北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第20683号
原告杨翠萍，女，1966年3月3日出生。
委托代理人杨军，北京市东泽律师事务所律师。
被告郑婧婧，女，1982年3月15日出生。
委托代理人孙涛，北京市天江律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，任董事长职务。
委托代理人闫松松，1987年9月8日出生。
原告杨翠萍诉被告郑婧婧、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨翠萍的委托代理人杨军、被告郑婧婧的委托代理人孙涛、第三人链家公司的委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年年初，原告委托链家独家代理出卖房屋，原告随后出国，链家让原告委托原告的姐姐杨xx去处理卖房子的事情，原告在授权委托书上签了字，但具体的授权范围原告不清楚，因为授权书不在原告手里。原告委托链家公司出售房屋约定的价款是530万元，但原告事后发现告姐姐代原告签订的房屋买卖合同中约定的房屋价款是286万元，并且税费由双方共同承担，在房屋买卖合同中还约定了“原告承诺原告近五年没有子女在该地址学区上学”，这是与事实不符的，这些也是与原告的意思不符的，尤其是价款相差太大，而且也侵害了其他有优先购买权人的利益，原告是从杨xx将签订的合同发送给原告时发现上述情况的，原告得知后，决定不再出售该房屋，通过打电话与微信的方式向本案被告发出通知，告知被告本案中的房子不再出售。2015年3月29日，原告与被告对西城区xxx室房屋签订了北京市存量房屋买卖合同，该合同的签订非原告本人所签订，原告的姐姐杨xx以原告的名义与被告签订的涉案房屋买卖合同，原告对买卖房屋知情，但对签订合同的具体内容原告不认可，与原告真实意思不符，原告未在该买卖合同上有过任何签字，杨xx在代理过程中越权代理，原告事后没有进行追认，该代理行为无效；涉案合同为被告与房屋中介合谋以欺诈的方式，骗取了原告姐姐杨xx签字，属于合同法规定的合同无效情形。同时，原告处分涉案房屋，没有经过其共有人的同意，该合同损害了其配偶的合法权益，应属无效。另外，合同第5、8条的规定属于格式条款，限制了原告的权利，属于合同法规定的无效情形，另外，在定金协议中约定房价款是508万元，但在正式的存量房买卖合同中约定的房款是286万元，而且对税费的承担也有变更，本案合同属于阴阳合同，违反了《税收征收管理法》。综上，请求法院确认2015年3月29日原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同无效。
被告辩称，一、不同意原告的诉讼请求，原告在起诉状中陈述的事实与案件真实发生的情况不符，作为买方，被告通过专业的房地产中介购买原告的房屋，不存在原告所说的欺诈、胁迫的情形，原告的代理人及原告本人都是具备完全民事行为能力的成年人，具备文化知识，所签署的授权及合同的内容都反映了双方真实的意思表示；二、原告陈述的关于购房价格、税费承担、共有人权利与原告的证据自相矛盾，因为在补充协议里面，关于购房的成交价格是第1条，税费的承担是第3条，并非原告代理人陈述的内容。本案不存在共有人权利的侵犯的问题；三、原告之所以提起要求法院确认合同无效，实际上是在交易过程中存在恶意涨价，签订合同后想要抬高合同的价格，但是被告没有同意，在这种情况下才提起本案的诉讼。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人链家公司述称，涉案的房屋买卖合同是经过我公司居间签订的，是原被告的真实意思表示，是合法有效的，签约时杨翠萍委托杨xx出售涉案房屋，杨xx向我公司出具了杨翠萍的授权委托书及代理人关于代理权的承诺书，并且在签约时杨xx跟杨翠萍本人进行了电话联系，当时本公司人员在场，在电话中杨xx跟杨翠萍确认了房屋价款，因此杨xx是有代理权的，涉案合同不存在法定或约定的无效情形，涉案合同合法有效。
经审理查明，北京市西城区xxx号房是原告杨翠萍名下的产权房屋。
2014年8月11日，原告签署《授权委托书》，委托其姐姐杨xx通过第三人链家公司居间服务出售涉案房屋。
2015年3月29日，杨xx向被告及第三人承诺其拥有原告的合法授权，代理原告出售涉案房屋并签署相关合同文本，并保证在签约后1个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的授权委托书。当日，在第三人的居间服务下，杨xx持原告签字的《授权委托书》代理原告与被告签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，合同约定原告以508万元的价格将涉案房屋售与被告，合同签订过程中，杨xx曾对508万元的房价款与原告进行了确认。合同签订当日，被告向原告支付了10万元定金；此后，双方合同未继续履行，双方未办理网签手续。
另查，一、《北京市存量房屋买卖合同》约定：买受人为郑婧婧，出卖人为杨翠萍；合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式问题约定：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2860000元，该房屋家具、电器、装饰装修及配套设施设备等作价2220000元；具体付款方式及期限约定见补充协议；关于贷款的约定：被告向银行申办抵押贷款，贷款金额为200万元。合同第五条房屋产权及具体状况的承诺约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违约方的法律责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。合同第八条税、费约定：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定交纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因使原有税费金额增加的，双方友好协商。
二、原、被告及第三人就买卖涉案房屋签订《补充协议》，约定：第一条：双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价508万元，此价格为原告净得价，不含税。第二条：1、定金：被告于2015年3月29日向原告支付定金10万元，被告支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。3、被告于2015年6月25日前将第一笔首付款86万元以建委资金监管的方式支付原告；被告于2015年6月25日前将第二笔首付款111万元以非建委资金监管的方式支付给原告。4、原、被告双方应于2015年7月3日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、原、被告同意，在银行出具批贷函后5个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第三条：原、被告同意，本次交易涉及的税费全部由被告承担。其他条款约定：原告承诺：1、该房屋内所有户口需在双方办理产权转移手续前全部迁出，如与承诺不符，原告则应承担相关责任，按照根本违约处理。2、原告承诺该房屋近五年内无学区名额占用，如与承诺不符，原告承担相关责任，按照根本违约处理。
三、授权委托书：“委托人为原告，受托人为杨xx；委托人欲通过受托人将为位于西城区西便门外大街4号院5号楼2门701的住宅，产权证号京房权证西私字第1167**号进行出售。就此事宜，委托人授权受托人代其办理本收授权委托书约定的事宜。受托人拥有下述第1、2、3、4、5、6、7项授权。1、受托人有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间相关协议；2、如上述房屋地址与市级行政地址不符，受托人有权办理该房屋的地址变更及领证事宜；3、受托人有权以委托人名义签署买卖合同及相关事宜；4、受托人有权以委托人名义收取买卖定金；5、受托人有权以委托人名义收取购房款；6、受托人有权以接受登记机构的询问，提交登记申请和资料，向相关登记文书上签字，按手印：并有权更改和调取该房屋的相关档案及信息。7、授权委托期限为2年。受托人在上述授权范围内所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相关责任。委托人：杨翠萍（签字）2014年8月11日。”
上述委托书为打印的格式文本（包括委托人、受托人自然情况；委托事项（多选）；委托期限）。委托书中涉及委托人、受托人的自然情况，房屋坐落位置、委托期限为手写内容；授权的委托事项为多选内容，需要进行勾选。
现原告诉至本院，要求确认原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同无效。
原告主张合同无效的理由如下：
1、原告主张涉案合同符合合同法52条所规定的无效的全部情形：
原告认为涉案房屋买卖合同约定的房屋成交价格286万元过低，属于被告与第三人恶意串通所为，买卖合同与补充协议为阴阳合同，目的是为了规避国家税收征收政策，损害了国家及社会公共利益，属于以合法形式掩盖非法目的。
原告另陈述被告及第三人未将补充协议交与其代理人，该补充协议中关于户口的约定就利用了原告代理人不懂房屋买卖的法律规定，被告存在欺诈及与第三人恶意串通的事实；买卖合同及补充协议中没有支付房款的时间，损害了原告的权益。
被告认为买卖合同及补充协议明确约定了涉案房屋的成交价格及装修、家具家电及设备设施共计508万元，该价格是双方协商一致确定，合同的内容也是双方协商确定，不存在其与第三人串通及欺诈的情形，双方签订的买卖合同及补充协议是同一份合同，不存在阴阳合同的问题，双方对房屋价款的约定未对国家的税收造成任何损失，原告的主张不能成立；同时，双方补充协议签订时，第三人尚未盖章，第三人盖章后，已通知原、被告领取补充协议，但被告拒绝领取。被告拒绝领取的原因是嫌508万元的价格低了，要提高房价。双方在补充协议中对房款的支付时间进行了明确约定，原告此项陈述与事实不符。
第三人认为涉案买卖合同及补充协议反映了买卖双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形。第三人针对原告所述没有得到补充协议文本的陈述与被告一致。
2、原告主张买卖合同第4条、第5条、第8条的约定属于格式条款，限制了原告的权利，加重了原告的责任，故涉案合同无效。
被告认为涉案合同是由第三人提供的制式合同，合同中需要填写的内容均为双方协商确定，不存在被告提供格式条款限制原告原告权利的问题。
第三人认可涉案买卖合同为该公司提供，但不存在原告主张的无效情形。
3、原告主张处分涉案房屋未取得其配偶的同意，损害了共有人的权益，原告属于无权处分，同时，该房屋属于房地产管理法第38条规定的产权有争议，不得转让的房产，理由是该房屋是原告与其配偶共同所有的财产，二人的份额是不确定，在不确定份额的情况下是不得转让的。
被告认为双方签订买卖合同时，原告以确认没有共有权纠纷，被告已对此尽到了注意义务，原告如主张存在共有权纠纷，那么是原告在出售涉案房屋时存在欺诈行为，原告的配偶如认为共有权受到侵害，应由其配偶主张相关权利，原告无权就此主张合同无效。
4、原告主张代理人杨xx属于无权代理，故涉案买卖合同属于无效合同。
针对代理权的问题，原告主张其2014年8月欲委托第三人链家公司出售涉案房屋，其签署授权委托书的目的是委托杨xx代其签署买卖合同，其签字时委托书上只填写了其个人情况、房屋的坐落位置及委托的期限，其填好该委托书后交与杨xx，委托书中涉及授权的委托内容均不是其本人勾选，其没有明确授权的范围，杨xx代其出售涉案房屋的行为属于无权代理。
本案审理中，本院向杨xx核实了相关情况，杨xx称原告委托其代理出售涉案房屋，原告交给其的授权委托书确实没有对授权范围进行选择，其将授权委托书交给第三人的工作人员后，第三人的工作人员对授权委托书中的授权范围进行了勾选。签订买卖合同时，其向原告报告了房屋成交价格为508万元，并在得到原告确认后与被告签订了买卖合同及补充协议，但买卖合同的其他内容其并未告知原告，同时，第三人未将补充协议交与其本人。
被告主张其与原告签订买卖合同时，原告的代理人杨xx持原告的授权委托书与其签订买卖合同，是得到了原告授权的，该授权委托书的内容反映了原告的真实意思表示。
第三人认为无论该委托书的授权内容是谁填上去的，均与本案争议无关。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同及补充协议、授权委托书及代理人关于代理权承诺书、定金协议书、房地产经纪服务告知书、房产证及结婚证等证据在案佐证。
本院认为，本案原告的代理人与被告签订买卖合同后，原告主张该合同无效，双方签订的买卖合同未继续履行。现就原告主张合同无效的理由能否成立，分别论述如下：
一、关于原告主张涉案买卖合同符合合同法52条规定的全部情形而无效的问题：
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零九条规定：当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实的存在。
本案中，原告主张被告与其代理人签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议时，被告存在与第三人恶意串通及欺诈原告代理人的行为，对此，原告认为涉案买卖合同签订后，第三人及被告没有将补充协议文本交与其代理人的行为及在补充协议中约定被告取得产权之前即要求原告迁出户口且保证5年内没有占用上学的名额、合同约定的成交价格等内容，反映出被告和第三人串通并利用原告代理人对法律知识的欠缺进行欺诈的事实。对此问题，本院认为，涉案买卖合同及补充协议均为原告代理人签订，其作为完全民事行为能力人在签订合同时，对于合同相关条款应具备正常的理解能力，无论原告出于何种原因未得到该补充协议的文本，均不能否认原告代理人签订该协议并对协议的条款明知的事实，原告如认为其代理人在签订买卖合同及补充协议时受到欺诈且被告与第三人有恶意串通之行为，应当提交证据加以证明，否则，应承担举证不能的责任。此外，原告主张合同中约定的成交价格过低，并通过对家具家电及装饰装修等折价方式对房款作价，以最终达到偷税的目的，给国家税收造成损失，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，对此问题，本院认为，原、被告在买卖合同中约定的房屋成交价格为286万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备作价222万元，本案中双方签订房屋买卖合同后并未办理网签手续，所以不存在阴阳合同的问题，因此不能确定双方房屋买卖网签合同中的价格，现有证据不能证明原、被告有逃避国家税收征收的意图，故原告以此为由主张全部买卖合同无效的陈述意见，不能成立，本院不予采纳。至于原告主张合同中没有约定付款时间，侵犯原告权益的问题，本院认为，双方对此问题虽在北京市存量房屋买卖合同中未明确约定，但双方在合同中约定了该条款在补充协议中进行约定，且双方同日签订的补充协议对此问题进行了明确约定，并未侵犯原告的权益；即使双方对此问题未进行约定，亦可按照我国合同法第61条、62条的的相关规定处理，该条款即使欠缺也并不影响买卖合同的效力，故原告主张的此项合同无效的理由，亦不成立，本院不予采纳。
二、关于格式条款的问题，涉案买卖合同系由第三人提供的制式合同，并非被告提供并拟定，且合同中涉及双方当事人交易的内容系由双方当事人协商确定，且该合同第4条、第5条、第8条约定的内容分别对买卖双方的权利义务进行了约定，不存在排除被告责任，限制原告权利、加重原告责任的问题，原告主张此项合同无效的理由，亦不成立，本院不予采纳。
三、关于原告主张其未征得共有人同意，无权处分涉案房屋的问题，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现原告以其未经其配偶同意将夫妻共同财产卖给被告为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。原告提及的本案房屋属于权属有争议不得转让的房屋，但原告出售的房屋产权清晰，原告主张的理由不符合我国城市房地产管理法第38条规定的“权属有争议的”情形，故原告上述意见亦不成立，本院不予采纳。
四、关于代理权的问题，原告委托其姐姐杨xx代理出售涉案房屋并签署了授权委托书，杨xx代理原告与被告签订房屋买卖合同时，向被告出具了原告的授权委托书，该委托书中有原告本人的签字，也记载了受托人的相关信息、房屋坐落及授权委托的范围，被告据此与原告的代理人签订涉案房屋买卖合同，已尽到了合理的审查及注意义务，至于原告主张委托书中授权委托的范围不是其本人填写一节，均属于原告与其代理人之间的委托合同纠纷，无法对抗被告，对原告主张代理人无权代理签订涉案买卖合同的陈述意见，本院不予采纳。
据此，原告主张涉案房屋买卖合同无效的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杨翠萍的诉讼请求。
案件受理费一万四千八百四十元，由原告杨翠萍负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一六年一月十八日
书记员 王志伟