广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第187号
上诉人（原审被告）：张国诚。
上诉人（原审被告）：惠州市万国美食汇实业有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水文华楼一期一层18号商铺。
法定代表人：张海斌。
两上诉人共同委托代理人：周国庆，广东广法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许小萍。
委托代理人：石国胜，系广东君孺律师事务所律师。
上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司因与许小萍房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告诉称：2014年1月1日，原告与被告张国诚、被告惠州市万国美食汇实业有限公司签订了《商铺认购书（0002400）》。合同约定：被告张国诚将位于惠州市惠阳区淡水文华楼一层1456号铺卖给原告，被告惠州市万国美食汇实业有限公司作为受委托代理方及保证方。原告于当天缴纳定金10000元，由被告惠州市万国美食汇实业有限公司出具收据。1月2日通过银行转账付款10000元定金。2014年1月3日，原告通知被告张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司，解除认购书，并此后多次与被告协商退款事宜。原告认为，由于被告违规销售、产权不明，虚假宣传，原告多次与被告协商解除认购书，均被被告拒绝。被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失，为了维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼，请求：1、撤销原告与被告张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司签订的《商铺认购书》；2、被告张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司返还原告定金20000元；3、由二被告承担本案的诉讼费用。原告对其诉请提交如下证据：1、商铺认购书，证明双方签订了商铺认购书，张国诚未在商铺认购书上签名，仅有代理商惠州市万国美食汇实业有限公司盖章，对原告隐瞒了该商铺为个人二手商铺的事实。2、定金收款收据，证明原告已向被告惠州市万国美食汇实业有限公司支付的款项。3、宣传页，证明：（1）该商铺为二手商铺，被告惠州市万国美食汇实业有限公司是纯粹的房地产代理公司，不是房地产开发企业，而宣传页是以惠州市万国美食汇实业有限公司的名义进行销售，对原告构成了欺诈，如原告知悉该商铺为二手商铺，是绝对不会购买的；（2）被告违规销售，主页宣传页注明“商铺13万元一间即收7.2万租+2万进场费”，构成违规销售，按照宣传页的计算，每间铺最低只需3.8万元，此类违规返租销售的方法对原告构成了欺诈；（3）宣传页宣称“本地发改局唯一立项美食主题商业项目”，夸大宣传，没有证据证明是本地发改局唯一立项美食主题项目，构成虚假宣传；（4）宣传页宣称“沃尔马、人人乐、麦当劳、肯德基、真功夫等世界五百强、众星环绕…”其中人人乐和真功夫并不是世界五百强，而上述项目均距本案项目所在半个小时以上路程，构成虚假及夸大宣传。
被告张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司辩称：被答辩人的主张均不成立，被答辩人实际上是为其不看好淡水房地产投资市场而悔约寻找借口。一、答辩人对所出售的商铺具有合法的所有权。2013年9月10日，答辩人已经取得所售商铺房产证，在答辩人向被答辩人出售商铺时，商铺已经属于答辩人合法所有，并不存在被答辩人所称的“销售时不具有产权”，因此，被答辩人以此为由主张撤销合同，没有事实依据。二、答辩人销售商铺的产权清晰，项目经政府部门批准，且前期所售商铺已经办证到小业主名下，不存在违规销售的情形。答辩人已经明示涉案商铺是改造项目，不存在被答辩人称答辩人隐瞒销售的是二手房这一事实。三、被答辩人主张答辩人虚假宣传没有事实和法律依据。被答辩人提供的宣传单页，本身就不具有法律约束力。答辩人的宣传都是一些惯用的商业宣传噱头，不存在过分夸大或虚假成分。单页上明确注明“单张内容仅供参考，不作为合同要约，最终以签订合同为准”。因此，该广告本身就不属于要约。且本案是二手房销售，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于广告内容具体明确可以视为要约的规定，即使适用，答辩人的广告也不符合该司法解释规定的可以视为要约的三个必要条件。四、本案是合同纠纷，尊重契约才能维持正常的市场交易秩序。被答辩人违约在先，应当承担被没收定金或房款的违约责任。综上，被答辩人诉称答辩人产权不清、违规销售、虚假宣传均不成立，被答辩人主张撤销合同没有任何依据，请法庭依法驳回被答辩人全部诉讼请求。被告张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司对其辩称提交如下证据：1、广东省企业基本建设投资项目备案证，证明万国美食汇项目被惠阳区发改局作为美食市场改造项目立项，属于二手房买卖，不同于一般的开发预售项目；2、房产证，证明被告对所出售的商铺具有合法的所有权；3、深圳晚报，证明万国美食汇荣获“深港最受市民喜爱楼盘”；4、国土证，证明被告张国诚是惠阳区淡水文华楼土地使用权人，该土地使用权限至2050年8月7日；5、惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺房地产权证书，证明被告张国诚向原告出售商铺时已享有惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺所有权；6、房屋登记受理回执，证明惠阳区房地产交易中心已受理被告为其他商铺买受人办理商铺产权过户手续，被告不存在违规销售行为；7、（2012）深福法执恢字第483号《执行裁定书》及粤房地权证惠州字第1110082956、1110082955、1110082954、1110082953、1110082952号《房地产权证》五本总证，证明被告张国诚合法取得惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺所有权的事实；8、公正委托书，证明张国诚已经授权给被告惠州市万国美食汇实业有限公司，认购书中虽然张国诚没有签名，但被告惠州市万国美食汇实业有限公司依据授权签订的合同，被告张国诚予以认可。
经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见：对证据1、2无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对其所要证明的内容有异议，1）该宣传页底部明确标示了“单张内容仅供参考，不作为合同要约，最终以签订合同为准，开发商保留最终解释权”；2）关于原告称沃尔马、人人乐、麦当劳、肯德基、真功夫距离涉案商铺半小时以上，构成虚假宣传，与事实不符。原告对被告提交的证据质证意见：对证据1的真实性、合法性予以确认，反证本项目不是本地区发改局唯一立项美食主题商业项目；对证据2的真实性、合法性予以确认，反证：该产权证显示，涉案商铺已设定抵押权登记，而被告张国诚在出售商铺时并没有告知原告该商铺已设定抵押权登记，认购书中也未明确注明，构成欺诈；对证据3，无原件，三性均不予确认；对证据4的真实性、合法性予确认；对证据5，无原件，无法确认；对证据6的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，没有体现涉案商铺的登记回执，而只是一个递件的受理回执；对证据7，无原件，无法确认，且是被告当庭提交，已过举证期限；对证据8，已过举证期限，不予质证。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年4月16日，被告张国诚就位于惠州市惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺、一期A、B、C、D幢一、二层商铺项目的代理销售相关事宜，授权委托惠州市万国美食汇实业有限公司（法定代表人：张海斌）作为其个人的委托代理人。委托权限为：1、协助本人与房产买受人签署本项目《认购数》、《商铺销售合同》、协议等相关文书并代办相关登记备案手续；2、代收本项目房产销售的销售款，包括但不限于定金、首期、余款、按揭款等相关销售款项……此授权的有效期限为2013年3月1日至2017年12月31日。2014年1月1日，原告与被告惠州市万国美食汇实业有限公司签订《商铺认购书》（编号：0002400），约定：原告自愿认购被告张国诚所有的位于惠州市惠阳区淡水文华楼第一层1456号【粤房地权证惠州字第11100989**号】商铺。认购书签订后，原告共向被告惠州市万国美食汇实业有限公司支付定金20000元（2014年1月1日支付10000元、2014年3月10日银行转账支付10000元）。
另查明，2013年2月1日，被告张国诚通过生效法律文书取得坐落于惠州市惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺（含涉案商铺在内）的所有权【粤房地权证惠州字第11100829**号】。2013年9月10日，被告张国诚取得涉案商铺独立的产权证书【粤房地权证惠州字第11100989**号】；该产权证书显示，涉案商铺已设定抵押权登记。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。《商铺认购书》是原、被告双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告张国诚已于2013年2月1日取得惠州市惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺（含涉案商铺在内）的所有权；并于2013年9月10日取得惠州市惠阳区淡水文华楼第一层1456号商铺独立的产权证书，但该产权证书显示，涉案商铺已设定抵押权登记事项。2014年1月1日原、被告双方签订《商铺认购书》时，被告未将商铺已设有抵押权登记的情况如实告知原告，对原告构成欺诈，故原告要求撤销与被告签订的《商铺认购书》并要求被告返还原告定金20000元，本院予以支持。原告认为被告存在虚假宣传，构成欺诈。经查明，被告张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司的宣传页已明确标注“单章内容仅供参考，不作为合同要约，最终以签订合同为准”的字样，且原、被告签订的《商铺认购书》中并无商铺周边地理环境的相关约定，故本院不予采信原告认为被告存在虚假宣传的说法。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、撤销原告许小萍与被告惠州市万国美食汇实业有限公司2014年1月1日签订的《商铺认购书》。二、被告张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内返还原告许小萍定金20000元。本案诉讼费用300元，由被告张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司负担。
当事人二审的意见
张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销一审判决，判令被上诉人继续履行《商铺认购书》约定义务;2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、办理抵押登记不构成撤销的法定事由,一审法院据此判决撤销双方签订的《商铺认购书》适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第54条的规定申请撤销的理由为“1、因重大误解订立的;2、在订立合同时显失公平的。”从被上诉人的诉状来看,其请求撤销《商铺认购书》的理由为“违规销售、产权不明、虚假宣传”,而从一审法院审理查明的事实来看,上诉人在销售过程中的行为并没有被上诉人所说的理由存在。也不符合撤销的法定要件。而一审法院据以作出判决撤销的理由并不是被上诉人提出的,而是自己认为产权证书上备注房屋已办理抵押登记,构成欺诈这样的理由。但姑且不论房屋已办理抵押登记这一事实被上诉人是否知晓,退一万步说,即便被上诉人不知情,众所周知办理抵押登记后只要抵押权人申请解除就不影响房屋所有权的实现，在本案涉案房屋抵押权随时能解除的情况下根本就构不成欺诈。事实上,上诉人就涉案房屋已向相关部门申请过户,而是因为被上诉人的原因导致过户不能,因此,一审法院以欺诈这一理由判令撤销双方签订的《商铺认购书》不符合事实及法律相关规定。综上所述,一审法院判决撤销《商铺认购书》不符合事实及法律相关规定,请求二审法院在查明事实的基础上依法判决如上诉人上诉请求为盼。被上诉人答辩称：原审认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持审判。
被上诉人许小萍答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法维持原判，驳回上诉人的上诉。上诉人第一项请求判令被上诉人继续履行认购书的义务没有经过一审法院的处理，违背了法律的规定，要依法驳回。直接在二审法院法庭起诉了违背了民诉法规定，要依法驳回。一审法院作出判决撤销的理由是该标的产权证书上已经办理抵押登记，被上诉人确实没有在一审起诉状上提出，因上诉人不知道，在收到上诉人的证据材料后得知该产权证书办理了抵押登记，在一审庭审时已经明确提出，上诉人隐瞒了这一事实，构成欺诈。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一是双方当事人签订的《商铺认购书》是否应当撤销；二是上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司是否应当返还定金20000元。具体判析如下：
关于双方当事人签订的《商铺认购书》是否应当撤销的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因合同当事人一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司在商铺销售过程中，未将已经设有抵押权登记的情况如实告知被上诉人，使被上诉人陷入错误的认识与上诉人签订《商铺认购书》，在商品房买卖合同中，房屋设有抵押登记，属于重大事项，购房者具有知情权，上诉人没有证据证明尽到告知义务。据此，原审法院判决撤销双方当事人签订的《商铺认购书》，并无不妥，予以维持。
关于上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司是否应当返还定金20000元的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，上诉人由于未尽告知义务，将涉案商铺设立抵押的情况如实告知被上诉人，导致《商铺认购书》被撤销，未能订立商品房买卖合同，存在过错。据此，被上诉人请求上诉人返还20000元的购房定金，依法有据，应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用300元，由上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年四月二十日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；