上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1602号
原告上海新某某房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人王振华，董事长。
委托代理人赵鹏、刘雅静。
被告姜某某，男，1987年10月27日生，汉族，户籍地湖北省。
原告上海新某某房地产有限公司与被告姜某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，于2015年11月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵鹏、刘雅静、被告姜某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与张某某于2013年11月就承租嘉定区柳梁路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《租赁管理合同》一份，租金先付后用。双方于同月办理房屋交接手续。2014年7月，原告与张某某签订了《单体商铺租赁管理合同》补充协议。2014年12月，被告转租了张某某的房屋，原被告及张某某签订了《权利义务概括转让协议》，被告承继了张某某的所有权利义务。自签约开始，被告拖欠租金至今，且怠于支付水费和物业费，原告多次向被告发送租金催缴函，并于2015年9月2日向被告送达了租赁合同解除函，被告于同月10日签收，租赁合同已于解除函送达之日起解除。合同解除后，被告应在合同解除次日起10日内办理清场及交房手续，如被告逾期交还商铺则应按合同解除时商铺租金和管理费标准200%支付占用费和管理费。根据补充协议约定，被告逾期超过15天未支付租金的原告有权解除合同，被告应承担相当于原合同最后12个月租金总额的违约责任，并有权要求被告补足起租日起至解约前给予被告的所有租金折算优惠。原告认为被告的行为已严重侵犯原告权益，故起诉要求：1、判令确认《租赁管理合同》、《单体商铺租赁管理合同》补充协议、《权利义务概括转让协议》已解除；2、判令被告将承租的房屋恢复原状并返还原告；3、判令被告付清拖欠的租金人民币（以下币种同）377，190.91元（2014年10月1日至2015年6月30日的租金187，484.40元、2015年7月1日至2015年9月10日的租金64，716.91元、6个月免租期应补缴租金124，989.60元），物业费47，351.30元（系争房屋220室为2014年12月至2015年9月10日、系争房屋221室为2014年11月至2015年9月10日），电费56，774.40元、水费588.50元；4、判令被告支付自合同解除房屋交还期满之日即2015年9月11日起至实际返还房屋之日的占用费（按照房屋租金每月27，775.50元的200%计算）和管理费（按物业费的200%计算）；5、判令被告向原告支付违约金381，450元（按合同最后12个月的月租金计算）。
被告辩称，原告与张某某签订的合同表明不能转租，后来转租时被告支付张某某15万元。权利义务转让协议约定被告只承担一定的租金和水电，电费也没有统一标准和发票。被告从2014年1月底进场，原告从1月就收物业费，且物业费太高，也不同意补交免租期租金。当时原告承诺进场达到80%入住率才开始收租金，现在根本没有达到。原告没有任何管理，路灯电梯也不开，被告在二楼没法做生意。原告存在误导商户，是商业欺骗行为。不同意原告诉请。
经审理查明，原告与张某某于2013年11月1日签订《商铺租赁管理合同》，约定：原告（甲方）将系争房屋出租给张某某（乙方）使用，商铺面积为338.21平方米，乙方承诺该商铺之用途仅作为餐饮经营；租赁期限为72个月，自2014年1月1日起至2019年12月30日止；甲方于2013年11月1日将商铺交付给乙方，该进场日为暂定，最终以甲方下发给乙方的书面交付通知确定的交付时间为准，甲方应早于本款约定的进场日发出书面交付通知；乙方的装修期为60天，自进场日起算，装修期内乙方应承担物业管理费、商业管理费、水电煤等相关费用；自起租日前3个月租金以同等租期折算；乙方试营业日为2014年1月1日（具体日期以甲方另行通知为准，若有提前，应当在确定的试营业日期前30日以书面形式通知乙方，若有延迟，甲方须在本暂定营业日到达前30日以书面形式通知乙方），如试营业日到达前乙方已完成装修，可向甲方申请提前试营业，在未获甲方允许的情况下，乙方不得提前试营业，如乙方未经甲方同意逾期开业，乙方应当按照本合同约定承担违约责任，乙方并丧失租金折算权利，应当向甲方支付以正常租金计算的租金折算期的租金；第一年度的月租金为20，831.6元，第二年度的月租金为27，775.50元，第三年度的月租金为27，775.50元；乙方应向甲方支付物业管理费，暂定15元／平方米／月（以甲方通知的标准为准），物业管理费的缴付自进场日起计；乙方应向甲方支付自用之水电煤费，租赁场地的水电煤等费用的结算起始日自租赁场地交付之日起计，电费标准为1.5元／度；租金先付后用，按季度支付一次，乙方应当在每个支付周期起始日前5日付清租金；物管费、商管费和其他费用先付后用，按季度支付一次，乙方应当在每个支付周期起始日前5日内付清管理费，首期管理费由乙方于进场日前5日内交付；如乙方逾期支付租金、物管费、商管费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的千分之三作为违约金；乙方应在签订合同之日向甲方支付55，551元作为履约保证金，在合同期间，履约保证金甲方有权冲抵租金或其他未付款项；租赁期满或合同被提前终止时，甲方应在乙方按合同规定将租赁场地交还甲方及付清租金与相关费用后30天内退还乙方所缴纳的租赁押金；乙方应在进场日前五日内，向甲方支付装修保证金1万元，乙方装修完毕经甲方验收合格，并且乙方正式对外经营一个星期后，甲方将装修保证金退还乙方；乙方在合同约定的期限内未能支付、不支付或者迟延支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在逾期后15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金，甲方有权解除合同；合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起5日内迁出该商铺，并将商铺及其附属设施以正常状态返还给甲方；交还期满后乙方仍未能将该商铺按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺管理费标准的200%向甲方支付管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按合同要求交还该商铺为止。在本合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为损害甲方利益，构成根本违约的，甲方有权解除合同、收回该商铺、不予退还履约保证金，并要求乙方支付违约金（违约金数额上限为解除合同时最近3个月的租金总额）等。合同签订后，原告于2013年11月21日将系争房屋交付给张某某。2014年7月10日，原告（甲方）与张某某（乙方）签订《单体商铺租赁管理合同》补充协议，针对原《商铺租赁管理合同》的内容，将商铺交付日期定为2013年11月21日，保留原合同中3个月的租金折算期外，同意至2014年6月30日为租金折算期，即自2014年7月1日至2015年6月的月租金为20，831.60元，2015年7月1日至2017年6月30日的月租金为27，775.50元，2017年7月1日至2019年6月30日的月租金为29，421.50元，2019年7月1日至2019年12月31日的月租金为31，787.50元；乙方逾期超过15天未支付租金的，甲方有权解除合同，乙方承担相当于原合同最后12个月租金总额的违约金，并有权要求乙方补足起租日起至解约前给予乙方的所有租金折算优惠；本协议与原合同有冲突或不一致之处，以本协议为准等。2014年12月18日，原告（甲方）、张某某（乙方）、被告（丙方）签订《权利义务概括转让协议》，约定：三方均同意自本协议签订之日起，将甲乙双方签订的《商铺租赁管理合同》及《单体商铺租赁管理合同》补充协议（以下称原合同）中乙方享有的权利和承担的义务全部转移给丙方，乙方履行原合同拖欠甲方租金62，494元、物业费30，606元、水电等公共事业费56，774.40元，丙方同意承担乙方拖欠甲方的费用，并按原合同约定承担相应违约责任。
2015年3月23日，原告向被告发送租金催缴函，要求被告于2015年3月27日之前交纳拖欠的租金124，989.60元、滞纳金16，873.59元。该函被告于2015年4月4日收悉。2015年8月12日，原告向被告发送租金催缴函，要求被告于2015年8月15日之前交纳拖欠的租金215，254.50元及逾期付款违约金。该函被告于2015年8月14日收悉。2015年9月2日，原告向被告发送《租赁合同解除函》，通知被告即日起解除双方签订的系争房屋的《租赁管理合同》；要求被告在合同解除后5日内向原告支付欠缴租金、物业费、水电费及违约金，逾期不支付的，其将直接在租赁押金中扣除，押金不足支付欠缴租金及违约金的将继续向被告追缴；要求被告在合同解除后5日内办理清场及交房手续，逾期未办理的，视为被告授权原告清场，原告将对租赁房屋的装修等设施进行处理但不限于拆除、变卖，且不承担任何责任。该函被告于2015年9月10日收悉。
另查明，1、2014年9月12日，原告取得系争房屋的房地产权证。2、被告确认2014年1月即实际经营，此后签订了《权利义务概括转让协议》，故租金等费用是被告实际经营产生。3、原告确认被告方支付保证金55，551元，被告支付租金至2014年9月底，原告认为系争房屋220室物业费被告付至2014年11月底、221室物业费被告付至2014年10月底，被告认为系争房屋物业费均已付至2014年12月底，但未提供证据。4、被告在经营过程中支付的电费均为电表读数乘以倍率计算用电量，被告于2014年5月6日确认用电量为231.6×80=18，528度，2014年10月31日确认用电量为473.12×80=37，849.6度。对于原告诉请的水费，被告没有异议。
以上事实，有《租赁管理合同》、《单体商铺租赁管理合同》补充协议、《权利义务概括转让协议》、房屋交接确认书、房地产权证、租金催缴函及寄送凭证、《租赁合同解除函》及寄送凭证、关于归还房屋的通知及寄送凭证及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原告与张某某间之间签订的《租赁管理合同》、《单体商铺租赁管理合同》补充协议、原告、张某某、被告间签订的《权利义务概括转让协议》均系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。《权利义务概括转让协议》明确约定张某某在《商铺租赁管理合同》及《单体商铺租赁管理合同》补充协议中享有的权利和承担的义务全部转移给被告，故之后《商铺租赁管理合同》及《单体商铺租赁管理合同》补充协议由原被告实际履行，原被告间就系争房屋租赁合同关系合法有效，双方应按照《商铺租赁管理合同》及《单体商铺租赁管理合同》补充协议的约定行使权利承担义务。被告理应按约支付租金、物业管理费和水电费等费用。被告未按约支付租金等，原告经多次催缴后要求解除租赁合同关系合法有据，解除的通知被告于2015年9月10日收悉，故本院确认双方的租赁合同关系于2015年9月10日解除。租赁合同关系解除后，被告应将系争房屋返还原告；被告系经原告同意后进行了装修，原告要求被告恢复原状缺乏依据，本院不予支持。被告应按合同约定的标准向原告支付2014年10月1日至2015年9月10日的租金，原告诉请符合合同约定，本院予以支持；《单体商铺租赁管理合同》补充协议明确约定原告有权解除合同，并要求对方补足起租日起至解约前给予的所有租金折算优惠，现因被告违约原告要求解除合同，原告主张被告补足免租期的租金符合约定，本院予以支持，故被告应支付原告6个月免租期的租金124，989.6元。合同中关于被告应按租金及物业管理费的200%支付逾期返还房屋的房屋使用费及物业管理费的约定明显加重了被告方的责任，该合同条款系由原告方提供，故该条款应属无效；目前系争房屋由被告使用，故被告应按合同约定的租金标准及物业费标准支付合同解除后的房屋使用费及物业管理费；被告认为物业费已付至2014年12月底，原告不予认可，被告未提供证据，本院难以采信，故被告应支付系争房屋220室自2014年12月1日起、系争房屋221室自2014年11月1日起至实际返还之日的物业费，原告诉请符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的水费，被告没有异议，本院予以照准。对于原告主张的电费，应根据双方之前结算的方式即按照电表读数乘以倍率计算，被告确认了用电量，补充协议也明确了欠款数额，故被告应支付原告电费56，774.40元。合同因被告违约而解除，原告要求被告按照补充协议约定承担原合同最后12个月的月租金的违约金，现被告抗辩不同意，本院认为原告已主张被告补足免租期租金，故该违约金约定过高，本院根据实际情况按照2个月的租金标准予以调整。合同解除后，被告交纳的履约保证金55，551元应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原被告就嘉定区柳梁路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋的租赁合同关系于2015年9月10日解除；
二、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内将嘉定区柳梁路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋返还原告上海新某某房地产有限公司；
三、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新某某房地产有限公司自2014年10月1日至2015年9月10日的租金人民币252，201.31元；
四、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新某某房地产有限公司免租期内租金人民币124，989.60元；
五、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内按每日人民币925.85元为标准支付原告上海新某某房地产有限公司自2015年9月11日至实际返还房屋之日的使用费损失；
六、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新某某房地产有限公司至2015年9月10日的物业管理费人民币47，351.30元；
七、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内按每日人民币169.11元支付原告上海新某某房地产有限公司自2015年9月11日至实际返还房屋之日止的物业管理费；
八、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新某某房地产有限公司水费人民币588.50元；
九、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新某某房地产有限公司电费人民币56，774.40元；
十、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新某某房地产有限公司违约金人民币63，575元；
十一、原告上海新某某房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告姜某某保证金人民币55，551元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11，656元，减半收取5，828元，由原告负担2，253元，被告负担3，575元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐熙春
二〇一六年一月二十五日
书记员 顾颖琦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。