辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第446号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街22号。
法定代表人：童锦泉，该公司董事长。
委托代理人：谭伟英，辽宁通政律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：许树海，男，1968年11月13日出生，汉族，个体业主，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：曹刚，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：张红亭，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司（以下简称“鹏瑞利公司””）因与上诉人许树海租赁合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民三初字第168号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，开庭审理了本案，本案现已审理终结。
鹏瑞利公司一审诉称：鹏瑞利公司（甲方）与许树海（乙方）于2011年6月13日签订《房屋租赁合同》，约定鹏瑞利公司将座落在沈阳龙之梦购物中心面积61平方米的房屋租赁给许树海，租赁期限为3年，即2011年9月28日至2014年9月27日，租金收取方式为：第一年4.5元／平方米／天，第二年5元／平方米／天，第三年5.5元／平方米／天。物业管理费按每平方米每月45元核算，即每月2745元。鹏瑞利公司按合同履行了义务，而许树海违约至2014年7月拖欠租金279，929元，物业费81，160.5元，开业促销费2000元，提成促销费1263.8元至今未付。依据合同12.2（4）约定，甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方已支付的租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。故许树海应支付违约金65，880元。上述费用鹏瑞利公司催要未果，故提起诉讼，请求判令许树海给付租金279，929元，物业费81，160.5元，开业促销费2000元，提成促销费1263.8元，并支付违约金65，880元，承担诉讼费用。
许树海一审辩称并反诉称：许树海认为没有产生租金和其他费用，2011年9月28日，许树海承租的鹏瑞利公司店铺开始营业，此后得知该店铺所在的龙之梦购物中心消防未通过验收，该购物中心属违法开业，导致许树海店铺的装修损失184，100元。许树海认为双方的合同没有履行，不产生租金等费用。且自2011年9月开始，鹏瑞利公司管理不到位，每天晚上都有一些市民到店铺附近播放舞曲、跳绳和踢毽子等，严重影响经营，所以不同意鹏瑞利公司的诉讼请求。鹏瑞利公司先后两次强行断电导致许树海店铺营业损失和人员工资损失14.8万元；自2012年1月1日起至今，许树海店铺周边的店铺因购物中心寒冷无法继续经营而被迫停业，而许树海在这样不具备营业条件的情况下艰难经营，造成大量商品积压，期间店铺损失为378，276元；自2012年4月3日开始，鹏瑞利公司未按合同约定与许树海协商，对B1层的超市重新装修，原来的收银口被封闭，导致周围有些店铺经营格局发生变化，结果迪士尼等店铺停业至今。同年6月13日B1层的超市开业后在通道上设置铁栅栏危及人身安全。2012年11月27日，许树海店铺前方的达芙妮店铺装修施工40天，并占据了消防通道；2013年5月22日开始至2013年11月期间鹏瑞利公司拆除B1层通往1层的滚梯，上述施工行为，带来大量粉尘和噪音，致使许树海无法经营，周围空置店铺垃圾满地，气味难闻，上述情况给许树海造成2012年4月30日至2014年6月30日期间经营损失和2012年4月至6月期间的人员工资损失共计434，400元。自2012年4月3日起，B1层原龙之梦超市突然关闭至同年6月13日重新营业期间，因在同年4月18日许树海才接到通知，期间造成许树海损失163，800元。2013年8月16日，雨水将许树海店铺的货物和货架、电脑、电线等设施浸泡，造成许树海的货品和物品损失41，500元。2012年8月1日，鹏瑞利公司单方断电，在其欺骗和恐吓下许树海交纳租金17，019元和9785.04元，鹏瑞利公司才恢复供电。另，许树海交纳的装修押金5000元，鹏瑞利公司也一直未予返还。综上，许树海反诉请求判令鹏瑞利公司赔偿1，350，076元，返还交纳的租金17，019元、物业费9785.04元和装修押金5000元，另书面保证恢复2011年9月28日前B1层超市外的经营格局和周边环境，保证物业管理达标、运营管理规范、消除消防安全隐患。
鹏瑞利公司一审针对许树海反诉辩称：第一，许树海的反诉请求不符合反诉条件。其一，本案是房屋租赁合同法律关系，而许树海反诉的是财产损害赔偿法律关系，不是基于同一法律关系或具有牵连关系。其二，许树海不是在举证期限届满前提出反诉，而是在第一次开庭审理后才提出。第二，依据《房屋租赁合同》约定，鹏瑞利公司不应承担许树海任何赔偿责任。1、鹏瑞利公司是在具备营业条件和环境的情况下交付的房屋，符合《消防法》的要求，不存在安全隐患，并且管理达标、有序、规范、严谨，不存在供暖不达标和有人在商场跳绳、踢毽子和播放舞曲的事实。2、关于单方断电的问题，按照合同约定，在乙方逾期支付租金和其他各项费用超过15天的情况下，甲方或管理公司有权停止能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的后果由乙方承担。3、鹏瑞利公司对该房屋或相邻房屋或商场以及公共区域设施进行维修、保养致使公共设施临时性停止使用，水、电、电话或其他有关服务或供应临时性中断，从而使乙方或其相关人员发生损失的，按照合同约定，鹏瑞利公司不承担责任。商场其他店铺装修等施工行为也并未造成垃圾成堆、气味难闻等环境卫生问题。4、原龙之梦超市后变更为家乐福超市是经营策略调整，鹏瑞利公司已通知许树海，并减免了此期间的租金，按照合同约定鹏瑞利公司不应承担任何责任。5由于许树海拖欠租金等费用，所以其装修押金应当抵扣。6、许树海已交纳的租金和物业费是其履行合同义务，无权要求鹏瑞利公司予以返还。7、2013年8月16日，因特大暴雨而致商场漏雨的事实存在，当时，要求许树海申报货物损失清单，由保险公司理赔，但许树海没有申报，所以保险公司没有给予赔偿。况且，此种情形属不可抗力，鹏瑞利公司不应承担责任。综上，鹏瑞利公司不同意许树海的反诉请求。
原审法院审理查明：2011年6月13日，沈阳龙之梦购物中心有限公司（甲方）与许树海（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将沈阳龙之梦购物中心B1层57、61号房屋出租给乙方作为乙方经营“哎呀呀”饰品商业项目，面积为61平方米，租期为甲方同意的免租装修期届满次日起3年，租金自免租装修期满后的次日起第一年的收取标准为每日每平方米4.5元，第二年为每日每平方米5元，第三年为每日每平方米5.5元；乙方须于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先为准）向甲方交纳房屋租赁保证金10，980元；甲方收取物业费的标准为每月每平方米45元，即每月为2745元；甲方目前对该房屋宣传推广费按照乙方每个日历月营业收入的1%计算；乙方应于房屋交付之日或之前向甲方或管理公司支付装修押金5000元，此款于该房屋装修工程经甲方验收合格后30个工作日内无息退还；乙方应于本合同签订时或之前将开业促销费2000元支付给甲方。乙方逾期支付租金或本合同约定租赁保证金、物业管理费、宣传推广费和其他费用的，每逾期一日，则应按逾期款项的0.2%向甲方支付违约金，逾期支付上述款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，如逾期超过一个月的，甲方可书面通知解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。合同通用条款中第7.1条第（2）项约定“在合同期内，甲方如拟在该房屋内对所有的设施设备进行维修，须事先通知乙方”。第11.2条约定“乙方同意，在下述情况下，甲方对所发生的损失没有责任（且除本合同另有约定或甲方另行书面同意外，本合同项下之租金及其他费用不得减免或中止支付）：（1）因对该房屋或其邻房屋或商场进行维修、保养或因按本合同规定的程序对该房屋或其相邻房屋或商场进行公共区域设施定期维修或保养致使公共设施临时性停止使用，或导致房屋的水、电、电话、传真或其他有关服务或供应临时性中断，从而使乙方或其相关人员发生损失的；*******”第12.1条约定“甲、乙双方同意有下列情况之一的，本合同终止，双方互不承担责任：******（4）合同期内，甲方需要对商场或任何部分拆除或重建时影响到该房屋经营的，届时双方协商解决。”合同专用条款中第23.3条约定“甲乙双方在此同意，合同期内，如甲方需要对大厦或其任何拆除或重建，且依照甲方自主判断制定的拆除或重建计划将影响本合同履行的，甲方有权提前三个月书面通知乙方，从而终止本合同，届时双方协商解决其他相关事项。
2011年6月9日，沈阳龙之梦购物中心有限公司与许树海签订的房屋租赁合同的所有权利和义务转移给鹏瑞利公司。
合同签订后，许树海按约定交纳了装修保证金5000元，并对房屋进行了装修。2011年8月19日，沈阳市公安消防局对包括许树海租赁的房屋在内的龙之梦亚太中心一期工程购物中心地下二层至七层的建设工程出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定为消防验收合格。许树海于2011年9月28日开始营业。在合同履行过程中，鹏瑞利公司因许树海拖欠租金等费用先后于2011年11月20日至同年12月23日和2012年8月1日至同年8月24日期间对许树海的店铺采取停止供电的措施。其中，许树海在2012年8月24日交纳租金17，019元，物业费9785.04元。
2012年4月6日，许树海店铺对面的龙之梦超市闭店调整，同年6月13日，家乐福超市（龙之梦店）在此基础上开始营业。并将许树海店铺左前方的原龙之梦超市的B1层收款出口调整到B2层，原B1层收款出口予以封闭，并在许树海店铺附近设置了防止超市购物车推出卖场外不锈钢护栏。在此期间，2012年4月16日，鹏瑞利公司采取书面的方式告知此情况，并对2012年4月6月起至家乐福超市（龙之梦店）开始营业期间的租金予以减免。2012年11月27日，许树海店铺相邻的“达芙妮”专卖店开始装修施工，2013年5月22日，鹏瑞利公司开始拆除B1层至一层的两部滚梯。在上述期间，鹏瑞利公司均正常营业。
2013年8月16日，因与许树海店铺相邻的“特百惠”店遭受雨水渗漏，致使许树海的店铺进水，许树海货物摆架侧板底部面板被雨水浸泡出现裂纹，货物挂架底部储藏室内部铁板被雨水浸蚀生锈。为防止电路出现故障，许树海掐断货架背景灯的3根共计42米长的2.5平方的电线。
从2011年9月28日至2014年7月31日，许树海只交纳了租金17，019元和物业费9785.04元，尚欠鹏瑞利公司租金297，497元、物业费85，100.46元、宣传推广费1426.28元和开业促销费2000元未付。鹏瑞利公司未将装修保证金5000元返还给许树海。
原审法院认为，沈阳龙之梦购物中心有限公司将与许树海签订的《房屋租赁合同》的所有权利和义务转移给鹏瑞利公司，在实际履行过程中也是由鹏瑞利公司作为出租方行使合同权利和承担合同义务，故应视为合同概括转让，鹏瑞利公司依法享有出租方合同权利，并应承担相应的合同义务。许树海在合同履行过程中拖欠租金等费用构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于许树海拖欠鹏瑞利公司租金、物业费的数额，因在2012年4月6日至6月12日期间，鹏瑞利公司B1层龙之梦闭店调整，严重影响许树海的经营，故应当对此期间的租金和物业费予以减免，根据鹏瑞利公司的诉请租金和物业费的数额来看，鹏瑞利公司在2014年7月31日前拖欠的租金和物业费总额中已减免许树海租金17，586元和物业费3939.96元，且此期间许树海也一直在营业，故原审法院认为鹏瑞利公司减免上述租金和物业费的数额合理，应予以确认。另因在家乐福超市（龙之梦店）开业以后，将原来龙之梦超市的收银口封闭，对许树海店铺的经营势必产生一定影响，且双方在合同的第12.1条中对此约定不明，故根据公平原则，应当降低该房屋的租金标准，结合本案的实际情况，按照每天每平方米降低1.5元的标准予以调整为宜。即应在鹏瑞利公司诉请的租金中减免71，187元【778天（2012年6月13日至2014年7月31日）×1.5元×61平方米】。综上，许树海应付租金为208，724元，物业费为811，605元（85，100.46元-3939.96元）。关于许树海拖欠的宣传推广费的数额，按照合同约定宣传推广费应为销售额的1%，根据鹏瑞利公司提供的证据，2014年7月31日前许树海的销售额为142，668元，故该费用应为1426.68元，鹏瑞利公司只主张1263.8元，符合法律规定，原审法院予以准许。关于鹏瑞利公司主张的开业促销费和按照第一年六个月的租金和物业管理费的总和支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于许树海提出的龙之梦购物中心及其承租的房屋未经消防验收，不符合开业条件，双方的租赁合同没有履行，不同意给付各项费用的抗辩意见以及要求鹏瑞利公司赔偿其装修损失的诉讼请求。原审法院认为，根据鹏瑞利公司提供的沈阳市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》可以确定许树海承租的房屋（哎呀呀商铺）已通过消防验收，且许树海自2011年9月28日以后一直在此经营，故许树海的上述抗辩意见和反诉请求不能成立，原审法院不予支持。
关于许树海提出的鹏瑞利公司管理不到位，每天晚上都有一些市民到店铺附近播放舞曲、跳绳和踢毽子等，严重影响经营，不同意给付租金等各项费用的诉讼请求。许树海对此只提供一些照片予以证实，但上述证据不足以证明上述问题存在，故许树海的此项抗辩意见，原审法院不已采纳。
关于许树海提出鹏瑞利公司两次强行断电，应赔偿其经济损失148，000元，并返还在第二次断电后其交纳的物业费和租金的反诉请求问题，依据双方合同第10.2条的约定，在许树海拖欠租金等费用超过15天，鹏瑞利公司有权停止有关能源等的供应，因此造成的损失由许树海自行承担，该条款是双方为保证许树海依约履行合同义务而需采取限制措施的约定，对许树海具有约束力，所以，鹏瑞利公司在许树海出现上述情形的情况下，为保障自己合同目的的实现，依约采取断电的措施，并不违反合同约定和法律规定，故许树海无权以此向鹏瑞利公司主张损失赔偿，其主张返还已交纳物业费和租金的诉讼请求更无事实依据，原审法院不予支持。
关于许树海提出的因房屋冬季采暖不好，周围店铺撤离，不具备营业环境，而致大量商品积压，鹏瑞利公司应赔偿其损失的反诉请求，因许树海提供的照片和联络函不足以证明供暖是否达标以及周围店铺撤离的原因，合同中对于营业环境的标准也没有约定，且原审法院已综合考虑对租金标准予以调整，故原审法院对此反诉请求不予支持。
关于许树海提出的达芙妮店铺装修和拆除滚梯期间带来粉尘和噪音，以及周围空置店铺的卫生问题给其经营造成损失，要求鹏瑞利公司予以赔偿的问题，原审法院认为，按照合同第11.2条约定，因对该房屋或其邻房屋或商场进行维修、保养而使许树海发生损失，鹏瑞利公司不承担责任，另许树海未能提供相应的证据证明上述问题的存在以及上述问题与损失之间存在因果关系，故原审法院对其此项反诉请求不予支持。
关于许树海主张的其商品和货架、电脑、电线等设施于2013年8月16日被雨水浸泡而遭受的损失问题，原审法院认为，经现场勘查，4组摆架货架下方有裂纹和1组挂架货架的下方生锈的痕迹，根据日常经验，可以确定系许树海所诉雨水浸泡造成的。许树海当时为防止电线短路，掐断电线，亦符合常理，应认定上述损害与雨水浸泡存在因果关系，但上述物品均可继续使用，故原审法院对此酌定鹏瑞利公司赔偿其600元为宜；鹏瑞利公司提出属不可抗力，不应承担赔偿责任的抗辩意见，因该损失系鹏瑞利公司的房屋防水问题造成的，不属于不可抗力的法定情形，故原审法院不予采纳。关于商品损失问题，许树海提供的照片不能证明被这次雨水浸泡的商品种类和数量，另原审法院按照许树海提供的货损明细进行现场勘查，这些商品也无雨水浸泡的痕迹以及影响销售的情况，故许树海申请对商品是否是被雨水浸泡进行鉴定已无必要，其该项请求的证据不足，原审法院不予支持。关于电脑问题，因许树海未能提供证明其损害事实的存在以及二者之间存在因果关系的证据，原审法院亦不予支持。
关于许树海要求鹏瑞利公司恢复2011年9月28日前B1层超市外的经营格局和周边环境，保证物业管理达标、运营管理规范、消除消防安全隐患的诉讼请求，因该合同现已期限届满，鹏瑞利公司已明确表示不再出租给许树海，租赁关系终止，故许树海的该项诉请已无事实依据，原审法院不予支持。
关于许树海主张的要求鹏瑞利公司返还装修保证金的问题，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于鹏瑞利公司提出的许树海的反诉与本案不是基于同一法律关系或具有牵连关系，并已超过举证期限，原审法院不应受理问题，原审法院认为，许树海提出的反诉请求是基于其主张鹏瑞利公司违反合同约定而给其造成损失的赔偿问题，与鹏瑞利公司主张的诉讼请求均属房屋租赁合同的法律关系。另因许树海是在原审法院指定的举证期限内提出的反诉请求，故鹏瑞利公司的该项抗辩无事实和法律依据，原审法院不予采纳。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告许树海于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司租金208，724元、物业费81，160.5元、宣传推广费1263.8元和开业促销费2000元，共计293，148.3元；二、被告许树海于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司违约金65，880元（4.5元×30天×61平方米×6个月＋1.5元×30天×61平方米×6个月）；三、原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决生效后10日内给付被告许树海装修保证金5000元；四、原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决生效后10日内赔偿被告许树海损失600元；五、驳回原、被告的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7754元，反诉费9513元，财产保全，2671元，共计19，938元，由原告负担1119元。由被告负担18，819元。
宣判后，鹏瑞利公司、许树海均不服，向本院提出上诉。鹏瑞利公司上诉请求：1、变更原审判决一，租金由208，724元变更为297，497元；2、诉讼费用由许树海承担。鹏瑞利公司上诉理由：原龙之梦超市闭店期间，双方就该期间损失达成口头协议，减免租金17，586元和物业费3939.96元，此期间许树海一直营业。原龙之梦超市收银口未封闭，设置0.5米高护栏，但不影响正常出入，且许树海未提供其经营损失证据。原审降低租金标准，违反了当事人在合同中的明确约定，另鹏瑞利公司是按月计算租金，原审按天降低租金无事实和法律依据。
许树海上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由鹏瑞利公司承担。许树海上诉理由：一、鹏瑞利公司分别于2011年8月19日和2012年10月19日才取得消防验收意见书及消防安全检查合格证，双方签订《房屋租赁合同》因违法《消防法》强制规定，应属无效；二、鹏瑞利公司在诉争房屋未取得“两证”的情况下与许树海签订租赁合同给许树海带来安全隐患和经济损失，鹏瑞利公司停止给许树海供电应承担由此给许树海造成的损失，鹏瑞利公司应对诉争房屋符合安全标准和营业要求承担举证责任；三、鹏瑞利公司未按约定提供房屋应对本案争议的发生承担主要责任；四、原审判令许树海承担高额违约金，显示公平。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有房屋租赁合同、建设工程消防验收意见书、销售明细、装修抵押金收据、物业费和租金收据、解款表、签呈、联络函、格局改变后的照片、达芙妮店铺装修时的照片、拆除滚梯的施工照片、店铺被水浸蚀后的照片及当事人陈述等证据材料，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，关于许树海主张的鹏瑞利公司逾期取得消防验收意见书及消防安全检查合格证，案涉合同无效的问题，案涉场所已于一审法庭辩论终结前取得《建设工程消防验收意见书》，故原审法院认定案涉《房屋租赁合同》有效并无不当。
关于本案的合同主体，沈阳龙之梦购物中心有限公司将与许树海签订的《房屋租赁合同》的权利、义务一并转移给鹏瑞利公司，实际作为出租方履约的也是鹏瑞利公司，故鹏瑞利公司享有出租方合同权利，并应承担相应的合同义务。
关于许树海拖欠租金、物业费的数额，原审法院考虑到原龙之梦超市的收银口封闭导致客流减少进而势必对许树海店铺经营产生不利影响，酌定减免租金属原审法院自由裁量范围，并无不当，本院予以维持。
关于许树海主张的其因鹏瑞利公司强行停电所造成损失的问题，上述《房屋租赁合同》约定许树海拖欠租金等费用超过15天，鹏瑞利公司有权停止有关能源等的供应，因此造成的损失由许树海自行承担。该约定系确保许树海依约履行合同义务，并未违反相关法律规定，故对许树海该项主张本院不予支持。
关于违约金问题，许树海虽主张违约金过高，但并未提供证据证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，故对于其该项主张，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18，847元，由上诉人沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司负担1580元，由上诉人许树海负担17，267元。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年六月十八日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。