成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0106民初第6793号原告：万某1，男，汉族，1935年4月25日出生，住成都市武侯区。原告：杨某某，女，汉族，1945年11月15日出生，住成都市武侯区。原告：万某2，男，汉族，1969年9月13日出生，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人万某1（系），男，汉族，1935年4月25日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人杨某某，女，汉族，1945年11月15日出生，住成都市武侯区。原告：刘某，女，汉族，1976年8月27日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人万某1，男，汉族，1935年4月25日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人杨某某，女，汉族，1945年11月15日出生，住成都市武侯区。被告：成都市智业物业管理有限公司，住所地：成都市二环路北一段。法定代表人赵冠伦，总经理。委托诉讼代理人孟庆婷，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。原告万某1、杨某某、万某2、刘某诉被告成都市智业物业管理有限公司（以下简称智业管理公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2016年1月作出判决。原告万某1、杨某某、万某2、刘某不服，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2016年7月作出二审裁定，撤销原判决，发回重审。本院立案后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万某1、杨某某以及原告万某2、刘某的委托诉讼代理人万某1、杨某某，被告智业管理公司的委托诉讼代理人孟庆婷、李春彦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万某1、杨某某、万某2、刘某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判定被告智业管理公司，诚实守信，切实履行双方签订的《物业服务协议》约定的物业服务费，商业用房2.5元每平米，办公用房2元每平米。严格遵守执行法律规定，履行“法律责任”承诺“乙方违反本协议，擅自扩大收费标准，甲方有权要求乙方清退所收费用”。但令人愤怒的是，2010年交房，租房人入住伊始，单方面强制执行每平米6元标准，应予依约，依法退还；2、侵害原告与四川水电交通投资公司签订的《房租赁合同》占有、享有、支配、收益、管理、处置权、利用“物业管理”职务之便得知乙方退租信息，避开甲方业主，与乙方达成退租黑交易应退赔，乙方支付的2011年4、5两月租金19117元，中途退租违约金10万元；3、简易程序受理案件受理费700元由被告承担。事实和理由：被告擅自收取过高物业费，违反物业服务合同收费标准，标准应为2元或2.5元，被告却收取6元；被告擅自收取房屋承租人应缴纳给原告的房租和违约金，并且干扰原告与原告房屋承租人的见面，被告退还原告多收的物业费；被告收取原告的房屋承租人中介费不合理，私自收取房屋承租人的物业费违反法律规定，房屋承租人不应当缴纳物业费。被告的名字“物业管理公司”违反法律规定，应当更名为“物业服务企业”，被告没有尽到物业应当履行的义务，反而获取各种非法利益。被告定价收费标准违反法律规定，态度恶劣拒不退还，原告认为业主房屋80%的专有部分不应当收取费用，仅20%的房屋部分与物业有关。被告对原告造成的各种损失应当做出赔偿，应当对被告做出100万元的惩罚决定。被告公司辩称，已超过诉讼时效，但原告认为根据《民法通则》侵权赔偿保全期为20年，等等。被告智业管理公司辩称，首先，自己与四川水电交通投资公司签订的物业服务合同，是双方协商一致的结果，与原告无关；第二，物业服务合同约定了6元每平米物业费，所以，收取承租人四川水电交通投资公司缴纳的6元物业费，符合约定，不应由原告申请退还；第三，自己没有向原告方收取物业费；第四，原告诉称被告方避开原告，与案外人四川水电交通投资公司达成退租的协议，并无此事；第五，案外人四川水电交通投资公司至今尚欠房屋租赁费，物管费等诸多费用，已有生效判决予以确认，且在执行过程中；第六，在2010年四川水电交通投资公司签订物业服务合同时，原告已知晓物业管理费是按6元收取，所以原告起诉已超过诉讼时效；第七，原告要求退还11年4月、5月的房屋租金，已超过诉讼时效；第八，在原告万某1、杨某某作为原告起诉的案件中，不应该审理刘某与万某2的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：位于金牛区沙湾东二路*号*栋*单元*层4、5、6号房屋登记在万某1名下。2009年9月2日，万某1与智业管理公司就其名下的三套房屋签订《世纪加州前期物业管理服务协议》，其中约定物业服务费：商业用房2.5元/月/平方米，办公用房2/月/平方米，等等。位于金牛区沙湾东二路*号*栋*单元*层7、8号房屋登记在万某2、刘某名下。2009年11月3日，万某2、刘某出具《委托书》，委托万某1为代理人，代为管理位于金牛区沙湾东二路*号*栋*单元*层7、8号房屋，代为全权办理上述房产出租有关手续，代为签署上述房产出租合同、交付租金、租房备案，税费办理，代理人有权确定房产出租价格。上述委托书经广东省深圳市宝安公证处公证。同年11月23日，万某1代理万某2、刘某与智业管理公司就案涉的7、8号两套房屋签订《世纪加州前期物业管理服务协议》，其中约定物业服务费：商业用房2.5元/月/平方米，办公用房2元/月/平方米，等等。2010年8月，万某1与四川水电交通投资公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：四川水电交通投资公司租赁位于成都市沙湾东二路1号智业·世纪加州*栋*单元*层4、5、6、7、8号房屋，共计174.34平方米作为写字间及相应配套设施，租赁期限五年，自2010年9月1日至2015年8月31日止。房屋租赁期内，租赁房屋所产生的物业管理费等，由四川水电交通投资公司承担。物业费按照每月每平方米6元收取，等等。2011年6月1日，智业管理公司与四川水电建设工程（集团）有限责任公司签订《物业管理服务协议》，双方约定物业公共服务费每月6元/平方米，等等。原被告双方共同确认：在四川水电交通投资公司租赁期间，被告智业管理公司没有收取原告物管费；四川水电交通投资公司向被告智业管理公司交纳了物管费用。原告陈述已足额收到了四川水电交通投资公司交纳的房屋租金。庭审中，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”之规定，向原告释明，违约责任或侵权责任之间，只能选择其一进行诉讼。但原告方坚持主张本案“是同一个法律关系，同一个行为是属于合同侵权，既属于违约，两个合同又属于侵权，都是侵犯合同权，不是两个法律关系，应该在同一个案件处理，不同意分案处理”。以上事实有《产权证书》、《委托书》、《公证书》、《世纪加州前期物业管理服务协议》、《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》，当事人一致陈述以及庭审笔录等在案为证，足以认定。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”因此，在本院释明后，原告仍然坚持本案“是合同侵权”，“既属于违约”、“又属于侵权”，同时主张违约责任和侵权责任，违反了上述法律规定。其次，智业管理公司没有收取原告物管费，原告要求智业管理公司退还物管费，没有事实依据和法律依据，不予支持。再次，原告要求智业管理公司将其收取的四川水电交通投资公司交纳的物管费，退还给自己，于法无据，不予支持。最后，原告主张智业管理公司与四川水电交通投资公司达成退租黑交易，应当向原告退赔四川水电交通投资公司支付的2011年4、5两月租金19117元，以及中途退租违约金10万元等，因原告未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回万某1、杨某某、万某2、刘某的诉讼请求。案件受理费1473元，由万某1、杨某某、万某2、刘某承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  舒旭东人民陪审员  刘晓蓉人民陪审员  吴子顺二〇一七年二月二十一日书 记 员  李兴源