北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第5062号
原告杜海艳，女，1975年6月6日出生。
委托代理人马玉兰，北京马玉兰律师事务所律师。
被告北京市昌平区兴寿镇麦庄村股份经济合作社，住所地北京市昌平区兴寿镇麦庄村。
法定代表人王振，社长。
委托代理人徐岳满，北京市昌兴律师事务所律师。
委托代理人孙琳琳，北京市昌兴律师事务所实习律师。
原告杜海艳与被告北京市昌平区兴寿镇麦庄村股份经济合作社（麦庄村经合社）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜海艳及其委托代理人马玉兰，被告麦庄村经合社的委托代理人徐岳满、孙琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜海艳诉称：被告于2014年1月8日发出公示：“麦庄村股份经济合作社与刘晓敏于1999年1月1日签订的土地承包合同于2014年1月1日到期。现经麦庄村两委会研究决定于2014年1月16日早8点到村委会以投标的方式进行投标，超过8点到，视为自动放弃，原土地面积为2亩，由于上级政府修路，要按实际核实土地面积为准。原有房屋7间，每间每月200元，底价为每年16800元，然后起投。如有意投标的请带上10万元现金来村委会进行登记，登记日期截止到2014年1月15日下午5点，到期不登记视为放弃投标。”原告在2014年1月15日上午向被告交付10万元现金后，于2014年1月16日依约去竞标，并以每年66700元的价格中标。当日，被告扣除66700元的土地承包款后退还了原告33300元现金。2014年1月25日，被告通知原告到村委会签书面合同，原告拿到合同仔细查阅后，发现原来的2亩地变更了0.9亩，土地性质是农业用地，并且还做了诸多的限制。原告决定不与被告签订合同，要求退还所扣的款项。被告同意不签合同，但分文不退。原告认为，原、被告双方没有达成最终的合约，合同未成立，被告理应退还所扣的土地承包款，被告分文不退没有法律依据。原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告土地承包款66700元；2、诉讼费由被告负担。
被告麦庄村经合社辩称：一、原告要求退还土地承包费66700元没有依据。首先，诉争地块的土地发包工作是通过招投标方式进行的。招投标合同是在合同订立过程中引入的招投标竞争机制的特殊合同，既有一般合同的属性，又有招投标活动的独有特性，既适用《合同法》的一般原则，也要适用《招投标法》的专门规范。其次，村两委会于2014年1月8日向全村社员发出公示，将发包土地的现状、承包费的底价、招标时间、地点、投标保证金的数额等详尽地公布于众。1月15日，各参加投标人员如数交纳了十万元保证金。1月16日，如期在招标公告指定的地点—村委会办公室举行招投标以上。在兴寿镇工作队和村本部及理财小组成员的见证下，投标人进行了18轮的竞价，最后原告以66700元的价格夺魁，其他投标人先后退出。村两委会按既定方案决定投标高者中标，随即村合作社从10万元招投标保证金中扣除66700元承包费，余款33300元退还原告，至此整个招投标活动圆满完成，活动内容及程序完全符合法律规定，合法有效。最后，按照相关法律规定，村经济合作社发出的招标公示属于要约邀请；原告参与竞标，提出承包费的行为属于要约；村经济合作社作为受要约人，同意原告击败其他投标人的最后标价，属于承诺。因本次土地发包是采用招投标形式进行的，所以要约和承诺都是即时的，要约和承诺到达的时间都在现场完成，当时生效，均不存在可撤回和撤销的情形。也就是说，双方的承包关系于2014年1月16日上午，自原告竞价66700元，无人竞争，村经济合作社宣布原告中标时成立了。原告于招投标工作程序完后，本应履行签订书面承包合同的手续，但原告反悔，拒不签订书面合同，但不能否定土地承包合同已经生效的事实，既然合同已经成立，原告要求退还承包费没有依据。二、村经合社在招投标公示中要求参与投标者自带10万元现金，该款属于履约保证金，防止投标人恶意竞价后，拒不履行合同而采取的措施，从而保证招投标活动顺利进行。本案原告已经中标，土地承包合同已经成立，原告不能反悔，无权要求退还承包费，也无权要求退还保证金。
经审理查明：2014年1月8日，被告发出公示，内容为：“麦庄村股份经济合作社与刘晓敏于1999年1月1日签订的土地承包合同于2014年1月1日已到期。现经麦庄村两委会研究决定于2014年1月16日早8点到村委会以投标的方式进行投标，超过8点到，视为自动放弃。原地面积为2亩，由于上级政府修路，要按实际核实土地面积为准。原有房屋7间，每间每月200元，底价为每年16800元，然后起投。如有意投标的人请带10万元现金来村委会进行登记，登记日期截止到2014年1月15日下午5点，到期不登记视为放弃投标。”
2014年1月16日，在北京市昌平区兴寿镇麦庄村村委会（以下简称村委会），原告与郑振好、闫晓军进行了竞标，原告以66700元中标。原告中标后，原告与被告在现场未签订书面合同。同日，被告向原告出具收据，载明被告收取原告土地承包费66700元。
投标工作后，被告向原告出具《昌平区农村集体出租土地合同书》（以下简称《合同书》），载明租赁土地总面积、承租土地用途、租赁期限及金额等相关内容。《合同书》中第十一条约定“生效条件：1、严格履行‘农村集体出租土地合同签订程序’；2、合同当事人双方签字、盖章；3、经镇政府审查备案通过；须同时具备上述三项条件，本合同方能生效。”
关于被告发布的公示中所称的“上级政府修路”情况，双方当事人存在争议。双方均表示不清楚修路的时间。原告称公示时还没有修路。被告称公示时道路已经修通，但占地面积没有实际测量；《合同书》中表明的土地面积是被告在完成投标工作后实际测量的结果。
上述事实，有公示、收据、《昌平区农村集体出租土地合同书》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点集中在原告与被告之间的土地租赁关系是否成立及《合同书》是否生效的问题。首先，根据查明的事实，被告对涉案土地采取招投标的方式进行租赁。按照我国民法关于招投标程序、要约邀请、要约、承诺及合同成立的相关理论和法律法规，招标公告或招标邀请书应为要约邀请，投标应为要约，决标（定标）应为承诺，订立书面合同应为合同的成立。具体到本案中，被告发布公示应视为要约邀请，原告到村委会参与投标应视为要约，被告宣布原告以66700元中标应视为承诺，而原告与被告的土地租赁关系应在双方签订书面合同时成立。现在原告与被告未在投标当日即2014年1月16日签订书面合同，其后亦未正式签订书面合同，故本案中原告与被告的土地租赁关系未成立。在此种情况下，《合同书》当然不生效。
其次，在合同未成立的情况下，双方当事人是否应当承担缔约过失责任的问题。原告称因为《合同书》中载明的土地面积为“0.906亩”与公示中所称的“原地面积为2亩”不符，且土地用途亦不相符；被告称其在公示中已经说明了“要按实际核实土地面积为准”，且土地用途是原告自行理解问题。对此，本院认为，在土地租赁合同中，土地的面积及用途关系到原告承租土地后的实际使用，是涉及合同的重要事实。根据一般生活常识，在上级政府占地修路的情况下，被告作为土地的出租方，理应知晓土地的占用面积等相关情况。现在被告在公示中注明“按实际核实土地面积为准”的行为，导致租赁土地的面积不确定，招标内容存在瑕疵和理解上的歧义，容易使投标人产生误解，因此被告应承担主要的缔约过失责任。另一方面，原告作为投标人，在被告发布公示后，其在进行投标之前理应了解涉案土地的相关情况。原告认为租赁土地有2亩且是建设用地的行为，属于盲目投标，其亦应承担次要的缔约过失责任。根据案件审理的情况，原、被告均未在本案中主张对方的缔约过失责任问题，故本院对此不予处理，双方当事人可以另行主张权利。
关于被告收取原告66700元的性质及是否应该退还的问题，本院认为，原告曾按照公示要求将100000元交到村委会进行登记，在投标过程中，该100000元应视为原告向被告交纳的履约保证金；2014年1月16日，被告在退还原告33300元后出具66700元的收据，该行为的性质应视为被告认为双方租赁土地合同生效后收取的土地承包费，而收取的非履约保证金。故在原告与被告的土地租赁关系未成立的情况下，被告应将该笔款项退还给原告。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、十五条、十六条、第二十一条、第三十二条、第四十二条、《中华人民共和国招投标法》第十六条、第十七条、第四十五条、第四十六条之规定，判决如下：
一、被告北京市昌平区兴寿镇麦庄村股份经济合作社于本判决生效之日起七日内返还原告杜海艳土地承包款六万六千七百元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百三十四元，由被告北京市昌平区麦庄村股份经济合作社负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 俊
二〇一四年五月十二日
书 记 员 程建民