辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2169号
上诉人（原审第三人）：沈阳理工大学，住所地沈阳市浑南新区南屏中路*号。
被上诉人（原审原告）：闫家超，男，1964年5月3日出生，汉族，沈阳理工大学教师，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人高宝义，系北京市司舵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳艺欣房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区东陵路139-1号。
法定代表人：刘毅，该公司总经理。
委托代理人：毛玉和，男，1941年11月1日出生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人沈阳理工大学因与被上诉人张发余、沈阳艺欣房产开发有限公司（以下简称“艺欣公司”）房屋买卖合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第776号向本院提出上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
闫家超一审诉称：2010年7月13日，艺欣公司与沈阳理工大学签订团体购房协议书，约定：沈阳理工大学组织教职员工订购艺欣公司开发的住房；艺欣公司与购房人签订商品房预售合同时，购房人向艺欣公司交付定金30，000元，所有购房人交付的定金存到艺欣公司与沈阳理工大学认可的艺欣公司银行账户；艺欣公司在收到购房人交付30，000元定金后，没有按照本协议约定开工视为违约，应双倍返还购房人定金。同年7月26日，闫家超与艺欣公司签订商品房买卖合同，约定闫家超交付定金30，000元，如退房定金不退，违约责任按团体购房协议书书约定执行。闫家超于签订合同的同时交付定金30，000元。沈阳理工大学共组织189名教工参与本次团购活动，购房定金共计5670，000元全部交付给沈阳理工大学，沈阳理工大学将该5670，000元存在其工会银行账户。沈阳理工大学向购房人承诺购房定金由沈阳理工大学工会统一保管，实际上也由沈阳理工大学工会保管至返还。历经两年半，至2012年末，艺欣公司根本不能履约。沈阳理工大学和艺欣公司协商，决定终止此次团购活动。2013年1月，沈阳理工大学开始返定金，但只返给173人各30，000元定金，共计5190，000元，包括闫家超在内的16名购房人的定金计480，000元至今未返还。这16人多次要求沈阳理工大学返还定金，但沈阳理工大学解释在其账户保管的定金是5190，000元，已返还购房人，另480，000元已通过转账支票的形式转给艺欣公司，艺欣公司已承诺退还给购房人。但时至今日，艺欣公司和沈阳理工大学未返还定金。艺欣公司已根本违约，按法律规定和合同约定，应承担违约责任，双倍返还定金。沈阳理工大学组织购房人团购，购房人自始至终未与艺欣公司接触，一切手续都是与沈阳理工大学办理的。沈阳理工大学实际收受并保管购房人交付的定金5670，000元，应承担相应义务，沈阳理工大学将其中480，000元转给艺欣公司，对该笔款未尽保管义务，应承担责任。艺欣公司违约后，由沈阳理工大学实际返还给173名购房人定金5190，000元，沈阳理工大学对包括闫家超在内的16名购房人也有返还义务。沈阳理工大学承诺保管购房定金和购房款的义务，保护购房人的利益不受损害，沈阳理工大学兑现了绝大部分承诺（173人的5190，000元），但一小部分承诺未兑现（16人480，000元），沈阳理工大学应一视同仁，其承诺的效力及于全部购房人（189人），不应该有区别。鉴于上述事实和理由，闫家超诉至法院，要求艺欣公司与沈阳理工大学双倍返还购房定金60，000元；艺欣公司与沈阳理工大学承担诉讼费用。
艺欣公司辩称：1、艺欣公司与沈阳理工大学签订的团体购房协议书合法有效，应继续履行。2、艺欣公司没有直接收取闫家超交纳的定购款（不是定金），不应该由艺欣公司直接返还，应由沈阳理工大学返还，而且不是双倍。3、该笔款项是沈阳理工大学划拨给艺欣公司，用于履行团体购房协议书的设计费，现沈阳理工大学撕毁合同，要求艺欣公司赔偿损失不公平。4、该案所涉及的房屋是应沈阳理工大学的要求设计、施工，不适用最高人民法院的司法解释。5、闫家超与艺欣公司签订的商品房买卖合同是团体购房协议书衍生而来。
沈阳理工大学述称，1、房屋买卖合同是由闫家超与艺欣公司签订的，沈阳理工大学不是房屋买卖合同的当事人，而是以组织者的身份出现。2、沈阳理工大学没有实际取得闫家超的购房定金，根据闫家超与艺欣公司签订的房屋买卖合同，购房定金应在签订合同时由闫家超交纳，并由艺欣公司出具收款收据，沈阳理工大学只是按合同约定，将闫家超的定金转给了艺欣公司，至今闫家超的全部定金均在艺欣公司处，沈阳理工大学并没有实际留存或取得闫家超的任何定金。3、沈阳理工大学不是本案项下团购房项目的担保人。（1）根据团体购房协议书，沈阳理工大学负责组织单位职工购买艺欣公司开发的房屋，只是组织人，不是担保人，团体购房协议书全文没有任何一个条款约定沈阳理工大学对团购房事宜履行担保义务。（2）沈阳理工大学不具备成为保证人的法定资格，根据法律规定学校等公益目的事业单位不能成为担保人，沈阳理工大学属于典型的公益事业单位，并不具备成为保证人的法律资格，实际上在拟定团体购房协议时，沈阳理工大学也非常注意明确本身作为组织者而非担保人的法律地位。4、沈阳理工大学不应承担连带赔偿责任。沈阳理工大学既不是房屋买卖合同的一方当事人，又没有实际取得闫家超支付的定金，同时更不具备成为担保人的法定资格，于法于理均不应承担连带责任，本案返还定金及承担相关责任的主体在艺欣公司。另根据有关法律规定，沈阳理工大学只有在明确向债权人保证监督支付专款专用而未尽监督义务造成资金流失的，承担相应补充责任。本案中从现有材料上看沈阳理工大学未向闫家超及债权人做出过类似保证，因此不具备适用该条款的前提条件。退一步讲，假设沈阳理工大学负有该义务而未尽该义务，沈阳理工大学应承担的责任也仅限于补充赔偿责任，非连带责任。综上，沈阳理工大学没有向闫家超返还购房定金及赔偿相关损失的义务，也不应承担连带赔偿责任。
原审法院审理查明：2010年7月13日，艺欣公司与沈阳理工大学签订团体购房协议书，约定：一、项目地点位于沈阳市浑南新区的浑南生态园小区西侧，占地面积11000平方米（以规划为准）；二、项目名称“浑南生态园小区三期”；三、团购规模及户型：1、沈阳理工大学组织教职员工预计向艺欣公司团体订购住宅总面积约30000平方米（约300套住房），最后以沈阳理工大学教职员工实际购房数及实际购房面积为准。2、住宅户型：两室一厅一卫、三室一厅一卫、三室一厅两卫。艺欣公司依据上述三种户型并根据沈阳理工大学教职员工购买情况，确定具体户型与建筑面积。四、团购价格。五、团购办法：1、艺欣公司应当依法取得商品房开发的有关批准文件证照，并应当依法与沈阳理工大学教职员工签订商品房预售合同和商品房买卖合同。2、本协议签订后10日内，沈阳理工大学组织教职员工选购该商品房，向艺欣公司提供购房人姓名和想购买的房屋面积（大约面积）。3、在艺欣公司与购房人签订商品房预售合同时，购房人向艺欣公司交付定金30，000元整，所有购房人交付的定金存到艺欣公司和沈阳理工大学双方认可的艺欣公司银行账户。待沈阳理工大学交纳完定金后，艺欣公司为其设计，经沈阳理工大学认可后开工建设。购房人交付定金后，没有选到欲购买的户型，不视为购房人违约，艺欣公司应当在5日内向购房人返还所交付的定金。4、有关艺欣公司与购房人之间的权利和义务，由双方签订的商品房预售合同和商品房买卖合同约定。沈阳理工大学负责监督及组织购房人抽签确定具体楼房号。5、在艺欣公司与购房人签订商品房预售合同后的30日内，艺欣公司按照购房人的要求完成房屋设计工作，并经沈阳理工大学认可。六、艺欣公司建设进度和付款方式及比例；七、艺欣公司对于购房人交付购房款的使用条件：购房人交付的购房款必须专款专用。总购房款中的25%部分由艺欣公司、沈阳理工大学指定的银行统一代收监管。沈阳理工大学动用该部分购房款时须经艺欣公司、沈阳理工大学共同签批后适用（由艺欣公司、沈阳理工大学根据工程形象进度确定资金支付比例）；九、违约责任：1、艺欣公司在收到购房人交付30，000元定金后，没有按照本协议约定开工视为违约，应双倍返还购房人定金。4、沈阳理工大学如在本协议签订后60日内不履行组织团购义务，由此给艺欣公司造成损失的，沈阳理工大学应当赔偿该损失。5、艺欣公司与购房人签订商品房预售合同和商品房买卖合同中所约定的违约责任条款包括但不限于上述违约责任条款。双方应当依法订立其他违约责任条款或者按照有关法律法规规定承担违约责任。
团体购房协议签订后，沈阳理工大学即组织教职工进行团购，2010年7月23日，组织173人进行了团购，173名购房人每人交付了30，000元定金，存入沈阳理工大学工会帐户，由艺欣公司向购房人开具收款收据，同时与艺欣公司签订了商品房买卖合同。2010年7月26日，又组织16人进行团购，该16名购房人每人也交付了30，000元定金，存入沈阳理工大学工会帐户，同样由艺欣公司向购房人开具收款收据，并与艺欣公司签订了商品房买卖合同。商品房买卖合同约定：闫家超签订合同时付定金30，000元，余款按艺欣公司同沈阳理工大学团体购房协议书付款约定付款，除未选到所报相应户型、面积的住宅外，退房的定金不退。
而后，沈阳理工大学未经购房人同意，于2010年7月26日将存入其工会帐户的定金径行转给艺欣公司480，000元，艺欣公司向沈阳理工大学出具了收款收据。后由于政府没能对双方合作开发的地块完成腾迁，导致沈阳理工大学与艺欣公司于2010年7月13日签订的团体购房协议书无法继续履行。为促进退还购房者定金等有关问题的快速、顺利解决，艺欣公司与沈阳理工大学于2012年12月26日召开会议，就退还参与团体购房者的定金（每人30，000元，共189人）的问题达成一致意见：1、退款手续已完备的151名购房人的定金，由沈阳理工大学于2012年12月26日起一个月之内退还完毕。2、退还定金手续尚未完备的15名购房人于2012年12月28日下午2点到沈阳理工大学科学会堂，由艺欣公司负责办理相关退还定金手续，于2013年1月26日前，沈阳理工大学负责退款完毕。若购房人本人因故不能亲自办理相关手续，可委托亲属办理，受委托人应持本人身份证件及购房人身份证件办理手续。3、定金发票或合同丢失的7名购房人，以个人名义将丢失发票或合同情况进行登报公示两个月（沈阳日报）。公示期满后，由艺欣公司办理退款手续，沈阳理工大学负责退款。4、存放在艺欣公司处的16名购房人的定金，艺欣公司承诺于2013年1月26日前向购房人本人退还完毕。会后，沈阳理工大学将173人的定金退还，但艺欣公司却迟迟未将16名购房人的定金退还。闫家超与艺欣公司及沈阳理工大学多次沟通未果，起诉来院。
原审法院认为，艺欣公司于2010年7月26日与闫家超签订商品房买卖合同时，未取得商品房预售许可证明，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同无效，则定金条款无效，闫家超交纳的30，000元，艺欣公司应予返还。艺欣公司应对合同无效负主要责任，应按照中国人民银行同期贷款利率赔偿闫家超损失。艺欣公司提出其收取的480，000元是沈阳理工大学支付的设计费，经查无合同依据，且无其他证据证明，尤其在其给沈阳理工大学出具的收取480，000元的收款收据上，艺欣公司认可所收款项系购房定金，因此对艺欣公司该抗辩，原审法院不予采信。
闫家超与艺欣公司签订商品房买卖合同是基于沈阳理工大学与艺欣公司的团体购房协议书，沈阳理工大学应按照团体购房协议书的约定全面履行义务，而且本案中，闫家超交付的30，000元先存至沈阳理工大学工会帐户，后转入艺欣公司帐户，在整个购房过程中，闫家超完全是出于对沈阳理工大学的信任。沈阳理工大学共组织189名职工（与闫家超相同身份）参加此次团购，所收购房人每人30，000元，共计5，670，000元（30，000元×189人）均存入沈阳理工大学同一工会银行账户，2010年7月26日沈阳理工大学转给艺欣公司480，000元时，其余5，190，000元仍继续存在沈阳理工大学该银行账户，480，000元只是艺欣公司与沈阳理工大学认为的是后参加团购的16户（包括闫家超在内）交纳款项，并未经闫家超认可，则不具有是后参加团购的16户（包括闫家超在内）交纳款项的特定属性。在团体购房协议书无法继续履行的情况下，2012年12月26日会议纪要是艺欣公司与沈阳理工大学之间形成的，同理亦不能以此确认会议纪要中由艺欣公司返还的480，000元确定指向此次诉讼的16户购房人（包括闫家超在内），不能因此免除沈阳理工大学的民事责任。沈阳理工大学在未通知购房人，未经购房人同意的情况下，将购房人交纳的480，000元转账至艺欣公司账户，退还173户购房人5，190，000元后，又拒绝返还闫家超交纳的30，000元，造成闫家超财产损失，侵害了闫家超的合法权益，故闫家超要求艺欣公司、沈阳理工大学共同承担返还义务的请求，原审法院予以支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳艺欣房产开发有限公司、第三人沈阳理工大学于本判决生效之日起3日内一次性返还原告闫家超30，000元；二、被告沈阳艺欣房产开发有限公司、第三人沈阳理工大学给付原告闫家超30，000元的利息损失，自2010年7月26日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告闫家超的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，300元，由被告沈阳艺欣房产开发有限公司承担。
宣判后，沈阳理工大学不服，向本院提出上诉。1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。上诉理由：1、被上诉人只是参加团购的16户之一，未经其许可，其交纳款项不具有参加团购的16户交纳款项的特定属性。2、原审法院适用侵权责任法判令上诉人承担赔偿责任，适用法律错误。
被上诉人闫家超公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人艺欣公司公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有团体购房协议书复印件、商品房买卖合同、专用收款收据、3、会议纪要复印件、关于退还参与生态园团购购房人定金的请示复印件、沈阳理工大学业报销审批单复印件、专用收款收据复印件、团体购房协议书等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人理工大学是否应对艺欣公司应返还闫家超的购房定金承担共同给付责任。闫家超与艺欣公司签订商品房买卖合同是基于理工大学与艺欣公司的团体购房协议书，理工大学应按照团体购房协议书的约定全面履行义务，而且本案中，闫家超交付的30，000元先存至理工大学工会帐户，后转入艺欣公司帐户，在整个购房过程中，闫家超完全是出于对理工大学的信任。理工大学在未通知购房人，未经购房人同意的情况下，将购房人交纳的480，000元转账至艺欣公司账户，退还173户购房人5，190，000元后，又拒绝返还闫家超交纳的30，000元，造成闫家超财产损失，侵害了闫家超的合法权益，故闫家超要求艺欣公司、理工大学共同承担返还义务的请求，本院予以支持，对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人沈阳理工大学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
代理审判员 李大鹏
代理审判员 韩彩霞
二〇一五年十月十九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。