黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第386号
上诉人（原审原告）刘银，女，1959年10月24日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人张豪杰，男，1982年8月15日出生，汉族，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者者。
被上诉人（原审被告）关淑梅，女，1937年7月1日出生，汉族，牡丹江市恒丰纸业退休职工。
被上诉人（原审被告）王翠彬（被上诉人关淑梅的女儿），女，1962年9月30日出生，汉族，牡丹江市恒丰纸业退休职工。
上诉人刘银因与被上诉人关淑梅、王翠彬房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2015）西民初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人（原审原告）刘银在原审中诉称：2014年12月12日，原告通过牡丹江市旭鹏房地产经纪开发有限公司与被告签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告关淑梅位于裕华园小区7号楼4单元461室的房屋，原告支付给被告购房定金5000元，被告给原告出具了收条，收款人为被告王翠彬。合同签订后，原告了解到该房屋为拆迁置换房，没有办理产权证照，依照相关法律，该合同无效。二被告明知该房屋没有相关权属证照，仍然出售房屋且未向原告示明，被告有欺诈行为，属过错方，应双倍返还原告定金。原、被告签订的房屋买卖合同为牡丹江市旭鹏房地产经纪有限公司的格式合同，在签订合同时，该公司与被告均隐瞒了上述的事实，原告多次找被告要求退还定金未果，故诉讼到法院，要求判令被告双倍返还定金10000元，案件受理费由被告承担。
被上诉人（原审被告）关淑梅在原审中未发表答辩意见。
被上诉人（原审被告）王翠彬在原审中辩称：原、被告通过牡丹江市旭鹏房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，签订合同前已向原告出示了所有房屋的证件，能够表明该房屋为拆迁置换房，且合同中也已记载该房屋暂无房照，原、被告自愿对该房屋进行交易，且该合同不违反相关法律规定，合同为有效合同，故被告不同意双倍返还定金，如果原告撤诉的话，被告可以通过中介退还原告2000元，诉讼费应由原告承担。
原判认定：2014年12月12日，由牡丹江市旭鹏房地产经纪有限公司（丙方）做为居间人，被告（甲方）关淑梅与原告（乙方）刘银签订房屋买卖合同一份，合同约定：经丙方居间服务，甲方及家人自愿将裕华园小区7号楼4单元461室房屋出售给乙方，保证对该房屋的基本情况已如实陈述，乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，没有异议，自愿购买。双方协商成交价格为200000元，乙方签约同时交给甲方购房定金5000元。双方确定于2014年12月17日前办理付款手续。其它约定包括：1.甲方四个女儿一个儿子均表示同意出售此房产，到场签合同的有女儿王翠彬、王英、女婿许英军；2.甲方及家人同意配合乙方办理委托公证手续并提供相关手续；3.房照暂时没有办理，乙方暂押甲方购房款10000元；4.在房照没有办理期间，如甲方及家人出现反悔之意，甲方同意赔偿乙方所付购房款的双倍，即拾玖万的双倍。房款付后，回迁手续乙方保管；5.双方协商同意，甲方承担交房之前的取暖费。第一手房照由甲方承担所有费用，第二手房照过户由乙方承担所有费用。违约责任：甲、乙、丙三方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在10日内将乙方已付款不记利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起10日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。合同中甲方签字人为王英、王翠彬、许英军。合同签订当日，原告向被告交纳定金5000元，由被告王翠彬给原告出具收条。事后，原告以诉争房屋为拆迁房屋，不能办理房屋证照为由，没有按照约定支付购房款，要求与被告解除合同，并由被告返还其定金。
原判认为：原、被告在房屋买卖合同中已经明确写明，诉争房屋为拆迁房屋，尚未办理房屋证照，故被告在签订合同中并不存在欺诈行为。原、被告签订的房屋买卖合同不违反相关法律规定，该合同合法有效，双方理应履行相应的义务。现原告不愿继续履行合同，按照法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。且原、被告亦在合同中约定，若原告中途违约，被告只返还购房款，购房定金归被告所有，故对于原告要求被告双倍返还定金的主张，不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审缺席判决：驳回原告刘银的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告刘银负担。
宣判后，原审原告刘银不服，提起上诉。上诉人刘银上诉称：2014年12月12日上诉人与被上诉人在牡丹江市旭鹏房地产经纪有限公司介绍下，签订了房屋买卖合同，约定被上诉人将裕华园小区7号楼4单元461室房屋出售给上诉人，房屋价款20万元。在中介公司及被上诉人的带领下，上诉人看完房屋仅在数分钟即要求签订合同并交付定金5000元。上诉人交完定金后发现该房屋为拆迁置换房，没有房产证照，要求被上诉人退还定金5000元，被上诉人拒不退还。故起诉至法院，要求被上诉人退还定金，并承担双倍返还定金责任。一审法院认定房屋买卖协议有效，驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.签订买卖合同时，被上诉人没有向上诉人示明该房屋为拆迁置换房屋，不能办理房屋产权证照。虽然该合同中对于房屋性质已用横线标出，但上诉人年龄大，眼花字小无法看清内容，全程都是由中介公司李经理宣读，且宣读内容主要是违约条款等，中介公司与被上诉人并未告知房屋权属内容。另外，自合同签订时到现在至今也没有被上诉人关淑梅的授权卖房委托书，也没有相关代理权限的追认文书。并且该房屋已经转售他人，不能完成现实交付。2.买卖合同违反了法律禁止性规定，是无效的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让”的规定，该合同是无效的。从《住宅房屋征收补偿协议》中可看出，是国家对城区改造并给予百姓的一种福利政策，是国家给百姓的一种补偿方式，并且房屋的价款要远低于市场商品房屋的价格。以此种方式来保障人民的最低生活，并不是以出售赚取利润为目的，被上诉人出售该房屋违反立法本意。综上，请求撤销一审判决，作出公正裁决。
被上诉人关淑梅、王翠彬辩称：房屋买卖合同签订前被上诉人和中介公司工作人员向上诉人出示了房屋的所有证件，表明该房屋为拆迁置换房，暂无房照，房屋买卖合同中也有详细记载。上诉人在仔细看过房屋及房屋证件并对购房合同逐条研究，又让中介工作人员详细解答合同后，表示愿意购买该房。根据法律规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项明确规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项只是行政管理规范，而非强制性规定，非效力性规定，因此，双方签订的房屋买卖合同是有效的。旭鹏房地产经纪有限公司有监控，能够证明签订合同的全过程，上诉人是看过所有房屋证明，对合同逐条研究后自愿签订的，整个过程长达两个小时以上，并非上诉人所述数分钟内签订合同。上诉人在2014年12月15日提出不愿购买该房，合同约定的12月17日前，上诉人不愿办理任何手续和交付房款，也表明不愿购买该房，所以被上诉人有权将该房另售他人。
通过听取双方当事人的陈述，本院归纳本案争议焦点如下：1.本案诉争的房屋买卖合同是否有效；2.上诉人请求被上诉人双倍返还定金10000元是否符合法律规定。
二审期间，双方当事人均未提交证据。
根据双方当事人的陈述、法庭调查、辩论及查阅原审卷宗材料，本院二审采纳原审法院认定的证据，并认定原审法院查明事实。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的”，该规定为管理性规定，而非效力性强制性规定，违反该规定不必然导致合同无效。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”，第六十五条第一款规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”。被上诉人关淑梅表示是其让王英、王翠彬和徐英军他们出售诉争房屋的，并且认可王英、王翠彬和徐英军三人作为其代理人与上诉人刘银于2014年12月12日签订的房屋买卖合同。因此，被上诉人王翠彬及案外人王英、徐英军有权代理被上诉人关淑梅出售诉争房屋并签订买卖合同。该房屋买卖合同明确约定，房照暂时没有办理…，回迁手续乙方保管。上诉人刘银称签订房屋买卖合同时，被上诉人没有告知上诉人诉争房屋为拆迁置换房屋的主张不成立。因此，房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的，合同当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案因上诉人在房屋买卖合同签订后，不愿继续履行该房屋买卖合同，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，上诉人无权要求被上诉人返还定金。因此，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 波
代理审判员 李冬梅
代理审判员 李慧宇
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 李莎莎