北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
2015年大民初字第16769号
原告：杨金栋，男，1973年8月22日出生。
被告：于颖，女，1979年3月17日出生。
委托诉讼代理人：丁香，北京市京师律师事务所律师。
原告杨金栋与被告于颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨金栋向本院提出诉讼请求：1、请求判令于颖返还购房定金8万元；2、请求判令于颖承担罚金8万元；3、诉讼费用由于颖承担。事实和理由：2015年9月20日，我与于颖协商购买其位于北京市北京经济技术开发区天宝园四里44号楼（-1至2层3号）房屋一套，双方签订了定金协议，并交付定金8万元。后我得知于颖对该房屋进行过多次抵押且并未解押，因于颖隐瞒房屋抵押且无法自行解押而导致房屋买卖无法继续履行。基于以上事实，于颖已构成违约，其应当归还我支付的定金8万元并根据合同法的相关规定承担罚金8万元。
被告于颖辩称，杨金栋的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。一、杨金栋主张“于颖违反《房屋买卖定金协议》之约定，故意隐瞒房屋存在抵押事实，导致房屋买卖合同目的无法实现”没有事实和法律依据。相反，杨金栋违反《房屋买卖定金协议》之约定，其无权要求返还定金。1、杨金栋一直拖延未按《房屋买卖定金协议》之约定于2015年9月30日之内签订《房屋买卖三方合同》的行为构成违约，其无权要求返还定金；2、杨金栋未按《房屋买卖定金协议》之约定支付居间服务费的行为构成违约，其无权要求返还定金。二、杨金栋在明知涉案房屋上存在抵押的情况下，违反《房屋买卖居间合同》第一条第7款之约定，拒不支付购房首付款、拒不配合办理解押手续的行为已构成违约，其无权要求返还定金。三、杨金栋在与于颖签订合同后，多次以其实际行为证实其单方违约、拒绝购买涉案房屋的违约事实。2015年10月29日，在三方签署和办理涉案房屋解押、还款担保手续并办理公证的过程中，杨金栋单方违约，拒不支付首付款200万元、拒不配合办理解押手续，并明确表明不再继续履行合同，随后其向于颖发出的解约函的行为为单方违法解除，此外，杨金栋隐瞒已另购房屋的事实。杨金栋的上述行为均构成违约，其无权要求返还定金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2015年9月20日，在第三人北京和居房地产经纪有限公司（以下简称和居地产公司，丙方，经纪方）的居间下，于颖（甲方，卖方）与杨金栋（乙方，卖方）签订《房屋买卖定金协议》，约定由杨金栋以839万元的价格购买于颖名下位于北京经济技术开发区天宝园四里44号楼-1至2层3号房屋（以下简称涉案房屋）。该协议第二条约定：本定金协议书经甲乙丙三方共同签署后，由丙方负责与甲乙双方联系并协调，并于2015年9月30日前甲乙丙三方共同签署《房屋买卖三方合同》，同时本购房定金可折抵乙方购房首付款。该协议第三条约定：居间服务费用由乙方向丙方支付共计8.05万元，并于签订正式买卖合同之日向丙方支付。该协议签订的当日，杨金栋与于颖协商将定金修改为8万元，杨金栋于当日向于颖支付了上述定金8万元。
后双方未于2015年9月30日前签订《房屋买卖三方合同》。2015年10月22日，于颖（甲方，出卖人）、杨金栋（乙方，买受人）与和居地产公司（丙方，居间方）针对涉案房屋签订《房屋买卖居间合同》。关于房屋抵押状况，该合同第一条第7款约定：该房屋的抵押状况为已设立抵押，抵押权人为中信银行，贷款余额约800万元，贷款余额的处理方案：乙方将首期房款交付甲方，优先用于偿还贷款，不足部分由甲方自行还清。关于购房款支付方式，该合同第二条第2款约定：本合同签订后日内，乙方同意直接支付甲方定金100万元，故本次交易定金共计100万元。
同日，于颖（出卖人）与杨金栋（买受人）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。关于购房款的支付方式，该合同第四条约定：该房屋成交价格为839万元，买受人采取自行交割的方式付款，买受人向出卖人支付定金100万元。关于房屋抵押状况，该合同第二条第（四）款约定该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，目前尚欠贷款约800万元，出卖人应于2015年11月30日前还清全部贷款并注销该房屋的抵押登记。《补充协议》第一条约定：乙方于2015年9月20日向甲方支付购房定金8万元；乙方于
向甲方支付第二笔购房定金92万元；乙方于向甲方支付购房款100万元；乙方于甲方向乙方交房当日向甲方支付购房款600万元；乙方于过户当日向甲方支付购房款39万元。《补充协议》第五条约定：签订600万元还款担保协议，协议内容见附件一；签订200万解押还款协议，协议内容见附件二；同时满足以上两个协议、签订完成，本合同生效。
后双方产生纠纷而未签订还款担保协议以及解押还款协议。2015年11月3日，杨金栋向于颖发出《律师函》，该《律师函》载明因涉案房屋至今未办理解押，导致购买房屋的合同目的无法实现，故要求于颖返还购房定金8万元。
庭审中，杨金栋提交房屋所有权证书复印件欲证明于颖向其提交的房屋所有权证书复印件上没有标明抵押情况，于颖存在隐瞒抵押的情况；于颖认可该证据的真实性，但主张在签订定金协议的时候就告知杨金栋房屋存在抵押的情况，且双方签订的房屋买卖合同中也标明了涉案房屋存在抵押的情况。于颖提交录音证据欲证明涉案房屋买卖合同无法继续履行系杨金栋毁约不愿意继续购买房屋，杨金栋不认可录音证据的真实性。于颖提交录像证据欲证明双方未能于2015年9月30日签订房屋买卖三方合同的原因系杨金栋拖延所致，杨金栋未如约支付中介费构成违约，杨金栋另购房屋构成违约；杨金栋不认可录像证据的真实性。
关于未于2015年9月30日签订正式房屋买卖合同的原因一节，杨金栋主张于颖于2015年9月20日签订《房屋买卖定金协议》时，于颖告知其涉案房屋抵押了两次，但之后其查询的结果为抵押了三次，所以双方没有按时签订正式的房屋买卖合同；于颖主张签订《房屋买卖定金协议》时其确实告知了杨金栋涉案房屋抵押了两次，但是涉案房屋的三次抵押记录中的其中一次属于已经偿还了贷款但尚未办理抵押注销手续的情形，其已向杨金栋进行说明。
关于未签订还款担保协议以及解押还款协议的原因，杨金栋主张双方协商由其协助于颖解除200万元的抵押，剩余600万元抵押应由于颖自行解除，但在协商的过程中，于颖无法完成自行解押，此外于颖的丈夫华为明确表示不再卖房；于颖主张系因杨金栋不配合办理导致未签订还款担保协议以及解押还款协议，于颖的丈夫华为并未表示不卖房。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。杨金栋与于颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》中约定，《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》的生效条件为双方签订还款担保协议以及解押还款协议，根据本院审理查明的事实，杨金栋与于颖并未签订还款担保协议以及解押还款协议且双方亦不存在继续签订还款担保协议以及解押还款协议之可能，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》并未生效。
杨金栋与于颖签订的《房屋买卖定金协议》约定的定金在性质上应属于立约定金，目的是为了确保双方签订正式的房屋买卖合同，《房屋买卖定金协议》关于购房款的支付形式、抵押解除等主要条款并没有进行约定，需要在正式的房屋买卖合同中进一步协商。根据双方提供的现有证据，正式房屋买卖合同未能生效的原因系双方未能对于《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》的主要条款达成一致，双方均不能提供证据证明未能签订正式房屋买卖合同的过错在于对方，因此，本案并不适用定金罚则的规定。于颖应将8万元定金返还给杨金栋。杨金栋以于颖故意隐瞒涉案房屋存在抵押的事实并据此要求于颖承担罚金8万元的主张，无事实依据，对此，本院不予支持。于颖辩称因杨金栋拒不配合导致双方未如约签订《房屋买卖三方合同》，但其未能提交相应证据予以证明，且根据本案审理查明的事实，双方已于2015年10月22日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，该《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》虽未生效但已依法成立，双方的上述签约行为亦表明于颖以其行为默示同意杨金栋继续履行《房屋买卖定金协议》的协议内容，故对于于颖的该项抗辩意见，本院不予采纳。于颖辩称杨金栋未如约支付居间服务费的行为构成违约并据此主张杨金栋无权要求返还定金，对此，本院认为，于颖并非居间服务费的主张方，其以杨金栋未如约支付居间服务费故而认为杨金栋无权要求返还定金的主张于法无据，故对于于颖的该项抗辩意见，本院不予采纳。于颖辩称杨金栋拒不履行《房屋买卖居间合同》之支付首付款之义务及单方毁约、拒绝购买涉案房屋，对此本院认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》并未生效，杨金栋不负有继续履行房屋买卖合同之义务，故对于于颖的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告于颖返还原告杨金栋定金八万元（于本判决生效后十日内履行）；
二、驳回原告杨金栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千七百五十元，由原告杨金栋负担八百七十五元（已交纳），被告于颖负担八百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 渠阳振
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 梁丽男