成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青羊民初字第4645号
原告陈诗。
委托代理人马玲，泰和泰律师事务所律师。特别授权。
被告黄小宴。
第三人郑子波。
委托代理人蒲毅，四川永茂律师事务所律师。特别授权。
委托代理人陈科，四川永茂律师事务所律师。特别授权。
原告陈诗诉被告黄小宴，第三人郑子波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈诗及其委托代理人马玲、第三人郑子波及其委托代理人蒲毅到庭参加了诉讼。被告黄小宴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已缺席审理终结。
原告陈诗诉称，原、被告于2012年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将门市出租给被告；租金标准为：2012年2800元／月，2013年3800元／月；租金每年支付一次；被告拒付租金视为违约，违约金按一年度租金计算。合同签订后，被告便无任何理由一直拒付租金，经原告多次催促直到原告起诉之日，被告分文租金未支付。被告还将房屋转租给了第三人经营。2013年9月9日，原告委托泰和泰律师事务所向被告发出解除租赁合同的律师函，并向第三人发函要求其搬离。原告为维护自身合法权益，起诉至人民法院请求判决：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2013年9月11日解除；2.被告向原告支付租金52800元及违约金33600元；3.第三人搬离案涉房屋，并按照每月3800元的标准向原告支付2013年9月13日起至其搬离之日止的房屋占用使用费。
被告黄小宴未答辩，也未提交书面意见。
第三人郑子波辩称，被告在与第三人签订合同时，向第三人出示了其与原告签订的《房屋租赁合同》和房屋所有权证书复印件，《房屋租赁合同》上明确载明被告有转租权。第三人是合法取得涉案房屋的租赁权的，且已一次性向被告支付了2012�6月1日起至2017年5月31日期间的房租。原、被告系亲戚关系，可能存在恶意串通损害第三人合法权益的情形，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系位于成都市青羊区人民中路三段X号附X号房屋的所有权人。原、被告签订《房屋租赁合同》，载明的签订时间为2010年12月28日，约定的主要内容为：原告将涉案房屋出租给被告，租期为2011年1月1日起至2017年1月1日；房屋租金为2800元／月，2013年房租标准为3800元／月，2014年房屋租金标准为4180元；被告在租赁期间有转让权、转租权，原告不得以任何理由干涉；被告如拒付租金视为违约，违约金按一年度租金计算。2013年8月30日，原告向被告发函，载明的主要内容为：原、被告于2012年5月签订《房屋租赁合同》以来，被告一直拒付租金，要求被告在2013年9月3日前向原告支付拖欠的租金55600元，否则原告将解�合同，收回房屋。2013年9月3日，泰和泰律师事务所受原告委托通过申通快递向被告发出《律师函》（以下简称《律师函1》），载明的主要内容为：要求被告在收到该函后三日内向原告支付拖欠的租金70800元，否则原告将解除合同，收回房屋。被告于2013年9月5日签收该函。2013年9月9日，泰和泰律师事务所受原告委托通过申通快递向被告发出《律师函》（以下简称《律师函2》），载明的主要内容为：原告现解除与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告支付拖欠的租金及违约金，并要求被告或被告转租的商户立即搬离涉案房屋。被告于2013年9月11日签收该函。2013年9月9日，泰和泰律师事务所受原告委托通过申通快递向第三人发出《律师函》（以下简称《律师函3》），载明的主要内容为：原告已解除与被告的《房屋租赁合同》，被告已无权继续承租涉案房屋，要求�三人在收到该函后三日内搬离房屋。
上述事实有原、被告及第三人身份证复印件、《房屋租赁协议》、《催告黄小宴立即支付拖欠房屋租金的函》、《律师函》、《商铺租赁协议书》及庭审笔录等证据在案予以佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
第三人为证明其主张，还提交了如下证据：被告于2012年5月21日与第三人签订的《商铺租赁协议书》，约定的主要内容为：被告将涉案房屋的经营权租给第三人，租期从2012年6月1日起至2017年5月31日止；每月租金3200元，共计192000元。被告向第三人出具的《收据》，载明被告已向第三人收取全部租金192000元。原告以被告未到庭，无法核实上述证据的真实性为由对上述证据的三性不予认可。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同。按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告均应按约定履行合同义务并享有合同权利。
（一）原告按约向被告交付了租赁房屋，被告却未按约履行支付租金的义务，故本院对原告要求被告支付2012年5月至2013年9月11日期间租金2800元／月×8个月＋3800元×8个月=52800元的主张予以支持。
（二）按照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”之规定，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定�张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，原告向被告发出了解除通知，且已于2013年9月11日到达被告，故本院对原告关于要求确认原、被告签订的《房屋租赁协议》已于2013年9月11日解除的主张予以支持。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原、被告的《房屋租赁合同》解除后，原告有权要求被告腾退涉案房屋，现已查明涉案房屋由第三人实际占用使用，故本院对原告关于要求第三人搬离涉案房屋的主张亦予以支持。
（三）按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原、被告在《房屋租赁合同》第五条“甲方终止合同或乙方拒付租金均视为违约，违约金按一年度租金计算。”的约定即为双方对违约行为及违约金的约定，故本院对原告关于要求被告支付违约金2800元×12个月=33600元的主张予以支持。
（四）原告与第三人之间无租赁合同关系，第三人是基于与被告之间的租赁合同关系占用使用涉案房屋的，原告无权要求第三人向其支付房屋占用使用费，原告的该主张没有合同和法律依据，本院不予支持。原告可就该费用另行向被告主张。至于第三人与被告之间的租赁合同关系不是本案审理范围，本院不予审查认定。另外，第三人关于原、被告系亲戚关系，有恶意串通的嫌疑之主张，因其未提供有效证据予以证明，亦应承担举证不能的法律后果，本院不予采信。
综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、确认原告陈诗、被告黄小宴签订的《房屋租赁合同》于2013年9月11日解除；
二、被告黄小宴在本判决生效之日起七日内向原告陈诗支付租金52800元及违约金33600元；
三、第三人郑子波应于本判决生效之日起二十日内搬离案涉房屋；
四、驳回原告陈诗的其余诉讼请求。
如被告黄小宴未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2030元、公告费560元，合计2590元，由被告黄小宴负担。上述款项原告陈诗已预�，被告黄小宴在支付上述款项时一并支付给原告陈诗。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 喻 言
人民陪审员 李丽萍
人民陪审员 吴雅林
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 黄 真