广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终13036号
上诉人（原审被告）：广州盛德房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：王贺彩，系该司董事长。
委托代理人：黄蕉英，系该司职员。
被上诉人（原审原告）：詹辉鸿（FANDYPINARDYTARIGAN），国籍印度尼西亚。
委托代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。
上诉人广州盛德房地产开发有限公司(以下简称盛德公司)因与被上诉人詹辉鸿商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1278民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月5日，詹辉鸿（乙方/买方）与盛德公司（甲方/卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：乙方购买广州市天河区盛德大厦自编B栋13层1302号房，房屋地址为天河区黄埔大道西367号（自编B栋）1302房（以下简称案涉房屋）；该商品房的用途为住宅；该商品房合同约定建筑面积共103.27平方米，其中，套内建筑面积80.61平方米，共有分摊面积约22.66平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米29227.94元，总金额2356064元；甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；（第十三条）甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料；甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等条款。《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定：（第五条）本合同第二十一条双方修改确认为：双方同意由乙方委托甲方办理该商品房《房地产权证》；甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方；乙方应按甲方的书面通知提交办理《房地产权证》所需资料，乙方应在收到甲方交楼通知书之日起7日内向甲方提交完毕，否则甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延；因乙方原因导致甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延的，乙方应承担由此产生的一切不利后果，因此给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿；乙方未按甲方书面通知或公告的时间、地点领取《房地产权证》的，视为从甲方书面通知或公告的领取日期起，该商品房《房地产权证》已经交付予乙方；（第九条）本补充协议是对《买卖合同》的修改和补充，《买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准等条款。
2011年3月5日，盛某公司分别出具了向詹辉鸿收取案涉房屋的预告登记费50元的《收款收据》和公证费600元、抵押费80元、律师费200元的《收据》。
2012年12月28日，盛某公司出具了向詹辉鸿收取案涉房屋的售房款的《广东省地方税收通用发票（电子）》（载明：建筑面积为103.27平方米，单价为22814.6元/平方米，金额为2356064元）。
2013年1月9日，盛某公司分别出具了向詹辉鸿收取案涉房屋的契税35340.96元和权证综合费300元的《收据》（共2张）。
2013年1月9日，盛某公司将案涉房屋交付给詹辉鸿使用。
因案涉房屋的建筑面积和单价调整，盛某公司收回上述于2012年12月28日向詹辉鸿出具的发票，并于2015年9月18日向詹辉鸿重新出具案涉房屋的《广东省地方税收通用发票（电子）》（载明：建筑面积为103.4366平方米，单价为22669.29元/平方米，金额为2344834.63元）。
詹辉鸿向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.盛某公司向其支付迟延办证违约金（以总房款2344834元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2015年1月10日起计至其取得产权证的2015年11月12日止）；2.盛某公司承担本案诉讼费用。
在原审过程中，詹辉鸿、盛某公司均确认以下事实：2015年10月26日，房地产管理部门核发了案涉房屋的房地产权属证书；2015年11月12日，詹辉鸿领取了案涉房屋的房地产权属证书。此后，詹辉鸿撤回了关于要求盛某公司为其办理案涉房屋的产权登记及过户手续的诉讼请求。
盛德公司抗辩称购买本项目整栋写字楼的大业主珠水能源集团有限公司因债务纠纷致使其购买的物业被广州市房地产交易中心锁定且被多家法院查封，导致其在申请办理项目大确权手续时无法调整项目预测面积与实测面积的差异，进而无法完成项目大确权手续，但未举证证明。
在审理案涉房屋所在楼盘（以下简称案涉楼盘）的其他商品房买卖合同纠纷中，原审法院为查明案情依法向广州市国土资源和规划委员会发函查询以下问题：1.盛德公司称因[2014]12号《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》出台后，改变了楼盘办理初始登记的办理流程，须先缴纳地下空间土地出让金才可以办理初始登记。盛某公司所称是否属实？如属实，上述实施意见何时开始实施？案涉楼盘是否属于应先缴纳地下空间土地出让金方可办理初始登记的范畴？2.如案涉楼盘属于上述范畴，则案涉楼盘办理地下空间土地出让金缴纳手续的具体程序如何？盛德公司办理上述手续的具体情况如何（包括但不限于盛德公司何时提出申请、盛德公司提交相应材料的时间、缴纳相应款项的时间、你单位向盛德公司发放相应通知的时间以及办妥相应程序的时间）？3、盛德公司称其于2015年1月4日领取案涉楼盘的《房屋面积测量成果报告书》、于2015年1月16日向市国土局土地利用中心申请办理国有土地使用权出让金调整、于2015年6月18日收到《市国土房管局土地出让金收款通知》、于2015年6月25日签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，上述情况是否属实？如属实，上述手续是否均为缴纳地下空间土地出让金必须办理的手续？盛德公司在领取案涉楼盘的《房屋面积测量成果报告书》前是否曾向你单位提出过相应申请？盛德公司2015年1月16日提出申请后直至2015年6月18日方收到《市国土房管局土地出让金收款通知》，上述期间是否均为你单位的办文时间？4、盛某公司于何时办妥案涉楼盘的初始登记手续？2016年3月14日，广州市国土资源和规划委员会以穗国土规划协查[2016]66号复函答复原审法院如下：一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金”、第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”及《广州市城镇房地产登记办法》第二十七条“权利人申请土地使用权初始登记的，……以出让方式取得土地使用权的，还应当提交已缴清土地使用权出让金的证明”等规定，办理初始登记前，用地单位应按土地出让合同缴交土地出让金；若项目的实测面积大于出让合同约定的出让面积则应先调整土地出让合同内容、调整土地使用权出让金。二、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）第五十一条规定，“原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金……。本意见实施前已办理产权登记的，不再计收或补缴土地出让金。”该意见于2014年3月28日开始施行。三、关于盛某大厦项目土地出让合同调整及土地出让金缴交手续办理情况。经查，盛某大厦是广州市白云小汽车出租公司（以下简称白云小汽车公司）、盛某公司合作开发项目，该项目位于天河区中山一路北（石牌村西南角、黄埔大道北）地块。2013年9月，原广州市国土房管局与上述两公司签订了该地块的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出合[1999]34号的变更协议之三号）。按照协议约定，该项目总建筑面积为68385.39平方米；地下室建筑面积未计收土地使用权出让价款、未办土地有偿使用手续。后因该项目验收和实测建筑面积调整，且测字110112019号的实测成果报告书显示该项目办公和住宅部分的实测面积大于变更协议之三约定的出让面积，盛德公司、白云小汽车公司于2015年1月16日向原市国土房管局申请办理调整该项目国有土地使用权出让金业务（收件编号：NGZ150116960368）。按原市国土房管局职能分工，该业务由其所属市土地利用发展中心（以下简称发展中心）承办。2015年1月20日，发展中心向上述两用地单位发出《关于补充提供资料的通知》，告知其补充相关案件材料。由于上述两用地单位未能在限期内补充提交相关材料，2015年1月28日，发展中心对该案件作退案处理。2015年4月28日，上述两用地单位重新向原市国土房管局申请办理该项目国有土地使用权出让金调整业务（收件编号：NGZ150428980869）。按照业务办理流程，2015年5月13日，发展中心向市财政局申请评估土地使用权出让价格；2015年5月18日，市财政局委托广东财兴财产评估土地房地产估价有限公司（下称财兴评估公司）进行土地使用权价格评估；2015年5月28日，财兴评估公司提交估价报告（备案号：4405815IA0068）；2015年6月18日，该案经原市国土房管局审批通过。2015年6月25日，原市国土房管局与盛德公司、白云小汽车公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出合[1999]34号的变更协议之四号），按照协议约定，该项目负一层、负二层车库按规定计收了土地出让金。发展中心于签订合同当天告知上述两用地单位应按协议约定于2015年7月25日前缴清土地使用权出让金。2015年6月26日，用地单位按协议约定缴清土地出让金。经核实，上述过程符合调整土地使用权出让金业务办理流程和时限要求。四、关于盛某大厦项目初始登记手续办理情况。盛某公司2015年9月15日登记1487741号办理了天河区黄埔大道西365，367，369号（除369号第6层、地下2层、地下1层、地下1层夹层外）房屋的初始登记。经调阅上述档案，初始登记时盛某公司提供的《建筑工程规划验收合格证》（穗规验证[2012]596号）显示：“本项目裙楼第六层、地下室暂不验收”。根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产产权权属证明书》：（四）建设工程规划验收合格证及其附图”的规定，由于办证时盛某公司未提供地下室的规划验收资料，因此无法办理该部分的初始登记。经核，15登记1487741号案在2015年9月10日正式受理，于2015年9月28日核准登记，符合办证时限要求。
原审法院认为：詹辉鸿于本案审理过程中向原审法院申请撤回部分诉讼请求，属于其对自身权利的合法处分，并无不当，原审法院予以准许。
詹辉鸿、盛某公司签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反国家法律和行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当依约切实履行。
按《补充协议》的约定，盛某公司应当在案涉房屋交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为詹辉鸿办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产证交付给詹辉鸿。本案中，盛某公司将案涉房屋交付给詹辉鸿使用的时间是2013年1月9日，故盛某公司应于2015年1月9日前（含当日）为詹辉鸿办妥案涉房屋的房地产权属证书并将其交付给詹辉鸿。现盛某公司迟至2015年11月12日才将案涉房屋的房地产权属证书交付给詹辉鸿，已超过合同约定的上述期限。盛某公司抗辩称盛某大厦地下空间土地出让金的缴纳延迟了办理初始登记的时间，按查明的事实，2014年3月28日实行的穗府办[2014]12号《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》第五十一条关于“原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金”的规定，盛某公司申请办理盛某大厦的初始登记手续前须办理补缴地下负一层土地出让金的手续。因该规定的实施时间在双方签订《买卖合同》之后，即双方订立《买卖合同》时无法预见办理补缴地下负一层土地金的手续将导致办证时间的迟延，因此，办理上述手续期间（即2015年4月28日至2015年6月26日期间）的迟延责任不可归责于某公司，应在办证期限中予以扣除。至于某公司以由于案外人的债务纠纷导致盛某大厦被查封为由抗辩称其无法调整项目预测面积与实测面积的差异导致办证延后的问题，盛某公司对此并未举证证明，即使盛某公司所述属实，根据合同相对性原则，合同一方当事人因第三人原因导致其不能履行合同义务时，不能以此为由拒绝向合同相对方承担违约责任，因此，原审法院对盛某公司上述抗辩不予采纳。综上，盛某公司应以詹辉鸿主张的案涉房屋的售房款2344834元为本金，按照每日0.05%的标准，向詹辉鸿支付2015年1月10日至2015年4月27日及2015年6月27日至2015年11月12日期间的迟延办妥并交付案涉房屋的房地产权属证书的违约金。詹辉鸿主张的超出上述违约金部分，原审法院不予支持。盛某公司抗辩称上述迟延办证违约金的计付标准过高，依据不足，原审法院对其主张不予支持。
为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、盛某公司于本判决发生法律效力之日起10日内向詹辉鸿支付迟延办证违约金（以2344834元为本金，按照每日0.05%的标准，从2015年1月10日计至2015年4月27日及从2015年6月27日计至2015年11月12日）。二、驳回詹辉鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6680元，由詹辉鸿负担1040元，由盛某公司负担5640元。
判后，上诉人盛某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认为盛某公司逾期为詹辉鸿办理房屋产权证存在不可归责的原因，但仍然判令盛某公司承担违约金，属于认定事实错误，适用法律错误。盛某公司之所以会逾期为詹辉鸿办证其主要原因是在办理项目房屋初始登记时遇到了不可抗力的政府政策变动原因。第一、自《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见(穗符办[2014]12号)》出台后，改变了楼盘办理初始登记的确权流程，必须先缴纳完地下土地出让金后才能办理初始登记。第二、要补缴地下土地出让金又必须先完成项目实测建筑面积的调整，该项目为盛某公司与白云小汽车出租公司合作开发的项目，无论要办理哪一步手续均需双方签章，白云汽车公司属于国有企业，在配合盛某公司在办理各个环节的手续及补充材料时都花费不可预见的时间。第三、根据该意见第五十一条规定，“原土地出让合同约定暂缓征收地下及建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50％计收土地出让金”，该意见于2014年3月28日开始实施。在出台前，盛某公司与白云汽车公司都无法预见要完成项目初始登记必须先完成补缴地下土地出让金手续；再者该项规定的实行时间是在盛某公司与詹辉鸿签订合同之后，盛某公司与詹辉鸿在订立《买卖合同》时更加无法预见须办理补缴地下负一层土地出让金的手续后项目才能完成初始登记，才能办理业主的小产权证，由于上述种种不可抗力的客观因素，从而导致办证时间的迟延。原审法院栽审判时已认同上述原因导致迟延办证是不可归责于某公司，则应依法判决盛某公司无需承担违约责任。很据我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是出于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，只有因出卖人的原因导致逾期办证的，出卖人才需承担逾期办证的违约责任。既然一审法院在审判中，已认为逾期办证并非由于某公司的原因所造成，盛某公司也就无需向詹辉鸿承担逾期办证的违约责任。第四、因盛某公司的项目预测面积和实测面积存在差异，根据《不动产登记暂行条例》第9条规定，需要在广州市国土资源和房管局的电子介质即是阳光家缘网中作房屋管理系统数据更改，故在2015年7月6日盛德公司向广州市国土资源和房管局申请了更改房屋管理系统数据业务，广州市国土资源和房管局向盛德公司出具了广州市国土资源和房管局非标准化业务收件凭证，在凭证中，盛某公司属于第4种情形，按照凭证中信息共需要33个工作日，即46天即2015年8月21日才可以办妥房屋管理系统数据更改。同时2014年10月23日起珠水能源集团有限公司被7家法院查封及广州大优煤炭销售有限公司被五家法院查封，根据《不动产登记暂行条例》第22条规定，存在尚未解决的权属登记争议的，不动产登记机构不予登记，故盛某公司在完成管理房屋系统数据更改后仍办理不了出示权属登记，尽管如此，盛某公司为了履行与詹辉鸿签订商品房买卖合同中办证义务，盛某公司曾多次找到珠水公司及大优公司的负责人，相关法院以及广州市国土资源和房屋管理局协调是否可以让盛某公司先办妥初始权属登记后，再继续查封其名下房屋权属，期间盛某公司也对法院的查封的行为提出异议，盛某公司于2015年9月10日登记1487741号案件受理，盛某公司在这个过程中履行了相应办证义务，也在尽力解决办理权属证明过程中的问题，综上，请求：l.撤销原审法院《民事判决书》中第一项判决内容，依法改判驳回原告全部诉讼请求：2.本案的诉讼费用由詹辉鸿承担。
詹辉鸿二审答辩称：盛某公司逾期办证，盛某公司与詹辉鸿合同约定交付期限，盛某公司延迟了交付，构成违约。测绘面积的问题属于合同之外的问题，根据合同的过错原则也是詹辉鸿应该承担的风险，不能成为法律抗辩的理由。
经查，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，盛某公司提交了以下证据材料：材料1.预售许可证，拟证明位于黄埔大道西365、369号房屋属于某公司开发项目;材料2.广州市不动产登记查册表，拟证明位于黄埔大道西365号801-809、901-909、1001-1009、1101-1109、1201-1209、1301-1309、1401-1409、1501-1509、1601-1609、1701-1709、1801-1809、1901-1907、2001-2007房属于珠水能源集团有限公司名下所有，位于黄埔大道西369号201-205、254-265、2110-2112、301-304、355-365、3115-3117房属于广州大优煤炭销售有限公司名下所有，因双方名下其已被多家法院申请查封，根据法律法规不予登记，从而导致上诉人无法办理初始登记，进而导致无法为被上诉人办妥房屋权属登记；材料3.广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证，拟证明盛某公司为办理盛某公司项目房屋的初始登记，提交更改数据申请凭证。
詹辉鸿认为上述材料并非二审新证据，且证据全由盛某公司自行制作，没有业主签名，应不予采纳。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对盛某公司上诉主张应全部免除其逾期办证违约责任的请求，分析如下：
根据双方当事人确认，盛某公司应于2015年1月9日前为詹辉鸿办妥案涉房屋房地产权证并交付给詹辉鸿。现盛某公司延至2015年11月12日才将案涉房屋房地产权证交付给詹辉鸿，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，支付逾期办证违约金。盛某公司上诉主张因政府政策变动要求开发商必须办理补缴地下负一层土地出让金手续后才能办理建设项目的初始登记，导致案涉楼盘初始登记滞后，其逾期办证违约责任应予免除。《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见(穗符办【2014】12号)》于2014年3月28日开始实施，盛德公司2015年1月16日才向原市国土房管局申请办理调整该项目国有土地使用权出让金业务，该申请时间已经超过了合同约定的办证期限。此后，盛某公司未按相关部门要求补交相关材料，导致其申请案被退案处理，直至2015年4月28日盛某公司才重新申请办理调整项目国有土地使用权出让金业务，由此可见是盛某公司自身迟延申请导致案涉房屋所在的建设项目初始登记滞后，盛某公司要求全部免除其在本案应承担的逾期办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。盛某公司以由于案外人的债务纠纷导致盛某大厦被查封为由抗辩称其无法调整项目预测面积与实测面积的差异导致办证延后的问题，对此本院认为，项目预测面积与实测面积有差异是可以预见的常见差异，盛某公司作为开发商本应对调整二者差异的时间作出保留，且根据合同相对性原则，合同一方当事人因第三人原因导致其不能履行合同义务时，不能以此为由拒绝向合同相对方承担违约责任，原审法院对盛某公司上述抗辩不予采纳并无不当，本院予以维持。
盛某公司二审提交的材料因不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款中关于“二审新的证据”的规定，本院不予采纳。
综上，上诉人盛某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5640元，由上诉人广州盛德房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一六年十月二十五日
书记员 杨 旦
林飘云