广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第185号
原告：郑琼珊，女，汉族，住广东省深圳市罗湖区，公民身份号码：×××1320。
委托代理人：吴昊，系广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：张家齐，系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：陈德鸿，男，汉族，住新疆克拉玛依市克拉玛依区永安，公民身份号码：×××0019。
委托代理人：萧伟林，系广东熊何律师事务所律师。
委托代理人：钱惠庆，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省江门市新会区。
原告郑琼珊与被告陈德鸿租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年3月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴昊、张家齐与被告陈德鸿及其委托代理人萧伟林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月21日，原、被告签订《房产租赁合同》，约定原告将佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园紫杉湖108号别墅（以下简称涉讼物业）出租给被告使用，租期为5年，自2013年9月1日起计算，原告于同年9月1日前将房产交付给被告使用，被告自行装修，装修免租期为五个月。同日，原、被告签订《协议书》，约定每年租金200000元，每三个月支付一次，每次支付租金50000元。
合同签订后，原告将租赁房产交付给被告使用至今，被告在支付了保证金20000元和第一期租金50000元后，拒付此后租金，故起诉请求法院判令：1.解除原、被告于2013年8月21日签订的《房产租赁合同》及其补充协议、2.被告支付自2014年6月1日起至实际返还房屋之日止按照每三个月50000元的标准计算的租金，并支付以50000元为本金，自2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息、3.被告交还承租房屋、4.诉讼费用由被告负担。
被告辩称：原告在购买涉讼物业时，已与物业公司签订协议，承诺涉讼物业仅作住宅使用，但原告故意隐瞒这一事实，将涉讼物业出租给被告作幼儿教育使用，并保证对涉讼物业享有合法出租权。被告按照合同约定将涉讼物业作为开办托儿所的场地时，2014年8月15日，里水镇教育局以场地不符合办托儿所条件为由，不同意被告开办托儿所的申请。原、被告在签订补充协议时，已约定因原告原因不能提供配合办理手续的资料时，顺延租金，免收租金，并赔偿被告损失。综上，原告诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。
庭审中，原告举证如下：
1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。
2.被告人口基本信息打印件，证明被告诉讼主体资格。
3.房产租赁合同、协议书，证明原、被告之间存在租赁合同关系。
4.房产证、完税证、非税收入（电子）票据、宗地平面图，证明原告为涉诉租赁物的房屋所有权人及该物业面积情况。
5.印发佛山市促进民办教育发展实施办法的通知，证明被告承租场地不符合南海区教育局关于设立幼儿园的设置标准，被告未能取得佛山市南海区教育局关于开办幼儿园的许可的真实原因并非南海区教育局复函所载的内容。
经庭审质证，被告发表质证意见如下：对证据1-4无异议，被告在签订租赁合同时看了原告提供的房产证原件。对证据5有异议，认为该证据没有公章，不清楚现在是否已经失效。
庭审中，被告举证如下：
1.被告身份证，证明被告诉讼主体资格。
2.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。
3.房产租赁合同，证明原、被告存在租赁合同关系，原告出租租赁物给被告作幼儿园教育使用，原告保证对租赁物拥有合法出租的权利，并约定租期、保证金等相关权利义务。
4.协议书，证明原、原告于2014年8月21日签订补充协议，约定若因原告原因提前终止合同，原告应赔偿被告装修及设备投资损失，依据该协议书约定，现原告不能为设立幼儿机构提供支持，导致租赁合同无法履行和被告无法正常使用涉诉租赁物，原告应当顺延相应租期并赔偿被告的损失。
5.收款收据2份（No.0035802、No.0035817），证明被告已经向原告交纳租赁保证金20000元和租金50000元。
6.关于不同意筹办佛山市南海区睿吉儿托儿所的复函（附：商品房买卖合同、物业管理服务协议、承诺书、告知函、关于恒大御景半岛紫杉湖108号别墅非法开办睿吉儿幼儿园的报告），证明原告在与被告签订房产租赁合同之前，其与物业公司签订了相关协议，承诺只会将涉诉租赁物做住宅使用，不做其他用途，但原告在与被告签订房屋租赁合同时，隐瞒这一情况，导致被告向教育部门申请在涉诉租赁物设立幼儿园时未获批准。
7.睿吉儿工资表4份、订购合同、货物清单、视尚一体机订购协议、装修合同，短信通信记录打印件2份、网上银行流水打印件、发票6份、企业基本信息打印件16份、收款收据29份、网购凭证单据23份、快递单4份、信息安全条款、送货单4份、商铺调拨单、购物清单原件3份、出货单、批销单，用以证明被告与原告签订租赁合同后，被告为装修租赁物及开业准备合计支出1124989元。
经庭审质证，原告发表质证意见如下：对证据1、2无异议。对证据3真实性无异议，关联性和合法性有异议，认为合同约定的幼儿教育是指幼儿培训教育，不是特指开办幼儿园，国家及地方对幼儿教育并没有对土地和房屋的使用属性作出限定，原告出租的房屋的土地使用权性质可以依法变更。对证据4真实性、合法性无异议，认可该协议书是在2014年8月21日签订，证明内容有异议，认为协议书约定原告的义务并不包括协助被告办理证照，协议书约定的配合义务仅限于向被告提供房产证。对证据5真实性、合法性无异议，认为只能证明被告支付了租赁保证金20000元和租金50000元。对证据6真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为教育局复函的原因是因为其收到被告委托律师所发出的律师函，复函是针对被告委托律师所发的律师函内容作出的回复，该复函不是教育部门第一次回复被告的函件，复函内容是针对被告提出的意见，故未明确根据佛山市南海区幼儿园设置标准，被告承租的房屋明显不符合硬件要求。对证据7工资表真实性和合法性有异议，认为属被告自行制作，且工资表反映制作时间是在2014年6月，表明被告违法经营；对订购合同、货物清单、一体机订购协议真实性有异议，属于被告与案外人签订，原告并不清楚；对装修合同真实性予以确认，但原告不清楚被告是否已经依据装修合同支付了全部款项；对短信通信记录、网上银行流水真实性有异议，该证据是截图且未经公证，原告不确认真实性；对办卡发票真实性无异议，但该发票付款方不是被告；对企业基本信息的真实性无异议；对收款收据、网购凭证单据、快递单的真实性有异议，认为没有发票佐证，也未显示被告名字，快递单显示的收件人地址与本案无关；另外，该组证据关联性均有异议，与本案无关。
本院经审查认为，被告对原告提供的证据1-4无异议，本院确认此四份证据的真实性。原告提供的证据5为公开文件，本院确认其真实性。原告对被告出示的证据1-6真实性无异议，本院确认此六份证据的真实性。原告对被告提供的证据7质证理由成立，考虑到庭审中原、被告已就租赁房产固定装修价值达成一致意见，本院对此组证据的证明力均不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园紫杉湖108号房产（以下简称涉讼物业）于2011年10月19日办理房产证，规划用途为住宅，建筑面积为551.93平方米，占地面积为199.2平方米，登记产权人原告。原告曾与物业公司签订前期物业管理服务协议，明确涉讼物业仅作居住使用。
2013年8月21日，原、被告签订《房产租赁合同》，约定原告将涉讼物业出租给被告作幼儿教育使用，租期5年，从2014年2月1日起至2019年2月1日止，被告在交付房产之日向原告交纳保证金20000元和首期租金。同日，原、被告签订《协议书》，约定因原告原因提前终止合同，赔偿被告装修及设备投资（按1000000元计）和被告投资30%的违约金，被告承租房产后自行装修，免租期为五个月，每年租金200000元，每三个月租金支付一次，每次50000元，被告承租物业用于幼儿教育，原告应配合各方事宜（如办理有关手续的所需合法证件、出入物业所需业主卡等），如原告不能提供必需配合导致被告不能正常使用物业的，应顺延租期并赔偿损失。被告在签订租赁合同时审查了涉讼物业的房产证。
2013年8月20日，原告出具收据，确认收取被告交纳的押金20000元。同年8月28日，原告出具收据，确认收取被告交纳的2014年2-4月租金50000元。
被告承租涉讼物业后即进行了装修并为开办幼儿园购置设备等，装修过程中物业公司曾警告制止。庭审中，原、被告确认固定装修物的价值为420000元，原告明确不同意接收装修物。
2014年8月15日，里水镇教育局以场地不符合办托儿所条件为由，不同意被告开办托儿所的申请。2014年9月5日，佛山市南海区教育局针对被告发出的律师函作出复函，认为涉讼物业不能作经营性用房，不能开办民办托儿所。
另查明，佛山市民办托儿所设置标准为校园占地面积1000平方米以上，民办幼儿园设置标准为校园占地面积2700平方米以上。
2015年1月28日，原告提起本案诉讼，主张解除租赁合同和支付租金等，应诉材料于同年2月16日送达给被告。同年1月22日，被告另案起诉原告，主张解除合同、退还保证金及租金并赔偿损失，应诉材料于同年2月15日送达给原告。庭审中，被告明确在获得赔偿前，不同意交还涉讼物业给原告。
本院认为：涉讼物业已办理产权登记，原、被告围绕涉讼物业于2013年8月21日签订的《房产租赁合同》和《协议书》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告在本案中诉请解除租赁合同，被告也另案主张解除租赁合同，双方主张解除租赁合同的合意在另案应诉材料送达原告之日即2015年2月15日达成，本院据此确认《房产租赁合同》及《协议书》于当日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原、被告租赁合同已解除，本院也另案判决原告赔偿部分装修损失给被告，被告理应将涉讼物业连带固定装修按现状返还予原告，本院对原告诉请被告返还租赁物的诉讼请求予以支持。
被告接收涉讼物业后进行了装修使用，其并未提供证据证明在2014年8月15日教育部门答复涉讼物业不能用于开办托儿所前，存在拒付租金的理由，故本院对原告主张2014年6月1日至同年8月15日期间的租金25000元（50000元／3个月×1.5个月）诉讼请求予以支持。自2014年8月15日教育部门通知涉讼物业不能用于开办托儿所起，被告无法按合同目的使用涉讼物业，至租赁合同及补充协议于2015年2月15日解除时，此期间涉讼物业实际由被告管理控制，原告存在租金损失，在原、被告对合同无法履行均存在过错的情况下，本院酌情确定被告按合同约定租金标准一半支付2014年8月16日至2015年2月15日期间的空置费50000元（50000元／3个月×6个月÷2）予原告，原告主张此期间租金按合同约定标准足额支付理据不足，超出部分本院不予支持。2015年2月16日起，原、被告之间租赁合同及补充协议解除，被告理应及时将涉讼物业返还原告，但庭审中经本院释明后，被告仍拒绝将涉讼物业返还给原告，造成原告损失进一步扩大，被告理应承担相应法律责任，本院对原告主张被告支付2015年2月16日至实际返还租赁物时止按每三个月50000元标准支付占用费的诉讼请求予以支持。租赁合同及协议书并未约定原告负责办理托儿所经营资质，协议书约定的原告配合义务应指原告提供房产证等合法证件义务，现被告以托儿所未获得经营许可为由主张免交租金的辩解意见不能成立，本院对其主张无须支付租金的意见不予采纳。被告基于教育局意见拒付同年6-8月租金，考虑到原告存在过错，本院对原告主张被告支付以50000元为本金自2014年10月1日起利息的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告郑琼珊与被告陈德鸿于2013年8月21日签订的《房产租赁合同》及《协议书》于2015年2月15日解除；
二、被告陈德鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述租赁合同项下位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园紫杉湖108号房产予原告郑琼珊；
三、被告陈德鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年6月1日至2014年8月15日期间租金25000元予原告郑琼珊；
四、被告陈德鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年8月16日至2015年2月15日期间空置费50000元予原告郑琼珊；
五、被告陈德鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年2月16日起至实际返还租赁房产时止按每三个月50000元标准计算的占用费予原告郑琼珊；
六、驳回原告其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1361.97元（原告已预交），由原告负担680.72元，被告负担681.25元。被告负担的部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一五年四月十七日
书记员 谭国敏