南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第0880号
原告卞少华。
原告王丽华。
两原告委托代理人蔡振丹。
被告季吉祥。
被告周美健。
原告卞少华、王丽华诉被告季吉祥、周美健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及原告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2013年4月1日原告受所在公司老板王某某胁迫，在违背自己真实意思情况下向通州区东升农村小额贷款有限公司贷款300万元用于南京通洋纺织有限公司使用。2013年8月2日王某某携款外逃。通州区东升农村小额贷款有限公司得知后向原告发出催缴通知书。原告估计可能牵涉到仅有的位于通州区金沙镇两套房屋，遂找到两被告商量，由两原告将上述两套房屋过户至两被告名下。双方通过通州区金沙镇北山房产信息服务部完成该两套房屋过户，两被告取得房屋所有权证书，过户所有费用均由原告出资。现该两套房屋票证原件均在原告处，且至今由两原告及子女居住。原、被告行为均违反法律相关规定，故请求法院判决确认2013年8月9日原、被告之间房地产买卖契约无效，由两被告协助原告将该两套房屋过户至两原告名下。
两被告辩称，原告所述属实，房屋买卖过程中其没有出资，仅为原告帮忙，故同意退还房屋给两原告。
经审理查明，2000年、2009年两原告分别购买南通市通州区两套房屋及车库并领取房屋所有权证，后进行装潢，分别由两原告及女儿女婿居住。
2013年3月27日原告卞少华与南通市通州区东升农村小额贷款有限公司签订借款合同借款300万元，并由南京通洋纺织有限公司、南通市通州区通洋纺织品有限公司（该两公司法定代表人均为王某某）、王某某等7方提供担保。该款交由南通市通州区通洋纺织品有限公司使用。原告卞少华与被告季吉祥系朋友关系。因原告卞少华所在公司老板案外人王某某外逃，2013年8月9日两原告（卖方）找到两被告（买方）通过中介公司王某甲签订关于南通市通州区房屋及车库的房地产买卖契约约定：成交价分别为55万元、62万元，同日一次性以现金方式付清并同时交付上述房屋。该成交价按当地税务机关备案地段价格确定。同日，双方办理房屋所有权证过户登记，并开具发票1189151元，由原告缴纳契税等费用。2013年8月12日原告代被告领取房屋所有权证并缴纳相关费用，双方未办理土地使用权过户手续。后以上房屋仍由两原告及女儿女婿居住。
2013年8月15日两原告（甲方）至两被告（乙方）处，双方签订协议载明：兹有甲方把金沙镇房屋16.21㎡、房屋113.34㎡，车库31.63㎡、房屋135.30㎡，以出售方式出售给乙方，出售金额1189151元；乙方购甲方以上房产后，产权归甲方所有；如甲方要求出售，乙方必须征得甲方价格认同方可出售，出售金额除契税外所有全部售房款归甲方所有。
2013年8月16日南通市通州区东升农村小额贷款有限公司以原告卞少华为借款人及南京通洋纺织有限公司、南通市通州区通洋纺织品有限公司、王某某等7位担保人向南通市中级人民法院提起诉讼。2014年8月27日南通市通州区东升农村小额贷款有限公司提起原、被告撤销权纠纷之诉。
还查明，如东县人民法院受理被告季吉祥为他人担保诉讼，标的约1200万元并对讼争两套房屋采取财产保全措施。2014年6月25日原告提出保全异议，但未获解封。
以上事实，原告举证：房地产买卖契约、协议、民事诉状、房屋所有权证、土地使用权证、完税证、发票、银行卡对账单、证明、户口簿、房屋所有权证签收单、情况说明、开庭传票、银行结算业务申请书、借款合同、保证合同、贷款催收通知书、宽带业务受理单、固定电话信息表、水电费缴费卡、物业管理费收据、数字电视登记证、收款收据、快递单、法院证据收据以及证人王某甲、洪某、王某乙到庭证言等，经当庭质证，本院予以认定。
本案争议的焦点：原、被告之间房屋买卖合同是否存在无效情形？被告能否承担协助过户手续？
本案在审理中，本院曾主持调解，因原告不同意调解，故无法调解达成协议。
本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。所谓恶意串通的合同是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立损害国家、集体或者第三人利益的合同。所谓以合法形式掩盖非法目的的合同是指行为人为达到通过虚假买卖行为达到隐匿财产，逃避债务等非法目的而以迂回的方法避开法律或者行政法规的强制性规定，造成国家、集体或者第三人利益的损害的合同。本案原告主张2013年8月9日房地产买卖契约无效的观点是否成立。其一，双方签署房地产买卖契约系原告通过中介机构提供的格式合同，合同中对转让价款、房屋交付等主要内容，并没有进行充分磋商。合同所约定交易价格也系根据税务机构当地地段行情确定，忽略装潢费用，过于草率。其二，合同中约定当日交付房屋，且交易房款金额巨大，双方对此均认为没有进行交付，被告也对以现金形式交付的大额房款未提供来源。其三，原告领取房屋所有权证并保管办理产权过户、缴纳交易契税等相关票据。其四，双方交易后房屋仍由原告及子女实际居住、控制。其五，双方交易后又签订补充协议约定“乙方购甲方以上房产后，产权归甲方所有；如甲方要求出售，乙方必须征得甲方价格认同方可出售，出售金额除契税外所有全部售房款归甲方所有”，该所有权保留的约定不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”的规定。但由此可以看出，双方发生房产交易，所涉房产权利并未实质转移，也并没有实际交付房款。其六，双方交易的背景系原告因为公司老板向小额贷款公司大额贷款，原告转让房产出于逃避债务的目的。综上，原告卞少华为所在公司法定代表人向小额贷款公司借款，后该法定代表人外逃，为逃避债务而与被告签订房地产买卖契约，虚构交易，私下约定变动物权，危及交易安全，损害第三人利益，该房地产买卖契约并非当事人真实的意思表示，且违反了物权法定原则，故原、被告之间房地产买卖契约应属无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案所涉房屋因被告担保债务被法院财产保全，该司法查封措施具有法定的公示和对抗效力，也是相对人行使民事权利的体现，直接构成涉案房屋过户的履行障碍。因查封措施未解除，该房屋尚处于可能被执行拍卖、产权转移他人等不确定状态，故对原告请求由被告协助履行过户手续，暂无依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五条的规定，判决如下：
一、确认原告卞少华、王丽华与被告季吉祥、周美健之间于2013年8月9日所签订的关于南通市通州区房屋及车库的房地产买卖契约无效。
二、驳回原告卞少华、王丽华的其他诉讼请求。
案件受理费15502元，由原、被告各半负担（原告已缴纳7751元，本院不再退还，被告应负担部分7751元于判决生效后10日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15502元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
审 判 长 王志建
代理审判员 华卫东
人民陪审员 杨秀英
二〇一五年一月十四日
书 记 员 施於辰