湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终3478号上诉人（原审被告）：王春生，男，1959年2月27日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：曾建红，湖北建弘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐艳芳，女，1958年8月30日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：曾建红，湖北建弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁俊杰，男，1987年8月5日出生，汉族，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：贺梦琴，湖北诺亚律师事务所律师。原审第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地湖北省武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张健，该公司员工，住湖北省武汉市洪山区。上诉人王春生、徐艳芳因与被上诉人袁俊杰、原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初7763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王春生、徐艳芳上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回袁俊杰的诉讼请求，本案诉讼费用由袁俊杰承担。事实及理由：1、原审判决遗漏诉讼请求，未对双方合同是否解除进行判决。2、案涉房屋因结构涉及二份产权证书，袁俊杰是非武汉市户籍，根据武汉市房屋限购政策，袁俊杰不具备购买条件。3、袁俊杰既未配合办理贷款手续，也因涉及第二套房的问题无法办理贷款。4、袁俊杰在明知无法办理贷款的情况下，违约未按合同约定办理贷款面签手续，构成根本违约，且双方已于2017年4月15日解除合同。5、王春生、徐艳芳的合同目的无法实现情况下，解除合同，将房屋另行出售无过错。被上诉人袁俊杰答辩称，双方合同约定可以指定购房人，袁俊杰的购房资格不影响合同的履行，且袁俊杰的购房资格应由房管部门和银行在审批时决定。二份合同的付款方式不同（一份全款支付，一份贷款支付），王春生、徐艳芳违约不配合办理贷款，在多次沟通后仍不按合同约定履行，并另行出售房屋，构成根本违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人吉家房地产经纪公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2017年9月7日，袁俊杰诉至一审法院，请求判令：1、袁俊杰、王春生、徐艳芳双方解除《武汉市存量房居间（买卖合同）（合同）》；2、王春生、徐艳芳向袁俊杰返还已付定金30,000元，并另支付定金一倍30,000元；3、王春生、徐艳芳向袁俊杰按房屋总价款的20%支付违约金，即130,000元；4、王春生、徐艳芳承担因其不履行合同导致袁俊杰产生的交通费、误工费等损失共计2,000元；5、王春生、徐艳芳承担本案的诉讼费用。王春生、徐艳芳一审共同辩称，第一、双方之间的合同已于2017年4月15日解除，解除的原因是因为本案的袁俊杰户籍所在地在湖北省××县，根据武汉市人民政府下发的文件，袁俊杰非本市户籍居民家庭，在诉争房屋的区域购房，应当提供连续两年缴纳社会保险的记录，因其不具有购房资格，在合同签订后，本案的合同第六条规定，在本合同签订之日起十日内，需交各种证件，用于办理后期交易等条款，王春生、徐艳芳按照约定的时间到银行办理贷款手续，袁俊杰拒不到场，属于违约行为，导致后续的合同无法履行，因此，王春生、徐艳芳于2017年4月15日向袁俊杰方下达解约通知书，同时告知对方因袁俊杰存在违约行为，导致王春生、徐艳芳遭受损失，袁俊杰在收到解约通知书后也签名，合同已于袁俊杰收到后予以解除，违约方在于袁俊杰，王春生、徐艳芳不应当退还已收取的定金。第二、袁俊杰要求判令王春生、徐艳芳支付违约金，也不应当得到支持。根据合同法，定金条款及违约金条款不应当同时适用，且本案违约在袁俊杰。对于袁俊杰的第四项诉讼请求，也不应该得到支持，根本原因在于袁俊杰违约。吉家房地产经纪公司一审述称，第一、王春生、徐艳芳拒不履行合同义务，拒不提供相关证件资料，也不配合办理相关手续，吉家房地产经纪公司通过多次电话沟通，发函等方式催促履行义务，王春生、徐艳芳不予理睬，吉家房地产经纪公司及时将该情况告知袁俊杰，袁俊杰也多次与王春生、徐艳芳联系，要求其履行合同义务，王春生、徐艳芳无故拖延，袁俊杰在合同履行过程中，一直积极履行合同义务，吉家房地产经纪公司也尽了居间义务，因王春生、徐艳芳的违约行为，导致合同目的无法实现。一审查明事实，王春生、徐艳芳系夫妻关系。位于武汉市江岸区解放南路103号7层2室（建筑面积47.2平方米）的房产，原系王春生所有。2017年3月23日，袁俊杰（乙方）与王春生、徐艳芳（甲方）、吉家房地产经纪公司（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定袁俊杰向王春生、徐艳芳购买位于武汉市江岸区解放南路103号7层2室（建筑面积47.2平方米）的房产一套，交易成交价650,000元，合同签订当日，乙方支付定金30,000元给甲方，甲方交2,000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日，由丙方打入甲方指定账户或以现金方式支付，乙方支付首付款120,000元，于过户当日在见到已是乙方名下的房产证收件单当日内，由乙方打入甲方指定账户。本合同签订之日起10日内，甲乙双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方，用于办理后期交易。丙方在甲乙方提供资料齐全后7日内未乙方办理贷款手续。丙方在贷款审批通过5日内，协助甲乙双方办理过户手续（遇节假日顺延）。甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金，根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的20%向乙方支付违约金。乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金，根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付违约金。资料清单中载明。甲方需提交夫妻双方身份证、户口本、结婚证复印件，配偶或产权共有人同意转让证明、房屋产权证、国有土地使用证等，乙方需提供身份证、户口本复印件，经济收入证明等。同日，徐艳芳出具收条一份，载明收到袁俊杰购买位于武汉市江岸区解放南路103号701室、702室的房屋定金50,000元。2017年3月28日，吉家房地产收到袁俊杰支付的房屋信息服务费3,250元。2017年4月15日，徐艳芳向袁俊杰发出解约通知书，认为袁俊杰违约，要求解除双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。袁俊杰在上述通知书上签名，并表明“已收到，意见保留”。2017年7月16日，湖北诺亚律师事务所贺梦琴出具律师函一份，载明受袁俊杰委托，向王春生、徐艳芳发出律师函，要求王春生、徐艳芳于该函发出之日起7日内，积极配合将相关证件及资料提供给经纪代理方，并到场协助经纪代理方配合办理过户手续，如7日内仍拒绝履行，将追究法律责任。贺梦琴律师将上述律师函向王春生、徐艳芳进行了邮寄，2017年7月21日上述邮件显示本人签收。2017年7月26日，吉家房地产经纪公司向王春生、徐艳芳发出履约催告函，要求王春生、徐艳芳提交相关证件及资料，尽快履行合同义务，并使用顺丰快递向王春生、徐艳芳进行了邮寄，2017年7月28日，上述邮件显示已签收。根据2017年11月20日的武汉市不动产权登记信息查询单，王春生已将涉案房屋转让给案外人彭荣。一审认为：袁俊杰与王春生、徐艳芳、吉家房地产经纪公司签订的《存量房居间（买卖）合同》，系三方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。2017年4月15日，徐艳芳向袁俊杰发出解约通知书，认为袁俊杰违约，要求解除双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。袁俊杰收到上述通知书，但并未表示同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。上述条款为法定解除的规定。王春生、徐艳芳未举证证明自合同签订之日起至解约通知书发出日，袁俊杰存在上述情形，故其无权单方解除合同。关于王春生、徐艳芳主张袁俊杰不具备购房资格构成违约的抗辩，王春生、徐艳芳提交的微信聊天记录、通话记录真实性存疑，出庭作证的证人与王春生、徐艳芳有利害关系，且均为传来证据，不足以证明其主张，故对上述抗辩不予认可。故2017年4月15日，上述合同未解除。2017年7月16日，袁俊杰委托律师发出履约催告函，并给予了7天履行期限，王春生、徐艳芳未如期履行，已经构成违约。故对袁俊杰要求解除签订的《存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，予以支持。关于袁俊杰要求王春生、徐艳芳返还已付定金30,000元，并另支付定金一倍30,000元，按房屋总价款的20%支付130,000元违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，在《存量房居间（买卖）合同》解除前，王春生、徐艳芳将上述房屋转卖他人，构成根本违约，可适用房款20%的违约金条款，双方在合同中既约定了定金又约定了违约金，仅能选择适用。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。因王春生、徐艳芳的违约行为给袁俊杰造成的实际损失为已经支付的30,000元定金的利息损失、再次购买同地段同类型的房屋所增加的成本以及袁俊杰已实际向吉家房地产支付的居间服务费，双方合同约定的按照房款20%支付的违约金过高，酌定调整为按照房款的10%即65,000元支付违约金。故仅部分支持袁俊杰要求130,000元违约金的诉请，定金30,000元予以返还，关于袁俊杰要求王春生、徐艳芳承担因其不履行合同导致产生的交通费、误工费等损失共计2,000元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王春生、徐艳芳于本判决生效之日起十日内向袁俊杰返还定金30,000元；二、王春生、徐艳芳于本判决生效之日起十日内向袁俊杰支付违约金65,000元；三、驳回袁俊杰的其他诉讼请求。如果王春生、徐艳芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,140元，由王春生、徐艳芳负担2,175元，袁俊杰负担1,965元。因上述费用已由袁俊杰预交，故王春生、徐艳芳于本判决生效之日起十日内将上述费用2,175元一并支付给袁俊杰。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、案涉房屋因结构原因办有二份产权证书，分别为武汉市江岸区解放南路103号7层1室（建筑面积13.95平方米）、武汉市江岸区解放南路103号7层2室（建筑面积47.2平方米），本次买卖系一起出售，双方对此均知悉无争议。2、双方签订合同时，针对二份产权证书的情况同时签订了二份合同：针对1室约定（合同编号0012444），交易成交价200,000元，合同签订当日，乙方支付定金20,000元给甲方，甲方交2,000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日，由丙方打入甲方指定账户或以现金方式支付，乙方支付首付款180,000元，于过户当日在见到已是乙方名下的房产证收件单当日内，由乙方打入甲方指定账户。本合同签订之日起10日内，甲乙双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方，用于办理后期交易。针对2室约定（合同编号0012443），交易成交价650,000元，合同签订当日，乙方支付定金30,000元给甲方，甲方交2,000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日，由丙方打入甲方指定账户或以现金方式支付，乙方支付首付款120,000元，于过户当日在见到已是乙方名下的房产证收件单当日内，由乙方打入甲方指定账户。本合同签订之日起10日内，甲乙双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方，用于办理后期交易。丙方在甲乙方提供资料齐全后7日内未乙方办理贷款手续。丙方在贷款审批通过5日内，协助甲乙双方办理过户手续（遇节假日顺延）。3、合同履行中，吉家房地产经纪公司工作人员主要与王春生、徐艳芳的子女进行电话、微信沟通。2016年3月27日中午12:25，吉家房地产经纪公司工作人员称“袁俊杰的意思想小房子也贷款，不行的话还是一次性付款”，2016年3月27日下午15:17，王春生、徐艳芳方面询问面签时间安排及小房子是否也贷款，吉家房地产经纪公司工作人员称“小房子也贷款，2套房一起面签”。王春生、徐艳芳方面称“小房子客户找的谁”，吉家房地产经纪公司工作人员称袁俊杰找的是“他家里的亲戚”。4、一审庭审中，王春生、徐艳芳提交的2017年4月至2017年6月的电话录音（已质证）显示：吉家房地产经纪公司案涉门面店长与袁俊杰是同学关系，袁俊杰称双方关系还不错，故此袁俊杰买房才找了他们；履行沟通过程中，王春生、徐艳芳方面（其子女）明确向中介表示“中介这些作法是违规操作，在法律上不受保护”；袁俊杰认可中介第一次通知面签时王春生、徐艳芳方面要求袁俊杰本人到场，袁俊杰没有去，其后通知面签时双方未能达成一致；袁俊杰在签订合同时名下有房屋，其后为能实现案涉合同目的，将其名下房屋过户他人。本院认为：袁俊杰与王春生、徐艳芳、吉家房地产经纪公司签订的案涉《存量房居间（买卖）合同》，系三方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据查明的事实，袁俊杰与王春生、徐艳芳双方买卖房屋的意愿真实，因案涉房屋的特殊性、限购政策及银行贷款规定、袁俊杰本人原因等一系列问题，加之双方在签订合同时缺乏详细的沟通，致使合同约定存在漏洞，必然导致在履行过程中出现问题。出现问题后双方又未能达成一致意见，双方基于自身的考虑均出现违约。2017年4月15日，徐艳芳向袁俊杰发出解约通知书，袁俊杰未表示同意，不产生解约效力。2017年7月16日，袁俊杰委托律师发出履约催告函，并给予了7天履行期限，王春生、徐艳芳未如期履行，其后果亦不能全部归责于王春生、徐艳芳。但王春生、徐艳芳在一审诉讼中将房屋另行出售，导致合同无履行可能应当承担相应的法律后果。2017年4月15日徐艳芳通知要求解除合同，2017年9月7日袁俊杰起诉要求解除合同，一审判决对解除双方合同予以支持正确。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本院酌定王春生、徐艳芳返还袁俊杰已付定金30,000元，并承担相应利息损失，袁俊杰的其他诉讼请求本院不予支持。关于王春生、徐艳芳上诉称一审判决遗漏诉讼请求的问题，该主张成立，本院予以采纳。综上，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初7763号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初7763号民事判决第二项、第三项；三、解除袁俊杰、王春生、徐艳芳、吉家房地产经纪服务有限公司于2017年3月23日签订《存量房居间（买卖）合同》（合同编号0012443）；四、王春生、徐艳芳向袁俊杰支付利息损失（以30,000元为本金，按年利率6%的标准，自2017年3月23日起计算至实际给付之日止）；五、驳回袁俊杰的其他诉讼请求。如果王春生、徐艳芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4,140元，由王春生、徐艳芳负担2,070元，袁俊杰负担2,070元。二审案件受理费4,140元，由王春生、徐艳芳负担2,070元，袁俊杰负担2,070元。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李斌成审判员  骆朝辉二〇一八年五月三十日书记员  申光伟