上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1462号
原告刘海鹏，男，1978年8月4日生，汉族，住上海市闸北区。
委托代理人孟海，上海沪泰律师事务所律师。
委托代理人朱超群，上海沪泰律师事务所律师。
被告黎旋梦，女，1972年4月24日生，汉族，住上海市嘉定区。
被告潘凯尼，男，2003年11月18日生，汉族，住上海市嘉定区。
法定代理人黎旋梦。
被告潘凤祺，男，1960年9月6日生，汉族，住上海市青浦区。
原告刘海鹏与被告黎旋梦、潘凯尼、潘凤祺其他合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理后，依法适用普通程序，由审判员徐熙春、刘燕枫、人民陪审员陆志文组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱超群到庭参加诉讼。被告黎旋梦、潘凯尼、潘凤祺经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘海鹏诉称，被告黎旋梦与潘凤祺原系夫妻，潘凯尼系二人之子，黎旋梦与潘凤祺离婚后，潘凯尼由黎旋梦直接抚养。上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX号XXX、XXX室（下称系争房屋）系承租公房，原承租人系被告潘凤祺，被告黎旋梦、潘凯尼户口亦在系争房屋内。2015年3月24日，原告与三被告就系争房屋交易达成一致意见，由被告潘凤祺作为代表签订居间协议，约定将系争房屋承租权、使用权转让给原告，转让价为人民币32万元。同年4月20日，原告与三被告签订系争房屋的承租权转让合同并订立补充条款，约定被告黎旋梦、潘凯尼的户口应于5月31日前迁出，被告潘凤祺的户口应于6月30日前迁出，并交付系争房屋，被告潘凤祺对于被告黎旋梦、潘凯尼迁出户口及交付房屋行为承担连带责任。现原告已按约支付转让款28万元，系争房屋承租权已转至原告名下，但被告黎旋梦、潘凯尼的户口至今未迁出，被告也未向原告交付房屋，原告多次催告无果，故起诉要求：一、判令被告黎旋梦、潘凯尼立即搬离上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋并支付房屋使用费1000元／月（自2015年7月1日至实际交房之日）；二、判令被告黎旋梦、潘凯尼支付逾期交房产生的逾期利息（以已付款项28万元为基数，按同期银行贷款利率自2015年7月1日计算至实际交房之日止）；三、判令被告黎旋梦、潘凯尼支付逾期迁出户口的违约金（按200元／日，自2015年6月1日起计算至实际迁出之日）；四、判令被告潘凤祺对第二、第三项诉讼请求承担连带责任。
被告黎旋梦、潘凯尼、潘凤祺均未答辩。
原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
1、承租权转让合同、居间协议、补充条款，证明原、被告关于双方权利义务及违约责任的约定；
2、收条、转账明细，证明原告已向被告支付房款28万元，被告潘凤祺对被告黎旋梦、潘凯尼的户口迁出应承担连带担保责任；
3、房地产登记申请书、租赁卡，证明原告已经申请办理使用权的变更手续，并且现在使用权已经登记在原告名下；
4、户籍材料，证明至今被告黎旋梦、潘凯尼的户口仍未迁出；
5、律师函及回单，证明原告向被告发出的通知但被告未予理会，故原告诉至法院。
根据上述原告的诉称和举证意见，本院对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：
上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋系公有住房，原承租人为被告潘凤祺，被告黎旋梦、潘凯尼户口亦在该房屋内。原告与被告潘凤祺于2015年3月24日签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：原告以总价32万元向被告购买系争房屋；原告于签订协议当日支付定金1万元；于2015年4月25日前支付24万元，剩余7万元于2015年6月25日被告迁出户口时支付。协议签订后，原告按约支付定金1万元。2015年4月20日，原告（乙方）与被告潘凤祺（甲方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》一份，约定：甲方将其承租的坐落于嘉定区昌吉路XXX弄XXX号XXX、XXX室租赁部位独用面积22.70平方米的公有住房承租权（下称公有住房）转让给乙方；双方经协商同意，该公有住房转让的成交价为人民币2万元；双方自本合同签订之日起20日内，到嘉定区房地产交易中心办理该公有住房承租权的转让手续；双方自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起20日内，向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续；甲方同意自该公有住房租赁关系变更手续办妥后的20日内，腾出该公有住房并交乙方进行验收交割；除不可抗力因素外，甲方未按合同约定的期限将该住房交乙方进行验收交割的，应按已收款向乙方支付逾期利息，逾期利息自约定验收交割之日起第二天至实际验收交割之日止，甲方除应支付逾期利息外，还应按已收款的10%向乙方支付违约金，合同继续履行。合同附件二约定：乙方于2015年4月20日前向甲方一次性支付转让费2万元。被告黎旋梦、潘凯尼作为同住人在转让合同上签字，并签署了《公有住房同住成年人意见书》，同意甲方以2万元将该公有住房转让给乙方。合同签订当日，原告向被告支付房款现金2万元，向被告黎旋梦转账18万元，黎旋梦、潘凤祺共同出具了上述款项的收据。同日，原告与被告潘凤祺签订补充条款，约定：被告潘凤祺于2015年6月30日之前将户口从公有住房内迁出，并同意保留户口保证押金7万元，户口迁出当天当场结清，如逾期，违约金按每天300元计算。同日，原告与被告黎旋梦签订补充条款，约定：被告黎旋梦、潘凯尼的户口于2015年5月31日之前迁出，被告同意在原告账户里保留户口保证押金4万元，户口迁出当天当场结清，如逾期，违约金按每天200元计算。双方于2015年5月4日至房地产交易中心办理了变更登记手续。嗣后，被告潘凤祺将户口迁出。原告于2015年6月24日向被告潘凤祺、黎旋梦分别转账6万元和1万元。被告潘凤祺、黎旋梦于当日出具《说明书》一份，载明：潘凤祺户口已迁出，原告一次性支付6万元，余款1万元压前妻黎旋梦处，至黎旋梦及儿子户口迁出后再予支付潘凤祺。因被告黎旋梦、潘凯尼未按约迁出户口并交付房屋，原告于2015年9月3日向其发送律师函，要求：1、立即迁出户口，并支付逾期迁出的违约金；2、将系争房屋交付原告，并承担逾期交房的违约责任。因被告经催告后仍未交付房屋，被告黎旋梦、潘凯尼也未迁出户口，原告涉讼。
另查，系争的公有住房目前的承租人为原告，被告黎旋梦、潘凯尼的户口目前尚在该房屋内。被告至今未向原告交付房屋。
审理中，经本院释明，原告表示若房屋使用费与违约责任不能同时主张，选择主张违约责任即逾期利息和违约金，同时表示愿意支付剩余转让款4万元。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市公有住房承租权转让合同》及补充条款均系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定支付转让款28万元，且现为讼争房屋的承租人，对该房屋具有合法的使用权，故其要求被告黎旋梦、潘凯尼搬离讼争房屋合法有据，本院予以支持。被告黎旋梦、潘凯尼未按约定迁出户口，原告要求其按照约定支付逾期迁出的违约金合法有据，本院予以支持。被告潘凤祺自愿将剩余的转让款1万元作为黎旋梦、潘凯尼迁出户口的保证金，故其应在1万元的限额内对黎旋梦、潘凯尼应承担的逾期迁户口的违约金承担连带责任。被告潘凤祺、黎旋梦、潘凯尼未按转让合同约定的期限交付房屋，原告要求其按合同约定支付逾期利息和违约金合法有据，本院予以支持。原告已主张逾期交付房屋的违约责任，故对于其主张的房屋使用费损失本院不予支持。按照交易习惯，受让人应于出让人交付房屋时支付剩余款项，原告也表示愿意支付4万元尾款，本院对此予以照准。诉讼中，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黎旋梦、潘凯尼应于本判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋；
二、被告黎旋梦、潘凯尼、潘凤祺应于本判决生效之日起十日内给付原告刘海鹏逾期交房的利息损失（以28万元为基数，按同期银行贷款利率自2015年7月1日计算至实际交房之日止）；
三、被告黎旋梦、潘凯尼应于本判决生效之日起十日内给付原告刘海鹏逾期迁出户口的违约金（按200元／日，自2015年6月1日计算至实际迁出之日止）；
四、被告潘凤祺应在1万元限额内对被告黎旋梦、潘凯尼应承担的第三项给付义务承担连带责任；
五、原告刘海鹏应于本判决生效之日起十日内给付被告黎旋梦、潘凯尼、潘凤祺转让款4万元；
六、驳回原告刘海鹏其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费500元，保全费620元，合计诉讼费1120元，由被告黎旋梦、潘凯尼、潘凤祺负担。该款被告应于本判决生效之日起七日内缴付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐熙春
审 判 员 刘燕枫
人民陪审员 陆志文
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。