河南省淮阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民初字第1704号
原告季士军（反诉被告）。
原告方东（反诉被告）。
原告周海涛（反诉被告）。
委托代理人高双。
原告季士军、方东、周海涛共同委托代理人张华伟，河南天昭律师事务所律师。
被告张志（反诉原告）。
委托代理人吴建成，河南陈州律师事务所律师。
原告季士军、方东、周海涛（反诉被告）诉被告张志（反诉原告）联营合作开发建房合同转让纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告季士军、方东、周海涛的委托代理人高双及原告季士军、方东、周海涛（反诉被告）共同委托代理人张华伟、被告张志（反诉原告）及委托代理人吴建成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告季士军、方东、周海涛诉称：三原告在清风路东段路北原淮阳县机电公司家属院合作建房，因原告资金紧张，该项目有偿转让给了张志，2012年8月7日，经原、被告核算，被告张志分别向三原告出具了欠条（欠季士军193万元、欠方东183万元、欠周海涛359万元），欠条出具后，被告支付了大部分欠款，至原告起诉之前，尚欠三原告152万元（欠季士军50万元、欠方东50万元、欠周海涛52万元），虽经催要，被告却不归还。三原告认为，被告欠款不还的行为不仅侵犯了三原告的合法财产权益，而且为法律所不许。请求：1、判令被告支付欠款152万元给三原告。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告张志辩称：1、被告与三原告之间分别签订的房地产股份买卖协议因双方不具有房地产开发资格，且三原告也没有取得所开发项目的土地使用权，依法应属无效协议，基于该无效协议，被告给三原告所打欠条也不具有法律效力。被告已向三原告支付的所谓735万元欠条（季士军193万元、方东183万元、周海涛359万元），依照“合同双方因无效合同取得的财产应当返还”的法律规定，在扣除他们三人的285万元实际投资后，三原告应依法向被告返还多付的298万元（其中季士军100万元、方东100万元、周海涛98万元）。2、三原告前期共投入资金285万元（其中季士军43万元、方东33万元、周海涛209万元），在被告接手该建设项目之前已向三原告投入资金（购房款）80万元，应抵顶被告向原告返还的285万投入资金。3、综上所述，因原告所诉与被告之间的房地产股份买卖协议依法应认定为无效协议，被告的行为并不侵犯三原告的合法财产权，其诉讼理由并不成立，其诉请不应支持。
反诉原告张志诉称：1、三位被反诉人与联建方均不具有该房地产开发经营资质，他们不具有开发房地产的资格，而且需要进行联建房地产的土地使用权也没有变更到三位被反诉人名下，因此三位被反诉人向反诉人转让的房屋联建协议均为无效协议。2、三位被反诉人并没有依法取得并享有淮阳县机电公司家属院房地产联合开发的股份及股权，因此他们向反诉人转让的只是已经投向该联合开发项目的投资，股份转让无从谈起，三位被反诉人与反诉人所签订的房地产股份买卖协议属于以合法形式掩盖非法目的，应为无效协议。3、对于该房产建设项目，三位被反诉人仅投入了部分资金，但并没有实施该房地产开发工程的实际施工，他们所要求的高额红利并不存在。三位被反诉人向反诉人转让股份的实质是转让的出资，出资一方约定收回投资及利息的红利部分属于借贷关系，因违反我国金融法规规定而无效。4、联建项目的各项工作均由反诉人实施，在实际的施工过程中，与四邻关系的处理及相关费用、相关税费的缴纳等均有被反诉人口头承诺他们负责，三位被反诉人均未兑现承诺，因此他们也无权主张红利。综上，三位被反诉人与反诉人之间签订的房地产股份买卖协议属无效协议，反诉人依照该协议向他们支付的所谓欠款，在扣除他们三人的实际出资后，多支付的部分三被反诉人应依法向我返还。反诉请求：1、依法确认反诉人与三位被反诉人所签订的房地产股份买卖协议及所打欠条无效。2、依法判令三位被反诉人向反诉人返还因无效合同取得的财产共计298万元（其中季士军100万元、方东100万元、周海涛98万元）。3、由被反诉人承担本案全部诉讼费用。
反诉被告季士军、方东、周海涛辩称：1、双方签订的转让房屋联建协议并非无效协议。因为在原、被告在签订联建协议之前本诉原告已经就该宗土地上房屋联建与各户达成协议，且原、被告签订转让联建协议后反诉人已建成房屋，因此说协议应当视为有效协议。2、反诉人以本诉原告不具备房地产联合开发的股权及股份就认为合法形式掩盖非法目的明显不对。既然说形式合法，反诉的第一条不成立。掩盖非法目的，非法目的是啥没有说明，实际上根本不存非法。3、虽然本诉原告没有最终完成该项工程的全部施工但是并不影响向反诉人主张欠款的权利。因此说反诉人以本诉原告未对开发工程实际施工来否定双方之间的欠款关系是明显不妥的。4、反诉人以本诉原告未实际施工且口头承诺过相关税费的交纳不是事实。因为在原、被告签订的房地产股份买卖协议后自负盈亏。为此我方请求依法驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明：2012年8月27日，季士军、方东、周海涛（分别为甲方）与张志（乙方）经协商，分别达成“房地产股份买卖协议”，其协议主要内容为：一、乙方愿把位于清风路东段路北淮阳县机电公司家属院联合开发建房股份股权以季士军193万元、方东183万元、周海涛359万元的价格购买。甲方把所有开发手续、联建协议、购买收据、开支账目、全部移交给乙方。乙方对该项目负责资金筹建、企划建设、房屋销售、手续办理。甲方在施工建设过程中负责帮助乙方协调关系，协调费用乙方自负。乙方购买股份后自营自亏，甲方无权干涉。二、还款方式：乙方应在2013年1月1日之前以最快筹款方式陆续分批支付给甲方。如果到2013年1月1日剩余每位原告伍拾万元左右乙方无能力支付的情况下，甲方应给乙方延长还款日期60天。三、股份红利及投入本金清单：甲方季士军应得红利150万元，季士军投入本金43万元，合计193万元；甲方方东应得红利150万元，方东投入本金33万元，合计183万元；甲方周海涛应得红利150万元，周海涛投入本金209万元，合计359万元，所包含的有个人贷款杨红旗30万元。其中季士军、方东、周海涛各自十户的建房保证金119万元归乙方所有，甲方辅助乙方收回，如有收不回的建房保证金抵账支付甲方股份款。如果甲方愿意要房子可以按乙方售房的正常价作款抵账。上述协议签订后，张志于2012年8月27日分别向季士军出具了“今欠季士军股份转让款193万元”、向方东出具了“今欠方东股份转让款183万元”、向周海涛出具了“今欠周海涛股份款359万元”的欠条。欠条出具后，张志支付了大部分款项，至原告提起本次诉讼之前，张志尚欠季士军50万元、欠方东50万元、欠周海涛52万元。张志在反诉证据中出示2012年6月16日署有周海涛和方东名字的购房款收条一张：“今收到张志付房款800000，每平方米两千元，共计400平方米，以实际面积为准。清风路东段丰泰小区。”
本案中原、被告所指的联建房系淮阳县机电公司家属院，原住房户是本单位职工，原、被告并非淮阳县机电公司职工，均无房地产开发经营资质，联合开发建房均未经有关部门审批，也未办理相关手续，张志经手办理的建设工程规划许可证是针对原有住户（个人）颁发，经核准每家每户三层，张志在实际施工中建两栋六层，除安置原家属院职工外，多建的房屋已对外出售。
上述事实，有相关证据在卷为证。
本院认为：原告季士军、方东、周海涛（反诉被告）与被告张志（反诉原告）属于联营合作开发建房，虽然双方在签订联建协议之前本诉原告已经就该宗土地上房屋联建与各户达成协议，且双方签订转让联建协议后被告张志（反诉原告）已建成房屋，但是原告季士军、方东、周海涛（反诉被告）与被告张志（反诉原告）均不具有该房地产开发经营资质，本诉原告与淮阳县机电公司家属院住户达成联建房屋协议后，未经淮阳县城乡规划部门依法审核，未取得对该宗土地的合法使用权，反诉原告在没有取得政府主管部门批准的建设工程规划许可证，却以联建的名义进行施工建设，目的是为了少批多建，建成后对外销售，获取非法利益。原、被告的股权转让，实际上是对该项目的整体出售，双方约定的股权红利是建立在逃避国家规费、政府监管、损害国家利益的前提下产生的，该内容因违法而无效。原、被告双方明知该建设工程项目未经政府主管部门审核批准签订房地产股份买卖协议，双方签订的房地产股份买卖协议及依据该协议约定被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具的欠款欠条不受法律保护。因此本诉原告的诉讼请求与反诉原告的反诉请求本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十条、第三十九条、第四十条、《城市房地产经营管理条例》第五条、第十二条、第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告季士军、方东、周海涛的诉讼请求。
二、驳回反诉原告张志的反诉请求。
案件本诉受理费18480元有季士军、方东、周海涛承担，反诉受理费15320元有张志承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审 判 长 李玉忠
审 判 员 张丽英
人民陪审员 牛洪彬
二〇一六年一月四日
书 记 员 杨仲学