吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终901号
上诉人（原审被告）：徐冉，男，汉族，无职业，住吉林省抚松县抚松镇。
委托代理人：梁艳，吉林良智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙美芳，女，汉族，无职业，住吉林省抚松县泉阳镇。
委托代理人：刘万杰，北京恒德(长春)律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙丽梅，女，汉族，无职业，住吉林省抚松县泉阳镇。
被上诉人（原审被告）：赵世强，男，汉族，无职业，住吉林省通化市新站。
上诉人徐冉因确认合同无效纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
孙美芳原审诉称：孙美芳系赵成波的母亲，孙丽梅，赵世强系赵成波的妻子和儿子。2011年9月22日，赵成波死亡，留下位于泉阳镇春阳街3委8组（栋号8-338/1、8-338/2）两栋房产。赵成波没有立遗嘱，遂开始法定继承。继承人为孙美芳、孙丽梅、赵世强三人，该遗产属于三人共同共有。2016年12月21日，孙丽梅与徐冉签订房屋买卖协议，将这两套房屋出售给徐冉，并约定购买前的任何房产争议均由孙丽梅负责。赵世强在房款收据上签字，孙美芳并不知情。该房产现未过户，仍登记在赵成波名下，孙丽梅出售房屋的行为不发生物权效力。徐冉、孙丽梅恶意串通损害孙美芳的合法利益，孙美芳的诉讼请求为：1、请求法院判令孙丽梅与徐冉签订的房屋买卖合同无效；2、判令徐冉占用的位于吉林省抚松县泉阳镇春阳街3委8组（8-338/1、8-338/2）两栋房产返还给权利人;3、徐冉承担诉讼费、律师费等一切诉讼费用。
徐冉原审辩称：首先，本案诉争两套房屋不是遗产，而是赵成波与孙丽梅的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定，孙美芳享有诉争两套房屋1/6的份额。其次，徐冉与孙丽梅签订的房屋买卖协议为双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效法定情形。2016年12月21日，徐冉和孙丽梅签订房屋买卖协议，约定：孙丽梅自愿将其所有的位于吉林省抚松县泉阳镇春阳街3委8组8-338/1（建筑面积245平方米）和8-338/2（建筑面积292平方米）的两套房屋卖给徐冉，两套房屋转让款共计人民币58万元，协议签订后徐冉即向孙丽梅交付两套房屋的全部价款。孙丽梅出具收据，孙丽梅的姐姐孙丽华、儿子赵世强作为见证人在场见证。并且孙丽梅将此诉争两套房屋的产权证、土地使用证一并交给徐冉。徐冉主观上为善意、无过失。买卖房屋的行为系双方自愿达成，成交价款为当时的市场价格，徐冉主观上不存在过失。双方签订的房屋买卖协议已实际履行，在协议签订后，徐冉便实际占有诉争两套房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应视为房屋的交付使用。买卖双方已切实履行合同的主要内容，没有办理物权转移登记，不影响合同效力，房屋买卖协议有效。在出售人无权处分的情况下，其与买受人签订的房屋买卖合同效力不受该处分行为的影响，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条没有规定无权处分是合同无效的情形。如协议被认定无效，应按买卖房屋协议的约定五倍赔付购房款，即人民币290万元。综上，双方签订的买卖房屋协议有效，应驳回孙美芳的诉讼请求。
孙丽梅原审辩称：孙丽梅同意孙美芳的诉讼请求。因孙丽梅卖房时对相关法律不了解，不知道孙美芳有继承权利。
赵世强原审辩称：赵世强同意孙美芳的诉讼请求。赵世强对孙丽梅出售房屋不知情，孙丽梅打电话让赵世强签字，当时赵世强在通化。
原审法院审理查明：孙美芳与赵成波系母子关系，孙丽梅与赵成波系夫妻关系，赵世强系孙丽梅与赵成波之子。2011年9月22日，赵成波去逝。坐落于泉阳镇春阳街3委8组，栋号8-338/1（建筑面积245平方米）及8-338/2（建筑面积292平方米）两处房屋（以下简称诉争房屋）产权登记在赵成波名下，是赵成波生前与其妻子孙丽梅婚姻关系存续期间购买取得，属于赵成波生前与孙丽梅的夫妻共同财产。赵成波去逝后，一直由孙丽梅管理、居住。2016年孙丽梅将诉争房屋对外出租，本人搬到其姐姐家居住。2016年12月19日，孙丽梅与徐冉就诉争房屋交易达成合意后，孙丽梅收取徐冉购房定金5万元，并为徐冉出具收条。2016年12月21日，孙丽梅与徐冉签订《房屋买卖协议》，协议约定孙丽梅自愿把诉争房屋卖给徐冉，双方协商价款为58万元，房屋所有权证登记的所有权人赵成波是孙丽梅的丈夫，现已去逝。2016年12月19日徐冉先付定金5万元，剩余房款53万元定于2016年12月21日全部付清。协议签订当日，徐冉向孙丽梅付清全部房款，孙丽梅将诉争房屋产权证等相关凭证交付给徐冉。后经徐冉与诉争房屋承租人协商，实际接收该房屋，但未办理产权变更登记手续。诉争房屋交易后，赵世强在房款收据的证明人处签字，并出具放弃继承声明，主要载明：赵世强自愿放弃对诉争房屋的继承权，由孙丽梅自行处置。
原审法院认为：关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，孙美芳主张诉争房屋买卖合同无效的主要理由是孙丽梅无权处分，孙丽梅与徐冉恶意串通损害其合法权益。首先，买卖合同仅系物权变动的原因，并不是物权变动的结果。孙丽梅对诉争房屋是否有处分权，并不影响合同的效力。其次徐冉与孙丽梅在诉争房屋交易前并不认识，相互不了解，交易时徐冉对孙丽梅的家庭成员及其它亲属情况亦不尽知，无证据显示徐冉与孙丽梅房屋交易行为存在恶意串通情形。综上，孙丽梅与徐冉签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效。孙美芳主张诉争房屋买卖合同无效请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于诉争房屋是否应予返还问题，根据《中华人民共和国继承法》第二十六条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”的规定，诉争房屋系赵成波生前与孙丽梅的夫妻共同财产，赵成波死亡后，诉争两处房屋其中有一半属于孙丽梅的个人财产，对该部分财产孙丽梅有权处分。另一半财产应为赵成波的遗产，因未立有遗嘱，应由其法定第一顺位继承人继承，该遗产继承人应为孙美芳、孙丽梅，赵世强，因赵世强已声明放弃继承，故应由孙美芳与孙丽梅继承。该部分遗产未分割，属孙美芳与赵丽梅共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案对诉争房屋遗产部分的处分，需经全体共同共有人同意。孙丽梅与徐冉在诉争房屋交易时，未取得孙美芳的授权，事后孙美芳明确表示不同意出售，孙丽梅对诉争房屋遗产部分构成无权处分，诉争房屋未办理产权变更登记，亦不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定中关于善意取得的条件，故对诉争房屋遗产部分，孙美芳作为权利人有权追回。本案交易的诉争房屋为两处，各自有独立的宅基地使用面积，具有可分割性，合同部分解除亦具有可履行性，诉争房屋建筑面积分别为245平方米、292平方米，综合考虑诉争两处房屋建筑结构相近等情况，及酌情保护其交易安全性，孙丽梅至少对建筑面积为245平方米的房屋，可作为其个人财产对其有完全处分权，孙美芳无权要求返还。对建筑面积为292平方米的房屋交易，孙美芳构成无权处分，其处分行为对孙美芳无效，故孙丽梅与徐冉之间的房屋买卖合同中关于建筑面积为292平方米房屋的交易，因权利人拒绝追认，导致不能履行。徐冉可另行向合同相对人主张解除。原审法院判决：“一、徐冉于本判决生效之后30日内，对其所占有的赵成波名下位于抚松县泉阳镇春阳街3委8组，栋号8－338/2,建筑面积292平方米的房屋返还给孙美芳等房屋产权人。二、驳回孙美芳其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，孙美芳承担20元，徐冉、孙丽梅、赵世强各承担10元。”
徐冉的上诉理由为：一、根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，徐冉购买本案诉争房屋时为善意，支付合理价款，实际占有房屋，对孙美芳不能继承的财产份额应由孙丽梅赔偿，徐冉无需返还诉争房屋。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原审法院认定徐冉与孙丽梅签订的房屋买卖协议有效，则不存在返还诉争房屋的问题。综上，请求二审法院依法改判徐冉不承担返还位于抚松县泉阳镇春阳街3委8组，栋号8－338/2,建筑面积292平方米房屋的责任。
孙美芳答辩称：孙美芳认为徐冉与孙丽梅签订的房屋买卖协议无效，本案诉争房屋未办理产权变更登记，徐冉不构成善意取得房屋，徐冉与孙丽梅存在恶意串通行为。
孙丽梅答辩称：孙丽梅认为其与徐冉签订的房屋买卖协议无效。
赵世强答辩称：赵世强不同意出售本案诉争房屋。
二审审理查明：徐冉与孙丽梅于2016年12月21日签订房屋买卖协议，同日，徐冉向孙丽梅交付全部购房款，孙丽梅为徐冉出具购房款收据，孙丽梅在“收款人”处签字，赵世强在“证明人”处签字。赵世强于房屋买卖协议签订三个月后出具放弃继承声明，目的是协助徐冉办理产权变更登记。
二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：本案诉争两处房屋系赵成波生前与孙丽梅的夫妻共同财产，赵成波死亡后，诉争两处房屋中二分之一份额属于孙丽梅的个人财产，孙丽梅对该部分财产有权处分。另外二分之一份额系赵成波的遗产，由其法定第一顺位继承人孙美芳、孙丽梅、赵世强依法继承，三人系共同共有。孙丽梅与徐冉签订房屋买卖协议时，赵世强尚未放弃继承权，赵世强在孙丽梅出具的购房款收据中签字的行为应视为其认可孙丽梅将本案诉争房屋以58万元价格出售给徐冉，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，徐冉取得对本案诉争房屋占有、使用的权利。赵世强于房屋买卖协议签订三个月后声明放弃继承权，不影响房屋买卖协议的效力及履行。孙美芳要求徐冉返还本案诉争房屋的诉讼请求，没有法律依据，本院对徐冉主张不应返还本案诉争房屋的上诉请求予以支持。孙美芳、孙丽梅抗辩房屋买卖协议无效，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，亦未在法定期间内提出上诉，本院对其此项抗辩主张不予支持。
综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初1307号民事判决；
二、驳回孙美芳的诉讼请求。
一审案件受理费50元，由孙美芳负担；二审案件受理费100元，由孙美芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 兆艳红
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 赵晨光