辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01313号
上诉人（原审被告）：大连德源供暖有限公司，住所地大连市甘井子区南关岭街道上沟村。
法定代表人：于斌，该公司总经理。
委托代理人：孙旭，辽宁澄宇律师事务所律师。
委托代理人：张鏸元。
被上诉人（原审原告）：杨虹。
委托代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
原审原告杨虹与原审被告大连德源供暖有限公司（以下简称德源公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年7月28日作出（2014）甘民初字第2106号民事判决，德源公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人德源公司的委托代理人孙旭、张鏸元，被上诉人杨虹的委托代理人刘志永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨虹一审诉称：2012年4月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同，用于餐饮经营。租期从2012年4月1日至2016年3月31日，租金每年150，000元，合同�订之日起首付半年租金75，000元，以后每半年交付一次，每次按实际天数提前30天支付。租赁期间，原告按照合同约定，分别于合同签订当日及2012年10月连续支付了两次租金，合计150，000元。按照合同约定，原告应在2013年10月1日前交付下一期的租金75，000元。为了不影响原告的经营，原告在应付款之日前到向被告提出付款，被告一再推脱，拒不收取租金。此后原告数次向被告交纳租金，又电话问询被告出纳，均被告知以后再交，原告只能等待被告收取。2014年2月18日，被告向原告发出通知，告知与原告解除租赁合同，要求原告迁出租赁房屋。原告认为，原告积极履行租赁合同，因被告拒收的行为导致无法交付租金。现被告在未发出任何催收通知的情况下以原告拖欠租金为由要求解除合同，侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同继续有效；2、被告继续履行房屋租赁合同；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告德源公司一审辩称：原告的起诉内容与事实不符。首先，原告主张的应交租日期错误，比租赁合同约定的应交租日期晚了半年。按照双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，原告最迟应在租期开始之日前30日支付租金，而不是原告所主张的在租期结束之日前30日支付租金。原告的主张既不符合合同约定，也不符合房屋租赁交易市场的惯例。原告前两次租金的交付，也均是在每一次租期开始的初期交付。现原告仅交付租金至2013年3月31日，按照合同约定原告应于2013年3月2日（即2013年4月1日前30天）交付下一期租金。而原告却主张应于2013年10月1日前30日支付该期租金，比合同约定的应交租日期相差了6个月，原告的主张，是为其迟延交付租金的违约行为辩解；其次，原告未按照合同约�在2013年3月2日履行交租义务，被告于2014年2月18日向原告发出解除合同的通知是合法行为。在被告向原告告知解除租赁合同后，被告有权拒收原告迟延交付的租金。故不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：原告系大连市甘井子区育林街味香园饭店的登记经营者。2012年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。该房屋租赁合同内容为：“甲方（大连德源供暖有限公司）与乙方（杨虹）根据《中华人民共和国合同法》及有关法律行政法规规定，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经友好协商，签订本合同。一、租赁房屋：甲方向乙方出租位于大连市甘井子区南关岭街道上沟村公建房，建筑面积380平方米……三、租赁期限：自2012年4月1日至2016年3月31日；四、租金数量及交付方法：年租金人民币壹拾伍万元，合同签订之日起首付半年租金柒万伍仟元，以后每半�支付租金一次，每次按实际天数提前30天支付。原告未按时交付租金，须向被告支付每日千分之三的违约金，超过三十日，被告有权解除合同。……十二、本合同签订后，乙方向甲方支付75，000元租金后，本合同生效。”该《房屋租赁合同》签订后，原告于签订合同当日向被告交付租金75，000元，于2012年10月向被告交付房租75，000元。原告于2013年4月前后数次安排人员到被告处交付租金，被告均拒绝收取。2014年2月18日，被告告知原告要求解除合同。本院审理过程中，原告当庭表示如被告同意收取，原告可立即向被告交付2013年4月1日至起诉时止的房屋租金。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方在该租赁合同中明确约定了租金的金额及交付方法，原告应依据该约定内容向被告履行交付租金的义务。该《房屋租赁合同》第四条约定，房屋租金按每半年支付一次，每次按实际天数提前30天支付。原被告对该合同条款的理解存在争议。原告主张，应在每一次租期届满前30日交付租金，被告反驳认为应在每一次租期开始前30日提前交付租金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告将房屋租赁给原告使用，其缔约目的即为收取房屋租金。原被告签订的《房屋租赁合同》中第十二条即约定以原告先向被告交付租金75，000元为生效条件。原告向被告共交付两次租金，均系在每一次租期开始的初期交付，因此，结合房屋租赁市场的交易习惯及原、被告在租金交付过程中的实际履行情况，被告关于租金交付时间的主张更符合《房屋租赁合同》的缔约目的。2013年4月1日起，原告虽未交付租金，但租金未能交付系被告拒绝收取租金造成，故在原告�示愿意积极履行交付租金义务的情况下，双方签订的《房屋租赁合同》仍存在继续履行的基础。被告以原告迟延交付租金为由要求解除《房屋租赁合同》不具备事实和法律依据。原告要求继续履行房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持。
据此，大连市甘井子区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、依法确认2012年4月1日原告杨虹与被告大连德源供暖有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、被告大连德源供暖有限公司应继续履行2012年4月1日与原告杨虹签订的《房屋租赁合同》。案件受理费1780元，其他诉讼费50元，合计1830元（原告已预交），由被告德源公司负担。
德源公司上诉的理由及请求是：1、一审程序违法。被上诉人申请证人出庭以及提交证据未在举证期限内，且未申请延期举证。2、一审法院关于被上诉人交付2013年4月1日至2013年9月30日第三期租金的时间认定不清。证人称其看到被上诉人交付租金，但未陈述具体时间，被上诉人提交的录音证据也是2014年3月2日在收到上诉人发出的解除合同通知后找上诉人录制的，在录音中均是被上诉人自称曾去交租的情况，上诉人员工并未认可。原审法院根据证人证言和录音证据即认定被上诉人“于2013年4月前后”数次到上诉人处交付租金，对交租时间认定不清。3、合同约定被上诉人未按时交付租金逾期超过30日，上诉人有权解除合同。本案中，被上诉人应于2013年3月2日交付租金，至2013年4月1日已逾期超过30天，上诉人有权要求解除合同，被上诉人应当承担违约的法律后果。4、被上诉人未按合同约定履行给付租金的义务，屡次迟延支付租金，使上诉人缔约目的不能实现，上诉人有权选择更加诚信的承租人以保障合同目的的实现。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判解除双方之间的房屋租赁合同。
杨虹二审答辩认为：不同意德源公司的上诉请求。作为上诉人来说，订立合同的目的是收取租金，在双方履行合同过程中，被上诉人多次表示交付租金及利息，均为上诉人拒绝。上诉人拒收的原因是为了独占房屋动迁款，上诉人恶意不正当促使解除条件成立，应该视为解除条件不成立。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，杨虹与德源公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性的规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为案涉房屋租赁合同是否应予解除。德源公司主张其行使合同解除权符合合同约定，故�同应予解除；杨虹则主张德源公司基于动迁利益的考虑恶意促成解除条件的成就，故合同不应予以解除。德源公司出租房屋的目的是收取租金，合同中针对承租人迟延交付租金的行为约定了违约金及解除权，均是为了保障出租人收取租金的权利。2013年4月1日，杨虹虽未交付租金，然其在第二年度租期开始前多次前往交付租金，双方应本着友好协商的原则予以解决。且此案非个案，同期因同为德源公司出租的相邻标的物的租赁纠纷起诉至法院的多个案件中，均出现承租人多次交付租金、德源公司拒收的情节。案涉房屋为公建房，租赁期限为五年，合同中明确约定了六十日免收租金的装修期，由此可知，杨虹租赁案涉房屋的目的为商用且投入了一定的装修费用，杨虹故意迟延交付租金导致合同解除的成本明显要大于合同继续履行的成本，在杨虹多次前往交付租金的情�下，德源公司本可以实现其收取租金的权利，其不予收取包括杨虹在内的多个承租人的租金不符常理。另外，根据当事人提供的证人证言、录音录像以及《关于甘井子区23中北宗地内锅炉房拆炉并网事宜的商情函》复印件，并不能完全排除案涉地块涉及到动迁的合理怀疑，而众所周知，如果动迁势必给被拆迁人带来巨大的动迁利益。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，综合考虑双方当事人签订合同的目的、实际的履约情况、以及合同解除制度设立的宗旨，一审法院以合同存在继续履行的基础为由判令继续履行并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1780元（上诉人预交），由上诉人大连德源供暖有限公司负担。
本判决为终审判�。
审 判 长 霍宏
代理审判员 吕瑛
代理审判员 王欢
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 宋敏