海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南二中民一终字第704号上诉人(原审被告)海南龙栖湾发展置业有限公司。法定代表人闫利明，该公司董事长。委托代理人王军，该公司职工。委托代理人麻明，该公司职工。被上诉人（原审原告）吴丹，女，汉族。委托代理人罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。委托代理人林雪艺，北京大成（海口）律师事务所律师。上诉人海南龙栖湾发展置业有限公司（以下简称龙栖湾公司）因与被上诉人吴丹商品房销售合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2014）乐民初字第689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人龙栖湾公司的委托代理人王军、麻明和被上诉人吴丹的委托代理人罗敬到庭参加诉讼。双方当事人于2015年6月1日申请给予3个月的庭外和解时间，但双方最终未能达成庭外和解协议。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2013年5月8日吴丹作为买受人与出卖人龙栖湾公司签订《乐东县商品房买卖合同》。该合同第三条约定，买受人购买出卖人开发的龙栖湾国际康乐度假庄园A3栋2单元13层1303房，建筑面积50.93平方米，其中套内面积38.99平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积11.94平方米。第四条约定，按建筑面积计价，每平方米9923元，总金额505356元。第八条约定，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.因法律、法规、规章、规定调整所导致交付条件变化的；3.买受人未履行付款义务的。第九条约定，商品房达到使用条件后，出卖人应当7日内书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件的，买受人有权拒绝交接。由于买受人的原因，造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：房屋视为已经交付，买受人自愿承担交接费用、物业管理费等费用，房屋灭失损坏的风险由买受人承担。第十一条约定,除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之八的违约金。合同签订后，吴丹依约履行了自己的付款义务，交纳了全部购房款。2013年10月，龙栖湾公司向吴丹发出交接通知书，吴丹按约定时间到龙栖湾公司进行交接，但吴丹以涉案房屋未达到交房条件为由，拒绝交接。另查明，2013年11月10日，台风“海燕”席卷乐东地区。2014年11月2日，龙栖湾公司交付房屋给吴丹。吴丹因本案纠纷于2014年9月11日向一审法院提起诉讼，请求：一、判令龙栖湾公司支付自逾期交房之日起至实际交房之日止的违约金，暂计算至2014年1月20日共计28198.86元；二、诉讼费用由龙栖湾公司承担。一审法院认为，本案的争议焦点是吴丹主张的违约金是否成立。吴丹与龙栖湾公司之间签订的《乐东县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按合同约定履行相应的合同义务。该合同约定吴丹一次性付款505356元，龙栖湾公司应于2013年10月31日前交付房屋。吴丹已按约定履行了付款义务，虽然龙栖湾公司在合同约定的时间内通知吴丹交接房屋，但没有证据证明龙栖湾公司已将符合法定和合同约定条件的房屋在合同约定的时间交付吴丹，龙栖湾公司的行为违约，应按约定承担违约金，故吴丹主张违约金的请求成立，予以支持。违约金的计算应从龙栖湾公司违约之日起至其实际交房之日止即从2013年11月1日起至2014年11月2日止，共计505356元×0.0005/日×30日＋505356元×0.0008/日×334日＝142611元。龙栖湾公司关于不可抗力顺延交房的意见，因台风“海燕”于2013年11月10日席卷乐东地区，但合同约定龙栖湾公司交付房屋的时间为2013年10月31日前，因此，其抗辩理由不成立，不予采纳。另外，龙栖湾公司关于吴丹已实际入住或使用房屋，享受房屋权益，又主张违约金没有道理的抗辩理由，根据《建设工程质量管理条例》和《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业未组织竣工验收，不得交付使用。本案事实表明，龙栖湾公司没有证据证明其在合同约定交付房屋的时间内已组织竣工验收，故对其抗辩意见，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条的规定，判决：海南龙栖湾发展置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴丹违约金142611元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3512元，由海南龙栖湾发展置业有限公司承担。上诉人龙栖湾公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定吴丹已依约履行了付款义务，交纳了全部购房款是错误的。根据双方签订的《乐东县商品房买卖合同》第十二条、第十六条、第二十二条等条款的规定，房屋买受人还应交纳面积补差款、契税、价格调节基金、土地使用权交易费、土地权属登记费、物业维修基金、房产证工本费、电视初装费等费用。吴丹未交纳上述费用，根据合同第八条的规定，龙栖湾公司可以据实予以延期，故在吴丹未交清房款的情况下，龙栖湾公司不构成违约。2.龙栖湾公司向吴丹发送了《交房通知书》，通知交房时间为2013年10月31日，但吴丹未按此时间来收房，吴丹更没有提出房屋哪里没达到交房条件，也没有提供任何证据证明房屋与合同不符。故一审判决认定吴丹按约定时间到龙栖湾公司交接及吴丹以涉案房屋未达到交房条件拒接交接的认定是错误的。3.台风“海燕”虽发生在2013年11月10日，但在吴丹尚未接房的情况下，因台风影响，龙栖湾公司小区的供电系统、供水系统、园林绿化等均遭到严重破坏，修复需要一定时间，故一审判决认定延期交房与台风无关是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《建设工程质量管理条例》和《商品房销售管理办法》之规定，认定龙栖湾公司没有在合同约定交付房屋的时间内组织竣工验收是错误的。三、一审判决对吴丹提交的《乐东黎族自治县公安消防大队建设工程消防验收意见书》和《竣工验收备案表》两份复印件证据予以认定与我国相关法律规定相违背。一审判决认定了上述两份证据，那么意味着从该日起龙栖湾公司的商品房已经符合了吴丹主张的交付条件，如果由于吴丹方面的原因一直不来收房，那么责任应由吴丹自行承担，而一审判决又将违约金的终止日期计算至实际交房之日，故一审判决认定的事实与判决结果自相矛盾。四、本案不存在龙栖湾公司支付吴丹天价违约金的情形。本案中，龙栖湾公司在已完成商品房的竣工验收和合同规定的交付条件后，按规定通知交房，没有违约，不存在应当承担违约金的情形。若法院认定违约，根据相关法律规定，违约金过高，当事人可以请求人民法院调整，判断违约金是否过高应以实际损失为基础，在吴丹没有提供任何证据证明其实际损失的情况下，一审判决按日万分之五和万分之八判决龙栖湾公司承担天价违约金明显过高，应当调整。而对吴丹在诉讼中提出的装饰设备标准与约定不符的情形，合同规定了违约责任，但并未赋予吴丹拒绝收房的权利。综上，请求：一、撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2014）乐民初字第689号民事判决，改判驳回吴丹的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由吴丹负担。被上诉人吴丹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，龙栖湾公司的上诉没有依据，请求驳回龙栖湾公司的上诉请求，维持原判。二审中双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，龙栖湾公司开发的龙栖湾国际康乐度假庄园一期A1#楼、A2#楼、A3#楼于2014年4月底通过有关部门的验收，海南省乐东黎族自治县建设工程质量安全监督站于2014年4月28日向龙栖湾公司颁发了《海南省建筑工程竣工验收备案证》。已发生法律效力的海南省乐东黎族自治县人民法院（2015）乐民初字第77号民事判决对龙栖湾公司逾期交房的违约金参照中国人民银行各时期发布的逾期贷款利率计算，并查明中国人民银行2013年11月1日至2014年11月19日的逾期贷款利率为日万分之二点一。本院认为，本案二审的争议焦点是：龙栖湾公司是否违约逾期交房；若违约，龙栖湾公司应如何承担违约责任。一审判决认定吴丹与龙栖湾公司签订的《乐东县商品房买卖合同》合法有效正确，双方均应按合同约定全面履行自己的权利和义务。根据合同的约定，吴丹应一次性付完总房款505356元，龙栖湾公司应于2013年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付吴丹使用。吴丹履行了付款义务，而根据查明的事实，龙栖湾公司在约定的时间内没有将符合约定交付条件的房屋交付吴丹使用，龙栖湾公司违约，依约应承担支付相应违约金的违约责任。龙栖湾公司有关未违约的主张，缺乏根据，本院不予支持。在涉案房屋符合交房条件后，龙栖湾公司没有提供证据证明其曾书面通知吴丹前来办理接房手续而吴丹拒收的事实。故龙栖湾公司逾期交房的时间应从2013年11月1日计算至实际交房日即2014年11月2日，共366日，根据《乐东县商品房买卖合同》第十一条的约定，龙栖湾公司应承担的违约金为505356元×366日×0.0008日/天＝147968元。龙栖湾公司主张违约金过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，吴丹没有举证证明因龙栖湾公司逾期交房对其造成的损失情况，根据双方合同的履行情况，龙栖湾公司的过错程度，结合同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率日万分之二点一，及海南省乐东黎族自治县九所镇同地段同类型房屋租金情况，双方约定日万分之八的违约金明显过高，依法应予调整。参照已发生法律效力的海南省乐东黎族自治县人民法院（2015）乐民初字第77号民事判决对龙栖湾公司逾期交房违约金的计算方法，龙栖湾公司逾期交房的违约金按日万分之二点一标准计算较为合理，即龙栖湾公司应承担的违约金为505356元×366日×0.00021元/日＝38842元。综上，上诉人龙栖湾公司的上诉请求有理部分予以支持，其余部分缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但对违约金的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2014）乐民初字第689号民事判决；海南龙栖湾发展置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付吴丹违约金38842元；驳回吴丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3512元，二审案件受理费3512元，合计7024元，由上诉人海南龙栖湾发展置业有限公司负担4524元，由被上诉人吴丹负担2500元。本判决为终审判决。审 判 长  张模金审 判 员  文朝柏代理审判员  黄心宇二〇一五年九月二十四日书 记 员  陈会甫附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。