辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2050号
上诉人（原审被告）：孙乃贤，女，1956年11月24日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
委托代理人：闫学刚，辽宁国奥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈振海，男，1957年5月19日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
委托代理人：吴奎兰，沈阳市沈河区朱剪炉法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈振华，女，1945年2月9日出生，汉族，原告姐姐。
被上诉人（原审被告）：辽宁省众诚建设总公司，住所地沈阳市和平区市府大路45号6608号。
法定代表人：姚铮，该公司经理。
委托代理人：孙跃光，男，1956年6月6日出生，汉族，该公司员工。
原审第三人：沈阳市重点地区改造建设办公室，住所地沈阳市沈河区北站路***号。
法定代表人：李澍，该办公室主任。
委托代理人：郭雷，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：张馨方，辽宁开宇律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市城乡建设委员会，住所地沈阳市沈河区北站路133号。
法定代表人：于振明，该委员会主任。
委托代理人：郭雷，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：张馨方，辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人孙乃贤因与被上诉人陈振海、辽宁省众诚建设总公司，原审第三人沈阳市重点地区改造建设办公室、沈阳市城乡建设委员会所有权确认纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第78号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月5日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，代理审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，于2015年9月15日公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。
陈振海诉称：1994年3月，原告居住的和平区南京街六段十里五号，被沈阳市太原街地区改造建设办公室动迁。1998年2月，第三人从被告众诚公司处购买了和平区沈纺北里8号楼7-1-3室，并将涉案房屋回迁安置给原告，同时为原告开具公房准住通知书，原告居住至今十六年。原告进住时向第三人交齐了所有的费用，进住后又年年向小区物业公司交纳物业费、房费。可是，当原告要求办理房证时却受到种种阻力和障碍，原因是被告众诚公司与第三人之间有矛盾相互推托，致使原告未能办理房产证。2009年，原告依据相关法律规定诉至贵院，因被告众诚公司主体变更致使原告撤诉。2014年6月原告再次诉至贵院，经贵院调查才知道被告众诚公司于2006年以商品房形式将涉案房卖给了被告孙乃贤，可是，原告在此居住已十六年，从未见任何人问津此房。现原告已知道被告众诚公司不给原告办房证的原因是已将涉案房“一房二卖”，即先卖给第三人，随即第三人安置了原告，后又将涉案房卖给被告孙乃贤。诉讼请求：1、请求确认二被告对和平区沈纺北里8号楼7-1-3室房屋买卖无效；2、确认诉争房屋使用权归原告所有。
众诚公司辩称：对情况不清楚。
孙乃贤辩称：99年12月1日被告与辽宁省益宁房地产开发总公司签订商品房购销协议，被告以102366元的价格购买诉争房屋，2006年益宁房产公司为被告办理了产权证，被告认为益宁房产公司是合法的开发企业，与被告签订的合同不违反法律强制性规定，因此合法有效，因被告已经取得了房屋的产权证，所以房屋的所有权和使用权应归被告所有，请法院依法驳回原告诉讼请求。
第三人改建办辩称：第三人改建办已将诉争房屋安置给原告，并给原告发放了公房准住通知，原告应及时与被告一办理房屋产权证书的事宜。
第三人建委会辩称：第三人建委会并不是负责原告回迁安置的主管单位，原告的拆迁安置问题与第三人建委会无关，第三人建委会不是给原告出具公房准住通知的主体，也不是向原告收取增加面积款项的主管单位。
陈振海在诉讼中提供了如下证据：证据一：沈阳市安置动迁用房结算单、沈阳市拆迁户增加面积款收据、公房准住通知单、物业管理收费收据2张、沈阳市住宅房屋租金收款收据4张、情况说明1份、沈阳市商品房专用发票（复印件），拟证明原告现所居住的房屋是合法取得，原告取得的时间是1998年2月27日；证据二：沈阳市私有房屋产权登记申请表（孙乃贤）、沈阳市私有房屋产权登记调查审批表、商品房购销协议书、商品房准住通知、商品房销售发票，拟证明二被告的房屋买卖是2006年2月发生的，属于恶意欺诈行为，协议应为无效，原因是1998年至今原告在诉争房屋居住，并有合法居住手续；证据三：本院（1999）和民初字第2398号民事判决书（复印件），拟证明被告众诚公司将8号楼所有房屋卖给第三人改建办，99年第三人改建办起诉被告众诚公司的时候是因为被告众诚公司将判决中的几套房屋没有交付，其中没有交付的房屋不包含诉争房屋，被告众诚公司已经将涉案房屋卖给第三人改建办，其明知房屋属于第三人改建办，仍于2006年在办证的时候办到被告孙乃贤名下，属于故意恶意行为。
众诚公司对原告提供的证据一的关联性有异议，认为其中商品房专用发票开具单位是沈阳市土地房屋开发集团，不是原告；情况说明证明益宁公司开具的发票也是给沈阳市土地房屋开发集团开的；对物业费收据没有异议；房屋租金收据与本案无关，证明不了原告要证明的问题；对证据二的真实性没有异议，关联性有异议，认为证明不了二被告是恶意串通；对证据三的真实性没有异议，关联性有异议，认为判决没有涉及诉争房屋，与本案无关。
孙乃贤对原告提供的证据一的真实性没有异议，但关联性有异议，认为商品房专用发票不是出具给原告，情况说明也说明原告为产权租赁关系，不具有所有权，相关发票和房屋租金也说明原告对诉争房屋不是买卖关系而是租赁关系；对证据二对真实性没有异议，但对关联性有异议，认为恰恰证明被告孙乃贤与益宁签订协议才购买的房屋，合法有效；对证据三的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为与被告孙乃贤无关，不涉及本案诉争房屋。
第三人改建办对原告提供的证据均没有异议。
第三人建委会对原告提供的证据均没有异议。
众诚公司在诉讼中提供了如下证据：本院（2014）沈和民二初字第2219号民事裁定书，拟证明原告系重复诉讼，应驳回原告诉讼请求。
陈振海对众诚公司提供的证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据恰恰证明众诚公司将诉争房屋出卖给被告孙乃贤是违法的，还证明原告请求确认房屋是依据法院裁定行使的诉讼权利。
孙乃贤及改建办、建委会对众诚公司提供的证据均无异议。
孙乃贤在诉讼中提供了如下证据：证据一：房屋档案、情况说明、商品房购销协议、发票、准住通知、证明、专项查询单、契税完税凭证，拟证明被告孙乃贤于1999年与益宁房产公司签订房屋买卖协议，合法有效，原告的房屋是公房租赁而不是买卖。
陈振海对孙乃贤提供的证据一的真实性和关联性均有异议，认为其中情况说明是2006年，不是1999年，发票在房产局备案登记时间是2006年2月16日；准住通知是益宁房产公司与被告孙乃贤伪造的，因为准住之后至2006年期间不是产权而是使用权，没有交付使用权的各项费用，证明恰恰证明在办理产权前应是公房，孙乃贤房屋产权取得不合法；查询单是2005年11月14日房产局办的协查，证明了产权中心无此登记；完税证也是2006年2月16日，与产权证的申请时间相符，根据交易习惯所有买商品房都是在购买房屋开发票的同时办理契证，契证是2006年2月16日，二被告之间的房屋买卖时间是2006年2月16日，不是1999年，应以房产交易时间为房屋买卖时间。
众诚公司对孙乃贤提供的证据无异议。
改建办对孙乃贤提供证据的真实性有异议，认为改建办在98年已将诉争房屋安置给原告，原告一直在此房屋居住，在这期间发生的房屋买卖的真实性是有问题的，众诚公司应按约定为原告办理房产证义务，把房屋卖给孙乃贤的交易应是不真实的。
建委会认为孙乃贤提供证据与其无关。
改建办在诉讼中提供了如下证据：发票，拟证明诉争房屋是改建办从被告众诚公司买过来的，后安置给原告，众诚公司应负有为原告办理产权证的义务。
陈振海、众诚公司对改建办提供的证据无异。
孙乃贤对改建办提供证据的真实性有异议，认为无原件，发票看不出是否包括诉争房屋，发票与99年判决不符。
建委会在诉讼中未提供证据。
原审法院经审理查明：1994年3月，第三人改建办动迁原告所居住的坐落于沈阳市和平区南京街6段10里5号房屋一处，约定的安置方式为异地安置。1998年2月16日，原告向沈阳市土地房屋开发腾迁安置办公室支付了增加面积款9，020元，第三人改建办于1998年2月27日向原告出具了《公房准住通知》一份，其中注明的安置房屋地址为：十二线8号楼第7单元1层3号单房间。后原告占有使用本案诉争房屋，并于2007年1月向沈阳市顺意房产物业有限公司交纳了1998年2月-2006年12月期间的房屋租金及物业费，其中房屋租金收款收据房屋地址一栏中标注：和平区哈尔滨路76-1号713。同时，在原告交纳的2005年度、2008-2011年度供暖发票房屋地址一栏中，2005年度发票标注为：沈纺8#713；2008-2011年度发票标注为：（和平区）哈尔滨路36-1713。
2013年8月4日，原告以本案第三人建委会、被告众诚公司为被告，向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求被告众诚公司为其办理诉争房屋产权证。该案在审理过程中查明，诉争房屋已登记在本案被告孙乃贤名下，并已办理了产权证，故本院于2014年9月18日作出（2014）沈和民二初字第02219号民事裁定，以诉争房屋权利主体不明确为由，裁定驳回原告的起诉。
2015年2月2日，原告向本院提交申请，要求调取被告孙乃贤与被告众诚公司房屋买卖的相关证据，调证后查明：1999年12月11日，被告众诚公司（甲方）与被告孙乃贤（乙方）签订了《商品房购销协议书》一份，约定被告孙乃贤购买被告众诚公司开发建设的诉争房屋，价款为102，366元，并于同日，被告众诚公司向被告孙乃贤出具了商品房销售专用发票和商品房准住通知，2006年2月16日，被告孙乃贤交纳了诉争房屋的契税1535.49元，并于2006年2月21日取得诉争房屋的产权证书。但被告孙乃贤未实际占有使用诉争房屋。
原审法院另查明：1999年，第三人改建办以被告众诚公司为被告，向本院提起房产买卖纠纷诉讼，要求被告众诚公司按协议约定给付所欠房产。该案查明：第三人改建办与被告众诚公司分别于1995年12月28日、1996年7月、1998年2月签订了购房协议，第三人改建办履行全部义务后，被告众诚公司尚有七套房产未能交付。本院于2000年2月24日作出（1999）和民初字第2398号民事判决，判决被告众诚公司向第三人改建办交付所欠房产（沈纺北里八号楼5-7-1号、5-8-1号、5-8-3号、7-4-3号、7-5-3号、7-7-3号、7-8-3号，如未履行交付房屋，则退回第三人改建办购房款746，532元。同时，根据该案卷宗显示，第三人改建办于1996年7月与被告众诚公司签订的购房协议书中，约定的房屋地址楼号为：沈纺北里8号，房间号：4单元2-8层；5、6单元；7单元西北单室1-8层。
原审法院再查明：被告众诚公司企业变更前名称为：辽宁省益宁房地产开发总公司；第三人改建办变更前名称为：沈阳市太原街地区改造建设办公室。
原审法院还查明：庭审中，当事人对沈纺北里8号楼713与和平区哈尔滨路36-1号713为同一房屋均无异议。
本院认为：本案的争议焦点为：1、二被告签订的诉争房屋买卖合同效力的问题；2、原告对诉争房屋是否享有使用权的问题。
关于第一个争议焦点。根据本院（1999）和民初字第2398号案件卷宗记载，被告众诚公司于1996年7月16日与第三人改建办签订了购房协议，约定了将诉争房屋在内的沈纺北里八号楼7单元西北单室1-8层全部出售给第三人改建办，且本案诉争房屋亦未包含在被告众诚公司应向第三人改建办交付所欠房产之内，故对被告众诚公司已实际交付诉争房屋给第三人改建办的事实，本院予以确认。被告众诚公司在明知其已将诉争房屋出售并交付给第三人改建办的情况下，又于1999年12月11日与被告孙乃贤签订房屋购销协议，其本意已不构成善意；对于被告孙乃贤而言，其在购买诉争房屋时应尽到一般购买人的审慎义务，而在诉争房屋原告已实际占有使用的情况下，其仍与被告众诚公司签订房屋购销协议，并于同日交纳了全部购房款，其做法不符合一般购买人的日常经验法则，且其在购买诉争房屋至今十多年时间内，在未实际占有使用诉争房屋的情况下也未向原告主张权利，其做法更不符合一般购买人的日常经验法则，故被告孙乃贤在购买诉争房屋时，其本意也不构成善意。综上，被告众诚公司与被告孙乃贤双方均不构成善意，应视为其存有恶意串通的故意。由此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，原告主张要求确认二被告签订的《商品房购销协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持；关于被告孙乃贤提出其与被告众诚公司签订的房屋购销协议合法有效的抗辩，据上所述，本院不予采信。
关于第二个争议焦点。首先，第三人改建办与原告有安置房屋的约定，并为原告出具了公房准住通知，虽然该通知标注的房屋地址为十二线8号楼第7单元1层3号单房间，与诉争房屋现有地址不符，但原告在诉争房屋内持续居住至今，并无案外人向原告主张权利，且原告在其居住期间交纳的租金收据、物业费收据、供暖费收据上，标注了诉争房屋地址为沈纺8号楼713或和平区哈尔滨路36-1号713，当事人在庭审中对上述收据标注的地址为同一房屋亦无异议，故本院对公房准住通知标注的房屋与诉争房屋为同一房屋的事实予以认定；其次，被告众诚公司于1996年7月与第三人改建办签订的购房协议书中，约定了将沈纺北里8号7单元西北单室1-8层出售给第三人改建办，且在其后与第三人改建办的房产买卖纠纷中，未完成交付的房屋亦不包括诉争房屋，故本院对第三人改建办对诉争房屋享有处分权的事实予以认定。由此，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十二条：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，第三人改建办根据其对诉争房屋享有的处分权，将诉争房屋安置给原告占有使用，符合法律规定，故原告主张其对诉争房屋享有使用权的诉讼请求，本院予以支持；关于被告孙乃贤提出其对诉争房屋享有使用权的抗辩，据上所述，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认辽宁省众诚建设总公司（协议名称：辽宁省益宁房地产开发总公司）与孙乃贤于1999年12月11日签订的就坐落于沈阳市和平区哈尔滨路36-1号7-1-3房屋的《商品房购销协议书》无效；二、确认陈振海对坐落于沈阳市和平区哈尔滨路36-1号7-1-3房屋享有使用权。案件受理费5，488元（原告已预交），由辽宁省众诚建设总公司承担2，744元；由孙乃贤承担2，744元。
宣判后，上诉人孙乃贤不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。上诉理由：一、房屋产权证是房屋所有权的唯一合法证据，一审法院判决是完全错误的。二、原审法院认为上诉人购买房屋不具备善意，与众诚公司系恶意串通是完全错误的。原审法院认为：其在购买诉争房屋时应尽到一般购买人的审慎义务，而在诉争房屋原告已实际占有使用的情况下，其仍与被告众诚公司签订房屋购销协议，并于同日交纳了全部购房款，其做法不符合一般购买人的日常经验法则，且其在购买诉争房屋至今十多年时间内，在未实际占有使用诉争房屋的情况下也未向原告主张权利，其做法更不符合一般购买人的日常经验法则，故被告孙乃贤在购买诉争房屋时，其本意也不构成善意。综上，被告众诚公司与被告孙乃贤双方均不构成善意，应视为其存有恶意串通的故意。上诉人认为上述认定非常荒谬。三、原审判决认定“上诉人在十多年时间内未向被上诉人主张权利”，是错误的。上诉人在购买房屋后，才发现有人居住的事实。上诉人马上找到众诚公司，要求将被上诉人陈振海清出。四、被上诉人拥有使用权，不具备事实及法律依据。第三人给被上诉人出具的公房准住通知单地址与诉争房屋现有地址不符。五、第三人对诉争房屋不具备处置权。第三人改建办并未向众诚公司支付诉争房屋的购房款，也就是未支付对价，有众诚公司原法定代表人王峰总经理的证人证言说明上述情况。
被上诉人陈振海答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审法院是针对双方房屋取得的民事行为效力进行确认。上诉人与众诚公司是恶意串通行为。上诉人称众诚公司和公安局曾前去答辩人处，见过二位年过八旬的老者占有房屋十多年，该陈述与事实不符。上诉人对自己主张无证据证明。
被上诉人辽宁省众诚建设总公司答辩称：没有足够证据证明恶意串通。陈振海1998年购房，至今没有办理产权证，具体情况不太清楚。
原审第三人沈阳市重点地区改造建设办公室答辩称：已将诉争房屋安置给陈振海，发放公房准住通知。
原审第三人沈阳市城乡建设委员会答辩称：不是负责陈振海主管单位，拆迁问题与重点地区改造建设办公室无关。
本院查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有沈阳市安置动迁用房结算单、沈阳市拆迁户增加面积款收据、公房准住通知单、物业管理收费收据、沈阳市住宅房屋租金收款收据、情况说明、沈阳市商品房专用发票、沈阳市私有房屋产权登记申请表、沈阳市私有房屋产权登记调查审批表、商品房购销协议书、商品房准住通知、商品房销售发票、本院（1999）和民初字第2398号民事判决书，本院（2014）沈和民二初字第2219号民事裁定书，房屋档案、情况说明、商品房购销协议、发票、准住通知、证明、专项查询单、契税完税凭证，发票等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，被上诉人众诚公司与原审第三人沈阳市重点地区改造建设办公室于1996年7月16日签订《购房协议书》，约定原审第三人沈阳市重点地区改造建设办公室向被上诉人众诚公司购买包括诉争房屋在内的沈纺北里8号7单元西北单室1-8层全部房屋，且被上诉人众诚公司的欠付房产亦不包括诉争房屋，故原审第三人沈阳市重点地区改造建设办公室对诉争房屋具有处分权。被上诉人陈振海基于原审第三人沈阳市重点地区改造建设办公室的动迁安置于1998年2月27日取得诉争房屋使用权，予以确认。而被上诉人众诚公司又于1999年12月11日与上诉人孙乃贤签订《商品房购销协议书》，明显不具有善意。上诉人自认“在购买房屋后，才发现有人居住的事实”，被上诉人陈振海1998年即入住诉争房屋至今，上诉人未尽到一般购买人的审慎义务，且一直未主张权利，亦不具有善意。故对被上诉人陈振海主张确认《商品房购销协议书》无效的请求，予以支持，原审判决并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，488元，由上诉人孙乃贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。