江西省余江县人民法院民 事 判 决 书(2015)余民二初字第19号原告鹰潭市东阳通商工艺制品有限公司，组织机构代码XXXXXXXX-X，住所地江西省余江县工业园区。法定代表人矢持義则，职务董事长。委托代理人周瑜，江西东昇律师事务所律师，代理权限为特别授权代理（包括但不限于起诉，提交证据，申请收集与保全证据，申请回避，申请证人出庭等，承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，提起上诉，代收法律文书等）。被告余江东森工艺制品有限公司，组织机构代码：XXXXXXX-X，住所地江西省余江县工业园区。法定代表人于东彪，职务董事长。原告鹰潭市东阳通商工艺制品有限公司诉被告余江东森工艺制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周瑜，被告法定代表人于东彪均到庭参加诉讼。2015年11月10日被告方补充提交证据，本院组织原告方进行质证。2016年2月17日因案情复杂申请延长6个月审理期限。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月28日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于江西省余江县工业园区（县城片）的厂房出租给被告，租赁期限一年，自2014年7月1日至2015年6月30日止，租金为12000元每月。合同签订后，原告按照约定将厂房交付被告使用。在合同履行过程中，被告多次违反合同约定，不及时支付租金，目前尚欠原告租金144000元。2015年6月初，原告书面通知被告，要求被告支付租金，并表示在合同期满后不再续签租赁合同。合同期满后，被告仍然未支付租金，并继续使用租赁厂房，原告多次与被告协商无果。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告应当按照合同约定履行支付租金的义务。合同期满后，被告应当腾退租赁厂房。请求法院：1、判令被告立即腾退租赁厂房；2、判令被告支付租金144000元（暂计至2015年6月30日），并按日万分之四计算至实际支付租金期间的滞纳金；3、判令被告按合同约定租金支付至实际腾退厂房期间的租金；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、关于要求被告立即腾退厂房。合同约定，在2015年11月1日合同到期立即腾出。因原告违约在先，合同尚未到期，属原告单方违约，等此纠纷处理完毕后腾出厂房。2、关于要求被告支付租金144000元（暂计至2015年6月30日），并按日万分之四计算至实际支付租金期间的滞纳金。按租赁合同规定，租金按月收取。但原告方没有催问被告支付租金。事实是被告在原告的厂房里，生产加工原告所经营的产品，赚取一定的加工费，生产产品全部由原告境外销售。厂房属于原告自己所使用。因为原告属出口生产企业，其生产加工出来的产品全部销往境外，必须经国家出入境检验检疫局进行出境检验合格，才能向境外销售，出口生产企业向境外销售产品，必须做出入境货物报检、产地证签证、出境包装报检、登记备案业务。也就是说输出产品企业（原告）必须向所在地出入境检验检疫局提供输出产品的原产地的地址。如果输出产品企业（原告）的厂房都租赁给他人，其产品就不能获得检验资格。其次，从原告的企业法人营业执照可以证明，原告的营业期限至2039年3月30日止，厂房地址余江县工业园区。这充分证明，一切都属于原告经营。原告从未向被告收取租金。实际是当时原告便于辞退员工的需要，说服被告签订的。请求法院对原告的诉讼请求不予支持。被告认为本案属“承包合同”纠纷，理由如下：原告起诉的2014年7月28日签订的租赁合同无效。第一、合同第四条第一项规定，乙方在签订合同时，应出具有效的工商营业执照，税务登记证等有关证照复印件各一份。请原告出示被告方的工商营业执照，税务登记证复印件副本。原告起诉中提及到的2014年7月28日签订的租赁合同，所谓的承租方“余江东森工艺制品有限公司”当时根本不存在。与一个根本就不存在的公司签订合同是无效。第二、2014年7月28日签订合同的出租方的法定代表人“椎桥浩太”。“椎桥浩太”不是鹰潭市东阳通商工艺制品有限公司的法定代表人。原告向余江县人民法院的起诉状中也清楚写明原告的法定代表人是“矢持义则”。“椎桥浩太”他不具有法定代表人资格，签订合同时也没有出示法人代表委托书。这从第二个方面说明原告起诉状中涉及的2014年7月28日签订的租赁合同它不具备合同成立的实质要件。所以说2014年7月28日签订的租赁合同是无效合同。第三、2014年7月28日签订的租赁合同，承租方余江东森工艺制品有限公司落款未加盖公司印章，因为签订合同的时候被告的公司根本就不存在，自然无法加盖印章。第四、在2014年7月28日签订的租赁合同前，原、被告于2014年5月16日同样签订了一份租赁合同，租赁期限为10年，租金第一年为20万元人民币，第二年开始每年租金为30万元人民币。合同签订承租方于东彪，同时加盖了一枚方形日本图章（图章字样为：余江东森工艺制品有限公司总经理于东彪）。被告此时未经工商部门注册登记，这份租赁合同的租金第一年为20万元人民币，时隔两个月租金一年为144000元人民币。出现变更租金的情况主要是由于原告当时转变经营方式，为实现自己的利益最大化，采取的一种措施。因此，双方之间实际是一种“承包经营”合同关系。在2014年11月1日签订的“承包合同”的第二条规定，承包经营期间，承包方必须在发包方公司的法定经营范围内从事经营活动（以公司企业法人营业执照上的经营范围为准）。此条规定，第一说明被告是以原告的身份从事经营活动；第二说明2014年7月28日签订的租赁合同，承租方“余江东森工艺制品有限公司”是虚假的，所以所谓的租赁关系根本不成立。此份承包经营合同的第四条规定，承包经营的方式为：发包方在承包经营期限内将公司经营权提供给承包方，承包方按发包方下达的指示进行生产，生产的产品由发包方出口，承包方收取加工费及管理费。收取费用见订单详情。财务由发包方负责并依法缴纳各项税费。此份承包经营合同的第六条规定，承包方在承包期间，只负责管理公司的内部生产，其它事项由发包方负责。此份承包经营合同的第九条规定，本合同生效后即具有法律约束力，发包方、承包双方均不得随意变更或解除，本合同需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议，在新的书面协议未达成之前，本合同仍然有效。此份承包合同的发包方加盖了原告公司的印章，法定代表人加盖了矢持义则的私人印章。承包方由被告签字，签字生效的时间是2014年11月1日。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩，本案所争议的焦点是：1、原、被告之间签订的房屋租赁合同效力如何；2、如果合同有效，合同主体双方履行权利义务情况如何，是否存在违约行为，应承担何种民事责任；3、如果合同无效，合同主体双方应承担何种民事责任。原告为支持其诉讼请求，在本院所规定的举证期限内提供的证据有：A1、原告公司营业执照复印件、组织机构代码复印件、法人代表身份证明书原件、被告的组织机构代码证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。A2、租赁合同原件及复印件，证明原、被告之间的租凭关系以及双方的权利、义务。日文委任状，证明签租赁合同的椎桥浩太签合同是有授权的。A3、视频资料，证明在2015年6月15日在被告厂房门口张贴了一张限期被告搬离通知书。被告在本院所规定的举证期限内向法院提供的证据有：B1、租赁合同（2014.7.28），证明租赁合同无效。B2、租赁合同（2014.5.16），证明原、被之前签过一份租赁合同。B3、承包合同（2014.11.1），证明双方属承包关系。B4、塗位牌单价表（2014.6.28），证明承包合同于2014年6月份已经达成。B5、原告公司产品尺寸总汇，证明所做产品是按照原告要求而制作，证明承包合同履行情况。B6、原告公司的票据，证明余江县工业园区厂房属原告使用。B7、出境竹木草制品生产企业注册登记证，证明余江县工业园区厂房属原告使用。B8、原告公司接受产品与结算货款单，证明承包合同已履行，原告尚欠被告货款390929元。B9、待发而未发成品，证明造成的损失。B10、半成品，证明造成的损失。B11、原材料，证明造成的损失。B12、关于原告公司的情况说明一份，证明原、被告签订房屋租赁合同的时候，被告没有注册公司，还是个人。经庭审质证，被告对原告提供的证据A1无异议；对证据A2中的租凭合同的关联性有异议，质证意见“签定合同的是椎桥浩太，他不是原告的法定代表人，原告方的法定代表人是矢持義则，签订合同时的椎桥浩太也没得到授权，他没权利代表原告签合同，及合同盖的是工会的章，所以合同是无效的”；对证据A2中的委任状真实性有异议，质证意见“当时签定合同时根本没看到过这个委任状”；对证据A3真实性有异议，质证意见“我根本不知道这个事情，也没有看到过这个所谓的通知书”。原告对被告所提供的证据B1租赁合同（2014.7.28）无异议；对证据B2租赁合同（2014.5.16）的关联性有异议，质证意见“双方确实是签了这个合同。但该合同经双方协商一致，已经协商解除，对双方没有约束力”；对证据B3承包合同（2014.11.1）关联性有异议，质证意见“与本案的审理无关”。对证据B4、B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11真实性、关联性均有异议，质证意见“首先上述证据均为复印件，其次即使双方存在承包经营关系，与本案没有关联。如被告认为原告在承包经营中有违约行为的话，应另行起诉”；对证据B12三性均有异议，质证意见“提供的是复印件、没有原件予以核对不能作为认定案件事实的依据，这个资料属于原告方内部资料，被告应当说明取得证据的合法性，该证据主文第14、15行恰恰可以证明，被告租赁厂房是需要承担租金的，至于租金的多少双方签订的租赁合同中已经证明，为每月12000元；该证据也无法否定原、被告双方之间的租赁关系，其证明力明显小于双方间的租赁合同”。经合议庭认证，对证据A1、B1可以采信作为本案证据。证据A2被告提出异议，但是没有提供反驳的证据，故对证据A2部分采信，对租赁合同予以采信，对日文委任状不予以采信，因为根据《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》法释33号第十二条当事人向人民法院提供外文证或者外文说明资料，应当附有中文译本的规定。而原告没有提供正规翻译机构的中文译文本。证据A3被告提出异议，但被告没有提出反驳的证据，故对证据A3予以采信，证据B2中的合同主体是原告与个人，而本案涉及的合同主体是原告与公司，两份合同的主体并不一致因此与本案没有直接的关联性，故不予以采信。证据B3至B11与本案没有关联性，故对上述九组证据不予采信，证据B12由于只提供了复印件，没有原件予以佐证故不予以采信。综上所述，本院对以下事实予以确认：2014年7月28日原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为“……租赁场所的位置为工场内全部范围。本合同的租赁期限为1年，自2014年7月1日至2015年6月30日止。一个月的租金为12000元。……”落款有原告公司工会委员会章印及被告法人代表于东彪的签名。2015年6月15日原告到被告处张贴了一张限期被告搬离厂房的通知。截止到2015年11月2日，被告没有支付过租金给原告。另查明，2015年2月12日被告余江东森工艺制品有限公司注册成立，公司性质是有限责任公司（自然人独资）。上述事实，经庭审举证、质证、并有原、被告的庭审陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告于2014年7月28日共同签订的《租赁合同》中原告方的署名代表人不是原告公司的法定代表人，所盖的公章也是部门章，因此该份合同是效力待定的合同。当被告主张撤销该份合同时，原告也没有提供被代理人追认的相关证据，因此2014年7月28日签订的《租赁合同》应认定为无效合同。原告是该出租房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、受益和处分的权利。房屋租赁合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。故原告要求被告支付144000元租金予以支持，合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告腾退租赁厂房予以支持，原告要求被告按日万分之四计算至实际支付租金期间的滞纳金，不予以支持。原告要求被告解除后仍按约定租金支付至实际腾退厂房期间的租金，不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告余江东森工艺制品有限公司于本判决生效后九十天内腾退租赁原告鹰潭市东阳通商工艺制品有限公司的厂房；二、被告余江东森工艺制品有限公司于本判决生效后九十天内向原告鹰潭市东阳通商工艺制品有限公司支付租金144000元；三、驳回原告鹰潭市东阳通商工艺制品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元由原告鹰潭市东阳通商工艺制品有限公司承担2680元，被告余江东森工艺制品有限公司承担500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  王炎超人民陪审员  江美英人民陪审员  刘素萍二〇一六年三月三十一日书 记 员  熊淑芳