上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1228号
上诉人（原审被告）上海安庆实业有限公司。
委托代理人胡天安，男，上海安庆实业有限公司工作。
委托代理人谢洁艳，上海敏御律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海百菱消防安全工程有限公司。
委托代理人季华，上海徐卫红律师事务所律师。
上诉人上海安庆实业有限公司（以下简称安庆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日受理后，依法组成合议庭于2014年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人安庆公司的委托代理人胡天安、谢洁艳，被上诉人上海百菱消防安全工程有限公司（以下简称百菱公司）的委托代理人季华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年4月29日，百菱公司、安庆公司签订《厂房租赁合同》一份，约定由百菱公司将坐落于上海市奉贤区四团镇彭平公路的厂房（平面图见合同附件）出租给安庆公司使用；租赁期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止；年租金为人民币（下同）500，000元，租金按季支付，先付后用，每年按5%递增率增加租金；百菱公司应满足安庆公司的生产要求，必须满足安庆公司用电量达到380千瓦时。2011年5月20日，百菱公司、安庆公司签订《厂房租赁协议》一份，约定百菱公司将原出租给安庆公司厂房对面剩余厂区大道及厂区大道东侧和一幢办公楼租赁给安庆公司使用；建筑面积约为2，500平方米，车棚约110平方；租赁费每年400，000元；付款条件及其他约定，按2011年4月29日签订的原合同执行；租赁费计算时间从2011年7月1日起计算。上述合同及协议签订后，百菱公司将合同约定的厂区西侧厂房及协议约定的东侧房屋中的办公楼（面积672平方米）交付安庆公司使用。2011年5月至2011年10月，安庆公司租赁厂房的用电量为120千瓦时；2011年11月开始，经百菱公司申请及办理，安庆公司租赁厂房用电量满足380千瓦时并将用电户名变更至安庆公司名下。2012年6月左右，安庆公司将东侧房屋中的办公楼归还百菱公司。2013年1月19日，百菱公司因认为安庆公司欠付巨额租金，阻止安庆公司向外运送东西。当天，安庆公司报警，民警到场处理。后安庆公司租赁的西侧厂区大门由百菱公司及安庆公司各锁一道锁，西侧厂区小门由安庆公司锁一道锁。安庆公司至今共计向百菱公司支付租金633，333元。
2013年4月，百菱公司起诉至原审法院，调整后诉讼请求为：1、判令解除双方的租赁合同，安庆公司搬离系争房屋；2、判令安庆公司支付截止2013年9月30日的租金1，009，166元；3、判令安庆公司支付2013年10月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费（按合同月租金标准计算）。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，百菱公司、安庆公司签订的厂房租赁合同及厂房租赁协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点在于，安庆公司是否存在拖欠租金的行为，该行为是否构成违约，进而判断系争租赁合同是否应当解除。
首先，安庆公司是否存在拖欠租金的行为。百菱公司认为，按照租赁合同约定，安庆公司至今已拖欠租金逾百万；安庆公司则认为其不需支付东侧房屋租金、不需支付西侧房屋在用电量未达标准前的租金、不需支付2013年1月19日起的租金。对此，法院认为：一、对于东侧房屋，原审查明，安庆公司在厂房租赁协议签订后对东侧办公楼进行了简易装饰，故东侧房屋中的办公楼已交付，安庆公司应当支付东侧房屋中的办公楼的相应租金。因安庆公司未能举证证明归还该办公楼的时间，故法院采纳百菱公司的意见，认定该办公楼于2012年6月归还，现百菱公司要求安庆公司支付东侧厂房截止至2012年3月30日的租金，系对自己权利的合法处分，法院予以准许。东侧房屋根据合同约定年租金为400，000元，面积为2，610平方米，实际交付的办公楼面积672平方米，故安庆公司实际占用的东侧房屋面积对应的年租金为102，988元。东侧办公楼自2011年7月1日起至2012年3月30日期间的租金应为77，240元。二、对于西侧房屋，虽在初期未能达到合同约定的用电量，但该阶段安庆公司仍在使用房屋进行生产，安庆公司只能要求适当减少租金，故该阶段的租金由法院酌情予以减少，按原租金的百分之四十计取。2013年1月19日，因百菱公司阻止安庆公司往外运东西并对西侧厂房进行封门，故百菱公司要求安庆公司支付西侧厂房自2013年1月19日起至今的租金的诉讼请求，法院不予支持。故西侧厂房2011年5月1日起至2011年10月31日的租金为100，000元；2011年11月1日起至2013年1月19日的租金为621，875元；合计后，西侧厂房自2011年5月1日起至2013年1月19日的租金为721，875元。综上，安庆公司截止2013年1月19日的应付租金为799，115元，安庆公司已付租金633，333元，尚应付百菱公司租金165，782元。对于百菱公司称向安庆公司开具的88，333元的收据实际未收到该笔租金的意见，法院认为，百菱公司该意见不符常理，且未能举证证明，故法院对百菱公司该意见不予采信，法院认定安庆公司已付租金共计633，333元。安庆公司作为承租人，应当按照约定的期限支付租金，但安庆公司未能按时足额向百菱公司支付租金，应承担相应的民事责任。故对百菱公司要求安庆公司支付租金的诉讼请求，法院依法予以支持。
其次，双方的厂房租赁合同是否应当解除。百菱公司、安庆公司双方签订有厂房租赁合同及厂房租赁协议，因安庆公司已将厂房租赁协议涉及的房屋归还百菱公司，故该厂房租赁协议已实际解除。对于双方签订的厂房租赁合同是否应当解除，百菱公司认为安庆公司欠付租金，至今也没有继续租赁的诚意，这两年从未与百菱公司协商过，故租赁合同应当解除；安庆公司认为其一直愿意支付租金，因安庆公司无法控制厂房故没有支付租金，希望合同不解除。对此，法院认为，安庆公司拖欠租金属实，且在原审审理期间，安庆公司虽一直表示愿意继续履行，但坚持其未欠付2013年1月19日之前的租金的意见，故法院认为，安庆公司作为承租人，未能按约履行支付租金的义务，且在百菱公司催讨后仍不愿意支付，显属违约，故对百菱公司要求解除双方厂房租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定于二〇一四年三月二十九日作出判决：一、解除百菱公司、安庆公司于2011年4月29日签订的《厂房租赁合同》；二、安庆公司于判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区四团镇彭平公路房屋；三、安庆公司于判决生效之日起十日内支付百菱公司房屋租金人民币165，782元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11，620元，由百菱公司、安庆公司各半负担。
原审判决后，安庆公司不服，上诉于本院，诉称：一审法院认定事实错误，上诉人在2013年1月所欠租金仅1万多元，不应解除租赁合同；被上诉人未将原厂房对面剩余厂区大道及东侧办公大楼交付上诉人，故不存在归还问题，上诉人亦不应支付租金。据此，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人百菱公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于系争租赁合同是否应予解除以及相应租金的计算标准。根据查明的事实，上诉人安庆公司客观上存在欠付租金的违约行为，且上诉人在系争厂房已停止经营并归还了部分租赁房屋，故双方的租赁合同事实上亦不再履行。据此，原审确认双方的租赁合同解除有其事实和法律依据，本院予以认可。同时，经原审法院至现场勘查，上诉人对东侧办公楼进行了简易装饰，故其关于东侧房屋并未交付、不应支付租金的抗辩意见不能成立。但在上诉人承租过程中，因部分时间段用电量未能达到合同约定的标准，2013年1月19日后又因被上诉人阻止影响到房屋的正常使用，故原审结合本案的实际情况，对其应付租金酌情予以减免，所作处理应属合理，本院依法予以维持。综上所述，上诉人安庆公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币11，620元，由上诉人上海安庆实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年六月六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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