辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01241号
上诉人（原审被告）：荆雷达。
上诉�（原审被告）：盛凤静，无职业。
委托代理人：祝军，辽宁志方联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐立东，无职业。
委托代理人麻胜青，辽宁东亚律师事务所律师。
原审第三人：荆鸿，系记者。
委托代理人：陈桂珍，辽宁阳光律师事务所律师。
委托代理人：赵霖，辽宁阳光律师事务所律师。
原审原告徐立东与原审被告荆雷达、盛凤静以及原审第三人荆鸿房屋买卖合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2014年7月29日作出（2014）旅民初字第284号民事判决，荆雷达、盛凤静不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盛凤静及其委托代理人祝军，被上诉人徐立东的委托代理人麻胜青，原审第三人荆鸿及其委托代理人陈桂珍到庭参加诉讼。上诉人荆雷达经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现�审理终结。
原审原告徐立东诉称，2004年10月份，原告将房屋无偿借给第三人荆鸿作为工作室使用。被告荆雷达系第三人荆鸿的女儿，被告荆雷达在明知涉案房屋为原告所有的情况下，依然与被告盛凤静恶意串通，伪造第三人荆鸿签字，伪造房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给被告盛凤静，并且转移占有。二被告的行为明显违背了我国合同法第五十二条（二）款之规定，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求确认二被告于2013年7月1日签订的关于位于大连市旅顺口区长城科联种植园D-5的房屋买卖合同无效（房屋价款28万元）；判令被告退还房屋；本案诉讼和其他费用由被告承担。
原审被告盛凤静辩称，第一，我所受让的科联种植园手续齐全，办理程序合法，受让行为合法有效。2013年6月18日，我与第三人荆鸿公证委托的代理人被告荆雷达一同在大连正琦房地产经纪�限公司签订了《房地产居间服务合同》，我和中介公司审查了被告荆鸿的合法手续后，双方确定了交易价格为100万元，合同还明确了合同、发票的更名手续办理事宜等合同内容。合同签订后，中介公司按约定于2013年7月1日办理完变更手续，我也依照约定缴纳了100万元的转让费，取得了该种植园温室的使用权。从我受让的程序以及所取得的相关文件表明，我所受让的科联种植园手续齐全，办理程序合法，是双方的真实意思表示，受让行为合法有效，应当受到法律的保护。第二，原告诉称温室使用权为其所有的事实依据不存在，所主张的主体也是错误的。原告主张温室的使用权为其所有，应当拥有与温室所有权人的合法手续，若抵顶事实存在应当提供出当时抵顶的三方协议，但是原告根本提供不出拥有温室的一切合法手续，就连其所称的出借事实也没有任何手续，从何而谈原告是该温室的使用权人，显而易见，原告所主张的房屋为其所有的事实和法律依据并不存在，法院应当依照事实和法律驳回原告的诉讼请求。此外，按照原告所述的事实，如果当初抵顶的事实存在，本案的原告应当是单位而非个人，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第一款（一）项的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，据此法院应当查清事实，驳回原告的诉讼请求。综上所述，我所受让的科联种植园温室使用权手续齐全，办理程序合法，受让行为合法有效，应当受到法律的保护。原告诉称温室使用权为其所有的事实依据不存在，所主张的主体也是错误的，法院应当依据事实和法律驳回原告的诉讼请求。
原审被告荆雷达经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
原审第三人荆鸿述称，我从来没有委托任何人出卖原告的房屋，可以调查有没有我签字和口头委托，把我作为第三人是没有道理的。原告建房屋时，我在案涉房屋居住，原告说我只需要拿土地税。我只知道卖房子都是假的，别的不清楚。我的居住权受到侵犯，把我从案涉房屋中赶出来，案涉房屋里面都是我的财产，有国家级文物，影响了我的正常工作。
一审法院经审理查明：第三人荆鸿与被告荆雷达系父女关系。被告荆雷达自称系第三人荆鸿的代理人，并持广东省公证处（2002）粤公证内字第10947号公证书，委托书即：“委托人：荆鸿，男，一九四六年五月十四日出生，现住广州市。受托人：荆雷达，女，一九七六年八月二十二日出生，现住大连市。我是座落在大连市旅顺口区长城镇科技园5号人。现我委托荆雷达为我的合法代理人，代表我办理如下事项：一、代我出售上述房屋，办理有关交易过户的一�手续，代收取售房款。二、如上述房屋涉及诉讼，有权代我向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或者变更诉讼要求，进行和解，提起反诉或上诉；申请执行。三、代缴纳有关税款和支付一切正当费用。受托人在办理上述事项过程中，所签署的一切有关文件，我均予以承认。本委托书有效期为长期。委托人：荆鸿。二00二年六月十七日”。于2013年6月18日与被告盛凤静、大连正琦房地产经纪有限公司三方签订了房地产居间服务合同，即被告盛凤静100万元购买位于大连市旅顺口区长城镇科技园5号房屋。2013年7月1日二被告签订了补充协议，约定：1、坐落在大连市旅顺口区长城镇黄家村旅顺科联种植园D区-5号温室，依照原合同占地面积为500平方米，原有房屋342平方米，占地面积2042平方米，为本次买卖的所有面积；2、乙方向甲方支付的100万元费用当中包括以上所提的所有面�及后期甲方在此地上、地下所建所有房屋及设施，乙方不再向甲方支付任何费用。同一天，被告盛凤静与旅顺科联种植园签订了投资温室合同。随即被告盛凤静占有涉案房屋。
2001年1月1日，大连市旅顺口区长城镇黄家居民委员会与旅顺科联种植园签订了承包合同。合同约定：甲方经村民会议三分之二的村民代表的同意，并报镇人民政府批准，将旅顺北路经济带沿线土地140亩承包给乙方用于建农业精品园，土地图班号黄家47号；承包期自2001年1月1日至2050年12月31日止，共50年，承包期满后，依据国家政策，甲乙双方须签订新承包合同；承包费每年每亩300元，每年合计人民币42，000元，乙方每年11月28日前把承包费交给甲方，否则视乙方违约，甲方有权单方解除合同。同时乙方仍需向甲方缴纳应交付的租金，并按国家规定向甲方支付滞纳金；甲方负责乙方灌溉用水、用电设施配套，并安装到地头，其水费由乙方承担（以表计价），按国家标准执行（灌溉用水每吨1.6元）；由于供水、供电影响乙方正常生产造成损失，甲方应承担实际发生的经济损失。如双方对实际发生经济损失有异议，可委托“中介”部门评估认定或依法解决；甲方承包给乙方的土地在保证不变农用土地性质的基础上，可建温室种植大棚、畜牧养殖大棚等，可以招商引资；乙方如非法改变原土地用途使用权，甲方有权制止，制止不听，甲方有权收回土地使用权及地上建筑；乙方在合同期内不得撂荒土地，如将土地闲置不用超过2年，甲方有权收回土地使用权及地上建筑；乙方在合同期内，应依法缴纳国家有关规定的农业税收，如延迟则按每月3%追加罚款；本合同期内如国家建设征地，乙方应按国家有关规定执行；本协议未尽事宜双方协商解决。嗣后，旅顺科联种植园�原告徐立东挂靠的大连甘井子城区建筑工程总公司远东工程处签订了联建合同。并就科联种植园的温室大棚及楼房交工后的质量保修服务事宜，双方于2004年5月22日签订联建合同补充协议。约定：甲方提供土地使用权，乙方进行工程施工；工程在施工过程中和交工后，所有工程质量、安全问题由乙方负责，甲方不负任何责任；乙方组织人员进行走访，及时解决有关工程质量问题；工程质量保修期为一年；该补充协议与双方的联建合同均具有同等法律效力，并自签字之日起生效，待保修期满后自行终止。
2014年1月16日，大连市旅顺口区长城街道黄家居民委员会证实：旅顺科联种植园位于旅顺口区长城镇黄家村。此种植园于2004年年末竣工。其中位于D区5号种植园，房屋面积242平方米，大棚面积500平方米，共计占地2066平方米。其执照已经于前几年注销，整个种植园全部收归为黄家村所有，由村里统一管理。后抵债给徐立东个人所有，其抵债款为28万元。并且该居委会授权委托其工作人员曲家英出庭作证，证人曲家英当庭证实：科联种植园是由徐立东开发建设的；由居住人荆鸿缴纳的土地费。
2014年5月23日，一审法院依据原告徐立东和被告盛凤静的申请，在广东省广州市南方公证处调取了（2002）粤公证内字第10947号档案，该公证书所公正的委托书全文为：“委托人：荆鸿，男，一九四六年五月十四日出生，现住广州市。受托人：荆雷达，女，一九七六年八月二十二日出生，现住大连市。我是座落在大连市西岗区风光街29号22-10房屋的产权人。现我委托荆雷达为我的合法代理人，代表我办理如下事项：一、代我出售上述房屋，办理有关交易过户的一切手续，代收取售房款。二、如上述房屋涉及诉讼，有权代我向人民法院起诉或应诉、承�、放弃或者变更诉讼要求，进行和解，提起反诉或上诉；申请执行。三、代缴纳有关税款和支付一切正当费用。受托人在办理上述事项过程中，所签署的一切有关文件，我均予以承认。本委托书有效期为长期。委托人：荆鸿。二00二年六月十七日。”
2014年5月26日，广州市南方公证处给一审法院出具（2014）南公证函字第324号公函：我处根据《中华人民共和国公证法》和司法部《公证机关执业管理办法》（司法部令第101号）的要求并经广东省司法厅同意于二00六年二月二十八日起，“广东省公证处”更名为“广东省广州市南方公证处”。
一审法院认为：当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得损害国家、集体或者第三人利益。被告荆雷达利用第三人荆鸿委托其出售大连市西岗区风光街29号22-10房屋的（2002）粤公证内字第10947号公证书，将委托出售的第三人荆鸿所有的位于大连市西岗区风光街29号22-10房屋伪造篡改为第三人荆鸿借住原告徐立东位于大连市旅顺口区长城镇科技园5号房屋，以100万元的价格出售给被告盛凤静。涉案房屋（即温室）系原告徐立东与承包人旅顺科联种植园联建取得，房屋系种植园附随的地上物，发包人为大连市旅顺口区长城街道黄家居民委员会，该委亦证实涉案房屋为原告徐立东抵债所得。被告荆雷达的行为侵犯了原告徐立东的权利，同时，也损害了借住人第三人荆鸿的权益。因此，被告荆雷达与被告盛凤静关于买卖旅顺科联种植园D-5号房屋的合同，均与法相悖，为无效合同。被告盛凤静应当将房屋退还给原告徐立东。故原告徐立东的诉讼确认合同无效的请求和理由成立，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条（二）款、第五十�条的规定，判决如下：一、确认被告荆雷达与被告盛凤静于2013年7月1日签订的位于大连市旅顺口区科联种植园D-5房屋买卖合同无效；二、被告盛凤静于判决生效后十日内将位于大连市旅顺口区科联种植园D-5房屋退还给原告徐立东。案件受理费100元、其他费用50元，共计150元，由被告荆雷达负担（此款原告已预交，被告在执行时一并交给原告）。
宣判后，荆雷达、盛凤静不服，上诉至本院。
荆雷达的上诉请求为：撤销原判，发回重审。其基本上诉理由为：原审判决对被上诉人的主体资格认定错误。本案争议的关键在于被上诉人是否具有诉讼的主体资格，是否有权向上诉人直接主张权利，原审法院应当围绕这一关键的事实进行审理，但原审法院却避开此争议关键。原判认为被上诉人徐立东是与旅顺科联种植园联建取得的，无事实和法律依据，通过徐立东所提供的所有证据表明，徐立东和科联种植园之间没有任何证据能够证明有徐立东的存在，如果按此逻辑，整个科联种植园的财产都是徐立东施工的，那么整个科联种植园都是徐立东的，显然是无事实和法律依据的，原审判决对此事实认定错误。案涉房屋购买时荆雷达与荆鸿一同交的房款28万元，并且在这12年中此房屋的所有装修，管理费都是荆雷达负责出资的，房屋的水电费、土地管理费的名字都是荆鸿的名字，荆鸿在购买此房屋后一直用各种形式许诺给唯一的女儿荆雷达。
盛凤静的上诉请求为：撤销原判，发回重审。其基本上诉理由为：原审判决对被上诉人的主体资格认定错误。本案争议的关键在于被上诉人是否具有诉讼的主体资格，是否有权向上诉人直接主张权利，原审法院应当围绕这一关键的事实进行审理，但原审法院却避开此争议关键。原判认为被上诉人徐立东是与�顺科联种植园联建取得的，无事实和法律依据，通过徐立东所提供的所有证据表明，徐立东和科联种植园之间没有任何证据能够证明有徐立东的存在，如果按此逻辑，整个科联种植园的财产都是徐立东施工的，那么整个科联种植园都是徐立东的，显然是无事实和法律依据的，原审判决对此事实认定错误。上诉人购买温室大棚的信息是通过房屋中介的公布信息而得知的，并且上诉人确定购买后，委托房屋中介进行代理的，徐立东没有提供出任何证据证明是上诉人与荆雷达之间的恶意串通，原审法院认定上诉人与荆雷达恶意串通无依据，并依据合同法第52条判决本案系适用法律错误。
徐立东二审辩称：案涉房屋是位于农村集体承包土地上的不动产，与土地承包权捆绑在一起的，取得案涉房屋的物权前提是取得土地的承包权，而土地承包权的取得需要土地所有人许可，�地所有人黄家居委会已在原审中出示证据证明案涉房屋的权利人是徐立东；盛凤静并没有证据证明荆雷达与荆鸿一同交的房款以及装修管理费用出资，并以水电费交纳来确定物权的所有人的理由是前所未闻的。徐立东在一审诉讼请求是腾退房屋，而盛凤静是现房屋的实际占有人，因此以盛凤静为被告适格。
原审第三人荆鸿二审述称，不同意上诉人的上诉请求。第三人认为原判认定事实清楚，应予维持，应驳回上诉人的上诉请求。第三人与盛凤静之间没有任何法律关系，第三人是从徐立东处借住案涉房屋，与盛凤静从不认识，盛凤静在原审中向法庭提供的由第三人签字的投资温室合同及第三人委托荆雷达销售案涉房屋的委托手续及公证书全系伪造，黄家居委会已出具证据并委托代表出庭证明案涉房屋系徐立东所有。
荆雷达二审未到庭参加诉讼，亦未出具答辩意见�
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
另查明，在一审诉讼过程中，一审法院关于诉讼主体资格询问盛凤静：“被告盛凤静代理人，你方对主体有异议，你方认为谁是适格的主体”，盛凤静回答：“我不知道，因为该房屋当初建设的时候我并不知道是谁建的。同时也向法院申请到公安机关调取相关证据。”
二审庭审过程中，徐立东、盛凤静、荆鸿对于案涉旅顺口区科联种植园D-5房屋占有范围内的土地属于旅顺口区长城街道黄家居民委员会所有均无异议。
本院查明上述事实有一、二审庭审笔录以及二审中当事人法庭陈述等在案为凭，业经本院审查，足资采信。
本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案的焦点问题为：1、徐立东是否具有原审原告诉讼主体资格；2、荆雷达与盛凤静于2013年7月1日签订的关于大连市旅顺口区科联种植园D-5房屋买卖合同效力�题。
关于第一个焦点问题，本院认为，二审庭审过程中，徐立东、盛凤静、荆鸿对于案涉科联种植园D-5房屋占有范围内的土地属于旅顺口区长城街道黄家居民委员会所有均无异议，本案中，徐立东在一审法院起诉时提交了黄家居民委员会出具的《证明》拟证明案涉房屋归其所有，该《证明》载明的主要内容为：“旅顺科联种植园位于旅顺口区长城镇黄家村。此种植园于2004年年末竣工。其中位于D区5号种植园，房屋面积242平方米，大棚面积500平方米，共计占地2066平方米。其执照已经于前几年注销，整个种植园全部收归为黄家村所有，由村里统一管理。后抵债给徐立东个人所有，其抵债款为28万元。”从前述证明载明的内容看，双方争议的科联种植园D-5房屋由黄家村（现为黄家居民委员会）抵债给了徐立东个人，在一审法院审理本案过程中黄家居委会委派其工作人员�庭予以证实。此外，徐立东在一审中提交《联建合同补充协议》等证据进一步证明案涉房屋系其投资建设，与黄家居民委员会委派的证人在一审庭审中的法庭证言一致。盛凤静主张案涉争议的科联种植园D-5房屋系荆鸿所有的主要证据是荆鸿与旅顺科联种植园签订的《投资温室合同》等，而荆鸿在本案一审、二审过程中本人亲自出庭参加诉讼，对于该《投资温室合同》等均明确予以否认，盛凤静亦无其他充分证据证明案涉科联种植园D-5房屋系荆鸿所有。此外，在一审诉讼过程中，一审法院关于本案诉讼主体资格询问盛凤静：“被告盛凤静代理人，你方对主体有异议，你方认为谁是适格的主体”，盛凤静回答：“我不知道，因为该房屋当初建设的时候我并不知道是谁建的。……”，从盛凤静前述回答可以看出，盛凤静并不能确定案涉房屋是由谁投资所建。综合双方所提交的证据，徐立东所提交的证据证明力明显优于盛凤静的证据证明力，徐立东向法庭提交的证据可以形成一个相对完整的证据链证明案涉房屋归其所有。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，徐立东能够证明案涉房屋归其所有，其作为原审原告的主体资格适当。
关于第二个焦点问题，本院认为，买卖房屋不同于一般普通商品的买卖，交易额度大，对于一个家庭的影响也比较大，往往需要家庭成员共同商量作出决定是否购买，因此，买卖房屋较普通商品买卖需要更为慎重且对于买受人来说要求更为严格的注意义务，买受人需要去察看所买卖的房屋是否实际存在，出卖人是否有权处分，房屋的权属状况与出卖人是否一致等。盛凤静在一审庭审中主张案涉房屋系荆鸿所有，但从庭审调查的�况看，盛凤静并未提供充分证据证明案涉房屋系荆鸿所有，亦未能提供充分证据证明案涉房屋的权属状况与出卖人一致，且如前所述盛凤静亦不能确定案涉房屋是由谁投资所建，从盛凤静与荆雷达签订的房屋买卖合同约定内容看，案涉房屋的交易价款为100万元，如此大额的交易，盛凤静在没有查清案涉房屋的权属状况等足以影响其权益是否能够得到保障的情况下，与荆雷达签订合同买受案涉房屋，不能充分证明其是善意的。因此，一审法院根据徐立东的诉请，确认案涉房屋买卖合同无效，并无不当。
综上所述，本院认为，荆雷达向本院提起上诉之后，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条之规定，按照荆雷达撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一�项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（荆雷达、盛凤静各预交100元），由上诉人荆雷达负担50元，退回荆雷达50元，盛凤静负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 阁成宝
代理审判员 周燕雁
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 宋 敏