浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2735号
上诉人（原审被告）：中铁房地产集团浙江京城投资有限公司。
法定代表人：马建军。
委托代理人：林宇。
被上诉人（原审原告）：杨雯玉。
被上诉人（原审原告）：王远军。
委托代理人：林洪春。
原审第三人：交通银行股份有限公司杭州华浙广场支行。
负责人：奚璇。
委托代理人：周媛媛。
原审第三人：浙江省省直住房基金管理中心。
法定代表人：应金龙。
委托代理人：张关联。
上诉人中铁房地产集团浙江京城投资有限公司（以下简称中铁集团京城公司）因与被上诉人杨雯玉、王远军，原审第三人交通银行股份有限公司杭州华浙广场支行（以下简称交行华浙广场支行）、浙江省省直单位住房基金管理中心（以下简称省住房基金中心）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年3月30日，杨雯玉、王远军与中铁集团京城公司签订合同编号为2013预1210664的《浙江省商品房买卖合同》，约定杨雯玉、王远军购买中铁集团京城公司开发的杭州市拱墅区双湾国际城2号楼1单元1504室房屋一套，建筑面积为87.75平方米，房款总价2065396元，杨雯玉、王远军须在2013年3月30日前支付首付款1065396元，余款1000000元采用银行按揭方式支付。中铁集团京城公司应于2013年8月30日前交付房屋，逾期交房超过30日，杨雯玉、王远军有权解除合同。2013年3月30日，杨雯玉、王远军支付了1065396元首付款。2013年4月7日，杨雯玉、王远军与交行华浙广场支行签订了《个人房产抵押贷款合同》，又与交行华浙广场支行、省住房基金中心签订了《浙江省省直单位职工个人住房公积金贷款借款（组合）合同》，以杭州市拱墅区双湾国际城2号楼1单元1504室房屋作为抵押物，向贷款人交行华浙广场支行、省住房基金中心分别贷款500000元。2013年6月24日、6月25日，中铁集团京城公司收到1000000元房款。此后杨雯玉、王远军一直正常向交行华浙广场支行、省住房基金中心还款。至2014年8月止（当月杨雯玉、王远军均已正常还款），杨雯玉、王远军共计归还交行华浙广场支行本金23794.47元，支付利息37375.59元；共计归还省住房基金中心本金27975.09元，支付利息24636.99元。2013年11月12日，涉案房屋商品住宅项目通过竣工验收。11月21日，中铁集团京城公司向杨雯玉、王远军发出房屋交付通知书，通知杨雯玉、王远军前来办理交付手续。现杨雯玉、王远军向本院提起诉讼，请求：1、解除杨雯玉、王远军与中铁集团京城公司签订的合同编号为（2013预1210664号）浙江省商品房买卖合同。2、中铁集团京城公司返还杨雯玉、王远军购房款2065396元。3、中铁集团京城公司赔偿利息损失（自2012年3月30日起至法院判决确定的履行之日止，按已购房款2065396元乘以银行同期贷款利率计算）现计算到2014年1月31日为113786元。2、3两项合计2179182元。4、中铁集团京城公司协助杨雯玉、王远军办理撤销合同备案登记、预告登记、解除银行贷款合同手续。5、中铁集团京城公司承担全部诉讼费用。审理过程中，杨雯玉、王远军明确诉请，请求解除与第三人交通银行股份有限公司杭州华浙广场支行、浙江省直单位住房基金管理中心签订的贷款合同。至杨雯玉、王远军提起诉讼，双方未办理交房手续。
原审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就，解除权人可以解除合同。杨雯玉、王远军、中铁集团京城公司双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了中铁集团京城公司的交房时间，同时明确如逾期交房超过30日，杨雯玉、王远军有权解除合同。根据合同约定中铁集团京城公司应于2013年8月30日交付房屋，而实际直至11月21日中铁集团京城公司才通知杨雯玉、王远军可办理交房手续，逾期时间超30日，合同约定的解除条件成就，杨雯玉、王远军要求解除合同，应予以支持。中铁集团京城公司辩称其无法交付房屋系因夏季高温导致市政配套设施进展缓慢，导致涉案房屋无法按期竣工验收，可以适用合同关于延期交付免责的约定。原审法院认为市政配套设施是否竣工，并不影响涉案房屋主体竣工验收，而涉案房屋一直到11月方完成主体工程的验收，且夏季高温应属于可预见的因素，该理由不足以适用合同延期交房免责条款，该院对此主张不予采信。杨雯玉、王远军为购买涉案房屋与交行华浙广场支行签订了《个人房产抵押贷款合同》，与交行华浙广场支行、省住房基金中心签订了《浙江省省直单位职工个人住房公积金贷款借款（组合）合同》，现杨雯玉、王远军要求同时解除上述合同，而交行华浙广场支行、省住房基金中心亦表示同意解除，该院认为当事人合意一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨雯玉、王远军与中铁集团京城公司签订的《商品房买卖合同》解除，双方合同权利义务终止，杨雯玉、王远军已经交纳的全部房款中铁集团京城公司应予以返还，以及撤销合同备案登记。合同解除主因归结于中铁集团京城公司违约，故杨雯玉、王远军因解除合同所产生的损失，中铁集团京城公司应予以赔偿。关于损失的计算，合同虽约定中铁集团京城公司违约应支付杨雯玉、王远军已付房款的5%违约金，但实际上杨雯玉、王远军的损失已经超过该约定，故该院认为对于首付1065396元部分，应按年利率6.15%计算，该院认为合理，以2014年8月29日为时间界点，计算至该日为92986.88元，之后按杨雯玉、王远军已实际支付的房款1117165.56元为基数按年利率6.15%另行计算至判决确定给付之日止。而对于贷款1000000元所产生的利息应以杨雯玉、王远军实际偿还的利息为准，计算至2014年8月止杨雯玉、王远军共计支付的利息为62012.58元。因杨雯玉、王远军与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》、《浙江省省直单位职工个人住房公积金贷款借款（组合）合同》同时解除，杨雯玉、王远军应一次性向贷款方交行华浙广场支行、省住房基金中心返还贷款余额。该案交行华浙广场支行、省住房基金中心同意中铁集团京城公司直接向其归还未还贷款，中铁集团京城公司对此亦无异议，该院予以准许。考虑到杨雯玉、王远军还贷的持续性，该院确认2014年8月29日之后剩余的贷款由中铁集团京城公司负责归还，此后杨雯玉、王远军如继续向交行华浙广场支行、省住房基金中心还款而产生的纠纷，由杨雯玉、王远军与第三人另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除杨雯玉、王远军与中铁集团京城公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2013预1210664）。二、中铁集团京城公司于判决生效之日起十日内协助杨雯玉、王远军办理撤销《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2013预1210664）的备案等相关登记。三、解除杨雯玉、王远军与第三人交行华浙广场支行、省住房基金中心签订的《个人房产抵押贷款合同》和《浙江省省直单位职工个人住房公积金贷款借款（组合）合同》。四、中铁集团京城公司返还杨雯玉、王远军购房款1117165.56元，赔偿损失154999.46元（计算至2014年8月29日，此后至法院确定的给付之日以1117165.56元为基数按年利率6.15%另行计算），限中铁集团京城公司于判决生效之日起十日内付清。五、中铁集团京城公司支付交行华浙广场支行476205.53元，限于判决生效之日起十日内付清。六、中铁集团京城公司支付省住房基金中心472024.91元，限于判决生效之日起十日内付清。七、驳回杨雯玉、王远军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24234元，保全费5000元，合计29234元，由中铁集团京城公司负担。
宣判后，上诉人中铁集团京城公司不服，向本院提起上诉称：商品房买卖合同约定了违约金的情况下，一审法院在没有任何依据及杨雯玉、王远军举证，直接调整为按照商业贷款利息（首付款）及公积金贷款利息（公积金贷款的部分）并确定损失，这种做法是违法的。一、本案的商品房买卖合同中已经就延期交房设定了违约金条款。二、“谁主张谁举证”是民事诉讼的基本原则。1、杨雯玉、王远军认为损失大于违约金，杨雯玉、王远军必须承担举证义务。法院在没有杨雯玉、王远军任何举证的情况下直接调整，没有任何法律依据。2、参照2009年7月7日最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”，在违约金高于损失，要求调整违约金的案件中，也是要有举证义务的。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”该条款中，也没有说法院可以在没有任何证据的情况下，直接认定损失。三、在购房合同中，没有约定损失计算方法的情况下，如何认定损失，这是有法律规定的。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，逾期交付三个月不到，按照每月3000元租金计算，为9000元，远远少于约定违约金。现中铁集团京城公司对一审判决主文第四项中的赔偿损失154999.46元有异议，请求改判为适用5%的违约金条款，即中铁集团京城公司支付违约金103269元。（注：中铁集团京城公司对一审判决书主文第四项的其他部分及一、二、三、五、六项没有异议。）2、一、二审诉讼费用，由二审法院依法确定。
被上诉人杨雯玉、王远军答辩称：一、由于中铁集团京城公司对解除合同没有异议，只是对解除合同赔偿损失有异议，故杨雯玉、王远军对解除合同所造成的损失组成作个说明。本案中杨雯玉、王远军支付购房款后，无论该款项是自有还是借款而来，对杨雯玉、王远军来说其将失去利息收益或者承担利息负担。合同法的宗旨是维护交易安全，促进交易，从而促进经济社会的发展。如果违约方无须承担守约方为履行合同增加的负担。相当于是鼓励合同当事人去违约，并且是鼓励当事人去实施严重的违约行为。因为，一般的违约，如果未造成解除合同，违约方可能会根据合同的约定支付违约金或者按照约定的损失计算方法赔偿损失或者依照法律规定赔偿损失。当合同解除时，违约方反而无须承担前述的赔偿责任，事实上形成违约越严重责任越小的局面，甚至通过违约来获得利益。中铁集团京城公司占有、使用该笔购房款理应按最低资金成本即银行同期贷款利率支付利息，不然的话违约方还可以获得利益，有违公平原则。二、从另一个角度分析来分析，即利息本身的法律性质。法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。《物权法》第一百一十六条规定，法定孳息当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。利息属于货币的法定孳息。在双方解除合同的情况下，已经交付的房款，其所有权属于杨雯玉、王远军，该货币所生的孳息仍应属于杨雯玉、王远军。合同法规定，合同解除后，恢复原状，一般的表现形式就是互相返还。也就是本案房款因为合同的解除所有权并未转移，即杨雯玉、王远军对货币的物权并未丧失，因合同的解除而得以恢复。因此，返还房款就是返还一定数量货币的所有权及与其相对应的孳息。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第》二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”一审法院酌情裁定首付款按同期银行贷款利率来计算利息损失是合理合法的。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人交行华浙广场支行陈述称：要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人省住房基金中心陈述称：要求驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，杨雯玉、王远军向本院提交了借条及个人活期明细信息，拟证明杨雯玉、王远军首付款其中的47万元系从第三人处所借，实际损失远远大于一审法院判决认定损失。在本院指定的举证期限届满后，交行华浙广场支行提供一份借款明细，拟证明借欠款金额。
针对杨雯玉、王远军提供的证据，中铁集团京城公司认为，该证据不属二审新证据；如法院认为是新证据，对证据三性均有异议。交行华浙广场支行认为，该证据与交行华浙广场支行无关，对三性不清楚。省住房基金中心认为，该证据与省住房基金中心无关，对三性不清楚。本院认为，该证据的提交已经超过本院指定的举证期限，故本院对于该证据不予采纳。
针对交行华浙广场支行提供的证据，中铁集团京城公司认为，该证据的提交已经过了举证期限，与上诉请求无关。杨雯玉、王远军认为，真实性没有异议，关联性由法院判断。省住房基金中心认为，对该证据没有意见。本院认为，该证据的提交已经超过本院指定的举证期限，故本院对于该证据不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，杨雯玉、王远军实际支付的购房款为1117165.56元，现《浙江省商品房买卖合同》已经解除，杨雯玉、王远军的实际损失即为中铁集团京城公司占有上述款项所造成的利息损失，故原审法院以杨雯玉、王远军实际支付款项为基数，按照银行同期贷款利率计算利息并加上杨雯玉、王远军实际已偿还的利息确定实际损失的数额并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”现《浙江省商品房买卖合同》已经解除，而杨雯玉、王远军也要求解除《个人房产抵押贷款合同》和《浙江省省直单位职工个人住房公积金贷款借款（组合）合同》，故原审法院判令《个人房产抵押贷款合同》和《浙江省省直单位职工个人住房公积金贷款借款（组合）合同》解除并无不当。但原审法院在杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第592号民事判决第三项中遗漏了合同当事人中铁集团京城公司，本院在此予以纠正。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第592号民事判决第一、二、四、五、六、七项；
二、变更杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第592号民事判决第三项为：“解除杨雯玉、王远军与中铁房地产集团浙江京城投资有限公司、交通银行股份有限公司杭州华浙广场支行签订的《个人房产抵押贷款合同》以及杨雯玉、王远军与中铁房地产集团浙江京城投资有限公司、浙江省省直单位住房基金管理中心签订的《浙江省省直单位职工个人住房公积金贷款借款（组合）合同》。”
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24234元，保全费5000元，合计29234元，由中铁房地产集团浙江京城投资有限公司负担。二审案件受理费1073元，由上诉人中铁房地产集团浙江京城投资有限公司负担。（中铁房地产集团浙江京城投资有限公司已预交二审案件受理费3400元，应退中铁房地产集团浙江京城投资有限公司2327元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一四年十二月九日
书 记 员 王勤