广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民二终字第470号
上诉人（一审原告）：南宁市化工研究设计院。
委托代理人：施善立，广西国海律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：中国人民解放军95072部队。
委托代理人：陈锦福，广西作一律师事务所律师。
上诉人南宁市化工研究设计院（以下简称南宁化工设计院）因与被上诉人中国人民解放军95072部队（以下简称95072部队）租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成由审判员仇彬彬担任审判长，审判员陈健和审判员张漪帆参加的合议庭，并于2014年11月10日公开开庭审理了本案。书记员王志颖担任记录。上诉人南宁化工设计院的委托代理人施善立、被上诉人95072部队的委托代理人陈锦福到庭参加诉讼。本案审理期间，因需以另案的审理结果为依据，本院依法裁定中止本案的审理，中止事由消除后恢复审理，现已审理终结。
一审法院经审理认为：南宁化工设计院拥有南宁市古城路4-2号综合楼五至六层的合法使用权至2027年5月8日。因原中国人民解放军39067部队后勤部（以下简称原39067部队后勤部）与广西南宁木薯技术开发中心（以下简称原木薯技术开发中心）签订的《协议书》已经于2010年9月27日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，该房屋应当返还给95072部队。95072部队实际建设的三栋建筑同时包含商场及立体车库等商业用途，从平衡各方合法权益的角度考虑，根据公平、合理的原则，95072部队应给予南宁化工设计院相应的赔偿。根据住宅及商业用途面积的比例确定赔偿数额符合事实及公平合理原则。经评估南宁化工设计院拥有使用权的房屋，自2012年9月12日至2027年5月8日共14.66年的租金预期收入为1569800元。但南宁化工设计院目前还在使用，根据合同解除后，双方应相互返还的规定，应当给予南宁化工设计院10天的期限腾出房屋，即2014年6月26日前腾出房屋。同时，南宁化工设计院实际使用期间的租金应当予以扣除，即扣除从2012年9月12日至2014年6月26日的租金190397.68元（1569800元÷14.66年×1.77808年），剩余2014年6月27日至2027年5月8日的租金预期收入1379402.32元，根据住宅及商业用途面积的比例予以赔偿381672.06元（1379402.32元×23334.96平方米÷84334.96平方米）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、95072部队赔偿给南宁化工设计院租金预期收入381672.06元；二、南宁化工设计院于2014年6月26日前腾出南宁市古城路4-2号综合楼五至六层房产。案件受理费19242元、评估费12600元，合计31842元，由南宁化工设计院、95072部队各承担15921元。
上诉人南宁化工设计院不服一审判决，上诉称：一、95072部队的建房行为不属军事行动，其单方解除合同属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得利益”，因此95072部队应承担赔偿南宁化工设计院经济损失的违约责任。而南宁化工设计院的经济损失是不能继续使用古城路4—2号五至六层房屋的损失。南宁化工设计院对该两层楼房的使用是自用办公，而非营利性出租经营，95072部队单方解除合同后南宁化工设计院在当地失去了办公用房。所以，95072部队赔偿南宁化工设计院的损失数额应是在同类地段另租用同等面积从2012年9月12日至2027年5月8日止共计14．66年所需支付的租金。一审法院根据住宅及商业用途面积的比例确定赔偿数额没有事实和法律上的依据。95072部队的建房行为实为房地产开发商业行为，根据南宁市的现行房价，在该路段的住宅价格约为10000元／平方米。二、95072部队单方提出解除合同后致使双方于1986年签订的合作建房协议被法院认定为于2012年9月12日解除。基于对违约行为的处罚，95072部队应对其违约后的行为承担赔偿责任。因此，95072部队应承担赔偿南宁化工设计院自2012年9月12日至2027年5月8日共14．66年期间在同类地段同等面积的租金。但一审法院却认定自2014年6月27日起计算，是没有依据也是显失公平的。三、涉案的古城路4—2号楼上的房屋，早于2005年时，南宁化工设计院对外出租所收取的租金价格已是29元／平方米。对这一事实在一审期间南宁化工设计院已向法院提交了相关的租赁合同。但是广西中硕资产评估有限责任公司在其评估报告中只取22元／平方米价格来计算该地段的房屋租金，显然是有悖于市场价格而且明显低于涉案房屋租金的实际价格。对于该评估报告，南宁化工设计院与95072部队双方在一审质证时均不予认可，这样的鉴定结论是不合理的。因而南宁化工设计院在对该鉴定结论质证时还另提出了重新评估的请求，但没有得到一审法院的准许。因此，应对南宁化工设计院的损失进行重新评估，或以南宁化工设计院提交的广西华寅资产评估有限责任公司的评估结论为依据，判决由95072部队赔偿南宁化工设计院3960391元。综上，请求二审法院：一、变更一审判决第一项为：95072部队赔偿给南宁化工设计院租金预期收入3960391元；二、撤销一审判决第二项。本案一、二审案件受理费及评估费均由95072部队负担。
被上诉人95072部队答辩称：一、南宁化工设计院与95072部队约定的租赁期已经超过20年，超出部分无效。因此，一审法院认定的南宁化工设计院赔偿金额应过高，应仅计算至2019年9月30日；二、一审法院判令南宁化工设计院于2014年6月26日前搬离讼争房屋，但南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第108号民事判决，已经要求南宁化工设计院于2014年8月15日之前搬离，一审法院非法变更该二审判决，且该判决结果超出了南宁化工设计院的诉讼请求。综上，尽管95072部队对于一审法院的判决结果也有异议，但并未提出上诉。
本案二审争议的焦点问题是：南宁化工设计院因与95072部队解除合同所产生的损失，应由95072部队进行适当补偿还是全额赔偿，该损失金额应如何计算。
本案双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，均未提交新证据，也未对一审法院查明的事实提出异议。
本院经审理查明以下法律事实：1986年，原39067部队后勤部（甲方）与原木薯技术开发中心（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方将位于商检局东面、古城路东侧营区划出部分地块与乙方共建综合楼一栋，由乙方出资477000元，建筑面积1995平方米。该综合楼除48.15平方米给部队使用外，其余部分由乙方无偿使用40年到2027年5月8日止。协议还约定，甲方在乙方无偿使用期内如因军事行动需要收回房屋时，以乙方投资总额为基数，按每年扣除折旧费1／40后偿还给乙方。协议签订后，乙方在南宁市古城路4-2号建设了一栋六层综合楼。甲方依约将该综合楼交由乙方使用。1998年12月31日双方办理《军队房地产租赁许可证》，载明：出租人为原39067部队后勤部，承租人为原木薯技术开发中心，有效期从1999年1月1日至2027年5月8日。
1989年8月12日，原木薯技术开发中心批准成立南宁化工设计院，二者为一套人马，两块牌子。2000年1月1日原39067部队番号改编为95072部队。
由于南宁化工设计院的债务问题，2005年10月8日，南宁市中级人民法院作出（2003）南市执字第340-6号民事裁定，裁定以2900000元的价格，将南宁化工设计院拥有使用权的，位于南宁市古城路4-2号综合楼一至四层，及第一层北面与南宁市劳动局宿舍栏南面第一楼梯口止的铺面、市劳动局宿舍楼二楼南面第一套房产（三房一厅）共计21年6个月零8天（时间从2005年10月l日至2027年5月8日止）的经营收益权，拍卖给廖玉文。南宁化工设计院仍拥有南宁市古城路4-2号综合楼五至六层的使用权。
2010年9月26日，95072部队和95095部队根据空军后勤部后营（2009）294号和广州军区空军后勤部后营（2009）290号相关文件批复，联合向南宁化工设计院发出通知称：“为解决经济适用住房小区出入通道问题，需拆除贵院（南宁化工设计院）所承租的古城路4-2号综合楼，请于2010年12月31日前腾空该综合楼并交给我部处理。”2010年10月11日，南宁化工设计院复函称，95072部队要求南宁化工设计院腾空和交出综合楼是其单方违约。因对古城路4-2号综合楼交还问题双方无法达成一致，95072部队于2011年1月6日提起诉讼，经审理，南宁市中级人民法院二审判决确认，原39067部队后勤部与原木薯技术开发中心签订的《协议书》于2010年9月27日解除。2012年8月3日，95072部队向古城路4-2号租户发出搬迁通知函，要求各租户在收到函后72小时内完成搬迁。因双方对房屋赔偿问题协商未果，95072部队向法院申请执行。南宁化工设计院遂提起本案诉讼，请求判令95072部队赔偿其经济损失3960391元（按2012年租金收入额计算，自2012年8月5日计至2027年5月8日止），并承担本案诉讼费用。
本院另查明：95072部队在建的项目，商业用途的面积占总建筑面积的27.67%。经南宁化工设计院申请，该院委托广西中硕资产评估有限责任公司对南宁化工设计院拥有使用权的南宁市古城路4-2号五至六层综合楼房自2012年9月12日至2027年5月8日共14.66年的租金预期收入进行评估，租金预期收入为1569800元。
本院还查明：95072部队因解除原39067部队后勤部与原木薯技术开发中心签订的《协议书》，于2011年1月6日提起的诉讼。该案经南宁市青秀区人民法院一审审理，判决：一、解除《协议书》；二、南宁化工设计院与廖玉文返还古城路4-2号综合楼给95072部队。该判决同时指定：上述判决义务，义务人应于该案生效判决之日起十日内履行完毕。本院针对该一审判决作出（2012）南市民一终字第108号二审民事判决后，因南宁化工设计院和廖玉文的申请，广西壮族自治区高级人民法院依法对该案进行提审，并于2014年11月25日作出（2014）桂民提字第99号民事判决。该判决认定：“95072部队要求收回该房产（古城路4-2号综合楼）是出于部队统建经济适用住房的客观现实需要，如果判决继续履行本案合同（《协议书》）则极可能出现导致部队履行合同费用过高的情况，本着有效利用社会资源、实现资源配置利益最大化的原则，权衡利弊考虑，势必存在拆除涉案房产的必要，有鉴于此，本案讼争的协议客观上无法继续履行，应当解除。”判令：一、撤销南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第108号民事判决；二、维持南宁市青秀区人民法院（2011）青民一初字第382号民事判决。该判决于2014年12月15日发生法律效力。
本院再查明：古城路4-2号综合楼五至六层面积共计665平方米，至今仍由南宁化工设计院作为办公场所使用。
本院认为：本案系因解除《协议书》所引发的纠纷，该《协议书》经生效的（2014）桂民提字第99号民事判决认定为租赁合同。故本院据此认定本案亦为租赁合同纠纷，应以《协议书》的约定以及相关的法律法规和司法解释为依据进行认定和处理。
关于《协议书》的解除事由，（2014）桂民提字第99号民事判决既未支持95072部队提出的《协议书》系因军事行动而解除的主张，也未认定95072部队单方解除合同的行为构成违约，仅认定《协议书》因客观上无法履行而解除。根据该判决结果，《协议书》并非因出现约定的事由而解除，故95072部队不得援引《协议书》约定的“按每年扣除折旧费1／40”的标准计付损失。同时，95072部队单方要求解除《协议书》也未构成违约，南宁化工设计院也不得要求95072部队对其损失进行全额赔偿。但是，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，95072部队应承担补救义务，对南宁化工设计院的损失进行适当的补偿。
由于《协议书》解除后，南宁化工设计院不得继续使用原租赁的房屋，其因此所产生的损失应为在剩余的租赁有效期内以相同用途在相同或者类似地段租赁同面积房屋所需的租金对价。本院对该租金损失的计算方式分析如下：
关于租金损失的起算时间。根据本院确认的法律事实，《协议书》于（2014）桂民提字第99号民事判决生效之时，即2014年12月15日解除。经该生效判决维持的青秀区人民法院（2011）青民一初字第382号民事判决，判令南宁化工设计院返还讼争的房屋，并指令该返还义务应在该案判决生效之日起十日内履行完毕。因此，南宁化工设计院应在2014年12月26日前将南宁市古城路4-2号综合楼五至六层房屋返还给95072部队。故租金损失应自南宁化工设计院失去继续占有和使用租赁房屋的合法理由之日，即2014年12月26日起计算。一审法院认定租金损失的起算时间为2012年9月12日，其事实和法律依据均不充分，本院予以纠正。
关于赔偿金的止算时间。尽管《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”而根据《协议书》的约定以及《军队房地产租赁许可证》的记载，本案讼争的房产租赁期约定为40年、实际租赁有效期为29.35年，均已超过法定的租赁期限。但是，由于《协议书》和许可证颁发时《中华人民共和国合同法》尚未生效，其关于租赁期的内容并未违反当时的法律或者行政法规的禁止性规定，且是双方当事人的真实意思表示。故在《协议书》和《军队房地产租赁许可证》没有变更、且没有相反的生效判决进行否定的情况下，本院认定本案讼争的房屋租赁有效期至2027年5月8日止，该日同时也是租金损失的止算时间。
关于租金损失的计算标准。讼争的南宁市古城路4-2号综合楼五至六层房屋，是南宁化工设计院自用的办公场所，总面积为665平方米。广西中硕资产评估有限责任公司经过对比相同和临近地段类似性状的房屋在评估基准日前后的租金报价，综合各种因素后确认租金损失按照每平方米每月22元的标准计算，该认定的事实依据充分，程序合法，本院予以采纳。此外，该公司采用的定价公式以及资本化率、年纯使用权价格、纯收益逐年递增率等系数，本院均以相同理由予以采纳。但鉴于起算时间的变更，本院将收益年限相应调整为从2014年12月26日起至2027年5月8日止，共计12.45年，并据以重新计算南宁化工设计院的租金损失全额为1400000元。
综合以上各项数据以及合同非因违约解除的法律性质所对应的损失补偿规则，本院酌情认定1400000元的租金损失中，南宁化工设计院应获得30%的补偿，即95072部队应向南宁化工设计院支付420000元的租金损失补偿款。
此外，鉴于南宁化工设计院起诉并未要求认定腾房时间，95072部队也未就此提出反诉，且生效的民事判决业已确定了南宁化工设计院返还古城路4-2号综合楼五至六层房屋的履行期限，故一审判决判令南宁化工设计院在2014年6月26日前腾出该房产以及其他不属本案讼争范围内的房产，该判决结果超出了本案的审理范围，本院依法予以撤销。同时，由于本案仅审理南宁化工设计院的租金损失问题，至于南宁化工设计院逾期腾房的问题，应在95072部队诉南宁化工设计院解除并返还租赁房屋的诉讼中进行认定和处理，或由95072部队另案起诉解决，本案不应一并审理。一审判决在计算租金损失时扣减了逾期腾房的费用，也已超出了本案的审理范围，本院一并予以更正。
综上所述，上诉人南宁化工设计院的部分上诉理由成立，其上诉请求应予部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律和处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项，第一百七十五条的规定，判决如下：
一、变更南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第707号民事判决第一项为：被上诉人中国人民解放军95072部队补偿给上诉人南宁市化工研究设计院租金预期收入420000元；
二、撤销南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第707号民事判决第二项。
一审案件受理费19242元，司法鉴定费12600元，合计31842元，由上诉人南宁市化工研究设计院负担22289.4元，被上诉人中国人民解放军95072部队负担9552.6元；二审案件受理费38484元，由上诉人南宁市化工研究设计院负担26938.8元，被上诉人中国人民解放军95072部队负担11545.2元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、第二百五十五条等相关规定，对义务人采取强制执行措施，并由其承担有关费用。权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 仇彬彬
审判员 陈 健
审判员 张漪帆
二〇一五年一月二十二日
书记员 王志颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。