北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）京02执异11号案外人马维宗，男，1959年6月1日出生。委托代理人裴化军，北京博贤律师事务所律师。申请执行人北京建工集团有限责任公司，住所地北京市西城区广莲路1号。法定代表人戴彬彬，董事长。委托代理人夏忠厚，男，1963年6月10日出生。被执行人北京全联房地产开发有限公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆峪南街1号镇政府办公楼401室-56。法定代表人陈妮娃，总经理。委托代理人徐仲，北京市浩伟律师事务所律师。委托代理人周育红，女，1971年9月4日出生。本院受理的北京建工集团有限责任公司（以下简称建工公司）申请执行北京全联房地产开发有限公司（以下简称全联公司）仲裁裁决一案，在执行过程中，案外人马维宗以本院查封的位于北京市东城区XXX座A1307号房屋系其所有为由向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。马维宗称：申请人与孙国杰于2011年10月30日签订《合同书》，约定以360万元向孙国杰购买位于本市东城区XXX座A1307、A1308号房屋。由于无法办理房屋登记手续，申请人给付孙国杰160万元。孙国杰于合同签订当日将上述房屋及相关入住手续交予申请人。申请人实际使用房屋至今，并正常缴纳水费、电费、物业费。另经申请人了解，孙国杰与全联公司、孙国杰与中国建设银行股份有限公司北京西四支行（以下简称建行西四支行）、孙国杰与北京市东城区国土资源和房屋管理局的案件判决后均未在法定期限内实际进入执行程序。综上，现申请人提出执行异议，请求中止对涉案房屋的评估、拍卖等执行措施。建工公司称：首先，依据东城区人民法院（2002）东民初字第4070号民事判决书及（2002）东行初字第87号行政判决书，孙国杰与涉案房屋没有任何法律关系，孙国杰无权处分涉案房屋。其次，涉案房屋已于2005年12月9日被法院查封，而马维宗与孙国杰系于2011年10月30日签订合同，孙国杰的行为违法。第三，孙国杰在明知其无权处分涉案房屋情况下仍将房屋出售予马维宗，马维宗应向孙国杰主张权利，无权对涉案标的提出异议。第四，涉案房屋售价过低，且马维宗以缴纳水费、电费、物业费为依据由主张权利没有法律依据。据此，请求驳回其异议请求。全联公司称：首先，依据东城区人民法院（2002）东民初字第4070号民事判决书及（2002）东行初字第87号行政判决书，孙国杰与涉案房屋没有任何法律关系。其次，依据上述生效判决，全联公司不欠孙国杰任何债务，反之，孙国杰尚欠全联公司巨额债务。第三，马维宗与孙国杰签订的《售房合同》是虚假的。综上，请求驳回马维宗的异议请求。经查，建工公司申请执行全联公司仲裁裁决一案，在执行过程中，本院于2005年9月查封的全联公司位于北京市东城区XXX的部分房屋，其中包括本案涉案房屋。另查，马维宗与孙国杰于2011年10月30日签订《合同书》，双方约定马维宗以360万元购买孙国杰所有的位于本市东城区XXX座A1307、A1308号两套房屋，建筑面积240平方米。2011年10月30日，孙国杰向马维宗出具了收到160万元购房款的收条。马维宗居住使用涉案房屋至今。马维宗居住期间，以孙国杰的名义缴纳水费、电费、物业费等相关费用。再查，全联公司（反诉被告）诉孙国杰（反诉原告）、第三人北京松盟百合科贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，东城区人民法院于2003年3月20日作出（2002）东民初字第4070号民事判决书，判决：“一、解除原告北京全联房地产开发公司与被告孙国杰签订的《北京市内销商品房预售契约》。二、被告孙国杰及第三人北京松盟百合科贸有限公司于本判决生效后十五日内将本市东城区XXX楼一三○五号、一三○六号、一三○七号、一三○八号房屋腾空，交与原告北京全联房地产开发公司。同时，被告孙国杰搬至本市东城区XXX楼七○四室，第三人北京松盟百合科贸有限公司搬至其注册地本市门头沟区城子市场街XXX号。如第三人逾期未将房屋腾出，由原告将其物品代为保管，所产生的一切费用均由第三人承担。三、原告北京全联房地产开发公司于本判决生效后十五日内给付被告孙国杰装修补偿款人民币十六万四千七百四十六元（已扣除物业部门受损费四千八百五十二元）。四、被告孙国杰于本判决生效后十五日内支付给原告北京全联房地产开发公司二○○一年三月二十九日至二○○三年一月二十九日的违约金人民币二十八万八千三百七十六元。五、被告孙国杰于本判决生效后十五日内按每月人民币二万二千元标准给付原告北京全联房地产开发公司二○○○年十一月十五日至房屋实际腾退之月的租金。六、驳回被告反诉的诉讼请求。孙国杰不服一审判决，向本院提起上诉。本院经审理，于2003年9月22日作出（2003）二中民初字第5280号民事判决：“一、维持原审法院判决第一、二、三、六项。二、撤销原审法院判决第四项。三、变更原审法院判决第五项为：孙国杰于本判决生效后十五日内按每月人民币二万二千元标准给付北京全联房地产开发有限公司自二○○○年十一月十五日至房屋实际腾退之日的租金（孙国杰已付购房款十二万九千一百五十九元六角七分同时折抵房屋租金）。二审案件受理费一万八千八百六十一元，由北京全联房地产开发有限公司、孙国杰各负担九千四百三十元五角（北京全联房地产开发有限公司于本判决生效后七日内交纳）。”判决生效后，全联公司于2003年11月向东城区人民法院申请执行。2002年，孙国杰以全联公司未取得土地使用证，又无商品房预售许可证，属违法销售为由，向东城区人民法院提起诉讼，请求撤销北京市东城区国土资源和房屋管理局对其与全联公司签订的内销商品房预售合同所作的位于本市东城区XXX楼1305—1308号等4套房屋的预售预购登记。经审理，东城区人民法院于2002年9月20日作出（2002）东行初字第87号行政判决书，判决：“撤销被告北京市东城区国土资源和房屋管理局二○○○年十一月七日对第三人北京全联房地产开发公司与原告孙国杰二○○○年十月十七日签订的北京市内销商品房预售契约所作的预售预购登记。”现判决已生效。建行西四支行诉孙国杰一般借款合同纠纷一案，西城区人民法院于2005年12月29日作出（2005）西民初字第4291号民事判决书，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司北京西四支行与被告孙国杰及被告北京全联房地产开发有限公司签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》；二、本判决生效后三十日内，被告孙国杰偿还原告中国建设银行股份有限公司北京西四支行借款本金人民币二百三十四万二千八百元四角七分；三、本判决生效后三十日内，被告孙国杰给付原告中国建设银行股份有限公司北京西四支行至实际偿还借款之日止的借款利息及逾期利息（计算至二ΟΟ四年二月二十九日，计利息五万零七十四元六角九分，利率按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。四、本判决生效后三十日内，被告孙国杰支付原告中国建设银行股份有限公司北京西四支行本金为二百三十四万二千八百元四角七分自二ΟΟ五年九月一日起至实际付款之日止继续发生的利息及逾期利息（利率按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。五、被告北京全联房地产开发有限公司对上述第二、三、四项承担连带责任，承担连带责任后有权向被告孙国杰追偿。”又查，涉案房屋所在地址现为北京市东城区XXX号。本院认为，执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。本案中，孙国杰与全联公司签订的《北京市内销商品房预售契约》已经生效判决予以解除，北京市东城区国土资源和房屋管理局对全联公司与孙国杰签订的北京市内销商品房预售契约所作的涉案房屋预售预购登记亦经生效判决予以撤销，因此应确认涉案房屋属被执行人全联公司所有。故对涉案房产，马维宗不具有足有阻却执行的权利，其异议主张本院不予支持，现予驳回。综上，本院对涉案房屋采取评估、拍卖等执行措施符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人马维宗的异议请求。如不服本裁定，案外人认为原判决内容错误损害其民事权益的，可自本裁定送达之日起六个月内，向作出原判决的人民法院申请再审；当事人认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；案外人、当事人认为与原判决无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长  贾奕良代理审判员  马鸿雁代理审判员  高 明二〇一六年四月二十七日书 记 员  雷 洋