辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民终字第00755号
上诉人（原审原告）锦州金港物业管理有限公司，住所地锦州市凌河区兰花里7号物业楼。
法定代表人邹楠，该公司经理。
委托代理人骆景宏，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）李世勋，男，1979年11月15日生，汉族，锦州机务段工人，住锦州市凌河区。
上诉人锦州金港物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民二初字第00140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州金港物业管理有限公司的委托代理人骆景宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦州金港物业管理有限公司诉称，2009年6月17日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为凌河区房提供物业服务。经市物价局部门批准北湖山庄小区物业服务费收费标准为0.60元／平方米／月。被告的房屋建筑面积为91.37平方米，自2011年1月起至2015年4月30日止，被告共拖欠物业服务费2859.826元，违约金4815.362元。经原告屡次催缴被告拒不支付，故依法诉至人民法院，请求判令：一、被告支付物业服务费2859.826元，违约金4815.362元，合计7675.188元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告李世勋辩称，物业费我不能支付这么多，因为原告严重违约，我同意支付部分。2011年1月至2014年3月我同意按照每平方米0.2元交纳物业费；2014年4月，物业取消对我服务，我拒绝交纳2014年以后的物业费。起诉状所述“多次催费业主拒不支付物业费”，这与事实不符。原告不能按照《前期物业管理服务协议》约定提供物业服务，严重违约在先。原告在对业主服务的过程中，以推托、等靠等方式，以我们管了，我们打扫了为借口糊弄业主，从不讲求质量，帮助开发商乱收费、不退押金，严重违反了《前期物业管理服务协议》大部分条款，且给业主带来直接的经济损失，以下举例说明原告违约行为：1、2009年开发商在入住前强制收取入户门钱（1050元）、防盗门（657元）、庭户门（1050元）、花园围栏（2330元）、对讲门（1200元），如果不交这些费用，物业就不给钥匙，物业为开发商乱收费保驾护航。原告应是为业主服务的，也签订了《前期物业管理服务协议》，却出现截然相反的服务结果，违背了物业的存在前提，本人不得不交了这6287元费用。2、2009年入住时向原告交纳了装饰装修保证金300元，2010年原告以转入下一年的物业费为由，未退回入住时交纳的装饰装修保证金。2011年我拖欠物业费，2010年就不退押金。原告违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第七条“乙方在一年后将装饰装修保证金退回甲方”。3、2011年我家室内墙皮脱落、起毛与物业产生纠纷，多次交涉都没有实质进展，2012年7月我组织召开了第一次业主维权大会，业主集体反映了物业不作为，管理不到位的各种问题，记录在《业主维权记录本》上。直至2013年5月我的房屋质量纠纷解决，我们反映的其他问题部分解决。原告违反《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项（一）日常管理服务第五条第1项“房屋建筑公用部位的维修、养护和管理”。4、2013年以来原告让做蚕丝被的商贩、卖毛毯的商贩、卖图书的商贩在小区广场搭建棚子、摆摊子从事经营活动，并在小区广场为肛肠医院、眼科医院等其他商家设立广告，本来小区广场就不大，这给业主休闲娱乐带来不便。原告违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第六条“乙方在实施前期物业服务期间，不得利用物业公用部位、公共设施设备进行经营活动”。5、小区大门两个门禁出现故障后，原告不修复，致使大门门禁形同虚设，近两年来都是这样，任何人无需刷卡推门就可以进入小区，甚至门就是开着的，随意进出，给封闭小区带来安全隐患。原告违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第五条（一）日常管理服务第8项“进行门禁管理”与第六章其他约定事项第十九条“业主须凭智能卡出入小区”。6、小区大部分绿地在后期施工过程中毁坏，原告未及时制止，两年多未维修恢复原状。绿地的仿真雕塑已经大部分损坏，漏出钢筋骨架，原告两年多未维修恢复原状。原告违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第五条（一）日常管理服务第6项“绿化与建筑的维修养护和管理，包括公用绿地花木、建筑小品、园林小品”。7、2013年小区整洁的柏油路面被北湖山庄二期（31-34号楼）施工方重型机车压坏，原告不加以制止，导致压坏路面越来越多，至今未用沥青好好修补，却用水泥灌溉敷衍了事，严重影响小区美观。原告违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第五条（一）日常管理服务第2项“公用设施设备和相关场地的维修、养护、运行和管理”。8、2013年小区下水疏通不畅，造成脏水倒灌至地下室，致使我家地下室多种物品损坏变形，给我家造成直接经济损失，书柜1200元、相框300元。违反了第二章物业服务事项第五条（一）日常管理服务第2项“共用设施设备和相关场地的维修、养护、运行和管理，共用设施设备是指：共用的上下水管”。9、我家楼道内乱堆乱放好几年，甚至楼道内不知道哪位业主放置了煤气罐，身为业主感到很不安全。原告违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第五条（一）日常管理服务第5项“住宅楼内公用部位的清洁”。10、小区广场大屏幕只用了两年，坏了三年多未维修。原告违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第五条（一）日常管理服务第2项“公用设施设备和相关场地的维修、养护、运行和管理”。11、车库门前不时有汽车甚至是非小区的外地牌照汽车乱停乱放，尤其是汽车挡着我家花园道路不能通行，耽误本人及家人的时间；碰见素质高的值班保安，责任心强，但也只能到楼下喊“谁家的车”种种，并不能快速解决问题，业主经常因此误事、上班迟到。随后，本人也向保安建议，要在门口进行出入车辆登记，起码记录车牌号以及车辆归属业主的地址、电话。自2012年至今，“无车主”的事件还是时有发生，物业也只是说我管了，我们贴单通知了，没有实质性解决问题。原告违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第五条（一）日常管理服务第7项“交通与车辆停放秩序的管理”。12、小区违建逐渐增多物业不管不问，甚至收费了事，认为收了费就可以违建，封阳台、封阁楼等，有些违建明显侵害业主权益，2013年不知道是开发商还是原告在小区楼间隙处建了彩板房车库四个，对公用面积随意侵占，原告违反了《前期物业管理服务协议》第四章第十条第九项“不得占用、侵害本物业的公用部位、公共设施”。13、2014年我家整个单元下水井堵塞，由下水道往我家返脏水（我家一楼），打电话给物业，物业经理李军说“28号楼1号的事，我们物业不管”，我只有自己雇佣通下水人员。原告违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第五条（一）日常管理服务第2项“共用设施设备和相关场地的维修、养护运行和管理，共用设施设备是指共用的下水管”。因物业违约给我家造成损失（卫生间门被泡坏价值1100元），物业不管不问。由此也看出2014年物业已对我终止服务。以上举例的违约条款小区业主多次反映均无果。《前期物业管理服务协议》对双方都有约束，我们业主不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是协议规定的，物业不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。原告服务质量及履行协议的情况，让我想到了资质问题，请原告出示物业等级资质、收费许可及我们服务的物业经理李军的资质（2015年更换了物业经理），很想知道为我们服务的物业经理是否有资质。原告的服务根本就不值0.5元／平方米，还有《前期物业管理服务协议》约定0.5元／平方米，现在为何收取0.6元／平方米。《立法法》第79条规定：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章，行政法规的效力高于地方性质法规、规章。物价局的规定属于地方性法规、规章，《前期物业管理服务协议》受合同法保护，法律高于地方性法规、规章。原告应按照《前期物业管理服务协议》约定收0.5元／平方米。《前期物业管理服务协议》第二十二条，“甲方不按时交纳有关费用的，乙方有权要求甲方加收滞纳金”。滞纳金是具有行政处罚的色彩，物业公司与业主是平等的民事主体关系，不能约定滞纳金。《前期物业管理服务协议》中未约定违约金的事及违约金比例，不知道原告是如何计算出天价违约金的。
一审法院经审理查明，2009年7月30日，原告锦州金港物业管理有限公司与被告李世勋签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务，住宅按业主拥有的建筑面积每月每平方米0.5元交纳物业费。2011年4月1日，原告根据锦州市物价局锦价发（2011）52号文件，将北湖山庄小区多层住宅的物业费调整为每平方米建筑面积每月0.6元。2014年11月3日，原告根据锦州市发展和改革委员会（2014）406号文件及物价局收费许可证，自2015年1月1日起将北湖山庄一期多层住宅的物业费调整为每平方米建筑面积每月0.7元。被告系锦州市凌河区房屋的业主，建筑面积为91.37平方米，自2011年1月1日起至2015年4月30日期间未缴纳物业服务费。
另查明，原告在为锦州金港物业管理有限公司北湖山庄小区提供物业管理服务的过程中，存在对小区门禁管理不严、公共区域维护、维修不及时等违反《前期物业管理服务协议》约定的现象。
一审法院所确认的上述事实，有前期物业管理服务协议、锦州市物价局锦价发（2011）52号文件、锦州市发展和改革委员会（2014）406号文件、收费许可证及双方当事人陈述笔录等相关证据材料在案为凭，经庭审质证和一审法院审查，一审法院予以采信。
一审法院认为，原告锦州金港物业管理有限公司与被告李世勋签订了《前期物业管理服务协议》，即有为北湖山庄住宅小区提供物业服务、收取物业费的主体资格。被告在接受了原告提供的物业管理服务后，理应及时交纳物业管理费。关于被告辩称2011年1月至2014年3月同意按照每平方米0.2元交纳物业费一节，因双方在前期物业管理服务协议中约定了物业费标准为每平方米建筑面积每月0.5元，且经过有关部门批准，该小区两次调整物业费至0.6元及0.7元，有原告提供的锦州市物价局文件、锦州市发展和改革委员会文件及收费许可证予以佐证，故本案的物业费应按照上述文件载明的物业费收取标准计算，其中2011年1月1日至2011年3月31日为0.5元×91.37平方米×3个月=137元；2011年4月1日至2014年12月31日为0.6元×91.37平方米×（9＋36）个月=2466.99元，2015年1月1日至2015年4月30日为0.7元×91.37平方米×4个月=255.84元，合计2859.83元。对于被告以上辩解不予支持。但考虑到原告在提供物业服务时确实存在对小区门禁管理不严，公共区域维护、维修不及时等服务瑕疵，故对于原告要求被告全额给付物业费的请求部分予以支持。结合本案实际情况，以给付全额物业费的60%为宜；关于被告辩称2014年4月后因物业取消对其服务，故拒绝交纳2014年以后的物业费一节，因原告未提交充分证据证明其辩解意见，故依法不予支持。在被告交纳物业费的同时，原告亦应提高物业管理水平，积极履行相应的服务义务；关于原告主张的违约金一节，因双方在前期物业管理服务协议中并未约定违约金的具体内容，故依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第七条（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李世勋于本判决生效后三日内给付原告锦州金港物业管理有限公司2011年1月1日至2015年4月30日期间的物业服务费2859.83元的60%，即1716元；二、驳回原告锦州金港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
锦州金港物业管理有限公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。一审法院对事实部分的认定，作为减少支付物业费的依据属事实认定错误，上诉人与被上诉人于2009年7月30日签订《前期物业管理服务协议》服务至今，上诉人不存在违约情形，原审认定上诉人在提供物业服务过程中存在门禁管理不严、公共区域维护、维修不及时等违反《前期物业管理服务协议》约定的现象与事实不符。主要理由如下：1、被上诉人主张的入户费为公共部分的成本分摊费用，而且支付对象为开发公司，双方有约定，与第三人物业公司没有关联；2、装修保证金300元折抵物业费，不能作为物业公司的违约事由，正是由于被上诉人不履行义务的行为致使上诉人被迫将该保证金转为物业费，同时也是取得了被上诉人的认可；3、被上诉人所诉的房屋内部质量问题，是被上诉人与开发公司之间的纠纷，正是在物业的协调下已经解决；4、物业公司没有利用公共部分进行营利；5、关于公共设施、公共部位的管理维护时间问题，首先，公共设施、公共部位的维护物业公司需要查明是施工单位的责任还是物业公司的责任，使用公共维修基金要按程序办理，对此，需要一定的时间和过程。总之，物业服务是持续性工作，不能排除特定时期会有预期不到的事情发生，不能片面的认定构成违约，物业公司也不是对所有事项都负有管理责任，本小区业主的缴费率已达95%以上，足以证明物业服务已达约定标准，物业公司已尽了相关义务和责任，2014年上诉人被评为优秀物业服务企业，现一审法院判决错误地认定事实、错误地适用法律，进而错判，对业主对物业服务公司都是不负责任的，一审法院判决结果将在物业公司和业主间产生严重后果。综上分析，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李世勋辩称：上诉人和被上诉人于2009年7月30日签订《前期物业管理服务协议》，服务至今，上诉人存在严重违约行为，一审认定上诉人在提供物业服务过程中存在门禁管理不严、公共区域维护、维修不及时等违反《前期物业管理服务协议》的事实，作为减少支付物业费的依据认定客观、正确，但一审判决被上诉人按60%缴纳物业费不公平，按照物价局的规定计费单价有失公平。物业公司乱服务、服务差、服务不及时、停止服务等行为对业主带来近万元损失，根据《合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此案中物业公司继续履行、采取补救措施都无法弥补被上诉人的损失，所以请求法院判决物业公司赔偿被上诉人损失。1、依据辽价发（2008）97号文件不应收取购房者门钱和围栏钱等附属设施费用，如果不交这些不应该交的费用，物业公司就不给业主钥匙，业主就无法入户，物业应是为业主服务的，却出现了物业向业主索要不应该交的附加费用，违背了物业公司存在的意义，物业公司如此“服务”致使本人不得不交了6287元费用，物业公司对业主交这冤枉钱应付全部责任，所以上诉人提出“与第三人物业公司没有关联”的说法是不成立的。2、2009年入住时金港物业向我收取了装饰装修保证金300元，2010年物业以转入下一年的物业费为由，未退回入住时交纳的装饰装修保证金。2011年我拖欠物业费，2010年就不退押金。所以上诉人提出“正是由于被上诉人不履行义务的行为致使上诉人被迫将该保证金转为物业费”的说法不成立，上诉人提出“也是取得了被上诉人的认可”没有事实依据。物业违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第七条“乙方在一年后将装饰装修保证金退回甲方”的规定，请求法院判决物业公司归还保证金300元。3、2011年出现房屋质量问题，2013年解决，这不正是体现出金港物业公司的推脱、等靠的管理模式么？最终还是2013年被上诉人找到锦州市建委质检站才得已解决。4、2013年以来，物业公司利用小区公用面积，让做蚕丝被的商贩、卖毛毯的商贩、卖图书的商贩，在小区广场搭建棚子、摆摊子从事经营活动，并在小区广场和小区内主要路口为肛肠医院、眼科医院、锦美整形等商家设立广告，本来小区广场就不大，这给业主休闲娱乐带来不便。小区违建逐渐增多物业不管不问，甚至收费了事，认为收了费就可以违建，封阳台、封阁楼等，2013年不知道是开发商还是物业在小区楼间隙处建了彩板房车库，并对外出售，此违建对公用面积随意侵占，明显侵害业主权益。原告违反了《前期物业管理服务协议》第四章第十条第九项“不得占用、损害本物业的公用部位、公共设施”。原告违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第六条“乙方在实施前期物业服务期间，不得利用物业公用部位、公共设施设备进行经营活动”的规定。5、北湖山庄一期已交付使用6年多，北湖山庄二期开发两年多来给北湖山庄一期带来了很大程度上的破坏，二期现已交房，三期又开始对一期破坏，三年来物业公司对此不管不问，为施工方开绿灯，造成小区环境越来越差。上诉人提出“关于公共设施、公共部位的管理维护，首先要查明原因，如是质量问题由施工单位负责，否则使用公共维修基金，维修是需要时间的”，现在小区环境破坏成这样，破坏三年了，物业居然还没有查明什么原因，居然还需要时间，无论最后是哪个单位负责，都说明物业公司没有履行合同义务。6、入住头两年居民都是刷卡进门，读卡器、门禁出现故障后，物业不修复，致使大门门禁形同虚设，几年来都是这样，任何人无需刷卡推门就可以进入小区，甚至门就是开着的，随意进出，封闭小区被物业管理成了非封闭小区，影响业主休息，物业公司违反了《前期物业管理服务协议》第二章物业服务事项第五条（一）日常管理服务第8项“进行门禁管理”与第六章其他约定事项第十九条“业主须凭智能卡出入小区”的规定。7、近几年小区水系（一条人工小河）多半水系无水，少一半水系长满了绿色藻泥，影响小区美观，且带有稍许刺鼻气味，小区水系未达到循环水、清澈水，严重影响美观，说明物业管理不到位。8、一审法院依据物价局文件规定判决物业费单价，有失公平，物业公司与业主签订了《物业前期服务协议》约定收取0.5元／月，受合同法保护。物价局的规定属于地方性法规、规章。《立法法》第79条规定：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章，行政法规的效力高于地方性法规、规章。请求法院判决按照签订协议0.5元／月作为应缴物业费的单价。《前期物业管理服务协议》对双方都有约束，业主不仅只有交钱的义务，也有享受服务的权利，物业公司不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。请求法院依法维护被上诉人的合法权益，减少交物业费数额，赔偿被上诉人损失9427元。
经审理查明，一审法院判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查，《前期物业管理服务协议》约定：物业服务事项包括：（一）日常管理服务项下包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施和相关场地的维修、养护、运行和管理；生活管理设施的维修养护和管理；公共卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护物业区域的公共秩序。（二）定期管理项下包括：楼宇内地面、楼梯、栏杆、公用部位玻璃、墙面的擦拭、清洗、生活垃圾的清运，等等。该协议第六条约定：乙方（锦州金港物业管理有限公司）在实施前期物业服务期间，不得利用物业公用部位、共用设备设施进行经营活动。关于违约责任，《前期物业管理服务协议》第二十条规定，乙方（锦州金港物业管理有限公司）违反协议未达到服务质量约定目标的，甲方（李世勋）有权要求限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的违约责任。甲方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补偿并加收滞纳金。该节事实，有上诉人锦州金港物业管理有限公司与被上诉人李世勋签订的《前期物业管理服务协议》为凭，该协议已经一审法院质证，本院予以采信。
本院认为，本案的争执焦点问题是：一、上诉人是否存在违反《前期物业管理服务协议》的行为，二、被上诉人是否应当全额缴纳拖欠的物业费。
关于第一个焦点问题即上诉人是否存在违反《前期物业管理服务协议》的行为，本院认为，上诉人锦州金港物业管理有限公司与被上诉人李世勋之间签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效协议，双方均应按该协议内容履行合同义务。上诉人在履行上述协议过程中，确实存在对小区门禁管理不严、公共区域维护及维修不及时等行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；依照《前期物业管理服务协议》关于违约责任的规定，上诉人锦州金港物业管理有限公司在履行上述协议过程中，未达到管理服务质量约定目标的，李世勋有权要求其限期改正，在限期未改正且给李世勋造成损失的前提下，李世勋可以诉求锦州金港物业管理有限公司赔偿其损失。
关于第二个焦点问题即被上诉人是否应当全额缴纳拖欠的物业费问题，本院认为，锦州金港物业管理有限公司与李世勋签订的《前期物业管理服务协议》中，减少业主物业费并非锦州金港物业管理有限公司承担违约责任的方式，且锦州金港物业管理有限公司的上述行为并不能构成李世勋不缴或少缴物业服务费的充分理由，如小区物业服务存在问题，可以通过业主管理委员会或物业行政主管部门督促被上诉人加强管理、双方协商或另案告诉等方式来解决；一审法院判令李世勋按百分比承担缴纳物业费的义务没有合同依据，亦无法律依据，本院予以更正。
关于李世勋辩称因锦州金港物业管理有限公司的违约行为造成其损失应予赔偿一节，本院认为，本案一审原告为锦州金港物业管理有限公司，李世勋作为一审被告，在锦州金港物业管理有限公司提起的本诉中并未申请反诉，且在一审上诉期限内亦未提出上诉请求，因此，李世勋关于损失的诉求，本案不作调整。
关于李世勋辩称物业费应依协议收取而不应按照物价局的标准收取问题，本院认为，锦州金港物业管理有限公司按照有关部门制定的收费文件调整物业费收取标准属于地区政策性调整，该行为并不违反法律的强制性规定，本院亦予以确认。
综上所述，一审法院判决适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民二初字第00140号民事判决第二项；
二、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民二初字第00140号民事判决第一项；
三、被上诉人李世勋于本判决生效后三日内给付上诉人锦州金港物业管理有限公司2011年1月1日至2015年4月30日期间的物业费人民币2859.83元；
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30元、二审案件受理费30元，由李世勋承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田笑非
审 判 员 王争妍
代理审判员 张楠楠
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 李 响