陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0602民初138号
原告景某某（反诉被告），女，汉族，1975年12月26日生，延安市宝塔区人，初中文化，无业，现住延安市宝塔区。
委托代理人王昆龙、严纪伟，陕西圣地律师事务所律师。
被告贺某某（反诉原告），男，汉族，1979年8月24日生，延安市宝塔区人，文化程度不详，商人，现住延安市宝塔区。
委托代理人王栋、刘伟，陕西嘉岭律师事务所。
原告景某某诉被告贺某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，审理过程中，被告贺某某向本院提出反诉请求，本院合并开庭审理。原告（反诉被告）委托代理人ＸＸＸ，被告（反诉原告）委托代理人刘伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告景某某（反诉被告）诉称,原、被告双方于2011年5月7日签订了《租赁合同》，约定原告将其位于延安市宝塔区迎宾大道龙昌园小区2号楼1楼商铺租赁给被告，租赁期限为十年，租赁费前五年每年790000元，后5年每年租赁费990000元，2015年7月11日至2016年7月10日的租赁费790000元应于2015年7月10日前交纳，但被告至今未交纳，按合同约定被告应支付拖欠期间每日按年租金0.5%计算的违约金。被告拖欠原告物业费、水费、垃圾费69840元未付，原告为此多次向被告催要未果。现诉至法院，请求人民法院依法判令：1、被告继续履行租赁合同；2、被告支付原告2015年7月11日至2016年7月10日的租赁费790000元，并按年租金的30%向原告支付迟延履行期间的违约金237000元，以上合计1027000元；3、被告支付水费、垃圾费、物业费等69840元（暂计至2016年1月24日）；4、支付律师费40000元；5、案件受理费由被告承担。
原告为证明其主张成立，向本院提交以下证据：
证据一：商品房买卖合同、建设工程消防验收意见书。证明原告购买了龙昌园小区2号楼1楼1号商铺，2012年2月22日经延安市公安局消防支队验收合格，该出租房屋符合使用条件。
证据二：租赁合同、录音光碟一张。证明2011年5月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将龙昌园小区的商铺出租给被告作商业使用，房屋面积约为1080平方米，实际面积以产权登记面积为准。租赁期限从2011年7月10日起至2021年7月9日止，其中前五年的租金为每年790000元，后五年的租金每年990000元。被告应于每年度提前一个月（6月10日前）向原告支付租赁费100000元，于7月10日向原告支付690000元。被告拖欠租赁费达到一个月以上，每日按年租金0.5%收取违约金，诉讼产生的律师费由被告承担。被告在租赁期间产生的物业费、水电费、垃圾费由被告承担。被告未在约定的日期支付原告2015年7月11日至2016年7月10日的租金790000元，被告的行为已构成违约，应当支付租金及违约金，违约金调整为年租金的30%即237000元。
证据三：催费通知、延安华龙物业管理专用收据。证明至今被告欠延安华龙物业服务有限公司物业服务费36196元、水费20488元，垃圾费50元，合计63984元，原告于2016年1月29日支付了上述款项。该费用应由被告承担。
证据四：委托代理合同、收据。证明原告支付律师代理费40000元，该费用应由被告承担。
被告贺某某关于本诉未进行答辩。
反诉原告贺某某（被告）诉称，2011年5月7日被告贺某某与原告景某某签订《租赁合同》，其中第一条约定租赁物面积约为1080平方米，但是经测算，面积不足1080平方米，交付的租赁物面积不符合约定；第六条约定三向电由反诉被告负责协调至租赁物，但是合同签订后至今，反诉被告并未履行该约定，电力一直无法满足反诉原告正常经营需要；经营过程中，反诉原告发现消防设施无法正常供水，消防存在安全隐患，2014年消防年检无法通过，被告贺某某被迫于2015年7月停业，2015年12月14日，承租房屋因消防不合格，被消防部门查封至今。综上，双方签订的《租赁合同》合法有效，移交的租赁物存在重大安全隐患，致使租赁物不能正常使用，原告没有按照合同约定履行自己的义务，应该向被告承担相关法律责任，为了维护被告的合法权益，提出以下反诉请求：1、依法解除原、被告签订的《租赁合同》；2、原告赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失（以鉴定机构的鉴定为准）；3、原告向被告出具已支付租金同等数额的税票；4、按照房屋实测面积，返还已多付租金，并承担利息（按照银行同期同类贷款利率计息）；5、反诉被告赔偿反诉原告经营损失200000元；6、原告承担反诉及本诉的案件受理费。
被告贺某某（反诉原告）为证明其主张成立，向本院提交以下证据：
证据一：租赁合同、消防安全检查合格证。证明原、被告签订租赁合同的事实，原告交付的租赁物面积为700平方米，与实际面积不相符，原告构成违约，应向被告承担违约责任，根据房屋实测面积，租赁费据实结算，返还被告多付的租金。
证据二：延安市公安消防支队宝塔区大队封条。证明租赁物被消防部门依法查封的客观事实，原告交付的租赁物因消防设施不合格，无法使用，原告的行为构成违约，应向被告承担违约责任应解除租赁合同，赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失及经营损失。
反诉被告景某某（原告）辩称，不同意解除合同，被告以消防连接无法通过的理由要求解除合同，但被告已经用了三、四年，消防一直是合格的，被告经营餐厅的室内的消防，属于被告的办理义务。因被告没有将全部房租支付给原告，原告无法提供发票，且发票与本案不是同一法律关系。合同中约定了房屋面积，该房屋并没有办理房屋所有权证，所以房屋面积不确定，关于房屋面积是被告认可的。原告没有给被告造成营业损失，被告在反诉中提到的三项电，合同签订时告已接到约定位置。
经庭审质证，被告（反诉原告）贺某某对原告（反诉被告）景某某提供的证据一真实性无异议、对消防意见书证明目的有异议。认为消防在建设工程和使用过程都要进行验收，原告提供的是建设期间的消防验收。租赁物被查封是因为消防管道内没有消防用水。本院对该证据真实性、证明目的均予以采信，消防配置因功能需求不同其标准也不同，根据交易习惯应由承租方根据其需要安装消防设施。被告对证据二真实性无异议、证明目的有异议，认为原告交付的租赁物瑕疵，原告违约在先，被告不承担违约责任。本院对该组证据中租赁合同的真实性予以采信，对录音证据的真实性不予采信，因无其他证据证明该录音是被告贺某某，对双方应继续履行租赁合同的证明目的不予采信，因原告已接收了房屋，对其它证明目的予以采信。被告对证据三真实性无异议、证明目的有异议，因原告违约在，此费用应由原告负担。本院对该组证据真实性、证明目的均予以采信，房屋交还给原告前的费用均应由被告负担。被告对证据四真实性无异议、证明目的有异议，原告违约在先，该费用被告不承担。本院对该证据真实性、证明目的均予以采信，因其收费标准未超过陕西省律师收费标准。
原告景某某（反诉被告）对被告贺某某（反诉原告）提交的证据一真实性没有异议、证明目的有异议，面积实际为1000平方米以上，合同中双方约定的是1080平方米。本院对该证据真实性予以采信，证明目的不予采信。因本案中租赁的房屋是特定房屋，租金也是固定金额，原告依约交付了该特定房屋，已完全履行了合同义务，原告无违约行为。原告对证据二真实性没有异议、证明目的有异议。被告在经营期间自行办理了消防手续，被告无证据证明消防管道没有水。本院对该证据真实性予以采信，对证明目的不予采信。因该租赁合同已实际履行四年，被告作为承租方没有在合理的期间内提出异议，不符合诚实信用、公序良俗的原则。
经审理查明，2011年5月7日原、被告签订租赁合同，合同约定将原告景某某所有的宝塔区迎宾大道龙昌园小区2号楼1楼商铺租赁给被告，租赁期为10年从2011年7月10日至2021年7月9日，2011年5月10日至2011年7月9日为被告装修期，不产生租赁费，租赁费前5年为790000元每年，后5年为990000元每年，2013年7月11日至2016年7月10日，三个年度的的租赁费于每年度6月10日前支付100000元，于7月10日前支付690000元；被告拖欠租赁费达到一个月以上的，拖欠期间收取年租金0.5%的违约金；租赁期间天然气初装费由原告承担，三项电由原告协调从小区配电室接至租赁物费用由被告承担，租赁期间产生的水、电、暖、天然气、物业管理费等费用均由被告承担；被告租赁期间相关经营税费、年检费用由被告承担；租赁期间届满，租赁物内可移动不损坏租赁物的物品由被告搬离，被告的装潢部分全部无偿移交给原告；原告因被告拖欠租赁费及各项物业等费用提起诉讼产生的诉讼费及律师费由被告承担。合同签订后，原告依约交付房屋给被告，被告经营成都印象餐厅至本纠纷发生时，合同已实际履行四年，被告共缴纳租赁费3160000元，租赁费被告交纳至2015年7月10日，原告没有给被告出具发票。2016年3月11日被告将房屋交还给原告，原告替被告交纳了被告占用期间的物业管理费、垃圾费、水费等共计63984元。2015年7月11日至2016年3月11日的房租没有支付。
本院认为，原、被告自愿签订租赁合同，该合同有效。合同约定的租赁物是特定的，即宝塔区龙昌园小区2号楼1楼的商铺，租金是固定的，不是按平方米计算租金，原告将特定的租赁物交付给被告即视为按约定履行了合同。被告是确认过房屋后才签订的合同，合同已经履行了四年，被告作为承租方没有在合理的期限内提出异议，根据诚实信用原则及公序良俗的原则，被告主张原告交付的房屋面积不足、消防设施不合格、电路不符合约定、原告违约的答辩及反诉意见本院均不予采信。原告已接收了被告交还的房屋，视为其同意解除该租赁合同，原告同意放弃2016年2月30日至2016年3月11日交房之日的水、电、物业费等费用，故被告应支付原告2015年7月11日至2016年3月11日的房租526667元，并支付2015年3月1日至2016年2月30日的水、电、垃圾费、物业费63984元。合同约定的租赁期是十年，现履行了四年，被告要求解除合同，应当赔偿原告违约金，原告自愿降低违约金，不按照合同约定的每日0.5%计算，按年租金的30%计算，本院予以准许，被告应支付原告违约金237000元。租赁合同约定因被告拖欠房租及物业费等原告提起诉讼产生的律师费由被告承担，故原告主张被告支付40000元律师费本院予以支持。因原告没有违约，故被告反诉要求原告赔偿装修残值、经营损失、多支付的租金及利息，本院不予支持。原告承认没有给被告出具已支付的3160000元租赁费的税务发票，根据法律规定，原告应向被告出具税务发票。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十一条、第九十三条、第一百零七、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告景某某与被告贺某某于2011年5月7日签订的房屋租赁合同。
二、被告贺某某于本判决生效之日起十五日内支付给原告景某某房屋租赁费526667元，水、电、垃圾费、物业费63984元，违约金237000元，律师费40000元，以上共计867651元。
三、原告景某某于本判决生效之日起十五日内向被告贺某某出具3160000元租赁费的税务发票。
四、驳回原告景某某的其它诉讼请求，驳回被告贺某某的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15014元，原告景某某已预交，实际由被告贺某某负担。反诉案件受理费2750元，被告贺某某已预交，实际由原告景某某负担1000元，被告贺某某负担1750元。被告贺某某于本判决生效后与第二项判条一并支付给原告案件受理费14014元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 冯 月
人民陪审员 刘桂梅
人民陪审员 范延宏
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 王苗苗