上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第360号
上诉人（原审被告）鲁卫，＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）上海市工联物业公司，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊，职务董事长。
委托代理人＊＊，上海市工联物业公司工作人员。
委托代理人＊＊，上海市工联物业公司工作人员。
上诉人鲁卫因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇＊区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，鲁卫系上海市＊＊＊80弄2号2801室房屋（建筑面积119.42平方米）的公示产权人之一，该房屋系商品房。根据规划需要，2006年该地址由上海市＊＊＊80弄变更为上海市＊＊＊81弄。
上海市＊＊区＊＊苑业主大会（甲方）与上海市工联物业公司（以下简称工联物业公司，乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为＊＊苑（坐落位置上海市＊＊区＊＊＊81弄1-2号）的业主、物业使用人提供物业管理服务。合同约定，乙方根据下述约定收取物业服务费。（一）高层商品住宅：人民币1.63元／月／平方米，分项标准如下：1、综合管理服务费：0.27元／月／平方米（依据实际成本测算）；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：公共部位：0.10元／月／平方米（三类）；供水系统0.06元／月／平方米（一类）；公共照明0.08元／月／平方米（二类）；弱电系统：0.05元／月／平方米（二类）；消防系统0.015元／月／平方米（一类）；避雷系统0.015元／月／平方米；电梯运行：0.40元／月／平方米；电梯人员：0.141元／月／平方米（依据实际成本测算）。3、公共区域清洁卫生服务费用：0.1554元／月／平方米（依据实际成本测算）。4、公共区域绿化养护费用：0.038元／月／平方米（依据实际成本测算）。5、公共区域秩序维护服务费用：0.307元／月／平方米（依据实际成本测算）。本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。自本合同生效之日的当月起，业主应依照本合同第六条约定的标准向乙方交纳物业服务费。其中，高层商品住宅由业主直接支付1.34元／平方米／月，由小区公益性收入甲方收益中支付差额0.29元／平方米／月，若小区公益性收入甲方收益不够支付时，甲乙双方另行协商。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第二个月5日前履行交纳义务。逾期交纳的，按未交金额的千分之三／日支付违约金。本合同期限为五年，即自2006年5月8日起至2011年5月7日止。
因＊＊苑小区业主委员会换届选举，合同到期后，双方未签订新的物业合同。2011年5月8日至2013年3月31日期间，工联物业公司继续为小区提供管理服务，其收费标准按前合同约定向小区业主收取。2013年9月工联物业公司与上海市＊＊区＊＊苑业主大会签订了新的物业服务合同，将物业收费标准调整为：（一）商品住宅：1.76元／月／平方米：分项标准如下：1、综合管理服务费：0.34元／月／平方米。2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.75元／月／平方米：其中：公共部位0.10元／月／平方米（三类）；供水系统0.06元／月／平方米（一类）；公共照明0.08元／月／平方米（二类）；弱电系统0.05元／月／平方米（二类）；消防系统0.015元／月／平方米（一类）；避雷系统0.015元／月／平方米；电梯运行0.40元／月／平方米。3、公共区域清洁卫生服务费用：0.19元／月／平方米。4、公共区域绿化养护费用：0.07元／月／平方米。5、公共区域秩序维护服务费用：0.41元／月／平方米（其中包括楼内秩序维护员费用0.2元／月／平方米）。其中，商品住宅由业主直接支付1.34元／平方米／月，售后公房由业主直接支付0.55元／平方米／月，差额部分从小区公益性收入中提取22万元／年予以补贴（含25%管理费），并按月平均支付。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第二个月5日前履行交纳义务。逾期交纳的，按未交金额的千分之三／日支付违约金。本合同期限为一年，即自2013年4月1日起至2014年3月31日止。
2011年6月前，鲁卫按1.34元／月／平方米标准支付了物业管理费。自2011年7月起，鲁卫未支付物业管理费。工联物业公司曾于2012年12月31日发函给鲁卫进行催讨。因双方协商未果，工联物业公司遂诉至原审法院，请求判令鲁卫支付2011年7月至2014年9月期间拖欠的物业管理费6，240元及滞纳金547.20元。鲁卫不同意工联物业公司的诉讼请求。
原审庭审中，鲁卫提供了工联物业公司发出的通知，欲证明工联物业公司多收了物业费。对此工联物业公司认为，该通知系针对售后房根据规定对收费标准进行调整，而鲁卫的房屋系商品房，并不适用通知内容。鲁卫还提供一组情况说明，旨在证明工联物业公司对＊＊苑物业管理存在严重瑕疵，极大侵犯了业主权益，换届改选遭遇层层阻扰，致业主无法另聘物业公司。工联物业公司则认为上述证据与本案无关。
原审还查明，工联物业公司作为＊＊苑小区前期物业服务企业时取得的《上海市物业管理服务收费备案、审核表》显示：1、管理费0.44元／平方米／月、2、保洁费0.09元／平方米／月、3、保安费0.13元／平方米／月、4、房屋设备运行费0.51元／平方米／月、5、维修费0.17元／平方米／月。其中第4、5项为按实计收。原审庭审中，工联物业公司表示自＊＊苑小区成立后，商品房业主个人直接支付的物业管理费标准始终为1.34元／月／平方米。
原审认为，工联物业公司与上海市＊＊区＊＊苑业主大会签订的物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。在工联物业公司履行了物业管理、服务义务后，鲁卫作为系争房屋的业主，在享受工联物业公司提供的服务的同时，应向工联物业公司支付物业管理费，工联物业公司在履行了物业管理服务后，有权向业主收取物业管理费。鲁卫认为工联物业公司对房屋设备运行费和维修费等未按实结算。对这两部分费用工联物业公司与业委会签订的合同中已经作了明确约定，鲁卫此前按1.34元标准支付的物业费亦未超过合同约定的范围。至于鲁卫提出的关于业委会成立事宜，与本案系不同的法律关系，不属于本案处理范围。因此，对于鲁卫的辩称意见，不予采信。考虑到鲁卫未付物业管理费事出有因，故对工联物业公司关于滞纳金的诉讼请求，不予支持。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2014年12月19日作出判决：一、鲁卫于判决生效之日起十日内向上海市工联物业公司支付自2011年7月起至2014年9月止的物业管理费6，240元；二、上海市工联物业公司的其余诉讼请求不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由鲁卫负担。
原审法院判决后，上诉人鲁卫不服，向本院提起上诉称：被上诉人提供的2006年至2014年间的两份物业合同签订程序不符合法律规定，其效力存在质疑。原审法院依据上述合同认定物业费标准，属事实认定错误。上诉人以前一直按每月1.34元／平方米的标准向被上诉人支付物业费，但根据被上诉人之后张贴的通知显示，物业管理费系按每月0.66元／平方米支付，故上诉人才停止支付物业管理费。上诉人的房屋并非商品房，被上诉人不应按每月1.34元／平方米的标准收取物业费。被上诉人提供的物业服务与其收取的物业费标准不相符合，且被上诉人的物业经理未持证上岗，故上诉人有权对物业费缴纳行使抗辩权。在被上诉人依法纠正其违法行为前，上诉人有权拒绝支付物业费。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人工联物业公司辩称：根据2006年合同第六、七条约定，以及物价局的备案，被上诉人一直系按每月1.34元／平方米标准收取物业费。上诉人所称的通知所显示的每月0.66元／平方米仅针对管理费、保安费、保洁费三项费用，该三项内容是1.34元标准的一部分。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。被上诉人作为物业服务企业依据其与上海市＊＊区＊＊苑业主大会签订的《物业服务合同》，为包括上诉人在内的全体小区业主提供物业服务，而上诉人在接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应依据诚实信用原则，按时依约向被上诉人支付相应的物业服务费用。现被上诉人起诉要求上诉人支付拖欠的2011年7月起至2014年9月止的物业管理费，于法有据。上诉人称小区业主大会与被上诉人签订的物业合同签订程序不合法，合同效力存在质疑。根据我国《物权法》的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，涉案小区业主大会与被上诉人之间的物业服务合同是否违反法律规定，损害了全体业主的利益，则属于小区全体业主内部管理事务，应由小区业主自行解决，或依据法律的规定向人民法院主张行使撤销权。但在业主大会的决定被撤销前，其决定对小区业主仍具有法律约束力，不能以此对抗业主大会代表小区业主对外签订合同的效力。因此，上诉人作为业主，仍应依据《物业服务合同》约定履行支付相应物业管理费的义务。现被上诉人主张的物业费收费标准并未超过合同约定标准，且上诉人也承认之前一直系按该标准实际支付的，故上诉人理应据此标准向被上诉人支付拖欠的物业费。上诉人该上诉意见，本院不予采纳。至于上诉人称被上诉人在履行物业管理职责过程中所存在质价不符的情况，由于此均属于涉及小区全体业主公共利益的有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能作出决定。即使被上诉人存在如上诉人所称之管理问题，亦应通过前述程序作出决定并主张权利。但不能作为上诉人一户拒付物业管理费的理由。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人鲁卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年三月十六日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……