浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉善民初字第2345号
原告：浙江中路典当有限责任公司。住所地：浙江省杭州市求是路**号。
法定代表人：黄茂连，执行董事。
委托代理人：朱泳、周燕燕，浙江东方正大律师事务所律师。
被告：嘉善中宝科技工贸有限公司。住所地：浙江省嘉善县魏塘镇华东建材市场西侧（320国道97K北侧）。
法定代表人：王海金，执行董事。
原告浙江中路典当有限责任公司（以下简称中路公司）与被告嘉善中宝科技工贸有限公司（以下简称中宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月9日立案受理，依法组成合议庭于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中路公司起诉称：被告名称由“嘉善中宝实业有限公司”变更为“嘉善中宝工贸管业有限公司”，又变更为现名“嘉善中宝科技工贸有限公司”。2003年11月1日被告与嘉善县旺兴金属冷轧制品厂（以下简称“旺兴厂”）签订“房屋租赁合同”一份。约定为：被告租赁旺兴厂位于魏塘镇××国道97公里处北侧的房屋29间及堆场，租期自2003年11月7日起至2011年8月7日止。租金为每年12万元，自第二年起按每年的一月份、六月份分二次交纳租金。租赁合同并约定了出租人可以终止合同、收回房屋的情形及承租人逾期交付租金的违约责任。2005年12月28日嘉兴市中级人民法院裁定将旺兴厂位于魏塘镇320国道97公里处北侧房地产抵偿给原告。2006年6月26日原告取得了抵偿房地产的房屋所有权证（证号：嘉善县房权证善字第××号）及国有出让土地使用权证（证号：善国用（2006）第101-4558号），原告遂取得了“房屋租赁合同”中出租人地位。自2006年6月26日原告取得房地产所有权日起至今，被告一直未向原告支付合同约定的租金，且该合同租赁期限届满后，被告也未将租赁房屋交还给原告。为此，原告为依法维护自己的合同权益，特向人民法院提出诉讼，请求法院判令：1、解除2003年11月1日“房屋租赁合同；2、被告在合同解除后立即腾退租赁房屋；3、被告支付自2006年6月26日起至租赁房屋腾退日止的租金（暂计）1020000元及自合同约定的租金支付日起至租金付清日止的逾期付款违约金（暂计）225720元（附租金及违约金清单）；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告为自己的主张向本院提供以下证据：
1、原告营业执照复印件1份、被告公司基本情况档案件1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、房屋租赁合同复印件1份，证明原、被告房屋合同关系及租赁物的座落、租赁期限、租金的交付时间及权利义务的约定。
3、（2011）浙嘉民提字第4号民事判决书1份，证明1、本案涉及的最后一份租赁合同在该判决书能够体现，没有如被告说的还有其他合同；2、原告与被告之间因为租赁合同以及优先购买权进行了一系列的诉讼，这一份判决书是最终的判决；3、原、被告之间的诉争租赁关系，这一事实得到了法院的查明。
4、房权证、土地证、契税证复印件各1份，证明诉争出租房屋系原告所有。
被告中宝公司答辩称，1、因被告曾起诉过原告，证明被告对涉案房屋有优先购买权；2、原告是有本人联系电话的，而且本人也曾去杭州与丁总联系，不知为何本案一开始会以公告的形式送达；3、我公司曾与嘉善县旺兴金属冷轧制品厂签订过3份租赁合同，至今我们仍处于租赁期内；4、由于原来的房东拖欠我们钱款，当时约定以租赁房屋的租金抵我们的借款的利息，所以我们没有必要向原告支付租金；5、由于经过法院判决，我们享有涉案地块的优先购买权，故原告不能向我们收取租金，应当由我们享受优先购买权，故原告的主张是不合理及不合法的。由于我们取得了优先购买权后，原告多次阻挠我们的合法租赁，曾经多次要我们进行腾退，2014年10月原告以张贴公告的形式，阻止我们进行租赁，现在又派人进驻我们的地盘，侵犯了被告的权利。综上，请法庭驳回原告的全部诉请。
被告中宝公司为其抗辩向本院提供以下证据：
1、民事裁定书、庭审笔录、协助执行通知书、民事判决书、授权委托书、告示、商购房地产的有关情况1组，证明：1、原告已经侵犯了被告的优先购买权以及合法租赁权；2、原告一直在干涉被告的合法租赁，至今还派人在涉案房屋内甚至在墙上张贴告示等导致被告的合法租赁无法进行。
2、租赁合同三份、协议及和解协议各1份，证明被告的租赁合同都是完备的，其中一份租赁合同书是经原告总经理签订的，但后来没有履行，证明被告是有诚意要促成此事的。
3、陈述书、答辩与陈述、要求增加诉求的申请书各1份，证明被告一直愿意协商处理此事的态度。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1-3真实性均没有异议，上述证据经核对与原件一致，对上述证据本院予以确认，被告对原告提供的证据4对其形式上的合法性无异议，但认为系原告侵犯了被告的优先购买权后获得，并不是原告所有权的合法证据，本院认为被告对该证据的合法性无异议，上述证据与生效的法律文书相印证，具有合法性、客观性、与本案相关联，对该证据本院予以确认，被告认为原告取得该组证据系侵犯其优先购买权缺乏依据，对其异议本院不予采纳。
原告对被告提供的证据1中的民事裁定书、判决书、协助执行通知书、庭审笔录、授权委托书、告示真实性均无异议，但认为不能证明被告要证明的内容，本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据的内容均不能证明被告的证明内容，对被告的证明内容本院不予认定。商购房地产的有关情况为复印件，原告不予认可，本院不予确认。原告对被告提供的证据2中时间为2001年4月25日与2003年11月1日的租赁合同无异议，对2001年12月26日的租赁合同因未被生效判决书确认，故不予认可，本院对2001年4月25日与2003年11月1日的租赁合同予以确认，2001年12月26日的租赁合同未被生效判决书确认，本院对该合同的真实性无法予以确认。原告对被告提供的证据2中的协议及和解协议认为关振没有得到原告授权，原告也没有对协议予以追认，协议约定的其他生效条件均未满足，故协议未生效，双方也从未履行过，本院认为协议、和解协议均为复印件，且被告未举证关振签订协议、和解协议时与原告的关系及有无得到原告授权，故本院对协议、和解协议不予认定。原告对被告提供的证据3认为这是被告在审理相关案件中的陈词，本院认为上述证据均为被告单方面的陈述，未得到原告的认可，对上述证据本院不予认定。
本院在诉讼中依职权调取被告公司工商登记基本信息一组，经质证，原、被告双方均无异议，本院予以确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的证据，认定下列事实：2003年11月1日，中宝公司与案外人嘉善县旺兴金属冷轧制品厂（以下简称“旺兴厂”）签订房屋租赁合同一份，约定为：中宝公司租赁旺兴厂位于嘉善县魏塘街道320国道97公里处北侧房屋29间及堆场，租期从2003年11月7日起至2011年8月7日止，承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：承租人拖欠租金累计达六个月的。年租金120000元，第一年合同双方签字后一年的租金一次付清，第二年后按每年的一月份、六月份二次交纳租金。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金万分之三／天。2003年10月29日，中路公司与旺兴厂签订了编号为中路典当房字（00034）号的最高额房屋典当合同一份，约定：旺兴厂将其所有的座落于嘉善县魏塘镇××国道97公里处北侧的房屋及附属资产建筑面积共7436.23平方米、土地使用权面积20000平方米典当给中路公司。合同签订后，双方即向有关部门办理了典当抵押登记手续。中路公司于2003年11月7日将当金800万元支付给旺兴厂，约定的典当期限到期日为2003年12月6日。此后，旺兴厂连续十八次向中路公司续当，至最后一次典当到期日2004年5月6日，旺兴厂既未赎当，也未续当，成为绝当。中路公司经二次拍卖无果后，遂将旺兴厂诉至嘉兴市中级人民法院。嘉兴市中院开庭审理后，于2005年5月11日作出了（2005）嘉民二初字第2号民事判决书，判决旺兴厂偿还中路公司当金并支付中路公司典当综合费、滞纳金等费用，同时判决中路公司在上述金额范围内对旺兴厂设定抵押的座落于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房屋及附属资产建筑和土地使用权享有优先受偿权。判决生效后，旺兴厂未主动履行判决确定的义务，中路公司遂依法申请嘉兴市中级人民法院予以强制执行。嘉兴市中级人民法院在强制执行过程中，依法对旺兴厂所有的抵押物先后进行两次拍卖，均因无人报名而流拍。该院遂于2005年12月28日裁定将旺兴厂抵押的房地产抵偿给中路公司。2006年6月29日，涉案房屋所有
权人由旺兴厂变更为中路公司。被告中宝公司租赁使用涉案房屋至今未向原告中路公司支付过租金，原告现诉至本院，要求解除与被告的租赁合同，并要求被告腾退厂房及按照其与旺兴厂签订的租赁合同的标准支付租金及违约金，诉讼中，原告放弃对被告违约金的主张，并在诉讼中表示在本案中放弃对2006年月26日至2011年8月7日期间租金的主张。
另查明，1、2004年被告企业名称“嘉善中宝工贸有限公司”变更为“嘉善中宝工贸管业有限公司”。2007年被告企业名称“嘉善中宝工贸管业有限公司”又变更为现名“嘉善中宝科技工贸有限公司”，法定代表人“薛玉生”变更为“王海金”。2、2009年底因行政区域划分变更，嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧更名为嘉善县魏塘街道320国道97公里处北侧。3、本院于2015
年3月11日向被告公告送达起诉状副本等相关材料。
本院认为：法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。结合本案，被告与案外人旺兴厂系房屋租赁合同关系，原告取得涉案房产所有权后，原租赁合同关系在原、被告之间继续有效成立，原告已承接原出租人旺兴厂在租赁合同中所享有的权利和应履行的义务。我国合同法规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合本案，原告已承接原出租人旺兴厂在涉案租赁合同中所享有的权利和应履行的义务，涉案租赁合同约定的租期至2011年8月7日，租赁期限届满后，原、被告之间的租赁期限为不定期，原告现要求解除2003年11月1日签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本案房屋租赁合同自本案起诉状副本材料送达被告时解除。法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。结合本案，在双方租赁关系解除后，被告继续占用涉案房屋缺乏法律依据，原告现要求被告腾退租赁房屋符合上述法律规定，本院予以支持。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。租赁合同期限内，被告未支付租金属未履行合同义务，本案租赁合同解除后被告继续占用涉案房屋，导致原告无法使用涉案房屋，给原告造成了租金损失，原告现诉请要求被告支付原告2011年8月8日至腾退之日的租金，本院予以支持，结合本案案情，应分段计算，在租赁合同解除前，即2011年8月8日至2015年3月11日止共计3年7个月3天的租金为431000元。租赁合同解除后即2015年3月12日至被告腾退之日，由被告按照原租赁合同120000元／年的标准支付房屋租赁合同解除后的租金损失，被告就此所提出的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。原告在诉讼中放弃对违约金的主张及在本案中不要求本院处理2006年6月26日至2011年8月7日期间的租金，系其对自身权利的处分，且不违反法律规定，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、嘉善中宝工贸有限公司与嘉善县旺兴金属冷轧制品厂于2003年11月1日签订的房屋租赁合同于2015年3月11日解除；
二、被告嘉善中宝科技工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内将租赁的位于嘉善县魏塘街道320国道97公里处北侧的房屋及堆场腾退归还给原告浙江中路典当有限责任公司；
三、被告嘉善中宝科技工贸有限公司支付原告浙江中路典当有限责任公司租金431000元，于本判决生效之日起五日内付清。
四、被告嘉善中宝科技工贸有限公司支付原告浙江中路典当有限责任公司租金损失，自2015年3月12日起按照双方合同约定的租金以120000元／年计至被告腾退交房之日，于具体金额明确之日起五日内付清；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16011元（原告已预交），由原告浙江中路典当有限责任公司负担9186元，由被告嘉善中宝科技工贸有限公司负担6825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 赵玲莉
人民陪审员 朱伯庭
人民陪审员 徐玉祥
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 钱 煜
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。