也已经逾期，因为合同约定提前20日交付下一年度租金。反诉被告对2号证据的真实性无异议，该组证据与本案具有关联性，本院予以采信。
3、录像光盘一张，证明在反诉被告在通知解除租赁合同后，采取在租赁房屋前堆放红砖、擅自将反诉原告的牌匾更改、在门前停放车辆等措施阻止反诉原告营业。反诉被告对3号证据录像的真实性没有异议，但提出反诉被告没有在反诉原告的门前堆放红砖，而是放在了窗户下面，不影响其正常经营；没有更改反诉原告的牌匾，更改的是反诉原告隔壁反诉被告另外一处房屋的牌匾；门前停放的车辆不是反诉被告的。本院认为，3号证据录像的内容未反应出反诉被告采取措施阻止了反诉原告营业，反诉被告的质证意见成立，故3号证据本院不予采信。
4、收据4张、证明2份，证明反诉原告装修花费51790元，加上一个水井的费用1000元，共花费52790元，反诉原告只使用了两年房屋，故要求反诉被告赔偿一年的装修损失17597元。反诉被告对4号证据的真实性有异议，提出虽然发票和收据载明了单价、项目和数额，但不能明确是开给谁的，也不能证明用途；两份证人证言没有身份证明，不符合证据的法定形式；牌匾收据无法核对是哪个牌匾，故该组证据不应采纳。本院认为，本案在审理中反诉原告提出根据鉴定意见变更对装修损失的主张，故该组证据本院不予采信。
5、退洗车卡的记录、洗车卡样本一份，证明因反诉原告无法继续经营，退洗车卡的费用为13560元，这是反诉原告主张的营业损失中的一部分。反诉被告对5号证据有异议，提出该记录是反诉原告自行制作的，根据会计法的相关规定，预付款不能作为营业损失，因为没有实际消费。本院认为，反诉被告的质证意见成立，该证据本院不予采信。
6、珲春市国家税务局作出的未达起征点通知书两份，证明珲春市国税局审核反诉原告经营的金钱豹汽车美容装饰中心月应交税金额为1万元，扣除水电费用200元，反诉原告每月营业损失是9800元。反诉被告提出该证据不能证明反诉原告的营业损失，应当由专业的会计单位综合各项指标计算。本院认为，反诉被告未对该证据的真实性提出异议，对6号证据的真实性本院予以确认，对反诉原告主张的营业损失，结合其他证据予以综合评判。
7、停止供热合同、发票各两份，证明反诉被告于2013年10月9日将租给反诉原告的房屋取暖单方报停，反诉被告已经实际控制了该房屋。反诉被告对已将取暖报停的事实无异议，但提出报停的原因是反诉原告已经不营业，为减少损失，而将取暖报停不能证明反诉被告实际控制了房屋。本院认为，反诉被告认可已将取暖报停，对证据的真实性本院予以采信，租赁合同约定交纳取暖费系反诉原告的义务，故房屋停止供热不能证明反诉被告已实际控制房屋，对反诉原告的证明目的本院不予采信。
8、照片6张，证明反诉被告于2013年10月22日在租赁房屋贴广告，已经实际收回了租赁的房屋，只是没有拿钥匙。反诉被告对证据的真实性没有异议，但提出贴广告与控制房屋没有联系，贴广告是为了方便出租。本院认为，反诉原、被告未对房屋进行交接，该组证据不足以证明反诉被告已实际控制房屋，故本院不予采信。
9、照片11张，证明因不能继续租赁房屋，致使反诉原告不能营业，造成了很大损失。反诉被告提出，该组照片不能支持反诉原告的主张。本院认为，9号证据不能证明反诉原告的营业损失及损失数额，本院不予采信。
本案在审理过程中，根据反诉原告郎颖超的申请，本院委托珲春市价格鉴定中心对租赁房屋装修损失费用进行鉴定。珲春市价格认证中心作出吉珲价认字（2013）第056号估价鉴定结论书，结论为价格鉴定标的在价格鉴定基准日的价格为26956元。反诉原告对鉴定结论无异议，认为该鉴定结论证明反诉原告的装修损失为26956元。反诉被告对鉴定结论提出异议，认为鉴定内容不应当认定为反诉原告的损失，反诉原告租赁房屋三年已经强制折旧，且鉴定结论中对房屋出租前已有的物品也进行了鉴定，包括13号深水井、16号白钢门、18号洗脸盆、19号蹲式坐便器、25号牌匾的三分之一、37号、38号二层防水、卫生间垫层、厨房和卫生间地面防水沙浆，而且珲春市价格鉴定中心没有鉴定资质，鉴定结论无效。对此反诉原告提出，牌匾全部由反诉原告制作，但其中仅三分之二属于反诉原告所有属实，反诉被告陈述的其他物品均为反诉原告承租后添附。本院认为，该鉴定意见客观真实，本院予以采信，反诉被告未提交证据证明其所述项目在出租前已存在，故其意见本院不予采信，反诉原告认可鉴定项目牌匾的三分之一归反诉被告所有，对此本院予以采信。
经审理查明，2011年5月30日，原告孙仁山（甲方）与被告郎颖超（乙方）签订租房合同书，约定原告孙仁山将其与妻子潘丽红共有的房屋、女儿孙伶所有的房屋共同出租给被告郎颖超使用，租赁期限为三年，自2011年5月30日起至2014年5月30日止，租赁费为每年34000元。合同主要内容为：“一、3、付款方式：每年付款时须提前20天交付房屋租金，租金一年一交，不可拖欠，并交2000元押金。4、租房期间，该房所有费用由乙方全部负责（如：水、电费、卫生费、取暖费等）。二、1、租房期间乙方须改动房屋设施，必须先通知甲方，如房屋设施损坏，由乙方修复，并修复原样…三、甲乙双方违约或单方解除合同，应按照总合同租金的20%，弥补对方的损失…”。
合同签订后，被告郎颖超未按约定支付给原告押金。被告郎颖超将承租房屋的一层经营珲春市新兴汽车美容洗车场，二层经营珲春市金钱豹汽车美容装饰中心。合同履行一年后，被告违反合同约定未在合同规定的时间内一次性支付第二年度租赁费用。直至2012年12月左右，才支付给原告孙仁山第二年度租赁费的余额4000元，双方还因是否应出具收条发生纠纷，后被告报警，派出所出警后原告孙仁山提出第二年租期截止后，不再将房屋租赁给被告，要求被告腾房，被告表示不同意。此后双方多次进行协商，原告孙仁山提出与被告解除合同、要求被告在第二年租期届满时腾出房屋，被告要求向原告交纳第三年度租赁费、继续履行合同，双方未达成一致意见。2013年5月30日起，三原告未向被告收取租赁费。第三租赁年度内，被告未缴纳该年度取暖费。原告孙仁山申请将租赁房屋停止供暖。本案在审理过程中，被告于2013年10月9日将房屋腾空，但仍持有房屋钥匙。2013年12月11日，在庭审过程中三原告与被告均表示同意解除合同。
另查明，原、被告签订房屋租赁合同后，被告经原告同意对房屋进行了装修。被告主张，房屋装修项目包括室外水泥缓台、室外10米深水井一口等38项，全部已形成附合，经鉴定装修项目在价格鉴定基准日的价格为26956元。原告提出，被告主张的装修项目中深水井、白钢门、洗脸盆、蹲式坐便器、二层防水、卫生间垫层、卫生间地面防水沙浆为租赁前已有设施，但未提供相应证据予以佐证，对已形成附合的项目不同意利用。原、被告均认可牌匾的三分之一为原告所有，故此部分330.3元（牌匾总价991元／3=330.3元）应当在装修项目价格中扣除，被告在剩余租赁期内的装饰装修残值损失应为26625.7元（26956元-330.3元=26625.7元）。
三原告提出的违约金的计算方法为，房屋租赁费34000元×3年×20%=20400元。反诉原告郎颖超提出的营业损失计算方法为，1、珲春市金钱豹汽车美容装饰中心月纳税营业额10000元，扣除水电费200元，营业损失为9800元×12个月=117600元；2、珲春市新兴汽车美容洗车场月收入10000元，扣除水电费200元，人工费3人×1500元=4500元，营业损失为4500元每月×12个月=54000元。合计171600元。
本院认为，原告孙仁山与被告郎颖超签订的租房合同书，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，三原告与被告形成租赁合同法律关系。原、被告应按照合同的约定，全面履行自己的义务。
关于三原告的诉讼请求。三原告主张，因被告未交纳押金2000元，亦未按合同约定支付第二年度租金，要求依法解除合同、被告支付违约金20400元。本院认为，三原告在出租房屋时未收取被告押金，但合同已正常履行两年，被告虽在第二租赁年度迟延支付租金，但经原告要求后已支付，原告已接收，故被告的行为不构成根本违约，三原告以此主张解除合同、要求被告支付违约金20400元的请求于法无据，本院不予支持。
关于反诉原告郎颖超的诉讼请求。反诉原告提出，因反诉被告拒收房租，多次催赶反诉原告，导致反诉原告无法继续经营，要求解除合同，反诉被告赔偿其因解除合同造成的营业损失171600元。本院认为，反诉原告未能提供充分证据证明反诉被告存在催赶反诉原告影响其经营的行为，反诉被告拒绝收取第三年租赁费并不阻碍合同目的的实现，反诉原告仍占有房屋至今，故反诉原告解除合同的请求没有法律依据，本院不予支持。反诉被告于第二年租期届满前提出解除与反诉原告之间的租赁合同关系，系提出协商解除租赁合同的意思表示，因反诉原告的拒绝双方未能解除合同，反诉被告的行为不属于根本违约，故反诉原告要求反诉被告赔偿营业损失的主张，本院不予支持。
关于租赁合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。2013年12月11日庭审时，三原告与被告均表示同意解除双方签订的房屋租赁合同，本院予以确认。自2013年5月30日起至2013年12月11日止，被告始终占有房屋，房屋租赁费18164元（年租金34000元／365天×195天=18164元）被告应当交付给原告。被告在第二年度初未按合同约定一次性交纳租赁费，虽然被告勉强予以谅解，但已导致双方发生矛盾，原告拒收第三年度租赁费并多次提出解除与被告之间的租赁合同关系，导致双方纠纷进一步扩大，因此对于合同不能正常履行、最终导致解除，双方当事人均有过错，本院依据双方的过错程度酌定三原告承担40%的过错责任，被告郎颖超承担60%的过错责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定时，人民法院按照下列情形分别处理：…（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；…”。原、被告签订房屋租赁合同后，被告经原告同意对房屋进行了装修，现原告不同意对已形成附合的装饰装修物进行利用，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，三原告应当承担40%的责任即10650.3元（26625.7元×40%=10650.3元），被告承担60%的责任即15975.4元（26625.7元×60%=15975.4元）。关于鉴定费900元，反诉原告申请鉴定属于反诉原告的举证范围，故所产生的鉴定费用应由反诉原告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）孙仁山与被告（反诉原告）郎颖超解除于2011年5月30日签订的租房合同书有效；
二、被告（反诉原告）郎颖超于本判决生效后十日内支付给三原告房屋租赁费18164元；
三、驳回原告（反诉被告）孙仁山、潘丽红、孙伶的其他诉讼请求；
四、原告（反诉被告）孙仁山、潘丽红、孙伶于本判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）郎颖超装饰装修残值损失10650.3元；
五、驳回被告（反诉原告）郎颖超的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1160元，其他诉讼费用100元，由三原告（反诉被告）负担1006元、被告（反诉原告）负担254元。反诉费2147.5元，由反诉原告负担2114.5元，三反诉被告负担33元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴锡哲
代理审判员 张晔瑶
代理审判员 王 晶
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 付世森