陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第6784号
原告（反诉被告）万某。
委托代理人万某某，系原告之父。
被告（反诉原告）某房地产开发有限公司。
委托代理人刘某、杨某，系某律师事务所律师。
原告万某与被告某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员朱爱琳独任审判，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。后转入由审判员李长鹏独任审理于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告万某及其委托代理人万某某，被告某房地产开发有限公司委托代理人刘某、杨某到庭参加了诉讼。本案于2016年2月19日中止诉讼，于2016年11月9日恢复诉讼。本案现已审理终结。
原告万某诉称：2013年7月27日，原告与被告签订了合同并预收了原告房屋价款的30%即人民币238425元。2014年，原告与被告签订了退房退款承诺书。后因原告母亲患癌症需款无力支付剩余房款。原告向被告催要退房退款，被告不能履行承诺，致原告提起民事诉讼并提出诉讼请求为：1、依法判令原告与被告于2014年5月5日签订的退款退房承诺书有效。2、依法判令被告退还原告预付房款人民币238425元及违约金（从2014年7月16日起至款付清之日止，按月利率2%计算违约金）。3、依法判令被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：
1、房屋定购缴款确认单、户型图各1份，用以证明原告购买了被告开发的城投项目6号楼1单元14层03号房屋，销售编号为6-1-1403，建筑面积约为91.9平米，单价为8648元/㎡的事实。
2、退房退款承诺书一份，用以证明被告按承诺应向原告退预付房款人民币238425元，逾期不退款按照月利率2%计算利息的事实。
被告某房地产开发有限公司辩称：房屋定购缴款确认单是原告在自愿的情况下签订的为有效的。退房退款承诺书是在业主集体胁迫下被告作出的承诺，应当确认为无效承诺。为此，被告提起反诉并提出反诉请求为：1、依法确认反诉人于2014年5月5日出具的退房退款承诺书无效。2、依法确认反诉人与被反诉人签订的房屋定购协议合同有效，并判令被反诉人支付剩余购房款计418476元。3、由被反诉人承担本诉及反诉诉讼费。
被告向法庭提交了以下证据：
1、房屋定购缴款确认单1份，用以证明2013年7月27日，原告万某购买了被告的房屋并签订了房屋定购协议，原告交付了首付款235425元，剩余房款办理银行贷款，但原告未提交手续，致被告尚未为原告购房办理银行按揭贷款的事实。
2、榆林市商品房预售许可证、国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证各1份，用以证明被告于2014年5月30日已取得本案所涉房产所有证件即五证已齐全的事实。
3、照片4张、调查笔录1份，用以证明小区内涉案房屋的业主集体胁迫被告写下的退房退款承诺书的事实。
4、张峰、李增喜、金锡芳的出庭证言，主要内容为：当时业主人山人海，公司在迫于业主胁迫下作出的退房退款承诺书。公司在卖房时没有预售许可证原告是清楚的，双方应遵守诚信履行卖房合同，当时不签订退房退款承诺书工程无法进行。
经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性和证明目的均无异议，房屋定购缴款确认单是双方真实意思表示，双方应该按照定购单履行合同，被告承诺每平米降价1500元，并且与原告达成口头协议，但原告没有履行；对证据2有异议，认为被告受胁迫所为，不是被告的真实性意思表示，被告作出承诺书过程中，业主多次到建委、市政府、集团公司以静坐等各种方式，导致被告作出退款承诺书。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性和证明目的均无异议；对证据2、3有异议，认为不清楚；对证据4有异议，认为均是公司员工不予认可。
本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告无异议，能够证明原告在被告处购买了被告开发的城投项目6号楼1单元14层03号房屋，销售编号为6-1-1403，建筑面积约为91.9平米，单价为8648元/㎡的事实，对本案有证明力，依法予以采信；证据2，被告有异议，认为被告受胁迫所为，经审查，被告反诉认为该退房退款承诺书为无效，不符合无效的条件，该证据对本案有证明力，依法予以采信。被告提交的证据1，原告无异议，能够证明原告在被告处购买了被告开发的城投项目6号楼1单元14层03号房屋的事实，对本案有证明力，依法予以采信；证据2、3、4，原告均有异议，经审查，被告对退房退款承诺书中被告盖章的事实无异议，故被告提供证据2、3、4的证明目的对本案没有证明力，依法不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2013年7月27日，原告万某（买受人）与被告某房地产开发有限公司签订房屋定购缴款确认单1份，约定：项目名称城投，定购房屋类别住宅，定购户别、建筑面积、单价为6号楼1单元14层03号房屋，销售编号为6-1-1403，建筑面积约为91.9平米，单价为8648元/㎡。定购房屋总价为人民币794751元，付款方式为本次缴款认购金人民币238425元，剩余银行按揭等事项。确认单签订后，原告向被告缴纳了认购金人民币238425元，因被告开发的城投项目没有房屋预售许可证发生纠纷。2014年5月5日，被告向原告写下退房退款承诺书，内容为“万某，您于2013年7月27日认购城投榆溪圣境6-1-1403号房屋，面积约91.9平方米，已缴纳238425元预付款，由于我公司尚缺房屋预售许可证，导致退房退款，本公司承诺自即日起70天之内无条件退还已缴纳的全部款项。如逾期退款，我公司将按照您应退金额的月息2%计算违约金。承诺人某房地产开发有限公司。日期2014年5月5日。”原告向被告催要该款无果，致原告提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。同时，被告提起反诉并提出上述反诉请求。
另查明：2014年5月30日，被告已取得了本案所涉房产所有证件即五证已齐全。
本院认为，原告万某与被告某房地产开发有限公司签订的房屋定购缴款确认单及被告向原告写下的退房退款承诺书体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效率性强制性规定，依法确认为有效合同。因被告与原告关于退房退款承诺书约定“本公司承诺自即日起70天之内无条件退还已缴纳的全部款项。如逾期退款，我公司将按照您应退金额的月息2%计算违约金”，故原告诉请被告退还其预付房款人民币238425元的诉讼请求有必要的事实依据和法律依据，本院予以支持；但对于违约金，因原告在被告未取得榆林市商品房预售许可证的情形下，与被告签订房屋定购缴款确认单，并交预付款，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告亦应承担相应的合同责任。原告诉请被告承担从2014年7月16日起至款付清之日止，按月利率2%计算违约金的诉讼请求，应当根据本案的实际及合同的公平、诚信原则，按预付房款人民币238425元的5%支持违约金即11921.25元比较适宜。被告的反诉请求缺乏必要的事实及法律依据支持，本院不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告万某与被告某房地产开发有限公司签订的退房退款承诺书有效。
二、本判决生效后十日内，由被告某房地产开发有限公司退还原告万某预付房款人民币238425元，并承担违约金11921.25元。
三、驳回反诉原告某房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2430元，由被告某房地产开发有限公司负担，反诉费3780元，由反诉原告某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 李长鹏
二〇一六年十一月十九日
书记员 郭 鹏