广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1159号
上诉人（原审被告）：黄翠霞，女。
委托代理人：周珊，广东海联泰达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶文玲，女。
委托代理人：董其运，广东星啸律师事务所律师。
委托代理人：卢嘉伟，广东星啸律师事务所辅助人员。
上诉人黄翠霞与被上诉人叶文玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法厚民一初字第1650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年9月12日，叶文玲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、黄翠霞向叶文玲返还垫付的房屋转让个人所得税33104.34元、契税13374.92元与登记费、手续费656元，共计47135.26元及从起诉之日起至清偿之日止的逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、黄翠霞向叶文玲返还从2007年8月起至2013年6月期间的物业管理费11，760元及从起诉之日起至清偿之日止的逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、黄翠霞向叶文玲赔偿从2011年5月27日起至2013年6月13日止因逾期交付房屋发生的损失24000元及从起诉之日起至清偿之日止的逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、诉讼费由黄翠霞承担。
原审法院经审理查明，针对黄翠霞与叶文玲之间的房屋买卖合同纠纷，原审法院于2012年12月7日作出了（2012）东中法民一终字第58号生效判决。根据该判决可知，黄翠霞与叶文玲之间的权利义务应以《房地产买卖合同》为准，但房屋的价款则以《房产转让合同书》中记载的380000元为准，且过户税费应待实际发生后再根据《房地产买卖合同》第七条的约定确定各自承担的金额，原审法院判令“黄翠霞应协助叶文玲、何震杰办理东莞市厚街镇某某豪庭第D座（某某阁）25层05号商品房的过户手续”。该判决生效后，案涉房屋被原审法院以强制执行的方式于2013年6月13日由黄翠霞过户至叶文玲名下。后因叶文玲在房屋过户后仍欠最后一期购房款260000元未支付给黄翠霞，黄翠霞于2013年7月25日诉至原审法院，要求叶文玲支付购房尾款260000元，原审法院于2013年8月20日作出（2013）东二法民一初字第1272号民事判决，判令叶文玲应向黄翠霞支付房屋尾款260000元及利息，该判决因叶文玲提起上诉而未发生法律效力。现叶文玲主张为购买案涉房屋而支付的个人所得税、契税、登记费、手续费、物业管理费及租房损失应由黄翠霞承担，并于2013年9月12日诉至原审法院，并形成本案。本案中，双方一致确认案涉房屋过户产生的税费按照《房地产买卖合同》第七条的约定“办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由黄翠霞、叶文玲双方按规定各自负责”履行。关于“规定”的具体内容，双方均未确定该“规定”的具体指向对象，叶文玲表示按法律和政府部门的规定执行，黄翠霞在答辩状中表示个税由黄翠霞承担，契税、登记及手续费按法律规定由叶文玲承担。另查《房地产买卖合同》约定交付房屋的时间为2011年5月27日，且该合同第六条约定逾期交房的违约责任为“黄翠霞决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作黄翠霞中途悔约处理，本合同即告解除，黄翠霞应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退给叶文玲…”。
关于个人所得税，黄翠霞同意承担个人所得税，但不同意叶文玲主张的数额。而关于个人所得税的金额，叶文玲向原审法院提交《个人所得税完税发票》原件，证明叶文玲以黄翠霞的名义向东莞市地方税务局厚街税务分局缴交了个人所得税33104.34元。黄翠霞确认《个人所得税完税发票》的真实性，但不认可税务部门征收的个人所得税的金额，黄翠霞当庭提交《东莞地税纳税指引系列-
个人销售不动产》网络打印件一份，认为根据东莞税收政策，个人所得税的计税方式分两种，如按20%税率征收，则个人所得税应按房屋的实际交易价格380000元减去黄翠霞缴交的一手房购房款280309元、一手房住房贷款利息27751.9元、一手房契税4204.63元、一手房维修基金3，856元及一手房抵押合同公证费用672元后的余额即63206.47元乘以20%，为12641.29元；若按2%征收，则以实际交易价格380000元乘以2%，为7600元。为证明黄翠霞的主张的一手房税费金额，黄翠霞向原审法院提交了一手房购房发票、一手房契税发票、一手房贷款利息发票、一手房住房维修资金发票、一手房抵押合同公证费发票，均为原件，证明黄翠霞购买案涉一手房所支出的房款及税费，黄翠霞认为个人所得税应将该部分费用从房屋转让款中减除后再行计算。叶文玲确认黄翠霞提交的税费发票的真实性，但认为与本案并无关联性，对黄翠霞提交的《东莞地税纳税指引系列-
个人销售不动产》网络打印件真实性不予确认，认为叶文玲系按照税务部门的核定数额缴交个人所得税，该数额应以税务部门计算为准。
关于契税、登记及手续费，叶文玲向原审法院提交《契税转账专用完税证发票》、《登记费、手续费电子票据》，均为原件，证明叶文玲支出了契税13374.92元、登记及手续费656元，并要求黄翠霞承担该部分费用；黄翠霞对《契税转账专用完税证发票》、《登记费、手续费电子票据》真实性予以确认，但认为根据一般交易习惯，契税、登记及手续费应由房屋买受人叶文玲承担。
关于物业管理费，叶文玲向原审法院提交物业费发票原件三张，缴费的物业均为D-2505，其中缴费人为叶文玲的发票为两张，时间为2013年8月13日，金额为5556元系缴纳2007年8月-2010年6月管理费、金额为1，204元系缴纳2010年7月-2011年1月管理费；缴费人为叶文珍的发票一张，时间为2013年8月15日，金额为5，000元系缴纳2011年2月-2013年6月全部管理费4988元及7月的部分管理费12元。黄翠霞确认上述物业管理费发票的真实性，但认为该物业已交付叶文玲使用，物业管理费应由叶文玲承担。经原审法院询问，黄翠霞确认案涉房屋为毛坯房，但主张在2007年7月15日签订房产转让合同书已经交付案涉房产相关权证的复印件及钥匙给叶文玲，并主张交付钥匙时中介机构在场进行见证，黄翠霞并确认中介机构现已经倒闭；叶文玲确认在2007年7月15日签订房产转让合同书时收到案涉房产相关权证的复印件，但抗辩称没有收到钥匙，且叶文玲主张在2013年6月13日通过申请法院执行的方式将案涉房产过户至叶文玲之前并无入住案涉房产，过户后才入住。另查，2007年8月-2008年11月的物业费每月为143元，2008年12月-2013年6月的物业管理费每月为172元。
关于叶文玲诉求的逾期交付房屋发生的损失，叶文玲称，根据《房地产买卖合同》第四条约定，黄翠霞应于2011年5月27日将案涉房屋交付给叶文玲使用，故叶文玲主张的无法使用案涉房产的损失期间为2011年5月28日至2013年6月13日，损失系参照东莞市厚街镇同地段房屋租金标准1000元／月计算，计两年共24000元。
原审法院认定以上事实的证据有：叶文玲提交的（2012）东中法民一终字第58号判决书、（2013）东二法民一初字第1272号民事判决书、《房地产买卖合同》、个人所得税单据、契税单据、登记费、手续费单据、物业管理费单据、声明，黄翠霞提交的《东莞地税纳税指引系列-
个人销售不动产》网络打印件、一手房购房发票、一手房契税发票、一手房贷款利息发票、一手房住房维修资金发票、一手房抵押合同公证费发票、声明，以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为，根据庭审调查可知，双方的争议焦点为：一、叶文玲诉求个人所得税、契税、登记及手续费共47135.26元由黄翠霞承担是否应得到支持；二、叶文玲诉求的物业管理费是否应由黄翠霞承担；三、叶文玲主张逾期交房的损失24000元是否有事实及法律依据；对此，原审法院分析如下：
一、关于叶文玲诉求个人所得税、契税、登记及手续费共47，135.26元由黄翠霞承担是否应得到支持。
个人所得税，黄翠霞对该项费用由自己承担并无异议，但对叶文玲缴交的个人所得税的金额存在异议。原审法院认为，叶文玲以纳税人黄翠霞的名义向东莞市地方税务局厚街税务分局缴交个人所得税，该缴交金额33104.34元系税务部门进行核定，叶文玲缴交完毕并取得纳税完税证发票，黄翠霞即使对缴交金额有异议，也应当向税务部门提出，而非在本案中作为少承担个人所得税的抗辩。综上，黄翠霞在本案中应承担的个人所得税金额为33104.34元，因叶文玲已替黄翠霞向税务部门缴纳该款，故黄翠霞应立即向叶文玲支付代垫的个人所得税33104.34元。
契税、登记及手续费，双方当事人一致确认案涉房屋过户产生的契税、登记及手续费承担应当按照《房地产买卖合同》第七条的约定履行，而该第七条仅模糊约定为“办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由黄翠霞、叶文玲双方按规定各自负责”，双方均未确定该“规定”的具体指向对象，也未对其进行补充约定，即双方对税费的承担实际上并无可供履行的书面约定。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”的规定，原审法院依法认定案涉房屋转让的契税应由房产转让的承受人即叶文玲自行承担。另房屋所有权登记费、房地产交易手续费系过户至叶文玲名下产生的费用，该过户行为有利于叶文玲物权的确定，且归属于叶文玲作为受益人应当支付的成本，故登记及手续费亦由叶文玲自行承担。
二、叶文玲诉求的物业管理费是否应由黄翠霞承担。
至于已缴物业费的金额，叶文玲提交了三张金额分别为5556元、1204元、5000元的物业费发票，缴纳对象均为D2505，黄翠霞对物业费发票的真实性予以确认，对此原审法院无异议。关于物业费发票的关联性，金额为5556元、1204元的发票缴纳人显示为叶文玲，缴费区间分别为2007年8月-2010年6月、2010年7月-2011年1月，原审法院依法确认叶文玲已缴纳案涉房屋2007年8月-2011年1月的物业管理费；至于金额为5000元物业费发票，其缴款人为叶文珍，5000元金额系2011年2月-2013年6月全部管理费4988元及7月的部分管理费12元的叠加，叶文玲主张叶文珍是叶文玲的姐妹，款项系叶文玲实际支付，原审法院认为，该5000元发票的缴款对象为案涉物业D-2505，且叶文玲持有该缴费发票的原件，在无相反证据的情况下，原审法院对叶文玲的主张予以采信，并认定该5000元的物业管理费系叶文玲缴纳。综上，叶文玲已缴纳的2007年8月-2013年6月底的物业管理费总额应为11748元，又因为2008年12月之后按每月172元缴交物业费，故2007年8月至过户之日2013年6月13日的物业管理费为11650.53元即（11748元-（172元÷30天×17天）］。
至于物业费的最终承担，原审法院认为应由黄翠霞承担，理由如下：首先，虽然黄翠霞在2007年7月15日签订《房产转让合同》时已向叶文玲交付了案涉房产相关资料的复印件，但交付资料复印件的行为并不能视为叶文玲取得案涉房屋的占有权及使用权，从法律意义上也不能视为黄翠霞完成所有权的交付义务；其次，黄翠霞主张在交付房产资料复印件的同时已交付房屋钥匙给叶文玲，并主张中介机构在场见证，原审法院认为，黄翠霞并无钥匙签收记录等材料证明已交付钥匙给叶文玲，且黄翠霞亦确认中介机构已经倒闭，黄翠霞应承担举证不能的法律后果，原审法院依法认定黄翠霞并未向叶文玲交付案涉房屋的钥匙，换句话说，即叶文玲在无钥匙的情况下事实上也不可能入住案涉房屋，案涉房屋的物业费产生与叶文玲之间不存在关联性；再次，2007年8月至2013年6月的物业管理费由叶文玲在2013年8月13日、8月15日缴纳完毕，如果叶文玲在2007年7月15日之后即已取得案涉房屋的控制权或占有权，则叶文玲没有理由直至将近六年后才缴清物业费，因为物业费不缴清将导致案涉毛坯房无法正常装修及入住，侧面说明叶文玲直至2013年6月后方才取得案涉房屋的产权及控制权。综上三点，黄翠霞并无证据证明其在2013年6月13日房屋过户前已经案涉物业交付给叶文玲，故过户前的2007年8月至2013年6月13日的物业管理费11650.53元应由黄翠霞承担，过户后的物业管理费由叶文玲自行承担。现叶文玲诉求物业管理费11760元，原审法院支持11650.63元，其超出的部分，原审法院不予支持。
三、叶文玲主张逾期交房的损失24000元是否有事实及法律依据；
关于逾期交房的损失24000元，《房地产买卖合同》约定交付房屋的时间为2011年5月27日，且该合同第六条约定“黄翠霞决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作黄翠霞中途悔约处理，本合同即告解除，黄翠霞应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退给叶文玲…”，虽然案涉房屋于2013年6月13日方交付给叶文玲，但叶文玲并未按照《房地产买卖合同》第六条的约定要求解除合同，反之在（2012）东中法民一终字第58号案件中诉求继续履行过户手续，且叶文玲在本案诉求的损失并非《房地产买卖合同》中约定的违约金计算方式，叶文玲本案诉求的损失计算方式没有合同依据。又因叶文玲并无证据证明其在逾期交房期间产生了租房费用损失，且该损失是否为必要、不可避免的损失也无法证明，故叶文玲主张参照厚街镇租房标准1000元／月计算两年损失没有事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上，黄翠霞应立即向叶文玲支付个人所得税33104.34元及2007年8月至2013年6月13日的物业管理费11650.53元。另叶文玲诉求从起诉之日即2013年9月12日起按中国人民银行同期限流动资金贷款利率计算上述费用的利息至清偿之日，属于叶文玲自行处分权利，合法有据，原审法院亦予以支持。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百零七条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2013年10月30日作出判决：一、黄翠霞应于判决生效之日起三日内向叶文玲支付个人所得税33104.34元及利息，利息以33104.34元为本金，从2013年9月12日起按中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率计算至本金清偿之日止；二、黄翠霞应于判决生效之日起三日内向叶文玲支付2007年8月至2013年6月13日的物业管理费11650.53元及利息，利息以11650.53元为本金，从2013年9月12日起按中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率计算至本金清偿之日止；三、驳回叶文玲的其他诉讼请求；如果黄翠霞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费936元（叶文玲预交），由叶文玲承担436元，黄翠霞承担500元。
黄翠霞不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）关于黄翠霞应承担个人所得税的数额，依据个人所得税的定义是由所得者支付个人所得税，本案中黄翠霞实际所得仅为380000元，该房屋计税金额为445830.72元，计税金额是综合房屋价值给出的一个评估价格，而计税金额与黄翠霞实际所得产生的差额为65830.72元，该差额部分的利益实际所得人为叶文玲，因此，应由叶文玲承担差额部分的个人所得税，即33104.34元，个人所得税中应由黄翠霞承担19938.20元，叶文玲承担13166.14元。（二）黄翠霞在2007年7月15日将案涉房产相关资料的复印件交付给叶文玲，是双发约定并认可的交付行为，可以认定黄翠霞已将案涉房屋的权利义务与叶文玲进行了交付，并且双方无论是在2007年7月14日签订的《房产转让合同书》还是2011年5月27日签订的《房地产买卖合同》均没有明确约定交付钥匙，故双方不可能有钥匙交接的单据。在没有明确约定的情况下，依照《中华人民共和国合同法》的规定，应根据交易习惯来进行解释，案涉房屋的交易是通过中介介绍的，双方在签订有关合同的过程中也非常谨慎地进行了律师见证，《房产转让合同书》第三条已明确约定黄翠霞于协议签订之日将此房屋交付给叶文玲占有、使用、收益、处分，在合同签订当日收取了定金及第一笔房款后，依照交易习惯卖方必须在收款时交付房屋给买方，交易习惯与合同约定是完全符合的，因此，可以认定黄翠霞于2007年7月15日已交付了房屋。而且在房屋交付给叶文玲后的6年多时间里，黄翠霞基于房屋已交付给叶文玲的事实，从没使用过案涉房屋，黄翠霞也从没干涉叶文玲对房屋的占有、使用、收益的权益，双方一直争议的仅是税费承担问题，在长达6年多的时间里叶文玲从未提出房屋未交付的异议。据此，黄翠霞请求本院：1、撤销原审判决第一项，改判黄翠霞支付个人所得税19938.20元；2、判决撤销原审判决第二项；3、叶文玲承担一审、二审诉讼费用。
叶文玲在法定期限内没有向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。针对黄翠霞与叶文玲的房屋买卖合同纠纷，本院于2012年12月7日作出了（2012）东中法民一终字第58号生效民事判决，判决黄翠霞与叶文玲之间的权利义务应以《房地产买卖合同》为准，但房屋的价款则以《房产转让合同书》中记载的380000元为准，过户税费应待实际发生后再根据《房地产买卖合同》第七条的约定确定各自承担的金额，黄翠霞与叶文玲对此没有异议，本院予以确认。黄翠霞仅对原审判决其承担的个人所得税数额及物业管理费有异议，双方当事人对原审判决叶文玲自行承担契税、登记及手续费以及不予支持逾期交付房屋发生的损失没有异议，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据黄翠霞的上诉理由，本案二审争议焦点是：（一）黄翠霞主张其只承担部分个人所得税19938.20元能否支持。（二）黄翠霞主张依交易习惯已经于2007年7月15日交付房屋能否支持。对此，本院主要作如下分析：
（一）关于黄翠霞主张其只承担部分个人所得税19938.20元能否支持的问题。
首先，叶文玲提交的个人所得税单据税收转账专用完税证，足以证明叶文玲以纳税人黄翠霞的名义向东莞市地方税务局厚街税务分局缴交个人所得税33104.34元，黄翠霞对该发票的真实性没有异议，本院对此予以确认。其次，黄翠霞一审对叶文玲缴交的个人所得税金额有异议，但该缴交金额由税务部门核定，叶文玲对此没有决定权，黄翠霞的异议没有依据，原审法院不予支持，处理恰当，本院予以维持。再次，黄翠霞与叶文玲确认案涉房屋过户产生的税费按照《房地产买卖合同》第七条的约定履行，结合黄翠霞对案涉房屋的个人所得税由其自己承担并无异议，其在本案中主张其只应承担房屋交易价格差额部分的个人所得税19938.20元，没有合同依据，本院不予支持。原审根据叶文玲交纳的个人所得税具体数额，按照《房地产买卖合同》第七条的约定判决黄翠霞承担该个人所得税33104.34元，处理恰当，本院予以维持。黄翠霞若对叶文玲缴交的个人所得税金额存在异议，应向叶文玲返还该个人所得税后再向税务部门提出。
（二）关于黄翠霞主张依交易习惯其于2007年7月15日已经交付房屋能否支持的问题。
首先，虽然黄翠霞与叶文玲均确认黄翠霞在2007年7月15日签订《房产转让合同》时已向叶文玲交付了案涉房产相关资料的复印件，但交付资料复印件的行为并不能视为叶文玲取得案涉房屋的占有权及使用权，黄翠霞主张其向叶文玲交付案涉房屋资料复印件的行为依交易习惯可以认定其已向叶文玲交付案涉房屋，没有法律依据，本院不予采纳。结合黄翠霞并无钥匙签收记录等材料证明已交付案涉房屋的钥匙给叶文玲，且黄翠霞亦确认中介机构已经倒闭，黄翠霞应承担举证不能的法律后果，原审法院依法认定黄翠霞并未向叶文玲交付案涉房屋的钥匙，并依据物业费的缴清情况认定叶文玲直至2013年6月后才取得案涉房屋的产权及控制权，据此认定过户前的2007年8月至2013年6月13日的物业管理费11650.53元应由黄翠霞承担，处理恰当。黄翠霞主张其于2007年7月15日已交付了房屋，不应支持物业管理费，没有事实依据，本院不予采纳。
综上所述，黄翠霞的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费420元，全部由黄翠霞负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 钟 雯
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 刘嘉星
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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