湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0111民初1137号
原告：湖北天盟投资管理有限公司，住所地武汉市洪山区友谊大道508号9栋2层201室。
法定代表人：李金苗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢星洁，该公司员工，一般授权代理。
委托诉讼代理人：周波，湖北诚明律师事务所律师，一般授权代理。
被告：福州百利亨娱乐有限公司，住所地福州市鼓楼区八一七北路89号贤南大厦4层。
法定代表人：陈伟煌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柏涛，福建至理律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：赵浩，福建至理律师事务所律师，特别授权代理。
原告湖北天盟投资管理有限公司（以下简称天盟投资公司）与被告福州百利亨娱乐有限公司（以下简称百利亨娱乐公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张俊华独任审判，公开开庭进行了审理。原告天盟投资公司的委托代理人谢星洁、周波，被告百利亨公司的委托代理人柏涛、赵浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天盟投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告百利亨娱乐公司支付租金352782.6元；2、判令被告百利亨娱乐公司支付违约金7652426.44元；3、本案保全费、诉讼费等所有费用由被告百利亨娱乐公司承担。事实和理由：天盟投资公司与百利亨娱乐公司于2010年7月4日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2010年10月10日至2023年10月9日，总租金为35881528.8元，如百利亨娱乐公司未经天盟投资公司同意中途擅自退租的，应承担总租金20%的违约金，合同还对租赁费用、支付方式、合同保证金、物业修缮费用及违约责任等权利和义务进行了详细约定。合同签订后，由于租赁面积增加，其月租金变更为215172元，致使总租金变更为38262132.2元。2016年2月26日百利亨娱乐公司以经营亏损，无法正常经营为由提出退租并要求解除合同，天盟投资公司同意解除合同并保留追究百利亨娱乐公司应承担违约金的权利。事后天盟投资公司要求百利亨娱乐公司支付欠付租金352782.6元并承担违约金7652426.44元，百利亨娱乐公司以种种理由拒绝支付。由于百利亨娱乐公司中途擅自退租并提出解除租赁合同，属于严重违约，给天盟投资公司造成了重大经济损失。
被告百利亨娱乐公司辩称：1、百利亨娱乐公司对所欠天盟投资公司租金无异议，天盟投资公司诉请违约金明显过高且不合理，其并非案涉商场的产权人，且已撤出对商场的管理，故违约金请求不应得到支持；2、导致百利亨娱乐公司解除合同并撤场的原因并非在自身，在整个租赁过程中天盟投资公司亦存在各种违约及不诚信行为，故天盟投资公司在撤场后却以合同全部租金为基础主张违约金明显不合理，法院应驳回诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：被告百利亨娱乐公司对原告天盟投资公司提交的《工作联系函》两份及设计图纸的真实性表示无法确认，认为东印象装饰设计工程（武汉）有限公司是否存在、报价是否合理不清楚，费用没有实际发生。本院认为，原告天盟投资公司提交的《工作联系函》两份及设计图纸不能证明该公司的实际损失，本院不予采信。
原告天盟投资公司对被告百利亨娱乐公司提交的关于要求赔偿停电损失的三份函的真实性、合法性、关联性均有异议，认为函件发送的主体是武汉市洪山区百利亨歌城，函件上没有公章，百利亨娱乐公司发送2013年8月14日、2014年1月13日的两份函时没主张权利，没有提出反诉，过了时效。本院认为，被告百利亨娱乐公司提交的三份函由武汉市洪山区百利亨歌城出具，且无其他证据相印证，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月6日天盟投资公司与百利亨娱乐公司签订一份《房屋租赁合同书》，约定百利亨娱乐公司统一承租的房屋位于武汉市友谊大道508号9号楼三层，建筑面积为4350平方米，租赁期从2010年10月10日起至2023年10月9日止，租赁期限13年，自2010年7月10日至同年10月9日期间为免租期，免租期间免收房屋租金和物业管理费，租赁房屋的经营范围仅限于娱乐休闲项目，设立Agogo自助KTV；房屋前三个租赁年度的租金为每月20万元，租金递增幅度为自租赁年度第四年起，以后每两个年度递增6%，合同总租金为35881528.8元；合同期内第一期租金在合同签订后10日内一次性付清，以后每月租金须于每月10日前一次性支付；百利亨娱乐公司须于合同签订之日起两日内支付50万元的合同保证金作为全面履行合同的保证，否则视为自动放弃履行合同。合同第十一条第二项约定“租赁期内百利亨娱乐公司未按合同约定的缴费期限，逾期交纳合同约定应由其负担的租金或相关费用的，每逾期1日，则应按租金或费用总额的0.5%额度支付滞纳金，逾期达到或超过30日，视为百利亨娱乐公司违约，天盟投资公司有权终止合同并收回房屋，百利亨娱乐公司应按合同约定的总租金20%的额度支付违约金并且合同保证金不予退还”；该条第三项约定“租赁期内百利亨娱乐公司未经天盟投资公司同意，中途擅自退租的，百利亨娱乐公司应按合同约定的总租金20%的额度支付违约金并且合同保证金不予退还”。2010年7月6日天盟投资公司与百利亨娱乐公司签订《房屋租赁合同书补充合同》，约定天盟投资公司在交付场地前完成现有场地内部隔断、柜台的拆除清空工作，并做好分割部分与百利亨娱乐公司场地间的墙体隔断等内容。2012年8月25日天盟投资公司与百利亨娱乐公司签订《补充协议》，约定百利亨娱乐公司租赁面积增加330平方米，变更后租赁面积为4680平方米，月租金变更为215172元，原房屋租赁合同其余条款不变，依照原合同条款履行，协议有效期2012年8月25日至2023年10月9日。
上述合同签订后，百利亨娱乐公司支付天盟投资公司合同保证金50万元，天盟投资公司依约向百利亨娱乐公司交付房屋。2016年2月26日百利亨娱乐公司以公司持续亏损严重，已无法正常营业为由向天盟投资公司发函要求解除租赁合同；2016年3月1日天盟投资公司回函同意解除租赁合同，要求百利亨娱乐公司委派人员在收到回函后三日内前来协商解除合同的相关事宜（包括但不限于结清费用、洽谈违约责任并支付违约金、物品搬离、人员撤场、返还租赁商铺等），百利亨娱乐公司应于2016年3月10号前搬离商铺内所属物品并返还租赁商铺，在双方就百利亨娱乐公司违约解除合同的相关事宜未达成一致书面意见前，天盟投资公司保留主张百利亨娱乐公司违约并承担相应责任的权利。2016年3月4日百利亨娱乐公司agogoKTV武汉店店长谌涛接受公司委托，与天盟投资公司进行了对账，谌涛确认百利亨娱乐公司尚欠天盟投资公司租金、水电费及滞纳金共计352782.6元。
另查明，2008年4月16日，天盟投资公司与武汉万利置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定武汉万利置业有限公司将位于武汉市友谊大道508号9号楼1-4层商场及B座5层，合计总建筑面积为18462平方米房产租赁给天盟投资公司，租赁期限15年，自2009年1月1日起至2023年12月30日止，前五年房屋月租金45元／平方米，第六年起房屋月租金55元／平方米，第十一年起房屋月租金60元／平方米。2008年12月29日，天盟投资公司与武汉万利置业有限公司对房屋租赁合同的相关条款予以补充，达成《补充协议》；2016年3月11日百利亨娱乐公司退出租赁场地后，天盟投资公司向武汉万利置业有限公司提出终止合同，当月23日双方达成《合同终止协议书》，约定房屋租赁合同履行至2016年3月25日终止履行，双方均放弃向对方主张经济赔偿的权利。
本院认为，本案的争议焦点为天盟投资公司与百利亨娱乐公司约定的违约金数额是否过高及如何调整。违约金的意义在于对合同履行利益的补偿，也不排除当事人在公平、诚实信用的原则指导下，约定与适用惩罚性的违约金，从而达到有效制裁违法行为，保护守约方利益的目的。百利亨娱乐公司逾期支付水电费、租金，合同履行期限届满前要求解除合同，其行为已构成违约，天盟投资公司有权要求其支付违约金且不予退还合同保证金。百利亨娱乐公司主张按合同约定承担总租金20％的违约金明显过高且不合理，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为原合同约定总租金35881528.8元的10％，即百利亨娱乐公司应支付天盟投资公司违约金3588153元。
综上所述，天盟投资公司与百利亨娱乐公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同约定的内容对双方均具有约束力。合同履行期间百利亨娱乐公司违约，应当承担相应的违约责任，故对于天盟投资公司要求百利亨娱乐公司支付租金、水电费及滞纳金352782.6元的诉讼请求，本院予以支持；对于天盟投资公司要求百利亨娱乐公司按合同约定承担总租金20％的违约金的诉讼请求，本院依法将违约金数额予以调减。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告福州百利亨娱乐有限公司支付原告湖北天盟投资管理有限公司租金、水电费及滞纳金352782.6元；
二、被告福州百利亨娱乐有限公司支付原告湖北天盟投资管理有限公司违约金3588153元；
三、驳回原告湖北天盟投资管理有限公司的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33918元、财产保全费5000元由原告湖北天盟投资管理有限公司负担16754元，被告福州百利亨娱乐有限公司负担22164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 张俊华
二〇一六年九月二十八日
书记员 林 静