江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民再提字第0101号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈倩。
委托代理人：田丽萍，江苏盛乾律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孙波。
委托代理人：田丽萍，江苏盛乾律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：戴建伟。
委托代理人：戴爱华，江苏谐达律师事务所律师。
委托代理人：陆诚，江苏百年东吴律师事务所律师。
一审被告（二审被上诉人）：钟锡俊。
再审申请人沈倩、孙波因与被申请人戴建伟及一审被告钟锡俊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2O12）苏中民终字第1891号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年11月11日作出（2013）苏审二民申字第581号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人沈倩、孙波及其委托代理人田丽萍，被申请人戴建伟及其委托代理人戴爱华、陆诚，一审被告钟锡俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月11日，一审原告戴建伟起诉至苏州市沧浪区人民法院称，其自1999年1月1日起总承租苏州市银泉劳动服务公司（以下简称“银泉公司”）位于苏州市十全街150号（现431、433号）一至四楼房屋，约定租期至2007年12月底，后双方又于2003年11月17日在《关于解决十全街150号房屋租金问题的协议书》中补充约定戴建伟在保证按期交付房租、认真履行协议的前提下可按照该协议续签四年租赁合同。在戴建伟按约履行合同义务的情况下，该公司出具说明一份，同意戴建伟租赁房屋至2011年12月31日止，租金按原2003年11月17日协议约定的标准不变，戴建伟予以认可，且双方一直在履行中。沈倩、孙波、钟锡俊于2008年9月5日强行侵占戴建伟在该房屋的办公场所和办公用具，给戴建伟造成巨大损失。故诉请法院判令沈倩、孙波、钟锡俊立即停止损害戴建伟合法租赁权利，迁让出非法侵占的苏州市十全街431、433号四楼房屋约180平方米，并判令其赔偿经济损失108000元。诉讼中，戴建伟以另一生效文书已认定沈倩、孙波、钟锡俊违约解除合同为由，变更诉讼请求为：判令沈倩、孙波、钟锡俊赔偿因违约解除合同给戴建伟造成的经济损失人民币6361082.2元（由两部分组成，一是戴建伟租赁房屋后进行的装修投入，二是因沈倩、孙波、钟锡俊违约解除合同导致戴建伟向次承租人收取的房屋租金损失）；本案重审诉讼费、（2009）沧民一初字第0472号、（2010）苏中民终字第0729号诉讼费均由沈倩、孙波、钟锡俊承担。
一审被告沈倩、孙波、钟锡俊辩称：其是该争议房屋的合法所有权人，按照原来的租赁协议，由于戴建伟不履行支付房租的义务，其有权合法收回该房屋，并未侵犯戴建伟的利益。（2009）沧民初字第0399号生效民事判决书认定沈倩、孙波、钟锡俊有权解除与戴建伟的租赁合同。戴建伟主张的装修损失没有事实依据，其主张的其它损失也不成立。请求驳回戴建伟的诉讼请求。
苏州市沧浪区人民法院一审查明，坐落于苏州市十全街431、433号（原十全街150号）房屋原产权人为中国工商银行股份公司苏州分行（以下简称工行苏州分行）。自1999年1月起戴建伟承租使用上述房屋。2003年11月17日，负责该行房产管理的银泉公司（甲方）与戴建伟（乙方）就解决十全街150号房屋租金问题签订协议书一份，约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用，合同期至2007年12月底止，从2004年1月1日起至2007年12月底止，年租金15万元，每月支付一次租金（1.25万元）。协议第四条约定，2007年12月底合同到期后，甲方考虑乙方前期投入的实际情况并根据乙方要求，同意乙方在保证按期交付房租、认真履行协议的前提下，可以按照本协议重签四年租赁合同。协议书还约定逾期两个月不交租金，甲方有权解除租赁协议并收回房屋。2005年5月，银泉公司向戴建伟出具“说明”一份，载明前述房屋租赁协议书合同总租期应至2011年12月31日止（含自然延续的四年租期），租金标准按前述协议约定的租金标准（每年15万元）不变。
2007年7月底，涉案房屋被拍卖，拍卖资料注明“租赁期至2007年12月31日，另据资料显示，承租方可在合同期后重签四年租赁合同”。银泉公司收取戴建伟租金至2007年8月31日，并口头告知其该房屋要拍卖，以后租金交给买受人。当时该房屋已由戴建伟转租。沈倩、孙波、钟锡俊在本次拍卖中购得本案所涉房产。沈倩、孙波、钟锡俊称其口头将在本次拍卖中购得案涉房产的情况告知了戴建伟，并要求其履行支付房租的义务，但戴建伟未予理睬。
本案被告之一沈倩曾于2008年3月起诉次承租人杨海玲（（2008）沧民一初字第0340号），要求杨海玲迁出使用的房屋。戴建伟作为杨海玲的代理人出庭参加诉讼，并进行了抗辩。庭审中，沈倩出示了涉案房屋所有权证复印件，戴建伟未对该证据提出异议。该案于同年5月撤诉。
2008年6月，沈倩、孙波、钟锡俊以与戴建伟的租赁合同至2007年12月底已到期、戴建伟不交租金为由提起诉讼（（2008）沧民一初字第0749号），要求终止双方的租赁合同关系、戴建伟支付房屋租金。6月24日，沈倩等三人函告涉案房屋各承租户，要求承租户停止向戴建伟支付租金，将租金提存，按判决支付。9月5日，沈倩等三人自行收回该房屋，并于9月17日向涉案房屋四楼承租户发出《告承租户书》，要求各承租户与其三人重新签订租赁合同。同日，沈倩、孙波、钟锡俊申请撤诉。
2008年11月7日，戴建伟起诉次承租人杨海玲（（2008）沧民一初字第1367号），要求其支付租金，后于2010年12月撤诉。
2008年11月21日，戴建伟起诉沈倩、孙波、钟锡俊（（2008）沧民一初字第1397号），要求沈倩、孙波、钟锡俊停止损害其租赁权，迁出四楼平台三间房屋，后于2009年2月申请撤诉。该案审理中，戴建伟出示了银泉公司出具的“说明”、2005年拍品目录及2008年6月24日的《函告》、2008年9月17日的《告承租户书》，沈倩、孙波、钟锡俊质证认为“说明”系第三方单方出具，真实性无法确认，拍卖目录与该案无关联性，《函告》、《告承租户书》的真实性则没有异议。
2009年3月2日，沈倩、孙波、钟锡俊向一审法院起诉戴建伟房屋租赁合同纠纷案（（2009）沧民初字第0399号），请求法院确认其与戴建伟的房屋租赁关系于2008年9月5日终止、戴建伟支付2007年9月至12月的租金及房屋占用费（自2008年1月起算）。一审法院于2009年12月15日判决确认双方间就十全街431号、433号房屋租赁合同关系于2008年9月5日解除，并判令戴建伟支付房屋租金151643.84元，同时驳回了孙波、沈倩、钟锡俊关于房屋占用费的诉讼请求。戴建伟不服该判决，提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院作出（2010）苏中民终字第0729号民事判决，驳回上诉、维持原判。该案一审期间，一审法院于2009年8月25日向银泉公司经理蒋镇进行调查，蒋镇反映了涉案房屋的拍卖情况、戴建伟支付租金情况及“说明”的出具情况，蒋镇在笔录中称：涉案房屋2005年流拍，2007年再次拍卖时，银泉公司口头告诉戴建伟租金收至2007年8月，此后租金交给新的买受人。该案一审中，戴建伟出示由苏州市姑苏娱乐不夜城（个人独资企业）业主金悦出具的证明一份，载明原十全街150号房屋由戴建伟承租后为方便管理，其以不夜城名义对外转租，实际债权债务承担人为戴建伟。戴建伟还出示苏州市远东空调有限公司出具的证明一份，载明就十全街431、433号房屋租赁过程中发生的一切债权债务关系均由戴建伟本人承担法律后果，与其公司无涉。
2009年3月13日，一审法院立案受理了戴建伟诉孙波、沈倩、钟锡俊房屋租赁合同纠纷案，即为本案原审（2009）沧民初字第0472号案件，重审案号为（2011）沧民初字第0067号。
一审法院另查明，孙波、沈倩、钟锡俊于2008年1月办理了苏州市十全街431、433号房屋所有权转移登记，但当时尚未领取产权证。苏州市房地产档案信息显示沈倩、孙波和钟锡俊为该房屋共有权人，建筑面积2082.35平方米。孙波、沈倩、钟锡俊自行收回房屋后，与一至三楼租户重新签订了租赁合同，孙波、沈倩、钟锡俊陈述其与次承租人签订的年租金标准分别为：杨海玲（一楼服装店）13万元，朱静玉（一楼美杜莎酒吧）16万元，郑丹（三楼蓝枪鱼酒吧）26万元，徐磊、钱琦（二、三楼苏州市姑苏娱乐不夜城，以下简称姑苏不夜城）38万元，四楼10万元，但四楼到期后就没有再续租，目前四楼为空关。孙波、沈倩、钟锡俊同时表示，姑苏不夜城已有两年未付租金，朱静玉户也因戴建伟预收两年租金而免除了其一年租金。戴建伟对预收朱静玉两年房租予以认可，但同时表示是否预收租金系其与次承租人之间的关系，应由其与次承租人自行解决，与孙波、沈倩、钟锡俊无关。
戴建伟关于装修损失的依据主要有：其与部分次承租人的租赁合同中约定合同到期后装修归戴建伟，且其从工行苏州分行处租赁房屋年租金为15万元，而向次承租人出租房屋年租金达100余万元，据此也可认定全部装修均系由戴建伟进行。戴建伟主张租金损失的依据为其与次承租人签订的租赁合同。其中，与次承租人郑丹约定的年租金为25.5万元、与次承租人杨海玲约定的年租金为12.25万元、与次承租人俞震东（即姑苏不夜城）约定的年租金为38万元、与次承租人朱静玉约定的年租金为15.8万元，以上四户系一至三楼承租户，而四楼十余户租赁户年租金合计为105960元。
苏州市沧浪区人民法院一审认为：银泉公司在2005年6月6日的通知中明确银泉公司向涉案房屋承租人告知拍卖事项时提出，租金收取至2005年8月31日，此后租金待拍卖成交后由银泉公司另行书面通知。银泉公司经理蒋镇在法院调查时称，涉案房屋2005年流拍，2007年再次拍卖时，银泉公司口头告知戴建伟，租金收至2007年8月，此后租金交给新的买受人。因此，银泉公司与戴建伟虽在2003年11月17日协议书中约定以每月支付一次的方式来履行租金支付义务，但因拍卖因素的介入，银泉公司变更了拍卖期间租金支付的期限。就2005年的拍卖来看，戴建伟支付后续租金需待银泉公司另行书面通知，在2007年拍卖时，银泉公司虽未明确后续租金的支付是否需其另行书面通知，但2007年再次拍卖实际系因2005年流拍所致，对戴建伟而言，有理由相信后续租金的支付仍有待拍卖成交后由银泉公司另行书面通知。沈倩、孙波、钟锡俊基于对租赁期限的错误认识，以高于原租金的标准向戴建伟主张使用费，导致双方对租金的支付产生争议，由此造成戴建伟未付租金的事实。因此，戴建伟在2007年9月以后未支付租金，系因银泉公司未在拍卖成交后书面通知戴建伟，在此情况下，双方对租期、租金标准发生争议而最终造成戴建伟未支付后续租金的事实，沈倩、孙波、钟锡俊以戴建伟未付租金为由解除合同缺乏依据，系违约解除。
双方的租赁合同关系因孙波、沈倩、钟锡俊违约而于2008年9月5日解除，戴建伟有权要求赔偿损失。关于戴建伟主张的装修损失，一审法院认为，戴建伟提供的证据中有部分内容能反映其曾对涉案房屋进行过装修，但未明确装修的范围及价值，虽然双方的租赁合同关系的解除系因合同相对方违约所导致，但鉴于目前无证据表明戴建伟在房屋内的装修范围及投入情况，不能据此推断出房屋内装修均由戴建伟进行，故戴建伟要求沈倩、孙波、钟锡俊赔偿其装修损失的诉讼请求不予支持。关于租金损失，一审法院认为，因出租人违约导致合同解除，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失，也就是在同类型地段租赁同类房屋所需的租金与原租金之差额。戴建伟与一至三楼四户租赁户的租金价格与沈倩、孙波、钟锡俊收回房屋后与租赁户签订的租金价格相差无几，戴建伟主张的租金价格可用作计算其租金损失的依据，而四楼的十余户租赁户的租金标准，被告方认可为10万元，也可作为计算损失的依据。但四楼各租赁户均早已迁出房屋，四楼房屋的租赁情况存在不确定性，故关于四楼的租金损失酌定5万元。至于戴建伟在诉讼中主张的韩进支付的租金标准，其提供的调解书中所涉房屋为苏州市十全街441号，与本案所涉标的物并不一致，本案不予理涉。因此，戴建伟有权主张自2008年9月6日起至2011年12月31日止的租金差价损失，即：（25.5万＋12.25万＋38万＋15.8万）×3.32年＋5万元－15万元×3.32年＝2591460元。至于戴建伟所主张的租金利息损失，不属于因违约而导致的损失范畴，不予支持。（2010）苏中民终字第0729号民事判决书中确定的由戴建伟负担的诉讼费，不属于损失的范畴，而（2009）沧民一初字第0472号案件的民事判决书未生效，亦不属于损失范畴，戴建伟要求该部分诉讼费由违约方负担的请求不予支持。
综上，苏州市沧浪区人民法院作出（2011）沧民初字第0067号民事判决：一、沈倩、孙波、钟锡俊于判决生效之日起15日内赔偿戴建伟经济损失人民币2591460元；二、驳回戴建伟的其他诉讼请求。案件受理费61861元，财产保全费5000元，合计66861元，由戴建伟负担38913元，沈倩、孙波、钟锡俊负担27948元。
戴建伟不服一审判决，向江苏省苏州市中级人民法院上诉称：1.韩进所承租的苏州市十全街441号原房屋的门牌号就是苏州市十全街150号，因此，戴建伟向其收取一半租金合法有据。2.一审法院对戴建伟在房屋中的装修价值未作认定错误。3.原审法院对诉争房屋四楼的租金损失酌定5万元不正确。请求二审法院依法改判。孙波答辩认为：戴建伟的上诉理由不能成立，请求驳回戴建伟诉请。
孙波不服一审判决，上诉称：1.一审判决与（2009）沧民一初字第0399号生效法律文书相矛盾，该判决认定戴建伟拖欠租金的行为构成违约，孙波等解除合同理由成立。而本案一审法院做出的判决与上述生效判决关于是否违约的认定相反，违反我国民事诉讼法的规定。2.原审判决认定2007年9月的后续租金应由银泉公司书面通知戴建伟后再交纳没有依据，且对租期、租金标准发生争议不构成戴建伟拒付租金的免责理由，戴建伟不仅在2003年的合同期内拖欠房租长达4个月，在2003年合同期限届满后也没有要求续签租赁合同，且面对新买受人催缴租金、续签合同之主张，其一概拒绝，其行为表明其不再要求续签合同，双方租期终止。关于租金标准，即使双方有争议也是针对2003年合同届满后的租金，2003年合同期限内的租金并无异议，对于此后的租金戴建伟有异议，也只能针对调高部分租金拒绝履行，而无权全部拒付租金。3.银泉公司向戴建伟出具的“说明”材料应认定无效。4.即使一审法院认定我方违约解除，判决赔偿259万元也是错误的。一审法院在计算和认定可得利益时没有考虑预见性原则、损益相抵、过错相抵、扣除不必要的交易成本费用等，而是按照未履行部分的金额租金计算损失，实属错误。请求撤销原判依法改判。戴建伟答辩认为：孙波上诉意见中的四点理由均没有事实根据和法律依据，不应采信。
被上诉人沈倩、钟锡俊未作答辩。
江苏省苏州市中级人民法院二审查明事实与原审一致。该院另查明，戴建伟在苏州市沧浪区人民法院（2008）沧民一初字第1397号案件的庭审笔录中陈述其在与姑苏不夜城盛世佳人房屋租赁案二审后，在沈倩诉杨海玲财产所有权纠纷案之前才知道其承租的房屋被拍卖给孙波、沈倩、钟锡俊，该时间段为2007年7月10日至2008年3月5日。另外，戴建伟陈述其租金交到2007年8月，之后银泉公司称不要交给他们了，也不知道拍卖给谁了。
江苏省苏州市中级人民法院二审认为：银泉公司与戴建伟就解决苏州市十全街150号房屋租金问题于2003年11月17日签订的《协议书》不违反法律法规的规定，应认定合法有效。孙波、沈倩、钟锡俊与涉案房屋产权人签订的《房屋转让协议》中明确转让的房屋系苏州市十全街431、433号房产。苏州市十全街441号房屋并不在拍卖标的公告范围内，也不在受让房屋签订的协议内。因此，戴建伟要求赔偿苏州市十全街441号房屋租金损失，依据不足，不予支持。孙波、沈倩、钟锡俊通过拍卖取得本案所涉房产后，办理了房屋所有权转移登记，对该房屋享有所有权。孙波、沈倩、钟锡俊未领取产权证并不影响其对房屋收益权的行使。根据买卖不破租赁的原则，孙波、沈倩、钟锡俊将上述房屋买下后，由于仍在原房屋租赁期间内，因此，原出租方与戴建伟之间就房屋租赁合同的相关权利及义务应由新的房屋产权人孙波、沈倩、钟锡俊继受，双方均应按原合同条款履行。根据原租赁协议约定，承租人2个月不交租金，出租人有权解除合同。由于新、老产权人及戴建伟之间没有正式办理交接手续，加之银泉公司向戴建伟出具的《说明》，导致戴建伟与新产权人孙波、沈倩、钟锡俊在房屋租赁期限、租金价格上产生争议，最终引发多起诉讼。但是，根据2007年7月诉争房屋的联合拍卖公告载明，上述房屋均带租拍卖，同时，依据2007年7月16日的《拍卖特别规定》第九条中明确显示，苏州市十全街431、433号房产租赁期至2007年12月31日。另根据资料显示，承租方可以在合同期满后重新签四年租赁合同。上述房屋竞拍人在该规定中也签字确认。因此，竞拍人应当知道在租赁期满后原承租人可以续签合同。但在2008年6月孙波、沈倩、钟锡俊起诉戴建伟的（2008）沧民一初字第0749号案件诉讼中，孙波、沈倩、钟锡俊未通过正当途径而于同年9月5日“自行”收回诉争房屋的行为不当，系违约解除合同。
关于戴建伟主张的房屋装修损失问题，因涉案房屋在2007年7月被拍卖时房屋内的装修是否仍是戴建伟承租房屋时的装修已经很难确定，诉讼中，戴建伟也没有提供证据证明其实际装修的范围、项目、品名等内容。此外，涉案房屋在2007年7月被拍卖时如果房屋内有不可移动的装修，则拍卖时一般是连房带装一并拍下，新的买受人以支付对价的方式将房屋拍下后，承租人戴建伟也不应当向新的买受人主张房屋装修损失，其应当向原房屋产权人主张。本案中，戴建伟要求孙波、沈倩、钟锡俊赔偿房屋装修损失的理由不能成立，不予支持。关于租金损失问题。戴建伟与涉案房屋一至三楼四户租赁户的租金价格与孙波、沈倩、钟锡俊收回房屋后与租赁户签订的租金价格相差无几，戴建伟主张的租金价格可用作计算其租金损失的依据，而四楼的十余户租赁户的租金标准，孙波、沈倩、钟锡俊认可为10万元，也可作为计算损失的依据。但四楼各租赁户均早已迁出房屋，四楼房屋的租赁情况存在不确定性，故一审法院关于四楼的租金损失酌定5万元并无不当。
综上，江苏省苏州市中级人民法院作出（2O12）苏中民终字第1891号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64489元，由戴建伟负担36957元，由孙波负担27532元。
沈倩、孙波、钟锡俊向本院申请再审称：1.涉案房屋租赁协议明确约定承租人逾期两个月不交租金出租方有权解除合同，被申请人戴建伟自2007年9月1日后未交租金，合同约定的解除条件已成就，申请人行使合同解除权不构成违约。2.即使本案合同是申请人违约解除，二审判决其赔偿被申请人259万元也是错误的。理由是：（1）本案中，被申请人在本合同解除后并未另行租赁其它房屋而产生所谓的租金差价损失。（2）一审按合同未履行期限计算租金损失，实际是可得利益损失，而计算和认定可得利益损失应考虑预见原则、损益相抵、过错相抵、扣除必要的交易成本费用等原则，但原审按未履行部份的全额租金计算损失，实属错误。
戴建伟在本院再审庭审中辩称，原审法院的判决是正确的，请求维持原判。
本院再审查明的事实与原审相同。
本案再审争议焦点为：1.孙波、沈倩、钟锡俊是否有权解除涉案房屋租赁合同。2.戴建伟在本案中主张的各项损失应否支持。
（一）关于孙波、沈倩、钟锡俊是否有权解除涉案房屋租赁合同问题。
本院再审认为：银泉公司与戴建伟于2003年11月17日签订的协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效协议。该协议明确约定承租方逾期两个月不交租金，出租方有权解除租赁协议并收回房屋。因此，逾期两个月不交租金，是协议约定的解除条件。从本案事实看，银泉公司收取戴建伟租金至2007年8月31日止，期间口头告知戴建伟该房屋要拍卖，以后租金交给买受人。自2007年8月31日以后，戴建伟即未交纳过租金。戴建伟在江苏省苏州市中级人民法院（2010）苏中民终字第0729号案件的上诉状中也明确承认其支付租金至2007年8月31日，此后未再支付过租金。
在原审及本院再审中，戴建伟称未交租金有三个原因：（1）房屋拍卖期间，不知道房租应交给谁；（2）买受人通过拍卖购得涉案房屋后，未协同原出租方与戴建伟办理租赁关系移交手续，且买受人既无土地证也无房产证，不是合法的出租方。（3）由于买受人主张租赁合同到2007年12月31日期满，自2008年1月1日后要按新租金标准收取，远高于原约定，导致双方对租赁合同的期限及租金标准一直存在争议而无法按期支付租金。本院认为，戴建伟不支付租金的理由不能成立。理由是：（1）银泉公司在涉案房屋拍卖时已经告知戴建伟房屋拍卖的事实，并告知戴建伟银泉公司收取租金截至2007年8月，此后的租金交新产权人，且拍卖是经过公告的，戴建伟本人应当知道竞买人和买受人，买受人成为房屋新产权人后也不可能不告知戴建伟，并向其收取租金，且即使戴建伟认为其不知道买受人是谁属实，也只需向原出租人询问便知。戴建伟于2008年3月在另案诉讼中作为次承租人杨海玲的代理人出庭参加诉讼，此时已知道了拍卖房屋的新产权人，但此后戴建伟仍未按约定标准交纳或提存房租。上述事实表明戴建伟称其不知道买受人是谁、不知道租金交给谁的说法显然不能成立；（2）买受人通过拍卖购得涉案房屋后，虽暂时未取得土地证和房产证，但并不影响其行使收取租金的权利；（3）关于一审判决认定的“戴建伟未支付租金，系因银泉公司未在拍卖成交后书面通知戴建伟”，对此，本院认为，2007年房屋拍卖时，银泉公司并未明确后续租金的支付是否需其另行书面通知，且在戴建伟已经知道新的买受人的情况下，其没有理由要等到银泉公司的通知才交房租；（4）戴建伟虽主张租赁合同到2007年12月31日期满后，买受人主张自2008年1月1日后要按远高于原约定的新标准收取租金，导致租金标准存在争议而无法按期支付租金，但对租金标准并无争议的2007年9月至12月四个月的租金，戴建伟也未主动交纳。直至2009年3月2日，沈倩、孙波、钟锡俊向原审法院起诉戴建伟，明确要求戴建伟支付2007年9月至12月原合同期内的房屋租金时，戴建伟还未交纳（（2009）沧民初字第0399号）。况且，即使在2008年1月1日后买受人收取租金的标准远高于原约定，戴建伟也未按原标准交付租金或提存租金。因此，戴建伟关于自2008年1月1日后买受人要按新租金标准收取租金，远高于原约定，导致双方对租赁合同的期限及租金标准一直存在争议而无法按期支付租金的理由不能成立。
综上，戴建伟在2003年11月17日租赁合同约定的期限内连续四个月不交租金，该合同期满后，戴建伟既未按约要求续签合同，也未按原约定标准交纳租金，合同约定的解除条件已成就。一审法院根据沈倩、孙波、钟锡俊的诉请，在（2009）沧民初字第0399号案件中判决涉案房屋租赁关系于2008年9月5日解除，并判令戴建伟支付房屋租金151643.84元并无不当。江苏省苏州市中级人民法院在（2010）苏中民终字第0729号案件中，虽判决维持一审法院（2009）沧民初字第0399号民事判决，但认定涉案的房屋租赁协议系沈倩、孙波、钟锡俊违约解除，属认定事实错误。该院在本案二审中认定孙波、沈倩、钟锡俊未通过正当途径而于2008年9月5日“自行”收回诉争房屋的行为不当，系违约解除合同的认定亦属错误，本院予以纠正。
（二）关于戴建伟在本案中主张的各项损失应否支持问题。
本院再审认为：如上所述，戴建伟在2003年11月17日租赁合同约定的期限内连续四个月不交租金，已符合合同约定的解除条件，该合同期满后，戴建伟既未按约要求续签合同，也未按约定标准交纳租金，实属违约行为。其在本案中主张沈倩、孙波、钟锡俊承担违约解除合同导致戴建伟向次承租人收取房屋租金损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。戴建伟在本案中虽主张装修损失，但其在诉讼中并没有提供证据证明其实际装修的范围、项目、品名等内容。此外，孙波、沈倩、钟锡俊系通过拍卖并支付对价后取得涉案房屋，戴建伟如在涉案房屋上有装修损失，其应当向原房屋产权人主张。戴建伟在本案中要求孙波、沈倩、钟锡俊赔偿房屋装修损失的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，沈倩、孙波、钟锡俊关于戴建伟自2007年9月1日后一直未交纳租金，合同约定的解除条件已成就，其行使合同解除权不构成违约的申请再审理由成立，本院予以支持。原审法院判决认定孙波、沈倩、钟锡俊违约解除合同，并判决沈倩、孙波、钟锡俊赔偿戴建伟经济损失2591460元，属认定事实和适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2O12）苏中民终字第1891号民事判决和苏州市沧浪区人民法院（2011）沧民初字第0067号民事判决；
二、驳回戴建伟的诉讼请求。
一审案件受理费61861元，财产保全费5000元，合计66861元，二审案件受理费64489元，均由戴建伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 军
代理审判员 傅志成
代理审判员 谢春城
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 占书鑫