重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第16769号
原告粟明友，男，1967年8月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人蒋洪梅，重庆成龙律师事务所律师。
委托代理人许亚珍，重庆成龙律师事务所律师。
被告粟小余，女，1970年3月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告董延勋，男，1982年2月28日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人刘俊，重庆中标律师事务所律师。
委托代理人李强，重庆中标律师事务所律师。
原告粟明友与被告粟小余、被告董延勋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员雷元亮担任审判长，与代理审判员粟果、人民陪审员唐小林组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告粟明友及其委托代理人蒋洪梅，被告董延勋的委托代理人刘俊、李强到庭参加了诉讼。被告粟小余经本院合法传唤，拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告粟明友诉称，位于重庆市渝北区XX小区XX号房屋原为粟明友母亲费明群名下的房屋。粟明友与粟小余系兄妹关系，母亲费明群共育有粟明友、粟小余等四名子女。2003年2月10日，粟明友、粟小余等兄妹四人签订了《赡养协议》，约定由粟明友监护赡养母亲，母亲去世后，案涉房屋归粟明友享有，其他子女不享有任何权利。同时该协议还约定，在母亲费明群有生之年不得以任何理由、形式将房屋变卖。其后，母亲费明群一直跟随粟明友生活，直至去世。母亲去世后，粟明友得知粟小余在母亲身前以虚假买卖合同的形式将涉案房屋过户至自己名下，特向重庆市渝北区人民法院提起诉讼。后经两审判决确认粟小余与费明群于2009年11月30日签订的《重庆市房地产买卖合同》不成立。但粟小余置判决于不顾，于2015年6月10日将案涉房屋转卖并过户给被告董延勋，致使粟明友无法继承自己应得的财产，严重损害了粟明友的合法权益。粟明友认为，案涉房屋交易价格明显过低，且一直由粟明友自行居住，董延勋在房屋交易过程中也未到过案涉房屋，至今也未要求交付，故粟小余与董延勋关于涉案房屋的买卖属于恶意串通损害粟明友合法权益的行为，该房屋买卖合同应属无效。据此，为保护粟明友的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：粟小余、董延勋就重庆市渝北区XX小区XX号房屋签订的《二手房买卖合同》、《重庆市房屋买卖合同》无效。本案案件受理费、保全费、鉴定费由被告粟小余、被告董延勋负担。
原告粟明友为证明其主张的事实，当庭举示了以下证据：
1、《重庆市房屋买卖合同》，拟证明粟小余、董延勋于2015年6月10日签订买卖案涉房屋的合同，交易总价为30万元，且约定在2015年5月19日付款20万元，房屋交易金额远低于市场金额，且在签订合同之前就已经交付2／3的房款，不符合市场交易规律，买卖行为是恶意串通；
2、图片一组，拟证明案涉房屋所处地理位置位于XX小区，且根据市场中介给出的房屋价格，套内均价在8000元以上，而粟小余与董延勋之间的房屋交易金额套内单价仅为4000元，远低于市场均价，系恶意串通；
3、居住证明、水电气缴费票据、水电气卡，拟证明粟明友从案涉房屋建房之日起一直在案涉房屋居住至今。被告董延勋买房前也未看过房，也未就案涉房屋主张过权利，不符合买房实际情况；
4、赡养协议、证明，拟证明粟明友和粟小余等四兄妹在财政局局长张毓华的组织下签订了赡养协议，约定在母亲费明群去世后案涉房屋归粟明友所有，粟小余、董延勋恶意串通行为损害了粟明友的利益；
5、（2014）渝北法民初字第06310号民事判决书、（2015）渝一中法民终字第02297号民事判决书，拟证明粟小余将案涉房屋过户到自己名下的买卖行为无效，粟小余无权转让案涉房屋给董延勋。
被告粟小余辩称，自己在交易前并不认识董延勋，且在交易时也是带董延勋去案涉房屋进行过查看。房屋成交价30万元是因自己急用钱，且与董延勋经多次交涉后才确定的价格，该房屋价格是经过了交易中心审核的，并非价格过低。故双方不存在恶意串通的情形，应驳回粟明友的诉讼请求。
被告粟小余为证明其主张的事实，当庭举示了以下证据：
1、房地产权证复印件，拟证明粟小余在出售房屋前是案涉房屋的产权人，有权处分案涉房屋；
2、《重庆市房屋买卖合同》，拟证明粟小余将案涉房屋出卖给了董延勋；
3、结婚证及韩六升的身份证复印件，拟证明粟小余和韩六升系夫妻关系；
4、粟小余、韩六升的银行卡客户交易查询记录，拟证明董延勋已经分别于2015年5月19日向韩六升转账20万元、于2015年6月27日向粟小余转账10万元，支付共计30万元的购房款；
5、邮政特快专递详情单，拟证明粟小余于2015年6月29日才收到了二审判决书，在二审判决做从之前其已经将案涉房屋过户给董延勋；
6、网上发布及张贴的房屋交易信息，拟证明粟小余曾经发布及张贴过房屋交易信息。粟小余在交易前并不认识董延勋。董延勋系看到上述房屋交易信息才跟粟小余进行交易，两人不存在恶意串通。
被告董延勋辩称，1、粟小余系房屋产权人，有权处分案涉房屋。粟明友举示的两份判决书并未撤销该房屋产权证，且粟小余处分房产是在判决生效前，故粟小余处分房屋符合法律规定；2、粟小余与董延勋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方也按合同履行相应义务，且在登记部门办理了登记手续；3、案涉房屋价款不低，因为房屋年代较久，系划拨地，粟明友认为案涉房屋单价为8000元／平方米没有相应证据；4、粟小余与董延勋没有恶意串通，粟明友没有证据证明粟小余、董延勋存在恶意串通损害了其合法权利的行为，不能因为合同条款不完备就认定存在恶意串通，恰恰证明合同系双方真实意思表示；5、即便粟小余无权处分，但因为董延勋支付了合理价格，办理了相关登记，并且取得了产权证明，属于善意取得。故请求法院驳回粟明友的诉讼请求。
被告董延勋为证明其主张的事实，当庭举示了以下证据：
1、201房地证2009字第88950号房屋产权证，拟证明在购买案涉房屋过程中，粟小余系案涉房屋的产权人，房屋所在土地为划拨用地。董延勋已尽到了注意义务，审查了粟小余的所有权，且案涉房屋没有查封等情况，无过户障碍；
2、《重庆市房屋买卖合同》、《二手房买卖合同》，拟证明粟小余与董延勋于2015年5月19日签订二手房买卖合同约定案涉房屋总价为30万元，重庆市房屋买卖合同是两人按照房管局提供的格式合同格式于2015年6月10日重新签订的，二合同均符合法律规定，房屋买卖是双方真实意思表示；
3、银行汇款凭证及收条，拟证明董延勋已经分别于2015年5月19日转账20万元、于2015年6月27日转账10万元，共计30万元，董延勋已经履行了合同约定的支付购房款义务；
4、重庆市土地房屋权属登记申请表，拟证明粟小余与董延勋已去房屋产权登记部门办理了登记申请，缴纳了相应税费，完善相应手续，合同是双方真实意思表示，双方也依法依约履行了各自义务；
5、201房地证2015字第031801号房地产权证，拟证明董延勋现已经取得了案涉房屋产权，是案涉房屋合法产权人。
庭审中，因粟明友与粟小余、董延勋对案涉房屋交易价格是否低于市场价格存在争议，经粟明友申请，本院委托重庆重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司对位于重庆市渝北区某某小区某某号房屋2015年5月-6月的市场价值进行司法评估，形成司法评估报告一份，并在开庭审理时出示。
各方当事人对上述证据进行了质证，分别发表的质证意见如下：
对粟明友举示的证据，董延勋、粟小余对其真实性均无异议，但认为均不能达到粟明友的证明目的。
对粟小余举示的证据1、2、3、4、5，粟明友对其真实性无异议，但认为无法达到粟小余的证明目的。对粟小余举示的证据6，粟明友认为，因其系复印件，真实性无法核实，故对其真实性不予认可。对粟小余举示的证据，董延勋对其真实性均无异议。
对董延勋举示的证据，粟明友、粟小余对其真实性均无异议。但粟明友认为上述证据均不能达到董延勋的证明目的。
对重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司出具的评估报告书，粟明友对评估报告的真实性无异议；董延勋对评估报告的真实性无异议，但认为该评估报告系超过委托评估期限作出，程序上存在瑕疵，且评估报告没有载明评估结果的计算方式，故对该评估结论不予认可。粟小余经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担不予质证的法律后果。
本院结合当事人举证和质证，认证如下：对粟明友、粟小余、董延勋各方均无异议的证据，本院予以采信。对粟小余举示的证据6，因其真实性无法核实，故对该证据本院不予采信。
对重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司出具的评估报告书，因鉴定程序符合法律规定，故对该证据，本院予以采信。
本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：
粟明友、粟小余系兄妹关系。案外人费明群系粟明友、粟小余的母亲，已于2013年5月5日去世。粟小余与案外人韩六升系夫妻关系。
2003年2月，粟明友、粟小余等兄妹四人签订赡养协议一份，约定由粟明友负责赡养母亲费明群，待母亲去世后，案涉房屋归粟明友所有。
2014年4月2日，粟明友以案涉房屋经粟小余以虚假买卖合同形式，过户至粟小余名下为由向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求判令确认粟小余与费明群于2009年11月30日签订的《重庆市房地产买卖合同》不成立，并将案涉房产过户归还粟明友。2014年12月12日，重庆市渝北区人民法院作出（2014）渝北法民初字第06310号民事判决书，判决确认粟小余与费明群于2009年11月30日签订的《重庆市房地产买卖合同》不成立，并驳回粟明友其他诉讼请求。粟小余不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉申请。2015年6月9日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民终字第02297号终审判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年6月29日，粟小余收到二审判决书。
2015年5月19日，以粟小余为出卖方（甲方），董延勋为购买方（乙方），双方签订二手房买卖合同。二手房买卖合同约定：一、乙方同意购买甲方所有的座落在重庆市渝北区XX小区XX号房屋；二、房屋交易总价为：30万元。甲方净收30万元，甲方不承担任何税费；三、付款时间与办法：1、本合同签订之日，乙方支付甲方人民币20万元；2、房屋产权变更登记手续完毕后，乙方支付甲方人民币10万元。缴交税费当日将差额一并支付给甲方，并于银行放款当日付给甲方。四、税费分担：甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，与本房屋转让有关的全部税费由乙方承担。五、甲方收到乙方支付的首笔款后，甲乙双方确定时间到房屋交易所办理产权变更登记手续。同日，董延勋以转账方式向韩六升账户支付20万元，粟小余向董延勋出具收到购房款的收条。
2015年6月10日，以粟小余为出卖人（甲方），以董延勋为购买人（乙方）双方签订《重庆市房屋买卖合同》。合同签订后，粟小余、董延勋向重庆市渝北区房屋权属登记中心提交转移登记申请，并支付转移产权相关费用。
2015年6月27日，董延勋以转账方式向粟小余支付10万元，粟小余向董延勋出具收到购房款尾款收条。
现案涉房屋已过户至董延勋名下。
2015年9月11日，重庆市渝北区龙发物业管理有限公司、重庆市渝北区两路街道义学路社区居民委员会出具证明，证明载明，粟明友至案涉房屋建房起至今长期居住在案涉房屋内。
庭审过程中，重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司受本院委托对位于重庆市渝北区XX小区XX号房屋2015年5月-6月的市场价值进行司法评估，评估报告书评估结果载明：评估对象在价值时点以人民币计价的估价结果为建面5850元／平方米（套内7400元／平方米），总价50.8万元。
庭审过程中，对案涉房屋交易过程，粟明友陈述，自己一直居住在案涉房屋之内，仅自己有案涉房屋钥匙，自己从未见过董延勋到案涉房屋进行过查看，董延勋亦未向其主张过任何权利；粟小余陈述，自己拥有案涉房屋钥匙，是母亲费明群给自己的，自己是用该钥匙打开案涉房屋带董延勋去房内查看。自己与董延勋在买房前并不认识，董延勋系通过发布的卖房广告主动与自己联系的。之所以出售房屋价格比较偏是因为自己在外有借款，急用钱；董延勋陈述，自己与粟小余在交易前并不相识。自己在签订合同前曾到过案涉房屋进行查看，在发现案涉房屋内有人居住时，粟小余告诉他案涉房屋内居住的人是她的亲戚，在交房时就让他搬出去。至于双方签订二手房买卖合同时没有约定交房时间、过户时间及违约责任，是因为董延勋人比较老实，相信粟小余。对于是否向主张过权利，董延勋陈述，自己一直是口头主张权利，并曾于2015年11月2日向重庆市渝北区人民法院提出立案申请，但未取得受理案件通知书。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。本案争议焦点为粟小余与董延勋在房屋交易过程中是否存在“恶意串通”损害第三人利益的行为。
本案中，根据双方当事人的陈述及举示的证据，本院认为，粟小余与董延勋之间存在“恶意串通”，理由如下：1、粟小余出卖房屋存在明显“恶意”。粟小余取得案涉房屋产权证系因其与母亲在房管局签订的房屋买卖合同，粟小余在一审法院确认该份买卖合同不成立，且二审法院未作出终审判决前，即将案涉房屋出售，存在明显的“恶意”；2、交易价格明显过低。根据评估报告载明的内容，案涉房屋市场价值为50.8万元，而粟小余与董延勋签订的房屋买卖合同约定的成交价格为30万元，仅为市场价值的59%，远低于市场价值；3、房屋买卖合同约定与一般交易习惯不符。粟小余与董延勋签订的二手房买卖合同未约定明确的过户时间、交房时间及未交房的违约责任等相关内容，且在约定房屋总价款为30万的情况下，在签订合同当日即约定支付总房款三分之二的购房款，上述内容的约定均不符合一般房屋交易习惯。4、合同履行与一般交易习惯不符。董延勋在庭审过程中陈述与粟小余非朋友关系，在交易前互不相识。但在合同实际履行过程中，在双方买卖合同未约定交房时间、办证时间与违约责任的情况下，董延勋于合同签订当日即支付粟小余20万元，亦不符合通常交易习惯。另外，虽董延勋陈述在签订合同及取得产权证后已向粟明友主张过权利，但无证据予以证明。5、粟明友作为房屋的实际居住人，其陈述的董延勋在房屋交易时未到过案涉房屋更为合理。根据物管公司、居委会出具的证明，原告粟明友从案涉房屋建立之时至今一直居住在案涉房屋之内。董延勋虽陈述到过案涉现场，但未举示充分证据予以证明。且即便如董延勋陈述的自己曾到过案涉房屋，在发现案涉房屋中有人居住时，粟小余即对其作出过在交房时让居住人搬离的承诺，但双方并未在房屋买卖合同中对居住人何时搬离，如何交房予以约定，亦不符合通常交易逻辑。另外，粟小余陈述自己具有案涉房屋钥匙，亦未举示充分证据予以证明。故粟明友陈述更为合理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决如下：
被告粟小余与被告董延勋就位于重庆市渝北区XX小区XX号房屋签订的《二手房买卖协议》、《重庆市房屋买卖合同》无效。
本案案件受理费5800元，保全费1170元，鉴定费元2500元，由被告粟小余、被告董延勋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 雷元亮
代理审判员 粟 果
人民陪审员 唐小林
二〇一六年一月十九日
书 记 员 莫 密