福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0206民初2408号
原告厦门厨记商贸有限公司，住所地福建省厦门市湖里区殿前一路274号，组织机构代码07283331-9。
法定代表人吴秀琴，该公司总经理。
委托代理人邓奖平、林婷婷（实习），福建上达律师事务所律师。
被告周荣华，男，1972年2月11日出生，汉族，住福建省云霄县东厦镇。
委托代理人张建宗、郑木生，福建宗瞿律师事务所律师。
原告厦门厨记商贸有限公司（下称厨记公司）与被告周荣华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法由审判员刘晓洪适用简易程序于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓奖平、林婷婷、被告的委托代理人郑木生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厨记公司诉称，2015年6月6日，原、被告双方签订《房产租赁合同》，约定：一、被告向原告租赁位于湖里区机场北区民航发报台场地简易铁搭架仓库，面积共计1806平方米；二、租赁期限自2015年6月15日至2019年6月14日止。合同签订当日被告应向原告支付三个月租金；三、仓库租金第一年65000元／月，第二年至第四年仓库租金每年递增百分之六（不含税）。付款方式为季付，押金130000元，提前5天支付下一季度租金，除此之外，被告还需按每月实际产生的水、电费、卫生管理费与租金同时支付给原告；四、被告应在合同规定的时间内支付租金，若逾期原告可按被告实际拖欠的时间收取滞纳金，滞纳金标准为：拖欠金额＊拖欠天数＊1‰。合同签订后，原告即依约将仓库交付被告使用。然被告在合同签订之后仅向原告支付了130000元作为押金，并未按合同约定支付租金。除此之外，为了为其所用被告对承租仓库进行挖水池、搭建钢架、拆搭阁楼等一系列改造。原告就被告自合同签订之后未支付租金一事多次找被告交涉，但被告至今仍不出面解决。被告的行为已经给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告提起诉讼请求判令：1、原、被告于2015年6月6日签订的《房产租赁合同》无效；2、被告立即将承租仓库恢复原状返还原告，并按租金65000元／月的标准支付占有使用费455000元（自2015年6月15日起至2016年1月14日止），以及滞纳金（自2016年1月19日起按日千分之一计至实际付款之日）；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告周荣华辩称，一、涉案租赁仓库未经主管部门批准建设，因此案外人厦门禹航物流有限公司与原告签订的《房屋租赁合同》、原告与被告签订的《房产租赁合同》均属无效合同。二、关于被告应否支付占有使用费的问题。（1）因案外人厦门禹航物流有限公司与原告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，原告没有依法取得承租权，所以原告无权要求答辩人支付占有使用费。（2）被告在合同签订之日除了向原告支付130000元的保证金外，还向原告先行支付了50000元的房租，因租赁合同无效，被告保留要求原告返还保证金及房租的权利。（3）原被告口头上达成补充协议，被告可以享受一个月的装修免租期；原告于2015年9月24日对租赁仓库进行停电、停水，并且将原告雇佣的装修工人赶出仓库，把仓库的大门锁上，事实上已经收回租赁仓库。因此，原告要求被告支付2015年6月15日起至2016年1月18日之日止的仓库占有使用费及滞纳金没有法律和事实依据。三、因签订的《房产租赁合同》均属无效合同，合同自始无效，其中关于滞纳金的约定当然也无效，所以答辩人无需根据上述约定支付滞纳金。
经审理查明，2014年12月15日，案外人厦门禹航物流有限公司与原告厨记公司签订一份《房屋租赁合同》，约定厦门禹航物流有限公司将厦门市湖里区机场北区民航发报台空闲场地出租给原告。2015年6月6日，原、被告双方签订一份《房产租赁合同》，约定：一、被告向原告租赁位于湖里区机场北区民航发报台场地简易铁搭架仓库，面积共计1806平方米；二、租赁期限自2015年6月15日至2019年6月14日止，合同签订当日被告应向原告支付三个月租金；三、仓库租金第一年65000元／月，第二年至第四年仓库租金每年递增百分之六（不含税）。付款方式为季付，押金130000元，提前5天支付下一季度租金，以此类推。此外，被告还需按每月实际产生的水、电费、卫生管理费与租金同时支付给原告；四、被告应在合同规定的时间内支付租金，若逾期付款，原告可按被告实际拖欠的时间收取滞纳金，滞纳金标准为：拖欠金额＊拖欠天数＊1‰。
合同签订后，被告向原告支付了130000元作为押金，原告将仓库交付被告使用，被告对承租仓库进行装修改造。原告就被告自合同签订之后未支付租金一事找被告交涉，被告拒不出面解决。2015年10月2日，在讼争仓库装修的工人取回了工具及材料等物品，并向原告出具一份收条。2016年1月18日，经厦门市湖里区殿前街道人民调解委员会调解，原告与为被告装修讼争仓库的工人们达成如下协议：1、原告出于人道主义和企业社会责任，原告同意先给予包工头何仁山及其工人生活费2万元；2、何仁山同意积极找被告索要工程款，在与被告结清工程款后，返还原告上述款项。当日，何仁山向原告出具一份收到调解款2万元的收条。
庭审中，被告申请两名证人出庭作证，欲证明原告于2015年9月已经收回讼争仓库，原告认为两名证人系被告雇佣的工人，与本案有利害关系，对证人证言不予认可。原告承认于2016年1月18日收回讼争房产。原、被告双方同意将被告已经支付的押金130000元折抵房屋占有使用费。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《房产租赁合同》、照片、工商信息、收条两份、人民调解协议书，以及本院庭审笔录、询问笔录为证。
本院认为，原、被告双方确认讼争房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《房产租赁合同》系无效合同。原告当庭承认已经收回讼争房屋，故其关于被告返还承租仓库的诉求，没有事实依据，本院予以驳回。被告主张讼争房屋于2015年9月被原告收回，并申请证人出庭作证，本院认为，该两名证人的证言尚不足以证明原告收回房屋的事实，故本院不予支持该抗辩意见。综上，本院采信原告自认的于2016年1月18日收回讼争房屋的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效后当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故原告要求被告支付按租金标准自2015年6月15日起计至2016年1月14日的房屋占有使用费455000元，有事实和法律依据，本院予以支持。因双方同意将押金折抵房屋占有使用费，故被告尚应支付给原告房屋占有使用费325000元（455000元扣除130000元）。原告主张被告支付房屋占用费的滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告厦门厨记商贸有限公司与被告周荣华于2015年6月6日签订的《房产租赁合同》无效。
二、被告周荣华应于本判决生效之日起十日内向原告厦门厨记商贸有限公司支付房屋占有使用费325000元。
三、驳回原告厦门厨记商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13520元，由被告周荣华负担10280元，由原告厦门厨记商贸有限公司负担3240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 刘晓洪
二〇一六年六月四日
代书记员 陈 静
附页：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。