山西省太谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太商初字第3号
原告（反诉被告）山西鑫华源房地产开发有限公司。
法定代表人王长顺，任总经理。
委托代理人傅建国，山西正名律师事务所律师。
委托代理人郑仰胜，任副总经理。
被告（反诉原告）太原市恒石房地产经纪有限公司。
法定代表人刘东，任总经理。
委托代理人王芦，山西真强律师事务所律师。
委托代理人刘星，任副总经理。
原告（反诉被告）山西鑫华源房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）太原市恒石房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人傅建国、郑仰胜，被告（反诉原告）的委托代理人王芦、刘星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2012年6月29日签订了《全程营销策划代理合同》，由被告全程独家代理销售原告开发建设的“金谷嘉苑”房地产项目。在合同履行过程中，被告仅是完成了合同约定中的某一项工作的某一部分而已，未依法提供营销策略总纲、制订项目整体营销推广策略、按月提交项目分析及总结报告，未对原告指派的其他工作进行配合和指导，总之，被告工作内容不完整、不系统、不专业，工作方式混乱、无序，使原告的项目成为无序的投资行为，给原告日后的开盘销售工作带来无法弥补的恶劣后果；而且被告签订合同时，违反诚实信用原则，故意隐瞒在同地段已代理和原告项目有竞争关系的销售项目“御景华府”的重要事实，被告无法投入足够的力量为原告服务，且使原告所有的商业秘密已不成为秘密；再有被告连续两个周期未完成销售任务。鉴于以上事实，被告不按合同约定履行主要义务，且严重丧失诚实信用原则，使原告的利益无法得到保障，导致合同根本无法履行。原告特诉讼要求解除合同，支付约定违约金100万元、并向原告移交相关客户资料。
被告辩称，原告要求解除合同并支付违约金的理由不能成立。合同签定后，被告立即开始履行合同义务，派驻工作人员进行前期策划、推广工作，为项目开盘销售做了大量的准备、宣传工作，为项目销售打下了良好的基础，被告尽职尽责为原告服务，为此项目付出了巨大的人力、财力。按照合同约定，原告应在项目开盘前提供公开销售所需的各项文件资料，但原告迟迟无法提供，导致项目无法正常销售。依据合同约定和城市房地产管理法的规定，该项目尚未达到开盘销售条件，因此原告以被告未完成销售任务为由要求解除合同并支付违约金的主张，没有事实依据。原告无视被告的付出，在未与被告协商的情况下，向法院提起诉讼要求解除合同属擅自终止合同的行为，令人愤慨，原告的违约行为已导致合同无法履行，同时给被告造成了巨大的经济损失，特提出反诉要求原告按合同约定向被告支付违约金100万元及销售房屋的佣金84179元。
经审理查明，2012年6月29日，原、被告签订《全程营销策划代理合同》，合同约定：原告委托被告全程独家代理销售其开发经营的太谷县“金谷嘉苑”房地产项目事宜，受托物业总可销售建筑面积共约15万平方米，一期可销售建筑面积约8万平方米，二期可销售建筑面积约7万平方米。合同期限为自本合同签订之日起至本合同任务完成日止，起止时间参照销售计划和整体工作时间确定，如遇特殊情况顺延。合同任务为本项目全部委托物业在上述时间内整体销售率达到90%以上时，原告视被告完成合同销售任务。被告的服务内容为本项目全程提供综合的销售服务，为原告提供专业意见和建议，进行市场调研、客户访谈、销售推广研究，向原告提供项目市场、客户调研报告，产品定位和产品解决方案的客户反馈和修订建议，项目销售及推广策略，营销策略总纲经原告确认后被告负责执行和实施，并及时向原告汇报；被告负责制定项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略、内部认购方案、开盘方案、推广活动及项目包装方案等重要策略；在项目销售过程中，被告负责制订阶段性的推广和销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对营销推广策略进行调整和提报，以上计划的提报周期为年度、半年、季度、月度；被告负责日常定期的市场调研，竞争产品跟踪研究和客户访谈，根据市场反应、销售状况及成交客户分析，每月提交项目分析及总结报告、阶段销售推广建议。原告应向被告提供项目营销策划和销售代理所需要的有关规划设计的图纸、资料等，以及项目运作的整体计划、方案等；在本项目开盘前，原告提供本项目公开销售所需的各项文件资料（土地使用权出让合同书和补充协议书、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、商品房预售许可证和施工许可证、房屋总平面图及标准平面图、房屋结构、房屋装修建材配套、设备标准的说明书、所有绿化环境的设计施工方案、小区智能化设计施工标准的说明书、工程进度计划、楼盘销售百问等）以确保本项目策划和销售工作的顺利展开。被告应对原告提供的所有资料及双方确认的推广销售资料保密，未经原告同意，被告不得将原告提供的项目资料提供给本项目合作单位以外的第三方。被告需委派经验丰富，并具有相应资历的项目经理负责本项目的销售执行工作，若因工作需要更换项目经理，被告须提前30日书面通知原告，若被告委派的项目经理不能胜任工作或产生重大工作失误，则被告需承担因此造成的损失。原告有权对被告派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对被告工作表现提出意见，被告提出的整体营销策略、房号销控方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经原告同意后方可实施，原告根据被告提供的价格方案建议确定本项目最终价目表和营销方式。原告负责承担售楼部的土建、装修、装饰、物业以及售楼处的办公设施、办公设备、水、电等日常费用；被告负责本公司工作人员的工资、佣金、社会保险及相应的福利。原告按时按合同足额向被告支付销售代理服务费，包括销售佣金及溢价分成费用，确定本项目一期住宅部分的合作基价为3700元/平方米，销售总额的1.5%作为原告支付被告的销售佣金，实际成交价格高于合作基价的部分为溢价。原告对被告销售考核以月为单位，首次考核周期为三个月计一周期，之后考核周期按照两个月进行考核，若被告连续两个周期未完成销售任务，原告有权单方解除本合同，并不再结算剩余佣金。在本合同期内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，违约方须向守约方一次性支付违约金100万元整。无论何种原因导致的项目解约，被告需向原告移交所有客户资料。合同履行过程中的函件、会议机要、通知经双方确认后成为本合同的组成部分。合同签订后，被告对代理项目制订了工作排期初案，从2012年7月16日开始进场筹备，直至2013年12月31日将准备组织三次推售。被告又相继制订并实施了活动方案：包括在CCTV少儿频道“芝麻开门”节目上的宣传、道旗投放方案、短信投放方案、DM单派发方案、首批楼座（2号楼、10号楼）推盘思路、与项目工程部进行内容对接，制订内部认购价格表、从2012年11月25日至2013年4月25日的操盘思路及工作计划、2012年11月11日召开策划发布会、举办农大新品推荐会、大量接待客户来访、来电、对排号退订客户进行访问并分析原因、与17户客户签订了内部认购大定单、与35户客户签订了排号购买意向书。原告对被告以上所作的工作虽然认可，但称被告的以上工作内容简单、无序、不具有专业水平，有些工作还是原告完成的，总之，被告的前期营销策划、市场调研服务工作不到位。尤其是2012年11月11日之后工作停滞不前，原告分别于11月14日、17日致函被告，向被告提出了未完成工作明细及需要办理的工作内容，并于2012年11月20日召开了由双方法定代表人参加的会议，会议上对被告的工作不力状况予以指出并进行了分析，并要求被告提交下一阶段工作计划、营销方案，在会议记录中被告自认工作做得不够、更换过6个项目总监、并承认与原告签订合同前已代理销售“御景华府”项目但未提前告知过原告。11月23日原告再一次致函被告，催促被告于24日提交书面销售方案和工作计划，被告未予执行。随后，原告诉讼在案，2012年12月19日被告致函原告通知于12月21日双方进行交接售楼部场地及销售资料，双方于通知之日对办公用具、案场销售资料进行了交接，但客户资料并未全部移交给原告，交接后，被告撤出原告场地。诉讼中，原告主张被告工作不到位给原告造成损失，要求按约承担违约金100万元；被告主张为原告进行了大量的工作，尤其已出售房屋17套，应收房款总额5611949元，按合同约定原告应支付房款1.5%的销售佣金84179元，且原告起诉属擅自终止合同，致使被告的投资受到损失，即被告为此销售项目已支付工人工资、为工作人员租房而交纳取暖费和租金、购买生活用品、交纳通信费、支付路费共计151566元。本案经本院主持调解，因调解意见分歧较大而未能达成一致意见。
本院所确认的上述事实，有被告提交的全程营销策划代理合同、工作排期、活动方案、道旗方案及工作联系单、短信方案及工作联系单、DM方案及工作联系单、首批楼座推盘思路、项目工程部对接内容、内部认购价格表、QQ邮箱截图、客户答谢发布会活动方案、农大新品推荐会签到表、客户来访登记表、项目案场来电来访登记表、排号退订客户分析表、内部认购大定单、排号意向书、工资结算表及银行明细、租房协议及收据、通信费发票、车票，原告提交的告知函、未完成工作明细、需要办理的工作内容、会议记录、通知、交接单，及双方当事人的当庭陈述在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院认为，原告委托被告代理原告的销售法律行为。作为委托合同是以当事人之间的信任关系为基础，如在信任问题上产生疑问或动摇，即使勉强维持双方之间的委托关系，也势必会影响委托合同订立目的的实现，因此依据《中华人民共和国合同法》第410条：“委托人或受托人可以随时解除委托合同”之规定，原告有权随时解除合同，而不必与被告协商或经其同意。原告解除合同，是因为被告营销策划、市场调研服务工作不到位，销售状况混乱，销售部频繁人事变动，不遵守诚信原则同时在同地段代理销售与原告有竞争的房地产项目却未告知原告，被告的行为已导致本合同无法履行，事实上已经不能够完成合同约定的销售计划，故解除合同的事由不能归责于原告，被告也无证据证明原告在合同履行中存在其它违约行为，所以，被告要求原告承担违约损失赔偿金100万元缺乏事实、法律依据，对该请求不予支持。相反，被告对其违约行为依约应对原告承担相应赔偿损失责任，但双方约定的违约金100万元与违约损失相较过高，本院应综合全案案情依违约程度及违约损失酌情降低。被告在合同履行过程中为销售原告的项目作出了投资，付出了一定的劳动，故对被告提出的要求原告支付17套预售房销售佣金的主张予以支持。另依据合同约定项目解约后被告应向原告移交所有客户资料。据此，依据《中华人民共和国合同法》第60条、第396条、第410条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，判决如下：
一、解除山西鑫华源房地产开发有限公司与太原市恒石房地产经纪有限公司签订的全程营销策划代理合同。
二、太原市恒石房地产经纪有限公司于本判决书生效后十日内支付山西鑫华源房地产开发有限公司违约金30万元。
三、山西鑫华源房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付太原市恒石房地产经纪有限公司销售佣金84179元。
四、太原恒石房地产经纪有限公司于本判决书生效后十日内移交山西鑫华源房地产开发有限公司相关客户资料。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，由山西鑫华源房地产有限公司负担8000元，由太原恒石房地产经纪有限公司负担5800元。反诉案件受理费7280元，由太原恒石房地产经纪有限公司负担5380元，由山西鑫华源房地产有限公司负担1900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。
审判长 任学丽
审判员 杨致国
审判员 胡金保
二〇一三年十二月二日
书记员 白瑞艳