湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终1732号
上诉人（原审原告）：吴桂敏，女，1965年1月11日出生，汉族，襄阳市人，退休工人，住襄阳市樊城区。
上诉人（原审原告）：石永新，男，1962年7月12日出生，汉族，襄阳市人，律师，住襄阳市樊城区。
上诉人（原审被告）：襄阳恒大房地产开发有限公司（以下简称襄阳恒大公司）。住所地襄阳市襄城区檀溪路***号。
法定代表人：洪昌龙，襄阳恒大公司董事长。
委托诉讼代理人：陈坤，襄阳恒大公司员工。
上诉人吴桂敏、石永新与上诉人襄阳恒大公司房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴桂敏、石永新，上诉人襄阳恒大公司的委托诉讼代理人陈坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴桂敏、石永新上诉请求：1.撤销襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2253号民事判决第二项；依法改判被上诉人襄阳恒大公司赔偿购房首付款224154元的自2012年6月27日起按银行同期四年的贷款利率计算的利息约计55000元和银行按揭贷款利息51000元及律师代理费损失1万元，并自2015年3月28日合同解除后按银行同期一至三年的贷款利率计算的利息至返还之日止。2.一、二审诉讼费用由襄阳恒大公司负担。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原审法院未判决返还利息。属适用法律错误。2.襄阳恒大公司应赔偿其代理费损失1万元。
襄阳恒大公司辩称，双方合同约定，吴桂敏、石永新违约还贷后，襄阳恒大公司有权解除合同，且不退还已付购房款。且襄阳恒大公司作为守约方，不应赔偿。
襄阳恒大公司上诉请求：1、撤销襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2253号民事判决第一项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由吴桂敏、石永新负担。事实和理由：双方合同约定，吴桂敏、石永新违约还贷后，襄阳恒大公司有权解除合同，且不退还已付购房款。
吴桂敏、石永新辩称，双方签订的《商品房买卖合同》属格式合同，合同约定，吴桂敏、石永新违约还贷后，襄阳恒大公司有权解除合同，且不退还已付购房款。违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条第二款之规定，属无效条款。且房价上涨，答辩人损失高达20万元。
吴桂敏、石永新在一审法院的起诉请求：1、判令被告返还原告自2012年6月27日所支付的购房款本金714154元及其按银行同期四年的贷款利率计算至2016年9月的利息约计14.4万元加上自2014年6月30日至今未履行交房义务的利益损失约计55000元扣减原告代为偿付的按揭贷款本息361398.82元及其自2015年1月按银行同期一年的贷款利率计算至2016年9月的利息约计28610元，共计523146元（其中吴桂敏的81000元自2015年1月按银行同期一年的贷款利率计算至2016年9月的利息约计6412元，共计87412元）；2、本案诉讼费9031元及律师代理费10000元由被告负担。
一审法院认定事实：2012年6月27日，襄阳恒大公司（出卖人）与石永新、吴桂敏（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：XF201204595）。《商品房买卖合同》约定，第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于襄阳市××城区××路、编号为襄阳国用（2012）第340401798号的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为恒大名都。第三条：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4幢1单元4-1-11-3号房。该商品房建筑面积共116.24平方米，其中，套内建筑面积87.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.67平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6143.79元，总金额人民币柒拾壹万肆千壹百伍拾肆元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：（银行按揭贷款）银行按揭付款方式：2012年6月27日前支付总楼款224154元，余款49万元须于2012年6月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。附件四“合同补充协议”的第三条约定:双方同意《商品房买卖合同》第六条补充如下：（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定。5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不办理房地产权证，并无须承担任何责任。
《商品房买卖合同》签订后，石永新、吴桂敏按约定向襄阳恒大公司支付了首期房款224154元。石永新、吴桂敏(借款人，丙方)与襄阳住房公积金管理中心（委托人，甲方）、建行襄阳铁路支行（受托人，乙方）签订《职工个人住房公积金借款合同》，约定甲方根据丙方的申请，委托乙方向丙方发放住房贷款49万元，贷款用于丙方购买座落于襄樊市××城区××路××大名都小区××单元××楼××室，建筑面积116.24平方米，贷款期限为13年，计156个月。第四条、贷款利率根据国家有关规定确定当期月利率为3.917‰，利息从放贷款之日起计算。第六条、自贷款发放次月起，丙方用按月等额本息还款的方式归还贷款本息，还款日定为每月20日，每期金额4203.71元。第八条、丙方应按期偿还贷款本息，如未按照约定的时间归还，甲方将按国家规定对逾期贷款计收罚息。第十一条、为保证本合同的履行，丙方应向甲方提供抵押、质押、第三人保证等担保。相关当事人所签订的担保合同，是本合同的从合同。第十二条、除非下列事项已经在甲方感到满意的情况下获得圆满解决，否则甲方有权在任何一项或者多项事情发生时，宣布合同提前到期，要求丙方立即提前偿还部分或者全部贷款本息（包括逾期利息）而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：（一）丙方违反本合同的任何条款。（二）丙方本人因丧失民事行为能力，被宣告失踪、被宣告死亡或死亡而无继承人或受遗赠人；（三）丙方的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为丙方履行偿还贷款本息的义务；（四）丙方连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；（五）因担保人（物）发生变故，致使担保合同不能实际履行的；（六）丙方发生其他可能影响还款本息行为。第十三条、发生本合同项下第十二条第（一）、（二）、（三）、（四）、（六）项规定的情形时，致使甲方宣布本借款合同提前到期的，甲方有权依据担保合同要求保证人提前履行担保义务或提前处分担保物。《职工个人住房公积金借款合同》签订后，该款项已转入原告账户。
2012年6月28日，襄阳住房公积金管理中心（甲方）与襄阳恒大公司（乙方）签订了《商品房销售住房公积金按揭贷款合作协议》，约定就乙方开发的恒大名都小区项目1-5、8、10号楼盘商品房销售职工购房公积金按揭贷款达成如下协议：第三条、甲方对乙方客户（借款人或购房人）提出的住房公积金贷款申请，经审核符合贷款条件的，按甲方审核金额发放贷款。第四条、在借款人（购房人）《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证。保证担保的范围为借款人借款合同项下的本金及利息（包括贷款人违约的罚息）、甲方为实现债权而发生的和有关费用（包括处分抵押物费用、委托律师代理费和诉讼费用）等。第五条、乙方同意向甲方提交相当于借款人贷款金额的10%作为履行保证义务的保证金。如果借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定按时偿还借款本息或相关费用，乙方保证在接到甲方书面催款通知（或电话通知等其他方式）后30日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方同意甲方从保证金中扣取。
石永新、吴桂敏归还了贷款本金129876.74元、利息50634.73元、罚息341.55元合计180853.02元（含扣吴桂敏的公积金81000元）。欠贷款本金360123.26元、利息1275.56元，合计欠款361398.82元。2015年1月9日，襄阳住房公积金管理中心在襄阳恒大公司上交的住房保证金中扣收了361398.82元。襄阳恒大公司向石永新、吴桂敏送达《还款提示函》，并于2015年3月28日向二人邮寄送达了《解除合同通知书》后，于2015年4月14日起诉，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号XF201204595）已经解除，并要求石永新、吴桂敏配合其到房管部门办理解除手续。一审法院经审理认为石永新、吴桂敏未按合同约定履行支付购房款的义务，于2015年12月8日作出（2015）鄂襄城民二初字第00362号民事判决书：一、解除原告襄阳恒大房地产开发有限公司与被告石永新、吴桂敏于2012年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XF201204595）及其补充协议。二、被告石永新、吴桂敏于本判决生效之日起十五日内协助原告襄阳恒大房地产开发有限公司到房管部门办理解除《商品房买卖合同》（合同编号：XF201204595）及其补充协议的注销备案手续。判决作出后，石永新、吴桂敏不服，上诉至襄阳市中级人民法院，该院经审理后于2016年9月12日作出（2016）鄂06民终1346号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XF201204595）及其补充协议已于2015年3月28日解除，该解除事实已经法院生效判决确认。原告已支付的房屋首付款224154元、偿还按揭贷款本金为129876.74元，共计354030.74元，属于原告购买房屋支出的购房款，被告应当返还。对于原告因按揭贷款所支出的利息50634.73元、罚息341.55元，因原、被告《商品房买卖合同》解除的原因系原告违约，故对原告要求被告返还上述利息损失的请求不予支持。但《商品房买卖合同》被法院判决解除后，被告应当自合同被确认解除之日即时返还原告的购房款，因被告没有返还，应当支付原告利息。原告另主张律师代理费10000元，因没有合同依据，不予支持。被告辩称原告吴桂敏诉讼的真实性，经核实，吴桂敏本次诉讼系其真实意思表示。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条第二款之规定，判决：一、被告襄阳恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴桂敏、石永新购房款本金354030.74元及利息（自2015年3月28日至实际返还之日止，按照中国人民银行同期一至三年以内期贷款基准利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9132元，由原告吴桂敏、石永新负担3000元，由被告襄阳恒大房地产开发有限公司负担6132元。
双方当事人在二审中，均没有提交新的证据。二审查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人吴桂敏、石永新与上诉人襄阳恒大公司签订的房屋买卖合同和职工个人住房公积金借款合同，业经本院〔2016〕鄂06民终1346号生效判决解除。该判决认为，上诉人石永新、吴桂敏要求襄阳恒大公司在扣减其代偿款361398.82元及利息15720元后，返还523036元给石永新、吴桂敏，因涉及到襄阳恒大公司单方解除《商品房买卖合同》后，对“补充协议”第三条：“买受人所交的全部款项不予退还”的效力认定，石永新、吴桂敏应当作反诉处理或者另案起诉。一审法院判决让石永新、吴桂敏另行诉讼解决，符合法律规定，本院予以确认。吴桂敏、石永新本次起诉后，必然涉及到对该条款的效力认定。一审法院判决对此未作评判不当，也必然影响到对实体的处理。本院认为，上诉人吴桂敏、石永新与上诉人襄阳恒大公司签订的房屋买卖合同及补充协议，属上诉人襄阳恒大公司提供的格式合同。而《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，针对买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，双方合同约定：出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不办理房地产权证，并无须承担任何责任。就本案而言，石永新、吴桂敏未按公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致襄阳恒大公司承担了保证责任，事实成立。襄阳恒大公司依据合同约定，有三种选择。第一，有权终止或不办理房地产权证。这对履行了代偿361398.82元义务的襄阳恒大公司来说，显然无利可图。不作选择，也在情理之中。第二，有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。这对石永新、吴桂敏已付房款近50%，且众所周知的襄阳檀溪路附近的房价上涨，无批量房屋出售的情况下，既能有效保证襄阳恒大公司代偿款项的回收，又能最大限度的保护购房人石永新、吴桂敏的利益，应该说是一个公平的结果。而襄阳恒大公司选择的是：“有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”。襄阳恒大公司单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，固然无可非议，也已得到生效判决的确认。但“买受人所交的全部款项不予退还”，值得商榷。首先，在买受人所交房款达到50%以上，甚至80%、90%以上时，该条款显然属于加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，因此，该条款依法无效。其次，该条款违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，也属于无效。综上，双方合同约定的：“买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”中的“买受人所交的全部款项不予退还”，属无效条款。襄阳恒大公司上诉称：按合同约定不退还已付购房款。理由不能成立，本院不予支持。石永新、吴桂敏已支付的房屋首付款224154元、偿还按揭贷款本金129876.74元、利息50634.73元，共计404665.47元，襄阳恒大公司应当返还，且鉴于襄阳檀溪路附近的房价大幅上涨并较易出售的客观情况，襄阳恒大公司还应承担石永新、吴桂敏资金付出之日的利息损失。石永新、吴桂敏因逾期偿还按揭贷款所支出的罚息341.55元，应由其自行承担。石永新、吴桂敏另主张的律师代理费损失10000元及其他诉讼请求，因无合同约定，也无法律规定，本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条第一款第（五）项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2253号民事判决。
被告襄阳恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴桂敏、石永新购房款本金和利息404665.47元。并自2012年6月27日起至本判决确定的给付之日止，按本金224154元和中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算利息；2015年1月9日起至本判决确定的给付之日止，按本金180511.47元和中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算利息；随404665.47元一并履行。
驳回吴桂敏、石永新的其他诉讼请求。
驳回上诉人襄阳恒大房地产开发有限公司的上诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9132元，二审吴桂敏、石永新上诉部分的案件受理费2898元，合计12030元，由吴桂敏、石永新负担3000元，由襄阳恒大房地产开发有限公司负担9030元。二审襄阳恒大房地产开发有限公司上诉部分的案件受理费7248元，由襄阳恒大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张耀明
审判员 陈瑞芳
审判员 杨 文
二〇一六年七月十二日
书记员 刘秋华