福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第9668号
原告张兆明，男，1967年9月15日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人吴水霞，福建知圆律师事务所律师。
被告黄明华，女，1963年4月8日出生，汉族，住广东省饶平市。
委托代理人王振烈，福建力衡律师事务所律师。
第三人汪金红，女，1979年6月21日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告张兆明与被告黄明华、第三人汪金红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后，依法由审判员彭朝辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴水霞、被告委托代理人王振烈到庭参加诉讼。第三人汪金红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张兆明诉称，2008年7月17日，原被告签订了一份房屋租赁合同书，约定由原告承租被告位于厦门市思明区筼筜路X号X号楼X室的房产；合同期限十年，2008年9月8日起至2018年9月8日；合同押金10000元；租金分段计算，第一次租金在2008年8月1日前付清，以后每季度一次性提前七天支付三个月房租；除不可抗力因素外，双方均无权变更解除合同，同时原告有权对房屋进行转租。在合同履行过程中，被告无理要求提高租金，原告不同意，双方协商以原告购买的形式继续租赁。2012年5月，被告突然发函解除租赁合同，原告不得已诉请法院要求继续履行合同。（2012）思民初字第9664号民事判决书，判令被告继续履行合同，判后原告得知被告将讼争房产出售给第三人汪金红。被告在原告已明确购买意向的情况下，仍擅自将房产出售给第三人，侵犯原告的优先购买权，故请求法院判令：被告赔偿原告损失200000元（最终�房屋鉴定价格减去第三人购买价格为准），即已付租金的损失和房屋差价的损失。
被告黄明华辩称，不存在被告侵犯原告优先购买权：1、2011年年底被告已开始告知原告出售房屋，且被告将该房挂出交易，原被告多次协商讼争房产的出售，2012年7月20日再次协商，已有买方出价到5100000元，而原告出价低于第三人出价1000000多元，无法谈拢，原告作为承租人丧失有权购买的权利；2、讼争房产的实际成交价是5180000元，第三人已实际受让该房产，构成善意取得，原告作为承租人亦同等丧失优先购买人的权利；3、损失200000元计算没有法律依据。
第三人汪金红未作陈述。
经审理查明，被告原系厦门市思明区筼筜路X号X号楼X室的产权人。2008年7月17日，原被告签订了一份《房屋租赁合同书》约定，被告同意将厦门市思明区筼筜路X号X号楼X室出租给原告；租赁期拾年，自2008年9月8日起至2018年9月8日；租赁押金10000元；租金2008年9月8日起至2010年9月8日止每月9000元、2010年9月8日起至2012年9月8日止每月10000元、2012年9月8日起至2014年9月8日止每月11000元、2014年9月8日起至2016年9月8日止每月12000元、2016年9月8日起至2018年9月8日止每月13000元；租金支付方式：原告第一次租金在2008年8月1日前付清，以后每季度一次性提前7天以现金支付被告三个月的房租，后年度付款日期以此类推；租期中，原告有权对房屋进行转租，且原告应遵守当地的治安，卫生管理条例，若有违反，责任自负；原告须依约按时交付租金，拖欠达一个月以上的，被告可以提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；除不可抗力因素外，双方无权变更解除合同等。
2012年5月5日，被告以原告将讼争房产转租他人使用未告知及协商有关转租收益分配等问题为由，向原告发出一�《解除租赁合同通知书》，要求原告在收到通知后15日内（最迟在2012年5月30日前）搬出讼争房产，并协商因转租产生收益的合理分配。2012年5月16日，原告收到该《解除租赁合同通知书》并于2012年5月20日复函被告，要求被告撤销《解除租赁合同通知书》。
2012年7月22日，被告与第三人签订一份编号为1000677的《房产买卖协议》约定，被告同意将座落于厦门市思明区筼筜路X号X号楼X室房产，用途住宅，出售给第三人，建装面积228.49平方米；房屋的成交总价为5180000元；向房管部门交易过户时的申报价按税务部门评估价格；协议签订之日，第三人支付被告购房定金500000元（第三人于2012年7月22日支付被告定金50000元，余下定金450000元于2012年7月24日前转账至被告指定农行账号（卢汉林6228480070036698218），收据以银行转账单为准）；第三人将总房款分叁次支付给被告，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额：第三人于产权过户当日向被告支付3700000元，于与现有租户重新签订租赁合同并收到租金当日支付180000元，第三人向银行申请商业贷款1300000元；双方应于2012年9月1日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同书》，并前往土房局办理交易过户登记手续等。2012年7月23日，第三人通过银行转账450100元至被告指定的账号中。
2012年9月3日，被告与第三人签订了一份合同编号为00084509的《存量房买卖合同》，约定被告将座落于思明区筼筜路X号X号楼X室房产，建装面积228.49平方米；房产成交价为2300000元等等。同日，被告与第三人签订了一份补充协议，约定：“兹有汪金红购买思明区筼筜路X号X号楼X室（产权证号004696**）产权人黄明华。经双方协商实际成交价人民币伍佰壹拾捌万元整，购买人汪金红要求办理交易时申报价为人民币贰佰叁拾万元整，其他条款以买卖协议1000677号为准。”当日，第三人通过银行转账分两次支付购房款共计3200000元。2013年2月28日，第三人通过银行转账支付购房款1300000元。
另查明，2012年8月7日，原告向本院起诉，要求确认被告于2012年5月5日签署的《解除通知书》无效；被告继续履行双方于2008年7月17日签订的《房屋租赁合同》。后被告提出反诉，要求确认双方于2008年7月17日签订的《房屋租赁合同》无效，2012年5月5日的《解除通知书》有效；原告赔偿被告租金损失336258元。2012年12月3日，本院作出（2012）思民初字第9664号民事判决书，其中查明“张兆明曾多次与黄明华委托代理人卢XX就讼争房屋的租赁及购买等事宜通过短信往来进行联系”，该判决书判决确认被告于2012年5月15日签署的《解除租赁合同通知书》无效、被告继续履行与原告2008年7月17日签订的《房屋租赁合同书》、驳回被告的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
再查明，原告在举证期限内申请对讼争房产的价值进行鉴定。
庭审中，原告当庭申请撤回两项诉讼请求，即“1、确认被告与第三人之间关于厦门市思明区筼筜路X号X号楼X室的《商品房买卖合同》无效；2、被告将厦门市思明区筼筜路X号X号楼X室出售给原告”，本院裁定予以准许。
以上事实有原告提供的厦地房证第00469649号厦门市土地房屋权证、房屋租赁合同书、解除合同租赁合同书、有关“解除租赁合同通知书”的复函、（2012）思民初字第9664号民事判决书、存量房买卖合同、被告提交的房产买卖协议、补充协议、厦门农行卡历史明显查询及庭审笔录等为证，本院予以确认。
本案双方争议的焦点在于：被告出售房屋时是否在合理期限内通知原告，原告的诉求是否有事实和法律依据？
原告主张，原告购买讼争房产意愿强烈，当时双方就购买事宜进行过协商。被告没有任何证据证明已告知原告在2012年7月出售房产给第三人的事宜，侵犯了原告的优先购买权，依据相关规定原告应当赔偿当时与现在的市场行情价差价及房屋出售至今原告现交房租的损失。
被告抗辩，被告已告知原告房屋要出售的事实，且他人报价亦有告知原告，承租人的优先购买权是基于同等条件，而被告卖出价格高于原告出价，原告已丧失优先购买权，原告主张赔偿损失没有计算依据。
本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。（2012）思民初字第9664号民事判决书已查明“张兆明曾多次与黄明华委托代理人卢XX就讼争房屋的租赁及购买等事宜通过短信往来进行联系”的事实，再结合原告举证的“张兆明与黄明华丈夫的短信往来”足以认定�告已在合理期限内通知原告出售讼争租赁房屋（否则原告何以在2012年7月27日之前向被告报价）。再结合原告单方短信的全部内容及日期又可得知
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原告在被告履行告知义务（至迟于2012年7月19日）后直至2012年7月27日购房报价仅为“……18000／每平方……”（即每平方米18000元），而此总购房价与被告于2012年7月22日实际出售的5180000元相差1000000余元，差距巨大，由此又足以认定系因原告出价过低，未行使同等条件的优先权。因此，原告主张与在案事实不符，缺乏法律依据，本院不予支持。被告之抗辩合法有据，本院予以采纳。再退一步而论，即便存在原告所主张优先权受侵害的事实，原告主张以房屋鉴定价格减去第三人购买价格作为赔偿损失的计算方法亦缺乏依据，本院亦不予支持。鉴于前述在案事由，原告申请对讼争房产价值进行鉴定，亦无必要，本院不予准许。�此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张兆明的诉讼请求。
本案案件受理费2150元，由原告张兆明负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 彭朝辉
二〇一三年九月十六日
代书记员 陈 玲
附件：本案所适用法律法规、司法解释
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《中华人民共和国民事诉讼法》
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第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证�。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。