江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0111民初4217号
原告：江浦县凤凰超市有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街7号。
法定代表人：张跃珍，凤凰超市董事长。
被告：南京明福商贸有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街55号。
法定代表人：赵明生，执行董事。
被告：南京市浦口区商务局，住所地在南京市浦口区江浦街道文德路（原县委招待所院内）。
法定代表人：解天庆，商务局局长。
委托诉讼代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。
江浦县凤凰超市有限公司（下称凤凰超市）与被告南京明福商贸有限公司（下称明福商贸公司）、南京市浦口区商务局（下称商务局）房屋租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，依法由审判员滕清适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤凰超市的法定代表人张跃珍，被告商务局的委托代理人许玉良到庭参加了诉讼。被告明福商贸公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告凤凰超市诉称，1999年6月，原凤凰超市购得南京市江浦县珠江镇凤凰大街7号1幢1层房产（丘号：1554000103，面积780.16平方米），该房产登记为原告所有，原告合法取得全部权属证书。2003年11月，南京市浦口区商业贸易局（现为商务局）违法将该房产强行据为己有，并于2004年1月10日将该房低价租赁给明福商贸公司，用于开设上海华联超市508店（中央店）。南京市浦口区商业贸易局长期非法扣押原告房屋的权属证书，直至2015年10月才将房屋的权属证书归还给原告。现要求：1、两被告于2004年1月10日签订《租赁经营协议书》为无效合同；2、被告一明福商贸公司立即从原告所有的南京市浦口区江浦街道凤凰大街7号1幢1层房屋迁出，并将房屋交还给原告；3、两被告承担本案诉讼费用。
被告明福商贸公司未到庭，称与商务局存在租赁关系，与原告无关系。请求驳回原告对自己的诉讼请求。
被告商务局辩称，1、原告起诉所盖的公章是其私刻的，在公安局与工商局备案的不一致，原公章由原告原法定代表人张跃珍于2002年交给了我们。2、本案诉讼主体错误。原告凤凰超市成立于1999年6月28日，核准的营业期限自1999年6月28日至2009年6月28日，于2015年1月15日被南京市浦口区工商行政管理局依法吊销了营业执照。凤凰超市系原全民企业江浦县蔬菜付食品公司全资成立的。该公司停止经营后，人员由政府安置，相关纠纷由政府处理，债权债务有政府负担，相关财物由政府管理，公章等经营权证也上交政府。根据公司法规定，应当由有关主管机关组织进行清算，因此，未经商务局的批准，无人能够代表凤凰超市进行民事活动，更无权进行诉讼。因此原告已经没有合法的诉讼主体资格。3、本案诉争房屋实际为全民江浦县蔬菜付食品公司所建，以江浦县商业集团公司的名义进行的交易也是虚假的，实际产权应当属于政府，由商务局代为管理。凤凰超市是全民企业江浦县蔬菜付食品公司借用张跃珍和王来荣名义开办的企业，张跃珍与王来荣代企业持有股份，企业实质上属于全民性质，与张跃珍等人无关。4、凤凰超市成立之后，于1999年9月开业经营并同其他县属商业企业一样接受江浦县商业局的管理。2000年4月该公司申请变更注册资本到250万元，增资的200万元是该公司代收的江浦县蔬菜付食品公司出售住宅款循环使用的。根据《最高人民法院行政审判庭关于“红帽子”企业产权纠纷处理有关问题的意见》中“应当尊重谁投资谁所有”的原则处理实体问题的解释，从初始出资到增资，均非张跃珍等人个人出资，实际出资人应当是江浦县蔬菜付食品公司。从张跃珍任凤凰超市总经理职务的任命和免除、全体员工的来源和社会保险承担者，商业局一直视其为县属商业企业。该公司也把自己视为县属商业企业，接受商业局的日常行政管理和指导，有困难找商业局。商业局决定将诉争的房屋出租给明福商贸公司，该事实发生于该公司注册地点和张跃珍等人的眼前，从2004年至2011年均无任何主张权利之举。可见，从事实上来看，该公司及张跃珍对凤凰超市由政府接管都没有异议。综上，原告的诉请与事实不符，与法律不合，不应得到支持，请求法院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，一、1999年11月，原告凤凰超市取得江浦县珠江镇凤凰大街7号1幢1层房产权证明（江房权证珠初字第××壹零零号），丘（地）号（554000103）房屋所有权人为原告凤凰超市。江国用（99）字040号国有土地使用证，证明珠江镇凤凰大街7号，使用权面积为壹仟肆佰零贰点玖叁平方米，土地使用者为原告凤凰超市。
原告凤凰超市章程载明，出资人为张跃珍与王来荣，出资额为49万元和1万元。同时，有张跃珍与王来荣工商银行现金缴款单复印件、验资报告复印件，证明公司注册资金的款项来源于张跃珍与王来荣。
1999年12月20日，江浦县商业集团总公司与原告凤凰超市订立房屋转让协议，以156万元的价格，将所有的房屋转让给原告凤凰超市，有收据及合同为证据证明。
江浦县商贸局成立于2000年，2000年变更为浦口区商贸局，2010年变更为南京市浦口区商务局，即本案被告。
2004年，浦口区商贸局将本案诉争的房屋租赁给被告明福公司经营至今。
2005年，原告凤凰超市被吊销营业执照。
1999年5月30日，由江浦县蔬菜公司申请江浦县商贸局要求成立原告凤凰超市。次日，江浦县商贸局批复同意，并于同年6月4日任命张跃珍为总经理。
1999年6月10日至1999年6月28日，完成所有工商登记注册工作，办理了工商营业执照。2000年4月至6月，原告凤凰超市增资200万元，注册资金250万元。
2000年6月，江浦县商贸局对原告凤凰超市进行商业财务审计，证明原告凤凰超市与小商品市场集团往来、人员组成及原告凤凰超市注册资金来源。
2000年10月6日，江浦县商贸局任命张跃珍担任小商品市场主任。
江浦县房屋所有权登记申请证明1999年6月12日原告凤凰超市申请产权登记，登记表中称：“1998年自建”。
2004年1月10日，被告明福商贸公司与被告商务局签订了租赁协议，被告商贸公司将7号1幢租赁给被告明福商贸公司。
本院认为，一、原告凤凰超市已办理房屋所有权登记及土地使用权登记，其所取得土地使用权及房屋所有权具有法律效力。上述两证证明土地使用人为原告凤凰超市，房屋所有权人为原告凤凰超市，被告商务局无权处分该财产。被告商贸局非本案讼争房屋所有权人，却将该房屋出租给被告明福商贸公司，且未得到所有权人的追认。损害了原告凤凰超市的权利，属无效行为，双方所签订的合同无效。
根据工商登记，原告凤凰超市出资人为张跃珍等人，非被告所述其它单位。虽原告凤凰超市现吊销营业执照，其诉讼主体资格依然存在，是本案适格原告。
关于被告商贸局所称凤凰超市的资产实质上属于全民所有。此法律关系非本案调整范围，被告商贸局可另案起诉，确认其权利归属。
四、鉴于被告明福商贸公司以正常市场价格租赁诉争房屋，履行了合同义务，属善意占有。对善意占有人的使用权，本院应予保护，因现租赁期尚未届满，原告凤凰超市要求被告明福公司返还房屋请求本院不予支持。待租赁期届满后，原告凤凰超市可行使所有权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第六十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条判决如下：
一、被告南京明福商贸有限公司与被告南京市浦口区商务局所签订的《租赁经营协议书》为无效合同。
二、驳回原告江浦县凤凰超市有限公司其他诉讼请求。
本案受理费80元，由被告南京市浦口区商务局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院上诉案件受理费80元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。
审判员 滕 清
二〇一六年十一月十八日
书记员 傅小艺