大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0203民初2853号
原告（反诉被告）曲昕
原告（反诉被告）姚玉荣
以上二原告共同委托代理人孙治峰
被告（反诉原告）蔡莉莉
委托代理人张雁
原告曲昕、姚玉荣与被告蔡莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲昕、姚玉荣委托代理人孙治峰，被告蔡莉莉及委托代理人张雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曲昕、姚玉荣诉称，二原告系母女关系。原告曲昕是大连市西岗区宏济街90号1-2层房屋的实际出资人，原告姚玉荣是房证登记所有权人。2014年5月23日，原告将该房屋出租给被告，被告经营个体火锅店。双方约定租赁期限自2014年5月23日至2019年5月22日，年租金40万元，每年4月22日交付当年租金，如拖欠租金累计达1个月，原告可以终止合同并收回房屋，并且不返还预付租金、递增费、押金等。被告在租赁过程中仅给付原告2016年度以前的租金，无故拒绝缴纳下一年度租金。现请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告给付自2017年5月23日至房屋腾退之日止按年租金40万元计算的租金（其中2017年5月23日至2017年8月23日期间的租金为100000元）；3、被告支付物业管理费10000元（5000元/年X2年）；4、被告支付应当缴纳的房产税10000元；5、被告给付违约金50000元（递增费）；6、被告立即腾退房屋。
被告蔡莉莉辩称，解除合同和腾退房屋是两个法律关系，不能一并审理。被告同意解除合同。2017年3月，被告就降低部分租金和变更交付租金期限事宜与原告及亲属协商。6月23日双方初步达成了年租金降低3万元分上下两个半年交付的意向，但没有形成书面的协议。6月16日，原告委派一个叫宁祥林的找了三个人到被告店里闹事，打伤厨师和被告的母亲，此事正由西岗区公安分局日新街派出所处理。交付租金因上述殴打事件一直拖延，被告不存在违约的问题。原告在录音中承认在没有与被告解除租赁合同的情况下将案涉房屋出租给案外人宁祥林，原告是违约在先。被告对应在2017年4月22日交付租金没有异议，但应当从5万元押金和5万元递增费中抵扣。被告已交物业管理费至2017年末，故不同意原告支付物业费的请求。该房屋从未交过房产税，房产税是行政部门的职能，亦不同意原告该项请求。对于违约金20%的约定过高，请求应予以调整。
被告蔡莉莉反诉称，被告按照合同期使用五年的标准对租赁的房屋进行了装修，总花费用170万元。现解除租赁合同致使被告要提前一年半撤出，根据法律公平原则，被告反诉要求被告赔偿装修残值损失51万元（170万元÷5年×1年半）。
原告曲昕、姚玉荣对被告反诉辩称，不同意被告反诉请求。按照合同约定，被告应于2017年4月份交下一年度的租金，经过原告多次催要，被告拒绝给付，被告已构成违约。虽然双方协商过降租事宜，但并没有对合同进行变更，被告仍应履行原合同。原告为了减少损失而寻求与第三方订立新合同，但并没有另行签订合同，因为被告占据房屋不可能履行，也没有给被告造成损失。今年6月，有人去被告店里发生的事件不是原告指使的。被告反诉请求赔偿装修损失51万元于法无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当的补偿”的规定，原告不同意利用，故不同意补偿装修残值。
被告蔡莉莉补充称，原告虽然表示不同意利用装修残值，但不排除原告在收回房子之后不需要装修继续使用或者租赁给他人使用，因此，原告所装修房子残值是存在的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第三款“因双方违约导致合同解除的，剩余租期内的装修装饰残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，原告将房屋提前租赁给了案外人也构成了违约，双方均存在违约，应分别承担相应的装修残值损失。
经审理查明，二原告系母女关系。原告曲昕是大连市西岗区宏济街90号1-2层房屋的实际出资人，原告姚玉荣是房证登记所有权人。2014年5月23日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，合同约定，原告将位于西岗区宏济街90号1-2层建筑面积229.59平方米（其中实际建筑面积500平方，公共部分与公用房屋分摊建筑面积500平方米）的房屋出租给被告经营餐饮，租赁期限自2014年5月23日至2019年5月22日，年租金40万元，每年4月22日交付当年租金，被告预付原告5万元作为未来5年房屋的递增费，另需付押金5万元，如果合同期满，押金在没有违约的情况下无条件退还；被告负担租赁期间的水电费、物业费（5000元）、房屋出租税等；如被告拖欠租金累计达一个月，原告可终止合同并收回房屋，年度租金、预付押金、递增费不予返还；如原告无故解除合同应赔偿被告装修、投资等全部损失，并按年度向被告赔偿租金20%的违约金，被告违约，要按年度向原告赔偿租金20%的违约金。
合同签订后，被告在案涉房屋经营个体火锅店（西岗区有家渔火锅店）。被告给付原告押金5万元、递增费5万元。被告已给付原告2017年5月22日以前的租金和2017年12月31日之前的物业管理费，未按合同约定于2017年4月22日给付下一年度租金。
另查，2017年3月，被告为降低租金标准和改变给付租金时间事宜与原告协商，未达成一致协议。2017年6月16日，有3人到被告店内，与被告方人员发生冲突，被告报警处理。
本案在审理中，被告申请对装修残值进行司法鉴定。原告表示解除合同不利用装修残值。
本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、收条、物业费收据，录音等证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效合同，原被告均应按合同约定履行。现双方均同意解除合同，本院予以照准。因房屋交付和返还是房屋租赁合同中涉及的履行内容，故合同解除后，被告应一并将房屋返还原告。
关于违约责任的问题。按照合同约定，被告应于2017年4月22日给付原告下一年度租金40万元，被告称当时正与原告协商降低租金标准和改变给付租金时间事宜，但没有证据证明原告允许被告延期交付，故被告延期交付租金的行为已构成违约。
关于2017年6月16日有人去被告店里发生冲突一事，根据录音内容可以认定该事件与原告有关，且去店里的目的应是催交租金或解除合同要求被告腾退房屋，结合本案合同“被告拖欠租金累计达一个月，原告可终止合同并收回房屋”的约定，原告的上述目的行为均没有违约，至于现场发生冲突致伤事件应由公安部门处理。
关于被告提出原告将房屋转租给案外人一事，从录音证据中可以认定原告有相关的行为，但现无证据证明已经签订了转租合同及转租合同的内容与本案合同有无冲突，且根据本案合同约定不给付房租累计一个月，原告是可以行使解除合同权的，所以对被告以上述理由主张原告违约一节，本院不予支持。
综上，被告不按期给付房租属违约行为，除应按年租金40万元标准给付自2017年5月23日起至房屋退给原告之日止的租金外，还应承担违约金。因合同有“如被告拖欠租金累计达一个月，原告可终止合同并收回房屋，年度租金、预付押金、递增费不予返还”约定，其中递增费5万元按照被告实际经营期限折抵剩余1.5万元，故与押金5万元合计6.5万元作为违约金被告无权请求返还。原告另行要求物业费、房产税的主张，因没有事实依据，本院不予支持。
关于被告反诉请求给付装修残值的问题。因被告不付租金致使解除租赁合同，原告又表示不利用装修残值部分，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第三款的规定，本院不予支持被告该反诉请求。对被告残值鉴定的申请，本院不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第三款之规定，判决如下：
一、解除原告曲昕、姚玉荣与被告蔡莉莉签订的房屋租赁合同。
二、被告蔡莉莉（西岗区有家渔火锅店）于本判决生效之日起十日内将大连市西岗区宏济街90号1-2层房屋腾退给原告曲昕、姚玉荣。
三、被告蔡莉莉于本判决生效之日起十日内给付原告曲昕、姚玉荣自2017年5月23日起至房屋退给原告之日止的租金（租金按年40万元的标准计算）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告曲昕、姚玉荣其它诉讼请求。
案件受理费5065元（原告已预交），原告曲昕、姚玉荣负担1900元，被告蔡莉莉负担3165元；反诉费4450元（被告预交），由被告蔡莉莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期间为二年。
审判员 刘维权
二〇一七年九月三十日
书记员 陈慧宁