北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第10613号
原告董宇琦，女。
委托代理人董明明，北京市京开律师事务所律师。
被告北京旺福家业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇宁馨苑1号楼3层1单元132。
法定代表人张小成，总经理。
委托代理人李乔，男，北京旺福家业房地产经纪有限公司员工。
原告董宇琦与被告北京旺福家业房地产经纪有限公司（以下简称旺福家业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法由代理审判员邓徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告董宇琦的委托代理人董明明、被告旺福家业公司的委托代理人李乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董宇琦诉称：2014年3月8日，我与旺福家业公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定旺福家业公司将位于北京市昌平区×小区1号楼2单元301号次卧出租给我，租赁期限从2014年4月2日至2015年4月1日，租赁期为12个月，月租金为700元，交纳方式为每月提前30天交纳租金，交纳方式为押一付三。合同成立后我向旺福家业公司交纳700元作为押金并且一直按期交付房租，房租交到了2014年9月30日。在2014年7月旺福家业公司通知我房屋要被收回，并且所交的房租和押金不予退回。根据双方所签订的房屋租赁合同第十一条约定，租赁期内，旺福家业公司提前收回该房屋的应提前三十日通知对方并支付2个月租金作为违约金。综上所述，我与旺福家业公司之间的房屋租赁合同是合法有效的，旺福家业公司强行收回房屋的行为严重损害了我的合法权益。旺福家业公司在我考试前一个多月毫无理由的要收回房屋，让我原本就焦急的心情雪上加霜。为保护我的合法权益，故起诉至法院，请求：1、判令解除我与旺福家业公司之间的房屋租赁合同；2、判令旺福家业公司退还租金1400元及利息；3、判令旺福家业公司退还押金700元、卫生费300元；4、判令旺福家业公司支付违约金1400元；5、诉讼费由旺福家业公司承担。
被告旺福家业公司辩称：1、董宇琦应于2014年9月1日交纳房租但未按时交纳，根据双方的房屋租赁合同约定，不按约定支付房租超过3日的，我公司有权解除合同，收回房屋。因董宇琦违约在先，故不同意退还董宇琦房租、押金，不同意支付董宇琦违约金。2、董宇琦交纳的卫生费已经使用了，不能够退还。3、不同意承担诉讼费。
经审理查明：2014年3月8日，董宇琦（作为乙方）与旺福家业公司（作为甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区×小区1号楼2单元301号的（以下简称租赁房屋）次卧出租给乙方，乙方承租该房屋用于居住；租赁期限为2014年4月2日至2015年4月1日；房屋租金每月为700元，租金交付方式为押一付三，第一次2014年3月8日支付2100元，第二次2014年6月1日支付2100元，第三次2014年9月1日支付2100元，第四次2014年12月1日支付2100元；押金700元，押金不能冲抵房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金可抵扣应由乙方承担的费用、租金以及违约赔偿责任。乙方应交纳卫生费300元。第十条合同解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的。2、欠缴各项费用达200元的。3、合同期满当日乙方未将房屋返还的。4、擅自改变房屋用途的。……第十一条违约责任约定，甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应向乙方支付2个月租金的违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付2个月租金的违约金（剩余房租及押金可以冲抵违约金），甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，甲方有权在乙方违约当日无条件收回房屋，所造成的损失甲方不承担任何责任。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方并支付2个月租金的违约金。本合同自签订之日起签字盖章后生效，本合同生效后，各方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件；合同附件2交房交接明细中列明交接物品包括钥匙1把及洗衣机、冰箱、书柜等物品。合同还约定了其他事项。合同签订后，旺福家业公司将房屋交付董宇琦使用。董宇琦支付旺福家业公司押金共计700元、卫生费300元并支付房屋租金至2014年9月30日。
租赁房屋系旺福家业公司向案外人钟某租赁而来，然后分租给董宇琦等。合同履行过程中，因旺福家业公司未能如期向案外人钟某支付房屋租金，案外人钟某于2014年7月9日在租赁房屋房门贴条通知要收回房屋。2014年7月，旺福家业公司与董宇琦协商腾退租赁房屋给董宇琦另行调换房屋，董宇琦要求退还租金、押金及违约金，旺福家业公司表示没有资金退还租金、押金，董宇琦如不同意腾退房屋可以继续居住，最终双方未能达成一致意见。董宇琦于2014年7月30日起诉至本院，要求旺福家业公司退还租金、押金、利息、卫生费并支付违约金。2014年7月底，旺福家业公司拆除租赁房屋内的隔断。2014年8月26日，本案第一次开庭审理，董宇琦当庭增加诉讼请求要求解除双方之间的《北京市房屋租赁合同》。2014年8月30日，董宇琦向旺福家业公司寄出《律师函》及钥匙1把，以旺福家业公司提出不再继续履行房屋租赁合同及拆除隔断导致无法居住为由，根据《北京市房屋租赁合同》第十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款，通知旺福家业公司要求单方解除合同、退还押金和租金并支付违约金。旺福家业公司于2014年9月2日收到《律师函》及钥匙1把。2014年9月5日，旺福家业公司与案外人钟某签订《房屋租赁终止合同》，约定终止双方于2013年4月1日签订的合同期限为2013年4月1日至2015年4月1日的房屋租赁合同，并将租赁房屋交还案外人钟某。
庭审中，董宇琦主张2014年7月旺福家业公司要求收回房屋时《北京市房屋租赁合同》已经解除，旺福家业公司拆除隔断后不及时清除废弃物造成房屋无法使用等行为已经构成违约，故旺福家业公司应按照合同约定支付违约金。董宇琦提交了拍摄于2014年7月底的照片证明拆除隔断后的房屋状况。旺福家业公司对照片予以认可，但表示照片是拆除隔断时的照片，隔断拆除后已经予以清除。旺福家业公司主张因双方未就调换房屋达成一致，旺福家业公司已与案外人钟某协商一致继续履行合同，董宇琦继续居住租赁房屋不存在障碍，后董宇琦应于2014年9月1日交纳租金但未按期交纳，根据合同约定超过3日未按期交纳租金的，旺福家业公司有权解除合同，收回房屋，故主张双方的《北京市房屋租赁合同》于2014年9月4日解除，并提出反诉要求董宇琦支付违约金。后旺福家业公司未能在本院通知其缴纳反诉案件受理费的7日内缴纳反诉案件受理费，故其反诉按照撤诉处理。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收据、照片、圆通速递邮寄单及跟踪查询详情、书面证人证言、电话录音、《房屋出租委托合同》、《房屋租赁终止合同》等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《北京市房屋租赁合同》系董宇琦与旺福家业公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力禁止性强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，因旺福家业公司未能如期支付案外人钟某房租导致案外人钟某要求董宇琦等腾退房屋，旺福家业公司与董宇琦就调换房屋等又未能协商一致，旺福家业公司虽称其与案外人钟某已解决好房租问题、董宇琦可以继续使用租赁房屋，但未就此提交证据予以证明，在此情况下，董宇琦不能安居无虞，其租赁房屋用于居住的合同目的有不能实现之虞，故董宇琦有权要求解除合同。鉴于旺福家业公司于2014年9月2日收到董宇琦邮寄的《律师函》及钥匙，故双方之间的《北京市房屋租赁合同》于2014年9月2日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。董宇琦已交纳房屋租金至2014年9月30日，并交纳押金700元、12个月的卫生费300元，《北京市房屋租赁合同》于2014年9月2日解除，故旺福家业公司应退还董宇琦剩余租金653元、押金700元以及卫生费173元。
关于董宇琦要求旺福家业公司支付违约金的请求。因董宇琦与旺福家业公司于2014年7月就腾退租赁房屋、调换其他房屋一事协商未达成一致之后，旺福家业公司并未要求董宇琦腾退房屋，董宇琦也并未应旺福家业公司要求腾退房屋而是一直居住，本院认为此种情形不能认定为旺福家业公司提前收回房屋，故对董宇琦要求旺福家业公司按照《北京市房屋租赁合同》第十一条的约定支付违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，本院对董宇琦的诉讼请求的合理部分予以支持，对其不合理部分不予支持。对旺福家业公司的辩解意见，不予采信。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告董宇琦与被告北京旺福家业房地产经纪有限公司于二○一四年三月八日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一四年九月二日解除；
二、被告北京旺福家业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告董宇琦租金六百五十三元、押金七百元、卫生费一百七十三元；
三、驳回原告董宇琦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由原告董宇琦负担十元，已交纳；由被告北京旺福家业房地产经纪有限公司负担十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邓徐娟
二〇一四年十月三十日
书 记 员 张 欣