河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第660号
上诉人（原审被告）田连英，女，1954年6月15日出生，汉族。
委托代理人张恒，男，1958年2月18日出生，汉族，系田连英之夫。
委托代理人闫耀军，上海诚帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曹佳，女，1972年9月13日出生，汉族。
委托代理人张小涛，河南奕信律师事务所律师。
委托代理人王岩，河南奕信律师事务所律师。
上诉人田连英因与被上诉人曹佳合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民一初字第3349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田连英及其委托代理人张恒，被上诉人曹佳的委托代理人张小涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹佳于2007年11月27日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令被告依据合同约定为原告所购买的房屋办理过户手续，诉讼费用由被告承担。该院于2009年1月9日作出（2008）金民一初字第553号民事判决，该判决生效后，被告不服向郑州市中级人民法院申请再审，郑州市中级人民法院于2010年9月30日作出（2010）郑民申字第135号民事裁定，驳回被告的再审申请。被告仍不服，向河南省高级人民法院申诉。河南省高级人民法院于2011年12月8日作出（2011）豫法民申字第03153号民事裁定，指令郑州市中级人民法院再审本案。郑州市中级人民法院于2012年7月19日作出（2012）郑民再终字第95号民事裁定，撤销（2008）金民一初字第553号民事判决，发回金水区人民法院重审。该院依法另行组成合议庭，重审本案，于2014年12月14日作出（2013）金民一初字第3349号民事判决。
原审法院经审理查明：一、原、被告签订购房协议一份，协议主要约定：房屋坐落郑州市丰庆路青年居易社区7幢6单元114号；房屋面积约64平方（以购房合同实际面积为准）；房屋单价暂按2450元／平米；付款方式为签署本合同当日原告付款156800元，待房屋过户手续办理完毕后按公司实际支付成本价多退少补；房屋交付时间为在款项交付后五日内交钥匙，被告承诺在3个月内办理完过户手续；除上述内容外，合同还对双方的其他权利义务做了约定。
二、2007年1月17日，房屋管理部门对诉争房屋颁发0701004034号房屋所有权证，该房屋所有权证载明，房屋所有权人田连英，房屋坐落金水区丰庆路2号附1号院7号楼东6单元3层114号。该房屋已交付原告。
三、原告向法院提交一份加盖有恒生纳米技术产业有限公司印章的收款凭证，该凭证显示原告交纳房款156800元。被告是恒生纳米技术产业有限公司的法定代表人。
四、2005年10月12日被告田连英向陈福栓（又名陈振林）出具一份委托书，载明：兹授权委托陈振林先生全权处理丰庆路青年居易田连英六套住房的出售事宜。
五、陈福栓在庭审中对委托书来源的陈述为：“在写委托书之前，田连英叫上田连英的弟弟，姐夫，张恒，张恒的妹妹叫到一起说卖房的事，当时口头上说让把这几套房卖了，还恒生纳米欠人家的房租。等实际开过会之后几天，我让田连英给我发一个委托书，田连英给我发的。现在张恒的弟弟妹妹我都能联系到，他们都可以来作证。”庭审中，本院询问陈福栓房款缴纳情况，陈福栓陈述称：田连英给我出委托全权处理这件事，用于偿还公司对外欠款。
六、证人余长海在庭审中陈述：“我2005年在恒生公司做财务经理，当时由于资金困难，经过田连英同意，我们组成了经理会议，出卖几套房子，银行一直在催款，催还按揭，当时说卖5套房子，曹佳要了一套，陈福栓和曹佳一人要了两套，因为房产证没有下来，按照每平方两千多，每套15万多元收的钱，这5套房子的钱确实收了，一部分用于还银行贷款，一部分打给张恒，用于还款。卖了5套房子是事实。”证人李留英陈述：“2005年在公司财务工作，当时由于公司资金紧张，田连英委托陈总销售她名下的五套房子，其中：曹佳1套，曹佳2两套，陈总2套，房款已交财务了。田连英通知财务收款”。
原审法院认为：原、被告签订的购房协议是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力依法予以确认。双方当事人应当按照协议的约定履行各自的义务。原告按照被告委托代理人陈福栓的指示将房款156800元交到恒生纳米技术产业有限公司，应认定原告履行了付款义务，被告应当协助原告办理房产过户手续。故对原告的诉讼请求，依法予以支持。被告辩称原告未履行付款义务证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告田连英于本判决生效后十日内协助原告曹佳办理位于郑州市金水区丰庆路2号附1号院7号楼东6单元3层114号的房屋的过户手续。案件受理费100元，由被告田连英负担。
宣判后，田连英不服，向本院提起上诉称，一审中被上诉人提交的证人证言均系传来证据，且证人对一些事实的表述并不确定，两位证人均系陈福栓聘请，其证言的可信度不高，不能认定买房款系按照上诉人委托代理人的指示交到公司账上。本案房产系上诉人田连英的个人房产，上诉人与恒生纳米技术产业有限公司系各自独立的民事主体，基于合同的相对性，被上诉人应当向上诉人履行支付价款的义务。上诉人系以个人名义委托陈福栓出卖涉案房产，没有授权向公司支付房款。在房屋买卖期间，田连英身处国外，并不实际控制公司的经营，陈福栓的声明显示，其应对担任公司总经理期间的事务承担责任。综上，一审认定被上诉人按照上诉人代理人的指示将房款交至恒生纳米技术产业有限公司账户属认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人曹佳辩称，一审中的两位证人均系恒生纳米技术产业有限公司的财务人员，亲历了涉案房产出卖和收款的过程，其证言有充分的证明力。双方的《购房协议》中多次出现“公司”字样，如：“经甲（田连英）乙（曹佳）双方友好约定，现就甲方代表产权人转让房屋一事达成如下协议”、“按公司实际支付款项的成本价为基准”、“待房屋过户手续办理完毕后按公司实际支付的成本价多退少补”，上诉人作为公司的法定代表人以自己的行为确认了其与公司的混同。上诉人为解决公司及个人资金紧张的问题才出卖本案房产，被上诉人作为公司的员工，了解事情的由来，在看到上诉人给陈福栓出具的出卖房屋授权委托书后，亲自打电话给上诉人确认后，按照陈福栓的要求将房款交至公司财务部门，委托书、证人证言、收款凭证等能够形成完整的证据链条，证明被上诉人确已交付房款。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，上诉人与被上诉人签订的购房协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。关于被上诉人是否已向上诉人支付房屋价款的问题，双方主张迥异，但根据2005年10月12日上诉人田连英向陈福栓出具委托陈福栓全权处理本案住房出售事宜的委托书及上诉人与被上诉人签订的购房协议中出现有如：“按公司实际支付款项的成本价为基准”、“待房屋过户手续办理完毕后按公司实际支付的成本价多退少补”的表述等情况，被上诉人按照陈福栓的指示将房款交至恒生纳米技术产业有限公司并无不当。一审法院综合本案证据，认定被上诉人履行了付款义务，上诉人应当协助被上诉人办理房产过户手续合法有据，上诉人关于被上诉人未履行付款义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人田连英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 明
审 判 员 钟晓奇
代理审判员 张林利
二〇一五年六月五日
书 记 员 吴 松