广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2015)临民初字第1717号原告桂林某学院，住所地桂林市环城。法定代表人雷某，该院院长。委托代理人黄涛，广西昊旺律师事务所律师。委托代理人左明超，广西古方律师事务所实习律师。被告龙某，男，1989年出生，汉族，住广西桂林市临桂区。原告桂林某学院诉被告龙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理。依法由代理审判员徐素珍适用简易程序独任审判，于2015年12日16日公开开庭进行了审理。原告桂林某学院的委托代理人黄涛、左明超、被告龙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林某学院诉称，原、被告于2014年7月9日签订了《合同书（临桂校区）》，租赁标的为桂林某学院临桂校区8-9#栋学生公寓第2号门面，合同对于租金标准、支付期限、违约责任等事宜均进行了明确约定。合同签订之后，被告未依约支付租金，现欠付2014年9月1日至2015年10月31日的租金。原告于2015年10月21日向被告发出了《解除合同通知书》，解除了双方的《合同书（临桂校区）》，并要求被告搬离租赁门面，支付租金和违约金，但被告对此不予理睬。依照《合同法》的规定，因一方违约造成合同解除，违约方应当承担违约责任，故，原告诉至法院，请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠租金57805.26元；2、判令被告立即向原告支付违约金11123.06元；3、判令被告立即搬离租赁门面；4、本案诉讼费用由被告承担。被告龙某辩称，首先，被告确实欠了原告的租金，但只欠了9个月租金，因为原告只是收取了其他门面9个月租金而已。其次，原告允许其他门面超过合同约定的经营范围经营，却不允许其超过范围经营，对于超过约定范围经营，被告向原告反映了相关情况，但是很长时间没有得到答复，导致了被告亏损严重。经审理查明，原告桂林某学院后勤部与被告于2014年7月9日签订了一份《合同书（临桂校区）》,该合同约定：一、合同名称：桂林某学院临桂校区8-9#栋学生公寓第2号门面；二、合同文件：本合同所附下列文件是构成本合同不可分割的部分：1、合同基本条款，2、甲、乙双方商定后的补充协议；四、承包门面面积和中标价格：面积：23平方米，中标价格￥239元/平方米/月，每月：￥5497元，每年：￥54970元，合同的承包租金总金额为（大写）：人民币壹拾陆万肆仟玖佰壹拾元整；五、承包期限：承包期限从2014年9月1日起至2017年8月31日止；六、合同要求及规定：2、承租人必须按时缴纳房租与水电等各项费用。房租每季度缴纳一次，每次当月15日前缴纳本季度的房租。水电费按临桂县主管部门收费标准及实际使用量，按季度结算。逾期不交者，每天按月租额的千分之五标准收取滞纳金。拖欠一个月不交的，甲方有权停止水电供应；拖欠两个月不交的，甲方有权单方终止合同，中标经营押金不退；4、承租期限为叁年。所有门面每年按十个月计算门面租金，每年的2月和8月免收门面租金，租金及其他费用存入学校指定的对公账户。叁年期限到期后，学校根据当时国家的政策要求及办学情况，重新组织招标，原合同期内的门面装修费用不予任何补偿，各门面租赁者必须无条件配合，否则，按违约处理，没收中标经营押金；5、所有的承租门面必须确保在2014年9月1日前开业，否则当年租金按十二个月收取。合同签订后，被告龙某缴纳了门面履约保证金16491元并使用了其租赁的房屋，但却至今未向原告缴纳租金。2015年10月21日，原告通过圆通速递和在租赁门面张贴的方式向被告龙某送达《解除合同通知书》。本案庭审中，被告表示其已经收到《解除合同通知书》，并签收了圆通速递，日期为2015年10月22日。但被告之后仍未向原告支付所欠门面租金及违约金。2015年11月13日，原告桂林某学院向本院提起诉讼并提出前述请求。同时查明，原告桂林某学院后勤部与被告龙某又签订了一份《补充协议》，该协议约定：一、缴纳租金问题：1、从2015年3月1日起至合同期限到期，门面租金计价面积在原计价面积基础上减少两平米安装拖把池的面积；2、从2015年3月1日至合同期限到期，由原告每年缴纳十个月租金调整为每年缴纳九个月租金。原计价面积：23平方米，调整后计价面积：21平方米；中标价格：￥239.00元/平方米/月，调整后每月租金：￥5019.00元。2015年3月1日至2015年12月31日租金：￥37869.39元；2016年1月1日至2016年12月31日租金：￥45171.00元；2017年1月1日至2017年8月31日租金：￥30072.75元。另查明，原、被告约定的2015年3月1日至2015年12月31日租金￥37869.39元的计算方式为【（5019元/月×9个月）÷365天】×306天（即2015年3月1日至2015年12月31日共计306天）。本案在审理过程中，原告确认其诉请的租金及违约金均系从2014年9月1日起计算至2015年10月31日止，租金的具体计算方式为5497元/月×5个月+【（5019元/月×9个月）÷365天】×245天=57805.26元，违约金系每天按月租额的千分之五标准收取滞纳金为11123.06元。以上事实，有原告桂林某学院提交的《合同书（临桂校区）》、《的补充协议》、履约保证金凭证、解除合同通知书、快递单、送达照片及本案的庭审笔录、问话笔录等证据所证实。本院认为，本案诉争属房屋租赁合同纠纷。一、关于原告桂林某学院后勤处与被告龙某于2014年7月9日签订的《合同书（临桂校区）》及之后签订的《的补充协议》（简称《补充协议》）的效力问题。虽原告桂林某学院后勤处系原告桂林某学院下属部门，不具备独立法人资格，并非签订合同的适格主体，但合同签订后，在被告龙某使用租赁房屋的过程中，原告桂林某学院并未提出异议，且以其名义向被告龙某送达《解除合同通知书》和向本院提起了本案诉讼，故应视为其对其下属后勤处签订上述合同及补充协议行为的追认，而经本院审核，本案所涉合同及补充协议是原、被告双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，故该合同是合法有效的，应受法律保护。在《合同书（临桂校区）》中，原、被告约定房租的支付方式为“房租每季度缴纳一次，每次当月15日前缴纳本季度的房租”，《合同书（临桂校区）》签订后，原告已依约将门面交付给被告使用，而被告从2014年9月1日起至今都未履行缴纳租金的义务，且已超过一年，故被告的行为已构成违约。原、被告在《合同书（临桂校区）》中又约定了被告拖欠两个月不交租金的，原告桂林某学院有权单方终止合同，从查明事实来看被告未缴纳租金已超一年，根据合同约定及法律规定，原告有权要求解除合同，同时，原告已于2015年10月21日通过圆通速递和在租赁门面张贴的方式向被告龙某送达《解除合同通知书》，被告表示其已经收到《解除合同通知书》，并签收了圆通速递，日期为2015年10月22日，因此，原、被告双方签订的《合同书（临桂校区）》及《补充协议》已于2015年10月22日解除。原告诉请要求被告龙某搬离租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。二、关于租金及违约金如何计算的问题。1、关于租金如何计算的问题。原、被告对租金如何计算作了明确约定，即《合同书（临桂校区）》中约定从2014年9月1日起按门面租金5497元/月，每年按十个月的标准计算（其中每年的2月和8月免收）；《补充协议》中约定从2015年3月1日起至合同期限到期按门面租金5019元/月，门面租金由原来每年缴纳十个月调整为每年缴纳九个月，其中2015年3月1日至2015年12月31日租金为￥37869.39元，而被告从2014年9月1日起至今都未缴纳租金且已使用了租赁门面，故被告应缴纳拖欠的租金应从2014年9月1日起至2015年10月22日即5479元/月×5个月+【（5019元/月×9个月）÷365天】×236天（即2015年3月1日至2015年10月22日共计236天）=56601.45元，并支付给原告。原告诉请租金过高部分，与本案查明的事实及法律规定相悖，本院不予支持。至于被告辩称其只欠原告9个月租金，因其未向法庭提供证据予以证明，本院亦不予采信。2、关于违约金如何计算的问题。在本案所涉合同中，原、被告约定了逾期缴纳租金每天按月租额的千分之五标准收取滞纳金及房租的支付方式为“房租每季度缴纳一次，每次当月15日前缴纳本季度的房租”，但因其约定的租金支付方式不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定及原、被告承包期限为三年（即从2014年9月1日至2017年8月31日）的约定，故被告应在租赁期间届满一年（即2015年9月1日）时支付租金，但被告从2014年9月1日起至今都未履行缴纳租金的义务，故被告应从违约之日即2015年9月2起每日按5019元/月的5%0计算违约金至2015年10月22日（合同解除之日）给原告。原告对此诉请过高部分，与本案查明的事实及法律规定相悖，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、五十一条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告龙某搬离桂林某学院临桂校区8-9#栋学生公寓第2号门面；二、被告龙某支付拖欠的租金56601.45元给原告桂林某学院；三、被告龙某支付违约金（违约金系从2015年9月2日起每日按5019元/月的5%0计算至2015年10月22日）给原告桂林某学院；四、驳回原告桂林某学院的其他诉讼请求。本案案件受理费1522元，因本案适用简易程序依法减半收取761元，由被告龙某负担620元，原告桂林某学院负担141元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费1522元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员  徐素珍二〇一六年一月二十五日书 记 员  黄 慧