云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第1136号原告黄恩奎，男，1965年9月9日生，壮族，云南省文山市人，住文山市。委托代理人何雨龙，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。委托代理人高绎骐，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告云南金昆房地产集团有限公司，组织机构代码：72528226-0。法定代表人李金昆，该公司董事长。地址：文山市开化北路172号。委托代理人王海文，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告黄恩奎与被告云南金昆房地产集团有限公司（以下简称金昆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法适用简易程序于2015年10月21日公开开庭进行了审理。在转为普通程序后，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告黄恩奎的委托代理人何雨龙、高绎骐，被告金昆公司的委托代理人王海文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月18日，原告和被告达成合意，以总价110.6万元的价格购买被告开发的位于文山州人民政府左侧“丽水湖畔”XXX的住宅一套，并约定交房时间为2013年12月31日。因当时被告并未取得商品房预售许可证，故被告要求以被告的办公室主任陆元昌个人名义与原告签订《丽水湖畔双拼住房认购书》，协议签订后原告即按认购书约定于当日支付了认购定金10万元，并于2012年3月30日，又以现金方式支付了8.5万元购房款。后原告认为《认购书》应该直接与被告签订以防发生纠纷，故在原告多次要求下，原、被告双方于2012年8月10日签订了第二份《丽水湖畔商品房认购书》。当时被告提出为叙述方便在第二份《认购书》中约定购房总价款时直接将原告已经支付的购房款减除，不必再写明原告已经支付的18.5万元，即第二份《认购书》约定的购房总价款为92.1万元（92.1万元＝第一份认购书总价款110.6万元减去原告已经支付的购房款18.5万）。签订第二份认购书当日原告依约定又向被告支付了30万元的认购定金。2012年10月16日，被告与原告商定，一次性付清房屋价款原告可享受4万元的购房优惠，故原告再次向被告支付了房屋尾款58万元。自此，原告向被告总共支付了房屋总价款106.5万元，即已向被告按时支付了全部购房款，根据双方签订的《商品房购销合同》，被告应于2013年12月31日前交付该房屋，但被告一直无故拖延交房，原告多次找到被告协商后，双方又于2015年1月5日签订了《赠送协议》，协议约定交房时间为2015年6月30日前交付原告使用，但时至今日被告再次拖延交房，原告购买的“丽水湖畔”小区至今未能完成施工且已停工数月，故被告违反合同约定迟延履行合同导致合同目的不能实现，已造成原告损失。综上所述，原告已按合同约定完全履行了支付购房款的义务，但被告却违反合同约定多次迟延交房，甚至在原告宽限了一年半的情况下也未能依约交房，且被告的该项目已经停工数月。故被告迟延交付房屋的行为已经严重违约，致使合同目的无法实现，给原告造成了巨大损失。为此，原告诉至人民法院，请求人民法院判令解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；判令被告返还原告已付购房屋款106.5万元，并赔偿原告损失195789.09元，共计：1260789.09元；由被告承担本案诉讼费。原告针对其主张，提交以下证据：1、《丽水湖畔双拼住房认购书》一份、《收条》二份、《中国工商银行个人业务凭证》一份，证明原告与陆元昌于2011年12月18日签订住房认购书，因被告金昆公司当时未取得商品房预售许可证，故以陆元昌个人名义与原告签订认购书，房屋总价款为110.6万元。在签订认购书后，原告先后共支付了18.5万元给被告；2、《丽水湖畔商品房认购书》、购房优惠证明一份、《收据》两张、中国银行支付凭证两张，证明为防止纠纷，在原告多次要求下，原、被告双方于2012年8月10日签订了商品房认购书；为叙述方便，在该份《认购书》中约定的房价是将原告已经支付的购房款减除的，即92.1万元；签订该份《认购书》之日原告向被告支付了30万元的认购定金，此时房屋尾款仅剩58万元，被告与原告商定，一次性付清尾款可享受购房优惠4万元；2012年10月16日，原告向被告一次性支付了余下尾款58万元并享受了4万元购房优惠；原告向被告共支付了106.5万元的房屋价款，己向被告按时支付了全部购房款；3、《商品房购销合同》、《赠送协议》各一份，证明双方约定被告于2013年12月31日前交付房屋；因被告一直无故拖延交房，原告在多次找到被告协商后，双方于2015年1月5日签订了赠送协议，该协议明确约定交房时间为2015年6月30日前；时至今日，“丽水湖畔”小区未能完成施工且已停工数月，故被告严重违反合同约定迟延履行合同，己造成原告损失。经质证，被告认为原告提交的第1组证据中的认购书、收据上被告未签章，该证据与被告无关，银行个人业务凭证上没有显示该款项已经到被告账户，与被告无关；第2组证据认购书、收据及中国银行支付凭证的真实性待与原件核对无误后再予以认可，优惠证明只能看出优惠了的金额，并不能看出优惠的原因，对原告的证明观点不予认可；第3组证据是由于政府路网改造等不可控制原因，不能归责于被告，《赠送协议》真实性无异议，但与本案无关。本院认为，原告提交的第1、2、3组证据客观真实，与本案有关联，予以采信。被告答辩称，本案中原告认购的“丽水湖畔”住宅已经完工，由于政府路网改造等不可控制原因，才造成了交房延迟，不可归责于被告；被告同意解除原、被告双方签订的购房合同，但是被告只愿意返还原告的购房款本金。被告针对其辩解，提交了《商品房预售许可证明》、文山州房管局档案查询情况说明各一份，证明云南金昆房地产集团有限公司于2013年6月26日取得“丽水湖畔”XX幢、A区XX栋、B区XX栋、C区XXX栋、D区XXX栋房屋的预售许可。经质证，原告对被告提交的证据无异议，该证据恰好证明原告所诉，原告于2011年签订认购书时被告是还没有取得预售许可证的。本院认为，被告提交的证据客观真实，与本案有关联，予以采信。本院依职权向文山州住房保障与房地产管理局出具协助查询函，查询本案中原告向被告购买的“丽水湖畔”D区6排11幢房屋是否取得商品房预售许可证明，文山州住房保障与房地产管理局出具回执，查明该房屋已取得商品房预售许可。经质证，原、被告对查询函及回执无异议。根据当事人提供及本院调取的证据，经审理，本院查明法律事实如下：2011年12月18日，原告（乙方）与被告公司员工陆元昌（甲方）签订《丽水湖畔双拼住房认购书》，约定乙方认购被告开发的位于文山市州政府左侧“丽水湖畔”（住宅）D区6排11幢，建筑面积约为370㎡，单价2800元／㎡，花园用地约为70㎡，单价1000元／㎡，房价款共计110.6万元，甲方于2013年12月31日交房；原告当日向陆元昌支付了认购定金10万元。2012年3月30日，原告向陆元昌支付购房款8.5万元。2012年8月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《丽水湖畔商品房认购书》，约定乙方认购甲方开发的位于文山市州政府左侧“丽水湖畔”（住宅商铺）D区X排XX栋，建筑面积约为370㎡，单价2300元／㎡，花园用地约为70㎡，单价1000元／㎡，房价款共计92.1万元，甲方于2013年11月30日交房，若因甲方原因造成未能按时交房的，甲方按每天40元补偿乙方；原告当日向文山金昆房地产开发经营有限公司支付了30万预交款。2012年10月16日，原告向被告支付购房款58万元，被告董事长李金昆出具“让利证明”，明确“丽水湖畔”D区X排XX幢在总价上让利4万元。2015年1月5日，原、被告双方补签《商品房购销合同》，确认原告购买上述房屋的面积为329.55㎡，被告交房时间应为2013年12月31日前。双方于当日签订《赠送协议》，就房屋面积变动及逾期交房达成赠送补偿条款，并约定原告所购房屋于2015年6月30日交付使用。另查明，被告金昆公司变更企业名称前为文山金昆房地产开发经营有限公司，被告于2013年6月26日取得“丽水湖畔”项目的商品房预售许可证明，本案中原告向被告购买的“丽水湖畔”D区6排11幢房屋已取得商品房预售许可，现“丽水湖畔”项目未交房。本院认为，本案是因原告向被告购买尚在建设中的商品房引发的纠纷，本案案由应为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告未在合同约定的2013年12月31日前交付房屋，在双方对逾期交房进行协商，并签订协议约定2015年6月30日交房后仍未按时交房。被告认为是政府路网改造等不可控制原因，造成了交房延迟，不可归责于被告的辩解，未提交证据证明，不予采纳。故被告构成违约，原告解除合同的诉讼请求本院予以支持。原告向被告购买“丽水湖畔”D区X排XX幢，分别就该房屋同陆元昌及被告签订认购书，并向陆元昌支付定金及房款18.5万元，向被告支付购房款88万元。原告认为陆元昌作为被告办公室主任，原告支付陆元昌的18.5万元是公司收取的房款，应由公司返还的主张，未提交证据证明，本院不予支持，故被告应退还原告房款为88万元。被告违约致使合同目的无法实现，应赔偿原告损失。对原告的损失本院支持按同期银行贷款基准利率计算所交房款利息，从被告收到原告房款时开始计算至本判决确定的还款之日止，即以30万元为基数从2012年8月10日起计算至本判决确定的还款之日止的利息；以58万为基数，从2012年10月15日起计算至本判决确定的还款之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄恩奎与被告云南金昆房地产集团有限公司签订的《商品房购销合同》；二、被告云南金昆房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款人民币880000.00元并赔偿原告黄恩奎损失（损失按同期银行贷款基准利率计算所交房款利息，以300000.00元为基数从2012年8月10日起计算至本判决确定的还款之日止；以580000.00为基数从2012年10月15日起计算至本判决确定的还款之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费16150元，由被告云南金昆房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  刘光辉审判员  苏忠卫审判员  朱应洪二〇一六年一月二十六日书记员  陈 丽