山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第11号原告济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人刘国光，总经理。委托代理人于金鲁，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。被告孙丽娟，女，1978年7月9日出生，回族，济南大学教师，住济南市。原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告孙丽娟恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁到庭参加了诉讼，被告孙丽娟经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）诉称：被告孙丽娟于2013年9月14日，持商品房迁入证入住房屋。2013年9月14日，被告同原告签订了《前期物业管理服务协议》，被告入住后，私自在公共部位搭建各种物件。原告曾于2014年7月3日向被告发出《装修整改通知单》，要求被告必须于7日内整改拆除并恢复原样，但被告一直置之不理，未予整改。被告的行为违反了《山东省建筑装饰装修管理办法》第十四条“在建筑装饰活动中，禁止下列行为：……（四）擅自搭建建筑物、构筑物或者改变建筑物使用功能、原外观设计”的规定和原告公司内《装修管理规定》第五项第十条“严禁影响和占用小区公共部位或公用设施。不得在公用区域乱搭乱建，不得占用公共走廊、楼梯，禁止在公共走廊、楼梯及楼外的公共部位乱接水电线及其他线路”的规定。同时，被告的行为也违反了原告与被告所签署的《前期物业管理服务协议》第二十一条第六款的规定。被告的行为损害了公共部位设施，给小区的消防安全造成很大隐患。为维护全体业主的合法权益，原告诉至法院，要求被告立即拆除其私自在楼道公共部位搭建的构筑物，恢复原状并赔偿原告方的经济损失2000元，由被告承担本案的诉讼费用。被告孙丽娟辩称，针对原告的起诉，我方的答辩意见如下：1、被告无任何违规搭建的行为，原告所诉被告占用公共部位私自搭建不符合客观事实。原告已对被告的物业装修进行了验收，并且退还了被告交纳的装修押金，被告不存在任何违规搭建的行为。原告起诉状中提到的所谓于2014年7月3日发出的《整改通知》，被告方并未收到，并且该通知中提到关于被告扩建入户门的情况也是无中生有。2、原告没有任何损失，其索要损害赔偿也没有任何法律依据，原告的行为属于恶意诉讼。假设被告存在搭建行为，拆除后即恢复了原状，没有给原告或第三方造成任何经济损失，故原告在没有损失的情况下索要赔偿没有事实和法律依据。另外，本案案由系恢复原状纠纷，属物权请求权，原告作为物业服务企业，并不享有物权，故也无权对被告提起诉讼。原、被告之间是物业服务合同关系，被告按时交纳物业服务费，没有任何违约行为。原告起诉的真正原因，是因为原告违规超标准收取车位管理费，被告曾与其他业主一起向其主张权利。为此，原告怀恨在心，对被告恶意提起诉讼。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告孙丽娟系济南市房屋的业主，原告龙泉物业公司系该小区的物业服务企业。2013年9月14日，被告孙丽娟持《商品房迁入证》办理了入住该小区的相关手续，并与原告龙泉物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同中约定被告孙丽娟作为乙方有义务“不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。……”同时签署了确认书一份，承诺遵守《业主临时规约》和《业主手续》，并同意承担违反上述文件而产生的相应责任，对物业使用人违反上述文件的行为承担连带责任；《业主手册》中的《泉景天沅·和雅园小区业主临时公约》第三条中规定，业主有义务“按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自变更房屋结构、外观和用途；占用共用部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。”2013年9月16日，原、被告及装修施工队伍签订《装修协议书》，此后，被告孙丽娟对其房屋进行了装修。2013年11月17日，原、被告进行装修验收时，签署一份《装修验收记录》，该记录中被告孙丽娟签字认可以下事项：“业主自行砸飘窗、墙，所造成的一切影响由业主自行负责，太阳能管道不得改造，出现问题业主自负。”根据原告龙泉物业公司提供的照片证据显示，被告孙丽娟对其入户门外楼梯间走廊的顶部进行了改造，加装了一个储藏吊柜，另在入户门外右侧放置了鞋柜和部分杂物、墙面上挂置了部分物品，占据了走廊通道的部分空间。2014年12月29日，原告龙泉物业公司委托济南市中明泽法律服务所向被告孙丽娟发出《告知函》一份，内容为：“业主孙丽娟：在消防检查中我们发现，你在楼道中私搭乱建，小区物业服务中心曾在2014年7月3日向你发出整改通知，催促您将楼道内私搭乱建的物品拆除并恢复原样。你的这种乱占公共部位的行为违反了物业管理条例及消防有关规定。现向你发出告知，限您接此告知函后3日内进行拆除恢复原样。逾期物业服务公司将主张权利。特此告知。”，另，原告龙泉物业公司提交了于2014年7月3日向被告孙丽娟发出的《装修整改通知单》，但该通知单中并没有被告的签名，原告也未提供其向被告有效送达该通知单的相关证据。原告现诉至法院，请求法院判令被告孙丽娟将私自在入户门前楼梯间内搭建的吊柜拆除、恢复原状，判决被告孙丽娟赔偿原告的经济损失2000元。另查明，被告孙丽娟在开庭审理前，通过邮寄的方式向法院提交了答辩状和部分证据。其中包括照片和其邻居1701、1702室室业主的书面声明，照片中显示被告孙丽娟已将放置了其入户门右侧的鞋柜、置物架、杂物及墙面上的挂置物清理，只留有顶部加装的吊柜未给予拆除；1701室业主任养标出具声明：“市中区人民法院：我是1701室业主，居住在1703室孙丽娟的对门。孙丽娟家在自己家门前上方搭建的一个货物架子，我认为是在人家自己家门口搭建的，并未影响到我家，对此无任何意见。”1702室业主王德令出具声明：“市中区人民法院：我是1702室的业主，居住在1703室孙丽娟的隔壁。孙丽娟家在自己家门前上方搭建的一个货物架子，我认为是在人家自己家门口搭建的，并未影响到我家，对此无任何意见。特此说明。”以上事实，由商品房迁入证、前期物业服务合同、业主手册、装修协议书、装修验收记录、装修整改通知单、告知函、照片、维权材料、声明及原告一方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，根据我国《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危害建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条中规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。……”据此，应当认定被告孙丽娟家中入户门口的顶部及楼梯部分应当属于公共部位，应归全体业主共同享有和共同管理。也就是说，属于全体业主共同享有的共用部分，任何个人或者单位不得独自占有和使用，故被告孙丽娟在其家中入户门前顶部私自加装悬挂式储藏柜的行为，不仅仅是损害了其邻居的合法利益，也损害了全体业主的共同利益，且留下了消防隐患，其行为是不应得到法律和相关法规准许的，也不符合原、被告双方所签订物业服务合同之约定。本案中的另一个焦点是原告龙泉物业公司是否具有起诉的主体资格问题，对此本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”从其中可以看出，对业主违反小区规约或者相关法律、法规的行为，物业服务企业是具有诉权的，故对被告孙丽娟答辩中提出的原告龙泉物业公司并非小区公共部分的产权人，不具有诉讼主体资格的主张，不能成立，本院不予采信。对于原告龙泉物业公司要求被告孙丽娟赔偿其经济损失2000元的诉讼请求，本院认为，原告此项诉求主要是指拆除违法悬挂物及修复墙面等的支出和费用，该费用尚未发生，且系原告方自行估算，不具有客观性和真实性；如果被告孙丽娟主动履行义务，此费用就不会由原告方负担，故对原告龙泉物业公司的此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙丽娟于本判决生效之日起十五日内将其私自安装在位于济南市门前顶部的悬挂式储藏柜拆除并将墙面恢复原状。二、驳回原告济南龙泉物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，由被告孙丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  李 江二〇一五年三月十日代理书记员  商玉莹