中华人民共和国
上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第5115号
原告HUANGSHAN（黄珊）。
委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人孔铮，上海明伦律师事务所律师。
被告上海业业置业有限公司。
法定代表人金建明，执行董事。
委托代理人臧宇华，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
第三人唐开龙。
第三人黄勇。
原告HUANGSHAN（黄珊）诉被告上海业业置业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。因审理需要，本院于2014年11月3日依法追加黄勇、唐开龙为第三人参加诉讼。依据原告方申请，本院依法委托上海市建筑科学研究院房屋质量检测站对房屋倾斜原因、倾斜情况、修复方案及装修破坏修复进行了鉴定；又依法通过上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司对房屋的租金标准进行了评估。因审理需要，本院依法委托上海岩土工程勘察设计研究院有限公司对纠偏加固设计方案进行鉴定。本案于2015年5月11日公开开庭进行审理，原告黄珊及其委托代理人孔铮、被告委托代理人臧宇华到庭参加诉讼，第三人唐开龙、黄勇经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告HUANGSHAN（黄珊）诉称：2013年2月6日，原告购买了被告开发的位于上海市青浦区某别墅一套，房屋建筑面积214.10平方米，总房价人民币（以下币种均为人民币）565万元。房屋交付后原告遂进行装修，装修过程中发现房屋存在严重的质量瑕疵。原告认为被告开发建造的房屋，其主体结构应符合法定要求，而系争房屋存在严重的质量瑕疵，且对原告造成了严重的经济损失和生活影响，双方多次协商无果，故原告诉至法院请求：1、判令被告向原告支付因房屋存在质量瑕疵导致的修复费暂计150万元，依据评估报告修复金额为准；2、判令被告向原告支付因房屋质量瑕疵导致的损失合计953，254.50元，其中包括：（1）装修费133，507.50元；（2）停工损失暂计30，400元（按每天50元的标准，自2013年9月30日至2015年5月30日暂计608天，要求计算至被告支付房屋修复赔偿款后六个月）；（3）设计费30，000元；（4）地热空调损失费62，489元；（5）地砖费4，000元；（6）木地板6，415元；（7）浴缸7，100元；（8）厨卫不锈钢3，343元；（9）房屋贬值损失10万元；（10）租金损失576，000元（按每月18，000元的标准，自2013年5月31日至2015年12月31日暂计576，000元，要求计算至被告支付房屋修复赔偿款后六个月）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告上海业业置业有限公司辩称：1、关于房屋修复费，因法院已经委托鉴定，被告方同意按照鉴定意见的结论及被告的意见来处理。房屋质量问题主要责任在原告装修加载不当。因修复工程涉及周边户及专业资质问题，不能由原告自行修复，被告愿意先行修复，修复费用由双方按责任比例承担。根据合同法的规定，被告在可以修复的情况下以修为主，而不是赔偿。2、房屋质量瑕疵导致的损失问题：（1）关于装修费，经现场查看，只有水泥铺设及违章搭建，就算加上违章搭建只有四万元左右，且违章搭建应由原告自行拆除。（2）关于停工损失，不是直接损失，无法确认原告与装修公司间合同的真实性及停工损失的合理性，且未发生此费用，不予认可。（3）关于设计费，金额无法核实，且设计方案可以再行使用。（4）关于地热空调损失，地热铺设可以再利用，即使不再利用，被告认可该费用5万元。（5）关于地砖费、木地板、浴缸、厨卫不锈钢的损失，因现场未见该物品，不认可该几项损失。（6）关于房屋贬值损失，房屋修复后可至正常状态，不存在损失，不予认可。（7）关于租金损失，系争房屋未装修，只能按毛坯房评估租金，认可评估报告中的租金标准。2013年5月原告提出房屋倾斜时，被告就同意修复，但原告不同意被告修复，故租金损失不应由被告承担。
第三人唐开龙、黄勇未作述称。
经开庭审理查明，2013年2月24日，原告自案外人王启锋、侯云凤、王彦欣处购买系争的由被告开发的座落于上海市青浦区徐泾镇某（部位1-3层）房屋，房屋类型为联列住宅，结构为钢混，房屋建筑面积为177.66平方米，另有地下附属面积36.44平方米，房屋转让价款为人民币565万元。合同签订后，原告按约支付房款并取得了房地产权证。2013年5月装修过程中原告发现房屋存在倾斜的问题，原告要求被告进行赔偿、被告则要求进行修复，双方协商无果，原告遂起诉本院。
另查明，针对系争房屋存在的倾斜原因和倾斜情况、修复方案等事宜，2014年1月22日上海市建筑科学研究院房屋质量检测站受本院委托经检测后出具《某别墅倾斜司法鉴定意见书》（上海市建科院房检站（2014）建司鉴字第002号，以下称鉴定意见书），房屋倾斜鉴定分析为：41号楼向东向北倾斜，平均向东11.53‰、向北5.25‰，房屋倾斜的主要原因是房屋本身的沉降量较大，并有明显的不均匀沉降，装修时局部荷载增加较大，进一步加大了房屋的不均匀沉降。1）房屋本身沉降较大的原因，41号及东侧42号楼、45号楼场地及小区道路根据建筑设计的需要进行了垫高处理，其中，房屋所在场地垫高3.05m，南侧室外路面垫高1.05m-1.55m，西侧和北侧路面垫高0.75m。上海为软弱地基土，地面垫高会造成垫高位置及周边地坪的较大沉降，较大的沉降易产生不均匀沉降。大面积的地面垫高影响范围大，时间长。2）房屋不均匀沉降较大的原因，从小区房屋整体布局看，41号楼东侧场地垫高较多（3.05m），西侧场地垫高较少（0.75m）；再加上东侧42号楼、45号楼场地垫高的相互影响，41号楼东侧场地的沉降较大。从场地土分布看，41号楼东侧为暗浜区，虽经换砂处理，暗浜区周边及下方的场地土较正常位置更软弱，场地及房屋的沉降也会更大。从房屋的布置看，西侧为二层房屋，中部和东部为三层房屋，房屋东端的荷载较大，沉降也更大。在上述因素作用下，房屋不均匀沉降致使房屋产生明显倾斜。3）装修对不均匀沉降的影响，2013年321号的装修中，由于地坪不平，目前的二层、三层楼面装修荷载有所增加；由于底层餐厅垫高较多、增加阁楼和通往阁楼的混凝土楼梯，荷载也有所增加，进一步加大了41号楼的不均匀沉降变形。4）其他问题，餐厅地坪垫高的装修荷载已大于其设计使用荷载，屋面原露台雨篷拆除、露筋，屋面栏板及反梁凿除、钢筋截断，这些问题应进行必要的处理。鉴定意见为：1）41号楼向东向北倾斜，平均向东11.53‰、向北5.25‰，向东的倾斜率已经大于上海市《地基基础设计规范》DGJ08-11-2010、国家行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-1999（2004年版）的允许值。主要原因是房屋本身的沉降量较大和不均匀沉降，装修时局部荷载增加较多，进一步加大了房屋的不均匀沉降。2）应由有资质的单位对41号楼进行纠偏处理，并对41号楼的沉降进行跟踪监测。3）房屋纠偏会影响已经做好的321号二层和三层的装修找平层平整度，二层和三层装修找平层可在纠偏完成、房屋沉降稳定后重做。4）餐厅地坪垫高的装修荷载已大于其设计使用荷载，屋面原露台雨篷拆除、露筋，屋面栏板及反梁凿除，钢筋截断，这些问题应进行必要的处理。原告为此鉴定支付了鉴定费用4万元。原告对于该鉴定结论表示基本无异议，但认为对于原告装修添附之描述超出实际影响，房屋沉降应该在房屋建造完毕后一、二年已经完成，故原告的装修应当对房屋沉降没有多大影响。
因被告对上述鉴定意见书不予认可，并提供了上海房屋质量监测站的倾斜速量报告等证据，根据本院要求，2014年8月20日上海市建筑科学研究院房屋质量监测站回复：综合分析转交的被告四份资料，我站认为《某别墅倾斜司法鉴定意见书》的鉴定意见结论不变。对此，被告坚持认为：1、系争房屋已于2008年竣工交付，按照常规地基现已沉降稳定；2、系争房屋属三联排别墅，非均衡性结构，房屋重心有所偏离符合设计要求。原告的搭载是导致房屋快速倾斜的主要原因，高堆土只是起到压实作用。
针对系争房屋的纠偏加固设计方案，2015年3月上海岩土工程勘察设计研究院有限公司出具《大华云庭41号楼纠偏加固设计方案》（以下称纠偏方案），其结论与建议为：通过对场地地质条件、基础深挖情况、建筑结构现状、沉降倾斜情况的整体分析，有针对性的提出了基础纠偏加固设计方案。综上所述，可得出如下结论，并提供若干建议：1、我司于2014年11月对该房屋倾斜率进行复核，选取有代表性结构柱作为测量对象测量两个方向的倾斜率，结果显示结构柱东西向倾斜率为6.93-13.94‰，平均倾斜率为10.8‰，南北向倾斜率为2.9-11.03‰，平均倾斜率为6.08‰，与青浦区法院提供的房屋倾斜率接近。2、320户业主已经装修入住，我司选取典型观测点对其装修面层进行了倾斜率测量，结果发现东西向平均倾斜率约为6.22‰，南北向倾斜率约为3.46‰。3、按照上述倾斜率测量结果，房屋纠偏原则按照东西向回倾7‰左右，南北向回倾3.5‰左右，整个房屋结构及320户装修面层最终平均倾斜率控制在4‰左右。4、本次涉及的41号楼，位置在故河道切割处，原勘察报告难以准确判断本建筑下第⑥层土的分布情况，因此我司在房屋四周选取典型位置进行静力触探测试，旨在摸清桩基影响范围内的土层分布情况，结果发现，该房屋范围均在故河道切割范围，未发现第⑥层粉质粘土，第⑦层砂质粉土埋深在孔口以下36.2m-37.5m。5、根据本工程特点及类似工程经验，建议先加固，后纠偏，纠偏采用钻孔掏土的方法；基础加固采用锚杆静压桩方法进行处理，基础加固后将原来的筏板基础改为桩筏基础，锚杆静压桩主要控制房屋的后期沉降及差异沉降。6、综合考虑建筑物结构现状及施工条件，建议锚杆静压φ325×6钢管桩，桩长22m，桩端进入第⑤层粘土4m左右，单桩竖向承载力极限值可取480kN，共布置34根锚杆静压钢管桩。7、根据青浦法院提供的321户装修后计算书，考虑321户装修及改建荷载，房屋周围覆土经过近7年地基土固结沉降基本完成，按照上海市地基基础设计规范进行沉降计算，补桩后桩顶沉降在65.8-80.3mm之间，沉降比较均匀。8、建议施工过程中，应合理制定施工流程，减少施工对建筑物的影响。9、基础加固施工过程中可能导致建筑物出现一定的沉降，因此建议在施工过程中应进行全过程沉降倾斜监测，根据监测结果调整监测频率并指导施工，做到信息化施工。10、现在我方仅实际纠偏加固工程本身及与之直接相关的勘测、设计、施工期监测工作。而作为全面完成整个纠偏加固工作，尚应考虑后续施工实施过程及纠偏加固完成后对建筑物及相关区域所造成的影响，如对三户室内装修恢复、建筑物外墙等恢复、室外道路管线与硬质景观、室外绿化等造成的损坏的恢复，并由此带来的相关工作、费用和对小业主及小区环境的影响，应充分评估并有效落实。原告为此鉴定支付了鉴定费用25，000元，被告为此鉴定支付了鉴定费用10万元。
鉴定人员就上述纠偏方案出庭进行了解答释疑，并就鉴定过程的合法性、客观性等进行了陈述，表示：1、该方案是针对联排整幢，需要三户人家共同配合。2、该方案理论上可修复到千分之四内的倾斜率，但考虑实际中的施工误差、裂缝等各种原因的影响，可修复至千分之七。纠偏会出现局部细小裂缝，但不会影响结构安全。3、纠偏过程中需要全程监测，纠偏竣工后第三、第六个月需由第三方监测后期效果，若达到要求就不需要再行监测。4、系争房屋内的装修添附，混凝土铺设需重新找平肯定要拆除，其他的非专业范围鉴定人员不了解。拆除房屋内的违章搭建对减轻房屋倾斜有好处，虽不是太大但也不能忽略不计。原、被告对此均无异议。
原告认为因房屋存在质量问题不能使用存在房屋本身空置、原告他处租房居住的情况，产生空置损失和租房损失，因此申请对房屋租金进行评估。2015年4月22日上海信衡房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》（沪信衡估报字（2015）第F00426号），在根据委托方要求未考虑质量缺陷对租金影响的情况下，确定估价对象在全部假设和限制条件下于2013年9月1日至2015年3月31日（毛坯状态）各月市场租金如下：2013年9月为9，557元、2013年10月为9，629元、2013年11月为9，695元、2013年12月为9，761元、2014年1月为9，893元、2014年2月为9，959元、2014年3月为10，104元、2014年4月为10，203元、2014年5月为10，262元、2014年6月为10，361元、2014年7月为10，520元、2014年8月为10，691元、2014年9月为10，869元、2014年10月为10，922元、2014年11月为10，955元、2014年12月为11，001元、2015年1月为11，034元、2015年2月为11，093元、2015年3月为11，133元。评估单位在同日出具的情况说明及庭审中表示，在假设房屋结构、质量完好、普通装修、简单配置家具家电的状态下，系争地段、同类型的房屋2015年3月的市场租金范围为14，000-18，000元／月，2013年、2014年的与此差距不大，增涨幅度与毛坯房的幅度差不多。原告为此评估支付了评估费用13，000元，同时表示租金不能按照毛坯房标准确定，要求按照18，000元的标准确定。被告则认可评估报告的标准。
以上事实，有原、被告的陈述、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、上海市新建住宅使用说明书、上海市新建住宅质量保证书、司法鉴定意见书、纠偏方案、房地产估价报告、发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示：不同意被告进行修复，要求被告赔偿修复费用、由原告自行修复。系争房屋的质量问题是其本身结构及建设过程中的原因所致，被告有义务进行赔偿。被告未对沉降进行定期监测，未履行监管义务。基于纠偏方案中竣工后第三、第六个月监测后期效果的要求，原告故主张租金损失至被告支付修复费用款项到账后六个月。原告为证明其主张的损失，提供了以下证据：1、上海市新建住宅质量保障书、使用说明书，证明被告对房屋质量问题负有保障责任。2、设计合同、装饰装修施工合同及收据、地源热泵销售安装合同，证明原告因房屋倾斜遭受已付装修费133，507.50元、设计费30，000元、地热空调费62，489元的损失。因房屋存在倾斜质量问题导致装修停工，按照装修合同约定被告需承担每日50元的停工损失。3、房屋租赁合同，证明原告停止装修，另行租赁房屋居住，每月租金1万元，该损失的产生系因房屋不能使用存在空置租金损失，标准应当按照装修房18，000元／月计算。4、地砖费凭证、浴缸费凭证、厨卫不锈钢、木地板费用凭证，证明原告花费钱款购买这些材料，但因房屋倾斜无法使用而退回，给原告造成了损失。
被告对以上原告提供的四组证据：1、真实性予以认可，但系争房屋的问题是双方原因所致，应按责任比例分担责任。2、真实性予以认可，但不认可其证明的内容和金额；虽房屋今后实施纠偏客观上存在房屋内已有装修或设施添附铲除或不能使用的情形出现，但被告认为根据原告房屋装修及添附的现状，不会超过90，000元的损失。房屋修复后房型不会改变，因此原告出资取得的设计方案可以在房屋修复后正常使用，不存在设计费的损失问题。原告所谓的停工损失并无实际发生的相应证据予以佐证。3、真实性不予认可，原告也未提供付款凭证，房屋不能修复的主要原因在原告，是原告要求赔偿不同意被告予以维修，因此请法院酌情判定起止时间。4、真实性不予认可，且相关订购的地板、地砖、浴缸、厨卫器材等完全可以继续使用，不存在实际损失的问题。与此同时，被告表示：房屋倾斜的主要原因在于原告违章搭建和不合理装修。鉴定意见书未充分考虑原告设计施工对房屋倾斜的影响因素，原告诉请无依据。2013年5月原告向被告提出倾斜问题时，被告提出愿意维修，但原告不同意被告维修要200万元的赔偿，导致倾斜问题至今没有解决，后果应由原告承担。被告要求维修，若涉及装修损失、租金损失的分担赔偿的，请求法院在考虑维修费用已由被告先行承担的情况下，合理确定此些损失费用的支付时间。为此，被告提供了以下证据：1、建设工程规划许可证、验收备案证明、交付使用许可证，证明系争房屋交给原告的时候是合格的。2、照片、装修违规行为整改通知，证明被告发现原告违章搭建后，要求原告整改，但原告拒收并继续违规装修，对房屋倾斜负有责任。3、倾斜测量速报、计算书、监测小结报告，证明系争房屋在2014年前变化较大，之后原告停止装修变化较小，可见原告装修导致超量荷量沉降变大。
原告对以上被告提供的三组证据：1、真实性予以认可，但与本案无关，这些只能证明交付时符合质量标准，倾斜、沉降是在竣工后一两年出现，倾斜指数也已超过法律规定，被告不可免责。2、未收到过整改通知，对证据的真实性及关联性均不予认可。3、被告单方面找人测量的，不予认可。
根据庭审确认的事实，本院认为：经司法鉴定可见，造成本案系争房屋倾斜的主要原因是被告开发建造的房屋本身的沉降量较大和不均匀沉降，次要原因是原告装修时局部荷载增加较多，进一步加大了房屋的不均匀沉降；对此原、被告对于房屋倾斜的质量问题应各自承担相应的法律责任。
鉴于系争房屋的倾斜问题是否修复、如何修复均涉及到同栋房屋第三人的利益，原告要求被告直接赔付修复费用、拒绝修复的主张既不利于相关第三人权益的保护，也不利于整栋房屋的安全保障。且，依照法律规定，当存在质量履行瑕疵时，应当合理选择要求对方承担修理或赔偿等违约责任。故本院依法确定被告对包括系争房屋在内的整栋房屋按照《大华云庭41号楼纠偏加固设计方案》所列结论和建议实施纠偏加固，原告及第三人均应予以配合、提供必要的便利。
根据司法鉴定的意见，房屋纠偏修复必然会涉及系争房屋内已有装修添附和地热空调等设施的拆除重做等损失，具体损失金额需待修复完成后方能最终确定。但鉴于被告在庭审作出的关于依据原告目前的装修情况，加固纠偏后的装修添附损失不超9万元的陈述，本院根据双方的责任比例，先行确定部分装修及设施损失为8万元。
目前系争房屋所在整栋楼宇向东向北倾斜，且倾斜率已经大于国家行业标准《危险房屋鉴定标准》的允许值，房屋若未经维修继续装修或入住使用的，不仅会产生较大的安全隐患、也会产生更大的装修添附拆除重做损失。故可认定本案涉诉房屋在未维修情况下影响业主的使用、维修期间房屋也无法使用，原、被告需对房屋无法使用产生空置损失承担各自的责任。
2013年5月双方发现房屋倾斜问题并交涉沟通，但因维修或赔偿问题双方未能达成一致意见，2013年8月中旬原告诉至本院要求赔偿修复费用和损失，2013年9月27日法院组织谈话时双方对于质量问题成因及责任分担存在争议；据此，本院认为可从2013年10月1日起算空置损失。又，根据鉴定人员的陈述和解释，整栋房屋的维修周期为2个月、加固纠偏后重新监测评估的周期为6个月。为便于计算，本院先将重新监测评估的周期扣除，从2013年4月1日起算空置损失至实际加固纠偏修复日止。又考虑到双方的责任因素，本院酌情空置损失标准参照租金标准10，000元／月计算。
对于设计费、地砖、木地板、厨卫不锈钢、浴缸购买费等，因不属于房屋倾斜所导致的必然损失，仍可继续使用或利用，本院难以支持。对于停工损失，原告未能提供实际发生的相应凭证，本院亦难以支持。系争房屋依照司法鉴定意见予以修复至合格后，亦不存在房屋质量不合格而贬值的问题，因此对于原告房屋贬值损失之诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、被告上海业业置业有限公司应于本判决生效之日起六十日内按照上海岩土工程勘察设计研究院有限公司出具的《大华云庭41号楼纠偏加固设计方案》对位于青浦区赵巷镇徐盈路158弄大华云庭41号楼存在的质量问题进行纠偏加固；
二、原告HUANGSHAN、第三人唐开龙、第三人黄勇应在被告上海业业置业有限公司对位于青浦区赵巷镇徐盈路158弄大华云庭41号楼存在的质量问题进行修复时提供必要的便利；
三、被告上海业业置业有限公司应于本判决生效之日起六十日内赔付原告HUANGSHAN装修及地热空调等设施添附损失人民币80，000元；
四、被告上海业业置业有限公司应于本判决生效之日起六十日内赔付原告HUANGSHAN修复期间房屋空置损失（自2013年4月1日起至被告修复完毕之日止，按每月人民币10，000元计算）；
五、原告HUANGSHAN其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币26，426元，由原告负担人民币19，126元，由被告负担人民币7，300元。司法鉴定费人民币40，000元（原告预交），纠偏设计费人民币125，000元（其中25，000元原告预交、100，000元被告预交）合计人民币165，000元，由原告负担人民币35，000元，由被告负担人民币130，000元；租金评估费人民币13，000元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，原告HUANGSHAN（黄珊）可在判决书送达之日起三十日内，被告上海业业置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
人民陪审员 蔡锦珠
人民陪审员 陈为因
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 杨 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。