浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临民初字第204号
原告：临海市君源物业有限公司。
法定代表人：张礼君。
被告：叶再广。
原告临海市君源物业有限公司为与被告叶再广物业服务合同纠纷一案，于2015年1月16日向本院提起诉讼。本院于同日受理后依法适用简易程序，于2015年3月6日公开开庭进行了审理，原告临海市君源物业有限公司的法定代表人张礼君、被告叶再广均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告临海市君源物业有限公司起诉称：被告系临海市大田街道山前村东渡北路34号景莲家园5号楼3单元402室房屋所有权人，2010年2月1日原告接受台州市永安房地产有限公司委托对位于临海大田街道山前村东渡北路34号景莲家园小区经济房、廉租房实行物业管理，并订立了《物业管理服务合同》。原告根据《物业管理服务合同》对该小区实施物业服务工作。被告拖欠三年度（2012年度至2014年度）的物业管理费、车库费、楼道公摊电费共计人民币1612元（其中物业管理费0.44元／平方米×79平方米×36月=1251.36元，车房费8元／月×36月＝288元，楼道公摊电费51元），原告多次口头和书面通知被告支付物业费、车房费、楼道公摊电费未果，为此原告提起诉讼，要求判令被告立即支付给原告2012年5月至2015年4月期间的物业管理费、车房费、楼道公摊电费，合计人民币1590元。
被告叶再广答辩称：被告从2012年度开始没有缴纳物业费属实，原告诉称的物业费用标准是交房时定下的，被告对公摊电费数额没有异议。前期物业合同到期后，被告没有与原告签订物业服务合同，对房产公司与原告续签的物业服务合同有异议。如果合同成立，原告在相应的服务方面均没有做到，如地下室漏水等都没有向房产公司反映，原告也没有回复我们，保安年龄过大，上班时间保安在搓麻将，小区多次失窃。原告没有征得我们业主同意将房屋维修基金用了，业主共有的房屋有六间，物业公司已经出租了，租给谁，每月收入多少都没有向我们业主讲明。
针对被告答辩，原告补充陈述：交房通知书有业主签字，原告与房产公司签订的合同是合法有效的，原告公司是有营业执照并有资质的，被告陈述的地下室漏水问题原告把开发商、建设局等叫过来协商过，建设局答复这是设计有问题，每逢汛期时会漏水，河床通了以后，水就不会满到围墙外，也不会渗进地下室。对于小区失窃问题，每个小区都是存在的，这事件应该向派出所报案。对于财务问题，收入支出每年一度公开，公示栏中都有公示的。维修基金是征得三分之二业主签字同意，才能将维修基金从建设局户头划出来的。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证各1份，证明原告主体资格。
2、物业管理服务合同3份，证明该小区由原告进行管理服务。
3、交房通知书、交房日程表、交房入住手续书、房屋交付验收清单、物业管理服务费、业主（住户）家庭情况登记表，证明被告欠物业费的事实。
4、房屋所有权发证存根，证明被告系业主的事实。
5、物业管理费催缴单，证明原告催讨的事实。
经质证，被告对证据1、3、4、5均无异议，本院予以认定。被告对证据2真实性无异议，但认为房产公司无权代表业主签订物业服务合同，对证据2，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，本院认为证据2对被告具有约束力，对证据2予以认定。
被告为证明其主张的事实，向本院提供了照片一组（证据6），证明物业公司没有服务到位，小区存在水管脱节、电线头暴露在外面的现象。
经质证，原告对证据6真实性没有异议，但对待证事实有异议，认为只要业主提出问题，原告都会去修理。本院对证据6的真实性予以认定。
综上，本院认定事实如下：原告临海市君源物业有限公司经临海市工商行政管理局注册登记成立的具有法人资格的物业服务企业。被告叶再广系临海市大洋街道景莲家园5幢3单元402室业主，该房屋住宅建筑面积为79平方米。东方永安集团有限公司作为小区建设单位与临海市君源物业有限公司于2010年签订了《物业管理服务合同》，约定由原告临海市君源物业有限公司为景莲家园提供物业服务，合同到期后东方永安集团有限公司与临海市君源物业有限公司于2012年11月8日、2014年11月8日续签《物业管理服务合同》，合同第二十一条第2款约定：本物业管理公共服务费，住宅由其业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.44元向原告交纳，第8款约定：物业管理公共服务费中未计入的共有设施设备运行、能耗费用，按该物业住户实际用量共同分摊。第二十二条约定：车位使用人按下列标准向原告缴纳，经济房自行车房8元／月。2014年10月30日原告曾向被告书面催讨物业管理服务费。被告对收费项目及数额无异议，现被告以其未与原告订立物业合同及原告未提供相应服务等为由，至今未支付物业管理服务费。
另查明，涉诉小区至今未召开过业主大会，也未成立业主委员会。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中原告与房地产开发商签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。原告根据前期物业服务合同的约定为小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。
关于原告提供的物业管理服务质量问题，结合原、被告的陈述、答辩及被告提供的照片，对原告在共用设施设备状况检查维修等方面不及时履行物业服务合同确定的检查、维护义务的事实应予认定。原告应当加强改进、尽快提高服务质量，对业主反映的问题应当及时解决或向有关部门反映，对可能存在的公共设施不安全隐患或险情及时排除，并应当经常及时同业主沟通，以利于安定团结、互惠互利。被告作为业主，对原告物业服务上需要改进的地方，在无业主委员会和未召开过业主大会的情况下，可以向原告提出，要求原告改进。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故被告可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但不能拒付物业管理费，如被告能够提供证据证明因原告不履行物业服务合同约定的义务造成被告经济损失的，被告可另行主张赔偿。被告辩称原告擅自使用房屋维修基金，该问题不属本案处理范围，如确实存在业主可向有关部门反映。被告未付2012年5月至2015年4月之间的物业管理费、车房费合计（0.44元／㎡×79㎡）／月×36月＋8元／月×36月=1539.36元，原告主张楼道公摊电费51元，被告对该数额无异议，故本院予以支持。综上，原告要求被告支付1590元，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告叶再广于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告临海市君源物业有限公司从2012年5月至2015年4月止的物业管理服务费、车房费、楼道公摊电费计人民币1590元。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶再广负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，向台州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请，本院不予受理。
审 判 员 冯 妃
二〇一五年四月二日
代理书记员 余燕苹