福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终1307号上诉人（原审原告、反诉被告）：林金程，男，1975年10月1日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：李明杰，福建重宇合众律师事务所执业律师，委托权限特别代理。委托诉讼代理人：林湄，福建重宇合众（莆田）律师事务所执业律师，委托权限特别代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈金熖，男，1983年7月20日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：杨丽英、林奕宁（实习），福建倍拓律师事务所执业律师，委托权限一般代理。原审第三人：陈金树，男，1961年1月20日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区号。原审第三人：陈金太，男，1950年6月15日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。原审第三人：陈金水，男，1956年1月25日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。上诉人林金程与上诉人陈金熖、原审第三人陈金树、陈金太、陈金水租赁合同纠纷上诉一案，不服莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院于二○一八年四月十三日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问上诉人林金程及其委托诉讼代理人和上诉人陈金熖及其委托诉讼代理人，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。林金程上诉请求撤销一审判决第一、二项，改判撤销其与陈金熖签订的《房屋租赁合同》，陈金熖返还其押金5万元并赔偿加盟费损失38800元；一、二审诉讼费用由陈金熖承担。事实与理由：1.一审法院认定涉案《房屋租赁合同》有效是错误的，陈金熖在签订合同时未明确告知房屋的真实情况，一审判决林金程支付租金、押金不予返还是错误的。2.陈金熖拖欠第三人三个月的租金，店面被上锁及被停水停电，客观上导致林金程无法继续经营，合同无法履行，责任应由陈金熖承担。3.一审判决林金程的加盟费损失没有事实依据不当，第三人与陈金熖的租赁合同已经解除，林金程不可能继续经营。陈金熖未作书面答辩，询问时口头答辩称林金程的诉讼请求无理，应驳回其诉讼请求。理由：1.一审认定房屋租赁合同合法有效是正确的。林金程无法证实锁门与陈金熖有关。第三人在收款收据中明确表示同意转租的。2.林金程称3月28日被人锁门，但无法提供证据证实与陈金熖有关，且报警后锁门状态就应当解除。3.林金程从租赁开始后及起诉后至今一直控制该租房。4.林金程拖欠房屋租金，应承担违约责任，其诉讼请求不能成立。5.陈金熖与林金程的合同和陈金熖与第三人的合同是独立的合同，不存在主从关系。陈金熖上诉请求维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，改判支持陈金熖的其他诉讼请求。事实和理由：1.一审认定涉案《房屋租赁合同》合法有效，却未判决继续履行，属遗漏诉讼请求。2.一审未判决林金程支付2017年6月1日起的租金错误。3.一审未判决林金程支付物业费错误。林金程答辩要求驳回陈金熖的上诉请求。理由：1.本案房屋租赁合同不应继续履行。陈金熖隐瞒涉案房屋是第三人的且未经第三人同意的事实，其行为构成欺诈，该租赁合同应当撤销；房屋被上锁、停水停电，客观上导致无法继续经营，租赁合同无法继续履行；陈金熖与第三人的房屋租赁合同已经解除，涉案房屋租赁合同客观上无法履行。2.陈金熖主张的物业费缺乏依据，一审对此不予认定是正确的。林金程向一审法院提出诉讼请求：1.撤销林金程与陈金熖的《房屋租赁合同》；2.陈金熖立即偿还林金程押金50000元；3.陈金熖立即赔偿林金程加盟费损失38800元。事实和理由：2016年9月1日，林金程向陈金熖承租位于莆田市荔城区坎店面,约定租期及租金等事宜，且林金程当日按约定向陈金熖支付押金50000元。2017年3月，林金程承租的店面无端被人上锁，导致林金程至今无法经营。林金程报警后才得知陈金熖系跟第三人陈金太、陈金树、陈金水承租涉案房屋，且陈金熖在未经第三人同意也未告知林金程涉案房屋系为第三人所有的情况下将涉案房屋转租给林金程。因此，陈金熖存在欺诈，根据合同法的规定，林金程有权撤销与陈金熖的《房屋租赁合同》。陈金熖向一审法院提出反诉请求：1.林金程继续履行与陈金熖签订的《房屋租赁合同》，并立即向陈金熖支付自2017年3月1日起以每月11200元计算的租金；2.林金程立即返还陈金熖代交的物业费815元。事实和理由：2016年9月1日陈金熖向第三人所承租的荔城区拱辰街道东圳路15-19坎店面部分转租给林金程，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限为3年，自2016年9月1日起至2019年9月1日，租金每个月11200元，租金每月缴纳一次，水电费由林金程自行承担，押金50000元（该押金及店铺设备实际是林金程从案外人蔡成雄转让过来），林金程承租之后经常未及时缴纳租金，至今租金只缴纳到2017年2月，2017年3月1日起至今租金分文未交，而且拖欠物业公司的物业费也未缴纳，由陈金熖代为缴纳。一审法院认定事实：2013年3月16日第三人陈金太、陈金树、陈金水与陈金熖签订《商铺租赁合同书》，约定：1.陈金太、陈金树、陈金水将坐落在荔城区的商铺租赁给陈金熖使用。租期从2013年3月16日至2023年3月16日止。2.租金：头三年每个月每个店面3500元，第四年以后租金总额每年3000元涨价。陈金熖应于每月1-5号前准时交纳租金，如不准时按租金10%加收滞纳金。3.押金：为保证合同的履行，陈金熖应予合同签订之日向陈金太、陈金树、陈金水缴纳押金2万元。押金待合同期满，双方办结店面移交手续后，无特殊情况，陈金太、陈金树、陈金水应及时如数把押金退还陈金熖，但如陈金熖中途退租，陈金太、陈金树、陈金水有权不予退还。4.租赁期间陈金熖必须按所住地有关居委会规定办理暂住户口等手续，承担政府或有关部门所有费用（如税务费、工商税、卫生费、治安费、小区管理费、暂住证等其他费用），因拖延而受到罚款，均由陈金熖自负。5.租赁期间陈金熖如经营不善，可以改行或者转租他人，转租他人需陈金太、陈金树、陈金水同意。6.以陈金太、陈金树、陈金水书面通知陈金熖双方签字起租，前6个月免租金。另合同中备注：由陈金树总代表。后租赁房屋交付陈金熖使用后，陈金熖自行将东圳西路13号、17号、21号的三个店面加筑阁楼，并以每月18500元向第三人支付租金。陈金熖在内经营大富豪汽车美容，后陈金熖于2017年5月将该大富豪汽车美容转让给案外人陈海宁经营，并由陈海宁与第三人就的房屋租赁签订租赁合同。2016年9月1日陈金熖将上述租赁的房屋中的16-18的阁楼部分及19坎房屋（现址为东圳西路13号、17号、21号的阁楼及25号）出租给林金程，双方签订《房屋租赁合同》，约定：1.陈金熖将房屋出租给林金程使用，租赁期共3年，自2016年9月1日起至2019年9月1日止。2.房屋租金：每月11200元，租金每月缴纳一次，林金程分别于1日前交付陈金熖，水电费、卫生费林金程自行承担，另付押金50000元。房屋终止，陈金熖验收无误后，将押金退还林金程，不计利息。合同签订后，林金程支付了押金50000元，在租赁房屋内经营黑土鸭餐饮，并支付给陈金熖租赁房屋至2017年3月31日止的租金，后林金程陈述因租赁房屋被他人上锁，导致无法经营，其于2017年3月28日就上述事项向莆田市公安局拱辰派出所报警，且自认其于2017年6、7月发现租赁房屋未锁，故其进入租赁房屋，并自行对租赁房屋进行上锁，并于2017年8月15日将租赁房屋内的设备转让给李良旺，在双方签订转让协议时，第三人陈金树也在场，林金程并将租赁房屋的钥匙交付给李良旺，即自2017年8月初起由李良旺实际支配使用租赁房屋，后第三人与李良旺就本案租赁房屋签订租赁合同，租赁期限自2017年11月6日起，李良旺并向第三人支付了2017年11月的房租。另查，2016年9月3日林金程与中山市黑土鸭餐饮连锁机构签订黑土鸭特许经营专用合同，约定：林金程由中山市黑土鸭餐饮连锁机构授权特许经营权后开办特许经营店，林金程须向中山市黑土鸭餐饮连锁机构一次性缴纳特许经营权使用费38800元，合同期限合同有效期为5年，自2016年9月3日起至2021年9月2日止。林金程于2016年9月3日向中山市黑土鸭餐饮连锁机构支付了加盟费38800元。陈金树、陈金熖、陈海宁三方于2017年5月签订了一份协议书，约定：在2017年6月1日前大富豪汽车美容店转让费付清完，重新与房东签租东圳西路19坎店和16、17、18、19阁楼租房合同后，原陈金树、陈金熖所签订的东圳西路15、16、17、18、19坎店面合同才可以终止作废。代签新合同人为卢丽荔。注：新签租店合同租金为5500元，不收租房押金，以后有转让租房合同与房东签订房东收押金。合同与房东签。但第三人并未与陈金熖或卢丽荔就本案租赁房屋签订新的租赁合同。第三人主张其与陈金熖的租赁合同于2017年6月1日已解除；第三人及陈金熖均陈述陈金熖仅支付租赁房屋至2017年5月31日止的租金，自2017年6月1日起的租金未支付，第三人已将押金20000元退还给陈金熖。现林金程主张因陈金熖未经第三人同意也未告知其租赁房屋系第三人所有的情况下将房屋转租给其，且陈金熖已无法提供租赁房屋为由，要求陈金熖返还押金及赔偿加盟费损失未果，致讼。一审法院认为：林金程与陈金熖签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。林金程以陈金熖在出租房屋时没有告知房屋不是其所有，且陈金熖没有房屋转租权，存在欺诈行为，请求撤销双方签订的房屋租赁合同并返还押金，但林金程未能提供证据证实陈金熖存在欺诈行为，且林金程已实际租用了租赁房屋，故其上述诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。林金程陈述租赁房屋因陈金熖未向第三人支付租金致使租赁房屋被第三人锁门，导致林金程无法使用租赁房屋，请求陈金熖赔偿加盟费损失，但第三人否认是其将租赁房屋的门上锁，林金程也未能提供证据证实系因陈金熖的原因致使租赁房屋的门被上锁或租赁房屋系被第三人锁门，且其自认其在2017年6、7月发现租赁房屋未锁，故其进入租赁房屋，并自行对租赁房屋进行上锁，并于2017年8月将租赁房屋的钥匙交付给李良旺并把租赁房屋交由李良旺使用，且林金程签订的黑土鸭特许经营专用合同的有效期至2021年9月2日止，故其的上述诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。陈金熖请求林金程支付自2017年3月1日起按每月11200元计算的租金，但陈金熖已自认林金程已支付2017年3月1日至2017年3月31日的租金，且陈金熖也自认其未向第三人支付自2017年6月1日起的租金，第三人主张其与陈金熖的租赁合同已于2017年6月1日解除，故陈金熖主张林金程支付自2017年4月1日至2017年5月31日止的租金具有事实和法律依据，予以支持，但陈金熖请求林金程支付2017年3月份及自2017年6月1日起的租金无事实和法律依据，不予支持。陈金熖请求林金程返还代缴的物业费，但其提供的证据不足以证实其所交纳的物业费系租赁房屋的物业费，故陈金熖的上述诉求没有事实依据，不予支持。一审法院判决：一、林金程应在本判决生效之日起十日内支付给陈金熖租赁房屋2017年4月1日至2017年5月31日的租金22400元；二、驳回林金程对陈金熖的诉讼请求；三、驳回陈金熖对林金程的其他诉讼请求。本诉案件受理费2020元，由林金程负担，反诉案件受理费400元，由陈金熖负担220元，林金程负担180元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，林金程与陈金熖签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。林金程以陈金熖在出租房屋时没有告知房屋不是其所有，且陈金熖没有房屋转租权，存在欺诈行为，请求撤销双方签订的房屋租赁合同，但林金程未能提供证据证实陈金熖存在欺诈行为，且林金程已实际租用了租赁房屋，第三人在向陈金熖收取租金时也多收取了1000元租金作为转租租金，故林金程要求撤销涉案房屋租赁合同上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，不予支持。林金程陈述租赁房屋因陈金熖未向第三人支付租金致使租赁房屋被第三人锁门，导致林金程无法使用租赁房屋，请求陈金熖赔偿加盟费损失，但第三人否认是其将租赁房屋的门上锁，林金程也未能提供证据证实系因陈金熖的原因致使租赁房屋的门被上锁或租赁房屋系被第三人锁门，且2017年3月28日报警处理后，林金程完全可以撬锁进屋继续经营生意，此外，林金程自认其在2017年6、7月发现租赁房屋未锁，故其进入租赁房屋，并自行对租赁房屋进行上锁，并于2017年8月将租赁房屋的钥匙交付给李良旺并把租赁房屋交由李良旺使用，且林金程签订的黑土鸭特许经营专用合同的有效期至2021年9月2日止，故其要求赔偿加盟费的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。陈金熖自认其未向第三人支付自2017年6月1日起的租金，第三人一审时也主张其与陈金熖的租赁合同已于2017年6月1日解除，陈金熖也从第三人处取回租房押金20000元，故林金程与陈金熖签订的租赁合同自此已无实际履行可能，双方也以实际行为认可合同解除，故林金程要求陈金熖返还租房押金50000元的上诉请求成立，予以支持。同理，陈金熖请求林金程支付自2017年3月1日起按每月11200元计算的租金，但陈金熖已自认林金程已支付2017年3月1日至2017年3月31日的租金，且陈金熖也自认其未向第三人支付自2017年6月1日起的租金，其与第三人的租赁合同于2017年6月1日已解除，故陈金熖主张林金程支付自2017年4月1日至2017年5月31日止的租金具有事实和法律依据，予以支持，但陈金熖上诉请求林金程支付2017年3月份及自2017年6月1日起的租金无事实和法律依据，不予支持。陈金熖请求林金程返还代缴的物业费，但其提供的证据不足以证实其所交纳的物业费系租赁房屋的物业费，故陈金熖要求林金程支付物业费的上诉请求没有事实依据，不予支持。综上，上诉人林金程要求陈金熖返还租房押金50000元的上诉请求成立，予以采纳。林金程的其他上诉请求和陈金熖的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初2195号民事判决第一项、第三项；二、撤销莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初2195号民事判决第二项；三、陈金熖应在本判决生效之日起十日内支付给林金程租房押金50000元；四、驳回林金程对陈金熖的其他诉讼请求。本诉案件一、二审受理费各2020元，由陈金熖各负担1140元，由林金程各负担880元。反诉案件受理费各400元，由陈金熖各负担220元，由林金程各负担180元。本判决为终审判决。审 判 长  林 勇审 判 员  王 寒审 判 员  柯萍萍二〇一八年七月十三日法官助理  吴扬城书 记 员  韩美燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。