广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第14号
上诉人（一审被告）：玉林市XX房地产开发有限责任公司。
委托代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。
委托代理人：赵玲秋，广西三益律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：陈XX。
上诉人（一审原告）：梁XX。
法定代理人：刘芳，系梁XX母亲。
上诉人（一审原告）：刘X。
上述三上诉人的共同委托代理人：罗新武，广西振祺律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：宋XX。
被上诉人（一审原告）：黄XX。
被上诉人（一审原告）：苏XX。
被上诉人（一审原告）：陈X洪。
被上诉人（一审原告）：陈X振。
被上诉人（一审原告）：陈X彦。
被上诉人（一审原告）：陈X良。
被上诉人（一审原告）：吴XX。
被上诉人（一审原告）：林X。
上述被上诉人的共同委托代理人：罗新武，广西振祺律师事务所律师。
上诉人玉林市XX房地产开发有限责任公司，上诉人陈XX、梁XX、刘X因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第3211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，审判员邱汉荣、陈劲松参加的合议庭，于2015年1月27日公开开庭审理了本案。书记员钟广夏担任法庭记录。上诉人玉林市XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX房地产公司）的委托代理人赵玲秋，上诉人陈XX、梁XX、刘X的共同委托代理人罗新武，宋XX等9位被上诉人的共同委托代理人罗新武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年3月20日，陈XX与XX房地产公司签订《玉林市商品房买卖合同》，约定购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第B幢14层1417号房，建筑面积为86.21平方米，单价为3316.48元／平方米，房屋总价款为285914元。该合同第八条“交付期限”规定：“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人引起的停电、停水，因政府相关活动要求的停工、交通管制及特殊天气非人为因素造成的延误。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，……，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”2010年3月20日，陈XX按合同约定支付首付款143914元给XX房地产公司，余款142000元于2010年9月2日与玉林市区农村信用合作社联社南江信用社办理按揭贷款手续。XX房地产公司于2011年8月1日将房屋交付陈XX。
宋XX与XX房地产公司于2010年3月22日签订《玉林市商品房买卖合同》，约定购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第A幢13层1308号房，建筑面积为46平方米，单价为3035.09元／平方米，房屋总价款为139614元。XX房地产公司应当在2010年12月31日前交付房屋。合同的其他条款约定与业主陈XX的一致。2010年3月17日，宋XX按合同约定支付首付款28614元给XX房地产公司，余款111000元于2010年6月24日与中国工商银行玉林市江南支行办理按揭贷款手续。XX房地产公司于2011年8月30日将房屋交付宋XX。
黄XX与XX房地产公司于2010年5月14日签订了《玉林市商品房买卖合同》，约定黄XX购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第B幢6层611号房，建筑面积为53.17平方米，单价为2256.37元／平方米，房屋总价款为119971元。XX房地产公司应当在2010年12月31日前交付房屋。合同的其他条款约定与业主陈XX的一致。2010年5月14日，黄XX按合同约定支付房屋总价款119971元给XX房地产公司。XX房地产公司于2011年8月3日将房屋交付黄XX。
苏XX与XX房地产公司于2010年10月19日签订了《玉林市商品房买卖合同》，约定苏XX购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第B幢16层1610号房，建筑面积为45.5平方米，单价为3680.82元／平方米，房屋总价款为167477元。XX房地产公司应当在2011年3月31日前交付房屋。合同的其他条款约定与业主陈XX的一致。2010年10月15日，苏XX按合同约定支付首付款84477元给XX房地产公司，余款83000元于2010年11月5日与中国工商银行玉林市江南支行办理按揭贷款手续。苏XX没有办理房屋交接手续。
陈X洪与XX房地产公司于2010年10月19日签订了《玉林市商品房买卖合同》，约定陈X洪购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第B幢7层708号房，建筑面积为46平方米，单价为3076.92元／平方米，房屋总价款为141538元。XX房地产公司应当在2011年3月31日前交付房屋。合同的其他条款约定与业主陈XX的一致。2010年10月15日，陈X洪按合同约定支付首付款42538元给XX房地产公司，余款99000元于2010年11月9日与中国工商银行玉林市江南支行办理按揭贷款手续。陈X洪没有办理房屋交接手续。
陈X振与XX房地产公司于2010年2月10日签订了《玉林市商品房买卖合同》，约定陈X振购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第A幢10层1015号房，建筑面积为45.58平方米，单价为3141.83元／平方米，房屋总价款为143205元。XX房地产公司应当在2010年12月31日前交付房屋。合同的其他条款约定与业主陈XX的一致。2010年2月2日，陈X振按合同约定支付首付款29205元给XX房地产公司，余款114000元于2010年3月3日与中国工商银行玉林市江南支行办理按揭贷款手续。陈X振没有办理房屋交接手续。
陈X彦与XX房地产公司于2010年2月23日签订了《玉林市商品房买卖合同》，约定陈X彦购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第A幢18层1818号房，建筑面积为45.37平方米，单价为3448.01元／平方米，房屋总价款为156436元。XX房地产公司应当在2010年12月31日前交付房屋。合同的其他条款约定与业主陈XX的一致。2010年2月4日，陈X彦按合同约定支付首付款31436元给XX房地产公司，余款125000元于2010年3月9日与中国工商银行玉林市江南支行办理按揭贷款手续。陈X彦没有办理房屋交接手续。
陈X良与XX房地产公司于2010年10月19日签订了《玉林市商品房买卖合同》，约定陈X良购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第A幢26层2609号房，建筑面积为47.3平方米，单价为3621.42元／平方米，房屋总价款为171293元。XX房地产公司应当在2011年3月31日前交付房屋。合同的其他条款约定与业主陈XX的一致。2010年10月15日，陈X良按合同约定支付首付款52293元给XX房地产公司，余款119000元于2010年11月5日与中国工商银行玉林市江南支行办理按揭贷款手续。陈X彦没有办理房屋交接手续。
吴XX与XX房地产公司于2010年8月13日签订了《玉林市商品房买卖合同》，约定吴XX购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第B幢24层2405号房，建筑面积为45.58平方米，单价为3287.36元／平方米，房屋总价款为149838元。XX房地产公司应当在2011年3月31日前交付房屋。合同的其他条款约定与业主陈XX的一致。2010年8月11日，吴XX按合同约定支付房屋总价款149838元给XX房地产公司。XX房地产公司于2011年8月30日将房屋交付吴XX。
林X与XX房地产公司于2010年3月22日签订了《玉林市商品房买卖合同》，约定林X购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第A幢13层1307号房，建筑面积为45.5平方米，单价为3151.53元／平方米，房屋总价款为143395元。XX房地产公司应当在2010年12月31日前交付房屋。合同的其他条款约定与业主陈XX的一致。2010年3月17日，林X按合同约定支付首付款29395元给XX房地产公司，余款114000元于2010年5月20日与中国工商银行玉林市江南支行办理按揭贷款手续。XX房地产公司于2011年8月30日将房屋交付林X。
梁XX与XX房地产公司于2010年4月23日及2010年6月3日签订了两份《玉林市商品房买卖合同》，约定梁XX购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第A幢14层1413号房，建筑面积为40.33平方米，单价为3331.35元／平方米，房屋总价款为134353元；第B幢27层2708号房，建筑面积为46平方米，单价为3340.18元／平方米，房屋总价款为153648元。XX房地产公司应当在2010年12月31日前交付房屋。合同的其他条款约定与业主陈XX的一致。2010年5月18日，梁XX支付了A幢1413号房屋总款134353元，同年6月1日，支付了B幢2708号房屋总款153648元给XX房地产公司。XX房地产公司于2011年8月30日将两套房屋交付梁XX。
刘X与XX房地产公司于2010年4月23日签订《玉林市商品房买卖合同》，约定购买XX房地产公司开发的玉林大世界商住大厦第B幢26层2605号房，建筑面积为45.58平方米，单价为3393.72元／平方米，房屋总价款为154686元。XX房地产公司应当在2010年12月31日前交付房屋。合同的其他条款约定与业主陈XX的一致。2010年4月13日及2010年10月20日，刘X两次按合同约定支付房屋首付款共77686元给XX房地产公司，余款77000元于2010年11月18日与玉林市区农村信用合作社联社南江信用社办理按揭贷款手续。XX房地产公司于2011年8月30日将房屋交付刘X。
一审法院另查明：2011年7月31日，玉林大世界商住大厦通过建筑工程质量竣工验收。2011年8月30日，XX房地产公司通过短信及在售房部公告交房通知。陈XX等业主与XX房地产公司签订合同时至他们接收房屋时止，因下雨停工及交通管制、政府活动停工天数为：陈XX户2010年3月20日至2011年8月1日止，因下雨停工142天，交通管制、政府活动停工13天，合计155天；宋XX户2010年3月22日至2011年8月30日止，因下雨停工142天，交通管制、政府活动停工13天，合计155天；黄XX户2010年5月14日至2011年8月3日止，因下雨停工117天，交通管制、政府活动停工13天，合计130天；苏XX户2010年10月19日至2011年8月30日止，因下雨停工41天，交通管制、政府活动停工13天，合计54天；陈X洪户2010年10月19日至2011年8月30日止，因下雨停工41天，交通管制、政府活动停工13天，合计54天；陈X振户2010年2月10日至2011年8月30日止，因下雨停工142天，交通管制、政府活动停工13天，合计155天；陈X彦户2010年2月23日至2011年8月30日止，因下雨停工142天，交通管制、政府活动停工13天，合计155天；陈X良户2010年10月19日至2011年8月30日止，因下雨停工41天，交通管制、政府活动停工13天，合计54天；吴XX户2010年8月13日至2011年8月30日止，因下雨停工66天，交通管制、政府活动停工13天，合计79天；林X户2010年3月22日至2011年8月30日止，因下雨停工142天，交通管制、政府活动停工13天，合计155天；梁XXA1413户2010年4月23日至2011年8月30日止，因下雨停工124天，交通管制、政府活动停工13天，合计137天；梁XXB2708户2010年6月3日至2011年8月30日止，因下雨停工109天，交通管制、政府活动停工13天，合计112天；刘X户2010年4月23日至2011年8月30日止，因下雨停工124天，交通管制、政府活动停工13天，合计137天。
一审法院还查明，XX房地产公司交房后，为林X代缴了一年的物业管理费382.2元和电梯维护费156元，合计538.2元；为宋XX代缴了一年的物业管理费386.4元和电梯维护费156元，合计542.4元；为陈X良代缴了九个月的物业管理费298元和电梯维护费117元，合计415元；为黄XX代缴了一年的物业管理费446.6元和电梯维护费156元，合计602.6元；为苏XX代缴了九个月的物业管理费286.7元和电梯维护费117元，合计403.7元；为陈X洪代缴了九个月的物业管理费289.8元和电梯维护费117元，合计406.8元；为刘X代缴了一年的物业管理费382.9元和电梯维护费156元，合计538.9元；为梁XXB2708号房屋代缴了一年的物业管理费386.4元和电梯维护费156元，合计542.4元；为吴XX代缴了九个月的物业管理费287.2元和电梯维护费117元，合计404.2元。
2014年8月24日，陈XX等12位原告向一审法院递交诉状提起诉讼，请求判令XX房地产公司支付逾期交房违约金共计132109.55元。
一审法院认为，一、关于XX房地产公司是否存在逾期交房的问题。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈XX等12位原告与XX房地产公司经过平等协商，自愿签订《商品房买卖合同》，该合同依法成立，自签订之日起生效，双方当事人均应当根据合同的约定履行各自义务。本案中，各原告均按合同约定履行了其交付房价总款的义务，而XX房地产公司却没有按约定交付房屋给各原告。从本案证据分析，玉林大世界商住大厦于2011年7月31日才通过建筑工程质量竣工验收，并于2011年8月30日才通知业主交房，逾期天数为：陈XX（2011.8.1-2010.12.31）212天；宋XX（2011.8.30-2010.12.31）242天；黄XX（2011.8.3-2010.12.31）215天；苏XX（2011.8.30-2010.12.31）242天；陈X洪（2011.8.30-2010.12.31）242天；陈X振（2011.8.30-2010.12.31）242天；陈X彦（2011.8.30-2010.12.31）242天；陈X良（2011.8.30-2011.3.31）152天；吴XX（2011.8.30-2011.3.31）152天；林X（2011.8.30-2010.12.31）242天；梁XXA1413号房屋（2011.8.30-2010.12.31）242天；梁XXB2708号房屋（2011.8.30-2010.12.31）242天；刘X（2011.8.30-2010.12.31）242天。
根据双方在《玉林市商品房买卖合同》第八条第二款“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人引起的停电、停水，因政府相关活动要求的停工、交通管制及特殊天气非人为因素造成的延误”之约定，一审法院认为，由于双方签订合同后该条款才对双方当事人具有约束力，故只有上述特殊因素发生在双方签订合同后才应当予以延期。对于签订合同之前发生的上述特殊因素，由于是发生在当事人签订合同之前，且XX房地产公司作为房地产开发企业，对已经发生的特殊因素和房屋建设进度应当知晓，不应据此再予以延期。同时，玉林大世界商住大厦因下雨停工及交通管制、政府活动影响施工而停工酌情扣除的天数为：陈XX户155天；宋XX户155天；黄XX户130天；苏XX户54天；陈X洪户54天；陈X振户155天；陈X彦户155天；陈X良户54天；吴XX户79天；林X户155天；梁XXA1413户137天；梁XXB2708户112天；刘X户137天。符合上述约定的延期交房条件，应予从逾期天数中予以扣除，故XX房地产公司对陈XX户的实际逾期交房天数为57天（212天-155天=57天）；宋XX户的实际逾期交房天数为87天（242天-155天=87天）；黄XX户的实际逾期交房天数为85天（215天-130天=85天）；苏XX户的实际逾期交房天数为188天（242天-54天=188天）；陈X洪户的实际逾期交房天数为188天（242天-54天=188天）；陈X振户的实际逾期交房天数为87天（242天-155天=87天）；陈X彦户的实际逾期交房天数为87天（242天-155天=87天）；陈X良户的实际逾期交房天数为98天（152天-54天=98天）；吴XX户的实际逾期交房天数为73天（152天-79天=73天）；林X户的实际逾期交房天数为87天（242天-155天=87天）；梁XXA1413号房屋的实际逾期交房天数为105天（242天-137天=105天）；梁XXB2708号房屋的实际逾期交房天数为130天（242天-112天=130天）；刘X户的实际逾期交房天数为105天（242天-137天=105天）。二、关于XX房地产公司是否应当支付逾期交房违约金给各原告，如须支付，违约金如何计算的问题。一审法院认为，根据上述分析，XX房地产公司存在违约行为，逾期交付房屋给各原告，依照双方签订的《玉林市商品房买卖合同》第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，……，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”之规定，XX房地产公司应当根据双方的约定支付违约金给各原告，违约金计算分别如下：陈XX4889.13元（违约金的计算为：57天×285914元×0.3‰≈4889.13元）；宋XX3643.93元（违约金的计算为：87天×139614元×0.3‰≈3643.93元），扣除XX房地产公司已代缴的物业管理费和电梯维护费542.4元，实际应支付3101.53元；黄XX3059.26元（违约金的计算为：85天×119971元×0.3‰≈3059.26元），扣除XX房地产公司已代缴的物业管理费和电梯维护费602.6元，实际应支付2456.66元；苏XX94**.70元（违约金的计算为：188天×167477元×0.3‰≈9445.70元），扣除XX房地产公司已代缴的物业管理费和电梯维护费403.7元，实际应支付9042元；陈X洪7982.74元（违约金的计算为：188天×141538元×0.3‰≈7982.74元），扣除XX房地产公司已代缴的物业管理费和电梯维护费406.8元，实际应支付7575.94元；陈X振3737.65元（违约金的计算为：87天×143205元×0.3‰≈3737.65元）；陈X彦4082.98元（违约金的计算为：87天×156436元×0.3‰≈4082.98元）；陈X良5036.01元（违约金的计算为：98天×171293元×0.3‰≈5036.01元），扣除XX房地产公司已代缴的物业管理费和电梯维护费415元，实际应支付4621.01元；吴XX3281.45元（违约金的计算为：73天×149838元×0.3‰≈3281.45元），扣除XX房地产公司已代缴的物业管理费和电梯维护费404.2元，实际应支付2877.25元；林X3742.61元（违约金的计算为：87天×143395元×0.3‰≈3742.61元），扣除XX房地产公司已代缴的物业管理费和电梯维护费538.2元，实际应支付3204.41元；梁XXA1413号房屋4232.12元（违约金的计算为：105天×134353元×0.3‰≈4232.12元），B2708号房屋5992.27元（违约金的计算为：130天×153648元×0.3‰≈5992.27元），扣除XX房地产公司已代缴的物业管理费和电梯维护费542.4元，实际应支付5449.87元；刘X4872.61元（违约金的计算为：105天×154686元×0.3‰≈4872.61元），扣除XX房地产公司已代缴的物业管理费和电梯维护费538.9元，实际应支付4333.71元。多诉部分的受理费，由各原告自己负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、玉林市XX房地产开发有限责任公司支付违约金59604.26元给陈XX、宋XX、黄XX、苏XX、陈X洪、陈X振、陈X彦、陈X良、吴XX、林X、梁XX、刘X（其中：陈XX4889.13元；宋XX3101.53元；黄XX2456.66元；苏XX90**元；陈X洪7575.94元；陈X振3737.65元；陈X彦4082.98元；陈X良4621.01元；吴XX2877.25元；林X3204.41元；梁XX9681.99元；刘X4333.71元）；二、驳回陈XX、宋XX、黄XX、苏XX、陈X洪、陈X振、陈X彦、陈X良、吴XX、林X、梁XX、刘X的其他诉讼请求。案件受理费2942元，由陈XX等各原告负担1615元，XX房地产公司负担1327元。
上诉人XX房地产公司不服一审判决，上诉称，1、陈XX等人的起诉已经超过法定诉讼时效，应驳回其诉讼请求。XX房地产公司向陈XX等人交房的时间是2011年8月30日，但一审法院的立案时间是2013年9月23日，故陈XX等人的起诉已过诉讼时效；2、XX房地产公司不存在违约行为，不应当支付违约金。因为据合同约定，因停水、停电、政府活动要求的停工、交通管制等特殊天气原因造成的延误，上诉人可以延期交房。XX房地产公司因前述原因造成的延期为281天，故延期交房符合合同约定，不存在违约行为；3、XX房地产公司与被上诉人之间曾经就延期交房问题达成和解协议并履行完毕，由上诉人XX房地产公司代被上诉人代为缴纳12个月的物业费和电梯使用费。现被上诉人又以延期交房为由要求XX房地产公司承担违约责任，没有依据；4、双方约定的违约金过高，应当予以调整降低。综上，请求撤销玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第3211号民事判决的第一项。
被上诉人陈XX等12人答辩称，1、上诉人XX房地产公司所称因天气等原因造成合理延期交房，并无证据证明，也不符合客观事实；逾期交房完全是XX房地产公司单方造成的；2、陈XX等人的起诉并没有超过诉讼时效；3、XX房地产公司与被上诉人之间曾经达成和解协议并没有约定不能追究上诉人逾期交房的违约责任；4、本案双方约定的违约金并未过高。
上诉人陈XX、梁XX、刘X不服一审判决，上诉称，一审法院仅仅凭XX房地产公司单方制定的施工日志就认定其可以扣减的延期交房天数缺乏依据。XX房地产公司应提交气象、交警、政府相关部门出具的证明予以证实。逾期交房时间为从合同约定2010年12月31日的次日起到2011年8月30日止，陈XX户242天，梁XX户242天，刘X户242天。根据双方合同约定，XX房地产公司应按照总购房价×逾期交房天数×日万分之三的比例支付违约金给上诉人陈XX20757.37元、梁XX20822.47元、刘X11183.80元。
被上诉人XX房地产公司答辩称，XX房地产公司提供的施工日志已经充分证明合同约定可以扣除的合理延期交房天数，其公司实际上并没有逾期交房，应驳回上诉人陈XX等人的上诉请求。
上诉人XX房地产公司在二审诉讼期间提供如下材料作为补强证据：1、建设工程质量竣工验收意见书，欲证明工程竣工验收情况；2、玉林市气象局出具的降水等级划分标准表、2008年3月1日至2010年12月31日降水情况表，欲证明其公司因下雨天气需扣除的停工时间为201天，其中中雨以上为85天，连续小雨的116天。
经质证，陈XX、梁XX、刘X对XX房地产公司提交的证据1的真实性无异议；对证据2的真实性有异议，认为该证据仅盖有玉林市气象局业务科的印章而已，不能代表玉林市气象局，并认为对于雨天可能延期部分，XX房地产公司应该已在合同约定的交房期限中预留扣除，且下雨天不一定影响施工，即使是中雨也不一定影响室内施工的；至于因政府活动等方面的延期时间，XX房地产公司没有提供证据证明，节假日放假时间也并不影响施工，不能作为延期的理由。
上诉人陈XX、梁XX、刘X，被上诉人宋XX等9人在二审举证期限内未提供新的证据。
本院认为，XX房地产公司提交的证据与本案有关联，证据2虽然仅盖有玉林市气象局业务科的印章，但XX房地产公司不能证明其为虚假，是该单位出具的真实证据，能客观反映当时玉林城区的降水情况，故本院作为认定事实的依据。
经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于诉讼时效问题。XX房地产公司所建设的玉林大世界商住大厦是在2011年7月31日才通过建筑工程质量竣工验收，对本案12位业主交房或通知交房的时间基本都是在2011年8月30日，交房后经业主对其逾期交房问题进行主张并使XX房地产公司为业主代缴了部分物业管理费和电梯维护费，而12位业主于2013年8月24日即递交起诉状向一审法院起诉，后经补正起诉状后，一审法院于2013年9月23日正式立案，故陈XX等12人的起诉并未超过2年的诉讼时效期间；二、关于XX房地产公司应否支付逾期交房违约金问题。根据XX房地产公司与陈XX等人签订的合同约定，在扣除部分合理延期交房时间之后，XX房地产公司仍然已逾期交房，存在违约行为，故其应承担相应的违约责任。XX房地产公司上诉称其逾期交房的天数已全部合理扣除，不存在任何违约行为，缺乏事实依据，本院不予支持；三、关于上诉人陈XX、梁XX、刘X应获支持的违约金数额问题。根据XX房地产公司提供的玉林市气象局的降水情况表、该公司的施工日志，结合玉林市重大政府活动、交通管制等实际情况，本院认为，一审法院对XX房地产公司逾期交房给陈XX、梁XX、刘X的时间扣减相应天数，合情合理，符合当时的实际情况。陈XX、梁XX、刘X上诉认为XX房地产公司逾期交房并无任何合理延期的正当事由，应按全部延期天数计付违约金，与客观事实及双方的约定不符，本院不予采纳，对其上诉请求予以驳回。一审判决根据XX房地产公司逾期交房的违约事实，判决其支付陈XX、梁XX、刘X相应的违约金，数额合理，本院予以确认。上诉人XX房地产公司，上诉人陈XX、梁XX、刘X的上诉理由和上诉请求均不能成立，本院均予以驳回。四、关于对苏XX、陈X洪两户违约金计算有误的问题。一审判决查明，双方合同约定，XX房地产公司应于2011年3月31日前交房给业主苏XX、陈X洪，但一审判决在计算逾期天数时却对苏XX、陈X洪的应交房时间列为2010年12月31日前，导致计算有误，应予纠正，对苏XX、陈X洪逾期交房天数应为152天（即2011年3月31日至2011年8月30日），扣除因下雨及政府活动、交通管制等停工的54天后，违约交房98天，故苏XX应获支持违约金为4923.82元（即98天×167477元×0.3‰≈4923.82元），扣除XX房地产公司已代缴的物业管理费和电梯维护费403.7元，实际应支持4520.12元；陈X洪应获支持违约金为4161.22元（即98天×141538元×0.3‰≈4161.22元），扣除XX房地产公司已代缴的物业管理费和电梯维护费406.8元，实际应支持3754.42元。一审判决认定事实清楚，但对苏XX、陈X洪户违约金计算有误，应予变更，一审原告仅有一项诉讼请求，但一审仍判决驳回其他诉讼请求不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：
一、驳回上诉人玉林市XX房地产开发有限责任公司以及上诉人陈XX、梁XX、刘X的上诉。
二、撤销玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第3211号民事判决第二项；
三、变更玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第3211号民事判决第一项为：玉林市XX房地产开发有限责任公司支付违约金51260.86元给陈XX、宋XX、黄XX、苏XX、陈X洪、陈X振、陈X彦、陈X良、吴XX、林X、梁XX、刘X（其中：陈XX4889.13元；宋XX3101.53元；黄XX2456.66元；苏XX45**.12元；陈X洪3754.42元；陈X振3737.65元；陈X彦4082.98元；陈X良4621.01元；吴XX2877.25元；林X3204.41元；梁XX9681.99元；刘X4333.71元）；
本案二审案件受理费1936元，由上诉人玉林市XX房地产开发有限责任公司负担1290元，上诉人陈XX、梁XX、刘X负担646元。
上述判决义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 梁 坚
审判员 邱汉荣
审判员 陈劲松
二〇一五年三月十七日
书记员 钟广夏