北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第00537号
原告姬渊，男，1981年10月28日出生。
委托代理人张春辉，北京市鑫诺律师事务所律师。
委托代理人药东虎，北京市凯泰律师事务所律师。
被告田明，男，1972年7月10日出生。
委托代理人于进，内蒙古蒙中律师事务所律师。
第三人包洁，女，1974年5月26日出生。
委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。
原告姬渊与被告田明、第三人包洁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王保新担任审判长，会同人民陪审员翟友林、娄淑菊组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姬渊及其委托代理人张春辉、药东虎，被告田明的委托代理人于进，第三人包洁及其委托代理人赵玉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姬渊诉称：2012年12月31日，原、被告双方通过北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）签订了《房产认购合同》，约定：原告购买被告房屋一套，该房屋坐落于北京市房山区×镇×地块×号地×地块×#-×-××房屋（以下简称涉案房屋），购房总价为人民币150万元，由于涉案房屋当时尚未取得房屋所有权证书，双方约定被告于获得涉案房屋的所有权证书后办理贷款及过户事宜。合同另对何时支付首付款、交付房屋以及违约责任等做了明确约定。上述合同签订后，原告超过合同约定的金额向被告支付了定金及首付款等共计112万元，向中介公司交付了居间服务费等计30200元。2013年1月，被告向原告交付了涉案房屋。2013年5月，涉案房屋因办理房屋所有权证书需要交纳契税，被告表示希望先由原告垫付后再从房屋尾款中扣除，原告同意并代为交纳了房屋契税10544.26元。2013年10月初，被告取得了涉案房屋的所有权证书，但是虽经原告及中介公司多次催促，被告一直拖延配合办理贷款及过户事宜。原告无奈之下，向被告表示愿意直接支付房屋尾款不采用贷款的方式，但是被告仍然拖延配合原告办理过户。2013年10月底，被告突然声称涉案房屋属于被告和其妻子包洁的夫妻共同财产，现在其妻子包洁不同意其出售涉案房屋，原告当即表示签订合同时，原告对其婚姻状况并不知情，尽到了买房人应尽的注意义务，而且购房价也属于市场价，显然属于善意购买。而且，即使被告的婚姻状况属实，对于出售涉案房屋这么重要的大事，夫妻之间不可能没有商量，被告以其妻子不同意出售涉案房屋为由解除合同没有法律依据。基于以上事实，原告认为，被告与其妻子包洁明显是在房屋价格上涨后，互相串通想违约解除合同，原、被告及中介公司居间签订的合同系三方真实意思的表示，合法有效，各方都应遵守，故依据合同约定及相关法律规定，特提起诉讼。诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告继续履行与原告签订的《房产认购合同》，协助原告办理北京市房山区×街×号院×号×层×单元××房屋的产权过户手续，将房屋过户至原告名下；2、判令被告以150万元为基数，按每日万分之五的标准向原告支付违约金（自2013年9月27日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止，截止2014年4月23日数额为156750元）；3、诉讼费由被告承担。
被告田明辩称：我与原告签订的合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，我们将按合同的约定履行自己的义务，同意原告第一项诉讼请求，协助原告办理过户手续。不同意原告第二项诉讼请求，违约责任不在被告，是客观原因导致无法过户，被告不存在违约行为。
第三人包洁辩称：不同意原告的第一项诉讼请求，原被告买卖房屋时第三人作为房屋的共有人并不知情，第三人也提出了认定合同无效的请求，不同意原告第二项诉讼请求。
第三人包洁诉称：我与被告系夫妻关系，双方于2007年8月8日依法登记结婚。2010年7月27日，我与被告共同购买了北京市房山区×镇×地块×号地×地块×号住宅楼××室房产。虽然，购买诉争房屋的买卖合同及产权登记为田明，但是该房产是在双方婚姻关系存续期间购买，系夫妻共同财产。2011年4月26日，我与被告依法签订了《婚内财产约定协议书》，约定了诉争房屋归我所有。房屋购买并交房后，我并没有实际居住，带孩子长期居住在老家。2012年初，被告染上毒瘾、赌博等恶习，多次对我实施家庭暴力，割断我中指肌腱，导致我流产一次，双方已经无法继续生活下去。2013年5月27日，我依法向锡林浩特市人民法院提起诉讼要求离婚并依法分割共同财产。在法庭调查过程中我才得知被告在双方发生矛盾后，于2012年12月31日擅自将诉争房屋以明显不合理的价格非法出卖给原告，双方并未签订正式的《房屋买卖合同》，并未办理网签及房屋过户手续，作为房屋买受人的原告在购买该房屋的过程中存在重大过错，并不符合善意取得的法律规定。为此，我认为原告与被告的行为严重侵犯了我的合法权益，请求人民法院依法裁判。请求判令原告姬渊与被告田明签订的《房产认购合同》无效；请求判令原告姬渊腾退位于北京市房山区×街×号院×号×层×单元××室房屋。
原告姬渊针对第三人的诉讼请求辩称：不同意第三人的诉讼请求，无论涉案房屋是否是夫妻财产，都不影响本案合同的效力，本案的合同是合法有效的。原告是市场价且善意购买，被告2013年11月初和原告通话过程中还表示本案第三人是知情卖房的事实，只是当时为了办理手续方便才以个人的名义签的合同。通过第三人的起诉书可以看出被告和第三人共同居住在一起，不可能不知道买房的事情。原告购买涉案房屋时完全属于善意，原告是通过合法的中介交易的，被告提供的相关手续中表明房屋是被告一个人的，后被告和第三人也一直没有提出过异议。
被告田明针对第三人的诉讼请求辩称：第三人知道卖房的事情，卖房的钱也用于共同生活，基于这两点来说应当维护合同的有效性，请求驳回第三人的诉讼请求。
经审理查明：田明与包洁系夫妻关系，双方于2007年8月8日登记结婚。2010年7月27日，田明与北京中粮万科房地产开发有限公司（以下简称万科公司）签订北京市商品房认购书，田明认购万科公司开发的位于北京市房山区×家园第×-×号楼×单元××号房。同日，就上述房产，田明与万科公司签订了商品房预售合同。
2011年4月26日，田明与包洁签订婚内财产约定一份。约定：一、田明与包洁系夫妻关系，为了双方更好地生产、生活，现双方根据我国《婚姻法》第十九条的规定，现将夫妻共同生活期间于2010年7月24日在北京市认购的北京中粮万科房地产开发有限公司的一套住宅楼（价值1104954元）归包洁所有，包洁使用此楼所得收益应用于正常生活及扶养子女，精心照顾孩子，将来可以赠与给孩子。二、买卖张淑芳的房屋属于夫妻共有财产，由张淑芳过户到田明和包洁的名下。
2012年12月31日，出卖人田明（甲方）与买受人姬渊（乙方）及北京华熙房地产经纪有限公司（丙方）签订房产认购合同一份。合同约定：乙方购买甲方坐落于北京市房山区×镇×地块×号地×地块×#住宅楼×单元××号房屋，成交价为150万元人民币；交易方式为签订合同当日，乙方须向甲方交纳购房定金2万元，定金归甲方保管，款项可用于冲抵购房首付款，乙方在2013年1月15日前向甲方交纳第一期购房款110万元，余下房款40万元拟申请贷款；甲乙双方协商一致同意第一期购房款110万元支付甲方当日，甲方将房屋交付给乙方。甲方获得的上述房产的房屋所有权证7日内，甲、乙双方应分别提交必备的有效证件进行房源公示和买房审核手续，审核手续合格后7日内，甲乙双方通过丙方办理该房的贷款事宜。甲乙双方有义务积极办理公积金贷款（或商业贷款）购房事宜，甲乙双方应在接到丙方通知3日内，带齐相关资料证明，到丙方指定场所办理贷款。银行通知过户3个工作日内，甲乙双方办理上述房产过户手续。甲方办理署名自己的房产证的费用由甲方负担，房产自甲方名下过户至乙方名下的契税、营业税、个人所得税等由乙方承担，如双方在办理过户时，政府增加新的税种，费用由乙方承担。自本合同签订之日起至甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续，自出现违约行为之日起15日内，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同成交价格万分之五的违约金。合同签订后，双方即开始履行。2012年12月31日，姬渊给付田明定金2万元；2013年1月15日，姬渊给付田明房款90万元；2013年1月22日，姬渊给付田明房款18万元；2013年2月8日，姬渊给付田明房款2万元。2013年5月31日，姬渊替田明垫付房屋契税10544.26元。2013年1月15日，田明将上述房屋交付姬渊使用。2013年9月26日，上述房屋取得房屋所有权证书，登记所有权人为田明，房屋所有权证号为：X京房权证房字第××号，房屋坐落为房山区×街×号院×号×层×单元××，房屋建筑面积为87.84平方米。
2013年11月7日，姬渊诉至本院。庭审中，姬渊、田明均认可除已付房款外，剩余未付房款数额为369455.74元，姬渊同意将剩余房款交付给田明。
另查明，包洁于2013年5月27日向内蒙古自治区锡林浩特市人民法院起诉田明要求离婚，并申请对诉争房屋进行财产保全，该院于2013年10月28日作出（2013）锡民一初字第548号民事裁定书对登记在被告田明名下的坐落于北京市房山区×街×号院×号×层×单元××房屋予以查封。
上述事实，原告姬渊提交的房产认购合同、商品房预售合同、收条、收据、汇款单；第三人包洁提交的结婚登记审查处理表、北京市商品房认购书、民事起诉书、内蒙古自治区锡林浩特市人民法院民事裁定书等在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于姬渊与田明所签房产认购合同是否有效的问题以及合同有效的前提下违约责任承担的问题。
关于合同是否有效的问题。本案中，首先，原告姬渊依据商品房预售合同与被告签订了关于购买诉争房屋的房产认购合同，而该商品房预售合同中买受人为被告田明，原告姬渊有理由相信诉争房屋系被告田明所有，另原告姬渊通过北京华熙房地产经纪有限公司对诉争房屋进行了审查，已尽到了必要的审查义务和注意义务；其次，原告姬渊以合理对价购买诉争房屋，并已实际支付了大部分购房款；第三，被告田明已将诉争房屋交付与原告姬渊占有使用，原告姬渊对购买诉争房屋系属善意取得。虽被告田明以自己名义将婚姻关系存续期间购买的诉争房屋出售与原告姬渊，但被告田明与第三人包洁系夫妻关系，并共同生活，第三人包洁应对被告田明处分诉争房屋的情况有所知悉，第三人包洁在庭审中称其对被告田明处分诉争房屋并不知情，也未提供充足的证据予以佐证，且被告田明表示将涉案房屋出售给原告姬渊时，已告知第三人包洁，故对第三人包洁的辩解，本院不予认可；另第三人包洁提出2011年4月26日其与被告田明签订的一份婚内财产协议书已经明确约定将诉争房屋归其所有，房产认购合同应属无效，对此本院认为该协议书系夫妻内部的协议，仅对夫妻双方有约束力，对夫妻双方以外的原告姬渊不具有对抗性及约束力，故第三人包洁以诉争房屋系其所有为由认定房产认购合同无效的意见，本院不予采纳。
综上，原告姬渊与被告田明于2012年12月31日签订的房屋认购合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同约定继续履行。
关于违约责任承担的问题。本案中，诉争房屋的产权证于2013年9月26日取得，而2013年10月28日该房屋即被内蒙古自治区锡林浩特市人民法院查封，被告田明不能协助原告办理过户手续系因客观原因所致，且根据合同关于办理房产过户的相关约定，也不能认定被告田明存在违约行为，故原告姬渊要求被告田明支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。第三人包洁的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告田明继续履行与原告姬渊签订的《房产认购合同》，被告田明于本判决生效后十日内协助原告姬渊办理位于北京市房山区×街×号院×号×层×单元××房屋过户手续，过户给原告姬渊，因办理该房屋过户所产生的税费由原告姬渊负担。
二、原告姬渊于本判决生效后十日内给付被告田明房款三十六万九千四百五十五元七角四分。
三、驳回原告姬渊的其他诉讼请求。
四、驳回第三人包洁的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千五百七十五元，由原告姬渊负担三千四百三十五元，由被告田明负担七十元（于本判决生效后七日内交纳），由第三人包洁负担七十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王保新
人民陪审员 翟友林
人民陪审员 娄淑菊
二〇一四年六月三十日
书 记 员 许静然