湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终1976号
上诉人（原审原告）：彭汉玲，女，1973年6月30日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：彭金章，系彭汉玲之父，男，1946年4月18日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：谢芳，系武汉市泰福化工有限公司法律顾问，女，1973年10月9日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄阳区，
被上诉人（原审被告）：武汉佳诚物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞狮南路特9号。
法定代表人：李青松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡小波，该公司职员。
上诉人彭汉玲因与被上诉人武汉佳诚物业管理有限公司（以下简称佳诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭汉玲上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持彭汉玲的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由佳诚物业公司承担。事实与理由：一、佳诚物业公司接管涉案小区物业后，未对涉案小区的公共部分尽到相应的养护和维修义务。二、佳诚物业公司在履行物业服务的过程中未尽注意义务致使彭汉玲遭受严重经济损失。三、前期物业服务合同不能作为判案依据。
佳诚物业公司辩称：漏水部分属于公共部位，在保修时间内由开发商负责维修，超过保修期后应由业主委员会申请公共维修基金维修。业主委员会成立后一直未与佳诚物业公司签订物业服务合同，所以一直延用前期物业合同，该前期物业合同在房管局已经备案。彭汉玲买的是二手房，一直也未与佳诚物业公司签订合同。
彭汉玲向一审法院起诉请求：1、佳诚物业公司对彭汉玲所有的房屋顶层渗水处立即进行维修或承担全部修缮费用，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；2、佳诚物业公司赔偿因房屋漏水给彭汉玲造成经济损失17650元（具体数额待进行损失鉴定后再行追加）；3、佳诚物业公司免除彭汉玲自2014年5月起至房屋修复之日止的物业管理费用；4、佳诚物业公司承担本案的诉讼费用及鉴定费用。
一审法院认定事实：位于武汉市洪山区珞狮路507号南湖山庄一期（梅荷苑）3栋6-7层1室的房屋登记在彭汉玲名下。该房屋所在的南湖山庄梅荷苑住宅小区于2009年3月19日由开发商武汉佳和房地产开发有限公司（合同甲方）和佳诚物业公司（合同乙方）签订前期物业合同，合同内容为“……第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备间附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、特约有偿服务；2、各类代办服务。第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件四）。第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章服务费用。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；（2）物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用：（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用：（9）法定税费：（10）物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担……第九章其他事项第三十五条本合同期限自2009年4月1日起至业主委员会代表全体业主和物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止……附件二：物业共用部位明细。1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井；7、户外墙面；8、屋面；9、传达室……附件四：前期物业管理服务质量标准。一、物业共用部位的维修、养护和管理；1、进行日常管理和养护，检修及保养记录齐全；2、定期组织检查，小修及时。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……。”该前期物业服务合同签订至今，因该小区业主委员会并未与物业公司签订新的物业服务合同，彭汉玲和佳诚物业公司均按该合同履行。登记在彭汉玲名下的房屋位于顶楼，2014年因顶层渗水至房屋发生多处漏水，彭汉玲曾多次向佳诚物业公司以及案外人武汉市洪山区狮子山街南湖山庄社区居委会反映过，要求给予维修。2014年8月，佳诚物业公司曾派工作人员进行过维修，但未能解决漏水的问题。武汉市洪山区狮子山街南湖山庄社区居委会于2016年9月26日出具证明，证明内容为“兹有社区居民彭金章，男，身份证号：。现居住南湖山庄梅荷苑3栋3单元601号。因房屋漏水，多次向社区反映，并书面递交损失索赔申请给业主委员会，业委会正在换届过程中，已开始登记漏水住户。”
一审法院认为，本案中彭汉玲、佳诚物业公司之间未签订书面物业服务合同，虽然前期物业服务合同系武汉佳和房地产开发有限公司和佳诚物业公司签订，但彭汉玲、佳诚物业公司均按照该前期物业服务合同履行合同义务，故彭汉玲、佳诚物业公司之间物业服务合同关系成立。本案系物业服务合同纠纷，彭汉玲、佳诚物业公司双方依照物业服务合同享有权利、履行义务。彭汉玲房屋漏水发生在顶层，顶层属于建筑物专有部分以外的共有部分，对于该共有部分的维修不属于前期物业服务合同中约定的应当由佳诚物业公司履行的义务。故彭汉玲以佳诚物业公司未履行合同义务要求佳诚物业公司承担责任，其诉请依据不足，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条之规定，判决：驳回彭汉玲的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币121元由彭汉玲负担。
本院二审期间，佳诚物业公司向本院提交如下证据：南湖山庄业主委员会告全体业主书、屋面漏水保修汇总表、移交事项清单，拟证明其已将漏水的房屋报业主委员会，但是没批下来，公共维修资金现在均未使用。彭汉玲对以上证据的真实性无异议，对证明目的、关联性有异议，但嗣后其又表述不知道证据的真假，也不申请鉴定，即使以上证据属实，也与本案并无关联。虽彭汉玲对上诉证据的真实性不予确认，但并未提交证据证实上述证据的真实性有异，故本院对上诉证据的真实性予以确认。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，彭汉玲主张前期物业服务合同不能作为判案依据，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，前期物业服务合同对本案业主彭汉玲有约束力，彭汉玲的该上诉主张没有法律依据，故本院对该主张不予采纳。彭汉玲主张佳诚物业公司未尽到维修义务，因彭汉玲房屋多处漏水发生在顶层，小修无法解决，且顶层属于建筑物共有部分，根据前期物业服务合同的约定，对该部位的大修不属于佳诚物业公司义务范围，故彭汉玲的该上诉主张没有事实依据，本院对该上诉主张不予采纳。彭汉玲主张佳诚物业公司在履行物业服务的过程中未尽注意义务致彭汉玲遭受严重经济损失，因其一审庭审时已确认是依合同关系进行诉讼，现彭汉玲未向本院提供证据证明佳诚物业公司的合同义务包括该项注意义务，故彭汉玲的此项上诉主张没有事实依据，本院对该上诉主张不予采纳。
综上所述，彭汉玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费242元，由上诉人彭汉玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 曼
审 判 员 张海鹏
审 判 员 白 瑞
二〇一八年四月二十八日
法官助理 范义伟
书 记 员 范义伟