辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽09民初36号原告（案外人）：孙双杰，女，1989年8月15日生，汉族。委托代理人：邱志勇，内蒙古乐民律师事务所律师。被告（申请执行人）：王素清，女，1970年5月10日生，汉族。委托代理人：戴宝冬，辽宁金佳策律师事务所律师。被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。法定代表人：胡宝全，该公司董事长。被告（被执行人）：胡宝全，男，1963年6月25日生，汉族。委托代理人：陶春霞，女，1966年11月5日生，汉族。被告（被执行人）：阜新三鑫融资担保有限公司。法定代表人：胡宝全，该公司经理。被告（被执行人）：阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司。法定代表人：胡涛，该公司经理。被告（被执行人）：胡涛，男，1983年10月3日生，汉族，阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司经理。以上二被告（被执行人）委托代理人：胡宝双，男，1959年12月4日生，汉族，退休职工。本院受理原告孙双杰与被告王素清、被告阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、被告胡宝全、被告阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫公司）、被告阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司（以下简称三鑫贷款）、被告胡涛案外人执行异议之诉一案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告孙双杰委托代理人邱志勇，被告王素清委托代理人戴宝冬，被告海罗公司、三鑫公司法定代表人暨被告胡宝全，被告胡宝全委托代理人陶春霞，被告三鑫贷款及被告胡涛委托代理人胡宝双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙双杰起诉称：2014年5月14日，孙双杰与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买了海罗公司开发的阜新市开发区迎宾大街与东风路交汇处海罗.翡翠蓝湾a5号商住楼242号、252号、262号、272号、281号、282号、292号、2012号、2112号、2122号、2132号，a3号商住楼242号、251号、252号、261号、262号、271号、272号、281号、282号、291号、292号、2101号、2102号、2111号、2112号、2122号、2142号房屋，交付了全部房款，同时做了网上备案。因被告王素清与海罗公司民间借贷纠纷一案，贵院依王素清申请，于2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定书，对上述孙双杰已购买的房产予以查封。孙双杰向贵院提出案外人异议，贵院于2017年2月24日作出（2017）辽09执异11号民事裁定书，驳回了孙双杰异议。现孙双杰依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定提起诉讼，请求：一、确认商品房买卖合同有效、诉争房屋归其所有；二、停止对房屋的强制执行并立即解除查封；三、本案诉讼费用由被告承担。王素清辩称：孙双杰与海罗公司签订的不是真正的房屋买卖合同，而是签订的借贷合同，以房屋买卖合同作为抵押的形式。孙双杰仅以每平米1200元的价格购买海罗公司的房产，已低于成本价，买卖是不真实不合法的。该债权应作为一般债权处理，法院执行查封正确。海罗公司辩称：与孙双杰签订的合同名为买卖实为借款抵押，不是真实的商品房买卖合同。胡宝全辩称：意见同海罗公司。三鑫公司辩称:意见同海罗公司。三鑫贷款辩称：意见同海罗公司。胡涛辩称：意见同海罗公司。本院审理查明：2014年10月16日，王素清与海罗公司、胡宝全、三鑫公司、三鑫贷款、胡涛、签订《借款担保协议书》，约定海罗公司、胡宝全为借款人，三鑫公司、三鑫贷款、胡涛为担保人，向王素清借款680万元,月息26‰，期限自2014年10月16日至2014年11月30日。同日，胡宝全为王素清出具借条。海罗公司、胡宝全逾期未能还款。另查明，三鑫公司于2013年分别向闫瑞军、陈立各借款60万元、110万元，2014年10月25日闫瑞军、陈立与王素清签订《债权转让协议书》，将上述债权转让给王素清。本院于2015年2月11日作出（2014）阜民三初字第94号民事判决书，判决海罗公司、胡宝全偿还王素清借款及利息，三鑫公司、三鑫贷款、胡涛承担连带清偿责任。依王素清申请，本院于2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号执行裁定书，对海罗公司所有的974套房屋予以查封，其中包括本案中孙双杰提出的其签订商品房买卖合同的上述28套房屋。案外人孙双杰于2017年2月13日向本院提出书面异议，认为其已购买上述28套房屋，并一次性付清全部房款，其拥有该房屋所有权，请求解除对房屋的查封。本院于2017年2月24日作出（2017）辽09执异11号执行裁定书，驳回了孙双杰异议。现孙双杰提供了对所争议的28套房屋的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同网上备案表、一次性交款数据、赤峰市松山区法院对胡宝全的询问笔录复印件等证据材料证明自己的主张，其中，《商品房买卖合同》中载明孙双杰向海罗公司购买28套房屋、每平米房价1200元、合同签订日期为2014年5月14日；交款收据载明孙双杰于2014年5月13日一次性向海罗公司汇款24566070元，海罗公司法定代表人胡宝全认可收到该笔汇款；松山区法院对胡宝全的询问笔录复印件载明胡宝全认可孙双杰在海罗公司共购买了209套房屋，松山区法院已对其中的141套房屋予以查封。孙双杰在庭审中陈述其共在海罗公司购买209套房屋、每平米单价1200元。以上事实，有本院（2014）阜民三初字第94号民事判决书、（2015）阜执一字第64号执行裁定书、（2017）辽09执异11号执行裁定书、本案庭审笔录中当事人的陈述等证据，孙双杰提供的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同网上备案表、一次性交款数据、赤峰市松山区法院对胡宝全的询问笔录复印件等证据材料在卷佐证。本院认为，本案系案外人孙双杰针对申请执行人王素清申请执行的标的（案涉房屋）提出的执行异议之诉，本案的争议焦点为：孙双杰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行之权利,其诉讼请求是否应予支持。对此，应就申请执行人与案外人对案涉执行标的所享有的民事权益进行审查、比较。本案中，申请执行人王素清系基于已经法院生效判决确认的债权对案涉房屋申请强制执行，案外人孙双杰主张其对案涉房屋享有所有权以排除执行，其提供的依据为《商品房买卖合同》及网上备案表、汇款收据等。就孙双杰以上提供的证据材料，本院就其对案涉房屋所享有的民事权益分析如下：一、孙双杰就案涉房屋不具有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，本案中，孙双杰并非是案涉房屋的登记所有权人，因此其并不享有所有权，现所有权仍为被执行人海罗公司所有。二、孙双杰就案涉房屋不具有抵押权等他物权。孙双杰并未提供其就案涉房屋享有抵押权等证据。三、孙双杰就案涉房屋不具有优先权。孙双杰一次性汇给海罗公司2400余万元，主张购买了海罗公司209套商住房，即使其主张成立，亦明显非为生活性、消费性购买使用，故此不符合《最高人民法院》对买受人用于居住的商品房予以优先保护的条件。四、孙双杰对被执行人海罗公司享有普通债权。因海罗公司法定代表人胡宝全认可收到孙双杰2400余万元，故双方之间存在债权债务关系，因不具有以上三项分析的权利情形，孙双杰对海罗公司享有的只是普通债权。综上，孙双杰欲用来排除对案涉房屋强制执行权利的只是普通债权。根据《最高人民法院》第八十八条第一款规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿，据此规定，多份具有执行依据的普通债权仍以法院采取执行措施的先后顺序受偿，而本案中孙双杰享有的普通债权尚不具有执行依据，举重予以明轻，其债权显然不能对抗、排除另一债权人王素清已进入法院执行程序且已采取强制执行措施的债权。故孙双杰对案涉房屋不享有足以排除强制执行之权利。关于孙双杰提出的确认商品房买卖合同有效的诉讼请求，因不属于案外人执行异议之诉的审理范围，在本案中不予审理。综上，孙双杰的诉讼请求不应支持依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院》第二十九条、《最高人民法院》第八十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告孙双杰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙双杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判长  吴晓东审判员  谭 冰审判员  吴 晖二〇一七年六月六日书记员  杨 冰