重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01322号
上诉人（原审被告）沈通学。
委托代理人刘仕平，重庆龙都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗源小区EF幢2─2-2号。
法定代表人陈德林，该公司经理。
委托代理人包福洪，重庆智权律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）重庆市纯阳建设开发有限公司，住所地重庆市合川区杨柳街97号。
法定代表人伍文波，该公司董事长。
委托代理人王志德，男，1951年2月11日出生，汉族。
原审被告卢川湖。
原审被告黄一龙。
原审被告王永莲。
原审被告杨贻伦。
原审被告王柯焱。
上诉人沈通学与被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司、重庆市纯阳建设开发有限公司、原审被告卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2013年12月16日作出（2013）合法民初字第02061号民事判决，上诉人沈通学对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日、2014年4月14日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人沈通学及委托代理人刘仕平，被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司的委托代理人包福洪、重庆市纯阳建设开发有限公司的委托代理人王志德、原审被告卢川湖到庭参加询问。本案现已审理终结。
重庆市诚顺物业管理有限公司在一审中诉称，重庆市诚顺物业管理有限公司系依法成立的物业服务企业，卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱系合川区嘉滨路xxx.xxx.xxx.……号房屋（以上房屋面积合计2321.64㎡）的产权人，即为“xxx.xxx”小区业主，沈通学系上述物业的使用人。2009年8月28日，重庆市纯阳建设开发有限公司与重庆市诚顺物业管理有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定：1、重庆市诚顺物业管理有限公司为“纯阳·xxx”提供物业服务；2、物业服务费用：商业（门市）物业服务费1.00元／㎡；3、业主应于每月25日前交纳当月物业服务费；4、违约责任：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。《物业服务合同》并对相关内容进行了约定。合同签订后，重庆市诚顺物业管理有限公司依约履行了物业服务，但卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学从2009年11月起就未按合同约定向重庆市诚顺物业管理有限公司交纳物业服务费，至2013年3月31日共拖欠重庆市诚顺物业管理有限公司物业服务费共计95185.6元、违约金162962元。重庆市诚顺物业管理有限公司曾多次催告，卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学仍未交纳，故请求判令卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学交纳所欠重庆市诚顺物业管理有限公司2009年11月1日至2013年3月31日期间的物业服务费95185.6元，违约金162962元，合计258147.6元。
卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学在一审中辩称，1、依照卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱与重庆市纯阳建设开发有限公司签订了《商品房买卖合同约定》，该合同的补充协议第8条约定卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱所购物业由其自行组织负责物业管理，不纳入重庆市诚顺物业管理有限公司的管理范围，与重庆市诚顺物业管理有限公司未形成物业服务合同关系；2、重庆市诚顺物业管理有限公司与重庆市纯阳建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学不具有拘束力。卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱所购买的商品房系独幢，位于“纯阳．xxx”小区外，卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱接房后一直自行负责物业管理，重庆市诚顺物业管理有限公司亦未对卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱购买的商品房提供过物业服务。故请求法院驳回重庆市诚顺物业管理有限公司的诉讼请求；3、当时我们购买的房屋是半成品房，水、电、气均是我们自己安装的，我们是自己雇请的清洁工和保安，自己负责物业管理，重庆市诚顺物业管理有限公司只提供了代收电费及消防服务。
重庆市纯阳建设开发有限公司在一审中辩称，1、此事与我公司无关，我们的物业很特殊，不是正规的商品房买卖，当时我公司欠债所以就将重庆市诚顺物业管理有限公司所述门市抵押给了卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱，后帮卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱办理了房产证；2、此事我们协调了很多次，重庆市诚顺物业管理有限公司没有履行物业服务，卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学就没交物业费，重庆市诚顺物业管理有限公司就将卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学的水、电断掉了，引发本案；3、补充协议系我公司签章人未仔细审查，我公司系开发商，没有权利约定物业由谁负责。
经一审法院审理查明，2009年5月6日，重庆市纯阳建设开发有限公司（甲方）与卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱（乙方）签订买卖合同，约定甲方将其开发的“xxx.xxx”项目中位于重庆市合川区嘉滨路xxx.xxx.xxx.……号门市（房屋建筑面积：2321.64㎡；房屋用途：非住宅）出售给乙方。同日，双方签订补充协议，其中第8条约定乙方所购物业由乙方自行组织负责物业管理，不纳入“xxx.xxx”物业管理范围。2010年8月24日，经合川区国土资源和房屋管理局审核，统一发证给卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱。2013年4月28日，卢川湖取得上述门市的所有权。2009年上半年开始，沈通学一直利用上述门市经营“xxx咖啡厅”，并雇请了清洁工、保安，且对咖啡厅周围进行了绿化建设。
2009年8月28日，重庆市诚顺物业管理有限公司（乙方）与重庆市纯阳建设开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务委托合同》，合同第一条约定：物业名称：xxx·xxx，座落位置：合川区嘉滨路xxx号（占地面积14495.85㎡，总建筑面积42390.75㎡）；合同第二章委托服务事项中对重庆市诚顺物业管理有限公司为业主的服务内容进行了约定，其中包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用实施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；共同场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。第五条约定：本物业服务区域的物业服务收费选择以下方式：……3、商业用房按建筑面积1.00元／平方米·月计收；第六条约定：业主应于每月25日前交纳当月物业服务费用，水电气费按供电、供水、供气部门通知时间交纳。……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负责连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方；第二十一条约定：本合同期限自2009年8月28日起到业主委员会选聘的物业服务公司进场时止；第二十八条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。重庆市诚顺物业管理有限公司所诉门市在重庆市纯阳建设开发有限公司开发的“纯阳·xxx”的范围内，一审庭审中，沈通学对此予以认可。根据合同约定，重庆市诚顺物业管理有限公司对该小区提供了公共服务外，还为卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学提供了代交电费、统一安装报警器等服务。自2009年11月1日至2013年3与31日期间，卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学拒绝交纳物业服务费，经重庆市诚顺物业管理有限公司多次催收未果，遂起诉至一审法院，诉请如前。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。重庆市纯阳建设开发有限公司是“xxx·xxx”小区的建设单位，其在业主和业主大会选聘物业服务企业之前，与重庆市诚顺物业管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对“xxx·xxx”小区业主具有约束力。卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学辩称其门市系独幢，但从重庆市诚顺物业管理有限公司提交的纯阳E组团（xxx）商业用房业主明细表及重庆市土地房屋权属登记审核表均能证实上述门市仍属于重庆市纯阳建设开发有限公司开发的“纯阳·xxx”小区范围内，且沈通学在一审庭审中亦予以认可。卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学认为重庆市诚顺物业管理有限公司未对其提供服务，但从重庆市诚顺物业管理有限公司提供代缴电费及对共用设施设备进行养护和管理等服务可以证实重庆市诚顺物业管理有限公司对小区实施了物业管理服务，卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学实际享受了重庆市诚顺物业管理有限公司对该小区提供的物业管理服务，故卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学应向重庆市诚顺物业管理有限公司交纳合理的物业服务费。沈通学因经营xxx咖啡厅对自身环境要求较高，其咖啡厅周围的卫生、绿化、保安等所有管理事项及费用均由沈通学自行负责，但并不能因此而免除重庆市诚顺物业管理有限公司为其提供门市外的清洁卫生、安保巡逻等义务。鉴于卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学实际享受到物业公司的服务尚不全面，若按合同约定的金额交纳物业费，则与重庆市诚顺物业管理有限公司实际提供的服务及承担的义务不相对等，权利义务不能相一致，故应予调整，一审法院酌定由重庆市诚顺物业管理有限公司按合同约定价格标准的70%收取卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学拖欠的物业服务费，较符合双方利益。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。沈通学系上述门市的实际使用者，其应向重庆市诚顺物业管理有限公司支付物业管理费，由业主即卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱承担连带责任。虽然卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱与重庆市纯阳建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第8条约定卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱所购物业由其自行组织负责物业管理，不纳入重庆市诚顺物业管理有限公司的管理范围，但重庆市纯阳建设开发有限公司无权就物业管理事宜作出承诺，且该合同不应对抗重庆市诚顺物业管理有限公司，卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学可另案诉讼。因重庆市诚顺物业管理有限公司提供的服务质量有限，未能严格按照合同约定履行义务，卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学才未交纳物业服务费，因此，一审法院对重庆市诚顺物业管理有限公司提出的交纳滞纳金请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条、第七条之规定，判决如下：
一、由沈通学在一审判决生效后十日内付给重庆市诚顺物业管理有限公司2009年11月1日至2013年3月31日期间的物业服务费66631.07元（2321.64㎡×0.7×41个月），由卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱承担连带责任；
二、驳回重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费5172元，减半收取2586元，由重庆市诚顺物业管理有限公司负担775元（已纳清），由沈通学负担1811元，沈通学应负担之金额已由重庆市诚顺物业管理有限公司垫付，限沈通学在给付重庆市诚顺物业管理有限公司标的款时一并付给付。
沈通学不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）合法民初字第02061号民事判决并依法改判。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。（1）一审判决认定重庆市诚顺物业管理有限公司为沈通学提供了物业管理服务，属认定事实错误。沈通学经营的xxx咖啡厅，位于“纯阳·xxx”小区之外，是独立朝向街面，重庆市诚顺物业管理有限公司的物业管理值班在小区之内。沈通学自行负责共用部分的日常维修、养护和管理。（2）卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱不是“纯阳·xxx”小区业主，“纯阳·xxx”小区从未通知其参加业主会议。重庆市诚顺物业管理有限公司与重庆市纯阳建设开发有限公司所签订的《前期物业服务委托合同》不包括xxx咖啡厅门市。卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱与重庆市纯阳建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第8条可充分证明卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱不是该小区业主，也不与重庆市诚顺物业管理有限公司形成物业服务合同关系。2、一审判决适用法律错误。一审判决没有考虑重庆市诚顺物业管理有限公司是否为沈通学提供物业服务，却认定应按《前期物业服务委托合同》约定价格标准的70%收取物业管理费，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。
重庆市诚顺物业管理有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。事实和理由：（1）沈通学所经营的xxx咖啡厅在“纯阳·xxx”小区范围内，并非小区之外的独栋，其完全属于重庆市诚顺物业管理有限公司的物业管理辖区。（2）重庆市诚顺物业管理有限公司对沈通学经营的xxx咖啡厅实施了物业管理，履行了相关合同义务。
重庆市纯阳建设开发有限公司答辩称：我公司与卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱签订的《商品房买卖合同补充协议》是应沈通学要求所写，应由其自行负责。《商品房买卖合同补充协议》中关于物业管理的条款系我公司越权同意的，应属无效条款。为此，本案不应牵涉我方，沈通学可另行起诉我公司。
卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱未发表答辩意见。
二审审理中，沈通学向本院举示了下列证据：1、照片4张，证明xxx咖啡厅与“纯阳·xxx”小区的关系和位置，xxx咖啡厅房屋是独栋，未在“纯阳·xxx”小区物业管理范围内。2、xxx咖啡厅员工工资表一份，证明沈通学自己雇请了清洁工和保安，自行提供物业服务。3、重庆市公安机关案件接报回执函四份，证明xxx咖啡厅员工的自行车、摩托车等被盗后报警，重庆市诚顺物业管理有限公司均未管，重庆市诚顺物业管理有限公司没有为沈通学提供物业服务。
重庆市诚顺物业管理有限公司质证后认为，对证据1的真实性无异议，但xxx咖啡厅在“纯阳·xxx”小区范围内。对证据2、3认为不是二审的新证据，不同意质证，且认为自行车、摩托车等被盗属于刑事案件，不是物管公司所能控制的。
重庆市纯阳建设开发有限公司质证后认为，对证据1的真实性无异议，但不能达到沈通学的证明目的。对证据2、3认为与重庆市纯阳建设开发有限公司无关，不发表质证意见。
卢川湖质证后认为，对证据1的真实性及证明力无异议。
本院经审理查明，xxx咖啡厅外部的绿化、保安及清洁等管理事项及费用均已实际由沈通学自行负责。
本院审理查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，国务院《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因此，卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱与重庆市纯阳建设开发建设有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》中第八条关于由卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱自行组织负责物业管理的约定不能对抗重庆市诚顺物业管理有限公司依据《前期物业服务委托合同》所享有的物业管理服务权利。
根据《重庆市物业管理条例》第七条的规定，物业管理区域根据物业的建设规划许可证确定的红线范围确定，物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域。沈通学上诉称其xxx咖啡厅系独立朝向街面的独幢建筑，不属于“纯阳·xxx”小区范围及重庆市诚顺物业管理有限公司物管范围内，但从重庆市诚顺物业管理有限公司提交的纯阳E组团（xxx）商业用房业主明细表及重庆市土地房屋权属登记审核表均能证实上述门市房屋属于“纯阳·xxx”小区的规划范围及重庆市诚顺物业管理有限公司物管范围。因此，本院对沈通学提出的其xxx咖啡厅门市房不属于“纯阳·xxx”小区，也不属于重庆市诚顺物业管理有限公司物管服务范围的上诉理由不予认可。
对于双方当事人争议的拖欠的物业费如何确定。本院认为，对于业主拖欠的物业服务费应基于历史原因及物业服务的实际情况和法律规定来处理。第一，讼争房屋购买时的历史原因，开发商与业主对于物业服务自行管理的约定，以及开发商与物业公司签订的前期物业合同范围的约定，造成了物业服务管理的混乱，开发商有一定责任，但其责任应按合同相对性原理处理纠纷，本案不宜一并认定和处理；第二，实际物业服务的情况。沈通学上诉称其自行对共用部分、物业共用设施、设备进行了维修、养护、运行和管理，并在二审中提交了证据证明其雇请了相关人员对共用部分的卫生、绿化、保安等事项进行管理。重庆市诚顺物业管理有限公司在二审庭审中也认可了其提供的物业服务只是代缴电费和维护小区公共管网及设施。鉴于以上情况，由于重庆市诚顺物业管理有限公司为沈通学提供的物业服务内容及沈通学实际享受到的物业服务相对较少，若按合同约定或按70%的金额交纳物业费不符合权利义务对等的原则，故应予适当调整。本院酌定由沈通学按合同约定价格标准的50%交纳拖欠的物业服务费为当。
综上，因二审出现了新证据而依法应当改判。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市合川区人民法院（2013）合法民初字第02061号民事判决；
二、由沈通学在本判决生效后十日内给付重庆市诚顺物业管理有限公司2009年11月1日至2013年3月31日期间的物业服务费47593.62元（2321.64㎡×0.5×41个月），由卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱承担连带责任。
三、驳回重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费5172元，减半收取2586元，由沈通学负担1293元，由重庆市诚顺物业管理有限公司负担1293元。二审案件受理费5172元（沈通学已预交），由沈通学负担2586元，重庆市诚顺物业管理有限公司负担2586元（重庆市诚顺物业管理有限公司负担的二审受理费部分沈通学已垫付，限其在本判决书生效后10内一并给付沈通学）。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 晏 芳
审判员 申和平
二〇一四年五月九日
书记员 程 容