新疆维吾尔自治区塔城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）塔民二初字第138号
原告：任金莲，女，1965年7月14日出生，汉族，个体工商户，住塔城市。
被告：塔城地区正塔房地产开发有限公司，住所地：塔城市闻琴路。
法定代表人：杨德胜，该公司董事长。
被告：孙青虎，男，1971年6月24日出生，蒙古族，住塔城市。
委托代理人：马再峰，新疆天赛律师事务所律师。
原告任金莲诉被告塔城地区正塔房地产开发有限公司（以下简称正塔公司）、孙青虎房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年5月4日作出（2014）塔民二初字第96号民事判决书，原告任金莲不服，提出上诉。塔城地区中级人民法院于2014年12月11日作出（2014）塔民二终字第214号民事裁定，发回本院重审。本院于2015年3月25日作出（2015）塔民二初字第1号民事裁定书，驳回原告任金莲的起诉。原告任金莲不服，上诉于塔城地区中级人民法院。塔城地区中级人民法院于2015年5月26日作出（2015）塔民二初字第96号民事裁定书，指令本院对本案进行审理。本院另行组成合议庭于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告任金莲、被告正塔公司、孙青虎委托代理人马再峰到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告任金莲起诉称，2011年11月21日，原告任金莲与被告正塔公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，2012年4月10日双方又签订一份《补充协议》，两份协议对拆迁补偿事项作了明确约定。现被告方违约，至今不能履行交付房屋的协议约定，故原告起诉至法院，请求：1、被告向原告给付四套楼房款2533600元，违约金1266800元；2、被告给付原告地下室款160000元；3、被告支付迟延交付房屋租金155000元；4、本案受理费、邮寄费由被告承担。
原告任金莲为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、房屋拆迁安置补偿合同、补充协议，证明：被告置换原告房屋应当向原告补偿四套楼房；
2、土地使用证、房产证，证明：原告任金莲房屋原址；
3、照片一组，证明：被告应当补偿给原告的房屋出售价格为8000元／平方米。
被告正塔公司答辩称，原告任金莲错误地理解了合同上约定的原址，该“原址”指同一区域，并不是说就在原处。原告以此为依据要求被告在所盖商业用房的三层楼内给补偿理解错误。并且双方签订的合同很清楚的写明是住宅楼不是商业楼；被告不应当支付任何违约金，双方起纠纷是原告任金莲提出不合理的要求，责任不在被告，所以不应当承担责任。
被告正塔公司为证明其答辩意见，向本院提交以下证据。
1、小区规划图，证明：规划图与实际竣工后的建筑是一致的，并不能确定原址是何处，只能是在原告原房屋的附近，但是在规划的范围内；
2、房屋征收评估结果公示表，证明：征收原告任金莲的房屋评估作价为500303元，作为当时补偿的依据。
被告孙青虎与被告正塔公司的答辩意见一致。
被告正塔公司、孙青虎对原告任金莲证据的质证意见是：认可证据1、2；认可证据3的真实性，但认为商业用房的价格不能作为向原告任金莲补偿的依据。
原告任金莲对被告正塔公司证据的质证意见是：认可证据1的真实性，并提出被告正塔公司建设的商业用房就在原告任金莲原房屋的位置，被告正塔公司应当按商业用房的价格向其补偿；不认可证据2，提出自己当时在协商补偿的时候就对作价结果不认可。
本院对原、被告提交证据认证如下：
一、原告任金莲证据1、2属无异议的证据，依法予以确认；证据3、被告正塔公司、孙青虎对真实性无异议，依法对真实性予以确认。
二、被告正塔公司证据1，原告任金莲对真实性无异议，规划图在相关部门有备案，该证据的真实性本院予以确认；证据2、评估作价是在双方达成安置补偿协议之前，该评估结论是双方协商补偿事宜时参考依据，双方最终达成的补偿协议与评估作价结论不一致，故该证据与本案无关联性，本院依法不予确认。
经审理查明：2011年11月21日，被告正塔公司因房地产开发，与原告任金莲达成《房屋拆迁安置补偿合同》，约定被告正塔公司以住宅楼一楼一套100平方米、二楼一套100平方米、三楼一套100平方米、肆楼一套100平方米置换原告任金莲位于塔城市和平区广场街、房产证号塔字第0000**号、土地使用证号为国用（土）字第000397号的房产。交房时间为2012年11月30日前，房屋面积以房产部门测绘为准，误差不超出2㎡，超出部分按当时售楼价互找差价，房屋拆迁补偿费、房屋拆迁补助费总计贰拾肆万元。双方约定违约责任：“甲方先付乙方拆迁费用10%之日起7日内将房屋腾空并交于甲方，剩余90%于交房时同时付清，如付不清剩余费用，按银行利息12%付给乙方，如不能按时交房，甲方承担乙方每套每年房租费壹万伍千元。”2012年4月10日，原告任金莲与被告正塔公司达成补充协议，内容有：“一、房屋拆迁安置补偿补充条件。1、乙方置换的房屋原址安置；2、乙方安置的房屋方向为坐北朝南，单元为从东面往西面第三个单元。3、乙方的住宅楼层调整为一楼两套（门对门），二楼两套（门对门）。二、房屋拆迁安置补偿费用的补偿条件。1、甲方给乙方交房时如没有给地下室，甲方按一间地下室（面积8㎡）×5000元／㎡进行补偿，共计四间地下室，或置换同等面积的车库。（共计费用拾陆万元整160000元。）……”。被告正塔公司向原告任金莲支付24万元。房屋竣工后，双方对用于置换的房屋位置产生分歧，合同未予履行。原告任金莲诉至法院提出上述诉讼请求。
另查明：在工程竣工后，满足原告任金莲与被告正塔公司签订的补充协议上约定的“方向为坐北朝南，单元为从东面往西面第三个单元”、“住宅楼层为一楼两套（门对门），二楼两套（门对门）”条件的房屋并不存在。原告任金莲房屋原址处二楼房屋售价为8000元／平方米。
本案争议焦点：1、被告正塔公司用于置换原告任金莲原房屋的楼房价值应如何计算；2、被告正塔公司是否应当向原告任金莲支付违约金1266800元；3、被告正塔公司是否应当向原告支付地下室款160000元及房屋租金155000元。
本院认为，被告孙青虎系被告正塔公司的项目经理，代表正塔公司与原告任金莲签订合同，合同加盖被告正塔公司的公章，合同相对方为原告任金莲与被告正塔公司。被告孙青虎不是合同相对人，被告正塔公司对签订的合同享有权利、承担义务。被告正塔公司以房屋置换的方式对原告任金莲进行安置，取得原告任金莲原房屋土地使用权，用于房地产开发，双方签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。双方在签订合同时，作为开发商的被告正塔公司对于即将开发建成的房产结构、布局是明知的，双方在补充协议上约定“原址安置”是双方当事人真实意思表示。“原址”按通常习惯，应当理解为原来的位置，不应扩大理解为附近一定区域。且被告正塔公司开发建成的小区没有满足双方约定用于置换原告任金莲原房屋条件的四套房屋。现被告正塔公司已经无法向原告任金莲交付房屋，应当向原告任金莲赔偿损失。原告任金莲原址的房屋售价为8000元／平方米，原告任金莲按6000元／平方米主张应予支持，双方约定四套楼房总面积为400平方米，合计价款应为240万元。双方在补充协议上约定地下室四间为160000元，应当一并支付。被告正塔公司未按约定期限向原告任金莲交付房屋，构成实际违约，应当承担违约责任，按双方约定的每年每套支付租金15000元，从2012年11月30日至开庭时，共二年八个月，租金（违约金）为160200元，原告任金莲主张155000元，本院予以支持。原告另主张的违约金1266800元，超出双方约定的违约金范围，本院不予支持。被告正塔公司称系原告任金莲不接受被告正塔公司交付的房屋的答辩意见无证据证明，本院不予采纳，其辩称“原址”系原来位置的一定区域与通常理解不符，本院不予采纳。综上，原告任金莲的诉讼请求，本院依法部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告塔城地区正塔房地产开发有限公司于本判决生效之起日内一交性向原告支付2560000元（房款及地下室款）、支付违约金（按约定租金计算）155000元，合计2715000元；
二、驳回原告任金莲要求被告孙青虎承担责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2450元（原告任金莲已预交2450元，免交17412元），邮寄费140元，合计2590元，由被告塔城地区正塔房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交案件受理费上诉于塔城地区中级人民法院，如上诉期届满七日内不预交二审案件受理费的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱君成
审 判 员 刘 敏
人民陪审员 郑生有
二〇一五年九月十四日
书 记 员 张雪萍