辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2923号
上诉人（原审被告）：沈阳圣安房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街21甲号。
法定代表人：刘兴华，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵殊玉，女，汉族，1980年8月11日出生，该公司员工，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）：郝兵，男，汉族，1985年3月22日出生，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏小飞，辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人沈阳圣安房地产开发有限公司因与被上诉人郝兵商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初6862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人沈阳圣安房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由为：一、原审法院认定的基本事实不清，上诉人已按照合同约定履行完毕将办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务，不存在违约行为，被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效；二、原审法院适用法律错误。
被上诉人郝兵答辩：一审判决认定事实清楚、充分，请求二审法院依法维持原判。
郝兵一审起诉请求：1.沈阳圣安房地产开发有限公司支付逾期办理房屋所有权登记产生的违约金39286元；2.沈阳圣安房地产开发有限公司返还房屋面积差价款1743.75元；3.沈阳圣安房地产开发有限公司赔偿维修基金损失1658.7元；4.请求判令沈阳圣安房地产开发有限公司承担本案全部诉讼及保全费用。
一审法院认定事实，郝兵购买沈阳圣安房地产开发有限公司开发建设的位于沈阳市沈河区大西路43号1011号房。沈阳圣安房地产开发有限公司于2011年1月4日向郝兵下发房屋准住通知单，郝兵接收该房屋。郝兵入住该房屋后，按照37.17平方米交纳采暖费和物业费。庭审中，郝兵向法庭提交的有其署名的商品房买卖合同（无落款日期）约定，案涉房屋建筑面积37.17平方米，单价5625元，总价209081元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同或赔偿损失。
案涉房屋于2013年9月29日取得了房屋所有权初始登记证明，该初始登记证明载明房屋建筑面积为36.86平方米。
沈阳圣安房地产开发有限公司于2010年5月10日将案涉房屋抵押给锦州银行（在建工程抵押），于2017年1月18日解除抵押。
庭审中，郝兵提供落款日期为2017年2月10日的关于案涉房屋的买卖合同一份，该合同落款仅有沈阳圣安房地产开发有限公司公章及法定代表人名章，无郝兵署名。该合同约定的房屋建筑面积为36.86平方米。
2017年2月10日，郝兵交纳案涉房屋的维修基金3391元（按每平方米92元交纳）。
2017年2月22日，郝兵取得案涉房屋的所有权登记，房产证上记载房屋建筑面积为36.86平方米。
一审法院认为，关于逾期办证违约金问题，郝兵作为买受人在已向沈阳圣安房地产开发有限公司支付了购房款的情况下，沈阳圣安房地产开发有限公司作为出卖人应当依照合同约定协助郝兵办理产权证。根据沈阳圣安房地产开发有限公司向郝兵下发的入住通知，沈阳圣安房地产开发有限公司于2011年1月4日将房屋交付郝兵使用，两份买卖合同均约定交房后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照惯例，开发单位履行完毕备案义务后，房产部门下发初始登记证明，此时即具备办理房产登记的条件，开发单位的协助办证义务履行完毕。但本案中，因为沈阳圣安房地产开发有限公司将案涉房屋办理在建工程抵押，案涉房屋虽于2013年9月即取得初始证明，但因为沈阳圣安房地产开发有限公司的原因，该房屋仍不能办理产权登记，故沈阳圣安房地产开发有限公司的协助办证义务仍未解除，直至2017年1月18日解除案涉房屋的在建工程抵押，此时，其协助义务才履行完毕，沈阳圣安房地产开发有限公司应向郝兵支付逾期办证违约金。根据双方合同第十五条的约定，沈阳圣安房地产开发有限公司应当在2011年12月29日前应履行完毕协助义务，至2017年1月18日，沈阳圣安房地产开发有限公司违约天数为1847天。沈阳圣安房地产开发有限公司抗辩诉讼时效，郝兵未能提供诉讼时效中止、中断的证据，一审法院支持郝兵自起诉之日以前三年内（2014年5月5日至2017年1月18日）的违约金请求。即沈阳圣安房地产开发有限公司应赔偿郝兵的违约金数额为20506元（5625元×36.86平方米×0.0001×989天）。
关于郝兵要求沈阳圣安房地产开发有限公司退还面积差价款的问题，郝兵在接收案涉房屋前签订的商品房买卖合同约定房屋建筑面积为37.17平方米，经过房产部门测绘后下发房产证的面积记载为36.86平方米，二者相差0.31平方米，结合房屋购买单价5625元，沈阳圣安房地产开发有限公司多收取郝兵房款1743.75元，应向郝兵退还。
关于郝兵主张的维修资金损失问题，郝兵确实因办理房产证时间在2016年1月1日以后而按照新标准每平方米92元缴纳维修资金。但维修资金的作用在于保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用而设置的，维修资金缴纳亦由物业专项维修资金专户收取。即无论郝兵按照什么标准缴纳维修资金均出于维护自身利益，其缴纳数额无论多少均不存在损失问题，故对郝兵的此项诉讼请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、沈阳圣安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内一次性给付郝兵延期办证违约金20506元；二、沈阳圣安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内一次性返还郝兵面积差价款1743.75元；三、驳回郝兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费859元，由郝兵负担408元，由沈阳圣安房地产开发有限公司负担451元；保全费447元，由沈阳圣安房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于逾期办证违约金问题，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同或赔偿损失。
根据沈阳圣安房地产开发有限公司向郝兵下发的入住通知可知，沈阳圣安房地产开发有限公司于2011年1月4日将房屋交付郝兵使用，案涉房屋于2013年9月即取得初始证明，但因沈阳圣安房地产开发有限公司于2010年5月10日将案涉房屋办理在建工程抵押，直至2017年1月18日才解除案涉房屋的在建工程抵押。因为沈阳圣安房地产开发有限公司的原因，截止2017年1月18日案涉房屋仍不能办理产权登记，故截止2017年1月18日沈阳圣安房地产开发有限公司的协助办证义务仍未解除，沈阳圣安房地产开发有限公司应向郝兵支付逾期办证违约金。一审法院根据本案双方合同第十五条的约定确定由沈阳圣安房地产开发有限公司支付郝兵违约金并无不当。
综上所述，沈阳圣安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费356元，由上诉人沈阳圣安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年四月四日
法官助理 姜 博
书 记 员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。