文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初4562号原告：周扬，男，1974年9月6日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区。原告：刘广燕，女，1976年12月29日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：周扬，系原告刘广燕丈夫。被告：深圳机场地产有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区。法定代表人：陈金祖。委托诉讼代理人：李丰，广东深天成律师事务所律师。原告周扬、刘广燕诉被告深圳机场地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员陈平独任审判，公开开庭进行了审理，原告刘广燕的委托诉讼代理人即原告周扬、被告深圳机场地产有限公司的委托诉讼代理人李丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周扬、刘广燕诉称，2014年6月14日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定由原告支付1,524,543元购买被告开发的位于深圳市宝安区西乡街道领航城领翔华府B区7栋B单元1704号房产，建筑面积75.11平方米，在合同中第十二条、第二十二条分别约定了迟延交房、迟延办证的违约责任。合同订立后，两原告依约支付了全部购房款，但被告未履行交房通知义务，迟延14天交付上述房产；被告未履行办理所购房产产权转移登记手续的相关通知义务，违反了合同第二十条约定的“权利之瑕疵担保义务”，致使两原告未能按期取得《房地产证》，直至2016年9月8日两原告才取得所购房产的《房地产证》，被告的上述行为已严重违约。为维护原告合法权益，原告于2015年11月9日通过邮政EMS特快专递向被告寄出《催促交房通知》、《联系方式变更通知》，催促被告交房并变更原告联系方弍；原告于2016年11月13日通过邮政EMS特快专递向被告寄出《通知》，请求被告承担迟延办证违约责任，但被告至今未承担任何责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告支付交房迟延违约金6,403.08元；二、被告支付办理房产证违约金33,844.85元；三、被告向原告支付以前项违约金33,844.85元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.35％计算自2016年11月15日至上述违约金实际履行之日止的利息（暂计至2016年12月5日的利息为122.69元）；四、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求迟延交房违约金的计算方式为购房款1,524,543元×0.3‰/日×14天（2015年10月30日至2015年11年13日），并明确第一项诉讼请求合同依据为《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条、第十二条第1项。原告明确其第二项诉讼请求迟延办证违约金计算方式为购房款1,524,543元×0.3‰/日×74天（2016年6月26日至2016年9月8日），并明确第二项诉讼请求的合同依据为《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十条、第二十一条、第二十二条。原告明确其第三项诉讼请求法律依据为《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第123条、《最高院人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第三十条。被告深圳机场地产有限公司答辩称，一、被告不存在迟延交房。被告于2015年10月26日已通过快递的方式向原告发出了入伙通知书，但因为是统一批量寄送，因此快递公司没有打具体日期，但是通过邮递单上的客服电话11××3和快递单号可以查询得知入伙通知书快递是2015年10月26日寄出。二、原告计算违约金的合同依据不成立。合同补充条款第二十一条明确约定本合同正文第十二条、第二十二条约定迟延履行的违约金变更为出卖人按照政府主管部门公布的市场指导租金向买受人支付违约。三、原告起诉被告支付迟延办理房产证的违约金没有法律和合同依据。原告于是2016年6月16日之前向深圳市不动产登记中心提交了相应的资料，深圳市不动产中心于2016年6月16日发布了相应公告，根据补充条款的约定，被告并未构成迟延办证。四、原告第三项诉讼请求没有相应的法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2014年8月27日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的深圳市宝安区西乡街道领航城领翔华府７栋Ｂ单元1704号房地产，用途为住宅，合同价款为1,5244,543元。合同第九条约定，被告应于2015年10月30日前将房地产交付给买受人。合同第十二条约定，除合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在合同第九条约定的交付期限内将房地产交付买受人。逾期在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成房地产项目的房地产初始登记；出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。合同第二十七条约定，本合同中的通知应以书面形式方式送达；邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递的，邮件发出之日起第三日视为送达；买卖双方地址一回头载明的通讯地址为准，如地址发生变更应及时通知对方，未通知或迟延通知的，由其承担法律后果。合同附件五第六条约定，买受人应在《入伙通知书》中确定的入伙日起五日内（验收期限）前来验收房地产，如有异议，应于验收期限届满日之前提出；如买受人未收到《入伙通知书》的，则买受人应当在合同约定的最后交付日期即2015年10月30日（房产交付使用的时间）前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于签署交付日前前往房屋所在地接受房屋，否则视为出卖人已如期交付房屋。附件五第十三条对合同第二十一条、第二十二条补充约定：1、如买受人系按揭付款且委托贷款银行办理房产的《房地产证》的，该买受人应在规定的时间内按出卖人或贷款银行通知上要求交纳各种应由买受人承担的税务费和提供办理所需的全部资料；出卖人在本房地产交付之日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务；如需买受人补充办证资料或费用，买受人应在接到贷款银行或出卖人通知后三日内将符合要求的资料或应交的费用提供给贷款银行，因买受人或贷款银行方未履行上述义务导致《房地产证》无法及时办出的，责任由造成方承担。2、如买受人自行办证的，则出卖人在本房地产交付之日起240日内办理完初始登记即视为履行了办证义务；买受人应按出卖人书面通知的时间及地点领取办证的相关资料，买受人延误的，逾期办证的责任由买受人自行承担。3、如买受人委托出卖人办理《房地产证》且出卖人接受委托的，买受人应按本合同约定及政府规定缴纳相关费用，并在出卖人书面通知时间内及时提供办理《房地产证》所需办证资料及缴纳相关费用。4、买受人在本房地产交付之日起240日内仍未收到出卖人或贷款银行发出的通知，则应在该期限内与出卖人或贷款银行联系，若本房地产办妥初始登记，则买受人应及时提交资料、缴纳各种税费或领取办证的相关资料，否则逾期办证的法律责任由买受人承担。附件五第十六条对本合同第二十七条补充和修改为：1、一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方；2、出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；出卖人将通知内容公告于《深圳特区报》，公告发布后的第三日为送达日。附件五第十八条约定，本合同的附件及补充协议均为买卖双方所共同认可和约定，均是本合同不可分割的组成部分；当补充协议与合同正文内容冲突时，以补充协议为准。附件五第二十一条约定，合同正文第十二条、第二十二条约定的迟延履行的违约金变更为“出卖人按照政府主管部门公布的市场指导租金向买受人支付违约金”。上述合同签订后，原告足额支付了购房款1,524,543元。被告称其于2015年10月26日通过快递方式向原告发出入伙通知书，并提供了快递单原件，但该份快递单并未载明具体的寄件时间。原告称其未收到上述入伙通知。2015年11月9日，原告通过快递方式向被告发出联系方式变更通知和催促交房通知，联系方式变更通知中载明原告变更了联系地址。2015年11月13日，原、被告办理了入伙交付手续。2016年6月16日，深圳市不动产登记中心刊登不动产初始登记公告，该中心对被告申请登记的案涉房地产的房地产权，已经初步审定，公告异议者自公告之日起三十日内将书面材料送该中心，逾期该中心将核准登记，颁发不动产权证书。2016年7月22日，深圳市不动产登记中心向被告颁发了案涉房地产不动产权证书，载明项目竣工日期为2015年10月27日。2016年9月8日，深圳市房地产权登记中心向原告颁发了案涉房地产不动产权证书，登记的案涉房屋面积为75.11平方米。2016年11月13日，原告通过快递方式向被告发出通知，称被告未通知原告办证，要求被告支付迟延办证违约金及利息。另查明，案涉房屋所在区域2016年房屋租赁指导租金标准为26元/元*平方米。庭审中，原告称其在2016年8月份将办证资料提交给贷款银行，之后贷款银行通知原告可以到贷款银行处复印不动产权证书，原告得知案涉房地产不动产权证书已办出。上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市房地产买卖合同（预售）、发票、公告、快递单、不动产权证书等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于交付责任。根据案涉合同附件五第六条约定，买受人应在《入伙通知书》中确定的入伙日起五日内（验收期限）前来验收房地产，如有异议，应于验收期限届满日之前提出；如买受人未收到《入伙通知书》的，则买受人应当在合同约定的最后交付日期即2015年10月30日（房产交付使用的时间）前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于签署交付日前前往房屋所在地接受房屋，否则视为出卖人已如期交付房屋。本案中，案涉房地产项目于2015年10月27日竣工，早于合同约定的2015年10月30日的入伙交付时间。如原告未收到被告发出的入伙通知，按照双方约定，其应当在2015年10月30日前主动联系被告办理入伙事宜，否则视为被告已按合同约定期限交付房屋。但原告并未提供证据证明其在合同约定的交付期限前联系被告办理入伙事宜，亦未提供证据证明案涉房地产在合同约定的交付期限前不具备入伙交付条件，应视为被告已按合同约定期限向原告交付了案涉房地产。原告诉请被告支付迟延交房违约金，没有合同依据，本院不予支持。关于办证责任。案涉合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。附件五第十三条对合同第二十一条补充约定，如买受人系按揭付款且委托贷款银行办理房产的《房地产证》的，该买受人应在规定的时间内按出卖人或贷款银行通知上要求交纳各种应由买受人承担的税务费和提供办理所需的全部资料；出卖人在本房地产交付之日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务。买受人在本房地产交付之日起240日内仍未收到出卖人或贷款银行发出的通知，则应在该期限内与出卖人或贷款银行联系，若本房地产办妥初始登记，则买受人应及时提交资料、缴纳各种税费或领取办证的相关资料，否则逾期办证的法律责任由买受人承担。庭审中，原告陈述其将办证资料提交给贷款银行，之后由贷款银行通知其复印不动产权证书。据此，被告应在将案涉房地产交付给原告即2015年11月13日起240日内即2016年7月9日前办妥初始登记，否则应承担迟延办证的违约责任。但被告于2016年7月22日才办妥初始登记，已迟延12天。根据合同附件五第二十一条关于迟延履行违约金标准为政府指导租金标准的约定，被告应支付原告迟延办证违约金755.95元（26元/月*平方米×75.11平方米×12/31天，2016年7月为31天）。原告诉请被告按照民间借贷的相关法律规定支付上述违约金的利息，与案涉违约金性质不符，且案涉合同并未约定被告应当何时支付上述违约金，原告的上述诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳机场地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告周扬、刘广燕支付迟延办证违约金755.95元；二、驳回原告周扬、刘广燕的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费405元，由被告负担10元，原告负担395元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 平二〇一七年三月十六日书记员 蔡嘉佳书记员 李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。