湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0821民初988号
原告：潘勇，男，1976年4月8日出生，汉族，住湖北省荆门市。
委托诉讼代理人：胡艳波，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者。
被告：湖北天易置业有限公司，住所地湖北省京山县新市镇城中路246号。
法定代表人：黄清旺，执行董事。
委托诉讼代理人：吕海涛，湖北子彦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张万启，湖北子彦律师事务所律师。
第三人：孙耀华，男，1966年5月26日出生，汉族，住湖北省荆门市。
原告潘勇与被告湖北天易置业有限公司（以下简称天易公司）、第三人孙耀华商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘勇及其委托代理人胡艳波、被告天易公司的委托代理人张万启、第三人孙耀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘勇向本院提出诉讼请求：1.请求确认潘勇、天易公司2015年6月30日签订的《以房抵债协议》和《商品房买卖合同》有效；2.判令天易公司立即交付位于京山县××镇××路（东门××）××××栋×单元1604号房屋，并协助潘勇办理房屋不动产权属登记手续；3.判令天易公司支付逾期交房违约金（以45.8万元为基数，从2016年7月1日起按日万分之0.5的标准计算至实际交付之日止）；4.判令天易公司支付违约金45800元；5.由天易公司承担案件受理费。诉讼中，潘勇变更诉讼请求为：1.请求解除潘勇、天易公司2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》；2.判令天易公司返还已付购房款45.8万元及利息（以45.8万元为基数，从2015年7月1日起按年利率6%计算至返清购房款之日止）；3.判令天易公司赔偿损失（以45.8万元为基数，从2015年7月1日起按年利率24%计算至返清购房款之日止）；4.判令天易公司向潘勇承担已付购房款一倍即45.8万元的赔偿责任；5.由天易公司承担案件受理费。事实和理由：2010年9月27日，天易公司经工商登记成立，股东为黄清旺和孙耀华。截止2015年6月30日，孙耀华向潘勇借款45.8万元。2015年6月30日，潘勇与孙耀华、天易公司签订编号44的《以房抵债协议》，约定鉴于孙耀华借款用于天易公司开发的××××项目，因无现金偿还借款本息，天易公司自愿将其开发的××××项目在建房屋或商业门面用于抵偿孙耀华所欠潘勇的借款本息；潘勇选定用于抵偿的房屋为×栋×单元16层、房号1604，三方同意房屋价格按3650元／㎡计算，房屋总价值为45.8万元；三方同时还对其他权利义务进行了明确约定。当日，天易公司按协议指定的房屋与潘勇签订了《商品房买卖合同》，并开具了45.8万元房款收据。后因天易公司于2015年7月7日将案涉房屋出卖给他人，且办理登记备案手续。为此，潘勇具状起诉，要求判如所请。
被告天易公司辩称，1.案涉的《以房抵债协议》及《商品房买卖合同》无效。案涉的两份合同并不是天易公司真实意思表示，且协议签订时，天易公司的法定代表人并未参加，亦未提供相关授权委托书，事后天易公司对此并未追认。2.以房抵债协议的依据不合法。本案的基础法律关系是潘勇与孙耀华之间的借款合同关系，法院应对该借款合同的真实性与合法性予以审查。3.潘勇的诉讼请求没有法律依据。一方主张解除合同的，要履行通知义务，人民法院不能直接判决解除合同，只能确认解除合同的效力。案涉的《商品房买卖合同》不是纯粹意义上的商品房买卖合同，潘勇与天易公司未发生借贷关系，也不存在债权债务关系；即使《以房抵债协议》有效，天易公司也是履行的代偿义务，天易公司并未实际收取潘勇的购房款；潘勇与孙耀华恶意串通签订《商品房买卖合同》，将确定给拆迁户的安置房进行处置，潘勇主观上存在过错，其要求惩罚性赔偿的主张不应得到支持。
第三人孙耀华述称，对潘勇主张的诉讼请求和事实没有异议。孙耀华找潘勇借款是用于××××项目，借款本金是40万元，利息约定按3分计算。后因资金紧张，经天易公司全体股东同意，与潘勇协商用天易公司开发的京山天地房屋抵偿，为了与抵偿房屋总价款金额相等，当时只计算了5.8万元的利息。为此，三方签订了《以房抵债协议》，潘勇与天易公司签订了《商品房买卖合同》，并向潘勇出具了总金额为45.8万元的收据。天易公司的所有印章都由黄清旺掌管，且《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》都盖有天易公司的印章。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.潘勇提交的《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》和收据，天易公司认为其不能证明合同的内容系天易公司真实意思表示。孙耀华对上述证据无异议。本院认证认为，《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》、收据中加盖了天易公司合同专用章、法定代表人黄清旺的印章、天易公司财务印章，天易公司未对印章的真实性提出异议，上述证据来源合法、与本案有关联，本院予以采信。
2.天易公司提交的京山县人民检察院起诉书、天易公司股东孙耀华用公司的商品房抵偿个人债务明细表、荆门正信会计师事务所审计报告，来源合法，但与本案缺乏关联性，本院不予采信。
3.孙耀华提供的黄清旺说明一份、银行转款凭证二份，与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本案争议的事实是：孙耀华是否向潘勇借款本息45.8万元。潘勇为此向本院提交了银行汇款凭证、借记卡账户历史明细清单、《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》和收据等证据。天易公司认为，汇款凭证和账户历史明细清单只能证实潘勇曾向孙耀华转款40万元。孙耀华认可借款的事实。
本院认为，潘勇作为出借一方，应承担证明其履行了出借借款本金40万元事实的举证责任。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款“被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生”的规定，本案中，潘勇提交的银行汇款凭证和借记卡账户历史明细清单可以清晰反映潘勇通过本人银行账户向孙耀华一次性转款40万元，孙耀华对此予以认可，能够证实潘勇履行了出借资金40万元的事实。
对于5.8万元利息，孙耀华述称借款时约定利息按3分计算，为与购房款金额相同，利息只计算5.8万元。潘勇和孙耀华关于利息按3分计算的陈述是一致，实际结算的利息未超过法律规定的上限，可以确认利息的金额为5.8万元。
另外，潘勇提交的《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》和收据，天易公司参与了签订，进一步可以证明孙耀华向潘勇借款本金40万元的事实。因此，潘勇主张其履行了出借40万元借款本金的义务属实，计算5.8万元利息未违反法律规定，本院予以确认。本院对天易公司主张借款不合法的意见不予采纳。
根据本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：
2014年4月28日，孙耀华以开发××××项目为由向潘勇借款，潘勇通过银行转账的方式一次性向孙耀华提供借款本金40万元，约定利息按三分计算。2015年6月30日，潘勇作为甲方、孙耀华作为乙方、天易公司作为丙方，三方共同签订了编号为44的《以房抵债协议》，约定乙方系被告天易公司股东之一（股权49%），经甲乙双方核对后确认，截至2015年6月30日，乙方共欠甲方借款本金458000元。丙方自愿将其开发的××××项目的在建房屋或商业门面用于抵偿乙方所欠甲方的借款本息。抵偿的房屋为住宅六栋一单元16层1604号，面积约125.45㎡，按价格3650元/㎡计算，抵偿的房屋总价值为458000元。丙方应在本协议签订当日，与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。甲、丙双方签订《商品房买卖合同》后，甲方即取得该房屋或商业门面的处分权，可留作自用，也可另行转让他人。若甲方需将该房转让他人的，可委托丙方与受让人另行签订商品房买卖合同，所得购房款归甲方所有；丙方在收到第三方购房款（或银行按揭款）后七日内必须将该购房款返还给甲方，不得以任何理由截留。因乙方所欠甲方借款及利息共计458000元，已由丙方用房抵偿，待工程竣工结算后，由丙方根据出资比例，在分配给乙方利润中直接扣出。本协议生效，丙方未经甲方同意，不得将该房屋另行出售他人。本协议一经签订，任何人不得违反，否则应向对方承担借款本金及利息（抵房款）总额10%的违约金。
协议签订当天，潘勇与天易公司以协议指定的房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同尾部出卖人处加盖天易公司及其法定代表人黄清旺的印章。同日，天易公司向潘勇开具了金额458000元的住宅房款收据。
天易公司将案涉的××××住宅楼六栋一单元16层1604号房屋作为拆迁还建房安排给还建户，并在房管部门办理了相关备案手续。潘勇为此诉至本院。
本院认为，潘勇与孙耀华之间的民间借贷关系客观真实，不违反法律的规定，应为有效。本案涉及的2015年6月30日签订的《以房抵债协议》，是潘勇、天易公司以及孙耀华之间的债权债务协议，协议的内容实质为潘勇与孙耀华之间因借款形成债权债务关系，债务人孙耀华将45.8万元债务，由天易公司向潘勇履行偿还义务后，再从孙耀华在天易公司的股权分配款中受偿。从天易公司在该协议上加盖公司印章，后又与潘勇签订的《商品房买卖合同》上还另加盖了天易公司法定代表人黄清旺的私人印章，以及财务人员出具收款收据等这一系列行为来看，该协议不可能由孙耀华一人完成，天易公司的其他管理人员或法定代表人应该知晓该协议，并不存在潘勇与孙耀华恶意串通之情形。从《以房抵债协议》约定由天易公司代偿后从孙耀华的股权分配款中扣除的结果上看，明确约定的是将来孙耀华作为股东可能获得股权分配款，并不存在已经分配利润的情形，天易公司代偿后的追偿权以及追偿方式，其结果并不造成天易公司的损失。故本院对天易公司的抗辩意见不予采纳，案涉《以房抵债协议》和《商品房买卖合同》均应有效。
因天易公司已将案涉房屋作为拆迁还建房处置，致使潘勇无法取得案涉房屋，合同目的已无法实现，潘勇有权解除《商品房买卖合同》，故本院对天易公司关于人民法院不能直接判决解除合同的抗辩意见不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，结合天易公司在庭审中陈述“案涉房屋在2012年公司就已经确定纳入安置房的范围，2016年将该房屋返还给拆迁户”，因天易公司隐瞒案涉房屋为拆迁还建房的事实，潘勇请求天易公司赔偿已付购房款一倍的损失，符合法律规定，本院对此予以支持。潘勇要求天易公司从2015年7月1日起按年利率6%的标准支付已付购房款利息，关于购房款利息计算标准，本院酌定在中国人民银行2017年1月1日适用一年期人民币贷款基准利率上浮30%的范围内予以支持，对超过部分不予支持；关于购房款利息起算时间，应以合同解除之日为准，因潘勇向本院起诉时并未要求解除合同，合同解除之日应以潘勇变更诉讼请求之日为准，即利息应从2017年11月7日起计算。潘勇要求天易公司以45.8万元为基数、从2015年7月1日起按年利率24%计算至返清购房款之日止，其在庭审中陈述的主要理由为“如果天易公司不将房屋卖给潘勇，潘勇的该笔款项会继续出借给孙耀华，因此在法律的规定之内就可以获得24%的年利息”，因三方已经约定将民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系，故潘勇的该请求于法无据，本院对此不予支持。天易公司承担债的履行义务后，依约有权向孙耀华另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项规定，判决如下：
一、解除湖北天易置业有限公司与潘勇于2015年6月30日签订的合同编号为44的《商品房买卖合同》；
二、湖北天易置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还潘勇购房款45.8万元，并支付利息（以45.8万元为基数，按中国人民银行2017年1月1日适用一年期人民币贷款基准利率上浮30%的标准，从2017年11月7日计算至实际付清之日止）；
三、湖北天易置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿潘勇损失45.8万元；
四、驳回潘勇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7758.5元（已减半），由潘勇负担3103元，湖北天易置业有限公司负担4655.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 郭 丹
二〇一七年十二月十五日
书记员 王一婷