贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民再终字第45号
上诉人（原审被告）张莉莉，
委托代理人程朝华、陈佳，贵州朝华明鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘建华。
被上诉人（原审原告）陈佐智。
委托代理人张其春，贵州贵达律师事务所律师。
陈佐智诉刘建华、张莉莉房屋买卖合同纠纷一案，贵阳市南明区人民法院于2010年5月4日作出（2010）南民初字第1023民事判决。刘建华和张莉莉不服上诉，本院于2010年7月22日作出（2010）筑民一终字第791号民事裁定：撤销原判，发回重审。贵阳市南明区人民法院于2010年12月2日作出（2010）南民初字第2568号民事判决。张莉莉不服上诉，本院于2011年5月6日作出（2011）筑民终字第553号民事判决。陈佐智不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2012年4月23日作出（2011）黔高民申字第282号民事裁定，指令本院再审。本院于2013年5月24日作出（2012）筑民再终字第51号民事裁定：一、撤销贵阳市中级人民法院（2011）筑民终字第553号民事判决和贵州省贵阳市南明区人民法院（2010）南民初字第2568号民事判决；二、本案发回贵州省贵阳市南明区人民法院重审。贵阳市南明区人民法院于2014年5月13日作出（2013）南民初字第3560号民事判决，张莉莉不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判查明，被告刘建华、张莉莉于1986年6月3日登记结婚，2005年12月，被告刘建华、张莉莉取得本案所争议的房屋（位于本市花果园后街25号绿茵家园商住楼负1层22、23、24、25、26、27、28、38号）的所有权，房屋所有权证上载明的产权人为刘建华。2009年5、6月间，二被告在《贵阳晚报》上多次刊登售房广告，内容为：“售花果园临街二楼门面”、“售花果园临街门面”。2009年，陈佐智与刘建华就上述房屋签订《房屋买卖合同》，约定：刘建华自愿将坐落于本市花果园后街25号绿茵家园负一层、负1-22号、负1-23号、负1-24号、负1-25号、负1-26号、负1-27号、负1-28号、负1-38号房屋卖给陈佐智，房屋总价款为135万元，房屋价款在双方签订买卖合同之日，陈佐智第一次付刘建华50万元，余款在签订日起一年内付清，付清之日刘建华将房屋交给陈佐智使用，并办理房屋产权过户等，合同并就其他事项进行了约定。在上述《房屋买卖合同》签订之前即2009年8月4日，原告陈佐智经查询得知该房尚有20万元的抵押贷款后，于2009年8月6日通过银行向被告刘建华在商业银行的账户汇款20万元，作为被告刘建华提前还贷，被告刘建华向原告陈佐智出具了借条一张。2009年8月9日，被告刘建华、张莉莉购车时用从该银行账户支付近20万元购车款。2009年12月16日，原告陈佐智再次通过银行打款30万元给被告刘建华。2010年3月6日，南明区建设局在原、被告住处张贴了拆迁摸底通知。2010年3月10日，原告陈佐智向被告刘建华发出履约通知，告知刘建华其已将购房余款85万元准备完毕，要求刘建华领取余款，并经贵阳市立诚公证处公证，刘建华拒绝签收。原告陈佐智遂诉至本院。另查明，2011年5月25日，刘建华与贵阳宏益房地产开发有限公司就本案诉争的本市花果园后街25号绿茵家园商住楼负1层22、23、24、25、26、27、28、38号房屋签订《房屋拆迁货币补偿协议》及《补充协议》，约定贵阳宏益房地产开发有限公司将上述房屋拆除，支付刘建华货币补偿款及奖励5540036.57元、货币安置过渡补贴及奖励29349.9元。
原判认为，依法成立的合同，受法律保护。对陈佐智与刘建华签订的《房屋买卖合同》是否有效，本案查明，被告刘建华、张莉莉夫妻售房前曾在贵阳晚报上刊登“售花果园临街二楼门面”和“售花果园临街门面”售房广告，与本案诉争房屋位置一致。其次，原告陈佐智在2009年8月6日向被告刘建华支付20万元购房款后，该款汇入刘建华使用的商业银行的账户中，三天后刘建华与张莉莉购车时使用该商业银行的账户划款近20万元支付购车款。上述事实证明被告张莉莉应该知晓刘建华的售房情况。根据诚实信用原则，为维护正常的市场秩序，本院对陈佐智与刘建华签订的《房屋买卖合同》认定有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本院对被告刘建华、张莉莉辩称《房屋买卖合同》无效的意见不予采信。现因被告未履行《房屋买卖合同》约定的义务，又与贵阳宏益房地产开发有限公司签订房屋拆迁协议，致使该合同已无法履行，给原告陈佐智造成损失，被告应予赔偿。原告要求被告赔偿其经济损失的诉请于法有据，本院予以支持。被告刘建华在签订本案诉争的本市花果园后街25号绿茵家园商住楼负一层22号、23号、24号、25号、26号、27号、28号、38号房屋的《房屋拆迁货币补偿协议》及《补充协议》后，共获得拆迁货币补偿及奖励5540036.57元、货币安置过渡补贴及奖励29349.9元。其中29349.9元的货币安置过渡补贴及奖励的性质是房屋搬迁中的实际支出，不属于对房屋拆迁的货币补偿。本案诉争的房屋房屋被拆迁后有5540036.57元的货币补偿，从中扣除原告还应支付的85万元购房款，原告因被告不履行合同的行为造成4690036.57元的损失，应由被告予以赔偿。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条、第五十一条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、刘建华、张莉莉自本判决生效之日起十日内赔偿陈佐智损失人民币4690036.57元。二、驳回陈佐智的其他诉讼请求。案件受理费12300元、保全费3670元，共计15970元由刘建华、张莉莉负担。
宣判后，张莉莉不服，向本院提起上诉，张莉莉认为，原判错误，依法应予以撤销，主要理由如下：一、张莉莉与刘建华所登的售房广告内容与本案诉争房屋没有任何联系，广告内容为：“售花果园临街二楼门面”、“售花果园临街门面”，而本案诉争房屋产权证记载是负1楼，负2楼。一审认定为本案争议房，事实认定错误；二、一审认定张莉莉和刘建华一同购房，刘建华用近20万元购房属于大额支出，张莉莉应知晓该款来源，从而认定张莉莉应知晓刘建华售房情况，属事实认定错误；三、证据表明2010年3月1日之前，张莉莉不知道刘建华单方面将争议房卖给了陈佐智，之后张莉莉明确表示反对，至今拒不追认；四、刘建华将争议房卖给陈佐智时，陈佐智没有尽到合理审查义务，更没有获得本案争议房屋抵押权人工商银行贵阳市贵溪支行的同意。原审规避了对房屋买卖合同没有取得抵押权人同意涉及的合同效力问题的审查。
被上诉人刘建华辩称，刘建华将本案争议房卖给陈佐智，张莉莉并不知情。
被上诉人陈佐智辩称，本案争议房就在路面上，一般人理解就是广告所说房屋。张莉莉应知晓刘建华卖房，且刘建华与张莉莉购车时使用商业银行的账户划款近20万元支付购车款。贵阳市工商银行贵溪支行认为，借款人刘建华已将贷款全部归还结清，刘建华和陈佐智纠纷一案已不涉及该行，该行现申请不再参与此案，因此并不影响房屋买卖合同效力。
二审经审理查明事实与原判查明事实基本一致。另查明，刘建华与陈佐智签订的《房屋买卖合同》第七条“甲方不按合同规定交付房屋和办理过户手续，乙方可以解除本合同，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，另付给乙方与已收房价款等额的违约金。”
本院认为，本案争议焦点主要是陈佐智与刘建华签订的《房屋买卖合同》是否有效。由于刘建华、张莉莉夫妻售房前曾在贵阳晚报上刊登“售花果园临街二楼门面”和“售花果园临街门面”售房广告，与本案诉争房屋位置一致。其次，陈佐智在2009年8月6日向被告刘建华支付20万元购房款后，该款汇入刘建华使用的商业银行的账户中，三天后刘建华与张莉莉购车时使用该商业银行的账户划款近20万元支付购车款。上述事实证明张莉莉应该知晓刘建华的售房情况。贵阳市工商银行贵溪支行申请不再参与此案，且在原审时也并未否认房屋合同效力，因此并不影响该房屋买卖合同效力。原判对此认定事实清楚，本院予以维持；上诉人上诉理由不成立，本院不予采信。故陈佐智与刘建华签订的《房屋买卖合同》为有效合同，现因《房屋买卖合同》所涉房屋被拆迁，该合同事实上已不能履行，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行”、第九十一条第（七）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或当事人约定终止的其他情形”之规定，本院确认陈佐智与刘建华签订的《房屋买卖合同》权利义务终止。由于刘建华、张莉莉违约，陈佐智主张赔偿经济损失依法应予支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”刘建华在订立《房屋买卖合同》时不可能知道该房可能被拆迁，故参照双方签订的《房屋买卖合同》第七条“甲方不按合同规定交付房屋和办理过户手续，乙方可以解除本合同，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，另付给乙方与已收房价款等额的违约金。”之规定，刘建华、张莉莉应支付陈佐智损失50万元。因《房屋买卖合同》终止，刘建华、张莉莉应退还陈佐智已付房屋款50万元。原判适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持贵阳市南明区人民法院（2013）南民初字第3560号民事判决第二项，即二、驳回陈佐智的其他诉讼请求；
二、陈佐智与刘建华签订的《房屋买卖合同》终止，刘建华、张莉莉自本判决生效之日起十日内退还陈佐智购房款50万元；
三、变更贵阳市南明区人民法院（2013）南民初字第3560号民事判决第一项为，刘建华、张莉莉自本判决生效之日起十日内赔偿陈佐智损失人民币50万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一审案件受理费12300元、保全费3670元，共计15970元由刘建华、张莉莉负担1693元，由陈佐智负担14277元。原二审案件受理费12300元由张莉莉负担1304元，由陈佐智负担10996元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 李 广
代理审判员 刘 梅
二〇一四年十二月十日
书 记 员 叶峤琦