北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第9225号
原告刘小刚，男，1977年4月26日出生。
委托代理人杨伟，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼108室。
法定代表人朱灿，董事长。
委托代理人鞠美园，女，1983年12月25日出生，该公司职员。
委托代理人冯春光，北京市博涵律师事务所律师。
原告刘小刚与被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称：鸿坤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员马建庆担任审判长、人民陪审员刘素舫、倪凤清参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘小刚及委托代理人杨伟，被告鸿坤公司的委托代理人鞠美园、冯春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小刚诉称：原、被告于2005年12月17日签订了北京市商品房预售合同，合同约定：由原告购买被告开发的X区X项目X期X组团X号楼X单元X号房屋（现名称为：X区X南园X号楼X单元X号）。合同签订后，双方按合同约定履行了各自的义务。从2009年3月起，原告购买的上述房屋就一直有漏雨的情况，原告多次找被告交涉，要求尽快修缮房屋，但被告只是进行了简单处理，漏雨情况没有任何改观。原告认为，根据被告出具的《住宅质量保证书》承诺的保修责任条款，被告应负有对原告的房屋进行修缮的义务。现要求：1、判令被告赔偿原告室内装修修复费用5282元；2、被告赔偿原告房屋租金损失82500元；3、被告赔偿原告修缮房顶的费用3000元；4、被告赔偿原告房屋修复期间的租金损失3500元；5、诉讼费用由被告承担。
被告鸿坤公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一项，我方认为过了保修期了，并且评估报告里面没有争议的是4882元，有争议的是800元，所以我方不同意第一项诉讼请求；第二项，我方也不认可，我方认为租房的事实不存在。第三项诉讼请求，我方也不同意，我方提供了证据，证明这期间我公司对房屋已经进行了维修，对方没有必要维修，我方也不知道他们是否维修了。第四项诉讼请求也不认可，只是渗水，不用搬出去维修，维修期间也用不了1个月。第五项也不同意。原告主张2009年发现房屋漏水，应该积极行使权利，在2年内不行使权利我方认为诉讼时效过了，对扩大的损失原告没有要求我方赔偿的权利。
经审理查明：原告刘小刚与被告鸿坤公司签订商品预售合同，刘小刚购买鸿坤公司开发的现位于北京市X区X南园X号楼X层（顶层）X单元X号房屋。该房屋于2006年11月28日经竣工验收合格。2006年12月28日，鸿坤公司将房屋交付刘小刚，刘小刚办理入住手续后，对该房屋进行了室内装修。根据商品房预售合同，出卖人自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。根据《住宅质量保证书》，屋面防水的保修期限为5年。
庭审中，刘小刚主张：2009年夏天向被告委托的物业公司要求进行维修，开发商说修，但一直没有修；2012年11月也找开发商，当时也说给修，当时说冬天修不了；由于漏雨严重，我方自行委托相关人员对防水进行处理，花费了3000元；自从出现漏雨情况，房屋无法居住，下雨天大盆小盆接水，掉墙皮也有安全隐患，所以就租房住了。为证明前述主张，原告刘小刚提交了如下证据材料：
1、宏大北园、中园、南园业主房顶漏水详细统计表（2011年），载明涉案房屋下雨时就漏雨；
2、客服24小时维修记录表，载明2011年11月9日，涉案房屋报修内容为房顶漏水。
3、负责该小区物业服务的北京金海都物业服务有限公司于2012年8月8日出具的证明，载明涉案房屋在7.21暴雨中出现房屋漏雨的情况。
4、北京金海都物业服务有限公司于2013年10月17日出具的情况说明，载明：2011年7月，该公司接管宏大南园物业服务项目，在评估中因部分业主家中无人，无法进入房间进行勘验，其中包括X号楼X单元X号房屋，因此该户的渗水、漏水情况没有记载；关于客服24小时维修记录表，业主刘小刚2011年11月9日来物业办公室报修，我公司记录了报修内容后，告知业主，已多次和开发商联系并反映了情况，请业主等通知。
5、北京金海都物业服务有限公司于2013年10月17日出具的证明，载明刘小刚及家属从2011年10月起就多次来电或直接到物业部门反映漏雨的情况，我公司也多次安排工作人员上门查看，并多次将该户及其他业主的漏雨情况通知该小区开发商。
6、2013年6月15日收款人“王德元”出具收据，载明“今收到宏大南园1-1-1602楼顶修防水费用（30元／平方）共计100平方3000元”，交款人为刘小刚。
7、房屋租赁合同及收条5份，证明每月房租3500元及租金交纳的情况。
经质证，被告鸿坤公司的质证意见为：对证据1统计表真实性不认可，上面写的时间2011年明显是后补的，没有具体时间；对证据2真实性不认可，理由是我方提交了我们的物业与现在的物业交接的材料，2011年8月时候对房屋漏水都有统计，这里面没有原告；对证据3真实性不认可，对证据4、5真实性认可，但是对证明效力不认可，这个物业公司当时是与我们的物业公司是存在利益纠纷的，该公司出示的证据无法证明业主的情况；对证据6真实性、合法性不认可，维修应该找正式的装修公司，应该用正式的发票；对证据7房屋租赁合同，甲方就是一个人名，没有其他信息，所以对这个合同不认可，五份收条真实性不认可。被告主张根据物业项目承接查验评估报告，未记载涉案房屋漏雨的情况，并且在2013年4月份，被告对X南园X号楼屋面进行维修。原告对被告的上述主张不予认可。
在本院现场勘查过程中，刘小刚的妻子称：2009年5月因雨季漏雨严重就不住了，去年我们修完以后回来住了一段时间，现在不在这里住，我在五棵松上班，住我姐家，我从2008年到现在都在五棵松上班，只有周六日才回来，刘小刚住在神龙丰，他在那里上班。在现场勘查过程中，自来水公司的工作人员上门查看水表情况，数据显示，2010年11月，水表数值为123（立方米），至2014年5月21日，数值为276（立方米），自来水公司的工作人员表示按照规定2个月查一次水表，但是1602这家工作日白天都没有人在家。
本案在审理过程中，刘小刚申请对北京市X区X南园X号楼X层X单元X号房屋因屋顶渗漏所需的室内装修恢复费用及该房屋租金价格进行鉴定。经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京京评价格评估有限公司进行评估工作。2014年9月10日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书，评估结论为：1、无争议装修修复项目评估价值为4482元；2、有争议装修修复项目评估价值为800元；3、房屋短期租金市场价值为3500元／月。刘小刚支付评估费6000元。经与北京京评价格评估有限公司联系，该公司表示，经过现场勘查，有争议的项目与漏水是有关系的。对于装修修复期间，原告主张经过咨询需要1个月，被告主张根据涉案房屋情况最多15天，经释明，双方当事人对此事项均不申请鉴定，明确表示由法院酌情确定。
以上事实，有原、被告双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、住宅质量保证书、现场照片、宏大北园、中园、南园业主房顶漏水详细统计表、客服24小时维修记录表、北京金海都物业服务有限公司出具的证明、房产证、工程竣工验收备案表、现场勘查笔录及照片、价格评估报告书等证据材料在案佐证。
本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，原告刘小刚与被告鸿坤公司签订的北京市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定义务。刘小刚所购房屋的屋顶漏水，鸿坤公司应按照合同约定进行维修，否则应承担相应的赔偿责任。刘小刚提供的证据材料能够证明其于2011年11月向当时负责该小区物业服务的北京金海都物业服务有限公司报修，此时并未超过该房屋的保修期，鸿坤公司未及时履行维修义务，构成违约，应当承担违约责任。根据北京京评价格评估有限公司出具的价格评估报告书，因屋顶漏水造成刘小刚室内装修修复所需费用4482元，属于无争议部分，本院予以确认；对于有争议部分的800元，根据评估公司的答复，本院亦予以确认。鸿坤公司对上述损失应当承担赔偿责任。对于刘小刚要求鸿坤公司赔偿房屋租金损失82500元的诉讼请求，其未能举证证明该房屋因漏水无法居住，且其证明损失的证据并不充分，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于刘小刚要求鸿坤公司赔偿修缮房顶的费用3000元，现有证据不充分，本院不予支持。对于刘小刚要求鸿坤公司赔偿房屋修复期间的租金损失3500元的诉讼请求，对于该房屋装修修复期间，根据房屋受损情况，本院酌情确定为15天，该期间的房屋租金损失1750元，亦应当由鸿坤公司承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘小刚室内装修修复费用五千二百八十二元；
二、被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘小刚室内装修修复期间房屋租金损失一千七百五十元；
三、驳回原告刘小刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百五十七元，由原告刘小刚负担一千九百九十六元（已交纳），由被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担一百六十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费六千元，由被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后十日内给付原告刘小刚）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马建庆
人民陪审员 刘素舫
人民陪审员 倪凤清
二〇一四年十月十五日
书 记 员 罗俊君