湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7609号
上诉人（原审原告、反诉被告）：颉相军，女，1967年11月26日出生，汉族，户籍所在地湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：吴连华，系颉相军丈夫，1965年2月17日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉博学尚品集贸市场有限公司，住所地武汉经济技术开发区博学路26号附18号。
法定代表人：周光元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建军，该公司员工。
委托诉讼代理人：樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。
上诉人颉相军与上诉人武汉博学尚品集贸市场有限公司（以下简称博学公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初第02167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人颉相军的委托诉讼代理人吴连华，上诉人博学公司的委托诉讼代理人王建军、樊丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
颉相军上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项判决内容并依法改判；2.退还进场费42,000元。理由：不是我方经营不善而是博学公司经营不善导致无客源；博学公司私自换门锁，重新招商，违约在先。
博学公司辩称，租户经营本身存在风险，颉相军应自负盈亏，不应将风险强加给我公司。我公司收取的进场费不应退还。
博学公司上诉请求：1.一审酌定博学公司给付颉相军补偿费10，000元不正确，对方经营风险应自担。2.颉相军还应支付2015年4月份租金。理由：2015年4月份，颉相军的物品仍留在租赁摊位内，说明颉相军仍在使用摊位。颉相军是一审开庭时才提出解除合同，解除合同前的租金4,000元应当支付。
颉相军辩称，应将全部进场费返还，一审酌定博学公司给付补偿费10,000元太少。
颉相军向一审法院起诉请求：1.解除双方所签的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》；2.博学公司向颉相军返还押金1,000元、进场费42,000元、水电公摊费180元。
一审法院认定事实：2014年12月10日，颉相军与博学公司签订《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》，约定：颉相军向博学公司租赁沌口开发区博学尚品生鲜市场A9698号摊位，对外经营土特产品；摊位租赁期限为8年，从2014年12月10日起至2022年12月9日止，月租金4,000元，租金按季度预先交付；颉相军应按期支付租金并承担因经营产生的各项税、费；合同签订时，颉相军需向博学公司交纳先行支付保证金1,000元；如颉相军拖欠经营中产生的各项税费，博学公司可以使用保证金；如颉相军擅自提前终止合同、退租、转租的，颉相军应按摊位年租金总额的10%向博学公司支付违约金；颉相军未按照约定交付租金，每逾期一日，按拖欠应交租金总额的3%向博学公司支付违约金。经催告后在3日内仍未交纳的，博学公司有权解除合同等。合同签订后，颉相军向博学公司支付进场费42,000元、2014年12月10日至2015年2月9日租金12,000元。该进场费主要用于摊位装修、排除其他商户经营同类产品。当月，颉相军进场开始对外经营土特产品。其后由于博学尚品生鲜市场整体市场环境不佳，颉相军关闭摊位。在此期间，颉相军承租的摊位用电116度，商业用电1.30元/度。市场摊位的电费已由博学公司代缴。一审时，博学市场的物业服务公司武汉三虎物业管理有限公司出具证明，称从2014年起向博学公司按年收取物业服务费，市场内的各位商户物业服务费由博学公司分摊收取。博学公司将博学市场应交纳的物业服务费总数分摊到每个摊位，得出每个摊位每月应交纳的物业服务费为100元。颉相军自认其承租了两个摊位，但不认可物业服务费的收费标准。颉相军于2015年4月7日向博学公司交纳了2015年1月至3月的部分公摊水电费、物业费共计500元。2015年4月9日，博学公司更换颉相军租赁商铺的门锁。
一审法院认为，博学公司与颉相军签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。颉相军作为市场经营主体在缔约时应当预见出现经营不善的正常商业风险，根据风险自负原则，由此产生的经营损失应当由市场主体颉相军自行承担。颉相军在经营不善的情况下拒绝交纳租金，且单方提出提前解除合同，存在违约行为，博学公司要求其承担违约责任于法有据。颉相军的诉讼请求中：1、关于解除合同，颉相军作为违约一方，不享有合同解除权，但本案审理过程中，双方均同意解除合同。故法院认定博学公司与颉相军签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》自判决生效之日起解除。2、关于押金，因博学公司对退还押金无异议，法院对颉相军的该请求予以支持。3、关于水电公摊费，博学公司对退还水电公摊费无异议，该请求法院予以支持。但因双方当事人均无法准确说明颉相军交纳的2015年1月至3月公摊水电费、物业费500元中公摊水电费及物业费的具体数额，故法院认为该款项应优先冲抵颉相军应交纳的物业费。4、关于进场费，博学公司向颉相军收取进场费没有违反国家强制性法律法规规定，并在收取时双方约定进场费不予退还。法院对于民商事行为的意思自治予以充分尊重并给予保护，故颉相军在经营出现亏损时要求退还进场费的请求法院不予支持。但基于公平原则，考虑到进场费中包含有摊位装修费用，结合摊位可租赁期限、颉相军实际租赁期限和剩余装修部分价值，法院酌定由博学公司给予颉相军10,000元补偿。
合同解除，双方的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。博学公司反诉请求：1、关于租金，因博学公司已于2015年4月9日更换本案所涉摊位的门锁，其行为超过自助行为的必要范畴。同时，颉相军从2015年4月9日起未实际占有、使用该摊位，根据权利义务对等原则，颉相军的租金应支付至2015年4月8日止。因本案中博学公司只主张2015年4月起的租金，故颉相军应交纳租金1,066.67元（4,000元/月÷30天×8天）。关于逾期交纳租金的违约金，因博学公司未举证证实其向颉相军催要过租金，该违约金法院不予支持。2、关于电费，颉相军于2014年12月10日至2015年4月8日期间实际占有、使用该摊位的电费，属于其因生产经营产生的税、费，根据合同规定应由颉相军承担。关于物业费，因博学公司已按年向武汉三虎物业管理有限公司交纳物业费，颉相军应将其承租摊位的物业费直接支付博学公司。故法院认定颉相军应向博学公司支付物业费653.33元（3个月×200元/月+8天÷30天×200元/月），电费150.80元（116度×1.30元/度）。颉相军已交纳的2015年1月至3月水电公摊费、物业费优先冲抵物业费后，颉相军还应交纳物业费153.33元。3、关于解约违约金，租赁合同中约定如颉相军擅自提前终止合同、退租、转租的，颉相军应按摊位年租金总额的10%向博学公司支付违约金。由于颉相军未依约支付租金，且要求提前解除合同，故颉相军应当依照租赁合同向博学公司支付违约金4,800元（4,000元/月×12个月×10%）。颉相军关于物业费收费标准过高的抗辩主张，因其未提交相应证据，法院不予支持。
综上，博学公司应向颉相军返还保证金1,000元，补偿费10,000元，扣除颉相军应向博学公司支付租金1,066.67元、违约金4,800元、物业费153.33元、电费150.80元，博学公司还应向颉相军支付4,829.20元。
一审法院判决：一、颉相军与武汉博学尚品集贸市场有限公司于2014年12月10日签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、武汉博学尚品集贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内向颉相军支付4,829.20元；三、驳回颉相军的其他诉讼请求；四、驳回武汉博学尚品集贸市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费878元，减半收取439元，由颉相军负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由武汉博学尚品集贸市场有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，博学公司对颉相军转账支付41，900元进场费的事实予以认可，对颉相军以现金形式支付100元的事实因无书证而不予认可。本院对颉相军支付的进场费确认为41，900元。原审认定的其他事实属实。本院另查明，该市场已关门歇业。本院还查明，双方在印刷的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》的结尾处有手写的“补充：此合同经营八年，如甲方原因，按年限退进场费”字样。
本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、进场费41,900元是否应当退还；二、2015年4月份的租金是否应当支付。
关于第一个焦点。本院认为，双方当事人的关系是摊位的发租与承租关系，双方的权利义务已由双方所签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》进行了约定。由于双方在合同的最结尾处有“补充：此合同经营八年，如甲方原因，按年限退进场费”，该补充条款系双方关于本案进场费退还与否的依据。合同主文并未提到进场费，进场费如何收、收多少，合同主文只字未提。从本案审理的事实看，进场费系双方在租金之外由博学公司向颉相军另行收取的，该进场费在合同主文中找不到依据。由于博学公司是本案的发租方，不排除博学公司在发租时利用出租的强势地位让颉相军在租金之外另行支出一笔费，即进场费。经查，博学尚品生鲜市场开业后，从一开始就客源不足、人气不旺，各摊位经营户经营困难，现该市场已关门。无法继续经营的现象非本案独有，是整个市场摊位的共有现象。一个市场的维系需要出租方和经营方的共同努力，其中，保证各摊位正常开业所必须的外部条件是出租方应尽的义务。本案事实表明，博学公司在保障商户的顺利经营方面还存在工作不足的问题。考虑到出租方有“如系甲方原因则按年退进场费”的承诺，由于本案双方实际经营年限不到一年，还有七年，双方同意提前终止，为公平起见，本院酌定进场费41,900元，应当扣除八分之一后，退还颉相军，即博学公司应当退还颉相军36,662.5元。
关于第二个焦点。本院认为，2015年4月9日博学公司更换了颉相军租赁商铺的门锁，换锁行为表明博学公司停止向颉相军发租。此后该摊位不在颉相军的管控之下，一审将租金计算至2015年4月8日正确。博学公司要求颉相军支付4月9日后的该月租金没有道理。
综上所述，颉相军的上诉请求中合理的部分，本院予以支持；博学公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初第02167号民事判决第一、三、四项。
二、变更湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初第02167号民事判决第二项为：武汉博学尚品集贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内向颉相军支付31，491.7元。
三、驳回武汉博学尚品集贸市场有限公司的上诉请求。
一审案件受理费489元，由颉相军负担61.1元，武汉博学尚品集贸市场有限公司负担427.9元。二审案件受理费903元，由颉相军负担112.9元，武汉博学尚品集贸市场有限公司负担790.1元。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二○二○一七年一月十日
书记员 宋 飞