山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第386号
上诉人（原审原告）：山东昊科实业有限公司。住所地：淄博市高新区中润大道中段北侧。
法定代表人：龚阿军，董事长。
委托代理人：徐广兵，北京大成律师事务所律师。
委托代理人：邹明卿，山东圣德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：四川佰腾投资管理有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府二街***号*幢*单元**层*号。
法定代表人：刘梅，董事长。
委托代理人：耿国玉，山东众诚仁和律师事务所律师。
委托代理人：王鹏，山东众诚仁和律师事务所律师。
上诉人山东昊科实业有限公司（以下简称“昊科公司”）与上诉人四川佰腾投资管理有限公司（以下简称“佰腾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2013）淄民一初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昊科公司的法定代表人龚阿军及其委托代理人徐广兵、邹明卿，上诉人佰腾公司的法定代表人刘梅及其委托代理人耿国玉、王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昊科公司在原审诉称，2011年10月16日，昊科公司（甲方）与佰腾公司（乙方）签订了房屋租赁合同。其中约定：“租赁期限16年零1个月，包含有偿租赁期限15年，免租期13个月”，“每6个月支付一次租金，提前15日交纳”，“逾期超过30日仍未支付租金的，视为根本违约，甲方有权单方解除合同，扣除乙方已支付但尚未实际发生的租金，同时乙方向甲方支付违约金2000万元”。佰腾公司应在2013年5月18日前支付第二期租金，经昊科公司多次催促，佰腾公司仍拒绝履行支付义务。为此，特提起诉讼，诉请法院判令解除双方签订的房产租赁合同；判令佰腾公司赔偿各项损失及违约金合计3300万元，并承担本案的诉讼费用。诉讼中，昊科公司将要求解除房产租赁合同的请求增加为“要求解除房产租赁合同，要求佰腾公司完整返还全部租赁场地（房产），并支付租金至实际返还日”。
佰腾公司在原审答辩称，一是昊科公司整体出租给佰腾公司的物业中，位于共青团东路4号地下一层934.68平方米没有消防验收手续，无法经营，这部分是作为整体租赁物业的临街重要进出口部分，自2013年5月3日至2013年7月12日，双方共有7封来往函件，交涉消防手续如何解决问题，现在昊科公司在问题未解决的情况下，贸然起诉解除合同，并给佰腾公司查封资产、冻结账号，使双方关系恶化，无法继续合作，因此，佰腾公司同意昊科公司解除双方租赁合同的诉讼请求。二是佰腾公司没有任何违约行为，在本案中不应承担任何违约责任。双方签订的租赁合同约定，昊科公司在房产交付前向佰腾公司提供符合国家法律规定的一次消防验收合格证，并保证该房产消防系统的正常使用，而双方的函件往来可以证明佰腾公司因共青团东路4号地下一层的934.68平方米消防验收手续问题，一直在与昊科公司协商，并明确表示，该部分如果消防验收手续解决不了，作为整体租赁物业的重要进出口，会导致整体租赁物业处于风险之中，依据合同法的规定，在消防手续解决前，佰腾公司有权暂缓交纳租金，而并不是违约行为。三是双方租赁合同由于租赁物业没有消防验收，属于无效合同。佰腾公司基于正常使用16年的考虑，投资800万元进行装修，现因昊科公司隐瞒没有消防手续的事实，使整个租赁物业处于风险之中，双方合同解除后给佰腾公司造成装修损失及与招商业主的解约损失，昊科公司应予赔偿，佰腾公司将采取另案起诉的方式解决。
原审法院认定，2011年10月16日，昊科公司与佰腾公司签订《租赁合同》一份，该合同约定：佰腾公司租赁昊科公司合法拥有的位于张店区共青团东路4号地下一层、张店区金晶大道96号1、2号楼负1-5层房屋（其房产证号分别是：淄博市房权证张店区字第××号、10-××号、10-××号、10-××号、10-××号、10-××号、10-××号；国土使用证编号分别为：淄国用（2010）第A04240号、A12882号、A12822号、A12824号、A12825号、A12823号、A12821号），用于开设大型数码、电子、通讯及相关商场产品、商场配套（酒店除外）；双方确认租赁面积共计23121.72平方米，双方同意该房产实行现状交付，保证达到正常使用功能，佰腾公司若需进行改建，由昊科公司负责报建，佰腾公司负责设计、施工并承担相关费用；昊科公司收到本合同约定的定金后7个工作日内双方开始进行房产交付工作，应在15个工作日内交接完毕，并共同制作和签署交接单，双方对交接有异议的，直接在交接签署单上注明原因，并由责任方负责解决，双方签署整体物业交接单的日期为昊科公司交付佰腾公司该房产的日期；双方约定合同租赁期限为16年零1个月，从房产交付之日起计算，合同免租期为13个月，自房产交付之日起向后顺延13个月免予计算租金，装修期限包含在免租期内；本合同保证金为500万元，佰腾公司于合同签订7个工作日内支付该款项，免租期结束后，保证金中的450万元冲抵佰腾公司应付的第一期租金，剩余50万元作为合同履约保证金，到本合同终止时返还给佰腾公司；免租期结束后，佰腾公司前三年按每平方米每月24元的标准支付租金，即每月（计算月租金时，租赁期内的每月均按照30天计算）应付租金554921.00元，第四年、第五年每平方米每月租金标准为30元，自第六年起，每年递增，至第十五年递增至每平方米每月66元，租赁期限内，佰腾公司每六个月支付一次租金，实行先付后用，佰腾公司应提前十五天交纳，每次付款前，昊科公司应向佰腾公司提供与当期租金金额等额的正式发票，昊科公司未提供约定发票的，佰腾公司有权顺延付款；双方约定并同意，以上租金包含商场租金、设备使用费、车位使用费（不含地下固定停车位）、房屋修缮（房屋主体、基础、屋面防水修缮）费、广告位使用费、物业管理费（佰腾公司物业管理自行负责）、外场使用费，佰腾公司无需再向昊科公司另行支付其他费用；该房产交付后，佰腾公司有权自行在该房产内进行装修、准备、开业和投入营运等相关工作，对其在租赁期间对该房产的施工、装修的增加、添附，租赁期满或合同解除时，有权选择保留或拆除，如果不适合拆除或拆除对该房产会发生损害的，佰腾公司不拆除，以确保该物业的完整性；昊科公司协助佰腾公司办理注册、经营、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，报批产生的相关费用由佰腾公司自行承担；昊科公司在该房产交付前向佰腾公司提供符合国家法律规定的一次消防验收合格证，并保证该房产消防系统的正常使用，如因国家法律法规变化或政府部门要求，需整改、提高有关一次消防的要求、标准，则由昊科公司负责处理，在物业移交后若因佰腾公司装修或其他施工等原因造成消防条件、设备更改而需整改的，佰腾公司承担相应责任及费用；佰腾公司负责场地内的二次装修、消防报建及其他消防器具配备，昊科公司协助佰腾公司办理二次装修的消防验收，费用由佰腾公司承担；佰腾公司保证在租赁期内按照合理的方式使用并妥善保管物业内的设备和设施，租赁期限届满，佰腾公司返还的设备、设施应当符合合理的使用状态，如因保管或使用不善造成该设备、设施毁损、丢失的，应当承担赔偿责任；因租赁房屋的产权、出租权、房屋用途、消防验收合格存在虚假伪造问题，影响佰腾公司无法正常经营的，视为昊科公司根本违约，佰腾公司有权以书面通知形式单方解除合同，昊科公司应无息退还佰腾公司已支付但尚未实际发生的租金，同时向佰腾公司支付违约金2000万元；佰腾公司应按合同约定的期限和方式支付租金，无正当理由迟延交付租金的，每迟延一天应向昊科公司支付当年度日租金的千分之三作为逾期违约金，逾期交付租赁费用超过30日，视为佰腾公司根本违约，昊科公司有权以书面通知形式单方解除合同，昊科公司扣除佰腾公司已支付但尚未实际发生的租金，同时佰腾公司向昊科公司支付违约金2000万元；在本合同有效期内，经双方协商一致，并签订书面协议，可提前解除本合同，双方确定，自物业交付之日起不满四年，佰腾公司单方面解除租赁合同，应向昊科公司支付违约金2000万元；佰腾公司应在本合同约定的租期届满或提前解除后的15日届满当日或以前，清理商品并将该房产按合同约定向昊科公司返还，并自行承担相关费用及清理、拆除、搬运等过程中的一切责任、风险，该15日不计算租金；佰腾公司清理完毕后需书面通知昊科公司接收房屋，昊科公司应予5个工作日内验收，双方签署交接清单和房屋交接清单及接收确认单，自双方签署交接清单和房屋交接清单及接收确认单之日即为佰腾公司向昊科公司交还该房产，如昊科公司无正当理由未签署或拒绝签署交接单的，视为该房产已向昊科公司返还，等等。合同签订后，佰腾公司向昊科公司交付了保证金500万元，双方进行了物业交接，至2011年11月2日，双方共同签署了《交付确认书》，确定租赁物交付日为2011年11月3日，佰腾公司全面接手了包括消防系统在内的涉案租赁物业，开始经营，但双方未就消防验收手续进行交接。
涉案房产共分为两个部分，一部分为张店区金晶大道96号1、2号楼负1-5层房屋，建筑面积为22187.04平方米，该部分房产于2008年12月25日经淄博市公安局消防分局消防验收合格，并出具了《建筑工程消防验收意见书》；一部分为张店区共青团东路4号地下一层，建筑面积为934.68平方米，该部分房产对应的地上建筑为金丰商城，于2002年11月4日经淄博市公安局消防分局消防验收合格，并出具了《建筑工程消防验收意见书》，但该验收意见书存在问题中载明：“地下室未施工完毕，使用前另行申报消防验收。”
佰腾公司经营期间，至2012年7月16日，佰腾公司向昊科公司发出《关于请求协商变更租赁合同部分商务条款的商榷函》，该商榷函载明：佰腾公司于2011年10月入驻淄博市场，2012年4月21日开业至今，3个多月来，整体经营举步维艰，商场和商家的亏损面达100%，为了双方更好的合作，建议昊科公司对合同条款作如下调整：一、免租期延长至华润万象城商业体开业；二、调整合同租金，降低佰腾公司租金和运营成本；三、减小租赁面积，建议该标的物负一楼、五楼由昊科公司另行招商。若昊科公司对以上建议给予否定，结果导致佰腾公司在四年届满后按合同约定撤出该经营场所，对双方而言，都不仅是经济损失，等等。昊科公司未同意佰腾公司的该建议。至2013年5月3日，佰腾公司向昊科公司发出《要求及时解决租赁合同标的无法办理消防验收合格证的函》，载明：由于昊科公司未提供共青团东路4号地下一层消防验收合格证，导致商家无法完成装修消防报验手续，构成根本违约，请昊科公司接函后三日内提出解决方案，同时佰腾公司保留依法追究昊科公司违约责任的权利。2013年5月6日，昊科公司向佰腾公司回函，载明：共青团东路4号地下一层完全具备双方《租赁合同》中第2.1条的约定用途，在该约定用途的前提下，昊科公司会积极协助、配合佰腾公司办理相关手续。佰腾公司所招商家不能办理相关手续是因为该商家业态与《租赁合同》中第2.1条的约定用途差距太大，但昊科公司依然会提供办理手续环节的协助和支持。2013年5月9日，佰腾公司再次向昊科公司发出《关于暂缓支付按租赁合同约定应付租金的函》，载明：鉴于昊科公司否认共青团东路4号地下一层未办且无法办理消防验收合格证的事实，佰腾公司特函告昊科公司，在昊科公司未解决好共青团东路4号地下一层无消防验收合格事宜前，佰腾公司将暂缓支付按《租赁合同》约定应付的租金，同时保留依法追究昊科公司根本违约的权利。2013年6月9日，昊科公司向佰腾公司发出《关于领取发票和交纳租金的函》，载明：根据《租赁合同》的规定，佰腾公司第二期租金交纳时间为2013年5月19日之前，应交租金金额为2159052.00元，现已逾期20天，为此特函告佰腾公司于收到此函3日内前来昊科公司办理发票领取手续，于收到此函5日内足额交清所欠房租及延期支付房租的违约金，领取发票人员应持佰腾公司出具的书面委托手续。2013年6月17日，佰腾公司向昊科公司发出《关于“领取发票和交纳租金的函”的回函》，载明：由于昊科公司交付的《租赁合同》标的物存在严重瑕疵，明知标的物业未取得且根本无法取得消防验收的情况下，隐瞒事实真相，与佰腾公司签订《租赁合同》，这一行为实属欺诈，为此，佰腾公司再次函告昊科公司，在接函后三日内务必向佰腾公司提出解决方案，且得到佰腾公司书面认可，否则，佰腾公司将不排除通过司法途径依法追究昊科公司的违约责任。2013年7月9日，昊科公司再次向佰腾公司发出《函》，载明：针对共青团东路4号地下一层消防问题，昊科公司认为该处面积佰腾公司经营业态改动较大，严重超出了《租赁合同》约定的经营范围，故造成了目前的现状，考虑到长期合作，昊科公司仍愿意积极协助办理消防验收手续，同时提出如下解决方案：一、如果佰腾公司不打算继续租用该面积，可以将该面积从租赁总面积中减除，并扣减相应的租金269187.84元；二、如果佰腾公司仍打算继续租用该面积，可以缓交该面积对应的租金，双方进一步沟通，待解决方案确定后，佰腾公司再补缴。同时，根据双方签订的《租赁合同》规定，佰腾公司应全额交纳第一年租金的时间为2013年5月19日之前，现已逾期52天，为此特函告佰腾公司于收到此函3日内前来昊科公司办理发票领取手续，于收到此函5日内履行完毕合同约定的相应的支付义务，领取发票人员应持佰腾公司出具的书面委托手续。2013年7月12日，佰腾公司向昊科公司回函称：昊科公司根本就是毫无解决诚意，因为共青团东路4号地下一层是共青团东路方向通往金晶大道96号1、2号楼负1-5层不可缺少的、唯一的重要通往路径，是密不可分的共同整体，对租赁物业的商业价值起着关键性的作用，而非昊科公司函件所述简单处理方式能够替代；昊科公司从采取隐瞒事实真相的欺骗方式与佰腾公司签订《租赁合同》到否认无法取得消防许可事实，均为欺诈和不诚信的表现，该《租赁合同》为无效合同。昊科公司应承担合同无效给佰腾公司造成的一切损失，佰腾公司保留追究昊科公司责任的权利。此后，双方对该争议未能协商一致，形成本案的诉讼。
原审还认定，为解决争议，双方当事人曾于2013年7月19日在济南、2013年8月10日在淄博进行了两次当面磋商，均未达成一致意见。诉讼中，双方当事人均同意解除涉案《租赁合同》，并于2014年2月24日，签订《物业交接协议》，协议约定：双方于2011年10月16日签订的《租赁合同》在履行期间产生纠纷并诉至法院，现双方协商，佰腾公司将《租赁合同》标的物及相关设施设备等交还给昊科公司，双方达成如下条款并予以确认：1、双方一致同意并认可，租赁合同标的物及相关设备设施等按现状进行交接，确认书签署当日，佰腾公司将该标的物、相关设施设备、相关资料等一并交还给昊科公司；2、鉴于双方分别于2014年2月13日、20日对租赁标的房屋及相关设施设备等整体进行了两次查验，标的房屋内部分设备设施存在少许问题，经协商，双方一致同意，佰腾公司向昊科公司支付35万元费用，由昊科公司对标的物内相关设施设备存在的问题自行解决；3、根据物业现状，双方共同整理双方认可的交接清单，双方就此清单进行交接，并签字确认；4、在满足本协议约定的第2、3条后，双方一致认同，佰腾公司已按原《租赁合同》约定的交还方式，将承租的张店区共青团东路4号地下一层、张店区金晶大道96号1、2号楼负1层-5层的房屋及相关设施设备、相关资料等交还给昊科公司，物业交接全部结束并无歧义；5、自佰腾公司向昊科公司支付本协议约定的费用当日起，佰腾公司不再承担《租赁合同》标的物的租金；6、双方约定，按本协议第3条确认的交接清单，双方于2014年2月23日开始共同对租赁合同标的物、相关设备设施、相关资料等进行清点，并于2014年2月24日清点完毕，由双方在交接清单上签字确认并签署本协议，同时佰腾公司向昊科公司支付35万元费用。至此，双方已按本协议约定完成了租赁合同标的物、相关设备设施、相关资料等交接相关事宜，等等。当日，双方共同签署了《交付确认书》、《物业设施设备交接清单》、《设备交接清单》，双方确定的租赁物交付日期为2014年2月24日。
原审认定上述事实，有双方当事人签订的《租赁合同》一份、淄博市公安局消防分局出具的《建筑工程消防验收意见书》两份、《佰腾数码广场淄博店物业设备设施交付确认书》及《设备交接清单》各两份（双方分别各提交一份，内容一致）、《物业交接协议》、《交付确认书》、《物业设施设备交接清单》、《设备交接清单》各两份（双方分别各提交一份，内容一致）、双方往来信函八份、昊科公司录制的双方两次当面磋商的录音资料两份以及双方当事人当庭陈述等证实。
原审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。该法第七十三条规定“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等”、“人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。”据此，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》认为，出租《中华人民共和国消防法》第十三条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效；涉及房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格约定为合同生效的条件；租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为开设该企业的经营者，租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案佰腾公司租赁涉案房产系用于开设数码商场，不属于《消防法》中规定的必须经过公安消防机构验收的范畴，双方当事人也没有将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效的条件，且涉案租赁房产的主要部分（金晶大道96号1、2号楼负1-5层，22187.04平方米）均通过了消防部门的验收合格，仅部分房产（共青团东路4号地下一层，934.68平方米）虽因主体建筑消防验收时尚未完工而未能获得消防验收合格，但公安消防部门亦明确说明“地下室未施工完毕，使用前另行申报消防验收。”因此，佰腾公司关于涉案《租赁合同》因租赁物业没有消防验收，属于无效合同的主张，无事实和法律依据，且与佰腾公司提出的“昊科公司出租物业，没有消防验收手续，属于实质性违约，应当按照合同约定承担违约金”的诉讼主张自相矛盾，不予支持。原审认定涉案《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一是双方当事人在履行合同中是否构成违约，佰腾公司如构成违约，应如何承担违约责任；二是佰腾公司应如何履行合同义务。
关于焦点一，原审认为，昊科公司与佰腾公司在履行合同过程中均存在违约行为。
佰腾公司未按合同约定支付租金，构成违约。根据合同约定，租赁期限内，佰腾公司每六个月支付一次租金，实行先付后用，佰腾公司应提前十五天交纳；同时，根据双方共同确认的租赁物交付时间为2011年11月3日，以及有关免租期的约定，佰腾公司应支付第二期租金的时间为2013年5月19日前，经昊科公司书面催告，佰腾公司仍未及时足额交纳应付的租金，构成违约。佰腾公司提出的己方享有合同的先履行抗辩权及第二期租金的起算时间应为2013年7月29日，至2013年8月13日都不会形成租金拖欠，己方不构成违约的抗辩理由均不成立，不予支持。首先，虽然佰腾公司曾于2013年5月9日向昊科公司发出《关于暂缓支付按租赁合同约定应付租金的函》，并在诉讼中主张己方享有合同的先履行抗辩权，但该抗辩权不成立。一、佰腾公司主张先履行抗辩权的基础是昊科公司出租的涉案房产没有消防验收手续，影响其正常经营。而涉案房产的主要部分有完备的消防验收手续，没有消防验收手续的共青团东路4号地下一层仅是涉案房产的独立的、很小的一部分，根据公安消防部门对该部分对应的主体建筑的消防验收来看，该部分未取得消防验收合格系因为消防验收时该部分尚未施工完毕，使用前需另行申报消防验收，佰腾公司主张该部分无法办理消防验收，未能提供证据证明；且《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”，在本院限定的举证时限内，佰腾公司亦未能举证证明其使用该部分房产前向公安消防部门申报而未获验收合格，进而影响其正常经营使用的事实；二、涉案两部分房产中，位于金晶大道96号1、2号楼负1层至地上5层，面积22187.04平方米的部分，为独立而完整的、手续齐全的租赁业态，佰腾公司租赁后，一直正常经营使用；没有消防验收手续的共青团东路4号地下一层部分，从佰腾公司租赁了近两年时间，且在租赁房产地上部分经营举步维艰、在投入了巨额广告费用仍严重亏损（2012年7月16日《关于请求协商变更租赁合同部分商务条款的商榷函》载明）的情况下，仍未启用该部分房产的经营使用来看，该部分房产对租赁业态主要部分经营的影响可以忽略不计；同时，在该部分房产的消防问题产生争议后，昊科公司提出了根据佰腾公司的意愿可扣除该部分租赁面积或暂缓交纳该部分租赁面积对应的租金，待解决好消防问题后再补交的可选择性解决方案，这与佰腾公司在2012年7月16日《关于请求协商变更租赁合同部分商务条款的商榷函》中提出的“减小租赁面积，建议该标的物负一楼、五楼由昊科公司另行招商”的意见相吻合，应属合理解决争议的范畴，而佰腾公司除了在往来函件中指出昊科公司该部分房产没有消防验收手续、亦不同意昊科公司提出的较为合理地解决方案外，未提出任何解决争议的意见；且佰腾公司在诉讼中主张的该部分房产系“共青团东路方向通往金晶大道96号1、2号楼负1-5层不可缺少的、唯一的重要通往路径，是密不可分的共同整体，对租赁物业的商业价值起着关键性的作用”，与其《商榷函》中“减小租赁面积，建议该标的物负一楼、五楼由昊科公司另行招商。若昊科公司对以上建议给予否定，结果导致佰腾公司在四年届满后按合同约定撤出该经营场所”的意见相互矛盾。因此，在佰腾公司正常经营使用涉案租赁房产的情况下，其应按照合同约定及时、足额交纳相应租金，不享有合同的先履行抗辩权。其次，佰腾公司提出的第二期租金的起算时间应为2013年7月29日，至2013年8月13日未形成租金拖欠的抗辩理由不成立。一、根据合同约定，租赁期限内，佰腾公司每六个月支付一次租金，实行先付后用，佰腾公司应提前十五天交纳。据此，佰腾公司与昊科公司对每六个月为一个交费周期的约定是明确具体的。双方在合同中约定合同保证金500万元中的450万元冲抵佰腾公司应付的第一期租金，应指的是第一个六个月的计费周期中的租金，而冲抵亦应指的是抵顶应交纳租金后，若有不足部分应补交，若有超出部分可另行处理（或退还、或计入下一个交费周期），更符合双方的合同本意及房屋租赁合同的市场交易习惯。佰腾公司以450万元计算对应的租赁时间为第一期租金交费期，以此推断第二期交费时间的主张，不符合双方关于租金交付方式的合同约定，亦不符合正常的交易习惯；二、佰腾公司2013年6月17日向昊科公司发出的《关于“领取发票和交纳租金的函”的回函》以及2013年7月12日向昊科公司的回函中，对昊科公司主张的第二期租金交纳的时间为2013年5月19日前，均未予以否认，而其2013年5月9日发出的《关于暂缓支付按租赁合同约定应付租金的函》亦印证了上述应交纳租金的时间，因此，佰腾公司的上述抗辩理由不能成立。
昊科公司未按合同约定提供全部涉案租赁房产的消防验收手续，构成违约。涉案租赁房产中共青团东路4号地下一层没有消防验收手续，是一个不争的客观事实，虽然是因为消防验收时该部分尚未施工完毕，公安消防机关允许该部分使用前另行申报消防验收，但昊科公司在向佰腾公司出租该部分房产时并未明示该客观事实的存在，却在《租赁合同》中承诺“在该房产交付前向佰腾公司提供符合国家法律规定的一次消防验收合格证，并保证该房产消防系统的正常使用”，因此，昊科公司亦构成违约。
关于违约责任的承担，佰腾公司虽然逾期支付租金的时间超过了30天，但在交费期限届满前，佰腾公司就以消防验收手续欠缺为由提出暂缓支付租金的要求，其后双方进行了多封信函往来协商此事，直至双方协商不成，昊科公司不再接受佰腾公司的回函意见，而依法主张权利，期间的协商时间应属于双方当事人发生争议后的合理协商时间，因此，不能认定佰腾公司构成根本违约。综上，昊科公司主张佰腾公司构成根本违约，应向己方支付2000万元违约金的诉讼请求，本院不予以支持。对于昊科公司应承担的违约责任，佰腾公司明确表示另案主张权利，本案中，不予处理。
关于焦点二，本案诉讼过程中，双方当事人均同意解除涉案《租赁合同》，并于2014年2月24日对涉案租赁房产进行了实际交接，签订了《物业交接协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的规定及未损害社会及他人的合法权益，合法有效，据此，应确认涉案《租赁合同》于2014年2月24日解除，佰腾公司应向昊科公司支付截至2014年2月24日的租金。双方签订的系为期16年零1个月的长期租赁合同，而双方只实际履行了不足两年半时间，综合考虑涉案《租赁合同》履行的实际情况及双方当事人对涉案《租赁合同》解除的过错程度，依据公平原则，本院对昊科公司提出的调整免租期的请求，予以支持，酌情将佰腾公司享有的合同免租期由13个月调整为佰腾公司对涉案房产的装修期，即免租期至2012年4月21日，自2012年4月22日起，至2014年2月24日，佰腾公司应向昊科公司支付租金，按合同约定的前三年的租金标准支付。因为昊科公司出租的共青团东路4号地下一层没有消防验收手续，双方当事人在协商解决该争议时，昊科公司提出了争议解决前该房产对应的租金可减交或缓交的解决方案，虽然双方当事人未能最终协商一致，但从合同的实际履行来看，该部分房产对应的租金从佰腾公司应付的租金中予以扣减更为公平。诉讼中，佰腾公司主张其交纳的合同保证金中450万元应冲抵租金外，剩余50万元合同履约保证金也可冲抵租金，该主张合情合理，本院予以支持。综上所述，佰腾公司应向昊科公司支付租金数额为6714757.12元（22187.04平方米×24元×22个月-500万元=6714757.12元）。因昊科公司在履行合同中亦存在违约行为，因此，昊科公司要求佰腾公司赔偿己方其他各项损失的诉讼请求，不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、山东昊科实业有限公司与四川佰腾投资管理有限公司于2011年10月16日签订的《租赁合同》，于2014年2月24日解除。二、四川佰腾投资管理有限公司支付山东昊科实业有限公司租金6714757.12元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回山东昊科实业有限公司的其他诉讼请求。如果四川佰腾投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费206800.00元，由原告山东昊科实业有限公司负担147997.00元，由被告四川佰腾投资管理有限公司负担58803.00元。财产保全费5000.00元，由被告四川佰腾投资管理有限公司负担。
上诉人昊科公司上诉称，一是原审判决认定双方均构成违约，却没有就各方违约应当承担的违约责任、违约金数额或损失赔偿数额予以明确，属于认定事实不清，适用法律错误。二是原审认定佰腾公司违约但不构成根本违约，未支持昊科公司主张2000万元违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。无论佰腾公司是拒绝履行支付租金超过30日的情形，还是单方提出撤场的情形，均属于双方合同中约定的构成根本违约的情形。三是原审判决租金计算中扣除了共青团东路4号负一层934.68平方米的租金，缺乏事实和法律依据。四是原审判决对佰腾公司应承担的损失赔偿数额认定过低，所确定的租金损失赔偿标准错误，按照合同约定中最低租金标准计算应付租金不正确。原审认定佰腾公司应承担的租金损失的期限错误，以装修期的名义认定佰腾公司享有6个月的免租期违背合同约定，侵犯了昊科公司的权益。原审判决未支持昊科公司的空置期索赔缺乏依据。请求撤销原审判决，依法改判决佰腾公司赔偿昊科公司各项损失及违约金3300万元。
佰腾公司答辩称，一是昊科公司所交付的房产存在重大瑕疵，影响佰腾公司的经营，其已违反房屋租赁合同中作为出租方的首要义务。昊科公司存在在先的根本违约行为，二审法院应依法予以认定。二是由于昊科公司违反了房屋租赁合同中的首要义务，则佰腾公司享有合同法赋予的先履行抗辩权，且不存在所谓的根本违约行为。三是昊科公司违约在先，并以欠付租金为由提出解除合同的诉讼请求，使得佰腾公司无法继续履行合同进而达到租赁房产经营的目的，被迫同意解除合同。四是昊科公司没有调整免租期的请求，原审法院主动审查与调整免租期违法，二审应予以纠正。五是佰腾公司基于合同约定的16年租赁期限进行装修投入，仅仅使用二年有余，达不到装修投入的全部使用年限，昊科公司应赔偿佰腾公司的装修损失。请驳回昊科公司的上诉。
上诉人佰腾公司上诉称，一是佰腾公司在支付租金方面没有违约行为，原审法院认定佰腾公司违约，没有事实依据。租金计算起始日应为2012年12月10日，昊科公司起诉时，佰腾公司并不拖欠租金；租赁合同部分标的物没有通过一次性消防验收，佰腾公司在纠纷发生前提出减少租赁面积和纠纷发生后昊科公司提出的扣减租赁面积，不能认定为意见吻合。二是原审法院判决佰腾公司支付合同约定免租期租金，没有事实依据，违反公平原则。请求撤销原判，依法改判。
昊科公司答辩称，一是昊科公司起诉时，佰腾公司迟延支付租金已超过30日，且在标的物交付不足4年内解约，属于根本违约。二是相关录音证据证明，佰腾公司在起诉前就单方面提出解除合同，而非昊科公司通过诉讼提出。三是免租期是附条件的，是在承租人佰腾公司正常履约，且不违约的情况下，才可享受。四是昊科公司在原审开始时就提出了调整免租期的请求，不存在佰腾公司所主张的昊科公司在原审未提出的问题。请驳回佰腾公司的上诉。
二审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，二审争议的焦点问题，一是佰腾公司是否存在根本违约，昊科公司主张佰腾公司支付违约金及赔偿损失3300万元有无事实依据；二是共青团东路4号负一层934.68平方米的面积应否计算租金；三是原审以装修期的名义认定佰腾公司享有6个月的免租期是否违背合同约定；四是佰腾公司在本案中的上诉请求应否支持。
关于焦点问题一，本院认为，2011年10月16日，昊科公司与佰腾公司签订《租赁合同》约定，佰腾公司应按合同约定的期限和方式支付租金，逾期交付租赁费用超过30日，视为佰腾公司根本违约，同时佰腾公司向昊科公司支付违约金2000万元。在《租赁合同》履行过程，佰腾公司虽然逾期支付租金的时间超过了30天，但是在其交付租金期限届满前，佰腾公司就以消防验收手续欠缺为由提出暂缓支付租金的要求，其后双方多次通过信函的方式协商此事，双方协商此事期间应属于双方当事人发生争议后的合理协商时间，不能将该期限计算为逾期支付租金的时间。原审认定佰腾公司违约，但不构成根本违约是正确的。对昊科公司主张佰腾公司构成根本违约，应向其支付违约金及赔偿损失3300万元诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点问题二、三、四，本院认为，昊科公司与佰腾公司在本案中所主张的事实理由均与本院所审理的（2014）鲁民一终字第382号一案中的事实理由相同，鉴于本院已对（2014）鲁民一终字第382号一案作出民事判决，相关问题在该判决中已经解决。因此，对昊科公司与佰腾公司各自关于该三个焦点问题的主张，本院在本案中亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费173226元，由山东昊科实业有限公司负担114423元。
本判决为终审判决。
审判长 张爱华
审判员 刘卫红
审判员 张 豪
二〇一四年十二月五日
书记员 李 倩