北京市昌平区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京0114执异129号
案外人：白金生，男，1963年1月5日出生，回族，住北京市。
案外人：张秀英，女，1961年8月24日出生，汉族，住北京市昌平区。
以上两案外人委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。
申请执行人：吴子兴，男，1977年10月2日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区。
委托诉讼代理人：汪鹏，北京市中地律师事务所律师。
被执行人：任静，女，1983年8月19日出生，汉族，住北京市昌平区。
被执行人：齐先立，男，1966年10月27日出生，汉族，住北京市昌平区。
本院在执行吴子兴与任静、齐先立公证债权文书一案[执行依据：（2016）京中信执字02285号执行证书；执行案号：（2017）京0114执307号]过程中，拟拍卖北京市昌平区的房产（以下简称涉案房产），案外人白金生、张秀英就此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。
案外人白金生、张秀英称，2017年1月昌平法院依据已经生效的（2016）京中信执字02285号执行证书受理此执行案件。法院执行人员对被执行人名下的位于北京市昌平区房产进行查封，于2017年6月作出拍卖的裁定。事实上，案外人与被执行人任静、齐先立于2016年4月5日签订《房屋买卖合同》，合同约定被执行人将位于北京市昌平区房产出售给案外人。1001号房产价格1850000元；1002号房产价格1850000元，合计为3700000元。根据协议规定，案外人于2016年4月7日向任静、齐先立支付定金400000元。2016年7月5日案外人向任静、齐先立支付首付款600000元。2016年7月10日又向任静、齐先立支付200000元，合计付款1200000元。双方已经共同向昌平区住建委签订网签合同，后任静、齐先立将涉案房产及钥匙交付案外人。案外人开始对涉案房产进行装修前的设计工作，并准备装饰装修。案外人申请贷款已经被建设银行批准，但是因贷款房屋被查封保全，而无法继续办理手续。为了购房，案外人已经将自己的唯一一套位于北京市昌平区房产变卖换此涉案房产，如不能获得涉案房产，案外人一家无处居住。案外人购买房屋时房屋产权明晰，购买价格为合理对价，且被执行人未披露其存在债务，案外人为善意第三人，理应按照合同获得房屋所有权。该套房屋的出售行为完全合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，人民法院在案外人将余款交法院的前提下，应当裁定解除查封，房屋归案外人所有。案外人在知晓本人购买房产被查封后，曾主动到法院执行机构要求缴纳余下房款2500000元，但是执行法官征求申请执行人意见时，对方称不给4500000元，坚决不同意。案外人认为，自己购买的涉案房产已经依法办理了网签，并支付了部分购房款，控制了该房屋，且愿意向法院缴纳余下房款，符合解除查封的条件。现（2017）京0114执字第307号执行裁定书决定拍卖涉案房产是错误的。综上所述，根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出上述申请，恳请人民法院切实维护案外人的合法权益。
吴子兴称，我不同意案外人的执行异议，案外人的请求不符合法律规定。我与被执行人任静、齐先立二人于2015年7月21日在北京市中信公证处办理借款及抵押公证，约定被执行人将北京市昌平区房屋作为抵押担保物办理了借款和抵押。债权到期后，被执行人任静、齐先立不能偿还申请执行人吴子兴的债务欠款。经北京市中信公证处于2016年12月23日出具执行证书，我于2017年1月4日依法向昌平法院申请强制执行。被执行人对上述抵押房屋作为执行标的物拍卖亦表示同意，无异议。而案外人所称其与任静、齐先立于2016年4月5日签订房屋买卖合同，已支付部分购房款。并已经网签的情况，我认为，上述合同的签订的真实性、合法性存在问题。且客观上不应该也不能继续履行。上述合同表明交易标的房屋为“未设定抵押房屋”。而客观上，该房屋在2015年7月21日即已经办理了抵押登记。而案外人作为房屋购房人在购买房屋这么大的事情上，特别是像其所述的卖房再买房的情况下，不可能不查阅要购买的房屋产权证。不可能不清楚该房屋设定有抵押。在抵押未解除，或合同未约定解除的方案的情况下，不可能随意达成购买合同。因此案外人所签合同的真实性存疑。而上述部分购房款的支付，并不意味着案外人取得标的物房屋的物权。仅是在其与被执行人之间存在合同履行问题的违约责任的债权承担。同时经向被执行人了解，其收取的第三笔款项并非是购房款，而是被执行人向案外人的借款。该房屋交易合同订立后，被执行人在不能解除抵押的情况下已经告知案外人房屋买卖合同不再交易，同意退还其已付款项。案外人也并未对上述房屋进行装修和控制，该房屋现在申请执行人实际管理中。被执行人现除了欠付申请执行人的抵押借款外，还欠申请执行人无担保债权。上述房屋依法不应当交易，被查封扣押的财产不得买卖。同时根据该合同的履行状态，案外人并未取得该拍卖房屋的合法物权，并未享有足以排除强制执行的民事权益。其与任静、齐先立的房屋买卖合同纠纷应另案解决。依据民事诉讼法相关规定请求人民法院依法驳回案外人的异议。
本院查明，2015年5月28日，借款人任静、齐先立与出借人吴子兴签订《借款抵押合同》，约定任静、齐先立向吴子兴申请借款人民币127.5万元，还约定借款人以位于北京市昌平区的房产为上述借款提供抵押担保。2015年6月11日，上述借款抵押合同在北京市中信公证处作了具有强制执行效力的公证。合同签订后，吴子兴履行了出借义务，但任静、齐先立未如期偿还借款本金。2016年12月23日，北京市中信公证处向吴子兴出具（2016）京中信执字02285号执行证书。2017年1月4日，吴子兴依法向本院申请强制执行，本院以（2017）京0114执307号立案执行。立案执行后，本院依法向被执行人发出执行通知书。2017年1月11日，本院在另案吴宇虹与任静、齐先立公证债权文书执行案件中查封了任静名下涉案房产。2017年6月5日，本院出具（2017）京0114执字第307号执行裁定书，裁定依法拍卖被执行人任静名下坐落在昌平区（X京房权证昌字第XXXX号）、（X京房权证昌字第XXXX号）房产。案外人白金生、张秀英就此向本院提出书面异议，请求依法撤销查封、拍卖的裁定。
另查，2015年7月21日，吴宇虹就涉案房产办理抵押登记并取得房屋他项权证书，证书编号为X京房他证昌字第178001号及X京房他证昌字第177996号。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有上述四要件同时具备，才能够认定案外人符合物权期待权可以排除执行。本案中，案外人白金生、张秀英虽然主张其与任静、齐先立于2016年4月5日就涉案房产签订了《房屋买卖合同》，但是因为涉案房产上面设有其他人的抵押权登记，而案外人买房时没有履行合理的注意义务，导致办理房产过户登记时由于存在他人抵押权而无法登记，系因买受人自身的原因未办理过户登记。故案外人白金生、张秀英之主张不符合相关法律规定，对其异议请求本院不予支持。另，本案执行中并未对涉案房产采取查封措施，对该部分异议请求，本院不予审查。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人白金生、张秀英的执行异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 冯自华
审 判 员 冯 新
代理审判员 王慧霞
二〇一七年九月十一日
书 记 员 田慧娟