温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙民初字第573号
原告：张维龙。
原告：温州市龙湾永中利华阀门厂。
法定代表人：项黎明。
以上二原告共同委托代理人：方晓春。
被告：陈占旺。
被告：陈海燕。
以上二被告共同委托代理人：史向阳。
原告张维龙、温州市龙湾永中利华阀门厂（以下简称：利华阀门）为与被告陈占旺、陈海燕租赁合同纠纷一案，于2014年7月14向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员周小凤适用简易程序，于2014年8月18日、9月19日公开开庭进行了审理。原告张维龙、利华阀门的委托代理人方晓春，被告陈占旺、陈海燕的委托代理人史向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月2日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，合同约定，被告将其坐落于温州市龙湾区永中街道度山村白岩坦（度山胡池山下）部分厂房出租给原告使用，租赁期限为三年，自2013年11月1日至2016年10月30日止，年租金为75万元；如遇政府拆迁，按每月租金扣除，剩余租款返还给乙方（即本案原告）。合同签订后，原告依约向被告支付至2014年10月30日年租金75万元，款项系直接汇至被告陈海燕的银行卡户。后因被告的厂房系违章建筑，温州市龙湾区城市管理与执法局于2014年4月24日向原告送达《责令限期改正通知书》，责令两原告于2014年5月3日前搬离违章厂房，其违章厂房即刻被温州市龙湾区城市管理与行政执法局拆除。之后，两原告遵守规定，于2014年4月28日前全部搬离厂房，并向温州市龙湾永强供电局办理用电暂停手续。因此依据双方签订的《厂房租赁合同》约定，被告应向原告退还2014年4月28日至2014年10月30日期间的租金，即37.9109万元。故诉请判令：两被告共同返还原告租金37.9109万元及逾期利息损失（从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行之日止）。原告当庭补充称：《厂房租赁合同》的承租人项黎明是原告利华阀门的法定代表人，是代表利华阀门签订的合同，厂房租过来是企业生产用。
被告在第一次庭审中辩称：合同签订以后租赁物一直由原告在占有与使用，至今仍然有物品在租赁物内，原告诉称2014年4月28日前全部搬离厂不属实。根据租赁合同第六条约定，因政府行为导致租赁标的灭失的情况，才返还租金。本案租赁物建造于80年代，不属于完全的违法建筑物，根据相关政策规定，不属于行政需要拆除的范围，也没有实际拆除，不影响本案租赁合同履行，实际上原告仍占用厂房，也未向被告交钥匙，表明厂房实际控制权在原告处。原告要求返还租金无事实与法律依据。另被告陈占旺与两原告签订合同后，按陈占旺的指示款项汇入陈海燕的卡内，陈海燕不是本案合同相对人，要求驳回对陈海燕的诉讼请求。被告在第二次庭审中辩称：原告所主张从5月份起返还租金，没有理由及依据，期间厂房不能使用的原因是原告自己造成的。从现场来看，原告有损坏租赁物的事实，原告应当修复墙上的洞及地面坑洼。
原告张维龙、利华阀门在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1.原告的身份证及营业执照，证明两原告诉讼主体资格。2.户籍证明，证明两被告诉讼主体资格。3.厂房租赁合同，证明被告将其座落温州市龙湾区永中街道度山村白岩坦（度山胡池山下）部分厂房出租给原告使用，租赁期限为三年。4.银行转账单，证明两原告已将2013年11月1日至2014年10月30日期间的年租金75万元支付给被告。5.《责令限期改正通知书》（行政执法局贴在创奇门上，原告用手机拍下来，打印件）及照片（复印件，来源于行政执法局），证明两原告租赁的厂房系违章建筑，温州市龙湾区城市管理与行政执法局责令于2014年4月28日前搬离，且厂房已被拆除。6.客户变更用电申请表（复印件）及浙江省电力营销客户管理信息系统表，证明两原告于2014年4月28日申请暂停用电。7.照片2张（2014.8.25拍摄，2014年8月26日10点左右提交法院），证明原告利华阀门已经将厂房内水坑填平。8.照片3张（2014年8月25日拍摄，2014年8月26日10点左右提交法院），证明原告张维龙于2014年8月25日对厂房内木头、垃圾清理完毕，石头搬出去后并将坑填好。
被告陈占旺、陈海燕提供了如下证据：9.视频资料（2014年7月30日同一承租地块的温州龙工阀门有限公司的监控录像），证明原告至今（指第一次开庭时间2014年8月18日）为止仍占用被告厂房的事实以及没有来向被告来移交；原告解除租赁协议无法定理由，系单方违约的事实。10.测绘图纸（原件）、完税证明（复印件），证明该厂房早在1993年已经得到土地部门审批，城乡规划法出台在1998年，说明当时的建筑是合法的。11.证人陈某证言，证明2014年7月30日原告还有在占用厂房，有部分原告物品还在承租物内，没有全部搬离，以及被拆的是通道，没有影响原告对于租赁物的使用。
庭审过程中，本院出示2014年8月18日的本院现场勘查笔录及照片（证据编号12），2014年8月25日的本院现场勘查笔录及照片（证据编号13），责令限期改正通知书、温州市三改一拆行动拆除违法建筑记录表（来源于行政执法局，证据编号14）。
上述证据经庭审出示质证，被告陈占旺、陈海燕质证认为，证据1真实性由法庭核实，对证据2陈占旺部分形式真实性无异议，陈海燕部分关联性有异议，不是合同当事人。证据3形式真实性没有异议，但第六条“乙方”两个字不知是谁加的，对于租期没有意见。证据4形式真实性没有意见，有收到此款项，对有关陈海燕的关联性有异议。证据5中的通知书有异议，被告没有签收过，是否送达不清楚，且通知书也不属于行政处罚，对合法性有异议，不能证明涉案厂房属于行政执法的范围，从现状看也没有被拆除的事实。照片也无法反映出拆前与拆后的情况，也不能证明是否影响使用，租赁厂房还是完整的。证据6客户变更用电申请表没有原件，三性有异议。电力营销客户管理信息系统显示创奇阀门厂的抄表日期为2014年6月10日，销户日期2014年6月27日，利华阀门抄表时间2014年6月10日，可见原告所称的2014年4月28日停电的事实不成立，且原告搬离的时间点不能单凭两张电表证明。证据7-8中照片内容真实性没有异议，但对形成时间及拍摄时间是8月25日有异议，我方认为是8月26日清理、搬出。证据12形式真实性没有异议，但可以证明原告没有腾空和交付、移交的事实。从现场的照片来看，有大量的模型及生产工具，原告也没有说明该些物品属于废弃物，且原告也确认机器设备在里面，进一步印证了厂区在原告控制之下。证据13形式真实性无异议，但可以证明原告没有完全清理完毕厂房内物品，租赁厂房仍然属于原告占有、使用。从现场勘查笔录来看，原告有损坏租赁物的事实，墙上的洞及地面坑洼原告应当修复。原告称自己有出资搭建棚屋不属实，原告应对其主张举证。证据14责令限期改正通知书真实性无异议，有无送达奇创阀门厂无法确认，程序上的合法性有异议，内容上也无法体现限期责任改正内容。记录表上的“阿奇简易棚”是否是涉案租赁物无法确定，租赁物主体部分即原告所使用的厂区没有任何改变，原告认为根据现场租赁厂房被拆除不属实。且按照温州相关文件，在1993年之前违章超过20年不属于拆除的范围。
原告张维龙、利华阀门质证认为，证据9视频资料的真实性没有异议，因变压器要向电力部门申请并由电力部门拆除，当时是电力部门的工作人员过来拆除利华阀门的变压器。证据10中完税证明三性有异议，上面记载的面积是1.36亩，被告使用的土地有4、5亩左右。原告提供的图纸虽然记载的部门是瓯海土地局，但没有盖章也没有被告名字，三性有异议。证据11证人证言不客观、不合法，证人对于原告是否承租不清楚，且证人如果是被告承租户的话，与被告有利害关系。证人故意作有利于被告的陈述，并且放置租赁物的设备是否是本案原告的也无法证实，反而从证人的陈述可以证实被拆除的厂房是没有门的，也不存在移交钥匙的问题。一个门空着的房子里，原告放置财物是不合理的，事实上是原告全部搬完后，执法局才进行拆除。证据12无异议，从现场勘查来看，当时原告所有的设备全部搬出去了，只剩下一些废弃品，要求法庭考虑这个情况。证据13中显示当时原告没有理出来的是一些石头、木头、水坑，原告已经于当日下午清理、填埋完毕，并向法院提供了照片。证据14性均无异议，可以反映出涉案厂房系违法建筑，并由执法部门对其进行了部分拆除。
本院审查认为，证据1-2符合证据的真实性、合法性，关联性，其证明力本院予以确认。证据3可证实质证方未对签字的真实性提出异议，可证实2013年9月2日张维龙、项黎明与陈占旺就永中街道度山村白岩坦（度山胡池山下）的部分厂房的租赁事宜达成协议。证据4质证方确认陈占旺收到该75万元租金，本院予以确认，至于对本案的影响，本院下文再行阐述。证据5、证据14显示的内容一致，其真实性本院予以确认，可以证实2014年4月24日行政执法部门以未取得建设工程规划许可证进行建设或未按照建设规划工程许可证建设为由，发出通知要求2014年5月3日前自行拆除涉案租赁厂房，以及行政执法部门于2014年5月14日拆除了涉案租赁厂房的走廊部分的违章建筑。证据6与原告是否腾空厂房关联性不足，本院不作认定。证据7-8该些照片原告于2014年8月26日早上提交本院，结合证据13显示的情况，可以证实原告于2014年8月25日下午将租赁的厂房腾空。证据9可证实拍摄视频时，原告尚未完全腾空租赁厂房，但无证实原告解除租赁合同属违约的事实。证据10该组证据不足以证明双方之间租赁合同是有效的，其证明力本院不予确认。证据11结合证据9，证人陈某关于2014年7月30日原告在搬变压器及涉案厂房门没有锁的事实，本院予以确认。至于租赁厂房走廊被拆对本案的影响，本院下文再行阐述。证据12现场所见涉案租赁厂房大面积遗留有大量的工业废弃品，足以认定涉案的租赁厂房在2014年8月18日现场勘查时尚未腾空。证据13可以证实2014年8月25日下午3时许涉案租赁厂房上的工业废弃品基本被清理完毕。
根据上述确认的证据，结合双方陈述，本院认定事实如下：
原告张维龙系温州市龙湾永中奇创阀门厂（个体工商户）经营者，项黎明系温州市利华阀门厂（个人独资企业）投资人及法定代表人。2013年9月2日，陈占旺（甲方）与张维龙、项黎明（乙方）签订一份厂房租赁合同，载明：甲方将坐落于温州市龙湾区永中街道度山村白岩坦（度山胡池山下）部分厂房出租给乙方使用，厂房总面积5亩多，分前后段，前段面积1.4亩甲方自行使用，后段面积4亩出租给乙方使用。租期三年，自2013年11月1日至2016年10月30日止，年租金为75万元整，先付租款后使用……乙方在租赁期内，没有甲方同意，不得转租，转卖、转让或转借，如遇政府拆迁，按月租金扣除，剩余租款返还。租金及结算方式：定金10万元，剩余65万元整租款须在2013年9月25日前付清。
2013年9月23日，项黎明向陈海燕户头汇款34万元。2013年9月26日、10月8日，原告张维龙分别向陈海燕户头汇款20万元、21万元（庭审过程中，被告陈占旺确认收到上述项黎明、原告张维龙所汇的75万元租金）。
2014年4月24日，温州市龙湾区城市管理与行政执法局以未取得建设工程规划许可证进行建设或未按照建设规划工程许可证建设为由，通知利华阀门、温州市龙湾永中奇创阀门厂于2014年5月3日前自行拆除涉案租赁厂房。
2014年5月14日，温州市龙湾区城市管理与行政执法局拆除了涉案租赁厂房的走廊部分的违章建筑。
2014年7月14日，原告提起本案诉讼。
2014年8月18日，本院对涉案的租赁厂房进行现场勘查，发现涉案租赁厂房大面积遗留有大量的工业废弃品。原告方承诺十天内将现场清理出来。
2014年8月25日下午3时许，应原告方申请，本院再次对租赁厂房进行现场勘查，发现涉案租赁厂房的工业废弃品、被告方指称的原告方承租后添加的建筑均已基本清理完毕。
2014年8月26日早上10日许，原告将租赁厂房现场已全部腾空完毕的照片提供本院。
本院认为：本案中陈占旺与张维龙、项黎明签订厂房租赁合同，并收取了2013年11月1日至2014年10月30日的租金75万元的事实清楚。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案的厂房因未取得建设工程规划许可证进行建设或未按照建设规划工程许可证建设，被温州市龙湾区城市管理与行政执法局责令期限拆除，故上述陈占旺与项黎明、原告张维龙就涉案厂房签订的厂房租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故被告陈占旺应返还所收取的租金。利华阀门系涉案租赁厂房的使用人之一，项黎明系利华阀门的法定代表人（独资企业投资人），利华阀门主张项黎明是代表企业签订上述租赁合同，于法有据，而原告张维龙系租赁合同的相对人，故原告张维龙、利华阀门是本案租金返还权利人。另原告虽将租金汇至陈海燕账户，但原告提供的证据不足以证明陈海燕系本案租金返还的义务人或租赁合同的相对人，故其诉请陈海燕返还租金，没有事实与法律依据，本院不予支持。
被告辩称原告应支付占用期间的使用费（租金）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告该辩解，符合法律规定，本院予以采纳。因在本院于2014年8月18日现场勘查时发现涉案厂房现场大面积遗留有大量的工业废弃品，足以认定期间原告还在占用涉案厂房。后经本院期限原告腾空，本院2014年8月25日现场勘查时原告已基本腾空完毕，并于2014年8月26日上午提交全部腾空完毕的照片，故可认定涉案厂房于2014年8月25日腾空完毕。故返还的租金从2014年8月26日起计算至2014年10月30日，标准按年租金75万元计算，金额为75万元／365天×66天＝13.5616万元。另因原告在起诉之日尚未腾空涉案厂房，其诉请逾期利息损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。至于被告以期间原告未向被告交钥匙为由辩称原告仍控制涉案厂房。本院认为，因涉案厂房在原告完全腾空前大门已被行政执法部门拆除，且被告方证人也陈述门没有锁，故不存在原告完全腾空后因未交还钥匙仍导致被告无法使用的情形。另被告关于原告损坏租赁物要求修复的主张，内容不具体且属于反诉内容，应另案处理。综上，原告相应的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告陈占旺于本判决生效之日起十日内返还原告张维龙、温州市龙湾永中利华阀门厂租金13.5616万元。
二、驳回原告张维龙、温州市龙湾永中利华阀门厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6987元，减半收取3493.5元，由原告张维龙、温州市龙湾永中利华阀门厂负担2244元，由被告陈占旺负担1249.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 周小凤
二〇一四年十月十三日
书 记 员 夏达辉