浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第1084号
原告：赵强。
委托代理人（特别授权）：潘继红，浙江越晖律师事务所律师。
被告：诸暨市一百超市有限公司。
法定代表人：周相根。
委托代理人（特别授权）：寿奇光、许志军，浙江靖光律师事务所律师。
第三人：诸暨市城关粮油工贸实业公司。
法定代表人：章仕光。
原告赵强为与被告诸暨市一百超市有限公司（以下至判决主文前简称一百超市公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月21日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员赵珊妮适用简易程序独任审判，于2014年5月21日公开开庭进行了审理，原告赵强及其委托代理人潘继红，被告一百超市公司的委托代理人寿奇光、许志军到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解，但因意见分歧较大，无法达成一致协议。后原告申请追加诸暨市城关粮油工贸实业公司（以下至判决主文前简称粮油实业公司）为本案第三人参加诉讼，本院予以准许，并于2014年8月1日第二次公开开庭进行了审理，原告赵强及其委托代理人潘继红，被告一百超市公司的委托代理人许志军，第三人粮油实业公司的法定代表人章仕光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵强诉称，1999年11月30日，原告与第三人粮油实业公司签订了房屋转让协议一份，约定由原告向第三人购买坐落于诸暨市城关望云粮店（直路坂）三楼301室的房屋一套，当时双方没有办理房屋的权属变更登记手续。2003年4月18日，第三人粮油实业公司将名下的资产转让给原诸暨市第一百货商店。从财物移交清册上看，并不包括原告购买的坐落于诸暨市暨阳街道直路坂301室的房屋。可诸暨市住房和城乡建设局却没有尽到合理审查义务，把属于原告所有的上述房屋登记在原诸暨市第一百货商店名下。原诸暨市第一百货商店已经改制，现在为被告一百超市公司。上述房屋于2006年11月14日登记在被告一百超市公司名下。原告多次与被告协商，可被告就是不肯配合原告办理上述房屋的权属变更登记手续。综上，原告认为上述房屋系原告通过买卖合法取得，原告享有所有权。为维护自己的合法权益，故起诉要求确认坐落于诸暨市暨阳街道直坂路301室的房屋归原告所有。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、要求确认原告赵强与第三人粮油实业公司于1999年11月30日签订的《房产转让协议书》合法有效；二、要求被告一百超市公司协助原告赵强办理坐落于诸暨市暨阳街道直路坂301室房屋的权属变更登记手续。庭审后，原告向本院申请撤回要求被告一百超市公司协助办理涉案房屋权属变更登记手续的诉讼请求。
被告一百超市公司辩称，1、原告起诉称诸暨市住房和城乡建设局没有尽到合理的审查义务，致讼争房屋错误地登记在了被告名下，故原告应提起行政诉讼，而非民事诉讼；2、原告要求被告协助办理房屋的权属变更登记手续没有事实和法律依据。原、被告之间不存在任何的合同关系，而且讼争房屋登记在被告名下，故被告系该房屋的所有权人；3、即使原告在本案中提供的证据真实有效，也不能对抗讼争房屋的物权登记。被告是通过支付相应的对价取得讼争房屋的，而且也已经办理了房屋的权属变更登记手续。也就是说，如果原告与第三人粮油实业公司签订的房屋转让协议有效，那么第三人粮油实业公司存在“一房二卖”的情形。在此情况下，因房屋已经变更权属登记至被告名下，故被告享有优先权，原告无权要求被告协助办理房屋权属的变更登记手续；4、原告与第三人粮油实业公司签订的《房产转让协议书》的房屋，与原告诉请要求被告协助办理权属变更登记手续的房屋是否属于同一房屋无法确定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人粮油实业公司述称，1、第三人将涉案房屋出卖给赵强是事实，赵强支付的房屋款第三人也已经收到，当时房屋的土地是国有划拨土地，无法办理变更登记手续，所以也没有过户；2、2003年，第三人将公司的资产、股权等全部转让给了一百公司，但并不包括本案赵强购买的房屋。第三人将资产、股权等转让后未再实际经营。一百公司为了逃避税务，没有办理股权的变更登记手续；3、第三人对原告的诉请没有意见。
原告赵强为证明其主张的事实，向本院提供的证据及被告、第三人的质证意见如下：
1、原告赵强与第三人粮油实业公司于1999年11月30签订的《房产转让协议书》及第三人出具的收款收据各一份，证明坐落于诸暨市暨阳街道直路坂301室的房屋第三人粮油实业公司已经在1999年出卖给了原告，且原告已经付清房屋款40018元的事实。被告经质证对证据的真实性无法确认。第三人经质证无异议，签订转让协议后，房屋就交付给赵强使用至今；
2、已于2004年4月26日注销的房权证诸字第××号房产证复印件一份，证明坐落于原诸暨市城关镇直路坂301室、面积为59.4平方米的房屋登记在原城关粮管所名下，原城关粮管所是第三人粮油实业公司的前身，坐落于原诸暨市城关镇直路坂301室、面积为59.4平方米的房屋即本案讼争房屋的事实。被告经质证对证据的真实性没有异议，该房屋已经变更登记至被告名下，同时该证据可以证明被告受让粮油实业公司的全部资产时，包括了本案讼争的房屋。第三人经质证无异议；
3、已于2004年7月2日注销的房权证诸字第××号房产证复印件一份，证明本案讼争的房屋后又登记在原诸暨市第一百货商店名下的事实。被告经质证无异议。第三人经质证认为该房屋虽登记在原诸暨市第一百货商店名下，但该房屋应属原告所有；
4、诸字第f9585号房屋所有权证存根一份，证明本案讼争房屋现登记在被告一百超市公司名下的事实。被告经质证对证据的真实性没有异议。第三人经质证认为该房屋虽登记在一百超市公司名下，但该房屋应属原告所有；
5、粮油实业公司股权转让时的“收条”一份，该证据原告从被告公司财务科许丽处复件所得，原告仅持有复印件，该收条记载：“城关直路坂房产证（面积308.4㎡）第4××8号壹本（仓库未分割）”，可见，粮油实业公司转让给被告的坐落于直路坂的房屋，仅仅是面积为308.4㎡的商铺，并不包括该商铺上面的、面积为59.4平方米的301室房屋。被告经质证认可许丽是被告公司的财务科长，但其因为身体原因已经退休，被告暂时无法向许丽核实该收条的真实性，被告查询相关的档案也没有查到该证据的原件；退一步讲，即使该收条是真实的，也不能证明原告主张的事实，因为该收条虽仅注明“面积308.4㎡”，但并没有排除面积为59.4平方米的301室房屋，原告的推断是没有事实依据的；从原告提供的房产证分析，面积为308.4平方米的商铺和面积为59.4平方米的301室房屋的权证是合并做在一起的，本身未进行分割。第三人经质证认为该“收条”是真实的，没有异议；
6、由郦某、王某、章某、章仕光签字的证明一份，并申请证人郦某、王某出庭作证，证明2003年第三人不仅仅将资产，还将全部的股权转让给了被告，另转让的资产中并不包括本案讼争的坐落于直路坂301室的房屋的事实。
证人郦某在庭审中陈述，其当时是南门粮站的站长，本案原、被告讼争的301室房屋原来是粮管所的职工宿舍，后来卖给了赵强，至于具体是什么时候卖给赵强的其记不清了，但至少是在粮油实业公司的股权转让给一百之前；2003年粮油实业公司进行股权转让时，其与王某、章某等人比较中立，所以选举其与王某、章某、蒋迪琴为股权流转小组成员，负责粮油实业公司的股权流转事宜；后来公司股权是流转给张某和于兰的，至于转给他们之后公司如何经营其不知情；粮油实业公司转让给一百公司的资产只有商铺、仓库等，是没有套房的，所以并不包括已经卖给赵强的房屋。
证人王某在庭审中陈述，原城关粮管所是粮食局下面的国营单位，后改制为粮油实业公司，其当时是北门粮站的站长，赵强也是粮油实业公司的职工；本案原、被告讼争的房屋原来是公司的职工宿舍，房改的时候（在公司股权流转之前）卖给了内部职工赵强；2003年，粮油实业公司将公司的全部资产和股权转让给了一百公司，其当时是股权流转小组的成员；本案原、被告讼争的房屋在2003年之前已经出卖给了赵强，所以2003的时候不可能再卖给一百公司；“收条”上仅注明了“面积308.4㎡”，说明并不包括赵强的301室房屋。
原告经质证对上述证人证言没有异议，可以证明2003年粮油实业公司转让的不仅包括资产，还包括股权，另本案讼争的房屋并没有“一房二卖”的情形。被告经质证对证人证言有异议：（1）2003年4月15日的股东大会决议第四条约定：“资产交接之前的粮油实业公司的债务由全体股东承担相应的民事责任。”可见如果本案存在“一房二卖”的情形，则相应的责任应由股东承担。上述两个证人均是粮油实业公司的股东，所以他们否认“一房二卖”是为了不让自己承担责任，证人与本案有利害关系；（2）既然讼争房屋的产权已经变更登记在了被告名下，说明粮油实业公司是同意的，不然也不可能办到被告名下；（3）“收条”根本无法证明本案讼争的房屋没有转让给被告。第三人经质证认为章仕光本人并没有参与办理移交和过户手续，而且张某应该知道转让给原诸暨市第一百货商店的资产并不包括已经出卖给赵强的房子；
7、诸暨城关粮油工贸实业公司股权转让竞标的有关规定、竞标须知复印件各一份，该证据复印于粮油实业公司股权流转小组成员之一郦某处，证明粮油实业公司当时转让的不仅仅是资产，还包括股权的事实。被告经质证认为原告仅提供的复印件，证据的真实性无法确认；另从证据的内容看，也无法反映是股权的转让，如果是股权的转让则股权应该进行变更，如果是股权的转让，则资产不需要过户。第三人经质证没有异议。
被告一百超市公司为证明其主张的事实，向本院提供的证据及原告、第三人的质证意见如下：
8、落款时间为2003年4月15日的粮油实业公司股东大会决议一份，证明被告的前身原诸暨市第一百货商店受让了粮油实业公司的全部资产，并约定《诸暨城关粮油工贸实业公司股权转让竞标的有关规定》所记载的以外债务均由全体股东承担相应的民事责任的事实。原告经质证对证据的真实性没有异议，同时认为被告既然受让了股权，被告就应该是粮油实业公司的股东；被告既然受让了资产，就应该能提供相应的资产清单；被告既然是通过拍卖竞标的方式受让的，就应该能提供资产清册及相应的价值评估报告；只要被告提供上述证据，就能明确当时转让的资产中是否包括本案讼争房屋。第三人经质证对证据的真实性没有异议；
9、张某、于兰与原诸暨市第一百货商店签订的协议书以及与粮油实业公司签订的协议书各一份，证明原诸暨市第一百货商店委托张某、于兰受让粮油实业公司全部资产的事实。原告经质证对证据的真实性没有异议，且该协议书恰好能证明粮油实业公司当时转让的是股权的事实。第三人经质证对证据的真实性没有异议；
10、收据、富润集团公司现金领款单、中国工商银行现金支付存根各一份，证明被告是支付了7601043元的价款后合法受让了粮油实业公司的资产，并且办理了产权变更登记手续，所以被告是本案讼争房屋的合法所有权人的事实，现粮油实业公司明显存在“一房二卖”的情形，作为原告方只能向粮油实业公司主张权利。原告经质证对证据的真实性没有异议，但认为该组证据只能证明被告只支付了5901043元转让款，并没有全额履行。第三人经质证对证据的真实性没有异议；
11、甲方原诸暨市第一百货商店与乙方一百超市公司于2004年1月8日签订的转让协议一份，证明被告取得本案讼争的房屋是有合法依据的事实。原告经质证认为其对转让的情况不是很清楚，但该协议书第1条约定：“甲方同意将其受让的‘诸暨市城关粮油工贸实业公司’的全部资产、债务转让给乙方，乙方同意受让（附‘评估报告’）”，可见当时是有评估报告的，被告只要提供该份评估报告就能判明当时转让的资产有无包括本案讼争的房屋。第三人经质证对证据的真实性没有异议。
第三人粮油实业公司未向本院提供证据。
本院对原、被告提供的上述证据认证如下：证据1系原告与第三人之间签订的协议及第三人出具的收款收据，第三人经质证无异议，本院依法予以确认。证据2、3、4、8、9、10、11，原、被告及第三人对真实性无异议，本院对证据本身予以确认。原告提供的证据7虽系复印件，但该证据中的内容与被告提供的证据8、9、10中的内容相吻合；原告提供的证据5虽系复印件，但该证据能与证据6形成完整的证据链，且根据本案的实际情况来看，被告公司应该留有证据5、7的原件。现被告虽不予认可，但未能提供证据推翻上述证据，本院对被告的质证意见难以采信，依法确认证据5、6、7的证明力。
综合上述认定的证据，结合原、被告及第三人的陈述，本院认定本案事实如下：
1999年11月30日，甲方城关粮油工贸实业公司（原城关粮管所）与乙方赵强签订《房产转让协议书》一份，双方约定：“一、甲方同意将所属的望云粮店三楼301室的房产所有权转让给乙方，转让总额40018元。二、乙方必须在1999年11月30日前将转让金缴付给甲方，逾期未付，按乙方违约论处，甲方有权对其转让的房产另行处理，乙方向甲方缴纳的1000元押金予以没收……”在该协议书的落款处，盖有第三人“诸暨市城关粮油工贸实业公司”的印章。同日，原告赵强向第三人支付了40018元的房屋转让款，由第三人出具收款收据一份，第三人也向原告赵强交付了讼争房屋。之后讼争房屋一直由赵强居住、使用，现由赵强出租给他人居住。
2003年，第三人粮油实业公司决定转让股权，但同时又规定股权只能由本公司持股人员进行认购。为确保股权转让的顺利进行，第三人成立了股权流转小组，负责与受让方签订股权转让协议等事宜。该股权流转小组由蒋迪琴、王某、郦某和章某四人组成。2003年4月15日，经过公开竞标，第三人的股东张某、于兰中标受让第三人的全部股权和资产。同日，第三人召开股东大会，形成《决议》一份，就张某、于兰受让第三人的全部股权和资产事宜的权利义务作了明确约定。
2003年4月18日，甲方张某、于兰与乙方粮油实业公司签订《协议书》一份，约定甲方已于2003年4月15日受让了乙方的全部股权，双方另对转让价款支付方式等进行了约定。同日，甲方原诸暨市第一百货商店与乙方张某、于兰签订《协议书》一份，约定乙方实际是受甲方委托参与粮油实业公司股权转让事宜，乙方仅作为甲方的代表，实际不享有任何权利，也不承担任何义务，甲方直接参与办理乙方与粮油实业公司资产交接等相关手续，乙方应给予全力配合，并根据甲方办理工商变更登记手续的需要，配合做好相关工作。又是在同日，甲方原诸暨市第一百货商店与乙方粮油实业公司签订《协议书》一份，约定甲方已于2003年4月15日受让了乙方粮油实业公司的全部股权，双方另对转让价款支付方式等进行了约定。协议书订立后，粮油实业公司就其公司所有的不动产产权证交付给原诸暨市第一百货商店，与本案讼争房屋有关的是：城关直路坂房产证（面积308.4㎡）第4××8号壹本（仓库未分割）。2004年1月8日，甲方原诸暨市第一百货商店与乙方一百超市公司签订《转让协议》一份，约定：甲方同意将其受让的“诸暨市城关粮油工贸实业公司”的全部资产、债务转让给乙方，乙方同意受让（附“评估报告”）。原诸暨市第一百货商店现已注销。
另查明，坐落于原诸暨市城关直路坂301室、面积为59.40平方米的讼争房屋在原告与第三人于1999年签订房屋转让协议时登记在原城关粮管所名下，房产证号为：诸字第××号。另讼争房屋底层面积为308.4平方米的房屋也登记在该本房产证中。2004年4月26日，讼争房屋及底层的房屋登记在了原诸暨市第一百货商店名下。2004年7月2日至今，讼争房屋及底层的房屋登记在了被告一百超市公司名下，其中底层房屋的面积变更为262.69平方米。2014年4月，原告以讼争房屋已于1999年由第三人粮油实业公司出卖给原告为由诉讼来院，请求本院判如所请。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，原告赵强与第三人粮油实业公司于1999年11月30日就讼争房屋签订的房产转让协议书，系原告与第三人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，应属合法有效。故对原告要求确认其与第三人于1999年11月30签订的房产转让协议书有效的诉讼请求，本院依法予以支持。2003年4月，第三人粮油实业公司将全部的股权和资产转让给了原诸暨市第一百货商店。2004年1月8日，原诸暨市第一百货商店又将其从粮油实业公司受让的资产全部转让给被告一百超市公司。就2003年4月，第三人粮油实业公司将全部的股权和资产转让给原诸暨市第一百货商店时，有无将讼争房屋一并转让给原诸暨市第一百货商店的问题，本院认为，首先，原告提供的证据5、6已经能够证明讼争房屋并没有转让给原诸暨市第一百货商店；其次，作为后来受让原诸暨市第一百货商店全部资产的被告来讲，应该留存有当年原诸暨市第一百货商店受让粮油实业公司资产时相关的资产清单，现被告称无法找寻该部分资料，应承担相应的不利后果。被告一百超市公司关于粮油实业公司将讼争房屋转让给原诸暨市第一百货商店、原诸暨市第一百货商店又将讼争房屋转让给被告的辩解意见，缺乏事实根据，本院不予采信。庭审后，原告向本院申请撤回要求被告一百超市公司协助办理涉案房屋的权属变更登记手续，系原告对自己诉讼权利的自由处分，未违反法律、法规的相关规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
确认原告赵强与第三人诸暨市城关粮油工贸实业公司于1999年11月30日签订的、关于坐落于诸暨市暨阳街道直坂路301室房屋的房产转让协议书合法有效。
本案案件受理费800元，依法减半收取400元，由原告赵强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费800元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 赵珊妮
二〇一四年九月十九日
书 记 员 杨 琼