广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1411号
原告（反诉被告）：黄强娣，女，1967年6月4日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：汤国坚，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：李达强，广东金科律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：孟建雄，男，1980年12月1日出生，汉族，住湖南省常宁市。
委托代理人：陈碧云，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：张萍，东方昆仑（上海）律师事务所律师。
原告黄强娣诉被告孟建雄租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月22日受理后，被告提起反诉，本院依法对本诉和反诉进行合并审理。本案依法由审判员刘丽琼独任审判，于2014年10月15日公开开庭进行审理。原告黄强娣的委托代理人汤国坚，被告孟建雄的委托代理人陈碧云、张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄强娣诉称：原、被告在2012年12月22日签订商店租赁合同书，原告将坐落于花都区狮岭镇皮革皮具城中区大道47号商铺一间租赁给被告作为商业经营场所。合同约定：租赁期限为2013年1月1日至2015年1月1日；租金及付款方式为该商铺租金一年一交，在签订合同时被告应当向原告缴交第一年的租金69万元，第二年租金70万元在2013年11月3日前一次性付清；在租赁期间，被告要负责缴交房产税、租金税、工商营业税、水电费、治安卫生费、管理费及政府所需征收的一切税费。合同签订后，被告仅缴交押金5万元，之后一直没有完全依照合同约定的时间及数额交付租金，被告只在2013年1月15日缴交35万元租金，剩余租金34万元在2013年4月交清。原告在2013年3月10日将商铺移交给被告经营使用，但被告仍没有按时交租。在原告的催收下，被告在2013年6月15日缴交10万元租金，在2013年7月1日银行转账缴交20万元，在2013年8月27日银行转账缴交4万元，至2013年8月27日被告才正式交清第一年的租金给原告。被告在2014年4月中旬未经原告同意自行终止合同，并撤离商铺，原告在2014年4月底收回商铺，在2014年5月5日向物业管理处缴交水电费及管理费1045.9元，在2014年5月8日到花都区狮岭镇流动人员和出租屋管理中心缴清被告承租期间的税款30454.47元。
原告于2014年5月19日向被告发出律师函，要求被告在收到本函后五个工作日内付清欠款，或主动与原告达成其他解决方案，但被告并没有理会，原告认为被告的违约行为已经严重违反合同的约定，虽然被告已将商铺交还给原告，但被告仍应承担相应的违约责任并赔偿原告的损失。据此，请求法院判令：1.被告支付拖欠原告的租金57500元；2.被告支付原告代垫租赁期间的税费30454.47元及水、电、物业管理费1045.9元给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告孟建雄答辩称：一、我方不存在拖欠租金的事实。原告于2013年3月15日将商铺交给我方，按照合同约定有7天免租金的装修期，实际计算租金日应从2013年3月22日起算，而原告在2014年3月底就要求我方搬离，我方实际上也已于2014年3月31日搬离。即我方实际租赁时间为2013年3月22日至2014年3月31日，未足一年，但我方已交足一年租金，不存在拖欠租金的事实。二、房屋税费不应由我方承担。原告出租的商铺根本不符合法律规定的条件，不具备法律规定条件而不得出租的房屋不存在租赁税费的问题。三、原告所主张的物业管理费是2014年4月份的，但我方已于2014年3月底搬离，4月份的物业管理费不应由我方承担。四、原告与我方在定金收据中已变更了房租的支付方式，我方不存在任何违约行为。合同签订后因商铺未通过消防安全检查等原因，原、被告在定金收据中将租赁合同第三条第1款变更为“在2013年1月15日前交清一半租金三十五万元，如过期不交清，此押金五万元不退，剩余一半租金三十五万元在2013年4月份交清”，后被告按变更后的约定于2013年1月15日缴交35万元租金，但原告一直未履行其安装消防设施的承诺，也未将租赁物交由我方使用，我方遂按合同法相关规定行使抗辩权，延后缴纳余下租金，因此被告不存在任何不按时交租等违约行为。五、原告未依约交付租赁物，且租赁物未通过消防安全检查，原告将该商铺租赁给被告，属于严重违法违约，应赔偿被告损失。
被告孟建雄反诉称：反诉人与被反诉人于2012年12月22日签订商店租赁合同书，约定被反诉人将其位于狮岭皮革城中区大道47号一间商铺租赁给反诉人使用，租赁期限为2013年1月1日至2015年1月1日，送装修期七天。上述合同签订之日，反诉人即向被反诉人缴纳押金5万元，但在此同时了解到该租赁物未安装相关消防设施，未经消防检查，存在重大消防隐患。反诉人遂与被反诉人协商沟通此事，被反诉人承诺会马上进行相关安装及检查，并将合同第三条第1款“该商铺租金一年一交，在签订本合同时乙方应向甲方缴交第一年租金六十九万元”变更为“在2013年1月15日前交清一半租金三十五万元，如过期不交清，此押金五万元不退，剩余一半租金三十五万元在2013年4月份交清”。后反诉人按变更后的约定于2013年1月15日缴交35万元租金，但被反诉人一直未履行其安装消防设施的承诺，也未将租赁物交由反诉人使用。直至2013年3月15日，被反诉人才将租赁物交给反诉人使用，导致反诉人长时间未能经营。被反诉人将租赁物交由反诉人后，反诉人即进行装修使用，但被反诉人交给反诉人的租赁物仍未安装相关消防设施、未经消防检查，反诉人在使用该租赁物期间，经常被管理处停电，严重影响反诉人的经营。为此反诉人多次向被反诉人反映情况并要求其处理，但被反诉人极其不耐烦，声称要解除合同，要求反诉人搬离，多次到租赁物处要求反诉人交还钥匙，严重影响反诉人的经营。反诉人无奈于2014年3月31日完全搬离租赁物。另在反诉人使用租赁物期间，因被反诉人在此租赁物三楼违建（加建）造成逢下雨就从屋顶漏水（违建事实是管理处确认的，管理处多次上门处理，认为是业主违建造成的），导致反诉人二楼仓库和一楼样板的材料被水浸无法使用。
反诉人认为，被反诉人将未经消防检查的租赁物出租给反诉人，并在出租后未能通过消防检查，违反法律规定并严重影响反诉人对租赁物的正常使用，被反诉人还强行要求反诉人搬离租赁物，其存在根本违约行为，反诉人可请求解除该合同，解除之日应为2014年3月31日。而被反诉人迟延交房，造成反诉人2013年1至3月期间无法经营，应赔偿反诉人无法经营的损失共400000元。又因反诉人与被反诉人签订的合同为两年，反诉人按此标准装修了租赁物，但反诉人仅使用了租赁物1年，被反诉人应折半赔偿反诉人的装修费用42700元（总装修金额为85400元）。由于被反诉人未安装消防设施，未通过消防检查，管理处未退还反诉人装修押金5000元，被反诉人应返还该费用给反诉人。另，被反诉人提前要求反诉人搬离，应赔偿反诉人由此产生的搬迁费用7800元。据此，请求法院判令：1.确认反诉人与被反诉人于2012年12月22日签订的商店租赁合同书于2014年3月31日解除。2.被反诉人向反诉人返还押金50000元、装修押金5000元。3.被反诉人赔偿反诉人遭受的损失450500元（其中停止营业损失400000元，装修损失42700元，搬迁损失7800元）。4.本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告黄强娣针对被告孟建雄的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求及陈述的事实和理由。理由与我方起诉状中的事实和理由一致。
经审理查明：涉案商铺坐落于广州市花都区狮岭镇皮革皮具城中区大道47号，权属人为黄强娣，用途为商业，于2003年4月取得房地产权证。2012年12月22日，黄强娣（出租方、甲方）与孟建雄（承租方、乙方）签订商店租赁合同书，约定黄强娣将坐落于花都区狮岭镇皮革皮具城中区大道47号商铺一间租赁给孟建雄经营使用。租赁期限：租期两年，2013年1月1日至2015年1月1日止，送装修期七天。租金及付款方式：该商铺租金一年一交，在签订合同时乙方应当向甲方缴交第一年的租金69万元；第二年租金70万元在2013年11月3日前一次性付清。乙方在签订本合同时向甲方交纳押金5万元，押金只是期满后交清水电费和第四条所列税费、乙方损坏商铺费用及两年租期等的保证金，乙方不得以任何借口或理由，将押金抵作租金之用，否则甲方有权解除合同并收回该铺，押金不退回给乙方。在租赁期间，乙方要负责缴交房产税、租金税、工商营业税、水电费、治安卫生费、管理费及政府所需征收的一切税费。乙方要保持该商铺的结构及设施不得损坏，如有损坏应照价赔偿或应装修好才移交给甲方并办妥移交手续，给甲方验收认可。未经甲方同意，乙方不得擅自将商铺转让或转租，如乙方中途不租或转让者，应先将商铺交回甲方，由甲方与另一方签约，原押金不退回。期满处理：乙方应交清水费、电费、卫生管理治安费及政府所需征收的一切税费，没有损坏房屋及一切设施并请甲方验收和交回锁匙给甲方，甲方验收后凭押金收据不计利息把押金退回乙方。乙方逾期交租超过五天期限甲方经电话通知乙方仍不交租，又不退回商铺，甲方可直接开门收回商铺，所交押金不退回，而乙方商铺财物，甲方不负任何损失责任。
合同签订当天，孟建雄以银行转帐方式向黄强娣支付押金5万元，黄强娣向孟建雄出具收款收据，收款收据上备注内容为：在2013年1月15日前交清一半租金35万元，如过期不交清，此押金5万元不退。2013年1月15日，孟建雄向黄强娣支付35万元租金，黄强娣向孟建雄出具收款收据，收款收据注明：剩余一半租金35万元在2013年4月份交清。2013年3月（黄强娣称2013年3月10日，孟建雄称2013年3月15日），黄强娣将涉案商铺交付孟建雄使用。2013年6月15日，孟建雄向黄强娣支付租金10万元，2013年7月1日支付租金20万元，2013年8月27日支付租金4万元。
黄强娣称孟建雄使用涉案商铺至2014年4月中旬后自行撤离，黄强娣在2014年4月底双方协商解除合同未果的情况下为避免损失扩大而自行收回商铺并另行出租。孟建雄接收商铺后称其对商铺进行了装修，向物管处支付了装修押金5000元（该押金因黄强娣没有安装消防设施而物管处不予退回），用去装修费85400元。孟建雄称黄强娣一直未履行安装消防设施的承诺，导致其在租赁期间经常被管理处停电，严重影响其正常经营，并称黄强娣因其多次要求安装消防设施而声称要解除合同，要求其搬离，其才无奈于2013年3月31日搬离该商铺，用去搬迁费7800元。孟建雄另称因黄强娣迟延交付商铺，导致其2013年1-3月无法经营造成营业损失400000元。孟建雄为证明其反诉请求，提供了装修人李××出具的证言（内容为：孟建雄于2013年3月10日委托李××对其租赁广州市花都区狮岭国际皮革城中区大道47号进行装修。……），现商铺承租人冯×出具的证言，曹××、李××、罗×出具的证言，拟证明黄强娣将未安装好消防设施的商铺向其出租；提供收据两张，拟证明其用去装修费85400元，搬迁费7800元；提供自制表格两张，拟证明其营业损失400000元。黄强娣对孟建雄提供的全部证据均不予认可，认为证人应出庭作证；收据并非发票，不具有可信度；单方制作的表格不具有客观性和可信度。
孟建雄称其搬离商铺的时间是2014年3月31日，并非黄强娣称的2014年4月中旬，因黄强娣于2014年4月6日已与案外人即现承租人冯×签订关于涉案商铺的租赁合同。黄强娣对此表示否认，认为其与冯×是于2014年4月底才签订合同的，但在本院要求其提供该份租赁合同时，黄强娣拒绝提供。
黄强娣在孟建雄搬离涉案商铺后于2014年5月5日向物业公司缴纳了涉案商铺2014年4月1日至2014年4月30日的工本费7元，水损费7.2元，管理费576元；2014年2月28日至2014年3月27日的水费25.2元，电费385.2元，并缴纳了滞纳金45.3元。2014年5月8日黄强娣向广州市花都区狮岭镇流动人员和出租屋管理服务中心支付涉案商铺2013年6-12月税费19282.81元，2014年1-4月税费11095.2元，2014年5月印花税76.46元。
本院认为：黄强娣与孟建雄签订的商店租赁合同书是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力，双方应按合同约定全面履行合同义务。
本案的争议焦点为黄强娣是否将未安装消防设施、未经消防检查的房屋出租给孟建雄，黄强娣将涉案商铺出租给孟建雄对消防设施方面是否有特别约定。本院认为，涉案商铺为黄强娣购买取得，并于2003年4月取得房地产权证。涉案商铺取得房地产权证前须经竣工验收，竣工验收其中包含消防验收。因此涉案商铺是经过消防验收合格的，是符合出租条件的。孟建雄于2013年3月份接收商铺后对商铺进行了装修及使用，且合同没有对消防设施等进行特别约定，孟建雄也没有举证证明双方对安装消防设施问题曾达成口头约定，应视为孟建雄同意按商铺的现状接收使用。孟建雄抗辩认为是由于黄强娣将未经消防检查的租赁物出租，并在出租后一直未履行其安装消防设施的承诺，严重影响其对租赁物的正常使用，存在根本违约，没有事实和法律依据，本院不予采纳。因此，孟建雄应按合同约定全面履行合同义务，按时向黄强娣支付租金及相关费用。合同约定租期为2013年1月1日至2015年1月1日止，送装修期七天；租金一年一交，在签订合同时缴交第一年租金69万元；第二年租金70万元在2013年11月3日前一次性付清。但孟建雄在签订合同当天向黄强娣支付5万元押金时，双方在押金收据上备注在2013年1月15日前交清一半租金35万元；在2013年1月15日孟建雄支付35万元租金的收据上备注剩余一半租金35万元在2013年4月份交清。而黄强娣于2013年3月份才将商铺交付孟建雄使用，孟建雄于2013年3月份接收商铺后对商铺进行了装修及使用，应视为双方对合同关于租期及租金支付时间的变更。
关于租金支付时间问题。1.关于商铺交付时间问题。黄强娣称于2013年3月10日交付，孟建雄称于2013年3月15日交付，双方均无举证证明，而从孟建雄提供证据李××的证人证言中，该证人陈述“孟建雄于2013年3月10日委托其对涉案商铺进行装修”，由此可见，黄强娣于2013年3月10日已将涉案商铺交付孟建雄使用。2.关于孟建雄何时搬离，黄强娣何时收回商铺问题。黄强娣称孟建雄于2014年4月中旬搬离，其于4月底自行收回，孟建雄称其2014年3月31日搬离，黄强娣于4月初已另行出租，双方均无举证证明商铺交还时间。本院结合孟建雄称黄强娣与新承租人冯×签订合同的时间为2014年4月6日，而黄强娣拒绝举证该份合同以及合同承租方对交还商铺的约定，本院认定黄强娣收回涉案商铺的时间为2014年4月5日。合同约定送装修期七天，即免租期7天，因此，孟建雄应向黄强娣支付2013年3月17日至2014年4月5日期间的租金。根据合同约定，第一年租金为69万元（即2013年3月17日至2014年3月16日的租金），2014年3月17日至2014年4月5日的租金按第二年租金70万元计付，黄强娣在诉讼中明确表示要求孟建雄支付的租金标准按第一年租金标准计付，是其自行处分其民事权利，本院予以采纳。孟建雄已向黄强娣支付了第一年租金69万元，故孟建雄应支付2014年3月17日至2014年4月5日的租金，按69万元／年计算为37808.22元。
此外，根据合同约定，孟建雄应支付租赁期间涉案商铺产生的房产税、租金税、工商营业税、水电费、治安卫生费、管理费及政府所需征收的一切税费。黄强娣在收回商铺后支付了孟建雄承租期间尚未缴纳的相关费用，应由孟建雄向黄强娣返还。其中管理费计算2014年4月1-5日，为96元（576元／月÷30天×5天），水费为25.2元，电费为385.2元，税费为28066.51元（19282.81元＋11095.2元÷4个月×3个月零5天）。黄强娣支付的滞纳金、工本费、水损费，根据缴纳的时间和金额，本院酌定由孟建雄承担20元。黄强娣支付的2014年5月份的印花税76.46元应由黄强娣自负。
至于孟建雄的反诉请求，因孟建雄没有提供证据证明其于2014年3月31日与黄强娣解除合同，且根据前述理由，孟建雄也没有因黄强娣根本违约而行使解除合同的权利，因此，孟建雄请求确认其与黄强娣于2012年12月22日签订的商店租赁合同书已于2014年3月31日解除，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，孟建雄认为黄强娣违约在先，要求黄强娣退还押金50000元、赔偿营业损失400000元、装修损失42700元、搬迁损失7800元均无事实和法律依据，本院亦不予支持。至于装修押金问题，孟建雄没有提供证据证明其向物业管理处缴纳了该费用，也没有证据证明是由于黄强娣未安装消防设施、未通过消防检查而导致管理处不退还其装修押金，故孟建雄应承担举证不能的法律后果，其该诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告孟建雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄强娣支付租金37808.22元。
二、被告孟建雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄强娣返还管理费96元、水费25.2元、电费385.2元、税费28066.51元、滞纳金等20元，合计28592.91元。
三、驳回原告黄强娣的其他诉讼请求。
四、驳回被告孟建雄的全部反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1013元，由原告黄强娣负担257元，被告孟建雄负担756元；反诉费4427.5元，由被告孟建雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一四年十一月十三日
书记员 袁美华