北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民再初字第1114号
原告（反诉被告）李德强，男，汉族。
委托代理人赵加亮，北京道信律师事务所律师。
被告（反诉原告）李品杰，男，汉族。
被告（反诉原告）田玉贵，男，汉族。
被告（反诉原告）霍红旗，女，汉族。
三被告委托代理人谭爽，北京市北方律师事务所律师。
三被告委托代理人贺佳，北京市北方律师事务所律师。
原告李德强与被告李品杰、田玉贵、霍红旗商品房买卖合同纠纷一案，本院于2009年8月26日作出（2009）通民初字第8488号民事判决书，被告李品杰、田玉贵、霍红旗不服，提出上诉。2010年4月30日，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第21069号民事判决书，驳回�诉，维持原判。原审判决已发生法律效力。2011年9月30日北京市高级人民法院作出（2011）高民申字第00728号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案。2012年8月17日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民再终字第06516号民事裁定，将本案发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，本案原告李德强及其委托代理人、被告田玉贵及其委托代理人、被告李品杰及霍红旗的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2009年8月20日，原告李德强诉称：我与被告李品杰于2009年5月13日签订了《北京市存量房屋居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定李品杰将其名下的位于北京市通州区西关大街X号院X号楼X单元X室出售给我，双方建立了房屋买卖法律关系，该合同为双方自愿签署，合同合法有效。我按照合同约定履行了交�10万元定金的义务，但李品杰却以种种理由不履行2009年5月15日之前过户的约定，在多次协商未果的情况下，现诉至法院要求：1、确认我与被告李品杰于2009年5月13日所签订的房屋买卖合同有效；2、三被告继续履行上述合同约定，协助办理房屋过户手续；3、诉讼费由被告负担。
被告李品杰、霍红旗辩称：本案诉争房屋的实际所有权人为被告田玉贵，我们无权处分该房屋，双方所签订的房屋买卖合同应属无效合同，原告李德强要求继续履行该合同并办理房屋过户手续的诉讼请求不应得到支持。双方订立的房屋买卖合同存在显失公平的情形，售价明显过低，根据法律规定应予以撤销。双方系在重大误解情形下订立的房屋买卖合同，我们在合同签订的下午得知诉争房屋即将拆迁，并已贴出拆迁入户调查的公告，根据合同法的规定该房屋买卖合同应予以撤销。诉争房屋出卖前，房屋的实际所有人田玉贵已经委托房屋中介公司将该房屋出租，至今租赁合同仍在履行中，我们出售房屋的行为已侵犯了承租人的优先购买权。现我不同意原告李德强的诉讼请求，并提出反诉要求撤销原告李德强与被告李品杰之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，本案诉讼费用全部由原告李德强负担。
被告田玉贵辩称：我系诉争房屋的实际所有权人，被告李品杰系我表弟，被告霍红旗系我妻子。诉争房屋是我在2000年8月11日从通州区饮食服务公司处购买的，但由于我们夫妻均为外地户口，所以借用李品杰的名义办理了产权证，我购买房屋后，便居住在该房屋内至今。霍红旗与李品杰出售该房屋未经我同意，且售价过低，显失公平。我与霍红旗及李品杰均是在房屋买卖合同签订后才知道诉争房屋面临拆迁，属于重大误解。李品杰、霍红旗与李德强在未征得我同意的情况下签订房屋买卖合同，该合同应属无效合同。现我不同意原告李德强的诉讼请求，并提出反诉要求确认原告李德强与被告李品杰之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，本案诉讼费用全部由原告李德强负担。
原审经审理查明：被告田玉贵、霍红旗系夫妻关系，被告李品杰、田玉贵系表兄弟关系。2000年8月11日，田玉贵与通州区饮食服务公司签订了《购房协议书》，由田玉贵购买通州区西关大街X号院X号楼X单元X号房屋一套，后田玉贵交纳了全部房款。后该房屋更名为通州区西关大街X号院X号楼X号，由于公房出售户口限制，该房屋登记在被告李品杰名下，2001年4月3日田玉贵取得了房屋所有权证书，并居住使用该房屋至今。2009年初，霍红旗准备出售此房，并就售房事宜多次与原告李德强协商。2009年5月13日，李德强与李品杰及北京中大恒基房地产经纪有�公司签订了《北京市存量房屋居间合同》，双方约定房屋成交价格为68.4万元，其中包括房价款32万元、房屋附属设施、设备、装饰、装修、相关物品等费用36.4万元。同日，李德强与李品杰签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定由李德强购买上述房屋，房屋成交价格32万元，买受人可以在签订合同同时支付定金10万元，双方同时约定于2009年5月15日之前过户，同时付清全款68.4万元（含10万元定金）。在庭审过程中，李德强、李品杰、霍红旗均认可上述合同的实际签订日期为2009年5月12日，后更改为2009年5月13日。2009年5月12日，李德强支付了购房定金10万元，李品杰、霍红旗向其出具了收条，现该笔定金在霍红旗处。李品杰、霍红旗在庭审中为证明诉争房屋面临拆迁，提供了由北京市通州区北苑街道办事处、北京新城基业投资发展有限公司于2009年5月8日发出的入户调查公告的照片，李德强对此表示并不知情。北京中大恒基房地产经纪有限公司第二十一分公司（北苑店）店长叶×作为诉争房屋买卖的经手人出庭作证称，自己经手房屋买卖时并不知道诉争房屋面临拆迁，房屋实际售价是68.4万元，32万元是避税价格，霍红旗当时作为房主一直联系房屋出售事宜，其在与霍红旗谈房屋售价时见过田玉贵，田玉贵知道售房事宜，并表示房屋售价的理想价格最低70万元。霍红旗当庭表示叶×与田玉贵见过面，但其没有给双方互相介绍，也未向叶×提及田玉贵是自己老公。
另查，2009年6月16日，李德强向本院申请财产保全，并提供了担保，我院于2009年6月17日作出（2009）通民初字第8488-1号裁定书，查封了李品杰名下位于北京市西关大街一百一十六号院三号楼一六一室楼房。
上述事实，有双方当事人陈述、有《购房协议书》、购房款发票、房�所有权证书、《北京市存量房屋居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、收条、公告照片、北京市房地产交易管理网证人叶×的证言及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
原审认为：依法成立的合同受法律保护；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李德强与被告李品杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。房屋出售人与买受人对签订合同时应当预见的房屋售价随市场波动及房屋今后可能面临拆迁等交易风险都应自行承担。根据查明的事实，被告田玉贵、霍红旗作为诉争房屋实际所有人及出售人，其应与李品杰一同按李品杰与李德强签订的房屋买卖合同的约定为李品杰办理诉争房屋的产权变更登记手续。现李德强要求确认其与李品杰�订的房屋买卖合同有效及三被告继续履行房屋买卖合同约定协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；对于被告李品杰、霍红旗要求撤销房屋买卖合同的反诉请求，理由不当，证据不足，故本院不予支持；对于被告田玉贵要求确认房屋买卖合同无效的反诉请求，理由不当，证据不足，故本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告李德强与被告李品杰于二○○九年五月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；
二、被告李品杰、田玉贵、霍红旗继续履行被告李品杰与原告李德强于二○○九年五月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并于本判决生效之日起十五日内协助原告李德强办理完毕北京市通州区西关大街X号院X号楼X号房屋�产权变更登记手续，原告李德强于产权变更登记手续办理完毕当日给付被告田玉贵、霍红旗剩余购房款人民币五十八万四千元；
三、驳回被告李品杰、霍红旗的反诉请求；
四、驳回被告田玉贵的反诉请求。
原审判决后，田玉贵、霍红旗、李品杰提出上诉。北京市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
本院重审过程中，原告李德强持原审意见。被告田玉贵诉称：李德强系该中介公司经理，其隐瞒真实身份，造成其误解，买卖合同应属无效。被告李品杰、霍红旗坚持反诉意见，不同意原审判决。
本院重审中，除原审查明的事实外，另查明，李德强于2008年12月22日至2011年4月2日在北京中大恒基房地产经纪有限公司第二十一分公司执业；2009年9月22日，北京市通州区住房和城乡建设委员会发布拆迁公告，公告本地区拆迁改造。2010年6月13日，李德强与北京市土地整理储备中心通州区分中心签订拆迁补偿协议。拆迁补偿款合计35.8978万元（李德强领取），李德强选择安置房运通人和3期项目3居一套、2居一套（均未交付），本案涉案房屋已拆除；原审判决后，李德强交给本院购房款五十八万零六十元。
上述事实有双方当事人陈述、有《购房协议书》、购房款发票、房屋所有权证书、《北京市存量房屋居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、收条、公告照片、北京市房地产交易管理网系统查询记录等证据在案予以佐证。
本院重审认为，从查明的事实，可以确认本案房屋买卖合同系经北京中大恒基房地产经纪有限公司第二十一分公司中介签订，当时李德强在该公司供职，与本次交易的中介员叶×系同事关系。在本次交易中，其与叶×故意隐瞒真实身份及工作关系的行为，对本案房屋买卖合同的效力是否产生影响，是本案争�的焦点。我国法律规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。李德强与叶×故意隐瞒真实身份的行为，违反了这一原则。同时，李德强利用其身份的便利，与叶×一起促成了交易的达成，使得李德强在短期内取得了巨大的经济利益，这对于其他有购买涉案房屋意向的人来说显失公平。据此可以认为李德强与叶×的行为损害了他人的利益。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，应认定合同无效。故田玉贵的反诉意见理由正当，本院予以支持。需要指出的是，虽然合同签订时，法律、行规对中介执业人员购买本机构中介的房屋无禁止性规定，但《城市房地产中介管理规定》、《经纪人管理办法》等均有不得“利用职务之便谋取其他不正当利益”、“对委托人隐瞒与委托人有关的重要事项”等条款，而之后颁布的《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项，更是明确规定房地产经纪机构和房地产经纪人员，不得“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”，可见，李德强隐瞒其真实身份，购买本部门中介房屋的行为，有悖于行业规范及职业道德的要求。我国法律维护的是公平正义，保护的是公民的正当权益，对于这种“钻法律空子”、“打擦边球”，利用职务上的便利谋取私利的行为，不应得到提倡、鼓励和支持。故对李德强的诉讼请求，本院不予认可。鉴于本案房屋买卖合同为无效合同，李品杰、霍红旗反诉要求解除合同，本院不予采纳。另外，对于李德强在案件审理中，故意不如实陈述事实的行为，本院予以训诫。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告李德强的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）李品杰、霍红旗的反诉请求；
三、退还原告李德强在案购房款五十八万零六十元。
保全费三千九百四十元，由原告李德强负担（已交纳）。
本诉案件受理费七十元，由原告李德强负担（已交纳）；反诉费七十元，由原告李德强负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳），由被告李品杰、霍红旗负担三十五元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法。如在上诉期满七日内未交纳上诉受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 伟
审 判 员 赖文明
代理审判员 张 立
二〇一三年八月三十日
书 记 员 黄春雪