重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03103号
上诉人（原审被告）：重庆嘉年华城市建设发展有限公司，住所地重庆市北碚区复兴镇东街61号，组织机构代码20287401-3。
法定代表人：杨以斌，董事长。
委托代理人：张正辉，重庆渝峰律师事务所律师。
委托代理人：杨冬梅，重庆渝峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：文小春。
委托代理人：李长凯，男，汉族，1962年6月27日生。
上诉人重庆嘉年华城市建设发展有限公司（以下简称“嘉年华公司”）与被上诉人文小春商品房预售合同纠纷一案，重庆市
合川区人民法院于2013年11月25日作出的（2013）合法民初字第05502号民事判决，嘉年华公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问，上诉人重庆嘉年华城市建设发展有限公司的委托代理人张正辉、被上诉人文小春及其委托代理人李长凯参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆嘉年华城市建设发展有限公司系具有资质的房地产开发企业。2010年4月9日，文小春（乙方）与重庆嘉年华城市建设发展有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，乙方购买甲方开发的重庆市合川区云门镇步云路56号碧水云天1幢17-X号房屋一套，建筑面积128.2平方米，共计价款284604元。合同第五条约定，付款方式为分期付款，第一期于合同签订时付188394元，第二期于2010年5月30日前付50000元，第三期余款46210元在交房之日付清。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2011年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，交房条件为本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条约定：1、……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房房屋产权登记。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在120日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款的百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同签订后，文小春按合同约定向嘉年华公司支付了第一、二期购房款，第三期购房款未按合同约定支付。
2011年10月5日嘉年华公司将房屋交给文小春使用，双方结算了逾期交房违约金。2013年4月18日，嘉年华公司取得了重庆市合川区国土资源和房屋管理局出具的提交办证资料的业务受理通知书（登记受理通知书即为合同约定的登记受理单）。2013年9月5日，文小春起诉至一审法院，诉请如前。案经审理中调解未果。
上述事实，有双方的陈述，嘉年华公司的企业法人营业执照和组织机构代码证，文小春提交的《重庆市商品房买卖合同》、合同附件即合同补充协议、购房发票、房地证复印件、延期交房赔款单、物管费收据；嘉年华公司提交的收款收据、结算表、土地房屋权属登记表、预购商品房买卖合同登记备案证明、具结保证书、业务受理通知书等证据证实，并经庭审质证，足以认定。
文小春一审诉称：2010年4月9日，我与嘉年华公司签订了商品房买卖合同，合同明确约定了交房时间及办证时间以及违约金的计算方法。后嘉年华公司未按照合同约定的时间为我办理房屋产权证，经与嘉年华公司协商无果，故诉至法院，请求判决嘉年华公司支付给我逾期办证的违约金共计22123元。
嘉年华公司一审辩称：我公司与文小春签订了商品房买卖合同属实。合同签订后，文小春未按合同约定支付最后一笔房款，而我公司没有违约情形，请求驳回文小春的诉讼请求。
一审法院认为：嘉年华公司系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给文小春，双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。文小春在合同签订后，未按照合同约定向嘉年华公司支付第三期购房款，按合同约定应承担相应的违约责任，即嘉年华公司有权要求文小春支付逾期付款违约金或解除合同。但合同并未约定嘉年华公司应在文小春支付完购房款后才能提交办证资料并取得登记受理单，故嘉年华公司未按合同约定的时间提交办证资料并取得登记受理单，已构成违约，应承担逾期提交办证资料的违约责任。
关于违约金计算的时间问题。按照合同约定，嘉年华公司负有向土地房屋管理部门提交办证资料并取得业务受理单的义务，合同并没有约定嘉年华公司负有为文小春所购房屋办理到房地产权证的义务，故文小春现在要求嘉年华公司支付违约金计算至领取房地产权证时止无事实法律依据，只能计算至嘉年华公司取得办证登记受理通知书时止。
关于是否应由嘉年华公司支付给文小春逾期提交办证资料并取得登记受理单的违约金问题。按照合同约定，嘉年华公司应在房屋交付使用之日即2011年10月5日起60日内提交办证资料并取得登记受理单，故嘉年华公司最迟应在2011年12月3日向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单，但嘉年华公司实际取得土地房屋登记机构出具的办证登记受理通知书的时间为2013年4月18日，其行为已构成违约，应承担违约责任。其逾期时间共为502天（2011年12月3日至2013年4月18日）。
综上，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均未提出解除合同，房屋也已交付使用并办理了房地产权证。嘉年华公司应按合同约定的办证时间将文小春所购房屋的产权资料提交至土地房屋登记机构并取得登记受理单，嘉年华公司逾期提交办证资料502天。文小春实际向嘉年华公司缴纳购房款238394元。逾期在120日之内，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，计算的违约金为2861元（238394元×0.1‰×120天）；逾期超过120日后，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金，即2012年4月1日至2013年4月18日之间的违约金计算为18213元（238394元×0.2‰×382天）。文小春的过高要求部分一审法院不予主张，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告重庆嘉年华城市建设发展有限公司在本判决书生效后五日内支付给原告文小春逾期提交办证资料并取得登记受理单的违约金21074元。二、驳回原告文小春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费353元，减半缴纳176.5元，由原告文小春负担13.1元，被告重庆嘉年华城市建设发展有限公司负担163.4元。被告重庆嘉年华城市建设发展有限公司应负担的诉讼费用已由原告文小春垫付，限被告在本判决书生效后五日内直接支付给原告文小春。
嘉年华公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：第一，撤销（2013）合法民初字第05502号民事判决；第二，改判驳回被上诉人全部诉请。主要事实和理由：支付房款义务在前，办理产权登记义务在后，在被上诉人未付清房款之前，上诉人享有先履行抗辩权，即拒绝办理产权登记。被上诉人在2013年9月26日才支付第三期房款并于当日接房，我方在2013年4月18日取得涉案房屋的产权登记受理单，因此我们没有违约而且提前办理了产权登记。
文小春答辩称：被上诉人于2013年5月12日交付了第三期房款，有房款发票为证。被上诉人于2011年10月5日实际接房，有延期交房赔款单为证。买卖合同第十三条第2款约定，开发商应当在商品房交付使用之日起60日内取得产权登记受理单，即上诉人应当从2011年10月5日起60日内取得产权登记受理单，但上诉人在2013年4月18日才取得，应当支付相应的逾期办证违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，嘉年华公司举示了如下材料：1.魏辉碧签字的房屋入住验收记录表和接房领取资料物品表复印件；2.魏辉碧出具的情况说明复印件；3.陈燕飞出具的情况说明复印件；4.文小春与程亿于2013年9月25日签订的房屋买卖合同复印件；5.魏辉碧和程亿户口登记簿复印件，拟证明交房日期为2013年9月26日。文小春认为嘉年华公司二审提交的材料不属于新证据，且均无法达到其证明目的。现对嘉年华二审举示的材料分析评判如下：首先，以上材料并不属于新证据；其次，材料1和2、3互相矛盾，材料1表明接房时间为2013年7月29日，但两份情况说明均称交房时间为2013年9月26日；再次，魏辉碧、陈燕飞只有书面证言；最后，文小春与案外人的房屋买卖合同和户籍登记表均是复印件。综上，嘉年华公司提交的材料并非新证据，且无法证实相关事实，故本院不予采纳。
经审理查明，第三期房款发票上载明的发票开具日期为2013年5月12日。因交房时间并不影响本案实体处理，且双方对此争议较大，加上任意一方均无充分证据证实交房时间，故交房时间不作为重点事实进行审查。其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，本案中，商品房买卖合同约定第三期房款于交房之日付清，房屋交付使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，可见，合同约定的双方义务有履行先后顺序，文小春的房款支付义务为先履行义务，嘉年华公司的办证义务为后履行义务。文小春未按合同约定履行完毕支付房款的在先义务，嘉年华公司可以拒绝履行办理产权登记的在后义务。即使嘉年华公司履行交房义务，也并不影响其对之后的办证义务行使先履行抗辩权。因此，在文小春付清第三期房款之前，嘉年华公司可基于先履行抗辩权拒绝办理产权登记。文小春主张第三期房款的付款时间为房款发票上记载的2013年5月12日，而嘉年华公司已于2013年4月18日取得了产权登记受理单，即使按文小春主张的付款时间计算，嘉年华公司在此之前就取得了产权登记受理单，无论嘉年华公司是否在交房之日起60日内取得产权登记受理单，其均不承担逾期办理产权登记的责任。
综上，重庆嘉年华城市建设发展有限公司的上诉理由成立，对其上诉请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市合川区人民法院（2013）合法民初字第05502号民事判决；
二、判决驳回文小春全部诉讼请求。
一审案件受理费353元，减半缴纳176.5元（文小春已预交），由文小春负担；二审案件受理费353元（重庆嘉年华城市建设发展有限公司已预交），由文小春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 孟 琼
代理审判员 赵 青
代理审判员 牛维宋芳
二〇一四年四月十八日
书 记 员 喻 瑜