福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第847号原告（反诉被告）李元懿，男，住福建省福州市晋安区。委托代理人李建德，住福建省福州市晋安区，系原告的父亲。被告（反诉原告）陈建挺，男，住福州市马尾区。委托代理人卢锋奇，福建瑞权律师事务所律师。委托代理人康芳玲，福建瑞权律师事务所实习律师。原告李元懿（反诉被告）诉被告陈建挺（反诉原告）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人李建德、被告（反诉原告）的委托代理人卢锋奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李元懿诉称：2012年10月6日，原、被告双方签订了《某商业中心5#楼某单元产权证范围外附属大露台使用权及单元房内外所有物品转让协议》。协议签订后原告（买方）向被告（卖方）一次支付了购房款1960000元，其中1500000元为购房款，460000元为协议约定总计560000元交易总额中的预付款。被告收到原告460000元预付款之后，利用协议规定不是一手交钱一手交货的条款，在50天后移交房子时拒绝兑现协议第25条约定“…单元房内外所有物品…卖方承诺均保持原状”的承诺，上述被告作出的“均保持原状”这一承诺还在协议第5条约定“卖方承诺上述第二条约定包括了套房固定装饰……”作了强化。协议第2条约定的转让价560000元中包含的数十件物品，卖方不是按市场价出牌、也不是以二手商品定价，属卖方漫天喊出的一口价。也即属于无法予以单独计价的情节，这些物品双方在签约时被告原先承诺“均保持原状”，以后又坐地起价为原告拒绝，经双方协商最后折衷的结果是原告同意被告在协议第五条后半段加上“卖方承诺仅取走…”。现被告违反约定，搬走了不该搬走的已预先收下原告460000元首付款的大部份物品。依据协议第7条约定“如卖方拒绝履行本协议应向买方支付违约金200000元，买方如果拒绝履行本协议亦应向卖方支付违约金200000元。”由于被告已部份履约，仅因被告未按照约定“全面履行自己的义务”，原告诉请被告支付违约金（含赔偿损失金）100000元并支付全部诉讼费。被告陈建挺辩称：原告违反合同的约定，应由原告承担违约责任，即使根据原先中院二审和再审的判决书，原告的违约责任也比被告方大。被告不存在拒绝履行的情况，不应支付违约金。即使被告有违约，原告主张的违约金也过高。原告应承担未支付80000元而产生的违约金。反诉原告陈建挺诉称：反诉原告陈建挺与反诉被告李元懿于2012年10月6日签订《某商业中心5#楼某单元产权证范围外附属大露台使用权及单元房内外所有物品转让协议》，双方约定：卖方（陈建挺）允许买方（李元懿）留下上述第二条约定交易价560000元人民币中的100000元，待买方取得转让过户变更后的产权证、待卖方履行《某商业中心5#楼某单元房产产权买卖新协议》和《某商业中心5#楼某单元产权证范围外附属大露台使用权及单元房内外所有物品转让协议》以及卖方按约移交房产实际控制权手续时（移交全套钥匙）再由买方转入卖方陈建挺建设银行账号中。由于李元懿擅自破门而入，己实际控制该房屋，但李元懿拒绝支付余下l00000元，李元懿的这一违约行为严重侵害了陈建挺的合法权益。反诉原告请求反诉被告李元懿支付违约金l00000元并承担本案诉讼费。反诉被告李元懿辩称：反诉被告并非擅自破门而入，而是反诉原告提前交付房屋，反诉被告所说与原二审判决书认定的反诉原告的妻子向反诉被告提前交付的事实相矛盾。反诉原告有违约，有搬走屋内的部分物品。协议的履行有先后顺序，对方没有全部履行，其可以拒绝支付100000元，其没有违约。经审理查明，2012年9月11日，原告李元懿与被告陈建挺签订《某商业中心某房产买卖协议》（下称《买卖协议》），向被告陈建挺购买坐落福州市晋安区某商业中心5#楼某单元房产（以下简称“某单元房产”），双方约定：购房价格为2060000元；被告允许原告留下100000元购房款，等原告取得房产证并按约取得房产时再付清；产权过户之后，原告同意被告在2012年12月15日之前向原告移交房产（实际移交日期以被告儿子离境返回加拿大第二天为限期），原告同意腾出一间房子让被告暂时存放物品直至2013年2月15日，如有违约应向对方支付30000元违约金等。2012年10月6日，原、被告又补签了《某商业中心5#楼某单元房产产权买卖新协议》（下称《买卖新协议》）与《某商业中心5#楼某单元产权证外附属大露台使用权及单元房内外所有物品转让协议》（下称《物品转让协议》），对《买卖协议》进行了细化，约定：某单元房产购买价格为1500000元；某单元房产的附属大露台上自建的四方亭、地面装饰、花梨木茶桌及椅子、藤质麻将桌及椅子、藤编摇椅、竹制窗帘、对开玻璃门及玻璃窗、围栏、装饰物、假山、石圆桌、石椅、各式花木及房内所有物品购买价格为560000元；被告另承诺该560000元价格包含了某单元房产内的固定装饰、空调、冰箱、洗衣机、热水器、抽油烟机、煤气灶、花梨木沙发、双人床、床头柜、整体橱柜、卫浴设施、窗帘、饭桌及椅子、电子琴、电器等物品。《物品转让协议》另约定原告支付剩余100000元购房款的前提还包括被告履行《买卖新协议》和《物品转让协议》。合同签订后，李元懿向陈建挺支付了购房款1960000元。后双方因房屋及物品移交问题产生纠纷，李元懿以陈建挺未按《物品转让协议》约定交付全部物品为由未向陈建挺支付剩余100000元购房款，陈建挺为此曾诉至本院，请求李元懿支付剩余购房款及擅自收房的违约金等。本院经审理认为双方对房产物品约定项目较多，因此双方在对方交付或接收房产时，理应对物品的交接事实办妥凭证，后双方未办理交接凭证，并因此就物品是否全部交付产生纠纷，根据公平原则均应对物品无法认定是否全部交付这一法律后果共同承担责任，且根据李元懿自述，陈建挺未交付的物品仅系小部分物品，在双方对此小部分物品共担责任的基础下，酌情扣减李元懿应支付的购房款数额，判决李元懿支付陈建挺购房余款人民币80000元，同时以陈建挺无法证明李元懿系私自开锁而单方收房为由驳回陈建挺关于违约金的诉请。后陈建挺、李元懿均不服该判决，上诉至福州市中级人民法院。二审查明的事实与一审相同，并认定讼争房屋系陈建挺的妻子向李元懿提前交付，陈建挺已搬走讼争房屋内部分涉案物品，二审判决驳回上诉维持原判。现该案一、二审判决均已生效。后李元懿就该案向福州市中级人民法院申请再审，被驳回。以上事实，有《某商业中心某房产买卖协议》、《某商业中心5#楼某单元房产产权买卖新协议》、《某商业中心5#楼某单元产权证外附属大露台使用权及单元房内外所有物品转让协议》、（2013）晋民初字第60号民事判决书、（2013）榕民终字第1764号民事判决书、（2014）榕民申字第2号民事裁定书及原、被告的陈述证实，可以认定。本院认为，原告主张被告支付违约金的依据是被告未完全履行《物品转让协议》，现生效判决已经确认双方应对物品无法认定是否全部交付这一法律后果共同承担责任，并已酌情扣减20000元购房款，因此被告的违约行为给原告造成的损失已经得到补偿，原告主张被告支付违约金人民币100000元过高，根据诚实信用原则，本院酌定被告支付原告违约金人民币5000元。生效判决已经认定讼争房屋系提前交付，现反诉原告再主张反诉被告擅自破门而入不属于本案审理范围。《物品转让协议》约定反诉被告支付剩余购房款的条件是反诉原告履行《买卖新协议》、《物品转让协议》等，反诉被告当时因反诉原告未完全履行《物品转让协议》而不付款，尚未构成违约，现购房余款的支付问题已经生效判决确认，反诉被告未付款属于履行生效判决的问题，不属于违约问题，故反诉原告关于反诉被告支付违约金的诉请不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告陈建挺应于本判决生效之日起十日内支付原告李元懿违约金人民币5000元。二、驳回原告李元懿的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告陈建挺的诉讼请求。逾期履行本判决确定之金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2300元，由原告李元懿负担人民币2185元，由被告陈建挺负担人民币115元。反诉案件受理费人民币1150元，由反诉原告陈建挺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判长陈烽代理审判员李蓓蓓人民陪审员詹晓枫二〇一五年七月二十三日书记员徐光智附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。