上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第4663号
原告吴勇辉，男，1952年2月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人周祝华，上海市尚实律师事务所律师。
被告徐玉琴，女，1975年10月12日生，汉族，住江苏省兴化市。
被告浦风琴，女，1973年9月25日生，汉族，住江苏省兴化市。
上列两被告共同委托代理人殷炳荣，江苏天庭律师事务所律师。
原告吴勇辉与被告徐玉琴、浦风琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法适用简易程序，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序审理，由审判员胡铁红担任审判长，与代理审判员张盈、人民陪审员曹璐组成合议庭，于2015年6月30日、8月25日再次公开开庭进行了审理。原告吴勇辉及其委托代理人周祝华，两被告共同委托代理人殷炳荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴勇辉诉称，原告吴勇辉与案外人吴祯徐为父子关系。两被告为姑嫂关系。原告吴勇辉通过买卖购置了上海市浦东新区龚路镇新西街1、2、3、4号房屋，取得上述房屋的产权。2005年8月5日，吴祯徐作为原告吴勇辉的代理人与案外人沙荣建就上海市浦东新区龚路镇新西街某房屋（以下统称系争房屋）签署《合作经营桑拿浴室协议书》（以下简称协议书）。约定房屋租赁期从2005年11月1日至2012年11月1日，前三年租金为人民币16万元（以下币种相同）每年，当中三年为17万元每年，最后一年为18万元每年，承租房屋用途为经营“蓝天浴场”，承租房屋面积为950平方米。沙荣建承租系争房屋后办理了浴场营业执照并进行了装修。2006年4月，沙荣建经原告同意将浴场承租权、经营权一并转让给两被告。之后，由原、被告就系争房屋建立租赁关系，双方就协议书相关履行内容不变。2012年6月18日，原、被告双方签署了《续租协议》，约定租金调整至每年20万元，租金每年递增1万元，先付后租，被告承租系争房屋一、二楼房屋，三楼返还原告使用，租期从2012年11月1日至系争房屋动迁止，其他依照原先协议书履行。就承租房屋中一楼的装修基本属于被告，二楼被告进行了部分装修，还保留了原先原告的装修。2014年7月初，被告因经营不善导致亏损而擅自停业至今，同年11月起，原告多次向被告催讨年租金，被告均以房屋将要动迁为由拒付租金。原告认为，被告在合理期限内拒付房租行为已经构成根本性违约，由此原告有权要求解除双方的租赁关系，并由被告迁出系争房屋。现原告提起诉讼，要求：1、判令原、被告《续租协议》解除，两被告于合同解除日交还系争房屋一、二楼；2、两被告支付原告从2014年11月1日至判决生效日止的房屋租金（按年租金22万元计算）；3、判令两被告在系争房屋内所有装修物品归原告所有；4、判令两被告向原告支付违约金5万元；5、诉讼费由两被告承担。
被告徐玉琴、浦风琴共同辩称，原告陈述签约的过程属实，2012年6月18日双方签署了《续租协议》，除继续履行原协议外，双方对终止合同的条件以及动迁补偿方面进行了约定。按照该约定，三年内该浴室如动迁，装修补偿款归被告所有，同时提到动迁之日为终止合同之时。2014年3月原告曾找被告，协商系争房屋装修费问题，要被告让出系争房屋，2014年7月被告到动迁公司了解系争房屋要进行拆迁，且动迁公告也张贴在墙上，2014年上半年，该浴室所在区域被政府纳入拆迁范围。从去年至今，浴室周围大部分建筑被拆除，2014年6月底，原告给被告一封公开信，称2014年10月31日终止双方的租赁合同，由于该浴室面临拆迁，周围环境不再适合经营。根据原告的公开信，2014年10月31日，被告不再经营浴室、双方的租赁关系已终止。现原告要求解除租赁关系没有依据，原告是基于房屋要动迁提出解除，被告认为在没有取得动拆迁补偿前，合同没有解除。被告将房屋钥匙于2014年10月31日交还原告，但被告方也同时持有系争房屋的钥匙。现房屋面临拆迁，政府尚未对系争房屋中装修财产进行评估或者登记，由此系争房屋中的财产及装修由被告亲属看管，但无法依照原先的租赁关系正常履行，基于被告并未实际使用系争房屋，故原告所主张房屋租金、使用费无事实依据。在租赁期间，被告不存在违约或者停止营业的行为，被告也缴纳了2014年10月31日之前的所有租金。而且从2014下半年后，由于浴室周围部分建筑被拆除，经营环境发生了变化，虽然亏损，被告也在经营，不存在随意停止营业。鉴于被告不存在违约，故不同意原告相关诉请。
经审理查明，2005年8月5日，以吴祯徐作为甲方与沙荣建作为乙方签署协议书一份，约定甲方提供系争房屋用于浴室经营场所，签订协议书之日起，三日内将房屋全部清洗干净交由乙方进行装修，乙方接收甲方房屋开设桑拿浴室，承担一切装修经济费用，正式开业后，浴室一切经营活动，业务管理等事宜全部由乙方负责实施，甲方无权干涉，……乙方在负责经营活动期限内有权转让经营权给他人，但不得损害甲方利益；合作期限为七年，自2005年11月1日至2012年11月1日，乙方同意前三年每年支付甲方利润16万元，中三年每年17万元，最后一年18万元；开张之日乙方先支付半年利润，上下半年各一次，第二年开始每年一次性付清，先付后经营，每逾期一月，则需按日支付违约金，违约金按照利润的5%计算，直至付清为止；在合作期间内，甲方不得随意收回房屋，否则赔偿乙方100万元，乙方不得随意停止营业，随意停止经营必须一次性赔偿甲方5万元，并将所有装修项目无偿保留原状给甲方，合作期限满甲方有权收回房屋，乙方如需继续与甲方合作经营，应于合作期满前半年向甲方提出续约的书面要求，经甲方同意重新签订合作协议，……，该房屋碰到政府动迁或其他不可预见的因素而造成乙方不能正常使用，根据实际情况双方协商解决，如发生赔偿，建筑物赔偿归甲方所有，装修部分赔偿归乙方所有，……。2006年4月10日，沙荣建作为甲方与徐增木、徐仁瑞作为乙方签署《转让协议》一份，约定沙荣建将蓝天浴场百分之一百的股份全部转让给乙方，包括蓝天浴场内所有装修、电视、浴池、沙发、空调等，价格为84万元，……。为此，由原告方及徐仁瑞、徐增木在原协议书的尾页下方书写“本合同自2006年5月1日起沙荣建自动转让给徐增木等2人来执行完毕，其合同遵守内容不变，甲乙双方均认同”。2012年6月18日，由原告吴勇辉作为甲方与被告徐玉琴、浦风琴作为乙方签署《续租协议》一份，表示蓝天浴场于2012年10月31日租借期满，按原租借协议现再签续租协议：1、租金调整，续租后租金调整每年20万元，今后每年增加一万元，逐年类推，先付后租；2、考虑到目前龚路地区租房成本及各种因素存在，乙方同意让出三楼宿舍给甲方作为其他使用，浴场今后只使用一、二楼作为租用场地；3、由于浴场近几年经营情况欠佳，乙方前期投入收效甚微，甲方本着实事求是的原则，考虑到浴场近几年或许会动迁，因此甲方同意如遇动迁，乙方的原装修部分及执照、人员的动迁补偿款百分之九十归乙方享用（三年之内动迁，动迁费全部归乙方）；4、本续租协议签至本浴场动迁终止，如五年后再不动迁，甲乙双方再坐下来商谈有关事宜；5、本续租协议是第一次协议的补充，如有不尽之处可参照第一次协议文本执行。双方共同确认租赁双方即为原、被告，就《续租协议》中“第一次协议”原、被告均确认为2005年8月5日的协议书。2014年10月31日前的租金，被告全部付清。
另查，2013年11月26日，上海市浦东新区规划和土地管理局在相关地段张贴《征地房屋补偿方案公告》，明确了征地的范围及面积，并对征地范围内的房屋出具了补偿方案。2014年6月28日，原告向被告发送信函，表示龚路地区大拆迁已启动一年多，被告所经营的蓝天浴场目前已进入评估阶段，依原有合同规定，拆迁开始就是合同的终止，原告提出合同2014年10月31日正式终止，要求被告交还房屋，并表示对系争房屋中的装修归属及赔偿提出了自行的意见。被告也认为系争房屋所在地块已进入动拆迁阶段，其表示根据原告发送的函件，被告2014年10月31日之后再未向原告支付租金，也未再进行经营；鉴于《续租协议》中对相关动迁补偿双方的约定，系争房屋仍由被告的人员看守。双方庭审中共同确认，被告于2014年7月起对浴室不再营业。根据本院在案件审理中调取的《征地房屋补偿方案公告》内容显示，所征收范围系针对农村集体土地及房屋，系争房屋并非归属该范围。在本院向被告释明后，被告表示因周边环境恶劣，系争房屋无法经营，不愿意支付租金，坚持要求等待系争房屋动拆迁后一并处理。
以上事实，有《续租协议》、《合作经营桑拿浴室协议书》、浦东新区房屋契纸、转让协议、《给蓝天浴场各股东的公开信》、照片、《征地房屋补偿方案公告》等及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告就系争房屋一、二楼所签署的《续租协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。根据约定，该续租协议履行至系争房屋动迁终止，经庭审调查，目前系争房屋尚未纳入征收范围，由此原告于2014年6月发函要求2014年10月31日终止双方的租赁关系，并无依据，但根据被告的行为判断，被告也基于对系争房屋已动拆迁的认识，于2014年10月31日后不履行支付租金义务并不再经营，基于双方当时的意思表示，虽对合同不予履行的原因是基于双方对系争房屋纳入征收范畴认识的误解，但对合同不再履行却形成了一致的意见，目前在本案诉讼中，双方亦均无继续履约的意愿，由此原告现要求解除双方就系争房屋一、二楼所签署的《续租协议》，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告向其返还系争房屋一、二楼，于法有据，本院予以支持。同时，原告要求被告承担2014年11月1日至本案判决生效之日的租金，被告以未实际使用房屋，只是由人看守为由作为不予支付租金的抗辩，对此本院认为，被告虽不再经营，但系争房屋仍由被告方占有，其行为直接导致原告不能利用房屋的使用价值，就相关租金被告仍应当支付，但因考虑到客观上2014年10月31日后被告未再使用房屋进行经营，且系争房屋所处周边已经开始拆除，在此环境下未必能确保原告在收回房屋后能够以原先租赁价格出租他人，由此本院将酌情参照年租金22万元的50%标准支持原告从2014年11月1日至判决生效之日止的房屋租金。至于原告依据原协议书，提出被告随意停止经营，需一次性赔偿原告违约金5万元，并将所有装修项目无偿保留原状给原告的主张，对此本院认为，被告要承担责任的前提条件应为“随意停止经营”，根据双方庭审上的陈述，被告于2014年7月停止对外经营，系在原告发送要求被告配合拆迁评估并提出合同终止的信函之后，基于原告信函的内容被告停止对外经营，不能认定为其随意的行为，况且被告当时的租金已经交付至2014年10月31日，因而原告要求被告承担随意停止经营的合同责任，并无相关依据，本院难以支持。至于被告在系争房屋中的装修损失，被告在本案中对此并未提供任何证据予以证明，对此本院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告吴勇辉与被告徐玉琴、浦风琴签订的《续租协议》予以解除；
二、被告徐玉琴、浦风琴应于本判决书生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区龚路镇新西街某号中承租的一楼、二楼房屋并返还原告吴勇辉；
三、被告徐玉琴、浦风琴应于本判决书生效之日起三十日内按照年租金22万元的50%标准支付原告吴勇辉自2014年11月1日至本案判决生效之日止（判决生效日前返还房屋的，算至实际返还房屋之日止）的房屋租金；
四、驳回原告吴勇辉的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，508元，减半收取754元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 张 盈
人民陪审员 曹 璐
二〇一五年九月十八日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。