广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第05571号上诉人（原审原告）陈穗生，住广州市越秀区。委托代理人刘玉琴、蓝俏琳，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨石维，住广州市越秀区。委托代理人郭忠革、于丹阳，均系广东德培律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州市东晨房地产开发有限公司（原广州市东山区房地产经营开发公司），住所地广州市越秀区。法定代表人范志强，职务董事长。委托代理人林佳静，该公司职员，通讯地址。上诉人陈穗生与被上诉人杨石维、广州市东晨房地产开发有限公司（以下简称东晨公司）优先购买权纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。经本案传票传唤，东晨公司无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：据穗房证字第167928号《房屋所有权证》记载，陈穗生是广州市德政中路清水濠15-1号（建筑面积6.04平方米）的所有权人。1999年1月6日，陈穗生（乙方、被拆迁人）与东某公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除乙方清水濠15之一号的房屋，乙方是该房屋的产权人，甲方应于2002年12月30日前，在万福路回迁楼新建楼第1、3层、居住面积15平方米的房屋安置给乙方回迁居住；回迁商铺在首层、南向6.04平方米建筑面积，回迁住宅15平方米居住面积另独立厨厕、北向，回迁住宅按市房地产局新房新租规定交租等。2003年1月22日，东某公司通知陈穗生于次日办理回迁手续，并入住涉案的308房及回迁使用万福路70-74号首层003号铺至今。原审另查，2000年6月8日，杨石维（被拆迁人、乙方）与东晨公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在万福路90、92号，清水濠13、15部分的房屋，该房屋建筑面积123.4718平方米；甲方应在2002年12月30日将自有的座落在万福路回迁新建楼第1、2-5层楼、位置南向的自有房屋建筑面积为123.4718平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。该协议书于同年6月29日在广州市房地产管理局办理了备案手续。2008年3月24日，东某公司出具了《拆迁补偿证明书》，内容为东山区万福路90号房业权人是杨石维，按产权补偿协议书回迁至越秀区万福路72号301房等25套房屋，原产权面积为123.4718平方米，现回迁补偿面积为1014.6588平方米，超出部分已按有关规定补价处理（已交清房款），同意超面积891.187平方米归杨石维所有。同年5月4日，广州市国土资源和房地产管理局向陈穗生核发编号为粤房地证字第C6××11号的《房地产权证》，载明：权属人为杨石维，房地座落在越秀区万福路72号308房，房屋用途为居住用房，房屋所有权来源为赠与、交换、析产，建筑面积为28.5246平方米等。另据广州市房地产档案馆登记字号为08登记01011911号（房地产地址万福路72号308房）档案资料显示，填发日期为2008年5月14日的“契税完税证”记载房屋契税1680元，计税金额56000元。杨石维于2014年4月22日向原审法院提起诉讼，要求陈穗生迁出越秀区万福路72号308房，将房屋交还杨石维。原审法院于同年7月11日作出（2014）穗越法民三初字第950号民事判决，判决陈穗生户应于本判决发生法律效力之日起3个月内腾空、迁出广州市越秀区万福路72号308房，将该房屋交还给杨石维。同年11月25日，本院作出了（2014）穗中法民五终字第3737号维持原判的终审判决。该判决于同年11月27日发生法律效力。上述判决认定陈穗生、杨石维均是因拆迁而回迁至涉案房屋的，杨石维取得涉案房屋的产权补偿，陈穗生则被安置在涉案房屋内居住，根据陈穗生与东某公司签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，陈穗生回迁后按市房地产局新房新租规定交租，即陈穗生是作为涉案房屋的承租户回迁入住的。因本案纠纷，陈穗生于2014男12月29日向原审法院起诉请求：1、撤销杨石维、东晨公司关于广州市万福路72号308房的买卖行为；2、确认陈穗生对广州市万福路72号308房享有优先购买权；3、杨石维、东晨公司以56000元的价格将广州市万福路72号308房出售给陈穗生。杨石维原审辩称其是基于与东某公司的拆迁补偿关系合法取得涉讼房屋，没有侵害陈穗生的优先购买权。杨石维与陈穗生之间没有合法的租赁关系，陈穗生不具备提起优先购买权的条件，涉讼房屋是拆迁补偿关系的一部分，优先购买权的行使不能基于涉讼标的物的某一部分，而是全部，陈穗生不能只对一部分房屋提出优先购买，故不同意陈穗生的诉讼请求。东某公司原审辩称其公司与杨石维行使的是房屋拆迁安置补偿协议，不是房屋买卖关系，陈穗生主张的诉讼请求没有法律依据，不同意陈穗生的诉讼请求。原审法院认为：经生效的判决认定，涉案房屋是陈穗生因拆迁作为回迁户被安置回迁承租的，按法律规定，房屋所有权人应当在出卖房屋前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件有权购买的权利。杨石维是因拆迁补偿而取得涉案房屋的产权，补偿协议书中约定产权调换的面积在2-5层，涉案房屋的楼层也在约定的范围内，虽然杨石维无法说清楚产权调换面积具体所属的房屋，但即使是买卖，也是基于拆迁补偿安置超出原房屋面积的买卖，有别于正常的房屋买卖。故依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条关于“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显示公平的”的规定，陈穗生请求撤销两被告涉案房屋买卖行为的诉请不符合上述规定，故原审法院不予支持。陈穗生作为承租人，其对房屋的优先购买权是相对于其他买受人在同等条件下享有，而杨石维取得涉案房屋的产权显然不属于此种情况，故对陈穗生要求确认对涉案房屋享有优先购买权及以56000元购买涉案房屋的的请求，原审法院亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，于2015年8月19日作出判决：驳回陈穗生的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈穗生负担。判后，陈穗生不服原审判决，向本院提起上诉，上诉具体事实与理由如下：一、杨石维、东某公司之间签订的《房屋拆迁补偿协议书》并不包括陈穗生承租的房屋，杨石维、东某公司在未通知陈穗生的情况下，直接交易陈穗生承租物业部分，侵犯了陈穗生的优先购买权。1、杨石维、东晨公司之间签订的《房屋拆迁补偿协议书》中约定的杨石维回迁位置为东山区万福路回迁新建楼第2—5层，回迁面积为123.4718平方米，朝向南向。2、陈穗生与东晨公司之间签订的《房屋拆迁安置协议》中约定的陈穗生回迁位置为万福路回迁新建楼3层，回迁面积为15平方米，朝向为北向。3、由前所述，杨石维的回迁位置与陈穗生的回迁位置不同，两者完全不重叠。而杨石维的实际回迁面积多达1014.6588平方米，除去依约其拥有123.4718平方米，多出的891.187平方米无疑是包括了案涉房屋。4、通过陈穗生所提交的《拆迁补偿证明书》可见，杨石维、东某公司通过交易获得891.187平米的物业，由陈穗生所提交的《契税完税证》可证实杨石维、东某公司以56000元成交了案涉房屋，但此次交易并未通知作为房屋的实际占有人、原租户的陈穗生，该行为侵害了陈穗生享有的优先购买权。二、原审判决事实认定错误，判决完全缺乏法律依据，应予撤销。1、原审法院认为“被告杨石维是因拆迁补偿而取得案涉房屋的产权，补偿协议书中约定产权调换的面积在2—5层，案涉房屋的楼层也在约定范围内，虽然被告无法说清楚产权调换面积具体所述的房屋，但即便是买卖，也是基于拆迁补偿安置超出原房屋面积的买卖，有别于正常的房屋买卖。”2、原审判决认定案涉房屋在杨石维的调换的约定范围内，属于事实认定错误。根据第一条第1点内容可见，杨石维、东某公司所约定的回迁面积虽是2—5层但同时注明是南向；而陈穗生回迁面积由第一条第2点可见是3楼的北向房，两者的面积约定十分明确，完全不同，但原审判决却错误地认定案涉房屋属于杨石维的回迁范围。3、原审判决中认定“但即便是买卖，也是基于拆迁补偿安置超出原房屋面积的买卖，有别于正常的房屋买卖”，该处认定完全缺乏法律依据。根据我国《合同法》第230条关于承租人优先购买权的规定中，并无例外性规定，根据我国关于拆迁补偿类的相关法律法规亦无关于例外性的买卖规定，原审法院以不同于正常的房屋买卖的判定完全缺乏法律依据。陈穗生上诉请求：1、判令撤销（2015）穗越法民三初字第246号民事判决书；2、改判撤销杨石维、东晨公司之间关于广州市万福路72号308房的买卖行为；3、改判确认陈穗生对广州市万福路72号308房享有优先购买权；4、改判杨石维、东晨公司以56000元将广州市万福路72号308房出售给陈穗生。杨石维二审答辩称：同意一审判决，不同意陈穗生上诉请求，请二审法院依法裁定。（2015）穗越法民三初字第747号民事判决，该判决再次确认杨石维是涉案房产合法产权人。涉案房屋权属转移行为并没有侵犯陈穗生的合法权益，也不存在法律规定的各种法律禁止情况，再次证明陈穗生的主张没有合同和法律依据。东某公司二审提交书面答辩称其与陈穗生是拆迁安置关系，而拆迁后其已按照约定履行了拆迁安置义务，其对陈穗生的拆迁安置义务已经履行完毕，双方的权利义务已经终结。东某公司与杨石维亦是根据拆迁安置协议的内容对其进行安置补偿，在这个过程中并不存在合同无效或民事行为无效的情形，现房产的产权人为杨石维，并非东某公司，与东某公司没有任何关系。关于为何补偿给杨石维的面积与拆迁安置合同所约定的面积不相同的问题，由于当时负责这项拆迁工作的负责人和有关人员已离职且该项拆迁工作时隔已久，对于这一问题的原因东某公司无法得知，也不清楚为何补偿的面积有出入。本院经庭询确认一审法院查明事实。二审期间，杨石维向本院提交（2015）穗越法民三初字第747号民事判决书证明陈穗生在另案的提起确认东某公司把涉案房屋过户到杨石维名下的行为无效及杨石维把涉案房屋过户回东某公司名下的诉请，一审已被驳回。本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈穗生的上诉请求和杨石维、东某公司的答辩意见，分析如下：从本案证据及当事人的陈述可知，杨石维是因房屋拆迁补偿而取得涉案的房屋产权，补偿协议书中约定产权调换面积在2-5层，涉案的房屋楼层亦在约定的范围内。陈穗生因拆迁安置而回迁到涉案房屋。陈穗生回迁之后并没有与东某公司签订租赁协议形成租赁关系，其亦确认至今未向任何人支付过租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件的优先购买的权利。”该法条适用以存在租赁关系为前提，如上所述，陈穗生与东某公司未形成租赁关系，其主张杨石维、东某公司就涉案房屋所签订协议侵犯其优先购买权于法无据。陈穗生基于杨石维、东某公司侵犯其优先购买权而请求撤销杨石维与东某公司就涉案房屋的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条关于“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显示公平的”的规定，陈穗生并非涉案房屋转让协议履行的当事人，其诉请不符合上述规定，故原审法院不予支持并无不妥。如上所述，陈穗生与东某公司未成立租赁关系，其以应享有优先购买权为由，要求以56000元购买涉案房屋的的请求亦于法无据，原审法院不予支持亦无不当。本院予以维持。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确。陈穗生上诉请求、理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈穗生负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年十二月十五日书 记 员  罗 涛