河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）冀民再终字第9号
抗诉机关：河北省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：黄凤忠，男，1945年9月16日生，汉族，住故城县。
委托代理人：董彦红，河北广厦律师事务所律师。
申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：梁萍，女，1943年9月10日生，汉族，住故城县。
委托代理人：董彦红，河北广厦律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：翟瑞成，男，1946年8月7日生，汉族，住故城县。
被申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：翟树志，男，1965年1月10日生，汉族，住故城县。
委托代理人：张世科，河北功成律师事务所律师。
委托代理人：刘培甲，河北功成律师事务所律师。
黄凤忠、梁萍因与翟瑞成、翟树志房屋买卖合同纠纷一案，不服衡水市中级人民法院（2011）衡民二终字第195号民事判决，向检察机关申诉。河北省人民检察院于2013年5月20日作出冀检民行抗（2013）42号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年5月28日作出（2013）冀民抗字第45号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，河北省人民检察院指派检查员闫园园、燕鹏出庭。申诉人梁萍及其委托代理人董彦红，申诉人黄凤忠委托代理人董彦红，被申诉人翟瑞成，被申诉人翟树志委托代理人张世科、刘培甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年7月19日，一审原告翟瑞成、翟树志起诉至故城县人民法院称，为被告建楼用款260000元，其中偏方大门用款20000元，尚有77000元未付，要求给付房款，承担利息，给付违约金34000元，如被告不交房款，要求解除合同，退回楼房，返还房款，承担租赁房屋费用。一审被告黄凤忠、梁萍反诉并辩称，不存在17万元预付款。偏房大门包括在协议中。楼房未按协议完成即停建，未能及时给付被告使用，无奈被告只能在2004年春天自行收拾未完成工程，花费14000元，2004年9月21日入住。因此只欠23000元余款，应到原告给付房产证土地证时给付。楼房面积与协议不符，违反协议。要求二原告承担违约金、造成的损失及应承担的工程费81053元，给付土地使用证和房产证。
故城县人民法院一审查明，2001年8月27日，翟瑞成、翟树志与黄凤忠、梁萍双方签订买卖楼房协议，黄凤忠、梁萍购买翟瑞成、翟树志建设的故城县郑口镇工业路西首路北别墅楼，协议约定“为使工程顺利进行，甲乙双方经友好协商特作协议如下：一、门窗：外门窗均为彩板门窗，内部为木质门窗。二、外墙：东、西、北立面为水泥断块，南立面为瓷砖。三、内外装修：铺地板砖，内墙白灰沙浆，厨房、卫生间贴1.8米高彩白砖，洗菜盆、面盆。屋面为钢筋混凝土，楼梯扶手为不锈钢，花岗岩踏步。四、内部设施：二、三层电视、电话线进户，接通安装费自负，室内水、暖、电设施齐全，灯、暖气片安装齐全，一层楼梯间下蹲便器，二层配坐便器。五、价格：按建筑面积计算，每套（陆间）约220平方米，加上土地转让费、出让费、城建配套费、规划费、绿化费及土地证、房产证等每户贰拾伍万元。（25万元）六、交款时间：基础竣工后交万元，主体竣工后交万元，竣工时间2001年11月30日，余款一次交清后方能交钥匙搬进居住。七、水、电、暖单户供应，室外供应设备及费用由各户负责。八、乙方如果违约，扣除预交款的20%作为损失费。九、本协议一式两份，由甲方、乙方各持一份。十、南北19.5m东西10.24甲方乙方梁萍2001年8月27日”黄凤忠、梁萍手中协议第五条为“按建筑面积计算，每套（陆间）约220平方米，加上土地转让费、出让费、城建配套费、规划费、绿化费及土地证、房产证等每户22万元。”
协议签订后，梁萍分别于2001年12月27日交款110000元、2002年2月24日交款50000元、2002年8月15日交款3000元、2003年3月14日交款2000元、2004年3月5日交款18000元，共计交纳购房款183000元。2004年2月20日翟瑞成同意各购房户自购室内电线，购线款在购房款中扣除，黄凤忠、梁萍花电料款2662元、安电人工费600元。2008年11月19日翟瑞成经核准从故城县国土资源局以出让方式取得郑口镇工业路北2897.33㎡的国有土地使用权。翟瑞成、翟树志多次催要楼款及偏房大门款，黄凤忠、梁萍以偏房大门款包括在主体楼房款中为由未付。
故城县人民法院一审认为，双方签订买卖楼房协议书时，翟瑞成、翟树志未取得土地使用权，所签协议无效。在翟瑞成2008年11月19日取得土地使用权后协议有效，双方应按协议约定履行自己的义务。双方持有协议中的价款不同，双方均有过错，均应承担责任，价款应按照两个协议的中间价格235000元履行。翟瑞成、翟树志应在办理房产证土地证后给付黄凤忠、梁萍。双方其他诉讼请求证据不足，不予支持。故城县人民法院于2011年6月16日作出（2010）故民二初字第518号民事判决：被告（反诉原告）黄凤忠、梁萍给付原告（反诉被告）翟瑞成、翟树志楼房款48308元；原告（反诉被告）翟瑞成、翟树志将涉诉标的办理过户手续的土地证和房产证交付给被告（反诉原告）黄凤忠、梁萍。上述款项在本判决生效后三十日内履行。案件受理费2520元，反诉费913元，共计3433元，由原告（反诉被告）翟瑞成、翟树志负担1716元，被告（反诉原告）黄凤忠、梁萍负担1717元。
翟瑞成、翟树志不服一审判决，向衡水市中级人民法院提起上诉称，一、原审认定事实不清。1、偏房、大门、厕所在合同约定之外，口头约定价格2万元。2、被上诉人存在违约行为，应给付违约金34000元。3、协议第七条规定水电暖单户供应，室外供应设备及费用由各户负责，被上诉人所购电线用款和安电人工费用，是装修房屋所用，超出协议约定范围，不应由上诉人承担。4、建房款来自银行贷款，被上诉人应承担利息损失。5、原审认定双方所持价款不同的协议均有效，并认定按两协议的中间价格履行不合法律规定。6、土地证、房产证颁发属于相应部门行为，上诉人无权力颁发。二、适用法律有误。被上诉人拿到钥匙居住近十年却未足额支付房款，构成合同违约，应当适用《中华人民共和国合同法》第107条、第114条、第159条规定，原审只适用了第8条、第51条、第136条规定。三、上诉人要求解除合同、返还楼房并承担使用费的诉求未作处理。四、一审法院分担诉讼费用于法不合。黄凤忠、梁萍口头答辩称，当时合同订立的仅仅是别墅楼一座，应该包括偏房、门洞、厕所，不存在口头约定另加款项的事实。我方不存在违约情况，更不可能向翟瑞成支付违约金。原审判决翟瑞成担负自己签名所使用的电线款合理合法。翟瑞成要求我方支付银行利息于法无据。翟瑞成要求解除合同没有法律依据。原审判决翟瑞成交付土地证、房产证合理合法。有关适用法律和程序上的问题，请求二审依法裁决。
黄凤忠、梁萍不服一审判决，向衡水市中级人民法院提起上诉称，一、原审认定部分事实有误，证据采信矛盾。1、2004年春末上诉人经翟瑞成同意继续修建未完成工程。2、原审将双方各自提交的两份明显存在矛盾和争议的协议书均予以认定，作出价款23.5万元的结论，违背事实而且违法。3、上诉人提供了处理烂尾工程并实际垫款10549元的证据，原审未予采纳。二、适用法律法律错误。将协议分为两个时段进行效力认定。三、原审结果有意偏袒被上诉人。1、原审置查明被上诉人迟延交付楼房长达2年多的违约事实及楼房面积缩水于不顾，对上诉人垫付烂尾楼工程款视而不见，对反诉请求置之不理未作判决。2、判决上诉人支付楼房款并加以履行时日及处罚的限制，而对于被上诉人应交付土地证和房产证却未加任何限制。
衡水市中级人民法院二审查明，双方间协议内容、款项给付情况，黄凤忠、梁萍购买电线数额，翟瑞成取得土地证时间等事实与原审确认相一致。另查明，根据梁萍在其所持协议书背面的面积计算过程中签署的时间，可以认定双方协议的实际订立时间为2001年12月27日。翟瑞成、翟树志2004年2月20日证明“同意各购房户自购室内电线，购电线款同意在购房款中抵扣冲出”。翟瑞成、翟树志2006年3月11日出具收据，对黄凤忠、梁萍的五笔交款时间及数额进行了汇总。翟瑞成与黄凤忠已于2010年6月20日订立国有土地使用权转让合同。翟瑞成、翟树志提起本案诉讼时间为2010年7月19日。原审卷宗显示，1、王俊华证称，翟树志建的别墅楼是我协助建起来的，房屋买卖时只是主体，偏房附着物另算。那一年下大雪，把房顶压塌了。翟瑞成和黄凤忠商量着买另一个房时，偏方大门没有盖，所以说不包括偏方大门。商量时还有王彦华、凌洪卫，具体日期记不清了。房子盖了一年左右，竣工日期记不清了。偏房大门另外协商的，价格不知道。楼房的价格是依据当时的行情，还要低点。下雪时，是前面门市塌了，还是后面别墅楼塌了，记不清了。2、王彦华证称，一开始说的是楼房六间拉院墙卖，后来黄凤忠又要求盖偏房大门，另外加钱。当时在场的有王俊华、凌洪卫和翟瑞成。签合同时，梁萍的我在场，其余的我忘了。3、凌洪卫证称，买卖楼房签协议时我在场，当时没有说偏房大门的事，只是包括楼房和院墙。没有看见协议，当时有王彦华、王俊华、翟瑞成和买房的，是在美食城旧楼上的办公室里。黄凤忠是否在场记不清了。4、翟国振证称，偏房大门是我们盖的，楼是别人盖的。当时翟瑞成和一个买房的商量价格，两头的是20000元，中间的是18000元。当时黄凤忠没有在场。
衡水市中级人民法院二审认为，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，由于翟瑞成、翟树志在提起本案诉讼之时已经取得相应土地使用权证书，故双方楼房买卖协议从订立时有效，双方均应按约履行。原审此方面认定有误，应予更正。关于合同价款，双方所持协议的价格条款约定并不一致，但由于两份协议中均由对方签字确认，故原审认定两份协议均具备真实性与法相合。依据最高人民法院关于证据方面的司法解释，双方证据在证明力上相等，故原审判定依照两份协议的中间价计算与法不悖，本院予以照准。关于合同价格中是否包括系争的偏房、大门和厕所方面，双方存在争议，由于协议条款为翟瑞成、翟树志提供，故其对偏房大门等不包括在合同价款内负有举证责任。关于王俊华等证人证言，各证间存在细节冲突，本院不予采信。因翟瑞成、翟树志就此方面未提供其他证据，故其证据不足，应承担相应不利后果，即偏房、大门、厕所包括在协议价格内，双方应按23.5万元总价款计算给付。关于电线及其他工程垫款，在翟瑞成、翟树志2004年2月20日证明中，明确同意各购房户自购室内电线并且同意购电线款在购房款中抵扣冲出，故黄凤忠、梁萍主张的电线款项应予支持。翟瑞成、翟树志主张电线用款超出协议范围，证据不足，本院不予支持。关于黄凤忠、梁萍所主张的大门款及其他工程垫款部分，翟瑞成对此不予认可，相应收条上又没有翟瑞成的签字确认，故黄凤忠、梁萍此部分主张不予支持。基于合同价款、电线及工程垫款方面的认定，黄凤忠、梁萍拖欠翟瑞成、翟树志房款数额为48308元，原审此部分判定正确。关于协议履行中的违约行为及责任承担问题，根据现有证据可以认定，翟瑞成、翟树志未能在协议约定的2001年11月30日交付房屋，黄凤忠、梁萍则在入住前未交清全部房款，双方均存在履行合同义务不符合约定的行为。综合考虑黄凤忠、梁萍的房款交付时间、自认的实际修建和入住时间及本案起诉时间，黄凤忠、梁萍就未付房款部分承担违约责任，为预交款的20%。翟瑞成、翟树志所主张的利息损失，可从其起诉之日起，以48308元为基数，依照中国人民银行同期贷款利率计算支付。关于合同可否解除及相应后果方面，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，虽然黄凤忠、梁萍未按期支付价款，由于翟瑞成、翟树志未在法定期限内行使解除权，解除权已经消灭。关于土地证、房产证的办理问题，依据双方协议，办理土地证和房产证是翟瑞成、翟树志的义务，相应规费应由翟瑞成、翟树志负责。就黄凤忠、梁萍主张应对交付土地证及房产证确定履行期限方面，结合日常实践，提交办证手续的时间可以由翟瑞成、翟树志控制，但何时发放由政府相关部门决定，不在翟瑞成、翟树志的掌控范围。为更好地保护双方利益，可将翟瑞成、翟树志提交相应办证手续的时间限定为接受房屋余款的三十日内。交付土地证和房产证的同时，黄凤忠、梁萍再行交付前述认定的违约金和利息损失。综上所述，原审认定事实基本清楚，就房款部分和电线扣款及办理证件部分判定正确，但就违约行为承担方面认定有误，应予更正。原审对双方当事人其他诉讼请求未予支持，但未相应作出判决，应予补判。衡水市中级人民法院于2011年11月10日作出（2011）衡民二终字第195号民事判决：一、撤销故城县人民法院（2010）故民二初字第518号民事判决；二、上诉人黄凤忠、梁萍于本判决生效后十日内给付上诉人翟瑞成、翟树志楼房款48308元；三、上诉人翟瑞成、翟树志于收到本判决第二项确定的楼房款后三十日内向相应部门提交办理土地证和房产证手续；三、上诉人黄凤忠、梁萍在收到土地证和房产证的同时给付上诉人翟瑞成、翟树志违约金22000元及楼房款利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算以48308元为基数，自2010年7月19日起至本判决生效之日止）；四、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2520元，由翟瑞成、翟树志负担800元，由黄凤忠、梁萍负担1720元；反诉案件受理费913元，由翟瑞成、翟树志负担25元，由黄凤忠、梁萍负担888元；二审案件受理费1155元，由翟瑞成、翟树志负担155元，由黄凤忠、梁萍负担1000元。
黄凤忠、梁萍不服二审判决，向人民检察机关申诉。
河北省人民检察院抗诉认为，衡水中院（2011）衡民二终字第195号民事判决适用法律错误。根据合同约定，黄凤忠、梁萍在翟瑞成、翟树志将房屋基础竣工后交款10万元，2001年11月30日全部竣工后，一次付清房屋余款，翟瑞成、翟树志方能交钥匙让其搬进居住。按照合同约定黄凤忠、梁萍在房屋基础竣工后已付款10万元。根据翟瑞成、翟树志2004年2月20日证明可以看出，在合同签订后，翟瑞成、翟树志并没有按约于2001年11月30日向黄凤忠、梁萍交付房屋，而将该房屋一直放置到2004年后，在黄凤忠、梁萍催促下方才交付，交付时房屋未达到双方合同约定的要求，黄凤忠、梁萍进行施工并装修后才搬进居住，入住前又付款83000元。可见，在合同履行过程中，翟瑞成、翟树志存在违约行为，应承担逾期交付房屋的违约责任。黄凤忠、梁萍入住房屋后未将余款全部交给翟瑞成、翟树志也存在违约行为，应承担逾期交付房款的违约责任。在双方均存在履行合同义务不符合约定的行为和均有诉求的情况下，均应向对方承担赔偿损失等违约责任。二审判决只判决黄凤忠、梁萍承担违约责任，没有判决翟瑞成、翟树志承担违约责任，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定。
本院再审过程中，黄凤忠、梁萍称，翟瑞成、翟树志存在违约行为，主要体现在三方面：1、迟延交房。合同约定2001年11月30日竣工，而根据翟瑞成2004年2月20日出具的证明，说明当时仍未交房，2004年2月要钥匙后经补修工程，后入住房屋。2、交房不符合约定，工程未完工，2、3月份交房时门窗都没安装。3、未按照约定时间办理土地证、房产证，至今未予办理。双方合同义务没有先后履行顺序，即便有的话，因为房款中包括办理土地证和房产证，所以也应该是被申诉人先办理土地证和房产证，申诉人再缴纳余款。被申诉人翟瑞成、翟树志辩称不存在违约行为，主要理由是：1、2001年11月30日是竣工时间，不是交工时间。根据合同约定，申诉人交清余款后才交房，在申诉人付清余款前我们有先履行抗辩权。申诉人2001年12月27日才交纳首期房款，迟延交付房款，剩余房款也是零零散散给付，至今也未给清。2、办证的前提也是申诉人先付清余款。为保证工程质量，考虑冬天下雪情况，双方协商同意2002年7、8月份竣工，有原审王俊华、王彦华出庭证言，和王俊华、王彦华、王新顺再审中出具的证人证言为证。
本院再审查明事实与一、二审查明事实一致。
本院再审认为，关于翟瑞成、翟树志是否延迟竣工交房的问题，按照《协议书》第六条约定，竣工时间应为2001年11月30日。翟瑞成、翟树志称因2001年冬天下雪以及房屋建筑材料原因，经双方协商同意定于2002年7、8月份工程竣工，对此未能提供充足证据予以证实，其主张不能成立。翟瑞成、翟树志另辩称黄凤忠、梁萍交付首期房款迟延，其有权迟延竣工，因翟瑞成、翟树志未能证明应该交付首期房款的具体时间，其辩称理由缺乏依据，不予支持。2004年2月20日翟瑞成出具的证明证实当时房屋仍未竣工，翟瑞成开具上述证明之后，黄凤忠、梁萍接收房屋安装电线。因此，翟瑞成、翟树志未能按照协议约定的时间完成工程，存在违约行为，应当赔偿迟延竣工期间黄凤忠、梁萍所受到的财产损失，即2001年11月30日至2004年2月20日黄凤忠、梁萍已付购房款的利息损失，其中110000元、50000元、3000元、2000元分别自给付之日2001年12月27日、2002年2月24日、2002年8月15日、2003年3月14日起至2004年2月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。
关于垫付工程款问题，黄凤忠、梁萍主张房屋交付时仍有未完工程，其中垫付的电线款有翟瑞成书写的证明可以证实，应予确认，其他垫付工程款单据因无翟瑞成、翟树志签字确认，不予认定。二审判决对此部分认定正确。
关于办理土地证和房产证问题，双方就办理土地证和房产证的具体时间并无约定，按照一般市场交易习惯应在房屋交付之后的合理时间内办理土地证和房产证，同时按照双方《协议书》第六条约定，余款一次交清后方能交钥匙搬进居住，本案中房屋虽已交付，但黄凤忠、梁萍仍有余款48038元未付清，二审判决判定翟瑞成、翟树志在黄凤忠、梁萍交清房屋余款后三十日内提交办理土地证和房产证手续，并无不妥。
综上所述，翟瑞成、翟树志未能按照合同约定的竣工时间建成房屋，黄凤忠、梁萍入住至今未交清房款，双方在履行合同中均存在违约行为，均应承担相应的违约责任。河北省人民检察院抗诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销衡水市中级人民法院（2011）衡民二终字第195号民事判决；
二、黄凤忠、梁萍于本判决生效后十日内给付翟瑞成、翟树志楼房款48038元及利息（自2010年7月19日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、翟瑞成、翟树志收到本判决第二项确定的楼房款及利息同时，给付黄凤忠、梁萍2004年2月20日前已付购房款利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算），其中110000元、50000元、3000元、2000元分别自2001年12月27日、2002年2月24日、2002年8月15日、2003年3月14日起至2004年2月20日止；
四、翟瑞成、翟树志于收到本判决第二项确定的楼房款后三十日内向相应部门提交办理土地证和房产证所需手续；
五、黄凤忠、梁萍在收到土地证和房产证的同时给付翟瑞成、翟树志逾期付款违约金22000元；
六、驳回双方的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2520元，由翟瑞成、翟树志负担800元，黄凤忠、梁萍负担1720元；一审反诉费913元，由翟瑞成、翟树志负担548元，黄凤忠、梁萍负担365元；二审案件受理费1115元，由翟瑞成、翟树志负担462元，黄凤忠、梁萍负担653元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郎立惠
代理审判员 宋 威
代理审判员 王 倩
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 米志峰