河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第468号
上诉人（原审原告）：王晶阳，男，汉族。
委托代理人：王嵩，男，汉族。特别授权。
上诉人（原审原告）：王晶泉，男，汉族。
委托代理人：马铃，女，汉族。系王晶泉之妻，特别授权。
上诉人（原审原告）：王嵩，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：李宇灿，女，汉族。
被上诉人（原审被告）：王忠永，男，汉族。
二被告共同委托代理人：吕富平，河南润和律师事务所律师。特别授权。
上诉人王晶阳、王晶泉、王嵩因与被上诉人李宇灿、王忠永确认合同效力纠纷一案，老城区人民法院作出（2012）老民初字第5号民事判决书，原告王晶阳、王晶泉、王嵩不服判决，上诉于本院，本院以程序不当为由，本案发回洛阳市老城人民法院重审并作出（2013）老民初字第511号民事判决，上诉人王晶阳、王晶泉、王嵩不服向本院提起上诉，本院依法组成合议�，公开开庭进行了审理，上诉人王晶阳的委托代理人王嵩、王晶泉的委托代理人马铃、王嵩，被上诉人王忠永及其委托代理人吕富平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：王伟与常玉青系夫妻关系，二人生育子女三人，长子王晶阳、次子王晶泉、三子王嵩。1999年12月，洛阳市郊区人民政府给常玉青夫妇颁发了洛郊集建（土06）字第007542号集体土地建设用地使用证，该证载明：土地使用者常玉清（青），地号06-03-356，用地面积85.8平方米。后二人于1999年12月经洛阳市郊区洛北乡乡村建设环境保护管理所批准，拟在洛北乡烧沟村村南建设三层砖混结构楼房，后王伟与常玉青夫妇将该房屋建成。2000年1月15日，洛阳市郊区土地规划管理局向常玉青颁发了第27544号房屋所有权证书，该证书载明：“所有权人：常玉青；所有权性质：私有房产；房屋坐落：郊区洛北乡烧沟村；地号：511；房屋状况：混合结构三层；建筑面积：276.87平方米”。2004年9月常玉青去世。王伟于2012年3月26日死亡。又查明：王忠永与李宇灿系夫妻关系。该二人于2004年租住王伟与常玉青的烧沟村房屋。2005年3月29日，王伟与李宇灿签订了《房屋购买协议》一份，该协议约定：一、甲方王伟（卖方），乙方李宇灿（买方），李宇灿购买王伟位于道北烧沟村的一套房子（面积三层）总价格15万元；二、李宇灿分期付款给甲方，从2005年12月底首付10000元，以后每月以3000元付给甲方，以致三年内付清房款15万元；三、在李宇灿付给王伟房款7.5万元之时，王伟为李宇灿办理土地使用证和房产证过户手续；四、如果李宇灿在三年内付不清全部房款，王伟可以收回并转卖给第三者等内容。该协议签订后，李宇灿、王忠永便一直在该房屋居住至今，未对该房屋进行翻建，并支�了相应购房款。2009年2月，王伟又以常玉青的名义与王忠永、李宇灿签订《协议》一份，该协议载明：甲方：常玉青、乙方：王忠永、李宇灿，经双方协商，常玉青将位于郊区洛北乡烧沟村85平方米宅基地，建筑面积：276.87平方米三层小楼转让给王忠永、李宇灿，包括房屋所有权、宅基地使用权，价格16万元，转让房款按《中华人民共和国继承法》分配，与乙方无关。过户手续现无法办理，等能办理时，甲方协助乙方。王伟在协议上签上了“常玉青”的名字并按指印，并且将协议时间写为“2003.3.29日”。现王晶阳、王晶泉、王嵩诉至本院，庭审中要求确认上述两份房屋买卖协议无效。另查明：王伟与李秀华于2005年结婚，于2011年5月13日离婚，双方婚后无子女。还查明：2008年10月29日王伟曾向本院起诉王晶阳、王晶泉、王嵩房屋确权一案，要求确认洛阳市郊区土地规划�理局向常玉青颁发的第27544号房屋所有权证书记载的房屋归王伟所有，后王伟申请撤回起诉，本院以（2009）老民初字第82号民事裁定予以准许。
原审认为：常玉青、王伟（已死亡）原系城镇居民，非烧沟村集体经济组织成员，洛阳市郊区土地规划管理局第27544号房屋所有权证记载的“郊区洛北乡烧沟村混合结构276.87平房米三层房屋”登记在常玉青名下，该房产系常玉青与王伟在夫妻关系存续期间的共有财产，该房产不属农民宅基地上的房产。2005年3月29日王伟与被告李宇灿签订《房屋购买协议》时，常玉青已死亡，王伟对上述房产拥有二分之一以上产权，王伟将涉案房产出卖给被告王忠永、李宇灿。三原告以王伟无权处分和房屋未办理过户为由，主张房屋买卖协议无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当�人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同设立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力”。因此本院依法认定王伟与被告李宇灿就涉案房产2005年3月29日签订的《房屋购买协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告王晶阳、王晶泉、王嵩要求确认2005年3月29日王伟与被告李宇灿签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，理由不能成立，不予支持；关于2009年2月王伟又以常玉青的名义与被告王忠永、李宇灿签订落款时间为“2003.3.29日”的房屋买卖《协议》，因当时常玉青已经死亡，王伟与被告王忠永、李宇灿双方属恶意串通，该合同不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条�《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，经院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告王晶阳、王晶泉、王嵩的诉讼请求。本案受理费100元，由原告王晶阳、王晶泉、王嵩承担。
王晶阳、王晶泉、王嵩上诉称：一审程序严重违法，一审判决认定事实错误、基本事实不清、适用法律错误，依法应予撤销，并依法予以改判。一、1、与原审相比，本案重审时，合议庭成员全部更换，当事人及其代理人都发生了很大变化。一审法院2013年9月9日开庭审理本案时，未按照《民事诉讼法》第一百三十八条规定，进行法庭调查，而是把开庭当作原审开庭的延续，只允许当事人对原审时未出示的新证据进行举证质证，而未对本案全部证据进行举证质证，严重违反法定程序，剥夺和限制了上诉人�诉讼权利。2、一审法院应当回避的人员没有回避，违反法定程序，依法应予撤销。二、一审判决认定事实错误、基本事实不清，依法应予撤销一审判决中所称举证、质证内容是完全违背事实的、虚假的，一审判决用以认定事实的证据未在法庭出示、质证，其合法性、真实性、关联性都不明，认定的基本事实不可能清楚。三、一审判决适用法律错误，依法应予撤销1、一审判决根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。其中的当事人是指买卖合同双方当事人，上诉人是本案诉讼当事人，并非买卖合同的当事人，根本不在此限。2、一审判决根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。其中“除法律另有规定或者合同另有约定外”被一审法院视而不见，《合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”；第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；第一百七十七条：“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有；第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”本案应当适用这些法律规定进行裁判。3、一审判决根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。本案是“违法”成立的合同应为无效合同。4.一审判决中，认定房产不属于农民宅基地上的房产，上诉人在一审提交的证据中房屋的土地使用证明是《集体土地建设用地使用证》，认定事实错误。位于烧沟村的房屋所有权及其土地使用权都属于常玉青，常玉青20**年9月21日因病死亡，没有留下遗嘱，其所有的位于烧沟村的房屋转为遗产，由法定继承人王伟、王晶阳、王晶泉、王嵩共同共有。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应认定无效。因此，王伟未经其他权利人同意，擅自处分与上诉人共同共有的房产，应当确认“李宇灿2005年3月29日与王伟签订的《房屋购买协议》无效”。李宇灿明知常玉青还有其他继承人，却与王伟签订合同，购买王伟与上诉人共有的房产，属于恶意串通，损害上诉人利益的行为，应当改判。“李宇灿、王忠永2009年2月与王伟签订的落款为‘常玉青20**.3.29’的房屋买卖《协议》无效”。2009年2月，被上诉人李宇灿、王忠永明知常玉青已经死亡，却让王伟以常玉青的名义与自己签订合同，该合同是李宇灿、王忠永与王伟的真实意思表示，属于双方恶意串通，应确认该合同无效。综上所述，一审判决程序严重违法、认定基本事实不清、认定事实错误、适用法律错误，请二审法院撤销原判、依法改判，支持上诉人的请求。由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
李宇灿、王忠永辩称：李宇灿、王忠永辩称：一、一审程序正当，并无违反法律规定。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。常玉青、王伟原系城镇居民，原籍并非烧沟村，也非烧沟村集体经济组织成员，该讼争合同所指向的房屋系其从烧沟村村委会购买地皮后，在该地皮上建成三层房屋，办理了郊区的房屋所有权证。由此可见，该房屋并非农民宅基地上的房产也非《土地管理法》所规定禁止转让的情形。常玉青去世后，王伟在其三子均不要该房屋的情况下，将该房15万元卖给被上诉人，后以15万元4人（王伟及其三子）无法均分为由，让被上诉人又加了1万元，被上诉人因购买该房屋共支付16万元。被上诉人根据200年3月29日与王伟签订的《房屋购买协议》开始对房屋享有所有权，按月向烧沟村支付水电费、卫生费。说明烧沟村委会对该次转让是同意的。上诉人对此也是知情的。上诉人一直要求王伟办理该房屋的转移手续。但洛阳市2004年以后就不再办理宅基证过户，在这种情况下，没有办理过户手续。2008年后，洛阳房价急剧上涨，城中村的改造也使该房屋急剧升值，在此情况下，王伟的两个儿子王晶泉和王嵩开始重新纠缠。在此情况下，王伟为了避免被上诉人与其儿子矛盾激化，先是在20O8年10月29日向老城区法院提起以三个上�人为被告的确权诉讼，后来在王伟的提议下，在2009年2月签订了落款为“常玉青20**.3.29的房屋买卖协议，包括在原一审过程中，王伟也认为卖房是其真实意思的反映。一审法院根据上述查清的事实，维护交易，适用法律正确，作出的判决是正确的。
本院经审理对原审查明事实予以确认。
本院认为：常玉青、王伟（均已死亡）虽系城镇居民，原籍并非烧沟村，也非烧沟村集体经济组织成员，该讼争的房屋系其从烧沟村村委会购买土地建成三层房屋，办理了郊区的房屋所有权证，并不违反法律强制性规定。王伟与王忠永、李宇灿签订《房屋购买协议》将此房屋转让给王忠永、李宇灿。上诉人王晶阳、王晶泉、王嵩以王伟无权处分和房屋未办理过户为由，上诉要求判决《房屋买卖协议》无效。2005年3月29日王伟与李宇灿签订《房屋购买协议》时，常玉青已死亡，王伟对�述房产拥有二分之一以上产权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同设立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力”。王伟与与李宇灿就涉案房产2005年3月29日及2009年2月签订的落款为“常玉青20**.3.29的《房屋购买协议》是双方当事人真实意思表示，在原一审过程中，王伟也认为卖房是其真实意思，该《房屋购买协议》已实际履行，王忠永、李宇灿已支付房屋转让款并居住在该房屋多年，该《房屋购买协议》合法有效。关于上诉人王晶阳、王晶泉、王嵩上诉称原审程序违法问题，经审理�审程序合法。本案原审法院认定事实清楚，适用法律适当，判决结果无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费100元，由上诉人王晶阳、王晶泉、王嵩负担。
本判决为终审判决。
审判长 姬秋萍
审判员 杨元卿
审判员 王 睿
二〇一四年九月二十三日
书记员 李军霞