浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台玉民初字第1139号
原告：台州福安物业管理有限公司。
法定代表人：黄福晏。
委托代理人：何祥林。
委托代理人：方德明。
被告：张小鸿。
委托代理人：林招平。
原告台州福安物业管理有限公司与被告张小鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月27日、9月7日、9月21日公开开庭进行了审理。原告台州福安物业管理有限公司的法定代表人黄福晏及委托代理人何祥林、方德明与被告张小鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州福安物业管理有限公司诉称：被告系石井小区金地大厦5幢602室的业主。2007年5月30日，被告所在的玉环县石井小区业主委员会与原告签订石井小区物业管理协议书，合同约定将玉环县石井小区内的物业委托原告实行统一管理，综合服务。协议书第四条第一款第七项约定对拒不交物业管理费的可采取诉讼，滞纳金每天按3‰计算；第五条第一款对物业管理费作出约定，第二款约定如物业管理费有调整，由双方协商调整。2013年12月17日，玉环县石井小区业主委员会函告原告关于2014年物业费收费标准按2012年确定的收费标准计算。自2007年1月至2014年12月，共计物业管理费3300元，被告张小鸿一直未予支付，原告多次催缴未果。2015年5月22日，原告向被告送达催款通知书，因无法直接送达，故只能将通知书张贴于被告门口，限被告于收到通知书后7日内缴纳。被告至今仍未缴纳所欠物业管理费，为维护合法权益，原告具状诉至法院。要求被告支付物业管理费3300元，支付滞纳金1782元（2015年1月1日至2015年6月30日），并继续按日3‰支付滞纳金至清偿物业管理费止。庭审中，原告明确物业管理费3300元具体为：2007年1月份至2011年12月份，共计5年，每年物业管理费为360元；2012年1月份至2014年12月份，共计3年，每年物业管理费500元。
被告张小鸿辩称：被告不属于石井小区，被告的住址为广陵路292号602室，是金地房地产公司于2000年开发的商品房，与建造较早、设备配置年久老化、又无维修基金的干部集资联建房的石井小区明显不属同一小区。《石井小区物业管理协议书》约定的管理期限为5年，至2012年3月30日，合同期满后自然终止，原告的诉讼请求已过两年的诉讼时效，且2015年的《催款通知书》系假的，且不是向被告催缴。2012年12月8日的《石井小区调整物业费决议案》，该决议的召集程序、决议程序均有问题，且未经业主大会授权，物业管理费的调整方案也未经相关部门备案，该决议未予公告，原告也未在管理区域内显著位置予公布，故该决议当属无效，不能作为原告收取物业管理费的依据。因原告在签约当日不具备相应的资格，且协议中有关条款违法且损害业主的利益，事后备案时间明显晚于协议签约日期，另选聘物业服务公司是业主的基本权利，应当通过业主大会来行使，玉环县石井小区业主委员会未经业主大会授权无权与原告签订物业合同，故2007年的《石井小区物业管理协议书》当属无效。2012年的《石井小区物业管理协议书》系假的，签约当时并没有台州福安物业管理有限公司只有玉环县福安物业管理有限公司，协议书落款仅有小区业主委员会的盖章，没有代理人签字，日期没有。被告及石井小区业主不知道《物业服务委托书》，此份委托书无效。《物业委托服务告知函》、《2007年-2012年对石井物业服务的总结》不具有效力且是假的。原告的物业计费、收费均不合理，原告不是行政部门，无权要求被告支付滞纳金。原告的服务态度差、服务质量不到位，构成违约，被告可以行行使抗辩权。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院查明：2007年5月30日，玉环县石井住宅小区业主委员会与原玉环县福安物业管理有限公司签订一份《石井小区物业管理协议书》，将石井小区范围内的物业委托给玉环县福安物业管理有限公司实行统一管理，综合服务。协议约定物业管理期限为5年即2007年4月1日至2012年3月30日，套房物业管理服务费为30元／月。2009年9月23日，此份协议书经玉环县建设规划局同意备案。后玉环县石井住宅小区业主委员会与原告台州福安物业管理有限公司签订一份《石井小区物业管理协议书》将石井小区范围内的物业委托给原告实行统一管理，综合服务。协议约定物业管理期限为1年即2012年1月1日至2012年12月31日，同时约定本年度物业管理服务费，其中套房为500元户／套。此份协议书落款处，原告方盖有公章，并有法定代表人签名，落款日期为2012年1月1日，而玉环县石井住宅小区业主委员会仅加盖公章，业主代表和日期均为空白。
2012年12月8日，玉环县石井住宅小区业主委员会向原告发送《2007年-2012年对石井物业服务的总结》，对原告为该小区所做的服务工作表示肯定并予以感谢，主要四点内容：一、经小区业委会讨论决定，同意原告从2007年1月份开始收取物业费；二、原告将路灯、监控及公共设备给予维修并添置新设备，解决了小区所有的路灯照明及公共厕所建造等物业筹建服务；三、原告垫资将监控设备、围墙、通道等进行改造，基本解决了小区存在的安全隐患；四、原告经小区业主委员会成员商议决定，采取先垫资后收入原则，将小区北大门东面闲置地改造成临时物业用房。同日，玉环县石井住宅小区业主委员会成员通过了《石井小区调整物业费决议案》，决议内容为：石井小区2012年1月1日-2012年12月31日物业费调整如下：套房500元／年，公安楼260元／年，东面立地栋650元／年。同年12月14日，玉环县石井住宅小区业主委员会致《物业服务委托书》于原告，委托原告继续为石井小区物业服务1年以上，自2013年1月1日开始至2013年12月31日（具体物业费收费标准经第二次业委会成员及代表讨论后再定）。2013年12月17日，玉环县石井住宅小区业主委员会致《物业委托服务告知函》于原告，告知小区目前还在进行设备改造协调中，具体对物业费上调还不能确定，待改造完毕后，再予以考虑及签订协议，因此，2014年物业收费标准仍按2012年12月8日石井小区调整物业费决议案的调整价收取，即套房500元／年，公安楼260元／年，东面立地栋650元／年。2014年4月30日，玉环县石井住宅小区业主委员会致函原告，通知原告于2014年5月底终止在石井小区的物业服务。然事后双方并未解除物业服务合同，2014年5月后，石井小区的物业仍由原告进行管理。2015年5月22日，原告通过浙江耀杰律师事务所向被告发送《催款通知书》，要求被告收到通知后7日内及时缴纳2007年至2014年的物业管理费3120元。
另查明，玉环县福安物业管理有限公司成立于2006年8月3日，后于2012年11月13日变更为台州福安物业管理有限公司。2007年7月15日，被告已向原告缴纳6个月的物业管理费180元。
以上事实，有原告提供的两份《石井小区物业管理协议书》、催款通知书相片、《2007年-2012年对石井物业服务的总结》、《石井小区调整物业费决议案》、《物业服务委托书》、《物业委托服务告知函》和原告提供的玉环县石井住宅小区业主委员会致原告的《函》、收款收据、公司基本信息以及原、被告的庭审陈述予以证实。
本院认为：玉环县石井住宅小区四面各临一条道路，被告仅据其住址为广陵路292号602室而抗辩其非石井小区业主不免牵强。众所皆知，就现今石井小区建筑布局和小区设施配备及功能来看，金地大厦不能区别于石井小区独立存在。更为重要的是被告已于2007年7月15日向原告缴纳了6个月180元的物业管理费，履行的是小区业主缴纳物业服务管理费的义务，现被告抗辩其非石井小区业主，有违诚信。综上，被告关于其非小区业主的抗辩，本院难以支持。
原告主张物业服务管理费，其本质是一项契约请求权，现被告提出时效抗辩，本院应予以审查。本案即为合同之债，其请求权自然应适用两年的诉讼时效。原告提供《催款通知书》相片用于证明向被告催讨2007年至2014年物业管理费之事实，被告质证认为该《催款通知书》系假的，因为2015年原告与浙江耀杰律师事务所不存在法律服务关系，且抗辩此催款通知不是送给被告，而是送给石井小区5幢601室业主，被告系金地大厦5幢602室。原告已提供其与浙江耀杰律师事务所2015年的法律服务合同，故被告认为催款通知系假本院不予采信，另催款通知的对象已明确为被告张小鸿，故对被告上述抗辩本院亦不予支持。本案原告将催款通知张贴于被告住处，此方式虽有不妥，但该瑕疵不足以否定原告于2015年5月22日向被告催讨物业管理费之事实。原告提供的2007年及2012年的《石井小区物业管理协议书》未约定物业管理费的收取时间，但此二份协议均于2012年12月31日前到期，依常理合同约定的权利、义务的履行期应在合同期满前。另庭审中，原告陈述2007年物业管理费一年两收，2008年开始一年一收都是在下半年11月到12月收取。依据被告提供的物业管理费收款收据的收款时间及金额，结合玉环当地物业服务公司收取物业管理费的通行做法，本院采信原告的关于收取物业管理费时间的陈述，认定2007年的物业管理费为半年收一次，2008年后为每年11月至12月收取本年度物业管理费，且原告均为先提供物业管理服务后收取服务管理费。故2007年至2012年的每一年的物业管理费均应在本年度内收取，而原告仅于2015年5月22日予以催讨，显然2007年至2012年的物业管理费的请求超过两年的诉讼时效，丧失了胜诉权，故对原告诉请的2007年至2012年的物业管理费，本院难以支持。
原告提供的《物业服务委托书》、《物业委托服务告知函》能够证实玉环县石井住宅小区业主委员会虽未与原告签订物业服务合同，但实际上2013年及2014年的小区物业仍是委托原告进行管理。原告提供的2014年4月30日玉环县石井住宅小区业主委员会致原告的函，可以证实小区业委会曾要求原告终止物业服务。但此后，小区物业仍由原告管理、服务至今，可见，双方并未达成解除物业服务的任何协议。被告作为小区业主，应当缴纳物业管理费。被告提供的相片仅能静态、片面的反映小区即使性的场景，不能客观、合理、全面的反映原告动态的管理、服务行为，仅据此相片不足以证实原告管理、服务质量差之事实。原告提供的《物业委托服务告知函》与2012年12月8日的《石井小区调整物业费决议案》相印证，可以证实2012年度的石井小区套房业主的物业管理费为500元／年。原告主张2013年度的物业管理费仍按2012年的标准收取，被告提供的玉环县石井住宅小区业主委员会2015年9月11日出具的《证明》也能证实小区业主委员会同意原告按2012年度的标准收取2013年度的物业管理费，故本院认定2013年度的套房业主的物业管理费为500元／年。《物业委托服务告知函》可以证实石井小区业主委员会要求原告仍按2012年12月8日的《石井小区调整物业费决议案》的调整价收取2014年的物业管理费。虽然被告提供的石井小区业主委员会2015年9月11日的《证明》，特别说明2014年度的收费标准本届委员会至今未予以明确，但本院认为，上一届业主委员会的行为不因下一届业主委员会不予明确而失去法律效力，原告依据《物业委托服务告知函》主张2014年的物业管理费按2012年的标准收取，并无不当。现已近2015年年末，如石井小区2014年的物业管理费标准仍未予明确，显然会致原告于不利，故本院支持原告按2012年度物业管理收费标准收取2014年度的物业管理费即套房业主500元／年，且该收费标准就玉环县物业服务行业来看，亦属合理。原告主张滞纳金，其本质实为主张违约金，本院认为支付违约金的责任仅适用于违反合同义务的情形，且只有当事人于合同中约定了违约金或者法律有规定违约金的才能适用。本案2013年和2014年没有相应的合同，仅有玉环县石井住宅小区业主委员会的书面委托，双方没有相应的违约金的约定，而相关法律未有逾期交纳物业费的违约金规定。故对原告此项请求，本院不予支持。
原告已经书面催讨，可以诉至法院要求被告支付所欠物业管理费，但原告诉请2007年至2012年的物业管理费，已超过诉讼时效，本院不予支持，原告诉请2013年度物业管理费500元及2014年度物业管理费500元，共计人民币1000元，本院予以支持。被告作为物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，是物业服务合同的实际当事人，应当履行缴纳物业管理费的义务。被告关于业主委员会召集程序违法、决议程序违法、决议未予公告等抗辩，属于业主与业主委员会之间的关系，被告不得以此对抗原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条列》第二条、第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、被告张小鸿于判决生效后七日内给付原告台州福安物业管理有限公司2013年度和2014年度的物业管理费1000元；
二、驳回原告台州福安物业管理有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费人民币50元（原告已预交），减半收取25元，由被告张小鸿负担（限判决生效后七日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状时，应交纳上诉案件受理费50元，上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农业银行，账号：19900001040000225089001）。
审 判 员 王胜权
二〇一五年九月二十九日
代理书记员 叶晨燕