福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0211民初2986号原告：厦门市安吉利家物业有限公司，住所地厦门市集美区杏林文达路八号之一2楼，统一社会信用代码：91350211155183470D。法定代表人：王志强，执行董事。委托诉讼代理人：ＸＸ，福建凌一律师事务所律师。委托诉讼代理人：许丽玉，福建凌一律师事务所律师。被告：郑和忠，男，1937年5月6日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。被告：郑辉福，男，1967年8月25日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。原告厦门市安吉利家物业有限公司（以下简称安吉利家物业公司）与被告郑和忠、郑辉福物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告安吉利家物业公司的委托诉讼代理人许丽玉、被告郑辉福到庭参加诉讼，被告郑和忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告安吉利家物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠原告的物业服务费3192元，水电费781元（二项合计为3973元），并自逾期付款之日起按日千分之三的标准向原告支付滞纳金至实际还款之日止；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告厦门市安吉利家物业有限公司原名为厦门市杏林兴发物业有限公司，于2015年4月7日更名为厦门市安吉利家物业有限公司。被告系位于厦门市集美区杏林金博水岸的业主。根据原告与厦门市杏林建设开发有限公司的《前期物业服务合同》以及被告与厦门市杏林建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定，原告为被告提供物业管理服务事宜，后原告于2014年8月31日停止服务。经结算，被告截止至2014年8月31日尚欠原告物业服务费3192元，水电费781元（二项合计为3973元）。后虽经原告多次催讨，但被告始终未能付款，给原告造成一定的经济损失。综上所述，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告郑辉福辩称，本人不该交物业费，本人有损失。原告应提供物业费和公摊水电的收费标准。被告郑和忠未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告郑和忠、郑辉福向厦门市杏林建设开发公司购买金博水岸的商品房，并于2009年7月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：01645864），该合同第十八条约定：本商品房项目由出卖人依法以招标形式选聘厦门市杏林兴发物业有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。《商品房买卖合同》附件四前期物业服务合同，约定前期物业的受益人为全体业主和物业使用人；收费实行物业服务费用包干制，物业服务费按季缴纳，物业服务费住宅每月每平方米1.6元，业主或物业使用人应在每季第一月7日前缴费；物业共用部分共用照明、水电等公共水电费用根据产权面积按月据实向业主分摊计收，由原告代为实收实缴；自收费通知单发出之日起逾期两个月，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日起每天按应交款项3‰标准计收滞纳金。合同签订后，安吉利家物业公司依约对金博水岸小区进行了物业管理服务，2014年8月31日停止提供物业服务。被告郑和忠、郑辉福系金博水岸商品房的权属人，建筑面积为142.78平方米，其未缴纳2013年7月1日至2014年8月31日的物业服务费和2013年6月1日至7月25日的公摊水电费781元。2014年7月15日原告在金博水岸小区张贴催缴公告，2015年11月18日原告向两被告发出律师函通知缴纳上述费用，截止起诉之日止两被告尚未缴纳上述费用。庭审中，原告放弃对水电费主张滞纳金。另查明，两被告已缴纳2012年12月至2013年5月的公摊水电费343元。原告安吉利家物业公司原名称为厦门市杏林兴发物业有限公司，于2015年4月7日变更名称为厦门市安吉利家物业有限公司。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、物业费及水电费公示照片、律师函、EMS投递单、收费台账、厦门市地方税务局通用手工发票存根联、电费发票、水费发票、电费结算单，本院依法制作的庭审笔录及原被告的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案系因逾期支付物业服务费、公摊水电费等引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告依法与讼争小区开发商厦门市杏林建设开发公司签订前期物业服务合同，并依照合同约定提供了物业服务，被告郑和忠、郑辉福作为小区业主应按约定缴交相应的物业服务费、公摊水电费等费用。被告郑辉福主张原告的物业服务不到位，物业服务费应相应扣减。根据“谁主张，谁举证”的原则，被告郑辉福应就其主张提供相应的证据予以证明，但被告郑辉福就其主张仅有其本人陈述而未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故被告郑辉福的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。被告郑辉福主张原告计算的公摊水电费存在重复收费、商业用电居民用电混合计算、公摊户数未经业主签名确认、缴费发票不能显示是金博水岸小区等问题。本案中，原告就公摊水电费的计算已提供相应计算方式、水电费缴纳发票等证据，并制作对应收费月份的收费台账，详细载明收费的项目构成，原告就其主张已履行了举证责任。被告郑辉福对原告所提供的证据不予认可并提出异议，则被告郑辉福应就其主张承担相应举证责任，但被告郑辉福就其主张未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故被告郑辉福的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。两被告至今未缴纳2013年7月1日至2014年8月31日共计14个月的物业服务费3198.27元（1.6元×142.78平方米×14个月）及2013年6月1日至2014年7月25日的水电费781元，已构成违约，现原告主张物业服务费按照3192元计算，系原告对自身权利的处分，未违反法律规定，原告安吉利家物业公司依照合同约定向被告郑和忠、郑辉福主张上述费用，于法有据，本院予以支持。被告郑辉福尚主张原告未及时维修公用水表箱导致其房屋受损，因被告郑辉福的主张与本案并非同一法律关系，被告郑辉福可依法另行提起诉讼。关于滞纳金，依据合同约定自收费通知单发出之日起逾期两个月，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日起每天按应交款项3‰标准计收滞纳金，原告于2014年7月15日向小区业主张贴催缴公告，催缴公告系收费通知的一种形式，故两被告应于2014年9月15日前缴纳物业服务费，两被告至今仍未缴交，已构成违约，应承担违约责任。被告郑辉福主张并非故意拖欠，不应交纳滞纳金。上述滞纳金系违约金性质，综合考量原告的实际损失，原告主张的计算标准显然过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情调整为按年利率12%计算。被告郑和忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郑和忠、郑辉福应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市安吉利家物业有限公司水电费781元、物业服务费3192元及滞纳金（以3192元为基数，按年利率12%，从2014年9月16日起计至本判决确定的还款之日止）；二、驳回原告厦门市安吉利家物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告郑和忠、郑辉福负担。该款被告郑和忠、郑辉福应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。代理审判员 林 达二〇一六年十一月十五日代书 记员 林雅霏附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”