石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）栾民初字第932号 原告赵沛府，男，汉族，1979年10月12日生，住河北省深州市。 委托代理人：梁永慧，河北中京联全律师事务所律师 被告：河北卓隆房地产开发有限公司。 住所地：石家庄市裕华区建通路6号。 法定代表人：靳彦娥，总经理。 委托代理人：戴庆伟，公司法务， 原告赵沛府与被告河北卓隆房地产开发有限公司（以下简称卓隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，本案依法公开开庭进行审理，于2014年12月5日作出（2014）栾民初字第894号民事判决。由于被告不服本判决提起上诉，石家庄市中级人民法院于2015年6月23日作出（2015）石民六终字的00500号民事裁定书，撤销（2014）栾民初字第894号民事判决，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁永慧、被告河北卓隆房地产开发有限公司委托代理人戴庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵沛府诉称，原告于2011年8月18日原告赵沛府与被告签订了购房协议，该协议约定原告购买被告开发的位于栾城县房屋。房屋单价每平米2260元，总价为291731元。原告于合同签订之日一次性交房款155731元，余款于主体封顶时一次性交清。被告方应在2012年12月31日前将约定住宅交付给原告方。2011年8月18日原告依约向被被告方交纳了购房首付款155731元。被告项目却盖盖停停，三年多的时间里仅有三栋出了地面，其余均未动工。且被告项目至今没有办理任何证件。其行为已构成严重违约。综上，请求法院判令被告退还原告购房款155731元及利息，并承担违约责任，赔偿原告损失。 原告向本院提交证据为：1、原告赵沛府与被告卓隆公司签订的“盛德庄园”认购协议一份，用以证明双方关于房屋买卖的事实；2、卓隆公司收款收据用以证明原告交纳房款情况。对以上证据，经庭审质证，被告均无异议。 被告河北卓隆房地产开发有限公司辩称，1、被告与五原告所签订的盛德庄园认购协议属于新民居建设，村证房，认购房屋时亦告知为新民居项目。因此不适用以最高院审理商品房买卖合同有关问题司法解释规定。2、造成该项目至今未交房原因是由于政府的行为，也就是说，在建设该项目过程中由于政府叫停新民居建设，致使现在未交房，被告卓隆公司没有任何过错，不应承担违约责任。3、原告与被告所签订的盛德庄园协议只是前期认购房产的一个意思表示，并不是实际商品房买卖合同。 证据1、2010年5月14日汪家庄村委会〈新民居启动方案〉附村民的表决意见；证据2、栾城县人民政府栾政涵[2010]64号栾城县人民政府关于汪家庄村新民居示范村建设规划的批复；证据3、河北省国土资源局冀国土资函（2010）1630号《河北省国土资源厅关于核定栾城县第十批次新民居建设周转用地的批复》；证据4、汪家庄村民委员会与卓隆房地产2011年5月5日签订的《项目合作开发协议》；证据5、2011年5月《汪家庄新民居建设拆迁补偿安置方案》；证据6、栾城县人民政府关于窦妪镇汪家庄村新民居建设改造实施方案的批复；证据7、石家庄市城乡规划局栾城分局关于七个新民居示范村一期工程的规划预审意见；证据8、栾城县国土资源局于汪家庄村“新民居”项目用地审查意见；证据9、2011年6月21日栾城县国土资源局关于汪家庄新民居建设一期工程建设用地批准书；证据10、2011年11月16日《河北省人民政府关鹿泉等县（市）土地利用总体规划的批复；证据11、2012年8月24日〈县长办公室会议纪要〉第45期；证据12、石家庄装备制造基地管委会关于生活服务区新增建设用地计划指标的申请；证据13、关于汪家庄村新民居建设周转用地情况的说明；证据14，关于窦妪镇汪家庄中心社区的项目建设方案。以上证明目的：被告所开发项目属于新民居建设，且在项目开发时是经过合法的程序办理。（其中证据1、3、5、6、8、10、11系本院依被告申请从豆于镇政府调取；豆于镇政府证据9不存在。） 经审理查明，1、被告卓隆公司开发的项目位于栾城区，具体在汪家庄经三街以东，福强路以南，现都已有围墙封闭。“金丰蓝庭”、“盛德庄园”、“南国新大陆”均为被告卓隆公司在该项目内进行具体建设项目的名称。卓隆公司在汪家庄开发的整体项目性质为新民居建设，所建房屋为性质属于新民居村证房，及小产权房。被告卓隆公司办理了相关新民居建设项目的审批手续。被告卓隆公司与汪家庄村委会签订了合作开发协议书。栾城县国土资源局审核通过该项目用地的审查意见，依据河北省国土资源局冀国土资函（2010）1630号《河北省国土资源厅关于核定栾城县第十批次新民居建设周转用地的批复》被告卓隆公司取得周转用地。被告卓隆公司进行了前期投入和建设，并对房屋经行了对外销售，签订了房屋认购协议书。2012年8月24日县长办公会议纪要提出：⑴按程序取消汪家庄、南赵村新民居居点，建设装备制造基地生活服务区……2、被告卓隆公司的对外房屋销售对象并非局限于汪家庄村民。该项目所用土地至今没有办理合法征用土地手续。目前没有行政部门对该宗土地占用是否违法作出定性和处理3、2011年8月18日原告赵沛府与被告签订了购房协议，该协议约定原告购买被告开发的位于栾城县房屋。房屋单价每平米2260元，总价为291731元。原告于合同签订之日一次性交房款155731元。余款约定于主体封顶时一次性交清。交房日期为2012年12月31日。合同签订后，原告于2011年8月18日缴纳了房款155731元。交房日期定为为2012年12月31日。4、被告开发的盛德庄园项目未办理商品房预售许可证，且该项目仅有三栋出了地面，现已停工。庭审中，原告陈述双方在签订认购协议时，看过被告提供的有关证件的复印件，只有土地证及规划证，其中没有商品房预售许可证。同时原告称购房时被告方承诺为房屋为县证，但无证据提交，被告卓隆公司否认此说法。以上有原被告庭审陈述、认购协议、收款收据等为证。 本院认为，1、新民居建设项目是为改善农村居民居住环境，对新民居示范点的村民改善村民居住条件环境的建设项目，目的是有效利用农村宅基地，节省宅基占地面积有效保护土地资源。新民居项目所占用土地，未经过办理汪家庄新民居建设项目建设房屋为小产权房，是村证房。只供该村村民居住和使用。并非商品房。城镇居民及非本村集体成员不得购买。2原被告之间订立的“盛德庄园”认购协议，是新民居村证房的买卖协议。被告在没有商品房预售许可证的情况下，无权向外销售，“盛德庄园”认购协议违反了法律、法规强制性规定；原告非汪家庄村集体成员，其认购房屋时，未作细致审查，在被告未提供商品房预售许可证情况下签订认购协议，以低于商品房正常市场价格的价款购买房屋，应视为其已知房屋性质为新民居村证房。同时原告主张认购时被告承诺县证房没有提供证据，故本院对原告的主张不予认定；3、因本案所售房屋为小产权房，因此不属于《最高院审理商品房买卖合同有关问题司法解释》的调整范畴。故依据合同法第52条及土地管理法第43条及合同法58条之规定，该违反了法律法规强制性规定应为无效合同，无效合同自始无效。因该合同取得的财产应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。故原被告之间订立的房屋认购协议无效。双方均有过错的应当各自承担相应的损失。本案依据原被告在合同签过程中过错程度，被告卓隆公司应当返还原告已付的购房款，并承担与之过错程度相应的赔偿责任，原告损失计算：已付购房款自交款之日起至判决确定的给付之日止的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告承担该损失的50%。 本案经调解无效，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《中华人民共和国土地法》第四十三条之规定，判决如下： 一、被告河北卓隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告赵沛府购房款人民币155731元。 二、被告河北卓隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿与原告赵沛府已付房款自2011年8月18日起至本判决指定的付款之日止的50%利息同等数额的损失。（利息计算以155731元本金，按照中人民银行同期贷款利率计付） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3414元由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  刘晓萍 人民陪审员  刘静俊 人民陪审员  卢雅静 二〇一五年十二月五日 书 记 员  石利辉