安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1002民初2021号原告：程飞，男，1969年7月20日出生，汉族，个体经营户，住安徽省黄山市徽州区。委托诉讼代理人:唐春飞,安徽道同律师事务所律师。委托诉讼代理人:巴媛媛,安徽道同律师事务所实习律师。被告：黄智鹏,男,1990年10月24日出生,汉族,私营业主,住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人:汪蔷,安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人:饶飞,安徽地平律师事务所律师。原告程飞诉被告黄智鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程飞及其委托诉讼代理人唐春飞、巴媛媛，被告黄智鹏及其委托诉讼代理人汪蔷、饶飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程飞向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2016年8月18日作出的《关于解除延安路56号房屋租赁合同的告知书》无效；2、被告继续履行双方于2016年7月1日签订的《黄山市屯溪区延安路56号楼房房屋租赁合同》。事实和理由：2016年7月1日，原、被告签订黄山市屯溪区延安路56号房屋租赁合同，合同约定被告将坐落于黄山市屯溪区延安路56-3号商铺出租给原告，租期三年。合同签订后，原告依约支付租金，但2016年8月18日被告在无约定和法定解除事由的情况下，向原告发出解除延安路56号房屋租赁合同告知书，告知其所承租商铺已出售给第三人并要求及时搬离。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，被告作出的解除延安路56号房屋租赁合同告知书无效。黄智鹏在庭审中辩称：原、被告租赁合同不成立，因为被告未签字，双方租赁关系未成立，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，黄智鹏（甲方）与程飞（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方出租给乙方的房屋坐落在黄山市屯溪区延安路56-3号，房屋面积35平方米；该房屋的租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日；甲、乙双方约定，房屋月租1666.67元，年租金20000元；乙方应于合同签订7日内向甲方一次性支付一年的租金，甲方收到租金后应提供给乙方有效的收款凭证；自2017年7月1日起，年租金每年递增10%；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付该房屋的租赁保证金2000元，甲方收取保证金后应提供给乙方有效的收款凭证；在合同有效期内，甲方有权依照法定程序出售该出租的房屋，甲方会书面通知乙方，在同等条件下乙方具有优先购买权；乙方应在收到甲方通知之日起3天内书面回复甲方是否要求购买；未在约定期间内书面回复甲方的，视为乙方放弃优先购买权；甲方转让房屋后，本租赁合同对新业主继续有效，并不影响本合同内容的执行；双方可以协商变更或终止本合同；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前解除本合同，收回该房屋，同时甲方有权要求乙方赔偿损失：（1）乙方逾期支付租金或其他应缴费用的时间超过30天，已经给甲方造成严重损失的；（2）未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租房屋、拆改变动房屋结构、改变本合同约定房屋租赁用途的；（3）超出甲方同意装修房屋或增设附属设施或损坏承租房屋，在甲方提出合理期限内仍未修复的；（4）利用承租房屋存放危险物品或进行犯罪活动的；（5）违反本合同第七条规定的。在合同约定租赁期内，如果该房屋遇到国家政策变化、政府拆迁、城市规划调整、自然灾害等因素，甲乙双方可协商变更或解除本合同，双方互不承担违约责任；本合同签订后10日内，乙方未能支付房租的，视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并要求乙方支付该房屋一个月的租金作为违约金等条款。合同签订后，程飞于2016年6月30日向黄智鹏一次性支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金20000元及保证金2000元。2016年8月18日，黄智鹏向程飞送达“解除延安路56号房屋租赁合同告知书”。2016年9月8日，程飞向黄智鹏邮寄“不同意解除延安路56号房屋租赁合同的回复”。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。黄智鹏对程飞提交房屋租赁合同的关联性有异议，认为原告未在合同上签字；本院认为，结合被告在庭审中对签订合同的自认及对收取租金、保证金、解除延安路56号房屋租赁合同告知书无异议，可以认定合同上的打印名字“黄智鹏”视为其签订，且该房屋租赁合同与本案具有关联性，故对被告的质证意见，本院经审查不予采纳。黄智鹏对程飞提交不同意解除延安路56号房屋租赁合同回复、快递单回执有异议，认为并不能证明被告实际收到该回复；本院认为，原告提交快递单回执的快递时间为2016年9月8日，并已注明被告的手机号码，且被告未提供证据证明其未实际收到回复，因此可以认定被告已实际收到回复，故对被告的质证意见，本院经审查不予采纳。另查明：黄智鹏系坐落于黄山市屯溪区延安路56-3号房屋的实际所有权人。2016年7月22日，黄智鹏将涉案房屋转让给第三人叶荣寨。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告根据合同约定向被告支付房屋租金、保证金计22000元，故被告于2016年8月18日以涉案房屋转让给第三人为由要求解除双方于2016年7月1日签订的房屋租赁合同，与合同约定不符，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四条规定，因此，原告主张解除延安路56号房屋租赁合同告知书无效及双方继续履行房屋租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，被告辩称双方合同未成立的意见，与其要求解除合同相矛盾，且与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄智鹏于2016年8月18日作出的解除延安路56号房屋租赁合同的告知书无效；二、原告程飞与被告黄智鹏继续履行2016年7月1日签订的黄山市屯溪区延安路56号房屋租赁合同。案件受理费40元，由被告黄智鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  汪卫东二〇一六年十月二十六日书记员  江 潇附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。