福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）闽民申字第279号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：融信（漳州）房地产有限公司，住所地福建省漳州市。
法定代表人：吴宝生，总经理。
委托代理人：陈鹏，北京大成（福州）律师事务所律师。
委托代理人：李晓兰，北京大成（福州）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：漳州怡群房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市。
法定代表人：黄嘉才，总经理。
委托代理人：周红，福建南州律师事务所律师。
再审申请人融信（漳州）房地产有限公司（以下简称融信公司）因与被申请人漳州怡群房地产开发有限公司（以下简称怡群公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市中级人民法院（2013）漳民终字第449号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查。现已审查终结。
融信公司申请再审称：（一）原审认定的基本事实缺乏证据证明。1、原审判决认定《房屋租赁合同》的解除时间为2012年9月19日与客观事实不符。原审判决对怡群公司拉闸断电的事实遗漏认定，怡群公司对租赁物的断电时间应认定为《房屋租赁合同》的解除时间。融信公司2012年4月10日向怡群公司发出解约函，怡群公司已经收到并于2012年4月20日回函，又于4月底打开只能由其控制的带锁用电箱拉闸断电，应当认定怡群公司以实际行为同意解除合同。2、即使不谈融信公司发函解约及怡群公司通过断电取回房屋实际控制权的事实，也必须考虑怡群公司主动于2012年8月7日发函解除合同的明确意思表示。3、出租人出租房屋，只是在合同约束下保证承租人使用租赁物的权利不受干扰，并不完全失去对租赁物的控制权，若承租人存在违反合同约定等情况，出租人完全可以使用备用钥匙或直接换锁的方式取回租赁物的占有及控制权。因此，虽然双方2012年9月19日在法院主持下进行钥匙交接手续，但交钥匙并不等同于房屋使用权、控制权的交割，该时间不能认定为合同解除的时间。（二）原审判决酌情认定三个月租金损失缺乏依据。1、原审法院在怡群公司未能就损失进行举证的情况下，酌情认定三个月租金损失，违背“谁主张谁举证”的原则。2、依据合同约定提前解约的违约后果是保证金不予退还，原审判决在认定保证金不予退还的同时再认定三个月租金损失是对损失的重复计算。3、融信公司于2012年4月10日提出解约要求，原审判决不仅判令融信公司租金应支付至2012年9月19日，还判令融信公司再行支付三个月租金作为怡群公司招租期间的赔偿。自2012年4月10日至2012年9月19日已超过五个月，即使解约须提前三个月通知也已届满。故原审判决认定事实存在重大矛盾。4、怡群公司故意拖延交接时间造成的损失应由其自行承担。怡群公司自2012年4月10日已明确知晓融信公司提前解约的意思表示，其自该时起可以通过积极协商解决纠纷并另行招租。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，怡群公司拖延交接造成的损失应由其自行承担。（三）原审判决违反公平原则。原审判决要求融信公司在合同实际解除后多支付8个月的租金，该认定明显违反公平原则。故请求对本案提起再审，撤销一、二审判决，将本案发回重审。
被申请人怡群公司提交意见称：（一）生效判决认定合同解除时间为2012年9月19日符合本案客观事实。1、融信公司称怡群公司于2012年4月底打开只能由其控制的带锁用电箱拉闸断电，缺乏事实依据。首先，经一、二审法院现场查看均证实，融信公司所使用的控电箱位于其所租赁房屋的两道大门内，怡群公司无法直接控制。其次，虽然控电箱上的锁由物业控制，但控电箱设置于融信公司掌控的大门之内，未经融信公司许可，怡群公司不可能自行断开电闸。第三，融信公司管控的两道大门的钥匙于2012年9月19日在一审法院主持下才交给怡群公司。因此，融信公司称怡群公司以实际行为同意合同解除并禁止融信公司继续使用或占有租赁物的主张既与事实不符，更与融信公司起诉请求判令解除合同的诉请自相矛盾。2、融信公司自2012年4月单方提出解除合同，双方之间虽函件往来不断，但并未就融信公司提出的提前解除合同达成一致意见。3、2012年9月19日一审法院主持下腾空房屋移交钥匙，说明租赁房屋一直由融信公司控制使用至2012年9月19日，不论本案讼争合同理论上解除时间为何时，租金计算截止点均应至双方交接租赁物之日。（二）生效判决酌情认定三个月租金损失是少认定了怡群公司的损失，而非多认定了损失。本案租赁合同约定的租期是两年半，融信公司在合同履行半年就单方提出解除合同，且不愿承担违约责任，该租赁房屋至今闲置，融信公司给怡群公司造成的损失显然不是三个月租金可以弥补的。（三）生效判决确认怡群公司有权扣取保证金及获得三个月租金的损失赔偿，并不存在重复计算。1、根据租赁合同约定，保证金7.7万元，乙方不履行租赁合同的，保证金由甲方扣取。因此，怡群公司扣取保证金有合同依据。2、怡群公司因融信公司违约造成的损失远超7.7万元。根据租赁合同约定，如果任何一方违反本案合同的约定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，判令融信公司赔偿怡群公司三个月租金损失与其所交纳的保证金7.7万元没有重复计算。（四）融信公司称怡群公司故意拖延交接时间，损失应自行承担，缺乏事实和法律依据。融信公司在合同履行过程中，擅自提出解除合同，对此怡群公司有权要求其继续履行或承担违约责任，赔偿损失，不存在故意拖延交接的情况。由上，生效判决正确，融信公司的申请再审无理，应予驳回。
本院认为：融信公司与怡群公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。融信公司在合同约定的租期届满前因自身经营原因向怡群公司发函解约，因该解约函不符合《中华人民共和国合同法》规定的行使法定解除权或约定解除权的条件，因此，不能产生解除合同的后果。而协议解除的要件是双方意思表示一致，必须符合《中华人民共和国合同法》规定的要约与承诺的规则。怡群公司对融信公司解约函的回复明确表示，“请贵司明确合同终止交还所租赁房屋的具体时间，其他事宜按我司与贵司2011年7月20日签订的《房屋租赁合同》执行，提前终止本案合同关系，须以双方最终签订解除房屋租赁合同为准”，可见双方对于合同解除时间，解除后果等事项并未达成协议，因此，不符合协议解除合同的条件。由于融信公司诉称其在2012年4月10日发出解约函时已搬离租赁房屋，故其2012年5月10日之后未产生电费支出的事实不足以证明系因怡群公司拉闸断电所致，且怡群公司在回复函中已明示“提前终止本案合同关系，须以双方最终签订解除房屋租赁合同为准”，故融信公司主张怡群公司以拉闸断电的行为表示同意解除合同，缺乏事实和法律依据。在讼争《房屋租赁合同》未解除的情况下，融信公司要求怡群公司与之交接租赁房屋缺乏依据，因此，融信公司申请再审称怡群公司故意拖延交接造成的损失应由怡群公司自行承担，理由不能成立。
2012年8月7日，怡群公司向融信公司发出解除合同通知书，以融信公司逾期30日未交租金为由行使合同约定的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方之间的房屋租赁合同自该解除合同通知书送达融信公司之日起解除。生效判决认定2012年9月19日双方在一审法院主持下交接租赁房屋的时间为合同解除时间不当，但鉴于融信公司在收到解除合同通知后，未及时与怡群公司交接租赁房屋，而是占有租赁房屋至2012年9月19日，依法可以参照合同约定的租金标准计算合同解除后的房屋占有使用费，故生效判决判令融信公司支付2012年7月6日至2012年9月19日期间的租金并无不当。
根据《房屋租赁合同》约定，任何一方违反合同的约定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。还约定，若融信公司逾期缴纳租金30日，怡群公司有权解除本案合同，并视作融信公司单方面无故终止合同，融信公司所付的租赁保证金，怡群公司有权予以没收。可见合同约定的租赁保证金不仅具有补偿性，还具有一定的惩罚性，因此并不排除损失赔偿的适用。根据上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，融信公司对于其违约行为导致合同提前解除，造成怡群公司的损失应予赔偿。由于怡群公司招租期间房屋的闲置损失是客观存在的，生效判决酌情认定融信公司支付三个月租金作为招租期间的闲置损失并无不当。
综上，融信公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回融信（漳州）房地产有限公司的再审申请。
审 判 长 林国新
审 判 员 田 青
代理审判员 陈 敏
二〇一四年五月十六日
书 记 员 齐传楠