广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书?（2013）佛中法民一终字第2799号上诉人（原审被告）黎力权，男，汉族，1985年11月30日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。委托代理人邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市奥园置业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东B268号，组织机构代码74448999-6。法定代表人杨光，项目总监。委托代理人刘冬仁，广东聚理律师事务所律师。委托代理人连丽娜，广东顺迪律师事务所律师。上诉人黎力权因被上诉人佛山市奥园置业投资有限公司（以下简称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、黎力权向奥园公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》没有发生法律效力；二、驳回奥园公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为19692.23元（奥园公司已预交），由奥园公司负担9846.11元，由黎力权负担9846.12元。上诉人黎力权向本院上诉提出：一、原审判决适用法律错误。我国法律对于合同的约定解除与法定解除均有明确的规定。在合同有明确约定解除的情况下，应当遵从当事人双方的意思自治，按约定解除适用法律，而非适用法定的解除条款即第九十四条的规定。本案中，双方在合同中明确约定了解除合同的条件及行使解除权的时间限制，应按合同约定。而黎力权正是在符合合同解除条件即奥园公司逾期交付符合标准的案涉房屋达60天的情况下，在十五日内即2013年3月11日发出书面的《解除合同通知书》，符合在合同约定的条件及时间内行使的解除权利。法院应重点审理是否符合条件即奥园公司是否“逾期超过60天”，从而判决是否支持黎力权的解除行为，而并非以“并未导致购房合同目的不能实现”而强行判决“黎力权不能据此要求解除合同”。二、原审判决一方面认为奥园公司交付的商品房不符合约定标准，但另一方面却以“没有导致购房合同目的不能实现”是错误的。首先，合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。在本案中，黎力权通过奥园公司对案涉销售房屋的宣传资料（包括宣传光盘）、样板间的展示等，所期待（即合同目的）的商品房除符合基本的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、采光、通风、视野及本身的合格质量和使用功能等基本要素外，更多期待的是与样板间一致的满足高档豪华装修装饰标准的房屋，这就是黎力权订立合同的目的。而奥园公司所交付的房屋整体上根本不符合合同约定的交付标准，奥园公司的违约行为已使黎力权的购房目的不能实现。其次，案涉商品房是整体上完全不符合合同约定的交付标准，与所谓的质量问题完全是两回事，更不存在可以修复的情况，因此根本不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，原审法院的该法律适用是错误的；此外房屋建设工程和市政基础设施的竣工验收备案只是所有商品房交楼应具备的最基本前提条件，并非唯一的交楼标准，原审法院仅以奥园公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收案首备案表》作为认定黎力权已具备交楼条件的依据是错误的。???三、奥园公司逾期交付商品房超过60天，符合合同约定的解除条件。经法院审理及确认的事实可知，奥园公司于2012年12月21日向黎力权发出《收楼通知书》以及黎力权按通知书约定的时间于2012年12月30日对案涉房屋进行现场勘查时，案涉房屋只是符合“已办理竣工验收备案手续”的条件，而并不符合宣传资料、样板间装修装饰标准，即案涉商品房并未符合合同约定的交楼标准。在该情况下，黎力权拒绝收楼并书面向奥园公司发出《拒绝收楼通知书》是行使先履行抗辩权，完全符合合同及法律规定。而奥园公司在合同约定的交楼时间后的60日内，仍未能将符合合同约定交付标准的商品房交付给黎力权，因此属于“逾期超过60天不能交付商品房”的情形，构成对合同的违约，黎力权根据合同第十条及补充协议第三条的约定行使解除权完全符合合同约定。原审法院以“由于黎力权及奥园公司对交付的商品房的标准产生争议，才导致商品房未完成交接手续”为由，将奥园公司因商品房不符合标准而导致“逾期交付超过60天”的根本事实掩盖，明显是认定事实错误。四、原审判决程序违法。由于黎力权购买案涉商品房中的部分购房款是通过向中国银行股份有限公司佛山分行办理按揭贷款支付的，本案涉及商品房是否解除的诉讼，因此中国银行股份有限公司佛山分行是具有利害关系的第三人，原审法院应通知中国银行股份有限公司佛山分行作为第三人参加诉讼，因此原审法院显然在程序上是违反法律规定的，是未审先判思想的体现，对黎力权是不公平的。五、原审的判决结果将导致双方讼累。奥园公司未能按约定交楼，要承担支付逾期交楼违约金的违约责任；另一方面，即使黎力权同意按现状收楼，奥园公司还需要赔偿合同标准与现状的差额损失，还需通过鉴定解决。上诉请求：1.撤销原审判决主文第一项判决，依法予以改判；2.驳回奥园公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费全部由奥园公司承担。被上诉人奥园公司答辩称，一、奥园公司向黎力权交付的商品房符合双方书面合同约定的交楼标准。宣传画册、光盘及样板间不是双方的交楼标准，双方在签订合同时在书面合同中已有明确的约定，而且在宣传画册、光盘及样板间的显著位置均提示并非交楼标准，从合同签订的先后顺序，黎力权是在明知画册、光盘、样板间并非交楼标准的情况下与奥园公司签订商品房买卖合同，并明确告知以书面签订的为准。二、原审认定事实、适用法律完全正确，请求二审法院维持原判。三、对于补充上诉意见不予认同。一审法院就此纠纷已经进行了分析，合同的解除与违约责任的承担会导致不同的法律后果，即使存在违约情形，但不必然适用合同解除条款，黎力权有权通过其他途径进行主张。双方当事人均未在二审期间向本院提交新证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点是黎力权能否以奥园公司逾期交付房屋为由单方解除合同。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同补充协议二》第一条约定：“一、《商品房买卖合同》中‘第九条商品房交付期限’修改为：甲方应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准，并能正常使用的商品房交付乙方使用。”;《商品房买卖合同补充协议》第三条约定：“《商品房买卖合同》中‘第十条甲方逾期交付商品房的违约责任’补充：（一）按第1种方式，逾期超过六十天后，乙方有权解除合同。乙方应在达到合同解除条件之日起十五日内以书面形式通知甲方，否则视为乙方要求继续履行合同。”黎力权主张因奥园公司逾期60天未交付符合装修标准约定的房屋，其有权依照合同的约定解除合同。奥园公司则主张房屋已达到约定的交付标准，黎力权拒绝接收，故其不存在逾期交楼的情形。可见，双方的争议缘起于对奥园公司是否逾期交付房屋存在不同的理解，属于当事人对合同约定的解除条件本身产生争议。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于合同解释的规定，对于上述条款的约定，应当结合该合同的全文，尊重当事人在订立合同时的意思表示以及考察合同的目的等予以解释。首先，从合同条文的约定来看，双方当事人并没有约定不符合装修标准交付房屋可以解除合同。双方在《商品房买卖合同》中将“逾期交付”表述为“未按本合同规定的期限将该商品房交付使用”，从文义理解，应当是强调未按时交付房屋，指向的是约定期间内履行不能，导致购房者无法按时取得房屋从而实现缔约目的。而对交付房屋的装修标准部分不符合约定，属于不适当履行，两者性质不同，所产生的法律后果亦不尽相同。对于因装修标准不符合约定的问题，双方在《房品房买卖合同》第十四条以及补充协议第六条“关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中有明确约定，即交付的商品房达不到约定标准，致使不能正常使用，经双方确认属于工程质量保修范围的，开发商承诺在合理期限内完成至约定标准。可见，双方在合同条文中对于“逾期交付”以及“不符合装修标准”的违约责任是有区分的，并没有明确对交付不符合约定装修标准房屋的情形作出一方可以解除合同的约定。而事实上，奥园公司已在约定的期限内通知黎力权收楼，并且案涉房屋已符合法律规定和约定的整体工程质量、规划、消防、人防等项目的要求，也按照双方约定的进行了装修，装修问题存在部分瑕疵不影响房屋的正常使用，故案涉房屋实际上可以按时交付。其次，从双方的履约情况分析，案涉房屋存在的装修不符合约定标准只占房屋整体的小部分，瑕疵问题亦并非严重至无法使用的程度，当事人可以通过合同关于“装饰、设备标准承诺的违约责任”的约定来救济。在此情况下，倘若按当事人单方主张而导致解除合同的严厉后果，对合同另一方当事人而言有失公平。况且根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，对于房屋虽存在质量问题但并非严重影响正常居住的情况下，当事人亦不能要求解除合同。同理，对于因装修瑕疵而不影响正常使用的情形，亦不应赋予当事人享有单方解除权。基于前述，黎力权因案涉房屋存在部分不符合装修标准而拒绝收楼，不适用双方签订的《商品房买卖合同》第十条关于逾期交付商品房的违约责任的约定。黎力权以此为由单方要求解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。但黎力权认为案涉房屋未达到原约定的装饰装修标准，可以另行主张违约责任。至于黎力权提出原审未追加中国银行股份有限公司佛山分行违反程序的问题，由于解除合同与否与该主体并无直接联系，也不因未追加而影响其权利，故原审未追加并无不当，并非违反法定程序。综上，原审法院确认黎力权通知解除的行为没有发生法律效力正确，本院予以维持。黎力权上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39384.46元，由上诉人黎力权负担。本判决为终审判决。?????审?判?长?徐?立?伟审?判?员?蔡?成?中代理审判员 ?舒?????琴????二○一四年一月十七日书?记?员?吕?倩?倩