安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）明民一初字第01183号
原告：吴先荣，女，安徽省明光人。
委托代理人：叶志军，安徽俊和律师事务所律师。
被告：简阅，男，安徽省明光市明光人。
委托代理人：王继明，安徽洪武律师事务所律师。
原告吴先荣诉被告简阅房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员王凤龙适用简易程序于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告吴先荣的委托代理人叶志军、被告简阅的委托代理人王继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于明光市池河大道晶都商厦五楼租赁给被告经营；税后年租金为200000元，第二年起租金按10%递增，期限从2012年9月30日至2015年10月1日止；首年租金在签订合同时一次性付清；次年租金为上一年租金到期提前一个月一次性付清；被告没有按合同约定支付租金的，原告有权要求终止合同，并要求支付违约金。合同签订后，原告支付了第一年房屋租金；2013年8月底，被告没有按约定支付第二年房屋租金，原告多次催要未果。原告认为：原、被告签订的合同合法有效，因被告没有按合同约定支付租金，被告显然违约，根据合同约定，原告有权要求终止合同。现原告诉讼要求：1.依法判令终止原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告将基于该租赁合同占有的原告房屋腾空还给原告；3.判令被告支付原告房屋租赁费137500元（7.5个月）；4.判令被告按合同约定的租金标准支付原告后续房租费（从2014年4月16日起至房屋交付原告之日止）；5.判令被告支付违约金100000元（按年租金50%计算）。
原告向本院提供的证据有：一、房屋租赁合同一份。证明原、被告于2012年9月30日签订房屋租赁合同，双方对房屋面积、合同的变更解除、合同的终止等内容作出明确约定；每年租金为税后200000元，第二年起年租金按10%递增，租金的支付方式为第一年签订合同时支付，第二年应当提前一个月支付；合同还约定，如果被告没有按时支付租金，原告有权利终止合同并要求被告支付违约金。二、原告的房地产权证证明一份。证明涉案房屋系原告所有，原告有权向外出租。三、照片。证明被告租赁的原告房屋现状及房屋装修情况。
被告辩称：1.双方签订的房屋租赁合同，对租金交付期限约定不明确，被告没有违约；2.根据合同法规定，被告应当在2014年9月30日交付租金；3.由于被告没有逾期交付租金，原告的第一项诉讼请求不应当得到支持；4.被告对承租的房屋进行装潢装修，耗费了大量资金，如果原告的第一项诉讼请求成立，那么对将给被告造成巨大的经济损失，退一步讲，即便被告存在违约行为，但双方约定的违约金数额明显过高，请求依法予以减少；5.被告认为，原告的五项诉讼请求都不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提供的证据有：一、身份证。证明被告的身份情况。二、原、被告双方签订的房屋租赁合同。证明：1.原告将房屋出租给被告，租赁期限为3年，从2012年9月30日至2015年9月30日为止；2.约定了房屋租金的交付期限，其中对第二年房屋租金交付不明确，表现在：次年租金支付为上一年租金到期提前一个月付清，第一年租金在签署合同时就到期了，造成了第二年租金反而在第一年租金之前，相互矛盾，约定不明确；3.合同还约定了其他事项。三、2012年7月30日原告写的收条一张。证明：1.原告在合同签署前已经收到被告支付的2012年9月30日至2０13年1０月1日的房屋租赁费200000元；2.按照合同约定，被告应当在2014年10月1日前交付第二年租金。四、2012年9月20日被告与吴飞签订的装饰装修合同一份。证明：1.本案的原告将房屋出租给被告之后，被告按照租赁合同的约定，对租赁的房屋进行了装修；2.合同约定装修费用为650000元。五、2013年11月21日工程造价鉴定书一份。证明：经过法院委托鉴定机构对简阅租赁房屋已装修部分认定造价为468406.30元。六、（2013）明民一初第02095号判决书一份。证明：该判决书已生效，被告在租赁本案原告的房屋后，投入了大量资金用于装修，如果解除合同将对被告造成巨大经济损失。
经审理查明：2012年9月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于明光市池河大道晶都商厦五楼租赁给被告经营，年租金为200000元。租赁期间发生的房屋租金税和费由被告负担。第二年起租金按10%递增，租赁期限从2012年9月30日至2015年10月1日止，租金支付方式：首年租金在签订合同时一次性付清；次年租金为上一年租金到期提前一个月一次性付清。原、被告同时就合同的终止及违约责任进行了约定，其中约定：房屋租赁期间，被告没有按约定支付租金的，原告有权要求终止合同，收回租赁房屋，并追究被告年租金50%的违约金和相关损失。被告于2012年7月30日支付了原告第一年的租金，但被告没有按合同约定支付第二年的房屋租赁费用，原告多次催要未果。原告认为：原、被告签订的合同合法有效，因被告没有按合同约定支付租金，被告显然违约，根据合同约定，原告有权要求终止合同。现原告诉讼要求：1.依法判令终止原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告将基于该租赁合同占有的原告房屋腾空还给原告；3.判令被告支付原告房屋租赁费137500元（7.5个月，从2013年9月30日至2014年4月15日，按年租金220000元计算）；4.判令被告按合同约定的租金标准支付原告后续房租费（从2014年4月16日起至房屋交付原告之日止）；5.判令被告支付违约金100000元（年租金50%计算）。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应当按约定履行合同。本案中，双方当事人争议的焦点为：对双方约定的次年租金为上一年租金到期提前一个月一次性付清的理解。原告认为被告应当于2013年8月31日前支付第二年租金；被告认为对第二年的租金约定不明，应当在2014年10月1日前支付房屋租金。本院审查认为：根据该条款使用的词句及有关条款内容、合同的目的，结合双方约定按年支付租金且先付租金后租赁房屋的履行顺序及第一年的租金签订合同时被告已经支付等事实，所谓“上一年租金到期”应当理解为被告已经支付的一年租金所能租赁原告房屋的期限已经届满。因此，被告支付第二年租金的时间为2013年8月31日前，被告没有按约定支付房屋租金属于违约行为。因被告违约行为的存在，现原告提出终止履行合同，由被告退还租赁的房屋、支付尚欠的租金及违约金等要求。1.对原告要求终止履行合同（本质上为解除合同）的请求，因双方当事人约定：房屋租赁期间，被告没有按约定支付租金的，原告有权要求终止履行合同，因此，原告的该请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称：如果原告的第一项请求成立，将给被告造成巨大的经济损失，本院审查认为：本案双方当事人约定的终止履行合同的条件已成就，原告系依法、依约终止履行合同，如果因此给被告造成经济损失，也应属于正常的经营风险，被告以此作为抗辩理由，不能成立。2.对原告要求被告退还租赁房屋的请求，因被告没有按约定支付租金，违约事实存在，原告有理由要求退还房屋，对原告的该请求，本院亦予以支持。3.对要求被告支付原告房屋租赁费137500元（7.5个月，从2013年9月30日至2014年4月15日，按年租金220000元计算）的请求，被告租赁原告房屋的事实清楚，且双方约定第二年起租金按10%递增，被告理应支付尚欠的该部分租金，但原告计算租金有误，2013年9月30日至2014年4月15日期间的房屋租赁费应当为119166.7元（6.5个月，按年租金220000元计算），本院对原告该请求的合理部分予以支持。4.对原告要求判令被告按合同约定的租金标准支付原告后续房租费（从2014年4月16日起至房屋交付原告之日止）的请求，原告的该请求有事实和法律依据，本院一并予以支持。5.对原告要求被告支付违约金100000元（按年租金50%计算）的请求，被告认为：即使被告违约，但原、被告约定的违约金数额明显过高，请求依法予以减少。本院审查认为：原、被告约定，房屋租赁期间，被告没有按约定支付租金的，原告有权追究被告年租金50%的违约金和相关损失。据此，原告有权要求被告承担支付违约金责任，但原告主张支付100000元违约金，与原告的租金损失相比，明显过高。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院根据案情酌定支持原告违约金请求40000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告吴先荣与被告简阅之间的房屋租赁合同终止履行；
二、被告简阅于判决生效后十日内将租赁的晶都商厦五楼退还给原告吴先荣；
三、被告简阅于判决生效后十五日内支付原告吴先荣房屋租赁费119166.7元（6.5个月，2013年9月30日至2014年4月15日）；
四、被告简阅于判决生效后十五日内按合同约定租金标准支付原告吴先荣后续房租费（从2014年4月16日起至房屋实际交付之日止）；
五、被告简阅于判决生效后十五日内支付原告吴先荣违约金40000元；
六、驳回原告吴先荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4863元，减半收取计2431.5元，由被告简阅负担2000元，原告吴先荣负担431.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 王凤龙
二〇一四年七月十六日
书记员 岳露露
本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本所使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。