浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第715号
上诉人（原审第三人）：梅法香。
委托代理人：施保彩。
委托代理人：张凯。
被上诉人（原审原告）：王福祥。
被上诉人（原审被告）：徐晟。
上诉人梅法香因与被上诉人王福祥、徐晟房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年9月16日作出的（2013）甬鄞民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告王福祥系宁波市鄞州区咸祥镇球山村村民。被告徐晟户籍所在地为宁波市江北区鄞慈镇路017号。第三人梅法香户籍所在地为三门县亭旁镇小林山村352号，现住宁波市鄞州区咸祥镇球山村中塘263号。涉案房屋位于宁波市鄞州区咸祥镇球山村中塘（地号为4662152），土地性质为集体土地，土地使用权证号为［鄞（宅）集用（2002）字第46-2496号］，自2002年9月12日登记至今仍在原告王福祥名下。2002年12月6日，原、被告签订《屋契》，原告将涉案房屋包括二间楼房、小屋、明堂以15000元出卖给被告。2006年6月25日，被告徐晟将涉案房屋出卖给第三人梅法香，价格32000元，并将《屋契》、集体土地使用权证交给第三人。上述两次买卖，球山村村民委员会均盖章确认。第三人梅法香购买后，于2010年对涉案房屋进行了扩建及装饰装修并入住。原告在此期间得知第三人购买房屋后，向其提出异议，并致讼争。本案原审期间，原告王福祥申请对涉案房屋及添附物的价值进行了评估。评估费2000元，暂由原告予以垫付。
原审原告王福祥于2012年6月27日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原告与原审被告徐晟签订的位于宁波市鄞州区咸祥镇球山村中塘263号的房屋买卖合同无效；2.确认原审被告徐晟与原审第三人梅法香订立的房屋买卖合同无效；3.判令原审第三人梅法香立即返还并腾退房屋。审理期间，原审原告撤回第三项诉讼请求。
原审法院经审理认为：农村住房转让时，宅基地使用权也一并转让，故涉案房屋买卖涉及到了农村宅基地使用权的转让。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村的宅基地属于农村集体所有，而又根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。因此农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的人转让农村住房和宅基地的，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应当认定无效。从原告王福祥与被告徐晟签订的《屋契》及被告徐晟与第三人梅法香签订的《房地产买卖合同》来看，原、被告均有出卖涉案房屋的真实意思，且买受人也已经支付了对价，出卖人交付了房屋，买卖关系已经成立，合同也已经履行，但由于涉案房屋占用范围内的土地系农村宅基地，原告将涉案房屋出卖给非本村村民的被告，被告又将房屋再次出卖给非本村村民的第三人，所涉两份买卖合同均违反了法律的强制性规定，故认定原告王福祥与被告徐晟签订的《屋契》及被告徐晟与第三人梅法香签订的《房地产买卖合同》均为无效合同，对原告要求确认上述两份合同无效的诉讼请求，予以支持。第三人称原告的诉讼主体不当，无权请求确认被告与第三人签订的合同无效，因原、被告之间的合同效力必然涉及并影响被告与第三人签订的合同效力，且合同无效的后果与原、被告及第三人均存在利害关系，故对第三人的该辩称理由不予采纳。关于原告主张的返还及腾退房屋的诉讼请求，原告申请撤回，予以准许。关于诉讼时效，确认合同无效不受两年诉讼时效的限制，故对第三人关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。此外，第三人在本案重审时明确表示在本案中不主张返还购房款及利息、损失赔偿，故不予处理，当事人对此可另行主张权利。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，作出如下判决：一、原告王福祥与被告徐晟于2002年12月6日签订的《屋契》无效；二、被告徐晟与第三人梅法香于2006年6月25日签订的《房地产买卖合同》无效。案件受理费80元，由被告徐晟、第三人梅法香各负担40元，评估费2000元由原告王福祥负担。
宣判后，原审第三人梅法香不服，上诉至本院，称：1.上诉人与被上诉人徐晟、被上诉人王福祥与徐晟之间签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，且均已实际履行完毕。各方应遵循诚实信用原则，依约履行合同，不得擅自变更或解除。2.涉案房屋买卖合同未违反法律及行政法规的强制性规定。首先，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定仅是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买卖、承租方式取得房屋；其次，该法属于管理性法规，并没有创设或消灭某种物权（所有权），不能据此确认农村房屋买卖的效力；再次，上诉人购买涉案宅基地上的房屋已经过该村集体的同意，并未损害集体利益和变更宅基地属性；且国务院部委出台的规范性文件虽强调城镇居民不得购买农村宅基地房屋，但并未禁止农村居民之间购买农村房屋，上诉人属于浙江省内农村居民，应当可以购买。3.被上诉人王福祥主张的是房屋所有权的物权行为，本案当初交易的房屋已灭失，权利应也消灭。现该房屋系上诉人重新翻建扩建，被上诉人王福祥主张合同无效已无实际必要。4.上诉人已占有使用讼争房屋多年，并在该房屋所在的农村集体承租经营土地，全家几口人均以此为生活居所和生活来源，现被上诉人恶意要求收回房屋有损社会和谐稳定、有悖诚信精神。5.农村土地使用权（宅基地）流转已是大势所趋，浙江省出台了相关政策法规，在温州市已经实施，故涉案房屋买卖最低限度应维持现状，以保护善意上诉人的合法权益。6.根据合同相对性原理，被上诉人王福祥主张被上诉人徐晟与上诉人之间的合同无效，系两个不同合同的法律关系，法院不应当越权违法确认上诉人与徐晟之间的买卖合同效力问题。7.本案已超过诉讼时效，上诉人与徐晟的房屋买卖发生在2002年，被上诉人王福祥早就知道房屋买卖情况，但一直未提出异议，上诉人提出时效抗辩后法院不应再予处理。8.根据上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民（2004）4号）第二条规定：对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第四条规定：对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，并依法改判驳回被上诉人王福祥的全部诉讼请求或发回原审法院重审。
被上诉人王福祥答辩称：涉案房屋系我自己建造，当时我将房屋卖给被上诉人徐晟，后来徐晟又将其卖给了上诉人，现在我要求上诉人归还该房屋。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人徐晟未发表答辩意见。
二审审理期间，上诉人梅法香提交三门县亭旁镇小林山村委会证明一份，拟证明上诉人在其户籍所在地已无居所。被上诉人王福祥、徐晟经质证认为，对该证明的真实性无法确定，且与本案缺乏关联性。
本院经审查认为，该证明由小林山村委会出具，对其真实性予以认定，但与本案缺乏关联性，故不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：被上诉人王福祥与被上诉人徐晟签订的《屋契》及上诉人梅法香与被上诉人徐晟签订的《房地产买卖合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》关于农村宅基地使用权的主体应限于本集体经济组织成员的强制性规定，依法应确认无效。上诉人上诉称，被上诉人王福祥无权主张上诉人与被上诉人徐晟之间的合同无效，本院认为，因两被上诉人之间的合同效力必然涉及并影响上诉人与被上诉人徐晟签订的合同效力，且合同无效的后果与各方当事人均存在利害关系，故对该诉称，本院难以支持。因确认合同无效不受两年诉讼时效的限制，故对上诉人关于本案已超过诉讼时效的上诉意见，亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人梅法香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
代理审判员 莫爱萍
代理审判员 郑 辉
二〇一三年十一月七日
代书 记员 闵群锋