山东省济宁市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济中区民初字第2480号
原告邵桂荣。
委托代理人王春华（特别授权）。
委托代理人王玉良（特别授权）。
被告袁欣艳。
委托代理人张春利，山东汇贤律师事务所律师。
原告邵桂荣与被告袁欣艳房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月12日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员左保宁独任审判，于2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告邵桂荣及委托代理人王春华、王玉良，被告袁欣艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵桂荣诉称，原告与被告于2011年8月8日签订租房协议，原告将其位于济宁市环城北路郭家花园的门面房租给被告使用，租期两年，自2011年9月1日至2013年8月31日，租金每年8万元，每三个月结算一次，每次交租金2万元，先交租金后使用房�。2013年5月31日，被告应当向原告交付6月1日至8月31日的租金2万元，经原告多次催要，被告交付6000元，在被告的授意下，其合伙人付某签名保证7月30日向原告交付所欠的14000元钱，但被告仍未兑现。租房协议规定，被告不按协议规定的时间交付租金，视为单方解除协议，原告有权收回房屋并追究被告的违约责任，因此，被告应支付赔偿金20000元；2013年7月，被告拒不缴纳所用的电费，供电部门找原告催要，原告为被告垫付电费2018.11元；另外，被告在2013年9月7日退还原告房屋时，仍不按协议规定把房屋西墙所开的门封堵上，次日，原告雇佣民工将其修复，花费2000元。综上，原告请求依法判令被告支付房屋租金14000元，支付违约赔偿金20000元，支付垫付的电费2018.11元，支付修复房屋西墙的费用2000元。
被告袁欣艳辩称，2011年8月，被告与原告签订租房协议，并租赁原告的房屋经营饭店是事实。2013年5月下旬，被告主动与原告联系，要求于6月30日交房租，但因到时被告没筹够钱，又要求按月交房租，原告也同意了。被告当场交给原告租金6000元，剩余的14000元过几天支付，被告没有违约。但原告说不租给被告房子了，厨师付某说他愿意接着经营，原告表示同意，付某给原告写了字条，写的什么被告不知道。被告在原告的房屋西墙开门，是原告同意的，当时讲好的，以后不用了被告再封上。自2013年6月30日以后，是付某租赁原告的房屋，这期间的电费也不应当让被告负担。因此，原告的诉讼请求应当驳回。
经审理本院认定，2011年8月8日原告邵桂荣与被告袁欣艳签订租房协议，原告将其位于济宁市环城北路郭家花园的门面房租给被告经营饭店，租期两年，自2011年9月1日至2013年8月31日，租金每年8万元，每三个月结算一次，每次交租金2万元�先交租金后使用房屋。协议中还约定，“乙方（被告方）如不按协议规定的时间交租金，可视为单方解除协议，甲方（原告方）有权收回房屋并追究乙方的违约责任”，“租赁期内任何一方未征得另一方的同意而解除协议，另一方有权要求赔偿损失”，“乙方要按时交纳租赁期内所发生的经营税费和水费、电费等”。2013年5月31日，被告应当向原告交付6月1日至8月31日的租金2万元，被告与原告联系，要求于6月30日交付租金，原告同意了被告的请求。6月30日上午，原告与其丈夫王玉良到被告经营的饭店收取租金，被告称因饭店门前的道路翻修，饭店经营不好，没有筹集到足额的现金，要求先支付6000元，原告听后很不满意，双方因此发生争执，原告的丈夫王玉良与被告的厨师付某从中劝解，并由王玉良执笔书写了偿还租金的计划，载明“2013年7月30日将2013年6-8月份房租�欠的壹万肆仟元钱交齐，以保障履行双方所订协议”。6月30号。付某在该还款计划书中签署了名字。庭审中，被告与证人付某均称，自2013年6月30日以后，饭店是付某在经营，14000元的租金应当由付某支付。但至原告起诉之日，被告袁欣艳及付某仍未支付上述租金。2013年8月3日，原告为被告垫付7月份的饭店所用电费2018.11元。2013年9月7日下午，在原告的督促下，被告将所租房屋的房门钥匙交还原告，但未将在该房屋西墙所开的门堵上，原告于次日雇佣民工将该墙修复，花费人工及材料费共计2000元。2013年9月11日，原告通过快递向被告发出“紧要通知”，其中载明“袁欣艳女士，你在2013年9月7日下午已将你所租房屋的钥匙交还给我，但有两个问题你没解决。限你9月13日前解决好这两个问题。一是归还所欠的房屋租金14000元，我为你垫付的电费2000.11元、封堵房屋西墙的门�所支费用2000元、你所欠水费1000元。如果你不能按时还给我这些钱，我马上把你告上法庭。二是拉走屋内你存留的所有经营设施，以不影响我的房屋对外出租。如果你不能按时拉走，我将作出必要处置。房东：邵桂荣”。被告收到该通知后，未支付上述款项，原告诉来本院，请求依法判令被告支付房屋租金14000元，支付违约赔偿金20000元，支付垫付的电费2018.11元，支付修复房屋西墙的费用2000元。
上述实事，原告当庭提供的证据有：1、租房协议，证明被告租赁原告的房屋及双方享有的权利、义务；2、收据一张，证明2013年6月30日，原告收取被告6000元租金的事实；3、供电部门的发票一张，证明原告为被告垫付7月份电费2018.11元的事实；4、徐遵亭出具收条一张，证明原告封堵房屋西墙所花费用2000元的事实；5、证人付某签名的还款计划书一份，证明被告欠原告的房屋租�14000元及交付的期限；6、快递邮单及“紧要通知”各一份，说明原告于2013年9月11日通过快递向被告通知交纳各项费用的事实。被告对上述证据中1、2、3、无异议，但认为自2013年6月30日以后的费用应当由付某负担。对证据4有异议，认为维修房屋的工人徐遵亭应当出庭作证；对证据5、6的真实性无异议，但称不知道其中的内容。
被告袁欣艳提供证人付某当庭陈述，自6月30日签字后都是自己在经营饭店，所欠的房租应当自己支付；证人安某系被告饭店的雇员，其证实6月30日被告支付给原告一部分租金，原告与被告争吵起来，厨师付某给原告签了字，但不知道是什么内容。对两位证人的证言，原告认为其均与被有利害关系，付某是在被告的授意下签字的，所欠款项应由被告支付。
本院认为，对原告出示的证据1、2、3、5、6的真实性，被告没有异议，本院予以认定。对于证据4，实际施工人徐遵亭虽然未到庭接受质询，但被告认可在原告的房屋西墙开门，并同意修复的事实。被告交还租赁房屋时未履行修复义务，原告为了不影响对外出租，自行修复该房屋西墙，并支付了一定费用，符合客观事实，该费用被告应当支付给原告。对于被告主张的租金及其他费用自6月30日以后由付某支付，从付某签字的“还款计划书”中可以判断，该租金是在履行原、被告签订的租房协议期间所欠，签订“还款计划”的目的也是为了更好地履行原、被告之间的租房协议，且自6月30日后原告并未与付某签订新的房屋租赁协议，租房期限届满，也是被告向原告交还了房屋的钥匙。因此，对被告的该抗辩，本院不予采信。原告为被告垫付的电费，被告亦应当偿还给原告。
综上，本院认为，原告邵桂荣与被告袁欣艳签订的租房协议，系双方的真实意思表示，双�应当按照合同的约定，及时全面地履行各自的义务。被告拖欠原告三个月的租金14000元，事实清楚，证据充分，原告要求被告支付租金理由正当，本院予以支持。被告未按租房协议约定时间支付租金，向原告请求按月支付租金，并向原告承诺了最后支付租金的期限，得到了原告的认可，应视为对协议中关于租金支付方式的变更，原告主张被告违约，并要求追究被告的责任，理由欠妥，本院不予采纳。被告以自2013年6月30日后是付某经营饭店为由，拒不承担原告垫付的电费及修复房屋西墙所支付的费用，无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十条、二百二十六条第一款、第二百三十五条及有关民事法律政策之规定，判决如下：
一、被告袁欣艳于判决生效后五日内偿付原告邵桂荣房屋租金14000元、垫付电费2018.11元、修复房屋费用2000元，合计18018.11元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费375元，由原告负担197元，被告负担178元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 左保宁
二〇一三年十二月十日
书记员 卫莉娜