绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍虞民初字第1528号
原告冯宏舟。
原告李柯枢。
法定代理人李越。
原告许洋。
委托代理人（特别授权）王清。
被告浙江德盛建设集团有限公司。
法定代表人周月新。
诉讼代表人浙江震天律师事务所。
委托代理人（特别授权）王竹青。
被告周月新。
被告周建新。
原告冯宏舟、李柯枢、许洋与被告浙江德盛建设集团有限公司（以下简称德盛公司）、周月新、周建新房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月19日立案受理，依法组成合议庭，于2014年8月8日公开开庭审理。三原告委托代理人王清、被告德盛公司诉讼代表人的委托代理人王竹青、周建新到庭参加诉讼，被告周月新经本庭传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告冯宏舟、李柯枢、许洋诉称，被告德盛公司于2009年5月20日与三原告签订一份德盛大厦集资建房转让合同，合同约定被告德盛公司将位于百官街道德盛大厦1302号房屋转让给三原告，转让价格为1404950元。三原告于2010年12月3日向被告德盛公司支付转让款1404950元，同时被告德盛公司向三原告开具不动产统一发票，但之后被告德盛公司一直未办理房产证、土地证变更登记，三原告曾多次催促，为此被告德盛公司于2011年10月26日出具一份承诺书，承诺三原告在2012年11月30日前办理完毕房地产权证的过户手续，如若未能办好则自愿承担违约金赔偿金500万元（含房金）。被告周月新、周建新对上述违约金及赔偿金提供担保，担保时效为二年。现被告德盛公司依旧未办理房产过户手续，现原告请求判令被告德盛公司退还房款1404950元及支付违约金3595050元，共计人民币500万元；判令被告周月新、周建新对上述房款及违约金承担连带担保责任；本案诉讼费由被告承担。
被告德盛公司辩称，对原告支付的诉讼请求改为确认之诉，经管理人核实查帐后没有查到原告方向被告方支付购房款的事实。当初德盛公司向原告及另外四个人作出的承诺显然系侵害其他债权人的情况，请求法院确认无效。如果确定有效的话请求按照法律规定依法核减。关于承诺书的性质，因为是统一对七个人作出的一千万元的承诺，请求法院依法划分。
被告周建新辩称和管理人意见一致，当时以公司的名义签的担保合同，担保责任不应该由被告个人承担。
被告周月新未到庭发表答辩意见，亦未向本院递交书面证据。
三原告为证明自己的主张，向本院递交以下证据：
1、德盛大厦集资建房转让合同一份，证明被告浙江德盛建设集团有限公司在2009年5月20日将位于上虞市百官街道德盛大厦1302号房转让给三原告的事实；
2、销售不动产统一发票一份，证明三原告将1404950元购房款支付给被告浙江德盛建设集团有限公司的事实；
3、承诺书一份，证明被告浙江德盛建设集团有限公司承诺三原告在2012年11月30日前办理完毕房地产权证的过户手续及被告周月新、周建新作为担保人对上述未能过户承担连带保证责任。
4、收条四份，证明三原告于2007年6月至2009年3月2日陆续将购房款付清的事实；
经被告德盛公司质证对证据1、4没有异议，对证据2真实性没有异议，但开出的发票中税收部分还未缴清；对证据3真实性没有异议，对证明目的有异议，承诺是无效的，即使有效的话违约金也过高。被告周建新质证对上述证据均无异议，涉案房款已交清。被告周月新未到庭发表质证意见。本院经审查认为，证据1、2、3、4均符合证据三性，本院对其予以认定。
根据上述证据和双方当事人在庭审中的陈述，认定事实如下：
2007年6月22日至2009年3月2日，杨庆丰、李震陆续支付德盛大厦购房款3100000元。2009年5月20日，三原告与被告德盛公司签订德盛大厦集资建房转让合同一份，约定将德盛大厦写字楼1302室转让给三原告所有，并约定于2009年4月23日前将涉诉房产交付给原告使用。2010年12月3日被告德盛公司向三原告出具金额为1404950元的销售不动产统一发票一份。2011年10月26日，被告德盛公司出具承诺书载明：德盛公司开发建设的百官街道王充路德盛大厦第十三层办公楼，已经转让给叶达松、顾晶晶、杨庆丰、邵小玲、冯宏舟、李柯枢、许洋。因公司原因未能及时办理房地产权证的过户手续，现特承诺于2012年11月30日前办理完毕过户手续。到时未能办理好相关手续，公司愿承担违约金及赔偿金壹仟万元人民币整，如德盛公司未能承担违约责任，由担保人周月新、周建新承担违约金及赔偿金壹仟万元人民币整（担保时效为二年，止二〇一三年十月二十六日）。被告德盛公司在承诺书上加盖公章予以确认，并由被告周月新、周建新在担保人处署名担保。现因被告德盛公司已进入破产清算程序，无法办理房屋过户手续，以履行合同义务，故成讼。
另查明，德盛大厦办公楼第十三层含1301室及1302室，其中1301室买受人为叶达松、顾晶晶、杨庆丰、邵小玲，1302室买受人为本案三原告。
本院认为，原、被告签订的集资建房转让合同系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律强制性规定，应认定为合法有效。对合法有效的合同，双方应该全面履行自己的义务，原告方已先行支付了购房款，而被告德盛公司根本违约导致涉诉房产无法实际交付给原告并办理相关过户手续，现两原告要求解除集资建房转让合同并返还购房款的诉请，理由充分，本院依法予以支持；因承诺书中所涉房产含1301室及1302室，且面积相近，本案三原告及1301室买受人达成合意，对承诺书中的赔偿金额各享有50%的份额。故对于三原告主张赔偿损失的诉请，因原、被告双方在承诺书中约定违约金及赔偿金（含房金）扣除原告支付的购房本金，双方对于违约金的约定明显过高，本院酌情予以调整。对于被告周月新、周建新的担保责任，虽承诺表述上为“担保时效为二年，止二〇一三年十月二十六日”，但实属对担保责任的终止时间双方有特别约定，但两原告于2013年10月29日起诉要求被告周月新、周建新对被告德盛公司的还款义务承担连带保证责任，已过保证期间，故对三原告要求被告周月新、周建新承担保证责任的诉请，本院不予支持。被告周月新经本庭传票传唤无正当理由拒不到庭，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、依法解除原告冯宏舟、李柯枢、许洋与被告浙江德盛建设集团有限公司签订的德盛大厦集资建房转让合同；
二、被告浙江德盛建设集团有限公司应返还原告冯宏舟、李柯枢、许洋购房款1404950元，限于本判决生效之日起十日内履行；
三、被告浙江德盛建设集团有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告冯宏舟、李柯枢、许洋相应违约金（按照1404950元购房款本金数额，根据中国人民银行同期贷款利率四倍，自2009年5月20日计算至判决确定履行之日止）；
四、驳回三原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费46800元，由被告浙江德盛建设集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件本诉受理费46800元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市中级人民法院收或绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行绍兴银行营业部，邮编312000）。
审 判 长 李 蕊
代理审判员 屈继伟
人民陪审员 金妙芬
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 潘 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。