湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第01894号
原告：朱某。
委托代理人：尚某甲。
被告：雷某甲。
委托代理人：邱某。
被告：程某。
被告：王某。
委托代理人：程某。
原告朱某诉被告雷某甲、程某、王某案外人执行异议之诉一案，本院于2013年3月22日立案受理后，被告雷某甲于2013年5月6日向本院提出管辖异议，认为雷某甲不应当是本案的被告，不应当根据雷某甲的住所地来确定本案的管辖，本案应当由不动产所在地法院即武汉东湖新技术开发区人民法院管辖，经本院审判委员会讨论，本院于2013年8月19日作出（2013）鄂武昌民初字第01894号民事裁定书，裁定驳回被告雷某甲的异议申请。被告雷某甲不服该裁定，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2013年9月24日作出（2013）鄂武汉中立终字第00085民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员凃峻适用简易程序，于2013年12月12日开庭公开进行了审理。原告朱某及其委托代理人尚某甲、被告雷某甲的委托代理人邱某、被告程某、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某诉称：2010年9月28日，原告与被告程某、王某签订《房屋转让协议书》，约定：程某、王某自愿将武汉市东湖新技术开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋转让给朱某，并对房屋的总价、办理过户手续、违约责任等进行了约定。协议签订后，被告程某、王某即将相关购房凭证等有关证件一并交给原告保管，原告支付了30万元。2011年2月18日，被告程某将房屋及钥匙交付给原告，并办理了相关手续，原告对该房屋进行装修并入住至今，但未办理合同备案更名登记。2012年9月原告在物业管理处了解到该房可以办理房产证，同时也了解到被告雷某甲申请武昌法院于2011年5月19日查封了该房产。2012年10月22日，原告向东湖高新区法院起诉要求确权，庭审中被告对合同效力无异议，并同意办理过户手续，达成协议，当庭签字认可。第二天东湖高新法院说武昌法院已将房屋查封，应到武昌法院起诉，要求原告撤诉，原告即撤诉。
2012年12月18日，原告到武昌法院执行庭提出执行异议申请，要求终止对该房产的查封。2013年3月18日该异议被驳回。
故原告向本院提起诉讼，请求判令：1、依法停止对武汉市东湖新技术开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋的执行并解除查封；2、依法确定原告朱某与被告程某、王某签订的《房屋转让协议书》合法有效，并判令被告立即配合原告办理产权过户登记手续。
原告朱某为支持其诉称意见，提供如下证据：
证据1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。
证据2、被告程某、王某身份证复印件及结婚证，证明被告主体资格。
证据3、2010年8月18日，程某与武汉光谷地产有限公司签订的武汉市商品房买卖合同（房屋总价款311775元），证明标的房屋在转让给原告前由被告享有权利。
证据4、2010年8月12日，购房发票（140775元）、2011年11月17日，购房发票（173002元），证明被告已经支付全部购房款。
证据5、2010年9月28日，朱某与程某、王某签订的房屋转让协议书，证明原告与被告程某、王某存在房屋买卖关系，原告有办理房产转移的意识并且采取了相应的措施。
证据6、2010年9月30日，程某、王某出具的借条、2011年2月18日，房屋移交证明，证明原告按合同约定将30万元购房款全部支付给被告，在2011年2月18日完成了房屋交接手续，原告有办理房产转移的意识并且采取了相应措施。
证据7、2011年3月10日，朱某与柳某签订的装修合同（包工包料一次性包干价11万元）、2011年5月30日，程某的证明、2011年6月2日，装修内容登记证，证明原告实际占有房屋后经物业同意，对争议房屋进行了装修。
证据8、装修保证金、天然气发票、物业费发票、网络发票、商品房权属证明书、（2011）武区民初字第1272号民事判决书、（2011）武区执异字第886-3号执行裁定书，证明原告对标的物进行了实际占有使用，涉案房屋至今登记在光谷地产公司名下，原告执行异议被驳回。
被告雷某甲的质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的真实性无法确认，因为雷某甲不是该合同的当事人，而且该合同与本案也没有关联性。对证据4、5的质证意见同证据3。对证据6因为雷某甲不是当事方，真实性无法确认，而且该合同与本案也没有关联性，原告与程某、王某之间的关系应该是一个借贷关系，而不是一个房屋买卖关系，借条上注明的是借到多少钱，并不是说收到多少购房款。而且程某与雷某乙签订过一个抵押合同，程某也提出要以房抵债。2011年2月18日的证明是在程某与雷某甲的合同之后，该证明侵犯了雷某甲的权利应该是无效的。对证据7的真实性无法确认，而且与本案也没有关联性。对证据8中判决书和裁定书真实性无异议外，其他的证据材料真实性无法确认，而且与本案也没有关联性。
被告程某、王某的质证意见：对证据1、2、3、4无异议。对证据5的真实性无异议，是我们签的字按的手印，我们是有转让的意向但是对房屋价款有异议。对证据6借条的真实性无异议，是我们签的字按的手印，证明是程某本人写的，写的时候跟原告说了这个房屋处于查封状态。对证据7装修合同不清楚，但是程某听原告说过他装修了，5月30日的证明是程某写的，签字手印都是程某的，对其他的发票不是很清楚。对证据8中的民事判决书、裁定书无异议，其他的证据不清楚。
被告雷某甲辩称：原告的本次诉讼不构成执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉的，应该向执行法院提起诉讼，既然提起诉讼，就应该符合“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”的法律规定，但原告的证据无法证明其享有该房屋的实体权。根据我国《物权法》的规定，能够“阻止执行标的转让、交付”的应当为不动产所有权、担保物权，但是，原告并无证据证明其对本案诉争房屋享有所有权或担保物权。
原告将雷某甲作为第一被告，但是雷某甲是依法根据生效判决申请执行的，执行的是程某的财产，因程某没有其他财产，本案诉争的房屋已经于2012年1月18日进行了初始登记，具备进行房屋过户的条件，程某实际已经取得了本案诉争房屋的所有权。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋……”，雷某甲要求查封并执行本案诉争房屋完全合法。雷某甲并未实施侵占或者妨害占有的行为，人民法院对本案诉争房屋的查封并未限制对其占有，仅限制对其转让，法院的查封也未侵害原告的占有。原告要求解除查封，没有事实和法律依据。
原告与被告程某、王某之间应为民间借贷关系，程某、王某的真实意思表示为以本案诉争的房屋提供担保。实际上，程某、王某以本案诉争的房屋对其不同的债权人许诺抵押、转让。程某与雷某丙2010年10月7日签订借款抵押合同，程某、王某与熊某于2010年10月22日签订房屋转让协议书。本案诉争的房屋系程某的单位集资房，每平方米2412元的单价远远低于当时的市场价值，程某作为一个理性人，不可能自愿将房屋以如此低的价格转让给原告。退一步来讲，即使原告与程某、王某之间为房屋买卖关系，原告至多也就享有合同权利，而非“阻止执行标的转让、交付”的实体权利。根据合同相对性原则，原告应当将程某、王某作为被告另案起诉，实际上其在2012年10月22日向东湖新技术开发区法院起诉。
综上，原告的起诉没有任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告雷某丁支持其答辩意见，提供如下证据：
证据1、（2011）武区民初字第1272号民事判决书，证明雷某甲申请执行以及对房屋查封是有生效判决为依据的，根据生效判决查明的事实，2010年10月7日，雷某甲与程某签订抵押合同，作为程某向某的抵押，2010年10月22日程某、王某与熊某又签订了房屋转让协议，在短时间内，程某将本案诉争的房屋作为抵押物，程某与原告签订的转让协议仅是一个借款保证，不构成房屋买卖关系。
证据2、武汉市房产局产权信息查询单，证明本案诉争的房屋备案登记在程某名下，承购人是程某。
原告朱某的质证意见：对证据1的真实性无异议，该判决书恰好证明原告提起执行异议之诉于法有据。该判决的结果是程某偿还雷某甲的债务，与原告没有任何关系，原告就是执行异议之诉的案外人，这个判决与本案争议的房屋没有任何关系，原告之所以以案外人的身份提起执行异议之诉，是因为法院查封的房屋登记在光谷地产名下，但使用是原告，法院的查封是错误的。对证据2产权信息查询单的真实性无异议。
被告程某、王某的质证意见：对证据1、2无异议。
被告程某辩称：房屋转让协议书是我、王某与原告所签，但签这份协议是因为我们与熊某之间有一个协议，我另外还向熊某借了钱的，这套房屋价款不止30万元，超出部分的价款，原告应给我，我还熊某的借款，就是基于这样的协议，我与王某才在房屋转让协议上签的字。我认为该协议无效，是对房款有异议，之所以当时写30万元，就是基于我、王某、原告、熊某之间有这样一个协议。如果法院确认该转让协议有效，判令我配合办理过户手续，我会配合。这个30万元是因为我欠原告30万元借款才这样写的。我不同意解除查封。
被告王某辩称：我认为房屋转让协议书是有效的，我同意把房屋卖给朱某，但是并不是说该房屋只值30万元的价款。这个30万元是因为我们欠朱某30万元才这样写的。如果法院确认该转让协议有效，判令我配合办理过户手续，我会配合。我同意解除查封。
被告程某、王某未向法院提交证据。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：
程某、王某于2008年12月8日登记结婚，2013年6月26日离婚。
2010年8月18日，程某与武汉光谷地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉市东湖新技术开发区高新四路8号谷尚居1栋2单元7层2号房屋，总价款311775元，合同备案号：湖101459138，房屋状态：合同备案审核通过，承购人：程某。程某交纳首期购房款140775元。2011年11月17日，交纳了173002元尾款，庭审中程某陈述该笔尾款是熊某在2011年11月17日支付的。第一次购房款的发票是程某给朱某的，朱某陈述第二次购房款的发票是熊某给自己的。
2010年9月28日，朱某与程某、王某签订《房屋转让协议书》，约定：程某自愿将其武重单位团购集资房所有权转让给朱某，该集资房地处武汉东湖高新四路谷尚居小区1栋2单元702室。开发商尚未交房，现有购房合同以及首付款的税务发票等相关票证为依据。程某必须提供必要的资料协助朱某办理房屋转让手续。本协议签订后如单方违约，违约方负责赔偿房屋总价的40%给另一方。朱某付清30万元后程某不再享有该房的任何权利和义务。交房前必须付清所有款项，过户费用由朱某承担。程某、王某在《房屋转让协议书》上签名并按手印。
2010年9月30日，程某、王某向朱某出具《借条》，载明：今借到朱某人民币300000（元）。到期日2010年11月30日，若到期未还，愿以谷某乙1栋2单元7层2号作抵押。程某、王某在借条上签名并按手印。朱某陈述其在2010年9月30日，通过转账向程某支付了50000元，取现20000元给程某，另外，当天还带了100000元的现金给程某，到9月30日晚上九点多钟一共给了程某170000元。10月1日取40000元现金给程某30000元，当天还直接向程某的卡上存了100000元，到10月1日上午九点左右一共给程某130000元，这就是300000元的给付情况。程某陈述朱某在2010年9月30日晚向其支付了现金30000元，10月1日转账170000元，给了现金50000元，只收到了250000元，并不是朱某说的300000元，另外50000元是约定的利息，但认可300000元的欠账，对自己写的条子认账。
2011年3月31日，武汉市天然气有限公司统一对开发商办理了包括诉争房屋在内的武汉市东湖新技术开发区高新四路8号谷某乙小区各住户的天然气《客户使用证》。2012年2月2日，朱某对诉争房屋的天然气充值使用。
2011年4月18日，本院立案受理雷某甲诉程某、王某民间借贷纠纷一案，雷某甲向本院提出财产保全申请并提供担保，本院于2011年5月19日做出（2011）武区民初字第1272号民事裁定书，查封位于武汉市东湖开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋，查封期限为两年。
2011年5月30日，程某向上述房屋所在的物业公司出具证明，证明载明：兹有谷某乙1栋2单元702室面积130.09平方米，因本人（程某）无钱支付购房款项，故向朱某同志借款支付，现无能力偿还，故自愿将本套住房的居住和产权全部转让给朱某同志，由他负责管理、居住等一切事宜，望物业部承认为感，特此证明。
2011年6月2日，湖北水蓝郡物业管理有限公司向朱某出具装修内容登记证，登记证载明房屋装修期限为2011年6月5日至2011年7月5日。后朱某对该房屋进行装修并入住至今，但未办理合同备案更名登记。
2011年6月22日本院作出（2011）武区民初字第1272号民事判决书，判决：一、程某向某偿还人民币321000元。二、程某向某支付利息损失（本金321000元，自2011年11月1日起至被告程某付清之日止，按每日万分之五支付）。三、程某向某支付违约金20000元。四、王某对上述债务承担连带清偿责任。该判决书生效后，雷某甲向本院申请执行，本院于2011年12月12日做出（2011）武区执字第886-1号执行裁定书，对争议房屋进行查封。
为证实自己购房的真实性，朱某向本院提交了落款时间为2011年2月18日的《房屋移交证明》及落款时间为2011年3月10日的《装修合同》。落款时间2011年2月18日的程某与朱某《房屋移交证明》载明：位于谷尚居小区1栋2单元702室住房已于年前（2011年元月）程某跟开发商及物业管理处办理完相关交房手续，由该房引发的债务纠纷、借款、贷款等债务和责任全部由程某承担。现已可以装修入居。今天（2011年2月18日）程某正式将该房及钥匙一并交给朱某。该房屋由朱某全权管理入居。今后该房屋的物业费、水电费等后期产生的费用归朱某承担。待该房产能够办理过户手续时程某负责办理好过户手续（包括归程某出具的书面材料）。过户费用由朱某承担。因此程某及其妻子王某在2010年9月28日签订的借款凭条同时转为购上述房款的凭条即购房收款凭条。落款时间2011年3月10日的朱某与柳某签订《装修合同》约定，上述房屋的装修包工包料一次性包干价11万元。
2012年10月23日，武汉东湖新技术开发区人民法院受理朱某起诉武汉光谷地产有限公司、程某、王某请求确认朱某与程某、王某签订的《房屋转让协议书》有效，判令程某、王某立即配合办理过户登记手续，2012年11月22日，朱某申请撤诉，武汉东湖新技术开发区人民法院做出（2012）鄂武东开民一初字第00766号民事裁定书，准许朱某撤回起诉。
2012年12月18日，朱某向本院提出执行异议申请，认为：2010年9月28日，其与程某、王某就武汉市东湖新技术开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋签订《房屋转让协议书》，约定：程某、王某自愿将该房产所有权及一切权益转让给朱某，并对房屋的总价、办理过户手续、违约责任等进行了约定。协议签订后，程某、王某即将相关购房凭证等有关证件一并交给其保管，其支付了30万元。2011年2月18日，程某将房屋向其交付，其已实际入住，请求停止对争议房屋的执行并解除查封。2013年3月18日，本院做出（2011）武区执异字第886-3号执行裁定书，认为：位于武汉市东湖开发区高新四路谷尚居1栋2单元7层2号房屋系登记在程某名下的合同备案房，该房屋的合同备案登记为武汉市东湖新技术开发区房产管理局办理。上述房屋至今仍未办理房屋产权登记。案外人朱某向本院提交了被执行人程某同武汉光谷地产有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、被执行人程某向武汉重型机床集团有限公司和武汉光谷地产有限公司支付购房款的相关收据及发票、案外人朱某与被执行人程某、王某签订的《房屋转让协议书》、被执行人程某向案外人朱某提供的房屋移交证明、被执行人程某向争议房屋物业出具的转让证明（以上材料均为复印件）等材料，但本院未能在相关房屋管理部门查询到上述购房合同备案登记或房屋产权转移登记，至今上述房屋仍登记在被执行人程某名下。案外人朱某虽提供了相应的证据，但其所提供的证据不能充分证明朱某与程某之间签订的合同合法有效。且根据相关法律规定，房屋所有权的归属应该以房产管理部门的登记为准。虽然案外人朱某与被执行人程某就争议房屋达成过房屋转让协议，但其并未在房产管理部门办理产权过户登记或者合同备案登记，不能因此而认为案外人朱某依法取得了房屋所有权。本院查封登记在被执行人程某名下的武汉市东湖开发区高新四路尚谷居1栋2单元7层2号房屋，符合法律规定，案外人朱某所提出的异议不能成立，裁定驳回朱某的异议。
2013年3月22日，朱某向本院提起诉讼，诉请如前。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条关于“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”的规定，朱某向本院提起执行异议之诉的诉求必须是对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。朱某主张与程某、王某的买卖合同有效并要求对方履行合同，协助将被执行房屋过户到自己名下，都只能说明其对争议房屋享有合同债权，不享有物权。物权优于债权，在朱某没有取得对诉争标的物权的情况下，其对被告程某、王某享有的债权，与雷某甲对程某、王某的债权序位是一致的，朱某的诉请实则是要求将雷某甲的债权让位予自己的债权，是没有法律依据的，该合同债权不能阻止执行标的物（诉争房屋）的转让及交付。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，在房屋产权人程某、王某欠债经人民法院判决仍不偿还的情况下，人民法院依法有权拍卖及变卖程某、王某的房产，以房产拍卖及变卖的价款清偿生效法律文书执行申请人的债务，原告朱某要求法院停止执行的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
在2010年9月28日朱某与程某、王某签订的《房屋转让协议书》中约定程某、王某将其在武重单位团购的集资房武汉东湖高新四路谷尚居小区1栋2单元702室的所有权转让给朱某，但在9月30日程某、王某向朱某出具的《借条》中又称借朱某30万元，若到期未还，愿以上述房屋作抵押。故朱某与程某、王某实际上是以借款合同取代了房屋买卖协议。朱某提交的《房屋移交证明》及《装修合同》虽然落款时间在法院查封房屋之前，但上述两份书证的内容与程某向物业部门出具的《证明》及物业公司对朱某开具的《装修内容登记证》基本一致，基于程某向物业部门出具的《证明》及物业部门对朱某出具的《装修内容登记证》在物业部门的登记备案，本院确认程某向朱某移交房屋及朱某装修房屋的时间均在本院查封诉争房屋之后。在本院因被告雷某甲的诉讼查封了诉争房产后，被告程某对物业部门出具《证明》，说明“因本人（程某）无钱支付购房款项，故向朱某同志借款支付，现无能力偿还，故自愿将本套住房的居住和产权全部转让给朱某同志，由他负责管理、居住等一切事宜”，其目的明显是对抗本院的执行。物业公司在2011年6月2日向朱某开具的《装修内容登记证》也只能证明朱某在2011年6月5日后开始对争议房屋进行装修，此时本院对诉争房屋已经查封，朱某与程某的行为系恶意串通，损害第三人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”的规定，双方的以房抵债合意应为无效。朱某在此后对房屋进行装修，其扩大的损失应自行承担，且程某、王某承购的武重团购集资房，属集资房的性质，其价格通常低于市场价，朱某以比程某集资购房价还低的价格取得程某房产显然没有支付合理对价，其也不能被认定为合同的善意相对人。故朱某请求确定其与被告程某、王某签订的《房屋转让协议书》合法有效，由被告程某、王某立即配合办理产权过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告朱某的诉讼请求。
本案案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告朱某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 凃 峻
二〇一四年二月八日
书记员 周永梅