广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第1743号
原告：广州市天眬物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区宝华路90号。
法定代表人：蔡炳辉，职务：
委托代理人：谢辉、王丽艳，广东德培律师事务所律师。
被告：陈桂妹。
委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。
原告广州市天眬物业管理有限公司诉被告陈桂妹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢辉、王丽艳及被告的委托代理人梁雨田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市天眬物业管理有限公司诉称，原告是荔湾区宝华路90号全部公产房屋的承租人，租赁期限为2014年6月1日至2019年5月31日。
被告陈桂妹向原告承租了宝华路90号房屋第六层之一约900㎡的房屋用于经营“宝发棋牌中心”租期由2009年7月31日至2015年5月31日。被告须于每月30日前向原告缴交次月的租金。2013年12月1日-2015年5月31日，月租金为11025元。被告未按本合同约定依时向原告缴纳租金、装修补偿费、商铺占用费及水电费等其他应缴费用，应向原告支付逾期违约金；逾期违约金以拖欠应缴费用总额为基数，按每日3%计至至实际支付之日止。被告逾期交租或装修补偿费、水电费达15天的，原告有权解除本合同，被告应于合同解除生效之日、或者租赁期限届满日之后3日内将房屋交还给原告。被告陈桂妹从2014年5月31日开始拒绝缴纳2014年6月份之后的租金和装修补偿费，原告有权解除租赁合同收回场地。为此，起诉要求：一、确认原被告双方于2009年9月29日签署的《租赁合同》于2014年7月10日解除；二、判令被告陈桂妹将承租的荔湾区宝华路90号房屋第六层之一房屋腾空还给原告；三、确认原告有权扣除被告陈桂妹缴纳的租赁合同保证金60000元；四、判令被告陈桂妹向原告支付从2014年6月1日至合同解除之日2014年7月10日止（1个月零10天）的租金14700元、装修补偿费29400元以及逾期付款违约金。其中，被告逾期支付2014年6月1日-30日租金11025元和装修补偿费22050元的违约金从2014年5月31日起算，被告逾期支付2014年7月1日-10日的租金3675元和装修补偿费7350元的违约金从2014年6月31日起算，以拖欠应缴费用为基数，按每日3%标准，计算至实际支付之日止；五、判令被告陈桂妹从2014年7月18日起至将承租房屋腾空交还给原告之日止，按每月55125元的标准向原告支付的商铺占用费；六、判令被告陈桂妹从2014年7月18起至将承租房屋腾空交还给原告之日，按每月22050元的标准向原告支付的装修补偿费；七、判令被告陈桂妹赔偿原告因本案诉讼而发生的律师费16537.5元。
被告陈桂妹辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告对我方是没有诉权的：1、原告所提供的与原业主签订的租赁合同中有约定原告不能转租、分租，否则会失去承租权。而原告已经发生了转租、分租的事情，所以原告已经失去了诉权；2、被告是直接使用涉案房屋的使用人，根据规定，有优承租权；3、原告承租涉案房屋并不包含现房屋在内，现房屋并非原告承租使用。原告的诉求没有事实和法律依据。而且我方的租赁期限是到2015年，而原告与房管局签订的合同是到2014年5月31日，在期满时，我方有要求原告提出合法收租的文件，原告到现在为止都没有提供，必须由合法文件我方才能交租，所以我方不存在违约的事由。
经审理查明，2005年10月8日，原告与广州市荔湾区国土资源和房屋管理局签署《广州市房地产租赁合同》，由原告向广州市荔湾区国土资源和房屋管理局承租荔湾区宝华路90号全部公产房屋，承租面积为4960.7847平方米，租赁期限为2004年6月1日至2014年5月31日。2013年11月22日，原告与广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局围绕上述房屋签署续租合同《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，由原告继续承租荔湾区宝华路90号全部公产房屋，承租面积为4960.7847平方米，租赁期限为2014年6月1日至2019年5月31日。
2009年9月29日，原告（甲方）与被告陈桂妹（乙方）签署《租赁合同》约定，甲方同意将广州市宝华路90号第六层之一面积约900㎡转出租给乙方作为商业使用，乙方已经查验该商铺以及甲方与业主签订的租赁合同。租期由2009年7月31日至2015年5月31日。第四条、租金从免租期届满后计收，乙方须于每月30日前向甲方缴交次月的租金。其中……2013年12月1日-2015年5月31日，月租金递增5%为：11025元。作为履行本合同的担保，乙方应在与甲方签订本合同时一次性向甲方交付60000元整作为本合同保证金。本合同解除、或者租赁期限届满双方没有签订书面续租协议的，乙方应于合同解除生效之日、或者租赁期限届满日之后3日内将房屋交还给甲方。第三十条、乙方未按本合同约定依时向甲方缴纳租金、装修补偿费、商铺占用费及水电费等其他应缴费用，应向甲方支付逾期违约金；逾期违约金以拖欠应缴费用总额为基数，按每日3%计至至实际支付之日止。第三十五条、有下列情形发生的，甲有权解除本合同，扣除租赁合同保证金。……6、乙方逾期交租或装修补偿费、水电费达15天的。第三十七条、双方协商一致共同解除的，应签定书面解除协议。依据本合同第三十五、三十六条解除合同的，行使解除权一方应当通知对方，本合同在通知送达对方时解除。对方有异议的，应该在收到解除合同通知之日起30日请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。乙方应于合同解除生效之日、或者租赁期届满之日起7日内将房屋腾空交还给甲方，并将该房屋锁匙交给甲方。如果乙方继续占用该房屋的拒不交还的，应按原租金标准的500%及租金的支付期限按月支付占用期间的商铺占用费，同时仍应继续承担装修补偿费等费用。乙方逾期支付商铺占用费的按照第三十条执行违约责任。通过诉讼方式解决纠纷的，败诉方须参照法院诉讼受理费的承担原则（即败诉比例）承担对方于一审第一次开庭前已经实际发生的律师费损失。合同中所列甲乙双方的通讯地址如有变更，变更方应及时书面通知对方。如不通知，则以快递方式按原通讯地址发出的通知第2天视为有效送达。
同日（2009年9月29日），原被告双方围绕装修补偿费事宜签署《租赁补充合同》约定：2013年12月1日-2015年5月31日装修补偿费金额为22050元／月。每月装修补偿费按照《租赁合同》第四条租金的支付期限执行，逾期支付的按照《租赁合同》第三十条执行。
上述合同签订后，原告如约将讼争房屋交付被告使用。被告陈桂妹租赁该房屋用于经营“广州市荔湾区宝发棋牌中心”。被告交纳租金和装修补偿费至2014年5月31日。讼争房屋现仍由被告经营使用。
2014年7月9日（被告逾期付款达40天时）原告委托律师向被告发出《律师函》称：由于被告拖欠租金和装修补偿费已经逾期27日，原告决定行使解除权。通知如下：1、在本函到达被告时起，双方签署的《租赁合同》以及补充协议即时解除。2、根据《租赁合同》第三十八条的约定，被告应于合同解除生效之日起7日内将房屋腾空交还给原告、并将商铺钥匙交给原告。”
该律师函以ems邮政快递的方式按照《租赁合同》中记载的被告地址“广州市海珠区安庆里8号”发出，但该邮件于2014年7月14日被退回，退回理由是“收件人拒收”。
2014年7月24日，原告和广东德培律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，原告因与被告关于广州市荔湾区宝华路90号4楼、6楼的房屋租赁合同纠纷委托广东德培律师事务所提供法律服务，2014年7月24日，原告向广东德培律师事务所支付律师费38532元。原告主张讼争房屋提供法律服务的律师费为16537.5元。
原告的企业名称原为“广州市天昽地产顾问有限公司”，于2014年3月3日变更为“广州市天昽物业管理有限公司”
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》、《租赁补充合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。由于被告自2014年6月开始没有向原告支付租金，已构成违约，原告有权解除租赁合同。由于原被告双方约定解除通知送达对方时合同即解除，2014年7月9日，原告按合同约定的通讯地址发出律师函要求解除合同，合同约定按原通讯地址发出的通知第2天视为有效送达。因此，原被告双方签订的《租赁合同》于2014年7月10日解除。由于被告违约导致合同解除，故原告要求将被告就租赁该物业已付的租赁保证金60000元归原告所有的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。该租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告腾空房屋并交付原告的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。该租赁合同解除前，被告所欠原告的租金、装修补偿费和逾期付款违约金应当支付，但滞纳金的数额应以不超过合同未履行部分的价款总额为限。
在该租赁合同解除后，承租人继续使用租赁物，原告要求被告支付商铺占用费和装修补偿费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，但原告要求被告依合同约定按每月55125元的标准向原告支付商铺占用费要求明显过高，具体数额可参照被告占用商铺使用费的标准计算，法院酌情按该租赁合同最后一年的月租金标准11025元／月上浮100%即22050元计算每月商铺占用费。
根据合同的约定，通过诉讼方式解决纠纷的，败诉方承担已经实际发生的律师费，故本院对原告主张被告支付律师费16537.5元的诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）》的规定，判决如下：
1、确认原告广州市天眬物业管理有限公司与被告陈桂妹于2009年9月29日所签订的《租赁合同》于2014年7月10日已解除。
2、被告陈桂妹自本判决发生法律效力之日起一个月内，将广州市荔湾区宝华路90号房屋第六层之一房屋腾空交还给原告广州市天眬物业管理有限公司管业。
三、被告陈桂妹就租赁广州市荔湾区宝华路90号房屋第六层之一已付的保证金60000元归原告广州市天眬物业管理有限公司所有。
四、自本判决发生法律效力之日起3日内，被告陈桂妹向原告广州市天眬物业管理有限公司支付2014年6月1日起至2014年7月10日止的租金和逾期付款违约金（租金按11025元／月计算，每期租金违约金以当月所欠的租金11025元为本金，按每日3％标准计算，从2014年5月31日起计算至清付之日止，每期租金违约金的数额以不超过当月租金额11025元为限）。
五、自本判决发生法律效力之日起3日内，被告陈桂妹向原告广州市天眬物业管理有限公司支付2014年6月1日起至2014年7月10日止的装修补偿费和逾期付款违约金（装修补偿费按22050元／月计算，每期装修补偿费违约金以当月所欠的装修补偿费22050元为本金，按每日3％标准计算，从2014年5月31日起计算至清付之日止，每期装修补偿费违约金的数额以不超过当月装修补偿费额22050元为限）。
六、自本判决发生法律效力之日起3日内，被告陈桂妹向原告广州市天眬物业管理有限公司支付2014年7月18日起至将承租房屋腾空交还给原告之日止的商铺使用金（商铺使用金按每月22050元计算）。
七、自本判决发生法律效力之日起3日内，被告陈桂妹向原告广州市天眬物业管理有限公司支付2014年7月18日起至将承租房屋腾空交还给原告之日止的装修补偿费（装修补偿费按每月22050元计算）。
八、自本判决发生法律效力之日起3日内，被告陈桂妹向原告广州市天眬物业管理有限公司支付律师费16537.5元。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7292元，由被告陈桂妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 燕
人民陪审员 卢嘉乐
人民陪审员 丘德薇
﹤﹥二o一四年十一月二十日﹥
书 记 员 黄利民