重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第01105号
上诉人（原审被告、反诉原告）吴孝纯，男，1951年10月19日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。
委托代理人秦廷荣，重庆市涪陵区荔枝法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蒋明全，男，1955年12月1日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。
委托代理人张义，重庆万忠律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）蒋洪都，男，1963年11月21日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。
第三人（原审被告、反诉第三人）吴孝全，男，1962年5月8日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。
上诉人吴孝纯因与被上诉人蒋明全、蒋洪都及第三人吴孝全房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2014）武法民初字第00585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。上诉人吴孝纯及其委托代理人秦廷荣，被上诉人蒋明全的委托代理人张义，第三人吴孝全到庭参加了诉讼，被上诉人蒋洪都经本院传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：吴孝全与吴孝纯系兄弟关系。二人在武隆县仙女山镇碧云街各自修建房屋一幢，两幢房屋相邻。2011年3月10日，以吴孝全和吴孝纯作为甲方，以蒋明全和蒋洪都作为乙方，双方协商一致签订了《房屋出租合同》，约定：“甲方将位于仙女山镇（具体地址以房产证及相关合法手续为准）自有房屋一栋；一至四层（一楼6间门面；二至四楼45个标准间；3个楼梯间）；房前院坝；吴孝纯楼梯间直下负一层的3间房屋，厕所共用；负二层的1间房屋（待甲方房屋后面的新街道竣工并投入使用后，甲方收回）；出租给乙方使用，在甲乙双方协商一致的条件下，签订如下合同：一、出租期限：从营业之日起计算，壹拾年，从2011年7月1日起至2021年6月30日止。期满后在同等条件下，乙方优先。二、租金及付款方式：2年不收取租金，从2011年7月1日起至2013年6月30日止，每年租金15万元，一年一缴，缴纳日期从2014年开始，定在每年的6月30日。10年租金共计120万元。三、合同签订后乙方有权进场装修，甲方在合同签订后10天内房屋抹灰结束，并做好厕所的防水……六、租用期间乙方不得损坏甲方房屋的结构，如造成损坏全部由乙方负责维修和赔偿。七、乙方使用期间，房屋的装修和设施设备的投入由乙方负责，甲方无权干涉……”。2011年5月22日，蒋明全和蒋洪都签订了《补充协议》，约定：“……1、蒋洪都自愿放弃2011年3月10日与吴孝纯、吴孝全签订的房屋出租合同，该房屋出租合同由蒋明全履行，蒋洪都不再履行该合同；2、蒋洪都自愿放弃其明都酒楼所占股份；3、蒋明全、蒋洪都于2011年3月10日与吴孝纯、吴孝全签订的房屋出租合同及明都酒楼的债权债务与蒋洪都无关，由蒋明全承担……”。后蒋明全对承租的房屋投入装修，并以“明都酒楼”为名对外经营。2014年1月，蒋明全与吴孝纯因楼梯间直下负一层的3间房屋的使用权发生争议，蒋明全遂诉至一审法院，请求判令：1、吴孝纯房屋楼梯间直下负一层的3间房屋交给蒋明全使用；2、吴孝纯、吴孝全赔偿蒋明全未能使用负一层房屋的损失每月3000元至交给蒋明全使用时止，并赔偿被条洗涤费8789.8元；3、由吴孝纯、吴孝全承担违约金50000元；4、蒋明全未能使用负一层房屋应当减少房租每月1000元至交给蒋明全使用时止；5、本案诉讼费由吴孝纯、吴孝全承担。
在一审审理中，蒋明全增加一项诉讼请求为：请求人民法院确认双方于2011年3月10日签订的《房屋出租合同》有效。2014年5月16日，蒋明全申请撤回增加的确认双方签订的《房屋出租合同》有效的诉讼请求。
吴孝全一审辩称：蒋明全所诉签订合同属实，但在履行合同过程中，蒋明全与吴孝纯发生了争议，具体情况并不清楚。
吴孝纯一审辩称：双方签订《房屋出租合同》属实，蒋明全主张吴孝纯强行占有负一层的3间房屋不属实。吴孝纯并不存在违约行为，蒋明全的诉讼请求不能成立，请求人民法院驳回蒋明全的诉讼请求。
蒋洪都一审述称：蒋洪都与蒋明全系合伙关系，蒋明全委托蒋洪都与吴孝全、吴孝纯签订房屋租赁合同。合同由蒋洪都拟定，双方当时的意思是负一层的厕所为共用，并不是负一层的3间房屋、厕所均为共用。
吴孝纯一审反诉称：2011年3月10日，蒋明全、蒋洪都带着拟定好的合同找到吴孝纯、吴孝全要求承租房屋。在履行合同过程中，因合同条款约定不明，双方发生争议。蒋明全除强行占用负一层3间房屋、厕所、一楼门面及后面一间房屋之外，还私自安装太阳能、空气能，加重房屋承重量，造成房屋破损、渗漏。蒋明全没有在合同上签字，合同主体不成立。合同约定每年固定租金150000元及两年房屋租金用于蒋明全装修的约定为霸王条款，严重显失公平。蒋洪都将合同权利义务转让给蒋明全未履行告知义务，具有欺诈性，请求人民法院依法撤销双方签订的房屋出租合同，由蒋明全返还吴孝纯一楼右侧楼梯间、门面2间，二至四楼的15个标间以及楼梯直下负一层的3间房屋、厕所，并撤走私自安装的太阳能、空气能及其他设备，恢复房屋原貌，并判令由蒋明全承担诉讼费用。
蒋明全一审针对反诉辩称：吴孝纯的反诉主张均不能成立，蒋明全自愿委托蒋洪都代为在合同上签字，合同主体成立。之后，蒋洪都将合同权利义务转让给蒋明全，吴孝纯是知晓的，蒋明全并不存在欺诈行为，合同也不存在显失公平的情形，且撤销合同须吴孝纯和吴孝全均作出撤销的意思表示。吴孝纯主张蒋明全安装太阳能、空气能导致房屋受到损坏须举示相应的证据，请求人民法院驳回吴孝纯的全部反诉请求。
吴孝全一审针对反诉述称：签订合同属实，但之后第三人蒋洪都已经退出，蒋明全可与吴孝纯、吴孝全重新签订合同。
蒋洪都一审针对反诉述称：合同系蒋洪都起草的，当时吴孝纯、吴孝全的房屋并未修建完成，双方协商的结果是由蒋明全、蒋洪都承租后进行装修，故合同约定免两年房租，并不存在欺诈和显失公平的情形。
一审法院认为，蒋明全、蒋洪都与吴孝全、吴孝纯协商一致，在平等、自愿的基础上签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对合同双方均具有约束力。蒋明全主张吴孝全、吴孝纯将房屋楼梯间直下负一层的3间房屋交给其使用，并主张由吴孝全、吴孝纯赔偿因未能使用这3间房屋造成的各项损失。从合同约定来看，双方对租赁房屋的范围约定为：“甲方将位于仙女山镇（具体地址以房产证及相关合法手续为准）自有房屋一栋；一至四层（一楼6间门面；二至四楼45个标准间；3个楼梯间）；房前院坝；吴孝纯楼梯间直下负一层的3间房屋，厕所共用；负二层的1间房屋（待甲方房屋后面的新街道竣工并投入使用后，甲方收回）；出租给乙方使用……”，对该约定中“吴孝纯楼梯间直下负一层的3间房屋，厕所共用”的表述，蒋明全认为其含义是“吴孝纯楼梯间直下负一层的3间房屋”应包含在租赁房屋的范围内，此外该层的厕所由双方共用，而吴孝纯则认为这句话应当解释为“吴孝纯楼梯间直下负一层的3间房屋”和厕所均为双方共用。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”根据审理查明的事实，该合同是由蒋洪都根据双方达成的协议拟定的，现双方当事人对该合同中“吴孝纯楼梯间直下负一层的3间房屋，厕所共用”的理解发生争议，一审法院认为对这句话的真实意思应当结合上下文进行合理解释，在“甲方将位于仙女山镇（具体地址以房产证及相关合法手续为准）自有房屋一栋；……”和“……出租给乙方使用”之间有四句话，每句之间均使用分号相隔，分别代表对出租楼房的四个不同区域的使用权的不同处理，其中第一句表述为“一至四层（一楼6间门面；二至四楼45个标准间；3个楼梯间）；”，第二句表述为“房前院坝；”，也就是说“一至四层（一楼6间门面；二至四楼45个标准间；3个楼梯间）”和“房前院坝”均属于“出租给乙方使用”的范围，而第四句表述为“负二层的1间房屋（待甲方房屋后面的新街道竣工并投入使用后，甲方收回）”，则表示“负二层的1间房屋”在甲方房屋后面的新街道竣工并投入使用之前“出租给乙方使用”，之后由甲方收回使用权。如此来看，以上每一个分句并非单纯的区域划分，而是具有相对独立的含义，故对第三句“吴孝纯楼梯间直下负一层的3间房屋，厕所共用”的表述应当理解为吴孝纯楼梯间直下负一层的3间房屋及该层的厕所均由出租方和承租方共同享有使用权更为合理。因此，对于蒋明全主张由吴孝全、吴孝纯将吴孝纯房屋楼梯间直下负一层的3间房屋交给其使用的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。对蒋明全主张吴孝全、吴孝纯赔偿其未能使用负一层房屋的损失每月3000元以及减少房租每月1000元至交给其使用时止，承担违约金50000元，并赔偿被条洗涤费8789.8元的诉讼请求，因蒋明全并未能举示充分有效的证据证明吴孝全、吴孝纯存在违约的事实，上述主张均缺乏相应的事实基础，均不予支持。
吴孝纯反诉主张因蒋明全在合同上的签字是由蒋洪都代签，故该合同主体不成立，但从各方当事人的当庭陈述来看，蒋洪都代表蒋明全在合同上签字的行为是由蒋明全授权的，且蒋明全在合同签订后以进场装修、实际经营等一系列履行合同的行为已经向吴孝全和吴孝纯表明了其对蒋洪都代表他在房屋出租合同上签字的行为的认可，吴孝全和吴孝纯对蒋明全实际履行合同的事实也是清楚知晓的，但一直未提出异议，故对吴孝纯的该反诉主张不予采信。吴孝纯反诉主张该合同订立时对方具有欺诈行为，合同自始无效，但对此吴孝纯并未举示充分有效的证据予以证明，对吴孝纯的该反诉主张亦不予采信。吴孝纯还主张合同条款严重显失公平，应当依法予以撤销，吴孝纯提出合同约定每年固定租金15万元违背了物价自然增长因素，合同约定两年房屋租金用于蒋明全装修房屋属于霸王条款，以及合同加重了吴孝全和吴孝纯的责任等。但一审法院认为，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第72条之规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”，而吴孝纯认为显失公平的上述条款都是双方在平等自愿的基础上达成的合意，并未违反法律的规定，吴孝纯也未举证证明这些条款约定的内容存在严重显失公平的情形。同时，蒋明全和蒋洪都在签订合同时也并无优势可言。故吴孝纯主张合同条款严重显失公平，应予撤销，并无事实依据，该诉讼主张不能成立。吴孝纯还主张蒋明全私自安装太阳能、空气能及其他设备，造成房屋受损，根据双方签订的房屋出租合同第六条和第七条的规定，蒋明全在租赁期间安装太阳能、空气能及其他设备并不需要经过吴孝全、吴孝纯的同意，但如果蒋明全在租用期间造成房屋结构的损坏则负有维修和赔偿的义务。针对该主张吴孝纯仅举示了一组照片予以证明，但一审法院认为这组照片仅反映了租赁房屋的外观状况，在无其他证据相佐证的情况下，并不能达到吴孝纯证明蒋明全安装太阳能、空气能及其他设备对租赁房屋结构造成损害的目的，故一审法院对吴孝纯主张由蒋明全返还其一楼右侧楼梯间、门面2间、二至四楼的15个标间以及楼梯直下负一层的3间房屋、厕所，并撤走私自安装的太阳能、空气能及其他设备，恢复房屋原貌的诉讼请求不予支持。综上，对蒋明全的诉讼请求和吴孝纯的反诉请求，因无事实及法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回蒋明全的诉讼请求；二、驳回吴孝纯的反诉请求。案件受理费1200元（蒋明全已预交600元），由蒋明全负担；反诉费80元（吴孝纯已预交40元），由吴孝纯负担。
上诉人吴孝纯不服一审判决，向本院提起上诉称：1、蒋明全将吴孝纯楼梯间直下负一楼的3间房屋和厕所在合同中表述为“共用”具有欺诈性；合同第5条约定，吴孝纯违约应赔偿蒋明全80000元／天显失公平；签订合同时，蒋明全在场但未亲自签名，合同主体不成立。2、蒋明全安装太阳能、空气能及其他设备未经过吴孝纯的同意，违背了《中华人民共和国合同法》第223条之规定，且应在发生损害之前撤除太阳能、空气能及其他设备。请求依法改判，撤销吴孝纯与蒋明全等人签订的房屋出租合同，返还租赁物，并撤走蒋明全、蒋洪都私自安装的太阳能4台、空气能1台以及其它设备，恢复承租房屋原状。
被上诉人蒋明全辩称：1、吴孝纯主张合同存在欺诈和显失公平应举示相关证据予以证明；2、吴孝纯要求返还房屋和拆掉太阳能、空气能及其他设备应举证证明安装该设备对租赁房屋造成了损坏。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
第三人吴孝全述称：1、因蒋洪都已经退出，蒋明全可与吴孝纯、吴孝全重新签订合同；2、蒋明全应安装烟囱。
被上诉人蒋洪都未作答辩。
双方当事人在二审庭审中未提交新证据。吴孝纯在庭审结束后提交了照片13张，拟证明蒋明全安装太阳能、空气能及其他设备给吴孝纯所有的租赁房屋第4楼的墙体造成了损坏。蒋明全认为该照片上显示的墙面上的裂痕属实，但不能证明该裂痕系其安装的设备所致。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，蒋明全、蒋洪都与吴孝纯、吴孝全于2011年3月10日签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点是：1、双方签订的《房屋出租合同》是否具有欺诈、显失公平等情形而应予撤销。2、蒋明全安装太阳能、空气能及其他设备是否违反法律规定而应予拆除。
关于第一个焦点。本院评述如下：首先，吴孝纯主张蒋明全将其楼梯间直下负一层的3间房屋，厕所在合同中表述为“共用”具有欺诈性，对此吴孝纯并未举示相关的证据证明该条约定违背了其真实意思。其二，吴孝纯主张合同第5条约定的其应承担的赔偿金80000元／天显失公平。《房屋出租合同》第5条约定了吴孝纯、吴孝全因国土、建筑、规划、消防不合法，验收不过关等影响蒋明全正常营业应承担的赔偿责任。本院认为，《房屋出租合同》系双方在平等自愿的基础上达成的合意，该条约定实系双方对违约责任的约定，若双方约定的赔偿数额过高，则可依法进行调整，并不影响合同的效力，故吴孝纯以此主张撤销整个合同，本院不予支持。其三，吴孝纯主张蒋明全未在合同上签名，合同主体不成立。根据查明的事实，蒋明全对蒋洪都代表他在《房屋出租合同》上签字的行为予以认可，且合同签订后，蒋明全实际经营明都酒楼，并向吴孝纯、吴孝全交纳租金等行为已表明其愿意履行房屋出租合同，吴孝纯、吴孝全对该事实也是清楚知晓的，但均未提出异议，故本院对吴孝纯关于合同主体不成立的主张亦不予支持。其四，吴孝纯主张本案所涉《房屋出租合同》具有欺诈、显失公平等情形而应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”以及第五十五条第一款“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，本院认为，自2011年3月10日签订合同之日起，吴孝纯就应当知道撤销事由的存在，但截至2012年3月10日，其并未行使撤销权，现其请求撤销权已经消灭，故对其请求撤销该合同的主张不予支持。
关于第二个焦点。吴孝纯主张蒋明全安装太阳能、空气能及其他设备违反了《中华人民共和国合同法》第223条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”之规定。根据双方《房屋出租合同》第三条“合同签订后乙方有权进场装修……”、第六条“租用期间乙方不得损坏甲方房屋的结构，如造成损坏全部由乙方负责维修和赔偿”和第七条“乙方使用期间，房屋的装修和设施设备的投入由乙方负责，甲方无权干涉”之约定，吴孝纯、吴孝全对于蒋明全因经营需要对租赁房屋进行装修是同意的，现蒋明全安装太阳能、空气能和其他设备确系其经营需要，并未违反法律规定及双方的约定。若蒋明全因此给租赁房屋造成损坏的，则蒋明全应当负责维修和赔偿。本案中，吴孝纯提交的证据虽然证明租赁房屋出现明显裂缝的损害事实，但是未能提交证据证明该损害与蒋明全安装太阳能、空气能设备等行为之间存在因果关系。故本院对吴孝纯要求蒋明全拆除相关设备的主张不予以支持。
综上，吴孝纯的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴孝纯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 静
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一四年十二月二日
书 记 员 石 佳