湖南省耒阳市人民法院
民事�决书
（2014）耒民一初字第59号
原告陈剑锋，男，1958年6月25日生。
原告章春香，女，1969年2月13日生。
以上二原告委托代理人刘仁儒，湖南惠湘律师事务所律师。
被告周孚超，男，1984年2月22日生。
委托代理人齐向潮，湖南天戈律师事务所律师。
原告陈剑锋、章春香诉被告周孚超房屋租赁合同纠纷一案，于2014年2月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告陈剑锋、章春香的委托代理人刘仁儒，被告周孚超及其委托代理人齐向潮到庭参加诉讼。因在受理本案前，周孚超于2013年12月24日向本院提起诉讼［案号为（2013）耒民一初字第550号］，要求陈剑锋返还900000元人民币，本院经审查后认为，本案必须以（2013）耒民一初字第550号一案的审理结果为依据，而（2013）耒民一初字第550号一案尚未审结，本院遂于2014年5月15日裁定中止本案审理。本案现已审理终结。
原告陈剑锋、章春香诉称：2003年4月30日原告陈剑锋、章春香及案外人梁艳（甲方）与被告之父周文华（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，由乙方承租甲方位于耒阳市XX路84号（实为85号）临街铺房从东往西数第一、二、三、四间门面房作经商营业用，租赁期限自2003年5月1日至2008年4月30日。原告陈剑锋与原告章春香原系夫妻关系，2005年7月5日双方离婚，耒阳市XX路85号临街铺房从东往西数第一间门面房归原告章春香所有、第二间及2楼8间房归原告陈剑锋所有。合同到期后，2008年4月30日，原告陈剑锋及案外人梁艳（甲方）与被告周孚超（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于耒阳市XX路85号临街铺房自东往西数第一、二、三间门面房作经商营业用，租金每间每月3600元，每月5日前一次性交清，租�期限自2008年4月30日至2013年4月30日。2008年4月30日原告陈剑锋与被告周孚超另签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告周孚超承租原告陈剑锋位于耒阳市XX路85号临街铺房2楼8间房作经商营业用，月租金为7200元，每月5日前一次性付清，租赁期限自2008年4月30日至2013年4月30日止，同日原告陈剑锋将收取被告此前从银行汇入作为门面押金的200000元出具了一张收条给被告。合同签订后，二原告将租赁房屋交付被告使用，被告在合同初期还能依约按期支付租金，但自从2011年1月1日起拖欠原告陈剑锋门面租金不付，自从2012年11月1日起拖欠原告章春香门面租金不付，后经二原告多次向被告催讨未果，无奈二原告于2013年1月4日向法院起诉，要求解除房屋租赁合同，贵院以（2013）民一初字第2号受理并判决终止履行原、被告之间的房屋租赁合同，耒阳市人民法院限被告在判决生效后10日内从二原告出租房迁出，将租赁房返还二原告。被告不服，上诉至衡阳市中级人民法院，该院于2013年6月27日以（2013）衡中法民一终字第71号民事判决驳回上诉，维持原判。被告拖延至2013年7月30日才从二原告出租房迁出，共拖欠原告陈剑锋31个月租金，拖欠原告章春香9个月租金。为了维护原告的合法权益，请求：1、判令被告周孚超向原告陈剑锋支付2011年1月1日至2013年7月30日期间的房租134800元（334800元-已交押金200000元），并按银行同期贷款利率计付逾期利息；2、判令被告周孚超向原告章春香支付2012年11月1日至2013年7月30日期间的房租32400元，并按银行同期贷款利率计付逾期利息；3、由被告周孚超负担本案诉讼费。
原告陈剑锋、章春香为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
证据1、房屋租赁合同。用以证明原告、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，被告应依合同约定向原告支付房屋租金；原、被告的主体资格适格。
证据2、耒阳市人民法院被告证据一览表、民事上诉状。用以证明在（2013）耒民一初字第2号一案中，被告曾向耒阳市人民法院提交证据，被告认可只向原告章春香支付了2012年10月以前的租金，此后的9个月租金尚未支付；向原告陈剑峰支付了2012年12月31日以前的租金，以后的31个月租金尚未支付。
证据3、民事判决书、送达回证、心连心药房暨陈剑锋、陈剑明、章春香门面拆除协议。用以证明：（1）、2013年6月27日，衡阳市中级人民法院以（2013）衡中法民一终字第71号民事判决驳回上诉，维持原判，即解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系，限被告自判决生效后十日内搬出所租赁的原告的房屋；（2）、2013年7月8日被告签收了（2013）衡中法民一终字第71号民事判决，该判决于2013年7月18日已生效；（3）、2013年7�19日原告与东兴帝景项目部达成门面拆除协议，但被告拖至7月31日才搬走，相应的租金应计算至2013年7月31日。（4）、2013年7月27日被告与XX项目部达成门面拆除装修补偿协议，同月31日领取装修补偿款，相应的租金应计算至2013年7月31日止。
证据4、民事诉状、传票、应诉通知书、合议庭组成人员通知书。用以证明：（1）、被告周孚超已于2013年11月24日向耒阳市人民法院起诉，要求陈剑锋归还200000元押金，耒阳市人民法院以（2013）耒民一初字第550号受理并已开庭审理，但尚未判决；（2）、本案原告陈剑锋所请求的租金中，已主动扣减了此前被告周孚超交纳的200000元押金，被告还应向原告陈剑锋支付租金134800元；应向原告章春香支付租金32400元。
被告周孚超对原告陈剑锋、章春香提交的证据发表如下质证意见：
对证据1无异议。对证据2“三性”无异议，但对证明目的�异议，不可证明尚欠原告多少租金，只能证明被告支付了原告多少租金。对上诉状的真实性无异议，对其中的观点至今被告仍然坚持。对证据3中的民事判决书的真实性无异议，对其证明目的有异议。对拆迁公司与本案原告的协议及被告与开发商的搬迁协议不持异议，原告与拆迁公司的协议书不能证明原告有权要求被告支付租金，恰恰证明本案被告从2012年5月收到要求终止合同的通知及自2012年7月、2012年10月把二楼以上的房屋拆迁到2013年起诉时止，被告要求给付拆迁补偿合法。对证据4“三性”无异议，该案正在审理中。恰恰证明双方的往来结算中被告不仅不欠原告租金，还有一大笔款项有待收回。
被告周孚超辩称：原告所诉双方存在租赁合同关系属实，已交租金的截止点其中交清陈剑锋租金至2010年12月，交清章春香的租金至2012年10月属实。1、200000元的押金是现金，并非通过银行汇入，这点在同期法院受理的另一个案中可以证实；2、被告未拖欠房租，其理由有：（1）、被告有700000元预付款在原告陈剑锋手里，（2）、因为2013年1月4日的诉讼；（3）、因为在2012年10月份将房屋的三楼以上全部拆除造成漏水致门面无法正常使用；（3）、考虑上述情形，租金只能计算至2012年5月22日止，因为此时开发商与原告签订门面房拆迁安置补偿协议，确定了租赁房屋属拆迁范围之内。
被告周孚超为支持其抗辩主张，提交了如下证据：
证据5、（2013）耒民一初字第2号民事判决书。用以证明：（1）、2013年1月4日原告起诉只要求返还房屋，并没有要求支付租金，说明被告未欠租金。理由是原告还拿着被告的款项达900000元在手里，只是双方没有办理结算手续；（2）、在本案中法院确认了原、被告审理所质证的事实即支付了900000元。“2008年4月30日，原告陈剑锋收取被告周孚超门面押金200000元……合同签订前，被告于2008年4月25日、2008年4月8日分两次汇款给原告陈剑锋共计700000元”；（3）、原一审判决书查明了拆除二楼以上房屋的时间是2012年10月。
证据6、门面房拆迁安置补偿的补充协议。用以证明房屋的产权转移给开发商的时间是2012年5月22日。
原告陈剑锋、章春香对被告周孚超提交的证据发表如下质证意见：
对证据5无异议，原告当时没有诉请支付租金是因为已经达成了拆迁协议，当时紧要的情况是拆迁房子，在多次与被告协商不成的情况下，被迫起诉，把要求被告返还房屋的诉请摆在前面。本案被告支付900000元预付款不属实，一审判决书上记载不清楚，但在（2013）衡中法民一终字第71号判决书中陈述很清楚，只交了700000元。（2013）衡中法民一终字第71号民事判决上中第6页有具体说明。2012年7月16日蔡子池街道居委会主持调解时，被告周孚超认可200000元是还款，500000元是押金。对证据6无异议，但该协议没有实际履行，原因是被告据不搬迁。此后原告又于2013年7月19日签订了门面拆除协议，在心连心药房于2013年7月26日签订搬迁协议后，2013年7月19日的拆迁协议才得到履行。
经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据作如下认定：证据1-6的形式、来源符合法律规定，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为定案依据。
经审理查明：原告陈剑锋与原告章春香原系夫妻关系，于2005年7月5日离婚，双方约定：耒阳市XX路85号临街门面自东往西第一间归章春香所有，第二间及2楼8间房屋归陈剑锋所有。2003年4月30日，原告陈剑锋、章春香和案外人梁艳作为甲方，与被告周孚超的父亲周文华（合同乙方）签订了一份房屋租赁合同，由乙方承担甲方位于耒阳市XX路85号自东向西第一、二、三、四间临街门面用于经营，租赁期限自2003年5月1日起至2008年4月30日止。该合同到期后，原告陈剑锋和案外人梁艳作为甲方于2008年4月30日与被告周孚超签订了房屋租赁合同，约定由周孚超承租甲方位于耒阳市XX路85号自东向西第一、二、三间临街门面用于经营，月租金3600元／间，每月5日前一次性交清，租赁期限自2008年4月30日至2013年4月30日止。2008年4月30日，原告陈剑锋与被告周孚超另签订了一份房屋租赁合同，约定由被告周孚超承租原告陈剑锋位于耒阳市XX路85号临街2楼8间房屋用于经营，月租金7200元，于每月5日前一次性付清，租赁期限自2008年4月30日至2013年4月30日止。2008年4月30日，原告陈剑锋收取了被告周孚超交纳的门面押金200000元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。
另查明：因XX旧城改造项目建设需要，需拆迁XX旧城改造项目建设规划用地范围内的建筑物和附着物，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《湖南省城市房屋拆迁管理条例》相关规定，耒阳市人民政府房屋拆迁管理办公室核发了耒拆许字XX第XX号《房屋拆迁许可证》，拆迁人为耒阳市东兴房地产开发有限公司，具体拆迁范围：北起XX路，南至XX路及耒阳市XX公司家属楼，东起耒阳市XX公司，西至耒阳市XX公司。为此，耒阳市东兴景帝旧城改造建设协调服务领导小组于2010年7月28日发出了拆迁公告。2012年5月22日耒阳市东兴房地产开发有限公司东兴景帝项目部（甲方）与原告陈剑锋（乙方）签订了《门面房拆迁安置补偿协议》，2012年7月12日签订了《门面房拆迁安置补偿的补充协议》，约定乙方须在住房开始拆迁后的7天内与门面承租户达成协议，并在15天内清空其一至二楼门面。2012年6月27日，原告章春香书面通知被告，要求被告在10天内搬出其门�，并结清房租。2012年10月2日，耒阳市东兴房地产开发有限公司东兴景帝项目部向耒阳市XX大药房经营户（涉案租赁房屋的实际使用者）发出拆除通知：拆除范围为此栋房屋的3-6楼及XX湾两层旧房，拆除时间暂定2012年10月10起至2012年10月25日止，公司将按停业时间以300元／天·间的标准向一楼门面使用者予以补偿，拆除施工期间，请暂停营业。2012年12月11日耒阳市东兴房地产开发有限公司东兴景帝项目部向耒阳市XX大药房发出关于暂停营业的通知：你单位于2012年11月22日领取了2012年10月18日至2012年11月17日的暂停营业损失费，但你单位仍在开门营业，为保证安全，请接通知后执行暂停营业一事。2013年1月3日，东兴景帝项目部群工科发出通知：拆除3-6楼项目已完成，脚手架已于2013年1月3日拆除，已消除对各门面的经营影响。
又查明：被告周孚超已向原告陈剑锋支付了2010年12�31日前的租金，已向原告章春香支付了2012年10月30日前的租金，此后，由于涉案租赁物涉及拆迁改造，原、被告就租赁事宜未达成一致，原告陈剑锋、章春香遂于2013年1月4日向本院提起诉讼，请求：1、解除原告陈剑锋、章春香、案外人梁艳与被告周孚超于2008年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2、解除原告陈剑锋与被告周孚超于2008年4月30日签订的《房屋租赁合同》；3、判令被告将承租的房屋返还给原告。本院依法于2013年2月5日作出（2013）耒民一初字第2号民事判决：一、终止履行原告陈剑锋、案外人梁艳与被告周孚超于2008年4月30日签订的《房屋租赁合同》中所涉原告陈剑锋、章春香部分的合同权利义务关系；二、终止履行原告陈剑锋与被告周孚超2008年4月30日签订的《房屋租赁合同》；三、被告周孚超于本判决生效后10日内从耒阳市XX路85号临街铺房从东往西数第一�、第二间及2楼8间房屋迁出，并将上述房屋返还给原告陈剑锋、章春香。被告周孚超不服该判决，提出上诉，衡阳市中级人民法院于2013年6月27日作出（2013）衡中法民一终字第71号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告周孚超于2013年7月8日签收了该判决书。
再查明：2013年7月19日原告陈剑锋与东兴景帝项目部签订拆除协议，约定拆除范围为心连心药房暨陈剑锋、陈剑明、章春香门面房，限在2013年7月31日之前由陈剑锋完成全部拆除工作。2013年7月26日被告周孚超与东兴景帝项目部达成关于XX药房搬迁协议，限周孚超在2013年7月30日之前清空药房，由东兴景帝项目部在2013年7月31日前向周孚超支付装修款、过渡费及清空药房所需的费用等共450000元，协议签订后，周孚超于2013年7月30日前清空了药房，东兴房地产项目部遂于2013年7月31日向周孚超支付了450000元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定，将租赁物交给被告使用后，被告理应依约支付租金。2013年4月30日之前的租赁合同为定期合同，2013年4月30日至2013年7月30日期间的租赁合同为不定期合同，但租金价格均应按合同约定计付。经计算，被告周孚超应向原告陈剑锋交纳的租金为334800元（自2011年1月1日起至2013年7月30日止，其中一楼门面租金：31个月×3600元／月=111600元，二楼八间房屋租金：31个月×7200元／月=223200元），扣减被告周孚超已交纳的押金200000元，尚应支付134800元。被告周孚超应向原告章春香交纳的租金为32400元（自2012年11月1日起至2013年7月30日止，9个月×3600元／月=32400元）。原告请求被告支付逾期付款期间的利息，没有合同约定，本院不予支持。被告在庭审中提出，自2012年10月开始，因房屋3楼以上房屋被拆除，致使楼面漏水，门面无法正常使用。因被告未提供任何证据证实，对其该主张不予采信。被告在庭审中还提出，因开发商与原告签订了门面拆除安置补偿协议，故租金只能计付至2012年5月22日止。本院认为，拆迁范围确定后，原告虽与开发商签订了拆迁协议，但被告在2013年7月30日前一直占用租赁物，原告要求被告支付租金并无不当，因此，对被告该主张不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告周孚超向原告陈剑锋支付租金计人民币134800元（已扣减押金200000元）；
二、被告周孚超向原告章春香支付租金计人民币32400元；
三、驳回原告陈剑锋、章春香的其他诉讼请求。
上列一、二项，限在本判决生效之日起10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国�事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3640元，由被告周孚超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出剧本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 周志慧
人民陪审员 陈雪梅
人民陪审员 王云生
二〇一四年九月十日
书 记 员 刘小容
校对责任人：周志慧打印责任人：刘小容
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合�继续有效，但租赁期限为不定期。