辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终10010号
上诉人（原审原告）：沈阳星梦童缘制衣有限公司，住所地沈阳市皇姑区梅江街24号。
法定代表人：冯密娜，该公司经理。
委托代理人：冯德明，男，1951年1月30日出生，汉族，辽宁省机械设备成套局处长退休。
被上诉人（原审被告）：沈阳磁电机厂，住所地沈阳市于洪区解放乡解放村。
法定代表人：孙焕臣，该公司经理。
委托代理人：朱春梅，女，1949年11月29日出生，汉族，沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳星梦童缘制衣有限公司（以下简称星梦制衣公司）因与被上诉人沈阳磁电机厂（以下简称磁电机厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第05609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
星梦制衣公司原审诉称，2011年6月5日，星梦制衣公司与被告签订买卖协议书，协议约定：磁电机厂将沈阳市磁电机厂现有土地、厂房等固定资产转让给星梦制衣公司，并保证在转让期间其现有的固定资产原封不动。磁电机厂对其资产转让前所发生的债权债务、保险、劳动人事等一切相关事宜，由其法定代表人孙焕臣负责，并承担一切责任。并负责将磁电机厂名下的生产经营许可证、资产等完整的办好，全部证件、资产更名到新的法定代表人冯密娜名下。同时约定，协议签订后，星梦制衣公司首先支付磁电机厂3万元定金，磁电机厂正式办理转让手续时星梦制衣公司支付磁电机厂37万元，余款待磁电机厂把转让手续办完后，星梦制衣公司一次性付清，合同总价款340万元。并约定相应的违约责任。协议签订后，星梦制衣公司如约履行了合同义务，截止2013年7月18日，星梦制衣公司先后通过银行转账、现金等支付方式，将转让款共计160万元支付给孙焕臣，但磁电机厂却以各种借口迟迟不履行合同义务，星梦制衣公司多次催告，磁电机厂总是说正在办理，给星梦制衣公司写了办理经过，并承诺在十二运开完后办理完毕。后星梦制衣公司多次找磁电机厂要求落实合同事宜，磁电机厂总是以出差、要账、父亲去世等理由搪塞。2015年4月19日，星梦制衣公司考察现场时发现，磁电机厂与沈阳市于洪区三友无纺制品厂签订了卖房协议书，将转让给星梦制衣公司的土地使用权、厂房的一部分又转让给了沈阳市于洪区三友无纺制品厂。
综上，星梦制衣公司、磁电机厂签订的买卖协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，磁电机厂违背诚实信用原则不履行合同义务，并将合同项下的部分土地使用权、厂房擅自转让给第三人，磁电机厂的违约行为，给星梦制衣公司造成巨大损失。望法院查明事实，作出公正判决。支持星梦制衣公司的诉讼请求。诉讼请求：1.判令星梦制衣公司要求磁电机厂按合同约定将合同项下的土地及厂房租赁给星梦制衣公司使用，租赁期限为20年（自双方办理交接手续起算20年），待合同期满，磁电机厂需按照原合同条款同星梦制衣公司再行续订租赁期限20年的租赁合同；2.判令磁电机厂返还星梦制衣公司160万元的转让款，并支付相应的利息，按照合同约定年租金5万元按年支付，且在租赁期间磁电机厂的一切权益归星梦制衣公司所有。
磁电机厂原审辩称，愿意在适当的条件下签订新的租赁协议，条件是提高每年的租金价格，理由是现同等地段的房屋价值远远高于每年5万元，具体价格双方可以协商，或者按原合同约定将租金一次性给付磁电机厂，可以进行继续租赁。
原审法院审理查明，2011年7月1日，磁电机厂、磁电机厂双方签订买卖协议书，约定：磁电机厂自愿将现有的土地、厂房等固定资产转让，在转让期间做到保证其现有的固定资产原封不动。协议签订后星梦制衣公司首先支付3万元定金，磁电机厂正式办理手续时星梦制衣公司支付37万元，余款于磁电机厂把转让手续办完，一次性付清，总价款为340万元。转让期间若因磁电机厂的原因造成违约，不能履行将沈阳磁电机厂先有的生产经营许可证件、土地、厂房、固定资产转让到星梦制衣公司名下等事宜，磁电机厂无条件的将该土地、房产租赁给星梦制衣公司，年限为70年，年租金5万元，在租赁期间的一切权益归星梦制衣公司所有。
协议签订后，星梦制衣公司分别于2011年6月5日给付磁电机厂3万元定金，于2011年7月4日给付磁电机厂2万元，于2011年8月17日给付磁电机厂2万元，于2011年8月29日给付磁电机厂10万元，于2011年10月28日给付磁电机厂3万元，于2011年11月17日给付磁电机厂20万元，于2011年12月26日给付磁电机厂50万元，于2013年5月13日给付磁电机厂10万元，于2013年7月18日给付磁电机厂60万元，共计160万元。
原审法院另查明，涉案土地的使用证号为于洪国用（2000）字第514号，使用权类型为划拨。地上房屋未取得房屋产权证明。至法庭辩论终结前，星梦制衣公司、磁电机厂均未能提供转让、出租涉案土地的批准登记手续。涉案土地中的600平方米现由星梦制衣公司使用。
在合同履行过程中，发现涉案土地及房产无法办理更名过户手续，故星梦制衣公司起诉要求磁电机厂按约定将土地及房产租赁给星梦制衣公司。
原审法院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不准转让、出租和抵押。磁电机厂转让、出租的土地属国有划拨土地，双方签订合同时未按规定办理批准登记手续。至法庭辩论终结前，星梦制衣公司、磁电机厂均未能补充提供针对土地转让、出租行为已获得批准登记的合法有效的证据。星梦制衣公司、磁电机厂签订的买卖协议书显然属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。经原审法院释明后，星梦制衣公司表示坚持其诉讼请求，要求磁电机厂继续履行合同，并基于继续履行合同要求磁电机厂返还转让款及利息，不主张合同无效及合同无效的后果。故对星梦制衣公司要求磁电机厂按合同约定将土地及厂房租赁给星梦制衣公司使用并返还转让款160及利息元的诉讼请求，原审法院依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告沈阳星梦童缘制衣有限公司其他诉讼请求。案件受理费19,200元，由原告沈阳星梦童缘制衣有限公司承担。
宣判后，星梦制衣公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审。2.诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、双方签订的买卖合同性质为企业资产整体转让合同，不能因合同内容涉及国有划拨土地即认定合同无效。二、双方签订的买卖合同体系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。三、被上诉人构成违约，应当承担违约责任。
被上诉人磁电机厂辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我方转让厂房没有房屋产权证，土地是国有划拨土地，不适用上诉人所述的法律规定。上诉人的诉请没有事实和法律依据，转让合同无效。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述、买卖协议一份、土地使用权证一份、沈阳磁电机厂厂房厂区平面图、付款凭证八张，证人证言、沈阳市磁电机厂交易文件一份、买卖协议书一份等证据，经原审庭审质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人将以划拨方式取得的土地使用权及地上厂房等固定资产转让、出租给上诉人的合同效力问题。
关于被上诉人以划拨方式取得的土地使用权转让、出租给上诉人的效力问题。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条第一款：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”本案中被上诉人将其划拨的土地使用权转让、出租给上诉人，但至今土地的使用权类型没有发生变更，故按照上述法规规定，该转让、出租行为无效。
关于被上诉人以划拨方式取得的土地使用权的地上厂房等转让、出租给上诉人的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”根据该法律规定被上诉人只有在将其收取的租金中所含的土地收益上缴至国家其出租地上房屋的行为才为法律所允许，当事人未能举证证明已缴纳此项费用，故本院无法认定被上诉人出租以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋的行为有效。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，被上诉人所转让、出租的房屋未取得房屋产权证明，亦未能提供所建房屋已取得了相关规划审批手续，故根据该司法解释上诉人与被上诉人就转让、出租该土地上房屋行为无效。综上，上诉人与被上诉人签订的买卖协议书无效，上诉人主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19,200元，由上诉人沈阳星梦童缘制衣有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年十月十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。