广东省中山市第二人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤2072民初3887号
原告：中山市富华房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：潘富华，职务董事长。
委托代理人：吴子雄,XX律师事务所律师。
委托代理人：侯明玉，XX律师事务所律师。
被告：刘荣海，男，1973年4月25日出生，汉族，住广东省中山市。
原告中山市富华房地产有限公司（以下简称富华地产公司）诉被告刘荣海商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告富华地产公司委托代理人吴子雄、候明玉，被告刘荣海均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2012年12月7日签订《富华.佛罗城保花园认购书》约定：被告认购原告位于中山市××佛××花园××别墅××（××），预售建筑面积为643.31平方米，实际成交总楼价款为人民币8080000元。其中3.2条约定：“乙方（被告）选择按揭付款方式：首期款10%的楼价款人民币（小写）810000元（含已支付的定金）须于签订认购协议的七天内付清，并于当日正式签订《中山市商品房买卖合同》，并提交相关资料向贷款银行办理余下的楼价款按揭手续。”4.3条约定：“乙方（被告）已向甲方（原告）支付的定金为楼价的一部分，乙方（被告）应按双方约定的付款方式和期限支付应付房款。若乙方（被告）未按期支付应付房款，或不按约定提交办理按揭所需文件及签署按揭合同的，甲方（原告）有权解除本认购书的同时可将该物业另行处置，乙方（被告）无权要求返还定金，甲方（原告）将保留对乙方（被告）的追究权利。”《富华.佛罗城保花园认购书》签订后，被告于2012年12月7日、2013年1月10日支付808000元和1622000元作为购买上述别墅的保证，并于2013年3月23日支付办证费242400元和物业维修基金19299.3元。但后来被告见豪宅价格下跌，一方面拒绝签订《中山市商品房买卖合同》，另一方面拒绝与原告协商关于解决订购别墅的有关事宜，被告构成严重违约【详见：中山市第二人民法院（2015）中二法东民一初字第92号判决及中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第1132号判决关于被告违约行为的认定】。被告的严重违约行为，致使上述别墅被拖延了销售时间，错过了豪宅别墅的黄金销售价格，并影响别墅声誉，造成原告重大经济损失。原告为了减少经济损失和避免经济损失的进一步扩大，于2014年10月23日按当时市场价格人民币4128000元将别墅出售给他人，给原告造成经济损失3952000元（8080000元4128000元）。原告依法起诉至法院，请求判令：1.被告赔偿原告损失人民币3952000元；2.被告承担本案诉讼费用。
被告刘荣海答辩称：一、双方之间的合同关系已经中山市第二人民法院审判解除，原告无权再主张权利。被告曾就本案争议的房地产纠纷诉至中山市第二人民法院【案号：（2015）中二法东民一初字第92号】，并且经过一审、二审法院的审判，明确解除了原、被告双方因商品房认购书而建立的合同关系。原告在判决生效后才提起本案的诉讼，属于事实基础已经不存在。二、原告就本案的诉讼请求已经违背了一事不再理的原则，法院应当驳回原告的起诉请求。被告在（2015）中二法东民一初字第92号案向原告主张全额返还被告已付各款项的合同纠纷一案的审理过程中，原告已经以与本案相同的理由提起反诉，要求按照原告出具的所有《定金收据》没收定金作为被告因违约而产生的损害赔偿，该案件经中山市第二人民法院审判后驳回了原告的反诉请求。原告基于同样的一个事实理由再次向中山市第二人民法院主张权利，已经严重违背了一事不再理的民事诉讼原则。三、原、被告因（2015）中二法东民一初字第92号的案件，被告认为两级法院审判均认定事实不清，作出了错误的民事判决令被告含冤承受违约责任，并且造成被告严重的经济损失，被告正向审判监督机关提起申诉。请求贵院能够公正审判，正确履行司法机关的职责维护合法者的合法权益。四、原告提供的《销售发票》完全不具备客观的证据作用，主要表现为：1.双方争议的商品房价值在市场上本身就会因为经济环境而贬值，包括使用年限的减少、房地产市场萎靡，这是客观必定存在的因素而非被告的认为因素。因此发票完全没有客观性可言，更不能证明原告的损失是由被告造成的。2.原告没有提供商品房销售合同，无法证实双方之间的交易金额。五、被告已经以定金被原告没收的形式向原告履行赔偿损失的义务。在（2015）中二法东民一初字第92号案件中，法院根据双方签订的认购书所确定的“定金罚则”判决被告所支付的定金归原告。定金属于履约担保的方式是有赔偿的定义，一方违约即根据“定金罚则”予以执行；按照（2015）中二法东民一初字第92号案的判决，被告已向原告进行了赔偿，原告无权再向被告主张。退一步说，即使定金金额不足以赔偿原告的损失，但是定金金额是双方所约定的，原告已经预见如果被告违约，原告得到的损失赔偿就是定金。因此，原告现在以对原告有利的格式合同条款，以已经被法院判决解除的认购书，以重复申请的事由再向被告主张本案的诉讼请求是错误的。
经审理查明：2012年11月15日，原告取得佛罗城保花园一期房地产的中山市商品房预售许可证，开始预售中山市东凤镇东富路99号佛罗城保花园一期项目房屋。2012年12月7日被告作为认购方也即乙方与作为甲方也即出售方的原告签订《富华·佛罗城保花园认购书》，约定：乙方认购中山市东凤镇东富路99号佛罗城保花园一期95幢，该物业的预售建筑面积为643.31平方米；双方约定该物业的实际成交总楼价款为8080000元；乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金808000元作为签订《中山市商品房买卖合同》的担保；乙方选择按揭付款方式，首期房款即10%的楼价款810000元（含已支付的定金）须于签订认购协议的七天内付清，并于当日正式签订《中山市商品房买卖合同》，并提交相关资料向贷款银行办理余下楼价款的按揭手续；甲方已向乙方明示双方将签订的《中山市商品房买卖合同》示范文本及其补充合同、业主临时公约、前期物业管理协议、甲方出具的《富华·佛罗城保花园认购指南》，乙方确认已详细阅读并理解上述文件且无异议，承诺按约定签署上述文本；乙方已向甲方支付的定金为楼价的一部分，乙方应按双方约定的付款方式和期限支付应付房款。若乙方未按期支付应付房款，或不按约定提交办理按揭所需文件及签署按揭合同的，甲方有权解除本认购书的同时可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金，甲方将保留对乙方的追究权利；乙方应在甲乙双方签订本认购书后七日内，凭本认购书和已付清全部房款/首期房款之收据，必须到甲方指定的地点（即富华·佛罗城保花园销售中心）与甲方正式签订《中山市商品房买卖合同》，否则视为乙方自动放弃认购该物业的权利，本认购书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金；其他非甲方原因，乙方单方面解除认购书，均视为乙方违约，乙方无权要求返还定金；以上楼价未包含物业维修资金及所有代收税基费用；物业维修资金缴纳金额按该商品房预售总建筑面积30元/平方米，乙方所购商品房应缴维修资金为19299元，在签订《中山市商品房买卖合同》时认购方预付物业维修资金；该物业的最终面积以政府确权为准；双同意在未签订《中山市商品房买卖合同》之前，有关房屋买卖的约定以本认购书为准。
2012年12月7日被告向原告支付808000元，原告向被告出具收据载明：“今收到刘荣海定金款808000元。”2013年1月10日被告向原告支付1622000元，原告向被告出具收据载明：“今收到刘荣海定金款1622000元。”被告称该笔实际上是购房款，是原告单方书写为定金，被告当场要求更改，原告则称都是冲抵房款的无需修改；原告对此则称被告并未对此提出异议，因此该笔款项的性质即为收据载明的定金。2013年3月23日被告向原告支付办证费242400元、物业维修基金款19299.3元。
另查明：上述《富华·佛罗城保花园认购书》签订后，被告刘荣海辩称由于原告的原因导致迟迟不能代为办理贷款，但原告反而告知被告并要求被告自筹资金全额付清购房款否则没收定金。被告认为，原、被告双方已经达成按揭付款的支付方式，原告在签约前是知道被告的资金非常有限，但原告却虚假承诺一定能够为被告办理按揭贷款令被告陷入资金困境，此后又以没收定金为由，迫使被告全额付清高达8080000元的购房款。另外原告向被告出售房产时隐瞒了房地产物业的实际使用年限，夸大真实情况，即使被告购入该房地产物业也会导致被告在实际使用年限上存在损失。被告认为原告违背承诺致使被告的权益受到损害，故于2014年12月2日向中山市第二人民法院起诉原告【案号：（2015）中二法东民一初字第92号】，请求判令：1.判令原告向被还已支付的款项2430000元并从起诉之日起至款项清偿之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息；2.判令原告向被告返还已支付的购房办证费242400元、物业维修基金19299.3元，合计261699.3元，并从起诉之日起至款项清偿之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息；3.判令原告承担全部的诉讼费用。
原告针对被告的起诉，其在（2015）中二法东民一初字第92号案中提起反诉，原告认为被告在签订认购书及支付定金2430000元后，经原告多次催促均以各种借口拒签中山市商品房买卖合同，更未向原告提供相关资料办理银行贷款手续，被告的行为构成严重违约，应当承担违约责任，原告有权解除认购书并将物业另行处置，被告无权要求返还定金。原告反诉请求判令：1.判令解除原、被告签订的《富华·佛罗城保花园认购书》；2.判令被告支付的定金1616000元归原告所有；3.判令原告承担诉讼费用。
2015年3月20日，中山市第二人民法院作出（2015）中二法东民一初字第92号民事判决，查明认定原告主张被告构成欺诈的主张缺乏事实依据，故不予采信被告的主张。此外，法院认为被告未按约定在指定期限内与原告办理签订商品房买卖合同手续，也未提供任何证据证明已向原告提供商品房按揭贷款所需的资料，故被告的行为违反了双方在认购书中的约定，事实上已构成违约，因此对于原告要求解除《富华·佛罗城保花园认购书》的反诉请求，法院予以支持。法院依法对（2015）中二法东民一初字第92号案判决如下：一、解除原、被告双方于2012年12月7日签订的《富华·佛罗城保花园认购书》；二、原告中山市富华房地产有限公司于本判决生效之日立即向被告刘荣海返还购房款、办证费、物业维修基共计1883699.3元；三、被告刘荣海支付的定金808000元归原告中山市富华房地产有限公司所有；四、驳回被告刘荣海其他诉讼请求；五、驳回原告中山市富华房地产有限公司其他反诉请求。
上述判决作出后，原、被告双方均不服上述判决，依法上诉至中山市中级人民法院。2016年1月26日，中山市中级人民法院作出（2015）中中法民一终字第1132号民事判决，终审判决驳回原、被告双方的上诉，维持原判。现（2015）中二法东民一初字第92号民事判决及（2015）中中法民一终字第1132号民事判决均已发生法律效力。
再查明：原告认为由于被告的违约行为致使双方未能完成案涉交易，且导致案涉别墅被严重拖延了销售时间，错过了豪宅别墅销售的黄金时期，产生了巨大的价格差异及声誉影响，造成了原告巨大的经济损失。原告诉称其为减少经济损失及避免经济损失进一步扩大，于2014年10月23日按当时市场价格以4128000元的价格将案涉别墅出售给他人，直接经济损失为3952000元（8080000元4128000元）。原告认为，原告除应依据（2015）中二法东民一初字第92号民事判决收取被告已支付的定金808000元外，还须赔偿原告损失3144000元。庭审中，原告向本院提交其与麦家明所签订的《广东省房地产买卖合同》及购房发票等证据以证明其遭受损失的事实。经查，上述《广东省房地产买卖合同》及购房发票载明原告将本案所涉的中山市东凤镇东富路99号佛罗城保花园一期95幢别墅以4128000元的价格出售给麦家明。
被告不确认原告所主张的上述损失金额，并辩称依据（2015）中二法东民一初字第92号民事判决，法院根据双方签订的认购书所确定的“定金罚则”判决被告所支付的定金808000元归原告所有，被告已对原告进行赔偿，原告无权再向被告主张。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原、被告双方当事人主体均与已生效的的（2015）中二法东民一初字第92号案件一致，本院依法认定本案与（2015）中二法东民一初字第92号案的诉讼主体相同。另，本案所涉纠纷与（2015）中二法东民一初字第92号案的纠纷均因原、被告双方的预约合同关系而产生，且争议的标的均为预约合同所产生的法律责任，在本案经审理并未查明存在新的法律关系，本院依法认定本案的法律关系与（2015）中二法东民一初字第92号案的诉讼标的相同。
此外，对于原告的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定，被告应对原告承担责任的范围限定于预约合同范围之内，即双方所约定的定金责任。原告在（2015）中二法东民一初字第92号案所提起的反诉请求为要求被告支付已缴纳的808000元定金划归其所有，其该项诉讼请求属要求被告承担缔约过失责任的赔偿项目。本案中，原告所主张的赔偿款项亦为基于被告缔约过失责任而产生，本院认为，原告在（2015）中二法东民一初字第92号案及本案中的诉讼请求同为要求被告承担缔约过失所产生的赔偿责任，本院依法认定本案与（2015）中二法东民一初字第92号案的诉讼请求性质相同。
基于以上查明的事实，本院认为，本案与（2015）中二法东民一初字第92号案当事人、诉讼标的及诉讼请求均相同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定：“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。具体到本案中，（2015）中二法东民一初字第92号案已对原、被告双方之间的同一纠纷作出处理且已经生效，原告在案件当事人、诉讼标的均相同的情况下，就同一纠纷提出相同性质的诉讼请求，已违反“一事不再理”的原则，本院依法对原告的起诉予以驳回。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项的规定，判决如下：
驳回中山市富华房地产有限公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 阮明俞
人民陪审员 梁轩泉
人民陪审员 吴红梅
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 潘霞慧