广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初21号原告：陆国强，住广西柳州市鱼峰区。原告：曾小英，住。共同委托代理人：方佩，广东泽正律师事务所律师。被告：增城市新乐房地产有限公司，住广东省广州市增城区。法定代表人：郭泽华。委托代理人：何健颖、张铭哲，该公司员工。原告陆国强、曾小英诉被告增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆国强、曾小英的共同委托代理人方佩，被告新乐公司的委托代理人何健颖、张铭哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆国强、曾小英诉称：陆国强、曾小英在2012年7月14日与新乐公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，向新乐公司购买了位于增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光房。根据合同约定，新乐公司应在2014年5月31日前将涉案房屋交付给陆国强、曾小英，但新乐公司直至2016年10月28日才通知收楼，陆国强、曾小英于2016年11月13日办理了收楼手续。综上，请求判令，一、新乐公司支付陆国强、曾小英逾期交房违约金62604.1元（以总房款697928元为基数，自2014年6月1日起，按日万分之一，计至2016年11月13日止）；二、新乐公司承担本案全部诉讼费用。被告新乐公司辩称：一、陆国强、曾小英的起诉日期是2017年1月3日，那么倒推两年，即2015年1月3日之前陆国强、曾小英主张的违约金已经过了诉讼时效。新乐公司已按商品房买卖合同约定已经将符合合同约定的房屋交付给陆国强、曾小英，新乐公司也不符合逾期交楼的条件，因为市政因素导致新乐公司逾期交楼，不是新乐公司能避免的。自取得该地段项目后，新乐公司按照土地出让合同约定缴清了土地出让金以及其他费用，但是政府部门并未按照约定提供用地给新乐公司开发建设，该项目水电气的配套建设，严重受制于地块周边的管网接驳不到位，严重影响新乐公司的建设。截止2016年10月28日，新乐公司已经完成水电气邮的提供。二、补充协议第五条关于逾期交楼的违约金的约定载明，逾期交楼违约金的标准应是日万分之一，最高限额应为总房价款的5%。补充协议是双方自愿签署的，是买卖双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的约定，是合法有效的，增城法院在审理其他新乐公司逾期交楼的案件中，也认定该条款合法有效，而该认定也得到了广州中院的确认与维持，鉴于上述原因，恳请法院对案件作出公正的处理。经审理查明：2012年7月14日，陆国强、曾小英（乙方、买方、买受人）与新乐公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚东阳光雅苑住宅（自编号1－18#、19#）第自编号(下称该商品房)，房屋地址：增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）697928元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》［下称“本合同”］有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的5％，本补充协议另有约定除外。6、乙方逾期支付购房款在90日之内的，每逾期一日应按房价款总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除本合同，并不予退还乙方已付全部款项，乙方并应向甲方支付总房款的20%作为违约金。如甲方选择不解除本合同的，自逾期第91日起，每逾期一日，乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。……48、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……50、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。2014年6月24日，涉案房屋具备永久通邮使用条件。2014年11月20日，广州东部发展燃气有限公司出具《证明》，载明尚东阳光雅苑小区经复检，符合接驳通气条件，并已于2014年11月14日正式接驳市政天然气管网等内容。2014年11月27日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明竣工验收备案文件于2014年11月26日收讫。2014年12月11日，新乐公司和广州市自来水公司签订了合同编号为1401-009号《广东省城市供用水合同》，载明用水地址为尚东阳光雅苑二期A区；用水性质为居民、非居民用水；在合同有效期内，供水人通过城市公共供水管网及附属设施向用水人提供不间断供水；安装计费总水表共DN150×3具；合同期限为长期等内容。同年12月12日，广州市自来水公司供水部出具《永久水表安装完毕证明书》，载明受理编号为1401-009，开发建设单位为新乐公司，装表口径及个数为DN150×3，装表时间2014年12月11日等内容。2016年10月8日，新乐公司与广州供电局有限公司签订《供用电合同（高压）》，用电性质为住宅。用电地址广东省广州市增城区新塘镇西洲村桥涌（土名）。2016年10月28日，新乐公司向陆国强、曾小英邮寄了《催告收楼通知书》。2016年11月13日，陆国强、曾小英接收了涉案房屋。本院于2017年1月3日立案受理本案。本案审理过程中，陆国强、曾小英主张逾期交房违约金应超过合同约定房价款5%的上限才符合公平原则。本院认为：陆国强、曾小英与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）意思表示真实，合法有效，双方当事人应依约履行。关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，新乐公司应在2014年5月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付陆国强、曾小英使用。经查明，涉案房屋直至2016年10月8日才与广州供电局有限公司签订《供用电合同（高压）》。综上，涉案房屋直至2016年10月8日仍不完全具备合同约定的交付条件，故陆国强、曾小英在涉案房屋完全具备交房条件之前可以拒绝接收房屋。新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。陆国强、曾小英要求新乐公司支付延期交房违约金，合理合法，本院予以支持。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第5条“据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的5％，本补充协议另有约定除外。”之约定，新乐公司因延期交房违约所承担的违约金总额为34896.4元（按照房价款697928元的5%计算），依据上述违约金总额计算，新乐公司承担延期交房违约责任所折算的天数为500天，即2014年6月1日至2015年10月13日。至于陆国强、曾小英要求违约金超过总房款5%上限的请求，因《广州市商品房买卖合同（预售）》系经陆国强、曾小英与新乐公司共同协商后签署，是双方的真实意思表示，陆国强、曾小英在签署合同后未就上述条款的约定向被告提出异议，也未在签署合同后主张撤销。同时，陆国强、曾小英并未提供证据证明合同约定的延期交房违约金总额低于其实际损失，故陆国强、曾小英的该项请求，理据不充分，本院不予支持。至于新乐公司抗辩陆国强、曾小英的请求部分超过诉讼时效的问题。根据双方合同的约定，逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行，既如原、被告双方均确认涉案房屋在2016年10月8日符合交付条件，新乐公司在2016年11月13日才交付给陆国强、曾小英，故新乐公司抗辩诉讼时效，显然理据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金34896.4元给原告陆国强、曾小英；二、驳回原告陆国强、曾小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683元，由原告陆国强、曾小英负担303元，被告增城市新乐房地产有限公司负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘勋二〇一七年三月三十一日书记员  李靖附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。