南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通余民初字第01215号
原告南通海浪玻璃制品厂，住所地南通市通州区二甲镇交通路*号。
法定代表人曹建，厂长。
诉讼代表人南通海浪玻璃制品厂管理人。
负责人单正益，管理人小组组长。
委托代理人单鸣姝，江苏金平川律师事务所律师。
委托代理人任晓峰，江苏金平川律师事务所律师。
被告曹徐彬。
原告南通海浪玻璃制品厂（以下简称海浪厂）与被告曹徐彬租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，依法由代理审判员顾一鸣独任审判，于2014年12月18日公开开庭进行了审理，因对被告曹徐彬在租赁房屋期间的添附物进行评估，依法组成合议庭，于2015年5月18日、6月8日、7月9日公开开庭进行了审理，原告海浪厂管理人委托代理人任晓峰、被告曹徐彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告海浪厂诉称，南通市通州区人民法院于2014年8月5日以（2014）通商破字第0002号民事裁定书裁定受理南通海浪药用包装材料厂、南通海浪玻璃制品厂破产清算一案，并以（2014）通商破字第002号民事决定书指定江苏金平川律师事务所担任破产管理人。原告海浪厂于2011年10月1日与被告曹徐彬签订租房协议，协议约定的租赁期限为2011年10月1日至2016年9月30日。后又于2013年2月28日签订补充协议，期限仍至2016年9月30日。根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定：人民法院受理破产案件申请后，管理人对破产受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。故请求法院确认从2014年10月5日起原、被告双方已解除2011年10月1日及2013年2月28日签订的补充租房协议；被告曹徐彬立即迁出所租赁的房屋、场地，并将租赁物交付原告海浪厂；承担至实际交还之日的的房屋、场地占用费。
被告曹徐彬辩称，对原、被告签订租房协议及补充协议的事实无异议，2014年10月5日去交租金时原告海浪厂不收，现仍在租赁期内，同意补交租金，不同意解除合同。请求法院依法审理。
经审理查明，2011年10月1日原告海浪厂（以下为甲方）与被告曹徐彬（以下为乙方）签订租房协议，甲方将座落在环镇西路海浪玻璃厂区西北角的一幢平房租给乙方开办溜冰场，就租用范围、期限、租金等事项主要约定如下，一、甲方租给乙方的房屋范围：房屋一幢，混合结构8间，计370.37平方米（房屋产权证：41××15通甲字第003181号，共10间，462.96平方米，已拆除2间）；水泥场地652平方米。乙方使用时，须将该区域与甲方隔断，不得互通。二、租用期限为五年，考虑到乙方投入，甲方再放宽二年，若须续租，双方到时再具体协商确定。三、租金，年租金定为第一年2万元；第二年至第五年每年2.6万元；后二年租金再协调确定。结算从2011年10月开始，租金每年先付后用。四、房屋用途，甲方租给乙方开办溜冰场，租期内不得改变其他用途。若要改变用途，须征得甲方同意。五、双方在有关事项中约定，1、乙方租用期间若要改变甲方房屋结构时，必须征得甲方同意；2、乙方对租用范围内的所有改造费用甲方均不承担；3、甲方若因企业改制，政策性征用等情况需收回房屋时，甲方提前三个月通知乙方，乙方必须无条件退还房屋（租金按月计算）。此外，双方还就缴纳水、电费等作了约定。合同成立后，原告海浪厂将协议项下的房屋、场地交付给被告曹徐彬，该被告根据所开设溜冰场的需要，对租赁的房屋、场地等做了适当的改造、装饰。2013年2月28日原、被告又订立租房协议（补充），约定甲方将乙方开办溜冰场后面一幢房屋租赁给乙方开办席梦思加工厂，约定主要事项为，一、房屋范围：混合结构8间，计310平方米（房屋产权证：41××15通甲字第003181号）。其中，房屋内有8根35㎡铜芯线，每根24米。二、租用期限从2013年3月1日至2016年9月30日。若需续租，双方到时再具体协商确定。三、租金，每年租金16000元，结算从2013年3月开始，租金每年先付后用。同时双方就其他事项也作了约定。补充租房协议成立后，原告海浪厂即将上述房屋交与被告曹徐彬，该被告对该房屋进行了适当的改造后即从事加工业务。被告曹徐彬就两份协议约定的租金给付至2014年9月30日止。
2014年8月5日本院作出（2014）通商破字第0002号民事裁定书，受理南通纵横塑胶有限公司、上海绿浓包装材料有限公司对南通海浪药用包装材料厂、海浪厂的破产清算申请，合并破产清算。同年8月13日，本院作出（2014）通商破字第002号民事决定书，指定江苏金平川律师事务所担任南通海浪药用包装材料厂、海浪厂的管理人。2014年9月10日江苏金平川律师事务所作为管理人接管原告海浪厂，双方办理了资产、印章、账簿、文书等交接。同年10月管理人拒收被告曹徐彬交付的下年度租金42000元。
审理中，就被告曹徐彬在租赁期间对所租赁的房屋、场地、用电线路、排水系统等所做的装饰、改建，就该部分价值，本院委托南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司进行评估，该评估咨询公司于2015年3月20日和30日组织被告曹徐彬等人员进行现场丈量、核对，于2015年4月3日出具《关于南通海浪药用包装材料厂南通海浪玻璃厂破产清算案所涉及的四家租赁户有关项目的补充报告》，其中，涉被告曹徐彬的有关项目评估总价为255491元。
审理中，经本院释明，被告曹徐彬不同意租赁合同解除，坚持要求继续履行合同。对南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司的评估报告中的评估项目无异议，但认为部分项目价格偏低，要求重新评估。但同意装饰、改建的部分在原告海浪厂破产清算时一并处理。
本院认为，首先，有关合同是否被解除的问题。原、被告于2011年10月1日和2013年2月28日分别签订的租房协议，由原告海浪厂将其合法房屋等租赁给被告曹徐彬使用，合同所约定的相关权利义务明确，两份租房协议具有法律效力。在合同履行中，因原告海浪厂于2014年8月5日被本院裁定破产，根据我国破产法第十八条第一款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。依据该条的规定，虽原、被告间的租房协议尚在履行期，但在本院裁定原告海浪厂破产后，作为管理人的江苏金平川律师事务所在二个月内未通知被告曹徐彬继续履行合同，且在2014年10月拒收该被告交纳2015年度租金，说明管理人未有继续履行合同的意思表示，故原、被告所签订的两份租房协议于2014年10月5日被法定解除，原告海浪厂的该项诉讼请求本院予以支持。
其次，有关合同解除后原、被告的损失问题。根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，原、被告间的租房协议已于2014年10月5月解除，被告曹徐彬理应在合理的期限内向原告海浪厂交还所租赁的房屋、场地等，并应承担至实际交还之日止的占用费，占用费参照原合同约定的每年42000元标准计算。被告曹徐彬在合同履行中，根据经营所需对房屋等场所进行适当的改造和装饰等，该行为属添附性质，所支付的改造和装饰等费用，原本可在租赁协议约定的期限内摊销，但原、被告间的租赁合同因破产被提前解除，原告海浪厂已进入破产程序，而双方在租房协议中未对添附部分的归属进行约定，若采用拆除添附物的方法，会对原、被告的利益造成更大的损失，故根据我国物权法的原则，上述添附物可归原告海浪厂所有。审理中，被告曹徐彬同意添附物在原告海浪厂破产清算时一并处理。但对添附物为255491元的评估结论持有异议，对此，本院认为，该评估是经本院委托，在被告曹徐彬在场的情况下，对评估项目进行了现场丈量、核对，评估机构具有相应的资质，该评估报告的结论本院予以采纳。被告曹徐彬认为部分项目价格偏低，要求重新评估的申请，本院不予支持。至于添附物部分的受偿，应在原告海浪厂处置破产财产时，与被添附的主物价值按比例分配。
综上，根据《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第五项，第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条的规定，判决如下：
一、原告海浪厂与被告曹徐彬在2011年10月1日签订的租房协议及2013年2月28日的租房协议（补充），已于2014年10月5日解除；
二、被告曹徐彬于本判决发生法律效力后一个月内，将2011年10月1日的租房协议项下所租赁的混合结构房屋8间、水泥场地；2013年2月28日的租房协议（补充）项下租赁的混合结构房屋8间腾空，并交还于原告海浪厂；
三、被告曹徐彬承担自2014年10月始至实际交还之日止的占用费，计算方法为按42000元每年的标准执行；
四、添附物（详见2015年4月3日南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司出具《关于南通海浪药用包装材料厂南通海浪玻璃厂破产清算案所涉及的四家租赁户有关项目的补充报告》中涉被告曹徐彬部分）归原告海浪厂所有，被告曹徐彬就255491元部分受偿方法：在原告海浪厂清算破产财产时，与被添附的主物价值按比例分配。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6843元，由原告海浪厂负担4562元，被告曹徐彬负担2281元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6843元（该院开户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 王 冬
代理审判员 管 中
人民陪审员 罗晓瑾
二〇一五年七月三十日
书 记 员 俞振权