贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终1611号
上诉人（原审第三人）周传芳，男，1960年3月15日出生，
汉族，住贵州省贵阳市花溪区（小河）香江路8号4栋8单元附9号。
上诉人（原审第三人）周传英，女，1957年10月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人（原审第三人）周沫，男，1983年2月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
上诉人（原审第三人）赵秀芹，女，1956年5月1日出生，汉族，住址同上。
上列四上诉人第三人共同委托代理人梅雪，贵州佳合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黎翠兰，女，1965年8月11日出生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托代理人黄捷，贵州驰远律师事务所律师，执业证号15201199311605395。
被上诉人（原审被告）周传华，男，汉族，1962年12月15日生，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人周传芳、周传英、周沫、赵秀芹与被上诉人黎翠兰、周传华房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年10月30日作出（2015）云民一初字第894号民事判决。宣判后，原审第三人周传芳、周传英、周沫、赵秀芹不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，陈秀英与周炎辉生前系夫妻关系，二人共同生育四个子女，即周传金、周传英、周传芳和周传华。坐落于贵阳市云岩区安云路8号1栋3单元1楼1号房屋原产权单位为贵阳煤炭工业学校，后经省房改办批准由陈秀英购买，陈秀英于1999年5月31日取得该房屋的所有权登记，登记个人产权比例为100%。周炎辉与陈秀英先后离开人世（陈秀英于1999年12月25日去世），其生前未立遗嘱对该房屋进行处分。2008年6月23日，被告周传华（甲方）与原告黎翠兰（乙方）签订《房屋转让协议》，载明“甲方将母亲（陈秀英）房产安云路20号1栋3单元5号原煤校房屋1套转让给乙方，转让金额壹拾柒万元整。（￥170000.00元）一次性付款，为永久性转让，由于房屋产权证收回学校办理相关手续，等返还交移黎翠兰办理过户手续，由房主儿子周传华代理，如果甲方违约造成的经济损失及其它后果，由甲方完全承担，如果过户无效，甲方将金额返还乙方所交的成交款，在叁日内返还，甲方应随时配合乙方办理相关过户手续”。周传华于签订上述协议的当日向黎翠兰出具一份收条，该收条载明“今收到黎翠兰交给周传华房屋转让费共计（170000元）（壹拾柒万元正）”。周传华在签订上述协议后将诉争房屋交付给黎翠兰使用至今。由于涉案房屋一直没有办理过户手续，现黎翠兰诉请：一、判令被告将贵阳市云岩区安云路8号1栋3单元1楼1号房屋过户给原告；二、诉讼费由被告承担。一审诉讼中，周传芳、周传英、周沫、赵秀芹以有独立请求权的第三人申请参加诉讼，并请求：一、确认原、被告签订的《房屋转让协议》无效；二、诉讼费由原、被告承担。
原判另查明，诉争房屋地址曾发生变更，原地址为“贵阳市云岩区安云路20号1栋3单元1楼1号”，现地址为“贵阳市云岩区安云路8号1栋3单元1楼1号”。周传金于2014年9月7日去世，其生前与赵秀芹系夫妻关系，二人共同育有一子周沫。
原判认为，陈秀英与周炎辉生前系夫妻关系，陈秀英生前取得贵阳市云岩区安云路8号1栋3单元1楼1号房屋的所有权，陈秀英与周炎辉去世后，该房屋应当由周传金、周传英、周传芳、周传华依法继承，周传华于2008年6月23日将该房屋作价17万元出售给原告，周传金、周传芳、周传英作为该房屋的共有人没有提出异议，应当视为同意周传华对该房屋进行处分。庭审中，第三人称对周传华出售房屋不知情，但同时又称与周传华在轮流使用房屋，第三人的陈述显然不符合常理，另周传金、周传英、周传芳作为该房屋继承人在长达六年左右的时间里一直未过问该房屋的情况亦不符合常理，由此可以认定周传金、周传英、周传芳对周传华出售房屋是知情并认可的。被告周传华作为该房屋的共有人之一与原告签订的《房屋转让协议》因得到了其他共有人的认可而有效，被告及第三人应当根据合同约定协助原告办理房屋过户登记手续，同时对第三人提出的“确认原、被告签订的《房屋转让协议》无效”的诉请不予支持。第三人称原、被告恶意串通，但不能提供证据证明原告购房时知晓该房屋有其他权利人，且原告支付的购房款17万元在购房时应属合理价款，即可以认定原告购买该房屋是善意的，应属善意取得。对于第三人提出的“原、被告签订的《房屋转让协议》中房屋地址与诉争房屋地址不一致”的主张，因陈秀英生前名下只有贵阳市云岩区安云路8号1栋3单元1楼1号房屋这一套房产，且被告在签订《房屋转让协议》后向原告交付使用的也是该房屋，故可以认定原、被告签订的《房屋转让协议》中约定的房屋就是贵阳市云岩区安云路8号1栋3单元1楼1号房屋。综上，原、被告于2008年6月23日签订《房屋转让协议》应属有效，被告周传华及第三人周传芳、周传英、周沫、赵秀芹应当按照协议约定履行协助原告办理房屋产权过户手续的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、被告周传华及第三人周传芳、周传英、周沫、赵秀芹于本判决生效之日起十日内协助原告黎翠兰将坐落于贵阳市云岩区安云路8号1栋3单元1楼1号房屋所有权变更登记到原告黎翠兰名下；二、驳回第三人周传芳、周传英、周沫、赵秀芹的诉讼请求。原告预交的案件受理费60元，由被告周传华负担；第三人预交的案件受理费60元由第三人负担。
宣判后，周传芳、周传英、周沫、赵秀芹上诉请求撤销原判，驳回黎翠兰的诉讼请求，并确认二被上诉人签订的《房屋转让协议》无效。一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。理由如下：一、一审判决认定“周传华于2008年6月23日将该房屋作价17万元出售给黎翠兰，周传金、周传芳、周传英作为该房屋的共有人没有提出异议，应当视为同意周传华对该房屋进行处分”是错误的。《合同法》第五十一条明确规定，无权处分人处分他人的财产须经权利人追认合同才有效。未经权利人明示追认的，应视为拒绝。本案中，被上诉人是未经其他共有人的同意，就擅自与黎翠兰签订《房屋转让协议》且共有人并不知情，原判以推定方式认定周传金、周传芳、周传英已认可周传华出售诉争房屋不符合法律的规定。二、原判认定“第三人称对周传华的出售房屋不知情，但同时又称与周传华在轮流使用房屋，第三人的陈述显然不符合常理。另周传金、周传英、周传芬作为该房屋继承人在长达六年左右的时间里一直未过问该房屋的情况亦不符合常理，由此可以认定其他共有人对周传华出售房屋是知情并认可的。被告周传华作为该房屋的共有人之一与原告签订的《房屋转让协议》因得到了其他共有人的认可而有效”是错误的。黎翠兰并未提供周传金、周传芬、周传英明示追认房屋出售的证据。由于诉争房屋的产权证一直放在陈秀英生前所在单位，房子一直登记在陈秀英名下，且未缴纳土地收益金，未办理上市证，不具备上市交易的条件，故上诉人有理由相信周传华不能出卖该房屋。三、一审认定“原告购买该房屋是善意的，应当是善意取得”是错误的。周传华与黎翠兰签订的《房屋买卖协议》中的房屋地址与诉争房屋地址不一致。另该诉争房屋的产权证原件是放在陈秀英生前工作的单位上，周传华并未向黎翠兰出示该房屋产权证原件和复印件的情况下，黎翠兰就向周传华支付17万元的购房款，这显然不符合生活常理，说明他们之间存在恶意串通。黎翠兰向周传华购买诉争房屋是经黎翠兰的姨妈欧阳白玉介绍，欧阳白玉与周传华及陈秀英是几十年的邻居，不可能不知道周传华还有三个姊妹。陈秀英去世后没有遗嘱，所有子女对该房屋都享有继承权，故该《房屋买卖协议》是无效的。另外，以17万元购买面积为65.22平方米且地处贵阳市安云路的诉争房屋，价格明显过低。四、周传华与黎翠兰之间的《房屋转让协议》约定“如果过户无效，甲方（周传华）将金额返还乙方（黎翠兰），所交的成交款，在叁日内返还”，说明黎翠兰与周传华已经预见到房屋是不能过户的，加之周传华系无权处分，故请求支持上诉人的上诉主张。
被上诉人黎翠兰答辩称，上诉人称答辩人与周传华恶意串通没有事实依据。答辩人支付涉案房屋的合理价格后，从2008年占有、使用房屋至今，上诉人均没有提出异议，现房屋面临拆迁，其才主张权利，是不应当得到支持的，请求维持原判。
本院二审查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，由当事人的陈述、证人证言、《房屋转让协议》、《房屋所有权证》、收条以及相关部门的证明等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，周传华与黎翠兰签订《房屋转让协议》后，黎翠兰支付了房款并实际占有使用房屋至今，故该协议是周传华与黎翠兰的真实意思表示。就涉案房屋的价格问题，黎翠兰在以170000元购买65.22平方米的住宅折合的单价为2606元／平方米，在2008年属合理价格，故该协议对黎翠兰和周传华具有法律约束力，上诉人称黎翠兰与周传华之间恶意串通没有事实依据。对于周传华出卖房屋是否经过本案上诉人同意的问题，涉案房屋系上诉人与被上诉人周传华的母亲陈秀英1999年去世后遗留的大额财产，该房屋于2003年需补交土地收益金进行房改，但各上诉人均未到其母亲所在单位补交土地收益金。另外，上诉人称周传华从2009年起已经外出不知下落，而各上诉人均居住在贵阳市，且周传英的居住地贵阳市云岩区八鸽岩路更与涉案房屋紧邻，从周传华于2008年出卖该房屋至2014年黎翠兰起诉要求办理过户手续六年的时间内，如上诉方不知道房屋被出卖，其既不对涉案房屋行使收益权也不对房屋行使管理权不符合基本生活常理。而黎翠兰从2009年即向周传华所在单位提出办理过户手续，按照常理，上诉人作为周传华的亲属，应当向周传华了解房屋的情况并向其母亲所在单位提出异议或者向人民法院提起诉讼，但上诉人一直未行使权利，根据以上情况，可以确定上诉人对周传华出卖房屋是知情的。对于上诉人是否认可的问题，由于上诉人对周传华出卖房屋的行为知情，如其不认可周传华出卖房屋的行为，应当提起撤销权之诉，但其至今未提，已过除斥期间。对于上诉人提出黎翠兰非属善意取得的意见，根据现已确定的事实：1.没有证据证明黎翠兰与周传华恶意串通；2.黎翠兰以170000元购买房屋在2008年属于合理价格；3.周传华在收取房屋价款和交付房屋后下落不明，故意不履行合同义务，导致没有完成过户。故本院认定周传华虽属无权处分，但不影响《房屋转让协议》的效力，黎翠兰签订协议及占有房屋应属善意，故《房屋转让协议》有效，上诉人要求确认该协议无效的主张不能成立，则被上诉人周传华及上诉人周传芳、周传英、周沫、赵秀芹负有协助办理过户手续的义务。关于对共有权人权利的保护问题，根据最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，如上诉人认为其权益受到侵害，应当向无权处分行为人周传华行使求偿权。原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元由上诉人周传芳、周传英、周沫、赵秀芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 姜彦宏
二〇一六年六月七日
书 记 员 张 江