福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）晋民初字第8638号
原告厦门德新房地产开发有限公司，住所地厦门市海沧区海沧街道滨湖北路587号，组织机构代码15505640-4。
法定代表人林志军，该公司总经理。
委托代理人陈长城、丁行正，福建远大联盟律师事务所律师。
被告吴振胜，男，1965年12月5日出生，汉族，住晋江市。
被告黄文默，男，1969年8月20日出生，汉族，住晋江市。
被告黄秋萍，女，1969年11月21日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门德新房地产开发有限公司与被告吴振胜、黄文默、黄秋萍案外人执行异议之诉一案，本院于2013年11月5日受理后，依法组成合议庭于2014年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈长城及被告黄秋萍到庭参加诉讼。被告吴振胜、黄文默经传票传唤未到庭参加诉讼。本案经报请延长审限2个月，现已审理终结。
原告诉称，原告与黄秋萍于2012年1月5日签订商品房认购书2份，约定黄秋萍向原告购买位于厦门碧水芳庭1#楼A塔楼1406单元和1#楼B塔楼1701单元的商品房，2套房产购房定金计15万元，黄秋萍如未能在2012年1月31日前支付全部购房款，原告有权没收定金。同年1月13日，原告与黄秋萍通过厦门网上房地产网就前述2套房产签订2份商品房买卖合同，约定2套房产价款总计1813000元，黄秋萍应在同年1月31日（误填为2014年1月31日）前付清全部房款，如逾期付款超过30日，经书面催告15日后仍未付款的，原告有权解除合同。此后，黄秋萍仅付款20万元，原告于2012年3月10日通知黄秋萍支付全部房款，但黄秋萍明确表示无力再支付房款。原告于2012年5月10日向黄秋萍发函通知没收定金并解除合同，但黄秋萍经屡次催促不配合原告前往房地产主管机构办理购房合同的解除手续。2013年2月1日，晋江法院在执行吴振胜与黄文默民间借贷纠纷一案中，查封了黄文默妻子黄秋萍所购的前述2套房产。原告提出执行异议后被驳回。原告已依约解除与黄秋萍签订的商品房买卖合同，诉争2套房产的所有权人为原告，法院对该2套房产采取执行措施不符合法律规定。请求判决确认原告为座落于厦门碧水芳庭1#楼A塔楼1406单元和1#楼B塔楼1701单元商品房的所有权人，解除对该2套商品房的查封并停止采取其他执行措施。
吴振胜辩称，原告与黄秋萍签订的认购书在双方又签订商品房买卖合同的情况下已失去法律效力，原告无权行使认购书所规定的权利，其通知没收定金是违法的。原告与黄秋萍签订的商品房买卖合同约定的付款时间是2014年1月31日，因付款期限未届满，黄秋萍并未违约，原告无权解除合同。合同约定原告应在2012年12月31日前将商品房交付黄秋萍使用，如原告违约尚未交房，也不影响商品房所有权已归黄秋萍的事实。诉争商品房应认定为黄秋萍所有，原告没有所有权，应驳回原告的诉讼请求。
黄秋萍辩称，其已付购房款20万元，原告确有催款，但合同约定的付款时间是2014年1月31日，其认为付款时间还没有到，就没有交款。目前其没有能力支付剩余房款，同意解除合同，但要求原告返还购房款。
黄文默未作答辩。
原告向本院提供以下证据：1.厦房预售证第20100031号商品房预售许可证，证明原告系碧水芳庭1#楼项目的开发建设单位，是诉争商品房的所有权人；2.原告与黄秋萍签订的商品房认购书2份，证明黄秋萍向原告认购诉争的2套商品房，双方并对定金、付款方式及违约责任等进行约定；3.合同号为02060156和02060158的厦门市商品房买卖合同各1份，证明原告与黄秋萍就诉争的2套商品房通过厦门网上房地产网签订商品房买卖合同，对房屋价款、付款方式、期限及违约责任等进行了约定；4.原告开具的收款收据，证明黄秋萍交款20万元；5.原告于2012年3月10日发给黄秋萍的关于支付房款的催款通知函，证明原告书面通知黄秋萍支付剩余房款；6.原告于2012年5月15日发给黄秋萍的关于没收定金并解除合同的函，证明因黄秋萍未付款，原告书面通知其没收定金并要求办理解除合同的手续；7.（2012）晋执行字第4656-2号执行裁定书，证明法院裁定查封被执行人黄文默及其配偶黄秋萍的财产；8.（2013）晋执异字第8号执行裁定书，证明原告对法院查封诉争的2套商品房提出执行异议，但被驳回。
吴振胜、黄文默、黄秋萍均未进行举证。
当事人争议的焦点主要是：诉争商品房属谁所有？
原告认为，商品房预售许可证证明原告是诉争商品房所在楼盘的开发建设单位，是诉争房产的所有权人。即使原告与黄秋萍签订商品房买卖合同，但尚未办理过户登记手续，所有权尚未转移。原告与黄秋萍在网上签订的商品房买卖合同所载的付款时间2014年1月31日是笔误。合同约定的交房时间是2012年12月31日，原告不可能等交房办证后才让买受人付款，结合认购书的内容可确定实际付款时间是2012年1月31日。认购书的条款在未与商品房买卖合同相违背的情况下仍然是有效的，原告依约有权在黄秋萍未依约付款的情况下解除合同。黄秋萍已确认收到原告发出的解除合同及没收定金的函件，其未在3个月内提出任何异议，依合同法及其解释的相关规定，合同已经解除。此外，黄秋萍在庭审中也表示同意解除合同。综上，黄秋萍对诉争的2套商品房已不享有任何权利，应支持原告的诉讼请求。
吴振胜认为，原告与黄秋萍签订的认购书在双方又签订商品房买卖合同的情况下已失去法律效力，原告无权行使认购书所规定的权利，其通知没收定金是违法的。原告与黄秋萍签订的商品房买卖合同约定的付款时间是2014年1月31日，因付款期限未届满，黄秋萍并未违约，原告无权解除合同。黄秋萍所交的购房款可能不止20万元，原告应进一步举证证明付款情况。合同约定原告应在2012年12月31日前将诉争商品房交付原告使用，如原告违约尚未交房，也不影响商品房所有权已归黄秋萍的事实。诉争商品房应认定为黄秋萍所有，原告没有所有权。
黄秋萍认为，合同约定的付款时间是2014年1月31日，因时间未到，故其没有付款。其仅交款20万元，也有收到原告所发的函，但目前没有能力支付剩余房款，其同意解除合同，但原告应退还20万元。
本院认为，原告与黄秋萍于2012年1月5日签订认购书，约定黄秋萍向原告认购诉争的2套商品房并应在同年1月15日前交纳定金15万元及在同年1月31日签订正式商品房买卖合同并依合同约定支付房款。此后黄秋萍于2012年1月13日向原告支付了购房款20万元并通过厦门网上房地产网与原告签订了商品房买卖合同，已履行了认购书所约定的义务。在双方已就诉争的2套商品房签订买卖合同后，原告作为该商品房的出卖人虽尚未将房屋交付给黄秋萍，也尚未办理房屋产权登记，但在双方之间的商品房买卖合同未依法解除前，黄秋萍作为诉争商品房的买受人有权要求出卖人交付房屋并办理房屋所有权证。原告以其系开发建设单位为由，对已售出的商品房主张所有权，于法无据，不予支持。原告与黄秋萍在认购书中并未明确约定黄秋萍应在2012年1月31日一次性支付全部房款，而仅是约定按照商品房买卖合同约定的付款方式支付房款。原告与黄秋萍在商品房买卖合同中约定的付款方式是于2014年1月31日前一次性付清全部房款，该约定明确无误，对双方当事人具有约束力。原告主张付款日期为笔误，但既未与黄秋萍协商一致进行更正也未向人民法院起诉要求变更相应条款，其单方声明笔误不具有法律效力。原告于2012年5月15日发函，以黄秋萍未在规定期限内支付购房款为由主张解除合同。此时依商品房买卖合同约定的付款期限虽尚未届满，但黄秋萍在收到解除合同的通知后没有异议，也未在法律规定的3个月内向人民法院起诉，该商品房买卖合同已发生解除的法律效果。合同解除后，原告依合同约定可收回该商品房另售他人。因此，应认定诉争2套商品房属原告所有。
经审理查明，原告与黄秋萍于2012年1月5日签订商品房认购书2份，约定黄秋萍向原告认购原告所开发的厦门碧水芳庭1#楼A塔楼1406单元和1#楼B塔楼1701单元的商品房，认购总价为1813000元，黄秋萍应在同年1月15日前交纳定金计15万元，并于同年1月31日与原告签订正式商品房买卖合同及按约定的付款方式支付购房款，原告如不按规定时间签订商品房买卖合同并缴交购房款，原告有权没收定金。2012年1月13日，黄秋萍向原告支付了购房款计20万元并于当日通过厦门房地产网就前述2套商品房与原告签订了商品房买卖合同，合同约定黄秋萍应于2014年1月31日前一次性支付全部购房款计1813000元，如逾期付款超过30日，经出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金等。2012年3月10日，原告以网签合同的付款时间2014年1月31日系工作失误，实际付款时间应为2012年1月31日为由向黄秋萍发出催款通知函，要求黄秋萍于接到通知的15日内支付剩余房款。2012年5月15日，原告以黄秋萍未支付剩余房款为由向原告发出解除合同的通知，告知根据认购书的约定没收认购定金并要求黄秋萍到房管局配合办理解除合同相关手续。黄秋萍的丈夫黄文默因未履行本院已发生法律效力的（2012）晋民初字第1839号民事判决书确定的义务，经债权人吴振胜申请强制执行，本院于2013年3月5日作出（2012）晋执行字第4656-2号执行裁定书，裁定查封、扣押、拍卖、变卖被执行人黄文默及其配偶黄秋萍应当履行义务部分的财产并查封了诉争的2套商品房。原告于2013年9月22日以诉争2套商品房为其所有为由向本院提出执行异议，要求解除查封。本院于2013年9月30日作出（2013）晋执异字第8号执行裁定书并于同年10月8日送达，裁定驳回原告的执行异议。原告于2013年10月18日向本院提起诉讼。
综上所述，本院认为，诉争的商品房虽由原告出售给黄秋萍，但其商品房买卖合同已被解除。合同解除后，双方因该合同所取得的财产应依法互相返还。原告请求确认诉争商品房为其所有并解除相应的保全措施，应予支持。商品房买卖合同约定买受人逾期付款的，应向出卖人支付逾期付款违约金。现合同约定的付款期限虽已届满，但因原告通知解除合同时，合同约定的付款期限尚未届满，故原告不得主张逾期付款违约金，其应返还20万元购房款给黄秋萍。因本院已裁定冻结、查封、扣押黄文默及黄秋萍应当履行义务部分的财产，故原告应将前述20万元购房款交由本院依法处理。被告吴振胜、黄文默经传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决如下：
一、址在厦门碧水芳庭1#楼A塔楼1406单元和1#楼B塔楼1701单元的商品房属原告厦门德新房地产开发有限公司所有；
二、解除本院对前述两套商品房的执行强制措施。
案件受理费100元，由被告黄文默、黄秋萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 洪 涌
代理审判员 吴雅莉
人民陪审员 赖建来
二〇一四年六月二十日
书 记 员 蔡燕萍
附：本案所适用的法律及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十七条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。