广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第167号
上诉人（一审被告）桂林阳光门诊部。
负责人苏勇钦，该门诊部主任。
委托代理人杨永笃，桂林阳光门诊部办公室行政主管。
被上诉人（一审原告）桂林市房产管理局第三房产管理处。
法定代表人莫莉，第三房管处处长。
委托代理人程进宝，广西君健律师事务所律师。
委托代理人李凌，广西君健律师事务所律师。
上诉人桂林阳光门诊部因与被上诉人桂林市房产管理局第三房产管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2013）星民初字第1026号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月25日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员胡卫新和审判员刘仁香参加的合议庭，于2014年5月7日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人桂林阳光门诊部的委托代理人杨永笃，被上诉人桂林市房产管理局第三房产管理处的委托代理人程进宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告是事业单位法人，负责桂林市七星区的房屋管理、房屋产籍管理、房屋维修及为人民群众提供房管服务等。2011年12月20日，原告（作为出租人、甲方），被告（作为承租人、乙方）签订《直管公有非住宅租赁合同》，合同约定“甲方受房屋所有权人桂林市房产管理局的委托，经与乙方一致协商，双方签订本租赁合同；甲方同意将坐落在桂林市七星区穿山路7号的房屋，租赁给乙方用于门诊，建筑面积为899.48平方米，使用面积为809.53平方米；甲方从2012年1月1日起至2012年12月30日止，将房屋出租给乙方使用，租赁期共壹拾贰个月；租金按使用面积计算，按人民币计价，租金单价为12元／平方米，以月作为一个结算周期，租金为9714.36元／月；采取先交租后使用的原则，在上一个月满10日内，乙方应全额结清下一周期的房屋租金；如乙方不按时缴纳房屋租金，甲方有权书面通知乙方终止合同；乙方有义务按时交纳租金，不得拖欠。否则，乙方应按拖欠租金总额20％向甲方支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满之日返还房屋。未经甲方书面同意，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币0.4元／平方米·日×899.48平方米（建筑面积）所得的金额两倍向甲方支付该房屋被乙方占用期间的赔偿金，且本合同租赁期届满24时整，甲方的合同义务及责任即行终止。”合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告交纳了2012年1月至5月共五个月的租金给原告，之后未向原告交纳租金。合同到期后，被告继续使用租赁房屋，原告亦未向被告提出收回租赁房屋。原告以被告未支付房屋租金和赔偿金为由诉至该院，提出“判决被告将租赁房屋返还原告；支付房屋租金68000.52元及逾期支付租金违约金13600.1元；支付逾期返还租赁房屋占用期间的赔偿金147514.72元（自2012年12月31日暂计至2013年7月23日，之后的赔偿金计至被告返还房屋之日止）；本案诉讼费由被告承担。”的诉讼请求。
一审法院审理认为，原告与被告签订的《桂林市房产局直管公有非住宅租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告理应依据合同的约定支付租金。2012年1月1日至2012年12月30日，被告仅支付给原告5个月的租金，尚有7个月的租金至今未付，已构成违约，故该院对原告诉请被告支付房屋租金68000.52元（9714.36元／月×7个月）的诉讼请求，予以支持。关于该期间的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告约定的违约金计算方式未违反法律规定，故该院对原告诉请被告支付违约金13600.1元（68000.52元×20％）的诉讼请求，予以支持。原告以合同到期后，被告未将房屋交回为由，诉请被告按0.4元／平方米.日×899.48平方米所得金额的两倍向原告支付赔偿金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原告与被告签订的租赁合同期限届满后，被告继续使用房屋，原告未提供证据证明其向被告提出过异议，被告亦表示原告仅要求其交租，并未提出异议，故从2012年12月31日起原、被告之间原签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的租赁合同继续有效，原告主张按上述标准要求被告支付占用房屋期间的赔偿金不符合法律规定，被告应按合同的约定向原告支付租金及违约金，鉴于被告至今仍在使用租赁房屋，租金暂计算到2014年1月26日，被告应向原告支付租金124719.85元（9714.36元／月×12个月＋9714.36元／月÷31天×26天）、违约金24943.97元（124719.85元×20％），之后的租金及违约金计算至被告将房屋返还原告之日止，故该院对原告合理部分的诉讼请求，予以支持。原告与被告之间的租赁合同为不定期租赁合同，任何一方可以随时解除合同，故该院对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告桂林阳光门诊部返还原告桂林市房产管理局第三房产管理处位于桂林市七星区穿山路7号的房屋；二、被告桂林阳光门诊部支付原告桂林市房产管理局第三房产管理处2012年6月1日至2012年l2月30日的房屋租金68000.52元及违约金136O0.10元；三、被告桂林阳光门诊部支付原告桂林市房产管理局第三房产管理处2013年1月1日至2014年1月26日的房屋租金124719.85元及违约金24943.97元；房屋租金及违约金计算至被告桂林阳光门诊部将房屋返还原告桂林市房产管理局第三房产管理处之日止，房屋租金按每月9714.36元计算，违约金按拖欠租金总额的20％计算；四、驳回原告桂林市房产管理局第三房产管理处的其他诉讼请求。本案收取案件受理费4736元，因适用简易程序减半收取2368元（原告已预付该院），由被告桂林阳光门诊部负担。
上诉人桂林阳光门诊部不服一审判决，上诉称，上诉人从2003年就开始租赁被上诉人位于桂林市七星区穿山路7号的房屋，每年投入几十万元乃至上百万元的广告费用，已形成一笔巨大的无形资产，被上诉人提出要上诉人返还租赁的房屋，会给上诉人造成巨大的损失；上诉人与被上诉人的多年合作是愉快的，被上诉人空着的八百多平米的房屋要想在短期内全部租出去，难度很大，本着上诉人和被上诉人双方和谐共赢的原则，讼争的租赁房屋应继续由上诉人承租。因此，请求二审法院：1．依法判令撤销（2013）星民初字第1026号判决书中第一项；2．本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人桂林市房产管理局第三房产管理处答辩称，被上诉人以低廉的价格将桂林市七星区穿山路7号的房屋租给上诉人，然而上诉人却长达数月未按合同约定交纳房租，实在令人难以谅解。一审认定事实清楚，适用法律作出的判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：上诉人桂林阳光门诊部是否应当返还被上诉人桂林市房产管理局第三房产管理处位于桂林市七星区穿山路7号的房屋并承担本案一、二审诉讼费用。
上诉人桂林阳光门诊部对争议事实未提供新的证据。
被上诉人桂林市房产管理局第三房产管理处对争议事实亦未提供新的证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：经过本院二审开庭对上诉人与被上诉人的调查质证，一审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人桂林阳光门诊部与被上诉人桂林市房产管理局第三房产管理处于2011年12月20日签订的《直管公有非住宅租赁合同》，是当事人的真实意思表示，并没有违反法律规定，系合法有效合同，应受法律保护。合同签订后，被上诉人依约将房屋交付给上诉人使用，上诉人只交纳了2012年1月至5月共五个月的租金给被上诉人，之后未向被上诉人交纳租金。上诉人迟延交租的行为，违反了双方签订的合同第三条第3款：“采取先交租后使用的原则，在上一个月满10日内，乙方（上诉人）应全额结清下一周期的房屋租金”和合同第六条第1款第（2）项“如乙方（上诉人）不按时缴纳房屋租金，甲方（被上诉人）有权书面通知乙方（上诉人）终止合同”之规定，因此，被上诉人要求上诉人退还房屋的请求有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人以其在租赁房屋投入较大资金而形成一笔巨大的无形资产为由拒退租赁房屋，理由不成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律作出的判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4770元由上诉人桂林阳光门诊部负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建华
审判员 胡卫新
审判员 刘仁香
二〇一四年五月二十六日
书记员 申峰峰