徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第628号
原告何建秀，女，汉族。
委托代理人李想，职员。
委托代理人厉建军，江苏天裕能源化工集团有限公司法务部工作人员。
被告彭云，无业。
委托代理人夏斯玉，江苏敏言律师事务所律师。
第三人李桂义，男，汉族。
第三人丁淑玲，无业。
第三人李桂义、丁淑玲共同委托代理人杨方明，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。
原告何建秀诉被告彭云与第三人李桂义、丁淑玲案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法由审判员车勤独任审判，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，组成合议庭于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告何建秀的委托代理人李想、厉建军，被告彭云及其委托代理人夏斯玉，第三人李桂义、丁淑玲的共同委托代理人杨方明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何建秀诉称：2001年12月25日原告与李桂义协议离婚，双方约定婚后四女一子归男方抚养，女方不付抚养费，涉案房产归李桂义所有。后李桂义于2002年3月29日与丁淑玲登记结婚。此后李桂义便不再照顾五个子女，原告无奈之下只能替李桂义抚养五个子女。2010年1月18日原告与李桂义签订《房屋买卖协议书》，原告按约支付了全部的购房款，但由于拆迁原因房屋暂时未能过户。虽房屋仍登记在李桂义名下，但房屋已转移并由原告占有，所有权应归原告所有。因原告的合法善良做法（2005）泉执异字第0xxx号民事裁定书未给予肯定，现提起诉讼，请求法院判令：1、原告与李桂义签订的房屋买卖合同有效；2、徐州市九里区火花村十三组房产所有权归原告所有；３、终止执行徐州市九里区火花村13组（房证号：05xxx）房产。
被告彭云辩称：1、涉案房屋登记在李桂义名下，原告对该房屋没有所有权。虽然房屋是在原告和李桂义婚姻关系存续期间所建，但离婚协议中约定房屋归李桂义所有，因此房屋是被告李桂义个人财产；2、房屋买卖协议是李桂义为逃避债务与原告串通所签订的。2010年前后，李桂义手上有好几个工程，根本不需要用涉案房屋抵债，而且离婚十年后再用房屋抵抚养费也不符合常理。退一步讲，即便原告与李桂义签订房屋买卖协议，但是未办理过户手续，根据物权法相关规定，不动产所有权转移以登记为准，未登记的不能对抗第三人；3、原告居住地为火化街道群英村三组，而涉案房屋地点是在卧牛村，涉案房屋是李桂义建的民房，只有当地村民之间可以买卖，原告不具备取得该房屋的条件，该协议因为违反国家规定而无效。因此，原告的主张不能成立。
第三人李桂义、丁淑玲共同述称：原告起诉的事实基本属实。原告与李桂义协议离婚后五个子女虽归李桂义抚养，但实际上均由原告抚养，李桂义因此欠原告抚养费等费用。后双方于2010年1月18日达成房屋买卖协议书，将李桂义名下房产卖给原告，以抵李桂义欠原告的各笔债务。不能办理过户是因为涉案房屋的土地使用状况为集体土地，但不影响原告对该房屋的真正所有权。因该房屋是李桂义与丁淑玲的婚前财产，故被告丁淑玲对该房屋没有权利和义务。
原告何建秀为证明其诉称主张，向本院提交以下证据：1、离婚证，证明原告与李桂义于2001年12月25日协议离婚，双方协议离婚后四女一子归李桂义抚养，女方不付抚养费，涉案房屋归李桂义所有（原告称离婚协议找不到了）；2、原告５个子女居民身份证复印件，女儿：李利1981年出生、李皊1982年出生、李亭1982年出生、李欠欠1984年出生，儿子李想，1986年出生；3、2010年1月18日原告与李桂义签订的《房屋买卖协议书》复印件，以及李桂义收到40000元购房款后出具的收条复印件。房屋买卖协议书载明：李桂义（甲方）因资金不足，将位于九里区火花村十三组的证号为05xxx号的房产，面积约为230.1平方的房产出售给何建秀（乙方）；价款为380000元；交付方式：本协议签订生效后甲方即将房屋交付给乙方，鉴于因为拆迁问题，该房屋暂时不能进入过户程序，故先实际交付给乙方居住使用。不过户，过户时间由乙方另行通知，甲方应予配合。期间如遇拆迁，所有权益归乙方所有；付款方式：现金40000元即时交付，甲方欠乙方债款60000元、赔偿款80000元、截止到子女18岁的生活费200000元，总计340000元用于冲抵房款。证明涉案房屋已出售给原告，原告支付了对价，因拆迁问题房屋暂未能过户，但原告应是该房屋合法的所有权人；4、2014年7月23日原告邻居史某、唐某出具的证明，证明原告自1998年一直在涉案房屋内居住至今，被告李桂义离婚后从未进过该房屋；5、2014年7月23日火花街道卧牛社区居民委员会出具的证明，证明原告及其五个子女自1998年一直在涉案房屋内居住至今；6、（2015）泉执异字第0xxx号民事裁定书，证明法院对事实认定错误，房屋已经支付了对价，符合法律规定，房屋不能过户的原因是土地属于集体所有，原告在过户过程中无任何过错；7、证人潘某出庭作证，证明房屋买卖协议中的债款60000元是原告向证人所借；8、提供2002年至2009年江苏省人均生活费标准，证明李桂义支付原告孩子的抚养费是低于这个水平的，总计应支付200000元。
经质证，被告彭云对证据1、2的真实性无异议，该证据恰恰证明李桂义在离婚时是有经济能力抚养五个孩子的；对证据3的真实性有异议，该证据是复印件，协议是原告与李桂义相互串通签订的。原告与李桂义离婚时四女儿已经17岁，小儿子15岁，二人的抚养费按夫妻一方承担一半计算高达400000元，显然不合常理，协议中约定的80000元赔偿款也没有任何证据证明。原告并非卧牛村村民，无权购买涉案房屋，该房屋买卖协议违反国家法律规定，是无效的。协议中所述未能过户原因也不属实，当时并没有拆迁计划；对证据4、5的真实性不予认可，证人史某、唐某应当出庭作证，居委会的负责人应当在其出具的证明上签字。2010年原告大女儿和二女儿都已出嫁，不可能一直居住在涉案房屋内；对证据6的真实性无异议，法院执行涉案房屋是合法的；证据7的证人证言不能证明原告的观点，证人没有提供借条，也从没有向法院主张过债权，对60000元借款事实不予认可；对证据8真实性有异议，没有相关部门的盖章，原告在2001年离婚时，其子女李欠欠17岁、李想15岁，支付生活费的年限并非至2009年，且作为父母来均有抚养孩子的义务和承担孩子抚养费的义务，不仅仅是李桂义一人承担。
第三人李桂义、丁淑玲对原告所举证据4的真实性有异议，认为证人应当出庭作证；对证据8本身没有异议，但不能证明原告的证明目的，江苏省的生活费用标准不能证明李桂义对子女的抚养支出多少。对其他证据均无异议。
被告彭云为证明其辩称主张，向本院提交以下证据：1、（2013）泉民初字第143号民事判决书，证明李桂义、丁淑玲于2009年向被告彭云借款金额高达140万元，因此原告陈述2010年李桂义因资金不足将涉案房屋卖给原告不属实的；2、2013年11月25日、2014年7月25日拍摄的涉案房屋门前照片两张，证明被告彭云与法院多次到涉案房屋，涉案房屋均无人居住，因此原告称自1998年居住至今是不真实的；3、涉案房屋所有权证存根，证明该房屋领证日期为1996年8月27日，所有权人为李桂义；4、提供7张照片，一组是在2015年6月10日拍摄的涉案房屋状况，大门紧锁，锁上灰尘很多，有蜘蛛网，及水表的状况；另外一组，是在同年6月10日火花供电所拍摄的李桂义名下的涉案房屋用电情况，显示从2009年6月开始至今涉案房屋的电量为0，说明涉案房屋根本没有人居住。
经质证，原告何建秀认为证据1借款之事与原告无关，原告与李桂义已于2001年12月离婚；证据2的照片中涉案房屋门上贴着“囍”字，恰恰证明原告始终在房屋内居住；对证据3的真实性无异议；证据４真实性不予认可，只能看到大门锁上的蜘蛛网和灰尘，在日常生活中很正常，原告前段时间身体不好，不在家中居住，没有打扫。水表从照片上不能反映出是原告家的水表，且水表也是坏的。用电量的多少从照片上看不出来。
第三人李桂义、丁淑玲对证据1真实性无异议，但是认为不能证明原告的观点，2010年买卖房屋恰恰说明当时李桂义资金有缺口，缺少流动资金；证据2的照片是静态的，不能反映是否有人在此居住；对证据3真实性无异议，该房屋是在原告和李桂义夫妻关系存续期间取得的，李桂义有权在2010年处理自己的那部分份额；证据4真实性不予认可。被告意图用居住使用的状况来证明原告对房屋的所有权的状况，证明目的是不成立的，原告基于与李桂义曾经的夫妻关系，共同建造了房屋，成为这套房屋的共有权人，离婚后，李桂义与原告达成协议并支付相关费用及将该房屋交给原告使用，根据现行的法律规定，原告已经取得该房屋的所有权，不能办理过户是因为该房屋的土地使用状况为集体土地，不影响原告对该房屋的真正的所有权人。
经审理查明，原告何建秀与第三人李桂义原系夫妻关系，于2001年12月25日协议离婚，离婚时双方约定婚生四女一子由李桂义抚养，原告何建秀不付抚养费，徐州市九里区火花村十三组的房产归被告李桂义所有。何建秀与李桂义离婚时，女儿李利、李皊、李亭已成年，女儿李欠欠17岁，儿子李想15岁。
2002年3月第三人李桂义与丁淑玲结婚。在李桂义与丁淑玲婚姻关系存续期间，丁淑玲于2010年至2012年期间陆续向彭云借款共计3210000元。因丁淑玲未能如期还款，彭云于2013年1月7日向本院提起诉讼，本院于2013年6月13日作出（2013）泉民初字第1xx号民事判决书，判令丁淑玲、李桂义偿还彭云借款3210000元并支付逾期利息。丁淑玲、李桂义不服一审判决提起上诉。彭云在二审期间向本院提出财产保全申请，本院于2013年8月14日作出（2013）泉民初字第1xx号民事裁定，查封了李桂义名下位于九里区火花村十三组房产一套。后徐州市中级人民法院于2013年10月17日作出（2013）徐民终字第14xx号民事判决书，判决驳回上诉，维持判决。判决生效后，因李桂义、丁淑玲未履行判决书确定的义务，本院于2014年6月9日作出（2014）泉复执字第xx号民事裁定书，裁定评估、拍卖李桂义名下位于九里区火花村十三组的房产。原告何建秀提出书面异议，请求中止对该房产的执行。2015年1月12日，本院作出（2015）泉执异字第x号民事裁定书，裁定驳回案外人何建秀提出的异议。原告遂以诉称理由诉至来院。
本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告庭审中提供《离婚证》证明，原告与李桂义双方协议离婚时约定，四女一子归李桂义抚养，女方不付抚养费，涉案房屋归李桂义所有。该约定对协议双方具有法律约束力。原告为证明涉案房屋所有权归其所有，向本院提交了其与李桂义于2010年1月18日签订的《房屋买卖协议书》，并主张其与子女一直长期占有居住涉案房屋。但依据《物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，原告与李桂义订立不动产买卖合同但未完成过户登记时，不能发生物权变动的效力，不能对抗第三人。
原告与李桂义签订的《房屋买卖协议书》中约定，李桂义以380000元的价款将房屋出售给原告，由原告向其支付40000元现金，同时将李桂义欠原告的债款60000元、赔偿款80000元、以及子女生活抚养费200000元冲抵剩余的购房款340000元。关于房屋买卖协议债款60000元、赔偿款80000元、以及子女生活抚养费，双方在离婚协议中并未涉及。原告既无法提供相关证据证明原告与被告李桂义之间存在60000元的债权债务关系，亦无法证明80000元赔偿款的来源与依据。虽然原告主张子女实际随其生活，但原告离婚时除李欠欠17岁、李想15岁外，其他子女均已成年，原告主张200000元抚养费缺乏给付依据及计算依据。因此原告主张被告以房抵债并已在法院采取强制执行措施前支付全部房屋价款缺乏事实基础，该《房屋买卖协议书》不能产生房屋产权变动的效力。
综上，原告提供的证据及依据的事实不足以证明其是涉案房屋的所有权人，无法充分证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告以《房屋买卖协议书》和事实上的占有为由，主张涉案房屋的所有权、终止执行涉案房屋没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告何建秀的诉讼请求。
案件受理费7000元，由原告何建秀负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 车 勤
代理审判员 丁 贺
人民陪审员 李 丽
二〇一五年七月十四日
书 记 员 李欣睿