江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第2075号
上诉人（原审被告）吕国才。
被上诉人（原审原告）芮建新。
上诉人吕国才与被上诉人芮建新房屋租赁合同纠纷一案，溧阳市人民法院于2014年9月23日作出（2013）溧民初字第1164号民事判决，上诉人吕国才对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年11月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审情况：
原审原告芮建新诉称，坐落于溧阳市溧城镇平陵中路66-68号房屋的产权属于芮建新儿子芮小明，2009年12月芮小明将上述房屋交由芮建新出租，所得收益归芮建新所有。2009年12月9日芮建新与吕国才签订房屋租赁协议一份，约定甲方即芮建新将溧城镇平陵中路66-68号房屋中的底层七间、一层五间（平陵中路68号东侧伊源拉面馆除外）、二层七间、三层七间、四层全部出租给乙方即吕国才用于经营“南方不夜城”浴室。租期为2010年5月20日至2016年5月19日，前三年租金为每年17万元，在每年的4月20前一次性付清；后三年的租金每年为18万元，于每年的4月20日前一次性付清。合同对其他条款作了约定。2010年6月经营五金的承租户因租期届满搬离该房屋第一层中西边一间半店面，吕国才趁芮建新在外地忙于经营建筑安装业务无暇顾及房屋出租的机会擅自将该房屋第一层中西边一间半店面房封堵后装修改造成包厢经营，另外吕国才还长期占用芮建新该房屋不在出租范围内的底层（地下室）西边半间房屋用于经营。芮建新发现后多次要求吕国才停止侵权，恢复原状，但吕国才置之不理。芮建新认为吕国才侵占芮建新不在出租范围内的房屋用于经营至今，获取了丰厚的收益，起诉要求判令吕国才恢复被侵占房屋的原状，赔偿芮建新自2010年8月至2013年11月的租金损失计11万元。
原审被告吕国才辩称，芮建新所诉不实。芮建新与吕国才之间的租赁合同约定除拉面馆之外的房屋全部租给了吕国才用于经营浴室，不存在芮建新诉称的吕国才侵占该房屋中第一层西边一间半店面房及底层西边半间房屋的事实，所以吕国才也不应另行支付相应的租金。
原审法院经审理查明，坐落于溧阳市溧城镇平陵中路66-68号房屋的产权属于芮建新儿子芮小明所有，该房屋底层为七间半（实为西边一尖角落，下同）、一层七间半、二层和三层各七间，局部四层，总面积为819.78平米。2012年7月20日芮小明出具情况说明书，该说明书载明上述房屋交由自己父亲芮建新出租，所得收益归芮建新所有。2009年12月9日芮建新与吕国才签订房屋租赁协议一份，约定由甲方即芮建新将溧阳市溧城镇平陵中路66-68号房屋中的底层七间、一层五间（平陵中路68号东侧伊源拉面馆除外）、二层七间、三层七间、四层全部出租给乙方即吕国才用于经营“南方不夜城”浴室。租期为2010年5月20日至2016年5月19日，前三年租金为每年17万元，在每年的4月20前一次性付清；后三年的租金每年为18万元，于每年的4月20日前一次性付清。合同对其他条款作了约定。合同签订后芮建新依约将该房屋交由吕国才经营。芮建新认为在2010年7、8月份左右发现吕国才擅自将芮建新用于出租给他人经营五金的该房屋第一层中西边一间半店面及底层西边半间房屋用于经营浴室，即向如果从提出要求其退房，否则就支付使用费，但经多次交涉，如果从既不恢复原状，也不支付使用费，故诉至原审法院。庭审中芮建新于2014年3月20日申请撤回要求吕国才恢复原状的诉讼请求，原审法院予以准许。
原审庭审中吕国才认为芮建新所诉称的该房屋中第一层西边一间半店面房及底层西边半间房屋包括在租赁合同约定的出租房屋中，因为在签订合同时双方讲好将第一层除拉面馆（一间）之外都交由吕国才租赁经营，第一层西边一间加一个尖角落（芮建新所称的一间半）原先由芮建新出租给他人经营五金店未到期，芮建新也同意在第二年五金店到期后将第一层西边一间加一个尖角落交给吕国才使用，故在合同中添加了“除拉面馆之外”字样，意即除拉面馆之外所有的房屋都交给吕国才使用，芮建新对此认为租赁合同中明确约定第一层为五间，因为拉面馆与芮建新有长期的租赁合同关系，第一层西边一间半五金店尚没有到期，故不能算入合同范围内。吕国才认为合同是芮建新起草的，自己看了合同后认为加了“除拉面馆之外”就意味着除拉面馆之外所有的房屋都由自己使用，当时签合同在场人有吕国才、芮建新及其代理人何某，为此吕国才提供证人何某到庭作证。何某陈述，自己与吕国才原先是该浴室的合伙人，现在是朋友关系，当时签订合同时双方谈好除拉面馆一间之外整幢楼出租给吕国才经营浴室，包括出租给五金店的一间半房屋及底层半间也在租赁合同范围内。芮建新认为证人与吕国才有利害关系，故对证人有关本案涉及的房屋是否包括在租赁合同范围内的陈述予以否认。
原审被告吕国才在原审庭审中陈述，底层地下室西边半间房屋与合同中约定的房屋一起交付给了自己，由自己用作堆放杂物，第一层西边一间半房屋在2010年5月20日左右五金店到期后由自己用作浴室包厢使用至今。芮建新认为地下室半间不在合同范围内，是吕国才擅自使用。2014年2月12日原审法院对该地下室半间面积及一层西边一间半面积进行测量，地下室半间面积约为25.75平米，一层西边一间面积约为33.48平米，芮建新、吕国才对该面积予以认可，但吕国才认为该面积为外墙面积，而非实际使用面积。涉及上述房屋在2010年8月租金价格经原审法院向溧阳市价格认证中心进行价格认证，该中心出具溧价证（2014）第35号价格鉴证结论书，上述一层西边一间半的年租金为458元每平米，地下室年租金为229每平米。庭审中吕国才也没有证据证明该房屋由芮建新交由自己无偿使用。
原审法院经审理后认为，芮建新与吕国才之间存在房屋租赁合同关系，且合法有效。芮建新认为本案诉争房屋第一层西边一间半及底层西边半间房屋不属于芮建新与吕国才于2009年12月9日签订的租赁合同约定的出租房屋范围内，吕国才擅自使用该房屋应当支付相应的租金，芮建新提供了租赁合同予以证明。对此吕国才认为上述房屋包括在双方签订的书面租赁合同约定的出租房屋内，为此提供了有关证人到庭作证，芮建新对证人的陈述不予认可，且因该证人与吕国才有利害关系，其证言不能作为证据使用，故对吕国才的上述主张不予采信；庭审中吕国才对使用上述房屋予以认可，既不能认定上述房屋在芮建新与吕国才签订的书面合同约定的出租房屋内，吕国才也没有证据证明该房屋由芮建新交由自己无偿使用，那么吕国才使用该房屋即应承担芮建新相应的租金损失。该租金损失的计算，应考虑房屋不在合同约定的承租范围之内，原租赁合同约定的租金与同期市场价格相比较低，因此对本案不在合同约定范围内的房屋租金应予适当提高，但如果纯粹参照鉴定报告中的金额来确定租金标准，应考虑该房屋使用性质是和其余房屋一样用于经营浴室这个因素，该鉴定报告标准与原先租赁合同约定的租金又过于提高，因此应予适当调低，芮建新自2010年8月至2013年11月租金损失确定为73252.52为宜。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、吕国才应支付芮建新上述房屋租金73252.52元，在判决生效之日起10日内付清。二、驳回芮建新的其他诉讼请求。案件受理费2580元，由芮建新负担862元，吕国才负担1718元。
上诉人吕国才不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同中不包含诉争的那间店面是错误的，理由有三：1、租赁合同中明确表明了租赁范围是除拉面馆之外的店铺；2、证人何某的证言是真实有效的，能够证明当时的实际情况是双方口头也约定租赁范围包括那间诉争的店面；3、那间店面上诉人使用几年了，被上诉人一直未向上诉人主张过该间房的租金，之前双方为拖欠房租打过官司，被上诉人从未提及过该房的租金，这些事实都印证了上述那间店面不需另行支付房租的事实。二、原审法院认定房租的标准不符合实际情况，理由有二：1、鉴定机构鉴定的标准严重脱离实际情况，因为讼争的店面所处的地段几年前就在拆迁，四周的居民早已经大幅度减少，所以该间店面的商业价值大大减少，鉴定机构没有考虑这些因素是不科学的。2、该间房与租赁合同中的其他几十间房屋处于同一栋大楼中，该间店面的租金理应参照这几十间店铺的的租金。上诉人特提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，一、二审费用由被上诉人负担。
被上诉人芮建新在答辩期限内提交书面答辩意见称，2009年12月9日，芮建新与吕国才签订的房屋租赁协议明确了房屋租赁的范围，即溧阳市平陵中路底层七间、一层五间、二层七间、三层七间、四层全部出租给吕国才经营浴室。因平陵中路68号东侧拉面馆属长期租赁，因此在协议中作了特别说明，而66号西侧一间半当时出租给他人经营五金，且是独立店面，租赁期限至2010年6月，芮建新当时准备到期后收回另行出租，但租给谁，从事何种经营尚不能确定，因此未在协议中作出特别说明。但是协议中规定的“一层五间”的租赁范围是确定的，且已交付吕国才使用，其中绝不包括66号西侧的一间半独立的店面。2010年7、8月份，芮建新发现吕国才擅自将66号西侧的一间半店面及底层半间房屋装修后用于浴室经营，随即向吕国才提出停止侵权、恢复原状，否则支付使用费。但经多次交涉，吕国才既不恢复房屋原状，也不支付使用费，无奈起诉至法院。芮建新对自己的主张，提供了租赁协议、现场照片以及双方及认证中心工作人员现场勘丈等证明。吕国才提供的证人何某是原先的合伙人，现在的朋友，与其有利害关系，且是孤证，其证言不能采信，其反驳理由没有证据的支持。原审判决认定吕国才承担芮建新相应的租金损失理所当然，合理合法。对于租金的标准，原审法院采取审慎的态度，二次委托价格认证中心参照周边商业用房的租金，作出科学合理的鉴定意见，需要特别提出的是，66号西侧一间半店面房原是独立的经营店面，其商业价值远高于整幢楼房中的其他层面的价值，因此吕国才所称租金标准过高的说法毫无道理。原审法院综合考虑各方面的因素，所确认的租金损失是完全符合实际的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回吕国才的上诉，维持原判。
双方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中双方均未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审相一致。
本院认为，上诉人与吕国才与被上诉人芮建新于2009年12月9日订立的房屋租赁协议，明确约定芮建新出租的是溧阳市溧城镇平陵中路66-68号房屋中的底层七间、一层五间（平陵中路68号东侧伊源拉面馆除外）、二层七间、三层七间、四层全部，当时本案讼争房屋尚在他人经营使用中，如按吕国才所理解的也包括在租赁协议中，则出租房屋的间数则明显不符合约定，故吕国才认为讼争房屋也包括在租赁协议中的意见是其对合同条款的片面理解，本院不予支持。吕国才未经许可擅自使用芮建新的房屋，芮建新有权要求其支付相应租金。原审判决在有关价格鉴定机构的鉴定意见的基础上，结合双方的租赁协议、吕国才擅自使用芮建新房屋等情况，所确定的本案讼争房屋的租金标准，符合本案是实际情况及民事诉讼公平、诚信原则，未超出人民法院自由裁量的范围，吕国才对租金标准所提出的上诉理由无事实与法律依据，本院不予采信，综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人吕国才的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2580元，由上诉人吕国才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 吴立春
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 马筱艳