四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第3838号
上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）刘磊。
委托代理人刘晓东，四川经川律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）刘文村。
委托代理人周兴永，四川琴台律师事务所律师。
原审第三人梅红。
上诉人刘磊因与被上诉人刘文村、原审第三人梅红房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月9日受理后，依法组成合议庭于2013年9月18日公开开庭对本案进行了审理。上诉人刘磊的委托代理人刘晓东，被上诉人刘文村的委托代理人周兴永到庭参加了诉讼，原审第三人梅红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月5日，刘文村与刘磊签订了一份《租房协议书》，刘文村将其所有的位于成都高新区紫竹北街27号1幢1号、建筑面积为54.72平方米的房屋出租给刘磊营业使用。该协议主要约定：租房时间2007年12月20日开始，2012年12月20日终止，租期5年；每月租金3800元，按半年支付提前15天交房款；刘磊缴纳押金300元，在协议终止时，刘磊完善了协议约定后刘文村如数退还；协议到期后刘磊需续租必须提前15天通知刘文村交足续租款，方能继续租用，如果刘磊需终止协议必须提前15天通知刘文村，否则刘磊应付15天的房租损失费；刘磊必须爱护房屋及室内原有设施，严禁改变房屋结构，如有损坏照价赔偿，刘磊应遵守小区内各项管理制度，按时交纳水电及其他管理费用；合同期满，刘磊在同等条件下拥有优先续租权等；备注：第一年3800元/月，第二年3800元/月，第三年4000元/月，第四年4200元/月，第五年4400元/月。
合同签订后，刘磊向刘文村交纳了约定的租金及300元押金，并以第三人梅红的名义办理了个体工商户营业执照，在上述房屋内经营“佳士多便利店”。
2012年12月20日，刘文村向成都市蜀都公证处申请保全证据。当日下午十五时三十分，公证员陈奎、公证处工作人员王静及刘文村一起来到紫竹北街29号的“佳士多”便利超市，刘文村将一份律师函交给该店一位女性店员，并请该店员将上述律师函转交给刘磊，该店员随即拨打了其称为“刘总”的电话告诉了“刘总”此事，通话结束后，该店员收下该律师函并表示会转交给刘磊。成都市蜀都公证处于2012年12月25日对此出具了（2012）川成蜀证内民字第37789号《公证书》，并将与刘文村送达的《律师函》内容相符的一份《律师函》作为该公证书附件相粘连。该律师函载明的内容包括：租赁期间届满前，刘文村已多次通知您合同到期后请及时腾退并交还租赁房屋……承办律师郑重通知您：1、您和刘文村签订的《租房协议书》于2012年12月20日到期，请及时腾退并交还该租赁房屋。2、刘文村已和第三人订立新的租赁合同，租金为16000元/月，即400元/平方米/月。同等条件下您有优先承租权。是否主张优先承租权，请您慎重考虑后于2012年12月21日前以书面形式通知刘文村。3、租赁期间，未经刘文村同意，您对房屋已进行了部分变更，请腾退租赁房屋前自行将上述变更恢复原状。4、如果您届时拒不腾退并交还租赁房屋，刘文村将委托承办律师追究您的法律责任，包括但不限于：违约责任、租金损失、修复费用、向第三方承担的违约责任，以及因此而造成的一切损失。
原审法院另查明，2012年12月18日，刘文村与案外人潘华签订了一份《房屋租赁合同》，刘文村将上述房屋出租给潘华，并约定：门面租赁期限2年，从2012年12月26日到2014年12月25日止；门面租金为400元/平方米/月，门面共计约40平方米，月租金共计16000元，潘华每半年支付一次租金，前6个月租金潘华应当在2012年12月24日前支付；2012年12月24日前，潘华应当向刘文村另行交付2万元押金（不计利息），合同期满押金退回；本协议订立后，刘文村应当在2012年12月22日前将门面交付潘华用于前期装修、布置，12月22日至25日不收租金，逾期交付门面的，每逾期1日，支付500元违约金，逾期超过30日的潘华有权解除本协议并要求刘文村支付10万元违约金等。
由于刘磊未按期腾退房屋，刘文村无法向潘华交付房屋，潘华向原审法院起诉，要求解除其与刘文村签订的房屋租赁合同、并由刘文村承担不能交付房屋的违约责任。原审法院对该案进行审理后于2013年4月1日作出（2013）高新民初字1032号民事判决书，判决：刘文村与潘华于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2013年1月29日解除；刘文村向潘华退还房屋押金20000元及房屋租金96000元，共计116000元，并支付此款自2012年12月22日起至实际付清之日止、按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算的利息作为违约金。该判决书已于2013年4月24日生效。此后，刘文村于2013年4月28日向潘华退还了房屋租金、押金116000元，并支付了利息4462元、诉讼费1883元。为此，潘华向刘文村出具了相应的收条。
原审法院还查明，2012年12月17日，刘磊向刘文村的银行账户转账4400元，至本案庭审结束前，刘磊每月均向刘文村的银行账户转账4400元，已支付5个月共计22000元。在诉讼过程中，刘文村认为刘磊的上述转账行为未经刘文村同意且刘文村并不知晓，不能视为刘文村认可了继续与刘磊维持租赁关系，但同意将上述款项与刘文村诉请刘磊向其赔偿的款项进行品迭。
原审法院认定以上事实，有双方当事人当庭陈述、《租房协议书》、房产证、（2012）川成蜀证内民字第37789号《公证书》、刘文村与潘华签订的《租房协议书》及潘华的身份证复印件、（2013）高新民初字1032号民事判决书、潘华出具的《收条》，刘磊提供的转款凭证等在案佐证。
原审法院认为，刘文村与刘磊签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。合同签订后，刘文村将案涉房屋提供给刘磊使用，刘磊向刘文村支付了约定的租金。合同约定的租赁期间届满之后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，刘磊应当将案涉房屋返还给刘文村。
本案中，房屋租赁期间届满后，刘磊以刘文村侵犯其优先承租权、刘文村在租期届满后已经收取了其支付的房租以及刘文村与案外人签订的房屋租赁协议约定的租金价格明显过高、存在恶意串通，故刘文村无权要求其赔偿损失等为由拒绝向刘文村返还房屋、并要求继续承租刘文村房屋。对此，原审法院认为，首先，刘磊以原租赁协议约定的租金标准通过银行转账向刘文村支付租金的行为系单方行为，并未得到刘文村的认可，且刘文村与案外人潘华签订合同、向刘磊送达律师函以及提起本案诉讼的行为均表明其并不认可刘磊按原合同约定的租金标准续租该房屋，因此，刘磊单方向刘文村银行帐户支付款项的行为，不能认定为刘文村认可了刘磊按照原租赁协议约定的租金标准继续履行双方之间的租赁合同。其次，刘文村在与案外人潘华就案涉房屋签订房屋租赁协议后，及时向刘磊公证送达律师函，在该函件中明确告知刘磊在同等条件下享有优先承租权。刘磊虽否认其收到该律师函，但根据（2012）川成蜀证内民字第37789号《公证书》载明的送达过程看，该函件的送达地点系刘磊经营场所所在的案涉房屋，收件人员系刘磊员工，在刘磊未能举出充分反驳证据的情况下，刘文村的送达行为可视为已经通知了刘磊，并达到了相应的法律效果。同时，合同约定的优先续租权系基于同等条件之下，原承租人享有优先权。而本案刘磊主张的优先承租权是按照已经届满的原合同约定的租金标准继续承租刘文村的房屋优先权而非是刘文村与案外人达成的新租金标准的承租权，由于刘磊并未证明其按照合同约定在租赁期满前15天就通知了刘文村续租事宜并与刘文村就续租期间的租金达成一致，或同意按照刘文村与案外人达成的租金标准继续承租刘文村房屋，故刘磊的优先续租权并未受到侵犯。再次，刘磊虽就其关于刘文村与案外人潘华约定的租金过高、存在恶意串通弄虚作假的主张，提供了房产中介机构就与案涉房屋同一条街面积为40平方米的商铺“租金4500元、每年递增5%、转让费27万元”的招租情况介绍。但结合现实情况，即使相关商铺位于同一条街，但其面积、口岸、用途、签约条件包括是否收取转让费等情况均不相同，不能简单地仅凭每月租金数额不同或差异较大就认定是虚假交易，是否合理；且商铺的租赁是一种民商事法律关系，既遵循市场规律，也应尊重当事人的自由意志。故在刘磊未能对其认为刘文村与案外人系恶意串通、虚假交易的主张充分举证的情况下，原审法院不予采纳。
综上，刘磊在合同期满后未向刘文村返还案涉房屋的行为已经构成了违约，应当承担相关法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，刘磊除应向刘文村返还房屋外，还应向刘文村赔偿损失。
对于损失赔偿金额，刘文村主张为其未能收取的租金以及向案外人潘华支付的违约金及诉讼费。首先，刘磊在与刘文村签订合同时作为一个完全民事行为能力人，对合同条款、包括租赁期限应是充分知悉的，对合同期满后在未与刘文村就续租事宜达成一致的情况下拒不退房属于违约、并可能使刘文村损失商业机会也应是知晓的。其次，刘文村在合同期满时向刘磊送达的律师函中也已明确表示了其已将案涉房屋以每月16000元的价格租给了案外人潘华，刘磊在违约时对此也应是明知的，且应预料到其拒不退房可能导致刘文村无法履行与案外人潘华的合同并将承担违约责任。再次，刘文村在刘磊拒不退房且明确表示不愿以16000元的价格继续租赁案涉房屋后及时向原审法院提起了诉讼，刘磊在诉讼过程中也未能主动退房或与刘文村达成和解；刘文村被案外人潘华起诉的另一案中，由于刘磊拒不退房，导致刘文村不能履行其与潘华签订的合同义务，进而向潘华承担了相应的违约责任，且该违约责任并未超过合理限度。故原审法院认定刘磊应对上述损失向刘文村承担赔偿责任。对赔偿损失的具体金额，原审法院认定刘磊应向刘文村赔偿的租金损失为按照每月16000元的标准、自刘文村与案外人潘华约定的租金起算日即2012年12月26日起计算至刘磊实际腾退房屋之日止；其他损失为刘文村因刘磊拒不退房对潘华违约、经生效判决确定并已履行的向潘华支付的违约金及诉讼费共计6345元。上述款项，应扣除刘磊已经向刘文村支付的22000元。经品迭后，刘磊应向刘文村支付的损失赔偿款为按照每月16000元的标准、自2012年12月26日起计算至刘磊实际腾退房屋之日止、再减去15655元所得的金额。至于刘文村主张刘磊从2012年12月21日即开始按照每月16000元的标准向其支付房屋占用费，原审法院考虑到租赁期满后给予刘磊一定的腾房时间以及刘文村与潘华约定的租期系从2012年12月26日起算，故对刘文村该主张的金额予以部分支持。
对于刘磊反诉要求刘文村为其开具已支付租金的正规税务发票，由于双方在合同中并无相关约定，在合同履行过程中也无此交易习惯，故虽然公民具有依法纳税的义务，但对其进行监管却并非是人民法院审理民事案件应予处理的范畴，因此原审法院对刘磊该诉请不予支持。刘磊可依法向有关机关举报或要求解决。刘磊反诉要求刘文村向其退还300元押金，根据其合同约定，押金应在协议终止时、刘磊完善了协议内容约定后退还，刘磊至今尚未向刘文村返还房屋，也不能确定房屋是否完好无损且刘磊已结清相关费用，故还未达到退还押金的条件，原审法院对其该诉请亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘磊在判决生效之日起10日内将成都高新区紫竹北街27号1幢1号房屋腾退返还给刘文村；二、刘磊在判决生效之日起10日内向刘文村赔偿违约损失，包括租金损失及其他损失，金额为按照每月16000元、自2012年12月26日起计算至被告实际腾退房屋之日止、再减去15655元所得的款项；三、驳回刘文村的其他诉讼请求；四、驳回刘磊的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取171元，反诉案件受理费减半收取25元，共计196元，由刘磊承担。
宣判后，刘磊对原审判决不服，向本院提起上诉，上诉请求为：一、撤销原审判决，依法驳回刘文村的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由刘文村承担。其主要事实及理由为：刘磊与刘文村所签《租房协议书》约定房屋租赁到期日为2012年12月20日，到期前双方对是否续租进行了商讨，并未明确终止协议，时至今日刘磊也一直按照协议约定支付房租。但刘文村严重违约，在协议未到期前就将商铺出租给其他人，剥夺了刘磊的优先承租权。而刘文村将商铺出租给其他人由此遭受的损失，应由其自行承担。二、刘文村与潘华之间原本就是虚假诉讼，一审判决将其所签租赁合同确定租金标准作为计算刘文村损失的计算由，违背了损失赔偿额之可预见性标准，应以刘磊与刘文村所签《租房协议书》中约定租金作为计算刘文村损失的依据。三、在房屋租赁期间，出租方应在到期前的合理期限内，作出是否继续出租的决定，以便于承租方有合理的搬迁时间。本案出租方刘文村在协议到期的最后一天，才告诉刘磊不继续出租商铺给刘磊，并要求立即腾退房屋，明显违背公平原则。因此一审法院判决刘磊在十日内腾退房屋，违背了客观事实，属于认定事实不清。
被上诉人刘文村答辩称，双方所签合同明确约定租赁终止时间，到期后承租人刘磊应当腾退租赁房屋。刘磊享有同等条件下优先承租权，但刘磊并不同意刘文村所提与案外人所签合同租金金额，因此刘文村并未剥夺刘磊的优先承租权。本案系定期租赁，刘磊应当在租赁期限届满时腾退房屋，并不需要再给予腾退时间。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人梅红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，刘文村与刘磊所签《租房协议书》系双方真实意思表示，合法有效。
首先，双方所签合同约定承租人刘磊享有的优先续租权是指合同到期后，刘磊可依据刘文村就案涉房屋拟对外出租的租金、租赁期限等情况，在同等条件下享有优先于其他人继续承租案涉房屋的权利。而本案中刘磊主张的优先续租权是基于租赁合同履行期限届满后其要求按原合同约定租金标准优先继续承租刘文村的房屋，而非基于刘文村与案外人达成的新租金标准主张要求优先续租案涉房屋。由于刘文村与刘磊在合同到期前并未就续租的租金、续租期限等达成一致意见，刘磊也不同意按照刘文村与案外人达成的租金标准继续承租房屋，故刘文村并不存在侵害刘磊优先承租权的行为。其次，刘文村虽在租赁日期到期前与案外人潘华签订《房屋租赁合同》，但该合同约定的履行期间在刘文村与刘磊所签租赁合同约定租赁期间到期后，且刘文村在与案外人潘华签订合同后及时向刘磊公证送达了《律师函》，明确告知刘磊其已将案涉房屋以每月16000元的价格租给了案外人潘华，并告知刘磊在同等条件下其享有优先承租权。而刘磊在收到律师函后，未在期限内通知刘文村其愿在同等条件下主张优先承租权。且刘磊作为一个完全民事行为能力成年人，对合同期满后在未与刘文村就续租事宜达成一致意见的情况下拒不退房的行为属于违约，可能导致刘文村无法履行与案外人潘华的合同并将承担违约责任的后果应是清楚知晓的。事实上，也是由于刘磊在租赁到期后拒不退房，导致刘文村不能履行其与潘华签订的合同义务，进而被原审法院判决向潘华承担相应的违约责任，刘磊基于其违约行为应对刘文村的上述损失承担赔偿责任，而原审法院判定刘磊应向刘文村赔偿的租金损失为按照每月16000元的标准、自刘文村与案外人潘华约定的租金起算日即2012年12月26日起计算至刘磊实际腾退房屋之日止，并未超出刘磊在违约时应当预见到因违反合同可能造成的损失，原审法院上述判决并无不当，本院亦予以确认。而刘磊主张刘文村与案外人潘华之间系虚假诉讼的理由缺乏依据，本院不予支持。再次，刘磊与刘文村所签《租房协议书》约定租赁期限截止2012年12月20日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，刘磊理应在租赁期间届满时及时将案涉房屋返还给刘文村，原审法院基于公平合理原则，判决刘磊在十日内腾退房屋并无不当，刘磊上诉主张原审认定事实不清的理由缺乏依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费367元，由刘磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温淼
代理审判员 熊颢
代理审判员 郝亮
二〇一三年九月二十九日
书 记 员 张磊