广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第110号
原告潘洪勇，男，1987年8月20日出生，住重庆市荣昌县。
委托代理人关健兴，系广东华鸿律师事务所律师。
被告徐宇宁，女，1978年4月28日出生，住佛山市南海区。
委托代理人胡振国，系广东至高律师事务所律师。
委托代理人陈碧珠。
原告潘洪勇诉被告徐宇宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月23日受理后，由审判员方菲适用简易程序负责审理。后转为适用普通程序，由审判员方菲担任审判长，与审判员周泽权、人民陪审员邓建沂组成合议庭进行审理。本案于2014年2月27日和2014年5月19日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人关健兴、被告的委托代理人胡振国均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年11月23日通过地产中介佛山市南海区大沥镇黄岐致诚房地产中介服务部签订了一份，关于佛山市南海区大沥镇黄岐沙溪海北大道白天鹅花园53座6C房徐宇宁名下商品房的《房屋买卖合约》（合同编号G0××××212），房屋成交总价为人民币585000元，双方约定：1、定金为人民币50000元；2、首期楼款（不含定金）为人民币305000元；3、在2013年12月30日前被告需交付该物业给原告；4、楼价余款人民币230000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；5、买卖双方经友好协商办理该物业产权过户于2014年12月后；6、守约方有权解除本合同，并要求要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金。原告按合同约定分别在2013年11月23日向被告支付了50000元定金和在2013年12月14日向被告支付了305000元首期楼款。被告未能在2013年12月30日前向原告交付上述物业，其后原告多次向被告要求交付物业，但遭到被告以各种理由推托，并拒绝交付物业，且被告不按合同约定对房屋抵押进行涂销，被告的行为已构成严重违约。为此，诉请：1、判令解除原、被告双方就位于佛山市南海区大沥镇黄岐沙溪海北大道白天鹅花园53座6C房签订的《房屋买卖合约》及补充协议；2、判令被告向原告返还已支付的购房定金50000元和首期楼款不含定金305000元；3、判令被告向原告支付违约金58500元；4、判令本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、被告不同意现在交付案涉房屋。合同约定房屋交付时间与购房款付款时间是由于中介公司误导，被告存在重大误解，被告认为案涉房屋交付时间应为2014年12月。2、原告存在一定过错，被告向原告交付房屋过程中，原告的过激言行骚扰到被告工作与生活，导致被告不能按合同履行，被告担心在约定时间不能收到款项。3、被告同意解除合同，同意返还定金和首期款，但不同意支付违约金。原告请求的违约金过高。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告身份证（1份，原件），证明原告主体资格。
2、房屋买卖合约NO0001212（1份，原件），证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，合同约定双方权利义务等。
3、粤房地权证佛字第××号A房地产权证（1份，复印件）。
4、佛府南国用（2009）第0713330号土地证（1份，复印件）。
证据3-4证明案涉房屋由被告控制使用。
5、2013年11月23日、12月14日现金收入证明单、中国农业银行银行卡取款业务回单（各1份，原件），证明原告已支付定金50000元及首期购房款305000元。
6、2013年12月14日补充协议（1份，原件），证明原、被告双方协商案涉房屋于2013年12月30日前交付原告。
7、佛山市社会保险基金管理局出具参保缴费情况（1份，原件），证明原告已经在佛山地区参加社会保险。
8、佛山市（南海区）房产查询证明（1份，原件），证明被告未按案涉合同约定办理房屋涂销抵押手续。
9、2013年11月23日现金收入证明单（1份，原件），证明原告向中介方缴纳5000元的中介费。
10、佛山市高明区房产管理所出具证明、三水区城建水务档案馆查询结果、佛山市（南海区）房产查询证明、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果、佛山市顺德区档案馆房出具证明（各1份，原件），证明原告在佛山市具有购房资格。
经质证，被告对原告证据1、5、6、8、10无异议。对证据2真实性无异议，但合同中第十二条第一点是在中介公司误导下被告存在重大误解而签订的，合同附件中第二条第三项约定首期楼款公证后交付，但没有进行公证故交付的条件未成就，双方约定购房款余款支付在交易过户及抵押登记手续完成后，但由于被告对原告及其配偶是否具有佛山地区购房资格、原告能否取得银行贷款等问题存疑，购房款余款支付条件是否成就具有不确定性。对证据3-4真实性无异议。对证据7无异议，但目前为止原告不具有佛山地区购房资格。对证据9真实性不予确认，没有中介方盖章或合同上中介方代表签字确认，不是正式的发票。
被告在诉讼中没有提交证据材料。
经审查，被告对原告证据1、5、6、7、8、10无异议，本院予以采信。被告对原告证据2、3、4真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据9经与原件核对，被告没有举证推翻其真实性，本院对其真实性予以确认。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
案涉房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐沙溪海北大道白天鹅花园53座6C房（下称案涉房屋），登记权属人为被告徐宇宁，登记时间为2009年12月29日，权利证号为0200051816。2014年4月8日佛山市南海区大沥镇房产管理所出具的佛山市（南海区）房产查询证明显示案涉房屋已办理一般抵押登记，权利人为中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行。
2013年11月23日，原告（买方）、被告（卖方）、佛山市南海区大沥镇黄岐致诚房地产中介服务部（经纪方）签订一份《房屋买卖合约》，约定买方购买案涉房屋，建筑面积77.33平方米，成交价585000元；物业交付予买方使用的时间为2013年12月15日前。买卖任何一方违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金。卖方应在收到定金后∕（斜杠符号）日内提供银行贷款所需资料协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后∕（斜杠符号）日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需的资料。买方应在签署本合约同时由中介方推荐按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年23万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。购房款的付款方式为涂销抵押后按揭付款。买方于签约时支付50000元定金予卖方。卖方同意在收取定金后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；首期楼款305000元买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）转入卖方贷款账号内，银行到账即视为卖方已收取相应楼款。楼价余款230000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。合同第十二条“三方约定的其他事项”以手写字体载明：“1、买卖双方经友好协商办理该物业产权过户于2014年12月后；2、买方支付经纪方中介服务费人民币壹万元；3、买方承诺当天支付经纪方中介服务费5000元，剩余5000元办理完该物业过户后支付。”
2013年11月23日，原告支付50000元定金予被告。
2013年12月14日，原告支付首期房款305000元予被告。
2013年12月14日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定将房屋交付时间变更为2013年12月30日前。
原告为非佛山户籍居民，自2013年6月起在佛山市顺德区参加社会保险，至2014年2月缴费9个月。
被告在诉讼中陈述，已收取的首期房款305000元没有用于归还案涉房屋的抵押贷款；抵押银行通知被告在2013年12月底至2014年1月初支付提前还贷款项。
原告于2014年1月23日提起本案诉讼。
本院认为，原告与被告及经纪方签订的《房屋买卖合约》中原告与被告围绕案涉房屋买卖的约定及双方签订的《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告请求解除案涉房屋买卖合同及相关协议、被告返还已付购房定金50000元及首期楼款305000元，被告均予以同意，本院对原告的相应请求予以支持。
关于原告的违约金请求，就被告履行房屋交付义务的期限，双方在补充协议中约定被告应在2013年12月30日前交付案涉房屋予原告，双方以书面协议的形式变更原合同约定，且补充协议的签订时间为被告收取首期房款的时间，证明被告对收取首期房款后履行交付房屋的义务是有充分预期且也有合理的履行时间，被告没有举证证明补充协议违背其真实意思表示，本院对被告房屋交付的时间不应按照补充协议确定的意见不予采纳。至原告提起本案诉讼，被告仍未交付案涉房屋予原告且明确表示不履行交付义务，被告已构成违约。被告主张已向抵押银行提交提前还贷申请且贷款银行通知被告在2013年12月底到2014年1月初支付还贷款项，但被告没有举证证明申请提前还贷的时间及抵押银行通知还款的时间，即使被告所述属实，被告亦没有在被告所述的抵押银行通知还款日前将已收取的首期房款用于归还银行抵押贷款。被告逾期归还银行贷款的行为亦已构成违约。
被告没有依约交付房屋的情况下，原告向被告主张权利符合情理，至于原告主张权利的方式是否符合法律规定或是否造成被告损失属于另一法律关系的范畴，因此形成的债权债务与本案债务不是同一性质，被告以原告在2014年1月初主张权利方式不当为由抗辩继续履行合同，没有法律依据，本院不予支持。双方没有明确约定原告在案涉合同签署后申请抵押贷款的具体期限，由于双方约定案涉房屋在2014年12月后才办理过户手续，且根据一般生活经验，在案涉房屋办理所有权人的变更登记手续前，抵押银行对原告申请抵押贷款只是预先审查，银行同意申请人的贷款审批意见一般亦具有一定的时效限制，故原告办理抵押贷款申请手续的期限应为2014年12月前的合理期限内。至双方约定的房屋交付时间2013年12月30日，原告尚未办理贷款申请手续未构成违约。2013年12月30日之后至原告提起本案诉讼，被告没有履行房屋交付义务且明确拒绝履行房屋交付义务，原告中止履行合同义务符合不安抗辩权的行使要件，原告未办理贷款申请手续亦未构成违约。被告没有举证证明原告有丧失或可能丧失履行债务能力的情形，且就此向原告提出异议而原告不能提供有效担保，本院对被告以原告可能不具备支付购房余款能力抗辩履行合同义务的意见不予采纳。综上，被告没有合理抗辩不履行合同义务，已构成违约，被告对合同的解除负有全部责任。双方在合同中约定一方违约的情况下，违约方应双倍返还定金或支付守约方物业成交价10%的违约金，原告请求的违约金符合法律规定和双方约定，被告应支付违约金58500元予原告，本院对原告的违约金请求予以支持，对被告主张违约金过高的意见不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告潘洪勇与被告徐宇宁于2013年11月23日签订的《房屋买卖合约》及于2013年12月14日签订的《补充协议》。
二、被告徐宇宁应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款355000元予原告潘洪勇。
三、被告徐宇宁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金58500元予原告潘洪勇。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取7502.5元（原告已预交），由被告徐宇宁负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 方 菲
审 判 员 周泽权
人民陪审员 邓建沂
二〇一四年七月三日
书 记 员 蓝斯艺