济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民一初字第108号
原告李敬海，住济南市。
委托代理人徐进，山东圣义律师事务所律师。
委托代理人杨海涛，山东圣义律师事务所律师。
被告中国重型汽车集团房地产开发公司，住所地济南市。
法定代表人杨斌，董事长。
委托代理人韩祥成，山东舜天律师事务所律师。
委托代理人孙培奉，山东舜天律师事务所律师。
原告李敬海与被告中国重型汽车集团房地产开发公司（以下简称重汽房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李敬海及其委托代理人徐进、杨海涛，被告重汽房地产公司的委托代理人韩祥成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李敬海诉称，2007年8月1日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）一份，由原告李敬海购买被告重汽房地产公司开发的位于济南市天桥区重汽翡翠郡南区29号楼某室商品房一套，包括住宅及地下室（以下简称涉案房产），总房款为417635元。涉案合同约定了双方的权利义务，原告李敬海依照约定支付了全部购房款。2009年4月25日，被告重汽房地产公司将涉案房产交付给原告李敬海。按照合同第十四条约定，被告重汽房地产公司应当在房屋交付原告李敬海后的18个月内为原告李敬海办理房屋产权登记证书，否则，原告李敬海在不要求退房的前提下，可要求被告重汽房地产公司按已付房价款的每日万分之一支付违约金，但违约金总额不得超过总房款的5%。2013年12月12日，原告李敬海取得了涉案房产的产权证书。被告重汽房地产公司逾期办证构成违约，为维护合法权益，故诉至法院，要求：1、判令被告重汽房地产公司支付原告李敬海逾期办证违约金20859元；2、诉讼费用由被告承担。
被告重汽房地产公司辩称，首先，根据双方合同约定以及相关法律法规，被告重汽房地产公司作为出卖人，在办理涉案房产所有权证书的过程中，其义务为提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人的协助义务主要是完成房屋的初始登记，出卖人的备案义务在取得相关楼盘的初始登记时即履行完毕。其次，在2011年4月27日，济南市相关政府部门下发了济建发（2011）7号文件即《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》。该通知明确要求房地产开发项目必须办理综合验收或分期综合验收的，未能取得综合验收证明的，产权登记机关不予办理初始登记。被告重汽房地产公司之所以延期取得备案证明，系由于政府行为所致，属于合同法等相关法律规定的不可抗力或情势变更情形，出卖人不应承担由此导致延期办证的违约责任。最后，买受人的诉讼请求全部或部分超过了法定的诉讼时效。根据法律规定，权利人应自知道或应当知道权利被侵害之日起两年内提起诉讼。双方当事人约定应在涉案房产实际交付后18个月内将应由出卖人提交的资料交产权登记机关备案，如果出卖人逾期未履行该义务的，应自该约定履行期限届满的时间点开始计算诉讼时效。当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。买受人起诉之日之前超过两年的诉讼请求部分，已经超过了法定的诉讼时效。综上，请求依法驳回原告李敬海的诉讼请求。
经审理本院认定：2007年8月1日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，由原告李敬海购买被告重汽房地产公司开发的位于济南市天桥区重汽翡翠郡南区29号楼某室商品房一套，包括住宅及地下室，总价款为446933元，其中住宅价款417635元，地下室（仅为使用权）价款为29298元，付款方式为银行按揭方式付款。涉案合同第九条约定：“卖方应当在2009年4月30日前，依照国家及地方政府的有关规定将符合本合同约定的并经主体验收合格的商品房交付买方使用…”。涉案合同第十四条关于产权登记的约定：“卖方应当在商品房实际交付且买方提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因卖方责任导致买方不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起30日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的3%赔偿买方损失；2、买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之壹向买方累计支付违约金，但违约金总额最高不超过5%；3、由于买方原因导致不能如期办理产权证的，卖方不承担任何责任。卖方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。卖方因此原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，同样按本条上述方式处理。”合同签订后，原告李敬海依约交纳了购房款，被告重汽房地产公司于2009年4月25日向原告李敬海实际交付了上述涉案房产。
另查明，涉案房产所属的济南市天桥区翡翠郡南区29号楼于2013年9月6日取得初始登记，登记房屋所有权人为被告重汽房地产公司。2013年12月12日，原告李敬海取得了涉案房产的产权证书。诉讼中，被告重汽房地产公司自认以其取得初始登记时间，作为合同约定的将权属登记资料向产权登记机关报备义务完成时间。
再查明，2009年6月16日，山东省住房和城乡建设厅下发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，规定在山东省城市规划区范围内从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局等五部门联合下发《关于印发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》，进一步要求从事房地产开发经营的，应执行竣工综合验收备案制度，房地产开发项目必须办理综合验收或分期综合验收的，未能取得综合验收证明的，产权登记机关不予办理初始登记。
现原告李敬海诉至本院要求被告重汽房地产公司支付逾期办证违约金20859元。
以上事实，有原告李敬海提交的商品房买卖合同、发票、房产证、楼宇验收交付书，被告重汽房地产公司提交的楼宇大证、通知、济建发（2011）7号文件，以及原、被告当庭陈述为证。
本院认为：原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。关于涉案房产权属证书办理问题，除合同第十四条中约定“卖方应当在商品房实际交付且买方提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”外，双方并无其他特别约定。原、被告均认可自商品房实际交付之日起作为履行相关义务的起算点，被告重汽房地产公司应当在商品房实际交付之日起18个月内将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则为违约。被告重汽房地产公司庭审中自认该合同约定的办证资料报备时间系其取得初始登记的时间，该主张系被告重汽房地产公司对该合同条款第十四条的解释，本院予以确认。涉案房产实际交付时间为2009年4月25日，被告重汽房地产公司应当于18个月内即2010年10月24日之前完成初始登记，具备协助买受人办理产权证的条件。被告重汽房地产公司实际于2013年9月6日取得初始登记，构成违约，应向原告李敬海支付违约金。
被告重汽房地产公司的违约行为属持续状态，应作为整体性债权处理。原告李敬海于2013年12月12日取得了涉案房产的产权证书，其起诉时间虽为2014年3月11日，但原告李敬海向被告重汽房地产公司提交办证资料以及双方曾进行诉前和解等该小区业主涉及的相关维权活动可视为其向被告或相关部门主张过该权利，诉讼时效中断，原告李敬海的诉讼请求并未超过诉讼时效。
关于被告重汽房地产公司所主张受政府文件影响，应减轻或免除责任的请求。根据涉案合同约定，被告重汽房地产公司应当于2010年10月24日之前完成初始登记备案，而济建发（2011）7号文件转发实施时间为2011年4月27日，此时，被告重汽房地产公司已经构成迟延履行，属于违约。该综合验收文件的转发实施并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，而且“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本院认为，济建发（2011）7号文件转发实施时，被告重汽房地产公司已经构成迟延履行，属于违约，被告重汽房地产公司其对于延期办证的结果具有过错。同时，政府综合验收文件只是进一步明确了综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。如被告重汽房地产公司主张该政策实施，增加了验收项目，导致验收时间延长，应由其举证，但被告重汽房地产公司未能举证，应承担举证不能的不利后果。涉案合同中也限定违约金累计不超过已付房价款的5%。原、被告双方，尤其是被告重汽房地产公司作为有经验的房地产开发企业，实际上已经在预期、可承受范围内对可能出现迟延办证行为支付违约金的风险进行了控制，对于被告重汽房地产公司来说并非明显不公平。综上，对于被告重汽房地产公司的该抗辩理由，本院不予支持。
关于约定违约金标准是否过高问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。涉案合同系由被告重汽房地产公司提供的格式合同文本，逾期办证违约金标准按照已付总价款的日万分之一标准计算，同时最高不超过5%。该违约金计算标准与中国人民银行一年期存款利率相近，并不明显过高，对被告重汽房地产公司提出的调整违约金的请求，本院不予支持。
综上，被告重汽房地产公司应当按照合同约定向原告李敬海支付违约金20881.8元（以417635元为基数，自2010年10月25日起至2013年9月6日止计超过500天，按房价款5%计算）。原告李敬海主张20859元，系对其权利的行使，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告中国重型汽车集团房地产开发公司于本判决生效之日起10日内，向原告李敬海支付逾期办证违约金20859元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费320元，由被告中国重型汽车集团房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
代理审判员 韩 峰
人民陪审员 张捷军
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 于 蕊