河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济中民三终字第123号
上诉人（原审原告）张喜春。
委托代理人张忠裕，河南大鑫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）洛阳方诚置业有限公司。
法定代表人苗桂芳，该公司董事长。
委托代理人李琰峰，该公司工作人员。
委托代理人谢有明，该公司工作人员。
上诉人张喜春与上诉人洛阳方诚置业有限公司（以下简称方诚置业公司）相邻关系纠纷一案，张喜春向法院提起诉讼，请求依法判令：1、方诚置业公司拆除已建部分、排除妨碍；2、如不能履行第一项，方诚置业公司给其调换符合居住要求的同等面积房屋；3、如果诉讼请求1、2项得不到支持，方诚置业公司则应赔偿其50000元损失。济源市人民法院于2015年2月26日作出（2013）济民二初字第82号民事判决。张喜春与方诚置业公司均不服该判决，向本院提出上诉，本院于2015年5月4日受理该案后，依法组成合议庭于2015年5月26日公开开庭进行了审理，上诉人张喜春的委托代理人张忠裕、上诉人方诚置业公司的委托代理人李琰峰、谢有明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：张喜春系洛阳市中级人民法院（以下简称洛阳中院）干部。2006年3月8日，洛阳中院（甲方）与方诚置业公司（乙方）签订了1份《团购商品房合同》，合同约定：“甲方购买乙方的商品住宅楼位于洛南新区关林大道以北、翠云路以南、金城寨街以东、永康街以西的规划区域内，总体规划及平面布置按双方约定的上述位置和市规划局批准的总图为准。甲方所购约300套（购房户交款为准）商品住宅户型及住户面积为甲方签字确认的图纸为准。甲方所购买的住宅楼坐南向北，南北楼房间距按国家有关规定不得低于20米，东西楼距按消防规范设计不得低于8米，并且符合采光、通风、消防、抗震要求”。2007年5月30日，张喜春在该团购合同基础上和方诚置业公司签订了商品房买卖合同，购买该小区“唐城御府”2号楼1单元202号房，单价1332.29元，价款187706元。合同附件4中约定“本合同与团购合同不一致处以团购合同为准”。合同签订后，张喜春按照合同约定支付了房款，方诚置业公司也按照合同约定交付了房屋。2009年，方诚置业公司又在该小区开发了22号楼和23号楼，其中22号楼在张喜春居住的2号楼的东侧，5号楼在2号楼的正南方，23号楼在5号楼的东南侧，2号楼、5号楼均为6.5层多层建筑，22号楼为26层高层建筑，23号楼为18层高层建筑。2010年5月31日，经洛龙区人民法院现场勘验：2号楼与22号楼东西间距为5.36米，5号楼与23号楼相对应部分南北楼间距为13.65米。
另查：1、“唐城御府”小区2号楼、5号楼和22号楼、23号楼系2006年10月20日经洛阳市规划局规划同一时间审批，但是分一期、二期建设。2号楼和5号楼于2006年建筑，22号楼和23号楼于2009年建筑。洛阳市规划局给方诚置业公司颁发的建设工程规划许可证和洛阳市建设委员会给方诚置业公司颁发的建筑工程施工许可证上面载明：22号楼地上26层、地下1层；23号楼地上18层、地下1层、裙房2层。2、《洛阳市城市建筑规划管理暂行技术规定》第十条规定：高层居住建筑与高、多、低层建筑的平行布置间距：南北向布置，南侧高层不超过60米时，间距不小于南侧高层建筑高度的0.8倍，并不得小于25米，东西向布置时，间距不小于较高建筑高度的0.7倍，且不得小于20米。当南侧为单幢高层且与北侧居住建筑平面有错位，在建筑朝向方向重叠面宽度小于或等于6米时，间距可按本条第一款规定执行，但不得小于13米。
原审法院认为：2006年3月8日，洛阳中院与方诚置业公司签订的《团购商品房合同》，以及张喜春与方诚置业公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，为有效合同，法院予以确认。本案的第一个焦点问题是方诚置业公司是否侵犯了张喜春的通风采光权？方诚置业公司辩称其与张喜春之间签订的《商品房买卖合同》里并没有约定楼间距，不应受到《团购商品房合同》的约束。经法院查明，张喜春与方诚置业公司签订的《商品房买卖合同》附件4中约定“本合同与团购合同不一致处以团购合同为准”，故双方应受到《团购商品房合同》的约束，对此法院予以确认。方诚置业公司辩称其建筑的22号楼和23号楼均经过洛阳市规划局依法规划和批准，属于合法建筑，没有侵犯张喜春的通风采光权，应该驳回张喜春的诉讼请求。根据《团购商品房合同》约定，小区东西方向楼间距不得小于8米，南北方向楼间距不得小于20米，并且符合采光、通风、消防、抗震要求。本案中经洛龙区人民法院现场勘验：2号楼与22号楼东西间距为5.36米，违反了合同约定，故原审法院认定方诚置业公司侵犯了张喜春的通风、采光权，方诚置业公司应承担侵权法律责任。本案的第二个焦点问题是方诚置业公司如果侵犯张喜春的通风、采光权，应承担什么法律责任？张喜春诉称要求拆除22号楼和23号楼，或者要求调换符合居住要求的同等面积房屋，因22号楼和23号楼均有建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证等合法的建筑手续，且又已建成，业主已经入住，对张喜春的该两项诉讼请求，法院不予支持。根据2号楼、5号楼、22号楼各自所在的具体位置和相互影响程度，结合张喜春所居住的楼层、购买房产的价格等因素，法院酌定方诚置业公司赔偿张喜春20000元。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国物权法》第八十九条之规定，判决：“一、被告洛阳方诚置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告张喜春20000元；二、驳回原告张喜春要求被告张喜春拆除22号楼、23号楼和要求调换符合居住要求的同等面积房屋的诉讼请求。”如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，张喜春负担754元，方诚置业公司负担496元。
张喜春上诉称：一、一审已认定方诚置业公司开发建设的22号楼以及23号楼与其购买的2号楼楼间距均未按照《洛阳市城市建筑规划管理暂行技术规定》及《团购房合同》约定的楼间距条款施工建设，已对其房屋相邻权构成侵害，给其的身心健康造成了严重伤害，也给其造成了重大经济损失。因22号楼与其住宅间距过近。造成其房屋通风不畅。日照不足，电费，采暖费增加，每天日照大部分被22号楼高层遮挡，冬天更为严重。且因距离过近产生的噪声，烟尘污染严重，对其及家人生命权，健康权已构成严重威胁，身体健康遭受巨大伤害。其的房屋也因22号楼房侵权严重影响通风采光导致房屋价值严重贬值，就算按照现在的市价转让，每套房屋价格损失也超过10万元。根据《民法通则》、《物权法》相关规定，应当判令方诚置业公司停止侵权，排除妨碍，并且充分赔偿张喜春遭受的损失。二、方诚置业公司在售房时宣传张喜春的2号楼也是绿地和广场，后在2009年擅自改变规划，将本来是绿地和广场的地方加盖22号楼，23号楼两栋高层建筑。方诚置业公司对售楼房屋的环境及规划的任意变更，是无视法律规定和合同约定的行为，也因此获得了巨大的经济利益。张喜春要求的损失赔偿50000元是合情合理的。一审在判决侵权的同时并没有充分考虑方诚置业公司改变规划获利情况以及方诚置业公司的故意隐瞒，甚至欺诈等过错程度。判决数额明显不公平，根本不能弥补张喜春所受的损失。三、一审审理严重超期，考虑到此案是异地审理，需要调查，勘察现场等，张喜春同为法院职工，对一审抱以充分的理解和信任，可一审在审理过程中在没有亲自勘察现场的情况下，对该案的审理用二年的时间，加上本案之前在洛阳法院的审理，本案的审理过程先后达6年多时间，等来的却是这样的一个不公平的审理。综上，一审只考虑张喜春居住的楼层，购买房产的价格等因素来认定赔偿数额，未对其他相关因素作出综合评价，而影响房屋价值的因素还包括房屋采光、通风、隐私、水电暖费用成本、楼层、地理位置、交通环境等许多因素，现在房价比购买时房价已经上涨了五六倍，以购买房产时的价格来确定赔偿数额实在是有失公允，对于损失的确定应当综合全部因素进行考虑。因此，一审判决方诚置业公司赔偿其20000元，数额明显过低，根本不能弥补张喜春70年房屋居住使用权受到的持续损害。综上，请求二审依法改判方诚置业公司赔偿其损失50000元。
方诚置业公司针对张喜春的上诉答辩称：一、方诚置业公司所建设的22号楼、23号楼是依法且取得相关许可的情况下建设的。二、关于团购商品房合同的问题，当时和洛阳中院签订的团购商品房合同只针对这6栋楼之间东西及南北的间距的约定，22号楼和23号楼与2号楼、5号楼之间的楼间距不应该受到购房合同的约束，所以，对22号楼、23号楼进行比照，并以此判定侵权是不正确的。三、2号楼、5号楼与22号楼、23号楼存在错位排列，2号楼与22号楼并不在东西同一个轴线上，5号楼与23号楼既不在东西同一轴线，也不在南北平行排列，所以相互之间的东西及南北间距只要符合国家规定即可。四、方诚置业公司的22号楼、5号楼、23号楼均系规划局规划统一时间审批，只是分了一期、二期建设，所以张喜春所述欺诈情形，是不存在的。
方诚置业公司上诉称：一、一审判决已经查明22号楼是经过洛阳市规划局批准建设的合法建筑，说明该楼宇与相邻楼宇之间的通风、采光等符合国家规定，对这一基本事实一审判决没有给予正面认定，其所采取的回避态度是错误的，应予以纠正。1、一审判决在审理查明内容中表述“另查，方诚置业公司建设的2号楼、5号楼、22号楼、23号楼系经洛阳规划局在同一时间审批的，但分一期、二期建设。2号楼和5号楼于2006年建设，22号楼和23号楼于2009年建设，洛阳市规划局给方诚置业公司颁发了《建设工程规划许可证》、洛阳市建设委员会给方诚置业公司颁发了《建筑工程施工许可证》”这一基本事实，方诚置业公司对该查明内容没有异议。依此基本事实，充分说明方诚置业公司目前已经建成的22号楼是经过政府职能部门依法规划和审批的，属于合法建筑，建设成果应当受到法律的支持和保护。2、既然22号楼是经过规划、审批的合法建筑，那就说明该楼宇在规划、批准时，已经符合规划部门所要求的相邻建筑物之间的采光、通风等特定要求，否则规划部门是不会批准建设的，方诚置业公司的建设也是正确的，不会侵犯周边楼宇的相邻权。从规划审批这一建筑的专业角度来看，22号楼和2号楼之间的通风采光是互不影响，一审判决摒弃规划审批，不正面认定这两栋楼宇的建筑合法性，简单且武断的以团购合同约定来认定方诚置业公司侵犯相邻权的判决是错误的。二、一审判决简单的引用团购合同约定是对合同内容所作的扩大解释，是错误的，应当予以纠正。1、《团购商品房合同》只对团购的6栋楼宇之间的东西间距、南北间距进行了约定，根本没有涉及这6栋楼宇与其周边相邻楼宇之间的楼间距的约定，那么方诚置业公司在二期建设的22号楼与2号楼之间的楼间距就不受团购合同的约定，一审判决依据团购合同中关于楼间距的约定内容对后期建设的22号楼进行比照并以此为侵权依据是不正确的，错在其对合同内容进行了扩大解释。2、2号楼周边的楼宇在建设时只要符合国家规定要求即可。目前，22号楼与张喜春所在的2号楼不在东西同一轴线上，相互之间的东西间距只要符合国家规定即可，从该楼宇为审批的合法建筑这一事实可以看出，22号楼在建设审批之初就符合国家规定。3、《团购商品房合同》签订于2006年3月，团购合同签订时所涉及的1-6号楼之间的楼间距与合同约定一致，而22号楼是方诚置业公司开发的二期工程，不受团购合同的约束，况且，《团购商品房合同》已经履行完毕，已被合同双方主体通过协议的方式废止，一审判决将废止的合同内容作为定案依据，明显错误。三、一审判决以司法权干预了行政权，方诚置业公司所建设的22号楼和23号楼经规划批准为合法建筑，一审法院却认定两栋楼宇侵犯了相邻楼宇的通风采光权。四、张喜春居住在2号楼1-202号房，其所居住的房屋与22号楼之间还隔着邢玉玲的房屋（邢为1-201号房），不知道一审判决依据什么事实和法律判决方诚置业公司对其承担赔偿责任？如果按照一审判决结果，只要是2号楼的业主是不是都可以按照相邻权纠纷为由向方诚置业公司主张权利呢？这样的判决结果是错误的，会引发社会重大的不安定因素，应当予以纠正。五、一审判决依据张喜春所居住的楼层、房价等因素酌定方诚置业公司承担具体数额的赔偿责任这一判决结果是错误的，没有任何法律依据，应予撤销。1、一审判决本院认为部分没有明确酌定承担赔偿数额与所造成的影响、楼层、房价之间的比例系数。方诚置业公司估算了一下，赔偿张喜春的数额占房价的10%，不知是如何酌定的。2、鉴于一审在审理本案之前，受理了与张喜春诉求相同的其他案件（即居住在5号楼1－102号的谭跃林诉方诚置业公司相邻权纠纷），谭跃林居住在相同单元的一层，一审酌定方诚置业公司赔偿谭跃林10000元，本案张喜春的楼层比谭跃林还高一层，相比而言通风采光应更好，一审却酌定赔偿20000元。二者相比，说明一审采用酌定的方式确定赔偿数额是错误的，是没有依据的。综上，一审判决认定事实错误，无证据支持，适用法律错误，请求二审撤销原判，改判方诚置业公司建筑的22号楼不构成相邻权侵权，不承担赔偿责任。
张喜春针对方诚置业公司的上诉答辩称：一、方诚置业公司上诉称其2号楼及22号楼、23号楼系同时规划建设，假如是同时规划建设，那么团购房合同约定的楼间距不符合约定的距离，方诚置业公司构成了故意欺诈的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，故意欺诈行为应该是一加一的赔偿。二、一审判决赔偿张喜春20000元并不高，按照5号楼的赔偿标准进行赔偿不妥，实际上张喜春居住的2号楼和5号楼的位置不同，所受到的侵害也不同，因为张喜春居住的2号楼和22号楼间距过近，不仅通风采光受到影响，而且生活环境也不好。三、其一审时提交了方诚置业公司开发房产的鸟瞰图，方诚置业公司提交了相关规划，事实上是方诚置业公司改变了规划的原地址及相关的位置，对张喜春造成了实质上的侵害，所以，应当判决其排除妨害或者赔偿损失。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：洛阳中院与方诚置业公司签订的《团购商品房合同》约定：“甲方所购买的住宅楼坐南向北，南北楼房间距按国家有关规定不得低于20米，东西楼间距按消防规范设计不得低于8米，并且符合采光、通风、消防、抗震要求”。2007年5月30日，张喜春在该团购合同基础上和方诚置业公司签订了商品房买卖合同，约定“本合同与团购合同不一致处以团购合同为准”。从以上合同可以看出，《团购商品房合同》约定洛阳中院作为甲方购买的住宅楼符合一定的间距要求，并非单指洛阳中院所购买的6栋楼之间，张喜春购买作为住宅的商品房因位于小区内部，必然会与小区内其他楼房形成相邻关系，因此产生的楼间距也应适用此团购合同的约定，因张喜春所在的2号楼与方诚置业公司所建设的22号楼之间的间距标准未达到《团购商品房合同》约定的标准，且客观上影响了张喜春住房的通风、采光，张喜春也未能提供证据证明自己的具体损失数额，故一审酌情判决方诚置业公司赔偿张喜春20000元并无不当。另，一审判决主文第二项“驳回原告张喜春要求被告张喜春拆除22号楼、23号楼和要求调换符合居住要求的同等面积房屋的诉讼请求”中，“被告张喜春”显系表达错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持济源市人民法院（2013）济民二初字第82号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、变更济源市人民法院（2013）济民二初字第82号民事判决第二项为“驳回原告张喜春要求被告洛阳方诚置业有限公司拆除22号楼、23号楼和要求调换符合居住要求的同等面积房屋的诉讼请求”。
二审案件受理费1046元，由张喜春负担550元，方诚置业公司负担496元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄存智
审 判 员 商 敏
代理审判员 陈莎莎
二〇一五年七月三十日
书 记 员 王 璐