福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第793号
上诉人（原审原告、反诉被告）李祖凤，女，汉族，1974年4月2日出生，住福�省平潭县。
委托代理人杨锴，福建海坛律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）福建汉洋房地产有限公司，住所地福建省平潭县。
法定代表人薛建英，董事长。
委托代理人林海菁，福建共与和律师事务所律师。
上诉人李祖凤与上诉人福建汉洋房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2013）岚民初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》（含附件六《商品房买卖补充协议》，以542160元的价格购买被告开发的位于平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第7幢B单元09号房。《商品房买卖合同》第十四条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第附件六补充协议第五条执行项处理：……。附件六《商品房买卖补充协议》第五条约定：买受人同意由出卖人代办房屋所有权证，出卖人应在买受人缴清全部房款及应负担的税费和交房之日起365个工作日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，办理房屋所有权证所需相关税、费（如契税、公用设施设备维修资金等按政府的相关收费为准，产权代办费）由买受人承担，出卖人代为办理。若逾期，买受人不退房，出卖人按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款542160元，但被告仅向原告出具购房收款收据。被告于2011年9月10日将讼争房屋交付原告使用。交房当日，�告向被告缴纳装修押金1000元等。现原告已装修入住上述房屋，但被告所开发的小区至今未经综合验收，并向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，未将办理权属登记需由出卖人提供的资料（购房申请表）交付买受人。
庭审后，被告汉洋公司向原审法院出具函件表示：原告诉请以每日按已付购房款万分之一计算逾期办证违约金，该计算方式偏高，其认为应以按已付款的千分之三计算为宜。
原审法院认为：（一）原、被告签订的《商品房买卖合同》（含附件六《商品房买卖补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依法履行合同义务。
（二）合同签订后，原告依约向被告履行支付购房款542160元，但被告尚未向原告出具相应的购房发票，原告要求被告向其出具购房发票的诉请，原审法院予以支持。
（三）原告向被告交纳了装修押金1000元，被告辩称其系代物业公司收取该款项，但未能提供证据证明物业公司有授权被告该行为，且被告当庭对原告提供装修押金收款收据上系被告的盖章亦无异议，即被告无理由收取原告装修押金款，应予以退还。
（四）《合同》第十四条与附件六《商品房买卖补充协议》第五条条文适用问题。根据《合同》第十四条的约定，已实际变更合同条款，即逾期办证的违约责任按照附件六《商品房买卖补充协议》第五条约定执行，且该条文未违反法律规定，对原、被告双方的变更合同约定原审法院予以确认。原、被告均认可双方于2011年9月10日办理讼争房交接手续，根据附件六《商品房买卖补充协议》第五条的约定，被告应于交房之日（即2011年9月10日）起365个工作日内（即2013年2月27日前）将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并代为办理房屋所有权证。现由于被�至今仍未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，未将办理房屋所有权证所需资料报产权登记机关本案，及代为办理房屋所有权证，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告仍应继续履行合同约定的上述义务。
（五）逾期办证违约金问题。附件六《商品房买卖补充协议》第五条已就逾期办证违约金作出约定，“……若逾期，买受人不退房，出卖人按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，原告主张原、被告双方在合同中就逾期办证违约金约定过低，认为应以每日按已付款的0.01%计算违约金。原审法院认为，房屋交付使用为商品房买卖合同的主要目的，原告并未举证其因被告逾期办证造成的实际损失，其诉请按日计算违约金没有法律依据，原审法院不予支持。被告汉洋公司庭审后向原审法院表示同意按已付购房款的千分之三计算逾期办证违约金，原审法院认为该计算方式符合实际情况，对被告该主张予以支持。
（六）反诉原告以反诉被告逾期交房为由，要求反诉被告支付商品房保管金，但由于反诉原告提供的证据未能证明反诉被告已收到2011年8月21日交房的通知，故对于反诉原告该诉请原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告福建汉洋房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李祖凤出具542160元的购房发票；二、被告福建汉洋房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李祖凤退还装修押金1000元；三、被告福建汉洋房地产有限公司应于本判决生效之日起一个月内，向当地房屋权属登记机构办理�案诉争房屋的所有权初始预登记，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并代为办理房屋所有权证；四、被告福建汉洋房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告李祖凤支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币1626.5元（违约金按已付购房款542160元的千分之三计算）；五、驳回原告李祖凤的其它诉讼请求；六、驳回反诉原告福建汉洋房地产有限公司的诉讼请求。原审案件受理费本诉部分人民币50元、反诉部分人民币50元减半收取人民币25元，合计人民币75元均由被告（反诉原告）福建汉洋房地产有限公司负担。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人李祖凤上诉称：一、讼争合同约定的违约金仅为几十元，明显不合理，一次性赔偿千�之三亦偏低，根据《合同法》第一百一十四条规定，上诉人可以请求法院予以增加。二、要求被上诉人按日承担逾期办证责任可以督促被上诉人尽快办理各种权证。三、近年来各地房屋价格都在不断上涨，被上诉人未办理房屋权属证书，导致房屋价值降低，给上诉人造成了重大损失，这是不争的事实，无需上诉人举证。四、讼争合同关于其他违约金的约定均是按日收取，仅逾期办证违约金系一次性支付，不符合公平原则。五、被上诉人系私自改动商品房买卖合同的标准合同条款。综上，原审法院对上诉人诉请的每日万分之一逾期办证违约金不予支持，系认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决第四项，并依法改判支持上诉人关于被上诉人支付每日万分之一逾期办证违约金的诉请。
被上诉人福建汉洋房地产有限公司答辩称：原审判决按已付购房款的千分之三计算逾期办证违约金，认定事实清楚，适用法律正确。一、根据《商品房买卖合同》的约定，逾期办证的违约责任系一次性赔付违约金，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、上诉人要求增加违约金，应负有证明因逾期办证造成其损失的举证责任，本案中上诉人没有提供任何证据证明其损失超过约定的违约金，应承担举证不能的法律后果。三、上诉人已入住并使用讼争房，其主要的合同目的已实现。现房价正上涨，房价升值的利益归属上诉人，故上诉人的预期利益没有因逾期办证遭受损失。上诉人也没有证据证明其因未办产权证而降价出售讼争房。四、讼争房尚不具备办证条件并非被上诉人主观故意所致，并且被上诉人现正积极采取措施，尽快办理权属登记备案手续。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人福�汉洋房地产有限公司上诉称：一、1000元装修押金是上诉人代福建省平潭县迦南物业管理有限公司收取，被上诉人起诉上诉人主体不适格。二、购房发票由上诉人保管更有利于实现合同目的。平潭县房地产交易登记中心及土地管理部门在办理房屋所有权证及土地证时均需收取购房发票原件，故由上诉人保管购房发票，更有利于上诉人为被上诉人代办讼争房权属证书。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一、二项，并改判驳回被上诉人在原审中提出的要求上诉人出具购房发票及归还装修押金1000元的诉请。
被上诉人李祖凤答辩称：一、上诉人承认在交房时收取被上诉人1000元装修押金，该笔款项的收取没有合同依据亦无法律依据，上诉人应该将这笔费用返还给被上诉人。二、按照发票管理办法，提供商品和服务的人，在相对方支付完相对应的款项后，应该向相对方�具发票。因此，原审法院判决上诉人向被上诉人出具购房发票并归还装修押金，系认定事实清楚，适用法律正确。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人对以下问题有争议，本院予以查明、分析并认定。
一、关于违约金问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，逾期办证的违约责任按“附件六补充协议的第五条执行”。《商品房买卖补充协议》第五条约定“若逾期（办证），买受人不退房，出卖人按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现李祖凤一方主张约定违约金过低，请求人民法院予以调整。根据“谁主张、谁举证”的原则，李祖凤一方应就约定违约金过分低于损失承担举证责任。鉴于李祖凤一方并未提供相应证据证明上述事实，故其应承担举证不能的责任。但鉴于福建汉洋房地产有限公司自愿支付已付购房款0.3%的违约金，系对自身民事权利的处分，故一审法院判决福建汉洋房地产有限公司应支付已付购房款0.3%的逾期办证违约金，系适用法律正确，应予维持。
二、关于装修押金问题。双方签订的《商品房买卖合同》并未约定李祖凤须向福建汉洋房地产有限公司缴纳装修押金。现福建汉洋房地产有限公司主张该装修押金系代福建省平潭县迦南物业管理有限公司收取，但该代理行为并未取得福建省平潭县迦南物业管理有限公司的追认，故对福建汉洋房地产有限公司的该主张，本院不予采信。
三、关于购房发票问题。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业�收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”现福建汉洋房地产有限公司已经向李祖凤收取了全部购房款，故应当根据李祖凤的要求向其出具购房发票。福建汉洋房地产有限公司以其保管发票有利于合同履行为由拒不交付发票，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李祖凤负担25元。由上诉人福建汉洋房地产有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张佳佳
代理审判员 汪 霞
代理审判员 雷晓琴
二〇一四年五月十二日
书 记 员 林赵健