荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂沙市民初字第00198号
原告（反诉被告）：刘兰香
委托代理人：肖献忠
被告（反诉原告）：谭中文
委托代理人：李世雄
委托代理人：徐春松
原告刘兰香与被告谭中文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘兰香及其委托代理人肖献忠，被告谭中文及其委托代理人李世雄、徐春松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘兰香诉称：2012年1月3日，原被告签订门面出租合同，约定原告将门面租给被告使用，合同约定租期为3年，每年租金为15000元，现合同已经到期，原告要求收回出租房屋，但被告至今不予腾退，为此，原告为了维护自己的合法权益，诉至人民法院，请求判令：1、被告立即腾空位于荆州市沙市区江津中路洪垸小区38栋南门1楼1号（半边）房屋、恢复原状并向原告予以返还。2、判令被告自2015年1月3日起至被告返还上述房屋止，按每月1250元的标准向原告支付占用使用费。3、被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）谭中文辩称：我方对腾退房屋没有意见，但对腾退房屋造成的损失我方认为应当由原告承担。
被告（反诉原告）谭中文反诉称：2012年1月3日，原被告签订门面出租合同，对违约责任、付款方式等权利义务作出约定，合同签订后，被告因原告阻挠未能转租门面，支付了案外人吕国萍8000元违约金，并且由于水果店无法正常经营，减少了约3000元的经营收入，此外，反诉人在前任转让该租赁合同的同时支付了转让费21000元，原告应当赔偿损失，请求判令：1、判令原告返还租房押金3000元。2、判令原告赔偿违约金7000元。3、判令被反诉人赔偿反诉人转让金21000元。4、诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）刘兰香辩称：反诉人的反诉请求无事实和法律依据。押金3000元属实，但反诉人未按期归还门面，故无权要求返还押金。反诉被告未收取反诉人的转让金，故无返还转让金的义务。反诉被告干扰其经营的事实不成立。
原告刘兰香为支持其诉讼请求，本诉、反诉一并向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
1、原告身份证；证明原告诉讼主体资格。
2、人员基本信息；证明被告的基本情况。
3、房屋产权证、土地使用权证；证明原告系诉争房屋的合法所有人。
4、门面出租合同及证明；证明双方房屋租期已到，被告逾期归还房屋已构成侵权。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3无异议；证据4真实性无异议，对证明目的有异议，认为达不到原告的证明目的。
被告谭中文为支持其主张，本诉、反诉一并向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
1、谭中文身份证复印件；证明反诉人的身份及诉讼主体资格。
2、《门面出租合同》；证明被告与原告双方于2012年1月签订为期三年的门面租赁事实。
3、《转让合同》；证明反诉人在合同履行期内与吕国萍签订的转让事实。
4、证人吕国萍证明两份、收条及身份证复印件；证明吕国萍与反诉人签订转让合同及履行的事实。
5、证人熊章建证明及身份证复印件；证明反诉人在接收租赁房屋时交给前任租赁人转让费21000元的事实。
6、证人刘太元的证明及身份证复印件；证明反诉人为其在租赁房屋进行装修的事实。
7、照片4张；证明被反诉人故意干涉反诉人正常经营的事实。
8、被告的陈述及众人签名、租金收据；证明原告给被告造成损失的事实。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，认为能够说明双方合同到期，被告占用房屋的行为构成侵权的事实。对证据3有异议，该协议书原告并不知晓，是在未经原告同意的情况下转租，对其真实性也有异议。证据4、5、6的真实性无异议，但是认为不能达到原告的证明目的。证据7真实性无异议，对证明目的有异议，原告的声明只是提前告知其合同到期收回门面，并非干扰其经营。证据8被告当事人的陈述不应作为证据使用，对租金收据是合同期内的租金，应该缴纳，不能作为其没有侵权的依据。
被告在法定期限内申请证人吕国萍、熊章建、刘太元出庭作证。证人吕国萍的证言的内容为被告因不能转租，收取了违约金8000元；证人熊章建的证言的内容为2014年10月11日，原告有阻扰被告转租门面的行为，并且被告还给付了前承租人21000元；证人刘太元的证言内容为被告花费16000余元装修了诉争门面。
综合双方当事人的质证意见，本院对原、被告提交的证据的证明效力分析认定如下：
原告提交的证据内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院对其证明效力予以确认。
被告提交的证据1、2、3、4、7，证据内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。被告提交的证据5，该份证人证言所叙述的21000元转让款与本案无关，但是其叙述原告有阻扰被告转租门面的行为能够与被告提交的证据7照片相互印证，本院对被告提交的证据5的证明效力部分予以确认。被告提交的证据6，其没有向原告主张装修费用，故本院对该组证据的证明效力不予确认。被告提交的证据8，该组证据不能证明原告给被告造成了损失，对该组证据的证明效力，本院不予确认。
被告谭中文申请的证人吕国萍的证言虽然能够说明吕国萍收受了被告8000元，但是结合被告的叙述，8000元中有4000是返还的押金，有4000元是违约金，故本院对证人吕国萍的证言的真实性予以确认，但是对证明效力予以部分确认。证人熊章建的证言，中叙述的21000元转让金，并不是被告交给原告，该转让金与本案无关，但是其证言结合被告提交的证据7，能够说明原告阻扰被告转租，本院对证人熊章建的证言的证明效力部分予以确认。证人刘太元的证言虽然能够证明被告为该门面支付了一定的装修费用，但是根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，相关装修费用被告不能向原告主张权利，且证人也不能准确叙述装修费的具体金额，本院对证人刘太元证言的证明效力不予确认。
依据本院确认的有效证据，综合双方当事人陈述，本院查明以下案件事实：
原、被告双方于2012年1月3日签订《门面出租合同》一份。合同约定：原告将其位于荆州市沙市区洪垸一区38栋南门1楼1号的房屋租给被告谭中文使用，租期为3年（2012年1月3日起至2015年1月2日止），租金每年15000元，原告同意被告转让门面……转让时双方必须在场。合同签订后，原告将门面交付给被告使用，合同期内租金被告已经全部缴纳。现租赁合同期满，双方就腾退问题无法协商一致，故而成诉。
另查明：2014年10月6日，被告与案外人吕国萍签订《门面转让协议》，约定被告将诉争门面转租给案外人吕国萍，吕国萍随即缴纳了4000元押金。2014年10月11日，原告不同意被告转租门面，导致被告返还4000元押金给吕国萍，并赔偿了吕国萍4000元违约金。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现原被告签订的租赁合同期满，原告要求被告恢复原状、腾退房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告对该租赁物享有合法物权，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”故原告请求被告参照以前的租金标准给付房屋占用费的请求有事实和法律依据，本院予以支持。
根据原、被告签订的门面出租合同的约定，被告有权转租门面，现因原告不同意转租，导致被告退还案外人吕国萍押金4000元，并支付了其违约金4000元，被告支付的4000元违约金损失原告应当承担赔偿责任。租赁合同期满，根据原、被告双方签订的门面出租合同第6条的约定，该押金应当退还给被告，被告要求原告返还3000元押金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张原告应当赔偿21000元转让金，但是该转让金系被告交付给前承租人，并没有交付给原告，原告就上述转让金不承担赔偿责任，被告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。经过庭审调查，被告申请的证人刘太元叙述被告为该门面进行了装修，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十二条之规定，该装修费用不应由原告承担，并且被告也没有向原告主张装修费用，本院对装修费用的问题不予审理。
综上，被告应当腾退房屋并交付给原告，并从2015年1月3日起按每月1250元计付房屋的占有使用费；原告应当返还被告3000元押金，赔偿被告4000元，共计给付7000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》一百零七条、二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）谭中文于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于荆州市沙市区洪垸小区38栋南门1楼1号的房屋恢复原状，腾退并交付给原告（反诉被告）刘兰香；
二、被告（反诉原告）谭中文从2015年1月3日起至房屋实际腾退之日止按每月1250元的标准给付原告（反诉被告）刘兰香房屋占用费；
三、原告（反诉被告）刘兰香于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）谭中文7000元；
四、驳回被告（反诉原告）谭中文的其他诉讼请求。
如原、被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费500元，由被告（反诉原告）谭中文负担。反诉案件受理费288元，由原告（反诉被告）刘兰香负担66元，由被告（反诉原告）谭中文负担222元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号：260201040006032，开户行：农业银行荆州市分行直属支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 周备
审判员 李娅
审判员 张华
二〇一五年六月八日
书记员 黄炼