广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3122号
上诉人（原审被告）：钟丽英。
委托代理人：韩勇，广东天穗律师事务所律师。
委托代理人：陈峥，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄伟亮。
委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。
上诉人钟丽英因与被上诉人黄伟亮返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年8月16日，钟丽英与张某结婚。广州市海珠区宝岗大道宝龙直街1号2003房是张沅柏购买的房产，购买时间是在钟丽英与张某结婚之前。2005年6月20日，房管部门将上述房屋产权登记至张某个人名下。钟丽英表示其自2004年8月16日至今一直在上述房屋居住。2014年2月24日，黄伟亮（乙方）与张某（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将广州市海珠区宝岗大道宝龙直街1号2003房出售给乙方，交易价格为100万元；因甲方身体有恙，特别要求乙方所有款项以现金支付；甲、乙双方于签订合同之日，共同配合办理产权过户登记手续；因甲方身体有恙，乙方同意产权过户后，甲方可居住三个月……乙方体谅并同意，并不收取此期间甲方任何房屋使用费；等。同日，黄伟亮与张某去房管部门办理了交易过户手续。2014年2月26日，房管部门将上述房屋产权登记至黄伟亮名下，该房屋的建筑面积为59平方米。
2014年7月28日，黄伟亮向原审法院提起本案诉讼，请求：1、钟丽英停止侵权，即钟丽英返还广州市海珠区宝岗大道宝龙直街1号2003房给黄伟亮；2、钟丽英向黄伟亮支付2014年5月26日起至钟丽英腾空并搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费（按广州市2014年度租金参考价标准即每月每平方米27元的标准计算）；3、本案诉讼费由钟丽英承担。钟丽英原审答辩请求驳回黄伟亮的诉讼请求，理由是：钟丽英与涉案房屋的原业主张某于2004年就结婚，也参与了该房屋的装修，房屋的水电费也一直在钟丽英的账户划扣。黄伟亮是知道钟丽英与张某的关系的，故原业主拿着无婚姻关系的证明与黄伟亮签订的买卖合同是无效的。而涉案房屋价值140万左右，黄伟亮只花费了100万元，这是显失公平的，钟丽英也一直和原业主居住在该房屋，即使张某要出售房屋，钟丽英也有优先购买权，故钟丽英不同意清退房屋也不同意支付房屋使用费，请求法院依法驳回黄伟亮的诉讼请求。
原审另查，张某于2014年5月去世。
原审再查，钟丽英以其是张某的配偶及房屋共有居住人，其在涉案房屋出售时享有优先购买权，以及黄伟亮与张某在房屋买卖过程中存在串通侵犯其合法权益为由向原审法院提起诉讼，请求判令黄伟亮与张某签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》无效等。经审理，原审法院于2014年10月21日作出（2014）穗海法民三初字第1202号民事判决书，判决驳回钟丽英的诉讼请求。钟丽英不服该判决并提起上诉。广州市中级人民法院于2014年12月23日作出（2014）穗中法民五终字第4832号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
本案原审诉讼中，双方当事人均确认涉案房屋现由钟丽英一人在使用。黄伟亮表示基于其同意张某在涉案房屋过户至其名下起居住三个月并不需要支付使用费，故其才从2015年5月26日起计算房屋使用费。
原审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。黄伟亮于2014年2月26日起取得涉案房屋的产权，故黄伟亮依法享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。现涉案房屋仍由钟丽英在使用，鉴此，黄伟亮要求钟丽英交还涉案房屋给其，并要求钟丽英向其支付该房屋从2014年5月26日起至交还该房屋之日止的房屋使用费的请求合理合法，原审法院予以支持，但使用费标准应以有资质的评估机构评定的诉争房屋的租金参考价为准，且每月每平方米以27元为限；钟丽英在搬离诉争房屋时，不得拆除该房屋的固定镶嵌物。钟丽英的抗辩意见依据不足，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年3月31日作出如下判决：一、钟丽英在本判决生效之日起90天内，将海珠区宝岗大道宝龙直街1号2003房腾空并交还给黄伟亮；钟丽英在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物；二、钟丽英在本判决生效之日起90天内，支付从2014年5月26日起至实际搬出上述房屋之日的房屋使用费（按有资质的评估机构评定的上述房屋的租金参考价为准，且每月每平方米以27元为限）给黄伟亮。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由钟丽英负担。上述受理费已经由黄伟亮预交，黄伟亮同意由钟丽英在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给黄伟亮。
判后，上诉人钟丽英不服原审判决，向本院提起上诉称：钟丽英自2004年8月16日至今一直居住在广州市海珠区宝岗大道宝龙直街1号2003房。婚后，该房的水电费一直是在钟丽英工商银行的账户内扣除，该房屋的装修和家具均由钟丽英购置更换。钟丽英与张某结婚十年之久，房屋已经转化为夫妻共有。钟丽英认为张某无权单独出售上述物业，并对黄伟亮提供交易和过户相关手续的真实性有异议。钟丽英作为张某的配偶及房屋共同居住人是有权在该房屋居住的。即使钟丽英应该向黄伟亮支付房屋使用费也应该按照广州市公租房的租金标准12元每月每平方计算。钟丽英现在退休在家每月退休金只有2600元，又无儿无女，钟丽英没有能力搬离涉案房屋另外居住。一审法院判决钟丽英搬离涉案房屋是与事实不相符的，也是钟丽英无法接受的。故上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，改判钟丽英向黄伟亮每月每平方12元计算房屋使用费至钟丽英离世之日止。2、本案诉讼费用全部由黄伟亮承担。
被上诉人黄伟亮答辩认为：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、涉案房屋是张某婚前个人财产，不因钟丽英与张某婚姻关系而改变，张某单独出售房屋，黄伟亮已合法取得涉案房屋产权。三、黄伟亮作为涉案房屋合法产权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，钟丽英一直占有使用涉案房屋，黄伟亮要求钟丽英按照评估机构评定的租金标准支付租金合理合法。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”黄伟亮于2014年2月26日起取得涉案房屋的产权，依法享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋是张某婚前个人财产，且生效的（2014）穗中法民五终字第4832号案民事判决已认定钟丽英主张其对涉案房屋享有所有权的依据不足，故钟丽英提出涉案房屋已经转化为其与张某夫妻共有财产并据此要求继续在涉案房屋居住，理据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，黄伟亮请求钟丽英交还涉案房屋，并要求钟丽英支付从2014年5月26日起至交还涉案房屋之日止的涉案房屋使用费合法合理，原审予以支持并无不当，本院予以维持。钟丽英的上诉请求理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人钟丽英的上诉主张缺乏充分依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人钟丽英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年八月四日
书 记 员 邹文芳