湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第1559号
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市解放东路219号。
负责人刘力耕，该行行长。
委托代理人李玉山，男，1966年出生，汉族。
委托代理人王爱珍，湖南骄阳律师事务所律师。
被告戴志辉，女，1966年出生，汉族。
被告长沙昆仑湖置业有限公司，住所地湖南省长沙县暮云镇梨树村337号。
法定代表人陈江波。
委托代理人邹权，湖南天地人律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）诉被告戴志辉、长沙昆仑湖置业有限公司（以下简称昆仑公司）金融借款合同纠纷一案，于2013年6月18日诉至本院。本院受理后，依法由审判员李若兰担任审判长，与人民陪审员彭长生、赵箭组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王爱珍、李玉山，被告昆仑公司的委托代理人邹权到庭参加诉讼，被告戴志辉经本院依法送达传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行省分行诉称：2011年7月19日，原告建行省分行与被告戴志辉签订了一份《个人住房借款合同》。合同约定，借款金额180000元，期限168个月，从2011年7月25日至2025年7月25日，贷款利率为在基准利率水平上浮11%，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，并约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由被告戴志辉承担；被告戴志辉不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告建行省分行有权解除与被告戴志辉的借贷关系，宣布借款立即到期，要求被告戴志辉立即清偿借款本息及相关费用，并有权依法处分抵押物。被告昆仑公司与原告建行省分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》对该笔贷款提供无条件、不可撤销连带偿还责任。同时，为了保证还款，被告戴志辉将位于XX房屋抵押给原告建行省分行，并办理了相应的预告商品房抵押权预告登记手续。合同签订后，原告建行省分行依约向被告戴志辉发放了贷款，但被告戴志辉未按约定还款，已累计六期逾期归还贷款。原告建行省分行为维护自身的合法权益，特诉诸贵院，请求依法裁判：1.判令解除原告建行省分行与被告戴志辉签订的《个人住房借款合同》；2.判令被告戴志辉偿还借款本金170122.83元，利息1027.03元，以及2013年4月27日后的利息及罚息；3.判令被告戴志辉支付原告为实现上述债权所应支付的律师费8557.49元；4.判令被告昆仑公司对被告戴志辉的上述债务承担连带偿还责任；5.判令原告建行省分行对被告戴志辉提供的位于XX房屋及占有土地使用权在上述借款本息及实现该债权的费用范围内行使抵押权；6.两被告承担本案的全部诉讼费用。
被告昆仑公司辩称：昆仑公司不应当承担连带担保责任。
被告戴志辉未发表辩称意见。
为证明自己的主张，原告建行省分行向本院提交了以下证据：
证据1、身份证、户口本、营业执照、组织机构代码证复印件等身份证明材料，拟证明原、被告主体资格；
证据2、个人住房申请书，证明被告戴志辉向原告建行省分行提出借款申请；
证据3、个人住房（商业用房）借款合同，拟证明原告与被告戴志辉签订了借款合同，并在合同中约定了各自的权利义务；
证据4、长沙县商品房买卖合同，证明被告戴志辉所买的房屋系被告昆仑公司开发建设并销售的商品房，属于被告昆仑公司担保的范围，依法应承担连带责任；
证据5、商品房销售贷款合作协议书，证明被告昆仑公司对其开发建设并销售的XX的的每一购房人向原告建行省分行借款提供无条件的、不可撤销的连带责任保证且证明被告昆仑公司在借款人戴志辉未能按照合同约定按时偿还贷款本息或者相关费用，原告建行省分行有权从其在原告建行省分行开立的存款账户中直接扣划；
证据6、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，证明被告昆仑公司对其开发建设并销售的XX的所有购房人提供了最高额保证，该担保的债权包括贷款人的利息、罚金、违约金、赔偿金、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼法、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费等费用）等；证明在被告戴志辉未按时足额履行，或被告戴志辉违反主合同规定的其他约定时，被告昆仑公司应在保证范围内承担连带保证责任；
证据7、中国建设银行个人贷款转账凭证，证明原告建行省分行依约向被告戴志辉发放了贷款18万元；
证据8、预售商品房抵押权预告登记，证明被告戴志辉将位于XX房屋抵押给原告建行省分行，并办理了预购商品房预告登记手续，预告登记行为合法有效；
证据9、对账单，证明被告戴志辉违约事实，拖欠货款的金额等；
证据10、委托代理协议书，证明原告建行省分行与湖南骄阳律师事务所签订了法律服务协议，原告建行省分行依约应当向湖南骄阳律师事务所支付律师代理费。
被告昆仑公司对原告建行省分行提交的证据，发表如下质证意见：
证据1-10“三性”无异议，但说明一下：证据3、涉及到的借款，昆仑公司没有在借款合同上面签字盖章，该份借款合同中有关对昆仑公司的规定是没有约束力的；证据5、证明目的有异议，该份证据证明了昆仑公司在某些情况下是不需要承担保证责任的；证据10，这个代理协议只能证明双方有这个意愿，是否实际履行有待考证，需要提供有关证明已经支付律师费的相关票据。
被告昆仑公司为支持自己的主张向本院提交证据一份：
产权证复印件，证明被告戴志辉在被告昆仑公司购买的涉案房屋，产权证及他项权证均已经办理了的事实。
原告建行省分行对被告昆仑公司提交的证据发表的质证意见为：该份证据只能证明产权证办理了，抵押权证是否办理还不清楚，合同规定是被告昆仑公司将产权证交到银行，银行收到之日连带责任才终止，因此，本案中被告昆仑公司还是需要承担连带保证责任的。
被告戴志辉未发表质证意见亦未提交任何证据。
经审理查明：2011年7月19日，原告建行省分行与被告戴志辉签订了一份《个人住房借款合同》。合同约定，借款金额180000元，期限168个月，从2011年7月25日至2025年7月25日，贷款利率为在基准利率水平上浮11%，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日。约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。采用等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息为1766.59元。扣款方式：委托扣款方式。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。并约定，借款人发生不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权解除借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。其费用的承担包括贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。同时被告戴志辉将位于XX房屋抵押给原告建行省分行，并办理了相应的抵押预告登记手续。被告昆仑公司对被告戴志辉的上述借款提供担保，并与原告建行省分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保证方式为连带责任保证，保证期间为原告建行省分行与被告戴志辉签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。合同签订后，原告建行省分行依约向被告戴志辉发放了贷款，但被告戴志辉未在约定的还款期限内还款，连续逾期达五次，累计逾期达九次之多，原告遂诉至本院。
另查明，因被告戴志辉未偿还按揭款，原告建行省分行依照其与被告昆仑公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定直接从被告昆仑公司账户扣除应扣款项10370.58元。截止2013年10月10日被告戴志辉所欠本金为165956.26元。抵押的房屋现已于2013年7月办理了房屋所有权证。原告建行省分行为实现债权而提起诉讼，产生律师代理费8557.49元。
本院认为：原告建行省分行与被告戴志辉之间签订的《个人住房借款合同》系双方真实意思的表示，合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约履行了放贷义务，被告戴志辉在借款分期期限届满后，未按期偿付原告借款本息，已构成违约，原告建行省分行要求依照合同约定解除合同，由被告戴志辉归还所欠借款本息，并偿付逾期付款所产生的罚息、违约金的请求，本院予以支持。原告建行省分行要求被告戴志辉承担其实现上述债权所应支付的律师费用8557.49元，符合双方合同约定，本院予以支持。同时，依据《个人住房借款合同》约定的抵押物，原告建行省分行享有优先受偿权，故对原告建行省分行要求对被告戴志辉已抵押给原告建行省分行的房产有优先受偿权的请求，本院予以支持。被告昆仑公司系本贷款关系的担保人，其担保责任为连带保证责任，但因涉案房屋的所有权证及房屋他项权证已经于2013年7月交至原告建行省分行，被告昆仑公司担保期间至此已经届满，故对原告建行省分行要求被告昆仑公司承担连带清偿责任的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行与被告戴志辉于2011年7月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、限被告戴志辉在判决书生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行借款本金165956.26元；
三、由被告戴志辉支付原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行2013年10月10日起至实际付清借款之日止的利息含罚息及复利（以165956.26元本金，按照合同约定计算）；
四、限被告戴志辉在判决书生效后10内支付原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行为实现上述债权产生的律师费8557.49元；
五、原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行对被告戴志辉所有的位于XX房屋有优先受偿权；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行对被告长沙昆仑湖置业有限公司的诉讼请求。
如果被告戴志辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3900元，由被告戴志辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李若兰
人民陪审员 彭长生
人民陪审员 赵 箭
二〇一三年十二月六日
代理书记员 尹喜红