江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4845号
上诉人（原审被告）水克峰，男，1958年1月12日生，汉族，个体工商户。
委托代理人刘艳春，江苏冠文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京万博花卉园有限公司，组织机构代码74821283-9，住所地南京市雨花台区花神大道108号。
法定代表人季益虎，该公司总经理。
委托代理人吴志霞，江苏金禾律师事务所律师。
上诉人水克峰因与被上诉人南京万博花卉园有限公司（以下简称万博公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1842号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭进行了审理，上诉人水克峰及其委托代理人刘艳春，被上诉人万博公司的委托代理人吴志霞到庭参加诉讼。现已审理终结。
万博公司原审诉称，2006年-2008年，双方签订过数份租赁合同，万博公司将部分室内摊位和室外场地出租给水克峰用于经营，但水克峰未按约如期支付租金，故租赁合同到期后，万博公司未再与水克峰签订租赁合同，虽经万博公司多次催缴租金及使用费并要求搬离，但水克峰既不支付租金及使用费，亦拒不搬离其占用的万博公司室内摊位及室外场地。万博公司为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、水克峰支付租金110000元（计算至2010年底）及使用费196290元（从2011年1月1日起至2011年3月31日，其中室外场地129600元、室内摊位66690元），上述费用合计为306290元；2、水克峰立即搬离其占用的万博公司室内摊位和室外场地，完全腾空后交付万博公司；3、水克峰承担本案的全部诉讼费用。
水克峰原审辩称，1、截至2010年年底水克峰确实欠了万博公司租金110000元，但其中60000元已于2012年12月30日超过诉讼时效、其中的50000元已经于2013年3月30日超过诉讼时效，万博公司要求水克峰支付110000元租金已无法律依据；2、本案所涉市场已经于2010年年底和2011年年初被拆迁，万博公司并没有为水克峰及市场里的其他业主，提供适合经营的场所，所以不存在使用费的问题；3、万博公司从未向水克峰催要过租金，原因在于万博公司是想侵占水克峰投资建设的经营设施，获取拆迁补偿，事实万博公司是如此做的；4、万博公司并未向法庭提交真实、有效的租赁合同，2008年以后签订了新的租赁合同，对租赁面积及租赁期限作了明确约定；5、市场拆迁后，万博公司未给市场业主任何补偿，严重侵害了业主的利益。综上，请求驳回万博公司诉请。
原审法院查明，2006年1月1日至2006年12月31日，万博公司与水克峰签订了《租赁合同》三份，约定由水克峰承租万博公司2#展销馆区F2A011、012号摊位236平方米，室外场地展销馆区13#摊位56平方米，门面房于6#96平方米用于花卉经营；2007年1月1日至2007年12月31日签订了《租赁合同》二份，约定由水克峰承租万博公司2#F2A08、F2A09号摊位270平方米、室外场地56平方米用于花卉经营，租金分别为17元／平方米／月、8元／平方米／月。2010年10月13日，水克峰写下《欠条》一份，载明：共欠至2010年度室内外场租费11万元整，分两次还款（至2010年12月30日还六万元整；2011年3月30日还五万元整）。
庭审中，万博公司主张自2008年起未再与水克峰签订书面租赁合同，水克峰辩称签订了为期5年的租赁合同，但是未能向法庭提交证据予以证明，认可其自2008年起实际使用面积为室外场地面积为480平方米、室内摊位面积为228平方米。
另查明，2011年1月31日万博公司与南京市雨花软件园管理委员会签订了《拆迁补偿协议》一份，约定万博公司于2011年5月31日前将拆迁范围内的房屋及定着物全部拆除、净地交付。
又查明，至原审庭审辩论终结前，水克峰仍未搬离本案所涉市场。
上述事实有《租赁合同》、《欠条》、《拆迁补偿协议》及当事人当庭陈述予以证实。
原审法院认为，第一，关于租金问题。水克峰对万博公司主张的截至2010年所欠租金110000元的事实予以认可，但是其辩称该诉讼请求已过诉讼时效，经审查，万博公司未能提交证据证明其曾向水克峰催要租金，故原审法院对水克峰的该项辩称予以采纳，对于万博公司主张水克峰支付所欠租金110000元的诉请不予支持。第二、关于使用费问题。万博公司主张水克峰应自2011年1月1日至2013年3月31日支付使用费1962690元（场外场地480平方米、室内摊位190平方米，使用费标准分别为10元／平方米／月、13元／平方米／月），但是未能提交证据予以证明实际使用面积，水克峰认可其自2008年后实际实用面积为场外场地480平方米、室内摊位228平方米，结合万博公司主张与水克峰辩称，原审法院可确认的实际使用面积为场外场地480平方米、室内摊位190平方米；万博公司提交的2007年所签《租赁合同》中约定的租金标准为场外场地8元／平方米／月、室内摊位17元／平方米／月，其主张的使用费标准为场外场地10元／平方米／月、室内摊位13元／平方米／月，结合万博公司主张及所提交的证据材料，原审法院确认使用费的标准为场外场地8元／平方米，室内摊位13元／平方米。综上，水克峰应支付自2011年1月1日起至2013年3月31日的场外场地使用费103680元、室内摊位使用费为66690元，合计为170370元。第三，关于万博公司主张水克峰立即搬离市场并腾空交付的诉请，原审法院认为，水克峰未能提交证据证明其有权继续使用万博公司的场地及摊位，故原审法院对万博公司的该项诉请予以支持；第四，关于水克峰认为万博公司拆迁后未将业主应得的补偿给予水克峰，严重侵害了其利益的辩称，因未能提交相应的证据予以证实，故原审法院对该项辩称不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及相关法律法规之规定判决：1、水克峰于判决生效之日起十日内向南京万博花卉园有限公司支付使用费170370元。2、水克峰于判决生效之日起十日内腾空所使用的室外场地及室内摊位，并交付给南京万博花卉园有限公司。3、驳回南京万博花卉园有限公司的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；当事人如未按本判决履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
原审案件受理费5894元，由万博公司负担2500元、水克峰负担3394元。
宣判后，水克峰不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、被上人未能提供适合经营的租赁场地，原审法院判决按租金标准支付使用费错误。2011年1月，在上诉人不知情的情况下，被上诉人与拆迁单位签订拆迁协议后，不与经营业主商谈补偿，而是采取不间断的停水停电的方式驱赶各经营业主，严重损害了业主利益，业主为了维持自身合法利益，在与万博公司进行协调未搬离，不应支付使用费，即使要支付使用费，因法律规定使用费用诉讼时效是一年，也只能是被上诉人起诉之日起之前一年的使用费。2、在双方纠纷没有解决之前，原审法院判决上诉人搬离是错误的。上诉人承租被上诉人的房屋和经营场地后，进行了装修，在租赁合同没有到期前，被上诉人与拆迁单位签订补偿协议，应当要给予承租人适当补偿，在双方补偿没有达成一致意见之前，上诉人为了维持自身合法利益，可以不搬离。原审法院判决上诉人搬离错误。请求二审法院驳回被上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人支付一、二审诉讼费用。
被上诉人万博公司辩称，在2008年之后，上诉人与被上诉人就没有签订租赁合同，经被上诉人多次催要，2010年双方进行了结算，上诉人虽出具欠条，但一直没有付款。2011年之后，因市场拆迁，被上人多次要求上诉人搬离，上诉人既不搬离又不支付相应的费用。上诉人主张不能经营不是事实，2012年1月还有承租户与被上诉人签订临时租赁协议，经营期限到2013年3月30日。上诉人主张被上诉人索要使用费已过时效也没有依据，因被上诉人一直在主张权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。
二审另查明，2012年1月还有陈振杰等部分业主与万博公司签订临时租赁协议，租赁期间到2013年3月30日。
此节事实，有临时租赁协议与二审开庭笔录在卷证实。
经双方当事人确认，二审中双方形成两个争议焦点：一是上诉人是否应支付涉案租赁房屋及场所的使用费，被上诉人主张的使用费有无超过诉讼时效；二是在双方纠纷没有解决之前，上诉人是否应从涉案租赁物中迁让。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己主张的事实有义务提供证据加以证明。上诉人主张其与被上诉人于2008年签订了一份五年期租赁合同，被上诉人对此不予认可，现上诉人并未提供证据证明双方之间在2008年之后存在书面合同，应承担举证不能的后果。本院认为，双方在2007年签订的合同履行完毕后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人不持异议，双方之间形成不定期租赁关系。在2010年10月，双方对上诉人至2010年底欠付租金数额进行了结算后，被上诉人要求上诉人迁让，至此，双方之间的不定期租赁关系终止。
关于双方争议的第一个焦点问题。上诉人虽主张涉案房屋及场地进入拆迁程序后，即不具备经营条件，其有权不支付使用费；被上诉人主张涉案房屋及场地一直到2013年3月底均具备经营条件，并提供了部分租赁户于2012年签订的临时合同，该临时合同经营期限至2013年3月30日止，上诉人对该临时合同的真实性不持异议。对此，本院认为，被上诉人与拆迁单位签订拆迁协议后，拆迁协议所约定的标的物未实际交付拆迁，上诉人占有使用并收益，应当向被上诉人交纳相应的使用费。上诉人主张其虽占有涉案租赁物，但因不具备经营条件，其并未取得收益，因此其不用支付使用费的问题。本院查明2013年3月前，仍然有部分承租户签订临时租赁合同继续经营，上诉人的主张与本院查明的事实不符，故上诉人应参照原租赁合同标准支付占有房屋期间的使用费。关于上诉人二审中提出部分使用费已过诉讼时效的问题。被上诉人主张其一直在与上诉人协商要求其支付使用费并迁让，结合在2010年10月双方对2010年底之前租金的结算、2011年签订拆迁协议要求支付使用费并迁让以及2012年与部分承租户签订临时租赁合同等事实来看，被上诉人辩称其一直要求上诉人支付使用费并迁让的抗辩未超过诉讼时效符合常理，本院予以采信。故上诉人主张部分使用费已过诉讼时效，本院依法不予支持。
关于双方争议的第二个焦点问题。涉案房屋被上诉人已与拆迁部门签订拆迁协议并将涉案房屋实际交付拆迁单位，因上诉人拒绝迁让致涉案房屋未能实际拆除。依据拆迁法律法规的相关规定，拆迁程序开始后，如被拆迁建筑物租赁合同未到期，租赁关系将依法终止，承租人应当迁让，上诉人主张其与被上诉人之间还存在租赁纠纷未解决为由拒绝迁让，没有法律依据，上诉人该项主张，原审法院未予支持并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5894元，由上诉人水克峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 朱亚芳