广东省中山市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）粤20行终272号
上诉人（原审原告）：欧阳健平，男，1962年8月29日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市东区。
委托代理人：鲁力承，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市国土资源局，住所地广东省中山市石岐区兴中道2号国土房管大楼，组织机构代码70764152-2。
法定代表人：吴伟强，局长。
委托代理人：卜耀新，该局工作人员。
委托代理人：潘国康，广东金丰华律师事务所律师。
原审第三人：中山市建筑工程公司，住所地广东省中山市石岐莲峰新村3号。
法定代表人：郑冠初，经理。
委托代理人：郑欣荣，该公司工作人员。
原审第三人：汇达资产托管有限责任公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区沿江中路193号3号楼三至五层，统一社会信用代码91440000707673372K。
代表人：张国建，总经理。
委托代理人：吴惠玲，广东登都律师事务所律师。
上诉人欧阳健平因不服被上诉人中山市国土资源局（以下简称市国土局）、原审第三人中山市建筑工程公司（以下简称中山建筑公司）、汇达资产托管有限责任公司广州分公司（以下简称汇达资产广州分公司）商品房买卖合同行政登记一案，不服中山市第一人民法院(2014)中一法行初字第140号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，欧阳健平于1994年3月20日与中山建筑公司签订了一份房地产买卖契约[合同编号为（粤）房买卖契字0143xxx号]，约定中山建筑公司将座落在广东省中山市东区xxxx525幢1至2层铺位房地产出售给欧阳健平，房屋建筑面积为185.98平方米，成交价格为818312元，欧阳健平需于1994年3月30日前一次性付清给中山建筑公司。该契约还约定了其他事项。合同订立后，欧阳健平向中山建筑公司支付了购房款。同日，前述房产登记备案在欧阳健平名下，合同编号为21411。商品房座落经政府部门重新编号为位于广东省中山市××xx××1卡商铺。
1998年4月24日，中山火炬高技术产业开发区大岭经济发展公司（以下简称大岭经济公司）法定代表人欧阳干容以委托人身份订立一份授权委托书，委托欧阳健平为欧阳干容之全权代表，全权负责大岭经济公司的生产、经营、人事、财务等事务，欧阳健平为履行上述事务对外所签订合同、协议，委托人欧阳干容均予认可，并由大岭经济公司承担相应权利、义务。2000年3月21日，广东证券公司中山营业处证券部作为甲方，大岭经济公司作为乙方，双方签订一份以物抵债协议书，主要载明以下内容：“甲、乙双方曾就共同开发中珠东路大岭路南段南侧‘新兴社、民国下’等土地事宜于1996年11月29日达成协议。甲方并于当时协议签订后支付地款壹佰捌拾玖万贰仟伍佰元正（￥1892500.00元）给乙方。另委托乙方开发‘民国下’土地15.14亩，进行平整后分割成住宅用地出售。目前止该地已平整并出售叁份，其余均没有售出。由于不能马上转售出让和回笼资金。故经双方协商达成如下协议：一、甲方愿意将15.14亩土地全部给乙方承接，由乙方全权负责开发转让事宜。二、乙方由于资金周转问题不能立即偿还所欠的购地款，愿将自己所拥有的商铺及写字楼抵偿所欠的购地款，更名所需的税费按有关规定各自负担，乙方负责提供所需的资料。房产更名后双方债权债务一笔钩销。三、本协议经双方签字确认及房产更名后生效。”广东证券公司中山营业处证券部与大岭经济公司均在该份协议书上盖章确认，欧阳健平以乙方代表人身份在协议书上签名确认。2000年3月22日，广东证券公司中山营业处证券部作为甲方，大岭经济公司作为乙方，双方又签订一份租约，载明：“甲、乙双方在以物抵债协议签订后，因该物业原属乙方所有，现由于乙方已抵偿给甲方所有，故乙方的办公用地房变成对甲方的承租关系……”广东证券公司中山营业处证券部与大岭经济公司均在该份租约上盖章确认，欧阳健平亦在乙方签名处签名确认。
2000年4月10日，中山建筑公司与欧阳健平签订一份终止协议，约定：“欧阳健平于1992年10月15日向中山建筑公司购买了商品房壹套，此商品房座落于中山市××××层铺位，建筑面积为185.98平方米，购房款总额为捌拾壹万捌仟叁佰壹拾贰元（818312元），今由于欧阳健平要把此商品房转让给广东证券公司中山营业处证券部，欧阳健平同意自本协议签订之日起，欧阳健平原付给中山建筑公司的购房款及此商品房属广东证券公司中山营业处证券部所有，并同意终止欧阳健平与中山建筑公司原来所签订的商品房购销合同（合同编号为0143xx）。”中山建筑公司在该份终止协议上加盖房屋经营合同专用章，欧阳健平在协议上签名确认。同日，中山建筑公司与广东证券公司中山营业处证券部签订商品房购销合同（编号：GF-95-0xxx），约定广东证券公司中山营业处证券部向中山建筑公司购买前述涉案商铺，商品房总价为818312元；约定付款时间和交付期限均为2000年4月10日前。合同订立后，双方并未到中山市房地产交易登记管理所办理商品房销售登记备案手续。由于广东证券公司中山营业处证券部是中国人民银行中山市中心支行（以下简称人行中山支行）于1980年至1990年前后设立的金融机构。根据中国人民银行规定，人行中山支行下属的广东证券公司中山营业处证券部撤销，该单位的债权债务由人行中山支行负责清理。中国人民银行经与中国光大集团协商，决定对人民银行广东省分行系统违规经营的资产一次性打包出售给中国光大集团，人民银行指定项目通过金融机构向企业的贷款、投资或参股属于可划入转让的范围。
2004年9月16日，中山建筑公司与光大中山分公司签订商品房买卖合同，约定光大中山分公司向中山建筑公司购买前述涉案商铺，商品房总价为818312元；合同注明已在1994年12月20日付清购房款，约定交付期限为1994年12月30日前。该合同还约定了其他事项。
2004年9月24日，中山市房地产交易登记管理所在中山建筑公司与欧阳健平签订的前述终止协议上加盖商品房销售登记备案专用章，用作合同终止使用。
同日，中山建筑公司持人行中山支行出具的证明（载明原广东证券公司中山营业处证券部是我人行下属中山金融市场为清理债权债务所设立的部门，因此无工商、税务登记相关资料。现将中山市xxxxxxxx1卡1-2层铺位办证至光大中山分公司，请市国土局给予办理相关手续）、光大中山分公司营业执照、组织机构代码证、代表人身份证明书及身份证复印件、商品房买卖合同等资料，向市国土局的下属单位中山市房地产交易登记管理所申请办理该商品房买卖合同的备案登记手续。中山市房地产交易登记管理所经审核，于同日就该商品房买卖合同办理了登记备案手续，备案编号为HT200422158。欧阳健平不服市国土局作出的涉案商品房买卖合同登记备案，遂向原审法院提起行政诉讼，请求：1.撤销市国土局于2004年9月24日为第三人中山建筑公司与光大中山分公司所作的商品房销售合同登记备案；2.本案诉讼费用由市国土局承担。
原审法院另查明：2006年1月17日，光大中山分公司变更其企业名称为汇达资产托管有限责任公司中山分公司。2008年2月1日，中山金融市场、广东证券公司中山营业处证券部作为甲方，汇达资产广州分公司作为乙方，双方签订一份单项资产（投资权益）项目移交协议（项目编号：FD粤中山007号），约定甲方将自己对大岭经济公司、中山市华兴贸易公司实业部依法享有大岭地项目的投资权益全部移交给乙方。项目移交协议附件移交清单显示，中山金融市场、广东证券公司中山营业处证券部于2008年5月13日将包括案涉终止协议（2000年4月10日）、以物抵债协议书（2000年3月21日）、租约（2000年3月22日）、商品房购销合同（编号：GF-95-0xxx1）原件在内的合同58份文件资料移交给汇达资产托管有限责任公司中山分公司。2011年12月1日，汇达资产托管有限责任公司决定撤销汇达资产托管有限责任公司中山分公司，资产、负债授权汇达资产广州分公司承接，财务并入汇达资产广州分公司，人员安置按照国家有关法律规定执行。
原审法院又查明：2014年5月6日，银和公司因认为位于广东省中山市××xx××1卡商铺目前由欧阳健平实际占有、使用，而该公司通过一系列的债权转让行为，享有对位于广东省中山市××xx××1卡商铺的全部权利，遂向原审法院提起民事诉讼，要求中山建筑公司、汇达资产广州分公司、欧阳健平等协助将涉案房产办理过户至银和公司名下。原审法院于2015年2月5日作出（2014）中一法民一初字第1289号民事判决，判决中山建筑公司、中山市建设企业资产经营有限公司、汇达资产广州分公司、广东粤财资产管理有限公司、中山市海德企业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助银和公司办理位于中山市××××1卡商铺（登记权利人：光大中山分公司，合同编号：HT200422xxx）的权属转移登记手续，登记至银和公司名下；二、驳回银和公司的其他诉讼请求。欧阳健平不服原审法院（2014）中一法民一初字第1289号民事判决，向广东省中山市中级人民法院提起上诉，广东省中山市中级人民法院于2015年9月14日作出（2015）中中法行民一终字第1052号民事判决，该判决认为：欧阳健平于2000年4月10日与中山建筑公司签订终止协议，自愿将其购买的位于中山市××××1卡商铺抵偿给广东证券公司中山营业处证券部，并同意将其支付的购房款及此商铺处分给广东证券公司中山营业处证券部所有，终止其与中山建筑公司签订的商铺购销合同。欧阳健平终止其与中山建筑公司之间的商品房买卖合同系其本人真实意思表示，其自愿将其已支付的购房款处分给广东证券公司中山营业处证券部的行为并不违反法律、行政法规强制性规定。欧阳健平与广东证券公司中山营业处证券部签订终止协议当日，广东证券公司中山营业处证券部与中山建筑公司签订商品房购销合同，该合同合法有效，至此，广东证券公司中山营业处证券部取得欧阳健平对涉案商铺的原有权利，享有相应抵债权益。广东证券公司中山营业处证券部对涉案商铺享有的债权权益由光大中山分公司承接。光大中山分公司与中山建筑公司于2004年9月16日订立商品房买卖合同，取得对涉案商铺的合同权益。双方办理了商品房销售合同登记备案手续，将涉案商铺登记备案在光大中山分公司名下，同时终止欧阳健平作为买方的登记备案。至此，光大中山分公司合法享有对涉案商铺的合同权益。后经过一系列债权转让的行为，银和公司最终取得涉案商铺的合法权益。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。故判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
原审法院再查明：2015年4月10日，欧阳健平向原审法院提起民事诉讼，请求：1.确认中山建筑公司与汇达资产广州分公司签订的商品房买卖合同无效；2.本案诉讼费由中山建筑公司与汇达资产广州分公司承担。诉讼过程中，欧阳健平增加诉讼请求:1.确认中山市xxxxxx1卡商铺归欧阳健平所有;2.中山建筑公司与欧阳健平签订的终止协议无效;3.中山建筑公司与广东证券公司中山营业处证券部签订的商品房购销合同无效。原审法院作出（2015）中一法民一初字第1286号民事判决，驳回欧阳健平的诉讼请求。欧阳健平不服原审法院（2015）中一法民一初字第1286号民事判决，向广东省中山市中级人民法院提起上诉，广东省中山市中级人民法院于2016年5月31日作出（2016）粤20民终1444号民事判决，该判决认为：另案生效判决已认定欧阳健平终止其与中山建筑公司之间的商品房买卖合同系其本人真实意思表示，其自愿将其已支付的购房款处分给广东证券公司中山营业处证券部的行为并不违反法律、行政法规强制性规定，故在欧阳健平没有提供充分的证据足以推翻生效判决认定的事实的情况下，原审法院认定欧阳健平与中山建筑公司签订的终止协议合法有效，并无不当。欧阳健平虽然主张该终止协议并未履行，但合同是否已经实际履行并不影响合同的效力，欧阳健平以此为由认为该终止协议无效于法无据，二审法院不予采纳。同理，另案生效判决同时也认定了中山建筑公司与广东证券公司中山营业处证券部之间的商品房购销合同及中山建筑公司与汇达资产广州分公司之间的商品房买卖合同均合法有效，涉案商铺权益归银和公司享有，故欧阳健平主张确认上述合同无效及确认涉案商铺归其所有亦缺乏依据，二审法院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。故判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
原审法院还查明：庭审过程中，欧阳健平陈述其于2014年才知道市国土局作出涉案商品房销售合同登记备案，其作为证据提交的中山市商品房销售合同登记备案证明表不是其打印的，而是银和公司在2014年起诉时提供的。
原审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第四条第三款的规定，中山市房地产交易登记管理所是市国土局下属单位，其职责是受市国土局的委托，从事中山市辖区内房屋权属登记、房地产交易合同登记备案等工作。因此，中山市房地产交易登记管理所行使房地产交易合同登记备案等职责的法律责任应当由市国土局承担。
结合本案双方的诉辩意见、举证质证情况及庭审意见，归纳本案的争议焦点如下：一、欧阳健平的起诉是否已超过法定的起诉期限；二、欧阳健平是否具备原告的诉讼主体资格；三、市国土局作出涉案商品房销售合同登记备案是否合法。
关于焦点一，市国土局以欧阳健平最迟于2008年11月27日已经知道市国土局对涉案商品房销售合同进行登记备案的行为，欧阳健平却于2014年7月4日才提起诉讼为由，主张欧阳健平的起诉已超过法定的起诉期限。原审法院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”由于欧阳健平在庭审过程中陈述其于2014年才知道市国土局作出涉案商品房销售合同登记备案，其作为证据提交的中山市商品房销售合同登记备案证明表不是其打印的，而是银和公司在2014年起诉时提供的。基于市国土局没有提供证据证明欧阳健平最迟于2008年11月27日已经知道市国土局对涉案商品房销售合同进行登记备案的行为，亦无证据证明欧阳健平知道或者应当知道诉权或者起诉期限的时间，故欧阳健平的起诉期限从其知道或者应当知道上述行为内容之日起不得超过2年。因此，原审法院认为，欧阳健平于2014年7月4日提起本案诉讼，并未超过法定的起诉期限。
关于焦点二，市国土局以欧阳健平与中山建筑公司之间的房屋买卖关系因双方签订终止协议而终止，市国土局作出的房屋预售合同登记备案行为对欧阳健平的权利义务不产生法律上的影响，与欧阳健平没有法律上的利害关系为由，主张欧阳健平不具备原告的诉讼主体资格。原审法院认为，因市国土局是法律授权管理商品房预售合同备案登记的行政机关，涉案房产曾登记备案在欧阳健平名下，故欧阳健平与涉案商品房销售合同登记备案具有利害关系，原审法院认定欧阳健平具备本案原告的诉讼主体资格。故对市国土局的上述主张，原审法院不予支持。
关于焦点三，市国土局作出涉案商品房销售合同登记备案是否合法。原审法院认为，因广东省中山市中级人民法院已生效的（2015）中中法民一终字第1052号民事判决已认定欧阳健平于2000年4月10日与中山建筑公司签订终止协议，自愿将其购买的位于中山市××××1卡商铺抵偿给广东证券公司中山营业处证券部，并同意将其支付的购房款及此商铺处分给广东证券公司中山营业处证券部所有，终止其与中山建筑公司签订的商铺购销合同。欧阳健平终止其与中山建筑公司之间的商品房买卖合同系其本人真实意思表示，其自愿将其已支付的购房款处分给广东证券公司中山营业处证券部的行为并不违反法律、行政法规强制性规定。欧阳健平与广东证券公司中山营业处证券部签订终止协议当日，广东证券公司中山营业处证券部与中山建筑公司签订商品房购销合同，该合同合法有效。广东证券公司中山营业处证券部对涉案商铺享有的债权权益由光大中山分公司承接。光大中山分公司与中山建筑公司于2004年9月16日订立商品房买卖合同，取得对涉案商铺的合同权益。本案中，中山建筑公司向市国土局申请办理该公司与光大中山分公司签订的商品房买卖合同的备案登记手续，并提交了商品房买卖合同、人行中山支行出具的证明、光大中山分公司营业执照、组织机构代码证、代表人身份证明书及身份证复印件等资料，市国土局经审核，认为该商品房买卖合同登记备案符合《广东省商品房预售管理条例》第二十二条“预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。”的规定，对涉案商品房买卖合同进行登记备案，并无不当。综上，欧阳健平请求撤销市国土局于2004年9月24日为中山建筑公司与光大中山分公司所作的商品房销售合同登记备案的诉讼请求，理据不充分，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回欧阳健平的诉讼请求。案件受理费50元，由欧阳健平负担。
上诉人欧阳健平不服原审判决，向本院提起上诉称：1.欧阳健平是本案诉争房屋的所有人，享有完整的所有权；2.中山建筑公司在欧阳健平没有终止备案登记之前，转卖房屋的行为属于一房二卖，市国土局不能办理过户登记；3.欧阳健平的房屋不符合转让的条件，市国土局直接办理了将欧阳健平的房屋过户给光大中山分公司的过户登记的行为，是行政违法行为；4.原审法院在事实上全部引用了（2015）中中法民一终字第1052号民事判决，欧阳健平对该判决已向广东省高级人民法院申请再审。综上，请求二审法院：1.撤销市国土局于2004年9月24日为第三人中山建筑公司与光大中山分公司所作的商品房销售合同登记备案；2.本案诉讼费用由市国土局承担。
被上诉人市国土局答辩称：欧阳健平起诉已经超过起诉期限，欧阳健平与涉案具体行政行为没有利害关系，并非适格原告。我局作出的具体行政行为合法有效。欧阳健平的起诉没有法律依据，依法应驳回起诉。
原审第三人中山建筑公司、达资产广州分公司均答辩称原审判决正确，请求二审法院予以维持。
本院确认原审法院查明的事实。
本院认为，本案系商品房买卖合同行政登记纠纷。已生效的广东省中山市中级人民法院（2015）中中法行民一终字第1052号民事判决认定：2000年4月10日，欧阳健平与中山建筑公司签订终止协议，当日，广东证券公司中山营业处证券部与中山建筑公司签订商品房购销合同。至此，广东证券公司中山营业处证券部取得欧阳健平对涉案商铺的原有权利，享有相应抵债权益。而本案被诉商品房销售合同登记备案行为发生于2004年9月24日，即欧阳健平已丧失其对涉案商铺的原有权利后所发生，该行为已与欧阳健平没有利害关系。因此，欧阳健平向原审法院提起的本案诉讼不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”、第四十九条：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”的规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第(一)项“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的。”的规定，裁定如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法行初字第140号行政判决；
二、驳回原审原告欧阳健平的起诉。
一审案件受理费50元，由原审法院予以退回；二审案件受理费50元，本院不再收取。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王 鹏
代理审判员 高 琳
代理审判员 何海鹏
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 萧 洒