浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第447号
上诉人（原审被告）：江善华。
上诉人（原审被告）：余红华。
两上诉人共同委托代理人：黄伟。
被上诉人（原审原告）：陈荣良。
委托代理人：胡建发。
上诉人江善华、余红华为与被上诉人陈荣良房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省常山县人民法院（2013）衢常民初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定：俩被告系夫妻关系。2003年7月15日，俩被告因为要在衢州买房屋缺少资金而将其坐落于常山县辉埠镇灰山底村光辉路南侧商住楼房一幢出售给原告。当日，原告支付被告江善华定金1万元。被告江善华出具收条一张给原告，收条言明：被告江善华收到原告定金1万元，双方不得反悔。同年7月16日，原告与被告江善华、余红华签订房屋买卖协议书一份，协议书约定：被告将坐落于常山县辉埠镇灰山底村光辉路南侧商住综合用地及房屋产权卖给原告；2003年7月16日起交付，产权归原告（其中包括沙发、衣柜、书架）；购房款共计15.5万元整，从交付之日即2003年7月16日付给被告14.5万元整，余额1万元在原告办理完毕过户手续后十日内付清，过户手续费由被告承担。2003年7月18日，被告江善华向原告出具收条一份，言明：兹有被告江善华收到卖房款总计人民币14.5万元。被告江善华收款后，被告江善华姐夫将该房屋钥匙转交给原告，同时被告江善华父亲江万龙将该房屋的常山国用（2001）字第2-1197号国有土地使用证一本交给原告。同年7月28日原告搬入该房屋居住、使用至今。2003年9月2日，俩被告委托原告到常山县行政服务中心办理该房屋产权初始登记，并取得常房权证辉埠字第350300**号房屋所有权证及常房辉埠共字第3503002401号房屋共有权证各一本，该房屋坐落于辉埠镇光辉路南侧，混合结构三层（1层建筑面积78.40平方米、2-3层建筑面积176平方米），房屋所有权人江善华，共有权人余红华。2003年度被告江善华已将该房屋的所有权证、共有权证及国有土地使用证均交给原告保管。原告因为考虑到房屋产权变更登记手续费用的问题而多年来一直未要求被告协助办理房屋产权变更登记手续。现原告要求被告协助办理两证，但被告要求原告付清购房余款1万元，并要求原告自行承担过户手续费用，原、被告因此发生争执、协商未果。为此，原告诉至法院，要求依法判令两被告双倍返还原告定金2万元；判令两被告协助原告办理坐落于常山县辉埠镇光辉路南侧（常房权证辉埠字第350300**号）房屋所有权证及国有土地使用证的变更手续，过户费用由被告承担；由被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同依法成立，对原、被告具有法律约束力。原告已按房屋买卖合同的约定如数支付被告购房款14.5万元，被告已将房屋交付原告居住使用十多年，被告理应协助原告办理好房屋产权过户登记手续及承担过户手续费。现原告要求被告协助办理房屋产权变更登记手续及承担过户费用的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，法院予以支持。原告要求被告双倍返还定金2万元的诉讼请求，因被告无违约的事实，故对原告该部份诉讼请求，法院不予支持。俩被告辩称被告江善华将夫妻共有财产出卖给原告没有经过房屋共有人被告余红华的同意，法院认为，俩被告系夫妻关系，被告江善华出售该争议的房屋是为了筹款购买衢州的房屋且事后被告江善华将此事告知被告余红华，被告余红华明知被告江善华以夫妻双方的名义出售该争议房屋而不作否认表示，且原告在实际占有、使用该房屋十多年期间，被告余红华从未作否认表示，故视为其同意。现被告余红华以其不知情及未签名的理由主张原、被告签订的房屋买卖协议无效，与法院查明的事实不符，被告要求驳回原告诉讼请求的理由不成立，故对被告的辩称理由法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，判决：一、被告江善华、余红华协助原告陈荣良办理坐落于常山县辉埠镇光辉路南侧房屋一幢（混合结构三层楼房，建筑面积78.40m2＋176m2，常房权证辉埠字第350300**号）房屋所有权证、国有土地使用权证（常山国用2001字第2-1197号）的变更过户登记手续，过户费用由被告江善华、余红华负担，限于判决生效后十五日内履行完毕。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费300元已减半收取150元，由原告陈荣良负担50元，被告江善华、余红华负担100元。
判决后，江善华、余红华不服，向本院上诉称：一、原审审理程序违法，判决认定事实不清，适用法律条文明显错误。1、审理程序存在违法与不当。原审法院追加上诉人余红华导致案情复杂与分歧巨大，显然非简易而是疑难复杂，但原审法院经过第二次开庭后，径行作出判决，显然不当。同时原审法院引导上诉人余红华将反诉状改答辩状提交，显然剥夺了上诉人应有的诉讼权利。2、原审判决认定事实不清、适用法律错误。原审法院根据《合同法》第60条、第130条，《民法通则》第66条之规定，判决上诉人江善华、余红华协助被上诉人变更过户登记手续，负担过户费用，明显存在认定事实错误，片面误导判决之嫌。二、原审判决内容存在引导误判、严重损害了上诉人的合法权益。“过户费用”涵盖费用广泛，可以错误的理解为办理过户的一切手续费用、税收等综合办理过户的费用等。上诉人认为“过户手续费”仅局限于办理过户的工本费，买卖双方各半承担的交易费用，并不包括相关应当由买受人依法承担的交易契税和相关税费的承担，原审判决实质损害了上诉人的合法权益。三、被上诉人原审诉请依法超过诉讼时效，原审法院回避此焦点于法无据。本案当中，被上诉人自2013年4月8日才向法院提起诉讼，显然其主张保护权益的请求超过法定时效的规定，依法应作出驳回的裁定。综上所述，请求撤销常山县人民法院（2013）衢常民初字第111号民事判决发回重审，或在客观查明是非的前提下改判认定2003年7月16日江善华与陈荣良签订的房屋买卖协议无效，驳回陈荣良的诉讼请求。
经审理，本院二审查明的案件事实与原审认定的案件事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，同时受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案当中，根据双方当事人2003年7月16日签订的《房屋买卖协议书》，被上诉人已经按照合同约定支付了相应的购房款之后，上诉人一方理应按照合同约定协助被上诉人办理房屋产权变更登记并承担过户手续费。现上诉人一方提出未经共有人同意擅自与被上诉人签订的房屋买卖协议属于无效合同的上诉理由，本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖协议书》应为合法有效合同。上诉人余红华在涉案房屋出售长达十年之久，并未作否认表示，应视为同意上诉人江善华处分该共有物的行为。现上诉人一方提出合同无效的理由，与事实不符，有违诚实信用原则。根据双方当事人的约定，过户手续费用由上诉人一方承担。现上诉人一方提出过户手续费仅局限于办理过户的工本费，并不包括交易契税和相关税费的上诉理由，本院认为，根据合同解释原则，无论旨在探求当事人订立合同时的内心真实意思，还是依据表示于外部的文字凭据做出客观判决，都应当体现民事法律的公正、公平、诚实信用的法理和原则。本案所涉合同当中，过户手续费由上诉人一方承担的约定，理应理解为由上诉人一方承担房屋变更产权登记过程中产生的一切费用，这不仅符合双方当事人订立合同之际的真实意思表示，也符合客观第三人对合同文本通情达理的认识与理解。上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。上诉人提出要求过户的诉讼请求超过法定时效的上诉理由，本院认为，根据司法解释的相关规定，诉讼时效仅适用于债权请求权，不适用于物权。被上诉人提出要求办理过户手续的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。再者，从合同的主从义务看，在主给付义务履行完毕的情况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效。房屋买卖合同当中，在房屋已经交付的情况下，不能适用诉讼时效对过户义务予以抗辩。同时，双方签订的《房屋买卖协议书》当中并没有对办理房屋过户手续明确约定具体时间，因此，上诉人主张超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人江善华、余红华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 郑尹秋
代理审判员 叶光辉
二〇一三年八月十九日
书 记 员 姚月红