上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初836号
原告（反诉被告）上海新珑多实业有限公司，住上海市松江区梅家浜路209、309号。
法定代表人潘丐多，总经理。
委托代理人杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。
委托代理人张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海坤厦物业管理有限公司，住上海市嘉定工业区叶城路XXX号XXX室。
法定代表人王孝清，经理。
委托代理人孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
委托代理人孙一天，上海富明律师事务所实习律师。
原告上海新珑多实业有限公司（以下简称“新珑多公司”）与被告上海坤厦物业管理有限公司（以下简称“坤厦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由审判员朱金彪独任审判。审理中，被告坤厦公司提出了反诉请求，本院受理后合并于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告新珑多公司的法定代表人潘丐多及其委托代理人张艳玲，被告坤厦公司的委托代理人孙鸿书、孙一天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新珑多公司诉称：2007年8月9日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租坐落于上海市松江区茸北工业区梅家浜路XXX号厂房（以下简称“系争厂房”），租赁期限自2007年12月9日起至2015年12月8日止。合同另对相关权利义务作了协议约定。但被告却未能按约履行合同义务，自2015年8月起无故拖欠租金，经原告多次催讨，被告仍未支付。租赁期限届满前，原告多次书面函告被告，租赁期限届满后不再续租，并要求被告按约将系争厂房返还给原告，但被告在租赁期限届满后拒不返还。故请求法院判令：一、确认双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》于2015年12月8日解除，被告向原告返还系争厂房；二、被告支付原告自2015年9月9日至同年12月8日止的租金529，942.75元（应付589，855.75元，已付59，913元）；三、被告支付原告房屋占有使用费（自2015年12月9日起至房屋返还日止，按每日11，129.40元计算）；四、被告赔偿原告恢复原状损失300，000元；五、被告支付原告逾期支付租金滞纳金（以529，942.75元为本金，按每日5%计算，至实际支付日止）；六、被告支付原告违约金589，855.75元（为三个月租金）。
审理中，原告撤回了上述第四项诉讼请求，并保留诉权。
被告坤厦公司辩称：根据双方于2012年3月9日签订的《协议书》第六条约定，合同是否继续履行应书面确认，被告两次发函原告是否续签合同，但原告没有回应，原告已经构成违约。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
审理中，被告坤厦公司反诉称：2012年，原告企图无故上涨租金向法院提起诉讼，要求解除双方之间的《租赁合同》，后在法院的调解下双方签订了《协议书》。2015年6月，双方就坐落于上海市松江区茸北工业区梅家浜路XXX号房屋（以下简称“系争厂房二”）签订了租赁合同。2015年7、9月间，被告根据《协议书》约定，多次向原告发函就系争厂房续签《租赁合同》，但原告不仅迟迟不作回应，反而于2015年11月发来《律师函》要求解除《租赁合同》。根据《协议书》约定，被告对系争厂房享有优先承租权，如原告不愿意将系争厂房继续出租给被告，应提前6个月协助被告清退次承租人。现原告要求解除《租赁合同》显然属于故意违约。2015年10月，原告书面通知次承租人，要求次承租人搬离系争厂房，扰乱了被告正常的管理秩序。被告和次承租人对系争厂房曾投入1，500，000元巨额资金进行装饰装修。双方就系争厂房二签订了租赁合同，原告拒绝就系争厂房继续签订租赁合同，原告的上述行为就是无故刁难和有意违约。故请求法院判令：一、原告赔偿被告装饰装修损失2，000，000元（不包括次承租人的装饰装修损失，以实际评估价为准）；二、原告接受全部次承租人，继续履行被告与次承租人签订的租赁合同。
针对被告坤厦公司的反诉请求原告新珑多公司辩称：被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：系争厂房的权利人为原告，土地用途为工业。
2007年8月9日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租系争厂房，建筑面积为18，549平方米，租金为每天每平方米0.31元，租赁期限自2007年12月9日起至2015年12月8日止。租金支付方式为每三个月支付一次。被告向原告支付200，000元保证金，合同届满原告将保证金无息退还被告。租赁用途为：原告同意被告系争厂房作为办公、仓储使用，并且在不影响房屋主体结构的情况下，同意被告分割、装修、出租。系争厂房返还时的状态为：1、被告返还系争厂房经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用，后一个工作日内返还押金；2、属于被告的附属设施、设备由被告负责搬迁。被告增加的（包括另增加固定的隔墙、窗、门、水管、工棚及其他拆卸后会损坏室内的情况等），不可强制拆卸，以免损坏室内的装修状况，恢复原来状况。违约责任为：1、被告拖欠租金，原告有权终止合同，收回系争厂房，并收取拖欠租金的违约金及滞纳金。违约金为3个月的租金，滞纳金按拖欠租金总额5%按天计算；……；4、租赁期间，非本合同规定情况，原告擅自解除本合同，提前收回系争厂房的，原告承担违约和赔偿责任。违约金为3个月租金；5、除原告同意被告续租外，被告在本合同的租赁期满后的十日内退还系争厂房，未经原告同意，逾期退还系争厂房的，被告承担违约和赔偿责任；6、被告在本合同的租赁期满后的十日内退还系争厂房，未经被告同意，原告逾期退还保证金的，原告承担违约和赔偿责任。《租赁合同》另对其他事项作了相应约定。合同签订后，被告向原告支付200，000元保证金后，原告按约将系争厂房交付被告使用。
2009年3月9日，原、被告就上述《租赁合同》签订《补充协议书》一份，约定自2009年3月8日起至2012年3月8日止，租金变更为每天每平方米0.28元，年租金为1，890，000元，租金每季度支付一次，先付后用。自2012年3月9日起双方依据市场行情协商租金价格。
另查明：2012年3月15日，原告曾向本院提起诉讼，要求：1、解除原、被告于2007年8月9日签订的《租赁合同》；2、被告支付租金846，298元；三、被告搬离协助厂房，恢复原状。
本院以（2012）松民三（民）初字第850号案件立案审理。
该案审理中，被告提出了反诉请求，要求：1、原告赔偿被告装饰装修损失1，500，000元；2、原告支付被告电梯维修费等100，000元。
2012年11月21日，原告和被告均撤回了本诉和反诉。
再查明：2012年11月21日，原、被告就上述《租赁合同》签订《协议书》一份，约定自2012年3月9日起至2015年12月8日止，租金变更为每天每平方米0.343元，年租金为2，322，242元，另加租金之外的面积补偿款37，181元，合计年租金为2，359，423元。除原告同意被告继续承租系争厂房外，被告在租赁期限届满后10内返还系争厂房，未经原告同意，逾期返还系争厂房的，应承担3个月租金的违约金。合同届满，如被告继续承租系争厂房，需要提前6个月书面通知原告，在同等条件下被告有优先承租权。原告不同意或者合同不续签的，原告可以提前6个月协助被告清退次承租方等事宜，被告予以配合。《协议书》另对其他事项作了相应约定。
以上事实，有《租赁合同》、《补充协议书》、（2012）松民三（民）初字第850号案件中的有关诉讼材料、《协议书》及当事人陈述等证据证明证实，本院予以确认。
庭审中，原告为证明其主张又提供了如下证据材料：
1、《租赁合同期满不再续租通知》一份，证明原告于2015年8月12日向被告发函明确表示双方的《租赁合同》不再续签，要求被告提前做好准备，按时返还系争厂房；
2、《租金催收通知书》、《关于催讨租金的函》各一份，证明原告于2015年9月30日、11月6日又先后两次向被告发函重申双方的《租赁合同》不再续签；
3、《律师函》一份，证明被告于2015年12月1日向原告发《律师函》，被告希望续签《租赁合同》，但原告予以拒绝。
被告对上述证据质证后认为，证据1、2被告未收到，真实性不予认可。对证据3无异议，但认为是否续签《租赁合同》双方没有进行过协商，原告应承担房屋空置的费用。
被告为证明其主张又提供了如下证据材料：
1、《委托书》一份，证明原、被告之间存在租赁合同的关系和委托关系，被告是接受了原告的委托才与次承租人签订了合同，被告的行为得到了原告授权，被告要求原告与次承租人继续履行合同具有法律依据。被告对系争房屋进行装修也得到了原告认可，原告要求终止合同应赔偿被告装饰装修损失；
2、《租赁合同》一份，证明双方于2015年6月就坐落于上海市松江区茸北工业区梅家浜路XXX号厂房签订了租赁合同，认为原告应该会继续将系争厂房租赁给被告；
3、《函》、《续租厂房通知书》各一份，证明被告于2015年7月28日、9月19日发函要求原告续签《租赁合同》，被告提前半年提出了续租《租赁合同》要求，如要解除《租赁合同》要求与原告进行协商；
4、《通知书》一份，证明原告在履行合同过程中违约在先；
5、《关于解除房屋租赁合同的函》一份，证明原告2015年11月25日要求解除合同，原告违约在先，被告已经将租金支付至2015年9月8日，之后又付了60，000元，原告于2015年7月提出不再续签《租赁合同》；
6、《律师函》（同原告提供的证据3）一份，证明被告多次要求原告续签《租赁合同》，不续签应对后续处理进行协商，原告均没有回复被告；
7、（2012）松民三（民）初字第850号案件庭审笔录一份，证明原告在2012年要求增加租金提起了诉讼，被告依法履行合同义务，但原告寻找各种理由终止合同，据被告了解系争房屋可能要动迁，次承租人可能有补偿，所以原告要解除《租赁合同》。
原告对上述证据质证后认为，证据2、7与本案无关；对证据1的真实性难以确认，即便该《委托书》是真实的，也是基于双方的租赁合同关系才出具的，目的是为了被告方便转租，双方之间仅仅是租赁合同关系；证据3未收到，即便被告发了函也未提前6个月；对4无异议，但原告是发给被告和次承租人的，原告没有通知次承租人不要支付租金，而是协助被告清退次承租人，原告不存在违约；对5无异议，原告在发函之前已经通知被告《租赁合同》不再续租，原告有权解除合同；对证据6无异议，但对《律师函》的内容不予认可。
庭审后，被告向本院提出申请，要求对系争厂房的装饰装修进行评估。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议书》、《协议书》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。被告应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，被告应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
本案主要争议焦点在于原、被告在履行合同过程中到底那一方存在违约？
对此，本院认为，首先，根据约定原、被告之间的租赁合同关系至2015年12月8日届满，若被告继续承租系争厂房，被告需要提前6个月书面通知原告，但被告没有证据证明其已经提前6个月书面通知原告要求续签《租赁合同》，被告提供的《函》和《续租厂房通知书》均不到租赁期限届满前6个月，即便被告已经提前6个月书面通知原告要求续签《租赁合同》，被告仅享有的只是在同等条件下优先承租权，现被告没有证据证明原告在同等条件下已经将系争厂房出租给了第三方；其次，原告已经于2015年8月12日向被告发函明确表示双方的《租赁合同》不再续签，即便被告未收到《租赁合同期满不再续租通知》，原告已经以自己的行为表示双方的《租赁合同》不再续签，被告不得要求原告强制缔约；再次，原告于2015年10月27日发出《通知》，再次表明原告不再与被告续签《租赁合同》，提醒次承租人做好房屋腾退准备工作并无不当。因此，在原告明确表示不再与被告续签《租赁合同》的情况下，被告应当按约将系争厂房返还给原告，被告未能按约将系争厂房返还给原告，显然已经构成了违约。而原告不再与被告续签《租赁合同》并不违反合同约定，不构成违约。
综上，本院认为，原、被告之间的租赁合同关系因租赁期限届满而终止，无需再确认双方之间的租赁合同关系的解除日期。
关于原告主张的租金，根据《协议书》约定年租金为2，359，423元，双方确认2015年9月8日前的租金已经付清，故自2015年9月9日起至2015年12月8日止（租赁期限届满）的租金应为588，239.47元，嗣后，被告又向原告支付了59，913元。故被告尚欠原告租金528，326.47元，该租金被告应当支付给原告。
关于原告主张的厂房使用费，由于被告未能按约将系争厂房返还给原告，故被告应支付原告自2015年12月9日起至系争厂房实际返还止的厂房使用费（按年租金2，359，423元计算）。
关于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，就是法律意义上的违约金，但合同约定按拖欠租金总额5%按天计算，明显过高，本院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月9日起至实际支付日止。
关于原告主张的违约金，由于被告未能按约将系争厂房返还给原告，故根据合同约定，被告应支付原告三个月租金的违约金，即589，855.75。
关于被告的反诉请求，本院认为，首先，被告没有证据证明原告在履行合同过程中存在违约；其次，合同明确约定了租赁期限自2007年12月9日起至2015年12月8日止，被告对装饰装修时应当充分考虑租赁期限及投资风险，被告对系争厂房的装饰装修是为了得到更多的收益，该装饰装修成本已经分摊整个租赁期限之中，现租赁期限已经届满，被告要求原告赔偿装饰装修损失，无合同依据和法律依据，故对于被告要求对系争厂房的装饰装修进行评估，本院不予采纳；再次，被告提供的《委托书》不足以证明原、被告之间除租赁合同关系外，双方还存在委托合同关系，该《委托书》应当系基于双方之间的租赁合同关系而出具的，其目的就是为了被告方便对系争厂房转租。综上，被告的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定判决如下：
一、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海新珑多实业有限公司返还坐落于上海市松江区茸北工业区梅家浜路XXX号厂房（建筑面积为18，549平方米）；
二、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新珑多实业有限公司租金528，326.47元；
三、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新珑多实业有限公司自2015年12月9日起至上述厂房实际返还止的使用费（按年租金2，359，423元计算）；
四、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新珑多实业有限公司逾期支付租金违约金（以528，326.47元为本金，自2015年12月9日起至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
五、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新珑多实业有限公司违约金589，855.75元；
六、驳回被告上海坤厦物业管理有限公司的全部反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17，578元，减半收取8，789元，反诉案件受理费11，440元，合计诉讼费20，229元，由原告上海新珑多实业有限公司负担2，900元（已付），由被告上海坤厦物业管理有限公司负担17，329元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一六年三月二十四日
书记员 朱小芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。