黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑09民终262号上诉人（原审第三人）：张秀华，女。委托诉讼代理人：张淇雅，女，律师。被上诉人（原审原告）：许占武，男。委托诉讼代理人：姚文军，男，法律工作者。原审被告：七台河矿业精煤（集团）有限责任公司。法定代表人：刘英志，男，董事长。委托诉讼代理人：车成东，男，该单位法律顾问。原审第三人：七台河市区农村信用合作联社。法定代表人：马忠华，男，董事长。委托诉讼代理人：于成，男，该单位法律顾问。原审第三人：王乃会，男。上诉人张秀华因与被上诉人许占武、原审被告七台河矿业精煤（集团）有限责任公司（以下简称七煤公司）、原审第三人七台河市区农村信用合作联社（以下简称信用社）、原审第三人王乃会商品房买卖合同纠纷一案，不服七台河市桃山区人民法院(2015)桃民初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张秀华的委托诉讼代理人张淇雅、被上诉人许占武及其委托诉讼代理人姚文军、原审被告七煤公司的委托诉讼代理人车成东、原审第三人信用社的委托诉讼代理人于成，及原审第三人王乃会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀华上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。一、上诉人张秀华与七煤公司经贸总公司房屋销售处签订的《商品房买卖合同》有效；二、被上诉人许占武与七煤公司经贸总公司房屋销售处签订的《商品房买卖合同》无效；三、上诉人张秀华与信用社签订的抵押合同有效。四、二审诉讼费用由被上诉人许占武承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人许占武不是以现金购房，而是同上诉人张秀华一样，是用物换房。2、上诉人用车换房时两户房屋共作价34万元，并未约定房屋单价，一审判决认定房屋每平方米1000.00元没有任何根据。在没有市场对比价的情况下，一审认定上诉人购房价格明显低于市场价，亦缺少依据。二、一审适用法律错误。1、上诉人与七煤公司经贸总公司房屋销售处于2008年8月13日签订《商品房买卖合同》，七煤公司经济贸易总公司于2009年被注销，不存在一审判决认定的公司注销后销售房屋，无主体资格的问题。一审判决一方面认定上诉人签订的《商品房买卖合同》无效，一方面又表述“至此本院认为该房屋买卖合同已实际变更。原合同自动失效”互相矛盾。上诉人签订的《商品房买卖合同》亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，上诉人与七煤公司又未解除合同，该合同继续有效。2、一审判决认为上诉人在房产部门办理房屋产权证，在信用社办理抵押贷款时未向上述单位说明房屋未交付情况，完全是一审法院的擅自揣测。3、上诉人是否实际占有、使用房屋不是办理房照和抵押贷款的必要条件。4、根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第二十七条规定“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”本案中，上诉人早在2008年就办理了房屋产权证，诉争房屋所有权依法应当属于上诉人。三、一审程序违法。上诉人与信用社签订的房屋抵押货款合同，被上诉人起诉的商品房买卖合同纠纷，是两个法律关系，不应在本案中一并审理。被上诉人许占武辩称，一、一审判决上诉人张秀华与七煤公司经贸总公司房屋销售处签订的《商品房买卖合同》无效正确。第三人王乃会原系龙翔房地产开发公司法定代表人，该公司隶属于七煤公司经济贸易总公司，2007年该公司被注销，王乃会法定代表资格同时被注销。七煤公司经济贸易总公司房屋销售处是龙翔房地产开发公司的房屋销售部门，而非七煤公司经济贸易总公司的房屋销售部门，故王乃会无权以其名义与上诉人签订合同。二、按照房屋产权管理办法规定，有争议的房屋不得办理房屋产权登记，上诉人张秀华在未向房产登记部门说明其房屋未交付的情况下，办理了产权登记，且产权登记过程中，未到现场勘查，未进行初始登记，故该房屋产权登记是违法的行政行为，也是可撤销的行政行为。三、上诉人张秀华在未向贷款部门说明房屋未交付的情况下，用违法取得的房屋产权证办理抵押贷款，是诈骗行为，应受到法律的追究。上诉人张秀华签订购房合同后，不主张要房，违法办证，违规抵押贷款，将贷款借给王乃会使用，是张秀华与王乃会，及信用社恶意串通的行为，应当受到法律制裁。四、据房屋档案记载，张秀华购买诉争房屋价格是每平方米1000元，而张秀华在上诉状述称是用车换的,不知道购房价格，足以说明张秀华没有到房产交房款。五、被上诉人许占武是用木材款购房,最初一审被告（实际为王乃会）给被上诉人的是山下的一户商服,后因其违约,又将本案诉争房屋卖给被上诉人，并交付使用。六、上诉人张秀华自称王乃会在卖给其房屋时并未向其说明房屋已卖给被上诉人许占武，这与事实不符,其所订立的合同是以合法形式掩盖非法目的，是可撤销的、无效的民事行为。综上，一审判决事实清楚,证据确凿,适用法律正确,应当予以维持。原审被告七煤公司述称，对一审判决无异议，但不应让我方承担诉讼费。原审第三人信用社述称，一审认定事实错误，适用法律错误，程序违法。一审法院将我方追加为第三人，民行一并审理，违反了一案一号，一号一卷的原则，本案是商品房买卖合同纠纷，我方与上诉人张秀华之间是金融贷款合同、抵押合同纠纷，与本案不是同一法律关系，不应合并审理。我方意见与上诉人一致，请求依法撤销一审判决。原审第三人王乃会述称，一、一审法院行政庭审理此案违反程序，本案系民事纠纷。二、被上诉人与我之间是木材交易，系个人行为，与经贸公司等无关，被上诉人给我木材，我打的收条，只是我欠被上诉人木材款的问题，而不是房屋产权问题。三、被上诉人称我不具备龙翔房地产开发公司的法人资格，所开具的收据无效，这与其答辩内容是矛盾的。四、我与上诉人之间的买卖合同合法有效。被上诉人许占武向一审法院起诉请求：一、确认许占武与七煤公司签订的房屋买卖合同有效，房屋所有权归许占武所有。二、上诉人张秀华与七煤公司签订的房屋买卖合同无效，由七煤公司及本案第三人赔偿许占武经济损失。三、确认张秀华与信用社抵押合同无效。一审法院认定事实：本案涉及的第三人王乃会原系龙翔房地产综合开发公司企业法定代表人。该企业以其隶属的七煤公司经济贸易总公司名义在建委备案开发房屋。2005年2月15日许占武用木材款在七煤公司经济贸易总公司房屋销售处以每平方米2,000.00元的价格购买了114.7平方米师范校住宅综合楼地下三单元一层，该房屋产籍号为1-717731-005-00-105，房屋总价为229,420.00元。在许占武买房的同时，出售方将房屋交付给许占武占有使用，2009年9月15日向许占武出具了购房收据。尔后，第三人王乃会以下属马虎，把房屋开错为由要求给许占武另换一户房屋未果后，又提出给许占武木材款，双方因数额差距较大未达成协议。2007年12月31日龙翔房地产开发公司及第三人王乃会的企业法定代表人资格被注销。其申报单位及上级主管部门是七煤公司经济贸易总公司。2008年8月13日第三人王乃会又以七煤公司经济贸易总公司房屋销售处的名义与第三人张秀华签订了商品房买卖合同，将卖给许占武的房屋以每平方米1,000.00元的价格又卖给张秀华，此次交易明显低于市场价格，且系以车抵偿购房款114,710.00元，但未交付房屋。尔后，第三人张秀华在未向房产部门说明其购买的房屋未交付的情况下，在房产部门办理了房屋产权证、他项权利证。2009年七煤公司经济贸易总公司被注销，其申报单位及上级主管部门是七煤公司。2010年4月27日第三人张秀华在未向贷款单位说明其房屋未交付使用的情况下到信用社办理了抵押贷款30万元，同时向贷款单位提供了房屋产权证、他项权利证，签订了借款合同、抵押担保合同、保证担保合同。贷款后，第三人张秀华将贷款30万元交给第三人王乃会使用，第三人王乃会认可并表示是其公司再建项目需要资金向张秀华借款。为此第三人张秀华要求第三人王乃会偿还30万元贷款及贷款利息，否则房屋归其所有。信用社在庭审过程中提出第三人张秀华办理30万元贷款过程中到现场进行了勘查，但未提供相关证据。第三人张秀华诉称其贷款后得知其购买的房屋另有买主便找到第三人王乃会，王乃会为其另调换了一户房屋，此事实第三人王乃会无异议。许占武在去房产部门办理房屋产权登记时，房屋产权部门因该房屋为第三人张秀华办理了房屋产权证，而拒绝为许占武办理房屋产权证。经许占武再三要求房产部门给予处理的情况下，房产一直未做处理，无奈，许占武向法院起诉，要求依法确认其与七煤公司经济贸易总公司所签的商品房买卖合同有效，该房屋产权归其所有，确认第三人张秀华与王乃会所签商品房买卖合同无效，七煤公司及第三人对其造成的损失进行赔偿，确认第三人信用社与第三人张秀华签订的抵押合同无效。经开庭审理各方当事人各持己见，协商未果。一审法院认为：许占武与七煤公司经济贸易总公司房屋销售处签订的商品房买卖合同有买受人和出售人的共同签字及盖章，是当事人双方真实意思表示，为此该合同至始生效。合同签订后，出售人已将房屋交付给买受人许占武占有使用。根据《中华人民共和国合同法》的规定，标的物交付时物权转移。本案出售方将房屋交付给买受人许占武时是物权转移给许占武。因此，该合同自签订时生效，是有效合同。出售人如需变更合同须经双方协商达成协议，在双方未达成协议之前原合同仍然有效。第三人王乃会以其下属马虎购房合同开错、不同意卖给许占武房屋、给许占武木材款为由抗辩合同的效力不符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。即便开错，过错在出售人一方，风险责任应由出售人承担。双方争议的房屋物权转移后，第三人王乃会在其法人资格及其相关企业被注销（即不具备主体资格），对该房屋无处分权的情况下，又以七煤公司经济贸易总公司房屋销售处的名义与第三人张秀华签订商品房买卖合同（并未交付房屋）不具备合同主体资格，个人无权开发、出售房屋，其行为违反了法律法规，亦违背民法的诚实信用原则。签订该买卖房屋合同的价格，明显低于市场价格，违反了《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，故该合同自签订时起自始无效。第三人张秀华在房屋未交付、占有、使用的情况下到房产部门办理房屋产权及他项权利证，违背《中华人民共和国物权法》及相关法律规定。第三人张秀华自称当时不知其购买的房屋已出售给许占武并交付使用，王乃会仅告知其购买的房屋由第三人王乃会出租，并向其提供部分租金，但第三人张秀华对房屋由谁出租一事未进行核实，亦未向法院主张权力，有悖常理。该法律事实涉及行政行为应另案诉讼。第三人张秀华在获得房屋产权登记及设定了他项权利后，及在未向信用社说明其房屋未交付，亦未实际占有使用的情况下，到信用社办理了30万元抵押贷款的行为，侵犯了许占武的物权，违反了《中华人民共和国担保法》的相关规定。在庭审过程中，信用社没有提供实地勘察记录，其未实地勘察的行为造成抵押物瑕疵，因此第三人张秀华与第三人信用社签订的抵押担保合同无效。第三人张秀华与信用社之间签订借款合同等系另一法律关系，应另案起诉。第三人张秀华称其在贷款后得知自己购买的房屋，已由出售人卖给许占武，便找第三人王乃会协商为其调换了一户房屋。此法律事实第三人无异议，至此本院认为该房屋买卖合同已实际变更，原合同自动失效。另外，龙翔房地产综合开发公司的申报单位及上级主管部门是七煤公司经济贸易总公司，七煤公司经济贸易总公司的申报单位及上级主管部门是七煤公司，现龙翔房地产综合开发公司及七煤公司经济贸易总公司均被注销，其申报单位及上级主管部门对本案应承担民事责任。七煤公司及第三人提出管辖异议应在答辩期内提出，未在答辩期内提出视为放弃权利，故对其管辖异议的主张不予支持。本案当事人其它诉讼请求不属于本案调整范围。故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十二条、第一百三十三条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十一条之规定，判决：一、许占武于2005年9月19日与七煤公司经济贸易总公司房屋销售处签订的商品房买卖合同有效（该房屋的产籍号为1-717731-005-00-105号）。二、第三人张秀华于2008年8月13日与七煤公司经济贸易总公司房屋销售处签订的商品房买卖合同无效（该房屋的产籍号为1-717731-005-00-105号）。三、第三人张秀华于2010年4月27日与信用社签订的抵押合同无效（该抵押房屋的产籍号为1-717731-005-00-105号）。四、驳回许占武其他诉讼请求。案件受理费4,741.00元及诉讼保全费1,667.00元由七煤公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审查，对一审判决查明的本案基本事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，各方当事人主要争议焦点为：原审被告七煤公司、原审第三人王乃会及信用社在本案中诉讼主体资格问题；涉案合同（包括许占武于2005年9月19日与七煤公司经济贸易总公司房屋销售处签订的商品房买卖合同、张秀华于2008年8月13日与七台河矿业精煤（集团）经济贸易总公司房屋销售处签订的商品房买卖合同、张秀华于2010年4月27日与七台河市区农村信用合作联社签订的抵押合同）是否应一并审理及合同效力问题。关于本案是否应一并审理及各方当事人诉讼主体资格的问题。本案中，被上诉人许占武以房屋买卖合同纠纷为由向一审法院起诉，同时要求确认上诉人张秀华与第三人信用社所签订的抵押合同无效。二者虽属不同法律关系，但诉争标的物均为本案诉争房屋，原被告一致，且诉争商品房买卖合同的效力直接影响到该抵押合同效力及履行，为减少当事人诉累，一审法院将其一并审理，符合本案事实及相关法律规定，上诉人张秀华关于本案不应一并审理的主张，本院不予支持。第三人王乃会以七煤公司经济贸易总公司（龙翔房地产综合开发公司）名义开发并出售房屋，考虑七煤公司与七煤公司经济贸易总公司，及龙翔房地产开发公司的法律关系（同一审法院所确认事实及理由），列七煤公司为本案被告，符合本案事实及法律规定。基于一并审理的基础，本案将王乃会、信用社列为第三人有利于查明案情，并无不当之处，本院亦予以维持。关于诉争合同效力问题。本案中，许占武于2005年9月19日与七煤公司经济贸易总公司房屋销售处签订的商品房买卖合同、张秀华于2008年8月13日与七台河矿业精煤（集团）经济贸易总公司房屋销售处签订的商品房买卖合同、张秀华于2010年4月27日与七台河市区农村信用合作联社签订的抵押合同，均系合同双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故均合法有效。但上述两份商品房买卖合同标的物均为同一户房屋（产籍号为1-717731-005-00-1**号），哪份合同具有实际履行的效力，要综合本案案情及相关证据来考虑：被上诉人许占武签订合同时间为2005年2月15日，同时，许占武实际占有和使用了该房屋，几年后，上诉人张秀华于2008年8月13日签订合同，购买了许占武已占有使用的房屋，但其主张因出卖方王乃会未告知其房屋已出卖的事实，王乃会称该房屋已由其出租，并将房屋租金交付给张秀华，张秀华在未核实房屋出租方是否为王乃会，且从未实际占有该房屋的情况下，到房产部门办理了产权登记，随后又以该房屋为抵押，向信用社贷款30万，后张秀华又将该货款借与房屋出卖方王乃会使用，王乃会因此为张秀华另外调换房屋一户。综合上述事实，依据诚实信用原则和交易规则，同时为保障交易市场安全，应当确认许占武所签订的购房合同具有实际履行效力，即具有物权转移的效力。同时，张秀华签订的购房合同及抵押合同因客观上已无法履行，应当予以解除。关于第三人提出管辖权异议的问题，本院意见与一审法院一致，因其未在答辩期内提出，不予支持。关于被上诉人许占武要求经济损失的诉求，因缺少事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条、第一百七十条一款第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第五十一条之规定，判决如下：一、撤销七台河市桃山区人民法院(2015)桃民初字第484号民事判决第二、三、四项。二、维持七台河市桃山区人民法院(2015)桃民初字第484号民事判决第一项。三、解除上诉人张秀华于2008年8月13日与七台河矿业精煤（集团）经济贸易总公司房屋销售处签订的商品房买卖合同（该房屋的产籍号为1-717731-005-00-105号）。四、解除上诉人张秀华于2010年4月27日与七台河市区农村信用合作联社签订的抵押合同（该抵押房屋的产籍号为1-717731-005-00-105号）。五、驳回上诉人张秀华的上诉请求。六、驳回被上诉人许占武的其他诉讼请求。一审案件受理费4,741.00元及诉讼保全费1,667.00元，由原审被告七台河市矿业精煤（集团）有限责任公司承担；二审案件受理费4,741.00元，由上诉人张秀华承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  李晓英代理审判员  李金弟代理审判员  解 涵二〇一六年十月十日书 记 员  焉庆玲