广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江中法民再字第53号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：伍国成。
委托代理人：吴达能，广东信宇律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：江门市新会区中诚物业管理有限公司。
法定代表人：吕瑶芬，该公司董事长。
委托代理人：林炳均、该公司职员。
委托代理人：梁立炽，该公司职员。
伍国成因与江门市新会区中诚物业管理有限公司（以下简称“中诚物业公司”）租赁合同纠纷一案，不服本院作出的（2013）江中法民一终字第154号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2013年9月3日作出（2013）粤高法民二申字第766号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭审理了本案。伍国成及其委托代理人吴达能、中诚物业公司的委托代理人林炳均、梁立炽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月15日，一审原告中诚物业公司起诉至江门市新会区人民法院称：新会古典家具工业城是在原汽车厂的基础上改造而成，受原设计布局的限制和个别租赁户存在侵占道路经营，使工业城整体形象不够档次和有一定的消防安全隐患等问题，影响市的创文工作。因此在市、区、镇三级领导和人大代表、政协委员多次视察了新会古典家具工业城并提出了改造升级的指示后，大泽镇规划建设办向江门市新会彩艳实业有限公司（以下简称彩艳公司）发出了改造升级的整改通知，彩艳公司根据改造升级整改通知的要求，与新会古典家具协会一起研究制定，并向大泽镇规划建设办提交了新会古典家具工业城的改造升级方案，包括土建加固，增加消防设施和建设中央广场等。在大泽镇规划建设办批准了新会古典工业城改造升级方案后，彩艳公司开始对该项目进行改造升级，被列入2011年区重点任务倒逼项目。梁远球副区长是该倒逼项目的责任领导，区经信局是该倒逼项目的责任单位。彩艳公司应政府要求，为促进新会古典家具特色文化产业发展，长期赞助支持新会古典家具特色文化产业的宣传推广活动，单去年区委、区政府在北京举办古典家具博览会就赞助了壹佰万元。但这也引发了个别租赁户的不良动机，想在彩艳公司应政府和行业协会要求改造古典家具工业城过程中获取不当利益。在大泽镇规划建设办批复同意改造升级方案中的中央广场的空地上强建厂房或加建夹层目的是勒索补偿。中诚物业公司代彩艳公司管理位于新会区新开公路大泽莲塘工业区2号新会古典家居城的土地。而中诚物业公司与伍国成的租赁合同约定：1、若承租方经营遇到困难经营不下去的可提前中止租赁合同，但需提前一个月通知出租方并赔偿履行保证金给出租方；2、若出租方需要提前收回也要提前一个月通知承租方并双倍奉还履行保证金给承租方；3、若遇到不可抗力而须中止租赁合同，双方互不追究。因此，不存在另行协商补偿金额问题。彩艳公司应政府要求，用自由建设用地建设只有社会效益并无经济效益的公众广场，用作市、区、镇三级政府的公共活动，中诚物业公司按租赁合同约定双倍奉还履约保证金给伍国成。但伍国成仍不肯按合同约定，想拖延工程的进度，从而达到勒索补偿的目的。为此，特提起民事诉讼，请求判令：1、伍国成立即将位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段（即原新会汽车厂内的土地）地块一：1565平方米、地块二：420.8平方米（合计1985.8平方米）使用权及地上建筑物所有权退还给中诚物业公司；2、伍国成向中诚物业公司支付逾期退还土地的土地使用费21944元（暂从2011年7月计至2012年2月，1565元／月×8个月＋1178元／月×8个月＝21944元）；3、伍国成拆除占道、违章建筑物（发电房）；4、本案诉讼费由伍国成承担。
伍国成辩称：一、《土地使用合同》没有解除，仍在实际履行，中诚物业公司的诉讼请求没有依据，不能成立。2011年6月10日，中诚物业公司向伍国成发出《解除合同通知书》，单方要求解除与伍国成签订的两份《土地使用合同》。伍国成即委托广东良匠律师事务所苏劲斌律师复函中诚物业公司，明确表示不同意解除两份《土地使用合同》，并指出中诚物业公司所依据的新委（2011）3号文件不具有行政强制效力，不能成为其提前收回土地及附属建筑物的依据。之后，伍国成继续依约按月缴交租金，将租金存入中诚物业公司收取租金的专用银行帐户，中诚物业公司的经办人李金明在交款凭证上签名确认。虽然中诚物业公司发出《解除合同通知书》，但伍国成明确表示不同意解除合同并继续依约缴交租金。据此，两份《土地使用合同》未解除，仍在实际履行。按照《土地使用合同》的原意，伍国成投入巨额资金建设厂房，需经营15年至《土地使用合同》期满后才归中诚物业公司所有。中诚物业公司请求提前退还土地及地上建筑物严重违约。伍国成每月已经足额缴交租金，中诚物业公司请求重复支付土地使用费没有依据，不能成立。伍国成没有占用道路，中诚物业公司请求拆除障碍没有依据。二、《土地使用合同》约定的解除合同条件未成就，中诚物业公司主张合同已经解除没有事实根据。根据《土地使用合同》第九条约定中诚物业公司要解除合同，必须符合因政府城建规划需要或其他原因导致中诚物业公司必须提前收回土地及附属建筑物的条件。若因政府的行政强制原因导致中诚物业公司必须提前收回土地及附属建筑物，必然导致伍国成遭受重大经济损失，政府应对伍国成作出补偿。所以，合同该条中特别作了“政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取”的约定。中诚物业公司不符合上述合同约定的解除合同条件。三、中诚物业公司诉称的中央广场项目是违法的商业项目，不是公益项目。伍国成租赁涉案土地后投入资金建造厂房和添置设备，生产红木家具，现中诚物业公司单方毁约，提前解除合同而无偿收回土地及建筑物，将使伍国成投入的巨资血本无归，损失惨重。综上，请求依法驳回中诚物业公司的诉讼请求，诉讼费由中诚物业公司负担。
江门市新会区人民法院一审查明：位于广东省江门市新会区大泽镇莲塘村委会莲塘工业区2号（即原汽车厂）的200000平方米工业用地的使用权人是彩艳公司［土地使用证号：新国用（2009）第01704号］。2009年3月8日，以彩艳公司为甲方（委托方）与以江门市新会区中诚物业代理有限公司（后于2012年2月16日变更登记为江门市新会区中诚物业管理有限公司）为乙方（受托方）签订一份《委托管理合同》，约定彩艳公司将原新会汽车厂的土地、地上建筑物、水电等委托给中诚物业公司管理，期限从2009年5月1日起至2029年4月30日止。2009年4月24日，双方当事人签订第一份《土地使用合同》，约定由中诚物业公司提供其代理的位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段，即原新会汽车厂内土地中的1565平方米给伍国成使用15年（从2009年6月1日起至2024年5月31日止），伍国成向中诚物业公司交纳履约保证金10000元，使用期满，伍国成没有违约，中诚物业公司将保证金无息退回伍国成。2009年6月16日，中诚物业公司与伍国成签订了第二份《土地使用合同》，约定由中诚物业公司提供其代理的位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段，即原新会汽车厂内土地中的420.8平方米给伍国成使用15年（从2009年7月1日起至2024年5月31日止），两份《土地使用合同》第八条均约定“乙方负责建筑物的维修和保养。乙方自建的建筑物及装修物的所有权归甲方所有”，合同第九条还约定：“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方。甲方按双倍履约保证金额即20000元整退回给乙方（第一份《土地使用合同》约定）。政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取。如果乙方单方提前终止合同，必须提前一个月向甲方提出，甲方没收乙方的履约保证金。因自然灾害等不可抗力造成本合同不能履行时，互不追究责任”。合同签订后，伍国成依约向中诚物业公司交付了履约保证金10000元，中诚物业公司亦先后分别将1565平方米及420.8平方米，合计共1985.8平方米的土地交伍国成建筑了用于生产、加工古典家具的车间、展厅。此后双方均能依照《土地使用合同》履行合同义务。
2010年7月2日，江门市新会区大泽镇建设办公室向彩艳公司发出《整改通知》，认为彩艳公司将原汽车厂改造成新会古典家具城后，对区域经济的拉动效应明显，但该家具城的整体形象与该镇经济转型的示范工程不适应应予整改，表现主要有：家具城园区内杂物堆放紊乱、原大车间南面整片建筑物遮挡家具城的整体，门面差，有碍观瞻、粉尘等对附近环境造成污染，村民投诉、防火通道堵塞，存在消防隐患。该办公室还要求彩艳公司订出切实可行的整改措施，并就整改事宜向该办公室书面答复。彩艳公司于2010年7月16日制作了《关于新会古典家具城有关整改问题的请示》交大泽镇建设办公室，该请示拟定整改措施为：将原汽车厂大车间的建筑物改造成古典家具销售大厅……现有锯木与加工的两家租户从租赁车间撤离，在园区内另辟地方安排、从大车间南面到新开公路的建筑物一律拆除，改造为大广场及停车场、督促占用道路堆放木板杂物的租户将堆放物限时清理、督促有关家具厂做好粉尘等回收，同时做好园区保洁卫生和垃圾清理等工作。大泽镇建设办公室在该请示文件上批注“同意贵公司上报规划方案，请向上级部门办理有关手续”。2011年4月8日，中共江门市新会区委发出新委（2011）3号文件《中共新会区委新会区人民政府关于建立倒逼机制推动重大工作落实的意见》，并附有2011年区重大项目倒逼表、2011年区重点任务倒逼项目表、2011年区重点民生工程倒逼项目表。“完成中国古典家具之都产业园首期建设，并举办新会首届红木家具博览会”这个项目在2011年区重点任务倒逼项目表中位列37，总体目标要求是对原新会汽车厂地块进行改造，年内完成中国古典家具之都产业园首期建设，并成功举办新会首届红木家具博览会。中诚物业公司以收到政府上述规划通知为由，与伍国成商谈拆除其使用的建筑物，但未能协商一致。2011年6月14日，中诚物业公司到新会公证处办理保全行为的公证，在公证处公证下邮寄送达《解除合同通知书》并附中共江门市新会区委发出新委（2011）3号文件的复印件给伍国成，通知伍国成其要根据双方于2009年4月24日、2009年6月16日签订的两份《土地使用合同》第九条的约定来解除上述两份《土地使用合同》，并表示该两份合同于2011年7月11日起解除，还要求伍国成自收到该《解除合同通知书》后一个月内与中诚物业公司商谈有关迁出事宜，若在规定期限内不迁出或不签订相关协议，中诚物业公司将采取停止供水供电等措施。伍国成收到《解除合同通知书》后，委托广东良匠律师事务所苏劲斌律师复函中诚物业公司，明确表示不同意解除合同，并指出新委（2011）3号文件不能成为解除合同的依据。因此，双方未能达成一致意见。中诚物业公司按《解除合同通知书》从2011年11月开始停止对伍国成涉及本案的车间、展厅供水供电至今，并认为双方已经解除合同关系，故拒绝收取伍国成交付的土地使用费等费用。伍国成认为双方应继续履行合同，故坚持交付土地使用费，该费用交由中诚物业公司平时负责收取土地使用费的员工李金明代为收取。中诚物业公司以双方合同已经解除，伍国成另外还有违约行为，而又故意拖延广场的工程进度来达到其勒索补偿的目的为由，于2012年3月15日诉诸法院，要求判令伍国成立即将位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段［即原新会汽车厂内的土地］地块一1565平方米、地块二420.8平方米，合计1985.8平方米的土地使用权及地上建筑物所有权退还给中诚物业公司及支付逾期退还土地的土地使用费，并要求伍国成拆除占道、违章建筑物（发电房）。一审法院多次组织双方进行协商，但双方意见分歧太大，无法达成调解协议。
江门市新会区人民法院一审认为：本案是租赁合同纠纷。中诚物业公司受彩艳公司之托管理其位于广东省江门市新会区大泽镇莲塘村委会莲塘工业区2号（即原新会汽车厂）的土地、地上建筑物、水电等资产，中诚物业公司有权依法依约出租并管理相应的土地及地上建筑物。中诚物业公司与伍国成于2009年4月24日、2009年6月16日签订的两份《土地使用合同》符合法律规定，为有效合同。合同签订后，双方应按照约定自觉履行各自的义务。中诚物业公司认为中共江门市新会区委的新委（2011）3号文件能证明政府对其管理的土地已经进行“城建规划”，且也符合双方约定的“因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物”中“其他原因导致提前收回土地”的情形，并以双方签订的《土地使用合同》第九条约定“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方。甲方按双倍履约保证金额即20000元整退回给乙方”的解除合同的条件已经成就为由按照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”向伍国成发出《解除合同通知书》，并表示双方签订的合同于2011年7月11日起解除。但伍国成不同意解除合同，并继续按《土地使用合同》的约定向中诚物业公司缴纳土地使用费，在中诚物业公司拒收后，伍国成又通过其他方式交付该费用，以实际行动表明自己要求继续履行合同。从中共江门市新会区委的新委（2011）3号文件的性质及内容来看，该文件并非属于政府城建规划文件，也非《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形和“其他原因”，因此，中诚物业公司向伍国成发出的《解除合同通知书》在伍国成予以否决后并不能产生合同已经解除的法律效果，故中诚物业公司按照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定认为双方解除合同的条件成就而发出《解除合同通知书》即表示双方合同已经解除的主张，不符合法律规定，不予支持。因中诚物业公司在本案中没有提出解除合同的主张，故其要求伍国成“立即将位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段土地合共1985.8平方米使用权及地上建筑物所有权退还给中诚物业公司并向中诚物业公司支付逾期退还土地的土地使用费21944元”的主张应予驳回。至于中诚物业公司主张伍国成拆除占道、违章建筑物（发电房），因中诚物业公司没有提供证据证明伍国成有占道、违章建筑等情形，加上伍国成予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对中诚物业公司该主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，广东省江门市新会区人民法院作出（2012）江新法民一初字第499号民事判决：驳回中诚物业公司的全部诉讼请求。案件受理费449元，由中诚物业公司负担。
中诚物业公司不服一审判决，向本院上诉称：一、原审认定中诚物业公司向伍国成发出《解除合同通知书》的解除条件未成就，从而不支持中诚物业公司认为双方合同已经解除的主张的判决是错误的。双方合同中明确约定中诚物业公司在具备一定条件的情况下有单方终止协议的权利，这是双方在合同签订时约定给予中诚物业公司的单方合同解除权。只要合同约定单方合同解除权的条件成就，中诚物业公司就可以行使该项权利。该合同第九条即为双方合同约定的合同解除权的一种条件。对第九条的理解应为：“政府城建规划需要或其他原因导致甲方”中约定了“或”字，即除了出现“政府城建规划需要”外，出现“其他原因”导致中诚物业公司须提前收回土地及附属建筑物的，中诚物业公司只要提前一个月通知伍国成后，伍国成都必须服从中诚物业公司的需要将土地及建筑物退回。现在区政府的重点任务是将现古典家具城展销大厅整体改造建设为三层的中国古典家具之都博览中心，并将展销大厅至新开公路边（红线范围内）的土地及建筑物（含伍国成在内的租赁地块）改造为中央广场。这是政府的改造要求，是政府的原因才导致中诚物业公司需要收回土地交回彩艳公司进行改造，这个原因属于条款约定的“其他原因”的范畴。现在出现了合理的“其他原因”，因此伍国成必须按条约服从中诚物业公司的需要将土地及建筑物退回。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，现在合同约定中诚物业公司的单方合同解除权的条件成就了，所以中诚物业公司行使了合同约定的解除权，中诚物业公司行使这项权利是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本案因出现双方约定的解除条件成就，所以中诚物业公司于2011年6月10日通过公证邮寄方式将从2011年7月11日解除合同的意思表示送达给伍国成，伍国成收到通知后，双方的合同解除。所以双方的合同在2011年7月11日已解除。伍国成也确认收到了中诚物业公司解除合同的通知书，但是伍国成认为，合同约定的解除条件未成就，不同意解除合同，拒绝退还土地。中诚物业公司认为伍国成若对解除合同有异议，应起诉到人民法院请求确认解除合同的效力。二、双方当事人之间土地使用合同合法有效，中诚物业公司依约履行单方解除权，双方间的土地使用合同以中诚物业公司解约通知到达伍国成时解除。合同解除后，伍国成应该按约定将土地及建筑物归还给中诚物业公司，中诚物业公司支付双倍履约保证金给伍国成。双方的合同已解除，中诚物业公司不存在再收取伍国成租金，所以中诚物业公司拒绝继续收取伍国成的租金。伍国成若认为合同未解除而应交付租金，在中诚物业公司拒收后，中诚物业公司完全可以用提存租金方式了结债务，或采取公证留置租金给中诚物业公司的方式交付租金。伍国成可以用此两种法律明文规定的方式了结债务，而不是采用强行汇入李金明的个人银行帐户并纠集众人围攻迫使李金明在汇款凭证上签名的方式来交付租金。现在双方的合同已终止，中诚物业公司认为伍国成应将此款项赔偿给中诚物业公司作为逾期退还土地的占用费。三、一审法院遗漏事实，没有认定伍国成未经中诚物业公司同意擅自转租的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，伍国成需要转租的，必须先取得中诚物业公司的同意，但伍国成未经中诚物业公司同意而擅自转租给三人，而且拒绝提供转租合同。伍国成的行为已构成违约，因此中诚物业公司可以解除合同。一审中，中诚物业公司提出了伍国成因未经中诚物业公司同意擅自转租的行为，也是中诚物业公司解除合同的理由之一，但一审法院却没有认定此事实，导致判决错误。四、根据《土地使用合同》第八条中“乙方自费的建筑物及装修物的所有权归甲方所有。使用期满或半途解约，乙方自行入墙装修、安装的管道、线路及固定物不得拆除。乙方因违约或使用期满，须即时将本方物资搬运离场，否则，甲方视使用场地内无物，有权采取任何措施处理。乙方也当作自动放弃，无异议。”以及第九条约定，伍国成自建的建筑物所有权归伍国成所有，伍国成应该清楚只要合同约定的单方解除合同的条件成就，中诚物业公司就有可能随时解除合同收回土地及地上建筑物，故伍国成对自己在土地上的任何投入均应有充分的风险评估。而且伍国成支付的土地使用费仅为每月2.8元／㎡起，中诚物业公司低价优惠出租土地是考虑到可能出现合同第九条解除条件的情况，所以双方约定了这样的解除条件也是符合常理的。租赁户清楚自己迟早要搬迁，所以早已把生产设备和产品搬进了新厂房继续生产，现只剩下空荡荡的简易厂房，但伍国成却一直拒绝按合同约定退回给中诚物业公司，并提出数百万元的索偿，这是没有法律依据的。一审法院判决认定事实错误，请求：撤销一审判决，依法改判为：1、确认中诚物业公司与伍国成于2009年4月24日签订的《土地使用合同》及2009年6月16日签订的《土地使用合同》均在2011年7月11日已解除的法律效力；2、伍国成立即将租用的涉案土地腾退给中诚物业公司；3、本案所有诉讼费用由伍国成承担。
伍国成答辩称：一、中诚物业公司提出第一、二项上诉请求超出一审提出的诉讼请求范围，二审法院应迳行判决驳回其上诉，告知其可另案提起诉讼。二、《土地使用合同》没有解除，仍在实际履行，中诚物业公司请求腾退土地没有事实根据和法律依据。1、伍国成通过律师明确表示不同意解除合同，并继续履行合同按月缴交租金。之后，伍国成继续依约按月缴交租金及水电费，将租金及水电费存入中诚物业公司收取租金及水电费的专用银行帐户，中诚物业公司的经办人李金明出具盖有中诚物业公司财务专用章的收款收据并在交款凭证上签名确认。虽然中诚物业公司发出《解除合同通知书》，但伍国成明确表示不同意解除合同并继续依约缴交租金及水电费，中诚物业公司收取租金及水电费后未提出异议。据此，两份《土地使用合同》未解除，仍在实际履行。2、伍国成按月将租金汇入中诚物业公司的收款专用帐户，中诚物业公司没有异议，没有拒绝。中诚物业公司上诉称李金明在受到围攻的情形下在汇款凭证上签名不属实，中诚物业公司也不能提供相关的证据印证。22份汇款凭证的汇款时间从2011年7月8日至2012年10月10日，一审判决认定中诚物业公司发出的《解除合同通知书》在伍国成予以否决后并不能产生合同己经解除的法律后果是正确的，二审应予维持，但认为中诚物业公司拒绝收取伍国成交付的土地使用费等费用与事实不符，二审应予纠正。3、中诚物业公司在一审中未请求通过诉讼解除合同，而其提出的诉讼请求涉及解除合同后的后续问题争议，因合同未解除，故一审判决驳回其诉讼请求是正确的，二审应予维持。三、根据《土地使用合同》第九条约定，中诚物业公司要解除合同，必须符合因政府城建规划需要或其他原因导致中诚物业公司必须提前收回土地及附属建筑物的条件。这里所说的必须就是指唯一的选择，是因政府的行政强制原因而导致的唯一选择。若因政府的行政强制原因导致中诚物业公司必须提前收回土地及附属建筑物，必然导致伍国成遭受重大经济损失，依法政府应对伍国成作出补偿。所以，在合同的同一条款中特别作了“政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取”的约定。中诚物业公司单方毁约将造成伍国成巨额损失。四、中诚物业公司诉称的中央广场项目是违法的商业项目，不是公益项目。综上，请求依法驳回中诚物业公司的上诉，维持一审判决，诉讼费由中诚物业公司负担。
本院二审查明：一审查明的基本事实属实，二审予以确认。
本院二审认为，本案为租赁合同纠纷。中诚物业公司根据彩艳公司的委托，将涉案1565平方米和420.8平方米的两块土地出租给伍国成并分别与其签订《土地使用合同》，该两份合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，无损国家、集体和第三人的合法权益，属有效合同。依据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，原审判决驳回中诚物业公司要求伍国成支付逾期退还土地的土地使用费以及要求伍国成拆除占道、违章建筑物（发电房）的诉讼请求后，其未对此提起上诉，本院不予审查。本案的争议焦点为中诚物业公司是否有权解除《土地使用合同》的问题。
根据双方《土地使用合同》第九条关于“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方（中诚物业公司）须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方（伍国成），乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方。甲方按双倍履约保证金额即20000元退回给乙方。政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取。如果乙方单方提前终止合同，必须提前一个月向甲方提出，甲方没收乙方的履约保证金。因自然灾害等不可抗力造成本合同不能履行时，互不追究责任”的约定，若在合同履行过程中存在“政府城建规划需要”或“其他原因”的情形，中诚物业公司有权解除合同，提前收回土地。由于上述约定仅从文义难以罗列和确定中诚物业公司有权解除合同的全部情形，双方当事人对此解释不一又无法达成补充协议，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，应由本院根据条款内容结合其他因素等来进行合同解释。中诚物业公司主张其根据该约定中的“其他原因”即享有合同任意解除权，但从一般订约习惯来看，若双方就中诚物业公司享有任意解除权达成合意，则约定中诚物业公司有权随时解除合同即可，无需在“其他原因”之前又设置“因政府城建规划需要”此选择性条件。从“其他原因”约定于“因政府城建规划需要”之后作为选择性可解除条件来看，“其他原因”应理解为与“政府城建规划需要”类似的、导致合同目的可能无法实现的其他合理情形。因此，认定中诚物业公司是否享有合同解除权，应当重点分析合同履行过程中是否存在“政府城建规划需要”或类似的合理情形。
本案中，彩艳公司因落实江门市新会区2011年区重点任务倒逼项目，需对原新会汽车厂地块进行改造，完成中国古典家具之都产业园的首期建设，并以涉案土地作为中国古典家具之都博览中心门前的中央广场。该方案已经江门市城乡规划局新会分局作出CZ2012-058号《村镇规划设计审批通知书》，同意彩艳公司报审的新会古典家具城厂区规划方案。涉案土地的规划经合法审批手续后已为变更。虽然该规划是经彩艳公司申请而变更，并非因政府行使职权主动变更规划，但该项目属政府重点项目，彩艳公司根据该项目实施需要而收回涉案土地用作该项目的门前中央广场，属因政府城建规划需要类似的合理情形。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，中诚物业公司根据彩艳公司建设上述政府重点项目需要且涉案土地规划已实际变更的事实，行使约定解除权于法有据，本院予以支持。伍国成提出该规划违法、项目不合法及规划变更不属政府城建规划需要等抗辩主张，均不影响中诚物业公司约定解除权的行使，且该规划、项目是否违法属行政审判的范畴，本案民事诉讼无权对此作出法律评判。原审判决认定中诚物业公司不存在双方约定的“因政府城建规划需要”或“其他原因”可解除合同的事由而无权解除合同有误，予以纠正。
至于伍国成认为中诚物业公司在发出《解除合同通知书》后仍收取其租金故合同未解除的问题，审查伍国成提供以证明中诚物业公司收取其租金的《银行业务凭证》，及水电费收据反映伍国成在中诚物业公司发出《解除合同通知书》后仍通过银行转账方式向中诚物业公司交付租金，但由于伍国成仍实际使用涉案土地，中诚物业公司继续收取其土地使用费及水电费用的行为不足以证明中诚物业公司撤回解除合同的意思表示并同意继续履行合同。且中诚物业公司自2011年11月开始对租赁物停水停电至今，充分表明其不同意继续履行合同，因此本院对伍国成关于合同仍在履行的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方约定中诚公司行使约定解除权应提前一个月通知，中诚物业公司提供公证书证明其向伍国成邮寄《解除合同通知书》，且伍国成于2011年6月27日委托广东良匠律师事务所向中诚物业公司发出的《律师函》表明其于2011年6月10日收到该《解除合同通知书》，故应以伍国成收到该通知书之日起一个月即2011年7月11日起为双方两份《土地使用合同》解除之日。
关于上述《土地使用合同》解除后的处理问题。根据《土地使用合同》第八条关于“……乙方（伍国成）自建的建筑物及装修物的所有权归甲方（中诚物业公司）所有。使用期满及半途解约，乙方自行入墙装修、安装的管道、线路及固定物不得拆除……”及第九条关于“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方。甲方按双倍履约保证金额即20000元退回给乙方”的约定，依据我国《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方所签《土地使用合同》解除后，伍国成应当将涉案土地及地上建筑物返还给中诚物业公司，中诚物业公司应根据两份《土地使用合同》第九条的约定，双倍返还履约保证金20000元给伍国成。至于合同解除后是否产生损失及赔偿损失问题，伍国成可另寻其他途径救济，本案不予调整。原审判决认定事实不清，适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项的规定，本院作出（2013）江中法民一终字第154号民事判决：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第499号民事判决；二、确认伍国成与中诚物业公司签订的《土地使用合同》于2011年7月11日解除；三、伍国成应在本判决发生法律效力之日起五日内向中诚物业公司返还位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段即原新会汽车厂内土地中分别为1565平方米和420.8平方米的两块土地及地上建筑物；四、中诚物业公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向伍国成返还履约保证金20000元；五、驳回中诚物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费449元，二审案件受理费449元，由伍国成负担。
伍国成申请再审称：一、《土地使用合同》约定的解除合同条件包含两层意思，二审判决只审查第一层意思，未审查第二层意思。对于是否必然导致中诚物业公司必须提前收回土地及附属建筑物未作审查。二、本案不存在“政府城建规划需要”即存在解除合同条件的原因条件。首先，中共江门市新会区委发出的新委（2011）3号文件不是政府行文，也不是政府城建规划文件。其次，CZ2012-058号《村镇规划设计审批通知书》是以村镇规划审图组的名义作出，加盖的是村镇规划审图组的印章而不是规划局的印章。不属于涉案土地的规划已经变更的合法依据。再次，中诚物业公司作出的《解除合同通知书》时间是2011年6月10日，而《村镇规划设计审批通知书》作出时间是2012年6月4日，二审判决将《村镇规划设计审批通知书》作为《解除合同通知书》的依据。三、本案不存在中诚物业公司必须提前收回土地及附属建筑物的情形。二审判决支持彩艳公司因其自主启动商业项目的行为，严重损害伍国成的利益错误。四、《土地使用合同》没有解除，至今仍在实际履行。伍国成收到《土地使用合同》后，不同意解除合同即作书面回复，继续交付租金，写明所交款项为“租金”的汇款凭证上签名确认，中诚物业公司从未提出异议，也未表示过其收取的是解除合同后的土地使用费，而是在写明所交款项为“租金”的汇款凭证上签名确认，中诚物业公司以其行为表示继续履行合同，是对其之前发出的《解除合同通知书》的否定。而中诚物业公司对伍国成承租的铺位实施停水、停电、应承担违约责任。并不影响其继续履行合同事实的成立。二审判决否定合同继续履行的事实违背一般商业常理，是错误认定事实。五、在二审补充举证期满立即作出判决，将“审图组”当作规划局当作发生在一年前解除合同的主要依据令人产生重大质疑。六、伍国成承租涉案土地后借债投入巨资建厂房，二审判决判令中诚物业公司仅需支付20000元，合法权益受到重在损害。请求撤销江门市中级人民法院（2013）江中法民一终字第154号民事判决，维持江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第499号民事判决。
中诚物业公司辩称：一、本案存在“政府城建规划需要”类似的、导致合同目的无法实现的其他合理情形，二审对此认定非常正确。从大泽镇建设办发出《整改通知》到彩艳公司上报《关于新会古典家具城有关整改问题的请示》，大泽镇建设办同意该项方案，最后由中共江门市新会区委发出新委（2011）3号文件，证明在租赁期间对涉案土地进行改造建设是政府推动的重点建设项目，中诚物业公司根据该项目实施需要收回涉案土地用作该项目的中央广场，属政府城建规划需要类似的合理情形。二、本案存在“导致中诚物业公司须提前收回土地及附属建筑物”的情形。新委（2011）3号文件、江门市新会区经济和信息化局的《关于加快新会古典家具城改造建设工程的函》和《关于“完成中国古典家具之都产业园首期建设，并举办新会首届红木家具博览会”重点任务的情况说明》属于政府部门行政命令或指令，彩艳公司有义务遵从、配合该三份文件的工作，进而须提前收回涉案土地。
本院再审查明：一审、二审查明的事实确实，再审予以确认。
另查明，江门市城乡规划局新会分局村镇规划审图组于2012年6月4日向彩艳公司发出CZ2012-058号《村镇规划设计审批通知书》，内容为原则同意彩艳公司报审的新会古典家具城规划方案并要求持图纸到大泽镇建设办办理相关手续。
本院再审认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议的焦点是中诚物业公司向伍国成发出《解除合同通知书》是否符合合同约定的解除条件。
一、关于合同解除条款的理解问题。该问题实际上就是对《土地使用合同》第十条“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方”约定中关于解除合同的“其他原因”如何理解的问题。从该约定的内容来分析，“政府城建规划需要”与“其他原因”是并列关系，两者并不存在修饰或被修饰的关系，从文义上理解，“其他原因”是指“政府城建规划需要”以外的原因，但是这样理解的话就等于出租方中诚物业公司享有合同任意解除权，这对承租方显然不公平。因此，本院二审对合同中约定的“其他原因”解释为与“政府城建规划需要”类似的、导致合同目的可能无法实现的其他合理情形，该解释合情合理，也符合租赁市场的交易习惯，本院再审对二审作出的这种解释予以确认。
二、关于中诚物业公司发出《解除合同通知书》是否符合约定的解除条件问题。涉案合同履行过程中，大泽镇建设办向彩艳公司发出《整改通知》，对新会古典家具城提出整改意见，其中包括原大车间南面整片建筑（涉案租赁土地的地上建筑物在内）遮挡家具城的整体等意见。彩艳公司根据《整改通知》的要求制定整改方案并向大泽镇建设办发出《关于新会古典家具城有关整改问题的请示》，整改方案包括拆除部分建筑物（涉案租赁土地的地上建筑物在内）以改造为广场及停车场。大泽镇建设办在该请示上批示同意彩艳公司上报的规划方案。其后，新会区政府发出新委（2011）3号文件，该文件明确“将新会古典家具城建设成博览中心和中央广场”作为新会区当年重点任务。新委（2011）3号文件中对建设中央广场的要求与大泽镇建设办的《整改通知》和彩艳公司的整改方案基本一致。因此，从上述3份文件的内容和形式来看，均含有“政府城建”类似因素在内，属于与“政府城建规划需要”类似的其他合理情形。也就是说，上述3份文件的出现，可以认定为《土地使用合同》第十条规定解除合同的“其他原因”。上述3份文件均早于中诚物业公司向伍国成发出《解除合同通知书》的时间，因此，中诚物业公司依据上述3份文件向伍国成发出《解除合同通知书》符合合同约定的解除条件，应当依此确认合同解除。江门市城乡规划局新会分局村镇规划审图组向彩艳公司发出《村镇规划设计审批通知书》的时间在中诚物业公司发出《解除合同通知书》之后，因此，该《村镇规划设计审批通知书》不能作为中诚物业公司解除合同的事由或者依据。至于合同解除后是否产生损失以及损失赔偿问题，因伍国成对此并没有提出反诉，故本院二审对此不予调整正确，伍国成可另寻其他途径救济。
综上所述，本院二审以《村镇规划设计审批通知书》作为确认合同解除的其中一方面事由存在瑕疵，应予纠正，但其作出其他方面的认定以及处理结果正确，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持”的规定，本院二审判决在阐述理由方面虽有瑕疵，但处理结果正确，应予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：
维持本院（2013）江中法民一终字第154号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 李均成
审判员 谭力强
审判员 刘邦中
二〇一四年三月十九日
书记员 韩苗苗