甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）酒民一终字第474号
上诉人（原审原告）马晓妹，女，生于1971年3月13日。
委托代理人张龙，甘肃神舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）倪学军，男，生于1966年12月13日。
委托代理人万桂兰，酒泉阳关律师事务所律师。
原审第三人马晓勤，男，汉族，生于1966年5月31日。
上诉人马晓妹因返还原物纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2014）酒肃民一初字第755号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马晓妹及委托代理人张龙，被上诉人倪学军及委托代理人万桂兰到庭参加了诉讼，原审第三人马晓勤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原审查明，马维英系原告马晓妹和第三人马晓勤之父。早年原告马晓妹和第三人马晓勤父母离婚后，原告马晓妹随母亲阎秀珍共同生活，第三人马晓勤随父亲马维英共同生活。被告倪学军和第三人马晓勤同住一个大院，并相互认识。2005年11月初，第三人马晓勤为抢救处于病危中的父亲，意欲变卖住房。被告倪学军之母李金秀得知此事后，为了代被告倪学军购买此房，就让其女和女婿陪同前往一起看房。2005年11月9日，马维英因病去世。第二天，第三人马晓勤和其叔父马丽君来到被告倪学军家，与其母亲李金秀商议购房之事，并恳求被告倪学军之母李金秀预付房款5000元为马维英办理丧事，故被告倪学军之母李金秀在双方未签订购房协议的情况下，即向第三人马晓勤和其叔父马丽君预付房款5000元。2005年11月15日，被告倪学军的妹夫潘建新与第三人马晓勤共同签订了《房屋买卖协议》。约定：1、第三人马晓勤将坐落于酒泉市西环南路5-7号2号楼1-3-3号住房出售给被告倪学军；2、售房面积45.14平方米（实际使用面积为34平方米），价格为28000元（包括主体、储藏室、暖气增容费）；3、付款方式：由被告现金方式两次付清，在签订本协议时付款5000元，剩余23000元在第三人马晓勤协助办理房产证（以房产证领证单位为准）后一次付清；4、房屋产权证过户由双方负责办理，费用由双方承担；5、违约责任：自协议签订之日起，若第三人反悔或没有按时将产权证交给被告属第三人违约，第三人应承担购房款20%的责任。若被告反悔或逾期付款，属被告违约，被告应承担购房款20%的责任。2006年1月7日、2006年4月20日和2006年4月22日，第三人马晓勤以借款形式向被告倪学军之母李金秀共计领取现金2500元。2006年4月18日，被告倪学军代马维英向酒泉市种子机械有限公司清偿所欠医药费531.10元。2007年2月5日，第三人马晓勤向被告倪学军移交《房屋所有权证》和《国有土地使用证》时，被告倪学军向其支付购房款6000元。当被告倪学军利用第三人马晓勤提供的上述证件到房屋产权管理部门办理房屋所有权变更登记手续时，得知第三人马晓勤所提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》均属伪造证件后，再找第三人马晓勤，已是音讯皆无。故而所欠房款13968.90元至今未付。另查明，2009年8月11日，第三人马晓勤通过酒泉市阳光公证处公证，表示自愿放弃对父亲马维英坐落于酒泉市西环南路5-7号2号楼1-3-3号住房的遗产继承权。2010年7月6日，原告马晓妹依据第三人马晓勤的声明公证书，到酒泉市房屋产权管理局办理了该房屋所有权变更登记。
原审认为，第三人马晓勤与潘建新签订的《房屋买卖协议》，是双方的真实意思表示，协议不违背我国现行法律规定，故该协议对双方具有法律约束力。第三人马晓勤对该房屋行使处分权后，所作出的放弃对该房屋的继承权的声明，严重损害了作为房屋实际购买人的被告倪学军的合法权益，故第三人马晓勤的该项声明，不具有法律效力。原告马晓妹作为马维英遗产的法定继承人，对第三人马晓勤擅自处分马维英遗产的行为，可以向第三人马晓勤主张权利，但不得对抗作为善意取得房屋的被告倪学军。故原告马晓妹的诉讼请求依法不能得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款之规定，判决：驳回原告马晓妹的全部诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由原告马晓妹承担。
宣判后，原告马晓妹不服上诉称：一审判决认定当事人马晓勤与潘建新签订的《房屋买卖协议》有效错误。而事实是1993年12月上诉人的父亲马维英购得争议房屋，并办理了合法产权证书。2009年6月上诉人知道第三人马晓勤私自出售给倪学军，上诉人提出反对意见。马晓勤2009年8月1日书面声明放弃继承权并公证。2010年7月6日上诉人办理了房屋产权所有证。此后上诉人一直联系被上诉人返还房屋。依据《合同法》的第五十一条规定及相关法律规定，第三人无权处分争议房屋。其买卖房屋行为无效。第三人马晓勤放弃继承权应为合法有效。一审认定被上诉人善意取得房屋错误，请求依法改判或发回重审。
倪学军以原审认定事实清楚，判决公平正确，请求驳回上诉，维持原判为由进行了答辩。
原审第三人马晓勤没有进行答辩。
二审庭审中，上诉人马晓妹提供了一份经过公证的《委托书》，以证实其父马维英于2005年4月27日委托其出售诉争的房屋并办理房产过户等事宜，委托期限从2005年4月27日起至2006年4月27日。被上诉人倪学军质证时对该委托书没有异议。
二审查明的其余事实与原审认定的事实无异，并由第三人马晓勤与被告倪学军共同签订的《房屋买卖协议》；第三人马晓勤向李金秀出具的《收条》、《借条》；酒泉市种子机械有限公司出具的《统一门诊收费票据》；第三人马晓勤向被告倪学军移交的伪造的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；酒泉市房屋登记中心出具的《证明》；甘肃省酒泉市阳光公证处制作的（2009）酒阳光证字第1224号《公证书》；酒泉市房屋登记中心向原告马晓妹颁发的酒房权证字第私78100-1号《房屋所有权证》和本案审判笔录中原、被告的陈述等证据，予以证实。
本院认为：本案双方当事人对原审查明的事实无异议，应作为定案的依据。
上诉人马晓妹虽提供了与其父亲签订的出售房屋《委托书》，但经查，马晓妹在受托期间，并未行使受托权，其权利因超过受委托期限而失效。另外，在马晓妹受委托期间内，其父马维英去世，继承开始，马维英委托出售的房屋转化为遗产，应由继承人继承。
马维英去世后，其遗产继承开始至遗产分割之前，遗产房屋作为整体存在，没有分割为各继承人所有，此时，各继承人对该期间的遗产全部为共同共有。从调查的事实看，马晓勤卖房葬父，与其叔叔主动到倪学军母亲家商谈卖房事宜并签订《买卖房屋协议》，倪学军及其母亲系有偿取得该房屋。合同签订后，马晓勤主动交付房屋，该房屋由倪学军实际占有、使用至今，可见倪学军取得该房屋时并无恶意，而且倪学军对未办理房屋产权过户登记手续并无过错。并且，马晓勤作为诉争房屋的共有人之一，对房屋享有权利，出售房屋并非无权处分，仅是其权利和行使受到一定限制。《买卖房屋协议》本身不具备无效的情形。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的相关规定，倪学军善意、有偿取得房屋，其合法权益应受维护。马晓妹要求倪学军返还原物的主张不能成立。马晓勤出售房屋的行为若使马晓妹受到损害，马晓妹可根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的相关规定另行主张。
关于马晓勤放弃继承承诺书的效力。马晓勤于2005将遗产房屋出售给他人，已处分了其应继承的财产，数年后又作出放弃继承承诺，侵害了买受人的权益，该承诺对买受人倪学军不产生效力。
由于《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施，而本案交易行为发生在2005年11月，故本案的处理不适用《物权法》。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项、一百七十五条之规定，判决如下：
维持原判，驳回上诉。
二审案件受理费500元，由上诉人马晓妹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐安全
代理审判员 蔺春辉
代理审判员 赵建兵
二〇一四年十二月一日
书 记 员 翟 勇