文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2647号原告（反诉被告）潘克平，男，汉族，1959年1月18日出生，住址广东省深圳市福田区。原告（反诉被告）凡敏，女，汉族，1979年2月7日出生，住址广东省深圳市福田区。两原告共同委托代理人肖万，广东文功律师事务所律师。被告（反诉原告）李健萍，女，汉族，1974年9月17日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告（反诉原告）罗克发，男，汉族，1966年4月8日出生，住址四川省开江县。被告（反诉原告）李立飞，男，汉族，1976年9月1日出生，住址湖南省资兴市。被告（反诉原告）温松青，男，汉族，1977年6月5日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告（反诉原告）陈伟，男，汉族，1964年9月15日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告（反诉原告）李荣欢，男，汉族，1969年11月21日出生，住址广东省大埔县。被告（反诉原告）万元，男，汉族，1974年9月2日出生，住址湖北省宣都市松宜矿区。被告（反诉原告）杨大华，男，汉族，1975年1月11日出生，住址湖北省松滋市。被告（反诉原告）万值奎，男，汉族，1965年10月20日出生，住址四川省开江县。被告（反诉原告）罗克祥，男，汉族，1963年8月20日出生，住址四川省开江县。被告（反诉原告）李世洪，男，汉族，1968年11月14日出生，住址四川省开江县。被告（反诉原告）申帮富，男，汉族，1967年2月12日出生，住址四川省开江县。被告（反诉原告）胡忠翔，男，汉族，1974年12月19日出生，住址四川省开江县。被告（反诉原告）何泽春，男，汉族，1981年1月9日出生，住址湖南省资兴市。被告（反诉原告）刘桂荣，男，汉族，1966年3月18日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告（反诉原告）叶伟娟，女，汉族，1965年8月10日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告（反诉原告）骆丽环，女，汉族，1964年8月12日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告（反诉原告）李勇康，男，汉族，1966年6月15日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告（反诉原告）李宝珍，女，汉族，1974年11月21日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告（反诉原告）唐小红，女，汉族，1972年6月28日出生，住址四川省开江县。以上被告共同委托代理人缪雅鲁，广东瀚宇律师事务所律师。原告潘克平、凡敏与被告李健萍等20人合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘克平、两原告共同委托代理人肖万、被告共同委托代理人缪雅鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月29日，原告以人民币1244400元的总价，通过深圳市宝安区人民法院依法拍卖取得了陈东明所有的位于深圳市光明新区公明街道西田社区的独栋私房别墅房产（房地产证号为：深房地字第××）的所有权，并于2011年1月17日依法在深圳市房地产权登记中心进行了备案登记。此后原告又投入资金近百万元对该房产的外观和内饰进行重新加固和装修，使其恢复了正常的住宅使用功能。2013年3月25日，被告在原告不接受其转让要求后提出与原告合作建房，经双方反复酝酿协商，在被告承诺满足原告的合作要求后，原告同意与被告合作，双方签订了《合作建房合同书》，对双方的权利和义务进行了约定，双方约定原告以自有位于光明新区公明街道西田社区西田别墅区第三排第三栋房地产作为实物出资，被告支付原告拆旧楼保证金人民币1000000元并承担建新楼所需的全部资金，双方合作共建一栋建筑面积约6000平方米的大楼（取名为：山海楼），建成后双方按约定比例分配房地产所有权；被告负责建该大楼施工安全责任和质量安全责任、负责设计本栋楼房图纸和施工、负责协调施工过程中涉及的各方关系和办理各项手续等并承担相关费用；被告保证按双方认定的图纸要求和装修标准施工，完成施工并达到国家相关质量标准；在被告建好新楼第三层框架后原告退还被告保证金人民币300000元、做好第八层框架退还保证金人民币300000元、主体封顶退还保证金人民币300000元、交新房时退还保证金人民币100000元；合作建房的施工期为自工程开工之日起两年内交付使用，如遇不可抗拒因素，双方协商延长工期；如有违约，违约方应无条件接受本合同条款，并加倍赔偿给对方造成的一切经济损失。2013年4月16日，被告李健萍从银行转账支付给原告拆旧楼保证金人民币1000000元，原告收款后为其出具了《收据》并承诺按合同约定退还。2013年4月24日，经西田社区同意以原告名义委托深圳市南华岩土工程有限公司对双方拟合作建房场地进行勘察，获得《岩土工程勘察报告》后，2013年5月8日原告取得了光明街道西田社区出具的《证明》，确认西田社区别墅路3巷3号是原告私宅用地，占地面积300平方米。西田社区同意原告在该地址建设一栋高十二层的独栋楼房，此后工程开工，被告介绍其老乡朱国华负责拆除了原告所有的内外已装修完好、面貌焕然一新的欧式三层独栋别墅，开挖地基进行施工。然而，被告在组织施工队进行合作建房工程施工过程中，野蛮作业，根本不顾建筑工程质量安全要求，偷工减料、违反施工规范，强行超速建设，以三天一层楼的速度加速施工，在三层框架完成后，原告多次强调并要求被告严格按图纸保质保量进行施工，被告保证说没问题，一定保证质量并承担责任，原告依合同约定于2013年10月22日退还了被告李健萍保证金人民币300000元。但是随后被告继续组织施工，仍然我行我素，对原告要求置若罔闻，以致原告被迫三次采取强行断电措施阻止其野蛮施工，在此情况下，被告只好一再承诺保证施工质量，分别于2013年11月3日、4日、11日、13日给原告出具《施工承诺书》、《质量保证书》、《保质书》、《第七层建筑质量保证书》等书面保证材料后，继续施工。2014年11月14日，公明街道西田社区居委会基建办根据原告反映两次到施工现场检查后，向被告发出了《施工整改通知书》，责令被告立即整改。被告非但不停工整改，反而召集人员对原告行凶殴打和威吓，扬言要杀原告全家，砸坏现场酒店玻璃，原告被迫报警，经光明新区公安分局公明派出所出警处理，被告方在赔偿原告人民币3000元后，原告予以谅解不再追究。但是被告在进行第七层、第八层楼房的建筑施工过程中，却依然偷工减料、以次充好，导致楼面出现裂缝，原告报告社区基建办后，被告仍坚持强行施工，后在公明街道城建办明令停工和主持下，被告才被迫停止施工，同意与原告共同委托具有检测资质的湖南大学设计研究院有限公司湖南城市学院土木工程检测中心对被告已建成的现有建筑物进行检测。令人无法容忍的是，在检测过程中，被告竟然私刻检测单位印章，出具虚假的检测报告，企图骗取主管部门和原告的信任，以便其继续施工，但其恶劣行径被原告发现，原告要求检测单位尽职尽责并出具真实合法的检测报告，受托检测单位经过认真核查、实地取样，先后两次复检后，于2014年9月17日出具了《潘克平私宅结构安全性检测鉴定报告》（报告编号：AQJD-2014-0996），认定被告所建现有楼房未按图纸施工；私宅二至七层3-5|D轴未按图纸施工设置框架梁；结构砼强度一层至七层均不满足图纸要求；剪力墙、砼梁、楼板、悬挑梁尺寸和钢筋配置均不符合设计图纸要求；部分楼板出现渗漏开裂现象；私宅室外路面出现沉陷裂缝，一层夹层梁靠近房屋四角部位均出现竖向裂缝，私宅有不均匀沉降现象。从而得出“私宅主体结构安全性不满足正常使用要求”的结论，建议业主对私宅桩基进行检测，对未设置的框架梁恢复建设；对一至七层混凝土、钢筋配置不符合图纸设计要求的框架柱、梁、悬挑梁等进行全面加固；在私宅未加固处理前，不可继续施工；对该建筑物是否有加固价值进行评估。2014年10月13日，原告委托深圳市广建研工程技术有限责任公司对现有建筑物加固工程进行评估报价，经该公司估价私宅加固工程总价为人民币3394731.31元。2014年10月20日，原告委托志成鼎盛建筑加固工程（北京）有限公司深圳分公司对被告已建工程造价进行估价，该公司预算总造价为人民币1673218.2元。因此被告现建七层楼房实际为危楼，没有加固价值和使用价值。被告获悉上述情况后，虽经原告多次催促要求其拿出解决方案，但被告停工一年多也未提出行之有效的办法，多次拒绝原告要求全面进行加固维修的方案和建议，原告委托律师向被告发了两次《律师函》协商无果，近期更是放弃施工拆除了施工工架、搬走建筑模板材料等，以实际行为表明了其终止履行合同的态度，而且合同约定的两年工期即将届满，被告实际也不可能按期履行合同，被告的行为已构成根本违约，使合同目的根本无法实现。为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2013年3月25日签订的《合作建房合同书》；2、被告立即拆除现建的危楼并承担清场的全部费用人民币50000元；3、被告赔偿原告经济损失人民币3438500元（暂按深圳市光明新区公明街道西田社区独栋私房别墅重置成本损失每平方米人民币10000元计算，即343.85平方米×10000元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。针对原告的起诉，被告共同答辩称，涉案《合作建房合同》为无效合同。所谓合作建房合同，是指一方提供土地使用权（供地方），另一方或多方提供资金、技术、劳务等（建筑方），合作开发经营土地，建设房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在《合作建房合同》中提供土地参与合作的一方应当具备以下条件：(1)已合法取得国有土地使用权；(2)规划设计已获城市规划管理部门批准；(3)必须取得城市规划部门核发的“建设用地规划许可证”及“建设工程规划许可证”；以及城市建设委员会批准的“建设工程开工许可证”等。本案原告不具备上述任何一项条件，其签订的合作建房合同，因没有合法的基础而当然无效。而原告所提出的诉讼请求全部是建立在有效合同基础上的，所以应当全部予以驳回。由于本案原告不具备签订《合作建房合同》的合法基础是导致合同无效的唯一原因，原告是合同无效的过错方，依照《合同法》第五十八条的规定，应当向被告返还因该合同取得的财产，并应当赔偿被告因此所受到的损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告共同反诉称，2013年2月至3月间，通过中介人员朱朝阳介绍，原告得知深圳市宝安区公明镇西田村一私宅业主欲出售一栋私宅，并经朱朝阳引见，被告结识了原告。经过洽谈，原告表示其真实意思并非出售私宅，而是寻找合作建房的出资方，并称其购买的房屋为危房，其有能力办理拆除重建的全部合法手续，向被告提出了由其提供地皮，原告方出资，双方合作建造一栋不低于14层的楼房的合作意向。被告被其提出的合作条件所吸引，表示愿与其合作建房。但因被告的自有资金无法达到原告提出的出资要求，便与亲友联系，商议共同出资与原告合作建房。2013年3月20日，20名合伙人即本案全部被告共同签订了《合伙建房合同书》，约定各合伙人共同出资与原告合作建房，房屋建成后按出资份额分配分得房产，并共同推举被告李健萍、罗克发为代表与原告签订合作建房合同。2013年3月25日，原告与被告李健萍、罗克发签订了《合作建房合同书》，合同约定：由原告提供300平方米地皮（附真实有效的文件及票据），被告提供全部建房资金，合作建造一栋建筑面积约6000平方米（14层）的楼房，建成后按原告60%，被告40%的建筑面积分配产权。合同签订后，被告等按照约定向原告交付了1000000元保证金，并物色施工方，与施工方签订了《建房施工承包合同书》。原告拆除旧楼后，被告即安排施工方进场施工。施工过程中被告一直监督施工方严格按照图纸施工，被告所购建筑物料均符合国家标准或《合作建房合同书》的要求。由于原告没有合法的建房手续，施工过程中多次被执法部门要求停工。为避免房屋建造完成前被执法部门强制拆除，原告多次要求施工队加快施工进度，以期尽快建成封顶形成事实。后因执法部门屡次责令原告停工等候处理，原告担心继续施工会被执法部门强行拆除或被没收，便以工程质量不符合合同要求为借口，多次停电、停水，强行阻止施工进行，更于2013年11月14日伪造《施工整改通知书》，假借公明街道西田社区居委会基建办的名义要求停止施工进行“整改”。争议发生后，被告通过了解才得知，原告提供合作的300平方米宅基地为集体土地，而且原告并非田西村原村民，其通过法院拍卖虽然购得了涉案土地上的房屋，但由于有国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严令禁止为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定，以及《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、《深圳市宝安区原村民非商品住宅建设实施细则》的相关规定，原告不能取得涉案宅基地的使用权，原告拆除旧房建造新楼房也不可能获得批准，不可能取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》，房屋即使建成也无法取得房地产权证。原告因意识到所建房屋为违法建筑，依法应当被强制拆除或没收，便多次假借工程质量问题，强行阻止施工，最终以虚构的《施工整改通知书》迫使房屋第8层未建造完成便停工至今。原告的目的就是想将已经建成7层楼房全部据为己有，并占有被告交付的保证金（楼房建至第8层应返还保证金300000元）及被告投入的建房款。原、被告签订《合作建房合同》的目的是为取得合建房屋的产权，但由于原告不是田西村原村民，其虽购得建造在涉案集体土地上的房屋，但根据现行法律、法规的规定，原告不能取得涉案土地使用权，不能对所购买的房屋进行拆除重建，即被告无法实现与之签订合同的目的，涉案《合作建房合同书》因违反法律强制性规定，为无效合同。依照合同法关于无效合同的处理原则，原告提出的诉讼请求于法无据，且由于原告对被告实施欺诈，在合同签订前及签订过程中向被告隐瞒了其不能取得建房用地使用权及无法取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等影响合同有效成立的重大事实，在被告投入巨额资金，房屋建造至半时又设置障碍，恶意阻碍施工进行，意图以施工质量问题为借口侵占被告交付的保证金和投入的建房资金。原告的恶意所为，给被告造成了重大经济损失，原告存在有重大过错，故被告依法提起反诉，请求判令：1、确认原、被告签订的《合作建房合同书》为无效合同；2、原告共同向被告返还保证金人民币700,000元，并向被告赔偿该笔款项的利息损失（银行同期贷款利率的4倍计算，从自2013年4月16日起计算至判决确定之日）；3、原告共同向被告返还建房款人民币3,203,890.7元，并向被告赔偿该笔款项的利息损失（按银行同期贷款利率的4倍计算，从2013年11月3日起计算至判决确定之日）；4、原告共同向被告返还被告代原告归还给邻居陈伟球的补偿款人民币20,000元，并向被告赔偿该笔款项的利息损失(按银行同期贷款利率的4倍计算，从自2013年5月1日起计算至判决确定之日)；5、由原告承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告共同答辩称，一、原告与被告签订的《合作建房合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方经合作建房所在地主管部门许可已实际履行，因此该合同合法有效，应受法律保护。原告系通过合法拍卖手续取得原业主陈东明所有的位于深圳市光明新区公明街道西田社区的独栋私房别墅房产（房地产证号为：深房地字第××）的所有权，且于2011年1月17日依法在深圳市房地产权登记中心进行了备案登记，因此原告的房地产所有权应受法律保护。根据目前深圳市光明新区公明街道西田社区私房建筑管理现状，原、被告签订的《合作建房合同书》得到了当地政府主管部门的许可，西田社区在取得原告委托深圳市南华岩土工程有限公司作出的深圳市光明新区西田社区3巷3号潘克平住宅楼拟建场地《岩土工程勘察报告》后，于2013年5月8日为原告合作建房出具了私宅用地《证明》，并将该工程纳入了监管。因此被告借口称原告不能取得涉案宅基地的使用权、无法得到施工许可等，缺乏事实依据。被告否认双方签订的《合作建房合同书》的法律效力，目的是为了逃避其未履行合同中关于由其负责“协调施工过程中涉及的各方关系和办理各项手续等，并承担相关费用”的违约责任，在原告取得了涉案房地产的所有权后，依法办理相关工程的规划、施工许可等手续正是被告的义务，未予办理恰是被告应当承担的违约责任。二、无论原、被告签订的《合作建房合同书》是有效或者无效，被告支付给原告的拆除旧楼保证金人民币700000元均不应返还，被告反诉请求该笔款项的利息损失更是无稽之谈。如合同有效，保证金退还给被告的条件尚未成就；如合同无效，保证金亦作为拆旧楼保证金，原告已拆除旧楼造成实际损失，被告未尽谨慎签约的责任对合同无效有明显过错，应当赔偿原告拆旧楼的损失，即使没收该保证金也尚不足弥补原告的实际损失，因此被告的该项请求完全没有法律和事实依据。三、无论原、被告签订的《合作建房合同书》是有效或者无效，被告反诉请求原告返还其建房款人民币3203890.7元及其利息损失也是没有事实和法律依据的。首先，如果合同有效，则被告应当保证房屋建筑质量，而现状是被告建造的七层楼房却是毫无使用价值的危楼，且被告在履行合同时偷工减料、野蛮施工、拒不整改，虽经原告和主管部门指出仍不纠正，已构成根本违约，应当承担全部违约责任，则被告除应当承担其自身投资损失外，还应当赔偿原告的损失。其次，如果合同无效则根据过错责任原则，造成双方合作所建现楼系危楼的全部责任均归被告，原告已尽监督之责，且原告的损失也应由被告承担。再次，被告的建房款的数额也没有法律和事实依据，被告的主张与原告委托的志成鼎盛建筑加固工程（北京）有限公司深圳分公司对被告已建工程造价作出的估价为人民币1673218.2元（尚未扣除偷工减料部分）相距巨大。四、被告请求原告返还其代为补偿陈伟球款项人民币20000元及其利息损失，没有法律和事实依据，而且与本案合作建房纠纷没有法律关联，原告与陈伟球之间曾经由于相邻关系被陈伟球移除了属于原告所有的五颗木棉树，陈伟球为此补偿了原告人民币20000元，双方已就该纠纷达成了和解协议，此后并无纠纷。至于被告为何且是否补偿陈伟球，原告一概不知，亦与原告无关。综上所述，请求驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：2004年5月28日，位于深圳市光明新区公明街道西田社区的一栋私宅（宗地号为A642-0295）经核准登记在陈东明名下，房地产证号为：深房地字第××，土地用途载明为：乡村居住自留用地，房产用途载明为私宅。房地产证中“他项权利摘要及附记”中载明：该宗土地权属为集体，土地用途为私宅用地。2010年9月17日，深圳市宝安区人民法院委托深圳市土地房产交易中心对陈东明所有位于深圳市光明新区公明街道西田社区的房产（房地产证号为：深房地字第××）进行了公开拍卖，买受人潘克平以成交价人民币1220000元竞得上述拍卖房产。2010年9月28日，深圳市宝安区人民法院做出（2009）深宝法执字第16556-3号《民事裁定书》，裁定如下：被执行人陈东明所有的位于深圳市光明新区公明街道西田社区的一栋房产（房地产证号为：深房地字第××）归潘克平所有。2013年3月20日，本案20名被告共同签订一份《合伙建房合同书》，相关约定如下：各合伙人平等协商决定合伙合作共同建房，以分到房自己居住为目的，风险按份额平均分配，债务共同负担，共同完成建房计划；合作项目和范围为：位于深圳市光明新区公明街道西田别墅区三排三号（土地面积为300平方米，土地使用权人为潘克平），出资合作建房方总代表为罗克发，实际是各合伙人按份额共同拥有，计划设计楼房高十四层或以上，一梯五户，房内结构为三房两厅，总建筑面积为6000平方米；合伙期限暂定为三年；合伙代表为罗克发、李健萍、李立飞、温青松、陈伟、李荣欢，其中罗克发以现金出资占40%份额，李健萍以现金出资占30%份额，李立飞以现金出资占10%份额，陈伟以现金出资占10%份额，其余合伙人均以现金出资占5%份额；本合伙出资金额预算为人民币8000000元，合伙期间各合伙的出资为共有财产，不得随意请求分割，合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，届时予以返还；盈余分配：以各合伙人出资金额为依据，按比例分配；债务承担：合作债务先由合伙财产偿还，如计划建房超出预算是，以合伙人出资金额为据，按比例承担；未经全体合伙人同意不得入伙、退伙、出资的转让。2013年3月25日，原告潘克平、凡敏作为甲方，被告李健萍、罗克发作为乙方，双方签订《合作建房合同书》，相关约定如下：甲方将自购位于光明新区公明街道西田别墅区第三排第三栋地产用于合作建房，甲方以以上占地300平方米的地皮，作为甲方与乙方合作建造本楼房的资源；乙方计划兴建一栋建筑面积约6000平方米的大楼，取名为“山海楼”，每层设计五套三房两厅普通装修房，中间带电梯；甲方的责任和义务为：甲方应提供上述地产的真实有效证件，保证上述文件真实，保证持证人对该地块无任何纠纷，负责保管好该地块的有效合法证件和所有票据，负责申请自来水、电的相关手续，协助乙方做好建房相关事宜，搞好周边邻居的友好关系；乙方的责任和义务为：乙方支付甲方拆除旧楼保证金人民币1000000元，乙方做好新楼第三层框架甲方须退保证金乙方人民币300000元、做好第八层框架退保证金人民币300000元、主体封顶退保证金人民币300000元、交新房时退保证金人民币100000元，乙方负责出资建筑该大楼所有资金，并负责建该大楼施工安全责任和质量安全，负责本栋楼房的图纸和施工，负责协调施工过程中涉及的各方关系和办理各项手续并承担相关费用，保证按双方认定的图纸要求和装修标准施工并达到国家标准、负责本大厦所交房屋均为普通装修房且甲乙双方的装修标准和质量一致；楼房建成后，甲方分得第一层百分之四十的面积，房屋朝向由甲方优先选，第三层、第四层、第八层、倒数第二层、倒数第三层、顶层朝东南向一套86平方米（包括公用分摊面积）的房归虽甲方所有，该栋楼除上述甲方分得的面积外，其余房产的产权归乙方所有，如果超过十四层，则超过的建成楼层全部归乙方所有；本楼房开发建设的一切成本费用由乙方负责，本楼房使用的责任和费用按双方所得的楼房面积比例承担；若遇政府或其他部门征收该楼的房地产时，甲乙双方应相互友好合作，照本合同房地产各自分配的面积比例，补偿款按估价享受赔偿分配或面积置换。2013年4月17日，原告潘克平作为甲方，被告李健萍和罗克发作为乙方，双方签订了《补充协议书》，约定：如果最后房屋建好一方实际分得的面积超过《合同》约定的比例应分配的面积，应当按照单价每平方米人民币2500元计价，结算补偿给对方（针对首层和顶层的一套房）。2013年4月17日，被告李健萍以转账方式向原告潘克平支付了拆除旧楼保证金人民币1000000元。原、被告在庭审中确认：2013年10月22日，原告已经以银行转账的方式退还被告李健萍保证金人民币300000元，剩余的保证金仍在两原告处。原、被告在庭审中确认：双方于2013年5月3日开始兴建涉案房屋，但是只建到第七层框架，2013年11月3日已经停工了。原告主张被告偷工减料、以次充好将涉案房屋简称危楼，经双方共同委托第三方权威机构检测，鉴定结论在建工程成为危楼，没有加固价值和意义，被告亦已经放弃施工，被告的行为已经构成根本性违约，合同目的无法实现，故原告现诉至法院，请求解除原告与被告于2013年3月25日签订的《合作建房合同书》，主张被告应立即拆除现建的危楼并承担清场的全部费用人民币50000元，且被告应向原告赔偿被拆除的原有房屋的经济损失人民币3438500元（暂按深圳市光明新区公明街道西田社区独栋私房别墅重置成本损失每平方米人民币10000元计算，即343.85平方米×10000元）。被告对原告主张的拆除费用人民币50000元以及拆除原有房屋的经济损失人民币3438500元均不予认可。被告依法提起反诉，请求确认原、被告签订的《合作建房合同书》为无效合同，主张原告应共同向被告返还以下款项：1、保证金人民币700,000元以及利息；2、建房款人民币3,203,890.7元以及利息；3、被告代原告归还给邻居陈伟球的补偿款人民币20,000元以及利息。另查:1、原告潘克平竞拍所得的原房产（房地产证号为：深房地字第××）现已经被拆除，原告主张拆除原房产属于原、被告合作建房的内容，被告主张原房产为原告自行拆除与被告无关。2、现已经兴建至七层框架的涉案房产并无合法的报建手续，行政主管部门亦未对该房产的合法性进行审查或者做出处理决定。3、原、被告在庭审中确认：涉案房屋由被告出资建造，原告主张已投入的建房款数额为人民币1673218.2元（未扣除偷工减料成本的价值），被告主张已投入的建房款数额为人民币3203890.7元。4、庭审过程中原被告各方分别向本院申请委托鉴定原告出资房产的重建造价和新建建筑物造价。经本院委托具备工程造价咨询企业甲级资质的广东金厦工程管理造价咨询有限公司鉴定，出具鉴定报告称原告用以出资的别墅工程造价1627023.06元；新建的建筑物工程造价依照原告认可的《潘克平私宅结构安全性检测鉴定报告》得出的造价为2463319.2元，依照被告认可的《潘克平私宅结构安全性检测鉴定报告》得出的造价为3118491.33元，另原被告双方存在争议部分（现场的砂、砖、水泥）造价9753元。关于原告用以出资的别墅重建造价162703.06元，原告认为过低，被告认为过高，原被告双方均不认可。以上事实，有房地产证、深圳市房地产拍卖成交确认书、（2009）深宝法执字第16556-3号《民事裁定书》、合伙建房合同书、合作建房合同书、补充协议书、个人转账汇款业务受理回单、收据、鉴定报告等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原被告各方均为自然人，不具备房地产开发资质，双方合作兴建的房屋没有取得合法的报建手续亦未取得建设施工许可，故原被告双方签订的《合作建房合同书》因违反国家强制性规定而自始无效。因原被告双方在签订合同时均知晓新建房产系小产权房即没有合法报建手续和建设施工许可，且原被告双方均不具备房地产开发资质，故应当认定双方对合同无效均有过错，本院参照合同中对利润分配（即拟建房产分配）的比例确定过错比例。经查，涉案合同拟建房屋至少14层，每层5户，建成后，原告分得5.6层，约占总层数的40%，故原告应当承担合同无效导致损失的40%，被告方承担60%。鉴于合同无效，原被告双方基于无效合同获得的利益应当返还，遭受的损失应当依照各自的过错承担相应的责任。本案中，为保证合同的履行，被告方支付了押金100万元，双方确认原告已返还30万元，剩余押金70万元，原告应当予以返还。关于70万元押金的利息损失，应当自被告支付次日（2013年4月18日）起算，由于原告对涉案合同无效导致的损失按过错承担40%的责任，故对押金70万元的利息原告亦仅承担40%的赔偿责任，经折算，关于押金利息，原告应当以28万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2013年4月18日起计算。被告主张以中国人民银行发布的同期同类贷款利率4倍计算，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。关于原告作为出资的已拆除的别墅损失，经鉴定，已拆除别墅的重建造价为1627023.06元。关于该造价，原告主张过低，理由是其装修材料高档，实际投入装修的价值已经高于鉴定结果。被告主张重建造价过高，理由是该别墅在原告经法院拍卖获得所有权之前经评估价值仅为60万元，原告支付的拍卖款也只有120万元，鉴定结果明显过高。经审查，该别墅在原告竞拍获得所有权后，原告有进行维护和装修，故被告依据拍卖时的评估价和成交价估算该别墅价值明显不当，对被告的主张，本院不予采信。由于该别墅已经拆除，造价鉴定系依据该别墅的结构图、平面图、装修标准图纸、别墅照片说明作出的鉴定结论，已经考虑到原告二次装修的成本，相对较为客观。原告超出装修标准图纸部分所做的装修，因缺乏证据证实，不应当作为鉴定依据。故对原告认为鉴定结论过低的主张，本院不予采信。本院对广东金厦工程管理造价咨询有限公司作出的对原告用以出资的已拆除别墅造价鉴定予以认可，原告出资的别墅造价为1627023.06元。结合原被告双方过错责任分担比例，被告方应当返还原告出资款976213.84元（1627023.06元×60%）。关于被告已兴建建筑物的投入损失，因原被告对鉴定依据的两份《潘克平私宅结构安全性检测鉴定报告》存在争议，广东金厦工程管理造价咨询有限公司分别依据原被告认可的《潘克平私宅结构安全性检测鉴定报告》作出了两个鉴定结果。本院认为，作为鉴定依据的两份鉴定报告中，被告认可的AQJD-2013-0636号鉴定报告记载“现场检测结果表明，私宅二至七层结构平面（3-5D轴）按图纸施工设置框架梁”，而原告认可的AQJD-2014-0996号鉴定报告则记载“结构平面布置检测结果表明，私宅二至七层3-5D轴未按图纸施工设置框架梁”。广东金厦工程管理造价咨询有限公司在现场比对后，在鉴定报告中注明“我方将图纸与现场核对，发现图纸上有部分梁现场确实没有，我方以现场梁为准”。综合上述描述，本院认为，原告认可的AQJD-2014-0996号鉴定报告更具客观性，本院认同广东金厦工程管理造价咨询有限公司依据原告认可的AQJD-2014-0996号鉴定报告作出的造价鉴定，鉴定结果为2463319.2元。对于争议部分现场砂、砖、水泥造价9753元，由于上述建材因长时间堆放，其质量难以获得保障，本院认定上述建材不适宜继续使用，故对争议部分造价9753元，本院亦予以认可。经核算，本院认定新建建筑物造价为2473072.2元，结合原被告双方过错责任分担比例，原告应支付被告工程款989228.88元（2473072.2元×40%）。关于上述出资款和工程款的利息，因原被告对合同无效均存在过错，故对利息部分损失由原被告各自承担。关于原告主张解除合同的诉讼请求，因涉案合同自始无效，故该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的由被告拆除地上建筑物的诉讼请求，本院认为，原被告双方对涉案合同无效均存在过错，故涉案地上建筑物应由双方共同拆除。考虑到该建筑物由原告拆除更具可操作性，故该建筑物可由原告拆除，由此导致的费用由原被告依照过错责任分担比例，原告承担40%，被告承担60%。关于被告主张原告赔偿被告因损坏邻居树木而支付的赔偿款2万元的诉讼请求，本院认为，该款项系因被告在施工过程中损坏他人财物导致的赔偿，并没有证据证实原告曾承诺支付上述赔偿款。故对于被告主张由原告赔偿上述赔偿款的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下：一、确认原告潘克平、凡敏与被告李健萍、罗克发签订的《合作建房合同书》自始无效；二、原告潘克平、凡敏于本判决生效之日起五日内返还李健萍等20名被告押金700000元及利息（利息以人民币28万元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2013年4月18日起计算至本判决指定支付之日止）；三、原告潘克平、凡敏于本判决生效之日起五日内返还李健萍等20名被告工程款989228.88元；四、李健萍等20名被告于本判决生效之日其五日内返还原告潘克平、凡敏出资款976213.84元；五、涉案现存建筑物由原告自行拆除，拆除费用按实际发生费用原告潘克平、凡敏承担40%，李健萍等20名被告承担60%；六、驳回原告潘克平、凡敏的其他诉讼请求；七、驳回李健萍等20名被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币34708元、反诉费24219元、鉴定费72600元，共计131527元，由原告潘克平、凡敏承担52611元；由李健萍等20名被告承担78916元。上述费用，原被告均已预交。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一七年二月二十八日书 记 员 银海莹(兼)书 记 员 刘  佳  鹏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。