黑龙江省牡丹江市东安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡东民初字第181号
原告田君彦，女，1968年4月1日出生，汉族，无职业。
委托代理人左立福，男，1961年12月25日出生，汉族，牡丹江市东安区七星法律服务所法律工作者。
委托代理人董世宇，男，1982年12月21日出生，汉族，牡丹江市东安区七星法律服务所法律工作者。
被告黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区光华街东二条路路口城市杰作，组织机构代码55132803-7。
法定代表人杨子豪，男，该公司总经理。
委托代理人王玉春，女，1961年4月16日出生，汉族，黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司员工。
第三人中国工商银行股份有限公司牡丹江新华路支行，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区西新荣街1号，组织机构代码83044257-X。
负责人张琦，男，该行行长。
委托代理人刘海涛，男，1964年12月6日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司牡丹江新华路支行员工。
委托代理人刘薇，女，1977年7月22日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司牡丹江新华路支行员工。
原告田君彦与被告黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司（以下简称东胜神龙公司）、第三人中国工商银行股份有限公司牡丹江新华路支行（以下简称工行新华路支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告田君彦及其委托代理人左立福、被告东胜神龙公司的委托代理人王玉春、第三人工行新华路支行的委托代理人刘海涛、刘薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田君彦诉称：2013年3月19日原、被告签订了商品房买卖合同，原告田君彦以445000元的价格购买被告东胜神龙公司开发的位于牡丹江市东安区光华街东二条路路口城市杰作项目××房屋，原告田君彦交付购房首付款135000元，余款310000元原告田君彦以向第三人工行新华路支行房屋贷款的方式向被告东胜神龙公司交付，并由被告东胜神龙公司提供担保，截止2015年4月16日，原告田君彦已偿还贷款本息共计46672.89元。被告东胜神龙公司未按合同约定履行交房义务，故原告田君彦诉至法院，要求：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.被告返还购房首付款135000元；3.被告返还经偿还第三人的贷款本息46672.86元，及交纳的分户测绘费、登记费238元；4.被告赔偿逾期交房违约金13350元；5.解除原告与第三人签订的个人购房借款／担保合同，尚欠第三人贷款本息由被告承担。庭后原告田君彦撤回要求解除与第三人工行新华路支行签订的个人购房借款／担保合同的诉讼请求。
被告东胜神龙公司辩称：不同意赔偿原告田君彦违约金，原告的其他诉讼请求没有异议。
第三人工行新华路支行称：1.不能因原、被告解除房屋买卖合同而影响第三人工行新华路支行合法权益，原告田君彦与第三人工行新华路支行签订了个人购房借款合同及担保合同，第三人工行新华路支行依据该合同如期向原告田君彦发放贷款，履行了该合同义务。同时，被告东胜神龙公司作为保证人，提供了连带责任保证，第三人工行新华路支行的合法权益应当受到保护；2.原告田君彦在被告东胜神龙公司处所购买的诉争房屋已经依法在房产部门办理了抵押手续。
本案争议焦点：1.被告是否违约，是否应当解除与原告签订的商品房买卖合同；2.被告是否应当支付原告逾期交房违约金及具体数额的确定；3.被告是否应当返还原告购房首付款以及原告已经偿还的贷款和利息。
审理中原告田君彦为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，商品房买卖合同一份、个人购房借款／担保合同一份、首付款交款收据两份。意在证明：1.被告东胜神龙公司未按约定向原告田君彦交付诉争房屋，且诉争房屋不符合交付条件；2.原、被告签订商品房买卖合同后，在第三人工行新华路支行处办理个人购房借款，且原告田君彦按合同约定如期履行了还款义务；3.原告田君彦于2013年3月17日、3月19日共计向被告东胜神龙公司交付购房首付款人民币135000元。
被告东胜神龙公司对此份证据无异议。
第三人工行新华路支行对此份证据无异议。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性、且被告与第三人对此份证据无异议，故本院对此份证据予以采信。
证据二，黑龙江省地方税务局通用机打发票一份、黑龙江省非税务收据两份。意在证明：原告田君彦与被告东胜神龙公司签订商品房买卖合同后为办理房屋贷款，而缴纳的分户测绘费、登记费共计238元。
被告东胜神龙公司对此份证据无异议。
第三人工行新华路支行对此份证据无异议。
本院认为：2013年4月1日的分户测绘费票据及登记费票据为合法有效的书证，能够证实原告欲证明的问题，故本院对此份证据予以采信。2013年4月8日的登记费票据显示缴款人为第三人，故本院对此份证据欲证明的问题不予确认。
证据三，中国工商银行出具的牡丹灵通卡账户历史明细清单两份。意在证明：原告田君彦利用按揭贷款方式购买诉争房屋，并从2013年5月16日至2015年4月16日共计偿还第三人工行新华路支行贷款本息共计46672.86元。
被告东胜神龙公司对此份证据无异议。
第三人工行新华路支行对此份证据无异议。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性、且被告与第三人对此份证据无异议，故本院对此份证据予以采信。
被告东胜神龙公司未向法庭提供证据。
第三人工行新华路支行为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，个人购房借款／担保合同一份、借据一份。意在证明：1.原告田君彦与第三人在2013年4月3日签订个人购房借款／担保合同，被告东胜神龙公司为连带责任保证人；2.第三人工行新华路支行依据该合同如约向原告田君彦发放贷款，履行了放款义务，该合同对原、被告有约束力。
原告田君彦对此份证据没有异议，但认为因被告东胜神龙公司违约导致原告田君彦要求与其解除商品房买卖合同关系，同时要求与第三人工行新华路支行解除借款合同，被告东胜神龙公司应返还原告购房款本金及利息，剩余借款应当由被告东胜神龙公司偿还。
被告东胜神龙公司对此份证据无异议。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性、且原、被告对此份证据均无异议，故本院对此份证据予以采信。
证据二，商品房买卖合同一份、他项权利证一份。意在证明：原告田君彦所购买的房屋在第三人工行新华路支行处设定了抵押，并依法办理了抵押登记手续。
原告田君彦对此份证据无异议。
被告东胜神龙公司对此份证据无异议。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性、且原、被告对此份证据均无异议，故本院对此份证据予以采信。
证据三，原告田君彦截止2015年3月末贷款基本情况表一份。意在证明：截止至2015年3月份原告田君彦在第三人处贷款尚欠297465.65元。
原告田君彦对此份证据无异议。
被告东胜神龙公司对此份证据无异议。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性、且原、被告对此份证据均无异议，故本院对此份证据予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2013年3月19日，原告田君彦与被告东胜神龙公司签订商品房买卖合同，约定由田君彦购买东胜神龙公司开发的坐落于牡丹江市东安区远东不夜城（城市杰作）××房屋，建筑面积57.58平方米。合同的主要内容为：“出卖人：东胜神龙公司，买受人田君彦……第四条，按建筑面积计算，该房总价款445000元。第八条，出卖人应当在2013年12月30日前，将验收合格的房屋，交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.详见本合同附件四。合同附件四：……六、关于本合同正文第九条：……3.出卖人延期交房超过2014年6月30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品上设定的抵押等任何限制）之日起60日内退还买受人已付房款，并按买受人已付房款的3%向买受人支付违约金……。”原告田君彦于2013年3月17日、2013年3月19日向被告东胜神龙公司支付购房首付款共计135000元，被告为原告田君彦出具现金收讫收据，未开具正式销售不动产统一发票。2013年4月3日，田君彦与工行新华路支行签订个人住房借款／担保合同，东胜神龙公司为保证人，贷款金额为31万元，2013年4月16日，被告东胜神龙公司收到原告田君彦的银行贷款31万元。被告东胜神龙公司未书面通知原告田君彦要求办理房屋交付手续，原告田君彦至今亦未接收房屋。
另查，原告田君彦截止至2015年4月16日，向工行新华路支行共偿还贷款本金13133.11元，利息33539.75元。
本院认为：本案系原、被告双方因履行商品房销售合同过程中产生的争议，原告要求解除商品房买卖合同，被告东胜神龙公司赔偿损失，故本案符合商品房销售合同纠纷要件，案由为商品房销售合同纠纷。
关于原、被告签订的商品房买卖合同效力问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原告田君彦与被告东胜神龙公司签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，具备合同的生效要件，故原、被告签订的合同有效。
关于原告田君彦提出的解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，依法成立的合同双方均因按照合同约定履行权利义务。原、被告双方在商品房买卖合同附件四中关于正文第九条中约定：“……3.出卖人延期交房超过2014年6月30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，……。”本案中，被告东胜神龙公司至2014年6月30日仍未向原告田君彦交付房屋，且被告东胜神龙公司亦未向原告田君彦发出书面交付通知，原告田君彦有权要求解除合同，故本院对原告田君彦要求解除商品房买卖合同的诉讼请求应予支持。
关于原告田君彦要求被告东胜神龙公司返还原告田君彦首付购房款、以及偿还的银行贷款的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告田君彦要求解除合同，被告东胜神龙公司应按照原、被告双方签订的合同附件四的约定，退还原告田君彦全部已付款，原告田君彦于2013年3月17日、2013年3月19日向被告东胜神龙公司共支付了首付款135000元，并已偿还银行贷款本金人民币13133.11元，被告东胜神龙公司应当按照合同约定返还该款。截止至2015年4月16日，原告田君彦向贷款银行共支付贷款利息33539.75元，该贷款利息是原告田君彦的实际损失，按照上述法律规定被告东胜神龙公司应予以赔偿，故本院对原告田君彦的该项诉讼请求予以支持；
关于原告田君彦要求被告东胜神龙公司赔偿违约金13350元的诉讼请求，本院认为，违约金作为一种违约的补救方式，可由当事人在订立合同时约定，合同中约定的违约金应当视为约定的损害赔偿。原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定，买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。按此计算违约金应为13350元。但原告田君彦提供的证据能够证明合同中约定的违约金不足以弥补其实际损失，在其实际损失超过双方约定的违约金的情况下，本院对田君彦的实际损失即银行贷款利息33539.75元予以保护。田君彦的违约金数额也包含在实际损失范围内，故本院对田君彦的此项诉讼请求不予支持。
关于原告田君彦要求被告东胜神龙公司给付分户测绘费、登记费238元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告田君彦提供的2013年4月1日的分户测绘费、登记费票据，能够证实因办理房屋贷款手续而支出158元的费用，该费用为原告田君彦的实际损失，故本院对此数额予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、解除原告田君彦与黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司于2013年3月19日签订的关于坐落于牡丹江市东安区远东不夜城（城市杰座）××号房屋的商品房买卖合同；
二、被告黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告田君彦购房首付款人民币135000元；
三、被告黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告田君彦银行贷款本金13133.11元、贷款利息33539.75元，共计人民币46672.86元；
四、被告黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告田君彦分户测绘费、登记费人民币158元；
五、驳回原告田君彦的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7975元，由原告田君彦负担人民币3248元，由黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司负担人民币4727元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马 莹
代理审判员 穆海东
人民陪审员 刘秀莲
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 朱 婧
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。