上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第13号
原告郭德强。
委托代理人高善来，上海市大明律师事务所律师。
被告梅义安。
被告上海城凯置业有限公司。
法定代表人金红江。
委托代理人黄万春，上海乾业律师事务所律师。
委托代理人姚晔，上海乾业律师事务所律师。
原告郭德强与被告梅义安、上海城凯置业有限公司（以下简称“城凯公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告郭德强及其委托代理人高善来、被告梅义安、被告城凯公司的委托代理人黄万春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭德强诉称：位于上海市松江区中山中路XXX号的房屋（以下简称“XXX号房屋”）为承租公房，承租人系原告父亲郭锦林，该房屋由原告居住，房屋内有5个人户口，分别为原告、原告父亲郭锦林、原告母亲姒张仙、原告哥哥郭德兴及原告侄子郭晓敏。2001年4月5日，因上海市松江区中山中路西段两侧改造项目建设，被告城凯公司取得了松江区房土管理局颁发的沪松房地拆许字（2001）第11号房屋拆迁许可证，XXX号房屋列入拆迁范围。2001年4月30日，郭德兴出面与被告城凯公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定被告城凯公司将位于上海市松江区玉树公寓（现编号为荣乐西路100弄）15号101室房屋（以下简称“系争房屋”）作为安置房给XXX号房屋内有户口的五个权利人。但被告城凯公司并未按约履行，其于2002年8月21日将系争房屋转让给了被告梅义安，现系争房屋已转移登记至梅义安名下。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定：“拆迁与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。故原告认为原告较之于被告梅义安有优先取得系争房屋的权利。现原告起诉至法院请求判令：确认系争房屋的产权归原告所有。
被告梅义安辩称：不同意原告的诉讼请求。其与被告城凯公司之间是正常商品房买卖，其也支付了对价，两被告就系争房屋签订的买卖合同是有效的，现房屋产权已经变更登记在其名下，其对房屋有所有权。
被告城凯公司辩称：不同意原告的诉讼请求。XXX号房屋的
承租人系原告父亲郭锦林，其儿子郭德兴接受郭锦林口头委托作为拆迁人与被告城凯公司签订了《房屋拆迁安置协议》，当时该份合同约定的安置房源是系争房屋，后经被告城凯公司与拆迁人协商，将安置房源更换成了位于同小区40号102室房屋（以下简称“40号102室房屋”）。该事实在已生效的判决书［案号为（2012）松民（行）初字第15号］中予以了认定。嗣后被告城凯公司根据拆迁人的要求将102室房屋过户登记至郭德兴、郭晓敏名下，XXX号房屋的拆迁款用以抵扣房款。对于系争房屋则被告城凯公司按照一般的商品房出售给了被告梅义安，梅义安也支付了全部房款，并办理了房屋过户登记手续。综上，XXX号房屋拆迁房屋已经安置到位，两被告之间也系正常的房屋买卖，原告要求确认系争房屋为原告所有难以成立，应予驳回。
经审理查明：2001年1月30日，被告城凯公司作为拆迁人（甲方）与郭德兴（郭锦林）作为被拆迁人（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：一、乙方原居住中山中路XXX号属租赁性质，居住面积40.1平方米，建筑面积46.12平方米；二、本协议由甲乙双方签字，乙方承租户郭德兴签字有效，签约后，乙方家庭成员中发生人数增减或拆迁补偿安置有关的纠纷，甲方概不负责；三、根据拆迁有关规定，应安置乙方的人数为5人，即郭锦林、姒张仙、郭德兴、郭德强、郭晓敏，应安置面积90平方米，乙方无异议；四、甲方提供玉树公寓15号101室，合计建筑面积86.57平方米（若属期房，最终面积以房地局认定为准，经费照此结算）将房屋一次性出售给乙方。合同另对房价结算办法、过渡费、搬家补助费等进行了约定。
2012年12月4日，本院立案受理了原告郭德强与被告上海城凯公司、案外人上海新松江置业（集团）有限公司、姒张仙、郭德兴、郭晓敏房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案［案号为（2012）松民（行）初字第15号，以下简称15号案件］。在该案中原告以2001年4月30日签订的《房屋拆迁安置协议》未经其同意而要求确认协议无效。该案经审理查明如下事实：
2001年4月5日，因中山中路西段两侧改造项目建设，被告城凯公司取得上海市松江区房屋土地管理局颁发的沪松房地拆许字（2001）第11号房屋拆迁许可证，拆迁人为城凯公司，拆迁实施单位为上海新松江置业（集团）有限公司。拆迁范围：中山中路西段，人民路以西，西林路以东，坍牌楼，缸甏行，清真寺周围及人民南路73弄以北至中山中路。西林小学，西林寺，红旗药棉厂，斜桥路以南至中山中路，另包括桃园弄7号，人民北路XXX号以南，斜桥路70、72、74、76号以东至人民北路。
松江区中山中路XXX号房屋系向房管部门租赁的房屋，租赁户名为原告父亲郭锦林，房屋居住面积40.1平方米，拆迁时折合建筑面积为46.12平方米，其中另有使用面积为9.37平方米（折算成建筑面积为10.2平方米），系被拆迁方于1999年向松江区永丰房产管理所单独办理商业用房租赁手续的。2001年4月30日，郭德兴受郭锦林口头委托，以郭德兴（郭锦林）为被拆迁人，以上海城凯置业有限公司为拆迁人，双方签订松新置（永）拆协字197号《房屋拆迁安置协议》一份，双方约定安置房为系争房屋。后经安置房源调整，拆迁人与郭德兴协商后，将安置房源即系争房屋调整为该处40号102室房屋，提供给被拆迁人。同年5月21日，郭德兴以被拆迁人郭德强（郭锦林）的名义与城凯公司签订置凯拆（2001）第1号《动迁协议书》，就其中承租的营业房补偿郭德强（郭锦林）3万元。该补偿款由郭德兴实际领取。签约后，上述房屋已被拆除。
2002年8月21日，卖方城凯公司将上述松江区荣乐西路XXX弄XXX号XXX室转让给了案外人、买受人梅义安。梅义安已取得上述房屋所有权。
2003年3月26日，卖方城凯公司与买方郭德兴、郭晓敏就松江区荣乐西路XXX弄XXX号XXX室房屋，签订了《上海市商品房预售合同》，由买方支付对价取得了该房屋所有权，并实际居住。
15号案件还查明：1999年2月9日，郭德兴之妻赵玲玉取得上海市松江区工商行政管理局颁发的营业执照，名称为上海市松江区松江镇德兴烟杂商店，经营地址为中山中路XXX号，负责人为赵玲玉。赵玲玉死亡后，2001年2月14日郭德兴以郭德强的名义取得上海市工商行政管理局松江分局颁发的营业执照，经营者姓名为郭德强，经营形式为个人经营，经营场所为中山中路XXX号，实际仍由郭德兴经营。
郭德兴原居住于工作单位分配的松江区方塔东三村XXX号XXX室房屋，为家庭经营开店，其与父母郭锦林、姒张仙等协商后，双方对调房屋的居住使用。1999年2月9日，在中山中路XXX号，郭德兴之妻赵玲玉取得上海市松江区工商行政管理局颁发的营业执照，2004年2月14日，郭锦林、姒张仙、郭德强的户口迁入方塔东三村XXX号XXX室。
2005年1月25日，姒张仙、郭德兴、郭德强等人在亲属的在场见证的情况下，签订了一份《协议书》，明确约定方塔东三村XXX号XXX室房屋归属母亲姒张仙、儿子郭德强所有，姒张仙故世后属郭德强所有。
15号案件审理认为：郭锦林系XXX号房屋承租人，郭德兴系接受郭锦林委托签订安置协议，故安置协议合法有效。据此该案判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。该案现已生效。
以上事实，有房屋拆迁安置协议、上海市商品房预售合同、房屋交接书、房地产登记簿、民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条的规定，不动产权利人的确认一般按照不动产登记簿所记载的权利人为实际权利人，但是如果利害关系人能够提供足够证据证明其为该不动产实际权利人的，则可以认定其为实际权利人。
原告主张根据拆迁安置补偿协议的约定，系争房屋为拆迁安置房，应归其所有，但根据15号案件已经查明的事实可以确认拆迁安置房经过签约各方协商由系争房屋调换成了40号102室，且102室也实际安置到位，登记的权利人系郭德兴与郭晓敏。故原告现依据拆迁安置补偿协议要求确认系争房屋为其所有显然难以成立。更何况系争房屋已由被告城凯公司出售给了被告梅义安，两被告签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，被告梅义安已支付了合理对价，系争房屋的产权也早在2003年就登记至被告梅义安的名下，被告梅义安居住至今，故系争房屋应为被告梅义安所有，原告对于系争房屋主张所有权本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告郭德强的诉讼请求。
案件受理费1，110元，减半收取555元，由原告郭德强负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一五年二月十日
书 记 员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。