江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1612号
上诉人（原审原告）黄友稳。
被上诉人（原审被告）海安县住房和城乡建设局，住所地海安县海安镇中坝南路12号。
法定代表人周道。
委托代理人钱稳东。
委托代理人曹作强。
被上诉人（原审被告）许有尔。
委托代理人许珉。
上诉人黄有稳因与被上诉人海安县住房和城乡建设局（以下简称海安住建局）、许有尔房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2014）安民初字第0060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2011年11月16日，许有尔之女许珉代父与黄友稳签订房屋租赁合同，约定许有尔将位于海安县海安镇中坝中路9号40平方米的门面房租赁给黄友稳用于经营；租赁期限为四年，自2011年12月1日至2015年11月30日止，年租金为18000元；承租人如需要对所租赁房屋进行改装（简单装修不破坏店面格局的除外），必须先征得出租方同意，改造的费用由承租方自负；承租方在租赁期间装修的固定设施无偿归出租方，可动设施承租方必须在期满前五天内处理完毕。如破坏墙体等店面完整性的，承租方应负责修复或按价赔偿。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后不久，黄友稳开始对其承租的房屋进行装修。2011年12月26日，海安住建局发布海政征调字（2011）第06号房屋征收调查公告。该调查公告对调查项目名称、调查单位、调查范围、调查要求进行了明确。其中第五项禁止事项载明：任何单位和个人从房屋征收调查公告发布之日起，不得在上述范围内实施下列行为，新建、扩建、改建或装修房屋；改变房屋和土地性质用途；房屋析产、买卖、租赁或抵押；新办工商营业执照、税务登记；……；其他不当增加补偿和安置的行为。上述公告张贴后，因案涉房屋在征收范围内，拆迁工作人员便告知黄友稳因房屋列入拆迁范围，要求其停止装修。2012年1月初，黄友稳正式停工。此后，黄友稳又因申请办理药品经营许可证和保健品经营许可证未果，多次向许有尔提出解除租赁合同，并要求许有尔退还租金。2012年9月26日，黄友稳提起诉讼，要求解除租赁合同，许有尔返还租房定金及房租，赔偿因房屋装修所造成的损失10710元，原审法院于2012年12月18日作出（2012）安开民初字第1141号民事判决，在对租赁合同所引起的房屋押金、租金作出处理的同时，认为租赁合同的解除的原因属于不可归责于双方当事人的情形，许有尔并无赔偿黄友稳装修损失的法定义务，但黄友稳在租赁房屋上的装修残值因租赁房屋列入了政府征收范围，该部分残值价值将会通过拆迁评估机构予以确认，如黄友稳的装修残值确有价值，也将可能获得补偿，故黄友稳所主张的该部分损失，可在评估结果公布后，由双方当事人协商解决。许有尔不服上诉至本院，二审作出了维持的终审判决。
2013年4月7日，许有尔与海安住建局签订了《海安县国有土地上房屋征收补偿安置协议》，根据估价结果及相关规定，海安县住建局对许有尔进行了下列补偿：1、被征收房屋价值补偿401700元；2、装饰装璜及附属设施、设备补偿79085.10元；3、停产停业损失补偿27154.92元；4、搬迁补偿2008.50元。其中第二项装饰装璜及附属设施、设备补偿79085.10元，包含了许有尔租房前的附属物补偿（33366元）及黄友稳装修后的附属物补偿（21719.10元）和房租（16月×1500元＝24000元）。上述款项除黄友稳领取了（2012）安开民初字第1141号民事判决的租金和押金29073.08元外，其余现仍存在海安住建局。
对于被征收房屋的附属物，评估公司进行了评估。庭审中，黄友稳认为下列补偿费应归其所有：单喷广告牌（672元）、复合地板（3638元）、石膏板顶（1819元）、拖把池（80元）、乳胶漆（2380.80元）、空调拆卸费（350元），另卷帘门（1152元）租赁后进行了修理。而许有尔认为复合地板、拖把池、空调及墙面油漆的顶部系其租赁前原有的，并提供了租赁前及评估公司进场时的照片，以证明租赁前及评估时房屋的状况。
原审庭审中，黄友稳为证明其对租赁房屋进行了装修，并导致财产损失，申请了证人周某到庭作证。证人陈某陈述：2011年元旦前黄友稳找我装潢两个店面，原来的墙纸已经发霉铲除后对墙壁披灰、油漆，中间还拆了一面墙，将拆墙的地面进行了修补。做了门面和广告牌，顶已经吊好，电线已经放了但没有装灯。店里还有油漆六桶和装修多余的材料，还有立式空调一台。
原审另查明，2011年11月16日，黄友稳与李琴签订房屋租赁合同，约定由出租方李琴将位于海安县海安镇中坝路5号门面（本案讼争房屋东邻，以下简称5号房）租赁给承租人黄友稳，黄友稳承租后，将两间房屋之间的隔墙拆除，并同时进行了装修。后双方为租赁纠纷黄友稳向原审法院起诉，原审法院经审理作出了（2012）安开民初字第0841号民事判决，后因李琴不服上诉至本院，经调解达成了协议，并约定黄友稳于协议生效后三日内将案涉租赁房屋钥匙交还给李琴。2013年3月24日，黄友稳将5号房钥匙交给李琴，许有尔对本案讼争房屋进行了拍摄，从图片上可以看出房内有空调一台，拖把池一只及少许装修多余材料，无油漆。此后本案讼争房屋及5号房的钥匙一直由黄友稳保管。2013年4月，黄友稳将5号房的钥匙交给了李琴，由李琴交给了海安住建局。但海安住建局陈述此时空调已不在讼争房屋内。而对于本案讼争房屋的钥匙黄友稳至今未交。
原审认为，对国有土地上单位、个人的房屋进行征收，应对被征收房屋的所有权人给予公平的补偿。同时，按照不动产登记认定所有，动产占有推定所有的原则，结合我国征收法律、法规，海安县住建局与许有尔就其名下不动产及置放于该不动产内的动产签订征收补偿协议，在没有证据证明不动产的登记权属与实际权属、动产占有人与实际所有权人不一致且海安县住建局存在过错签订征收补偿协议、接受标的物，则不构成对黄友稳的侵权。本案中，许有尔系海安县海安镇中坝中路9号房屋的所有权人，黄友稳要求获取停产停业损失补偿及搬迁补偿无事实和法律依据，不予支持。
因被拆迁房屋中黄友稳在租赁期间进行了一定的装饰装修，并添加了附属设施、设备。虽然黄友稳与许有尔在租赁合同中约定承租方在租赁期间装修的固定设施无偿归出租方，但应考虑解除合同的原因属于不可归责于双方当事人的情形，系因政府拆迁行为而导致租赁合同不能履行。黄友稳在装修初期，其并不知晓该房屋已列入拆迁范围，故其装饰装修行为并无恶意。现房屋被拆迁，租赁合同的目的不能实现，必然造成了黄友稳的损失。海安住建局在与许有尔签订房屋征收补偿安置协议时，已对黄友稳所装修的部分及租赁前的装修分别给予了补偿，虽然按照租赁协议的约定，租赁合同履行至期满黄友稳装修附合的财产归许有尔所有，但由于拆迁致合同期满前附合财产的归属及如何处置双方并未约定，在此情形下，许有尔因合同未到期且因黄友稳装修而获利颇丰，而黄友稳却不得任何补偿，对黄友稳而言明显不公平。故根据公平原则，应由出租人许有尔在拆迁补偿范围内对承租人予以补偿。
黄友稳起诉时主张装饰装潢及附属设施、设备补偿金79085元，该数额与海安住建局与许有尔签订的《海安县国有土地上房屋征收补偿安置协议》上海安县住建局补偿给许有尔的装饰装潢及附属设施、设备补偿金一致，故应当视为黄友稳认可该补偿价格。从现有证据来看，黄友稳对该房屋的墙壁、屋顶进行了装修，并重新制作了广告牌，修缮了卷帘门，依据征收补偿协议，结合黄友稳租赁期间，对该部分酌情补偿黄友稳七千元。
黄友稳要求海安住建局赔偿空调及六桶油漆的损失15000元。根据法律规定，黄友稳应提供证据证明海安县住建局存在过错，且应当举证证明其损失实际发生。对于六桶油漆的损失，黄友稳仅申请了证人周某出庭作证。但从海安住建局与许有尔所提供的图片来看，本案讼争房屋内至拆迁前并未存放六桶油漆，即使该六桶油漆与空调一样同时存在，但在拆迁前讼争房屋的钥匙一直由黄友稳保管，其对于拆迁房屋内的财产有保管的义务，且因本案讼争房屋与5号房相通，其在交出5号房钥匙时应当对房屋内的财产及时作出处理。黄友稳既不能证明其损失实际发生，又不能证明海安县住建局存在过错。故对黄友稳的此诉讼请求不予支持，
据此，原审法院遂根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十二条，《国务院〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉》第二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第（四）项的规定，判决：一、许有尔补偿黄友稳装饰装潢及附属设施、设备补偿金7000元，于判决发生法律效力后10日内履行完毕。二、驳回黄友稳的其他诉讼请求。
宣判后，黄友稳不服，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。在装饰装潢及附属设施、设备补偿金问题上，不应按照评估公司的评估价格为基数补偿，而应按照征收补偿协议中的金额进行认定，原审认定为7000元，存在偏差。在租金损失上，海安住建局补偿许有尔16个月租金损失24000元，许有尔只补偿黄友稳15073.08元，其应当将租金损失全部退还给黄友稳。海安住建局在对房屋进行拆迁时，未提供房屋移交手续，也没有对黄友稳进行告知，违反了拆迁程序，侵害了黄友稳的权益。请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审，本案诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人海安住建局答辩称，根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，海安住建局只与房屋的所有权人商谈征收补偿协议，海安住建局与房屋所有权人之间的房屋移交与黄友稳没有关系，有关损失已经由法院生效判决对租金损失进行了处理，不存在黄友稳的租金损失问题。海安住建局的征收行为是合法的，不是由于海安住建局的原因造成黄友稳的损失，其损失到目前为止无法界定。一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人许有尔答辩称，案涉房屋原来也有装修，包括进口墙纸、木地板、木地板下面有瓷砖、灯具、隔断、货架、水池、卷帘门、玻璃大的无框门、空调、镜子、饮水机、沙发、门头，木头支架加亚克利灯，房顶做的是全漆。黄友稳在出租方不知情的情况下把墙纸铲掉了，把中间的墙敲掉了，应当予以赔偿。关于租金，法院判决返还房租后，29000余元租金已全部给了黄友稳。黄友稳主张装修1余万元，没有任何合同、发票予以证明，仅有1余万元的收条，且该收条中所载费用是包括本案房屋与相邻房屋共两个房子的装修费用，由我一家全部来承担是不合理的。黄友稳早就知道这个房子早就会拆迁了，以此赚取拆迁费。黄友稳到现在都没有返还房屋钥匙。请求二审法院依法裁判。
二审中，黄友稳提交房屋征收调查公告复印件，证明拆迁公告还没有正式出来前就发布禁止事项，造成黄友稳不能正常正常领取营业执照。
对于黄友稳提交的证据，海安住建局质证认为，该份材料为复印件，对其真实性无法确认。公告时间是在2011年12月26日，即使有的话也应在一审中提交，也不属于新证据的范围。至于是否可以办营业执照，可以到工商局去，如果不可以办，可以通过行政途径提起行政诉讼来解决。即使房屋征收调查公告是真，不足以证明海安住建局的原因导致其不可以办理营业执照。
对于黄友稳提交的证据，许有尔质证认为，同意海安住建局质证意见。
许有尔二审中提交2010年2月24日与钱亮签订的出租合同，证明该房屋以前出租给钱亮，在合同附件中列明房屋有装修及附属物，包括空调、饮水机、水池、灯具、货架等杂物。房租达到了2.3-2.4万元／年，租给黄友稳是因为其表示做仓库用，所以才以1.8万元／年出租。
对于许有尔提供的证据，黄友稳质证认为，该合同与黄友稳无关，如果许有尔认为房屋内有什么物品，应提交与黄友稳之间的交接手续，租金是双方协商的结果。
对于许有尔提供的证据，海安住建局质证认为，对许有尔提交的证据无异议。
本院经审查认为，前述证据均在本案一审开庭前业已存在，应当在法定举证期间内提交，且未有原件予以佐证，故不作为新证据使用。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，黄友稳与许有尔自愿签订房屋租赁合同，合同内容并不违反法律规定，但因政府拆迁行为致租赁合同不能履行，系由于合同双方当事人不能预见的原因所致，故对于由此造成的黄友稳的损失应当给予补偿。黄友稳对房屋装修装潢的内容包括对墙壁、屋顶进行装修，并重新制作了广告牌，修缮了卷帘门，原审法院据此酌定补偿黄友稳7000元，符合其实际损失情况。海安住建局与许有尔签订的《海安县国有土地上房屋征收补偿安置协议》中补偿给许有尔79085元，系对房屋整体装饰装潢及附属设施、设备的补偿金额，黄友稳的装修装饰内容仅是其中的一部分，且黄友稳在租赁期间未经出租人同意，擅自拆除墙体，影响了房屋整体价值及装潢部分的评估，亦给许有尔造成了实际损失，故黄友稳主张许有尔给付其全部装饰装潢损失79085元，无事实与法律依据，本院不予支持。关于房屋租金损失，黄友稳已就此问题先行提起诉讼，本院生效裁判已经对此问题作出处理，根据一事不再理原则，本案中对此不予理涉。关于黄友稳所主张的空调等物品损失，因黄友稳并未将房屋钥匙直接交付海安住建局，物品是否遗失及遗失的原因，存在多种可能，现有证据不能证明系海安住建局的过错造成黄友稳损失，对其主张本院碍难支持。关于拆迁程序问题，因告知程序、公告内容、移交手续等问题并不属于民事案件调整的范畴，故本院不予审查。综上，黄友稳的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2765元，由上诉人黄友稳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 卢 丽
代理审判员 郭相领
二〇一四年十月十五日
书 记 员 李新珠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定