上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第394号
原告胡月英。
被告关建。
委托代理人桂未明。
被告桂未明。
原告胡月英诉被告关建、桂未明房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判，于2014年3月12日、2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告胡月英及被告关建、桂未明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡月英诉称，原、被告就本市长宁区泰安路XXX弄XXX号1楼房屋（以下简称“涉案房屋”）签订房屋租赁合同，租期五年。合同出租人签名处有房东关建的签名，房东同时还让代理人桂未明在合同上签名并留下联系电话。2013年6月，原告因工作原因暂时要到其他城市，桂未明同意原告不在上海期间可以将房屋暂借给友人，其他付款合约不变，桂未明表示对此已经征得关建的同意。2013年9月，原告接到关建的短信表示其另一处房屋要出售，故要收回承租的房屋。原告表示不同意。同年9月22日，关建到涉案房屋要求原告朋友11月15日前搬离涉案房屋。原告朋友于2013年10月13日搬离了涉案房屋。10月22日，原告父亲发现被告擅自打开了房门，换了门锁，侵占了房屋。原告认为被告的行为给原告带来了损失，故要求：1、继续履行合同至合同期满；2、被告支付违约金人民币2，300元；3、被告赔偿相关损失5，300元，包括误工费1，000元、往返机票1，000元、家具搬离的费用1，000元、2011年11月被告未给发票导致无法报销一个月租金的损失2，300元。
被告关建辩称，合同约定未经其同意擅自转租是违约，应承担违约责任；桂未明既不是房屋的产权人，也不是关建委托的代理人，在合同上签名仅是帮忙处理些如与物业联系等事务性工作；原告尚有三个月的电费和煤气费没有支付，被告进入涉案房屋的所有过程均有中介全程陪同，故对原告的诉讼请求均不同意。
被告桂未明辩称，其与关建系邻居，并未与关建一起去签合同，仅是受关建之托提醒原告缴纳相关费用，所有经济往来均是原告与关建；“同意把房子暂借给友人”的确是桂未明所写，但因桂未明既非房东，也非代理人，所写内容没有任何法律意义，且暂住是短暂居住，友人是亲朋好友，原告是将房屋长期转租给他人，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋系由关建家承租的公房。关建前夫的姐姐为桂未明，桂晓霜为关建的女儿。
2011年12月，甲方与原告签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋租赁给原告使用，租期五年，自2011年12月1日起至2016年11月30日止，房屋租金每月2，300元，每三个月支付一次，提前7天支付下期租金，另付2，300元押金，甲方收到租金（包括押金）后必须开具收据给原告；甲方和原告如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无特殊情况，必须住满租约期，如无故违约，则向对方支付违约金2，300元。合同同时还约定，未经甲方同意，原告不得将房屋转租。合同落款甲方处有关建的签名、地址、电话以及身份证号，同时在关建签名的旁边有桂未明的签名以及电话号码。被告关建称其因经常在国外，所以让桂未明帮忙办理收取信件、与物业联系等事务。桂未明也称如关建不在可由其代收房租以及代为提醒原告支付相关费用等。
后原告搬入涉案房屋居住，并支付了相关租金。
2013年6月11日，桂未明在租赁合同上书写“同意胡月英把房子暂借给友人，其他付款合约等一切不变”。2013年6月中，原告将涉案房屋转租给案外人ANDREYWEILAI一年，租金3，500元。
2013年9月16日，关建通过手机短信告知原告，称其另一套房屋要出售，涉案房屋要自住，所以让原告另行找房屋居住，并给予两个月找房的时间，到期原告不走，则关建要让装修队进场。原告短信回复关建，表示不同意原告的方案，并表示要继续履行合同至期满或采取其他补救措施。
2013年9月17日，原告短信告知桂未明，让其不要让关建知道原告朋友的事，桂未明回复“当时就告诉她了”。
关建称，2013年9月17日，其到涉案房屋想与原告谈提前收回房屋的事情，发现涉案房屋被转租，后其要求次承租人ANDREYWEILAI搬离。
2013年9月23日，ANDREYWEILAI向关建出示了一份说明，称其与原告就涉案房屋签订了一年的合同，租金每月3，500元，并在当日晚八点给关建看合同复印件。
2013年10月13日，ANDREYWEILAI搬离了涉案房屋，并将相关费用结清，原告返还给ANDREYWEILAI押金3，500元。当日原告将放置在涉案房屋内的家具基本都搬离了。
关建称其知晓ANDREYWEILAI搬离后于2014年10月14日至涉案房屋，用留在中介处的备用钥匙打不开门，遂让人换锁，屋内除原告的写字桌、电脑椅等物品外，无原告其他个人物品。关建为开锁支付开锁费360元。
2013年10月16日，原告至涉案房屋，发现关建在涉案房屋内，且房屋门锁被换掉。期间，原、被告商量在2013年10月23日结算水电费。后双方因发票及违约金的事宜，未能完成结算。
上述事实，有收据、发票、租赁合同、短信记录、说明以及双方当事人的陈述等证据为证，且经当庭质证，本院予以确认。
由于双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原告与被告关建签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，应为有效。当事人均应恪守履行。桂未明虽然与涉案房屋无关，也没有获得关建的书面授权，但其在租赁合同甲方旁边签名并留下电话，两被告均表示桂未明系受关建之托在关建不在国内时代为与原告联系，承担包括代收房租、代为提醒相关费用的缴纳、与物业联系等事务，鉴于两被告之间特殊的关系，原告有理由相信桂未明系关建的代理人。两被告抗辩桂未明仅是帮忙，不是关建的委托代理人，本院认为与事实不符，本院不予采纳。
根据合同约定，如有特殊情况需提前终止合同的，提前通知对方，等对方同意后方可办理退房手续，如无故违约需向对方支付违约金2300元。被告关建因自住房屋的需要要求提前解除合同，并提前通知原告，但原告表示拒绝，意味着双方未能就合同提前解除达成一致意见，现关建要求提前解除合同，是为违约，应当向原告承担相关的违约责任。至于两被告抗辩系原告非法转租，应承担违约责任，对此本院认为，桂未明作为关建的代理人在合同上明确同意原告将房子暂借给友人，且事后也告知了关建，关建知晓后也未提出异议，本院认为被告的举动是为同意原告转租，其此项抗辩意见本院不予采纳。
从合同约定来看，原、被告双方是可以提前解除合同的，如被告提前解除合同，则应向原告承担违约责任。现原告向被告主张违约金2，300元，于法有据，本院予以支持。在关建已经取得房屋简单装修后自住的情况下，原告坚持要求履行合同至期满，没有法律和事实依据，本院对此不予支持。至于原告要求被告赔偿误工费、家具搬离的费用以及无发票无法报销的房租等损失，因原告并未提供证据予以证明，本院不予支持。对原告要求被告支付往返机票的费用，因被告已经向原告支付违约金，该违约金应该已经涵盖原告的机票损失，故对原告的此项诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告关建应于本判决生效之日起十日内向原告胡月英支付违约金人民币2，300元；
二、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币25元，由被告关建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡桂霞
二〇一四年五月十五日
书记员 陈若愚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。