安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第00523号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡宏江，男，1972年6月28日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：刘兴，安徽皋陶律师事务所律师。
委托代理人：赵晓玲，安徽皋陶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张红，女，1978年3月16日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
上诉人胡宏江因与被上诉人张红房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院于2015年5月8日作出的（2015）六裕民二初字第01663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人胡宏江及其委托代理人刘兴到庭参加了诉讼；被上诉人张红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告胡宏江诉称：张红多年来承租胡宏江位于六安市明珠广场步行街B3#-111／211号商铺，租赁合同一年一签，每年9月17日合同到期，8月18日续签下一年的合同，且都约定张红在同等条件下有优先承租权。2013年9月18日至2014年9月17日的合同到期前，胡宏江数次与张红协商未果，合同到期后张红不愿意退还房屋。请求依法判决解除胡宏江与张红订立的《房屋租赁合同》，张红立即搬走六安市明珠广场步行街B3#-111／211号商铺中的货物，将该商铺归还原告；由张红承担自2014年9月18日延期归还承租房屋的租金，以每月15000元（即500元／日）计至归还房屋时止。本案审理过程中胡宏江追加诉讼请求，要求将租金计算标准提高1000元，按1500元／日计算，原审庭审中，胡宏江对上述增加的诉讼请求又予以放弃。
本诉被告张红辩称：1、双方虽约定张红享有优先承租权，但胡宏江却在合同到期前不合理涨价，恶意解除合同；2、胡宏江在合同到期后第二天就起诉，未给予张红合理期限处理解除合同的具体事宜，应依法驳回其起诉。3、本诉诉讼费应由胡宏江承担。
反诉原告张红诉称：经胡宏江同意张红先后两次投入装修款8万元，请求判令胡宏江返还上述装修款，反诉费用由胡宏江负担。
反诉被告胡宏江辩称：张红在租赁期间内从未和胡宏江说起装修的事情，更不存在经胡宏江同意进行装修一说。张红所称8万元装修款中的2万元，是其与原承租人就转租事宜协商给付的款项，与本案无关。
原审法院查明：胡宏江有位于六安市明珠广场步行街B3#-111／211号商铺一套，自2007年9月18日以来，张红一直租赁该商铺进行经营，数年来的租赁合同均一年一签，每年9月17日合同到期，8月18日续签下一年的合同。
2013年8月，双方签订最后一份房屋租赁合同，书面约定“租赁期限自2013年9月18日至2014年9月17日止；年租金76000元，下年如需涨浮，出租方应于每年的8月18日提前通知承租方，但原承租方享有优先承租权；合同期内所有的装修及货品由承租方自行解决，合同期满后如不续签，所有的货品及装修由承租方自行全部撤出”等等。合同签订后，张红支付了租金76000元，并继续在该商铺经营。
2014年8月19日，胡宏江书面函告张红：2014年9月18日之后每年租金15万元，合同为期三年，张红享有优先续租权，并要求张红收函后三日内进行答复。2014年8月25日，胡宏江再次以“通知书”形式，书面通知张红要求其在2014年9月17日合同到期前腾空租赁房屋，并结清水、电、物业等相关费用交还商铺。张红收到上述两份书面函件后，认为胡宏江不合理涨价，对胡宏江的上述要求未与胡宏江达成协议。截至本案开庭审理之日，张红仍然占用该商铺继续经营，且未支付胡宏江合同到期后的租金。
原审另查明：2007年9月18日，张红与胡宏江签订第一份房屋租赁合同前，张红已经通过转租的方式从涉诉商铺原承租人李燕处实际租赁了该房屋，张红支付李燕转让费2万元，双方约定该2万元包括五个月租金及全部装修，租期自2007年4月9日至2007年9月18日止。张红与胡宏江就转租事宜未有书面协议。
原审法院认为：一、本诉部分双方争议的焦点是对胡宏江上涨租金行为如何评价问题，以及张红在租赁合同到期后双方未续签租赁合同情况下占用租赁房屋行为性质认定问题。
关于胡宏江上涨租金行为问题。原审法院认为，胡宏江对自己所有的房屋进行出租、制定租赁价格、收取租金等是行使所有权的具体内容，不违反法律规定。胡宏江对合同期外的房屋租赁价格进行调整，不违反法律的禁止性规定，也不违反双方合同约定。相对于上一年度双方租赁合同约定的租金数额，胡宏江将租金上调近一倍，虽不排除存在不合理性，但该租赁价格最终是要受到市场的调节，张红完全可以通过放弃优先承租权不继续承租的方式进行自我保护。
关于张红在合同到期后占用租赁房屋行为性质认定问题。张红与胡宏江所签订的房屋租赁合同属于定期租赁合同，在合同到期前、后双方未能续签合同以及胡宏江明确要求合同到期后交还房屋的情况下，张红理应按照法律规定及时返还租赁房屋，长期拖延拒绝交还，构成对胡宏江房屋的违法占用，侵害了胡宏江对涉诉房屋的占有、使用、收益、处分的权利。张红辩称胡宏江应给予其合理期限处理解除合同事宜，原审法院认为，双方对合同租赁期限有明确约定，胡宏江没有此约定或法定义务，对张红该辩称不予采信。
综上，原审法院对胡宏江本诉请求支持情况如下：截至原审法院受理本案之日，双方的租赁合同期限已经届满，合同权利义务已履行完毕，双方的合同权利义务已经终止，不存在另行解除的问题，故胡宏江要求解除与张红订立的《房屋租赁合同》，无事实依据，依法不予支持。胡宏江要求张红搬走涉诉房屋内的货物交还房屋，事实清楚，于法有据，依法予以支持。胡宏江要求张红承担自2014年9月18日起至实际归还房屋之日止的租金，于法有据，但要求按每日500元标准计算，因胡宏江未能提供充分证据证明该价格即涉诉房屋同期的市场租赁价格，依法不予支持，参照双方上一年度的租赁价格，酌定按每日210元标准计算。
二、反诉部分双方争议的焦点为对张红在房屋租赁期间的装潢投入，胡宏江应否予以返还。原审法院认为，关于装潢双方明确约定“合同期满后如不续签，所有的货品及装修由承租方自行全部撤出”，该约定是双方真实意思表示，对双方均有约束力，张红理应遵守，张红要求胡宏江承担装潢费用无事实和法律依据，依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）张红于本判决生效之日起三日内搬走六安市明珠广场步行街B3#-111／211号商铺内的货物，将该房屋交还原告（反诉被告）胡宏江；二、被告（反诉原告）张红于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）自2014年9月18日起至实际归还房屋之日止按每日210元标准计算的租金损失；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张红的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费100元，反诉受理费1800元，合计1900元，由被告（反诉原告）张红负担。
上诉人胡宏江上诉称：关于租金损失的问题，上诉人所拥有的商铺目前市场年租金价格约15万元，平均每日租金约500元，原审法院按原租房合同价格判决被上诉人支付租金损失错误。请求：1、撤销原审判决第二项，改判被上诉人张红于判决生效之日起三日内给付上诉人自2014年9月18日起至实际归还房屋之日止按每日500元标准计算的租金损失；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张红未予答辩。
上诉人胡宏江为支持其上诉理由，在二审期间举证如下：
1、胡宏江与张红兵、陈媛媛签订的《房屋租赁合同》（原件）；
2、蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司与张红兵、陈媛媛签订的《解放路中心商业街物业管理合同》（复印件）；
3、陈习东与费维春签订的《房屋租赁合同》（复印件）；
4、与倪刚签订的《房屋租赁合同》（复印件）；
以上证据1－4证明：上诉人所有的126.22平方米房屋年租金为15万元，上诉人要求被上诉人按每日500元赔偿损失具有事实依据。
本院认证：上诉人胡宏江所举证据1系其自身与他人所签订的合同，其真实性无其他证据相印证，证据2－4均为复印件，其真实性亦无法核实，故对上诉人所举证据1-4的真实性、合法性、关联性均不予认定。
双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，张红与胡宏江所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的权利、义务。租赁期满后，双方未能续签合同，即自然终止。合同终止后，张红继续占用胡宏江所有的房屋，既没有法定依据，亦无合同依据，理应返还租赁房屋并承担逾期占用租赁房屋的租金损失。双方当事人签订的最后一份《房屋租赁合同》中对租金的约定为年租金76000元，原审法院据此确定逾期占用租赁房屋期间的租金损失，并无不妥。上诉人胡宏江上诉所持租赁房屋现市场租金应当为每日500元的上诉理由，无充分的证据证实，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人胡宏江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 武
审 判 员 王世如
代理审判员 魏晶晶
二〇一五年八月三日
书 记 员 张 丽
附：相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。