江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0282民初2551号
原告江苏宜兴农村商业银行股份有限公司城关支行，住所地宜兴市宜城街道宜北路180-3、5号。
负责人周伯民。
委托代理人沈洁、谈立强，江苏荆溪律师事务所律师。
被告宜兴凯博微电子有限公司，住所地宜兴市宜城街道城北村。
法定代表人陈新荷。
委托代理人黄志华�黄超，宜兴市红塔法律服务所法律工作者。
被告宜兴市城北实业公司，住所地宜兴市宜城街道阳羡西路。
法定代表人钱锋。
委托代理人邹季东，江苏国山律师事务所律师。
被告钱锋，男，1977年12月10日生，汉族，住宜兴市。
委托代理人黄志华、黄超，宜兴市红塔法律服务所法律工作者。
被告陈新荷，女，1952年6月8日生，汉族，住宜兴市。
委托代理人黄志华、黄超，宜兴市红塔法律服务所法律工作者。
被告钱光明，男，1953年10月8日生，汉族，住宜兴市。
委托代理人黄志华、黄超，宜兴市红塔法律服务所法律工作者。
原告江苏宜兴农村商业银行股份有限公司城关支行（以下简称农商行）与被告宜兴凯博微电子有限公司（以下简称凯博公司）、宜兴市城北实业公司（以下简称城北公司）、钱锋、陈新荷、钱光明、张焕南金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理，原告农商行的委托代理人沈洁，被告凯博公司、钱锋、钱光明、陈新荷的共同委托代理人黄志华，被告城北公司、张焕南的共同委托代理人邹季东到庭参加诉讼。后农商行于2016年10月11日向本院申请撤回对张焕南的起诉，本院裁定予以准许。本院又于2016年10月27日公开开庭进行了审理，原告农商行的委托代理人沈洁，被告凯博公司、钱锋、钱光明、陈新荷的共同委托代理人黄志华，被告城北公司的委托代理人张焕南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商行诉称：2012年8月30日，农商行与凯博公司签订流动资金循环借款合同一份，约定自2012年8月30日起至2014年8月30日止，凯博公司可在农商�筹借最高余额不超过300万元的贷款。同日，城北公司与农商行签订最高额抵押合同一份，约定为凯博公司自2012年8月30日起至2014年8月30日止在农商行处实际形成的最高本金余额不超过518万元的债务以自有房产提供抵押担保并办理了抵押登记手续。另外，钱锋、陈新荷、钱光明与农商行签订了最高额抵押合同，约定为凯博公司自2012年8月30日起至2014年8月30日止在农商行处实际形成的债务在最高本金余额300万元范围内提供连带责任保证担保。农商行于2012年9月3日按约发放了借款，借款到期后，凯博公司于2014年4月23日偿还本金120元。因该借款已逾期，故农商行有权要求凯博公司立即归还借款本息，对城北公司提供的抵押物优先受偿，并要求各保证人承担连带保证责任。同时，农商行为实现债权，委托江苏荆溪律师事务所代理诉讼需支付的代理费损失应由各被告赔偿。故诉�法院，请求判决：1、凯博公司立即归还借款本金人民币2999880元及期内欠息（以本金300万元为基数，自2013年3月26日起至2013年9月3日止按年利率8.1%计算，革除已还利息3015.12元）、逾期罚息（以本金300万元为基数，自2013年9月4日起至2014年4月23日止按年利率12.15%计算，以本金2999880元为基数自2014年4月24日起至实际付款之日止按年利率12.15%计算）、期内欠息之复利（以期内欠息为基数，自2013年9月4日起至实际给付之日止，按年利率12.15%计算）;2、凯博公司赔偿农商行为实现债权按委托合同约定需发生的律师费损失104196.4元；3、农商行在城北公司提供的抵押财产范围内对上述第一、第二项诉讼请求及本案诉讼费享有优先受偿权；4、钱锋、钱光明、陈新荷对上述第一、第二项诉讼请求承担连带保证责任；5、本案诉讼费由各被告共同承担。
被告凯博公�辩称：本案借款是事实，未按时归还借款是因为企业经营状况不好。关于律师费，由于农商行尚未发生实际支付事实，律师费不应支持。
被告城北公司辩称：1、农商行与凯博公司之间的借款合同是否履行其不清楚，从农商行在本案中提供的证据来看，农商行出借贷款不合法也不符合合同约定，应该是违规贷款，骗取担保人的担保。2、其对抵押合同真实性有异议，因为抵押不是其真实意思表示，也不是由原法定代表人张焕南所操作。3、抵押合同无效，根据担保法第三十七条及担保法司法解释第三条第五条以及建设部城市房地产抵押管理办法第十四条规定，该担保是无效的，因此其不需要承担担保责任。4、律师费其认为到目前为止仍没有实际发生，因此其不应支付。
被告钱锋、陈新荷、钱光明共同答辩称：担保是事实，但本案中有物权担保，根据担保法第二十八条第一款规定，在担保中如果有物的担保应优先实现物的担保，债权人放弃物的担保的，放弃部分担保人不承担责任，因此本案中，保证人只承担物权担保实现后的不足部分。律师费其认为到目前为止仍没有实际发生，因此其不应支付。
经审理查明：2012年8月30日，农商行与凯博公司签订流动资金循环借款合同（以下简称借款合同）一份，约定自2012年8月30日起至2014年8月30日止，农商行根据凯博公司的需要、资信状况和担保情况等向凯博公司提供最高余额不超过300万元的贷款，借款利率以借款凭证记载为准，按月计息，结息日为每月20日，借款到期，利随本清。合同第四条约定，若借款人到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；对借款人不能按期支付的利息，以本合同约定的结息方式，贷款期内按照本合同约定的贷款利率计收复利，贷款逾期后改按本款约定的罚息利率计收复利。合同第十三条约定，借款人未按合同的约定履行对贷款人的支付和清偿义务等事项均构成违约事件，出现违约事件时，贷款人有权视具体情形分别或同时采取宣布本合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期、行使担保物权、要求保证人承担保证责任等措施。合同第十七条约定，除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括但不限于律师代理费等）由借款人承担。
同日，农商行与城北公司签订最高额抵押合同一份（以下简称抵押合同），约定城北公司以团氿花园31幢3、4、5层房产作为抵押物为凯博公司自2012年8月30日至2014年8月30日期间与农商行办理约定业务所实际形成的全部债务在最高本金余额518万元内提供抵押担保，抵押担保的范围包括贷款本金、利息、逾期利息、罚息、违约金及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。该合同末页抵押人处加盖了城北公司及张焕南的印章，另有“钱锋（代张焕南）”字样的手写文字。后农商行与城北公司办理了前述房屋的抵押登记手续，城北公司名下作为坐落于宜兴市团氿花园31幢三层、四层、五层的房屋（房屋所有权证号分别为A0039552、A0039551、A0039550）登记债权金额分别为172万元、173万元、173万元。
同日，农商行与钱锋、陈新荷、钱光明签订最高额保证合同（以下简称保证合同）一份，约定钱锋、陈新荷、钱光明自愿为凯博公司自2012年8月30日起至2014年8月30日止在农商行处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额300万元范围内提供连带责任保证担保。保证担保的范围包括全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用。保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。合同同时约定债务人提供了物的担保后，债务人不履行到期债务或发生抵、质押担保合同中约定的实现担保物权的情形，债权人在就该担保物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩。
同年9月3日，农商行向凯博公司发放贷款300万元，借款期限自2012年9月3日起至2013年9月3日止，利率为年利率8.1%。该笔借款发生后，凯博公司支付利息至2013年3月25日、又分别于2013年4月21日、4月25日归还利息1268.68元、1746.44元，后又于2014年4月23日归还本金120元，其余本息均未归还，各保证人也未履行保证责任。据此，他行委托江苏荆溪律师事务所诉至法院，并主张由此需支出的律师费104196.4元。
审理中，对于抵押合同的订立情况，农商行另提供落款时间为2011年11月23日的授权委托书一份，委托书中载明“兹有宜兴市城北实业有限公司法人代表张焕南授权钱锋全权代表本人办理企业抵押、担保贷款及对外担保等相关手续，并代表本人签署全部法律文件。本授权书期限为2011年11月23日至2016年11月23日，有效期五年。”城北公司在“委托单位”处盖章，钱锋在“被授权人”处签字。钱锋质证后称根据授权委托书，其在抵押合同上代表张焕南签字。城北公司质证后对抵押合同和委托书中该公司的印章真实性无异议，但抵押合同中加盖的张焕南的私章并非张焕南所有，委托书中张�南的签字也不真实，但无法解释该公司印章加盖在抵押合同及委托书上的原因。
审理中，农商行主张他行信贷员曾多次电话联系各被告要求履行抵押及担保责任，但未能对此提供相应的依据。
审理中，城北公司对其抗辩主张提供了：1、建设工程规划许可证复印件，该许可证记载宜兴市伟丰商品房开发公司建设了位于金三角西侧的团氿花园二期9#综合楼工程，层数为五层，其中村委办公用房1453平方米（含底层258平方米营业用房）、跃层86平方米，该建筑13轴至25轴属城北村委用房核发红绿卡，不得销售。2、宜兴市伟丰集团宜滨房地产开发有限公司于2016年8月10日出具的说明，说明载明该公司即原宜兴市伟丰商品房开发公司，于2002年3月开发宜兴市宜城街道团氿花园时，与城北公司签订了一份拆迁补偿协议，该协议的受让方为城北公司，但实际情况�城北公司并没有房屋要拆迁，所作出的补偿是给城北村的征地补偿，作为补偿的团氿花园二期房屋9#楼的性质也是村委办公用房，房屋的价格是按建安价计价的，并免交了所有的规费，该补偿协议仅是按城北村的要求将该房屋列在城北公司名下。
以上事实，有借款合同、借款借据、保证合同、抵押合同、他项权证、账户流水、授权委托书、委托合同、收费标准表及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：本案争议焦点在于抵押合同及抵押登记的效力。对于抵押合同的真实性，城北公司虽有异议，但因其认可抵押合同上该公司印章的真实性，且无法解释该公司印章加盖在抵押合同上的原因，故该抵押合同应推定系双方的真实意思表示。对于抵押合同和抵押登记的效力问题，根据物权法的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现本案所涉房屋登记于城北公司名下，应确认城北公司对该房屋享有所有权，并有权进行占有、使用、收益、处分，且现城北公司提供的规划许可证等证据不足以证明案涉房屋系法律、行政法律禁止抵押的财产。故该抵押合同及抵押登记均合法有效。
综上，本案所涉的借款合同、抵押合同、保证合同均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现凯博公司未按约还款已构成违约，农商行根据借款合同约定有权要求凯博公司立即归还借款本金、期内欠息、逾期罚息及期内欠息之复利。根据抵押合同约定，农商行对城北公司提供的抵押财产经折价或拍卖、变卖后所得价款在抵押登记债权数额内享有优先受偿权。因借款合同中约定了包括律师费在内的实现债权的费用由债务人承担，且该收费标准合理，故�农商行主张的律师费104196.4元，本院予以支持。
对于保证人责任的承担，因案涉借款的到期日为2013年9月3日，且保证合同中明确约定保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年，现农商行未能提供在保证期间届满前要求各保证人承担保证责任的依据。按照担保法的规定，在合同约定的保证期间，债权人未要求连带责任保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。因农商行现不能提供在保证期限届满前向钱锋、钱光明、陈新荷主张权利的依据，故钱锋、钱光明、陈新荷的保证责任应当免除。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、宜兴凯博微电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还江苏宜兴农村商业银行股份有限公司城关支行借款本金2999880元，并支付期内欠息（以本金300万元为基数，自2013年3月26日起至2013年9月3日止按年利率8.1%计算，革除已还利息3015.12元）、逾期罚息（以本金300万元为基数，自2013年9月4日起至2014年4月23日止按年利率12.15%计算，以本金2999880元为基数自2014年4月24日起至实际付款之日止按年利率12.15%计算）、期内欠息之复利（以前述期内欠息为基数，自2013年9月4日起至实际给付之日止，按年利率12.15%计算）。
二、宜兴凯博微电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿江苏宜兴农村商业银行股份有限公司城关支行因本案需支出的律师费损失104196.4元�
三、对宜兴凯博微电子有限公司的上述第一项、第二项债务及本案诉讼费，江苏宜兴农村商业银行股份有限公司城关支行有权就宜兴市城北实业公司提供抵押的坐落于宜兴市团氿花园31幢三层、四层、五层的房屋（房屋所有权证号分别为A0039552、A0039551、A0039550）经折价或者变卖、拍卖所得的价款分别在登记债权金额172万元、173万元、173万元范围内优先受偿。
四、驳回江苏宜兴农村商业银行股份有限公司城关支行对钱锋、钱光明、陈新荷的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费34713元、财产保全费5000元、公告费300元，合计40013元，由凯博公司负担。其中22657元已由农商行预交，凯博公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向农商行支付。另17356元由凯博公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡梁溪支行，账号11×××05）。
审 判 长 王宝中
代理审判员 钱 晋
人民陪审员 陈法林
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 曹融荣
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则�根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期�返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国物权法》：
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。