广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第608号
原告：杨霭玲，女，1956年8月6日出生，汉族，住中山市石岐区。
委托代理人：黄俊鹄，广东正鸿律师事务所律师。
被告：中山市华创置业有限公司，住所地中山市石岐区。
法定代表人：林倩雅，总裁。
原告杨霭玲诉被告中山市华创置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法由审判员钟劲松独任审判，于2014年3月19日公开开庭审理。原告杨霭玲的委托代理人黄俊鹄到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2006年7月18日与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于中山市石岐区岐关西路豪逸华庭三期＊幢＊房的房屋，在原告全额付清购房款后，根据商品房买卖合同第八条约定，被告应于房屋交付后720日内办理完房地产权属证书，但至今为止被告仍未为原告办理房地产权属证书，根据第十五条第3项的规定，被告最迟应在2010年1月1日为原告办理房地产权属证书，实际上被告未办理，所以应当自2010年1月1日计算违约金至被告为原告办理房地产权属证书之日止，暂计至起诉之日止被告应向原告支付违约金95085元（633906×0.0001×1500天），其后经原告再三催促，被告均有意推脱，拒绝履行合同义务。被告已经侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付违约金直至被告为原告办理房地产权属证书之日止（暂计至起诉之日止为95085元）；2.被告承担诉讼费。诉讼中，原告增加一项诉讼请求为：被告继续履行商品房买卖合同，为原告办理房地产权证；变更原第1项诉讼请求为：被告按逾期办理房产证和土地使用证的实际天数（2009年12月21日起至原告实际取得房地产权属证书之日止），以原告所交购房款633906元为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告计付违约损失。
原告为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.收款收据、业务凭证、借款借据；3.中山市商品房销售登记备案表。
被告未出庭应诉，其提交书面答辩状称：一、原告要求被告支付逾期办证违约金至实际办理房产权属证书之日止，没有法律依据；因合同第十五条明确约定，被告逾期办理房产权属证书，每日按已付房价款的万分之一标准，向原告支付违约金，但该违约金以已付房价款的3%为上限。对该约定，原告亦采用了显著字体进行标识，提醒被告注意此条款，履行了提示、说明义务。二、本案已超过诉讼时效，依法应驳回原告诉讼请求。本案中，双方约定被告应于商品房交付原告后720日内办理房产权属证书。事后，被告于2008年1月1日将商品房交付原告，办证期限自2008年1月1日开始起算720日，即被告应办理房产权属证书的期限为2008年1月2日起至2009年12月21日。被告未在此期限前办理房产权属证书的，被告侵犯原告合法权益的事实即已确定，原告此时知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效自2009年12月22日开始起算两年。但原告直至2014年2月12日才向法院提起诉讼，在此之前，原告未向被告提出有关要求办理房产权属证书及支付违约金的主张，亦无法提供任何有关诉讼时效中止、中断、延长的证据。故，其要求支付违约金的请求权已超过诉讼时效。综上，原告提出的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告就其辩解主张在举证期限内未提交证据。
经审理查明：被告系中山市石岐区岐关西路豪逸华庭三期房地产开发企业。原告与被告于2006年7月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：原告向被告购买其开发的位于中山市石岐区岐关西路豪逸华庭三期＊幢＊层＊房，建筑面积119.84平方米，购房总价为633906元。合同第六条约定付款方式为：2006年7月21日前支付房价款190906元，其余购房款443000元于签订本合同之日起3日内办理个人住房按揭贷款手续。合同第八条约定被告应于2007年12月31日前交付经验收合格的商品房。第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720日内仍未取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应在延误办证期间按日支付买受人已付房价款的万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的3%为上限；如因买受人的原因（包括但不限于买受人未按本合同约定支付购房款、面积差异导致的差价款及其他应付款项，以及买受人接到出卖人书面通知后未按时签署办理房地产权属证书所需要的《商品房交易、产权登记申请表》及其他规定支付）或其他非出卖人的原因（包括但不限于产权登记机关、银行等部门的原因）导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任。原告于2006年7月3日至2006年7月24日期间支付首期购房款190906元，余款443000元通过银行贷款于2007年2月6日支付。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2008年1月1日将商品房交付给原告，因被告现仍未为原告办理房产权证，故原告诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方协商签订，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规定的强制性规定，为有效的合同。双方均应按合同的约定履行相应的义务。被告因其自身的原因在约定的期限内不能为原告办理房产证，其过错不在于原告，故应根据合同法的规定，承担继续履行或赔偿损失的违约责任。原告现请求被告继续履行合同，为原告办理房产权证，理据充分，本院予以支持。
关于被告应支付原告逾期办证违约金数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，当约定的违约金低于造成的损失时原告可以请求增加。本案中虽然原告未能对逾期办证造成的损失数额举证，但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任……。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”在被告长时间未能为原告办理权属证书的情况下，原告的损失亦持续产生和增加，再固定按原约定标准计算违约金显然不能抵偿由此造成原告的损失，故本院可酌情参照上述规定计算原告的实际损失，并据此相应调整违约金数额为宜。
关于本案的诉讼时效问题。合同双方约定按日或按月累加计算违约金实为约定迟延违约金的计算方式，而非每逾期一日或一月就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。本案中的违约金实为未约定履行期限的债权。买受人在办证前主张逾期办证违约金的，应当根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。原告在起诉时仍未取得房地产权证，故原告起诉主张逾期办证违约金的请求未超过诉讼时效。
综上，原告请求被告按逾期办理房产证和土地使用证的实际天数（被告应按合同约定从商品房交付之日起算720日届满之日即2009年12月21日起至原告实际取得房地产权属证书之日止），以原告所交购房款为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的请求，理据充分，本院予以支持。原告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：
一、被告中山市华创置业有限公司继续履行商品房买卖合同，为原告办理中山市石岐区岐关西路豪逸华庭三期＊幢＊层＊房的房地产权证；
二、被告中山市华创置业有限公司于判决生效之日起按逾期办理房产证和土地使用证的实际天数（自2009年12月21日起至原告实际取得房地产权属证书之日止），以原告所交购房款633906元为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告计付违约损失。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2177元，减半收取1089元（原告已预交），由被告中山市华创置业有限公司负担（被告于本判决生效日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 钟劲松
二〇一四年四月九日
书记员 李绮湘