广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法民一初字第1898号
原告：中山市润港旧机动车鉴定评估有限公司，住所地广东省中山市东区。
法定代表人：张朝辉，董事长。
委托代理人：郑建威、黄钰珊，分别系广东中元（中山）律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市诠释家具有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区。
法定代表人：廖月颜，经理。
委托代理人：罗凯，广东广中律师事务所律师。
原告中山市润港旧机动车鉴定评估有限公司（以下简称润港公司）诉被告中山市诠释家具有限公司（以下简称诠释公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月10日立案受理后，先依法由审判员龚竹梅独任审判，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告润港公司委托代理人郑建威、黄钰珊，被告诠释公司法定代表人廖月颜及委托代理人罗凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润港公司诉称：2013年2月27日，原告与被告签订租赁合同（以下称厂房租赁合同），约定由原告将位于中山市火炬开发区厂房租赁给被告使用，厂房装修免租期自2013年3月1日起至同年4月30日止，租赁期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止，每月租金18104.38元，被告应于合同签订时向原告预付一个月租金（即2013年5月的租金），其他每月租金应在每月5日前向原告支付。合同还约定，如被告逾期支付租金及其他应付的费用，每逾期一日，应按所拖欠费用的2%向原告支付违约金；逾期支付满一个月的，原告有权终止合同。
另，2013年3月11日，原告与被告签订宿舍租赁合同，约定由原告将位于中山市火炬开发区的4间宿舍租赁给被告使用，宿舍装修免租期自2013年3月1日起至同年4月30日止，租赁期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止，每月租金2358.48元，被告应于合同签订时向原告预付一个月租金（即2013年5月的租金），其他每月租金应在每月5日前向原告支付。合同还约定，如被告逾期支付租金及其他应付的费用，每逾期一日，应按所拖欠费用的2%向原告支付违约金；逾期支付满一个月的，原告有权终止合同。
上述厂房租赁合同与宿舍租赁合同签订后，原告已依约将厂房和宿舍交付被告使用，但被告至今仍拖欠原告2013年5月、6月的厂房租金共36208.76元、宿舍租金共4716.96元，经原告多次催收，被告仍迟迟不予支付；另，被告亦拖欠原告2013年7、8月的厂房租金和宿舍租金，直至2013年8月9日才向原告支付。原告认为厂房租赁合同与宿舍租赁合同合法有效，应受法律保护，被告不按时履行付款义务已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，现特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2013年2月27日签订的厂房租赁合同以及2013年3月11日签订的宿舍租赁合同；2.被告向原告支付2013年5月、6月的厂房租金36208.76元及违约金（其中，2013年5月的违约金自2013年2月28日起计，每日按18104.38元的2%计算至被告实际支付2013年5月的厂房租金之日止，暂计至2013年9月6日为69158.73元；2013年6月的违约金自2013年6月6日起计，每日按18104.38元的2%计算，计至被告实际支付2013年6月的厂房租金之日止，暂计至2013年9月6日为33674.15元）；3.被告向原告支付2013年5月、6月的宿舍租金4716.96元及其违约金（其中，2013年5月的违约金自2013年3月12日起计，每日按2358.48元的2%计算至被告实际支付2013年5月的宿舍租金之日止，暂计至2013年9月6日为8443.36元；2013年6月的违约金自2013年6月6日起计，每日按2358.48元的2%计算，计至被告实际支付2013年6月的宿舍租金之日止，暂计至2013年9月6日为4386.77元）；4.被告向原告支付截至2013年8月9日因拖欠2013年7月、8月的租赁厂房租金的违约金共14121.42元（其中，2013年7月的违约金自2013年7月6日起计，每日按18104.38元的2%，计至2013年8月9日为12673.07元；2013年8月的违约金自2013年8月6日起，每日按18104.38元的2%，计至2013年8月9日为1448.35元）；5.被告向原告支付截至2013年8月9日因拖欠2013年7、8月的租赁宿舍租金的违约金1839.62元（其中，2013年7月的违约金自2013年7月6日起计，每日按2358.48元的2%，计至2013年8月9日为1650.94元；2013年8月的违约金自2013年8月6日起，每日按2358.48元的2%，计至2013年8月9日为188.68元）；6.被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：确认原、被告于2013年2月27日签订的厂房租赁合同及2013年3月11日签订的宿舍租赁合同均于2013年11月27日第一次开庭审理当日解除；并增加2项诉讼请求：1.被告支付自2013年11月27日起至被告搬离厂房时的厂房占用费，占用费按603.48元／日计算；2.被告支付自2013年11月27日至到搬离宿舍时宿舍占用费，占用费按78.62元／日计算。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期间内提交证据如下：1.厂房租赁合同及宿舍租赁合同；2.国有土地使用权证及房屋所有权证；3.授权委托书、客户受电工程委托书、非居民客户新装、增／减容用电业务受理表3份、用电设备容量清单、客户电费担保书、广东电网公司中山供电局高压客户用电申请答复书、中国南方电网供电方案（中高压）、工程设计联系单2份、中鸿电修试验报告、电气工程竣工移交证明、广东电网中山供电局电能计量装置装拆工作单；4.租金、水电费明细表（2013年3月至2014年2月）。
被告诠释公司辩称：一、原告无权解除合同。根据双方签订的厂房租赁合同约定，原告应于合同签订后15日内将95KW外部电接到厂区，如果延长实施的损失由原告承担，因供电部门工作流程造成的延误，双方互不追究责任。双方签订的宿舍租赁合同也同样约定，宿舍用电由被告自行在承租厂房内接驳并承担用电的安全责任。事实上，原告于2013年7月8日才将250KW的外部用电接驳到被告承租厂房，延期3个月零24天，宿舍用电由于需要由厂房接驳，因此同样延期3个月零24天。在此期间，被告没有得到原告提供的任何可以免责的相关证明材料，被告拒付原告迟延供电期间的厂房、宿舍租金是依法行使合同履行过程中的先履行抗辩权，于法有据。在原告通电后，被告依约向原告支付租金，原告也如数实收，双方的行为都表明租赁合同已继续履行，之后，双方均没有再出现违约行为。因此，原告就其迟延通电的3个月零24天期间，已致使被告租赁厂房用于生产的合同目的完全不能实现，属根本违约，被告才是享有合同解除权的一方，而被告选择了继续履行合同，这是被告对自身权利的自由行使。二、原告就迟延通电可予免责的举证责任应由原告承担。原告迟延通电3个月零24天是不争的事实，被告已完成举证责任。在此期间，被告没有收到原告任何关于免责的证明，被告在此情形下行使先履行抗辩权拒付2013年5月、6月的租金，不构成违约。只有原告确有证据证明在被告拒付该两个月租金之前原告即已向被告出具了免责的相关证明，而被告还恶意拒付租金的情况下，原告诉求才能得到支持。另，原告主张的违约金标准过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告就其辩解在举证期限内提交的主要证据有：1.广东省电网中山供电局电能计量装置装拆工作单；2.中国工商银行网上银行电子回单4份；3.用电报装业务办理程序及办理时限；4.收款收据。
经审理查明：原告作为甲方，被告作为乙方，于2013年2月27日签订厂房租赁合同，约定由甲方将其位于中山市火炬开发区的厂房出租给乙方；厂房装修期间2个月，自2013年3月1日起至同年4月30日止，装修期间免收租金；租赁期限3年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；租金按建筑面积收取，14元／平方米／月，第一年每月租金18104.38元，第二年起以13元／平方米／月为基数递增，递增率为5%；合同签订后，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金（2个月租金），并预付1个月租金，上述款项在双方签订合同时交纳，其他应付租金在每月5日前支付；甲方应在合同签订后15日内将95KW（最终以供电部门实际核定为准）外部电接到厂区，如果延长实施所产生的损失由甲方承担，因供电部门工作流程造成的延误，双方互不追究责任；厂房租赁期间，乙方应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如有拖欠，每日按拖欠费用的2%收取滞纳金，拖欠满1个月，甲方有权终止租赁协议；双方还就其他事项进行了约定。2013年3月11日，同样由原告作为甲方，被告作为乙方，另签订宿舍租赁合同1份，约定由甲方将其位于中山市火炬开发区的4间宿舍出租给乙方；宿舍装修期间2个月，自2013年3月1日起至同年4月30日止，装修期间免收租金；租赁期限3年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；租金按建筑面积收取，12元／平方米／月，第一年每月租金2358.48元，第二年起以12元／平方米／月为基数递增，递增率为5%；合同签订后，乙方应向甲方支付宿舍租赁保证金（2个月租金），并预付1个月租金，上述款项在双方签订合同时交纳，其他应付租金在每月5日前支付；乙方宿舍用电应由乙方自行在已承租的厂房内接驳并承担所接驳用电管线的安全责任；宿舍租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如有拖欠，每日按拖欠费用的2%收取滞纳金，拖欠满1个月，甲方有权终止租赁协议；双方还有其他事项进行了约定。
上述2份合同签订后，被告向原告支付厂房租赁保证金36208.76元、宿舍租赁保证金4716.96元，原告将讼争厂房、宿舍交付被告装修、使用。2013年3月4日，原告作为担保单位，向中山供电局出具客户电费担保书，同意由被告（被担保单位）以其名义于次日向中山供电局申请在讼争厂房报装95KW用电未果。同年4月2日，由原告作为申请人，再次就讼争厂房向中山供电局申请报装250KW用电，中山供电局经现场勘查于同年4月9日书面答复同意供电后，经过确定供电方案、工程设计委托、设计图纸审核、工程施工委托、中间检查、工程竣工检验、签订供电合同等流程，最终于同年7月8日就讼争厂房装接电表并供电。讼争厂房及宿舍在供电前2个月即2013年5月、6月的租金，被告认为该期间因未供电故未向原告支付，原告经多次催讨未果，遂于2013年9月10日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：被告于2013年8月9日一并支付2013年7月、8月的厂房、宿舍租金及水电费。被告称因2013年7月的厂房、宿舍租金应支付期限届满时，厂房、宿舍尚未供电，故顺延至2013年8月一并支付。原告确认截至2014年3月5日法庭辩论阶段终结时的各月厂房、宿舍租金，被告均支付完毕。
又查：据原告制作的被告每月应交费用明细表反映：2013年3月1日至同年7月13日，厂房电费1725.59元、宿舍电费1231.09元，宿舍水费267.3元；2013年7月14日至同年8月6日，厂房电费2330.38元（2015.15元＋315.23元），宿舍水费118.8元；2013年8月7日至同年9月8日，厂房及宿舍电费合共3889元（2321.38元＋1567.62元），宿舍水费89.1元；2013年9月9月至同年10月16日，厂房、宿舍电费合共5717.61元，宿舍水费118.8元；2013年10月17日至同年11月17日，厂房、宿舍电费合共8463.09元，宿舍水费118.8元；2013年11月18日至同年12月11日，厂房、宿舍电费合共7348.76元，宿舍水费59.4元；2013年12月12日至2014年1月13日，厂房、宿舍电费合共4390.37元，宿舍水费118.8元。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的厂房租赁合同以及宿舍租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点为：一、原告诉请确认双方签订的厂房租赁合同、宿舍租赁合同于2013年11月27日第一次开庭审理当日解除应否支持？二、原告诉请被告支付2013年5月、6月的厂房、宿舍租金及违约金应否支持？三、原告诉请被告就已付的2013年7月、8月厂房、宿舍租金支付迟延支付期间的违约金应否支持？四、原告诉请被告支付从2013年11月27日起至搬出之日止的厂房、宿舍占用费应否支持？
关于焦点一。原告主张双方签订的厂房租赁合同、宿舍租赁合同已于2013年11月27日解除，主要基于认为被告未按约定在厂房租赁合同、宿舍租赁合同签订时预付2013年5月的厂房、宿舍租金以及未依约定时间支付同年6月的厂房、宿舍租金，并且拖欠该2个月租金不予支付已逾1个月，故原告认为合同解除的条件已成就，其有权解除合同。而被告则辩称之所以不予支付该2个月租金是因为原告未依约定时间将约定外部电接至厂区，导致厂房无法开展正常生产，宿舍用电进而也无法正常从厂区接驳。结合双方的诉辩意见，本院分析如下：从本院庭审查明的事实来看，双方签订厂房租赁合同后，先是由被告以其名义向供电部门申请用电未果，后再由原告以其名义就讼争厂房再次向供电部门申请用电并审核通过。在被告以其名义申请用电时，原告确有在合同约定的15天内向供电部门出具电费担保书，协助被告办理申请用电手续。在被告以其名义申请用电未获批准情况下，原告又于2013年4月2日以其名义再次向供电部门申请用电，虽然此时已超出合同约定的15天期限，但本院认为迟延申请的责任不能归责于原、被告任何一方，而仅能视为双方在对于以谁名义向供电部门申请用电的流程方面存在认识误区，才导致先后向供电部门申请两次方获批准。供电部门最终于2013年7月8日向讼争厂房供电，从2013年4月2日至同年7月8日期间，主要由供电部门处理各项用电业务流程，并无相关证据表明原、被告在此期间就供电事宜恶意进行阻碍或拖延，故本院认为直至2013年7月8日讼争厂房开始供电，原、被告双方对此均不存在违约行为。但客观上，由于讼争厂房迟延于合同约定的时间供电，导致讼争厂房在2013年5月、6月期间没有大功率用电用于负荷被告正常的规模化生产，亦给被告自行从厂区接驳用电至宿舍带来不便，故被告在此情况下不予支付该2个月的厂房、宿舍租金，属于双方在该问题上产生的合理争议，被告的行为尚不构成根本违约，单因该问题即解除双方签订的厂房租赁合同以及宿舍租赁合同，亦不利于维护市场交易的稳定性。另，单就原告主张被告未依约预付2013年5月厂房、宿舍租金的问题，双方虽然约定应在合同签订时预付，但原告向被告交付厂房、宿舍发生在双方合同签订之后，既然在被告未向原告预付2013年5月厂房、宿舍租金的情况下，原告仍然将厂房、宿舍交付被告占有、装修及使用，且没有证据表明原告在被告装修期间即已开始对被告未预付1个月租金的行为提出异议，故本院认为双方已以其实际行动就合同签订时应预付2013年5月厂房、宿舍租金的约定事项作出了变更。综上，原告以被告未支付2013年5月、6月的厂房、宿舍租金并逾期1个月为由，要求确认双方签订的厂房租赁合同、宿舍租赁合同已于2013年11月27日解除，理据不足，本院不予支持。
关于焦点二。根据原告提供的2013年3月至2014年1月期间讼争厂房、宿舍用水用电情况明细表反映，讼争厂房在2013年5月、6月期间的用电量明显低于同年7月至2014年1月期间亦即供电部门供电后的每月用电量，故可以认定讼争厂房在该2个月没有大功率用电可供被告用于开展规模化生产的事实。基于公平原则以及双方在合同中关于如因供电部门工作流程导致的延误双方互不追究责任的约定，本院认为原告主张被告全额支付该2个月的厂房租金不甚合理，但综合考虑被告在该2个月期间有对厂房进行占有、使用亦有进行一定生产的客观情况，本院酌情确定被告按50%的比例向原告支付该2个月的厂房租金合共18104.38元。宿舍租金部分，讼争4间宿舍在2013年5月至2014年1月期间的用水用电量基本衡定，故本院认为厂房供电的迟延并未对被告使用宿舍造成严重的影响，故被告仍应全额向原告支付2013年5月、6月的宿舍租金合共4716.96元。至于违约金，本院在上述焦点一中已论述认定双方就该2个月的厂房、宿舍租金是否应予支付产生的争议尚属合理范围，被告并非恶意拖欠不予支付，其行为亦不构成根本违约，故原告要求被告就该2个月拖欠的厂房、宿舍租金支付违约金，本院不予支持。
关于焦点三。双方约定每月厂房、宿舍租金支付时间为当月5日前，而讼争厂房于2013年7月8日方供电，故本院认为应从该日顺延5日作为该月厂房、宿舍租金支付截止期限为宜，即被告应在2013年7月13日前支付7月的厂房、宿舍租金，在2013年8月5日前支付8月的厂房、宿舍租金，而被告直至2013年8月9日才一并支付该2个月的厂房、宿舍租金，已构成违约，原告要求被告支付迟延支付期间的违约金，理据充分，本院予以支持，但违约金起计时间需按上述作出相应调整。至于违约金标准，被告辩称按每日2%计收违约金明显过高，本院认为其辩解合理有据，本院酌情将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。
关于焦点四。鉴于原告确认被告已支付截至法庭辩论终结时（2014年3月5日）各个月的厂房、宿舍租金，故对于原告诉请被告支付2013年11月27日至被告搬迁之日止的厂房、宿舍租金，其中2013年11月27日至2014年3月5日期间部分，被告已支付完毕，无需进行处理。并且由于本院不予支持原告诉请确认双方签订的厂房租赁合同、宿舍租赁合同已解除的诉请，原告要求被告搬迁无从谈起，故对于法庭辩论终结后双方继续履行合同期间产生的厂房、宿舍租金，已超出本案审理范围，本院在本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告中山市诠释家具有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市润港旧机动车鉴定评估有限公司支付2013年5月、6月的厂房租金合共18104.38元；
二、被告中山市诠释家具有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市润港旧机动车鉴定评估有限公司支付2013年5月、6月的宿舍租金合共4716.96元；
三、被告中山市诠释家具有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市润港旧机动车鉴定评估有限公司支付迟延支付厂房租金违约金（从2013年7月13日起至同年8月5日止，以18104.38元为基数；从2013年8月6日起至同年8月9日止，以36208.76元为基数；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）；
四、被告中山市诠释家具有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市润港旧机动车鉴定评估有限公司支付迟延支付宿舍租金违约金（从2013年7月13日起至同年8月5日止，以2358.48元为基数；从2013年8月6日起至同年8月9日止，以4716.96元为基数；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）；
五、驳回原告中山市润港旧机动车鉴定评估有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3750元（原告已预交），由原告中山市润港旧机动车鉴定评估有限公司负担3200元，被告中山市诠释家具有限公司负担550元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 龚竹梅
代理审判员 林佩坚
代理审判员 杨 丽
二〇一四年五月十二日
书 记 员 方志可