江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2188号
上诉人（原审被告）王亮，男，汉族，1982年10月7日生。
被上诉人（原审原告）江苏普捷物业有限公司，住所地南京市六合区龙池街道华欧大道1号。
法定代表人王永富，该公司总经理。
委托代理人王春梅，女，汉族，1984年4月23日生，该公司职员。
上诉人王亮因与被上诉人江苏普捷物业有限公司（以下简称普捷物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六程民初字第821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日立案受理，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人王亮、被上诉人普捷物业的委托代理人王春梅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
普捷物业原审诉称，王亮系香林水筑小区业主，自2009年11月1日起至2013年12月31日止，王亮拖欠普捷物业物业管理费13023.75元。普捷物业多次催要未果，遂诉至法院，请求判决王亮支付各项物业费用合计13023.75元。
王亮原审辩称，小区物业服务质量没有达到收取1.50元／平米的标准，存在很多问题。保安不尽责，监控设施缺失。物业管理不到位，王亮房屋后面有人经营赌档，外来车辆占用业主车位，还有多家公司在小区租房办公，有些业主破坏小区绿化，毁坏道路。如普捷物业把小区内的设施全部做好，才同意支付物业费。
原审法院经审理查明，普捷物业为南京市六合区龙池街道华欧大道一号香林水筑的物业服务企业，王亮为该小区业主。2009年4月20日普捷物业与王亮签订前期物业管理服务协议，约定由普捷物业向王亮提供物业服务。王亮房屋座落于香林水筑32-2，面积为173.65平方米，每月每平方米物业费为1.50元。后由于王亮未能支付2009年11月1日起至2013年12月31日止的物业服务费用，普捷物业遂诉至法院。根据普捷物业提供的证据及陈述，王亮每月应缴纳物业费为260.48元，王亮尚欠普捷物业物业费13024元（260.48元／月×50个月）。
原审法院认为：（一）普捷物业为小区物业服务企业，王亮为该小区业主，双方签订了物业服务协议，形成物业服务合同关系，现普捷物业按合同约定提供物业服务，王亮应当按约支付物业服务费用，但王亮未能及时给付，引起双方纠纷，应当负有责任。
（二）涉案的香林水筑小区安全保卫设施维护不到位，存在安全隐患。小区物业管理和服务水平有待提高，存在违建、违停、设施安装维护不到位等问题。因此，由于普捷物业的违约行为，其应承担相应的责任。
综上，普捷物业要求王亮支付各项物业服务费用总计13024元，予以支持，根据普捷物业的违约行为，普捷物业应对双方的纠纷承担30%责任，因此王亮应当支付普捷物业13024元×70%=9116.80元。需要提示普捷物业注意的是，在今后的工作中，应更多的关注业主的各项合理诉求，端正服务态度，妥善处理与业主的各项关系，尤其对业主关心的小区安全、环境卫生、费用公示、车辆管理这四个问题给予足够的重视。尽快修复监控系统，完善定时巡逻与定期清理建筑垃圾，及时公示公告费用支出明细，规范小区车辆进出与停放管理，与业主一道共同营造和谐的小区环境。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，原审判决：一、王亮于判决生效之日起十日内给付普捷物业物业服务费9116.80元；二、驳回普捷物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费126元，减半收取为63元，由王亮负担（此款普捷物业已垫付，王亮在履行上述款项时一并加付此款）。
上诉人王亮不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决王亮承担70%物业费，没有法律依据。普捷物业没有公布1.5元／平方米的价格标准明细及依据，服务质量也未达到相应服务标准。1.保安不尽责、监控设施缺失、安全无保障。王亮在购买房屋时小区配备智能化系统，由于物业管理不善，可视对讲系统从2010年起至今一直损坏无法使用，房屋内窗边的安防系统同样损坏至今，不起任何作用。地下停车场也无任何自动管理系统，车辆随意进出。2014年9月22日普捷物业才开始在小区大门设置看业主车辆进出门禁卡。2014年底某晚王亮家里遭遇小偷，当时也通知保安一同进入家里查看，因没有受到财产损失，所以未报案追究。2.管理不尽责，小区房屋乱租，住宅区变商业区。王亮家后面房屋有人经营赌档，前面房屋夜间经常有青年聚众，车辆随意停放，占用业主车位，各种车辆轰鸣严重影响生活，王亮多次向物业反映无果，2014年终于被多名警察持枪取缔。小区还有很多家公司租房办公，让所谓高档住宅区变成热闹商业区。3.普捷物业不作为，问题不解决，绿化道路毁坏。小区还有业主破坏绿化、毁坏道路，随意改变道路规划，种菜等等，无人管理，王亮多次反映，普捷物业称是遗留问题，解决不了。小区内景观喷泉2014年才在重大节日开启，之前从未开启。4.普捷物业诉的是2009年11月1日至2013年12月31日的物业费，已经过了诉讼时效。综上，请求二审法院：1.撤销原判，发回重审或者改判王亮支付20%物业费；2.诉讼费由普捷物业承担。
被上诉人普捷物业辩称，不认同王亮反映的2009年4月拿房时验房报告中提出的需要整改问题，房屋整改不是物业的工作职责范围。至于共用设施维护，普捷物业接管时系统是好的，当时正常使用，只是后来随着地产公司的撤出损坏了，后面是另外一个地产公司接手，相关维护费用已经远远超出了物业的承受范围，普捷物业已经将相关问题报给地产公司、街道社区甚至于市人大，但目前没能解决。关于诉讼时效问题，普捷物业一直在催交物业费，但是王亮以各种理由拒交，不存在超过诉讼时效的问题。请求驳回上诉，维持原判。
对于原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，王亮提出原审法院没有查清其未支付物业费的原因，并提供证据如下：1.2009年4月13日拿房时提交的验房报告书，证明2009年4月其正常缴纳了物业费，普捷物业有义务做房屋整改，但是普捷物业没有整改。2.照片及视频，证明普捷物业服务没有到位，保安没有尽到义务，进出车辆和行人不盘查，只要开车按喇叭马上开门。普捷物业经质证，对证据的真实性均无异议，但认为验房报告书讲的是房屋建设和设计的问题，与本案无关。照片、视频不能达到证明目的，不能证明物业没有作为，普捷物业对于小区违建是管理的，只是业主不听劝阻，普捷物业也将一些私搭违建的诉到法院，也向社区、街道、住建局进行过备案，也规定各门岗必须对外来人员进出登记，因为业主的车辆经常进进出出，保安认识，可能就放行了。
普捷物业提供《普捷物业所管德邑花园、香林水筑两个小区问题报备函》及收发文登记表，证明其已将小区共用设施问题反映给了六合区住建局物业办、龙池派出所及龙池社区，有三个部门的签收。王亮经质证对真实性没有异议，但认为与其无关，物业费是交给普捷物业，其就应该服务好，房屋性质是商品房，不是公租房或者是政府用房，所以普捷物业向政府报备与业主无关。
鉴于双方当事人对对方二审中所举证据的真实性均不持异议，本院对以上证据的真实性直接予以确认，至于该些证据能否达到证明目的，本院将综合评判。
本院认为，王亮与普捷物业签订的《前期物业管理服务协议》，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，普捷物业应按约提供物业服务，王亮应按约交纳物业费。王亮认可其并未交纳2009年11月1日至2013年12月31日期间的物业费，也认可该期间系普捷物业在案涉小区提供物业服务，但主张普捷物业提供服务未达到相应标准，具体包括未对其验房报告中提出的需整改问题及小区智能化系统等共用设施尽到维护、修缮义务，没有制止违反物业管理制度和业主临时公约的行为，没有对来访人员进行询查登记。对于王亮提出的普捷物业未对其拿房时在验房报告书中提出的问题进行整改属于未尽维护修缮义务的主张，因该些问题是针对开发商交付的房屋提出的，整改义务人应为开发商而非物业公司。对于王亮提出的小区智能化管理系统长期失修的问题，普捷物业称系因维修费用较高，需动用公共维修基金，但由于小区尚有部分业主未缴纳维修基金导致无法动用维修基金，并提供了其向政府相关主管部门反映问题的函件，证明其尽到了一定的义务。对于王亮提出的小区存在违建、违法经营和出租现象，如果小区业主、物业使用人违反了相关法律、法规、管理规约的规定，普捷物业应当及时劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，但本案中王亮未能举证证明普捷物业未尽相应义务。对于王亮提出的其他问题，根据庭审调查情况，普捷物业在案涉小区共用设施维护、绿化、安保方面确有不足，针对其在提供物业服务过程中的瑕疵，原审法院已酌情扣除了30%的物业费，判决结果并无不当，应予维持。王亮认为其只应承担20%的物业费，原审判决没有法律依据的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。王亮认为普捷物业起诉超过诉讼时效，但其原审中并未提出诉讼时效抗辩，现在二审中提出，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的相关规定，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年六月十日
书 记 员 罗程允