湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第323号
上诉人（原审原告）罗辉辉，女。
委托代理人陈吉立，湖南湘华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）衡阳鼎丰经营�理有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区湘江北路185号。
法定代表人吕淑春，该公司董事长。
委托代理人王碧玲，男。
被上诉人（原审被告）衡阳市浩洋房地产开发集团有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区人民路20号。
法定代表人李明亮，该公司总经理。
以上二被上诉人共同委托代理人袁友谊，衡阳市中恒法律服务所法律工作者。
上诉人罗辉辉因与被上诉人衡阳鼎丰经营管理有限公司（以下简称鼎丰公司）、衡阳市浩洋房地产开发集团有限公司（以下简称浩洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2014）石民二初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人罗辉辉的委托代理人陈吉立，被上诉人鼎丰公司的委托代理人王碧玲及其与浩洋公司的共同委托代理人袁友谊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年5月6日，罗辉辉与鼎丰公司签订《铺面租赁合同》、《补充协议》、《物业管理服务合同》各一份。租赁合同约定：罗辉辉租赁由鼎丰公司经营的位于本市人民路鼎丰国际第一层1048、1068铺面二间，建筑面积19.66平方米，主要经营鞋类商品，每月租金3735元，租期自2013年6月30日起至2014年12月30日止，承租人交保证金5000元（租期届满，未违约，无息返还），物业管理费590元，公摊水电费1000元；交租金按9个月为一期，每期开始8日之前交清当期租金及物业管理费；承租人在交清租金和保证金后，出租方于2013年5月20日起将铺面交承租人装修，拟定同年6月30日开业；出租方对商场统一经营管理服务，收取铺面租金及仓储费，代收代付电费，承租人拖欠租金达一个月以上或未经出租方同意，承租人连续两个星期未开门经营，出租方有权终止合同；不按时交纳当期的租金及物业管理方代收代付的电费，每逾期一日按应付款的5‰计收违约金；双方任何一方毁约或无故终止合同，违约方向对方支付违约金每间铺面20000元，并赔偿对方实际损失。《补充协议》约定，签约之日，承租方缴纳2013年6月30日至2014年12月30日（18个月）租金享受免除9个月租金优惠，现金为33615元。《物业服务合同》主要约定：承租人将所租赁的1048#、1068#铺面的物业委托由出租方管理，物业服务内容负责代收代缴水费、电费，按铺面10元／平方米收取管理费，空调使用费按租赁面积和空调运营成本计收，每月8日前承租人交纳前述费用等。合同订立后，罗辉辉按约定交付16个月租金29880元（截至2014年12月30日）、保证金5000元和公摊水电费1000元、物业管理费590元。鼎丰国际商场于2013年8月30日正式开张营业。2014年春节后，鼎丰公司因部分商户未缴纳物业管理费、水电费、空调使用费以及商场管理与商户产生矛盾，导致商户对鼎丰公司的物业管理不予配合，以致矛盾激发。2014年5月10日前后，部分商户以拉横幅，堵塞商场大厅，员工通道的方式对鼎丰公司表示不满，影响了商场的经营。同年8月15日，鼎丰公司以罗辉辉拖欠物业管理费、水、电及空调费1315.43元为由，通知罗辉辉于3天内办理退场和结算手续，当日鼎丰公司关闭商场并将罗辉辉的商品打包。同年8月19日，罗辉辉退出商场，而后取回打包的商品。双方遂酿成纠纷，罗辉辉请求判如所请。
本案的争议焦点为，双方当事人是否履行了合同义务，租赁合同中途终止履行的过错责任在哪方，应如何承担民事责任。
原审认为，罗辉辉与鼎丰公司签订的《铺面租赁合同》、《补充协议》、《物业管理服务合同》意思表示真实，形式要件完备，内容未违反法律、法规禁止性规定，属有效合同，合同当事人均应全面履行。双方在履行合同中，罗辉辉按照约定交纳了2014年12月30日前的租金29880元，基本履行了铺面租赁合同约定的义务，但没有按约定交清物业管理费、水电费和空调使用费。鼎丰公司于2014年8月15日以罗辉辉拖欠水电费、空调使用费，单方终止租赁合同，虽属违约行为，但罗辉辉拖欠物业管理费、水电费、空调使用费是鼎丰公司终止合同的诱因，罗辉辉也存在过错，租赁合同已实际解除，罗辉辉已退出商场，继续履行合同已无必要，故对罗辉辉请求支付违约金、退还保证金的诉讼请求予以支持。在诉讼中，鼎丰公司对违约金认为过高，要求予以核减，根据双方实际已履行合同的时间和罗辉�实际受到损失的状况，按照合同法相关规定，确定违约金为500元较为妥当。对于罗辉辉请求返还租金13072.5元，赔偿柜台装修、货物积压损失30180元的问题，该院认为，双方履行租赁合同的期限为2014年12月30日，罗辉辉实际退出商场为同年8月19日，尚有4个月零10天未履行完毕，按优惠价格和罗辉辉实际支付的租金，折合金额为8092.5元［（租金29880÷16×4）＋（月租金1867.5元÷30×10）］，应由鼎丰公司予以赔偿。至于其他损失，根据罗辉辉退出商场后已取回属于自己的物品，诉讼中罗辉辉也未提供合法有效的证据证明遭受损失的具体事实，该项请求因证据不足，原审不予支持。对于浩洋公司应否承担连带责任的问题，原审认为，浩洋公司并不是《铺面租赁合同》、《物业管理服务合同》的当事人，罗辉辉认为浩洋公司进行虚假宣传，误导消费者，使罗辉辉遭受损失，与本�的租赁合同的履行不属于同一法律关系，本案不能一并审理。故罗辉辉的该项诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除原告罗辉辉与被告衡阳鼎丰经营管理有限公司2013年5月6日订立的《铺面租赁合同》。二、被告衡阳鼎丰经营管理有限公司自本判决生效后十日内赔偿租金损失8092.5元，给付违约金500元，退还保证金5000元，共计13592.5元给原告罗辉辉。三、驳回原告罗辉辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2031元，由原告罗辉辉负担1700元，被告衡阳鼎丰经营管理有限公司负担331元。
宣判后，上诉人罗辉辉不服，向本院提起上诉称：一、原审酌定鼎丰公司赔偿违约金500元没有事实和法律依据，应以合同约定的违约金额40000元为依据；二、原审没有审查罗辉辉定制货柜、装修、滞销货物及铺面预期利益等损失，错误计算应退租金。上诉人为经营租赁铺面与广州恩熙鞋业有限公司签订品牌供货协议，支付品牌加盟费38000元、定制公司货柜20000元、滞销存货等损失；三、原审对退回预交剩余期限的租金时间计算有误，应从2014年6月7日停电停水之日计算租金。综上，原判决认定事实不清，处理不当，故请求撤销原判决，判令：一、鼎丰公司返还其租金13072.5元、押金6000元；二、鼎丰公司支付其租赁合同违约金40000元；三、鼎丰公司赔偿其柜台装修、积压存货等经济损失30180元，并负担本案的诉讼费；四、浩洋公司对上述诉讼请求连带赔偿责任。
被上诉人鼎丰公司、浩洋公司均答辩称：一、上诉�罗辉辉长期拖欠其应当交纳的水电费等相关费用等情形是造成本案纠纷的根本原因，故其交纳的加盟费及定制柜台的损失均不应由被上诉人负责赔偿。被上诉人没有违约，终止合同于法有据，因此无需赔偿违约金。被上诉人即使要赔偿违约损失，也不应当超过上诉人实际损失的30%；二、上诉人请求返还租金的计算时间有误。
在本院指定的举证期限内，上诉人罗辉辉提交了一组证据即专卖合同、加盟授权书、收条各一份，拟共同证明罗辉辉加盟经营及因被上诉人违约造成罗辉辉的损失情况；
上述证据，经庭审质证，两被上诉人发表如下质证意见：对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的均有异议。
在本院指定的举证期限内，两被上诉人均未提交新的证据。
本院经审查认为：上述证据所反映的事实与本�无直接的因果关系，且不能达到上诉人罗辉辉的证明目的，不予采信。
经审理查明，《补充协议》第五条约定：物业管理费每季度一交，罗辉辉于每季度的第一个月底之前把该季度的物业管理费一次性交清。
除以上事实外，原判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：上诉人罗辉辉与被上诉人鼎丰公司签订的《铺面租赁合同》、《补充协议》、《物业管理服务合同》均合法有效，对双方当事人具有约束力。上诉人罗辉辉未按上述涉案合同约定于每月8日前交纳其他相关费用（水电费等），于每季度的第一个月底之前一次性交清该季度的物业管理费等情形是造成《铺面租赁合同》无法继续履行的诱因之一。上诉人罗辉辉虽然存在过错，但被上诉人鼎丰公司未使用合理方式，采取直接停水停电、关闭商场并将上诉人罗辉辉的商品直接打包等不当行为，是造成《铺面租赁合同》不能继续履行的直接原因。被上诉人鼎丰公司应承担《铺面租赁合同》不能继续履行的主要责任。综合上述涉案合同中有关违约责任的约定、双方对《铺面租赁合同》不能继续履行存在的过错、《铺面租赁合同》实际履行的情况、由此造成罗辉辉的损失及鼎丰公司实际收取罗辉辉的租金情况等因素考虑，本院酌定由被上诉人鼎丰公司赔偿上诉人罗辉辉实际损失15000元，并退还罗辉辉已交纳的保证金5000元。鼎丰公司认为合同中约定的违约金过高，要求核减，于法有据，原审予以支持并无不当。但原审没有考虑罗辉辉的实际损失等其他因素，仅酌定鼎丰公司给付违约金500元明显过低，本院予以纠正。从本案已查明的情况看，双方约定的租期共计18个月，商场开业时间拟定为2013年6月30日。商场实际开业时间为2013年8月30日，罗辉辉退出商场的时间为2014年8月19日。《铺面租赁合同》尚有4个月零10天未实际履行，由此对应的罗辉辉已交纳的租金，按照优惠价格的标准计算为8092.5元［（租金29880÷16×4）＋（月租金1867.5元÷30×10）］，应由鼎丰公司返还给罗辉辉。至于罗辉辉已预交的水电公推费1000元，因《铺面租赁合同》无法继续履行，双方可根据商场实际产生的相关费用及罗辉辉已交纳的费用情况据实结算。浩洋公司不是涉案合同的当事人，根据合同的相对性原理，罗辉辉请求浩洋公司承担连带责任于法无据，原审不予支持并无不当。综上，原判决认定事实清楚，但处理结果不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2014）石民二初字第170号民事判决第一项、第三项；
变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2014）石民二初字第170号民事判决第二项为：衡阳鼎丰经营管理有限公司自本判决生效后十日内返还租金8092.5元、保证金5000元，给付违约金15000元，以上共计28092.5元给罗辉辉。
如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2031元，二审案件受理费2031元，合计4062元，由上诉人罗辉辉负担2783元，被上诉人衡阳鼎丰经营管理有限公司负担1279元。
本判决为终审判决。
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审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一五年七月二十一日
书记员 谢倩茜
校对责任人：许建中打印责任人：谢倩茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止�其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……