广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民再12号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人)：熊玉莲，女，1954年5月10日，汉族，住北海市海城区。
委托诉讼代理人：卢波锋，广西启迪律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人)：王丽菊，女，1962年9月20日出生，汉族，住北海市。
再审申请人熊玉莲因与被申请人王丽菊房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）北民一终字第147号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2017年3月23日作出（2015）桂民申字第1681号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人熊玉莲及其委托诉讼代理人卢波锋，被申请人王丽菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
熊玉莲再审请求：1.依法撤销广西壮族自治区北海市中级人民法院(2015)北民一终字第l47号民事判决；2.确认熊玉莲与王丽菊于2006年10月20日签订的《北海市公务员小区集资建房购买权转让协议》（以下简称转让协议）未成立；3.准许熊玉莲退回王丽菊购房、车库款合计226192元；4.一审、二审、再审诉讼费用均由王丽菊承担。事实和理由：一、二审判决主要事实认定错误。1.二审认定转让协议”是上诉人在平等、自愿协商的基础上订立，是双方当事人真实意思表示。”有失实之处：（1）协议是”先交款后订立”的协议。作为要求签订和草拟协议的王丽菊有意把利益全部倾向自己，把责任全部推给对方，王丽菊送交的第一稿，没有违约赔偿三倍的内容，有意把签约时间前移，具有欺骗的行为；（2）协议是在不平等、不公正，况且是不完全自愿，没有协商的基础上签订的。申请购房被批准的当天，才隔几小时就交款，没有协商的时间；（3）协议只约定熊玉莲的义务，没有约定任何权利；没有约定转让价款、履行期限、履行地点和方式、责任及解决争议的方法等；（4）当熊玉莲发觉协议诸多瑕疵后，多次要求王丽菊支付转让款或借款解决建房之困难，均遭拒绝，熊玉莲无奈于2009年3月告知王丽菊要求解除协议。2.二审法院认定”协议虽约定是房屋购买权的转让，但实是房屋的转让”是错误的。3.二审法院认定的合同中止履行的时间和原因是失实的。熊玉莲提出解除协议的时间是2011年4月30日，解除协议的原因是王丽菊丧失诚实信用的原则。4.二审对双方争议焦点概括也不准确。双方争论的焦点应为购房权转让费是否交付及协议是否有显失公平、是否有效、是否继续履约。5.王丽菊提供的证据失实的有：（1）”2012年双方开始发生纠纷”这是有文字记录的纠纷，实际口头纠纷是2007年开始的(见证据《关于与王丽菊房产购买权转让纠纷及其悔约处理有关情况的说明》)；（2）2012年11月20日王丽菊向北海市机关事务管理局交纳房屋补差费5953元。事实是王丽菊只在交通银行缴交款了项，并未获得北海市机关事务管理局开票确认，故不能认定已经缴交了该款项，事实上熊玉莲早于15天即11月5日已缴交，机关事务管理局不会在15天后再收同一款项，因此，一审认定是熊玉莲缴交此款项的事实，而没有认定王丽菊缴纳此款项是客观的；（3）”同年12月王丽菊多次申请装修，得到北海市机关事务管理局的批准……，完成更换坏水表，开通水电工作。4月4日报公安110，电建派出所出警并作记录。”与事实差异较大，事实是北海市机关事务管理局因业主不签名，没有批准其装修，王丽菊趁春节前后，物业公司疏于监管的情况下强行装修。物业公司下达文字通知，责令其到物业公司办理相关手续(通知贴在门上方)。事隔一个多月的4月3日，熊玉莲到自来水公司联系纠正水表更名(已更名为王丽菊)的事宜，王丽菊拦截，并打电话报假警到110；（4）”王丽菊支付了房屋购买和使用的所有款项，只差没有完成房屋产权的过户”的事实认定是不客观、不准确。准确的表述应是没有付完所有款项，还差三个环节：一是补缴和完善房费5953.48元；二是缴交办证费2803元；三是购买权转让费未付给熊玉莲；（5）二审法院认定”转让房屋购买权，可以约定转让价格，有偿转让，也可以无偿转让，有偿及无偿转让的约定不影响合同效力。况且，当时熊玉莲为北海市委统战部副部长(后任北海市政法委副书记)怕转让收费影响不好，特在合同中对转让费不作约定，但确实收取了转让费”，这一认定是失实的。一是无偿转让的决定权在熊玉莲，而熊玉莲从来没有作过无偿转让的承诺；二是如果把”购买权转让协议”作独立的案件处置，当然影响合同的效力。不付钱，买卖或交易就不成立，因而一审判决”未成立”，是准确的；而二审法院把此案当作”房屋购买协议”纠纷案处理，认为不影响合同效力是不当的，况且，收款的主体有两个，分别是北海市机关事务局和熊玉莲；三是二审法院认定熊玉莲当时作为领导，怕转让收费影响不好，特在合同中不作约定，但”确实收取了转让费”没有任何事实依据。二、二审判决适用法律错误。1.二审判决把”转让协议”当作”房屋购买协议”来处置，显然是不当的。首先，转让协议全名为”北海市公务员小区集资建房购买权转让协议”，仅从协议的名称已足以认定为协议内容为房屋购买权的转让而不可能是房屋的转让。当时房产证未领取，房屋的标的物不属于熊玉莲，因而没有卖房的权利。”因此，出卖人未取得房屋权属证书”，况且发生在物权法实施前，应认定合同无效。合同未成立或合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；2.二审判决适用物权法第十五条，即”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”属于适用法律错误。转让协议签订于2006年10月，而物权法是在2007年10月1日起实施，转让行为发生在物权法实施之前的，一般应认定合同无效。
被申请人王丽菊辩称，其与熊玉莲签订的转让协议以及熊玉莲与北海市机关事务管理局签订的《市公务员小区房屋买卖及预付建房款协议书》（以下简称协议书）合法有效，王丽菊已全面履行合同的权利义务，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
王丽菊向一审法院起诉请求：1.王丽菊、熊玉莲双方订立的转让协议合法有效；2.熊玉莲将其名下的北海市兴海社区B20栋406房屋和B20幢12号车库的产权证(房产证、土地证)办理过户到王丽菊名下。
熊玉莲向一审法院反诉请求：1.解除熊玉莲与王丽菊于2006年10月20日签订的转让协议；2.准许熊玉莲退回王丽菊购房、车库款合计226192元。
一审法院认定事实：王丽菊、熊玉莲系朋友关系，熊玉莲是北海市人民政府的公务员。2005年北海市机关事务管理局按规定以市场运作方式开发建设北海市公务员小区，计划于2005年5月上旬开工。具体房号待房屋分配后确定。鉴于小区建设采取集资方式及为确定参与建房的人数、户型，公务员们应于2005年3月15日前按所签订的购房户型交纳建房款，余款由北海市机关事务管理局根据工程进度通知交纳。上述内容以协议书的形式规定，熊玉莲当时并没有签订协议书。2006年，熊玉莲与王丽菊协商，把该集资购房权转让给王丽菊。同年10月20日，经双方协商签订转让协议，约定：1.熊玉莲自愿将北海市公务员小区集资建房(以下简称”集资房”)购买权转让给王丽菊，由王丽菊出资购买，所有权归王丽菊所有；2.由于上述房屋是熊玉莲的名额，所有文件均以熊玉莲名字出现，熊玉莲必须配合王丽菊办理完善购房、房屋产权和过户等有关手续，全部费用由王丽菊负担；王丽菊享有熊玉莲在集资房中的一切权利和义务，包括熊玉莲应享有的相应福利；3.由于王丽菊所有交付给机关管理局的房款，是以熊玉莲的名字付款的，为了解除不必要的误会和明确法律责任双方商定每次王丽菊交付房款，熊玉莲都要开据王丽菊付款证明给王丽菊，同时熊玉莲要将房屋有关的文件和凭证原件交由王丽菊；4.本协议一经签字，王丽菊要根据协议书要求交纳费用，第一笔190000元整，王丽菊缴款后协议生效；任何一方违约均要负法律责任；违约方要负责赔偿守约方所付购房款的三倍予以补偿。同日熊玉莲与北海市机关事务管理局订立协议书，由于熊玉莲是在集资建房的第二年才参加，北海市机关事务管理局不同意按原来的协议书分期付款，要求熊玉莲一次性付清集资建房款190000元，王丽菊于当天以熊玉莲的名义一次性付清l90000元给北海市机关事务管理局。后王丽菊以熊玉莲名义领取了集资建房的相关通知。2007年王丽菊以熊玉莲名义参与抽签，选中北海市广东南路公务员社区B20栋406房屋和B20幢12号车库，同年5月18日王丽菊到北海市机关事务管理局领取了房屋的房门、车库门的钥匙，2007年5月25日和9月26日王丽菊以熊玉莲名义又向北海市机关事务管理局分别交纳了35784元购房预付款和408元车库门差价款。2012年双方开始发生纠纷。2012年11月5日，熊玉莲交纳房屋补款5953.48元，同月20日王丽菊也以熊玉莲的名义交纳该款项，北海市机关事务管理局通知王丽菊提供帐户予退回。交房后的物业管理费一直由王丽菊交纳至今。2014年5月14日北海市机关事务管理局通知集资人员补缴办证费用，王丽菊、熊玉莲均向机关事务管理局缴纳2803元，由于熊玉莲才是集资人，北海市机关事务管理收取了熊玉莲的款项，并把相关的房产证件交给了熊玉莲。王丽菊为此提出诉讼。另查明，北海市公务员小区后更名北海市兴海绿园社区，现在北海市房地产交易中心的登记名是北海市公务员社区。2005年3月23日北海市公务员小区建设领导小组办公室作出《关于公务员社区不能私自转让的有关通知》，内容：北海市公务员社区是为了妥善解决和改善公务人员的住房，决定各参建人员不得私自将房屋转让给他人，更不得转让指标，若不需要必须退回给北海市机关事务管理局。在一审诉讼过程中，王丽菊放弃了侵权部分的诉讼请求。
一审法院认为，王丽菊与熊玉莲经协商签订的转让协议，是双方当事人的真实意思表示，但没有约定到转让价款，事后又不能达成补充协议，因此转让协议未成立。由于当事人主张的民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，为此一审法院依法向王丽菊与熊玉莲进行了释明，但王丽菊与熊玉莲仍坚持认为合同有效，不同意变更诉讼（反诉）请求。王丽菊的诉请和熊玉莲的反诉均没有事实根据和法律依据，应予以驳回。据此，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，并经其审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、驳回原告王丽菊的诉讼请求；二、驳回反诉原告熊玉莲的反诉请求。
王丽菊不服一审判决，上诉请求：1.改判王丽菊与熊玉莲双方订立的房屋转让协议合法有效；2.判决熊玉莲将其名下的北海市兴海社区B20栋406号房屋的产权证(房产证、土地证)办理过户到王丽菊的名下；3.一、二审案件的本诉全部诉讼费由熊玉莲承担。
二审法院认定涉案房产证现仍在北海市机关事务管理局，与一审法院认定北海市机关事务管理局把相关的房产证交给了熊玉莲的事实不同外，对一审法院查明的其他事实予以确认。
二审法院认为，转让协议是王丽菊与熊玉莲在平等、自愿、协商的基础上订立，是双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律法规的强制性规定，具备了合同的一般生效要件，且双方约定的附生效条件（王丽菊缴款190000元）亦已成就，故转让协议依法成立并为合法有效之合同。根据该协议的约定，熊玉莲将其享有的集资房请求权（包括集资房建好后的所有权）以及其应向北海市机关事务管理局交付购房款等费用的义务一并转让给了王丽菊，即由王丽菊出资以熊玉莲的名义购买涉案集资房，房屋建好后由熊玉莲配合王丽菊办理房屋产权过户手续。协议虽约定是房屋购买权的转让，但实际上是房屋的转让，协议约定王丽菊应向北海市机关事务管理局交纳的房款实际上是房屋的转让价款。因双方所签订的转让协议并没有损害国家、集体或者第三人的利益，协议中是否约定集资房购买权的转让价款是双方对合同条款约定的自治行为，并不影响协议的依法成立及其有效性。故王丽菊请求确认双方签订的转让协议合法有效，依法有据，予以支持。转让协议既为有效合同，则双方应当严格按照协议约定的全面履行各自的合同义务。转让协议签订后，王丽菊依约向北海市机关事务管理局交纳了涉案房屋的购房款及相关费用，并于2007年5月18日领取了涉案房屋，并缴纳了交房以来的物业管理费，王丽菊的合同义务已经履行完毕；但熊玉莲在2012年11月5日和2014年5月23日以其为涉案房屋购买者为由又向北海市机关事务管理局交纳了5953.48元的房屋补款和2803元的办证费用，并向王丽菊提出解除转让协议，熊玉莲的行为显然是恶意撕毁合同的行为，违背了合同履行的诚实信用原则。熊玉莲一审以王丽菊拒付转让款为由反诉请求解除转让协议，但其请求解除的事由却缺乏相关的事实依据，熊玉莲的该反诉请求依法不予支持。现涉案房屋的产权证已登记在熊玉莲名下，王丽菊请求熊玉莲依据转让协议的约定协助办理房屋产权过户手续，具有合同依据和法律依据，应予以支持。对于熊玉莲向北海市机关事务管理局交纳的房屋补款和办证费用，可由其向北海市机关事务管理局申请退回。综上所述，王丽菊与熊玉莲签订的转让协议合法有效，王丽菊已依约履行了合同义务，但熊玉莲没有按约协助王丽菊办理房产权过户手续，构成了违约，其应当承担继续履行的违约责任。一审判决认定的事实基本清楚，但以双方当事人没有约定转让价款为由认定转让协议未成立欠妥，二审予以纠正。王丽菊的上诉理由成立，二审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决：一、维持北海市银海区人民法院(2014)银民初字第325号民事判决第二项；二、撤销北海市银海区人民法院(2014)银民初字第325号民事判决第一项；三、上诉人王丽菊与被上诉人熊玉莲签订的转让协议合法有效；四、被上诉人熊玉莲在本判决发生法律效力之日起三十日内协助将北海市兴海社区B20栋406号房屋的产权证(房产证、土地证）办理过户登记至上诉人王丽菊名下，办理过户手续所需费用由上诉人王丽菊负担。一、二审案件受理费10285元，由被上诉人熊玉莲负担。
二审认定的事实属实，本院再审予以确认。本院再审另查明，涉案市场运作房及车库产权登记的时间是2013年12月12日，登记的所有权人为熊玉莲。再审期间，本院依法向广西三赢房地产评估有限公司询价，结果是：2006年北海市广东南路铁路桥以南的全产权房的市场价格不超过1300元／平方米，在1100元至1200元／平方米的范围内。
综合双方当事人的诉辩意见，本案再审争议的焦点归纳为：1.双方当事人签订的转让协议是否成立？2.如果转让协议成立，该转让协议是否有效？3.该协议约定转让的集资房购买权是有偿转让还是无偿转让？4.如果该协议约定的集资房购买权是有偿转让，转让价款如何确定？
本院认为，本案是双方当事人因履行市场运作房购买权转让协议而引起的纠纷，双方争议的民事法律关系是房屋买卖合同关系，应为房屋买卖合同纠纷。
一、关于该转让协议是否成立的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，”当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，本案争议的转让协议明确载明双方当事人的名称、转让的具体房屋及数量，具备上述规定的要件，因此是成立的。合同价款不是合同的必备条款，再审申请人熊玉莲以转让协议没有约定转让价款，事后又不能达成补充协议为由主张转让协议未成立，没有法律依据，本院再审不予采纳。
二、在转让协议成立的前提下，关于转让协议是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款第一项规定：”依法成立的合同，自成立时生效。”本案争议的转让协议依法成立，不违反法律的强制性规定，合法有效,本院再审予以确认。再审申请人熊玉莲认为转让协议不是在平等、自愿协商的基础上订立的，合同当事人意思表示不真实，但其没有提供证据予以证明，本院不予支持。而且，即使存在熊玉莲主张的转让协议约定权利义务显失公平的情况，但其没有在法律规定的自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第一项关于”有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，熊玉莲的撤销权亦消灭，因此，其主张的上述事由并不影响对合同效力的认定。
三、关于该协议约定转让的市场运作房购买权是有偿转让还是无偿转让的问题。本案从起诉，历经一审、二审、再审，至今已3年有余，纵观全案，纷争发生的主要原因是双方对约定转让的市场运作房购买权转让是有偿转让还是无偿转让存在分歧。本院认为，虽转让协议没有对转让价款进行约定，但不等同该转让是无偿的，结合本案事实，应认定转让协议约定的是有偿转让，主要理由如下：1.从双方的真实意思表示看，双方签订《的北海市公务员小区集资建房购买权转让协议》第1条明确约定：”1.熊玉莲自愿将北海市公务员小区集资建房购买权转让给王丽菊，由王丽菊出资购买，所有权归王丽菊所有”，由此可以确定王丽菊是以出资购买的方式取得本案房屋的所有权。2、从法律规定看，本院确认双方争议的民事法律关系是房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条”买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，买卖合同是有偿合同，这是买卖合同的基本特征。同时，买卖合同亦是双务合同，买卖双方都享有一定的权利，承担一定的义务。熊玉莲作为出卖人，负有转移标的物所有权的义务，同时也享有要求买受人支付买卖对价的权利。但本案转让协议只约定了熊玉莲承担的义务和违约责任，并未享有权利，不符合买卖合同的性质和特征。从另一角度分析，双方签订的转让协议已明示是采用的转让方式，转让方式一般为：买卖、继承、赠与，本案不存在继承的情况，诉讼中双方当事人都没有主张本案的转让是赠与方式，故双方约定的转让方式应为买卖方式。3、从情理上分析，市场运作房是为了妥善解决和改善住房问题和条件而建，其价格低于市场价格，含有潜在的经济利益，市场运作房购买权的转让实际上包括上述经济利益的转让，认定是有偿转让符合常理，除非双方特别申明为无偿转让，而本案并不存在特别约定为无偿转让的事实。而且转让协议于2006年10月20日签订后，再审申请人熊玉莲一直向被申请人王丽菊提出转让利益的要求，乃至经过一审、二审、再审，可见，熊玉莲的真实意思是有偿转让。王丽菊与熊玉莲在本案争议发生前是朋友关系，诸多事项的约定不够规范、完整也在情理之中。综上，王丽菊仅以转让协议没有转让价款条款为由主张为无偿转让，既不符合事实，亦不符合法律，本院不予认可。
四、在协议约定的是有偿转让但未明确转让价款的情况下，转让价款如何确定的问题。根据以上分析，本案转让协议为有偿转让协议，合法有效。双方当事人没有明确约定转让价款，对本案纠纷的发生均有一定过错，被申请人王丽菊在转让协议明确约定出资购买的情况下拒绝和再审申请人熊玉莲协商转让款事宜，应承担主要过错责任。鉴于现双方对转让协议履行发生争议而无法对转让价款事项协商达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项关于”当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”的规定，同时参照转让协议签订时市场运作房所在地段现房的市场价格、本案合同履行利益、市场运作房潜在的经济收益以及引起本案诉讼原因等多种因素考虑，本院酌定本案市场运作房购买权转让价款为100000元，即王丽菊需支付转让价款100000元给再审申请人熊玉莲。
综上所述，再审申请人熊玉莲与被申请人王丽菊签订的转让协议依法成立，合法有效，双方当事人应当继续履行。本案争议房屋的集资款总款（含办证费用）是234948.48元，被申请人王丽菊缴交的经北海市机关事务管理局开具收款凭证确认的金额是226192元，余款8756.48元也缴存到了北海市机关事务管理局指定的银行账户，被申请人王丽菊已履行了大部分合同义务，再审申请人熊玉莲应依约将讼争房屋及车库过户至被申请人王丽菊，被申请人王丽菊亦应将转让价款100000元支付给再审申请人熊玉莲。熊玉莲已向北海市机关事务管理局交纳的房屋补款和办证费用，可由其向北海市机关事务管理局申请退回。二审认定事实基本清楚，但实体处理不当。此外，因二审判决没有将转让协议约定转让的北海市兴海社区B20幢12号车库一并处理，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，第六十二条第二项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定,并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持本院(2015)北民一终字第147号民事判决第二项、第三项；
二、撤销本院(2015)北民一终字第147号民事判决第一项；
三、变更本院(2015)北民一终字第147号民事判决第四项为：再审申请人熊玉莲在本判决发生法律效力之日起三十日内协助将北海市兴海社区B20幢406号房屋及B20幢12号车库的产权证(房产证、土地证)办理过户登记至被申请人王丽菊名下，办理过户手续所需费用由被申请人王丽菊负担；
四、被申请人王丽菊在本判决发生法律效力之日起十日内支付转让价款100000元给再审申请人熊玉莲；
五、驳回再审申请人熊玉莲的其他再审请求。
一、二审案件受理费、反诉受理费共计10285元，由再审申请人熊玉莲负担6171元，被申请人王丽菊负担4114元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶长程
审 判 员 王雅新
审 判 员 叶 萍
二〇一八年四月十二日
法官助理 张 骥
书 记 员 薛清龙