四川省旺苍县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）旺苍民初字第927号
原告中国农业银行股份有限公司旺苍县支行，住所地旺苍县东河镇红星南路。
负责人赵成武，行长。
委托代理人吴连金，四川广府律师事务所律师。
委托代理人李学元，女，汉族，系该行职工。
被告苟仕浩，男，汉族，生于1963年8月4日，住旺苍县。
原告中国农业银行股份有限公司旺苍县支行（以下简称农行旺苍支行）与被告苟仕浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汪世春担任审判长，与审判员魏东、人民陪审员冯光学组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行旺苍支行的委托代理人吴连金、李学元，与被告苟仕浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年2月27日，原被告签订《房屋买卖协议》，双方约定，原告以138万元的价格购买被告所有的位于旺苍县新华街四间临街门面（房屋所有权证：旺房权证A字第00021**号、土地使用权证：旺变国用（2003）字第0377号），在交付房屋时付定金20万元，余款由双方协商支付，被告应在2004年7月30日前将房屋所有权证、土地使用权证过户给原告。协议签订后，被告于2004年3月5日将房屋交付原告使用至今，原告依照约定支付了房款，但被告却未办理房屋过户手续。直至2006年5月，因案外人廖家言对其中两间房屋提出诉讼主张，原告以第三人身份参加诉讼，经旺苍县人民法院、广元市中级人民法院审理并作出了原告胜诉的判决。因被告苟仕浩未履行生效判决确定的义务，原告在支付购房尾款后，依法提出强制执行申请，旺苍县人民法院在执行中将该四间门面的范围房屋所有权、土地使用权过户到原告名下。后廖家言不服原判决，向四川省高级人民法院提出申诉，四川省高级人民法院作出（2012）川民提字第430号民事判决书，撤销原一审、二审判决，苟仕浩与廖家言之间的房屋买卖合同继续履行。根据该判决内容，旺苍县人民法院已经将其中位于旺苍县新华街旺苍县欣盛食品工贸公司大门通道左侧靠东侧面积88.72㎡两间临街门面过户给廖家言。被告苟仕浩与原告签订的房屋买卖协议约定为购买临街门面用房四间，但被告却将其中两间卖与廖家言，其行为严重违约，请求判令被告苟仕浩返还原告购房款69万元，赔偿房屋装修损失82750元及审计费用3000元，房屋过户费用27945元，房屋溢价损失1671342元及评估费用14000元，各项损失合计1799037元。
原告为支持其诉讼请求，提供证据如下：
第一部分证据：证明该房屋系被告苟仕浩所有，双方签订房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，该协议内容合法有效。
1、原、被告于2004年2月27日签订的《房屋买卖协议》；
2、被告苟仕浩提供给原告农行旺苍支行的旺房权证东河字第A000308**号房屋所有权证、旺国变用（2009）第1714号土地使用权证；
3、旺苍县人民法院（2007）旺苍执字第150-1号民事裁定书、旺房权证东河字第A000308**号房屋所有权证、旺变国用（2009）第1714号国有土地使用权证。
第二部分证据：证明原告农行旺苍支行按照约定向被告苟仕浩支付了购房款138万元。
第一组证据：证明原告农行旺苍支行以现金方式向苟仕浩支付购房款75.69万元。
1、2004年3月5日苟仕浩委托农行旺苍支行支付杨大明206900元的收条及附件。
2、2004年4月1日，被告苟仕浩出具的收到20万元的收条。
3、2004年4月19日，被告苟仕浩出具的收到35万元的收条。
第二组证据：证明原告以贷款方式变通支付被告苟仕浩购房款377835元。
1、农行旺苍支行出具的情况说明、旺房权证A字第000210**号抵押登记情况、证人吴昭全的调查笔录、贷款40万元的凭证及支付情况。
2、农行旺苍支行收回贷款本金27085.84元，40万元贷款余额372914.16元。
3、应付购房款抵付贷款本金372914.16元的凭证。
4、应付购房款冲抵苟仕浩贷款利息4920.84元的说明。
第三组证据：证明原告农行旺苍支行代被告苟仕浩支付房屋变更登记产生的税费121547元。
原告代苟仕浩支付应由房屋出卖人承担的土地登记费用11142元的凭证。
原告代苟仕浩支付应由房屋出卖人承担的税金110405元的凭证。
第四组证据：证明原告共代被告苟仕浩支付案件诉讼费用、执行费用合计58618元。
1、法院收取的诉讼费用票据，证明原告代苟仕浩交纳案件诉讼费用12187元。
2、法院民事裁定书及相关票据，证明原告代苟仕浩交纳案件受理费、财产保全费等合计38000元。
3、法院诉讼费发票8431元，证明原告代苟仕浩支付执行费用8431元。
第五组证据：
原告转付至法院账户65100元的凭证，证明原告支付了苟仕浩下差购房款65100元。
第三部分证据：
四川省高级人民法院（2012）川民提字第430号民事判决书、旺苍县人民法院旺苍执字第293-1号执行裁定书、（2013）旺苍执字第293号执行通知书、（2013）旺苍执字第8号执行裁定书、（2013）旺苍执字第293-2号执行裁定书。
证明被告苟仕浩至今未履行合同义务，为原告农行旺苍支行办理房屋产权过户登记。证明被告苟仕浩对讼争的两间门面房存在“一房二卖”的违约行为，致使《房屋买卖协议》无法继续履行。
第四部分证据：证明被告苟仕浩因一房二卖的违约行为，给原告农行旺苍支行造成损失1799037元。
1、两间门面房修缮费用82750元的凭证及审计费用3000元的凭证；
2、讼争门面房两间过户税费27945元的凭证；
3、房地产评估报告，证明房屋溢价损失1671342元。
被告辩称，2004年2月27日，原告农行旺苍支行与被告既签订了房屋买卖协议，又签订了房屋租赁协议，虽然存在有房屋买卖协议，但因原告无权决定房屋买卖事项，需向上级银行报告审批，故双方实际执行的是房屋租赁协议，且买卖协议实质为原告上报的附件，批准后再签订正式买卖合同。同时，按照租赁协议约定，年租金为12万元，计算至今应为140余万元，因此原告主张所付款项属购房款与事实不符。现被告申请执行回转，也是依据四川省高级人民法院的生效判决。因房屋所有权属被告所有，原告仅是租用，故对原告主张的溢价损失等均与被告无关。
被告为支持其辩解，提供证据如下：
1、2003年2月27日签订的租赁合同，该租赁合同的落款时间系笔误，实际签订时间为2004年2月27日，证明双方系房屋租赁关系；
2、2003年12月1日，原被告签订的房屋买卖合同以及被告苟仕浩的承诺一份，佐证租赁协议的真实性。
3、中国农业银行股份有限公司广元市支行2006年5月30日文件，证明原告的上级银行也确认双方的关系是变租为购。
经庭审质证，被告苟仕浩对原告提供的证据发表如下质证意见：对第一部分证据的真实性无异议，但认为房屋买卖合同只是原告向上级银行报批的附件，经批准后才签订正式协议。旺苍县人民法院（2007）旺苍执字第150-1号民事裁定书是依据当时的生效判决书作出的，现该判决已经四川省高级人民法院提审并改判，不能再作为执行的依据。对第二部分证据中的第一组证据的真实性没有异议，对收到原告农行旺苍支行支付的756900元无异议，但认为款项的性质因原告未确定是购买还是租赁，故款项性质不能认定为购房款。对第二部分的第二组证据认为，原告农行旺苍支行的陈述不真实，不认识证人吴昭全，账务往来与吴昭全无关，其证据虚假。认可贷款40万元的事实，但支付情况是代被告支付朱义35万余元，被告支取2万余元，支付其他贷款利息2万余元。同时，原告既然是以贷款方式支付房款，计收利息4920.84元不符情理。对第三组证据认为，双方不是房屋买卖关系，原告因此发生的费用与被告无关。对第四组证据认为，证据属实，但其中发生的诉讼费用12187元系原告第二组证据中所涉及的40万元借款起诉发生。对第五组证据认为，不知道原告付款的情况。对第三部分证据真实性无异议，但法院作出执行回转的裁定后，至今未执行。对第四部分证据认为，房屋系被告所有，买卖关系未确定，房屋溢价与被告无关。经本院向被告苟仕浩释明，若仅以买卖关系未确定作为质证意见，可能在证据的认定上对其不利，并建议其全面发表质证意见，但被告苟仕浩仍表示只以该质证意见抗辩。
对被告苟仕浩提供的证据，原告农行旺苍支行发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但落款时间有误，实际签订时间为2004年6月，其目的是办理苟仕浩在原告贷款40万元，证明贷款人具有偿还贷款资金来源所用，不是真实的租赁关系。对证据二、三的真实性无异议。对证据四的真实性无异议，但其属农行内部审批程序，不是买卖合同的生效条件。
本院综合原被告双方质证意见以及法庭审理中的进一步核实，认证如下：
对原告农行旺苍支行提供的第一部分证据，对其真实性、合法性、关联性予以确认，作为认定案件事实的证据。对原告农行旺苍支行提供的第二部分中第一组证据，被告苟仕浩对其真实性无异议，并认可收到原告农行旺苍支行以现金方式付款数额75.69万元的事实，本院应予确认。第二组证据中对证人吴昭全的证言，因无其他证据证明，对其证言不予采信，但被告苟仕浩对贷款40万元的事实无争议，故对原告该组证据的除吴昭全的证言外，其他证据应予采信。对第三组、第四组、第五组证据，因证据与具备真实性、合法性、关联性，应作为认定事实的证据，被告苟仕浩对款项性质的异议不影响其证据的效力。对原告提供的第三部分证据，被告苟仕浩无异议，本院应予采信。对原告提供的第四部分证据，被告苟仕浩虽质证认为房屋溢价与原告无关，但在本院释明后仍未对鉴定结论提出异议，故对鉴定意见将结合合同签订及效力认定，以及合同履行情况、违约事实等因素综合分析认定。
对被告苟仕浩提供的证据的认定：对证据一真实性因原告无异议，本院应予确认。双方争议的落款时间差异，结合租赁协议记载内容、被告苟仕浩于2003年12月1日在与原告签订房屋草签协议时所作书面承诺、房屋实际交付时间、以及因2004年2月27日双方签订房屋买卖合同时原告的行为尚未得到其上级银行的认可的事实、和2006年5月30日农行广元市分行的批复内容，且原告陈述的签订租赁协议的目的是办理贷款，但无证据证明，故对租赁协议应认定签订时间为2004年2月27日。对被告提供的证据二、证据三，原告无异议，本院予以确认。
综合以上证据分析，本院作出如下事实认定，被告苟仕浩因与旺苍县糖果厂签订房屋买卖关系，于2002年11月取得坐落于旺苍县东河镇新华街43号177.44平方米的门面所有权（房屋所有权证为：旺房权证A字第000210**），2004年6月取得该房屋的国有土地使用权证。
2003年12月1日，苟仕浩与农行旺苍支行签订《房屋买卖协议》，协议约定：苟仕浩将其坐落于旺苍县东河镇新华街43号临街门面4间，建筑面积177.44平方米出售给农行旺苍支行，价款135万元，本协议为草签协议，正式房屋买卖协议待农行旺苍支行逐级上报上级银行批准后，再正式签订。农行旺苍支行为保证使用该门面房，与苟仕浩同时签订《承诺协议》，协议约定：农行旺苍支行在与苟仕浩协商购买新华街43号临街门面事宜中，不论农行旺苍支行购买或者租用房屋，苟仕浩自即日起只能卖或者租给农行旺苍支行使用，不得承诺他人使用，苟仕浩应从即日起，与现有租房户协商终止相关协议。因农行旺苍支行购房必须经市分行批准，无论批准与否，农行旺苍支行都必须使用该房屋。
2004年2月27日，苟仕浩与农行旺苍支行再次签订《房屋买卖协议》，协议约定：苟仕浩将前述房屋出售给农行旺苍支行，价款138万元，价款支付方式为在协议签订后十日内支付定金20万元，标的物交付后，出卖人在2004年7月30日前将房屋产权证及土地使用权证过户至买受人，买受人在4月30日前向出卖人连同定金在内共支付总买受价款的50%，余款由双方协商支付。同日，双方又签订《房屋租赁协议》，协议约定：苟仕浩将前述房屋租用给农行旺苍支行使用，租期12年，从2004年3月6日起至2016年3月6日止，年租金12万元，付款方式为三年一付，苟仕浩在2004年3月5日交房，归农行旺苍支行使用，协议自双方签章即发生法律效力。
2004年3月5日，苟仕浩将前述临街门面用房交付农行旺苍支行，并收取了农行旺苍支行支付的206900元。农行旺苍支行对门面装修，花去装修费用80000元、安全防卫改造建设费用85500元及装修工程审计费用6000元后使用至今。2004年4月19日，农行旺苍支行向苟仕浩支付35万元，另苟仕浩出具收条，内容为“收到旺苍农行购房款20万元”。2004年6月30日，苟仕浩、苟琳（系苟仕浩侄女）以本案讼争四间门面房在农行旺苍支行抵押贷款40万元，借款期限8年。
2006年3月，因案外人廖家言与苟仕浩房屋买卖合同一案起诉至本院，以本案讼争四间门面房的其中两间与苟仕浩签订有房屋买卖协议为由，提出要求苟仕浩办理房屋产权变更登记并承担违约金的诉讼请求。农行旺苍支行遂以第三人身份参加诉讼，对争议房屋提出权利主张。2006年6月14日，农行广元市分行以广农银复（2006）71号文件作出《关于购买欣隆分理处营业用房的批复》，主要内容为：同意你行将现租赁旺苍县城新华街主干道欣盛公司的商住楼门面变租为购，作为欣隆分理处营业用房，购房面积为177.44平方米。
本院对廖家言起诉案件审理后，于2006年9月29日作出（2006）旺苍民初字第276号民事判决书：一、被告苟仕浩在本判决生效后十日内返还原告廖家言购房款22万元，并按中国人民银行同期贷款利率承担资金利息（本金3万元从2002年4月26日起、本金12万元从2002年5月4日起、本金5万元从2002年5月20日起、本金2万元从2004年6月26日起分段计算至还清房款时止）；二、被告苟仕浩在本判决生效后十日内将讼争房屋的产权过户给第三人农行旺苍支行；三、第三人农行旺苍支行在本判决生效后十日内向被告苟仕浩付清下余购房款62.31万元。案件受理费26000元，其他诉讼费4500元，保全费9500元，合计40000元，由苟仕浩承担。
廖家言不服该判决，向四川省广元市中级人民法院提起上诉。四川省广元市中级人民法院审理后于2007年2月13日作出（2006）广民终字第424号民事判决书：一、维持旺苍县人民法院（2006）旺苍民初字第424号民事判决的第一项、第二项、第三项；二、廖家言与苟仕浩签订的售房协议及其补充协议无效；三、驳回廖家言的其他诉讼请求。一审案件受理费26000元、其他诉讼费4500元、保全费9500元由苟仕浩负担。二审案件受理费26000元、其他诉讼费4500元由廖家言负担2000元，苟仕浩负担28500元。
2007年5月，农行旺苍支行向本院提出强制执行申请，请求本院根据上述一、二审民事判决书，办理讼争房屋的产权过户登记。2007年7月16日，农行旺苍支行将应付苟仕浩房款65100元转付至本院，本院于2007年7月20日作出（2007）旺苍执字第150-1号民事裁定书，将讼争房屋产权强制过户至农行旺苍支行。随后，农行旺苍支行依据裁定内容，办理了讼争四间门面房的产权过户登记，房屋产权证为：旺房权证东河字第A000308**号，土地使用权证为：旺变国用（2009）第1714号。农行旺苍支行交付税费55890元、代苟仕浩支付了房屋交易应纳税金110400元。农行旺苍支行主张代苟仕浩支付的土地登记费11142元，提供的非税收入票据记明的缴款人为农行旺苍支行。在执行中，农行旺苍支行支付执行费用8431元。
2007年7月5日，本院作出（2006）旺苍民初字第276号民事裁定书，提取苟仕浩在农行旺苍支行应领取的售房款38000元，以抵付一审案件受理费、保全费及其他诉讼费。并向农行旺苍支行送达协助执行通知书，农行旺苍支行根据协助执行通知书和裁定书内容，向本院转付38000元。
事后，廖家言不服广元市中级人民法院（2006）广民终字第424号民事判决书，向四川省广元市人民检察院提出申诉，四川省广元市人民检察院提请四川省人民检察院抗诉，四川省人民检察院向四川省高级人民法院提出抗诉，四川省高级人民法院于2009年7月14日作出（2009）川民抗字第31号民事裁定书，指令广元市中级人民法院另行组成合议庭对案件进行再审。广元市中级人民法院经审理后，于2010年11月12日作出（2010）广民再终字第1号民事判决：一、撤销四川省广元市中级人民法院（2006）广民终字第424号民事判决；二、撤销旺苍县人民法院（2006）旺苍民初字第276号民事判决；三、苟仕浩在本判决生效之日起十五日内支付给廖家言房款50万元及违约金6万元；四、农行旺苍支行在本判决生效之日起十五日内支付给廖家言房屋增值款30万元；五、驳回廖家言关于判令苟仕浩立即办理争议房屋的产权证的诉讼请求。一审案件受理费26000元、其他诉讼费4500元、保全费9500元，二审案件受理费26000元、其他诉讼费4500元，合计70500元，由苟仕浩负担45500元，农行旺苍支行负担25000元。廖家言不服再审判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2012年4月25日作出（2011）川民申字第14号民事裁定，提审该案。2012年10月31日，四川省高级人民法院经审理后，作出（2012）川民提字第430号民事判决：一、撤销四川省广元市中级人民法院（2006）广民终字第424号民事判决、（2010）广民再终字第1号民事判决及旺苍县人民法院（2006）旺苍民初字第276号民事判决；二、廖家言与苟仕浩于2003年1月23日所签订的《售房协议》及2004年4月18日签订的《售房补充协议》继续履行；三、苟仕浩支付廖家言违约金6万元；四、驳回廖家言的其他诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费共计70500元，由苟仕浩承担45500元，农行旺苍支行承担25000元。
2013年4月2日，苟仕浩依据四川省高级人民法院（2012）川民提字第430号民事判决书，向本院提出执行回转申请，本院于2013年4月3日作出（2013）旺苍执字第293-1号民事裁定：农行旺苍支行在三日内将位于旺苍县东河镇新华街41号、原登记在苟仕浩名下、产权证号为旺房权A字第00021041号的临街门面房时间（面积177.44平方米）返还给苟仕浩。同年4月10日，农行旺苍支行以四川省高级人民法院在（2012）川民提字第430号民事判决未涉及临街门面其中两间的产权争议，未确定四间房屋一并返还为由，提出执行异议。本院审查后，作出（2013）旺苍执字第8号民事裁定：驳回农行旺苍支行对（2013）旺苍执字第293-1号民事裁定书提出的异议。现（2013）旺苍执字第293-1号民事裁定书尚在执行过程中，讼争房屋产权除已经执行给廖家言之外的两间产权人仍登记为农行旺苍支行。
另查明，2007年6月4日，农行旺苍支行因苟仕浩、苟琳于2004年6月30日借款40万元未偿还，遂起诉来院。2007年9月26日，本院作出（2007）旺苍民初字第429号民事判决：一、限苟仕浩在本判决生效后五日内偿还农行旺苍支行借款本金20万元及截至2007年5月31日的利息50256元，并从2007年6月1日起按双方约定利率标准执行支付利息至付清之日止。二、限苟琳在本判决生效后五日内偿还农行旺苍支行借款本金20万元及截至2007年5月31日的利息50256元，并从2007年6月1日起按双方约定利率标准执行支付利息至付清之日止。三、如被告苟仕浩、苟琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、如被告苟仕浩、苟琳未按上述一、二项履行还款义务，则农行旺苍支行对苟仕浩提供的抵押物享有优先受偿权。案件受理费8805元、诉讼保全费3022元，合计11827元，由苟仕浩、苟琳连带负担。因本案诉讼，农行旺苍支行交纳了邮寄费用100元、公告费300元。该判决生效后，农行旺苍支行未提出执行申请，而是以上级银行拨付的应付苟仕浩购房款予以抵扣，在抵扣中经农行旺苍支行单方结算，苟仕浩、苟琳在取得贷款40万元后，农行旺苍支行扣收苟仕浩贷款本金27085.84元，贷款余额372914.16元，应付利息90882.79元，农行出具书面说明，实际计收利息4920.84元，本息合计377835元。
2014年6月，农行旺苍支行委托广元市瑞麒房地产估价事务所有限责任公司对所有权确定给廖家言的两间门面房价值进行评估。2014年7月2日，广元市瑞麒房地产估价事务所有限责任公司广瑞房估（2014）第3号估价报告，对讼争房屋估价每平方米价格为28821.46元，总价值（含土地使用权价值）2361342元，支付评估费用14000元。
本院认为，本案存在以下争议焦点：
一、原告农行旺苍支行与苟仕浩之间存在多份关于讼争房屋的协议，讼争房屋究竟应当认定为买卖关系还是租赁关系。
根据本案审理查明的事实，原告农行旺苍支行与被告苟仕浩在2003年12月1日即签订了《房屋买卖协议》及《承诺协议》，2004年2月27日当日同时签订了《房屋买卖协议》和《租赁协议》，原告农行旺苍支行认为双方系房屋买卖关系，被告苟仕浩则认为是房屋租赁关系。首先，2003年12月1日，原告农行旺苍支行与被告苟仕浩签订的《房屋买卖协议》，明确约定该协议系草签协议，其约定内容是在原告上级银行批准以后签订正式协议，因此，该协议表达了双方在将来一定条件成就下签订协议的意向，应属预约合同，双方法律关系的确立应以其最终签订的协议为准，故该协议不能作为认定双方法律关系的依据。同时，双方签订的《承诺协议》，只是表达了不论农行旺苍支行是租赁还是购买讼争房屋，苟仕浩均承诺由其使用的意思，其内容不是对双方法律关系的确立，也不能作为认定双方法律关系的依据。
对于2004年2月27日签订的《房屋买卖协议》和《房屋租赁协议》，应确认双方在2004年3月5日至2006年6月13日期间系房屋租赁关系，2006年6月14日因上级银行对原告购买房屋的行为予以追认，原告与被告之间的房屋买卖关系生效。其理由是：第一、从法律地位来看，农行旺苍支行系分支机构，应当在其授权范围内从事相应民事活动，超越代理权限产生的民事法律关系，属效力待定；第二、在2003年12月1日农行旺苍支行与苟仕浩签订的房屋买卖协议草签协议内容中，明确表述了需上级银行批准的意思，证明协议双方均明知农行旺苍支行签订《房屋买卖协议》属越权代理行为；第三、双方同时签订《房屋买卖协议》和《房屋租赁协议》，正是基于《房屋买卖协议》的效力待定，体现了双方为实现2003年12月1日签订的《承诺协议》，以租赁关系保证农行旺苍支行对讼争房屋的使用，且同一标的物同时存在两份不同法律关系的协议也才能更符合逻辑和客观实际，证明双方对农行旺苍支行越权代理行为的法律后果也是明知的；第四、苟仕浩以该房屋作为抵押于2004年6月在农行旺苍支行贷款，进一步证明房屋买卖协议在当时处于效力待定状态，否则，农行旺苍支行不可能将已经购买的房屋为抵押物发放贷款；第五、在农行广元分行于2006年6月14日作出的批复中“同意变租为购”，真实的反映了讼争房屋在2004年3月5日至该批复作出之日的法律关系为租赁关系；第六、2004年2月27日的《房屋买卖协议》虽为农行旺苍支行越权代理行为，但合同已经签订并成立，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作出表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出”的规定，苟仕浩本可以行使催告权或者撤销权，但苟仕浩一直未行使，因此，该买卖协议自签订之日一直处于效力待定状态，在农行旺苍支行的上级银行于2006年6月14日作出批复，对农行旺苍支行签订《房屋买卖协议》的行为追认后，农行旺苍支行与苟仕浩签订的《房屋买卖协议》生效，并对双方当事人具有拘束力。同时，双方签订的《房屋租赁协议》因与《房屋买卖协议》的标的物竞合和买卖合同生效而终止。
二、原告农行旺苍支行主张以现金支付方式、发放贷款方式、垫付房屋产权过户税费、垫付案件诉讼费用、执行费用、协助法院执行等方式给付购房款的认定问题。
第一、关于以现金方式支付的75.69万元的认定。原告农行旺苍支行主张以现金方式支付75.69万元，并提供了苟仕浩出具的收条，经庭审质证，苟仕浩对收款数额及事实没有异议，本院应予确认。但苟仕浩质证认为该款性质属租赁费用，结合本院对双方签订的《房屋买卖协议》和《房屋租赁协议》认定，在2004年3月5日至2006年6月13日期间（计27个月零7天）双方系租赁关系，农行旺苍支行应当按照约定给付租赁费用，按照协议约定租赁费标准，应为272666.60元，扣减该租赁费用后，余款484233.40元应认定为购房款。
第二、关于以发放贷款方式给付购房款的认定。2004年6月30日，苟仕浩以本案讼争四间门面房作为抵押，以其本人和苟琳名义在农行旺苍支行抵押贷款40万元。2007年6月4日，农行旺苍支行因苟仕浩、苟琳于2004年6月30日借款40万元未偿还提起诉讼，在本院作出（2007）旺苍民初字第429号民事判决已发生法律效力，对该事实本院应予确认。农行旺苍支行与苟仕浩的借款合同关系本与房屋买卖关系相互独立，借款合同案件执行与房屋买卖关系中应付购房款本应分别处理，但农行旺苍支行在判决生效后未提出执行申请，而是从苟仕浩账户扣收借款本金27085.84元，余款372914.16元以变通方式支付购房款进行处理，该处理行为系农行旺苍支行对自己民事权利的处分，本院予以确认。但原告农行旺苍支行在本案审理中向本院出具书面说明，苟仕浩、苟琳应承担借款利息90882.79元，实际计收4920.84元，该说明与农行旺苍支行主张的以贷款方式变通支付购房款的款项用途冲突，计收利息与情理不符，故本院对农行旺苍支行将4920.84元的资金利息应计入已付购房款的主张不予采纳。
第三、关于农行旺苍支行垫付房屋产权变更登记过程中产生的税费应否认定为已付购房款。农行旺苍支行垫付房屋产权变更登记的税费，系本院在执行广元市中级人民法院（2010）广民再终字第1号民事判决过程中，将讼争房屋由苟仕浩强制变更登记为农行旺苍支行过程中产生，其中土地管理费11142元载明付款人为农行旺苍支行，农行旺苍支行不能提供该项费用应由苟仕浩承担的证据，不能认定系农行旺苍支行代苟仕浩垫付，不能抵作购房款；另5元贴花因无证据证明应由苟仕浩承担，不能认定系农行旺苍支行代苟仕浩垫付，不能抵作购房款；对载明缴款人为苟仕浩的税收缴款书票面金额为110400元，应认定为农行旺苍支行代苟仕浩垫付，但因据以执行房屋产权变更登记的广元市中级人民法院（2010）广民再终字第1号民事判决已被四川省高级人民法院（2012）川民提字第430号民事判决撤销，本院也根据苟仕浩提出的执行回转申请，作出（2013）旺苍执字第293-1号民事裁定书并已发生法律效力，原产权登记依法应予撤销，农行旺苍支行垫付的相关税费可因原登记行为撤销向相关部门申请退回，故农行旺苍支行以垫付税费抵作购房款的主张不能成立，本院不予采纳。
第四、关于农行旺苍支行主张垫付诉讼费用以及执行费用的应否认定为购房款。农行旺苍支行主张的垫付诉讼费用、执行费用的组成为：（2007）旺苍民初字第429号农行旺苍支行与苟仕浩、苟琳借款合同纠纷案件的诉讼费用、公告费用等12187元；廖家言与苟仕浩、农行旺苍支行房屋买卖合同纠纷案件四川省广元市中级人民法院（2006）广民终字第424号民事判决、（2010）广民再终字第1号民事判决及旺苍县人民法院（2006）旺苍民初字第276号民事判决确定的诉讼费用38000元；案件执行费8431元。对于第一笔诉讼费用，农行旺苍支行可就借款合同纠纷案件提出执行申请，不属本案审理内容，不能认定为支付购房款；对于第二笔诉讼费用，因据以收取诉讼费用的相关民事判决均已被撤销，可由农行旺苍支行提出退款申请，不能认定为已付购房款；对于案件执行费8431元，因无相应民事裁定确定应由苟仕浩承担，农行旺苍支行也未提供据以交纳该执行费的法律文书，故不能抵作为购房款。对于农行旺苍支行在房屋产权变更登记执行过程中，主动将应付苟仕浩购房款65100元转付至本院的行为，应属对金钱给付的提存，应认定为已付购房款。
综上所述，本院应认定农行旺苍支行实际已付购房款总额为922247.56元。
三、关于农行旺苍支行主张苟仕浩一房二卖的事实认定以及是否构成违约、违约责任的承担方式，和农行旺苍支行主张因违约造成的损失认定。
根据已发生法律效力的四川省高级人民法院（2012）川民提字第430号民事判决认定，案外人廖家言于2003年1月23日与苟仕浩签订房屋买卖协议，2004年4月18日签订售房补充协议，将讼争四间门面房其中的两间出售给廖家言，且协议是双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据本案查明的事实，农行旺苍支行与苟仕浩于2004年2月27日签订《房屋买卖协议》，苟仕浩将包括出售给廖家言的两间门面在内的共四间门面房出售给农行旺苍支行，该协议依法成立，虽然农行旺苍支行超越代理权限，但协议内容系双方真实意思表示，在2006年6月14日经农行旺苍支行上级银行批复追认后，该协议即发生法律效力。因此，苟仕浩将两间门面用房先后出售给廖家言、农行旺苍支行的行为构成一房二卖。在廖家言、农行旺苍支行均对争议的两间门面房提出物权的诉讼主张后，四川省高级人民法院（2012）川民提字第430号民事判决，确定苟仕浩应对与廖家言签订的房屋买卖协议及售房补充协议继续履行。该判决生效后，现两间门面房产权已经变更登记为廖家言，苟仕浩已不能向农行旺苍支行履行交付其中两间门面房的义务，因此，苟仕浩不能完全履行交付合同约定标的物的行为构成违约，并导致原告部分合同目的不能实现，应当承担违约责任，故原告农行旺苍支行要求返还相应价款并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。
原告农行旺苍支行主张返还房屋价款的数额认定。根据本院审理认定，农行旺苍支行在与苟仕浩签订房屋买卖协议、房屋租赁协议后，共计向苟仕浩支付922247.56元，扣减苟仕浩已经交付的两间门面房约定的价款690000元，余款232247.56元应由苟仕浩予以返还。
原告农行旺苍支行主张的违约损失认定。原告主张的损失组成为房屋装修及审计费用、因产权过户承担的税费和房屋溢价损失及评估费用。本院综合审查认为，第一、房屋装修及审计费用，其产生是因农行旺苍支行将讼争房屋作为其营业网点的必要投入，但该房屋装修、加固费用投入后，农行旺苍支行从2004年3月一直使用至今，使用时间较长。且本案争议的四间门面房中，生效判决确定物权属廖家言的两间门面已由农行旺苍支行继续租用，另两间门面房也经审理确认农行旺苍支行与苟仕浩买卖协议成立并有效。因此，虽然苟仕浩存在有不能完全履行交付合同标的物的违约行为，但未对农行旺苍支行营业网点装修、加固的投入造成实际影响，不能认定为违约损失，对原告的该项请求不予支持；第二、农行旺苍支行因办理讼争四间门面产权变更登记承担的税费，如前所述，因据以执行的相关民事判决已经撤销，产权登记行为应随之而撤销，农行旺苍支行可向相关部门申请退还，不作为损失认定；第三、关于房屋溢价损失的确认。农行旺苍支行因苟仕浩不能交付房屋买卖协议约定的其中两间房屋，提出房屋溢价损失的诉讼请求，其性质属于合同履行后的可得利益，该请求符合法律规定，本院应予支持。但对于溢价损失数额的确定，应综合考虑协议生效的时间、违约事实的确定、和原告已付房款的数额、违约事实确定时间等因素。首先，原告农行旺苍支行委托广元市瑞麒房地产估价事务所有限责任公司对讼争房屋作出的《房屋价格评估报告》，该房地产估价机构具有房地产估价机构资质，估价人员具有房地产估价资格，被告苟仕浩仅对评估报告的关联性提出异议，经本院释明并建议其对评估报告的内容发表质证意见后，苟仕浩未作补充质证，故本院对评估报告的鉴定意见应予采纳，并确认已交付廖家言的两间门面房截至2014年7月的价值为2361342元。其次，因农行旺苍支行与苟仕浩房屋买卖协议经上级银行追认后即生效，其生效时间应确定为2006年6月14日，故农行旺苍支行对买卖协议签订之日至协议生效之日期间的房屋溢价部分不享有利益；同时，在四川省高级人民法院2012年10月31日作出（2012）川民提字第430号民事判决的终审判决时，被告苟仕浩不能交付合同标的物的违约行为已经确定，其房屋溢价损失应以当时房屋价值作为参照，故农行旺苍支行对从2012年10月31日至房产评估报告作出之日的房屋溢价部分不享有利益。鉴于房屋溢价损失的计算应考虑计算的期间因素，可以2004年3月双方签订房屋买卖协议约定的价款和评估报告确定的房屋现值之间的差价，按照年份以平均溢价确定损失数额（（2361342-690000）÷11年×6年=911641.09元）；再者，因本院认定农行旺苍支行对被告苟仕浩不能交付的两间门面房实际付款额为242247.56元，为应付款额690000元的35.108%，故溢价损失应以其实际付款比例予以确定（911641.09×35.108%=320058.95元）。原告主张的房屋价值评估费用按照最终认定数额由双方按比例承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、被告苟仕浩应向原告中国农业银行股份有限公司旺苍县支行返还购房款242247.56元；
二、被告苟仕浩应向原告中国农业银行股份有限公司旺苍县支行赔偿房屋溢价损失320058.95元，房屋价值评估费用损失8000元，合计328058.95元；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司旺苍县支行其他诉讼请求。
本判决第一项、第二项合计570306.51元，由被告苟仕浩在本判决生效之日起十五日内付清。
案件受理费26600元，由原告中国农业银行股份有限公司旺苍县支行负担12000元，被告苟仕浩负担14600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审 判 长 汪世春
审 判 员 魏 东
人民陪审员 冯光学
二〇一四年十一月四日
书 记 员 赖晓霞