江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏商终字第00437号
上诉人（原审被告）耿恒彩。
委托代理人王其付，江苏维尔利律师事务所律师。
委托代理人张秀春，江苏维尔利律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赵士娥。
委托代理人王其付，江苏维尔利律师事务所律师。
委托代理人张秀春，江苏维尔利律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）南加刚。
委托代理人高淑奎，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董洪途。
委托代理人李新民，江苏同科律师事务所律师。
上诉人耿恒彩、赵士娥、南加刚因与被上诉人董洪途债权转让纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2012）连商初字第0107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人耿恒彩、赵士娥的共同委托代理人王其付，上诉人南加刚的委托代理人高淑奎，被上诉人董洪途的委托代理人李新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董洪途一审诉称：2009年4月9日，南加刚与案外人连云港市新浦区地产公司（以下简称地产公司）签订楼房转让协议，约定将地产公司所有的位于连云港市新浦区朝阳西路24号6层约6800平方米的楼房转让给南加刚，总价款计1500万元。之后，南加刚按约定支付购房款，已支付1398.65万元，但地产公司未按协议履行义务，却将房屋过户至赵士娥名下。因此，因地产公司违约，南加刚享有要求其退还购房款的债权。2011年12月24日，南加刚将上述债权转让给董洪途，且通知了债务人。请求判令耿恒彩、赵士娥共同向董洪途退还购房款1398.65万元及利息；承担本案诉讼费用。
耿恒彩、赵士娥一审辩称：赵士娥不识字，赵士娥在收款清单和债权转让通知上的签名均是受欺骗所签，应为无效；赵士娥不是本案楼房转让协议的当事人，也没有加入本案合同债务，故不应承担本案责任；董洪途主张的债权转让数额缺乏证据支持，根据有关证据，南加刚向地产公司给付购房款合计6786580.33元，此款再加上涉案房屋第四层房产竞买后的折价款255万元，也只有大约900万元左右，而非董洪途主张的1398.65万元；根据购房协议约定，南加刚违约在先，至今未能付清购房款，故董洪途无权主张退还购房款的利息。
南加刚一审述称：本案债权转让协议无效，其已另案提起请求确认上述债权转让协议无效之诉。
原审法院经审理查明：2009年4月9日，地产公司（甲方）与南加刚（乙方）签订楼房转让协议约定，地产公司将位于连云港市新浦区朝阳西路24号6层6800平方米房屋转让给南加刚，总价款为1500万元，付款方式为：1、签订协议时乙方付50万元定金；2、甲方为其办理产权、土地所需费用由乙方支付，甲方应当提前三天将所需费用数额告知乙方，乙方收到通知后三日内将款汇到甲方帐户；3、余款乙方应在30日内一次付清。如乙方逾期付款，每天应向甲方支付违约金两万元，逾期15日协议主动终止，楼房退回甲方，甲方所收款项不予退还，作为乙方赔偿甲方经济损失，退回楼房的过户费以及因乙方违约所产生的费用由乙方承担；4、甲方与朱冬民签订的原誉满城桑拿浴室承包合同书目乙方认可，从2009年7月1日开始由乙方收取房租。该甲方栏有耿恒彩签名并有地产公司盖章。2012年4月13日，赵士娥在该协议上签署“由于甲方原因，时间太长，没过户，土地费用由甲方负责”。上述楼房转让协议签订后，因地产公司改制，原属地产公司的涉案房屋被变更登记于地产公司法定代表人耿恒彩的妻子赵士娥名下，并被登记为耿恒彩和赵士娥的共同财产，南加刚遂与耿恒彩和赵士娥继续协商和履行楼房转让和转让款结算及退还事宜。
2009年7月8日，耿恒彩出具授权委托书（复印件），内容如下：关于朝阳路综合楼售房一事，全权有我弟耿连鹤办理，产生一切法律后果有本人负责。2012年4月13日，赵士娥签名确认：此复印件与原件一致。
2011年8月18日，南加刚（甲方）与董洪途（乙方）签订转让协议约定，甲方愿意将位于连云港市新浦区朝阳西路24号的六层楼1至6层约6800平方米转让给乙方，转让金额为1500万元，由甲方欠乙方的1500万元折抵。经双方确认，视为甲方已支付1500万元给乙方，乙方不得再向甲方要求还款。甲方必须保证此房产的合法有效，必须协助乙方办理房产证过户手续，所需费用由乙方负责，与甲方无关。该协议还约定有其他内容。赵士娥在该协议上签署“同意认可”并署名。
2011年12月24日，南加刚（甲方）与董洪途（乙方）签订债权转让协议约定：第一条，甲方因欠乙方借款，甲方自愿将欲购耿恒彩（地产公司）的购房款（以南加刚所付的购房款的收款清单为准）1398.65万元的所有债权转让给乙方。甲方未收回之一切款项或权利，乙方均可以其乙方名义催收或争取。所得一切利益均由乙方享有。第二条，该转让之一切债权于本协议签订之时即发生转移。转让标的之权利一经转移，甲方对一切债务人的债权债务关系即告解除，取而代之的是乙方对甲方原有债务人的债权债务关系。第三条，本协议自双方签名或盖章日起生效。2012年4月9日，南加刚将上述债权转让通知赵士娥；2012年9月6日，董洪途将上述债权转让通知耿恒彩。
2012年4月9日的收款清单载明：1、实付现金（含转帐）605万元，耿连鹤所收有票据，票据已丢失的为110万元；2、购房定金为50万元，签订合同时为依据，又借给南加刚40万元；3、新浦区朝阳西路24号第四层从新浦区国土分局购买的金额为490万元，还有其他费用80万元无票据；4、帮耿恒彩还新浦区国土分局的欠款是636580.33元；5、以上共计人民币1398.65万元；6、对以上金额已确认无异议。在该收款清单上南加刚以付款人名义签名，赵士娥以接收人名义签名，董洪途作为证明人签名。
2010年3月16日，南加刚书面承诺：本人同意将地产公司所欠原新浦区土地管理局的636580.33元帐款，从地产公司的卖房款中扣留，汇给新浦区国土分局。此款委托营振江汇出。新浦区国土分局签章确认：此款已收到。2010年3月8日的“江苏省非税收入一般缴款书”载明：缴款人营振江，收款人连云港市财政局，金额636085.33元，缴款事由：地产公司欠款。该缴款书上有新浦区国土分局签章认可。
2011年8月22日，耿连鹤向南加刚出具收条内容如下：“截止2009年8月7日，我共收到南加刚购房款420万元，同时，2009年8月7日之前我所打给南加刚的所有收条作废，仅以此单据为准。”
2009年8月25日，南加刚付给耿连鹤55万元；2009年9月1日，南加刚付给耿连鹤60万元；2009年10月30日，南加刚付给耿连鹤60万元；2011年5月6日，南加刚付给耿连鹤10万元。
2012年4月28日，南加刚向耿恒彩出具承诺书称：本人与你于2009年4月9日签订的楼房转让协议约定，你方将位于连云港市朝阳西路24号的六层楼房6800平方米转让给我，转让价格为1500万元，现要求将此房过户给本人，为此，特别向你说明并承诺如下：1、本人已先后付款605万元（付给耿连鹤），帮你还新浦区国土局的欠款636580.33元，已付给你购房款定金50万元（后本人又向你借款40万元），三项合计为6786580.33元。2、该楼房转让协议中涉及的四层楼房是本人通过拍卖买断的，面积约990平方米，拍卖价款为490万元，该房屋涉及增值方面的原因，为了合理考虑，本人现将其拍卖价款作价为255万元从该楼房转让价格1500万元中扣减。3、上述两项本人已合计付款9336580.33元，余款5663419.67元，本人于2012年5月28日之前付清给你。4、请你方在我付清1500万元之日配合办理楼房转让协议中所述楼房的过户手续。5、楼房及土地的过户费用均由本人承担。6、特别说明：本人与董洪途于2011年8月18日签订的转让协议及其相关的数据是虚假的，本人不予认可，付款数据依相关票据为准。对于董洪途让你的妻子赵士娥签署的任何文字本人不知情也不予认可。
2012年6月1日，南加刚与耿恒彩签署解除合同通知书，内容如下：本人与你于2009年4月9日签订的楼房转让协议约定，你方将位于连云港市朝阳西路24号的六层楼房6800平方米转让给我，转让价格为1500万元，本人已先后付款605万元（付给耿连鹤），帮你还新浦区国土局的欠款636580.33元，已付给你购房款定金50万元（后本人又向你借款40万元），三项合计为6786580.33元，尚欠余款至今未付。由于本人被骗已与董洪途签订了转让协议，将债权转让给了董洪途，现董洪途已将你们和我一起诉至法院，并查封了上述房产，致使我与你签订的楼房转让协议无法得到履行。为了避免给你方造成更大的损失，本人特通知你，自即日起解除与你于2009年4月9日签订的楼房转让协议，望你尽快将本人已付给你的6786580.33元的购房款退还给本人。如同意解除上述合同请签字确认。特此通知。南加刚在“通知人”栏签名，耿恒彩签署“同意解除，要对帐”并签名。
根据董洪途提供的借条和汇款凭证，在2010年至2012年期间，南加刚多次向董洪途借款。根据南加刚提供的还款凭证，南加刚在此期间亦有过多次还款。
一审审理期间，南加刚另行向原审法院提起请求确认其与董洪途于2011年12月24日签订的债权转让协议无效之诉，原审法院认定上述债权转让协议有效，于2013年8月19日作出（2013）连商初字第0048号民事判决：驳回南加刚的诉讼请求。
一审争议焦点为：赵士娥是否应当承担本案民事责任；耿恒彩、赵士娥应当承担的债权转让的数额是多少。
原审法院认为，关于本案债权转让协议的效力问题，因第三人南加刚已另行提起请求确认无效之诉，且经原审法院（2013）连商初字第0048号民事判决确认有效，原审法院对该事实予以确认。
关于赵士娥是否应当承担转让债权的清偿责任问题，赵士娥抗辩称，本案楼房转让协议系南加刚与案外人地产公司、耿恒彩签订，赵士娥不是合同当事人，亦未构成债务加入，故其不是本案适格被告，不应承担本案责任。原审法院认为，本案楼房转让协议签订时楼房尚属地产公司财产，但在合同履行过程中，因地产公司改制，将案涉楼房过户至赵士娥名下，并登记为耿恒彩、赵士娥的夫妻共同财产，且耿恒彩及其代理人耿连鹤和赵士娥继续与南加刚履行合同、对相关履行情况及相关事宜进行确认和追认。赵士娥作为涉案楼房原产权人地产公司法定代表人耿恒彩的妻子，作为涉案楼房的现登记产权人，其应当知道楼房转让协议的签订及履行情况，其在收款清单、债权转让通知、2011年8月18日南加刚与董洪途签订的有关楼房转让的协议书上的签名确认及签署“同意认可”南加刚与董洪途之间的楼房转让行为对其有约束力。故应认定原属于地产公司的合同卖方的权利义务已由耿恒彩、赵士娥夫妻继受。赵士娥系本案适格被告，应承担相应民事责任。赵士娥抗辩称其在收款清单、债权转让通知、2011年8月18日南加刚与董洪途签订的有关楼房转让的协议书上的签名及所签署的意见系受董洪途的欺骗所签无证据证明，原审法院不予采信。
关于耿恒彩、赵士娥应当承担的债权转让的数额问题，耿恒彩、赵士娥抗辩称，董洪途主张的债权转让数额缺乏证据支持，根据有关证据，南加刚向耿恒彩、赵士娥给付购房款合计6786580.33元，此款再加上涉案房屋第四层房产竞买后的折价款255万元，也只有大约900万元左右，而非董洪途主张的1398.65万元。原审法院认为，耿恒彩、赵士娥的上述抗辩理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第八十二条的规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案董洪途与南加刚约定的债权转让数额为1398.65万元，但因作为债务人的耿恒彩、赵士娥不认可，根据本案收款清单、收条、银行汇款凭证，耿恒彩、赵士娥认可收到第三人南加刚购房款6786580.33元，该数额也得到南加刚与耿恒彩签订的解除合同通知以及南加刚向耿恒彩出具的承诺书的印证；耿恒彩、赵士娥还认可涉案房屋第四层竞买后的折价款255万元，该数额也得到南加刚向耿恒彩出具的承诺书的印证。耿恒彩、赵士娥抗辩主张的上述债权转让数额有事实依据，能够对抗董洪途主张的1398.65万元债权转让数额。据此，原审法院认定耿恒彩、赵士娥应承担的债权转让数额为上述两笔债权数额之和即9336580.33元。本案所涉楼房转让协议已于2012年6月1日经耿恒彩和南加刚协商解除，自解除之日起，对已经履行的部分，双方应当相互返还，除返还本金外，还应当返还孳息。故耿恒彩、赵士娥应向董洪途给付9336580.33元及从楼房转让协议解除之日即2012年6月1日起至判决确定的给付之日止的孳息。对董洪途超出该数额的诉讼请求原审法院依法不予支持。
综上所述，董洪途的部分诉讼请求成立，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、耿恒彩、赵士娥于判决生效之日起10日内给付董洪途9336580.33元及孳息（从2012年6月1日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）；二、驳回董洪途的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105680元，保全费5000元，由董洪途负担案件受理费35134元；由耿恒彩、赵士娥负担案件受理费70545元及保全费5000元（上述费用董洪途已预交，耿恒彩、赵士娥负担的部分于履行判决时一并给付董洪途）。
耿恒彩、赵士娥不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一项主文，依法改判；2、南加刚向耿恒彩、赵士娥退还涉案的连云港市新浦区朝阳西路24号6800平方米的楼房（第四层除外）。理由：一、原审判决认定债权转让数额为9336580.33元错误，涉案房屋第四层竞买后的折价款255万元不应计入债权转让数额。1、耿恒彩认可涉案房屋第四层竞买后的折价款255万元，是建立在南加刚承诺继续履行与地产公司于2009年4月9日签订的《楼房转让协议》基础之上，而非解除合同。2、南加刚与耿恒彩解除2009年4月9日签订的《楼房转让协议》后，耿恒彩只能退还已付款6786580.33元。二、涉案房屋第四层已被案外人孙海云竞买所得，且该房屋已被再次转让给他人，耿恒彩承担该房屋折价款255万元的转让债务后，涉案房屋应归耿恒彩所有，但是，该房屋又无法退还给耿恒彩，因此，该255万元作为债权转让缺乏合理性。2009年4月9日签订的《楼房转让协议》约定耿恒彩实际控制的地产公司将案涉楼房转让给南加刚，转让价格为1500万元。因第四层不属于地产公司所有，南加刚通过案外人孙海云的名义参与竞买所得。《楼房转让协议》解除后，依法应该各自返还财产，由于南加刚将债权转让给董洪途，耿恒彩只应将收取南加刚的购房款6786580.33元退还给董洪途。三、赵士娥不具有本案被告的资格。四、董洪途凭借其与南加刚于2011年12月24日签订的《债权转让协议》，向耿恒彩、赵士娥要求退还购房款，因此，依债权转让的法律规定，必然导致南加刚与地产公司2009年4月9日《楼房转让协议》的解除或终止，南加刚应该向耿恒彩、赵士娥退还涉案的连云港市新浦区朝阳西路24号6层6800平方米的楼房（第四层除外）。二审庭审中，耿恒彩、赵士娥另补充上诉理由认为，案涉房屋到目前仍然被南加刚占有，没有退还，因此债权人所主张的债权的利息不应该得到保护，同时占用期间所产生的房屋的相关费用比照租金应该在债权中予以冲抵。
董洪途二审辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回耿恒彩、赵士娥的上诉，维持原判。理由：一、原审判决认定本案南加刚对耿恒彩夫妻享有6786580.33元之外的255万元债权有法律根据。地产公司与南加刚签订的楼房转让协议中将案涉房屋1-6楼约6800平方米，作价1500万元转让，按此计算合同单价每平方米约2206元。该合同中地产公司的权利义务因改制已由耿恒彩和赵士娥享有，并且涉案房屋登记属于耿恒彩、赵士娥夫妻所有。因地产公司不享有该房屋第4层产权，南加刚为了1-6层使用的整体性，另行出资490万元竞拍第四层产权，并在2011年1月14日办理了产权登记。该第4层面积为990.4平方米，南加刚拍卖的成交价为4949元／平方米，这样导致南加刚为了购买案涉房屋而多支出资金2715375.7元。后南加刚与耿恒彩夫妻协商并达成合意，约定将多出资的270余万元约定为255万元，作为耿恒彩夫妻违约的赔偿款或补偿款，即南加刚除已支付购房款外另对耿恒彩夫妻享有255万元的合法债权，原审判决认定本案的债权转让数额以及孳息有合法依据。二、因耿恒彩被羁押，董洪途与南加刚签订债权转让协议后，南加刚发的债权转让通知由赵士娥于2012年4月9日签字确认。作为夫妻共同财产的共有人赵士娥自愿在债权文书上签字确认，故赵士娥是本案的适格被告。
南加刚二审辩称：南加刚与董洪途之间不存在债权转让。案涉房屋买卖合同是地产公司与南加刚之间签订，耿恒彩仅是地产公司的法定代表人，由于客观情况，地产公司没有将案涉房产产权直接过户给南加刚，而是先办理到耿恒彩及赵士娥名下，但不应据此认定耿恒彩、赵士娥承继原房屋买卖合同的权利义务。原地产公司与南加刚之间的房屋买卖合同并没有解除，现在还在继续履行，故原审法院认定耿恒彩、赵士娥应向董洪途退还购房款错误。
南加刚不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。理由：原审法院在（2013）连商初字第0048号民事判决书中重要事实没查清，该判决书还未依法送达生效就采纳为本案判决依据错误。南加刚与董洪途之间的债务已基本了结，南加刚不欠董洪途的钱；且南加刚与地产公司之间的房屋买卖合同没有解除，故耿恒彩、赵士娥不需要退还购房款。
董洪途二审辩称：南加刚在本案中不享有独立请求权，其上诉请求和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
耿恒彩、赵士娥二审辩称：耿恒彩与南加刚之间的房屋转让合同已依法解除，南加刚负有退还已占有房屋的义务。
对于原审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中南加刚提供以下证据：
1、2012年6月1日加盖耿恒彩印鉴和地产公司公章的承诺1份和同日耿连鹤出具的证明1份，拟证明2012年6月1日南加刚与地产公司在签署解除协议的同日，由地产公司向南加刚作出承诺，签署解除《楼房转让协议》是为了对抗董洪途对房屋的诉讼保全，案涉《楼房转让协议》并未解除。
2、2013年3月20日耿连鹤向南加刚发出的催款通知、2013年1月4日收到18万元房款收条、2013年3月30日付款10万元凭证，拟证明在签署《解除楼房转让协议》之后，卖房人向南加刚发出催款通知要求履行付款义务，卖房人不存在向南加刚返还1398万房款的义务，南加刚的债权不存在。南加刚接到催款通知后履行部分付款义务，证实《楼房转让协议》并未解除，南加刚仍有付款义务。
3、2012年6月6日耿恒彩书写给南加刚的便条1份，拟证明耿恒彩在服刑期间委托耿连鹤给南加刚带信，证明耿恒彩与耿连鹤之间的委托关系在2012年6月6日之后继续存在，耿恒彩所述2012年4月已经解除委托的说法虚假。
4、地产公司的工商信息资料，拟证明地产公司虽然营业执照被吊销但未注销，仍具有相应的民事权利和义务。案涉房产的产权登记在耿恒彩和赵士娥名下，并不能倒推出2009年4月9日的《楼房转让协议》的权利义务也相应让度给耿恒彩和赵士娥，本案诉讼主体认定有误。
5、契税减免税审批表及相关文件共4页，拟证明案涉房产原为国有资产，原只办理产权证而无土地证。为了减免契税，只能先将案涉房产在2009年9月份由地产公司名下办至耿恒彩名下，而无法直接办至南加刚名下。
6、案涉房产的产权登记资料，拟证明南加刚付款后，房产移交南加刚使用。由于耿恒彩被限制人身自由，耿恒彩及其代理人并未将产权证按约定办至南加刚名下，而是将产权证原件（1-3层、5层、6层）交给南加刚。因第四层房产在南加刚装修的时候才知道产权不在地产公司名下，后由南加刚参加竞买，获得该层的产权。
董洪途对于南加刚的二审证据质证意见为：
1、证据一中的承诺书是在另案二审即（2014）苏商终字第0048号案件中南加刚向法庭提交，根据董洪途代理人与耿恒彩、赵士娥核实，该承诺书的印章是伪造的。耿恒彩此前对耿连鹤已经解除了委托，证明耿连鹤已无权对涉案房屋作出任何处分。对证据二的意见同证据一的质证意见。
2、证据三因是复印件，不符合证据要求。且该便条是在2012年6月6日形成，当时债权转让和通知都已经送达。
3、证据四的真实性没有异议，但是无法佐证南加刚的证明目的，因为在2002年地产公司的所有财产经改制已经归耿恒彩夫妻所有，涉案财产均登记在耿恒彩夫妻名下，且在本案中赵士娥又在多份文书中签署承诺，所以本案的诉讼主体适格。
4、证据五、证据六的真实性没有异议，但是不能佐证南加刚的证明目的。
耿恒彩、赵士娥对于南加刚的二审证据质证意见为：
1、证据一中承诺书上地产公司印章和耿恒彩印鉴是伪造的，耿连鹤的说明也是虚假。
2、证据二是虚假，因耿连鹤已经被解除代理权，无权再收取款项。
3、证据三的说明是建立在南加刚与耿恒彩解除原房屋转让合同的基础上达成的。
4、证据四、证据五、证据六的真实性均无异议，但对于关联性有异议，因地产公司改制后权利义务都归耿恒彩所有。
本院对于南加刚的二审证据认证意见为：证据一、证据二、证据三和本案无关联性，不具有证据效力。证据四、证据五、证据六的真实性本院认可，其和本案的关联性由本院结合本案事实综合认定。
耿恒彩于二审中提交以下证据：
一、地产公司印章以及耿恒彩印鉴样本1份，拟证明南加刚二审证据一中的2012年6月1日承诺上的地产公司印章和耿恒彩印鉴系虚假。
二、2014年3月25日耿恒彩出具的说明，拟证明耿恒彩陈述耿连鹤在耿恒彩坐牢期间将耿恒彩的大量资产占有，为此耿恒彩于2012年4月27日解除了对耿连鹤的有关授权委托；地产公司已经停止经营，该印章和印鉴都已经冻结不再使用；耿恒彩已经同意南加刚解除楼房转让协议，并已签字确认。
三、2012年4月27日耿恒彩出具的撤销授权委托书，拟证明自该日起耿恒彩对耿连鹤关于处理朝阳路综合楼售房一事的委托已经撤销。
南加刚对董洪途二审证据的质证意见为：对于证据一、证据二、证据三的真实性、合法性、关联性均不认可。
董洪途对于耿恒彩二审提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认可耿恒彩二审所举证证据一、证据二、证据三的真实性，其和本案的关联性，由本院结合本案事实综合认定。
董洪途于二审中提交以下证据：
1、2002年8月21日连云港市新浦区人民政府办公室关于对地产公司改制的报告、2002年11月1日耿恒彩出具给新浦区政府办公室的承诺、2002年11月25日连云港市新浦区企业产权改革指挥部新企改指（2002）34号批复各1份，拟证明地产公司已经于2002年11月改制归耿恒彩所有，原地产公司债权债务由耿恒彩承担。
2、连房权证新字第××号产权证、房屋他项权证存根、房地产抵押合同各1份，拟证明案涉房屋第四层990.4平方米由南加刚另行支付490万元竞拍取得。因耿恒彩违约致使南加刚为取得新浦区朝阳西路24号1-6层房屋的整体产权多支出2715375.7元。
南加刚、耿恒彩、赵士娥对于董洪途二审证据的真实性予以认可，本院予以确认。对于该两组证据和本案的关联性由本院结合本案事实综合认定。
二审中，南加刚申请耿连鹤出庭作证，耿连鹤陈述：其系耿恒彩之弟，2009年5月份后其受耿恒彩委托代表地产公司向南加刚收取购房款，房屋已经交付给南加刚使用。耿恒彩没有解除对耿连鹤的授权。2012年6月1日地产公司出具的承诺书由南加刚打印好交给耿连鹤，由其到地产公司的办公室找王燕盖章后交给南加刚。
对于耿连鹤的证言，南加刚认为，耿连鹤代表地产公司履行合同，双方的房屋买卖合同并没有真实解除，仍在继续履行状态。耿恒彩、赵士娥认为，耿连鹤所述的事实是虚假的。董洪途认为，耿连鹤的证言不具有真实性，其与南加刚相互串通，其证言不能佐证南加刚的证明目的。本院认为，耿连鹤的证言是否采信，应结合本案房屋买卖合同履行情况加以判定。
本院二审另查明：2014年9月25日，本院作出（2014）苏商终字第0048号民事判决，驳回南加刚对江苏省连云港市中级人民法院（2013）连商初字第0048号民事判决的上诉，维持原判。
二审争议焦点为：一、赵士娥是否为本案适格诉讼主体；二、案涉房屋转让协议是否得到继续履行或解除；三、耿恒彩、赵士娥是否应当向董洪途返还255万元；四、南加刚是否应当向耿恒彩、赵士娥退还除第四层之外的案涉房屋；五、原审判决认定耿恒彩、赵士娥向董洪途支付利息是否恰当。
本院认为：
一、赵士娥为本案适格诉讼主体。各方当事人均确认地产公司已经于2002年改制，其原有债权债务由其法定代表人耿恒彩承继。案涉房屋买卖合同履行过程中，房屋产权登记人已经由地产公司变更为赵士娥，该房屋应认定为耿恒彩、赵士娥夫妻关系存续期间的共同财产。嗣后，赵士娥亦以确认耿连鹤的授权范围、签署转让协议、签署收款清单的方式持续参与房屋买卖合同的履行，故应认定2009年4月9日房屋买卖合同中地产公司的权利义务已经概括转移由耿恒彩、赵士娥夫妇承继。故赵士娥主张其不应为本案诉讼主体的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。
二、案涉房屋买卖合同已经于2012年6月1日起解除。2012年6月1日，南加刚、耿恒彩签订解除合同通知书，双方就房屋买卖协议解除达成合意。而在此前，南加刚、董洪途已经于2011年12月24日签订债权转让协议约定南加刚向耿恒彩支付的购房款转移由董洪途享有，该转让协议于2012年4月9日、2012年9月6日分别通知赵士娥、耿恒彩，故债权转让行为合法有效，而本院（2014）苏商终字第0048号民事判决亦对此予以确认。因房屋买卖合同于2012年6月1日约定解除，故耿恒彩、赵士娥应当向董洪途直接返还已支付的购房款，原房屋买卖合同不再履行。南加刚二审提交的2012年6月1日地产公司的说明、耿连鹤的证明与同日形成的解除合同通知书内容明显相悖，且损害债权受让人董洪途的合法权益，而耿恒彩、赵士娥亦对于该两份证据不予认可，故南加刚据此认为房屋买卖合同未解除仍在继续履行的上诉主张，不能成立。在房屋买卖合同已经解除的情况下，南加刚提交的其向耿恒彩的代理人耿连鹤继续支付购房款的证据、耿连鹤的证言亦不具有证据效力，本院不予采信。
三、耿恒彩、赵士娥退还的购房款中应包含255万元在内。房屋买卖总价款1500万元是针对1-6层整体出售给南加刚而确定的成交价，而合同签订时耿恒彩并未告知该房屋第四层真实的产权所有人并非地产公司或耿恒彩，南加刚为实现房屋的整体使用价值，另行通过竞买方式取得第四层产权，南加刚为此向他人支付了购房款490万元，为此必然在原1500万元成交价之外增加购房成本支出，耿恒彩、赵士娥对此事实并无异议。因南加刚签订房屋买卖合同的合同目的系对案涉六层房屋合并使用，以充分发挥房屋整体的最大使用效能，而在合同的实际履行过程中，因第四层房屋产权人并非地产公司，故应认定基于地产公司的违约行为，而迫使南加刚为实现合同目的另行向他人购买第四层房屋产权。在此情况下，南加刚在2012年4月28日出具的承诺书第2项中提出考虑到第四层房产的增值价值，其为收购第四层产权而支付的费用折价255万元由耿恒彩、赵士娥承担，具有合理性。该费用应认定为因出卖人于缔约过程中未全面、适当履行对房屋产权真实状况的批露义务，而应对南加刚基于合理信赖而产生的履约成本增加费用的补偿。案涉购房款债权转让给董洪途，耿恒彩、赵士娥对于南加刚的抗辩，依法可以向董洪途主张。但耿恒彩、赵士娥现仅认可该255万元在房屋买卖合同继续履行时才在1500万元总价款中减免，在合同解除时不愿意承担该费用的主张不符合案涉房屋买卖合同履行的客观情况，违反商事交易主体应当遵守的基本诚信原则，故该项上诉主张，本院不予支持。
四、耿恒彩、赵士娥可另案主张要求退还除第四层之外的案涉房屋。因本案为债权转让纠纷，而一审审理期间，耿恒彩、赵士娥未主张依据债权转让协议退还购房款时，南加刚应当返还房屋并赔偿合同解除之后南加刚继续占有房屋期间的租金损失，其于二审期间提出并作为上诉请求，本院不予审查，其可另行主张权利。
五、耿恒彩、赵士娥应当向董洪途支付购房款利息。因2012年6月1日房屋买卖协议已经解除，随着购房款的返还，利息作为法定孳息应一并处理，故原审法院认定自此日起耿恒彩向董洪途给付购房款本金的同时一并退还利息，并无不当。
综上，耿恒彩、赵士娥、南加刚的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费77156元，由耿恒彩、赵士娥负担38578元，由南加刚负担38578元。耿恒彩、赵士娥预交二审案件受理费中的剩余部分67102元由本院退还，南加刚预交二审案件受理费中的剩余部分67102元由本院退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 管 波
代理审判员 许俊梅
代理审判员 关 倩
二〇一五年三月六日
书 记 员 费 行
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。