北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第18117号
原告（反诉被告）北京柏宏房地产开发有限公司。
法定代表人范伟。
委托代理人马珣。
委托代理人胡敏，男。
被告北京邦华安泰人力资源顾问有限公司。
法定代表人王晓琳。
委托代理人李亚林，男。
委托代理人迟东戈，男。
被告（反诉原告）北京天一沃德商务服务有限公司。
法定代表人唐斌芳。
委托代理人唐侃，男。
委托代理人徐志强，男。
原告（反诉被告）北京柏宏房地产开发有限公司（以下简称柏宏公司）与被告北京邦华安泰人力资源顾问有限公司（以下简称邦华安泰公司）、被告（反诉原告）北京天一沃德商务服务有限公司（以下简称天一沃德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。柏宏公司的委托代理人马珣、胡敏，邦华安泰公司的委托代理人李亚林、迟东戈，天一沃德公司的委托代理人唐侃、徐志强，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
柏宏公司诉称：2009年12月18日，我公司与邦华安泰公司签订了《北京XX首府会所合作经营协议书》。2012年7月12日，我公司了解到邦华安泰公司已于2010年8月27日因违法违规行为被北京市工商行政管理局朝阳分局依法吊销营业执照。因邦华安泰公司被吊销营业执照，不再具有经营主体资格，其与我公司签订的协议无法继续履行。2012年7月20日，我公司向邦华安泰公司发出《关于解除〈北京XX首府会所合作经营协议书〉的通知函》，解除了双方之间的协议。邦华安泰公司自2010年8月27日被吊销营业执照后，一方面向我公司隐瞒该事实，另一方面依然占用首府会所进行违法经营，故其应当向我公司支付房屋使用费。同时，天一沃德公司非法占用首府会所，其亦应支付房屋使用费。另外，邦华安泰公司根本违约导致合同解除，其还需支付违约金。现我公司起诉，要求确认《北京XX首府会所合作经营协议书》于2012年7月20日解除；邦华安泰公司、天一沃德公司立即腾退XX首府会所房屋；邦华安泰公司、天一沃德公司连带支付2010年8月27日至2011年6月23日期间房屋使用费60万元；邦华安泰公司、天一沃德公司连带支付2011年6月24日至实际腾退之日的房屋使用费（按每月6万元计算）；邦华安泰公司、天一沃德公司连带支付违约金100万元。
邦华安泰公司辩称：我公司被吊销营业执照的原因是未申请人才市场中介服务许可，与本案所涉协议及经营活动无关，且我公司也没有丧失民事主体资格。双方所签协议约定我公司专门为首府会所的合法经营成立具有经营资质的公司，我公司因此成立了天一沃德公司，并就此向柏宏公司进行了备案。天一沃德公司对首府会所进行了实际经营，并与柏宏公司选聘的物业公司签订了相关合同。综上，我公司不同意柏宏公司的诉讼请求。
天一沃德公司答辩并反诉称：双方对解除协议没有达成共识，柏宏公司无权以单方发函的方式解除。我公司是按照柏宏公司与邦华安泰公司的约定，且在柏宏公司出具相应手续的情况下成立的，我公司在履行协议过程中也没有任何违约行为。故请求法院驳回柏宏公司的全部诉讼请求。另外，我公司成立后，协议的主体即应当变更为我公司，而柏宏公司尚未履行协议所约定的地上部分482平方米场地的交付义务。现我公司反诉，要求柏宏公司向我公司交付首府会所地上一层场地。
柏宏公司针对反诉辩称：我公司与邦华安泰公司之间的协议已经依法解除，且我公司与天一沃德公司之间没有合同及法律上的权利义务关系，故我公司不同意向天一沃德公司交付地上合同面积。
经审理查明：2009年12月18日，柏宏公司作为甲方，邦华安泰公司作为乙方，双方签订《北京XX首府会所合作经营协议书》，约定乙方同意承租甲方所有的首付会所场地（位于甲方开发的首府XX项目D2和D3楼之间，规划用途为社区中心，总建筑面积3466.37平方米，地上一层面积482平方米，地下一层面积2984.37平方米）进行会所经营服务管理并承担全部运营费用，甲方有权就乙方上述经营予以监管并按本协议约定收取场地租金；合作期限共计20年，第一阶段为免租期，自本协议生效之日起5年零1个月（其中1个月为装修期），第二阶段为租赁期，自免租期满起14年零11个月；免租期内，甲方不收取乙方场地租金并免除其自本协议签订之日起5年的公共区域物业管理费；租赁期内，甲方按每月6万元的标准向乙方收取会所场地租金，乙方同时按每月每平方米1元的标准向首府会所的物业管理公司缴纳物业管理费，场地租金按每次6个月预交，即一次性提前支付6个月的场地租金；甲方承诺本协议生效后7日内，将首府会所全部现状（甲方正在使用部分除外）交付乙方；甲方正在使用的是地上一层482平方米；甲方正在使用部分是指本协议签订时甲方作为售楼处使用的面积（即首府XX项目D3楼地上部分），甲方承诺在本协议之日起100日内搬迁完毕并将此部分面积交与乙方；乙方办理会所经营所需证照时，甲方负责提供相应资料及手续；黄金会员收费标准为每年9800元，会员范围包括首府业主、其他会员；乙方承诺在首府会所开业前成立会所经营管理公司并取得经过政府部门审批同意的经营资格（该会所管理公司营业执照和其他营业手续应在取得3日内交甲方备案），一旦甲方发现乙方存在违法经营情况，甲方有权要求乙方改正，如乙方不能在合理期限内处理好相关问题，则甲方有权与乙方解除本协议，同时乙方应向甲方支付100万元的违约金并且乙方已投入的装修改造和设施设备所有权归属甲方；为保证乙方提供高品质会所服务并保证首府业主的权益，自本协议生效后，乙方应在本协议执行满3年期限届满之日将乙方所收取的第4年的首府业主会员费在实际收费（乙方应如实向甲方交纳首府业主会费，否则甲方有权解除本协议并要求乙方承担违约责任）后3日内交给甲方作为乙方第4年的经营保证金；乙方违反本协议约定的服务标准或超过本协议规定的对首府业主的收费标准或在1个月有10%以上首府业主3次以上书面投诉的，并经甲方或甲方指定的物业管理公司核实的，甲方有权要求乙方予以整改；乙方拒不整改或整改两次仍不能令首府业主和甲方满意的，甲方有权扣除保证金中的相应部分退还首府业主或解除本协议不退还经营保证金，乙方已投资的装修和设施设备所有权归属甲方；甲乙双方未经另一方事先书面确认，不得转让本协议条款规定的各自权利和义务与第三人或更改本协议任何条款；无论本协议因何种原因终止或解除，乙方应在本协议终止或解除之日起3日内撤场，否则承担每日2000元的违约金；当乙方完成本会所的工商注册后，本协议之乙方更改为注册在本会所的新公司。邦华安泰公司在协议书附件中还承诺，在管理方面将采用高档会所＋文化会所的运营管理模式，保留会所原有功能，开辟文化课堂，以文化交流带动会所经营。
柏宏公司系朝阳区西大望路XX号院2号楼、3号楼的开发企业，其提交的上述楼宇所有权证所附房号清单记载2号楼-101房屋、-103房屋、104房屋以及3号楼-101房屋规划用途为社区中心。柏宏公司称上述社区中心即是协议书约定的首府会所。
审理中，柏宏公司认可未向邦华安泰公司或者天一沃德公司交付协议书所约定的地上一层部分。天一沃德公司称其要求交付的地上一层场地包括2号楼104房屋以及红酒吧。柏宏公司称2号楼104房屋一直空置，其没有拒不交付的行为；所谓的红酒吧是3号楼101房屋，该房屋不在协议书约定范围之内，而是居委会用房。楼宇所有权证所附房号清单记载2号楼104房屋面积为467.73平方米，3号楼101房屋面积为69.34平方米；柏宏公司称测绘误差致使该房屋面积不足协议书约定的482平方米。邦华安泰公司称其曾对红酒吧进行装修，但此后柏宏公司要求收回作为居委会用房，邦华安泰公司为了继续合作即将红酒吧交还给柏宏公司。
2010年8月27日，邦华安泰公司被北京市工商行政管理局朝阳分局吊销营业执照，原因系经北京市人力资源和社会保障局认定，该公司自2008年9月成立以来，未向北京市人力资源和社会保障局申请人才市场中介服务许可证，为企业客户提供人才培训等人才中介服务。
2011年3月22日，柏宏公司向工商部门出具《企业住所（经营场所）证明》，同意将位于北京市朝阳区西大望路XX号院3号楼101号的800平方米房屋以租赁方式提供给天一沃德公司使用，使用期限1年。2011年6月24日，天一沃德公司成立。2011年7月8日，天一沃德公司与北京X1物业管理有限公司（以下简称X1公司）就首府会所签订了《供·用电合同》和《用水协议》；此后，天一沃德公司向X1公司支付了首府会所的电费和水费。
邦华安泰公司称天一沃德公司即是其依据协议书成立的会所经营管理公司，且其已依据协议书约定将天一沃德公司的营业执照和其他营业手续向柏宏公司备案；柏宏公司对此予以否认。邦华安泰公司、天一沃德公司均称上述协议书的乙方已经变更为天一沃德公司。柏宏公司提交了邦华安泰公司和天一沃德公司的工商登记材料，意图证明该两公司之间没有任何关系。天一沃德公司提交了王晓琳与唐斌芳签订的《代持股协议书》，双方在该协议中约定王晓琳在天一沃德公司中占公司总股本40%的股份，该股份由唐斌芳代为持股。邦华安泰公司称其法定代表人王晓琳因行政处罚无法再注册公司，故以代持股的方式成立了天一沃德公司；天一沃德公司于2011年6月才实际成立，系因柏宏公司此前不配合提供注册手续所致。
柏宏公司于2012年5月15日发出受文单位为“敬启者”的《关于对XX首府会所经营管理的整改通知》，称近日多名业主向柏宏公司相关部门投诉，XX首府会所面向公众销售低价卡，致使会所消费群体混杂，给业主的生活造成负面影响；经调查了解，业主投诉的上述情况属实，目前XX首府会所的经营管理者正在进行促销活动，低价办卡，对外招徕会员，收费标准远远低于“贵我”双方在合作经营协议书中的约定以及“贵公司”承诺的收费标准；因此，柏宏公司要求对会所的经营管理进行整改。庭审中，邦华安泰公司否认收到该通知；天一沃德公司认为该通知与案件无关，拒绝质证。
柏宏公司于2012年6月5日发出受文单位为“敬启者”的《关于对XX首府会所经营管理进行整改的再次通知》，称未见到“贵公司”按照2012年5月15日《关于对XX首府会所经营管理的整改通知》进行整改的意向和行为；柏宏公司研究决定，再次发出整改通知，要求“贵公司”在6月8日之前进行整改。庭审中，邦华安泰公司否认收到该通知；天一沃德公司认为该通知与案件无关，拒绝质证。
柏宏公司提交了入会申请表、消费卡、发票、银行消费记录、收据等证据，意图证明首府会所经营过程中低价销售会员卡，且天一沃德有税收违法行为。邦华安泰公司称柏宏公司提交的消费卡属于健身卡，而不是双方协议约定的会员卡。
柏宏公司提交了由X1公司出具的落款日期为2013年4月17日的证明，称X1公司为柏宏公司开发的朝阳区西大望路XX号院新天嘉园的物业管理公司；2012年5月，新天嘉园多名业主多次向X1公司物业服务中心投诉，反映首府会所管理混乱、外来人员多，给小区正常生活秩序带来安全隐患；虽经X1公司人员与首府会所经营管理人员沟通及督促，但至今未整改，业主对首府会所的经营管理和服务不满。柏宏公司称X1公司是其委托的物业管理单位。
2012年7月20日，柏宏公司向邦华安泰公司发出《关于解除〈北京XX首府会所合作经营协议书〉的通知函》，称柏宏公司于2012年7月12日调查，邦华安泰公司因违法违规行为于2010年8月被北京市工商行政管理局朝阳分局依法吊销营业执照；邦华安泰公司故意隐瞒，一直未将营业执照被吊销的事实告知柏宏公司，且存在其他违约行为；根据《北京XX首府会所合作经营协议书》第六条之规定，因邦华安泰公司违约，柏宏公司有权解除该协议，邦华安泰公司应承担违约责任；鉴此，柏宏公司决定，即日起解除与邦华安泰公司签订的《北京XX首府会所合作经营协议书》；限邦华安泰公司于2012年7月31日前腾退所占用的北京XX首府会所房屋；柏宏公司将于8月1日零时起对首府会所停止供水、供电，并将不再准予邦华安泰公司工作人员、办卡会员进入首府会所，要求邦华安泰公司自行妥善处理首府会所会员卡退费等相关事宜。庭审中，邦华安泰公司否认曾收到该通知函。
2012年7月26日，天一沃德公司向柏宏公司发出《关于解除〈北京XX首府会所合作经营协议书〉的通知函回函》，称天一沃德公司成立后，首府会所的实际经营人应为天一沃德公司；新合同未签署是由柏宏公司造成的；邦华安泰公司的停业与会所经营无关，柏宏公司所述天一沃德公司故意隐瞒的违约行为并不存在；柏宏公司关于2012年7月31日前腾退的要求，天一沃德公司不能同意；柏宏公司及物业公司均无权擅自采取停水、停电的做法。
本案2013年7月22日庭审中，柏宏公司曾授权X1公司客服部主管郭XX作为其诉讼代理人，本院以2012年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条为据未准许郭XX作为柏宏公司的诉讼代理人。当日庭审，柏宏公司还增加诉讼理由，称邦华安泰公司未依据协议书约定在协议执行满3年期限届满之日将其所收取的第4年的首府业主会员费在实际收费后3日内交给柏宏公司作为第4年的经营保证金，故柏宏公司有权要求解除合同。邦华安泰公司称柏宏公司于2011年3月22日才出具《企业住所（经营场所）证明》，而天一沃德公司于2011年6月24日才成立，故上述3年期限应当从2011年6月24日起算；另，即使从协议书签订之日算起，柏宏公司在未满3年时即已发出了《关于解除〈北京XX首府会所合作经营协议书〉的通知函》，故柏宏公司所述经营保证金一事仅是其要求解除合同的借口而已。天一沃德公司就此同意邦华安泰公司的意见。柏宏公司称其曾以口头方式催缴经营保证金；邦华安泰公司、天一沃德公司均予否认。
柏宏公司称其主张违约金的依据是协议书第六条第2款的约定，即：“一旦甲方发现乙方存在违法经营情况，甲方有权要求乙方改正，如乙方不能在合理期限内处理好相关问题，则甲方有权与乙方解除本协议，同时乙方应向甲方支付100万元的违约金并且乙方已投入的装修改造和设施设备所有权归属甲方。”柏宏公司称邦华安泰公司经营资质已被吊销，其开具发票和消防验收均存在违法经营情况；柏宏公司自述其没有证据对所陈违法经营情况予以佐证。柏宏公司称其就上述违经营法情况与邦华安泰公司进行过口头交流；邦华安泰公司与天一沃德公司均否认柏宏公司曾要求其改正违法经营情况。
邦华安泰公司、天一沃德公司均称自己对首府会所进行了装修。柏宏公司、邦华安泰公司、天一沃德公司均表示在本案中不申请对首府会所装修物价值进行司法鉴定。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京XX首府会所合作经营协议书》、房屋所有权证、工商登记材料、《企业住所（经营场所）证明》、《代持股协议书》、《关于对XX首府会所经营管理的整改通知》、《关于对XX首府会所经营管理进行整改的再次通知》、《关于解除〈北京XX首府会所合作经营协议书〉的通知函》、《关于解除〈北京XX首府会所合作经营协议书〉的通知函回函》等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
柏宏公司与邦华安泰公司签订的《北京XX首府会所合作经营协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同。双方在协议书中约定邦华安泰公司在会所开业前成立会所经营管理公司；工商注册后，协议之乙方更改为注册在本会所的新公司。邦华安泰公司称天一沃德公司即是其依据协议书成立的会所经营管理公司；而柏宏公司则举证意图证明邦华安泰公司与天一沃德公司之间没有任何关系。本院认为，协议书中关于邦华安泰公司成立会所经营管理公司的约定，并不要求邦华安泰公司与新成立的公司之间具有持股关系或者股东关联关系；现邦华安泰公司与天一沃德公司的陈述，以及天一沃德公司提交的《代持股协议书》，均可表明该两公司均认可天一沃德公司即是邦华安泰公司成立的会所经营管理公司；柏宏公司向工商部门出具了天一沃德公司注册成立所必须的《企业住所（经营场所）证明》，该行为可以表明柏宏公司亦知悉并认可天一沃德公司即是邦华安泰公司成立的会所经营公司；本案2013年7月22日庭审中，柏宏公司曾授权X1公司客服部主管郭XX作为其诉讼代理人，虽然本院对此未予准许，但是该行为亦可表明该两公司之间存在紧密关联关系；X1公司受柏宏公司委托为首府会所提供物业管理服务，其必然对首府会所经营管理者的来源进行审查核实；X1公司与天一沃德公司签订《供·用电合同》和《用水协议》一事，亦可证明柏宏公司业已知悉并同意天一沃德公司经营首府会所；综合上述情况，本院能够认定天一沃德公司即是邦华安泰公司成立的会所经营管理公司，且柏宏公司业已同意天一沃德公司经营首府会所。尽管邦华安泰公司并无证据证明其已将天一沃德公司营业执照和其他营业手续交柏宏公司备案，天一沃德公司亦未与柏宏公司再行订立新的合同；但是，邦华安泰公司、天一沃德公司均称协议书的乙方已经变更为天一沃德公司，本院亦已认定柏宏公司业已同意天一沃德公司经营首府会所，且协议书约定的乙方变更条件仅为“乙方完成本会所的工商注册后”，故本院同样认定现协议书项下乙方的权利义务已经概括转移至天一沃德公司。
柏宏公司诉请确认《北京XX首府会所合作经营协议书》于2012年7月20日解除；虽然其于该日发出了《关于解除〈北京XX首府会所合作经营协议书〉的通知函》，且天一沃德公司的回函表明其实际收到了上述解除通知，而天一沃德公司又是邦华安泰公司依约成立的会所经营管理公司，故该解除通知对天一沃德公司进行送达的效力同样及于邦华安泰公司；但是，该解除通知仅可在其符合法律规定或者合同约定的情况下才可发生法律效力。柏宏公司在解除通知中提出的解除事由包括：邦华安泰公司被吊销营业执照且未将此事告知柏宏公司；邦华安泰公司存在其他违约行为。关于邦华安泰公司被吊销营业执照一事，该行政处罚的原因系邦华安泰公司未向北京市人力资源和社会保障局申请人才市场中介服务许可证，与本案协议书中所涉会所经营无关，且天一沃德公司的工商注册完成后，协议书乙方即应当变更为天一沃德公司，邦华安泰公司的营业执照是否被吊销营业执照完全不影响本案协议书的履行，邦华安泰公司既无义务又无必要将此事告知柏宏公司，柏宏公司无权以此为由解除协议书。柏宏公司在解除通知中并未明示所谓“其他违约行为”所指为何，庭审中柏宏公司指称邦华安泰公司在开具发票和消防验收方面存在违法经营情况，但又自述其没有证据对所陈违法经营情况予以佐证；邦华安泰公司与天一沃德公司均否认柏宏公司曾要求其整改违法经营情况；故本院认定柏宏公司以此为由要求解除协议书缺乏事实依据，且亦不符合协议书约定的条件。柏宏公司分别于2012年5月15日和2012年6月5日发出《关于对XX首府会所经营管理的整改通知》和《关于对XX首府会所经营管理进行整改的再次通知》；整改通知注明受文单位仅为“敬启者”，而无邦华安泰公司和天一沃德公司名称；整改通知指摘所谓“贵公司”存在面向公众销售低价卡、违反协议书中约定的收费标准、对外招徕会员等行为，且称上述情况已遭受业主投诉。本院认为，本案协议书约定的黄金会员范围包括首府业主、其他会员，该约定表明首府会所服务对象不限于首府业主，天一沃德公司有权利在经营过程中面向公众销售会员卡，对外招徕会员；本案协议书约定的禁止事项为“违反本协议约定的服务标准或超过本协议规定的对首府业主的收费标准”，依据该约定，天一沃德公司的经营过程中不能降低服务标准，但可以降低收费标准，即其有权低价销售会员卡；关于天一沃德公司经营会所过程中提供服务的内容和质量，协议书所载标准较为主观，任何一方无权以主观认识差异指摘对方违约，且服务的内容和质量与会所营业面积具有直接关联，柏宏公司未依约交付地上一层部分，天一沃德公司就此享有先履行抗辩权；至于遭受业主投诉一事，柏宏公司提交的证据仅有X1公司出具的证明，而无任何业主投诉原始凭证；本判决上文已述，X1公司与柏宏公司之间存在紧密关联关系，柏宏公司甚至已可信任X1公司的工作人员作为其诉讼代理人，故本院对X1公司出具的上述证明不予采信，并认定柏宏公司未提交有效证据证明所谓业主投诉真实存在；因此，柏宏公司在上述整改通知中所指摘之事均缺乏事实依据和合同依据，其无权以邦华安泰公司或者天一沃德公司未依通知进行整改之说辞作为解除协议书的合法理由。综上，柏宏公司未能提交有效证据证明其在2012年7月20日之前能够依据协议书约定或者法律规定获得合同解除权，其于该日发出的《关于解除〈北京XX首府会所合作经营协议书〉的通知函》不能发生解除协议书的法律效力，且本院认定柏宏公司无正当理由发出解除通知的行为已经构成违约。
关于邦华安泰公司和天一沃德公司未支付经营保证金一节。协议书约定的经营保证金支付时间为“本协议执行满3年期限届满之日”；本案协议书签订时间为2009年12月18日，即使从该日期起算，保证金支付期限也应在2012年12月才届满；柏宏公司在2012年7月20日即发出了《关于解除〈北京XX首府会所合作经营协议书〉的通知函》；故邦华安泰公司和天一沃德公司未支付经营保证金一事，显然不能作为柏宏公司在本案中诉请确认协议书于2012年7月20日解除的合法理由。另外，柏宏公司无正当理由发出解除通知的行为已经构成违约；在柏宏公司已经发出解除通知且声称将会对首府会所“停止供水、供电”的情况下，作为首府会所实际经营者且已概括承受协议书乙方权利义务的天一沃德公司，对于是否能够继续在首府会所进行正常经营活动存在合理不安；柏宏公司未提交证据证明其曾催缴经营保证金，即其并未表明愿意继续履行合同的态度，在此情况下天一沃德公司对于支付经营保证金的合同义务具有不安履行抗辩权；综上，在柏宏公司表明愿意继续履行合同的态度之前，天一沃德公司有权拒绝支付经营保证金，柏宏公司无权以此为由解除合同，即柏宏公司至今亦不能以此为事由获得合同解除权。
综上所述，柏宏公司在2012年7月20日之前依据协议书约定或者法律规定均不能获得合同解除权，且其至今亦未合法获得合同解除权；天一沃德公司即是邦华安泰公司成立的会所经营管理公司，已概括承受协议书乙方权利义务，其对首府会所的占有、使用、收益具有合同依据；协议书约定的免租期尚未届满，柏宏公司无权要求邦华安泰公司和天一沃德公司支付租金或者房屋使用费；柏宏公司未能举证证明邦华安泰公司和天一沃德公司在履行协议书约定义务方面存在违约行为，柏宏公司无权主张违约金；故此，本院对柏宏公司的全部诉讼请求均予以驳回。
柏宏公司认可未向邦华安泰公司或者天一沃德公司交付协议书所约定的地上一层部分；在协议书签订之时该地上一层部分被柏宏公司占用，但是协议书约定的交付地上一层部分期限早已届至；天一沃德公司已概括承受协议书乙方权利义务，故其有权要求柏宏公司履行交付义务。审理中，各方均确认2号楼104房屋属于协议书约定的地上一层部分，故柏宏公司应向天一沃德公司交付该房屋。关于所谓红酒吧，柏宏公司称该房屋不在协议书约定范围之内；本院认为，无论红酒吧是否在协议书约定范围内，依据邦华安泰公司的陈述，柏宏公司确曾向其交付红酒吧，其后邦华安泰公司依自主意思将红酒吧返还柏宏公司另作他用，至此双方即已达成一致意思表示确认红酒吧不再作为邦华安泰公司的承租标的，该一致意思表示对概括承受协议书乙方权利义务的天一沃德公司具有法律效力，天一沃德公司无权要求柏宏公司交付红酒吧原占房屋。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京柏宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京天一沃德商务服务有限公司交付北京市朝阳区西大望路XX号院2号楼104房屋。
二、驳回原告（反诉被告）北京柏宏房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）北京天一沃德商务服务有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费三万二千五百六十元，由原告（反诉被告）北京柏宏房地产开发有限公司负担（其中二万六千三百二十元，已交纳；另六千二百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）北京柏宏房地产开发有限公司负担［被告（反诉原告）北京天一沃德商务服务有限公司已交纳，原告（反诉被告）北京柏宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京天一沃德商务服务有限公司］。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 郝建丰
人民陪审员 王振民
二〇一三年九月二十七日
书 记 员 乔 露