贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0626民初2198号原告：贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司，住所地贵州省德江县玉溪路。法定代表人：李清秀，系该公司负责人。委托诉讼代理人：盛邦宁，男，系该公司客服经理。被告：李盈，女，1975年12月6日出生，侗族，个人工商户，住贵州省思南县。被告：陈霞，女，1971年4月17日出生，土家族，德江职业技术学院教师，住贵州省贵阳市云岩区，现暂住贵州省德江县。原告贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司（以下简称贵州吉兴公司）与被告李盈、陈霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贵州吉兴公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的《世纪家装城租赁合同》；2.由被告承担违约金20000元；3.由被告在本判决生效之日起3日内支付原告租赁费287502元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告投入巨资在德江县潮砥路原老教育局建成“世纪家装城”，家装城建成后对外公开招商，二被告与原告招商部达成意向协议后，双方于2013年9月17日签订了《世纪家装城租赁合同》，原告将世纪家装城二楼铺位号1、6至12、42、43号，面积为1600.19平方米的铺位，出租给二被告用于经营“大金马、巴黎春天”窗帘布艺软装、床品。合同约定租赁期限为8年，自2013年9月开业至2021年9月店庆日止，租金计算标准以建筑面积每平米24元/月，第一年、第二年租金不变，自第三年起租金按照上一年度的5%比例逐年递增，租金递增之部分不享受免租优惠。其中免租期为24个月，第一年为6个月、第二年为6个月、第三年为6个月、第四年为6个月。租金支付方式为每半年支付一次，乙方在签订合同之时一次性付清所租商铺的合同履约保证金20000元，并一次性付清第一年相关费用，次年的租金在上年度租期满之日30天前交清。合同签订后，二被告已按时入住商铺正常经营，并按合同约定已交部分租金及相关费用，二被告从第一年起经营期间，除交纳部分水电费外，至2016年11月1日止，欠原告租赁费（租金、设备维护费）287502元，二被告欠租赁费逾期支付已达数月，至今尚未支付，经原告多次催促无果，二被告的行为已构成合同的根本违约，原告诉至法院，与二被告发生讼争。李盈辩称，双方签订合同的时间，合同内容的事实无异议，同意解除合同。但贵州吉兴公司口头承诺的条件没有兑现，李盈、陈霞在2014年8月1日申请解除合同，申请解除合同后至搬出的时就未交租赁费是实，未申请退出的部分交到2014年9月17日。贵州吉兴公司的经理盛邦宁在二被告准备搬迁至温州商贸城时，做二被告工作，让二被告继续承租，并承诺租赁费减半，并免两年的租赁费，但一直未兑现承诺。约在2015年9月，贵州吉兴公司私自将被告的电给停了，双方发生纠纷，后经双方协商，贵州吉兴公司同意申请退出部分不付租赁费，其他部分原价支付租赁费。但二被告申请解除的几个铺面的租赁费不应再支付。贵州吉兴公司欠二被告窗帘布款，在租赁费中应予以扣减。陈霞辩称，同意被告李盈的辩称意见，但被告陈霞已将自己持有的股份转让给被告李盈所有，被告陈霞不应当支付租赁费。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的二被告尚欠原告租赁费多少的问题，贵州吉兴公司提供了《世纪家装城租赁合同》，拟证明李盈、陈霞尚欠贵州吉兴公司租赁费的计算方式，李盈、陈霞对合同的真实性无异议，但提出了其于2014年9月18日申请解除F2-42、43及F2-06、07、08号铺面租赁合同后，F2-42、43及F2-06、07、08号铺面的租赁费李盈、陈霞不应当支付的异议。李盈、陈霞提供了原告的收款收据18张，拟证明李盈、陈霞依约已将租赁费支付完毕。经本院审查，李盈、陈霞于2014年8月5日支付履约保证金20000元，2014年11月14日将2014年9月18日前的租赁费交清。之后李盈、陈霞又于2014年11月14日支付租赁费31704元，2015年9月15日支付租赁费20000元，2015年9月26日支付租赁费80000元。李盈、陈霞提供《申请书》申请解除的F2-42、43及F2-06、07、08号铺部分面积为750.26㎡，尚未解除的租赁面积为849.93㎡，该证据有公司负责人龚中平签字同意协商解除部分商铺的租赁合同,本院予以采信，故双方的合同中F2-42、43及F2-06、07、08号铺的租赁合同应当于2014年9月17日解除，其解除后的租赁费李盈、陈霞不应当再支付。从2014年9月18日至2015年9月17日止的租赁费为122389.92元（849.93㎡×24元/㎡/月×6月），2015年9月18日至2016年9月17日止的租赁费为134628.91元［849.93㎡×24元/㎡/月×（1＋5%）×12月－849.93㎡×24元/㎡/月×6月］，2016年9月18日止2016年11月1日止的租赁费为17778.39元,{［849.93㎡×24元/㎡/月×（1＋5%）×（1＋5%）×12月－849.93㎡×24元/㎡/月×6月］÷365天/年×44天}。李盈、陈霞在支付原告租赁费时应当减去已支付的租赁费及履约保证金，故李盈、陈霞尚欠贵州吉兴公司租赁费共计123093.22元（122389.92元＋134628.91元＋17778.39元－31704元－20000元－80000元－20000元）。本院认为，贵州吉兴公司与李盈、陈霞签订的《世纪家装城租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，是依法成立的合同，应当受到法律的保护。当事人双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。贵州吉兴公司已将租赁物交付给李盈、陈霞使用、收益，李盈、陈霞应当按约定向贵州吉兴公司交纳租赁费用，而截止2016年11月1日，李盈、陈霞尚欠的租赁费（租金、设备维护费）共计123093.22元，经贵州吉兴公司多次催收无果，李盈、陈霞的行为已构成合同的违约，且被告李盈、陈霞均明确表示同意解除合同，故贵州吉兴公司要求解除合同并支付租赁费的请求应予以支持。对贵州吉兴公司要求李盈、陈霞承担违约金20000元的主张，因双方当事人签订的合同中没有对李盈、陈霞所交的履约保证金作为违约金作特别约定，也没有提供因被告违约给其造成损失的证据，故对贵州吉兴公司要求李盈、陈霞承担违约金的请求，本院不予支持。对李盈、陈霞以贵州吉兴公司尚欠其窗帘布款应在租金中予以扣减的抗辩理由，因属另一个法律关系，双方当事人可协商解决，亦可另案诉讼解决，本案中本院不予调整。对陈霞以其已将所持有的股份转让给李盈为由进行抗辩，因其抗辩理由属合伙人之间内部权利义务转让问题，而陈霞对其义务的转让未经债权人的同意，故对其抗辩理由本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条第（三）、（四）项，第一百零八条，第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司与被告李盈、陈霞于2013年9月17日签订的《世纪家装城租赁合同》；二、由被告李盈、陈霞自本判决生效之日起15日内支付原告贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司截止2016年11月1日所欠的租赁费（租金、设备维护费）123093.22元；三、驳回原告贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司要求被告李盈、陈霞承担违约金20000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5912元，减半收取2956元，由被告李盈、陈霞负担1182元，原告贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司负担1774元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  郑冬冉二〇一七年二月十二日书记员  安明爱