上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3357号
第一原告贺琛。
第二原告俞蕾。
委托代理人贺琛。
被告上海金地物业服务有限公司。
法定代表人陈楠。
委托代理人张梅英。
委托代理人林勇。
原告贺琛、俞蕾诉被告上海金地物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法由审判员王美芳进行审理。2014年11月12日，本案进行了公开开庭审理，第一原告贺琛并作为第二原告俞蕾的委托代理人、被告上海金地物业服务有限公司的委托代理人张梅英、林勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺琛、俞蕾诉称：2012年9月15日，原、被告签订《临时管理规约》该规约第二部分关于物业的使用中第八条第十一项及附件第一条和第二条关于“禁止搭建遮阳遮雨、不得封闭阳台等”的规定，系被告拟定，属格式条款，限制了原告的法定权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第四条之规定，阳台属于原告物权范围，原告对阳台享有专有所有权，原告封闭阳台亦是对其物权的处分行为。另根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的立法指导思想及相关法律规定，原告为消费者，被告为经营者，应优先考虑对消费者利益的保护，故该些条款应属无效。原告封闭阳台，虽出于对安全及卫生等因素的考虑，但原告也已经充分考虑了小区的销售及美观问题，采用了无框封闭的方案，并未损害小区其他业主的合法权益。故原告诉诸法院，要求判令：原、被告签订的金地天御《临时管理规约》第二部分关于物业的使用第八条第十一项及附件第一条和第二条中关于“禁止搭建遮阳遮雨、不得封闭阳台等”规定无效。
被告上海金地物业服务有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。《临时管理规约》对于物业管理区域内的各业主和使用人均有约束力，原告作为单独一户业主，无权行使对规约内容的变更。原告所购房屋的阳台属于开放阳台，在房地产权证上仅登记一半面积，另一半属于共有面积，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及第八条的规定，原告对阳台并不具有完全的所有权。阳台属于楼房外立面的一部分，原告基于专有权提出封闭阳台的要求貌似在自由权益范围内，但该要求会改变楼房外立面，导致建筑物外观的美观度下降，侵害其他业主的共有权，故在《临时管理规约》中约定了不得封闭阳台等内容。《临时管理规约》是原、被告在合意基础上签订，而原告对于阳台并不享有全部权利，故而不能推断临时管理规约的条款侵害了其专有权。
经开庭审理查明：2010年9月19日，案外人上海金深房地产开发有限公司（以下称金深房产）与被告签订《前期物业服务合同》，约定由被告对金地天御苑进行物业管理服务。该合同中金深房产授权被告对业主、物业使用人违反《业主临时公约》的行为进行劝阻、制止。上述合同到期后，双方于2013年9月1日签订关于《金地天御苑城前期物业服务合同》延期协议，约定：合同期限延期自2013年9月18日起至金地天御苑城小区业主大会成立且与新选聘的物业公司签订物业服务合同止。合同其他内容继续生效，服务标准以及收费标准均按照《金地天御苑城前期物业服务合同》执行。
另查明：2010年11月27日，两原告与案外人金深房产签订《上海市商品房预售合同》，约定两原告向金深房产购买位于上海市青浦区徐泾镇叶联路某室房屋（即本案系争房屋）。金深房产已选聘被告对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》，两原告与金深房产已签订了《天御苑临时管理规约使用公约》。该合同附件五中《临时管理规约》第二部分第八条第十一项约定：禁止封闭阳台，在室外（如绿化、道路等公共部位）设置晒衣架、花架等延伸物。该规约附件第一条约定：业户不得在阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井内搭建建筑物、构筑物（含开挖地下室、禁止任何形式封闭采光井、搭建遮阳、遮雨、遮光棚、太阳能热水器等）；第二条约定：不得封闭阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井；不得在露台、采光井、庭院内搭建阳光房。两原告并签署承诺书，内容为：“本人（单位）已详细阅读并理解建设单位上海金深房地产开发有限公司制定的《临时管理规约》及《金地天御苑住宅阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井使用规定》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”
再查明：被告向系争房屋所在小区业主发放的物业服务生活宝典中包括《临时管理规约》，该规约第二部分关于物业的使用第八条第十一项约定：禁止封闭阳台，在室外（如绿化、道路等公共部位）设置晒衣架、花架等延伸物。第五部分附则第三十条约定：本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日起生效，至业主大会成立并通过相关管理规约后终止。该规约的附件第一条约定：业户不得在阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井内搭建建筑物、构筑物（含开挖地下室、禁止任何形式封闭采光井、搭建遮阳、遮雨、遮光棚、太阳能热水器等）；第二条约定：不得封闭阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井；不得在露台、采光井、庭院内搭建阳光房。原告俞蕾于2012年9月15日在《临时管理规约承诺书》上签字，并承诺：“一、确认已详细阅读上海金地物业服务有限公司天御苑客户服务中心制定的《临时管理规约》及《金地天御苑住宅阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井使用规定》；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守上述内容；三、本人同意承担违反《临时管理公约》及《金地天御苑住宅阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井使用规定》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反《临时管理规约》及《金地天御苑住宅阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井使用规定》的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业受让人签署的《临时管理规约》及《金地天御苑住宅阳台、露台、底层庭院、下沉式庭院、采光井使用规定》承诺书并送交建设单位或物业管理企业。”被告在同页上加盖了公章。
还查明：2014年8月，两原告就相同事宜向本院提起诉讼。本院以（2014）青民三（民）初字第2513号案立案受理，后两原告撤回起诉。系争房屋于2014年9月9日取得房地产权证，现权利人登记为两原告。
以上事实，由原、被告的陈述，两原告提供的《物业服务生活宝典》、上海房地产权证，被告提供的《上海市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》及延期协议、《房屋土地权属调查报告书》，及本院出示的（2014）青民三（民）初字第2513号庭审笔录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，两原告表示：原告房屋阳台面积确是计算一半，但从一物一权的原则来说，不论面积如何计算，阳台是房屋不可分割的部分，原告享有专用所有权。被告的管理规约为格式条款，未与原告进行协商，其中有关封闭阳台的条款排除了原告的权利，故原告认为该些条款无效。
被告表示：原告认可现房屋的阳台是计算一半面积，而专有权是以权属登记面积为准。被告认可该条款是格式条款。原告认为不允许业主封闭阳台的条款排除了其权利，但原告并无该权利，故不存在排除其权利的说法。根据住宅室内装饰装修管理办法第5条第5项、第6条，城市市容和环境卫生管理条例第10条及上海市的相应规定，虽然封闭阳台不属于违章建筑，但该行为已经违反了小区管理的规定。被告作为物业公司是对小区进行管理，小区的权利属于全体业主，如要变更相关规则需要征得一定比例业主的同意。
根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，两原告与案外人金深房产签订的《上海市商品房预售合同》，以及被告与金深房产签订的《前期物业服务合同》，均系合同当事人真实意思的表示。在《上海市商品房预售合同》中约定了金深房产已选聘被告对原告所购房屋进行物业管理，并已与被告签订了《前期物业服务合同》，故被告与金深房产签订的《前期物业服务合同》对原告具有法律约束力。被告依据前期物业管理合同内容与原告签订了《临时管理规约》，该规约中对封闭阳台的事宜进行约定，两原告也签字认可并承诺执行。现两原告以该规约中有关不允许业主封闭阳台的条款排除了业主的专有权利，要求确认无效的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十条、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：
原告贺琛、俞蕾要求确认原、被告签订的金地天御《临时管理规约》第二部分关于物业的使用第八条第十一项及附件第一条和第二条中关于“禁止搭建遮阳遮雨、不得封闭阳台等”规定无效的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一四年十二月二十四日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。