江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第01125号
上诉人（原审被告）张玉明，职工。
上诉人（原审被告）胡成友，农民。
上诉人（原审被告）胡玉刚，无业。
上诉人（原审被告）张玉梅，居民身份证号码不详，农民。
上诉人（原审被告）张凤英，农民。
上述五上诉人共同委托代理人胡靖祥，江苏衡胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）盱眙县盱城镇果园场社区教师新村小区业主委员会。
负责人朱绍清，该小区业主委员会主任。
委托代理人孙国忠，江苏法之衡律师事务所律师。
上诉人张玉明、胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英与被上诉人盱眙县盱城镇果园场社区教师新村小区业主委员会（以下简称教师新村业主委员会）排除妨害纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2015年3月17日作出（2015）盱民初字第00039号民事判决。张玉明、胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人张玉明、胡成友及其与胡玉刚、张玉梅、张凤英的共同委托代理人胡靖祥、被上诉人教师新村业主委员会的委托代理人孙国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，盱眙县教育局于2004年11月2日向原盱眙县建设局申请出资建设位于盱眙县教师新村院内，面积为158.65㎡的房屋，建成后作为盱眙县教师新村物业管理用房使用。2006年9月30日，盱眙县教育局以教师新村业主委员会（甲方）名义与原审被告张玉明（乙方）签订《县教师新村物业管理承包合同书》，将盱眙县教师新村物业交由原审被告张玉明承包，约定承包期限八年。涉案的四间房屋作为物管用房交由原审被告张玉明使用。合同签订后，张玉明将盱眙县教师新村物业实际交由原审被告胡成友管理，并将涉案房屋交由胡成友使用。自2009年起，胡成友将涉案房屋部分出租，租金为13000元／年，收取的租金由原审被告胡成友自行支配使用。上述物业合同期限届满后，原审原、被告之间未续签合同，原审原告主张要求原审被告搬出涉案房屋，原审被告拒不退还。
另查明，涉案房屋为原审被告胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英占有使用。张玉明与张玉梅系姐弟关系，张玉梅与胡成友系夫妻关系，张凤英系张玉明、张玉梅母亲，胡玉刚系胡成友、张玉梅儿子。涉案房屋目前由原审被告胡成友、张玉明、张凤英居住，并经营一家字号为“盱眙锦昌便利店”的小商店，登记的负责人为原审被告胡玉刚。
又查明，2014年6月3日盱眙县教师新村小区经盱眙县盱城镇果园社区居民委员会、盱眙县住房和城乡建设局、盱眙县盱城镇人民政府备案成立教师新村业主委员会。
原审原告教师新村业主委员会诉称，2006年9月30日，教师新村业主委员会与原审被告张玉明签订《县教师新村物业管理承包合同书》一份，双方约定由原审被告负责盱眙县教师新村小区的物业管理，合同期限八年，并对有关事项进行了约定，2014年9月30日，上述合同届满。合同届满后，原审被告拒绝返还、迁出本案讼争的物管用房。为维护原审原告的合法权益，特具状请求判令原审被告迁出盱眙县教师新村小区门口四间物业门面房（平房），并承担本案的诉讼费用。
原审被告张玉明辩称，原审原告诉请的主体不适格，原审原告没有经过业主大会选举产生，是不合法的，该诉称房屋原属盱眙县教育局，法律没有明确授权或规定业主委员会享有排除妨害的权利；涉案房屋已由盱眙县教育局转租给他人，原审被告不是房屋的实际使用人，原审原告作为不合法的组织，无权要求原审被告搬出，应该驳回原审原告的诉请。
原审被告胡成友辩称，我、张玉梅、张凤英三人目前住在涉案房屋中，胡玉刚在外面打工，不住在此处，2006年当时因办理小超市营业执照需要，使用胡玉刚的名字登记，实际经营者是我。我原来是该小区的物业管理人，在签订物业合同时，教育局将涉案房屋交给我使用，交付时的房屋是毛坯房，约定是谁投资谁受益，涉案房屋的门窗、地板砖、水电等都是我投资的；我不同意搬离房屋，我投资了这么多钱，并且我给小区修下水道、小区业主欠付的物业费、涉案房屋的防水设备以及小区的集体车库的防水、2号楼的房屋屋面防水、涉案房屋的门窗、地板砖、水电等钱都是我付的，钱都还没给付我，现在要求原审原告方将上述的钱都付给我，我就同意搬离，如果不解决就不同意搬离。另外原审原告的业主委员会成立不合法，没有真正的通过业主大会的选举，现在很多业主都要求我继续干，因为我收费低一年才156元，家里的大小事情我都能帮其解决。
原审被告胡玉刚、张玉梅、张凤英未作答辩。
原审认为，物权是指权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。涉案房屋由盱眙县教育局申请出资建设，建成后交由盱眙县教师新村全体业主作为物业管理用房使用，上述事实有证据能够证实，据此盱眙县教师新村的全体业主依法享有涉案房屋的使用权。原审被告张玉明基于物业管理合同关系，在合同存续期间内享有涉案房屋的使用权，并将涉案房屋交由几原审被告使用，期届后，在没有与原审原告续签物业合同的情况下，应当将物管用房腾空并退还给使用权人。同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。教师新村业主委员会经依法成立并登记备案是本案适格原审原告，有权代理全体业主行使涉案房屋的排他性权利。原审被告张玉明、胡成友抗辩认为在设立时未召开业主大会导致业主大会成立不合法缺乏事实依据，不予支持。原审被告胡成友抗辩称因其对涉案房屋有出资装潢行为，其投入的回报及物业费用的收取，与案涉排除妨害不属同一法律关系，不属于本案的审理范畴，故不理涉，原审被告可依法主张权利，该项辩称理由不能吞并或抵消原审原告方的诉请，原审被告胡成友的该项辩称理由不能成立。原审原告起诉要求五原审被告搬离并腾空涉案房屋，有事实和法律依据法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：原审被告张玉明、胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英于本判决生效后六十日内腾空搬出并交付给原审原告位于盱眙县盱城镇教师新村门口四间（平房）房屋。案件受理费100元，减半收取50元，由原审被告张玉明、胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英负担。
原审判决后，张玉明、胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英均不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，证据不足。被上诉人教师新村业主委员会只是通过人事关系做备案工作，本小区不仅没有召开业主大会，也未通过选举，更没有超过半数的占建筑面积且有一半以上的业主同意，不能够代表广大业主意愿。相反，上诉人胡成友提供的证据证明达三分之二的广大业主坚决要求继续为本小区服务。二、盱眙县教育局作为诉争房屋产权人没有表明让被上诉人教师新村业主委员会使用该房屋，且该局于2005年出具证明，该房屋为解决小区物业管理作为管理用房，时过十年，原小区作为业主的教育系统教师几乎都搬出，作为福利分房和管理模式当然区别于现纯商业开发的物业管理模式。三、上诉人张玉明与盱眙县教育局订立的物管协议已终止，且实际已交于上诉人胡成友履行，现只能由盱眙县教育局基于合同关系，要求上诉人张玉明返还诉争房屋，被上诉人教师新村业主委员会无权要求上诉人张玉明搬出，而上诉人张玉明也没有使用该房屋。上诉人胡玉刚仅是小商店登记人，未实际占有使用诉争房屋，与诉争房屋无关。上诉人张玉梅、张凤英只是临时在此，没有对诉争房屋行使管理或收益。四、上诉人张玉明与盱眙县教育局订立的物管协议后，将其相关权利、义务交由上诉人胡成友履行，得到大部分业主的认可。在此期间上诉人胡成友还对诉争房屋进行装修、增加投资，且现小区不少业主还欠其物管费。当初，盱眙县教育局就要求物管费低价收取，不足部分用诉争房屋的收入给予补贴。其他物管组织在不能对此圆满解决情况下，上诉人胡成友有权拒绝搬出。综上，被上诉人教师新村业主委员会未经小区业主大会选举，系非法组织，其不能代表广大业主意愿，只能损害业主的经济利益，原审判决上诉人搬出诉争房屋无依据，应予撤销。请求二审改判或发回重审。
被上诉人教师新村业主委员会辩称：一、答辩人是按照法定程序在盱眙县盱城镇果园社区的指导下成立业主大会，并经业主大会选举产生，并在盱眙县住房和城乡建设局和盱眙县盱城镇人民政府备案，是本案的合格主体。二、诉争房屋系盱眙县教育局为解决被上诉人教师新村业主委员会的小区物业管理用房问题而建设，小区教育系统业主是否搬出，不影响被上诉人教师新村业主委员会诉权的行使。三、上诉人张玉明系合同相对方，其在合同到期后有义务将诉争房屋交付享有合法使用权的答辩人，其于2014年10月1日曾阻止答辩人将诉争房屋交付给第三方物业公司，上诉人张玉明也是侵权人。上诉人胡玉刚以其名义在诉争房屋内开设商店，上诉人张玉梅、张凤英也在诉争房屋内经营生活无合法依据，其负有将诉争房屋腾空并交付答辩人的义务。四、上诉人虽在诉争房屋有投入，但在诉争房屋内经营十年时间，取得了数额较大的利益，在双方没有对投入进行约定的情况下，其投入不应得到任何补偿。综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，依法应予以驳回。
本院经审理确认原审查明的事实。
本案的争议焦点为：一、被上诉人教师新村业主委员会是否为适格主体，有无权利主张能力。二、上诉人等人是否存在实际占有该房屋及占有该房屋有无合法依据。
关于焦点一。本院认为，业主与业主大会、业主委员会之间因业主大会、业主委员会的召开、决议等行为而发生的纠纷，应由当地政府房地产行政主管部门处理，当事人向人民法院提起民事诉讼的，不予受理。本案中，被上诉人教师新村业主委员会是依照法定程序成立，并依法在相关部门进行备案，故其具备本案适格主体资格。上诉人张玉明、胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英非诉争小区业主，对被上诉人教师新村业主委员会成立的程序提出异议无法律依据。故上诉人张玉明、胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英该上诉请求本院不予支持。
关于焦点二。本院认为，根据查明的事实，诉争房屋系盱眙县教育局出资建设，建成后作为盱眙县教师新村物业管理用房使用。上诉人张玉明使用上述房屋是依据2006年9月30日其与原教师新村业主委员会签订的《县教师新村物业管理承包合同书》，该合同期限已届满，上诉人张玉明依法应将上述房屋交还给被上诉人教师新村业主委员会。而上述房屋现为上诉人胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英占有使用，已无相应的合同和法律依据，故原审确定上诉人张玉明、胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英腾空搬出诉争房屋并交付给被上诉人教师新村业主委员会并无不当。关于上诉人胡成友主张其对诉争房屋有出资装潢，现小区不少业主还欠其物管费问题。本院认为，该主张与本案不属同一法律关系其可另行主张权利。
综上，上诉人张玉明、胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张玉明、胡成友、胡玉刚、张玉梅、张凤英负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冬然
审判员 李前兵
审判员 王 健
二〇一五年七月十三日
书记员 宋 诚