上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11659号
上诉人(原审被告)：温明贺，男，1981年5月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
上诉人(原审被告)：许玲玲，女，1985年12月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：绿地集团上海青浦置业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：费军，总经理。
委托诉讼代理人：包丽斯。
上诉人温明贺、许玲玲因与被上诉人绿地集团上海青浦置业有限公司(以下简称“绿地青浦公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人温明贺、许玲玲的上诉请求：撤销一审判决，改判合同继续履行或发回重审。
事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认为己方未按照约定付清房款，不符合事实。绿地青浦公司恶意虚假填写合同签订时间，合同实际签订时间应为2015年3月26日；2、一审法院认为己方未缴纳剩余房款有违约责任，不符合事实。己方收到付款通知函后，积极筹集房款并缴纳，均被绿地青浦公司拒收；3、绿地青浦公司作为卖房机构，从未考虑己方是否具有买房资格，以欺诈手段订立合同，应对由此造成的损失承担全部责任；4、双方订立合同意思表示真实，合法有效，并不具备法定解除的情况；5、绿地青浦公司之前并未提及要求解除合同，现因房价大涨执意要求解除合同，使温明贺、许玲玲成为受害者，其行为构成违约，理应承担全部赔偿责任。
被上诉人绿地青浦公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。
绿地青浦公司向一审法院起诉，要求判令：1、解除绿地青浦公司与温明贺、许玲玲之间合法有效的《上海市商品房预售合同》(编号XXXXXXXXXXXX)；2、温明贺、许玲玲承担房屋总价款5%的违约金，即人民币(以下币种均为人民币)63,669.80元。
一审法院认定事实如下：本案涉讼房屋位于上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸51号601室(以下简称“系争房屋”)。2014年9月，温明贺、许玲玲向绿地青浦公司认购系争房屋。绿地青浦公司作为卖方(甲方)、温明贺、许玲玲作为买方(乙方)签订了落款日期为2014年9月29日的《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测面积为105.67平方米，房屋总价暂定为1,273,396元；合同第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任，即甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；附件一约定的付款方式和付款期限为：1、乙方应于2014年10月29日前支付首期房款382,396元(如乙方之前已支付定金的，于本合同签订之日，该定金转为购房款，且包含在本条所列房价款之内)；2、乙方应于2014年11月29日前支付剩余房款891,000元(按揭)。备注：办理个人购房商业性贷款、公积金贷款及组合贷款(以下简称“贷款手续”)时的有关约定：第一条为剩余房款办理贷款手续，贷款总额为891,000元；备注第三条约定，甲方应积极配合乙方办理贷款手续，若因非甲方原因导致贷款银行不能在本合同约定的期限前(即2014年11月29日)放贷至甲方账户或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。第四条约定，如因乙方自身原因造成银行贷款审批不合格，影响贷款发放，除乙方在接到甲方通知后10日内用现金或其他方式补足外，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。补充条款二约定在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同另约定了其他权利义务。该份合同未进行网上备案。在签订合同当日，温明贺在《上海住宅限购备忘录》上签字。
2014年9月18日，温明贺、许玲玲支付购房定金1,000元。2014年9月26日和9月29日，温明贺、许玲玲共计支付绿地青浦公司购房款254,680元。2015年3月26日，温明贺、许玲玲支付绿地青浦公司购房款127,716元。
2014年9月19日，温明贺、许玲玲与富居网络科技(上海)有限公司签订《富居网络会员服务协议》，约定温明贺、许玲玲支付会员服务费30,000元，与绿地青浦公司签约时享受优惠权利。同日温明贺、许玲玲支付富居网络科技(上海)有限公司30,000元。
绿地青浦公司自2016年5月1日起多次向温明贺、许玲玲发送《付款催告函》，要求温明贺、许玲玲付清房款。
2017年1月4日，绿地青浦公司向温明贺、许玲玲发送《合同解除通知函》，表示因温明贺、许玲玲未按约付款，绿地青浦公司有权解除合同，要求温明贺、许玲玲于2017年1月14日前至绿地青浦公司售楼处办理解除合同相关事宜。温明贺、许玲玲于2017年1月9日签收。
一审法院认为,绿地青浦公司、温明贺、许玲玲签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，绿地青浦公司、温明贺、许玲玲均应根据合同约定履行义务。合同对于本市住房限售规定进行了特别告知，并对房款支付时间进行了约定。然从温明贺、许玲玲社保缴纳情况看，温明贺、许玲玲在签订预售合同时不符合购房资格，直至本案审理期间也不符合购房资格，温明贺、许玲玲逾期支付房款超过90日，故绿地青浦公司有权解除合同。绿地青浦公司向温明贺、许玲玲发送了合同解除通知函，温明贺、许玲玲于2017年1月9日收到该通知，故法院认定预售合同于该日解除。温明贺、许玲玲不具备购房资格，且迟延支付房款，理应承担相应的违约责任。温明贺、许玲玲认为绿地青浦公司明知温明贺、许玲玲限购，还与温明贺、许玲玲签订购房合同，且多次发函催款，在温明贺、许玲玲去付款时还拒收，故绿地青浦公司存在过错，如果合同解除，温明贺、许玲玲保留另案向绿地青浦公司主张赔偿的权利。法院认为，绿地青浦公司作为开发商，在签订合同时对于温明贺、许玲玲的购房资格理应尽到审慎义务，在发现合同无法继续履行的情况下理应及时通过合法途径解决避免损失的进一步扩大。温明贺、许玲玲作为购房人，理应对自身是否具备购房资格有清晰的判断，在不具备购房资格的条件下还签订购房合同，理应承担主要责任。综上，法院依据合同中对于违约金的约定，双方的过错程度、合同的履行程度等因素，认定温明贺、许玲玲应当支付绿地青浦公司违约金50,000元。根据合同约定，绿地青浦公司有权在温明贺、许玲玲已付款中扣除违约金，剩余房款理应退还温明贺、许玲玲。对于温明贺、许玲玲支付给富居网络科技(上海)有限公司的钱款，温明贺、许玲玲可以另案主张。
一审法院据此判决：一、绿地集团上海青浦置业有限公司与温明贺、许玲玲签订的《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)于2017年1月9日解除；二、绿地集团上海青浦置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还温明贺、许玲玲房款333,396元(已扣除违约金50,000元)。
二审中，温明贺、许玲玲述称涉案的预售合同系于2015年3月签署，在此之前除一份购房登记表外未签署其他书面文件。温明贺、许玲玲提供无两人及绿地青浦公司签章的合同文本一份，表示之后绿地青浦公司未将签署过的预售合同交给温明贺、许玲玲，而仅给了一份内容一致但未签章的合同文本。绿地青浦公司表示上述合同文本内容与正式合同一致，但双方签章的正式合同应该一式两份，其中一份已交给温明贺、许玲玲。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，现温明贺、许玲玲提起上诉，主张绿地青浦公司以欺诈手段订立合同，应当对温明贺、许玲玲的损失承担全部责任。鉴于温明贺、许玲玲在审理中亦主张合同有效，故绿地青浦公司是否构成欺诈并不影响对温明贺、许玲玲因逾期付款而构成违约情节的认定。此外，温明贺、许玲玲在一审程序中并未提起反诉，且明确表示保留另案向绿地青浦公司主张赔偿的权利，故在缺少相应证据予以佐证的情况下，本院对绿地青浦公司是否构成欺诈一节不作判定。鉴此，本案的争议焦点为绿地青浦公司是否有权解除涉案的预售合同及温明贺、许玲玲是否应当承担逾期付款的违约责任。
根据查明的事实，如一审法院所述，温明贺、许玲玲在本案审理中仍不符合本市规定的购房资格，故一审法院据此支持绿地青浦公司解除系争房屋预售合同的诉讼请求，并无不当，应予支持。
审理中，温明贺、许玲玲主张绿地青浦公司作为证据提供的预售合同中两人签名真实，但2014年9月29日的日期系伪造，实际签订日期为2015年3月。温明贺等就此主张并未提供证据予以佐证，本院难以采信。退而言之，涉案合同的实际签订日期并不影响合同的有效性。在2015年3月至绿地青浦公司发出催款函的2016年5月长达一年的时间里，温明贺、许玲玲既未按照合同约定申请贷款，也未以现金方式支付余款，显然已经超过合理范畴。在此之后，经绿地青浦公司催告，温明贺、许玲玲仍未支付余款。需要指出的是，温明贺、许玲玲主张绿地青浦公司未向其提供经双方签署的合同原件，但两人在二审中作为证据提供的空白样张合同内容与已签署的文本内容一致，故温明贺、许玲玲对合同约定的相应条款是知晓的。在此情况下，即使温明贺、许玲玲主张的绿地青浦公司拒绝现场接受购房款的事实成立，其亦可通过向合同约定的付款账户汇款的方式完成支付剩余房款的义务。综上，一审法院认定温明贺、许玲玲逾期付款构成违约，并酌情判定应承担50,000元违约金，并无不当。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人温明贺、许玲玲共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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