北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00186号
上诉人（原审原告）中国人民解放军北京军区士兵招待所。
法定代表人宁继勇，所长。
委托代理人邓亚锋，北京市荣德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宋国良，男，1958年1月8日出生。
委托代理人秦健，北京金台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张进，女，1961年12月27日出生。
委托代理人秦健，北京金台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宋吉，男，1985年10月6日出生。
上诉人中国人民解放军北京军区士兵招待所（以下简称士兵招待所）因与被上诉人宋国良、张进、宋吉排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人士兵招待所之委托代理人邓亚锋，被上诉人宋国良、张进、宋吉及宋国良、张进之委托代理人秦健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，士兵招待所起诉至原审法院称：宋国良系地方人员，其于1996年10月12日与士兵招待所（当时名为北京军区第三招待所）签订了编号为960065的《住房租赁协议书》（以下简称涉案协议），双方约定由宋国良租住士兵招待所所属的位于北京市××小区118号楼5单元503室房屋（以下简称涉案房屋）。涉案协议中未约定租赁期限，故双方均有解除涉案协议的权利。宋国良自2012年1月1日起未向士兵招待所交纳租金，经士兵招待所多次催要，其均置之不理。为此，士兵招待所于2014年3月17日向宋国良送达了解除涉案协议通知书解除了涉案协议，并要求宋国良于10日内腾空涉案房屋并交回士兵招待所。但宋国良、张进、宋吉至今仍占用涉案房屋，拒绝搬出。故士兵招待所诉至法院，要求：一、宋国良、张进、宋吉限期腾退涉案房屋；二、宋国良、张进、宋吉补交房租4768.56元（自2012年4月18日至2014年4月18日期间欠付的房租，按地方公租房标准每平方米每月3.05元计算），并支付延期交纳房租的违约金476.86元；三、宋国良、张进、宋吉给付房屋使用费（按同时期同地段同户型房屋租金标准每月6221.6元计算自2014年4月18日至实际腾退之日）。
宋国良、张进、宋吉辩称：1993年，北京军区华戎实业开发中心（以下简称华戎中心）因拆迁需征收宋国良家自建约300平方米的住房，并同意为宋国良安置一套位于北京市××118号楼的三居室。同年3月，华戎中心与宋国良签署了协议书，约定安置给宋国良位于北京市××118号楼的三居室一套。1996年10月12日，华戎中心给宋国良办理了涉案房屋的住房证，因为在1998年国家实行房改政策之前，公房安置政策只存在安置房屋的使用权，不存在安置房屋的所有权。所以即使宋国良、张进、宋吉未取得涉案房屋的所有权，但宋国良、张进、宋吉系因拆迁安置而入住涉案房屋，是有依据且合法的，不存在妨害的问题。宋国良、张进、宋吉居住期间，因为士兵招待所不履行房屋的修缮义务，放任涉案房屋质量问题，且士兵招待所亦未多次催要过房租，而是在士兵招待所自己故意制造矛盾后，放任矛盾的发展，致产生宋国良不缴纳房租的假象。
原审法院经审理查明：1989年，北京黄寺生产服务处与北京军区第三招待所合并，变更为北京军区第三招待所，1991年为便于开展工作，在工商管理局注册华戎中心，后于1994年10月注销华戎中心，并于1997年定编为士兵招待所。涉案房屋所在的北京市××118号楼于2011年12月26日登记在总后勤部（中国人民解放军北京军区司令部直属工作部）名下，中国人民解放军北京军区司令部直属工作部授权由士兵招待所对上述房屋的土地权进行管理使用。
宋国良与张进系夫妻关系，二人生有一子宋吉。现宋国良、张进、宋吉居住于涉案房屋内。
庭审中，士兵招待所提交了1996年10月12日，北京军区第三招待所作为甲方与宋国良作为乙方签订的涉案协议一份，其中约定：自1996年10月12日起，甲方将涉案房屋租给乙方居住，乙方将其原住房西院平房（包括自建房）交给甲方。涉案协议第三条约定：“乙方在居住甲方房屋期间应服从甲方的房屋管理，须按军队的有关规定及时交纳房租金，以及按地方有关规定交纳水费、电费、燃气费、取暖费及其它费用，不得拖欠，如逾期未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金额百分之十的违约金。逾三个月未交者，解除租赁合同，甲方收回其住房。”宋国良、张进、宋吉表示此协议非宋国良本人所签，但经法院释明后，仍坚持不就此提起笔迹鉴定申请。
2014年3月25日，士兵招待所向宋国良邮寄送达了《解除住房租赁协议告知书》，内容为因宋国良长期未交纳租金，故士兵招待所要求与宋国良解除涉案协议，并要求宋国良腾退涉案房屋、补交租金及违约金。
庭审中，经士兵招待所有关涉案房屋的收费负责人刘××到庭作证，其表示在2013年9月在院子里碰见宋国良后，向其催缴房租，后于2014年3月11日、14日以电话方式向宋国良催缴房租。经法院当庭询问，刘××表示宋国良每月应交一千多元的房租，但具体数额其记不清楚，收费标准是依照部队的住房规定，具体文件现在想不起来。宋国良、张进、宋吉对其证人证言不予认可。
宋国良、张进、宋吉提交了宋国良的户口本及多份书面证人证言，户口本上载明住址为北京市×南巷1号，宋国良、张进、宋吉以此证明此即宋国良家原自建房的位置。士兵招待所就此表示该组证据不能证明房屋的产权性质，即使建了房屋亦是违建。宋国良、张进、宋吉提交了华戎中心于1993年2月21日向宋国良、宋国珍出具的《通知》，内容为：“为保证西院商场工程按期开工，经中心研究决定，对你两户搬迁安置作如下安排：一、根据你们现住平房两间，仍按92年搬迁周转通知方案临时安排你们三号楼2门4层一居室一套；西院前排带卫生间平房一间。二、待芍药居小区我宿舍楼建成后，每户由我中心负责分配楼房二居室各一套。”士兵招待所对此真实性表示认可，但主张宋国良住的是部队的房屋。宋国良、张进、宋吉另提交了华戎中心作为甲方与宋国良、宋国珍作为乙方于1993年3月10日签订的《协议书》，内容为：“为保证北京军区华戎商场建设工程拆迁安置工作顺利进行，经甲乙双方反复协商，达成如下搬迁协议：一、甲方为乙方安排西院前排（116）号带伙房、卫生间平房一套，做为临时周转住房。周转时间自签协议之日起至甲方芍药居小区宿舍楼交付使用时止……五、乙方在现住所自建的伙房二间，甲方按统一规定付给拆迁费（每平方米50元），另付给乙方搬家费200元（每户100元）。”士兵招待所对此真实性认可，但表示此系基于宋国良之父宋科是士兵招待所员工所以给的照顾，不能证明自建房是宋科的。宋国良、张进、宋吉另提交了盖有华戎中心基建处章的《住房证》一个，其上载明涉案房屋户主系宋国良，收费面积为65.9平方米。士兵招待所表示基建处是临时单位，对此份证据的合法性及关联性均不认可。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护，合同双方均应依约履行各自的合同义务。当事人对自己的主张负有举证的义务，否则将承担举证不能的不利后果。
本案中，首先，关于涉案协议的真实性，虽宋国良、张进、宋吉对其上“宋国良”的签名不予认可，但经法院释明后，未就此提起笔迹鉴定申请，故法院对宋国良、张进、宋吉的主张难以采信。法院认定涉案协议系华戎中心与宋国良所签，系双方真实意思表示，而根据华戎中心主体变更情况，应由士兵招待所承接涉案协议的相关权利和义务，故现士兵招待所及宋国良均应依约履行涉案协议的相关义务。
其次，关于涉案协议的性质，宋国良、张进、宋吉提交了多份证据，特别是《通知》及《协议书》，证明涉案房屋系拆迁安置所得。士兵招待所认可《通知》及《协议书》的真实性，虽持有其他异议，但未能举出合理充分的反证，其异议亦不影响《通知》及《协议书》的法律效力，故法院认定涉案房屋系拆迁安置所得。因此，涉案协议系基于拆迁安置而签订的房屋租赁合同，其不同于普通民事主体之间签订的一般意义上的房屋租赁合同，就其本质，系以租赁的形式完成安置。
再次，关于宋国良、张进、宋吉是否应腾退涉案房屋的问题，第一，基于涉案协议拆迁安置的性质，士兵招待所以涉案协议中未约定期限为由行使解除权显然不妥，士兵招待所应积极行使催缴租金的权利，而不应要求解除涉案协议。第二，根据涉案协议的内容，其中并无缴纳租金具体时间的明确约定，且就士兵招待所向宋国良收缴租金人员刘××的证人证言内容，及其当庭既不能清楚说明宋国良需缴纳租金的准确数额，亦不能表明收费的相关依据的情况，法院难以认定士兵招待所已积极准确充分地行使了催缴租金的权利。故就现有证据，法院无法认定涉案协议中约定的解除合同条件已成就。综合上述情况，法院对士兵招待所解除涉案协议的主张难以支持。第三，根据《住房证》及本案其他现有证据，法院认定涉案房屋系宋国良基于拆迁安置所得，其系涉案房屋的合法使用权人，其与家属于涉案房屋中居住并无不当，故法院对于士兵招待所要求宋国良、张进、宋吉腾退涉案房屋及支付房屋使用费的主张均不予支持。
最后，关于涉案房屋的房租及违约金的问题，根据涉案协议的约定，宋国良居住涉案房屋，其应依约交纳房租。在无相反证据的情况下，法院对士兵招待所主张的房租收费标准及数额予以采信，宋国良应就此给付士兵招待所相应租金。关于违约金，根据上述情况，士兵招待所在其主体名称变更后，未能以清晰合理的方式向宋国良收取租金，并急于解除涉案协议，导致双方矛盾激化，其行为存在不当之处，在此情形下，法院无法认定宋国良的违约行为，故对士兵招待所的该项主张，法院不予支持。但需指出，自本判决生效后，双方房屋租赁关系及租金标准明确，宋国良应及时履行给付租金的义务，否则应承担相应的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宋国良于本判决生效之日起十五日内给付中国人民解放军北京军区士兵招待所房租四千七百六十八元五角六分。二、驳回中国人民解放军北京军区士兵招待所的其他诉讼请求。
原审法院判决后，士兵招待所不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第二项，依法改判宋国良、张进、宋吉限期腾退涉案房屋并交还士兵招待所，请求依法判决宋国良、张进、宋吉支付欠付房租的违约金及逾期腾退涉案房屋的房屋使用费（标准按建筑面积70元／平方米／月，从2014年4月18日起至涉案房屋腾退之日止），诉讼费由宋国良、张进、宋吉承担。其上诉理由为：原审判决对《协议书》的性质认定错误，北京军区第三招待所与宋国良签订的涉案协议是平等主体之间签订的房屋租赁合同，而不是原审判决认定的“基于拆迁安置而签订的房屋租赁合同”。宋国良不是北京军区第三招待所的内部人员，北京军区没有义务为其安置住房，宋科家庭的住房原本就是部队的公寓房和其私自在军队土地上的非法建筑，《协议书》不是拆迁安置协议，而是部队公寓住房调整协议或部队公寓住房搬迁调整协议。宋国良长期不交纳租金既违反了涉案协议的约定，又违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，士兵招待所可以与宋国良随时解除房屋租赁合同，并要求限期腾退涉案房屋。故士兵招待所既可依据部队关于清理不合住房的相关规定通过行政手段清理之，也可依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，请求人民法院依法排除妨害。
宋国良、张进、宋吉辩称：不同意士兵招待所的上诉请求，同意原审判决。士兵招待所一直在回避1993年签订的拆迁安置协议书，基本事实原审法院已经查明，士兵招待所把宋国良、张进、宋吉一家原居住地占用并签订拆迁协议，宋国良、张进、宋吉一家搬进了涉案房屋内，与帮助、借住是两回事，士兵招待所没有拿出相应证据证明。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的涉案协议、《通知》、《协议书》、《住房证》等相关证据、证人证言、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案争议的焦点是《协议书》的性质问题。当合同性质发生争议时，应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别
根据查明的事实，本案中所签订的协议书内容中约定甲方将涉案房屋租给乙方居住，乙方将其原住房西院平房（包括自建房）交给甲方。该条款中可以看出双方之间的法律关系不仅仅是简单的租赁合同关系即房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付租金，同时还包含有房屋置换的因素。结合本案的其他证据分析，涉案协议的性质不同于普通民事主体之间签订的一般意义上的房屋租赁合同，就其本质，系以租赁的形式完成安置。
基于涉案协议拆迁安置的性质，士兵招待所以涉案协议中未约定期限为由行使解除权显然不妥，士兵招待所应积极行使催缴租金的权利，而不应要求解除涉案协议。
宋国良居住于涉案房屋内，其应依约交纳房屋租金，原审法院依据士兵招待所主张的房租收费标准及数额确认房屋租金并无不当，本院予以确认；原审法院认定士兵招待所在向宋国良收取房屋租金时存在一定不当之处，故未支持士兵招待所主张的违约金并无不当，本院亦不予支持。
综上，士兵招待所的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由中国人民解放军北京军区士兵招待所负担35元（已交纳），由宋国良负担35元（于本判决生效之日起七日内交至法院）。
二审案件受理费70元，由中国人民解放军北京军区士兵招待所负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 卉
审 判 员 万丽丽
代理审判员 张 帆
二〇一五年三月二十日
书 记 员 屈赛男