杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第1072号
原告：九江市新青年人力资源开发有限公司。
法定代表人：陈丰庆。
委托代理人：李素英，浙江民禾律师事务所律师。
委托代理人：潘晓波，浙江民禾律师事务所律师。
被告：杭州韩大教育咨询有限公司。
法定代表人：孟炉伟。
委托代理人：章雪军。
委托代理人：陈慧，浙江京衡律师事务所律师。
原告九江市新青年人力资源开发有限公司与被告杭州韩大教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，依法适用简易程序由审判员刘承娜独任审判，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告九江市新青年人力资源开发有限公司的委托代理人李素英、潘晓波，被告杭州韩大教育咨询有限公司的委托代理人章雪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于下沙松乔街元成恒盛公寓6幢3楼的33间房屋作为学生宿舍，租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日，租金为800元／间／月，每半年一付，提前一个月支付下一次房租。如被告逾期支付房租超过（含）7天的，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金10万元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告仅支付了部分房租，原告多次催要，被告均置之不理。截至目前，被告尚欠原告租金158400元。现原告诉至法院请求判令：一、被告立即支付原告房屋租金158400元；二、被告支付原告逾期付款违约金100000元；三、诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张的事实，向本院提交下列证据材料：
1.房屋租赁合同，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系。
2.移交单，用以证明原告已向被告交付租赁物的事实。
被告答辩称：对签订的房屋租赁合同有异议，合同中写明的费用与事实情况不符，合同没有骑缝章，前三页内容与事实不符。
被告为证明其抗辩的事实，向本院提交下列证据材料：
1.租赁明细、银行转账明细、支付宝电子回单（均为复印件），用以证明被告已支付的租金及押金情况，实际租赁期间的租金已全部付清的事实。
2.租赁合同、居委会证明，用以证明被告已于2014年12月底搬离租赁地的事实。
原、被告提交的证据，经庭审质证，本院分析认定如下：
原告提交的证据，被告对证据1的真实性不予认可，认为合同原件与复印件不同，公章不同，内容相同；合同上的租金数额与当时沟通的情况不一样。对证据2无异议。本院经审查，认为该两组证据符合真实性、合法性、关联性，予以认定。
被告提交的证据，原告对证据1中的租赁明细三性不认可，系被告自行制作，所写租赁期限与租赁房间数量与事实不符，且被告并未向原告支付过押金，仅支付过部分房租；对银行转账明细、支付宝电子回单的真实性无异议，对证明对象有异议，仅能证明支付了部分租金，不能证明已经支付押金及全部租金，且除本案之外，原、被告之间在2012年就存在其他租赁合同关系，被告已经将其他的租赁合同产生的租金付清。证据2，真实性、合法性无法确认，对关联性有异议。居委会出具的证明不符合证人证言证据的合法有效要件，如果该证据是真实的，则居委会应视为利害关系人，其出具的证明不应采纳。另外，被告作为培训学校，本来就有几个不同的培训点，每个培训点都有租赁房屋供培训老师办公、住宿及受训学生住宿使用。本院经审查，认为租赁明细系被告单方制作，系书面陈述意见，将结合其他证据综合分析；对银行转账明细、支付宝电子回单的真实性予以认定；租赁合同、居委会证明，与本案无直接关联，不予认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租元成恒盛公寓6栋3楼33间房屋，被告作为学生宿舍使用。租赁期限为一年，自2014年7月1日至2015年6月30日（其中2014年7、8月两个月租金为700元）。该房屋每间租金（不含税）为800元／月，一次性支付半年租金，提前一个月支付下一次房租。另需支付押金每层4万元，本合同终止后三十日内，原告确认被告按本合同移交租赁房屋且无相关欠费后，无息归还被告。原告有权提前解除合同，被告向原告支付10万元违约金的情形：擅自改变租赁用途，或利用该房进行违法活动的；拖欠租金超过7天的。双方可以变更或者终止合同互不承担违约责任的情形：如被告要提前退房，则提前三个月与原告协商，并征得原告书面同意。
2014年8月21日，原告向被告交付了案涉房屋钥匙、电表卡、空调遥控器。被告已支付原告2014年9月1日至2014年12月31日期间的房屋租金。2015年1月1日至2015年6月30日的房屋租金尚未支付。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方约定租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日，33间房屋的租金为800元／月／间，被告应提前一个月支付下半年的租金，被告仅支付原告2014年12月31日之前的房屋租金，2015年1月1日之后的房屋租金至今未付，现原告要求被告支付2015年1月1日至2015年6月30日6个月的房屋租金158400元，具有合同依据，本院予以支持。合同中约定拖欠租金超过7天的，属于被告向原告支付10万元违约金的情形，现原告要求被告支付违约金10万元，被告认为其没有违约，不应当支付违约金，即使需要支付，数额也过高，请求法院酌情确定，本院认为合同中虽然约定了违约金数额，但明显过高，酌情调整违约金按照中国人民银行同期贷款利率予以计算。因合同中约定被告应提前一个月支付下半年的租金，故被告应于2014年12月1日前支付下半年的租金但被告未支付，违约金应自2014年12月2日起算。被告抗辩原告提供的房屋租赁合同并非是双方当时签订的合同，但被告并未提供相应的证据，本院对被告的该项抗辩不予采纳。被告抗辩在合同期限届满前，已与原告协商好提前解除合同并搬离事宜，但被告并未提供有效证据加以证明，且根据双方租赁合同约定，如被告要提前退房，则提前三个月与原告协商，并征得原告书面同意。被告并未提交征得原告同意的书面材料，故本院对该项抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杭州韩大教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告九江市新青年人力资源开发有限公司房屋租金158400元。
二、被告杭州韩大教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告九江市新青年人力资源开发有限公司违约金（以158400元为基数，自2014年12月2日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清之日）。
三、驳回原告九江市新青年人力资源开发有限公司的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5176元，减半收取2588元，由原告九江市新青年人力资源开发有限公司负担1002元，被告杭州韩大教育咨询有限公司负担1586元。原告九江市新青年人力资源开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。被告杭州韩大教育咨询有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审判员 刘承娜
二〇一五年十一月九日
书记员 沈吉丹