包头市九原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包九原民初字第452号
原告（反诉被告）包头市复正房地产开发有限公司，住所地：包头市九原区哈屯高勒路市铁路看守所北（复正食品公司院内），组织机构代码：69946799-X。
法定代表人裴正威，该公司董事长。
委托代理人张承根、康丽梅，内蒙古承达律师事务所律师。
被告（反诉原告）张善忠，男，汉族，1968年2月23日出生，现住包头市，个体工商户。
委托代理人严向东，内蒙古广博律师事务所律师。
委托代理人杨亦文，男，汉族，1962年9月29日出生，现住包头市，个体工商户。
被告（反诉原告）张善成，男，汉族，1963年2月16日出生，现住包头市，个体工商户。
委托代理人严向东，内蒙古广博律师事务所律师。
委托代理人杨亦文，男，汉族，1962年9月29日出生，现住包头市，个体工商户。
被告包头建工（集团）股份有限公司，住所地：包头市稀土高新区青工路4号，组织机构代码70134797-1。
法定代表人芦振，该公司董事长。
委托代理人张宇明，该公司法律事务部员工。
原告（反诉被告）包头市复正房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）张善忠、（反诉原告）张善成、包头建工（集团）股份有限公司联合建设合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包头市复正房地产开发有限公司的法定代表人裴正威及其委托代理人张承根、康丽梅，被告（反诉原告）张善忠及其委托代理人严向东、杨亦文，被告（反诉原告）张善成及其委托代理人严向东、杨亦文，被告包头建工（集团）股份有限公司委托代理人张宇明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）包头市复正房地产开发有限公司诉称，2010年5月13日，裴正威与被告张善忠为合作开发复正大厦而签订了一份《联合建设复正大厦合同》，双方约定：由裴正威负责提供16亩项目用地，在容积率为5的条件下，被告张善忠负责项目的基本建设及所有费用，项目建设成果双方按比例进行分割，即裴正威获得复正大厦南侧建筑面积17000平方米的建筑物，其中，主楼约15000平方米，底店（迎东）2000平方米。2012年3月20日双方经协商后又针对原合同签订了一份《补充合同》，在补充合同中增加了张善成作为合作人，同时双方约定裴正威以2000平方米底店变更为写字楼为代价要求将复正大厦外墙装饰由真石漆改为干挂石材，因此，双方在补充合同第五条中约定：项目外部真石漆部分改为干挂石材到顶，费用全部由被告承担。双方在履行协议过程中，由于房地产开发建设需要以法人为主体，裴正威为项目建设而成立了包头市复正房地产开发有限公司，该公司为一人公司，股东及法定代表人均系裴正威，同时裴正威与被告张善忠、张善成之间所签订的协议的权利、义务均由包头市复正房地产开发有限公司承继。之后，在办理复正大厦开发项目的手续过程中均以包头市复正房地产开发有限公司为主体。而且对于复正大厦项目的施工建设也由被告张善忠、张善成引入了包头建工（集团）有限公司为建设方。现因复正大厦项目建设过程中，被告出现了严重违反协议约定侵害原告合法利益的行为，原告在多次制止无效的情况下依法诉至法院。具体违约行为如下：一、近期，复正大厦已经开始进行外墙装饰，但被告却将干挂石材改为真石漆，原告再三制止，被告却置之不理。二、裴正威与被告张善忠、张善成在合同中约定，由原告提供16亩土地进行合作，但因规划、设计变更容积率增加了0.5（变为5.5），实际使用原告土地17.32亩，等于原告又多投入1.32亩土地，最终多建房屋10178.7平方米。包头市国土局按照有关规定对这部分房屋向原告核收1382.8万元的出让金，多建设的房屋面积受益人是被告，因此这笔费用应当由被告缴纳，但被告至今拒不支付，导致因欠费国土局不给办理正式土地使用权证书，后续手续无法进行，将会给原告造成更大的损失。三、裴正威与被告张善忠、张善成在补充合同第八条中约定：“原土地证（净用地16亩）由容积率变化所引起的补交土地出让金由原合同约定的分摊比例，甲（裴正威）：乙（张善忠、张善成）为65%：35%调整为70%：30%”。被告张善忠、张善成应承担原16亩土地产生的出让金443.6万元＊30%=133万元，及税金4万元，共计137万元。四、裴正威与被告张善忠、张善成双方约定，由原告提供16亩土地进行合作，但该项目实际占用原告土地面积为17.32亩，超出约定面积1.32亩，对于超过部分被告应当向原告支付相应的费用，参照目前市场行情此地段150万元／亩＊1.32亩=198万元，被告应向原告裴正威支付198万元土地补偿款。以上事实及费用，原告多次与被告沟通，但被告以种种理由拒不理会，为避免原告的损失进一步扩大，特诉至法院，要求：1、判令被告立即按《联合建设复正大厦补充合同》第五条的约定将复正大厦外墙装饰为干挂石材；2、判令由被告支付因复正大厦项目超出合同约定多建10178.7平方米房屋所产生的出让金收费1382.8万元的出让金、税金42.2万元，共计1425万元；3、判令被告按《联合建设复正大厦合同》及《补充合同》约定支付复正大厦项目占用原告16亩土地而产生的出让金443.4万元，被告应承担其中的30%，即133万元，税金4万元，合计137万元；4、判令被告向原告支付复正大厦项目多占用的1.32亩土地款198万元；5、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）张善忠、张善成共同辩称：我们认为原告的起诉没有事实及法律根据。原告的事实及理由不能证明原告诉讼请求的成立。希望法庭依法驳回原告的诉讼请求。第一、原告的第一个诉讼请求要求将复正大厦外墙装饰为干挂石材没有任何法律依据。1.双方依据的2012年3月20日的补充合同，关于干挂石材尽管双方有约定，但本身存在瑕疵，有些部分要求是干挂石。2010年8月3日包头市九原区政府要求复正大厦建设风格必须与华闻国际相协调。2011年3月31日，包头市项目规划设计审查委员会将复正大厦编为华闻国际广场的10、11号楼，采用石材和真石漆做外装饰材料。2011年5月12日政府文件函，要求项目的建筑风格、规划、设计、布局等内容必须符合新都市城市设计要求，并与华闻国际广场相协调。我方作为华闻国际的10号、11号楼必须与此相一致。所以即使如此约定了，但违反了相关行政法规及政府文件，约定是无效的。2.部分干挂，不是全部干挂。现在是干挂至六层窗户以下，裙房干挂到顶。我们已经履行了自己的义务，不存在违约。3.原告无正当理由拒不与被告签订《施工总承包合同》。致使我们在施工中存在很多问题。4.如果改变规划设计方案和风格，必须报批。因为原告的违约，报批无法实现。综上，原告第一项诉讼请求不能成立。第二，原告第二项诉讼请求不能成立。国土局不对房屋征收出让金。只对土地征收出让金。所以不存在这一概念。双方签订了《联合建设复正大厦合同》，乙方负责所有费用。将土地使用权证变更为复正房地产公司。其中确认了开发土地为一万六千平左右。由于规划调整，原合同中原告提供土地使用面积为16690平方米（约25.03亩），即复正大厦项目用地面积为25.03亩。该项目净用地16亩，其余为代征道路用地。规划调整后，原告需要新征11亩的道路、绿地、漏征土地。这样，原告需提供36.03亩土地方可建设复正大厦。由于该规划，2010年5月13日签订的《联合建设复正大厦合同》发生了变化，于是双方于2012年3月20日签订补充合同，产生的费用应该是甲方承担的即原告承担。新合同签订，旧合同自然终止，所以应该以补充合同为准。因此产生的土地出让金应该是原告自己承担。因此请求法庭驳回原告的第二项诉讼请求。第三、第三项诉讼请求在《补充合同》中有明确的约定，对这一诉讼请求我们可以承担，但因为我们在原告处有保证金100万元及原告尚欠被告为其分配面积的整改费用、亮化工程费用，所以可以从中扣除。但因为原告有些手续还没有办理完毕，现在向我们主张为时过早，请求驳回原告诉讼请求。第四、关于原告提出的第四项诉讼请求没有法律依据。依据《补充合同》第八条约定：“甲方负责办理该项目的新征道路、绿地、漏征土地（约11亩）的一切手续和费用。”该项请求包括在其中，无论是否增加或占用都要符合国家规划的要求和双方合同的约定，何况原告的请求没有法律依据，请求驳回。综上，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。
被告包头建工（集团）股份有限公司辩称，1.原告起诉
主体有误。原告主体应该是裴正威个人，起诉我们主体不对。2.跟我公司没有任何法律联系。综上，请求法庭应驳回原告对我公司的诉讼请求。
反诉原告（被告）张善忠、张善成反诉称，反诉原、被告于2010年5月13日签订《联合建设复正大厦合同》，于2012年3月20日签订《补充合同》。根据《补充合同》第八条约定：“甲方负责办理该项目的新征道路、绿地、漏征土地（约11亩）的一切手续和费用，主体完成前，提供项目所需合格的土地使用证……”，现工程已于2013年9月18日完成主体封顶并举行了盛大庆典活动。但时至今日反诉被告不履行合同约定，仍未为合作项目办理土地使用证，导致无法办理相关规划施工等建设手续，致使合作项目无法达到网签手续，构成违约，给反诉原告带来巨大经济损失。合作项目从签订到主体封顶已有一年多的时间，协议约定主体完成前反诉被告应提供合作项目所需的土地使用证，反诉被告本应在2013年9月18日前提供土地使用证，但其违反合同约定至今未办理土地使用证，导致主体完工的建设项目至今无法办理施工及相关手续，也无法办理网签及项目的销售。因反诉被告拒不履行合同给反诉原告带来巨大的经济损失。原合同约定的待甲方办理网签后变更公司名称和法人代表这一事实因反诉被告的违约无法实现。《补充合同》第四条明确约定：“甲方要求购买的裙房三层紧邻北侧部分，待裙房三层封顶时甲方一次性全额支付乙方购房款，返还原合同中的履约保证金200万元。”但反诉被告不履行协议，构成违约，应承担违约责任。因反诉被告不履行《补充合同》约定，不办理土地使用证，致使工程未批先建，造成执法局罚款反诉被告600万元，因反诉被告无力支付由反诉原告为其垫付，现应依法返还反诉原告并承担利息。同时，项目运行时，九原区政府要求企业支付赞助费，因复正公司无力支付，要求由反诉原告垫付，反诉原告为其垫付了赞助费50万元，反诉被告现应返还反诉原告并承担利息。综上，反诉被告不履行双方签订的合同，已构成违约，故反诉原告提出反诉，要求：1.依法判令反诉被告履行双方签订的《联合建设复正大厦合同》及《补充合同》，立即办理土地使用证及相关建设施工手续，并办理合作项目网签备案手续；2.判令反诉被告立即办理包头市复正房地产开发有限公司变更公司名称和法定代表人变更事宜；3.判令解除合作双方签订的《补充合同》第三条、第四条的约定；4.判令反诉被告支付反诉原告为其垫付的罚款3451712.46元及赞助费50万元并依法承担利息；5.反诉费及其反诉活动中的一切费用由反诉被告承担。
反诉被告（原告）包头市复正房地产开发有限公司辩称，1.反诉原告没有客观事实依据。因为双方没有约定。第一项反诉请求，要求反诉被告履行双方签订的《联合建设复正大厦合同》及《补充合同》，立即办理土地使用证及相关建设施工手续，并办理合作项目网签备案手续。对此合同虽然有约定，但这是有程序的，反诉原告违约在先，不能认真、诚实履行合同，从规划角度来讲，九原区政府有大的规划，但具体施工没有违反相关法律规定及政府规定。第二项反诉请求有点操之过急，因为合同还没有履行到这一步。目前没有达到双方约定的办理变更的条件。第三项反诉请求解除应该是合同解除，不应该是合同具体条款解除。但我方对于该条款不再履行没有异议。第四项反诉请求，首先我们不清楚罚款及赞助费为什么要交，因为项目未批先建，导致了罚款，除了土地由原告负责，其他都应该由反诉人负责。既然知道手续不全，为什么要先建呢？这是反诉人实施的，这个责任应该由反诉人承担。赞助费应按合同约定是由反诉人自己承担的，并不存在原告无力承担的情况，让其垫付，这本身就应该是由反诉人自己承担的。综上，关于双方签订的合同及补充协议，已经涉及到了双方的权利义务，涉及到原土地费用是由甲方承担的，土地出让金已经按比例向国土部门交纳了，土地使用证需要双方按比例投入土地出让金。综上，反诉人张善忠、张善成的主张没有充足证据，请求驳回其反诉请求。
经审理查明，2010年5月13日，裴正威与张善忠为合作开发复正大厦而签订了一份《联合建设复正大厦合同》，双方约定：由裴正威负责提供16亩项目用地及费用，在容积率为5的条件下，被告张善忠负责项目的基本建设及所有费用，项目建设成果双方按比例进行分割，即裴正威分得复正大厦北侧1-15层建筑面积不少于20000平方米的建筑物及北楼地下1-2层（面积约4800平方米）。后因包头市规划局将复正大厦附近的规划进行了变更，原、被告双方又于2012年3月20日经协商后又针对原合同签订了一份《补充合同》，在补充合同中增加了张善成作为合作人。补充合同第五条中约定：项目外部真石漆部分改为干挂石材到顶，费用全部由乙方张善忠、张善成承担。双方在履行合同过程中，成立了包头市复正房地产开发有限公司，该公司为一人公司，股东及法定代表人均系裴正威，同时裴正威与被告张善忠、张善成之间所签订的合同的权利、义务均由包头市复正房地产开发有限公司承继。复正大厦项目的施工建设过程中引入了包头建工（集团）有限公司为建设方。2013年3月20日，双方在签订《补充合同》时，原被告虽然没有拿到包头市规划局的《建设工程规划设计要点》及《土地使用权属确认书》。但双方已经了解到双方所建设的复正大厦的容积率增加了0.5（变更为5.5）。随着容积率的增加，净用地面积也随之增加。双方在《补充合同》第八条中约定：“……原土地证（净用地16亩）由容积率变化所引起的补交土地出让金由原合同约定的分摊比例，甲：乙，65%：35%调整为70%：30%。”现超出16亩的土地出让金原告认为应该由被告交纳。因最终多建房屋10178.7平方米为被告所受益，故该土地出让金1382.8万元亦应被告承担，给付原告进行交纳，该款项现未交纳。16亩土地产生的土地出让金为443.6万元，被告张善忠、张善成应承担原16亩土地产生的出让金443.6万元＊30%=133万元，及税金4万元，共计137万元。裴正威与被告张善忠、张善成双方约定，由原告提供16亩土地进行合作，但该项目实际占用土地面积为17.32亩，超出约定面积1.32亩，对于超出部分原告认为应当向原告支付相应的费用。但双方在合同中对此没有明确的约定。补充合同第十一条约定：“项目以裴正威现注册的房地产公司进行，待甲方房屋办理完网签后变更公司名称和法人代表。”2013年7月1日，双方在履行合同建设过程中，包头市城市管理行政执法局作出了包城管罚字（2013）第1002号《行政处罚决定书》。认为二被告所建项目，未经规划管理部门批准，擅自建设，罚款5951712.46元。现被告已交纳3451712.46元。反诉要求原告承担。2013年5月12日，九原区政府要求企业支付赞助费，被告以原告的名义交纳50万元的赞助费，现被告要求原告交还此款。现双方发生纠纷，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。被告张善忠、张善成提出反诉，亦提出了上述反诉请求。
上述事实，有原告提供的《联合建设复正大厦合同》、《补充合同》、建设用地批准书、《国有土地使用权出让合同变更协议》、包头市规划局包规划管字第（2012）第0244号《建设工程规划设计要点通知书》及土地使用权属确认审核表、土地出让金收据、税金收据、有被告提供的《联合建设复正大厦合同》及《补充合同》、包九原府文字（2011）89号、国有土地使用证、包头市项目规划设计审查员会纪要（2011）2号等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，裴正威与张善忠签订的《联合建设复正大厦合同》及与张善忠、张善成签订的《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，符合国家法律法规的规定，合法有效。双方约定，由裴正威负责提供16亩项目用地及费用，张善忠、张善成负责项目的基本建设及所有费用，建设成果双方按比例进行分割。《补充合同》第五条中约定：项目外部真石漆部分改为干挂石材到顶，费用全部由乙方张善忠、张善成承担。故原告的第一项诉讼请求本院予以支持。关于原告索要因复正大厦项目超出合同约定多建10178.7平方米房屋所产生的出让金收费1382.8万元的出让金、税金42.2万元，共计1425万元的诉讼请求，因双方在合同中没有明确的约定容积率增加后土地净用地增加以后土地出让金如何承担的问题，且该土地出让金及税金原告并未进行交纳，待双方另行约定或原告交纳后可另行诉讼。《补充合同》第八条约定：“原土地证（净用地16亩）由容积率变化所引起的补交土地出让金由原合同约定的分摊比例，甲（裴正威）：乙（张善忠、张善成）65%：35%调整为70%：30%”。被告张善忠、张善成应按30%的比例承担原16亩土地产生的出让金443.6万元及税金4万元，共计137万元。故原告的第三项诉讼请求本院予以支持。对于多出的（合同约定的是16亩，实际的净用地为17.32亩）1.32亩土地双方可协商解决，如协商不成，被告应当参照目前市场价向原告支付相应的费用，或原告向有关部门提出鉴定进行确认，另行诉讼。原告要求按市场价每亩150万元计算，本院不予支持。《补充合同》第八条约定：“甲方负责办理该项目的新征道路、绿地、漏征土地（约11亩）的一切手续和费用。主体完成前，提供项目所需合格的土地使用权证。”根据合同约定，原告应在复正大厦主体完成前，提供合格的土地使用权证。反诉原告的第一项诉讼请求本院予以支持。《补充合同》第十一条约定：“项目以裴正威现注册的房地产公司进行，待甲方房屋办理完网签后变更公司名称和法人代表。”双方对此约定无异议，原告应于房屋办理完网签后及时变更公司名称和法人代表。反诉原告的第二项诉讼请求本院予以支持。反诉原告要求解除《补充合同》第三条、第四条的约定，因反诉被告亦表示同意解除该条款，故本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付为其垫付的罚款3451712.46元及赞助费50万元及利息的诉讼请求，因双方在合同中有明确的约定，乙方（被告）负责基本建设及费用。本案所涉及的罚款属未经规划管理部门批准擅自建设的罚款，应由负责建设的一方承担。关于50万元的赞助费，应属于滥摊派不合理的费用，谁交纳谁承担，因此反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因本案是合作建设合同纠纷，被告包头建工（集团）股份有限公司非本案合作建设合同当事人，故不应承担本案的任何责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条第一款之规定，判决如下：
一、被告张善忠、张善成按照《联合建设复正大厦合同补充合同》的约定将项目外部真石漆部分改为干挂石材到顶；
二、被告张善忠、张善成支付原16亩土地产生的出让金133万元及税金4万元，共计137万元（443.4万元＊30%）；
三、反诉被告包头市复正房地产开发有限公司办理土地使用权证及相关的建设施工手续和合作项目的网签备案手续；
四、反诉被告包头市复正房地产开发有限公司应于房屋办理完网签后变更公司名称和法定代表人；
五、《补充合同》第三条、第四条（即：三、甲方以5000元／平方米优惠价购买裙房三层紧邻北侧一个桩网部分，面积以房管测绘部门测绘的面积为准；四、甲方要求购买的裙房三层紧邻北侧部分，待裙房三层封顶时甲方一次性全额支付乙方购房款、返还原合同中的履约保证金200万元）双方不再履行；
六、驳回原告包头市复正房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告张善忠、张善成的其他反诉请求；
八、被告包头建工（集团）股份有限公司不承担本案的民事责任。
案件受理费127400元，由原告包头市复正房地产开发有限公司承担47400元，由被告张善忠、张善成承担80000元。
反诉费19400元，由反诉原告张善忠、张善成承担10000元，由反诉被告包头市复正房地产开发有限公司承担9400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
本判决履行期间届满后，申请执行的期间为二年。
审判长 徐向明
审判员 连维胜
陪审员 康 鹰
二〇一四年十月二十一日
书记员 韩 燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。