福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第2200号
原告潘志怀，男，1969年7月28日出生，汉族，住南安市。
委托代理人吴寿德，福建文衡律师事务所律师。
被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司，住所地泉州市鲤城区。
法定代表人郭振发，公司负责人。
委托代理人万海龙、林玮，福建尚民律师事务所律师。
第三人泉州市城建国有资产投资有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人石清辉，该公司董事长。
委托代理人蔡书榕、石昀，福建协力人律师事务所律师。
原告潘志怀与被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司（下称五建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月12日受理后，依被告五建公司申请，追加泉州市城建国有资产投资有限公司（下称城建公司）作为第三人，由简易程序转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。
原告潘志怀的委托代理人吴寿德、被告五建公司的委托代理人林玮、第三人城建公司的委托代理人石昀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告潘志怀诉称：原、被告于2011年6月20日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买址在丰泽区商品房一套，建筑面积131.83平方米，总房价款为819983元。合同约定，被告应于2012年6月30日前将经验收合格及符合法律规定的合格商品房交付给原告，否则应按日向原告支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但该商品于2013年3月25日才通过规划验收，且被告至今仍未能将符合法律规定和合同约定的合格商品房交付给原告，已构成了违约。请求判令被告以购房款819983元为基数，自2012年7月1日起至实际交房之日止按日万分之三向原告支付逾期交房违约金（暂计至2013年4月10日逾期交房违约金为69862.55元）。
被告五建公司辩称，一、涉诉房产已经具备合同约定交房条件，被告也已经依约履行了通知交房的义务，涉诉房产之所以至今尚未办理交接手续，完全是由于原告自身的原因造成的，该责任不应由被告承担。涉诉房产已于2012年5月25日通过竣工验收并于同年8月24日通过消防验收，已经具备合同约定的交房条件。被告存在据以延期交房的情形。二、涉诉房产存在据以延期交房的情形，合同约定的雨季及连续雨天可以作为延期交房的情形，2011年6月20日签订商品房买卖合同至具备交房之日止，可以扣除雨天的天数是149天，另一方面本案也存在政府原因及台风依法可以据以延期的情形，这些都是应当扣除的天数。三、原告自身存在违约行为，被告有权迟延交付房产。根据《商品房买卖合同》第十八条之约定，原告应于2012年6月30日前交纳专项维修资金的。原告迟延缴纳，在此情况下被告有权拒绝交付涉诉的房产且不构成违约。四、关于出卖人逾期交房违约责任的约定对出卖人明显不公、且约定过高，请求依法予以调整。综上所述，被告不存在逾期交房的违约情形，原告要求被告承担逾期交房违约责任，依法不能成立，其请求应予以驳回。
第三人城建公司述称，本案纠纷与第三人无关，不论被告是否存在逾期交房的情形，相应的违约责任均应由被告自行承担。首先，根据合同相对性的原理，合同系原告与被告签订的，第三人并非合同的相对方。其次，根据第三人与被告签订的《泉州市城东片区2009-6号安置地块安置房买卖协议》，因逾期交房产生的合同违约责任也应由被告承担。第三，第三人与被告系拆迁安置房回购关系，依协议第三人当然有权收取安置房、商品房的销售款。本案系逾期交房引起的商品房预售合同纠纷，因施工延迟导致的逾期交房责任，应由被告承担相应的责任。
经审理查明：2009年5月31日，被告五建公司与第三人城建公司签订一份《安置房买卖协议》，由第三人提供泉州市城东片区2009-6号安置地块给被告投资建设房屋，建成后由第三人回购。协议签订后，被告在该地块上建成七幢楼房（即海城花苑），并取得其中1＃、2＃楼的商品房预售许可证。2011年6月20日，原告潘志怀与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买址在丰泽区，建筑面积131.83平方米，总房价款为819983元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……。但如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期：施工中遇到重大技术问题；因雨季或连续雨天，影响施工进度的原因。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十八条还约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计10546元，于2012年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。另双方在附件六《合同补充协议》第三条第2项还约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任。第六条关于通知的约定，买受人保证合同及补充协议所填写的地址（本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达地址）等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起通知无法送达的责任由买受人承担。合同及本补充协议中提及的《入伙通知书》出卖人可以采用书面、挂号信、报纸公示等形式通知。采用的通知形式三日内视为通知送达。合同签订后，原告依约支付了购房款。被告于2012年6月29日在《泉州晚报》上公告《交房通知》，告知海城花苑1号楼2号楼已具备交付条件，通知业主于同年8月31日前携身份证、合同、已缴交专项维修资金银行交款凭证原件前来办理交房相关手续。被告于2012年4月27日按合同确认的地址向原告邮寄交房通知书。另原告于2013年6月14日与被告办理房屋交付手续。
另查明，诉争房屋已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2012年8月24日通过消防验收合格。原告于2012年7月10日向被告缴交专项维修资金。
上述事实有双方提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消除验收意见书》、《交房通知》、《省内特快专递邮件详情单》、《收款收据》等证据及双方的陈述证实。
双方争议的焦点在于：1、诉争房屋是否具备交付条件。2、被告辩称的可以延期交房的事由是否成立。
关于焦点1，原告认为，涉诉房产虽然通过了五方验收及消防验收，但未通过环保、人防、规划等其他单项验收，也未取得建设行政管理部门出具的《验收备案证明书》，房屋还不具备法律规定及合同约定的交付条件，因此，尽管被告通知原告交房，但不是有效的通知，另外，被告没有收到原告邮寄的交房通知。
被告认为，根据双方合同第八条约定，诉争房屋已在通过消防验收之后即具备交付条件，原告主张的规划、人防、环保、备案等相关规定是建设部门用于规范开发商行政管理方面的，不能作为判断诉争房产是否具备交付条件的依据。
本院认为，诉争房屋已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2012年8月24日通过消防验收合格，符合原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条中关于房屋交付条件的约定。原告主张的强制性规定如规划、人防、环保方面的验收双方合同中并未约定，因此，诉争房屋在通过消防验收之后即具备双方约定的交付条件。被告虽然于2012年6月29日在《泉州晚报》上公告《交房通知》通知业主办理交房手续，但此时诉争房产尚未符合合同约定的交付条件。诉争房产直到2012年8月24日通过消防验收合格后才符合合同约定的交付条件，被告在诉争房产通过消防验收符合交付条件后，未另行通知原告交房，直至2013年4月27日才按合同约定的地址向原告邮寄交房通知书，按双方签订的《合同补充协议》第六条的约定，不论原告是否收到，送达时间应为2013年4月30日，故被告直到2013年4月30日才尽到通知原告交房的义务，造成交房延误责任在于被告。
关于焦点2，被告认为，合同约定连续雨天及台风、停水停电、交通管制、高考可以作为延期交房的事由。原告迟延缴纳专项维修资金，在此之前被告可以履行先行抗辩权不予交房。
原告认为，按合同约定，被告没有证据证明诉争房产在施工的过程中存在不可抗力且被告有书面告知原告，被告也未举证证明诉争房产在施工中遇到技术问题。按被告提供的竣工验收证明，诉争房产在2012年5月25日前就已经如期完成了施工，五建公司所提的据以延期交房的事由均未对诉争房产的施工产生任何影响。因此，被告主张的据以延期交房的事由不能成立。此外，专项维修资金的缴交时间与交房时间是相对应的，在被告履行交房义务之前，原告没有先交付专项维修资金的义务。
本院认为，根据双方合同约定，因雨季或连续雨天，影响施工进度的原因可作为出卖人据实予以延期交房的事由，因此，从合同签订时起到约定的交房时间，具有连续雨天可以作为延期交房的事由。根据泉州市气象台提供的气象资料，自2011年6月20日至2012年6月30日，泉州市区连续雨天119天，属于双方约定可以延期交房的事由，即被告可延期至2012年10月27日交房。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本院认为，停水停电、交通管制均属于被告在施工过程中可以且应当预见、避免、克服的，不属于不可抗力。故对被告抗辩合同约定停水停电、交通管制、高考可以作为延期交房的事由的主张，本院不予采纳。自然灾害是我国立法和司法实践中认同的典型的不可抗力现象，是指独立于人们意志以外发生的事件，是人类的预见力和防范力在合乎情理的条件下所不能及的，或至少是防止或避免不了的。台风作为自然灾害的一种，属于合同约定的不可抗力的事由，但依照合同约定被告遭遇不可抗力，应在发生之日起30日内书面告知原告。被告没有证据证明其有在台风发生之日起30日内书面告知原告，应承担举证不能的责任。故对被告辩称合同约定台风属于不可抗力可以作为延期交房的事由不予支持。综上，讼争房产的交付时间可以延期119天，即延至2012年10月27日前。
综上，本院认为，被告五建公司具有诉争房屋的商品房预售许可证，原告潘志怀与被告五建公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。有效合同对双方均有约束力。根据合同约定，自2011年6月20日至2012年6月30日，泉州市区连续雨天119天，属于双方约定可以延期交房的事由，故讼争房产的交付时间可以延至2012年10月27日。2012年8月24日诉争房屋已具备交付条件之后，被告直至2013年4月27日通过邮政特快专递通知原告交房，通知时间按双方约定应为2013年4月30日，拖延期间责任在于被告。根据合同约定第九条约定，被告应按日向原告支付自2012年10月28日起至2013年4月30日止按已付款819983元的万分之三的逾期交房违约金45509元。被告辩称违约金过高，缺乏依据，不予采纳。原告请求被告支付逾期交房违约金合法合理，应予支持。被告虽申请追加城建公司作为本案第三人，但原、被告于庭审中均未对第三人提出主张，且根据被告与第三人之间的协议，两者属于不同的法律关系，本案中第三人无需承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条第一款的规定，判决如下：
一、被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告潘志怀逾期交房违约金45509元；
二、驳回原告潘志怀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1547元，由原告潘志怀负担539元，由被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司负担1008元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 张文智
审 判 员 王伟坤
人民陪审员 郭丽娜
二〇一三年十月十四日
书 记 员 王 琼
附注引用主要法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。