青海省班玛县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）班民初字第8号
原告青海省班玛县农牧和科技局，地址班玛县赛来塘镇莲花街44号。
法定代表人当周才让，该局局长。
委托代理人唐凯、金峻晖，青海夏都律师事务所律师。
被告刘某某，男，1948年2月15日出生，土族，农民，甘肃省积石山县大河家镇人。
委托代理人徐昭，北京市两高律师事务所律师。
原告班玛县农牧和科技局诉被告刘某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月23日作出（2014）班民初字第1号判决书，被告对此判决不服，上诉至青海省果洛藏族自治州中级人民法院，州中级人民法院于2014年11月24日以（2014）果民终字第12号民事裁定书裁定撤销本院（2014）班民初字第1号判决书，发回我院重审。本院收到裁定后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年5月，经被告申请，原、被告双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订了《莫巴砖厂租赁合同》，双方约定原告将莫巴砖厂租赁给被告经营，租赁期限为2004年5月至2008年12月，每年租赁费为3万元，年底结清。合同签订后被告开始经营砖厂。2006年班玛县国土资源和环保水务局以班国土字（2006）14号文件，以被告未办理安全许可证为由通知莫巴砖厂停产。2013年11月7日，原告向被告发出书面解除合同通知，但被告拒交租赁费和办理相关解除合同手续。原、被告无法协商解决，原告现诉至法院，要求判令：1、请求解除原、被告双方于2004年5月签订的《莫巴砖厂租赁合同》；2、判令被告返还租赁物，租赁物灭失的折价赔偿；3、判令被告向原告支付2004年至2011年的租赁费24万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告与原告签订合同后一直按约履行合同义务，未交租金事出有因：1、已经以租赁物维修费，原告使用该厂土方修建班玛县垃圾厂的土款折扣租赁费或承包费；2、双方签订合同后，原告一直未按照合同约定履行合同义务，未给被告办理经营手续，导致被告后期的一系列经济损失。据此认为，原告方于2013年11月通知被告要求单方解除合同属违法，请求法院查明案件事实理由后，驳回原告方诉讼请求。
原告为证实其主张提供下列证据：
1、班玛县人民政府班政（2006）168号《关于成立班玛县农牧和林业局的批复》；
2、《莫巴砖厂租赁合同》；
3、关于解除莫巴砖厂租赁合同的通知及附表（2013年11月7日）；
4、被告刘某某于2013年11月9日向班玛县农牧和科技局写的说明及附页；
5、被告刘某某2012年9月26日向青海省委书写的控告状；
6、班玛县公安局2013年9月22日向被调查人于某某做的调查笔录；
7、班玛县公安局2013年7月23日向被询问人马某某做的询问笔录；
8、班玛县公安局2013年7月24日、班玛县人民检察院2013年12月25日向被告刘某某做的询问笔录和调查笔录；
9、班玛县公安局2013年9月7日向被调查人杨某某做的调查笔录；
10、班玛县公安局2013年8月22日向任某某做的调查笔录。
庭审中就原告所举证据，被告及其委托代理人发表质证意见，一是对原告签订合同的资质不持异议；二是认为莫巴砖厂租赁合的性质应以签约双方的合作方式、合同目的等具体内容综合加以确认，该合同中明确约定“乙方向甲方提供经营报表”，据此确定合同为承包合同，同时约定经甲方确认，乙方先行垫付设备维修费后，从甲方租赁费中扣除；三是对于原告解除合同通知，认为2003年被告已向原告支付3年9万元租金，2006年砖厂停产，责任在原告，之后的租金以土款的方式缴纳，不构成违约，原告没有合同解除权；四是对刘某某书写说明及其本人证言认为认可租金的说法断章取义，该证据不能证明原告所要证明的内容和目的；五是对被告控告状为被告所写没有异议，但提出租赁砖厂时任某某曾答应给办理手续，刘某某作为自然人办理经营手续不具可能性，对租赁砖厂时是否有经营手续存疑，原告有义务为被告办理经营手续，被告与他人产生纠纷的根本原因是原告的不作为，对证人马某某证言证据来源合法性质疑，否认证明内容；六是对证人于某某、杨某某的证言提出变卖租赁物的钱是用于购买新设备，同时对证据合法性质疑；七是对于证人任某某证言认为时任农牧局局长，属厉害关系人，已退休，证言不具有证明效力。
被告为证实其主张提供下列证据：
1、《莫巴砖厂租赁合同》；
2、证人才某某、刘某某证言；
3、招商引资跟踪服务协议书；
4、被告刘某某于保某某签订的土地使用合同；
5、班玛县国土资源与环境保护税务局证明；
6、班玛县安监局现场处理措施决定书。
庭审中就被告所举证据，原告及其委托代理人发表质证意见，一是对于证人才某某、刘某某证言，认为不具证据形式要件，证人身份无法确定，不能作为证据使用；二是招商引资跟踪服务协议书、被告刘某某与保某某签订的土地使用合同、县国土局证明，班玛县安监局现场处理措施决定书与本案诉求没有关联性，证据不具真实性、合法性，没有证据效力，修建垃圾厂的土款是被告与有关部门达成的协议，与原告无牵连。
经审理查明，原、被告双方于2004年5月签订《莫巴砖厂租赁合同》，约定原告班玛县农牧和科技局将莫巴砖厂整体租赁给被告刘某某，合同期限自2004年5月至2008年12月，每年租赁费为3万元，年底结清，双方签订合同后，原告依约将厂地、设备交由被告使用，被告组织砖厂生产。2008年年底合同期限届满后，原、被告双方均未提出终止合同要求，亦未签订新的合同，原合同以实际履行的方式继续存续。2011年被告刘某某在未征得原告同意的情况下，将部分租赁物卖给班玛县废品收购站的杨某某。2013年11月17日，原告向被告发出通知，要求解除合同。此前，原告未按合同约定向被告主张租金权利。
庭审中：第一、原、被告对《莫巴砖厂租赁合同》性质如何确定及原告方是否有合同解除权的问题持不同意见。首先，原告认为合同属于租赁合同，合同中明确约定双方权利义务，原告将厂地、电力设施、制砖设备等租赁给被告，被告每年向原告交付租金，合同中并未涉及有关经营权内容。被告方认为《莫巴砖厂租赁合同》为承包合同，合同第一条约定“砖厂整体租赁”、第二条第五款“乙方向甲方提供生产经营报表”，原告方除有向被告提供厂地、设备的义务外，还应当提供承包该厂的经营手续。其次，原告方认为合同于2008年到期后，双方均未提出终止合同之要求，《莫巴砖厂租赁合同》继续履行，应视为不定期合同，原告方在合理期间通知被告的基础上可以随时解除合同，同时，被告违反租金义务未向原告交付租金，被告违约在先，原告有权解除合同；被告方认为《莫巴砖厂租赁合同》属承包合同，原告并未为被告办理或协助办理砖厂经营手续，原告违约，且被告已经以设备维修费和土款折抵租金，不存在违约行为，原告不能单方解除合同。结合庭审事实及本案证据认定：一、合同性质应当体现签约双方的真实意思表示，同时以合同内容和利于合同目的实现来确认，就《莫巴砖厂租赁合同》整体内容来看，是关于厂房、设备的租赁，从合同双方履行合同的方式来看，是一方移交设备等物，一方交纳租金，符合租赁合同的性质，尽管合同中出现的“砖厂整体租赁”、“生产经营报表”字样，但对该合同条款应当结合合同整体内容加以确定，而不能独立于合同整体进行单独解释；签约双方在签订合同时，并未明确整体租赁的具体内容，且合同中无经营权的约定，“提供生产经营报表”也不能完全说明被告与原告系承包合同关系，在实际履行过程中，被告亦未向原告出具报表；同时，原告所举任启成证言亦能够与《莫巴砖厂租赁合同》的内容相互印证，据此，《莫巴砖厂租赁合同》应当认定为租赁合同。二、结合庭审时对案件事实的查明，《莫巴砖厂租赁合同》自2009年起，因双方当事人对合同的实际履行行为转变为不定期租赁合同。
第2、租金争议。原告向被告主张2004年至2011年的租金24万元，且认为被告存在违约行为，理由是《莫巴砖厂租赁合同》明确约定被告每年向原告支付租金3万元，年底结清，而被告自合同签订后未向原告支付任何租金。被告主张被告于2003年已经支付租金9万元，即支付三年的租金，后来砖厂停产，2006年砖厂停产的直接责任在于原告，之后的租金以土款的方式交纳。结合庭审事实及本案证据认定：被告方所称根据合同约定于2003年被告已向原告支付租金9万元的主张，只有被告人刘某某的陈述，并无其他证据加以证明。土款问题双方当事人系被告人刘某某与班玛县发改局，且被告人刘某某确认土款已由班玛县发改局向其给付。另查明原告方于2013年11月向被告方主张2004年至2011年租金权利，由于合同约定租金为当年年底即时结清，但此期间原告并未主张租金权利，租金请求权已过诉讼时效。
第三、返还现存租赁物，租赁物灭失的折价赔偿问题争议。原告提出，被告在履行合同期间，未经原告同意于2011年夏天将部分租赁物变卖给杨某某，被告存在过错，对租赁物保管不善，应当承担赔偿责任；被告方对出售租赁物的事实予以认可，但对于某某、杨某某的证言提出异议，认为不符合证据合法性要素，同时提出，对原告出示的刘某某说明及附件所列租赁物清单，在移交时无移交手续，其中拖拉机、油缸、发电机未取得。结合庭审事实及本案证据认定：刘某某于2011年向杨某某出售租赁物的事实有于某某、杨某某的证言予以证实，被告刘某某对该事实也予以认可。双方在签订合同时，因原告向被告移交的租赁物无移交手续，被告对原告方所举移交给被告的移交清单所列物品品种、数量、价值均有异议，且原租赁物购置于2002年，在原告移交被告时已有损耗，现该部分灭失租赁物的价值无法确定。
第四、证据的法律效力认定问题。被告方对原告方所举证据：于某某调查笔录、马某某询问笔录、刘某某询问笔录和调查笔录、杨某某调查笔录、任某某调查笔录共五份证据的合法性、真实性持有异议，对马某某的证言证明内容予以全部否定。原告方对被告方所举证人才某某、刘某某证言提出异议，认为该份证据不符合证据形式要件，且不符合证据合法性、真实性要求，被告方所举招商引资跟踪服务协议书、刘某某于保某某签订的土地使用合同、班玛县国土资源与环境保护税务局证明、班玛县安监局现场处理措施决定书提出不符合证据关联性要求的异议。结合庭审事实及本案证据认定：刘某某本人的调查笔录，庭上已向当事人刘某某确认，其在班玛县为调查刘某某上访案件成立的联合调查组向其询问调查时所做调查笔录是否属实、是否是其真实意思表示，刘某某给予肯定回答，因此，对刘某某调查笔录的真实性、合法性应当予以认定，对其证明内容也当庭向刘某某宣读且经过其认证属实，故证明内容也应当予以肯定。对于某某调查笔录、马某某询问笔录、杨某某调查笔录、任某某调查笔录，原告当庭说明证据来源，系县联合调查组依法取得，并且经被告方质证，故对该部分证据的真实性、合法性予以肯定，对其证明内容也应当予以肯定。就被告所举才某某、刘某某证人证言的证据效力，经查明，才某某、刘某某二人身份无法确定，证据的合法性、真实性无法确定，又无其他证据相互印证，据法律规定此种情形证人无正当事由应当出庭作证，因二人未出庭作证，对该证据的证据效力不予认定。被告方所举招商引资跟踪服务协议书、刘某某与保某某签订的土地使用合同、班玛县国土资源和环保水务局证明、班玛县安监局现场处理措施决定书共四份证据，均属于被告与其他主体间的关系，与本案无关联，故不予认定其证据效力。
本院认为，原、被告对合同条款的理解有争议的应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，《莫巴砖厂租赁合同》据合同整体内容、合同目的，以及合同履行中合同双方的实际权利义务内容，应当认定为租赁合同，而并不能仅仅根据该合同第一条第一款“整体租赁”、第二条第五款“生产经营报表”的词句认定合同性质，对原告方诉求认定《莫巴砖厂租赁合同》系租赁合同的主张予以支持，对被告方《莫巴砖厂租赁合同》属于承包合同的主张不予支持。
原、被告双方签订的《莫巴砖厂租赁合同》系原、被告双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，无违法违规情况，为有效合同，合同期限自2004年5月始至2008年12月止，自2009年始，合同因双方当事人的实际履行行为即被告方继续使用租赁物而原告方未提出异议，原合同继续存续，但因无期限约定，《莫巴砖厂租赁合同》自2009年转变为不定期租赁合同，不定期租赁合同的出租人在合理期间内通知对方当事人的前提下，可以随时解除合同，故对原告解除合同的请求予以支持，对被告驳回原告解除合同请求的请求不予支持。
在合同存续期间，被告方刘某某未经原告方同意，擅自将部分租赁物变卖，属保管不善致使租赁物毁损、灭失行为，应当承担赔偿责任，但因原告方对租赁物灭失进行折价赔偿的诉求不明确，故对其返还现存租赁物的主张予以支持，对租赁物灭失的进行折价赔偿的请求不予支持。
在合同履行过程中，原告未在法定诉讼时效期间向被告方主张其租金权利，而只是在2013年向被告发出解除合同通知上向被告主张2004年至2011年的租金共计24万元（每年3万元），已丧失该期间请求支付租金的胜诉权。故对原告诉求被告支付自2004年至2011年的租金24万元的主张不予支持。
因本案中原、被告双方均存在过错，对原告请求被告承担本案全部诉讼费的诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款的规定，判决如下：
1、依法解除原告班玛县农牧和科技局与被告刘某某于2004年5月签订的《莫巴砖厂租赁合同》；
2、被告刘某某于本判决生效后15日内返还原告现存租赁物厂房8间，砖窑1栋，轮式砖窑1栋，机房1间；
3、驳回原告要求被告支付2004年至2011年间的租赁费24万元的诉讼请求。
本案诉讼费用5150元，原告承担2575元，被告承担2575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内日向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省果洛藏族自治州中级人民法院。
审判长 ：赵志轩
审判员 ： 南 加
审判员 ：袁国辉
二〇一五年四月二十四日
书记员 ：李生梅