北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第12864号
原告（反诉被告）北京市顺义区赵全营中学，住所地北京市顺义区赵全营镇，组织机构代码4009413-4。
法定代表人董铁强，校长。
委托代理人孙茹，北京市致知律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋X，男，1957年10月27日出生。
委托代理人汪艳秋，1962年10月1日出生。
原告（反诉被告）北京市顺义区赵全营中学（以下简称赵全营中学）与被告（反诉原告）宋X租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵全营中学之委托代理人孙茹，被告宋X之委托代理人汪艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵全营中学诉称：原告与被告于2002年1月26日签订《赵全营中学与宋X关于终止承包北京市肉类加工厂的协议书》。该协议书约定：租赁期限为20年，自2002年1月1日至2021年12月31日止。协议签订后，原告依约履行了全部合同义务，被告未依约履行合同义务，导致合同无法继续履行。双方协议解除，因作价补偿数额达不成合意，故请求判令：1.解除双方于2002年1月26日签订《赵全营中学与宋X关于终止承包北京市肉类加工厂的协议书》；2.被告腾退上述协议书中租用的房屋，返还涉诉租赁物；3.案件受理费由被告负担。
被告宋X辩称：如果原告能按照我的反诉请求赔偿损失，我同意解除合同并腾退房屋、返还租赁物。2002年因我承包的校办工厂被不能继续办下去，故赵全营中学口头答应给我各项补偿共计55万元。2002年签订协议书时，约定租赁20年，租金一共60万元，这样一折抵，我还差赵全营中学5万元。故2002年至2012年这十年的租金免除，而2012年之后的十年我每年给租金5000元，一共就是5万元，双方就两清了。现涉诉房屋已成危房。我愿意出钱翻建一下，但赵全营镇中学不同意，让我搬走。
反诉原告宋X诉称：2002年因校办工厂被不能继续办下去，故赵全营中学口头答应给宋X各项补偿共计55万元。2002年1月26日签订协议书时，约定租赁20年，每年3万元，租金一共60万元，这样一折抵，宋X还差赵全营中学租金5万元。故2002年至2012年这十年的租金免除，而2012年之后的十年宋X每年给赵全营中学租金5000元，一共就是5万元，双方就两清了。故宋X已经支付了2012年1月1日至2021年12月31日每月的租金30000元。从2015年计算至2021年共7年。宋X同意解除合同，但要求赵全营中学赔偿宋X如下损失：1.房屋和树木的重置成新价1200573元；2.鉴定费10215元；3.双倍返还2015年1月1日至2021年12月31日的租金42万元；4.案件受理费由赵全营中学负担。
反诉被告赵全营中学辩称：房屋重置成新价只有涉及拆迁才属于赔偿范围，本案不涉及拆迁。所有房屋的建造和装修都发生在2002年之前，在2002年签订协议后，所有房屋都归赵全营中学所有，故不存在赔偿被告一事。赵全营中学就停办校企业赔偿给宋X的5万元已经付清。赵全营中学不同意支付鉴定费，不同意返还租金。
经审理查明：
1995年5月6日，赵全营中学（甲方）与宋X（乙方）签订《顺义区赵全营中学与宋X关于承包学校的北京市全中沟帮肉类加工厂的合同书》，约定：为搞好我校校办企业，满足市场需要，调动各方面积极性，我校北京市全中沟帮肉类加工厂事项承包制度，现将发包方和承包方的权利与义务分列如下：一、甲方的权利与义务：1、甲方提供宿办室、工作间等用房10间及房屋的装修；2.负责办理法人执照和税务登记证……二、乙方的权利与义务：……乙方按时交承包费，第一年1.5万元，分两期即自签订合同之日和1995年12月1日前各交一半付清，从第二年起每年增加20%，若乙方经营利润低可由乙方提出，甲乙方协商增长幅度……合同到期，乙方要将房屋、执照、证章、票据完好交予甲方……三、违约责任：甲乙双方自签订合同到合同生效后，双方无权单方终止合同，单方终止合同要赔偿对方损失费。合同期限为三年，即从1995年6月1日至1998年5月31日终止。
1999年2月1日，赵全营中学与宋X又签订《顺义区赵全营中学与宋X关于承包学校的北京市全中沟帮肉类加工厂的合同书》，约定：赵全营中学负责提供宿办室、工作间等用房10间。赵全营中学负责收取承包利润，每年6000元，当年3月1日一次交清。合同到期，宋X要将房屋、执照、证章、票据完好交予赵全营中学。双方自签订合同到合同生效后，双方无权单方终止合同，单方终止合同要赔偿对方损失费。合同期限为10年，即从1999年2月1日至2009年2月1日终止。
2002年1月26日，赵全营中学与宋X签订《赵全营中学与宋X关于终止承包北京市肉类加工厂的协议书》，约定：甲方赵全营中学，乙方宋X。根据区教育局对校办企业的处理意见，经双方共同协商同意于2001年12月31日终止双方1999年2月1日签订的承包协议。就双方协商的承包终止后的有关事宜达成此协议，分列如下：1、终止1999年签订的协议造成乙方经济损失的补偿办法及原乙方租用的厂房场地的租用办法。2002年1月1日至2011年12月31日，甲方将原乙方租用的厂房场地（含乙方自建房屋，后附草图一张），租给乙方，租金抵扣乙方损失（甲方不收取乙方租金）；2012年1月1日至2021年12月31日，除租金抵扣乙方损失外，甲方每年收取乙方租金5000元。2、需要说明的问题：（1）在协议期间，甲乙双方不得无故单方终止协议，单方面无故终止协议，否则要根据有关规定赔偿对方经济损失……（4）乙方应按规定缴纳租金，逾期不交，甲方有权终止协议……（7）由政策需要征用租赁的场地、厂房（如：学校、政府需要占用）而终止协议，乙方有权按规定索赔经济损失（不可抵抗的灾害不属此范畴）。（8）在乙方租赁期间，房屋的修缮由乙方负责。
2002年1月26日，赵全营中学与宋X签订《赵全营中学与沟绑熏鸡厂的终止协议》（以下简称《终止协议》），内容为：根据上级指示精神，经学校与沟邦熏鸡厂协商，双方同意终止赵全营中学与沟邦熏鸡厂99年2月1日签订的经营协议。自协议终止日起，原沟邦熏鸡厂的一切债权、债务均由原沟邦熏鸡厂的负责人宋X同志负责，学校不承担任何责任。
赵全营中学（甲方）与沟邦熏鸡厂（乙方）终止协议后，学校欠宋X现款如下：1999年1月1日至2001年12月31日，乙方经营食堂期间，甲方欠乙方福利鸡款、火费，计三万元。由甲方终止合同，造成乙方设备损失二万元。以上五万元由甲方采用分期付款方式付给乙方，即：甲方于2002年2月11日前付一万元于乙方；2002年5月1日前再付二万元；其余二万元以后付给乙方。
经本院现场勘验，涉诉院落四周有院墙，西侧院墙系借用粮食库院墙，南侧靠粮食库的院墙倒塌，其余院墙均为1998年左右所建。该院落内现由北房14间，建于1970年左右；紧接北房东侧由南北向的门脸房7间（含门洞），系宋X方于1998年左右所建；院东北角另有房屋一间，其南墙借用前述北房的后山墙，其东墙借用上述门脸房西墙；前述北房后另有厕所一间，厕所西边有一石棉瓦棚子；院落西侧中部有一冷库，均系宋X于2003年左右所建；院落南侧有车间房5间，系赵全营中学原有建筑；车间房南另有南房4小间，系宋X于1999年左右所建；院落空地地面，系宋X于1998年左右用水泥砖铺设；院落内有桑树2棵，椿树1棵，杏树2棵，李子树1棵，猕猴桃树3棵；该院落大门向东开，现由宋X占用使用，大门钥匙由宋X掌管。
经本院询问，宋X表示：2003年其对北房进行了装修，门脸房其于1998年建造，在2003年进行了装修，东北角房、厕所一间、棚子一间、冷库一间均由其在2003年建造。南房其建于1999年并当时进行了装修。树木栽种及锅炉建造均于2003年之后。赵全营中学则表示涉诉院落内的地上物均为赵全营中学所有，不涉及添附、新建、扩建问题。所有房屋均系2002年1月26日签订协议之前建造或装修。2002年1月1日至2011年12月31日的租金抵扣了宋X在合同签订之前自建房屋的全部损失，现所有房屋均归赵全营中学所有。树木和锅炉要求宋X自行移走。
宋X主张2002年1月26日签订的协议中所称的“租金抵扣乙方损失”是指宋X不再继续承包校办企业，赵全营中学给宋X的补偿损失55万元，宋X自建房屋的所有权均归宋X所有，在2002年1月26日签订协议之后新建的房屋也归宋X所有。没有约定租金抵扣的是将房屋所有权归赵全营中学的损失。
2012年2月20日，宋X书面通知赵全营中学：其租住的学校前院的房屋由于年代已久，已无法修缮，又由于前面锅炉房浸泡，已成危房，随时会倒塌。两年来多次告知校方，校长、主任等人也多次过来查看（并拍了照片），但至今仍未解决。今再次请求校领导尽快处理，并提出我方建议，供参考：1.由校方对此院房屋进行重建；2.由我方翻建，资金自负；3.如果学校因需要收回此院，我方要求返还租金、赔偿经济损失及违约金，共计150万元。一旦房屋倒塌，所造成的一切后果由学校负责，希望校领导尽快解决。2012年2月21日，赵全营中学因宋X的上述通知向顺义区教委请示，被批示“请通知承租方履行手续和约定，另让镇政府协助能否劝其解约”。宋X自2012年1月1日始，每年应向赵全营中学交租金5000元。赵全营中学认可2012年宋X向赵全营中学交租金5000元，赵全营中学因双方协商解除合同故没有收取。2012年7月30日，宋X因赵全营中学要求提前解除租赁协议，再次向赵全营中学主张经济补偿：1.双倍返还租金50万元；2.赔偿自建房屋、装修各种设施及附属物50万元；3.后10年租赁同等院落的差价50万元；4.搬迁及物品损毁等费用20万元；以上共计170元。赵全营中学认可收到宋X上述主张，但双方协商未果。赵全营中学提交了北京市建设工程质量第二检测所出具的鉴定报告，意见为建议本工程中整体加固的平房拆除后重建。
经宋X申请，本院依法委托北京中评联合价格评估有限公司进行司法鉴定，鉴定意见为：北京市顺义区赵全营中学院内地上物房屋市场重置成新价值为：门脸房装修合价189176.73元，南房合价332530.49元，冷库30240.64元，石棉瓦棚子5666.88元，厕所3864.83元，东北角房及北方368907.02元，树木11910元，锅炉2200元。单位工程费用表：分部分项工程费930386.59元，措施项目费2254元，企业管理费70134.57元，利润70194.26元，规费53622.04元，税金39899.46元，市场重置价1186435.70元。宋X支付鉴定费10215元。经本院明示，赵全营中学表示不针对上述地上物现值或残值进行鉴定。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、合同书、协议书、、终止协议、鉴定报告、评估报告、发票、现场勘查笔录、照片等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
本案主要争议焦点为涉诉地上物所有权问题及解除合同后宋X乙方损失问题。双方于2002年1月26日签订的协议书，系双方真实意思表示，合法有效。现双方就解除该协议书亦达成一致意见，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人有权要求赔偿损失，承租人应当返还租赁物。故原告赵全营中学要求被告宋X腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。
2002年1月26日的协议书关于涉诉地上物所有权没有明确约定，但该协议书约定：“赵全营中学将原宋X租用的厂房场地（含乙方自建房屋，后附草图一张）租给宋X”这足以说明草图上记载的出租厂房场地的所有权人系赵全营中学，而根据草图记载的厂房包括北房、南房、门脸房、车间。未记载的为东北角房、厕所、棚子及冷库。故北房、南房、门脸房及车间的所有权人应为赵全营中学，虽然部分房屋系宋X在2002年之前建造，但宋X就其自建房屋归其所有未提交充分证据。宋X称其在2003年对北房、门脸房进行了装修，关于装饰装修物的处理双方没有约定，赵全营中学对此予以否认，宋X并未举证证实其装修上述房屋发生在2002年1月26日签订协议书之后，故对宋X主张赔偿北房、南房、门脸房、车库损失的诉讼请求，本院均不予支持。
关于厕所、棚子、冷库、东北角房、树木及锅炉的处理问题。鉴于2002年1月26日协议书后附草图中未记载上述地上物，故可以认定宋X主张上述地上物系2002年1月26日签订协议书后所建（栽种）的辩解意见，本院予以采信。对于上述地上物的损失问题，双方亦无明确约定，但双方已经就解除合同达成一致意见，故宋X要求赵全营中学赔偿剩余租赁期内装饰装修损失的诉讼请求，应予支持。因赵全营中学明确表示不要求进行残值鉴定，故本院参照鉴定结论、综合本案具体情况酌情确定厕所、棚子、冷库、东北角房、锅炉、树木的合理损失数额。
关于宋X反诉要求赵全营中学双倍返还2015年1月1日至2021年12月31日的租金42万元的问题。对于其上述意见，赵全营中学予以否认，宋X就其主张并未进行举证，双方亦明确认可自2012年1月1日起至今宋X并未支付赵全营中学租金每月5000元，故宋X要求双倍返还租金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告北京市顺义区赵全营中学与被告宋X于二〇〇二年一月二十六日签订的《赵全营中学与沟绑熏鸡厂的终止协议》于二〇一五年二月六日解除；
二、被告宋X于本判决生效之日起七日内将承租原告北京市顺义区赵全营中学的房屋腾退，交付给原告北京市顺义区赵全营中学；
三、反诉被告北京市顺义区赵全营中学于本判决生效之日起七日内支付反诉原告宋X装饰装修损失费、鉴定费共计十三万八千元；
四、驳回原告北京市顺义区赵全营中学的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告宋X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由被告宋X负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一万九千七百四十六元八角四分，由反诉原告宋X负担一万八千零七十五元八角四分（已交纳），反诉被告北京市顺义区赵全营中学负担一千六百七十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
人民陪审员 董学红
人民陪审员 牛德明
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 卢丙乾