宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第71号
原告（反诉被告）王建华，男，生于1962年10月9日，汉族，大学本科，宁夏中卫中学教师，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人王一鹏，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）宁夏正坤置业有限公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人韩愈，该公司总经理。
委托代理人李宗飞，宁夏宁人律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告郭齐，男，生于1978年4月15日，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人王太明，宁夏辅德律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告王建华与被告宁夏正坤置业有限公司（以下简称正坤公司）、郭齐、青海广宇建设工程有限公司（以下简称青海广宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，原告于2014年1月3日向本院提出财产保全申请，要求查封被告正坤公司的位于中卫市盛世豪庭小区1号楼4单元432号商品房一套。本院于2014年1月3日作出沙民初字第71-1号民事裁定书，查封了上述房屋。2014年2月7日，原告申请撤回对被告青海广宇公司的起诉，本院裁定准予原告的撤诉申请。被告正坤公司于2014年1月27日提出反诉请求，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，决定对被告正坤公司的反诉合并审理。依法组成合议庭于2014年2月10日公开开庭进行了审理。原告王建华及其委托代理人王一鹏，被告正坤公司的委托代理人李宗飞，被告郭齐的委托代理人王太明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告正坤公司系中卫市盛世豪庭商住楼建设项目的开发单位。被告郭齐是该项目的实际施工人。被告郭齐挂靠青海广宇公司，以青海广宇公司的名义分别于2009年6月11日、2009年8月1日与被告正坤公司签订《工程施工协议》、《盛世豪庭项目工程施工承包合同》各1份，双方约定由郭齐全额垫资完成盛世豪庭项目工程，被告正坤公司以该项目1号楼自西向东1单元3-6层、2单元3-6层的住房顶给被告郭齐，抵付工程款。被告正坤公司用以顶付郭齐工程款的房屋在正坤公司取得房屋预售许可证后，由正坤公司给郭齐指定的人办理房屋销售手续。青海广宇公司于2009年8月在中卫市设立了分公司，任命郭齐为分公司经理。因青海广宇公司未办理到中卫市施工的手续，被告郭齐又另行挂靠宁夏回族自治区第五建筑工程公司（以下简称宁夏五建公司）中标盛世豪庭项目。2010年1月，宁夏五建公司授权该公司三分公司（以下简称宁夏五建公司三分公司）与被告正坤公司签订了《建设工程施工合同》。2010年1月30日，宁夏五建公司三分公司与郭齐签订《项目施工承包协议》，约定盛世豪庭工程项目全部由郭齐全额垫资完成，郭齐仍然为该项目的实际施工人。被告郭齐实际投入资金实施了该工程的施工建设。2009年10月被告郭齐开始在正坤公司售楼部预售顶付的房屋。
因原告与被告郭齐相识，知道郭齐销售顶付工程款的房屋后，与郭齐联系购买房屋，2009年10月25日，在正坤公司售楼部，由郭齐委托的经办人张奔以正坤公司的名义与原告签订了1份《商品房认购协议书》。协议书约定：原告认购正坤公司的盛世豪庭小区1号楼4单元432号商品房，建筑面积107平方米，单价2850元／平方米，总价款304950元。付款方式为原告于2009年10月25日支付认购定金5万元，其余首付款10万元在协议书签订后15日内付清，其他购房款可以按揭贷款支付。预计交付房屋的时间为2010年8月31日，逾期3个月交付，出卖人不承担责任，超过3个月交付应当承担违约责任。协议书签订当日，原告交付5万元定金，张奔给原告出具了收据1份，盖有正坤公司的印章。2009年11月14日，原告又向张奔支付购房款5万元，张奔给原告出具收据。2010年7月11日，被告郭齐催收购房款，原告到正坤公司售楼部交款，原告给张奔交付5万元购房款后，张奔给原告出具收据，但因正坤公司的章不在，张奔在收据上加盖了青海广宇公司中卫分公司的印章。因被告郭齐施工的盛世豪庭小区项目工程长期延期没有竣工，被告正坤公司没有通知原告办理交付房屋的手续。经原告多次催促，2013年12月，正坤公司要求原告将其余购房款交付给正坤公司。原告向正坤公司交付剩余购房款154950元时，正坤公司不认可原告2010年7月11日交付的5万元购房款，还要求原告再多支付10平方米的购房款。否则不收原告的购房款，也不办理交付房屋的手续。原告于2013年12月25日到中卫市公证处办理了公证提存，将协议书约定的购房款154950元提存到公证处。
原告认为，原告与被告正坤公司签订的《商品房认购协议书》合法有效，且符合商品房买卖合同的要件，在二被告之间发生纠纷的情况下，原告将剩余购房款办理了提存，已履行了支付全部购房款的义务，被告正坤公司应当承担按照协议约定向原告交付房屋。由于被告方长期不交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。请求：1.依法判令被告中卫市正坤置业有限公司、郭齐向原告交付中卫市盛世豪庭院住宅小区1号楼4单元432号住宅房一套；2请求判令二被告向原告支付逾期交房违约损失每月800元，自2010年9月1日起算至实际交付房屋之日；3.依法判令被告中卫市正坤置业有限公司为原告出具并办理房产证所需要的合同、发票等一切手续；4.本案诉讼费由二被告负担。
原告向法庭提交以下证据证明其主张的事实：
1.商品房认购协议书1份，证明2009年10月25日原告与被告正坤公司、郭齐的代理人张奔签订协议，约定原告认购盛世豪庭1号楼4单元432号房屋一套，建筑面积107平方米，2850元／平方米，总房款304950元，首付10万元，定金5万元，其余办理按揭，约定交房期限2010年8月31日，正坤公司逾期交房承担违约责任的事实；
2.收据3份，证明原告于2009年10月25日、2009年11月14日、2010年7月11日各支付5万元，共计15万元房款的事实；
3.公证书、提存票据各1份，证明2013年12月26日原告向中卫市公正处提存剩余房款154950元的事实；
4.盛世豪庭项目施工承包合同1份（复印件），证明正坤公司、青海广宇公司、郭齐就盛世豪庭1、2、3号楼签订工程承包合同，郭齐全额垫资、正坤公司全额顶房支付工程款的事实；
5.项目承包协议1份（复印件），证明宁夏第五建筑公司第三分公司与郭齐签订项目施工承包协议，有郭齐挂靠该公司完成盛世豪庭项目的事实；
6.盛世豪庭施工合同补充协议1份（复印件），证明正坤公司与郭齐于2010年9月6日签订协议，正坤公司认可郭齐已出售房屋，要求郭齐出具房屋等价值收据视为支付郭齐工程款的事实；
7.补充协议1份（2010年10月18日）（复印件），证明正坤公司认可以商品房抵顶郭齐工程款的事实；
8.（2013）卫民商初字第36号判决书1份（复印件），证明郭齐先后挂靠青海广宇、第五建筑三分公司完成盛世豪庭项目，及正坤公司以房屋抵顶工程款的事实。
被告正坤公司对原告证据的质证意见是：对证据1的三性认可，但不认可证明目的中的该协议系正坤公司、郭齐的代理人张奔与原告共同签订。合同主体仅是原告与正坤公司，张奔只是在经办人处签字。证据2中2009年11月14日、10月25日收据的三性认可，但张奔并未将该10万元直接支付给正坤公司。对2010年7月11日收据不认可。对证据3的三性认可，但正坤公司认为这只是部分履行合同的方式。证据4.5.6.7均系复印件，对真实性不予认可，与本案无关。证据8三性无异议，但该判决正坤公司已上诉，判决未生效。
被告郭齐对原告以上证据的三性均无异议。
被告正坤公司辩称：正坤公司将涉案房屋出售给原告属实。但收到原告的购房款只有2009年10月25日、2009年11月14日各5万元。对于2010年7月11日郭齐催要的首付款中的5万元，正坤公司不知情。提存的154950元正坤公司已经领取，但按合同约定这仅是原告部分履行合同的义务。原告的诉讼请求中第2项是没有合同依据的，原告应向我公司支付其余房款及面积差价。
被告正坤公司反诉称：正坤公司与王建华签订的《商品房认购协议书》约定该商品房最终实际面积以房管部门计量面积为准，已交房款多退少补。付款方式为2009年10月25日支付认购顶金5万元，剩余首付款10万元于15日内交清。协议书第四条第5项约定“乙方未按照本协议约定的时限支付购房款并超过应付款时间十五日内，甲方将按同期销售价格计算该商品房的总价款向乙方收取房款，销售价格参照同期甲方销售部执行价格，超过应付款时间十五日后，甲方有权另行处置该商品房，造成损失由乙方承担”。在协议书签订后，王建华于2009年10月25日支付认购顶金5万元，2009年11月14日支付首付款5万元，剩余购房款未付。反诉请求：1、判令被反诉人王建华向反诉人正坤公司支付剩余房款共计110509元，其中：（1）合同约定面积与实测面积差价60509元，同期销售价365459元（3100元／平方米×117.89平方米）-合同约定价（2850元／平方米×107平方米=304950元）=60509元；（2）欠付房款5万元；2、本案本诉、反诉费由被反诉人承担。
被告正坤公司提交以下证据证明反诉主张的事实：
1.建筑工程施工许可证、中标通知书各1份。证明正坤公司开发的盛世豪庭项目承建方为宁夏五建公司的事实；
2.商品房认购协议书1份。证明被反诉人应按照协议的内容支付款项的事实；
3.商品房买卖合同3份、认购协议书1份。证明2010年、2011年同地段、同楼层、同期销售价格为3100元／平方米的事实。
原告王建华对正坤公司提交的反诉证据的质证意见是：对证据1无异议。但该证据不能证明郭齐不是实际施工人。证据2无异议，不能证明原告存在违约行为，原告在支付房款时被告都是接受的，并未提出违约的要求。证据3与本案无关。
被告郭齐辩称：1.认可原告的第一项诉讼请求。正坤公司应按协议约定向原告交付涉案房屋，并办理相关手续，郭齐积极协助。郭齐同意原告陈述的事实。郭齐为按期完成盛世豪庭的项目工程，急需支付工人工资，为使用原告的资金，正坤公司及郭齐的代理人张奔与原告签订了商品房认购协议书，将涉案房屋出售给原告，原告暂时支付了15万元的购房款，郭齐认为该协议是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应按照协议履行义务。正坤公司应积极向原告交付房屋，并协助办理房屋手续，原告应履行交付剩余房款的义务。2.郭齐不认可原告第二项诉讼请求，不承担违约损失。本案涉案的房屋包含在郭齐抵顶的70余套商品房中，正坤公司拒绝办理房产手续实际没有向郭齐支付工程款，导致郭齐无法交付涉案房屋给原告，延期交付责任在正坤公司，郭齐并没有延期交付，因此不承担违约损失。3.原告向郭齐代理人张奔所交的购房款都是为支付盛世豪庭项目工人工资，正坤公司与郭齐签订的合同是全额垫资，用房抵顶工程款的运行模式，郭齐按约定积极融资完成该工程的建设，在工程未竣工验收的情况下开发商正坤公司已出售了大部分商品房和营业房，该工程的实际施工人为郭齐，实际受益人为正坤公司，虽收据中有5万元加盖的青海广宇公司中卫分公司的章，但实际用于支付盛世豪庭项目工人的工资，受益人正坤公司应履行交付义务。
被告郭齐提交以下证据证明其主张的事实：
1.《盛世豪庭项目工程施工承包合同》1份。证明2009年8月1日被告郭齐（实际施工人）与第一被告正坤公司签署了《盛世豪庭项目工程施工承包合同》，就正坤公司拟开发的位于中卫市沙坡头区文化广场北侧盛世豪庭项目1#楼、2#楼、3#楼工程承包事宜进行了约定。主要内容为：郭齐全额垫资完成建设施工。正坤公司以商品房顶付郭齐工程款（“甲方（正坤公司）以1#楼的自西向东1单元3-6层，2单元3-6层的住宅房屋（均价2900元），2#楼的自东向西1单元3-13层，2单元3-13层的住宅房屋（均价3200元）顶付乙方（郭齐）的工程款…”）。并约定“甲方用以顶付乙方工程款的上述房屋，在甲方取得房屋预售许可证开始预售后，乙方应当按照甲方所定的价格销售，由甲方负责给乙方指定的人办理房屋销售手续”；
2.《建设工程施工合同》及《补充协议》各1份。证明2010年1月3日为形式上符合建设法规及主管部门要求，正坤公司与宁夏第五建筑工程公司以公开招标的方式签订了《建设工程施工合同》及《补充协议》，合同总价暂定为3541万元人民币（约定按实际工程量追加结算，不包括四项措施费及劳保基金）。工程款的支付方式为全部抵顶商品房；
3.《盛世豪庭施工合同补充协议》1份。证明2010年9月6日，正坤公司与郭齐直接签订《盛世豪庭施工合同补充协议》，明确了正坤公司顶付给郭齐工程款的房屋由正坤公司出具《商品房认购协议书》；
4.《商品房认购协议书》1份。证明郭齐施工期间，正坤公司与郭齐指定的第三方王建华签订《商品房认购协议书》，将1#楼的432住房出售给原告，该协议书具有商品房买卖合同的性质，是三方当事人真实意思的表示，合法有效；
5.收条1份。证明张奔收到王建华5万元，虽然加盖的是青海广宇公司中卫分公司的印章，但该房款用于支付建设盛世豪庭项目1#、2#、3#商住楼农民工何大东工资。
原告对被告郭齐提交的证据没有异议。
被告正坤公司对郭齐提交的证据的质证意见是：证据1未加盖青海广宇公司公章，该合同无效，对证据的三性及证明目的不予认可。对证据2合同的三性认可，对证明目的不予认可，该合同系招标、投标签订，并非为形式合法签订，合同主体为宁夏五建公司。对补充协议的三性不予认可。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的不认认可。证据4的三性无异议，但该证据是原告与正坤公司签订的，不能证明正坤公司公司与原告签订认购协议书系郭齐指定。对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议。
本院对双方当事人提交的证据认证如下：二被告对原告证据1、3、8及证据2中的2009年10月25日和11月14日的收据没有异议，原告的上述证据具有证明效力；原告证据2中的2010年7月11日5万元的收款收据上虽然盖的是青海广宇公司中卫分公司的印章，但实际收款人张奔在收据上签名，来源合法，且张奔出庭证明收到了原告的15万购房款用于支付工程款。所以2010年7月11日5万元的收款与本案争议的事实有关联性，具有证明效力。证据4、5、7虽然是复印件，但与被告郭齐提交的该证据的原件核对无误，且证据4、7上有被告正坤公司的印章和郭齐的签名，证据5上有宁夏五建三分公司的印章及郭齐的签名。郭齐对该证据没有异议，该证据来源合法，因该证据证明的被告正坤公司将涉案工程承包给宁夏五建公司施工，宁夏五建公司三分公司将工程包给郭齐施工及被告正坤公司用房屋顶付工程款的内容与本案争议的事实有关联性，具有证明效力。证据6是被告正坤公司与郭齐对用涉案工程的商业房顶工程款的协议，与本案争议的事实没有关联性，对其证明效力不予认定。
原告对被告正坤公司提交的证据1、2没有异议，被告正坤公司提交的证据1、2具有证明效力。被告正坤公司提交的证据3商品房买卖合同3份是书证原件，原告及被告郭齐虽然对证据的来源及客观真实性有异议，但没有提交反驳证据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明下列：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”的规定，对被告正坤公司提交的证据3的证明效力予以确认。
被告正坤公司对被告郭齐提交的证据2、4的三性没有异议，郭齐的上述证据具有证明效力。被告正坤公司对被告郭齐提交的证据3、5的来源及客观真实性没有异议，认为该证据与本案没有关联性。郭齐提交的证据3是被告正坤公司与郭齐对用涉案工程的商业房顶工程款的协议，证据5是何大东收到工资出具的收条，证据3、5的内容与本案争议的事实没有关联性，对其证明效力不予认定。证据1是被告正坤公司与青海广宇公司签订的承包协议，虽然青海广宇公司没有盖章，但被告正坤公司在协议书上盖章，郭齐在协议书上签名。该证据来源合法，内容与原告证据8中的内容可以相互印证，与本案争议的被告正坤公司将涉案房屋顶给郭齐的事实有关联性，具有证明效力。
经审理查明：被告正坤公司系中卫市盛世豪庭建设项目的开发建设单位。2009年8月1日，郭齐以青海广宇公司的名义与正坤公司签订《盛世豪庭项目工程施工承包合同》（青海广宇公司未盖章）1份，约定由承包方全额垫资完成盛世豪庭项目1、2、3号楼的施工，正坤公司以1#楼自西向东1单元3-6层、2单元3-6层等住宅房顶付工程款。正坤公司负责给承包方指定的人办理房屋销售手续。因青海广宇公司未办理在中卫市的施工手续，合同没有履行。2009年12月29日，宁夏回族自治区第五建筑工程公司（以下简称宁夏五建公司）中标盛世豪庭项目。2010年1月3日，宁夏五建公司与被告正坤公司签订了《建设工程施工合同》，约定由宁夏五建公司承包被告正坤公司开发的中卫市盛世豪庭工程的施工，工程款以房屋顶付。2010年1月30日，宁夏五建公司三分公司与郭齐签订《项目施工承包协议》，约定盛世豪庭工程项目全部由郭齐全额垫资完成，郭齐为该项目的实际施工人。2010年10月18日，被告郭齐与被告正坤公司签订《补充协议》1份，约定了郭齐做为实际施工人完成工程施工的期限，并再次约定被告正坤公司已足额将商品房抵顶给郭齐，工程所需资金由郭齐自行筹集，被告正坤公司应积极办理顶付给郭齐房屋的按揭手续。
被告郭齐于2009年10月25将被告正坤公司顶付工程款的盛世豪庭小区1号楼4单元432号房屋卖给原告，由郭齐委托的经办人张奔以正坤公司的名义与原告签订了《商品房认购协议书》1份，被告正坤公司当时的法定代表人祖学东在协议书上签名，被告正坤公司在协议书上盖了印章。协议书约定：原告认购正坤公司的盛世豪庭小区1号楼4单元432号商品房，建筑面积107平方米，单价2850元／平方米，总价款304950元。付款方式为：原告于2009年10月25日支付认购定金5万元，其余首付款10万元在协议书签订后15日内付清，其他购房款可以按揭贷款支付。协议书第四条第2项约定“乙方应于甲方通知签订正式《商品房买卖合同》之日起15日内到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》，并提交本认购书”，第5项约定“乙方未按照本协议约定的时限支付购房款并超过应付款时间十五日内，甲方将按同期销售价格计算该商品房的总价款向乙方收取房款，销售价格参照同期甲方销售部执行价格，超过应付款时间十五日后，甲方有权另行处置该商品房，造成损失由乙方承担”。预计交付房屋的时间为2010年8月31日，逾期3个月交付，出卖人不承担责任，超过3个月交付应当承担违约责任。协议书签订当日，原告交付5万元定金，张奔给原告出具了收据1份，加盖有正坤公司的印章。2009年11月14日，原告又向张奔支付购房款5万元，张奔给原告出具收据，盖了正坤公司的印章。2010年7月11日，被告郭齐催收购房款，原告到正坤公司售楼部交款，原告给张奔交付5万元购房款后，张奔给原告出具收据，张奔在收据上加盖了青海广宇公司中卫分公司的印章。张奔收取原告的15万元购房款后，没有交付给正坤公司。因被告郭齐施工的盛世豪庭小区项目工程长期延期没有竣工，被告正坤公司没有通知原告交付其余购房款、签订《商品房买卖合同》、办理交付房屋的手续。经原告多次催促，2013年12月，正坤公司要求原告将其余购房款交付给正坤公司。原告向正坤公司交付剩余购房款154950元时，正坤公司不认可原告2010年7月11日交付的5万元购房款，并要求原告支付超面积的购房款。原告与被告正坤公司发生纠纷后，原告于2013年12月25日到中卫市公证处办理了公证提存，将购房款154950元交付给中卫市公证处。在本案审理期间，被告正坤公司到中卫市公证处领取了原告提存的购房款。
被告正坤公司开发的涉案工程竣工后，经相关部门核定，原告购买的盛世豪庭小区1号楼4单元432号房屋的建筑面积为117.89平方米。2010年3月以后，正坤公司销售的该小区的同类房屋的单价为3100元／平方米。
本院认为：原告王建华与被告正坤公司2009年10月25日签订的《商品房认购协议书》是双方当事人真实意思表示，双方当事人应当按照该认购书的约定履行各自的义务。被告正坤公司对原告要求交付盛世豪庭1号楼4单元432号房屋一套，并出具办理房屋产权证的合同、发票等相关手续的请求未提异议，对原告该项诉讼请求，予以支持。本案争议的焦点是：一、原告于2010年7月11日交付给张奔的5万元是否属于原告支付的涉案房屋的购房款；二、正坤公司是否承担延期交付房屋的违约责任；三、被告正坤公司的反诉请求是否成立。
一、关于原告于2010年7月11日交付给张奔的5万元是否属于原告支付的涉案房屋的购房款的问题。被告正坤公司系中卫市盛世豪庭住宅小区建设工程的开发建设方。被告郭齐系中卫市盛世豪庭住宅小区建设工程的实际施工人。被告正坤公司与郭齐约定，有郭齐全额垫资完成中卫市盛世豪庭住宅小区1-3号楼的工程施工，正坤公司以郭齐承建的该工程的部分房屋抵顶工程款。涉案房屋包括在正坤公司抵顶给郭齐的房屋范围内。郭齐施工需要资金，将涉案房屋卖给原告，正坤公司同意郭齐将涉案房屋卖给原告，并与原告签订了《商品房认购协议书》，因涉案房屋已经抵顶给郭齐，所以购房款由郭齐委托的人员张奔收取。原告在签订《商品房认购协议书》后，分三次将15万购房款支付给郭齐的委托人张奔，且在张奔收取原告的15万元购房款中，有两份收据上虽然加盖了正坤公司的印章，但购房款并没有交付给正坤公司，而是由郭齐直接使用。原告2010年7月11日支付给张奔的5万元购房款的收据上虽然没有加盖正坤公司的印章，但郭齐认可收取了原告的该购房款，所以原告于2010年7月11日支付给张奔的5万元购房款应当认定为原告支付的涉案房屋的购房款。
二、关于正坤公司是否承担延期交付房屋的违约责任的问题。原告与正坤公司签订的《商品房认购协议书》约定的交房时间为“该商品房预计交房时间为2010年8月31日。如因其他原因甲方延期交房，逾期3个月内，甲方不承担任何违约责任，超过3个月后，甲方承担违约责任，该协议继续有效履行”。因正坤公司开发建设的涉案工程没有按期竣工，所以正坤公司在该认购书签订后，没有按照认购书约定的期限通知原告办理交付房屋的相关手续。正坤公司于2013年12月通知原告办理涉案房屋的相关手续，明显超过了认购书约定的期限，应当承担违约责任。但原告在认购书签订后，并没有按照认购书的约定，将其余首付款10万元在认购书签订后15日内付清。原告没有按照认购书的约定支付购房款，也存在违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中原告与正坤公司均存在违约行为，结合本案的具体情况，双方当事人的违约责任可以相互抵销。因正坤公司逾期交付房屋承担的违约责任与原告迟延支付购房款承担的违约责任相互抵销，所以对原告要求正坤公司承担迟延交付房屋违约损失的诉讼请求不予支持。
三、关于被告正坤公司的反诉请求是否成立的问题。正坤公司提出原告没有在认购书约定的期限内支付10万元首付款，且支付10万元首付款的期限超过了应付款时间的15日，按照双方签订的《商品房认购协议书》第四条第5项约定“乙方未按照本协议约定的时限支付购房款并超过应付款时间十五日内，甲方将按同期销售价格计算该商品房的总价款向乙方收取房款，销售价格参照同期甲方销售部执行价格，超过应付款时间十五日后，甲方有权另行处置该商品房，造成损失由乙方承担”的规定，原告应当按照正坤公司同期销售价格3100元／平方米的价格支付购房款的反诉请求。原告没有按照《商品房认购协议书》约定的期限支付首付款，存在违约行为，应当承担违约责任。但正坤公司逾期交付房屋承担的违约责任与原告逾期付款承担的违约责任应当相互抵销，所以对正坤公司要求原告按照3100元／平方米的价格支付购房款的反诉请求，不予支持。
关于正坤公司要求原告补交超面积10.89平方米购房款的反诉请求。按照双方签订的《商品房认购协议书》第一条约定的“该商品房实际面积以房管部门计量面积为准，已交房款多退少补”的内容，现在涉案房屋比双方签订的《商品房认购协议书》约定的面积多10.89平方米，原告应当按照认购书确定的2850元／平方米的价格补交购房款31036.50元。
被告郭齐做为涉案工程的实际施工人，在施工被告正坤公司开发建设的工程项目中，按照与正坤公司之间的协议收取了原告的15万元购房款，但《商品房认购协议书》是原告与正坤公司签订的，被告郭齐并没有与原告签订《商品房认购协议书》，不是涉案合同的相对人，也不是涉案房屋的所有权人，所以原告要求被告郭齐承担交付涉案房屋责任的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告宁夏正坤置业有限公司于本判决生效后30日内向原告王建华交付位于中卫市沙坡头区文化广场北侧盛世豪庭小区1号楼4单元432号房屋一套，并出具办理房屋产权证的商品房买卖合同、发票等相关手续；
二、原告王建华于本判决生效后30日内向被告宁夏正坤置业有限公司支付超面积的购房款31036.50元；
三、驳回原告王建华的其他诉讼请求。
四、驳回被告正坤置业有限公司的其他反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6354元（王建华预交），由原告王建华负担2354元，被告宁夏正坤置业有限公司负担4000元；反诉案件受理费2641元，由反诉原告宁夏正坤置业有限公司负担2065元，反诉被告王建华负担576元；财产保全费2045元，由原告王建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判长 陈永贤
审判员 刘广胜
审判员 宋建喜
二〇一四年四月十一日
书记员 卢 瑾
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。