湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00654号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉福泽残疾人科技发展有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区古田三路附1号。
法定代表人：张先焕，该公司董事长。
委托代理人：庄葆艺、何海红，该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉塑霸机器制造有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区古田三路附1号22栋。
法定代表人：钱保圭，该公司总经理。
委托代理人：蔡江林、余超，北京大成（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉福泽残疾人科技发展有限公司（以下简称福泽公司）因与被上诉人武汉塑霸机器制造有限公司（以下简称塑霸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三重字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日进行了公开开庭审理。上诉人福泽公司的法定代表人张先焕及其委托代理人庄葆艺、何海红、被上诉人塑霸公司的法定代表人钱保圭及其委托代理人蔡江林、余超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月，塑霸公司诉至一审法院，请求判令：1、福泽公司协助塑霸公司办理武汉市硚口区古田三路附1号（长丰街永利村）22栋房屋（建筑面积228.73平方米）的房产证过户登记手续；2、福泽公司协助塑霸公司办理武汉市硚口区古田三路附1号（长丰街永利村）22栋房屋（建筑面积1792.23平方米）的土地证过户登记手续；3、福泽公司承担本案诉讼费。诉讼中，塑霸公司撤回其要求福泽公司配合办理土地证过户登记手续的诉讼请求。2013年4月12日，一审法院作出（2012）鄂硚口民三初字第00206号民事判决。福泽公司不服该判决，提起上诉。本院审理后于2013年7月26日作出（2013）鄂武汉中民终字第00535号民事裁定书，以原审认定基本事实不清、违反法定程序，裁定撤销原判、发回重审。
在重审过程中，福泽公司提起反诉，请求判令：1、福泽公司与塑霸公司于2005年1月10日签订的《合同书》、2010年1月27日签订的《补充协议书》和2010年6月28日签订的《协议书》无效；2、塑霸公司将其占用的硚口区古田三路附1号第22栋房屋全部返还给福泽公司（包括已经过户办理房产证的1563.5平方米的房屋），福泽公司返还给塑霸公司购房款2882071.95元；3、塑霸公司赔偿占用上述房屋给福泽公司造成的房屋使用费损失（从2005年5月30日开始至房屋返还之日止，按市场同类型房屋租赁评估价进行计算），福泽公司赔偿塑霸公司全部购房款的利息损失（按一年期贷款利率计算）；4、福泽公司承担本案60%诉讼费用，塑霸公司承担本案40%诉讼费用。后福泽公司将其反诉请求中的第二项变更为：塑霸公司将其占用的硚口区古田三路附1号第22栋房屋全部返还给福泽公司（包括已经过户办理房产证的1563.5平方米的房屋），福泽公司返还给塑霸公司购房款2501600元。
一审法院经审理查明：2005年1月10日，福泽公司（甲方）与武汉市双顺塑料机械有限公司（以下简称双顺公司）（乙方）签订《合同书》，合同约定：甲方愿意将位于硚口区长丰乡古田三路附1号的福泽公司建筑面积为1742.4平方米的16号房屋的产权转让给乙方（面积以实测办房产证面积为准），土地使用权面积1320平方米为共有大证（乙方房屋所占土地使用权面积为乙方所有，面积以实测为准）。转让按每平方米1600元计算，合计金额2787840元。2005年1月10日付款1393920元，2006年至2008年期间的每年1月10日付款464640元，余款付清的同时，甲方交给乙方房屋产权证，同时交给乙方盖有甲方印章的土地使用权共有大证的复印件。办理房屋产权证转让的费用，按房产部门的规定由甲乙双方分摊。乙方在合同规定时间内未向甲方按时交纳款项，甲方有权终止合同，由此产生的一切损失，由乙方自行承担。甲方在乙方交付首付款1393920元后四个月内交付房屋给乙方；乙方在规定的时间内付清全部款项的一个月内，甲方应付给乙方房屋产权证和属于乙方并注明乙方使用面积加盖甲方公章的土地使用权共有大证的复印件，如违约，则甲方赔偿乙方的一切经济损失。该合同签订后，双方当事人未到有关部门办理审批手续。双顺公司于2005年1月10日向福泽公司支付了购房预付款1393920元。后福泽公司向双顺公司交付了房屋。2006年11月30日，双顺公司向福泽公司支付了房款464640元。2007年7月4日，塑霸公司向福泽公司支付了房款464640元。2009年，福泽公司作为土地使用权人办理了武国用（2009）第445号《国有土地使用证》，该地类（用途）为医卫慈善用地，使用权类型为划拨。诉争房屋中仅有建筑面积1563.50平方米房屋所使用的土地位于该《国有土地使用证》所对应的土地（即二期规划用地）上，其余的建筑面积228.73平方米房屋所使用的土地位于三期规划用地上。后福泽公司就诉争房屋中位于二期规划用地上的房屋办理了《房屋所有权证》。
2010年1月27日，福泽公司（甲方）与塑霸公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：福泽公司与塑霸公司前身双顺公司于2005年1月10日签订的房屋转让合同书中的编号由硚口区长丰乡古田三路附一号16栋改称为武汉市硚口区（长丰街永利村）古田三路附一号22栋，房屋面积1742.4平方米改为1792.23平方米，房屋总价2787840元改为2867568元；原房屋过户2867568元的费用由甲乙双方各负担50%，超出的部分由乙方全部负担。双方约定原房产为工业用房，现房产实际为培训用房（就是住宅用房），如今后政府房屋拆迁或开发商用地，需要征用硚口区古田三路附一号22栋房地产，乙方享受工业用房的补偿部分，甲方享受多余的补偿部分。该协议签订后，福泽公司（甲方）与塑霸公司（乙方）又于2010年3月26日签订《房屋产权转让协议》，约定：甲方同意将位于（长丰街永利村）古田三路附1号第22栋房屋产权转让给乙方，转让价格按建筑面积1792.23平方米、每平方米1600元的标准计算，合计金额2867568元（土地使用权面积1243.01平方米同时转让）。土地使用权证为甲方土地使用权证的复印件，并加盖甲方公章。甲乙双方负责办好房屋产权证的过户手续，转让中的各种包干税费387122元由乙方全部承担。转让协议签订后乙方付款2867568元，甲方在一月内付给乙方房屋产权证，过户各项包干费用387122元由乙方承担。该协议签订后，塑霸公司于2010年4月2日向福泽公司支付了房款544368元，于2010年6月2日向福泽公司支付了评估费9381元。福泽公司向有关部门支付了380471.95元后，硚口区古田三路附1号22栋房屋的所有权人于2010年6月11日变更登记在塑霸公司名下，该房屋性质为培训基地、规划用途为培训用房，登记的房屋建筑面积为1563.50平方米。诉争房屋中位于三期规划用地上的房屋未登记在内。
2010年6月28日，福泽公司（甲方）与塑霸公司（乙方）签订《协议书》，协议约定：转让房屋的编号原为硚口区长丰乡古田三路附一号16栋，现改称为武汉市硚口区（长丰街永利村）古田三路附一号22栋。转让房屋的面积原为1792.23平方米，现改为房产证上所注的1563.50平方米。转让房屋的总价原为2867568元，改为2501600元。甲方负责办好房屋过户手续，转让过户中的各种税费由乙方全部承担。双方约定原房产为工业用房，现房产实际为培训用房（住宅用房）。今后政府房屋拆迁或者开发商用地，需要征用硚口区古田三路附一号22栋房地产，乙方享受工业用房的补偿。如按住宅用房计算补偿，则乙方享受工业用房的补偿部分，甲方享受多余的部分。甲方负责把办好的房产证和甲方土地使用证的复印件交给乙方（注明乙方土地使用面积为1114.28平方米并加盖甲方公章，以房产证土地面积为准）。在古田三路附1号22栋房屋转让过程中，还有228.73平方米的房屋面积在土地红线外不能转让，不计算建筑面积，因为原来乙方按每平方米1600元交纳总价365968元，所以可以继续使用，今后国家征用和开发商征用，甲方可以协助协调补偿，但补偿多少甲方不承担任何责任。以上补充协议一式二份，经双方签字后各执一份，其它合同书、协议书与此协议不符之处以本协议书为准，并同时具有法律效力。该协议签订后，塑霸公司于2010年7月30日向福泽公司支付了购房款5122.95元，福泽公司于2010年7月30日向塑霸公司交付了硚口区古田三路附1号22栋房屋的《房屋所有权证》和武国用（2009）第445号《国有土地使用证》复印件，并在复印件上注明1114.28平方米的土地使用面积转让给塑霸公司。2011年8月2日，福泽公司就三期规划用地办理了武国用（2011）第319号《国有土地使用证》，将土地使用权人登记在其名下。2011年8月29日，武汉市国土资源和规划局硚口分局对包括诉争房屋中的228.73平方米在内的20201.66平方米的违法建筑进行了处罚，并于2011年8月31日颁发了《建设工程规划验收合格证》。诉争房屋现由塑霸公司用于生产经营。
另查明：福泽公司系社会福利企业，其经营范围为残疾人用品研发、生产、销售；残疾人托养康复、就业培训服务。塑霸公司系社会福利企业，经营范围为塑料机械制造及其它机械加工与制造。双顺公司于2007年9月27日注销，该公司法定代表人钱保圭也是塑霸公司的法定代表人。
一审中，福泽公司于2013年10月11日申请对位于武汉市硚口区古田三路附1号22栋1792.23平方米的房屋，按市场同期（2005年5月30日起至2013年10月止）同类型房屋的租赁价进行评估。一审法院委托武汉金衡房地产估价咨询有限公司评估后，确定该房屋2013年的租赁价格为每月每平方米16.6元、2012年的租赁价格为每月每平方米15.8元、2011年的租赁价格为每月每平方米15.2元、2010年的租赁价格为每月每平方米14.2元、2009年的租赁价格为每月每平方米13.4元、2008年的租赁价格为每月每平方米13.1元、2007年的租赁价格为每月每平方米12.1元、2006年的租赁价格为每月每平方米11.3元、2005年的租赁价格为每月每平方米10.8元。
一审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、塑霸公司与福泽公司签订的协议是否有效二、若协议有效，诉争房屋中228.73平方米的面积是否属于买卖的范围？
关于焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。但上述规定并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，违反上述规定并不必然导致合同无效。双顺公司与福泽公司于2005年1月10日签订的《合同书》、塑霸公司与福泽公司分别于2010年1月27日签订的《补充协议书》、于2010年3月26日签订的《房屋产权转让协议》、于2010年6月28日签订的《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定。双顺公司注销后，塑霸公司承接双顺公司的权利义务继续履行协议，福泽公司在双方签订的协议中进行了确认。塑霸公司已向福泽公司支付了购房款，福泽公司也已经向塑霸公司交付了房屋，硚口区古田三路附1号22栋房屋（建筑面积1563.50平方米）的所有权人并于2010年6月11日登记在塑霸公司名下，双方已经履行了主要义务，且三期规划用地上的相关手续亦已完备，上述协议的履行并无任何障碍，故上述协议应为有效。
关于焦点二，虽然塑霸公司、福泽公司在2010年6月28日签订的《协议书》第二条将转让房屋面积改为1563.50平方米，但在第七条又约定：“在古田三路附1号22栋房屋转让过程中，还有228.73平方米的房屋面积在土地红线外不能转让，不计算建筑面积，因为原来乙方按每平方米1600元交纳总价为365968元，所以可以继续使用，今后国家征用和开发商征用，甲方可以协助协调补偿，但补偿多少甲方不承担任何责任。”结合2005年1月10日的《合同书》、2010年1月27日的《补充协议书》、2010年3月26日的《房屋产权转让协议》，可以得知，双方签订的合同一直是整栋房屋的买卖，但在福泽公司为塑霸公司办理权属证书时，因为有228.73平方米的房屋在用地红线外，无法办理权属证书，所以双方进行了变通性的约定，即塑霸公司继续使用房屋，在国家征用和开发商征用的情况下，福泽公司协助塑霸公司获取补偿。虽然福泽公司主张双方转让的仅仅是1563.50平方米的房屋、塑霸公司仅仅支付了1563.50平方米房屋的购房款2501600元以及过户费用，但福泽公司所出具的“房款”收据的总数额超过整个房屋面积的购房款数额2867568元，且《协议书》第七条也有“原来乙方（塑霸公司）按每平方米1600元交纳365968元”的表述，而福泽公司出具的《财务结算说明》系福泽公司单方出具，其将过户费用从购房款中直接抵扣的结算方式并未得到塑霸公司认可，故认定塑霸公司已按单价1600元支付了整栋房屋1792.23平方米面积的购房款2867568元。福泽公司认为塑霸公司未按合同约定支付过户费用，可以另行主张权利。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。诉争房屋系一个整体，塑霸公司已按照1600元／平方米的价格支付了整栋房屋的购房款，该栋房屋已经移交塑霸公司使用多年，在228.73平方米房屋无法办证的情况下，双方约定塑霸公司可以使用房屋并在房屋被征用时获取补偿，双方合同的真实意思应为转让整栋房屋。
综上，双顺公司与福泽公司于2005年1月10日签订的《合同书》、塑霸公司与福泽公司分别于2010年1月27日签订的《补充协议书》、于2010年3月26日签订的《房屋产权转让协议》、于2010年6月28日签订的《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，上述协议应为有效。现在228.73平方米的房屋已经符合办理房屋权属证书的条件，福泽公司应配合塑霸公司办理228.73平方米房屋的过户登记手续。塑霸公司的诉讼请求合理合法，予以支持。福泽公司的反诉请求没有道理，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条的规定，判决：一、武汉福泽残疾人科技发展有限公司于本判决生效之日起三十日内协助武汉塑霸机器制造有限公司办理武汉市硚口区古田三路附1号22栋房屋中228.73平方米建筑面积的《房屋所有权证》过户登记手续。二、驳回武汉福泽残疾人科技发展有限公司的全部反诉请求。案件受理费29103元、反诉案件受理费14929元，均由武汉福泽残疾人科技发展有限公司负担。
一审宣判后，福泽公司不服，向本院提起上诉称：一、重审判决认定事实错误。位于古田三路附1号第22栋中228.73平方米的房地产不属于转让的范围。二、重审判决适用法律错误。双方签订的房地产转让合同及一系列补充协议违反了我国法律效力性禁止性规定，应为无效。综上，请求：1、撤销重审判决。2、依法驳回塑霸公司的诉讼请求，判决双方签订的《合同书》、《补充协议书》、《房屋产权转让协议》、《协议书》无效。3、依法判令塑霸公司将占用的硚口区古田三路附1号第22栋房屋全部返还给福泽公司（包括已经过户办理房产证的1563.50平方米的房屋），福泽公司返还给塑霸公司购房款2501600元。4、依法判令塑霸公司赔偿占用福泽公司房屋造成的房屋使用费损失（从2005年5月30日开始至房屋返还之日止，按市场同类型房屋租赁评估价进行计算），福泽公司赔偿塑霸公司全部购房款2501600元的利息损失（按一年期贷款利率计算）。5、依法判令福泽公司承担本案60%诉讼费，塑霸公司承担40%诉讼费。
被上诉人塑霸公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，福泽公司向本院提交如下证据：
证据一、武汉市房地产行政事业性收费缴款通知单。
证据二、武汉农村商业银行对公账户活期交易明细。
证据三、湖北省农村信用合作社单位活期存款对账单。
证据四、武汉市硚口区住房保障和房屋管理局出具的证明。
证据一至证据四拟证明诉争房屋过户费380471.95元由福泽公司支付。
经质证，塑霸公司对上述证据的真实性均无异议，但认为福泽公司将过户费交给行政部门后，塑霸公司又将该费用交给了福泽公司，福泽公司若认为塑霸公司未支付过户费可另行主张权利。
本院认为，证据一至证据四真实客观，与本案有关联性，故予以采信。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2005年9月初，福泽公司将位于硚口区古田三路附1号第22栋的房屋交付给塑霸公司。该房屋的过户税费380471.95元由福泽公司向相关部门支付。
本院认为，本案争议的焦点为：一、诉争房屋中228.73平方米的房屋是否属于买卖的范围。二、双方签订的一系列协议是否有效及所对应的法律后果。
关于诉争房屋中228.73平方米的房屋是否属于买卖的范围。本院认为，从双方合同约定看，2010年6月28日双方签订的《协议书》约定，“转让房屋的面积原为1792.23平方米，现改为房产证上所注的1563.50平方米。转让房屋的总价原为2867568元，改为2501600元。转让过户中的各种税费由塑霸公司全部承担”、“在古田三路附1号22栋房屋转让过程中，还有228.73平方米的房屋面积在土地红线外不能转让，不计算建筑面积，因为原来塑霸公司按每平方米1600元交纳总价365968元，所以可以继续使用”，双方同时还约定，“其它合同书、协议书与此协议不符之处以本协议书为准”，故依此协议的约定，双方买卖房屋的面积为1563.50平方米。从合同的履行情况看，诉争房屋的过户费为380471.95元，购房款为2501600元，两项合计2882071.95元；塑霸公司实际支付购房款2867568元、评估费9381元，并于2010年7月30日最后一次支付了购房款5122.95元，三项费用合计为2882071.95元，与塑霸公司购买1563.50平方米房屋应支付的购房款及过户费一致。故应认定双方买卖的仅为1563.50平方米的房屋，不包括228.73平方米的房屋。塑霸公司主张其不仅支付了228.73平方米房屋的购房款，还另行支付了过户费，但在2010年6月28日的《协议书》中双方仅确认塑霸公司支付了228.73平方米房屋的购房款365968元，塑霸公司在诉讼中并未提交证据证明其支付了过户费用，且对其支付最后一笔购房款5122.95元未作出合理的解释，故应认定该365968元购房款已冲抵其应承担的过户费的一部分。
关于双方签订的一系列协议是否有效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。上述规定虽然是管理性强制性规定，但《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，诉争房屋所涉土地为划拨土地，福泽公司和塑霸公司在签订协议时对房屋所有权和土地使用权一并进行了转让，但未报有批准权的人民政府批准。且诉争房屋划拨土地用途为医卫慈善用地，房屋性质为培训基地，规划用途为培训用房，而塑霸公司是机械制造企业，诉争房屋由其用于生产经营，双方对房屋的买卖改变了划拨土地的用途。综上，双方于2005年1月10日签订的《合同书》、2010年1月27日签订的《补充协议书》、2010年3月26日签订的《房屋产权转让协议》和2010年6月28日签订的《协议书》因违反了上述两项法律规定，应为无效。
关于合同无效后的法律后果。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案合同无效后，塑霸公司应当将诉争房屋返还给福泽公司，福泽公司应当返还塑霸公司2501600元购房款。福泽公司明知诉争房屋所涉土地为划拨土地，未办理批准手续即将房屋出卖，对合同无效应承担主要责任，即承担60%的赔偿责任。塑霸公司未尽到合理的审查注意义务，对合同无效应承担次要责任，即承担40%的赔偿责任。福泽公司的损失为：塑霸公司自2005年9月初至本判决生效之日止占用诉争房屋的占用费。因福泽公司申请评估的时间截止到2013年10月31日，对于2013年11月1日以后的房屋市场租赁价格仍按照2013年的每月每平方米16.6元计算。福泽公司的损失按照同期房屋市场评估价格计算为2717737元，塑霸公司应赔偿福泽公司1087095元。关于福泽公司要求赔偿塑霸公司购房款利息损失的请求，因该项损失为塑霸公司的损失，应由塑霸公司依法主张权利，福泽公司无权就塑霸公司的损失提出请求。因塑霸公司在本案中未请求赔偿损失，塑霸公司的损失在本案中不予处理，塑霸公司可另行主张权利。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三重字第00002号民事判决。
二、武汉福泽残疾人科技发展有限公司和武汉市双顺塑料机械有限公司于2005年1月10日签订的《合同书》、武汉福泽残疾人科技发展有限公司和武汉塑霸机器制造有限公司于2010年1月27日签订的《补充协议书》、2010年3月26日签订的《房屋产权转让协议》和2010年6月28日签订的《协议书》无效。
三、武汉塑霸机器制造有限公司于本判决生效之日起三十日内向武汉福泽残疾人科技发展有限公司返还位于武汉市硚口区古田三路附1号第22栋房屋（包括已过户办理房产证的1563.50平方米的房屋和未办理过户的228.73平方米的房屋）。
四、武汉福泽残疾人科技发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向武汉塑霸机器制造有限公司返还购房款2501600元。
五、武汉塑霸机器制造有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿武汉福泽残疾人科技发展有限公司截至2014年8月止的房屋占用费损失1087095元；武汉塑霸机器制造有限公司按照16.6平方米／月的租赁价格向武汉福泽残疾人科技发展有限公司支付自2014年9月起至房屋返还之日止的房屋占用费。
六、驳回武汉塑霸机器制造有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费29103元、反诉案件受理费14929元、评估费26000元，共计70032元，由武汉塑霸机器制造有限公司负担28012元，武汉福泽残疾人科技发展有限公司负担42020元。
二审案件受理费14929元，由武汉塑霸机器制造有限公司负担5971元，武汉福泽残疾人科技发展有限公司负担8958元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一四年九月一日
书记员 肖 华