北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民再终字第03133号
再审申请人（一审原告，二审上诉人）：成淑琴，女。
委托代理人：要建国（成淑琴之夫）。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：路彩辉，女。
被申请人（一审被告，二审被上诉人兼路彩辉之委托代理人）：刘金洋（路彩辉之夫）。
再审申请人成淑琴因与被申请人刘金洋、路彩辉排除妨害纠纷一案，不服本院（2014）一中民终字第1492号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年10月14日作出（2014）高民申字第01678号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。成淑琴及委托代理人要建国，刘金洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月26日，成淑琴起诉至北京市石景山区人民法院称，原告于2012年12月20日从李自力处购买位于石景山区老古城大楼X号商品房一套，并办理了房产证及过户登记。但此房现由二被告无理居住至今不予腾房。原告诉至法院。诉讼请求：1、请求判令二被告立即搬出本区老古城大楼X号，并将钥匙交给原告；2、请求判令二被告支付自2012年12月20日至实际腾退之日起的房屋使用费（按照每月1500元计算）；3、请求判令被告承担本案案件受理费。
刘金洋、路彩辉答辩称，诉争房屋是被告刘金洋父亲刘成禄及母亲徐德梅单位分配给父母及兄弟姐们居住的公房。1980年徐德梅死亡，1981年刘成禄与胡焕改再婚，在诉争房屋居住多年。被告全家在诉争房屋出生长大，现户口仍在。被告具有诉争房屋使用权。原告依据买卖关系取得房屋所有权，但诉争房屋为胡焕改及被告兄弟姐妹的共有财产，胡焕改无权在其他人不知情情况下单独卖房。请求驳回原告诉讼请求。
北京市石景山区人民法院一审查明，刘成禄与徐德梅原系夫妻关系，二人之子刘金洋。刘金洋与路彩辉为夫妻关系。徐德梅于1980年死亡。刘成禄于1981年与胡焕改再婚。胡焕改婚前有李自力、李更生二子。刘成禄于1995年死亡。2010年12月16日，法院出具（2010）石民特字第25号民事判决书，载明：申请人李自力，委托代理人孙美荣，被申请人胡焕改。判决胡焕改为无民事行为能力人，指定李自力、李更生为胡焕改的监护人。
位于北京市石景山区老古城大楼X号的房屋原系刘成禄自其工作单位承租。1995年12月11日，首钢民用建筑工程公司劳动人事科出具购买首钢公有住房情况调查表，其中载明：我单位职工胡焕改同志，根据首钢出售公房政策规定，申请购买住房，购房人姓名：刘成录，首钢民用建筑工程公司职工，参加工作时间52年4月，退休时间87年5月，实际工龄为36年，95年3月死亡。1999年，胡焕改通过“成本价出售住宅”的方式购买诉争房屋，于1999年8月2日取得房屋所有权证，但登记名称为刘成禄。另，诉争房屋购买时折算了刘成禄工龄。2009年3月，胡焕改将房屋所有权人名称变更至为胡焕改。
2012年12月15日，胡焕改（出卖人）与成淑琴（买受人）签订存量房屋买卖合同，约定：胡焕改将石景山区老古城大楼X号房屋出售给成淑琴，建筑面积48.49平方米。房屋成交价格90万元。出卖人与买受人通过北京金宝圣房地产经纪有限公司介绍成交，经纪人：何久海。2012年12月20日，诉争房屋所有权人登记为成淑琴单独所有。该合同由李自力代签。
庭审时，原告称成淑琴与胡焕改、李自力通过居间公司北京金宝圣房地产经纪有限公司相识，并签订了房屋买卖居间合同。原告称因胡焕改与任贵清的租赁关系正在法院处理，因此购房前并未实际看过诉争房屋，只是看了同户型的其他房屋。为此原告提供了北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第7937号民事判决书作为证据，其中载明：2011年，胡焕改曾起诉任贵清，请求解除胡焕改、任贵清间的租赁合同，由任贵清将诉争房屋腾退给胡焕改等。法院作出民事判决书，判决解除双方租赁合同，任贵清将诉争房屋小间腾退交付胡焕改并支付其租金。任贵清提出上诉，2011年5月26日，本院判决维持原判。原告称房屋买卖合同签订前，胡焕改向原告出示了诉争房屋所有权证书及（2011）一中民终字第7937号民事判决书、李自力、胡焕改身份证、胡焕改残疾证、（2010）石民特字第25号民事判决书。原告称其已经支付胡焕改全部房款，并提供了中国工商银行账户转账凭单作为证据，其中载明：2012年11月26日、2012年12月17日、2012年12月17日，原告三次向何久海账户转账20万元、10万元及60万元房款。2012年11月26日及2012年12月18日，何久海账户三次转账共计87万元给付至王永梅账户。原告称王永梅即李自力一方提供的账户。后原告提起诉讼时，经李自力推荐，与（2010）石民特字第25号案件李自力委托代理人相识，遂委托其为本案原告委托代理人。二被告对原告上述陈述不予认可。
原告为主张自2012年12月20日开始的房屋使用费，提供其于2012年9月1日与其子要远签订的房屋租用协议作为证据，其中载明出租人为要远，承租人为成淑琴，租用要远房屋大间（客、厨、卫合用）。租用期限自2012年9月1日起每半年转续，每月1500元。二被告对此不予认可。
北京市石景山区人民法院认定上述事实的证据有当事人陈述、房屋所有权证书、证明信、情况调查表、户口本、转账明细、存量房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、房屋租用协议及民事判决书等证据材料在案佐证。
北京市石景山区人民法院一审认为，公民的合法财产受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体至本案中，原告请求二被告腾退诉争房屋，原告应就其因原告与胡焕改之间的房屋买卖合同而取得诉争房屋的所有权系善意取得，从而对于诉争房屋具有完全排他的所有权及居住使用权承担举证责任。诉争房屋虽已过户至原告名下，原告亦提供证据证实其按照买卖合同约定支付卖方相应的价款。但原告认可其在签订及履行房屋买卖合同过程中，实际并未至诉争房屋内进行现场看房。该合同履行过程并不符合一般民事商业交往惯例及经验法则。因此原告亦应就其系善意取得诉争房屋继续承担举证责任，以对抗诉争房屋内的居住使用权。原告径行主张二被告腾房并支付房屋使用费的诉讼请求现并不具备事实及法律依据，法院暂不予支持。原告可在继续举证后另寻合法途径主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回成淑琴的诉讼请求。
成淑琴不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，我方曾去看房，但李自力称诉争房屋有一腾房案件正在执行过程中，暂时没有钥匙，房屋交易经过房屋管理部门的审核，故我方属于善意取得房屋；一审判决适用法律错误。故请求撤销原判，依法改判支持我方一审诉求。对此，刘金洋、路彩辉答辩称，不同意成淑琴的上诉理由和请求，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
成淑琴上诉请求刘金洋、路彩辉腾退诉争房屋，但成淑琴与刘金洋、路彩辉之间并无直接合同关系，成淑琴主张因成淑琴与胡焕改之间的房屋买卖合同而取得诉争房屋的所有权系善意取得，应对其善意承担举证责任，否则将承担举证不能的不利后果。诉争房屋虽已过户至成淑琴名下，但成淑琴认可其在签订及履行房屋买卖合同过程中，实际并未至诉争房屋内进行现场看房，该合同履行过程并不符合一般民事商业交往惯例及经验法则。因此成淑琴对善意取得的举证尚不足以证明其主张，成淑琴主张刘金洋、路彩辉腾房并支付房屋使用费的诉讼请求现并不具备事实及法律依据。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，成淑琴的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
成淑琴申请再审称：1.原审认定事实错误。在本案所涉房屋的交易过程中，我已完全履约，依法善意取得涉案房屋产权的事实清楚；2.原审适用法律错误。根据《物权法》第106条规定，原产权人胡焕改与刘金洋等对涉案房屋的使用权即使产生了争议，在房屋被正当卖出后，被申请人刘金洋等也只能向胡焕改主张权利，无权占据房屋。原一、二审法院以民法通则作出判决，适用法律错误。故请求：1.撤销北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第1492号民事判决及北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第377号民事判决；2.判令被申请人将涉案房屋立即腾退给再审申请人；3.判令被申请人赔付无理占据涉案房屋期间的使用费（自2012年12月22日至实际腾退之日，按每日100元人民币计算）；4.本案原一、二审诉讼费用全部由被申请人承担。
被申请人刘金洋、路彩辉辩称：再审申请人购买涉案房屋非善意取得，其当时购房价格低于市场价格，被申请人在涉案房屋居住期间没有看见申请人看房，申请人房价款结清后中介亦未给其钥匙，买卖双方之间存在互相勾结。故请法院驳回其再审请求，维持原判。
再审期间，成淑琴为证明涉案房屋的原始购房人、产权人均是胡焕改，胡焕改不是为了卖房而改房产证，也没有用不正当方式变更产权人，提交了以下证据材料：证据一、《改按成本价购房变更产权申请》；证据二、《北京市房屋登记表（楼房）》；证据三、《购房房价款更正表》；证据四、《出售公有住宅楼房交款书》；证据五、《首钢出售公有住房合同》。成淑琴为证明涉案房屋是胡焕改购买并居住，申请证人李自力出庭作证。刘金洋、路彩辉认可上述书面证据真实性，但对证明目的不予认可，主张涉案房屋不是胡焕改独有，被申请人的弟弟刘金刚是共居人；对李自力当庭证言的真实性不予认可。刘金洋、路彩辉再审期间未提交新证据。成淑琴提交的上述证据材料，符合司法解释关于再审新证据的规定，可以证实胡焕改购买涉案房屋的基本情况，与其再审主张具有一定关联，本院予以采信。
本院再审查明，胡焕改于1999年8月2日取得涉案房屋产权证，房产证登记在胡焕改名下。本院再审确认原审法院查明的其他事实及引证的证据。
上述事实，尚有双方当事人再审期间的陈述在案佐证。
本院再审认为，本案的争议焦点在于成淑琴对涉案房屋主张的所有权能否对抗刘金洋、路彩辉对涉案房屋主张的居住使用权。本案中，成淑琴在原审及再审中提供的证据证实其已经依法取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据物权法的有关规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故成淑琴有权要求刘金洋、路彩辉腾退涉案房屋。刘金洋、路彩辉在原审中以“具有诉争房屋使用权，诉争房屋为胡焕改及被告兄弟姐妹的共有财产，胡焕改无权在其他人不知情情况下单独卖房”为由提出抗辩。再审中，刘金洋、路彩辉又以再审申请人非善意取得为由抗辩，因上述抗辩均无事实及法律依据，本院不予采信。法律保护所有权人依法实现物权，故对成淑琴该项诉讼请求，本院予以支持。
关于成淑琴再审要求刘金洋、路彩辉支付占有涉案房屋期间使用费的主张，本院认为，依据物权法的有关规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以要求侵权人承担其他民事责任。因刘金洋、路彩辉无合法依据占有成淑琴所有的涉案房屋，客观上导致成淑琴无法全面、有效的实现其对涉案房屋享有的占有、使用、收益和处分权利，损害了成淑琴的合法权利。故对成淑琴该项诉讼请求，本院予以支持。鉴于成淑琴再审中请求使用费数额高于原审主张，高出部分不属本案再审审理范围，故本院对此不予支持。综合涉案房屋位置、面积等实际情况，结合成淑琴原审主张的使用费计付标准，本院酌定刘金洋、路彩辉按每月1500元的标准计付占有涉案房屋使用费，给付期间自2012年12月20日起至实际腾退之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第三十九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零五条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）一中民终字第1492号民事判决及北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第377号民事判决；
二、刘金洋、路彩辉自本判决生效之日起七日内将北京市石景山区老古城大楼X号房屋腾空交予成淑琴；
三、刘金洋、路彩辉按每月1500元的标准向成淑琴支付房屋使用费（自2012年12月20日起至实际腾退之日止）；
四、驳回成淑琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费七十元，由刘金洋、路彩辉负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由刘金洋、路彩辉负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 徐 宁
代理审判员 黄晓丰
二〇一五年六月十日
书 记 员 陈 蒙
书 记 员 张 海