广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民四终字第195号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈光荣，男，汉族，住肇庆市端州区，公民身份证号码：×××1011。
委托代理人：许迎春，广东琪泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：温群好，女，汉族，住肇庆市端州区，公民身份证号码：×××1020。
委托代理人：冯彩，广东西江律师事务所律师。
上诉人陈光荣因与被上诉人温群好房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2014）肇端法民四初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年10月7日，陈光荣（乙方）和温群好（甲方）、经纪方肇庆市端州区汇兴物业咨询服务部签订一份《房地产买卖认购合同书》，约定：甲方将位于肇庆市信安路鸿景观园小区第二十一幢602房出售给乙方，房屋建筑面积44.79㎡、套内面积37.01㎡，转让成交价为328000元，房屋过户的所有费用由乙方负责，乙方在签订合同时付给甲方定金20000元。若甲方中途违约或逾期未办理过户手续，甲方应该将定金退还给乙方，另付乙方相当定金的违约金，即20000元。乙方分二期向甲方支付购房款：第一期乙方于2014年10月7日前交纳定金20000元；第二期买卖双方定于2014年10月11日前到肇庆房管局办理过户手续，乙方向甲方支付第二期购房款298000元。剩下10000元于交付房屋使用时付清。乙方向甲方支付首期购房款时，乙方即付经纪方服务费人民币9800元。在乙方向甲方支付定金的同时，如甲乙双方任意一方违约，则收取违约金一方需按5：5比例与经纪方分成违约金并按认购书支付经纪方中介服务费。甲乙双方同意于2014年10月30日前将房屋交付给乙方使用。2014年10月8日，温群好向陈光荣出具收据正式收到陈光荣交来合同项下的定金20000元。2014年10月10日，陈光荣（乙方）和温群好（甲方）又签订一份《广东省房地产买卖合同》，约定内容同《房地产买卖认购合同书》，违约责任中另外约定：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方20000元的违约金。同日，陈光荣分别向温群好以及经纪方交纳了298000元的购房款及9800元的服务费。此外，陈光荣还交纳了营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税五项合计19223.64元、契税8122.76元、住房登记费80元、应由温群好缴交的交易手续费134.37元、应由陈光荣缴交的交易手续费134.37元、测绘费80元、应由温群付款的证明费和咨询服务费24元、应由温群好交付的证明费20元，以上合计27819.05元，均由陈光荣已付款交纳。
上述两份合同签订后，双方到肇庆市端州区住房及城乡建设局办理了涉案房屋的过户手续，从肇庆市端州区房产档案馆出具的《房地产权档案详细资料》中显示，涉案房屋登记时间为2014年11月5日，权属人为陈光荣。此后，陈光荣认为温群好并未告知涉案房屋属于带租出售，且未能按时交付涉案房屋为由，要求与温群好解除合同，温群好则认为已经告知带租出售的事实，并且涉案房屋已经办理完毕过户手续，要求继续履行合同，双方协商无果，陈光荣遂诉至该院，要求法院判令：1、要求退货。陈光荣将房屋（虽然形式上已办过户手续，但程陈光荣至今仍未拿到房产证，而房屋实物仍在温群好手中。所谓已办理过户手续，只不过是没有实物的空谈），退还给温群好。要求温群好退还已支付的购房款，包括定金，共318000元。取消过户手续。2、由温群好承担和支付已由陈光荣支付的全部税费、杂费等8项，总金额合计27819.05元，加中介服务费9800元，两笔金额共37619.05元，即需向陈光荣偿还37619.05元。3、因温群好未将鸿景观园21幢602房住宅按合同期限交付使用。陈光荣不得不花钱租用其他房屋，陈光荣租住其他房屋的租金支出，由温群好偿还，这笔租金金额由10月31日起计算到陈光荣接到该案判决生效通知书之日止（直至11月12日共支出租金13×80＝1040元）。4、要求温群好承担和支付该案的诉讼费等费用。诉讼中，陈光荣明确其诉讼请求为：1、要求退货实际是要求解除双方之间的签订的合同，并由温群好退还已经支付的购房款及已经支付的全部税费、杂费、中介费。2、陈光荣租住其他房屋的租金支出应从2014年10月31日计算至2014年11月15日共1200元。
诉讼中，温群好提起反诉，请求法院依法判令：1、陈光荣立即支付余下房款10000元。2、陈光荣应当返还2000元解除租赁合同经济补偿金。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。陈光荣和温群好、经纪方肇庆市端州区汇兴物业咨询服务部于2014年10月7日签订的《房地产买卖认购合同书》以及于2014年10月10日签订的《广东省房地产买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方均应按照合同的约定享有各自的权利和履行各自的义务。陈光荣认为温群好存在欺诈行为，导致其被骗签订合同，但并没有提供充分有效的证据予以证明，对陈光荣的上述诉称，该院不予采纳。
关于双方签订的合同是否应该解除的问题。陈光荣认为因温群好违约，迟于规定的时间将涉案房屋交付其使用，合同已经无法继续履行，应该解除合同；温群好则认为因涉案房屋已经过户，故合同应该继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，根据肇庆市端州区房产档案馆出具的《房地产权档案详细资料》中显示，涉案房屋登记时间为2014年11月5日，权属人为陈光荣，双方签订合同的主要目的已经实现，合同的主要义务已经履行完毕，陈光荣要求解除合同的请求，理据不足，该院不予支持，温群好认为合同应该继续履行下去的请求，该院予以支持。因陈光荣要求解除合同的理据不足，且双方在所签订的合同中已经约定房屋过户的所有费用由陈光荣负责，故陈光荣要求温群好承担已由其支付的全部税费、杂费27819.05元、中介服务费9800元的请求依据不足，该院不予支持。
对于陈光荣认为温群好并未按约定的时间交付房屋给其使用，亦不清楚涉案房屋带租出售的问题，综合该院查明的事实，以及有关证人的证言，陈光荣作为购房者，对涉案房屋的交易是否存在带租出售的情况，虽然双方在合同中并末对带租出售的情况进行约定，但陈光荣对涉案房屋的交易本就应该有审慎注意的合同义务，陈光荣没有对涉案房屋的现状进行必要的核实，陈光荣理应对此承担责任。而对于房屋的交付方式，因双方已经在约定的期限内办理了过户手续，肇庆市端州区房产档案馆出具的《房地产权档案详细资料》亦显示现房屋的权属人为陈光荣，故可认定温群好已经将涉案房屋交付给陈光荣，温群好并不存在违约行为。对于陈光荣要求支付租住其他房屋的租金1200元的请求，如上说述，温群好并未违约，故对陈光荣的该项请求，该院亦不予支持。
对于温群好提出的反诉请求，因双方在合同中已经约定余款10000元于交付房屋使用时付清，如上所述，双方已经办理了过户手续，陈光荣亦已作为涉案房屋的权属人，合同的主要义务已经履行完毕，故温群好要求陈光荣立即支付余下房款1万元的请求，合理合法，该院予以支持。至于温群好要求陈光荣应当返还2000元解除租赁合同经济补偿金的请求，温群好为提前解除合同而向租户支付的2000元，由于双方之间并没有对此进行约定，故对温群好的该项反诉请求理据不足，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回陈光荣的诉讼请求。二、陈光荣应于该判决发生法律效力之日起七日内向温群好支付余下购房款10000元。三、驳回温群好的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6650元，由陈光荣负担，反诉受理费减半收取为50元，由温群好负担9元，陈光荣承担41元。
上诉人陈光荣不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销肇庆市端州区人民法院作出的（2014）肇端法民四初字第527号民事判决，依法改判为：1、解除陈光荣与温群好之间签订的房屋买卖合同；2、温群好返还陈光荣已经支付的房款和税费355619元；3、由温群好以355619元为本金自2014年10月31日起以银行同期贷款利率计算违约金，计至起诉之日共8400元；4、本案全部诉讼费用由温群好承担。具体事实和理由如下：1、本人认为，本案的争议焦点是温群好是否存在故意隐瞒合同标的物现状不告知本人，通过欺诈手段导致本人出现重大误解，双方签订的合同是否应该解除或撤销的问题。作为房屋买卖合同的标的物，房屋的现状包括价格、面积、是否能立即交付、房屋权利是否设定抵押或租赁等都是至关重要的，是对本人是否愿意购买法具有决定性影响的关键因素。本案中，本人是一名年近八十的老人，本身思维和判断能力已经不能和一名正常的成年人相提并论。温群好与中介一起故意隐瞒涉案房屋已经出租给他人，无法正常交付的事实，已经构成严重的欺诈，依照法律规定，合同应予以撤销。2、本案中，温群好是否按照合同的明确约定履行合同义务是另一焦点。作为购买方，本人已经支付了全部的房款，并承当了全部的税费。根据合同约定，温群好必须立即将涉案房屋交付给本人，但经多次催讨，直至向公安机关多次报警求助，至今温群好仍未交付涉案房屋给本人，温群好已经严重违反合同的约定。3、原审法院错误的分配举证责任，加重本人的义务，明显违反法律的规定。谁主张，谁举证，温群好既然声称已经将涉案房屋出租这一事实告知本人，不存在欺诈行为，那么温群好必须提供确实充分的证据来证实这一说法，证明其已经将涉案房屋出租这一关键事实告知本人，否则，温群好应当承担举证不能的不利后果。庭审中，陈光荣增加诉讼请求，要求温群好承担诉讼费用，按照每天80元的标准从2014年10月31日开始起计付至返还房款之日止。
上诉人陈光荣除一审提交的证据外，二审提交了以下新证据：端州区房地产交易所出具的《复函》一份，证明房屋虽然递交给房地产交易所进行登记，但实际没有发放房产证，房管局也确认房产证没有颁发，所以原审判决所说已经完成过户手续是与事实不符的。
被上诉人温群好发表以下质证意见：对房管所出具的复函真实性没有异议，但对陈光荣主张的关联性有异议，认为复函中已经写明，现为发证环节，2014年11月已经完成登记，房管所也多次催促陈光荣领证，但是陈光荣一直不去领证。
被上诉人温群好答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。本人在房屋买卖中不存在欺诈行为，陈光荣买房时已看过租房合同，陈光荣虽然年纪较大，在买卖房屋及一审诉讼过程可知，作为完全民事行为能力人，其应当承担完全民事行为能力。本案交易房屋已经过户到陈光荣名下，本人已完成合同约定的义务。
被上诉人温群好除一审提交的证据外，二审没有提交新证据。
本院根据陈光荣的申请向肇庆市公安局端州分局宝月派出所调取了陈光荣和赵少群于2014年11月9日在宝月派出所所作的询问笔录。庭审时，陈光荣和温群好对上述证据进行质证，陈光荣发表以下质证意见：该笔录不是原始笔录，无法确认笔录的真实性，拒绝质证。温群好发表以下质证意见：1、对于赵少群的笔录真实性没有异议。从该证据可知陈光荣明知该房屋是带租出售，且明确约定2014年11月15日承租人搬出，在房屋中介处也达成补充协议，该份笔录恰好说明了陈光荣的上诉要求是无理的，应当予以驳回。2、对于陈光荣的笔录，真实性没有异议，证明内容有异议。对他所说的过程是没有异议的，但是他只说了前部分，并没有说补充协议部分，只说了部分事实。报案的时间是2014年11月9日，约定的交房时间是11月15日。
本案经调解，双方未能达成一致意见。
本院二审经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：2014年11月9日，因为未交付房屋，陈光荣到端州区人民中路汇兴地产进行催促，后陈光荣报警，陈光荣及其女儿陈海滢与汇兴地产赵少群前往肇庆市公安局端州分局宝月派出所作询问笔录。
案涉房屋由于提起诉讼，端州区房地产交易所暂停办理有关手续并予保存、等待法院处理。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉和答辩意见，二审争议的焦点是：陈光荣与温群好签订的房屋买卖合同应否解除的问题。
陈光荣与温群好、肇庆市端州区汇兴物业咨询服务部（以下简称汇兴咨询服务部）签订的《房地产买卖认购合同书》、《广东省房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定履行各自的义务。陈光荣认为温群好在出卖房屋时隐瞒了涉案房屋出租的事实、存在欺诈的行为，导致其出现重大误解签订合同而购买房屋却不能居住，并申请本院宝月派出所调查笔录为证。由于陈光荣否认该笔录的真实性，拒绝质证，对该笔录，本院不予采信。陈光荣的主张，于理无据，本院不予支持。
解除合同包括约定解除和法定解除两种情形。1、双方签订的《房地产买卖合同》能否依照约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《房地产买卖合同》第六条“违约责任”约定：甲方（温群好）决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方（陈光荣），另赔偿乙方人民币壹万元整的违约金。双方在《房地产买卖合同》中约定了合同解除的情形，即温群好逾期15天仍交付房地产时，本合同即告解除。双方签订的《房地产买卖认购合同书》中约定：“甲乙双方同意于2014年10月30日前将房屋交付给乙方使用”，逾期15天即2014年11月14日前温群好需交付房地产给陈光荣。根据温群好提供的《解除合同协议书》、短信以及谭金带在一审中所作证人证言可知，温群好与谭金带于2014年11月11日解除租赁合同，谭金带当天即搬离涉案房屋，当天温群好通知汇兴中介工作人员验收水电、通知陈光荣收楼，2014年11月11日汇兴中介工作人员发短信告知温群好的丈夫已通知陈光荣办理涉案房屋交接事宜，通知之后就联系不上陈光荣。由此可知，2014年11月11日汇兴中介通知陈光荣接收房屋，逾期没有超过15天，双方约定的解除合同的条件未成就，陈光荣享有的约定解除权不能行使。汇兴中介于2014年11月11日通知陈光荣办理房屋交接事宜后，陈光荣不再接听汇兴中介的电话，没有接收涉案房屋的过错是由于其自身造成的，不能以此为由要求解除合同。2、陈光荣是否享有法定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”汇兴中介于2014年11月11日通知陈光荣办理房屋交接事宜后，陈光荣不再接听汇兴中介的电话导致涉案房屋不能实际交付，但端州区房地产交易所的复函显示案涉房屋已于2014年11月5日（核准登记）记载登记簿，现为发证环节，只是由于本案诉讼，现在暂停办理，本案合同目的已经实现，温群好也履行了义务，本案不存在合同法第九十四条规定的情形，陈光荣请求解除涉案合同没有事实依据，本院予以驳回。因陈光荣要求解除合同的理据不足，陈光荣请求返还购房款、契税等费用并支付利息没有事实依据，本院不予支持。汇兴中介于2014年11月11日通知陈光荣办理房屋交接事宜后，陈光荣不再接听汇兴中介的电话，没有接收涉案房屋的过错是由于陈光荣自身造成的，不能以此要求对方承担责任，陈光荣请求温群好赔偿租金损失，于理无据，本院不予支持。对于陈光荣二审增加的租房费用请求，由于当事人不同意调解，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的。第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的事实请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，陈光荣应另行起诉。原审法院判决驳回陈光荣的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，依法应予维持。陈光荣的上诉主张，理据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6710元，由陈光荣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔日新
代理审判员 覃争义
代理审判员 赵晓云
二〇一五年十一月二日
书 记 员 吴兰芳