广东省深圳市南山区人民法院
行 政 裁 定 书
（2013）深南法行初字第31号
原告深圳市南山区如意家园业主委员会，住所地深圳市南山区常兴路如意家园，组织机构代码678570824。
负责人马春，该委员会主任。
委托代理人兰天，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人吴翅晖，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市规划和国土资源委员会，住所地深圳市福田区红荔西路8009号，组织机构代码695550622。
法定代表人王幼鹏，该委员会主任。
委托代理人张东煜，广东联建律师事务所律师。
委托代理人颜昌盛。
第三人深圳市万年投资集团有限公司，住所地深圳市南山区常兴路如意家园综合楼五楼A2室，组织机构代码279431157。
法定代表人唐国淞。
委托代理人杨磊，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
第三人庄远明。
委托代理人黄新忠。
第三人黄新忠。
原告深圳市南山区如意家园业主委员会诉被告深圳市规划和国土资源委员会、第三人深圳市万年投资集团有限公司及庄远明、黄新忠房屋登记行政行为一案，于2013年6月25日向本院提起行政诉讼。本院于2013年7月1日受理，于2013年7月5日向被告及众第三人送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书等应诉材料。本院依法组成合议庭，于2013年8月8日组织原告、被告和众第三人进行了证据交换，并于同年8月12日适用普通程序公开开庭审理了本案。原告负责人马春、委托代理人兰天、吴翅晖，被告委托代理人张东煜，第三人深圳市万年投资集团有限公司委托代理人杨磊，第三人庄远明委托代理人黄新忠，第三人黄新忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年2月6日，第三人深圳市万年投资集团有限公司及庄远明、黄新忠向被告申请办理如意家园综合楼五层的权属转移登记手续，被告于2013年2月7日核准了该申请，并向第三人庄远明、黄新忠颁发了深房地字第××号《房地产证》（用途为会所，市场商品房，该业主于2013年2月5日购买商品房）。
被告向本院提交以下证据：1、深圳市房地产初始登记申请表及申请报告；2、深房地字第××号《房地产证》；3、深圳市房地产变更及其他登记申请表、询问申请人记录；4、深房地字第××号《房地产证》；5、房地产登记业务申请材料接收凭证；6、深圳市房地产转移登记申请表、询问申请人记录；7、转让方及受让方身份证明及委托书；8、深圳市房地产买卖合同（一手房现售）；9、深房地字第××号《房地产证》；10、税费票据（共三页）；11、深房地字第××号《房地产证》；12、深房地字第××号《产权资料电脑查询结果表》。
原告诉称，南山区如意家园系第三人深圳市万年投资集团有限公司（以下简称“万年公司”）2001年开工建设的项目，所在宗地号为为T202-0219。根据《深圳市南山常兴小区土地使用权转让合同书》及补充协议、《深圳市建设工程规划许可证》、《深圳市建设工程规划验收合格证》，T202-0219宗地会所位于综合楼1栋4-6层，建筑面积1259.99平方米。2000年9月份，万年公司在如意家园预售时，公开承诺1200平方米的业主会所属于交付给业主的公共部分。从2003年5月初如意家园入伙起，万年公司就将综合楼4-6层会所中的4层委托给其下属企业
--
深圳市万年物业管理有限公司如意家园管理处（下称管理处），向如意家园全体业主开放。2009年4月28日，万年公司、原告共同与案外人签订《房屋租赁合同》，将会所的4层租赁给案外人，直至2013年3月19日万年公司野蛮清场。2008年5月18日原告成立后，原告办公室一直设在综合楼会所4层；自从4层出租后，原告办公室和业主的休闲、娱乐、健身设施也搬至综合楼5层。2013年3月19日，如意家园综合楼5层内原告的全部办公设施、用品被人为破坏、转移。原告经查档才得知，2013年2月7日，被告就如意家园综合楼5层557.62平方米的会所，为第三人庄远明、黄新忠颁发了40××96号《房地产证》，转让价仅为登记价人民币1164868.00元，严重低于市场价格。原告认为第三人万年公司不仅公开承诺包括综合楼4-5层在内的会所属于向全体业主交付使用的公共部分，而且自如意家园入伙以来也实际交付了综合楼会所，故原告认为其系涉案房产的实际使用权人，是本案的利害关系人。被告作为政府房地产产权登记部门的主管单位，负有依照法律、法规规定严格审查第三人万年公司与庄远明、黄新忠产权登记申请行为真实、合法的职责，但被告对涉案房产的初始分割登记未公告；对第三人万年公司与庄远明、黄新忠在转让涉案房产并改变其会所用途的行为未进行严格审查，且未审查出第三人万年公司与庄远明、黄新忠在转移登记过程中没有按照规定的计税方式纳税，而对涉案房产的转移登记申请行为予以核准，侵犯了原告所代表的如意家园全体业主的合法权益。综上，原告请求法院依法判令：1、撤销如意家园综合楼五层房产证号为深房地字第××号的房产转移登记；2、本案诉讼费由被告承担。
原告向本院提交以下证据：1、深圳市南山常兴小区土地使用权转让合同书及地界点坐标；2、深圳市规划国土局南山分局承办文件复函；3、深圳市建设工程初步设计审批意见书；4、深圳市南山常兴小区土地使用权转让合同补充协议；5、深圳市建设用地规划许可证（深规土规许04-1999-0014号）；6、深圳市建设工程规划许可证（三张）；7、中华人民共和国建筑工程施工许可证（两张）；8、深圳市建筑工程竣工验收报告；9、深圳市建设工程规划验收合格证（三张）；10、如意家园宣传单、交楼标准；11、如意家园会所位置置换征求意见通知；12、通知书；13、如意家园会所管理规定、棋牌室管理规定、乒乓球室管理规定、儿童游乐区管理规定、阅览室及图书室管理规定、健身室管理规定、桌球室管理规定；14、关于会所开放的通知、春节工作安排通知、2004年新春乒乓球竞赛通知、国庆文艺晚会、国庆音乐晚会实施方案、参加音乐晚会须知、征求（借）手提式录像机的通知、如意家园国庆音乐会节目编排单、如意家园会所开放及新收费标准、关于预定国庆音乐晚会VCD碟的通知、预祝如意家园“艺术团”首次受邀外演成功；15、关于四楼会所增装空调的请示；16、关于如意家园小区相关设施产权问题的复函；17、深圳市房屋租赁合同书及合同附件；18、关于反映深圳市万年物业管理有限公司如意家园管理处管理失控等诸多问题的公函；19、如意家园业主委员会办公室被盗情况公告及报案材料、录像截图；20、深圳市南山区如意家园业主、居民诉求；21、关于被报案人涉嫌故意毁坏财物罪的报案材料及附件、录像截图；22、如意家园综合楼4-6楼停止施工告知书；23、不予立案复议申请书；24、深圳市南山区如意家园业主诉求；25、立案监督申请书；26、深圳市公安局南山分局不予立案通知书；27、深圳市公安局南山分局复议决定书；28、万年物业撤离如意家园后遗留问题汇总公告；29、房产证（两份）；30、行政判决书（两份）；31、《关于实施存量房交易计税核定工作有关事项的通知》、《深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》、存量房交易计税参考价格查询界面。
被告在法定期限内向本院提交了答辩状。其答辩意见如下：一、被告下属单位深圳市房地产权登记中心（以下简称“登记中心”）核发深房地字第××号《房地产证》的行为，权属清楚，程序合法，是合法有效的行为。2004年1月17日，原深圳市规划与国土局资源局根据第三人万年公司的房地产初始登记申请为其核发了深房地字第××号《房地产证》。2012年12月10日，登记中心根据第三人万年公司的申请将如意家园综合楼五层，建筑面积为557.2平方米的会所（以下简称“涉案房产”）分割登记至万年公司名下，并为其核发了深房地字第××号《房地产证》，该房产证记载涉案房屋的用途为会所，为市场商品房。2013年2月6日，第三人万年公司、庄明远、黄新忠共同向登记中心提交深圳市房地产转移登记申请表、转让方及受让方身份证明、委托书、深房地字第4000547452《房地产证》、深圳市房地产买卖合同（一手房现售）等资料申请将如意家园综合楼五层，建筑面积为557.62平方米的会所转移登记至本案第三人庄明远、黄新忠名下。登记中心经审核认为上述申请符合《深圳经济特区房产登记条例》第十三条、第三十六条、第三十七条及《房屋登记办法》第三十三条规定的申请转移登记的条件，于2013年2月7日依法核准此项转移登记，并为第三人庄远明、黄新忠核发了深房地字第××号《房地产证》。综上，涉案房地产转移登记是在如意家园综合楼合法初始登记完成的情况下进行的，登记中心为第三人庄远明、黄新忠核发深房地字第××号《房地产证》的行为，权属来源清楚，程序合法，是合法有效的具体行政行为。二、原告诉请撤销深房地字××号《房地产证》的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据。如意家园综合楼及涉案房产已经办理了房地产初始登记及初始登记分割，初始登记及分割登记的权利人都是第三人万年公司，而不是如意家园全体业主，涉案房产属于万年公司所有，而不是如意家园业主全体共有。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，第三人万年公司将涉案房产转移给本案第三人庄明远、黄新忠是其依法享有的权利。另原告在庭审中称其提起本案诉讼的依据是基于其是涉案房产的实际使用权人，而本案中原告要求撤销的是涉案房产的权属转移登记，故被告认为本案涉案房产的权属转移登记行为与原告没有法律上的利害关系。涉案房产从初始登记、初始登记分割到转移登记，其用途均为会所，根本不存在改变功能的问题。涉案房产属于一手房买卖，不属于原告所称的二手房买卖，故不能适用《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通知》等有关税收的规定。
综上，登记中心核发深房地字第××号《房地产证》的行为是合法有效的行为，不存在《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条规定的撤销核准登记的情形，且原告与本案的房产转移登记行为没有法律上的利害关系，请求法院裁定驳回原告的起诉。
第三人深圳市万年投资集团有限公司述称：一、2004年其通过正常程序向房产登记部门申请办理了如意家园综合楼及1-2栋、3-4栋的初始登记，房产登记部门依法受理，同意了该初始登记申请，并进行了报纸公告，未有人提出异议后，2004年房产登记部门向其核发了深房地字第××号《房地产证》，且注明该房地产的用地性质为商品房用地，发红本。2012年其向产权登记中心申请为涉案房产办理了分割登记，取得深房地字第××号《房地产证》，涉案房产为市场商品房。后其将涉案房产转让给庄明远、黄新忠。二、在其与政府的土地出让及相关补充协议中并未约定其需要承担交付物业管理用房、业主委会办公用房的约定义务，且当时的法律法规亦未有上述强制性规定。三、被告在涉案房产的转移登记过程中的具体行政行为并无不当，且原告与涉案房产的转移登记行为没有法律上的利害关系，无权对此提出任何利益或主张。四、对于他人合法房产基于产权人的自愿，小区业主可以在一段时间免费使用，但不能以此作为理由阻碍或禁止合法产权人的权利。综上请求法院驳回原告的起诉。
第三人深圳市万年投资集团有限公司向本院提交了以下证据：1、初始登记公告；2、如意家园综合楼房地产证；3、如意家园综合楼五层房产证；4、如意家园房地产买卖合同（预售，2001年版）；5、照片（四张）；6、变更通知书二份。
第三人庄明远、黄新忠称其陈述意见与被告答辩意见一致。
第三人庄明远、黄新忠未向法院提交证据材料。
根据当事人的庭审质证意见和对相关证据的审查，本院确认被告在法定期限内提交的各项证据，原告提交的证据1-9、证据29，第三人提交的证据1-4，证据6符合证据真实性、合法性及关联性的要求，本院依法予以采信，上述证据可作为本案定案依据。
本院根据当事人的庭审质证意见、庭审笔录及对证据的审查，确认如下事实：如意家园系深圳市万年投资集团有限公司开发建设的房地产项目，于2003年4月28日通过主管部门竣工验收。2004年1月17日房地产登记主管部门根据深圳市万年投资发展有限公司的申请，办理了如意家园综合楼、1-2栋、3-4栋的房产证（深房地字第××号），注明的权利人为“深圳市万年投资发展有限公司”，综合楼的用途为“商业金融业”用地性质为“商品房用地，发红证”。2012年12月19日房地产主管部门根据深圳市万年投资集团有限公司的申请，办理了如意家园综合楼五层的房产证（深房地字第××号），注明的权利人为“深圳市万年投资集团有限公司”，房屋用途为“会所”，系市场商品房。2013年2月6日，深圳市万年投资集团有限公司、庄明远、黄新忠共同向房地产主管部门提交深圳市房地产转移登记申请表、转让方及受让方身份证明、委托书、深房地字第4000547452《房地产证》、深圳市房地产买卖合同（一手房现售）等资料申请将涉案房产转移登记至本案第三人庄明远、黄新忠名下。房地产主管部门受理后经审核于2013年2月7日依法核准上述转移登记，并为本案的第三人庄远明、黄新忠颁发了深房地字第××号《房地产证》。
另查明，2009年3月18日，深圳市万年投资发展有限公司更名为深圳市万年投资集团发展有限公司，2010年3月17日深圳市万年投资集团发展有限公司变更为深圳市万年投资集团有限公司。
本院认为，涉案的具体行政行为是被告依申请办理涉案房产所有权转移登记并颁发房产证的行为。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条的规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织，方可对该具体行政行为提起行政诉讼。原告向本院起诉要求撤销如意家园综合楼五层房产证号为深房地字第××号的房产转移登记，但本案现有证据显示被告依申请办理涉案房产所有权转移登记并颁发深房地字第××号房产证时，所依据的涉案房产所有权基础清楚，而本案未有证据显示原告与涉案房产的转移登记行为存在法律上的利害关系，故深圳市南山区如意家园业主委员会不具有本案原告主体资格。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四条、第二十七条，参照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项、第六十三条第一款第（二）项和第二款的规定，裁定如下：
驳回原告深圳市南山区如意家园业主委员会的起诉。
本案不收取案件受理费，原告预缴的案件受理费人民币50元，本院予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 媚
人民陪审员 黄可佳
人民陪审员 何倩燕
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 黄 静