浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊黄民初字第125号
原告（反诉被告）：嵊州市仁鑫物业管理有限公司。
法定代表人：刘长源，执行董事。
被告（反诉原告）：胡鑫江。
原告嵊州市仁鑫物业管理有限公司（以下简称仁鑫公司）与被告胡鑫江物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法由审判员应晓东适用简易程序于2014年9月23日第一次公开开庭进行了审理，原告的法定代表人刘长源、被告胡鑫江到庭参加诉讼。被告胡鑫江于2014年9月23日向本院提起反诉，本院于同日立案受理后，决定将原告仁鑫公司与被告胡鑫江物业服务合同纠纷一案与反诉原告胡鑫江与反诉被告仁鑫公司物业服务合同纠纷一案合并审理，于2014年11月14日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的法定代表人刘长源，被告（反诉原告）胡鑫江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仁鑫公司起诉称，被告系三江街道四海北路108号水漾人家x幢x单元xxx室业主，其房屋面积为125.83＋80.38平方米。根据小区业主委员会同原告订立的2013年《物业管理服务合同》第二十一条第2项、第3项、第9项第（2）款的约定，2013年物业管理费按每月每平方0.50元计算，顶楼业主的上层阁楼按每月每平方0.30元计算，上半年在3月1日起至6月30日前缴纳，下半年在7月1日起至11月30日前缴纳，逾期缴纳的则自逾期之日起按日千分之三支付违约金，但违约金的总额不超过物业费的本金。为此，原告一直依约在履行物业管理的义务，为被告提供了正常的物业管理服务。但被告借故拖欠原告2013年物业管理费1093元，逾期付款违约金计算至今，被告尚应支付滞纳金（即违约金）885.33元。原告方曾多次会同业主委员会以多种形式向被告催交物业管理费，但其一直借故拖欠，至今分文未付。为此原告提起诉讼，请求判令被告立即支付2013年水漾人家5幢2单元501室的物业管理费1093元，违约金885.33元，合计1978.33元；另本案诉讼费由被告承担。
被告胡鑫江答辩称，其不交物业费的原因是原告仁鑫公司的管理存在诸多问题：首先，小区安全保障存在隐患，小区虽然设有门岗执勤，且于2013年收取门禁卡牌费用，但门禁制度目前并没有得到有效执行，外来车辆人员随意出入小区，导致小区内部车辆乱停乱放，管理混乱；其次，原告应该负责修理小区房屋，现因漏水等问题造成被告房屋、地板、墙面等多处损坏；最后，原告未能履行修理小区公共设施和维护小区绿化的职责。
反诉原告胡鑫江起诉称，反诉被告是反诉原告所在小区水漾人家的物业管理服务公司，在合同履行期内，反诉被告没有履行对小区内建筑物屋顶的维修义务，造成反诉原告的房屋水漾人家x幢x单元xxx室存在漏水问题，导致原告墙面、家具等损坏；反诉被告对小区内车辆停放没有切实的管理措施，造成反诉原告的水漾人家x-
xx号车库无法正常使用；反诉被告对公共设施（水漾人家x幢x单元门）未尽修理义务，因乱停车导致的小区绿化也损毁严重。综上所述，为维护反诉原告合法权利，请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失5000元，本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告仁鑫公司答辩称，小区内房屋屋顶漏水是小区房屋存在质量问题，责任主体应是小区房屋开发商，物业公司可以协助业主与开发商沟通解决问题；反诉被告已对小区车辆停放进行了管理，车辆乱停乱放只能算是管理上的瑕疵；单元门等设备的维修费用并未涵盖在物业服务费用里，维修应当经业主委员会商讨后进行。
原告仁鑫公司为证明其诉讼请求所依据的事实提供的证据有：
证据1、原告与业主委员会签订的物业管理服务合同1份，证明原告按照规范签订了小区的物业合同，业主在享受物业服务的同时也有义务按照合同约定支付物业管理费的事实。
证据2、业主委员会出具的未缴物业费业主清单1份，证明被告胡鑫江拖欠了2013年物业费1093元的事实。
证据3、催交通知单1份，证明原告已经履行了向被告催交物业费的一系列程序。
被告胡鑫江质证称，对于证据1没有异议；对于证据2，滞纳金计算的时间有误；对于证据3没有看到过，对贴公告的形式有异议。
对证据1-3，本院认证认为：证据1真实、合法，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据；对于证据2，本院将根据合同的约定结合被告所有的房屋面积的大小计算被告应交纳的物业管理服务费及滞纳金；对于证据3，原告在小区公告栏张贴催缴物业费通知的行为可以证明原告已尽到催交物业费的义务。
被告胡鑫江针对本诉未提供证据。
反诉原告胡鑫江为证明其诉讼请求所依据的事实提供的证据有：
证据4、光盘一份，证明小区出入口的管理情况和车库门口存在被占用情况的事实。
证据5、照片一组，证明小区管理不善，存在楼道灯、单元门损坏没有及时修理、小区绿化损坏、小区违建等情况的事实。
反诉被告仁鑫公司质证称，对证据4、5真实性无异议，但反诉原告的主张缺乏法律依约。
对证据4-5，本院认证认为：因反诉被告对证据4、5真实性没有异议，故本院对证据4、5的证明事实予以认定。
反诉被告仁鑫公司针对反诉，向本院提供下列证据：
证据6、小区业主委员会“关于单元门的修理和有关绿化的公告”和发改委“关于印发物业服务收费管理办法的通知”各一份，证明反诉原告主张的维修养护费用并没有列入物业服务费的价格构成范围。
证据7、小区修复登记明细一份，证明反诉被告针对小区漏水问题已多次与小区开发商协商交涉，反诉原告诉称的漏水问题物业公司也已尽到自己责任的事实。
证据8、反诉被告对业主委员会的工作报告一份，证明反诉被告已多次与小区业主委员会沟通小区停车难的问题，反诉被告已做了大量工作，制定了相应方案的事实。
反诉原告胡鑫江质证称，对于证据6的公告有异议，其没有相应公章，应属无效；证据7只是一份登记，并不能证明漏水问题已解决；证据8不能证明反诉被告有效实施了相应方案，解决了小区停车难的问题。
对证据6-8，本院认证认为：对于证据6，结合证据1的物业管理服务合同，可以认定单元门属于整个单元业主自用部分、自用设施，该部分设施的修理维护应由业主和物业公司协调解决，费用也亦由双方协商解决；综合认证证据7、8，可以认定反诉被告作为小区物业管理服务提供者已经对反诉原告所反映的房屋漏水、小区停车等问题采取过一定的措施。
经审理查明：仁鑫公司于2013年12月28日同锦江花苑·水漾人家小区的业主委员会订立了《2013年锦江花苑·水漾人家物业管理服务合同》，合同约定：业主委员会委托原告进行物业管理，委托管理期限为1年，自2013年1月1日0时起至2014年1月1日8时止；物业管理费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元，顶楼业主的上层阁楼按每月每平方0.30元向原告交纳，每半年交纳一次，上半年从2013年3月1日起开始收取，截止日为6月30日，下半年从7月1日起开始收取，截止日为11月30日，逾期缴纳的则自逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金，滞纳金总计不应超过业主应交物业管理服务费本金。另经核实，胡鑫江系上述小区水漾人家5幢2单元501室业主，其房屋建筑面积为125.83平方米，阁楼面积为80.38平方米。胡鑫江未支付2013年的物业管理服务费。后仁鑫公司向其进行催交，但胡鑫江至今仍未支付。
本院认为：仁鑫公司与锦江花苑·水漾人家小区业主委员会签订的物业管理服务合同依法成立，合法有效，对每一名锦江花苑·水漾人家的业主均具有约束力。仁鑫公司应当按照物业管理服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应当按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费。对于胡鑫江辩解仁鑫公司未尽义务维修屋顶致其房屋漏水，本院认为虽物业管理合同条款载明的委托管理事项中涵盖房屋建筑本体共用部位的维修、养护、和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，但合同中涉及管理服务费用条文亦载明房屋共同部位、共用设施设备的大中修与更新改造经费由维修专项资金列支。另据《浙江省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法》和《浙江省住宅物业保修金管理办法》相应规定，建设单位应对商品房防水工程保修不低于8年。故本院认为，在保修期限内的房屋主体修理应由建设单位负责，超过商品房最低保修期间8年后，修理应由业主大会经必要程序后动用维修专项资金或和建设单位协调解决，而物业服务公司在业主房屋屋顶出现漏水等明显房屋质量问题时，其责任应是协调配合业主和建设单位，以及在维修专项资金的支持下主持修理房屋建筑，而不应是房屋质量问题的直接责任人。故在小区内业主出现房屋质量问题的情形下，物业服务公司已对相关业主进行登记并与房产开发商进行了沟通协商，尽到了其应尽义务。对于胡鑫江辩解仁鑫公司未尽管理义务致小区停车混乱、未维护小区绿化的问题，本院认为仁鑫公司针对小区管理问题与小区业主委员会进行了沟通并制定应对方案，并不存在消极不作为的情形，而业主在遇到车库被堵等问题时亦应通过合适途径维护自己的合法权益，不能消极地以拒绝缴纳物业管理费的方式予以对抗。故如上所述，本院认为原告已履行合同义务，提供了物业管理服务，被告亦应按时履行足额缴纳物业管理服务费的义务。现原告请求被告支付2013年的物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告需支付的2013年的物业管理服务费为1044.35元。对物业管理服务合同约定的每日千分之三的滞纳金，已高于银行同期贷款基准利率的四倍，属约定过高，故本院将滞纳金酌情调整为每日万分之五。对于胡鑫江反诉称仁鑫公司侵害了其利益要求赔偿损失的请求，由于其未能举证证明仁鑫公司作为侵权主体实际侵害了其利益以及造成了具体的损失，故对此本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、胡鑫江支付嵊州市仁鑫物业管理有限公司2013年的物业管理服务费1044.35元，并支付522.17元自2013年7月1日起及522.17元自2013年12月1日起至付清日止按每日万分之五计付的滞纳金（滞纳金最高不超过1044.35元）。款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
二、驳回嵊州市仁鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。
三、驳回胡鑫江的反诉请求。
如果胡鑫江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，依法减半收取25元，反诉案件受理费50元，依法减半收取25元，合计50元，由胡鑫江负担（限胡鑫江在本判决发生法律效力后10日内向本院付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 应晓东
二〇一四年十一月十八日
书记员 邱欢欢
本案引用的法律条文
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。