江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第0470号
原告孙咏。
委托代理人成殿军，江苏法哲律师事务所律师。
被告连云港万和房地产有限公司，住所地灌云县经济开发区名流山庄（324省道南侧）。
法定代表人李德刚，该公司董事长。
委托代理人郁翔，江苏维尔利律师事务所律师。
本院于2014年3月27日立案受理了原告孙咏与被告连云港万和房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，依法由代理审判员龚成霞适用简易程序于2014年5月13日、6月13日公开开庭进行审理，本案因案情复杂，依法组成合议庭于2014年8月26日公开开庭进行审理。原告孙咏及其委托代理人成殿军、被告连云港万和房地产有限公司委托代理人郁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙咏诉称，2011年12月17日，被告万和公司因经营需要，向原告孙咏借款200万元，每年利息按20%计算，借款期限1年，从当日至2012年12月16日，借款以被告的名流山庄14幢B-4-3室、4幢D-1-5室、5幢D-2-4室作为担保，双方为此签订了《抵押借款合同》并在灌云县公证处办理了公证手续。2013年5月18日，被告因经济困难，未能到期归还原告的借款，双方经过协商，订立了《抵押物作价协议书》，被告将4幢D-1-5室（房屋产权证号为：00××89）及名流山庄5幢D-2-4室（房屋产权证号为：00××20）二套别墅按每平方3550元作价236.004万元，用以冲抵原告的款项。原告诉至法院要求判令被告为原告办理所购的2幢房屋房地产证。2014年6月13日经本庭释名原告孙咏将诉讼请求变更为：1、请求判令被告偿还原告计算至2014年6月13日本息款项实现债权的律师费共计223.1828万元，以及偿还以本金144.784万元为基数、按照央行同期贷款利率的4倍计算利息至清偿之日止；2、请求贵院判决原告有权从法院拍卖、变卖处理该抵押房屋所得的价款中优先受偿。
被告连云港万和房地产有限公司辩称，一、本案原告的诉讼请求不属于法院的民事受案范围，本案原、被告因为借款事项已经办理了赋予强制效力的公证法律文书，根据法律规定的该公证法律文书具有强制执行的效力，按照司法解释规定，对具有强制执行效力的法律文书有争议的提起的诉讼只有在人民法院裁定不予执行之后方可向人民法院提起诉讼，本案原告无权就公证的债权债务关系提起诉讼。二、相关款项的被告在借款之后已经进行了偿还，所偿还的款项应当从借款当中扣除。三、原告的诉讼请求第一项是要求支付本息款项后面又要求偿还相关的利息我们认为是重复计算。综上所述，请求法院依法裁定驳回原告的起诉。
经审理查明：1、2011年12月17日，原告与被告签订抵押借款合同，双方合同约定被告连云港万和房地产有限公司（乙方）向原告孙咏（甲方）借款200万元，借款期限为自2011年12月17日起至2012年12月16日止，约定年利率20%，双方约定一方未按本合同的约定时间归还借款本息时，乙方应承担甲方为实现债权所发生的执行费、诉讼费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。为担保乙方履行合同，乙方按甲方要求提供灌云县伊山镇324省道南侧鲜禾鞋业北侧名流山庄14幢B-4-3室（房屋产权证号为：00××55）、4幢D-1-5室（房屋产权证号为：00××89）及5幢D-2-4室（房屋产权证号为：00××20）三套房屋抵押，并办理了抵押登记手续。同日原、被告双方将签订的《抵押借款合同》在灌云县公证处进行了赋予《抵押借款合同》强制执行效力的公证。
2、经2014年6月13日双方对账确认：2011年7月8日，孙咏委托张志军将80万元汇入被告连云港万和房地产有限公司账户；2011年12月21日支付100万元；2011年12月7日支付20万元，原告要求此20万元借款利息从2012年1月7日起计算。2012年4月26日，被告还款5万元，2012年7月26日还款5万元，2012年9月10日还款8万元。2012年被告经原告同意将抵押给原告的名流山庄14幢B-4-3室（房屋产权证号为：00××55）卖于他人并办理了抵押注销登记手续，2013年1月6日被告将卖房所得款项107.36万元支付给原告。2013年1月7日，经被告要求原告汇给被告15万元。
3、2011年12月12日，原告孙咏就本案的抵押房屋办理了他项权证，其中4幢D-1-5室（他项权证号为灌房他证伊山字第000157**号）抵押债权数额68万元；5幢D-2-4室（他项权证号为灌房他证伊山字第000157**号）抵押债权数额66万元。14幢B-4-3室也同时办理了他项权证，后经双方协商同意卖与他人注销了他项权证。
4、2013年5月18日，原、被告双方签订抵押物作价协议书，经协商甲方（被告）乙方（原告）达成如下协议：（一）双方同意以抵押物作价用于归还甲方所欠乙方借款本息；（二）甲方所欠乙方本息合计2052200元；（三）两幢别墅（D-1-5他项权证00015751、D-2-4他项权证号00015750）共计面积664.8㎡按3550元∕㎡作价为贰佰叁拾陆万零肆拾元整，用冲抵甲方欠乙方款项，不足部分实行多退少补。（三）……2013年5月27日根据双方的抵押物作价协议约定，原告汇给被告购房款10.7840万元。
上述事实，有原、被告陈述，原告举证的抵押借款合同、公证书、他项权证2本、抵押物作价协议书、107840元收据一张、律师收费标准表一张、收费票据；被告举证的记账凭证两份等证据证实，上述证据，经庭审质证，本院依法予以确认，原告举证的委托代理合同一份，因被告放弃质证权利，本院依法予以确认。
原告举证的2052200元收据一份，因原告并未实际支付被告2052200元，对此证据本院依法不予采信。
被告抗辩称本案原告的诉讼请求不属于法院的民事受案范围，本案原、被告因为借款事项已经办理了赋予强制效力的公证法律文书，根据法律规定的该公证法律文书具有强制执行的效力，按照司法解释规定，对具有强制执行效力的法律文书有争议的提起的诉讼只有在人民法院裁定不予执行之后方可向人民法院提起诉讼，本案原告无权就公证的债权债务关系提起诉讼。对此本院认为，从被告的还款过程以及原、被告于2013年双方签订的抵押物作价协议书，对原、被告之间的债权债务进行了结算，原、被告之间实际上已经对2011年签订的抵押借款合同部分进行了变更，根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。在2014年6月13日本庭主持的对账笔录以及庭审笔录中，原、被告双方对收到部分借款的时间、利息的起算时间以及利息的计算方法作了变更。对于变更后的债权债务关系，本院有权审理，对被告此项抗辩，本院不予采纳。
原告举证律师收费标准表、收费票据、委托代理人合同要求被告给付律师代理费40000元，被告对原告举证的律师收费标准表无异议，原告此项主张未超过行业标准，且符合双方合同约定，本院依法予以支持。
原告主张将2011年7月8日汇款的80万元的利息起算时间从2011年7月8日起算，被告不予认可，对此本院认为，原、被告之间签订的抵押借款合同约定利息的起算时间是2011年12月17日，原告此要求无法律依据和合同约定。原告主张将抵押的名流山庄14幢B-4-3室卖房款项中的66万元优先偿还该担保物上的债权本金及其利息，本院予以支持。原告要求2013年5月27日汇给被告的10.7840万元，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算利息，被告不予认可，要求按中国人民银行同期存款利率计算。对此本院认为，此款是原告汇给被告的购房款，双方未对此款约定利息，对原告此项要求，本院不予采纳，可以按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息。
原告主张2013年1月6日被告汇给原告的107.36万元，应扣掉第二天原告付给被告的15万元，主张只还92.36万元。被告在对账笔录中抗辩是又一借款，应单独从2013年1月7日计息。对此本院认为，因原、被告双方未对此15万元性质约定，本院对原告主张不予支持，依法认定该15万元是双方形成新的债权债务关系，因其发生在200万元债权债务期间，且被告同意计息，本院依法确认该15万元借款按中国人民银行同期贷款利率四倍从2013年1月7日起计息。
综上，截止2013年1月6日前，原告出借给被告本金200万元（80万＋100万＋20万），应还利息56.0097万元。被告共计偿还18万元（5万元＋5万元＋8万元），因双方约定的还款方式为一次性偿还本息，未对具体还款作约定，本院按照还款先偿还利息再还本金计算，被告尚欠原告本金200万元，利息38.0097万元（56.0097万元-18万元），2013年1月6日当天，被告偿还107.36万元，其中66万元用于偿还本金，41.36万元用于抵充利息38.0097万元后，尚余3.3503万元偿还本金，截止到2013年1月6日，被告尚有130.6497万元本金未还。2013年1月7日，原告借给被告15万元。
本院认为，原、被告之间的抵押借款合同属双方的真实意思表示，内容不违背法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，依法受法律保护。2013年5月18日，原、被告双方签订抵押物作价协议书属双方当事人的真实意思表示，其中对先前签订的借款合同进行结算视为对借款合同的部分内容的变更，对未违反法律强制性规定的部分依法受法律保护。被告连云港万和房地产有限公司应在合同约定的还款期限向原告履行还款义务，未履行还款义务，应承担相应的违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告连云港万和房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告孙咏清偿借款本金130.6497万元及利息，利息以本金130.6497万元，按中国人民银行同期贷款利率四倍从2013年1月7日起计算至判决确定给付之日止；
二、被告连云港万和房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告孙咏清偿借款本金15万元及利息，利息以本金15万元，按中国人民银行同期贷款利率四倍从2013年1月7日起计算至判决确定给付之日止；
三、被告连云港万和房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告10.7840万元及利息，利息以本金10.7840万元，按中国人民银行同期贷款利率从2013年5月27日起计算至判决确定给付之日止；
四、被告连云港万和房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告因实现债权支付的律师代理费4万元；
五、原告孙咏有权从法院拍卖、变卖处理抵押的名流山庄4幢D-1-5室（房屋产权证号为：00××89）及名流山庄5幢D-2-4室（房屋产权证号为：00××20）房屋所得的价款中在抵押债权数额范围内优先受偿；
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告连云港万和房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费24650元，保全费5000元，共计29650元，由被告连云港万和房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费24650元，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
审 判 长 朱 锐
代理审判员 龚成霞
人民陪审员 孙千祝
二〇一四年九月十八日
书 记 员 孙金磊
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
（二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。