辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1248号
上诉人（原审原告）：李惠。
委托代理人：李庆东，辽宁星业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连复城置业有限公司，住所地大连市中山区长江东路71号（中港世银大厦）15层。
法定代表人：曹峻，该公司总经理。
委托代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。
原审原告李惠与原审被告大连复城置业有限公司（以下简称“复城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年12月10日作出（2015）中民初字第3238号民事判决。李惠不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人李惠的委托代理人李庆东，被上诉人复城公司的委托代理人杨婕妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李惠一审诉称：2014年1月8日，原告购买被告坐落于中山区一处房产，并进行了网签备案。2014年12月8日，双方签署购房合同及补充协议。合同约定：1、建筑面积254.25平方米，套内建筑面积188.86平方米，2、总房款6，345，000元，买受人于2014年1月8日前一次性付清。3、交房期限：2014年10月30日。合同第九条及补充协议第七条第7项规定了逾期交房的违约责任，即购房者在逾期交房超过90日后有权决定退房。合同签订后，原告按合同约定一次性支付房款6，345，000元，而被告却置约定和诚信于不顾，一再推迟交房日期，到2015年1月30日（90日）交房日期到期后，丝毫不顾原告的感受，没有任何的解释、安排和如何妥善处理的意思，原告的600多万元就这样被被告“借用”至今。2015年3月16日，实在无法忍受被告的恶劣行为，郑重向被告书面提出“退房通知”，可到现在原告也没有得到客观可行的答复。故，原告起诉要求依法解除原告与被告签订的商品房买卖合同；被告立即返还购房款6，345，000元；被告给予违约金126，900元；被告给付从2015年4月17日起到实际返还全部购房款时的银行利息。
被告复城公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、案涉房屋交付争议系因政府市政配套设施接通延误导致，并非“出卖人”原因造成，案涉合同不具备法定和约定的解除条件，原告要求解除合同、返还房款没有法律依据。首先，《商品房买卖合同》第八条约定，因市政配套设施接通延误导致房屋交房延期，被告可据实予以延期。原告以被告未能按期交付为由主张解除合同，不符合双方约定。案涉房屋已于2014年10月27日竣工验收，但由于红线外市政配套设施未能接通致使本项目无法提供正式水电，继而导致原告拒绝接收房屋。因政府未能接通市政配套设施，系被告无法控制的因素所致，因此，根据前述《商品房买卖合同》的约定，对于市政配套接通的延误，被告有权据实予以延期，不应承担违约责任。被告已缴纳全部市政配套费，政府主管部门对案涉项目配套设施接通延误事实予以确认，并同意落实处理。合同及补充协议关于非合同当事人所能控制的市政配套设施接通延误因素的约定，系双方真实意思表示，不损害社会公共利益，也不违反法律、法规强制性规定，条款内容合法有效，对原被告双方具有约束力，双方应当本着诚实信用原则按照合同约定履行。2、双方《补充协议》第十三条第4款约定了原告合同解除权的行使期限，原告未在双方约定的30日解除权行使期限届满前（即2015年2月27日前）行使解除权，解除权已消灭，不应再支持原告要求解除合同、退还房款的主张。3、案涉房屋的水已于5月20日接通，已具备交付和使用条件，不影响合同继续履行，在此情况下，不应支持原告要求解除合同的主张。
一审法院经审理查明：原、被告双方于2014年12月8日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于大连市中山区一处房屋，建筑面积254.25平方米，房款总计6，345，000元。合同第八条约定被告应在2014年10月30日前将案涉房屋交付原告使用，房屋交付条件为经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。同时合同第八条约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（被告）可据实予以延期：……2．因执行国家法律、法规、政策、政府政令、通告等导致的延期；因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期；……”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用的，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……”。双方签订的《补充协议》第七条第6款约定：“如发生本合同约定的不可抗力或下列情形之一的，甲方（被告）可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付……”。原告于2014年1月8日付清了全部购房款。
2014年10月27日，案涉项目经被告、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方验收合格并出具了《工程竣工验收报告》，因红线外市政配套设施未能接通致使案涉项目没有正式供水，原告拒绝接收房屋。
2015年5月29日，大连港东部地区搬迁改造指挥部出具《关于大连东港商务区管廊管线等市政配套问题的复函》，该《复函》记载，案涉项目的供水、供电及供暖等配套未完，经副市长召开现场办公会并已制定出详细解决方案，现自来水临时管线已施工完毕，具备使用条件，其它配套管线正抓紧施工争取短期内完成。2015年8月24日，大连市公安局消防局出具《建设工程消防验收意见书》。
2015年7月7日，被告以邮政特快专递方式向原告送达《接屋催告函》，催促原告办理交房手续。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告李惠与被告复城公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原被告双方均应按合同的约定全面履行自己的合同义务。
关于案涉房屋交付条件问题。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条约定了案涉房屋交付条件是经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，该约定不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。现被告复城公司已于2014年10月27日取得《工程竣工验收报告》，具备合同约定的房屋交付条件。
关于原告提出的案涉房屋交付条件应为取得竣工验收备案表的主张，根据现行规定，取得竣工验收备案表不是强制适用的法定房屋交付条件。《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据上述规定，房屋建筑工程经建设单位组织验收合格即可交付使用，备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，而是在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案，政府竣工验收备案显然是竣工验收合格后的行政管理行为，并不是房屋交付的法定条件。而且原告所主张的有关竣工备案的规定，从性质上来说，应属于管理性的法律规范，并不能因此否定买卖双方根据需要和实际情况自行约定具体的交房条件，故原告主张以取得竣工验收备案表作为案涉房屋交付条件，于法无据，不予支持。
关于原告提出的综合验收问题。根据2002年11月1日《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》第323项、2003年11月8日建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》第1条、2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》附件1“国务院决定取消的行政审批项目目录”第83项的规定，国务院已将《城市房地产开发经营管理条例》“房地产开发项目竣工验收”、第17条规定的由房地产开发主管部门组织验收的项目和第18条规定的住宅小区等群体房地产开发项目综合验收行政审批取消，可以证明建设工程竣工验收主体已不再是政府质量监督部门，建设工程不需要再进行综合验收。另，根据双方《商品房买卖合同》第八条的约定，双方在合同中并未选择“2、该商品经综合验收合格”作为交房条件，双方约定的交房条件是“5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”，故原告主张案涉房屋应当进行综合验收，于法无据，不予支持。
关于原告提出的消防验收问题，消防设施需供水接通方能进行验收，本案因市政供水配套未能接通导致消防验收未能进行，非被告过错所致。而且双方《商品房买卖合同》第八条有关房屋交付条件的约定并不违反法律和行政法规的强制性规定，双方约定的交房条件仅是指建设单位组织设计、监理、施工等单位对工程质量的验收。关于建筑工程应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用的规定，从性质上说，应属于管理性的法律规范，并不能因此否定买卖双方根据需要和实际情况自行约定具体的交房条件。原告以案涉房屋未经消防验收为由主张房屋不具备交付条件，不符合双方约定。
关于案涉房屋未能按期交付，原告是否有权解除合同问题。双方合同第八条、第九条以及《补充协议》第七条第6款约定，因市政配套设施接通延误导致房屋交付延期，被告可据实延期。该约定系双方真实意思表示，不损害社会公共利益，也不违反法律、法规强制性规定，对双方具有约束力。通过被告提供的《大连市财政局关于缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》（大财土（2014）241号）、《关于大连东港商务区管廊管线等市政配套问题的复函》可以证明，案涉项目确因红线外市政配套设施未能接通，影响到项目交付使用。因政府未能接通市政配套设施，系复城公司无法控制的因素，根据前述合同约定，对于市政配套接通的延误，复城公司有权据实予以延期，不属于原告可解除合同的情形。而且大连港东部地区搬迁改造指挥部2015年5月29日出具的《复函》中已确认相关专业单位根据政府要求落实了案涉项目供水，案涉房屋已具备入住使用条件；被告于2015年7月7日已通过特快专递通知原告房屋具备交付条件，并通知原告办理房屋交付手续，在此情况下，合同应当继续履行。故关于原告主张返还购房款及违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条之规定，判决：驳回原告李惠的诉讼请求。案件受理费57，100元，由原告李惠负担。
李惠提起上诉认为：1.关于《商品房买卖合同》第八条“交付条件是建设单位组织建设工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”，按《合同法》规定，案涉合同属制式合同，买受人的理解和出卖人理解是不同的。签署这个条款时，双方处在不平等的地位，买受人怎能理解专业性很强的术语和概念，应属约定无效。2.一审判决认为工程竣工验收备案表不是房屋交付的条件是错误的，应予更正。3.一审判决认为建设工程无需“综合验收”，工程验收主体已不是政府质监部门是错误的。4.一审判决认为消防验收不合格不得投入使用的规定性质上应属管理性的法律规范，不能否定双方约定的交房条件是错误的，《消防法》第十三条系强制性规定，而非管理性规范。5.关于合同解除权问题，一审判决忽视了如下问题：第一，买卖合同的相对方是李惠和复城公司，买受人订立合同的目的是按期保质保量得到标的物，至于政府行为，与买受人无关。根据公平原则，买受人在没有任何过错的前提下自行承担损失显然是不公平的。第二，由于政府原因复城公司可据此延期交房的约定本身应属无效，有损国家及公共利益。出卖人以此规避了应由其承担的责任，将责任转嫁到政府身上。6.《复函》中只有临时的自来水供应，其他的诸如电、气等都没有，不符合居住条件。且法律有强制性规定，消防不合格是不能交付使用的。7.复城公司明知2014年10月30日不能交房还与买受人签订合同，明显是欺诈行为，对此应认定无效。复城公司对合同约定交房日期不能实现是有充分准备的，但是为了达到销售房屋的目的，不顾买房人的利益，采取欺诈手段，骗取购房款用于资金周转。2014年1月8日李惠与复城公司草签了一份预购房合同，2014年12月8日李惠与复城公司正式签订购房合同，交房日期是2014年10月8日，李惠当时认为此房于10月30日都已交房，签完合同就能入住，复城公司并未告知不能交房，配套设施不到位等情况。综上，复城公司严重违反合同约定及法律强制性规定，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
复城公司二审辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为：本案原审原告李惠以原审被告复城公司未如期履行交付合格房屋义务，且逾期超过90日，其违约行为已达至商品房买卖合同约定解除条件为由，诉请退房返款，其请求能否得到支持取决于双方在合同中的约定。双方对商品房买卖合同是有效合同没有争议，对合同应得到全面履行亦无争议，争议在于房屋交付条件和合同能否解除。
一、关于房屋交付条件。
双方当事人选用的是由辽宁省建设厅和辽宁省工商行政管理局监制的商品房买卖合同网签合同示范文本。其中第八条关于交付期限的约定是：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。从文意看，这5种交付条件是平行关系，且经行政主管部门认可。在双方选定了第5种条件即通常所说的五方验收合格的情况下，李惠提出新的验收方式，是对合同的变更，这种变更无事实和法律依据，对其主张本院不予支持。李惠也无证据来否定五方验收合格的事实，故一审认定房屋具备交付条件并无不妥。
二、关于合同能否解除。
双方在《商品房买卖合同》第八条中既约定了2014年10月30日前交房，又约定了“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因执行国家法律、法规、政策、政府指令、通告等导致的延期；因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期；3、因施工中遇到重大技术问题及恶劣天气造成施工中断导致的延期；其他非出卖人原因造成的延期。”第九条约定了：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。现复城公司提交了2015年5月29日大连港东部地区搬迁改造指挥部出具的《关于大连东港商务区管廊管线等市政配套问题的复函》，能够证明市政配套设施未能完工致使本项目无法正式供水，出现了合同第八条2中约定的可以延期交房的特殊情况（因市政配套设施接通延误导致的延期），据此，复城公司有权据实予以延期，其延期交房的行为不构成违约，故合同约定的解除条件不成就，合同不能解除。
综上所述，原判事实清楚，适用法律正确。李惠的各项上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57，100元（李惠已预交），由李惠承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一六年五月十七日
书 记 员 董 芳