广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤17民终411号
上诉人（原审被告）：颜晓瑜，女，1993年8月18日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托诉讼代理人：邓德富，广东拓进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁海航，广东拓进律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：阳春市中兴房地产开发有限公司，住所地：广东省阳春市。
法定代表人：陆锡镜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱国，系该公司人力资源部经理。
上诉人颜晓瑜因与被上诉人阳春市中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2016）粤1781民初2707号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
颜晓瑜上诉请求：撤销原审判决，改判驳回中兴地产公司诉讼请求。事实与理由：一、涉案商品房未能办理银行按揭贷款的责任完全在中兴地产公司，原审归责于颜晓瑜，系认定事实错误。1、颜晓瑜与中兴地产公司于2011年7月达成购买涉案商品房合意时，尚差1个多月年满18周岁，系在校大学生，没有多大经济能力，是向父母借款交付购房首期款，余下购房款只能通过办理银行按揭支付。中兴地产公司对颜晓瑜的经济现状和履约能力完全知悉，仍向颜晓瑜承诺能够帮颜晓瑜办理银行按揭贷款支付余下购房款。颜晓瑜基于对中兴地产公司的信任，于2011年12月12日与中兴地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购房余款以银行按揭方式支付，没有约定支付期限。颜晓瑜按合同约定付清了购房首期款。2、按照购房时阳春市房地产市场行业管理，通常是房地产开发商把购房人申请按揭贷款的有关资料提交给与其有合作关系的银行进行审核，银行审核通过后再通知购房人签署按揭所需的有关资料交付给中兴地产公司，中兴地产公司亦要求颜晓瑜签署委托中兴地产公司代为申请办理银行按揭的委托书给中兴地产公司，双方已建立了委托关系，中兴地产公司作为受托人有义务提交有关资料给银行为颜晓瑜申请涉案商品房按揭贷款，但中兴地产公司却从未把颜晓瑜的有关资料提供给银行为颜晓瑜申请涉案商品房按揭贷款，这有本案原一审即（2015）阳春法民一初字第950号案时原审法院对广东阳春农村商业银行调查的证据可以证明。3、双方在合同中没有约定办理银行按揭的期限，中兴地产公司至今仍有义务为颜晓瑜申请按揭贷款，颜晓瑜自中兴地产公司于2015年提起本案诉讼至今亦表示愿意配合中兴地产公司申请办理涉案商品房的按揭手续，但中兴地产公司一直没有把颜晓瑜申请办理按揭贷款的有关资料交给银行为颜晓瑜申请按揭贷款。4、中兴地产公司虽然为颜晓瑜办理了涉案商品房的《房地产权证》，但没有把《房地产权证》原件交付给颜晓瑜，颜晓瑜也不可能自行申请办理涉案商品房的按揭手续。涉案商品房未能办理按揭手续的责任并不能归责于颜晓瑜。5、据颜晓瑜向银行了解，因涉案商品房属于商业用途，变现能力较差，已没有银行愿意发放涉案商品房的按揭贷款，中兴地产公司在庭审中也明确承认银行因政策性原因不再发放涉案商品房的按揭贷款。由于涉案商品房属于中兴地产公司销售的，故银行不再发放涉案商品房按揭贷款所产生的责任仍然在于中兴地产公司，而不在于颜晓瑜。6、因本案，原审法院作出（2015）阳春法民一初字第950号民事判决书，判决认定未能办理按揭贷款的责任不在于颜晓瑜，但是基于相同的案件事实，原审判决却又重新认定未能办理银行贷款的责任在颜晓瑜。同一法院竟然作出前后矛盾的认定，不能让老百姓感受到司法的公平、正义。二、涉案商品房价款约定明确，原审判决适用《合同法》61条、62条第四项、第109条作为判决的法律依据，适用法律错误。1、涉案房屋《商品房买卖合同》对购房价款和支付方式，均有明确的约定，不存在没有约定或约定不明确的情形，也并非履行期限不明确，双方约定的通过银行按揭方式支付余下购房款，既是支付的条件也是支付的期限。如果是履行期限不明确，也仅仅指何时办理银行按揭手续的期限问题，而并不是何时以现金的方式一次性支付余下购房款的期限问题。2、根据《合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案双方当事人对余下的购房款的付款方式约定为“办理银行按揭”，显然是附生效条件的付款方式，条件未成就时，颜晓瑜没有支付购房余款之义务。颜晓瑜至今仍愿意配合中兴地产公司办理银行按揭手续，以付清购房余款。不存在拒不配合办理银行按揭支付余下购房款的事实。如果涉案商品房无法办理银行按揭贷款，颜晓瑜也根本无能力以现金方式一次性付清余下购房款，原审判决以现金方式一次性付清余下购房款，也严重违反了公平合理原则。因此，原审判决颜晓瑜以现金方式一次性付清余下购房款，没有法律依据。三、由于双方约定商品房余下购房款支付的条件是“通过办理按揭的方式支付”，且中兴地产公司也明确承认银行由于政策性原因不再办理涉案商品房的按揭贷款，故双方签订的《商品房买卖合同》实际上已经无法履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定和公平原则，应当判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。因此，原审应当向中兴地产公司行使释明权，要求中兴地产公司变更诉讼请求，否则，应当驳回中兴地产公司的诉讼请求。综上所述，请求支持颜晓瑜的上诉请求。
中兴地产公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、颜晓瑜与中兴地产公司在平等自愿、协商一致的基础上订立《商品房买卖合同》，合同所约定的内容是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，是合法有效的合同，应受法律保护。颜晓瑜所购买的0号，1号两卡商铺，中兴地产公司早已交付给颜晓瑜占有并按其要求办理了产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项”的规定，颜晓瑜应当支付所欠的购房余款给中兴地产公司，中兴地产公司有权向颜晓瑜追计购房余款。因此，原审判决颜晓瑜支付所欠的20万元购房款及利息给中兴地产公司正确。2、颜晓瑜在原审庭审答辩中，曾明确表示仍愿意配合中兴地产公司办理本案商铺的银行按揭手续，以付清购房余款（上诉状中也提到）。这证明颜晓瑜十分清楚需付清所欠的购房款。事实上，办理银行相关按揭手续贷款的主体是借款人本人，而不是中兴地产公司。但颜晓瑜从未主动到银行办理过相关的按揭手续，这有原审法院在本案原一审[即（2015）阳春法民一初字第950号案]时向广东阳春农村商业银行的调查可以证明。虽然双方签订的《商品房买卖合同》中均没有明确约定由哪方去办理银行按揭贷款手续，但该合同第六条均明确约定“买受人按下列第3种方式付款。3、其他方式。首期楼款已付清，余下100000元办理银行按揭。”按照该约定，颜晓瑜通过办理按揭贷款方式支付剩余购房款共200000元给中兴地产公司，是其作为买受人应履行的合同义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对因其合同关系变动的事实承担举证责任，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任”的规定，证明颜晓瑜已经履行了办理按揭贷款的申请的举证责任在颜晓瑜。但是，颜晓瑜既没有提交证据证明其曾向相关银行提出办理按揭贷款的申请或者办理按揭贷款手续，也没有提交证据证明约定或者委托中兴地产公司前去办理银行按揭贷款。对此，颜晓瑜应承担举证不能的不利后果。同时，也没有证据证明未能通过办理银行按揭贷款方式支付剩余购房款的责任在于中兴地产公司。因此，余款未能通过办理银行按揭贷款方式支付的责任在于颜晓瑜。中兴地产公司已办理了两卡商铺的产权证并按约定将商铺交付给颜晓瑜占有5年，双方也签订了委托经营管理协议，颜晓瑜已经收取商铺的租金。同期购商铺的客户此前都办理了银行的相关按揭手续贷款，目前由于银行现阶段的按揭贷款政策变动而不能以按揭贷款的方式支付所欠的购房款。但《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”以及第六十一条、第六十二条的规定，颜晓瑜应当履行支付所欠购房余款的义务。至于颜晓瑜所欠的20万元购房余款，是通过银行按揭贷款方式支付或是分期支付，只是存在付款支付方式的问题。因此，颜晓瑜诉称一审判决其支付所欠的购房余款及利息没有法律依据，是明显错误的。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
中兴地产公司起诉请求：颜晓瑜付清购房款20万元及从2012年11月8日起至付清之日止按日万分之五的标准计算违约金给中兴地产公司（计至起诉日的利息约102200元）。
一审法院查明事实：中兴地产公司是经工商核准登记成立，经营房地产开发、销售的企业。2011年7月8日，颜晓瑜与中兴地产公司达成买卖位于3两间商铺的意向。同日，颜钢代颜晓瑜支付购买位于3两间商铺的首期购房款共209557元和代办房产证费用共40000元给中兴地产公司，并由中兴地产公司出具两张《购商铺、商品房首期收款收据》（编号分别为：4）和一张《代收办房产证费用收据》（编号：5），其中编号为6的《购商铺、商品房首期收款收据》主要载明“今收到颜晓瑜交来购置东湖广场E栋7号首期房款。金额人民币189557。”编号为8的《购商铺、商品房首期收款收据》主要载明“今收到颜晓瑜交来购置东湖广场E栋9号首期房款。金额人民币20000。”编号为10的《代收办房产证费用收据》载明“今收到颜晓瑜交来购置11号代办房产证费用。金额人民币40000元。备注：1、此收费用是为购房者办理房地产权证的各种费用；2、办理房地产权证后，凭有关部门收费单据同购房者核对结数，多还少补。”2011年10月29日，颜强代颜晓瑜再次支付首期购房款共9000元给中兴地产公司，并由中兴地产公司出具《购商铺、商品房首期收款收据》（编号为：12），该《购商铺、商品房首期收款收据》主要载明“今收到颜晓瑜交来购置E栋13号首期房款。（补交）金额人民币9000元。”
2011年12月12日，中兴地产公司作为出卖人与颜晓瑜作为买受人签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：15）。双方在《商品房买卖合同》中主要约定颜晓瑜向中兴地产公司购买位于阳春市春城16号商铺建筑面积为37.72平方米，套内建筑面积为20.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为17.26平方米，总价款为206380元；17号商铺建筑面积为37.72平方米，其中套内建筑面积为20.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为17.26平方米，总价款为212177元。双方在两份《商品房买卖合同》中的第六条均约定“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款。3、其他方式。首期楼款已付清，余下100000元办理银行按揭。”
颜晓瑜与中兴地产公司签订上述两份《商品房买卖合同》后，至今没有通过办理银行按揭贷款方式或者以其他方式支付购买位于18号两间商铺余下的购房款共200000元给中兴地产公司。颜晓瑜主张中兴地产公司至今仍没有交付本案所涉的两间商铺；中兴地产公司认为其与颜晓瑜已在2011年10月24日签订了《委托经营管理协议》，并已将两间商铺各三年的租金支付给了颜晓瑜，证明中兴地产公司已将本案所涉商铺交付给了颜晓瑜。中兴地产公司于2015年9月6日向原审法院提起本案诉讼。
本案在审理过程中，颜晓瑜于2016年8月5日以不能办理银行按揭不是其本人原因为由向原审法院起诉，请求解除与中兴地产公司签订的两份《商品房买卖合同》和判令中兴地产公司返还购房款、办证费以及支付利息。原审法院于2017年7月12日作出（2016）粤1781民初1872号民事判决书，判决驳回颜晓瑜的全部诉讼请求。颜晓瑜不服，向本院提起上诉，本院于2017年11月9日作出（2017）粤17民终1082号民事判决书，判决驳回颜晓瑜的上诉，维持原判。
原审判决认为：本案为商品房买卖合同纠纷。中兴地产公司与颜晓瑜于2011年12月12日自愿签订两份《商品房买卖合同》，约定颜晓瑜向中兴地产公司购买位于19号的两间商铺。上述两份《商品房买卖合同》均是中兴地产公司与颜晓瑜的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，应认定中兴地产公司与颜晓瑜于2011年12月12日签订的两份《商品房买卖合同》均成立有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
本案当事人争议的焦点是：一、合同签订后颜晓瑜未能办理银行按揭贷款支付余下购房款的责任在于哪一方；二、中兴地产公司是否可请求颜晓瑜支付余下购房款200000元；三、中兴地产公司请求余下购房款200000元从2012年11月8日起至付清之日止按日万分之五的标准计算违约金应否支持。
关于合同签订后颜晓瑜未能通过办理银行按揭贷款支付余下购房款的责任问题。按揭贷款系购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。实践中，购房人一般申请按揭贷款的银行都是与房地产企业具有合作关系的银行，购房人将按揭款汇入房地产企业在银行的指定账户。虽然中兴地产公司与颜晓瑜在两份《商品房买卖合同》中均没有明确约定由哪方去办理银行按揭贷款手续，但双方在两份《商品房买卖合同》中的第六条均明确约定“买受人按下列第3种方式付款。3、其他方式。首期楼款已付清，余下100000元办理银行按揭。”按照该约定，颜晓瑜通过办理银行按揭贷款方式支付剩余购房款共200000元给中兴地产公司是其作为买受人应履行的合同义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任”的规定，证明颜晓瑜已经履行了办理按揭贷款的申请的举证责任在颜晓瑜。但是，颜晓瑜既没有提交任何证据证明其曾向相关银行提出办理按揭贷款的申请或者曾到相关银行办理按揭贷款手续的事实，亦没有提交证据证明其曾约定或者委托中兴地产公司去办理银行按揭贷款，因此，颜晓瑜应承担举证不能的不利后果。同时，也没有证据证明未能通过办理银行按揭贷款方式支付剩余购房款的责任在于中兴地产公司。因此，未能通过办理银行按揭贷款方式支付剩余购房款的责任在于颜晓瑜没有依法履行其义务。据此，颜晓瑜主张未能通过办理银行按揭贷款方式支付剩余购房款的责任在于中兴地产公司，理据不足，不予采纳。
关于中兴地产公司是否可请求颜晓瑜支付余下购房款200000元的问题。本案余下购房款200000元未能按照合同约定以办理按揭贷款方式支付的责任不在于中兴地产公司，该事实已经被生效的（2016）粤1781民初1872号民事判决书所确定，应予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定”的规定，颜晓瑜应当支付余下购房价款给中兴地产公司。颜晓瑜于本案中拒付余下购房款的理据不足，不予采纳。据此，中兴地产公司请求颜晓瑜支付余下购房款200000元理据充分，符合《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，应予以支持。
关于中兴地产公司请求余下购房款200000元从2012年11月8日起至付清之日止按日万分之五的标准计算违约金是否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由此可见，违约金是指不履行或者不完全履行合同义务的违约方按照合同约定，支付给非违约方一定数量的金钱。违约金条款是否适用，取决于合同当事人是否违约。本案中，当事人虽然于合同中约定对买受人逾期支付余下购房款应当支付违约金以及违约金的计算方法，但没有约定余下购房款的支付期限。中兴地产公司于本案中请求颜晓瑜支付逾期付款违约金，理据不足，不予支持。但是，颜晓瑜应从中兴地产公司主张权利之日起（即起诉之日起）按银行同期同类贷款利率计付拖欠中兴地产公司购房款200000元的利息给中兴地产公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零九条的规定，判决如下：一、颜晓瑜在本判决发生法律效力之日起三十日内支付购房款200000元及利息（从2015年9月6日起以200000元为基数按银行同期同类贷款利率计算利息至购房款实际给付之日止）给中兴地产公司；二、驳回中兴地产公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5833元，由中兴地产公司负担1113元，颜晓瑜负担4720元。
二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。中兴地产公司与颜晓瑜于2011年12月12日自愿签订两份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律禁止性规定，原审认定合同有效正确，应予以维持。由于颜晓瑜在中兴地产公司提起本案诉讼后，另案向原审法院提起诉讼，请求解除涉案的两份《商品房买卖合同》及由中兴地产公司返还购房款，原审法院作出（2016）粤1781民初1872号民事判决书，判决驳回颜晓瑜的全部诉讼请求，该案经本院作出（2017）粤17民终1082号民事判决，予以维持，该案已发生法律效力。故颜晓瑜上诉请求解除涉案两份合同不属本案审查范围，应予以驳回颜晓瑜该上诉请求。本案争议焦点是颜晓瑜应否支付余下20万元购房款给中兴地产公司。颜晓瑜上诉主张涉案商品房未能办理银行按揭支付余下购房款过错在于中兴地产公司，本案最初一审判决[（2015）阳春法民一初字第950号案]也认定不能办理按揭贷款的责任不在于颜晓瑜，现又重新认定未能办理按揭贷款责任在于颜晓瑜，前后矛盾，不能让人信服。由于（2015）阳春法民一初字第950号案已被撤销，并发回重审，重审后形成本案，颜晓瑜以一个未生效的判决主张原审对该案的事实认定前后矛盾，理据不足，应不予采纳。同时，颜晓瑜在另案中承认就按揭贷款事宜与中兴地产公司有沟通，并承认因不能提供收入证明而无法办理银行按揭贷款手续。从颜晓瑜承认事实反映，中兴地产公司曾通知颜晓瑜去办理按揭贷款手续，且同时期中兴地产公司所销售房屋可以通过银行按揭方式贷款，颜晓瑜未能提供充分证据证明因中兴地产公司原因不能办理银行按揭贷款手续。因此，涉案房屋未能办理银行按揭贷款手续责任在于颜晓瑜，颜晓瑜上诉主张过错在于中兴地产公司的理据不足，应不予采纳。颜晓瑜上诉称双方对付款方式及履行期限约定明确，如履行期限不明确仅是办理按揭贷款手续问题，而不应判决以现金方式一次性支付。双方合同约定余下购房款以按揭贷款方式支付，但没有明确约定支付期限。由于涉案的商品房买卖合同有效，而且颜晓瑜要求解除合同的诉讼请求在另案中被驳回，即双方应继续履行涉案的两份商品房买卖合同，颜晓瑜应承担支付商品房价款的义务。合同中约定以银行按揭方式支付余下购方款是双方约定的支付方式，并不是附条件履行的约定。由于双方以余下购方款支付的具体时间没有作约定，属于履行期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……；（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；……”的规定，中兴地产公司在给对方必要准备时间后，随时可要求颜晓瑜履行。本案双方于2011年12月12日签订商品房买卖合同，颜晓瑜从签订合同之日起就应预知除支付首期购房款外，还应支付余下20万元购房款给中兴地产公司，且本案商铺中兴地产公司已为颜晓瑜办理相关权属证书，并且中兴地产公司将代为出租租金交付给颜晓瑜，颜晓瑜实际享有该房实体权利，即使余下20万元颜晓瑜不能通过银行按揭方式支付，亦不能以此免除其付款义务，且中兴地产公司在颜晓瑜多年未付款后起诉请求颜晓瑜支付余下购房款，已给予颜晓瑜足够付款准备时间。故原审判决颜晓瑜支付余下购房款20万元，并从2015年9月6日起计付利息给中兴地产公司正确，应予以维持。颜晓瑜上述上诉主张理据不足，应不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5833元，由颜晓瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 广
审 判 员 何桂霞
审 判 员 姜玉华
二〇一八年六月四日
法官助理 李凤霞
书 记 员 曾秋霞
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。