上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第483号
上诉人（原审被告，反诉原告）芙蓉国餐饮投资管理有限公司。
法定代表人戴叔平。
委托代理人郝炜宏，湖南辰邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）上海祥宸行置业有限公司。
法定代表人韩卫。
委托代理人何海东，上海锦智律师事务所律师。
委托代理人何文彬，上海锦智律师事务所律师。
上诉人芙蓉国餐饮投资管理有限公司（以下简称“芙蓉国餐饮公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第1218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市江宁路XXX号XXX-
XXX层的房屋（以下简称系争房屋）权利人为上海祥宸行置业有限公司（以下简称“祥宸行公司”）。2011年6月18日，祥宸行公司、芙蓉国餐饮公司签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定祥宸行公司将系争房屋出租给芙蓉国餐饮公司作为餐饮、办公、休闲会所使用，房屋租赁期限自2011年7月1日至2023年6月30日止；自2011年7月1日至2011年12月31日作为芙蓉国餐饮公司的免租期（其中前两个月作为芙蓉国餐饮公司拆除旧装修设施的时间，后四个月作为芙蓉国餐饮公司装修免租期），为鼓励芙蓉国餐饮公司在五年内重新装修，祥宸行公司同意再给予芙蓉国餐饮公司三个自然月装修免租期。在此免租期间，芙蓉国餐饮公司使用该房屋所发生的物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费、空调使用费、停车费等费用由芙蓉国餐饮公司承担。在合同履行过程中，如因芙蓉国餐饮公司原因导致本合同解除的，芙蓉国餐饮公司应足额补足免租期的租金给祥宸行公司。该房屋第一年至第三年的月租金为人民币600，000元（以下币种均为人民币），第四年开始，每三年租金价格在前年租金价格的基础上递增5%；租金按每三个月为一期支付，先付后用。除首期租金外，芙蓉国餐饮公司应在每期前一个月的25日前以人民币形式在不扣除任何费用的情况下向祥宸行公司支付下期租金。若芙蓉国餐饮公司逾期支付租金，则每逾期一日，芙蓉国餐饮公司须按应付租金数额的0.05%向祥宸行公司支付滞纳金。租赁保证金1，200，000元，合同期满或本合同提前终止的，在芙蓉国餐饮公司按照合同约定将房屋交还祥宸行公司之日起三十日内，祥宸行公司把相关应由芙蓉国餐饮公司负担的费用扣除后剩余租赁保证金无息退还给芙蓉国餐饮公司。租赁期间，芙蓉国餐饮公司使用该房屋所产生的物业管理费、水费、电费、煤气费、空调费、车位费、通讯费等相关费用，芙蓉国餐饮公司均应按照物业管理公司及其它相关单位的通知予以及时支付，并且应当向祥宸行公司提供相关费用已经支付的凭证复印件，因芙蓉国餐饮公司不及时支付相关费用而产生的后果由芙蓉国餐饮公司自行承担，导致祥宸行公司受到损失的，祥宸行公司有权要求芙蓉国餐饮公司予以赔偿。芙蓉国餐饮公司逾期支付水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等费用的每逾期一日，应按逾期交费金额的1%支付滞纳金给祥宸行公司。本合同租期届满或因芙蓉国餐饮公司原因导致本合同提前解除的，则芙蓉国餐饮公司应在接到祥宸行公司书面通知的十日内迁出并返还该房屋，逾期未迁出的，祥宸行公司有权采取包括断水、断电在内的各种方式收回该房屋，并可采取任何方式进入该房屋，该房屋内遗留的任何物品，均视为芙蓉国餐饮公司的遗弃物，祥宸行公司有权任意处置，芙蓉国餐饮公司不得提出任何异议，追究祥宸行公司责任或提出任何赔偿要求，祥宸行公司相关处置芙蓉国餐饮公司留存物品的行为，视为行使芙蓉国餐饮公司已经授权委托的行为，芙蓉国餐饮公司放弃抗辩权。芙蓉国餐饮公司向祥宸行公司交还房屋时，双方应当签署验收交接书，对房屋交接状况予以确认，若祥宸行公司、芙蓉国餐饮公司任何一方不到场或者到场拒绝签字，另一方有权在记明相关情况后，邀请物业管理公司或两个无利害关系人对房屋状况予以确认并签字，以此视为该房屋已交接。芙蓉国餐饮公司逾期不支付租金累计超过两个月的，祥宸行公司可书面通知芙蓉国餐饮公司解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额。本合同签字或盖章后，除本合同规定芙蓉国餐饮公司有权解除本合同的情形发生以外，芙蓉国餐饮公司不得以任何理由，要求解除本合同，中途退租，否则芙蓉国餐饮公司应按照月租金的两倍赔偿祥宸行公司违约金，若违约金不足以赔偿祥宸行公司直接经济损失的，则芙蓉国餐饮公司还应负责赔偿。芙蓉国餐饮公司逾期支付租金或其他费用符合合同解除条件并导致祥宸行公司解除合同的，芙蓉国餐饮公司除支付滞纳金和违约金外，仍需赔偿免租期的租金及该房屋恢复原状的费用。
上述合同签订后，芙蓉国餐饮公司向祥宸行公司支付了租赁保证金1，200，000元，祥宸行公司也将房屋交付给了芙蓉国餐饮公司。芙蓉国餐饮公司在系争房屋内设立了上海芙蓉豪廷餐饮管理有限公司，开展经营活动。
2013年6月24日，祥宸行公司发函给芙蓉国餐饮公司称，因芙蓉国餐饮公司拖欠祥宸行公司租金2，685，358元，已经达到承担违约责任的要求，祥宸行公司已经具备解除合同的权利，一旦祥宸行公司行使该权利，芙蓉国餐饮公司需要承担巨额的违约责任。为此，祥宸行公司通知芙蓉国餐饮公司：在收到通知后的三日内付清所有拖欠租金及滞纳金；该房屋内的所有物品不得擅自搬离，不得侵犯祥宸行公司合法财产权益。芙蓉国餐饮公司收到函件后，于2013年6月28日回复祥宸行公司称，由于市场、政策等因素的变化，上海公司营业举步维艰，继续经营上海公司将承受更多的经济损失和产生巨大的亏损，在此情形下，芙蓉国餐饮公司只得终止上海公司经营，并依法解决职工解约、税务、债务的清理和依法兑付；芙蓉国餐饮公司投入到项目装修的费用近4，000多万元，有关设施、设备芙蓉国餐饮公司并未拆除（个别第三方寄存设备除外），芙蓉国餐饮公司希望以此抵偿上海公司欠缴全部费用和可能产生的一切法律责任和经济责任。双方如达成此协议，双方均不再追究对方任何经济、法律责任……鉴于上述情形，芙蓉国餐饮公司希望立即解除双方租赁关系和上述合同……。祥宸行公司收到芙蓉国餐饮公司复函后，于2013年7月2日回复芙蓉国餐饮公司称，芙蓉国餐饮公司单方面解除租赁合同，需承担：支付欠租及滞纳金2，775，778元；免租期租金3，600，000元；违约金1，200，000元；芙蓉国餐饮公司承担房屋恢复原状费用（具体按照实际发生费用另行计算）；芙蓉国餐饮公司拖欠2013年6月煤气费34，243.20元及逾期需要支付的滞纳金、煤气表未过户产生的空置费1500元／月；芙蓉国餐饮公司拖欠物业公司水费、电费共计19，164.98元。鉴于双方领导之间的良好关系，亦考虑到芙蓉国餐饮公司确实受到市场、政策等因素影响，祥宸行公司从和谐相处角度考虑，如芙蓉国餐饮公司在2013年7月15日前向祥宸行公司支付1，000，000元，祥宸行公司将考虑减免其他一切费用，友好解除合同，不再追究芙蓉国餐饮公司违约责任，双方至此再无其他支付义务。2013年8月27日，祥宸行公司再次通过律师发函芙蓉国餐饮公司，要求芙蓉国餐饮公司于2013年9月15日前付清欠费4，820，432.58元。芙蓉国餐饮公司收到律师函后，于2013年9月1日回复祥宸行公司称，因经营状况和经营环境恶劣，公司亏损严重，经营无法继续，芙蓉国餐饮公司已于2013年6月28日向祥宸行公司发出了解除合同函件，祥宸行公司虽然未书面认可，但是，祥宸行公司的行为是认可解除合同的，故租金只能计算到6月底；芙蓉国餐饮公司提前解除合同是得到祥宸行公司认可，祥宸行公司和祥宸行公司指派的物业公司还派人接收了芙蓉国餐饮公司移交的经营场所，这种接管行为至少可以确认芙蓉国餐饮公司解除合同是与祥宸行公司的一致合意，不是芙蓉国餐饮公司单方擅自解除合同，双方就解除合同的善后处理也有一致的意见；如果祥宸行公司不认可，那么祥宸行公司为何在芙蓉国餐饮公司经营的进出口加锁，且不准芙蓉国餐饮公司员工正常进出也不允许芙蓉国餐饮公司开门经营，那么这种行为只能是祥宸行公司单方面粗暴解除合同，祥宸行公司应承担由此造成的一切损失和后果……。2013年9月11日，祥宸行公司通过律师再次发函称，祥宸行公司根本没有做出任何认可解除合同的行为，祥宸行公司、芙蓉国餐饮公司之间根本没有对提前解除合同达成任何合意，所以双方的租赁合同根本尚未解除，不但租金不能只计算到6月底，而且芙蓉国餐饮公司拖欠租金等相关费用的时间和金额均已达到承担违约责任的条件……。2013年10月30日，祥宸行公司向芙蓉国餐饮公司发送了一份《关于解除房屋租赁合同的通知函》称，自2013年2月25日起，芙蓉国餐饮公司开始拖欠租金、物业费、电费和煤气费等相关费用，至今未还清，致使双方已无法再继续合作下去，祥宸行公司通知芙蓉国餐饮公司：祥宸行公司决定行使合同解除权，双方签订的房屋租赁合同自2013年10月31日起解除，芙蓉国餐饮公司应当承担由此产生的违约责任；祥宸行公司将在2013年12月1日收回房屋，芙蓉国餐饮公司在2013年11月30日之前迁出房屋并将房屋恢复原状后返还祥宸行公司……。芙蓉国餐饮公司收函后，不认可祥宸行公司函件上的内容，双方由此发生纠纷，祥宸行公司遂诉至法院，请求法院判令：1、祥宸行公司、芙蓉国餐饮公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年10月31日解除；2、芙蓉国餐饮公司支付祥宸行公司欠租3，285，358元以及迟延履行违约金570，309元（暂计算至2014年4月30日）；3、芙蓉国餐饮公司支付祥宸行公司恢复房屋原状的费用1，060，000元；4、芙蓉国餐饮公司支付祥宸行公司解约违约金1，200，000元；5、芙蓉国餐饮公司支付祥宸行公司免租期的租金3，600，000元；6、芙蓉国餐饮公司支付祥宸行公司拖欠的2013年7月至2013年10月的物业管理费204，570.80元和电费19，614.98元；7、芙蓉国餐饮公司支付祥宸行公司拖欠的2013年6月至2013年10月的燃气费53，798.40元以及滞纳金15，472.50元。原审法院审理中，祥宸行公司撤回第三项诉讼请求，同时不再就电费19，614.98元向芙蓉国餐饮公司主张。
芙蓉国餐饮公司辩称及反诉称，由于芙蓉国餐饮公司经营问题，致租赁合同无法继续履行，双方法人曾进行协商，并达成默契，租赁合同于2013年6月28日提前解除。合同解除是因无法预期和判断所致，并不是芙蓉国餐饮公司违约，不同意支付解约违约金和免租期的租金。芙蓉国餐饮公司在系争房屋内投入巨额资金进行了装修，而祥宸行公司在合同解除后，未经芙蓉国餐饮公司同意，擅自将系争房屋出租给第三方，将芙蓉国餐饮公司装修的设施和设备全部拆除，造成芙蓉国餐饮公司损失。所以不同意祥宸行公司的诉讼请求，并反诉请求法院判令：1、祥宸行公司返还芙蓉国餐饮公司保证金1，200，000元，并承担自2013年8月28日起的资金占用利息（暂计算至2014年6月28日，为129，600元）；祥宸行公司承担未经双方协商，私自拆除芙蓉国餐饮公司装修损失，按照祥宸行公司承担40%的责任计算，即承担9，000，000元。
针对芙蓉国餐饮公司的反诉，祥宸行公司辩称，租赁保证金用以抵充芙蓉国餐饮公司欠费，不存在支付利息的问题；合同解除，芙蓉国餐饮公司应当恢复原状，由于芙蓉国餐饮公司违约，该房屋内遗留的装修、设备，均视为芙蓉国餐饮公司的遗弃物，祥宸行公司有权任意处置。综上，不同意芙蓉国餐饮公司的反诉请求。
原审法院另查明，双方于庭审中对账，确认截止2013年6月30日，芙蓉国餐饮公司欠付祥宸行公司租金759，761元，扣除祥宸行公司在芙蓉国餐饮公司处消费的444，677元以及系争房屋内天然气改造费用52，435元后，芙蓉国餐饮公司还欠祥宸行公司租金262，649元。自2013年7月1日起，芙蓉国餐饮公司未再支付租金及物业管理费。
租赁期间，芙蓉国餐饮公司每月支付物业管理费51，142.70元至2013年6月30日。
上海大众燃气有限公司于2013年10月28日出具的燃气欠款催缴通知书，载明：江宁路XXX号、户名上海祥宸行置业有限公司欠2013年6月燃气费34，243.20元，超期116天，滞纳金3，938元、2013年7月燃气费15，055.20元，超期87天，滞纳金1，294.70元、2013年8月燃气费1，500元，超期67天，滞纳金99元、2013年9月燃气费1，500元，超期30天，滞纳金43.50元，总计欠款（含滞纳金）57，673.60元。
原审法院审理中，芙蓉国餐饮公司于庭审中自诉于2013年6月28日前已经搬离租赁房屋，但未将房屋钥匙交给祥宸行公司，因租赁房屋已由物业公司在大门外加锁，无法进入。祥宸行公司则称双方没有办理房屋交接手续，祥宸行公司于2013年12月自行收回房屋，物业公司虽然在大门外加锁，但芙蓉国餐饮公司仍在朝外搬运物品。
原审法院经审理后认为，祥宸行公司、芙蓉国餐饮公司签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，芙蓉国餐饮公司于2013年6月28日发函祥宸行公司，要求提前解除租赁合同，祥宸行公司于2013年7月2日复函芙蓉国餐饮公司，同意解除合同，但要求芙蓉国餐饮公司在2013年7月15日前支付1，000，000元，故法院认为双方之间的租赁合同因芙蓉国餐饮公司中途提前退租而于2013年7月2日解除，由于对合同解除后的处理后果存在分歧，双方未能达成一致。合同解除后，芙蓉国餐饮公司应及时与祥宸行公司办理房屋交接手续，将房屋返还祥宸行公司。芙蓉国餐饮公司继续占用房屋的，应支付房屋占用费用。但合同又约定祥宸行公司有权在芙蓉国餐饮公司未按约返还房屋时可采取各种方式自行收回房屋，否则由此造成的损失应由祥宸行公司自行承担。考虑到合同履行情况、解约事由以及祥宸行公司收回房屋需要合理时间等因素，法院认定芙蓉国餐饮公司应支付房屋占用费、物业管理费用至2013年7月31日。芙蓉国餐饮公司应当支付祥宸行公司至2013年7月31日止的租金、房屋占用费共计862，649元（262，649元＋600，000元）以及2013年7月的物业管理费51，142.70元。芙蓉国餐饮公司逾期支付租金，按合同约定，每逾期一日，按应付租金数额的万分之五支付祥宸行公司逾期付款违约金。芙蓉国餐饮公司中途擅自退租，构成根本性违约，应当按合同约定的月租金两倍支付祥宸行公司提前解约违约金1，200，000元。关于祥宸行公司主张的免租期间的租金3，600，000元，根据双方合同约定，若芙蓉国餐饮公司违反租赁合同约定条款，则芙蓉国餐饮公司不再享有该期间免租优惠，祥宸行公司主张该期间的租金3，600，000元，法院依法予以支持。租赁期间，芙蓉国餐饮公司使用房屋产生的燃气费，应由芙蓉国餐饮公司承担。芙蓉国餐饮公司未按约缴纳的，由此产生的滞纳金，也应由芙蓉国餐饮公司承担，具体费用为2013年6月欠费34，243.20元＋滞纳金3，938元＋7月欠费15，055.20元＋滞纳金1，294.70，共计54，531.10元。租赁保证金1，200，000元，根据合同约定，用以抵扣芙蓉国餐饮公司应支付的欠款，芙蓉国餐饮公司反诉，要求祥宸行公司返还租赁保证金1，200，000元以及承担资金占用的利息，缺乏依据，法院不予支持。根据双方约定，由于芙蓉国餐饮公司违约导致合同提前解除的，芙蓉国餐饮公司在租赁房屋内遗留的任何物品，祥宸行公司均有权任意处置，无需向芙蓉国餐饮公司作出任何赔偿。芙蓉国餐饮公司反诉要求祥宸行公司赔偿装修损失9，000，000元，法院也不予支持。
原审法院据此作出判决：一、祥宸行公司与芙蓉国餐饮公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2013年7月2日起解除；二、芙蓉国餐饮公司应于判决生效之日起十日内支付祥宸行公司至2013年7月31日止的租金、房屋占用费共计862，649元；三、芙蓉国餐饮公司应于判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付祥宸行公司租金262，649元的逾期付款违约金，自2013年3月25日起计算至判决生效之日止；四、芙蓉国餐饮公司应于判决生效之日起十日内支付祥宸行公司2013年7月的物业管理费51，142.70元；五、芙蓉国餐饮公司应于判决生效之日起十日内支付祥宸行公司燃气费及滞纳金54，531.10元；六、芙蓉国餐饮公司应于判决生效之日起十日内支付祥宸行公司提前解约违约金1，200，000元（租赁保证金1，200，000元抵扣违约金）；七、芙蓉国餐饮公司应于判决生效之日起十日内支付祥宸行公司免租期间的租金3，600，000元；八、芙蓉国餐饮公司的反诉请求，本院不予支持。
原审法院判决后，上诉人芙蓉国餐饮公司不服，向本院提起上诉称：原审法院确定双方合同于2013年7月2日解除，同时又判决芙蓉国餐饮公司支付租金（房屋使用费）至2013年7月31日，不仅认定事实错误且自相矛盾，况且芙蓉国餐饮公司已于2013年6月28日搬离系争房屋，故只认可支付租金至合同解除之日，此日后的任何费用与芙蓉国餐饮公司无关。祥宸行公司在2013年7月2日回函中同意解除合同，实际应属于协议解除合同的情形，故本案不存在芙蓉国餐饮公司违约解除合同的情形，芙蓉国餐饮公司不应承担违约责任。协议解除后，祥宸行公司应向芙蓉国餐饮公司返还保证金。芙蓉国餐饮公司搬离系争房屋时只欠付小部分租金，在双方同意解除合同的情况下，保证金优先抵扣租金，而抵扣后的剩余资金亦足够抵扣物业费、燃气费、滞纳金等费用，因此再要求芙蓉国餐饮公司承担相应费用的违约金与事实不符。物业费、燃气费与本案非同一法律关系，不应在本案中一并处理。祥宸行公司在原审中放弃了恢复原状的诉请，且全部接管了芙蓉国餐饮公司的装饰装修及设备等资产，故实际上不存在房屋交接及要考虑合理收回房屋的时间问题。在祥宸行公司将系争房屋另行出租他人后，大量由芙蓉国餐饮公司投入的设施设备仍在继续被使用，因此应当以鉴定结论为基础，由祥宸行公司作价补偿给芙蓉国餐饮公司。另外，在芙蓉国餐饮公司提起反诉后，原审法院未给予充分的举证期间即开庭，违反法定程序。综上所述，撤销原审判决第二、三、四、五、六、七、八项判决，改判芙蓉国餐饮公司向祥宸行公司支付租金及房屋使用费282，649元；祥宸行公司返还保证金989，786元；祥宸行公司给付芙蓉国餐饮公司经鉴定后的被祥宸行公司占用的装修设备设施价款。
被上诉人祥宸行公司辩称：双方没有达成过口头解除合同的约定。2013年7月2日回函中明确解除合同是有前提的。芙蓉国餐饮公司长期拖欠租金违约在先，祥宸行公司根据合同行使解除权，祥宸行公司始终认为合同解除日应为2013年10月31日。关于装修问题，双方在合同中有明确约定，即若因芙蓉国餐饮公司的原因导致合同解除，则装修损失由其自行承担。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于合同的解除，芙蓉国餐饮公司提出祥宸行公司在2013年7月2日的回函中已同意解除合同，故双方之间形成协议解除。而根据该回函的内容，主要表述为两条，一是如芙蓉国餐饮公司单方解除合同需承担相应的合同责任；二是如芙蓉国餐饮公司在2013年7月15日前支付1，000，000万元，则减免其他费用并解除合同，不再追究芙蓉国餐饮公司的违约责任。即祥宸行公司同意解除合同是有前提条件的。但此后，芙蓉国餐饮公司并未就是否同意该条件作出答复，故双方就解除合同并未协商一致，因此不能以此回函认定双方之间租赁合同的解除。就本案所涉之租赁合同的解除，有权解除合同的是守约方祥宸行公司，本应以祥宸行公司的主张确定解除时间。由于原审法院确定双方之间的租赁合同于2013年7月2日解除，而祥宸行公司虽对合同解除时间持有异议，但并未就此提出上诉，故本院对原审法院的该项判决予以维持。如前所述，双方之间并不构成协议解除，而造成双方租赁合同无法继续履行的原因在于芙蓉国餐饮公司，因此芙蓉国餐饮公司提出其不应承担违约责任的主张不能成立，其应按合同约定承担相应的责任。
芙蓉国餐饮公司与祥宸行公司在合同中对合同期满或解除后房屋的交接作了约定。芙蓉国餐饮公司在原审中陈述其于2013年6月28日前搬离系争房屋，但未将房屋钥匙交还祥宸行公司，此行为与合同约定的房屋交接需办理的手续不相符，其也未提供证据证明在2013年6月28日前通知过祥宸行公司对系争房屋进行交接。虽其称之后物业公司在系争房屋大门外加锁，致其无法进入，但未能提供证据对物业公司在大门外加锁的具体时间进行确定。现祥宸行公司称其已于2013年12月自行收回了房屋，故原审法院在综合考虑合同履行情况、解约事由以及祥宸行公司收回房屋需要合理时间等因素，酌情确定芙蓉国餐饮公司支付房屋租金及房屋使用费、物业管理费等费用至2013年7月31日，基本平衡了双方当事人的利益，并无不妥，本院予以认同。
综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币116，195.4元，由上诉人芙蓉国餐饮投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年五月八日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……