福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）晋民初字第2836号
原告刘桂萍，女，汉族，住址福建省福州市鼓楼区。
委托代理人陈建华，福建国福律师事务所律师。
被告徐建俊，男，汉族，住址福建省福州市晋安区。
委托代理人黄文娟、黄明贵，福建韦达律师事务所律师。
被告郑秀贞，女，1965年12月1日出生，汉族，住址福建省福州市晋安区。
原告刘桂萍诉被告徐建俊、郑秀贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告刘桂萍的委托代理人陈建华，被告徐建俊及委托代理人黄文娟，被告郑秀贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林信俊诉称，2008年9月3日，原告与被告签订《购买拆迁房协议》，该协议约定被告将拆迁安置房出售给原告，原告应于2008年9月15日预付购房定金18万元，以及交房日期定为签订拆迁协议选房日（下赤星村拆迁户大部分搬迁选房日为准），超出三个月为被告违约，并赔偿原告购房定金双倍赔偿金等内容。协议签订后，原告向被告支付18万元定金，被告出具收条。此后，被告以各种理由陆续向原告收取共6万元费用，并以借条的形式出具给原告凭据。后双方约定的拆迁安置房已于2013年6月份开始选房回迁，地点为盛世星城，大部分已回迁完毕。被告以种种理由推迟交付拆迁安置房并且无法提供《拆迁安置协议书》及拆迁安置凭证。后原告了解得知，被告根本就没有拆迁安置房。2013年8月30日原告前往被告住所要求解除购房协议并返还钱款，被告仍旧隐瞒没有拆迁安置房的事实，并继续编造各种理由欺骗原告（见录音）。由于拆迁安置地点盛世星城房屋的市场价在10000元／平方米以上，按照购房协议约定的90平方米计算，若购房协议正常履行，原告本应获得价值90万元的房屋。被告欺骗原告签订该购房协议，致使原告无法按预期取得房屋，故诉请判决被告支付66万元赔偿差价损失（总额90万元扣除应返还的购房款24万元）。
被告曾祥俤辩称，本案《购买拆迁房协议》不成立，且原告要求赔偿66万元违背了诚实信用原则，应按协议约定的定金双倍赔偿。答辩人在本案中无过错，无欺诈行为，应驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2009年10月5日，被告杨轶代表被告福州立春生物工程研究所与案外人张银娇签订一份《租赁合同》，将被告福州立春生物工程研究所所有的位于福州市晋安区店面即本案诉争店面出租给案外人张银娇经营使用，合同约定：月租金为5000元，租赁期限为3年，从2009年11月5日起至2012年11月4日止，承租方预交10000元押金以及同等条件下承租方享有优先续租权等。此后，案外人张银娇交纳了押金10000元并一直承租至2011年9月份。同年9月20日，张银娇经被告杨轶同意，将诉争店面的承租经营权益概括转让给原告，后经三方协商一致，原有租赁条件保持不变，只是将上述《租赁合同》的承租人“张银娇”直接改为“邱仁丰”，直接由原告顶替张银娇继续履行《租赁合同》。合同订立当日，该诉争店面即交付原告邱仁丰使用。为此，原告邱仁丰向案外人张银娇支付了12万元店面转让费。2012年11月4日，合同期满后，原告邱仁丰继续使用店面。2012年12月25日，原告以被告拒绝履行《租赁合同》的续租条款并兑现续租承诺构成违约为由向本院提起诉讼。2013年1月4日，被告杨轶向原告邱仁丰发出律师函，要求邱仁丰搬离店面。2013年1月7日，被告邱仁丰搬离店面。
另查明，诉争店面属于被告福州立春生物工程研究所所有，杨轶在本案的租赁行为得到福州立春生物工程研究所的授权委托。
再查明，2009年7月5日，案外人邓清楚（亦得到被告福州立春生物工程研究所授权，负责租赁诉争店面）与另一案外人张兆明签署一份《补充协议书》（邓清楚为甲方，张兆明为乙方），约定甲方出租给乙方的福州市晋安区新店镇某场地即本案诉争店面，乙方将此场地返祖给甲方的使用年限三年，即从2009年7月10日到2012年7月9日止，届时此场地归还乙方使用。
诉讼中，被告承认原告已交纳从2012年11月5日起至2013年1月7日止的物业费510元、水费137.6元、电费1383.5元。被告提出押金1万元抵扣尚欠租金1万元，原告对此表示同意。
以上事实，有私营企业登记基本情况表、榕房权证J字第03OO5**号《房屋所有权证》、两份委托书、《租赁合同》、《补充协议书》、录音资料、证人证言、押金收据、店租收款收据、物业费水费电费收款收据以及双方当事人的陈述等证据为证，本院依法予以认定。
双方当事人对被告是否存在违约及违约责任问题持有争议，本院予以查明认定如下：
原告主张，其享有合同期满后的优先租赁权，该项权利得到被告杨轶口头允诺，虽然被告与张兆明签订返租协议在先，但原、被告之间的《租赁合同》及被告的承诺赋予了原告优先续租权也是不争的事实，如今被告因为《补充协议书》的存在而拒绝履行《租赁合同》的续租条款并兑现续租承诺，已构成违约，被告理应为自己的过失给原告所造成的损失进行赔偿。被告福州立春生物工程研究所认为，答辩人跟原告没有直接的合同关系，不需承担法律责任。被告杨轶则认为，答辩人确有口头允诺给原告继续使用，且事实上原告也租满到合同期，并延续租赁2个月，合同到期后，原告自行退出，不存在违约问题；关于续租问题，答辩人并没有剥夺原告的续租权，事实上原告已经续租2个月。
本院认为，根据《补充协议书》中约定的内容，案外人邓清楚早在2009年7月5日之前就将位于福州市晋安区某场地即本案诉争店面出租给案外人张兆明。而后，案外人张兆明于2009年7月5日与案外人邓清楚签署《补充协议书》将诉争店面从2009年7月10日到2012年7月9日止返租给邓清楚，期满后归还张兆明使用。而本案原告邱仁丰与被告杨轶签订的《租赁合同》的期限为从2009年11月5日起至2012年11月4日止。根据原告提供的录音资料，可以证实案外人张兆明于2012年7月9日即催促原告搬离诉争店面。被告杨轶于2013年1月4日正式发函要求原告搬离诉争店面，由此看出原告邱仁丰的优先续租权根本无从保障。被告杨轶及案外人邓清楚均得到被告福州立春生物工程研究所委托，负责租赁诉争店面，但本案原告邱仁丰与被告杨轶签订的《租赁合同》约定的租赁日期与案外人邓清楚与张兆明签订的《补充协议书》约定的租赁日期冲突，是导致原告优先续租权益无法得到保障的根本原因，故认定被告的行为已构成违约，应承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。根据前述规定，两被告间为委托代理关系，被告杨轶在本案中所产生的法律后果应当由被告福州立春生物工程研究所承担责任。被告福州立春生物工程研究所主张的与原告没有直接的合同关系的抗辩理由，与事实不符，不能成立。被告杨轶主张的没有剥夺原告的优先续租权及原告自行退出的抗辩理由，与事实不符，本院不予采信。
综上所述，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告福州立春生物工程研究所在履行合同义务过程中违约，应承担违约责任，根据本案实际情况，本院酌定被告福州立春生物工程研究所应向原告邱仁丰赔偿损失3万元。至于原告邱仁丰主张的返还押金10000元部分，诉讼中，原告邱仁丰与被告杨轶就1万元押金对抵2012年11月5日起至2013年1月7日的1万元租金达成一致，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、被告福州立春生物工程研究所向原告邱仁丰赔偿损失3万元；
二、驳回原告邱仁丰的其它诉讼请求。
本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告邱仁丰负担805元，被告福州立春生物工程研究所负担345元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 董少明
二〇一三年九月十三日
书 记 员 林 芊
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。