北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终767号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号黄村镇政府东配楼313室。
法定代表人白利波，总经理。
委托代理人高重阳，女，1985年10月22日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙佩明，男，1962年5月26日出生。
委托代理人高仲，北京市中高盛律师事务所律师。
上诉人北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称昊坤公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第4911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2015年3月，孙佩明起诉至原审法院称：2012年12月8日，我与昊坤公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，合同约定，该房屋坐落于大兴区×××22号地-1，2地块14#住宅楼1层3单元101（以下简称涉案房屋），该商品房预测面积共223.51平方米，单价33627.41元，总房款7023085元，2013年12月31日前交房；合同中还对逾期交房的违约责任作出了约定。合同签订后，孙佩明依约履行了付款义务，但昊坤公司未能按时向我交付合格房屋，我多次催促，但昊坤公司均以房屋尚未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表为由，无法交付合格房屋，昊坤公司迟延交付房屋应当支付违约金，但预售合同是昊坤公司提供的格式合同，该合同约定昊坤公司逾期交房的违约金的支付时间是房屋实际交付之日30日内，该约定显然违反了公平公正原则，限制了买受人主张违约金的权利，故起诉要求：1、判令昊坤公司给付逾期交房违约金1597505元（自2014年1月1日起计算至2015年3月31日止，每日按已付房款7023085元的万分之五计付）；2、判令昊坤公司承担诉讼费。
昊坤公司辩称：《北京市商�房预售合同》是孙佩明与我公司协商的结果，是双方真实意思表示，且该预售合同采用的是示范文本，并不存在违约金约定违反法律、法规的情形。孙佩明购买的房屋虽未取得规划验收批准文件及工程竣工验收备案表，但房屋已经四方验收合格，房屋质量合格，具备交付使用的条件，我公司亦已书面通知孙佩明收房，但孙佩明拒绝收房。即使我公司确实构成迟延交房，孙佩明的损失亦主要表现为房屋租金损失，现孙佩明主张的违约金明显高于其实际损失，已违反了法律关于违约金条款应以补偿性为主的原则，不应得到支持。另外，合同约定的违约金应于房屋实际交付之日的30日内支付，现孙佩明尚未收房，故违约金支付条件尚未成熟，请求驳回孙佩明的诉讼请求。
昊坤公司反诉称：我公司与孙佩明于2012年12月8日签订了《北京市商品房预售合同》，约定2013年12月31日我公司向孙佩明交付大兴区×××22号地-1、2地块14#住宅楼1层3单元101号商品房。由于非我公司原因，该商品房无法取得规划验收审批文件和竣工验收备案文件，该商品房既不能交付使用，也不能办理产权证，导致商品房的买卖目的无法实现，履行不能。根据合同法第94条之规定，在房屋买卖合同目的无法实现的情况下当事人可以解除合同，故我公司反诉请求要求判令解除我公司与孙佩明的商品房预售合同；判令孙佩明承担反诉费。
孙佩明针对反诉答辩称：昊坤公司反诉与本诉不属于同一法律关系，不符合反诉条件。就实体问题，昊坤公司反诉请求没有事实和法律依据，昊坤公司称不能交房的原因是非昊坤公司原因，事实恰恰相反，是因为昊坤公司自身原因导致房屋不能按照合同约定的条件交付，昊坤公司作为违约方，其无权要求解除合同。综上，�求驳回昊坤公司的反诉请求。
原审法院经审理认为：孙佩明与昊坤公司签订的预售合同、补充协议及补充条款均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。在双方存在合法有效的房屋买卖合同关系的前提下，本案的争议焦点在于补充条款的法律效力，即该条款是否构成对预售合同房屋交付条件约定的变更，是否可以免除昊坤公司不能按期通过甚至无法通过规划验收的责任。对此，法院认为，根据相关规定，房地产开发企业应当按照规划部门已批准的建设工程规划许可证建设商品房，不得擅自变更规划，房地产开发企业确需变更规划许可证内容的，应向作出行政许可的规划行政管理部门提出申请，并获得准许变更的许可后方可变更规划。昊坤公司与孙佩明签订的补充条款旨在表明包括孙佩明在内的买受人同意昊坤公司对规划许可证内容进行变更，但补充条款并未明确告知孙佩明规划变更的后果，且从补充条款约定的内容来看，补充条款既未授权昊坤公司未经审批而进行规划变更，亦未豁免昊坤公司就规划变更向行政主管部门申请并获得批准的义务，更未表明该条款具有对预售合同中交付条件作出变更的效力。综上，补充条款不具有变更预售合同约定的房屋交付条件的效力，预售合同关于房屋交付条件的约定对昊坤公司具有法律约束力，昊坤公司应当在合同约定时间内向孙佩明交付取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案的商品房。本案中，昊坤公司明确表示其至今未取得涉案房屋的规划验收批准文件及工程竣工验收备案表，即涉案房屋至今仍不具备交房条件，昊坤公司未在合同约定期间交付具备交付条件的房屋的行为显属违约，昊坤公司应就其逾期交房的行为承担违约责任。预售合同第十四条第一款第二项约定昊坤公司逾期交房且孙佩明选择继续履行合同的，昊坤公司在房屋实际交付之日起30日内支付违约金。根据上述条款之约定，买受人在房屋交付后方可主张违约金，但本案系因昊坤公司之原因导致逾期交房，且房屋何时能达到交付条件长期无法确定，在此情况下孙佩明有权及时获得相应违约金以弥补其损失，而预售合同第十四条第一款第二项的约定实质上排除了孙佩明及时主张并获得违约金的主要权利，故昊坤公司依据该约定拒绝支付违约金的抗辩意见法院不予采信，昊坤公司应及时向孙佩明支付违约金。关于违约金数额，孙佩明虽有权依据合同约定要求昊坤公司支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，昊坤公司亦以孙佩明主张的违约金过高为由要求酌减，故法院根据合同约定参考孙佩明的实际损失对违约金数额予以调�。关于昊坤公司以合同目的无法实现为由要求解除合同的反诉请求，解除权是旨在保护守约方合法权益的一种形成权，昊坤公司作为违约方其要求解除合同的请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：一、北京昊坤嘉业房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付孙佩明逾期交房违约金四十七万九千二百五十一元（违约金计算自二〇一四年一月一日起至二〇一五年三月三十一日止）；二、驳回孙佩明的其他诉讼请求；三、驳回北京昊坤嘉业房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，昊坤公司不服，上诉至本院，其主要上诉理由是：一、涉案房屋不能通过规划验收审批，不能通过竣�验收备案，更不能办理产权登记，在法律上、事实上均不能达到合同约定的交付条件。一审法院认定房屋何时能到达交付条件无法确定，应属认定事实错误；二、在合同无法继续履行、合同目的无法实现，且孙佩明怠于行使解除权的情况下，一审法院认定昊坤公司作为违约方无法要求解除合同应属适用法律错误；三、《北京市商品房预售合同》的第14条有关逾期交房违约金的支付的内容是双方真实有效的意思表示，且一审法院判决的违约金远远高于孙佩明遭受的实际损失，请求二审法院根据法律规定，驳回孙佩明要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。综上，请求二审法院依法改判：1、判令撤销一审判决；2、判令解除昊坤公司与孙佩明之间的《北京市商品房预售合同》；3、判令驳回孙佩明要求支付逾期交房违约金的诉讼请求；4、判令孙佩明支付一、二审的诉讼费用。
孙佩明同意原判。
经审理查明：2012年12月8日，昊坤公司（出卖人）与孙佩明（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》，约定：第三条，买受人购买坐落于大兴区×××22号地-1、2地块14#住宅楼1层3单元-101室，房屋为普通住宅，预测建筑面积223.51平方米，套内建筑面积208.85平方米；第五条，按照套内建筑面积计算房屋单价每平米33627.41元；第十二条（一）出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付房屋，（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政�础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）……第十四条，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全�已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金（该比率应当不小于第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。《北京市商品房预售合同》附件十一《补充协议》约定：第一条，……预售合同第十四条第1项第（2）小项调整为：逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，�按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……第二条，1、买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带相关证件，办理该商品房交接手续。买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付商品房……3、该商品房交接过程中，除预售合同约定买受人有权拒绝接收该商品房的情形之外，买受人不得以其他事由拒绝接收该商品房，否则视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付该商品房。4、因出卖人未按预售合同�定期限和条件交付该商品房或所交付该商品房与预售合同约定不符致使买受人有权退房的，若买受人退房，买受人应自有权退房之日起十五日内书面通知出卖人；若买受人未在前述期限内书面通知出卖人退房的，视为买受人要求继续履行预售合同，预售合同继续履行。同日，孙佩明（买受人）与昊坤公司（出卖人）签订了一份补充条款，内容是：出卖人根据绿化与景观需要，可对该项目的车行道与步行道规划进行变更、调整；买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。本补充条款与预售合同具有同等法律效力，若本补充条款与预售合同约定不一致时，以本补充条款约定为准。上述合同签订后，孙佩明按期足额交付了购房款。但截至本案辩论终结时，昊坤公司未取得涉案房屋的规划验收批准文件及建筑工程竣工验收备案表。昊坤公司以书面形式向法院表明：因孙佩明书面授权昊坤公司将车位变更为绿化与景观，根据授权，昊坤公司已经对首邑溪谷小区建设完毕，不可能重新建设并恢复至符合规划要求，该授权变更导致孙佩明购买的14#楼不能通过规划验收审批，不能取得竣工验收备案表，更不能办理房屋产权转移登记。
一审诉讼中，昊坤公司称涉案房屋虽未取得规划验收批准文件及竣工验收备案表，但涉案房屋已经通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方验收，房屋质量合格，具备入住条件，并提交四方验收材料予以证明。孙佩明对上述证据的真实性没有异议，但认为四方验收材料不能证明涉案房屋质量合格。昊坤公司称其已以快递方式寄发了入住通知书，孙佩明称其未收到。昊坤公司认为孙佩明主张的违约金�高，并提交涉案房屋所在小区租房价格网上查询详情，证明延期交房给孙佩明造成的损失主要是租金损失，租金损失最高为每月5000元，孙佩明主张的违约金明显过高。孙佩明对上述证据的真实性不予认可，并称其损失除租金损失外，还包括资金占用期间的利息损失等。孙佩明提交电话录音整理材料，证明孙佩明多次要求昊坤公司交付房屋，昊坤公司均答复称房屋不具备交付条件。昊坤公司对上述证据的真实性不予认可。
上述事实有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、补充条款、购房款票据等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格按照合同履行义务，不得擅自变更或解除。本案中，孙佩明与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定�依法成立并生效，双方均应按照合同履行自身义务。根据合同约定，昊坤公司应于2013年12月31日前向孙佩明交付符合约定条件的房屋。现昊坤公司至今仍未取得涉案房屋的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，即房屋尚未符合交付条件，故昊坤公司的上述行为已构成迟延履行，当属违约，应承担相应的违约责任。根据双方约定，昊坤公司迟延履行交付义务且孙佩明选择继续履行合同的，昊坤公司应按日计算向孙佩明支付全部已付款万分之五的违约金。因双方约定的此项违约金过分高于实际损失，原审法院根据昊坤公司的诉讼意见并结合本案实际情况，对违约金数额予以适当酌减，处理原则正确，酌定数额亦无不当，本院对此予以确认。昊坤公司关于违约金支付条件尚未成就的诉讼主张，依据不足，原审法院对昊坤公司的该项抗辩理由不予采信，处理正确，本院予以确认。
至于昊坤公司要求解除合同的反诉请求，如前所述，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人要求解除合同的，须以法定或约定事由为依据，而根据本案现已查明的事实，昊坤公司作为违约方并不享有合同解除权，其要求解除合同的反诉请求缺乏法定及约定依据，原审法院对此不予支持，处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。昊坤公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费19160元，由孙佩明负担13412元（已交纳），由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担5748（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费30481�，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费64316元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 王继玉
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 林晓天