湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第04514号
原告长沙永兴物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路一段529号301室。
法定代表人邓开祥，总经理。
委托代理人孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。
委托代理人黄子川，湖南天弘远律师事务所律师。
被告昝继喜。
原告长沙永兴物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告昝继喜（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄子川到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年11月7日湖南长沙永熙实业有限公司将其开发的山水熙园小区委托给原告进行物业管理，合同期限为2年，从2007年11月1日至2009年10月30日，其后，双方又于2009年10月30日续签了委托合同，合同期限延至2011年10月31日止。2012年小区成立了业主委员会，并于同年5月16日与原告签订物业服务合同，约定被告将位于长沙市雨花区湘府路168号的山水熙园物业委托于原告实行物业管理，合同期限从2012年6月1日起至2014年5月31日止。合同约定原告提供物业服务的受益人为全体业主与物业使用人，被告按住宅面积每平米每月1.5元向原告支付物业服务费，物业服务费按半年交纳一次，每一年度内交纳二次。逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数=欠缴数额＊逾期天数＊3‰）。物业服务合同到期后，由于山水熙园小区业主委员会面临换届且一直未选任出新的业主委员会，所以一直未与原告续签物业服务合同，但原告仍一直在为山水熙园小区提供物业服务。
被告系山水熙园业主，住山水熙园小区4号栋1705号房屋，住宅面积为129.40㎡。被告每月应向原告支付194.10元物业服务费。从2011年4月1日起至现今，被告一直未向原告缴纳物业服务费。期间原告曾多次向被告催讨，并于2015年7月13日去函向被告催讨物业服务费，但被告仍未支付。从2011年4月1日起至2015年7月31日，被告已拖欠原告物业服务费10093.20元，产生逾期付款违约金397元（违约金暂算至2015年7月31日）。
合同履行至今，原告一直按合同约定为被告所在小区提供优质高效的物业服务，但被告却总是以各种理由拖欠应缴的物业服务费，拒不履行合同约定的缴费义务。在原告多次催讨无果的情况下，特诉至本院，请求：1、依法判决被告支付原告物业服务费10093.2元（暂算至2015年7月31日止）；2、依法判决被告支付原告逾期支付物业服务费的违约金397元（暂计算至2015年7月31日）；3、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。
被告未到庭，无辩称，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，被告系山水熙园小区4栋1705房业主，并完成了房屋的交付验收手续。
2012年5月16日，原告（乙方）与长沙市雨花区洞井街道办事处新城社区山水熙园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：1、甲方将山水熙园委托于乙方实行物业管理；2、该物业位于长沙市雨花区湘府路；3、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中的相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；4、委托管理期限为2年，自2012年6月1日起至2014年5月31日止；5、本物业的管理服务费用目前按长沙市物价局核定标准执行：住宅物业收费为1.5元／月／平方米，非住宅物业收费为2.0元／月／平方米（不含经营、生产垃圾费）；6、物业服务费用按半年交纳，每一年度交纳二次。业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数额=欠缴金额×逾期天数×3‰）；7、本合同在履行中如发生争议，若双方协商不成的，双方均可向物业所在地的人民法院提起诉讼；8、本合同自2012年6月1日起生效。合同双方均签字并加盖公章确认。
因被告自2011年4月1日起欠缴物业服务费，原告于2015年7月13日向被告发出《催款函》，催缴2011年4月1日至2015年6月30日的物业服务费。原告向被告邮寄该《催款函》，但该邮件为他人代收。事后，被告仍未支付物业服务费，原告于2015年8月17日诉至本院，请求判如所请。
另查明，1、根据长沙市房地产测绘队的确认，被告房屋的建筑面积为129.4平方米；2、山水熙园小区的业主委员会任期到期后至今未重新选举；3、根据原告提交的违约金计算方式，原告自愿以一个月的物业服务费194.1元为基数，按照日万分之三的标准计算从合同约定的起算之日起至实际清偿之日止的违约金。
以上事实，有《山水熙园房屋交付验收记录表》、《业主入伙流程会签单》、《物业服务合同》、《催款函》、邮寄单、邮寄信息、户室面积对照表、违约金计算方式、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与长沙市雨花区洞井街道办事处山水熙园业主委员会签订了《物业服务合同》，被告是山水熙园小区的业主，虽委托管理期限于2014年5月31日到期，但合同到期后，原告一直按照《物业服务合同》的约定为该小区提供物业服务，原、被告之间成立事实上的物业服务合同关系，被告应按《物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务。合同约定的物业服务费收费标准为1.5元／平方米／月，经长沙市房地产测绘队确认，被告的房屋实际面积为129.4平方米，故被告每月应向原告支付物业服务费194.1元（1.5元／平方米／月×129.4平方米）。被告自2011年4月1日起欠缴物业服务费，故截至2015年7月31日，被告应向原告支付物业服务费10093.2元（194.1元／月×52个月）。
关于逾期违约金，《物业服务合同》约定：物业服务费用按半年交纳，业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金额＝欠缴金额×逾期天数×3‰）。但原告自愿调低违约金，主张以一个月的物业服务费194.1元为基数，按照日万分之三的标准计算从合同约定的起算之日起至实际清偿之日止的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告自2011年4月1日起即欠缴物业服务费，但原告直至2015年7月13日才向被告邮寄《催款函》，而该邮件未被被告本人签收，后原告于2015年8月17日诉至本院，原告怠于行使诉讼权利，故对于2013年8月之前的因逾期交纳物业服务费而产生的违约金本院不予支持。而《物业服务合同》约定的委托管理期限于2014年5月31日到期，被告在合同期限内从未交纳物业服务费，到期后双方未续签合同，双方就该合同到期后的违约金未达成合意或形成合同惯例，故对于因欠缴2014年5月31日之后的物业服务费而产生的逾期违约金本院亦不予支持。截至2015年7月31日，被告应支付原告逾期违约金70.86元（附违约金计算表），此后的违约金应以原告主张的194.1元为基数，按照日万分之三的标准计算至2014年6月1日前的全部物业服务费实际付清之日止。原告诉请超过部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告昝继喜应于本判决生效后7日内支付原告长沙永兴物业管理有限公司物业服务费10093.2元；
二、被告昝继喜应于本判决生效后7日内支付原告长沙永兴物业管理有限公司违约金（计算至2015年7月31日为的违约金为70.86元，2015年8月1日起的违约金应以194.1元为基数，按照日万分之三的标准计算至2014年6月1日前的全部物业服务费实际付清之日止）；
三、驳回原告长沙永兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费62元，由被告昝继喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭孟良
人民陪审员 廖 翠
人民陪审员 谭霞清
二〇一五年十二月十七日
代理书记员 黄立辉
附：违约金计算表
应缴时间
逾期时间
逾期天数
计算基数
违约金比例
违约金数额
2013年6月1日
2013年9月1日-2015年7月31日
699天
194.1元
0.3‰
40.7元
2013年12月1日
2014年3月1日-2015年7月31日
518天
194.1元
0.3‰
30.16元
合计
70.86元
附：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。