北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00564号
上诉人（原审被告）上海昂立教育投资咨询有限公司，住上海市长宁区茅台路906号底层。
法定代表人刘常科，经理。
委托代理人马刚，上海联业律师事务所律师。
委托代理人齐凤忠，男，1982年9月25日出生。
被上诉人（原审原告）北京品凡行物业管理有限公司，住北京市顺义区后沙峪安富街6号。
法定代表人杨振科，总经理。
委托代理人杨晓翀，男，1984年11月12日出生。
上诉人上海昂立教育投资咨询有限公司（以下简称上海昂立公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第3233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年2月，北京品凡行物业管理有限公司（以下简称品凡行公司）诉至原审法院称：上海昂立公司于2012年4月18日与我公司签订北京市大兴区×××号楼及800平方米封闭院落的承租合同后，第一期房屋租金及房屋租赁押金即逾期30日才支付，应于2012年12月25日支付的第二期房屋租金至我公司起诉时仍未支付，且上海昂立公司承租房屋后一直未支付物业费及供暖费。我公司起诉后，上海昂立公司于2013年2月17日支付第二期租金及物业费、供暖费，逾期支付52天。故我公司撤回要求上海昂立公司支付第二期租金730000元、物业费41146元、供暖费60348元的诉讼请求。根据合同违约条款的约定，我公司起诉要求：1、判令上海昂立公司支付我公司第一期房屋租金逾期付款违约金131400元；2、判令上海昂立公司支付我公司第二期房屋租金逾期付款227760元。
上海昂立公司辩称：双方约定本合同双方签字盖章后于2012年4月18日正式生效，生效之日起八个工作日内，我公司向品凡行公司支付首期房屋租金73万元；双方在每期租金支付时间表中又约定房屋押金30万元于2012年4月25日支付，第一期租金73万元于2012年4月25日支付，第二期租金73万元于2012年12月25日支付；第一期租金的支付时间是相互矛盾的。按合同生效之日起八个工作日内支付第一期租金，我公司最多也就晚支付10天。双方在2013年1月14日已经解除房屋租赁合同，品凡行公司要求我公司支付第二期租金没有依据。品凡行公司要求的物业费和供暖费也是没有依据的，因为根据合同规定物业费和供暖费是应该交给物业公司或相关部门的，不应该交给品凡行公司。综上，我公司不存在违约的事实，不同意品凡行公司的诉讼请求，请求驳回其全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：品凡行公司与上海昂立公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人均应按合同约定履行义务。双方在合同中对第一期租金支付时间存在矛盾，应以后到期日期为第一期租金支付时间，故上海昂立公司应当在2012年4月30日支付第一期租金，其于2012年5月17日支付第一期租金延期支付租金17天，构成违约。上海昂立公司应于2012年12月25日向品凡行公司支付第二期租金，其未按合同约定支付，构成违约；其在未按期支付租金，违约在先的情况下，无权向品凡行公司提出解除房屋租赁合同。上海昂立公司的证人周×、孙×均与其存在利害关系，证明效力较低，上海昂立公司主张其与品凡行公司的房屋租赁合同于2013年1月14日已经协商一致解除，并未提交充分证据证明，法院对其主张不予采信。在双方房屋租赁合同未解除的情况下，孙×与上海昂立公司签订幼儿园委托管理合同，孙×即对上海昂立公司承租的房屋进行装修，结合上述情况，孙×向品凡行公司委托代理人杨晓翀卡内所汇款项应当视为上海昂立公司向品凡行公司交纳的第二期租金及拖欠的供暖费。品凡行公司主张上海昂立公司逾期支付第二期租金52天，予以确认。双方在合同中约定乙方逾期支付房屋租金，每逾期一日需向甲方支付当年房屋租金总额千分之三的违约金，双方约定的违约金过高，应予调整；法院根据上海昂立公司逾期付款的天数及本案具体情况，酌情确定上海昂立公司支付品凡行公司第一期租金逾期付款违约金14892元（1460000×3‰×17×20%），上海昂立公司支付品凡行公司第二期租金逾期付款违约金45552元（1460000×3‰×52×20%）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，于2013年8月判决：一、上海昂立教育投资咨询有限公司于判决生效后十日内给付北京品凡行物业管理有限公司第一期租金逾期付款违约金一万四千八百九十二元；二、上海昂立教育投资咨询有限公司于判决生效后十日内给付北京品凡行物业管理有限公司第二期租金逾期付款违约金四万五千五百五十二元；三、驳回北京品凡行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，上海昂立公司不服上诉至本院称，双方合同已解除，原审法院认定事实错误且程序违法，请求撤销原判，改判驳回品凡行公司的全部诉讼请求。品凡行公司同意原判。
经审理查明：2011年9月1日，北京春光房地产开发有限公司（以下简称春光公司）与北京羚羊信通传媒科技有限公司（以下简称羚羊公司）签订《北京市房屋租赁合同》，羚羊公司承租春光公司位于北京市大兴区旧宫镇旧头路总建筑面积7258.77平方米的房屋，包括灵秀山庄会所2、3、4层全部建筑面积2539.2平方米，旧头路31-1号楼1、2、3层全部建筑面积1959.36平方米，旧头路31-48号楼一层部分及2-3层建筑面积1204.8平方米，旧头路33号楼2-3层建筑面积1007.85平方米，亲亲我家南门上方空中连廊全部建筑面积547.56平方米；房屋租赁期限为2011年9月1日至2021年12月31日；免租期为2011年9月1日起至2011年12月31日。
2011年11月22日，羚羊公司与品凡行公司签订《北京市房屋租赁合同》，羚羊公司将位于北京市大兴区旧宫镇旧头路总建筑面积4498.56平方米的房屋转租给品凡行公司，包括灵秀山庄会所2、3、4层全部建筑面积2539.2平方米，旧头路31-1号楼1、2、3层全部建筑面积1959.36平方米；房屋租赁期：1、旧头路31-1号楼（原亦庄北岸售楼处）2011年12月1日至2022年3月31日届满；2、灵秀山庄会所2011年12月1日至2027年3月31日届满；合同免租期为2011年12月1日起至2012年3月31日。
2012年4月18日，品凡行公司（甲方）与上海昂立公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于北京市大兴区旧宫镇旧头路31号楼的房屋整体出租给乙方使用，房屋建筑面积约1959.36平方米，户外可使用面积共计约800平方米，甲方保证该园舍符合国家工程建设标准和相关消防、用电、卫生、环保的要求，无安全隐患（所涉及一切标准以房屋产权证用途和结构为准，不得超出房屋产权证用途、结构标准）。此房使用用途为乙方使用本合同涉及租赁房屋用于开办幼儿园。合同约定乙方租期为2012年7月1日起至2021年12月31日止，2012年4月18日至2012年6月30日为装修免租期；租金递增方式为每年在上一年租金总额基础上递增5%；双方在每期租金表中约定房屋押金30万元于2012年4月25日支付，第一期租金73万元于2012年4月25日支付，第二期租金73万元于2012年12月25日支付，第三期租金76.6万元于2013年6月25日支付的，第四期租金于2013年12月25日支付等；双方还约定本合同双方签字盖章后于2012年4月18日正式生效，生效之日起八个工作日内，乙方向甲方支付首期房屋租金73万元；双方还约定，乙方逾期支付房屋租金，每逾期一日需向甲方支付当年房屋租金总额千分之三的违约金，超过30日甲方可以解除合同并要求乙方按当年总租金的6个月租金支付违约金。合同签订后，上海昂立公司于2012年5月17日向品凡行公司支付房屋押金30万元、第一期租金73万元。品凡行公司将房屋交付上海昂立公司使用。上海昂立公司未在合同约定的2012年12月25日向品凡行公司支付第二期租金73万元。
2012年12月27日，上海昂立公司以春光公司向羚羊公司、品凡行公司发出解约函，因羚羊公司及品凡行公司拖欠租金超过30日已构成合同违约，将于2012年12月27日终止合同，收回房屋为由，向品凡行公司发出告知函，告知品凡行公司：1、自即日起，上海昂立公司不再支付任何房租；2、解除与品凡行公司签署的房屋租赁合同；3、请品凡行公司收到本函后的10个工作日内退还上海昂立公司已支付的租金及租赁押金。
2012年12月28日，春光公司证明，羚羊公司已交纳灵秀山庄会所及旧头路31-1号房屋2012年9月1日-2013年2月28日租金。2012年12月29日，羚羊公司证明品凡行公司已交纳灵秀山庄会所及旧头路31-1号房屋租金，该合同目前正常履行。
2013年年初，孙×与上海昂立公司签订《幼儿园委托管理合同》，孙×在北京市大兴区旧宫镇投资成立幼儿园，委托上海昂立公司全权经营管理幼儿园，上海昂立公司授权孙×使用其商标。上海昂立公司认可孙×投资兴建的幼儿园就在其承租的房屋，孙×已经对房屋进行装修。2013年2月17日，孙×向品凡行公司委托代理人杨晓翀卡内汇款40万元，2013年2月21日，孙×向品凡行公司委托代理人杨晓翀卡内汇款390348元，品凡行公司认可上述款项为上海昂立公司交纳的第二期租金及拖欠的供暖费60348元。2013年2月1日，上海昂立公司交纳2012年4月-2012年8月物业费20818.2元。
本案在审理过程中，上海昂立公司提供证人周×、孙×出庭作证，证明经其与品凡行公司及孙×协商，其与品凡行公司的房屋租赁合同于2013年1月14日已经协商一致解除；品凡行公司对证人周×、孙×的证言不予认可，对上海昂立公司的证明目的亦不认可。经原审法院释明，上海昂立公司认为双方在合同中约定的逾期付款违约金计算标准过高，要求予以调整。
本院审理中，上海昂立公司为支持其主张，提交证据：1、羚羊公司与品凡行公司签订的《补充协议》；2、春光公司发给羚羊公司的解除函；3、羚羊公司发给品凡行公司的关于终止合同违约金和交款函及快递单；4、品凡行公司发给上海昂立公司的告知函；5、羚羊公司原股东与品凡行公司法定代表人的股权转让合同；6、收据1张；7、羚羊公司的营业执照等。品凡行公司认为上述均不属于二审新证据，称证据1、4、5、6、7与本案无关，证据3未收到，对证据2不认可，对证明目的均不认可。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、2011年9月1日北京市房屋租赁合同、2011年11月22日北京市房屋租赁合同、2012年4月18日房屋租赁合同、北京春光公司京房权证兴字第000057**号房产证、2012年12月27日告知函、委托管理合同等证据在案佐证。
本院认为：品凡行公司与上海昂立公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。根据本案查明的事实，上海昂立公司未按合同约定的时间支付租金，构成违约，其主张与品凡行公司的房屋租赁合同于2013年1月14日已经协商一致解除，未提交充分证据，本院对其主张不予采信。由于双方在合同中约定的逾期支付房屋租金的违约金标准过高，原审法院予以调整，并根据确认的上海昂立公司逾期付款的天数，酌情确定违约金数额，并无不当。上海昂立公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6687元，由北京品凡行物业管理有限公司负担3343元（已交纳）；由上海昂立教育投资咨询有限公司负担3344元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1311元，由上海昂立教育投资咨询有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 珊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一四年一月九日
书 记 员 张 雯