四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川凉中民终字第105号
上诉人（原审原告）吴妍青，女，汉族，1984年1月出生，四川省西昌市人，医生。
委托代理人刘洁，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人王斌，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）四川省金地源实业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区新光路。
法定代表人张勇，董事长。
委托代理人杨华金，男，汉族，1971年11月出生，四川省会理县人，系公司员工，代理权限为特别授权。
委托代理人何春，四川攀西律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）四川省金地源实业有限公司西昌分公司。住所地：四川省西昌市三岔口西路。
负责人张勇，西昌分公司总经理。
委托代理人宁德猛，男，汉族，1980年9月出生，云南省宣威市人，系公司员工，代理权限为特别授权。
委托代理人何春，四川攀西律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人吴妍青与被上诉人四川省金地源实业有限公司（以下简称金地源公司）、四川省金地源实业有限公司西昌分公司（以下简称金地源西昌分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2014）西昌民初字第1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭于2015年1月30日公开开庭进行了审理。上诉人吴妍青的委托代理人刘洁、王斌，被上诉人金地源公司的委托代理人何春、杨华金，被上诉人金地源西昌分公司的委托代理人何春、宁德猛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，吴妍青与金地源西昌分公司于2013年2月21日签订《商品房买卖合同》，吴妍青购买位于西昌市健康二环路与正义路交叉口金地源西昌分公司开发建设的楼房“金地丽都”8幢1单元10楼3号商品房，房屋建筑面积82.93平方米，总房价667000元，房屋主体建筑结构为剪力墙结构。合同第三条约定：高为2.9米，该条款的约定中，有的业主层高栏划去，有的净高栏划去，有的两项都没有划掉；第十一条约定：“出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房，交房时应当符合商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、出卖人提供的《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”；第十二条第二款约定：“1、若因停水、停电、下雨等因素造成施工停工的，凭现场施工队有效记录顺延交房时间。2、不可抗力因素造成施工停工的，则交房日期顺延”；第十三条约定：“1、逾期交房在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并根据买受人已付房款按照银行同期活期存款利率向买受人支付违约金……”；第二十条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明……”。合同签订后，吴妍青按照合同约定履行了自己的付款义务。2013年12月31日，金地源西昌分公司在凉山日报A8版刊登公告称：“金地源西昌分公司开发建设的西昌市金地丽都商品住宅小区已提供验收，将于2013年12月30日开始正式交房。”但金地源西昌分公司未按照合同约定提交竣工验收备案表，故部分业主不愿意收房，经建设行政主管部门组织双方调解后，部分业主同意可以凭施工延期记录顺延期间不追究开发商延期交房的责任。
金地源西昌分公司向原审法院提供凉山州气象科技综合开发中心出具的证明，用以证明2011年西昌市降水天数为115天，2012年的降水量为1284.3毫米，降水天数103天；2013年降水量为908.4毫米，降水天数86天。西昌市供排水总公司管网科证明2011年至2013年健康二环路及航天大道沿线停水5小时以上共计7次。凉山州规划和建设局凉规建发（2007）7号文件凉山州规划和建设局建筑节能实施意见（试行）规定剪力墙、砖混居住建筑的层高不超过2.9米；框架结构居住建筑不超过3.0米。2014年1月10日，金地源西昌分公司作出关于金地丽都部分业主于2014年1月7日于西昌市规划建设局疑问答复称，金地源西昌分公司从即日起90个工作日内完成“建筑工程竣工验收备案表”的办理，以及工程绿化等配套设施完善。金地源西昌分公司还向原审法院提供了施工日志证明2012年打桩部分因下雨、停电造成的停工天数为55天，项目一标段2012年停工天数为59天、2013年为47天。二标段2012年停工天数为57天，2013年为65天。
金地源西昌分公司于2014年4月29日办理完毕竣工验收备案表。此后，吴妍青于2014年5月17日收房。
吴妍青的原审诉讼请求：1、判令两被告支付逾期交房的违约金（从2013年12月30日至2014年4月20日止，每日按照总房价万分之三计算）；2、判令两被告（从2014年4月20日至实际交付房屋之日，每日按总房价万分之三）向原告计算支付违约金；3、判令将商品房买卖合同第20条“出卖应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”变更为“自商品房交付之日起90日内办理该商品房所在楼栋的权属证书”；4、判令两被告按照每平方米50元赔偿原告因房屋净高不够的损失；5、本案诉讼费由两被告负担。
原审法院经审理认为：一、金地源西昌分公司超过2013年12月30日到2014年5月交房的时间是否构成违约。根据双方签订的合同约定出卖人应当在2013年12月30日前交房，根据此条约定，金地源西昌分公司应当在2013年12月30日前交房。但是双方还约定了如果因停水、停电、下雨等因素造成施工停工的，凭现场施工队有效记录顺延交房时间，而结合金地源西昌分公司提供的施工日志和凉山州气象科技综合开发中心及西昌市供排水总公司管网科出具的证明可以认定金地源西昌分公司因停水停电、下雨等因素造成的停工期间在160天以上，根据双方的约定，该时间凭现场施工队有效记录可顺延交房时间。虽然金地源西昌分公司没有按期交房的真正原因是因为竣工备案登记表没有办理完毕，但只要是在双方约定可以顺延的最后时间内交房，都应当不构成违反双方的合同约定交房时间。故原审法院认为，金地源西昌分公司从2014年5月起交房的行为没有违反双方的约定。对吴妍青要求金地源西昌分公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
二、吴妍青请求将商品房买卖合同第20条“出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，变更为“自商品房交付之日起90日内办理该商品房所在楼栋的权属证书”的诉讼请求能否成立。吴妍青提出该请求的前提是该条约定违反了法律的强制性规定，根据相关法律规定，出卖人应当自房屋交付后的90日内办理房屋权属登记。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。”该条明确了当事人有特殊约定的除外，吴妍青提出变更的理由忽略了当事人有特殊约定的除外的规定，如果当事人有特殊约定就应当从约定而不能适用该条由出卖人承担责任的规定。此外，依法成立的合同，对双方具有约束力，只要不违反法律禁止性规定的有效合同，就是合同签订双方的法律，双方都必须遵守，本案中双方签订的合同约定出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，该条款并不违反法律禁止性规定，属于当事人对办理房屋权属证明的特殊约定，双方应当遵守。吴妍青的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
三、吴妍青要求按照每平方米50元赔偿吴妍青因房屋净高不够损失的问题。根据凉山州规划和建设局凉规建发（2007）7号文件凉山州规划和建设局建筑节能实施意见（试行）规定的剪力墙、砖混居住建筑的层高不超过2.9米；框架结构居住建筑不超过3.0米。金地源西昌分公司与购房者之间签订的合同关于该项，有的业主层高栏划去，有的净高栏划去，有的两项都没有划掉。故原审法院认为，该规定是建筑行业的强制性规定，剪力墙、砖混居住建筑的层高不超过2.9米，虽然有的业主保留有净高栏，但该约定明显和凉山州规划和建设局建筑节能实施意见（试行）规定的剪力墙、砖混居住建筑的层高不超过2.9米相违背，原审法院认定双方签订合同时本意为层高。此外吴妍青提出以50元每平方米赔偿自己的诉讼请求，原审法院无法确定，对吴妍青的此项诉讼请求，原审法院也不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回吴妍青的诉讼请求。案件受理费510元，由吴妍青承担。
判决送达后，上诉人吴妍青不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。理由是：1、原判认定金地源西昌分公司逾期交房不构成违约错误。双方签订的合同第十一条明确约定要取得竣工验收备案表等手续后方可交房，但是金地源西昌分公司通知交房时没有取得这些手续；金地源西昌分公司在未取得竣工验收备案表的情况下登报公告可以交房已经违约；金地源西昌分公司与部分购房户签订的延期交房会议纪要不对所有购房户具有约束力，购房户并没有选业主委员会，也没有委托任何别人代行权利。2、原判证据认定不客观科学。原审法院简单的以气象部门、供排水公司、供电公司的证明就认定停水、停电、下雨160余天，就认定可以推迟160天交房是不当的，因为即使停水、停电、下雨天数无误，也应该区分是在白天还是夜晚，是否足以影响到施工不得不停工。事实上，金地源西昌分公司开发的房产早就在2013年10月30日前竣工，吴妍青与金地源西昌分公司签订合同时，房屋已经竣工，是现房，金地源西昌分公司与期房购房户的约定对自己不发生法律效力。3、金地源西昌分公司提供的是格式条款合同，不是双方协商的约定的结果，合同对房产证办理时间的约定也就不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》18条规定的“特别约定”，同时该小区所有购房户与开发商签订的合同就房产证的办理时间都是统一的，这能说明该条款不是特别约定。4、开发商与吴妍青签订的合同约定的楼层层高没有达到约定，也应该减少价款。
被上诉人金地源公司、金地源西昌分公司针对上诉人的上述答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明的案件事实，与原审判决查明的事实一致，故原审判决查明事实本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”部分约定：市政基础设施和其他设施于2013年12月30日达到正常使用，若因停水、停电、下雨等因素造成施工停工的，凭现场施工队有效记录顺延交房日起。金地丽都一标段（包括1、2、5、6栋）于2014年4月25日取得《竣工验收备案书》，二标段（包括3、4、7、8栋）于2014年4月29日取得《竣工验收备案书》。经开发商实测，涉案商品房净高平均值为2.75米，加上楼层厚度，层高已经达到2.90米。
双方当事人争议的问题：1、金地源西昌分公司是否应该承担因未如期满足商品房交付条件的违约责任；2、金地源西昌分公司交付的商品房层高是否符合约定；3、双方关于产权证书办理时间的约定是否应该予以变更。
本院认为，根据案件基本事实及相关法律规定，对双方争议的三个问题作如下认定：
一、金地源西昌分公司是否应该承担因未如期满足商品房交付条件的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方签订的《商品房买卖合同》第十一条（一）项约定，出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）项约定，该商品房的交付应该取得规划验收批准文件、建设工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，该商品房为住宅的，出卖人还要提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。虽然金地源西昌分公司在2013年12月30日已经登报公告可以交房，并通过电话或短信等方式逐个通知了购房户，然而涉案房屋到2014年4月29日才取得《竣工验收备案书》，至此才满足交房条件，这已经违反双方2013年12月30日交房的约定。但是，双方在《商品房买卖合同》第十二条约定，若因停水、停电、下雨等因素造成施工停工的，凭现场施工队有效记录顺延交房日起。根据金地源西昌分公司提供的涉案标段施工日志记载，金地丽都楼盘建设自打桩到2013年12月31日的整个工程施工期间因下雨、停水、停电共造成停工160天以上，而取得《竣工验收备案表》的时间最长也才延期120天，在双方约定的可以延期的期限之内，因此金地源西昌分公司的上述行为不构成违约。对吴妍青认为金地源西昌分公司构成违约的主张，本院不予支持。
二、金地源西昌分公司交付的商品房层高是否符合约定问题。由于凉山州规划和建设局凉规建发（2007）7号文件凉山州规划和建设局建筑节能实施意见（试行）规定的剪力墙、砖混居住建筑的层高不超过2.9米；框架结构居住建筑不超过3.0米。而案涉房屋主体建筑结构为剪力墙结构，因此，金地源西昌分公司与购房户之间签订的合同关于层高的约定，不得与上述文件规定相违背。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第三条第三款约定，该商品房用途为住宅，层高为2.90米。经开发商实测，涉案商品房净高平均值为2.75米，加上楼层厚度，层高已经达到2.90米，因此金地源西昌分公司没有违反约定。对吴妍青认为金地源西昌分公司交付的房屋净高没有达到2.90米，应该承担违约责任的主张，因无事实依据，本院不予支持。
三、双方关于产权证书办理时间的约定是否应该予以变更问题。按照双方《商品房买卖合同》第二十条的约定，金地源西昌分公司应该于2016年12月30日前为购房户办理产权登记、取得产权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。”对该条款应该理解为，只有双方合同没有对办证时间进行约定或者约定无效的，才适用（二）、（三）项的规定；对办证时间有约定的则适用（一）项的规定；同时该条文并没有关于超出90日的约定无效或应以90日为准的规定。且本案原审原告吴妍青主张的是违约之诉，违约之诉的基础是合同合法有效，诉讼主体承认并愿意接受合同的规制。吴妍青主张将合同约定的房屋产权证书办理时间变更为“房屋交付之日起90日内”的诉求为变更之诉。变更之诉是认为合同或合同条款有重大误解、显失公平或者欺诈、胁迫等情形，请求人民法院或者仲裁机构予以变更，诉讼主体的主观意愿是不接受合同的规制。违约之诉和变更之诉因主张的权利义务关系不同，分属两种不同的法律关系，不应该在同一案件中同时主张。因此，对吴妍青要求将办证时间变更为“交房之日起90日内”的诉请，既无相应的事实和法律依据，也不宜在本案中一并审理，对其认为应当将办证时间变更为交房之日起90日内的请求，本院不予支持。
综上，原审判决事实查明清楚、证据确实充分、审判程序合法、适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费510元，由上诉人吴妍青负担。
本判决为终审判决。
审判长 王和平
审判员 邱红莲
审判员 张仁富
二〇一五年五月二十九日
书记员 孙 耘
附本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。