河南省伊川县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）伊三民初字第459号
原告：伊川县锦泰花园小区业主委员会，住所地：伊川县锦泰花园小区院内。
负责人：范小芳，该委员会主任。
委托代理人：张西斌，河南绿洲律师事务所律师，特别授权。
被告：洛阳阳光房地产开发有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路19号综合楼。机构代码：61480607-4。
法定代表人：陈志平，该公司董事长。
委托代理人：刘建伟，河南万基律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：李瑞，河南万基律师事务所实习律师。
原告伊川县锦泰花园小区业主委员会诉被告洛阳阳光房地产开发有限公司业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告伊川县锦泰花园小区业主委员会负责人范小芳及其委托代理人张西斌，被告洛阳阳光房地产开发有限公司委托代理人刘建伟、李瑞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：由被告投资开发建设的伊川县锦泰花园小区，规划建设居民住宅楼27栋，分四期进行建设，2010年底竣工，2011年底房屋已经全部售罄，2012年底业主入住率已达到60%以上。但是，被告作为锦泰花园小区的建设单位，自小区房屋全部售罄后，对按照经政府有关部门批准的设计规划方案应建的小区西大门、南门门卫、安全监控等公共设备、设施，却至今拒不履行建设责任；小区的部分围墙、道路、路灯及绿地等，在法定保修期内已经出现了严重的损坏或损毁，也拒不履行保修责任，仅留下不足十人的物业管理服务人员应付差事，致使小区内垃圾无人清扫，道路坑坑洼洼，公用照明设施黑灯瞎火无人修理，围墙损坏又无安装安全监控设施，盗窃案件频发无人过问，广大业务怨声载道。2013年初，按照广大业主的意愿，小区召开了首届业主大会，经过依法选举产生了业主委员会（即原告），并向县政府房地产管理机关备案。为了改变锦泰花园小区脏、乱、差的卫生和治安环境面貌，依法维护广大业主的合法权益，自2013年4月以来原告曾多次找到被告进行协商，甚至委托河南绿洲律师事务所发函，要求其尽快按照经政府有关部门批准的设计方案，将应建而至今未建的公共设施、设备投资建设到位，对已经严重损坏的围墙、道路、路灯及绿地等进保修责任，并按照国务院和河南省《物业管理条例》的规定，将小区物业管理权、经综合验收合格的工程竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养技术资料，房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明，物业质量保修文件和物业使用说明文件，物业管理用房，公共设施、配套设施及物业设施维护费用（包括公用设施专项费、公共部位维护费）等移交给原告，但被告却至今不予理睬。综上所述，被告拒不按照经政府有关部门批准的设计规划方案，将应建而至今未建的小区公用设施、设备投资建设到位，且对已建的公共设施在保修范围和保修期内出现毁损，拒不履行保修责任。原告于2013年4月依法产生后，被告又拒不移交锦泰花园的物业管理权和小区建设工程的相关资料，严重损害了广大业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》及国务院、河南省《物业管理条例》的相关规定，请人民法院依法判令被告：1、按照国务院《物业管理条例》第十五条及第二十六条的规定，将锦泰花园小区的物业管理权移交原告；2、按照国务院《物业管理条例》第三十九条的规定，将锦泰花园小区经综合验收的工程竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明，物业质量保修文件和物业使用说明文件等移交原告；3、按照国务院《物业管理条例》第三十条、第三十八条及《河南省物业管理条例》第四十一条的规定，将小区东南角已竣工的独栋公用配套房屋其中不低于3000平方米作为物业管理用房移交原告；4、按照政府有关部门批准的有关规划方案，将应建而至今一直未建设到位的小区西大门、花坛、南门门卫设施等全部建设到位，并移交原告；5、按照《河南省物业管理条例》第四十一条及第四十二条的规定，对锦泰花园小区物业范围内已损坏的围墙、道路、监控、路灯、暖气管道、绿地（花草树木）等公用设施承担保修责任，如不能尽保修责任，应支付建设和维修费用558812元；6、本案的一切诉讼费用全部由被告承担。后原告于2013年10月28日，第二次开庭审理中，原告以因人民法院根据原告提出的调取证据申请，依法在伊川县建设局调取了锦泰花园小区的《建设工程规划许可证审批表》及小区规划图等，并对锦泰花园小区公用设施建设现状进行了现场勘验。根据调取证据和现场勘验情况，证明被告投资建设的锦泰花园小区，按照政府有关部门批准规划应建的绿地、花坛、大门等公用设施大部分未建；按照批准规划为两个单元一栋的单元楼却擅自建成了三个单元，严重侵占了公共绿地面积；按照批准规划为5＋1F、6＋1F的单元楼，擅自改变批准规划设计方案，建成了6层和7层单元楼，甚至将一层单元房擅自改建成车库，已经严重影响到小区业主的人身安全。据此，原告增加以下诉讼请求：1、按照政府有关部门批准的设计规划方案，将应建而至今一直未建设到位西大门内花坛、南大门内花坛、24#楼与25#楼及9#楼27#楼交汇处的花坛、24#和9#及22#和23#楼擅自增加一个单元侵占原告的绿地、南门门卫设施等全部建设到位，并移交原告；2、严格按照政府有关部门批准的设计规划方案，拆除擅自增建的9#、22#、23#、24#楼各一个单元；3、严格按照政府有关部门批准的设计规划方案，将4#-8#、18#-27#楼返工改建为5＋1F，9#-10#楼返工改建为11＋1F。
被告洛阳阳光房地产开发有限公司在庭审时口头辩称：1、洛阳阳光房地产开发有限公司同意将物业管理权移交原告，在诉讼之前，我们已经将部分物业管理权交给原告了。2、洛阳阳光房地产开发有限公司保存现有的有关资料愿意当庭移交。3、按照规定物业用房为竣工验收面积的千分之二，该小区的面积为10万平方米，故物业用房的面积应为200平方米左右，现原告要求的物业用房超过该规定。4、小区西大门已建成，涉及道路问题，应由有关部门协调。小区以外的道路开发，我公司没有权利干涉。南门卫设施、花坛不在批准的范围内。5、围墙、道路、监控、路灯等已经超过法定的维修时间，该部分维修应该由大修基金解决，维修责任的主体不是洛阳阳光房地产开发有限公司。暖气管道已经修复完毕。针对原告在2013年10月28日第二次开庭时提出的诉讼请求，被告认为从程序上讲，增加诉讼请求应当在第一次庭审前，而不是现在提出。从实体上讲，该诉讼请求应当由行政部门解决，人民法院无权受理。
原告伊川县锦泰花园小区业主委员会为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据：1、备案申请书，用于证明原告于2013年4月16日经业主大会选举产生后向有关部门备案；2、照片28张，用于证明小区铁栅栏的损坏程度；3、照片11张，用于证明小区内的道路多处损坏，需要修复；4、照片25张，用于证明小区内应绿化、未绿化和小区草坪遭损坏的程度；5、照片6张，用于证明小区内路灯的损坏情况；6、照片6张，用于证明监控形同虚设，没有任何作用；7、照片6张，用于证明小区规划有西大门；8、预算书一份，用于证明要修复现在的各项损坏的东西需要的款项；9、照片5张，用以证明该小区北面围墙于2013年10月27日晚上倒塌；10、伊川县地税局开出的建筑业统一发票，用于证明原告为修复小区内损坏的道路路面及小区围墙，共计支付工程款154810元；11、伊川县地税局开出的建筑业统一发票，用于证明原告为建设小区内被告应建而未建的绿化工程共计支付51000元；12、伊川县地税局开出的建筑业统一发票，用于证明原告为了修复小区损坏的路面等公共设施，以及增加4台电机设备，共支出款项32000元；13、由伊川县地税局出具的通用定额发票，用于证明原告为修复南大门门卫设施、护栏支付了20000元；14、由深圳市国家税务局出具的深圳市国税局通用机打发票，用于证明原告为小区南门安装门禁安防电子设备支付了39600元；15、由洛阳市国税局出具的河南省税务局通用机打发票，用于证明原告为小区全面覆盖安装安全防护监控设备支付了69300元；证据10至证据15与证据8相一致，证明原告为公共部分修缮工程实际支付的款项为366710元。
被告洛阳阳光房地产开发有限公司对原告的证据提出以下质证意见：对证据1、9无异议；认为证据2、3、4、5、6中涉及的铁栏杆、道路路面、属于全体业主的共有部分的绿地等均为业主共同使用的范围，且投入使用时间均为2006年，按照2年的保修期，现已超过期限，故不属于被告的保修范围，对于一般的修缮可以由物业费支出，大修可以通过维修基金解决；认为证据7所指的西大门已经建好，可以随时投入使用，围墙外有段路是周村的地，需要相关部门协调解决。认为证据8的意见同证据2-7，且原告为此花费费用的多少与开发商没有关系，物业公司同深圳振凯技能技术有限公司签订的锦泰花园大门口停车系统合同与开发商无关，前期开发商指定的物业公司来管理，后期由全体业主来选定物业公司，该部分费用应当由全体业主的物业费用来承担。认为证据10至证据16该六份证据的提出超出了举证期间，对此不予质证，另外小区的维修情况虽然存在，但维修费用应系物业公司支付而并非原告支付，原告所提交的发票并非实际支付凭证，且小区公共部分的维修现在已经超出维修期限，依照法律规定小修应当由物业公司负责，大修应当由维修基金负责，与开发商无关。
被告洛阳阳光房地产开发有限公司为支持其辩解理由向法庭提交以下证据：1、通知及收条一份，用于证明被告同意将物业管理权移交，且部分东西已经移交；2、协调方案复印件，用于证明有些事情必须原告去有关部门协调，并不是开发商不及时修建；3、验收备案书两份复印件、销售许可证四份（复印件），证明该小区从2006年已经竣工验收，陆续交付业主使用，另证明竣工验收的面积为10万平方米；4、照片十张，用于证明小区的西大门已经建成可以移交给原告使用，通行问题需要到有关部门协调解决；5、资料交接清单，用于证明被告现在就可以将清单上的资料移交给原告，只要原告接收。6、前期物业服务合同一份（复印件），用于证明小区物业公司已经进驻，约定小维修由物业公司负责，较大的维修应当由维修基金解决。
原告对被告的证据均提出异议，认为证据1虽具备真实性，但原告聘请新物业公司的事实并不能证明被告向原告移交了管理权，原告截至今日也没有收到被告移交管理权的任何资料，收条只能证明收到的东西；认为证据2协调方案恰证明了原告的诉求是被告答应过解决的而被告没有解决的，暖气问题到现在亦未交付使用；认为证据3所显示的最后一次验收时间为2012年12月，而不是原告说的2006年。虽然说该销售许可证显示小区修建有幼儿园，可是现在仍未建，截至目前只是验收了第1、2期，锦泰花园已建全部工程共4期，还有第3、4期未验收，未经验收就不能说超过保修期；认为证据4被告用该组证据证明已经向原告移交房屋6间，其实仅由原告借用了5间半。关于西大门，照片上显示的都是墙，根本就没有大门，规划设计有大门，被告拒绝出钱购买大门外的地，是致使西大门不能使用的直接原因，根本不需要有关部门协调解决；认为证据6并未得到实际履行，该物业公司根本就没有与业主发生过任何服务及被服务关系。
本院根据原告的申请，向伊川县城建局、规划局、房管局调取了相关材料：1、《伊川县建设工程规划许可证审批表》、锦泰花园小区规划图；2、被告向伊川县房地产管理所交纳维修基金凭证10份，共计1542849元；3、建设局证明一份，说明被告所开发的锦泰花园小区未提出竣工验收备案申请。
原告对上述证据分别提出以下质证意见：原告对调取的三组证据均没有异议。房管所关于维修基金的缴款单复印件显示的总数额无法明确开发商应当向房管部门缴纳多少和这份证据的数额是否已经交够。
被告对建设局的证明有异议，按照规定，竣工验收并不是建设局的事，而是由勘察、设计、施工、监理等五大部门验收，依照现行的法律规定，该验收不是政府部门的职能，“未申请验收”的概念错误，整个小区的建设验收情况是：06年第一期，09年第二期已经竣工验收并备案，第三、四期（2010年左右）已经竣工验收已经结束，但是还没有拿到备案证书，第五期还未建设。对规划局出具的审批表没有异议，最终不能以审批表为准，而是以规划许可证为准。对房管所提供的维修基金的票据没有异议，这说明原告有维修基金可以用于共用部分的维修。
经审理查明：2004年被告洛阳阳光房地产开发有限公司取得位于伊川县城关镇文化路与五环路交叉口的证号为2004-07号阳光锦泰花园建设工程规划许可证（1、2、3、12-17、33及综合楼），并于2008年1月10日，申请对4-8、18-27为6＋1F、28-32为5＋1F、9、10为11＋1F进行规划审批，且绿地率与容积率均符合要求，该小区总规划面积为139140平方米。被告分别于2005年4月5日、2007年12月17日、2009年6月22日、2009年11月9日取得阳光锦泰花园小区的第一、二、三、四期工程的预售许可证，证载总面积为118876.02平方米。2008年9月25日至2011年7月14日，被告分十次共向伊川县房地产管理所缴纳维修金1542849元。被告分别于2006年12月30日、2009年2月10日取得锦泰花园小区第一期、第二期工程的竣工验收备案证书。该小区的其他工程至今未向伊川县建设局提出竣工验收申请，未办理交付使用备案。
另查明：阳光锦泰花园小区自2006年第一期工程交付入住至2013年3月成立锦泰花园业主委员会之前，共入住560户，入住率达72.7%，入住面积达72%。
再查明：2009年4月16日，被告洛阳阳光房地产开发有限公司与洛阳心怡物业管理有限公司签订前期物业服务合同，并约定“本合同期限自2009年5月1日起至2014年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止”。2012年10月11日，伊川县锦泰花园小区部分业主代表（原告当时并未成立）就锦泰花园小区西大门建起使用、暖气初装等问题与被告洛阳阳光房地产开发有限公司法定代表人陈志平达成《关于锦泰花园问题协调方案》。2013年6月，原告伊川县锦泰花园小区业主委员会向被告洛阳阳光房地产开发有限公司提出关于伊川县锦泰花园小区维修西大门开通、围墙、修补路段、监控、路灯、绿化及门卫设施预算的书面申请，该申请并未得到被告回复。2013年7月，原告选聘洛阳洁安物业有限公司。2013年7月20日，原告伊川县锦泰花园小区业主委员会向被告洛阳阳光房地产开发有限公司出具收条一份，载明：“今收到小牛办公桌2张，玻璃桌1张，椅子9把，办公室一楼门口南一间半”。2013年7月26日，原告伊川县锦泰花园小区业主委员会向被告洛阳阳光房地产开发有限公司书面告知其聘请的物业公司已进驻，并已正常开展工作；并要求原物业服务人员撤离。2013年9月至2013年12月，原告锦泰花园小区业主委员会为安装小区南大门支付7200元、为安装南大门门岗房及两栏杆配套设施支付12800元、为小区水泥路面及小区围墙修复共支付154810元、为小区绿化工程支付51000元、为1#、2#号站改造增加4台电动机水泵，院内路灯设施及安装支付32000元、为安装小区大门管理系统支付39600元、为安装小区全覆盖监控器支付69300元，上述小区公共部分的修缮费用共计366710元。
本院认为：本案系业主共有权纠纷。《物权法》规定业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》规定业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。并规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会，报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等职责，以及履行业主大会赋予的其他职责。本案所涉物业管理用房、公共部分维修、绿化维护费等争议涉及到锦泰花园小区全体业主在物业管理上的权益，伊川县锦泰花园小区业主委员会代表该小区业主主张该小区物业管理权、建筑区域内公共部分的维修费、公共用房等共有权利的维权诉讼，符合《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》的规定，故原告伊川县锦泰花园小区业主委员会具备本案的诉讼主体资格。关于本案的实体争议，分析如下：
第一、关于是否应当移交物业管理权。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，被告的前期物业管理合同对此亦有约定，故原告主张要求被告移交物业管理权之诉讼请求应予支持。
第二、被告是否应当向原告移交相关的物业管理资料。依据《物业管理条例》第二十九条规定在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十九条规定物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。故被告洛阳阳光房地产开发有限公司应当按照《物业管理条例》第二十九条所列的项目向原告移交资料。
第三，被告是否应当向原告提交不低于3000平方米作物业管理用房。按照国务院《物业管理条例》及《河南省物业管理条例》的相关规定，物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。本案中，锦泰花园小区经规划部门批准的总面积为139140平方米，现实际开发的工程面积为118876.02平方米，故依据上述规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，即被告应提供不低于已开发工程118876.02平方米的千分之二至千分之四，即237.75平方米至475.5平方米的业主自治监督和物业管理用房，故原告主张要求被告将小区东南角已竣工的独栋公用配套房屋其中不低于3000平方米作为物业管理用房移交原告之诉讼请求超出了法律法规的规定，本院对原告主张超出部分不予支持。
第四，被告作为房地产开发单位，应当按照有关行政管理部门批准的规划方案设计建造工程，被告是否按照规划方案施工建设，应当由相应的行政管理部门作出认定并处理，但不属于民事法律关系的范畴。故对原告要求被告“1、将应建而至今一直未建设到位的小区西大门、花坛、南门门卫设施等全部建设到位，并移交原告；2、按照政府有关部门批准的设计规划方案，将应建而至今一直未建设到位西大门内花坛、南大门内花坛、24#楼与25#楼及9#楼27#楼交汇处的花坛、24#和9#及22#和23#楼擅自增加一个单元侵占原告的绿地、南门门卫设施等全部建设到位，并移交原告；3、严格按照政府有关部门批准的设计规划方案，拆除擅自增建的9#、22#、23#、24#楼各一个单元；4、严格按照政府有关部门批准的设计规划方案，将4#-8#、18#-27#楼返工改建为5＋1F，9#-10#楼返工改建为11＋1F”之诉讼请求，不属于民事法律关系调整范畴，本院依法不予支持。
第五，被告是否应当对锦泰花园小区物业范围内已损坏的围墙、道路、监控、路灯、暖气管道、绿地（花草树木）等公用设施承担保修责任，并支付建设和维修费用。按照《河南省物业管理条例》第三十条的规定，建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。本案中，被告截止最后一次辩论终结前未向法庭提供证据证明其所开发的锦泰花园小区已经综合验收。故未经综合验收的物业，建设单位依法不得移交，并应当承担相应的物业管理费用。关于被告辩解称，该小区已交付使用且已过保修期之辩解理由，本院认为，保修期系施工单位与建设单位之间约定的期限，且本案被告并未提供证据证明该工程质量保修期限，故对被告该辩解理由不予采纳。原告主张围墙、道路、监控、路灯、暖气管道、绿地（花草树木）等公用部分的损失凭有关单位出具的发票认定为：安装小区南大门7200元；安装南大门门岗房及两栏杆配套设施12800元；小区水泥路面及小区围墙修复154810元；小区绿化工程支付51000元；小区1#、2#号站改造增加4台电动机水泵、院内路灯设施及安装费32000元；小区大门管理系统安装费39600元；小区全覆盖监控器安装费69300元；上述费用合计为366710元。该费用原告已垫付，被告应全额承担。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第八条，《物业管理条例》第十五条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十七条、第三十八条、第三十九条，《河南省物业管理条例》第三十条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告洛阳阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告伊川县锦泰花园小区业主委员会移交移交物业管理权，并按照《物业管理条例》第二十九条、第三十九条的规定在办理物业承接验收手续时向原告移交资料。
二、被告洛阳阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告伊川县锦泰花园小区业主委员会支付公共部分维修费用366710元。
三、被告洛阳阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告伊川县锦泰花园小区业主委员会移交237.75平方米至475.5平方米的物业管理用房。
四、驳回原告伊川县锦泰花园小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9388元，由被告洛阳阳光房地产开发有限公司负担6160元，由原告伊川县锦泰花园小区业主委员会自行负担3228元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 王 磊
人民陪审员 李佳楠
人民陪审员 李红军
二〇一四年五月十日
书 记 员 赛 楠