浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第732号
原告王亚飞。
原告陈杰。
上述两原告委托代理人（特别授权代理）周斌照、何俊。
被告王栋。
被告林天祥。
委托代理人（特别授权代理）章明清、陶月美。
被告杜学钱。
被告谢盈。
委托代理人（特别授权代理）章明清、陶月美。
原告王亚飞、陈杰与被告王栋、林天祥、杜学钱、谢盈房屋买卖纠纷一案，本院于2013年1月29日立案受理。本案依法组成合议庭，于2013年8月20日公开开庭进行了审理。原告王亚飞、陈杰委托代理人周斌照、何俊，被告林天祥、谢盈委托代理人章明清、陶月美，被告杜学钱到庭参加诉讼。被告王栋经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王亚飞、陈杰诉称：原告与被告王栋、林天祥于2012年9月28日签订《房屋买卖合同》一份，约定由被告王栋、林天祥（乙方）以人民币2966315元的价格向原告（甲方）购买位于绍兴市越城区昆仑国际商务中心1幢1104室房屋。合同约定合同签订后乙方支付定金人民币50000元后甲方移交房屋使用权；2012年10月15日之前乙方支付人民币450000元；甲方将房屋过户给乙方完毕之日起一个月内乙方付清余款，并自过户完毕后按银行同期贷款利率向甲方支付余款利息。合同对其他相关事宜亦作了约定。同时被告杜学钱作为担保人在合同上签字同意对过户后未支付到位的余款作保证责任。合同签订后，被告王栋、林天祥依约向原告支付了5万元定金和45万元购房款。原告积极配合完成标的房屋的过户手续，于2012年10月19日完成过户。此后，被告王栋、林天祥在约定付款期限一个月之后，才于2012年12月18日支付部分余款人民币100万元，尚有购房款余款人民币1466315元尚未支付。此外，标的房屋所涉的由两原告预交的物业管理费余额5281元、物业维修基金16153元，合计21434元的相关费用也未补偿给原告。
2013年1月8日，被告王栋向原告出具借条，认可了尚欠购房款的事实，承诺在2013年1月23日前完成付款，并承诺将利息的计算方式变更为：1月23日前以月息3%计算，1月23日后以月息6%计算，被告林天祥、杜学钱亦在该欠条上签字予以认可。但至2013年1月23日，被告王栋、林天祥仍未完成付款，原告又多次联系要求支付剩余房款、利息及其它费用，被告王栋、林天祥却始终不予支付；原告要求被告杜学钱承担保证责任代为支付余款，亦遭到拒绝，至此本案纠纷形成。另查明，被告谢盈系被告林天祥妻子，被告林天祥购买标的房屋应归夫妻共同财产，被告林天祥就本案形成的债务属于夫妻共同债务，故被告谢盈应承担共同还款义务。综上，被告王栋、林天祥应根据房屋买卖合同约定完成付款，并支付因延期付款而产生的约定利息以及其他费用；被告杜学钱应当依约承担保证责任，代为支付被告王栋、林天祥未支付的房款及利息；被告谢盈对被告林天祥需支付的款项承担共同还款义务。现原告诉至法院，请求判令：1、被告王栋、林天祥、谢盈共同向原告支付购房款余款1466315元、物业管理费余额5281元、物业维修基金16153元，并支付判决确定给付之日的购房款利息139850.51元（暂计算至2013年2月22日），各项合计1627599.51元；2、被告杜学钱对前述购房款余额及其利息承担保证担保责任；3、本案诉讼费由被告承担。
被告林天祥、谢盈辩称：诉状中起诉的事实不实，王栋与林天祥在2012年9月28日签订房屋买卖合同是事实，支付了5万定金和45万购房款不是事实，实际是林天祥支付的50万元。原告为了把林天祥作为被告，所以陈述含糊，100万元也是林天祥支付的。原告与林天祥、王栋签订房屋买卖合同，其中林天祥已经支付了150万元，而王栋没有支付其应支付的150万元房款，因此王栋出具了欠条，林天祥和杜学钱作为担保人。原告诉状中陈述王栋向两原告出具欠条，也可知欠款的是王栋，故林天祥不是未付款的被告，应当只是担保人。谢盈是林天祥的妻子，既没有签订购房合同，也没有登记在所有权证中，故与本案无关，请求法院驳回对谢盈的起诉。同时，原告主张的利息不妥。即使主张利息，也应只针对被告王栋，而林天祥只作为欠条的担保人，应当驳回。同时月息3%、6%都远远超过银行同期贷款利率，不应支持。对物业费和维修基金，原告的主张无依据。
被告杜学钱辩称：原告与王栋、林天祥签合同时，被告作为介绍人，出面联系了一下。50万元是王栋在被告办公室支付给陈杰的，当时约定等贷款到位就过户。后来王栋和林天祥一起去申请贷款，谢盈是林天祥的妻子，也要一起申请签名的。林天祥在贷款到位之前已经支付了100万元的房款。林天祥和王栋一起申请200万元的贷款，是以王栋的公司名义去贷款的，贷款到位的200万元由于王栋欠别人钱被挪用掉，林天祥通过各种途径要回了他份额的100万元，其余的房款一直未付，所以王栋就给陈杰出了欠条，被告做了担保。
被告王栋未作答辩，未提交书面答辩状，也未向本院提交证据。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、房屋买卖合同1份，要证明原告与被告林天祥、王栋签订房屋买卖合同，对付款方式、支付利息等进行约定，被告杜学钱进行担保。被告林天祥、谢盈质证认为，真实性无异议。合同上载明“过户后一个月内付清”，不能证明已超过上述时间。被告杜学钱质证认为，无异议。本院认为，该证据符合证据的三性，对该证据予以认定。
2、欠条1份，要证明原告将房屋过户给林天祥和王栋后，被告迟迟未将房款付清，王栋于2013年1月8日出具了一份欠条。被告林天祥、谢盈质证认为，对真实性无异议。欠条载明是王栋欠陈杰150万元钱。原告虽陈述不清楚，但原告协助过户时已经知道是林天祥和王栋各占50%。被告杜学钱质证认为，对真实性无异议。由于王栋也欠林天祥钱，房子过户给林天祥和王栋后，约定欠条由王栋出具，并由被告和林天祥担保。王栋跑掉后，目前房子是林天祥在使用。本院对该证据的真实性予以确认。
3、证明1份、收据1份，要证明原告在2012年12月22日将房屋移交给被告后的物业费和能耗费余额，以及原告支付的物业维修基金。被告林天祥、谢盈质证认为，对维修基金收据真实性无异议，但是在房屋买卖合同中未约定由林天祥和王栋来承担这笔费用，故原告据此主张无依据。对物业公司的证明不予认可，在房屋过户后，物业公司收取物业费应当找实际业主。被告杜学钱质证认为，无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。
被告林天祥、谢盈为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、王栋出具的证明1份，证明讼争房屋的房款中，林天祥部分的房款已经付清，剩余房款应当由王栋付清，与林天祥无关。原告质证认为，该证明系被告当庭提交的证据，已超过举证期限。对证明真实性无法确定，证明显示是2013年2月25日叫王栋的人书写的。书写的内容是诉争房屋有关，但是该证明只是王栋和林天祥之间所做的约定，但没有写是交给谁的，应是两被告的内部约定，但是不能对抗第三人，即本案原告。本案自原告起诉为止，王栋一直避而不见，这份证明出具当时的情况，原告无法知晓，被告林天祥能够拿到这份证明，应当由王栋出庭证明该证明来源的合法性。对于原告来讲，被告林天祥和王栋是一个整体，共同买房，买入后共同共有，只要没有付清房款，两被告应共同承担对原告的付款义务。被告杜学钱质证认为，这是林天祥和王栋之间的约定，被告不清楚。本院认为，该证据系被告林天祥提交的证明，由于该证据的真实性无法确认，本院对该证据不予认定。
2、录音资料1份，证明原告知道王栋和林天祥各半购买诉争房屋。原告质证认为，陈杰与被告林天祥通话时，并没有丝毫意思表示林天祥只是王栋的担保人，所谓的担保人的意图，只是林天祥一厢情愿的意思表示，陈杰没有同意过。被告杜学钱逾期未发表质证意见。本院对该证据的真实性予以确认。
被告杜学钱未向本院提交证据；被告王栋经本院公告传唤，未到庭质证，亦未发表书面质证意见，视为放弃质证权利。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方的陈述，可以认定以下事实：2012年9月28日，原告王亚飞、陈杰与被告王栋、林天祥签订房屋买卖合同一份，约定：原告将其所有的位于绍兴昆仑国际商务中心1幢1104室房屋出售给被告王栋、林天祥，交易价格为人民币2966315元。合同签订后，被告王栋、林天祥交付成约定金5万元（款项到位后，原告将房屋使用权移交给被告王栋、林天祥），2012年10月15日前付原告人民币45万元。余款自原告将房屋过户给被告王栋、林天祥完毕之日起一个月内付清。期间余款部分，被告王栋、林天祥应支付银行同期同类贷款利率给原告，期限为过户完毕后至余款实际付清日止。
经查，合同签订后，被告王栋、林天祥在约定期限内向原告支付了定金5万元及房款45万元。随后，原告协助被告办理了房屋过户手续，并于2012年10月29日完成房屋过户手续。2012年12月18日，被告林天祥向原告支付房款100万元。2013年1月8日，因被告王栋、林天祥未向原告履行合同约定的付款义务，被告王栋向原告陈杰出具欠条一张，载明至2013年1月8日，王栋欠陈杰人民币150万元，2013年1月23日前归还，以具体房屋余款为准；1月23日前以月息三分计，超过以月息六分计。同日，被告林天祥、杜学钱对上述欠条欠款予以担保。
另查明，2011年11月14日，原告王亚飞向绍兴金昌房地产开发有限公司缴纳昆仑商务中心1幢1104室物业维修资金16153元。2012年10月22日，浙江金昌物业服务有限公司昆仑国际物业服务中心出具证明，昆仑国际商务中心1幢1104室业主绍兴美的制冷产品销售有限公司电费已全部结清，物业费和能耗费已结到明年1月31日止，到搬出日为止还剩四个月的物业费和能耗费5281元。
本院认为，原、被告签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，系合法、有效协议，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行义务。关于被告林天祥是涉案房屋买卖合同的主债务人还是担保人的问题，被告王栋和陈杰作为房屋买卖合同的乙方，在与原告鉴定房屋买卖合同时，并未就双方的付款金额或付款比例与原告进行约定，至于王栋与林天祥就付款金额的约定，系双方的内部约定，不得据此对抗原告，故被告王栋、林天祥均系房屋买卖合同的主债务人，原告要求被告王栋、林天祥根据合同约定支付剩余房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告王栋、林天祥尚欠原告购房款人民币1466315元的事实清楚，本院予以确认。关于房屋剩余的物业费和能耗费问题，由于物业费和能耗费系业主根据物业合同向物业公司缴纳的费用，原房屋业主可在业主更换后自行向物业公司主张退还，且原、被告未在房屋买卖合同中对物业费和能耗费予以明确约定，故原告要求被告支付物业管理费5281元的诉讼请求，本院不予支持。对于房屋维修资金是否包含在合同房价中的问题，根据实践和常理，房屋维修资金是依附于不动产之上的，并非是一个单独的物及财产权利，由于双方是二手房买卖，在双方无特别约定的情况下，应认为房屋总价包含了不动产及相关的权利，故原告要求被告支付房屋维修资金16153元的诉讼请求，本院亦不予支持。关于房款利息计算问题，根据合同约定，被告王栋、林天祥应将余款自房屋过户之日起一个月内付清，并支付过户完毕后至余款实际付清日止的银行同期贷款利率的利息。根据欠条约定，2013年1月8日至23日按月息三分计算，2013年1月24日至余款付清之日按月息六分计算，被告林天祥、杜学钱在该欠条上签字应视为对该约定的认可，但因该约定已超出法律允许的范围，故2013年1月8日至余款付清之日止的利息，本院依法调整为按照中国人民银行公告的同期同类贷款基准利率的四倍支付。被告杜学钱作为担保人，应对被告王栋、林天祥的上述债务承担连带保证责任。被告林天祥购买涉案房屋系在其与被告谢盈夫妻存续期间为家庭利益所为，故林天祥支付购房款并承担原告利息损失的债务属林天祥、谢盈夫妻共同债务，被告谢盈对林天祥所欠债务承担共同还款责任。被告王栋经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告王栋、林天祥、谢盈应于本判决生效之日起三十日内向原告王亚飞、陈杰支付购房款人民币1466315元及利息（其中2012年10月30日至2012年12月18日的利息，以本金2466315元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；2012年12月19日至2013年1月7日的利息，以本金1466315元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；2013年1月8日起至本判决确定履行之日止的利息，以本金1466315元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍计算）；
二、被告杜学钱对上述款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告王亚飞、陈杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19448元、公告费560元、财产保全费5000元，合计25008元，由被告王栋、林天祥、杜学钱、谢盈负担23508元，由原告王亚飞、陈杰负担1500元，于本判决生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 虞媛媛
审 判 员 赵钦宇
人民陪审员 万春霞
二〇一三年八月二十九日
书 记 员 赵珠艳
附页：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。