广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第320号
上诉人（原审被告）：珠海市德信房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：李筱平，总经理。
委托代理人：樊剑锋，广东显德律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李宏燕，女，汉族，1963年11月13日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：葛广波，广东暨众律师事务所律师。
委托代理人：金玲，广东暨众律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：李振波，男，汉族，1971年6月8日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：葛广波，广东暨众律师事务所律师。
委托代理人：金玲，广东暨众律师事务所实习律师。
上诉人珠海市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）与上诉人李宏燕、李振波商品房预售合同纠纷一案，德信公司与李宏燕、李振波均不服珠海市斗门区人民法院作出的（2014）珠斗法民三初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明如下要素：
一、房屋买卖合同的签订时间：2009年12月4日。
二、房屋地点：珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北富逸花园第6幢XXXX房。
三、房屋面积：26.3平方米。
四、房屋总价款：72800元。
五、合同约定的交楼时间：2010年12月31日。
六、实际交楼时间：2013年7月31日之前。
七、合同约定的计付逾期交房违约金的起始日期：2011年1月1日。
八、原审法院确定计付逾期交房违约金的截止日期：2013年7月31日，涉案商品房取得竣工验收备案表。
九、计付逾期交房违约金的天数：943天。
十、合同约定的逾期交房违约金标准：已付房价款的每日万分之五。
十一、涉案商品房取得竣工验收备案表的时间：2013年7月31日。
十二、李宏燕、李振波的诉讼请求：德信公司向李宏燕、李振波支付2011年1月1日至2013年7月31日的逾期交房违约金34325.2元，德信公司负担本案受理费。
原审法院认为，李宏燕、李振波与德信公司之间的商品房买卖合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。
涉案合同签订后，李宏燕、李振波履行了付款义务，但德信公司未按合同约定的交付期限，向李宏燕、李振波交付符合合同约定的涉案商品房，故德信公司应当按照合同约定的逾期交房违约金标准向李宏燕、李振波承担违约责任。德信公司在庭审中抗辩双方约定的违约金计算标准过高，请求原审法院予以调整。原审法院认为，合同约定的逾期交房违约金明显高于同地段同类房屋的租金水平，且李宏燕、李振波在涉案商品房具备合同约定的交付条件前已接收涉案商品房，德信公司违约行为给李宏燕、李振波造成的损失明显低于双方约定的逾期交房违约金。德信公司该抗辩依法有据，原审法院予以采纳。参照当地房屋租金水平及德信公司违约行为给李宏燕、李振波造成的损失，原审法院酌情确定德信公司按已付房款每日万分之三的标准向李宏燕、李振波支付违约金。
双方在合同中约定的交房期限为2010年12月31日，涉案房屋于2013年7月31日取得竣工验收备案表，具备了合同约定的交付条件。德信公司应支付逾期交房违约金的期间为2011年1月1日至2013年7月31日，共943天。因此，德信公司应向李宏燕、李振波支付的逾期交房违约金为20595.12元（72800元×0.0003×943天）。
德信公司抗辩逾期交房违约金计算至实际交房之日。原审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内向工程所在地的建设主管部门备案，备案时要提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定由规划、环保等部门出具的认可文件或准予使用文件、公安消防部门出具的工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，住宅工程还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，建设主管部门收讫上述备案资料的时间是房屋通过竣工验收，具备交付使用条件的时间。德信公司在取得竣工验收备案表之前将不符合交付条件的涉案房屋交付给李宏燕、李振波，违反了法律的强制性规定，其交付行为无效。德信公司该抗辩没有依据，原审法院不予采纳。
德信公司抗辩李宏燕、李振波的诉讼请求超过了诉讼时效。原审法院认为，德信公司逾期交付房屋的违约行为一直处于持续状态，直至2013年7月31日涉案房屋具备交付条件后，德信公司的违约行为才终止，德信公司应承担的违约金数额才最终确定，因此李宏燕、李振波主张逾期违约金的诉讼时效应当从德信公司违约行为终止之日起算，故李宏燕、李振波的请求没有超过诉讼时效，德信公司该抗辩没有依据，原审法院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原审法院判令：一、德信公司于判决生效之日起七日内向李宏燕、李振波支付逾期交付商品房违约金20595.12元；二、驳回李宏燕、李振波的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，减半收取329元，由李宏燕、李振波负担131元，德信公司负担198元。
德信公司不服原审判决，上诉称：一、根据双方签署的《商品房买卖合同》第七条、第九条之约定，德信公司应于2010年12月31日前将分期综合验收合格的商品房交付给李宏燕、李振波，逾期交付时间从约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止。德信公司实际交付房屋的时间为2012年4月17日，延期交付时间为463日，原审法院认定为943天，严重与事实不符。
二、原审法院不予采纳德信公司关于诉讼时效的抗辩违反了民事诉讼法、民法通则等法律规定。本案是合同之债引发的合同违约之诉，并非侵权之诉。根据现行法律规定及法理，李宏燕、李振波的诉请应当自约定的交付时间即2010年12月31日起计算诉讼时效，李宏燕、李振波最迟应当在2012年12月30日前向德信公司主张权利，但李宏燕、李振波未在该日期提起诉讼，显然已过诉讼时效。
三、原审法院认定2013年7月31日完成备案时涉案房屋才具备法律规定及合同约定的交付条件是错误的，德信公司的交付行为合法有效。其一，双方对“交付使用条件”并不存在争议，李宏燕、李振波提起的是“延期交付违约金诉讼”，只是对“交付期限”持有异议。况且李宏燕、李振波一直催促德信公司交付涉案房屋，2012年4月17日交付涉案房产时，李宏燕、李振波也未提出任何异议，并按照约定办理了相关交接手续，根据《合同法》的规定，应当视为双方对合同约定的交付条款进行变更，且涉案房屋在交付完成时，合同约定的交付义务德信公司已经履行完毕。其二，完成备案作为交付条件仅限于双方对于交付使用条件产生争议而“未收楼”的情形。涉案房产已完成交付，李宏燕、李振波已经实际居住，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，涉案房产在2012年4月17日已完成了交付。其三，双方于2009年12月26日签署《商品房买卖合同》，合同版本是珠海市国土资源局和工商行政管理局监制的标准文本，该标准文本并没有规定以“备案完成之日”为交付时间。且《商品房买卖合同》第七条“交付期限”条款仅仅只能在“1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格”中进行选择。因此，该合同条款的设定符合当时的法律及当地政府的规定，综合验收应当作为交付的依据。其四，原审法院已经确认双方签署的《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。因此，《商品房买卖合同》第七条之约定合法有效，应当作为双方交付涉案房产的履行依据。涉案房屋在2011年11月30日通过了规划、环保、消防、建筑等综合验收合格，因此涉案房屋具备约定的交付条件。
四、原审法院援引《建筑法》、《城市土地管理法》、《房屋建
筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等规定，均属于适用法律错误。其一，上述法律及规定均属于管理性法律规范，针对的是特定的主体，不属于强行法。其二，上述法律及规定不能否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定的具体的交付条件，违反该相关规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定，而应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改，并没有规定德信公司未完成备案就须向业主承担逾期交房的违约责任。其三，上述法律及规定没有规定“备案之日”为“实际交付之日”，原审法院如此认定，完全没有事实和法律依据。
综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回李宏燕、李振波的诉讼请求，二、本案一、二审诉讼费用由李宏燕、李振波承担。
针对德信公司的上诉，李宏燕、李振波答辩称，一、原审法院认定2013年7月31日涉案房屋完成备案时才具备法律规定及合同约定的交付条件正确，双方签订的《商品房买卖合同》第七、九条中关于房屋交付条件的约定，违反了法律的强制性规定，属无效约定。根据我国《建筑法》第61条、《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17、18条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后才能交付使用，因此建设主管部门收齐备案资料的时间是房屋通过竣工验收，具备交付使用条件的时间，原审法院认定德信公司逾期交房的时间正确。
二、原审法院不予采纳德信公司关于诉讼时效的抗辩正确。德信公司逾期交付房屋的违约事实一直处于持续状态，直到2013年7月31日涉案房屋具备交付使用条件后，德信公司的违约行为才终止，所以业主是在诉讼时效期间内主张自己权利。
三、原审法院援引《建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》来确定德信公司应向业主支付违约金，适用法律正确，该规定是强制性的法律规定，不是管理性法律规范，德信公司在履行合同过程中必须遵守法律的强制性规定。
李宏燕、李振波亦不服原审判决，上诉称，原审法院“参照当地房屋租金水平及德信公司违约行为给李宏燕、李振波造成的损失”，“酌情确定德信公司按已付房款每日万分之三的比例向李宏燕、李振波支付违约金”无事实和法律依据。首先，原审法院认定违约金过高是对契约自由原则的不尊重。双方签订的《房屋买卖合同》是德信公司制定的格式合同，关于违约金的约定是德信公司的真实意思表示，是德信公司对其服务的承诺，也体现了其对风险的充分预估。双方关于违约金的约定未违反法律强制性规定，合法有效，任何一方违反约定都应承担违约责任，原审法院作为公权力机构不应随意干涉。其次，违约金具有惩罚性和补偿性，但更多的是体现其惩罚性。原审法院任意更改裁判标准，助长了德信公司的违约行为。第三，本案违约金的计算不应适用“参照租金标准”的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条均规定了合同约定的违约金过高或过低时，当事人可以主张调整。根据上述司法解释第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，参照租金标准计算违约金适用于商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿数额计算方法的情形。在合同已经约定违约金计算标准的情况下，原审法院参照租金标准对违约金计算标准酌情调整没有合法依据。
退一步讲，原审法院将违约金调低更无事实依据。德信公司作为违约方抗辩违约金计算标准过高，但是未提供相应的证据予以佐证，原审法院在未查清事实的情况下，对违约金计算标准作出调整，实属滥用自由裁量权。
综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判德信公司按已付房款每日万分之五的比例向李宏燕、李振波支付违约金共计34325.2元。二、本案的诉讼费用由德信公司承担。
针对李宏燕、李振波的上诉，德信公司答辩称，第一，无论参照租金标准还是按照本案实际计算出来的违约金数额，均高达房屋总价的68%，显然太高。第二，正如业主上诉所称，违约金有惩罚性和补偿性，在本案中，德信公司按照合同约定的交付条件完成交付行为，没有任何过错，不应受惩罚。即使按原审判决要支付违约金的话，也应仅仅考虑补偿性，原审判决认定的违约金数额远远违背了法律的规定和合同的法理。第三，原审法院所援引的法律法规均为管理性规范而不是强制性的法律规定，因为其针对的是特定主体，而强制性法律规定的法律属性是针对不特定的主体，因此原审法院应该尊重买卖双方的契约自由，尊重业主已收楼的法律事实。
双方当事人在二审中无新证据向本院提交。
本院经审理查明，双方对原审判决书所列要素第八、九、十、十二项存在争议，对于其他双方没有争议的事项，本院予以确认。
另查明，李宏燕、李振波于2014年3月27日向原审法院提起本案诉讼。
本院认为，根据双方上诉的事实和理由，本案争议的焦点包括以下三个方面：一、涉案房屋的交付条件；二、李宏燕、李振波关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、合同约定的逾期交房违约金的标准应否调整。
一、涉案房屋的交付条件的问题。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。由于2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。2004年7月12日，珠海市建设局发布了珠建房（2004）33号《关于取消商品房住宅竣工综合验收的通知》，决定从发文之日起，取消珠海市商品房住宅竣工的综合验收，故涉案商品房买卖合同中约定的交付条件“分期综合验收合格”不能实现，交付条件应按法律规定予以确定。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，本院认为建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案才完成综合验收，原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当，本院予以维持。
二、李宏燕、李振波关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。由于李宏燕、李振波与德信公司在商品房买卖合同中约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，即双方约定违约金是以日为单位累计计算违约金，故李宏燕、李振波所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。由于李宏燕、李振波于2014年3月27日提起本案诉讼，而李宏燕、李振波就2011年1月1日至2012年3月26日期间的违约金请求权未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此本院认为该段期间的违约金请求权已超过诉讼时效，依法不予保护，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。对于2012年3月27日至2013年7月31日期间的违约金请求权未超过两年诉讼时效，原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。
三、合同约定的逾期交房违约金标准应否调整的问题。《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。德信公司主张上述约定的违约金标准过高，应予调整。对此本院认为，首先，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整，但本案中，德信公司主张违约金过高，未提供相应证据证明，且根据上述司法解释第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用“参照租金标准”这一规定。在合同已经约定违约金计算标准的情况下，原审法院对违约金计算标准酌情调整为每日万分之三，没有合法依据，本院予以纠正，违约金计算标准应以《商品房买卖合同》所约定的每日万分之五为依据。
综合上述分析，德信公司应按每日万分之五的标准，向李宏燕、李振波支付2012年3月27日至2013年7月31日期间的违约金，即17872.4元（72800元×0.0005×491天）。
综上所述，李宏燕、李振波和德信公司的上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。原审判决查明事实清楚，但适用法律确有不当，本院予以部分改判。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第112号民事判决及诉讼费负担部分；
二、珠海市德信房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向李宏燕、李振波支付逾期交房违约金人民币17872.4元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币658元，减半收取人民币329元，由珠海市德信房地产开发有限公司负担人民币171元，李宏燕、李振波负担人民币158元。
二审案件受理费人民币801元（德信公司预交人民币658元，李宏燕、李振波应预交人民币143元，实际预交人民币658元，多交人民币515元，本院予以退回），由珠海市德信房地产开发有限公司负担人民币416元，李宏燕、李振波负担人民币385元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一四年九月四日
书 记 员 王 莉