广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第500号
上诉人（原审原告）：梁奈维。
委托代理人：陈泉、梁美艳。
被上诉人（原审被告）：简达生。
原审第三人：唐吉银。
上诉人梁奈维因与被上诉人简达生、原审第三人唐吉银租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2013）江新法民一初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年2月25日，梁奈维向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除梁奈维与简达生双方于2010年7月13日所签订的租赁合同，退回房屋及土地给梁奈维；2、梁奈维没收押金20000元；3、简达生应在2013年3月1日支付今年3月至9月的租金，但直至开庭之日都未有支付这段期间的租金，简达生将土地和房屋恢复原状后予以返还；4、诉讼费由简达生负担。主要事实和理由是：2010年7月13日，梁奈维与简达生双方签订一份《租赁合同》，合同约定：梁奈维将位于某甲五金制品有限公司旁边的房屋一间及其2782平方米的土地使用权（即新会区自然村某乙坑（土名）中部分2782平方米土地使用权及房屋）出租给简达生，简达生使用房屋及土地不能存放或加工易燃易爆有毒或腐蚀性物品，若简达生中途将土地和厂房转租他人使用，须书面通知梁奈维，并得到梁奈维同意，否则构成违约，梁奈维即终止合同，押金不退回简达生等等内容。合同签订后，梁奈维依约将房屋及土地交付给简达生使用，但简达生违章建造厂房（用旧材料建造厂房及不按国家规定申报），又在没有征得梁奈维同意的情况下私自将房屋及土地转租给唐吉银开设新会区某乙古典家具厂（以下简称“某乙古典家具厂”）使用，已构成违约。简达生擅自在租赁物的车间上用铁棚建了宿舍，违反相关的消防安全条例，已被消防部门提出整改的要求，可能在近期内采取行政处罚的措施，且简达生还有其他违规建造厂房的行为。
简达生答辩称：梁奈维称简达生建造厂房没有按消防标准，因消防问题应由消防部门处理，不应在本案处理。梁奈维认为简达生违规建厂，建造厂房的材料不符合国家规定，也不是本案调整的范畴。对租金问题，简达生已支付租金。对转租问题，梁奈维称没有经其同意而转租，简达生就转租问题与梁奈维提起过不转租的，但可以与别人联营去做，租地后简达生填泥、植树、开路，建厂房，并与唐吉银共同合作办厂做家具，对此，梁奈维是知道的，只不过因为土地升值了，梁奈维想要取回土地，硬是不承认这个事实。简达生认为应该继续履行原来的租赁合同才是合乎双方利益。庭前，梁奈维表示愿意以每平方米120元赔偿给简达生，可以知道梁奈维极想取回土地，但也可以看出这个价格极不合理，填泥、植树、开路，价值是远远大于此价，故简达生认为继续履行原来的租赁合同才合理公平。
唐吉银没有到庭参加诉讼，原审法院于2013年9月6日向唐吉银送达开庭传票时，其陈述称：唐吉银与简达生从某乙古典家具厂开业之初合伙经营该厂，简达生占20%股份，大概合伙一年半左右就分伙，其还做了三、四个月就将厂搬到桥旁边的厂房。后唐吉银于2013年9月10日又向原审法院陈述称：其向简达生租赁厂房用于经营某乙古典家具厂，其之前陈述的与简达生合伙经营某乙古典家具厂并非事实，是因拖欠简达生租金，简达生要求其帮他制作合作协议，提供些账本给他用于本案诉讼，现在其已搬离该厂房，并付清租金给简达生。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：梁奈维自有位于自然村某乙坑（土名）的6455平方米的土地［土地使用权证号为新国用（2006第01694号）］。2010年7月13日，梁奈维与简达生签订《租赁合同》一份，约定：梁奈维将自然村某乙坑（土名）某甲五金制品有限公司旁边（该地块四周已有围墙，中间已建有一座二层楼房）的自有土地出租给简达生使用。简达生承租该土地用于办厂之用。若简达生中途将土地和厂房转租他人使用，须书面通知梁奈维，并得到梁奈维同意，否则当违约，不能用于开办汽车停车场、修理场和出租屋，否则当违约，梁奈维即终止合同，押金不退回给简达生。简达生承租土地办厂期间应自行承担该厂和土地一切费用（包括土地使用税）。新办厂房期间如需要报建，梁奈维负责报建费，由简达生先付报建费后再在租金中减除。该土地租赁时间为20年，从2010年9月1日至2030年8月31日。出租土地总面积2782平方米，出租二层楼房总面积56平方米（单层），总面积2837.4平方米。同时还约定每5年土地及楼房租金的单价及金额、租金付款方式。简达生先付2万元作为该土地租用押金，梁奈维须在租赁期满后三个月内结清水、电费及其它费用，梁奈维才将押金退回（押金不计利息）。租赁期间，双方不得无故终止合同，简达生如终止合同，梁奈维不退回土地租用押金，简达生不得拆除装修及有关设施。梁奈维如终止合同，应退回土地租用押金。合同期满时，双方另行协商新租金，如简达生不再租用，租赁土地上的一切不动产（含建筑物、装修设施、水电设备等）无条件归梁奈维所有，简达生不得私自拆除，简达生须在租赁期满十日内搬出其全部物件，搬迁后租赁土地上如简达生仍有余物，视简达生放弃所有权，余物归梁奈维处理等等内容。
合同签订后，梁奈维如约将租赁土地交付给简达生使用，简达生出资在租赁土地上建起简易厂房，铺整厂房内的水泥地面以及厂房门口通行道路的水泥路面，通水电等，但厂房没有报建和办理房产证。该厂房约在2011年4月建好。2011年12月，简达生对外以合作的名义将厂房租赁给唐吉银用于经营某乙古典家具厂，某乙古典家具厂于2012年1月成立。简达生出租厂房没有书面通知梁奈维，在唐吉银使用涉案厂房期间，梁奈维没有提出异议，但梁奈维认为其于2012年12月知晓简达生将厂房转租给唐吉银，其并不同意简达生转租。梁奈维遂于2013年2月26日诉诸原审法院。2013年6月底，唐吉银搬离涉案厂房。现简达生认为自己需要修整好厂房后用于自己办厂。经原审法院主持调解，梁奈维与简达生无法达成一致协议。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。梁奈维与简达生于2010年7月13日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的规定，为有效合同。双方争议的主要焦点有：一、简达生在履行合同过程中是否存在违约行为？二、合同应否予以解除？三、涉案土地及地上建筑物应否予以返还？四、梁奈维是否有权没收押金20000元？
一、简达生在履行合同过程中是否存在违约行为？
简达生起初抗辩认为其与唐吉银为合作关系，而非租赁关系。但唐吉银在诉讼过程中，向原审法院陈述确认其租赁简达生厂房。对此，根据上述证据认定的情况，简达生提供的证据不足以证明其与唐吉银为合作关系，故原审法院确认简达生与唐吉银为厂房租赁关系。梁奈维与简达生签订的《租赁合同》约定简达生承租该土地用于办厂之用，若简达生中途将土地和厂房转租他人使用，须书面通知梁奈维，并得到梁奈维同意，否则当违约，梁奈维有权终止合同。现查明简达生在2011年12月至2013年6月期间将厂房转租给唐吉银，在梁奈维对该转租行为不予追认的情况下，简达生构成违约。
二、梁奈维与简达生的合同应否予以解除？
梁奈维与简达生签订的《租赁合同》约定转租而没有书面通知且经梁奈维同意的情况下，梁奈维有权解除合同。而简达生不同意解除合同。原审认为，涉案《租赁合同》不应解除，具体基于如下理由：首先，从合同目的和利益减损情况看，租赁合同的期限为20年，梁奈维出租租赁物收取租金，在合同期满后，租赁土地上的建筑物、装修设施及水电设备等归梁奈维所有。简达生则投入资金在承租的土地上建厂房用于办厂。双方在签订合同后已全面履行合同，合同目的已达到。本案并非因简达生拖欠租金而引发纠纷，梁奈维作为出租方依约收取租金，即使简达生将厂房转租给唐吉银，梁奈维的租金收益并没有任何减损。其次，从合同的履行及违约程度看，简达生于2011年12月将厂房擅自转租给唐吉银，至梁奈维称于2012年12月知晓简达生转租厂房，时间长达一年，梁奈维对唐吉银使用厂房并没有提出异议，对梁奈维在这段时间是否知晓简达生转租厂房，双方各执一词，无法事后考察。在本案诉讼过程中，唐吉银已搬离涉案厂房，违约状态现已消除。因此，简达生本次转租行为违约程度相对轻微，没有造成梁奈维损失。而且简达生基于《租赁合同》约定投入资金建厂房等，如果在合同已履行时间较短的情况下解除合同，将对简达生造成较大损失，显失公平。因此，根据诚实信用原则和公平原则，综合考虑合同的目的、履行程度、违约程度、造成损失等因素，原审认为梁奈维请求解除《租赁合同》理据不足，不予支持，但简达生应按照合同的约定履行合同，不应再将厂房转租他人使用。
三、在《租赁合同》继续履行的情况下，将不产生返还土地和房屋以及没收押金的问题，故对本案第三、四个争议焦点无须进行论述，原审对梁奈维的其他诉讼请求均不予支持。
因本案是因简达生转租厂房构成违约而发生纠纷，虽然《租赁合同》不予解除，但简达生应按照其过错承担本案诉讼费。
唐吉银经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故原审法院依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条的规定，于2014年5月28日作出如下判决：驳回梁奈维的全部诉讼请求。本案受理费21918元，由简达生负担。此款梁奈维已垫付，简达生应于本判决发生法律效力次日起十日内支付给梁奈维。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人二审的意见
梁奈维不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判解除（终止）梁奈维与简达生于2010年7月13日签订的租赁合同并有权没收20000元押金；2、本案诉讼费由简达生负担。主要事实和理由是：梁奈维请求解除《租赁合同》有事实和法律依据。在认定“简达生在2011年12月至2013年6月期间将厂房转租给唐吉银，在梁奈维对该转租行为不予追认的情况下，简达生构成违约”的基础上，根据《租赁合同》第2条的约定，梁奈维有权解除合同。进一步说，既然双方在《租赁合同》签订时已就转租问题在合同中作出了明确的约定，那么双方就应该严格按照合同的约定来处理，原审以合同目的和利益减损情况、合同的履行及违约程度等与合同约定条款以外的事由推断梁奈维无权解除《租赁合同》，与合同约定不符，处理不当。根据合同约定，梁奈维有权解除《租赁合同》并可没收押金。
简达生答辩称：双方在租赁土地建设厂房时合作得很好，但由于空置几个月没有出租，简达生自用一部分做仓库，另一部分是唐吉银使用的。对于租金问题双方曾进行协商，后无法协商一致，简达生愿意按每平方米2元租金补给梁奈维。
唐吉银没作答辩。
各方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：本院于2014年11月24日对租赁物进行现场勘验，双方当事人均确认简达生在租赁期间对该土地进行平整、铺水泥地面及加建钢结构厂房并安装水电，目前租赁物内物品已搬空。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系租赁合同纠纷。梁奈维与简达生签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案二审争议焦点为：1、梁奈维请求解除《租赁合同》依据是否充分；2、若梁奈维有权解除合同，则合同解除后应如何处理。
本案中，出租人梁奈维以承租人简达生在承租涉案厂房过程中未经其同意擅自转租为由请求解除双方《租赁合同》。双方合同约定，若简达生将租赁物转租他人使用，须书面通知梁奈维并得到其同意。由此可知，简达生并不享有任意转租权，如果其需转租他人，须征得梁奈维的同意方可。对简达生是否转租涉案厂房的问题，简达生起初否认转租事实并主张其与唐吉银合伙经营某乙古典家具厂，但没有充分有效证据予以印证，而在唐吉银向原审法院反映简达生向其转租厂房的有关情况后，简达生承认其向唐吉银转租厂房的事实。据此，应当认定简达生与唐吉银之间属于转租关系，而非合伙关系。由于简达生未能提供证据证明其转租行为得到梁奈维的同意，或梁奈维明知厂房转租的事实而长时间不提出异议，故应认定简达生擅自转租涉案厂房。根据我国《合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，梁奈维有权解除租赁合同。此属法律赋予梁奈维的合同解除权，不以是否实际造成梁奈维的损失作为考量依据，原审认定梁奈维无权解除租赁合同与上述法律规定不符，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人向出租人返还租赁物属租赁合同解除的应有之义，根据本院现场勘验的情况可知，简达生已将厂房内的物品搬离，故本院确定简达生应在本判决生效之日起十日内按现状向梁奈维返还涉案土地及地上建筑物。由于本案租赁合同因简达生违约而解除，故根据双方合同约定，梁奈维有权没收租赁押金20000元。另外，简达生在承租期间对该土地进行平整、铺水泥地面及加建钢结构厂房并安装水电，梁奈维在一审中明确表示同意在租赁物评估价值范围内对简达生作出补偿，但由于简达生一审中经原审法院多次行使释明权后仍未就补偿问题提出具体请求，且双方当事人在二审中亦未能就此达成调解，故本案不作审查和处理，简达生可在合同解除之后另案主张权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江门市新会区人民法院（2013）江新法民一初字第397号民事判决；
二、解除梁奈维与简达生于2010年7月13日签订的《租赁合同》；
三、简达生应在本判决生效之日起十日内按现状向梁奈维返还本案厂房，梁奈维有权没收租赁押金20000元；
四、驳回梁奈维的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21918元，二审案件受理费21918元，共计43836元，由简达生负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一四年十二月三日
书记员 区健敏