江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆巴民初字第0202号
原告苏永良。
委托代理人凌云峰，江苏海联海律师事务所律师。
被告刘建元。
被告曹金玲。
委托代理人郦学荣。
被告刘阿菊。
被告钱云元。
被告刘建新。
被告刘明元。
被告刘惠元。
被告刘朝庆。
被告钱美珍。
原告苏永良诉被告刘建元、曹金玲、刘阿菊、钱云元、刘建新、刘明元、刘惠元、刘朝庆、钱美珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理，由代理审判员张伟独任审判，后因被告下落不明，本院转为普通程序审理，并于2015年11月12日公开开庭审理。原告苏永良的委托代理人凌云峰、被告曹金玲及其委托代理人郦学荣、被告刘建新、被告钱美珍到庭参加诉讼。被告刘建元、刘阿菊、钱云元、刘明元、刘惠元、刘朝庆经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏永良诉称：原告与被告刘建元于2007年12月24日签订了房屋买卖合同一份，约定了房屋价款、付款方式和违约责任等。合同签订后，原告支付了大部分房款，且被告将房屋交付给了原告。2014年案涉房屋具备办理房屋所有权证的条件，但经原告多次催促，被告至今仍不办理房屋的权属证书，也不协助原告履行过户义务。原告认为被告的行为已严重违约，并侵犯了原告的合法权益，特诉诸法律，请求人民法院判令：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、被告履行办理昆山市XX镇XX新村XX号楼XX室、XX室房屋的权属证书的合同义务，并协助原告办理该房屋的过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告曹金玲辩称：1、房屋交付的时间与原告和被告刘建元买卖房屋的时间不符，存在不合理之处；2、原告与被告刘建元买卖房屋的时候，如果原告知道房屋不是刘建元本人的，原告作为合法的房产中介应该清楚需要通知所有共有人到场签字的，原告也要审查被告刘建元是否有权代理出售房屋，如果原告没有做到这些，所形成的书面协议均应是无效的，答辩人不予承认；3、案涉房屋当时没有正式的合同，即使事后存在正式合同，因房屋的共有人未参与房屋买卖，该合同亦应无效，答辩人是不可能协助原告办理房产过户手续的。
被告刘建新、钱美珍辩称：被告刘建元出售房屋答辩人并不知道，针对这件事该如何处理，需要和家里的成员商量。
被告刘建元、刘阿菊、刘明元、刘惠元、刘朝庆均未作答辩。
经审理查明：被告钱云元为被告刘阿菊的长子，被告钱美珍为被告刘阿菊的长女；被告刘阿菊与刘阿炳（已于2007年12月24日死亡）结婚后，先后生育被告刘建新、刘明元、刘惠元、刘建元。被告刘建元与被告曹金玲结婚后，生育被告刘朝庆一子，2008年2月15日，被告刘建元与被告曹金玲协议离婚。
位于昆山市巴城镇龙潭湖村角里村的农村房屋为被告刘阿菊与刘阿炳于1968年前后建造，各子女在结婚后除被告刘建元外均已拆宅另立门户。后因老宅漏雨，被告刘阿菊与刘阿炳（已故）先后跟随被告刘建新、刘明元居住，老宅空置至2005年拆迁时。
2005年被告刘建元作为动迁户参与办理拆迁老宅所需的部分手续，根据订房通知单和动迁房安置订房确定单显示，安置房为XX小区XX号楼XX室，面积为59.16平方米，年丰小区32号楼404室，面积为92.01平方米，以及小区内7.7平方米的自行车库和24.73平方米的汽车车库。随即被告领取XX小区XX号楼XX室安置房，由被告刘建元、曹金玲、刘朝庆一家居住使用。
审理中被告刘阿菊、刘建新、钱美珍、刘明元向本院陈述，早在被告刘朝庆五岁时其家庭成员之间曾口头约定，父母二老跟被告刘建元生活，老宅今后也归被告刘建元。但后被告钱美珍、刘建新改口陈述，对于老宅之前没有确定归属，只是平时说好的谁得房子谁来赡养老人。在被告刘建元、曹金玲、刘朝庆在搬入XX小区XX号楼XX室房屋后，因该房屋面积较小，被告刘阿菊与刘阿炳（已故）便未能随同居住，二老仍居住在被告刘明元家里。
2007年12月24日，原告苏永良与被告刘建元签订《预购意向书》，载明“甲方：刘建元，××，乙方：苏永良，××，丙方（空白）。该房屋坐落在巴城年丰小区32幢404室，房屋面积92.01（平方米），车库面积24.23（平方米），房屋每平米价格227000元，现有乙方支付甲方购房定金65000元，甲乙双方约定在2007年12月24日签订正式合同，甲乙双方约定时间签订合同，如有违约，违约责任由违约方承担，甲方刘建元，131××××0103，乙方苏永良，138××××5800，丙方昆山益民房产咨询有限公司（签章）”。此外该意向书中有手写“注余款在2008年3月”、“注甲乙方如有违约，由安（按）大合同第五条”。
审理中原告苏永良向本院提供四张付款凭单，分别载明支付XX小区XX号楼XX室定金65000元、房款4800元、50705元、10000元，收款人处由被告刘建元签字。此外，原告向本院提供昆山市阳澄湖房产有限责任公司签章确认的收据一张，载明刘建元现金支付43295.5元作为结算款，时间为2008年2月29日。原告苏永良主张该款系由原告代被告刘建元所付，应属已付购房款。
另查明：原告苏永良与被告刘建元签订合同时，原告苏永良在年丰小区经营昆山益民房产中介。据原告苏永良陈述，此前原告苏永良与被告刘建元并不相识，被告刘建元将房屋交由原告的房产中介出售，后双发达成买卖合意；在2008年2月29日，原告代被告刘建元支付房产公司结算款43295.5元后，被告刘建元将房屋钥匙交给原告苏永良。
2008年2月29日，原告苏永良将案涉房屋再次出售给案外人林晓东。2014年7月29日，林晓东作为原告起诉本案被告，要求办理案涉房屋的权属证书并协助办理过户手续。在该案件审理过程中，林晓东陈述其从原告苏永良处拿到房屋的钥匙后，至其诉讼时并未实际使用过案涉房屋。
上述事实由《预购意向书》、付款凭单、收据、订房通知单、动迁房安置订房确定单、户籍底册、调查笔录以及当事人陈述予以证实。
本院认为：位于昆山市XX镇XX村角里村的农村房屋是由被告刘阿菊与其配偶刘阿炳（已故）于1968年前后建造，用于一家人的居住，从物权的形成状态而言，老宅应属于被告刘阿菊与刘阿炳（已故）共有的财产。
关于老宅的归属，纵使在被告家庭成员中曾有不成文约定，即被告刘建元赡养老人，同样老宅也归被告刘建元所有；这样的约定内容，其效力仅限于被告家庭内部，对外不具有约束力，更不足以产生不动产产权的公示和公告效力。
案涉房屋系由老宅拆迁后产权置换而来。在老宅拆迁后刘阿炳死亡，其名下的拆迁权益应转化为遗产由各法定继承人继承。被告刘建元基于继承关系对该房屋享有一定份额的继承利益，但并非完整的物权所有权和处分权。
根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产的，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，本案中所到庭被告在庭审中明确不予承认被告刘建元与原告所订立的房屋买卖合同；即便是在被告家庭成员中存在赡养老人与得房屋的不成文约定，但实际情况是老人未能得到被告刘建元的赡养，析产所附的条件未能成就，故被告刘建元在合同签订后亦未取得该房屋的所有权，故其仍不具有处分权。
被告辩称因被告刘建元无权处分案涉房屋，故原告与被告刘建元订立的合同应为无效合同，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，被告刘建元虽无权处分该房屋，但不影响由此订立合同的效力；且原告苏永良与被告刘建元签订的《预购意向书》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的任一情形，系为双方真实意思表示，故本院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，确认该合同为有效合同，对被告的上述抗辩意见不予采信。
虽为有效合同，但合同效力仅及于缔约双方，合同以外的当事人无责任履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，以及《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，被告刘建元在未经其他共有权利人同意的情况下，擅自出卖其无完整所有权和处分权的房屋，其行为有违法律法规的规定，尚不能引起物权变动的效力，且事实上存在合同履行不能的情况，故本院对原告要求被告办理房屋权属证书及协助办理过户的诉讼请求，不予支持。
原告苏永良主张其为善意取得，且有理由相信被告刘建元具有处分权。对此首先，原告苏永良与被告刘建元并不相识，双方能够形成房屋买卖合同关系是基于原告苏永良在年丰小区经营益民房产中介，且双方订立合同时被告刘建元并未向原告出具任何的权利凭证，使得原告有充分理由能够确信被告刘建元是具有处分权的；其次，原告作为专业从事房产中介的一方，在处理房屋买卖关系时，应具有比普通人更严格的审慎义务，作为普遍形成于大家庭时期的农村老宅拆迁后的安置房，在既未见到产权权利凭证，又无房屋钥匙交接时，原告凭借其房产中介的身份，能够轻信被告刘建元具有处分权并与其建立买卖关系，同时支付大额房款，其行为本身便有悖于常理，更不能说明原告已尽善良买受人所应尽到的注意义务；最后，案涉房屋至今尚未办理权属登记，尚未发生物权变动的效力。故而，原告主张其为善意取得无法律依据，本院不予支持。因合同无法履行，原告未能取得案涉房屋的所有权，但其可依据合同约定追究被告刘建元的违约之责。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告苏永良与被告刘建元于2007年12月24日签订的《预购意向书》有效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费9410元，由原告苏永良负担4705元，由被告刘建元负担4705元；该款原告已经预交，本院不再退还，待被告刘建元履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 沈中昊
代理审判员 张 伟
人民陪审员 沈玉龙
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 王颂淼
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。