文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初926号原告：广州正富房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区天润路96号首层107商铺，统一社会信用代码91440101693556502D。法定代表人：罗丽燕，系该司经理。委托代理人：贾远鸿、吴耿锋，均系广东经纶律师事务所律师。被告：李宜新，男，1970年5月25日出生，汉族，住江西省九江市星子县。委托代理人：叶森，系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：吴月云，女，1973年4月29日出生，汉族，住广东省梅县。委托代理人：陈钰锋，系北京大成（广州）律师事务所实习律师。两被告的共同委托代理人：陈少青，系北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州正富房地产代理有限公司（以下简称正富公司）诉被告李宜新、吴月云居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正富公司的委托代理人吴耿锋，被告李宜新的委托代理人叶森，被告吴月云及其委托代理人陈钰锋，被告李宜新、吴月云的共同委托代理人陈少青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正富公司诉称：2015年11月18日，经原告提供居间服务，原、被告及案外人王文双、苏瑜签订编号为NO.090569的《房地产买卖合同》，约定：王文双、苏瑜购买两被告的房屋，房屋总价为2560000元。同日，原告与被告李宜新签订《服务收费确认书》，约定：基于经纪方（即原告）提供的中介服务及咨询服务，被告李宜新同意向原告支付中介代理费及咨询费等共计70000元；该费用之缴费日期为：于卖方（即两被告）收到首期款时支付30000元，余款放款当天支付完毕（即银行放贷款当天）；逾期交付该费用，则按日向原告交付相当于费用1%的滞纳金，直到清偿之日为止。签约后，原告协助买卖双方完成递件、纳税、房屋交接等手续，但两被告却在达到合同目的、收齐全部楼款后违反合同约定，拒绝向原告支付剩余中介服务费40000元，并置原告的多次催款于不顾。为维护原告的合法权益，特起诉请求法院判令：1.两被告向原告支付中介代理费及咨询费40000元；2.两被告向原告支付逾期支付中介代理费及咨询费的违约金（以40000元为本金，按每日1%的标准，自2016年1月1日起计至两被告清偿全部款项之日止，以本金为限）；3.两被告承担本案诉讼费。被告李宜新、吴月云共同辩称：一、原告收取中介代理费及咨询费70000元没有法律和事实依据。第一，原告没有履行忠实义务。本案中，原、被告以及王文双、苏瑜签订的编号为090569的《房地产买卖合同》约定“买卖双方同意该物业总楼价为2560000元”，但在实际交易过程中，原告一方面向王文双、苏瑜称卖方售楼最低不能少于2560000元，另一方面又向两被告称买方能承受的最高价为2490000元，从而将其中的70000元房款差价据为己有。显然，交易过程中，原告没有履行如实告知义务，故意提供虚假信息，致使买卖双方信息不对称。按照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告违反上述法定义务，两被告有权拒绝支付中介代理费及咨询费。第二，原告违背承诺，没有替两被告支付垫资赎契费和税单放款费用。两被告签署《服务收费确认书》同意支付70000元中介服务费的前提条件是原告承诺支付垫资赎契和税单放款费用，以满足两被告在2015年11月30日前可以收到银行发放的贷款，用于支付两被告购买的雅居乐富春居房屋的到期房款，这是两被告同意签署《服务收费确认书》的原因之一。即原告只有依约支付垫资赎契费和税单放款费用，才能获得中介服务费70000元。但实际上，原告并没有按时支付垫资赎契费和税单放款费用，这导致银行放款迟延，严重影响两被告支付所购雅居乐富春居房屋的房款，致使两被告在时间紧迫的情况下多方筹资支付上述房款以避免违约。由于原告没有兑现承诺、违约在先给两被告造成较大经济损失，原告无权再要求两被告支付中介服务费。第三，原告已经获得从事居间活动的优厚报酬。王文双、苏瑜已经向原告支付中介服务费38000元。而按照中介市场行情及交易习惯，卖方放盘出售房屋无须支付中介服务费。原告认为房屋成交价为2560000元，而非2490000元，但即使房屋以2560000元成交，中介服务费按行规即成交价的1.5%计收，也不可能是70000元，所以，70000元的标准已经超过中介服务费的市场公允价格。此外，两被告已经向原告支付中介服务费30000元，即原告共获得中介服务费68000元的，原告已获得足够丰厚的报酬。因此，原告没有任何理由和依据要求两被告再支付其他中介服务费。二、原告要求两被告支付违约金于法无据。第一，原告违约在先。本案交易房屋的买卖过程中，两被告严格遵守合同约定，履行合同义务，按时交楼、积极办理过户登记相关手续。然而，原告却没有积极履行义务，一方面，原告违反忠实义务，侵犯两被告的合法权益；另一方面，原告未依约为两被告支付垫资赎契费和税单放款费用，导致银行放款迟延，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，两被告有权拒绝向原告支付违约金。第二，原告要求按每日1%的标准计算违约金，该标准过高、显失公平。依据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，原告要求按每日1%的标准计算违约金，依法不受保护，因此，原告上述主张没有法律依据。需要强调的是，原告未及时支付垫资赎契费和税单放款费用，导致银行没有及时放款，致使两被告相关经济目的落空，遭受较大经济损失。因此，两被告保留向原告主张损失赔偿的权利及向相关行政主管部门投诉的权利。综上，原告主张两被告支付中介代理费和咨询费及违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回，并判决原告承担本案的全部诉讼费用。经审理查明：被告李宜新原登记为广州市天河区天河北路709号13A07房（以下简称案涉房屋）的唯一产权人，案涉房屋的权属证书于2012年8月24日核发（记载：建筑面积为100.43平方米，规划用途为住宅，于2012年办理抵押登记等内容）。2015年11月18日，作为经纪方的原告、作为买方的案外人王文双、苏瑜及作为卖方的两被告签订编号为NO.090569的《房地产买卖合同》（含附件）（以下简称《合同1》），约定：买卖双方就买卖案涉房屋的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：买卖双方同意该物业总楼价为2560000元；卖方合法持有《房地产证》，……买方已经查看过卖方的房产证；物业有抵押登记；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；（第七条）基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费元整或具体详见《服务收费确认书》NO买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费/元整或具体详见《服务收费确认书》NO；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的5‰支付违约金至全部支付完毕之日止；（第九条）本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准；买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准等条款。《合同1》的附件选择“涂销抵押后付款”，约定：定金：30000元买方须在2015年11月18日支付给卖方；定金余款：70000元买方须在2015年11月20日前支付给卖方；出资赎契：卖方应在签订本合同后3天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；买卖双方同意按共同出资赎契方式办理赎契手续：买卖双方按照卖方出资180000元，买方出资670000元，共同完成赎契手续；买卖双方应在原抵押银行通知还贷之日起3天内将赎契款项存入卖方供款账户内，……首期楼款：（不含定金）670000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内由买方付至卖方供款账号内；楼价余款为按揭付款：买方按揭付款的，买方须在合同签订后7天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助；……买卖双方于签订本合同后5天内书面委托经纪方推荐之按揭服务公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用等条款。《合同1》显示原告的执业经纪人为李木桂。2015年11月18日，被告李宜新还签署《服务收费确认书》（以下简称《确认书》），其内容如下：【本人】李宜新……，现经原告介绍成功出售案涉房屋，成交价人民币：2560000元；基于原告提供的中介服务及咨询服务，现【本人】/【本公司】同意向原告支付70000元作为原告中介代理费及咨询费等；该费用之缴交日期为：于卖方收到首期款时支付30000元，余款放款当天支付完毕（即银行放贷款当天），逾期交付该费用，则按日向原告交付相当于费用1%的滞纳金，直到清偿之日为止；本《确认书》作为【《合同1》】（编号：090569）之附件，与【《合同1》】具有同等法律效力。《确认书》原件还显示“上述款项含垫资赎契费。”的手写内容。两被告持有的《确认书》复印件（注：两被告称原告没有向其交付《确认书》原件）显示李木桂在《确认书》复印件的上述手写内容后面再添加“税单放款费用。李木桂20**.12.4日。”的手写内容，即添加之后为“上述款项含垫资赎契费、税单放款费用。李木桂20**.12.4日。”的手写内容。2015年11月20日，作为甲方/卖方的被告李宜新、作为乙方/买方的王文双、苏瑜及作为丙方/房地产中介服务机构的原告签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称《合同2》），约定：房地产地址为案涉房屋所在地址；该房地产按整套出售并计价，总金额2560000元；……甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；（第七条）中介服务费的给付：1.丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当递件成功当天向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费0元；（2）乙方应向丙方支付中介服务费0元；2.甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金；……4.其他约定：中介服务费用按《确认书》约定；（第十九条）其他约定：……2.……以《合同1》编号为090569为准等条款。2015年12月9日，原告出具了向被告吴月云收取出售案涉房屋的服务费30000元的《收款收据》（共2张）。2015年12月11日，被告李宜新和案外人中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行（以下简称工行广州大道支行）向房地产管理部门申请涂销案涉房屋的抵押登记，案涉房屋的抵押登记于同日涂销。2015年12月11日，王文双、苏瑜和工行广州大道支行向房地产管理部门申请办理案涉房屋的抵押（含涂销再抵押）、转移或交换（二手房免勘）手续。2015年12月18日，案涉房屋的产权过户至王文双、苏瑜名下，案涉房屋于同日办理了抵押登记。2015年12月30日，王文双、苏瑜的按揭贷款1790000元转账支付至被告李宜新的银行账户。原告为证明其推荐的按揭机构曾为两被告办理垫资赎契和税单放款手续，但两被告因自身原因决定不办理垫资赎契和税单放款手续的问题，提供了以下证据：1.显示已加盖“广东良策金融服务有限公司”（以下简称良策公司）印章的冯振才的工作证和居民身份证及显示由冯振才签署的《情况说明》[其中包括被告李宜新通过原告的介绍找良策公司办理案涉房屋的推荐向第三方自然人借资赎契、银行税单放款等手续；被告李宜新因不同意将银行卡（卡里没钱）押在第三方出资自然人处，而决定不向冯振才推荐的第三方自然人办理借资赎契手续；后来被告李宜新又找良策公司办理税单放款手续，但因银行于2015年12月4日出具同意贷款通知书，且被告李宜新与买方约定于2015年12月11日到房地产管理部门办理案涉房屋的过户手续，而如果办理税单放款手续则需要银行重新办理按揭贷款审批手续、重新出具同意贷款通知书，被告李宜新因担心拖延时间而只要求良策公司为其催促银行尽快放款；良策公司为被告李宜新办理垫资赎契手续是按出资金额的1.9%/月的标准收取垫资劳务费，办理税单放款手续是按放款金额的3‰收费等内容]；2.《垫资申请表》（显示申请人为被告李宜新、配偶姓名为被告吴月云等内容，“申请人及配偶签名”一栏显示“李宜新”“吴月云”的手写签名及两枚指纹），该证据用于证明良策公司提供该申请表给两被告填写，但两被告填写申请表之后因不同意押银行卡而自行决定不办理垫资赎契手续。两被告对上述证据发表以下质证意见：对于证据1，确认良策公司是原告推荐的中介机构，由此可知良策公司与原告存在合作关系；《情况说明》的内容不属实；实际上，良策公司提出的要求是两被告提供银行卡（其中有余额）及银行卡密码、居民身份证且银行卡要押一个月，考虑到存在巨大风险，两被告才没有办理垫资赎契手续，因此，未能办理垫资赎契手续的原因在于良策公司提出不合理的要求；冯振才临时告知不为两被告办理税单放款手续，但没有说明任何理由，且两被告是在找冯振才的领导交涉后才得以退回两被告提交给良策公司的部分材料。对证据2的真实性、合法性和关联性均无异议，其他意见与上述对证据1的质证意见相同。两被告还提供以下证据：1.显示由被告李宜新与案外人广州雅恒房地产开发有限公司于2015年12月30日签订的《雅居乐富春居认购书》（其中约定：该物业售价4589134元；该物业之认购价3800000元；该单位按下列付款方式付款时享受该优惠折扣，如放弃该付款方式的不能拥有该优惠折扣；定金50000元于签署本认购书时已付清；第一期楼款1090000元须于2015年11月30日前付清；……备注：该优惠折扣已包含7日内准时签约及付款折扣，客户须按时签约才能享受该折扣，否则取消准时签约95折优惠等条款），用于证明两被告当时签署《确认书》的原因是两被告购买了富春居房屋，急于在2015年11月30日前支付第一期楼款1090000元，但由于原告没有履行办理垫资赎契及税单放款手续的义务，导致王文双、苏瑜的银行贷款在2015年12月30日才到账，给两被告造成巨大损失。2.《中国工商银行活期历史明细清单》（共4张；显示：账号均为36×××80，户名均为李宜新，该账户于2015年12月7日共有三笔收入，金额分别为1000000元、50000元和50000元；于2015年12月8日支出“贷款本息”932072.88元，对方户名为“李*新”；于2015年12月29日消费300000元），用于证明因原告违约不履行办理垫资赎契和税单放款手续的义务导致其损失的问题；两被告称由于原告没有办理垫资赎契手续，导致其多方筹资并于2015年12月7日筹款合计1100000元用于支付案涉房屋的赎契款180000元及购买富春居房屋的部分购房款；2015年12月8日支出的“贷款本息”932072.88元是银行划扣的案涉房屋的赎契款，买方负担的赎契款670000元是支付至被告李宜新的账户后再由银行统一划扣。原告对上述证据发表以下质证意见：对于证据1，原告不是合同当事人，对其真实性、合法性无法确认，该证据与本案没有关联性。对证据2的真实性均无异议；原告不清楚2015年12月8日支出的932072.88元的性质，由法院依法认定，垫资赎契是两被告应履行的义务，原告已经向其推荐良策公司，两被告因不同意将银行卡暂时押于良策公司而自行决定不办理垫资赎契手续，相应的损失应由其自行承担；两被告所述富春居房屋的购房款与本案没有关联性；两被告在2015年12月30日已收到买方支付的尾款（即银行按揭款），两被告依约应于银行贷款到账当天向原告付清剩余中介服务费40000元。关于《确认书》中“上述款项含垫资赎契费、税单放款费用。李木桂20**.12.4日。”的手写内容，原告解释如下：《确认书》约定的中介服务费70000元是原告提供居间服务促成买卖双方签订合同的对价，并不是以垫资赎契、税单放款作为前提条件；原告当时确实答应两被告如果需要垫资赎契，相应的垫资赎契费用由原告承担，但实际上是两被告因自行向朋友借款而单方面决定不办理垫资赎契手续，而非原告不配合办理相关手续；在不办理垫资赎契手续的情况下，原告无须承担相应的垫资赎契费用；按照惯例，垫资赎契费用最多不超过垫资金额（即《合同1》附件中约定的卖方负担的赎契款180000元）的2.5%，因此，良策公司所述垫资赎契费用为垫资金额的1.9%是合理的；垫资费用的实质是民间借贷的利息，即使法院采纳两被告的抗辩，也应按照需要垫资的实际天数计付，且不应超过民间借贷每年24%的利率标准；垫资赎契费用和税单放款费用不是同时存在的，《确认书》原来不包括税单放款费用，由于两被告决定不办理垫资赎契手续，原告才同意为两被告办理税单放款手续，而且税单放款费用不能超过垫资赎契费用；税单放款需要买卖双方配合，仅由原告无法成功办理（注：原告未能提供其他证据证明两被告在办理垫资赎契手续和税单放款手续过程中存在不配合履行相关义务的行为）；本次交易的垫资赎契费和税单放款费用每项均不会超过1800元。两被告则称：两被告同意支付中介服务费有两个前提条件，一是原告支付垫资赎契费用，二是原告支付税单放款费用；两被告在签署《确认书》后向原告指定的按揭机构询问办理垫资赎契手续的问题，其答复称垫资赎契的手续费收费标准为180000元的3.5%，实收6000元（即比3.5%的标准少收300元），且要求两被告提交居民身份证原件及银行卡原件在按揭机构押半个月（原告作出承诺时没有告知两被告该情况，可见，原告是人为设置障碍，没有履行支付垫资赎契费用义务的意愿），两被告认为风险太大，因此最终没有让按揭机构办理垫资赎契手续；据两被告向中国银行指定的代理机构了解，担保公司向按揭银行出具保函的收费标准是贷款金额的3%-5%；原告最终没有办理税单放款手续，两被告不清楚其原因；在原告于2015年12月4日承诺承担税单放款费用时，垫资赎契的手续尚未完结，因此，原告关于其只承担垫资赎契费和税单放款费用中的一项的陈述不属实。原、被告均确认以下事实：原告向两被告推荐的按揭机构为良策公司；垫资赎契是指由原告向按揭机构支付手续费，按揭机构垫付资金用于赎契，两被告因此无须再向按揭银行支付用于赎契的款项180000元；税单放款是指买卖双方在办理网签手续并缴纳交易税费后取得完税证，之后由原告指定的担保机构向按揭银行出具保函，从而促使银行尽快放款（即无须办理抵押登记，按揭银行即可发放贷款）。庭审中，两被告确认其所述原告没有向买卖双方披露案涉房屋的实际交易价格，是指扣除约的定两被告向原告支付的中介服务费70000元后，两被告实际上只收到案涉房屋的房款2490000元。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案《合同1》和《合同2》均包含买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与作为经纪方的原告之间的居间合同关系，本案主要审查原、被告之间的居间合同关系。《合同1》中关于原、被告双方居间合同关系的权利和义务的约定是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。结合《合同1》第九条作出关于“买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”的约定及《合同2》作出关于“以《合同1》编号为：090569为准”的约定，应认定在《合同1》和《合同2》对同一问题作出不同约定的情况下，应以《合同1》的约定为准。《合同1》没有约定两被告应向原告支付的房地产咨询及买卖代理费的金额，但结合被告李宜新于2015年11月18日签署的《确认书》包含被告李宜新同意向原告支付本次交易的中介代理费及咨询费70000元及“本《服务收费确认书》作为【《合同1》】（编号：090569）之附件，与【《合同2》】具有同等法律效力”等内容及原告持有的《确认书》显示“上述款项含垫资赎契费”的手写内容、两被告持有的《确认书》复印件显示原告负责本次交易的经纪人员李木桂在其上添加相关手写内容之后的“上述款项含垫资赎契费、税单放款费用。李木桂20**.12.4日。”的内容，从公平原则出发，本院认为，无论由于何种原因没有办理垫资赎契手续和税单放款手续，中介代理费及咨询费70000元中均应扣除垫资赎契费及税单放款费用。原告称李木桂于2015年12月4日添加“税单放款费用”等内容时两被告已经决定不再办理垫资赎契手续，原告因此才同意承担税单放款费用，并据此主张其只承担垫资赎契费和税单放款费用中的一项费用，两被告对原告的上述陈述不予认可，考虑到李木桂于2015年12月4日添加“税单放款费用”等内容时并没有删除“垫资赎契费”的内容，且原告提供的证据亦不足以证明两被告在2015年12月4日已确定不再办理垫资赎契手续，因此，本院对原告的上述陈述不予采纳。因双方并未约定垫资赎契费及税单放款费用的具体金额，本院酌情认定中介代理费及咨询费70000元中应扣除垫资赎契费和税单放款费用合计9000元，扣除该费用后，两被告还应向原告支付中介代理费及咨询费61000元。两被告至今仅向原告支付中介代理费及咨询费合计30000元，两被告还应向原告支付剩余中介代理费及咨询费31000元。对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于原告主张两被告支付迟延支付中介代理费及咨询费的违约金问题。两被告至今未支付上述款项，构成违约，理应承担相应的违约责任。迟延支付中介代理费及咨询费的违约金计付标准，《合同1》约定每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的5‰的标准计付，《确认书》约定按逾期支付费用的每日1%的标准计付，原告主张以《确认书》约定的每日1%的标准计付，两被告则抗辩称原告主张的上述计付标准过高，认为《合同2》已约定违约金按未付中介服务费的每日0.05%的标准计付，鉴于原告并未举证证明按照其主张的标准计付的违约金金额与其因此遭受的实际损失的金额相当，本院酌情将上述违约金调整为按每日0.05%的标准计付。违约金应以31000元为本金，从王文双、苏瑜的按揭款1790000元支付至被告李宜新的账户的次日（即2015年12月31日）计至两被告实际支付之日止，原告主张违约金从2016年1月1日计付，属于原告对自身权利的合法处分，本院予以支持。从公平原则出发，上述违约金总额以不超过本金31000元为限。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李宜新、吴月云于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州正富房地产代理有限公司支付中介代理费及咨询费余款31000元。二、被告李宜新、吴月云于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州正富房地产代理有限公司支付逾期支付上述款项的违约金（以31000元为本金，按每日0.05%的标准，从2016年1月1日计至实际支付之日止；违约金总额以不超过31000元为限）。三、驳回原告广州正富房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费930元，由原告广州正富房地产代理有限公司负担350元，被告李宜新、吴月云负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  顾粉英人民陪审员  黎粤花二〇一七年三月八日书 记 员  李佳琦梁怡筠本判决书于2017年月日送达（33）