江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3718号
上诉人（原审被告）南京谷阳投资管理有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区珠江路600号22层。
法定代表人石小兵，谷阳公司董事长。
委托代理人卫俊，国浩律师（南京）事务所律师。
委托代理人陆化，女，汉族，谷阳公司职员。
被上诉人（原审原告）吴全，女，汉族，1956年6月9日生。
委托代理人杨园园，江苏刘洪律师事务所律师。
上诉人南京谷阳投资管理有限公司（以下简称谷阳公司）因与被上诉人吴全房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴全一审诉称：2004年12月26日，其与谷阳公司签订租赁合同一份，约定吴全将南京市玄武区珠江路600号B22房屋出租给谷阳公司，租赁期限自2005年1月1日起至2012年12月31日止。合同到期后，谷阳公司仍将吴全房屋出租使用，至今尚欠吴全租金11580元。故诉至法院，请求判令谷阳公司支付租金11580元（3860元/季度·人×3个季度）。
谷阳公司一审辩称：涉案商铺系吴全和案外人共有。之前，苏宁电器股份有限公司承租了吴全、谷阳公司及其他人的商铺共6000多平方米。2012年12月31日该公司撤离。同年9月谷阳公司将上述6000多平方米的商铺作为整体对外招租，但直至2013年4月下旬才确定新的承租人，租赁期限为2013年5月6日至2023年5月5日，合同中约定有六个月的装修免租期。2013年，谷阳公司只向吴全支付了一个季度的租金，谷阳公司不应向吴全支付2013年1-3季度的租金。
一审法院经审理查明：坐落于南京市玄武区珠江路600号B22的房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积30.96平方米）系吴全和案外人陈玲玉共有，未划分各自所占份额。2004年12月26日，吴全（甲方）与谷阳公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上述房屋出租给乙方，用于统一经营使用；租赁期限为8年，自2005年1月1日起至2012年12月31日止，第一年、第二年的租金为每年24389元，第三年至第八年的租金均为每年27099元，采用先支付租金后租赁的季付方式。2010年10月8日起至2012年底谷阳公司每季度向吴全及陈玲玉各支付一半的租金即3218.01元，至2012年12月底的租金谷阳公司已向吴全付清。合同到期后，双方未签订新的租赁合同。谷阳公司于2013年4月向吴全支付过一笔租金3860元。吴全于2015年7月2日诉至本院，要求谷阳公司支付2013年前三季度的租金计11580元（3860元/季度·人×3个季度）。
一审庭审中，谷阳公司提供2013年4月3日谷阳公司（甲方）与案外某公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将包括涉案房屋在内的商铺出租给乙方使用；租赁期限为10年；乙方有180天的装修期，装修期内乙方无需交付租金。吴全对该份合同不认可。
一审审理中，谷阳公司称2012年8月苏宁电器股份有限公司通知谷阳公司不再续租，谷阳公司征求业主是否同意由谷阳公司继续招租，业主都同意了，谷阳公司才对外招租，一直到2013年4月新的承租人进场；谷阳公司电话通知业主来签协议，吴全在电话里同意了，可到现在也没来签；谷阳公司不能因为吴全这一户就不出租了。吴全称没有接过谷阳公司的上述电话。谷阳公司称2013年4月支付的该笔租金系支付的2013年11月至2014年2月的租金。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴全、谷阳公司签订的租赁合同于2012年12月31日到期后，谷阳公司未向吴全返还房屋，且从2013年4月谷阳公司向吴全支付租金的行为可以看出，涉案房屋长期处于谷阳公司的实际控制下。吴全主张谷阳公司支付2013年前三季度的房租，有证据证实，本院予以支持。吴全只主张按合同约定计算的一半租金，本院予以准许。关于租金的标准，应按原合同期内的租金约定，以实际履行中每季度3218.01元计算三个季度为9654.03元。谷阳公司拒付吴全2013年前三季度的租金，理由不能成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条之规定，判决谷阳公司于本判决生效之日起十日内向吴全支付2013年1月1日至2013年9月30日租金9654.03元。一审案件受理费90元，由吴全负担40元，谷阳公司负担50元。
谷阳公司不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。2012年12月31日双方《租赁合同》期满后，双方已建立新的租赁合同关系，故本案应依该《租赁协议》确定双方的权利义务关系。根据新的租赁协议约定，谷阳公司不需要支付因第三方变更而产生的招租空置期和装修免租期（2013年1月1日至2013年9月30日）的租金。一审判决违背公平原则。谷阳公司因为自己是商场部分最大面积的业主，故代表吴全及其他业主对外招租，整个招租工作免费，并承担了空置期间的物业管理费。空置期间并不产生收益，因此也不应向其他业主支付租金。综上，请求撤销一审判决，依法驳回吴全的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由吴全承担。
吴全辩称，双方签订的原《租赁合同》于2012年12月31日到期后，因未签订新的租赁合同，故原合同有效，谷阳公司应当依法支付租金。在原《租赁合同》中，已经给过谷阳公司3个月的免费装修期，不存在新的免费装修期。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回上诉，维持原判。
对于一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查明，吴全与谷阳公司2004年12月26日签订的《租赁合同》约定谷阳公司享有3个月的免费装修期；合同期满后谷阳公司要求继续租赁的，须在租赁期满前3个月书面通知，重新签订合同；同意谷阳公司可采取部分或全部整体转租、联营或承包等各种经营方式；本合同须经双方签字盖章且一层、二层除自营户外签约达100%，一、二层合同生效；三层、四层签约率100%，三、四层合同生效等。
2012年8月14日，苏宁电器股份有限公司致函谷阳公司，称“贵司2012年7月23日《关于谷阳大厦商铺续租的函》已收悉，贵我双方于2005年4月1日就我公司租赁谷阳大厦1-4层商铺事宜签订《商场租赁转让合同》，该合同于2012年12月31日到期，贵司在来函中就我司到期是否终止合同或续租征询我司意见，经我司慎重考虑，研究决定，我司于合同到期即终止合同，不再续租。”
2013年4月3日，谷阳公司与北京温莎大华投资管理有限公司（以下简称温莎大华公司）签订《租赁合同》，约定将包括涉案商铺在内的商场物业租赁给温莎大华公司，租赁期自2013年5月6日至2023年5月5日。并约定温莎大华公司有180天的装修期，装修期内无需交租金。
本院认为，吴全与谷阳公司于2004年12月26日签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违背法律法规的规定，合法有效。从合同条款来看，吴全在签订合同时，应当知道谷阳公司承租的目的和经营模式，即“部分或全部整体转租”等。因此对本案合同的履行，既要考虑《租赁合同》的约定，也要考虑谷阳公司经营模式的特殊性。
吴全与谷阳公司签订《租赁合同》后，谷阳公司将包括涉案商铺在内的商场物业租赁给苏宁电器股份有限公司经营，应认为谷阳公司系根据合同行使权利。同时谷阳公司也按合同约定履行了义务，向吴全支付了租金。
2012年12月31日，吴全与谷阳公司签订的《租赁合同》到期，双方未就续约、解约事宜重新达成新的协议，谷阳公司继续使用涉案商铺，应认为双方继续按照《租赁合同》约定的条款履行，期限为不定期。
2012年7月谷阳公司即向苏宁电器股份有限公司发函洽谈续租事宜，应认为系积极履行《租赁合同》，善尽了合同义务。苏宁电器股份有限公司决定到期终止租赁包括涉案商铺在内的商场物业后，谷阳公司遂重新招租，并于2013年4月与温莎大华公司签订合同。当前承租人撤出后，新的承租人进场经营时一般需要进行必要的装饰装修，在装修期内一般均约定免租金。吴全与谷阳公司签订的《租赁合同》约定了3个月的免费装修期，当谷阳公司与温莎大华公司签订的《租赁合同》时，谷阳公司仍应当享有3个月的免费装修期，否则对于谷阳公司而言则不公平。但谷阳公司主张9个月的免费装修期，一则在其与吴全的《租赁合同》中没有相应的条款依据，二则将其应当承担的市场风险全部转嫁于吴全，亦无法律和合同上的理由。因此谷阳公司仍应向吴全支付超过3个月外的其余时段的租金，以一审法院确定的实际履行中每季度3218.01元计算二个季度，为6436.02元。
综上，一审判决查明事实基本清楚，适用法律略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第1321号民事判决为谷阳公司于本判决生效之日起十日内向吴全支付2013年两个季度的租金6436.02元。
一审案件受理费90元，由吴全负担40元，谷阳公司负担50元。二审案件受理费90元，由吴全负担50元，谷阳公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 殷源源
代理审判员 张卓慧
二〇一六年六月十六日
书 记 员 郭旭冬