广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1837号
上诉人（原审原告）：张志朋，男，香港居民，住深圳市罗湖区。
委托代理人：张英梅，广东德纳律师事务所律师。
委托代理人：伍时伟，广东德纳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张志驹，男，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
被上诉人（原审被告）：张乐生，男，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：冯向明，广东世纪华人律师事务所律师。
原审第三人：张志英，女，汉族，住所地：深圳市南山区。
上诉人张志朋与被上诉人张志驹、张乐生及原审第三人张志英确认合同无效纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第267号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：深圳市罗湖区湖贝西坊103、××、105号面积约320平方米土地原是张志朋、张志驹的父、母亲张寿兴、张某甲的自留地。1979年，在该地上建有两栋楼房。2002年2月23日，张志朋、张志驹、大姐张志英和张寿兴与揭西建筑施工队蔡某签订《投资建楼合同书》，约定将上述宅基地上的旧房拆除，建起103、××、105号楼房。上述房产在建造时没有进行所需的合法规划、报建手续，未经过行政机关的审批，行政主管部门未对上述房产的产权进行确认。2009年8月21日，张志驹与张乐生签订《房屋转让合同》，约定：张志驹同意将自己所有的位于深圳市罗湖区湖贝村西坊门牌1××号房屋有偿转让给张乐生，双方商定房屋转让价为人民币柒佰万元，张乐生应于2009年8月22日之前向张志驹付清全部房屋转让款，张志驹应于2009年8月31日之前将房屋移交给张乐生占有和使用。同日，张志驹出具收到张乐生涉案房产转让款700万元的收据。该房产现由张乐生占有和使用。张乐生提交的自深圳市湖贝股份有限公司调取的《湖贝村（西坊）房屋登记表显示》，涉案的1××号房屋产权人拟定产权人为张志驹，原产权人为张某甲，现产权人为张寿兴，手写部分为：“本人现将湖贝村西坊1××号房屋产权人更改为儿子张志驹。2009年8月20日。”并附有张寿兴签名。张某甲于1995年死亡，张寿兴于2010年12月20日死亡。在张志朋提交的关于继承权的公证书【（2011）深证字第14880号】中，对涉案房产并未涉及。张乐生系湖贝村村民，为参加湖贝村劳动分红的原农村集体经济组织成员。
张志朋在原审中诉请：1、张志驹、张乐生所签订的《房屋转让合同》无效；2、张志驹返还张乐生购房款220万元；3、张志驹、张乐生承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案中涉案的湖贝西路1××号房屋所使用的土地是张志朋、张志驹父母的自留地，1××号房屋系由张志朋、张志驹、张志英与父亲张寿兴在拆除旧房的基础上重建。现张志朋、张志驹父母均已去世，张志朋认为张志驹、张乐生交易行为是背着张志朋、父亲张寿兴进行的，是对家庭共同共有财产其他共有权利人的权利的侵害，要求确认张志驹、张乐生签订的《房屋转让合同》无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张志朋的该项诉讼请求原审法院不予支持。张志朋主张张志驹、张乐生买卖城市宅基地上所建房屋亦违反了相关法律法规，属于无效的买卖行为。原审法院认为涉案房产的土地所有权属于农村集体，宅基地的使用权流转只能在村集体内部进行，本案中，买卖双方都是同一集体经济组织成员，本案的买卖行为是双方当事人意思的真实表示，属于宅基地上的房屋转让行为，该流转行为不违反法律、行政法规的强制性规定，张志朋以张志驹、张乐生买卖行为违反相关法律法规为由要求确认合同无效的诉讼请求，原审法院不予支持。张志朋主张张志驹实际收到的购房款为220万元，原审法院认为当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。从张志朋提交的证据来看不足以证明该主张，原审法院对该主张不予采信。关于张志朋要求张志驹返还张乐生购房款220万元的诉讼请求，因买卖合同已经履行，要求退还购房款没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回张志朋要求确认张志驹与张乐生于2009年8月21日签订的《房屋转让合同》无效的诉讼请求；二、驳回张志朋要求张志驹返还张乐生购房款220万元的诉讼请求。一审案件受理费16200元，由张志朋负担。
上诉人张志朋不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判张志驹与张乐生于2009年8月21日签订的《房屋转让合同》无效，同时判决张志驹与张乐生各自返还财产，即张志驹返还张乐生购房款220万元，张乐生于判决生效之日起三十日内腾退涉案1××号房屋，并由张志驹、张乐生承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、张志驹、张乐生签订的《房屋转让合同》所涉的宅基地上所建房屋属违法建筑，不论出卖人在缔约时是否具有对标的物所有权或者处分权，即使买卖双方为同一集体经济组织成员，违法建筑买卖也不受法律保护，应当确认合同无效，原审法院适用法律错误，依法应当改判。（2012）深罗法民三初字第760号民事裁定已明确：“涉案（1××号）房产在建造之时没有进行所需的合法规划、报建手续，未经过行政机关的审批，行政主管部门尚未对涉案房产的产权进行确认，涉案房产并非合法建筑，属于农村城市化过程中当事人违法建设所致的违章建筑。”而本案原审也已查明“涉案房产在建造时没有进行所需的合法规划、报建手续，未经过行政机关的审批，行政主管部门未对上述房产的产权进行确认。”既然涉案房产没有合法报建手续属违法建筑，也确未经行政主管部门对其产权进行确认，涉案房产依法不能流通转让，那么就该违法建筑进行的房产买卖交易应确认无效。原审法院以“买卖双方都是同一集体经济组织成员，属于宅基地上的房屋转让行为”为由认定涉案房产转让合同有效，仅从买卖双方是否适格及出卖人是否反言而致违背诚实信用原则等方面进行考虑，而未注意到合同标的违法的问题，将可能导致出现“通过司法机关确权、变相将违法建筑转让合法化”的司法导向，与深圳对此类“小产权房”性质的房屋争议处理的法律、法规及政策相悖。二、在签订买卖合同时涉案房产属张志朋父亲张寿兴名下，张寿兴去世后至今，涉案房产因存在争议属未经分割的遗产，张志驹未经张志朋及张志英确认单方出卖共有房屋的行为无效，严重损害张志朋作为共有人的利益，亦违背原房屋拥有人张寿兴的真实意思表示，原审判决认定事实错误。原审法院已经查明涉案房产系张志朋、张志驹、张志英及父亲张寿兴在拆除旧房的基础上重建，房产应属四人共有。现张志朋父母均已去世，房产未分割应属共有遗产。原审法院以《房屋登记表》中手写体内容认定张寿兴在去世之前已就涉案房产所有权进行过变更，但张志驹已当庭表示该手写部分文字属其本人冒充父亲张寿兴于后来添加。在笔迹存在明显而重大的争议的情况下，原审法院未经鉴定即认定属张寿兴手书，又未经村集体调查核实房产所有权状况而直接推定张寿兴去世之前已将房产变更至张志驹名下，与事实不符。张志朋二审补充提交的张寿兴去世之前的手书“关于张志驹未经我意见私把西坊1××号楼8层出卖给邓笑丽其子张乐生情况”，足以证实父亲张寿兴去世之前未曾将房产变更至张志驹名下，张志驹签订涉案房屋买卖合同违背张寿兴的真实意思表示。张寿兴死亡后，张志朋的继母及兄弟姐妹们就张寿兴有明确所有权的遗产进行继承权公证，14880号公证书虽未涉及涉案1××号房产，但因1××号房产无产权证明属实，不能公证属公认的事实，原审法院推定涉案房产已经在张寿兴死亡之前作出处分而不属遗产显然缺乏证据支持，该14880号公证书仅能得出涉案房产未经继承分割的结论。因此，本案没有证据表明林某、张志朋、张志英等三个有权继承人放弃了1××号房产所有权的继承权。另外，《投资建楼房合同书》中最后手写条款有“张志朋名下105号楼房”字样，但《湖贝村房屋登记表》中关于105号房的产权人又拟定为“张志驹”，说明××、105号的产权归属并未明确分割而一直处于未确定状态，且张志朋基于生活所需的小额借款，也曾以共有房屋中的一栋在一定期限内的租金收益向案外人抵偿借款，但并未出卖房屋产权，张志朋父亲张寿兴对此仍存有异议，且不能得出此栋房屋必然属于张志朋个人的结论。因此，原审法院依据张志驹于《湖贝村（西坊）房屋登记表》事后添加的手写文字：“本人现将湖贝村西坊1××号房屋产权人更改为儿子张志驹2009年8月20日”，确认1××号房为张志驹名下房屋，并有权转让，属于认定事实错误。三、张乐生未实际支付700万元购房款，张志驹与其签订转让合同的真实目的系将房产为其和另外的案外人向张乐生借款提供抵押担保，张乐生其并未善意取得涉案房屋产权。张志驹银行账户流水显示，2009年8月21日收到148万元款项，张志驹承认曾经另外向张乐生借款23万元，与其本人陈述的向张乐生借款100多万元的事实相吻合；张志朋提交的腾英等人八张借条显示，张乐生共向八名借款人出借49万元，而担保人为张志驹，借款与担保款合计220万元。据此，足以认定张志驹因其本人向张乐生借款，同时又为其他人的借款向张乐生提供担保，而擅自将1××号房屋抵押给张乐生的事实符合逻辑常理。签订买卖合同的实质仅系双方确认抵押行为，并非发生了真实的买卖行为。本案张乐生为防止张志驹逃债，且防范其签订《房屋转让合同》后不履行还款义务又反悔签约，利用当时强势地位要求张志驹，出具远远超过实际收到款项的所谓700万元房款收据，若张志驹“违约”拒绝交房或要求退房，则需赔偿其480万元，以此保障其“债权”安全。原审没有查明张乐生是否有银行转账记录予以佐证，而之前即使一百多万元的借款也需通过银行转账。因此，在张志驹原审当庭否认收到过700万元房款的情况下，原审法院不应仅凭一张收款收据就认定当事人实际收到了巨额房款。四、张志朋并非买卖合同的双方当事人，张志朋以张志驹、张乐生侵害其合法权利为由主张买卖合同无效，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定的情形有根本上的区别，原审法院以此驳回张志朋请求，适用法律不当。此外，由于张乐生已将涉案房屋出租并收取租金，因此，张志驹只需退还已收取的借款和担保款合计220万元本金，张乐生应及时腾退涉案房屋，以维护张志朋的合法权益。
被上诉人张乐生辩称：张志朋上诉请求判决确认张志驹与张乐生2009年8月31日签订的房屋转让合同无效，没有任何的法律依据和事实依据。张志朋有关腾退房屋的请求在一审并未提出，属于二审增加的诉讼请求。张乐生和张志驹都是湖贝村的原居民，双方签订的关于房产的买卖合同是有效的，其依据是村民在宅基地上盖的房屋的流转买卖是受法律保护的，同一集体组织成员买卖宅基地及上盖物业是受法律保护的，可以在同一的集体经济组织内进行流转，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第4条已经明确规定，最高人民法院（1992）民他字第8号批复也认为，农村房屋买卖按约定交付房屋和全部价款的买卖有效，这已经明确了双方的买卖是合法的。至于张志朋的上诉状所提出的涉案房屋是违章建筑的问题，该建筑已经纳入合法建筑物范围内。深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定及试点实施办法已经明确了在深圳市内农村城市化历史遗留建筑的，对于原村民所建住宅内的农村城市化的历史遗留的违法建筑在符合条件的情况下可以认为是合法建筑，可以办理相关的产权登记手续。这个决定是在2009年5月21日通过的，张志驹、张乐生是2009年8月签订的房屋转让合同，从这一点来说，涉案房屋是合法建筑，转让是有效的。原审调取的证据显示张寿兴在去世之前已经将涉案房产转给了张志驹，所以不存在损害他人利益的情况。物权法第106条也明确规定如果受让人是善意的，以合理价格转让的，就是合法的、受法律保护的。所以，张乐生的权利是合法的，也应当依法受到保护。有关公证书的问题，公证书没有涉及涉案房产，也证明涉案房产不是遗产范围内的，在张寿兴去世之前已经做出了处分，房产建设合同上已经明确，105房是张志朋的，××房是张志驹的。请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。
被上诉人张志驹未发表答辩意见。
原审第三人张志英未陈述意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为确认合同无效纠纷案件。国务院1993年11月1日施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定，农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可按照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。根据本案查明的事实，涉案房屋在建造时未办理规划、报建手续，属于违法建筑。张志驹于2009年8月21日与张乐生签订房屋转让合同，将涉案房屋所有权转让给张乐生，因涉案房屋为违法建筑，转让合同的标的物违法，张志驹对涉案房屋也不享有所有权，该合同系以合法形式掩盖转让违法建筑的非法目的，该合同应为无效合同。原审法院认定该房屋转让合同有效，未考虑到涉案房屋系违法建筑，依法应予纠正。
张志朋并非涉案转让合同的主体，无权要求张志驹向张乐生返还购房款，对张志朋要求张志驹返还张乐生购房款220万元的诉讼请求，依法应予驳回。张志朋在二审还请求判令张乐生腾退房屋，因其在一审并未提出该项请求，本院对此不作处理。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，导致裁判错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第267号民事判决第二项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第267号民事判决第一项；
三、确认张志驹与张乐生于2009年8月21日签订的房屋转让合同无效；
本案一审案件受理费16200元，由张志朋负担16100元，张志驹负担100元。二审案件受理费16200元，由张志朋负担16100元，张志驹负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月三日
书 记 员 邹俊辉（兼）