江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第1916号
原告史小芬，系常州市明阳旅馆业主。
委托代理人王亮，江苏尊法律师事务所律师。
委托代理人黄晔，江苏尊法律师事务所律师。
被告王艳娟。
原告史小芬与被告王艳娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法由审判员吴光前适用简易程序于2014年11月10日、2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告史小芬及其委托代理人王亮、黄晔、被告王艳娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史小芬诉称：原被告于2013年4月30日签订了一份房屋租赁协议，约定原告将常州市关河路106号二楼出租给被告开设茶庄及人力资源公司，租赁期限一年，自2013年5月1日起至2014年4月30日止，租金每年为55000元，先付后用。房屋租赁协议期满后，原被告双方未续签租赁协议，原告于2014年6月20日通知被告房价在原租金的基础上上浮30%即71500元，并在3日内支付。另要求被告退还其私自占用的一楼房屋。但被告未按期支付，也未退还一楼占用的房屋。2014年9月19日原告再次通知被告付清二楼房租、结清一楼占用期间的房租。若不续租，则三日内结清占用期间的房租并退还房屋，但被告未按期履行义务。为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出下列诉讼请求：1、判令被告立即退还其承租的房屋，并向原告支付占用租赁房屋期间的租金52708元（自2014年4月30日起计算至2014年9月30日止，其后按实际占用期间计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告王艳娟辩称：1、要求原告提供现在的新的租赁合同，因为副本资料都是假的。2、我在2014年6月20日、9月19日都没有收到原告要我交房租的材料，我没有说不支付房租，我也催过原告要去交房租，他们没有来，我不知道要把房租交给谁。没有新的租赁合同我没法付房租，因为涉案房屋不是原告的，原告是二房东，他跟第一房东的房屋租赁合同已经到期，我要求原告提供跟第一房东的租赁合同。
本院经审理查明：2011年5月1日，南京铁路生活服务有限公司（以下简称铁路公司）与史小芬签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定铁路公司将常州公寓南楼出租给史小芬，租赁期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止。2014年9月，铁路公司又与史小芬签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止，租赁标的物与前述合同相同。106号一楼、二楼属于该合同约定的租赁物。
2013年4月30日，史小芬（甲方）与王艳娟（乙方）签订《房屋租赁协议》一份。该协议约定，甲方将坐落在常州市关河路106号二楼出租给乙方开设茶庄及人力资源公司；租赁期限一年，自2013年5月1日起至2014年4月30日止，协议期满，如甲方继续出租房屋，在同等条件下，乙方享有先续订的权利；协议房屋租金每年55000元，每年3月30日交付房租，先付后用；乙方在承租期内，如需进行装潢改造，其方案应经甲方同意，不得破坏房屋的主体结构，并保证安全，如发生问题由乙方负责；装潢费用乙方自行承担，租赁期满，可移动设备归乙方所有，装潢部分和不可移动部分归甲方所有，如因乙方违约导致本协议提前终止，则装潢部分损失由乙方自行承担，装潢部分仍归甲方所有。
上述协议签订后，史小芬将协议房屋交与王艳娟使用。2014年6月20日，史小芬向王艳娟发送函一份，主要内容为：因重新签订大合同（即铁路公司与史小芬之间签订的合同），所以超过一个半月多没收房租了，现房价因上涨百分之三十多，每家房客房租上涨百分之三十，如有不愿意租赁者，请在三日内结清房租并清空所有东西搬出房子。王艳娟106号二楼门面房应交房租71500元。楼下（指106号一楼）如要价格另谈，如楼下不要，限今日结清楼下房租并搬出清空屋内物品。2014年9月19日，史小芬又向王艳娟发送函一份，主要内容为：根据双方签订的房屋租赁合同租期已于2014年4月30日结束，因大合同未签好一直没有催付租金。现大合同已签好，如你方继续租赁房屋，正式通知你方明天（即2014年9月20日）付清106号二楼的房屋租金，结清一楼占用的房屋租金。如果不想续租，3天内结清106号二楼和106号一楼房租，并腾空房屋……王艳娟在庭审中陈述没有收到上述函件。同日，史小芬发送手机短信询问王艳娟要不要续租房屋，如不要三天内结清前账等。后来，王艳娟于2014年10月14日寄送给史小芬收取房租的函一份，要求史小芬按照55000元的标准收取2014-2015年度的房租。
另查明，2011年5月1日，史小芬（甲方）与程静仪（乙方）签订《房屋租赁协议》一份。该协议约定，甲方将坐落在常州市关河路106号门面房出租给乙方开设保健品有限公司；租赁期限3年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止；协议房屋租金每年65000元，先付后用；乙方在承租期内，如需进行装潢改造，其方案应经甲方同意，不得破坏房屋的主体结构，并保证安全，如发生问题由乙方负责；装潢费用乙方自行承担，租赁期满，可移动设备归乙方所有，装潢部分和不可移动部分归甲方所有，如因乙方违约导致本协议提前终止，则装潢部分损失由乙方自行承担，装潢部分仍归甲方所有。双方在本案中所称的106号一楼即是该协议约定的房屋。租赁期限届满后，程静仪退出该租赁房屋，该房屋钥匙由王艳娟掌控。对于占用106号一楼的情况，史小芬陈述，王艳娟从2014年5月1日开始占用106号一楼房屋，其出租给王艳娟的房屋一开始是从外面通道上楼的，后来王艳娟与程静仪协商开了个通道，王艳娟直接从一楼上二楼；一楼有王艳娟的厨房和餐厅，王艳娟还在该房屋接待客户。王艳娟陈述，其没在一楼做饭，原来上二楼有其他的通道，后来自己堵掉了，只在一楼进出，她自己没有东西在一楼。庭审中，当问及106号一楼房屋钥匙为何在王艳娟手上时，王艳娟陈述，该房屋原来是程静仪租的，后来程静仪在租赁期间（大概是2012年3月份）就把该房屋租赁给她，她们一起合租，所有的一楼的装修都是她装修的。经本院释明，王艳娟于2014年11月10日将106号一楼钥匙交与史小芬。
庭审中，史小芬陈述租金52708元的构成是：106号二楼的租金为71500元／年，106号一楼的租金是55000元／年，期限为2014年5月1日至2014年9月30日共5个月，两部分合计为71500／12＊5＋55000／12＊5=52708元，其后按实际占用期间计算。王艳娟陈述，原告可以收回现在的房屋，但应补偿装修费。
再查明，常州市明阳旅馆登记成立于2005年5月，系个体工商户，经营者为史小芬。
本案争议的焦点是：史小芬是否有权利收取涉案房屋租金或使用费。
上述事实，有南京铁路生活服务有限公司与史小芬签订的《房屋租赁合同》、史小芬与王艳娟、程静仪签订的《房屋租赁协议》、史小芬发送的函及当事人的庭审陈述等证据证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。承租人逾期退房继续占有使用的，应该支付逾期腾房占有使用费。本案中，史小芬与王艳娟签订的《房屋租赁协议》于2014年4月30日到期，王艳娟应该在租赁期限届满后返还租赁物，即将106号二楼房屋返还给出租人史小芬，但王艳娟继续占有使用该房屋至今，双方虽经过协商但未能达成新的租赁协议，故王艳娟应该支付继续占有期间的使用费。由于史小芬与铁路公司签订了2014年5月1日至2017年4月30日为期三年的《房屋租赁合同》，故史小芬有权对涉案房屋行使权利、收取租金或使用费。关于租金标准，因史小芬提出的租金上涨30%即71500元／年是其单方意思表示，双方并未就此达成一致意见，故本院酌情按原租赁协议55000元／年的标准计算。因此，王艳娟就106号二楼房屋自2014年5月1日至2014年12月19日应支付的占有使用费为55000元／365天＊233=35109元。同时，王艳娟应支付自2014年12月20日起至实际迁出房屋之日止期间的占有使用费。关于106号一楼房屋的占有使用费，王艳娟陈述，大概自2012年3月份开始，其与程静仪合租该房屋，一楼都是王艳娟装修的，且其后来将一楼作为进出二楼的通道，据此可以看出，王艳娟亦在使用该房屋。程静仪与史小芬签订的《房屋租赁协议》于2014年4月30日到期后，程静仪应该按照法律规定将房屋返还给出租人史小芬，但该房屋钥匙由王艳娟掌控，王艳娟继续占有使用该房屋，导致史小芬无法合理利用。经本院释明，王艳娟于2014年11月10日将该房屋钥匙交与史小芬。结合王艳娟陈述合租和掌控钥匙的情况，其应该支付自2014年5月1日至2014年11月10日期间的占有使用费。史小芬在庭审中陈述该房屋的使用费按55000元／年计算，本院予以确认，故王艳娟对于106号一楼房屋应支付的使用费为55000元／365天＊194天=29232元。综上，王艳娟应支付的占用使用费合计为64341元。王艳娟因无合法依据继续占有使用106号二楼房屋（一楼钥匙已经交还），其应从该房屋及时迁出，逾期退出房屋的，还应支付逾期腾房期间的占有使用费。关于王艳娟提出的装修费问题，涉案《房屋租赁协议》明确约定，租赁期满，可移动设备归承租人所有，装潢部分和不可移动部分归出租人所有，现租赁期限已届满，故王艳娟要求补偿装修损失的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，史小芬符合法律规定的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、王艳娟于本判决生效之日起十日内从涉案房屋106号二楼迁出。
二、王艳娟于本判决生效之日起十日内向史小芬支付房屋占有使用费64341元，并支付自2014年12月20日起至实际迁出106号二楼房屋之日止的占有使用费。
三、驳回史小芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1118元，减半收取559元，由王艳娟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 吴光前
二〇一四年十二月十九日
书记员 李 倩