重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第04917号
上诉人（原审被告）：重庆渝复房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区复兴镇新街，组织机构代码90323301-6。
法定代表人：刘家吉，该公司董事长。
委托代理人：姜丹书，重庆泽耀律师事务所律师。
委托代理人：吴菲菲，重庆泽耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李婷。
委托代理人：涂长江。
被上诉人（原审原告）：张伟。
委托代理人：涂长江。
上诉人重庆渝复房地产开发有限公司（以下简称渝复公司）与被上诉人李婷、张伟商品房预售合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2013年8月15日作出（2013）碚法民初字第01904号民事判决，渝复公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年11月12日、2014年1月22日进行了询问。上诉人渝复公司的委托代理人姜丹书、吴菲菲，被上诉人李婷、张伟的委托代理人涂长江参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年1月20日，李婷、张伟（乙方、买方）与渝复公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的“渝复·竹芸山水”项目中座落于重庆市北碚区商品房预售给乙方，建筑面积为114.17平方米，套内面积为93.72平方米，总成交金额为599153元。乙方签合同时首付房款300153元，余款299000元在银行办理按揭。该合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2011年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十三条第2项约定，属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第3项约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。该条第4项约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。等等。该合同附件四第7条约定，乙方须在2011年11月到北碚房屋交易所缴纳大修基金，并将回执单交给甲方办理房屋产权证，否则甲方不能在规定时间内为乙方办理房屋产权证，由此给甲方造成的费用损失由乙方承担。合同签订后，李婷、张伟于2011年1月20日、2011年3月11日、2011年12月30日分三次向渝复公司缴清了购房款599153元，并于2012年2月6日缴纳大修基金17975元，2012年2月10日，李婷、张伟与渝复公司办理了接房手续。因未按期取得所购商品房产权证，李婷、张伟遂起诉至一审法院。一审庭审中查明，2013年4月17日，渝复公司取得重庆市北碚区土地房屋权属登记中心出具的房屋权属登记业务受理通知书。2013年4月18日，就涉案商品房所在土地办理国土证等问题，渝复公司向重庆市北碚区国土资源管理分局递交《关于对渝复·竹芸山水项目各期开发占用原国有土地证给予说明的函》，2013年5月13日，该分局向渝复公司作出《关于“渝复·竹芸山水”项目有关情况的回复》，其中第3项载明，2010年11月16日，重庆市政府出台了《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发（2010）113号），文件第二条第二款规定“对相邻地块若为同一土地使用者的，经规划部门批准优化作为一个项目实施的，其原合同约定的计价建筑面积可调剂使用，并按后一个合同的出让终止年限为准，修订出让合同”，要求对土地出让合同进行合并并统一出让终止年限。第4项载明，我局根据市政府的相关规定，在受理你司二期土地房屋登记申请时，要求你司对“渝复·竹芸山水”项目所涉及的土地出让合同进行合并并统一出让终止年限，避免产生历史遗留问题，同时进行土地出让金结算。2013年1月底，经市国土房管局审批同意，市土地和矿产权交易中心完毕了你司“渝复·竹芸山水”项目的出让年限调整接受社会监督公告程序，并修订补充完善了原出让合同的部分条款，我局于2013年3月25日根据你单位申请办理了该项目二期的土地房屋登记。
还查明，2007年7月11日，渝复公司与重庆市远鑫房地产开发有限公司作为权利人取得北碚区城北新区B47-1／01-2、B46-1／01-1号地块的房地证，载明该两地块上住宅的土地使用权终止日期为2053年3月26日。同日，两单位取得北碚区城北新区B46-1／01-2号地块的房地证，载明该地块所建住宅的土地使用权终止日期为2053年2月13日。2009年9月23日，两单位取得渝复·竹芸山水5、6、7号楼即远鑫·山水城二期的《建设工程规划许可证》。2010年3月17日，两单位取得渝复·竹芸山水二期5、6、7号楼的《建筑工程施工许可证》。2010年11月8日，渝复公司取得北碚区金华路399号渝复·竹芸山水5、6号楼的《商品房预售（预租）许可证》。2011年12月26日，两单位取得渝复·竹芸山水5、6、7号楼即远鑫·山水城二期的《建设工程竣工规划核实确认书》。2011年12月27日，两单位取得渝复·竹芸山水5、6、7号楼即远鑫·山水城二期的《建设工程竣工验收备案登记证》。2012年2月13日，两单位申请将以上地块的出让合同时间统一变更为从2003年2月13日起算终止年限。2012年2月14日，重庆市国土房管局土地房屋登记机关向两单位出具《北碚区国土资源局业务传递单》，受理了两单位关于北碚区城北新区B46-1／01-2、B47-1／01-1、B47-1／01-2、B46-1／01-1号地块国有土地使用权转让办理出让变更的申请。2012年5月16日，重庆市土地和矿业权交易中心出台渝地交易调（2012）95号文件，将北碚区城北新区B46-1／01-2号地块土地使用权出让年限延长41天，并由申请人补缴土地出让金3万元，同时要求申请签订《国有建设用地使用权出让合同》。2012年5月22日，两单位与重庆市国土资源和房屋管理局签订了《重庆市国土资源和房屋管理局关于渝复·竹芸山水项目涉及国有建设用地使用权出让合同部分条款的补充协议》。2012年9月11日，两单位取得北碚区城北新区B46-1／01-2、B47-1／01-2、B46-1／01-1号地块的房地证。2013年3月25日，两单位取得北碚区金华路399号6幢的房地证。2013年4月17日，渝复公司取得涉案商品房的《土地房屋权属登记中心业务受理通知书》。
另查明，2010年11月16日，重庆市人民政府出台《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发（2010）113号）第二条第二款规定“对相邻地块若为同一土地使用者的，经规划部门批准优化作为一个项目实施的，其原合同约定的计价建筑面积可调剂使用，并按后一个合同的出让终止年限为准，修订出让合同”。
还查明，2013年4月2日，李婷、张伟在渝复公司提供的《渝复·竹芸山水6幢房地产权证领取明细表》上签名，并领取相关房地产权证复印件一份。该明细表标题下方括号内写有一行小字为：以下房屋双方已全面履行合同约定，相互不再有其他责任。
李婷、张伟一审诉称：李婷、张伟与渝复公司于2011年1月20日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由李婷、张伟向渝复公司购买座落于重庆市北碚区商品房一套。该房屋建筑面积为114.17平方米，建筑面积单价为5247.9元／平方米，总成交金额为599153元。该合同约定李婷、张伟在缴纳了大修基金后90日内，渝复公司为李婷、张伟办理该房屋的所有权证，如渝复公司在李婷、张伟缴纳了大修基金后90日内未办证，渝复公司按李婷、张伟支付房款的万分之一支付违约金；超过90日，渝复公司按李婷、张伟支付房款的万分之二支付违约金。李婷、张伟于2012年2月6日向重庆市住房资金管理中心北碚分中心缴纳了该房屋的大修基金。但，渝复公司至今未给李婷、张伟办理上述房屋的产权证。为此，起诉至一审法院，请求：1、判令渝复公司立即为李婷、张伟办理北碚区房屋的所有权证，并支付迟延办证的违约金59430.72元（90天×59.91元）＋（451天×119.82元）；2、本案诉讼费由渝复公司承担。庭审中，李婷、张伟放弃了要求渝复公司办理房产证的诉讼请求，并变更第一项诉求为：要求渝复公司支付逾期办证违约金46849.62元（从2012年2月7日至5月16日按总房款的万分之一计算90天的违约金，从2012年5月17日至2013年4月17日按总房款的万分之二计算346天的违约金）。
渝复公司一审答辩称：1、李婷、张伟与渝复公司所签订的商品房买卖合同中并没有约定渝复公司为李婷、张伟办证的义务。依法，李婷、张伟为办理房屋权属登记的义务人，李婷、张伟至今未委托渝复公司代为办理产权证，渝复公司只有向土地房屋登记机构提供资料或向李婷、张伟提供资料的协助义务。2、渝复公司的开发证件手续齐全，不应承担李婷、张伟逾期办证的违约责任。理由是：对于涉案项目二期的开发预售，渝复公司已经取得了商品房预售许可证；截止2011年12月27日，渝复公司业也取得了项目二期竣工以后的建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证等；在办理设定登记时，国土部门要求渝复公司先合并国土证，并统一土地使用权终止日期；为加快进度，渝复公司多次向区政府及相关部门反映要求协调，但始终未果。故，渝复公司不应承担逾期办证违约金，请求驳回李婷、张伟诉讼请求。
一审法院认为，申请办理房产证时需向土地房屋权属登记部门提交的资料包括：《土地房屋权属登记申请书》、《土地房屋权属证书》、《商品房预售合同登记备案证明》等，其中《土地房屋权属登记申请书》要求业主与开发商一同作为申请方，《土地房屋权属证书》、《商品房预售合同登记备案证明》只有开发商才能提供。故，渝复公司作为开发商具有为业主代为申请办理房产证的义务。
李婷、张伟与渝复公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案双方当事人于2011年1月20日签订《重庆市商品房买卖合同》，而渝府发（2010）113号文件已于2010年11月16日出台。在政府已有相关修订出让合同规定的情况下，渝复公司作为开发商依然与业主签订《商品房买卖合同》，并约定按期办理房产证的相关事宜。因此，渝复公司应对未能按合同约定时间为业主办理房产证承担相应的违约责任。渝复公司认为李婷、张伟在《渝复·竹芸山水6幢房地产权证领取明细表》签了名，表示李婷、张伟已放弃要求渝复公司承担逾期办证违约责任。对此，一审法院认为，渝复公司代发涉案房屋产权证复印件的行为发生在诉讼过程当中，李婷、张伟签字领取房产证复印件时，渝复公司并没有明确告知应同时放弃追究逾期办证违约责任，李婷、张伟领取自己的房产证本身也不应再附设任何条件。故不能认定为双方经过协商不再由渝复公司承担逾期办证违约责任。对渝复公司以此作为其不承担逾期办证违约责任的抗辩理由，一审法院不予采纳。
李婷、张伟于2012年2月10日接房，渝复公司于2013年4月17日才取得重庆市北碚区土地房屋权属登记中心出具的房屋权属登记业务受理通知书。渝复公司未能在接房之日起60日内（即2012年2月10日至2012年4月9日）取得受理单。逾期办证亦超过90日，达373天（2012年4月10日至2013年4月17日）。且，现已达到由渝复公司支付违约金的期限要求。根据本案《商品房买卖合同》第十三条第2项以及第4项（2）的约定，渝复公司应从2012年4月10日起按已付购房款日息万分之二支付李婷、张伟逾期办证违约金。现李婷、张伟要求从2012年2月7日至5月16日期间按购房款每日万分之一计算违约金，当中应扣除约定办证时间60日，即应从2012年4月10日至5月16日共计37天按购房款每日万分之一计算违约金。从2012年5月17日至2013年4月17日共计336天按购房款每日万分之二计算违约金。综上，渝复公司应支付李婷、张伟逾期办证违约金为42479.95元（599153元×0.0001×37天＋599153元×0.0002×336天）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：由重庆渝复房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付李婷、张伟逾期办证违约金42479.95元。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费643元，由李婷、张伟负担183元，由重庆渝复房地产开发有限公司负担460元。
渝复公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回李婷、张伟的全部诉讼请求、2、一、二审诉讼费由李婷、张伟负担。主要事实和理由：1、根据渝府发（2010）113号通知，涉案二期工程的三个房地产权证需合并为一个房地产权证，但该文件发布之前的房地产权证、预售许可证及土地使用权出让合同的合并，具体如何执行均无明文规定，且重庆市国土资源和房屋管理局在渝府发（2010）113号出台后，并未要求渝复公司合并三个房地产权证所涉及土地的出让终止时间，而是继续颁发商品房预售许可证，并在渝复公司二期工程竣工验收合格后要求办理产权大证时，才要求渝复公司合并二期工程所涉及的三个土地使用权证以统一土地使用权终止时间。“渝复·竹芸山水”项目并未批准优化为一个项目实施，因此，合证事宜的办理超出了渝复公司的预见。渝复公司对此无过错，不应承担逾期办证违约责任。2、李婷、张伟作为完全民事行为能力人，其在载明“以下房屋双方已全面履行合同约定，相互不再有其他责任。”房地产权证领取明细表上签字，由于“责任”包括了“违约责任”，“相互不再有其他责任”，包括了没有“违约责任”，因此，李婷、张伟的前述行为表明李婷、张伟已放弃要求渝复公司承担逾期办证违约责任。3、合同约定的逾期办证违约金标准过高，李婷、张伟未举证证明损失，因而没有损失。综上，一审法院认定事实及适用法律均错误，请求依法改判并驳回李婷、张伟的诉讼请求。
李婷、张伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要事实及理由：1、渝复公司违反合同约定逾期办证，属违约行为，李婷、张伟对此无过错，本案逾期办证没有行政原因。2、因渝复公司逾期办证，造成李婷、张伟无法办理住房公积金贷款，存在利息增加、土地使用权期限缩短及房屋无法上市的价差等损失。3、房产证领取明细表上备注的“以下房屋双方已全面履行合同约定，相互不再有其他责任。”李婷、张伟虽有签字，但没有阅读，即使该备注内容理解为放弃逾期办证违约金，也仅是放弃领证之后的逾期办证违约金，对领证之前的逾期办证违约金并未予以放弃。
二审诉讼中，渝复公司向本庭提交了土地使用权合同、规划选址意见书、案外开发商的证明等证据，李婷、张伟对前述证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，前述证据与本案争议不具有关联性，本院对此不予采信。
本院二审查明：2013年5月13日，重庆市北碚区国土资源管理分局向渝复公司作出《关于“渝复·竹芸山水”项目有关情况的回复》，其中载明：“1、你单位实施的‘渝复·竹芸山水’项目经重庆市规划局批准，分三期进行开发建设，其中一期、二期已竣工验收，三期已取得工程规划许可；一期建成房屋为1、2、3、4幢，二期建成房屋为5、6、11幢。经我局核实，该项目一期的1、2、3、4幢房屋占用107房地证字第D00124号和107房地证字第D00125号载土地；二期的5、6、11幢房屋占用107D房地证字第D00125和107房地证字第D00126号载土地。2、‘渝复·竹芸山水’一期项目工程竣工验收合格后（《建设工程规划验收合格证》（渝规建验（2009）碚字第0065号）），按照当时的土地管理相关规定，我局于2010年3月29日根据贵单位申请办理了一期土地房屋登记。”
另查明，《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发（2010）113号）为重庆市人民政府于2010年11月16日发布的规范性文件，收录于《重庆市人民政府公报》2010年第23期。二审中，重庆市国土资源和房屋管理局函复本院，认为该文件的发文对象包括作为管理相对人的房地产开发企业。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，李婷、张伟与渝复公司签订的《重庆市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案的争议焦点主要有：一、关于渝复公司主张的逾期办证免责理由是否成立问题；二、关于逾期办证违约金是否应当调整问题；三、关于李婷、张伟在载明“以下房屋双方已全面履行合同约定，相互不再有其他责任”的房地产权证领取明细表上签字行为的法律后果问题。针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于渝复公司主张的逾期办证免责理由是否成立问题。
本案中，渝府发（2010）113号文件已于2010年11月16日颁布，渝复公司作为房地产开发企业，对该政策应当知晓。渝复公司与李婷、张伟于2011年1月20日签订《重庆市商品房买卖合同》后，渝复公司理应充分考虑政策调整可能给其开发建设及办证等事宜造成的各种影响，合理确定合同中的交房、办证期限等内容，渝复公司在合同履行中，应按渝府发（2010）113号文件要求及时办理土地使用权合并事宜，但渝复公司未及时办理土地使用权合并等相关事宜，导致其办理涉案房屋的房地产权证迟延。因此，渝复公司主张逾期办证违约系政策变化导致，应予免责的上诉理由不成立，渝复公司理应承担未能按合同约定时间为业主办理房产证的违约责任。
二、关于逾期办证违约金是否应当调整问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。渝复公司主张合同约定的违约金过高要求调整，应当就“约定的违约金过分高于造成的损失”承担举证责任，因其未举证证明其主张成立，应当承担不利后果，故本院对渝复公司的该上诉理由不予支持。
三、关于李婷、张伟在载明“以下房屋双方已全面履行合同约定，相互不再有其他责任”的房地产权证领取明细表上签字行为的后果问题。
一审诉讼过程中，渝复公司履行了办证义务，李婷、张伟基于渝复公司履行了义务而自愿签字领取房地产权证。因本案系因渝复公司逾期办证违约而导致的纠纷，是否应当支付逾期办证违约金是双方的争议焦点，李婷、张伟诉请的就是逾期办证违约金，其作为完全民事行为能力人，对于根据合同约定应当享有的权利以及领取表上所载明的“以下房屋双方已全面履行合同约定，相互不再有其他责任”的法律后果是明确知道的，其自愿签字同意，应认定该注明的责任免除条款对其具有约束力。故对李婷、张伟主张的其没有阅读即签字的辩解理由，本院不予采信。同时，渝复公司已经履行了办证义务，逾期办证违约责任的计算期间已经截止，此后不再承担违约责任，故李婷、张伟辩称的即使放弃也是放弃的领证之后的部分违约金的主张亦不成立，本院不予支持。基于李婷、张伟在一审诉讼中对其民事权利的处分行为，李婷、张伟关于逾期办证违约金的诉讼请求应不予支持。渝复公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，渝复公司认为其不应当支付李婷、张伟逾期办证违约金的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市北碚区人民法院（2013）碚法民初字第01904号民事判决；
二、驳回李婷、张伟的诉讼请求。
一审案件受理费643元，二审案件受理费862元，均由李婷、张伟负担。
判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 李薇渝