常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第1485号
原告刘海芳。
委托代理人项寅，江苏常联律师事务所律师。
被告张青。
被告李玉生。
两被告共同委托代理人王维峰，江苏常信律师事务所律师。
两被告共同委托代理人谢云翔，江苏常信律师事务所律师。
原告刘海芳与被告李玉生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2015年7月1日、2015年7月10日、2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告刘海芳的委托代理人项寅、被告张青的委托代理人王维峰、被告李玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘海芳诉称：2015年5月20日，原告与张青签订《房屋租赁合同》，约定：张青将其所有的位于常州市天宁区浦北新村71幢甲单元102室的房屋出租给原告作餐饮使用；租赁期限自2015年5月20日起至2020年5月20日止；租金为每年26000元，一年一付，押金为3000元；等等。上述合同签订后，原告按约支付了第一年租金26000元及押金3000元，两被告将涉案房屋交付原告使用，交付时该房屋南门已为破墙开门状态，且周边存在类似破墙开门经营的房屋。交付后，原告遂按双方约定的用途对房屋进行必要的装修改善，但装修过程中，当地街道城管部门以未办理相关手续为由对涉案房屋南门进行了强制封堵。由于涉案房屋按原被告双方约定的餐饮用途使用必须开启南门，因此该房屋暂无法作为餐饮商铺使用，但原告为装修已支付了大量费用，装修主要工程已接近完成。由于两被告之前隐瞒了涉案房屋破墙开门没有相关合法手续的事实，2015年5月28日经原告主张权利，两被告向原告出具《承诺书》一份，确认涉案房屋因南门封闭有可能不能作为餐饮商铺使用，并承诺愿意承担30080元的硬装损失，退还原告所付房租及押金29000元，并于原告确认不能正常使用经营后三日内付清以上所有款项。该承诺书出具后，原告随即与当地街道城管部门积极协商涉案房屋南门开启事宜。2015年6月1日，上述部门就涉案房屋发出《温馨告知书》，告知应当提供涉案房屋破墙开门的相关合法手续，但两被告无法提供。为此，原告于2015年6月2日向两被告发出通知，确认涉案房屋无法作为餐饮商铺经营使用，解除上述租赁合同，并要求二被告退还已付租金、押金并赔偿相关装修损失，但二被告至今未予退租赔偿。故原告诉至法院，请求判令：1、确认解除原告与张青、李玉生签订的《房屋租赁合同》；2、判令张青、李玉生退还房屋租金26000元、押金3000元；3、判令张青、李玉生赔偿原告经济损失90000元；4、本案的诉讼费用由张青、李玉生承担。
被告张青、李玉生答辩称：1、我方按约交付了涉案房屋，双方租赁关系是合法有效的，原告理应继续履行合同，我方不认可原告的单方面解约行为，即使存在原告所述的因南门不能开启导致合同目的难以实现的事实，那也是因为原告方擅自强拆承重墙、深挖地基、增建增扩等损害原建筑物的结构的行为导致的，与被告无关，请求法院驳回原告诉请；2、原告主张的损失明显与实际投入不符，即使损失客观存在，也是因为原告违法违约行为所致，其主张赔偿的要求没有事实和法律依据；3、原告承租房屋时陈述的用途是用作华海实业公司的员工食堂，即使南门难以开启也并不影响其合同目的的实现；4、正是原告的违法违约行为导致被告损失巨大，如果解除双方的租赁关系，被告方保留要求原告恢复原状或赔偿损失的请求。
经审理查明，张青、李玉生系常州市浦北新村71幢甲单元102室房屋所有权人。2015年5月20日，张青（作为出租人、甲方）与刘海芳（作为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于常州市天宁区浦北新村71幢甲单元102室的房屋出租与刘海芳作餐饮使用；租赁期限自2015年5月20日起至2020年5月20日止；租金为每年26000元整，押金3000元整，租金每一年度一付；如单方违约，违约方应向对方支付违约金5000元整。关于合同目的“作餐饮使用”，刘海芳在庭审中陈述称是指经营小饭店，而张青、李玉生陈述，在签订合同时刘海芳称将涉案房屋用作员工食堂。
《房屋租赁合同》签订后，张青按约交付了房屋。刘海芳向张青支付一年期租金26000元及押金3000元。刘海芳承租涉案房屋前，房屋沿街一侧墙体上已存在一门、一窗，承租后刘海芳在该墙体原有门、窗基础上，扩大破墙开门的面积，将原有的窗户改造成门，并对房屋内部进行了装修。2015年5月26日，常州市兰陵城管执法中队上门告知刘海芳停工，要求对墙体恢复原样。2015年5月28日，城管部门对涉案房屋沿街墙体进行强制封堵。2015年6月1日，城管部门发出《温馨告知书》：“浦北新村71幢甲单元102室居民：……针对您破墙开门的违法行为，希望您在接到本通知书两日内，与兰陵城管执法中队取得联系并主动提供合法有效手续，逾期未提供的，兰陵街道城管中队将依法强制封堵，造成的一切损失自行承担。”
另查明，2015年5月28日，张青、李玉生前往刘海芳处就封堵事宜进行协商。张青、李玉生出具《承诺书》一份，内容为：“本人承诺浦北新村71幢甲单元102室，原本租给乙方使用，因各种外在因素有可能不能作为餐饮商铺使用（因南门封闭），本人愿承担叁萬零捌拾元整的硬装损失，除电器之外，并退给乙方所付房租及押金贰萬玖仟元整，并于乙方确认不能正常使用经营后三日内付清以上所有款项。”李玉生、张青作为承诺人分别在《承诺书》上签字确认。李玉生在庭审中陈述称，《承诺书》是在刘海芳及其亲友的胁迫下书写，并非李玉生、张青真实意思表示。为证明其主张，李玉生提交《接处警工作登记表》及刘海芳居住的乾盛兰庭小区监控录像截图两张。《接处警工作登记表》记载2015年5月29日下午4时18分李玉生报警，报警内容为“浦北新村71甲102室：和房客有纠纷”；两张视频截图显示张青、李玉生进入、离开乾盛兰庭小区的时间分别为2015年5月28日21时39分和2015年5月29日2时12分。
2015年6月2日，刘海芳向张青、李玉生发出《解除合同通知函》，主张双方签订的《房屋租赁合同》自张青、李玉生收到该通知函之日起解除，并要求张青、李玉生“于接函后三日内退还我方全部租金、押金计29000元，并赔偿相关装修损失暂计30080元，且我方将视你方履行情况决定是否进一步要求你方赔偿剩余装修损失，待前述退款、赔偿全部了清后，双方应办理房屋交接手续。”该函于2015年6月3日签收。
据城管部门说明，破墙开门应办理相关手续，在未办理手续的情况下，对墙体进行破墙开门，是违反规定的，一经发现，即会通知整改，若坚持不恢复原状，则城管部门将强制封堵，涉案房屋在刘海芳承租前已存在的一门、一窗系属违规破墙开门，理应被封堵。此外，城管部门又提及，涉案房屋曾经出现破墙开门的现象，城管部门工作人员在对违规破墙开门进行强制封堵后，房屋使用人再次对涉案房屋重新破墙开门，即刘海芳承租前涉案房屋已有的一门一窗的由来。
庭审中，刘海芳提供其与常州乾沣文化传媒有限公司签订的《房屋装修合同》一份及该公司分别于2015年5月22日、2015年5月24日、2015年5月27日开具各支付30000元的收据三张，共计90000元。刘海芳主张该笔费用为其装修损失。
上述事实，由《房屋租赁合同》、照片、《解除合同通知函》、《承诺书》、《接处警工作登记表》、《房屋装修合同》、收据、谈话笔录、原被告庭审陈述等证据证实。
本院认为：刘海芳与张青签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的规定，应认定合法有效。在合同履行过程中，刘海芳对涉案房屋进行了装修，在涉案房屋原有门、窗基础上，扩大破墙开门的面积，将原有的窗户改造成门，对原有房屋结构进行了改造。破墙开门的行为经城管部门释明告知系违反了相关规定。城管部门对涉案房屋临街一侧的外墙进行封堵，造成租用涉案房屋作为餐饮使用的合同目的不能实现。针对该问题的出现，刘海芳与张青、李玉生及时进行了沟通，张青、李玉生就租赁问题的解决出具《承诺书》，即因涉案房屋不能作为餐饮商铺使用，张青、李玉生自愿承担30080元的硬装损失，除电器之外，退给刘海芳已付房租和押金29000元，并于刘海芳确认不能正常使用经营后3日内付清上述款项。该承诺书是双方经协商一致达成解决争议的方案，合法有效，双方均应信守该承诺。刘海芳以此作为证据提供且未提出异议，并于2015年6月2日在向张青、李玉生发出的《解除合同通知函》中进一步确认，故刘海芳应受该承诺书的约束，遵循该承诺解决争议。张青、李玉生辩称该《承诺书》系在受到胁迫的情况下出具，但仅凭其提供的监控截图及报警记录不能证明该主张，其应承担举证不能的不利后果。综上，因租用涉案房屋作为餐饮使用的合同目的不能实现，双方签订的房屋租赁合同予以解除。合同解除后，刘海芳、张青、李玉生均应按照承诺书约定的内容解决本案争议，即张青、李玉生返还刘海芳租金和押金29000元、承担装修损失30080元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除刘海芳与张青于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》。
二、张青、李玉生自本判决发生法律效力之日起十日内向刘海芳返还租金、押金共计29000元。
三、张青、李玉生自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘海芳经济损失30080元。
四、驳回刘海芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2680元，减半收取1340元，由刘海芳负担680元，由张青、李玉生负担660元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 凌琎琎
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 徐 漪