上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第136号
原告陈诗琦。
委托代理人匡峥，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人陈德法。
被告胡永煜。
委托代理人杨卫华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告陈诗琦诉被告胡永煜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月28日、12月8日公开开庭进行了审理。原告陈诗琦的委托代理人匡峥、陈德法，被告胡永煜的委托代理人杨卫华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈诗琦诉称：2013年9月30日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买上海市西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价为人民币7，450，000元。合同签订后，原告按约已经向被告支付购房款人民币4，000，000元，另购房款人民币3，400，000元系原告向银行申请贷款。因为被告尚有银行贷款未还需要办理转按揭，故原、被告共同向上海市住房置业担保有限公司申请转按揭担保，但该公司经审查认为被告存在银行贷款逾期未还的不良记录，认定被告信用差，不予出具担保函，导致双方买卖合同无法履行。请求：1、判令原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2014年3月20日解除；2、判令被告返还原告购房款人民币4，000，000元；3、判令被告支付原告违约金人民币1，490，000元，（按总房款的20%计算）、赔偿金人民币37，250元，（按每日总房款的万分之五乘以十个工作日计算）；4、判令被告返还原告代缴税款人民币20，533.80元；5、判令被告支付原告已付房款和代缴税款的利息损失（从2014年1月10日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
为支持其诉称，原告提供了上海市房地产买卖合同及补充协议、付款凭证、浦发银行个人购房担保借款合同、个人住房转按揭业务委托协议、个人信用报告、房地产登记信息、银行个人住房贷款审批意见表、公证书、转按揭业务调查审批表、浦发银行通知、利率计算表格、利率上涨报道、收款收据、委托书、税费申报单、同意书、支付凭证、税收缴款书、购房资格查询、房产税认定申报表、新闻报道摘录、原告之母周丽娟与被告、与房屋中介经办人余某微信往来记录、房屋评估报告、上海市住房置业担保有限公司资料、个人贷款放款授权书、银行经办人情况说明、被告出入境记录查询等作为证据。
被告胡永煜辩称：双方的房屋交易不能完成是因为原告不能通过银行贷款资质审核，原告看自己无法通过审核才提出解除合同。被告不同意原告所有诉讼请求，要求原告继续履行合同；如果判决解除合同，要求被告返还系争房屋；被告同意退回原告相关款项，被告可以配合原告办理退回代缴税款；因原告没有提供损失的证据，故双方在合同中约定的违约金过高，不同意支付赔偿金、利息。
被告为支持其辩称，提供了银行对帐单、护照部分复印件、房地产买卖合同、房地产登记申请书、抵押权登记证明、抵押权注销登记协议书、注销抵押申请书等作为证据。
经审理查明，2013年9月30日，原、被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买上海市西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称为系争房屋），房款总价为人民币7，450，000元，该房价款为被告净到手价格，交易产生的税费由原告承担。付款方式为首期款为人民币4，000，000元，于合同签订后2个工作日内支付定金人民币300，000元，2013年10月10日前支付人民币2，500，000元，作为被告偿还个人借贷部分专款专用，待被告个人贷款抵押注销后2个工作日内支付人民币1，200，000元；贷款部分为人民币3，400，000元，双方约定被告尚欠抵押权人的贷款余额全部转由原告贷款银行承担（转按揭），双方应于签订合同后10个工作日内与担保公司签订转按揭协议等，放款时间以银行为准；余款人民币50，000元于交房当日支付。合同约定在2013年12月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在合同违约责任中约定，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封及被告未按照合同及各项附件等约定履行，逾期超过10个工作日的，均视为被告违约，原告有权单方解除合同，应当通知对方，被告除需支付10个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向原告支付相当于总房价款20％的违约金。
合同订立后，原告于2013年9月30日支付被告人民币100，000元、2013年10月9日支付人民币2，500，000元、2013年10月11日支付人民币1，400，000元，原告共计向被告支付首期购房款人民币4，000，000元。之后，原告曾向中国银行淮海分行申请住房抵押贷款，原、被告并于2013年10月14日向上海市住房置业担保有限公司申请转按揭担保并签署《个人住房转按揭业务委托协议》。后因中国银行淮海分行未批准原告的贷款申请，原告遂另向上海浦东发展银行龙阳支行申请贷款。2013年12月5日，原告与上海浦东发展银行龙阳支行签订个人购房担保借款合同，以系争房屋为抵押贷款人民币3，400，000元。2013年12月26日，上海市住房置业担保有限公司出具《转按揭业务调查审批表》，审批意见为不同意担保。因无法办理转按揭，双方未在合同约定的期限完成系争房屋的买卖及过户，经双方协商未果，原告遂诉来本院。
审理中，被告认为因原告未及时办理出中国银行淮海分行的贷款，导致上海市住房置业担保有限公司办理转按揭担保业务时间延迟，才造成被告逾期还贷，故被告不承担合同不能履行的违约责任。原告认为系因被告逾期还贷的行为导致个人信用差，使得上海市住房置业担保有限公司不同意进行转按揭担保，致使双方约定的银行贷款转按揭无法办理，造成双方房屋买卖合同无法履行，被告应当承担合同不能履行的违约责任。
审理中，证人余某到庭作证。上海市住房置业担保有限公司向本院出具书面情况说明：“陈诗琦与胡永煜就上海市西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋，向我公司申请转按揭业务担保业务，经我公司审查在胡永煜在2013年12月26日的征信信息，发现其当前有两期贷款逾期，个人征信评级达到关注级别，故我公司决定对上述的转按揭申请不予受理。”
审理中，双方确认原告于2013年12月12日以被告的名义缴纳个人住房房产税人民币20，533.80元。原告确认自2013年9月30日起，其实际使用系争房屋至今。
本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应恪守。原、被告因系争房屋原有贷款抵押，为办理过户交易，双方在合同中约定共同办理银行贷款的转按揭并向担保公司申请转按揭担保，但上海市住房置业担保有限公司在预受理双方申请后，以审查中“发现其（被告）当前有两期贷款逾期，个人征信评级达到关注级别”而不同意担保，致使双方无法实现合同中通过转按揭方式涤除抵押、进行过户交易的约定。原告据此以被告未按照合同及各项附件等约定履行、逾期超过10个工作日即视为被告违约为由，要求自起诉状送达被告之日起解除合同，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。对被告主张因原告贷款申请延迟导致其还贷逾期的辩称，经查原告取得银行贷款的日期，并未超过双方约定的合同履行期限，而在双方办理房屋产权转移前，系争房屋的还贷责任仍应由被告承担，故本院对被告的该辩称不予采纳，被告应当承担导致合同解除的违约责任。合同解除后，被告收取的购房款人民币4，000，000元应当返还原告，原告应当将占用的系争房屋返还被告，被告应当配合原告办理代缴的房产税税款人民币20，533.80元的退税事项。对被告提出合同中约定的违约金过高、不愿承担赔偿金、利息的主张，经审理原告并未提供其具体损失的证据、其经济损失高于违约金及支付利息的依据，故本院对原告要求被告支付赔偿金、利息的诉讼请求不予支持并综合原告实际损失情况及基于公平原则，酌情对违约金作出调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告陈诗琦与被告胡永煜于2013年9月30日签订的有关上海市西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充合同》于2014年3月20日解除；
二、被告胡永煜自本判决生效之日起十日内返还原告陈诗琦人民币4，000，000元；
三、原告陈诗琦自本判决生效之日起十日内将上海市西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋返还被告胡永煜；
四、被告胡永煜自本判决生效之日起十日内配合原告陈诗琦办理代缴的房产税税款人民币20，533.80元的退税事项；
五、被告胡永煜自本判决生效之日起十日内支付原告陈诗琦违约金人民币745，000元；
六、对原告陈诗琦其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币52，323.11元、财产保全费人民币5，000元，合计人民币57，323.11元由被告胡永煜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹 云
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 刘美琳
二〇一五年一月八日
书 记 员 陈佩华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。