广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民二初字第1411号
原告：交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行。
代表人：杨红英，该行行长。
委托代理人：王宏宇，广西万益律师事务所律师。
委托代理人：张曼琳，广西万益律师事务所律师。
被告：夏福宏。
被告：广西南宁祖龙置业有限责任公司。
法定代表人：张祖龙，该公司董事长。
委托代理人：贾磊，广西辰亿律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称交行广西区分行）与被告夏福宏、广西南宁祖龙置业有限责任公司（以下简称祖龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，由代理审判员马良政担任审判长与人民陪审员何贞、卢采频组成合议庭依法进行审理，并于2016年4月13日公开开庭审理。原告交行广西区分行的委托代理人张曼琳、被告祖龙公司的委托代理人贾磊到庭参加诉讼，被告夏福宏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行广西区分行诉称：
2014年10月22日，原告与被告夏福宏、祖龙公司签订了一份《个人房产抵押贷款合同》（以下简称《贷款合同》），合同约定：被告夏福宏向原告贷款47.6万元，用于购买位于南宁市××区××路××号金象绿城3区E栋1单元102某号房；被告夏福宏以其所购房屋对该笔贷款提供抵押担保，被告祖龙公司对该笔贷款提供连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告夏福宏指定收款账户发放贷款47.6万元，并办理房屋抵押登记。被告夏福宏并未按约履行还款义务，截至2015年8月11日，被告夏福宏尚欠贷款本金471227.71元，贷款利息16080.94元，罚息和复利586.18元。期间，原告委托广西万益律师事务所向被告催收上述贷款，并代理此案，原告应向广西万益律师事务所支付一审律师代理费22455元。原告认为，原告已依约履行了发放贷款的义务，但被告违反合同义务未按时还款，已经构成违约，原告有权要求被告夏福宏偿还全部贷款本金、利息、罚息等，并支付由于原告主张债权而发生的一审律师费、诉讼费等；原告对抵押房产享有优先受偿权；被告祖龙公司作为连带保证责任人，应承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求：1、被告夏福宏偿还原告贷款本金471227.71元，利息16080.94元，罚息和复利586.18元（暂计至2015年8月11日，以后利息、罚息、复利按合同约定另计至本息结清之日止）；2、被告夏福宏承担原告为实现债权支出的一审律师费22455元；3、被告夏福宏承担本案全部诉讼费用及其他费用（包括但不限于案件受理费、公告费、财产保全费等）；4、被告祖龙公司就被告夏福宏上述债务承担连带保证责任；5、原告以被告夏福宏提供的抵押物（位于南宁市××区××路××号金象绿城3区E栋1单元102某号房）折价或拍卖、变卖所得的价款就上述债务享有优先受偿权。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、被告夏福宏的身份证，证明被告夏福宏主体适格；
2、被告祖龙公司工商咨询单，证明被告祖龙公司主体适格；
3、交通银行个人贷款申请表；
4、个人房产抵押贷款合同；
证据3-4共同证明被告夏福宏向原告申请贷款，原、被告就借款本息、期限等进行了约定，被告夏福宏以其购买的房屋提供抵押担保，被告祖龙公司为被告夏福宏的贷款提供连带保证责任；
5、交通银行放款凭证，证明原告已依约向被告夏福宏发放借款47.6万元；
6、房屋预告登记证书，证明被告用于抵押的房屋已办理抵押权预告登记；
7、资金监管贷款利息试算、贷款详细信息查询，证明被告夏福宏贷款、还款情况及所欠本金、利息、罚息明细；
8、快递单、催收通知书，证明原告向被告催款的事实；
9、快递单、授权委托书、律师函，证明原告委托律师向被告催款的事实；
10、委托代理合同，证明原告为实现债权，委托广西万益律师事务所律师代理本案；
11、律师费服务费收据、律师费发票，证明原告已实际支付律师费22455元。
证据12、截止到今天开庭的利息清单，证明利息计算方式；
被告夏福宏未作答辩，亦未提供相关证据。
被告祖龙公司辩称：祖龙公司认可原告对房屋享有优先受偿权，如果原告办理他项权证的，对办理后的债务祖龙公司不承担责任，只对办理前的债务在抵押物不足以偿还的部分承担保证责任。
本案的争议焦点为：原告要求被告偿还借款本金、利息、罚息和复利有何事实和法律依据，利息、罚息、复利如何计算；原告要求被告祖龙公司承担连带责任有何依据；原告要求就抵押物行使优先受偿权有何依据。
对于上述证据，本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告夏福宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。被告祖龙公司对原告提交的证据1-5的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，认为祖龙公司仅对拍卖抵押物后的不足部分承担保证责任；对证据7-14认为无法确认其真实性。本院认为，原告提交的上述证据经核对均系与书证原件核对无误的复印件，上述证据亦能证明其合法来源，符合法律规定的证据要件，本院对原告提供的上述证据的效力予以确认，作为认定本案事实的依据。
综合全案证据，本院确定以下法律事实：
2014年8月7日，被告夏福宏因购买个人住房需要，签写《交通银行个人贷款申请表》，向原告交行广西区分行申请贷款47.6万元。
2014年10月22日，夏福宏（甲方、借款人、抵押人）与交行广西区分行（乙方、贷款人、抵押权人）、祖龙公司（丙方、保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：2014451306001100444201445130600110XXXX），约定：借款人向贷款人贷款47.6万元，用于购买位于南宁市××区××路××号金象绿城3区E栋1单元102某号房，贷款期限300月，自放款日起算；合同项下贷款年利率为5.73125%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮5%；合同放款后，遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；还款方式为等额本金还款，首期还款额为4444.65元，还款日为放款日的对应日；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款的罚息利率为约定利率上浮50%，挪用贷款的罚息利率为约定利率上浮100%；借款人违反本合同的约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；借款人未按时足额偿贷款本金、利息的，应当承担贷款人未实现债权而发生的崔收费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人以所购房屋作为抵押担保，抵押担保的范围包括贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用（包括但不限于崔收费、诉讼费或仲裁费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）；保证人为合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人事项债权的费用（包括但不限于崔收费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）；借款人取得涉案房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，保证人的保证责任解除；但在贷款人取得前述他项权利证明或抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分款项仍应承担保证责任；合同还就其他事项进行了约定。2014年10月30日，原告交行广西区分行向被告夏福宏放款47.6万元。2014年12月3日，南宁市房产局就被告夏福宏所购房屋办理了抵押权预告登记（邕房预字第15075891507XXX号），预告登记权利人为交行广西区分行。夏福宏所购房屋未办理房屋所有权证和房屋他项权证。截止2015年8月11日，被告夏福宏尚欠原告贷款本金471227.71元、利息16080.94元、罚息44.39元、复利586.18元。2015年5月6日，原告交行广西区分行向被告夏福宏、祖龙公司发送催收通知书，要求夏福宏还清所欠本息。2015年6月29日，广西万益律师事务所接受原告交行广西区分行的委托，向被告夏福宏、祖龙公司发送律师函，要求被告夏福宏在2015年7月26日前还清借款本息，若被告夏福宏未按时还清，交行广西区分行有权解除合同并宣布贷款提前到期。2015年8月8日，原告交行广西区分行与广西万益律师事务所签订一份《委托代理合同》，交行广西区分行委托广西万益律师事务所代理夏福宏、祖龙公司金融借款合同纠纷一案，诉讼标的为487894.83元，律师费为22455元。广西万益律师事务所开具了金额为22455元的发票。
2015年11月12日，交行广西区分行以夏福宏未偿还贷款为由，向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
本院认为，原告交行广西区分行与被告夏福宏、祖龙公司签订的《个人房产抵押贷款合同》缔约主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。
一、关于被告夏福宏的责任承担问题
原告依约发放了贷款47.6万元，已经履行了合同约定的义务，夏福宏收到贷款后未按约定按时偿还，已构成违约。夏福宏的违约行为符合合同约定的银行有权提前收回贷款的情形。原告向夏福宏发送律师函，并给予其一定的宽限期偿还逾期借款本息，但直至宽限期届满夏福宏仍未履行还本付息义务，原告据此宣布贷款提前到期并已履行了通知义务，合法有效。截止2015年8月11日，被告夏福宏尚欠原告贷款本金471227.71元、利息16080.94元、罚息和复利586.18元。据此，本院对原告要求被告夏福宏归还借款本金及相应利息的诉求予以支持。
关于利息计算。借款合同借款期限内的利息计算标准包括利率、复利的计算标准。合同有约定的，按照合同约定；合同没有约定或约定违反国家金融主管部门关于利率、复利的强制性规定的，按照中国人民银行规定的利率标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，逾期利息从性质上说属于法定违约金，借款人未在银行确定的提前收回贷款日履行义务的，全部未还贷款即转化为逾期贷款，之后按逾期罚息利率计收利息。合同中有约定的从约定，无约定的，按中国人民银行同期逾期贷款的罚息标准计算。据此，对原告要求夏福宏按《个人房产抵押贷款合同》约定逾期贷款罚息利率支付逾期罚息的主张本院予以支持；同时，根据《中华人民共和国商业银行法》第三十八条“商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率”和中国人民银行《贷款通则》第十三条“贷款利率的确定：贷款人应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定每笔贷款利率，并在借款合同中载明”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明贷款利率水平上加收30％-50％；。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息”的规定，原、被告双方关于“逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%”的约定并未超出逾期罚息利率的上限，故对原告关于利息的计算方式本院予以支持。关于复利，合同约定被告未按时归还本息的，原告有权对应付未付的利息计收复利。该约定未违反国家金融主管部门关于利率、复利的强制性规定的。借款期限届满后不应再计收复利。因此，本院对原告主张的复利予以支持，时间以原告计算的时间为限，之后的复利不予支持。关于律师费。因《个人房产抵押贷款合同》对律师费问题已有明确约定，交行广西区分行除相应收费标准及授权委托书外，也提交了证明一审诉讼律师费已实际发生的律师费发票，对原告要求被告清偿为实现本案债权所支付律师代理费的诉讼请求本院予以支持。
二、关于交行广西区分行抵押权实现问题
预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，夏福宏以其所购房屋为交行广西区分行设定抵押权，交行广西区分行对此项请求权进行了预告登记，交行广西区分行为抵押权预告登记权利人。由于该房尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，交行广西区分行在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对夏福宏抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对夏福宏抵押房屋的处分，但并非对夏福宏抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故交行广西区分行对夏福宏抵押房产的抵押权尚未设立，其不享有对预告登记房屋行使抵押权并优先受偿的权利，对交行广西区分行要求对预告登记房产优先受偿的主张，本院不予支持。
三、祖龙公司的责任承担问题
祖龙公司、交行广西区分行与夏福宏在《个人房产抵押贷款合同》中自愿约定“祖龙公司为合同项下贷款提供连带责任保证，夏福宏取得所购房屋的权利证明且交行广西区分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，祖龙公司的保证责任解除”，该约定系缔约各方自愿协商的结果，并未损害国家及社会公共利益，故应认定“阶段性保证”担保的效力。该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是祖龙公司保证责任解除期间，故“阶段性保证”实为附解除条件的保证合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，因夏福宏尚未取得所购房屋的产权证并办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附解除条件并没有成就，交行广西区分行有权要求祖龙公司承担相应的保证责任。祖龙公司承担保证责任后，有权向夏福宏追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（六）项、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告夏福宏向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行偿还贷款本金471227.71元；
二、被告夏福宏向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付利息（计至2015年8月11日，利息为16080.94元、罚息和复利586.18元；从2015年8月12日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金471227.71元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计付逾期罚息，不再计算复利）；
三、被告夏福宏向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付律师费22455元；
四、被告广西南宁祖龙置业有限责任公司对被告夏福宏上述第一至三项债务承担连带清偿责任；被告广西南宁祖龙置业有限责任公司承担保证责任后，有权向被告夏福宏追偿；
五、驳回原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行的其他诉讼请求。
案件受理费8904元，由被告夏福宏、广西南宁祖龙置业有限责任公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：南宁市中级人民法院，账号：20×××28，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马良政
人民陪审员 何 贞
人民陪审员 卢采频
二〇一六年五月九日
书 记 员 王梦茜
《中华人民共和国合同法》
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（六）交通运输工具；
第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。