上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一（民）初字第14188号
原告周某某，女，1950年7月20日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人顾丽君，上海市新闵律师事务所律师。
被告罗某，男，1971年9月13日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市。
被告李某某，女，1978年5月8日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市。
委托代理人罗某（系被告李某某的丈夫）。
被告杨某，男，1980年9月18日出生，汉族，住上海市普陀区。
原告周某某与被告罗某、被告李某某、被告杨某民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理。依法由审判员何刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人顾丽君、被告罗某（作为被告李某某的委托代理人）、被告杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称：2012年9月，被告罗某因经营公司需资金周转，以被告杨某的名义向原告借款300万元（人民币，下同）；同月10日，原告与杨某签订《借款协议》及《房地产借款抵押合同》，约定借期自2012年9月15日起至2013年9月14日止、利息按年利率20%计、杨某提供其名下的位于本市松江区沪松公路XXX号、XXX号两套商铺作为担保等；同月18日，原告向罗某转帐300万元，其中200万元系原告的出借款，另100万元系由案外人李敏正出借给罗某；借款到期后，罗某陆续返还原告借款本金100万元，利息仅支付至2013年12月底，杨某亦未履行担保责任。原告认为，罗某与被告李某某系夫妻关系，借款用于夫妻共同生活，其二人应承担共同还款责任；杨某提供房产担保，亦应承担相应责任；现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令：1.三被告共同返还原告借款100万元，被告杨某的还款责任以位于上海市沪松公路XXX号、XXX号、1136号商铺为限；2.三被告共同支付原告以100万元为本金计自2014年1月1日起至判决生效之日止按年利率20%计算的借款利息，被告杨某的付款责任以位于上海市沪松公路XXX号、XXX号、1136号商铺为限。
被告罗某、李某某共同辩称：对原告所述借款事实无异议；借款后，罗某曾于2013年11月至2014年4月期间陆续返还原告借款本金100万元，并支付过部分利息；两被告对利息计算无异议，现同意共同承担还款责任。
被告杨某辩称：同意以位于上海市沪松公路XXX号、XXX号、1136号三套商铺为限，对涉案借款及利息承担还款责任。
经审理查明，2012年9月10日，周某某（作为乙方）与杨某（作为甲方）签订《借款协议》一份，约定：“……一、借款金额：人民币（大写）叁佰万元整（￥3，000，000.00）。二、借款期限暂定为壹年，即2012年9月15日至2013年9月14日。三、利息和支付方式：甲方同意按年20%的利息支付给乙方，具体支付为每三个月的月底向乙方支付5%利息，暨甲方每三个月的30日前向乙方支付利息人民币（大写）壹拾伍万元整（￥150，000.00）。并打入乙方指定的帐户。四、还款方式：到期一次性还款。五、如到期需延长期限，双方可在本协议上再签字确认。……”。同日，周某某又与杨某签订《房地产借款抵押合同》两份，双方约定：杨某将其名下的位于本市沪松公路XXX号、XXX号两套房产抵押给周某某，两套抵押房产价值均为400万元，两份合同涉及借款金额均为150万元、借款期限均自2012年9月15日起至2013年9月14日止等。同日，罗某出具《履约还款连带责任担保承诺书》一份，内载：“鉴于杨某与周某某2012年9月10日签订的借款协议书（借款金额人民币叁佰万元整（￥3，000，000.00），本人罗某承诺愿以个人名下所有资产为杨某的借款作连带还款义务及违约责任进行担保，担保方式为连带保证责任，并承担此次借款若违约的所有相关的法律和经济责任。……”。
2012年9月18日，周某某通过兴业银行向罗某转账300万元。
另查明，罗某与李某某系夫妻关系。
还查明，2012年6月4日，杨某名下的位于上海市松江区九亭镇沪松公路1132、1134号、1136号三套房产设立共同抵押，共同抵押权人为交通银行股份有限公司上海浦东分行，债权数额为360万元。2012年9月14日，杨某名下的位于上海市松江区九亭镇沪松公路1132、1134号两套房产又设立抵押权登记，抵押权人均为周某某，债权数额均为150万元，债务履行期限均自2012年9月15日起至2013年9月14日止。
以上事实，由原告提供的借款协议、房地产借款抵押合同、兴业银行汇款凭证、履约还款连带责任担保承诺书、户籍摘抄等证据及当事人的陈述所证实，并均经庭审质证。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，在案证据可以证明涉案借款200万元的实际借款人系被告罗某，其与原告之间的民间借贷法律关系成立并生效。借款后，罗某仅返还原告借款本金100万元，尚欠100万元未还，现原告要求其返还剩余借款本金100万元，于法有据，本院予以支持。关于借款利息，根据《借款协议》及《履约还款连带责任担保承诺书》约定，罗某应按年利率20%支付原告借款利息；鉴于罗某未就其支付利息一节予以举证，现原告主张自2014年1月1日起的借款利息，并无不当，本院予以支持。被告李某某与罗某系夫妻关系，且其自愿对于罗某的上述付款义务承担共同还款责任，本院予以确认。
被告杨某以其名下的坐落于本市松江区九亭镇沪松公路1132、1134号两套房屋向相关房产登记部门依法办理抵押登记，并载明抵押权人、债权数额等，该抵押担保依法成立并已发生法律效力，其应承担相应保证责任。原告作为抵押权人，在债务人未按约履行债务的情况下，要求对该抵押房产行使抵押权，于法有据，本院予以支持。鉴于该抵押房产还为登记在先的其他抵押权人进行担保，因此，如果债务人不履行付款义务，原告在与抵押人杨某协议以房产折价或拍卖、变卖房产的方式受偿时，应在扣除顺序在先的抵押权人应依法受偿的金额后的余额范围内优先受偿，且以担保登记的债权数额为限。至于杨某名下的坐落于本市松江区九亭镇沪松公路XXX号房屋，因未办理相关手续而致抵押权未设立。诉讼中，杨某表示愿以该房产为限偿还涉案债务，其本意是为该债务提供物的担保，但鉴于不动产担保物权的设立应以办理相关登记手续为前提，且当抵押人不是主债务人的情况下，抵押权人对抵押人只能在抵押财产范围内实现债权，而不得请求抵押人直接承担主债务人的债务。结合本案实际，原告可与杨某自行协商，就该房产折价或者拍卖、变卖房产所得的价款进行受偿。若在原告实现涉案债权之前，该房产被转让他人或者为他人设定担保物权，以致原告无法就该房产价款进行受偿的，则原告可在实现物权情况下的权益救济范围内向杨某主张其损失。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决如下：
一、被告罗某、被告李某某于本判决生效之日起十日内共同返还原告周某某借款100万元；
二、被告罗某、被告李某某于本判决生效之日起十日内共同支付原告周某某以100万元为本金计自2014年1月1日起至判决生效之日止按年利率20%计算的借款利息；
三、如被告罗某、被告李某某未履行上述第一、二项判决义务，原告周某某可与被告杨某协议，以上海市松江区九亭镇沪松公路1132、1134号房产折价或者申请以拍卖、变卖该抵押房产所得价款，在扣除顺序在先的抵押权人应依法受偿的金额后的余额范围内优先受偿；抵押房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告杨某所有，不足部分由被告罗某、被告李某某继续共同清偿。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计8，475元，由被告罗某、李某某、杨某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何 刚
二〇一五年九月三十日
书记员 杨川川
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
……
三、《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。