江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第202号
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行，住所江苏省无锡市五爱路88号（。
负责人刘兵，该行行长。
委托代理人梁军亮、单科琳，均系江苏居和信律师事务所律师。
被告周端美。
被告郑继松。
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）与被告周端美、郑继松金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行无锡分行的委托代理人梁军亮到庭参加诉讼，被告周端美、郑继松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行无锡分行诉称：2010年4月19日，建行无锡分行与周端美、�继松签订个人住房（商业用房）借款合同，约定由周端美、郑继松向建行无锡分行借款63万元用于购房，借款期限为10年，贷款利率采用浮动月利率，即在基准利率水平上下调20%，罚息利率为贷款利率上浮50%，还款方式为等额本息还款法，周端美、郑继松将其所有的位于东鼎家园14-801房产为上述借款提供了抵押担保并办理房屋他项权证，同时合同还约定建行无锡分行为实现债权而实际发生的一切费用均由周端美、郑继松承担；同日，建行无锡分行如约履行了贷款义务，但周端美、郑继松未按合同的约定归还借款本息，已构成违约；聘请律师支付费用14705元。要求，1、周端美、郑继松立即偿还所欠贷款本金414312.91元及相应利息（计算至2014年12月31日为5852.06元，自2015年1月1日起的利息按合同约定的贷款利率上浮50%计算）；2、周端美、郑继松支付建行无锡分行�本案诉讼支出的律师费14705元；3、周端美、郑继松承担本案诉讼费用；4、建行无锡分行有权以抵押房产折价或者拍卖、变卖抵押财产的价款对上述款项优先受偿。
被告周端美、郑继松未作答辩，亦未提供证据。
经审理查明：2010年4月19日，建行无锡分行与周端美、郑继松签订个人住房（商业用房）借款合同一份（编号为2615），约定，周端美、郑继松向建行无锡分行借款63万元用于购买东鼎家园14-801房产；借款期限为10年，自2010年4月19日起至2020年4月19日止；还款方式为等额本息还款法；月利率为浮动利率，即基准利率水平上下调20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及下调幅度，于每年1月1日调整；逾期罚息利率为合同执行利率的水平上上浮50%；担保方式为抵押、最高额保证；周端美、郑继松以东�家园14-801室房产为上述债务提供抵押担保；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向建行无锡分行支付的其他款项、建行无锡分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；若周端美、郑继松未按时足额偿还借款本息和相关费用的，建行无锡分行有权宣布贷款立即到期，要求周端美、郑继松立即清偿借款本息及相关费用；建行无锡分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由周端美、郑继松承担。
2014年3月12日，周端美、郑继松与建行无锡分行签订个人住房�款期限变更协议，约定，双方对2615号借款合同项下的借款期限，即贷款期限调整为264月，调整后的贷款到期日为2032年4月19日；借款期限延长后，建行无锡分行按照调整后的累计借款期限对应的利率档次和借款合同约定的利率浮动比例计收利息，已计收的利息不作调整；周端美、郑继松办妥期限调整手续后，自下一个还款期开始按新的借款期限、利率和贷款余额计算的分期还款额还本付息。
借款合同订立后，建行无锡分行于2010年4月19日发放了贷款63万元。2014年3月21日，周端美、郑继松对无锡市东鼎家园14-801室房产办理了房屋他项权证，他项权利人为建行无锡分行，债权数额为63万元。
在借款合同履行过程中，截至2014年12月31日，周端美、郑继松已连续4期未按约还款，尚欠借款本金414312.91元、利息5852.06元。建行无锡分行遂诉讼来院。
另查明：2015年1月5日，建行无锡分行与江苏居和信律师事务所签订委托代理合同，载明建行无锡分行因与周端美、郑继松金融借款合同纠纷一案，委托江苏居和信律师事务所律师出庭代理，并向江苏居和信律师事务所支付代理费14705元。
上述事实，有个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人住房借款期限变更协议、借款凭证、房屋他项权证、结清试算单、对账单、委托代理协议等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：建行无锡分行与周端美、郑继松签订的个人住房（商业用房）借款合同及中国建设银行个人住房借款期限变更协议均合法有效，建行无锡分行与周端美、郑继松借款关系、抵押担保关系均成立，双方均应按约履行义务；借款合同履行过程中，周端美、郑继松未按约还款，其行为已经构成违约，建行无锡分行要求提前收回借�本金，并要求周端美、郑继松支付逾期利息的主张，符合合同约定，予以支持；建行无锡分行要求周端美、郑继松支付律师费的主张，符合合同约定，予以支持；建行无锡分行要求就抵押房产折价或者拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿的主张，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、周端美、郑继松应于本判决生效后3日内归还中国建设银行股份有限公司无锡分行借款本金414312.91元及相应利息（计算至2014年12月31日为5852.06元，自2015年1月1日起至实际给付之日止，按年利率6.48%计算），息随本清。
二、周端美、郑继松应于本�决生效后3日内支付中国建设银行股份有限公司无锡分行律师代理费14705元。
三、中国建设银行股份有限公司无锡分行有权以周端美、郑继松抵押的坐落于无锡市东鼎家园14-801房产折价或者拍卖、变卖的价款，在63万元范围内，对上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7820元，财产保全费2820元，公告费566元，合计11206元（已由建行无锡分行预交），由周端美、郑继松负担（建行无锡分行预交案件受理费由周端美、郑继松向其直接支付，本院不再退还，由周端美、郑继松在本判决生效后3日内向建行无锡分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 冯卫红
代理审判员 茆倩娣
人民陪审员 徐仲良
二〇一五年七月三日
书 记 员 张 欣
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。