陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民一终字第00404号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）汉中美达设计装饰广告工程有限公司。
法定代表人张建华，该公司总经理。
委托代理人欧振凯，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）中材汉江水泥股份有限公司。
法定代表人黄宝春，该公司董事长.
委托代理人栗永喆，陕西汉钟律师事务所律师。
上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公�（以下简称美达公司）与被上诉人中材汉江水泥股份有限公司（以下简称中材公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美达公司的法定代表人张建华、委托代理人欧振凯，被上诉人中材公司的委托代理人栗永喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原、被告于2004年7月28日签订《汉江建材大厦整体承包经营合同书》，合同约定：原告中材公司将其所有的位于汉台区西环路中段汉江建材大厦及附属设施（以下简称建材大厦）整体承包给被告美达公司经营，承包期限十年，自2004年9月1日至2014年8月31日止。前五年整体承包费为每年人民币75万元，五年以后根据市场及被告的经营状况双方协商调整承包费。合同第一条承�内容：1、大厦楼高七层主楼八层，建筑面积9883.05平方米，内设电梯一部；2、停车场面积1609.9平方米，及停车棚九间；3、2.5吨锅炉一台；4、供电系统200KVA变压器一台、配电柜一套；5、建材大厦现有写字间、会议室内设施及建材宾馆内配套设备（以上内容详见大厦移交清单）。第四条承包费支付方式及时间：2004年承包费……，以后每年8月30日前一次交清下一年度的承包经营费用。第六条约定事项：第4项：交接手续完成后汉江建材大厦在乙方（被告）经营期间的一切外部事宜及房产税、营业税、卫生费、治安费、水电等所有税费全部由乙方（被告）承担支付。乙方（被告）必须合法经营、依法纳税、自负盈亏。第5项：合同签订后，甲方（原告）注销商贸公司，原商贸公司下属建材宾馆营业执照变更至乙方名下……建材宾馆资产仍为甲方所有，乙方仅为承包使用。第11项：乙方（被告）在经营期间，房屋、水、电、锅炉的维护及修理等费用全部由乙方负责承担。如遇国家强制性报废的设备如电梯、变压器、锅炉的整体更新费用由甲方（原告）承担……，费用由乙方垫付，从下一年度承包费用中抵扣。本合同第一条所包含的所有设施及设备等财物，乙方在承包经营期间不得自行处理，对于《大厦移交清单》所涉及的固定资产和低值易耗品，本合同期满或解除时一并返还……。第八条违约责任：第1项：乙方（被告）如未按约定期限付款，每天承担1‰的滞纳金，按逾期付款金额计算至支付完毕为止。但逾期未付款满三个月的，甲方（原告）有权解除本合同，并有权用乙方现有财产对甲方的损失进行弥补。第2项：本协议生效后任何一方如有违约，应承担相关的实际损失和按年承包费3%承担违约责任。合同签订后，双方于2004年8月31日对建材大厦及建材宾馆物资进行了移交。被告美达公司接收全部承包经营的资产后，对一楼门面房进行了分租，二楼以上由自己经营。原告在报请工商部门批准后，于2005年1月5日，对自己原开办的汉中汉江商贸有限公司及建材宾馆注销。2005年9月12日，被告美达公司法定代表人张建华（张建华）经工商登记成立了“汉中腾祥置业开发有限责任公司建材大酒店”（以下简称建材大酒店）从事住宿、茶艺、足浴、酒吧等经营活动。被告美达公司从2004年8月31日起至2011年8月30日已按合同约定，向原告中材公司支付承包费525万元。期间，原、被告因建材大厦设备维修等事宜产生争执。其中：2008年3月12日汉中市公安局消防科向“建材大酒店”发出整改通知书，认为存在重大安全隐患，要求进行整改。后于2008年6月19日公安汉台分局向原告发出“汉台公安消防科关于建材大厦火�隐患整改意见的函”，对建材大酒店消防提出整改要求。2008年8月6日汉台区人民政府责令建材大酒店及万宝商城停业整顿。汉中市公安局作出行政处罚，以存在重大火灾隐患，拒不改正为由吊销建材大酒店“特种行业许可证”，并告知了其法定代表人张建华。因消防整改责任归属及建材大厦电梯更换、维修、给排水管道维修等多项事宜，原、被告发生争执。被告从2011年8月30日后拒付承包费用，双方协商未果，原告遂诉至法院，请求解除合同、支付承包费、承担违约金22500元，被告则提起反诉请求赔偿利润损失480万元、装修损失550万元。
本案在审理中，原告中材公司和被告美达公司一致认为，双方虽然签订的是《汉江建材大厦整体承包经营合同书》，名为承包合同，但实际为房屋租赁合同，承包费实际是房屋租金。
原审另认定，被告租赁后对该房屋一、二层部分房间改造装修为火锅店，五、六、七层宾馆进行了更新改造并在七楼隔出部分装修了茶艺。2014年4月8日被告美达公司向法院申请2012年8月至2014年8月期间可得经营损失及装修装饰进行司法鉴定。经汉中市中级人民法院法医技术室委托汉中市汉台区价格认证中心认证并作出鉴定结论书，其结论为：1、装饰装修工程为1944826元；2、2012年8月至2014年8月酒店经营利润损失3744720元。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告经过协商，双方自愿签订《汉江建材大厦整体承包经营合同书》，是双方真实的意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，予以确认。因该合同的内容符合《租赁合同》的构成要件，名为承包合同，实际为房屋租赁合同，故确认该合同为房屋租赁合同。合同对各�的权利、义务均作了明确约定，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。2004年8月31日，被告美达公司租用原告中材公司的财产（建材大厦及附属设施）后，其法定代表人张建华重新申请开办了“建材大酒店”经营，并对部分房屋分割出租收取租金，双方的租赁合同到2014年8月31日已经终止。被告美达公司在租赁期间以建材大厦未通过消防验收、大厦电梯、给排水系统及其他设施需维修为由，拒付2011年8月31日之后的租金，引发双方纠纷。首先、建材大厦经原汉中地区公安处（汉）公消监（98）字第10号《建筑工程竣工消防验收意见书》已明确通过了消防验收；其次，依据双方合同第六条第11项的约定“乙方（被告）在大厦承包经营期间，房屋、水、电、锅炉的维护和修理等费用全部由乙方负责承担。如遇国家强制性报废设备，如电梯、变压器、锅炉设备的整体更新费用由甲方承担，更新事宜由双方协商办理，费用由乙方垫付，从下一年度承包费用中扣除。”大厦的维护维修的责任人是被告美达公司。被告以上述二项理由拒付租金，与查明的事实不符，不符合双方的合同约定，其辩解理由不能成立。原告中材公司依据合同约定，要求解除合同支付租金，承担违约金，予以支持。原告请求判令被告按每年200万元租金支付2012年8月31日之后占有使用房屋和费用，其支付标准无事实依据，不予支持。被告占有使用房屋的费用应按双方合同约定的标准予以确认。被告美达公司以建材大厦未通过消防验收，公安消防部门要求消防整改，责令停业为由提出反诉，请求赔偿装修及利润损失550万元。首先，建材大厦按照当时的用途、功能已通过消防验收，其消防设施是合格的。因被告租赁该房屋后，将“建材大厦”改变成“建材大酒店”，又开设餐饮，茶艺等。其改变了原来的用途、功能和使用性质，而未重新改建消防设施，才导致消防不合格证；其次，公安消防部门及汉台区人民政府的消防整改意见和处罚决定，针对的责任主体是“建材大酒店”，并非“建材大厦”；第三、建材大酒店虽然是被告美达公司法定代表人张建华开办，但他和被告是各自不同的民事主体，建材大酒店作为从事特种行业的经营实体，从成立之时就应该符合法律规定，按照谁投资谁受益和权利义务相一致的原则，应当由被告按照相关消防标准对消防设施进行整改，并向相关部门报备、验收、核准。被告美达公司将消防整改的责任主体归属于原告中材公司，不符合本案的基本事实，也不符合法律的规定，故其反诉理由不能成立，其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百�十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告中材汉江水泥股份有限公司与被告汉中美达设计装饰广告工程有限公司于2004年7月28日签订的《汉江建材大厦整体承包经营合同书》；二、限被告汉中美达设计装饰广告工程有限公司于判决生效后90日内将承租的位于汉台区西环路中段汉江建材大厦及配套设施（以大厦移交清单为准）清退后交付原告中材汉江水泥股份有限公司；三、由被告汉中美达设计装饰广告工程有限公司支付原告中材汉江水泥股份有限公司租金225万元（自2011年8月31日至2014年8月30日止，每年按75万元计付）；四、由被告汉中美达设计装饰广告工程有限公司支付原告中材汉江水泥股份有限公司合同违约金人民币22500元；五、驳回原告中材汉江水泥股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）汉中美达设计装饰广告工程有限公司�反诉请求。上述给付内容限本判决生效之日起90日内给付清结。本案受理费11526元，由被告汉中美达设计装饰广告工程有限公司负担10000元，其余1526元由原告中材汉江水泥股份有限公司负担；反诉案件受理费41074元，评估费50000元，由被告汉中美达设计装饰有限公司负担。
上诉人美达公司上诉称，一、本案建材大厦消防整改责任主体应当是被上诉人而非上诉人。理由有1、汉中市公安局汉台分局汉公汉台消发（2008）1号文明确载明，产权人有责任提供符合消防安全的建筑物。2、2011年11月30日双方座谈，被上诉人明确承诺消防、上水管道、电梯维修更换进行全部投资整改完毕。3、2012年8月23日被上诉人在报纸公告将进行消防及电梯安全隐患整改。4、2012年2月21日，双方在汉台区西关派出所调解时，被上诉人负责人明确表示消防整个责任主体应当是被上诉人。5、双方2004年7月28日签订的整体承包经营合同书未明确约定建材大厦消防系统维修更新的责任主体。6、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。二、双方签订的整体承包经营合同书早已于2012年6月4日被被上诉人解除，被上诉人依法应当承担解除合同法律责任。被上诉人长期不履行消防整改义务，致使上诉人经营无法正常运行，迫使上诉人拒交租金，促使被上诉人履行义务，被上诉人断章取义以未按时交纳租金为由解除合同，同时指使员工到建材大厦闹事，采用堵大门、拉横幅、焊大门、锁楼梯、打砸财物等严重违法方式迫使上诉人停业。由于被上诉人的行为，使上诉人经营的建材酒店被迫停业达两年多，造成了巨大损失，原审委托鉴定装饰装修损失为1944826元，停业期间损失为3744720元。原审判决不当，应当支持上诉人的主张，请求二审改判。
被上诉人中材公司答辩称，上诉人应为消防主体，消防意见是针对上诉人酒店而不是建材大厦，按照消防验收情况，整个大厦消防验收是合格的，之所以有消防意见整改函是因为上诉人作酒店用。会议纪要形成属实，但记载表明双方未达成一致意见。上诉人向我方提供了关于消防隐患通知以及行政处罚，在这种情况下出于安全才有登报行为。关于承包合同，我方出租的是消防大厦整体，而非酒店。上诉人称合同已解除，而仍占有大厦没有依据，是一种非法占有，一审也查明了鉴定结论有问题，故不应赔偿对方损失。因上诉人拒绝缴纳租金，我们有权解除合同，至于上诉人的损失，上诉人称合同已解除，我们有权收回房子。工人没有采取暴力手段，坐姿等有问题，不是打砸，拆除电力设施是合理合法的，房子到2014年合同到期后才收回，现在上诉人仍没将财产移交，物品没有腾空。我们的行为均符合法律规定，请求维持原判。
经审理查明，本案租赁房屋在竣工验收意见书载明：验收后，大厦部分楼层功能性质如有变化，应及时报我支队并配套必要的消防设施（报警和喷淋系统）。针对本案酒店，消防主管部门发出的整改通知及整改意见中载明的内容涉及：未划分防火分区、疏散楼梯未采用室内封闭楼梯、未设置自动喷水灭火系统、楼梯间未设置应急灯具、未设置消防控制室、火灾自动报警系统不能正常运行、室内消火栓未保养维护，部分生锈无法正常使用。事发后，双方协商未果，美达公司拒付租金，中材公司则通知解除合同，还派人阻止该房屋继续使用。上诉人称被吊销的特种行业经营许可证由原建材宾馆特种行业经营许可证变更登记人而来。汉中消防支队的�国俊、汉台分局消防科教导员对消防验收问题谈到，建筑物验收后，如果使用性质发生变化，还应该重新进行申报，现在的消防验收标准比过去高。鉴定评估利润损失中扣除了房租等成本费用，但未载明扣除装修利用价值。原审法院认定其他事实正确，本院依法予以确认。二审庭审结束后，上诉人还反映被上诉在本案审理过程中将其房内家具、家电等设施拆除变卖。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，违反约定或法定义务造成损失应予赔偿。本案建材大厦由中材公司整体出租给美达公司，原建材宾馆营业执照变更至美达公司名下，并由美达公司一方重新开办酒店，经营性质未发生变化，且属合同约定事项，中材公司有义务提供符合相应用途的质量标准的房屋给美达公司，但美达公司依此开办的�材大酒店因被消防主管部门认定为不符合消防标准酒店，而吊销特种行业经营许可证，消防主管部门整改通知、意见中所载涉及多项房屋新增设施及结构变更事项，这些事项亦非合同约定的美达公司的义务，对此，中材公司作为出租人行为有所不当，对损失的发生应当承担相应责任。但美达公司在租赁房屋时对房屋状况是明确知道的，作为酒店经营者，其应当知道该房屋是否符合开办酒店的要求，但其在重新开办酒店时未予注意，且重新开办酒店时还增添了火锅店、茶艺等部分，亦需补充相应消防设施。另外，消防整改意见中还涉及租赁合同项下的美达公司的日常维护修理义务，故美达公司对损失的发生亦应承担一定责任。此外，本案双方当事人一方为酒店经营者，一方为房屋产权出租人，消防主管部门将整改通知、意见分别送达两方均无不当，亦不影响最终消�责任主体的认定。本案纠纷发生后，中材公司在双方协商未果，自身行为不符合合同约定义务的情况下，不但以对方未支付租金为由发出解除合同通知，还在事实上阻挠该房屋继续使用，并最终造成酒店涉及房屋一直无法使用，故美达公司拒付租金的行为不应承担违约金责任，就消防整改涉及的酒店部分房屋，美达公司还可不再支付租金，该部分租金可参照利润鉴定评估中扣除的房租成本计算，计499992元（20833元／月×24月）。二审庭审中，上诉人提出其余房屋部分在事发后上诉人也未再使用，但被上诉人在原审中提交多份合同证明其余部分仍由上诉人一方出租经营使用，被上诉人的证据具有明显优势，故被上诉人的该主张成立，上诉人关于全部租金不应支付的主张亦不能完全成立。关于装修损失及可得利润损失，装修损失鉴定基准日在2014年6月20日，鉴定目的为基�日的现实价格，而双方当事人的租赁合同届满日期在2014年8月30日，但依合同约定，再经过不足2月合同到期后，此残留装修价值由被上诉人负担没有事实和法律依据。另外，鉴定意见中载明建材大酒店2012年8月至2014年8月利润损失中扣除了房租分摊等支出，但未显示该期间的装修成本予以扣除，综合全案案情，刨除重复计算因素，本院酌情确定，对美达公司的装修损失不予支持，对经营测算利润计入损失，部分支持，由中材公司赔偿美达公司鉴定评估利润损失的50%。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，上诉人的主张部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持汉中市汉�区人民法院（2014）汉台民初字第00546号民事判决第一项、第二项、第五项；
二、撤销汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00546号民事判决第三项、第四项、第六项；
三、由上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司支付被上诉人中材汉江水泥股份有限公司租金175.0008万元；
四、由被上诉人中材汉江水泥股份有限公司赔偿上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司预期利润损失187.2360万元；
五、驳回上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司的其他反诉请求；
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费11526元，由上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司负担10000元，被上诉人�材汉江水泥股份有限公司负担1526元，一审反诉案件受理费41074元，评估费50000元，由上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司负担61024元，被上诉人中材汉江水泥股份有限公司负担30050元。一审本诉、反诉案件受理费、评估费各当事人已预交，多预交的部分持据到原审法院领取，不足部分7日内补交。二审案件受理费41074元，由上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司负担27520元，被上诉人中材汉江水泥股份有限公司负担13554元，上诉人已预交二审案件受理费11526元，未交纳部分限双方当事人7日内补交。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永吉
代理审判员 李小艳
代理审判员 张 杪
二〇一五年十二月七日
书 记 员 潘鹏云