浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余商初字第517号
原告：杭州广纳房地产代理有限公司。
法定代表人：史英。
委托代理人：叶肖寒。
被告：朱杭钱。
委托代理人：赵箭。
原告杭州广纳房地产代理有限公司（下称原告）诉被告朱杭钱（下称被告）居间合同纠纷一案，本院于2013年7月1日受理后，依法由审判员汪文彤独任审判，于2013年8月2日、2013年9月23日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶肖寒、被告的委托代理人赵箭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月12日，被告到原告门店，求购余杭区余杭镇范围内100至120平方米、价格在80-100万左右的房屋。原告详细询问被告需求及查看登记在原告处的房源后，即安排经纪人带被告前往欣龙华府9幢2单元301室看房，看房后又与原告签订了《房地产经纪确认书》，其中协议的第二条约定：“甲方（包括但不限于甲方各关联方）与乙方曾介绍的交易对象于签订本确认书后一年内以任何方式任何价格自行成交，或擅自经其他中介机构成交的，或乙方已提供咨询、居间服务后但因甲方（包括但不限于甲方各关联方）原因导致房屋买卖或租赁无法继续进行的，甲方仍应就其过错或违约行为向乙方支付该房屋转让总价的3%作为赔偿金或违约金”。然而，被告违反协议约定未通过原告中介而与欣龙华府9幢2单元301室房东签订买卖合同，现该房屋已过户至被告名下。原告认为，被告无视原告提供的房产信息和带看房屋的劳动，为达到不予支付原告中介费的目的而通过其他中介公司与房东交易，是明显违反双方协议约定的不诚实信用行为，严重损害了原告的合法权益。现提起诉讼，请求判令被告依照居间合同约定，立即支付原告违约金人民币24600元；本案诉讼费由被告承担。
为证明以上主张，原告向本院提交以下证据：
1、原告所代售房源欣龙华府9幢2单元301室相关照片及钥匙各一份，证明欣龙华府9幢2单元301室房东孙世华委托原告代为出售该房源的事实。
2、房地产经纪确认书一份，证明原告与被告签订房地产经纪确认书，成立居间合同法律关系的事实。合同对双方权利、义务作了约定，并且证明，原告的经纪人为被告带看欣龙华府9幢2单元301室，为被告买房进行居间服务的事实。
3、房屋转让合同及销售发票各一份，证明被告已违约，跳单通过其他中介公司向孙世华购买欣龙华府9幢2单元301室的事实。
4、录音一份，证明原告带被告看房及被告自愿与原告签订居间合同，原告依照合同约定为被告提供咨询、带看房、多次沟通购房事项等居间服务，被告却利用原告所提供信息恶意跳单，存在违约行为的事实。
被告辩称：原告经纪人没有带被告实地察看诉争房屋，原告没有提供诉争房屋交易的居间服务，无权要求被告支付违约金。2012年10月12日，被告从网上搜索了几套意向房源，并联系了其中几家中介公司看房，当时诉争房屋信息挂在快房网上，发布该房源信息的并不是原告，而是其他中介公司。当时被告联系原告要看的是一套方汇花园的房子，在看房前原告即要求被告在一份空白的《房地产经纪确认书》上签字，被告当场提出质疑，认为还没实地去看房屋，在详细情况都还不了解的情况下就签字，似有不妥。原告经纪人解释说，这个确认书仅仅是他们中介公司内部考核统计工作之用，被告听后也未细看里面的条款，随即签字，签完后，该份确认书也没有给被告。之后，原告经纪人带被告看了方汇花园的房子，但被告不满意，后原告提出也可以去看另一套意向房源，即本案诉争的欣龙华府的房子，说可以要到房子的钥匙，当时原告经纪人在路上就打电话找人去拿钥匙，半路上接了个电话说钥匙被其他业务员拿走了，暂时看不了，于是被告就离开了。因此，原告在诉状中所说的在看了诉争房屋后再签订确认书的说法完全是捏造事实、无中生有，原告压根就没有带被告看过诉争房屋。该确认书也是看房前签的，当时是空白的，确认书上带看房的信息是原告之后自行添加上去的，被告并没有在甲方签名处签字确认，原告根本没有提供诉争房屋交易的任何居间服务，该房源信息也不是从原告处获得的。被告不存在违约行为，原告的主张完全没有事实依据。
2、《房地产经纪确认书》中的条款排除被告合法权利，增加被告主要义务，减轻原告义务的条款，应属无效。原告《房地产经纪确认书》第二条表述为甲方与乙方曾介绍的交易对象于签订本确认书后一年内以任何方式任何价格自行成交，或擅自经其他中介机构成交的，或乙方已提供咨询、中介服务后但因甲方原告导致房屋买卖或租赁无法继续进行的，甲方仍应就其过错或违约行为向乙方支付该房屋转让总价的3%作为赔偿金或违约金。该条款是原告自行设置的格式条款，条款内容几乎完全限制了被告的自由选择权利和终止交易权利，要求被告只能通过原告买房，不能再通过其他中介或自行买房，而且在接受原告服务后必须成交，否则即是违约，这种排除被告合法权利，加重被告义务，减轻原告自身义务的合同条款，就是霸王条款，根据《合同法》第四十条和《消费者权益保护法》第二十四条的规定，应属无效。退一步讲，即使该条款合法有效，被告也不构成违约。因为，原告之前并没有带被告实地看房，没有提供任何居间服务，房源信息也是被告自行获得的，不存在该条款已提供咨询、中介服务后但因甲方原因导致房屋买卖或租赁无法继续进行的可适用的情形。
3、诉争房屋的房源信息在多个中介公司发布，可从其他公开途径获知相同的房源信息，原告并非独家代理，被告有权选择价格低服务好的中介来促成交易。诉争房屋的房源交易信息是公开的，并非只有原告一家独家代理，该房源信息是被告自行从网络上获得的，之后被告在另一家中介公司（杭州广鸿房地产经纪有限公司）也看到了诉争房屋的挂牌交易信息，并通过广鸿地产带答辩人实地察看了该房源，之后被告通过几家中介公司与房东协商购房事宜，最终广鸿地产谈下来的条件最接近被告的要求，于是就通过广鸿地产完成了交易。因此，依据最高人民法院于2011年12月20日发布的《关于案例指导工作的规定》第一批指导性案例1号《上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案》的审判指导精神，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低，服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，其行为并没有利用先前与之签约的中介公司的房源信息，不构成违约。因此，本案中被告即没有利用原告提供的房源信息，原告也没有提供诉争房屋的居间服务，何来违约之说，原告无权要求答辩人支付违约金。综上，原告的主张没有事实和法律依据，原告无权要求被告支付违约金，恳请贵院依法维护被告的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。
为证明以上主张，被告向本院提交以下证据：
1、被告于2012年10月12日在快房网上自行搜索打印的本案诉争房源的信息一份，证明诉争房屋的房源信息是公开的，可以通过正当途径获悉，该房源信息是被告自行获得的，并非从原告处获得。
2、本案诉争房源在快房网上的完整发布信息一份，证明诉争房屋交易并非原告一家独家代理，其他中介公司也在网上挂牌销售。
3、杭州广鸿房地产经纪有限公司在其门店张贴诉争房屋信息照片一份及房屋钥匙的照片一份，证明诉争房屋，广鸿地产也在挂牌销售，原告并非独家代理，房东交给中介公司的钥匙并非只有一把。
4、广鸿地产《客户服务确认书》一份，证明广鸿地产经纪人于2012年10月14日带被告察看诉争房屋的事实。
庭审中，对原、被告双方所举证据，经本院依法组织质证，现认证如下：
（一）、对原告所举第1项证据，被告表示对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明原告待证事实。原告有诉争房屋照片和钥匙，不代表原告有独家代理该房屋的权利。本案诉争房屋照片在网上其他中介公司都可以找到，并不能代表房东委托原告出售该房屋。如果房东是独家委托原告销售的，房东肯定与原告签订过独家代理的合同，原告没有提供这样的合同，不能证明原告对该房屋享有独家销售的权利。本院认为，被告的异议成立。上述证据并不能直接证明原告对该房屋享有独家销售权，仅能证明原告曾受委托售卖该房屋。
（二）、对原告所举第2项证据，被告表示对证据三性均有异议，不能证明原告待证事实。原告在带被告看房前，即要求被告在空白的确认书上签字，不是原告所说的在看房后签的。原告提供的确认书上有带看信息这一栏，当时在被告签字时是没有的、空白的，如果说带看过的话，应该在甲方这一栏签字确认，但这上面也没有被告的签字，因此，被告有理由相信这些信息是原告之后添加上去的，原告认为其提供的了本案诉争房屋的居间服务是没有办法证明的。从确认书条款看，这个条款内容有排除被告主要权利、加重被告义务，减轻原告义务，是霸王条款。本院认为，该证据与本案具有关联，本院确认可以作为本案证据使用。
（三）、对原告所举第3项证据，被告表示对证据真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告不存在跳单的行为，被告有权选择其他报价更低、服务更好的中介公司，这个是被告的自由选择权利，原告无权通过格式条款限制被告的权利。本院认为，对被告已通过其他中介公司向孙世华购买欣龙华府9幢2单元301室的事实予以认定。
（四）、对原告所举第4项证据，被告表示对证据真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，不能证明原告待证事实。从该份证据亦可以证实本案讼争房屋的房源信息在多个网站发布，被告从网上看到讼争房屋的房源信息，因此本案的讼争房屋并非原告独家发布、独家代理。在2012年10月12日，原告并没有带被告去看房，而且原告不是第一家带被告看房的中介公司。原告并不能满足被告所要求成交的条件，因此，被告有权在多家中介公司当中选择条件最优、服务最好、收费最低的中介公司来完成交易，这样的行为不构成违约。本院认为，被告对证据的真实性无异议，本院确认可以作为本案证据使用。
（五）、对被告所举第1项证据，原告表示对证据三性有异议，这个形成的时间由法庭确认，对于信息内容里面介绍的都是整个欣龙华府小区的，没有任何与诉争房产有关的信息。本院认为，对当时欣龙华府小区有房出售的事实予以认定。
（六）、对被告所举第2项证据，原告表示对于2013年7月25日在网上找到欣龙华府公开的信息真实性、合法性不予认可，对关联性有异议，没有看到与诉争房产有关的任何有效的信息。本院认为，该信息载明于2012年10月10日更新，其内容与诉争房产的基本情况高度相同，且在本案被告于2012年11月15日与孙世华签订房屋转让合同后，该信息中特别注明了“该房源已失效”的字样。因此，对其他中介公司也在网上挂牌销售该房一事，本院予以认定。
（七）、对被告所举第3、4项证据，原告表示对证据3、4中的钥匙是在交易之后才给被告，也可以认为是被告现在是房主，事后获得，不是在广鸿地产房屋成交之前就已经获得原房东的授权。与本案是不具有关联性，是案外人广鸿房地产的信息与本案无关。本院认为，从原、被告分别提供的钥匙实物与照片看，二份钥匙的字牌颜色、字体书写位置明显不同；且原告也未能举证证明被告系事后获得，故原告的异议不能成立。对该组证据，本院予以认定。
（八）、对被告所举第5项证据，原告表示被告与第三方之间客户服务确认书与本案没有关联性，形成时间真实性、合法性无法考证，即使真实存在，从带看时间是2012年10月14日，至少是在被告由原告带看房2012年10月12日之后，被告获得诉争房产的信息的。且从内容看，如被告所说也没有带看房屋的当场确认签字，无法说明是当场形成的。被告在证明内容说房东交给中介钥匙并不止一把，对于原告来说是房东亲自交给原告一家的。对于证据中出现的广鸿地产所获得的房源，广鸿地产有两家，一家在闲林，还有一家在原告门店边上，闲林广鸿是被告原先卖老房子的一个中介，当时闲林广鸿是通过被告所提供的房产交易信息获得这把钥匙。本院认为，该证据与本案具有关联，本院确认可以作为本案证据使用。
根据上述证据的认证及双方当事人的陈述，经本院审理查明的事实如下：
被告因购买住房所需，于2012年10月12日前往原告门店。原告在了解被告需求及查看相关房源后，即带被告前往方汇花园6幢2单元302室、欣龙华府9幢2单元301室看房。同时，原、被告又签订了《房地产经纪确认书》，其中协议第二条约定：“甲方（包括但不限于甲方各关联方）与乙方曾介绍的交易对象于签订本确认书后一年内以任何方式任何价格自行成交，或擅自经其他中介机构成交的，或乙方已提供咨询、居间服务后但因甲方（包括但不限于甲方各关联方）原因导致房屋买卖或租赁无法继续进行的，甲方仍应就其过错或违约行为向乙方支付该房屋转让总价的3%作为赔偿金或违约金”。因被告买房款项需通过出卖闲林房子才能筹集，故向原告提出要求先交纳一部分定金，待闲林房子出售后再支付首付款完成交易，对该要求原告未能同意。2012年10月14日，被告又在杭州广鸿房地产经纪有限公司（下称广鸿地产）经纪人徐玲带领下查看了欣龙华府9幢2单元301室房屋。因广鸿地产所给出的条件较为符合被告的心理预期，故被告在广鸿地产的居间服务下，于2012年11月15日与原房主孙世华签订房屋转让合同，成交价款为人民币820000元。2013年7月1日，原告以被告违约为由诉来本院，请求判令被告依照居间合同约定，立即支付原告违约金人民币24600元；本案诉讼费由被告承担。
另查明，欣龙华府9幢2单元301室房产在出卖时，由多家中介公司在网上挂牌出售，并非原告独家代理。
本院认为，公民的合法权利受法律保护。本案中，原、被告所签《房地产经纪确认书》属于居间合同，其第二条约定，系房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司买房，致使中介公司无法得到应有的佣金。然而，衡量本案被告是否“跳单”违约的关键，在于被告是否利用了原告所独家提供的房源信息、机会等条件。而本案所涉诉争房产曾由多家中介公司同时在网上挂牌出售，且该房钥匙也曾为不同的中介公司所持有。故可以认定原房主系同时委托了多家中介公司进行售房，原告并未获得该房的独家销售代理权。所以，被告可以通过其他公众能够获知的正当途径获取同一房源信息，为此被告有权选择对其来说相关买房条件更好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，结合原、被告双方的庭审陈述，可以认定广鸿地产所给出的条件较为符合被告的心理预期。因此，被告并没有利用原告所拥有的信息、机会，其行为并不构成违约。综上，原告的诉讼请求，与法无据，本院不予支持。被告的抗辩，依法成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杭州广纳房地产代理有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费415元，减半收取207.5元，由原告杭州广纳房地产代理有限公司负担207.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费415元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 汪文彤
二〇一三年九月二十五日
书记员 郑 超