天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨民初字第0448号
原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司，住所地天津市河西区围堤道53号丽晶大厦2205室。
法定代表人李玉新，总经理。
委托代理人豆艳倾，北京市华城律师事务所律师。
委托代理人高登立，北京市华城律师事务所律师。
被告天津软通旭天科技发展有限公司，住所地天津市空港物流加工区西四道交口旭通广场2楼。
法定代表人王娟，总经理。
委托代理人牛志耘，天津汇川律师事务所律师。
原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司与被告天津软通旭天科技发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法由代理审判员马力适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人豆艳倾、被告的委托代理人牛志耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司诉称，2011年9月11日，原告与被告签署了《天津空港旭天广场物业管理服务合同》，合同约定，被告委托原告为位于天津市空港物流加工区西四道与保税路交叉口西南角的空港旭天广场项目提供物业管理服务。物业类型为写字楼，总建筑面积为5.9万平方米。物业管理服务期自甲方（被告）正式书面通知乙方（原告）并经乙方（原告）书面确认开始履行本合同物业前期／开业筹备工作之日起至本项目正式开业（届时以书面确认为准）后满3周年。合同第二十二条约定：“本项目采取酬金方式由甲方向乙方支付服务费，即：甲方按月向乙方支付服务酬金，并依据经甲方据实审批的预算按月向乙方支付人工费（含相应的营业税金）。第二十五条约定：“本项目开业后甲方向乙方支付的服务费1.开业后物业管理期服务费包括：1）乙方服务酬金；2）乙方人工成本及其营业税金。2.自本项目开业之日起本合同终止，乙方服务酬金为3.5万元／月。”第二十六约定：“1.甲方于每月10日前向乙方支付上月物业管理服务酬金。2.甲方于每月10日前根据审批的月人工费计划向乙方支付当月人工费。4.如甲方未按合同约定的时间向乙方支付上述款项，甲方应向乙方支付滞纳金，滞纳金按未付款项的每日万分之三计算。”合同签订后，原告于2011年10月28日进驻旭通广场项目，按照合同约定进场服务，履行合同约定的义务，使被告物业项目运行逐步进入轨道。2012年11月27日，原、被告双方签订《补充协议》，将合同正常管理服务期确定为2012年12月1日至2015年11月30日。2013年底，被告以费用紧张为由未按合同约定支付原告物业服务酬金。在原告多次的催促下，2014年10月29日，被告向原告书面提供书面《付款计划》，承诺“旭通广场租户软通动力缴纳租金及物业费后5个工作日内，支付原告2014年度1-3月份费用，并于2014年12月31日前支付原告2014年度4-12月份费用。”2014年11月18日，旭通广场租户软通动力支付被告租金及物业费，但被告却未按《付款计划》约定，支付被告2014年1-3月份费用，而仅支付了原告2014年1月份物业服务酬金。且，被告也未按《付款计划》约定，在2014年12月31日前支付原告2014年4-12月份费用。故起诉要求依法判令：1、判令被告向原告支付2014年2月1日至2015年3月31日期间管理服务费2499487.05元；2、判令被告向原告支付2014年2月1日至2015年4月30日期间物业服务费滞纳金102983.40元；3、判令被告支付原告因单方无故解除合同给原告造成的损失168539.4元；4、诉讼费用有被告承担。为支持其主张，提交了如下证据：
证据一、《天津空港旭天管理服务物业合同》，人工费付款计算标准计算简表及人工成本标准。证明双方签订的物业服务合同内容，原告为了被告的项目专项的制定招聘流程、计划都是为了本项目使用的。
证据二、关于服务期的补充协议。证明服务期限，以及经过协商服务标准由每月3.5万元调整为2.5万元每月。
证据三、付款计划。证明付款计划里被告明确表示满意我们的物业服务，所以我方提供的服务没有瑕疵已经得到了书面认可。
证据四、付款回单。证明软通动力于2014年11月18日向被告缴纳了2014年三季度房租和物业费，根据被告的付款计划，被告应在之后5个工作日内（11月26日前），支付原告2014年1-3月份的物业费，但被告未按付款计划支付原告物业费。
证据五、律师函。证明原告于2015年2月12日发律师函催促被告按付款计划和合同约定支付原告物业费。
证据六、快递单及签收单。证明被告已签收律师函，但是至今仍未支付物业费。
证据七、补充协议。证明1、原告项目负责人由驻场改为每周服务一天，被告只负责其人工成本的20%；2、证明原告工程部经理职位及工资调整，由税前7000元调整为8500元。
证据八、补充协议-
售楼处。1、证明原告为被告提供服务物业范围包括售楼处。2、证明原告为被告提供售楼处服务管理期限。3、证明原告为被告提供售楼处物业服务人员成本标准。
证据九、备忘录。1、证明被告调离了一位售楼处服务人员；2、证明双方协商调整降低了售楼处人工成本数额。
证据十、物业人员入场情况统计表。证明原告2014年在旭通广场项目入场服务的物业人员。证明被告对原告提供的入场服务人员予以认可。
证据十一、2014年工作计划及预算。证明原告向被告提交2014年度物业服务工作计划及预算，原告依约履行义务。
证据十二、2014年2-2015年2月份工作完成计划及下月工作计划。证明原告按合同约定向被告每月提交工作完成情况及下月工作计划。
证据十三、满意度调查报告。证明原告为被告提供的物业服务得到租户的满意及好评。
证据十四、催款通知书。证明原告多次向被告发出催缴物业酬金、人工成本及报销费用等通知书，被告收到后，无故不支付。
证据十五、撤场告知函。证明被告于2015年2月26日单方书面通知原告撤出旭通广场并开始物业交接。被告单方无故提前解除物业服务合同，应支付原告因此而遭受的各项损失。
证据十六、物业人员入场打卡记录（2014年8月、2014年10月-2015年1月）。证明原告2014年8月份与2014年10月-2015年1月期间派驻旭通广场的物业服务人员数量及上下班出勤情况。
证据十七、物业人员加班打卡记录（2014年2月-2015年1月。证明2014年度原告派驻旭通广场的物业服务人员法定节假日加班情况。
证据十八、津人社局发（2013）93号《关于2014年度单位和职工缴纳社会保险费征缴基数的最低和最高标准等有关问题的通知》文件。证明原告根据天津市《关于2014年度单位和职工缴纳社会保险费征缴基数的最低和最高标准等有关问题的通知》调整部分物业人员的社会保险费计提标准具有法律依据。
证据十九、原告人工成本中餐费补贴标准调整审批通过邮件。证明原告与被告协商一致提高了2014年度物业服务人员的饭补标准。
证据二十、物业人员通讯费报销额度标准审批通过邮件及2014年2月-2015年1月期间话费报销明细；1、证明原被告对物业人员通讯费报销标准达成一致。2、证明2014年2月-2015年1月期间，原告物业人员通讯费实际应报销数额。
证据二十一、被告通过原告提交的2014年度预算申请及预算人工成本标准内容。证明原告在向被告提交2014年度预算申请中说明了提高社会保险费征缴基数及提高物业人员饭补标准，被告收到并同意。
证据二十二、旭通广场2014年1月份物业服务费用申请付款明细及被告已按原告申请数额支付的证明。证明被告已经按新通过的标准支付了原告2014年1月份的物业服务费。
证据二十三、天津空港旭通广场物业管理工作备忘录及旭通广场项目筹备期物资采购明细表。1、证明用于记录原告进场人员上班情况的指纹考勤机为被告同意购买并支付了费用。2、证明打卡机的品牌、型号等。
证据二十四、通讯费发票。证明原告物业主管级以上人员2015年2月份通讯费报销数额。
证据二十五、会议记录及离职（解除／终止）劳动合同通知书。证明因被告单方解除服务合同，致使原告为本项目而招聘的员工无法安置而提前解除劳动合同。
证据二十六、中国国际技术智力合作公司支付证明。1、证明原告委托人事代理公司支付了因解除劳动合同而需支付的物业进场人员的经济补偿金。2、补偿金的数额及所补偿人员的姓名，人数。
证据二十七、诚通人力资源有限公司发票联。证明1、原告委托人事代理公司支付了因解除劳动合同而需支付的物业进场人员的经济补偿金。2、补偿金数额及人员姓名、人数。
证据二十八、补充协议与人事代理服务合同书。证明原告委托诚通人力资源有限公司与中国国际技术智力合作公司为自己提供人事委托服务。
证据二十九2015年2月-3月份的进场物业人员打卡记录。证明2015年2-3月份物业进场人员出勤情况。
证据三十、员工劳动合同书。
证据三十一、关于“旭通广场撤离告知函”的回函。证明我们于2015年2月28日收到被告发来撤场告知函，我们于2015年3月2日发的回函，对方也已经签收了，我方并未与被告协商一致解除合同，是被告单方解除要求被告承担因此而带来的法律后果。
被告天津软通旭天科技发展有限公司辩称，对欠款的期限没有异议，但对欠款额度的计算标准不予认可。不同意第二项诉请，是由于对方服务有瑕疵我方才未按照规定支付相关费用。滞纳金的性质是行政概念，双方之间是商事合同关系，原告没有权利收取滞纳金。双方之间每月2.5万元管理费是有争议的，原告在3月份停止服务了。员工工资到目前为止没有经过被告认可确定的额度，即使在合作期间被告一直要求原告提供劳动合同，或者其他银行凭证，但是原告都没有向被告提供，所以对员工工资提出的诉求没有依据，有过被告签字认可的我们可以承认，但是没有认可过的我方不同意。双方之间中止合作不仅仅是被告没有付款，还因为原告服务瑕疵，是基于原告服务瑕疵所以被告停止支付服务费，被告不存在违约行为只是行使抗辩权所以对于滞纳金请求驳回，损失既没有实质依据也没有法律依据。为支持其主张，提交了如下证据：
证据一、《天津空港旭天广场物业服务管理服务合同》及补充协议。与原告提交的一致，证明原告的合同义务，合同第三章有约定。
证据二、照片一组。证明原告的服务有瑕疵没有完全履行合同义务。
证据三、原告至被告函件两份。证明双方对解除合同达成共识。是双方协商解除。
证据四、原告给被告的回函。证明原告自认在履行合同期间服务有瑕疵。
经审理查明，2011年9月11日，原、被告签订了《天津空港旭天广场物业管理服务合同》，合同约定，被告委托原告为位于天津市空港物流加工区西四道与保税路交叉口西南角的空港·旭天广场项目提供物业管理服务。合同第九条约定，“乙方为本项目提供的物业管理服务采取‘酬金制’，即甲方除定期向乙方支付服务酬金、人工费外，其余各项支出均由甲方直接对供方付款或经乙方报甲方审批后据实付款（其中包括行政办公费范畴内的员工个人报销事项，如：公务交通及差旅费、双方确认标准范围内的员工手机通信费等）。”合同第十一条约定：“乙方应于接到甲方通知十日内起陆续派遣本项目总经理及管理人员到岗，并招聘基层员工。人员到岗数量以甲乙双方书面确认为准，人工费用以人员数量及其相应的人工成本标准按月核算，由乙方向甲方报送书面的费用预算方案，经甲方审核通过后执行。”合同第十六条约定：“1、本项目物业管理服务标准参照《天津市物业管理示范大厦标准》执行。2、在开业后一年达到天津市物业管理“达标项目”水平，两年达到天津物业管理“示范项目”水平。”合同第二十条约定：“7、乙方有权依据劳动法规和人力资源市场情况，并结合员工的能力、作用和工作考核情况在甲方审批的年度预算额度内对员工薪酬进行调整。”合同第二十六条约定：“2、甲方于每月10日前根据审批的月人工费计划向乙方支付当月人工费。3、上述费用由甲方以支票的形式支付到乙方银行账户，付款时乙方提供等额发票。乙方应当于每期支付前5日内向甲方递交书面支付申请，说明支付理由、依据。乙方申请支付月人工费，应当提交书面的月人工费计划，甲方经审核无误后予以支付。因乙方不予申请或延期申请或审核不通过且未在甲方要求的期限内改正，导致支付延期的，甲方不承担任何违约责任。4.如甲方未按合同约定的时间向乙方支付上述款项，甲方应向乙方支付滞纳金，滞纳金按未付款项的每日万分之三计算。”合同第三十条约定：“开业后正常管理期内，租户入住率达到30%以上时，开始按季度实施客户满意率调查。已进驻客户对物业服务的满意率低于60%时，扣除当季度末月服务酬金的20%；满意率低于70%时，扣除当季度服务酬金的10%。满意率须排除非乙方因素的影响（如：建设工程质量问题、大厦硬件缺陷、甲方销售承诺未兑现、甲方资金不及时造成的工作延误、不可抗力等。）”双方又于2011年11月27日签订了《天津空港·旭天广场物业管理服务合同》补充协议-
物业服务期，第二条约定，依据双方于2011年9月签订的《天津空港·旭天广场物业管理服务合同》中第七章第二十五条第2款内容约定，自本项目开业之日至本合同终止，乙方服务酬金为3.5万元／月。从2012年12月1日至2015年11月30日期间，每月按3.5万元向乙方支付服务酬金。合同签订后，原告依约提供了物业服务，被告尚欠2014年2月1日至2015年3月31日期间物业服务费未付。庭审中，原告称与被告达成口头协议，服务酬金由3.5万元／月降为2.5万元／月，该项费用按照2.5万元／月主张。
2014年10月29日，被告向原告出具《付款计划》，载明“我公司与贵公司就空港旭通广场项目进行合作，自合作之日起至今贵我双方配合良好，贵公司的物业服务也能够达到最基本的要求。因我公司与前公司事物交接及资金配置等种种问题，未能按合同约定准时支付物业管理费用。经我公司内部协调，最终约定应支付给贵方的物业费将按以下时间段进行支付：1、11月份软通动力将7-9月份的租金和物业费，该笔款到我公司账户后5个工作日，支付给贵公司1-3月份的物业费543000元；2、12月31日之前，一次性支付给贵公司4-12月份的物业费。合同中提到的滞纳金建议不再另行计算。”被告却未按《付款计划》约定，支付给原告2014年1-3月份费用，而仅支付了原告2014年1月份物业服务酬金。2014年1月8日原告向被告曾经的工作人员付希庆通过邮件方式发送了旭通广场2014年预算，被告按照该预算确定的人工成本标准支付原告2014年1月份的物业服务费用。
根据被告的物业管理需要，双方于2012年11月28日确定了旭通广场项目筹备期物资采购明细表，其中包括齐心品牌的型号为OP100A的指纹考勤机一台。2014年2月至10月份的原告物业人员入场情况统计表均有被告员工的签字确认。2014年11月至2015年3月，双方关于原告物业人员的情况并未形成统计表，有指纹考勤机的记载。
2015年2月28日被告向原告发送了撤场告知函要求与原告于2015年3月1日正式开始办理各项工作交接手续，2015年3月2日原告向被告发出回函认为合同的解除是被告单方提出的，双方并未达成一致共识，2015年3月中旬双方开始办理物业工作交接手续并于2015年3月27交接完毕，原告于2015年3月底撤离了诉争项目，不再为被告提供物业服务。事实上，双方合同的权利义务已经终止。
按照前述的计算标准，被告拖欠原告2014年2月的物业服务费为184672.95元、2014年3月的物业服务费为176511.36元、2014年4月的物业服务费为185471.74元、2014年5月的物业服务费为185471.74元、2014年6月的物业服务费为187194.05元、2014年7月的物业服务费为184401.81元、2014年8月的物业服务费为178233.67元、2014年9月的物业服务费为181025.91元、2014年10月的物业服务费为186458.62元、2014年11月的物业服务费为168104.19元、2014年12月的物业服务费为172621.58元、2015年1月份170546.45元，2015年2月份169296.57元、2015年3月份159691.82元。
上述事实，有双方当事人的陈述及提交的证据佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《天津空港旭天广场物业管理服务合同》以及《天津空港·旭天广场物业管理服务合同补充协议-
物业服务期》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立、有效，对合同双方具有约束力。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费用，该费用包括人工成本、管理服务酬金（原告按照每月25000元主张）、通讯费。人工成本给付标准为原告于2014年1月8日发送给被告曾经的员工付希庆的2014年预算，被告按照2014年预算的标准已经支付原告2014年1月份的物业服务费。关于原告主张的通讯费9794.59元，原、被告双方并未明确约定，且2014年预算表的人工成本标准亦未体现，故本院不予支持。关于被告抗辩不认可2014年11月份至2015年3月份期间的物业人员入场情况，但被告并未举证证明该期间原告未向被告提供物业服务或者被告物业人员实际入场情况，故原告主张按照指纹考勤机的记载作为实际办公人员的依据，本院予以采信。
关于被告抗辩原告物业服务有瑕疵的问题。被告于2014年10月29日被告向原告出具《付款计划》，载明“我公司与贵公司就空港旭天广场项目进行合作，自合作之日起至今贵我双方配合良好，贵公司的物业服务也能够达到最基本的要求。”尽管双方合同约定了原告在开业后一年达到天津市物业管理“达标项目”水平，两年达到天津物业管理“示范项目”水平，但合同并未约定没有达到参评标准需要扣减物业服务费，只是约定了根据已进驻客户对物业服务的满意率作为扣减物业服务费的依据。庭审中，被告亦未举证证明原告的物业服务是否存在没有达到该标准的情形。
关于被告抗辩合同约定滞纳金过高的问题。本案约定的滞纳金实为违约金性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”如何认定违约金是否过分高于造成的损失，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条作出了规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”逾期付款违约金是否应予调整，需要以逾期付款损失为衡量依据。本案原告提出的实际损失为因被告终止合同导致原告解聘物业人员所支付的经济补偿金。原告公司系专业从事物业服务国有企业之分公司，在天津也为多个项目提供物业服务，原告与被告终止合同关系并不必然导致解聘全部公司员工，故原告主张滞纳金的同时又主张该项损失，本院不予准许。本案逾期付款损失主要表现为价款接受方的利息损失，即当价款支付方按照约定的期限支付价款时，价款接收方本可以获得由该金钱所产生的法定孳息，但由于价款支付方未按期支付，由此给价款接收方造成了法定孳息的损失。故本院依法对原告主张的违约金予以调整，逾期付款违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决如下：
一、被告天津软通旭天科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司支付物业服务费2489692.46元；
二、被告天津软通旭天科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司支付违约金（2014年2月的物业服务费以184672.95元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年3月11日至2015年4月30日；2014年3月的物业服务费以176511.36元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年4月11日至2015年4月30日；2014年4月的物业服务费以185471.74元元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年5月11日至2015年4月30日；2014年5月的物业服务费以185471.74元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年6月11日至2015年4月30日；2014年6月的物业服务费以187194.05元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年7月11日至2015年4月30日；2014年7月的物业服务费以184401.81元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年8月11日至2015年4月30日；2014年8月的物业服务费以178233.67元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年9月11日至2015年4月30日；2014年9月的物业服务费以181025.91元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年10月11日至2015年4月30日；2014年10月的物业服务费以186458.62元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年11月11日至2015年4月30日；2014年11月的物业服务费以168104.19元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2014年12月11日至2015年4月30日；2014年12月的物业服务费以172621.58元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2015年1月11日至2015年4月30日；2015年1月的物业服务费以170546.45元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2015年2月11日至2015年4月30日；2015年2月的物业服务费以169296.57元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2015年3月11日至2015年4月30日；2015年3月的物业服务费以159691.82元元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，给付2015年4月11日至2015年4月30日。）
三、驳回原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理29447费，减半收取14723.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院；并于递交上诉状后七日内，自行向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，逾期不交纳按撤回上诉处理。
代理审判员 马 力
二〇一五年八月十九日
书 记 员 王旭东
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。