江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第168号
上诉人（原审被告）曾文明。
被上诉人（原审原告）林南生。
被上诉人（原审原告）林星磊。
上诉人曾文明因与被上诉人林南生、林兴磊房屋买卖合同纠纷一案，不服信丰县人民法院（2013）信民一初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2009年农历4月15日，被告曾文明及案外人张南雄（曾文明岳父）与原告林南生、林星磊（林南生之子）签订了一份房屋买卖契约，协议约定：曾文明和张南雄同意将位于铁石口街原粮管所对面的一栋三层房屋卖给林南生和林星磊，转让价格为118000元，该房屋界址为：东靠除张燕鸣宅外与张南雄共墙、南与张南雄宅共墙、西以已墙外出1.55米为界靠路、北与胡贤金宅共墙。买受方办理产权过户时，出卖方应提供有关资料办理过户手续，不得以任何借口刁难和推托，所需费用由买受方负责。协议签订后45天内，出卖方应迁出房屋。该房土地使用权证号为信国用（2005）第1500581号，土地使用人为曾文明，房屋所有权证为县房证字第2170号，登记所有人为张南雄。契约签订当日，林南生和林星磊一次性向曾文明、张南雄支付了购房款118000元，同时曾文明和张南雄将土地使用权证和房屋所有权证交付给了林南生、林星磊。2009年下半年，原告林南生、林星磊迁入该房屋居住至今。2013年4月8日，张南雄协助原告办理了房屋所有权的变更登记手续，房屋所有权人变更为原告林星磊。后原告要求被告曾文明协助办理该房国有土地使用权过户手续，曾文明予以拒绝，引起诉讼。
原审法院认为：曾文明、张南雄与林南生、林星磊签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示，合法有效。林南生、林星磊按照协议约定及时支付了购房款，履行了合同约定的义务，取得了买卖房屋所有权。曾文明称该房屋系其与妻子共有，买卖房产行为涉及到其妻子的权利，应属无效。本院认为，买卖房屋房产证登记为张南雄个人所有，该房屋未登记其他共有人，张南雄与林南生、林星磊签订的协议应为转让房屋协议。房屋土地使用权证登记所有人为曾文明，该土地使用权可作为曾文明夫妻共同财产，曾文明与林南生、林星磊签订析协议实际应是转让该土地使用权协议。曾文明称协议签订时其妻子并不在场，但根据原告提供的证人（在场见证人赖兰喜）当庭证言可知，曾文明、张南雄与原告签订协议时，曾文明妻子亦在现场，对转让房产行为未提出任何反对意见。房产转让后，张南雄已自愿配合原告办理了房屋所有权变更登记手续。房屋交付至今近四年时间，曾文明及其妻子亦未采取任何措施，主张房产买卖行为无效。综上，对曾文明主张的本次房屋买卖行为无效的答辩意见，本院不予采纳。被告曾文明已将土地使用权转让给了原告，且土地使用权依附于房产的所有人，曾文明应依法配合原告办理房产土地使用权过户手续。为保护公民合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决：一、位于铁石口镇老圩上的诉争房产（原房产证号：县房证字第21**号，现房产证号：赣房权证信丰字第000000000478**号）归原告所有，该房屋国有土地使用权归原告所有；二、被告曾文明于本判决生效之日起十五日内协助原告林南生、林星磊办理国有土地使用权（土地使用权证号为信国用（2005）第1500581号）变更登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由被告曾文明承担。
上诉人曾文明上诉称，1、一审判决有法不依。《城市房地产管理法》第37条明确规定：“共有的房地产，需要共有人的书面同意，否则不能转让”。作为房屋和土地的共有人之一的上诉人妻子一直没有同意转让，故本案的房屋及土地转让应当无效。2、一审判决认定事实错误。上诉人从未与被上诉人林星磊签订任何协议，被上诉人方也没有证据证明上诉人与被上诉人林星磊签订过房屋转让协议，一审判决完全不顾事实认定上诉人、案外人张南雄与被上诉人林星磊签订协议。林星磊不是适格的原告。一审法院对林星磊的身份表述令人云里雾里。有时是原告，有时竟然是被告，有时直呼其名。林星磊作为原告，却没有参加庭审活动的表述。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人林南生、林星磊辩称，一、一审判决查明事实清楚。林星磊仅不是“合同”的主体方（一审已查明），但本案房产的所有人是林星磊合法取得，本案的判决涉及到林星磊本人的私有财产问题，因此，林星磊与本案房产的归属、合法与否有直接的利害关系。一审法院已对该事实查实清楚，并没有因此而损害被答辩人的利益。故被答辩人的上诉理由不能成立。列林星磊为一审的“原告”地位，其权利项可以放弃，即林星磊是否到庭，不影响本案的实质性审查。被答辩人上诉称“未与林星磊签订任何协议”这一事实已查明并采纳，但不能以此对《房屋买卖契约》认定无效。本案主要是判决被答辩人承担“契约”责任问题。可见，一审判决查明的事实是清楚的，不存在任何错误。二、一审判决适用法律正确。被答辩人认为应适用《城市房地产管理法》第37条处理案件，这是不理解法律体系而错误运用、套用法律说事，该理由不能成立。本案的二本证件《房产证》、《土地使用权证》没有被答辩人妻子的名字。根据不动产以登记为准的原则，以此不以“共同财产”认定是合法的。事实上，是否“夫妻共同财产”问题，上诉人没有证据。上诉人用自己的财产与他人交易、签订《契约》是有效的，其妻是案外人不需要她的“同意”。实际上也没有损害案外人的利益。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审期间，上诉人提交《房屋买卖契约》一份，欲证明林星磊不是本案买卖合同当事人。被上诉人质证认为，该证据是复印件，但与原件内容是一样的，双方当事人的买卖关系已经成立，无论合同上是否有林星磊的名字都不影响本案审理。本院认为，上诉人提交的《房屋买卖契约》上没有林星磊的签名，被上诉人提交的《房屋买卖契约》在“买方称乙方”落款处添加了林星磊的名字，被上诉人认可上诉人提交的《房屋买卖契约》与原件内容一致，所以，应当确认上诉人提交的《房屋买卖契约》是双方当事人的房屋买卖合同。
二审查明，2009年4月15日（农历），曾文明及案外人张南雄与原告林南生签订了一份《房屋买卖契约》，该协议约定：甲方（曾文明、张南雄）同意将位于铁石口街原粮管所对面的一栋三层房屋卖给乙方（即林南生），转让价格为118000元；乙方如要产权转户时，甲方应提供有关资料办理过户手续，不得以任何借口刁难和推托，所需费用由买方负责；此买卖房屋契约有法律效力，双方及其子孙后代不得反悔，签字后45天内（至5月30日）甲方要迁出该房屋。契约签订当日，林南生一次性向曾文明、张南雄支付了购房款118000元，同时曾文明和张南雄将土地使用权证和房屋所有权证交付给了林南生。一审期间，林南生提交了其家庭户口簿，该户口簿载明：林南生为户主，家庭成员有付南姣（妻子）、林星磊（儿子）、张丽（儿媳）等。
二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人曾文明与被上诉人林南生2009年4月15日（农历）签订的《房屋买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，且案涉房屋已办理房屋产权过户手续，出让方搬离案涉房屋已达数年，故该协议合法有效。被上诉人林南生、林星磊要求上诉人曾文明协助办理案涉房屋的土地使用权过户手续，上诉人曾文明则以《房屋买卖契约》无效进行抗辩。对于上诉人曾文明关于签订《房屋买卖契约》未经其妻子同意导致房屋转让合同无效的抗辩理由，本院不予支持。首先，上诉人曾文明不能以自己没有处分权主张房屋转让合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。上诉人曾文明是案涉房屋的产权人之一，其转让案涉房屋是行使其物权的处分权，转让行为并未造成其他人的财产损害。其次，《房屋买卖契约》已经得到实际履行，受让方一次性支付了全部购房款，案涉房屋的所有权已经变更，但上诉人曾文明及其妻子在本案成讼之前并未提起合同无效的确认之诉。再次，上诉人曾文明的妻子当时就在签订《房屋买卖契约》的现场，有签订合同的见证人赖兰喜一审庭审时陈述的证言可以证实。因此，上诉人曾文明以没有征得其妻子同意为由主张转让合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。此表明上诉人曾文明上诉状中所引用的法律条文有误。2007年8月30日修改后的《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”。该条规定是行政管理性规定，不是效力性强制性规定。只有违反了法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才产生合同无效的法律后果。所以，上诉人曾文明对《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的理解有误。
物权法定不仅体现在物权类型的法定，还包括权利义务内容的法定。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。该条是“地随房走”原则的规定。房屋所有权是物权中最完整、最充分的权利。房屋的所有权建立在土地使用权基础之上，如果没有土地使用权，对附属在该土地之上的建筑物也没有所有权。根据上述法律规定，上诉人曾文明应当协助受让方办理案涉房屋的土地使用权过户手续。案外人张南雄已协助被上诉人林星磊等人办理了案涉房屋的所有权变更登记，被上诉人林星磊是房屋的所有权人，本案不能排除被上诉人林星磊对案涉房屋的所有权。虽然被上诉人林星磊未在《房屋买卖契约》上签名，但是，被上诉人林南生、林星磊并未分家，仍在一起共同生活，有被上诉人林南生提供的户口簿予以证实。被上诉人林南生在本案中的房屋受让行为应视为家事行为，是其家庭成员的共同意志。被上诉人林南生二审询问调解时也陈述：购房款118000元包括了林星磊出资的部分。因此，对被上诉人林南生、林星磊要求上诉人曾文明协助办理土地使用权过户手续的主张，本院予以支持。上诉人曾文明的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人曾文明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一三年十一月九日
书 记 员 王佳