内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）伊民初字第2272号
原告杨建英。
委托代理人呼永强。
被告高飞。
被告田美成。
被告高铁梅。
委托代理人田美成。
原告杨建英与被告高飞、田美成、高铁梅案外人执行异议之诉一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法适用普通程序由代理审判员刘争艳担任审判长，与代理审判员刘慧、人民陪审员马小艳组成合议庭，于2014年12月19日公开开庭进行了审理。原告杨建英及其委托代理人呼永强、被告高飞到庭参加诉讼，被告田美成同时作为被告高铁梅的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建英起诉称，原告杨建英与被告田美成、高铁梅于2012年6月4日签订了《房屋买卖协议》。协议约定，高铁梅、田美成以1147000元（单价为15000元／平米）的价格将位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东、万力商贸城1号楼二楼216号面积76.49平方米的底商转让给原告杨建英（杨剑英），用于抵顶高铁梅、田美成于2011年7月期间向杨建英所借款项330万元中的1147000元。双方约定暂时不办理房屋过户手续，但需要对该房屋买卖协议进行公证。当即被告田美成、高铁梅将土地使用证（土地使用证号为伊国用（2006）第401081158）、房屋产权证（产权号为伊房权证阿镇字第98**号）及钥匙交付与原告杨建英。同日，双方前去公证协议时，为了少交公证费，又书写了一份《房屋买卖协议》，签订时间写为2007年3月20日，房屋售价单价改为4500元／平米，合计344000元。由于过户费过高，且原告杨建英想用该房屋给别人抵债，所以一直未办理过户手续。2013年4、5月份至2014年4、5月份原告杨建英将本案争议房屋租给王宏义，租金为每年27000元，租金支付方式部分为现金、部分为转账。从2014年4、5月份至今该房屋一直闲置。原告杨建英得知本案诉争房屋被伊金霍洛旗人民法院查封后，于2014年6月5日提出异议。伊金霍洛旗人民法院经听证于2014年10月13日作出（2014）伊法执字第87-1号执行裁定书，裁定驳回杨建英的异议。杨建英不服该异议，故诉至法院要求：一、请求依法确认原告杨建英与被告田美成于2007年3月20日签订且于2012年6月4日公证的《房屋买卖协议书》有效，合同约定的伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东，万力商贸城1号楼二楼216号底商（产权号为伊房权证阿镇字第98**号，土地使用证号为伊国用（2006）第401081158），面积76.49平方米房屋的所有权归原告杨建英所有。二、依法解除被告高飞对原告杨建英购买被告田美成伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东，万力商贸城1号楼二楼216号底商的查封。三、停止对伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东，万力商贸城1号楼二楼216号底商的执行。四、本案诉讼费用由二被告承担。
被告高飞答辩称，被告田美成于2011年8月7日向被告高飞借款50万元，约定月利率为25‰，并由被告高铁梅担保。由于被告田美成一直未偿还该借款，被告高飞于2013年9月13日起诉至伊金霍洛旗人民法院，要求被告田美成、高铁梅偿还借款50万元及利息，伊金霍洛旗人民法院于2013年12月2日作出支持高飞诉讼请求的判决，后高飞申请强制执行，伊金霍洛旗人民法院于2014年4月24日依法查封了被告田美成、高铁梅所有的位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东，万力商贸城1号楼二楼216号的底商。原告杨建英于2014年6月5日提出异议。高飞认为原告杨建英与被告田美成、高铁梅签订的房屋买卖合同是无效合同，根据《物权法》第九条规定本案争议房屋并未过户，所以该房屋的买卖行为是无效的。
被告田美成、高铁梅答辩称，被告高飞所述民间借贷纠纷、申请强制执行、法院查封房屋均是事实。但在执行过程中，被告田美成曾在财产申报表中声明过本案诉争房屋已抵账给杨建英、呼永强夫妇。被告田美成、高铁梅对原告杨建英所述的房屋买卖经过均认可，对原告杨建英租房的过程表示不清楚。房屋买卖协议公证后田美成、高铁梅曾多次催促原告杨建英办理过户手续，但杨建英一直以过户费用过高、想用该房屋给别人抵债为由，未办理过户手续。
原告杨建英为证实其主张，提供以下证据：
第一组，《房屋买卖协议书》复印件（与原件核对无异）2张，公证书复印件（与原件核对无异）3张。拟证明：被告田美成将位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东，万力商贸城1号楼二楼216号底商抵顶给了原告杨建英。
第二组，借款条复印件（与原件核对无异）2张，银行转账回单复印件（与原件核对无异）11张。拟证明：原告杨建英与被告高铁梅、田美成存在债权债务关系，从2010年至2012年2月，高铁梅、田美成共向杨建英借款330万元。被告高铁梅、田美成将本案诉争房屋以1147000元价格抵顶给原告杨建英，现杨建英仍持有高铁梅、田美成出具的2张借条合款50万元。
第三组，水费、电费票据复印件（与原件核对无异）各1张。拟证明：原告杨建英已实际使用位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东，万力商贸城1号楼二楼216号的底商。
第四组，《中华人民共和国房屋所有权证》、《中华人民共和国国有土地使用证》复印件各1份（与原件核对无异）。拟证明：本案争议房屋所有权归原告杨建英所有。
被告高飞质证意见认为，对第一组证据中2份《房屋买卖协议书》的真实性和证明目的均不认可；对公证书的真实性认可，对证明目的不认可，理由是：原告杨建英与被告田美成的借贷关系发生在2011年，公证书所公证的协议是2007年签订的。对第二组证据借款条、银行转账回单复印件的真实性认可，对证明目的不认可。理由是：该组证据所证明的借贷关系与本案争议房屋没有关系。对第三组证据水费、电费票据复印件的真实性认可，对证明目的不认可。理由是：这些票据不能证明本案争议房屋的所有权归原告杨建英所有。对第四组证据《中华人民共和国房屋所有权证》、《中华人民共和国国有土地使用证》真实性认可，证明目的不认可。理由是：房权证及土地使用证中所有权人是被告高铁梅。
被告田美成、高铁梅质证意见认为，对第一组、第二组、第三组、第四组证据的真实性及要证明的问题均认可。
对原告杨建英提供的证据本院作如下认证：因被告高飞对原告杨建英提供的公证书、借款条、银行转账回单、水费、费票据的复印件真实性均认可，本院对以上证据的真实性予以确认。原告杨建英提供的2012年6月4日所签《房屋买卖协议书》、《中华人民共和国房屋所有权证》、《中华人民共和国国有土地使用证》的复印件，经审查均与原件相符，被告田美成、高铁梅对其真实性均认可，本院对其真实性予以确认。本院认为，原告杨建英提供的2012年6月4日签订的《房屋买卖协议书》与借款条、银行转账回单、水电费票据能够相互印证，形成证据链，共同证明2012年6月4日原告杨建英与被告田美成、高铁梅签订了《房屋买卖协议》，房款用于抵顶高铁梅欠杨建英的1147000元，原告杨建英实际占有涉案房屋的事实，故本院对其证明目的予以确认。2007年3月20日签订的《房屋买卖协议书》，因原告杨建英在庭审中自认该协议是为了少交公证费所签，故对该份协议不予采信。原告杨建英提供的公证书虽然是对2007年3月20日所签的协议进行公证，但该公证行为可以证明原告杨建英与被告田美成、高铁梅房屋转让行为是真实的，故本院对其证明目的予以确认。
因案件审理需要，本院从（2014）伊法执字第87-1号案卷中调取了以下证据：伊金霍洛旗人民法院审判监督庭承办人员王世雄、吴婧于2014年9月24日向王宏义所作的调查笔录1份。
对本院调取的证据，经质证，原告杨建英认为，该笔录可以证明本案诉争房屋的所有权属于原告杨建英。被告高飞对该笔录的真实性没有异议，对其内容有异议，被调查人所述租金是一次性支付，与原告杨建英所述租金是部分现金、部分转账支付相互矛盾。被告田美成、高铁梅对该笔录的真实性认可，认为可以证明本案诉争房屋的所有权属于原告杨建英。
根据原、被告的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：
伊金霍洛旗人民法院在执行被告高飞与被告田美成、高铁梅民间借贷纠纷一案过程中，于2014年4月24日依法对土地使用权登记在高铁梅名下的位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东，万力商贸城1号楼二楼216号底商一套（土地使用证号为伊国用（2006）第401081158号、产权号为伊房权证阿镇字第98**号）予以查封。原告杨建英于2014年6月5日提出异议，伊金霍洛旗人民法院经听证于2014年10月13日作出（2014）伊法执字第87-1号执行裁定书，裁定驳回杨建英的异议。杨建英不服裁定提起案外人执行异议之诉。
又查明，2010年至2012年，被告高铁梅、田美成向原告杨建英借款330万元。2012年6月4日，原告杨建英与被告田美成、高铁梅签订了一份《房屋买卖协议》，约定高铁梅、田美成以1147000元（单价为15000元／平米）的价格将位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东，万力商贸城1号楼二楼216号面积76.49平方米的底商转让给原告杨建英（杨剑英），用于抵顶高铁梅、田美成向杨建英所借款项中的1147000元。双方约定暂时不办理房屋过户手续，但需要对该房屋买卖协议进行公证。当即被告田美成、高铁梅将土地使用证（土地使用证号为伊国用（2006）第401081158）、房屋产权证（产权号为伊房权证阿镇字第98**号）及钥匙交付与原告杨建英。同日，双方前去公证协议时，为了少交公证费，又书写了一份《房屋买卖协议》，签订时间写为2007年3月20日，房屋售价单价改为4500元／平米，合计344000元。现杨建英仍持有田美成出具的2张借条合款50万元。2013年3、4月份至2014年3、4月份原告杨建英将本案争议房屋租给王宏义用于商贸公司办公，租期为1年，租金为27000元。2012年7月4日原告杨建英丈夫胡永强以自己名义交纳电费100元。
本院认为，本案的争议焦点是原告杨建英就本案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告杨建英与被告田美成、高铁梅于2012年6月4日签订的《房屋买卖协议》，双方意思表示真实，且上述协议没有违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。原告杨建英与被告田美成、高铁梅签订的日期为2007年3月20日的《房屋买卖协议》，并非双方真实的意思表示，该协议无效。原告杨建英提供的协议书、借款条、银行转账回单及公证书等相互印证，可以证实田美成、高铁梅以房抵债这一事实的真实性；原告杨建英对争议房屋交纳费用并出租给他人使用，表明协议已实际履行。且法院查封涉案房屋时间是在被告田美成、高铁梅转让房屋之后。原告杨建英与被告田美成、高铁梅虽未办理过户登记手续，被告高飞也没有证据证明原告杨建英存在过错。所以，原告杨建英的异议理由成立。综上，原告杨建英请求法院在申请人高飞申请执行被申请人田美成（2014）伊法执字第87-1号民间借贷纠纷一案中不得对位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东，万力商贸城1号楼二楼216号底商执行，本院予以支持。原告杨建英请求法院依法确认本案争议房屋的所有权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，对争议房屋的所有权不宜确认。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：
申请人高飞申请执行被申请人田美成（2014）伊法执字第87-1号民间借贷纠纷一案中，对位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东，万力商贸城1号楼二楼216号底商不得执行。
案件受理费100元，由被告高飞负担50元，由被告田美成、高铁梅负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 刘争艳
代理审判员 刘 慧
人民陪审员 马小艳
二〇一五年七月二日
书 记 员 丁亚芳
法条链接
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。