海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终537号上诉人（原审被告）：林小玲，女，1966年9月7日出生，汉族。上诉人（原审被告）：周文，男，1968年4月30日出生，汉族。二上诉人的共同委托诉讼代理人：王海凤，海南瑞来律师事务所律师。二上诉人的共同委托诉讼代理人：周兰芳，海南瑞来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈秋兰，女，1972年4月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：梁建苓，海南新概念律师事务所律师。上诉人林小玲、周文与被上诉人陈秋兰房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初11797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人林小玲、周文上诉请求：一、撤销海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初11797号民事判决，改判确认林小玲与陈秋兰于2004年4月26日签订的《房地产买卖协议》无效；二、本案一、二审案件受理费由陈秋兰负担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1.涉案房屋系林小玲与海口市社会保险事业局共有财产，该房产至今未进行房改，原审判决对此未予以认定，属于认定事实不清。2.林小玲与陈秋兰从签订《房地产买卖协议》至今，该房屋未登记在林小玲名下，双方所签订的买卖协议违反法律的强制性规定，属于无效合同。3.原审判决认定事实和作出结论前后互相矛盾，完全没有法律依据。原审判决认定林小玲与陈秋兰双方的交易违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）（六）”共有房地产，未经其他共有人书面同意及未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定。但由于陈秋兰至今已在涉案房屋居住了12年，双方签订《房地产买卖协议》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，如果认定合同无效的话，会对社会产生不稳定影响，也不利于社会经济的发展，据此认定买卖协议有效。原审判决的上述认定前后矛盾，没有法律依据。4.原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，该条法律规定适用的前提必须是合法，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，但前提首先应该是合法。陈秋兰与林小玲所签订的《房地产买卖协议》违反了法律的强制性规定，属无效合同,不能适用民法通则第四条的规定认定合同合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款不适用于本案。二、原审法院未将海口市社会保险事业局列为本案第三人，程序严重违法。涉案房屋属于林小玲与市社保局共有的财产。市社保局与本案有利害关系，案件的结果与市社保局有直接的关系，原审法院未将市社保局列为第三人参加本案的诉讼，其程序严重违法。三、原审判决造成了国有资产的流失，依法应予以撤销。原审判决认定林小玲与陈秋兰所签订的《房地产买卖协议》有效，直接导致了国有资产的流失，该错误判决依法应予撤销。被上诉人陈秋兰答辩称，一、本案涉及的《房地产买卖协议》是林小玲与陈秋兰真实的意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，且《房地产买卖协议》并不具有民法通则第五十五条和合同法第五十二条中关于无效合同的情形，因此，《房地产买卖协议》为真实有效的协议，应受法律保护。二、林小玲称本案涉及的701房产为林小玲与海口市社会保障局共同共有的主张完全没有事实和法律依据。三、本案涉及的701房屋为陈秋兰合法取得，并已经支付了对价，故该701房屋是陈秋兰的合法财产。四、本案涉及的房产属于林小玲个人所有，不存在共有的情形，因此无需追加社保局为第三人，且林小玲在一审程序中未申请追加第三人，在二审中提出追加第三人无法律依据。陈秋兰向一审法院起诉请求：一、确认陈秋兰与林小玲于2004年4月26日签订的《房地产买卖协议》有效；二、林小玲十日内配合协助陈秋兰办理海口市面前坡东村12号市社会保障局宿舍楼701房的过户手续；三、林小玲负担本案诉讼费用。案件一审审理过程中，陈秋兰自愿放弃第二项诉讼请求，变更后的诉讼请求为：一、确认陈秋兰与林小玲于2004年4月26日签订的《房地产买卖协议》有效；二、林小玲承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1995年4月28日，海口通和企业有限公司（甲方）与海口市社会保障局（乙方）签订《通合公寓转让合同书》，约定，甲方将位于海口市××路，门牌号013号之一，建筑面积为1286平方米的八层通和公寓楼整栋转让给乙方，房价款以人民币2150元/平方米计算，总价款共计人民币2764900元，支付房款分三次支付，采用银行转账方式支付，第一次为甲乙双方签订合同后，乙方在三天内预付购房定金10%，计人民币276490元；第二次为甲方负责办好房屋产权证及过户给乙方手续，把所有手续转交给乙方后，并将本合同经公证部门公证后的三天内，乙方再付购房款的85%计人民币2350165元；第三次为保修期半年满后的三天内再付购房款的5%计人民币138245元。甲方必须从合同签订之日起90天之内负责办好房产证及土地使用证，否则，逾期一天按总房款之1%予以罚款，逾期180日后，乙方有权终止合同，甲方必须赔偿乙方的实际经济损失并支付总房款的15%的违约金，退还已付定金。合同签订后，海口市社会保障局与林小玲签订《海口市公有住房买卖协议》，该协议第一条约定，海口市社会保障局将位于海口市××村的住房一套（建筑面积为65平方米）出售给林小玲；林小玲一次性付清全部购房款给市社会保障局。合同签订后，林小玲于1998年9月25日向海口市社会保障局支付购房款人民币42313元。林小玲提交一份《国有土地使用权登记卡》（2001年4月29日），载明，位于海口市××区（地号：11-23-03-24）的土地使用者为海口市社会保障局，用地来源为转让，土地用途为住宅用地。2004年4月26日，陈秋兰（乙方）与林小玲、周文（甲方）签订一份《房地产买卖协议》，约定甲方自愿将坐落在海口市面前坡东村12号，市社会保障局宿舍楼701房的房地产（房产面积65平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币48000元，乙方于2004年4月26日前一次付清给甲方。乙方同意于2004年4月26日由甲方将上述房地产和购房单据及购房协议书正式交付给乙方，交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。如果保障局收回该房或退回、赔偿该房产钱款时，则钱款属乙方。如需办理房产证等相关手续时，甲方必须配合协助办理，不得推辞。双方在此协议上签字后该房屋所权转让协议即时生效。合同签订后，陈秋兰于当日即向周文支付购房款人民币48000元，周文收到款项后向陈秋兰出具一份《收条》。同日，林小玲将涉案房屋交付予陈秋兰。陈秋兰提交海口市龙华区面前坡居委会社区于2016年10月17日出具一份《居住证明》，证明，陈秋兰与其子吴忠伟自2004年5月6日至2016年10月14日一直居住在该涉案房屋内。2016年9月30日，海口市龙华区房屋征收局（甲方）与林小玲（乙方）签订了《海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》和《海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目集中购买商品房、商业用房协议》，约定甲方征收乙方位于面前坡东村13号（现场编号：D50-1-701）的房屋及附属物，乙方被征收房屋建筑面积为89.23㎡,甲方提供给乙方的商品住房建筑面积为105平方米，乙方被征收补偿款、补助和奖励款计人民币576302元，购买商品房住房价款为人民币655396元，该笔款项由中国光大银行海景支行根据乙方与海口市龙华区房屋征收局和中国光大银行海景支行签订的《委托代扣三方协议书》约定进行代扣，欠购买上述房产价款人民币79094元，乙方余款由中国光大银行海景支行根据《委托代扣三方协议书》结余在乙方账户，乙方欠款应在甲方通知乙方办理交房手续前的10个工作日内一次性交付给甲方。同时乙方的搬迁补助费、迁移补助费及自行过渡安置补助费人民币共计51907元，由中国光大银行海景支行结余在乙方账户。同时，林小玲领取了《海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目签订协议顺序号单》，签订协议顺序号为1007号。因陈秋兰亦向海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目指挥部主张权利，故陈秋兰与林小玲对双方签署的《房地产买卖协议》的效力等事项产生争议。陈秋兰因本案纠纷向一审法院提起诉讼。另查，2016年10月25日，海口市社会保险事业局向海口市人力资源和社会保障局出具一份《海口市社会保险事业局关于妥善处理面前坡职工宿舍楼历史遗留问题的请示》（海社保[2016]112号）文件，载明，1995年，市社会保障局为了解决部分干部职工无住房的问题，与海口通和企业有限公司签订通合公寓（后更名为市社会保障局职工宿舍楼）转让合同，合同转让金额2764900元，后因该公司没有履行合同，只提供土地证明材料，其他房产手续等材料无法提供，现资产记账原海口市社会保障局当时只支付了2068658.6元。面前坡东村013号市社会保障局职工宿舍楼（只有土地证明材料），面积为1286平方米，共8层，一层除公用部分外，其余面积改造成二个铺面，共53.35平方米（于2013年底移交给了海口市国资公司），2-7层共14套房，原市社会保障局参照海口市人民政府《海口市出售公有住房办法》（海府[1995]11号），将其中13套房卖给本局职工并拟进行房改（现由8户属我局职工，5户于2002年，由于社保费征缴职能移交地税，人随事走，调入海口市地税局），收取13户住户房款共554335.1元，并说明等房改手续办完后，按房改房的价格补缴尾款，另一套房（802）以41000元价格，于2001年7月卖给了冯文忠（不属保障局职工），并签订《协议书》约定”该房所有权属乙方所有，但甲方不单独为其办理房改手续。......”后由于该楼手续不齐全未能房改，一直拖到至今。存在的历史遗留问题：一是该楼相关资料手续不齐全一直未进行房改；二是针对该楼当时分配方案及陈秋兰文书档案已不存在，住户提供有关资料不齐全；三是有5名住户于2002年调入海口市地税局，是否已在现单位享受政策性住房不了解；四是当时保障局出售了一套住房给不属本单位的外人；五是有个别住户已把住房出售。为确保国有资产不流失，同时保障干部职工利益最大化，做好维稳工作，海口市社会保险事业局提出了如下处理意见：原属社会保障局的13名住户职工，对符合享受政策性住房条件的，按当时房改政策进行清算，将清算尾款上交国库。住房产权归个人所有；对当时卖给非本局职工冯文忠的802房，如核准产权属其所有，应当协助其办理手续。同时同意各住户先向改造指挥部提出申请，并于9月29日前与政府签约，签约同时全部冻结，待上级机关批准处理意见后，协助符合享受政策性住房条件的住户办完手续再解冻，不符合的按有关规定另行处理。2016年11月29日，海口市社会保险事业局出具一份《证明》，载明，位于海口市面前坡013号原海口市保障局（现海口市社会保险事业局前称）职工住宿楼（含701房），该楼由于历史原因未能房改，整栋住宿楼资产一直列入海口市社会保险事业局资产账户管理。一审法院认为，陈秋兰与林小玲于2004年4月26日签订《房地产买卖协议》，协议订立后，林小玲将其位于海口市面前坡东村12号，市社会保障局宿舍楼701房屋（建筑面积为65平方米）及该建筑物范围内的土地使用权一并交给陈秋兰使用至今，陈秋兰也于当日将购房款人民币48000元交给周文，双方对此未持有异议，一审法院对双方房地产交易的事实予以确认。双方交易虽违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）（六）”共有房地产，未经其他共有人书面同意及未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，但该交易行为发生在2004年，陈秋兰至今已在涉案房屋居住了12年，林小玲在此期间对此未提出异议，且双方是基于自愿、等价、有偿的合议完成该交易，依据《中华人民共和国民法通则》第四条”民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”规定，陈秋兰诉请确认与林小玲于2004年4月26日签订的《房地产买卖协议》有效，符合民法中规定的民事行为应当遵循的自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，一审法院予以支持。亦根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，林小玲抗辩以对涉案房屋没有所有权或处分权为由主张合同无效的辩解理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，因陈秋兰与林小玲签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，主体资格适格，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，合法有效。如适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）（六）认定合同无效的话，会对社会产生不稳定影响，也不利于社会经济的发展。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决：一、确认陈秋兰与林小玲于2004年4月26日签订的《房地产买卖协议》有效；二、一审案件受理费500元，由林小玲、周文负担。本院二审期间，双方当事人均没有新的证据提交。本院另查明，海口市社会保险事业局《海口市社会保险事业局关于妥善处理面前坡职工宿舍历史遗留问题的请示》（海社保[2016]112号）载明，三、处理意见：（一）原属于社会保障局的13名住户职工，对符合享受政策性住房条件的，按当时房改政策进行清算，将清算尾款上交国库，住房产权归个人所有。二审查明其他事实与一审查明的事实基本一致。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）（六）项为管理性规定，不影响陈秋兰与林小玲签订的《房地产买卖协议》的效力。陈秋兰与林小玲签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，主体资格适格，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第四条”民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”规定，陈秋兰至今已在涉案房屋居住了12年，林小玲在此期间对此未提出异议，应视为林小玲以实际行为履行了双方签订的协议。一审法院确认双方《房地产买卖协议》有效，适用法律正确，本院予以维持。海口市社会保险事业局已发文明确面前坡职工宿舍住房产权归个人所有，海口市社会保障局已将涉案701单元的住房出售给林小玲。此后，林小玲又将701房出售给陈秋兰，陈秋兰将购房款购房款全额支付给林小玲，在海口市社会保险事业局未提出异议的情况下，林小玲认为本案未追加海口市社会保险事业局作为本案第三人参加诉讼，程序严重违法，无法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人林小玲、周文负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 宋 泽审判员 廖端明二〇一七年四月二十五日书记员 韩 莉