安徽省泗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泗民一初字第02762号
原告：梁义，男，1974年11月9日出生，汉族，住泗县。
委托代理人：朱鹏，安徽郑良付律师事务所律师。
委托代理人：张贵飞，安徽郑良付律师事务所实习律师。
被告：张万战，男，1970年2月18日出生，汉族，住泗县。
委托代理人：彭舒梅，泗县屏山镇法律服务所法律工作者。
原告梁义与被告张万战农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法由代理审判员张银玉独任审判，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告梁义及其委托代理人朱鹏、张贵飞，被告张万战及其委托代理人彭舒梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梁义诉称：原告梁义与被告张万战于2013年7月26日签订了一份房屋买卖协议，约定被告张万战将位于104国道（屏山镇小李庄）一套两间两层楼房卖给原告，总价款为183800元。原告梁义于合同签订当日即给付被告10000元购房款。原告梁义经咨询后得知该房屋使用土地为农村集体性质，被告张万战无权转让，原告梁义无权受让。双方签订的协议违反了国家法律强制性规定，应属于无效的协议。原告梁义有权要求被告张万战返还已支付的购房款10000元，被告张万战却以原告梁义存在违约拒不返还。故请求法院判令：1、确认原、被告签订的协议无效；被告张万战返还原告购房款10000元，同时按照同期银行贷款利率支付利息1200元；2、本案诉讼费由被告张万战承担。
原告梁义为支持自己主张向本院递交了如下证据：
协议书一份，证明原、被告就房屋买卖事宜达成协议，房屋总价款为183800元。
收条一张，证明被告收到原告房屋预交款10000元。
被告张万战辩称：1、原、被告双方签订的房屋买卖合同合法、自愿、有效。当时系原告主动要求购买房屋，现原告拒绝履行合同为违约行为。2、签订协议时双方已经约定，原告在签订协议后一星期内如果不付清50000元，依据相关法律规定，被告对原告交付的10000元定金不予返还。3、原告签订时已经知道房屋性质，本案不是宅基地买卖，为房屋买卖，被告权益受法律保护。
被告张万战为支持自己主张向本院递交了如下证据：
证人冯学好、证人蒋德成出庭作证证明原告梁义交付给被告的10000元为保证金性质，系定金。
本案经公开开庭审理，对双方提交的证据做如下认定：
原告梁义提交的证据：被告张万战对原告提交的2组证据的真实性均没有异议，只是认为原告交纳的10000元系定金而不是购房款。本院认为，被告对协议书及收条真实性予以认可，本院对2组证据予以认定。
对被告提交的2位证人证言，原告认为与其书面收条相矛盾，不能认定为担保性质，对证人证言有异议。本院认为，证人冯学好对于“订金”与“定金”并不能做出区分，同时在原告一星期内不交50000元时该10000元不退还系证人自己的提议。另证人蒋德成在原、被告签协议时并不在现场，具体内容不清楚，只是在原告交纳10000元时在场，综上，两位证人证言均不能反映原告交纳的10000元系定金性质。故本院对证人证言不予认定。
根据上述认定的证据材料及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告梁义经冯学好介绍认识被告张万战，并表示要求购买被告张万战所有的位于104国道（屏山镇小李庄）的一套两间两层楼房。2013年7月26日，原、被告就转让上述房屋达成一致书面协议，约定房屋总价款为183800元，付款方式为先交50000元订金，余款在2014年春节前付清及钱款付清后，被告负责给原告办理集体土地证。冯学好作为在场证明人在协议上也签字确认。原告梁义在签订协议当日交付被告张万战10000元，被告向原告出具收条一份，注明“今收到梁义楼房订金10000元张万战2013.7.26号”。原告梁义认为买卖协议违反国家法律强制性规定，属无效协议，要求被告张万战返还10000元购房款及1200元利息，被告张万战认为原告梁义违约拒不返还，双方因而产生纠纷。
庭审中查明，原告梁义公民身份证显示家庭住址为泗县黄圩镇卢圩村梁庄239号，被告张万战家庭住址为泗县屏山镇屏山村集北组。
本院认为：首先，本案涉及房屋系建造在农村集体经济土地上，由于我国实行“房地一致”原则，被告张万战如将房屋转让原告梁义，需将房屋占用的土地一并转让给原告梁义。因现行法律《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》及国家政策均对农村宅基地使用权转让原则采取禁止的态度，农村宅基地使用权只有本集体经济组织成员才能享有。同时本案被告张万战并不是涉案房屋宅基地所在村集体经济组织成员，原告梁义户口显示也不是该村集体组织成员。由于双方均不是涉案房屋所在地村集体组织成员，被告张万战将涉案房屋转让给原告梁义的行为因违反法律的强制性规定，当属无效。故原告梁义要求确认双方签订协议无效的诉讼请求应予支持。其次，国家对无效合同不予承认和保护。一旦确认无效，将具有溯及力，使合同从订立之日起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于被告张万战辩解10000元系定金性质，由于被告张万战提供的证据不能推翻书面收条注明的“订金”性质，同时被告张万战当庭对协议上“5万元订金”认为“订金”就是购房款，对于辩解出具收条不明白“订金”含义不予采信。由于原、被告签订的协议系无效合同，被告张万战应予返还原告10000元购房款。第三、对于原告梁义要求被告张万战按照同期银行贷款利率支付利息1200元诉求。由于原告梁义在签订协议时就应当知道房屋性质，对于协议的无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告梁义要求的利息无事实和法律依据，不应支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：
一、原告梁义与被告张万战签订的农村房屋买卖协议无效；
二、被告张万战于本判决生效后十日内返还原告梁义购房款10000元；
三、驳回原告梁义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，减半收取80元，由被告张万战负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
代理审判员 张银玉
二〇一四年十月八日
书 记 员 张弼弘
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。