广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法滘民初字第750号
原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇广教德兴路1号德兴楼二楼商铺B。
法定代表人陈耀忠。
委托代理人邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。
委托代理人何耀文，广东宏骏律师事务所律师。
被告李玲。
原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司（以下简称城基睿商公司）诉被告李玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法由审判员梁丹梅适用简易程序独任审判，于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何耀文出庭参加诉讼，被告李玲经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告城基睿商公司诉称，原告与被告于2011年8月1日签订合同编号：BJ／Z2C003A《北滘广场商铺租赁合同》（下称租赁合同），由被告承租原告所有的北滘广场商铺。上述合同约定：租赁期自2011年11月1日至2013年10月31日止，商铺交付之日起至该广场统一开业之前一日作为免租装修期（租赁合同履行期间的免租装修期为2011年12月8日至2012年1月7日）；租金按租赁年度递进收取，2011年11月1日至2012年10月31日的租金为3079元／月，2012年11月1日至2013年10月31日的租金为3235元／月；保证金为9705元；每月的5日前支付下个月的租金；因履行本租赁合同所产生的纠纷由租赁物所在地人民法院管辖，以及违约责任等内容。因履行租赁合同，被告于租赁合同签订当日与原告指定的物业管理公司签署合同编号：BJ／W2C003A《北滘商业广场物业管理合同》，由佛山市顺德区城基睿商物业管理公司为被告承租的商铺提供物业管理服务。该物业管理合同约定：合同期限自2011年11月1日至2013年10月31日止；管理费为1134元／月；双方的权利义务以及违约责任等内容（另案起诉）。租赁合同签订后，原告如约履行了合同义务，并在商铺经营期间向被告施行了租金优惠政策，在免租装修期间减免了被告租金3079元，并在2012年4月29日至2012年5月28日期间减免被告租金共3079元，共计减免被告租金共6158元。但被告违反租赁合同约定，拖欠原告租金截至2013年10月共50415.67元，并拖欠2012年2月至2013年9月的电费共793.9元及2012年4月至2013年10月管理费21546元。被告拖欠费用的行为已经构成违约，根据租赁合同约定，原告有权解除租赁合同，且被告应承担以下违约责任：1.应按租赁合同第九条第15款的规定向原告交回涉案商铺；2.向原告支付拖欠的租金50415.67元；3.向原告全额补交减免的租金合计6158元；4.向原告支付逾期付款违约金6726.8元（原告主动调整为逾期付款日万分之五计算违约金）；5.按租赁合同终止之日当月的租金标准向原告支付相当于三个月的租金作为违约赔偿金；6.无权要求原告返还已收取的保证金9705元；7.应向原告支付律师代理费4080元；8.向原告支付诉讼保全的担保费用1000元；9.承担本案的诉讼费、鉴定费等费用。起诉要求：1.判令解除原告与被告于2011年8月1日签订的合同编号为：BJ／Z2C003A《北滘广场商铺租赁合同》；2.判令被告立即向原告交回其所承租的北滘商业广场首层2C003A号商铺；3.判令被告向原告支付拖欠的租金合计50415.67元（暂计至2013年10月，租金顺延计至被告交回租赁商铺之日止）；4.判令被告向原告全额补交减免的租金合计6158元；5.判令被告立即向原告支付逾期付款违约金6726.8元（以每笔应付租金为基数，从拖欠之日起按每日万分之五计至全部款项支付完毕之日止，现暂计至2013年10月16日，其余逾期付款违约金顺延计收）；6.判令被告立即向原告支付违约金赔偿金9705元；7.判令确认原告无须退回被告所交的保证金9705元；8.判令被告立即向原告支付律师代理费4080元；9.判令被告立即向原告支付诉讼保全的担保费用1000元；10.判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原告在诉讼中提供证据如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告李玲身份证各一份，证明原、被告在本案中的诉讼主体资格。
2、北滘商业广场的佛山市顺德区商品房权属证明书（编号：20110265）一份，证明坐落于北滘镇北滘居委会人昌路10号北滘广场属于原告所有。原告有权将在该房产内商铺出租给被告使用，收取租金。
3、《北滘广场商铺租赁合同》（合同编号：BJ／Z2C003A）一份，证明原告与被告于2011年8月1日签订合同编号：BJ／Z2C003A《北滘广场商铺租赁合同》，由被告承租原告所有的北滘广场商铺。上述合同约定：租赁期自2011年11月1日至2013年10月31日止；商铺交付之日起至该广场统一开业日之前一日作为免租装修期（租赁合同履行期间的免租装修期为2011年12月8日至2012年1月7日）；租金按租赁年度递进收取，2011年11月1日至2012年10月31日的租金为3079元／月，2012年11月1日至2013年10月31日的租金为3235元／月；保证金为9705元；每月的5日前支付下个月的租金；因履行本租赁合同所产生的纠纷由租赁物所在地人民法院管辖；被告违反本合同第十条第1款的约定，导致原告解除合同的，被告应按本合同第二条第2（2）款的规定向原告交回该商铺，同时，被告应在解除合同时向原告全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向原告支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求原告、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。被告未按本合同约定期限，向原告缴纳租金或向原告委托的物业管理公司缴纳管理费的，每逾期一日，应按逾期应付款2%的标准支付违约金。被告违约，而又不按照本合同的约定承担违约责任的，原告有权向法院提起诉讼，并有权要被告承担因此产生的诉讼费、鉴定费、原告聘请律师的代理费用及其他相关费用。
4、收款收据两份，证明原告已按合同约定收取了被告支付的租赁保证金9705元以及首月租金3079元，由于两份收据均将租金和管理费列在一起，但我方将管理费和租金分开两件案起诉，故在本案中只主张两份收据中的部分涉及租金金额内容。
5、委托代理合同、顺德农商银行自助业务回单各一份，证明原告于2013年10月23日与广东宏骏律师事务所签订编号（2013）广宏骏律民诉字第257号《委托代理合同》，委托广东宏骏律师事务所律师为原、被告租赁纠纷一案原告的诉讼代理人，律师代理费为4080元。原告已支付该律师代理费。根据租赁合同的约定，该费用应由被告承担。业务回单是新证据，起诉后才提交，且由于是两件案一并支付的律师费，故回单上的金额与代理合同金额不一致。
6、担保服务合同、顺德农商银行自助业务回单、担保费用发票各一份，证明原告通过诉讼方式维护自身合法权益，为保证将来生效判决顺利执行，原告在诉讼过程中申请诉讼财产保全措施，需提供财产作为担保。原告委托广东顺豪融资担保有限公司提供诉讼保全担保，由此发生的担保费用为1000元。原告已支付该担保费用。根据租赁合同的约定，该费用应由被告承担。顺德农商银行自助业务回单、担保费用发票是新证据，起诉后才提交，且由于是业务回单上的金额是六件案一并支付的担保费，故回单上的金额与担保服务合同金额不一致，本案的担保金额应以发票为准。
本院依法向被告李玲送达起诉状副本、开庭传票和原告提供的证据等应诉材料，但被告无正当理由未到庭参加诉讼，也没有提供书面答辩意见，视为其放弃质证和抗辩的权利，对原告提供的相关证据，本院经审查，客观真实，来源合法，本院予以确认，可以作为本案的定案依据，并对原告起诉的事实予以确认。
本院认为，被告与原告签订的《北滘广场商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，被告使用了原告的商铺，但未依照合同约定履行支付租金的义务，属违约行为，但根据合同约定，双方约定租赁期限从自2011年11月1日至2013年10月31日止，被告实际在租赁期满前一周已经搬离，视为合同约定的租赁期限已经全部履行完毕，原告要求解除双方所签订的《北滘广场商铺租赁合同》已无实际必要，原告可以随时自行取回该租赁商铺。
关于原告所主张的租金问题，经核实，从2012年6月至2013年10月，被告共欠租金50415.67元，原告要求计算到交回商铺之日止，但根据原告庭审中陈述，被告实际在租赁期满前一周已经搬离，视为双方合同实际履行到2013年10月31日，故2013年10月后的租金，本院认为不宜继续计收。
原告要求被告全额补交减免的租金6158元，其依据是租赁合同第十二条第1款约定若被告违约导致原告解除租赁合同，原告有权全额追缴给予被告的优惠减免租金及管理费。本案中被告拖欠原告租金，属于违约行为，但不符合租赁合同第12条第1款的相关约定，对原告该主张，本院不予采纳。
关于原告所主张的逾期违约金问题，依照双方在租赁合同第十二条第2款约定，逾期缴纳租金按应付款2%的标准支付违约金，该约定明显过高，原告主动调整要求按每日万分之五计算违约金，符合法律规定，本院予以采纳。
关于原告请求确认原告无须退回保证金9705元的问题，因双方已经全部履行了租赁合同，原告可以将该保证金抵顶被告所欠租金。
原告要求被告支付违约赔偿金9705元，由于原告已经主张了违约金，对该项主张本院不予采纳。
原告要求被告支付律师费4080元，符合双方在租赁合同中的约定，且原告已经提交了委托代理合同以及律师费付款凭证，予以采纳。
原告要求被告支付诉讼保全担保费用1000元，双方在租赁合同中并无明确约定该费用的承担问题，当事人提出诉讼财产保全申请需要提供财产担保是当事人自己的义务，原告将租赁合同中违约责任相关条款做了扩大解释不妥，加大了另一方的责任，对该主张本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告李玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司支付租金40710.67元（已扣抵保证金9705元）及逾期付款违约金6726.8元（暂计算至2013年10月16日，以后按每日万分之五计算至支付完毕日止）；
二、被告李玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司支付律师费4080元；
三、驳回原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司其他诉讼请求。
本案受理费997.38元（已减半收取），由被告李玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁丹梅
二〇一四年一月十五日
书记员 吴思萌