湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00142号
原告：房县人民政府驻武汉办事处，住所地武汉市汉阳区玫瑰园西村31号。
法定代表人：徐超珍，系该办事处主任。
委托代理人：黄俊、刘茜茜，北京大成（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：刘生辉。
委托代理人：陈汉俊，湖北诚智成律师事务所律师，特别授权代理。
原告房县人民政府驻武汉办事处与被告刘生辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，被告刘生辉在提交答辩状期间提出管辖权异议，经本院裁定驳回其管辖权异议申请，被告上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院以（2015）鄂武汉中立终字第00255号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定后，本案依法由审判员叶凌芳独任审理，于同年9月10日公开开庭进行了审理。原告房县人民政府驻武汉办事处的委托代理人黄俊、刘茜茜及被告的委托代理人陈汉俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告房县人民政府驻武汉办事处诉称：原、被告于2014年1月1日签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于武汉市汉阳区玫瑰园西村31号一楼门面、招待所大厅左起第一间，共一间，面积约35平方米房屋交由被告承租，租赁期限为一年，即从2014年1月1日到2014年12月31日，被告每月支付租金2000元。合同签订后，原告依合同约定将房屋交由被告承租。合同期满后，原告决定不再续租，要求被告腾退房屋，但被告拒绝腾退。故起诉请求判令被告腾退房屋；支付从2015年1月1日至腾退该房屋之日止按每月2000元标准计算的实际占用费；结清从使用房屋之日起起至腾退该房屋之日止所发生的水电费并承担本案诉讼费用。
被告刘生辉辩称：一、因被答辩人不履行维修义务，答辩人的经营受到严重影响，被答辩人应当相应减少租金或者延长租期。在上世纪90年代初，答辩人与被答辩人已建立租赁关系，答辩人通过苦心经营，积累了大量客户资源，按时交纳租金，从未因租金问题与被答辩人发生矛盾，直到2013年5月，因被答辩人内部管理问题，在租赁期限未满的情形下，被答辩人收回答辩人手上的租赁合同，要求强行收回房屋另行整体出租给第三方。在答辩人与被答辩人租赁关系未终止的情形下，被答辩人开始对部分房屋进行翻修改建，因装修过程中严重违章，受到房管部门处罚，在与第三方合作无望的情况下，被答辩人于2013年12月重新与答辩人签订租赁合同，约定租期为一年，并承诺对房屋进行维修。合同签订后，因房屋年久失修加上违章施工造成墙体破坏，出现渗水漏水。被答辩人虽进行了修补，但未能从根本上解决问题。答辩人迫不得已，只好暂停支付租金，要求被答辩人进行整体补漏，并相应减少租金或者延长租期；二、被答辩人曾口头承诺答辩人享有优先承租权，只要房屋不拆迁，答辩人可以一直租下去。而且在租赁合同第四条作出承诺：答辩人下一年度若续租，租金按本年度执行。答辩人愿意继续承租，被答辩人无权单方面要求腾退；三、考虑到本案实际情况，租赁合同也不宜解除。1、答辩人在此经营多年，投入了全部精力，积累了大量客户资源，目前正处于营业之中，如解除合同将使答辩人遭受重大损失。2、解除合同对双方都不利。答辩人经营收入是家庭全部经济来源，一旦被答辩人解除合同，答辩人的生计将成问题，被答辩人对租金的主张更无着落。3、答辩人不支付租金不是目的，答辩人希望被答辩人创造一个稳定的租赁环境，积极维修或延长租赁期限。综上，被答辩人的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，请求公正裁决，维护答辩人的合法权益。
经审理查明：位于武汉市汉阳区玫瑰园西村31号第2栋（土地使用权面积为727.34平方米、建筑面积为3850.39平方米）房屋所有权人为湖北省房县人民政府驻武汉办事处（即本案原告）。2013年12月28日，原告为出租方（甲方）与被告为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、房屋出租地点房县人民政府驻武汉办事处一楼门面、招待所大厅左起第一间，共一间，面积约35平方米。二、租赁期限：合同期为2014年元月1日至2014年12月31日，期限壹年。三、租房用途：乙方所租房只限于经营土特产行业，不得进行其它行业经营。四、租金及支付方式：乙方按每月人民币2，000元价格向甲方支付房屋租金，元-6月份按季度支付，6月30日前一次性支付7-12月份租金，即签订合同之日起向甲方交纳一个季度的租金，并按一个月的租金交纳履约保证金。下一年度若续租，租金按本年度标准执行；五、乙方所租房屋，不得转租、转让给任何单位和个人，亦不得借给他人使用，若乙方确需转让，需书面报甲方同意；六、租赁房屋的维修：甲方负责公共场所的房屋、设备设施的维修和保养，一切费用由甲方承担，乙方负责其租赁范围内的房屋、设备设施的维修保养，一切费用由乙方承担；七-十三（略）；十四、违约处罚：乙方在合同期内违约及要求提前终止合同，需赔偿甲方全年总租金20%的违约金，并直接从乙方所交保证金中扣除，不足部分乙方必须在提前终止合同之日起十日内支付，逾期另处日千分之五的滞纳金。甲方有权从违约之日起停止供水、供电，并有权收回所租房屋。甲方违约，甲方赔偿乙方全年总租金20%的违约金；十五-
十八（略）”。甲方、乙方均在合同上盖章。合同签订后，双方依约履行。2014年12月31日，合同到期后，被告继续使用诉争房屋至今。本案审理期间，被告已交纳了截止开庭之日的水电费。现原告起诉来院请求判令被告被告腾退房屋；支付从2015年1月1日起至实际腾退之日止按每月2000元的标准计算的实际占用费；结清从使用房屋之日起至腾退房屋之日止所发生的水电费并承担本案诉讼费用。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。
上述事实有原、被告双方当事人的陈述及原告提交的房屋所有权证、土地证、房屋租赁合同一份、被告提交的房屋租赁合同一份、通知一份、短信等证据可以证实。
本院认为：原、被告于2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应切实履行。合同签订后，原告依约履行合同将诉争房屋交付被告使用，被告实际使用并交纳2014年1月1日至2014年12月31日的租金。双方所签房屋租赁合同已于2014年12月31日到期，因双方未续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，被告应当于2015年1月1日将其租用的原告房屋返还原告，故对于原告要求被告腾退房屋及支付合同到期后按原租赁合同租金标准计算的实际占用费的诉讼请求，本院予以支持。因被告在本案审理期间已交清水电费，故对原告要求被告支付水电费的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘生辉于本判决生效之日起十五日内腾退出所占用的原告房县人民政府驻武汉办事处房屋；
二、被告刘生辉于本判决生效之日起十五日内支付给原告房县人民政府驻武汉办事处自2015年1月1日至实际腾退之日止的房屋占用费（以每月人民币2，000元为标准）；
三、驳回原告房县人民政府驻武汉办事处其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为人民币50元（原告已预交）由被告刘生辉负担（被告刘生辉应于本判决生效之日起十五日内将此款直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理
审判员 叶凌芳
二〇一五年九月二十八日
书记员 李玉荣