河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终1165号
上诉人（原审被告）：丁全立，男，汉族，1976年12月25日生，住洛阳市洛龙区。
被上诉人（原审原告）：吴兴武，男，汉族，1969年10月26日生，住洛阳市涧西区。
委托代理人（特别授权）：底晓辉、杜红强，河南达兴律师事务所律师。
原审被告：段洁惠，女，汉族，1978年3月18日生，住洛阳市洛龙区李楼乡城角村*组**号。系丁全立的妻子。
委托代理人：丁全立，男，汉族，1976年12月25日生，住洛阳市洛龙区李楼乡城角村*组**号。
上诉人丁全立与被上诉人吴兴武、原审被告段洁惠租赁合同纠纷一案，吴兴武于2015年5月12日向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，请求判令：一、丁全立、段洁惠支付租金41600元及利息（暂计至2015年4月30日，并主张从2015年5月1日开始按照每月租金8800元支付至房屋实际返还之日止的租金）；二、案件诉讼费由丁全立、段洁惠负担。原审法院经审理，于2015年10月14日做出（2015）洛龙民初字第1244号民事判决。丁全立不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人丁全立并作为原审被告段洁惠的委托代理人，被上诉人吴兴武的委托代理人底晓辉、杜红强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年3月24日，吴兴武作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的丁全立签订《房屋租赁合同》一份，丁全立承租吴兴武位于洛阳市洛龙区开元大道248号1幢12-15号房产，建筑面积214.77平方米，双方按照220平方米计算租金，月租金8800元，年租金105600元；租赁期限12个月，自2013年4月1日起至2014年3月31日止。同日，吴兴武与丁全立签订《移交单》一份，吴兴武将上述门卡、电卡、钥匙等进行了移交。上述合同期限到期后，丁全立继续承租吴兴武的房屋，但双方未续签合同，仍按原合同月租金8800元执行，即每年105600元。2015年3月31日，吴兴武之妻李孝利向丁全立发出书面通知，称租期已到，房屋收回，并对丁全立所承租的房屋另行加锁，限期丁全立于2015年4月8日前答复。吴兴武称，在后期双方未续签合同的期限为一年，但丁全立仅支付了72800元，剩余房租32800元（105600元一72800元）截至到2015年3月31日止未付，算上2015年4月的租金8800元，丁全立尚欠房屋租金41600元未付，并要求从2015年5月1日继续计算房租至房屋实际返还之日止。审理中，当事人的意见分歧较大，致调解不能。原审法院另查明，丁全立与段洁惠系夫妻关系，吴兴武以丁全立拖欠房租系夫妻共同债务为由，追加段洁惠为被告参加诉讼。
原审法院认为：吴兴武与丁全立于2013年3月24日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同到期后，虽双方未再续签合同，但仍依照上述合同的标准履行，视为原租赁合同的延续，原审法院予以确认。在后期双方未签订书面租赁合同的一年期间里，丁全立已付租金72800元的事实，因原审法院庭审中丁全立不持异议，原审法院予以确认，故截止到2015年4月31日的租金余额41600元，原审法院予以认定。关于吴兴武主张的从2015年4月1日开始至房屋实际交付之日止的房租，原审法院认为，吴兴武虽提出收回房屋的主张，但丁全立并没有实际交付房屋，吴兴武的应得收益并没有得到实现，故吴兴武的主张原审法院予以支持。关于丁全立辩称，应从已付房租中扣除6平方米的租金的意见，因在双方的租赁合同中已明确约定按220平方米计算租金，系双方的真实意思表示，故对此辩驳意见原审法院不予采纳。丁全立与段洁惠系夫妻关系，没有证据证明丁全立欠吴兴武的租金为个人债务，因此该债务应为夫妻共同债务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、丁全立、段洁惠于判决生效之日起十日内支付吴兴武房屋租金41600元，并自2015年5月1日按每月租金8800元支付至房屋实际交付之日止。二、驳回吴兴武的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元、保全费520元，由丁全立负担。
丁全立不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院故意歪曲事实，偏袒吴兴武。合同租赁期限届满后续延一年至2015年3月31日，合同约定房屋面积是220平方米，每平方米每月40元，每月房租为8800元，签订房屋租赁合同时，吴兴武并未提供房产证，仅仅口头承诺其房屋面积为220平方米，在使用房屋期间，丁全立到物业公司查询得知租赁房屋面积仅为161平方米，吴兴武不仅在签订合同时存在欺诈，还将公用的消防通道用门封闭在其房间里以达到多收房租的目的，这不仅让丁全立每月多承担了近60平方米的房租，还因占用消防通道给丁全立带来巨大麻烦，丁全立在2015年3月31日前多次通知吴兴武协商多收房租等事宜，并告知其如解决不了将不再承租该房屋，2015年3月31日吴兴武却把房屋强行收回并将大门上锁，丁全立要求当日将办公家具等搬出，房租问题另行解决，可是吴兴武却不同意，2015年7月2日，丁全立再次到吴兴武收回的房屋门口，电话通知吴兴武要求将被扣押的物品取回，但被拒绝双方还在门口发生了冲突，公安机关出警，最终丁全立也没能把物品取回，原审庭审审理中丁全立才从吴兴武代理人的口中得知，丁全立价值百万的奥迪A8轿车被他人抢夺也系吴兴武指使，其为索要房租扣押丁全立的办公用品和指使他人抢夺丁全立豪华汽车的行为应当受到法律的制裁。原审判决故意回避案件事实，并没有将该案件真实情况予以查明，对丁全立表述事实和答辩内容只字不提，原审法院是在故意偏袒吴兴武。2、原审法院有法不依。首先，原审法院计算2015年3月31日前的房租是错误的，房租的计算应扣除2013年4月1日以来每月多交的近六平方米的房租。其次，2015年3月31日吴兴武已经把房屋收回并直接占有，丁全立多次要求返还被扣押的办公用品均被拒绝，原审审理中，丁全立多次提出要求吴兴武返还扣押的办公用品依然被拒，吴兴武系自己的过错导致其租金的损失，其能租而不租一直让自己损失在扩大，原审判决丁全立承担2015年3月31日后的房租没有法律依据。综上所述，请求撤销原审判决，查清事实，依法改判或者发回重审；并由吴兴武负担案件诉讼费用。
吴兴武答辩称：1、丁全立承租房屋时已经对所承租的房屋进行实际勘验，且合同明确约定按照220平方米计算租金，该约定不违反法律规定也符合客观实际，至于丁全立按照多大面积交纳物业费与本案无关，现丁全立以面积存在差异为由不支付房租，显然不成立。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。2、2015年3月31日租赁期限届满，丁全立拖欠当年房租未交，吴兴武无奈只能将出租房屋上锁，期间，双方协商过，吴兴武针对丁全立所提出的租赁面积与实际不符的异议出示相关证据材料，丁全立无话可说但仍不交纳拖欠的房租。丁全立并未协商相关事宜，吴兴武多次联系丁全立催交房租，但丁全立不接电话不回短信，拒绝协商解决纠纷，吴兴武无奈诉至法院请求支付拖欠的房租。原审审理中，吴兴武通知丁全立到场将房屋门禁交付并一同打开房门解决问题，吴兴武于2015年7月1日在物业公司及公安机关在场的情况下打开租赁房屋，发现有大量加盖城角村村委会印章的空白稿纸，并于当天下午6点通知丁全立，丁全立接到短信后到场并自行报警，但公安机关到场询问后，让丁全立在接警记录上签字，丁全立拒绝签字并离开，吴兴武随即在出租房屋加了门锁，但被丁全立另行加锁，吴兴武于2015年7月14日向公安机关报案。3、吴兴武从未指使他人抢丁全立的车，丁全立的主张不属实。综上，原审判决正确，请求维持原审判决。
二审审理中，本院组织双方当事人进行调解，但双方当事人差距过大，无法达成一致。
二审经审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为：吴兴武与丁全立签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。租赁期限届满后，虽双方未再续签书面合同，但仍依照上述合同的标准履行，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。
不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，吴兴武于《房屋租赁合同》期满后一年租赁期满日即2015年3月31日向丁全立发出书面解除租赁合同、收回房屋的通知，丁全立未提出异议，应当视为同意终止租赁合同，丁全立应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租赁期间届满前即截止2015年3月31日前尚欠的房租32800元。至于丁全立上诉主张其每月多交近六平方米的房租应当予以扣除的问题，丁全立并未提交有效证据证明其该项主张，根据“谁主张谁举证”的证据规则，丁全立应当承担举证不能的不利后果。
关于丁全立是否应当支付2015年3月31日之后房租的问题。丁全立上诉主张2015年3月31日租赁期满，租赁房屋被吴兴武锁住，该房屋已经被吴兴武收回并直接占有，还扣留了丁全立的办公用品，丁全立不应当支付2015年3月31日之后房租。本院认为，吴兴武于2015年3月31日提出收回房屋的主张，丁全立虽未提出异议，但并没有实际交付租赁房屋，至今仍实际占用租赁房屋未归还吴兴武，致使吴兴武房屋应得收益无从实现而造成租金损失，原审法院依照《房屋租赁合同》约定的租金标准判决丁全立承担其实际占用期间给吴兴武造成的租金损失，是正确的。
至于丁全立上诉主张其车辆及办公用品被吴兴武强行扣留，造成其巨大损失的问题。本案系租赁合同纠纷，丁全立的该项上诉主张系侵权之诉，与本案不属于同一法律关系，本院对此不予审理，丁全立可以另行解决。
综上，上诉人丁全立的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费840元，由上诉人丁全立负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郏文慧
审 判 员 邱平平
助理审判员 杨献民
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 任 君