上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第924号
上诉人（原审被告）上海格朗酒店管理有限公司。
被上诉人（原审原告）上海宾悦酒店管理有限公司。
原审第三人上海丽粤餐饮管理有限公司。
上海宾悦酒店管理有限公司（以下简称宾悦公司）、上海格朗酒店管理有限公司（以下简称格朗公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第4387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后，宾悦公司向本院申请撤回上诉，本院经审查予以准许。本院依法组成合议庭于2015年4月21日公开开庭审理了本案，上诉人格朗公司及原审第三人上海丽粤餐饮管理有限公司（以下简称丽粤公司）之共同委托代理人戴海龙、被上诉人宾悦公司之委托代理人杜长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市某某区某某路＊＊＊号某某室房屋的权利人为叶某、吴某某，房屋用途为商业，建筑面积为169.41平方米。2011年3月17日，叶某、吴某某出具《授权委托书》给宾悦公司，授权宾悦公司对前述房屋以宾悦公司名义签订租赁合同、收取租金、水电费等以及管理同房屋租赁相关的其他一切事务，并以宾悦公司的名义就房屋出租后发生的纠纷提起诉讼等。
2012年2月20日，宾悦公司作为出租方（甲方），格朗公司作为承租方（乙方），双方签订《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》一份，约定由甲方将上海市某某区某某路＊＊＊号某某室房屋出租给乙方。合同3-1条约定，甲方于2012年3月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2012年3月1日起至2016年5月24日止。第四条约定，该房屋月租金为100，000元（人民币，下同）；乙方应于每贰个月二十五日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金；乙方支付租金的方式为押叁付贰，押金为叁个月的租金即300，000元，于2012年9月1日前支付。第五条约定，甲方交付该房屋后，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金300，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的伍日内返还该房屋，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。8-1条约定，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。9-2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金……（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。10-5条约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。10-6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的叁倍向甲方支付违约金。合同签订以后，格朗公司向宾悦公司支付了押金300，000元，按合同约定的租金标准向宾悦公司支付了至2013年12月24日止的租金，并按每月90，000元的标准向宾悦公司支付了2013年12月25日至2014年12月24日止的租金，同时，付清了至2014年10月底的物业管理费。
原审另查明，丽粤公司于2012年4月12日注册成立在租赁房屋内，法定代表人为＊＊＊，即格朗公司的法定代表人。租赁房屋交于格朗公司后，实际使用人为丽粤公司。合同履行中，大部分租金、水电费等由格朗公司支付给宾悦公司，小部分费用由丽粤公司支付给宾悦公司。
原审又查明，合同履行期间，宾悦公司与格朗公司又签订《关于某某路＊＊＊号某某室商铺租金调整的协议》一份，内容为：“某某路＊＊＊号某某室商铺租金自2013年12月25日起由原月租金10万元调整为月租金9万元……乙方支付给甲方的所有租金中（包括2013年12月25日前支付的租金）是不含税的，甲方无须出具发票给乙方，由乙方自行向税务机关申报开具租赁发票”。
2014年1月17日，宾悦公司与丽粤公司至司法所进行调解，并作出如下约定：1、宾悦酒店愿意提供发票，丽粤茶餐厅拿到发票后立即支付所拖欠的租金20万元；2、在合法合规的前提下，宾悦酒店愿意与物业公司进行协商以配合丽粤茶餐厅的改造需求，对于2014年1月18日正在进行的改造工程以及今后的改造工程积极配合；3、双方对于已经签订的租赁合同中还需补充细化的内容进行进一步的协商约定……双方约定于2014年1月21日下午2点签订协议，并进行履行。嗣后，宾悦公司与丽粤公司和格朗公司并未就上述调解事宜签订协议。
2014年3月4日，格朗公司向宾悦公司出具《承诺书》一份，内容为：“我方承诺于2014年3月7日15：00前支付贵司8万元房租，2014年3月19日15：00前支付10万元房租，并尽快支付贵司余下所欠房租。此前因我司欠费、迟延支付租金等导致断水断电，由此产生的损失由我方自行承担。”后丽粤公司分别于2014年3月7日和3月19日各向宾悦公司支付了租金80，000元和95，657元。2014年4月21日，格朗公司又向宾悦公司支付了租金180，000元。
原审再查明，根据上海某某物业管理有限公司某某物业服务中心出具的《付款通知》显示，租赁房屋每月的物业管理费为1，448.50元。
2014年1月，宾悦公司诉至原审法院，要求判令：1、解除宾悦公司与格朗公司之间签订的《房屋租赁合同》，格朗公司交还房屋、恢复原状；2、格朗公司支付宾悦公司自2013年12月25日起至租赁合同解除之日的租金及自判决解除租赁合同生效时起至交付房屋给宾悦公司止的房屋占用费，租金和占用费的标准为每月100，000元，格朗公司支付违约金300，000元；3、格朗公司支付宾悦公司水费5，459.50元、电费13，697.70元、物业管理费2，897元；4、丽粤公司搬离租赁房屋并恢复原状，返还物品若干（以证据记载为准）；5、丽粤公司对格朗公司拖欠的租金、水电煤费、物业管理费和房屋占用费承担连带责任。审理中，宾悦公司变更其诉请为：1、解除涉案《房屋租赁合同》，格朗公司及丽粤公司搬离并交回房屋；2、格朗公司及丽粤公司共同支付宾悦公司自2014年12月25日起至格朗公司及丽粤公司实际返还房屋之日止按每月100，000元的标准计算的租金或占有使用费；3、格朗公司及丽粤公司共同支付尚欠的2013年12月25日起至2014年12月24日的租金120，000元（按每月10，000元计算）；4、格朗公司及丽粤公司共同支付宾悦公司从2014年11月1日起至搬离之日止按每月1，448.50元的标准计算的物业管理费；5、格朗公司及丽粤公司共同支付违约金300，000元，并撤回要求格朗公司支付水电费、物业管理费和恢复原状的诉讼请求，同时在本案中也不再要求丽粤公司返还物品。
原审审理中，宾悦公司陈述其有时在格朗公司处以记帐方式用餐，故在格朗公司应当支付的租金中扣除用餐费，产生的租金费用有时不是整数，但其自2014年2月25日起不在格朗公司处记帐用餐了；因格朗公司逾期支付租金，构成违约，故月租金仍应按原合同约定的100，000元予以计算，2013年12月25日至2014年12月24日期间，格朗公司仅按照每月90，000元的标准向宾悦公司支付租金，尚欠120，000元租金未付，应予支付；另外，收取的押金不同意返还，要求抵扣格朗公司应当支付的租金及违约金；鉴于丽粤公司并非合同相对方，故本案中仅要求丽粤公司承担迁出并返还房屋的义务，不再要求丽粤公司共同承担租金等费用。格朗公司则表示，逾期支付租金的情况确实存在，但因卫生防疫检查需要停业改造及宾悦公司停水停电等原因才迟延支付租金，且经协商宾悦公司同意其延长支付期限，至于租金，根据双方达成的协议，自2013年12月25日起的月租金已经调整为90，000元，故其目前并未欠付宾悦公司租金；押金不同意抵扣租金，要求返还。
又，原审审理中，格朗公司称其为经营酒店对房屋进行了重新装修，为此花费了180多万元，目前装修残值为120多万元，如合同解除，要求宾悦公司赔偿其装修损失500，000元。宾悦公司则表示其交付给格朗公司的是装修好的房屋，格朗公司没有装修，即便格朗公司又装修过，也未征得宾悦公司同意，故无权要求宾悦公司赔偿装修损失。经法院释明，丽粤公司向法院提出资产评估申请，但未按规定缴纳评估费用，故评估未成。
原审认为，宾悦公司与格朗公司之间的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，宾悦公司与格朗公司均应全面切实履行。合同约定，格朗公司逾期不支付租金累计超过半个月的，宾悦公司可以解除合同，根据现有证据显示，格朗公司多次逾期支付租金超过合同约定的宽限期，故宾悦公司要求解除合同具有合同和法律依据，法院予以支持。合同解除后，格朗公司及丽粤公司负有迁出并将房屋返还给宾悦公司的义务，同时，租赁双方仍应按约进行结算。根据宾悦公司与格朗公司达成的有关租金调整的协议，2013年12月25日起的月租金已经调整为90，000元，故宾悦公司要求格朗公司按照每月100，000元的标准支付2013年12月25日至2014年12月24日期间的欠付的租金120，000元与约定不符，法院不予支持，同理，2014年12月25日起的租金和使用费也应按照调整后租金标准进行结算。宾悦公司要求格朗公司支付2014年11月起的物业管理费具有合同和事实依据，法院亦予支持。格朗公司未按照合同约定付款导致合同解除，应当按约承担违约金，但格朗公司提出合同约定的标准太高，请求予以调整。法院认为，合同约定，合同解除情形下，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，此约定并未过高，但考虑到双方在合同履行期间已将月租金调整至每月90，000元，故违约金宜按双方调整后的月租金标准进行计算。审理中，格朗公司方要求对租赁房屋内的装修及资产等进行评估，但未按规定缴纳评估费用，导致评估不能的责任应由其自行承担，故对于格朗公司提出的装修损失法院不予支持。因合同已经解除，宾悦公司收取的押金应予返还。审理中，宾悦公司撤回要求格朗公司支付水电费、恢复原状以及要求丽粤公司共同支付租金、使用费、违约金等诉讼请求，系当事人对民事诉讼权利的自由处分，法院予以准许。
原审法院于二○一五年一月十五日依法作出判决：一、解除上海宾悦酒店管理有限公司与上海格朗酒店管理有限公司之间的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》；二、上海格朗酒店管理有限公司及上海丽粤餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区某某路＊＊＊号某某室房屋内迁出，并将前述房屋返还给上海宾悦酒店管理有限公司；三、上海格朗酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海宾悦酒店管理有限公司自2014年12月25日起至实际返还房屋之日止、按每月人民币90，000元的标准计算的房屋使用费；四、上海格朗酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海宾悦酒店管理有限公司自2014年11月1日起至实际返还房屋之日止、按每月人民币1，448.50元的标准计算的物业管理费；五、上海格朗酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海宾悦酒店管理有限公司违约金人民币270，000元；六、上海宾悦酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内返还上海格朗酒店管理有限公司押金人民币300，000元；七、驳回上海宾悦酒店管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6，430元，由上海宾悦酒店管理有限公司负担。
判决后，格朗公司不服，向本院提起上诉称，被上诉人故意停水停电，给上诉人的经营带来损失，上诉人拒付租金的行为是同时履行抗辩权；因房屋解除条件不成立，原审判令上诉人及第三人搬出系争房屋错误；原审判决上诉人所承担的违约金过高，属过分高于被上诉人的损失，被上诉人也未能举证具体的损失，对违约金应适当减少。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。
被上诉人宾悦公司则表示服从原判，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人丽粤公司表示同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系争租赁合同是签约双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。现上诉人承租系争房屋后未按约支付租金，已构成违约，被上诉人要求解除上述租赁合同并收回房屋具有合同依据，亦符合法律规定，应予以支持，原审判决对此认定正确。上诉人认为租赁合同解除条件不成立的理由是缺乏依据的，其同时认为拒付租金是实施同时履行抗辩权的理由亦缺乏依据。对于违约金，系争合同约定了违约方应承担月租金三倍的违约金，该约定所确定的违约金数额是合理的，并不属于法律规定的“过高”范畴，故上诉人要求减少违约金的上诉理由亦缺乏依据，本院难以支持。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人格朗公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，455元，由上诉人上海格朗酒店管理有限公司负担人民币6，430元，由上海宾悦酒店管理有限公司负担人民币25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 峰
审 判 员 叶 兰
代理审判员 李 兴
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 聂妍铧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……