云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0802民初208号原告王祖英，女，汉族，生于1964年2月4日，初中文化，农民，现住。委托代理人郑水茹，云南勇律律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人黎红，云南勇律律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告李平（曾用名李永平），男，彝族，生于1977年12月30日，初中文化，农民，现住。被告李云珍（曾用名李进梅），女，汉族，生于1980年8月8日，小学文化，农民，现住。共同委托代理人刘彬，云南国力律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告王祖英与被告李平、李云珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭分别于2016年7月13日、2016年10月14日二次公开开庭进行了审理。原告王祖英及其委托代理人郑水茹、黎红，被告李平、李云珍及其共同委托代理人刘彬均到庭参加诉讼。因案情需要，于2016年7月13日予以办理延期审理。本案现已审理终结。原告王祖英向本院提出诉讼请求：1、请求判令房屋买卖协议有效，确认该案房屋的所有权属于原告；2、请求人民法院依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2005年1月6日，被告李平与其妻子李云珍达成一致意见后，与原告签订协议书，将位于思茅区六顺乡官房村大河路口的房屋(国有土地使用证：思国用2003字第09号)以120000元(大写：壹拾贰万元整)的价格卖予原告，并将国有土地使用权证交给原告，承诺日后将国有土地使用证上的使用者变更登记为原告，并将房屋产权证书办理登记在原告名下。原告于2005年4月付清总房款后，便实际使用和管理了房屋。但之后，原告多次催促被告尽快履行合同剩余义务，被告均以太忙没时间为借口推委至今，该行为系严重违约。根据《合同法》第六十条、第一百零七条关于合同履行的规定，以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条关于国有土地使用权转让的规定，被告未将国有土地使用证变更登记在原告名下的行为系违约行为，严重侵犯了原告的合法权益。被告李平、李云珍辩称:2004年底至2005年初，被告李平与妻子李云珍闹矛盾，妻子生气回娘家，被告李平瞒妻子李云珍与姨妈王祖英签订“协议书”，擅自将夫妻共有财产房屋一幢卖给姨妈王祖英，妻子李云珍回来后，以“租房给姨妈”的借口瞒骗妻子，十年后因贷款找土地使用证时妻子李云珍才知晓被告李平瞒骗自己擅自处分(无权处分)夫妻共有财产房屋一幢之事。妻子李云珍对被告李平瞒骗自己卖房一事竭力反对。因被告李平瞒骗妻子李云珍擅自处分夫妻共有财产行为存在不合法性，请人民法院判令确认2005年1月6日被告李平与王祖英所签“协议书”无效，判令驳回原告诉讼请求，判令原告承担本案诉讼费用。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织原、被告进行了质证。对原、被告无异议的原告提供的第一组《协议书》、《思茅市国土资源局六顺国土资源管理所证明》、《中华人民共和国国有土地使用证》，第二、三、四组《周正祥证言及身份证复印件》、《王家才、郭顺海、杨向东证言及各身份证复印件》、《收条》、《房屋租赁合同》证据，被告提供的第一、二组《结婚证》、《户口本》证据材料及本院为查明案件事实真相向罗美琼、王家才、郭顺海、杨向东、周正祥调查制作的三份《询问调查笔录》，以上证据本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的第五组《杨家才证明》有争议的证据材料，因证人未出庭作证，本院也未向其作核实调查，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2005年1月6日，原告王祖英与被告李平签订《协议书》，被告李平将位于思茅区六顺乡官房村大河路口的房屋以120000元(大写：壹拾贰万元整)的价格卖予原告王祖英，并将《中华人民共和国国有土地使用证》交给原告，原告先后支付被告120000元，被告将之前开食馆的房屋搬空后交付原告居住、使用，原告于2013年1月21日将此房屋租予普洱市公安局思茅分局交警警察大队使用至今，但一直未办理国有土地使用权等物权的变更登记。另查明，被告李平、李云珍未向有关部门登记该房屋，取得《中华人民共和国房屋所有权证》，即未取得该房屋的所有权。房屋的土地使用权登记为思国用（2003）字第09号《中华人民共和国国有土地使用证》，土地使用者李平，使用权类型出让，使用权面积141.6平方米。本院认为，关于合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条:“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”,《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，《中华人民共和国合同法》第四十四条:“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。”。本案中，被告李平与原告王祖英在合法、自愿、平等、有偿的基础上于2005年1月6日签订《协议书》以120000元的价格将位于思茅区六顺乡官房村大河路口的房屋卖予原告王祖英，并以支付全部价款，故本院依法确认《协议书》成立并生效。被告李平、李云珍提出“被告李平瞒骗妻子李云珍擅自处分夫妻共有财产行为不合法，请人民法院判令确认《协议书》无效”的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，结合本案中被告李平持有的《中华人民共和国国有土地使用证》中只记载土地使用者为李平，被告李平将此证出示并交予原告王祖英，且完成房屋交付已十余年，对此被告李云珍是知晓的，故本院对该主张不予支持。关于房屋所有权转移问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”，第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”，第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”，第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”的规定，本案中被告李平、李云珍以“土地出让”的方式取得涉案土地的使用权，房屋建成后未进行房屋登记程序向相关部门办理登记，取得房屋所有权证书，被告李平、李云珍未取得该房屋的所有权，故不发生物权的设立效力，待被告取得了该房屋的所有权之后才有转移的可能性，该《买卖协议》中的房屋所有权未转移，故原告的“确认该案房屋的所有权归原告所有”的请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王祖英与被告李平于2005年1月6日签订的房屋买卖《协议书》有效。二、驳回原告王组英的其他诉讼请求。案件受理费100.00元,由被告李平、李云珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  牟 伟审 判 员  辛高云人民陪审员  周德光二〇一六年十一月三日书 记 员  鲁晋宇