上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1864号
原告（反诉被告）上海大都市酒店有限公司。
法定代表人毛俊梁。
委托代理人张风娟。
委托代理人马骏，上海严诞生律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海三晋餐饮有限公司。
法定代表人毛俊梁。
委托代理人畅洁民。
委托代理人孙莹。
被告姜明元。
被告李斌。
上述两被告共同委托代理人王振华，上海锦坤律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人张燕，上海锦坤律师事务所律师。
原告上海大都市酒店有限公司（以下简称大都市公司）与被告上海三晋餐饮有限公司（以下简称三晋公司）、姜明元、李斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告三晋公司提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告（反诉被告）大都市公司的委托代理人张风娟、马骏、被告（反诉原告）三晋公司的委托代理人孙莹、被告姜明元和李斌的共同委托代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大都市公司诉称，被告姜明元与李斌系夫妻。2007年1月，姜明元与原告签署《房屋租赁合同》，承租原告位于黄浦区湖北路XXX号二楼南侧（含底层内厨房）共计使用面积514平方米左右的房屋。同月23日，李斌为姜明元出具经济担保书，愿意为该租赁承担经济担保。2008年7月，姜明元与李斌投资设立了被告三晋公司，此后，姜明元、李斌即以三晋公司的名义承租前述房屋。《房屋租赁合同》约定的租期届满后，姜明元、李斌以三晋公司的名义与原告续签了租赁合同，将租赁期延长至2017年1月31日止，并对租金等作了约定。2013年1月起，三晋公司拖欠水、电、煤等费用，自3月起又拒不支付租金，原告虽多次催讨未果。故向法院起诉，请求判令1、解除原告与被告三晋公司于2011年11月17日就前述房屋签订的《房屋租赁合同》；2、被告三晋公司返还前述房屋；3、被告三晋公司返还原告财物，如不能返还的则赔偿损失；4、被告三晋公司应支付原告自2013年3月起至租赁合同解除之日止的租金，按每月人民币65000元计；5、被告三晋公司应支付原告逾期支付租金的滞纳金，分段计算，每月的租金均从当月1日起算，均算至租赁合同解除之日止，均按日千分之五计；6、被告三晋公司应支付原告2013年1月至3月的水费12869.10元、电费17942.10元、煤气费23067.60元、电话费781.10元、排污费4074元、下水道疏通费450元、垃圾清理费3750元、电梯费600元以及三晋公司员工借住原告宿舍费5220元；7、被告三晋公司应支付原告前述第六项中各项费用的逾期支付利息，其中1月的费用从3月1日起算、2月的费用从4月1日起算、3月的费用从5月1日起算，均算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计；8、被告三晋公司应支付原告违约金120000元；9、被告姜明元、李斌对前第二项至第八项承担连带支付责任。
被告三晋公司辩称，原告所述与事实不符。原告违约在先，导致双方签订合同的目的无法实现，事实一，2012年6月，原告将房屋的其余部位改造成“如家酒店”，不再提供中央空调服务；事实二，原合同约定三晋公司为原告提供早餐服务，但原告将酒店改成“如家酒店”后，经营模式重大改变，不再需要三晋公司提供早餐；事实三，装修“如家酒店”过程中，对三晋公司租赁的房屋造成毁损，主要体现在房屋漏水和餐厅大门门梁下沉。三晋公司曾与原告沟通，但无果。2013年2月24日，三晋公司致函原告要求解除租赁合同，同月28日，原告作出回复。3月28日，原告与三晋公司作了财产交接，包括原告当初提供给三晋公司的餐具等物品。自该日起，三晋公司就退出了租赁房屋。但三晋公司登记在租赁房屋内的各种证照（营业执照、卫生许可证、税务登记证、酒类商品零售许可证）未迁出，原因是原告想接手这些证照；如果迁出，这些证照将无法再行申请。故针对原告的诉讼请求，除了第六项的费用需要核实外，其余均不予接受。
被告姜明元、李斌辩称，第一份租赁合同中是原告对外经营，被告姜明元是对内承包经营。三晋公司成立后，经营至2011年7月，三晋公司的90%股权转让给了案外人邓某某，酒店的实际经营也是邓某某负责，原告对此是知道的，原告的函也是发给邓某某的。只是没有在工商部门办理股权转让登记手续。原告所称的债务是在2013年初产生，此时两被告已经脱离了三晋公司。故认为原告要求两被告承担连带责任没有理由。
反诉原告三晋公司诉称，根据双方于2011年11月17日所签的《房屋租赁合同》，三晋公司承租大都市公司房屋的一个重要原因是：可以客房带动餐饮的捆绑式营销模式，以保证三晋公司的基本正常经营。但正如三晋公司在答辩时所陈述的情形，导致三晋公司餐厅经营丧失了必要条件，合同目的无法实现，为防止损失不断扩大，三晋公司不得已于2013年2月停业。现提起反诉，请求1、判决确认双方的《房屋租赁合同》于2013年2月24日解除；2、判令大都市公司赔偿三晋公司经营损失自2012年6月至2013年2月24日，共计9个月，按每月100000元计；3、判令大都市公司返还三晋公司保证金120000元。
反诉被告大都市公司辩称，2月24日是三晋公司单方要求解除合同的，没有得到大都市公司的同意。三晋公司提出赔偿没有依据。关于保证金应与大都市公司在本诉中主张的违约金抵充。
原告大都市公司递交下列证据：
1、房屋租赁合同两份；2、担保书；3、工商档案机读资料；4、被告姜明元与李斌的夫妻关系证明；5、物品清单；6、能耗统计表、煤气费、电话费单据。
被告三晋公司递交下列证据：
1、2011年11月17日的《房屋租赁合同》；2、2008年3月28日的《房屋租赁合同》；3、2008年3月28日的《房屋租赁合同》；4、2008年3月28日的《房屋租赁合同》；5、补充合同；6、2013年3月24日三晋公司给大都市公司的函；7、2013年3月28日大都市公司给三晋公司的函；8、交接单。
被告姜明元、李斌递交下列证据：
1、企业名称预先核准通知书；2、股东名录；3、三晋公司章程；4、准予设立登记通知书；5、股东会决议（新）；6、2009年企业法人年检报告书；7、2010年企业法人年检报告书；8、股权转让协议书；9、交接清单；10、债权债务清单；11、房屋租赁合同两份；12、原告给三晋公司（邓某某总经理）的函；13、欠款明细、结帐明细、2013年3月31日餐厅财产盘损表。
经质证，被告三晋公司对原告大都市公司递交的证据1－4真实性均无异议，对证据5表示没有看见原件，也看不清签字人是谁，对证据6中有原件的票据真实性没有异议，但具体金额没有核对过。
被告姜明元、李斌对原告大都市公司递交的证据1－2真实性没有异议，但证据1名为租赁合同实为承包经营合同，证据2担保书的时间是姜明元最初承包经营时，是对姜个人的经营行为的担保，后来三晋公司成立了，李斌无需对经营承担担保责任了，对证据3－4没有异议，对证据5－6的质证意见与三晋公司的意见一致。
原告大都市公司对被告三晋公司递交的证据1真实性没有异议，对证据2－4表示签过这些合同，但称没有实际履行，对证据5－8真实性没有异议，但对三晋公司的全部证明目的表示有异议。
被告姜明元、李斌对被告三晋公司递交的证据真实性均无异议。
原告大都市公司对被告姜明元、李斌递交的证据1－7真实性均无异议，但称不能证明姜明元、李斌的证明目的，对证据8－10真实性不予认可，对证据11－13的真实性没有异议，但对证明内容有异议。
被告三晋公司对被告姜明元、李斌递交的证据均表示无异议。
经审理查明，2007年1月22日，原告大都市公司与被告姜明元签订了一份《房屋租赁合同》，约定，大都市公司提供座落在本市黄浦区湖北路XXX号二楼南侧（含底层内厨房）共计使用面积514平方米左右的房屋出租给姜明元使用，租赁期间，该房屋作为经营饭店餐厅之用；租期60个月，自2007年2月1日起至2012年1月30日止；租赁期间，姜明元必须接受大都市公司的统一领导，做到依法经营，遵守本酒店各项规定和《员工手册》等。2007年1月23日，被告李斌出具经济担保书，内容为：“我愿意为姜明元先生在上海大都市酒店（湖北路XXX号）租赁承包经营甲方二楼餐厅的经济行为作经济担保，如姜明元先生在承包过程中发生任何社会和经济问题，我愿意承担全权责任”。
2008年初，李斌与案外人以前述湖北路XXX号二楼南侧为注册地共同投资设立被告三晋公司。
2008年3月28日，大都市公司与三晋公司签订《房屋租赁合同》，约定，大都市公司将本市湖北路XXX号（含底层内厨房）共计使用面积256平方米左右出租给三晋公司使用；租期共48个月，自2008年4月1日起至2012年3月31日止；年租金为660000元，租赁保证金为110000元等。该份合同在工商部门备案。
2008年7月16日，大都市公司与三晋公司签订《补充合同》，确认：2007年元月二十二日大都市公司与姜明元为代表乙方所订立的《房屋租赁合同》继续有效。自2008年7月16日乙方申办了“上海三晋餐饮有限公司”的企业法人营业执照。现将乙方姜明元改为“上海三晋餐饮有限公司”（其法人代表仍为姜明元）。其他条款均按原合同执行。
2008年11月5日，三晋公司的股东工商变更登记为李斌和姜明元。
2011年，李斌作为股东代表与案外人邓某某签订《股权转让协议书》，将包括在本市湖北路XXX号开设的餐厅（名称为三晋小厨）在内的四个店的90%股权转让给邓某某，交接时间为2011年7月1日，交接后四家店的经营权属于邓某某等。该股权转让未进行工商登记。
2011年11月17日，大都市公司与三晋公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定，大都市公司提供湖北路XXX号二楼南侧（含底层内厨房）共计使用面积514平方米左右的房屋出租给三晋公司使用；租期共60个月，自2012年2月1日起至2017年1月31日止，该房屋年租金为720000元，第二年起，每年递增5000元整；2012年1月26日前三晋公司向大都市公司交付保证金120000元；三晋公司应在每月末前（五个工作日）向大都市公司支付下一期的租金，依此类推，逾期支付，按日0.5%计滞纳金；变更和解除本合同的，要求变更和解除合同的一方应主动向另一方书面提出，因此使一方遭受损失的，应由另一方负责赔偿。具体按双方违约责任条款执行；另在其他条款中约定，三晋公司为大都市公司的住店宾客提供自助早餐，必须做到每天按时供应，确保品种、数量和质量等。该份合同承租方落款处除了三晋公司的公司章外，签名人为邓某某。
2012年6月，大都市公司将除了三晋公司使用的房屋以外的部分改建为如家酒店，大都市公司原先的中央空调设施不再为三晋公司提供服务，改为提供8台空调给三晋公司使用，三晋公司原先的早餐服务被取消。
2013年3月24日，三晋公司致函大都市公司，称：自2012年6月贵司装修改造为如家酒店起，三晋公司的经营情况发生了诸多变化，丧失了经营的必要条件等，目前公司已经严重亏损，资不抵债，特向贵司通报公司即日起解散，提请贵司退还押金120000元等。同月28日，大都市公司回复三晋公司（邓某某总经理），称：对三晋公司于2013年3月24日擅自解除合同关门歇业一事表示反对，且构成违约。同时要求三晋公司接函后，速将我司原借予贵司的各类证、照（包括营业执照、食品卫生许可证、酒类买卖证等）迅速转回我司，附上2013年3月31日前三晋公司的欠款明细共计167536.32元和2013年4月份房租65000元。速联系商洽善后事宜。同月28日，大都市公司与三晋公司就餐厅财产进行盘点。三晋公司自此退出、停止经营活动。
2013年11月6日，原告大都市公司向本院提起诉讼，请求判如所请。
诉讼中，李斌、姜明元与大都市公司的法定代表人毛俊梁、案外人贺某签订《股权转让协议》，李斌、姜明元将三晋公司的股权转让给毛俊梁、案外人贺某。该转让已完成工商登记。三晋公司的法定代表人变更为毛俊梁。
本院认为，当事人应当信守合同。原告大都市公司在履行合同过程中确实发生了改造酒店、改变设施服务等情况，这些因素或多或少地会波及被告三晋公司的经营环境、经营条件等，是否已达到足以导致三晋公司的租赁目的无法实现的程度，三晋公司依据尚有不足，但大都市公司也没有举证证明三晋公司提出解除合同完全与该些因素无关，且大都市公司回函中一方面不同意解除合同，一方面又要求三晋公司速转回相关证照，商洽善后事宜，事实上，双方也于2013年的3月28日对房内物品进行了盘点，自此实际终止了租赁合同的履行，故该日应为大都市公司与三晋公司之间的《房屋租赁合同》的解除之日。基于前述理由，大都市公司要求三晋公司支付违约金的请求及三晋公司要求大都市公司赔偿的请求，本院均不予支持；三晋公司应支付大都市公司2013年3月的欠租及相关费用，因三晋公司未对大都市公司提出的费用金额提出疑议，故应按该些金额支付。保证金应一并予以结算。因大都市公司需要三晋公司登记在所借房屋内的相关证照，因此房屋无法再行出租使用系原告大都市公司考虑自身利益所致，非被告三晋公司主观故意导致，故原告大都市公司主张房屋使用费的事实不存在，该请求不能获得本院支持。
本案的合同主体是被告三晋公司，原告大都市公司要求被告姜明元、李斌承担连带责任，于法无据，本院依法不予支持。被告李斌曾出具的经济担保书，观其内容是针对姜明元个人承包经营行为而作出，与本案《房屋租赁合同》无涉，原告大都市公司以此为由要求李斌承担连带责任不成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海大都市酒店有限公司与被告（反诉原告）上海三晋餐饮有限公司就本市黄浦区湖北路XXX号二楼南侧（含底层内厨房）房屋签订的《房屋租赁合同》于2013年3月28日解除；
二、被告（反诉原告）上海三晋餐饮有限公司应于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海大都市酒店有限公司2013年3月的租金人民币60416元，该笔租金从保证金人民币120000元中抵扣；
三、被告（反诉原告）上海三晋餐饮有限公司应于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海大都市酒店有限公司2013年1月至3月的水费人民币12869.10元、电费人民币17942.10元、煤气费人民币23067.60元、电话费人民币781.10元、排污费人民币4074元、下水道疏通费人民币450元、垃圾清理费人民币3750元、电梯费人民币600元及员工借住宿舍费人民币5220元，共计人民币68753.90元，该笔费用抵扣剩余保证金人民币59584元后，还应支付人民币9169.90元；
四、被告（反诉原告）上海三晋餐饮有限公司应于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海大都市酒店有限公司前述人民币9169.90元的逾期支付利息，自2013年5月1日起算至实际支付之日止按中国人民银行贷款利率计；
五、原告（反诉被告）上海大都市酒店有限公司的其余诉讼请求，均不予支持；
六、被告（反诉原告）上海三晋餐饮有限公司的其余诉讼请求，均不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币13762元，反诉案件受理费减半收取计人民币7692.50元，共计人民币21454.50元，由原告（反诉被告）上海大都市酒店有限公司负担人民币10727元，由被告（反诉原告）上海三晋餐饮有限公司负担人民币10727.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 赵海生
人民陪审员 周鸿英
二〇一四年十二月十日
书 记 员 施 雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。