吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终2432号上诉人（原审原告）：李树国，男，1962年8月4日出生，汉族，住所地吉林省榆树市。委托诉讼代理人：倪子钧，吉林金可律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓梅，吉林金可律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:陈铁，男，1963年7月4日出生，汉族，住所地长春市宽城区。委托诉讼代理人：徐炎，女，1974年1月10日出生，汉族，现住长春市二道区。上诉人李树国因与被上诉人陈铁房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2017）吉0103民初3807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。李树国上诉请求：撤销一审判决并依法改判，一、二审案件受理费由陈铁负担。事实和理由：本案的事实与物权法第九条规定的情形不同，一审法院不应适用物权法这一法律规定驳回李树国的诉讼请求。事实上，案涉房屋在李树国与陈铁签订《房屋转让协议》、李树国付清全部购房款、陈铁将房屋交付给李树国后，双方房屋买卖的交易已经完成。李树国业已实际占有该房屋至房屋被拆除时。房屋被拆除后，房屋本身已经灭失，无法也无需办理不动产登记手续。因此，一审法院依据物权法第九条的规定认定李树国未取得案涉房屋所有权显属错误，且案涉房屋亦未在陈铁名下办理不动产登记，案涉房屋作为危房被拆除后，只是为了补偿款的发放，才由原始居住人即陈铁完善了房改、分户、确定面积等一系列手续，但案涉房屋是在李树国因买受人合法占有使用期间被拆除的，李树国作为案涉房屋的所有人，拆迁补偿款应当归李树国所有。一审法院判决驳回李树国的诉讼请求显属错误。陈铁辩称：陈铁与李树国签订的房屋转让协议真实有效，一审法院认定事实清楚，适用法律适当。首先，双方签订房屋转让协议后，李树国付给陈铁定金6万元，协议约定剩余房款更名时一次性付清，但陈铁自始至终都没有收到剩余房款。诉状写明协议签订后李树国将房款全部支付给陈铁，一审开庭时证人说签订房屋转让协议三天后就把剩余房款付清了，再后来说把剩余房款交给案外人陈树义了，原审三种说法均出自李树国之口。其次，因陈铁没有收到剩余房款，所以房屋自始至终没有交付给李树国（有房屋租赁合同和抵押金返还收条可以证明）。最后，房屋是陈铁的名字，是陈铁办理的房改，也是由陈铁交的房款，房屋由46.85平方米变为126平方米是按照陈铁的工龄享受的福利待遇。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持原判。李树国向一审法院起诉请求：1.请求法院判令存放在长春市宽城区住房和城乡建设局处的房屋及土地征收补偿款1048166元归原告所有；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实:2009年1月23日，原告李树国与被告陈铁签订《房屋转让协议》，约定：“1.甲方陈铁在北京大街（省政府办公厅10栋）住房一处（实用面积计46.85平方米）转让给乙方李树国，转让金额人民币15万元整。现乙方交付定金陆万元整，剩余房款更名时一次性付清。2.甲方房屋出租期限2009年4月末，在此期间乙方付清房款后租金归乙方（甲方应退回剩余租金款），此协议双方签字后生效。3.如甲方违约不卖，退还乙方定金双倍款。乙方如不买定金不予退还。”该协议签订后，原告李树国将定金6万元交于被告陈铁，后将剩余房款9万元交于案外人陈树义。另查明，2010年涉案房屋被拆迁。2017年初，由被告陈铁完成该涉案房屋房改手续，最终确定该房屋的拆迁面积为126平方米，并由长春市宽城区住房和城乡建设局按126平方米核算拆迁补偿款共计人民币1048166元。为查明案件事实，一审法院依职权调取涉案房屋产权变更相关手续。相关手续证实，涉案房屋在房屋产权变更过程中，均是由被告陈铁申请并完成的。原告质证认为该份证据可以证实房屋情况，其建筑面积由46.85变更为104.23，房改时原房证面积为46.85平方米，实际为126平方米。因原、被告在《房屋转让协议》中确定由被告为原告办理更名过户，因此被告参与房改是其应尽的义务，只有办理房改后房屋才能办理更名过户，原告对法院调取的该份证据无异议。被告对该份证据无异议，原被告签订的《房屋转让协议》，被告由于没有收到原告的90000元，因此该协议不生效，更没有更名过户的义务。一审法院认为：一、关于该案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，双方之间的《房屋转让协议》虽然是2009年签订的，但该涉案房屋是在2017年1月完成的房改，拆迁补偿款也是在房改后核定的金额，原告的起诉时间是在2017年10月。因此，原告的起诉未超过诉讼时效。二、关于原、被告双方签订的《房屋转让协议》的效力问题。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人以出卖人一方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原、被告双方签订的《房屋转让协议》，虽然在签订时，被告并未取得该房屋的所有权，但在2017年被告已经完成房改并取得了房屋的所有权。因此，该《房屋转让协议》有效。三、关于涉案房屋拆迁补偿款是否应当归原告所有的问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告诉讼请求要求判令拆迁补偿款归其所有，依据应当是其对涉案房屋具有所有权，但在庭审过程中，原告并未提供证据证明涉案房屋的所有权已经变更至原告名下。本案中虽认定原、被告签订的《房屋转让协议》有效，在其双方之间发生的应为债权债务关系，并未物权变动关系。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故原告可依据此法律规定，另行提起诉讼。因此，对于原告主张涉案房屋的拆迁补偿款归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告李树国的诉讼请求；案件受理费14240元（原告已预交），由原告李树国承担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另，1.一审时杨波出庭作证，陈述参与房屋买卖协商过程的有李树国、陈铁、陈树义（陈铁的哥哥）、杨波。陈铁称杨波是其与李树国之间的房屋买卖的联系人。2.长春市宽城区住房和城乡建设局分别与武善臣、陈铁签订了《危房安置意向书》。李树国提供的案涉房屋的《危房安置意向书》（原件）是长春市宽城区住房和城乡建设局与武善臣签订的，李树国陈述之所以是武善臣签订《危房意向书》是因为李树国欠武善臣50万元，想用案涉房屋的补偿款来偿还欠款，所以在2012年6月4日由武善臣和长春市宽城区住房和城乡建设局签订了《危房安置意向书》。在签订了《危房安置意向书》后，补偿款一直没有发下来，2015年李树国因为在铁北的另一套住房也涉及拆迁，拆迁款是49万余元，就把铁北的房子过户给武善臣偿还欠款了。武善臣就把案涉房屋的《危房安置意向书》和住房证归还给李树国了。3.陈铁一审提供其与杨克平于2008年4月21日签订的《房屋租赁协议》，租赁期限自2008年5月1日起至2011年5月1日止。李树国一审提交其与杨克平于2009年5月1日签订的《房屋租赁协议（二）》复印件及杨克平的身份证复印件各一份，陈铁认为租赁协议上“杨克平”的签字不是其本人所签。二审本庭当庭拨打案涉房屋原承租人杨克平的电话，杨克平称：“我是2008年租的房屋，第二年陈铁和李树国之间有交易我知道，2009年以后的房租给谁我不记得了，以收条为准。我和李树国是否签订了协议也记不得了。”4.吉林省省直机关事务管理局房地产管理处于2016年12月21日出具《省政府10栋分户建筑面积的说明》一份，内容为“省政府10栋被鉴定为危房即被宽城区住建局拆除，由于房屋已拆除无法出具测绘报告，经长春市房地局、长春市房改办同意，参照测量规范规定该楼住户协议确认分户建筑面积。目前，该楼住户已经完成了协议确认分户建筑面积，具体数据见住户提供的分配数据表。”在该说明后附的“省政府10栋房改面积分配协议”中，案涉房屋房证面积为46.85平方米，实际分配面积为126平方米；101室房证面积为29.52平方米，实际分配面积为80平方米；102室房证面积为15.50平方米，实际分配面积为54.96平方米；103室房证面积为23.76平方米，实际分配面积为63.76平方米；……。5.陈铁称其与长春市宽城区住房和城乡建设局签订的《危房安置意向书》和《征收补偿协议书》原件被长春市宽城区住房和城乡建设局收回。6.案涉房屋性质为住宅。本院认为：1.陈铁与李树国于2009年1月23日签订的《房屋转让协议》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，李树国支付了约定的购房款，陈铁交付了房屋使用权证书原件,但双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，李树国虽然与陈铁签订了《房屋转让协议》，并按照合同的约定交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故李树国并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则李树国已无法取得所购房屋的产权。而陈铁通过房改手续取得了案涉房屋的所有权，陈铁作为涉案房屋登记的所有权人，与长春市宽城区住房和城乡建设局签订的征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，陈铁在该征收补偿协议中的合同权利即为其出卖给李树国的房屋对价的一部分。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，陈铁在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至李树国名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，李树国可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——拆迁补偿款，现因陈铁亦尚未实际领取拆迁补偿款，则李树国请求确认其享有上述征收补偿协议中陈铁所出卖给李树国的房屋财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。陈铁与李树国均明确表示现存放于长春市宽城区住房和城乡建设局的1048166元拆迁补偿款所针对的即为所有权登记在陈铁名下的案涉房屋，李树国所主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中陈铁所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的房屋拆迁补偿费用的一部分，理应由李树国享有，陈铁因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有全部征收补偿款。但案涉房屋所对应的1048166元拆迁补偿款针对的是房屋所有权，而李树国以15万元对价所购买的是房屋使用权，根据《长春市城市房屋拆迁管理条例》第三十六条规定：“被拆迁的住宅房屋属于直管房屋或者单位自管公房的（包括非成套房），房屋承租人向所有人支付按房改政策计算的购房款后，拆迁人按本条例规定对房屋承租人进行补偿、安置。被拆迁的房屋属于直管房屋或者单位自管公房的（包括非成套房），不具备房改条件的，被拆迁人与房屋承租人选择货币补偿的，租赁关系终止。对住宅房屋，拆迁人应当按照被拆迁房屋评估金额的20%补偿被拆迁人，评估金额的80%与价格补贴金额和面积补贴金额补偿房屋承租人；对非住宅房屋，拆迁人应当按照被拆迁房屋评估金额的40%补偿被拆迁人，60%补偿房屋承租人。”之规定，李树国享有的是房屋使用权所对应的拆迁补偿款，为拆迁补偿款的80%，即838532.80元（1048166*80%）。2.陈铁主张其未收到剩余房款一节，李树国提供陈铁的哥哥陈树义签字的收条证明其将剩余9万元房款交付给了陈树义，杨波作为陈铁与李树国房屋买卖合同的中间人亦证明李树国支付了9万元剩余房款，而李树国基于陈铁与陈树义的关系及陈树义也参与房屋买卖协商过程的事实，有理由相信其陈树义是代陈铁收取的购房款，故在陈铁不能举证证明陈树义与李树国之间存在其他经济往来的情况下，本院对陈铁关于李树国没有支付剩余房款的主张支持。3.陈铁主张其未向李树国交付房屋，但其未能提供充分证据予以证明，其虽提供案涉房屋原承租人杨克平向其返还租房押金的凭证，但因案涉房屋最初是陈铁出租给杨克平的，亦是陈铁收取的租房押金，故杨克平将租房押金返还给陈铁符合常理，但此行为并不能证明陈铁未将房屋交付给李树国。本院二审电话询问杨克平时，杨克平虽然对其在2009年后向谁支付租金表示记不清了，但其陈述知道李树国买房的事，也就是说陈铁在房屋出售给李树国时向承租人杨克平披露了这一事实，那么作为房屋买受人的李树国理应向承租人杨克平收取其购买房屋后的租金，退一步说，即使陈铁未向李树国交付房屋，亦是属于双方合同的履行问题，并不影响双方合同的有效性，也不能够影响李树国在支付了房屋使用权对价后所享有的其对房屋使用权的拆迁利益。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市宽城区人民法院（2017）吉0103民初3807号民事判决；二、原坐落于长春市北京大街34号省政府小区10栋104房间的房屋及土地征收补偿款838532.80元归李树国所有；三、驳回李树国其他诉讼请求及其他上诉请求。一、二审案件受理费28480元，由陈铁负担22784元，李树国负担5696元。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一八年七月十六日书 记 员  孙千卉