山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济商终字第778号
上诉人（原审原告）殷焕梅，女，l987年7月15日出生，汉族，系金马文化传媒有限公司职员，住济南市。
委托代理人郑艳飞，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南宝阳房地产咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人亓志远，总经理。
委托代理人李广新，山东环周律师事务所律师。
委托代理人赵艳敬，山东环周律师事务所律师。
原审第三人朱卫兵，男，1968年9月26日出生，汉族，系济南信利来物资有限公司法定代表人，住济南市。
上诉人殷焕梅因与被上诉人济南宝阳房地产咨询有限公司（以下简称宝阳公司）、原审第三人朱卫兵居间合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城商初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
殷焕梅原审诉称，2014年12月28日，我与宝阳公司及朱珠签订《房屋买卖合同》（由朱卫兵代签）。合同约定，朱珠自愿出售位于济南市历城区百花小区14号楼l单元701室房产，成交总价款为70万元，我先交付定金2万元；我、朱珠应在本合同签订当日起委托并协助宝阳公司办理过户及相关手续，并于七日内递交齐全相关资料，由于任一方故意拖延及不及时提供相关资料，或不配合交易中相关事项的，按照本合同第八条追究违约方责任，若因不可抗力因素或政府、银行等原因而不能履行的除外。上述合同签订后，我积极履行合同。2014年12月27日，我向宝阳公司支付中介费l.5万元。2014年12月28日，我向宝阳公司交纳房屋定金2万元（宝阳公司将定金转交给朱珠，朱珠为我出具收条）。其后，我将办理按揭贷款的材料交到宝阳公司，宝阳公司接到我的贷款材料后突然告知我需要提供假的工资流水才能办理贷款。我到所在单位说明情况，我所在单位对我提出严厉警告，并指明伪造材料骗取银行贷款是刑事违法行为。我意识到问题的严重，专门到相关部门及专业人士咨询按揭贷款事宜，得知不仅提供虚假材料骗银行贷款违法，中介公司提供的合同中70万元的房产首付款为8万元也严重违反首付金额不低于30％的规定。我多次找宝阳公司沟通上述问题，其均不置可否。我只能依约向宝阳公司提交了真实的工资收入流水，时至今日，宝阳公司仍未给我申请下按揭贷款，且我事后查看房屋时才知道，涉案房屋不仅外墙严重裂缝，且房屋内主墙已被砸掉，房顶严重漏水，我第一次查看时，房屋已被粉刷掩饰过，粉刷的工具及材料皆被隐藏在厨房，对此，大众房产网、济南日报等媒体已经报道。依照《中华人民共和国合同法》的规定，宝阳公司及朱卫兵已严重违约，且《房屋买卖合同》第五条的约定，因银行无法办理下贷款，合同无法继续履行，宝阳公司及朱卫兵应依法返还我交付的中介费及房屋定金。请求法院依法判令：l、宝阳公司返还我3.5万元（中介费1.5万元，定金2万元）；2、诉讼费用由宝阳公司承担。
宝阳公司原审辩称，一、关于房屋裂缝问题。2014年12月25日殷焕梅跟我公司去看过房子，殷焕梅对朱卫兵所属房屋已充分了解，并且是自愿购买的。如果房屋的裂缝影响到居住，可以找专家进行鉴定，出具书面的报告。二、关于殷焕梅提出的首付款不足30％的问题，二手房交易是自愿的，双方同意首付8万元，加上定金2万元，这是双方自愿的，不是我公司唆使的。房屋买卖合同中也明确规定，若殷焕梅所贷款金额不足，则在过户时需要一次性补足。三、我公司未作任何假流水。殷焕梅从签订房屋买卖合同至今，未给业主打首付款，未到银行做最基本的面签手续，致使银行的贷款手续无法执行，所以殷焕梅所谈因银行等不可抗力因素批不下贷款，完全不成立。殷焕梅递交银行贷款资料的时候仅一人提交资料，且其提供贷款资料收入证明仅为2500元，若贷60万元按30年计算，每月还需要3500元左右的月供，我公司要求殷焕梅追加流水，此时业主打电话说殷焕梅找房屋瑕疵问题要求退房，因此是殷焕梅不想买房而找各种理由。
朱卫兵述称，一、首付款的比例是否影响合同的履行。本案二手房的买卖首付款是双方协商确定的，二手房买卖中没有任何一项法律、行政法规对首付款比例进行规定。《房屋买卖合同》中对付款方式约定是首付加贷款，并且合同第三条也约定了具体金额以贷款银行确定为准，如银行确定的贷款金额少于合同约定贷款金额，殷焕梅应当一次性补足，所以说首付款的比例不是决定银行贷款能否审批通过的决定性条件。二、关于房屋质量问题，中介公司也提到，在正式签订房屋买卖前殷焕梅已经对房屋进行了实际查看，并在物业需求看房单上签字确认，了解房屋状况。另外，《房屋买卖合同》的第一条，也明确记载了殷焕梅对转让房产具体状况已作充分了解，是自愿购买。殷焕梅在诉状中说房屋的外墙有裂缝，与我粉刷内墙两者之间也没有任何关联。殷焕梅所讲的网络关于房屋质量的报道仅是对房屋表象的一种描述，网络媒体本身没有任何权利与资质对房屋质量作出认定，何况我出售的房屋不存在影响合同履行或者是无法实现合同目的的严重质量问题。在本案立案以后，我知道殷焕梅明确不再购买房屋时其通过网络媒体对我的房屋进行没有任何证据支持的报道，直接影响到我今后的出售，我对此侵权行为保留相关的法律权利。三、《房屋买卖合同》签订以后，我全力配合殷焕梅、宝阳公司双方办理贷款审批录续，向中介公司提交了房产证、身份证、户口本等需要卖方提供的全部资料，我的履约不存在任何的延迟，也没有任何违约行为，导致合同不能履行的原因也不在我。请求驳回殷焕梅的诉求。
原审法院认定，2014年12月25日，殷焕梅的未婚夫黄建扑（甲方）与宝阳公司（乙方）签订《物业需求看房单》，约定甲方委托乙方买卖以下房产：历城五中西侧1-2-402，百花小区7-1-204，百花小区14-1-701，百花小区27-1-502。乙方于2014年12月25日带领甲方对上述物业及相关环境进行了实地看房，对此行为甲方予以确认。服务佣金为上述物业成交价格的2％，于甲方与业主签订买卖合同时一次付清。
2014年12月28日，殷焕梅与宝阳公司、朱珠签订《房屋买卖合同》。合同约定：朱珠作为甲方、殷焕梅作为乙方、宝阳公司作为丙方。甲方自愿出售位于济南市历城区百花小区14号楼l单元701室的房产给乙方，房屋所有权证书号：济房权证省直字第0926**号；房屋所有权人为朱珠；房屋建筑面积为80.70平方米，地下室／储藏室面积l2.4平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）；附属设施包含固定装修、集中供暖、管道煤气；房屋无抵押、无租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属及其他经济纠纷，并如实陈述房产权属状况、设施、装饰情况和相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。甲乙双方经协商一致，同意本合同上述房产及其配套设施的成交总价款为70万元整。乙方先交付甲方购房定金2万元。甲方收到乙方定金后不得擅自将房屋转租或转售。如甲方违约，赔偿乙方双倍定金；如乙方违约，甲方收到定金不退；合同签订当日，定金自动转为房款。乙方于2015年1月16日前向甲方交付首付款人民币8万元整。甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时七日内积极配合乙方办理过户手续。具体金额以贷款银行确定的金额为准；如贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应及时一次性补足。银行贷款一经发放，乙方当日将剩余购房款人民币60万元整付清甲方。甲、乙双方应在本合同签订当日起，委托并协助宝阳公司办理房产过户及相关手续；并于七日内递交齐全相关资料，由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关资料、或不配合交易中相关事宜的，按照本合同第八条规定追究违约方责任；若因不可抗力因素或政府、银行等原因，而不能履行的除外。甲、乙双方签订本合同视为丙方服务成功，由乙方当日付清丙方服务佣金14000元整。签约后甲、乙任何一方违约，由违约方当日付清丙方全额服务佣金，每逾期一日按3％违约金赔偿丙方。其他约定事项：朱卫兵与朱珠为兄妹关系，朱珠同意出售此房屋，因朱珠个人原因无法到场签订此合同，并委托朱卫兵来签订此合同，若卖方任何一方违约，朱卫兵负全部违约责任。朱卫兵代朱珠签订上述房屋买卖合同。
2014年12月27日，殷焕梅向宝阳公司支付中介服务费14000元，评估费、代理费1000元，共计15000元。宝阳公司给殷焕梅出具收据。2014年12月28日，殷焕梅通过宝阳公司向卖主朱珠支付定金2万元，宝阳公司已将定金交付朱卫兵。朱卫兵代朱珠收款并出具购房定金收条，写明：“今已收到买方殷焕梅购房定金人民币2万元。若买方违约，卖方收到定金不退；若卖方违约双倍返还买房定金。宝阳公司服务佣金￥14000元由违约方承担。”
合同签订后，殷焕梅向宝阳公司提交办理贷款所需要的银行流水、收入证明等资料。因殷焕梅的收入证明不能达到办理贷款所要求的条件，故殷焕梅的贷款手续未能办理。殷焕梅也未按照合同约定于2015年1月16日前向朱卫兵交付房屋首付款8万元。2015年1月15日，殷焕梅的未婚夫黄建扑与宝阳公司业务员王海滨通话，表示贷款贷不下来就不再买房子了。
另查明，殷焕梅签订房屋买卖合同前，两次到涉案房屋进行实地查看，确认房屋状况。
原审法院认为，殷焕梅、宝阳公司之间的居间合同关系，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应按照约定支付报酬。本案宝阳公司促成殷焕梅与朱卫兵签订《房屋买卖合同》，且该合同合法有效，殷焕梅理应按照合同约定向宝阳公司支付佣金。本案殷焕梅主张因银行原因无法办理下贷款，合同无法继续履行。经调查，《房屋买卖合同》约定殷焕梅应于2015年1月16日支付首付款8万元，剩余房款办理银行贷款，如贷款银行审批金额少于合同约定金额，殷焕梅应一次性补足。而殷焕梅在履行合同过程中，首先未在2015年1月16日交纳首付款8万元；其次，因自身收入证明过低不能达到银行贷款的条件，故贷款办不下来；再次，殷焕梅也提供证据证明其于2015年1月15日与宝阳公司工作人员通话，表达“贷款办不下来不再购买房产”的意思，故合同不能继续履行的原因在于殷焕梅，而非银行等不可抗力因素。根据《房屋买卖合同》的约定，由违约方承担服务佣金。因导致合同不能继续履行的责任在于殷焕梅，故殷焕梅应承担宝阳公司的服务佣金，其要求宝阳公司返还服务佣金的诉讼请求，不予支持。因宝阳公司收取的服务费用中包含评估代理费l000元，因殷焕梅未办理成贷款，宝阳公司未提供评估代理义务，故该项应返还殷焕梅。殷焕梅交纳的定金2万元，系朱卫兵收取，该款项是殷焕梅与朱卫兵之间的《房屋买卖合同》关系，与本案居间合同关系不是同一法律关系，殷焕梅要求宝阳公司予以返还，没有依据，不予支持。关于涉案房屋质量问题，殷焕梅曾到涉案房屋实地察看两次，其提供的网站说明也不能充分证明涉案房屋存在质量问题。殷焕梅主张因涉案房屋存在质量问题，导致合同不能继续履行，理由不充分。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宝阳公司于判决生效之日起十日内返还殷焕梅l000元。二、驳回殷焕梅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，殷焕梅负担625元，宝阳公司负担50元。
上诉人殷焕梅不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误，《房屋买卖合同》无法继续履行的根本原因是被上诉人宝阳公司未给我办理购房贷款。为客户审批按揭贷款是中介公司提供的服务的内容之一，未通过贷款并非我的责任。一、我已经依约提供了申请银行贷款的工资流水材料，被上诉人宝阳公司收到材料后明确告知我不能审批贷款，必须伪造材料才能审批贷款，而《房屋买卖合同》明确选择的是商业贷款模式，这就导致合同必然无法继续履行，我才不再缴纳首付款，并非我违约在先。二、《房屋买卖合同》第五条明确约定：“若因不可抗力因素或政府、银行等原因，而不能履行的除外。”不能审批贷款属于因银行原因导致合同不能履行的情况之一，被上诉人宝阳公司应当依法退还中介服务费和定金。我与被上诉人宝阳公司、朱卫兵签订的《房屋买卖合同》是被上诉人宝阳公司提供的格式合同，被上诉人宝阳公司作为专业中介机构，有义务告知我购房流程中各个环节存在的风险，既然《房屋买卖合同》明确将银行、政府、不可抗力因素作为三种可以不继续履行合同的情况并列明，被上诉人宝阳公司有义务明确告知“银行”所包含的内容，且当合同双方对合同条款的理解出现分歧时应当做有利于我的解释。被上诉人宝阳公司故意隐瞒贷款所需条件，欺骗我签订《房屋买卖合同》后再引诱我私刻银行公章，做假工资流水骗取银行贷款，不仅应当承担依法退还中介费、定金的不利后果，其行为也构成私刻公章的累犯（被上诉人宝阳公司财务负责人曾因私刻公章被判处三年有期徒刑）。三、我2万元定金是在被上诉人宝阳公司办公室交给被上诉人宝阳公司的，现合同无法继续履行，被上诉人宝阳公司有义务返还我的定金。综上，请求撤销原审判决，改为判决被上诉人宝阳公司返还我3.5万元（中介费1.5万元，定金2万元）；一、二审的全部诉讼费用由被上诉人宝阳公司负担。
被上诉人宝阳公司辩称，一、我公司作为居间人，已经按照合同约定完成居间任务，上诉人殷焕梅理应按照合同约定支付14000元的中介费。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，我公司接受上诉人殷焕梅的委托，并按照上诉人殷焕梅的要求为其购买婚房提供了订立购房合同的机会。通过我公司的居间工作，2014年12月28日，上诉人殷焕梅与朱珠签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款为70万元。至上诉人殷焕梅与业主朱珠签订合同之时，我公司已经完成居间工作，上诉人殷焕梅理应按照居间合同即《物业需求看房单》的约定支付14000元的中介费。二、上诉人殷焕梅在履行《房屋买卖合同》过程中，因自身资信问题不能办理银行贷款，这完全是其自身的原因，与我公司没有关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”，根据该条之规定，我公司作为居间人负有如实向上诉人殷焕梅报告有关订立合同的事项，至于合同签订后，合同的双方当事人如何履行合同与我公司没有关系。本案中，上诉人殷焕梅对房屋具体现状进行充分了解后，已自愿与业主朱珠签订完毕《房屋买卖合同》。办理贷款事宜是上诉人殷焕梅在履行合同过程中的事项，不属于我公司的报告范围。且众所周知，审批按揭贷款是银行机构的工作职能，我公司作为房屋中介机构，其不具有为客户审批按揭贷款的职能，只是在上诉人殷焕梅提供了完备的资料后，协助其到银行办理贷款事宜，对于贷款是否能审批下来，以及审批的数额，这要完全根据上诉人殷焕梅自身的资信情况，而不是我公司所能左右的。然而，上诉人殷焕梅将因自身资信问题不能办理按揭贷款的责任归咎于我公司，实属荒谬。三、对于上诉人殷焕梅主张的要求我公司返还2万元定金问题，因该2万元定金由朱珠收取，本案属于居间合同纠纷，上诉人殷焕梅无权向我公司主张。综上，原审事实清楚，证据确凿充分，请求依法驳回上诉人殷焕梅的上诉请求，维持原审判决。
原审第三人朱卫兵未陈述意见。
经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案殷焕梅委托宝阳公司买卖房屋，在殷焕梅与房主朱珠签订《房屋买卖合同》后，宝阳公司已经完成居间义务，而且《房屋买卖合同》亦约定了殷焕梅、朱珠双方签订《房屋买卖合同》视为宝阳公司服务成功，故在宝阳公司已经完成居间义务的前提下，其有权利收取居间费用14000元。殷焕梅请求宝阳公司退还居间费用14000元的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
殷焕梅交付的定金2万元已由房屋卖方收取，宝阳公司未收取，故其请求宝阳公司退还该费用，没有事实依据，本院不予支持。
《房屋买卖合同》第五条约定的是卖方和买方之间的权利义务，并非约定宝阳公司的权利义务，故殷焕梅依据此条约定请求宝阳公司退还中介费和定金，与事实不符，本院亦不予采纳。
综上，殷焕梅的上诉理由，证据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人殷焕梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理审判员 孙延东
代理审判员 吴 魁
二〇一五年十二月七日
书 记 员 王 雯