福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初4339号
原告（反诉被告）：林国勇，男，1966年11月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，
委托诉讼代理人：康志笃，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张明霞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：饶信江，男，1986年2月23日出生，汉族，住江西省丰城市，
委托诉讼代理人：郭真，福建重宇合众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈阮玲，福建重宇合众律师事务所律师。
原告（反诉被告）林国勇与被告（反诉原告）饶�江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年5月22日、2017年6月23日公开开庭进行了审理。饶信江的委托诉讼代理人原为涂崇禹、陈阮玲，于2017年5月22日庭审后变更为郭真、陈阮玲。2017年5月22日，林国勇及其委托诉讼代理人张明霞，饶信江的委托诉讼代理人涂崇禹、陈阮玲到庭参加诉讼。2017年6月23日，林国勇的委托诉讼代理人张明霞，饶信江的委托诉讼代理人郭真、陈阮玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林国勇向本院提出诉讼请求：1.判令林国勇与饶信江于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同》自起诉之日2017年3月7日起解除；2.饶信江立即腾退出厦门市思明区曾厝垵村后厝社33号的租赁房产；3.饶信江向林国勇支付拖欠的租金（以年租金28万元的42.9%计算，自2016年12月24日起计算至合同解除之日2017年3月7日止为24024元）；4.饶信江向林国勇支付拖欠的房屋占有使用费（以年租金28万元的57.1%计算，自2016年12月24日起计算至合同解除之日2017年3月7日止为31976元）；5.饶信江赔偿林国勇租赁合同解除后继续占有租赁房产期间的租金损失（按年租金28万元的标准，自合同解除之日2017年3月7日起计算至实际腾退之日止）。事实和理由：林国勇与饶信江于2014年10月20日签订一份《房屋租赁合同》，就饶信江向林国勇租赁厦门市思明区曾厝垵村后厝社33号房产事宜进行了约定，租赁期限为10年，自2014年12月23日起至2024年12月23日止；每年租金为28万元，租金每三年递增10%，即2014年12月23日起至2017年12月23日止的年租金为28万元；租金支付方式为按季度支付，饶信江需在预付日期前后三个工作日全额支付每季度租金，逾期超过一个月的，林国勇有权终止合同，房屋内所有物品归林国勇所有；�同还就其它事宜进行了约定。《房屋租赁合同》签订后，林国勇即按约定将房产交给饶信江。但饶信江未按约定支付租金，已拖欠自2016年12月24日起至今的租金，经林国勇多次催讨未果。
饶信江辩称，林国勇未能提供出租房屋的有效批建手续，未向饶信江提供有合法批建手续的租赁物，讼争租赁合同应认定为无效。因林国勇未能提供合法的审批手续导致饶信江无法以租赁物办理经营许可进行正常经营，系因林国勇的原因导致合同终止，应由林国勇承担相应责任。
饶信江向本院提出反诉请求：确认林国勇与饶信江于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同》无效，由林国勇退还饶信江押金3万元并赔偿饶信江装修损失30万元。事实和理由：饶信江与林国勇曾于2014年10月20日就林国勇将址于厦门市思明区曾厝垵村后厝社33号三�房屋出租给饶信江之事宜签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年，自2014年12月23日起至2024年12月23日止。合同签订后，虽经饶信江一再交涉，林国勇却迟迟未能提供案涉租赁物的合法批建手续。林国勇的前述行为已严重影响饶信江对租赁房屋的正常使用，侵犯了饶信江的利益。
林国勇辩称，1.关于讼争租赁合同的效力。林国勇与饶信江签订的《房屋租赁合同》约定的面积为350平方米，林国勇已取得建设工程规划许可证的房屋面积为150平方米，其余部分尚未取得建设工程规划许可证，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，讼争租赁合同的效力为部分有效、部分无效。饶信江主张认定租赁合同全部无效的诉讼请求不能成立。2.关于饶信江要求退还押金3万元的问题。讼争租赁合同有效部分，押金退还的条件是饶信江无违约行为发生，但饶信江未按合同约定履行交付租金的义务，其无权要求退还押金。关于合同无效部分，因饶信江未按合同约定的租金标准支付房屋占用费，林国勇有权从押金中扣除其应承担的费用，其要求退还押金缺乏事实依据。3.饶信江要求赔偿装修损失30万元没有事实和法律依据。首先，饶信江主张的装修林国勇并不知情，也从未与饶信江协商并征得同意。饶信江也未举证证明具体的损失项目、计算依据。其次，对于合同有效部分，因饶信江未依约支付租金导致合同解除，其无权要求林国勇赔偿装修损失。对于合同无效部分，未形成附合物的装修物应由饶信江拆除，但不能造成房屋毁损，否则应当恢复原状。饶信江未举证证明其已对讼争房产进行了实际装修，即便有装修，林国勇也不同意利用装饰装修物。第三，讼争租赁合同约定租赁用途为出租房。饶信江未经林国勇同意擅自将租赁房产用于经营性活动，因讼争房屋已经交付给饶信江使用两年之久，其在签订租赁合同时应当知道租赁物为林国勇自建的宅基地住房，也知道或者应当知道租赁物如擅自改为经营性房屋可能存在行政管理限制无法办理营业执照的情况，且讼争租赁合同也没有约定林国勇有义务配合办理营业执照。饶信江虽未办理营业执照等合法手续，也违法使用租赁物用于家庭旅馆，获取经营收益达两年之多，租赁合同的目的已实现。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事�如下：
2014年10月20日，林国勇（甲方，出租方）与饶信江（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区曾厝垵村后厝社33号房屋（三层建筑，建筑面积为350平方米）出租给乙方。甲方于2014年12月23日前向乙方交付房屋。该房屋租赁期限自2014年12月23日起至2024年12月23日止，2014年10月23日至2014年12月23日为甲方给予乙方的装修免租期。双方同意该房屋作为出租房使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的房屋使用用途。整栋每年房屋租金为28万元，租金三年递增10%；2014年12月23日至2017年12月23日租金为28万元。合同签订当日，乙方支付押金3万元，此押金为乙方履行合同保证金，合同期满后，乙方没有违约，甲方无条件免息返还乙方。租金按季度支付，乙方必须在预付日期前三个工作日全额支付每季度租金。逾期，乙方须向甲方按日支付季度3%滞纳金。如果延期超过一个月未支付租金，视为乙方违约，合同自动解除，房屋内所有物品归甲方所有，乙方不得破坏，并无条件搬离。第九条“解除合同的条件”9.2约定：本合同签订后，非因本合同约定的情况下，若甲方单方变更、终止或解除本合同的，甲方必须赔偿乙方的装修原值50万元。第十条“违约责任”约定：因甲方产权纠纷及债务纠纷等情况的，造成乙方损失的，甲方应酌情负责赔偿。如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担装修原值50万元。
合同签订后，林国勇将租赁物（三层，350平方米）交付饶信江使用，饶信江向林国勇支付押金3万元。饶信江将租赁物用于经营家庭旅馆。因饶信江未支付2014年12月24日后的租金，林国勇向本院提起诉讼，本院于2017年3月24日向饶信江送达起诉状副本等相关应诉材料。
另查明，厦门市思明区曾厝垵村后厝社33号房屋系林国勇继承所得，林国勇持有的曾乡房证第0252号厦门市乡村房产契证载明该房屋为土木结构，一层，120平方米。2007年3月26日，厦门市思明区建设局许可林国勇对厦门市思明区曾厝垵村后厝社33号进行危房改造，（2007）厦思建（私）建规许第019号《建设工程规划许可证》载明建筑许可内容为将原土木结构单层翻改建为砖混结构一层，局部二层。建设规划设计要求为总建筑面积150平方米，其中第一层111平方米，第二层39平方米。
审理中，饶信江陈述其对讼争房屋的装修主要包括天花板、地板、墙壁、卫生间、隔音玻璃、床铺�相关家具、灯具，并同意将讼争房屋腾退返还林国勇。
本院认为，林国勇与饶信江签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但双方约定的租赁标的中包含林国勇未按照建设工程规划许可证规定建设的部分，租赁合同中约定的租赁标的超出建设工程规划许可证批建部分无效。经本院释明，饶信江仍坚持讼争合同无效，本院不予支持。
关于租赁合同有效部分，饶信江自2016年12月24日起未支付租金，饶信江亦同意腾退讼争房屋，林国勇起诉要求解除合同，本院予以支持。饶信江收到本案应诉材料之日即2017年3月24日可视为解除合同的通知到达之日，讼争租赁合同中关于讼争房屋建筑面积共150平方米部分的租赁关系自该日起解除。
讼争租赁合同虽然部分无效，但饶信江实际使用讼争房屋，应支付使用期间的占用费，占用费标准可参照租金标准计算，林国勇请求饶信江参照租赁合同约定的租金标准28万元/年支付2016年12月24日起至实际搬离之日止的租金及占用费本院予以支持。
因林国勇未按照建设工程规划许可证建设房屋，对于讼争租赁合同部分无效存在过错。就合同有效部分，林国勇与饶信江并未约定讼争房屋用于经营家庭旅馆或林国勇需协助饶信江办理营业执照，饶信江在承租讼争物两年后才以林国勇未能配合办理营业执照为由停止支付租金缺乏依据。考虑到饶信江对于租赁物系一体使用，租赁合同部分无效确实影响饶信江合同目的的实现，基于此，林国勇收取的3万元押金应当返还饶信江。
关于饶信江主张的30万元装修损失。双方《房屋租赁合同》第9.2条及第十条均明确约定饶信江的装修价值为50万元，讼争租赁合同虽然部分有效、部分无效，但并不影响双方对于装修价值这一事实的确认。鉴于双方未就装修现值达成一致意见，亦未提出鉴定申请，本院对于饶信江主张装修现值参照讼争合同第9.2条及第十条的约定并根据使用年限折旧为30万元予以确认。本院根据双方当事人在合同履行过程中的过错情况，认定双方当事人在各自过错范围内承担相应责任，结合饶信江主张的装修内容亦包含未形成附合物的部分、饶信江仍可自行处分这一情况，本院酌定林国勇应赔偿饶信江装修损失10万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认林国勇与饶信江于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同》就厦门市思明区曾厝垵村后厝社33号房屋取得建设工程规划许可的150平方米部分的租赁关系于2017年3月24日解除；
二、确认林国勇与饶信江于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同》就厦门市思明区曾厝垵村后厝社33号房屋未取得建设工程规划许可的200平方米的租赁关系无效；
三、饶信江于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区曾厝垵村后厝社33号房屋腾空返还林国勇；
四、饶信江于本判决生效之日起十日内以年租金28万元的标准向林国勇支付2016年12月24日起至实际腾空返还厦门市思明区曾厝垵村后厝社33号房屋之日止的房屋租金及占用费；
五、林国勇于本判决生效之日起十日内赔偿饶信江装修损失10万元并返还房屋租赁押金3万元，上述款项可从饶信江应支付给林国勇的租金及占用费中抵扣；
六、驳回林国勇的其他诉讼请求；
七、驳回饶信江的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费11220元，由饶信江负担。反诉受理费11220元，由林国勇负担6358元，饶信江负担4862元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门中级人�法院。
代理审判员 （刘远萍）
二〇一七年七月十一日
代书记员（ 谢伟 琴）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四�因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。