北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第10373号
原告（反诉被告）马玉红，女，1967年9月2日出生。
委托代理人夏家臣，湖北齐达新律师事务所律师。
被告（反诉原告）梁丹，女，1965年4月1日出生。
委托代理人郭秀华，北京市炜衡律师事务所律师。
原告马玉红诉被告梁丹与被告梁丹反诉原告马玉红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）之委托代理人夏家臣与被告（反诉原告）梁丹之委托代理人郭秀华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告马玉红诉称，2014年3月12日，我与被告签订合同，约定我租赁被告位于北京市西城区三里河x区x号院x号楼x门xx室房屋，租期自2014年4月1日至2016年3月31日。合同签订日我支付被告第一笔房屋租赁费及押金共计335000元，但被告交付的房屋严重不符合合同约定：一、被告将该房屋西北角的房间房门紧锁，并拒绝交出该房门钥匙，严重影响房屋的有效使用，导致房屋采光、通风居住环境恶化；二、被告占用房屋北面中间房间的两个书柜，放满被告自用书籍。发现上述情况后，我于2014年3月25日与被告国内联系人张女士及中介联系，就房屋交付状况提出异议并要求被告整改。经过我、中介与被告代理人赵文贵交涉，被告仍未改变房屋违约状况，致使我无法入住。3月26日我提出解除合同并提议三方协商解决，此后我多次通过电话和短信与被告代理人商议解除合同方案，但始终无法达成一致，我一直未入住该房屋。现起诉要求法院判令：1、解除我与被告签订的北京市西城区三里河x区x号院x号楼x门xx室房屋租赁合同；2、被告立即退还我所付房租及押金共计335000元，并支付2014年3月12日至付清之日利息，按同期贷款利率计息；3、被告按月租金200%向我支付违约金51666元。被告反诉要求我支付其违约金、中介费均不在合同约定的范围内，其主张的往返机票费用、税费及其他费用均与我及本案无关，故不同意被告的反诉请求。
被告梁丹辩称，原告所述房屋地址、签订合同时间、租金标准，交付335000元等情况属实。水、电卡是3月22日交付的。3月25日入住。西北角房屋是出租人自用的，不在出租房屋范围内，在签合同时协商过，原告同意在书柜上放书。3月26日原告以短信方式联系我们，希望把西北角房屋门打开，因房间内是出租人自己的东西，我发短信告知侄女说没有钥匙。原告找风水师看过房后，就不想租了。双方协商过解除合同，没协商成。房屋钥匙在原告手中，原告一直居住到现在。同意解除合同，不同意原告其他诉讼请求。我反诉要求：1、判令原告向我支付违约金51666.67元；2、判令原告承担我已付中介费12917元；3、判令原告支付至合同终止月的全部房租；4、判令原告承担我为签订合同往返于广州与北京之间的交通费4590元；5、判令原告向我出具租赁合同解除证明或提供相应资金担保、免除我退款余额部分35%税率的课税风险；6、判令原告承担我房门钥匙更换费用1200元；7、判令原告承担诉讼费及我律师费、公证费；8、判令原告就起诉书中颠倒事实行为向我书面道歉，并支付精神损失费1元。
经审理查明，2014年3月12日，原、被告、居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司三方签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市西城区三里河x区x号院x号楼x门xx室房屋；租赁用途居住；租赁期限2014年4月1日至2016年3月31日；租金总计620000元；支付方式：押一付十二，押金25000元。合同第九条约定：甲方（被告）如迟延交付房屋达七日；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康，乙方（原告）有权单方解除合同。乙方擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损害房屋主体结构，甲方有权单方解除合同。第十条违约责任约定：甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付一年租金和押金共计335000元。2014年3月23日，原、被告、居间人的工作人员赵×到出租房屋现场交接房屋。原告未对出租房屋中的西北角房屋上锁及被告占用两格段书柜置放书籍提出异议。原、被告在房屋交割清单交房确认栏“对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件……同意验收”分别签字确认。3月25日，原告要求被告打开出租房中西北角房屋房门。被告代理人赵文贵短信回复原告“未租给您的房间已堆满东西，实在无法向您开放，请您理解。”同日，原告致赵文贵“本人提出解除租房合同”、“本人已付33.5万，要求全额退……”、“我老师也说前面不顺就不继续了，所以房子我们肯定不住了。”数条短信。后原告与被告代理人就解除租赁合同用电话、短信交涉，未达成一致。
被告为证明出租房屋中不包括西北角房屋和原告同意被告置放书籍申请居间人工作人员赵×出庭作证。赵×证明：当时甲乙双方口头约定，出租房屋内其中一间西北角房屋不在出租范围内，为业主使用，放自己的东西。签订合同时，我问业主和客户要不要把这条写在合同里，他们双方都信任对方，就没把这条写进去。有一间书房确实有书，但他们对书也达成了口头协议。客户对我说要打开西北角房屋门为通风，没有要用这间房。对原告提交的证明原告未曾居住出租的证据，赵×称证明内容不是其写的，名字是其签的。赵×说，客户口头保证4月10日以后她不住了。
原告对证人赵×证言的质证意见为：证人与被告有利害关系；证人的证言与合同内容不符。被告认可赵×的证言，但认为证人没有清楚说明原告的违约的根本原因是原告听信风水大师的话才不想租房了。
原告对被告提交的交通费用损失证据不予认可，认为与本案无关。
经法庭询问，被告主张更换房门钥匙的费用没有实际发生。
诉讼期间，原告将出租房屋房门钥匙2把、地下室钥匙1把、信箱钥匙1把、门禁卡2张交付被告。双方确认2014年8月28日为退房交接日。
上述事实，有原、被告双方的陈述、房屋租赁合同、短信、证明、证人证言、票据、房屋交割清单等证据材料在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点是：原告与被告是否就出租房屋范围及被告的书籍可以置放在出租房中书柜里达成过口头协议。根据原、被告双方的短信内容、证人赵×的证言、房屋交割单双方签名确认等证据，可以认定原、被告双方事先经口头约定达成一致，即：出租房屋中西北角一间房屋不在出租范围内，留被告自用；书柜中可置放被告的书籍。综合本案全部证据，被告的抗辩理由成立，本院予以采信。被告依照合同和双方的口头协议履行了交付出租房屋的义务，没有过错。原告由于自身原因，单方提出解除合同，有悖诚信原则。现被告同意解除合同，本院不持异议。租赁合同解除后，原告交付的押金可予返还，原告交付的租金扣除其实际占用期间的租金，剩余部分可予返还。原告以被告交付的房屋不符合合同约定为由，要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告的反诉请求，第一项要求原告支付违约金51666.67元，因双方签订的租赁合同中没有约定承租人单方解除合同致使合同目的无法实现的违约责任条款，故本院不予支持。第二项要求原告承担被告已付的中介手续费12917元，被告未提交其已付中介手续费的相关证据，本院不予支持。第三项要求原告支付至合同终止日的全部房租，本院根据原告实际占用出租房屋的期间确定房屋租金数额。第四项要求原告承担交通费用4590元。因该项费用支出与本案不具关联性，本院不予支持。第五项要求原告向被告出租合同解除证明或提供相应资金担保，免除被告课税风险，该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。第六项要求原告承担被告房门钥匙更换费用1200元，因更换出租房屋锁具的费用并未实际发生，本院不予支持。第七项要求原告承担被告律师费、公证费，因被告未提供相关证据，本院不予支持。第八项要求原告书面道歉并支付精神损失费1元，该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告马玉红与被告梁丹二○一四年三月十二日签订的《北京市房屋租赁合同》。
二、本判决生效后十日内，被告梁丹退还原告马玉红押金二万五千元。
三、本判决生效后十日内，被告梁丹退还原告马玉红自二○一四年八月二十九日至二○一五年三月三十一日的房屋租金十八万三千三百三十四元。
四、驳回原告马玉红的其他诉讼请求。
五、驳回被告梁丹的其他诉讼请求。
如果被告梁丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千六百六十元（含反诉费一千五百六十元），由原告马玉红负担四千二百三十五元，由被告梁丹负担四千四百二十五元（原告马玉红已交纳三千五百五十元，被告梁丹已交纳七百八十元，余款原告马玉红、被告梁丹均于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 张 峰
人民陪审员 王淑明
人民陪审员 任玉良
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 马 佳