上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1799号
上诉人（原审被告）葛王明。
委托代理人钟海，上海国年律师事务所律师。
委托代理人胡命勤，上海国年律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邱维福。
委托代理人陈昱，上海朝闻律师事务所律师。
上诉人葛王明因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人葛王明及其委托代理人钟海、被上诉人邱维福的委托代理人陈昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市某区某新镇甲街（原城厢镇）房屋的权利人为邱某某，系邱维福之父。2012年3月10日，经上海乙房地产经纪事务所北市街店（以下简称乙北市街店）居间介绍，邱维福作为出租方（以下简称甲方），葛王明作为承租方（以下简称乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋为上海市某区某新镇甲街，租赁日期自2012年4月10日起至2017年4月10日止。合同第三条约定，乙方先付六个月的房租，以后按每六个月支付一次，乙方须最少提前10天付清下次房租，超过10天期限视乙方放弃租赁权，作违约处理，按以下第七条第一款处理。第五条约定，双方不得随意转租、转让，尤其是乙方未经甲方许可将房屋私下自行转租、转让，将视作违约，甲方可随时收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退还；特殊情况，必须征得甲方同意并重新签订合同。6.2条约定，租期内甲方如因出售、拆迁等原因确需收回房屋，其中甲方已收租金期限内不得收回房屋，确需收回房屋，须得征求乙方同意，退还押金及余下租金，并且付给乙方违约金贰万元。7.1条约定，乙方应按期交租付费，如拖欠拒付，甲方可从押金中扣除，且乙方不得以押金充抵房租继续居住，在催缴无效的情况下，甲方可随时收回房屋，更换门锁，并将房内乙方物品移出后概不负责。7.3条约定，租期内乙方因特殊情况中途退房，须支付甲方违约金贰万元，余下的租金甲方应退还给乙方。7.5条约定，乙方不得在出租房内从事任何非法活动，并且不得影响周围邻居的日常生活；如邻里反映投诉，甲方调查属实，或引起居委、物业、公安等机关的查处，则乙方须无条件搬出该房，本合同自行终止。第十条补充约定，前三年年租金为人民币（下同）19，000元，后贰年年租金为20，000元，违约金为20，000元。合同签订以后，邱维福按约向葛王明交付了房屋，葛王明则向邱维福付清了2013年10月11日前的租金，未支付押金。
原审另查明，2013年5月7日，葛王明作为出租方与朱某某签订《房屋租赁协议》一份，约定由葛王明将甲街房屋出租给朱某某使用，租期从2013年5月15日至2014年5月14日，月租金为1，900元。
因邱维福发现葛王明擅自将房屋转租给他人使用，遂与之交涉，但无果。截至2013年10月10日付款期，葛王明未付款，违反合同约定，故邱维福提起诉讼，要求判令：1、解除邱维福、葛王明订立的《房屋租赁合同》，葛王明立即搬离某区某新镇甲街110号房屋；2、葛王明给付自2013年10月11日至实际搬迁日的房租，（暂算至具状日为2，119.44元），并要求葛王明按实付清水电费用；3、葛王明给付邱维福违约金20，000元。原审审理中，邱维福撤回要求葛王明支付水电费的诉讼请求。
原审审理中，葛王明称租赁期间，除了第一次租金是以现金方式直接交给邱维福之外，其余几次租金都是通过中介公司工作人员交给邱维福的，2013年10月11日起的租金其已于10月15日交至乙北市街店，另外，其还通过中介向邱维福支付了转租收益2，700元；对此，邱维福表示其从未委托中介代为收取租金，也未收取过葛王明所说的转租收益，至于2，700元是葛王明预付2013年10月11日后的租金，当时葛王明自称经济困难，分几次交给邱维福的，具体支付时间记不清了，故要求在2013年10月11日起的租金中扣除该2，700元；其于去年三、四月份得知葛王明擅自转租后，已经明确告知葛王明不得随意转租，后因朱某某经营赌博机，民警于2013年7月13日联系邱维福，其才知道葛王明又转租且在房屋内非法经营，之后其已先后通过中介并报警等方式要求解除与葛王明之间的合同。葛王明坚称2，700元为转租收益，为此提供由另一中介公司的工作人员魏某某签字确认的《收条证明》，同时申请乙北市街店的柴某某出庭作证。柴某某到庭称，其系该店店长，葛王明于2013年10月15日至其店里交了房租9，500元，其即电话联系邱维福要求来取，邱维福表示人在外地没时间，后于10月17日至其店里表示葛王明不交房租构成违约要起诉葛王明，邱维福拒绝收取9，500元租金；关于租金支付问题，邱维福确实没有书面委托中介代为收取房租，但一般都是房东和客户商量好，客户将租金交到中介，再由房东到中介来取。邱维福对于魏某某的身份无异议，但坚持其收取的是葛王明预交的租金，并非转租收益，另外，乙北市街店并没有给其租金，只是要求其修理房屋，故不存在拒收租金的情况。
关于违约金，葛王明表示，合同约定的违约金过高，要求将违约金金额调整到5，000元；另外，其在租赁期间对房屋进行了两次装修，总计花费30，000元，如邱维福坚持要求解除合同，则要求邱维福赔偿其装修费30，000元并支付违约金5，000元。邱维福则称其租借给葛王明的是装修过的房屋，且即使葛王明又进行装修也已两年，存在折旧问题，现愿意补偿葛王明装修损失3，000元，不同意调整违约金。
原审认为，涉案租赁合同系邱维福、葛王明的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应全面切实履行。支付租金是承租人的主要义务，本案邱维福并未授权中介公司代为收取租金，故葛王明将租金付至中介的行为不能视作已经履行了合同约定的付款义务；其次，合同约定，双方不得随意转租、转让，尤其是葛王明未经邱维福许可将房屋私下自行转租、转让，将视作违约，邱维福可随时收回房屋，另外，葛王明不得在出租房内从事任何非法活动，如引起居委、物业、公安等机关的查处，则葛王明须无条件搬出该房，合同自行终止，本案并无证据表明葛王明将房屋转租给朱某某已经事先征得了邱维福的同意，且在涉案合同履行期间，朱某某在房屋内非法经营赌博机遭到公安机关处理，对此，葛王明应负责任。综上所述，邱维福要求解除合同具有合同依据和法律依据，法院予以支持。合同解除后，葛王明应及时迁出并将租赁房屋返还给邱维福，同时仍应履行付款义务。原审审理中，葛王明主张其交给邱维福的2，700元系支付给邱维福的转租收益，但未能提供证据予以证实，现邱维福确认该2，700元为葛王明预交的2013年10月11日起的部分租金，并要求在相应的租金请求中予以扣除，法院可予准许。关于违约金，葛王明的行为显已构成违约，应当承担合同约定的违约责任，但葛王明提出违约金标准过高，请求予以调整。对此，法院认为，合同约定的违约金20，000元显属约定过高，考虑到邱维福亦未对葛王明违约造成邱维福的实际损失提供相应证据，根据葛王明的请求，法院对本案的违约金结合本案实际情况进行调整。原审审理中，邱维福自愿补偿葛王明装修损失3，000元，经查并无不当，法院可予准许。邱维福撤回要求葛王明支付水电费的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，法院可予准许。葛王明要求邱维福支付违约金，因未提起反诉，故本案中不作处理。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及第一百一十四条之规定，于二○一四年四月二十八日作出判决：一、解除邱维福与葛王明之间的《房屋租赁合同》；二、葛王明于判决生效之日起三十日内自上海市某区某新镇甲街房屋内迁出，并将房屋返还给邱维福；三、葛王明于判决生效之日起三十日内支付邱维福自2013年10月11日起至实际返还房屋之日止、按每年人民币19，000元的标准计算的租金和房屋使用费（实际给付时应扣除葛王明已向邱维福支付的2，700元）；四、葛王明于判决生效之日起三十日内支付邱维福违约金人民币5，000元；五、邱维福于判决生效之日起三十日内支付葛王明装修损失人民币3，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币11，258元，减半收取计人民币5，629元，由邱维福承担人民币1，300元，葛王明承担人民币4，329元。
原审判决后，葛王明不服，向本院提起上诉称：第一，上诉人不存在迟付租金的行为。本案第一期租金是当面支付的，第二期租金是支付给中介后由中介转交的，被上诉人已授权中介代为收取租金。因此，上诉人于2013年10月15日将租金支付给中介，此行为应当视作已经履行了合同约定的付款义务，上诉人并未迟付租金。第二，上诉人并非擅自转租，相反，上诉人的转租行为一开始就获得了被上诉人的口头同意。被上诉人收到的2，700元即上诉人支付的转租收益。至于朱某某在租赁房屋内非法经营赌博机，上诉人对于这个情况并不清楚，也没有接到警方的电话，上诉人没有过错。第三，本案租赁房屋漏水，严重影响上诉人正常使用，被上诉人怠于履行维修义务，导致上诉人损失，上诉人有权要求减少租金。据此，请求二审撤销原审判决第一、二、三、四、五项，改判上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》不予解除；上诉人不返还房屋；上诉人自2013年10月11日起按每年16，000元的标准支付租金；上诉人不向被上诉人支付违约金。
被上诉人邱维福辩称：被上诉人从未授权中介收取租金，不能将上诉人支付租金给中介的行为视为履行了合同义务，上诉人所称2013年10月支付的租金被上诉人没有收到。上诉人理应按照合同约定支付租金，其要求减少租金缺乏依据。上诉人未经被上诉人同意擅自转租，按照合同约定，被上诉人有权解除合同。上诉人的上述行为已构成违约，应当按照合同约定支付违约金，同意原审中对于违约金部分的调整。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审庭审期间，上诉人申请乙北市街店员工朱某某出庭作证。朱某某述称：2013年10月15日，中介收取了上诉人支付的9，500元租金；被上诉人在签订合同时即口头授权中介代收租金。对此，被上诉人认为，对于上诉人是否向中介支付9，500元租金，被上诉人并不清楚，但被上诉人从未授权中介代为收取租金。之前被上诉人的确从乙北市街店拿到过租金，也是被上诉人联系上诉人后，上诉人让被上诉人去拿的，上诉人表示其之前是乙房地产经纪事务所的工作人员，因此与中介里的员工关系较好。本院认为，即使在租赁合同履行过程中存在部分租金由中介代收并转交出租人的情况，也不能就此认定出租人已授权中介代收租金。朱某某称双方在签订合同时就被上诉人授权中介代收租金有口头约定，对此被上诉人并不认可，上诉人亦不能提供充分的证据予以佐证，因此对该证言本院不予采信。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。根据《房屋租赁合同》第五条的约定，上诉人不得随意转租，上诉人未经被上诉人许可将房屋私下自行转租将视作违约，被上诉人可随时收回房屋。本案上诉人称其转租行为已得到被上诉人的同意，对此被上诉人并不认可，上诉人亦无法提供充分的证据予以佐证，故本院不予采信。上诉人称被上诉人已授权中介代收租金，因此其将租金交付中介，不存在迟付租金的行为，但对此亦无充分证据证明，本院不予采信。上诉人以被上诉人没有履行租赁房屋的维修义务为由，主张减少租金标准，亦缺乏依据，本院亦不予采信。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币352元，由上诉人葛王明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 朱 瑞
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年九月十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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