徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0311民初5894号
原告:上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市淮海西路29号。
法定代表人：张志宁，该行行长。
委托诉讼代理人：侯健，男，该行员工。
委托诉讼代理人：王威，江苏泰信律师事务所律师。
被告：席淑红，女，1977年7月2日出生，汉族，无业，住徐州市泉山区。
被告：张伟，男，1976年7月1日出生，汉族，无业，住徐州市泉山区。
被告：徐州开元名都置业有限公司，住所地徐州市三环西路开元四季新城一期会所。
法定代表人：陈灿荣，该公司经理。
委托诉讼代理人：李小龙，江苏青创律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行与被告席淑红、张伟、徐州开元名都置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行的委托诉讼代理人侯健、王威，被告张伟，被告徐州开元名都置业有限公司的委托诉讼代理人李小龙到庭参加诉讼，被告席淑红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的《个人购房借款（综合）合同》；2、被告席淑红、张伟共同偿还原告借款本金500039.77元及至实际清偿之日止的利息，共计519114.44元（利息暂计至2016年9月30日为19074.67元，之后按照借款合同约定的借款利率上浮30%计至实际还款日止）；3、被告徐州开元名都置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、原告有权就被告席淑红、张伟提供的抵押物徐州市开元四季新城三期H18-1-502室房产拍卖、变卖的价款优先受偿；5、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月7日，被告席淑红与原告签订《个人购房借款（综合）合同》，约定原告为席淑红发放个人购房贷款578000元，用于购买徐州市开元四季新城三期HXX-
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XXX室房产，贷款期限自2011年3月7日至2031年3月7日。借款合同约定，逾期贷款罚息率按计收罚息日的执行利率加收30%执行，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。双方另签订《房地产抵押合同》，以被告席淑红所购的徐州市开元四季新城三期HXX-
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XXX室房产向原告设定抵押。被告张伟作为抵押物共有人及共同还款人在上述合同上签字，徐州开元名都置业有限公司作为连带责任保证人共同签订《个人购房借款（综合）合同》。贷款发放后，被告席淑红、张伟累计还款至2015年12月20日，自2016年1月20日开始拖欠每月应还本金及利息至今，其行为根据双方合同约定已构成违约。
被告席淑红未到庭，也未提供书面答辩意见。
被告张伟辩称，其对借款事实没有异议，希望拍卖房产还钱。
被告徐州开元名都置业有限公司辩称，原告应优先对涉案房产行使抵押权。首先，原告与被告席淑红、张伟签订了《徐州市房地产抵押合同》，以其购买的房产设定了抵押，并进行了登记，至此已构成了物的担保。根据《担保法》第28条及《物权法》第176条的规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。其次，根据《个人购房借款（综合）合同》约定，徐州开元名都置业有限公司提供的是阶段性保证责任，而非原告所述的连带责任担保，即其仅在席淑红办理房产抵押登记之前承担保证责任，席淑红有无办理房产抵押登记需法院查明。徐州开元名都置业有限公司已尽最大限度的责任督促席淑红办理房产登记，如果其尚未办理，也扩大了徐州开元名都置业有限公司的保证责任。
原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行为支持其诉讼请求向法庭提供以下证据：
1、2011年3月7日《个人购房借款合同》一份，证明原告与三被告之间的权利义务，包含借款金额、用途、期限、利率、罚息、诉讼管辖等约定内容。
2、《徐州市房地产抵押合同》一份，证明原告与被告席淑红、张伟按照借款合同中抵押担保条款的约定办理房地产抵押手续。
3、个人贷款借款借据一份，证明原告按照合同约定发放贷款，以及载明执行利率、借款期限。
4、个人贷款还款通知单（代回单）一份，证明被告席淑红的还款情况及剩余本金。
5、欠款本息清单一份，证明截至2016年9月30日被告席淑红、张伟所欠本息及逾期利息、罚息情况。
被告席淑红未到庭无法质证。
经庭审质证，被告张伟对原告提供的以上证据无异议。被告徐州开元名都置业有限公司对《个人购房借款合同》的真实性无异议，根据合同第六条，该笔借款已经设置了房屋抵押，结合第八条的保证担保条款，徐州开元名都置业有限公司对此不承担连带清偿责任。对《徐州市房地产抵押合同》的真实性无异议，从该合同可得知原告已就涉案房屋进行了抵押登记；对其他证据不清楚，不予质证。
被告席淑红、张伟、徐州开元名都置业有限公司未向法庭提供证据。
本院经审查后认为，原告提供的以上证据客观、真实、来源合法，与本案具有关联性，本院对以上证据的证明效力予以确认。
经审理查明，被告席淑红、张伟系夫妻关系。2011年3月7日，被告席淑红与原告签订《个人购房借款（综合）合同》，约定席淑红向原告借款578000元，用途限于购房（开元四季新城三期HXX-
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XXX），不得挪用。贷款期限为20年，预计自2011年3月7日起至2031年3月7日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准。贷款起息日为贷款发放日，贷款的结息日除双方另有约定外，为本合同约定的每期还款日。本合同项下的贷款利率，采用浮动利率，按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率及浮动区间规定执行，浮动区间为0。签订本合同时的同档期基准利率为年利率6.4%，执行利率按贷款实际发放日中国人民银行规定的同档期基准利率确定。若贷款期限内遇中国人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率应按以下方式相应调整：按年调整，分段计息。即从利率调整的次公历年的首个公历日起，按当期中国人民银行规定的同档期贷款基准利率及合同规定的浮动比例执行新的利率。贷款采用等额本息还款法，每期还款日为20日。若借款人未按规定按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，贷款人有权根据中国人民银行的有关规定计收罚息,对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%执行。借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由借款人承担。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，构成违约，原告有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。借款人席淑红以其所有的徐州市开元四季新城三期HXX-
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XXX房产为上述借款提供抵押担保。合同还约定，被告徐州开元名都置业有限公司为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保。保证所担保的主债权为本合同由贷款人向借款人提供的金额为578000元的贷款本金。本合同项下的保证人担保范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现质权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知出质人费用以及其他的合理费用）。本合同规定的还本付息日届至及贷款被宣布提前到期均视为本合同项下债务履行期届满，贷款人可以在保证期间内随时要求保证人承担担保责任。保证人承担的系阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。被告张伟作为抵押物共有人和共同还款人在合同上签字确认。
同日，原告与被告席淑红、张伟签订《徐州市房地产抵押合同》，约定抵押人席淑红愿意以其位于徐州市泉山区开元四季新城三期HXX-X-
XXX的房地产抵押给抵押权人即原告。抵押房地产为期房，房产价值826113元。主合同签订后，抵押人与抵押权人约定以抵押房地产价值的70%设定抵押，权利价值578000元，约定期限自2011年2月7日起至2031年3月7日止。
2011年3月31日，原告依约将贷款578000元发放至被告指定的徐州开元名都置业有限公司账户，借款借据记载借款期限20年（2011年3月31日至2031年3月31日），执行利率6.6%。但被告席淑红、张伟并未按约还本付息，截至2016年9月20日，其尚欠原告借款本金500039.77元，利息、罚息19061.61元。原告向各被告索要上述本息未果，故诉讼来院。
另查明，被告席淑红名下房产徐州市泉山区开元四季新城三期HXX-X-XXX仅办理了预告抵押登记，未办理正式抵押登记手续。
本院认为，原告与被告席淑红、张伟签订的借款合同合法有效，双方均应按约履行。原告按照合同约定发放了贷款，席淑红、张伟理应按时还款。因其逾期还款，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期并解除本借款合同，并要求被告按照合同约定支付相应的利息、罚息。
关于逾期罚息及复利应计算至何时止的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限之日起，逾期罚息和复利的诉请不应予以支持。
因涉案房产(徐州市泉山区开元四季新城三期HXX-X-
XXX)仅进行了预告抵押登记，未办理抵押登记，抵押权并未设立，因此，原告无权就其折价或者拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿。
被告徐州开元名都置业有限公司作为担保人，应按照合同约定为被告席淑红、张伟的上述借款承担阶段性连带责任保证。原被告签订的《个人购房借款（综合）合同》中，明确约定保证人承担的系阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除。因本案抵押担保的房产并未办妥现房抵押登记手续，贷款人也未收到现房他项权证正本，故保证人的保证责任并未解除。徐州开元名都置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人席淑红、张伟追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、解除原被告之间的《个人购房借款（综合）合同》。
二、被告席淑红、张伟于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行借款本金500039.77元，利息、罚息19061.61元（利息、罚息暂计算至2016年9月20日，自2016年9月21日起的利息、罚息，按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率计算至被告实际给付之日）。如被告在2016年12月13日后有相应还款的，该款项可按合同约定的清偿顺序予以折抵。
三、被告徐州开元名都置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
案件受理费9580元减半收取4790元，保全费3410元，合计8200元，由被告席淑红、张伟负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 朱兴叶
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 李慧萱
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定期间返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。