甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第866号
原告（反诉被告）姜寅
委托代理人焦建明，甘肃正天合律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘晓辉
委托代理人井立明（被告丈夫）
委托代理人王耀花，甘肃佳运律师事务所律师。
原告姜寅诉被告刘晓辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，被告刘晓辉以原告违约为由，在举证期限内提出反诉。本院受理并合并审理后，依法由代理审判员张金凤适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告姜寅的委托代理人焦建明，被告刘晓辉及其委托代理人井立明、王耀花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于兰州市城关区皋兰路街道皋兰路147号房屋出租给被告，租赁期限自2013年8月15日至2017年8月15日，租赁用途为商业经营，每半年租赁金额为人民币6万元，租金支付方式为半年支付。被告逾期缴纳租金等费用，原告应及时通知被告支付，经原告多次通知后被告仍未交付租金的，每逾期一日，被告每日应向原告支付日租金5倍的滞纳金；超过两个月仍未交纳的，原告有权解除合同，押金不退，以补偿原告的损失。被告应自2015年2月15日向原告交付上半年度的租金6万元，但直到2015年3月4日被告才向原告支付了25000元租金，之后被告一直未向原告支付租金。综上，被告逾期支付租金的行为，导致原告合同目的无法实现，已符合双方约定的解除合同的条件。因此，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告于2013年7月26日签订的关于租赁兰州市城关区皋兰路街道皋兰路147号房屋的《房屋租赁合同》。2、被告向原告支付2014年5月1日至2015年12月1日房屋租金7万元、违约金25000元。3、被告向原告腾出兰州市城关区皋兰路街道皋兰路147号房屋。4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称并反诉称，被告同意解除双方的房屋租赁合同，但原告违约在先，致使被告店面无法经营，被告同意支付原告租赁期间内的租金，不同意支付违约金，被告也同意向原告腾房，但希望原告给予被告一定的腾房期限。
2013年7月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于兰州市城关区皋兰路街道皋兰路147号房屋（负一层）出租给被告，租赁用途为商业经营，原告保证出租房屋符合安全使用要求。被告承租房屋后，对房屋进行了精装修，支出了巨额装修费用后，开始经营“泰迪”咖啡厅。但从装修开始，被告便发现该房屋顶部多处排污管道及周边墙面有渗漏污水现象，多次与原告沟通，但原告一直以各种理由推诿。无奈，原告只能自己花费大量维修费用进行多次维修，且由于房屋下水渗漏，有阵阵恶臭，使得客源越来越少，且迫使原告从外单位接水接电花费三万多元。被告认为，原告知道其房屋下水渗漏严重的情况，且涉案房屋逃生通道与居民通道共用，不符合消防安全标准，导致原告无法办理营业执照，被工商局多次罚款。综上，原告隐瞒房屋真实情况，且不履行维修义务，被告不支付原告租金是因原告违约在先。故被告为维护自身合法权益，特提出反诉，请求依法判令：1、原告赔偿被告因其违约造成的各项经济损失216200元（包括店面管道维修费31200元、经营损失85000元、经济损失100000元）。2、原告与被告解除《房屋租赁合同》后，原告返还被告60000元押金。3、酌情减免从2015年4月30日之后的房租。4、本案反诉费由原告承担。
原告针对被告的反诉请求辩称，被告的反诉无事实依据，根据双方合同约定，经营期间发生的问题由承租人承担。因此，被告的各项反诉请求无事实及法律依据，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2013年7月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于兰州市城关区皋兰路街道皋兰路147号地下1层房屋出租给被告用于商业经营；租赁期限自2013年8月15日至2017年8月15日；每半年租金总额为人民币60000元，租金支付方式为每半年支付，半年租赁期满，被告收到原告提供的房屋租赁收据后，10日内支付下半年租金；被告需一次性缴纳房屋保证金（押金）60000元，待合同期满后，原告向被告一次性退还押金；原告保证出租房屋符合安全使用要求；被告应合理使用及改造房屋内现有通风、上下水设施，保证安全正常经营，经营期间若发生火灾、水患等灾害，一切后果及法律责任由被告承担；原告应保证房屋本身即附属设施、设备处于能够正常使用状态，可以满足被告正常使用需要；被告逾期缴纳租金等费用，原告应及时通知被告支付，经原告多次通知后被告仍未交付的，每逾期一日，则被告每日应向原告支付日租金5倍的滞纳金；超过两个月仍未交纳的，原告有权解除合同，押金不退，以补偿原告的损失。双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告对涉案房屋进行装修后开始经营“泰迪”咖啡厅。在被告经营期间，因为房屋漏水，被告进行了维修，花费了维修费8000元。被告向原告的租金支付到2015年4月30日，现涉案房屋仍由被告在占有使用。后因被告认为房屋渗漏下水，影响其营业，便再未按合同约定向原告支付2015年4月30日之后的房屋租金，故双方发生纠纷，原告诉至法院。
另查明，因被告未经工商行政管理机关核准登记、领取营业执照，租赁位于兰州市城关区皋兰路147号负一层房屋，擅自开业，从事餐饮服务经营活动，兰州市工商局城关工商分局于2014年3月5日对被告作出兰工商城处字（2014）第43号行政处罚决定书：罚款6000元，上缴国库。
以上查明的事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证，被告提供的招商银行账户历史交易明细表、招商银行户口交易明细表、兰州市工商行政管理局城关分局询问通知书、兰工商城处字（2014）第43号行政处罚决定书、责令限期改正通知书、卫生监督意见书、证人证言及各方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，该证据已经本院质证和审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告于2013年7月26日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现因原、被告均同意解除上述合同，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋腾交给原告，故对于原告要求被告腾房的诉请，本院予以支持。
关于本案合同解除的原因及责任问题。首先，被告未按约支付租金违反了双方合同的约定，其行为已构成违约。其次，被告称原告出租的房屋存在漏水、消防通道问题。原告有义务提供质量完好的房屋及附属设施给被告使用，且其应对房屋及附属设施质量问题进行修缮。现原告提供的房屋存在漏水情况，其未对房屋漏水进行积极的修缮，存在一定的过错，但被告提供的证据不足以证明房屋漏水问题导致其无法经营，因此被告以上述问题的存在作为抗辩支付租金的义务，事实与理由并不充分，故本院不予采信。同时，被告清楚知悉自己租赁房屋的用途是商业经营，但其作为承租人在租赁前却未对房屋的消防通道进行认真检查、全面了解，现其认为涉案房屋的逃生通道与居民通道共用，导致其不能办理营业执照，其自身即负有责任，故本案对被告的该项辩称不予采信。
对于原告要求被告向其支付2015年5月1日至2015年12月1日房屋租金70000元的诉请，因在此期间被告占有使用涉案房屋，其负有向原告交纳房屋租金的义务，故被告应按照合同约定的租金标准向原告支付此期间房屋租金70000元。对于原告要求被告支付违约金25000元的诉请，因本案系被告违约，根据双方合同的约定，其应向原告支付违约金，但鉴于原告也存在一定的过错，同时根据原告对违约金予以调整的请求，参照中国人民银行同期贷款利率标准，对于原告主张的违约金本院酌情支持1500元，超出部分本院不予支持。
对于被告要求原告赔偿店面管道维修费31200元的反诉请求，因本案原告未履行维修义务，被告进行了自行维修，维修费用应由原告负担，被告提供的招商银行交易明细表与证人证言相互印证，能够证明原告的维修费为8000元，故本院对被告主张的维修费8000元予以支持，其余部分不予支持。对于被告要求原告赔偿经营损失85000元、经济损失100000元的反诉请求，因本案系被告违约，且被告提供的证据不足以证明房屋漏水问题导致其无法经营，加之被告对未办理营业执照自身负有责任，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。对于被告要求原告返还60000元押金的请求，双方在合同中约定被告超过两个月仍未交纳租金的，原告有权解除合同，押金不退，以补偿原告的损失。从该条约定可知合同解除后押金可与原告的损失即租金进行冲抵，此押金与被告欠付的70000元租金冲抵后，被告尚欠原告10000元租金，故本院对被告要求原告返还押金的反诉请求不予支持。对于被告要求酌情减免从2015年4月30日之后的房租的反诉请求，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金，但被告提供的证据不足以证明房屋漏水问题导致其无法经营，故本院对其该项反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、依法解除原告姜寅与被告刘晓辉于2013年7月26日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告刘晓辉于判决书生效之日起三十日内向原告姜寅腾交位于兰州市城关区皋兰路街道皋兰路147号地下1层房屋一套。
三、被告刘晓辉于判决书生效之日起十日内向原告姜寅支付2015年5月1日至2015年12月1日期间拖欠的房屋租金10000元，以及违约金1500元。
四、原告姜寅于判决书生效之日起十日内向被告刘晓辉支付维修费8000元。
五、驳回被告刘晓辉的其他反诉请求。
案件受理费2275元，减半收取1137.5元，原告负担137.5元，被告负担1000元。反诉费2722元，原告负担400元，被告负担2322元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
代理审判员 张金凤
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 王丽丽