广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法碣民一初字第205号
原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市高埗镇凌屋村股份经济联合社，住所地：东莞市。
负责人陈均华。
委托代理人张丽丽，系广东百勤律师事务所律师。
委托代理人王爱娟，系广东百勤律师事务所律师。
被告罗炯燊（反诉原告，以下统称被告），男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
被告陈苏球（以下简称被告），男，XX年XX月XX日出生，香港人，身份证号码：XXX。
以上二被告共同委托代理人宋文，系广东法仕律师事务所律师。
以上二被告共同委托代理人刘函秋，系广东法仕律师事务所律师。
原告东莞市高埗镇凌屋村股份经济联合社诉被告罗炯燊、陈苏球及被告罗炯燊反诉原告东莞市高埗镇凌屋村股份经济联合社租赁合同纠纷案，本案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张丽丽、王爱娟、二被告的共同委托代理人宋文、刘函秋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年3月31日，原告与被告罗炯燊签订了《商铺租赁合同》，双方约定：原告将位于东莞市高埗镇凌屋村管理区工业新区大道边一座A栋出租给被告，租赁面积为913平方米，租赁期限共十年，由2006年7月1日起至2016年6月30日止，租金前五年以每平方米20元／月计算，后五年以每平方米25元／月标准计算，每月15日前交完本月租金。租赁期内承租人需要转租第三者的，在不改变本合同条款方可转让（租）。合同签订后，店铺开始以“宝兴木业”名义经营夹板、木材等方面生意，不同时期租金分别由罗炯燊、陈苏球、任海鹰以“宝兴木业”名义陆续向原告支付，原告在收取租金后开出政府财政统一的收款收据。被告在支付租金时，经常未依合同约定支付，从2013年1月开始至今，竟分文不支付，至2014年4月30日，被告拖欠租金已高达365200元。东莞市宝兴木材有限公司已于2014年4月24日办理了注销登记手续。公司清算期间，未依法通知原告。原告多次催要租金，被告均拖延不予支付。为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告之间的租赁合同法律关系，被告应向原告返还租赁物；二、被告向原告支付使用期间租金，暂计至2014年4月30日止，租金为365200元；三、被告向原告支付逾期付款利息，按银行逾期贷款利率从2013年1月1日起计算至上述款项付清之日止，暂计至2014年4月30日，利息为24148.13元；以上二、三项合计389348.13元。四、二被告对原告承担连带清偿责任；五、被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。
被告罗炯燊答辩并反诉称，2006年3月31日，被告罗炯燊与原告签订了《商铺租赁合同》，由原告向被告罗炯燊出租其位于东莞市高埗镇凌屋村管理区工业新区大道边一座A栋商铺，双方对商铺面积、租赁期限及租金进行了约定，约定的租金是包含房产租赁税的，原告依法应当向被告罗炯燊出具相应的租赁税发票。同时，该合同约定被告罗炯燊在签订本合同时向原告支付押金36520元。合同签订后，罗炯燊依约向原告支付押金。截止至2012年12月，被告罗炯燊共向原告支付租金1506450元，但是原告一直没有向被告罗炯燊出具租赁税发票，因此导致被告罗炯燊于2011年9月2日向税务部门缴纳税款14680元，该费用依法应当由原告承担。据被告罗炯燊了解，案涉商铺至今未取得建设工程规划许可证，根据相关法律规定，原告与被告罗炯燊之间签订的商铺租赁合同无效。由于合同无效，合同对租金的标准也无效，原告主张的租金过高，租金的标准应参照周边的建筑物的标准即10元／平方米的标准。根据相关法律规定，租金的诉讼时效是一年，原告是2014年5月份起诉，2013年5月份的租金超过了一年的诉讼时效，依法不应受到保护。本案因为原告的过错导致租赁合同无效，不存在利息，原告主张的利息没有事实及法律依据，应予以驳回。因原告原因导致合同无效，原告应当退回押金，还应承担被告罗炯燊的装修费损失150000元。本案中，原告有严重的过错，1、原告没有按照约定向被告罗炯燊开具发票，导致被告罗炯燊被罚款而无法正常经营；2、原告作为出租方，不盖印章导致被告罗炯燊无法报税及正常使用租赁物；3、原告派治安员对租赁物进行24小时进行监管，导致被告罗炯燊无法正常使用租赁物，违反租赁合同第四条第二款的约定，故被告罗炯燊有权拒付租金。为了维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：一、确认被告罗炯燊与原告于2006年3月31日签订的《商铺租赁合同》属于无效合同；二、原告向被告罗炯燊退回租赁押金36520元及利息（以36520元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从起诉之日起计至全部付清之日止）；三、原告向被告支付装修费损失150000元；四、原告向被告支付因原告未出具租赁税发票遭受的损失14680元及利息2482.75元（以14680元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2011年9月2日起暂计至2014年6月1日的利息为2482.75元，应计至全部付清之日止）；以上二、三、四项暂合计为203682.75元；五、原告向被告罗炯燊出具从2006年7月1日至2012年12月期间的租赁税发票，发票金额为1506450元；六、本案的全部诉讼费由原告承担。
被告陈苏球针对原告的起诉答辩称，原告列陈苏球为本案被告主体不适合，案涉租赁关系发生在原告与被告罗炯燊之间，案涉租赁物业是由被告罗炯燊使用，陈苏球不是合同的当事人，也不是担保人，原告起诉被告陈苏球没有事实及法律依据。
原告针对被告罗炯燊的反诉答辩称，第一、被告罗炯燊作为反诉原告，主体不适合；第二、反诉请求中涉及的租赁押金，已冲抵了免租期其应所交付的租金；第三、案涉租赁物实际使用人是东莞市宝兴木业有限公司，装修费是不存在，即便有，也与原告无关；第四、租赁税发票未开具的主要原因是由东莞市宝兴木业有限公司自身原因引起，按照税务开票相关规定，必须要由原告与东莞市宝兴木业有限公司签订书面的租赁合同，然后凭书面的租赁合同才能向税务局开具租赁税发票，但东莞市宝兴木业有限公司迟迟不肯与原告签订租赁合同；第五、本案实际承租人是东莞市宝兴木业有限公司，即便要补开租赁税发票，发票的抬头也是东莞市宝兴木业有限公司，与被告罗炯燊无关，综上请求法院驳回被告罗炯燊的反诉请求。
被告陈苏球针对被告罗炯燊的反诉答辩称，第一、被告陈苏球同意被告罗炯燊对原告的反诉，案涉租赁合同是被告罗炯燊与原告签订，且没有任何证据证明案涉租赁合同存在转租或分租的情况，因此案涉租赁关系发生在原告与被告罗炯燊之间是清楚的；第二、被告罗炯燊已经向原告支付2012年12月31日之前的租金，原告在民事起诉状中要求被告罗炯燊承担相应的租金及利息，因此原告是认可被告罗炯燊是相对方。第三、被告罗炯燊作为租赁合同的相对人，有权要求原告开具相应的发票，抬头应由付款的人来确定，不是原告确定，不管是发票的抬头开具宝兴公司还是被告罗炯燊，原告都应开具发票。租赁物长期由被告罗炯燊实际使用，租赁物的装修也是由被告罗炯燊负责，租赁合同关系是很明确，原告故意扰乱法律关系，逃避责任。
经审理查明，原告与被告罗炯燊于2006年3月31日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于高埗镇凌屋村管理区工业新区大道边一座A栋商铺出租给被告罗炯燊使用，商铺面积为913平方米，租期为十年，自2006年7月1日起至2016年6月30日止，交付使用日期为2006年3月17日（2006年3月17日至2006年6月30日止为装修期，此期间免收租金），计租日期为从2006年7月1日起；租金前五年以每平方米20元／月计算，后五年以每平方米25元／月标准计算，每月15日前交完本月租金；签订合同时，被告罗炯燊一次性支付押金36520元，由原告开出收据，合同期满被告罗炯燊交清所有费用后，原告当天无息退回押金；合同另就其他事宜进行了约定。合同签订后，原告将案涉租赁物交付给被告罗炯燊使用，被告罗炯燊向原告交付押金36520元。
另查明，东莞市宝兴木业有限公司（以下简称宝兴公司）于2006年6月22日申请登记成立，法定代表人为陈明球，设立登记时其住所地为东莞市高埗镇凌屋村，2011年10月26日，变更住所地为东莞市东城区主山。原告主张，案涉租赁物2011年10月26日前实际系由宝兴公司使用，后被宝兴公司当做仓库使用，被告陈苏球与陈明球为同一人，系宝兴公司的实际经营者之一，故诉求被告陈苏球对本案承担连带责任，并提交收款收据、进账单等证明被告罗炯燊、陈苏球等人以宝兴公司的名义向原告交付租金的事实，另提交录音等证明陈苏球与陈明球为同一人。被告罗炯燊表示2011年10月26日前系其以宝兴公司的名义对外经营，后由其本人使用，且宝兴公司实际由被告罗炯燊经营，被告陈苏球只是作为朋友帮忙处理事务。双方确认2012年前的租金已全部付清，被告于2013年3月29日交付最后一笔租金包括2011年的部分租金和2012年全年的租金。被告罗炯燊主张双方约定租金包括房产租赁税，原告应向其开具发票，并提交纳税异常质询书、纳税质询情况回复、付款凭证证明因原告未开具发票，导致其缴纳税款14680元，原告对此应承担责任。纳税质询情况回复载明因宝兴公司2010年租赁费58720元未取得合法凭证，补缴款14680元，加盖宝兴公司的印章。
双方确认，案涉的租赁物未办理房地产权证和建设工程规划许可证。
以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、收款收据、进账单、户口注销证明、录音、公司设立登记申请书、有限公司变更登记申请书，有被告罗炯燊提交的纳税异常质询书、纳税质询情况回复、付款凭证、收款收据以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，根据双方陈述及查明的事实，本院归纳本案争议焦点如下：
一、关于租赁合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案的租赁房屋尚未办理房地产权证，且原告未能在法庭辩论终结前提供涉案租赁房屋的建设工程规划许可证，因此原告与被告罗炯燊于2006年3月31日就租赁商铺事宜签订的《商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。被告罗炯燊应向原告返还涉案租赁房屋即位于东莞市高埗镇凌屋村管理区新区大道边一座A栋商铺。合同无效，就不存在解除的问题，因此，原告诉求解除双方之间的租赁合同关系的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于租赁关系当事人即租金交付人、租金及利息的问题。涉案的《商铺租赁合同》虽然无效，但合同实际为原告与被告罗炯燊签订，约定的承租人和租金交付人均为被告罗炯燊，并非宝兴公司，且被告罗炯燊确认案涉的租赁物由其使用，根据合同相对性原则，因租赁关系产生的相关费用应由被告罗炯燊承担。原告并未提交其他证据对录音的来源和合法性进行证明，对录音的真实性，本院无法核实，收款收据和进账单虽显示租金以宝兴公司的名义交付、部分租金由陈苏球交付，但不排除陈苏球代替被告罗炯燊交付的可能，宝兴公司也在2011年10月26日变更了其住所地。在原告未提交其他证据证明陈苏球与案涉的租赁关系存在关联性的情况下，本院对原告要求被告陈苏球承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
涉案合同无效，但原告确实已将房屋交付给被告罗炯燊使用，被告罗炯燊应参照房屋租金标准向原告支付房屋占有使用费。由于被告罗炯燊向原告支付的系因合同无效产生的房屋占有使用费，是实际使用案涉的房屋产生的费用，并非合同约定的租金，因此不受一年诉讼时效的限制。综上，被告罗炯燊应向原告交付2013年1月1日起至2014年4月30日止的房屋占用使用费为365200元=22825元／月×16个月。原告关于租金利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于押金及利息的问题。涉案合同无效，原告依该《商铺租金合同》收取的押金36520元依法应当返还给被告罗炯燊，原告关于押金冲抵免租期租金的主张，没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告罗炯燊关于押金利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
四、关于被告罗炯燊诉求装修费的损失问题。双方在租赁合同中并未对如何装修进行具体、明确的约定，原告未提交图纸、装修费发票等证明房屋的实际装修情况，原告亦确认仅对案涉租赁物进行了刷墙等简单的装修，且案涉租赁物也已由被告罗炯燊使用多年，故对其对装修损失进行鉴定的申请，本院不予准许。原告将不具备交付使用条件的厂房转租，而被告未尽合理审查义务，双方均应对合同无效承担一定的责任。因合同无效导致的实际损失，当事人应按各自的过错承担相应责任，即使案涉房屋存在装修费用，也应由被告罗炯燊自行承担。故对被告罗炯燊关于装修损失150000元的诉求，本院不予支持。
五、关于被告罗炯燊诉求的开具租赁税发票、因原告未开具租赁税发票遭受的损失及利息的问题。开具房屋租赁税发票，不属于法院民事案件的审查处理范围。因此，被告罗炯燊诉求原告开具租赁税费发票的诉讼请求，本院不予支持。被告罗炯燊提交的纳税质询情况回复系由宝兴公司单方出具，未经任何单位确认，无法证明该笔费用确因未开具发票造成，被告罗炯燊也未提交证据证明双方对开具发票进行了明确的约定，故被告罗炯燊要求原告支付其损失14680元及利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市高埗镇凌屋村股份经济联合社与被告罗炯燊于2006年3月31日签订的《商铺租赁合同》无效。被告罗炯燊于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告东莞市高埗镇凌屋村股份经济联合社位于东莞市高埗镇凌屋村管理区工业新区大道边一座A栋商铺。
二、被告罗炯燊向原告东莞市高埗镇凌屋村股份经济联合社支付2013年1月1日起至2014年4月30日期间的房屋占用使用费365200元。
三、原告东莞市高埗镇凌屋村股份经济联合社向被告罗炯燊返还押金36520元。
综合以上第二、三判项，相互抵扣后，被告罗炯燊应向原告东莞市高埗镇凌屋村股份经济联合社支付房屋占用使用费328680元，由被告罗炯燊于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告东莞市高埗镇凌屋村股份经济联合社。
四、驳回原告东莞市高埗镇凌屋村股份经济联合社的其他诉讼请求。
五、驳回被告罗炯燊的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费7140元、保全费3025元，共计10165元，由原告承担630元，被告罗炯燊承担9535元；反诉诉讼费2178元，由原告承担390元，被告罗炯燊承担1788元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审 判 长 陈小玲
代理审判员 徐苗苗
人民陪审员 黄银笑
二〇一五年五月十一日
书 记 员 胡凤英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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