湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民三终字第175号
上诉人（原审被告）ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司。法定代表人赵辉，该公司董事长。
委托代理人李烈
被上诉人（原审原告）万燕珍
委托代理人张江生
上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2013）华法民二初字第285号民事判决，于2014年4月26日向本院提出上诉，原审法院于2014年6月5日将案卷移送本院。同日，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员郑冬平担任审判长，代理审判员罗晖、王焕江参加审判，于2014年7月1日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司的委托代理人李烈、被上诉人万燕珍的委托代理人张江生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年4月28日，被告广厦房地产公司将其开发的锦绣ＸＸ二期3号楼的《商品房买卖合同》报经ＸＸ县房产局登记备案。2011年5月14日，原告万燕珍之女唐程程与被告签订过一份商品房买卖合同，唐程程购买被告开发的锦绣ＸＸ二期3号楼一单元1303号商品房，合同约定房屋面积为147.99㎡，总房款为349，616元。同日，唐程程依据合同交给被告首付款149，616元。2011年11月3日，被告取得锦绣ＸＸ二期3号楼的《商品房预售许可证》。2011年12月20日，原告之女唐程程购买的锦绣ＸＸ二期3号楼一单元1303号商品房转给原告万燕珍，原告万燕珍与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：①原告万燕珍购买被告开发的锦绣ＸＸ二期3栋1单元1303号商品房，面积146.08㎡，单价为2，362.43元／㎡，总价款为345，104元；②原告万燕珍付款方式为：签订《商品房买卖合同》时付清首付款145，104元，余款20万元以申请银行按揭方式支付；③被告广厦房地产公司应在2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，但如遇特殊原因【不可抗力；行政主管机关指定变更规划，采取新型配套设施等出卖人不能控制的原因；为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的要求而影响工程进度的】，出卖人可据实予以延期；④延期付款（交房）的违约责任为：
逾期交款在30日内逾期交房在30日内万燕珍广厦房地产公司按月支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。按月支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。
逾期交款超过30日逾期交房超过180天后万燕珍广厦房地产公司①广厦房地产公司有权解除合同，万燕珍按应付款的10%支付违约金。①万燕珍有权解除合同，自解除合同书面通知送达后30日内退款，并按已付款5%支付违约金。②万燕珍愿意继续履行的，经广厦房地产公司同意，按月支付逾期应付款万分之三的违约金。②万燕珍要求继续履行，按月支付已付款万分之三的违约金。2012年4月11日，唐程程原来交给被告的首付款149，616元换据为万燕珍交付首付款145，104元，其余4，512元作为万燕珍日后的办证费（多退少补）。2012年4月13日，原告万燕珍通过农村信用社贷款20万元给付了被告，履行了全部付款义务。2013年4月16日，被告广厦房地产公司取得锦绣ＸＸ二期3号楼的《建筑工程竣工验收备案证》。同日，被告书面通知锦绣ＸＸ二期3号楼业主于2013年4月18日以后办理收房手续，但原告拒绝收房。
另查明：2011年6月至2012年6月，锦绣ＸＸ小区因自来水供水设施被损坏等原因停水共计15天；因全国文明县城创建、盘王节、国家重点工程岑天河水利工程检查而迎接中央省市工作组检查要求停工共计27天；ＸＸ县城内所有在建工程因接受省市质量安全和计划生育检查而停工共计20天。中国人民银行2012年7月6日公布的一年期贷款的基准利率为6%，日利率约等于1.67‰0【6%÷12÷30】。
原审法院认为，（一）原告万燕珍与被告广厦房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方在合同履行过程中发生纠纷，本案应定为商品房销售合同纠纷。（二）原告万燕珍称“2011年5月8日与被告签订了一份合同，交了首付款149，616元，后因被告采取斢包的手法和欺骗的手段，将违约责任中的每日改为每月后，骗取原告签订第二份合同”，与事实不符，亦无相关证据证实，不予采信。（三）原、被告于2011年12月20日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当自觉履行。（四）原告万燕珍已依约履行了给付购房款345，104元的义务，被告广厦房地产公司就应当依约履行按期交付房屋的义务。被告未在约定的2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，属于履行合同义务不符合约定，依法应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。（五）被告延期交房是客观存在的事实。但原告要求从2012年7月1日起计算延期交房时间至2013年11月20日，这与实际情况不符。被告于2013年4月16日取得《建筑工程竣工验收备案证》，因此，被告于2013年4月16日书面告知锦绣ＸＸ二期3号楼业主（含原告）在2013年4月18日后收房，是符合常理的。按照双方《商品房买卖合同》第十一条“在出卖人发出书面收房通知7日后，买受人未按书面通知确定的交房时间到出卖人处办理房屋交接手续，视为出卖人已按书面通知确定的交房时间将合格房屋交付给买受人使用”的约定，原告应当在2013年4月25日前到被告处收房，否则，即视为收房。故被告延期交房的时间只能从2012年7月1日计算至2013年4月25日（299天）。在合同约定的交房日期届满前，因被告无法预料和不能控制的政府行政行为共计误工62天，根据情事变更、公平原则，应当予以扣减，亦符合双方合同第八条第3项的约定。故被告实际延期交房的时间为237天（299天—62天）。（六）合同约定，延期交款（交房）超过30日时的第①种处理方式，双方的违约责任是不平等的，因此，原告选择第②种处理方式。在第②种处理方式下，原告要求按日支付已交房款万分之三的违约金，没有合同依据；被告主张按合同约定的每月万分之三支付违约金，原告认为不能弥补给自己造成的损失，最低应按同期中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率计算，予以支持。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，按同期同类银行贷款的基准利率计算原告的损失为345，104元×1.67‰0天×237天=13，659元。原告主张电梯设置费8，000元，因无证据证实，不予采信和支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内给付原告万燕珍逾期交房违约金13，659元；二、驳回原告万燕珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，088.7元，由原告万燕珍负担588.7元，由被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担600元。
宣判后，ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。
ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司的上诉理由：一审适用法律错误。按照合同约定，上诉人ＸＸ瑶族自治县广夏房地产开发有限公司支付给被上诉人万燕珍的逾期交房的违约金应当按每月万分之三计算。请求二审依法予以改判。
被上诉人万燕珍答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均没有向法庭提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争执焦点是上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司逾期交房的违约金应当如何计算的问题。上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司与被上诉人万燕珍签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，被上诉人万燕珍已依约履行了付款义务，而上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司没有按时交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，被上诉人万燕珍所支付的部分购房款是其从银行贷款的，如果按照上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司上诉提出的按照合同约定每月万分之三计算违约金的话，其违约金远远低于被上诉人万燕珍支付给银行的贷款利息，不足以弥补被上诉人万燕珍的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，”因此一审法院根据被上诉人万燕珍的诉请按照同期银行贷款利率的计算标准适当增加违约金并无不妥。综上所述，上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司的上诉理由不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费142元，由上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑冬平
代理审判员 罗 晖
代理审判员 王焕江
二〇一四年八月十一日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。