沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第00644号
原告：张轶，无职业。
委托代理人：张成礼，大东饮食公司退休人员。
原告：张泞轶，沈阳城市学院学生。
委托代理人：张成礼，大东饮食公司退休人员。
原告：古明明，无职业。
委托代理人：赵东宁，辽宁冠维律师事务所律师。
被告：沈阳华美达温泉有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街136-9号（3-1-1）。
法定代表人：赵佳江，该公司董事长。
委托代理人：郭铁成，辽宁金河律师事务所律师。
原告张轶、张泞轶、古明明与被告沈阳华美达温泉有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张轶、张泞轶的委托代理人张成礼，原告古明明的委托代理人赵东宁，被告沈阳华美达温泉有限公司的委托代理人郭铁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张轶诉称，原告在沈河区惠工街136-9号楼B单元10层5号有产权房屋面积83.35平方米，被告于2009年11月5日承租，双方签订房屋委托租赁协议，承租期20年，月租金4867元。被告于2015年6月1日违约不向原告支付租金，属单方违约。故原告起诉至法院，请求依法判决：1、被告给付原告自2015年6月1日至2015年7月23日的房屋租金；2、被告支付原告违约金116808元；3、被告一次性支付原告修缮装修费83500元；4、被告承担一切诉讼费用。
原告张泞轶诉称，原告在沈河区惠工街136-9号楼C单元7楼1号有产权房79.13平方米，被告于2010年5月20号承租，双方签订《房屋租赁协议》，承租期20年，月租金4463元。被告于2015年6月1日违约不向原告支付租金，鉴于以上事实，特诉至贵院，请求依法判决：1、被告给付原告自2015年6月1日至2015年7月23日的房屋租金；2、被告支付原告违约金107112元；3、被告一次性支付原告修缮装修费79130元；4、被告承担一切诉讼费用。
原告古明明诉称，2008年12月18日，原告与被告签订房屋委托租赁协议，约定将原告所有的位于沈河区惠工街136-9号楼3单元8层4号的房屋出租给被告使用。租赁期限为20年。月租金为5010元，年租金为60180元，20年租金合计1203600元。按月支付租金。如乙方单方终止合同则支付违约金为24个月的租金，并且一次性支付85490元的房屋修缮及装修费用。至2015年4月被告突然不再支付租金。现被告明确告知原告不再继续履行合同，已经违反双方的约定，构成单方违约。故原告诉至法院，请求法院依法判决：1、被告支付拖欠的租金10030元（自2015年5月18日至2015年7月18日）；2、被告支付违约金120360元；3、被告支付房屋修缮费用85490元；4、被告承担本案诉讼费。
被告沈阳华美达温泉有限公司辩称，针对原告张轶的答辩意见：1、答辩人与原告解除房屋租赁合同，由于委托租赁房屋用于开设酒店式公寓经营使用是一直没有验收致使房屋不符合使用条件，双方签订的合同目的不能实现。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”要求解除租赁合同，应予支持。2、原告要求支付24个月违约金116808元数额过高。答辩人在2015年7月23日约见了原告，正式通知原告解除委托租赁合同，原告拒绝收房，因此，原告既然已经被告知终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。现原告在我方解除合同后却未采取积极的措施，因此导致损失的扩大部分，法院不应支持。3、房屋修缮及装修费用无事实依据。虽然在委托租赁合同中双方约定在租期结束后或答辩人单方违约时，答辩人一次性支付给原告83500元房屋修缮及装修费用，但这一条款属于显失公平条款，应属无效条款，因为当时原告委托答辩人租赁的房屋是清水房，答辩人接手后即进行了装修并添置了床、电视、空调等相应的家具用品，这些装饰装修及家具用品的残值损失，本应该由双方按照公平原则分担，但答辩人却将这些物品无偿的全部留给了原告。所以原告再主张答辩人支付房屋修缮及装修费用无事实依据。
针对原告张泞轶的答辩意见：1、答辩人与原告解除房屋租赁合同，由于委托租赁房屋用于开设酒店式公寓经营使用时一直没有验收，致使房屋不符合使用条件，双方签订的合同目的不能实现。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”要求解除租赁合同，应予支持。2、原告要求支付24个月违约金107112元数额过高。答辩人在2015年7月23日约见了原告，正式通知原告解除委托租赁合同，原告拒绝收房，因此，原告既然已经被告知终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。现原告在我方解除合同后却未采取积极的措施，因此导致损失的扩大部分，法院不应支持。3、房屋修缮及装修费用无事实依据。虽然在委托租赁合同中双方约定在租期结束后或答辩人单方违约时，答辩人一次性支付给原告79130元房屋修缮及装修费用，但这一条款属于显示公平条款，应属无效条款，因为当时原告委托答辩人租赁的房屋是清水房，答辩人接手后即进行了装修并添置了床、电视、空调等相应的家具用品，这些装饰装修及家具用品的残值损失，本应该由双方按照公平原则分担，但答辩人却将这些物品无偿的全部留给了原告。所以原告再主张答辩人支付房屋修缮及装修费用无事实依据。综上，答辩意见请法院予以支持。
针对原告古明明的答辩意见：1、答辩人与原告解除房屋租赁合同，由于委托租赁房屋用于开设酒店式公寓经营使用时一直没有验收致使房屋不符合使用条件，双方签订的合同目的不能实现。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，双方均可以要求解除租赁合同。2、原告向答辩人主张拖欠两个月租金无事实依据。根据双方签订的房屋委托租赁合同第四条第二款约定，答辩人支付租金的方式是上打租，现答辩人在2015年4月30日已向原告支付了5月份租金5015元，从2008年12月至2015年5月共计支付租金386155元。所以答辩人已向原告支付租金至2015年5月18日。在7月21日被告向原告提出终止合同并请求原告将房屋收回，遭到原告拒绝，对7月21日以后的房租被告不应当承担。3、原告要求支付24个月违约金120360元数额过高，请求法院减少违约金数额。答辩人在2015年7月21日约见了原告，正式通知原告解除委托租赁合同，因此，原告既然已经被告知终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。现原告在我方解除合同后却未采取积极的措施，因此导致损失的扩大部分，法院不应支持。4、房屋修缮及装修费用无事实依据。虽然在委托租赁合同中双方约定在租期结束后或答辩人单方违约时，答辩人一次性支付给原告85490元房屋修缮及装修费用，但这一条款属于显失公平条款，应属无效条款，因为当时原告委托答辩人租赁的房屋是清水房，答辩人接手后即进行了装修并添置了床、电视、空调等相应的家具用品，这些装饰装修及家具用品的残值损失，本应该由双方按照公平原则分担，但答辩人却将这些物品无偿的全部留给了原告。所以原告再主张答辩人支付房屋修缮及装修费用无事实依据。另外，房屋修缮及装修费用条款属于赔偿损失条款，与24个月违约金条款的约定相重复。因此原告应选择适用以上二者之一条款主张权利，对其共同要求违约金及赔偿损失的诉权主张，法院不应予以支持。
经审理查明，原告张轶系沈河区惠工街136-9号（B-10-5），建筑面积83.35平方米房屋所有权人。2009年11月5日，原告张轶作为甲方，沈阳华美达酒店管理有限公司作为乙方，签订《房屋委托租赁协议》，协议约定，甲方拥有的房屋坐落于沈阳市沈河区惠工街136-9号9号楼B单元10层5号，建筑面积为83.35平方米，总房款730000元。房屋用途为住宅，由乙方经营或出租使用。自本房屋销售全款到账次日起为起租日，租赁期限共20年。月租金为4867元，年租金为58400元，20年合计租金为1168000元。乙方将在甲方按商品房买卖合同约定之房款全部到账后一周内，将18个月的租金一次性支付甲方。在租约期内第19个月起乙方按月计付租金（上打租）。甲方授权乙方对外转租，转租所得归乙方所有，租赁期间水、电、物业费、采暖费、有线电视收视费及通讯费用由乙方负责，与甲方无关，甲方负责租金相关税费，20年租期结束后，乙方一次性支付给甲方人民币83350元作为修缮及装修费用。房屋对外租赁期间，乙方承担房屋及设施维修义务，并承担费用。委托租赁期间，原则上不得提前终止协议。因特殊情况，任何一方提出终止协议，需提前6个月书面通知对方，经双方协商签订终止协议后，本协议失去法律效力；双方未签订终止协议前，本协议仍然有效，双方仍需按本协议履行各自的义务。如单方违约，违约方赔偿守约方24个月租金作为违约金。在租赁期间，如乙方单方违约逾期支付租金，乙方按月租金的10%向甲方支付滞纳金。如逾期超过6个月，视为乙方单方违约。在租赁期间，如果甲方单方违约，乙方不支付甲方修缮及装修费用；如乙方单方违约，乙方一次性支付给甲方人民币83350元，作为修缮及装修费用。因不可抵抗包括不可抗力造成的本合同无法正常履行，甲、乙双方均不需承担责任。现因被告拖欠租金，原告张轶起诉至法院，要求被告给付拖欠租金、违约金、修缮及装修费用。
另查明，被告在庭审过程中对拖欠原告张轶自2015年6月1日起房屋租金予以认可。2015年7月23日，被告口头告知原告张轶要求解除《房屋委托租赁协议》。
原告张泞轶系沈河区惠工街136-9号（3-7-1），建筑面积79.13平方米房屋所有权人。2010年5月20日，原告张泞轶作为甲方，沈阳华美达酒店管理有限公司作为乙方，签订《房屋委托租赁协议》，协议约定，甲方拥有的房屋坐落于沈阳市沈河区惠工街136-9号9号楼C单元7层1号，建筑面积为79.13平方米，总房款669440元。房屋用途为住宅，由乙方经营或出租使用。自本房屋销售全款到账次日起为起租日，租赁期限共20年。月租金为4463元，年租金为53555元，20年合计租金为1071100元。乙方将在甲方按商品房买卖合同约定之房款全部到账后一周内，将18个月的租金一次性支付甲方。在租约期内第19个月起乙方按月计付租金（上打租）。甲方授权乙方对外转租，转租所得归乙方所有，租赁期间水、电、物业费、采暖费、有线电视收视费及通讯费用由乙方负责，与甲方无关，甲方负责租金相关税费，20年租期结束后，乙方一次性支付给甲方人民币79130元作为修缮及装修费用。房屋对外租赁期间，乙方承担房屋及设施维修义务，并承担费用。委托租赁期间，原则上不得提前终止协议。因特殊情况，任何一方提出终止协议，需提前6个月书面通知对方，经双方协商签订终止协议后，本协议失去法律效力；双方未签订终止协议前，本协议仍然有效，双方仍需按本协议履行各自的义务。如单方违约，违约方赔偿守约方24个月租金作为违约金。在租赁期间，如乙方单方违约逾期支付租金，乙方按月租金的10%向甲方支付滞纳金。如逾期超过6个月，视为乙方单方违约。在租赁期间，如果甲方单方违约，乙方不支付甲方修缮及装修费用；如乙方单方违约，乙方一次性支付给甲方人民币79130元，作为修缮及装修费用。因不可抵抗包括不可抗力造成的本合同无法正常履行，甲、乙双方均不需承担责任。现因被告拖欠租金，原告张泞轶起诉至法院，要求被告给付拖欠租金、违约金、修缮及装修费用。
另查明，被告在庭审过程中对拖欠原告张泞轶自2015年6月1日起房屋租金予以认可。2015年7月23日，被告口头告知原告张泞轶要求解除《房屋委托租赁协议》。
原告古明明系沈河区惠工街136-9号9号楼3-8-4，建筑面积85.49平方米房屋所有权人。2008年12月18日，原告古明明作为甲方，沈阳华美达酒店管理有限公司作为乙方，签订《房屋委托租赁协议》，协议约定，甲方拥有的房屋坐落于沈阳市沈河区惠工街136-9号9号楼3单元8层4号，建筑面积为85.49平方米，总房款752312元。房屋用途为住宅，由乙方经营或出租使用。自本房屋销售全款到账次日起为起租日，租赁期限共20年。月租金为5015元，年租金为60180元，20年合计租金为1203600元。乙方将在甲方按商品房买卖合同约定之房款全部到账后一周内，将18个月的租金一次性支付甲方。在租约期内第19个月起乙方按月计付租金（上打租）。甲方授权乙方对外转租，转租所得归乙方所有，租赁期间水、电、物业费、采暖费、有线电视收视费及通讯费用由乙方负责，与甲方无关，甲方负责租金相关税费，20年租期结束后，乙方一次性支付给甲方人民币85490元作为修缮及装修费用。房屋对外租赁期间，乙方承担房屋及设施维修义务，并承担费用。委托租赁期间，原则上不得提前终止协议。因特殊情况，任何一方提出终止协议，需提前6个月书面通知对方，经双方协商签订终止协议后，本协议失去法律效力；双方未签订终止协议前，本协议仍然有效，双方仍需按本协议履行各自的义务。如单方违约，违约方赔偿守约方24个月租金作为违约金。在租赁期间，如乙方单方违约逾期支付租金，乙方按月租金的10%向甲方支付滞纳金。如逾期超过6个月，视为乙方单方违约。在租赁期间，如果甲方单方违约，乙方不支付甲方修缮及装修费用；如乙方单方违约，乙方一次性支付给甲方人民币85490元，作为修缮及装修费用。因不可抵抗包括不可抗力造成的本合同无法正常履行，甲、乙双方均不需承担责任。现因被告拖欠租金，原告古明明起诉至法院，要求被告给付拖欠租金、违约金、修缮及装修费用。
另查明，被告在庭审过程中对拖欠原告古明明自2015年5月18日至2015年7月18日房屋租金予以认可。
另，沈阳华美达酒店管理有限公司于2012年8月9日变更为沈阳华美达温泉公寓管理有限公司，沈阳华美达温泉公寓管理有限公司2015年5月29日变更为沈阳华美达温泉有限公司。现原告张轶与被告就沈河区惠工街136-9号（B-10-5），建筑面积83.35平方米房屋已经交接完毕，原告张泞轶与被告就沈河区惠工街136-9号（3-7-1），建筑面积79.13平方米房屋已经交接完毕，原告古明明与被告就沈河区惠工街136-9号9号楼3-8-4，建筑面积85.49平方米房屋已经交接完毕。
上述事实，有各方当事人陈述，房屋所有权证、《房屋委托租赁协议》、招商银行转账业务回单等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋委托租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案中原、被告之间就解除合同已达成一致意见，且涉案房屋已经交接完毕，故原、被告之间的《房屋委托租赁协议》已实际解除。
关于原告主张被告拖欠租金的问题。本院认为，本案中，原告将涉案房屋交由被告经营或出租使用，被告应按合同约定履行给付租金的义务。被告对拖欠原告张轶、张泞轶租金的起始时间予以认可，对拖欠原告古明明租金的起止时间予以认可，结合本案三原告与被告解除《房屋委托租赁协议》的过程及情况，本院对三原告要求被告给付拖欠租金的诉讼请求予以支持。被告应给付原告张轶自2015年6月1日至2015年7月23日房屋租金8598元（4867元／月÷30天×53天），给付原告张泞轶自2015年6月1日至2015年7月23日房屋租金7885元（4463元／月÷30天×53天），给付原告古明明自2015年5月18日至2015年7月18日房屋租金10030元（5015元／月×2个月）。
关于三原告要求被告给付违约金及被告抗辩违约金过高的问题。本院认为，原、被告签订的《房屋委托租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。且被告作为格式合同的提供方，更应当预见到市场可能存在的风险和经营运作中的不确定因素。合同中关于违约金的约定系双方当事人真实意思表示，现因被告单方违约导致租赁合同提前解除，结合双方合同中关于租赁期限的约定、实际租赁时间及租金收益的情况，被告给付24个月租金作为违约金未超过造成损失的百分之三十，不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条中关于违约金约定过高的情形，故合同中关于违约金的约定合理，对原告要求被告给付违约金的诉讼请求应予支持，对被告的抗辩不予采信。故被告应给付原告张轶违约金116808元（4867元／月×24个月），给付原告张泞轶违约金107112元（4463元／月×24个月），给付原告古明明违约金120360元（5015元／月×24个月）。
关于原告要求被告支付修缮费的问题，被告称协议中该条款显失公平，应属无效。本院认为，协议中关于修缮费用的约定系双方当事人真实意思表示，并不存在显失公平的情况，故对被告该主张本院不予采信。现因被告单方违约导致租赁合同提前解除，被告应按合同约定支付修缮费用。故被告应给付原告张轶修缮费83500元，给付原告张泞轶修缮费79130元，给付原告古明明修缮费85490元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告张轶自2015年6月1日至2015年7月23日房屋租金人民币8598元；
二、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告张轶违约金人民币116808元；
三、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告张轶修缮及装修费用人民币83500元；
四、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告张泞轶自2015年6月1日至2015年7月23日房屋租金人民币7885元；
五、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告张泞轶违约金人民币107112元；
六、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告张泞轶修缮及装修费用人民币79130元；
七、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告古明明自2015年5月18日至2015年7月18日房屋租金人民币10030元；
八、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告古明明违约金人民币120360元；
九、被告沈阳华美达温泉有限公司于本判决发生法律效力后15日内，给付原告古明明修缮及装修费用人民币85490元。
如被告沈阳华美达温泉有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12865元，由被告沈阳华美达温泉有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 孙丽艳
代理审判员 陈 明
人民陪审员 张玉华
二〇一五年十二月三日
书 记 员 徐 佳
本判决所依据的法律规定
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。