上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第298号
原告上海深金房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人陈必安，总经理。
委托代理人杨利平，女，在上海深金房地产发展有限公司工作。
被告上海鸿骋实业投资有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人吴寒明。
原告上海深金房地产发展有限公司诉被告上海鸿骋实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后依法由审判员吴海港独任审判，并于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告上海深金房地产发展有限公司委托代理人杨利平到庭参加诉讼、被告上海鸿骋实业投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海深金房地产发展有限公司诉称：2010年6月25日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定：原告将坐落于上海市青浦区某处商铺租赁于被告，房屋建筑面积18平方米，租赁期限自2010年7月1日起至2019年12月31日止，租金每3个月支付一次，于每月的5日支付，先付后用；首期租金自2010年7月至12月为人民币19，010元，2011年1月至2012年12月，月租金493元；2013年1月至12月，月租金548元；2014年1月至12月，月租金602元，以后每年每平方米每日租金在上一年度基础上增加0.10元；原告提供3个月免租期，租赁房屋于2010年6月30日办理交接手续；被告若逾期交付租金等，每逾期一天按月租金的0.5%缴纳滞纳金，合同签订后，被告按期支付首期租金1，479元。2011年1月起，被告欠付租金至今。截止2014年1月31日被告共结欠原告租金19，010元。原告因催讨无着现起诉法院，请求判令解除与被告签订的租赁合同，判令被告搬离租赁房屋，判令被告办理租赁房屋的登记、注册地址登记等行政撤销手续；判令被告支付自2011年1月至2014年1月止的租金19，010元及2014年2月至腾退之日止的租金；判令被告支付迟延履行滞纳金56，352元，诉讼费由被告负担。
被告上海鸿骋实业投资有限公司未作答辩。
经开庭审理查明：2010年6月25日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定：原告将坐落于上海市青浦区某处商铺租赁于被告，房屋建筑面积18平方米，租赁期限自2010年7月1日起至2019年12月31日止，租金每3个月支付一次，于每月的5日支付，先付后用；首期租金自2010年7月至12月为19，010元；2011年1月至2012年12月，月租金493元；2013年1月至12月，月租金548元；2014年1月至12月，月租金602元，以后每年每平方米每日租金在上一年度基础上增加0.10元；原告提供3个月免租期，租赁房屋于2010年6月30日办理交接手续；被告若逾期交付租金等，每逾期一天按月租金的0.5%缴纳滞纳金；原告有权在被告未能按照本合同规定在租金、管理费及其他费用到期后的14天内支付该等费用等事件发生后，提前终止本合同，并收回该房屋或其任何部分；租赁合同期内，非经原告同意，被告不得转租第三人；本合同签订后，原告负责办理租赁合同的备案登记，领取备案登记证明；按照本合同需向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式寄往一方下列地址或该方以挂号邮件方式通知对方更改的地址，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人，如以快递的方式送达该文件或通告，于投送快递当日将被视为已送达收件人；原告向被告发出的文件或通告，送至该房屋，也视为已经送达；租赁合同期满，原告有权收回房屋，被告如需继续租赁该房屋，则应在租赁期满前3个月，向原告提出续租要求，经原告同意，双方重新签订租赁合同，该合同还约定了其他条款。合同签订后，被告按期支付首期租金1，479元，原告开具发票。2011年1月起，被告欠付租金至今。2012年12月12日，原告向被告（法定代表人吴寒明）住所地发出租金催缴函，内容为：2010年6月，原告就上海市青浦区某处房屋租赁事宜与被告等签订租赁合同三份；至发函日被告已经欠付租金2，315，952元、物业管理费412，047元；要求被告于2012年12月15日前缴付上述费用，否则将依据租赁合同第九条等相关条款采取法律行动。该信函因原址查无此人被退回。2013年1月9日，被告就原告发出的租赁合同解除函答复原告，内容为：被告与原告就租赁房屋达成买卖协议，该协议约定原告免除全部租金。2014年1月22日，原告向被告住所地发出租金催缴函，内容为：2010年6月，原告就上海市青浦区某处房屋租赁事宜与被告等签订租赁合同四份；至2013年12月31日，被告已经欠付租金6，266，936元、物业管理费1，389，705元；要求被告于2014年1月14日前缴付上述费用，否则将依据租赁合同第九条等相关条款采取法律行动。原告2011年1月始，被告未支付租金，原告因催讨租金等无着，遂诉诸本院。被告于2014年1月29日收到诉状副本。
另查明，2009年3月16日，原告取得位于青浦区某处宗地上海市房地产权证。
上述事实，有原告的陈述、原告提供的租赁合同、上海市房地产权证、缴费发票；以上证据并经庭审出证，本院予以确认。
在本案审理过程中，原告主张要求被告配合办理房屋租赁备案、注册地址登记等行政撤销手续，但原告未提供租赁房屋已经备案登记及在租赁房屋处被告申办营业执照的证据。原告提供的被告于2013年1月9日致函原告“就租赁合同的解约函”中称原告免去被告全部租金。原告对免去被告全部租金的陈述予以否认，被告亦未到庭应诉或提供相应证据。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，并不违反法律法规的规定，是合法有效的，双方应各自履行义务。被告未按合同约定支付原告租金，属违约，应当承担合同约定的民事责任。被告欠付租金经原告要求被告在合理期限内支付，但被告逾期仍不支付，原告可以解除合同。根据双方对文件或通告的送达约定，以快递的方式送达的于投递当日将被视为已送达收件人。故原告的催缴函已送达被告。原告以诉讼的方式提出要求解除与被告的租赁合同，该诉状的送达之日为合同的解除日。故原告要求解除与被告的租赁合同及要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。2014年1月30日始，被告应当承担支付实际使用费的民事责任。合同中虽对逾期支付租金的违约金作了约定，但以该约定计算的违约金已经远远超过本金，违约金的数额应以不超过本金为限。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海深金房地产发展有限公司与被告上海鸿骋实业投资有限公司2010年6月25日签订房屋租赁合同于2014年1月29日解除；
二、被告上海鸿骋实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海深金房地产发展有限公司2011年1月至2014年1月29日的租金18，971元；
三、被告上海鸿骋实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海深金房地产发展有限公司2014年1月30日至腾退之日的实际使用费（2014年1月1日至12月31日按照月租金标准602元、2015年1月1日至12月31日按照月租金标准657元、2016年1月1日至12月31日按照月租金标准712元、2017年1月1日至12月31日按照月租金标准767元、2018年1月1日至12月31日按照月租金标准821元、2019年1月1日后按照月租金标准876元计算）；
四、被告上海鸿骋实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海深金房地产发展有限公司违约金18，971元；
五、原告上海深金房地产发展有限公司其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1，644元，减半收取计822元，由原告负担508元，被告负担314元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴海港
二〇一四年四月二十四日
书记员 杨凤逸
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。