辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民三终字第354号
上诉人（原审被告）：宋黎阳。
委托代理人：孙则，北京融商（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李阳。
委托代理人：李连斌、滕丽娟，辽宁大东律师事务所律师。
上诉人宋黎阳与被上诉人李阳因委托合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2014）中民初字第3677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人孙则，被上诉人李阳及其委托代理人李连斌、滕丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月5日，案外人大连麟海房屋代理有限公司（甲方）（以下简称麟海公司）与原告个人经营的大连市西岗区盛上房屋信息咨询服务部（乙方）（以下简称盛上咨询部）、被告（丙方）签订授权书：甲乙双方平等友好协商情况下拟定如下协议：因甲方法定代表人鞠光麒欠丙方宋黎阳人民币壹佰万元整，现无力偿还。甲乙双方协商委托宋黎阳将坐落在大连市西岗区新开路69号5层1号房屋出租转让，所得的租金转让费由宋黎阳收取，用于偿还宋黎阳的欠款。租金转让费从2012年10月5日起至偿还完毕为止。大连市西岗区盛上房屋信息咨询部同意宋黎阳收取租金转让费抵债，上述所委托的事项至还款结束时，委托代理终止。2011年11月1日，原告李阳为被告宋黎阳出具《委托书》，委托被告办理原告所有的位于西岗区新开路69号501室房屋的出租出售手续，代签出租出售房屋合同，代收房款租金等事宜。2012年11月5日，被告与案外人大连市西岗区好友房屋代理服务部签订《房屋租赁委托合同》，约定出租期限为2013年1月31日至2018年1月30日，房租按季度结算，每季度13750元整。截止原告起诉之日止，被告共收取租金96250元。2014年9月30日，原告解除了对被告的委托。
原审法院认为：原告李阳为坐落于大连市西岗区新开路69号5层1号房屋的所有权人，其对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告虽然于2012年10月5日以个人经营的盛上咨询部与被告及案外人麟海公司签订了委托书，委托被告将案涉房屋出租转让并收取房屋租金，以此抵顶案外人麟海公司的法定代表人鞠光麒所欠被告的欠款，但原告又于2012年11月1日再次为被告出具了委托书，应为对被告前一个授权的更改。该委托书委托被告办理案涉房屋的出租出售，但未对租金的处分向被告进行授权，被告因此取得的案涉房屋的租金，应当转交给原告。被告取得的案涉房屋的租金拒不交付给原告，应承担违约责任。故对原告请求判令被告返还案涉房屋租金收入96250元（2013年2月1日至2014年10月20日）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，大连市中山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零二条之规定，作出如下判决：被告宋黎阳返还原告李阳租金96250元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2210元，由被告负担。
原审法院宣判后，上诉人宋黎阳不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。理由是：2012年10月5日的三方签订委托书真实有效，被上诉人无权单方解除、更改。该委托书确认了上诉人有权将涉案房屋出租转让，所得租金转让费由上诉人收取，用于偿还案外人欠上诉人的款项，这是一份债务转移的协议，被上诉人应遵守承诺，无权单方毁约，在没有经过三方协商一致解除或经过法定解除程序的情况下，授权书具有法律效力。2012年11月1日委托书并没有否定前一份委托书的内容，没有对租金的处置重新约定，被上诉人无权对10月5日所承接的债务进行重新处理，本案的两份委托书在内容以及形式上并没有相背离的约定，也不存在后一份委托书形成的条款能够否认前一委托书的条款，因此原审判决所认定的后一份委托书视为对前一份委托书授权的更改是错误的。后一份委托书仅是房屋中介公司要求作为委托方的上诉人提供的一份材料，是房屋中介公司例行的格式文本，不是上诉人与被上诉人的真实意思。涉案房屋实际是由案外人鞠光麒购买的，并缴纳税费，偿还银行贷款，被上诉人仅是名义产权人，房屋一直由鞠光麒使用，后因欠上诉人的钱，鞠光麒同意以房屋租金或转让费抵顶，被上诉人知道并认可。被上诉人起码从2012年11月1日起知道房屋由上诉人出租，但一直没有索要租金，委托书上也没有注明房租或房款应当交付给他，这说明上诉人有收取房租的权利。
被上诉人答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，理应维持原判。第一，李阳是新开路695号501屋房的所有权人，是唯一有权处分此房产的合法主体，2012年11月1日，被上诉人与上诉人签订的委托书是唯一有效处分该房产的授权委托，基于此授权，上诉人代被上诉人收取房租，理应将房租交给被上诉人。2012年10月5日的三方协议的主体都不是房屋所有人，即使是有效的，之后签订的授权委托经被上诉人与上诉人签字认可，应当视为是对前一份三方协议签订的委托书的更改。2014年9月30日，被上诉人已经解除了对上诉人的委托，被上诉人有任意解除权，无须争征得上诉人的同意，并且已经尽了及时通知的义务，所以2014年9月30之日之后的房屋租金。上诉人已经无权代收。
本案二审期间，上诉人宋黎阳出示了以下证据：大连市西岗区盛上房屋信息咨询服务部工商查询档案，拟证明三方协议中的乙方盛上咨询服务部系被上诉人个人经营，等同于被上诉人个人。被上诉人的质证意见为：真实性没有异议，但该咨询服务部成立后，被上诉人从未经营过，相关的印章也在第三人鞠光麒手中，与被上诉人没有关系。对上诉人提交的该份证据，本院予以采信。
本院经审理查明，的与事实与一审判决认定事实属实一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：1、上诉人与被上诉人于2012年11月1日签订的《授权书》是否视为对2012年10月5日签订的《委托书》的变更；2、上诉人与被上诉人之间的委托关系是否已解除及效力。
关于第一个焦点问题。上诉人主张《授权书》并没有否定前一份《委托书》的内容，没有对租金的处置重新约定，被上诉人无权对10月5日所承接的债务进行重新处理，上诉人有权代收租金。被上诉人主张《委托书》的签订主体不是房屋所有权人即被上诉人，《授权书》应视为对《委托书》的变更，上诉人无权代收租金，应予返还。首先，2012年10月5日的《委托书》的签订主体虽为盛上咨询部，但盛上咨询部作为个体工商户，以其名义签订的合同效力及于经营人也就是被上诉人，虽然被上诉人主张并未掌管盛上咨询部的印章，但亦未提供相应的证据予以证明，故理应履行《委托书》约定的权利义务。其次，上诉人与被上诉人于2012年11月1日签订的《授权书》只是对双方委托事项作了进一步补充约定，并没有对租金收取的内容重新约定，不能视为对《委托书》关于上诉人代被上诉人收取租金内容的变更，《委托书》中关于租金处置的约定仍然有效，故上诉人的该项主张本院予以支持，一审法院关于《授权书》为被上诉人对上诉人在《委托书》中授权的更改，因未对租金的处分进行授权，上诉人因此取得的租金，应当转交给被上诉人的认定有误，本院予以纠正。
关于第二个焦点问题。被上诉人主张其享有任意解除权，双方的委托关系已经解除，上诉人理应返还租金。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受委托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，被上诉人主张其已于2014年9月30日通知上诉人解除了双方的委托关系，对此上诉人并没有对解除合同效力提起诉讼没有异议，故可以认定确认双方的委托关系已于2014年9月30日解除。关于该合同解除是否产生返还已履行部分款项的法律后果，因该委托合同确定的义务为连续性履行事项，且委托合同中兼有债务承担的约定，其次，故该解除的效力应当及于上诉人尚未完成的委托事项，对于已经完成的委托事项不发生溯及力。本案中，上诉人基于其与案外人大连市西岗区好友房屋代理服务部签订的《房屋租赁委托合同》收取的案涉房屋出租租金96250元的事实发生在委托关系解除前，属于上诉人根据其与被上诉人之间的委托关系而完成的委托事项，委托关系解除的效力不能及于该部分租金的收取，被上诉人据此要求上诉人返还已收取租金，本院不予支持。
综上所述，上诉人收取案涉房屋租金有事实和法律依据，理应支持，一审法院判决上诉人返还被上诉人租金96250元错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区（2014）中民初字第3677号民事判决；
二、驳回被上诉人（原审原告）李阳的诉讼请求。
一审案件受理费案件2，210元，二审案件受理费2，210元，共计4420元，由被上诉人李阳负担承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ：于长浩
审 判 员 ：崔耀天
代理审判员 ：季振宇
二〇一五年五月七日
书 记 员 ：黄月妍