浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
浙绍民终字第1367号
上诉人（原审被告）袁建康。
委托代理人（特别授权）丁岳勇。
被上诉人（原审原告）刘锦根。
被上诉人（原审原告）刘娟兰。
二被上诉人之共同委托代理人（特别授权）丁佳佳。
上诉人袁建康因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2013）绍虞民初字第944号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原告刘锦根、刘娟兰系位于上虞市百官街道王充路533号、535号、537号、539号房屋共同共有人。2010年3月22日，原告刘锦根、刘娟兰与被告袁建康签订《营业房租用合同》一份，双方在合同中约定：甲方（原告刘锦根、刘娟兰）出租给乙方（被告袁建康）的房屋坐落在王充路533号-539号二楼商铺4间（面积及平面布置以房产证为准）。该房屋出租建筑面积为约950平方米，房屋用途为足浴保健，房屋类型为租赁。甲方于2010年3月24日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2010年6月1日起至2016年5月31日止。该房屋第一年年租金为38.8万元，第二年年租金为41.5万元，第三年年租金为44.4万元，第四年年租金为47.5万元，第五年年租金为50.8万元，第六年年租金为54.4万元。乙方应于每年的6月1日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的30%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金3万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方未按时交付租金，经甲方催告后15日内仍未交付的，甲方可书面通知乙方解除本合同。违反合同约定的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。2011年7月1日，被告袁建康向原告出具承诺书一份，承诺房租在每年6月1日前支付，逾期原告有权中止本协议。
另查明，2013年5月30日下午，原告电话通知被告支付第四年租金，被告表示现在在河南，3天赶回来付租金。6月1日中午时分，原告用一辆汽车堵住被告租赁房屋的入口，导致双方纠纷发生。2013年6月3日，原告向被告邮寄房屋租费催讨函一份，内容为：务请你（被告袁建康）于2013年6月18日前，将拖欠未交的全部租金43.5万元，一次性交付本人；否则本人将依照双方于2010年3月22日签订的《营业房租用合同》第九条之约定，提前解除合同，并依法追索所欠租金及违约金。被告袁建康复函内容为：因你（原告方）以锁门、开车堵塞的方式，阻碍我公司足浴店经营的不法行为，给我公司造成较大的经济损失和名誉损失，……，限你在收到本函之日起十五日内，来本公司主动赔礼道歉，并磋商赔偿事宜及结算2013年租费。如逾期，你视为同意将2013年起至租赁期满的租费作为赔偿款，抵充因你上述不法行为给我公司造成的一切经济损失。2013年6月11日，原告再次向被告发函，其内容为：现本人再次向你催告，请你在接本函后15日内付清拖欠的租金，否则本人将依据合同约定，行使单方合同解除权。被告袁建康现已支付原告第四年租金120000元，双方在《营业房租用合同》中约定的房屋租赁保证金30000元，被告已向原告支付。2013年6月1日至2014年5月31日，被告袁建康应当向原告支付的日租金为1301.37元，月租金为39583.33元。
原判认为，原、被告双方签订的《营业房租用合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行合同义务。合同履行期限到来之前，当事人虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不能履行合同，属于预期违约。双方签订的《营业房租用合同》约定被告应于每年的6月1日前向原告支付租金；被告袁建康亦在2011年向原告承诺房租在每年6月1日前支付，逾期原告有权中止本协议；但在2013年5月30日，原告向被告催讨租金时，被告表示3天赶回来付租金，该行为已符合预期违约的构成要件。原告虽采用将车辆堵住被告经营场所入口的不当方式催讨租金，但该行为不足以成为被告拒绝按期交纳租金的理由。即使原告通过不当方式催讨租金的行为给被告造成营业损失，被告亦只能在造成损失的范围内进行抗辩。因此，被告拖欠原告租金的行为已构成违约。原告方已按照《营业房租用合同》约定，通过发函的形式对被告进行催告并给予宽限期，但被告未在合同约定的期限内缴纳租金。原告要求解除合同，并支付2013年6月1日至房屋实际交还日止的租金，符合法律规定和双方合同约定，予以支持。被告已支付的租金120000元，可供租赁的期间为2013年6月1日至8月31日，9月1日至被告向原告返还房屋之日的租金应按照1301.37元／日计算。房屋租赁保证金，由双方按照合同约定进行结算。原、被告约定的违约金数额明显高于原告实际损失，被告袁建康在庭审中对违约金的计算也提出异议，且原告本人催讨租金方式存在不当，酌定将违约金数额调整为40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原告刘锦根、刘娟兰与被告袁建康于2010年3月22日签订的《营业房租用合同》。二、被告袁建康于本判决生效后三十日内，将位于上虞市百官街道王充路533号、535号、537号、539号房屋返还给原告刘锦根、刘娟兰。三、2013年9月1日至被告袁建康向原告刘锦根、刘娟兰返还房屋之日止的租金，按1301.37元／日乘以相应天数，并减去273.96元计算，由被告袁建康于返还房屋之日当天履行。四、被告袁建康向原告刘锦根、刘娟兰支付违约金40000元，于本判决生效后三十日内履行。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2305元，减半收取1152元，由原告刘锦根、刘娟兰负担230元，被告袁建康负担922元。
上诉人袁建康不服一审判决，提出上诉称：一、原审认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人不存在预期违约的情形，而被上诉人存在实际违约和预期违约。我国《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案上诉人在交付租金期限届满前一日因在河南，表示三天内赶回来付租金，这是上诉人因客观原因向被上诉人提出的请求，并非恶意拖欠的故意或明示毁约行为。且被上诉人在收租金未满之日，开车堵塞租用房屋，并明确表示终止租赁合同，其行为已构成实际违约。事后，上诉人多次要求协商，被上诉人迟迟不肯露面，因被上诉人对暴力堵门行为一直未能作出正确认识，所以其预期违约情形一直存在。于是，上诉人唯恐付了全年租金会给自己造成更大损失，也只得按年租金类推交付月租金。上诉人拒交全年租金是自我保护和救济方式，并非不履行合同义务的违约行为。其次，本次纠纷的起因在于被上诉人为达到增加租金而恶意挑起的事端。被上诉人曾多次要求增加租金，遭到上诉人拒绝，为此，被上诉人一直在找变更或解除合同的理由。2013年6月1日，被上诉人以上诉人可能要迟延三天交费为由，开车堵门，强行要求终止合同。被上诉人在一审调解时已明确向承办法官表示增加租金的企图，一审法官不但不批揭被上诉人的不良动机，反而极力作上诉人增加租金的工作。故被上诉人要求解除合同的事由不能成立，一审认定事实黑白颠倒，是非不分。二、一审支持被上诉人的恶意诉讼，有违民事活动的诚信原则，有违司法公正、公平原则。被上诉人为增加租金而挑起事端，本应对本起纠纷承担过错责任和违约责任。即使上诉人会迟延三天付租金，也并非使被上诉人租房合同的目的不能实现，即迟延三天付租金不存在根本违约。原审在无法定解除合同事由的情况下，不顾上诉人对租用房上百万的装璜投入和上百号员工的就业问题，竟然支持被上诉人为三天利息损失而提起的诉请。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回两被上诉人对上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘锦根、刘娟兰答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，上诉人与被上诉人签订的合同中约定付款时间为每年6月1日前，后上诉人曾于2011年拖欠房租，经被上诉人催讨之后才支付，并出具承诺书一份，承诺会在每年6月1日前支付租金，否则被上诉人有权终止房屋租房协议。但上诉人在被上诉人催讨后明确表示无法按时付款，被上诉人是为了防止违约事项的发生才上门催讨，并非为了挑起事端。因为现在付款途径多种多样，上诉人如真在外地，也不会导致其无法按时付款，可以认定上诉人存在预期违约情形。另外，上诉人也从未主动联系被上诉人协商解决。一审法院根据双方的举证，结合客观事实作出的判决是合理公正的。二、被上诉人不存在上诉人所称的违约，也并非恶意诉讼。1、催讨行为并非违约。如前所述，被上诉人是在上诉人预期违约的情况下才上门催讨，催讨过程中，双方发生争执，经民警协调后，被上诉人就离开了，并未造成任何损失。发生争执的直接原因是上诉人不肯按时支付租金。2、正当起诉维护权利，并非恶意诉讼。被上诉人上门催讨后，又分三次发函催讨，给予付款时间的宽限，前后长达一个半月时间，但上诉人仍未付清租金。被上诉人只能通过合理的司法途径来主张收回租金的权利。三、一审法院支持被上诉人的诉讼请求，恰恰是维护民事活动的诚信原则。合同中已明确约定付款时间、未按时付款的违约责任和行使解除权的情形。现上诉人违约，被上诉人有权依照法律规定和合同约定要求解除合同及支付违约金等。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人袁建康在二审中提交：1、照片9张，要求证明上诉人承租被上诉人的房屋之后投入几百万元进行装修，如果解除合同，可能对上诉人极为不公，造成很大损失；2，工资表5页，要求证明如果合同解除，有可能导致上诉人的所有员工失业，不利于社会稳定。被上诉人刘锦根、刘娟兰认为这两份证据与本案无关，因违约本身是上诉人引起的，所以上诉人对违约后果应该有所预知并予以承担。本院认为，上诉人未在法定举证期限内提交上述证据材料，故不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审新的证据，本院依法不作认定。
被上诉人刘锦根、刘娟兰在二审中未提供新的证据。
二审审理查明，除2013年5月31日下午，被上诉人电话通知上诉人支付第四年租金，上诉人表示现在在河南，3天赶回来付租金外，其余事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案上诉人袁建康和被上诉人刘锦根、刘娟兰签订的营业房租用合同系双方真实意思表示，形式合法，内容不违反有关法律规定，应认定为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。我国《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案租赁合同第九条约定，承租方未按时交付租金，经出租方催告后15时内仍未交付的，出租方可以书面通知承租方解除本合同。而合同关于租金支付方式和期限约定，第四年租金47.5万元应于2013年6月1日前付清。现上诉人在2013年5月31日被上诉人电话催讨时表示的是，其将在“三、四天后回来再说”还是“三天内赶回来付清”无法查清，但无论何种说法，上诉人在2013年6月1日前无法支付房租的意思表示清楚。为此，被上诉人2013年6月1日中午前去催讨租金，是出租人依法享有的权利，虽然被上诉人在催讨过程中用车堵门等方式确属不当，但上诉人关于该行为系被上诉人要求终止合同的违约行为的主张，不能成立。此后，被上诉人多次发函催讨，上诉人仍未按约支付全部租金。上诉人的行为已符合双方合同前述第九条所列出租人可以解除合同的情形。原审判决解除双方合同及确定的违约金数额，符合法律规定和合同约定，本院予以照准。上诉人的上诉请求，不能成立，本院不予支持，其所称的被上诉人用车堵门所致损失、装修损失等，应另行解决。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用2305元，由上诉人袁建康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安洁
审 判 员 楼晓东
代理审判员 吕小丽
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 刘莎莎