湖南省衡阳市雁峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民二初字第68号
原告贺显梅，女，汉族。
委托代理人戴鑫，湖南八方律师事务所律师。
被告李家顺，男，汉族。
被告刘春玉，女，汉族。
被告彭沙，女，汉族。
被告刘春玉、彭沙共同委托代理人李清莲，衡阳市先锋法律服务所法律工作者。
被告刘春玉、彭沙共同委托代理人庾宏生，衡阳市先锋法律服务所法律工作者。
原告贺显梅因与被告李家顺、刘春玉、彭沙确认合同效力纠纷一案，于2015年3月17日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成由审判员段水源担任审判长，代理审判员谢科、人民陪审员刘秋贵组成的合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。代理书记员王丽娟担任法庭记录。原告贺显梅及其委托代理人戴鑫，被告李家顺、刘春玉及刘春玉、彭沙的委托代理人李清莲、庾宏生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺显梅诉称：贺显梅与李家顺系夫妻关系，李家顺在衡阳市雁峰区湘江乡奇峰村第六村民组拥有集体土地约300平方米的自建房及100平方米的猪栏2间。刘春玉与彭沙系母女关系。2012年6月28日，李家顺不顾贺显梅的坚决反对，仅以99900元的价格将上述房屋卖给刘春玉、彭沙。对此，贺显梅一直要求刘春玉、彭沙返还房屋，均被拒绝。基于李家顺与刘春玉、彭沙的买卖行为违反农村宅基地转让的相关法律，同时侵害了贺显梅的夫妻共同财产权益，故请求法院判决：1、确认李家顺与刘春玉、彭沙签订的房屋转让协议无效；2、判令刘春玉、彭沙返还贺显梅位于雁峰区湘江乡奇峰村第六村民组的自建房及宅基地，并承担本案诉讼费用。
被告李家顺辩称：对贺显梅的诉请没有异议，认为合同应当无效。
被告刘春玉、彭沙辩称：李家顺与刘春玉、彭沙签订的房屋转让协议合法有效，应当驳回贺显梅的诉请。1、李家顺与刘春玉、彭沙签订的房屋转让协议是在平等协商、合法自愿的基础上签订，不存在任何欺诈、胁迫、显失公平、乘人之危等导致合同无效或申请撤销的法定情形和因素；2、李家顺与贺显梅系夫妻关系，李家顺签订的房屋转让协议构成表见代理，刘春玉、彭沙有理由相信李家顺对房屋具有处置权；3、签订房屋购买协议时，贺显梅在场，并表示同意，仅未在协议中签字。2013年9月刘春玉对本案诉争房屋进行改建及装修时，贺显梅每天都在工地察看和玩耍，其丈夫李家顺也在帮助刘春玉改建房屋，并结算了相应工资；4、李家顺、贺显梅2012年实际交付房屋给刘春玉、彭沙，刘春玉、彭沙已经实际占有使用上述房屋长达三年之久，而贺显梅并未向刘春玉、彭沙主张房屋转让协议无效；5、贺显梅无权主张房屋转让协议无效、也无权行使撤销权；综上，请求法庭依法驳回贺显梅全部诉请。
在本院指定的举证期限内，原告贺显梅为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、李家顺身份证、李家顺、贺显梅常住人口登记卡、结婚证的复印件，拟证明李家顺与贺显梅夫妻关系及诉讼主体资格；
证据2、刘春玉、彭沙、彭国平户籍证明、彭沙的户籍资料及衡阳市雁峰区湘江乡奇峰管区第五小组证明一份，拟证明刘春玉、彭沙诉讼主体资格及相互关系，两被告购房后将户籍迁入奇峰村，现两被告户籍系城镇户口等实事；
证据3、转让协议，拟证明本案房屋土地性质属农村集体所有，系农村宅基地，李家顺、刘春玉、彭沙未征得贺显梅同意，私自转让涉案房屋的事实，协议上两被告的签名是被告刘春玉一人所签；
证据4、衡阳市城镇村（居）民建房用地申请表，拟证明李家顺至今都未取得该房屋的地基使用权和建房手续，申请用地未经乡镇人民政府及国土部门批准，建房未办理过任何规划许可证及建房施工相关手续的事实；
证据5、个人建房用地清理登记表，拟证明根据一户一宅的原则，被告刘春玉、彭沙在衡阳县大里村黄泥小组已有一处宅基地，其在雁峰区奇峰村五组的购房行为违反国家强制性规定的事实；
证据6、协议一份，拟证明被告刘春玉不享有本集体经济组织成员的任何待遇，也不得在本村取得宅基地的事实；
证据7、证明及申明各一份，拟证明李家顺与刘春玉、彭沙房屋转让行为未取得贺显梅和本村民小组任何人同意，且村民小组要求撤销该份协议的事实；
证据8、房屋照片，证明涉案房屋现状；
证据9、房屋照片，证明被告现居住地情况。
被告李家顺未向本院提供证据。
被告刘春玉、彭沙为支持其答辩意见，在本院指定的举证期限内，向本院提交了以下证据：
证据1、刘春玉、彭沙身份证复印件、常住人口登记卡二份，拟证明刘春玉和彭沙均是衡阳市雁峰区湘江乡奇峰村的居民，在该地享有居住权的事实；
证据2、转让协议和两份收条，拟证明李家顺将自有旧房和猪栏共计四百多平方的房屋转让给刘春玉、彭沙，转让费共计99900元，刘春玉已按该协议支付了对价款的事实；
证据3、衡阳市征地拆迁项目分户统计表，拟证明刘春玉现居住的房屋即将拆迁，李家顺和贺显梅夫妻以贺显梅没有在购房协议中签字为由，恶意诉讼的事实；
证据4、照片6张，拟证明贺显梅、李家顺与刘春玉、彭沙在签订购房协议之后实际交付了房屋给刘春玉、彭沙，刘春玉对房屋进行了改建的事实。
证据5、证人胡三青、魏启福、彭春云出庭证言，拟证明2013年9月份，刘春玉雇请胡三青、魏启福、彭春云等人为其购买的位于衡阳市奇峰村的房屋进行改建和装修，在对刘春玉购买的房屋进行改建装修期间，李家顺也到工地上做了几天事，李家顺负责砌砖、砌墙、粉墙，刘春玉支付了工资给李家顺，贺显梅也经常到工地玩耍等事实。
经庭审质证，李家顺对贺显梅提交的证据1-9均没有异议。刘春玉、彭沙对贺显梅提供的证据1证明目的有异议，贺显梅不是房屋买卖协议的主体，不是本案适格原告；对证据2证明目的有异议，认为该证据只能证明刘春玉、彭沙迁入奇峰村，在奇峰村拥有居住权；对证据3真实性没有异议，对证明目的有异议，认为双方签订的房屋转让协议，并不是转让宅基地，且签订房屋转让协议时贺显梅在场，并表示同意转让，只是未在协议中签字，刘春玉与彭沙系母女关系，刘春玉的签字系表见代理；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为申请表中的住房，不是本案诉争的房屋，且该证据与本案无关；证据5真实性有异议，认为该表没有加盖公章，关联性有异议，与本案刘春玉、彭沙无关；对证据6的合法性有异议，认为该份协议违反法律规定，刘春玉、彭沙系衡阳市奇峰村村民，在该地区享有居住权，且该证据与本案没有关联性；对证据7的真实性有异议，认为均系李家顺以个人名义签名、盖章，证据系违法证据，实际上系李家顺个人行为，没有任何村集体组成人员意见，且即使申请撤销，也应当一年内提出，现已经超过了一年期限；对证据8的真实性有异议，认为照片没有整体反映房屋的现状，且刘春玉、彭沙购买的系贺显梅、李家顺居住房屋的偏房，贺显梅李家顺现在居住的房屋与刘春玉、彭沙购买的房屋相邻；对证据9的证明目的有异议，认为与本案没有关联性。贺显梅对刘春玉、彭沙提供的证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为刘春玉、彭沙在衡阳市奇峰村只是暂挂户，其身份是城镇户口，在本村享有的只是暂时居住权；对证据2真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议，认为因刘春玉、彭沙不具备受让房屋主体资格，不具有合法性，贺显梅未在房屋转让协议中签字，不具有合同效力，且贺显梅当场表示反对；对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据未加盖相关政府部门的公章，刘春玉不是房屋所有人，房屋系违章建筑，与本案无任何关联性；对证据4真实性、关联性有异议，认为该证据证明目的不完整，只是证明刘春玉对房屋进行了修缮，但并未证明具体对房屋的哪些部分进行了修缮；对证据5中刘春玉委托的代理律师向证人魏启福的调查笔录不符合取证规定，笔录谈话人和记录人均系一人，谈话时证人妻子也在场，且证人证言不能达到刘春玉、彭沙的证明目的。李家顺对刘春玉、彭沙提供的证据1、2、4、5没有异议；对证据3的情况不清楚。
本院经审查后认为，贺显梅提供的证据1，刘春玉、彭沙对其真实性没有异议，仅认为贺显梅不属于本案适格原告，未对该证据作出实质异议，且该证据系国家相关机关出具的公文书证，本院予以确认；证据2刘春玉、彭沙对其真实性、合法性、关联性均没有异议，该证据系国家相关机关出具的公文书证，仅就诉讼当事人的身份信息的证明，本院予以确认；证据3转让协议，各方对其真实性均没有异议，且与刘春玉、彭沙提供的证据2中的转让协议相一致，本院予以确认；证据4仅能证明李家顺申请在其原有的住房上加盖第二层的事实，但并不能证明系本案争议房屋，对其证明目的本院不予确认；证据5未向本院出示原件，复印件亦没有相关机关出具的复印属实及签章证明，本院不予确认；证据6与本案无关联性，本院不予确认；证据7仅有衡阳市雁峰区湘江乡奇峰管区第五小组的签章，并没有签章人的签字，内容系李家顺所写和李家顺的签字，本院不予确认；证据8各方对证据的真实性没有异议，本院予以确认；证据9与本案无关联性，本院不予确认。刘春玉、彭沙提供的证据1系刘春玉、彭沙身份证复印件及常住人口登记卡，该证据系国家相关机关签发的公文书证，本院予以确认；证据2贺显梅对真实性未提出异议，本院对该证据予以确认；证据3该证据没有任何部门的盖章确认，也与本案没有关联性，本院不予确认；证据4可以证明房屋已交付给刘春玉、彭沙及房屋现状，对上述事实本院予以确认；证据5证人已出庭，并接受当庭质证，其证言内容能够相互印证待证事实，本院予以确认。
根据双方当事人提供的证据及其陈述，本院经审理查明：贺显梅与李家顺系夫妻关系，刘春玉与彭沙系母女关系。2012年6月18日，李家顺与刘春玉、彭沙在李家顺家中签订了就李家顺所有的旧房及猪栏共计肆佰多平方米的房屋转让协议。协议约定：“甲方（李家顺）有旧房和猪栏共计肆佰多平方米转让给乙方（刘春玉、彭沙），就上述事宜双方协定条例：1、旧房10间约300多平方米，猪栏2间约100平方米，四周以滴水为界，进出走原路；2、转让费玖万玖仟玖佰元整，一次性付清；3、本合约以上事宜双方协商，一式二份，签订后甲乙双方共同遵守”。协议签订后，刘春玉、彭沙于2013年9月23日支付了李家顺购房款20000元，2014年3月25日支付了李家顺购房款79000元。2013年3月25日，李家顺将房屋正式交付给刘春玉、彭沙。刘春玉在居住期间，雇请工人对该房屋进行了改建及装修，李家顺也受雇参与了该房屋的装修。贺显梅和李家顺现居住的二层小楼在诉争房屋的侧面。现贺显梅认为该转让协议的签订其并没有签字同意，侵害了其夫妻财产共有权，且违反了农村宅基地转让相关法律，应当认定转让协议无效，刘春玉、彭沙应返还其位于衡阳市雁峰区湘江乡奇峰村第六村民组的自建房及宅基地而诉至本院。
另查明，2013年2月1日，彭沙从湖南省衡阳县石市乡大里村黄泥组01-13号迁至湖南省衡阳市雁峰区湘江乡奇峰村八组1号。2014年1月28日，刘春玉从湖南省衡阳县石市乡大里村黄泥组01-13号迁至湖南省衡阳市雁峰区湘江乡奇峰村五组1号。
本院认为：本案的争议焦点是李家顺与刘春玉、彭沙签订的房屋转让协议是否有效。对双方当事人争议的事实与主张，本院经审查后作如下分析认定：
1、关于贺显梅对房屋转让协议是否知情的问题。贺显梅主张李家顺与刘春玉、彭沙签订协议时其并不知情，贺显梅也未在转让协议中签字，该协议侵犯其共同财产权益。而本案查明的事实为：房屋转让协议签订后，李家顺向刘春玉、彭沙实际交付了房屋，刘春玉、彭沙对房屋进行了改建及装修，李家顺也参与了帮工，并收取了报酬，而贺显梅现居住房屋与诉争房屋相邻，其在诉状中亦自认李家顺在卖房时是明知的，在房屋转让协议签订三年时间内未就该协议主张其撤销权，在刘春玉、彭沙对房屋进行改建装修期间，贺显梅也未提出异议，贺显梅现以其不知情、未在协议上签名为由主张协议无效，与事实不符，亦违背生活常理，故本院认定对转让协议贺显梅是知情并默认的；
2、关于刘春玉、彭沙村集体成员资格的问题。房屋转让协议签订前刘春玉、彭沙均不属于该房屋所在地的集体组织成员，但刘春玉、彭沙从衡阳县石市乡大里村黄泥组将户籍迁至该地，已实际占有使用诉争房屋至今，且对房屋进行了改建、装修，刘春玉、彭沙对转让协议的合法性的资质进行了补正，协议的违法性已经消除；
3、双方所诉争房屋是否系违章建筑的问题。贺显梅主张李家顺未取得诉争房屋的地基使用权和建房手续，属于违章建筑。而贺显梅并未向本院提交其他合法有效的证据予以证实，且是否是违章建筑，涉及相关行政部门的行政管理权限，本院对此不宜作审查认定。
综上所述，李家顺、刘春玉、彭沙均系具有完全民事行为能力的自然人，李家顺与刘春玉、彭沙在自愿、平等、协商的基础上达成的房屋转让协议，没有违反法律的强制性规定，为倡导公民诚实守信的道德规范，维护交易安全，对该协议的有效性本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九第、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告贺显梅的诉讼请求。
本案受理费2300元，由原告贺显梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 段水源
代理审判员 谢 科
人民陪审员 刘秋贵
二〇一五年五月二十九日
代理书记员 王丽娟
校对人：王丽娟注：本案适用法律条款见附页
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九条：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。