辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民三终字第1630号
上诉人（原审被告）：新风农贸市场（大连）有限公司。
法定代表人：张金富。
委托代理人：张雯。
委托代理人：陈静。
被上诉人（原审原告）：张雷。
委托代理人：张芝丽。
上诉人新风农贸市场（大连）有限公司（以下简称新风农贸市场）因与被上诉人张雷租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第3888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新风农贸市场的委托代理人张雯、陈静，被上诉人张雷的委托代理人张芝丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）签订合同号为2015029的《租赁合同》。合同约定，甲方将位于大连市甘井子新风农贸市场A区16、17、18、19号4个摊位出租给乙方使用。为扶持乙方经营，特准2014年12月27日到2015年1月26日定为扶持期，此期间乙方只需承担水电费、物业费即可。租赁期限为一年，自2015年1月27日至2016年1月26日，租赁期内一年租金为22500元。关于保证金，合同约定自本合同签订当日，乙方须一次性向甲方缴纳市场保证金2500元，合同期满后，乙方向甲方缴清所有费用且没有违约情况，乙方凭甲方出具的市场保证金收据，甲方须依照合同附件—《经营商户承诺书》之规定，将保证金无息如数退还乙方。《经营商户承诺书》中规定，保证金为5000元，且原告实际向被告交付摊位年租金为22500元及保证金5000元。
原审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。原、被告均应依据租赁合同的约定行使权利、履行义务。租赁合同中约定，被告在不影响正常经营和大部分商户利益的情况下有权进行场内布局调整配套等工作。依据该约定内容，被告作为市场管理方，在对市场进行内部布局调整时，不应影响市场内多数商户的经营活动及其合法经营利益。原告提交的证据能够证明，被告在租赁合同签订后不久，即对市场的内部结构以加装玻璃隔断的形式进行改造。结合原告提交的照片及原审法院对被告市场改造后经营现状的现场调查，原审法院认为，原告与被告签订租赁合同时，被告市场内的布局为通透的大厅，原告的租赁摊位视角很好，凡进入市场内的顾客都能不受妨碍的看到原告的摊位。但被告改变市场内部布局后，将位于中央部分的摊位以玻璃围挡隔断。进入市场的顾客只有在走进原告摊位两三平米的区域内才能看见原告在摊位陈列的商品，被告的前述改造行为在客观上直接影响了包括原告在内的绝大多数商户的正常经营，其改造行为在事实上已经构成违约。因租赁合同中并未对原告在何种条件下可以解除合同作出约定，依据诚实信用的履行原则，原告只有在被告存在严重违约致使合同目的不能实现的情况下才可以向被告主张解除租赁合同。原告在市场改造对其经营产生影响后，未经被告同意即单方面自行停业、退场，并采取堵门不让顾客进入市场，拉条幅宣扬市场已经停业等非理性方式给被告施加压力。原告的前述行为对被告的商业信誉造成了影响，其单方面自行停业退场的行为也违反了租赁合同的相关约定。鉴于双方在租赁合同履行过程中已经产生较为严重的矛盾，租赁合同的缔约目的已经无法实现，双方继续履行租赁合同的事实基础亦不复存在，原审法院对原告提出的解除租赁合同的诉讼请求予以支持。原、被告在租赁合同履行过程中均存在违约行为，对租赁合同的解除均存在过错，故租赁合同解除后，双方均应承担相应的违约责任。结合本案原、被告对租赁合同的实际履行状况及双方在租赁合同履行过程中的过错程度，原审法院酌定，租赁合同解除后，被告收取原告的租金、保证金，向原告退还百分之五十，原告应及时将租赁的摊位返还给被告。原告已经按照合同约定向被告交付了摊位年租金22500元及保证金5000元，故被告应向原告退还摊位租金11250元、保证金2500元，合计13750元。关于原告主张被告返还张国威交付的保证金2000元，与本案无关，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张雷与被告新风农贸市场（大连）有限公司签订的号码为2015029的《租赁合同》；二、原告张雷于判决生效之日起10日内向被告新风农贸市场（大连）有限公司返还A区16、17、18、19号4个摊位；三、被告新风农贸市场（大连）有限公司于判决生效之日起10日内退还原告张雷租金11250元、保证金2500元；四、驳回原告张雷的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，其他诉讼费50元，共计650元，由原告张雷、被告新风农贸市场（大连）有限公司各负担一半。
原审法院宣判后，新风农贸市场不服原判，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其依据的主要理由是：1.原审法院认定“上诉人的改造行为在客观上直接影响了绝大多数商户的正常经营，在事实上已经构成违约”属主观臆断，没有事实依据。租赁物交付被上诉人后至今还一直符合合同约定的租赁用途，且在上诉人提供的《租赁合同》及《经营商户承诺书》中双方均明确约定了上诉人作为市场经营者和管理者有权对市场进行改造及布局调整。原审法院认定上诉人的改造行为构成违约与前述两份书证中的约定相悖。上诉人的改造行为是为了吸引客流，促进市场稳定良性发展，也是为业主的利益充分考虑的。被上诉人虽主张上诉人改变市场内部结构的行为严重影响其经营，但被上诉人并未举证证明，其应承担举证不能的不利后果。且上诉人经营的市场共2000多平，分两个大厅，前后左右共五个门可以进出，阻挡视线不能成为解除合同的法定事由。2.被上诉人擅自停业、退场，并采取堵门等方式扰乱市场经营，违反了合同约定，其作为违约方无权解除合同，其提出解约无事实及法律依据。3.原审法院以双方存在矛盾为由认定“租赁合同的缔约目的无法实现，双方继续履行租赁合同的事实基础不复存在”无事实依据，违反合同法鼓励交易的原则，也与法律规定相悖。上诉人作为出租人已经履行了交付租赁物及保持租赁物符合约定用途的全部义务，承租人也已交付了租金，被上诉人至今仍占用上诉人的摊位，双方合同不存在继续履行的障碍，合同缔约目的完全可以实现，被上诉人提出解约系其单方主观故意不想继续履行合同。4.至今被上诉人还占用着其承租的摊位，租赁期也未届满，原审法院酌定上诉人返还年租金及保证金的一半没有法律依据。5.在本案中，上诉人才是真正损失最大的受害者，不能因为业主是自然人就想当然将其列为弱势地位，原审法院有失公允。6.被上诉人张雷曾向上诉人出具一份招商意向表，在该表中其承诺于2015年1月18日将全款交清，到时不交清，无条件清场，之前交付的租金、保证金不予返还，故上诉人不应退还被上诉人已交纳的租金及保证金。
被上诉人答辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，服从原审判决。其主要观点为：1.上诉人对市场内部结构的改造是对双方之间租赁合同约定的租赁物的使用条件进行了重大改变，因为租赁物是被上诉人用于实施经营行为的，其地理位置、视角对被上诉人经营行为的结果都会产生巨大影响。上诉人的改造行为严重影响了被上诉人所租赁摊位在顾客眼中的直观性，导致顾客不再往被上诉人租赁摊位所在的区域走，严重影响了被上诉人的正常经营行为，原审法院判决解除合同有事实及法律依据。2.被上诉人并未实施堵门闹事等有碍于市场正常经营的行为，也未对上诉人的正常经营产生不利影响。3、对上诉人提供的招商意向表不认可，被上诉人未向上诉人出具过该表。
本院对原审法院认定的事实予以确认。另查明，租赁合同中约定，上诉人在不影响正常经营和大部分商户利益的情况下，可以对市场内布局调整配套等工作；被上诉人单方面停（歇）业超过每月3天或一年超过10天的，即构成严重违约，被告有权立即单方面解除合同，收回摊位且合同保证金、物业费不予退回。另，二审中，被上诉人主张其于2015年3月末就把案涉摊位空置出来不再经营，但装修还未拆除；上诉人对被上诉人主张的该节事实无异议，但主张被上诉人摊位虽空置，但并未与上诉人进行交接，被上诉人的物品、装修仍占用着摊位。
上述另查明事实有租赁合同及庭审笔录在案为凭，并经庭审质证及本院审查足以证明。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，且双方对上诉人向被上诉人交付了案涉摊位以及被上诉人已给付上诉人年租金22500元及保证金5000元的事实均无异议，本院对此予以确认。本案二审焦点在于被上诉人所行使的案涉租赁合同解除权是否成立，合同解除后由上诉人按50%的比例退还被上诉人已付租金及保证金是否合理合法。首先，关于租赁合同解除权的问题。虽然案涉《租赁合同》约定，“上诉人在不影响正常经营和大部分商户利益的情况下，可以进行场内布局调整配套等工作”。但是，被上诉人提供的照片及原审法院对案涉市场改造后经营状况的现场调查情况，足以证明上诉人将位于中央部分的摊位以玻璃围挡隔断，该改造行为彻底改变了市场通透大厅的整体布局，妨碍到进入市场的顾客直观了解各商户的租赁摊位及经营商品，进而直接影响到包括被上诉人在内的绝大多数商户的正常经营。所以原审法院认定前述改造行为在事实上构成严重违约，以影响合同目的的实现为由确认被上诉人行使合同解除权有效并无不妥。同时，鉴于被上诉人自称从2015年3月底不再继续经营，且双方在租赁合同履行过程中已经产生较为严重的矛盾，双方继续履行租赁合同的事实基础不复存在。故依据《合同法》第九十四条的规定，上诉人关于其改造行为不构成违约且被上诉人无权解除合同的意见，本院不予支持。
其次，关于合同解除后租金、保证金退还的问题。原审法院已查明，被上诉人在市场改造对其经营产生影响后，实施了单方面自行停业、退场、堵门不让顾客进入市场、拉条幅宣扬市场已经停业等非理性行为。被上诉人的前述行为违反了租赁合同中权利义务的约定，且对上诉人的商业信誉造成了影响，原审法院确认被上诉人亦存在违约行为，本院认为该违约行为认定亦无不当。基于双方对租赁合同的解除均存在过错，结合本案案情、租赁合同的实际履行状况及双方在租赁合同履行过程中的过错程度，原审法院酌定上诉人按照已收取被上诉人租金及保证金的50%的比例退还相关费用已充分考虑各方利益，本院不予调整。故上诉人关于不予退回被上诉人租金、保证金的主张，本院亦不予支持。至于上诉人主张被上诉人已承诺如未在2015年1月18日交清全款则无条件清场、之前交付的租金、保证金不予返还一节，上诉人在二审提交一份被上诉人签名的招商意向登记表，该登记表载明被上诉人承诺如未在约定期限交清全款则无条件清场，已交付的租金及保证金不予返还，被上诉人对此不予认可，本院认为即使该承诺是真实的，该承诺对被上诉人来讲亦属约定过高的违约责任，鉴于原审法院已经根据双方均存在违约行为的情况，酌定上诉人按50%的比例退还其已收取的租金及保证金，如此处理已综合考虑了双方的过错程度及利益，在此情况下上诉人主张根据该承诺不应退还被上诉人已交租金及保证金的观点本院不予支持。综上，上诉人上诉请求依据不足，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元（上诉人已预交），由上诉人新风农贸市场（大连）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 白 波
审判员 卢宏翔
审判员 高明伟
二〇一五年十二月二十八日
书记员 葛美玲