山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）威环民重字第1198号
原告阮XX，男，汉族，身份证号码XX，住威海市环翠区**号。
委托代理人夏清华，山东中立达律师事务所律师。
被告黄XX，男，汉族，身份证号码XX，住威海市环翠区**室。
委托代理人周秋红，山东方向明律师事务所律师。
委托代理人李孝军，威海环翠西港明法律服务所法律工作者。
被告张XX，男，汉族，身份证号码XX，住威海经济技术开发区XX。
委托代理人李再庆，山东鲁剑律师事务所律师。
原告阮XX与被告黄XX、张XX所有权纠纷一案，本院已于2012年10月18日作出一审判决。原告阮XX不服该判决，向威海市中级人民法院提起上诉。威海市中级人民法院于2015年6月10日作出（2013）威民一终字第188号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭审理了本案。原告阮XX及其委托代理人夏清华，被告黄XX之委托代理人周秋红、李孝军，被告张XX之委托代理人李再庆均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告阮XX诉称，1994年间，被告黄XX自威海羊亭水产总公司处购买了位于威海市塔山中路XX号303室房屋，并办理了所有权转移登记手续，由于被告黄XX未能付清房款，故威海羊亭水产总公司留存上述房屋所有权证而未交予被告黄XX。1997年12月18日，被告黄XX收取原告一次性购房款5万元，并将上述房屋交付给原告使用，但一直未能办理房屋产权转移登记手续。2011年初，被告张XX要求原告腾房，原告遂向威海市公安局环翠分局报案，2012年5月25日经威海市环翠区人民法院作出（2011）威环刑初字第343刑事判决书认定，2010年4月，被告黄XX将原有房屋所有权证挂失，后将上述房屋出卖给被告张XX，其因犯诈骗罪被判处有期徒刑10个月，被告黄XX将上述房屋转让给被告张XX的行为应属无效行为，不应影响原告对诉争房屋享有的所有权益，故原告诉至法院，要求确认诉争房屋归原告所有。庭审中，原告变更诉讼请求：要求确认二被告转让位于威海市环翠区塔山中路XX号303室房屋的行为无效；要求确认位于威海市环翠区塔山中路XX号303室归其所有，二被告协助办理过户。
被告黄XX辩称，首先，原告要求确认二被告转让涉案房屋行为无效的诉请是要求法院审理二被告之间的房屋买卖合同关系，但是原告既不是合同的甲方，也不是合同的乙方，属于合同案外人，只可对二被告签订的房屋买卖合同提出异议，不能作为原告直接起诉二被告，原告不是适格的诉讼主体；其次，原告要求确认涉案房屋归原告所有，判令二被告协助办理房屋过户手续的诉请不能合并审理，因为只有在法院判决涉案房屋归原告所有的前提条件下，第二项诉请才可以合并审理；再者，法院在原审过程中对二被告买卖涉案房屋的事实已经查明清楚，被告取得涉案房产的来源是合法的，二被告签订的房屋买卖合同及交易行为等均无瑕疵，且办理了房产转让过户登记手续，应认定为合法有效。综上所述，原告不论是重审前的诉讼请求还是发回重审后变更的诉讼请求均于法无据，理由不当，请求法院驳回其诉讼请求。
被告张XX辩称，1、原告增加的确认合同效力的诉讼请求超出本案重审的范围，且二被告之间的房屋买卖合同系二被告之间的关系，根据合同相对性原则，原告对该诉请的主体不适格；2、二被告之间的房屋买卖合同依法有效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，即使被告黄XX对涉案房屋没有处分权，也不能确认该房屋买卖合同无效，并且原告也不能当然获得涉案房屋所有权；3、原告主张其取得涉案房屋所有权无事实和法律依据：原告与被告黄XX并无房屋买卖合同，原告没有取得涉案房屋所有权的合同依据；涉案房屋系原威海市扬威经济贸易公司转让给原告，属于无权处分；原告未支付涉案房屋的对价，原告所支付的房屋价款5万元，已经生效刑事判决书由被告黄XX缴纳赃款予以退缴，且被告黄XX购买涉案房屋时的价格为15万元，不可能以5万元价格转让给原告；经生效刑事判决书认定原告与被告黄XX的房屋买卖行为构成诈骗，应属无效。4、被告张XX已合法取得涉案房屋所有权：涉案房屋原登记所有权人为被告黄XX，被告黄XX因欠被告张XX款项，双方约定以房抵债，且所欠款项数额大于涉案房屋市场价值，且办理了房屋所有权转移登记手续，被告张XX取得涉案房屋所有权应构成善意取得；另外，涉案房屋已经抵押贷款，设立了他项权，为维护交易安全，亦应保护被告张XX所取得的房屋产权。综上所述，原告无权请求确认二被告房屋买卖合同的是否有效；被告张XX取得涉案房屋产权有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1994年，被告黄XX担任威海市环翠区扬威经济贸易公司经理期间，以15万元的价格向威海羊亭水产总公司购买了位于威海市塔山中路XX号303室房屋，并将上述房屋产权登记在被告黄XX名下，但由于被告黄XX尚有86254元房款未付清，威海羊亭水产总公司遂扣留了上述房屋的所有权证。1997年12月16日，威海市环翠区扬威经济贸易公司与原告签订承包协议书，约定将威海市扬威经济贸易公司下设服装厂交予原告承包经营，承包期限为三年，自1998年3月1日至2001年2月30日止，并约定承包期内第一年原告上缴给被告黄XX净利润5万元，后二年按上年上缴利润基数每年递增1万元。原告在庭审中称被告黄XX当时让其担任威海市扬威经济贸易公司下设服装厂厂长，并给其一套房屋即涉案房屋，价格为5万元，对此提供收款收据一份，该收款收据中载明：交款单位为原告，金额为5万元，时间为1997年12月18日，事由为一次性购房款（塔山中路XX号）另加盖了威海市环翠区扬威经济贸易公司财务专章。被告黄XX对此称在原告承包服装厂期间被告黄XX将本人所有的涉案房屋临时借给原告居住，且收款收据是其让单位会计王怡芳开具的，该收据所写一次性购房款不是被告黄XX的意思表示。此后涉案房屋由原告居住使用，原告曾于1998年间找到威海羊亭水产总公司工作人员阮树会落实涉案房屋情况，阮树会告知原告因被告黄XX未付清房款，因此涉案房屋的产权证由威海羊亭水产总公司保留。
另查，2010年4月，被告黄XX到威海日报社将涉案房屋产权证挂失后补办了涉案房屋的所有权证，于同年12月与被告张XX签订房屋买卖合同，以32万元的价格将涉案房屋转让给被告张XX，并办理了房屋产权转移登记手续。被告张XX于2011年2月份，告知原告房屋已由其受让，要求原告搬出房屋。原告经查实后遂向威海市公安局环翠分局刑侦大队报案，公安机关以原告被诈骗为由立案侦查，由威海市环翠区人民检察院于2011年11月22日向本院提起公诉，在该案诉讼中，被告黄XX亲属向本院退缴赃款5万元，本院作出（2011）威环刑初字第343号刑事判决书，认定被告黄XX构成诈骗罪，判处有期徒刑十个月，并处罚金2万元。
庭审中，二被告称双方实际系以涉案房屋抵顶了被告黄XX对被告张XX所负债务，二被告系朋友关系，被告黄XX因经营需要在2004年前曾多次向被告张XX借款，累计42万元，截至2004年被告黄XX共还款10万元，余下32万元因无力偿还故双方约定以房抵债，在办理完涉案房屋产权过户手续后因债权债务已经清结故将借款凭证撕毁。
再查，被告张XX于2012年4月25日与交通银行股份有限公司威海分行签订了最高额抵押合同，以涉案房屋向交通银行股份有限公司威海分行抵押贷款，并办理了抵押登记。另外，在办理抵押的过程中，交通银行股份有限公司威海分行委托山东大地房地产估价有限公司对涉案房屋抵押价值进行评估，在估价基准日即2012年3月1日评估价值为39万元。
上述事实，有当事人的陈述、（2011）威环刑初字第343号刑事判决书、房屋所有权证、土地使用证、收款收据等书证在案佐证。
本院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。因此，我国对基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效主义，只有依法进行了登记，才能发生物权效力，不登记则不能发生不动产物权的变动。本案中，被告黄XX以15万元的价格购买了涉案房屋，并办理了房屋产权登记手续，即被告黄XX系涉案房屋合法所有权人，对涉案房屋享有处分权，其与被告张XX达成以房抵债的合意后，办理了房屋产权转移登记手续，故涉案房屋的物权已转移至被告张XX名下，且生效的刑事判决书亦并未认定上述转让行为构成诈骗，亦无证据证实二被告转让合同具备其他无效情形，故原告主张二被告之间的房屋买卖行为应属无效，理由不当，证据不足，本院依法不予支持；对于原告关于其已取得涉案房屋所有权的主张，其仅能提供被告黄XX指示由其担任经理的威海市环翠区扬威经济贸易公司时任会计收取原告5万元购房款的收款收据，双方并未签订书面的房屋买卖合同，被告黄XX虽将涉案房屋交由原告居住使用，但一直未办理房屋产权转移登记手续，故并未发生物权变动的效力，且即使认定双方存在房屋买卖合同关系，也只是存在继续履行合同或能否继续履行的问题，而不能直接确认原告对买卖的房屋享有所有权。综上所述，原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第三十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告要求确认二被告转让位于威海市环翠区塔山中路XX号303室房屋行为无效的诉讼请求；
二、驳回原告要求确认位于威海市环翠区塔山中路XX号303室归其所有并要求二被告协助办理过户的诉讼请求。
一审案件受理费2825元、二审案件受理费5650元、财产保全费1970元，由原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 宫伟丽
人民陪审员 王宗文
人民陪审员 王希生
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 王 芳