辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1876号
上诉人（原审原告）：胡静，女，1984年10月7日出生，满族，无职业，住址鞍山市铁西区。
被上诉人（原审被告）：沈阳新奉基房产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路10-50号。
法定代表人：贾彬，系该公司董事长。
委托代理人：林巧，系辽宁德民达功律师事务所律师。
上诉人胡静因与被上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司（以下简称“新奉基公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2015年7月31日公开开庭审理了本案，上诉人胡静，被上诉人新奉基公司的委托代理人林巧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡静一审诉称，其购买的房屋于2011年8月31日交付，新奉基公司应于交付使用后360日内履行协助办理房屋产权登记义务，但新奉基公司至今未履行，致使胡静不能行使房屋所有权，造成经济损失。合同第十五条第三项约定“因出卖人的责任，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金”，胡静理解是应按日万分之一计算违约金。逾期付款的违约金是按日计算的，如逾期办证违约金不按日计算，对胡静不公平。故起诉，请求判令：1、新奉基公司承担违约责任，支付逾期办证违约金50，000元（从2012年8月31日至开庭日，按照已付房款日万分之一计算，胡静请求数额低于计算数额），如新奉基公司继续违约，自该日起按总房款的日万分之二承担赔偿责任；2、新奉基公司承担诉讼费。
新奉基公司一审辩称，1、胡静的诉讼请求已超过二年的法定诉讼时效。按照合同约定，新奉基公司应在2012年8月31日前履行备案义务，自新奉基公司构成违约至今，已时隔四年，胡静对此明知，却在法定诉讼时效内未主张过相关权利。2、胡静按日计算违约金不符合合同约定，又无法律依据，新奉基公司只同意按照合同约定的方式承担相应的违约责任。根据商品房买卖合同第十五条第三项之明确约定，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金，该约定并没有违反法律相关强制性规定。3、胡静诉请新奉基公司按总房款日万分之二承担赔偿责任没有法律和事实依据。造成至今无法办证的原因不在新奉基公司，完全是因为施工单位即辽宁中天建设集团公司拒绝房产档案部门移交该工程的施工档案，造成新奉基公司至今无法取得房产登记机关的初始登记批复，进而造成新奉基公司无法及时为胡静等业主办理房产证。
原审法院审理查明：胡静与新奉基公司签订商品房买卖合同，约定：胡静购买新奉基公司开发的位于沈阳市浑南区朗日街19-9号第9幢3-1-2号房屋，建筑面积136.8平方米，总价款861，840元；新奉基公司应在2011年8月31日前将经验收合格的商品房交付胡静使用；新奉基公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由新奉基公司提供的资料报产权登记机关备案，如因新奉基公司的责任，胡静在一年内无法办理房屋权属登记的，自该一年届满之次日起，由新奉基公司承担已收房款万分之一的违约金。合同签订后，胡静向新奉基公司交纳了购房款，涉案房屋于2011年8月31日交付使用，但至今未取得初始登记批复，未能办理房地产权属证书。
原审法院认为，胡静与新奉基公司签订的商品房买卖合同是双方在平等自愿基础上达成，是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
涉案房屋交付使用后，依照合同约定，新奉基公司应于360日内将办理权属登记需由新奉基公司提供的资料报产权登记机关备案，新奉基公司未履行此义务，亦未提供证据证明其免责，致使胡静在一年内无法办理房屋权属登记，因此新奉基公司应承担逾期办证的违约责任。双方对逾期办证违约金的计算方式在商品房买卖合同第十五条第3项已有明确约定，现有证据不能证明该条款无效，胡静亦没有举证证明逾期办证给其造成的经济损失，再次，“买受人在一年内无法办理房屋权属登记的，自该一年届满之次日起”只是新奉基公司开始承担违约责任的时间起算点，胡静理解逾期办证违约金按日计算无事实及法律依据。故，原审法院对胡静提出的按照日万分之一计算违约金的主张不予支持，胡静主张的逾期办证违约金应按照新奉基公司已收房款的万分之一计算。
胡静诉请“新奉基公司继续违约，自该日起按总房款的日万分之二承担赔偿责任”无事实及法律依据，原审法院不予支持。
本案因新奉基公司至今未取得房屋初始登记批复，违约行为一直在延续，及胡静因未能办理房屋所有权证多次找新奉基公司主张权利，导致诉讼时效中断。本案诉讼时效未超过。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院判决：一、被告沈阳新奉基房产开发有限公司于本判决生效后3日内给付原告胡静逾期办证违约金86.18元；二、驳回原告胡静其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，050元，收取50元，由被告沈阳新奉基房产开发有限公司承担，1，000元退回原告胡静。
宣判后，上诉人胡静不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审判决事实认定不清、适用法律错误。一、本案房屋买卖合同为开发商一方预先拟定，购买方只能表示全部同意或者不同意，对于合同上诉人没有另行约定及修改的机会。这种条款属于典型的格式条款，双方发生理解不一致，应当按照有利于上诉人及购买人一方解释。二、合同中有关违约金的约定明显过低，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，即便不能按照上诉人理解的按日计算违约金，数额也应当予以调整，按照已付房款的逾期贷款利息进行赔偿。
被上诉人新奉基公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、被上诉人对未按合同约定，违约事实予以认可，但根据双方自愿签订的商品房买卖合同第十五条第三款，双方对逾期办证违约责任的承担方式进行了相关约定，该约定并没有违反法律强制性规定，合同也是真实意愿的真实表示，因此该合同具有法律效力，双方应当严格遵守。二、上诉人提及的违约金过低的事实，在一审过程中上诉人并未向法庭提出过违约金过低需要增加的诉求，也未向法庭提供其因被上诉人违约造成损失的证据，上诉人一直主张按日计算违约金至今没有事实和法律依据，应当维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、税收缴款书、准住通知单、入住会签单等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人胡静与被上诉人新奉基公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。新奉基公司未按合同约定在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由新奉基公司提供的资料报产权登记机关备案，致使胡静不能在规定期限内取得房地产权属证书，因此新奉基公司应当承担逾期办证的违约责任，原审法院判决并无不当，应予维持。
关于胡静认为该《商品房买卖合同》条款属于格式条款，双方发生理解不一致，应当按照对其有利解释的上诉主张。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上诉人胡静与被上诉人新奉基公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“如因出卖人的责任，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的，自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金。”虽然该合同文本系由新奉基公司提供，但对于该项条款的含义并不存在歧义。逾期办证违约金的计算方式明确且唯一，即为已收房款的万分之一。故对上诉人胡静的该项上诉主张，本院不予支持。
关于胡静认为合同中有关违约金的约定明显过低，应予调整的上诉主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案上诉人胡静与被上诉人新奉基公司签订的《商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金的计算方式有明确约定，因此不能适用上述条款。故对胡静的该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年八月十三日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。