海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1756号
原告杨林丽。
委托代理人郑杨，海南雨润律师事务所律师。
委托代理人胡景临，海南雨润律师事务所律师。
被告海南禹锋投资顾问有限公司。
法定代表人张燕，总经理。
委托代理人王欣，江苏同大律师事务所律师。
被告海口绿源房地产开发有限公司。
法定代表人邹荣，总经理。
委托代理人段京海，海南海新律师事务所律师。
委托代理人林奕材，海南海新律师事务所律师。
原告杨林丽与被告海南禹锋投资顾问有限公司（以下简称禹锋公司）、海口绿源房地产开发有限公司（以下简称绿源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑忠东独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨林丽及其委托代理人郑杨、禹锋公司法定代表人张燕及其委托代理人王欣、绿源公司委托代理人林奕材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨林丽诉称，绿源公司委托禹锋公司售卖其开发的位于海口市国贸一横路“海易华庭”楼盘。2013年11月至12月期间，两被告先在新疆乌鲁木齐借用乌鲁木齐人民广播电台“974”专栏节目这一官方媒体平台宣传推销该楼盘，之后两被告又于2013年12月19日在乌鲁木齐美丽华酒店开了售房推介会，做现场签认筹书优惠活动，推介会由上述媒体播音主持人亲临主持。经电台和推介会等公开场合具体了解该楼盘详情及开发商后，在推介会中，原告与禹锋公司签订编号为001号《海易华庭认筹书》。该《认筹书》约定：原告认筹“海易华庭”第11层02室，面积为49.5平方米，总价为267300元整，认筹金为10万元整；原告在签订该《认筹书》后，应于2014年5月30日前到“海易华庭”售楼处与绿源公司签订《商品房买卖合同》，禹锋公司若不按该《认筹书》约定同原告签订买卖合同，应双倍返还原告认筹金。原告依约支付了10万元认筹金。《认筹书》签订后，原告对认筹的房屋充满憧憬，焦急地等待两被告通知前往海口签订买卖合同。直到2014年4月底，原告仍未接到两被告任何通知，原告心急如焚，计划去海口找两被告签约。原告在和禹锋公司法定代表人张燕电话联系要敲定去海口签订买卖合同具体日期时，张燕推脱说因近期要离开海口出差，公司没人接待，原告不用到海口，等到7月底公司把合同制作好后寄过来给原告签字就可以了。因为购房心切，又怕违约，2014年5月9日，原告及其姐姐二人从乌鲁木齐飞抵海口，希望找到两被告依照认筹书约定签订买卖合同。两人到海口后，张燕自称出差，委派其工作人员冯先生将二人带往海易华庭楼盘看了施工进度后，告知因为绿源公司的原因，无法签订买卖合同。为了证实消息的真实性，原告电话联系了绿源公司副总经理王军，被告知两被告之间出现纠纷尚待解决，故绿源公司无法与原告签订买卖合同。迫于无奈，原告两人只好返回乌鲁木齐，经多次与两被告电话协商未果的情况下，2014年5月26日，原告在新疆维吾尔族自治区公证处进行了公证，全权委托其姐姐杨景荔代为处理上述认筹书相关事宜。2014年5月28日，杨景荔和另一购房者丁亚的妻子李玲再次从乌鲁木齐飞抵海口，找到两被告希望依照认筹书签订买卖合同，但两被告态度恶劣，明确拒绝按认筹书之约定签订买卖合同且未提出任何妥善的解决之法。无奈之下，杨景荔只得多方奔走，希望能解决此事，至今仍悬而未决。两被告既不依照认筹书约定与原告签订买卖合同，也不按约定双倍返还认筹金。原告认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《合同法》第一百一十五条的规定，《认筹书》中已明确了购买房屋方位、房号、面积及价格，两被告应依照该约定与原告签订买卖合同，否则，应按定金罚则两倍返还原告所交定金。再依据《合同法》第四百零二条的规定，绿源公司在官方广播平台等公开场合明确表明禹锋公司系其委托代理人，因此，两被告应当共同向原告双倍返还认筹金共计20万元整。综上所述，为维护原告的合法权益，特请求法院判决：1、解除原告与禹锋公司于2013年12月8日签订的001号《海易华庭认筹书》；2、两被告共同向原告双倍返还认筹金共计20万元。
被告禹锋公司辩称，我司与原告签订的《海易华庭认筹书》约定，原告应于2014年5月30日前到海易华庭售楼处签订《商品房买卖合同》，如逾期未签订，《认筹书》予以失效，认筹金不予返还。因原告未能在上述期限到海易华庭售楼处与绿源公司签订《商品房买卖合同》，已构成违约，故我司没有退款的义务，认筹金不应予以返还。
被告绿源公司辩称，一、原告与禹锋公司2013年12月19日私自签订的001号《海易华庭认筹书》，我司并不知情，也未授权，故该认筹书属于无效认筹。原告与禹锋公司2013年12月19日签订的001号《海易华庭认筹书》，这种行为是在我司完全不知情的情况下签订的，且我司在认筹书上未签字盖章，事后也未征得我司的追认，故该认筹协议无效。且该认筹书约定的认筹金10万元，原告在私自与禹锋公司签订合同后，原告支付认筹金到禹锋公司的账户，但我司并没有收到原告与禹锋公司转款的认筹金，故我司不应当承担返还认筹金的义务。二、原告请求我司共同双倍返还认筹金的诉求无事实理由及法律依据，应予以驳回。2014年5月9日，原告到我司处要求与我司签订《房屋买卖合同》，我司答复原告：1、因为禹锋公司未支付认筹金到我司账户且原告也未支付认筹金，如要签订《房屋买卖合同》先要禹锋公司把认筹金转到我司账户，即可与其签订《房屋买卖合同》，但禹锋公司至今也未把认筹金转到我司账户，故我司不能与其签订。2、按照我司与禹锋公司签订的房产销售协议规定：购房者应本人或者授权委托他人到我司售楼处与我司签订《海易华庭认筹书》，并由我司加盖公司公章后认筹书才能生效，并且认筹金必须汇至我司账户由我司开具收据。由于禹锋公司隐瞒事实与原告私自签订《海易华庭认筹书》，我司从未知道，且认筹书并未加盖我司公章，该认筹书无效。我司与禹锋公司双方在2013年9月27日签订《海易华庭项目销售代理合同》，该合同约定：1、禹锋公司为海易华庭项目住宅部分的销售代理商。本合同签署后，禹锋公司即时可以展开本项目销售策划推广工作。该合同第二条第一款又约定：乙方（禹锋公司）所提出的销售方案、各类资料的制作要求等一系列工作及有关计划均需事先征得甲方（我司）批准确认后方可实施。第二条第三款约定：禹锋公司不得超越我司的授权向购房者作出任何承诺，确需向购房者作出超出我司授权范围内的承诺，必须经过我司书面的同意。凡因禹锋公司违约承诺造成的相关法律和经济责任由禹锋公司承担。在本案中禹锋公司在与原告签订认筹书时未及时的告知我司且未征得我司的同意和批准，此行为属于私自与客户签订合同即无权代理。根据《民法通则》第66条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”原告在与禹锋公司私自签订认筹书后到我司处要求确认但我司以明确的方式不予追认。未经追人的行为，我司不因承担民事责任。第三条约定：销售代理期间，客户交付的所有款项均由我司负责收取，房款进入我司银行账户，甲方需开具正式发票或收据予购房者。在禹锋公司与原告私自签订认筹书后原告并没有把房款（认筹金）转入我司账户，而是私自转入禹锋公司的账户，禹锋公司也一直未转款至我司账户。所以我司拒绝与原告签订商品房买卖合同并未违约也没有相应的义务。综上所述，结合《民法通则》第66条、《合同法》第48条之规定，我司没有义务返还原告双倍认筹金。原告请求我司与禹锋公司共同双倍返还认筹金的诉求无事实理由及法律依据，应予以驳回。
经审理查明，2013年11月至12月期间，两被告通过新疆乌鲁木齐人民广播电台“974”栏目对绿源公司开发的位于海口市海口市国贸一横路“海易华庭”楼盘进行推销，并于2013年12月19日在乌鲁木齐美丽华酒店举行售房推介会，做现场签售优惠活动。在推介会中，原告与禹锋公司签订一份编号为001号《海易华庭认筹书》（签订时间倒签至2013年12月8日）。该《认筹书》约定：原告认筹的房产位于海口市龙华区国贸一横路“海易华庭”第11层02室，面积49.5平方米，总价款为267300元整，认筹金为10万元整；原告在签订该《认筹书》后，应于2014年5月30日前到“海易华庭”售楼处与绿源公司签订《商品房买卖合同》，若逾期未签订，则禹锋公司有权解除本认筹书，有权将上述房产另行出售，并不再返还原告已支付的定金；禹锋公司若不按该《认筹书》约定同原告签订买卖合同，应双倍返还原告认筹金；签订《商品房买卖合同》时，原告已支付的认筹金转为总房款的一部分。原告在签订该《认筹书》前，依禹锋公司的要求已向禹锋公司支付了认筹金（定金）10万元。禹锋公司于2013年12月5日亦向原告出具一份《收款收据》，确认收到原告支付的认筹金10万元。因签订《商品房买卖合同》的时间日益临近，为了避免违约，原告与其姐姐杨景荔于2014年5月9日便自乌鲁木齐飞抵海口，要求两被告按照《认筹书》的约定签订《商品房买卖合同》。同年5月12日，禹锋公司与绿源公司共同向原告出具一份《说明》，同意将签订《商品房买卖合同》的时间由2014年5月30日前变更为2014年7月10日前；若因绿源公司和禹锋公司原因致使原告无法在2014年7月10日前签订正式的《商品房买卖合同》，绿源公司和禹锋公司同意双倍赔偿原告所交认筹金。原告在绿源公司和禹锋公司出具该《说明》后，于同月14日返回新疆乌鲁木齐。2014年5月26日，原告在新疆维吾尔族自治区公证处办理公证，全权委托其姐姐杨景荔代为办理“海易华庭”房屋购买事宜，并签订正式《商品房买卖合同》。2014年5月28日，杨景荔再次从乌鲁木齐飞抵海口，再次要求两被告按照《认筹书》的约定签订《商品房买卖合同》，但遭两被告拒绝。故成讼。
另查，绿源公司与禹锋公司于2013年9月27日签订一份《“海易华庭”项目销售代理合同》，约定：绿源公司委托禹锋公司在合同约定的区域销售代理绿源公司位于海南省海口市国贸一横路“海易华庭”项目；禹锋公司为“海易华庭”项目住宅部分的销售代理商；合同委托期限为2013年9月27日起至2014年3月30日止；绿源公司指定王军为与禹锋公司工作衔接的协调人。
上述事实有原告和两被告的陈述、《海易华庭认筹书》、《收款收据》、招商银行《转账汇款电子回单》、新疆维吾尔族自治区公证处《公证书》、住宿费发票、登机牌、航空运输电子客票行程单、录音光盘、《说明》、《“海易华庭”项目销售代理合同》及开庭笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足资认定。
本院认为，原告与禹锋公司签订的《海易华庭认筹书》欠缺《商品房买卖合同》的主要内容，包括房屋的交付时间、面积差异的处理等要件，因此，该《认筹书》并非商品房买卖合同。商品房买卖认筹书是当事人在签署正式的《商品房买卖合同》前所签订的文书，是对双方交易房屋事宜的初步确认。因此，只要双方当事人意思表示一致即告成立并有效，对双方均有约束力。该《认筹书》约定，原告认筹“海易华庭”第11层02号房产，认筹金为10万元，原告应于2014年5月30日前到“海易华庭”售楼处与开发商签订《商品房买卖合同》。从上述约定可以看出，涉案争议的10万元认筹金系由原告向禹锋公司交付的订约定金，是对买卖双方签订正式《商品房买卖合同》的一种担保，具有预约合同的性质。禹锋公司作为“海易华庭”项目住宅部分的房屋销售代理商通过认购、定购等方式向原告收取定金10万元，但在收取定金后，未能依约促成原告与绿源公司签订正式的《商品房买卖合同》，对此，禹锋公司显有过错，并已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告主张解除双方签订的《海易华庭认筹书》，并双倍返还定金20万元，于法有据，本院予以支持。绿源公司作为“海易华庭”项目的开发商，在明知禹锋公司已经收取原告的预约定金10万后，本应当根据自己的开发房屋情况，主动按约定与原告订立书面《商品房买卖合同》，但绿源公司无正当理由拒不履行其义务，以未收到原告的预约定金为由拒绝按约定与原告订立书面《商品房买卖合同》导致商品房买卖合同未能订立。未订立《商品房买卖合同》的责任在于绿源公司，故依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，绿源公司依法应当与禹锋公司共同双倍返还原告交付的预约定金20万元。况且，在两被告向原告出具的《说明》中，两被告也表示同意双倍返还原告定金。该《说明》系原告持自己的手机进行拍摄，虽然系复印件，但禹锋公司对其真实性并无异议，绿源公司虽有异议，但未能提供相关反证予以推翻，故本院对该份证据的真实性予以确认。禹锋公司接受绿源公司的委托，代理销售绿源公司开发的“海易华庭”项目住宅部分的房产，双方形成委托代理合同关系。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。禹锋公司作为房屋销售代理商，有权代理销售“海易华庭”项目住宅部分的房产，且禹锋公司到新疆乌鲁木齐市推销“海易华庭”房产，并召开推介会，绿源公司是明知的，故绿源公司辩称其对禹锋公司与原告签订《海易华庭认筹书》不知情，也未授权，《海易华庭认筹书》无效的辩解理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除原告杨林丽与被告海南禹锋投资顾问有限公司于2013年12月8日签订的编号为001号的《海易华庭认筹书》；
二、限被告海南禹锋投资顾问有限公司、海口绿源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨林丽双倍返还定金20万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理减半收取案件受理费2150元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 郑忠东
二〇一四年十月二十九日
书记员 林一苗