杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第772号
原告：黄善方。
委托代理人：陈新民。
被告：杭州风尚投资管理有限公司。
法定代表人：梁正明。
委托代理人：汤云周。
委托代理人：李斌。
原告黄善方为与被告杭州风尚投资管理有限公司（以下简称风尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年5月30日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员程煜峰适用简易程序，于2012年6月18日公开开庭进行了审理。原告黄善方的委托代理人陈新民，被告风尚公司的委托代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄善方起诉称：2010年4月2日，原、被告签订了杭州涌金时尚服饰城（市场）营业房（摊位）租赁合同一份，约定原告向被告租赁该服饰城2层B-2071号商铺一处等事项。合同签订后，原告按照合同约定履行了支付租金、合同履行保证金、综合服务费等义务，但是被告没有依约履行合同，该服饰城消防设施不完善，至今未能通过消防审核，被告还动用保安对承租户大打出手，并将市场关闭，致使原告无法营业。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告退还房屋租金92871元、合同履行保证金5000元、综合服务费4073元（庭审中，原告放弃要求返还电费押金500元、灭火器100元的诉讼请求）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为证明上述事实向本院提交了以下证据：
1、杭州涌金时尚服饰城（市场）营业房（摊位）租赁合同一份，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。
2、收据四份，证明原告已经按照合同约定支付了合同履行保证金、综合服务费、两年的租金等费用。
3、公告一份，证明被告于2011年9月18日关闭市场的违约事实。
被告风尚公司答辩称：1、涉案租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，涌金广场建造使用后，已经消防验收合格；2、被告依法履行合同义务，已经依约将商铺交付原告使用，原告已经实际占有使用商铺两年多，涉案商铺现仍由原告占用，原告应交纳占用期间的占有使用费；3、作为市场经营者应持续开门经营，市场生意不是靠市场管理者，而需要经营者开业经营，原告未依约持续开门经营，导致被告经营困难；4、被告已经尽到积极招商、制定管理制度、进行广告宣传等义务，未违反合同相关约定，不存在诉状中所称的违约行为；5、被告承诺减免租金三个月，是附条件的，原告未开门经营，不能享受减免租金的优惠。
被告风尚公司未提交证据。
经庭审举证、质证，本院对原告提交的证据认证如下：
证据1，被告对三性无异议，对证明对象有异议，认为合同第十条约定经营终止后，原告应将商铺交还被告，本院认为，该证据可以证明双方之间的租赁合同关系，对此证据，本院予以确认；证据2，被告对原告支付合同履行保证金、综合服务费、两年的租金无异议，由于原告已放弃电费押金、灭火器费的诉讼主张，故被告认为该两张收据与本案无关，本院认为，该组证据可以证明原告交纳租金等费用的事实，对此证据，本院予以确认；证据3，被告认为是复印件，对三性均有异议，本院认为，该证据虽为复印件，但结合原、被告当庭陈述，可以认定被告于2011年9月18日张贴解除合同通告，将市场关门停业的事实，故对此事实，本院予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年4月2日，原告与被告签订杭州涌金时尚服饰城营业房（摊位）租赁合同一份，合同约定了被告将杭州涌金时尚服饰城（系被告开办的市场）2层B-2071号使用面积共8.74平方米商铺一间出租给原告，用于营业，租赁期限5年，自2010年6月1日起至2015年5月31日止；每年租金46435.5元，第一期租金两年一付，在合同签订当日支付；合同履行保证金5000元；支付的其他费用为电费押金500元，综合服务费（包括广告费、治安、保洁等）4073元，铺位灭火器100元；原告应在开业前办妥工商等手续；若有违约，违约一方应向另一方支付租金总额的10%的违约金；原告应承担违约责任的情形为一年内连续停业三天以上或累计停业十天以上、连续两个月未交纳应交相关费用等，被告应承担违约责任的情形为未按合同提供商铺和服务等事项。合同签订后，原告向被告缴纳了两年租金92871元，合同履行保证金5000元，其他费用4673元。被告向原告交付了商铺，并出具了收据。
另已经生效的本院（2011）杭上民初字第278号等民事判决书查明：2010年5月5日，涉案市场开业后，经营状况较差，双方就市场的经营管理发生矛盾。2010年5月26日，被告通知决定从2010年6月1日至2010年9月1日三个月为经营户免租期，在2010年5月28日至同年7月1日有过处罚的经营户享受二个月的免租期。2011年9月18日，被告在市场门口向经营户张贴了解除合同通告。次日，被告将市场关门停业。
2001年11月27日，耀江涌金广场项目经浙江省公安厅消防局消防验收合格。2005年10月1日、2006年5月1日，《高层建筑设计防火规范》、《建筑设计防火规范》分别进行了修订，对市场疏散宽度进行了调整，导致原合法建筑不符合新规范的要求。2010年2月，被告向杭州市消防局申报消防审核，并通过消防设计审核，市场首层于2010年6月通过消防检查合格，市场二层于同年12月通过消防检查合格。
本院认为，根据查明的事实，本案的争议焦点：
一、合同的效力。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》指出：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全检验合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。原《中华人民共和国消防法》第十条规定：按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。本案中，2001年11月，耀江涌金广场项目竣工时经浙江省公安厅消防验收合格，故不能适用函复第一条而认定为租赁合同无效。因此，本院认为，涉案商铺的租赁合同系原告与被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
二、关于双方当事人在合同履行期间就市场经营管理等问题发生的矛盾问题。其根本原因主要在于吴山商圈尚未成熟，市场定位不准，未能形成足够的人气和商业氛围，致使经营户盈利困难，各种矛盾积累和激化，对此并不能完全归责于风尚公司。根据双方签订的租赁合同，风尚公司违约情形为未提供商铺和服务。原告认为的被告发布招商信息与实际情况不符，因招商信息的内容并未写入合同，如原告认为有误解亦应在一年内行使撤销权；办理营业执照的义务合同亦约定为原告；市场名称的更名合同未作约定，且风尚公司亦经工商部门同意。风尚公司作为管理者，在管理中确存在一定的欠缺，但其已尽到基本的义务包括招商、制定制度、实施管理、广告宣传等，未违反合同根本义务，故原告认为被告严重违约无依据，而原告作为经营者亦应当有预见和承担经营风险、经营商铺、积极配合被告管理工作的义务。
综上所述，本院认为，2011年9月18日，被告在市场张贴解除租赁合同通告并在次日关闭市场大门，原告看到解除通知后三个月内未向人民法院提起效力异议之诉，可以认定租赁合同于2011年9月18日解除。合同解除后，合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行，故被告已收取的合同解除之后的租金、合同履行保证金，被告应予以归还。同时，被告承诺免租的三个月租金，因被告未提交证据证明原告不在享受减免条件范围内，故原告也应享有，原告相应的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告就本案提出的抗辩意见，因未提交证据证实，或不属于本案处理范围，故被告的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州风尚投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄善方租金44136元、合同履行保证金5000元；
二、驳回原告黄善方的其他诉讼请求。
预收案件受理费2351元，应收2341元，减半收取1170.5元，由原告黄善方负担607元，被告杭州风尚投资管理有限公司负担563.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2341元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 程煜峰
二〇一二年六月十八日
书记员 童晓雷