宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第967号
上诉人（原审第三人）张君良，男，1958年7月1日出生，汉族，宁夏回族自治区政府经济顾问，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）吴国兴，男，1963年12月17日出生，汉族，宁夏二建集团第六项目部技术负责人，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人朱岩炯，宁夏正义达律师事务所律师.
原审被告杨永青，女，1973年12月5日出生，汉族，山西省新县人。
上诉人张君良因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2013）金民初字第494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人张君良，被上诉人吴国兴及委托代理人朱岩炯到庭参加诉讼。原审被告杨永青经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年6月23日，吴国兴、杨永青双方经协商签订房屋租赁合同一份，约定：吴国兴将位于银川市金凤区湖畔嘉苑38-11号面积118平方米营业房一套，租给杨永青使用，租期3年，自2011年6月23日起至2014年6月23日止，年租金为24000元。合同签订后，杨永青支付房租后，吴国兴如约将房屋交与杨永青使用。同年6月24日，杨永青与张君良经协商签订《合伙协议书》一份，约定：双方以杨永青承租的位于银川市金凤区湖畔嘉苑38-11号一楼西侧营业房（即吴国兴租给杨永青的房屋）为依托，实行实体公司工商注册，经营范围为现场加工乳制品、粮食作物等；杨永青负责立项、策划、经营户管理，并投资5万元，张君良保证杨永青每年获利10万元。协议签订后，杨永青以字号为“知鲜坊”进行工商登记，按约向张君良支付5万元投资款，并向店内投入全部经营设备及物资。“知鲜坊”于2011年8月8日起开始正常经营，但因经营效益不佳，双方为经营合作的管理方式发生争议，张君良遂于2012年2月22日向法院诉讼。2012年4月24日经法院审理，双方当事人达成如下调解协议：一、张君良、杨永青同意解除双方于2011年6月24日签订的《合伙协议书》；二、张君良于本调解书生效之日起二十日内退还杨永青投资款5万元；三、涉及双方经营合作项目“知鲜坊”及店内的全部经营设备及物资由张君良全部接管，张君良自接管之日起承担店面房屋租赁费。此后，张君良接管“知鲜坊”的部分经营设备及物资，并放置在吴国兴房屋内，将该房门钥匙交给了吴国兴。现吴国兴诉至法院，请求依法判令解除吴国兴、张君良签订的房屋租赁合同；杨永青、张君良恢复租赁房屋原状，并交回给吴国兴；判令杨永青及张君良支付房屋租赁费26000元，物业费1276.88元，并由杨永青及张君良承担本案诉讼费用。
原审另查明，张君良的物品存放在吴国兴房屋期间，物业公司向吴国兴下达催缴2012年、2013年各六个月物业费的通知单，要求吴国兴缴纳此期间物业费1276.88元。
原审法院认为，吴国兴与杨永青签订的《租赁协议》为有效协议，根据合同相对性原则，吴国兴与杨永青间存在租赁法律关系不及于本案张君良，吴国兴、杨永青可以自行协商租赁权利义务，包括对租赁合同的提前解除，张君良无权干涉。本案杨永青同意将租赁期未届满的承租房屋交回吴国兴，视为吴国兴、杨永青已实际解除了双方签订的《租赁协议》，故吴国兴主张解除租赁协议的诉请，因协议已实际解除而无需法院调整，杨永青亦不应再向吴国兴支付房屋租赁费。本案杨永青、张君良虽于2012年4月24日经过法院调解，解除了双方《合伙协议书》，并约定由张君良自接管之日起承担店面房屋租赁费，但该调解协议对本案吴国兴无拘束力，本案吴国兴有权自主决定涉案房屋是否出租给张君良。现吴国兴与张君良未就涉案房屋达成租赁协议，只同意张君良临时占用房屋，且张君良承诺将放置于涉案房屋的物品搬离，故张君良与吴国兴形成的只是事实上的房屋短期租赁关系，张君良应支付其短期占用房屋产生的房租及物业服务费用，并在合理期限内及时搬离该房屋。故吴国兴主张张君良搬离房屋并支付房租、物业服务费的诉讼请求，予以支持。张君良以吴国兴未能及时与张君良联系确认是否继续租赁使用涉案房屋，吴国兴应承担责任的辩解理由，无合法依据，不予采纳。杨永青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对吴国兴主张抗辩和对吴国兴证据质证的诉讼权利。依照根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、张君良于判决生效后五日内将其所有的物品搬出吴国兴的房屋，并将房屋交还吴国兴；二、张君良于判决生效五日内支付拖欠吴国兴房租26000元（2000元／月ｘ13个月，2012年5月1日-2013年5月31日），物业费1276.88元，共计27276.88元；三、驳回吴国兴要求杨永青承担责任的诉讼请求。案件受理费274元，由张君良负担，公告费600元，吴国兴自愿负担。
宣判后，张君良不服，上诉称，上诉人张君良与被上诉人吴国兴并未形成事实上的租赁合同法律关系。本案涉案房屋的钥匙是上诉人从金凤区法院执行案件中执行法官处接收的。被上诉人与张君良从未签订过任何租赁协议，也从未有过将房屋租赁给上诉人的意愿，因上诉人张君良的部分设备在涉案房屋中放置，双方协商涉案房屋由被上诉人出租，待出租后上诉人即刻将放置的物件搬离涉案房屋。故原审确认双方存在临时租赁房屋合同法律关系，与事实不符。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人吴国兴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告杨永青经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交任何书面答辩意见。
二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，予以确认。
本院认为，被上诉人吴国兴与原审被告杨永青签订的《租赁协议》为有效协议，其二人之间形成的租赁合同法律关系，该租赁合同法律关系不及于本案上诉人张君良。杨永青与张君良之间形成合伙法律关系，自杨永青与张君良之间的合伙关系解除后，合伙关系终止。张君良的物品存放在涉案房屋中，上诉人张君良与被上诉人吴国兴虽未形成房屋租赁合同法律关系，但张君良实际使用涉案房屋，张君良无据证实与吴国兴达成协议由其免费占有使用该房屋，故其应当在使用期间向吴国兴交纳房屋使用费。房屋使用费可参照吴国兴与杨永青签订《租赁协议》中约定的租赁费即每月2000元计算，原审认定2012年5月1日至2013年5月31日期间张君良占有使用涉案房屋，应支付房屋使用费26000元及同期产生的物业费1276.88元，并无不妥。原审认定张君良与吴国兴之间形成短期租赁合同法律关系及适用租赁合同的相关法律规定错误，应予以纠正。鉴于原审处理结果适当，本案予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费274元，由上诉人张君良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
代理审判员 吕婷婷
代理审判员 徐玉芳
二〇一四年十二月一日
书 记 员 陈丽霞
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。