贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初4003号原告（反诉被告）：谭晓明，男，土家族，1964年2月14日生，住所地贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：陈佳，贵州商同律师事务所律师，执业证号15201200910614488。委托诉讼代理人：管永航，贵州商同律师事务所律师，执业证号15201201710702739。被告（反诉原告）：谭华，男，汉族，1964年8月15日生，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王仲，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201200910222200。委托诉讼代理人：卯方舟，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201710012931。第三人：贵州瑞都易家不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路1号山水黔城七组团6栋2号（后巢乡）。法定代表人：彭晓丽，该公司总经理。原告谭晓明诉被告谭华，第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司（以下简称易家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告谭华在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，依法适用简易程序，于2018年3月30日公开开庭进行了合并审理。谭晓明委托诉讼代理人陈佳、管永航，谭华委托诉讼代理人王仲、卯方舟到庭参加诉讼，第三人易家公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谭晓明向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告于本判决生效后立即协助原告办理原告所属位于贵阳市××区××北路××号金元国际新城一期xx栋x单元x层x号房屋的不动产产权变更过户手续；3、判令被告向原告支付违约金人民币30万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月19日，原告经易家公司居间介绍，就购买被告房屋一事，与被告及易家公司共同签订了《房屋买卖合同》，根据合同约定，被告房屋位于贵阳市××区××北路××号金元国际新城一期xx栋x单元x层x号，总价为人民币150万元，原告应在签订合同之时向被告支付购房定金5万元，被告应在原告办理完贷款且房屋满足过户条件后7个工作日内与原告一同前往房管部门办理过户手续。此外，合同同时约定，双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应按房屋成交价的20%向对方支付违约金。合同签订后，原告依约于合同签订当日向被告足额支付了购房定金5万元，然而，因房价上涨等因素，虽经原告多次催告，被告始终拒绝配合原告到贵阳市交易中心签订有关该房屋存量房买卖协议和资金监管协议作资金监管（即双方需到贵阳市置业担保有限公司签订存量房屋买卖合同和资金监管协议才能作资金监管），从而导致原告不能按约定支付价款和取得该房屋所有权。根据合同法相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更和解除合同，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告认为，被告拒绝协助原告办理房屋过户的行为已构成严重违约，致使原告无法按时取得案涉房屋所有权并由此遭受了较大损失，除依法承担继续履行的义务外，还应依照合同约定向原告支付相应的违约金30万元。综上，因双方协商无果，原告为维护自身权益，依据合同约定及相关法律规定，特提起诉讼，望依法判决如前诉请。被告（反诉原告）谭华对本诉进行答辩并向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币30万元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年8月19日，反诉人经第三人居间介绍与被反诉人签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，反诉人积极履行合同义务，希望尽快促成此次房屋买卖，但被反诉人违背诚实信用原则，在毫无法律依据和合同约定的情况下违约向反诉人表示不愿完成此次购房，并拒绝支付房款，也未按合同约定在2016年11月1日前支付首付款及办理银行贷款。期间反诉人与第三人都多次催促被反诉人履行合同约定义务无果，且于2016年12月22日，被反诉人向反诉人发出解除买卖合同的书面告知书，并在之后多次无理要求反诉人退还其定金，由此可以认定被反诉人违约解除合同，拒不履行合同主要义务为被反诉人的真实意思表示。之后反诉人也向被反诉人表示解除合同并发出了解除《房屋买卖合同》的书面通知，通知中说明按照《房屋买卖合同》约定被反诉人逾期付款超过7日的，反诉人有权单方解除合同。反诉人因此解除该《房屋买卖合同》，并保留按合同约定追究被反诉人违约责任的权利，被反诉人与反诉人双方都对房屋买卖合同做出了解除的意思表示，形成解除《房屋买卖合同》的合意。同时根据合同约定及合同法相关规定，在被反诉人已经以拒绝支付购房款并发出书面解除通知明确表明不再履行合同主要义务的情况下，反诉人向被反诉人行使了法定解除权解除该房屋买卖合同。根据合同约定，被反诉人违约导致本合同终止，应按照房屋成交价的20%向反诉人支付违约金，同时，被反诉人向反诉人支付的5万元定金，因被反诉人的违约行为而应由反诉人没收。现合同解除后已过去两年，无论是房屋本身的价格变动原因，还是双方互信合作的基础丧失的原因，合同事实上都不存在继续履行的可能，且被反诉人在发现房价上涨后又要求反诉人继续履行一份已经解除的《房屋买卖合同》是十分荒谬和违背市场诚信公平秩序的，不应得到法律支持，且被反诉人没有任何证据证明反诉人应当承担违约责任，相反应由实际严重违约的被反诉人承担相关违约责任。为维护自身合法权益，特依法反诉，请求支持全部反诉请求。原告（反诉被告）谭晓明对反诉辩称，被告的反诉请求不成立，双方合同并没有解除，原告要求继续履行合同的诉请于法有据，原告之所以没有按合同支付购房款，在于被告不配合原告到资金监管中心签订资金监管协议，导致原告不能按照买卖合同交付购房首期款，被告之所以不配合的理由是因房价上涨，故反诉请求不成立，请求依法支持原告诉请。第三人易家公司未到庭参加诉讼，未发表意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证。根据当事人陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月19日，谭华（甲方、出售方）与谭晓明（乙方、买受方）、易家公司（丙方、居间方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容有：1、房屋位置xx北路x号金元国际新城一期xx栋x单元x层x号，建筑面积179.32平方米，该房屋未设定抵押；2、房屋按套计价，总价150万元，该价款包括甲方办理一切所产生的费用及该房内固定装修和部分家具家电；3、乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金5万元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转为购房款；4、首付款70万元，乙方支付给贵阳交易中心资金监管由资金监管支付给甲方；5、剩余款项75万元，由乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付给甲方，甲乙双方应在2016年11月1日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，如果乙方不能申请到贷款或者贷款额度不够，则乙方在过户当日现金一次性补足甲方；6、甲乙双方应在乙方办理完贷款且具备过户条件7个工作日前往房管部门办理过户手续；7、甲乙双方同意，甲方在双方办理完毕过户手续之日起3日内腾出该房屋，并书面通知乙方办理该房屋的物业交割手续；8、乙方未按本合同的约定支付各项款项的，每逾期1日，乙方应按应付款总额的千分之五向甲方支付违约金，合同继续履行；乙方逾期付款超过7日的，甲方有权单方解除本合同，书面通知乙方并依据本合同第7.5条约定追究乙方违约责任；9、甲方未按本合同的约定将上述房产交付给乙方的，每逾期1日，甲方应按该房产成交价的千分之三向乙方支付违约金，甲方逾期交房或过户超过7日的，乙方有权单方解除本合同，书面通知甲方并依法及本合同第7.5条约定追究甲方违约责任；10、甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应按该房屋成交价的20%向对方支付违约金（即第7.5条）。上述合同签订当日，谭晓明向谭华支付了购房定金5万元，谭华向其出具了《收据》。2016年10月，谭晓明在带领家人现场看房过程中发现案涉房屋厨房洗菜盆渗水。此后双方未办理购房首付款70万元的资金监管程序，谭晓明并未向谭华支付该购房首付款；双方亦未在2016年11月1日前办理购房尾款的按揭贷款手续。2016年12月22日，谭晓明向谭华发送一份通知，主要内容为：我与你协商购买的xx北路x号金元国际新城一期xx栋x单元x号住宅，由于在今年10月份，发现该住宅从厨房洗菜盆中往外冒脏水，严重影响居住，而此瑕疵在整个协商过程中你均未履行告知义务，因此，希望在协商的基础上解除该住宅的买卖合同。谭华收取上述通知后，双方签订的《房屋买卖合同》是否协商解除、是否协商继续履行等双方在庭审中各持一词，但均未提供证据佐证。2017年8月8日，谭华曾制作一份《关于解除的通知》，发送对象为谭晓明及第三人易家公司，主要内容为三方于2016年8月19日签订了《房屋买卖合同》，其将案涉房屋出售给谭晓明，但合同签订后，谭晓明未按约定在2016年11月1日前履行支付首付款及办理银行贷款手续等合同责任，根据合同约定，现向谭晓明及易家公司提出书面通知，解除该《房屋买卖合同》，并保留按7.5条追究乙方违约责任的权利。庭审中谭晓明否认收到该份通知，而谭华提供的邮寄凭证缺乏谭晓明信息，不能确认谭晓明已收到该份通知；谭华另提供了一份手机号码159××××7963于2017年8月28日回复的确认收到谭华邮寄的《关于解除的通知》的短信，称该手机号码系第三人工作人员使用，但亦未提供证据予以佐证。2017年8月27日，贵州商同律师事务所陈佳律师向谭华发送了一份《律师函》，载明其受谭晓明委托，就谭晓明购买案涉房屋，要求谭华履行合同事宜，向谭华致函，称谭华拒不履行合同及办理房屋过户手续构成违约，除了需继续履行合同外，还将承担相应违约金，同时，在谭华与谭晓明办理房屋过户手续时，谭晓明才能支付相应购房款；并建议谭华在收到函件后5个工作日内与谭晓明确认并共同到贵阳市不动产管理部门办理该房屋过户手续，谭晓明将按合同约定通过贵阳市资金监管中心支付相应购房款，双方按约履行后续义务，如谭华未及时履行，将通过法律途径维护谭晓明的合法权益。谭华于2017年9月8日收到上述《律师函》，之后其通过手机向谭晓明发送手机短信，主要内容为：律师函已收到，在此向你表明我的态度，一、房子不卖了、留下自己住；二、我已发了书面通知给你，对于我来说，合同已经解除；三、这次合同纠纷的前因后果你我都清楚，你如果要通过法律解决，只好应诉。后双方未能协商解决，谭晓明遂于2017年9月21日以诉称事实与理由向本院提起民事诉讼并提出如前诉请，谭华在法定期限内提起反诉并提出如前反诉请求。本院认为，本案中各方当事人签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，当事人均应诚实信用地全面履行自己的义务。本案争议的焦点有三点，一、案涉《房屋买卖合同》是否已解除；二、谭华是否有权解除案涉《房屋买卖合同》；三、案涉《房屋买卖合同》是否具备继续履行的条件。对于上述焦点，本院意见如下：关于案涉《房屋买卖合同》是否已解除。谭华主张合同已经解除，其理由有两点，第一为谭晓明曾于2016年12月22日向其发送了解除合同的通知，第二为其曾于2017年8月8日行使单方合同解除权向谭晓明送达了解除合同的书面通知。首先，2016年12月22日谭晓明发送的通知，主要内容为其在2016年10月看房过程中发现案涉房屋存在质量瑕疵，严重影响居住，此前谭华并未告知，故希望与谭华协商解除合同。该份通知谭晓明表达了与谭华协商解除合同的愿望，但双方是否协商一致解除合同并无证据佐证，结合谭华确认的其在2017年8月8日向谭晓明、易家公司发送书面通知，以谭晓明未履行付款义务为由行使单方解除权的事实，可以判断双方并未就协商一致解除合同达成合意，则不能以2016年12月22日谭晓明发送的通知为由确定双方合同已解除。其次，谭华制作的落款日期为2017年8月8日的解除合同通知，其提供的证据并不能证实该通知已送达谭晓明，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，谭华应承担举证不能的法律后果，其认为案涉《房屋买卖合同》已解除的主张，本院不予采信。关于谭华是否有权解除案涉《房屋买卖合同》。案涉《房屋买卖合同》并未对谭晓明支付70万元购房首付款的具体时间进行约定，仅约定了谭晓明应将该款项通过资金监管的方式支付谭华，谭晓明则据此主张系因谭华不配合签订资金监管协议故未支付购房首付款，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，《房屋买卖合同》虽未约定购房首付款的支付时间，但约定了双方应在2016年11月1日前办理购房尾款的银行贷款手续，且在办理完贷款并具备过户条件7个工作日内办理过户手续，则可以推定谭晓明至少应在2016年11月1日前支付购房首付款，但事实上在2016年11月1日前，谭晓明既未支付购房首付款，亦未办理购房尾款的银行贷款手续，甚至在2016年12月22日已超过约定办理银行贷款手续期限的情况下，其向谭华发送的通知中，也丝毫没有提及谭华拒绝配合签订资金监管协议或者拒绝配合办理银行贷款手续，仅表示案涉房屋存在质量瑕疵希望与谭华协商解除合同，且庭审中谭晓明未提供任何证据证实谭华拒绝配合签订资金监管协议以及办理银行贷款手续，故谭晓明应承担举证不能的法律后果，其认为未支付购房首付款系谭华过错的辩解，本院不予采信。既然谭晓明未支付购房首付款的理由不能成立，则其在2016年11月1日前既未支付购房首付款、亦未办理购房贷款手续的行为已构成违约，其在超过约定期限后在2016年12月22日向谭华发送书面通知称希望与谭华协商解除合同，且在2017年8月27日其通过委托律师向谭华发送《律师函》之前无任何付款行为，其发送的《律师函》中对自己应承担的付款义务只字未提，在无任何事实依据的情况下主张谭华存在违约行为，同时在除定金外无任何付款行为的前提下变更合同内容要求谭华配合办理过户之时方支付购房款，其行为足以令谭华相信其拒绝履行合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，谭华可以行使合同解除权，对其要求解除案涉《房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。谭华要求谭晓明支付违约金30万元，经本院依法释明，谭晓明请求予以调整，因本院已支持谭华解除合同的诉请，且谭华已收取了谭晓明5万元的购房定金，足以弥补谭华的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，谭华的该项诉请，本院不予支持。关于案涉《房屋买卖合同》是否具备继续履行的条件。谭晓明于2017年8月27日通过律师制作并于2017年9月8日向谭华发送了《律师函》，称谭华存在违约行为，并要求谭华继续履行合同，配合办理案涉房屋过户手续，且因谭华存在违约行为故在谭华配合办理过户手续之时方支付购房款；对于该《律师函》的内容及此行为的性质，首先，谭晓明未提供任何证据证实谭华存在违约行为，其于2016年12月22日在已超过支付购房首付款及办理银行贷款手续期限的情况下发送的通知中陈述的房屋质量问题，系不影响正常居住使用的轻微瑕疵，且在签订《房屋买卖合同》前双方已对房屋内的装饰装修及家具家电情况进行了确认，购房总价款中已经包括了装修及家具家电费用，不宜以此认定谭华构成违约；其次，谭晓明在发送《律师函》前并未按照约定支付购房首付款，亦未办理购房尾款的银行贷款手续，其自身存在违约行为，且其2016年12月22日在已构成违约的情况下向谭华发送通知要求与谭华协商解除合同，其行为足以令谭华相信其拒绝履行合同义务，此种情况下时隔8个月要求谭华继续履行合同，并回避自身应承担的付款义务，在除定金外无任何付款行为的前提下要求谭华配合办理过户手续，违背诚实信用原则，该《律师函》不影响谭华依法行使合同解除权；第三，谭晓明在发送《律师函》之前的各种行为足以令谭华相信其拒绝履行合同义务，其在未按约定期限履行义务之后发送通知称与谭华协商解除合同，又时隔8个月发送《律师函》要求谭华继续履行合同，而此期间观山湖区的房价大幅上涨的事实众所周知，若谭晓明的主张得以成立，将对谭华造成事实上的不公平，损害其合法利益，如前所述本院已确认谭华有权行使合同解除权并支持了其解除合同的诉请，则谭晓明要求继续履行合同以及要求谭华协助办理过户手续的诉请，违背诚实信用原则及公平原则，无事实及法律依据，本院不予支持。谭晓明要求谭华支付违约金30万元，因其自身存在违约行为且未提供证据证实谭华存在违约行为，本院已驳回其要求继续履行合同的相关诉请，则该项诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十一条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除谭华、谭晓明与贵州瑞都易家不动产经纪有限公司于2016年8月19日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回谭晓明的诉讼请求；三、驳回谭华的其他反诉请求。本诉案件受理费21,100元，减半收取10,550元，反诉案件受理费2,900元，共计13,450元，由谭晓明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张铮二〇一八年四月八日书记员  王林