北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第02324号
原告西安小戊子企业管理咨询有限责任公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路10号天地时代广场第1幢2单元13层21321号。
法定代表人史蓓，总经理。
委托代理人包旻雷，北京市兰台律师事务所律师。
被告米山，男，1977年2月11日出生。
委托代理人刘国威，北京市国联律师事务所律师。
原告西安小戊子企业管理咨询有限责任公司（以下简称原告）与被告米山（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员王阳独任审判，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人包旻雷以及被告委托代理人刘国威均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月13日，原告与被告就购买北京市朝阳区XXXX号16层1930号（以下简称1930号房）在北京麦田房产经纪有限公司（以下简称中介公司）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同附件二第8条明确约定了买卖双方应按约定履行义务，若逾期违约，自逾期之日起违约方应按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。由于1930号房已抵押，原、被告于2014年7月29日签订《补充协议》，约定由原告代替被告偿还人民币858万元抵押款，以保证交易顺利完成，被告于2014年9月12日之前向原告交付房屋，并办理物业交接手续，如不能按时交付房屋，应按合同附件二约定承担违约责任。原告已经按照合同以及《补充协议》约定履行了义务，现原告实际还有110万元的购房款没有支付，其他已全部付清。但被告经原告多次催促后仍未将1930号房交付给原告，严重侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，要求判令被告：1、立即将1930号房交付给原告，并办理物业交接手续（依据2014年7月29日签订的《补充协议》第4条）；2、向原告支付逾期交房的违约金（依据合同附件二第8条，以2000万元为基数，按照每日千分之零点五，自2014年9月13日起计算至实际交付房屋之日止）。
被告辩称：原、被告之间合同关系属实，原告陈述的情况包括现欠付金额也属实。就第一项诉讼请求，我同意在2014年12月30日前交付1930号房。就第二项诉讼请求，我不同意支付。因为双方就交付房屋的时间一直在交涉、协商。双方签订合同时，原告就明知1930号房内有租户，并将此情况写在了主合同中。双方最初约定的交房时间是2014年11月20日，就是因为考虑到清退租户需要时间。2014年6月26日，双方第一次签订了补充协议，关于房屋交付时间的约定与主合同一致。2014年7月29日，原告单方面出具了补充协议，关于合同内容又做了一些变更，我为了积极将1930号房交付原告，在该协议书上签了字。这份协议书约定的交房时间是2014年9月12日，我因为没有诉讼经验，也没有料到租户会拖这么长时间，就签字了。但这份协议书是原告代理人给我设置的圈套，原告就在1930号房的对门，知道我与租户之间有纠纷，也料想到了我会用很长时间让租户腾房，但还是在补充协议书中大幅的提前了交房时间，使我很被动。2014年10月20日，我积极配合原告履行了房屋过户的义务，但原告并未履行其在第二份补充协议中自己制定的过户当日付款的义务，而是推迟了7天才付款。对于房屋的交付时间，我多次找原告法定代表人史蓓协商，对方经常不接电话，说也不细说，都是让我跟律师谈。我也通过中介公司想找原告谈一谈，但是我从中介公司处得知，中介公司积极的与史蓓联系，史蓓也是让中介公司与律师联系。史蓓在2014年10月31日曾给中介公司工作人员发短信，称要求我在2014年11月12日前交房，否则就会采取法律手段。2014年11月中旬，我为了尽快交房，请振远护卫公司清退租户，但我知道必须要有房屋产权证并有房主签字的委托才可以。因为此时1930号房已经过户到原告名下，我联系原告请原告配合，但是原告的答复仍然是让我与原告的律师联系，最终原告律师的答复仍然是不能配合。综上，我为了交房已经穷尽了所有手段，但是原告一直不予配合，目的很明显，因为原告还有110万元的房款没有支付。我自签订房屋买卖合同后一直积极履行义务，暂时不能交房是事出有因，我的租户也有一年多的时间没有交纳房租了，我并未因不交房而获利。
经审理查明：被告（出卖人）与原告（买受人）于2014年6月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》以及附件一、附件二，双方主要约定：原告购买被告所有的1930号房（房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行），建筑面积379.58平方米，房屋成交价为2000万元，房屋租赁情况为：被告已将该房屋出租，承租人已放弃有限购买权。原告在签订本合同时支付定金300万元，该笔定金作为购房款的一部分。被告应于2014年6月17日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由被告自行清偿，被告应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。被告同意原告将购房款10万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕后当日支付给被告。原告以自行交接方式于网签后的3-5日内支付被告购房款700万元，以自行交接方式于交税后过户前支付被告购房款990万元。原、被告双方应于1930号房抵押权登记注销后的五个工作日内办理税、费缴纳手续，并于取得《契税完税凭证》后五个工作日内办理房屋权属转移登记手续。被告已将1930号房出租，被告应于过户后的30日内解除该房屋的租赁关系，将1930号房交付原告。买卖双方应按照约定履行义务，如逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。
2014年7月29日，原告与被告签订《补充协议》，约定原告于2014年7月29日将购房款858万元支付至抵押权人北京XX**展览有限公司。被告应于2014年9月12日之前与原告办理房屋物业交接手续，并且向原告交付1930号房，被告应确保1930号房租户于办理物业交接手续当日腾退房屋。如被告不能按时交付房屋，应按《北京市存量房屋买卖合同》附件二约定向原告承担违约责任。因该房屋现有租户承租，并且被告无法提供租赁合同，现将物业交接保证金变更为110万元，除此之外的剩余购房款532万元原告应以银行资金托管方式于过户当日支付被告。
查，1930号房于2014年10月20日登记在原告名下，原告称已支付购房款1890万元，被告对此表示认可，但称原告支付最后一笔购房款的时间推迟了7天，但未举证。
就交房日期，原告称根据《补充协议》约定，被告应于2014年9月12日在之前将1930号房交付给原告，被告对此不予认可，并提交2014年10月17日《关于XXXX8号16层1930房产证及土地证交接协议》照片打印件1张、中介公司李X全的手机短信明细单1张以及手机短信内容打印件1张，短信内容为：“麦田房产经纪有限公司：我公司与米山自2014年6月13日签订房屋买卖合同至今已将近5个月时间，补充协议已约定交房日期为2014年9月12日。米山已经严重违约，目前该房屋还存在租赁纠纷，致使我公司无法收房，给我公司造成巨大经济损失！请你公司履行居间服务职责，务必让米山在2014年11月12日之前将房屋交付我公司，否则我公司将采取一切法律手段维护我公司的权力。请尽快联系米山并给予我公司明确答复。小戊子公司法务部”被告称，发信人系原告法定代表人史蓓（手机号码182XXXX****），收信人系李X全（手机号码138XXXX****），发送时间为2014年10月31日，证明原、被告双方为1930号房交房的问题一直在进行协商，且原告最后确定的交房时间是2014年11月12日。中介公司李X全应被告的申请，作为证人出庭作证，称原告法定代表人史蓓确实在2014年10月31日用短信告知其让被告最晚在2014年11月12日之前交房，在收到史蓓短信之前，2014年9月12日的交房时间是原、被告自己协商的，收到短信后交房时间就变成了2014年11月12日。除《关于光华路甲8号16层1930房产证及土地证交接协议》照片打印件外，原告认可其他证据的真实性，但称史蓓在短信中已经明确了交房日期就是2014年9月12日，且表示如果被告在2014年11月12日还没有交房原告就起诉，并非确认2014年11月12日是交房日期。
就1930号房租赁事宜，原告向本院提交书面说明一份，称“据原告了解诉争房屋内尚有租户居住使用，但通过2014年12月22日开庭情况，现无法查明租户具体信息，现原告明确表示不再申请追加诉争房屋租户为本案第三人，相应法律后果由原告自行承担。在被告履行交房及物业交接义务后，原告同意按合同约定将物业交接保证金110万元支付给被告。”
以上事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》以及附件一、附件二、《补充协议》、房屋所有权证、短信打印件、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二、《补充协议》均系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。在《补充协议》中，双方就1930号房物业交接保证金、交房日期等事宜重新达成一致意见，系对《北京市存量房屋买卖合同》中相应约定的变更，双方应按《补充协议》的约定履行各自的义务。被告称该《补充协议》系“陷阱”，无事实依据，本院不予采信。且从原告法定代表人史蓓发送给中介公司李X全的短信内容中，本院也未发现被告主张的原告要求再次变更交房时间之意；从其中语句顺序和逻辑关系看，原告主张的“明确了交房日期就是2014年9月12日，且表示如果被告在2014年11月12日还没有交房原告就起诉，并非确认2014年11月12日是交房日期”的理解，符合一般生活语言逻辑规律，本院予以认可，对于被告主张的2014年11月12日为双方最终确定的交房日期，本院不予认可。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告向本院提交书面说明不再申请追加1930号房租户为本案第三人，被告亦明确表示同意在2014年12月30日前将1930号房交付给原告，本院均不持异议。但被告未在双方约定的时间内交付1930号房已经构成违约，原告据此要求被告支付逾期交房的违约金有事实及法律依据，本院予以支持。被告主张违约金计算标准过高，主张以原告未支付购房款金额110万元为基数，按照合同约定的标准计算违约金，但未提供该计算方式的依据，本院难以支持。现双方均未就迟延交房给原告造成的损失或被告因此获得的利益举证，故本院综合1930号房的价格、面积、坐落以及约定的交房时间等因素，确定违约金计算标准为每日万分之三。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告米山于2014年12月30日前将位于北京市朝阳区XXXX号16层1930号房屋交付给原告西安小戊子企业管理咨询有限责任公司，并与原告西安小戊子企业管理咨询有限责任公司办理物业交接手续。
二、原告西安小戊子企业管理咨询有限责任公司于物业交接手续办理完毕当日支付被告米山物业交接保证金一百一十万元。
三、被告米山于本判决生效之日起七日内支付原告西安小戊子企业管理咨询有限责任公司逾期交房违约金（以二千万元为基数，按照每日万分之三的标准，自2014年9月13日计算至实际交付之日止）。
四、驳回原告西安小戊子企业管理咨询有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5650元，由原告西安小戊子企业管理咨询有限责任公司负担2260元（已交纳），由被告米山负担3390元（原告西安小戊子企业管理咨询有限责任公司已交纳，被告米山于本判决生效之日起七日内支付原告西安小戊子企业管理咨询有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 王 阳
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 李文丹