淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民初字第02830号
原告淮安市东大钢构彩板有限公司，住所地淮安市淮阴区西安路横二路交汇处南侧。
法定代表人朱某，该公司经理。
委托代理人潘某。
委托代理人陈某
被告淮安市法罗纺织时装有限公司，住所地淮安市淮阴区赵集沟北村集中区。
法定代表人陈某某，该公司负责人。
原告淮安市东大钢构彩板有限公司（以下简称东大公司）诉被告淮安市法罗纺织时装有限公司（以下简称法罗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告东大公司的委托代理人潘某、陈某到庭参加诉讼，被告法罗公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东大公司诉称：2013年10月8日，原、被告签订租赁协议，原告将其公司一号楼第一层及第一层北侧与钢结构之间的房屋租赁给被告法罗公司使用，租赁期自2013年10月15日起至2018年10月14日止，共计5年。房屋租金每年118000元，每半年交纳一次，第一次租金在签订协议之日预交半年，同时预交保证金20000元。下一次租金到已交租金期提前一个月支付。如被告不能按时交纳租金，应承担1000元／天的逾期违约金。协议另约定，被告在承租期内发生的各项税收、质检、工商管理费、水费、电费等均由被告承担。合同签订后，被告交纳半年租金59000元，但没有按照约定交纳保证金。2014年3月，被告交纳了下半年租金中的29500元，剩余部分及之后的租金至今未予交纳。2014年下半年，被告公司经营状况逐渐恶化，期间，拖欠房屋水电费19243.2元（2014年5月-10月），被告置于租赁房屋中的公司财产也被人民法院查封。现原告有理由相信被告已丧失履行合同的能力，故诉至法院，请求判令：1、解除与被告签订的租赁协议；2、被告支付2014年4月15日至2014年10月14日期间拖欠租金29500元、违约损失1323元（自2014年3月15日起至2014年10月15日，按同期银行贷款利率的1.3倍计算）；3、被告支付2014年10月15日至2014年12月6日期间的租金17134元（2014年12月6日以后的租金及使用费参照合同约定的标准，计算至被告实际搬离之日）；4、被告支付水电费19673.6元。
被告法罗公司未作答辩。
经审理查明：2013年10月8日，原、被告签订了房屋租赁协议。原告将公司一号楼第一层及第一层北面和钢结构之间的房屋租赁给被告使用，租赁期限自2013年10月15日起至2018年10月14日止，租金每年118000元，每半年支付一次。第一次租金在签订协议之日预交半年并交纳履约保证金20000元，下次半年租金到已交租金期提前一个月支付，之后的租金顺延。被告如不能按时交纳租金，按照1000元／天支付逾期违约金并承担违约责任。协议另约定，承租期内发生的各项税收、质检、工商管理费、水电费等均由被告承担，水电费按月预交。
协议签订后，被告支付了半年租金59000元（其中有5000元系被告于2013年9月3日交付的租房定金），原告出具了相应收据。2014年4月18日，被告支付2014年4月15日至2014年10月14日期间的部分房租29500元、2014年3月水电费9546元，合计39046元，原告出具了相应收据。
根据原告提供的水电费月份收费通知及水电核算明细表，2014年5月被告应缴纳的电费为6079.2元、水费420元，合计6499.2元；2014年6月被告应缴纳的电费为8180.4元、水费342元，合计8522.4元；2014年7月被告应缴纳的电费为3480元、水费278元，合计3758元；2014年8月被告应缴纳的电费为610.8元、水费42元，合计652.8元；2014年10月被告应缴纳的电费为241.2元，水费0元，合计241.2元，上述费用总计19673.6元。其中，2014年5月、6月、7月份的水电费收费通知单中均有被告公司后勤员工朱华的签名。
另查，2014年下半年被告法罗公司经营状况逐渐恶化，于2014年7月停业。2014年9月18日，本院受理了林某某等50余人诉被告法罗公司追索劳动报酬纠纷案。该案在诉讼过程中，依据当事人申请，本院依法对被告法罗公司的相关财产进行了诉讼保全，后调解结案。调解生效后，被告未主动履行给付义务，上述案件现已进入执行程序。
以上事实，有原告提供的房屋租赁协议、租金收据（复印件）、水电费月份收费通知、水电费核算表、本院（2014）淮民初字第01240-02192号民事裁定书、本院与被告法定代表人陈某某的谈话笔录及原告陈述在卷佐证，本院予以确认。
本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付2014年8月、10月的水电费用，并将该部分的诉讼请求数额变更为18779.6元。
本院认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方在履行期限届满前明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人有权解除合同。本案原、被告签订的房屋租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应为合法、有效。被告未能按约履行给付义务，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。合同履行过程中，被告公司因经营状况恶化、拖欠劳动报酬致使公司财产被人民法院查封、执行，且公司已实际停业，应认定被告已丧失继续履行合同的能力，其持续拖欠租金、水电费用的行为也表明其不履行主要义务，本案合同目的已不能实现，故原告要求解除合同，并由被告支付拖欠租金、水电费的请求成立，本院依法予以支持。关于违约金，合同约定逾期按每天1000元计算，明显过高，原告自愿调整至同期银行贷款利率的1.3倍，以逾期拖欠租金29500元为基数，自2014年3月15日起计算至2014年10月15日止，不违反法律规定，本院予以支持。经算，违约金数额应为1349元（29500元×0.06（中国人民银行同期贷款基准利率）／365天×1.3倍×214天］，原告主张1323元，未超出上述范围，本院予以支持。关于水电费用，原告提供的2014年5月、6月、7月的收费通知中均有被告公司相关负责人员的签名，应予认定。原告自愿放弃要求被告支付2014年8月、10月的费用，不违反法律规定，本院予以确认。综上，截止2014年12月6日，被告应支付原告租金46634元（29500元＋118000元／365天×53天（2014年10月15日至12月6日）］、水电费18779.6元（6499.2元＋8522.4元＋3758元）、违约金1323元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年10月8日签订的房屋租赁协议。
二、被告淮安市法罗纺织时装有限公司应于本判决生效后十日内支付原告淮安市东大钢构彩板有限公司房屋租赁费46634元（暂计算至2014年12月6日，2014年12月6日之后产生的房屋租赁费及占有使用费参照合同约定年租金118000元的标准计算至被告实际搬离之日止）、水电费18779.6元、违约金1323元，合计人民币66736.6元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1575元，由被告淮安市法罗纺织时装有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 李 伟
人民陪审员 吴国民
人民陪审员 陈 峰
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 徐长春
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。