海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第208号上诉人（原审原告）居鉴，男。委托代理人徐海霞，浙江甬友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海南中润投资有限公司。法定代表人黄惠川，该公司董事长。委托代理人连丽，该公司职员。上诉人居鉴因与被上诉人海南中润投资有限公司（以下简称中润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2014）定民初字第322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明：2010年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以一次性付款的方式购买由被告开发的位于海南省定安县塔岭新区兴安大道东侧的“昌茂·中润温泉水城”2幢1单元1702室商品房一套，建筑面积63.13㎡，总价格251257元，被告应于2011年11月1日前将具备综合验收合格条件的商品房交付原告使用。合同签订后，原告于2010年1月9日付清购房款251257元。被告于2011年11月23日取得定安县建设工程质量安全监督站颁发的《海南省建筑工程竣工验收备案证》，2011年12月15日取得定安县住房和城乡建设局颁发的《建设工程规划验收合格证》，2012年4月26日取得定安县公安局消防大队颁发的《建设工程竣工验收消防备案检查告知书》。被告于2011年4月2日向原告寄送《交房通知》，通知原告于2011年10月30日交房。2012年5月原告来接收房屋时，因就综合验收合格证双方产生争议，原告便不同意接收房屋。2013年2月6日，原告与一起买房的他人向被告发出《关于要求承担昌茂·中润温泉水城有关商品住宅房延期交付违约责任的函》，向被告提出：一、足额赔偿违约金；二、承担有关合理费用；三、购房人有权自主选择继续履行合同或解除合同，选择解除合同退房的，除及时退付已交房款外，同时应支付已交房款银行贷款同期利息，并支付违约金。2013年、2014年原告又来两次。原告于2011年12月30日与宁波海曙新芝家政服务有限公司签订《房屋租赁协议》，约定将其向被告所购房屋出租给宁波海曙新芝家政服务有限公司，租赁期限自2012年1月30日至2014年1月30日，租期2年，租金每月800元。居鉴于2014年4月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告房款251257元；2、被告赔偿因其违约造成的损失共计74261.53元（其中银行同期利息40061.53元；租金19200元；交通、食宿15000元）；3、被告承担本案诉讼费用。原审法院认为：本案属商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是合同是否应当解除、被告是否应当承担违约责任。原、被告于2010年1月8日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，系有效合同。根据合同第八条约定：“出卖人应当在2011年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”原告主张被告未能提供综合验收合格证明，故被告违约，但原告并未能明确综合验收合格的准确定义，以及达到综合验收合格所需具备的证明文件。根据国务院《第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号），原属建设部审批的“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”这一行政审批项目已被国务院取消，故合同第八条所约定的“该商品房经综合验收合格”无法履行。根据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，当事人就有关合同内容约定不明确，可以按照有利于实现合同目的的方式或依照交易习惯履行。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。即实践中，开发商能够取得《建筑工程竣工验收备案证》、《建设工程规划验收合格证》和消防验收合格就已达到交付使用标准。因此，原告以被告无法提供综合验收合格证明文件构成根本违约，要求解除合同，依据不足，本院不予支持。消防合格验收也属房地产综合验收的组成部分，被告于2012年4月26日消防验收合格，已超出了合同约定的逾期90天的约定。在综合验收方面被告存在一定的违约行为，但其违约行为未构成根本性违约，未影响合同目的的实现，原告亦于2012年5月才来准备接收房屋，双方均有一定的过错，合同不宜解除，但被告仍应对此承担一定的违约责任。被告未能在合同约定的交房日期前取得相关部门的验收合格文件，应承担逾期交房的违约责任。被告于2012年4月26日才通过消防验收合格，逾期交房时间应从2011年11月2日起算至2012年4月26日止。因合同中约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的金额过低，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”原告请求人民法院予以增加，本院认为按照银行同期贷款利息计算较适宜，即违约金为：251257元×6.56‰÷30天×177天=9724.65元，原告请求增加违约金理由充分，本院予以支持。被告订立合同时并不能预见到原告将房屋出租，且原告亦在未取得房屋的情况下便与他人签订出租合同，原告诉请租金损失，违反了《合同法》第一百一十三条规定的“订立合同时一方预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故本院不予支持。原告诉请往返交通、食宿损失，举证期限内未提供正式的发票证明损失数额，但被告承认原告确为交房而到被告处交涉过，原告主张来过三次，被告当庭亦未表示异议，根据公平、合理的原则，酌定原告往返交通、食宿费用10000元，被告应予赔偿，原告庭后才提交相关的发票，但也不能据此所有的费用均由被告承担，机票等系举证期限届满后才提交，不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，作出如下判决：一、被告海南中润投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告居鉴违约金9724.65元，交通、食宿费用10000元，合计19724.65元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3091元，由原告居鉴负担1545元，由被告海南中润投资有限公司负担1546元，限于本判决生效之日起十日内向本院缴交。原告已全部预交，应退还原告1546元。上诉人居鉴不服原审判决，提起上诉，请求：1、撤销一审判决，查清事实后依法改判或将本案发回重审；2、解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，并向上诉人退还房款251257元；3、被上诉人赔偿因其违约造成的损失共计74261.53元（其中银行同期利息40061.53元；租金19200元；交通食宿15000元）；4、一、二审的案件受理费由被上诉人承担。理由如下：1、原审判决认定事实错误、不清。原审认为双方当事人合同第八条所约定的“该商品房经综合验收合格”无法履行的事实认定是错误的；原审认为被上诉人没有根本违约的认定是错误的；原审认为原告亦于2012年5月才来准备接受房屋，双方均有一定的过错是认定事实不清。2、原审适用法律错误。原审认为当事人就有关合同内容约定不明确，可以按照有利于实现合同目的的方式履行或依照交易习惯是错误的；原审既采信上诉人提交的《房屋租赁协议》却未支持上诉人关于未来可得之租金利益的主张。3、原审程序违法。原审判决书内容不规范，庭审质证内容没有体现，更为严重的是，判决书漏写原告所提之证据；原审颠倒举证责任。被上诉人中润公司答辩称：原审判决是公平的、正确的，请求二审法院维持原判。双方当事人二审中均未提供新证据。本院二审经审查查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为：上诉人居鉴与被上诉人中润公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。双方诉争的焦点是：上诉人居鉴要求解除与被上诉人中润公司签订的《商品房买卖合同》、退还购房款以及要求被上诉人中润公司赔偿因违约造成的损失74261.53元是否有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格的商品房交付买受人使用……。”第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。”2004年5月19日，国务院颁布了《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号），该决定取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。”被上诉人中润公司开发的中润温泉水城1-6#楼、S1商铺于2011年11月23日取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》，应当视为已经满足法定的交房条件。被上诉人中润公司不能按照合同约定的日期向上诉人居鉴交付房屋，已经构成违约，但逾期没有超过90日，合同约定的买受人有权解除合同的条件没有成就。因此，上诉人居鉴关于解除《商品房买卖合同》并返还购房款的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人居鉴于2012年5月至诉争房屋处时，诉争房屋已经符合交房条件，但其无正当理由拒绝接收，因此逾期收房的责任不能归责于被上诉人中润公司，上诉人居鉴请求判令被上诉人中润公司承担因违约造成的损失共计74261.53元的上诉请求无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人居鉴的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6182元由上诉人居鉴负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 杰审 判 员 杨 洁代理审判员 宋 杰二〇一四年八月十二日书 记 员 白玉琳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……