北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民（商）初字第05183号
原告北京东体俱乐部，住所地北京市东城区崇文门内大街108号。
法定代表人胡玉明，总经理。
委托代理人王双，北京冠领律师事务所律师。
被告北京合成房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区开放路78号楼二层。
法定代表人柳长青，董事长。
委托代理人张凤稳，北京徐波律师事务所律师。
第三人北京东方跃龙科工贸集团有限公司，住所地北京市平谷区兴谷开发区11号区。
法定代表人贾瑞芹，董事长。
第三人北京金脉房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇兴谷开发区11号区。
法定代表人李子珍，董事长。
上述第三人共同委托代理人陈艳芳，北京京翔律师事务所律师。
原告北京东体俱乐部（以下简称东体俱乐部）与被告北京合成房地产开发有限责任公司（以下简称合成公司）以及第三人北京东方跃龙科工贸集团有限公司（以下简称跃龙公司）、第三人北京金脉房地产开发有限公司（以下简称金脉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年8月26日受理后，依法组成由代理审判员肖莹担任审判长、人民陪审员马春海、彭明军参加的合议庭，并于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告东体俱乐部委托代理人王双、被告合成公司委托代理人张凤稳、第三人跃龙公司、金脉公司共同委托代理人陈艳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告东体俱乐部起诉称：原告于2015年8月18日收到北京市怀柔区人民法院做出的（2015）怀执异字第02177号执行异议裁定书，该裁定书认为不能认定原告已经取得了地坛体育大厦-2层019、020、021、022号车位的所有权，并裁定驳回了原告提出的异议请求。原告认为，该执行异议裁定认定事实不清，适用法律错误，原告所举证据已足以证明涉案车位为原告所有，原告对涉案车位享有最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）规定的“足以排除强制执行的民事权益”，应判决不得执行涉案车位。理由如下：1、原告因与本案第三人金脉公司联建取得包括涉案车位在内的地坛体育大厦7212.3平方米建筑面积的房屋产权，目前产权分割登记正在办理过程中。2、原告东体俱乐部依法享有足以排除对涉案车位强制执行行为的权益，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。首先，早在2001年11月，在原告东体俱乐部退出中外合作经营公司“金脉公司”后，双方就签订了一系列的金脉公司确认原告东体俱乐部享有相应产权房屋的协议。原告认为，该系列协议的性质应比照房屋买卖法律关系来处理。其次，原告东体俱乐部早在2012年，就已合法占有使用金脉公司返还的产权房屋及产权车位，并已将涉案车位出租给北京东方雍和国际版权交易中心有限公司和北京东方信达资产经营总公司使用。再次，原告东体俱乐部已全部支付了相应的对价，即“提供划拨的行政用地”。目前没有进行产权分割登记的原因是由于金脉公司的拖延，非因原告东体俱乐部的原因。3、房地产开发企业名下房产的查封具有特殊性，对登记在被执行的房地产开发企业名下的房产，买受人排除执行要求的条件更低，这主要是因我国房地产权属登记制度决定的（房地产开发企业需要先将开发的房屋初始登记在开发企业名下，然后再办理房屋出售给买受人的权属转移登记手续）。而本案中，金脉公司就是房地产开发企业，法院应考虑这一特殊性。综上，原告对涉案车位享有足以排除强制执行的权益，故诉至法院请求判令停止对地坛体育大厦-2层019、020、021、022号车位的强制执行。
被告合成公司答辩称：根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、消灭应当登记，涉案车位登记在被告名下，根据生效的法律文书，申请执行拍卖金脉公司名下的涉案车位符合法律规定。本案中涉案车位权属的法律关系不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的相关规定。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人金脉公司、跃龙公司答辩称：涉案车位于2012年交付原告使用，因历史原因未办理产权过户，同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年7月31日，金脉公司将于2005年9月19日向合成公司借款150万元的债务转让给了跃龙公司，跃龙公司除接受该债务外，还于当日向合成公司借款38万元。当日，三方签订借款合同，约定跃龙公司向合成公司借款188万元，借款期限至2008年1月31日，金脉公司对该笔债务承担连带保证责任。后因金脉公司和跃龙公司未按期偿还借款，合成公司向本院提起诉讼。2008年4月16日，本院作出（2008）怀民初字第01445号民事判决书，判决跃龙公司于判决生效后10日内返还合成公司借款本金188万元，金脉公司在跃龙公司不能清偿上述债务部分三分之一的范围内承担连带清偿责任，如果未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照法律规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上述判决生效后，合成公司向本院申请强制执行。本院于2011年8月20日作出（2008）怀执字第01261-1号执行裁定书，查封了位于北京市东城区安定门外大街138号-2层019、020、021、022号车位。2015年7月21日，东体俱乐部向本院提出异议申请，要求停止对上述车位的执行，并解除对上述车位的查封。本院于2015年8月4日作出（2015）怀执异字第02177号执行裁定书，裁定驳回东体俱乐部的异议申请。东体俱乐部对该裁定不服，于2015年8月26日诉至本院，要求判令停止对上述车位的强制执行。
另查明，1998年4月29日，东体俱乐部与美国亚克投资公司、中国北京富阳物业发展有限责任公司签订《合同书》，约定东体俱乐部（甲方）与美国亚克投资公司（乙方）、中国北京富阳物业发展有限责任公司（丙方）同意在北京市建立合作经营的金脉公司，开发北京地坛体育大厦项目；甲方提供行政划拨的建设用地，乙方提供100%注册资金及全部建设资金，丙方提供该项目的房地产综合开发权；甲方在该项目建设总面积中拥有9000平方米（地上6000平方米，地下3000平方米）的用于体育设施的房屋产权；乙方拥有除甲方拥有的9000平方米以外的全部剩余面积的房屋产权。
2001年10月18日，东体俱乐部作为转让方之一与受让方中联世纪房地产开发有限公司、昆仑投资有限公司签订《股权转让协议》，退出了金脉公司，受让方确认东体俱乐部在北京地坛体育大厦项目中拥有7300平方米房屋产权。
2003年12月4日，东体俱乐部与金脉公司签订《补充协议书》，金脉公司确认并履行中联世纪房地产开发有限公司、昆仑投资有限公司对东体俱乐部在地坛体育大厦工程中所拥有的权益，确认东体俱乐部拥有该项目7300平方米的房屋产权。
2006年9月19日，东体俱乐部与金脉公司再次签订《补充协议书》，金脉公司确认认东体俱乐部在北京地坛体育大厦中拥有体育用房地上、地下建筑面积共计7312.3平方米，其中包括地下产权面积车位20个，车位位于地下二层，编号为1至20号。
2010年12月1日，金脉公司向东体俱乐部发出通知，告知东体俱乐部，其享有的位于地坛体育大厦地下二层车库20个车位，车位位置不变，编号调整为：001、002、003、003-1、005、006、007、008、009、010、011、012、016、017、018、019、020、021、022、117。
2013年1月29日，金脉公司取得北京市东城区安定门外大街138号房屋所有权证。北京市东城区安定门外大街138号-2层019、020、021、022号车位登记在金脉公司名下。
上述事实，有（2008）怀民初字第01445号民事判决书、（2008）怀执字第01261-1号执行裁定书、（2015）怀执异字第02177号执行裁定书、合同书、股权转让协议、补充协议、通知书、房屋所有权证等证据及到庭当事人陈述等在案佐证。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案涉案车位一直登记在金脉公司名下，虽然东体俱乐部提供的相关证据可以证明金脉公司及其现股东认可包括本案涉案车位在内的7312.3平方米的建筑物产权归东体俱乐部所有，但双方并未办理相关的产权变更登记，金脉公司仍是涉案车位的所有权人。现东体俱乐部依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，主张其对涉案车位具有能够排除强制执行的权益。该条款规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”金脉公司确认东体俱乐部享有涉案车位产权，依据的是东体俱乐部作为合作方签订的《合同书》及作为转让方签订的《股权转让协议》中的相关约定。东体俱乐部与金脉公司之间就涉案车位并未签订合法有效的书面买卖合同，不符合前述规定适用的情形，不能依据此条确认东体俱乐部对涉案车位享有能够排除执行的权益。东体俱乐部的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十八条的规定之规定，判决如下：
驳回原告北京东体俱乐部的诉讼请求。
案件受理费一万三千八百元，由原告北京东体俱乐部负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 肖 莹
人民陪审员 马春海
人民陪审员 彭明军
二〇一五年十一月二日
书 记 员 刘义杰