山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终232号
上诉人（原审被告）威海市云盛房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区槐云村福山路503号。
法定代表人夏向欣，经理。
上诉人（原审被告）威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会，住所地威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村。
法定代表人夏向欣，主任。
上诉人（原审被告）威海市金谷房地产开发有限责任公司，住所地威海市世昌大道201-2号。
法定代表人王卫国，经理。
上述三上诉人之共同委托代理人林强、周晓丽，山东合度律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）威海市佳成房地产开发有限公司，住所地威海市塔山中路15号。
法定代表人马林，董事长。
委托代理人冉牧祥，山东中立达律师事务所律师。
上诉人威海市云盛房地产开发有限公司（以下简称“云盛公司”）、威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会（以下简称“槐云村委会”）、威海市金谷房地产开发有限责任公司（以下简称“金谷公司”）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2014）威环民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年12月29日，原告（乙方）与被告云盛公司（甲方）、槐云村委会（丙方）签订了土地置换联合开发合同一份，就乙方位于高区文化二路北侧，成山体育馆对面的商业用地一宗〔地证号：威高国用（2006）第Z126号，使用面积5010㎡，以下简称“地块一”〕，置换本地块西侧威海环翠区威家建筑工程队地块（以下简称“地块二”），用地性质为商住，置换后甲、乙就共同合作开发该地块的有关事宜达成协议。合同第一条项目内容约定：1、置换开发项目名称为槐云商住楼项目，2、置换后项目地址（四至）：成山体育馆北侧，东至商业街已建成11层商住楼，西至如怡花园项目在建三栋商住楼，南至文化二路，北至槐云村商住楼建成区；合同第二条合作方式约定：甲方工作：（1）双方商定以甲方的名义进行地块二的招拍挂取地工作，并以甲方的名义办理自项目审批、配套、开工建设和房产（预）销售办证以及项目纳税等的一切手续，招拍挂取地、项目审批配套及房地产（预）销售、纳税等相关费用均由甲方承担（包含乙方分成部分）。甲方需向乙方支付项目前期保证定金300万元用于保证该项目成功置换开发，（2）于2011年5月1日之前将本项目之上的所有建筑物合法拆迁完毕完成场地平整工作且建设施工手续办理齐备的该项目交给乙方，甲方承担拆迁、安置、场地平整等一切费用，承担项目地质勘探和项目设计工作并承担费用（其中1#、2#楼户型设计及室外设计方案必须征得乙方同意），（3）保证甲方的开发经营资质在项目启动建设及销售、办证期间的合法有效及公司正常的营业、纳税状态，（4）负责该项目3#楼和附属地下车库、道路（主支路）、绿化的建设以及1#、2#楼建筑物散水1米以外的供电、暖气、给排水、闭路电视、宽带、电话等配套管线（井）的施工以及该区域主路的施工并承担费用，……，乙方工作：（1）保证自有拟用于置换的地块一的合法性，在合同签订且甲方向乙方支付置换项目前期保证定金300万元后将地块一土地证交给甲方，并配合甲方完成该宗土地的招拍挂工作，（2）乙方保证在本合同生效后立即移交东厢房，正房最迟于2011年3月5日前移交给甲方，（3）配合甲方完成置换项目地质勘探和项目设计工作，配合甲方完成项目审批、配套、开工建设、竣工验收、综合验收和房产销售办证等的相关手续，（4）负责完成本合同第二条第一款第（4）项所列内容以外的该项目施工内容并承担相关费用，……；合同第六条违约责任约定：甲方的违约责任：（1）在本合同生效后不论何种原因，致使项目置换开发失败，视为甲方违约，责任由甲方承担，除甲方向乙方支付的项目前期保证定金归乙方所有（不再予以退还）外，甲方还需按140万元/亩的市场价格向乙方支付土地搬迁补偿费（5010/666.666*140=1052.1万元，其中减去本合同第三条第1款内约定的土地搬迁补偿金），……；合同第七条保证条款约定：丙方对甲方履行本合同承担连带保证责任，保证期限为本合同全部履行完毕终止。如果甲方未能履行本合同的任一条款，乙方均有权直接向丙方主张权利。该合同另就甲、乙双方合作分成，项目销售等做了约定。合同尾部分别加盖原告和被告云盛公司、槐云村委会的印章，并标注被告云盛公司的联系人为夏斌。
2011年9月13日，原告与三被告签订保证担保合同一份，约定，为确保上述土地置换联合开发合同的履行，被告槐云村委会（丙方）及被告金谷公司（丁方）同意为被告云盛公司（甲方）向原告（乙方）承担保证责任。合同第一条约定：将土地置换联合开发合同中的第二条第1、（2）“于2011年5月1日之前将本项目之上的所有建筑物……交给乙方……”变更为：“于2011年12月20日之前将本项目之上的所有建筑物……交给乙方……”；将土地置换联合开发合同中的第六条第1、（1）中“甲方还需按140万元/亩……1052.1万元……”变更为：“甲方还需按180万元/亩……1352.7万元……”；第三条约定：保证担保的范围包括：主债权及利息、甲方应支付的违约金（包括罚息）和损害赔偿金以及实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等），被保证的主债权是甲方项下的全部义务。第四条保证担保方式约定：1、丙、丁双方对主合同中的甲方的债务承担连带保证责任，如甲方没有按主合同约定履行或者没有全部履行其债务，乙方有权直接要求丙（丁）方承担保证责任；2、根据2010年12月29日甲、乙、丙三方签订的土地置换联合开发合同及本保证担保合同第三条的内容，丁方同意在1000万元的范围内为甲方承担连带保证责任，丙方承担甲方全部债务的连带共同保证责任；3、连带共同保证的甲方在主合同规定的债务履行期届满前没有履行（或完全履行）债务的，乙方可以要求甲方履行债务，也可以要求丙、丁任何一方承担保证责任；第五条保证期间约定：保证期间自本合同生效之日起至主合同履行期限届满之日后两年止；第七条违约责任约定：2011年12月20日前，若甲方再次违约，不能履行土地置换联合开发合同中的第二条第1、（2）中约定的义务，除按土地置换联合开发合同中的第六条第1、（2）的约定执行外，还需自2011年5月2日起至实际交付日期止计算的违约金。每逾期一日，应按照被保证的主合同项下金额1352.7万元的万分之三向乙方支付违约金。因此给乙方造成经济损失且违约金数额不足以弥补损失的，应赔偿乙方的实际经济损失。丙、丁双方对甲方的上述违约责任，各自承担相应的连带保证责任。该保证合同分别加盖有原告及三被告的印章，标注被告云盛公司的联系人为夏斌。
前述合同签订后，被告槐云村委会于2011年1月25日代被告云盛公司向原告支付项目前期保证金200万元，被告云盛公司于2011年9月13日向原告支付项目前期保证金100万元，但被告云盛公司至今未取得地块二的土地使用权，也未能向原告交付该开发项目用地。
2014年9月4日，原告诉至原审法院称，原告为履行上述合同，违反与承租人签订的房屋租赁合同，将用于置换的、长期出租给他人的房屋强行收回。被告云盛公司在2011年5月1日前将地块一上的房屋毁损，但房屋毁损之后，被告云盛公司在合作项目上没有任何进展。2011年9月13日，原告与三被告签订保证担保合同后，被告云盛公司仍未履约。为敦促被告履行合同，原告分别于2012年5月8日、2013年6月8日、2013年12月13日委托律师向三被告发送律师函，多次申明解除土地置换联合开发合同、要求被告承担违约责任的意愿，但三被告仅口头允诺，并未实际履行合同。故请求判令：1、解除原告与被告云盛公司、槐云村委会签订的土地置换联合开发合同；2、从2011年5月2日起计算至2014年9月2日止，被告云盛公司应向原告支付违约金1942765.8元（1352.7万元×0.0003×1218天-300万元），之后的违约金连续计算至确定执行之日；3、被告云盛公司承担诉讼费等为实现债权所产生的全部费用；4、被告槐云村委会、金谷公司对上述款项承担连带还款责任。被告云盛公司辩称，1、原、被告签订的土地置换联合开发合同无效。根据土地管理法实施条例等规定，建设单位利用国有土地须向国家申请并经规划审批，并以出让方式取得土地使用权。原、被告在签订合同时，并未取得地块二的使用权。2、被告为履行合同已对外支付约3000万元的搬迁费及配套费，存在大量经济损失，导致合同无效是因原、被告双方过错，均应承担法律责任。原告应返还被告交纳的保证金，并共同承担3000万元的经济损失；2、即使合同有效，原告的诉请已过诉讼时效，被告云盛公司不存在违约行为。合同约定被告云盛公司应合法拆迁，但在拆迁过程中有两块土地的使用权人坚决不同意搬迁，被告云盛公司未按期拆迁完毕是客观因素导致，属于不可抗力，无需承担违约责任；3、联合开合同不存在法定及约定的解除事由；4、即使被告存在违约行为，原告诉请的违约金过高，应当予以调整；5、无论合同是否有效，原告均应与被告共同承担经营风险，对合作开发项目进行清算，并共同承担合作开发所造成的经济损失。被告槐云村委会辩称，其作为农村村民自治组织对涉及村民利益的事项应经过村民代表会议表决会议通过，联合开发合同并没有经过村民代表会议表决通过，保证合同无效；在合同约定的保证期限内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。综上，请驳回原告对其的诉讼请求。被告金谷公司未予答辩。
原审过程中，原告提交日期为2011年8月29日、2011年9月2日其分别向被告云盛公司、槐云村委会发送的电报，电报的内容为敦促被告云盛公司、槐云村委会履行土地置换联合开发合同；原告另提交日期为2012年5月8日向三被告发出的律师函，于2013年12月13日向被告金谷公司发出的律师函，律师函中申明：1、解除土地置换联合开发合同；2、要求被告云盛公司承担违约责任；3、要求其余二被告承担连带保证责任。被告云盛公司、槐云村委会均否认未收到前述电报及律师函；原告亦未能提供证据证实前述电报及律师函已送达至被告云盛公司、槐云村村委会。
另查，原告在签订涉案土地置换联合开发合同时具有房地产开发经营资质。原告用于置换地块一于2006年登记在原告名下，使用期限至2042年12月31日。原告提供日期为2011年9月19日的收条一份，内容为：“今收到威海佳成房地产开发有限公司土地证一份（威高国用（2006）Z第126号）、《国有建设用地使用权回收协议书》4份（未批准）。（办理回收手续用）”。后有手写“土地局王晓飞”、“云盛房产夏斌”字样。原告主张其在收到被告云盛公司的300万履约保证定金后，即按照土地置换联合开发合同的约定，将地块一的土地使用权证原件交给被告云盛公司，并与云盛公司负责人夏斌共同将国有土地使用权证原件交给国土局，将地块一上的房屋交付给被告云盛公司，该房屋已于2011年由被告云盛公司自行拆除。经质证，被告云盛公司主张夏斌并非其工作人员，收条也未加盖土地局的印章，因此对该收条的真实性不予认可，并主张双方在签订土地置换联合开发合同时土地上并没有房屋，其也未拆除房屋。原告为证明其是地块一上的房屋的所有权人，提交1994年8月15日的登记所有权人为张国华的房屋所有权证书、威海市威海卫公证处公证书一份。房屋所有权证书载明房屋坐落位置为田村镇西钦村，幢号为3#至9#,建筑面积为1156.785平方米；公证书载明张国华、王红夫妻二人于1999年10月将位于田村镇西钦村房屋出售并交付给原告，建筑面积为1156.785平方米，幢号为3#至9#（该房产现编号为：威海市钦村路142-1#至-4#），并于2007年8月16日经公证委托谷晓良办理该房产过户等相关手续。对于前述房产证及公证书，被告以无法证实该房屋与本案有关联性为由不予认可。
原审认定上述事实，有当事人陈述、书证等在案为凭。
原审法院认为，原告与被告云盛公司、槐云村委会签订的土地置换联合开发合同、原告与三被告签订保证担保合同均系当事人自愿达成，亦不违反相关法律、法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定履行各自义务。涉案土地置换联合开发合同、保证担保合同中均载明被告云盛公司的联系人为夏斌，被告云盛公司虽否认原告提供的日期为2011年9月19日的收条的真实性，但该收条上载有“云盛房产夏斌”字样，被告云盛公司并未提供相反证据证实该收条中“夏斌”字样签名非合同约定的联系人夏斌本人所签，因此，对该收条的真实性予以确认。从该收条记载的内容看，原告已于2011年9月19日向被告云盛公司履行交付地块一的使用权证，并配合办理该土地的回收手续，原告的履约行为符合约定。依据涉案土地置换联合开发合同及保证担保合同的约定，被告云盛公司应于2011年12月20日前将地块二上的所有建筑物拆迁完毕、完成场地平整工作、交付原告建设施工手续办理齐备的开发项目，但被告云盛公司至今未取得地块二的土地使用权，已实际不能依照前述期限履行合同义务，该违约行为致使双方的合同目的无法实现，因此，原告要求解除涉案土地置换联合开发合同，理由正当，予以支持。根据涉案保证担保合同第七条关于违约责任的约定，被告云盛公司未按期履行合同义务的，应自2011年5月2日起每日按合同项下金额1352.7万元的万分之三向原告支付违约金，现原告要求被告云盛公司依照前述约定的违约金计算标准向其支付违约金，符合双方合同约定，予以支持，原告收取的被告云盛公司300万元保证金应从违约金总额中予以扣除。被告云盛公司的违约行为一直持续至今，因此，其关于原告诉请已过诉讼时效的抗辩，于法无据，不予采纳。被告云盛公司主张涉案开发地块上有土地使用权人不同意搬迁是导致其未能按期向原告交付开发地块的原因，属于不可抗力，因此无需向原告承担违约责任，但被告云盛公司未能按期履约的原因，在其与原告签订土地置换联合开发合同时理应预见到，并非不可抗力，其该主张理由不当，不予采纳。
被告槐云村委会、金谷公司自愿对被告云盛公司在涉案土地置换联合开发合同项下所负债务承担连带保证责任，现被告云盛公司未履行主合同项下义务，原告要求被告槐云村委会、金谷公司对被告云盛公司的违约责任承担连带保证责任，符合法律规定，予以支持。被告槐云村村委会以涉案保证担保合同的签订未经其村民代表会议表决通过而主张保证合同无效，无法律依据，不予采纳。根据涉案保证担保合同的约定，保证期间为保证担保合同生效之日起至主合同履行期限届满之日后两年止，因涉案土地置换联合开发合同中并未约定全部合同义务履行完毕的期限，原告在本案中要求被告槐云村委会承担保证担保责任，并未超出保证担保合同约定的保证期间。被告金谷公司经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第二十六条第二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告于2010年12月29日与被告云盛公司、槐云村委会签订的土地置换联合开发合同；二、被告云盛公司支付原告违约金（以1352.7万元为基数，自2011年5月2日起至判决生效之日止按日万分之三计算，扣除被告云盛公司已支付的保证金300万元），于判决生效后十日内履行完毕；三、被告槐云村委会对上述被告云盛公司的付款义务承担连带清偿责任；四、被告金谷公司对上述被告云盛公司的付款义务在1000万元限额内承担连带清偿责任；被告槐云村委会、金谷公司承担责任后有权向债务人被告云盛公司追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应承担的份额。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22285元，由三被告负担。
上诉人云盛公司、槐云村委会、金谷公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、首先，涉案土地置换联合开发合同涉及两块土地，双方联合开发需要被上诉人将地块一转让给上诉人云盛公司，然后上诉人云盛公司与被上诉人合作开发地块二。被上诉人将地块一转让给上诉人云盛公司需要其土地管理部门收回后再通过招拍挂程序将该地块出让给上诉人云盛公司，在此过程中，上诉人云盛公司能否取得地块一的使用权并不确定，各方当事人在签订合同时对此明知。案涉两块土地能否完成置换不仅需要双方当事人的意思表示，尚取决于行政机关能否批准及上诉人云盛公司能否受让地块一。现实情况是，被上诉人将地块一的使用权证交到土地管理部门后，并未进入招拍挂程序，土地权属并未发生改变，置换目的没有实现。现地块一一直登记于被上诉人名下，被上诉人未按约完成土地置换义务，房屋所有权证由被上诉人持有，亦未能配合上诉人云盛公司完成土地招拍挂程序，更不存在经济损失。原审中被上诉人提交的案涉收条无法确认系夏斌本人所签，且即使是夏斌签署，亦不能认定被上诉人完成了合同义务。其次，据上诉人了解，地块二的使用权人是威海市家用电器批发有限公司（以下简称“电器公司”），电器公司对各方当事人签订联合开发合同并不至知情，而上诉人与被上诉人均知道拟开发的土地属于他人，在合同履行过程中，双方亦未能将地块二变更登记于上诉人云盛公司或被上诉人名下。上诉人云盛公司支付3000万元补偿费拟进行开发的房地产项目并非本案双方合作开发的项目。故此，上诉人云盛公司与被上诉人联合开发地块二属于无权处分。再次，上诉人云盛公司与被上诉人对尚未取得国有土地使用权、亦未确定规划的地块二进行合作开发，违反了《城乡规划法》第三十八条、第三十九条，《土地管理法》第四十三条、第四十六条，《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规。另外，双方在联合开发合同中并未真正约定共担风险，实际上是名为合作开发，实际为房屋买卖，而又缺少合同标的即房屋。故此，案涉联合开发合同无效，作为从合同的保证担保合同亦属无效；二、即使案涉联合开发合同有效，被上诉人未协助完成地块一的招拍挂手续，亦未将该土地过户至上诉人云盛公司名下，未履行其合同义务，且双方签订合同时，对于合同目可能无法实现能够预见，对此双方均有过错。原审对被上诉人是否存在实际经济损失进行了调查，上诉人亦要求调整约定过高的违约金，但未进行调整，显属不当；三、各方当事人在保证合同中约定2011年12月20日前若上诉人云盛公司再次违约，上诉人槐云村委会、金谷公司对上诉人云盛公司的违约责任承担连带保证责任，故上诉人槐云村委会、金谷公司的保证已过期，不应承担保证责任，且上诉人槐云村委会在保证合同中加盖公章未经村民大会的表决通过，保证行为无效。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人佳成公司答辩称，一、案涉联合开发合同内容符合《城乡规划法》等相关法律规定，如果上诉人云盛公司按照合同约定，通过办理项目审批、招拍挂等程序，即属于根据法律规定履行合同，但是上诉人云盛公司不作为，未能履行合同义务，致使开发项目未能完成，上诉人主张合同无效系推卸自身的违约责任，且上诉人提出该合同违反的《城乡规划法》、《土地管理法》相关条款均不属于效力性强制规范，不能以此认定合同无效。同时，案涉联合开发合同文本由上诉人云盛公司提供，其更清楚地块二的具体情况。拆除地块二上的房屋是上诉人云盛公司的合同义务，是否侵犯他人权益，与被上诉人无关。原审时上诉人主张其为履行合同已对外支付3000万元的费用，而在二审中又称该3000万元与本案开发项目无关，前后矛盾；二、双方在联合开发合同中约定，被上诉人将地块一交付给上诉人云盛公司即履行了前期义务，而被上诉人不仅将地块一的使用权证交给土地管理部门，并按约将该土地及地上房屋交付上诉人云盛公司，该土地的招拍挂过程中被上诉人的义务是配合上诉人云盛公司，但是在长达4、5年的时间内上诉人云盛公司未履行任何义务，致使被上诉人的配合工作无从谈起；三、从案涉联合开发合同及保证担保合同内容可以看出，被上诉人要求被上诉人槐云村委会、金谷公司承担保证责任，既符合合同约定，亦未超过保证期间；四、案涉联合开发合同多处约定，合同生效后无论何种原因致使项目置换开发失败，均视为上诉人云盛公司违约；五、地块一上的房屋本由被上诉人出租多年，为了本案合作开发项目，上诉人云盛公司拆除了房屋，同时造成该土地闲置已达6年时间，被上诉人丧失了与他人合作开发的机会，因上诉人云盛公司的违约行为给被上诉人造成的经济损失难以估量。综上，原审判决正确，上诉人的上诉主张不成立，请求维持原判。
二审过程中，上诉人提交“槐云南部地块修建性详细规划”图纸一份及照片四张，拟证实地块一、二在该图纸中的位置，地块一现状为大部分为平地，西部有两排厂房，大门被锁，地块二现为经营建材的场所，未发生变化。经质证，被上诉人对该证据的真实性和关联性均有异议，且主张其已按约将地块一交付上诉人云盛公司，上诉人违反合同约定即应承担违约责任。同时，上诉人主张经向土地管理部门了解，地块二虽然在案涉联合开发合同中书写为“威家建筑工程队地块”，但该土地使用权登记于家电公司名下，因2014年12月份，上诉人槐云村委会及云盛公司换届，法定代表人均发生变更，故此对于2010年签订案涉联合开发合同时的具体情况不了解，亦不清楚“威家建筑工程队”是何机构，对此，被上诉人主张其对地块二的情况不清楚。
另查，原审过程中，上诉人云盛公司提交图纸及通过百度地图查阅的卫星图片各一张，拟证实地块二标注的使用权人为“威家建筑工程队”，而地块一位于地块二的东侧。经质证，被上诉人对其证实无异议，上诉人槐云村委会主张其从“威家建筑工程队”购得地块二。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、案涉联合开发合同及保证合同的效力如何认定；二、如果该合同有效，上诉人云盛公司及被上诉人是否存在违约行为，上诉人云盛公司应否承担违约责任；三、如果上诉人需承担违约责任及保证责任，被上诉人请求的违约金数额应否调整，被上诉人请求上诉人槐云村委会、金谷公司承担保证责任是否超过保证期间。
关于第一个争议焦点。本院认为，上诉人云盛公司、槐云村委会与被上诉人于2010年12月29日签订的案涉土地置换联合开发合同，系双方的真实意思表示，对此双方并无异议。该合同中双方约定了合作内容、方式、分成等，明确了各自的工作内容，被上诉人除提供地块一外，还需进行部分楼房的施工建设并承担相关费用，如果完成合作开发，获得项目分成后，需将地块一的出让补偿金给付上诉人云盛公司，上述约定表明在合作开发过程中，被上诉人与上诉人云盛公司属于共享收益、共担风险的相关方，并非上诉人主张的双方系房屋买卖关系。
考察案涉联合开发合同内容，拟开发的地块二，该合同中书写为“威家建筑工程队地块”，双方对“威家建筑工程队”何指均表示不清楚，根据该表述并结合上诉人云盛公司提交的图纸及通过百度地图查阅的卫星图片、上诉人于二审中又称该土地使用权登记于家电公司名下，虽然现尚无法确定地块二的使用权归属，但是可以确定本案当事人均非地块二的使用权人。根据约定，合作开发以上诉人云盛公司名义进行置换地块的招拍挂取地事宜，并办理项目审批、建设、销售等手续，上诉人云盛公司将项目土地上述的建筑物合法拆迁完毕，完成场地平整并办理建设施工手续。在地块二的使用权人系他人的情况下，如果上诉人云盛公司能够履行合同义务，则案涉联合开发合同可以得到履行，否则，该项目合作开发目的即难以实现，而地块二的权利人并不会受到案涉联合开发合同的约束，亦不会侵犯其合法权益，故此上诉人主张联合开发地块二系无权处分，从而合同无效，理由不当，本院不予支持。同理，本案房地产合作开发需要规划审批、土地置换、取得土地使用权等多个环节，如果上诉人云盛公司按照合同约定履行，完成各个环节的工作，即符合《城乡规划法》、《土地管理法》等法律法规的规定，在此过程中，被上诉人仅需配合上诉人云盛公司完成土地招拍挂工作，现无证据表明上诉人云盛公司在积极履行合同而被上诉人拒不配合导致上述工程未能完成，故此，上诉人主张案涉联合开发合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效并进而主张保证合同无效，理由不当，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。本院认为，在双方进行房地产建设之前，从案涉联合开发合同可以看出，被上诉人需将地块一的产权证件及地上房屋交给上诉人云盛公司、配合上诉人云盛公司完成该土地的招拍挂工作。被上诉人提交的2011年9月19日收条记载其已经将地块一的证件交付，注明系“办理回收手续使用”，由“云盛房产”夏斌签字，虽然上诉人否认系夏斌本人所签，但是结合案涉联合开发合同、保证合同均载明联系人为夏斌的情况，上诉人未提出相反证据证实其该主张，故对其该主张本院不予采信，可认定被上诉人已交付土地证件。另外，通过上诉人提交的地块一的现场照片结合房屋所有权证记载该土地上曾有7栋房屋的情况可以看出，现场面貌应发生了较大改变，地块一上部分房屋已被拆除，现无证据表明系被上诉人无故自行拆除房屋，此假设亦明显不符合常理，故可确认被上诉人已将地块一上的房屋移交上诉人云盛公司并已部分拆除的事实。至于上诉人云盛公司能否取得地块一的使用权，根据合同约定应由上诉人履行相关手续，被上诉人予以配合。现无证据证实系因被上诉人的原因导致土地置换未能完成。故此，上诉人主张被上诉人存在违约行为，证据不足，本院不予采信。根据查明的事实，上诉人云盛公司除已向被上诉人给付保证金外，未履行案涉联合开发合同中约定的取地、项目审批、建筑物拆迁等义务，案涉联合开发房地产的目的已无法实现，违约行为显而易见，故应承担违约责任。
关于第三个争议焦点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违法合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应到根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，案涉联合开发合同系2010年12月底签订，至今已5年有余，现有证据表明上诉人云盛公司未履行任何主要合同义务，导致被上诉人部分房屋灭失，造成正常经营损失，土地闲置延误了进行房地产开发的时间，致被上诉人本可以通过开发该项目获得预期利益未能取得。故上诉人以约定违约金过分高于被上诉人的直接经济损失为由要求进行调整，证据不足，理由不当，本院不予支持。
根据案涉保证担保合同的约定，2011年12月20前如上诉人云盛公司再次违约，不能履行案涉联合开发合同约定的义务，除按该合同承担违约责任外，尚需自2011年5月2日起计付违约金。由此可以看出，该约定中的日期2011年12月20日并非上诉人主张的保证期间起算时间，保证期间为案涉联合开发合同履行期限届满后两年，而该合同义务并未履行完毕，故被上诉人要求上诉人槐云村委会、金谷公司承担保证责任，符合合同约定。至于上诉人槐云村委会为上诉人云盛公司提供连带责任保证是否经过其村民大会的同意，系其内部管理问题，且被上诉人对此难以进行举证，故上诉人槐云村委会的该上诉主张理由不当，本院亦不支持。
综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22285元，由上诉人威海市云盛房地产开发有限公司、威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处槐云村村民委员会、威海市金谷房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 于大海
代理审判员 宋 杨
二〇一六年七月十八日
书 记 员 丁真真