广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）西民一初字第2077号
原告刘英耀。
委托代理人岑日波，广西广合律师事务所律师。
委托代理人文丽琼，广西广合律师事务所律师。
被告南宁市建房地产综合开发有限公司，住所地南宁市北际路X号。
法定代表人黄俞，董事长。
委托代理人张明波，广西同望律师事务所律师。
委托代理人叶建汉，广西同望律师事务所律师。
原告刘英耀与被告南宁市建房地产综合开发有限公司（以下简称“建房公司”）商品房买卖纠纷一案，本院于2012年8月16日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2012年11月13日及2013年7月31日公开开庭进行了审理。原告刘英耀的委托代理人岑日波、文丽琼与被告建房公司的委托代理人张明波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘英耀诉称：2007年，被告对外销售位于南宁市人民西路3号的“世贸商城”楼盘。原告前去购买，经原、被告多次协商达成一致，被告以每平方米4009元的价格将世贸商城二号楼X区X楼X号房（面积29.68平方米）出售给原告，购房总价为118880元。原告于2007年9月25日交纳购房定金10000元，同年10月7日交纳首期款37880元，并签订了《商品房买卖合同》，但被告以其未盖公章为由，把该合同收回，其后原告多次索要合同未果。现该楼房已建成，原告要求被告按双方约定交付房屋，但被告拒不交付。原告认为被告拒不交付房屋的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款37880元；三、被告双倍返还原告购房定金共20000元；四、被告赔偿原告损失35754元，计算方式为：已交购房款47880元／购房总价118880元×（该地段的市场价7000元-单价4009元）×29.68平方米=35754元；五、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告建房地产公司辩称：一、原告与被告之间不存在商品房买卖合同关系。原告提供的证据只表明原告曾有向被告购房的意向，无法证明其已与被告达成买卖商品房合意，也无法证明双方存在商品房买卖合同关系的事实。根据有关法律规定，商品房买卖采取书面形式订立合同，本案中原告与被告未签订任何协议，被告也不承认与原告之间存在商品房买卖合同关系。原告出示的收据上仅注明了房号和款项数额，内容过于简单，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，合同不具有可操作性，因此双方房屋买卖合同关系不能成立。合同关系不存在，就不存在解除合同。二、原告请求双倍返还定金、要求赔偿损失无事实和法律依据。1、原告交付定金只是有购房的意向，双方并未签订商品房买卖合同，且未签订合同的过错不是被告方造成的，原告诉请被告双倍返还定金无法律依据。2、违约责任是以合法有效的合同存在为前提的。原告与被告之间根本不存在合同关系，也就不存在违约和赔偿损失。原告主张的损失计算方法完全是其主观臆断，涉案房屋一直由被告所有，原告对该房不享有任何权益。原告要求赔偿没有法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年9月25日，原告向被告支付定金10000元，欲购买位于南宁市人民西路3号世贸商城2号楼2-A-0809号房，被告的置业顾问向原告出具《世贸广场置业计划》，载明：一、位置：二号楼X区X楼X号房；二、建筑面积：29.68平方米；三、单价（￥）4009元，总价118880元；……五、银行按揭：首期20%，（￥）23880（35880）元，按揭金额（￥）9.5（8.3）万元；六、契税1783元；20年月供（￥）695（607）元；30年月供（￥）586（512）元。2007年10月7日，原告向被告支付首期款37880元。上述房产已建成，2012年6月29日，原告书面通知被告，要求被告在接到通知后五日内交房。现原告以被告长期不交房为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明：本案审理过程中，原告向本院申请对上述房屋的市场价值进行评估，广西科正房地产评估有限责任公司于2013年6月24日作出科正评报字（2013）第2051601号《房地产价值估价报告》，认为上述房屋的市场价值评估单价为6090元／㎡，房地产评估总价为18.08万元。作出上述评估结论的评估人员为李晓峰、杨国胜，进行现场勘查的人员为僧浩，僧浩未取得房地产估价师注册证书。在重新评估过程中，原告未预交评估费用，重新评估未能进行。
本院认为：关于原告与被告之间是否存在商品房买卖合同关系的问题，原告主张双方存在商品房买卖合同关系，有被告出具的《世贸广场置业计划》、收款收据两张为凭，足以证明双方具有订立商品房买卖合同关系的合意，虽然双方未能签订书面合同，但不影响合同关系的成立，故本院采信原告的主张，并确认原、被告之间存在商品房买卖合同关系。虽然双方未签订书面商品房买卖合同，并未约定具体交房时间，但原告已经支付部分对价，被告应在房屋建成后的合理期限内向原告交付房屋，被告既未向原告催交房款，又至今未交付房屋，故原告要求解除原、被告之间的商品房买卖合同关系，确属合理，应予支持。合同解除后，被告所收取的购房款应当予以返还，故原告要求被告返还首付款37880元，应予支持。关于定金，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告未履行交房义务，构成违约，原告要求其双倍返还定金20000元，合法有据，应予支持。关于赔偿损失的问题，原告要求被告赔偿的损失35754元为可得利益损失，其对损失的发生以及损失的数额应负有举证责任，其向本院申请对涉案房屋的市场价值进行评估，由于评估过程中评估机构指派进行现场勘查的人员不具备房地产评估相关资质，而出具评估结论的评估人员并未到现场进行实地勘察，违反《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》第4.0.5条之规定，程序违法，故被告主张评估结论不能作为本案定案依据，合法有据，本院予以采纳。在重新评估过程中，因原告原因导致重新评估未能进行，原告所提交的其他证据亦无法证明可得利益损失的数额，其应承担举证不能的后果，故原告要求被告赔偿可得利益损失35754元，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》第4.0.5条之规定，判决如下：
一、解除原告刘英耀与被告南宁市建房地产综合开发有限公司之间的南宁市商品房买卖合同关系；
二、被告南宁市建房地产综合开发有限公司双倍返还原告刘英耀定金共计20000元；
三、被告南宁市建房地产综合开发有限公司返还原告刘英耀首付款37880元；
四、驳回原告刘英耀的其他诉讼请求。
案件受理费2141元（原告已预交），由南宁市建房地产综合开发有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 兰 帅
人民陪审员 马振声
人民陪审员 何开科
二〇一四年三月二十日
书 记 员 蒙恺薇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》
4．0.5估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。