长春市绿园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绿民二初字第165号
原告李影，男，1968年4月16日生，汉族，住长春市绿园区。
委托代理人曲彦宝，吉林常春律师事务所律师。
被告许世佳，男，1995年10月18日生，汉族，住吉林省。
委托代理人李明山，吉林衡丰律师事务所律师。
委托代理人王丹丹，吉林衡丰律师事务所律师。
原告李影诉被告许世佳转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李影的委托代理人曲彦宝、被告许世佳的委托代理人李明山、王丹丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月4日，原告委托李刚、刘丽代为转让绿园区佳禾牧业养殖小区的房屋及土地事宜、签署相关合同，代为收取定金、转让金。2012年4月23日，刘丽与被告代理人李慧贤签订《土地使用权转让合同书》，被告交纳了定金五万元，原告代理人将钥匙交给李慧贤。该合同标的——房屋、土地、果园由被告占有使用收益至今。2012年7月16日，在被告代理人找周兆利一家配合办理更名过程中，刘丽为被告垫付卖房佣金15万元给周兆利。2012年12月5日，被告到法院起诉（另案），要求解除合同。原告认为，被告解除合同应赔偿原告损失，故诉至法院，要求1、被告赔偿原告垫付的15万元佣金并承担自2012年7月16日起至法院判决给付之日止的银行同期贷款利息；2、被告赔偿原告房屋及土地被占用期间的租赁损失156446.15元；3、判令被告赔偿原告果树损失9880.00元4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，第一项诉讼请求没有事实依据，赔偿责任来源于侵权或者合同之债，双方既没有侵权事实，也没有形成合同义务，未形成合同之债，因此不存在赔偿。第二项、第三项诉讼请求没有证据，也不应支持，且导致被告与刘丽之间合同无效的原因在于原告方，因此原告诉求的租金等经济损失不应支持。
本案在审理过程中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证和辩论，原告当庭提供了如下证据：1、绿园区佳禾养殖场组织机构代码证一份、个体户工商营业执照一份、整体转让牧业小区合同一份、房屋产权证三份、集体土地使用证一份、土地承包合同一份，证明绿园区佳禾养殖场位于长春市绿园区合心镇三间村徐家屯，组成形式为个人经营，经营者为李影，此养殖场系李影从周兆利、张广萍、周昊、杜洪志处整体转让而来，其中养殖小区管理及生活用房：1）有证宅基地总面积1071平方米，2）有证房屋建筑面积473.67平方米，3）无证房屋建筑面积199.98平方米。牧业小区生产区域：1）有证的使用土地总面积为4510平方米，2）成龄果树500颗。果园面积为0.76公顷。双方签字后，交易结束出现任何问题李影都自己解决，任何事都不找周兆利，与周兆利无任何关系。有鉴于此，后来李影将房地出售给许世佳办理公证时，周兆利才索要佣金15万元。被告对证据真实性无异议，但根据双方的合同约定，若已经转让给李影，那么转让方即周兆利、周昊、张广萍有义务配合李影办理更名过户手续，转让时周兆利等人即已知晓李影为城镇户口，无法将转让标的登记在李影名下，因此周兆利等人有义务配合李影将转让的房屋、土地变更到李影指定的农村户口的人名下，因此在办理转让登记手续时索要佣金是没有依据的。因该房证、土地使用证登记在周兆利、周昊等人名下，根据我国的物权法规定，不动产所有权人以登记公示为准，因此本案原告李影不是本案的适格主体。2、授权委托书一份、土地使用权转让合同一份，证明2012年3月4日，原告李影委托李刚、刘丽转让牧业小区一事中，作为李影的代理人，代为签署合同等事项。2012年4月23日，刘丽与被告签订《土地使用权转让合同书》，约定将位于绿园区合心镇三间村徐家屯长白公路边的四合院，共四个土地证的使用面积1071平方米及0.76公顷果园作价255万元出售给被告，刘丽必须配合被告进行更名。被告对真实性没有异议，对“李影委托李刚、刘丽办理土地转让事宜，土地转让合同、转让金额没有异议，但必须配合办理更名过户，更名时周兆利索取佣金15万元损失不认可。佣金是指产生的劳务费用，这里原告找周兆利更名做了哪些劳务和事情，以至于产生佣金。原告与周兆利之间因劳务问题产生的佣金不是原告的损失，况且原告也没有举出合法有效的证据证明佣金的存在，佣金与合同无关。3、公证书三份、房屋买卖合同三份、绿园法院（另案）对周兆利的询问笔录一份、收条一张，证明1）、为配合被告许世佳更名过户，李刚、刘丽协调周兆利及其妻子张广萍、其女儿周昊同意办理委托公证，委托被告许世佳的母亲李慧贤办理涉案房屋回迁、更名过户一切事宜；2）、由于许世佳不是农村户口，不能购买该房屋及土地，故许世佳的代理人找了三个有农村户口的人，让周兆利将产权变更至这三个人名下，因此需要支付给周兆利佣金15万元。被告对询问笔录真实性无异议，对证明的问题有异议，对收条的真实性有异议。周兆利在本案中若想证明收取了15万元佣金，应当作为证人，但周兆利没有出庭，根据证据规则该询问笔录不能作为证据使用。且周兆利是卖房人，有义务配合买房人办理更名过户手续，因履行法定义务再收取佣金没有事实及法律依据。许世佳是否同意支付15万元，仅凭收条及询问笔录不能证实。4、照片40张、被告司机孙华梅取走物品的凭条一份，证明1）、被告的东西一直在原告的房屋存放，直到2014年4月12日被告的司机才取走，并出具了凭证；2）、原告果园的果树被被告采伐，经查明是38棵。被告对凭条的真实性及证明的问题均有异议，该证据只能证实我方将部分物品放在房主周兆利家一间房屋中，不能证实我方占用了全部房屋及土地、果园。对照片真实性及证明的问题均有异议，不能证实果园由被告占用，不能证实果树系被告砍伐，也不能证明砍伐多少的事实，仅能作为该果园现状的证明，原告若主张树被我方砍伐应举证。我方接收争议土地是2002年7月24日，根据合同第五条第二款规定，我方给付50万元后，原告可将钥匙交给我方，但是实际上我方于2012年7月24日给付了20万元房款后，原告就将钥匙给了我方。按原告自认的2012年9月31日原告收回土地，我方占用果树的时间仅为2012年7月24日到9月31日，即两个多月的时间，这两个月不是生产季节，7月份时果实已经基本成熟，我方没有摘果实也没有砍树，因为我方没有在那里生产。所以原告所述事实不存在。5、长府发（2010）8号通知、百度地图、长物价（1999）171号通知、吉政明电（2014）13号文件各一份，证明临时用地一年之内按照综合地价的10%赔偿，二年按照20%赔偿；本案争议的徐家屯地段综合地价为每平方米65元；徐家屯地段的房屋租赁指导价为每平方米6元；胸径为20的慢阔每棵树补偿价为260元。1）本案中被告占用房屋时间自2012年4月23日起至2014年4月12日，共1年11个月19天。补偿款计算方式为：有证房屋473.67平方米，无证房屋199.98平方米，共计673.65平方米。按照长物价（1999）171号《长春市城区住宅指导租金标准》，二类地段每平方米每月6元。即673.65平方米×23个月×6元＋673.65÷30×19×6=93239.7＋2559.87=95799.57元。该数额系原告计算结果，本院计算结果为95523.57元。2）本案中被告使用土地应当从2012年4月23日算到2013年7月4日，共计1年2个月11天，2013年7月4日是双方签订的合同被绿园法院判决解除（另案）的当天。该地段根据以上政府文件属于六类地区，价格为65.00元每平方米。纯土地面积应当用总土地面积1071平方米减去房屋所占面积（有证房屋四套共473.67平方米、无证房屋199.98平方米，共计673.65平方米）。即纯土地面积为1071-673.65=397.35平方米。另外，果园面积为7600平方米，故土地与果园共占地397.35＋7600=7997.35平方米。占用时间为1年2个月11天，我方仅主张1年2个月的占用费，按照长府发（2010）8号文件，徐家屯地段的综合地价为65.00元每平方米，临时占用期限为一年的按照综合地价的10%给予补偿，即7997.35平方米×65元×10%＋7997.35平方米×65元×10%÷12=60646.58元。该数额系原告计算结果，我院计算结果为56314.68元。3）果树款的计算方式为：吉林省人民政府发布的关于吉林省建设项目使用林地砍伐林木补偿标准第四页胸径为20的慢阔每棵补偿标准260元，本案中被毁树木为38棵，即38×260=9880元。被告有异议，两份通知没有相应查询出处的公章，无法证实真实性，对证明的问题有异议，该文件是征地补偿的标准，而本案是买卖合同导致的纠纷，不适用该文件，第七项已经明确了适用该文件的项目，本案的情况并不适用，绿园法院另案已经审结，判定原、被告签订的合同无效，无效是因原告过错导致的，因此损失不应由被告赔偿。关于房屋租金的问题，我方对占房时间有异议，双方的合同已于2013年5月6日被绿园区人民法院判决无效，原告提供的证据仅能证实被告将物品放置于部分房屋之内，不能证明占用全部房屋，且取回物品时我方出具了收条，可证实该房屋当时实际占有者为原告。房屋租金的通知适用的地区为城区，而本案的房屋位置在农村，不应适用此标准。百度地图显示的地段区分不是相关主管部门确认的，不能作为证据使用。对于砍伐林木的补偿标准，该标准适用砍伐林木的补偿款，而原告诉求的果树损失没有证据证实是由被告造成的，也没有证明损失的是何种树木及树木的大小，因此不应适用此标准。6、（2012）绿民二初字第1116号民事判决书一份，证明1）、佐证周兆利的证言真实有效；2）、对于合同无效双方均有过错，被告的损失为25万元的利息，我方的损失是价值255万元房屋土地租金损失、15万元及利息损失、38棵果树的损失；3）、按照此判决的原则，我方愿意承担相当于25万元的利息损失，但是对于我方其余损失应当由被告全部承担；4）、土地占用期限为2012年4月23日至2013年7月4日判决送达给我方之日。被告对真实性无异议，对证明的问题有异议，该判决并没有确认周兆利的证言是否真实，该判决并未证实双方都有过错。7、证人李向伟出庭证实：我是原告李影的父亲，在本案争议房屋中给李影打更。2012年5月22日被告许世佳的代理人李慧贤到我家，当时我在场，她看到时说前面这些树碍事，都处理了，我当时没有工具，就没有锯，第二天她找我们邻居高峰（他们是连襟关系）干的活，高峰干了两天干完的，把树拉走了，都是成年李子树，已经开花了。后来我查共38颗树。树被李慧贤司机的父亲杨文收走了。打更时我住在中间那间房，杨文住在里面的房间。那段期间我一直住在那里没有离开，因为要看着屋里的东西。2012年4月23日，李慧贤把东西搬进房的，房子共32间，她们的东西占了八间房，屋子和走廊都堆满了。被告质证称，证人证言效力低，证人系原告父亲，有利害关系。证人证明的事实不真实，被告实际接收房屋是2012年7月24日，给了第二笔钱即20万元时才接收土地、果园。证人称其一直在场，我方如果真的砍树，在钱没有交齐的前提下，证人完全有能力去阻止，所以证人所证明的砍伐树木不真实。
被告提供的证据有：1、土地使用权转让合同，证明双方于2012年4月23日签订了转让合同，合同第5条第2款约定原告负责配合被告到土地局办理更名过户时再付人民币50万元，原告把钥匙交给被告，由被告接管。实际上被告于2012年7月24日给了20万元后接管了争议的土地。2、付款凭证，证明我方于2012年4月23日付给原告定金5万元、2012年7月24日再付20万元，第二次付款后我方才接收争议房屋。原告对合同真实性没有异议，但是双方没有严格按照合同履行，实际上交了定金后房屋钥匙就交了，5月7日被告接管土地。给付20万元时间是2012年7月24日，办理更名时李慧贤明知房屋要更名到其他人名下，之后又支付20万元，这说明更名是受李慧贤指定的，我们付给周兆利的15万元佣金被告应予承担。
经审理查明：原告李影与周兆利、张广平（周兆利妻子）、周昊（周兆利女儿）于2010年5月28日签订《整体转让绿园区佳禾养殖小区合同书》，约定周兆利、张广平、周昊将佳禾养殖小区整体转让给原告。2012年4月23日原告又与被告签订《土地使用权转让合同》，该合同上有原告的代理人刘丽与被告的代理人李慧贤的签字。合同约定将上述土地的使用权转让给被告许世佳。土地位于长春市绿园区合心镇三间村徐家屯长白公路边，包括使用面积1071平方米的土地及0.76公顷的果园。土地上存在有产权证的房屋三套及有集体土地建设用地使用证的地块311平方米，产权人分别为周兆利、张广平、周昊、杜洪志。被告受让该块土地后，由于被告不是农村户口，根据相关规定，被告无法将上述土地及果园变更至自己名下，故找到三位农村户口的村民，欲将产权登记在这三人名下。更名手续须有周兆利配合办理，原告李影的代理人刘丽支付给周兆利15万元，让其协助办理，周兆利收取了费用后出具了收条。后许世佳向我院起诉李影（另案），要求解除原、被告签订的《土地使用权转让合同》，我院生效判决认定，由于许世佳的户籍为城镇户口，受让本案争议土地违反法律法规强制性规定，故原、被告签订的《土地使用权转让合同》无效。现原告诉至法院，要求1、被告赔偿原告垫付的15万元佣金并承担自2012年7月16日起至法院判决给付之日止的银行同期贷款利息；2、被告赔偿原告房屋及土地被占用期间的租赁损失156446.15元；3、判令被告赔偿原告果树损失9880.00元4、被告承担本案诉讼费用。
本案争议的焦点：原告的请求是否应予支持。
根据审理查明的事实，本案争议的焦点及双方当事人提供的证据，本院综合评判如下：
本院认为，周兆利将佳禾牧业小区整体转让给原告李影，李影又将该小区转让给被告许世佳，但由于被告户籍系城镇户口，依据相关法律法规，无法将产权变更至被告名下，故被告欲让周兆利协助其将产权变更至其指定的人名下。由此，周兆利提出需支付其佣金，原告的代理人刘丽将15万元给付了周兆利。我院审理的（2012）绿民二初1116号判决书中认定，原告与被告签订的《土地使用权转让合同》无效，根据国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”许世佳系户籍为长春市城市户口的武警战士，其与原告签订的合同违反法律、法规的强制性规定，该合同无效。故本案原、被告并未如愿将产权由周兆利变更至被告指定的人名下，原、被告亦未约定办理更名的费用由谁承担。本院认为，原告将15万元给付了周兆利，而不是给付了被告，现原告向被告主张该笔款项没有依据。原告提出给付周兆利款项时被告在当场承诺该款由其支付，但原告未提供证据证明该主张，故本院不予支持。被告于2012年4月23日搬入争议房屋，2014年4月12日将其物品搬出，有被告司机孙华梅出具的凭证。原告主张被告因占用原告土地，应赔偿其损失，原告提供长府发（2010）8号长春市人民政府关于公布实施长春市市区征地区片综合地价的通知，本案争议地段的土地租金为每平方米65元。本院认为，该通知系政府征地的指导价格，不适用本案计算土地租赁收益损失，故原告的该项请求本院不予支持。原告主张根据长物价（1999）171号关于公布我市城区房屋租赁知道租金试行标准的通知，房屋每平方米租赁指导价为6元，本院认为，该通知适用于“我市城区房屋”，而本案争议房屋并不位于城区内，故不适用该通知。原告主张果园中的果树38棵系被告砍伐，原告提供了果园被砍树木的照片。本院认为，照片仅体现了树木被砍伐后的现状，无法证实被谁所砍，故原告的该项请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现原告未能对其主张提供确凿证据加以证明，故对原告的诉讼请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费3300.00元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 杨立春
审 判 员 谢 薇
人民陪审员 郭 力
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 ＸＸ恒