四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金堂民初字第1538号
原告曾元贵。
委托代理人陈新文，四川诚峰律师事务所律师。
委托代理人陈璨，四川诚峰律师事务所律师。
被告罗辉勇。
被告钟向红。
委托代理人蒋宗禄，成都市金堂县清江法律服务所法律工作者。
第三人唐中红。
原告曾元贵与被告罗辉勇、钟向红、第三人唐中红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员雷山权适用简易程序于2013年8月29日公开开庭进行了审理。原告曾元贵的委托代理人陈新文和陈璨、被告钟向红及委托代理人蒋宗禄、第三人唐中红到庭参加诉讼，被告罗辉勇经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼；原告曾元贵申请的证人李勤及被告钟向红申请的证人贺雪梅出庭作证。本案现已审理终结。
原告曾元贵诉称，2012年4月1日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，二被告将其所有的位于金堂县迎宾大道一段99号的金海岸天府花园水城二期房屋出卖给原告曾元贵。合同签订后，原告曾元贵按约于2012年4月6日向被告钟向红支付购房定金10000元，二被告一直未按照合同约定将房屋交付并过户至原告曾元贵名下。原告曾元贵认为，二被告未按约交付房屋并办理过户手续，其行为构成违约，经多次协商，二被告不履行合同义务。其行为违反了合同的约定，也违反了我国《合同法》的相关规定，依法应当双倍退还原告曾元贵的购房定金。为维护原告曾元贵的合法权益，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；二、二被告双倍退还原告曾元贵购房定金20000元；三、本案案件受理费由二被告承担。
被告罗辉勇辩称，被告罗辉勇与被告钟向红于2011年8月10日已离婚，房屋归被告钟向红所有，与房屋有关的一切问题由被告钟向红承担。被告罗辉勇未参与涉案房屋买卖，其中签字也非本人签名，本案纠纷与被告罗辉勇无任何关系。
被告钟向红辩称，一、被告钟向红并未与原告曾元贵签订《房屋买卖合同》，只是与金堂县赵镇谢阶权（代曾元贵）签订了《房屋买卖合同》。在签订合同时，房屋中介知道出卖的房屋是银行按揭房，房屋的产权证及国有土地使用证正在办理中，大约在5月份能办妥。因此，双方签订合同时履行期限定于6月20日，且有房屋中介协助双方办理房屋过户手续，当时谢阶权也是知道该情况的。于是双方在房屋中介参与下协商好后，于2012年4月6日签订了一份《房屋买卖合同》，该合同是在双方自愿、合法基础上签订的，无违法行为。合同约定双方于2012年4月6日至2012年6月20日期间到金堂县政务大楼二楼办理房屋过户手续。按约被告钟向红应于2012年5月10日左右把国有土地使用证交给房屋中介。从事房屋中介业务的唐中红拿到手续后多次打电话要求谢阶权来办理房屋过户手续，谢阶权明确表示不买房了。被告钟向红也多次催促谢阶权来办理房屋过户手续，谢阶权也表示不买房了。去年五月某天下午，谢阶权约被告钟向红到金堂县赵镇二横道青骑士广告公司的茶楼协商退还定金一事，当时有贺雪梅在场，双方各自说明理由后，谢阶权当时要求退还7000元，被告钟向红认为谢阶权要求退还定金的理由不符合法律规定，拒绝退款，责任在于谢阶权本人。二、被告钟向红出卖的房屋系与前夫罗辉勇离婚后所得，有权处分涉案房屋。当时签订合同时，为了便于房屋过户，房屋中介叫被告钟向红在《房屋买卖合同》中代签罗辉勇的名字。2013年5月3日晚上，通过谢阶权与贺雪梅的电话谈话，被告钟向红才知道谢阶权不买房的真正原因，谢阶权认为房屋过户手续涨了，当时实际未涨任何费用。由于谢阶权买房未达到其预期目的，从而放弃了买房。从此，被告钟向红才知道原告曾元贵是谢阶权的妹夫。三、原告曾元贵不履行义务，造成被告钟向红的房屋至今未卖出，给被告钟向红造成了经济损失和精神压力。由于房屋是银行按揭买的，房产证在银行处，要等还清银行按揭款后才拿到房产证。签订合同时，要求谢阶权支付120000元的目的，是为了拿到房产证（欠银行200000元左右），被告钟向红本身还支付80000元。拿到房产证后才能办理房屋过户手续。由于谢阶权迟迟不支付120000元，才导致合同无法履行，其责任在于原告曾元贵。因被告钟向红的收入不足以交纳银行按揭款，本想早日摆脱困境，尽快卖掉房屋，原告曾元贵的行为导致房屋迟迟不能出卖，给被告钟向红造成物管费、资金利息、按揭款、误工费等损失，被告钟向红保留起诉的权利。四、被告钟向红要求原告曾元贵继续履行合同义务，并承担所造成的损失，原告曾元贵积极采取补救措施，将损失降低到最低。综上，由于原告曾元贵不履行合同义务，主张被告钟向红双倍返还定金无法律依据，请依法驳回原告曾元贵的诉讼请求。
第三人唐中红述称，原告曾元贵与被告钟向红之间买卖房屋及支付定金10000元是事实。因被告钟向红出卖的房屋是银行按揭的，双方口头约定由原告曾元贵支付120000元、被告钟向红支付80000元归还银行按揭款后办理房屋过户手续。
经审理审明：2012年4月6日，谢阶权以原告曾元贵的名义与被告钟向红、罗辉勇在第三人唐中红参与下签订了一份《房屋买卖合同》，其主要内容为：中介方名称：蜀源房介、家兴房介，销售方（甲方）：钟向红、罗辉勇，购买方（乙方）：曾元贵。甲方现有105.67M2的房屋，地址：金海岸天府花园水城二期迎宾大道一段99号，权证号：金堂国用2008年第05878号，自愿出售给乙方。甲、乙双方委托中介协调服务工作。经协调后，甲、乙双方均同意售价为人民币370000元，并达成以下协议：一、乙方第一次支付购房定金（成交后）10000元，第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出据受理单后（或者办理产权公证）乙方再付给甲方120000元，第三次余款待办完过户手续后，乙方拿到房屋和新产权证的同时付清，合计为人民币240000元。如按揭购房此款在签约银行支付。如果贷款额度不足由买方以现金方式补差，此合同圆满结束。二、甲方必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结，实属纯私房、房改房，并无任何纠葛，否则承担一切法律责任。三、甲乙双方约定时间为2012年4月6日至2012年6月20日到金堂县政务大厅二楼，并带齐相关证件协助乙方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用由买方支付（含买卖双方各项税费）。四、甲乙双方成交后，此房的一切权利全部转到乙方名下，属乙方所有。五、甲乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任。甲方违约则双倍赔偿乙方所付定金，乙方违约则所付定金不退还，甲乙双方任何一方违约，中介方从违约定金中提取计50％。六、办理完产权过户后，甲方保证该房屋的水、电、气、光纤、物管等相关费用结清，原有室内设施齐全完整无损。七、本合同一式三份，由甲乙双方及中介各执一份，从签字盖手印之日起生效。由甲乙双方按售价金额的1％支付中介服务费，即各自承担中介服务费3700元。该房屋买卖合同的购买处由谢阶权代原告曾元贵签名，销售处由被告钟向红签名并代被告罗辉勇签名，中介处由第三人唐中红签名并盖有金堂县蜀源房介一分店（以下简称蜀源房介）印章。同日原告曾元贵（属家兴中介客户）向被告钟向红（属蜀源房介客户）给付购房定金合计10000元。
原告曾元贵的代理人谢阶权于2012年5月某日下午与被告钟向红在金堂县赵镇二横道青骑士广告公司的茶楼协商退还定金未果后，表示不购买房屋，后又于2012年6月14日、6月18日向家兴中介的李勤发短信要求蜀源房介的第三人唐中红通知被告钟向红尽快履行合同义务。出庭作证的证人李勤的证词证实在签订房屋买卖合同之前被告钟向红将房屋已设立抵押权的事实告知了原告曾元贵的代理人谢阶权，原告曾元贵的代理人谢阶权也知晓抵押的事实，双方对归还中国建设银行股份有限公司金堂支行按揭贷款以消灭房屋抵押权未达成一致意见。
另查明，被告罗辉勇于2010年8月20日与中国建设银行股份有限公司金堂支行办理了位于金堂县赵镇迎宾大道一段99号29栋2单元18楼100号住房一套（建筑面积为104.38M2）的抵押登记手续。被告钟向红、罗辉勇于2010年10月11日办理预购商品房预告登记，于2012年5月9日取得国有土地使用权证。被告钟向红、罗辉勇于2011年8月10日在金堂县民政局办理了离婚登记，双方约定将共同所有的位于金堂县赵镇迎宾大道一段99号X栋X单元X楼X号住房一套（建筑面积为104.38M2）归被告钟向红所有，住房所有债务由被告钟向红承担。
上述事实，有下列证据予以证实：房屋买卖合同、收据、电子短信记录、房屋信息摘要、国有土地使用权证、离婚证及离婚协议书以及出庭作证证人李勤、贺雪梅的证词等。
本院认为，由于涉案房屋系被告钟向红离婚所得的财产，被告罗辉勇对被告钟向红处分涉案房屋的行为无异议，故谢阶权以原告曾元贵的名义与被告钟向红、罗辉勇在第三人唐中红参与下签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应当严格按照房屋买卖合同的约定履行各自义务。双方在房屋买卖合同中约定被告钟向红必须保证房屋产权清楚，无查封、抵押、冻结。但原告曾元贵申请出庭作证的证人李勤的证词证实被告钟向红将房屋已设立抵押权的事实告知了原告曾元贵的代理人谢阶权，原告曾元贵的代理人谢阶权也知晓抵押的事实，仅是双方对归还银行按揭款以消灭抵押权便于办理过户手续未达成一致意见，证人李勤陈述归还银行按揭款应由被告钟向红负责。被告钟向红、第三人唐中红称，由买方出资120000元，卖方出资80000元，归还银行按揭款拿回房屋所有权证后便于办理房屋过户手续。而该内容又未载入房屋买卖合同，双方对该问题又各持己见，同时又与房屋买卖合同约定的内容相矛盾。在涉案房屋的抵押权未消灭之前，是不能办理房屋过户手续的，原告曾元贵的代理人谢阶权选择与被告钟向红协商退还定金未达成一致协议并无不当。鉴于以上事实，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行的责任不能归责于原、被告任何一方。原告曾元贵主张解除房屋买卖合同，被告钟向红表示同意，本院予以确认。同时原告曾元贵主张被告钟向红返还购房定金10000元，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、解除原告曾元贵与被告钟向红、罗辉勇于2012年4月6日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告钟向红于本判决生效之日起十日内返还原告曾元贵购房定金10000元；
三、驳回原告曾元贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费150元，由原告曾元贵负担75元，被告钟向红负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 雷山权
二〇一三年九月十六日
书记员 辛建辉