湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民商初字第00092号
原告：中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行，营业场所地武汉市武昌区杨园纺机路33号。
负责人：虢春华，行长。
委托代理人：黄金爱，湖北谦顺律师事务所律师。
被告：周佳成（曾用名周泉）。
被告：周正刚，1970年2月23日。
被告：湖北融昌投资担保有限公司，住所地武市武昌区友谊大道纺机路江南花园1栋2层。
法定代表人：吴开兴。
原告中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行（以下简称建行钢城支行）与被告周泉、周正刚、武汉融昌投资顾问有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理，因被告周泉、周正刚、武汉融昌投资顾问有限公司下落不明，本院于2014年5月6日在《人民日报》刊登公告，向被告周泉、周正刚、武汉融昌投资顾问有限公司送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知及开庭传票。公告期满，由审判员张英担任审判，与人民陪审员成先彪、周西西组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告建行钢城支行的委托代理人黄金爱到庭参加诉讼。被告周泉、周正刚、武汉融昌投资顾问有限公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行钢城支行诉称：2005年11月30日，我行与周泉、周某签订《个人住房借款合同》一份，合同约定周泉向我行借款人民币100，000元，以其位于武昌区中北路108号59栋（15-16）15单元6层2号住房提供抵押担保，并在房屋管理部门办理了抵押登记手续。周某提供保证担保，合同对双方的权利义务及违约责任等均进行了约定。2005年12月5日，武汉融昌投资顾问有限公司向我行出具担保承诺书。合同签订后，我行依合同约定向周泉发放贷款100，000元，但周泉未按合同约定如期还款。为此，诉至法院请求判令：1、解除与周泉、周某签订的《个人住房借款合同》，周泉支付借款本息133，038.98元（截止2013年11月14日），并支付利息、罚息至其全部贷款清偿之日止；2、周某对上述债务承担连带清偿责任；3、湖北融昌投资担保有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、周泉承担抵押担保责任，建行钢城支行享有优先受偿权；5、由被告承担本案全部诉讼费。
原告建行钢城支行为支持其诉讼请求，向本院举证如下：
证据一、周泉、周某《居民身份证》、《常住人口登记卡》复印件各1份；拟证明两被告身份情况。
证据二、2005年11月29日，周泉出具承诺书1份，拟证明周泉承诺若连续三期以上未还款或累计拖欠贷款达三期月还款额，同意银行处置或转让债权及抵押物。
证据三、2005年11月30日周泉、周某与建行钢城支行签订的《个人住房借款合同》1份，拟证明双方间的借款抵押合同关系，周某作为保证人应当对此债务承担无限连带责任。
证据四、2005年12月5日武汉融昌投资顾问有限公司出具担保承诺书，拟证明武汉融昌投资顾问有限公司作为担保人应承担担保责任。
证据五、2005年11月30日中国建设银行个人贷款支付凭证、2005年12月7日中国建设银行贷款存款凭证；拟证明建行钢城支行依约履行了合同义务，向周泉发放贷款100，000元。
证明六、房屋他项权证；拟证明周泉以其名下位于武昌区中北路108号59栋（15-16）15单元6层2号房屋作抵押担保，建行钢城支行依法享有优先受偿权。
证据七、中国建设银行个人贷款历史明细（2005年12月7日至2007年11月19日）、中国建设银行个人信贷管理系统2013年11月14日打印的结清试算；拟证明周泉未能按约归还借款本息，已严重违约。截止到2013年11月14日尚欠贷款本息133，038.98元。
证据八、企业变更通知书及企业登记信息，拟证明武汉融昌投资顾问有限公司于2008年2月3日名称变更为湖北融昌投资担保有限公司。
周泉、周某均未作答辩亦未提交证据。
审理期间，湖北融昌投资担保有限公司到庭陈述：2005年12月5日担保承诺书是我公司向建行钢城支行出具。我公司承诺的5年担保期已满，不应承担担保责任。请求法院驳回建行钢城支行对我公司的诉讼请求。
湖北融昌投资担保有限公司未提交证据。
庭审中，周泉、周某经本院合法传唤未到庭诉讼，放弃质证权利。湖北融昌投资担保有限公司对建行钢城支行提交的证据的真实性不持异议。因建行钢城支行提交的证据为直接证据、原始证据，本院对建行钢城支行提交的证据予以认定。
经审理查明：2005年11月29日，周泉出具承诺书，载明“本人以所购住房向贵行申请贷款，若连续三期以上未还款或累计拖欠贷款金额达三期月还款额，本人同意贷款银行处置或转让债权及抵押物”。
次日，建行钢城支行与周泉、周某签订《个人住房借款合同》，合同约定：周泉向建行钢城支行借款100，000元；借款期限180个月，即从2005年11月30日起至2020年11月30日止；本合同项下的贷款利率为月利率，借款期限在一年以上的，在基准利率水平上6.12%下调10%为5.508%；借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上上浮35%；借款人的还款方法和还款金额为采用等额本息还款方法，每月归还本息817.51元；周泉以其名下位于武昌区水果湖中北路108号59栋（15-16）15单元6层2号房屋提供抵押担保；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证人周某提供连带责任保证。保证期间采用第（二）项的约定即保证人在抵押登记之前承担阶段性保证责任的，保证期某借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任；借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用等违约情况的，贷款人有权行使违约救济措施：宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；行使担保权利；解除与借款人的借贷关系。本合同项下的全部或部分债务本金或利息履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。合同还就双方其他权利、义务进行了约定。建行钢城支行作为贷款人，周泉作为借款人、抵押人，周某作为担保人均在合同上盖印或签字。
2005年12月5日，武汉融昌投资顾问有限公司向建行钢城支行出具担保承诺书，载明“我公司客户周泉（身份证号××）向贵行申请二手房贷款，贷款金额人民币壹拾万元整，贷款期限15年。我公司已核实该房产产权清晰，无债权债务纠纷，能正常办理交易过户、抵押。承诺：一、在贵行为周泉发放贷款后的四十五天内办理完毕该房产的《它项权证》，并为其提供五年内的担保责任。如该客户发生交易失败或虚假交易我公司承担由此产生的全额担保责任”。
合同签订后，建行钢城支行于2005年12月7日向周泉发放贷款100，000元。
2006年1月6日，建行钢城支行取得抵押房屋的武房昌他字第200600047号房屋他项权证。
2008年2月3日，武汉融昌投资顾问有限公司名称变更为湖北融昌投资担保有限公司。
截止2013年11月14日，周泉尚欠贷款本金余额91，808.04元、利息25，937.40元、本金罚息6，970.24元、利息罚息8，323.30元，合计133，038.98元。
本院认为：建行钢城支行与周泉、周某签订的《个人住房借款合同》，系双方的真实意思表示，内容符合法律规定，应认定合法有效。建行钢城支行依照合同约定足额发放了贷款，周泉收受贷款后，未按合同约定完全履行还贷付息义务，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。根据《个人住房借款合同》约定“借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用；贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；行使担保权利”的内容，建行武汉钢城支行要求解除借款合同、周泉支付借款本息、罚息及对抵押物享有优先受偿权的请求，符合法律规定，本院予以支持。
合同约定“保证人周某在抵押登记之前承担阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止”。本案抵押物的他项权利证书已由贷款人建行钢城支行收执，建行钢城支行未提交证据证明其在约定的保证期间要求周某承担保证责任，周某的保证责任应予免除。建行钢城支行要求周某对本案借款承担连带清偿责任的请求，无法律依据，本院不予支持。
湖北融昌投资担保有限公司已按担保承诺书约定办理抵押房屋的他项权证，建行钢城支行未提交证据证明其在该公司承诺的保证期间要求承担保证责任，该公司的保证责任应予免除。建行钢城支行要求湖北融昌投资担保有限公司对本案借款承担连带清偿责任的请求，无法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除2005年11月30日原告中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行与被告周泉、周正刚签订的《个人住房借款合同》；
二、被告周佳成于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行偿还贷款本金91，808.04元；
三、被告周佳成于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行支付截止至2013年11月14日所欠贷款利息25，937.40，本金罚息6，970.24元，利息罚息8，323.30元，并支付自2013年11月15日起至贷款清偿日止的利息、罚息（以贷款本金91，808.04元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计付）；
四、被告周佳成逾期未能清偿上列债务，原告中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行有权以被告周佳成名下位于武汉市武昌区中北路108号59栋（15-16）15单元6层2号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2，960元，公告费700元，由被告周泉负担（此款原告中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行已垫付，被告周泉连同上述款项一并给付原告中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 张 英
人民陪审员 成先彪
人民陪审员 周西西
二〇一四年十月十五日
书 记 员 陈健夫