广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第1015号
原告刘XX，男，19xx年X月X日生，汉族，住桂林市象山区铁西三里*号。
委托代理人谷XX，广西XX律师事务所律师
被告赖XX，女，19XX年X月XX日生，汉族，住桂林市象山区铁西三里。
委托代理人关XX，桂林市XX法律事务所法律工作者
原告刘XX与被告赖XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘XX诉讼代理人谷XX、被告赖XX及其诉讼代理人关xx到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘XX诉称，2013年6月26日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告坐落于象山区铁西三里1号XX房，房产建筑面积38.77平方米，价格为295000元。双方约定在到房产局过户当日原告支付购房款人民币20万元。现原告按照合同约定全额支付了20万元，并要求被告至房产局办理相关手续。但被告迟迟不愿配合原告办理房屋过户手续。虽经原告多次催促，但被告一直拒绝配合办理，并提出要求原告再支付5万元的无理要求。被告行为已严重违反了双方合同约定，并侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求解除双方于2013年6月26日签订的房屋买卖合同；被告退还原告购房款人民币200000元并支付违约金10000元；请求判令被告从2013年7月2日按每日千分之二标准支付逾期退还购房款利息。
被告赖XX辩称，原告诉称不实，被告已积极履行合同义务，在收到原告购房款后已办理诉争房屋的解押手续，是原告方不配合被告办理房屋的产权变更手续，导致诉争房屋不能过户。故本案造成合同不能履行的过错在原告方，被告不同意解除合同，希望继续履行，本案合同定金不予退还。请法院查明事实，驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2013年6月26日，原告（甲方）刘XX与被告（乙方）赖XX签订《房地产买卖协议》一份，双方约定：甲方自愿将坐落在象山区铁西三里1号兴进曦镇3栋1-8-3号房出售给乙方，成交价格为人民币295000元；合同签订时乙方支付甲方购房定金10000元；购房款分二期付清：第一期购房款乙方于甲乙双方到房产局过户当日支付人民币20万元（含定金）给甲方；第二期购房款乙方于领取产权证当日支付人民币95000元给甲方。合同第九条约定甲方违约的违约责任：1、甲方应在毁约之日起三日内向乙方退还所交房款，逾期每天按房款的千分之二计息支付给乙方。2、甲方应在毁约之日起三日内将定金退还给乙方，并付给乙方违约金10000元。第十四条约定：双方在2013年8月5日前到桂林房产交易公证办理全权委托公正，如不能按期交付、超出三十天则由不配合方承担违约责任。合同签订后，原告于次日即2013年6月27日以银行转款方式向被告汇款20万元，当日被告向原告出具收条两份，分别注明为购房款19万元及购房定金1万元，但双方未到房地产管理部门办理房产过户手续。至2013年7月2日，原告认为双方原约定为“第一期购房款乙方于甲乙双方到房产局过户当日支付人民币20万元（含定金）给甲方”，现己方已付款，但被告一直拖延办理过户手续，因担心被告收款后将房屋转卖，故诉至法院要求解除合同并退款及支付违约金，并申请对诉争房屋进行财产保全。2013年7月8日，本院将应诉材料、诉状副本、查封裁定送达被告；同日，原告以ESM特快邮件寄送被告，内容为“被告于5日内协助办理房屋过户手续”，被告于7月9日收到该邮件，但未予答复；2013年7月15日，原告再次以EMS特快邮件寄送被告，内容为“通知被告解除合同并退还购房款，逾期承担责任”。被告收到后，仍未予以答复。2013年8月5日，被告打电话通知原告，要求原告到房产部门办理房屋过户手续，但原告在电话中予以拒绝，表示要解除双方买卖合同，不同意继续履行。庭审时，被告表示，因诉争房屋原有银行抵押，自己在收到原告购房款后，要先到银行办理相关解押手续，因银行办理解押手续需15天，故直至2013年7月16日才解押完毕。解押完毕后，自己也曾通知原告履行房屋过户手续，但原告表示拒绝。
以上事实，有《房地产买卖协议》、银行汇款凭证、被告所写收据、EMS快递回执及查询单、房屋产权证、房屋评估费收据、注销土地抵押登记证明；原、被告陈述予以证实。
本院认为，原告刘XX与被告赖XX之间的《房地产买卖协议》系双方经平等协商后自愿签订，且未违反我国法律及行政法规的强制性、禁止性规定，应是合法有效的合同，双方均应按照合同的约定行使权利并履行义务。在协议中，双方对办理房产过户的具体时间并无明确约定，但有“第一期购房款乙方（原告方）于甲乙双方到房产局过户当日支付人民币20万元（含定金）给甲方（被告方）”的相关约定，即是付款与办理房屋过户手续应当同时履行的约定。本案中，原告支付20万元购房款的时间是在2013年6月27日，按照双方合同约定，被告应在付款当日或近期将房屋过户至原告名下，但在本案中，被告并未按照以上时间将房屋过户。此后，原告在2013年7月2日向本院提起相关诉讼，本院在7月8日向被告送达诉状副本及应诉材料；同时原告在2013年7月8日、7月15日又两次以EMS方式向被告邮寄通知，督促被告履行过户手续直至要求解除双方合同，但被告在此期间仍未与原告协商办理房屋过户事宜；而直至2013年8月5日被告才与原告电话联系要求办理过户事宜。庭审时，被告辩称其是因为需要办理银行解押手续，故不能及时过户。但根据庭审查明情况，合同条款系双方自愿协商后签订，对付款及房屋过户时间有相关的约定，但对房屋的抵押问题却并未提及，事后双方也无相关补充协议；被告作为完全行为能力人，知道或者应当知道在原告付款后应及时办理过户手续，在原告多次以多种方式督促被告积极办理房屋过户手续且发生纠纷后，被告仍未与原告进行协商处理，也未告知原告其正在处理解押问题，从而引发本案诉讼；对此，被告存在过错。被告另辩称双方合同中有“双方在2013年8月5日前到桂林房产交易公证办理全权委托公正，如不能按期交件、超出三十天则由不配合方承担违约责任”的相关条款，故主张办理过户期限应在2013年8月5日，且有延期30日方违约的宽限期；对此，本院认为，该条款约定的事项并不明确，其具体委托公证事项不明，该条款约定的是“交件义务”而非“过户义务”；而对明确的过户时间，双方在前条款中已有约定，即故对被告该辩论意见，本院不予采信。因房屋买卖关系在一定基础上是基于买卖双方的信赖及相互配合，具有一定特殊性，现被告在收到原告购房款后迟延履行过户义务及通知义务，导致原告丧失对本次房屋买卖关系成立的信赖基础，故原告主张解除双方房屋买卖合同关系，其该主张符合本案实际情况及相关法律规定，依法应予准许，被告所收取原告的购房款200000元，应予以退还。原告另要求被告支付违约金10000元及支付逾期退还购房款利息；因本案原告在此次房屋买卖过程中也存在审查不够严谨等过失，而被告办理房屋解押手续客观上所需要时间也非其主观能够控制；庭审时，被告也表示愿意继续履行合同，故被告并未构成根本性违约，原告该主张缺乏事实、法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘XX与被告赖XX在2013年6月26日签订《房地产买卖协议》。
二、被告赖XX返还原告刘XX购房款人民币200000元。
本案案件受理费4450元，保全费1620元（原告已预交），由被告赖XX承担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4450元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李钦毅
人民陪审员 倪毓芳
人民陪审员 王永春
二〇一三年八月二十四日
代书 记员 覃 鑫