鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0623民初2872号原告（申请执行人）赤峰市平庄建筑工程有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市平庄元宝山路。法定代表人隋广臣，系董事长。委托代理人高国瑞，内蒙古源生律师事务所律师。委托代理人刘广增，内蒙古源生律师事务所律师。被告(案外人)孟祥友，男，1979年12月2日出生，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。被告（被执行人）内蒙古巨德房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌海市海勃湾区凤凰岭西街北二街坊。法定代表人邓文青，系公司董事长。原告赤峰市平庄建筑工程有限公司（以下简称平庄建筑工程公司）与被告孟祥友、内蒙古巨德房地产开发有限公司（以下简称巨德房地产开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，于2016年11月28日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员边子仙担任审判长，与审判员徐嘉敏、人民陪审员傅永飞组成合议庭，于2017年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高国瑞、刘广增，被告孟祥友、巨德房地产开发公司的法定代表人邓文青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告平庄建筑工程公司诉称，原告依据鄂尔多斯市中级人民法院于2016年9月8日作出的（2016）内06民终892号民事判决书，判决：一、撤销内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院（2014）鄂前商初字第33号民事判决书；二、内蒙古巨德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠赤峰市平庄建筑工程有限公司工程款6728113元；三、赤峰市平庄建筑工程有限公司就其所承建的巨德都市华庭住宅小区1、3、6号楼享有优先受偿权；四、驳回赤峰市平庄建筑工程有限公司的其他诉讼请求。在被告巨德房地产开发公司未按上述判决内容履行义务的情况下，原告向贵院申请强制执行，贵院于2016年10月13日作出的（2016）内0623执1040-1号执行裁定书，查封了被告巨德房地产开发公司3300平方米房产。执行过程中，被告孟祥友提出执行异议，认为其购买的房屋（鄂托克前旗敖勒召其镇都市华庭小区6号楼102-107号167.54平方米）不是被告巨德房地产开发公司的财产，贵院作出（2016）内0623执异43号执行裁定书，裁定：”中止（2016）内0623执1040-1号执行裁定书中6号楼102-107号房屋的执行”。原告认为依据所享有的工程价款优先受偿权，查封的财产属于被告巨德房地产开发公司，且被告孟祥友的债权不符合”居者有其屋”人权保障的要求，原告的工程价款优先受偿权应当优先保障。为保护原告合法权益，依据《民事诉讼法》第二百二十七条及《民诉法司法解释》第三百零六条的规定，诉至法院，请求：1、恢复对（2016）内0623执1040-1号执行裁定书中6号楼102-107号房屋的执行；2、由被告承担本案诉讼费。被告孟祥友辩称，2013年我已经买房，并在鄂前旗房管局进行了网签。2014年原告才同巨德房地产开发公司有纠纷，贵院也已经裁定中止执行。原告跟巨德房地产开发公司之间的纠纷不应该将我牵扯进来。原告在查封巨德房地产开发公司房产之前应该进行调查，属于该公司的房产可以查封，属于我的房子不应该查封。被告巨德房地产开发公司辩称，同意孟祥友的意见。原告提供证据及二被告质证的情况：1、鄂尔多斯市中级人民法院〔2016〕内06民终892号民事判决书复印件一份，证明：（1）原告对巨德都市华庭小区1、3、6号楼享有优先受偿权；（2）原告对涉案工程的项目已经履行完毕合同交付的义务，并交工。被告孟祥友质证认为，对其真实性认可，但优先权针对的是原告和巨德房地产开发公司之间的纠纷，我是业主，与我没有任何关系。房子并没有交工，现在玻璃、消防都没有安装，需要法院到现场看一下。合同上约定延迟交工有违约金，我要起诉巨德房地产开发公司。被告巨德房地产开发公司质证认为，对其证明目的不认可。现在的实际情况是原告并没有履行完交工的义务。2、鄂托克前旗人民法院（2016）内0623执1040-1号执行裁定书复印件一份、鄂托克前旗人民法院（2016）内0623执1040号执行裁定书复印件一份，证明：（1）被告内蒙古巨德房地产开发公司未履行民事判决书义务，原告已申请强制执行；（2）鄂托克前旗人民法院查封了被告内蒙古巨德房地产开发公司的部分财产。被告孟祥友质证认为，对其证明目的不认可，裁定不能证明查封的财产属于巨德房地产开发公司。被告巨德房地产开发公司质证认为，案子还没有结束，查封是不正确的。3、鄂托克前旗人民法院（2016）内0623执异43号执行裁定书复印件一份，证明原告提起执行异议之诉符合条件。被告孟祥友质证认为，我同意原告符合法定起诉的条件，但不应该起诉我。被告巨德房地产开发公司质证认为，对其真实性无异议，对证明目的不清楚。4、二被告签订的商品房买卖合同复印件一份〔原件附于（2016）内0623执异43号卷宗中〕，证明：（1）该合同第2至7、10页的打印时间：2016年10月19日；第1、8、9、11、14页打印时间：2013年10月10日；（2）该份合同不是一次形成，不能确定合同的签订时间；（3）涉案房屋的用途为非居住。被告孟祥友质证认为，我的合同原件是2013年打印，提出执行异议时，我没有带原件，我到开发商处打印了一份扫描件，后来我将原件送至法院核对过。房管局处的网签合同可以确定打印时间。被告巨德房地产开发公司质证认为，应以被告孟祥友的合同原件为准。5、收据复印件一份〔原件附于（2016）内0623执异43号卷宗中〕，证明：（1）因二被告同涉案房屋都有利害关系，不能确定被告孟祥友已经交付了购房款；（2）如果被告孟祥友已经交付了购房款应提供购房款资金来源、交付方式和交付地点，被告巨德房地产开发公司应提供收款方式时间地点，才能确认孟祥友已经履行了交纳购房款的义务。被告孟祥友质证认为，对其真实性认可，当时我是通过银行转账，可以调取我的银行流水。只有我们交付了房款，巨德房地产开发公司才可能给我们交房。被告巨德房地产开发公司质证认为：收据的时间比较久，我们销售房屋的收据符合规定，没有其他证据。如果原告认为我公司收据是假的，需要原告提供证据证明。如果房管局要求我公司出具除收据外其他手续，我们可以提供。6、鄂托克前旗房管局期房抵押证明复印件一份、鄂托克前旗房管局购房合同备案证明复印件一份、6#楼销售明细表复印件一份，证明：（1）涉案房屋的性质为商业；（2）被告自认涉案标的物的用途为商业。被告孟祥友质证认为，以房管局备案和合同上签订的性质为准。被告巨德房地产开发质证无异议。被告孟祥友提供证据及原告、被告巨德房地产开发公司质证的情况：商品房买卖合同一份，鄂前旗人民法院（2016）内0623执异43号执行裁定书一份、收据一份，证明我已在原告同巨德房地产开发公司之间发生纠纷之前购买了涉案房屋。原告质证认为，对于合同，被告孟祥友在（2016）内0623执异43号案件卷宗曾提供过一份合同，与我提供的合同内容一致，与现在被告提供的合同原件不一致，此时应采用优先证据原则，采纳（2016）内0623执异43号案件卷宗中合同为定案依据；收据与我提供的形式一致；执行裁定书因原告提起的诉讼，使其处于效力待定状态，不能证明案件事实。被告巨德房地产开发公司质证无异议。被告巨德房地产开发公司未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）对于原告与被告孟祥友提供的商品房买卖合同存在打印页码不一致情况，经与鄂托克前旗房地产事业管理局备案的商品房买卖合同核对，同时结合其他证据，本院对被告孟祥友提供的商品房买卖合同的真实性予以确认；（2）对于原告与被告孟祥友提供的收据，符合被告巨德房地产开发公司与房屋买受人的交易习惯，且未有明显瑕疵，故对收据的证明效力本院予以确认。根据上述有效证据，审理查明以下事实：原告平庄建筑工程公司诉被告巨德房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年3月28日作出（2014）鄂前商初字第33号民事判决书，原告平庄建筑工程公司不服提起上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2016年9月8日作出（2016）内06民终892号民事判决书，判决：一、撤销内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院（2014）鄂前商初字第33号民事判决；二、内蒙古巨德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠赤峰市平庄建筑工程有限公司工程款6728113元；三、赤峰市平庄建筑工程有限公司就其所承建的巨德都市华庭住宅小区1、3、6号楼享有优先受偿权；四、驳回赤峰市平庄建筑工程有限公司的其他诉讼请求。在被告巨德房地产开发公司未按判决书确定的内容履行义务的情况下，原告向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年10月13日作出（2016）内0623执1040-1号执行裁定书，查封了被执行人巨德房地产开发公司名下的位于鄂托克前旗敖勒召其镇巨德都市华庭小区6号商业楼（建筑面积为3300平方米，包括涉案的6#-商业102-107号房屋）及4号楼3单元1201室（住宅面积56.77平方米）。被告孟祥友于2016年10月25日以巨德都市华庭小区6#-商业102-107房屋系其购买所得为由为向本院提出执行异议，本院于2016年11月4日作出（2016）内0623执异43号民事裁定书，裁定中止对该房屋的执行，现原告不服该执行异议裁定内容，诉至本院。另查明，被告巨德房地产开发公司与被告孟祥友于2013年12月18日签订《商品房买卖合同》一份，并于2013年12月就该份合同向鄂托克前旗房地产事业管理局登记备案。双方约定，被告巨德房地产开发公司将其开发的巨德都市华庭小区6#-商业102-107号房屋出售给被告孟祥友，总价款为1440844元，设计用途为非居住,至今未交付,现登记在被告巨德房地产开发公司名下。被告孟祥友已支付全部购房款，购房用途为商住。本案经本院审判委员会讨论认为，原告赤峰平庄公司作为申请执行人对执行异议裁定不服，在法定期限内提出诉讼，符合法律规定，本案属于申请执行人执行异议之诉。根据（2016）内06民终892号民事判决书，原告对巨德都市华庭小区6#-商业102-107号商业房屋享有建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告孟祥友未办理不动产登记，对都市华庭小区6#-商业102-107房屋不享有所有权。综上，在一方享有建设工程优先受偿权，一方不具有房屋所有权的情况下，本案的焦点即为被告孟祥友的购房行为能否排除对涉案房屋的执行？根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条之规定：”一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”可知，几种权利保护的递序关系用数学符号表示应为：房屋消费者物权期待权﹥建设工程价款优先权﹥抵押权﹥其他债权。被告孟祥友是否享有房屋消费者物权期待权以对抗原告享有的建设工程价款优先权？本院认为，根据《消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。涉案房屋的设计用途为商业，系经营性用房，被告孟祥友购买房屋的目的亦是为做生意营利，而非解决居住的基本生存问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告孟祥友与巨德房地产的商品房买卖合同符合上述规定的第一、三项，但与该条所规定的第二项保护消费者生存权的价值不符，故不满足房屋消费者物权期待权的保护条件。综上，被告孟祥友就涉案房屋不享有排除强制执行的实体权利，对原告的诉讼请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：一、本院（2016）内0623执异39号民事裁定书于本判决生效时自动失效；二、准许对鄂托克前旗敖勒召其镇巨德都市华庭小区6#-商业-102-107号房屋的执行。案件受理费17767.6元（缓交8883.8元），由被告孟祥友、内蒙古巨德房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  边子仙审 判 员  徐嘉敏人民陪审员  傅永飞二〇一七年五月二十六日书 记 员  车梦杨