杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初3978号
原告：沈金宝，男，1963年9月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强。
委托代理人：李丽、李文莉，浙江文颂律师事务所律师。
原告沈金宝为与被告杭州田逸之星置业有限公司（简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年6月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨政独任审判，后因案情需要，依法转为普通程序进行审理。本院于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告沈金宝、被告田逸之星公司的委托代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈金宝起诉称：2013年7月17日，原告沈金宝与被告田逸之星公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为：2013预1227551。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星大厦2幢804室，建筑面积为50.68平方米，总价款人民币554000元整。买受人2013年7月17日支付首付款人民币280000元整，余款原告按照合同约定，从华夏银行杭州分行办理了按揭贷款，向被告支付购房余款人民币274000元整。至此，原告向被告付清全部购房款共计554000元整。按照原告与被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年6月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并在2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给买受人（原告），但因被告单方原因未能如期交付房屋和土地权属证书。经多方协调维权争取，至2016年4月20日被告方寄来《交房通知书》，定于2016年5月7日办理交房手续。至此，被告已延迟交付房产676天，另外，由于被告逾期交房，导致不能在约定时间内办理产权证书交付，至2016年5月6日已逾期584天，根据原被告双方签订的商品房买卖合同约定如被告逾期交房，应按日向原告支付房屋延迟交房违约金和房屋产权证书延期违约金（具体计算方式如下），房屋延迟交付违约金：554000（已付房款）*10/10000*676（天）=374504元。产权证书延期违约金：554000（已付房款）*1/10000*584（天）=32353.6元。故诉至法院，请求判令：1、被告一次性向原告支付逾期交房违约金和产权办理逾期违约金共计406857.6元（此金额计算至2016年5月6日，实际应算至判决之日）；2、被告按相关规定交付产权证；3、被告承担本案诉讼费。
被告田逸之星公司答辩称：1、原告无权要求被告支付违约金。在案涉合同中，双方对购房款的支付方式与期限有明确约定。原告应按约履行合同。从原告提交的证据中，无法看出原告已经按合同约定按期办理按揭手续支付房款。根据合同第八条约定，被告有权不交付房屋并且不承担逾期交房的责任。2、退一步说，即使原告已经支付全部房款，原告主张的违约金过高，应以实际损失为准。违约金属于损失弥补的原则，并不是让原告因此产生收益。双方签订的合同中，违约金约定过高，应当予以调整。原告应根据实际损失进行主张。原告应举证证明其实际损失。
为证明诉讼请求，原告沈金宝向本院提供如下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原被告之间已经签订买卖合同的事实。
2、销售不动产统一发票一份，证明原告已经向被告购买房屋的事实。
3、延期交房致歉函一份，证明被告延期交房的事实。
4、交房通知书一份，证明开发商于2016年5月7日交房的事实。
被告田逸之星公司无证据材料提交。
经庭审质证，被告田逸之星公司对原告沈金宝所提交的证据1真实性无异议，但认为违约金过高，应该以实际损失为准；对证据2-4的真实性无异议。据此，本院对原告证据的真实性均予确认。
综上有效证据及当事人陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区华丰路与华东路交叉口西北角的田逸之星大厦系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2013年7月17日，原告沈金宝与被告田逸之星公司签订合同编号为2013预1227551的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买田逸之星大厦2号楼804室，该商品房的设计用途为办公楼，建筑面积50.68平方米的房屋，单价每平方米为10931.34元，总价款554000元。原告应于2013年7月17日前支付280000元，余款274000元办理银行按揭。被告应于2014年6月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的15%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之十的违约金。被告应于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；180日后仍不能交付，原告退房的，被告将已交付房款退还并自约定日起至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
合同签订后，原告按约支付首付款280000元，余款274000元办理银行按揭支付完毕。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2016年5月7日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2016年5月7日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月1500元，上浮30%计得1950元，双方约定的房屋交付时间为2014年6月30日，故违约金自2014年7月1日起计算至交房日2016年5月7日共计22个月余，本院酌情支持43355元。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算，本院予以支持。合同约定被告应于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，为原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年10月1日起计算至2016年11月18日为43156.6元（554000×779×0.0001）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈金宝逾期交房违约金43355元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈金宝未办理权属证书违约金43156.6元；
三、驳回原告沈金宝的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7403元，由原告沈金宝承担5829元，由被告杭州田逸之星置业有限公司承担1574元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 杨 政
人民陪审员 施菊娣
人民陪审员 王土根
二〇一六年十一月十八日
代书 记员 翁琳景