杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第633号
原告（反诉被告）：杭州罗森百货有限公司。
法定代表人：三宅示修。
本诉、反诉委托代理人：傅黄阳。
被告（反诉原告）：杭州时久房地产代理有限公司。
法定代表人：陈松。
本诉、反诉委托代理人：林海群。
本诉、反诉委托代理人：徐建军。
原告杭州罗森百货有限公司（以下简称原告）诉被告杭州时久房地产代理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，2014年5月8日，被告提起反诉，本院经审查予以受理。2014年5月9日，本案由简易程序转成普通程序，依法组成合议庭。2014年6月4日，本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人傅黄阳、被告（反诉原告）的委托代理人徐建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将位于杭州市下城区武林路446号房屋租赁给原告开展零售业务，租赁期限自2012年9月20日至2017年9月19日，其中第一年租金为625000元，于2012年9月5日前向被告支付，原告须在合同签订5日内向被告支付6万元保证金，开票费用由原告承担，原告中途退租的，原告向被告支付月租金3倍的违约金后，被告应当将保证金以及按日平均计算后剩余的租金退还给原告。以上《房屋租赁合同》签订后，原告按时交纳房租。但在租赁案涉房屋过程中，原告销售业绩不佳，持续亏损，导致经营困难。2013年度亏损达上百万，无力继续租赁案涉房屋开展零售业务。2013年12月至2014年2月期间经过与被告多次磋商要求解除《房屋租赁合同》，但被告虽同意解除《房屋租赁合同》，却拒绝按照约定返还按日平均计算后剩余租金及保证金。2013年12月31日原告向被告发送《解除合同通知书》，2014年1月10日原告向被告发送了《返还房屋通知书》并将钥匙通过邮寄送给被告。原告已提前数月告知被告退租，并愿意按照合同约定支付三个月房租的违约金，已充分保护了被告利益。但被告仍拒不返还保证金及扣除违约金的剩余租金。故请求法院判令：一、解除原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还租金及保证金306808元；三、被告向原告支付逾期还款利息损失1365元（按照同期同类银行贷款利率自2014年2月2日起计算至2014年3月3日，实际计算至法院确定履行之日）；四、被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，因被告提起反诉，原告认为被告拒绝接受原告的合理意见，自行与案涉房屋产权人杭州云井贸易有限公司解除了租赁关系，导致了损失。但原告提前退租与该损失之间并无因果关系，被告已经不存在因原告提前退租而导致的损失，因此，原、被告之间租赁合同中约定的违约金已严重与被告的实际损失不符，应依法予以调整，故变更诉请为要求法院判令：一、被告返还租金及保证金469558元；二、被告向原告支付逾期还款利息损失7636元（按照同期同类银行贷款利率自2014年2月2日起计算至2014年5月15日，实际计算至法院确定履行之日）；三、由被告承担本案诉讼费用。
被告答辩并反诉称：被告自2011年9月13日以被告法定代表人陈松的名义向杭州云井贸易有限公司承租了武林路466-1号房屋，租金为每年30万元，押金5万元，租期为2012年9月20日至2017年9月19日。2012年9月，原告向被告承租了该房屋，双方于2012年11月签订了房屋租赁合同，合同对租赁期限、每年租金、违约责任等做了约定。2013年12月开始，原告以各种理由要求解除合同，被告不同意，后原告强行退租，并通过邮寄的方式退还房屋钥匙。之后双方就损失进行多次协商一直未果。被告在多方寻找客户承租房屋无果的情况下，为减少损失与房东协商赔偿5万元终止了与其合同。原告单方解除合同的行为给被告造成了巨大损失，按照双方的合同截止2016年9月19日造成被告可得利益损失1022099元，加上被告赔偿云井公司的5万元，合计损失1072099元。故请求法院依法判令原告赔偿被告损失1072099元，本案诉讼费用由原告承担。
针对反诉，原告（反诉被告）辩称：原告不属于强行退租，在2013年12月到2014年1月期间，原告多次与被告协商解除合同事宜，被告称其不同意解除合同，但事实上被告也已与房东解除合同。被告认为自己是在寻找其他租客无果情况下才与房东解除合同，但据原告了解，涉案房屋在2月、3月份已经出租，表明被告另寻租客并不困难。被告主张其损失有100多万元，原告认为，被告继续将该房屋出租方能减少其损失，被告现在与房东提前解除合同，扩大了其损失，应由其承担该不利后果，故请求法院驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）针对本诉、反诉提供了下列证据材料：
1.房屋租赁合同1份，证明原、被告于2012年11月7日签订租赁合同，约定第二年租金为651000元、原告向被告支付保证金60000元、被告承担开发票的义务、若原告单方退租，被告应当退还保证金及按日平均计算后剩余的租金；
2.发票1份，证明原告依约向被告支付第一年房租625000元及第二年房租651000元；
3.收据1份，证明原告依约向被告支付了保证金60000元；
4.利润表1份，证明原告2013年度亏损巨大，无法负担高额房租，不可能再继续经营；
5.解除合同通知书、返还房屋通知书、快递单各1份，证明2014年1月7日原告向被告发送《解除合同通知书》，告知其2014年2月1日起解除合同并敦促被告尽快处理善后事宜；原告于2014年1月10日向被告发送《返还房屋通知书》，将钥匙交还给被告；
6.录音及文字材料1份，证明被告已经同意解除涉案《房屋租赁合同》，并要求原告尽快搬出以便被告进行服装特卖；被告一直以损失无法确定为由拒绝给原告一个明确的损失标准导致难以达成一致的赔偿意见。
原告提交的上述证据经质证，被告对原告提供的证据1-3无异议；证据4系原告单方制作，真实性无法核实，且与本案无关，而且即使原告亏损也不能擅自解除房屋租赁合同；对证据5有异议，被告未收到该材料，在双方尚未就赔偿事宜协商一致时，原告单方要求退租不发生合同解除的法律效果，而且交还房屋也不是仅指交付钥匙；对证据6的合法性有异议，不能作为证据使用，而且在交涉过程中，被告并没有同意解除合同，双方谈判的内容基本围绕赔偿事宜，但始终未达成一致意见。
被告（反诉原告）针对本诉、反诉提供了下列证据材料：
1.房屋租赁合同1份、收条1份、企业名称变更核准通知书、情况说明1份，证明被告自2011年9月13日以被告法定代表人陈松的名义向杭州云井贸易有限公司（前身为杭州兴景新商品有限公司）承租涉案房屋，缴纳押金5万元，涉案房屋实际承租人为被告；
2.补充协议1份、房屋租赁合同1份，证明杭州云井贸易有限公司同意被告转租，2012年11月原、被告签订房屋租赁合同并约定了相关条款；
3.申请2份，证明因原告单方违约，房东将原房屋租赁押金5万元作为违约赔偿金提前终止合同，被告存在预期可得利益。
4.工商部门档案资料1份、情况说明2份，证明被告实际承担了因陈松提前解除与房东租赁合同的违约金5万元及原告对被告与房东间租赁合同知情的事实。
被告提供的上述证据经质证，原告对被告提供的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告提供的合同租赁人是陈松，并非被告；对证据2中补充协议的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关；对合同无异议；对证据3的真实性无异议，从申请上看被告也认可经营严重恶化是可以作为解除合同的理由，被告承租该房屋的租金是一年30万元，而被告转租给原告的租金一年60多万元，被告只要在半年内出租房屋就不发生损失，该申请也证明了被告因提前退租导致的损失仅有该5万元；对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，原告对被告与房东之间的租赁合同并不知情。
本院对原、被告提供的上述证据，认证如下：原告提供的证据1-3被告均无异议，本院亦予以认定；证据4与本案无关，本院对其关联性不予认定；证据5，被告否认其收到原告寄送的邮件，但原告寄送的地址与本院向被告送达本案诉讼材料的地址一致，故本院对该证据予以认定；对证据6的真实性予以认定，但该谈话记录中，被告并未作出同意解除原、被告之间租赁合同的意思表示，故对该证据的证明力不予认定。被告提供的证据1、2、4均系原件，本院对其真实性予以认定，证据3经杭州云井贸易有限公司确认属实，本院对该证据的真实性予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2011年9月13日，被告通过其法定代表人陈松向杭州云井贸易有限公司（前身系杭州兴景新食品有限公司）承租了涉案商铺，租赁期限自2011年9月20日至2016年9月19日。
2012年11月7日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《房屋租赁合同》，双方约定由乙方承租涉案商铺，租赁期限自2012年9月20日至2017年9月19日，其中2012年9月20日至2013年9月19日期间的年租金为625000元，于2012年9月5日前付清，2013年9月20日至2014年9月19日期间的年租金为651000元，于2013年8月20日前付清；乙方支付保证金60000元；乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，若违约金仍不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方所有损失，但若属于乙方违约，甲方仍须把保证金及按日平均计算后剩余的租金返还给乙方，等等。合同签订后，原告按约支付了保证金60000元及2012年9月20日至2013年9月19日的租金625000元。2013年8月6日，原告向被告支付了2013年9月20日至2014年9月19日的租金651000元。2014年1月7日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，称其因亏损巨大，无力继续承租涉案商铺，要求与被告自2014年2月1日起解除涉案租赁合同。原告曾与被告就解除合同事宜协商，但未能达成一致意见。2014年1月10日，原告再次向被告寄送《返还房屋通知书》，载明其已于2014年1月10日自涉案商铺中腾退，因被告拒绝前来现场接收该房屋，故原告特将商铺钥匙邮寄返还被告。后原告因要求被告退还已交付的部分房租等，双方发生争议，原告遂诉至本院，要求判如所请。
另查明，原、被告间租赁合同签订后，原告为办理营业执照，向工商部门提交了杭州云井贸易有限公司出具的《同意转租证明》，该《同意转租证明》载明：杭州云井贸易有限公司同意被告将涉案商铺转租给原告经营使用。2014年2月13日，被告法定代表人陈松向杭州云井贸易有限公司提交申请，称其因经营不善，无力承担房租，要求提前终止租赁关系。2月20日，杭州云井贸易有限公司回复同意提前解除双方之间的租赁关系，将被告已交付的租赁房屋押金5万元作为违约金赔偿给杭州云井贸易有限公司。
案件审理过程中，被告法定代表人陈松出具情况说明，表明其与杭州云井贸易有限公司就涉案商铺所签订的租赁合同实际承租方为本案被告，其受被告委托向杭州云井贸易有限公司提出提前终止合同，被告实际承担该5万元违约金损失。
本院认为：涉案商铺系被告以其法定代表人陈松名义向杭州云井贸易有限公司承租所得，被告方为与杭州云井贸易有限公司建立租赁关系的实际承租人，根据杭州云井贸易有限公司出具的《同意转租证明》，该公司对此明知且不持异议，因此被告有权在杭州云井贸易有限公司同意转租的情况下与原告签订转租协议。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。原、被告就涉案所签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限超过了被告承租的剩余期限，该超过部分的约定应属无效。但合同部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效，原、被告均应按约履行。
原告在原、被告间租赁合同履行期间，明确表明其拒绝继续履行该合同，属于违约行为。原告作为违约方无权主张合同解除，其向被告寄送的《解除合同通知书》不发生合同解除的法律效果。原、被告曾就解除该合同的事宜进行协商，但根据原告提交的谈话录音，被告并未明确作出同意解除该合同的意思表示，故本院对原告主张该租赁合同已因双方协商一致解除不予采信。原告虽然将商铺钥匙寄还被告，但原告寄还该钥匙时原、被告之间的租赁合同尚未解除，其寄还钥匙的行为不能产生返还租赁物的法律后果。根据被告提供的证据，被告与杭州云井贸易有限公司之间的租赁关系已于2014年2月20日解除，被告也已将涉案商铺返还给了杭州云井贸易有限公司，则自该日起被告已丧失对涉案商铺的承租权，原告已不能租用涉案商铺，被告与原告之间租赁合同已无继续履行的事实基础，原告先前将租赁物返还给被告的事实状态产生了解除租赁合同的法律后果，故原、被告之间的租赁合同应已于2014年2月20日解除。根据双方合同的约定，被告应当将保证金6万元及自2014年2月21日至9月19日期间的剩余租金376331.5元（651000÷365×211）返还给原告。被告因双方之间就损失赔偿问题未能协商一致，而拒绝退还上述保证金及剩余租金，不违反法律规定，因此原告要求被告支付逾期还款利息损失，本院不予支持。
被告主张其因原告提前解除涉案房屋租赁合同而产生损失，其一为因与杭州云井贸易有限公司提前解除合同所支付的5万元违约金，其二为因转租涉案商铺的可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即在债务人存在违约行为时，债权人负有法定义务积极采取措施，防止损失扩大。本案中，原告提前要求解除租赁合同，并自行自租赁物中腾退，至2014年2月13日涉案商铺已实际空置一个月，若被告继续空置该商铺，其可能产生的租金损失将远远超过其可向原告收取的违约金。被告在此种情况下选择支付5万元违约金与杭州云井贸易有限公司提前解除合同，属于被告在原告违约后为防止损失进一步扩大所支出的合理费用，应由原告承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即原告所需承担的被告预期利益损失应以原告订立涉案租赁合同时所能预见或者应当预见的范围为限。如果原告在与被告签订涉案租赁合同时即知晓被告与杭州云井贸易有限公司约定的租金数额，则表明原告能够预见因其提前解约所导致的被告预期利益损失，反之则不能，被告应对此负有举证责任。但是被告未能举证证明原告于订约之时对上述事实知情，即被告无法证明原告对其预期利益损失具有预见可能，故对被告主张的预期利益损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州时久房地产代理有限公司退还杭州罗森百货有限公司租金376331.5元、保证金60000元；
二、杭州罗森百货有限公司赔偿杭州时久房地产代理有限公司损失50000元；
三、上述第一项与第二项相互折抵，杭州时久房地产代理有限公司还应支付杭州罗森百货有限公司386331.5元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回杭州罗森百货有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回杭州时久房地产代理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8458元（由杭州罗森百货有限公司预缴），反诉案件受理费7224元（由杭州时久房地产代理有限公司预缴），合计15682元，其中由杭州罗森百货有限公司负担1138元，由杭州时久房地产代理有限公司负担14544元，其中杭州时久房地产代理有限公司还需缴纳的7320元于本判决生效之日起七日内交纳至本院。财产保全申请费2060元，由杭州时久房地产代理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王 蓉
人民陪审员 王景莉
人民陪审员 干敏敏
二〇一四年八月十五日
书 记 员 陈容容