湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂鄂民初字第00235号
原告鄂州德福物业管理有限公司，住所地：鄂州市洋澜国际康城。
法定代表人肖樱，该公司总经理
委托代理人刘磊，湖北伸道律师事务所律师（特别授权）
被告武汉瑞通利投资咨询管理有限公司，住所地：武汉市青山区和平大道1244号。
法定代表人代汉华，该公司董事长
委托代理人谭宏铭，湖北吴都律师事务所律师（特别授权）
委托代理人周少英，湖北吴都律师事务所律师（特别授权）
原告鄂州德福物业管理有限公司（以下简称德福物业）诉被告武汉瑞通利投资咨询管理有限公司（以下简称瑞利通公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘春燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘磊及其被告委托代理人谭宏铭、周少英到庭参加了诉讼。
原告诉称，上饶凤凰物业管理有限公司于2005年1月17日与鄂州市洋澜国际康城小区的开发商湖北捷迈特置业有限公司签订《洋澜国际康城物业管理服务合同》，约定上饶凤凰物业管理有限公司接受委托从事鄂州市洋澜国际康城小区的物业管理服务。同时，湖北捷迈特置业有限公司制定了《洋澜国际康城小区业主临时公约》，约定非住宅类物业的服务费为2元／平方／月。2009年6月，湖北捷迈特置业有限公司将洋澜国际康城小区东北商业裙楼一至三层4，080.12平方出卖给被告，被告同月办理房产证取得该房产。但自2011年10月至今，被告未向上饶凤凰物业管理有限公司交纳分文物业服务费用。2012年12月31日上饶凤凰物业管理有限公司退出鄂州市洋澜国际康城小区的物业管理工作。2013年12月13日上饶凤凰物业管理有限公司与原告签订协议，将被告所欠的物业服务费122，403.6元债权转让给原告。原告于2012年12月与鄂州市洋澜国际康城业主委员会签订协议，接受委托从事洋澜国际康城小区的物业管理工作，自2013年1月1日起合同期限为5年，同时合同中约定非住宅餐饮类物业的服务费为2.07元／平方／月。截止2013年12月被告分文未交纳物业服务费用，累计下欠原告的物业服务费共计223，753.70元。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业服务费223，753.70元。
被告辩称，被告所在的位置与小区不存在任何公共使用部分，而物业管理是针对公共部分进行，原告未对被告提供任何物业服务，被告也未要求原告为其服务，根据权利与义务对等原则，原告不应收取被告的物业服务费。
原告向本院提交证据如下：
证据一，原告的营业执照复印件、被告的营业执照复印件，拟证明原、被告的民事主体资格。
证据二，被告的购房合同、房产证复印件，拟证明被告购买湖北捷迈特置业有限公司洋澜国际康城小区的商业物业4，080.12平方，是该小区的业主。
证据三，上饶凤凰物业管理有限公司与湖北捷迈特置业有限公司签订的《洋澜国际康城物业管理服务合同》及《洋澜国际康城小区业主临时公约》，拟证明上饶凤凰物业管理有限公司受湖北捷迈特置业有限公司的委托从事洋澜国际康城小区的前期物业管理，约定非住宅类物业的服务费为2元／平方／月。
证据四，原告与上饶凤凰物业管理有限公司签订的《债权转让协议》、工商营业执照，拟证明上饶凤凰物业管理有限公司已将被告欠其的债权122，403.60元转让给原告。
证据五，原告与鄂州市洋澜国际康城业主委员会签订的《物业管理服务合同》，证明原告自2013年1月1日起接受鄂州市洋澜国际康城业主委员会的委托从事洋澜国际康城小区的物业管理工作，约定非住宅餐饮类的物业管理费为2.07元／平方／月。
被告向本院提交证据如下：
《商品房买卖合同》一份，拟证明根据合同约定，被告的房产不纳入康城小区的物业管理范畴。
庭审质证中，被告对原告所举的证据一无异议，对证据二、证据三、证据五真实性无异议，但认为被告所有的房产最初的业主是湖北融信博联投资有限公司，即被告的总公司，后湖北融信博联投资有限公司将该房产分割给被告。湖北融信博联投资有限公司在购买房产时与湖北捷迈特置业有限公司约定该房产不纳入洋澜国际康城小区的物业管理。对证据五真实性无异议，但认为该债权转让应通知债务人，被告没有接到通知。原告对被告所举的证据真实性无异议，但认为该《商品房买卖合同》的买受人不是本案的被告，该合同与本案没有关联。
原、被告均无异议的证据，符合证据的客观性、合法性、关联性，可作为认定案件事实的依据。对原告所举的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五内容客观真实，与本案有关联性，本院依法予以采信。被告所举的证据因与原告提交的证据相矛盾，经在房产部门核实，最终依房产登记备案的购房合同为准，故本院不予采信。
依据上述有效证据，本院认定事实如下：
上饶凤凰物业管理有限公司于2005年1月17日与鄂州市洋澜国际康城小区的开发商湖北捷迈特置业有限公司签订《洋澜国际康城物业管理服务合同》，约定上饶凤凰物业管理有限公司接受委托从事鄂州市洋澜国际康城小区的物业管理服务。同时，湖北捷迈特置业有限公司制定了《洋澜国际康城小区业主临时公约》，约定非住宅类物业的服务费为2元／平方／月。2009年6月2日，湖北捷迈特置业有限公司与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定将洋澜国际康城小区东北商业裙楼一至三层4，080.12平方出卖给被告，同时合同约定，在业主管理委员会未正式聘任物业管理机构前，由出卖人指定的物业管理公司负责物业管理，买受人同意按政府主管部门批准的物业管理费标准交纳物业管理费，并遵守业主公约和物业管理条例。被告在2009年6月在鄂州市房产局办理房产证取得该房产。2012年12月31日上饶凤凰物业管理有限公司退出鄂州市洋澜国际康城小区的物业管理工作。2013年12月13日上饶凤凰物业管理有限公司与原告签订协议，将被告所欠的物业服务费122，403.60元债权转让给原告。原告经与鄂州市洋澜国际康城业主委员会签订的《物业管理服务合同》，约定自2013年1月1日起接受委托从事洋澜国际康城小区的物业管理工作，该合同约定非住宅餐饮类物业的服务费为2.07元／平方／月。自2013年1月1日至2013年12月31日止，被告未向原告交纳物业服务费共计人民币101，350.10元。
本院认为，被告与洋澜国际康城的开发商湖北捷迈特置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，同时合同补充协议中双方对物业管理方面均进行了约定。被告所购买的洋澜国际康城小区东北商业裙楼一至三层属于洋澜国际康城小区的物业服务范围。原告在物业服务范围内提供了对房屋建筑共用部位、共用设施、设备及公共绿地的维修、养护、运行和管理，维持公共秩序及交通秩序等方面的服务。被告在《商品房买卖合同》已承诺接受湖北捷迈特置业有限公司指定的前期物业管理公司，遵守小区的业主公约，并承担缴纳物业服务费的义务，故湖北捷迈特置业有限公司指定的上饶凤凰物业管理有限公司及洋澜国际康城小区业主委员会委托的原告向被告收取物业服务费，符合法律规定，应予支持。原告在受让上饶凤凰物业管理有限公司对被告的债权后，上饶凤凰物业管理有限公司未履行通知义务，导致被告在接到诉状时才得知该债权转让的事实，故对被告瑞利通公司不能产生债权转让的法律效力，故原告诉请的要求被告瑞利通公司支付拖欠上饶凤凰物业管理有限公司物业管理费122，403.60元的诉讼请求，本院不予支持。被告作为业主，如认为小区物业存在违反合同、未达到服务质量的情况下，可通过与原告积极沟通，或双方约定的期限改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能以原告短时间内的服务质量问题单个的拒交物业服务费，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。只有当物业公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求改善后仍呈持续状态，才能由业主或业主委员会行使拒交物业费的先履行抗辩权。故被告关于原告未向其提供物业服务，原告不应收取被告的物业服务费的辩述意见，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零九条、最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律》若干问题的解释第一条、第六条之规定，判决如下：
被告武汉瑞通利投资咨询管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告鄂州德福物业管理有限公司物业服务费人民币101，350.10元。
本案受理费4，700.00元由被告武汉瑞通利投资咨询管理有限公司负担，案件受理费原告已预交，待本判决生效后由被告直接向原告支付。
如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将缴费凭证复印件送至本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户行：中国建设银行鄂州市分行营业部，账号42×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。
审判员 刘春燕
二〇一四年四月十七日
书记员 胡 盼