江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2015）袁民一初字第921号原告：彭宗兵，男，1950年9月25日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：彭艳青，女，1980年1月5日出生，汉族，宜春市袁州区人，住址同上。原告：彭炳程，男，1982年8月3日出生，汉族，宜春市袁州区人，住址同上。原告：彭思雨，女，1984年8月16日出生，汉族，宜春市袁州区人，住址同上。被告：宜春市南氏房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区袁山大道西路，组织机构代码：75112820-8。法定代表人：南金乐，董事长。委托代理人：陈平宜，江西鸿韵律师事务所律师。被告：李小梅，女，1970年1月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托代理人：何帆，江西日泰律师事务所律师。方荣连为与被告宜春市南氏房地产开发有限公司(以下简称南氏公司)房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月16日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后于2015年6月1日依法追加李小梅作为本案被告参加诉讼。本案在审理过程中，方荣连于2015年7月6日死亡，本院依法通知方荣连的继承人彭宗兵、彭艳青、彭炳程、彭思雨、易会兰作为原告承担诉讼。方荣连的继承人彭宗兵、彭艳青、彭炳程、彭思雨向本院明确表明同意参加诉讼；易会兰向本院明确表明放弃参加诉讼的权利。本院依法组成由审判员张圣来担任审判长，代理审判员易飞、陈凤参加的合议庭，书记员刘强安担任记录，于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告彭宗兵、彭艳青、彭炳程、彭思雨，被告宜春市南氏房地产开发有限公司的委托代理人陈平宜，被告李小梅及其委托代理人何帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年2月16日,原告与被告南氏公司签订一份委托招商合同，将国际商贸城52-04号店铺委托给南氏公司招商经营，合同截止日期为2015年3月31日。合同期满后，被告拒不搬出店铺，给原告方造成了严重的损失。现原告方货物无法搬入自己店铺之中，只能另租店铺堆放，每月租金6000元。另，原告本应正常经营，但因被告的违约行为导致未能正常经营，原告每月营业额20000元，应由被告赔偿。现特起诉至法院，请求判令被告立即向原告归还国际商贸城52栋4号店铺；由被告赔偿原告租金损失18000元；由被告赔偿原告未能营业损失60000元；本案诉讼费由被告承担。被告南氏公司辩称：原告诉称的事实基本属实。合同到期后，我方同意将店面返还给原告，但店面的实际占有人是被告李小梅，相应的法律责任亦应由被告李小梅承担。被告李小梅辩称：1、如果店面是原告自己使用的话，我方应将店面交还。但是如果是发租给他人，我方应享有优先承租权。2、如果解除租赁合同，我方请求原告给予适当的经济补偿。3、我方拖欠店租是事实，但原告在2015年4月就将店面锁死，我方没有进行任何经营活动，是否需要支付租金请法院予以考虑。4、原告提出每月营业额20000元，应提出相应的证据证明，否则我方不予认可。综合原告的诉称和被告的答辩，并征询各方当事人的意见，本案的争议焦点是：1、被告是否应向原告赔偿租金损失及营业额损失。2、被告李小梅所花费的装修费用原告是否应予以补偿。庭审中，各方当事人举证、质证如下：原告为证明其诉称的事实，提供的证据有：(一)《中国·宜春国际商贸城商铺委托招商合同》一份，用以证明原告将诉争商铺委托给被告南氏公司招商，合同期限为2012年2月16日至2015年3月31日；委托招商合同期满后，原告可收回自己的商铺但无需支付商铺装修费或转让费。（二）《门面短期租赁合同》一份，用以证明由于被告未及时交还商铺，原告只得另行租赁店铺用于堆放货物，所花费的租金应由被告承担。（三）原告两年来的店铺营业额凭证，用以证明原告营业每月可收入20000元，因被告违约造成原告营业额损失应由被告承担。对原告的上述举证，被告南氏公司经质证认为：对证据（一）的真实性、合法性、关联性无异议。对证据（二）的真实性、关联性提出异议，该份合同是否实际履行还需进一步证明。对证据（三）的真实性、关联性提出异议。首先，这些业务回单不能完全确定是真实的，就算是真实的这也是原告之前在其他地方的业务情况，并不能保证如果原告搬至诉争商铺内会有一样的营业额。对原告的上举举证，被告李小梅经质证认为：对证据（一）的真实性、合法性、关联性无异议，但这份合同制约的是原告和被告南氏公司，与被告李小梅无关，应当以两被告间所签合同来确定被告李小梅的合同义务。对证据（二）与被告南氏公司的质证意见一致。对证据（三）质证意见与被告南氏公司一致，且原告提供营业额并没有扣除营业成本，不能确定具体的损失数额，无法达到原告的证明目的。被告南氏公司为证明其辩称的事实，提供的证据有：《房屋租赁合同》一份及《收据》两张，用以证明南氏公司将诉争商铺出租给被告李小梅，被告李小梅是商铺的实际占有人。对被告南氏公司的上述举证，原告及被告李小梅经质证对其真实性、合法性、关联性无异议。被告李小梅为证明其辩称的事实，提供的证据有：（一）《转让协议》一份，用以证明被告李小梅租赁商铺系转让而来，花费转让费41000元；（二）《商铺租赁合同》一份，用以证明被告李小梅与被告南氏公司间的租赁关系，合同约定若不能延长租期被告李小梅有权将商铺恢复原状；（三）装修费用收据，用以证明被告李小梅对商铺进行装修，共花费426880.2元；（四）家具及电器清单一份，用以证明被告李小梅共花费87700元用于购买家具及电器；（五）运货单及运费票据，用以证明被告李小梅购进200000元货物，另花费7000元运费，短期内不可能回本；（六）照片一组，用以证明诉争商铺实际情况、原告已将商铺上锁；（七）调查笔录两份，用以证明被告李小梅不知道房东要收回商铺，以及装修行业在1年内不可能收回成本。对被告李小梅的上述举证，原告经质证认为：对证据（一）至（七）的关联性提出异议，被告李小梅花费装修费用、转让费等事情与原告无关。对被告李小梅的上述举证，被告南氏公司经质证认为：对证据（一）的真实性无异议，但对其关联性提出异议。对证据（二）的真实性、合法性、关联性无异议。对证据（三）至（七）的关联性提出异议。综上，本院对本案证据综合认证如下：对原告提供的证据（一），二被告无异议，本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对原告提供的证据（二）、（三），二被告对其真实性、关联性均提出异议。本院认为，我国合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，无论是从原告与被告南氏公司签订的商铺委托招商合同，还是从被告南氏公司与被告李小梅签订的商铺租赁合同中都不能证明诉争商铺的实际使用者在签订合同时已经预见到或者应当预见到延期交还商铺会给原告造成需另租赁商铺用以存放货物及营业额损失的后果，且原告提供的证据（二）、（三）不能充分证明因被告的违约交房行为造成原告间接损失的具体数额，故此，对原告提供上述两份证据的证据效力，本院不予确认。对被告南氏公司提供的证据的真实性、合法性、关联性，原告及被告李小梅均未提出异议，本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对被告李小梅提供的证据（一）、（二）的真实性，原告及被告南氏公司未提出异议，本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对被告李小梅提供的证据（三）至（七），原告及被告南氏公司对其关联性均提出异议。本院认为，该五组证据均系证明被告李小梅在实际占有使用诉争商铺过程中装修及经营所花费支出，而商铺租赁合同中对终止合同装修费用如何分担事宜未予以约定，故被告李小梅要求原告对其装修损失等予以补偿的要求不符合法律规定，亦不合合同约定，故，本院对该五组证据的证据效力不予确认。综上认证，结合庭审调查，本院认定本案事实如下：2012年2月16日，以原告彭宗兵之妻（即原告彭艳青、彭炳程、彭思雨之母）方荣连为甲方、以被告南氏公司为乙方，双方就甲方委托乙方招商一事签订《中国·宜春国际商贸城商铺委托招商合同》一份，约定：甲方商铺位于宜春国际商贸城52-04号，该商铺面积为133.9平方米，甲方自愿将该商铺委托给乙方（以乙方的名义）进行招商经营；本合同签订之日起三个月内为商铺招商期，该时段不计算租赁费。委托招商经营期自2012年2月16日起至2015年3月31日止。委托期满后，经协商一致再另行签订书面合同续期；甲乙双方约定，第一年每月租金为人民币800元，自2012年5月16日至2013年3月31日止，第二年每月租金为1000元，自2013年4月1日至2014年3月31日止，第三年每月租金为1200元，自2014年4月1日至2015年3月31日止；本委托招商合同期满后，甲方可收回自己的商铺但无需支付商铺装修费或转让费，合同并对双方其他权利义务等事项进行了约定。之后，被告南氏公司经招商，将诉争商铺出租给案外人彭辉经营。2013年11月22日，被告李小梅经与案外人彭辉协商一致，由被告李小梅转让得到诉争商铺经营权，双方签订《商铺转让协议》。同日，以被告南氏公司为甲方、被告李小梅为乙方，双方签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将位于宜春国际商贸城的5204号商铺租给乙方做为经营彩钢板使用；租赁期自2013年11月22日至2015年3月31日止，2013年12月1日至2014年3月31日每月租金为700元、2014年4月1日至2015年3月31日每月租金为900元；如双方不延长租赁期限，则合同终止，乙方必须在三日内清场退出，并需按商铺的原样进行全面恢复，合同并对其他事项予以了约定。合同签订后，被告李小梅即进入诉争商铺着手装修并开始经营。2015年4月，原告要求被告李小梅返还诉争商铺，未果，原告遂诉至法院。另，被告南氏公司已按其与原告所签委托招商合同之约定支付商铺租金至2015年3月31日。本院认为，原告方与被告南氏公司于2012年2月16日签订《商铺委托招商合同》、被告南氏公司与被告李小梅于2013年11月22日签订《商铺租赁合同》，均系属双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，被告李小梅即为诉争商铺的实际使用人，其应按合同约定履行义务。现合同约定的租赁期限已届满，被告李小梅亦未能与原告方或被告南氏公司就继续租赁事宜达成一致意向，其依法应将诉争商铺交还原告。被告李小梅自2015年4月1日租赁期间届满后仍使用商铺，依法应视为原租赁合同继续有效、租赁期限为不定期，应向原告支付相应的实际占用使用费至实际搬出店铺之日止。原告诉请要求被告赔偿租金损失18000元及营业额损失60000元，于法无据，本院不予支持。被告李小梅辩称，原告将商铺上锁导致其未实际经营，故不应再缴纳租金，但未提供充分证据证明系原告方行为导致其一直无法经营，且纠纷的引起系被告李小梅的违约行为造成，故本院对其该辩称意见不予采信。被告李小梅辩称应由双方协商房屋装修费用及转让费事宜，因合同未予以约定，且无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告李小梅于本判决生效后3日内搬离宜春国际商贸城52栋4号商铺并向原告彭宗兵、彭艳青、彭炳程、彭思雨支付自2015年4月1日起至实际搬出商铺之日止的实际占用使用费，费用按每月1200元标准计算。二、驳回原告彭宗兵、彭艳青、彭炳程、彭思雨的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1750元，由原告彭宗兵、彭艳青、彭炳程、彭思雨负担750元、由被告李小梅负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  张圣来代理审判员  易 飞代理审判员  陈 凤二〇一五年十一月十一日书 记 员  刘强安