上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第297号
原告（反诉被告）温州市玖玖旅馆管理有限公司。
法定代表人朱明明，董事长。
委托代理人张金钟，浙江光正大（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海北新投资管理有限公司。
法定代表人吴雪玲，总经理。
委托代理人薛良权，北京盈科（上海）律师事务所律师。
第三人玖玖旅馆管理股份有限公司上海场中路店。
负责人吴恕成，店长。
委托代理人张金钟，浙江光正大（上海）律师事务所律师。
原告温州市玖玖旅馆管理有限公司（以下简称“玖玖公司”）与被告上海北新投资管理有限公司（以下简称“北新公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年2月26日起诉来院。被告北新公司于同年4月26日提起反诉。本院受理后，依法由代理审判员姜南独任审判，于同年4月26日公开开庭进行了审理。玖玖公司的委托代理人张金钟、北新公司的法定代表人吴雪玲及其委托代理人薛良权到庭参加诉讼。此后，依法转由审判员金敏浩独任审判，通知玖玖旅馆管理股份有限公司上海场中路店（以下简称“玖玖场中路店”）为第三人，于同年7月10日、8月16日公开开庭进行了审理。玖玖公司及玖玖场中路店的共同委托代理人张金钟、北新公司的法定代表人吴雪玲及其委托代理人薛良权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）玖玖公司诉称，2009年12月8日与北新公司签订《房屋租赁合同》，约定北新公司将位于上海市XX区场中路XXX号的军队房产（军队房地产租赁许可证编号：2008海军房租证字第XXXX号）转租给玖玖公司用作开设连锁旅馆经营，房屋面积约1，688平方米，租赁期10年，平均年租金人民币（以下均为人民币）909，659.25元，按季支付。玖玖公司按约支付了租金，组织人员装修并按期开业。2012年7月，玖玖公司发现，与租赁房屋相毗连的西端二层楼房违章加盖增至五层，导致租赁房屋墙体、立柱等多处开裂、倾斜，吊顶裂损，门窗变形无法关闭，且上述情况呈加大的趋势。玖玖公司多次交涉，要求采取有效措施消除危险，北新公司未予解决。2013年1月8日，就房屋安全问题进行磋商，北新公司和房屋建设部门均不愿意就租赁房屋的使用性能向玖玖公司给予安全承诺和保障。同年1月10日早晨，北新公司在没有通知的情况下，突然对租赁房屋营业门店停水、停电，导致无法营业，客人陆续退房、退款。与北新公司协商未果，门店被迫关门至今。北新公司至今未解决房屋安全问题，故起诉要求：1、解除双方所订《房屋租赁合同》；2、北新公司承担因其擅自停水、停电给玖玖公司造成的损失，按每日4，848.10元计算，从2013年1月10日起算至判决生效之日止；3、北新公司赔偿玖玖公司装修投资损失2，479，500元；4、北新公司赔偿因客房、走廊、吊顶、立柱等开裂、致损和门窗变形而导致45间营业房被迫停用带来的直接经济损失，从2012年10月至2013年1月9日，按2012年8、9月的平均营业收入乘以天数计算，至判决生效之日止；5、北新公司承担开裂房屋证据保全公证费用4，500元；6、北新公司支付玖玖公司违约金805，881元；7、北新公司支付玖玖公司律师代理费36，000元；8、北新公司返还保证金13万元。
被告（反诉原告）北新公司反诉并辩称，对双方就XX路XXXX号军队房产签订《房屋租赁合同》的事实没有异议，但认为，根据合同约定，租金按季支付，以先付后用为原则，玖玖公司应于2012年10月10日前向北新公司支付下一季度租金207，940.50元。北新公司于2012年10月9日已向玖玖公司开具租金发票，玖玖公司久拖不付。2012年12月4日，北新公司致函玖玖公司，限玖玖公司三日内支付所欠租金。玖玖公司仍未支付所欠租金，合同已无继续履行的基础，故北新公司于2012年12月24日通知玖玖公司解除租赁合同，并限期七日内搬离。双方房屋租赁合同已于2012年12月24日解除，故玖玖公司要求解除合同的诉请没有依据，应予以驳回。北新公司在2012年12月24日通知解除合同并明示相应法律后果，在停水、停电前多次进行了告知警示，停水、停电只是催要租金的手段，只要玖玖公司支付租金就可恢复供水、供电，故停水、停电造成的损失应由玖玖公司承担。玖玖公司所称房屋局部受损，属于自然沉降和其使用不当等多种原因所致，且面积和程度较小，范围也较小，不影响玖玖公司的实际使用，更不会影响其整体经营，“不能实现合同目的”的诉称不成立，其装修投资损失、营业直接损失均没有事实和法律依据。北新公司没有违约，违约的是玖玖公司，其要求北新公司承担违约金，没有事实根据和法律依据。玖玖公司有关公证费、代理费的诉请，没有事实和法律依据，应由其自己承担。根据合同约定，玖玖公司付清所有费用并注销、迁出所注册公司之后，北新公司才有返还保证金的义务，但玖玖公司没有支付租金和水电费，相应费用应在保证金中扣除，现返还保证金的条件不成就，只有条件成就之后才能返还保证金。综上，不同意玖玖公司的诉讼请求。现反诉要求：1、确认双方所订《房屋租赁合同》于2012年12月24日解除；2、玖玖公司搬离租赁的房屋，将房屋退还给北新公司，并注销在该房屋中设立的公司；3、玖玖公司支付拖欠的房租207，940.50元；4、玖玖公司支付北新公司违约金415，881元；5、玖玖公司按合同约定租金标准赔偿北新公司至实际交还房屋之日止的经济损失；6、玖玖公司赔偿北新公司律师费5万元。
原告（反诉被告）玖玖公司针对反诉辩称，玖玖公司从2012年10月10日起没有支付租金是有原因的，没有违约。北新公司没有权利解除合同，合同解除的时间由法院确定，在法院判决之前不同意搬离，也不同意支付租金、违约金及赔偿经济损失。不同意反诉请求。
第三人玖玖场中路店述称，玖玖场中路店按照玖玖公司的指令经营和使用房屋，同意玖玖公司的意见，会配合本案的处理。
经审理查明，2009年12月，玖玖旅馆管理股份有限公司（2012年4月5日核准变更为玖玖公司，承租方，乙方）与北新公司（转租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方转租给乙方的房屋为上海市宝山区场中路3595号的房屋（约1，622平方米）和1层迎宾大厅（约44平方米），公摊面积（约22平方米），建筑面积合计约1，688平方米，军队房地产租赁许可证编号为“2008海军房租证字第01533号”。甲方保证该房屋作为旅馆用途向政府部门进行报批。双方约定，以每个客房3万元的标准计算乙方的实际总投资，客房数量以政府部门批准的文件为准。如在合同期首四年内部队无条件收回该物业致使乙方无法正常营业，甲方按乙方总投资分四年折旧计算赔偿给乙方，赔偿后，物业内财物归甲方所有。甲方于2009年12月10日按现状向乙方交付该房屋；租赁期自2010年4月10日起至2018年9月30日止；2009年12月10日起至2010年4月10日止共4个月，为甲方给予乙方的免租装修期。租赁期满，如果甲方与业主就该房屋签署续租合同，则该房屋的甲方与乙方的租赁期限自动延长至2020年4月10日，延长期间的该房屋租金按本合同4-1款计算。租金按1.35元／平方米／日计算，首期租金为831，762元，首三年租金不变，从第四年开始，每三年递增6%，依此类推；支付方式：乙方须在房屋交接前将首季租金支付给甲方，甲方收到首季租金后，在五个工作日内出具税务局正规房屋租赁发票给乙方。租金按季支付，以先付后用为原则，每年4月10日、7月10日、10月10日、1月10日为租金到期日；甲方在每期租金到期之日前十天向乙方出具税务局房屋租赁发票，乙方收到房屋租赁发票后五个工作日内向甲方支付该期房租。乙方逾期支付，每逾期一日按逾期金额的0.1%计违约金，逾期30天仍未支付，则甲方有权单方面解除本合同，并向乙方追究违约责任；在租赁期内，乙方按每平方米每月0.3元的价格向甲方交纳物业管理费。本合同签署五个工作日内，乙方向甲方支付租房定金13万元，甲方出具“租房定金收款收据”，在甲方把房屋交付给乙方后，该租房定金自动转为租赁保证金；租赁关系终止，在乙方付清所有费用并注销或迁出在该房屋内注册的公司后，甲方当即无息归还乙方上述保证金13万元；租赁期间乙方使用该房屋和相关设施设备发生的水、电、通讯、垃圾、排污、化粪池等费用由乙方承担。该房屋的水费、电费由乙方按照独立小水表单独计量，电费单价以1.3元每度计算，水电费均按军队向甲方收取的标准收取，甲方不产生利润。在甲方交付该房屋前，须做好该房屋楼顶的防水、防漏工程。如果房屋交付后，非乙方原因漏水，甲方须按本合同7-1款履行该合同，即甲方应在收到乙方书面通知后三日内及时给予修复，超过三天没有维修的，乙方有权代为维修，维修费用乙方可以在下期租金中扣除。合同第十条为“解除本合同的条件”，其中第2款约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方发生本合同1-3、3-1-1的情形的；2、甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各处承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金超过30日的。合同第十一条为“违约责任及其他约定”，其中约定，租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途退租的，乙方应按3倍的租赁保证金向甲方支付违约金，所有装修及设备均不得搬走，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同1-3约定，甲方应及时、有效地向乙方提供乙方在进行手续报批时，政府部门要求出具的该房屋的相关资料，上述资料包括但不限于《军队房地产租赁许可证》、《门牌号码证明》、《建筑消防验收意见书》、《同意转租证明》等，如果甲方至2010年6月10日无法提供全部资料，甲方自愿承担本合同10-2款的违约责任。合同3-1-1约定，房屋交付后，乙方先进场施工，如甲方未能提供有效的消防手续，造成乙方不能正常施工，则免租装修期顺延，甲方对顺延期间的窝工费等损失对乙方作出补偿，补偿费用由双方协商，由此带来的政府部门的责任处罚也一并由甲方承担。如果乙方停工超过二个月，而甲方无法提供有效的消防手续，甲方自愿按本合同10-2款的违约责任。
合同签订后，北新公司将系争房屋交付玖玖公司使用，玖玖公司于2010年8月9日在系争房屋成立玖玖场中路店，该店经核准的客房为115间、床位130只。玖玖公司向北新公司支付了保证金13万元及至2012年10月9日止的租金，未支付2012年10月10日起的租金。2012年10月9日，北新公司向玖玖公司开具金额计207，940.50元的租金发票，由玖玖公司钟杰签收。
2012年12月4日，北新公司向玖玖公司送达《通知函》，称玖玖公司未按约在2012年10月10日之前支付租金207，940.50元，要求玖玖公司在收到本函后三日内支付所欠租金。同年12月24日，北新公司向玖玖公司送达《关于解除上海市场中路3595号﹤房屋租赁合同﹥的通知》，称应当在2012年10月10日支付的租金经多次电话和信函方式催收，但至今未付。玖玖公司的违约行为，丧失了继续履行合同的诚信基础，合同履行已无必要。决定解除合同，并通知玖玖公司按约支付违约金，要求玖玖公司在收到此函七日内搬离原租赁房屋，并根据合同第八条8-2款的约定将房屋恢复到正常使用后应有的状态，否则将自行清理或协助搬离，由此产生的一切后果由玖玖公司单方承担。
2012年12月25日，玖玖公司的律师向北新公司发出《律师函》，称租赁房屋非因玖玖公司原因的擅自违法改建，严重破坏地基基础的承重结构，造成所租赁房屋墙体开裂、门窗挤压变形，室内装修损毁严重，同时威胁到人身安全，致使多间客房被迫停止使用。玖玖公司曾多次电告，并于2012年10月16日书面发函，要求对危房尽快拿出整改方案，恢复原状，消除影响、排除妨害，但至今未解决，房屋危险性依然存在，墙体开裂不断加大，停业损失持续增加。要求见函后一周内与玖玖公司联系并商讨危房解决事宜。同年12月31日，北新公司的律师向玖玖公司发出律师函，对于玖玖公司反映的租赁房屋出现墙体、瓷砖受损事宜，称经实地勘察，房屋受损非北新公司原因所致，初步判断是由第一承租人原因所致，但也不排除由于玖玖公司不当使用所致的可能性；多次沟通协调提出解决方案，玖玖公司消极应对，由此造成的后果应自己承担；维修事宜，或者由北新公司与第一承租人组织施工进行维修，玖玖公司给予配合和协助。或者由玖玖公司自行维修，代为修理的费用经核实后由第一承租人支付。租赁房屋受损面积和程度较小，不影响正常的经营使用，不得以此为由拒付租金；玖玖公司拖欠应付租金已构成根本违约，要求在收到此函后三日内支付所欠租金，否则将行使单方解除合同权和房屋占有、使用、收益的权利。
2013年1月6日，玖玖公司的律师向北新公司发出《律师函》，要求北新公司在见函后一周内与玖玖公司联系并通知物业产权人，就租赁房屋是否符合安全使用条件，是否能够继续作为旅馆业经营用房等问题，三方共同委托独立、有资质的房屋质量安全检测鉴定机构进行安全性能的检测和鉴定。2013年1月10日，北新公司开始停水停电。嗣后，双方交涉未果，故涉讼。审理中，鉴于双方当事人均要求解除合同，本院提出玖玖公司与北新公司先行交接系争房屋，北新公司表示同意先行交接，玖玖公司表示在判决确定前不同意进行交接。
在本案审理过程中，玖玖公司表示，合同约定按每个客房3万元计算总投资，其中包括装修、空调、床、床上用品、电视机等，实际每间客房的投资在3万元至33，000元范围内。装修包括居住部分和消防部分，固定装修占总投资的70-80%；玖玖场中路店在2010年4、5月就开始试营业，2012年8-12月的平均出租率在70-80%；一共有44、45间房屋有开裂，有些墙面有几厘米宽的裂缝及立柱开裂。北新公司表示，不清楚玖玖公司投资的具体组成，不论固定装修还是移动设备都应有折旧；除世博会期间外，其他时间玖玖场中路店的出租率基本上在70-80%；有些房屋确实存在细小的裂缝，有4、5间房屋的瓷砖开裂，但不影响正常经营使用。北新公司提供由上海宝冶工程技术公司房屋质量检测站于2013年3月5日出具的“沪房鉴（007）证字第2013-50”《房屋质量检测报告》，认为该检测报告证明系争房屋没有玖玖公司所称质量问题，不影响正常经营使用。该报告载明，项目名称为场中路3595号海天综合楼房屋安全性鉴定，委托单位为中国人民解放军海军宁波房地产管理处上海办事处，其中“房屋损伤原因分析”部分载明，综合现场检测结果及房屋承载力验算结果可知，造成目前房屋损伤的主要原因是由于东端（1~5轴区域）后续建造三层致命房屋产生较大的沉降，如沉降到达一定程度会稳定下来；然而1~5轴区域并非是整体均匀沉降，由于该区域与5~11轴区域在基础及上部结构上都连接，造成1~5轴区域沉降受到5轴以西结构的约束，或者说1~5轴区域以西的结构发生变形，因而在房屋5轴附近形成较大的不均匀沉降，在该局部区域的不均匀沉降会引起上部结构产生位移变形，而砌体本身的抗拉强度不高，且为脆性材料（延性小），在墙体应力超过其极限抗拉强度后即产生裂缝。同时5~6轴区域屋面新增90吨水箱也加剧了该区域的不均匀沉降。结论：1、受检房屋材料强度检测结果表明：房屋所测混凝土强度推定值为C30；2、房屋最大倾斜率仅为3.26‰，倾斜率范围为0.69‰-3.26‰，所有测点倾斜率均小于现行国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）的限值4‰；3、目前房屋中部（4-8轴之间）沉降较大，东西两侧沉降相对较小，最大沉降差达146；4、承载力验算结果表明：房屋所有混凝土构件承载力及各层层间位移角基本能满足现行规范要求，仅房屋地基承载力略有不足【加上屋顶水箱（按满水考虑）】。综上所述，目前该局部墙体及室内装饰装修存在一定的损伤，但房屋屋面基本完好，未发现有明显的渗漏情况；主体结构及地基基础未发现有明显的开裂情况；根据计算结果，房屋所有混凝土构件承载力及各层层间位移角均能满足现行规范要求。根据现行的行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004年版），该房屋危险性鉴定级别为B级，基本满足正常使用要求。建议：1、对上述房屋采用锚杆静压桩进行加固以控制沉降；2对开裂的墙体采用钢丝网砂浆或者骑裂缝粘贴碳纤维布进行加固；3、拆除屋面新增水箱，减轻房屋重量以降低或消除其对房屋沉降的不利影响。玖玖公司认为，报告的结果与事实不符，其中水箱是玖玖公司经北新公司同意后增加的，水箱重量不过30吨，不到报告所称的90吨；报告对房屋现状进行鉴定，但没有对房屋的地基基础进行鉴定，不同意该检测报告，要求进行重新鉴定。
玖玖公司为证明其经营损失，提供了2012年8-12月的营业收入数据、收款报表、银行记账回执等证据。北新公司表示，营业收入数据、收款报表是玖玖公司自行制作，对其真实性不予认可；对银行记账回执的真实性没有异议，但与本案无关。
以上事实，有玖玖公司提供的《房屋租赁合同》、变更登记情况、2012年12月25日和2013年1月6日的《律师函》、北新公司提供的租金发票、发票签收单、2012年12月4日的《通知函》、《关于解除上海市场中路3595号﹤房屋租赁合同﹥的通知》、2012年12月31日的《律师函》、“沪房鉴（007）证字第2013-50”《房屋质量检测报告》，及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，玖玖公司与北新公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。由于系争房屋出现裂缝，导致双方当事人对合同的履行发生争议，玖玖公司以北新公司至今未解决房屋安全问题为由要求解除合同，北新公司则以玖玖公司未按约支付租金并经催告无果为由要求确认双方合同于2012年12月24日解除，双方争议焦点在于系争房屋的质量问题是否构成玖玖公司解除合同及拒付租金的正当理由。根据北新公司提供的《房屋质量检测报告》，系争房屋局部墙体及室内装饰装修存在一定的损伤，但房屋屋面基本完好，未发现有明显的渗漏情况；主体结构及地基基础未发现有明显的开裂情况；根据计算结果，房屋所有混凝土构件承载力及各层层间位移角均能满足现行规范要求。系争房屋危险性鉴定级别为B级，基本满足正常使用要求。可见，系争房屋的质量问题并未达到影响安全使用的程度。玖玖公司以房屋安全问题为由要求解除合同，缺乏事实依据，本院难以准许。根据《房屋质量检测报告》，系争房屋损伤情况的主要原因是由于相邻部位后续建造三层致使房屋产生较大沉降，且为不均匀沉降，屋面水箱也加剧了该区域不均匀沉降。系争房屋出现瓷砖等受损情况后，玖玖公司就与北新公司进行交涉，当时不均匀沉降的严重程度及发展趋势无法判断，玖玖公司对系争房屋安全性提出疑问是符合人之常情的；北新公司作为出租人，理应及时查明质量问题产生的原因及其严重程度，以消除质量隐患及玖玖公司的担忧。从双方交涉的情况看，玖玖公司拒绝支付租金是为了督促北新公司解决有关质量问题，虽然从事后的鉴定结论来看，其拒付租金的抗辩理由有所过当，但在当时还具有一定的正当性，鉴于鉴定报告在诉讼期间才作出，故北新公司以玖玖公司未支付租金为由解除合同不符合法律规定，其通知不发生解除合同的法律效力。而且北新公司虽于2012年12月24日向玖玖公司送达解除合同的通知，但其又于2012年12月31日通知玖玖公司三日内支付所欠租金，否则将行使单方解除合同权，可见北新公司自己也并不认为合同已于2012年12月24日解除。北新公司在2012年12月31日后并未行使合同解除权，且其表示2013年1月10日实施停水、停电的目的只是催要租金，故也不发生解除合同的后果。综上，北新公司要求确认双方合同于2012年12月24日解除的诉请，不符合法律规定，本院不予准许。鉴于本案诉讼过程中玖玖公司坚持要求解除合同，北新公司也要求解除合同，且《房屋质量检测报告》建议拆除屋面水箱，而水箱的拆除将影响系争房屋租赁目的的实现，故可视为双方当事人对解除合同达成一致意见，本院准许解除双方所订租赁合同。合同解除后，玖玖公司应将系争房屋返还给北新公司，玖玖场中路店应予配合，同时注销在系争房屋中设立的玖玖场中路店的工商登记。租赁保证金的返还，应根据合同约定处理。由于系双方协议解除合同，可认定双方均不构成违约，故玖玖公司、北新公司要求对方支付违约金及赔偿律师费的诉请，本院均不予准许。玖玖场中路店的客房经核准为115间，根据合同约定，按每个房间3万元的标准计算实际总投资，故玖玖公司的实际总投资应认定为345万元。该总投资中包括可移动的设备和固定装修等添附，可移动设备应由玖玖公司迁出，由于双方对固定装修等添附的处理没有约定，故固定装修等添附部分在考虑折旧、拆除水箱及双方所应承担的责任等因素后，根据公平原则，酌情由北新公司折价补偿给玖玖公司。由于玖玖公司未按约支付租金，北新公司为催要租金而于2013年1月10日实施停水、停电，客观上导致玖玖场中路店无法经营，对此双方均应承担一定责任。玖玖公司要求赔偿因停水、停电造成的经营损失，应就该主张提供证据。企业经营存在市场风险，营业不等于盈利。玖玖公司所提供的收入数据、收款报表、银行记账回执等证据，最多证明了其2012年7-12月的经营状况，不能证明其经营盈利水平及损失状况，玖玖公司又不提供其经营利润及盈利方面的证据，故本院对玖玖公司赔偿经营损失的诉请难以准许。对此损失，玖玖公司可在提供经营利润等证据的情况下，另案主张。玖玖公司主张45间客房因质量问题导致无法使用，应就此承担举证责任。根据生活常识，房屋中有一些小裂缝并不影响其使用功能，客房出租情况与其周边市场、经营模式等存在关联，往往无法达到100%的出租率。玖玖公司称2012年8-12月客房的平均出租率在70-80%，没有证据证明其之前的客房出租率均达到100%，所提供的证据不能证明确有45间客房不能使用，也没有证据证明客房出租率没有达到100%就是由于系争房屋质量问题导致，故本院对玖玖公司要求赔偿45间客房经营损失的诉请难以准许。玖玖公司至今未将系争房屋返还给北新公司，并拒绝在本案判决前与北新公司进行交接，理应支付占用期间的租金和使用费。由于北新公司于2013年1月10日实施停水、停电，导致无法正常经营使用，故此后的租金、使用费可按约定租金标准的一半确定，之前则仍应按约定标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）温州市玖玖旅馆管理有限公司与被告（反诉原告）上海北新投资管理有限公司就上海市XX区XX路XXXX号的房屋签订的《房屋租赁合同》，予以解除；
二、原告（反诉被告）温州市玖玖旅馆管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将承租的上述房屋返还给被告（反诉原告）上海北新投资管理有限公司，第三人玖玖旅馆管理股份有限公司上海场中路店同时迁出，并注销相关工商登记；
三、被告（反诉原告）上海北新投资管理有限公司于原告（反诉被告）温州市玖玖旅馆管理有限公司付清所有费用并注销或迁出在该房屋内注册的公司后三日内，返还原告（反诉被告）温州市玖玖旅馆管理有限公司租赁保证金13万元；
四、原告（反诉被告）温州市玖玖旅馆管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）上海北新投资管理有限公司2012年10月10日起至2013年1月9日止的租金207，940.50元，并按年租金415，881元计算支付从2013年1月10日起至上述房屋返还之日止的租金和使用费；
五、被告（反诉原告）上海北新投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）温州市玖玖旅馆管理有限公司固定装修补偿款48万元；
六、原告（反诉被告）温州市玖玖旅馆管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持；
七、被告（反诉原告）上海北新投资管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取18，435元，由原告（反诉被告）温州市玖玖旅馆管理有限公司负担13，635元，被告（反诉原告）上海北新投资管理有限公司负担4，800元；反诉案件受理费减半收取6，309元，由原告（反诉被告）温州市玖玖旅馆管理有限公司负担2，210元，被告（反诉原告）上海北新投资管理有限公司负担2，590元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
庭 长 金敏浩
二〇一三年九月二十三日
书记员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。