四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第1162号
上诉人（原审被告）郑少清，女，1942年9月2日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。
委托代理人徐文燕，四川万盛行律师事务所律师。
委托代理人成易梅，四川万盛行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑建清，男，1953年4月8日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。
被上诉人（原审原告）徐成忠，男，1947年10月22日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。
被上诉人（原审原告）向英强，男，1954年4月23日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县、。
被上诉人（原审原告）杨世贵，男，1957年8月10日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。
被上诉人（原审原告）郑中贵，男，1955年11月15日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。
上述五原告委托代理人鞠兴芳，合江县金鹰法律服务所法律工作者。
原审被告泸州市天德房地产有限公司。
法定代表人，杨宗全。
上诉人郑少清因与被上诉人郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵、泸州天德房地产有限公司（以下简称：天德公司）侵害集体经济组织成员权益纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2015）合江民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人郑少清及其委托代理人徐文燕、成易梅，被上诉人郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵及其共同委托代理人鞠兴芳到庭参加诉讼。原审被告泸州市天德房地产有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵及郑少清的丈夫杨绍文系榕山铸造厂职工，榕山铸造厂又名榕山铁器社。榕山铸造厂建立于1956年6月，1992年12月企业解体。1978年，榕山铸造厂购买了谢清海位于榕山镇竹市街的的房屋，购买时系危房。榕山铸造厂将该房屋分配给其职工杨绍文自行修缮后居住。解体时，制定了企业解体方案，并对企业财产进行了第一次分配。因企业职工王洪六、杨绍文居住的房屋属铁器社集体所有，在分配财产时，扣减了王洪六、杨绍文的房租，未对其居住的房屋进行处理。2009年11月18日，企业职工对王洪六处的房屋进行了处理，并对所得款项进行了分配，郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵及郑少清的丈夫杨绍文等人均参与了分配。2013年11月14日，郑少清在其丈夫杨绍文去世后，向天德公司出具说明一份，说明“竹市街原属铁器社的资产60平方米左右，现使用权为郑绍（少）清”。随后，郑少清与天德公司就该房屋签订了拆迁赔偿协议。
郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵为支持其主张，向一审法院提交了下列证据：
1、榕山铸造厂（榕山铁器社）企业解体分配方案、附表、榕山铸造厂自行解体第二次金额分配表、职工大会签名册。拟证明双方是本案的适格主体。
2、诉争房屋平面图、会议记录、杨绍文收到房屋契约收条、房地产公司出具的说明、郑少清与天力物业签订的合同复印件等。拟证明榕山铸造厂解体时有位于榕山镇竹市街两处房产未处理，郑少清与天德公司签订的拆迁协议损害了郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵的利益。
3、熊学洲职工升职审批表、榕山镇司法所调解记录。拟证明熊学洲向郑少清及其夫出具的收款条是伪造的，非熊学洲本人书写；该诉争房屋是榕山铸造厂的遗留财产。
郑少清质证后认为，房屋平面图与本案无关联性，会议记录无法证明其真实性，对其余证据的证明目的均持异议。
郑少清向法院提交了以下证据：
1、熊学洲于1980年4月29日出具的收条一张。拟证明榕山铸造厂已将诉争房屋卖给郑少清及其丈夫杨绍文。
2、证人贾志明、张天培、于素昌的证言。拟证明该案诉争房屋属郑少清所有。
郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵对此均不予认可，认为收条系郑少清伪造，不具真实性。
根据上述举证质证情况，一审法院对有争议的证据、证明的事实及争议的焦点问题作如下认定：
一、关于郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵的诉讼主体资格是否适格的问题。
郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵提供的榕山铸造厂企业解体分配方案、附表、分配表、职工大会签名册、2012年4月28日的会议记录等证据，足以证明郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵及郑少清的丈夫杨绍文系原榕山铸造厂的职工，对其集体财产分配享有权益。榕山铸造厂的财产分配与郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵的切身利益密切相关。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。因此，原告的诉讼主体资格是适格的。
二、关于诉讼时效问题。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，2013年11月14日，郑少清出具一份关于该案诉争房屋拆迁事宜的说明，后即与天德公司签订拆迁赔偿协议，从二被告签订协议至2015年1月27日郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵向本院主张权利时，其间并未超过法律规定两年的保护时效。郑少清有关郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵的请求已过诉讼时效的主张不能成立。
三、诉争房屋属榕山铸造厂所有还是郑少清所有的问题。
郑少清认为该房已由榕山铸造厂原厂长熊学洲于1980年卖给其丈夫杨绍文，并出具了熊学洲签名的收条一张。对于这张收条双方分歧较大，因熊学洲已死亡，不能进行笔迹鉴定，无法确定其真实性，一审法院综合全案对杨绍文已购买诉争房屋的事实，不予采信。理由如下：1、1992年榕山铸造厂自行解体第一次金额分配表载明“王洪六、杨少（绍）文房租84年10月－88年12月每平方0.03元计算，90年元月－92年12月每平方0.10元计算”，杨绍文“房租90年元月至92年12月288.96元，承认要房子，办理房子时结算”。此分配表明确载明杨少（绍）文在80年代中后期及90年代初期房租的支付方式，若杨绍文要购该房，则在办理房屋过户手续时对房租进行结算。若该房屋如郑少清所述在1980年就已卖给其丈夫杨绍文，则此后不应有支付房租的情形。因此，郑少清辨称杨绍文已于1980年购买诉争房屋与此后支付房租的约定相互矛盾。2、从榕山铸造厂原厂长贾志明的证言可以看出，贾志明在70年代到80年代中期担任该厂厂长，在其任职期间杨绍文并未向其支付铁器社房屋购房款。此后由熊学洲担任厂长，熊学洲任职期间应在80年代中期以后，而熊学洲向杨绍文出具收到购房款的收条时间为1980年4月29日。故从熊学洲担任榕山铸造厂厂长的时间与收条的形成时间来看，二者并不一致。3、郑少清提供的关于熊学洲出具的收条及证人贾志明、张天培、于素昌的证言，并不能充分证明诉争房屋所有权归郑少清所有。证人贾志明的证言中述称，1978年榕山铸造厂购买了谢清海位于榕山镇竹市街的房屋，购买时系危房，因该厂职工杨绍文无房居住，铸造厂将该房屋分配给杨绍文自行修缮后居住使用。据此，一审法院认为，榕山铸造厂将其购买并属其所有的位于榕山镇竹市街的房屋分配给杨绍文修缮后居住，分配住房仅是将房屋使用权转让给杨绍文，并非所有权转让，而熊学洲个人也没有转让集体财产的权利，所以该诉争房屋所有权并未转移。且在2009年11月18日，原榕山铸造厂职工对王洪六卖房款进行了分配，其中杨少（绍）文也参与了分配。在此分配中，仍未对杨绍文处房屋进行处理，故该房屋所有权仍属榕山铸造厂所有。因此，郑少清提出诉争房屋已由其丈夫杨绍文向熊学洲支付购房款购买，该房屋归其所有的抗辩理由不能成立。
一审法院认为，根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，否则该合同无效。本案中，郑少清与天德公司签订拆迁协议所涉房屋本属原榕山铁器社集体所有，榕山铸造厂将其所有的房屋分配给郑少清之夫杨绍文居住，仅是将房屋使用权转让给杨绍文。虽然自杨绍文居住该房时起，曾对房屋进行多次修缮，使房屋历经几十年而未灭失，并将引起在房屋分配时对郑少清依法进行补偿的法律后果的产生，但仍不能改变房屋所有权属榕山铁器社集体所有的事实。根据《物权法》第六十三条的规定，集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、私分。郑少清与天德公司签订房屋拆迁赔偿协议对诉争房屋进行处分，该处分行为既未在事后得到榕山铁器社的追认，也未在事前取得处分权，属于无权处分而处分他人财产的行为，该处分行为无效。天德公司作为房屋开发公司，在对房屋进行拆迁时，应对实际处分人及房屋真正的所有权人进行审慎的审查。但天德公司仅凭郑少清出具的说明即与其签订拆迁赔偿协议并将房屋拆除，没有尽到应尽的审查义务，具有明显过错，其取得行为不属善意取得。据此，本案郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵作为榕山铁器社集体成员，其要求确认郑少清与天德公司签订的房屋拆迁赔偿协议无效的主张，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：郑少清与泸州天德房地产公司签订的拆迁赔偿协议无效。案件受理费2300元，由郑少清承担。（该款郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵已预交，郑少清在本判决生效后十日内支付郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵）。
一审宣判后，上诉人郑少清不服，向本院上诉称，一审法院认定讼争房屋归榕山铸造厂所有是错误的。涉案房屋是上诉人长期占有使用并购买，所有权属于上诉人所有，郑少清有权与天德公司签订拆迁赔偿协议。故请求二审法院依法改判。
被上诉人郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告天德公司未到庭应诉也未作答辩。
本院查明的事实与原审认定的基本事实一致，依法予以确认。
本院认为，综合全案所有证据，涉案房屋的权属分两个阶段，1992年榕山铸造厂解体之前，涉案房屋属铁器社购买，分配给郑少清之夫杨绍文居住使用；1992年榕山铸造厂解体时，五被上诉人在二审中承认榕山铸造厂解体第一次金额分配表载明：杨绍文实际分配金额1120元因为杨绍文承认要涉案房屋，所以没有领取该1120元分配款，该款其后被平均分配给其他职工。以上事实表明，榕山铸造厂在解体分配财产时与杨绍文达成涉案房屋买卖合意，杨绍文以应领取的分配款支付了购房款，双方买卖合同有效且杨绍文长期占有使用该房屋，虽然由于历史原因，该房屋一直没有办理房屋权属证书，但不影响杨绍文取得该房屋所有权。且铁器社解体至该房被拆迁长达二十余年时间内，铁器社并未就该房屋所有权主张权利。五被上诉人辩称杨绍文事后反悔，不要涉案房屋，但没有提供相关证据支持其主张。杨绍文逝世后，郑少清作为法定继承人有权与泸州天德房地产公司签订的拆迁赔偿协议，故上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。原判适用法律错误，依法应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销合江县人民法院（2015）合江民初字第572号民事判决；
驳回被上诉人郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵的诉讼请求。
一审诉讼费用2300元，由被上诉人郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵承担；二审诉讼费2300元，由被上诉人郑建清、徐成忠、向英强、杨世贵、郑中贵承担.
本判决为终审判决。
审判长 刘剑
审判员 李平
审判员 李野
二〇一六年五月二十五日
书记员 杨艺