广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第566号
上诉人（原审被告）：湛江安康房地产开发有限公司。
法定代表人：李志民，董事长。
委托代理人：陈卫江，广东粤正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林土福。
委托代理人：黄丽春，广东创杰律师事务所律师。
上诉人湛江安康房地产开发有限公司（以下简称“安康公司”）因与被上诉人林土福商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2011）湛赤法民一初字第632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓、唐文飞参加的合议庭进行了审理。助理审判员林竹担任记录。上诉人安康公司的委托代理人陈卫江，被上诉人林土福的委托代理人黄丽春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年10月24日，林土福与安康公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：林土福向安康公司购买其位于湛江市赤坎区金城路81－99号金海湾商品住宅小区（一期）Ａ－E幢XXX房，建筑面积为59.27平方米，套内面积为45.01平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为14.27平方米，单价为5064.14元，总价款为227937元。该合同第八条订明：出卖人应当在2009年7月28日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用；第十五条又订明：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金）。上述合同签订后，林土福依约支付总房款227937元及其它应缴费用。2009年7月28日安康公司通知了林土福收楼，林土福在业主领取钥匙签收表中签名予以确认。此后，双方因逾期办证违约金的赔偿问题发生意见分歧，林土福经与安康公司协商无果，遂于2011年9月28日向原审法院提起诉讼，请求：一、判令安康公司支付林土福逾期办理房地产证违约金16913元及滞纳金（起诉日至判决之日前按中国人民银行同期同类贷款利率计付，判决生效之日至付清之日按《民事诉讼法》规定执行）；二、由安康公司承担本案诉讼费。
另查明：2011年3月1日，湛江市房地产管理局向安康公司出具了确权的《房地产交易登记收件领证凭据》。2011年3月15日安康公司将办理确权登记需由其提供的资料（1、竣工验收备案表，2、代理人身份证复印件，3、白蚂防治合同书，4、商品房预售许可证复印件，5、房地产登记申请书，6、资质证书，7、委托书原件，8、组织机构代码证，9、建设工程规划许可证，10、房产测绘报告书，11、营业执照复印件，12、申请人身份证明复印件，13、国有土地使用证，14、施工许可证，15、法定代表人身份证明书复印件），16、竣工核实意见原件）报产权登记机关备案。2011年6月16日湛江市房地产管理局向安康公司出具了《房地产交易登记申请交件证据》，要求提交金海湾商品住宅小区（一期）A-E幢楼房的交验资料：1、组织机构代码证，2、房产测绘报告书，3、商品房权属证明书，4、单位、个人申请析产证明原件，5、委托书原件，6、法定代表人证明书复印件，7、房地产登记申请书，8、营业执照复印件，9、代理人身份复印件。2011年6月27日，安康公司取得了湛江市房地产管理局颁发的金海湾商品住宅小区（一期）A-E幢楼房《商品房产权权属证明书》。2011年7月26日，XXX房屋登记在房地产权属人林土福名下（证号为粤房地权证湛江CQ字第01000XXX**号）。
又查明：2010年6月25日安康公司向湛江市消防局提交建设工程消防验收申报表，要求对金海湾住宅小区（一期）AA幢、AB幢、AE幢、地下室的土建工程、消防水源、室内消火栓系统、室外消火栓系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、防烟排烟系统、灭火器验收；2010年6月30日湛江市消防局受理该验收申请；2010年7月8日湛江市消防局派员进行检查验收，2010年7月13日作出验收合格的意见。
再查明：2013年6月27日安康公司发函给湛江市公安消防局要求核对金海湾住宅小区（一期）消防有关问题，2013年6月30日公安消防局复函安康公司第（三）意见提到：广东省标准《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》（DBJ／T15-77-2010）于2010年10月1日实施，我局在2008年2月审核你公司建设工程设计图时该标准尚未实施。考虑到近年来电气火灾在家庭中的多发性及危害性，我局对金海湾住宅小区（一期）进行验收时，对你公司提出增设电气火灾监控系统的要求。经你公司申请我局于2013年6月29日派人现场核查，金海湾住宅小区（一期）A-B、A-C、A-E栋地下室总表房、10KV金海湾#1住宅电房及10KV金海湾#2住宅电房增设了电气火灾监控系统。
案件在审理过程中，原审法院调取了关于2013年3月29日湛江市公安消防局向湛江市中级人民法院复函一份：“1、安康公司于2010年6月30日向我局申报了金海湾住宅小区一期第A-A、A-B、A-E幢建设工程消防验收，我局于2010年6月30日派员进行检查验收并综合评定该工程消防验收合格。2、我局于2010年7月13日制发了《关于湛江安康房地产开发有限公司金海湾住宅小区一期第A-A、A-B、A-E幢建设工程消防验收合格的意见》。3、消防验收指南申报资料中未要求建设单位申报消防竣工验收时必须安装‘城市远程监控系统’和‘电气火灾监控系统’。”
还查明，该院受理的（2012）湛赤法民一初字第185号候春华、陈杨诉湛江安康房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，湛江市中级人民法院已于2014年2月14日作出了终审判决，认定安康公司主张的增设电气火灾监控系统与逾期办证之间没有因果关系。
原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。林土福与安康公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格履行各自约定的义务。林土福与安康公司双方在合同中约定商品房交付日期为2009年7月28日前，而安康公司则迟于2011年6月16日才向产权登记机关提交涉诉房屋权属登记所需的资料，已超过合同约定的360天（即2010年7月22日前安康公司应将办理产权登记的有关资料报产权登记机关备案），故安康公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。按合同约定，安康公司应当支付从2010年7月22日至2011年6月16日共计330天的逾期办证违约金为15043.84元（已付购房款227937元×每日万分之二×330天）给林土福。
对于林土福主张的滞纳金即违约金利息损失（从起诉之日至判决生效之日止）的问题，本案中，林土福未能提供其实际损失的数额，违约责任性质为损失补偿性，林土福主张违约金赔偿已是最大化的保护了其合法权益，现林土福在主张违约金赔偿的同时又再主张利息损失赔偿，有失公平，且缺乏事实及法律依据，故对其主张利息损失赔偿的诉讼请求，该院予以驳回。
至于安康公司诉称增设电气火灾监控系统让业主受益从而导致逾期办证的问题，因已有生效法律文书认定两者之间没有因果关系，故安康公司以其作为逾期办证免责的理由不能成立，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，判决：一、限湛江安康房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内赔偿逾期办证违约金15043.84元给林土福；二、驳回林土福的其他诉讼请求。如果安康公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，投递费138元，两项合计为360元，均由安康公司负担。
安康公司不服原审判决，向本院上诉称：1、2008年10月24日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，约定被上诉人购买上诉人开发的位于湛江市赤坎区金城路81－99号金海湾商品住宅小区A－E幢XXX房。2009年7月28日，上诉人将涉案商品房交付被上诉人使用。但上诉人在办理消防工程项目备案验收时，消防部门却提出增设电器火灾监控系统，否则不能办理备案验收。由于上诉人于2008年2月向消防部门提交并通过审核的金海湾住宅小区（一期）的建设工程设计图时并不需要设计安装电器火灾监控系统，工程竣工后再增设该消防系统，不仅涉及到消防设计的变更、消防器材的采购、安装、调试等各方面工作，而且必定需要一定的工期，进而必然导致延迟通过消防备案验收。由此可见，造成上诉人未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，不是由于上诉人自身的原因导致，完全是因上诉人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况造成的，上诉人并不存在过错。对此，2013年6月30日湛江市公安消防局对上诉人的复函中证实“广东省标准《电器火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日实施，我局在2008年2月审核你公司建设工程设计图时该标准尚未实施。考虑到近年来电器火灾在家庭中的多发性及危害性，我局对金海湾住宅小区（一期）进行验收时，对你公司提出增设电器火灾监控系统”，并确认金海湾住宅小区（一期）现已增设了电器火灾监控系统。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款和广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条的规定，上诉人无需承担逾期办证违约责任；2、如前所述，由于上诉人在2008年2月向消防部门提交并通过审核的金海湾住宅小区（一期）的建设工程设计图时并不需要设计安装电器火灾监控系统，因此当时上诉人并没有将安装电器火灾监控系统的费用计入成本，换言之，被上诉人支付的房款并不包括安装电器火灾监控系统。后上诉人根据消防部门的要求增设了电器火灾监控系统，完全是为业主的财产生命安全考虑，该费用也全部由上诉人独自承担，业主无需支付任何费用，但包括被上诉人在内的全体业主才是增设电器火灾监控系统的真正受益者。但因增设火灾监控系统，必然导致上诉人延期办证情况发生，一审判决认为增设电气火灾监控系统与逾期办证没有因果关系，并据此判决上诉人承担逾期办证违约责任，显属认定事实错误，有违公平原则，判决错误。综上所述，原审判决在认定事实、适用法律及实体处理方面均存在错误或有违公平，请求二审依法予以撤销并改判，由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人林土福答辩称：上诉人上诉所称的增设系统与本案并无因果关系。虽然上诉人提交了消防局复函，但是否增设消防系统，何时增设系统与涉案房地产办证没有关系。上诉人是自负盈亏的盈利性机构，其对于房产成本有预算，设定价格有盈利空间，其所称的增加成本没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案是林土福与安康公司因逾期办证违约金而引发的纠纷，争议的焦点问题：安康公司应否承担逾期办证的违约责任。
在本案中，根据湛江市公安消防局给本院的复函显示，当时验收时并未要求安康公司安装电气火灾监控系统。且消防最后验收合格的时间是2010年7月13日，而广东省标准《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日才实施，消防部门验收时也不可能按照尚未实施的标准进行验收，故消防验收应不包含电气火灾监控系统，这与湛江市公安消防局的复函内容相一致。安康公司称因增设电气火灾监控系统，导致消防逾期验收最终造成逾期办证与事实不符。因此，增设电气火灾监控系统与逾期办证没有因果关系，安康公司逾期才将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案显然违反合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，安康公司依法应承担相应的违约责任。
至于安康公司称其免费增设电气火灾监控系统而让业主受益可免责的问题。如果安康公司认为业主因增设电气火灾监控系统而受益，可通过其他途径另行向业主主张相应的权利，但不能成为其逾期办证的免责理由。安康公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费222元，由上诉人湛江安康房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 春 丽
审判员 邓 浓
审判员 唐 文 飞
二〇一四年九月二十八日
书记员 林竹（代）
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未以有取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。