上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1716号
上诉人（原审被告、反诉原告）曾康。
委托代理人陈军，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）胡良云。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人万能，上海一曼律师事务所律师。
上诉人曾康因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，上海市闵行区＊＊路＊＊＊号的权利人为案外人上海＊＊实业有限公司，后转租给案外人上海＊＊制品有限公司，再经由该公司转租给胡良云。
2011年8月17日，胡良云及孙＊＊作为合同出租方（甲方），曾康作为合同承租方（乙方），双方就上海市闵行区＊＊路＊＊＊号3幢二楼240平方米的涉案房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方于2011年12月15日前向乙方交付该房屋；房屋租赁期限自2012年2月16日至2025年2月15日止；双方商定按240平方米计算，每日每平方米为1.8元，每三年递增10%（合同另列详细租金支付表）；租金每三个月为一期，按期收缴，先缴后租。乙方提前10天支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按年租金的1‰付违约金。首期租金定于交付该房屋时收缴。合同另约定了双方其他权利义务。在该合同后附有租金支付明细表，确认，2012年2月16日至2015年2月15日每年租金为157，680元；自2015年2月16日至2018年2月15日年租金为173，448元……。在签约时，孙＊＊、胡良云向曾康提供了涉案房屋的产权证复印件。同日，案外人上海＊＊餐饮管理有限公司作为转让方（甲方）、曾康作为受让方（乙方）、孙＊＊及胡良云作为出租方（丙方），三方签订《资产转让及房屋转租协议》，约定，甲方自愿将位于涉案房屋内的全部装潢、装饰、附属物、消防设施、设备、等全部资产一次性转让给乙方，转让价款为52万元；甲方应于2011年12月15日将甲方的全部资产交付给乙方。
之后，胡良云、孙＊＊与曾康另签《房屋租赁补充合同》一份，明确在2011年签订的包括涉案《房屋租赁合同》在内的两份《房屋租赁合同》的出租方仅为胡良云一人，案外人孙＊＊不再作为出租方，所以该份合同的出租方之权利、义务由胡良云一人享有和承担，与孙＊＊无涉。
嗣后，胡良云将涉讼房屋于2011年12月交付给曾康使用，上海＊＊餐饮管理有限公司亦同时将涉案房屋内的装修、设施等资产一并交付给了曾康。孙＊＊、胡良云与曾康就移交的财产列明清单。之后，曾康按合同约定履行付款义务。2014年9月4日，曾康发函给胡良云，要求胡良云在收到函件后一个月内提供其租赁的上海市闵行区＊＊路＊＊＊号三、四、五层房屋适合开办酒店住宿的环评审批报告，如在此期间因环评报告未落实造成的经济损失将按照合同要求胡良云全额赔偿，并保留向法院起诉要求退还押金，赔偿装修损失并解除《房屋租赁合同》的权利。
2014年11月15日，曾康又发函至胡良云及案外人孙＊＊，主要内容为：关于＊＊路＊＊＊号二楼的房屋，由于贵方至今未能提供可以开设酒店、餐饮的环评报告，影响我方正常经营，故我方要求从2014年11月16日起中止租赁合同，并要求贵方退还转让金伍（拾）贰万元整，并赔偿我方的经营损失伍拾万元整。
曾康自2014年11月16日起未再支付涉案房屋租金。
原审另查明，曾康还向胡良云承租了上海市闵行区＊＊路＊＊＊号一、三、四、五层房屋开设宾馆。
2013年3月18日，上海市卫生局作出第2120132006号《行政处罚决定书》，决定书载明，被处罚人上海麦豪德酒店管理有限公司，地址上海市闵行区＊＊路＊＊＊号3幢3-5楼，法定代表人曾康，该局于2013年2月20日对被处罚人进行监督检查时发现，被处罚人未取得《上海市公共场所卫生许可证》而自2012年2月起擅自开展旅店客房和棋牌室经营，另发现三名服务人员未获得有效健康合格证明，遂作出警告和罚款的行政处罚。
现胡良云诉至原审法院，请求判令曾康：1、支付2014年11月16日至2015年2月15日期间的租金39，420元；2、偿付违约金（自2014年11月16日起至判决生效之日止，按年租金的每日千分之一计算）。曾康不同意胡良云的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、确认双方签订的关于涉案房屋的《房屋租赁合同》、《资产转让及房屋转租协议书》于2014年11月15日解除；2、胡良云返还资产转让款520，000元并承担利息（自转让款支付之日起至胡良云实际返还之日止，按银行同期同类贷款利率计算）。胡良云则请求驳回曾康的反诉请求。
原审中，曾康表示，即使其存在逾期付款的违约行为，胡良云主张的违约金计算方式过高。
原审认为，胡良云已向曾康提供合同约定的位于＊＊路＊＊＊号二楼的房屋，曾康亦实际接受并使用，其理应按约支付租金。曾康拖欠了2014年11月16日起的租金，违反了合同约定。现胡良云向曾康主张2014年11月16日至2015年2月15日期间的租金39，420元，于法有据，应予支持。
根据双方所签订的《房屋租赁合同》的约定，曾康应提前10日即于2014年11月6日前支付自2014年11月16日至2015年2月15日期间的租金，如逾期支付，则应按年租金的每日千分之一计算违约金。曾康未能按约定期限及时支付2014年11月16日起的租金，已构成逾期付款，应当承担违约责任。现胡良云要求计算自2014年11月16日至判决生效之日为止的违约金，于法有据。然胡良云要求按年租金的每日千分之一计算，略显过高，故酌情调整为以拖欠的租金为本金，按每日千分之一计算。
关于曾康的反诉，因双方签订租赁合同时，胡良云即向曾康提供了涉案房屋的产权证复印件，曾康对于涉案房屋为工业用地的性质应当知情，现其主张胡良云欺诈而要求解除合同，缺乏法律依据。曾康于2014年9月4日发函给胡良云，要求提供上海市闵行区＊＊路＊＊＊号三、四、五层适合开办酒店住宿的环评报告。但本案涉及的房屋为＊＊路＊＊＊号二楼，系双方单独签订的租赁合同。在租赁合同中，双方并未约定需要由胡良云向曾康提供环境评估报告、卫生许可证等手续，现曾康以胡良云无法提供环评报告为由，认为其提供的房屋不能满足其营业需求为由而解除合同，缺乏合同依据和法律依据，曾康不享有合法的合同解除权。
关于涉案房屋的装潢、装修、设施，从《资产转让及房屋转租协议书》显示，转让方为上海＊＊餐饮管理有限公司，现曾康要求胡良云返还转让款及偿付利息的请求，缺乏依据。况且，曾康受让涉案房屋内的装修、设施设备时，其对承租房屋现状、资产情况、转让价值有充分了解，亦应对其中的商业风险有充分认知。故对曾康所主张的反诉请求，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2015年4月17日作出判决：一、曾康于判决生效之日起十日内支付胡良云自2014年11月16日起至2015年2月15日期间的租金人民币39，420元；二、曾康于判决生效之日起十日内支付胡良云以39，420元为本金，以每日千分之一计算的自2014年11月16日起至判决生效之日为止的逾期付款违约金；三、驳回曾康的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1，114元，减半收取计557元，由曾康负担。反诉案件受理费减半收取计人民币4，500元，由曾康负担。
原审法院判决后，曾康不服，向本院提起上诉称：上诉人承租房屋的用途系商用，但被上诉人提供的房屋产证上载明的为工业用地，因而无法办理餐饮服务的登记，影响了上诉人对涉案房屋的使用，故被上诉人过错明显，构成违约。此外，原审法院按照日千分之一的标准计算的违约金数额过高，应当予以调整，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人要求支付租金及按照日千分之一的标准计算违约金的原审诉请。
被上诉人胡良云辩称：上诉人未支付租金的行为严重违反了合同约定，故违约责任应当由上诉人承担。合同约定的违约金为按照年租金的日千分之一计算，而原审法院已对违约金调整到较低数额，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，双方于2011年8月17日签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性效力规定，故该合同合法有效，双方均应依照合同全面履行各自的义务。然因上诉人未按合同约定的日期及时支付租金，违反了合同约定，故原审法院判决上诉人支付其所拖欠的租金及承担违约责任，并无不当。至于违约金问题，双方约定的违约金计算标准系按照年租金的日千分之一计算，原审法院综合本案实际情况，判决按照上诉人所拖欠租金的日千分之一计算违约金，原审法院已对双方约定的违约金进行了调整，现在上诉人仍以违约金数额过高为由，拒绝承担违约责任，依据不足，本院不予支持。至于上诉人认为，被上诉人提供的房屋产证上载明的系工业用地，无法办理餐饮服务登记而构成违约的问题。因双方在签订合同时，被上诉人已将房屋产证向上诉人进行出示，上诉人应当知晓涉案房屋的土地用途。现上诉人仍以被上诉人所提供的房屋无法办理餐饮服务登记为由，主张被上诉人亦构成违约，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，114元，由上诉人曾康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年八月五日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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