广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第388号
原告（反诉被告）：肖结康，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××6418。
委托代理人：黄鸿健、李小美，均系广东金丰华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谷秋成，男，汉族，住湖南省耒阳市，公民身份号码×××5018。
委托代理人：陈炎辉，系广东维纳律师事务所律师。
原告（反诉被告）肖结康诉被告（反诉原告）谷秋成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，由审判员熊伟独任审判，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告肖结康委托代理人李小美，被告谷秋成委托代理人陈炎辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖结康诉称：2014年5月6日，原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告位于中山市大涌镇岐涌路巨汇大厦一楼X卡，面积为397平方米的铺位从事红木家具经营，租金为每月110元／平方米，租期为五年，从2014年6月1日起至2019年4月30日止。2014年5月6日，原告将商铺交被告使用，合同约定了被告应于当月5日前支付当月租金，如被告方拖欠租金一个月的，原告有权解除合同，如被告中途终止合约，视为违约，原告没收被告保证金。合同签订后，被告前期能按时支付租金，至起诉之日止，共欠原告租金、管理费、水电费等人民币90438元。起诉要求：1.从2015年3月31日起解除双方签订的《租赁合同》；2.被告偿还所欠租金、管理费、水电费等人民币90438元，并按每日千分之一支付滞纳金，直至支付完毕止；3.被告承担本案的诉讼费。
原告肖结康就其辩解，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.租赁合同；2.租赁物的土地使用证、中山市国土资源局大涌分局收件回执、建设工程规划许可证、情况说明；3.巨汇（南文红木城）谷秋成2015年2月、3月应收款通知书。
被告谷秋成辩称并反诉称：一、被告是在2015年1月31日搬离该租赁物，也跟原告说明不再承租该租赁物，也已经结清所有租金、水电费、管理费，因此不存在拖欠原告2015年2月到3月的租金。根据合同约定，被告拖欠租金1个月，原告有权在2月底解除合同，但原告并没有马上行使该权利解除合同，而是主张在2015年3月31日解除，该扩大的1个月租金的损失应由原告承担。被告认为原告主张的滞纳金过高，希望法院予以调整。二、反诉原告按时缴纳租金，不存在任何违约行为，因此反诉被告应将保证金退还给反诉原告。双方在租赁合同中约定的保证金属于定金性质，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择使用违约金或者定金条款。”现反诉被告已提出了要求反诉原告按每日千分之一支付滞纳金，因此反诉被告已经选择了使用违约金，所以该保证金应当退还反诉原告。据反诉原告了解该租赁物并没有取得房地产、建设工程规划许可证，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此反诉被告应退还保证金给反诉原告。
被告谷秋成就其辩解与反诉，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.租赁合同；2.收据。
反诉被告肖结康辩称：反诉原告存在违约，租赁物至2019年4月30日才到期，合同没有到期，反诉原告单方终止合同，反诉原告存在违约行为，根据合同的约定，反诉被告有权没收反诉原告的租赁保证金，双方合同约定并不是定金，而是租赁保证金。本案涉案建筑物是有建设工程许可证的，是在2013年取得建设工程规划许可证。双方签订的租赁合同是合法有效的，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉被告就其辩解，在举证期限内没有向本院提交证据。
经审理查明：2014年5月6日，肖结康作为甲方（出租方），谷秋成作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定：1.乙方承租甲方位于中山市大涌镇岐涌路巨汇大厦一楼第X卡商铺从事家具及相关工艺品、木材装饰品销售业务，面积为397平方米，租金110元／平方米，合计租金43670元／月，承租期限为五年，从2014年6月1日至2019年4月30日止，甲方从2014年5月6日起将商铺交付乙方使用；2.承租保证金为三个月租金，即131010元，合同期满或者甲、乙双方同意解除本合同时，在乙方缴清所有应交款项，乙方凭保证金收据，甲方将此保证金不计利息退还给乙方。在返还保证金前，乙方须清理完成在外的一切债权债务、工人工资等，若违反本协议，则乙方无权要求返还保证金；3.乙方在租赁期间的水费、电费按乙方实际使用结算；4.乙方如拖欠租金或水费、管理费、电费一个月的，或有其他违约行为，甲方可单方解除合同，收回租赁场所；如果乙方中途终止合约，视为乙方违约，甲方没收乙方的租赁保证金，乙方并向甲方交纳相当于保证金数额的违约金；乙方逾期交付租金、水费、电费等费用，甲方有权关闭电源、水源。每逾期一天，按所欠总额的千分之一收取滞纳金，直至缴清为止。如果甲方中途违约，不将铺位租给乙方，乙方有权要求退还已交保证金并赔偿同等数量的保证金给乙方。合同还约定了其他事项。合同签订后，肖结康于2014年5月6日将巨汇商场X卡商铺交给谷秋成使用，谷秋成向肖结康交纳131010元的租赁保证金，谷秋成租赁商铺从事家具及相关工艺品、木材装饰品销售业务。肖结康认为谷秋成2015年2月开始拖欠租金，至其向本院起诉时，共拖欠2015年2月、3月租金及管理费、水电费共90438元。肖结康经向谷秋成追偿未果，导致诉讼。
另查：2015年5月6日，中山市大涌镇南文社区股份合作经济联合社出具了一份《情况说明》，内容为：中山市大涌镇岐涌路巨汇大厦土地使用权为本社所有，该用地由本社租赁给肖结康先生投资兴建巨汇大厦使用，租赁期为20年，合同期满后肖结康先生兴建的建筑无偿归本社所有，该大厦的规划、施工已办理，但由于历史原因，当时该用地办理在本社组建的下属企业中山市大涌镇文禧实业公司名下，现正由政府协助更名到本社名下，所以大厦的产权证、竣工验收、消防验收等手续正在办理中。2015年5月25日，该社又出具了一份《情况说明》，内容为：位于大涌镇岐涌路巨汇大厦地址与中府国用（出）字第27XXXX20号国有土地证中的“中山市大涌镇南文村尾围”是同一地址，岐涌路属南文社区管辖范围，“尾围”是土名，特此说明。肖结康提供了中山市大涌镇文禧实业公司的土地使用证，证号为：中府国用（出）字第27XXXX20号，住所地为中山市大涌镇南文村“尾围”，土地用途为工业，使用权面积为18498.5平方米。肖结康并提供了中山市城乡规划局于2013年9月6日出具的《建设工程规划许可证》（建字第1600420XXXX0151号），建设单位为中山市大涌镇文禧实业公司，建设项目名称为工业厂房，建设位置为中山市大涌镇南文村“尾围”，建设规模为总建筑面积19380平方米。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。肖结康与谷秋成于2014年5月6日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。谷秋成承租巨汇商场X卡商铺从事家具及相关工艺品、木材装饰品销售，其在租赁期限内应按双方合同的约定每月按时向肖结康支付租金。
关于《租赁合同》是否已解除、谷秋成是否拖欠肖结康租金及其它费用的问题。谷秋成认为其因生意萧条，不愿继续承租，在与肖结康协商后双方同意提前解除合同，在征得肖结康同意后于2015年1月31日搬走商铺所有物品，故认定双方合同已于2015年1月31日解除。肖结康否认谷秋成与其进行过协商，并否认谷秋成搬走时征得其同意。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”根据上述法律规定，谷秋成应对租赁合同期限内关于租赁物的返还交付承担举证责任，即应对合同已提前解除承担举证责任。谷秋成没有提交相应的证据证实其在合同履行期限内于2015年1月31日搬走并征得肖结康同意的事实，应承担举证不能的不利后果。双方的租赁合同至肖结康向本院起诉时合法有效，并未终止，故本院采信肖结康的主张，认定谷秋成从2015年2月起拖欠肖结康租金及其它费用。因《租赁合同》约定谷秋成“拖欠租金或水费、管理费、电费一个月的”，肖结康“可单方解除合同，收回租赁场所”，故对肖结康认为《租赁合同》于2015年3月31日解除予以支持。肖结康可于2015年4月1日起收回租赁物，并要求谷秋成支付2015年2月、3月期间的租金、管理费、水电费共90438元，并按合同的约定支付违约金。合同约定“乙方（谷秋成）逾期交付租金、水费、电费等费用，甲方（肖结康）有权关闭电源、水源。每逾期一天，按所欠总额的千分之一收取滞纳金，直至缴清为止”，该滞纳金的约定实为违约金。现谷秋成认定双方约定的违约金太高，请求降低。本院经审查，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，肖结康的损失就是逾期未支付租金及其它费用的利息损失，且肖结康在起诉时没有写明计算违约金的起始日期，故本院酌情调整为违约金从肖结康向本院起诉之日即从2015年3月12日起，按中国人民银行逾期贷款利率计算至谷秋成付清之日止。
关于肖结康是否应退还谷秋成租赁保证金的问题。双方均确认谷秋成已向肖结康交纳租赁保证金131010元。关于租赁保证金的用途，《租赁合同》约定：“合同期满或者甲、乙双方同意解除本合同时，在乙方缴清所有应交款项，乙方凭保证金收据，甲方将此保证金不计利息退还给乙方。在返还保证金前，乙方须清理完成在外的一切债权债务、工人工资等，若违反本协议，则乙方无权要求返还保证金。”即双方在合同中约定租赁保证金的用途为履约保证金，该租赁保证金是为保证合同的顺利履行而设定，由于谷秋成在合同期限内未按时向肖结康交纳2015年2月、3月期间的租金及其它费用，肖结康可不予退还租赁保证金131010元。对谷秋成认为该租赁保证金是定金，肖结康已经选择了要求谷秋成交纳违约金，所以该保证金应当退还的请求，本院经审查，《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”根据上述法条规定，本案中，双方签订的《租赁合同》并未明确约定租赁保证金是定金，谷秋成认为租赁保证金是定金的主张没有法律依据，本院不予采信。故本院对谷秋成的反诉请求不予支持。
关于谷秋成认为该租赁物并没有取得房地产、建设工程规划许可证，双方签订的合同为无效合同，肖结康应退还租赁保证金的主张。本院经审查，根据中山市大涌镇南文村的《情况说明》，巨汇大厦的土地使用权为中山市大涌镇南文村所有，该土地已办理了土地证，其证号为中府国用（出）字第27XXXX20号，其地址是中山市大涌镇南文村“尾围”。上述土地使用权由中山市大涌镇南文村租给肖结康使用，肖结康在该土地上修建巨汇大厦，但巨汇大厦的产权登记在中山市大涌镇南文村的下属企业即中山市大涌镇文禧实业公司名下，巨汇大厦于2013年9月6日由中山市城乡规划局颁发了《建设工程规划许可证》（建字第1600420XXXX0151号）。故本案肖结康与谷秋成签订的《租赁合同》不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定的情形，双方签订的《租赁合同》合法有效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、确认肖结康与谷秋成于2014年5月6日签订的《租赁合同》于2015年3月31日解除；
二、被告谷秋成于本判决生效之日起七日内向原告肖结康支付2015年2月至2015年3月期间所欠的租金、管理费、水电费90438元及违约金（违约金计算方法：以90438元元为计算基数，从2015年3月12日起至该租金实际支付完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、驳回原告肖结康的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告谷秋成的诉讼请求。
案件受理费2061元，简易程序减半收取1030元（原告肖结康已预交），由被告谷秋成负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告肖结康。反诉费1460元，由反诉原告谷秋成负担（反诉原告谷秋成已向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 熊 伟
二〇一五年七月六日
书记员 李志健