广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2287号
上诉人（原审原告）：广州洪诚物业管理有限公司
法定代表人：岑婉仪，该公司总经理。
委托代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。
委托代理人：甘雪玲，广东中大圣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：米某，女。
上诉人广州洪诚物业管理有限公司（以下简称洪诚物管公司）因与被上诉人米某租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年8月13日，洪诚物管公司（甲方，出租方）与米某（乙方，承租方）签订《金国广场商铺租赁合同》，约定甲方同意乙方承租座落在广州市白云区黄石西路金国广场一层118号铺（下称涉案商铺），建筑面积约为74平方米（含公共分摊面积），乙方作经营内衣使用，租赁期限为三年，暂定自2011年9月11日至2014年9月10日止，具体计算日期以甲方确定的开业日期起算完后顺延三年。合同期内，甲方按每平方米40元／月计算，每月租金2960元，租金按月缴交，乙方应在签订本合同后三日内预付第一个月租金，乙方于公历每月5日前以现金或转账方式缴交当月租金，甲方向乙方收取履约保证金19240元，甲方按乙方所租用的场地面积每平方米90元／月向乙方收取金国广场综合服务、公共配套设施费，乙方应于公历每月5日前以现金或转账方式缴交当月的上述费用，甲方根据经营需要对金国广场进行相应的推广宣传，任何一方违约，应承担违约责任，如甲方违约收回铺面的，应向乙方双倍返还合同保证金；如因乙方违约导致甲方依法单方解除合同的，乙方无权要求返还合同保证金，也无权要求甲方赔偿任何损失；如乙方逾期向甲方支付租金或其他应缴费用，每逾期一天，按应付款总额的3%向甲方支付迟延履行金等等。
上述合同签订后，洪诚物管公司将商铺交由米某使用。
2012年2月16日，洪诚物管公司与米某签订《金国广场开业优惠协定》，内容为：因种种原因导致广场不得不推迟开业……作出相应优惠政策调整新方案，从开业日起，第二个月的第一天开始免除四个月的租金及设备维护费，该优惠结束后的第一天开始向后六个月的租金和设备维护费打7折的优惠等。后，金国广场于2012年5月17日开业，金国广场部分租户与洪诚物管公司产生较大矛盾并在2012年7月9日通过集体拉横幅的方式要求解决问题。
2012年8月3日，米某向洪诚物管公司发出《解除合同通知书》，提出因广场经营管理混乱且未办理报建手续，故自2012年8月3日起解除洪诚物管公司与米某签订的《金国广场商铺租赁合同》。
2012年7月27日，米某向原审法院提起诉讼，要求确认其与洪诚物管公司签订的《金国广场商铺租赁合同》无效并返还押金、推广费及赔偿损失，原审法院以（2012）穗云法民四初字第1013号案受理，洪诚物管公司于2012年8月1日领取诉讼副本材料，在该案中，洪诚物管公司确认在2012年7月30日之后米某即未再经营，对于米某的装饰装修物不同意利用，其给予米某自2012年6月17日起4个月的免租期，包含租金和设备维护费，米某表示涉案商铺内的可移动物品已由其在2012年7月31日前全部取走，并口头通知洪诚物管公司交回商铺，仅留有附合的装饰装修物在现场。2012年10月18日，广州市规划局就涉案商铺所属的建设项目“金国商业广场”核发穗规建证（2012）1980号《建设工程规划许可证》。
另查，自2012年6月17日起，米某未向洪诚物管公司缴纳任何费用。
以上事实，有《金国广场商铺租赁合同》、《金国广场开业优惠协定》、《建设工程规划许可证》及当事人陈述等证据证实。
洪诚物管公司于2013年1月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、米某立即向洪诚物管公司支付自2012年6月起拖欠的综合服务及公共配套设施费、租金及迟延履行金（每月租金2960元从2012年10月1日起计，综合服务及公共配套设施费3700元从2012年6月17日起计，并按每日万分之四的标准计付迟延履行金，自2012年6月17日计至判决生效之日止）；2、本案诉讼费用由米某承担。
原审法院认为，洪诚物管公司与米某签订的《金国广场商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反我国法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。然米某在另案中提出的要求确认合同无效的诉请已包含终止双方租赁关系的意思表示，而涉案商铺在该案诉讼中取得合法报建手续符合有效的法定情形，故米某在此之前主张终止租赁关系合理，洪诚物管公司亦确认米某自2012年7月31日起未实际经营，应已知悉米某终止履行合同的意思表示，现洪诚物管公司在2012年8月1日签收该案诉讼副本，双方租赁关系已于该日解除，洪诚物管公司诉请米某支付2012年6月17日至2012年8月1日期间的综合服务、公共配套设施费5422元合理，原审法院予以支持，其主张米某支付合同解除之后的费用无据，予以驳回。
对于合同的解除，涉案商铺于2012年8月1日前尚未取得合法报建手续，双方均有过错，米某并非无故拒交综合服务、公共配套设施费，故洪诚物管公司主张米某支付迟延履行金无据，原审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院于2013年12月23日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，米某向广州洪诚物业管理有限公司支付综合服务、公共配套设施费5422元；二、驳回广州洪诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费870元，由洪诚物管公司负担760元，米某负担110元。
判后，上诉人洪诚物管公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院对导致涉案合同解除的过错认定错误，未查明米某没有将涉案商铺交还给洪诚物管公司而继续占用的事实；过于考虑各承租户的利益而忽略米某等人聚众闹事、恣意违约给洪诚物管公司所造成的巨大损失，原审判决有失公允、法律适用错误。一、原审法院将洪诚物管公司签收起诉状副本的时间认定为双方合同解除的日期没有事实和法律依据。米某在（2012）穗云法民四初字第1013号案起诉时诉请确认合同无效，在庭审过程中经法院释明才变更诉请为确认双方合同解除，但其没有主张是在诉前的某个时间点解除，意味着其要解除的时间是在庭审当日，原审认定2012年8月1日合同解除明显超越了米某的诉讼请求。同时，合同有效、无效以法院庭审查明和认定为准，在法院释明后其有权选择继续履行合同也可以选择解除之诉，不能说明米某诉请合同无效之日已有解除合同的意思。二、原审法院以洪诚物管公司在诉讼中才取得建设工程规划许可证为由认定该公司在履约过程中存在过错，没有事实和法律依据。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，只要在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证即可认定合同是合法有效的。该规定证实法律并不禁止出租方在未取得建设工程规划许可证的情况下出租租赁物，暂时未取得建设工程规划许可证并不影响租赁物的出租和正常使用，且不对双方的履约行为构成障碍，故不能以此认定一方违约或存在过错。三、洪诚物管公司交付给米某的商铺符合约定且能够正常使用，米某亦实际接收并使用，涉案合同不能正常履行的责任完全在于米某。原审法院回避米某基于生意不好、不愿意继续履行合同进而故意聚众闹事的失信违约行为，反将商户毁约的责任转嫁于洪诚物管公司，属于事实认定不清。四、米某在洪诚物管公司已给予租金、设备维护费等各项费用优惠的情况下故意拖欠物业管理服务费、电费，且在洪诚物管公司发出《律师函》后仍不缴纳且恣意聚众闹事，其是履约过程中的过错方和违约方。同时，米某在不提前通知、拖欠费用的情况下自行撤场且没有将商铺交还洪诚物管公司而继续占用，基于此，洪诚物管公司有权依法要求其支付相应的占有使用费、设备维护费等。五、涉案合同不能如约履行的责任在于米某，且米某在双方产生争议前已拒绝支付相应的管理服务费，理应向洪诚物管公司支付相应的迟延履行金。综上所述，上诉人洪诚物管公司上诉请求撤销原审判决，改判支持洪诚物管公司原审诉请。
被上诉人米某答辩称：不同意洪诚物管公司的上诉请求，请二审法院予以驳回。一、原审法院仅支持米某的部分诉请，明显偏袒洪诚物管公司，米某基于诉讼成本才未提起上诉。二、双方于2011年签订租赁合同，但至米某提起诉讼时，洪诚物管公司居然都未办妥涉案商铺的规划手续，洪诚物管公司认为自己未违约是错误的。原审法院认为双方都有过错也不当，过错应当有主次之分，涉案合同未继续履行的过错主要在洪诚物管公司。洪诚物管公司称其已依约履行了商铺的交付义务，没有事实依据。三、涉案商铺所在商场于2012年5月17日才勉强开业，且未办理消防、规划许可等手续，显属违约，过错应在洪诚物管公司。米某装修了涉案商铺并进货却不能合法经营，该损失理应由对方承担。四、洪诚物管公司收取了米某的广告费，但未能提供广告宣传的证据，且一再推迟开业时间，并作出不诚实的广告宣传，承诺商铺承租率达到70-80%。洪诚物管公司所承诺的免租四个月是基于其上述违法行为而对米某等人作出的补偿。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，洪诚物管公司于2012年6月19日发出的《通知》要求各租户交纳服务费等，至7月15日止仍未交纳物业管理费的商铺，将终止合同。
本院认为，原审法院对于涉案商铺租赁合同效力及双方合同权利义务的认定，论理清晰、合法有据，不作赘述。针对洪诚物管公司的上诉主张，认定如下：
一、涉案商铺租赁合同解除时间的认定问题。因诉前米某等租户与洪诚物管公司已产生矛盾，洪诚物管公司多次发出告知书、通知要求米某交纳相关费用，并称若至2012年7月15日止仍不交纳物业服务费的，将终止租赁合同，而米某并未履行交款义务且于7月9日之后陆续搬离涉案商铺。上述事实均可证实双方均具有不愿继续履行合同的意思表示。米某于2012年7月27日提起（2012）穗云法民四初字第1013号案确认其与洪诚物管公司签订的《金国广场商铺租赁合同》无效的诉请已包含终止双方租赁关系的意思表示。故原审认定双方租赁关系已于洪诚物管公司签收（2012）穗云法民四初字第1013号案诉状副本之日解除，并无不妥。洪诚物管公司的该项上诉主张，理据不足，不予采纳。
二、洪诚物管公司上诉主张涉案商铺已取得建设规划许可证，其对租赁合同的解除没有过错。因洪诚物管公司与米某于2011年8月13日签订《金国广场商铺租赁合同》，至2012年5月17日洪诚物管公司在未取得涉案商铺建设工程规划许可证及消防验收手续的情况下将涉案商铺交付给各租户开业，导致米某等人不能正常使用经营，引发双方纠纷，导致涉案商铺租赁合同的解除，洪诚物管公司对此具有不可推卸的责任。洪诚物管公司以其在诉讼过程中已取得涉案商铺建设工程规划许可证为由主张其不存在违约，缺乏事实依据，不予支持。
三、洪诚物管公司主张涉案商铺的交付符合合同约定，租赁合同的解除应全归责于米某以及米某未交还涉案商铺造成其损失等问题。如前文所述，洪诚物管公司在涉案商铺未取得建设工程规划许可证及消防验收手续等情况下与米某签订涉案商铺租赁合同，虽将商铺交付给米某，但并不具备合同约定的正常使用条件，而对此合同的签订及履行，双方均有一定过错，并导致涉案商铺租赁合同的解除。原审法院结合具体案情，基于公平合理的原则认定涉案租赁合同未继续履行双方均有过错，并不予支持洪诚物管公司请求米某支付拒交租金、综合服务及公共配套设施费的迟延履行金，并无不妥。洪诚物管公司上诉主张由米某承担租赁合同解除的全部责任，显失公平，本院亦不予采信。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人洪诚物管公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费760元，由上诉人广州洪诚物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年七月十五日
书 记 员 杨仁义