广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清中法民一终字第216号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓沛其。
委托代理人：陆锋，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：周密，广东大观律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘月华。
委托代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。
委托代理人：刘东华，广东法行律师事务所律师。
上诉人邓沛其、刘月华因房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2012）清城法源民初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年8月13日，原告邓沛其向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告刘月华将清远市清城区源潭街H7号小区源潭太阳商业广场十号楼首层107号房屋的房地产权过户登记至原告邓沛其名下。2、被告刘月华赔偿原告邓沛其的经济损失（损失数额以转让价款65万元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2011年11月9日计算至判决生效之日，暂计至起诉之日为48367.31元）。3、被告刘月华承担本案的诉讼费用。主要事实和理由是：2000年8月9日，被告向案外人李镜明、陈凤购买了清远市清城区源潭镇源潭街172号之二房屋，并办理了过户登记手续（房地产权证号：粤房地证字第28386**号）。2003年2月23日，因清远市清城区源潭镇源潭街172号之二房屋遭遇拆迁，被告作为该房屋的所有权人，通过产权置换的方式得到了清远市清城区源潭镇H7号小区源潭太阳商业广场十号楼首层107号房屋，作为拆迁补偿。2006年5月10日，被告在未取得房地产权证的情况下，与原告签订《商铺转让协议书》，约定由被告以一口价陆拾伍万元�清远市清城区源潭镇H7号小区源潭太阳商业广场十号楼首层107号房屋转让给原告。协议书约定，原告一次性付清款项给被告后，被告随即交清所有手续给原告，以后办理新证手续由原告自理。协议书签订之日，原告依约向被告支付购房款陆拾伍万元，由被告开具《收据》作为协议书附件。协议书签订后，原告多次要求被告交付办理房屋初始登记所需手续资料，但遭到被告的无理拒绝。2011年11月9日，被告在未知会原告的情况下，私自办理了房屋产权的初始登记，将房屋的房地产权登记在自己名下，并拒绝将房屋房地产权过户给原告。原告认为，原、被告签订的协议书虽名为《商铺转让协议书》，但由于协议书签订时被告尚未取得房屋的房地产权证，且协议书第一条即约定“乙方（原告）一次性付清款项给甲方（被告）后，甲方随交清所有手续给乙方，以后办理新证�续由乙方自理”，可见，被告实际转让的是拆迁补偿权益（即被告对拆迁人享有的房屋产权转换置换补偿请求权）。在《商铺转让协议书》签订后，原告已依约向被告付清购房款，被告作为拆迁补偿权利人，不仅应向原告交付房屋，还须将拆迁补偿协议等合同资料交付给原告，并向拆迁补偿义务人告知拆迁补偿权益转让的事实，使原告顺利取得房屋的房地产权，被告意存欺诈，在收受全额转让款后，又拒绝履行合同义务，并擅自将房屋的房地产权登记在自己名下，明显侵害原告的合法权益，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请法院依法判决。
被告刘月华辩称：我方认为原告的第一项请求无依据，涉案的房屋面积并非双方买卖的房屋面积，涉案的房屋为69.96平方米，原告要求整间房屋过户到原告名下无法律依据。原告提供的证据四明确指出，原告方需自行办理。原告要求被告协助办理是没有法律依据的，原告要求赔偿经济损失，原告一直使用涉案商铺，并且占用超出的面积，原告并没有造成损失，产权证也协议指明原告自行办理，原告没有证据证明其曾向被告要求协助办理事实，应负举证不能的责任。因此我方要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告刘月华于2012年9月13日，向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人立即将占有反诉人的商铺16.96平方米退还给反诉人使用；2、被反诉人从2010年11月4日开始计付占用反诉人商铺租金至被反诉人退还商铺之日止，其中从2010年11月4日起至2012年9月3日止的租金计算为16.96平方米×120元／平方米×22个月=44774.4元（租金单价具体以鉴定评估为准）；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。主要事实和理由是：反诉人与被反诉人于2006年5月10日签订一份《商铺转让协�》，协议约定反诉人将位于清城区源潭太阳商业广场10栋7号，面积50平方米的拆迁补偿的商铺以人民币650000元转让给被反诉人，在签订合同当日被反诉人支付了650000元转让价款。后来，反诉人于2010年11月3日与开发商再另行购买了超出补偿面积，套内面积为14.82平方米的商铺。反诉人购买的商铺与被反诉人购买的商铺相连。反诉人的商铺与反诉人转让给被反诉人的商铺，经房产管理部门核发的房地产权证核准的面积合计为69.96平方米（其中反诉人的商铺为16.96平方米，被反诉人的商铺为50平方米），而被反诉人一直占用反诉人另行购买的商铺面积为16.96平方米，但经反诉人多次要求退出多占的商铺，被反诉人一直不予退出，已严重损害了反诉人的合法权益，为此，反诉人依法提起反诉，请求法院判决。
针对刘月华的反诉，被告邓沛其答辩称：（一）源潭太阳商业广场�号楼107号商铺是刘月华在拆迁项目中取得的置换房，刘月华反诉提出其于2010年另行购置了14.82平方米商铺的观点，违背客观事实。根据清远市房产信息中心《房屋信息查询证明》和粤房地权证清字第06000600**号《房地产权证》的记载，源潭太阳商业广场十号楼107号商铺的建筑面积为66.96平方米，其所有权来源于2003年2月23日的拆迁补偿。上述房产信息表明，源潭太阳商业广场十号楼107号商铺是刘月华在拆迁项目中取得的置换房，66.96平方米是该置换房独立的建筑面积（包括套内面积和公摊面积），而非相互毗邻的两间商铺建筑面积的累加。刘月华利用原拆迁房（源潭镇源潭街172号之二，建筑面积为52.14平方米）与置换房之间的面积差，反诉提出其于2010年另行购置了与置换房毗邻的建筑面积为14.82平方米的另一间商铺的观点，显然违背了客观事实。事实上，源潭太阳商业�场的开发商清远市太阳岛房地产开发有限公司因未参加房地产开发企业资质证书年审，于2006年5月15日被清远市建设局注销房地产开发企业资质证书，2007年4月25日该公司的经营期限届满，2008年1月16日被清远市工商行政管理局吊销营业执照。清远市太阳岛房地产开发有限公司不可能在营业执照被吊销两年多以后，还与刘月华进行房地产交易。刘月华提交的清远市太阳岛房地产开发有限公司收款收据（2010年11月13日开具），显然是刘月华自己伪造或者串通清远市太阳岛房地产开发有限公司个别人员伪造的。按照法律规定，房地产开发企业销售商品房必须开具正式发票，刘月华不能提供正式发票，根本不能证明其在2010年购买了商铺。（二）置换房面积超出原拆迁商铺（源潭镇源潭街172号之二）面积所产生的差价，依约应由刘月华承担，刘月华要求返还相应面积的商铺，�反诉请求不能成立。根据答辩人与刘月华签订的《商铺转让协议书》的相应表述，刘月华是对源潭太阳商业广场十号楼107号商铺作整体转让，五十平方米只是商铺估算面积，商铺的面积是以经测绘确认的实际面积为准，商铺的转让价款为一口价，而非按面积计价。其中，《商铺转让协议书》第二条明确约定，甲方（即刘月华）所欠下的其他一切费用与乙方（即答辩人）无关，甲方自行理顺。答辩人认为，根据上述约定，答辩人当时是以一口价受让刘月华房屋拆迁置换补偿权利，该转让在法律性质上属于债权让与（不涉及债务的承担），65万元是受让置换补偿权利的唯一对价。对于因置换房面积超出原拆迁房面积而产生的应支付给清远市太阳岛房地产开发有限公司的差价，是刘月华基于房屋拆迁安置补偿合同而欠清远市太阳岛房地产开发有限公司的债务，依约应由被�迁人刘月华自行支付给开发商。因此，在刘月华已经将置换房权益整体转让给答辩人的情况下，无论其是否曾向清远市太阳岛房地产开发有限公司支付过差价款，其都无权要求答辩人返还相应面积的商铺。（三）答辩人是以合理对价取得涉案的置换房权益，对置换房享有合法使用权，刘月华要求返还商铺及支付租金，没有依据。退一步说，即使刘月华曾经在2010年11月支付过差价款，按差价款46921元所对应的置换房（商铺）面积（14.82平方米）推算，涉案置换房（商铺）的总价值仅为219999元，折合每平方米3166元。刘月华以一口价65万元将涉案置换房商铺转让给答辩人，已从中赚取高额的差价。答辩人已经向刘月华全额支付转让款，对涉案置换房（商铺）享有合法使用权，刘月华要求返还商铺及支付租金（已届满一年的诉讼时效），其反诉请求没有事实和法律依据。其�上述答辩意见，请法院依法驳回刘月华的反诉请求，维护答辩人的合法权益。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2000年8月9日，被告刘月华购买了位于清远市清城区源潭镇源潭街172号之二的房屋（商铺），建筑面积为52.14平方米，后该房屋被拆建改造，2003年2月23日，被告刘月华因拆迁补偿取得清远市清城区源潭镇H7号小区源潭太阳商业广场十号楼首层107号房屋（商铺）的产权，但尚未办理房地产权证，具体面积不确定。2006年5月10日，被告刘月华（甲方）与原告邓沛其（乙方）签订《商铺转让协议书》，协议书约定：甲方现有商铺一间，位置在源潭太阳商业广场10栋7号，面积五十平方米，现以一口价陆拾伍万元（暂收）转给乙方（附有证件），面值以商铺实际面积为准。协议书还约定了其他权利义务。签订协议书当日，被告邓沛其支付了650000元给原告刘月�。2011年11月9日，被告刘月华为协议书中转让的房屋办理了房地产权证（粤房地权证清字第06000600**号），房地产权证中载明建筑面积为66.96平方米，双方一直没有就房屋的面积问题进行协商。2012年7月4日，原告邓沛其知道被告刘月华办理了转让房屋的房地产权证，于2012年8月13日起诉至本院并提出上述诉讼请求。被告刘月华认为原告邓沛其只购买了50平方米的房屋面积，占用了16.96平方米的房屋，于2012年9月13日向本院提起反诉并提出上述反诉请求。
另查明，协议书中转让的房屋即位于清远市清城区源潭镇H7号小区源潭太阳商业广场十号楼首层107号房屋（商铺）现由原告邓沛其管理使用。
诉讼中，被告刘月华提供了一张收款收据，拟证明其向清远市太阳岛房地产有限公司购买了超出补偿面积的14.82平方米，原告邓沛其认为该收据不真实，且清远市太阳岛房地产有限公司于2008年被吊销营业执照，不能与被告刘月华进行交易。被告刘月华坚持要求原告邓沛其返还19.96平方米的房屋，不同意返还相应的价款。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，被告刘月华与原告邓沛其签订的《商铺转让协议书》，约定将位于清远市清城区源潭镇H7号小区源潭太阳商业广场十号楼首层107号房屋（商铺）转让给原告邓沛其，是双方在平等、自愿的基础上的合意，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，是有效协议，对双方均具有法律拘束力。双方在协议书中约定“面积五十平方米，现以一口价陆拾伍万元（暂收）转给乙方（附有证件），面值以商铺实际面积为准”，从文句意思及逻辑来看，转让房屋的总面积是不确定的，转让价款（面值）随实际面积而定，一口价650000元只是对50平方米而言，且650000元后面注明暂收，表明转让价款及面积均存在�确定性。结合当时该房屋尚未办理房屋产权证的客观实际，双方对该房屋的实际面积均不清楚，故对被告刘月华认为650000只是购买50平方米房屋的主张，法院予以采纳，原告邓沛其认为以一口价整体受让该房屋拆迁补偿权利，不按面积计价的主张，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。被告刘月华为协议转让的房屋办理了房地产权证后，载明的建筑面积为66.96平方米，比原告邓沛其受让的房屋面积50平方米多出了16.96平方米，原告邓沛其认为被告刘月华购买超出补偿面积14.82平方米存在虚假性，且清远市太阳岛房地产有限公司于2008年被吊销营业执照，不能与被告刘月华进行交易，但被告刘月华的购买行为真假与否，清远市太阳岛房地产有限公司是否能进行交易，均不影响房屋实际面积比受让面积多出16.96平方米的客观事实，结合房屋的合理使用原则及该房屋整体办理�一个房地产权证的事实，超出转让面积的16.96平方米不宜拆分，原告邓沛其应将16.96平方米房屋折价返还给被告刘月华，被告刘月华要求返还16.96平方米房屋的反诉请求，违背客观规律，缺乏法律依据，法院不予支持。参照双方在协议书中约定50平方米受让价为650000元的标准，价格为13000元／方，16.96平方米的价款为220480元，原告邓沛其应予返还给被告刘月华。被告刘月华反诉要求原告邓沛其从2010年11月4日起计付租金至2012年9月3日止共44774.4元，由于原告邓沛其返还的是相应的房屋价款，未支付该价款只令被告刘月华产生了相应的利息损失，故被告刘月华要求计算租金的反诉请求，法院不予支持，由于被告刘月华在提起反诉之前一直没有向原告邓沛其主张过权利，故利息应从其主张权利即提起反诉之日（2012年9月13日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。被告刘月华将位于清远市清城区源潭镇H7号小区源潭太阳商业广场十号楼首层107号房屋转让给原告邓沛其，是属于房屋买卖行为，根据合同性质，被告刘月华协助原告邓沛其办理房屋过户登记手续是其履行合同的附随义务，故原告邓沛其要求其协助办理房地产权过户登记，合理合法，法院予以支持。原告邓沛其还要求被告刘月华赔偿经济损失48267.31元，缺乏相应法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2012年12月12日作出（2012）清城法源民初字第6号民事判决：一、被告刘月华应于本判决生效之日起十日内协助原告邓沛其办理清远市清城区源潭镇H7号小区源潭太阳商业广场十号楼首层107号房屋的过户登记手续。二、驳回原告邓沛其的其他诉讼请求。三、反诉被告邓沛其应于本判决生效之日起十日内支付房屋价款220480元及利息（利息从2012年9月13日起以220480元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清日止）给反诉原告刘月华。四、驳回反诉原告刘月华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1107元，由原告邓沛其负担1007元，由被告刘月华负担100元；反诉费2636元，由反诉原告刘月华负担441元，由反诉被告邓沛其负担2195元。
当事人二审的意见
邓沛其及刘月华不服原审判决，均向本院提起上诉，其中邓沛其请求：1、撤销清远市清城区人民法院（2012）清城法源民初字第6号民事判决书第二、三项。2、判令被上诉人刘月华赔偿上诉人邓沛其的经济损失（损失数额以转让价款65万元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2011年11月9日计算至判决生效之日。3、判令被上诉人刘月华承担本案的一、二审诉讼费用。主要事实和理由是：（一）上诉人一审提交的《房屋拆迁补偿及回迁协议》和《补充协议》足以证实被上诉人在签署《商铺转让协议书》时已经清楚知道涉案商铺的实际面积超过50平方米，原审法院拒绝将《房屋拆迁补偿及回迁协议》和《补充协议》的内容认定为案件事实，明显偏袒被上诉人。上诉人一审提交的《房屋拆迁补偿及回迁协议》和《补充协议》是由被上诉人与清远市太阳岛房地产有限公司于2003年2月23日签署，该协议清晰地反映了被上诉人早在2003年2月23日即已清楚知道涉案商铺的实际面积超过50平方米（协议记载的面积为62.7平方米），被上诉人是�愿以一口价将涉案商铺整体转让给上诉人。上诉人在一审庭审过程中多次强调被上诉人应将拆迁补偿协议提交给原审法院，但被上诉人不予理会。被上诉人持有《房屋拆迁补偿及回迁协议》和《补充协议》却拒绝提交给原审法院，显然存在隐瞒案件事实的主观动机。对一方当事人持有证据无正当理由拒不提供的情形，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条［有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供。如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。］设有明文规定，原审法院完全可以据此确认上诉人提出的诉讼主张。上诉人本着实事求是的精神，在庭后又向清远市房产信息中心依法调取了《房屋拆迁补偿及回迁协议》和《补充协议》并寄交给原审法院，上诉人是在被上诉人持有证据无正当理由拒绝提供的情况下补充提交证据，及配合原审法院查明案情，不属于超过举证时限提交证据的情形。原审法院在收到上诉人补充提交的证据后，拒绝组织双方当事人对这一关键证据进行质证，并且违背客观事实作出涉案商铺“具体面积不确定”的事实认定，明显偏袒被上诉人一方。
（二）原审法院将上诉人与被上诉人签署的《商铺转让协议书》认定为按面积计价的房屋买卖合同，违反合同法规定的解释规则。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《商铺转让协议书》前言部分中的“现有商铺一间”、“一口价”、“暂收”、“面值以商铺实际面积为准”等表述存在明显的矛盾和歧义，在上诉人与被上诉人不能对转让价款达成补充协议的情况下，人民法院应依照合同有关条款或者交易习惯确定转让价款。上诉人认为，根据在案证据，被上诉人在签署《商铺转让协议书》时已经知道涉案商铺的实际面积超过50平方米，其在转让前已经将商铺整体出租给上诉人使用，而《商铺转让协议书》第一条［乙方一次性付清款项给甲方后，甲方随交清所有手续给一方，以后办理新证手续由乙方自理］和第二条［甲方所欠下其它一切费用与乙方无关，甲方自行理顺］的约定能够与合同前言部分中的“一间商铺”、“一口价”的表述相互对应，足以认定被上诉人是以一口价65万元整体转让涉案商铺的产权，而并非按面积计价。退一步说，即使原审法院认为依照合同条款仍然不能确定转让价款，也只能适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项的规定，按照订立合同时履行地的市场价格确定转让价款，而且存在争议需要法院认定转让价款的商铺面积仅仅为4.26平方米（65万元转让款应包含拆迁补偿协议记载62.7平方米商铺）。原审法院对《商铺转让协议书》前言部分中存在矛盾和歧义的词句刻意作有利于被上诉人一方的解释，将《商铺转让协议书》认定为按面积计价的房屋买卖合同，违反合同法规定的解释规则。
（三）原审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋价款220480元及利息，超出当事人的诉讼请求范围，依法应予纠正。
《中华人民共和国民事诉讼法〉第十三条第二款规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”第二百条规定“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：……（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；…….。”在一审期间，被上诉人由始至终没有提出支付房屋价款及利�的反诉请求，退一步说，即使原审法院认定涉案商铺超出50平方米的部分应由上诉人另行购买，超出部分的价款也只能双方当事人协商确定或委托鉴定机构予以评估。原审法院违法行使其审判权，超出当事人的诉讼请求范围，强制上诉人按13000元的高价受让被上诉人的商铺，依法应予纠正。如果这种超出当事人诉讼请求范围作出的判决最终得以维持，人民法院的司法权威将荡然无存。
（四）上诉人是以合理对价购买被上诉人的产权调换房权益，被上诉人擅自将涉案商铺登记在自己名下，应承担违约责任。涉案商铺坐落于源潭镇，离清远市区较远，上诉人在2006年以65万的价格整体受让涉案商铺（折合每平方米9707元），是以合理对价受让，被上诉人已从中谋取巨额的差价。上诉人在签订《商铺补偿协议书》当日已经付清了65万元价款，但被上诉人却一直没有履行对应�务，反而在2011年私自办理了涉案商铺的初始产权登记，致使上诉人至今未能取得涉案商铺的房地产权，被上诉人的行为已构成违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应当按照已付款总额、参照金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿上诉人的经济损失。原审法院对被上诉人擅自将涉案商铺的房地产权登记在自己名下的行为的违约性质不予认定，对上诉人不公。
基于上述事实与上诉理由，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，纠正原审法院的错误判项，维护上诉人的合法权益。
刘月华请求：1、撤销靖远市清城区人民法院（2012）清城法源民初字第6号民事判决书第一、第二、第四项判决。2、判令被上诉人将其占用的16.96平方米商铺返还给上诉人，如房产部门认为商铺确实无法分拆产权的，�应按上诉人反诉之日作为评估基准日评估商铺价格作价补偿给上诉人。3、判令被上诉人从2010年11月4日开始计付占用反诉人商铺租金至被反诉人交还商铺或商铺价款之日止，其中计至2013年1月5日止的租金为：16.96平方米×120元／平方米×25个月=50880元（租金单价具体以鉴定评估为准）。4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：（一）一审判决认为超出面积部分不宜拆分，依据不足，上诉人要求被上诉人将其占用的16.96平方米商铺返还给上诉人的请求应予支持。1、一审法院认为：“房屋面积比受让面积多出16.96平方米，结合房屋的合理使用原则及该房屋整体办理了一个房地产权证的事实，超出转让面积的16.96平方米不宜拆分，被上诉人邓沛其应将16.96平方米房屋折价返还给上诉人刘月华，上诉人刘月华要求返还16.96平方米房屋的反诉请求，违背客观�律，缺乏法律依据，本院不予支持。参照双方在协议书中约定50平方米受让价为650000元的标准，价格为13000元／方，16.96平方米的价款为220480元，被上诉人邓沛其应予返还给上诉人刘月华”，事实和法律依据。首先，其中转让的50平方米的商铺属上诉人刘月华拆迁置换所得，上诉人与被上诉人在《商铺转让协议书》仅就50平方米面积的商铺达成买卖协议。其次，超出商铺面积的16.96平方米的商铺，上诉人在签订《商铺转让协议书》时还没有取得所有权，即使取得所有权也没有买卖给被上诉人。该16.96平方米商铺是上诉人在2010年11月才与开发商太阳岛房地产开发有限公司购买的，上诉人对此已支付了价款并办理了产权证，该商铺的产权当然归属于上诉人。对此，被上诉人应予返还其占用的该16.96平方米商铺给上诉人。而一审法院认为超出转让面积的16.96平方米不宜拆分，�上诉人邓沛其应将16.96平方米房屋折价返还给上诉人刘月华实属没有事实和法律依据。对于69.96平方米商铺可否拆分为50平方米和16.96平方米两卡商铺，一审法院并没有向房产部门发出咨询函，因此，在房产部门没有书面意见的情况下，不能仅凭主观意志就认定商铺不能拆分。一审法院在没有任何证据证明涉案商铺不能拆分的情形下，作出的将商铺折价返还的判决明显是不合理的。2、退一步来说，即使房产部门认为涉案商铺不能分拆，但也不应按签订《商铺转让协议书》的2006年5月10日双方买卖时的单价13000元／方进行计算。因在签订《商铺转让协议书》时，上诉人与被上诉人双方没有就超出商铺面积的16.96平方米达成买卖协议，那么该商铺的单价当然不能按照签订《商铺转让协议书》时的单价进行计算，而应由有资质的鉴定机构按上诉人主张权利，即提起反诉之日时�照同区位同地段的商铺的单价进行评估确定。一审以签订转让协议时的买卖单价进行折价返还依据不足，应予纠正。
（二）一审判决不支持上诉人要求被上诉人支付租金的请求，依据不足，被上诉人应当支付非法占用上诉人商铺期间的租金给上诉人。一审法院认为：“上诉人刘月华反诉要求被上诉人邓沛其从2010年11月4日起计付租金至2012年9月3日止共44774.4元，由于被上诉人邓沛其返还的是相应的房屋价款，未支付该价款只令上诉人刘月华产生了相应的利息损失，故上诉人刘月华要求计算租金的反诉请求，本院不予支持，由于上诉人刘月华在提起反诉之前一直没有向被上诉人邓沛其主张过权利，故利息应从其主张权利即提起反诉之日（2012年9月13日）起按中国人民银行同类贷款利率计算至付清之日止”，没有事实和法律依据。既然一审法院己认定该超出商铺50平方米面积的部分16.96平方米的所有权为上诉人所有，那么自上诉人刘月华于2010年11月3日与开发商再另行购买的16.96平方米的商铺之日起，上诉人刘月华对该商铺当然具有占有、使用、收益和处分的权利。根据《民法通则》第七十一条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”及《物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，被上诉人一直侵占超出面积的16.96平方米房产进行经营和收益，上诉人侵害了被上诉人对自己的财产的占有、使用、收益和处分的权利，上诉人应承担侵权赔偿责任。被上诉人应支付上诉人从2010年11月4日取得该16.96平方米面积的商铺的产权起至今的租金（暂计至2013年1月5日）50880元给被上诉人。而且上诉人与被上诉人由此至终根本没有达成过买卖�16.96平方米面积的商铺的任何协议，被上诉人邓沛其也从来没有向上诉人刘月华支付过该16.96平方米面积的商铺的租金或购房款，所以法院认为被上诉人邓沛其返还的是相应的房屋价款，未支付该价款只令上诉人刘月华产生了相应的利息损失，而不予支持上诉人要求支付租金的请求实属事实认定和法律理解错误。房屋价款的利息是法定的孽息，而租金是房屋所有权人的收益权利，两者性质不同。为此，望二审法院重新作出判决判令被上诉人邓沛其支付其占用上诉人刘月华商铺期间的租金给上诉人刘月华。
综上所述，一审判决认定事实不清，依据不足，适用法律不当。上诉人特提起上诉，望二审法院支持上诉人的上诉请求。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明：涉案的商铺是上诉人刘月华于2003年2月23日与原清远市�阳岛房地产有限公司签订《房屋拆迁补偿及回迁协议》后，由负责该项目拆迁的原清远市太阳岛房地产有限公司补偿给上诉人的商铺。该协议当中明确了商铺交付使用时相关手续的办理情况，而协议的相对方为上诉人刘月华及原清远市太阳岛房地产有限公司。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方签订的《商铺转让协议书》是在平等、自愿、协商一致的情况下签订，且内容合法，因此，原审法院确认该协议合法有效正确。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：1、本案转让的商铺超出合同约定面积部分应否由上诉人邓沛其补偿给上诉人刘月华，补偿标准如何确定。2、双方在履行合同过程中是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任。
关于本案转让的商铺超出合同约定面积部分应否由上诉人邓沛其补偿给上诉人刘月华，补偿标准如何确定的问题。首先，从双方签订的《商铺转让协议书》约定：“甲方现有商铺一间，位置在源潭太阳商业广场10栋7号，面积五十平方米，现以一口价陆拾伍万元（暂收）转给乙方（附有证件），面值以商铺实际面积为准”的内容看，双方转让的标的物是位于源潭太阳商业广场10栋7号的商铺一间，由于协议中对超出转让面积的部分，并没有约定不在转让的范围内，因此，原审法院根据双方的约定，从该商铺的合理使用及该商铺已整体办理了房地产权证的方面考虑，对上诉人刘月华请求上诉人返还超出协议约定面积部分不予支持正确。上诉人刘月华上诉请求上诉人邓沛其将多出的16.96平方米商铺予以返还的上诉请求，缺乏事实及法律依据，对其该项请求，本院依法不予支持。其次，对于转让的商铺超出合同约定面积部分的处理问题。在�方签订的协议时，由于该转让商铺尚未实际办理房屋产权证，因此，该转让商铺的实际面积并不确定。而协议中约定一口价650000元是针对转让50平方米商铺面积的事实，在协议中约定“一口价陆拾伍万元（暂收），面值以商铺实际面积为准”当中亦可证实，据此，上诉人邓沛其上诉认为转让的商铺应以一口价650000元整体转让而不应按实际面积计算的请求，是没有事实及法律依据，原审法院对其该项请求不予支持正确。上诉人刘月华为协议约定转让的商铺办理的房地产权证中载明的建筑面积为66.96平方米，无论上诉人刘月华对于超出面积的商铺是否有实际向当时已被吊销营业执照的清远市太阳岛房地产有限公司购买的行为，均不能改变涉案转让的商铺面积比双方约定的商铺转让面积50平方米实际多出了16.96平方米的客观事实。原审法院对于超出转让面积的16.96平方米判�上诉人邓沛其折价支付给上诉人刘月华正确。至于超出约定面积商铺的补偿标准如何确定问题。由于双方对涉案的商铺50平方米的价格在协议中明确约定为650000元，因此，原审法院对超出约定面积的16.96平方米的补偿标准，参照双方签订协议约定的转让价款650000万元除以转让面积50平方米后，按每平方米13000元的单价计算，认定超出约定面积的16.96平方米的总价款为220480元正确，本院予以确认。上诉人刘月华上诉认为对于超出约定面积的16.96平方米在无法返还的情况下，应按其反诉之日的市评估价进行折价补偿的上诉请求，缺乏事实及法律依据，对其该项请求，本院不予支持。
关于双方在履行合同过程中是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任的问题。本案中，上诉人刘月华在与上诉人邓沛其签订《商铺转让协议书》并收取上诉人邓沛其暂付的650000元购房款后，�将转让的商铺使用权交给上诉人邓沛其且该商铺一直由上诉人邓沛其使用至今，因此，上诉人刘月华的行为并没有构成违约且上诉人邓沛其也并没有因此而造成任何损失。至于现转让的商铺产权证办在上诉人刘月华名下是当时负责拆迁补偿的开发商清远市太阳岛地产有限公司基于与上诉人刘月华签订的《房屋拆迁补偿及回迁协议》的约定而办理的。而双方签订的《商铺转让协议书》中，对于产权证的办理仅约定为“办理新证手续由上诉人邓沛其处理”，至于涉案商铺何时应办理产权证过户手续并没有明确的约定，因此，在双方对于超出合同约定的面积没有达成一致的处理意见前，上诉人刘月华没有协助上诉人邓沛其办理涉案商铺的过户手续并不构成违约，上诉人邓沛其上诉认为刘月华的行为构成违约并请求上诉人刘月华赔偿损失的上诉请求，缺乏事实及法律依据�对其请求，本院不予支持。上诉人邓沛其在清楚涉案商铺实际面积比双方约定的面积超出16.96平方米后，没有按协议中“面值以商铺实际面积为准”的约定，支付超出面积部分购房款给上诉人刘月华，对此，上诉人邓沛其的行为已构成违约，但该违约行为实际造成上诉人刘月华的损失仅为利息损失，因此，原审法院判令上诉人邓沛其从上诉人刘月华提出反诉之日即从2012年9月13日起以应付超面积部分的购房款220480元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清之日止正确。上诉人刘月华主张按占用超面积部分的租金计算损失的上诉请求，依据不足，对其该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7486元，由上诉人邓沛其负担3743元，由上诉人刘月华负担3743元。
本判决为终审判决。
审判长 李文宇
审判员 张少林
审判员 巢忠文
二〇一三年六月二十日
书记员 冯敏静