广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云罗法民初字第1003号
原告张锦华，男，1979年11月29日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
原告彭燕，女，1986年12月8日出生，汉族，罗定市人，住址同上。
委托代理人张锦华（夫妻关系），本案原告之一。
被告罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市附城街道迎宾路324号（农信大楼侧）。
负责人陈灿光，总经理。
委托代理人王小科，男，42岁，住云浮市安居楼。
原告张锦华、彭燕诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭，于同年10月24日与（2014）云罗法民初字第955、956、978号案公开开庭合并进行了审理。原告张锦华，被告的委托代理人王小科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年1月6日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于罗定市附城街道新城区迎宾路的阳光美域商住小区××号楼××号房，购买金额为人民币514300元，并已经按照合同约定履行付款义务。合同第八条约定，被告应于2013年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付原告使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示文件的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、给水系统设施在交付使用时可达到使用条件；2、排水系统设施在交付使用时可达到使用条件；3、供电系统设施在交付使用时达到使用条件；4、小区道路和平台绿化在交付使用时可达到使用条件。
2013年9月1日，被告在未出示气象部门出具的不可抗力证明的前提下，用手机短信告知原告，称原告所购该公司的商品房由于不可抗力因素，不能在合同约定的时间交付使用，延迟到11月1日交付。2013年10月25日，被告在未能依据合同规定向原告出示房地产开发主管部门对本案所涉商品房验收合格的证明（规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》、建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》、区级以上质检部门核发的《房屋质量合格证明》、房产管理局或认定的测绘队出具的分户《竣工实测表》）且商品房仍在施工中、未达到交接使用条件的情况下，通知原告于2013年11月1日至2013年11月15日期间收楼，原告依据与被告签订的合同第九条和第十一条以及第十四条的规定拒绝交接，且被告应承担由此产生的延期交房的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据合同封面第七条，商品房验收合格，应该有竣工备案表、验收合格证书、房屋质量合格证明、竣工实测表才算验收合格。被告截止本案诉讼之日仍未能向原告出示房地产主管部门对本案所涉商品房出具的验收合格证明，被告延期交房违约的事实清楚。综上，请求法院判令：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、被告因逾期交房而向原告支付违约金94116.90元（暂计算至2014年8月31日止，计违约366天，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告变更并增加诉讼请求为：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、被告因逾期交房而向原告支付违约金及违约金利息（暂计算至2014年10月24日止的违约金108003元及违约金利息22734.63元，从2014年10月25日开始的违约金及违约金利息应计算至被告实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告在诉讼中提交了下列证据：证据一、《商品房销售合同》，证明原告与被告签订《商品房销售合同》的事实；证据二、收款发票、借款借据，证明原告已经支付购房款给被告；证据三、身份证、户口簿，证明原告诉讼主体资格；证据四、律师见证书，证明原、被告的合同有律师见证；证据五、银行支付凭证，证明我方已经支付购房款。
被告辩称，第一，我方已经依约履行合同，不存在违约情况。我方已经在2013年7月30日完成商品房建设，7月3日向相关部门递交验收合格资料，8月9日由承建单位主持，召开商住小区4、5号楼初验会议，且有相关公司等公司参加会议，之后又经过相关单位验收，一致确认工程达到验收合格标准。2013年8月23日竣工验收会议召开，相关单位参加会议。同日，相关单位在验收书、《建筑工程竣工验收报告》上确认。2013年8月9日起，相关单位到涉案小区进行验收，检验合格，但是由于相关部门没有及时收到证明，直到2014年9月22日，我方才收到罗定市城乡建设规划局颁发的验收合格证，通过日期为2013年8月23日，上述证明可以得出我方在2013年8月23日前已经符合交楼条件。2013年11月1日，我方将涉案商品房交付原告，提交了《建筑工程竣工验收报告》、住宅使用说明书、质量说明书，涉案商品房已经验收合格，原告以不能看到验收合格证、装修不理想为由拒绝收楼。2014年10月23日，我方收到房管部门发的《阳光美域分户面积输出成果表》。我方未能在2013年交接时提交验收合格证等证件，是因为相关部门没有及时将合格证颁发给我方，属于不可抗力，与我方无关。而且按照合同约定，商品房经验收合格即可以交买房人使用。经过相关单位验收，2013年8月23日，阳光美域4、5号楼经过相关单位验收合格，可以交楼。因此，我方没有违约，不应承担违约责任。合同第八条约定，商品房验收合格是交楼条件，我方的商品房是期房，不是现房，因此，只要符合验收合格条件即可以交付使用。关于交付使用，原告认为验收合格就需要验收合格证等才属于验收合格，原告买的是期房，不是现房，合同约定只是经验收合格的商品房。因此，本案中的商品房符合验收合格即可交付，与主管部门的验收合格表是两个范畴。根据相关条例规定，竣工验收合格后，建设单位应当提交验收合格报告，建设单位收到建设工程竣工报告后，应该交相关部门验收，合格的可以交付使用。本案双方当事人只约定验收合格作为房屋交接条件，并没有将备案作为条件，备案出具证件的时间不是我方能确定的。将备案作为验收合格的条款，我方承担不起，也预计不到。2013年9月1日，我方已经通过手机短信告知被告，因不可抗力，要求变更交房时间，且原告也确认收到短信，当时原告并没有表示同意与否，也没有要求交楼，我方没有违约。第二、如法院认定我方违约，我方不应承担逾期交房的责任，而是应当承担合同十一条约定的违约责任，而不应适用逾期未交楼的违约金。我司没有逾期交房，属于按期交房。因为2013年11月1日交房是得到对方认可的。我司交付的商品房没有质量问题，而是由于政府部分未及时作出造成的，大多数业主已经入住。原告请求的计算标准是错误的，因为合同第九条开始的60天也是每天万分之二。第三、本案原被告是在房屋交接的时候产生纠纷，适用合同约定的第十一条。我方提交了相关材料，已尽了责任，并不是出示文件不及时、不齐全，第十一条也没有约定违约金，也没有约定因此产生的违约责任以何标准计算。一般来说，延期交房，原告不收房，房地产公司是保管楼房的。原告将第十一条与第九条的违约责任相联系是无理的。原告主张按第九条请求违约金没有依据。双方签订的商品房第九条是违约责任，第十一条是交接情况，是两个主体，按照第十一条的约束，买受人在出卖人发出交楼时起，买受人未及时收楼，因此产生问题由买受人负责。权利义务是相对应的，如法院认为我司应按照第九条约定赔偿违约金，但因约定违约金过高，法院也应依法调整，应按照购买房屋面积以同地段租金计算。综上，原告在涉案商品房符合交楼的情况下拒绝收楼，造成的损失应该由原告承担。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告在诉讼中提交了下列证据：证据一、《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案商品房于2013年8月23日经过相关单位检验是合格的；证据二、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证明我方已经尽了约定义务；证据三、会议签到表，证明于2013年8月9日已经开始对涉案单位进行初验；证据四、建筑工程规划许可证，证明我司施工是合法的；证据五、网上资料，证明实际租金比违约金低，违约金应予调整；证据六、建设工程竣工规划验收合格证，证明涉案商品房于2013年8月23日通过验收。
上述证据已在庭审中出示质证，原、被告提供的证据，反映的事实客观真实、来源合法、与本案关联，本院确认证据的效力。
经审理查明，被告是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市附城街道新城区迎宾路的罗定市阳光美域商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2011）建字第96号《建设工程规划许可证》、罗建房预字2012004号《商品房预售许可证》后，被告开始对该土地进行商品楼建造、预售。2013年1月6日，以原告作为买受方与被告作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、原告向被告购买座落于罗定市附城街道新城区迎宾路罗定市阳光美域商住小区××号楼××层××号房商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：115.45㎡（套内建筑面积92.06㎡）；四、总价款：514300元（5586.57元／㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于2013年1月6日前交付首期款154300元，并于签订合同7天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币360000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社罗城信社专用账户为8002000000370XXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。九、争议处理方式：向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。原告于2013年2月26日支付了首期房价款154300元给被告，并随后到中国银行股份有限公司云浮罗定支行办理了按揭贷款手续，该行于2013年4月12日将原告尚欠的购房款360000元汇至被告指定的银行账户，被告在诉讼中亦确认收到该款项。在罗定市建筑工程质量监督站的监督施工且工程竣工后，被告（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）于2013年8月23日对罗定市阳光美域商住小区5、6号楼进行验收，作出了《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格。2013年9月1日，被告以手机短信方式告知被告由于不可抗力的原因需延迟至同年11月1日再进行涉案房屋交接，原告确认收到该短信，但未作出就同意或不同意的答复，亦不即时要求被告交付房屋。2013年10月25日，被告通知原告应在2013年11月1日至2013年11月15日期间进行涉案房屋交接，原告亦确认收该到通知，但在被告向原告出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》时，原告以涉案房屋未经验收合格、不符合房屋交付条件为由至今拒绝办理房屋交接手续。原告便诉至法院，要求处理。
另查明，2014年9月22日，被告取得罗定市城乡建设规划局颁发的罗城规字（2013）12号《建设工程竣工规划验收合格证》。
以上事实，有本院确认的证据及当事人的陈述等材料证实。
本院认为，原、被告对尚在建造的商品房订立买卖合同，并就合同的履行发生纠纷，应属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，未损害国家、公共利益，亦未违反法律效力性强制性规定，故本院对该合同的效力予以确认，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。原告已经依约支付购房款，被告亦应依约交付房屋给原告。本案的主要争议焦点是：1、涉案商品房何时具备交付条件；2、被告是否构成违约。
关于第一个争议焦点。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条分别约定了被告应将“经验收合格”并符合合同约定的商品房交付买受人使用，且在房屋交接时，被告还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告。故此，首先应理解何为合同约定的“商品房经验收合格”。根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日施行）第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；……。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，建设工程竣工后，经建设、勘察、设计、施工、监理单位（五单位）验收确认建设工程质量合格后，已视为建设工程质量合格。虽然国务院颁布的《房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日施行）第十七条亦对商品房竣工验收作了规定，但根据国务院颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了该条例中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，根据新法优于旧法原则，应以《建设工程质量管理条例》为准。综上，双方合同约定的“该商品房经验收合格”，应指质监机构确认的建设、勘察、设计、施工、监理单位（五单位）的竣工验收合格。对于原告认为商品房经验收合格应根据合同说明第七条约定，应由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释的意见，虽然广东省建设厅在粤建办房函（2013）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续的意见，但根据上述引用的行政法规及规章规定，“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵，即双方约定验收合格并非办理竣工验收备案手续完毕，故应以国务院颁布的行政法规为准。故此，涉案商品房已于2013年8月23日经验收确认合格，已符合《商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”的条件。
关于第二个争议焦点。根据合同约定，被告本应于2013年8月30日前将涉案商品房交付原告使用。由于被告已在2013年9月1日通过短信方式通知原告延期至2013年11月1日交付房屋，原告确认收到通知且又一直未提出异议及要求被告交付涉案商品房，应视为原告默认同意被告延期交付涉案商品房。鉴于被告已于2013年10月25日通知原告在2013年11月1日至11月15日期间前往被告处办理涉案房屋交接手续，已履行了交付涉案商品房的义务，不存在违约的情形。
综上所述，原告的请求，理据不足，不予支持。被告的抗辩意见，合理合法，应予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，判决如下：
驳回原告张锦华、彭燕的诉讼请求。
案件受理费2915元（原告已预交），由原告张锦华、彭燕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 孔凡森
审 判 员 陈汉东
代理审判员 梁梅燕
二〇一四年十二月八日
书 记 员 陈国恒