广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第521号
原告王春樵，男，1973年3月17日出生，汉族，住所地广州市天河区。
原告孟华红，女，1977年10月29日出生，汉族，住所地广州市天河区。
两原告的共同委托代理人司保卫、潘珍，均为广东瑞迪安律师事务所律师。
第一被告廖东信，男，1984年10月6日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区。
第二被告广州市卓凡房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人廖东信，总经理。
上述两被告的共同委托代理人陈启荣，广东经国律师事务所律师。
第三被告广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（原广州市越和睿坚物业管理有限公司），住所地，南泰路359号、377号自编3层3D01A铺。
法定代表人莫海鹰，经理。
委托代理人劳敏生、莫柳俭，均为广东环球经纬律师事务所律师。
原告王春樵、孟华红诉第一被告廖东信、第二被告广州市卓凡房地产开发有限公司、第三被告广州市越和睿坚市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员林丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告王春樵、孟华红及两原告的共同委托代理人司保卫、潘珍，第一被告和第二被告的共同委托代理人陈启荣，第三被告的委托代理人劳敏生、莫柳俭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月14日，两原告与第一被告的代理人即第二被告签订越和国际小商品城商铺认购书，约定两原告向第一被告购买广州市海珠区宝岗大道越和国际小商品城商铺，总价款391000元。两原告于签订认购书当日向第一被告支付定金50000元，于2013年9月20日向第一被告支付购房款100000元。2013年10月5日，两原告与第一被告、第三被告签订《商铺买卖合同》，其中约定两原告在2013年9月20日之前支付的购房款为150000元，其中定金为78200元；等。
在签订《商铺买卖合同》前，第二被告和第三被告一直打着“越和集团”的名号和“2013年铁定开业、越和集团十年守场，为您点铺成金”、“孕育富翁的摇篮，一夜暴富不是梦”、“小商品铺就是一部印钞机，小商品批发十个楼主九个富”、“越和集团做一场旺一场、十年十倍增值经营神话”等的标语，夸大商铺经营范围和经营效果，进行虚假宣传，但该商铺至今未开业，且商铺的实际情况与之前的广告宣传相差甚远，严重的损害了两原告的利益。被告的宣传口号，包括“义乌五大商会加盟”、“仰忠精品入驻”、“联动琶会展”、“新加坡实力财团巨资投入”及“2013年铁定开业”不仅仅是商业宣传，而是对业主的承诺。被告至今未取得涉案物业的市场经营许可证，至今未正式开业，只做过一次试业，但商铺空档达80%，而且第三被告的股东已变更，与广州市越和投资管理有限公司没有任何关联，已不是宣传时所称的是涉案商铺的经营方。另外，虽然涉案商铺登记的产权人是第一被告，但实际上第一被告只是挂名的拥有者，涉案商铺的实际产权人是越和集团，故两原告认为涉案商铺的买卖合同属于一手楼的买卖合同，三被告存在欺诈行为。综上，原告起诉请求判令：1、撤销两原告与第一被告、第三被告于2013年10月5日签订商铺买卖合同；2、三被告返还两原告已经支付的购买商铺款项150000元（含定金50000元）；3、三被告赔偿两原告支付的购买商铺定金78200元；4、三被告共同承担本案所有诉讼费用。
第一被告和第二被告共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由是：1、商业广告属于要约邀约，而非要约，买卖双方的权利义务应以双方签订的合同为准。原告与第一被告签订商铺买卖合同时，对合同约定的双方的权利义务是清楚明白的，而商业广告仅属于宣传手段，原告应知悉买卖行为是具有一定的商业风险的。两被告并无欺诈的任何行为和欺诈的故意，被告所作的宣传只是一般的商业广告，应为要约邀请，并不对双方的权利义务产生约束力。原告提交的证据并不能证明被告存在欺诈行为，而涉案的《越和国际小商品城商铺认购书》、《商铺买卖合同》是双方在友好协商、平等自愿的基础签订的，买卖双方的权利义务应以合同约定为准，合同已约定“丙方独立承担投资购买该商铺相应的经营、收益风险，甲方不对商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺”，所以，原告主张撤销合同没有依据。2、第二被告是第一被告的授权代理人，其销售涉案商铺的行为在第一被告的授权范围内，第二被告的代理行为合法有效，故第二被告不应承担任何法律责任。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉请。
第三被告辩称，不同意原告的全部诉请请求。理由是：1、第三被告只是涉案物业的经营管理方，非商铺销售方，与原告和第一被告的商铺买卖行为无关。第三被告依据与原告和第一被告签订的合同履行义务，负责涉案商铺的经营管理和物业管理事宜。第三被告从未就涉案商铺的买卖与原告进行接洽和参与涉案商铺的认购交易，也未收取任何购铺价款，原告与第二被告签订认购书并向第二被告支付款项等事宜与第三被告无关。2、第三被告从未参加或制作发布与“越和国际小商品城”商铺销售相关的任何宣传广告，亦从未就“越和国际小商品城”商铺经营效果作出任何承诺。原告所作的第三被告向原告做虚假宣传，夸大经营效果等的陈述无任何事实依据。3、涉案商铺的产权人是第一被告，原告所称的涉案商铺的所有权属于第三被告及第三被告向其销售该商铺的情况与事实不符。4、第三被告已办理了对涉案商铺进行经营管理的营业执照，原告所称第三被告未办理市场经营许可证的陈述不属实。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年10月26日，第一被告签署《委托书》，主要内容为：委托人为第一被告，受托人为第二被告；委托人是广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房，海珠区南泰路14套物业及海珠区宝岗大道7套物业的产权共有人；现委托受托人为合法代理人，代理执行和处理下列事项：办理测绘、分割等相关手续，领取测绘文件；办理消防备案手续；依法对外出售上述物业，有权签订买卖合同；如交易不成功有权办理退案手续；办理上述物业的卖房交易过户手续（包括查册、递件、交易过户、交税费、领证、更正、调档等）；见证签署相应的买卖合同文件；受托人有权代收售房款；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件……；受委托人在办理上述事项时所签署的相关文件及实施的相关合法行为，受托人均有转委托权；委托人均予以承认并承担相应的法律责任；上述代理期限为签署本委托书之日起至上述物业过户完毕之日止；等。该《委托书》经广东省广州市公证处公证。
据房管部门核发的《房地产权证》记载，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2462的权属人为第一被告，房屋所有权取得方式为分割；登记时间为2011年12月24日；等。
2013年9月14日，两原告和第二被告签订《越和国际小商品城商铺认购书》，其中载明第一被告为出卖方，第二被告为销售代理方，原告为认购方，合同约定：认购方自愿认购出卖方地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（越和国际小商品城）自编二层462号物业；建筑面积8.51平方米，套内建筑面积为3.14平方米；最终认购价391000元；付款方式为银行按揭付款；定金50000元，须于签订本认购书当日付清；首期价款100000元须于2013年9月17日前付清；第二期价款910000元须于2013年10月9日前付清；其余价款150000元由认购方以申办银行按揭贷款的方式支付，认购方须提交申办银行按揭贷款手续所须的全部资料，并签署《个人购房借款合同》或《楼宇按揭合同》；等。第一被告和第二被告于2013年9月14日和2013年9月20日共同出具收到原告支付的购翠城花园越和商城二层462号铺定金50000元和金额100000元的《收款收据》给原告。第一被告和第二被告均确认该两笔款项是由第二被告代收，第二被告已将该两笔款项转交给第一被告。
2013年10月5日，两原告（共同为丙方、买受人）与第一被告（甲方、出卖人）、第三被告（乙方、物业经营管理方）签订《商铺买卖合同》，其中约定丙方购买甲方名下的广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称，最终以物业经营管理方确定的名称为准）自编号：2层462号铺，房价款总金额为391000元；丙方按按揭付款方式付款，2013年9月20日前支付150000元，2013年10月9日前支付91000元，余下房价款150000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务；合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用；经营期限内，甲方享有该商铺的使用权及收益权；丙方无权干涉乙方经营使用，且不得以任何理由向甲、乙方收取任何租金及管理费等；……但丙方独立承担投资购买该商铺相应的经营、收益风险，甲方不对商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺；等。
原告于2014年3月31日提起本案诉讼。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求为要求解除原告与第一被告、第三被告签订的《商铺买卖合同》中的原告与第一被告的买卖关系。另外，各方当事人均确认海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2462房屋与涉案《商铺买卖合同》的房屋为同一房屋。原告和第一、第二被告均确认原告除已支付的150000元（含定金50000元）款项外，没有再支付剩余房款。
原告为证明其诉讼主张，还提交以下证据：
1、原告孟华红于2014年3月20日分别出具给第一被告、第二被告的《告知函》及邮寄详情单、妥投证明以及原告孟华红于2014年3月19日出具给第三被告的《告知函》及邮寄详情单，拟证明原告一直与被告协商解除合同和退款事宜，但被告均置之不理。
2、宣传广告若干份（其中载有“越和商城”、“2013年铁定开业”、“越和集团十年守场，为您点铺成金”、“孕育富翁的摇篮、一夜暴富不是梦”、“广州义乌、越和商城、仰忠市场”、“联动琶洲会展经济”、“开发商大手笔投入、携手专业运营公司、诚邀5大义务商会”等字眼）、短信一条（其中载有“广州唯一在售的由越和经营的产权商铺，雄踞南泰16年成熟小商品批发商圈龙头位置……商家已进驻，千金难求笋铺，一铺养三代绝对不是问题……谁先来就谁抢到好东西；等）以及南方都市报、信息时报、新快报等报纸的广告和报道若干条，拟证明被告夸大宣传及虚假宣传的事实。
3、工商部门出具的第三被告的《企业注册基本资料》（其中记载股东为莫海鹰和周慧萍）和《准予变更（备案）登记通知书》（其中记载该司变更前的股东为广州市越和投资管理有限公司和广州市曜嘉房地产代理有限公司；变更后股东为莫海鹰和周慧萍；等），拟证明第三被告股东变更的情况。
4、证人证言两份，拟证明三被告虚假宣传的事实。
5、照片两张，拟证明涉案商场有很多空置商铺的情况。
6、印有“越和商城档案袋”字眼的照片一张、印有“越和国际小商品城”的名片两张，拟证明三被告一直以越和集团的名义进行宣传。
7、《关于越和小商品城存在的若干问题》的函件，该函件附有业主签名，拟证明涉案商场的业主因越和商场所出的承诺没有实现的问题与第三被告沟通的情况。
经质证，第一、第二被告对证据1中有妥投证明的函件的真实性没有异议，但不认同函件中原告要求解除合同的意见，该函件也不符合合同约定的解除合同的条件；对证据1中没有妥投证明的邮件不予确认；对证据2中的宣传广告和信息时报、新快报等报纸的报道的真实性没有异议，但所有广告均明确“本广告为要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同为准”，但原告提交的复印件均没有将该款复印上去，因此上述广告仅为要约邀请，所有的权利义务应以双方签订的商铺买卖合同的约定为准；无法核对证据2中短信的来源，因为短信可以编辑、修改，故对该短信的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据3的真实性、合法性和关联性均没有异议，但认为其司股东的变更与商铺买卖合同的约定无关；对证据4的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为证人均购买了涉案商城的商铺，与被告有利害关系，该证据不能作为认定本案事实的依据；对证据5的真实性、合法性和关联性均不予确认；认为证据6的资料谁都可以制作，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；无法核实证据7中业主签名的真实性，该证据无法证明也这些人是与谁进行沟通的，故对证据7的真实性、合法性、关联性均不予确认。
第三被告对证据1有妥投证明的函件的真实性没有异议，对没有妥投证明的邮件不予确认，但其司没有收到上述邮件，而且邮件上的收件地址并非其司的任何办公或注册地址；对证据2中的宣传广告和信息时报、新快报等报纸的报道的真实性、合法性、关联性均不予确认，其司从来没有制作或发布任何关于该项目销售的广告，原告提交的全部宣传、广告资料均不是其司投放的；对证据2中短信的质证意见与第一、二被告一致；对证据3的真实性、合法性和关联性均没有异议，但认为第三被告的主体并没有变更，其司股东的变更并没有影响企业的经营管理；对证据4的质证意见与第一、二被告的质证意见一致；对证据5的真实性、合法性和关联性均不予确认；认为证据6的真实性无法核实，该证据与本案无关；无法核实证据7的真实性，该证据也与本案无关，故对证据7的真实性、合法性、关联性均不予确认。
第一、二被告为证明其抗辩意见，提交了以下证据：第一、二被告向两原告发出的《催促办理按揭函》、邮寄详情单和妥投证明，证明上述邮件由于原告拒收而导致投递不成功。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为该邮件是因为投递不成功被退回，而不是因其拒收而被退回。第三被告对证据的真实性没有异议，但表示对第一、二被告邮件该函件的情况不清楚。
本院认为，第二被告与原告签订《越和国际小商品城商铺认购书》，其中订明出卖人是第一被告，销售代理人为第二被告，认购人为两原告；原告向第一被告购买涉案房屋；等。第一、二被告均确认第二被告是受第一被告的委托出售涉案房屋的，原告在诉状中也确认第二被告是第一被告的委托代理人，故对第一、二被告的委托代理关系，本院予以认定。
原告与第一被告、第三被告签订的《商铺买卖合同》是签约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，故该合同对原告、第一被告和第三被告均有法律约束力。根据该合同约定，原告向第一被告购买涉案商铺，第三被告作为涉案商铺的经营管理方，原告也在该合同上签名确认，故原告与第一被告、第三被告之间的上述关系，本院予以认定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原告表示其是基于三被告在宣传资料中承诺的项目经营状况、投资前景，以及认为涉案商铺的产权人是越和集团才购买涉案商铺的，但现在该项目的实际情况与宣传内容多处不符且实际产权人是第一被告，认为三被告故意以告知虚假情况及故意隐瞒真实情况的方式引诱、误导其，致使其在违背真实意愿的情况下购买了涉案商铺，三被告的行为已构成严重的欺诈。原告对其上述主张仅提供了广告宣传资料、证人证言、照片、印有“越和国际小商品城”的名片及《关于越和小商品城存在的若干问题》的函件为证。三被告对原告的上述主张不予确认。对此，本院认为，广告宣传资料中的有关宣传内容并没有载入《商铺买卖合同》中，第一、第三被告在合同中也没有向原告承诺其所购商铺将来可以达到广告宣传资料中的宣传效果。因此，该广告宣传资料应只是原告购买商铺的参考资料，并非合同的组成部分。而且涉案的《越和国际小商品城商铺认购书》及《商铺买卖合同》均订明第一被告是出卖人，第一被告也作为涉案商铺的产权人在上述《商铺买卖合同》签名确认，故原告认为涉案商铺的实际产权人是越和集团的意见，理据不足，本院不予采纳。由于原告在本案中所提交的证据并不足以证明三被告以欺诈的手段迫使其在违背真实意思的情况下签订涉案的《商铺买卖合同》，故原告关于三被告存在欺诈的事实主张，显然证据不足，本院对此不予采纳。至于第三被告股东变更的情况，与本案无关，原告据此认为三被告存在欺诈行为的主张，缺乏依据，本院不予采纳。而根据《商铺买卖合同》的约定，原告独立承担投资购买该商铺相应的经营、收益风险，第一被告不对商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺。因此，原告以三被告存在欺诈行为为由，要求撤销涉案的《商铺买卖合同》中的商铺买卖关系，并要求三被告共同返还购房款和赔偿定金损失的诉讼请求，依据不足，证据不充分，本院对此不予支持。两被告的抗辩意见有理，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告王春樵、孟华红的全部诉讼请求。
本案受理费2412元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 林丽娜
二〇一四年六月十三日
书 记 员 童 双
钱国雄