湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0521民初3103号原告邵东县阳光花园（第三届）业主委员会，住所地：邵东县城兴和大道759号。负责人赵哲仪，该业主委员会主任。委托代理人李上民，该业主委员会副主任。委托代理人黄乘利，邵东县蓝天法律服务所法律工作者。被告邵东县春栩物业有限公司，住所地：邵东县两市镇昭阳路355号。法定代表人姜鹏，该公司负责人。委托代理人尹长安，男，1955年10月17日出生，汉族，住邵东县，系公司员工。委托代理人刘秀莲，女，1969年11月28日出生，汉族，住邵东县，系公司员工。原告邵东县阳光花园（第三届）业主委员会（以下简称阳光花园业主委员会）与被告邵东县春栩物业有限公司（以下简称春栩物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月23日受理后，依法由审判员曾利华适用简易程序，于同年11月10日公开开庭进行了审理。原告阳光花园业主委员会的委托代理人李上民、黄乘利以及被告春栩物业公司的委托代理人尹长安、刘秀莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳光花园业主委员会诉称：原、被告分两次签订物业服务合同，履行期间分别自2012年10月1日至2013年9月30日，自2013年10月1日起至2014年9月30日止。履行期间，由于被告物业管理服务欠佳，公共设施维修维护不到位，均遭业主质疑。2014年9月30日被告不辞而别，导致小区三四千人管理瘫痪，生活秩序难以正常运行。园区大门栏杆及设备卷闸门、围栏损坏，消防设备、公用水管设施、地面维修、花草及路灯灯罩、灯泡、电路等均未维修维护，造成原告各项损失31300余元。依照我国《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务合同》等相关规定，特具状诉请法院判决：1、由被告向原告承担物业服务各项公共设施维修费31300元，其中园区大门栏杆及设备维修（包工资）5200元，栏杆气门伐闸3800元，园区灯罩换装6800元，园内换高杆灯租升降机1300元，广播系统维修700元，水管维修1790元，园区单元门加固2000元，园区地面维修3000元，砌围栏900元，物业公司卷闸门维修1200元，10月份公用电费110元，花草4500元，共计31300元。2、本案诉讼费由被告承担。被告春栩物业公司辩称：首先，2012年10月1日至2014年9月30日，原、被告双方签订了物业服务合同，由被告对原告的阳光花园住宅小区进行物业管理服务，被告在这两年合同期内，按着合同约定按质按量履行了自己的义务。合同期满后，阳光花园小区的公共设施状态良好，运转正常。合同期满被告撤离时，已将上述情况告知了当时的业主委员会，当时的业主委员会认可并没有提出异议。现在已过去两年多了，该小区现任业主委员会却要求被告承担维修公共设施的费用毫无道理。其次，合同期满被告撤离该小区时，当时小区业主委员会对公共设施并没有提出维修意见，这说明被告在服务合同期内对公共设施维护良好，运转正常。如果当时确定需要维修，原告早就会提出来，不会等到现在。即使后来需要维修，也是被告离开该小区后的两年多来使用造成的，维修费用也该由后来的物业公司或全体业主负担，不应该再由被告负担。再次，原告诉称要求被告承担的各项公共设施维修费31300元，列出维修清单12项，被告认为原告的维修费清单是凭空捏造的，根本没有维修的客观事实存在。综上所述，原告起诉要求被告承担其维修公共设施费用既没有事实依据，也没有法律依据。请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年12月10日和2013年10月1日阳光花园业主委员会（委托方）与春栩物业公司（受托方）就原告所属的阳光花园住宅小区（小区住房444套，合计住房面积67946㎡；车库284个，建筑面积4371㎡，合计72317㎡）的物业管理分两次签订《物业服务合同》，合同主要约定：“委托管理服务期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止；物业管理服务事项：其中约定房屋建筑本体共用部位的维修使用、管理（包括楼梯间、走廊通道），共同设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括共用照明、楼内消防设施），附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水道管、化粪池、沟、篮球场），共用绿地、花木等的维修与管理；物业管理服务质量：其中约定设备运行要及时检查、记录、使设备正常运行，设施、设备及房屋公共部位、公共场所(按物业条例规定的项目)的维修、养护要不定时检查、登记并报业主委员会或业主大会决定用维修资金维修，绿化要不定时杀虫、剪枝、除草、施肥、治病，在正常气候环境下确保花草存活率90%以上；物业管理费用：其中约定本物业管理服务费由业主或物业使用人在年初时按房屋产权证登记建筑面积按每月0.35元/㎡（2012年10月1日起至2013年9月30日时段物业费标准）和0.4元/㎡（2013年10月1日起至2014年9月30日时间段物业费标准）向受托方交纳，本物业房屋的共同部位、共用设施、设备、共同场地的维修、养护费保修期满后的日常养护费用、修理费、更新、改造费用在本物业维修基金中列支；双方的权利义务还约定受托方负责编制房屋附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方协议后由受托方（即春栩物业公司）组织实施，费用在住房维修基金中列支。”合同还约定了其他相关事项。2014年9月30日，双方签订的《物业服务合同》期限届满，双方未续签物业服务合同。原告阳光花园业主委员会自2014年10月25日起至2015年8月31日止陆续就阳光花园住宅小区内相关共用设施、设备进行维修，花费维修费等开支31300元（含2014年11月24日开票的该小区当年10月份的公用电费开支110元）。以上事实有原告提供的邵东县阳光花园第三届业主委员会的《会议记录》、《证明》，邵东县春栩物业有限公司的营业执照副本，双方签订的《物业服务合同》2份，维修明细发票，以及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。本院认为,原、被告双方签订的两份《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份物业服务合同依法成立并生效。依法成立的合同对原、被告双方均有法律约束力，双方均应按着合同约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告争执焦点就是原告在物业服务合同履行期满后对阳光花园住宅小区内相关公共设施、设备进行维修的费用应否由被告承担。现有证据表明，原告对阳光花园住宅小区内相关公共设施、设备进行维修的时间是在2014年9月30日之后（即物业服务合同履行期届满之后）。这就存在两种可能：第一种情况是阳光花园住宅小区内相关公共设施、设备在双方物业服务合同终止之前就已经被损坏，即在被告履行该物业服务合同期间就存在公共设施、设备的损坏，合同期满后才进行维修；第二种情况是阳光花园住宅小区内相关公共设施、设备是在物业服务合同期满后的时间被损坏而进行的维修。问题在于，根据原、被告双方签订的两份《物业服务合同》中均约定：“本物业房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费在保修期满后的日常养护费用、修理费、更新改造费用在本物业维修基金中列支；由受托方（即春栩物业公司）负责编制年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、改造方案，经双方协议后由受托方组织实施，费用在住房维修基金中列支”。从以上合同约定条款可以看出，物业管理服务如涉及该小区内的有关共用设施、设备的维修需经物业公司登记并负责编制相关维修计划方案报业主委员会或业主大会决定用维修资金维修并由物业公司组织实施。事实上本案原告对阳光花园小区内有关共用设施设备的维修并没有按上述合同约定的程序方式进行，故原告的此种做法显然不妥，其责任不在被告。现原告提供的证据虽能证明其已对阳光花园小区内相关共用设施设备进行了维修及维修费开支情况，但不能证明该相关共用设施设备的毁损发生时间是在被告履行物业服务合同期间，也不能证明该物业共用部位、共用设施设备毁损或灭失是被告在合同履行期间因管理服务不当所致。综上，原告提供的证据不能支持其诉讼的事实主张，原告的事实主张不能成立。被告提出其按照物业服务合同约定已恰当地提供了相应的服务并履行了义务的辩称理由能够成立，本院予以采纳。故原告要求被告承担物业服务各项公共设施维修费31300元的诉讼请求证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（五）（六）项及第二款、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邵东县阳光花园（第三届）业主委员会要求被告邵东县春栩物业有限公司承担物业服务各项公共设施维修费31300元的诉讼请求。本案受理费582.5元，减半收取291.25元，由原告邵东县阳光花园（第三届）业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 曾利华二〇一六年十一月二十日代书记员 颜 瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。