南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦商初字第1709号
原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行，住所地南京市秦淮区中华路475号。
代表人李幼多。
委托代理人郑静舒，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告梁金友，男，汉族，1967年2月9日生。
被告李华，女，汉族，1969年3月5日生。
被告梁盈，女，汉族，2005年7月19日生。
法定代理人梁金友，系被告梁盈之父，即本案第一被告。
法定代理人李华，系被告梁盈之母，即本案第二被告。
被告南京天久置业有限公司，住所地南京市江宁区经济技术开发区井头路18号。
法定代表人陈汇祥。
原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行（以下简称工行雨花支行）与被告梁金友、李华、梁盈、南京天久置业有限公司（以下简称天久置业公司）借款合同纠纷一案，原告工行雨花支行于2014年9月11日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告工行雨花支行的委托代理人郑静舒，被告梁金友、李华、梁盈、天久置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行雨花支行诉称，2008年8月15日，原告工行雨花支行与被告梁金友、梁盈、天久置业公司签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：被告梁金友向原告工行雨花支行贷款340000元用于购买位于南京市江宁区兰台街99号龙湖文馨苑xx幢xxx室的房产；贷款期限为10年，年利率为6.6555%；还款方式为按月等额本息还款；被告梁金友、梁盈将贷款所购房产抵押给工行雨花支行作为贷款担保；被告天久置业公司为被告梁金友的上述贷款提供阶段性连带保证责任担保。被告梁金友、梁盈与原告工行雨花支行另行签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：被告梁金友、梁盈将二人购买的位于南京市江宁区兰台街99号龙湖文馨苑xx幢xxx室的房屋抵押给原告工行雨花支行，作为被告梁金友在《个人借款／担保合同》项下债务履行的担保，已经办理抵押预告登记。上述合同签订后，原告工行雨花支行按约向被告梁金友发放贷款340000元，但被告梁金友未按约按时足额偿还贷款，经原告工行雨花支行多次催促，被告梁金友仍未还款。被告李华系被告梁金友的配偶，以上贷款债务发生在被告梁金友、李华夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故被告李华应对上述债务承担共同还款责任。为维护自身合法权益，原告工行雨花支行诉至法院，请求依法判令：1、被告梁金友、李华偿还原告工行雨花支行贷款本金166713.71元；2、被告梁金友、李华支付原告工行雨花支行律师代理费12802元；3、确认原告工行雨花支行对被告梁金友、梁盈用于抵押的位于南京市江宁区兰台街99号龙湖文馨苑xx幢xxx室的房屋享有优先受偿权；4、被告天久置业公司对被告梁金友、李华的上述债务承担连带还款责任。
被告梁金友、李华、梁盈、天久置业公司未作答辩，亦未向法庭提交证据。
经审理查明，2008年8月15日，原告工行雨花支行（贷款人、抵押权人）与被告梁金友（借款人、抵押人）、梁盈（抵押人）、天久置业公司（保证人）签订《个人借款／担保合同》（编号A：2008年110号），约定：（一）关于贷款：贷款人根据借款人申请，同意向借款人发放个人购置住房贷款340000元用于购买位于南京市江宁区兰台街99号龙湖文馨苑xx幢xxx室的房屋；贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定；贷款期限在一年（含）以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）以及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人按照按月等额本息还款方式偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付放入利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定执行利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。（二）关于抵押：被告梁金友、梁盈自愿将贷款所购位于南京市江宁区兰台街99号龙湖文馨苑xx幢xxx室的房屋抵押给原告工行雨花支行作为贷款担保；抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或者按约定的其他方式处理，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物。（三）关于保证：被告天久置业公司自愿为被告梁金友的贷款向原告工行雨花支行提供连带责任保证；保证方式为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对此后到期的借款人的债务免除保证责任；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。
2008年8月，原告工行雨花支行与被告梁金友、梁盈签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定：被告梁金友、梁盈将所购位于南京市江宁区兰台街龙湖文馨苑xx幢xxx室的房屋抵押给原告工行雨花支行，作为前述《个人借款／担保合同》项下的借款担保；被告天久置业公司自愿为被告梁金友、梁盈担任该借款的保证人；抵押担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；被告天久置业公司对被告梁金友的借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；保证担保期间自本合同生效之日起至原告工行雨花支行领取抵押房产他项权利（抵押权）之日止；被告梁金友连续三个月或累计六个月未能按约归还借款，被告天久置业公司也未履行保证责任的，原告工行雨花支行有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款；三方同意在本合同签订后，办理被告梁金友、梁盈所购商品房抵押预告登记手续；在申请抵押预告登记同时，被告梁金友、梁盈与原告工行雨花支行同意向抵押登记机关提前申请办理该商品房抵押登记；非因法定事由，被告梁金友、梁盈与原告工行雨花支行不得单方撤回上述商品房抵押登记申请；在申请上述商品房抵押登记的同时，三方一致同意向抵押登记机关提出申请，在登记机关核准抵押登记时注销该商品抵押预告登记。截至本案法庭辩论终结前，上述房产尚未办理正式抵押登记。
2008年8月15日，原告工行雨花支行按约向被告梁金友发放贷款340000元，被告梁金友在借款借据上签名确认。被告梁金友在合同履行期间出现多次逾期，连续逾期超过三个月，累计逾期亦超过六期，截至2015年1月21日，被告梁金友尚欠原告工行雨花支行借款本金155030.23元，利息、罚息、复利合计为3058.17元。
另查明，被告李华与被告梁金友于2004年8月2日登记结婚，上述借款发生在被告梁金友、李华夫妻关系存续期间。被告李华于2008年7月7日向原告工行雨花支行出具《共同产权人声明书》，声明：被告李华与梁金友共同购买南京天久置业有限公司位于南京市江宁区龙湖文馨苑xx幢xxx室的房产，因资金不足，向原告工行雨花支行申请贷款，承诺同意将上述房产抵押给工行雨花支行作为贷款担保，如借款人不能履行合同，工行雨花支行可依法处置抵押物，被告李华愿意接受强制执行。
上述事实，有原告工行雨花支行提交的《个人借款／担保合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房抵押）》、《共同产权人声明书》、借款凭证、自营历史明细列表以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告工行雨花支行与被告梁金友签订的《个人借款／担保合同》及《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房抵押）》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。原告工行雨花支行已按约定履行了放款义务，被告梁金友亦应按照合同约定偿还贷款本息。被告梁金友在合同履行期间连续逾期超过三个月，累计逾期亦超过六期，已构成违约，应承担相应的违约责任，根据《个人借款／担保合同》约定，原告工行雨花支行有权宣布《个人借款／担保合同》合同项下的贷款本息全部提前到期并按照合同约定对逾期贷款本息计收罚息。原告工行雨花支行主张被告梁金友偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告李华系被告梁金友的配偶，上述贷款发生在被告梁金友、李华夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故被告李华应对上述债务承担共同还款责任。根据《个人借款／担保合同》的约定，由于借款人和担保人没有按照合同约定履行义务，贷款人未实现债权而产生的律师费由借款人承担，但庭审中原告工行雨花支行并未提供证据证明该律师费已实际发生，可在律师费实际发生后另行主张。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。被告梁金友、梁盈以南京市江宁区兰台街龙湖文馨苑xx幢xxx室房产为其与原告工行雨花支行的借款提供抵押担保，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，原、被告签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，并办理了抵押权预告登记，在被告梁金友未能依约履行偿还贷款本息义务的情况下，原告工行雨花支行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。故原告工行雨花支行主张对被告梁金友、梁盈用于抵押的上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。根据《个人借款／担保合同》以及《南京市江宁区房地产抵押合同》的约定，被告天久置业有限公司为被告梁金友的在《个人借款／担保合同》项下债务提供连带保证责任担保，保证期间自合同生效之日起至原告工行雨花支行领取抵押房产他项权利（抵押权）之日止，现原告工行雨花支行仍未取得抵押房产的他项权证，被告天久置业公司提供的连带责任保证仍在保证期间，故原告工行雨花支行要求被告天久公司对被告梁金友、李华的上述债务承担连带还款责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梁金友、李华于本判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行借款本金人民币155030.23元及利息、罚息、复利（截至2015年1月21日，利息、罚息、复利合计为人民币3058.17元，自2015年1月22日起至实际清偿之日止的给付之日止的利息、罚息、复利，按《个人借款及担保合同》约定的利率标准计付）。
二、如被告梁金友、李华不履行上述第一项判决主文所确定的义务，原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行有权依法处置被告梁金友、梁盈用于抵押的位于南京市江宁区兰台街龙湖文馨苑xx幢xxx室的房产，以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿。
三、被告天久置业有限公司对上述第一项判决主文所确定被告梁金友的债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4050元，财产保全费1470元，合计5520元，由被告梁金友、李华、被告天久置业有限公司负担（应由被告梁金友、李华、被告天久置业有限公司负担的诉讼费用已由原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行预交，由被告梁金友、李华、被告天久置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 陈学明
人民陪审员 韩其华
人民陪审员 郑念念
二〇一五年三月十一日
见习书记员 孔凡燕