杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西商初字第3049号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州开元支行
委托代理人：田国英，系该单位职员。
被告：方炫鹏。
被告：方玉娣。
被告：杭州郡原居里房产开发有限公司
委托代理人：陆凤麟、尤晓波，浙江六和律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州开元支行为与被告方炫鹏、方玉娣、杭州郡原居里房产开发有限公司（以下简称郡原居里公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年11月5日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员曹蕾独任审理，后因案情需要，本案由简易程序转换为普通程序，依法组成合议庭于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人田国英、被告郡原居里公司委托代理人尤晓波到庭参加诉讼，被告方炫鹏、方玉娣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告方炫鹏、方玉娣于2012年3月21日与原告及被告郡原居里公司签订了编号为01202000182012一手贷0000241的《个人购房借款／担保合同》，合同约定被告方炫鹏向原告借款470000元，贷款期限240个月，贷款用于购买位于杭州市余杭区良渚镇＊＊公寓＊-＊-＊＊＊室的房屋，并办理了房屋抵押预登记手续，原告依法领取了房屋抵押预登记备案证明。被告方炫鹏、方玉娣以其所购的该房屋为上述借款本息提供担保，被告方玉娣作为被告方炫鹏的配偶对上述贷款承担共同还款责任。被告郡原居里公司对上述贷款提供连带责任保证担保。2012年3月27日，原告依约发放了贷款，但被告方炫鹏、方玉娣截止2014年9月25日已连续3个付款期未按时偿还贷款本息。原告已根据合同约定向三被告宣布合同提前到期，但被告方炫鹏、方玉娣至今仍未归还尚欠的贷款本息，被告郡原居里公司亦未承担连带清偿责任。故请求判令：1、被告方炫鹏、方玉娣归还原告贷款本金443953.61元，并支付暂计至2014年9月25日止的利息、罚息、复利11200.76元，合计455154.37元，2014年9月26日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款／担保合同》和人民银行相关规定另行计付；2、原告对位于杭州市余杭区良渚镇＊＊公寓＊-＊-＊＊＊室的房屋享有优先受偿权；3、被告郡原居里公司对给付义务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。
被告方炫鹏、方玉娣未作答辩。
被告郡原居里公司答辩称：被告郡原居里公司已与被告方炫鹏、方玉娣办理了涉案房屋的交房、收房手续，并告知被告方炫鹏、方玉娣该房屋已具备办理房产证的条件，之后未办理房产证和他项权证是被告方炫鹏、方玉娣的过错，并导致被告郡原居里公司的担保责任未解除；涉案房屋已交付，应优先处置抵押物，后再由被告郡原居里公司承担担保责任；贷款余额信息中的欠息金额与原告诉请金额有出入。
原告提供证据如下：
1、《个人购房借款／担保合同》、房屋抵押预登记备案证明及结婚证（复印件），证明原告与三被告之间的借款及担保法律关系、原告对案涉抵押物享有优先受偿权及被告方炫鹏、方玉娣于2007年6月29日登记结婚的事实；
2、个人贷款借款凭证，证明原告已依约发放贷款的事实；
3、银行个人贷款借据余额信息，证明截止至2014年9月25日，被告方炫鹏、方玉娣欠原告借款本金及相应利息的事实；
4、宣布贷款提前到期通知书及回执，证明原告依据合同宣布贷款提前到期的事实。
三被告均未提交证据。
被告方炫鹏、方玉娣经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃质证的权利。上述由原告提交的证据，经当庭质证，被告郡原居里公司认为：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4，被告郡原居里公司确实收到了宣布贷款提前到期通知书，但对被告方炫鹏、方玉娣是否收到不清楚。本院对上述证据审查认为，原告提交的证据形式合法、内容真实、互相印证，本院予以确认。
根据当事人的陈述及本院认定的上述证据，本院认定本案事实如下：
2012年3月21日，原告作为贷款人与被告方炫鹏作为借款人，被告方炫鹏、方玉娣作为抵押人，被告郡原居里公司作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》（编号：01202000182012一手贷0000241）一份，其中约定：贷款人向借款人发放贷款470000元；贷款用于购买坐落于杭州市余杭区良渚镇＊＊公寓＊-＊-＊＊＊室的房屋；贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，即自2012年3月27日至2032年3月27日止；贷款利率为年利率7.05%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及双方约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款人将贷款一次性划入被告郡原居里公司名下账号12×××65，贷款利息自实际放款日起算；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按双方约定利率基础上加收30%确定；保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任；被告方炫鹏、方玉娣自愿以其名下位于杭州市余杭区良渚镇＊＊公寓＊-＊-＊＊＊室的房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；借款人、担保人承诺，本合同项下约定的本方送达地址正确无误，如送达地址变更，借款人、担保人有义务及时书面通知贷款人，贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务，如因地址变更未及时通知贷款人造成的一切后果由借款人与担保人承担。2012年5月2日，原告和被告方炫鹏、方玉娣就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，原告取得了房屋预告登记证明。
2012年3月27日，原告根据被告方炫鹏指示将借款470000元转入户名为被告郡原居里公司账号为：12×××65的账户中。截止至2014年9月25日，被告方炫鹏已连续3个月未按时归还贷款本息，尚欠原告本金443953.61元，利息11070.64元、罚息43.56元、复利86.56元。2014年9月30日，原告向三被告寄送《合同提前到期通知书》，宣布贷款提前到期。
另查明，被告方炫鹏、方玉娣于2007年6月29日办理结婚登记，于2014年5月12日办理离婚登记。
本院认为，原告与被告方炫鹏、方玉娣及郡原居里公司间签订的《个人房屋借款／担保合同》，系各方当事人真实意思之表示，本院应予确认有效。被告方炫鹏未按照合同约定期限返还借款本金及利息，已构成违约，现原告要求被告方炫鹏归还借款本金443953.61元，并支付利息、罚息、复利11200.76元（暂计至2014年9月25日），2014年9月26日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款／担保合同》和人民银行相关规定另行计付，本院经审查，上述主张符合合同约定，且并不违反相关规定，本院予以支持。因本案借款发生在两被告婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务，被告方玉娣应对上述债务承担共同责任。关于原告要求对案涉抵押物享有优先受偿权之主张，本院认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义，现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不予配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险。本案中，由于被告方炫鹏、方玉娣不予配合甚至无法联系导致原告未能将预告登记转为正式登记，原告并无过错，也未怠于行使其权利，可以赋予原告优先受偿权，故对于原告的该项主张，予以支持。对于原告要求被告郡原居里公司对上述债务承担连带清偿责任的主张，被告郡原居里公司作为上述贷款的保证人，自愿向原告提供阶段性连带责任保证，因涉案房产至今未办理抵押登记，故被告郡原居里公司提供的担保仍在保证期间内。本案原告的债权既存在被告方炫鹏、方玉娣提供的物的担保又有被告郡原居里公司的担保，根据我国《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中在当事人有明确约定的情况下，应当按照约定实现债权。被告郡原居里公司辩称应优先处置案涉抵押物，后再由被告郡原居里公司承担担保责任，不符合法律规定和合同约定，本院不予采纳。被告方炫鹏、方玉娣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、方炫鹏、方玉娣于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司杭州开元支行借款本金443953.61元，支付利息、罚息、复利11200.76元（暂计至2014年9月25日），合计455154.37元；2014年9月26日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款／担保合同》和人民银行相关规定另行计付。
二、方炫鹏、方玉娣未履行第一项给付义务，中国工商银行股份有限公司杭州开元支行有权以方炫鹏、方玉娣抵押的位于杭州市余杭区良渚镇＊＊公寓＊-＊-＊＊＊室的房屋优先受偿上述债务。
三、杭州郡原居里房产开发有限公司对方炫鹏、方玉娣的上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8128元，财产保全费2796元，合计10924元，由方炫鹏、方玉娣、杭州郡原居里房产开发有限公司负担，该款于本判决书生效之日起十日内支付。公告费650元，由方炫鹏、方玉娣负担，该款项于本判决生效之日起十日内径直交付予中国工商银行股份有限公司杭州开元支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行杭州湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 曹 蕾
人民陪审员 周震生
人民陪审员 郑曙昌
二〇一五年四月九日
书 记 员 费帅帅