宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初1610号
原告：陈光，无固定职业。
原告：时辉，无固定职业。
上述二原告共同的委托代理人：刘东杰，浙江甬信律师事务所律师。
被告：林亚。
原告陈光、时辉诉被告林亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理，本案依法适用简易程序，由审判员张频波独任审判，分别于2016年5月24日、6月7日、7月19日三次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告陈光到庭参加了第三次庭审，原告陈光、时辉共同的委托代理人刘东杰到庭参加了三次庭审，被告林亚到庭参加了第一、二次庭审。
原告起诉称：2015年3月上旬，原告陈光与被告签订租赁合同一份，约定原告将海曙区某某路***弄**号二间独立用房精装修连二楼面积约140平方米左右房子租赁给被告。租赁期限为两年，自2015年3月15日至2017年3月14日止。双方商定年租金为80000元，每半年支付50%租金，先付有用，后递增5%，每期租金须提前一个月支付给原告，否则就视为违约。逾期按违约处理，每天按本期租金2%计算违约金，超过一个月原告有权收回房屋。第一年租金合同签订后支付定金6600元。2016年2月15日，被告未将2016年3月15日至2016年9月14日房屋42000元支付给原告。原告多次催讨仍不支付。至原告起诉，被告已经拖欠租金多月。原告认为被告的行为已经严重侵害了其合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之�的租赁合同，确认解除合同的时间为本案起诉状送达被告之日的2016年4月26日，被告支付原告拖欠的租金9665.46元（从2016年3月15日算至2016年4月26日），另要求被告按230.13元/日的标准支付2016年4月27日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，被告交付给原告的定金6600元作为违约金，并另行支付6000元违约金；二、被告承担本案的诉讼费用。审理中，变更部分诉讼请求如下：即原要求被告交付给原告的定金6600元作为违约金，并另行支付6000元违约金，变更为要求被告支付违约金12600元。其余诉请不变。
被告答辩称：当初签订合同，原告并未告诉被告，租赁的房屋，原告已经注册了其本人的公司，被告是在2016年3月1日到工商局去查询，才知道原告在租赁房屋上分别注册了宁波市中宇制冷设备工程有限公司和宁波市海曙诚诚空调维修部，这样就造成了原告租赁房屋以后一直无法注册原告的公司，给原告的营业造成了很大的损失。后虽知道可以注册公司，但通知原告后，原告不来配合办理工商注册手续。因为原告已经支付了租赁费，并对租赁房屋进行了装饰。所以原告现在要求协商解决。现决定不再支付给原告租赁费，并要求原告合理补偿被告的装饰损失。6600元是押金而非定金，要求原告退还。
原告陈光、时辉为证明自己的主张，向法院提交证据材料如下：
1.甬房权证海曙字第××号房产权证一份、甬房海曙共字第200502698号共有权一份、甬国用（2005）第030450号土地证一份，证明涉案租赁房屋系原告所有的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为该房产证面积与租赁面积不一致。经审核，本院予以认定。
2.原告时辉的声明一份、租赁合同一份，证明涉案房屋系原告陈光、时辉与被告签订的租赁合同已明确双方权利义务，并证明被告拖欠房租的事实。经质证，被告对该证据的声明没有异议，但是对租赁合同有异议。认为原告提交的合同与被告手中的租赁合同不一致。原告的合同中有手写的押金字样，但是被告提供的合同中没有手写的押金字样。经审核，本院对真实性予以认定，但租赁合同中对6600元是否是定金还是押金，应以被告提供的租赁合同为准，即原告收取被告6600元系押金而非定金予以认定。
3.甬工商注册【2010】104号《关于支持自主经营鼓励创业发展的意见》文件一份，证明原告提供的涉案租赁房屋因面积较大，可以集中办公，最多能注册五家企业或者个体工商户的事实。经质证，被告认为自己问过81890行政服务中心，81890答复说集中办公是可以的，但是原告本人必须去办理，被告一直希望原告一起去办理，并于2016年2月28日通知原�协助办理工商登记注册的事情，但是原告不但不予配合，反而直接诉至法院要求解除合同，这是没有道理的。经审核，本院予以认定。
4.编号为D20160608-0003572宁波市不动产登记信息查询结果一份，证明权利人陈光、时辉有坐落于宁波市宝善路143弄47号＜1-4＞和＜1-5＞房间共二间，建筑面积分别为47.24㎡，合计94.48㎡，加上该房屋的二间二层阁楼，建筑面积刚好是出租面积约140㎡的事实。经质证，被告未到庭，视为其放弃质证的权利。经审核，本院予以认定。
被告林亚为证明自己的主张，向本院提交证据如下：
1.个体工商户登记情况一份、公司基本情况查询一份，证明原告已经在涉案租赁房产中注册了宁波市海曙诚诚空调维修部和宁波市中宇制冷设备工程有限公司二个企业，导致被告无法在租赁房产中办理工商登记注册，致使被告无法正�营业，造成经营损失，原告违约在先的事实。经质证，原告对于该证据的真实性无异议，原告在涉案房屋中注册公司确实存在，但是根据涉案房屋的面积，可以集中办公，可以注册五家企业或者个体工商户，所以原告公司的注册并不影响被告注册公司。经审核，本院对真实性予以认定，但对被告拟证明的对象不予认定。
2.租赁合同一份，证明原告收取被告的6600元系押金而非定金的事实。经质证，原告无异议。经审核，本院予以认定。
本院归纳庭审中原、被告的陈述及举证、认证情况，认定事实如下：
2015年3月9日，原告陈光经原告时辉书面同意和授权，与被告林亚签订了《租赁合同》一份，双方约定：“一、甲方（注：原告，下同）将海曙区某某路***弄**号二间独立用房精装修连二楼面积约140平方米的房子租给乙方（注：被告，下同）�租赁期限贰年，自2015年3月15日至2017年3月14日止。续租同等条件乙方优先。乙方如要改建、拆掉甲方原装修必须经甲方同意，否则视为违约。甲方财产三洋中央空调一台、内机四台，免费给乙方使用。二、双方商定年租金为捌万元，每半年付50%的租金，先付后用房。后递增5%。每期租金须提前一个月支付给甲方，否则就视为违约。逾期按违约处理，每天按本起租金2%，超过一个月出租方有权收回房屋。第一年租金合同签好后支付定金6600元作为租房押金由甲方无息保管，租期到后归还。三、乙方负责所有和有关工商、税务、卫生、治安、市容等按规定所需缴纳的一切费用。四、甲方将水电表安装到位……八、乙方支付6600元人民币作为租房押金由甲方保管，乙方不得转租房屋，转租必须经甲方同意并且由甲方和新房东签约，否则视为乙方违约。甲方把装修完好的房子交给乙方，乙方归还时也必须完好的归还给甲方。九、未尽事宜双方协商解决。十、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份”。合同签订当日，原告陈光收取了被告林亚的第一期房租和押金（现金）46600元，但未收取被告林亚的定金。2015年9月被告林亚又支付了第二期房租40000元，但2016年2月15日起，被告以原告未协助其办理工商注册登记为由，拒不支付房租费。原告经自行催讨未果，遂于2016年4月诉至法院，请求依法解决。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。双方均应依约履行，合同签订后，原告依约向被告交付了涉案的出租房屋，被告也付清了租赁期间的第一年的租金，但以后一直未按约支付第二年起的租金，已构成违约。根据合同法有关规定，承租人逾期不支付租金时，出租人有权依约解�合同，因为支付租金是承租人主要的一项合同义务，租金是承租人使用收益租赁物的对价，是出租人的合同主要目的所在。出租人没有正当理由，未支付租金或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，此期限为宽限期。宽限期内，承租人仍不支付的，出租人可以依约解除合同，双方约定的宽限期为一个月，即从2016年2月15日起。被告未支付租金的情况下，经原告催讨，被告至2016年3月15日仍未支付租金，已超过一个月的宽限期，合同解除的约定条件已成就，故原告有权提前解除合同收回租赁房屋，现原告要求解除合同，并认为解除合同的时间为本案起诉状送达被告之日的2016年4月26日。为此，本院对原告上述请求予以支持。原告又要求被告支付租赁房屋自2016年3月15日至2016年4月26日的租金9665.46元，并按每日230.13元的标准支付自2016年4月27日起至实际�退之日止的房屋占有使用费，也符合法律规定，本院亦予支持。原告自愿在房租中抵扣押金，本院予以准许。原告另要求被告支付违约金12600元，因原告已自认合同约定的违约金过高，现已按该期租金42000元的30%计算违约金为12600元，经审查，违约金的计算也未超过有关法律规定，本院也予以支持。法律又规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修价值损失的，不予支持。现被告虽提出要求原告赔偿其租赁期内自己的装潢损失，但因被告违约在先，且被告未向本院提供装饰装修清单或凭证。故本院对被告的上述辩称主张不予置理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，本院依法可以缺席判决。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、确认原告陈光、时辉与被告林亚2015年3月9日签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月26日解除；被告林亚应于本判决生效之日起十五日内腾退原租赁的房屋，并归还给原告陈光、时辉；
二、被告林亚应支付给原告陈光、时辉租赁房屋自2016年3月15日至2016年4月26日的租金9665.46元（扣除被告林亚原已支付的房屋押金6600元，被告尚应支付租金3065.46元），并按230.13元/日标准支付自2016年4月27日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；上述款项被告在房屋腾退之日一次性付清；
三、被告林亚应支付给原告陈光、时辉违约金12600元，该款被告在本判决生效之日起十五日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费523元，因适用简易程序减半收取261.50元，由被告林亚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92�开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 张频波
二〇一六年七月十九日
代书记员 裘莹莹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条第一款第（二）项（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。