湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施民初字第00127号
原告宋昌树，农民。
委托代理人（一般代理）万珏，湖北领汇律师事务所律师。
被告袁照荣，农民。
被告王兴国，居民，系被告袁照荣长子。
被告王兴华，农民，系被告袁照荣次子。
三被告共同委托代理人（一般代理）张廷红，湖北联信律师事务所律师。
原告宋昌树诉被告袁照荣、王兴国、王兴华合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理。依法组成由审判员于永国担任审判长，审判员郭韶华、张勇参加的合议庭于2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告宋昌树及其委托代理人万珏，被告袁照荣、王兴国、王兴华及其委托代理人张廷红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋昌树诉称，2005年6月15日，原、被告签署《协议书》，约定将被告位于恩施市舞阳坝街道办事处七里坪村林家店组土木结构房屋一栋及土地、山林承包经营权转让给原告，被告协助原告办理户口迁移及土地、山林承包等手续。2005年7月10日，原告支付全部转让费，被告将前述标的物及证书交付原告。原告多次找被告协商办理变更登记，但被告拒不履行协议，不配合原告办理房屋宅基地登记及其他登记。现请求判令被告协助原告办理宅基地《土地使用证》、《农村土地承包经营合同》及《农村土地承包经营权证》变更登记手续，并承担本案诉讼费。
原告宋昌树为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、身份证及常住人口登记卡复印件各一份，证明原告的身份情况。
证据二、《协议书》原件一份，证明原、被告双方协议约定交易价款为10000元，被告协助原告办理户口迁移手续即土地、山林承包手续。
证据三、《土地使用证》复印件（与原件核对无异）一份，证明被告按协议将证件交给原告。
证据四、收条原件一份，证明原告履行了合同义务。
证据五、存折复印件（与原件核对无异）一份，证明被告将存折交由原告领取粮食补贴。
证据六、《农村土地承包合同》及《农村土地承包经营权证》复印件（与原件核对无异议）各一份，证明被告已将该证据原件交给原告持有。
证据七、《林权证》复印件（与原件核对无异）一份，证明山林已办理过户登记手续。
证据八、恩施市人民政府《关于2007年粮食种植惠农补贴政策致农民朋友的一封公开信》原件一份，证明从2007年起惠农补贴全部通过一折通发放给农户，原告合法取得粮食补贴存折。
证据九、恩施市舞阳坝街道办事处七里坪村民委员会证明原件一份，证明当地村民委员会同意转让。
被告袁照荣、王兴国、王兴华辩称，一、原告宋昌树曾经与被告袁照荣的丈夫王朝贵生前签订过房屋买卖协议虽然属实，但是袁照荣对此并不知情，签订协议时也不在现场。该房屋系袁照荣与丈夫王朝贵的夫妻共同财产，袁照荣没有同意转让该房屋自己所属的份额，该协议部分无效。故，袁照荣没有义务配合原告办理房屋过户手续。二、被告王兴国、王兴华与原告没有建立房屋买卖法律关系，且三被告与原告也没有签订过土地流转合同或山林流转合同，三被告共同承包的农村土地应受法律保护，被告是合法的承包人，无义务协助原告办理变更登记事项。三、原告应向被告袁照荣腾退部分房屋，并应自觉退还所占用的三被告承包的土地及山林，否则，被告将依法行使诉讼权利。综上所述，原告诉求主张被告协助办理变更登记手续缺乏事实依据，请求依法驳回其诉讼请求。
被告袁照荣、王兴国、王兴华为证明其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、身份证复印件三份，证明三被告的身份情况。
证据二、《个人宅基地清理登记卡片》复印件一份，证明原告与王朝贵签订协议中的转让房屋，户名登记为被告袁照荣，该房屋系王朝贵与袁照荣的夫妻共同财产；袁照荣未同意向原告转让自己所属的财产份额。
证据三、《农村土地承包合同》及《退休证》复印件各一份，证明三被告系土地承包共有人关系，三被告未与原告签订过农村土地流转合同，双方无土地流转法律关系；王朝贵生前国家退休工人身份，与三被告没有土地承包共有关系，其个人无权处分三被告承包的土地或山林。
证据四、结婚证及户口簿复印件各一份，证明被告王兴国于1999年9月结婚，在其父亲王朝贵与原告签订协议时，王兴国已经成家立业，其与兄弟王兴华及父母均未共同生活；佐证王朝贵无权向原告转让三被告所承包的土地及山林。
证据五、《房屋买卖情况说明》原件一份，证明王朝贵与原告签订协议时，商定出卖房屋作价10000元，不包括土地和山林；签订协议时，三被告均不在场。
证据六、黄家辉、龙江来联名证明原件一份，户口注销证明、墓地使用权转让合同复印件各一份，证明原告占用被告的承包地，不让被告安葬王朝贵发生纠纷的情况；原告占用承包地导致被告另行购买墓地安葬王朝贵，原告的行为已经给被告造成损失。
证据七、《自留山证》证明被告家庭承包的山林，王朝贵无权自行作主转让给原告。
经当庭举证、质证，关于原告提交的证据，三被告对证据一无异议；对证据二的真实性及证明目的均有异议（原告承认《协议书》甲方落款处“王兴华、袁照荣、王朝贵、王兴国”签名均系王朝贵所签，乙方落款处“宋昌树”签名系原告之子宋彬所签）；对证据三的真实性无异议，认为《土地使用证》证明房屋系袁照荣与王朝贵的夫妻共同财产，袁照荣未同意转让房屋，袁照荣并未将《土地使用证》原件交给原告；对证据四的真实性不清楚，认为不能达到其证明目的；对证据五的真实性无异议，认为不能达到其证明目的；对证据六的真实性无异议，认为该证据原件并非三被告交给原告，同时王朝贵无权转让；对证据七的真实性无异议，认为三被告对林权变更登记手续不知情；对证据八的真实性无异议，认为三被告不知情，且与本案无关；对证据九的真实性无异议，认为内容严重不实，双方并未签订土地流转协议。关于三被告提交的证据，原告对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，认为被告袁照荣是否同意转让房屋，需要综合判断；对证据三的真实性无异议，认为被告无法出示合同原件是因为已将合同原件交给原告，《退休证》与本案无关；对证据四的真实性无异议，认为该证据与本案无关，且被告王兴国、王兴华均为非农户口，丧失了承包农村土地的资格；对证据五形式上有异议，并认为证人应当出庭作证，不能确定是否证人本人签名（被告王兴国承认“房屋买卖情况说明”主要内容系自己书写，然后再由证人夏某书写“以上情况属实”）；对证据六认为，联名证明是袁照荣书写且证人应当出庭作证，对户口注销证明及墓地使用权转让合同无异议，被告所称不知情不符合常理，可以反证被告已将相关证件交给原告，只是双方协商王朝贵墓地使用权未成，故被告不同意办理过户手续；对证据七的真实性无异议，认为王朝贵作为户主签订协议合法。本院认证，对上述双方当事人不持异议的证据，本院予以确认；对双方当事人有异议的证据，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合判断。
经审理查明，原告宋昌树与被告袁照荣系同村村民。原恩施自治州建安公司职工王朝贵（非农户口）与被告袁照荣于1973年结婚，婚后生育二子即被告王兴国、王兴华。1984年7月24日，王朝贵取得了恩施市人民政府颁发的№000922号《自留山证》，其中载明原恩施市七里区鸭子乡猫儿村5组（现为恩施市舞阳坝街道办事处七里坪村林家店组）户主王朝贵，家庭人口为三人，划定总面积为2.5亩，地名为“王家槽”。1985年11月10日，恩施市土地管理局（现为恩施市国土资源局）给被告袁照荣颁发了№167046号《土地使用证》，该证载明土地使用权人为袁照荣，住所地为恩施市七里区鸭子乡猫儿槽村5组，宅基地地址为“三台坡”，宅基地面积为174.6㎡，房屋建筑面积为134.3㎡，土地使用权为“集体”，房屋结构为“土木”。1995年8月4日，恩施市土地管理局工作人员在该《土地使用证》中注明“经复查实有面积184.34㎡，与原证误差9.74㎡，属原测丈误差”。恩施市国土资源局《个人宅基地清理登记卡片》（1985年11月10日）载明该宅基地户主为袁照荣，“总面积174.6㎡”、“人平43.7㎡”，建房时间为1985年9月。
2005年5月24日，被告袁照荣与恩施市舞阳坝街道办事处七里坪村经济联合社签订《农村土地承包合同》（合同编号：1150801134），其中载明承包方代表为袁照荣，土地承包经营权共有人为袁照荣及其长子王兴国、次子王兴华，承包方地址为恩施市舞阳坝街道办事处七里坪村林家店组，承包地总面积为2.85亩，承包期限自1996年1月18日起至2028年12月31日止，地块名称为“阮家坪”、“自家门口”、“门口”。被告袁照荣取得了恩施市人民政府颁发的《农村土地承包经营权证》。
2005年6月15日，案外人宋彬代理其父即原告宋昌树，王朝贵代理其妻即被告袁照荣、长子即被告王兴国、次子即被告王兴华，双方订立《协议书》，其内容为：“甲方：袁照荣乙方：宋昌树经甲乙双方充分协商，达成如下转让协议：一、甲方将所有的土木结构房屋（含屋内电力等全部附属设施）一栋及土地、山林承包经营权自愿转让给乙方。二、房屋位置及面积：恩施市舞阳办事处七里坪村林家店组；面积以土地使用证记载为准。三、转让土地、山林含其附着物（面积以承包经营权证记载为准），转让后，一切权力为乙方所有。四、转让总价格：人民币壹万元整。五、付款方式：乙方与本协议签字生效之日一次性支付清。六、甲方负责协调土地、山林毗邻界址。七、转让后，甲方协助乙方办理户口迁移手续及土地、山林承包手续。八、甲方去世后，由乙方在距离房屋20米远外为其提供两块墓地，面积不超过两分地。若需办理手续，由甲方自行负责办理。九、本协议由甲乙双方签字后生效。本协议一式叁份，证人执一份。”该协议甲方落款处由王朝贵代签“王兴华、袁照荣、王朝贵、王兴国”，乙方落款处由宋彬代签“宋昌树”，证明人夏某亦在协议中签字。2005年7月10日，王朝贵出具收条收到宋彬“房款”10000元。
此后，《协议书》所涉《土地使用证》（宅基地）、《农村土地承包合同》（合同编号：1150801134）、《农村土地承包经营权证》原件均交给原告宋昌树持有，房屋、耕地、林地由原告宋昌树管理使用至今。2009年4月17日，原告宋昌树取得了恩施市人民政府颁发的恩市政林证字（2009）第087136号《林权证》。自2007年8月起至今，相关财政惠农补贴均由原告宋昌树凭户名为袁照荣的存折领取。2012年6月3日，王朝贵因病去世。2012年6月5日，恩施市舞阳坝街道办事处七里坪村民委员会给原告宋昌树出具证明原件一份，内容为“我村林家店组袁照荣与宋昌树于2005年6月15日达成的土地流转协议属实，同意转让”。
2014年1月3日，原告宋昌树提起本案诉讼，请求判准前述诉讼请求。诉讼中，三被告向本院提交了2014年2月6日《关于宋昌树阻挠本人将丈夫葬于自留墓地的联名证明》（以下简称《联名证明》）原件一份，其内容为：“本人袁照荣，家住舞阳办事处七里村猫儿槽组。我丈夫于二〇一二年六月三日因病逝世。按土家习俗，亡人需落叶归根，我与儿女之前曾多次商议，决定将丈夫葬于我们自己承包的责任田内。由于我同丈夫长期住在丈夫单位
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州建安公司舞阳坝宿舍内。2005年卖房时，我们将责任田交由宋昌树暂时管理，无偿耕种。在我丈夫病重期间，为了后事安排，我们一家人曾多次要求宋昌树归还田地，让出墓地，宋昌树不同意。丈夫死后，我由委托本村德高望（重）之人与宋昌树协商此事。无奈宋昌树与其女婿曹平仍然无理拒绝我将丈夫葬于自己的责任田内。曹平还以其特殊身份及职务，向七里村委会施加压力。七里村委会本着和平处理此事，从中协调解决此事时，宋昌树及其女婿又拒不到场。为了让死者入土为安，我们不得不在翁家湾向杨学毛临时购买了墓地，将丈夫王朝贵安葬。”黄家辉、龙江来作为知情人对《联名证明》中签字。被告王兴国承认该《联名证明》的内容是“知情人黄家辉写的，当时我们把情况跟他讲了，他说以我母亲（袁照荣）的口吻来写”。本案经本院主持调解，因双方当事人分歧较大，未能达成调解协议。
本院认为，本案所涉房屋系王朝贵（已故）与被告袁照荣在婚姻关系存续取得的夫妻共同财产；《农村土地承包合同》及《农村土地承包经营权证》载明农户代表人为被告袁照荣，土地承包经营权共有人为被告袁照荣及其长子王兴国、次子王兴华；《自留山证》登记户主为王朝贵。本案的争议焦点为，宋彬（已故）代理其父即原告宋昌树，王朝贵代理其妻袁照荣、长子王兴国、次子王兴华，双方订立《协议书》约定转让上述房屋、耕地及林地，是否合法有效。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”三被告向本院提交的《联名证明》载明“本人袁照荣，……我同丈夫（王朝贵）长期住在丈夫单位
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州建安公司舞阳坝宿舍内。2005年卖房时，我们将责任田交由宋昌树暂时管理，无偿耕种”，被告王兴国承认该《联名证明》是“知情人黄家辉写的，当时我们把情况跟他讲了，他说以我母亲的口吻来写”。由此可以证明，被告袁照荣等家庭成员虽未明确表示追认，但属于明知王朝贵卖房而仍然将土地交给原告宋昌树管理耕种，以其行为表明追认王朝贵的代理行为，应当产生追认的效力。《协议书》所涉《土地使用证》、《农村土地承包合同》、《农村土地承包经营权证》原件均交由原告宋昌树持有，房屋、耕地、林地均由原告宋昌树管理使用至今，原告宋昌树于2009年4月17日取得了恩施市人民政府颁发的恩市政林证字（2009）第087136号《林权证》，并自2007年8月份至今凭户名为袁照荣的存折领取了相关财政惠农补贴，三被告亦未提供充分证据证明其在合理期间内提出异议，系列事实对被告袁照荣等家庭成员追认王朝贵代理行为的事实加以印证，因此原告宋昌树完全有理由相信王朝贵有代理权，且已实际履行至今。再者，农户代表人与其他家庭成员是基于血亲或者姻亲等原因构成农户，他们之间存在坚固的信赖基础和共同利益，被告袁照荣本身即为农户代表人，代表包括被告王兴国、王兴华等成员在内的整个农户，其对丈夫王朝贵代理行为的追认，理应对被告王兴国、王兴华具有法律约束力。至于三被告提交的证人夏某注明“以上情况属实”的《房屋买卖情况说明》，因其证明内容系利害关系人即被告王兴国自己书写，且其内容与《联名证明》中“2005年卖房时，我们将责任田交由宋昌树暂时管理，无偿耕种”内容相冲突，不能作为认定事实的依据。
综上所述，原告宋昌树完全有理由相信王朝贵有代理权，宋彬代理其父即原告宋昌树，王朝贵代理其家庭成员即妻子袁照荣、长子王兴国、次子王兴华，该代理行为有效，况且《联名证明》能够证明被告袁照荣等家庭成员对王朝贵的代理行为予以追认。据此，《协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当地集体经济组织亦同意转让土地，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告袁照荣与其丈夫王朝贵系房屋共有权人，被告袁照荣、王兴国、王兴华既是王朝贵的法定继承人，又是农村土地承包经营权的共有人，有义务协助原告宋昌树办理相关变更登记手续。原告宋昌树请求判令三被告协助办理宅基地《土地使用证》、《农村土地承包经营合同》及《农村土地承包经营权证》的变更登记手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告袁照荣、王兴国、王兴华于本判决生效后十日内协助原告宋昌树办理宅基地《土地使用证》（№167046号）、《农村土地承包合同》（合同编号：1150801134）及《农村土地承包经营权证》的变更登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费100元，由被告袁照荣、王兴国、王兴华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 于永国
审判员 郭韶华
审判员 张 勇
二〇一四年三月十三日
书记员 石娅玲