广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第342号
上诉人（原审被告）：王博，女。
委托代理人：张翠，女。
被上诉人（原审原告）：彭海霞，女。
委托代理人：颜宇丹，广东圣方律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：吴飞，系该公司员工。
上诉人王博因与被上诉人彭海霞、中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第438号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
彭海霞原审诉讼请求：1、解除双方于2014年2月27日签订《二手房买卖合同》（合同编号：NO.170XXX）；2、王博向彭海霞返还已支付的定金10万元及银行监管的首期款45万元；3、王博支付彭海霞违约金36.4万元；4、王博承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明，涉诉房屋的所有权人为王博，房地产证号为深房地字第400044XX**号，房屋建筑面积为61.57平方米，购房日期为2010年5月5日。
2014年2月27日，彭海霞（买方）与王博（卖方）签订《二手房买卖合同》（合同编号：NO.170XXX），约定：卖方将涉诉房屋转让给买方，转让成交价为182万元；买方同意在本合同生效之日起叁日内（含当日）向卖方支付定金10万元，定金交由双方所约定的第三方监管；买方须于2014年3月12日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行审批为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2014年3月15日前（含当天）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方按照约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；卖方应当于收到全部房款（水电押金除外）叁日内将该物业交付买方，双方协商同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算，双方约定交楼押金由第三方监管；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，等等。
同日，彭海霞、王博、第三人签订《资金托管协议》，约定：彭海霞与王博同意将定金5万元、交楼押金1万元交由第三人进行托管。同日，王博向彭海霞出具10万元定金的《收款收据》，其上经手人、见证人均为王林。王林系第三人员工。
2014年2月27日，王博委托案外人雷武某、案外人杨某、案外人马某元等五人代为办理涉诉房屋买卖、赎楼等事项，有关《委托书》经深圳市公证处公证。同日，彭海霞、王博与深圳市融安融资担保有限公司签订《委托担保服务协议书》，2014年3月3日，彭海霞与王博代理人案外人雷武某、中国银行股份有限公司深圳前海支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》。
彭海霞提交《借条》显示：2012年3月1日，王博向案外人李某梅借款230万元并约定王博若不能在2014年1月1日前按期还款，则以本案涉诉房屋抵债。原审庭审中，王博否认该借条的真实性并称该借条系王博代理人张翠为与彭海霞进行“谈判”而交至担保公司。2014年4月2日，深圳市融安融资担保公司因王博在上述借条中就涉诉房屋所欠的巨额债务向王博发出解除《委托担保服务协议书》的通知。2014年4月10日，第三人向王博发出《履约催告函》，2014年4月23日，彭海霞委托广东圣方律师事务所向王博发出《催告继续履行合同律师函》。原审庭审中，王博称均已收到上述通知及函件。
2014年5月8日，深圳市世联土地房地产评估有限公司就涉诉房屋出具《估价报告书》，报告书确定估价对象在未设立法定优先受偿权利下的市场价值为2102616元，估价时点为2014年5月5日。
为证明彭海霞以家庭为单位现无房产，在深圳已连续缴纳一年以上社保具备在深圳的购房资格，彭海霞提交了结婚证、计划生育手册、深圳市社会保险参保证明、彭海霞各家庭成员名下的房产产权信息查询单。
为证明涉诉房屋交易行为是第三人与彭海霞合伙进行的诈骗行为，王博提交了媒体报道本案涉诉房屋交易的录像光盘、保安说明、照片、网页截图、证明、授权委托书、受理通知书等材料。
原审庭审中，王博确认彭海霞支付的10万元定金中共有9万元在王博处，剩余1万元定金托管在第三人处。彭海霞已办理资金监管手续的45万元首期款目前仍在银行处。
原审法院审理认为，彭海霞、王博签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。审查本案彭海霞与王博的履约情况，签订《二手房买卖合同》后，彭海霞已依约向王博支付了定金10万元，王博亦为出售涉诉房屋而办理了公证委托手续，依照约定，彭海霞已向王博支付定金10万元，并于2014年2月28日将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行审批为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。王博虽已向担保公司出具办理赎楼的公证委托书，但其后又出具以涉诉房屋抵债的借条导致担保公司未能完成赎楼手续。依据约定，王博虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，王博应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。王博出具借条阻挠担保公司办理涉诉房屋的赎楼手续，其后又未按约定自行赎楼，办理注销抵押登记手续，并且经过彭海霞、第三人进行催告后仍不履行合同义务，其行为已构成根本违约。王博主张涉诉房屋的买卖行为系彭海霞及第三人进行的合伙诈骗，且出卖涉诉房屋不是王博的真实意思表示。对此，原审法院认为：首先，王博未能提供充分的证据证明彭海霞及第三人存在以非法占有为目的，虚构事实或隐瞒真相进行诈骗，且商品房的交易价格在短时间内出现小幅波动的几率较大，涉诉房屋在合同签订直至价值评估期间出现价值上涨属正常现象，其签订合同时的交易价格亦未显著低于市场平均价格，故对彭海霞及第三人系进行诈骗这一主张，原审法院不予采信；其次，王博是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，对于房地产交易这一重大资产处置行为，应履行交易时审慎、履约时诚实信用的义务。综上，对于合同未能继续履行，其责任在于王博一方，彭海霞主张解除合同并要求王博支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。故彭海霞、王博签订的《二手房买卖合同》于彭海霞的起诉状送达王博之日即2014年6月25日解除。上述合同解除后，王博收取彭海霞的定金应予以返还，第三人应予以配合。王博请求原审法院对违约金予以调整，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故原审法院以王博违约行为对彭海霞造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定王博应支付彭海霞违约金28万元。彭海霞主张王博返还在银行监管的首期款45万元，因该款并非由王博持有，原审法院不予支持，彭海霞可另寻途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决:一、确认彭海霞与王博于2014年2月27日签订的《二手房买卖合同》于2014年6月25日解除；二、王博于判决生效之日起十日内向彭海霞返还定金10万元，第三人应予以协助；三、王博于判决生效之日起十日内向彭海霞支付违约金28万元；四、驳回彭海霞其它的诉讼请求。案件一审受理费6470元，保全费2010元，合计8480元，由彭海霞负担4956元，王博负担3524元。
上诉人王博不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担；3、判令被上诉人支付违约金人民币36.4万元，判令被上诉人支付因侵害上诉人而导致的医疗费用以及相关费用23.6万元。其上诉依据的事实和理由为：1、上诉人王博与被上诉人彭海霞于2014年2月27日签订的《二手房买卖合同》，是在上诉人因常住地在东北，对深圳的楼市不了解，受中介公司中原地产公司的无数次的纠缠、误导，产生重大误解的情况下做出的，上诉人认同撤销该合同，但被上诉人彭海霞的损失应由被上诉人中原地产公司承担。2、一审法院未作市场调查，认定签订合同时的交易价格未显著低于市场平均价，对上诉人提出的主张不予采信，显失公平。彭海霞没有居住证也没有银行流水，银行凭什么出具承诺函?这是中介、卖方、担保公司与银行合谋的一场骗局，所以签订的合同是违约的不成立的。3、银行出具的一份以此交易房产做抵押的借据(未进行抵押登记)，借据并注明“如果赎楼，后果自负”，借据是上诉人为阻止他们错误的行为进行下去，而借用了他人(案外人李某梅)的票据，请他们一伙(地产、卖家彭海霞及担保)出来和我交谈，同时更关键的是，借据的债权人(案外人李某梅)根本没有向当事人王博提出归还借款，事实上案外人李某梅早已向王博拿取了大量的黄金珠宝，因此案外人李某梅还需向王博还款。4、本案是中介、买家、担保公司借题发挥制造了这一起惊人的骗局。中介、买家彭海霞没有银行流水和居住证，就是没有买房能力，所以银行凭什么出承诺函和批予贷款，因为做不了按揭，所以担保公司根本就不可能去赎楼，一个多月过去了，担保公司都没有去赎楼，恰好代理人回深得知房子被卖一事，就借了这个借条去了银行，请原抵押银行告知他们马上出来和我交谈，由此不但不出来找我交谈，更夸张的是居然合伙敲诈勒索，诈取违约金等。
被上诉人彭海霞口头答辩称：1、买卖双方签订买卖合同是双方的真实意思表示，卖方王博同意合同价款后从东北老家坐飞机特意来深圳签订了买卖合同，并去公证处办理了委托公证，这一系列都是其自愿行为，第三人虽在居间介绍，但最终价格是由王博亲自同意并签了一系列的法律文书，没有欺诈和胁迫行。2、上诉人在买卖过程中恶意阻挠合同继续履行，虚构事实，向银行出具了借条，阻挠担保公司赎楼，其后上诉人及第三人多次要求和上诉人进行协商，继续履行合同，并且向其多次送达书面催告函，但是上诉人本人避而不见，其代理人以被上诉人在电话里口气强硬，拒绝继续履行合同，包括在诉讼程序中，一审法院调解，被上诉人也表示同意继续按原合同继续履行合同，但是上诉人仍不同意。3、双方签订的买卖合同没有可撤销的情形，但是在诉讼过程中，上诉人爆料到媒体上称被上诉人是诈骗，没有任何证据，其整个过程中都在恶意违约，并且性质恶劣。4、卖方悔价，在双方签订买卖合同以后，深圳房地产市场一直呈上升趋势，由于深圳五一前深圳房价暴涨，而被上诉人由于未能继续履行涉案合同，并且首期保管在银行六个月，上诉人不配合其解冻首期款及定金，导致被上诉人大额资金长期被冻结，无法再去选购其他房产，导致现在另行购置房产要付出更大的成本，因此给被上诉人造成重大损失，因此我方一审判决的违约金不足以弥补被上诉人的实际损失，因此不同意减少一审判决的违约金数额。上诉人行为构成根本违约，请二审法院维持一审判决。
被上诉人中原地产公司口头答辩称与一审答辩一致。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于涉案合同效力的问题。首先，彭海霞、王博签订的《二手房买卖合同》内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定；其次，王博主张合同签订过程中存在虚构、诈骗行为，但没有提供有效证据予以证明，根据证据规则，王博应承担举证不能的法律后果；第三，王博主张的交易价格显失公平，依据王博自己提交的对涉案房屋的评估报告显示市场价值为2102616元，与《二手房买卖合同》约定的交易价格182万虽有区别，但没有达到明显不合理的低价，而且上诉人为完全民事行为能力，在没有证据证明订立合同过程中受到欺诈、胁迫的情况下，上诉人有权利处分自身权益和履行交易时审慎义务，不能排除上诉人自己对自身权利的处分。因此涉案合同并没有法定无效、可撤销事由，原审法院认定涉案合同合法有效，认定正确，本院予以维持。
关于违约责任的问题。合同有效，即应恪守履行，双方签订《二手房买卖合同》后，彭海霞按约定履行了支付定金、监管首期款和取得银行贷款承诺函的义务，王博虽有委托担保公司办理赎楼，但其又借用借条阻碍担保公司赎楼，且也未按约定履行自行赎楼义务，王博的行为已经构成违约。关于银行贷款承诺函，银行作为独立法人，有完全民事行为能力为自己的行为进行风险评估和承担相应的法律后果，在上诉人没有提交有效的证据下，上诉人随意质疑银行贷款承诺函，违背了当事人行使权利、履行义务应当遵循的诚实信用原则。因此原审法院认定王博构成违约并根据公平原则调整确定违约金，认定正确，处理得当，本院予以维持。
关于上诉人王博上诉主张的医疗费等相关费用，由于上诉人在一审没有反诉，本院对该项主张不予审理。
综上，上诉人王博的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12940元，由上诉人王博负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年六月十六日
书 记 员 廖冉冉(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。