广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法良民初字第1509号
原告（反诉被告）黄建锋，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××2639。
被告（反诉原告）佛山市顺德区金泰房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人黎永恩
委托代理人黎伟贤、张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。
原告黄建锋与被告佛山市顺德区金泰房产有限公司（以下简称金泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由审判员张高龙适用简易程序独任审判进行了审理，审理期间，被告金泰公司在答辩期内向本院提出反诉，本院已依法受理，并于2015年7月22日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理，原告黄建锋、被告金泰公司的委托代理人张淑婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄建锋诉称，2014年3月24日，原、被告签订《商品房认购合同》一份，约定原告以1418356元（含定金10000元）的价格向被告认购位于佛山市顺德区北滘街道新城区天宁路19号C05海琴水岸高层住宅13栋302号房。同日，原告即向被告支付了定金10000元，被告也开具了收据。后被告工作人员告诉原告有好多人想买该房屋，要求原告先行支付购房款40000元。原告遂于2014年4月3日向被告支付40000元。被告收回原告持有的上述定金收据，称要另行开具收据。后原告发现被告要给原告开的是总计50000元的定金收据，遂提出异议，并没有接受被告的该定金收据。但原告要求被告开具购房款收据未果。上述《商品房认购合同》约定的一次性付清房款日期是2014年4月25日前，但原告由于二套房政策限制不能办理房产登记手续而未交情房款。2014年5月31日，原告收到被告的《解除商品房认购合同通知书》，解除了《商品房认购合同》。后原告多次要求被告退还40000元款项，但被告以该款系定金为由拒不退还。原告认为其支付的定金仅有10000元，其余40000元是购房款。被告无视原告的正当要求拒不退还其余款项，于情于理于法均不能成立。原告为维护自身合法权益，请求法院判令被告向原告退还所交付的购房款人民币40000元；本案诉讼费由被告承担。
被告金泰公司的答辩意见与反诉意见一致。
被告金泰公司反诉称，2014年3月24日，原、被告签订《商品房认购合同》一份，约定原告认购位于佛山市顺德区北滘街道新城区天宁路19号C05海琴水岸高层住宅13栋302号房屋一间，物业套内面积为157.93平方米，购房总价为1418356元，原告应于2014年4月25日前一次性付清全部购房款，并于付款当天与被告签订《商品房买卖合同》，同时约定原告受政府政策影响不能履行合同而提出解除合同或拒付房款致被告解除合同的，视为原告违约，原告需支付认购房款总价的30%作为违约金。合同签订后，原告一直拒绝支付购房款。2014年5月31日，被告向原告发出《解除商品房认购合同通知书》，告知原告由于其一直拒付认购合同约定的购房款，已构成根本违约，解除双方签订的认购合同。被告认为，双方经平等协商自愿签订上述认购合同，合同中清楚约定了认购标的、房屋面积、购房总价等主要合同内容，该认购合同依法成立生效。根据合同约定，原告应在2014年4月25日前付清购房款，但原告一直拒付房款，已构成违约。被告有权解除合同，并要求原告支付违约金。违约金按涉案商品房总价的30%计算为425506.8元，被告自行调整为100000元。故被告提起反诉，诉请法院判令原告向被告支付违约金100000元；本案诉讼费由原告承担。
原告黄建锋辩称，不同意向被告支付违约金。其与被告订立商品房认购合同，合同中只能适用定金罚则，不适用违约金条款。
本案的争议焦点是1.上述《商品房认购合同》是否因原告违约而解除，被告要求原告承担违约责任有无相应依据；2.原告向被告所交付的40000元款项的性质如何确定，原告要求被告退回该款有无相应依据；3.被告是否就上述《商品房认购合同》第6条向原告进行提示并作出明确说明，该条款是否有效。
针对上述争议焦点，原告提供证据及被告的质证意见如下：
1.原告身份证、被告营业执照，组织机构代码证复印件各一份，证明原被告的诉讼主体资格。
被告对该组证据无异议。
2.《商品房认购合同》一份，证明双方的买卖关系及对定金数额的约定。
被告对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为该合同依法成立生效，原被告双方应当遵守该合同约定；合同明确约定了原告应当在2014年4月25日前支付全部的购房款，原告未按约定日期支付购房款已构成违约；合同约定，若原告受限购政策影响不能继续履行合同而提出解除合同或拒付房款导致被告解除合同的，视为原告违约，应当支付违约金，违约金按认购房产总价的30%计算，被告以限购政策而拒付房款的行为属于违约行为，依约应支付违约金；被告在该合同特别声明处明确其已经认真约阅读并知悉合同条款，原告已经对合同条款作了明确说明。
3.平安银行个人账户交易明细，中国建设银行对账单，招商银行信用卡对账单各一份，证明原告于2014年3月24日向被告支付定金10000元，于2014年4月3日向被告支付预付房款40000元。
被告对该组证据的真实性、关联性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为原告所支付的款项为定金。
4.解除商品房认购通知书一份，证明被告要求解除涉案合同，并表示其所收取的50000元均视为定金，不予归还，双方因此产生争议。
被告对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为由于原告拒付认购房款，被告有权依据合同法以及认购合同书的约定行使解除权，而且该解除通知已送达到原告处，双方的认购合同自解除通知送达原告处时解除；根据上述《商品房认购合同》约定，被告有权要求原告支付违约金。
诉讼中，被告提供证据及原告的质证意见如下：
1.《商品房认购合同》一份，证明原被告于2014年3月24日签订该合同，该合同依法成立生效；该合同明确约定原告应当在2014年4月25日前支付全部的购房款，原告未按约定日期支付购房款已构成违约；合同另约定，若原告受限购政策影响不能继续履行合同而提出解除合同或拒付房款导致被告解除合同的，视为原告违约，应当支付违约金，违约金按认购房产总价的30%计算，原告因限购政策而拒付房款的行为属于违约行为，依约应支付违约金；合同特别声明处显示，在被告已经将合同条款向原告予以明示，原告也已签名确认。
原告对该证据的真实性无异议。
2.解除商品房认购合同通知书，EMS邮寄单各一份，证明由于原告拒付认购房款，被告有权依据合同法以及认购合同书的约定行使解除权，而且该解除通知于2014年5月31日送达到原告处，《商品房认购合同》自同日解除。
原告对该证据的真实性无异议，表示其已收到该通知书。
3.佛山市顺德区商品房权属证明书二份，证明被告对涉案的商品房拥有所有权，有权进行买卖。
原告对该组证据无异议。
经过庭审辩证、质证，本院对上述证据作出如下认证：原告提供的证据1，被告表示无异议，本院予以采信。原告提供的证据2与被告提供的证据1，两份合同文本的内容一致，本院均予采信；至于双方所争议合同条款是否有效，系本案认定问题。原告提供的证据3，被告认可收到相应款项，本院予以采信；至于相应款项的性质，系本案认定问题。原告提供的证据4与被告提供的证据2，两份通知文本的内容一致，原告在诉状中认可其已于2014年5月31日收到相应通知，本院对两组证据均予采信。被告提供的证据3，原告表示无异议，本院予以采信。
根据本院采信的证据，并结合当事人诉、辩意见，本院对双方争议的事实作如下确认：
2014年3月24日，黄建锋与金泰公司签订《商品房认购合同》一份，约定黄建锋向金泰公司购买位于广东省佛山市顺德区北滘街道新城区天宁路19号C05海琴水岸高层住宅13栋302号房屋，成交价为1418356元，黄建锋应于签订合同同时向金泰公司支付定金10000元，并于2014年4月25日前付清全部房款；该合同第6条约定，黄建锋有下列情况之一者均视为违约，需支付认购房产总价的30%作为违约金，金泰公司有权解除合同，另行处置上述物业，且黄建锋无权要求返还已交定金、房款的利息或其他补偿、赔偿：1.黄建锋未按合同所定时间支付全部应付房款（含未按期办理银行按揭贷款手续），且延期超过三天的；……3.黄建锋受政府政策影响（包括但不限于佛山限购令等）导致不能进行网签备案、或不能继续履行合同而提出解除的、或拒付房款致金泰公司解除合同的。该合同第5条第1款另载明：“甲方（即金泰公司）已向乙方（即黄建锋）明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其《补充协议》，《顺德区前期物业服务协议》、《海琴水岸业主临时公约》、《佛山市顺德区住宅室内装饰装修管理协议书》、甲方张贴的《认购须知》及佛山市限购令的相关政策、重要提示等，乙方确认已详细阅读并已理解和同意接受上述文件的条款，且无异议，承诺按约签署上述文本”。同日，黄建锋向金泰公司支付了定金10000元，后于2014年4月3日另向金泰公司支付购房款40000元。但此后黄建锋未按上述合同约定期限向金泰公司支付剩余购房款。金泰公司遂向黄建锋寄送《解除商品房认购合同通知书》一份，告知因黄建锋未按期付清全部房款，该公司决定解除上述《商品房认购合同》，不退还已收取的50000元款项，另行处置上述房产。黄建锋于2014年5月31日收到该通知后，双方就是否退还黄建锋于2014年4月3日支付的购房款40000元的问题产生争议，遂引起本案诉讼。
另查明，2011年3月18日，佛山市人民政府颁布实施了《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳××发展的通知》。同日，佛山市住房和城乡建设管理局发出《落实〈关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳××发展的通知〉有关事实的通知》。上述两份通知均明确规定，自2011年3月18日起在佛山市行政区域内实施住房限购措施，原则上对已有一套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有一套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供在佛山一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山市行政区域内向其售房。上述通知颁布后，相关媒体对此进行了报道。
再查明，黄建锋在庭审中表示其在上述《商品房认购合同》签订前通过电视新闻媒体对佛山地区的限购政策有了一些了解，并表示其向金泰公司销售人员告知当时其名下已有两套房产时，金泰公司销售人员称可先将名下房产转到亲戚名下。
本院认为，原、被告签订的《商品房认购合同》，合法有效，本院予以确认。从该合同第5条第1款约定内容及原告黄建锋在庭审中就佛山地区限购政策的上述陈述来看，原告在签订该合同时对该政策的内容及违反政策的后果是知情的，且清楚了解存在以其他主体名义进行转让登记的规避措施。故本案不属于因不可归责于合同相对方的事由导致合同不能履行的情形，上述《商品房认购合同》因原告未按约足额支付购房款而于2014年5月31日解除，原告仍应承担相应违约责任，因此，被告据此主张不向原告返还已交付的合同款项50000元的抗辩意见，符合上述合同对违约责任的约定，理由充分，本院予以采纳；原告要求被告向其退还于2014年4月3日支付的购房款40000元的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。但考虑到被告已在上述《解除商品房认购合同通知书》中明确主张因原告的违约行为不退还所收取的50000元款项，表明被告已就违约金的选用作出了选择，其在本案中反诉要求原告另向其支付违约金100000元，属于重复主张，本院对被告的该项反诉请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告黄建锋的诉讼请求权；
二、驳回被告佛山市顺德区金泰房产有限公司的其他反诉请求。
本案本诉受理费减半收取为400元（已由原告预交），反诉受理费减半收取为1150元（已由被告预交），合计1550元，由原告黄建锋负担400元，由被告佛山市顺德区金泰房产有限公司负担1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张高龙
二〇一五年九月十一日
书记员 王晓晓
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