云南省富源县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）富民初字第1190号
原告：邓艳梅，女，汉族，富源县人。
委托代理人：王惠敏、王绎权，特别授权代理。
被告：蒋发友，男，汉族，富源县人。
委托代理人：许振勇，男，汉族，富源县人，系被告蒋发友之表兄。
原告邓艳梅诉被告蒋发友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月5日受理后，依法组成合议庭于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告邓艳梅的委托代理人王惠敏、王绎权，被告蒋发友及其委托代理人许振勇到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告邓艳梅诉称：被告向原告累计借款人民币906000元（以下币种均为“人民币”），债务到期后因被告无力偿还，2014年3月28日遂与原告签订了《已按揭未办理房产证的房屋转让协议》（以下简称“《房屋转让协议》”），该协议约定被告将自己单独所有的位于腾冲县的房产转让给原告，冲抵906000元的借款，由原告支付转让款873000元后，偿还该房产的按揭贷款并占有使用房屋直至办理到原告名下。因房屋目前尚在按揭贷款阶段，为保证原告在合同转让中的权利，《房屋转让协议》第四条第1项约定：协议签订后，房产归乙方（原告）所有，甲方（被告）将购房发票、银行按揭贷款合同、抵押合同等所有相关手续移交给乙方（原告）。但是在合同签订之后，被告一直没有移交上述约定的相关证件和手续。原告多次催促被告尽快移交，但被告一直以各种理由拒绝移交。至此，原告认为，被告在负有先履行义务的前提下，以其行为明确的表示其不愿意继续履行合同，构成违约，因此请求人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项解除《房屋转让协议》，判决被告继续向原告清偿906000元借款。此外，《房屋转让协议》第五条第6项约定，若有一方违约的，应按本协议房产总价款的20％作为违约金。原告请求人民法院判决被告向原告支付违约金181200元。
被告蒋发友辩称：2014年5月，我母亲冯某某向原告借款1223000元，我母亲当面写了借据。因桂亚玲、盛祖碧、王爱芬欠我母亲钱，原告又欠这三人钱，后原告与我母亲双方进行结算，我母亲用桂亚玲欠其的150000元、盛祖碧欠其的100000元、王爱芬欠其的57000元与原告之间的债务进行抵消，另我母亲又归还了原告现金9700元，截止于2014年8月，我母亲还欠原告借款906300元，之后在协商房屋转让的过程中，原告自愿减去300元，将我母亲欠其的借款金额确定为906000元。2014年8月原告向我母亲反复催逼欠款，我母亲在无奈的情况下让我用我购买的腾冲县的房子转让给原告抵债，双方于2014年8月24日在曲靖市罗曼温泉酒店茶室协商我的上述房产扣除按揭贷款部分后的价值为1780000元，用我母亲欠原告的借款906000元冲抵第一笔购房款，又由原告在签订协议后三日一次性支付给我873000元。我于2014年8月26日在曲靖罗曼温泉酒店茶室与原告签订了《已按揭未办理房产证的房屋转让协议》及《补充协议》。协议内容已由原告提前拟好催促我赶快签字，但原告要求将协议签订的时间写为2014年3月28日，此事有在场人蔡淑琴可以证明。另外在协议第三条第1款中约定“甲方（被告）欠乙方（原告）的到期借款债务共计人民币为玖拾万零陆仟元整”，事实上并非是被告欠原告的债务。当天我是在原告及父母的催促下匆忙从昆明赶到曲靖签协议，所以第三条第1款的内容错误因我的疏忽大意没有看出来。我签完字后，又要求原告在补充协议上亲笔注明“如未转款即合同无效”。但签订协议后，原告出耳反尔，既不将借条归还我母亲，又不按期向我支付尾款873000元，导致协议无法履行。后我数次通知原告履行协议并领取购房手续和钥匙，但原告均以不在本地为借口拒不履行协议。综上所述，该房屋转让协议是在我不情愿的情况下签订的，房屋的价格明显低于房产所在地的市场价格，原告故意隐瞒事实真相，在协议第三条第1款中，偷梁换柱把我换成债务人，以此将债务转移到我头上；原告有意将合同的签订时间改为2014年3月28日，明显存在内容不实的欺诈行为。原告至今未按照协议履行其付款义务，故原告应承担违约责任。
综合原告的起诉，被告的答辩，双方当事人的争议焦点为：1.原、被告签订的《已按揭未办理房产证的房屋转让协议》是否应当解除？2.被告是否违约？
原告邓艳梅针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1．《已按揭未办理房产证的房屋转让协议》、《补充协议》各1份（原件），用以证实原、被告之间存在债权债务关系和房屋买卖关系的事实。
2.商品房购销合同1份（复印件），用以证实被告的房屋系其单独所有，被告有权进行处分的事实。
3.证人刘泽非的证人证言及打印照片1份，用以证实被告签订协议的时间是2014年3月28日，是其真实的意思表示，不存在胁迫的事实。
经质证，被告对原告提交的证据1的真实性有异议，认为该份证据上有两处金额被修改的痕迹，且协议签订的时间为2014年8月26日；对证据2无异议；对证据3不予认可，认为签订协议的时间及打印照片的时间并非是2014年3月28日。
被告蒋发友针对其答辩，向本院提交了以下证据：
1.《已按揭未办理房产证的房屋转让协议》、《补充协议》各1份（原件），用以证实原告提交的该份证据与被告提交的不同，原告将协议第三条第1款中的金额进行了修改以及原告在《补充协议》上注明“如未转款即合同无效”的事实。
2.算账草稿打印照片1份，用以证实原、被告签订协议第三条第1款中房屋转让款的计算经过。
3.证人冯某某、蒋兴德、蔡淑琼的证人证言，用以证实原、被告签订协议时其三人在场，签订协议的时间是2014年8月26日，且原、被告之间不存在债权债务关系，是用冯某某欠原告的债务来抵消原告906000元购房款的事实。
经质证，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但不认可其证明目的；对证据2不予认可，认为其不符合证据形式；对证人冯某某、蒋兴德、蔡淑琼的证人证言不予认可，认为冯某某、蒋兴德与被告存在利害关系，证人证言不具有客观性。
本院认证认为，原、被告提交的相同证据有《已按揭未办理房产证的房屋转让协议》、《补充协议》，本院予以采信；原告提交的证据2，被告予以认可，本院予以采信；原告提交的证据3，证明目的不能成立，本院不予采信；被告提交的证据2，不符合证据的形式，本院不予采信；被告提交的证据3，证人冯某某、蒋兴德虽与被告有利害关系，但其二人的证言与证人蔡淑琼的证言能够相互印证，本院予以采信。
经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：因被告的母亲冯某某欠原告借款1223000元不能偿还，原告找到冯某某商量用被告所有的位于腾冲县的房子转让给原告抵债，该房屋的总价款为3373916元，银行按揭贷款2360000元。经原告与被告之父蒋兴德、被告之母冯某某协商确定该房屋扣除银行按揭贷款部分价值为1780000元。因桂亚玲、盛祖碧、王爱芬与冯某某、原告之间存在债务关系，原告与冯某某双方进行结算，冯某某用桂亚玲欠其的150000元、盛祖碧欠其的100000元、王爱芬欠其的57000元与原告之间的债务进行抵消，加上冯某某归还了原告现金9700元，截止于2014年8月，冯某某欠原告借款为906300元，之后在双方协商房屋转让的过程中，原告自愿减去300元，将冯某某欠其的借款金额确定为906000元用以冲抵第一笔购房款。2014年8月26日，原、被告在曲靖市罗曼温泉酒店老普堂茶室签订了《已按揭未办理房产证的房屋转让协议》及《补充协议》，协议约定被告将位于腾冲县的房子转让给原告，转让价为1780000元，协议签订后由原告负责偿还银行按揭贷款以及房屋过户的相关费用。协议第三条约定：“1.甲方（被告蒋发友）欠乙方（原告邓艳梅）的到期借款债务共计人民币906000元，乙方以上述借款冲抵应付甲方的第一笔房产转让款。2.乙方自本协议签订之日起3日内，一次性付清剩余部分房屋转让款，即人民币873000元。”协议第四条第1款约定协议签订后，甲方应将《商品房销售合同》、购房发票、银行按揭贷款合同、抵押合同等所有手续交给乙方。另原、被告还签订了《补充协议》，在协议下方由原告注明：“未转款即合同无效”，原告将协议签订时间写为“2014年3月28日”。协议签订后，被告与原告联系来领取房屋钥匙和购房发票等相关手续，原告均拒绝与被告见面。之后，原告向法院起诉，要求解除与被告签订的房屋转让协议，并要求被告承担违约责任。
本院认为，原、被告签订的《已按揭未办理房产证的房屋转让协议》第三条约定：“1.甲方（被告蒋发友）欠乙方（原告邓艳梅）的到期借款债务共计人民币906000元，乙方以上述借款冲抵应付甲方的第一笔房产转让款。2.乙方自本协议签订之日起3日内，一次性付清剩余部分房屋转让款，即人民币873000元。”另原、被告签订的《补充协议》注明：“未转款即合同无效”，该约定视为对合同生效的附条件，自该条件成就时合同才发生效力。本案中，原告并未提交相应证据证实原、被告之间存在债权债务关系，原告亦未将剩余的房屋转让款873000元支付给被告，根据双方的约定，该协议应视为无效。合同无效后不存在解除合同的效力，也不能基于无效合同主张违约损失赔偿。故原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告邓艳梅的诉讼请求。
案件受理费人民币13400元，由原告邓艳梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
审 判 长 周 纬
人民陪审员 刘小春
人民陪审员 温双云
二〇一四年十一月十日
书 记 员 文春芳