广东省普宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）揭普法民一初字第139号原告：普宁市流沙北街道白沙陇经济联合社。住所地：广东省普宁市流沙北街道白沙陇村址。法定代表人：秦松伟，主任。委托代理人：生燕辉、袁彦清，均系广东南山律师事务所律师。被告：卢汉顺，男，1964年生，汉族，住广东省普宁市。被告：罗喜珍，又名罗珍，女，1967年生，汉族，住广东省普宁市。上述两被告的共同委托代理人：李胜平，广东海马律师事务所律师。原告普宁市流沙北街道白沙陇经济联合社诉被告卢汉顺、罗喜珍返还原物纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理，依法由代理审判员钟武鑫适用简易程序，于2015年3月16日公开开庭进行审理。因本案不宜适用简易程序审理，本院于2015年4月30日变更为普通程序，依法组成合议庭，于2015年6月29日第二次公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告的法定代表人秦松伟及其委托代理人生燕辉、袁彦清、被告卢汉顺、罗喜珍及其委托代理人李胜平均到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告的法定代表人秦松伟及其委托代理人袁彦清、被告卢汉顺、罗喜珍的委托代理人李胜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普宁市流沙北街道白沙陇经济联合社诉称：两被告系夫妻关系，2011年7月15日开始租赁原告位于流沙北街道兰花新村60幢北起第6间铺面首层及二层，因当时该幢北起第7间铺面第二层空置，两被告自向原告租赁该幢北起第6间铺面首层及二层就一并占用第7间铺面第二层，至今没有支付过第7间铺面第二层房屋占用费。被告罗喜珍代承租人方美容于2013年5月19日与原告签订如下《铺面租赁合同》，承租人方美容租赁原告位于流沙北街道兰花新村60幢北起第4间铺面首层及二层，租期一年，自2013年5月20日起至2014年5月19日止，年租金人民币（下同）41400元。合同期间，方美容因停止在该铺面经营，在未报经原告同意情况下将该铺面私自转给被告卢汉顺使用。2014年5月19日合同期满后，方美容与原告双方签订《解除租赁合同协议书》，解除与原告之间的租赁合同关系，并明确由原告向两被告行使收回该铺面的权利。为此，原告多次要求两被告将铺面腾还原告，两被告均不予理睬，自2014年5月20日起两被告也没有支付过房屋占用费给原告。据此，原告起诉请求：1.�被告立即将位于兰花新村60幢北起第7间铺面第二层房屋腾还原告；2.两被告立即将位于兰花新村60幢北起第4间铺面首层及二层房屋腾还原告；3.两被告从2011年6月20日起按照每月500元的标准对占用原告位于兰花新村60幢北起第7间铺面二层房屋进行赔偿直到被告实际腾退之日止（到起诉之日为21000元）；4.两被告从2014年5月20日起按照每月3450元的标准对占用原告位于兰花新村60幢北起第4间铺面首层及二层房屋进行赔偿直到被告实际腾退之日止（到起诉之日为24150元）；5.两被告对拆除的铺面隔离墙等设施恢复原状；6.本案的诉讼费用由两被告承担。庭审结束后，原告向本院书面声明放弃上述第五项诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有：1.《广东省农村集体经济组织证明书》、《组织机构代码证》、负责人身份证各1份，证明原告及其负责人的主体�格及身份情况，原告是本案标的物的管理人，有权对本案标的物提起权利主张；2.被告卢汉顺、罗喜珍的《户籍证明》各1份，证明两被告的主体资格及身份情况，被告卢汉顺与被告罗喜珍是夫妻关系，且是本案共同租赁人；3.《证明》1份，证明被告罗喜珍，平时对外自称罗珍，罗喜珍与罗珍是同一个人；4.《集体土地使用证》、《选址规划审批表》（附城建规划红线图）各1份，证明原告拥有位于白沙陇赤华北路西侧兰花新村60幢的土地使用权，以及位于该土地上的房屋有经普宁市城建局城建规划，涉案兰花新村60幢的房屋归原告所有；5.《证明》1份，证明普府集用（2003）字第010301700号《集体土地使用证》上的土地具体位置即是现在的普宁市流沙北街道白沙陇赤华北路西侧兰花新村60幢；6.《证明》1份，证明属原告所有的位于流沙北街道兰花新村60幢北起第4、5、6间铺面首层及二层和第7间铺面第二层现被两被告占用；7.《铺面租赁合同》、《收款收据》、《解除租赁合同协议书》、《声明书》各1份，证明被告罗喜珍代承租人方美容于2013年5月19日与原告签订了《铺面租赁合同》，承租人方美容租赁原告位于流沙北街道兰花新村60幢北起第4间铺面首层及二层，租期一年，自2013年5月20日起至2014年5月19日止，年租金41400元。合同期间，方美容因停止在该铺面经营，在未报经原告同意情况下将该铺面私自转给被告卢汉顺使用。合同期满后，方美容解除与原告的租赁合同关系，并明确由原告行使向两被告收回该铺面的权利。至今，被告一直占用原告上述铺面首层及二层；8.照片1张，证明两被告占用原告铺面的情况。被告卢汉顺辩称：一、原告诉称流沙北街道兰花新村60幢北起第7间铺面第二层房屋空置不属实，因为第7间铺面并没有第二层�第6间才有，不存在占用一说。二、2013年5月19日案外人方美容转租第4间铺面给被告卢汉顺不属实，被告卢汉顺从2004年5月份就租赁了该铺面。三、本案原告不是产权人，因为原告没有提供租赁标的物的产权证明，原告提供的《规划审批表》以及《集体土地使用证》不是房产证，跟本案租赁标的物不存在关联性，且《集体土地使用证》上载明的地址与本案租赁物的地址也不一致。四、关于拆除墙体是不属实的，拆除墙体不是被告实施的，是租赁方拆除的。被告卢汉顺对其陈述事实当庭向法庭提供的证据有：居民身份证1份，证明被告卢汉顺的身份。被告罗喜珍辩称：其不是本案承租人，承租行为由被告卢汉顺实施并使用租赁物，其只是代为办理缴交租金并负责签名，其他答辩意见和被告卢汉顺一致。被告罗喜珍对其陈述事实当庭向法庭提供的证据有：1.居民身份证1份，证明被告罗喜珍的身份；2.《收款收据》10张，证明2013年前被告卢汉顺一直租用本案租赁标的物的事实，不存在2013年才承租方美容的铺面的事实。本院依职权调取的证据有：1.普宁市城镇建设管理局《复函》1份，该局经校核后向本院复函确认（93）普城规字第141号《选址规划审批表》上的“长春路西”是今天的“赤华北路西侧”，该审批表上所附红线图中的蓝线分别为今天的兰花新村66、63、60、59幢（自南往北）。2.本院于2015年6月26日对案外人方美容进行询问并制作《询问笔录》1份，案外人方美容陈述涉案的兰花新村60幢北起第4间铺面首层及二层的房屋系其向原告租赁，后转租给两被告使用，转租期间，涉案房屋的租金是由两被告按合同约定的标准代其向原告缴交的。现合同已解除，涉案房屋由两被告占用至今等情况。3.《勘查笔录》1份及涉案铺面的现场相片7张，系本院于2015年6月19日下午到涉案房屋的现场进行勘查、拍照形成的证据。经审理查明：一、被告卢汉顺与被告罗喜珍系夫妻关系。二、位于普宁市流沙北街道白沙陇村赤华北路西侧兰花新村60幢房屋所涉土地的《集体土地使用证》为普府集用（2003）字第010301700号，土地用途：住宅，所有权人为普宁市流沙北街道白沙陇村民委员会（原普宁市流沙镇白沙陇管区），使用权人为原告。涉案房屋已获普宁市城镇建设管理局（原普宁县城镇建设管理局）作出（93）普城规字第141号《选址规划审批表》予以规划许可建设，该审批表上的地址“长春路西”是今天的“赤华北路西侧”，所附红线图中的蓝线分别为今天的兰花新村66、63、60、59幢（自南往北）。本案涉案房屋位于上述兰花新村60幢房屋北起第4间铺面首层及二层、第7间铺面二层。三、2013年5月19日，案外人方美容（乙方）与原告（甲方）签订《铺面租赁合同》，约定方美容租赁原告位于普宁市流沙北街道兰花新村60幢北起第4间铺面首层及二层，租期一年，自2013年5月20日起至2014年5月19日止，年租金41400元，被告罗喜珍以“罗珍”在乙方的代表人处签名。合同存续期间，方美容在未经原告同意的情况下私自将涉案房屋转让给被告卢汉顺使用，双方没有签订书面转租合同，期间涉案铺面的租金由两被告按涉案《铺面租赁合同》约定的41400元/年标准向原告缴纳，自2014年5月20日起便没有支付租金，但仍继续占有使用涉案房屋。2014年6月26日，方美容与原告签订《解除租赁合同协议书》，约定双方于2013年5月19日签订的《铺面租赁合同》自2014年5月20日起解除，并明确由原告向两被告行使收回涉案房屋的权利，方美容于合同解除当天向原告出具《声明书》1份，声明其不再需要�赁涉案房屋，放弃与原告协商续租涉案房屋的权利。四、2013年5月19日案外人方美容与原告就涉案的兰花新村60幢北起第4间铺面首层及二层房屋所签订的《铺面租赁合同》是双方签订的最后一份书面合同，在此之前双方也有多次租赁本案涉案房屋的行为，且方美容之前也有将涉案房屋转租给两被告使用的情形，但双方均没有签订书面的转租合同。转租期间，涉案房屋的租金是由两被告代方美容向原告缴交的。五、经本院现场勘查，涉案的兰花新村60幢北起第7间铺面的二层与该建筑物的第6间铺面的二层之间留有一扇门相通，该门是进入第7间铺面二层的唯一通道，从该建筑物的第7间铺面没有出入口能够进入该铺面的第二层。另查明：涉案的普宁市流沙北街道赤华北路西侧兰花新村60幢房产北起第4、5、6间铺面首层及二层现都由两被告在使用并将该处作为LG普宁专卖店的经营场所。本院认为：本案系返还原物纠纷。关于原告请求两被告返还涉案的兰花新村60幢北起第4间铺面首层及二层并自2014年5月20日起至实际返还之日止按照每月3450元的标准对占用上述涉案房屋进行赔偿的问题。两被告依据与案外人方美容之间的转租行为占用原告享有使用权的上述涉案房屋，现方美容已与原告解除合同，其所租赁的房屋应及时返还给原告，但两被告自2014年5月20日起继续占用原告的上述涉案铺面的行为已构成对原告的物权侵害，原告作为涉案房屋的使用权人，有权依照物权法第三十四条的规定向无权侵占人主张返还原物请求权，原告的该项主张符合法律规定，本院予以支持。因合同已经解除，两被告应按合同的约定在租赁合同到期后履行返还租赁物的义务，两被告逾期占用原告的上述涉案房屋，其应当依照物权法第三十七条的规定赔偿原告�此所遭受的经济损失。双方都确认租金缴交至2014年5月19日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，占用费标准可参照案外人方美容与原告于2013年5月19日签订《铺面租赁合同》约定的标准计算，即41400元/年÷12月/年=3450元/月计算。原告的该项诉请，理由充分，本院予以支持。关于原告请求两被告返还涉案的兰花新村60幢北起第7间铺面二层房屋并自2011年6月20日起至实际返还之日止按照每月500元的标准对占用上述房屋进行赔偿的问题。根据本院查明的事实，上述房屋与涉案的兰花新村60幢北起第6间铺面的二层之间仅留有一扇门互通，从兰花新村60幢北起第7间铺面没�出入口能够进入上述房屋，且涉案的兰花新村60幢北起第4、5、6间铺面的首层及二层均由两被告在使用，涉案的上述房屋作为涉案的兰花新村60幢北起第6间铺面的二层的延伸较为合理，故原告请求两被告对占用上述房屋自2011年6月20日起至实际返还之日止按照每月500元的标准进行赔偿，缺乏事实依据，本院不予支持。因本院作出的（2015）揭普法民一初字第141号民事判决书已对两被告租赁原告位于兰花新村60幢北起第6间铺面的首层及二层的房屋租赁合同予以解除并责令两被告返还涉案租赁房屋，故本院对原告请求两被告返还涉案的兰花新村60幢北起第7间铺面二层房屋的诉请予以支持。关于两被告辩称原告不是产权人，原告提供的《选址规划审批表》以及《集体土地使用证》不是房产证，跟本案租赁标的物不存在关联性，提供的土地使用证上载明的地址与本案租赁物地址不一致的问题。经本院核实，所涉土地的《集体土地使用证》已明确涉案房屋所属土地的使用权人为原告，且从普宁市城镇建设管理局、普宁市流沙北街道城镇建设管理所及普宁市流沙北街道白沙陇村民委员会出具的证明可以确认《选址规划审批表》与涉案房屋所属土地的《集体土地使用证》上的载明的地址是一致的。两被告的辩称缺乏依据，不符合客观实际，且未提供证据证实其主张，其意见本院不予采信。两被告另辩称本案租赁物系安置劳力的专用楼，原告无权主张房产权利问题，因与本案不属于同一法律关系且不属于本案的审理范围，本院不予采信。原告自愿放弃两被告对拆除的铺面隔离墙等设施恢复原状的诉讼请求，系原告对其诉讼权利的处分，本院予以照准。关于被告罗喜珍辩称其只是代为签名，没有承租使用该租赁物，承租行为是由被告卢汉顺实施并使用租赁物，其不应承担责任的意见，因被告罗喜珍、卢汉顺两人系夫妻关系，对夫妻共同财产或收益享有共同利益，相互享有家事代理权，故对其抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢汉顺、罗喜珍应自本判决发生法律效力之日起30日内返还普宁市流沙北街道兰花新村60幢北起第4间铺面首层及二层房屋给原告普宁市流沙北街道白沙陇经济联合社，并自2014年5月20日起至实际返还之日止按照每月3450元的标准向原告支付房屋占用费。二、被告卢汉顺、罗喜珍应自本判决发生法律效力之日起30日内返还普宁市流沙北街道兰花新村60幢北起第7间铺面第二层房屋给原告普宁市流沙北街道白沙陇经济联合社。三、驳回原告普宁市流沙北街道白沙陇经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元（原告已预交），由原告负担1000元，被告卢汉顺、罗喜珍共同负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 长  黄春燕代理审判员  钟武鑫人民陪审员  郑丽虹二〇一五年七月三十日书 记 员  杨 瀚附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房�有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。