江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第2272号
原告徐州绿地商业管理有限公司，住所地在本市云龙区郭庄路绿地世纪城100#商业综合楼。
法定代表人卜凡童，该公司总经理。
委托代理人张磊，江苏彭城律师事务所律师。
委托代理人邵珠刚，江苏彭城律师事务所律师。
被告陆磊，男。
原告徐州绿地商业管理有限公司（以下简称绿地商业公司）诉被告陆磊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年7月22日公开开庭进行了审理。原告绿地商业公司的委托代理人张磊、被告陆磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地商业公司诉称，我公司受绿地控股集团徐州置业有限公司的委托与被告签订两份绿地城市广场商业管理合同，合同约定由我公司为被告承租的绿地城市广场购物中心／街二层第A-207、208号商铺提供商业管理服务，合同期限自2013年8月1日至2014年7月31日。合同签订后，我公司按照约定向被告提供管理服务，但截至目前，被告在拖欠租金的同时也拖欠了合同约定应分摊的空调费10800.64元。后经我公司多次去电、去函催促，被告仍未交纳。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告陆磊支付空调费10800.64元。庭审时，原告变更诉讼请求为判决被告支付空调费10800.64元、违约金11453元（暂计算至2015年7月20日，要求计算至实际给付之日）。
被告陆磊辩称，我不知道原告计算空调费的依据，空调费用明细原告没有公示过且空调不能正常运转；催费单上的签字不是我签的，我没有收到通知函；原告商管部管理不善造成商铺经常退场，面积减少，原告将退场商铺的空调费用强加给在业的商铺，且该电费中还包括原告办公场所的费用。
经审理查明，徐州绿地城市广场商业管理有限公司（甲方）和被告陆磊（乙方）签订绿地城市广场商业管理合同，合同约定：甲方同意将绿地城市广场购物中心／街二层第A-207号商铺出租给乙方作为商业经营使用；A-207商铺经营面积为28.46平方米，商铺经营范围名称为童装，商品品牌为倚盈；商铺的交付日期为2011年10月；商铺租赁期限为12个月，自城市广场购物中心正式开业之日起计算，租赁期满，乙方如需续租，应于租赁期满前三个月书面通知甲方，租金和其它租赁条件以双方重新订立的合同为准，在同等条件下，乙方享有优先续租权；商铺租金及商铺综合管理服务费等相关费用按商铺建筑面积计算，租金由业主（上海绿地集团徐州置业有限公司）直接收取（另签租赁协议）；A-207商铺租赁期标准月租金为2049元；商铺综合管理服务费自商铺的交付日期开始计算，管理费由经营管理服务费、公摊水电费、卫生费等构成，管理费按商铺建筑面积11元／月／平方米标准收取，A-207商铺月管理费合计为313元／月；乙方在办理进场装修手续之前，须向甲方支付首期三个月的标准月租金和首期管理费，A-207商铺租金合计为6147元、管理费合计为939元；商铺租金及管理费按季结算，乙方须提前30日内交付下季度租金及管理费给甲方；甲方可代收乙方商铺内使用的水电费，代收水电费按月收取；逾期支付，每逾期一天，则承租方需按三个月租金总额的0.5%支付滞纳金；乙方应在与甲方签订本合同时一次性向甲方交纳履约保证金（按三个月的标准月租金计算）A-207商铺为6147元，该履约保证金在本合同终止时乙方无违约，并结清应缴费用的情况下，由甲方与乙方办理离场手续后，凭原始凭证三十个工作日内无息退还给乙方；商铺内的用水、用电、电话费、网络费及其它一切费用由乙方自行承担，商铺用水、用电等费用由甲方代收代交；乙方应按本合同约定按时向甲方交纳应交租金、综合管理服务费、水电费及其他应交之费用，乙方逾期交纳在30日内，须按日向甲方交纳所欠交金额2%的违约金；如乙方逾期7日未能交足租金、管理费或其他各项应交费用（甲方相关通知送达乙方商铺则被视为已正式通知），乙方同意甲方暂停该商铺的水、电、煤气、空调的供应；如乙方逾期30日未能交足租金、管理费或其他各项应交费用，甲方有权单方解除本合同并收回乙方对该商铺的使用权，停止该商铺的水、电、煤气、空调等的供应，乙方已交纳的全部费用（包括履约保证金）视为违约金不予退回，若违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追索；乙方在无本合同约定其可解除合同之情形下单方解除合同的，其所交的履约保证金转为违约赔偿金，甲方不予退还，如违约赔偿金不足弥补因乙方的上述行为给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追索；合同的变更和解除均须采用书面形式，合同的变更经双方签章后生效，若出现本合同约定的单方可解除合同的情形时，有解除权的一方应当书面通知对方，合同在通知送达至对方时解除；乙方在未结清租金、综合管理服务费、水电费、违约金、赔偿金等各项涉及费用之前，不得将其财物搬离商铺。双方在该商业管理合同中，还约定了其他有关事项。绿地控股集团徐州置业有限公司（甲方）和陆磊（乙方）签订绿地城市广场合同补充协议，甲、乙双方就绿地城市广场购物中心／街二层第A-207号商铺租赁未尽事宜补充约定如下：甲方商铺的交付日期及乙方进场日期为2013年5月1日；乙方需在2013年6月20日完成商铺装修及开业前准备工作；商铺租赁合同期限为12个月，自2013年8月1日开始至2014年7月31日止；乙方在完成本合同签署之日起三日内需向甲方交纳三个月的租金，计费日期为甲方给予乙方免租期后第一个月开始计算；在合同期内，如因乙方自身原因导致违约提前终止合同，乙方所交纳的租金及合同保证金，甲方将以租赁合同的原约定不予退还（合同保证金不予抵扣租金）；乙方在满足协议第一条第1、2款基础上可享受5个月（从2013年8月1日至2013年12月31日）的商铺免收租金的优惠政策，物业管理费正常交纳。徐州绿地城市广场商业管理有限公司、绿地控股集团徐州置业有限公司和被告就绿地城市广场购物中心／街二层第A-208号商铺分别签订的绿地城市广场商业管理合同及补充协议内容同A-207号商铺。原被告双方在履行绿地城市广场商业管理合同及补充协议过程中，被告已向原告交纳履约保证金12294元。2014年7月，被告自行撤离A-207、208号商铺不再经营，其尚欠原告应分摊的2013年8月、9月、12月、2014年1月、2月、6月、7月的中央空调电费，经原告多次催缴被告仍未给付。
另查明，2012年8月6日，徐州绿地城市广场商业管理有限公司更名为徐州绿地商业管理有限公司。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据原告绿地商业公司和被告陆磊签订的绿地城市广场商业管理合同约定的权利和义务，原告为被告所租赁的商铺提供综合管理服务并收取公共照明电费、公共保安、清洁、公共设施维护的费用，其费用性质为物业管理服务费用。原告为被告经营的商铺提供了物业管理服务，被告应依约及时向原告给付应分摊的中央空调电费。原告向绿地城市广场购物中心业主公示的中央空调能耗明细载明：综合管理费用包括公共照明电费、公共保安、清洁、公共设施维护等日常物业管理事务，不包括中央空调电费（中央空调等大型机电设施电费按每层建管面积计算，按当月实际产生费分摊），2013年8月按12.74元／平方米收取，9月按6.40元／平方米收取，12月按39.79元／平方米收取，2014年1月按38.74元／平方米收取，2月按32元／平方米收取，6月按38.62元／平方米收取，7月按21.46元／平方米收取，故被告应给付的中央空调费为（12.74元／平方米＋6.40元／平方米＋39.79元／平方米＋38.74元／平方米＋32元／平方米＋38.62元／平方米＋21.46元／平方米）×28.46平方米×2≈10800元。被告辩称原告将退场商铺的空调费用分摊给在业的商铺，且空调费用中包括原告办公场所的费用，未提供证据证明，本院不予采信。原告主张要求被告支付违约金11453元，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条规定：人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。原告要求被告每逾期一天按三个月租金总额的0.5%支付滞纳金，明显“过分高于造成的损失”，本院根据前述规定将违约金进行相应调整，被告应支付的违约金为中央空调电费10800元×30%=3240元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告陆磊应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州绿地商业管理有限公司中央空调电费10800元、违约金3240元，合计14040元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州绿地商业管理有限公司负担10元、被告陆磊负担15元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年八月二十一日
书记员 崔朝宇