杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧民初字第3853号
原告浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人韩芳。
委托代理人茅慧涵，浙江商祺律师事务所律师。
被告薛晓平。
被告汤雅利。
两被告的共同委托代理人徐狄卿，浙江法君律师事务所律师。
原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）与被告薛晓平、汤雅利物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序于同年8月15日公开开庭进行了审理。双方当事人的代理人及被告薛晓平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南都公司诉称：两被告系萧山区所前镇天乐云都静雅苑10幢的业主，房屋建筑面积为442.54㎡。原告实际为天乐云都小区提供前期物业服务，两被告未交纳自2013年7月1日至2014年5月31日的物业服务费，根据原告与小区开发商杭州天乐景观房地产开发有限公司之间的物业服务协议所约定的物业费单价，即静雅苑每月每平方米3.8元，原告曾多次催缴，两被告至今无理拒付。原告认为，两被告于2013年6月17日确认其已于2011年3月1日前收到交房通知，根据协议约定，被告方无正当理由不接受的视为房屋已交付。原告并未提供证据证明其提出过不收房的正当理由，故物业服务费本应自2011年3月1日起计算，一年内可以打七折，现原告主动从2013年7月1日起开始计算，故不打折。综上，为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：一、两被告支付原告自2011年3月1日起至2014年6月30日止的物业服务费61212.12元及至实际付清之日止的滞纳金（暂计算至2014年5月31日为20173.78元）；二、本案受理费由两被告承担。庭审中，原告变更其第一项诉请，现要求两被告支付原告自2013年7月1日起至2014年5月31日止（计11个月）的物业服务费18498.17元。
两被告在法定答辩期间未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：1、两被告与开发商签订商品房买卖合同，也确实于2011年3月1日收到交房通知书，之后被告方于2011年6月16日在原告工作人员陪同下进行验房，因案涉房屋存在多处渗水、车库内蓄水、阳台下水管未直连地漏、室外及天窗渗水、外墙脱落以及颜料颜色不一致等严重质量问题，被告方要求开发商将房屋修复并验收合格后再接受房屋，但开发商一直未联系被告方。2014年8月6日，被告方主动在原告工作人员陪同下再次验房，但发现仍存在多处质量问题，主要包括二层卫生间地脚线处脱漆、大厅顶上墙角两处渗水、天窗多处渗水、地下室墙体渗水掉漆以及门口阳台缝隙太大等问题，房屋因开发商及原告方原因至今未修复交付，故房屋交付之前的物业费应由建设单位缴纳。2、原、被告之间未建立物业服务合同关系，原告未提供依据证明双方之间的合同关系及收费依据。根据杭州市物业条例第39条的规定，建设单位应通过招投标选定前期物业服务企业，物业服务企业应与买受人签订物业服务协议后才对被告方有约束力，原告也始终未提交由开发商确认的物业费收取标准等；即使按原告所述的前期物业服务协议，就算按房屋的产权登记时间，物业服务费也应自2013年7月8日开始计算，且首年应按70%收取。3、原告未实际向被告方提供物业服务，原告未经被告方同意擅自将房屋交给他人使用，未妥善清理阳台地漏导致室内渗水加重，景观杂草丛生且未经修剪。综上，请求依法判决驳回原告诉请。
原告南都公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》及确认书、萧山区住房情况查询记录各1份，欲证明两被告与开发商签订房屋买卖合同，被告方于2011年3月1日收到交房通知书，于2013年6月17日办理交房手续，并于2013年7月8日办理房屋产权登记的事实。2、《生态园项目（天乐云都、云溪苑、静雅苑）前期物业服务补充协议》1份及《前期物业服务协议》2份，欲证明天乐云都静雅苑物业服务费的收费标准应参照3.8元／月•㎡的事实。3、律师函1份、催缴通知单3份、快递单及快递查询记录各4份，欲证明原告不定期向被告方催缴物业服务费的事实。经庭审质证，两被告认为，对证据1，其中的合同及确认书的真实性、合法性无异议，另合同中约定“买受人无正当理由拒绝接受才视为交付”及“商品房达到交付条件后，双方进行验收交接时需签署交接单”，故房屋并未交付给被告方；对其中查询记录的真实性、合法性有异议，被告方并未申请，且原属被告方的位于北干街道的房屋已转卖。对证据2，其中补充协议第一页的真实性、合法性无异议，但对之后部分有异议，因为协议上仅有原告骑缝章，没有开发商骑缝章，无法说明开发商已认同该协议，协议中也未约定物业费收费标准，且协议中约定“未交付的房屋的物业费由开发商负担”，同时原告应提交正式协议；对其中二份前期物业服务协议的证据“三性”均有异议，不能证明二人是否为业主，且与本案无关联。对证据3的真实性、合法性无异议，但因不属于被告方交费范围，故被告方未予答复。
两被告提供了以下证据：1、验房登记表2份，欲证明被告方在收到开发商交房通知后于2011年6月16日进行验房，但房屋存在严重质量问题，故要求开发商修复后再行交付，但开发商至今未修复，也未通知交房的事实。2、照片打印件30份（共15页，拍摄时间为2014年8月6日），欲证明案涉房屋存在质量问题且至今未修复，故房屋未交付，原告并未实际向被告方提供物业服务的事实。经庭审质证，原告认为，对证据1的证据“三性”均有异议，原告均未确认表格中手写部分内容，不清楚由谁书写；同时，原告主张自2013年7月1日交房之后的物业服务费，被告方也无法证明交房前存在质量问题。对证据2，原告认为交房后的房屋质量问题属于开发商的维修义务范围，与原告无关，原告亦无法确认房屋现在是否存在质量问题，且与本案无关联。
上述证据经审查，本院认为：对原告证据1，因被告方所持异议并不能否认证据的真实性，故确认其真实性。对证据2，被告方并未提供证据否认其真实性，原告与小区开发商之间签订的相关前期物业服务协议对全体业主具有法律约束力，证据之间相互关联并结合双方陈述，可确认案涉小区前期物业服务由原告提供以及天乐云都静雅苑物业服务费单价为3.8元／月•㎡的事实，另结合原告证据3中关于“物业费首年70%”等内容，可认定双方提出的“自开发商通知交付物业之日起一年内物业服务费按70%收取，满一年应全额交纳”等相关条款的真实性。对证据3，因被告方无异议，故予以确认。对被告方证据1、2，其提交的是底单原件，且原告所持异议并无证据予以证实，故确认其真实性，结合庭审中原告关于“钥匙没拿，其他也未交接”等陈述，可确认被告方仅进行验房，但因其主张的房屋质量问题而未实际收房的事实。
根据以上所确认的有效证据及双方于庭审中的陈述，本院认定以下事实：2010年10月20日，两被告与杭州天乐景观房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由两被告购买位于萧山区所前镇天乐云都静雅苑10幢的房屋，交接为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，视为房屋已交付，房屋损毁等风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，并承担房屋交付之日起的相应物管费等内容。被告方已于2011年3月1日前收到交房通知书，被告方曾分别于2011年6月16日、2014年8月6日进行验房，因其主张案涉房屋存在多处质量问题而未予收房。前述建设单位选聘原告为该小区提供前期物业服务并签订了相关协议，约定天乐云都静雅苑物业服务费单价为3.8元／月•㎡以及“自开发商通知交付物业之日起一年内物业服务费按70%收取，满一年应全额交纳”等内容。原告依约提供了前期物业服务，并自2012年7月份开始曾多次向被告方书面催讨自2011年3月1日开始计算的物业服务费，两被告以房屋未交付等理由至今未交纳。
另查明，案涉房屋系别墅，被告方于2013年6月17日出具确认书一份，确认于当日前到天乐云都交房现场办理交房手续等内容。该房屋于同年7月8日进行了产权登记，登记建筑面积为442.54㎡。
本院认为：原告与案涉小区建设单位就前期物业服务签订的相关协议系合法有效，对全体业主具有法律约束力。原告已依约提供了前期物业服务，相关业主及物业使用人应依法交纳物业服务费。本案被告方虽已验房，但因其主张房屋存在质量问题等正当理由而未予收房属实，但产权登记应视为房屋已实际交付，之后的物业服务费应由被告方交纳，之前的物业服务费，因被告方主张房屋质量问题这一正当理由致房屋未实际交付，故不应由被告方承担。对被告方关于“之前房屋未实际交付”的辩称予以采信，其余部分于法无据，故不予采信。另外，被告方主张“首年按70%交纳”，因本院认定的“自开发商通知交付物业之日起一年内物业服务费按70%收取，满一年应全额交纳”等内容，本案开发商通知交付物业为2011年3月1日前，故按该条款被告方无权主张按70%交纳物业服务费。至于被告方辩称的物业服务质量问题，因部分属于建筑物专有部分及质量问题，该部分不属于原告物业服务范围，故被告方无权据此主张拒交物业服务费。本院对原告主张的自2013年7月8日至2014年5月31日的物业服务费18105.78元予以支持，对其余部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条以及《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、薛晓平、汤雅利在本判决生效后十日内支付浙江南都物业管理有限公司物业服务费人民币18105.78元；
二、驳回浙江南都物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果薛晓平、汤雅利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费262元，减半收取131元，由浙江南都物业管理有限公司负担3元，由薛晓平、汤雅利负担128元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）。
审判员 郑卜训
二〇一四年九月五日
书记员 程 燕