上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2530号
上诉人（原审被告）张问宇，＊出生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人张瑐（系张问宇之父），住址同张问宇。
被上诉人（原审原告）上海康邸物业管理有限公司，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。
上诉人张问宇因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第7647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，张问宇系＊＊＊＊房屋的权利人之一，房屋建筑面积为133.73平方米。2001年10月，上海东苑半岛物业管理有限公司与上海东苑瑞兴置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，为＊＊＊小区提供物业服务，合同期限自2001年12月20日至2006年12月19日止。2003年11月，上海东苑半岛物业管理有限公司更名为上海康邸物业管理有限公司（以下简称康邸公司）。2007年9月1日，康邸公司（乙方）与上海市闵行区东苑半岛花园业主大会（甲方，以下简称东苑半岛业主大会）签订《物业服务合同》一份，约定由甲方委托乙方为东苑半岛花园提供物业服务，康邸公司按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为高层人民币1.60元每月每平方米，多层1.20元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，逾期交纳的，自次季1日起加计违约金，日违约金为0.15%。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2007年9月1日起至2008年8月31日止。2009年3月7日，康邸公司再次与东苑半岛业主大会签订《物业服务合同》，合同期限自2008年12月1日至2009年11月30日止。2010年1月28日康邸公司张贴告示，称其在续聘的前提下，继续为全体业主提供服务，但不认可也不参加业委会的竞聘，并按照合同约定的终止期限认真做好合同期内的各项工作。2010年2月26日，东苑半岛花园业主委员会出具关于延长物业服务期限的函，时间为2010年3月1日至2010年5月31日。2010年5月30日，康邸公司（乙方）与东苑半岛花园业主委员会（甲方）签订《关于延长物业服务期限补充协议》，载明：由乙方按照2008年版的合同条款，继续做好为小区业主的物业服务工作，时间为2010年6月1日至2010年8月31日止，乙方将在2010年8月31日后终止合同内的各项服务，不再另发函通知甲方。2010年8月31日，康邸公司再次与东苑半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年9月1日至2010年11月30日止。2010年11月30日，康邸公司又与东苑半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年12月1日至2011年3月31日止。2011年4月25日，东苑半岛业主委员会张贴公告，延长康邸公司服务期限一年，自2011年4月1日至2012年3月31日止。2012年4月9日，东苑半岛业主委员会再次张贴公告，延长康邸公司服务期限自2012年4月1日至2012年6月30日。2012年7月6日，东苑半岛业主委员会再次发函给康邸公司，延长康邸公司的服务期限自2012年7月1日至2012年12月31日。2012年12月26日，东苑半岛业主委员会发函给康邸公司，告知业委会决定采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，请康邸公司继续履行好小区物业管理服务工作，直至新、老物业交接工作完毕。2013年6月30日，东苑半岛花园业主委员会发函给康邸公司，要求康邸公司对小区的物业服务延长至中标物业公司入场，交接后结束。2013年8月31日康邸公司撤出该小区。
合同签订后，康邸公司按约提供物业服务，但张问宇未按期交纳自2008年4月至2013年8月间的物业服务费，共计10，430.94元。
原审另查明，张瑐系上海市＊＊＊房屋的另一权利人，康邸公司分别于2008年3月14日、2010年7月28日、2010年8月29日、2011年7月12日、2012年9月9日、2013年3月26日、2013年12月2日以＊＊＊为邮寄地址，通过挂号信的方式向“张前”邮寄催讨物业服务费的函件。
此外，康邸公司曾于2012年11月26日向原审法院起诉要求张问宇缴纳物业服务费，后康邸公司撤回了对张问宇的起诉。
2014年4月27日康邸公司诉至原审法院请求判令：1、张问宇支付自2008年4月1日至2013年8月31日的物业服务费10，430.94元；2、张问宇支付违约金104.30元。张问宇则请求驳回康邸公司的诉讼请求。
原审认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。首先，依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现张问宇所居住小区的东苑半岛花园业主大会已与康邸公司签订了《物业服务合同》，故业主大会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力，康邸公司与张问宇间物业服务合同关系依法成立。虽然，康邸公司与业主大会签订的书面合同期限已经到期，但之后，经张问宇所在小区业主委员会的许可，康邸公司为系争小区实际提供物业服务至2013年8月31日。因为小区的物业管理服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业前，康邸公司继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故康邸公司对小区实施的管理行为属事实管理，张问宇理应依据等价有偿原则，向康邸公司支付物业管理费。至于张问宇辩称康邸公司未经年检，且康邸公司现有的资质不能管理小区，根据法律规定，物业服务企业超越资质等级承接物业服务业务的，应由房地产行政主管部门依法处理。张问宇所称业主逾期不交纳物业服务费用时，应先经业主委员会督促其限期交纳的前置程序，物业服务企业不可直接向法院起诉，此项规定并非法律上的诉讼前置程序，当业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用，物业服务企业有依法向法院起诉的权利。综上，张问宇关于康邸公司无诉讼主体资格的辩称，不予支持。
关于张问宇辩称康邸公司提供的物业服务存在瑕疵、以及康邸公司侵占公共收益、广告收入等问题，一则张问宇未提供相应证据证明康邸公司在服务上存在严重瑕疵，再则张问宇的上述辩称均涉及全体业主权利，故应由全体业主提出主张或与康邸公司协商解决。张问宇以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，难以支持。此外，张问宇辩称其房屋因康邸公司的不作为导致漏水遭受了损失，与本案非属同一法律关系，张问宇理应另案诉讼解决。至于张问宇辩称其已全部交齐物业费，对此事实应由张问宇负举证责任，但张问宇未能提供相应的证据证明，故对此辩称亦不予支持。
诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，康邸公司曾多次向张问宇邮寄催讨物业费的相关函件，虽可引起时效的中断，但因历时较长，催讨的函件应能使诉讼时效的中断期间得以延续。经审查，2008年4月至2008年6月期间欠缴的物业服务费诉讼时效至2010年6月30日止，康邸公司目前可以证明的最早一次邮寄催讨函的时间是2010年7月28日，因此上述期间的物业服务费已经超过诉讼时效。2008年7月之后的物业服务费，因康邸公司自2010年7月28日起至2013年12月2日止，在诉讼时效期限内多次以＊＊＊室为寄送地址，并以挂号信方式向“张前”发函催讨过系争物业费的凭证，虽然张问宇辩称“张前”其不认识，但根据本案查明的事实、在案的证据材料等，可认定康邸公司提供的催款凭证可以有效地证明康邸公司已经向系争房屋的权利人进行了催讨，使得诉讼时效中断重新计算。综上，张问宇关于康邸公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称，不予支持。
关于康邸公司主张的违约金，康邸公司作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，但康邸公司在管理小区的过程中，与部分业主发生矛盾、分歧，考虑到张问宇未付物业费确属事出有因，因此对于康邸公司主张的违约金，不予支持。现康邸公司考虑到其已退出该小区，为了缓和与业主的矛盾，妥善解决与业主的纠纷，自愿减少部分物业服务费，于法不悖，予以准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，于二○一四年八月二十日作出判决：一、张问宇于判决生效之日起十日内支付上海康邸物业管理有限公司自2008年7月起至2013年8月的物业服务费8，954.56元；二、驳回上海康邸物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计43.43元，由上海康邸物业管理有限公司负担6.26元，张问宇负担37.17元。
原审法院判决后，张问宇不服，向本院提起上诉称：被上诉人未经小区业委会催缴就直接起诉不符合法定程序，被上诉人提交的文件证明和物业合同都是伪造的，被上诉人缺乏相应的资质，其签订的物业合同无效。被上诉人的催告函邮寄的是“张前”而非“张瑐”，故上诉人无法收到催告函，被上诉人的催告已过诉讼时效。上诉人家水管爆裂，被上诉人未及时维修，服务存在瑕疵，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人康邸公司辩称：被上诉人提交的物业合同系在房管局备案的合同，双方均应按合同履行，被上诉人在合同到期后，应业委会要求继续为小区提供管理服务，被上诉人实际对小区进行了物业管理，上诉人理应支付相应的物业管理费，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，被上诉人提出其曾于2012年11月向上海市闵行区人民法院提起过诉讼，应当作为诉讼时效中断的事由。此外，被上诉人自愿放弃部分物业费，仅向上诉人主张2010年11月至2013年8月期间的物业管理费。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中被上诉人与系争小区业主大会在2007年9月、2009年3月签订的物业合同，对作为小区业主的上诉人，具有法律约束力。物业合同上均有系争小区业主大会的盖章，上诉人以物业合同上没有业主委员会的签字为由主张合同无效，缺乏相应的依据。被上诉人物业资质为三级，其在物业合同上注明的资质等级也为三级，故上诉人以被上诉人缺乏相应资质为由，主张物业合同无效，依据不足。而业主委员会催缴物业费并非法定诉讼前置程序，故上诉人以此为由拒交物业费，依据不足。至于上诉人提及的被上诉人未严格履行其物业服务，一则根据上诉人提供的相应证据无法证明被上诉人在服务上存在严重瑕疵，再则鉴于此均涉及全体业主权利，故应由全体业主提出主张或与被上诉人协商解决。上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。另，关于本案的诉讼时效问题，被上诉人曾于2012年11月份向原审法院提起诉讼，向上诉人主张物业费，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定：“当事人一方向人民法院提交诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交诉状或者口头起诉之日起中断”，故自被上诉人提起诉讼时向前推算两年，即2010年11月至2012年11月期间的物业费未超过两年诉讼时效，本院予以支持。至于2008年7月至2010年10月期间的物业费，虽然被上诉人曾于2010年7月、2010年8月、2011年7月、2012年9月邮寄过催缴函，但因催缴函均系向“张前”邮寄，而并非系争房屋的另一权利人“张瑐”，且被上诉人亦无其它证据证明上诉人已收到过该催缴函，故被上诉人发送的催缴函无法引起诉讼时效的中断，上诉人关于2008年7月至2010年10月期间的物业费已过诉讼时效的主张于法有据，本院予以支持。现被上诉人自愿放弃主张部分物业费，仅主张2010年11月至2013年8月期间的物业费，与法无悖，本院予以准许。综上，本院依照查明的事实，对原审判决予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第7647号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；
二、变更上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第7647号民事判决第一项为张问宇于判决生效之日起十日内支付上海康邸物业管理有限公司自2010年11月起至2013年8月的物业服务费5，456.18元。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人张问宇负担25元，被上诉人上海康邸物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年十一月六日
书 记 员 倪非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……