福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第2278号
上诉人（原审原告）黄躬伙，男，1981年2月17日出生，汉族，住福建省连江县。
上诉人（原�原告）黄国海，男，1986年8月20日出生，汉族，住福建省连江县。
上诉人（原审原告）黄国江，男，1986年8月20日出生，汉族，住福建省连江县。
被上诉人（原审被告）福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司，住所地福建省连江县。
法定代表人黄世庆，总经理。
委托代理人陈松龄，系公司员工。
委托代理人张云俏，系公司员工。
上诉人黄躬伙、黄国海、黄国江因与被上诉人福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2014）连民初字第1756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：三原告采用支付首付款加上按揭贷款的方式向被告购买位于连江县某房，购房总价计人民币488687元�2010年2月14日，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房……第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效�。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……同日，双方还签订一份附件六：《商品房买卖合同》补充协议。后原告付清购房款，被告于2011年5月31日向原告交付房屋。2012年3月22日，被告具备办理《国有土地使用证》的条件。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。
关于《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书有否包括《国有土地使用证》，因被告原因致使原告未能在交房后90天内取得《国有土地使用证》，被告是否违约，应否承担《商品房买卖合同》第十四条约定的违约责任的问题。根据我国相关法律规定，一套商品房的完整权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项。现原、被告双方对《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书是否包括两证存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”按照人们一般对房屋产权的理解，房屋产权包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证。本合同目的也是为了买受人取得完整的对该房屋（包括房屋所有权和土地使用权）的权利。因此，按照该商品房买卖合同的目的，应认定双方签订的《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。现因被告原因致使原告未能在商品房交付使用后90日内取得�国有土地使用证》，被告构成违约，应按合同第十四条约定承担违约责任。
关于原告要求被告支付逾期办理土地使用权证的违约金的诉求是否已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条第一款规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，在被告交付房屋的90日内，即在2011年8月29日前，如因被告的原因导致原告不能取得权属证书的，原告应当知道其权利已受到侵害，其关于逾期办证违约金的诉求的诉讼时效应从2011年8月30日起开始每一日单独计算。原告未能向法院举证证明自2011年8月30日至原告向法院起诉期间内存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，原告请求被告支付逾期办证违约金，可保护的诉讼时效期间从2014年3月10日往前倒推2年，即自2012年3月11日起重新开始每一日单独计算，至2012年3月21日，计11天，其违约金为488687×0.01%×11=537.56元。
综上所述，原审法院认为，由于被告原因，致使原告未能在交房后90日内取得《国有土地使用证》，被告应按约定承担违约责任。其违约时间应从2011年8月30日起算，但原告请求被告支付2012年3月11日前的违约金已超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权，依法不予支持，其可保护期间计11天，为人民币537.56元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百�十条的规定，判决：一、被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告黄躬伙、黄国海、黄国江支付逾期办理《国有土地使用证》的违约金人民币537.56元。二、驳回原告黄躬伙、黄国海、黄国江的其他诉讼请求。本案受理费人民币50元，由被告负担。（现均已由原告预交，该款在本判决生效之日起十日内由被告迳付原告）
上诉人黄躬伙、黄国海、黄国江上诉称：2012年3月22日，小区有传说可办土地证了，上诉人这时才知自己的办证时间已经结束，从这个时候起，双方才能依约就违约金的数额进行结算。故2012年3月22日接下来的两年就属于诉讼时效内，原告在2014年3月11日提起诉讼并未超过诉讼时效。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人支付违约金4935.74元及相关车旅费、务工补贴费。
被上诉人福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司答辩称：我国《民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道其权利被侵害时起计算”。上诉人在2010年10月26日之前即被上诉人交付房屋的90日内未能办理其购买房屋的土地使用权证，上诉人应当知道其权利已受到侵害，其主张违约金的诉讼时效应从2010年10月27日起开始每一日单独计算。上诉人没有相关证据证明其在向一审法院提起诉讼之前存在任何导致诉讼时效中断的情形。因此被上诉人认为上诉人主张的大部分违约金已超过法定诉讼时效，一审法院判决符合法律规定。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
根据现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认�，本案讼争合同关于逾期办证违约金的约定系按已付款每日万分之一支付，即属于按日计付的违约金。按日计付的违约金的诉讼时效应当每一日单独计算，鉴于上诉人并未提供诉讼时效中断的证据，一审法院将自起诉之日起往前倒推两年内的逾期办证违约金纳入支持范围，系适用法律正确，应予维持。上诉人主张每日计付的逾期办证违约金应作为整体计算诉讼时效不能成立。关于车旅费、误工补贴费属于二审过程中新增诉讼请求，被上诉人不同意调解，故本院依法不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄躬伙、黄国海、黄国江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 缪�
代理审判员 陈雁兰
二〇一五年六月八日
书 记 员 陈建彪