广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第645号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省从化市。
法定代表人：胡玲，职务：董事长。
委托代理人：林景锋，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：叶继顺，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑某枝，女，1977年2月24日出生，汉�，住广东省从化市。
被上诉人（原审原告）：李某毅，男，1978年6月16日出生，汉族，住址。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司因与被上诉人郑某枝、李某毅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第557号号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：郑某枝、李某毅于2012年6月17日与从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：郑某枝、李某毅购买国泰天彤公司开发的位于从化市江埔街河东南路388号5栋7层702房，总房款为734066元；郑某枝、李某毅以按揭方式付款，预售合同网上签订之日支付首期款224066元，剩余房款510000元，于2012年6月20日前申请办理银行按揭手续；国泰天彤公司应于2012年12月31日前将房屋交付郑某枝、李某毅使用；国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向郑某枝、李某毅支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期交房超过180日后，郑某枝、李某毅有权单方面解除合同，郑某枝、李某毅要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到郑某枝、李某毅解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还郑某枝、李某毅已支付房价款并支付利息（利息从郑某枝、李某毅付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向郑某枝、李某毅支付违约金，违约金不足以补偿郑某枝、李某毅实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。郑某枝、李某毅要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向郑某枝、李某毅支付违约金等。郑某枝、李某毅已经支付了全部购房款734066元，但国泰天彤公司未能于2012年12月31日前将房屋交付郑某枝、李某毅使用。
郑某枝、李某毅已于2014年7月17日收楼。
郑某枝、李某毅于2014年7月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.国泰天彤公司按合同约定每日按总房价款734066元的0.05%的标准支付违约金给郑某枝、李某毅（违约金从2013年1月1日起计算至2014年7月16日止）；2.诉讼费用由国泰天彤公司承担。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：
一、本案是否应中止审理及合同真实性问题。1.国泰天彤公司辩称对与郑某枝、李某毅签订的商品房买卖合同的真实性有异议，有待法院对（2014）穗从法房初字第511号中《广州市商品房买卖合同（预售）》印章的真实性进行鉴定后方能确定，为此请求法院中止审理本案。原审法院认为本案与（2014）穗从法房初字第511号为相互独立的两个案件，且双方签订合同的时间并不相同，因此，在鉴定问题上并无关联性。2.郑某枝、李某毅已经按照合同的约定支付完毕购房款，国泰天彤公司也出具了购房发票，证明双方已按合同的约定履行了大部分义务，国泰天彤公司未履行交房义务。综上所述，原审法院对于国泰天彤公司申请中止本案审理的请求不予采纳。郑某枝、李某毅与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。
二、关于逾期交房违约金应否调整的问题。1.国泰天彤公司辩称其没有违约之�意，国泰天彤公司逾期交房在客观上是天气、拆迁、政府行为等事件导致，且现房屋已经完工，可以交房，因此要求调整逾期交房违约金。原审法院认为国泰天彤公司作为房地产开发企业对于开发过程中的天气、拆迁等事件应有预期，预留合理的时间予以应对，且国泰天彤公司并未提交证据证明逾期交房属于不可抗力导致。国泰天彤公司称房屋已经完工可以交房，但并未提交双方合同约定的交房时应具备的文件等予以证明，因此，对于国泰天彤公司上述答辩意见，不予采纳。2.根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向郑某枝、李某毅支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示对双方均具有约束力。国泰天彤公司认为按照双方合同约定的标准计算违约金过分高于郑某枝、李某毅因国泰天彤公司�期交房造成的实际损失，但郑某枝、李某毅与国泰天彤公司对于违约金的计算标准在合同中有明确的约定，且此合同是适用于整个广州地区的规范性合同，其对于合同的地区适用性及郑某枝、李某毅与国泰天彤公司双方的权利义务平衡均有认真的考量。国泰天彤公司在与郑某枝、李某毅签订合同时也未以其他补充条款等形式对于违约金计算标准进行变更。现国泰天彤公司亦未举证证明郑某枝、李某毅诉请的违约金过分高于郑某枝、李某毅的实际损失。因此，对于国泰天彤公司认为郑某枝、李某毅主张的违约金过高要求予以调整的意见，不予采纳。
三、关于国泰天彤公司主张郑某枝、李某毅存在迟延付款情况，要求将郑某枝、李某毅迟延付款违约金与国泰天彤公司的迟延交楼违约金进行抵扣的问题。国泰天彤公司并未就该主张提出反诉，且无合同依据，不予支持。
四、国泰天彤公司辩称2014年5月23日的特大暴雨属于不可抗力，应从迟延交楼违约天数中扣除30天。郑某枝、李某毅与国泰天彤公司签订的合同约定的交房日期之前，特大暴雨天气发生在国泰天彤公司违约迟延履行交房义务之后，不能免除责任。因此，原审法院对于国泰天彤公司要求扣除30天违约金计算天数的答辩不予采纳。
综上，郑某枝、李某毅依据双方签订的合同向被告主张迟延交房违约金有理有据，予以支持，据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年10月28日作出如下判决：国泰天彤公司应在判决发生法律效力之日起10日内向郑某枝、李某毅支付逾期交房违约金，以734066元为本金，按每日万分之五的�准，从2013年1月1日起计至2014年7月16日止。案件受理费2150元，由国泰天彤公司负担。
判后，上诉人国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。2.违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失后果。国泰天彤公�逾期交楼的后果是郑某枝、李某毅无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即郑某枝、李某毅的损失实为房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，且该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即郑某枝、李某毅的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。原审法院直接依合同约定判决每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显�高。（二）原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。为此上诉请求：1.撤销原审判决；2.判决国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价每月每平方米6元的标准向郑某枝、李某毅支付违约金，从2013年1月1日起算至2014年7月16日；3.一、二审诉讼费用由郑某枝、李某毅承担。
被上诉人郑某枝、李某毅答辩同意原审判决，不同意国泰天彤公司的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，双方当事人均确认涉案楼盘至今未能取得永久用电。
本院�为：本案二审双方当事人争议的焦点问题就是违约金标准应否予以调整。首先，双方在合同第十四条中约定国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向郑某枝、李某毅支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成郑某枝、李某毅的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。
至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人国泰天彤公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中�人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一五年三月十三日
书 记 员 张辉
陆洁雯