广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第2598号
原告东莞长益五金制品有限公司。
法定代表人林庆安，任职总经理。
委托代理人高超强，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人周云，广东旗峰律师事务所律师。
被告广东正茂精机有限公司。
法定代表人李建军，职务董事长。
委托代理人胡兆敏，广东盈隆律师事务所律师。
原告东莞长益五金制品有限公司（以下简称长益公司）诉被告广东正茂精机有限公司（以下简称正茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月18日立案受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序于2013年6月5日、7月11日两次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转换为普通程序，由审判长尤中琴、人民陪审员丁学良、人民陪审员朱艳彬组成合议庭于2013年10月11日公开开庭进行了审理。原告长益公司委托代理人高超强、周云，被告正茂公司委托代理人胡兆敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长益公司诉称，原、被告双方于2012年6月1日签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定原告将位于东莞市横沥镇山厦村《国有土地使用证》编号为东府国用（2001）第特295号房地产的国有土地使用权以及位于该地上的《房地产权证》编号分别为粤房地权证的两栋厂房转让给被告；合同标的转让价格为16839239元，付款方式为“签订合同之日，被告支付原告转让款8000000元，在双方到国土部门办理该土地使用权过户登记之日起七个工作日内，被告再支付7120000元，余款1719239元在该土地使用权以及地上建筑物用权过户登记于被告名下之日起三个工作日内，一次性支付给原告”。合同中违约条款第八条约定，被告逾期三个月仍然未向原告支付转让款的，原告有权要求被告支付转让价款的10%的违约金。双方约定，如发生纠纷任何一方均有权向原告所在地法院提起民事诉讼。原告在合同签订后，按照约定将合同标的交付被告使用，并于2012年12月初登记过户给被告名下，但是被告未履行合同约定在登记过户之日起三个工作日内将余款1719239元一次性支付给原告。原告为此多次向被告追讨余款，并于2013年3月19日委托律师事务所就拖欠余款问题向被告发律师函，但被告均不予理睬。请求法院判令：一、被告向原告支付余款1719239元；二、被告支付违约金1683923.90元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告正茂公司辩称，一、双方约定转让价格是16800000元，不是原告所称的16839239元；二、被告已经向原告支付了共计16903451.12元，因此不存在拖欠转让价款的问题，也不存在违约的问题；另外，原告诉请的违约金没有事实依据，同时，即便违约，合同约定的计算方式也大大超出了实际损失，因此，原告违约金的诉请应当予以驳回；三、根据合同约定，被告自愿承担原告需要缴交的税费，对此，被告从来没有逃避责任，但原告一直不愿意向被告提供合法的支付票据，才导致至今没有向原告支付缴交的税费；四、原告诉称被告不予理睬律师函的情况不属实，直到收到应诉通知书的前几天，当地政府工作人员还在协调关于支付税费后如何向被告开具合法票据的问题，只是原告提出让被告自行找供应商虚构交易开出发票来冲账的要求让被告无法接受。被告经过咨询，唯有修改成交价格，将税费计入成交价款才能解决双方纠纷的建议（因为成交价格事实上就是16800000元加上税费1392641.40元），但原告对此方案并不愿意。在此，被告再次声明，被告是合法经营的企业，不会违反任何国家的法律以及财税法规，每支出一笔钱都必须有合法真实的交易凭据，如果没有合法票据支出，不仅被告无法做平会计账册，更为严重的是这并不符合会计规则，同时也是在帮助原告偷逃税款，是严重的违法甚至犯罪的行为。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
（一）被告正茂公司主体变更情况：原“东莞市步明精机有限公司”于2013年4月1日经核准变更名称登记为“广东正茂精机有限公司”，法定代表人由原“黄步明”核准变更为“李建军”。
（二）签订合同的情况：
1.2011年11月18日，原告长益公司和被告正茂公司签订一份《厂房以及土地转让合约》，约定长益公司将位于东莞市横沥镇山厦工业区东莞长益五金制品有限公司1号和2号厂房以及土地范围内的所有建筑物（土地占地面积约18000平方米，建筑总面积大约7800平方米，以下简称案涉两栋厂房）出售给被告正茂公司，该物业的转让价格为16800000元，双方约定在签署合约3个工作日内交付履约定金500000元，若长益公司签收上述款项后，正茂公司交付的履约保证金自动转为定金，并在签署本合约后20个工作日内交齐另外定金7500000元予监管账户。在上述款项执行的同时，正茂公司将8800000元的款项支付到监管账户。双方当事人和银行三方将其中的712万元转至长益公司的账户，余款168万元在产权转移办理完毕并领取到新证后，由甲乙和银行三方将监管的款项放款给长益公司。同时，双方约定由正茂公司承担买卖厂房所需的一切税费。
2.2012年6月1日，原告长益公司和被告正茂公司在广东省东莞市东部公证处签订公证书一份，约定长益公司将案涉两栋厂房转让给正茂公司，转让价格为16839239元。合同第三条约定“正茂公司应当于签订合同之日支付转让款8000000元，办理过户登记之日起七个工作日内再支付7120000元，余款1719239元在土地使用权以及地上建筑物过户登记于正茂公司名下之日起三个工作日内一次性支付给长益公司”；合同第八条约定，如因长益公司原因致使上述土地使用权以及地上建筑物无法过户至正茂公司名下，正茂公司有权解除合同，要求退回全部转让款，并有权要求长益公司按照合同约定的转让总价款的10%支付违约金。如正茂公司逾期三个月未支付转让款，长益公司有权解除合同，收回该土地使用权以及地上建筑物，并有权要求正茂公司支付总价款10%的违约金（长益公司此前收取正茂公司的转让款应当退回正茂公司）。
3.被告正茂公司提交了一份补充协议（复印件），内容为“正茂公司购买长益公司案涉房产的交易价格为16800000元，现因测量评估后在公证处公证的价格是16839239元，双方确定实际正茂公司只需要支付16800000元，多出的39239元不用支付给长益公司”。长益公司表示由于没有原件无法确认补充协议的真实性，也确认双方有签订补充协议，但不能说明具体的内容。被告正茂公司申请了见证人陈某出庭作证，陈某当庭确认“被告提交的补充协议内容是真实的，该协议是在东莞市常平公证处签订的，原、被告签订补充协议时是自愿的，协议至少有两份”。原告长益公司经本院询问，表示签订补充协议的人员无法出庭接受调查。
（三）已支付款项的情况：双方当事人确认被告正茂公司已支付长益公司的款项为16903451.12元。具体支付情况如下：1.2011年11月23日，通过转账支付500000元，注明的用途为“支付东莞长益与佛山步明厂房转让的合同的定金”；2.2011年12月13日，通过转账方式支付7500000元，注明的用途为“支付购买厂房土地的第二批款项”；3.2012年7月17日，通过转账方式支付7120000元，账本原件附上支票头显示为“购买土地以及厂房款”；4.2012年7月23日，通过转账方式支付1046792.10元；5.2012年11月22日，通过转账方式支付390809.72元；6.2012年11月28日，通过转账方式支付345849.30元；
原告长益公司主张已经支付的款项中包含了税款1783451.12元，另外15120000元为转让款；被告正茂公司主张已支付的款项全部为转让款。
（四）已开具税票的情况：
完税凭证：1.纳税主体为长益公司的1046792.10元的完税凭证（2012年8月2日）；2.纳税主体为长益公司的27729.87元的完税凭证，其中含滞纳金769.41元（2012年11月28日）；3.纳税主体为长益公司的207387.90元的完税凭证（2012年11月28日）；4.纳税主体为长益公司的207387.90元完税凭证（2012年11月28日）；5.纳税主体为长益公司的18513.66元的完税凭证，其中含滞纳金513.69元（2012年11月28日）；6.纳税主体为长益公司的138461.40元的完税凭证（2012年11月28日）；7.纳税主体为长益公司的138461.40元的完税凭证（2012年11月28日）。
（五）开具收据的情况：长益公司于2012年7月25日、11月28日开具了两张收据，内容为确认收到正茂公司交付的土地交易税费1046792.10元以及736659.02元。
（六）正茂公司取得案涉房屋产权登记的时间为2012年12月6日。
（七）被告正茂公司认为约定的违约金计算方式过高，要求调整为按照银行同期存款利率计算。
以上事实有企业机读档案登记资料、广东省东莞市东部公证处公证书、完税凭证、发票、补充协议、厂房以及土地转让合约、工商变更登记通知书、证人陈某的证言以及本院庭审笔录附案为证。
本院认为，合法的买卖关系应当受到法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原告长益公司和正茂公司签订的《厂房以及土地转让合约》等相关协议均是自愿签订，且不违反法律规定，双方当事人均应当按照约定履行合同的权利和义务。综观本案，本案双方当事人争议的焦点有如下几个方面：
第一、案涉厂房以及土地使用权的实际交易价格如何确定。
原告长益公司主张双方的实际交易价格为2012年6月1日签订的公证交易合同书记载的转让价格16839239元，被告正茂公司予以否认，认为应当以补充协议（被告称原件不慎遗失，未能提供原件）确认的实际交易价格16800000元为准。根据原、被告双方提供的证据，本院采信被告正茂公司的主张。理由如下：（一）补充协议内容的真实性能够认定。1.被告正茂公司虽然未能提供原件，但长益公司在第一次庭审时（庭审中正茂公司未表示遗失原件）也承认双方有签订补充协议，然而长益公司既不能提供其所认可的补充协议，也不能说明自己签订补充协议的内容是什么，且签订协议的人员也不能到庭接受调查，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，应当作出对原告长益公司不利的推定；2.证人陈某作为协议书的见证人，和本案当事人均无利害关系，能够出庭作证确认补充协议内容的真实性，并明确说明协议签订的时间、地点和人物，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十八条的规定，证人陈某的证言证明力较高；（二）“补充协议”签订的时间最晚，也明显和之前签订的房屋买卖合同相互印证，可以证明补充协议的内容是双方的真实合意。因此，本院认为案涉厂房以及土地使用权的实际交易价格为16800000元。第二、被告正茂公司已实际支付的16903451.12元是转让款还是税款。
双方当事人对于被告正茂公司已经实际支付16903451.12元不持异议，本院予以确认，但双方对于已支付的款项的性质存在争议。本院认为，双方只约定由正茂公司承担买卖厂房所需的一切税费，但未明确交付税费的方式和期限，实践中存在卖方询价确定税费数额后通知买方直接支付税费的情况，也有卖方先交付税费后凭票据要求买方支付款项的情况，本院将根据本案的所有证据进行综合分析予以确定。本案被告支付的六笔款项中有三笔款项因没有注明用途存在争议，具体为2012年7月23日转账支付1046792.10元，2012年11月22日转账支付的390809.72元，2012年11月28日转账支付的345849.30元。本院认为，根据双方当事人签订的协议内容、完税的时间、案涉不动产过户的时间、税费的金额等证据可以认定，该三笔款项均为支付案涉交易产生的税款，理由如下：（一）被告正茂公司的主张和双方签订的协议相悖。双方签订的《厂房以及土地转让合约》明确了购房款的支付期限、方式和金额，被告正茂公司已支付的六笔款项中无争议的三笔款项均和合同约定的支付数额吻合，按照约定，剩余转让款应当于过户之日起（2012年12月6日）三个工作日内一次性支付，而案涉争议的三笔款项的转账时间分别为2012年7月23日、2012年11月22日、2012年11月28日。（二）争议的三笔转账款的数额和税费的数额吻合。本案争议的三笔转账款的数额较大，但每笔转账款项的每位数都不同，可以精确到小数点后面一位，和一般交易支付购房款的形式明显不同，而该数额恰恰和税费的数额可以吻合。2012年7月23日转账了1046792.10元，和8月2日的税费1046792.10元完全一致，2012年11月22日转账支付的390809.72元和2012年11月28日转账支付的345849.30元相加恰恰和2012年11月28日六张税费单据显示的数额（扣除滞纳金）是吻合的。综上，本院认定被告已实际支付的16903451.12元中2012年7月23日、2012年11月22日、2012年11月28日支付的款项共计1783451.12元均为税费，其余款项为购房款。（三）长益公司开具的收据内容为确认收到正茂公司交付的土地交易税费1046792.10元以及736659.02元，已经明确了款项性质。
第三、被告正茂公司拖欠原告长益公司的剩余购房款数额如何认定，被告是否需要支付逾期付款违约金给原告。
本院确认案涉物业的实际交易价格是16800000元，已支付的购房款数额为15120000元，还剩余购房款1680000元未支付。双方签订的合同约定“如正茂公司逾期三个月未支付转让款，长益公司有权解除合同，收回该土地使用权以及地上建筑物，并有权要求正茂公司支付总价款10%的违约金（长益公司此前收取正茂公司的转让款应当退回正茂公司）”，按照约定，被告正茂公司的行为已经构成违约，应当支付相应的违约金。但被告正茂公司主张的违约金数额过高，且被告正茂公司提出调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院将予以适当调整。鉴于原告长益公司并未提供被告逾期交付款项造成损失的证据，且案涉交易不动产已经完成过户，合同也并未解除，本院酌情认定正茂公司应当按照逾期未付货款的10%支付相应的违约金，即被告正茂公司应当支付原告长益公司不动产转让款1680000元以及逾期付款的违约金168000元。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七十五条、第七十八条的规定，判决如下：
一、限被告广东正茂精机有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞长益五金制品有限公司剩余不动产转让款1680000元；
二、限被告广东正茂精机有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞长益五金制品有限公司逾期支付转让款的违约金168000元；
三、驳回原告东莞长益五金制品有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费34026元，由被告广东正茂精机有限公司负担21432元，原告东莞长益五金制品有限公司负担12594元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 尤中琴
人民陪审员 丁学良
人民陪审员 朱艳彬
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 邓小娴
书 记 员 谭艳婷
附本案适用法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。第七十八条人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断。