福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2012）仓民初字第1781号原告吴翊建，男，1953年11月18日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人林震，福建福兴律师事务所律师。被告福建建树房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人柯露丝，总经理。委托代理人丁兆增、陈小海，福建理争律师事务所律师。原告吴翊建与被告福建建树房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年5月2日受理后，依法组成合议庭，于2012年8月15日公开开庭进行了审理。原告吴翊建及其委托代理人林震，被告的委托代理人丁兆增、陈小海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年4月23日，原告向被告购买被告开发的复式单元房屋，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款1412971元。但被告未能在合同约定的2011年12月31日前向原告交付合格的房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任，故原告诉请判令：一、被告继续履行合同，按合同约定向原告交付合格房屋；二、被告向原告支付逾期交房违约金（按已付房款1412971元的日万分之二标准，自2012年1月1日起计至被告实际交付合格房屋之日止）。被告辩称：一、被告开发的润华山庄项目于2006年2月经审批通过的总平规划方案为“计容建筑面积66125平方米，容积率0.943”。2010年12月，福州市市政府对全市包括润华山庄地块在内的14宗历史遗留低密度住宅用地作出决定，要求前述用地在符合城市规划的前提下，提出低密度住宅用地调整容积率意见报市政府审定，经市政府审批同意的可在调整容积率后继续开发建设；对开发商不同意调整容积率的或无法调整容积率的用地，由国土局依法收回。被告为免市国土局收回项目土地，只能将润华山庄项目的容积率调整为1.003，并于2011年1月向市规划局提交了《关于润华山庄项目调整容积率的报告》。同年7月，福州市城乡规划局依据国土部、住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》“住宅用地的容积率指标必须大于1.0”的规定，对前述低密度住宅用地作出“将原审批容积率小于1.0的调整到1.0以上”的处理意见。同年11月，福州市政府原则上同意了前述处理意见。而被告提交《关于润华山庄项目调整容积率的报告》业经市规划局审查同意，并报市政府审定，但被告至今未正式收到容积率调整通过审核的通知，致使被告无法办理新的建设工程规划许可证，最终导致被告无法按合同约定时间向原告交房。同时，本案不存在因被告原因导致工程迟延或停工的情形。因此，被告未按期交房系政府政策变更导致，被告不存在过错。二、对历史遗留低密度住宅的政策变更是在原、被告的《商品房买卖合同》签订近一年之后发生的，且若被告不调整容积率，项目所属土地将被国家收回。被告对此无法预见亦无法避免，故该政策变更属于合同法规定的不可抗力情形，被告迟延交房依法应予免责；根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：“因政策、法规变更因素以及政府行为等属于出卖人不能控制事由造成不能按期交房的，出卖人可以据实延期”的约定，被告因容积率、规划变更，可依约据实延期交房且不承担违约责任。同时，被告亦已向原告发出因政策致使延期交房的通知。综上，原告的诉求没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。原告向本院提交如下证据材料：A1、《商品房买卖合同》，证明原、被告于2010年4月23日签订商品房买卖合同以及关于房屋价款、交房时间和逾期交房违约金的约定；A2、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证，证明原告已依约向被告支付全部购房款1412971元。经庭审质证，被告对原告证据A1的真实性和证明对象无异议，但认为恰可以说明被告在合同约定的特殊情形下可以延期交房；对证据A2的真实性无异议，证明对象有异议，认为部分购房款的支付时间为2010年6月1日，已超过合同约定的付款时间。被告向本院提交如下证据材料：B1、《润华山庄项目总平设计图》；B2、《商品房预售许可证》；B3、《竣工验收报告》，以上证据共同证明被告开发的润华山庄项目于2006年通过总平规划方案及指标的审批，并已取得预售许可，其中工程项目一期及第二期大部分建筑已经竣工验收；B4、福州市人民政府《关于研究全市14宗历史遗留低密度住宅用地处置等问题的会议纪要》；B5、《关于润华山庄项目调整容积率的报告》；B6、福州市人民政府《关于研究鳌峰洲片区企业用地收储搬迁等问题的会议纪要》；B7、福州市人民政府《市十三届政府2011年第22次市长办公会议纪要》；B8、《润华山庄历史遗留低密度住宅项目规划审批办理意见的请示》；B9、《关于历史遗留低密度住宅项目规划审批情况及处理意见的汇报》；B10、《历史遗留低密度住宅项目审批概况》，以上证据共同证明因政府政策变更导致润华山庄项目调整总平规划方案，并致使被告无法按期交房的情形，属于法律规定与合同约定的免责事由；B11、《规划变更预通知函》及邮件详情单，证明被告已于2012年4月9日将规划变更情况告知原告。依被告申请，本院调取福州市城乡规划局文件作为证据：《福州市城乡规划局关于历史遗留低密度住宅项目规划处理意见的请示》；《福州市城乡规划局关于历史遗留低密度住宅项目规划审批情况及处理意见的请示》；《福州市城乡规划局关于2011年第22次市长办公会议纪要议定事项涉及历史遗留低密度住宅项目办理情况的反馈》；《福州市城乡规划局公示》；《福州市城乡规划局关于润华山庄项目规划设计条件的函》；《福州市城乡规划局关于润华山庄历史遗留低密度住宅项目规划审批办理意见的请示》证明根据市国土局的要求，润华山庄规划调整范围包括容积率、建筑面积、建筑高度、绿地率、建筑密度、交通组织、社区公共服务设施、市政公用设施、间距、退距，且该调整涉及整个小区；被告关于润华山庄项目容积率调整的报告经福州市城乡规划局同意并已报请福州市政府审定，但市政府至今未作出审批结论。经庭审质证，原告对被告的证据B1、B2、B3的真实性及证明对象无异议，但认为证据B3与本案无关；对证据B4、B5、B6、B7、B8、B9、B10和依被告申请调取的福州市城乡规划局文件的真实性无异议，证明对象有异议，认为文件所涉的规划调整内容是低层住宅，与诉争房屋无关，被告不具备延期交房的条件；对证据B11的真实性及证明对象有异议，认为原告未收到该函件。对双方当事人提交的上述证据，本院分析认证如下：双方当事人对原告的证据A1和被告的证据B1、B2的真实性及证明对象无异议；对证据A2和证据B4、B5、B6、B7、B8、B9、B10以及依被告申请调取的福州市城乡规划局文件的真实性无异议，本院均予以采信。证据B3与本案诉争房屋不具有关联性，本院不予采信；证据B11未经邮递部门盖章确认且原告有异议，本院不予以采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：原告吴翊建因拟购买被告福建建树房地产开发有限公司开发的商品房，双方于2010年4月23日正式签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买福州市仓山区复式单元商品房，建筑面积共213.7平方米，总价款为1412971元。合同第六条：“买受人按下列第3种方式按期付款：3、买受人应于签定本合同时，向出卖人支付首期购房款（含定金人民币20万元整），剩余购房款计人民币98万元整由买受人向银行申请货款，买受人须于2010年4月26日前完成办理银行按揭审批手续。第八条：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政策、法规变更因素及政府行为等属于出卖人所不能控制事由造成出卖人不能按期交房的。3、买受人未按第6条约定的付款方式或按期支付购房款的（以银行按揭贷款方式支付的，以合同约定的全部按揭到达出卖人的指定账户日为准）。”第九条：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、（1）出卖人逾期不超过90日交房的，买受人不得解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（2）出卖人逾期超过90日交房的，买受人不得解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。”第十条：“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……”合同签订后，原告即于当日支付了购房款432971元。同年6月1日，原告又以银行按揭贷款方式向被告支付了剩余购房款980000元。2010年9月21日，国土部、住建部作出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发（2010）151号）：“要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1.0。”2010年12月24日，福州市人民政府召开专题会议（（2011）5号会议纪要），对全市14宗历史遗留低密度住宅用地处置问题，会议议定：1、由市规划局负责，市国土局配合，对全市14宗历史遗留低密度住宅用地进行了全面调查摸底，在符合城市规划的前提下，提出每宗低密度住宅用地调整容积率的意见报市政府审定。2、在14宗历史遗留低密度住宅用地中，符合城市规划并经市政府审批同意开发的用地才可调整容积率，并由开发企业继续开发建设……3、若有开发企业不同意调整容积率后继续开发或无法调整容积的用地，则该用地由市国土局依法收回，由市土地发展中心收储。”2011年1月，被告向福州市规划局提交《关于润华山庄项目调整容积率的报告》，内容为：“我司开发的润华山庄项目，原规划容积率为0.943，计容面积66125平方米。现根据福州市人民政府对低密度住宅项目进行容积率调整的会议纪要精神，并根据项目现场的实际情况，将贵局2006年2月批准的第5095号总平进行部分调整，调整后容积率为1.003。”2011年3月8日，福州市人民政府召开土地专题会（（2011）59号会议纪要），会议明确了：“按照现有规划条件，重新核定历史遗留低密度住宅用地的容积率和用地功能。具体由市规划局负责，市国土资源局配合，对五城区范围内历史遗留低密度住宅用地进行全面摸底和梳理，研究提出每宗低密度用地容积率和功能变更等规划调整的意见报市政府审定。”2011年7月7日，福州市城乡规划局向市政府作出《关于历史遗留低密度住宅项目规划处理意见的请示》（榕规综（2011）185号）：“根据2011年3月8日召开关于研究历史遗留低密度住宅用地处置等问题的（2011）59号专题会议纪要意见：‘按照现有规划条件，重新核定历史遗留低密度住宅用地的容积率和用地功能。具体由市规划局负责，市国土资源局配合，对五城区范围内历史遗留低密度住宅用地进行全面摸底和梳理，研究提出每宗低密度用地容积率和功能变更等规划调整的意见报市政府审定。’……建议历史遗留低密度住宅用地的规划处理意见如下：（一）符合城市规划要求的项目可对容积率进行调整。（二）调整后住宅用地项目的容积率应大于1.0……根据上述处理意见，我局对遗留项目规划调整方案进行初步技术审查，其中容积率均由原审批小于1.0调整至1.0以上。”2011年10月31日，福州市城乡规划局向市政府作出《关于历史遗留低密度住宅项目规划审批情况及处理意见的请示》：“2011年7月7日，我局以榕规综（2011）185号将关于历史遗留低密度住宅项目的规划处理意见请示市政府，根据2011年7月13日时批（1200）号意见，在14宗历史遗留低密度住宅用地中，除……4个项目外，依次对其他的润华山庄等9个项目进行了专家论证，容积率均由原审批小于1.0调整到1.0以上。其中润华山庄等5个项目，经专家论证并经我局审查同意后，我局已拟文将规划调整具体情况及意见请示市政府。”2011年11月7日，福州市人民政府召开市十三届政府2011年第22次市长办公会议（（2011）22号市长办公会议纪要），会议议定：“原则同意市规划局提出的对我市历史遗留低密度住宅用地的处理意见：（1）符合城市规划要求的项目可按规划对容积率进行调整后继续建设；（2）调整后住宅用地项目的容积率应大于1.0……”2011年11月25日，福州市城乡规划局向市政府督查室作出《关于2011年第22次市长办公会议纪要议定事项涉及历史遗留低密度住宅项目办理情况的反馈》：“根据2011年11月7日召开2011年第22次市长办公会议精神，我局已通知相关建设单位按会议意见完善历史遗留低密度项目。其中润华山庄等7个项目，经专家论证。”2012年2月8日，福州市城乡规划局作出《公示》：“润华山庄项目为历史遗留低密度住宅项目之一，……根据2010年9月21日国土部、住建部国土资发（2010）151号文件及相关政策要求，现福建建树房地产开发有限公司向我局提出申请调整总平规划方案：将原批总平方案中尚未核发《建设工程规划许可证》的低层住宅取消，同时取消已核发《建设工程规划许可证》但尚未动建的低层住宅2座，改为规划建设8层、6层和4层住宅，用地面积70087平方米，计容建筑面积由66125平方米调为70321平方米，容积率由0.943调至1.003，建筑密度由23.8%调至24.0%，绿地率仍为46.0%……”2012年3月1日，福州市城乡规划局向市政府作出《关于润华山庄历史遗留低密度住宅项目规划审批办理意见的请示》：“根据市政府关于历史遗留低密度住宅用地处置问题的相关会议纪要意见，我局于2011年8月18日邀请规划及建筑专家对润华山庄项目规划设计条件变更进行论证，并对修改后的规划方案进行审查，处理意见如下：1、我局研究认为该项目总平调整方案基本合理，已原则同意该项目总平调整方案及指标……因该项目涉及容积率变更，根据《福建省实施〈城乡规划法〉办法》第三十九规定，现将规划方案上报市政府批准。”2012年4月13日，福州市城乡规划局向市国土资源局发出《关于润华山庄项目规划设计条件的函》，将润华山庄项目规划设计变更情况函告市国土资源局，请市国土资源局按规定办理手续并将办理情况函复。另，诉争房至今未进行竣工验收及消防验收。在本案审理过程中，我院于2013年3月6日向福州市城乡规划局发出《关于征询润华山庄历史遗留低密度住宅项目的规划处理情况的函》。后福州市城乡规划局作出《关于润华山庄历史遗留低密度住宅项目规划审批情况的函》，向我院函复：“……2010年9月21日的国土资发（2010）151号文件，严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1.0。根据闽政办（2007）190号文件，房地产开发项目用地出让后，若因国家政策因素导致原土地使用权出让合同约定的规划设计条件客观上无法实施的，可按相关程序变更容积率。根据市政府（2011）5号、（2011）59号会议纪要，建设单位向我局申请调整该项目总平规划方案。因涉及建筑容积率等调整，经专家论证的意见为原则同意该项目总平调整方案及指标。该方案经公示无异议，于2012年3月拟文将该项目总平调整方案及规划指标上报市政府，后经市政府研究同意。于2012年4月出具该项目规划设计条件函给市国土资源局，供办理该项目土地增容相关手续。目前该项目尚在市国土资源局办理相关土地增容手续，待签订土地补充合同后，我局即可办理该项目总平调整方案审批手续。另根据2013年2月5日市政府专题协调会（市政府（2013）54号专题会议纪要）意见，该公司已暂停了该项目沿南二环路商住楼建设。”本院认为，原告吴翊建与被告福建建树房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则全面履行。合同约定被告应于2011年12月31日之前将符合约定的房屋交付原告使用。现被告未能交房系因诉争房所在的建设项目出现因国家政策变更而调整总平规划并需办理相关审批手续的情形，但考虑到被告作为开发建设单位，其在合同履行遭遇政策变更的障碍之时，仍负有积极作为，配合相关政府部门办理审批手续，确保在合理时间内向商品房买受人交付合格房屋的合同义务，故原告关于被告继续履行合同并按合同约定向原告交付合格房屋的诉讼请求，本院予以支持并酌情给予一定的时间交房。原告诉请要求被告自2012年1月1日起支付逾期交房违约金，因本案存在政策变更导致诉争房所在建设项目调整总平规划的客观情况且目前仍在政府相关职能部门的审批过程中，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条中关于“因政策变更事由造成不能按期交房的，出卖人可据实予以延期交房”的约定，故原告关于要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告福建建树房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起九十个工作日内向原告吴翊建交付合格房屋；二、驳回原告吴翊建的其他诉讼请求。案件受理费650元，由原告负担200元，被告负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  吴洪青代理审判员  陈家挺人民陪审员  杨宗钦二〇一三年四月二十七日书 记 员  高 超附一：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》1、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”2、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”3、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”4、第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”