杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第1061号
原告：王冀燕。
原告：赵继博。
被告：吴跃萍。
被告：赵水木。
两被告共同委托代理人（特别授权代理）：赵敏，女，汉族，1981年11月21日出生，系两被告女儿。
原告王冀燕、赵继博诉被告吴跃萍、赵水木房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月28日受理后，依法适用简易程序进行审理，由代理审判员梁琨独任审判，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告王冀燕、赵继博，被告吴跃萍、赵水木委托代理人赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王冀燕、赵继博诉称：原被告双方于2014年3月16日签订房屋买卖合同，房屋转让总价为1025000元，3月28日双方办理过户登记，4月4日交房，并且银行于4月4日发放贷款。4月10日前，原告经银行第三方向被告支付全额房款。按照合同约定，被告应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如未按期迁出，应当向原告支付102500元违约金；逾期超过十日未迁出，被告应当再按日计算向原告支付全部已付款万分之十的违约金。原告查询得知，截至2014年5月11日，被告户口仍未迁出该房屋所在地户籍管理机关，已构成违约，依法应当承担违约责任。依据《合同法》的有关规定，请求判令：1、被告承担违约责任，给付原告违约金125050元。2、由被告承担本案诉讼费用。
被告吴跃萍、赵水木辩称：1、原被告双方已经达成口头更改合同约定，被告并未违约，依据合同约定，双方只能在户口迁出后，才能拿到物业交验单，并凭交验单在房贷处领取剩余的房价尾款。但在买卖合同签订之后，原被告双方口头达成了新的合议，被告同意提前交房，原告则同意被告延迟迁出户口，并提前取得房屋尾款，因此被告才能在未迁出户口后就取得物业交验单并领取房价尾款。且双方共同签署的物业交验单上注明了户口已经迁出，这也足以证明双方已经就户口迁出一事达成了新的协议。总之，被告并未违约。2、合同约定的违约金过高，请求法庭予以降低。被告认为，如果法庭最终还是认定被告构成违约，那么合同约定的违约金也明显过高，理应予以调整。首先原告购买被告的房屋主要出于居住使用的目的，不涉及落户杭州、子女就学等特殊目的，所以延迟迁出户口不会对原告造成任何损失。其次原告自己的行为也已经表明原告自己也不重视户口问题。在双方共同签署的物业交验单上，注明了房屋内的户口已经迁出，试想如果原告对这一问题非常关注重视，理应在户口问题上据理力争，坚持除非被告迁出户口，否则不能签署物业交验单及取得尾款，但原告根本不关注户口问题，很轻松的签下了交验单。这足以说明原告在户口问题上没有利益诉求。再次，被告已在2014年5月12日完成了户口迁出，并没有恶意长期拖延的行为，因此，被告主张即使被告构成违约，原告也不会因此受到任何损失，所以原告应当举证证明自己所遭受到的实际损失，否则法庭理应视为原告没有因为被告的延期迁出户口而遭受损失。并基于这一事实，对约定的违约金进行较大幅度的减少。请求法庭予以考虑。
原告王冀燕、赵继博为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：
1、房屋转让合同，证明原被告双方于2014年3月16日签订合同，被告认可该违约金。
2、中国银行贷款借据，证明中国银行于2014年4月4日向其发放贷款590000元。
3、房权证，证明房产登记过户日期2014年3月28日。
4、购房发票，证明原告已经支付了房屋价款，向被告购买房屋。
被告吴跃萍、赵水木向本院提交物业交验单，证明当时原告同意在户口没有迁出的情况下由被告领取房屋尾款，所以才在户口迁出处打钩。
原告提交的证据材料，经被告当庭质证，表示无异议，本院对上述证据予以确认。
被告提交的证据材料，原告对真实性有异议，其表示是第一次看到，字不是其签，是中介公司弄的。本院认为该证据应结合其他证据进行认证。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：
2014年3月16日，原告王冀燕、赵继博与被告吴跃萍、赵水木签订《杭州市房屋转让合同》，约定原告购买被告所有的位于杭州市拱墅区蚕花园永和坊7幢1005室房屋，房屋建筑面积为64.36平方米，房屋转让价格为102.5万元。房地产经纪机构为杭州我爱我家房地产经纪有限公司。双方在签订合同后均依约履行。原告于2014年3月28日取得房屋产权证，于2014年3月29日取得房屋钥匙，并于2014年4月10日进行了物业交验。双方签订的合同第八条第2点约定：被告应当在交房前向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如被告未按期迁出的，应当向原告支付102500元的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之十的违约金。因被告于2014年5月12日将户口迁出，原告遂提起诉讼，请求法院判令被告承担相关违约责任。
本院认为，房屋买卖合同是指出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋出卖人的主要义务是转移房屋所有权于买受人，并承担房屋权利和质量瑕疵担保义务，房屋买受人的主要义务是支付购房款。双方在合同中约定了房屋交房方式为：待银行放贷后五个工作日内，被告将房屋交付给原告。查验内容包括房屋腾空情况、房屋及装修、设备等情况，户口迁出情况，已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付讫凭证，房屋钥匙。查验后双方签订《房屋交接单》，被告将房屋交付给原告。2014年4月4日，中国银行放贷59万元。在审理过程中，双方明确并没有房屋交接单，仅于2014年4月10日进行了物业交验，从物业交验单内容来看涵盖了合同约定的查验内容。原告虽然认为被告提交的物业交验单上的签字不是其所签，但在审理的过程中，确认被告于2014年4月10日将房屋交付给原告，且被告根据合同于2014年4月11日取得了全部房款，结合双方对房屋交付的约定，本院认定被告于2014年4月10日将房屋交付给了原告。
房屋买卖合同当事人可以就双方其他权利义务作出特别约定。本案中，原、被告双方就案涉房屋内户口的迁出作了特别约定。被告应当在交房前向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，但被告在2014年5月12日将户口迁出，故被告应当承担相关的违约责任。被告关于双方存在口头约定延期迁出户口的抗辩，没有相应的依据，故本院对该抗辩不予采信。审理中，被告认为其并非恶意延迟迁出户口，违约金约定过高。本院认为，原告于2014年3月28日取得涉案房屋的产权证，于2014年4月10日实际取得房屋，至今双方的房屋买卖合同保持有效状态，已经实际履行完毕，案涉房屋所有权现属于原告，房屋也实际处于原告管控状态。被告在原告起诉前已经将户口迁出，虽然原告称如其未及时发现户口的问题，必然会造成损失，但亦明确被告延迟迁出户口并未造成其实际损失，亦未就造成损失进行举证。结合本案损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整违约金至10000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴跃萍、赵水木于本判决生效之日起十日内支付原告王冀燕、赵继博违约金10000元。
二、驳回原告王冀燕、赵继博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1401元，由原告王冀燕、赵继博负担1289元，由被告吴跃萍、赵水木负担112元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账户：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 梁 琨
二〇一四年七月二十二日
代书 记员 樊笑婧