江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民再终字第00021号
上诉人（原审原告）深圳市诺普信息技术有限公司，住所地广东省深圳市福田区车公庙天安创新科技广场B1407-15，组织机构代码74324912-2。
法定代表人刘海燕，该公司董事长。
委托代理人陆瑾，广东安华理达律师事务所上海分所律师。
委托代理人杨以勤，广东安华理达律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）昆山市湖滨半岛大酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场十二区1号楼101-112室，组织机构代码66492226-X。
法定代表人谭莹颖，该公司执行董事。
委托代理人王建华，江苏王建华律师事�所律师。
上诉人深圳市诺普信息技术有限公司（下称诺普公司）因与被上诉人昆山市湖滨半岛大酒店管理有限公司（下称湖滨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2014）昆民再初字第0002号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2012年6月25日，原告诺普公司诉至昆山市人民法院称：2012年4月5日，诺普公司与湖滨公司签订房产买卖协议，湖滨公司将其名下酒店转让给诺普公司，价款计人民币7370万元。诺普公司按约定支付了全部房款，但湖滨公司未按合同约定将房产过户至诺普公司名下，故诉至法院，要求判令湖滨公司将其名下位于昆山市周庄镇大桥路XX号XX广场的酒店房产（1室至23室，50室至210室）过户至诺普公司名下；湖滨公司承担本案诉讼费。
昆山市人民法院于2012年6月25日受理原告诺普公司与被告湖滨公�房屋买卖合同纠纷一案，并于当天对该案诉前调解，双方当事人达成调解协议：一、湖滨公司所有的位于昆山市周庄镇大桥路XX号XX广场酒店归诺普公司所有（产权证号：XXXXX7371，XXXXX7372，XXXXX7375，XXXXX7376，XXXXX7457，XXXXX7458，XXXXX7459，XXXXX7460，XXXXX7461，XXXXX7462，XXXXX7463，XXXXX7464，XXXXX7465，XXXXX7466，XXXXX7467，XXXXX7468，XXXXX7469，XXXXX7470，XXXXX7471，XXXXX7472，XXXXX7473，XXXXX7474，XXXXX7475，XXXXX7476，XXXXX7477，XXXXX7478，XXXXX7479，XXXXX7804）。二、湖滨公司于2012年6月28日之前协助诺普公司办理房产过户手续。三、案件受理费240000元，减半收取120000元，由诺普公司承担。昆山市人民法院于调解当天向双方当事人送达了昆山市人民法院（2012）昆民调初字第0456号民事调解书。
该民事调解书生效后，经检察机关检察建议，昆山市人民法院认为该案符合应予再审的情形，于2014年1月20日作出（2013）昆民抗监字第0002号民事裁定，再审本案。
再审中，原审原告诺普公司诉称：2012年上半年，诺普公司向湖滨公司出借借款7300万元，因湖滨公司无力归还借款，经协商，湖滨公司以其名下的房产折价7370万元抵偿借款，双方于2012年4月5日签订了房产买卖协议。诺普公司对差额70万元也在签订合同后支付给湖滨公司，而湖滨公司未在收到款项后20日内协助完成房产过户。现请求判令湖滨公司将其所有的坐落于昆山市周庄镇大桥路XX号XX广场酒店（1-23室、50-210室）房产过户至诺普公司名下，并承担本案诉讼费用。
原审被告湖滨公司辩称：对诺普公司的诉讼请求无异议。湖滨公司向诺普公司借款曾用于归还其公司银行贷款，准备将先前其公司抵押给银行的房产赎回后再抵押给诺普公司。后因抵押土地被查封而未成。由于湖滨公司债务很多，对诺普公司的借款不能归还感�愧疚，故湖滨公司以其所有的房产出售给诺普公司的方式向诺普公司清偿债务，用借款转成购房款。这种偿还债务的方式法律上并无禁止。
昆山市人民法院再审审理查明：2012年1月11日，甲方王康、王虎、昆山大都会房地产开发有限公司（下称“大都会房产公司”）及湖滨公司与乙方诺普集团有限公司签订《合作框架协议》一份，其中，协议关于合作范围约定为：1.为解决甲方项目资金，乙方出资不超出人民币1.76亿元帮助甲方解决银行贷款和相关债务，包括昆山大都会房地产有限公司和湖滨公司在江苏恒丰银行的4500万元贷款的赎回，以及归还甲方在昆山市信元农村小额贷款有限公司5500万元的借款和正在涉及诉讼的5600万元债务。甲方保证将在银行和小额贷款公司的抵押物全部转押给乙方的指定公司【诺普公司或深圳市东和节能技术有限公司（下称“东和节能公司”）】。同时，甲方同意将此笔资金（人民币1.76亿元）直接转为乙方指定公司的股权。2.甲方（包括王康及王虎）将其持有的湖滨公司的80%股权转让给乙方指定东和节能公司（另见股权转让协议），同时，甲方必须保证湖滨公司持有大都会房产公司的100%股权，并由乙方负责出资续建房地产及酒店项目。《合作框架协议》由王康、王虎签名，诺普集团有限公司签章。
2012年1月，诺普公司遂以出借资金、代偿债务的注资形式参与湖滨公司及大都会房产公司的债务重组和后续开发建设。2012年1月18日，诺普公司以借款为由向湖滨公司汇付人民币3800万元，用于湖滨公司偿还债务。2012年1月18日，诺普公司汇付江苏格林德斯投资有限公司500万元，代偿湖滨公司、大都会房产公司归还债权人陈建宝、何乐芳借款，汇款凭证上注明用途为“借款”；2012年1月20日汇付上海金牧成套设备�程有限公司2000万元，代偿湖滨公司、大都会房产公司归还债权人郑书坦债务，汇款凭证上注明用途为“代为偿还借款”；2012年1月20日、1月21日分三次汇付王虎700万元，汇款凭证上注明用途为“代为偿还借款”。
2012年1月20日，由转让方：王康（甲方）、转让方：王虎（乙方）、受让方：东和节能公司（丙方）、受让方：龚存亮（丁方）四方签订《股权转让协议》一份，协议内容：湖滨公司（下称目标公司）于2007年7月19日在昆山设立，现股东为甲方和乙方，注册资本为人民币5500万元，其中，甲方占51%股权，乙方占49%股权。就转让股权事宜，达成如下协议：第一条、目标公司的股权转让价格。1.甲方占有目标公司51%股权，根据原目标公司章程规定，甲方应出资人民币2805万元，实际出资人民币2805万元。现甲方将其占目标公司41%的股权以人民币2255万元转让给丙方。乙方占有目标公司49%的股权，乙方应出资人民币2695万元，实际出资人民币2695万元。现乙方将其占有目标公司39%股权以人民币2145万元转让给丙方，乙方将其占有目标公司10%的股权以人民币550万元转让给丁方。2.丙方、丁方应按前款规定的币种和金额支付给甲方、乙方的股权转让款。其中，丙方应支付给甲方股权转让款人民币2255万元、支付给乙方股权转让款人民币2145万元。丁方应支付给乙方股权转让款人民币550万元。3.完成上述股权转让后，丙方和丁方即成为目标公司的股东，其中，甲方占有目标公司10%的股权，丙方占有80%股权，丁方占有10%股权。第二条、财务基准日。双方确认，目标公司的股权转让的财务基准日为2012年1月20日。第三条、目标公司股权转让款的支付方式及债务的处理。1.丙方、丁方应于本协议书签订后并在工商行政管理机关办理完目标公司的股权、董�、法定代表人、监事、经理的变更登记后20日内向甲方、乙方按本条（第三条）第2款第（2）项约定的股权支付方式支付股权转让款。2.经甲方、乙方、丙方、丁方共同确认，目标公司的对外负债总额为人民币8264万元（具体见附件：湖滨公司的债务清单），目标公司的对外负债承担方式如下：（1）目标公司承担人民币3314万元的目标公司负债，并将由丙方通过股东贷款方式或由目标公司将房地产设定抵押给第三方贷款的方式偿还。（2）甲方承担人民币2255万元的目标公司负债，乙方承担人民币2695万元的目标公司负债，并以丙方和丁方支付甲方、乙方的股权转让价款人民币4950万元支付。即甲、乙、丙、丁共同委托并在此确认目标公司的名义在江苏银行深圳分行开立股权转让款的资金监管账户，当丙方、丁方的股权转让款支付至该资金监管账户后，由目标公司直接无条�地支付给附件所列湖滨公司债务清单中的债权人，债权人收到目标公司的付款即表示甲方、乙方收到了丙方、丁方支付的股权转让款。第七条、目标公司的交接。本协议签署后的10日内，甲方、乙方向丙方、丁方办理完成目标公司的股份转让，并按丙方的要求更换目标公司的法定代表人、执行董事、总经理、监事，并于本协议签署后的5日内与丙方、丁方办理目标公司的交接事宜等。该《股权转让协议》关于湖滨公司的对外债务清单的附件中，注明湖滨公司负债8264万元，其中涉及债权人诺普公司的金额3750万元。《股权转让协议》由王康、王虎、龚存亮签名，东和节能公司盖章及其法定代表人银燕签名。
2012年1月20日，经昆山市工商行政管理局核准，对湖滨公司法定代表人及股东变更登记：由原法定代表人王虎变更为银燕（东和节能公司指派人员）。湖滨公司的股东变更后登记为：王虎认缴出资额550万元人民币，实缴出资额550万元人民币；龚存亮认缴出资额550万元人民币，实缴出资额550万元人民币；东和节能公司认缴出资额4400万元人民币，实缴出资额4400万元人民币。
2012年2月26日，龚存亮与东和节能公司签订《股权转让协议书》，龚存亮将湖滨公司10%的股权以人民币550万转让给东和节能公司。协议由龚存亮及东和节能公司法定代表人银燕签名，东和节能公司盖章。
2012年2月27日，经昆山市工商行政管理局核准，对湖滨公司股东变更登记。变更后的湖滨公司股东名称：王康，认缴出资额：550万元人民币，实缴出资额550万元人民币；东和节能公司，认缴出资额4950元人民币，实缴出资额4950元人民币。
2012年11月13日，经昆山市工商行政管理局核准，对湖滨公司法定代表人变更登记，由银燕变更为谭莹颖。
2012年6月29日，深圳市市�监督管理局根据深圳华港酒店管理有限公司申请的企业名称变更予核准，由东和节能公司的企业名称变更为深圳华港酒店管理有限公司（下称华港公司）。
另查明：2012年2月3日、3月1日，诺普公司通过江苏银行深圳分行向东和节能公司分别汇款5600万元、2500万元。2012年2月6日、3月2日东和节能公司通过江苏银行深圳分行向湖滨公司分别汇款1000万元、2500万元。上述款项，除5600万元的汇款凭证外，其他银行凭证上均显示“借款”字样。2012年3月30日东和节能公司以“往来款”的名义汇付湖滨公司50万元。
又查明：因湖滨公司外债较多，债权人到法院诉讼情况增多，为确保诺普公司出借给湖滨公司的借款得以清偿，同时，避免湖滨公司所有的坐落于昆山市周庄镇大桥路XX号XX广场酒店的商业服务房（下称“酒店房产”）不被其他债权人执行，诺普公司与湖滨公司协商，以�房产抵债的方式偿还诺普公司债务，对酒店房产估价7370万元。诺普公司与湖滨公司确认，诺普公司先前已支付湖滨公司7300万元，包括东和节能公司2012年1月18日汇付湖滨公司的3800万元及2012年2月6日、3月2日东和节能公司汇付湖滨公司1000万元、2500万元。尚余70万元差额，诺普公司于2012年4月9日转付东和节能公司，再由东和节能公司支付了湖滨公司。后因湖滨公司房产权属证书不全，产权直接过户困难，双方约定通过法院诉讼的方式解决，由湖滨公司操办。湖滨公司遂委托其法律顾问李斌律师经办。湖滨公司法定代理人银燕授意李斌，让李斌想办法用诉讼的方式将湖滨公司所有的酒店房产产权转移至诺普公司名下，用于清偿诺普公司债务，银燕还提供李斌上述7370万元银行汇款凭证。李斌拟订由诺普公司与湖滨公司于2012年4月5日签订的《房产买卖协议》一份，将银燕提供的银行汇款凭证中诺普公司、东和节能公司支付给湖滨公司的款项转化为诺普公司支付给湖滨公司的购房款。协议交由诺普公司、湖滨公司盖章和公司负责人签名确认。事后，李斌联系昆山市人民法院诉讼服务中心速录员ＸＸ华，沟通湖滨公司将其所有酒店房产过户到诺普公司名下的操作程序及如何规避案件受理费用等事宜，并商定当事人到法院诉前调解的时间。2012年6月25日，诺普公司、湖滨公司委托代理人在ＸＸ华的主持下调解达成协议，并当天作出了（2012）昆民调初字第0456号民事调解书。
上述事实，由诺普公司提供的房产买卖协议书、银行汇款凭证、诺普公司在工商部门的登记资料；湖滨公司提供的股权转让协议、诺普公司汇款凭证、深圳华港酒店管理有限公司“情况说明”及湖滨公司在工商部门的登记资料等；昆山市人民法院依职权调取的证人凌松柏�银燕、盛瑛、李思婷、李斌、ＸＸ华的询问笔录，书证：合作框架协议、股权转让协议、湖滨公司、东和节能公司工商变更登记资料，庭审笔录等证据证实，昆山市人民法院予以确认。
昆山市人民法院认为：诺普公司在湖滨公司出现严重的债务危机，引发债权人诉讼的情况下，为保全诺普公司利益，确保对湖滨公司债权得以实现，诺普公司与湖滨公司协商将湖滨公司酒店房产以房屋买卖的合同形式过户至诺普公司。诺普公司与湖滨公司签订的合同性质实为以物抵债协议，而非真实的房产买卖合意，即湖滨公司将其所有的酒店房产以转移物权的形式抵偿诺普公司的债务。对以物抵债合同的效力问题，该院认为，一、诺普公司与湖滨公司基础性债务不明晰。首先、据2012年1月11日诺普集团有限公司与湖滨公司、大都会房产公司的股东王康、王虎签订的合作框架协议，诺普公司主管人员凌松柏的证言，诺普公司向湖滨公司汇款3800万及代偿湖滨公司、大都会房产银行贷款、涉诉债务等证据证明，诺普公司以出借资金及代偿债务等注资形式，参与湖滨公司、大都会房产经营活动，当发现湖滨公司存在严重债务问题时，诺普公司欲撤离与湖滨公司的合作，抽回对湖滨公司注入的资金时，双方应当对合作期间的资金往来进行清算，理清诺普公司与湖滨公司债权债务关系，如诺普公司对湖滨公司享有债权，双方应商定清偿债务方式等事项。因诺普公司、湖滨公司对合作期间的财务状况未作清算，以致双方基础性债权债务事实不清。其次，就本案而言，诺普公司举证证明与湖滨公司签订房产买卖协议之前对该公司享有7300万元的债权，其中3800万元借款直接汇款给湖滨公司，3500万元是通过东和节能公司转账再借给湖滨公司的。经查，东和节能公司向湖滨公司两次汇款3500万元，银行凭证上均注明用途是“借款”。而诺普公司向东和节能公司汇款中，其中一笔2500万元的银行凭证上也注明用途是“借款”。从证据形式及资金流向看，诺普公司与东和节能公司、东和节能公司与湖滨公司均存在借贷关系的可能或分别存在资金往来事实。在诺普公司与湖滨公司不能进一步举证证明他们两公司之间存在3500万元借贷事实的情况下，基于诺普公司、东和节能公司、湖滨公司之间关系的特殊性，该院难以对3500万元款项的性质及权利人作出准确判断。二、诺普公司与湖滨公司达成以物抵债协议，因抵债物权未发生物权变动而不发生效力。以物抵债目的在于用他物的清偿方式消灭原债。清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。本案中，诺普公司与湖滨公司虽达成以湖滨公司所有的酒店房产抵诺普公司的债务的合意，但由于诺普公司、湖滨公司未实际履行酒店房产所有权的转移，使原债并未消灭，抵债的目的也未实现，故以物抵债协议不发生法律效力。综上，诺普公司主张依据其公司与湖滨公司以物抵债协议，将湖滨公司所有的酒店房产所有权转移至其公司，并将酒店房产的权属过户至其公司名下的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，昆山市人民法院不予支持。原审调解程序违法，调解书内容不符合法律规定，昆山市人民法院依法予以撤销。本案经昆山市人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销昆山市人民法院（2012）昆民调初字第0456号民事调解书。二、驳回原审原告深圳市诺普信息技术有限公司要求将昆山市湖滨半岛大酒店管理�限公司所有的坐落于昆山市周庄镇大桥路XX号XX广场酒店（1-23室、50-210室）房产过户至其公司名下的诉讼请求。原审案件受理费120000元，财产保全费5000元，合计125000元，由原审原告深圳市诺普信息技术有限公司负担。
诺普公司不服该判决，上诉认为：一、上诉人因实际向被上诉人提供借款，而与被上诉人之间形成正常的债权债务关系，而且债权债务关系清晰，原审法院认为上诉人以出借资金及代偿债务等注资形式参与被上诉人经营活动不符合事实，并且没有法律上和事实上的依据。1、作为原审法院认定依据之一“2012年1月11日诺普集团有限公司与湖滨公司、大都会房产公司的股东王康、王虎签订的《合作框架协议》”的真实性与合法性未经核实，而且其本身在形式上也是不成立的。2、上诉人与被上诉人、东和节能公司之间的关系从法律上是清晰的，不存在难以认�借款性质及权利人的特殊关系。二、上诉人与被上诉人之间达成的房产买卖协议是双方真实的意思表示，形成并签订了书面协议，合法有效。原审法院将其认定为不是真实的房产买卖合同没有事实和法律依据的。三、原审法院将房产买卖协议认定为以物抵债协议，进而以抵债物权未发生物权变动为由，判定以物抵债协议不生效，没有法律依据。
被上诉人湖滨公司答辩认为，一，购卖房产协议是真实的，房产出售方不存在低价出售。二、调解原被告没有违法行为，合法的调解协议应当得到维护。三、湖滨公司与诺普公司，包括新股东都是独立的主体，没有关联。四、股东收购方已支付股权转让款，股权转让款与借款没有关系。五、诺普公司的借款是通过华港公司转交的，因为当时王康承诺向诺普公司借款用股权作质押，后来王康将股权转给了大酒店公司，大酒店公司又将股权转给了华港公司，华港公司又是借款的介绍人，所以诺普公司信任华港公司将3570万的借款先支付给华港公司，由华港公司再转到湖滨公司。六、诺普公司的7370万是借款，而不是经营投资款。综上，本案中原告借款是客观事实，而且是以借款抵房款，并不是以房抵债。原告在湖滨公司最困难的时候，借款给湖滨公司，而且也是该借款将买卖的房产从银行赎回。请求法庭依法判决。
本院二审中，对2012年1月11日王康、王虎、大都会房产公司及湖滨公司与乙方诺普集团有限公司签订《合作框架协议》，诺普公司与湖滨公司认为，该协议的真实性、合法性、关联性双方一审庭审中双方均提出质疑，不应当作为定案依据。
湖滨公司除原审提交的证据外，二审另提交下列证据以证明其答辩主张：一、苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司2014年7月31日评估报告�份。载明，该公司受苏州市中级人民法院委托对湖滨公司位于昆山市周庄镇大桥路XX号XX广场酒店房屋面积12686.69平方米，土地面积12836.30平方米，28本房产证、184套房屋评估总价为4416万元；二、2014年11月3日大都会公司的情况说明，内容为：2012年1月17日，原我公司股东王康，作出决议决定向诺普公司借款用来偿还对外的债务，并以其在本公司和湖滨公司的全部股权作质押保证。2012年1月18日，王康、王虎出具了书面的《借款保证》，同时签署了《借款合同》，约定借款直接汇到湖滨公司，用来偿还债务，月利息为3%。当日诺普公司借出3800万元，直接汇到湖滨公司。2012年1月20日，我公司原股东将其在我公司的股权全部转让给湖滨公司，违背了对诺普公司的保证，所以约定我公司与诺普公司的《借款合同》和借款归还义务由湖滨公司来履行和承担。因而在股权转让协议里没有将3800万元借款列为大都会公司的借款，湖滨公司认为利息过高，认为应降息50万元，所以在债务清单中，将3800万元写为3750万元。《借款合同》转让给湖滨公司，诺普公司也是认可的，而且东和节能公司也是湖滨公司的股东，诺普公司信任东和节能公司，后来借款就直接通过东和节能公司转湖滨公司。三、前述大都会公司的情况说明中该公司执行董事王康2012年1月18日作出的决定向诺普公司借款用来偿还对外的债务的决议。四、前述大都会公司的情况说明中2012年1月18日王康、王虎的借款保证。五、前述大都会公司的情况说明中的两份借款合同。2012年1月18日借款合同约定出借方为诺普公司，借款方为大都会公司，借款金额为4300万元，利率为月息3%，借款期限为自2012年1月18日至2012年2月17日。2012年3月12日借款合同约定出借方为诺普公司，借款方为王康，借款金额为7000万元，利率为月息2.5%，借款期限为自2012年3月12日至2013年3月11日。经质证，诺普公司对湖滨公司上述证据表示没有异议。
二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，一、虽然诺普公司与湖滨公司对2012年1月11日《合作框架协议》提出质疑，但原审依职权调取的检察机关2012年8月对诺普公司副总经理凌松柏及湖滨公司法定代表人银燕询问笔录，可证明存在该合作框架协议。王康、王虎、大都会房产公司及湖滨公司、东和节能公司其后的行为看，也可以印证存在该合作框架协议。二、诺普公司在湖滨公司无力归还借款情况下，与湖滨公司协商，将湖滨公司其名下房产折价7370万元抵偿价款，并签订房产买卖协议，原判认定房产买卖协议为以物抵债行为并无不当。三、以物抵债行为基础法律关系应当清晰。诺普公司主张的对湖滨公司签订房产买卖协议之前对该公司享有7300万元的债权，其中3800万元借款直接汇款给湖滨公司，3500万元是通过东和节能公司转账再借给湖滨公司的。虽然诺普公司与湖滨公司均称债权总额为7300万元，东和节能公司也出具证明称，通过东和节能公司转账再借给湖滨公司的3500万元系诺普公司借与湖滨公司的借款。但基于诺普公司、东和节能公司、湖滨公司之间关系的特殊性，在涉案各方未做清算及湖滨公司未明确取得7500万元后实际用途情况下，难以对3500万元款项的性质及权利人作出准确判断。四、诺普公司与湖滨公司虽达成抵债合意，但由于诺普公司、湖滨公司未实际履行酒店房产所有权的转移，使原债并未消灭，抵债的目的也未实现。在湖滨公司对外尚存有其他重大债权，涉案酒店房产所有权的转移是否导致湖滨公司丧失履行其他债务能力尚不确定情况下，原判对诺普公司要求将涉案房产过户的请求不予支持，并无不当。综上，原审判决在认定事实和适用法律上并无不当。上诉人上诉理由不能成立。诺普公司可在与湖滨公司及华港公司合作往来进行清算，明确各自权利义务关系后，另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蓓
审 判 员 杨 兵
代理审判员 张珍芳
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 胡雪萍