北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第979号
上诉人（原审原告）北京悦豪物业管理有限公司，住所地北京市通州区运河西大街30号楼北（会所）。
法定代表人邓南宇，总经理。
委托代理人李茉玉，女，1987年8月27日出生，该公司职员。
委托代理人龚秀华，女，1967年1月21日出生，该公司职员。
被上诉人（原审被告）许蕙，女，1949年12月20日出生。
委托代理人姬延发，男，1947年8月2日出生。
上诉人北京悦豪物业管理有限公司（以下简称悦豪物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第12110号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年7月，悦豪物业公司诉至原审法院称：2003年12月1日北京新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）与我公司签订了《新华联家园（北区）前期物业服务合同》，将其开发建设的新华联家园北区委托我公司进行物业管理。许蕙为新华联家园北区15号楼××室业主，该室建筑面积71.46平方米。后我公司按照有关规定和政策向许蕙提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务，但许蕙至今拖欠我公司2010年4月1日至2013年6月30日期间物业费共计人民币4457.7元。按照《业主临时公约》第三章第十二条之规定，应承担逾期付款滞纳金965.26元。故诉至法院，请求判令许蕙给付所欠物业服务费4457.7元并支付滞纳金965.26元，并由许蕙承担诉讼费用。
许蕙辩称：首先，我的房屋西侧外墙保温层在2009年5月脱落，此后室内夏天十分炎热，冬天特别寒冷，导致我和妻子只能租房生活，该部分保温层直至2013年8月才修复好；其次，小区内公共设施装饰门经常有物体脱落；第三，自2009年起，悦豪物业公司大量减少小区内保安人员数量，自2011年11月起，我居住的单元门禁损坏，小区保安服务不到位导致我的电动自行车被盗；第四，自2009年供暖季起，由于我家通水阀堵塞导致供暖温度不达标，悦豪物业公司未予疏通。综上，我对悦豪物业公司提供的物业服务不满意，故不同意悦豪物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：北京市通州区杨庄南里新华联家园小区北区系由新世界公司开发建设的住宅小区，许蕙系该小区15号楼×号房屋（建筑面积71.46平方米）的产权人，并签订了《业主临时公约》，公约约定业主应当按规定或约定向物业管理企业交纳物业费。2003年12月1日，新世界公司与悦豪物业公司签订了《新华联家园（北区）前期物业服务合同》，委托悦豪物业公司对其开发的新华联家园北区进行物业管理，收费标准为有电梯楼宇每月每建筑平方米1.6元，合同期限至2006年12月7日止。2004年8月13日，新世界公司名称变更为北京新华联伟业房地产有限公司。2006年，悦豪物业公司与北京新华联伟业房地产有限公司继续签订了《新华联家园（北区）前期物业服务合同》，委托悦豪物业公司对新华联北区进行管理，收费标准为有电梯楼宇1.6元／月／建筑平方米，合同期限自2006年12月8日至业主委员会成立选聘新的物业管理企业止。经核实，悦豪物业公司为许蕙提供物业服务至今，许蕙拖欠2010年4月1日至2013年6月30日期间的物业服务费共计4457.7元尚未交纳。
在原审法院庭审中，许蕙主张其房屋所在位置的楼体西侧外墙保温层自2009年起脱落，导致许蕙的房屋居住条件恶劣。悦豪物业公司对此予以认可，并辩称其于2010年上报建委启动房屋安全鉴定程序，至2013年8月已修复保温层脱落问题。许蕙主张小区内公共设施墙皮脱落存在安全隐患，悦豪物业公司对此予以认可，并辩称为避免启动公共维修基金周期较长的弊端、减少安全隐患，现已决定对破损的罗马柱进行拆除。许蕙主张小区中的保安人员数量较入住时有所减少，悦豪物业公司对此予以认可，但辩称入住初期小区内事务较多，后期系根据物业服务费收费标准及小区实际情况对保安人员数量进行调整。许蕙主张其居住的单元门禁长期损坏，悦豪物业公司对此予以认可，并表示同意参照相关政府指导价对许蕙拖欠期间的物业服务费按照0.05元／月／建筑平方米的标准进行减免。同时，悦豪物业公司变更其诉讼请求，同意对许蕙按照1.55元／月／建筑平方米的标准收取拖欠期间的物业服务费，关于滞纳金的诉讼请求不变。许蕙坚持其原答辩意见。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，双方当事人虽未签订物业服务合同，但悦豪物业公司依据开发商的委托为许蕙提供了物业服务，许蕙亦实际接受了悦豪物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，许蕙理应向悦豪物业公司交纳物业服务费用，其未予交纳不妥。关于物业服务费的收取标准，首先，悦豪物业公司同意因门禁损坏对许蕙拖欠期间的物业服务费按照0.05元／月／建筑平方米的标准减免，法院对此不持异议；其次，许蕙房屋所在位置楼体西侧外墙保温层脱落、悦豪物业公司未予及时处理的事实客观上导致许蕙室内在四年多的时间里冬冷夏热，影响了许蕙的居住环境，反映出悦豪物业公司为许蕙提供的物业服务存在瑕疵，对此悦豪物业公司应当相应减收许蕙的物业服务费用，减收数额由法院根据案件实际情况予以酌定。故悦豪物业公司要求许蕙交纳拖欠的物业服务费其合理部分，有事实及法律依据，法院予以支持，对其过高请求，依据不足，法院不予支持。关于悦豪物业公司要求许蕙交纳滞纳金的主张，因许蕙未及时交纳物业服务费确有原因，故对悦豪物业公司该主张法院不予支持。关于许蕙辩称小区公共设施存在安全隐患故不同意交纳物业服务费的意见，鉴于悦豪物业公司表示将对危险的罗马柱予以拆除，故对许蕙该意见，法院不予采信。关于许蕙辩称悦豪物业公司减少小区内保安人员数量致其电动自行车丢失，故不同意交纳物业服务费的意见，因对物业服务人员的安排属于悦豪物业公司自行经营管理范畴，且许蕙亦未提供确实、有效的证据证明其电动自行车确系在小区内丢失，以及悦豪物业公司减少保安人员数量确属其丢失电动自行车的原因，故对许蕙上述意见法院不予采信。关于许蕙辩称其暖气通水阀堵塞的意见，与案件不属于同一法律关系，法院不予处理。据此，原审法院于2013年10月判决：一、许蕙给付北京悦豪物业管理有限公司二Ｏ一Ｏ年四月一日至二Ｏ一三年六月三十日期间物业服务费人民币二千五百九十二元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京悦豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，悦豪物业公司不服，以原判认定减免物业费的理由依据不足为由上诉至本院，要求许蕙支付物业服务费4457.7元及滞纳金965.26元。许蕙不同意原判，但未上诉。
在本院审理过程中，双方当事人均认可许蕙所住楼房外墙保温层脱落时间是2009年，2012年开始维修，2013年维修完毕。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《业主临时公约》、《新华联家园（北区）前期物业服务合同》、房屋安全鉴定报告、视听资料等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，双方当事人虽未直接签订物业服务合同，但建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。故悦豪物业公司与北京新华联伟业房地产有限公司签订的前期物业合同对本案双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。许蕙所住楼房外墙保温层脱落时间是2009年，而维修完毕时间是2013年，时隔近4年时间，许蕙据此主张物业公司未能对此及时处理，服务存在瑕疵，事实依据充分，本院予以支持。上诉人悦豪物业公司认为此事不足以证明其服务存在瑕疵，依据不足，本院不予采信，对其要求许蕙交纳全部物业费的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由许蕙负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费50元，由北京悦豪物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 孙宏磊
代理审判员 张玉娜
二〇一四年三月二十日
书 记 员 冯晓雪