广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛三法民二初字第130号
原告（反诉被告）：中国人民财产保险股份有限公司佛山市三水支公司。
负责人：卢荣芬。
委托代理人：梁定坤。
委托代理人：林志佳。
被告（反诉原告）：刘兰山，男，1964年3月11日出生，住佛山市三水区。
委托代理人：林冬晓。
委托代理人：龚萍。
原告中国人民财产保险股份有限公司佛山市三水支公司诉被告刘兰山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由审判员季永峰适用简易程序公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告刘兰山提起反诉，本院审查后依法予以准许并与本诉合并审理。开庭时，原告的委托代理人梁定坤、林志佳，被告刘兰山及其委托代理人林冬晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2007年3月1日与被告刘兰山签订《房产租赁合同》，租用被告刘兰山位于佛山市三水区西南街道健力宝北路4号二层南侧的物业。原告依约支付租赁保证金30000元，约定租赁期满返还租赁物时返还原告。租赁合同已于2014年7月21日到期，原告要求被告退回保证金时，被告以加建钢梁结构铺设的木地板腐烂、窗台漏水等为由，要求原告修缮后才能退还保证金。根据合同约定及法律规定，租赁物的维修义务归于出租人，承租人正常使用损耗的，不承担赔偿责任。因此，被告拒不退还保证金无理，原告起诉请求被告刘兰山立即退回租赁保证金30000元并支付该款项自2014年7月22日起的利息。
在诉讼过程中，原告提供如下证据材料：
1、《房产租赁合同》、保证金收据、最后一期租金发票各一份，证明双方的租赁合同已正常履行期满，被告应依约退还保证金30000元。
2、照片9张，证明原告退场时的租赁物状况，其中木地板和墙体基本完好。
3、《建筑工程预算表》一份，证明原告方估算的合理修复费用为6602元，即使整个钢梁地面全部修复，总费用仅一万元左右；况且，该修复费用本应由出租人承担。
被告答辩及反诉称：2007年3月1日，双方签订《房产租赁合同》。2014年7月21日，租赁期满后，反诉被告没有依约将首层楼梯侧由墙体改建而成的门口恢复墙体原状，也没有对外墙设置的广告牌予以拆除。反诉被告加建的钢梁外墙渗水，致悬空钢梁地面铺设的木地板被白蚁严重腐蚀，存在极大的安全隐患。经反诉原告多次请求，反诉被告始终未能及时修复并按照约定标准交还租赁物，故反诉被告应当支付延期返还租赁物期间的使用费及相应的修复费用。至于原告本诉主张的保证金，应先用以赔偿反诉请求。综上，反诉原告请求法院判令反诉被告：1、支付租赁物使用费37260元；2、赔偿物业修复费用44062元；3、拆除外墙设置的广告牌；4、将租赁物首层楼梯侧由墙体改建的门口恢复原状；5、负担反诉案件受理费。
在诉讼过程中，被告刘兰山提供如下证据材料：
1、房地产权证复印件一份，证明被告系涉案房屋的产权人。
2、《房产租赁合同》一份，证明双方的租赁合同关系。
3、富城大厦二楼维修项目预算一份，证明刘兰山预算应支付的修复费用为39262元。
4、收款收据一张，证明被告刘兰山已经实际支付白蚁防治费4800元。
5、手机短信打印资料一份，证明截至2014年10月15日，双方仍就物业修复工程费用进行协商。
6、现场照片八张，证明开庭前几天租赁物的状况。
针对被告刘兰山的反诉，原告答辩认为：原告已经在合同期满时交还租赁物，空租期间的租金损失并非原告造成的，被告反诉主张租赁物使用费37260元，没有事实和法律依据。至于反诉主张的修复费用，该金额畸高，而且加建物的损耗属于自然现象，即使需要修复，义务人应为出租人。最后，外墙属于建筑物共有部分，并非刘兰山专有，按照“有利生产，公平合理”的原则，不应要求原告拆除二楼外侧招牌。
经审查，原告提交的证据3和被告提交的证据3均为单方制作的工程费用预算，没有进一步的证据材料佐证，且金额相差较大，本院依法均不予采信。双方当事人提供的其他证据则来源合法，内容真实可信，本院依法予以采信。
根据上述有效证据并结合双方当事人陈述，本院确认案件事实如下：2007年3月1日，被告刘兰山作为甲方，原告中国人民财产保险股份有限公司佛山市三水支公司作为乙方，共同签订《房产租赁合同》。合同约定：甲方出租给乙方之房产坐落于佛山市三水区西南镇健力宝北路4号二层南侧，建筑面积331.02平方米（含钢梁部分面积的使用权）；甲方对该房产享有完全的使用权；租赁期至2014年7月21日止，租金逐年增加，其中2014年的租金标准为9315元／月。对于保证金，合同约定：合同生效时，乙方一次性支付保证金30000元，租赁期满后，保证金抵扣乙方承担的费用、租金以及可能承担的赔偿金之外，剩余部分如数返还乙方。对于房屋的装修、修缮，合同还约定：为适应乙方使用，甲方允许乙方对该房产作合理改善，添置与更新设备、物品，但装修设计方案必须经甲方书面同意；对租赁房产的改善费用由乙方支付，对于加钢梁部分，甲方负责工程费用的33.33%；租赁期满或合同解除后5日内，乙方应返还该房屋及其附属设施，结清应承担的费用；乙方添置的家具、空调、电器及其他不影响甲方房屋安全和外观的物资可由其自行收回，不可拆除的房屋装饰、装修，无偿归甲方所有；租赁期内，乙方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏和故障时，应及时通知甲方修复；如乙方使用不当导致损坏的维修费用，由乙方负担。此外，合同还进一步约定：租赁期内，甲方允许乙方使用二楼相应的外墙设置广告牌；为方便乙方使用，甲方同意乙方在首层楼梯侧墙体开一门口，租赁期满或合同解除后，乙方需将该门口拆除并恢复墙体原状，所需费用由乙方负责。关于违约责任，双方还约定：租赁期届满，乙方未按约定返还房屋的，从租赁期满之日起按日收取600元的违约金。
上述合同签订后，原告根据需要对租赁房屋进行装饰装修，并加建约54平方米的钢梁结构地面，该加建结构的费用被告刘兰山已依约负担其中的33.33%。装修完毕后，被告刘兰山发现原告在加建钢梁结构上装修的是木夹板和木地板，虽认为可能存在安全隐患，但并未要求原告重新装修，双方亦未就合同到期后如何修复进一步约定。
在合同履行过程中，原告依约向被告支付保证金30000元，并正常缴纳租金至2014年7月21日。合同期满后，原告亦及时将承租房屋移交给被告。收房后，被告刘兰山发现加建钢梁部分的地面存在白蚁腐蚀现象，且相邻外墙存在渗水，就此向原告交涉，要求原告对物业进行修复整改。直至2014年10月15日，被告仍就此与原告工作人员林志佳通过短信沟通。由于双方无法就整改工程及费用负担达成一致，被告刘兰山遂自行整改。2014年10月18日，被告进行白蚁防治，支付相应费用4800元。被告自称于2014年11月中旬开始重新招租，新的承租人当月即对涉案租赁物业进行装修。对于加建钢梁部分的地面与外墙，新的装修方案是将原来的木质地面拆除后替换为钢板加混凝土，外墙则进行防水处理并重新刮塑。由于该部分施工与新承租人的装修施工一体进行，故被告刘兰山直接与新的承租人进行费用结算，其自称该部分费用支出超过五万元。对此，双方当事人在诉讼过程中均表示同意由本院根据现场勘验及庭审查明的事实酌情确定修复费用的具体金额。
被告刘兰山提起反诉后，原告于庭审前依约将一楼侧墙门口重新恢复为墙体。被告对此予以认同并当庭表示撤回该项反诉请求，本院审查后亦已直接予以准许。
另查明，原告在二楼墙体外侧设置“中国人民财产保险股份有限公司”字样的整幅广告招牌，至法庭辩论终结时止，原告并未对该招牌进行处理。与此同时，涉案物业新一手的承租人已经利用该招牌末端的部分空间张贴了自己的广告招牌。
本院认为，根据原、被告的合同约定，刘兰山应当在扣除修复费用和租金损失之后，向原告返还保证金30000元，而本案争议的焦点是被告刘兰山的反诉请求是否合理。对此，本院分析如下：
根据《房产租赁合同》的约定，原告的装修方案必须经被告书面同意。虽然被告刘兰山没有事先书面同意原告以木质地板进行装修的设计方案，但其事后以实际行为对此表示追认，因此，原告的装修并不违反合同约定，而且可以推定，被告亦认为该装修方案可以基本满足承租人安全使用的要求。另一方面，在租赁物使用过程中，原告作为承租人应当合理注意，妥善管理租赁物，对物业出现的异常情况及时反映并协商修复。在原告使用物业的多年间，由于发生外墙渗水并致木地板遭白蚁蛀蚀，被告在接收物业后才知悉并得以进行防治，因此被告支出的白蚁防治费用和木质地板的修复费用应当由原告承担。被告在诉讼中主张原告应按照新一手承租人的施工方案承担修复费用，并不合理，对于多年来一直使用木质地板的原告而言，也有失公平。至于具体修复费用，在已经出现白蚁蛀蚀的情况下，应当按照全部木质地板拆除并重新铺设的方案施工，本院酌情确定修复费用连同白蚁防治费用共计20000元。反诉原告主张该部分支出逾五万元，但没有提供有效证据证实，本院对其反诉主张的44062元的过高部分，依法不予支持。
至于租金损失。按照常理，即使租期尚未届满，出租人在确定对方不再续租时，即应当着手招租。刘兰山接收租赁物发现部分物业需要修复时，其也完全可以一边招租一边协调修复。因此，反诉原告请求反诉被告继续支付自2014年7月21日至2014年11月20日四个月的租金37260元，事实依据尚不够充分，本院无法直接支持。另一方面，由于反诉被告没有在租赁期满后及时交付修复完毕可供出租的租赁物，且双方持续不断就修复工程和费用进行磋商，因此，该情形确实会影响反诉原告招租的积极性及招租效率，也可能会降低反诉原告与新一手承租人的议价能力。综上，本院酌情确定反诉被告应当补偿反诉原告租赁物使用费10000元，对刘兰山主张的过高部分，本院依法不予支持。
至于广告牌的拆除问题。根据约定，刘兰山允许原告在租赁期内使用二楼相应的外墙设置广告牌，但合同并未对合同到期后广告牌的拆除问题进一步明确。本院认为，根据合同条款之表述，利用二楼外墙设置广告牌是承租人租赁二楼物业的附属权利。在租赁期满后，出租人当然有权收回外墙广告位置的使用权。不过，基于便利、节约的处理原则，本院认为将拆除广告字体作为合同权利交予出租人行使更为合理，即，反诉原告刘兰山有权自行清除涉案广告牌的字体、痕迹，也有权直接交予下一手承租人使用。
至于本诉中的利息问题。由于被告刘兰山一直有合理情由未退还保证金，故不应要求其支付相关利息。本院对原告的该项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告刘兰山应于本判决生效之日起十日内向原告中国人民财产保险股份有限公司佛山市三水支公司返还保证金30000元。
二、驳回原告中国人民财产保险股份有限公司佛山市三水支公司的其他诉讼请求。
三、反诉被告中国人民财产保险股份有限公司佛山市三水支公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘兰山赔偿租金损失10000元、物业修复费20000元，共计30000元。
四、反诉原告刘兰山有权于本判决生效后清理反诉被告中国人民财产保险股份有限公司佛山市三水支公司在涉案租赁物二楼外侧所设置的广告牌。
五、驳回反诉原告刘兰山的其他反诉请求。
六、上述第一、三项判决相互抵消后，双方互不负履行义务。
本诉案件受理费减半收取即275元，由原告中国人民财产保险股份有限公司佛山市三水支公司负担。反诉案件受理费减半收取即917元，由反诉原告刘兰山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 季永峰
二〇一五年二月二十八日
书记员 范晓瑜