济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第2788号
原告陈清华，男，生于1962年1月6日，汉族，山东省发改委副主任，住济南市。
原告吕瑞芝（系陈清华之妻），女，生于1964年1月12日，汉族，金德利集团历下分公司工会主席，住址同陈清华。
委托代理人李岫岩，山东鲁泉律师事务所律师。
委托代理人逯见涛，山东鲁泉律师事务所律师。
被告百替集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人李加鹏，总经理。
委托代理人沈建勇，山东千舜律师事务所律师。
原告陈清华、吕瑞芝与被告百替集团有限公司（简称百替公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理，依法适用简易程序，由审判员田为民独任审判，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告陈清华、吕瑞芝的委托代理人逯见涛、被告百替公司的委托代理人沈建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈清华、吕瑞芝诉称，2013年10月23日，原被告签订商品房买卖合同，我方购买了由被告百替公司开发的百替御园华府A区2号楼1单元801室住房一套。根据合同第八条及第九条的约定，被告百替公司应于2014年12月31日前交付房屋，逾期交付180日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人按总房款的万分之三支付违约金。合同第十五条还约定，发生纠纷诉诸法院，败诉方还需承担实现债权的费用，包括但不限于律师代理费。请求法院：1、判令被告百替公司支付逾期交房违约金至实际交房之日（自2015年1月1日至2015年7月6日为64587.8元）；2、判令被告百替公司支付律师费3875元；3、诉讼费用由被告百替公司承担。
被告百替公司辩称，一、违约金计算不对，按合同约定，逾期不超过180天的应按日万分之二，超过部分是万分之三。二、如果约定的万分之三成立，则约定过高，我方无力承担。我方所建商品房已具备基本的居住条件，楼房质量合格，水、电、电视、网络通信等均已开通，只是企业因政策原因回笼资金受到重大影响，不能按期支付公共配套资金和开发项目的配套资金，未取得《综合验收备案证明》，这都是我方无法预测的。应依法减轻违约责任。如果支付了违约金，则更无力交纳配套资金，请求按实际损失的30%适当减少违约金；三、要求承担律师代理费没有依据。
经审理本院认定，2013年10月23日，原被告签定了商品房买卖合同一份，原告陈清华、吕瑞芝出资1157487元购买了由被告百替公司开发的百替御园华府A区2号楼1单元801房屋及地下室各一套。房屋建筑面积分别为143.3平方米、17.73平方米。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合交房条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：1.出卖人逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。附件五：合同补充协议第十五条争议解决：合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费用、评估费、……。
被告百替公司因不能按期支付公共配套资金和开发项目的配套资金，至今未取得《综合验收备案证明》，未能向原告陈清华、吕瑞芝交付房屋。
上述事实，有原告陈清华、吕瑞芝提供的商品房买卖合同一份、收款收据、借款合同等以及原被告的当庭陈述为证，足以认定。
关于原告陈清华、吕瑞芝提供的民商事委托代理合同书及代理费发票，证实其为本案支出律师代理费3875元，并称此为一审的费用，二审系免费。经庭质证，被告百替公司认为该合同显示代理范围是一、二审，一审中要求全部支付该款不当。律师事务所是否收取了该费用仅有单据也不能证明。本院认为，根据原告陈清华、吕瑞芝提供的合同及发票，可以认定其支出了3875元的律师费，该费用为一、二审的收费。
关于被告百替公司提供的由其委托山东中旭土地房地产评估咨询有限公司作出的鲁中旭估（咨）字2015第206号房地产估价报告，证实原告陈清华、吕瑞芝所在小区市场租赁价格为0.64元／平方米／日，应以此为依据计算原告陈清华、吕瑞芝的实际损失。经庭审质证，原告陈清华、吕瑞芝认为该报告系被告百替公司单方委托，对内容的真实性、合法性不认可；估价对象不是本案涉案房屋，不具有关联性；报告是用市场比较法作出，但在报告中没有体现涉案房屋周围房屋作为参照；报告的委托方及被委托方营业执照均未显示到期期限，不具有接受委托进行评估的资质。经查，该报告显示受委托方具备房地产估价资质，原告陈清华、吕瑞芝虽然对该报告不予认可，但无证据证实该报告存在评估程序违法、评估结论明显依据不足等情形，对该评估报告应予以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告在商品房买卖合同中明确约定了交付房屋的具体时间及违约责任，现被告百替公司因其自身原因不能依约交房，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。按合同约定被告百替公司应按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，该违约金计算至一审法庭辩论终结的数额为111466元（1157487元×0.0003×321天）。按日租金计算的损失为29439.55元（0.64元／平方米／天×321天×143.3平方米）。因此，双方约定的违约金确实远大于房屋同期的租金标准，而原告陈清华、吕瑞芝做为购房人并未提供充分证据证明其实际损失大于根据房屋租金标准计算的损失，故本院对被告百替公司辩解违约金过高应参照实际损失调整的理由予以采纳，逾期交房违约金按评估报告所确定的租金的130%为标准并按该套房屋的建筑面积计算至一审法庭辩论终结之日。因地下室属于该套房屋的附属设施，租金不再另行计算。原告陈清华、吕瑞芝要求的律师代理费，合同注明代理范围为一、二审，现仅为一审诉讼期间，因合同未明确一、二审费用的具体数额，由本院适当确定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：
一、限被告百替集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈清华、吕瑞芝逾期交房违约金38271.42元（0.64元／平方米／天×321天×143.3平方米×130%）。
二、限被告百替集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈清华、吕瑞芝一审律师代理费1937.5元。
案件受理费756元，原告陈清华、吕瑞芝负担354元，被告百替集团有限公司负担402元。
三、驳回原告陈清华、吕瑞芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费1512元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 田为民
二〇一五年十二月八日
书记员 卢 燕