辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2381号
上诉人（原审被告、反诉原告）：丑月，女，汉族，1980年6月15日出生，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：赵凯，辽宁格莱瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：席冬林，辽宁格莱瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜淑华，女，汉族，1959年10月3日出生，住沈阳市沈北新区。
委托诉讼代理人：齐永森，辽宁北天律师事务所律师。
上诉人丑月因与被上诉人姜淑华房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初6676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
丑月上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院程序违法，一审法院没有将所需鉴定的材料移交鉴定机构，亦未明确鉴定物品，也未组织勘查现场。即法院在鉴定程序上违法；2.一审法院认定“丑月未能提供证据证明其向姜淑华提出过返还屋内物品的主张”的事实错误。其一，一审法院未确定报警内容。其二，双方签订的租赁合同应自丑月签收本案起诉状之日解除。其三，原审未认定2014年10月29日签订的主合同，即《门面房租赁合同》的合同效力。其四，姜淑华不具备房屋租赁的主体资格。其五，原审法院认定物业费的标准不当。其六，原审认定的沈阳慧麟房地产开发有限公司收取的电费，不符合行政法规的规定。其七，租赁的房屋内没有水表和电表，请求现场勘查。其八，污水处理费没有收费期间，不是丑月租赁期内发生的，应是房屋建成的一次性费用。综上，一审程序违法，认定事实不清，请求发回重审或依法改判。
姜淑华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
姜淑华向一审法院起诉请求：请求被告丑月支付2016年11月6日至2017年4月6日的租金18,000元及物业费、水、电费41,616.55元。
丑月向一审法院反诉请求：1、请求依法解除原、被告订立的《门面房租赁合同》；2、请求依法判令被告（反诉原告）支付违约金15,000元及停业经济损失暂计83,065元（包括预期可得利益74,115元，工人工资8,950元）、给第三方支付的违约金8万；3、请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）姜淑华与被告（反诉原告）丑月于2014年11月6日达成《门市房租赁协议》。原告（反诉被告）姜淑华将位于虎石台街道古城宜家小区二十号楼东南角的400平方米的门市房租给被告（反诉原告）丑月，三年租金18万元。协议约定“如果房费、水、电、物业费发生纠纷，姜淑华有权终止合同”。被告（反诉原告）丑月已缴付2014年12月4日至2016年12月4日的租金。2016年12月4日，姜淑华找丑月催缴下一年租金，双方发生纠纷报警，姜淑华将租赁房屋上锁，后丑月未再占有使用过该租赁房屋。被告（反诉原告）丑月承租该房屋时曾缴纳过电费7,600元。2017年3月16日沈阳市慧麟物业有限公司向原告（反诉被告）姜淑华主张2014年12月4日至2016年12月4日拖欠的电费21,895元，物业费7,680元。2017年3月15日，沈阳沈北水务有限公司向原告（反诉被告）姜淑华主张拖欠的水费4,477.55元。原告（反诉被告）姜淑华于2017年12月18日向沈阳市慧麟物业有限公司交纳电费21，895元，物业费7,680元，向沈阳沈北水务公司缴纳水费4,477.59元。另查明，被告于庭审中承认2016年12月4日系房租交纳的最后期限。
一审法院认为，原、被告双方签订的《门面房租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。关于本诉部分：1.关于原告（反诉被告）要求给付实际发生的租金的问题。其一，2016年12月4日被告（反诉原告）丑月未按上打租支付新一年租金，原告（反诉被告）姜淑华予以催要时发生争执，当日房屋加锁，至此双方租赁关系实际终止，此后事实上双方合同亦未继续履行；其二，跟据双方11月6日订立的《门面房租赁合同》，因房费发生纠纷，姜淑华有权终止合同，现本案属于原告（反诉被告）姜淑华以房门加锁的行为主动终止合同，且此后被告（反诉原告）丑月并未实际占有使用承租房屋，故原告（反诉被告）姜淑华要求继续支付18,000元租金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。2.关于水、电费、物业费的问题。根据原、被告于2014年11月6日签订的《门面房租赁合同》约定，该项应由被告（反诉原告）丑月承担,现原告（反诉被告）姜淑华已向阳市慧麟物业有限公司及沈阳沈北水务公司缴纳了电费、水费及物业费共计34,016.59元（7,680元+21,859元+3,314.59元+1,163元）。上述费用系丑月在租赁姜淑华房屋期间发生，应由丑月负担。关于被告（反诉原告）丑月所称“姜淑华并非该房屋的产权人”的主张，由于原、被告双方已经签订租赁合同，并已实际履行了两年，在实际履行的2014年12月4日至2016年12月4日期间，被告丑月并未对原告姜淑华的产权提出异议，且上述租赁期间，并未有其他产权人向被告主张过权利，故对于被告（反诉原告）丑月的该项主张，本院不予支持。关于被告（反诉原告）丑月提出的“物业费、电费系物业伪造的虚假证据，水费并非其居住使用期间的费用”的主张，由于被告（反诉原告）丑月并未提出相反的证据证明其观点，故对于被告的该项主张，本院不予支持。故对于原告（反诉被告）姜淑华要求被告（反诉原告）丑月返还已经缴纳的“物业费、水费、电费”的请求，本院予以支持。关于反诉部分：1、原、被告双方以实际行动终止了租赁行为，故《门面房租赁合同》已经实际解除。2、关于违约金及停业损失的问题。现被告（反诉原告）丑月未能于2016年12月4日按上打租支付第三年租金，且根据双方于2014年11月6日订立的租赁合同的约定，被告（反诉原告）丑月未付租金引发纠纷时，原告（反诉被告）姜淑华有权终止合同。因被告（反诉原告）丑月违约在先，即使原告（反诉被告）姜淑华上锁收回房屋，亦应认定为按合同约定选择终止租赁关系，原告（反诉被告）姜淑华并未违约，被告（反诉原告）丑月未付新一年租金致使合同终止、自身停业，故被告（反诉原告）丑月主张原告（反诉被告）姜淑华承担违约金及停业损失，没有具体事实和理由依据，本院不予支持。2.关于物品返还。现被告（反诉原告）丑月主张要求返还屋内物品的请求，由于被告（反诉原告）丑月主张原告（反诉被告）姜淑华返还屋内扣押用品，但被告（反诉原告）丑月仅提供扣留物品清单证明其物品损失，没有其他证据佐证，且被告（反诉原告）丑月未能提供证据证明其向原告（反诉被告）姜淑华提出过返还屋内物品的主张，现有证据无法证明被告（反诉原告）丑月在租赁房屋内的物品尚在原告（反诉被告）姜淑华的控制之下，故关于被告（反诉原告）丑月的该项诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）丑月可以在证据充分后另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)蒋淑华与被告(反诉原告)丑月签订的《门面房租赁合同》；二、被告（反诉原告）在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）交纳水、电费及物业费34,016.59元；三、驳回原告(反诉被告)姜淑华的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)丑月的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,300元由原告（反诉被告）姜淑华负担563元，被告（反诉原告）丑月负担737元、反诉案件受理费1,930.7元，由被告(反诉原告)负担。
二审中，双方均未提供新证据
本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，2014年10月29日，姜淑华作为甲方（出租方）与乙方丑月（承租方）签订《门面房租赁合同》一份，双方约定，姜淑华将位于沈北新区虎石台街道古城宜家小区二十号楼东南角的400平方米的门市房租给被告丑月。租赁期限为三年。自2014年10月29日起至2017年11日止。每年租金为人民币陆万元整，租金支付方式为一年付。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因双方于2014年10月29日和2014年11月6日签订的两份案涉《门面房租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。且2014年11月6日签订的《门面房租赁合同》应为前一份合同的补充。
本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《门面房租赁合同》应否予以解除；2.姜淑华在租赁合同过程中是否存在违约行为；3.丑月拖欠物业费、水、电费的数额应如何认定；4.丑月要求返还屋内物品及要求赔偿违约金和因停业造成的损失的请求能否得到支持。
一、关于案涉《门面房租赁合同》应否予以解除的问题。
本案系双方因房费问题而引起的纠纷。按照案涉合同约定，如果房费、水、电费发生纠纷的，姜淑华有权终止合同。现姜淑华以丑月拖欠房费为由于2016年12月4日以房门加锁的行为主动终止合同，而事后丑月并未实际占有使用承租房屋。同时，一审中，姜淑华诉请要求解除案涉租赁合同，而丑月的反诉诉请之一亦要求解除案涉合同。故一审法院判决解除案涉《门面房租赁合同》并无不当。
二、关于姜淑华在租赁合同过程中是否存在违约行为的问题。庭审中，姜淑华主张因丑月拖欠下一年的房屋租金，双方才发生争执并报警，遂将案涉房屋上锁；而丑月则主张，因案涉《门面房租赁合同》并未约定交纳房屋租金的期限，故姜淑华于2016年12月4日强制将房屋上锁的行为属于违约在先。对此，本院认为，一方面，虽案涉合同未约定交纳房屋租金的时间，表明姜淑华随时有权索要租金。而按照市场惯例和房地产租赁行业的规则，双方在未约定租金给付时间的情况下，一般推定为上打租，即本案丑月应在2016年12月4日前支付下一年度的租金；另一方面，案涉租赁合同约定，如果房费、水、电费发生纠纷的，姜淑华有权终止合同。而实际上，丑月并未在2016年12月4日前支付下一年度的租金，故姜淑华有权索要租金或终止合同。鉴于此，本院认为，姜淑华在履行合同过程中并未存在违约行为。本院对丑月的该项上诉主张不予支持。
三、关于丑月拖欠物业费、水、电费的数额应如何认定的问题。虽庭审中，丑月主张一审法院认定物业费的标准不当，且一审法院认定沈阳慧麟房地产开发有限公司收取的电费，不符合行政法规的规定。同时，租赁的房屋内没有水表和电表，请求现场勘查。但本院认为，根据一审中沈阳慧麟房地产开发有限公司出具的证明及物业费收款收据等证据显示，姜淑华在古城宜家一期仅有案涉房屋（面积为400平方米）一处。且收款收据上明确载明该房屋自2014年12月4日至2016年12月4日期间的物业费数额为人民币7,680元，该笔费用丑月理应交纳；关于沈阳慧麟房地产开发有限公司收取的电费及租赁房屋内是否有水表和电表的问题。二审中，本院组织双方到案涉房屋现场勘察得知，该房屋现已出租他人使用。且案涉房屋装有电表、水表各一块，不存在没有水表和电表的情形。至于开发公司收取电费的问题。经本院组织双方到案涉物业公司询问得知，虽收取电费的主体为电业部门，但在古城宜家一期内，只有包括案涉房屋在内的二、三家比较特殊，即该二、三家业主在电业局处没有户，故电业局无法查清每家业主在某个时间段的表数，电业局只针对设在园区内的总表数来收取电费。因此，沈阳慧麟房地产开发有限公司代电业部门收取案涉房屋的电费并无不妥。综上，一审判决丑月继续履行交纳案涉房屋的水、电费及物业费的义务正确。本院对丑月的该项上诉主张不予支持。
四、关于丑月要求返还屋内物品的诉讼请求能否得到支持。
本院认为，因一审中，丑月就其该项主张并未提起反诉，本院不予直接审理，丑月可就此问题另行告诉。本院对丑月的该项上诉主张不予支持。
五、关于丑月要求姜淑华支付违约金及停业经济损失的上诉主张，本院认为，通过本案现有证据可知，因丑月未付新一年租金，才最终导致案涉合同终止。对此，姜淑华并无过错。而丑月亦无证据证明姜淑华存在过错。故丑月的该项主张无事实和法律依据。本院对丑月的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，丑月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,161.4元，由上诉人丑月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年四月十一日
法官助理 訾丽静
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。