上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）嘉民三（民）初字第573号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2012）嘉民三（民）初字第573号
原告（反诉被告）上海诺邦塑胶有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇黄渡工业园区春浓路818号。
法定代表人陈诚，总经理。
委托代理人戴璐蓉，上海久光律师事务所律师。
委托代理人贺艳玲，上海久光律师事务所律师。
被告（反诉原告）星和食品（上海）有限公司，住所地上海市普陀区真南路1735弄226号。
法定代表人弓长可人，董事长。
委托代理人章可元，该公司工作人员。
委托代理人万能，上海一曼律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海诺邦塑胶有限公司（以下简称诺邦公司）与被告（反诉原告）星和食品（上海）有限公司（以下简称星和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告诺邦公司委托代理人戴璐蓉、贺艳玲，被告星和公司委托代理人章可元、万能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诺邦公司诉称，2006年3月星和公司承租诺邦公司位于上海市嘉定区黄渡工业园区厂房，租赁面积为2605.5平方米，租金每天每平方米0.43元，年租金为408933元，租期自2006年4月1日起至2036年7月31日止，租金支付方式为半年支付，先付后用，星和公司应在半年租金到期前支付下半年的租金。双方签订了书面租赁合同。此后诺邦公司按星和公司的要求将租赁面积及年租金金额写低，双方又签订了另外一份租赁合同，但实际履行中仍按租赁面积2605.5平方米及年租金408933元标准履行。合同签订后，诺邦公司如期交付房屋，星和公司先期亦按约支付租金，但租赁期间一直拖欠巨额水费。2012年3月起开始拖欠租金。诺邦公司于2012年6月4日致函通知星和公司解除双方的租赁合同，要求其迁离所租房屋，但星和公司置之不理。现要求：一、判令星和公司立即迁出所租房屋，二、判令星和公司支付拖欠的租金77305.19元，三、判令星和公司支付违约金204466.5元；四、判令星和公司支付自2012年6月9日起至实际迁出之日止房屋实际使用费（以每天1120.365元计）；五、判令星和公司支付拖欠的水费67662.71元（其中生活用水费8551.44元，消防水费37064.27元，季度超水费22047元）。
被告星和公司辩称，租金是按时支付的，不存在拖欠。诺邦公司出租的房屋没有产权证，造成星和公司经济损失，责任在诺邦公司。故不同意诺邦公司的诉讼请求。
经审理查明，2006年3月15日诺邦公司与星和公司签订一份《房屋及场地租赁合同》（以下称“第一份合同”），约定诺邦公司将位于上海市嘉定区安亭镇（原黄渡镇，现已并入安亭镇）黄渡工业园区的房屋出租给星和公司，出租的房屋（以下称系争房屋）面积共2605.5平方米，场地面积共1030平方米，土地面积共5.45亩。租赁期为三十年，自2006年4月1日起至2036年3月31日止，租金前十年（即2006年4月1日至2016年3月31日）建筑面积2605.5平方米，租赁单价为每天每平方米0.43元，每年度租金为人民币408933元。租金每隔十年向上环比递增12%。租金按半年支付，先付后用。星和公司应当在半年租金到期前向诺邦公司付清下半年的租金，逾期支付的，每逾期一日，则星和公司需按日租金的3%支付滞纳金。双方约定，诺邦公司交付房屋时，星和公司应向诺邦公司支付房屋租赁保证金10万元整，租赁关系中止时，诺邦公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的费用外，剩余部分无息归还星和公司。租赁期间使用系争房屋所发生的水、电、通讯设备、卫生费由星和公司自行承担。双方在补充协议中还约定：因工作人员住宿需要，诺邦公司同意星和公司在食堂上盖二楼，作为住宿用房，并且在食堂旁盖男女厕所一个，产权归诺邦公司所有。诺邦公司同意星和公司在不破坏原厂房结构的基础上，根据星和公司的生产需要部分搭建二层。
合同签订后，诺邦公司将系争房屋交付星和公司，星和公司在系争房屋上加盖二楼，并增加建造了办公楼二楼、锅炉房、男女厕所等。同时星和公司支付诺邦公司押金人民币10万元及支付使用费250391元。后因星和公司未支付水费，2012年6月4日诺邦公司致函星和公司，告知星和公司解除合同，并要求星和公司迁出所租房屋，结清租金及相关水电费。同年6月6日星和公司在将下半年租金204466.50元汇付诺邦公司时，因诺邦公司已销户而未果。2012年7月诺邦公司即向本院起诉。
审理中，诺邦公司将水费的诉请变更为：截止2012年4月2日的生活用水费9275.84元，截止2012年2月的消防用水费37064.4元及超水费18078.54元，总计64418.78元。星和公司提出反诉，要求：一、判令诺邦公司要求星和公司迁出所租房屋，赔偿星和公司搭建的生产和生活用房的经济损失1693816.96元（以评估价值为准）；二、判令诺邦公司返还多收取的房屋租金1218087.60元；三、判令诺邦公司支付电线线路修理费用人民币3604.10元；四、判令诺邦公司退还押金10万元，支付违约解除合同的违约金90403.20元；五、判令诺邦公司赔偿因没有房地产权证致星和公司无法办理食品添加剂的生产许可证，无法延续固体饮料产品QS证所造成的经济损失332860.86元。针对星和公司的反诉，诺邦公司辩称系争房屋不在产权证范围内星和公司是知道的，星和公司进行扩建造成损失应由其自行承担。双方签订了两份合同，但星和公司一直按“第一份合同”即年租金408933元履行。星和公司反诉诉请没有依据，不同意星和公司的反诉请求。
审理中，星和公司对诺邦公司诉讼主体提出异议，认为诺邦公司无法证明系争房屋是属诺邦公司所有。另外要求对其诉讼请求第五项即因诺邦公司没有房产证，致星和公司无法办理食品的添加剂的生产许可证、固体饮料产品QS证造成的经济损失332860.86元进行司法审计，但星和公司对此项诉请未能提供任何书面证据。同时星和公司还提出双方按后一份合同即年租金为180806.40元履行，认为其多付了诺邦公司租金，故反诉要求诺邦公司返还多收的租金1218087.60元。
此外，星和公司另提出申请，要求对其搭建的生产和生活用房等添附物造价进行审价。本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行审价，结论为：上海市嘉定区黄渡工业园区厂房内搭建的二层所有建筑、办公室二楼、锅炉房、洗澡间、男女厕所、河道围墙以及食堂上盖二楼工程可确定的造价为580284元（其中土建及装饰工程的造价为564563元；安装工程的造价为15721元）。除上述工程造价外，双方另有争议的搭建装修费用共计为649225元。因该司法鉴定意见书未考虑残值，2013年9月23日万隆建设工程咨询集团有限公司又出具司法鉴定补充意见书，鉴定结果：（一）上海市嘉定区黄渡工业园区厂房内搭建的二层所有建筑、办公室二楼、锅炉房、洗澡间、男女厕所、河道围墙以及食堂上盖二楼工程可确定的造价为1078086元，残值为563821元。其中：1、土建及装饰工程的造价为1055870元，土建造价为732622元，残值498183元；装修造价323248元，残值61417元；2、安装工程造价为22216元，残值4221元。（二）除上述工程造价外，双方对以下涉案工程造有争议，涉及费用共计为1073797元，残值255463元。其中：1、原告认为系被告擅自改建所涉及的费用共583166元，残值115288元；2、原告认为部分工程内容系厂房租赁前原有的，所涉及的费用共198507元，残值63514元；3、原告认为未与租赁厂房形成附和，可搬迁的设施涉及的费用292124元，残值76661元，其中空调、吊扇、淋浴器、排气扇的残值为15998元。
另查明：系争房屋系诺邦公司在已取得的房地产权证范围之外自行建造，该建造的房屋未取得有关部门的审批手续。
再查：诺邦公司与星和公司在2006年3月15日签订《房屋及场地租赁合同》即“第一份合同”外，双方又于同年7月15日签订一份《房屋及场地租赁合同》（以下称“第二份合同”），该“第二份合同”租期自2006年8月1日起至2036年7月31日止，租期为30年；租金每年为180806.40元，除租金及租期起止日外，“第二份合同”内容与“第一份合同”内容相同。“第二份合同”签订后，星和公司实际仍按“第一份合同”履行并支付租赁费用。
上述事实，有双方签订的《房屋及场地租赁合同》二份、信函、水费单据，司法鉴定意见书及补充意见书，双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。
本院认为：诺邦公司与星和公司签订的《房屋及场地租赁合同》即“第一份合同”，因诺邦公司出租的系争房屋是在其已有产权证之外自行建造，并未取得房地产权证，亦未经有关部门审批，违反了法律法规规定，故该租赁合同应确认无效。造成合同无效的主要责任在于诺邦公司。合同无效后，因该合同取得财产应予返还。故星和公司应从系争房屋内迁出，并将系争房屋返还诺邦公司。由于星和公司已实际使用了系争房屋，因此星和公司仍应给付诺邦公司房屋实际使用费，星和公司此前已付的租金可冲抵房屋实际使用费。对诺邦公司现主张的房屋实际使用费的起始时间可从2012年4月1日起，仍参照原“第一份合同”的年租金标准即年租金为408933元（每日为1120.36元）计，至星和公司实际迁出房屋时止。至于诺邦公司主张的违约金204466.5元，因合同无效，该项诉请缺乏依据，故对此不予支持。对诺邦公司主张的水费64418.78元，由于星和公司自承租房屋后，一直未支付水费，而且星和公司的工作人员对用水数量已作确认，诺邦公司已先行垫付了水费，并根据各自的用水量分摊超水费并无不妥，故对此项诉请应予支持。
星和公司提出反诉要求诺邦公司赔偿搭建的生产和生活用房经济损失1693816.96元，应以审价部门出具的司法鉴定补充意见书为准，即以现有残值计算费用，土建及装饰工程安装工程造价残值为563821元。对双方有争议的部分费用残值255463元，鉴于该部分建筑确实存在，星和公司也花费了一定费用，除可搬离的空调、吊扇、淋浴器、排气扇（价值84200元，残值15998元）可由星和公司自行拆除搬离外，其余部分费用残值均计入司法鉴定补充意见书内，即星和公司搭建所有建筑总费用残值为803286元（扣除空调、吊扇、淋浴器、排气扇残值15998元）。由于星和公司在承租系争房屋时也未尽审核义务，对造成合同无效的结果亦有一定责任，因此对建造房屋及造成的损失也应承担部分责任。根据本案实际情况，酌定由诺邦公司赔偿星和公司损失642628.8元。星和公司要求诺邦公司返还多收的租金1218087.60元，虽然双方签订了二份租赁合同，但双方实际是按“第一份合同”履行，星和公司也一直按“第一份合同”支付租金，且多年未提出异议，因此星和公司现反诉要求按“第二份合同”履行，要求诺邦公司返还多收取租金的诉讼请求缺乏依据，理由不足，对此不予支持。星和公司反诉要求诺邦公司给付电线线路修理费3604.10元，因星和公司未能证明电线线路修理是因诺邦公司原因造成，故该笔费用应由星和公司承担。星和公司支付诺邦公司的押金10万元，因合同无效，该10万元押金诺邦公司应返还星和公司。同样因合同无效，星和公司要求诺邦公司支付违约金90403.20元的诉请不予支持。审理中，对星和公司提出诺邦公司主体问题，由于双方均系合同当事人，根据合同相对性原则，诺邦公司应作为本案原告。星和公司在审理中要求对其因无产权证造成无法办理相关许可证造成损失进行司法审计的申请，由于该损失并非无效合同损失处理范围，审理中星和公司始终未能提供相应的书面证据，故本院对星和公司提出的司法审计申请不予准许。星和公司反诉要求诺邦公司赔偿经济损失332860.86元的诉请不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告星和食品（上海）有限公司应于本判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉定区安亭镇黄渡工业园区所承租厂房内迁出，并将该房屋返还原告上海诺邦塑胶有限公司；
二、被告星和食品（上海）有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海诺邦塑胶有限公司房屋实际使用费（房屋实际使用费自2012年4月1日起，以每天1120.37元计，至实际迁出房屋时止）；
三、被告星和食品（上海）有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海诺邦塑胶有限公司水费人民币64418.78元；
四、驳回原告上海诺邦塑胶有限公司的其余诉讼请求；
五、原告上海诺邦塑胶有限公司应于本判决生效后十日内赔偿被告星和食品（上海）有限公司搭建生产和生活用房的经济损失人民币642628.8元；
六、原告上海诺邦塑胶有限公司应于本判决生效后十日内返还被告星和公司食品（上海）有限公司押金人民币10万元；
七、驳回被告星和食品（上海）有限公司其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6492.86元，反诉受理费17155.09元，保全申请费2267.17元，鉴定费用48000元，合计诉讼费用73915.12元，由原、被告各负担36957.56元（原、被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郏志强
审 判 员 张开红
人民陪审员 贺 毅
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 郭海娜
审 判 长 郏志强
审 判 员 张开红
人民陪审员 贺 毅
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 郭海娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。