陕西省洛川县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛川民初字第00522号
原告王某甲，男，1981年9月27日出生。
被告王某乙，男，1950年1月20日出生。
委托代理人冯某某，陕西升达律师事务所律师。
第三人张某甲，男，1967年3月20日出生。
原告王某甲与被告王某乙、第三人张某甲分家析产纠纷、确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及其代理人、第三人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某甲诉称，原、被告系父子关系。由于土基街建设需要征用原告和被告的耕地，征用耕地时置换五套房屋（上下二十间）位于土基林业站对面。2013年，在原供电所所长段某某的见证下，原、被告签订了《房屋分割协议》，其中约定：对置换的五套房屋双方各持一半，即原、被告各拥有两套半房屋。2014年6月初，被告在没有征得原告同意的情况下，私自将征用耕地所置换的五套房屋卖给了第三人，其中包括本属于原告所有的两套半房屋。而农村宅基地的使用权必须具备四个条件才能转让，即：1、要经过本村集体经济组织同意；2、转让人和受让人为同村人；3、转让人户口已迁出本村或者是“一户多宅多房”；4、宅基地使用权必须与房屋一并转让。根据以上法律规定，被告和第三人不是同村人，所以其房屋买卖行为是无效的。而且，对于原告拥有的两套半房屋，被告没有处分权，在被告擅自出卖后，事后也没有得到原告的追认，其买卖行为也是无效的。故请求判令：1、请求依法确认被告和第三人的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告返还原本属于原告的两套半房屋；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。
原告王某甲向法庭提供以下证据：
1、张某乙证明1份，证明原告和被告在2004年10月分家时，原告和被告每户都是三口人，本案所争执土地原告和被告每户一半；
2、房屋分割协议1份，证明土基街建设，征用了原告和被告的耕地，置换回来五套房屋，包括上下20间；
3、证人王某丙、段某某出庭作证的证言，证明在2013年10月12日，原告和被告经过见证人段某某分割五套房屋，原告和被告各持有一半，即原告拥有两套半，被告拥有两套半并且被告未经原告同意擅自买卖处分五套房屋，属于侵权行为，原告有权要求被告返还原告两套半房屋，并赔偿损失。
被告王某乙辩称，原告无权确认被告与第三人的房屋买卖合同是否有效，原告的主张与事实不符。
被告王某乙向法庭提供以下证据：
1、村委会证明1份，证明原、被告签订的房屋分割协议无效，被告将房屋对外出卖是合法行为，且涉案房屋为原、被告一家6口人共有，原告仅占六分之一份额；
2、土基街文化西街商用房所有权及土地使用权有偿转让协议书，证明被告仅出售1套房屋，且该行为合法有效，其次被告为原告预留了1套房屋，未侵犯原告权益。
第三人张某甲称，他是从被告王某乙处购买的房子，从北往南数第五套房子，购房时有合同，房款是420000元，一次性付给了被告王某乙，他并不知道原告是否知情其购房一事。
第三人张某甲未提供证据。
庭审质证时，对原告的证据1，被告王某乙有异议，认为证人应当出庭作证；对证据2的真实性无异议，但认为该协议属于无效协议，无法达到其证明目的；证据3，对王某丙的证言，认为不能达到其证明目的，因为当时二位老人还在世，且与被告一直生活，且当时分家时，王某丙也没有参与；对证人段某某的证言也有异议，认为自己无权处分其他家庭成员的财产。第三人张某甲对原告提供的证据未进行质证。对被告的证据1，原告对其真实性与合法性都有异议，认为被告父母已经不在世，不存在共有的问题；对证据2有异议，认为被告出售房屋的行为已经侵权了。第三人张某甲对原告提供的证据未进行质证。
本院认为，原告提供的证据1，被告认为证人应出庭作证，本院认为该证人证言与本院查明事实相符，但该分家协议只是表明原告对该争执土地享有占有、使用、收益的权利，其土地承包经营权并未转让，故不予认定；证据2，被告认为该协议属于无效协议，本院认为该证据来源真实、合法，原告仅要证明房屋建设情况，故本院予以认定；证据3，被告对证人证言均有异议，但未提供新的证据支持其异议，故本院对该证据真实性予以认定，但该证人证言只是对分家及分房协议经过的陈述，其并不能作为无权处分的依据，故本院对证明目的不予认定；被告提供的证据1，原告认为被告父母已经不在世，非争执土地共有人，本院认为该证据系基层组织制作的书证，其来源真实、合法，与本院查明事实相符，能够达到证明目的，本院予认定；证据2，原告方认为被告出售房屋的行为属侵权，本院认为，被告与第三人签订的房屋买卖合同自合同成立时生效，原、被告对于拆迁安置房的归属并未特定化，故被告出售房屋行为并不损害原告的权益，对该证据予以认定。
经审理查明，原、被告系父子关系。2013年土基街小城镇建设时，原、被告以其土基林业站对面的9亩耕地上修建五套房屋（上下二十间），占用面积4亩多。2013年10月12日，在段某某的见证下，原、被告签订了《房屋分割协议》，其中约定：对置换的五套房屋双方各持一半，即原、被告各拥有两套半房屋。2014年6月初，被告将所置换的五套房屋中的一套（从北往南数第五套房子）出售给第三人张某甲。
另查明，本案争执土地为王某乙及其妻刘某某、其子王某甲、其女王某戊及王某乙父母的人口地，2004年，原、被告分家时约定双方对争执土地各持一半的使用权。王某乙父母于2008年、2009年相继去世。王某乙父母的法定第一顺序继承人为王某乙、王某丙、王某丁兄弟三人，在该争执房屋建成后，被告王某乙与其两位兄长商议，由被告王某乙给付其兄长各80000元。2014年12月土基街行政村土地确权时，将该争执土地确权为王某乙该户4.5亩，即户主王某乙、妻子刘某某、女儿王某戊、女儿王某己共同共有；王某甲该户4.5亩，即户主王某甲、妻子王某庚、女儿王某辛、儿子王某壬共同共有。
本院认为，分家析产协议属于当事人自愿处分自己财产的行为，双方当事人在意思表示真实、该协议没有处分他人财产、不违反法律强制性或禁止性规定的，自全体协议人签字时起生效。本案争执房屋属于小城镇建设原、被告自建房屋为家庭共同共有，原、被告双方签订的《房屋分割协议》仅代表双方个人意见，并未取得其他共有人的同意，属于无权处分，其后未取得共有人的追认，在合同订立后任意一方也未取得处分权，故该分割协议不能成立。在共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有生产、生活的实际需要等情况。本案中，被告王某乙的父母于2008年、2009年相继去世，因土基街行政村一组土地政策为：减人不减地、增人不增地。故2013年因小城镇建设，原、被告自建的5套房屋亦应为王某乙、王某甲、王某戊、刘某某及王某乙父母共有。在该争执房屋建成后，被告王某乙给付其二位兄长各80000元，本院视为王某乙父母对该争执房屋的共有份额由被告王某乙全部继承，故原告可分割的房屋以1套为宜。2014年12月土基街行政村土地确权时，以原、被告为户主的每户分得该争执土地4.5亩，故原告王某甲为户主的该户其他人依法取得该争执土地的承包经营权，但该争执房屋为确权之前所建，故该争执房屋的共有人应该对依法取得土地承包经营权的原告王某甲一户的其他人予以补偿，酌情对王某甲一户补偿1套房屋。至此，原告共计可以分得2套房屋。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。被告王某乙将从北往南数第五套房子卖给第三人张某甲，因原、被告对于自建房屋的归属并未特定化，故被告与第三人张某甲签订房屋买卖合同从成立时生效。被告辩解该争执土地为6口人的，并不包括原告妻子与其子女，原告只占该地的1／6，本院认为该辩解理由与确权后的事实不符，不予支持；又辩解原、被告签订的协议没有经过其它家庭共有人的同意，故不受法律保护，本院认为其辩解理由于法有据，应予支持；又辩解被告与第三人房屋买卖合同没有侵犯原告的权益，因为原告只有一套房屋，故被告有权将该房屋出售，本院认为其辩解理由于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第四十二条、第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条、《中华人民共和国继承法》第十三条第五款、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：
原、被告因土基街建设自建的五套房屋中，由北向南的二套（上、下八间）房屋归原告王某甲所有；
驳回原告王某甲的其他诉讼请求。
受理费1000元，由原告王某甲承担500元、被告王某乙承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 孙明治
代理审判员 史伟萍
人民陪审员 张文芳
二〇一五年七月八日
书 记 员 韩 丹