江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第03409号
上诉人（原审原告）张贻江，农民。
委托代理人葛一支，江苏沭新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王龙梅，农民。
委托代理人曹娟，江苏曹娟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张昌飞。
被上诉人（原审被告）李会。
上诉人张贻江因案外人执行异议之诉，不服新沂市人民法院（2013）新民初字第4783号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张贻江及其委托代理人葛一支、被上诉人王龙梅及其委托代理人曹娟到庭参加诉讼。被上诉人张昌飞、李会经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原审经审理查明：王龙梅与张昌飞民间借贷纠纷一案，经原审法院主持调解，双方达成如下调解协议：张昌飞返还王龙梅借款10万元，此款于2012年3月15日付5万元，2012年6月30日前付5万元；如有一期不付，王龙梅可申请执行全部款项。2012年2月29日，原审法院出具（2012）新马民调初字第0044号民事调解书对上述协议的法律效力予以确认。此前，王龙梅向原审法院提出申请，要求对张昌飞的财产采取保全措施；原审法院经审查，于2012年2月13日作出（2012）新马民诉保字第0001号民事裁定：查封张昌飞、李会所有的位于新沂市新店镇五营村营北一组新湖路南侧楼房一套（两上两下），并张贴封条。因张昌飞未履行（2012）新马民调初字第0044号民事调解协议确定的义务，王龙梅向原审法院申请强制执行，原审法院依法对房屋进行评估、拍卖。2012年8月，张贻江得知涉案房屋被拍卖向原审法院口头提出异议，后于2012年10月向原审法院提出书面复议申请，要求撤销（2012）新马民诉保字第0001号民事裁定；原审法院经审查，于2013年7月2日作出（2012）新马民诉保字第0001号通知，驳回张贻江的复议申请。2013年9月23日，张贻江向原审法院提出执行异议，要求终止对涉案房屋的执行；原审法院经审查，于2013年11月20日作出（2013）新执异字第0025号执行裁定：驳回张贻江的异议请求。张贻江不服上述裁定，提起执行异议之诉。
原审另查明：2012年3月16日，张贻江代理朱邦胜与张昌飞、李会签订房屋买卖合同一份，约定：张昌飞、李会将位于新沂市新店镇五营村康乐小区第七户（从东往西数）坐南向北门面房一套以13.6万元价格出售给朱邦胜，时间为一年；如张昌飞、李会到2013年3月16日不赎回该房屋，朱邦胜有权自行处理。
原审还查明：2009年12月6日，张昌飞与宋江涛签订房屋买卖合同一份，约定：宋江涛将其在新沂市新店镇五营村建造的006、007号房屋出售给张昌飞，价款为31.6万元，张昌飞应于2009年2月8日前向宋江涛交付定金16万元，余款于2009年12月30日前付清，宋江涛应在张昌飞付清价款后将房屋交付给张昌飞。但此前，张昌飞以张宜和名义已向宋江涛支付16万元。2012年12月3日，张贻江向宋江涛交付5万元；宋江涛向张贻江出具收条一张，注明为第七户房款。2013年5月8日，张贻江办理了土地使用权证；2013年7月27日，张贻江办理了房屋所有权证。但上述6、7号房屋没有门牌号，也无法在登记或备案信息中确定为6号或7号房屋。
原审法院认为：法院查封房屋时，房屋既无门牌号，也不能通过登记或备案信息确定是6号或7号房屋，故只能在查封裁定中明确查封房屋的数量及坐落位置，并在房屋上张贴封条进行公示。法院在执行王龙梅与张昌飞民间借贷纠纷一案中，对房屋进行评估、拍卖，张贻江得知后提出查封异议，后被驳回。从张贻江提供的证据分析，张贻江应当是认为其所称的7号房屋被强制执行而提出异议。故无论是从本院实际执行的房屋，还是张贻江提出查封异议的房屋，均能确定法院查封的房屋就是张贻江所称的7号房屋。
关于张贻江代理朱邦胜与张昌飞、李会订立的房屋买卖合同的效力问题，原审法院认为该合同应属无效合同，理由如下：首先，法院查封房屋在先，张昌飞、李会向朱邦胜出售房屋在后，而人民法院查封的财产禁止流转。其次，从合同内容来看，合同中约定房屋出卖方即张昌飞、李会在房屋出售一年内可回赎房屋，如不回赎，房屋买受人即朱邦胜可自行处分房屋，此系典型的让与担保，违反了物权法定原则，应属无效。
张贻江主张其之所以购买涉案房屋是因为朱邦胜得知房屋被查封后，表示不再购买，其才购买。但根据合同相对性原则，张昌飞、李会是将房屋出售给朱邦胜，并非出售给张贻江；张贻江也未举证证明，朱邦胜拒绝购买房屋后，张昌飞、李会又另行与张贻江订立房屋买卖合同，或朱邦胜将其享有的合同债权转让给张贻江。因此，张贻江与张昌飞、李会之间不存在房屋买卖合同关系。张贻江向宋江涛支付5万元，也是建立在宋江涛与张昌飞订立、履行房屋买卖合同及朱邦胜与张昌飞、李会订立、履行房屋买卖合同的基础上。
根据张贻江的主张，其办理房屋所有权证和土地使用权证是基于不动产物权转让合同，即其与张昌飞、李会之间存在房屋买卖合同。但如上所述，首先，张贻江与张昌飞、李会之间不存在房屋买卖合同关系；其次，即便朱邦胜将其对张昌飞、李会享有的合同债权转让给张贻江，那么由于该合同系无效合同，故债权转让也无效。房屋所有权及土地使用权登记只是行政机关对当事人之间民事法律行为的确认，只能起到权利推定作用，如确有证据证明登记错误，应当予以更正。由于张贻江主张的民事行为不存在，或即便存在也无效，故尽管张贻江取得了房屋所有权证和土地使用权证，但对涉案房屋仍然不享有物权。综上，张贻江的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。据此，原审法院遂判决驳回张贻江的诉讼请求。
上诉人张贻江不服上述民事判决，提起上诉称：1、2012新马民诉字第0001号民事裁定书不作为执行涉案房屋的依据，原审被告张昌飞、李会在位于新店镇新湖路南侧有两栋房屋，房号为6、7号，从裁定书内容上无法确定查封的房屋是哪一栋，不能因此认定查封的房屋就是上诉人购买的房屋，从协助执行通知书的内容上可以认定查封的房屋是土地使用证号为新国用2008第1304号房屋，从张昌飞、李会出具给王龙梅一份声明中可以明确位于新店镇新湖路南侧的两户楼房是有明确房号的。从原审诉讼中提供的两张张贴封条的照片来看，该照片不具有证明效果，该组照片无法反应张贴封条的具体位置，无法确定张贴封条的具体时间，封条上没有加盖法院公章，没有填写任何内容，照片中除了有一位法院临时工作人员，没有其他法官或者工作人员，也没有见证人或者其他参照物，更没有涉案房屋的整体外貌，无法确认被查封房屋的任何信息，因此法院认为在查封时张贴公告予以公示没有事实依据。2、上诉人是涉案房屋的合法产权人，上诉人实际支付了购房款，并在取得开发商提供的相关手续后，按照合法的程序办理了相关产权证，涉案房屋不具备继续执行的条件。综上，一审认定事实错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人王龙梅答辩称：上诉人叙述的办证经过，是违法办证，正常过程是先办理宅基地证，然后办理土地证，上诉人的办证过程显然违法。综上，一审认定事实正确，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人张昌飞、李会未答辩。
本案的争议焦点是：1、涉案诉争房屋的权属应当如何确定。2、应否停止对涉案房屋的强制执行。
二审期间本案当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为：王龙梅因与张昌飞、李会民间借贷纠纷一案，提起诉前财产保全申请，要求查封张昌飞、李会位于新沂市新安镇新湖路南侧楼房一栋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零三条之规定，新沂市人民法院接受申请后，2012年2月13日通过（2012）新马民诉保字第0001号民事裁定书，裁定采取保全措施，对张昌飞、李会位于新沂市新安镇新湖路南侧楼房一栋进行保全，并于2012年2月20日分别向张昌飞、李会以及王龙梅送达民事裁定书，通知了张昌飞、李会该保全查封事项。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十五条之规定，由于财产保全裁定一经作出即产生法律效力，未经法定程序或无法定理由，任何人不得对被查封财产予以处分，因此，在人民法院依法对涉案房屋执行查封保全措施后，任何人未经法定程序擅自处分该房屋的处分行为，均不产生法律上的物权变动效果。因此，上诉人主张房屋归其所有并主张阻却房屋执行的诉求，本院不予支持。
具体理由如下：一、新沂市人民法院已经对涉案房屋采取了诉前财产保全措施，查封了涉案争议房屋，进入执行程序后，自动转为执行中的查封措施，当事人或利害关系人无正当理由，不得对抗对该项被保全财产的执行行为。
新沂市人民法院根据王龙梅的诉前财产保全申请，作出（2012）新马民诉保字第0001号民事裁定书，并向申请人王龙梅及被申请人张昌飞、李会送达了该民事裁定书。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告”之规定，新沂市人民法院在查封涉案房屋时，由于该房屋并未进行权属登记，新沂市人民法院向被申请人张昌飞、李会送达了民事裁定书，向张昌飞、李会完成了通知义务。同时，新沂市人民法院通过对被查封房屋张贴封条的方式，公示了该未经权属登记的房屋被人民法院查封的状态。张贻江在涉案房屋被执行期间，针对涉案房屋的被执行裁定，于2012年10月向新沂市人民法院提出书面复议申请，经法院审查后被驳回申请；之后张贻江又于2013年9月23日提出执行异议，经法院审查后被驳回异议请求。从新沂市人民法院采取的（2012）新马民诉保字第0001号民事诉前财产保全查封措施，以及相应的执行措施，到张贻江提出的复议及执行异议申请，均能够反映出被查封的具体财产为涉案争议房屋。虽然该被查封财产在查封时并未进行权属登记，但根据以上具体查封行为及查封引发的张贻江的执行争议，均能够将该执行标的物具体特定化为涉案争议房屋。上诉人张贻江在涉案执行异议之诉案件中，抗辩称新沂市人民法院并未对涉案争议房屋采取查封或执行措施，本院不予采信。
二、张昌飞、李会不履行生效民事裁定法律文书，恶意处分涉案房屋，其就已经查封的该涉案房屋所作的处分或设定权利负担的行为，不得对抗申请执行人王龙梅。
首先，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本案中，异议人张贻江虽抗辩称其购买了涉案房屋并办理了产权登记，但由于张昌飞、李会与案外人朱邦胜签订合同的时间为2012年3月16日，且该合同中尚且约定了房屋回赎条款，回赎时间为2013年3月16日，因此，从该合同能够反映出张昌飞、李会为涉案房屋设定权利负担的行为最早发生于2012年3月16日，故新沂市人民法院于2012年2月20日向张昌飞、李会送达民事裁定书，通知其已经查封涉案房屋的保全措施行为并未违反法律规定。
其次，张昌飞、李会在新沂市人民法院对涉案房屋采取查封措施时，并未对案外人朱邦胜或异议人张贻江等第三人就涉案房屋设定权利负担。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”、第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”之规定，涉案房屋已被新沂市人民法院采取了查封措施，并转入执行程序，异议人张贻江提出案外人执行异议之诉，抗辩称其对涉案房屋享有对抗执行的权利，由于张昌飞、李会在涉案房屋被查封后所作的财产移转或设定权利负担等行为，不得对抗申请执行人王龙梅，并且，涉案房屋的查封行为已经通过新沂市人民法院在涉案房屋张贴封条的方式予以公示，因此，张贻江基于继受原房屋权利人的权利不得对抗申请执行人王龙梅。张贻江诉称其为涉案房屋的权利人，则其与原房屋权利人之间因涉案房屋产生的纠纷，可另行处理。
综上，上诉人张贻江的上诉请求，无事实和法律依据，本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3120元及公告费260元，由上诉人张贻江负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 政
审判员 周向前
审判员 王素芳
二〇一五年八月十八日
书记员 吉彬彬