上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0113执异4号
案外人陈某某，男，1982年10月7日生，汉族，户籍地福建省。案外人王某某，男，1980年3月16日生，汉族，户籍地上海市。案外人肖某某，男，1976年7月21日生，汉族，户籍地湖北省仙桃市。申请执行人平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦�新区。负责人杨华，行长。委托代理人高祝时。委托代理人魏君超。被执行人上海殷航金属材料有限公司，住所地上海市宝山区。被执行人刘美玲，女，1976年5月13日生，汉族，户籍地福建省。被执行人肖碧林，女，1976年12月7日生，汉族，户籍地福建省。被执行人肖政毅，男，1973年1月23日生，汉族，户籍地福建省。被执行人肖政瑾，男，1983年6月22日生，汉族，户籍地福建省。被执行人肖芳银，女，1960年6月9日生，汉族，户籍地福建省。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司上海分行与被执行人上海殷航金属材料有限公司、刘美玲、肖碧林、肖政毅、肖政瑾、肖芳银公证债权文书纠纷一案中，案外人陈某某、王某某、肖某某向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人陈某某称，2012年8月1日案外人与被执行人肖政瑾之间签订了租�合同，约定肖政瑾将其名下座落于上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给案外人使某，租期为2012年8月1日至2027年7月31日；2012年9月1日案外人又与被执行人肖政毅之间签订了租房合同，约定肖政毅将其名下座落于上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋出租给案外人使某，租期为2012年9月1日至2027年8月31日。上述两份合同均合法有效，故请求法院在拍卖上述房屋时将案外人的租赁权考虑在内。案外人陈某某为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、案外人与被执行人肖政瑾之间签订的《租房合同》，旨在证明双方约定肖政瑾将其名下座落于上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给案外人使某，租赁期为15年，自2012年8月1日起至2027年7月31日止，房屋租金为每月人民币3,800元(以下币种均为人民币)，支付方式为以该房屋做肖政瑾借款合同担保，租金抵偿债务；2、案外人与被执行人肖政毅之间签订的《租房合同》，旨在证明双方约定肖政毅将其名下座落于上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋出租给案外人使某，租赁期为15年，自2012年9月1日起至2027年8月31日止，房屋租金为每月4,500元，租金抵偿债务；3、肖政瑾于2012年6月29日、2012年8月2日出具的借条和银行转帐凭证，旨在证明其与案外人之某某在借款关系；4、缴纳公用事业费的若干凭证，旨在证明案外人已缴纳了上述房屋相应的公用事业费用。案外人王某某、肖某某称，2012年初被执行人肖芳银与案外人之间达成借款意向，由肖芳银向案外人借款200万元，因肖芳银无法及时还款，双方约定将肖芳银名下座落于上海市杨浦区政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给案外人，以租金抵销部分债务，双方遂于2012年12月10日签订了房屋租赁合同，租期为2012年12月10日至2032年12月9日，故请求法院在�卖上述房屋时将案外人的租赁权考虑在内。案外人王某某、肖某某为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、2012年3月7日案外人王某某、肖某某与被执行人肖芳银之间签订的《借款合同》，旨在证明肖芳银向王某某、肖某某借款200万元；2、2012年12月10日案外人王某某、肖某某与被执行人肖芳银之间签订的《借款合同补充协议》及《房屋租赁合同》，旨在证明双方约定肖芳银将其名下座落于上海市杨浦区政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给案外人使某，租赁期为20年，自2012年12月10日起至2032年12月9日止，房屋租金为年租金6万元，收取方式为从肖芳银债务中扣除。本院经审查查明，本案系争房屋上海市新二路XXX弄XXX号XXX室的权利人登记为被执行人肖政瑾，上海市殷高西路XXX号XXX室房屋的权利人登记为被执行人肖政毅、刘美玲，上海市政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人登记�被执行人肖芳银，申请执行人平安银行股份有限公司上海分行于2011年6月在上述三套房屋上设立了最高额抵押，总债权800万元，债权发生期间为2011年6月6日至2013年6月5日，另有古龙路XXX弄XXX号XXX室房屋与上述三套房屋共同为800万元作抵押担保。申请执行人平安银行股份有限公司上海分行与被执行人上海殷航金属材料有限公司、刘美玲、肖碧林、肖政毅、肖政瑾、肖芳银之间系公证债权文书纠纷，上海市黄浦公证处于2014年4月2日出具(2014)沪黄证执字第146号执行证书，明确申请执行人为平安银行股份有限公司上海分行，被申请执行人为上海殷航金属材料有限公司、刘美玲、肖碧林、肖政毅、肖政瑾、肖芳银，执行标的为：借款本金800万元整、利息、逾期利息及复1,117,015.65元(截止2012年1月22日)以及自2014年1月23日起至实际清偿之日止的利息(按合同约定的利率上浮50%)和�利、向申请人支付申请人实现债权的费用。嗣后申请执行人平安银行股份有限公司上海分行即持该执行证书向本院申请执行，本院以(2014)宝执字第2370号立案执行。但被执行人至今未能履行全部付款义务。本案在执行过程中，本院于2015年4月29日至上述系争房屋现场张贴公告，明确因被执行人未能履行法定义务，本院决定对上述系争房屋进行拍卖。案外人陈某某、王某某、肖某某遂向本院提出执行异议。以上事实，有本院调取的上海市房地产登记簿，(2014)沪黄证执字第146号执行证书，(2014)宝执字第2370-3号公告等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中案外人陈某某、王某某、肖某某主张的对系争房屋所享有的租赁权�生在担保物权或者其他优先受偿权设立之后，故本案被执行人肖政瑾、肖政毅和案外人陈某某间的租赁关系以及被执行人肖芳银和案外人王某某、肖某某间的租赁关系均不得对抗申请执行人平安银行股份有限公司上海分行已登记的抵押权。其次，在系争房屋上设定的抵押权数额巨大，而被执行人与案外人就系争房屋签订的租赁合同租约期限长达15年和20年，如房屋在负担租赁权的状态下对其予以变现，必定会对抵押权的实现即优先受偿权的实现产生影响；再次，当事人对自己提出的请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，案外人陈某某、王某某、肖某某主张的租赁权，其仅凭借条、租房合同，尚无法证明该租赁关系的合法性及合理性，案外人亦未能提交其与出租人间签订的租赁房屋交接书、案外人作某承租人在系争房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明等相关依据，故本院对此难以采信。综上，本院对案外人的异议请求难以支持。案外人、当事人如对本裁定不服的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定行使相应的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人陈某某、王某某、肖某某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 朱奇松
审 判 员 李 洁
人民陪审员 郁 雯
二〇一六年�月一日
书 记 员 张玉麟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。