大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初4099号原告大连仲邦维行物业服务有限公司法定代表人薛云莲，系该公司董事长。委托代理人葛凤芝，系该单位职员被告林利原告大连仲邦维行物业服务有限公司（以下简称“仲邦物业”）与被告林利物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告仲邦物业的委托代理人葛凤芝、被告林利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仲邦物业诉称，被告为美树日记业主，该业主物业类型为住宅（小高层），面积**平方米，物业收费标准为每平方米每月1.7元，原告多次催收被告拒不缴纳。另据协议约定，被告应按3‰向原告支付滞纳金。故，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付自2011年10月5日至2012年6月4日拖欠原告的物业费1,084元、电梯费96元、滞纳金98元；2、被告承担本案诉讼费。被告林利辩称，不同意原告的诉讼请求。每平方米1.7元的物业费标准是怎么定的，应该有国家承认的收费标准；物业服务太差劲了，门是敞开的，栅栏门是木头的，下面的大门又高又宽，门上的磁条吸力不够容易刮到人；安保措施跟没有一样；被告收的电梯广告费应当向业主公示费用用途；被告楼下公建改成桑拿，导致被告房屋没办法住，冬天格外冷，而且桑拿的排风口在被告窗外的楼下，桑拿的浊气对被告房屋有影响；诉讼时效是两年，原告的主张已经超过诉讼时效了。经审理查明，大连吉田物业管理有限公司于2014年5月8日变更名称为大连仲维行物业管理有限公司。被告林利系大连市甘井子区**室房屋业主，该房屋建筑面积**平方米，房屋类型为住宅（小高层）。被告未向原告缴纳自2011年10月5日至2012年6月4日期间的物业费、电梯费。另查，2009年7月3日，原告（乙方）与大连广泰房屋开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方将大连市机场新区圣林南园委托乙方实行物业管理；多层住宅、高层住宅、小高层住宅、公建、别墅物业标准收费范围暂定1.6-1.8元每月每平方米（不含电梯运行费），具体标准待物业交付时确定。2010年4月6日，被告（乙方）与大连广泰房屋开发有限公司（甲方）签订了《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定：甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；小高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.7元，电梯费每月12元/户；协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与选定的物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止终止；协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。2012年6月4日，大连广泰房屋开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《终止协议书》，终止双方于2009年7月3日签订的《前期物业管理委托合同》的履行，各项费用计算截止日为2012年6月4日。2012年6月5日，原告停止了对圣林南园的物业服务，撤出该小区。又查，原告曾分别于2011年5月、2013年5月向被告快递物业服务费欠费补缴的通知函，庭审中，被告称并未收到过上述通知函。本院所确认的上述事实，有《大连市前期物业管理服务协议》、《前期物业管理委托合同》、《终止协议书》、收费许可证、工商变更登记核准（备案）通知书、快递单、通知函及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连广泰房屋开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》、被告与大连广泰房屋开发有限公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》均系合同双方的真实意思表示，合法有效，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业费。案涉《大连市前期物业管理服务协议》明确约定了小高层住宅的物业服务费为每月每平方米1.7元、电梯费每月12元/户，故，自2011年10月5日至2012年6月4日期间被告依约应该缴纳的物业服务费为1,084元（1.7元*79.73平方米*8个月）、电梯费为96元（12元*8个月），借故拖欠无理。故，对原告要求被告支付拖欠物业服务费1,084元、电梯费96元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金一节。本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且双方协议中也有关于滞纳金的约定，因此原告的主张理应得到支持。但庭审中被告称原告物业服务存在问题，且综合该小区其他业主的意见，本院认为，原告在该小区从事物业服务期间，确有服务不及时、不到位、与业主之间缺乏沟通等问题存在，存在一定的违约行为，亦应承担相应的违约责任。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。关于被告辩称原告主张已超过诉讼时效一节。现原告提交快递单及通知函两份，显示原告曾分别于2011年5月、2013年5月向被告发出物业服务费欠缴补缴通知函，被告称没见过。本院认为，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现原告已提供证据证明其催缴过物业费，故不能认定原告主张已过诉讼时效。因此，对于被告的该项辩称，本院不予采纳。关于被告辩称被告楼下改为桑拿，导致被告家中无法居住一节。本院认为，被告房屋楼下改建为桑拿房的经营行为如对被告的生活造成影响，应属相邻权纠纷，被告可向相关侵权人另行主张权利。本案中，现有证据并不能证明原告对此有过错或未履行相关责任，被告以此为由拒缴物业费没有依据。故，对于被告的上述辩称，因无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林利于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连仲邦维行物业服务有限公司2011年10月5日至2012年6月4日期间的物业费1,084元、电梯费96元，合计1,180元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连仲邦维行物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费用50元，合计100元（原告已预交），由被告林利承担。被告负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘 瑾审 判 员  李晓男人民陪审员  李 伟二〇一六年十二月十二日书 记 员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。