湖北省襄阳市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）鄂襄阳中行再字第00001号
抗诉机关湖北省人民检察院。
申诉人（原审原告）枣阳市农业机械化管理办公室（以下简称枣阳市农机办）。
法定代表人琚兆海，枣阳市农机办主任。
委托代理人张毅，湖北金鹤律师事务所律师。
被申诉人（原审被告）枣阳市住房保障和房屋管理局（以下简称枣阳市房管局）。
法定代表人高佑虎，该局局长。
委托代理人高虎，该局法律顾问。
被申诉人（原审第三人）高金梅，女。
委托代理人蔡义忠，湖北胜和律师事务所律师。
申诉人枣阳市农机办因诉枣阳市房管局为高金梅颁发房屋产权证一案，不服本院（2013）鄂襄阳中行终字第00020号行政裁定，向襄阳市人民检察院申请检察监督。襄阳市人民检察院提请湖北省人民检察院向湖北省高级人民法院提出抗诉。2014年7月14日，湖北省高级人民法院作出（2014）鄂行抗字第0003号行政裁定，指令本院再审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人枣阳市农机办的委托代理人张毅，被申诉人枣阳市房管局的委托代理人高虎，被申诉人高金梅及其委托代理人蔡义忠到庭参加诉讼。抗诉机关指派襄阳市人民检察院检察员温小红出庭履行职务。本案现已审理终结。
一审裁定认定，2007年2月，枣阳市农机办与东方拍卖公司签订委托拍卖合同，委托拍卖枣阳市农机办所有的位于枣阳市光武路19号的7间门面房。2007年2月13日，第三人高金梅以52万元竞买了其中的第五号标的，建筑面积约73.54平方米，并注明转移登记时，以实际测绘为准。当时（该房屋）由“特步”业主租赁，房屋的后面有一间小房，建筑结构上与“特步”业主租赁的门面房是一个整体，但中间用木板隔开，有门通向后院，枣阳市农机办称为门卫房。同年，第三人高金梅向枣阳市房管局申请办理房屋转移登记。枣阳市房管局收集了以下资料：1、农机办的土地使用权证复印件；2、农机办的房权证复印件；3、高金梅的身份证复印件；4、委托拍卖合同；5、拍卖成交确认书；6、拍卖红线图；7、契税证明；8、房屋测绘图；9、房地产买卖契纸；10、房地产转让登记审批表；11、收费条据三张；12、行政服务大厅业务交接表。2007年7月3日，枣阳市房管局办理房屋转移登记，向高金梅颁发了枣房字第000497**号房权证，登记的房屋面积为81.88平方米，包含有门卫房在内。2012年高金梅对房屋重新装修时，拆掉木隔板，双方发生争议。枣阳市农机办认为房管局不应当将门卫房转移登记给高金梅，该登记行政行为违法，侵犯了其合法权益，向法院提起行政诉讼，请求撤销枣阳市房管局为高金梅颁发的枣房字第000497**号房权证。
另查明，2007年7月6日枣阳市房管局向枣阳市农机办颁发了转移登记后的枣房字第000498**号房权证，争议的门卫房已不在00049801号房权证内。2007年9月18日枣阳市人民政府向枣阳市农机办颁发了转移登记后的枣国用（2007）第13509号土地使用权证，争议的门卫房所占用的土地已不在13509号土地使用权证内。
一审法院认为，公民、法人或其它组织认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益，应当在法定的起诉期限内向法院提起行政诉讼。最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。枣阳市农机办应当在其知道或者应当知道枣阳市房管局颁发枣房字000497**号房权证的行政行为之日起2年内提起行政诉讼。2007年7月3日，枣阳市房管局向高金梅颁发了枣房字000497**号房权证，将争议的门卫房转移登记给第三人高金梅，枣阳市农机办可能不知。但2007年7月6日枣阳市房管局向枣阳市农机办颁发了转移登记后的枣房字第000498**号房权证，争议的门卫房已不在该房权证内。2007年9月18日枣阳市人民政府向枣阳市农机办颁发了转移登记后的枣国用（2007）第13509号土地使用权证，争议的门卫房所占用的土地也不在第13509号土地使用权证内。由此可见，枣阳市农机办在2007年9月18日前应当知道争议的门卫房已转移登记给他人。自2007年9月18日至今已近五年，枣阳市农机办已超过2年的起诉期限，且未向法院提供有正当理由的依据。据此裁定驳回枣阳市农机办的起诉。
枣阳市农机办不服一审裁定，向本院提起上诉称，原审法院认定枣阳市农机办在2007年9月18日前应当知道争议的门卫房已转移登记给他人错误。门卫房一直由枣阳市农机办占有使用，一直到2012年10月第三人高金梅要求其腾房交付时才知道。枣阳市农机办的房地权属证件一直由枣阳市国资局保管，农机办无法知晓新旧房地权属证的变化。门卫房未列入拍卖范围，因此无法尽到注意义务，无法察觉登记事实。请求撤销一审裁定，指令一审法院重新审理。
枣阳市房管局答辩称，其行政登记行为合法；枣阳市农机办的起诉已超过起诉期限。请求驳回枣阳市农机办的诉讼请求。
高金梅答辩称，枣阳市农机办所诉门卫房是高金梅通过东方拍卖公司竞买，被诉的行政行为合法。枣阳市农机办的起诉已超过起诉期限。请求驳回枣阳市农机办的诉讼请求，维持原审裁定。
本院二审经审查认定的事实与原审裁定认定的事实一致。
本院二审认为，本案争议的房屋在2007年9月之前经过了三次颁证行为。2007年7月6日枣阳市房管局向枣阳市农机办颁发了转移登记后的枣房字第000498**号房权证，该证已由枣阳市农机办领取。虽然枣阳市农机办诉称争议房屋一直由其占有使用，且房地产权属证由枣阳市国资局保管，其并不知道房屋权属变更实情，但从已查明的事实看，枣阳市农机办在2007年9月之前应当知道争议的门卫房已转移登记给了高金梅。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条之规定，枣阳市农机办的起诉已超过了2年的起诉期限，其上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。
抗诉机关认为，本院（2013）鄂襄阳中行终字第00020号行政裁定，认定枣阳市农机办起诉超过起诉期限主要证据不足。高金梅持有的770号房产证与枣阳市农机办持有的801号房产证，是枣阳市农机办原有房产拍卖后的转移变更登记，两证载明的权利范围在内容上有关联性，但本身是两个相互独立的行政行为。枣阳市农机办并非770号房产证的相对人，其在该行为作出时并不知道行为内容。在争议的门卫房存在错登或漏登可能的前提下，枣阳市农机办变更后产权内容的减少与高金梅产权登记内容增加之间并不具有必然的因果关系，且该门卫房在变更登记后的5年内一直由枣阳市农机办实际使用。房管局收集的拍卖红线图与测绘图涉及高金梅竞买门面的结构存在出入，在无证据证明房产测绘通知枣阳市农机办现场指界确认的情况下，房管局为高金梅颁发的770号房产证超出拍卖红线图的范围，房屋登记面积误差达11%，超出法律规定允许的3%。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十四条之规定提出抗诉，请依法裁判。
申诉人枣阳市农机办、被申诉人房管局、被申诉人高金梅的意见与各自在一、二审中的陈述相同。
根据本案有效证据，本院再审确认以下案件事实：原一、二审已认定的案件事实，当事人各方不持异议，且有相关证据证实，本院予以确认。此外，再审过程中，本院对原审原告农机办经办人董泽功和原审第三人高金梅进行了询问。双方认可2007年房屋移交时，争议门卫房下半部分未移交，门卫房使用现状和结构未发生改变，直到2012年高金梅拆除门卫房隔墙进行装修双方发生争议，枣阳市农机办于2012年10月16日提起行政诉讼。
本院认为，本案争议的焦点是原审原告起诉时，是否超过法定起诉期限；判断的标准即判断的核心，是原审原告在2007年房屋产权变更登记后是否知道或者应当知道被诉行政行为即为原审第三人高金梅进行房屋登记并颁发房屋产权证的具体内容。房屋产权发生转移登记，房屋登记机关为买卖双方并颁发新的产权证后，申诉人原审原告枣阳市农机办应当知道被诉行政行为的内容。2012年10月，申诉人提起本案行政诉讼时，已经超过了法定的起诉期限。原一、二审裁定驳回原审原告起诉并无不当。抗诉机关的抗诉和申诉人的申诉理由均不能成立。依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第九十七条，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
维持本院2013年5月17日作出的（2013）鄂襄阳中行终字第00020号行政裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 付士平
审判员 苏绍兰
审判员 王明兰
二〇一四年十一月二十日
书记员 王 博