浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民一二终字第1008号
上诉人（原审原告）：张挺。
上诉人（原审原告）：葛增丹。
两位上诉人共同的委托代理人：叶建江，浙江知仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芦金娥。
被上诉人（原审被告）：董德香。
被上诉人（原审被告）：王北燕。
上诉人张挺、葛增丹因与被上诉人芦金娥、董德香、王北燕返还原物纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2014年11月17日作出的（2012）甬象民初字第1325号民事判决，于2014年12月8日向本院提起上诉。本院于2014年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人张挺、葛增丹的委托代理人叶建江、被上诉人芦金娥、董德香、王北燕到庭参加诉讼。因芦金娥、董德香、王北燕已就涉案的房地产转让合同效力等问题向原审法院另行提起诉讼，而对房地产转让合同效力的认定对本案的审理存在直接影响，本院于2015年2月9日裁定本案中止审理。浙江省象山县人民法院于2015年4月2日就该起确认合同效力纠纷一案作出（2014）甬象民初字第824号民事判决，张挺、葛增丹不服，上诉至本院，本院于2015年7月23日作出（2015）浙甬民二终字第330号民事判决。本院于2015年8月24日决定恢复本案审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年5月18日，王友永与张挺、葛增丹签订《房屋买卖中介合同》一份，约定王友永将其名下的坐落于宁海县跃龙街道跃龙山路18-34号1幢206室房屋［房产证号为浙宁房权证宁城字第××号、土地证号为宁国用（2002）字第0030076号］转让给张挺、葛增丹，价款25万元，签约当天支付2.50万元定金，2010年5月28日支付余款22.50万元，并约定2010年5月28日为买卖房屋交接日，合同自王友永与张挺、葛增丹及中介方宁海县城关合利房产信息部三方签字盖章后生效，案外人方胜永在该中介合同上以“见中人”身份签字。该中介合同以“备注”形式特别约定：案涉房产过户的一切税费均由王友永承担，未尽事宜由双方另行协商订立补充协议，补充协议与该合同具有同等法律效力。当天，王友永与张挺、葛增丹签订《房屋买卖补充协议》一份，该补充协议第一条约定，上述中介合同之合同价款25万元整，系王友永向张挺、葛增丹借款之款额，月息为2%，借款期限自2010年5月18日至2011年5月17日，在王友永每月按时向张挺、葛增丹支付全额利息的前提下，上述中介合同不具有任何法律效力，且借期届满时张挺、葛增丹须无条件将案涉房产重新过户至王友永名下，但过户税费由王友永承担。如王友永提前归还借款，须向张挺、葛增丹额外支付一个月利息作为违约金。该补充协议第二条约定，如王友永超过一个月未按时支付全额利息，则王友永自愿承认上述房屋买卖中介合同自签订之日起生效，且王友永无权要求案涉房产产权，同时张挺、葛增丹借给王友永之25万元整自动转为中介合同之房款，王友永无需归还，但张挺、葛增丹之前收取的借款利息不予退还王友永。该补充协议自各方签字之日生效，王友永、张挺、葛增丹及中介方宁海县城关合利房产信息部在该补充协议上签字；案外人方胜永仍在该补充协议上以“见中人”身份签字。2010年5月24日，王友永向张挺、葛增丹出具收条一张，收条载明：王友永收到张挺、葛增丹购房款25万元整，该房屋座（坐）落于跃龙山路18-34号1幢206室。
审理中，因本案需以（2013）甬象民初字第737号债权人撤销权纠纷的审理结果为依据，原审法院于2013年5月16日裁定本案中止审理。该案经审理并释明，原审法院于2014年6月23日作出（2013）甬象民初字第737号民事判决书，判决王友永于2010年5月将坐落于宁海县跃龙街道跃龙山路18-34号1幢206室［房产证号为宁房权证宁海字第××、X0054875号，土地证号为宁国用（2010）第02929号］套间转让给张挺、葛增丹的行为无效等内容。张挺、葛增丹不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月16日作出（2014）浙甬民二终字第542号民事裁定书，在对（2013）甬象民初字第737号民事判决书认定的事实予以确认的同时，以张挺、葛增丹与该案房屋转让等行为无直接利害关系、不具有诉讼主体资格为由，裁定撤销（2013）甬象民初字第737号民事判决，驳回原告赵鸿云的起诉。该案审理中，原审法院曾依法委托宁波联众资产评估有限公司对案涉房地产作出联众评报字（2013）1035号评估报告，该报告载明案涉房产2010年5月的市价为37.40万元。
（2013）甬象民初字第737号民事判决书查明、认定，并经已生效的（2014）浙甬民二终字第542号民事裁定书确认，且与本案相关的事实如下：2010年5月18日，为办理案涉房产的过户登记手续，王友永与张挺、葛增丹签订《房地产转让合同》一份，该合同约定案涉房产的转让价格为12.50万元，王友永保证于当日将该房产交付张挺、葛增丹，张挺、葛增丹应当于2010年5月28日前将房款支付王友永，同时还约定了张挺、葛增丹对案涉房产的份额均为50%；同日，双方共同填写《宁海县房屋所有权登记申请书》。2010年5月21日，张挺、葛增丹取得案涉房屋的所有权证，权证号为：宁房权证宁海字第××、X0054875号。2010年5月24日，王友永向张挺、葛增丹出具收条，载明收到张挺、葛增丹的案涉房屋购房款25万元整。2010年5月25日，张挺、葛增丹取得案涉房屋的国有土地使用证，证号为：宁国用（2010）第02929号。上述两份法律文书还查明，王友永虽已于2010年5月18日与张挺、葛增丹一同申请将案涉房屋过户至张挺、葛增丹名下，但并未按《房屋买卖中介合同》等约定于2010年5月18日或2010年5月28日将房屋交付张挺、葛增丹。王友永亦未按补充协议约定向张挺、葛增丹归还借款本息。
原审另查明，王友永与芦金娥于1993年2月22日登记结婚，王北燕系双方婚生女儿，董德香系王友永母亲；案涉房产在王友永与芦金娥婚姻关系存续期间以王友永个人名义购买；张挺、葛增丹与王友永就案涉房产签订《房屋买卖中介合同》及《房屋买卖补充协议》等合同文件时明知王友永有配偶。2014年3月17日，王友永因发生交通事故死亡。案涉房屋现仍由芦金娥、董德香、王北燕占有、使用。
张挺、葛增丹于2012年5月28日向浙江省宁海县人民法院提起诉讼，后该案被移送至浙江省象山县人民法院进行审理，张挺、葛增丹起诉称：张挺、葛增丹与芦金娥、董德香、王北燕的被继承人王友永签订《房屋买卖中介合同》，约定王友永将涉案房屋作价25万元出卖给张挺、葛增丹，2010年5月28日为房屋交接日等事项。张挺、葛增丹依约履行付款义务后，双方办理了产权变更登记手续，但王友永及芦金娥、董德香、王北燕迟迟未腾空交付该房屋。请求判令：芦金娥、董德香、王北燕立即将坐落于宁海县跃龙街道跃龙山路18-34号1幢206室的房屋腾空，并交付给张挺、葛增丹。
芦金娥、董德香、王北燕的被继承人王友永在原审中辩称：张挺、葛增丹与王友永之间不存在真正的房屋买卖合同关系，而是存在债权债务关系，产权的变更是为了保证债权实现，法院应当进行释明。张挺、葛增丹与王友永之间未实际发生款项交付，王友永的身份充其量系为案外人ＸＸ通借款的担保人，即使如此，王友永也仅可能承担归还本息的责任，因此张挺、葛增丹的主张无事实和法律依据，应予驳回。
董德香在原审中辩称：王友永没有拿到过卖房款，董德香不会腾房。
芦金娥、王北燕在原审中辩称：芦金娥系房屋共有权人，未在买卖合同上签字，亦未收到过房款，房屋买卖合同不成立。
原审法院审理认为：芦金娥、董德香、王北燕的被继承人王友永与张挺、葛增丹通过签订《房屋买卖中介合同》与《房屋买卖补充协议》等合同文件，及双方到房地产管理部门办理相关权证过户手续等行为，将案涉房地产登记至张挺、葛增丹名下，而案涉房产至今仍由芦金娥、董德香、王北燕占有、使用，双方对该事实无异议。本案的主要争议焦点有二：一是转让案涉房地产的相关合同与登记过户行为是否有效；二是芦金娥、董德香、王北燕占有、使用案涉房屋有无正当事由。
关于争议焦点一，房屋买卖合同关系成立、生效与最终完成需双方达成买卖房屋的合意、买方按约支付房款、卖方按约交付房屋、双方基于买卖的意思而办理过户登记手续等要素。而民间借贷合同关系的成立与实际生效需双方达成借贷款项的合意、出借方按约向借款人（特殊情况下可以是由借款人指定的人）实际交付借款、借款人实际收取借款等要素。本案中，张挺、葛增丹基于其与王友永签订《房屋买卖中介合同》、双方办理过户登记及王友永向其出具载明收到25万元购房款的收条等物权变动行为，主张芦金娥、董德香、王北燕无权占有案涉房屋；芦金娥、董德香、王北燕认为双方签订《房屋买卖中介合同》的同时签订《房屋买卖补充协议》，且否认实际收到25万元购房款或25万元借款，张挺、葛增丹亦未举证证明王友永实际收到25万元款项，故王友永与张挺、葛增丹之间一系列行为的性质系（为他人）借贷担保的债权行为，不能发生物权变动效力。综合张挺、葛增丹与王友永之间签订的一系列合同性质的文件，其内容存在诸多矛盾与不合常理之处：补充协议约定如果归还借款，买卖合同则不具有任何法律效力；案涉房地产从王友永处过户至张挺、葛增丹名下、借款期满或本息收回（提前归还的王友永需多支付一个月利息的违约金）时从张挺、葛增丹名下登记过户回王友永名下的所有税费均由王友永承担，该约定与2010年5月宁波大市范围房地产市场较热、中介公司代办二手房交易的通常做法相悖；案涉房产面积较小、合同载明的转让价款总额不大（25万元，而当时市价约37万元），且有房产中介参与，在办妥案涉房产过户登记手续后才向王友永支付购房款，买卖双方权利义务明显不对等、相关行为违反常理。从高度盖然性看，张挺、葛增丹与王友永之间的上述系列行为，名为房屋买卖，实为借贷担保；且上述行为放弃了对担保物的优先受偿权利，在仅存在债务人违约可能的情况下直接约定并实际将担保物过户登记归债权人所有，违反了《中华人民共和国物权法》关于禁止流押条款的规定，剥夺了债务人可能通过拍卖等竞价形式实现担保物价值最大化、从而保有剩余部分价值（如本案中当时案涉房屋的市价，参考评估报告可达37万余元）的机会，也侵害了其他潜在债权人的公平受偿权利，基于上述行为发生的物权变动（登记过户）行为，应属无效。张挺、葛增丹关于其与王友永之间的房屋过户行为系附生效条件的房屋买卖合同的主张，与事实、法律相悖，法院不予采纳。
关于争议焦点二，基上分析，案涉房地产的权属登记对外虽仍具有公示效力，但因其基础的买卖行为存在上述双方意思表示不真实（名为买卖，实为借贷或借贷担保）而无效等违法情形，在被依法确认为无效后，案涉房屋依法应恢复至双方签订《房屋买卖中介合同》之前的状态，即恢复登记至王友永名下。因王友永死亡，芦金娥、董德香、王北燕作为其合法继承人，且未书面声明放弃继承王友永的遗产，其有权占有、使用案涉房屋。张挺、葛增丹关于芦金娥、董德香、王北燕侵犯其对案涉房产的物权的主张没有事实和法律依据，法院不予支持。
关于芦金娥未在案涉房地产转让相关合同上签字、亦未收到相关款项，是否导致相关合同不成立问题，基上分析，案涉相关房地产转让合同及登记过户行为因违法而无效，相关合同是否依法成立，对芦金娥、董德香、王北燕的实体权利无实质影响，故而不再就此展开论述。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条第（二）项、第（三）项、第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决：驳回张挺、葛增丹的诉讼请求。案件受理费100元，由张挺、葛增丹共同承担。
宣判后，张挺、葛增丹不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。事实与理由：一、（2013）甬象民初字第737号案件审理中，评估人李兴常曾出庭作证，但对评估结论未作出合理解释，其陈述是按涉案房屋同地段的房产作为评估依据，但其陈述的房产根本没有买卖，该评估报告不应被采纳。该案原告赵鸿云主动撤回了评估报告，不作为证据使用，并且该判决已被二审法院裁定撤销，原审法院依据已被撤销的判决对评估结论予以认定，存在不当。二、张挺、葛增丹提供了房产证和土地证以证明涉案房屋为张挺、葛增丹所有，芦金娥、董德香、王北燕认为涉案房屋的买卖合同和登记过户行为无效，应当提供证据证明。买卖合同及登记过户行为的效力问题与本案的法律关系不同，原审法院将该问题作为本案争议焦点不当。三、原审法院认定本案明为房屋买卖，实为借贷担保，但未明确借贷的双方及担保人、担保内容。抵押合同是从合同，而本案并没有主合同，也就不存在抵押合同，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条认定本案违反了禁止流押条款的规定不当。原审法院认为涉案房屋的买卖合同已被确认无效，依据不足。本案应属于附条件的合同。四、原审法院程序违法。本案从起诉到收到判决书一共两年零六个月，其间从简易程序转为普通程序，更换了四任法官。
芦金娥、董德香、王北燕辩称：《房屋买卖中介合同》不成立，王友永没有真实的卖房意思，也没有拿到25万元的卖房款。芦金娥、董德香、王北燕已起诉要求确认《房屋买卖中介合同》及《房屋买卖补充协议》无效，原审法院已开庭审理了。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
张挺、葛增丹对原审法院认定其与王友永签订《房屋买卖中介合同》及《房屋买卖补充协议》时明知王友永有配偶这一事项有异议，认为双方当事人在原审中均未陈述这一事实。经审查，根据原审第三次开庭的庭审笔录，张挺、葛增丹明确陈述签订合同时知道王友永是已婚的，原审法院据此作出认定，并无明显不妥，本院对张挺、葛增丹所持异议不予采纳。芦金娥、董德香、王北燕对原审法院认定的事实无异议。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
另查明，芦金娥、董德香、王北燕与张挺、葛增丹之间确认合同效力纠纷一案，浙江省象山县人民法院于2015年4月2日作出（2014）甬象民初字第824号民事判决，判决认定本案所涉《房屋买卖补充协议》中关于王友永未按约归还借款本息，则张挺、葛增丹有权取得涉案房屋的相关内容无效，并确认本案所涉《房屋买卖中介合同》中关于王友永应于2010年5月28日将涉案房屋交付给张挺、葛增丹的相关内容无效，驳回芦金娥、董德香、王北燕的其他诉讼请求。张挺、葛增丹不服，上诉至本院，本院于2015年7月23日作出（2015）浙甬民二终字第330号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。
本院认为：根据原审法院查明的事实及本院所作出的（2015）浙甬民二终字第330号民事判决，王友永与张挺、葛增丹之间签订的《房屋买卖中介合同》、《房屋买卖补充协议》本质是为担保借款履行而存在，因合同约定的担保物权实现方式违反了《中华人民共和国物权法》有关禁止流押条款的规定，故《房屋买卖补充协议》中关于王友永未按约归还借款本息，则张挺、葛增丹有权取得涉案房屋的相关内容，及《房屋买卖中介合同》中王友永应于2010年5月28日将涉案房屋交付给张挺、葛增丹的相关内容无效。张挺、葛增丹以本案没有主合同为由，否认《房屋买卖中介合同》系为借款提供担保，显然与事实不符。现张挺、葛增丹直接以房屋所有权人的身份要求芦金娥、董德香、王北燕腾退涉案房屋，依据不足，本院不予支持。虽然本院（2014）浙甬民二终字第542号民事裁定撤销了（2013）甬象民初字第737号民事判决，并驳回了原告赵鸿云的起诉，但理由是原告主体不适格，并且该民事裁定书对于（2013）甬象民初字第737号民事判决所认定的事实予以确认，因此原审法院对该案中涉案房屋价值经评估的事实予以认定，亦无不当。原审法院立案后因本案案情复杂，转为普通程序审理，后因审判人员工作变动而调整合议庭成员，又因案外人赵鸿云起诉要求撤销王友永与张挺、葛增丹之间转让涉案房屋的行为，本案需以该案的审理结果为依据，而裁定中止审理，该案审理终结后又恢复本案的审理，原审审理程序并无不当。综上，上诉人张挺、葛增丹之上诉，理由不能成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张挺、葛增丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林波
审 判 员 张华
审 判 员 王慧
二〇一五年九月八日
代书记员 沈妍