贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔04民终114号上诉人（原审被告）：王龙虎，男，1950年9月17日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，住镇宁自治县。被上诉人（原审原告）：贵州安顺银驹物业管理有限公司。组织机构代码：76609740-8。住所：贵州省安顺市开发区碧水园住宅广场*号楼*层。法定代表人：王威东。委托代理人：汪燕，系该公司员工。代理权限：特别授权。上诉人王龙虎与被上诉人贵州安顺银驹物业服务管理有限公司（以下简称“银驹物管公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省镇宁自治县人民法院（2016）黔0423民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。王龙虎上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.请求判令被上诉人赔偿未尽到对房屋质量的维护、管理义务，给王龙虎造成的经济损失5000元；3.请求判令被上诉人赔偿占用王龙虎的铺面门前地段，给王龙虎造成的经济损失130000元；4.一、二审费用由被上诉人承担。上诉理由：1.王龙虎的房屋存在质量缺陷，上诉人敷衍、推诿，未尽到管理义务；2.被上诉人常将王龙虎的铺面门前出租给他人办酒席，使王龙虎铺面不能出租，造成了经济损失；3.被上诉人将消防通道提供给外来车辆停放，造成安全隐患，给业主造成侵害。银驹物管公司二审请求驳回上诉，维持原判。银驹物管公司向一审法院起诉请求：判决王龙虎支付银驹物管公司物业服务费6503元，滞纳金11022元，合计人民币17525元。一审法院认定事实：原告银驹物管公司与镇宁翡翠丽都北侧业主委员会分别于2012年11月1日、2013年11月1日、2014年11月1日、2015年12月13日签订《物业管理服务合同》，其中约定步梯楼按建筑面积每月每平方0.6元向业主征收物管费。同时约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的3‰交纳滞纳金”。被告王龙虎系原告银驹物管公司提供物业管理服务区域的镇宁翡翠丽都北侧C栋202室、北侧E栋303室、北侧E栋402室业主，其房屋建筑面积分别为103.43㎡、103.09㎡、103.09㎡。北侧C栋202室（自2013年1月1日至2016年7月31日43个月）欠原告物业服务费2668元；北侧E栋303室（自2013年1月1日至2016年7月31日43个月）欠原告物业服务费2660元；北侧E栋404室（自2015年1月1日至2016年7月31日19个月）欠原告物业服务费1175元。上述共计6503元。2016年7月13日原告银驹物管公司诉至本院，请求判决被告王龙虎支付物业服务费6503元及滞纳金11022元，共计人民币17525元。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定。本案中原告银驹物管公司与镇宁翡翠丽都北侧业主委员会签订了相应的物业服务合同，对被告王龙虎具有约束力，被告应按照物业服务合同的约定履行其业主的义务。原告诉请被告支付物业服务费，依法予以支持。但原告诉称的“滞纳金”实际应为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。被告王龙虎仅欠原告物业服务费人民币6503元，原告提出赔偿违约金11022元超过了总金额的百分之三十，已超出法律保护范围，应适当减少，可酌定为30%，即1950.90元（6503元x30%）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（七）项、第（八）项，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限本判决生效后十日内，由被告王龙虎支付给原告贵州安顺银驹物业管理有限公司物业服务费6503元、违约金1950.90元，共计人民币8453.90元。二、驳回原告贵州安顺银驹物业管理有限公司在本案中的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币238元，适用简易程序减半收取119元，由原告贵州安顺银驹物业管理有限公司承担50元，被告王龙虎承担69元。本院二审期间，上诉人王龙虎提交如下证据材料：1.门前三包责任制示意牌照片1张，拟证被上诉人使用王龙虎的铺面违反“三包”内容；2.门面租赁合同1份，拟证王龙虎未出租门面造成的损失；3.小区照片4张，拟证小区内脏乱差、乱停车。被上诉人银驹物管公司的质证意见：证据1、2，与本案无关联性；证据3，能证明被上诉人已尽到提示义务，不能证明上诉人的拟证事实。对王龙虎提交的证据材料，经审查本院认定如下：对证据1、2，与本案拟证事实无关联性；对证据3，不能证明物业服务持续状况，也不能证明物业公司未尽管理职责，故对该证据的证明力不予认可。二审经审理，确认一审查明的事实。本院认为：银驹物管公司系依法登记成立的具有物业管理资质的服务企业，与镇宁翡翠丽都北侧小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，为王龙虎居住的翡翠丽都北侧小区提供物业服务，该合同对王龙虎具有约束力。物业公司与业主之间是服务与被服务的关系，只有在业主充分交纳服务费的前提下，物业公司才能够提供优质服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而不应拒交物业服务费。对于王龙虎所称其房屋存在质量缺陷，被上诉人敷衍、推诿，未尽到管理义务的上诉理由，房屋的质量缺陷应由开发单位承担责任，关于被上诉人的管理义务，一审中银驹物管公司提交工作记录证明已就质量问题进行沟通、协调，且王龙虎已与安顺银城房地产开发有限公司就房屋质量问题达成调解协议，故对该上诉理由不予采纳；对于王龙虎所称被上诉人常将其铺面门前地段出租给他人办酒席，造成铺面不能出租的经济损失及被上诉人将消防通道提供给外来车辆停放，造成安全隐患，给业主造成经济损失的上诉理由，因该上诉诉请系侵权纠纷，本案系物业服务合同纠纷，非同一法律关系，不属于本案的审理范围，王龙虎可另行起诉。另，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对于违约金约定是否过高，当事人并未主张要求调减，一审法院未予释明即作出调减存在瑕疵，鉴于被上诉人未提起上诉，视为服判，本院纠正后予以维持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人王龙虎承担。本判决为终审判决。审判长 廖 美 娟审判员 辜 贤 莉审判员 宋   颂二０一七年三月十六日书记员 刘谦（代）