河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终652号
上诉人（原审被告）：沧州华凯实业集团有限公司，住所地：河北省沧州市新华区东环中街40号。
法定代表人：肖玉洪，该公司经理。
委托诉讼代理人：米冠博，该公司员工。
委托诉讼代理人：张志勇，该公司员工。
上诉人（原审被告）：张康，男，汉族，1969年1月8日生，原住沧州市运河区，现住沧州市。
被上诉人（原审原告）：贾同珍，女，汉族，1984年10月4日生，住沧州市新华区。
委托诉讼代理人：王金龙，河北铭鉴律师事务所律师。
原审被告：贾立华，男，汉族，1977年10月14日生，住沧州市新华区。
委托诉讼代理人：王飞飞，女，汉族，1989年5月17日生，住沧州市运河区。
上诉人沧州华凯实业集团有限公司（以下简称华凯公司）、张康因与被上诉人贾同珍、贾立华侵权责任纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院(2015)新民初字第01643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沧州华凯实业集团有限公司上诉请求：1、请求法院撤销沧州市新华区人民法院作出的（2015）新民初字第1643号民事判决书，依法改判或发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审法院事实认定、法律适用错误1、被上诉人并非合法的次承租人。首先上诉人与贾立华于2013年4月10日签订《房屋租赁协议》，协议明确约定未经上诉人书面同意贾立华不得对外转租，上诉人自始没有出具书面同意书，同意贾立华将房屋转租给被上诉人，也不知晓贾立华将房屋转租的事实。其次，上诉人与贾立华在租赁合同到期后未续签合同，仍由贾立华继续承租，双方属于随时可以解除的不定期限租赁，而被上诉人与贾立华订立的次承租合同租赁期限为却为十年租赁期，这明显不符合常理，即使上诉人同意贾立华对外出租，根据最高法《城镇房屋租赁解释》第15条，贾立华与被上诉人的租赁期限也不应超过此期限。故此，被上诉人与贾立华于2014年4月23日签订《房屋租赁协议》不具备法律效力。2、被上诉人已经在合理期间收到的通知，应当搬离非法侵占的出租屋。上诉人作为房屋所有人，在该房屋为不定期租赁期间且承租人放弃优先购买权的情况下，于2015年7月1日将房屋买于张康是受法律所保护的行为，上诉人多次向承租人披露房屋售出的事实，井且上诉人于同年10月、11月多次协同张康到租赁房屋处在进行当面告知，但被上诉人拒绝搬离非法占据的房屋，根据《物权法》张康作为产权人有权排除妨碍，将其物品搬离该房屋，该案被上诉人非法侵占他人房屋长达4个月之久依法其应为实际侵权人。同时，贾立华在2015年4月10日的租金结算日时开始就未向上诉人交纳租金，上诉人有权拒绝继续与其建立租赁关系，同时要求次承租人在合理期限搬离房屋是正当的。二、一审法院鉴定程序、内容错误。1、一审法院选用鉴定机构不具备鉴定资质。根据《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》及司法部《司法鉴定机构登记管理办法》，司法鉴定的鉴定机构应当经省级司法行政机关审核登记，司法鉴定机构应当取得《司法鉴定许可证》，在登记的司法鉴定业务范围内，开展司法鉴定活动，而河北省司法厅公告的《国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册》当中沧州|鉴真价格事务所未进行登记，同时沧州鉴真价格事务所并没有取得《司法鉴定许可证》，依法不具备开展司法鉴定的法定资格。2、抢州鉴真价格事务所超资质评估。沧州鉴真价格事务所的执业范围和经营范围为【价格评估】，其仅有价格评估资质的沧州鉴真价格事务所不能对停业损失、涉案诉讼财物价格评估进行鉴定，故此该评估机构超范围执业对本案进行评估。3、沧州鉴真价格事务所鉴定人员不够法定数额。根据《司法鉴定机构登记管理办法》第十四条每项司法鉴定业务有3名以上司法鉴定人，而本案当中的仅有两名鉴定人员，违反法定鉴定人数要求。4、沧州鉴真价格事务所鉴定资质已被取消。该机构及鉴定人员在被委托鉴定之前其职业职业资格和价格评估机构的资格己被国家取消。根据国务院2016年2月3日发布的国发[2016]9号文、10号文及国家发展改革委办公厅发改办价格[2016]564号取消了价格鉴证师职业资格和价格评估机构资格的认定，也废止了价格评估的相关法规，也就是说法院于2016年3月1日委托鉴定时，沧州|鉴真价格事务所已经无权以价格鉴证师和价格评估机构的名义对外出具评估报告，所以该评估报告不具备合法形式。5、沧州鉴真价格事务所使用鉴定方法错误。沧州鉴真价格事务所出具的【2016】第68号价格评估报告书鉴定结论明显有误。本案当中价格评估报告书中其价格评估的方法的”市场法”只是一种资产评估方法。每日的停业损失就是其原有的每日经营收入，而根据财政部《会计准则》第14号企业的收入包含实际售出、可计量的金额、商业折扣等多种方面及复杂的计算方法才可得出，即便非如此，也应当可以从其完税证明当中计算出日平均收入，总所周知，饭店的营业额多寡与其经营水准息息相关，而本案仅靠饭店位置、相近规模饭店等方式的市场价格比较法是根本不可能得出客观停业损失的。即使计算方式合法，对该停业损失我们也不认可，停业损失属于间接的预期利益损失，根据合同法第113条及最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条只对利润的损失承担赔责任，而该评估报告中停业损失当中没有分列利润项。根据价格评估一栏表备注栏当中，上诉人质疑该评估机构是从何处得知丢失物品原来是存在的，并且在其未见过的丢失物品形态的情形下去认定价格和成新率的，这评估明显存在错误。特别是评估肉类和蔬菜等物品项时，肉、菜种类不同，价格也不同，在没有分类、没有标注数量和重量的情况下评估机构就各统一价格，有悖客观事实，同时也在评估表上肉类和蔬菜类成新率为100%，而备注却是变质，鉴定结论不仅错误百出，而且前后矛盾。该评估报告出具的机构没有司法鉴定资质，且鉴定机构、鉴定人依托的职业资格也在被委托鉴定后被国家取消，同时，该鉴定机构用属于用错误的方式超范围评估，而且，评估报告也还存在多处无法得出合理解释的错误和矛盾。对此以上问题上诉人在庭审期间多次提出异议，并提交重新鉴定申请，一审法院均不予理睬。上诉人认为法院不应当将错误的鉴定报告作为定案的依据。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，鉴定程序违法，为维护上诉人合法权益，请求二审法院撤销原判决，依法发回重审或改判。
张康上诉请求：1、请求法院撤销沧州市新华区人民法院作出的(2015)新民初字第1643号民事判决书，依法改判或发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院却认定上诉人并非房屋所有权人，该事实明显认定错误，上诉人与华凯公司的房屋买卖合同收到法律的保护，真实、合法、有效，根据《合同法》《物权法》上诉人受让房屋应受法律保护，不以该房屋是否存在租赁为前提。二、上诉人在购买房屋后多次与被上诉人沟通要求其搬离非法占有的房屋，但被上诉人不仅继续非法侵占，而且向上诉人漫天要价，长期非法占有属于上诉人的房屋，经多次劝说无果后，上诉人作为所有人根据《物权法》，将其房屋内物品搬离，故该案不存在被上诉人被侵权，恰恰相反，因被上诉人长期非法上诉人所有的侵占房屋，被侵权人实际是上诉人，上诉人不应承担赔偿责任。三、一审法院鉴定错误，该鉴定机构和人员无资质，鉴定结论有误，应当重新鉴定。综上，一审法院事实认定错误，鉴定错误，故此，上诉人依法提出上诉，请求法院撤销沧州市新华区人民法院作出的(2015)新民初字第1643号民事判决书，依法改判或发回重审。
贾同珍辩称，新华区人民法院2015新民初字第1643号民事判决认定事实清楚，证据确实充分，二上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
贾立华述称，1、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。2、原审原被告均没有对一审法院判决贾立华应承担的责任提起上诉，我方同意按一审判决退还押金。
华凯公司与张康均同意对方的上诉意见。
贾同珍向一审法院起诉请求：2014年4月23日，原告与被告贾立华签订租赁合同，约定原告承租华凯一期1号门市（新华区华凯铁东家园A期10号），租赁期限为十年，被告沧州华凯实业集团有限公司对原告租赁房屋事项予以确认。协议签订后，原告对门市进行了装修、购置了设备用于饭店经营。2015年10月，原告正常经营过程中，被告张康来到饭店要求原告搬走，称被告沧州华凯实业集团有限公司已将该房屋卖给被告张康，原告没有得到任何通知，故继续经营，后被告张康多次到原告饭店要求原告搬出，并于2015年11月1日，强锁原告店门，并在门口张贴招租广告，原告无奈报警，三被告的行为导致原告无法正常经营，使原告受到重大经济损失，故原告诉至法院，请求依法判令三被告停止侵权，赔偿因侵权行为给原告造成的经济损失86713元，并由三被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年4月10日，被告沧州华凯实业集团有限公司与被告贾立华签订《房屋租赁协议》，约定将位于沧州市××区××（新华区××铁东家园××区××）门市出租给被告贾立华，租期半年，自2013年4月10日至2013年10月10日，租金为26325元/半年，其中被告贾立华承担被告沧州华凯实业集团有限公司出租金额缴纳的营业税等，合计金额为3825元，被告沧州华凯实业集团有限公司实收租金为22500元/半年，同时，双方还约定：“未经被告沧州华凯实业集团有限公司书面同意，被告贾立华不得转租、转借、转让、抵押该门市的任何部分或全部……”，协议加盖被告沧州华凯实业集团有限公司企管处印章。2013年10月10日，二被告协议到期，双方未重新签订新的《房屋租赁协议》，但被告贾立华仍占有该房屋，被告沧州华凯实业集团有限公司也未收回租赁房屋，双方仍保持租赁状态。2014年4月23日，原告贾同珍与被告贾立华签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为2014年4月23日至2024年4月23日，租期十年，年租金6.3万元，房屋一切税费由原告承担，同时约定：“甲方（被告贾立华）不得无故终止协议，否则补偿乙方（原告）损失（政策变化除外）”。原告分别于2014年4月15日与2015年4月25日给付被告贾立华2014年与2015年的房屋租金。此外，2014年11月25日，被告沧州华凯实业集团有限公司给原告开具证明一份，内容为：“贾同珍在新华区华凯铁东家园A期所租用的10#号门市，现房产权属我华凯集团公司所有。”，该证明加盖被告沧州华凯实业集团有限公司资产管理部的印章。2015年7月1日，被告沧州华凯实业集团有限公司的法定代表人与田广彬签订《房屋买卖合同》，约定将原告承租的房屋卖给田广彬，约定合同签字后，房屋的占有、使用、处分权等归田广彬所有。2015年11月1日，被告沧州华凯实业集团有限公司资产管理部工作人员于鑫与被告张康到原告处要求原告搬出该房屋，原告称其未见到张康购买争议房产的凭证，且被告沧州华凯实业集团有限公司也知晓其租赁房屋的事实，因原告并未接到任何通知，故拒不搬出，双方协商未果，被告张康将原告经营的饭店上锁，后双方多次就此事交涉，2015年11月17日，被告张康将原告的经营设备强行搬运至被告沧州华凯实业集团有限公司提供的仓库中，又于次日与被告沧州华凯实业集团有限公司工作人员于鑫再次将原告经营物品搬出，原告向沧州市公安局新华分局道东派出所报案，派出所接警后对双方进行调解，双方未达成一致意见，故原告诉至原审法院，请求判如所请。
另查明，原告承租被告贾立华所承租的门市后，除经营饭店外，还居住在该承租房屋的二层。2015年11月1日，被告张康将门市锁门后，原告开始租赁李培檀房屋居住，双方签订合同，约定房屋租金为600元/月。2016年4月，原告与被告沧州华凯实业集团有限公司协商将原告所有的、存放在被告沧州华凯实业集团有限公司仓库内的经营物品搬走，2016年4月1日，原告与高庆民签订仓库租赁合同，用于存放被被告沧州华凯实业集团有限公司、张康强行搬走的经营用品，租金5000元/年，原告一次性将仓库租赁款支付给高庆民，高庆民为原告出具收据一份。此外，原告还支出搬家费200元，为协调房屋租赁事由而与三被告进行协商支出交通费450元。
原审法院认为：2013年4月10日，被告贾立华与被告沧州华凯实业集团有限公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。2013年10月10日协议到期后，双方并未签订新的租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，故被告贾立华与沧州华凯实业集团有限公司的租赁关系应视为不定期租赁。2014年4月23日，原告与被告贾立华签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，被告沧州华凯实业集团有限公司也向原告出具证明，证实沧州华凯实业集团有限公司具有房屋的所有权，该行为应视为被告沧州华凯实业集团有限公司知晓原告承租的行为。故原告贾同珍与被告贾立华的租赁合同有效。因原告已经依照协议向被告贾立华分两次共支付了两年的房屋租赁款，故原告享有该房屋的租赁物使用权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故被告沧州华凯实业集团有限公司虽于2015年7月1日将原告承租的房屋出售给案外人田广彬，但该行为并不影响原告与被告贾立华的租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，被告沧州华凯实业集团有限公司并无证据证明其已经对房屋的承租人履行了通知义务，而其与被告张康在未经原告同意的情况下，强行将原告赶出租赁门市，并对门市上锁，将原告的经营物品搬出的行为，已经构成对原告的侵权，对于该侵权行为给原告造成的各项经济损失，被告沧州华凯实业集团有限公司应当予以承担。
关于原告所主张各项损失。我院依法委托鉴定机构沧州鉴真价格事务所出具沧鉴真价字[2016]第68号《价格评估报告书》，确定原告经营饭店的营业损失为340元/日，自2015年11月1日至2016年4月22日共计174天，停业损失总计59160元，该《价格评估报告书》还确定原告物品损坏价值为10963元。同时，原告在外租房自2015年11月1日至2016年4月22日共计6个月，总计支付租金3600元，仓库租赁费共计2500元。此外，原告还支付搬家费200元，交通费450元，鉴定费2000元。以上各项损失共计78873元。对于原告主张被告沧州华凯实业集团有限公司承担以上损失的诉讼请求，原审法院予以支持。
《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”被告张康并非房屋所有权人，但与被告沧州华凯实业集团有限公司共同对原告所经营门市进行上锁并转移原告经营物品的行为，已构成对原告民事权益的损害，其应当就侵权行为给原告造成的各项损失承担连带赔偿责任。
被告贾立华虽系华凯铁东家园A期10号的承租人，但其将房屋转租给原告，应保证原告对承租的房屋的正常使用权，由于被告沧州华凯实业集团有限公司与张康的侵权行为，导致原告与被告贾立华之间签订的《房屋租赁协议》无法继续履行，原告称其在与被告贾立华签订协议后曾向被告贾立华交纳过5000元的押金，虽然原告并未提供证据证明该事实，但被告贾立华在庭审过程中对该事实予以确认，因协议已无法继续履行，故被告贾立华应当将该5000元押金返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、被告沧州华凯实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告贾同珍各项损失共计78873元。二、被告张康对本判决第一项金钱给付内容承担连带赔偿责任。三、被告贾立华于本判决生效之日起十日内返还原告贾同珍押金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2634.26元，由原告贾同珍负担86.26元，被告张康、沧州华凯实业集团有限公司共同负担2396元，被告贾立华负担152元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审法院查明相一致。
本院认为：华凯公司在2014年11月25日出具的证明，表明其已经知道争议房屋由贾立华转租给贾同珍，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”华凯公司并无证据证明其对转租行为提出异议，故一审法院认定贾立华将争议房屋转租给贾同珍的行为有效并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”在贾立华将争议房屋进行转租时，其与华凯公司之间原租赁合同已经过期，双方之间的租赁已经转为不定期租赁。上述司法解释第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”贾立华、贾同珍的证据不足以证明华凯公司同意将争议房屋按十年的期限租赁给贾同珍，故贾立华与贾同珍之间关于租赁期限为十年的约定无效，双方之间租赁关系也应认定为不定期租赁。在此情况下，贾同珍应预见租赁合同随时可能解除，其与贾立华订立十年期限的租赁合同、并安装相关设备经营饭店，对其最终损失的形成也存在一定过错。
一审庭审过程中，原审被告贾立华自认其在2015年9月知道案涉房屋被出售，而后其告知了贾同珍，说明上诉人华凯公司已经通知贾立华；被告沧州华凯实业集团有限公司未提供有效证据证明贾立华何时告知贾同珍解除合同，贾同珍在合理期限内仍对争议房屋享有使用权，一审法院认定华凯公司与张康锁门及搬离物品的行为构成侵权并无不当，二者均应对因侵权行为造成贾同珍的损失承担赔偿责任。另，本案华凯公司与贾同珍发生争议的根本原因，系因承租人贾立华未遵循与华凯公司的租赁合同，将案涉房屋进行转租，而在收取贾同珍的租金之后又未及时向华凯公司交付，故贾立华对争议的发生及最终损失的形成存在过错，也应承担相应的赔偿责任。对于贾同珍的损失，本院酌定由华凯公司、张康承担40%，贾立华承担40%，贾同珍自行承担20%。
对一审法院认定的各项损失的计算标准，上诉人未提供相反证据，本院予以确认；因各方之间为不定期租赁合同，故对损失计算的合理期限本院酌定为90日。在本案中，应认定贾同珍90日的停业损失为30600元、租房租金为1800元、仓库租赁费为1250元；对一审法院认定的物品损坏价值10963元、搬家费200元、交通费450元、鉴定费2000元本院予以确认。以上各项损失共计47263元。沧州华凯实业集团有限公司、张康承担40%即18905.2元，贾立华承担40%即18905.2元，剩余损失由贾同珍自行承担。综上，沧州华凯实业集团有限公司、张康的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项的规定，判决如下：
一、维持河北省沧州市新华区人民法院(2015)新民初字第1643号民事判决第三项；
二、变更河北省沧州市新华区人民法院(2015)新民初字第1643号民事判决第一项为“上诉人沧州华凯实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人贾同珍各项损失共计18905.2元，上诉人张康对上述给付内容承担连带责任。”
三、原审被告贾立华于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人贾同珍各项损失共计18905.2元。
四、驳回被上诉人贾同珍的其他诉讼请求。
一审案件受理费2634.26元，由被上诉人贾同珍负担526元，由上诉人沧州华凯实业集团有限公司、张康负担1054.13元，由原审被告贾立华负担1054.13元；二审案件受理费3544元，由上诉人沧州华凯实业集团有限公司、张康负担1417元，由原审被告贾立华负担1417元，由被上诉人贾同珍负担710元。
本判决为终审判决。
审判长 范秉华
审判员 郭亚宁
审判员 毕文娟
二〇一七年十一月十八日
书记员 苗园园