湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浏民初字第3878号
原告浏阳市湘鑫房地产开发有限公司，住所地浏阳市淮川街道办事处劳动南路52号名河鑫都2栋4楼。
法定代表人张闹钟，董事长。
委托代理人刘洪，湖南纬地律师事务所律师。
委托代理人张启初，男，1964年11月15日出生，该公司员工，住浏阳市官桥乡官桥社区。
被告戴慧力，曾用名戴民权，男，1965年8月9日出生，汉族。
委托代理人彭金局，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。
原告浏阳市湘鑫房地产开发有限公司与被告戴慧力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理，依法由审判员蒋瑞兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浏阳市湘鑫房地产开发有限公司的委托代理人刘洪、张启初，被告戴慧力及其委托代理人彭金局到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浏阳市湘鑫房地产开发有限公司诉称，2008年4月1日，原告与浏阳市城市建设集团有限公司签订《浏阳市十五中地块土地一级开发整理合同书》，并于2008年8月13日通过竞价取得（2008）003号地块的国有建设用地使用权，2008年11月22日与浏阳市国土资源局签订《土地出让合同书》。被告系原十五中教师宿舍楼住户，2008年4月23日，被告与浏阳市第一中学签订《原十五中教师宿舍楼住宅房屋拆迁安置补偿合同》，被告自愿选择回迁安置。2009年5月6日，被告与原告签订了《安置用房确认单——选择确认了浏阳市淮川街道办事处朝阳社区名河鑫都房产1栋15楼02、06两套房作为安置用房。2011年3月15日，原告向被告送达了交房通知书，通知被告于2011年3月20日上午办理交房手续。但被告至今拒绝收房，也不缴纳应支付的回迁安置购房差价款。原告认为，原、被告已就回迁安置房屋的楼层及房号选择、超面积差价、楼层差价等具体事项达成一致意见，被告应当履行接收房屋并支付安置购房差价款的义务，被告行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决被告：一、立即接收浏阳市名河鑫都1栋15层1509号、1栋15层1510号房屋；二、立即支付原告购房款125552.97元，并承担自2011年3月21日起至实际履行之日止的银行同期贷款利息。
被告戴慧力辩称：一、原告主体不适格。与浏阳市城市建设集团有限公司签订《浏阳市十五中地块土地一级开发整理合同书》的是福建省福维尔投资有限公司，而不是原告。
二、假定原告具备本案的起诉主体资格，原告应当在与被告进行交房结算时，向被告出示经过备案的房屋公示价格，以此作为结算的依据。
三、所谓的原告要求被告按照从5层计算楼层差价，没有事实和法律依据。2009年5月上旬，被告参加安置用房确认会议，在会议过程中，所谓的原告方在会上公开告知参会人员，其1号楼9楼以下均不能选择，选择安置用房只能选择10楼以上的房屋，并明确表态，本安置房9、10楼作为首层，不加楼层费用。这一事实可以从原告的法定代表人张闹钟与2009年5月27日，刘阳生的《安置用房确认单》上的签字得到认证。而所谓的原告却在与被告结算时，要求从第5层开始计算楼层差价，显然不合理不合法。
四、从所谓的原告提交的二份结算表的内容来看，其定价行为违反《商品房销售明码标价》的规定，并且同一栋同一楼层的房屋以不同的价格进行结算，属于违反明码标价、价格混乱的违规行为。
综上请求法院驳回原告的起诉。如果原告在庭审辩论结束前，向法院提交了可以证明其具备主体资格的证据，则请求法院依法驳回原告的诉讼请求或责令相关部门评估确定涉案房地产项目的平均房价。
经审理查明：原告浏阳市湘鑫房地产开发有限公司系2008年3月20日成立的经营房地产开发经营的有限责任公司，其股东为张闹钟，易剑、杨日红，法人代表为张闹钟。2008年3月21日，福建省福维尔投资有限公司（甲方）与张闹钟（乙方）签订《联合投资协议》，协议约定双方就开发浏阳市十五中地块项目进行合作，甲方以50%股权参与联合投资，双方按约定投入资金，按投资比例分享利润；双方同意以甲方为主体进行本次投资活动，由甲方与浏阳市城市建设集团有限公司签订相关合同。本次协议签订后，原告于2008年9月8日，申请工商变更登记为股东福建省福维尔投资有限公司、张闹钟、易剑，2009年1月，股东又变更为福建省福维尔投资有限公司、张闹钟。
为开发浏阳市第十五中学处土地开发整理所需的资金及提高土地整理开发水平的需要考虑，浏阳市城市建设集团有限公司经过公开程序后确定福建省福维尔投资有限公司为合作伙伴，共同进行第十五中学土地的开发整理。2008年4月1日，浏阳市城市建设集团有限公司（甲方）即与福建省福维尔投资有限公司（乙方）签订了《浏阳市十五中地块土地一级开发整理合同书》。合同第二章双方各自应承担的土地整理工作中约定，在甲方所负责的土地整理工作中，为取得征用地块的批文及其他合法用地手续而应交纳的各项费用，甲方地块总包干完成，包干总价（含土地出让金）约为6600万元（不包括未拆迁的原十五中老师宿舍42户和12户居民户的房屋折迁费及已拆迁的7户居民土地安置等费用1400万元，乙方在合同生效后七个工作日内预付投资款人民币3000万元给甲方……。第五章第十八条约定，甲方为乙方提供必要的投资环境和优惠政策，协助处理乙方在地块中进行项目建设的相关事宜。第二十二章约定，在本合同履行过程中，甲方应当同意乙方参与摘牌，如摘牌成功，甲方有义务交国有用地使用手续办至乙方或乙方指定的在浏阳成立具有法人资格的公司名下，以便开发本项目产生的有关税费在浏阳交纳。2008年9月16日，福建福维尔投资有限公司向浏阳市国土资源管理局下发函：我司已于2008年8月13日成功摘得浏土网挂（2008）003号土地使用权。针对该地块的开发，我司已组建了浏阳市湘鑫房地产开发有限公司。现特敬请贵单位将浏土网挂（2008）003号土地的国有土地使用权证办理至浏阳市湘鑫房地产开发有限公司名下。随后原告即与浏阳市国土资源局签订了《土地出让合同书》，原告因此获得（2008）003号土地的国有土地使用权。
被告戴慧力系原浏阳市第十五中学教师宿舍楼3单元2楼4号（房屋面积为88.88平方米）的住户。2008年4月23日，被告（乙方）与浏阳市第一中学（甲方）签订《原十五中教师宿舍楼住宅房屋拆迁安置补偿合同，合同约定，被告作为被拆迁人选择回迁安置的补偿方式，甲方拆迁乙方住宅房屋合法建筑面积88.88平方米，甲方另按该面积增加15%的面积13.33平方米给乙方，则住宅安置面积为102.21平方米，每户限购面积不超过140平方米，甲方同意按以上总计面积与乙方兑换房产，并同意兑换安置在该拆迁规划范围内的第五层（乙方不按甲方规定兑换楼层，楼层差价不予优惠）作为安置房（乙方申请面积约为120平方米），超出安置面积乙方按开发商公示价优惠8%购买。如安置房面积少于现有房面积的，相差面积按1500每平方米补偿给乙方，该协议另对过渡费等补偿费用及其他内容进行了约定。2008年5月5日，浏阳市第一中学就该协议补充说明如下：一、甲方同意乙方优先整体选择电梯房的楼栋，单元和楼层；二、甲同意乙方在安置现有楼层的基础上向上选择住房，每层楼层差价不超过40元每平方米（含40元在内）；三、安置房的三证采取等面积部分以证还证的形式置换（含15%的增补面积在内）。2009年5月6日，被告戴慧力向浏阳市第一中学及原告提交安置用房确认单，其内容为：本人与浏阳市第一中学签订了拆迁协议一份，根据协议约定，现自愿选择位于浏阳市淮川办事处朝阳社区名河鑫都房产1栋15楼1502、1506号（此房号为暂定，最终以房产局标识为准。）作为拆迁安置用房（如选房与拆迁协议签订的楼层和面积不同，按协议约定的条款执行），现予以确认，本确认单作为合同附件与拆迁协议具有同等法律效力，戴慧力并在确认单上予以签字。
2011年3月15日，原告以邮寄送达的方式向被告送达了交房通知书，通知被告于2011年3月20日上午办理交房手续，被告因楼层差价计算等问题，没有到原告处办理收房手续。原告遂又于2011年3月29日向戴慧力寄交房通知，戴慧力仍未到原告处办理收房。原告遂于2014年5月4日在浏阳日报向戴慧力发布《催办交房公告》，要求戴慧力于2014年5月15日前到原告处办理房屋交接手续。
2011年4月和5月，被告及其他拆迁户主多次向浏阳市第一中学、浏阳市城市建设集团有限公司及浏阳市人民政府等部门提出要求并进行上访，其要求为：一、超面积部分底价按1900元每平方米计算，加层差价所有户按同一价、同一公式计算；二、十楼以下不算层差（含十楼），超过十楼每层按40元每平方米计算；三、阳台面积按二分之一计价，封闭阳台按装修材料成本费258元每平方米计算；四、过渡费发至实际交房时（谈判成功之日），然后再加3个月作装修期计算过渡费；五、房屋维修基金、办证费、契税，拆迁户只负责超面积部分。2011年8月21日，浏阳市城市建设集团有限公司对被拆迁人回复如下：一、拆迁安置补偿协议约定超出安置面积由被告拆迁人按开发商公示价格优惠8%购买，经协商，同意被拆迁户在履行拆迁协议的基础上，再享受一次性付款和VIP客户优惠2%和5%的待遇，即安置房超面积购买价格为公示价优惠15%。因公示价当时没有备案，所以参照该楼盘开盘一个月内出售的商品房成交价确定。二、基于楼层和楼层差价的计算，因楼层的起算和楼层差的计算在原拆迁协议和补充协议有明确的约定，故只能按拆迁协议和补充协议的条款执行。三、关于阳台面积的计算。依据相关政策和双方协商的意见，阳台设计要求封闭的，仍按全面积计算，设计未要求封闭的，规划要求封闭，而实际又已进行了封闭的，其封闭阳台面积可以按二分之一计算，但你方应承担封闭阳台的材料……。
另查明，根据浏阳市房屋产权管理局提供的2009年名河鑫都房屋预售资料显示，名河鑫都1号楼1509号、1510号的房屋预售公示价分别为3750元每平方米，3559元每平方米，其面积分别为82.02平方米、49.22平方米；浏阳市房地产测绘中学对该两房的测量情况为：1509号房的建筑面积为81.69平方米，套内面积为62.22平方米，阳台面积为3.7平方米。分摊面积19.47平方米，1510号房的建筑面积为51.47平方米，套内面积为39.2平方米，阳台面积为6.2平方米。分摊面积12.27平方米。
原告在办理交房手续过程中，因特殊情况，存有个别被拆迁户的安置用房其楼层差价从9楼起算的情形。
诉讼中，原告要求被告一并支付其办理产权证所需的税费及物业维修基金。
上述事实，有双方当事人陈述，工商登记资料，土地一级开发整理合同书，函，教职员工宿舍拆迁置换办法，拆迁安置补偿合同及补充说明，安置用房确认单，信访资料及回复，催房通知书及邮件单等证据证实，经庭审核实，足以认定。
本院认为，被告戴慧力与浏阳市第一中学签订的《原十五中教师宿舍楼住宅房屋拆迁安置补偿合同》及《补充说明》以及浏阳市城市建设集团有限公司与福建省福维尔投资有限公司签订的《土地一级开发整理合同书》均系双方当事人真实意思表示行为，均系合法有效的协议，本院均予以认可。原告作为福建省福维尔投资有限公司为开发原浏阳市第十五中学土地地块开发而成立的有限责任公司，具有房地产开发经营资格，其在与浏阳市城市建设集团有限公司签订土地开发合作合同后，作为开发合作方，在取得原浏阳市第十五中学土地地块的国有土地使用权后，对原浏阳市第十五中学土地进行房产开发，并根据与浏阳市城市建设集团有限公司的合作约定和被告戴慧力与浏阳市第一中学签订的《原十五中教师宿舍楼住宅房屋拆迁安置补偿合同》及被告戴慧力出具的确认单，向被告提供安置房，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以允许。被告戴慧力应按约履行接收房屋的行为，并支付合同约定外超面积的房屋价款及楼层差价，同时并支付自2011年5月16日起至实际履行之日止的银行同期贷款利息。根据浏阳市城市建设集团有限公司与被拆迁户的所协商的公示价优惠15%的原则，故1509号计算各项费用基数的房价为3187.5元／㎡，1510号房计算各项费用基数的房价为3025.15元。其中1509号房应缴纳的房款为：楼层差价32676元（81.69㎡×40元／层×10层）；1510号房应收的房款为：超面积差价77628.39元［51.47㎡－（102.21－81.69）×3025.15元－原告自愿给予的优惠16000元］，楼层差价8208元（20.52㎡×40元／层×10层），两项合计85836.39元，上述两房房款费用总计118512.39元。原告诉讼中要求被告一并支付的产权证办理所需的税费及物业维修基金等，因其诉讼请求中未主张，且房屋产权证尚未办理，该项主张本院暂不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、戴慧力自判决生效之日起十日内从浏阳市湘鑫房地产开发有限公司手中接收浏阳市名河鑫都1栋15层1509号、1510号房屋；
二、戴慧力自判决生效之日起十日内给付浏阳市湘鑫房地产开发有限公司房款118512.39元，并承担自2014年5月16日起至实际履行之日止的银行同期贷款利息。
本案受理费3411元，减半收取1705.5元，由戴慧力负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 蒋瑞兰
二〇一四年十二月二十九日
书记员 熊婧怡
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。