广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初226号
原告佛山市星晖中建物业管理有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区，注册号：。
负责人戚小洁。
委托代理人李福权，广东东成律师事务所律师。
委托代理人宋智军，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省四会市。系。
被告刘浩锋，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××。
委托代理人马成，广东德寰律师事务所律师。
原告佛山市星晖中建物业管理有限公司禅城分公司诉被告刘浩锋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，由审判员周信斌适用简易程序独任审判。本案于2016年2月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李福权、宋智军，被告刘浩锋及其委托代理人马成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系服务于佛山市禅城区张槎东鄱南路5号星晖·盛汇园小区的物业公司，被告系该小区xx座xx房的业主。根据原告与被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第五章第十二条第（一）款和第十八条的规定，被告应按照与开发商约定的房屋交付日期开始缴纳物业服务费，逾期缴付的按欠费总额的千分之三交纳违约金，逾期一个月以上的原告有权委托律师事务所催收，律师费及法院受理费由被告承担。被告与开发商佛山市正源房地产有限公司约定的房屋交付期限为2013年7月31日，因此物业服务费从2013年8月1日开始计算，单价为每平方米1.78元。被告收楼后一直没有缴纳物业管理费，直至2015年才开始缴纳当年的物业服务费，但对于2013年至2014年的物业服务费经催收后仍不缴纳。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.被告支付2013年8月1日至2014年12月31日的物业服务费4354.11元及违约金7954.91元，合计12309.02元（违约金以每月欠的物业服务费为基数，按照每日千分之三计算，暂计至2015年12月31日）；2.被告支付本案律师费4000元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原告受佛山市正源房地产有限公司（下称正源公司）委托管理星晖·盛汇园小区，依法受购房合同、协议、物业管理协议、临时管理规约以及销售、交楼、物业管理过程中形成的一系列文件约束。正源公司销售涉案商品房过程中形成的文件、原告管理涉案商品房过程中形成的文件对彼此均具有法律约束力。事实上，原告与正源公司是关联公司，有相同的股东、办公地址、管理人员等，决策、责任也是混同的。
二、被告与原告签署的《前期物业管理服务协议》中没有对因开发商原因延期交楼物业服务费起算进行约定，在开发商正源公司违约延期交楼的情况下，原告以前期物业管理服务协议第十二条约定的“合同交付期限”次日计算物业费没有合同依据和法律依据。
三、原告收取物业服务费，起始于涉案商品房的“交付”，然而依据购房合同第八条、第十一条及附件四的约定，“交付”的时间界定为“通过环评并取得建设工程竣工验收备案表”。开发商正源公司在被告诉其延期提供办证资料违约责任一案中，也认为被告于2013年7月29日接收商品房的行为不是开发商自愿的，且违反法律规定，是无效的行为。因此，自涉案商品房取得竣工验收备案表作为交付起点并计算物业服务费，被告、原告以及开发商在法律上和事实上取得了一致。
四、物业服务费是原告依据《前期物业管理服务协议》提供物业服务后获得的合同权益，该项权益具有相对性，是原告的私权益。原告受正源公司委托管理星晖盛汇园小区，更受正源公司委托全程办理涉案房屋的验房、房屋交接以及装修等手续。在验房过程中，被告对原告提出了房屋质量存在的问题。在房屋交接过程中，原告和正源公司对涉案房屋没有通过环评、没有取得竣工验收备案表是明知的，并书面承诺涉案房屋“物业服务费用自小区通过环评且拿到竣工验收备案表后起算”，这种承诺在该小区大多数业主的《收楼确认书》中均有体现。被告认为，原告和正源公司关于涉案商品房物业服务费从涉案房屋取得竣工验收备案表后起算，是二公司真实意思表示，二公司放弃并自愿承担房屋竣工验收备案前的物业服务费，属于对其私权益的自由处分，不违背小区其他业主共有利益和社会公益，合法有效。因此，原告要求被告缴纳竣工验收备案日期2014年12月之前的物业服务费，是违反诚信、滥用诉权的行为，没有合同依据和法律依据。
五、在涉案房屋能够办理房产证时，原告将交纳前期物业费作为派发房产证办证资料的前提，不交纳费用就不派发办证资料。原告在占据多种优势情况下，要求包括被告在内的大多数业主缴纳的物业服务费用，只是从2015年1月起算。业主依约交了费用后，都取得了房产证办证资料并办理完毕产权登记。原告明知其与被告存在关于物业费起算的约定并事实上认可并履行了该约定。原告在双方履行了约定之后，又节外生枝委托律师催收2013年至2014年物业费并向法院起诉，完全没有诚信可言，也大大浪费了国家宝贵的司法资源。
六、《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》对物业管理费争议有明确的解决程序，即首先物业服务公司督促限期交付，逾期仍不交付的，在物业区域内公布物业服务费收缴情况进行催缴，仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务公司可以依法向法院起诉。关于涉案房屋的物业费，原告已经在小区张贴了公告催收，被告已经按照原告要求的缴费起止期限、金额、缴费方式足额交付了物业管理费和公摊电费，履行了规约和前期物业协议的义务。原告在被告完全交费履约的情况下，没有履行临时管理规约确定的物业费处理程序，反而直接起诉主张2013年至2014年的物业费，本身即说明其诉请的物业费用是不存在的、不实的，原告在滥用诉权。
七、原告与开发商正源公司是关联公司，整个楼盘的销售、验房、交楼办证等手续都是由原告在办理，原告是开发商正源公司的影子，并没有将全部精力投入到购房合同、前期物业管理协议和临时管理规约约定的物业管理职责、投入到为广大业主服务上来。从社区居委会的公开信可以看出，小区的卫生差、安全管理混乱，曾自2015年3月起，被张槎街道东便社区居委会代管。如此物管，怎么好意思收费？但被告为了小区全体业主利益，依旧按照约定足额缴纳了物业管理费和公摊电费等费用，已经尽到了业主责任。原告诉请的物业费欠费、滞纳金以及律师费等，根本是无稽之谈！
八、我国民法保护债权的时效是两年，原告既没有事实证据证实被告存在欠费行为，其在2016年1月8日起诉，其部分诉请也已经超过了2年的诉讼时效。
九、物业公司已经张贴公告作出承诺，2015年1月1日之前的物管费不应当缴纳，原告诉请没有依据。
综上，被告按照与原告、开发商正源公司的约定，以及原告公示催收公告，足额缴纳了物业服务费，不存在拖欠物业费的违约行为。原告罔顾事实，起诉被告索要2013年和2014年物业服务费没有事实和法律依据，皮之不存毛将焉附？至于要被告承担滞纳金、律师费以及本案诉讼费更无从谈起。因此，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，依法制裁原告违反合同、浪费司法资源的不诚信行为，为包括被告在内的广大业主伸张正义。
诉讼中，原告提交以下证据：
1.营业执照副本、组织机构代码证、佛山市星晖中建物业管理有限公司资质证书、企业机读档案变更登记资料。拟证明原告诉讼主体适格。
2.被告身份证。拟证明被告诉讼主体适格。
3.《广东省商品房买卖合同》1份、《前期物业服务委托合同》及补充协议1份、《前期物业管理服务协议》1份、《律师函》、快递单。拟证明原告向被告主张物管费和违约金是合理合法的。
4.《广东省律师服务政府指导价》【粤价（2006）298号】、《委托代理合同》。拟证明原告向被告主张的律师费收费合理。
被告在诉讼中提交以下证据：
1.《商品房买卖合同》及《补充协议》1份。拟证明：（1）2013年3月23日，被告购买了正源公司开发的坐落于禅城区东鄱南路5号10座504房的房屋，房屋所在小区名称为“星晖盛汇园”，被告是房屋的业主。被告签订购房合同时，同时与正源公司委托的物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，并签署了正源公司拟定的《业主临时管理规约》。（2）按照购房合同第八条、购房合同附件四《合同补充协议
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星晖·盛汇园小区住宅质量保证书》的约定，房屋的交付期限和交房条件标准为：开发商正源公司应当于2013年7月31日前，将经佛山市禅城区建设工程质量安全监督站等有关主管部门验收合格（即取得竣工验收备案表）的房屋交付被告。购房合同第九条约定正源公司逾期交房要按日向买受人支付违约金。（3）按购房合同第十一条“交接”以及补充协议第七条约定，由于买受人原因未能按期交付的，“自本买卖合同约定的交付期限届满之日起，如非出卖人原因，造成商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用概由买受人承担”，反言之，未按期交房原因在出卖人一方，不按合同交付期限日期计算物业管理费是因为出卖人和物业公司一方的原因，则买受人不应按照合同交付期限起计算并支付物业管理费。（4）原告与正源公司系关联公司，受正源公司委托管理小区，房屋收楼、验房、交接、装修等手续都是由原告办理的，因此涉案合同、协议、相关手续以及二公司对内对外发布的文件均对二公司具有法律约束力。
2.《前期物业服务协议》1份。拟证明：（1）正源公司与原告是委托和受委托关系。（2）2013年3月23日，原告与被告签订的《前期物业服务协议》第十二条明确，物业服务费以购房“合同上约定的房屋交付日期为计费日期计算”的前提是：开发商正源公司在合同中约定房屋交付日期交付房屋，或者在该约定交付日期交付房屋因购房人自身原因未能如期办理收楼手续或拒收房屋；物业服务费以“购房人实际收楼日计算”的前提是：开发商正源公司在合同约定的房屋交付日期前，已提前完成交付房屋。明显的，开发商正源公司直到2014年12月才符合合同约定的“交付”条件，第十二条的约定在本案没有适用的余地。3.该服务协议确定“前期物业服务”是指，自房屋交付购房人使用之日起至业主委员会与物业服务公司签订的《物业委托服务合同》生效时止的物业服务，按照购房合同的交付标准，原告收取物业服务费，应从涉案房屋取得竣工验收备案表起算。综合前面的意见，本案原告以购房合同约定交付期限次日起计算交付物业费，诉请滞纳金和律师费，没有合同依据。
3.《临时管理规约》1份。拟证明：（1）原告受正源公司委托管理星晖盛汇园小区，《临时管理规约》对原告具有法律约束力。（2）规约第十七条和二十一条规定了欠缴物业服务费的程序：首先物业服务公司督促限期交付，逾期仍不交付的，在物业区域内公布物业服务费收缴情况进行催缴，仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务公司可以依法向法院起诉。关于被告房屋物业费的缴纳，原告物业公司在小区已经张贴了公告，被告已经按照原告要求的缴费起止期限、金额、缴费方式足额交付了物业管理费和公摊电费，履行了规约和前期物业协议的义务。原告在被告完全履约的情况下，起诉主张2013年至2014年的物业费，与合同约定不符，也违反了临时管理规约确定的物业费处理程序，是滥用诉权的行为。
4.《验楼通知书》1份、《收楼须知》1份、《业主（住户）入住验房表》2份。拟证明开发商正源公司已委托原告办理有关商品房验房手续和房屋交接手续；2013年7月16日、7月18日，原告和被告对被告购买的10座504房进行了验房。
5.《收楼确认书》1份、《防火协议书》1份、《钥匙托管回执》1份、《办理装修手续流程》1份。拟证明2013年7月29日，原告物业公司与被告签订了防火协议、办理了房屋钥匙托管及房屋交接手续。正源公司盖章、原告物业公司工作人员签名标明涉案房屋没有通过环评和取得建设工程竣工验收备案表，同意被告房屋的物业服务费用自小区通过环评并拿到竣工验收备案表时开始计算。被告同时表达了要求正源公司和原告解决验房表中存在问题的诉求。各方对物管费进行了补充约定。
6.《竣工验收备案表》3份、《民事答辩状》1份。拟证明：（1）涉案房屋通过环评、取得竣工验收备案表的时间是2014年12月10日-11日。（2）在被告另案起诉开发商正源公司延期提供办证资料违约责任一案中，开发商正源公司答辩时自认：其于2013年7月29日向被告交付涉案房屋是非自愿且违反法律规定的，该交付行为是无效的。真正的交付日期应从涉案房屋通过综合验收之日起算，即2014年12月3日。该自认确定、完善了开发商和原告物业公司起算物业管理费应自取得竣工验收备案表后计算的事实，与《收楼确认书》载明的物业服务费起算日期一致，原告和开发商放弃收取房屋取得竣工验收备案表之前的物业服务费，系对自身权益的处置，不违反社会公益，对开发商正源公司和原告物业公司二者具有法律约束力。
7.正源公司《关于派发办理房产证资料的通知》1份、原告物业公司《紧急通知》、《关于缴交物业服务费和公摊电费、提交扣费账号的通知》、《至2015年12月各户将要扣收费用公告》、《派发扣费收据的温馨提示》、《管理费、公摊电费收缴公告》、表决函。拟证明：（1）在开发商正源公司可以为业主办理房产证、派发办证资料时，原告物业公司将缴纳物业服务费等相关费用与领取办证资料挂钩，未能按时现金缴纳相关费用和办理提供扣费账号的业主，将不予派发办理房产证所需资料。（2）原告物业公司一次性收取业主领取办证资料前的物业服务费用，业主需交2015年1月1日至8月31的物业服务费，首次以现金缴纳，日后委托银行扣收。（3）2016年1月22日，原告催收了2016年1月至2月管理费、车位管理费、2015年10月至11月公摊电费。（4）被告按照原告物业公司的要求足额缴纳了有关费用，完全履行了交费义务。
8.《给居民的一封信》2份。拟证明星晖盛汇园小区自2015年3月以来，由禅城区张槎街道东便社区居民委员会代管，原告物业公司没有履行小区的物业服务职责。
9.《房地产权证》1份。拟证明被告完全履行了物业服务费缴费义务后，才领取了办证资料，佛山市住房和城乡建设管理局于2015年9月15日对被告所购房屋进行了产权登记。
10.物业费发票、收据、扣费流水、《委托扣缴物业管理费相关费用协议书》。拟证明被告完全履行了物业服务费缴费义务，不存在欠缴物业费的情况。
为查明案件事实，本院依职权调取了已经发生法律效力的（2015）佛城法民一初字第2084号民事判决书。
上述证据，经庭审质证，本院认证如下：
对于原告提交的证据。证据1、2、3，被告对真实性无异议，本院确认其真实性。证据4中之《广东省律师服务政府指导价》，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；《委托代理合同》有原件核对，虽然原告陈述其方签章是在诉讼中才完成的，但结合律师签发律师函及参与本案诉讼之事实，本院确认其真实性。
对于被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。
对于本院调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院确认其真实性。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
位于佛山市禅城区东鄱南路5号的星晖·盛汇园住宅小区（项目原名称为阳光星城）系由佛山市正源房地产有限公司（下称正源公司）开发建设。
2013年3月23日，被告与正源公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，由被告向正源公司购买该小区xx座xx房（住宅），载明建筑面积为143.76平方米。合同约定房屋交付时间为2013年7月31日前，交付条件为商品房经验收合格且买受人应支付的全部购房款到达出卖人账户。
涉案项目在2014年12月3日方通过环评手续，12月11日取得竣工验收备案表。因房屋不符合交付条件，被告拒绝于合同约定的交房期限内收楼。后经协商，被告于2013年7月29日接收房屋，由正源公司、原告经办人、被告共同签署的《星晖·盛汇园收楼确认书》载明：物业服务费用自小区通过环评并且拿到备案表之日开始计算。涉案房屋于2015年9月17日核发了房地产权证。
另查明，2011年9月25日，佛山市南海雍诚物业管理有限公司（原告总公司佛山市星晖中建物业管理有限公司的前称）与正源公司签订《前期物业服务合同》，由正源公司委托原告对星晖·盛汇园小区提供物业管理服务。约定带电梯住宅房屋的物业服务费为1.8元／平方米／月，由原告向业主或物业使用人收取；合同期限自2011年9月25日起至首届业主大会成立并选聘新的物业公司进驻之日止。双方还对物业服务范围、质量、违约责任等进行了约定。同年11月8日，双方签订《星晖·盛汇园前期物业服务补充协议》，变更约定带电梯住宅的物业服务费为1.78元／平方米／月，该服务费不包括公共水电公摊费用。
2013年3月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告对被告的上述涉案房屋提供物业管理服务。协议约定住宅物业服务费为1.78元／平方米／月，交纳时间为当月5日之前，按月交费。关于物业服务费的计费日期，合同约定如下：（一）房地产开发单位在《商品房买卖合同》中约定房屋交付日期交付房屋的，该单元（房屋）物业服务费以合同约定的房屋交付日期为计费起始日；（二）房地产开发单位在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期前提前完成房屋交付的，该单元（房屋）的物业服务费自乙方实际收楼日起计算（注：乙方实际收楼日是指房地产开发单位寄发的《收楼通知书》中约定的管理费起计时间）；（三）房地产开发单位在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期交付房屋，因乙方自身原因未如期办理收楼手续或拒收房屋，该单元（房屋）物业服务费起始计算日为合同约定的房屋交付日；（四）发生合理的且房地产开发单位认可的修补，修补期间不影响物业服务费的起始计算，即仍需按照本条上述三项的约定确定计费日期。
2015年4月1日，原告向小区业主发出表决函，征询业主是否同意自正源公司向业主提供办理房产证资料之日起再由原告统一向业主收取自2015年1月1日起的物业管理费。
2015年8月26日，原告向小区业主发出《关于缴交物业服务费和公摊电费、提交扣费账号的通知》，通知载明：“一、为了更进一步完善和提升物业服务质量，物业公司开始收取2015年1月1日至8月31日的物业服务费。首次缴收实施一次性现金的方式收取住宅和车位的物业服务费和公摊电费（享受减免费用已抵扣），各住户请按稍后补充公告明细上的金额缴交现金，日后统一采用委托银扣的收取方式。二、根据最新的统计数据，截止目前为止部分还没提交委托银行代扣物业服务费账号的业户，届时，业主需备齐原用于水电扣费的银行账号（中国银行不予受理，原提交了该行的需重新办理）、银行账号户主身份证原件或复印件，在领取办理房产证所需资料前及时提交。敬请业主全力配合支持，未能按时现金缴交相关费用和办理提供扣费账号的业主，将先不给予派发办理房产证所需资料的安排。”
2015年9月9日，被告按原告要求办理了委托银行扣缴物业管理费手续，并缴纳了2015年1-8月的住宅和汽车管理费以及2013年7月至2015年5月的公摊电费。
2015年12月8日，原告与广东东成律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该律师事务所代理原告与星晖·盛汇园业主物业服务合同纠纷系列案的诉讼和非诉讼活动，法律服务费为每件4000元，原告应在本系列案每一案件执行完毕之日起5日内结清。2015年12月17日，广东东成律师事务所向被告寄发《律师函》，要求被告支付自2013年8月1日起至2014年12月31日间的物业服务费合计4354.11元及违约金7954.91元。
另查明，涉案小区开发商即正源公司的法定代表人麦艳芳是原告总公司佛山市星晖中建物业管理有限公司的股东之一，所占股份份额为54%。
诉讼中，原、被告一致确认：被告已缴纳了2015年1月1日起的物业管理费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告的总公司就涉案小区签订的《前期物业服务合同》及补充协议、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》均是合同当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及作为小区业主之一的被告均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。
关于涉案房屋的物业服务费的起算时间。原、被告间签订的前期物业服务协议并未约定因开发商原因致使购买的房屋不能按期交付时物业服务费的起算时间。本案中，房屋在买卖合同约定的交付期限内不符合交付条件，被告有理由拒收，原告要求自买卖合同约定的交楼期限届满之日起计收物业服务费无事实依据。在房屋不符合交付条件而实际进行交付时，正源公司承诺自小区通过环评并取得竣工验收备案表之日起计算物业服务费，原、被告亦表示确认，此为原、被告及开发商正源公司就物业服务费起算时间的明确约定，从正源公司的法定代表人麦艳芳同为原告总公司的大股东的特殊关系看，该约定亦应当符合原告的意志，故该约定对三方具有约束力，物业服务费本应自小区通过环评并取得竣工验收备案表之日起计算。
然而，原告于2015年8月26日首次向含被告在内的小区业主催收物业服务费时，明确交费起始时间为2015年1月1日，并向被告收取了此前的公摊电费，被告亦办理了银行委托扣款手续。从涉案小区于2014年12月中旬方通过竣工验收备案的事实以及原告与小区开发商的特殊关系看，可视为原告以其单方意思表示及行为免除了被告2015年1月1日前的物业服务费，现反悔再行主张，违背诚信原则，本院对其该项诉求不予支持。
鉴于原告主张的物业服务费之诉求不成立，故其围绕该物业服务费所支出的律师费等成本应由其自担，况且其无证据证明其已支出的律师费金额。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告佛山市星晖中建物业管理有限公司禅城分公司的诉讼请求。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为104元，由原告佛山市星晖中建物业管理有限公司禅城分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周信斌
二〇一六年二月二十四日
书记员 潘明珠
附引用法律法规条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
五、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。