山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第171号
上诉人（原审原告、反诉被告）王可光。
委托代理人刘文海，山东畅海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）青岛城阳长安房地产开发有限公司。
法定代表人王磊，该公司董事长。
委托代理人王瑞屏，山东海乐普律师事务所律师。
委托代理人孙曙光，山东海乐普律师事务所律师。
上诉人王可光因与被上诉人青岛城阳长安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第269号民事判决，于2013年12月6日向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员徐镜圆参加评议的合议庭，于2014年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人王可光的委托代理人刘文海，被上诉人青岛城阳长安房地产开发有限公司（以下简称长安公司）的委托代理人孙曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王可光在一审中诉称，2010年10月6日，王可光与长安公司签订位于城阳区锦城路389-×号及411-×号的两套商品房预售合同。王可光依合同交付了全部购房款，但长安公司在履行合同中出现逾期交房，逾期至今未办理房地产权证等严重的违约行为，根据双方签订的合同及法律规定长安公司应承担违约责任。故请求判令：1、长安公司支付王可光逾期交房的违约金16832.20元；2、长安公司支付王可光逾期协助办理房地产权证的违约金214570.15元；3、长安公司协助王可光办理涉案二套房屋（城阳区锦城路389-×号及411-×号）的房地产权证并承担自王可光起诉之日至办理好房地产权证之日的违约金；4、诉讼费用由长安公司承担。
长安公司在一审中辩称，王可光所诉与事实不符，要求驳回王可光的诉讼请求，长安公司无权办理房地产权证，长安公司的协助义务仅仅限于商品房预售合同第十四条约定的条件达到后。
长安公司在一审中反诉称，2010年10月，王可光与长安公司签订了二份商品房预售合同，约定王可光向长安公司认购位于城阳区锦城路的两处商品房，同时还明确了付款期限及违约责任，合同签订后，王可光未按合同的约定支付房款，根据合同第七条约定，王可光应向长安公司支付违约金。请求判令：1、王可光支付长安公司违约金49800元；2、诉讼费用由王可光承担。
王可光在一审中辩称，长安公司的反诉超过诉讼时效，王可光交付房款的时候长安公司从来没有要求违约金的问题，要求驳回长安公司的诉讼请求。
原审查明，2010年10月6日，王可光（乙方）与长安公司（甲方）签订编号为2010×446的商品房预售合同，主要约定：乙方购买甲方城阳区锦城路411-×号房屋，预售许可证编号城1055号，房屋暂测建筑面积83.11平方米，每平方米单价14957元，总房价款为1243045元；乙方于2010年10月6日付首付房款623045元，于2010年10月30日支付房款620000元；乙方若未按合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；甲方定于2011年4月20日前将房屋交付给乙方，甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；在验收交接时，甲方应向乙方提供商品房质量保证书和商品房使用说明书，甲方如不出示和不提供上述材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；在甲方取得房地产权属登记证明后180天内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署房屋交接书之日起180天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。2010年10月6日，王可光向长安公司交付房款573045元；2011年3月3日，王可光向长安公司交付房款50000元；2011年3月5日，王可光向长安公司交付房款620000元。2011年6月30日，长安公司向王可光提供了商品房质量保证书和商品房使用说明书，并向王可光交付了城阳区锦城路411-×号房屋。
2010年10月6日，王可光（乙方）与长安公司（甲方）签订编号为201×4455的商品房预售合同，主要约定：乙方购买甲方城阳区锦城路389-×号房屋，预售许可证编号城1055号，房屋暂测建筑面积83.11平方米，每平方米单价14031元，总房价款为1166164元；乙方于2010年10月7日付首付房款586164元，于2010年10月30日支付房款580000元；乙方若未按合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；甲方定于2011年4月20日前将房屋交付给乙方，甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；在验收交接时，甲方应向乙方提供商品房质量保证书和商品房使用说明书，甲方如不出示和不提供上述材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；在甲方取得房地产权属登记证明后180天内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署房屋交接书之日起180天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。2010年10月6日，王可光向长安公司交付房款536164元；2011年3月3日，王可光向长安公司交付房款50000元；2011年3月5日，王可光向长安公司交付房款580000元。2011年6月30日，长安公司向王可光提供了商品房质量保证书和商品房使用说明书，并向王可光交付了城阳区锦城路389-×号房屋。
另查明，长安公司于2013年8月27日取得涉案房屋产权初始登记。双方没有签署房屋交接书。
原审认为，王可光、长安公司签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案中，按照预售合同第十一条的约定，长安公司应于2011年4月20日前将涉案二套房屋交付给王可光，但长安公司直到2011年6月30日才交付，长安公司构成违约，应按照预售合同第十二条的约定支付王可光逾期交房违约金，其数额应为17105.38元（1166164元×1／万×71天＋1243045元×1／万×71天），王可光主张逾期交房违约金16832.20元，该数额低于长安公司应支付的数额，王可光的该诉请不违反法律规定，法院予以支持。按照预售合同（编号2010×446）附件一的约定，王可光应于2010年10月6日付款623045元、2010年10月30日前付款620000元，王可光2010年10月6日付款573045元、2011年3月3日付款50000元、2011年3月5日付款620000元，构成违约，其应支付长安公司逾期付款违约金。自王可光2011年3月5日付款至2013年1月22日长安公司提起反诉，并未超过二年，故对王可光主张长安公司的反诉超过诉讼时效不予采信。但预售合同第七条约定的逾期付款违约金为按逾期未付款项的日万分之三计算，明显高于合同约定的逾期交房违约金的标准，法院对此予以适当调整，王可光应支付长安公司逾期付款违约金为8552元（5万元×1／万×148天＋62万元×1／万×126天）；同理按照预售合同（编号201×4455）附件一的约定，王可光应支付长安公司逾期付款违约金为8048元（5万元×1／万×148天＋58万元×1／万×126天），以上王可光共应支付长安公司逾期付款违约金为16600元。虽然涉案房屋至今未办理房地产权证，但预售合同第十四条约定“在甲方取得房地产权属登记证明后180天内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署房屋交接书之日起180天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，该约定意思表示真实，不违反国家法律法规禁止性规定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对办理房屋权属证书迟延责任中有约定从约定，未约定从法定的规定。本案中，长安公司取得涉案房地产权属登记证明的时间为2013年8月27日，双方没有签署房屋交接书，至今尚未超过合同约定的办理房地产权证的时间，故王可光要求长安公司协助办理涉案房屋的房地产权证、支付逾期办证违约金，无事实依据，法院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、青岛城阳长安房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王可光逾期交房违约金16832.20元；二、王可光于判决生效后十日内支付青岛城阳长安房地产开发有限公司逾期付款违约金16600元；三、驳回王可光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4941元，王可光负担4581元，长安公司负担360元。反诉费523元，王可光负担174元，长安公司负担349元。
宣判后，王可光不服原审判决，依法提起上诉，请求依法改判，支持其一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、办理房地产权属证明的时间是有明确规定的。根据《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房地产权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。预售的商品房交付之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。长安公司超过法定办证期限而未办证，应当承担违约责任；二、逾期付款违约金要求王可光承担，无事实依据。因为按合同约定的时间交款，无人收款。交款的时间是长安公司统一通知王可光及其他购房人的，逾期付款王可光无责任。
被上诉人长安公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案的诉争焦点为长安公司是否应当向王可光支付逾期办证违约金。对此本院认为，《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。在本案中，尽管王可光作为涉案房屋买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，但长安公司与王可光签订的商品房预售合同第十四条约定“在甲方取得房地产权属登记证明后180天内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署房屋交接书之日起180天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。该约定应视为双方对于涉案房屋办证期限的特殊约定，该约定系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效。长安公司取得涉案房地产权属登记证明的时间为2013年8月27日，双方没有签署房屋交接书，并未超过合同约定的办理房地产权证的时间。原审据此驳回王可光要求长安公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，并无不当。
对于王可光主张不应承担逾期付款责任的问题。本院认为，王可光称其逾期付款的原因是其按照合同约定时间交款，无人接收。对此长安公司不予认可，王可光亦未能提供证据证明其上述主张，故，应由其承担举证不能的法律后果。对王可光该项主张，本院不予采信。
综上，上诉人王可光的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4259元，由上诉人王可光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 马 喆
代理审判员 徐镜圆
二〇一四年四月八日
书 记 员 张 燕
书 记 员 王 晶