湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开民一初字第00314号
原告：徐运宏。
委托代理人：胡丽丽，湖北谦牧律师事务所律师。
委托代理人：邹梦蕾，湖北谦牧律师事务所实习律师。
被告：易建社。
被告：易建国。
被告：徐传弟。
原告徐运宏诉被告易建社、易建国、徐传弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法由代理审判员王友独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行审理，原告徐运宏及其委托代理人胡丽丽、邹梦蕾，被告徐传弟到庭参加诉讼。因被告易建社下落不明，本案依法转为普通程序，由审判员柳洪强担任审判长，与代理审判员郝虹、人民陪审员李红英组成合议庭审理，于2015年11月16日再次公开开庭进行了审理。原告徐运宏及其委托代理人胡丽丽、邹梦蕾到庭参加诉讼，被告易建社、易建国、徐传弟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐运宏诉称，原告徐运宏与被告易建社于2012年8月27日签订房屋买卖合同，约定被告易建社在征得共有人和村委会同�后，将其所有的位于武汉东湖新技术开发区九峰山办事处还建区新建村徐光耀组面积为100㎡的还建房一套出售给原告徐运宏，该房屋总价款为280000元，合同生效后先付200000元，待房屋交付时支付剩余80000元，被告易建国为担保人，被告徐传弟是村委会会计，作为证明人，证明房屋合法真实存在。原告徐运宏在2012年8月27日和8月29日共支付购房款200000元。待还建房建成后，被告易建社并没有上述合同约定的房屋以供交付，便于2013年12月24日与原告徐运宏就违约责任达成协议，退还原告徐运宏购房款200000元及违约金50000元，共计250000元。被告易建国于当日给付现金70000元，余款180000元由被告易建社出具欠条，被告易建国作为担保人在欠条上签名，约定于2014年2月12日之前付清。被告易建社于2015年3月15日至9月12日先后共计还款60000元，被告徐传弟于2014年5月6日退款20000元，余款100000元至今未付。故起诉，要求判令：1、被告易建社退还购房款100000元及利息损失6783元（暂计至2015年2月4日），共计106783元，被告易建国、徐传弟对上述款项承担连带责任；2、本案诉讼费用由被告承担。
为证实自己的主张，原告徐运宏提交如下证据：
证据一：房屋买卖合同一份，证明：1、原告徐运宏与被告易建社签订房屋买卖合同的事实；2、被告徐传弟提供房产属实证明、被告易建国为易建社履行合同义务提供担保的事实；
证据二：银行电汇凭证一张、收条一张，证明原告徐运宏已实际交付房款200000元的事实；
证据三：欠条两份（另一份为复印后由徐传弟在上面签署“协助追款”），证明：1、原告徐运宏与被告易建社形成欠款关系，易建社欠原告徐运宏180000元的事实；2、被告易建国为被告易建社提供担保的事实；
证据四：个人账户明细账单，证明被告易建社于2014年3月15日归还30000元的事实；
证据五：被告徐传弟签字的欠条，证明：1、被告徐传弟2014年5月6日归还20000元的事实；2、被告徐传弟自愿与被告易建社共同承担债务，并注明“下欠13万元”的事实；
证据六：银行流水单，证明被告易建社于2014年6月11日归还20000元的事实，于2014年9月12日归还10000元的事实；
证据七：被告易建社退房款说明，证明被告易建社仍欠房款100000元的事实，被告易建国为债务提供担保的事实；
证据八：被告徐传弟书写的房屋面积说明书，证明被告徐传弟明知被告易建社没有合同约定的房屋作虚假证明。
被告易建社、易建国未发表答辩意见，亦未对上述证据质证，也未提交证据。
被�徐传弟辩称，原告徐运宏购买被告易建社的还建房屋，被告易建国作为担保人，双方要我帮忙起草合同，我只是合同的证明人，并不是当事人，所以他们之间的纠纷与我无关，我在本案中不应承担责任。村里向易建设发放了过渡费，我是村里的会计，所以经手了此事，经过易建设同意，我将20000元的过渡费支付给原告徐运宏。我只是协助原告徐运宏追款，并不能就此让我承担担保的责任。
为证实自己的主张，被告徐传弟提交如下证据：
证据一：委托书一份、还建房明细表一张（复印件，原件存放于村委会），证明易建设有两套100平方米还建房屋，易建设委托被告易建社卖一套100平方米的还建房，后被告易建社与原告徐运宏签订买卖合同的事实；证据二：收条一份，用易建设的20000元过渡费冲抵了被告易建社的欠款20000元的事实。
被告�传弟对原告徐运宏提交的证据一、证据二、证据三、证据五、证据八的真实性不持异议，但对证明目的有异议；对证据四、证据六、证据七真实性不清楚，认为与其没有关联性。
原告徐运宏对被告徐传弟提交的证据一的真实性有异议，认为在签订合同时，被告易建社并未出具委托书；对证据二无异议。
对原、被告提交的证据中双方当事人无异议的证据，本院予以确认其证明效力；对真实性不持异议的证据，当事人的质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力；原告徐运宏虽对被告徐传弟提交的证据一的真实性持有异议，但未提交足以推翻该证据证明力的相反证据，结合本案其他已采纳的证据综合分析，对被告徐传弟提交的证据一本院予以采纳。
根据上述证据的综合判断分析，结合双方当事人的陈述，经审理审明：
被告易建社与被告易建国及案外人易建设系胞兄弟关系。案外人易建设及被告易建社均为武汉东湖新技术开发区九峰山办事处新建村村民，被告徐传弟为该村会计。因该村房屋拆迁还建，案外人易建设于2012年8月26日出具委托书一份，委托被告易建社办理位于武汉东湖新技术开发区九峰山办事处还建区新建村徐光耀组面积为100㎡的还建房一套的卖房事宜。2014年8月27日，被告易建社以自己名义与原告徐运宏签订房屋买卖合同一份，甲方为被告易建社，乙方为原告徐运宏，双方约定：一、甲方现有还建房一套，位于武汉东湖新技术开发区九峰办事处还建区新建村徐光耀组还建房，房屋面积100平方米。甲方自愿出卖给乙方，并征得房屋共有人同意；二、双方议定上述房地产总价款为280000元。乙方在协议生效后先付200000元，待房屋交付时由乙方交付房屋余款80000元；�、甲方应保证该房屋资产完整性，保证无虚假和债务纠纷；四、甲方保证该房产合法、权属清楚。若因产权、使用权属或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，因甲方原因，甲方愿意双倍赔付乙方全部房款；因乙方原因，甲方不退还房款。五、合同生效后，甲方协助乙方办理相关手续，公证人协助办理，公证人有义务督促并办理相关产权、证照转让手续。如在办理房屋交接时，过户时产生一切费用由乙方自负。原告徐运宏、被告易建社作为买卖方在合同上签名，被告徐传弟作为证明人签名，并注明“甲方房产属实”字样，被告易建国作为担保人签名。合同签订后，原告徐运宏向被告易建社支付了购房款200000元。因双方合同约定的还建房尚未建成，原告徐运宏未支付余款80000元。
2013年原、被告合同约定的还建房建成后，案外人�建设将双方合同约定的还建房卖给他人，导致合同不能履行，原、被告即发生纠纷。2013年12月24日，经双方协商，原告徐运宏与被告易建社达成协议，由被告易建社返还原告徐运宏购房款200000元并由被告易建社承担50000元违约金。同日，被告易建国支付原告徐运宏现金70000元，并由被告易建社向原告徐运宏出具欠条一份，内容为：今欠徐运宏人民币180000元保证所有款项在2014年2月12号前全部付清。欠款人为被告易建社，担保人为被告易建国。2014年3月15日，被告易建社仅支付原告徐运宏30000元，还欠150000元，原告徐运宏即找到被告徐传弟，要求被告徐传弟承担连带清偿责任，被告徐传弟在原告徐运宏复印的欠条上注明“协助追款”字样。2014年5月6日，被告徐传弟经案外人易建设同意，将本应由易建设领取的20000元拆迁房屋过渡费支付给原告徐运�，折抵被告易建社所欠购房款，被告徐传弟在复印的欠条中注明“付2万现金，下欠13万”字样。此后被告易建社于2014年6月11日、2014年9月12日分两次共计支付原告徐运宏欠款30000元，下欠100000元未付。2014年12月14日，被告易建国出具一份“易建社退房款说明”，载明：“1、退款总计25万元，已付15万元，下欠10万元；2、下欠10万元分两次结清，2014年12月31日前付5万元，2015年1月21日前付清5万元全部结清”，签名为：“担保人易建国”。此后各被告均未继续支付所欠款项，遂酿成纠纷，原告徐运宏遂诉至本院，要求判如所请。
本院认为，被告易建社受案外人易建设委托卖房，以自己的名义与原告徐运宏签订房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，双方签订的房屋买卖合同为有效合同，双方应根据合同的约定全部履行合同，但案外人易建设将双方约定的房屋卖给他人，导致原告徐运宏与被告易建社签订的合同不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，原告徐运宏选择被告易建社作为相对人，要求被告易建社返还购房款并承担违约责任符合法律规定。
经双方协商，被告易建社同意返还购房款200000元并承担50000元违约责任系双方当事人对自己民事权利的处分，被告易建社应当按双方的约定支付购房款及违约金合计250000元。至本案起诉时止，被告易建社尚欠100000元未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告易建社应当向原告徐运宏支付欠款100000元。
被告易建国在原告徐运宏与被告易建社订立房屋买卖合同及被告易建社向原告徐运宏出具的欠条中均作为担保人签名，应承担相应的担保责任。
根据《中华人民共和国担保法》第六条的规定，双方约定的担保方式为保证，因合同中未约定保证的方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应按照连带保证承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十三条的规定，保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。在原告徐运宏提交的证据中，被告徐传弟没有明确表示为原告徐运宏与被告易建社的债权提供担保，故不能认定被告徐传弟是担保人，原告徐运宏要求被告徐传弟承担担保责任的请求缺乏事实依据，不予支持。关于原告徐运宏要求被告易建社支付利息损失的请求，因在被告易建社出具的欠条中双方并未就利息损失进行约定，且在被告易建社出具的欠条中已包含被告易建社应承担的违约金50000元，故原告徐运宏要求被告易建社承担利息损失的请求不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十六条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告易建社于本判决生效之日起十日内支付原告徐运宏100000元；
二、被告易建国对上述第一项判项承担连带清偿责任；
三、驳回原告徐运宏其他诉讼请求。
本案案件受理费2436元，公告费520元，合计2956�，由被告易建社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 柳洪强
代理审判员 郝 虹
人民陪审员 李红英
二〇一五年十二月三日
书 记 员 陈 瑜