河北省邢台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）冀05执异27号
案外人：河北皓顺房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区，组织机构代码××。
法定代表人：刘国学，该××董事长。
委托代理人：贾何娟，河北××律师事务所律师。
申请执行人：李勇建。
委托代理人：李寅岭，河北××律师事务所律师。
委托代理人：边石磊，河北××律师事务所律师。
被执行人：景国强。
被执行人：邢台景鸿房地产开发有限公司，住所地邢台市。
法定代表人：景换新，该××董事长。
在本院执行李勇建与景国强、邢台景鸿房地产开发有限公司（以下简称景鸿公司）民间借贷纠纷一案中，案外人河北皓顺房地产开发有限公司（以下简称皓顺公司）于2016年8月8日对本院执行位于邢台经济开发区北俎村北阳光家园小区部分房产、车库、门市提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人皓顺公司称，位于北俎村北的“阳光家园”小区房地产，其土地性质为北俎村集体所有土地，该小区的房产、车库、门市，是景鸿公司与北俎村合作开发的房地产项目。2015年l月，景鸿公司因拖欠工程款约4000万元未能结算，导致农民工多次上访、围堵政府，致使该项目处于停滞状态。而此时景鸿公司尚欠案外人7000万元借款未还，且无力支付上述款项，在邢台经济开发区管委会的多次协调下，由案外人以总价款10000万元收购北俎村“阳光家园”项目的资产并继续投资建设，为此，案外人、景鸿公司与各施工方达成约定，由案外人代景鸿公司偿还该项目拖欠的工程款，并由邢台经济开发区劳动保障监察大队予以见证。并按照协议约定将景鸿公司欠案外人的7000万元直接转为首期收购款，我公司已按照收购协议约定共支付了10720.317404万元对价收购款，与景鸿公司完成交接并实际占有进行复工建设。针对该项目的遗留问题，邢台经济开发区管委会于2015年7月24日作出（2015）18号《邢台经济开发区书记主任办公会议纪要》，确认了案外人对北俎村“阳光家园”项目的收购接管，并要求相关部门补办手续，复工建设。由于该项目土地性质为集体建设用地，又处于在建状态，因此未办理过户登记手续。综上所述，案外人与景鸿公司签订的《北俎村“阳光家园”项目资产收购协议书》以及案外人与各施工单位签订的施工协议均是合法有效的，案外人已按协议约定支付了全部价款，并对该项目实际占有并复工建设，未办理过户登记并非我公司的原因。故根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，请求：依法撤销对案外人作出的通知以及（2015）邢民三初字第73号民事裁定书对位于邢台市开发区北俎村北阳光家园小区的部分房产、车库、门市的查封，并中止对上述不动产的执行。
案外人皓顺公司为证明其主张向本院提交了以下证据材料：1、北俎村“阳光家园”项目资产收购协议书；2、邢台经济开发区书记主任办公会议纪要（2015）18号；3、皓顺公司代景鸿公司偿还债务的证据；4、皓顺公司支付工程款的证据；5、皓顺公司与胡海山共同签署的《授权签订协议的情况说明》。
申请执行人李勇建称，一、案外人皓顺公司对法院查封的“阳光家园小区部分房产、车库、门市”不享有实体权利，法院应当裁定驳回其执行异议。案外人皓顺公司没有办理土地使用权登记证、建设工程规划许可证以及施工许可证等证件和手续。其异议不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，应当驳回其异议。二、案外人皓顺公司向法院提供的《北俎村“阳光家园”项目资产收购协议书》违反法律的强制性规定，属于一份无效协议，案外人皓顺公司不可能基于一份无效协议而取得阳光家园项目的所有权。1、“阳光家园”项目属于违法建设项目，对违法项目进行转让的行为应当认定未无效行为。2、“阳光家园”项目占地属于集体所有土地，而且未办理任何登记备案手续，阳光家园项目协议转让明显违背法律的强制性规定，应当认定为无效协议。三、胡海山与景鸿公司签订的“阳光家园”项目资产收购协议书侵害了包括申请执行人李勇建在内的其他债权人的利益，依据合同法的规定该协议属于无效协议。从阳光家园项目资产收购协议书的签订原因来看，是由于景鸿公司拖欠胡海山7000万元的借款，所以将阳光家园项目转让给了胡海山，但我方对于拖欠借款的事实和数额是否真实并不知情。退一步讲，即使他们双方的借款真实存在，由于景鸿公司在经营期间有大量的民间借贷，而且都没有偿还，在这种情况下景鸿公司将仅有的资产转让给其中一个债权人，直接侵害了其它债权人的利益，依据合同法的规定该转让行为属于无效行为。四、法院对诉讼过程中查封的房产予以强制执行符合法律规定。由于景鸿公司在开发建设阳光家园项目期间从申请执行人李勇建处陆续借款且无力偿还，其为了担保借款能够及时偿还，2014年11月14日景鸿公司和申请执行人李勇建签订了房屋买卖合同，将阳光家园小区36套房产、2个车库、7个门市转让给申请执行人，次日即2014年11月15日景鸿公司又和李勇建签订了《商品房回购合同》，约定在2015年5月30日之前景鸿公司如没有回购上述房产，李勇建有权自行处置上述房产。由于景鸿公司没有按期回购上述房产，也没有偿还申请执行人的借款，所以申请执行人在诉讼过程中申请法院对上述房产采取了财产保全措施，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。据此，法院对双方签订《买卖合同》约定的房产予以执行于法有据。综上所述，案外人皓顺公司对法院查封的“阳光家园小区部分房产”不具有实体权利，其所提异议不能成立，请求法院依法驳回其异议。
本院查明，李勇建与景国强、景鸿公司民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，依李勇建的财产保全申请，本院于2016年1月25日作出（2015）邢民三初字第73号民事裁定书，查封景鸿公司位于邢台市高开区长安路与中兴东大街交叉口南行100米路东锦江花园小区的部分房产、车库和景鸿公司位于邢台市开发区北俎村北阳光家园小区的部分房产、车库、门市（详见查封财产清单）。2016年3月11日，本院依据当事人达成的协议，制作了（2015）邢民三初字第73号民事调解书，该调解书确认，被告景国强、景鸿公司于本调解协议达成之日起五日内，共同向原告李勇建偿还借款本金24175689.67元及逾期利息。因二被告在约定期限内未履行调解书确定的义务，2016年3月22日依李勇建申请，本院立案执行。在执行过程中，本院于2016年6月22日向皓顺公司发出通知，要求皓顺公司不得对外销售被查封的房产。案外人皓顺公司以合法取得北俎村北阳光家园小区的部分房产、车库、门市（详见查封财产清单）为由提出案外人异议，请求撤销本院对其发出的通知和（2015）邢民三初字第73号民事裁定书对位于邢台经济开发区北俎村北阳光家园小区的部分房产、车库、门市的查封，并中止对上述不动产的执行。
另查明，2015年1月23日甲方胡海山与乙方景鸿公司签订《北俎村“阳光家园”项目资产收购协议书》，该协议约定，甲方以总价款10000万元对乙方北俎村“阳光家园”项目的现有剩余资产（包括该项目已经建设但未出售的房屋、已交订金房屋、未建设部分的土地以及已销售房屋部分的应收购房款，资产清单见附件）予以收购。价款支付方式与期限为：自双方签订合同之日起，乙方拖欠甲方人民币7000万元，直接转为甲方支付的首期收购款。乙方已拖欠的该项目工程款包括农民工工资共计不超过4000万元，经甲方、乙方、施工单位及农民工确认后，由甲方直接付给工程建设单位（在甲方监督下，工程建设单位支付农民工工资），视为甲方支付乙方剩余的收购款项。该协议还约定其他权利义务。2016年7月29日胡海山与皓顺公司共同书面向本院说明，上述协议是皓顺公司授权委托本公司职员胡海山与景鸿公司签订的收购协议，胡海山签订协议的行为属履行职务行为，《北俎村“阳光家园”项目资产收购协议书》中的实际权利义务主体为皓顺公司。
2015年7月24日，邢台经济开发区召开书记主任办公会，对景鸿公司将北俎村“阳光家园”工程转让给皓顺公司事宜予以确认，并就皓顺公司接收北俎村“阳光家园”工程以后的有关问题进行研究。
皓顺公司向本院提交的付款证据证明，皓顺公司代景鸿公司偿还债务共计3650万元，皓顺公司代景鸿公司支付工程款3571.809835万元。
本院认为，皓顺公司与胡海山共同向本院提交的《授权签订协议的情况说明》中所述《北俎村“阳光家园”项目资产收购协议书》中的甲方胡海山是受皓顺公司委托，代表皓顺公司与景鸿公司签订的协议，该协议中甲方的权利义务归皓顺公司，系皓顺公司和胡海山真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以采信。在本院查封之前，皓顺公司以胡海山的名义与景鸿公司签订了《北俎村“阳光家园”项目资产收购协议书》，该协议约定，甲方胡海山（皓顺公司）以总价款10000万元对乙方景鸿公司北俎村“阳光家园”项目的现有剩余资产予以收购。现有证据证明皓顺公司代景鸿公司偿还债务共计3650万元，代景鸿公司支付工程款3571.809835万元，视为皓顺公司已向景鸿公司支付收购价款7221.809835万元。现有证据不足以证明皓顺公司已按协议约定支付了全部价款。案外人皓顺公司所提异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项“已支付全部价款”的情形，异议的证据不足，理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人河北皓顺房地产开发有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 阴志尧
审判员 范茂卫
审判员 王吉成
二〇一六年八月二十五日
书记员 张 晴