云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一初字第228号
原告昆明市鑫益屋业开发有限公司。住所：昆明市白龙路**号东华办事处附楼。
法定代表人武志才，董事长。
特别授权诉讼代理人郭彪、夏璐，云南北川律师事务所律师。
被告昆明苏斯企业管理有限公司。住所：昆明市盘龙区北京路***号昆明颐高数码中心（*期）综合楼*座*层。
法定代表人罗婧菁，总经理。
特别授权诉讼代理人王伟，云南上上律师事务所律师。
原告昆明市鑫益屋业开发有限公司（以下简称：鑫益公司）与被告昆明苏斯企业管理有限公司（以下简称：苏斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日、5月4日对本案公开开庭进行了审理。原告鑫益公司的诉讼代理人郭彪、夏璐；被告苏斯公司的诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫益公司诉称：2011年9月27日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京路延长线昆十中旁鑫益·龙江雅苑小区2539.26平方米的房产租赁给被告使用。租期为十五年。租金每平方米人民币25元（以下款项均为人民币），年租金为761778元，从第四年开始每年上涨4%。从第二年租金按年支付，应于8月1日前支付。逾期支付租金达30天以上的，原告有权解除合同。租赁期未满十年因违约而解除合同的，违约方应支付剩余租赁期的全部租金作为赔偿。合同签订后，被告交付了五万元押金，但未能按约定交付租金。经多次催索，被告拒不交付租金。2012年11月21日，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，重新约定了租金的交付时间为2013年3月1日前交付第一年的租金634816元；自第二年开始，租金支付方式按年支付，于每年的11月1日前支付。第二年的租金750000元应于2013年11月1日前交付。违约条款变更为：如被告未能按本补充协议约定的租金�付方式缴纳房租及相关费用，则原告有权单方解除合同，收回房屋及没收被告押金，并由被告十日内付清所欠款项，逾期十日未付，被告除承担所欠款项外，还需每日承担所欠款项20%的违约金直至偿清为止。迄今为止，被告在原告多次催索下，仅仅支付了第一年的租金。第二年的租金仍未支付。根据租赁合同及补充协议的约定，被告方逾期付款已超过30日，原告有权解除合同。鉴于被告在履行合同过程中多次拖欠租金的事实，说明被告无履行合同的能力，继续履行合同难以实现合同目的。据此，诉至法院，请求：一、判令解除双方的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付租金750000元，承担违约金4500000元（计算公式：所欠租金75万元×20%×30天［11月1日至11月30日］）；（违约金支付至债务履行完毕止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告苏斯公司答辩称：一、被告依�房屋租赁合同及其后签订的《补充协议》按期支付了租赁房屋第一年的租金，2013年11月，因被告法定代表人罗婧菁怀胎生产，且公司的行政人员变动，客观上造成拖欠了本应于2013年11月向原告交纳的第二年租金人民币75万元，原告在此期间也从未向被告催要过，在被告意识到自己拖延支付租金后，马上表示愿意立即向原告支付全部应缴租金，但被告拒绝接受房屋租金，并诉至法院要求被告支付租金并承担高额违约金。二、被告自租用原告的房屋开办幼儿园以来，共投入资金超过人民币一千万元，与每年几十万的房屋租金相比数额悬殊，根本不存在被告所称没有履行合同能力的问题。三、本案若解除合同，将导致上百学龄前儿童短时期内无学可上，以及投入的数百万的装修费用就此白白打了水漂，原告的民事行为违反了公共秩序和社会的善良风俗。请人民法院驳回原告解除租赁合同的诉讼请求。四、《房屋租赁合同补充协议》约定的违约金为日20%，约定过高，被告愿意承担因迟延履行给原告造成的经济损失，请人民法院予以调整。综上，请求驳回原告关于解除合同的诉讼请求，并判令被告承担相应的违约责任。
为支持其主张，原告鑫益公司向本院提交了以下证据：
一、（1）《房屋租赁合同》；（2）《房屋租赁合同》补充协议；（3）龙江雅苑幼儿园租赁房屋交接单。欲证明：1、《房屋租赁合同》及其补充协议经双方盖章生效，对原、被告均具有法律约束力。2、原告按时交付了符合交付条件的租赁房屋。3、《补充协议》第三条约定被告交付租金的时间，第一次为2013年3月1日，自2013年11月起此后为每年11月1日前。4、《补充协议》第四条约定，若被告未按时交租，原告有权解除合同、收回房屋，没收押金，要求被告在付清欠�的同时，按日承担所欠款项20%的违约金至偿清之日止。《房屋租赁合同》第八条第四款还约定，因被告逾期交租导致原告解除合同的，被告不得要求原告赔偿财产损失。
二、（1）关于尽快交纳租金的函（2012.9.28）；（2）关于催交租金的律师函（2012.10.15）及律师函；（3）关于苏斯幼儿园支付房屋的催款单。（2013.3.27）；（4）关于解除《房屋租赁合同》的律师函（2013.4.11）及快递单；（5）关于解除房屋租赁合同的通知，欲证明被告自合同签订之后，就从未按时交过租金，2013年11月1日至2014年10月31日的租金更是从2013年11月1日起拖欠至今已长达四个多月，原告为了讨要租金耗费了大量的时间、精力。被告一再违约的行为充分说明其没有继续履行合同的诚意及能力，照此下去，原告的合同目的根本无法实现。本案已经具备了约定及法定解除合同的条件。
三、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，欲证明原告系鑫益龙江雅苑项目的土地使用权人、开发商，依法对所开发项目享有权利。
四、被告支付租金情况统计表、交款通知及进账单；欲证明被告自合同签订之日起，从未按时履行过交付租金的义务。
五、顺丰速运运单基本资料，欲证明《关于催交租金的律师函》确已通过快递公司送达。
六、云南师范大学2013年大型招聘会单位名单，欲证明许峡确系被告方工作人员，《关于苏斯幼儿园支付房租的催款函》已经送达。
被告苏斯公司经质证后对证据一真实性、合法性及关联性均无异议；对证据二中的（1）真实性不予认可，并认为没有被告签收，被告不清楚是否实际发出，关联性不予认可；对（2）真实性不予认可，并认为被告没有收到过；对（3）、（4）真实性无法确认，并认为被告没有收到，许峡不是被告的工作人员，与本案无关；对（5）真实性无法确认，并认为郑红英不是其工作人员；对证据三真实性无异议，但认为看不出诉争房屋是否包含在鑫益龙江雅苑范围内；对证据四真实性无异议，对证据五中的真实性不予认可，并认为是原告单方制作，对证据六真实性不予认可。
被告苏斯公司向本院提交以下证据：
一、1、苏斯企业管理有限公司营业执照副本复印件；2、苏斯企业管理有限公司组织机构代码证复印件，3苏斯企业管理有限公司法定代表人身份证明书，欲证明被告是适格的民事主体。
二、1、昆明市盘龙区苏斯幼儿园民办非企业单位登记证书复印件（正副本）2、昆明市盘龙区苏斯幼儿园组织机构代码证复印件（正本）3、昆明市盘龙区苏斯幼儿园税务登记证复印件（正副本）4、昆明市盘龙区苏斯幼儿园民办学校办学许可证复印�，欲证明：1、被告向原告租赁的位于北京路延长线与7204公路交汇处昆十中旁的房屋的用途是：用于经营昆明市盘龙区苏斯幼儿园；2、苏斯幼儿园已经合法手续登记，并一直处于正常经营状态。
三、1、房屋租赁合同2、房屋租赁合同补充协议，欲证明被告与原告于2011年9月27日签订了《房屋租赁合同》，于2011年11月21日签订了《补充协议》，被告自2012年4月1日起至2027年3月31日止租用原告位于北京路延长线与7204公路交汇处昆十中旁的房屋，年租金为人民币75万元。
四、1、装饰工程合同，2、证明，欲证明被告租用原告的房屋后，投入了人民币八百七十二万余元对房屋进行装修，目前实际已向装饰公司支付装修款人民币六百五十三万元。
五、1、昆明市盘龙区苏斯幼儿园2012年、2013年财务会计报表，欲证明被告对昆明市盘龙区苏斯幼儿园进行了巨大的财力投入，被告主�上是不可能存在拖延租金的故意，被告并不希望违约行为的发生。2、情况说明，欲证明被告租用标的物房屋时周围道路尚未竣工，被告的大量投入与房屋租金相比悬殊巨大。
六、被告法定代表人罗婧菁医院证明，欲证明被告的法定代表人罗婧菁在《租赁协议》约定的缴纳租金期间因分娩住院，客观原因导致租金未及时交纳。
七、公证书，欲证明被告意识到存在迟延交付租金的情况后马上向原告交纳租金，原告不予接受，无奈下被告委托律师发函给原告表示愿意立即支付延迟交付的租金，并愿意承担一定范围内的违约责任。
八、（2011）昆民六初字第8号《民事判决书》，欲证明昆明市中院有相关判例，判例中承租方已拖欠房租超过六个月，达到了合同法规定的解除租赁合同的条件，但昆明市中院认为解除合同的法定要件应当是迟延履行债务或其他违约行为致使�能实现合同目的，并且认为因为承租的房屋设施是用于开办幼儿园，终止合同对于幼儿园及家长短期之内会造成一定困扰，不利于办学稳定，昆明市中院依法没有解除租赁协议。
九、苏斯幼儿园家长的情况反映，欲证明如简单解除合同后，将损害公共利益。
原告鑫益公司经质证后对证据一真实性无异议；对证据二真实性无异议；对证据三真实性无异议，但认为根据当时双方签订的租赁合同，从合同开始履行被告就未按时交租；对证据四真实性不予认可，并认为不符合财务制度要求及公司管理要求，被告确实装修过，但不是这个款项，且与其无关；对证据五中（1）真实性不予认可，并认为是被告单方制作，对（2）真实性不予认可，并认为与本案无关；对证据六真实性不予认可，并认为与本案无关；对证据七真实性无异议，但对证明内容不认可；对证据八真实性无异议，但认为不应当作为本案的认定依据；对证据九真实性不予认可，并认为不能证明被告的证明内容。
综合各方的质证意见，对于原告所提交的证据一、三、四及被告提交的一至三、七、八因各方对真实性无异议，本院予以确认。而对于原告提交的证据二、五、六以及被告提交的四至六、九，虽然各方均对真实性不予认可，但经本院核对原件，对真实性予以确认。
根据庭审和质证，本院确认如下案件事实：2011年9月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于北京路延长线与7204公路交汇处昆十中旁，建筑面积2539.26平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期自2012年3月1日至2027年2月28日止共计15年，2012年3月1日至2012年8月1日为免租期，被告应向原告交纳5万元押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用，如有剩余部分如数返还�告。第一年租金共计人民币761778元，第一年租金支付方式为半年支付，被告于2012年8月1日前支付半年租金380000元，2013年1月1日前支付当年剩余租金381778元。被告若不按照约定逾期支付租金达30日，原告有权单方解除合同，收回房屋及没收押金。被告逾期支付租金，导致原告单方解除合同，不免除被告应承担的违约责任。合同解除七天内被告拒不归还房屋，原告有权自行收回，被告不得以任何理由要求原告赔偿财产损失。合同签订后，2012年3月28日，双方对龙江雅苑幼儿园租赁房屋进行了交接，并制作了交接单。同年9月28日，原告向被告发出《关于尽快交纳租金的函》，要求被告于10月10日前按期交纳租金，若逾期支付租金达30日，原告有权单方解除合同，收回房屋及没收押金。10月15日，再次发出《关于催交租金的律师函》，载明被告未按期支付租金，若在2012年10月18日不进行支付将行使合同约定的解除权，并由被告承担违约责任。2012年11月21日，双方再次签订《房屋租赁合同》补充协议，约定租赁期调整为2012年4月1日起至2027年3月31日，共计15年。免租期为2012年4月1日至2012年10月31日。2013年3月1日前被告应向原告一次性支付以下租金：2012年11月1日至2013年2月28日租金190445元，2013年3月1日至2013年10月31日的租金444371元，上述两项租金共计634816元。自第二年开始，租金支付方式为按年支付，被告于每年的11月1日前支付，如2013年10月31日前支付截止2014年10月31日的年度租金。如被告未按上述约定缴纳房租及相关费用，原告有权单方解除合同，收回房屋及没收被告押金，被告在逾期10日内付清所欠款项，逾期10日未付，除由被告承担所欠款项外，还须每日承担所欠款项20%的违约金直至偿清之日终止。本补充协议作为主合同的补充条款，与主合同具有同等法律效力，如有与主合同不一致之处以本协议为准。2013年3月8日被告向原告交纳租金20万元。之后，同年3月27日原告向被告发出《关于苏斯幼儿园支付房租的催款函》，载明被告于2013年3月8日支付租金20万元，此部分应为2012年11月1日至2013年2月28日的应付租金，请被告于2013年3月29日前支付2013年3月1日起至2013年10月31日未付租金434816元，否则将按照《房屋租赁合同》补充协议约定执行。4月2日被告向原告支付20万元。4月11日原告委托云南北川律师事务所向被告发出《关于解除房屋租赁合同的律师函》，载明解除与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议，终止双方的租赁关系。请被告于4月13日前完成幼儿园的交接手续，并一次性结清租用幼儿园期间所产生的水电费、物管费等费用。4月26日被告向原告支付8万元，6月4日被告向原告支付154816元。2013年12月20日，原告�被告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，请被告按要求办理幼儿园交接手续及支付违约金，各项应承担的费用。被告至今未向原告交纳2013年11月1日至2014年10月31日的租金75万元。现原告认为被告在履行合同过程中多次违约，故诉至法院，并提出如上诉讼请求。
另查明，本案租赁房屋现仍由被告进行使用。
归纳各方当事人诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原、被告双方所签订《房屋租赁合同》是否应当解除？二、被告是否应当向原告支付租金及承担违约责任？
本院认为，针对争议焦点一，原、被告于2011年9月27日所签《房屋租赁合同》及2012年11月21日所签《房屋租赁合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，系有效合同。双方均应按合同约定的内容履行各自义务。根据补充协议的约定，被告应于2013年3月1日前向原告一次性支付租金634816元，于2013年11月1日前支付2013年11月1日至2014年10月31日的租金75万元。在实际履行合同过程中，被告分别于2013年3月8日向原告支付20万元，4月2日支付20万元，4月26日支付8万元，6月4日支付154816元，2013年11月1日至2014年10月31日租金至今未付，其行为已构成违约，且符合双方约定的被告逾期支付租金达30日的情形，在被告不能举证证明其延期交纳租金有合法事由，原告亦多次催收被告仍不按期交纳租金的情况下，原告有权行使合同解除权。故本院对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。
针对争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，2013年11月1日至2014年10月31日止的租金被告未按约向原告支付，租赁标的物一直由被告进行使用，故被告应向原告支付2013年11月1日至2014年6月16日期间的租金464383.56元（75万÷365天×226天）及合同解除之后至实际腾还房屋之日被告实际占用房屋期间的房屋占用费，对于占用费的标准参照双方《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，即每日为人民币2054.79元（75万÷365天）。对于原告主张的违约金，因原告未举证证明其实际损失金额，且被告也认为违约金约定过高，请求法院予以调整，故本院依法酌情调整违约金计算方式为由被告向原告支付自2013年11月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以本金人民币75万元，按银行同期贷款利率标准计算利息。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、解除原告昆明市鑫益屋业开发有限公司与被告昆明苏斯企业管理有限公�签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；
二、被告昆明苏斯企业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告昆明市鑫益屋业开发有限公司支付2013年11月1日至2014年6月16日租金人民币464383.56元（75万÷365天×226天）及房屋占用费（75万÷365天×2014年6月16日至实际腾还房屋之日止的天数）；
三、被告昆明苏斯企业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告昆明市鑫益屋业开发有限公司支付违约金（自2013年11月1日至本判决确定的履行期限届满之日止，以人民币75万元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算）；
四、驳回原告昆明市鑫益屋业开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民�48550元，由原告昆明市鑫益屋业开发有限公司负担50%，即人民币24275元；由被告昆明苏斯企业管理有限公司负担50%，即人民币24275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 代晓明
审 判 员 杨 茜
代理审判员 符圆圆
二〇一四年六月十八日
书 记 员 孙浩宇