福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书(2014)仙民初字第1732号原告林珍丽，女，1979年6月17日出生，汉族，住仙游县。委托代理人谢平健，福建竭诚律师事务所律师。特别代理。被告林玉钦，女，1953年3月3日出生，汉族，住仙游县。委托代理人朱贞雄，福建城内律师事务所律师。特别代理。第三人陈兆富，男，1978年1月3日出生，汉族，住仙游县榜头镇象塘村村校路**号。公民身份号码3503221978********。第三人仙游县富家行古典家具有限公司，住所地仙游县榜头镇坝下工艺城30号。组织机构代码69192548-2。法定代表人陈兆富，该公司总经理。上述二第三人的委托代理人陈炫、陈婷婷，系仙游县富家行古典家具有限公司员工。特别代理。第三人林倩红，女，1987年7月29日出生，汉族，住仙游县。原告林珍丽与被告林玉钦、林倩红、陈兆富、仙游县富家行古典家具有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年9月8日立案受理。2013年5月6日作出（2011）仙民初字第5614号民事判决书。被告林玉钦在法定的期限内提起上诉。2013年11月28日，莆田市中级人民法院以（2013）莆民终字第873号民事裁定书，裁定：1、撤销仙游县人民法院（2011）仙民初字第5614号的民事判决；2、发回仙游县人民法院重审。2014年2月14日，本院受理本案。在诉讼期间被告林玉钦提出笔迹司法鉴定申请。2014年6月18日、2014年8月12日本院开庭进行审理，就双方提供的证据进行质证。而后经合议庭及本院审判委员会讨论决定，同意林玉钦的鉴定申请。在本院召集双方当事人收集相关检材后，被告林玉钦又撤回鉴定申请。2014年10月29日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林珍丽的委托代理人谢平健、被告林玉钦的委托代理朱贞雄、第三人陈兆富、仙游县富家行古典家具有限公司的委托代理人陈婷婷到庭参加诉讼。第三人林倩红经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告林珍丽诉称，2010年10月14日，被告将其拥有的座落在榜头镇坝下村、坝下邮电局斜对面的相连四坎店面及二、三层房屋（东至宗兴福星店界，西至通往粗茶通界，南至宗兴林清风厂房界，北至街道界）租赁给原告使用。双方签订租店合约，约定：合同签订时，由原告交纳人民币拾万元作为定金。原告在被告交房之日支付前两年租金玖拾万元整，四坎店面由被告以普通形式装修完毕后，交付给原告使用。合同签订后，原告交付给被告人民币拾万元作为定金。被告答应壹个月之内装修完毕交付给原告使用。而后原告即出资人民币350万元人民币添置各种样式家具准备进驻租赁的店面，但被告收到定金后，未对房屋进行装修，也不交房给原告。原告多次提出交涉，要求被告交房，由原告自己负责装修，被告也承诺将租赁物于2011年4月1日前交付给原告使用。但届期后，被告仍违约。为此，原、被告双方于2011年7月1日签订一份补充协议，约定：因被告没有及时将租赁物交付给原告使用，被告同意赔偿给原告期间因添置的各式家具无法进驻展厅所造成的损失人民币87.5万元，并约定于2011年7月30日前将租赁物交付给原告使用，如逾期交付，每逾期一日，被告应向原告支付600元的违约金。如逾期30日仍未交付的，视为被告根本性违约，原告有权直接进驻该租赁物，直接使用。原告使用该租赁物后，被告给予原告六个月的免租金装修期，租金从第七个月开始计算。租金变更为每月支付，每月租金37500元，原告应在每月10日前将当月租金支付给被告，租赁税由被告承担。被告拒绝将租赁物交付原告使用或将租赁物租赁给他人使用的，被告承担上述约定违约金外，还应另行赔偿原告经济损失人民币100万元。双方签字后，被告仍拒不交房，故请求判令：1、确认原、被告双方签订的《租店合约》和《补充协议书》为有效合同；2、被告限期（判决生效后十日内）将租赁物交付给原告使用；3、被告赔偿给原告经济损失187.5万元并支付自2011年8月1日起每日600元违约金计至被告实际交房之日止。被告林玉钦辩称，1、2010年10月14日的《租店合约》从始无效。原、被告在签订该合约时被告的主体工程尚未竣工（合约中表明“今决定此楼房盖六层半”），且该合约约定在该房屋装修完毕后交付承租人，而该房屋事实上在2011年8月21日尚未装修完成，显然该租赁房屋建设施工发生在仙游县人民政府颁布《关于同意莆田市榜头综合改革建设试点镇总体规划的批复》及《福建省仙游县城市总体规划（2009-2030）》后，即该房屋在城镇规划范围内。因此审理本案纠纷应当适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定。本案中的租赁房屋存在没有按规划建设如超审批层数、超审批面积建设。根据上述司法解释，应当认定合约无效；2、除2010年10月14日被告有与原告签订一份租店合约外，再没有与原告签订其他协议。原告提供的2011年7月1日的《补充协议书》属原告伪造，是违法的、无效的，不能作为定案依据。（1）答辩人未在该补充协议书上签字。补充协议书上的“林玉钦”签名经福建鼎力司法鉴定中心鉴定不是林玉钦本人所签；（2）补充协议书的“林玉钦”签名虽然而后经过两次鉴定为林玉钦本人所签。但是因为原告代理人在送检材料有意作了“林玉钦故意放慢书写速度”“林玉钦不肯按要求写够送检文字”等没有事实依据的说明，起到了不利于被告的暗示作用，同时又不表明代理人的身份，即使是真实的，该补充协议书也存在编造或伪造的事实。协议书上的被告身份证号码为空白，两页的页码不在同一位置、协议书上存在二处涂改、涉及金额、时间的内容均为手写、没有加盖手印，也没有加盖骑缝章、最后一个条款的编码与之前的编码无法衔接、两页的纸质明显不同、补充协议中有关租店合约中有交付租金的约定与租店合约明显不符等。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈兆富、仙游县富家行古典家具有限公司述称，第三人没有向被告租赁诉争的房屋，第三人和被告林玉钦合作家具生意，由被告林玉钦出店面，第三人出资金共同经营。装修讼争房屋是被告林玉钦自己装修的，由第三人和被告林玉钦共同使用诉争的店面。第三人林倩红没有到庭参加诉讼，也没有提出书面意见。但在（2011）仙民初字第5614号一案中述称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本案讼争的房屋是被告与第三人林倩红共有的，被告未经房屋共有人同意签订的租赁合同是无效的，租赁合同也未具体约定租赁的起止时间，因此不存在履行的可能。补充协议是伪造的，即使是真实的，被告也没有权利对该房屋单独处理，且城镇房屋出租需办理登记，没有登记是不能对抗第三人的。原告没有证据证实被告违约，因此也不存在违约事实，故请求驳回原告的诉讼请求。在本院审理过程中，原告林珍丽在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：1、原告的身份证复印件一份，证明：原告的主体适格。2、租店合约、补充协议书、收条各一份，证明：1、原被告之间的租赁关系，是双方自愿平等的情况下签订的，系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。被告收取原告支付的10万元定金的事实。2、按照补充协议书的约定原告采购了350万的货物准备进入租赁房屋，但被告未及时交付租赁物，造成原告的损失。3、由于被告违约，按照协议约定，被告赔偿给原告经济损失875000元，并保证在2011年7月30日前将租赁物交付给原告使用。如果逾期交付，违约金按每日600元计算至交房为止，同时赔偿损失100万元。3、由莆田市中级人民法院委托西南政法大学司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书、鉴定费发票各一份，证明：补充协议书上的签名林玉钦是被告林玉钦本人所签，原告为此花去鉴定费14300元。被告及第三人对原告提供的证据质证时认为：1、被告及第三人对原告提供的证据1没有异议；2、对证据2，被告认为，（1）对租店合约的真实性无异议，但内容违背了司法解释，是无效的。如果按原告所述有效，也因原告的行为所解除。另合同中明确约定附条件，因此该合同不能证明原告的主张。（2）对补充协议书的真实性、合法性均有异议。补充协议书纯属原告指使他人伪造的，该协议书上的原告签名与租店合约上的签字，明显属于两个人的笔迹，被告林玉钦从来未看见过该协议书，没有在该协议上签字、写电话号码。协议书中有部分打印、部分填写，没有经过双方当事人按手印认可，填写内容出现日期差错等，原告自己所述，装修期限尚未完成，不可能存在原被告之间再签订补充协议，无必要性和可能性，协议所有体现的内容推翻了原来的租店合约，被告不可能签订全部不利于被告自身经济利益的补充协议。尤其是原告所体现的350万没有任何依据，有关的赔偿约定更是单方自愿，由原告擅自设定的主张，因此，该补充协议书被告为何要提出重新鉴定及补充鉴定，在于原来的鉴定，其中有利于原告的鉴定结论违法司法部鉴定程序，且原来应当鉴定的，没有鉴定，原告林珍丽先后两次的笔迹不一致。对鉴定申请到底原告所主张的事实、补充协议是原被告双方一起签订，还是属于事后所签，应当由原告作出陈述。第三人则表示对证据2不清楚。3、对证据3，被告认为，对鉴定意见书是存在的，但该鉴定在鉴定过程中，原告在被告提供笔迹后面加入暗示说明，并写在审判人员的上面，必造成对鉴定人员暗示性的误解，作出对被告林玉钦不利的鉴定结果。因此该证据来源和程序不合法。司法鉴定程序通则第十三条第二款明确规定，委托人不得要求或者暗示司法鉴定结构和司法鉴定人员按其意图提供鉴定意见。补充协议书关联到租店合同，但原告的两次笔迹明显不同，故不仅应鉴定被告林玉钦的笔迹，也应对原告的签字进行鉴定，鉴定结论才全面。对鉴定费发票无异议。第三人对该组证据表示为清楚。本院认为，1、因被告、第三人对上述证据1没有异议，则本院对证据1予以确认；2、被告对证据2的租店合约、收条没有异议，本院予以确认；至于对该组证据中的补充协议书是否真实及该组证据能否证明原告主张，在本院分析双方争议问题时进行阐述；3、证据3是双方均同意本院委托进行司法鉴定的机构作出的鉴定结论，其来源的合法性应予确认，至于能否作为本案的定案依据，同样在下进一步阐述。被告在审理过程中向本院提交以下证据：1、涉案楼房《福建省农村村民住宅用地与建设申请表》及其榜头镇坝下社区居委会对该楼房面积丈量情况的说明、坝下社区居委会2014年6月13日出具《证明》、榜头镇村镇规划建设管理站于2000年11月14日收取林玉钦旧房翻建有关的押金、配套费、营业税、个人所得税行政性收费票据和小额税收通用完税证四张，证明：原被告《租店合约》无效；涉案楼房经次批准规划用地面积为215.3平方米，实际占地面积228.5平方米，超越批准面积13.2平方米，证明与林珍丽之间签订的《租店合约》无效。2、福建鼎力鉴定中心出具的本案笔迹《司法鉴定意见书》，证明：原告出具的《补充协议书》中的“林玉钦”签字并非林玉钦亲笔所写。3、律师函（没有收到授权委托书）一份，证明：即使原告认为本案租店合约有效，也因原告律师函通知，该合约也于2011年3月20日解除。说明：律师函中载明附授权委托书，被告并没有收到。4、榜头镇人民调解委员会2013年12月31日出具的书面证明一份，证明：被告林玉钦应原告律师函通知解除合同后于2013年3月底实施了退还订金和提存订金的行为，因林珍丽父亲（表见代理）拒收致订金无法退还。5、2011年8月21日榜头镇坝下村人民调委员会出具的《调解协议书》一份，证明：本案《租店合约》约定：店面甲方（林玉钦）以普通形装修完毕后交付给乙方（林珍丽）。但《调解协议书》证明甲方装修于2011年8月20日前尚未完成，故林玉钦不可能在2011年7月1日与林珍丽再签订对自己具有惩罚性的不符合交易习惯《补充协议书》。原告及第三人对被告提交的证据质证时认为：1、原告对证据1中的“审批表”真实性、合法性无异议，与本案是否有关联性由法院确认。居委会《证明》的真实性、合法性、关联性均有异议，是否违章建筑并不是有居委会认定，应由房产部门进行测量。四张收费发票的真实性及与本案是否有关联由法院确认。第三人对该组证据表示不清楚。2、原告对证据2的真实性、合法性无异议。但不能作为本案的定案依据。该鉴定方法不当，只依据租店合约、补充协议书及收条中的三个名字进行鉴定，按司法鉴定第九条第二款规定，无证明效力。因此，后来法院又委托西南政法大学鉴定中心进行鉴定。第三人表示对该证据不清楚。3、原告对证据3认为，该律师是否受原告委托，无法确认，因此，真实性有异议，如果律师函能够成立的情况下，被告未依约按期交付租赁物，原告将先采取法律办法追究违约责任。四月份时，原被告重新协商，到七月份双方又签订补充协议书，说明原告没有解除合同的意向。律师函不能作为本案的定案依据。第三人表示对该证据不清楚。4、原告对证据4认为，该证据的真实性、合法性由法院确认，但该证据与本案不具有关联性。第三人表示对该证据不清楚。5、原告对证据5的真实性无异议。但对被告证明对象有异议，用该证明理由推翻补充协议书是不成立的。第三人表示对该证据不清楚。本院认为，1、原告对该组证据中《福建省农村村民住宅用地与建设申请表》的真实性没有异议，本院可予以确认。作为集体土地使用情况进行管理的一级机构，坝下社区居委会当然有权就被告使用的集体土地情况作出说明，该组证据中的《榜头镇坝下社区居委会对该楼房面积丈量情况的说明》中不但有坝下居委会盖章确认且有有关村干部的签名确认，故该证据与本案有关联性，可以作为本案的定案依据之一。至于坝下社区居委会于2014年6月14日出具的《证明》，因为该《证明》上虽盖有坝下社区居委会的印章，但没有相关勘验人员的签名确认，而且该《证明》内容与《福建省农村村民住宅用地与建设申请表》中载明的“本人住房困难，人均面积低于法定标准，本人自愿退出原宅基地”“该户全家3口，原宅基地15平方米”等内容相矛盾，故该《证明》的内容不具有真实性，不能作为本案的定案依据。四份收费发票上载明开票时间为2000年，而本案讼争租赁房屋批准建设时间为2007年，故该四份收费发票与本案不具有关联性，不能作为本案的定案依据。2、双方对证据2的真实性、合法性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，至于能否证明本案事实，则在以下评析争议问题时进一步阐述；3、该律师函上有律师签名和福建辉扬律师事务所的盖章确认，其真实性应当确认。需要说明的是，作为收件人的被告，其没有义务审查确认原告是否进行委托，因此对于律师出具律师函是否是经过原告委托，应当由原告承担举证责任。4、证据4系榜头镇人民调解委员会出具并有单位盖章确认并且其上有具体经办人员的签字确认，故该证据的真实性本院给予确认且该证据与本案有一定的关联性；5、证据5系坝下社区人民调解委员会主持调解解决被告与装修工之间的纠纷形成的，其上有处理人签名及坝下社区人民调解委员会盖章确认，因此该证据的真实性应予确认，至于能否证明待证事实，在下进行阐述。第三人没有证据向法庭提供。本院在法庭上向双方出示了以下证据：1、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书一份，鉴定意见结论为《补充协议书》上“林玉钦”签名系其本人所写。2、（2011）仙民初字第5614号于2011年10月20日、2012年2月16日、2012年3月5日、2013年1月28日法庭审理笔录、2012年3月22日、2012年3月27日、2012年4月20日、2012年11月8日调查笔录、2012年10月12日质证笔录、2013年4月12日询问笔录。3、被告申请并经本院向相关行政部门调取的仙游县人民政府关于同意莆田市榜头综合改革建设试点镇总体规划的批复和仙游县城市总体规划（2009-2030）各一份。原、被告及第三人对上述证据质证时认为：1、原告对该证据无异议。认为该鉴定由被告申请法院进行重新鉴定，当时也是被告指定由司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，在申请书中有体现。被告对鉴定书的真实性无异议，对鉴定程序有异议。认为存在原告代理人暗示描写，且存在与西南政法大学司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书的暗示一起放在里面，必造成鉴定结论不真实、不合法，不能作为定案依据。第三人表示不清楚。2、原告对法庭出示的证据2无异议。被告除认为不存在被告林玉钦在补充协议书上签名之事实外，其他无异议。第三人表示不清楚。3、原告对法庭出示的证据3认为，（1）对于仙政文（2010）376号仙游县人民政府关于同意莆田市榜头综合改革建设试点镇总体规划的批复的真实性无异议；（2）仙游县城市总体规划（2009-2030）属于复印件，且与本案没有关联性。被告在质证时认为，该两份证据可以证明本案纠纷的租赁房屋是在城镇规划的区域范围内，纠纷应适用最高人民法院关于审理城镇房屋审理租赁合同若干问题的解释，文号为法释（2009）年第11号。第三人对该组证据没有质证意见。本院认为，证据1系双方同意并经法院委托鉴定部门作出的鉴定意见书，其合法性应予确认，至于能否证明本案有关事实，在评析时进一步认定；证据2系法院制作的相关文书，当事人也表示没有异议，故该组证据本院予以确认。证据3系相关行政部门的行文且该二份证据能够互相印证，故本院对该组证据的真实性予以确认，即可以作为本案的定案依据之一。关于补充协议中“林玉钦”的签名是否系其本人笔迹，本院三次委托不同的鉴定机构进行鉴定。第一次由福建鼎力鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》结论为原告出具的《补充协议书》中的“林玉钦”签字并非林玉钦亲笔所写。后两次由西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心司法鉴定书该份鉴定意见中，结论为《补充协议书》中的“林玉钦”签字系林玉钦亲笔所写。但第一份鉴定意见书中就（一）委托人姓名或者名称、委托鉴定的内容；（二）委托鉴定的材料；（三）鉴定的依据及使用的科学技术手段；（四）对鉴定过程的说明；（五）明确的鉴定结论；（六）对鉴定人鉴定资格的说明；（七）鉴定人员及鉴定机构签名盖章均有进行充分说明，特别是对鉴定的依据（SF/ZJD0102002-2010）及使用的科学技术手段（将检材、样本扫描采集数码图像固定、使用放大镜、体视显微镜，ACDSee计算机图像处理系统等进行放大观察）均有充分说明，而后两次由西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心司法鉴定书中，就其所使用鉴定的科学技术手段没有进行说明、鉴定过程的说明没有第一份详尽。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定：审判人员对鉴定人出具的鉴定书，应当审查是否具有下列内容：（一）委托人姓名或者名称、委托鉴定的内容；（二）委托鉴定的材料；（三）鉴定的依据及使用的科学技术手段；（四）对鉴定过程的说明；（五）明确的鉴定结论；（六）对鉴定人鉴定资格的说明；（七）鉴定人员及鉴定机构签名盖章。因为后两份的鉴定意见，没有就其鉴定所使用的科学技术手段进行说明，故依据上述规定，第一份鉴定意见书的证明力显然高于后两份鉴定意见书。值得注意的是，在2013年1月28日法庭审理笔录中，原告向本院提供的开票时间2012年8月21日、金额为14300元鉴定费发票，其上交款人为李意英而不是原告林珍丽，故该证据的真实性虽可确认，但是否是本案本次鉴定形成的费用不能确认，即关联性不能确定，不能作为本案的定案依据，即原告林珍丽据此而主张该费用由被告林玉钦负担的证据不充分，本院依法不能支持。本案争议焦点一、本案的租店合约及补充协议是否有效？若有效，是否已经解除？二、原告的诉讼请求能否成立？一、关于本案的租店合约及补充协议是否有效？若有效，合约是否已经解除的问题？被告林玉钦认为，1、2010年10月14日的租店合约是无效的。（1）本案讼争的房屋（包括店面及第二、三层房屋）坐落于榜头镇坝下社区，在仙游县城镇规划区内，属于“城镇房屋”。而租赁的讼争房屋没有按照审批的面积及规划进行建设，根据相关的司法解释，出租人与承租人签订的租赁合同无效；（2）2011年7月1日的补充协议书存在被变造或伪造的迹象，依法不能作为定案依据。如协议书两页的页码不在同一位置、其上也没有加盖骑缝章，协议书上涉及金额、时间的内容均为手写且存在二处涂改、涂改处没有加盖手印确认、最后一个条款的编码与之前的编码无法衔接、两页的纸质明显不同、补充协议中有关租店合约中有交付租金的约定与租店合约明显不符等。虽然西南政法大学司法鉴定中心、司法鉴定科学研究所司法鉴定中心的鉴定结论认定补充协议书上的林玉钦的签名系被告的笔迹，但由于原告代理人在林玉钦书写的送检材料上有意作了“林玉钦故意放慢书写速度”“林玉钦不肯按要求写够送检文字”等没有事实依据的说明，起到了不利于林玉钦的暗示作用，导致程序违法，当然所作出的补充协议书存在重大瑕疵，原告也无法就该重大瑕疵作出合理解释，故笔迹鉴定结论不能证明补充协议书的真实性，故2011年07年01的补充协议书不能作为定案依据。2、即使2010年10月14日的租店合约有效，该租店合约已于2011年3月20日被解除。2011年1月21日原告委托福建辉扬律师事务所杨琛给被告发来律师函，该函明确“委托人只要求你在2011年3月20日之前将合同项下的房屋交付委托人使用。否则委托人将采取相应的法律手段就你的违约行为追究你的法律责任，并解除合同”，此后，被告也同意解除租赁合同，至此2010年10月14日的租店合约实际上已被解除。原告林珍丽认为，1、讼争的租赁物系2007年9月10日由被告林玉钦依法提出申请，并经仙游县人民政府核准，同意被告林玉钦基建房屋。从申请表可以看出，该房屋经有关部门认定是符合总体规划要求的，具备取得建设工程规划许可证的条件，没有办理许可证系被告的行为所致，况且，个人建房也无须办理许可证，因此，讼争的租赁物系合法建房，并未违反国家强制性法律的规定，被告以其房屋未取得建设工程规划许可证为由认为租赁合同无效的理由是不能成立的。2、不管原告是否有于2011年1月21日委托福建辉扬律师事务所杨琛律师出具律师函，提出解除合同要求，从2011年7月1日双方签订的《补充协议书》就损失的赔偿额，房屋的最迟交付日，违约金的约定，违约的损失赔偿额的约定等作出补充约定可以看出，被告根本不存在于2011年3月20日同意解除合同的事实，现被告以2011年1月21日的律师函有提出解除合同的要约，却避开2011年7月1日双方已重新签订补充协议书的事实，显然强词夺理。故原、被告双方不存在法定或约定的解除合同的条件。本院认为，1、本案的租店合约及补充协议均为无效。理由（1）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告申请并经本院向相关行政部门调取的仙游县人民政府关于同意莆田市榜头综合改革建设试点镇总体规划的批复和仙游县城市总体规划（2009-2030）可以认定，被告林玉钦所建设的讼争房屋座落在仙游县××××镇坝下社区，属于榜头镇规划区域内，其所建设的房屋应当取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。但从被本院采信的由被告提供的证据2上载明的事实看，被告林玉钦在建设讼争房屋时虽经其申请，乡镇规划建设部门意见也认为其申请符合总体规划并同意报上级部门批准林玉钦“建筑面积600平方米、房屋层数5层、建筑总高度16米、建筑占地面积100平方米”，但经仙游县人民政府批准，其取得的用地面积仅80平方米，而讼争的房屋经房屋所在地的坝下社区丈量确定为占地面积为228.50平方米，建筑层数为6层半（在双方签订的租店合约中也载明“今此楼决定建六层半”）、总建筑面积为1521平方米（在被本院采信的由坝下社区出具的《林玉钦新建楼房丈量情况说明》中载明）。显然，被告林玉钦出租的房屋虽可认定已经取得建设工程规划许可，但其实际建设的房屋并未按照建设工程规划许可的规定建设，故依据上述司法解释精神，被告林玉钦与原告林珍丽双方签订的《租店合约》无效。《补充协议书》中的主要内容是根据《租店合约》而进行制定，即《补充协议书》依附《租店合约》而产生，故因为《租店合约》无效，导致《补充协议书》亦无效。二、关于原告的诉讼请求能否成立的问题。本院认为，如上分析，因《租店合约》《补充协议书》均无效，则原告的诉讼请求没有合同依据而不能成立。当然，因合同无效，被告应当返还其所收取的定金，但是因为原告在本案中没有主张，本院不能处理，原告可就定金或缔约过失造成的其他损失另行主张。经庭审举证、质证、认证，可认定案件主要事实如下：经审理查明，2010年10月14日，原告林珍丽（乙方）与被告林玉钦（甲方）签订租店合约一份，约定：“…甲方有连接四个店面坐落在坝下村，坝下邮电局斜对面。东宗兴福星店界，西通往粗茶通道界，南宗兴林清风厂房界，北街道，四至分明。今决定此楼盖六层半，出租给乙方经营家具展厅（四层、五层为甲方所用），其余由乙方使用。双方对租房事项按以下条款办理：一、租金每年人民币按肆拾伍万元算。二、租用时间为拾年，店面甲方以普通形装修完毕后交付给乙方，入店时，即日计算租用时间。三、合约双方签字时，乙方交纳拾万元为甲方做订金。本订金待第十年扣回。四、乙方在接管租用期间即日给甲方前两年租金玖拾万元正。…七、乙方有权半途转让，转让时租金不变，壹至叁层为乙方使用，其它归还甲方使用。…甲方：林玉钦乙方：林珍丽2010年10月14日”。合同签订后，原告林珍丽即于2010年10月15日交纳订金人民币100000元给被告林玉钦，并由被告林玉钦出具收据一份给原告林珍丽收执。2011年1月21日，因被告林玉钦尚未将租房交付给原告，原告即委托福建辉扬律师事务所出具给被告律师函，律师函中载明：“委托人（原告）只要求您（被告）在2011年3月20日之前将合同项下的房屋交付委托人使用，否则委托人将采取相应的法律手段就您的违约行为追究您的违约责任，并解除合同”。被告林玉钦在收到律师函后于2011年3月底携林珍丽交付的订金人民币10万元到榜头镇人民调解委员会请求退还订金，遭到原告林珍丽之父拒绝。2011年9月8日，原告林珍丽认为被告林玉钦尚未将讼争房屋交付给其使用，诉至本院，引起诉讼。在诉讼中，原告向本院提供一份《补充协议书》，其上签有“林玉钦”名字，因为林玉钦否认该《补充协议书》上“林玉钦”签名系其亲笔，本院先后三次委托相关司法鉴定机构就该份证据上的“林玉钦”签名进行司法鉴定。第一次由福建鼎力鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》结论为原告出具的《补充协议书》中的“林玉钦”签字并非林玉钦亲笔所写。而后两次即由西南政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书和司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的鉴定意见书，结论均为《补充协议书》中的“林玉钦”签字系林玉钦亲笔所写。2013年5月6日，本院作出（2011）仙民初字第5614号民事判决书，判决：1、确认原告林珍丽与被告林玉钦于二0一0年十月十四日签订的《租店合约》及于二0一一年七月一日双方签订的《补充协议书》为有效合同；2、被告林玉钦在判决生效之日起十日内将座落于仙游县×××坝下村、坝下邮电局斜对面的相连四坎店面及二、三层房屋（东至宗兴福星店界，西至通往粗茶通界，南至宗兴林清风厂房界，北至街道界）交付给原告林珍丽使用；3、被告林玉钦在判决生效之日起十日内支付给原告林珍丽自二0一一年八月一日起按每日人民币六百元计至本判决指定被告林玉钦将上述第二项的房屋交付原告林珍丽使用之日止；4、驳回原告林珍丽的其他诉讼请求。被告林玉钦在法定的期限内提起上诉。2013年11月28日，莆田市中级人民法院以一审法院认定基本事实不清、证据不足为由作出（2013）莆民终字第873号民事裁定书，裁定：1、撤销仙游县人民法院（2011）仙民初字第5614号的民事判决；2、发回仙游县人民法院重审。2014年2月14日，本院受理本案。在诉讼中，双方作出上述诉辩。另查明，讼争房屋系被告林玉钦于2007年9月10日提出住宅用地申请，申请主要内容载明：“建筑面积600平方米、房屋层数5层、建筑总高度16米、建筑占地面积100平方米”。经村委会、乡镇规划建设部门、乡镇国土资源所、乡镇人民政府、县市国土资源主管部门、县市人民政府审批，被告林玉钦使用建设用地面积为80平方米，而讼争的房屋实际占地面积为228.50平方米，建筑层数为6层半（在双方签订的租店合约中也载明“今此楼决定建六层半”）、总建筑面积为1521平方米。讼争房屋没有房地产证。还查明，在诉讼中，原告林珍丽于2012年4月9日向本院提出先予执行的申请并提供相应担保，本院于2012年4月9日作出（2011）仙民初字第5614号民事裁定书。综上所述，本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。但是当事人订立合同的内容不得违反法律的强制性规定，否则应当认定为无效。本案中，根据本院的上述分析认定，原、被告之间所签订的《租店合约》违反了法律及相关司法解释的强制性规定，因此应认定为无效。又因为《补充协议书》是双方依据《租店合约》而订立，其内容也依附《租店合约》产生，因此也当然无效。无效合同自始无效，故原告请求确认《租店合约》、《补充协议书》为有效合同并因此请求被告交付租赁物和依据《补充协议书》赔偿相关损失，没有事实根据和法律依据，本院不予支持，予以驳回。当然，因为《租店合约》、《补充协议书》被认定无效，则原告可以就返还定金或缔约过失等损失向被告主张权利，但因原告经本院释明后不变更其诉讼请求，故原告交付给被告的定金或缔约过失造成的其他损失，本院在本案中不予处理，原告可另行主张。第三人林倩红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：驳回原告林珍丽的诉讼请求。本案受理费人民币二万一千八百五十五元，由原告林珍丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈新发审 判 员  林建秋人民陪审员  林 凡二〇一五年六月三日书 记 员  林宇鹏附：1.引用的主要法律条文内容：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2、执行申请提示《中国人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。