湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁法民二初字第116号
原告刘艳芳，女，1978年7月18日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
原告杨志凌，男，1977年3月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
原告杨志凌的委托代理人刘艳芳，女，1978年7月18日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。（特别授权）
两原告的委托代理人柏云菊�湖南舜源泽律师事务所律师。
被告邓宏利，男，1958年10月16日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
被告邓慧志，女，1958年5月25日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。与被告邓宏利系夫妻关系。
二被告的委托代理人周永红，湖南舜源泽律师事务所律师。
二被告的委托代理人吕惠宜，湖南舜源泽律师事务所律师。
原告刘艳芳、杨志凌诉被告邓宏利、邓慧志买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员欧明辉担任审判长，与审判员张艳、人民陪审员谢国平组成合议庭，由书记员许洪源担任庭审记录，于2014年6月24日公开开庭进行了审理，原告刘艳芳及代理人柏云菊，被告邓宏利、邓慧志的委托代理人周永红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘艳芳、杨志凌诉称，2013年10月21日二原告与二被告签订了《房屋买卖合同书》，约定二被告将位于宁远县舜陵镇泠南路的房屋卖给二原告，价款为180万元。合同约定：原则上乙方（原告）付款后交房，因甲方（被告）日前暂无房居住，乙方允许甲方一年后即2014年10月21日交房，甲方需办理他项权证给乙方作抵押，且甲方必须于每月21日前支付延迟交房保证金81000元给乙方，若连续两个月未能支付延迟交房保证金，则甲方无条件交房且原支付的保证金概不退还，也不作抵扣，并承担包括不限于律师费、诉讼费在内的其他费用，……，若未按合同约定期限交房的，按日按购房款的千分之二向甲方加收违约金。合同签订后，二原告于合同签订当天就支付了180万元购房款，二被告只支付了二个月的延迟交房保证金后就不再支付，二被告已构成实际的违约。据此请求法院确认位于宁远县舜陵镇泠南路的房屋归二原告所有，并由二被告承担办理此房屋过户手续的一切费用，�时由二被告赔偿二原告违约金36万元及律师费21600元。
原告刘艳芳、杨志凌为支持其诉讼，向本院提供了如下证据：1、房屋买卖合同书。证实二被告已将房屋卖予了二原告。2、收条及银行转账凭证。证实原告已将购房款交给被告。3、结婚证。证实二被告的婚姻关系。4、土地使用证权。证实房屋所在位置的土地是二被告的。5、房屋的他项权证。证实二被告为二原告办理了他项权证。6、承诺书。证实被告承诺支付保证金。
被告邓宏利、邓慧志辩称，原、被告之间根本不存在房屋买卖合同关系，实际上双方“名为买卖关系合同，实为借贷抵押”。一、双方合同中约定的延迟交房保证金实质是月利息，另双方还约定“因不确定因素此房屋不卖给乙方，必须在2014年4月20日后，提前一个月告知乙方”，此类约定明显有悖于常理，双方不存在房屋买卖的合意，是虚假买卖�系。二、承诺书的内容亦证明双方是借贷关系。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告邓宏利、邓慧志未向法庭提供证据。
被告邓宏利、邓慧志对原告提供的证据质证称，对原告提供的1号证据认为虽然双方签订的是买卖合同，但实际上是借贷关系。对2、3、4号证据无异议。对5号证据真实性无异议，认为只抵押了60万元。对6号证据真实性无异议，认为承诺支付的是利息，并且已经支付了3个月利息。
经本院主持举证、质证，本院对证据认定如下：①对原告提供的1号证据是否认定，将确定本案的定性。被告方对《房屋买卖合同书》的真实性无异议，但认为原、被告双方实际上是民间借贷关系。合议庭认为，被告邓宏利是一位从事房地产开发的商人，具备了一定的社会交易和认知能力，双方签订的是房屋买卖合同，而不是借款合同，而原告提供的2号证据也反映是收条而非借条，并且原告提供的6号证据承诺书中也有反映“三天内无条件交房，并协助此房过户手续”，综合这些情况，原、被告双方之间应属买卖合同关系，而非借贷关系，因此对被告关于双方是借贷关系的答辩意见不予采信。②对原告提供的2、3、4、5、6号证据因被告对其真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以采信。
根据以上采信的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：二原告的职业是从事房地产中介交易的。被告邓宏利于2008年在宁远县城进行了莲花小区的房地产开发。2013年被告邓宏利找到原告表示想卖掉自己位于宁远县舜陵镇泠南路的房子（土地权证：湘国用2006第00000798号，房屋产权证号：000148**），原告看过被告的房子后认为价格合适，决定自己将房屋买下，双方经过商谈后以被告为甲方与原告为乙方于2013年10月21日签订了《房屋�卖合同书》。合同书约定：第三条，经买卖双方协商一致，该房屋成交价为人民币壹佰捌拾万元整（￥1800000.00元），产权交易过户手续所发生的一切税费，由甲方承担。甲方无条件协助乙方（或乙方指定的第三方）办理房屋、土地过户手续。第五条特别约定，1，原则上乙方付款后交房，因甲方目前暂无房居住，乙方允许甲方一年后即2014年10月21日交房，甲方需办他项权证给乙方作抵押，且甲方必须于每月（21日前）支付延迟交房保证金捌万壹仟元给乙方；若连续两个月未能支付延迟交房保证金，则甲方无条件交房且原支付的保证金概不退还，也不作抵扣，并承担包括不限于律师费、诉讼费在内的其他费用，且乙方按日按保证金的千分之二向甲方加收违约金；甲方全家及住户搬出该房屋，交给乙方使用、所有，并无条件携带相关资料协助乙方（或乙方指定的第三方）到相关部门办理房地产过户手续。若未按本合同约定期限交房的，按日按购房款的千分之二向甲方加收违约金。3、在2014年10月20日前，甲方因不确定因素此房屋不卖给乙方，必须在2014年4月20日后，提前一个月告知乙方，则甲方退还乙方交付的壹佰捌拾万元的购房款，每月支付给乙方的保证金归乙方所有，则此购房合同解除，乙方退还该房屋的房产证、土地证给甲方，房屋及该土地仍为甲方所有。合同签订后，3天内原告通过现金或转账方式给付了被告邓宏利180万元，被告收到上述款项后向原告出具了收条，但在2013年10月21日被告邓宏利返还了10万元给原告作为第一个月延迟交房的保证金。在合同履行过程中被告又支付了第二个月的延迟交房的保证金6.2万元，合计共支付迟延保证金16.2万元。之后被告未再支付延迟交房的保证金。原告为维护自己的合法权益，于2014年5月8日向本院提起诉讼，要求法院确认位于宁远县舜陵镇泠南路的房屋归二原告所有，并由二被告承担办理此房屋过户手续的一切费用。并由二被告赔偿二原告违约金36万元及律师费21600元。
另查明，诉争房产因被告邓宏利其他债务纠纷，于2014年5月20日被本院采取财产保全措施，予以了查封。另被告邓宏利在宁远县舜陵镇莲花小区负一层有1305平方米的房屋产权，并在莲花小区二栋第7层B07有一套房屋。合同签订后，邓宏利到房产局办理了60万元的抵押的他项权证。庭审中，原告表示当时要求被告邓宏利办理房屋的他项权证，是为防止被告一房两卖。而双方确定了81000元的房屋延迟交房保证金，是因考虑了房屋的租金和房屋买卖的风险。
本院认为，依法成立的买卖合同对合同的双方均具有约束力，合同双方应严格按合同约定的义务履行。所谓买卖合同是出卖人转移标的物�所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中争执的焦点有两个方面：一、本案的法律关系是买卖关系还是借贷关系。这个焦点在证据的分析与认定部分已经进行过阐述。另外合同中约定要求被告办理他项权证和支付保证金，庭审时原告陈述为确保被告不一房二卖，及考虑被告居住本应交付房屋的租金及市场风险，才作出的约定，这种解释符合情理。因此本院对借贷关系的答辩意见不予采纳。另外，原告能否现在要求被告交房并办理过户手续。合同约定“乙方允许甲方一年后即2014年10月21日交房”，但同时也约定“若连续两个月未能支付延迟交房保证金，则甲方无条件交房”，这类约定是附生效条件的约定，按照《合同法》“附生效条件的合同，自条件成就时生效”的规定，本案中被告若连续两个月未支付交房保证金，原告可以请求被告交房，因此原告在约定到期日前请求交房符合法律规定，对原告要求确认房屋归自己所有的诉请本院予以支持。二、由于此诉争房产因债务关系已经被法院查封，本案能否判决诉争房产过户。合议庭认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》不存在违法情形，属于有效合同，一方违约时，对方可以要求继续履行合同。虽然被告位于泠南路116号房地产（权证：000148**）因其他债务被其他债权人申请法院查封，但被告邓宏利尚有其他财产可供执行，不必然导致此房地产买卖合同无法履行，只是在案件的执行过程中存在着权利瑕疵，一旦此权利瑕疵消除，涉案的房地产查封手续解除，原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》尚可继续履行，因此双方当事人可以继续履行《房屋买卖合同书》。即对�告要求确认位于宁远县舜陵镇泠南路的房屋归二原告所有的诉讼请求予以支持。至于过户税费双方在合同中有约定，按合同约定履行。
原告还诉请要求被告赔偿违约金和律师费，因律师费未提供证据，本院不予支持；违约金双方虽然约定“若连续两个月未能支付延迟交房保证金，则甲方无条件交房且原支付的保证金概不退还，也不作抵扣，并承担包括不限于律师费、诉讼费在内的其他费用，且乙方按日按保证金的千分之二向甲方加收违约金”。但约定的违约金达到每月6%的收益，约定过高，本院酌情考虑按人民银行贷款利率4倍予以支持，即从付款之日起按银行贷款利率4倍计算违约金，对已经支付的部分予以扣除。据此根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、在本判决生效后一个月内被告邓宏利、邓慧志将位�宁远县舜陵镇泠南路116号的房屋（土地权证：湘国用2006第00000798号，房屋产权证号：000148**）交付原告刘艳芳、杨志凌所有。并由被告邓宏利、邓慧志协助办理过户手续，办理房地产过户过程中所产生的税费由被告邓宏利、邓慧志承担。
二、由被告邓宏利、邓慧志赔偿原告刘艳芳、杨志凌房屋迟延交付的违约金（违约金从2013年10月21日起以人民币180万元作本金，按人民银行同期贷款利率四倍计算到本判决生效时为止，已经给付的16.2万元执行时予以扣除）。限本判决生效后10日内付清。
三、驳回原告刘艳芳、杨志凌其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24240元，由被告邓宏利、邓慧志承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 欧明辉
审 判 员 张 艳
人民陪审员 谢国平
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 许洪源
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第�百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。