江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0121民初1336号
原告：南昌市金屋建材家居有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县振兴大道***号。
统一社会信用代码：913601215535354435。
法定代表人：魏朝平，该公司董事长。
委托代理人：巫枭卿，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：1360120151037763。
委托代理人：万保华，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601199310296997。
被告：张国华，男，1963年9月6日出生，汉族，住江西省南昌县。
原告南昌市金屋建材家居有限公司（以下简称为金屋公司）诉被告张国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金屋公司委托代理人万保华、巫枭卿，被告张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金屋公司诉称：原告开设南昌月星家居广场并委托南昌月星家居商业经营管理有限公司为管理人对商场进行管理。2014年12月13日，原、被告以及南昌月星家居商业经营管理有限公司三方共同签订《南昌月星家居广场展位租赁合同》一份，约定出租人金屋公司将南昌县莲塘振兴大道777号南昌月星家居广场C195号展位出租给被告经营家具“顾家米檬”。展位计租面积284㎡，租赁期限2年，从2014年12月20日起至2016年12月19日止。租赁期间被告应交纳展位综合费用每月共计15904元，其中展位租金7242元/月，物业管理费7242元/月，运营管理费1420元/月。综合费用每六个月为一次结算期，先付后用，被告于合同签订之日起3日内支付首期综合费用，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。若未按时交纳综合费用或其他款项，应按照未付金额支付每日千分之三的违约金。合同另约定承租方（被告）在租赁期间享有优惠政策，第一年优惠政策为交6个月免6个月，第二年优惠政策为交8个月免4个月。合同签订后原告依约将展位交付给被告进场经营。被告从开业起至今，尚欠原告自2014年12月20日至2015年6月19日止的首期综合费用41007.36元和自自2015年6月20日至2015年12月19日止的第二期综合费用47712元以及自2015年12月20日至2016年6月19日止的第三期综合费用63616元未付，共计152335.36元。原告曾多次要求被告交纳拖欠的综合费用，但被告仍拒绝支付。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告向原告支付拖欠的综合费用152335.36元以及综合费用还清之日止的违约金（以拖欠的首期综合费用41007.36元为基础，按每日千分之三从2014年12月20日暂计算至2016年6月19日，共551天，计67785元；以拖欠的第二期综合费用47712元为基数，按每日千分之三从2015年6月5日暂计算至2016年6月19日，共380天，计54392元；以拖欠的第三期综合费用63616元为基数，按每日千分之三从2015年12月5日暂计算至2016年6月19日，共197天，计37597元，以上违约金共计159774元）。本案诉讼费用由被告承担。
被告张国华辩称：我的确是拖欠了租金，但是没有原告说的拖欠那么多，首期我已经交了22500元，还欠原告方56200元。关于违约金我觉得过高了。拖欠租金的原因是因为商场经营不善导致的。
经审理查明：2014年12月13日，原告金屋公司、被告张国华与案外人南昌月星家居商业经营管理有限公司（以下简称为月星公司）签订《南昌月星家居广场展位租赁合同》一份，约定：1、乙方承租位于南昌市南昌县××大道××家居广场编号××Ｃ195的展位，该展位计租面积284平方米（含29%的公共分摊面积），乙方承租该展位用于经营顾家米檬；2、展位租赁期间为自2014年12月20日起至2016年12月19日止，优惠政策为第一年优惠政策为交6个月免6个月，第二年优惠政策为交8个月免4个月；3、综合费用包括展位租金、物业管理费（该费用包括公共部位水电、消防、电梯的维护、公共区域装修维护、商场设备设施的维修、公共卫生费用）、商场运营管理费（该费用包括商场管理费用、营销推广费用、财务费用、公共安全费用）。乙方承租展位综合费用每月为人民币56元/㎡，月合计为人民币15904元/㎡，其中：展位租金每月人民币25.5元/㎡，月合计为人民7242元；物业管理费每月为人民币25.5元/㎡，月合计为人民币7242元；运营管理费每月人民币5元/㎡，月合计为人民币1420元。综合费用按每6个月为一个结算期，先付后用。乙方应当于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付；4、乙方签订本合同之日起的三日内，向丙方支付商品质量保证金人民币15904元及租赁履约保证金人民币15904元；5、甲方委托丙方按照展位租赁合同的约定向乙方收取相关费用；甲方全权委托丙方对商场进行经营管理，代为行使本合同约定的出租人权利；6、违约责任：乙方未按展位租赁合同约定，按时向丙方支付综合费用及其他款项的，应当向丙方支付应付未付金额的每日千分之三的违约金，同时并有权采取断水、断电等限制经营措施。原告金屋公司、被告张国华及案外人月星公司分别在合同的甲方、乙方、丙方栏上签字、盖章。同日，被告张国华与案外人月星公司签订《南昌月星家居广场商场管理合同》一份，约定：1、代收款资金结算管理：对于乙方的代收款结账，由乙方或乙方的受托人，按甲方规定的代收款结算流程须知办理相关结账事宜（见附件一）；乙方需按照甲方要求，开具账户，以便于银行结账；乙方委托他人结账的，必须出具由其本人签字的书面授权委托书；2、乙方若在合同有效期内撤场、解除合同属于乙方违约行为，在撤场、解除合同之前，乙方应当全额返还甲方已经给予乙方的租金等优惠条件所涉及的款项。案外人月星公司在合同的甲方栏盖章、被告张国华在合同的乙方栏及附件一《委托收款申请表》上签字。被告张国华自2014年8月2日至2015年10月14日期间共支付综合费用22608.64元。此后，被告张国华未付分文。2016年3月20日，原告金屋公司向被告张国华发出《律师催告函》一份，向被告催要拖欠的综合费用。截至庭审之日止，被告张国华仍占用所租赁的店铺。
同时查明，涉诉店铺所在的莲塘镇振兴大道777号月星家居广场二区302号（3022-3041）房屋所有权人为原告金屋公司。
以上事实有原告提供的《南昌月星家居广场展位租赁合同》、《南昌月星家居广场商场管理合同》、收据五张、房屋产权证、土地使用权证、《律师催告函》、照片两张，被告提供的收据两张、银行POS机刷卡单两张、月星集团代收款结算单两张等证据予以证实。
本院认为：原告金屋公司、被告张国华、案外人月星公司签订的《南昌月星家居广场展位租赁合同》（以下简称为租赁合同）及被告张国华、案外人月星公司签订的《南昌月星家居广场商场管理合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。被告张国华迟延支付综合费用，原告金屋公司诉请要求被告应按合同约定向原告支付拖欠的综合费用。根据租赁合同的约定，被告负有向案外人月星公司交纳综合费用及其他合同约定的款项的义务，若被告未按合同约定期限支付，则月星公司有权按应付未付金额的每日千分之三向被告主张违约金。根据庭审已查明的事实，案外人月星公司因原告金屋公司的授权而取得代为向承租人收取租赁合同约定的综合费用等相关费用的权利，即月星公司收取综合费用的行为实为代理行为，原告金屋公司为被代理人，金屋公司作为涉诉店铺的所有权人、出租人有权向承租人主张按合同约定支付相关费用，原告主张自2014年12月至2016年6月被告张国华承租店铺的综合费用应为159040元，因被告张国华已支付22608.64元，故被告张国华应向原告支付拖欠的综合费用136431.36元。关于原告主张以拖欠的综合费用为本金，按日千分之三的标准计算违约金的诉讼请求，本院认为，上述违约责任在合同中已明确约定为被告张国华不按约支付综合费用的情形下由月星公司行使的权利，月星公司与原告金屋公司作为两个皆具有独立法人人格的主体，原告无权行使合同约定的属于月星公司的权利，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告以原告自第三期（2015年12月）开始即对涉诉店铺采取了停电措施致使其无法营业、货物在店内无法取出为由，提出第三期的综合费用不予承担的抗辩理由，但未提供任何证据以证明上述事实和理由且原告亦不认可，故本院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张国华应于本判决生效之日起十日内支付给原告南昌市金屋建材家居有限公司拖欠的综合费用136431.36元；
二、驳回原告南昌市金屋建材家居有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
案件受理费7025元由原告南昌市金屋建材家居有限公司承担3512.5元，被告张国华承担3512.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 熊一意
人民陪审员 熊莲娣
二〇一六年十月十七日
书 记 员 刘文莉