上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1418号
原告钱龙海。
委托代理人施卫国，上海华公达律师事务所律师。
委托代理人杨毅琼，上海华公达律师事务所律师。
被告沈耀钦。
委托代理人吴英，中豪律师集团（上海）事务所律师。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
第三人元雯菊。
委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。
原告钱龙海诉被告沈耀钦用益物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，经相关当事人申请，本院依法追加元雯菊为第三人参加诉讼。原告钱龙海的委托代理人施卫国、杨毅琼，被告沈耀钦的委托代理人吴英、王雅静，第三人元雯菊的委托代理人范仲兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱龙海诉称，原被告二人于1994年共同出资以上海宝山区吴淞物资回收总站有限公司分支机构宝山区革新物资回收站的名义向上海申远房地产开发经营有限公司购买牡丹江路XXX号裙房一间，现门牌号为牡丹江路XXX号。购房款总价15万元，当初由革新物资回收站垫资付款，被告沈耀钦一次性收取22万元租金后直接用于归还革新物资的购房垫资款，余款由沈耀钦与钱龙海平分。该房屋不能单独办理产权证，但经相关协议确认，该房屋的实际所有人及使用权人系原被告二人。事实上，购买该房屋后，原被告一直共同管理、分享租金收益。二人还曾于2010年共同起诉承租人汪志敏主张相关权利。2014年年初，被告独自向承租人收取了2014年上半年的租金后拒绝分给原告，而且此前一直是原告出面收取租金，然后分给被告。原告认为被告的行为有违诚信，侵害了原告的合法权益，故起诉要求确认原被告二人共同享有上海市宝山区牡丹江路XXX号（原系1711号）房屋的使用权人，另要求被告向原告支付2014年上半年租金收益62，500元。
被告沈耀钦辩称，原被告原系同事关系，系争房屋由被告妻子元雯菊承包经营的革新物资回收站出资购买，所有权和使用权均归被告和元雯菊所有，与原告无任何关系。至于其与钱龙海之间的协议等等均由于其常年在外地工作，委托钱龙海处理租赁及诉讼等事宜而形成，并非客观事实，不同意原告的诉讼请求。
第三人元雯菊述称，系争房屋由其承包经营的革新物资回收站出资购买，系第三人的财产，与原告无关。被告未经第三人的同意擅自与原告达成的任何协议均属无效，故不同意原告的诉讼请求。
经庭审，本院认定如下事实：
一、钱龙海与沈耀钦原系同事，沈耀钦与元雯菊系夫妻。元雯菊曾承包经营宝山区革新物资回收站。
二、1994年2月22日，宝山区革新物资回收站与汪志敏签订租赁协议，约定由汪志敏承租系争房屋，租期从1994年2月至2008年6月，汪志敏一次性支付租赁费22万元。
三、2000年6月10日，上海申远房地产开发经营公司与宝山区革新物资回收站签订协议，载明：经甲乙双方商定：乙方购买的牡丹江路裙房一间39平方米，为商业经营用房，其经营项目须按国家有关政策允许范围内进行，违章违法经营，概由乙方负责，与甲方无关。该房屋产权归甲方，永久使用权归乙方，房屋保养、装饰均由乙方承担。甲方同意乙方转让或出售其部分或全部使用权。2003年6月18日，上海宝山吴淞物资回收总站有限公司与元雯菊签订终止革新站承包协议，约定元雯菊投资的四吨汽车吊一辆、牡丹江路商业用房一间、铁屑压机一台、切割机一台等归元雯菊所有。
四、2010年9月9日，上海宝山吴淞物资回收总站有限公司出具情况说明，载明：钱龙海、沈耀钦于1994年实际出资并以我公司分支机构宝山区革新物资回收站的名义向上海申远房地产开发经营公司购买了牡丹江路裙房一间39平方米（商业经营用房，门牌号现为牡丹江路XXX号），因当时一直无法办理小产证，直至2000年6月10日宝山区革新物资回收站与上海申远房地产开发经营有限公司签订了一份协议，约定该房屋产权归上海申远房地产开发经营有限公司，永久使用权归宝山区革新物资回收站，宝山区革新物资回收站有权转让或出售部分或全部使用权。当时宝山区革新物资回收站以分支机构的名义与上海申远房地产开发经营有限公司签订协议并未向我公司备案，事实上该房屋一直由钱龙海、沈耀钦两人行使物权（占有、使用、收益）我公司未参与该房屋的出租、经营，现我公司认为牡丹江路XXX号的房屋的实际财产所有权及永久使用权归钱龙海、沈耀钦享有，我司不享有任何权益。2010年10月，钱龙海、沈耀钦共同向本院起诉，称二人于1994年共同投资购买本案系争房屋，并于1994年出租给汪志敏使用，汪志敏在承租期间擅自搭建违章建筑，门牌号编为牡丹江路XXX号，要求汪志敏将该擅自搭建物移交给两原告，该案件案号为（2010）宝民三（民）初字第1474号。2011年5月6日，钱龙海、沈耀钦（甲方）与汪志敏（乙方）签订协议书，载明双方就上述案件达成和解，主要约定：牡丹江路XXX号房屋由三人按份共有，甲方占51％，乙方占49％，三人共同经营、收益，收益按上述比例分配；乙方于2011年2月23日与李守山签订的租赁协议维持原状，乙方将收取的租金按上述比例支付给甲方；乙方另向甲方支付2011年2月22日前的房屋占用补偿费3万元等内容。
五、2012年6月15日，沈耀钦与案外人罗某某签订房屋租赁合同，载明沈耀钦为该房屋使用权人，由罗某某承租用于经商，租期从2012年7月1日起至2014年6月30日止，年租金235，000元。目前，罗某某仍旧使用该房屋。
六、沈耀钦与钱龙海曾签订一份无落款时间的合伙投资协议书，该协议载明：双方于1993年共同购买系争房屋，该房屋所有权益归双方，该房屋的租赁由钱龙海负责，租金收益或转让所得均按6：4分成，即沈耀钦得60％，钱龙海得40％。本案系争的上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋现登记为上海新宝山资产经营有限公司所有。
庭审中，元雯菊为证明系争房屋由其实际购买，申请证人刘某某（原申远公司总经理）、乐某某（原宝山区商业网点办工作人员）、袁某某（原吴淞物资回收总站经理）、马某某（原宝山区商委办公室主任）四人到庭作证。证人刘某某陈述，1991年其所在的申远公司开发建设了系争房屋，此后钱龙海得知该房屋出售信息后告知沈耀钦，沈耀钦遂找证人要求购房，证人告知该房屋不能出售给个人，沈耀钦表示其妻子单位要购买该房屋。证人乐某某陈述，1993年左右，钱龙海和沈耀钦找证人帮忙打招呼购买系争房屋，证人表示该房屋不出售给个人。证人袁某某陈述，沈耀钦因为与汪志敏有纠纷，遂电话联系证人，表示由钱龙海来开一个书面证明，此后实际由钱龙海的律师前来开证明，但该证明的内容与事实不符，仅仅为应付与汪志敏的诉讼而开。证人马某某陈述，1993年，钱龙海和沈耀钦找证人表示要买房，请证人帮忙打招呼，证人告知该房屋不能出售给个人，他们表示是单位购房，证人就帮忙联系，此后的事情不清楚。
本院认为，系争房屋登记为案外人所有，本案当事人也一致陈述该房屋不能办理产权过户登记，故系争房屋买卖等行为是否合法难以在本案中直接判断，相关当事人主张房屋所有权或使用权不能在本案中处理。本案争议焦点在于原被告是否存在共同购房并分享租金收益的约定。首先，本案审理中各方当事人均无1993年购房出资的直接凭证，但元雯菊提供的多位证人均陈述钱龙海与沈耀钦要求购房，证人告知二人系争房屋只出售给单位不出售给个人，由此可以推断实际购房人是钱龙海与沈耀钦。其次，结合本案其他书面证据及（2010）宝民三（民）初字第1474号案件中的相关材料，足以认定钱龙海、沈耀钦二人购房并出租管理的事实。另外，根据钱龙海、沈耀钦签名的合伙投资协议，可以认定双方按照按4：6比例分配收益。综上，钱龙海要求分割沈耀钦单独收取的2014年上半年租金尚属合理，但其应当分得40％即47，000元。最后，元雯菊陈述其对沈耀钦、钱龙海出租情况不知情，但从其提供多位证人的情况来看，沈耀钦购房及购房后处理相关纠纷均是公开的，元雯菊不可能不了解房屋的实际情况，故对其相关意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：
一、被告沈耀钦于本判决生效之日起十日内支付原告钱龙海2014年上半年租金收益47，000元；
二、原告钱龙海的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，362元，由原告钱龙海负担162元，被告沈耀钦负担1，200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 力
审 判 员 穆英慧
人民陪审员 陈美玲
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 陶佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。