福建省安溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0524执异15号
案外人林馨良，男，1973年2月8日出生，汉族，厦门市人，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人林岫峰，福建重宇合众律师事务所律师。
委托诉讼代理人王祥涛，福建重宇合众律师事务所律师。
申请执行人李锦镇，男，1973年1月3日出色很能够，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人卓鹏乾、福建冠德律师事务所律师；
委托诉讼代理人蔡夏露，福建冠德律师事务所实习律师。
被执行人罗贤超，男，1972年10月13日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
本院在执行申请执行人李锦镇申请执行被执行人罗贤超民间借贷纠纷一案中，案外人林馨良于2016年9月30日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人林馨良称：2014年10月27日，案外人林馨良与罗贤超、刘兰香签订《房屋买卖合同》，约定罗贤超、刘兰香将位于厦门市集美区夏商新纪元一期6#1梯××号房屋出售给案外人，房屋总成交价1639932元。合同签订后，案外人依约支付了相应购房款及按揭款，并经厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第4061号民事调解书调解，确认案外人与罗贤超、刘兰香签订的房屋买卖合同有效。房屋交付后，案外人已经居住使用。因此，案外人认为位于厦门市集美区夏商新纪元一期6#1梯××号房屋系案外人的个人财产，与贵院执行的本次债务无关，不应查封。为此，案外人提出异议，请求立即中止对上述财产的查封，并解除相应的查封措施。
申请执行人李锦镇称：一、案外人林馨良与被执行人罗贤超、刘兰香购买讼争房产签订的《房屋买卖合同》系恶意串通，双方有虚假交易的嫌疑。案外人主张其以现金方式支付686700元的首付购房款，结合其本人银行的转账明细。如果案外人2014年后每月将按揭款通过银行转账方式支付给被执行人罗贤超。小数额按揭款尚且通过转账方式支付，而数额如此巨大的购房款却以现金方式支付，显然不符合常理。案外人2014年10月27日购房总价款为1639932元。而被执行人罗贤超、刘兰香2013年12月19日购买讼争房产总价为100万-120万元，结合厦门地区当年的房屋交易交易，其悬殊差价明显不符合常理。从案外人的银行转账明细可知，案外人与罗贤超双方的资金往来不明确，不排除是普通经济往来，与本案无关。贵院应当调取案外人林馨良夫妇与罗贤超、刘兰香的全部资金来往记录，确定双方是否存在异常的资金来往关系。综上，在被执行人罗贤超已经资不抵债的情况下，案外人与被执行人罗贤超、刘兰香私下伪造《房屋买卖合同》进行虚假交易、虚假诉讼，系为规避法院对讼争房产进行查封。二、申请执行人于2015年7月27日诉罗贤超、刘兰香民间纠纷一案中，于2015年8月25日申请对讼争房产进行查封。在该民事案件判决发生法律效力后，于2016年1月18日申请强制执行，该财产保全措施自动转为执行中的查封措施。被执行人罗贤超、刘兰香与厦门夏商房地产有限公司签订讼争房产的房屋买卖合同后，对案外人而言，在房产已被法院查封的情况下，特别是本案进入执行阶段，已经对房产处理产生法律约束力，开发商不得向罗贤超及林馨良办理交房手续。林馨良和罗贤超也无权对该房产私下进行处理。案外人在法院采取查封措施并已进入执行阶段的情况下，于2016年1月23日擅自接受、占有讼争房屋，主观上存在恶意。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，案外人在人民法院已查封讼争房产违法占有、使用讼争房产显然不享有足以排除强制执行的权益。综上，申请执行人认为案外人对讼争房产不享有足以排除强制执行的权益，其执行异议请求没有事实和法律依据，恳请贵院驳回案外人执行异议请求。
案外人林馨良提供下列证据证明其异议主张：
1.《房屋买卖合同》复印件；
2.厦门市集美区人民法院2014年12月2日作出的（2014）集民初字第4061号民事调解书复印件；
3.厦门市湖里区公证处2014年12月3日作出的（2014）厦湖证内字第1812号《公证书》复印件；
4.交房联系单复印件；
5.物业费发票复印件；
6.收条复印件，内容为“现收到林馨良购房款的现金陆拾捌万陆仟柒佰元整。收款人：罗贤超2014年10月27日”；
7.转账凭证复印件。
上述证据证明位于厦门市集美区夏商新纪元一期6#楼1梯××号房屋系案外人个人财产。
本院于2016年10月17日电话通知案外人林馨良到庭进行调查询问，案外人的委托代理人林岫峰于2016年10月20日到庭接受调查询问，林岫峰称因被执行人罗贤超的银行卡被冻结，所以要求案外人用现金支付购房款。案外人从事工程机械工作，平日需要支付工人工资和货款，手上现金量充足。签订合同后，因被执行人罗贤超不太愿意卖，才去集美区人民法院起诉。讼争房屋差额问题，该房屋已经比买的时候涨了四十几万，且地段不佳。案外人与罗贤超是同行业，平时有牵连，可能有接待关系。关于双方是否有经济往来的问题，林岫峰表示可以向案外人问一下。经本院指令，案外人的委托代理人于2016年10月25日向本院提交一份陈述说明，称案外人支付购房款的现金686700元中，其中306700元系案外人本人自有，另外380000元系案外人向朋友赵晓红所借；案外人购买讼争房产时，房价相比罗贤超向开发商购买每平方上涨4000元，系正常范围，房价每平方14700元也是当时该地段的正常市场价格；案外人曾于2010年至2013年借款给罗贤超30多万元，罗贤超已在案外人向其购房之前还清。案外人同时提交赵晓红的身份证复印件及2016年10月20日出具的说明，说明内容为“本人赵晓红于2014年10月25日借给林馨良现金380000元（叁拾捌万元整）。林馨良已全部归还，借条已撕毁”。
本院查明：2014年1月9日，被执行人罗贤超向申请执行人李锦镇借款人民币100000元，约定借款利率为月利率2.5%，未约定还款时间；2014年2月21日，罗贤超再次向李锦镇借款人民币100000元，约定借款利息为每月2500元，未约定还款时间；2014年4月1日，罗贤超第三次向李锦镇借款人民币60000元，未约定借款利率和还款时间。借款当日，罗贤超分别写立借条各一张交由李锦镇收执。嗣后，经李锦镇多次催讨，罗贤超未能偿还，致李锦镇于2015年7月27日向本院提起诉讼。李锦镇于2015年8月25日向本院提出财产保全申请，要求查封被申请人罗贤超所有的址在福建省厦门市集美区夏商·新纪元一期6#楼1梯13层××室房产一套，并提供其所有的址在福建省厦门市湖里区日圆三里10号××室房产一套及现金作为担保。本院于2015年8月25日作出福建省安溪县人民法院（2015）安执保字第13号民事裁定书，裁定如下：“一、查封被申请人罗贤超所有的址在福建省厦门市集美区夏商.新纪元一期6#楼1梯13层××室的房产，查封期间上述房产内财产由被申请人罗贤超负责保管；二、查封申请人李锦镇所有的址在福建省厦门市湖里区日圆三里10号××室的房产，查封期间上述房产内财产由申请人李锦镇负责保管。”2015年9月29日，本院作出（2015）安民初字第4874号民事判决，判决如下：“一、被告罗贤超应于本判决生效后十日内偿还原告李锦镇借款人民币260000元及利息（其中人民币100000元的利息按银行同期同类贷款利率的4倍计算，自2014年1月9日起计至本判决生效确定履行期限届满之日止；其中人民币100000元的利息按银行同期同类贷款利率的4倍计算，自2014年2月21日起计至本判决生效确定履行期限届满之日止；其中人民币60000元的利息按银行同期同类贷款利率计算，自2015年7月27日起计至本判决生效确定履行期限届满之日止；）；二、驳回原告李锦镇的其他诉讼请求。”
该判决生效后，被执行人罗贤超未能履行生效法律文书确定的义务。申请执行人李锦镇于2016年1月18日向本院申请强制执行。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百八十六条：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无须重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”原诉讼保全裁定自动转为执行中的查封措施。
案外人林馨良于2014年10月27日与被执行人罗贤超、刘兰香签订《房屋买卖合同》，约定购买罗贤超所有的址在福建省厦门市集美区夏商.新纪元一期6#楼1梯13层××室的房产，约定购房款为1639932元。案外人林馨良与被执行人罗贤超、刘兰香房屋买卖合同纠纷，经厦门市集美区人民法院主持调解，并于2014年12月2日作出（2014）集民初字第4061号民事调解，该调解书确认案外人林馨良与被执行人罗贤超、刘兰香自愿达成如下协议：“一原被告双方均承认房屋买卖合同有效；二、被告罗贤超、被告刘兰香同意于2014年12月5日前与原告林馨良去办理委托公证，并于公证当天将购房发票交予原告林馨良；三、本案就此了结，双方当事人对本案再无其他争议；……”。被执行人罗贤超、刘兰香于2014年12月3日前往厦门市湖里区公证处办理委托公证。上述讼争房产于2016年1月22日由公证书中的受托人林馨雄办理交房手续。案外人林馨良自2015年1月20日其按期支付该房产按揭款。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人与被执行人罗贤超、刘兰香签订的《房屋买卖合同》在本院查封之前且经厦门市集美区人民法院以生效民事调解书确认真实有效，案外人已经按照合同约定支付购房价款。因讼争房产在本院查封之前尚未办理交房手续。在开发商通知后，由经过公证的受托人林馨雄办理交房手续后，可视为案外人已经占有、使用。该房产处于按揭状态，且在交房前已被本院经诉讼保全进行查封，案外人其未办理过户登记并非因案外人自身原因。因此，案外人林馨良对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
中止对址在福建省厦门市集美区夏商.新纪元一期6#楼1梯13层××室的房产的执行，
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 陈志生
审判员 傅朝清
审判员 林王敏
二〇一六年十一月二日
书记员 苏亚东
适用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
……
（十一）其他需要裁定解决的事项。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分