江苏省响水县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）响商初字第0164号
原告江苏鑫阳管桩有限公司，住所地响水县陈家港镇港南村。
法定代表人林长德，该公司董事长。
委托代理人朱永斌。
被告响水县民生节能建筑材料有限公司，住所地响水县小尖镇四丰村。
法定代表人刘红华，该公司总经理。
委托代理人王文书，江苏李杏珍律师事务所律师。
委托代理人张鹏宇。
原告江苏鑫阳管桩有限公司（以下简称鑫阳公司）诉被告响水县民生节能建筑材料有限公司（以下简称民生公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月25日立案受理后，依法由审判员岳慧娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫阳公司的法定代表人林长德及其委托代理人朱永斌，被告民生公司的委托代理人王文书、张鹏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫阳公司诉称，2011年元月16日，我公司与民生公司签订一份租赁协议，约定我公司将自有的管桩生产设备及场地租赁给民生公司生产、经营使用，租赁期限从2011年2月28日至2015年2月28日，前两年租金每年718000元，后两年每年递增10%，租金在每年2月28日给付；任何一方违约，应给付对方违约金200000元。2011年6月1日双方签订补充协议，将租赁期限变更为第一年租期从2011年6月1日至2012年8月1日，第二年到第四年租期均按12个月计算，每年7月30日为租金结算日。协议签订后，第一年度双方均按协议约定履行，第二年租金按约定应在2012年7月30日给付，但民生公司仅垫付电费50000元，余款668000元至今未付。现要求判令被告给付租金668000元；支付违约金200000元；诉讼费由被告承担。
原告鑫阳公司提供的证据有：
1、鑫阳公司营业执照；
2、鑫阳公司组织机构代码证；
3、法定代表人身份证明，
证据1、2、3用以证明原告主体适格。
4、2011年1月16日原、被告双方签订的租赁协议；
5、租赁物交接清单；
6、2011年6月1日原、被告双方签订的补充协议，
证据4、5、6用以证明原、被告双方租赁关系成立。
7、民生公司在工商部门的登记资料，用以证明被告接受租赁物之后，按租赁的场所进行登记。
被告民生公司辩称：1、被答辩人起诉没有法律依据。被答辩人的资产已经转让给案外人戴家华，被答辩人在隐瞒事实的情况下将第三人的场地、设备出租给答辩人，属欺诈行为；2、被答辩人诉称与客观情况不符。2012年7月24日，被答辩人通知答辩人停止生产，支付租金，答辩人要求终止合同，被答辩人不同意。双方未能协商一致，至此答辩人一直未生产，合同实际已经终止履行；3、因被答辩人原因致使答辩人生产经营不能正常运转，造成重大财产损失。答辩人从2011年6月开始投入生产，开始就遭到原企业职工、附近住户闹事，要求被答辩人支付工资和股份，导致答辩人一直无法正常生产。综上，被答辩人主张原告违约责任没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。
被告答辩的证据有：
1、股权转让协议书，用以证明原、被告签订合同之前，原告已将涉案资产转让给案外人戴家华。
2、2011年2月21日原、被告签订的补充协议，用以证明原告承诺如发生甲方职工及水泥厂职工闹事致使乙方停产，甲方承担赔偿责任，且租赁的期限相应顺延。
3、证人潘某证言：我从2011年8月至2012年春节期间带工人在民生公司上班，民生公司要求上两班，白班和夜班，工资每人每班次100元。夜班因为老百姓闹事没办法上，白班在2011年8月至10月间约45天至50天也有老百姓去闹事。闹事是住在附近的老年人向林总要钱，具体为什么事不清楚。工资按规定支付的。
证人刘某证言：我在2011年8月至10月带10多个工人在民生公司上班，因为老百姓闹事没办法上夜班，白班也有人闹事。据闹事的人讲是水泥厂职工向厂里要工资和股份的钱。
证人王某证言：我在民生公司负责值班，从3月份开始有老百姓闹事，不给生产。2011年8月开始生产，也天天有人闹事。闹事是向厂里之前的老板要钱。从8月到11月上上停停。
在质证过程中，被告对原告证据1、2、3、4、5、6无异议；对证据7真实性没有异议，证明目的有异议，民生公司住所是响水县小尖镇四丰村，不能证明被告的证明目的。原某被告证据质证意见为：证据1与本案之间无关联，虽然转让方列有鑫阳公司的名称，但鑫阳公司从未转让给任何人，原告证据1可以印证上述质证意见；对证据2的真实性无异议。但是该协议中约定民生公司出借给鑫阳公司100000元用于支付电费，实际民生公司没有借款给鑫阳公司，仅为鑫阳公司垫付50000元电费，进一步证明被告违约。关于职工闹事，是假设条款至今没有发生；证人潘某、刘某证明的情况不存在。对证人王某证言中民生公司目前仍然在使用租赁物的证言表示认可，其他均不认可。
本院认为，被告对原告证据的真实性均无异议，本院对原告证据予以认定。原某被告证据1有异议，认为鑫阳公司股权没有变更。本院认为，鑫阳公司未在该份协议书中签章，从鑫阳公司工商营业执照看林长德是公司法定代表人，即使鑫阳公司股权变更，也不影响鑫阳公司对外签订合同的效力，且民生公司目前仍在占有使用租赁物，因此本院对被告证据1与本案的关联性不予认定；被告提供证据2（三名证人证言）用以证明从鑫阳公司开始生产就遭到原企业职工、附近住户闹事导致民生一直无法正常生产，原某证人证言提出异议。本院认为，证人曾是或仍是被告的员工，对闹事的原因及因闹事导致的停工时间不能作出清楚、明确的陈述，且证人证言缺少其他证据相印证，民生公司也未能证明曾向鑫阳公司反映过有群众闹事或向公安机关报警，因此对证人证言本院不予认定。
根据本院认定的证据及当事人双方对事实无异议的部分，可以确认以下事实：鑫阳公司成立于2007年8月10日，经营范围为水泥管桩及预制品制造等。2011年1月16日，鑫阳公司（甲方）与民生公司（乙方）签订协议书，约定将甲方拥有的管桩生产设备及场地（附设备清单及部分土建清单）租赁给乙方，租赁期限从2011年2月28日至2015年2月28日；租金前两年每年718000元，后两年每年递增10%。签订协议时，乙方付定金30万元，2011年2月28日再付418000万元，以后每年2月28日付当年租金；任何一方违反，违约金20万元等内容。2011年2月21日，鑫阳公司（甲方）与民生公司（乙方）签订补充协议，约定乙方为甲方垫付电费欠款10万元，乙方直接向供电公司交款，再由甲方打借据给乙方；乙方在正式生产前一天交纳418000元租金，甲方在原合同租期基础上顺延20天抵乙方借款利息，即第一年租期在原基础上加二十天；借款10万元在第二年的租金中支付；凡甲方职工及水泥厂职工闹事等原因影响乙方，致使乙方停产造成的损失，每停一天甲方赔偿5500元给乙方，当年赔偿款总额抵充次年的租金，另外租赁的天数相应推迟。2011年6月1日，鑫阳公司（甲方）与民生公司（乙方）又签订补充协议，约定第一年租期从2011年6月1日至2012年8月1日止，第二至四年租期按每年12个月计，每年7月30日为租金结算日。合同签订后，双方办理了固定资产交接手续。民生公司支付了第一年的租金71万元，在鑫阳公司场地内从事生产经营活动。
民生公司为鑫阳公司垫付电费5万元，在第二年度（2012年8月2日至2013年8月1日）租金718000元中扣除后，民生公司尚欠第二年度租金668000元。
本院认为，原告鑫阳公司与被告民生公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。鑫阳公司履行义务后，民生公司应按租赁合同的约定及时、足额向原告支付租金。按照合同约定，民生公司应在2012年7月30日支付第二年度（2012年8月2日至2013年8月1日）的租金，民生公司至今还拖欠租金668000元构成违约，应当支付拖欠的租金并承担违约责任。鑫阳公司依据合同中违约金条款的约定要求民生公司支付违约金20万元，庭审过程中民生公司申请法院对违约金进行调整，本院认为，鑫阳公司主张的违约金过高，本院酌情将违约金调整为49000元。综上，对鑫阳公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。民生公司提出的辩解，没有有效证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告响水县民生节能建筑材料有限公司给付原告江苏鑫阳管桩有限公司租金668000元，并承担违约金49000元，合计717000元。上述款项待本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。
案件受理费12480元，减半收取6240元，由原告负担755元，被告负担5485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费12480元。盐城市中级人民法院开户行：盐城市农行中汇支行，户名：盐城市财政局，帐号：40×××21。
审判员 岳慧娟
二〇一三年十月九日
书记员 张欢欢
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。