中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05886号
上诉人（原审原告）胡力胜，男，1960年9月28日出生，澳大利亚联邦公民。
委托代理人袁军，北京市中兆律师事务所律师。
委托代理人王晓诗，北京市中兆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广发银行股份有限公司北京太阳宫支行，住所地北京市朝阳区夏家园11号楼1层03、04号商业。
负责人李洁，行长。
委托代理人韩沐新，北京市世联新纪元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京京达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园西路11号。
法定代表人陈红，董事长。
委托代理人张国胜，男，1955年9月20日出生，北京京达房地产开发有限公司法律部主任。
被上诉人（原审被告）姜长生，男，1968年10月21日出生。
委托代理人朱东生，男，1955年11月13日出生。
上诉人胡力胜于2009年2月3日提起案外人执行异议之诉，将广发银行股份有限公司北京太阳宫支行（当时名称为广发银行股份有限公司北京蒋宅口支行，诉讼中变更为现在名称，以下简称广发银行北京太阳宫支行）、北京京达房地产开发有限公司（以下简称京达公司）、姜长生诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）。2011年12月20日，东城法院判决驳回胡力胜的诉讼请求。胡力胜提起上诉后，本院经审理，裁定将该案发回东城法院重审。2014年2月17日，东城法院作出（2013）东民初字第00197号民事判决，判决驳回胡力胜的诉讼请求。上诉人胡力胜因不服上述民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日受理后，依法组成由法官曹欣担任审判长，法官马东阳、法官邢绍轩参加的合议庭，后因工作变动变更为由法官陈红建担任审判长，法官钱丽红、韩耀斌参加的合议庭。本院于2014年9月9日公开开庭进行了审理，上诉人胡力胜及其委托代理人袁军，被上诉人广发银行北京太阳宫支行的委托代理人韩沐新，被上诉人京达公司的委托代理人张国胜，被上诉人姜长生的委托代理人朱东生到庭参加了诉讼。本院于2014年11月20日再次公开开庭审理，上诉人胡力胜的委托代理人袁军，被上诉人广发银行北京太阳宫支行的委托代理人韩沐新，被上诉人京达公司的委托代理人张国胜，被上诉人姜长生的委托代理人朱东生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡力胜在一审中起诉称：2005年8月，胡力胜与京达公司签订《商品房买卖合同》，约定胡力胜向京达公司购买位于北京市朝阳区农展南路北、麦子店路西侧京达花园J9幢2层2E公寓房1套（以下简称涉案房屋）。合同签订后，胡力胜交付了大部分房价款，并于2006年11月入住房屋，是该房屋的合法所有人。现东城法院根据广发银行北京太阳宫支行的申请，拟对该房予以执行的行为，侵害了胡力胜合法的房屋所有权，胡力胜为此提出执行异议。但东城法院以（2008）东执异字第32号民事裁定书驳回了胡力胜的异议。胡力胜不服该裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定起诉，请求法院判令1、撤销（2008）东执异字第32号民事裁定书，判决支持胡力胜的异议请求；2、解除对房屋的查封，停止对房屋的执行；3、广发银行北京太阳宫支行、京达公司、姜长生承担本案诉讼费。
广发银行北京太阳宫支行在一审中答辩称：姜长生与京达公司于2004年11月28日就胡力胜涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，办理了商品房预售预购登记备案，该合同合法有效，姜长生与京达公司的行为符合《城市商品房预售管理办法》的规定，姜长生是房屋的合法权利人。在此情况下，京达公司已无权将房屋再次出售，故胡力胜与京达公司关于该房屋所签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。该合同签订后，胡力胜没有也无法办理预售登记备案，没有全额支付购房款，不是该房的权利人。2004年12月30日，广发银行北京太阳宫支行与姜长生及京达公司签订《房屋按揭贷款合同》，约定广发银行北京太阳宫支行为姜长生购买上述房屋提供贷款。此后，因姜长生没有按期偿还贷款，广发银行北京太阳宫支行遂提起诉讼。法院依据广发银行北京太阳宫支行的申请，查封了姜长生购买的房屋，并依法为广发银行北京太阳宫支行与姜长生、京达公司借款合同纠纷一案出具了调解书。在调解书执行过程中，胡力胜提出的执行异议被人民法院裁定驳回。广发银行北京太阳宫支行认为，人民法院查封、执行该房屋符合法律规定，不同意胡力胜的诉讼请求。
京达公司在一审中答辩称：京达公司与姜长生之间的房屋买卖合同合法有效，手续齐备。合同履行中，姜长生已按约定交纳了购房款，京达公司亦将房屋交付姜长生。此后，京达公司向姜长生提出借用该房以向他人借款。京达公司因资金紧张向胡力胜借款60万元，与胡力胜签订的房屋买卖合同是虚假合同，双方之间的真实意思是京达公司向胡力胜借款，房屋借给胡力胜居住。胡力胜知晓京达公司在此前已与姜长生签订房屋买卖合同，并办理了预售备案，知晓房屋产权不能过户的事实。京达公司不同意胡力胜的诉讼请求。对于向胡力胜的借款，京达公司同意偿还胡力胜，胡力胜应将所借房屋予以交回。
姜长生在一审中答辩称：姜长生同意广发银行北京太阳宫支行及京达公司的答辩意见。姜长生与京达公司之间的房屋买卖合同签订在先。合同签订后，姜长生支付了购房首付款，利用广发银行北京太阳宫支行的贷款支付了剩余购房款。收房后，姜长生发现房屋周围环境比较嘈杂，故向京达公司提出退房。后双方商定，由京达公司代姜长生出租房屋，每月租金一万余元，姜长生利用收取的租金偿还贷款，双方没有签订租赁协议，没有约定租期。2007年，姜长生发现胡力胜在房屋内居住，并听说胡力胜与京达公司之间存在借贷关系。因此后京达公司没有按约给付姜长生租金，故姜长生再未偿还贷款。姜长生曾要求京达公司将胡力胜清走，但京达公司称需要进行协调，其至今仍未将房屋返还姜长生。姜长生是房屋的合法权利人，不同意胡力胜的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2004年11月28日，姜长生与京达公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，姜长生以2543508元的价格向京达公司购买涉案房屋。姜长生采用银行按揭贷款付款，于签署本合同当日支付房款总价的20％（含定金），即人民币513508元，购房余款2030000元通过银行贷款支付。同年12月13日，姜长生与京达公司在房屋管理部门办理了商品房预售预购登记备案。
2004年12月30日，姜长生、京达公司及广发银行北京太阳宫支行签订《房屋按揭贷款合同》。合同约定，姜长生向广发银行北京太阳宫支行借款2030000元用于购买涉案房屋，贷款期限20年；京达公司为姜长生的还款提供连带责任保证。
2005年8月18日，胡力胜与京达公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，胡力胜以1700000元的价格购买涉案房屋；付款方式为分期付款，其中600000元于签订合同时支付，余款于办理产权证之前全部付清。合同签订后，胡力胜与京达公司没有办理商品房预售预购登记备案。胡力胜陆续支付京达公司900000元。京达公司为胡力胜出具的收据均载明为涉案房屋房款。2006年11月，胡力胜实际入住涉案房屋。
2007年8月27日，广发银行北京太阳宫支行以姜长生未按约定履行还款义务等为由，将姜长生及京达公司诉至东城法院，提出解除《房屋按揭贷款合同》、姜长生及京达公司提前偿还借款等诉讼请求。该案审理中，广发银行北京太阳宫支行提出财产保全的申请。东城法院裁定冻结姜长生和京达公司2005238.58元的存款或查封、扣押其相应价值的财产。后对涉案房屋采取了查封措施。经东城法院主持调解，广发银行北京太阳宫支行、姜长生及京达公司三方当事人达成调解协议，协议内容包括解除三方签订的《房屋按揭贷款合同》，姜长生限期偿还借款及利息，京达公司承担连带保证责任等。因姜长生及京达公司未按法院生效调解书确定的还款期限履行还款义务，广发银行北京太阳宫支行遂向东城法院申请强制执行。东城法院在执行过程中，本案胡力胜作为案外人向东城法院提出执行异议。经审查，东城法院认为胡力胜提供的证据不足以证明其为涉案房屋的合法权利人，其异议申请的理由不成立，东城法院对涉案房屋的查封于法有据，故裁定驳回了胡力胜的执行异议。胡力胜遂提起本案诉讼。
一审法院另查，本案审理期间，胡力胜将京达公司诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院），要求确认前述其与京达公司签订的《商品房买卖合同》有效，京达公司将办理涉案房屋权属登记所需要的资料报产权登记机关备案。朝阳法院经审理，查明胡力胜与京达公司已签订《商品房买卖合同》，双方未办理商品房预售登记备案，胡力胜已支付购房款900000元，胡力胜于2006年11月19日办理涉案房屋入住手续，京达公司表示双方约定胡力胜在办理完毕备案手续后支付剩余房款等事实，故判决支持了胡力胜的诉讼请求。该判决已于2009年6月5日生效。
本案在一审审理中，京达公司关于其向胡力胜借款、将涉案房屋借给胡力胜居住、胡力胜知晓京达公司与姜长生已签订《商品房买卖合同》、京达公司已将房屋交付姜长生等主张，没有提供证据。姜长生就其主张的已实际收房及与京达公司商定出租房屋一节，没有提供证据。姜长生为支持其已将购房款付清的主张，提供了发票、贷款合同等证据。胡力胜对该证据的真实性不持异议，但不同意姜长生的证明目的。
一审法院认为：该院对涉案房屋采取查封措施前，胡力胜尚未将与京达公司签订的《商品房买卖合同》约定的全部价款付清。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案房屋不属于不得查封、扣押、冻结的财产。现胡力胜要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。胡力胜要求解除对涉案房屋的查封、撤销执行裁定书的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，该案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：驳回胡力胜的全部诉讼请求。
胡力胜不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：
一、一审判决部分事实认定不清。
1、胡力胜系涉案房屋的合法所有权人。一审判决对于本案的这一基本事实未能明确认定。
胡力胜认为，案外人提起执行异议之诉实际上就是对执行标的主张权利。人民法院对于执行异议之诉案件的审理当然包括对案外人是否系执行标的权利人的审查以及对相关事实的认定。
从本案的基本事实来看，2005年8月18日，胡力胜与京达公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定胡力胜向京达公司购买涉案房屋。合同签订后，胡力胜依据合同的约定，向京达公司支付了90万元房款，并于2006年11月19日实际入住上述房屋至今，且按时交纳了物业费、电费、水费等一切相关费用。2009年5月20日，朝阳法院作出（2009）朝民初字第17008号民事判决。该判决确认胡力胜与京达公司签订的上述《商品房买卖合同》合法有效，并判决京达公司将办理涉案房屋权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案。现该案已进入到了执行程序。
从相关法律规定来看，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。《中华人民共和国物权法》第六章第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”
基于上述事实与法律规定，胡力胜认为，胡力胜与京达公司之间的商品房买卖民事法律行为合法有效，且已实际占有使用涉案房屋，虽未办理房屋所有权登记，但依法应认定为业主，是涉案房屋的合法所有权人。
2、姜长生并非涉案房屋的业主，一审判决对此未予明确。
首先，姜长生虽与京达公司签订了《商品房买卖合同》，但姜长生并未实际入住，未能合法占有使用涉案房屋。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，姜长生不能被认定涉案房屋的业主。
其次，姜长生的电话录音表明，姜长生本人不仅认可其买完涉案房屋后就不要了，“倒到那边新楼去了”，“买了那边的高层”。同时，姜长生也认可其“签了合同以后也没有住过”涉案房屋。更为重要的是，姜长生认为涉案房屋与其没有关系，并以此为由不愿意到庭（其原话是：“那我肯定不去呀，跟我没关系现在这事儿”）。因此，姜长生本人承认涉案房屋与其无关。需要说明的是，对于胡力胜在一审期间提供的姜长生的录音证据，虽经法庭质证，但一审判决未能采纳，甚至未能提及。
第三，即便在胡力胜与京达公司签订的《商品房买卖合同》和姜长生与京达公司签订的《商品房买卖合同》均合法有效的情况下，胡力胜要求履行合同的顺序也应当优先于姜长生。
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十三条明确指出：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后，是否办理了网签，合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定”。根据北京市高级人民法院的该条规定，胡力胜认为：第一，同一房屋完全可能存在数份均合法有效的买卖合同，而同一房屋在建委只能办理一次预售登记，因此，是否办理商品房预售登记，并不影响商品房买卖合同的效力，也不能当然地认为，办理预售登记的商品房买卖合同的效力就优于未办理预售登记的商品房买卖合同。具体到本案中，在姜长生与京达公司签订的买卖合同和胡力胜与京达公司签订的买卖合同均为合法有效的情况下，不能以前份合同办理了预售登记为由，就当然地认定其效力优于后者的效力。第二，在姜长生与京达公司签订的买卖合同和胡力胜与京达公司签订的买卖合同均为合法有效的、且均未办理房屋所有权登记的情况下，确定履行合同买受人的顺序时，应当首先考虑的是“实际合法占有房屋”。据此，作为买受人，胡力胜已合法占有涉案房屋，胡力胜履行合同的顺序应当优先于姜长生。
基于上述事实与法律规定，胡力胜认为，姜长生不能被认定为涉案房屋的业主和所有权人。
二、一审判决适用法律不当
一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定判决驳回胡力胜的诉讼请求，显属不当。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
胡力胜认为，一审判决不能适用上述规定的理由如下：
首先，在广发银行北京太阳宫支行与京达公司、姜长生借款合同执行一案中，人民法院是依据申请执行人广发银行北京太阳宫支行的申请查封涉案房屋的，而广发银行北京太阳宫支行申请查封涉案房屋的理由是认为“被执行人姜长生与京达公司就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》已于2004年12月13日在房地产登记部门办理预售公告登记，根据物权法的规定，姜长生是涉案房屋的合法权利人”。也就是说，作为申请人，广发银行北京太阳宫支行是依据“姜长生是涉案房屋的合法权利人”这样一个事实向人民法院提出查封申请的。广发银行北京太阳宫支行并没有向人民法院提出任何适用上述司法解释第十七条查封涉案房屋的事实依据。在此情况下，人民法院没有理由直接适用上述司法解释第十七条的规定查封涉案房屋。
其次，从客观事实看，本案中不存在被执行人姜长生“将其所有的需要办理过户登记的财产”出卖给胡力胜的事实。因此，本案在客观上不具备适用上述司法解释第十七条的前提条件。
第三，胡力胜虽然是从京达公司购买的涉案房屋，但京达公司作为开发商，其将涉案房屋销售给胡力胜是根据《商品房销售管理办法》的规定。这种销售行为并不属于上述司法解释第十七条规定的“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”的情形，不能适用上述司法解释第十七条的规定。
第四，退一步讲，即便将京达公司向胡力胜出售商品房的行为认定为“被执行人将其财产出卖给第三人”的行为，也应当首先适用上述司法解释第十六条的规定。也就是说，在胡力胜与京达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且胡力胜要求继续履行合同的情况下，应当允许胡力胜在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封。
需要特别说明的是，胡力胜虽然未能交清房屋全部款项，但胡力胜没有任何过错。依据胡力胜与京达公司的约定，剩余房款应当在办理完毕备案手续后支付。但京达公司至今未能办理备案手续，胡力胜支付余款的条件至今未能成就。
综上所述，胡力胜认为，一审判决部分事实认定不清，适用法律不当。胡力胜恳请上级人民法院在查清事实的基础上撤销原判，并依法改判，以维护上诉人的合法权利。
胡力胜的上诉请求：1、依法撤销（2013）东民初字第00197号民事判决。2、依法改判停止对涉案房屋京达花园J9幢2层2E的执行。3、本案一、二审诉讼费由广发银行北京太阳宫支行、京达公司、姜长生承担。
胡力胜在二审期间未向本院提交新证据。
广发银行北京太阳宫支行服从一审法院判决。其针对胡力胜的上诉理由答辩称：
一、广发银行北京太阳宫支行有权申请执行法院对涉案房屋进行查封。
1、在两份《商品房买卖合同》均有效的前提下，姜长生对涉案房屋有优先获得所有权的权利。
首先，在两份《商品房买卖合同》均有效的前提下，姜长生与京达公司签订的上述《商品房买卖合同》已在北京市房地产登记部门办理了商品房预售预购登记备案。该备案登记具有物权效力，应优先于胡力胜的合同债权，具有优先效力和排他效力。理由如下：
（1）广发银行北京太阳宫支行与京达公司签订《商品房买卖合同》时，物权法还没有实施。
（2）经过登记备案的商品房买卖合同优先于没有登记备案的商品房买卖合同，具有对抗第三人的效力。
其次，姜长生优先收房，优先占有涉案房屋。
姜长生与京达公司签订《商品房买卖合同》后，京达公司已依约将涉案房屋交付给姜长生使用。故姜长生已实际合法取得、占有涉案房屋，其占有涉案房屋依法受到法律保护。而胡力胜所谓的收房时间是2006年11月19日，晚于姜长生收房的时间。
最后，姜长生已经全额支付涉案房屋的购房款，而胡力胜仅支付了部分购房款。
姜长生通过银行按揭贷款的方式，已于2004年12月30日向京达公司全额付清涉案房屋的购房款2543508元，而胡力胜截至目前仅支付了涉案房屋的部分购房款。
综上所述，广发银行北京太阳宫支行认为，由于姜长生与京达公司签订的上述《商品房买卖合同》已在北京市房地产登记部门办理了商品房预售预购登记备案，并且姜长生作为买受人，优先收房，优先占有涉案房屋，综合考虑其他因素（姜长生签订商品房销售合同在先、支付房款在先、并已支付全部购房款），姜长生对涉案房屋有优先获得所有权的权利。
2、胡力胜要求履行合同的顺序应当位于姜长生之后。
首先，本案中的涉案房屋是商品房，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并不适用本案。北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。
其次，如上所述，胡力胜购买涉案房屋时间晚于姜长生，其与京达公司签订的《商品房买卖合同》没有进行预售预购登记，并且轮后占有涉案房屋，没有全额支付购房款，胡力胜要求履行合同的顺序应当位于姜长生之后。
综上所述，广发银行北京太阳宫支行认为，因为姜长生优先购买房屋、优先收房、优先登记、全额付款，所以姜长生对于涉案房屋有优先获得所有权的权利，胡力胜对涉案房屋的权利处于次位，胡力胜要求履行合同的顺序应当位于姜长生之后，所以广发银行北京太阳宫支行有权申请执行法院对涉案房屋进行查封。
二、一审判决认定事实清楚，判决结果正确。
1、胡力胜不是涉案房屋的合法所有权人。
首先，根据我国物权法之规定，不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。胡力胜作为涉案房屋的买受人，此时依据买卖合同迳行主张其对于涉案房屋享有所有权，没有法律依据。
其次，胡力胜虽已实际入住，但尚未支付全部房款，其对于涉案房屋并未享有足以对抗执行的实体权利。
东城法院对涉案房屋采取查封措施前，胡力胜虽然占有涉案房屋，但并未向京达公司支付全部购房款。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据此条规定，胡力胜对涉案房屋并未享有足以对抗执行的实体权利，涉案房屋不属于人民法院不得查封、扣押、冻结的财产。
最后，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定违反了《中华人民共和国物权法》确立的不动产物权变动登记生效要件规则。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此，区分所有建筑物的专有部分作为不动产也必须经过登记后才发生所有权转移的效果，不动产交付不具有此种效力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定显然属于下位法违反了上位法的情况，依法制统一性原则，下位法应当然不具有效力。
综上所述，胡力胜并非是涉案房屋的合法所有权利人，其对于涉案房屋并未享有足以对抗执行的实体权利。
三、一审判决适用法律正确。
一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定判决驳回胡力胜的诉讼请求，适用法律正确。
1、胡力胜偷换概念，将被执行人“姜长生及京达公司”偷换成被执行人“姜长生”，从而主张“不存在被执行人姜长生“将其所有的需要办理过户登记的财产”出卖给胡力胜的事实”。
2004年11月28日，姜长生与京达公司签订《商品房买卖合同》1份。合同约定，姜长生以2543508元的价格向京达公司购买涉案房屋。该购房合同于2014年12月13日在房管部门进行了商品房预售预购登记备案。2004年12月30日，广发银行北京太阳宫支行与姜长生、京达公司签订《房屋按揭贷款合同》1份，合同约定，姜长生因购买涉案房屋向广发银行太阳宫支行申请贷款人民币203万元，贷款期限20年，贷款年利率5.31％。姜长生采取月等额本息还款方式偿还贷款。京达公司为姜长生的上述债务承担连带保证责任。合同签订后，因姜长生未依约还款，京达公司也未承担保证责任，广发银行北京太阳宫支行将二者诉至东城法院。东城法院在诉讼中采取财产保全措施，于2007年9月14日作出（2007）东民初字第6753号民事裁定书，将涉案房屋查封。该案件经东城法院调解后转入执行程序，原财产保全措施已自动转为执行程序中的查封。
京达公司作为姜长生向广发银行北京太阳宫支行按揭贷款的连带责任保证人，在姜长生不履行还款义务的情形下，有代姜长生向广发银行北京太阳宫支行清偿债务的义务。但因姜长生及京达公司未按法院生效调解书确定的还款期限履行还款义务，京达公司及姜长生都成为该案的被执行人。京达公司向胡力胜出售商品房的行为应被认定为“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”的行为，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。
2、广发银行北京太阳宫支行不同意胡力胜提出的“京达公司作为开发商，其将房屋销售给胡力胜是根据《商品房销售管理办法》的规定。这种销售行为并不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的‘被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人’的情形”的主张。
买卖行为是指出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的行为。在本案中，京达公司与胡力胜签订《商品房买卖合同》，胡力胜按照约定支付购房款，京达公司将涉案房屋销售给胡力胜（根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，开发商在其合法建造行为完成时，无需登记，即可取得住宅小区全部房屋、公共设施的所有权。此时，整个建筑物的所有权全部归开发商所有）。京达公司向胡力胜出售商品房的行为属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”的情形。
四、胡力胜要求适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定的主张不应当得到支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”。
首先，胡力胜与京达公司签订的《商品房买卖合同》中，并没有约定京达公司保留涉案房屋的所有权。涉案房屋属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“需要办理过户登记的财产”，而不是“根据合同约定被执行人保留所有权的财产”，因此不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定。
其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定是针对动产转让作出的规定，而本案查封的标的物是房屋，即不动产，因此不适用该条规定。
五、胡力胜恶意隐瞒涉案房屋一房二卖的事实导致朝阳法院作出不符合事实的判决。
在本案审理期间（原一审期间），胡力胜为取得对其有利的证据，达到侵占涉案房屋的目的，将京达公司诉至朝阳法院，要求确认前述其与京达公司签订的《商品房买卖合同》有效，要求京达公司将办理涉案房屋权属登记所需要的资料报产权登记机关备案。在朝阳法院审理期间，由于胡力胜与京达公司均未向朝阳法院披露姜长生在胡力胜购买涉案房屋前已经购买涉案房屋并办理预售登记备案的事实，由此，朝阳法院经审理，判决支持了胡力胜的诉讼请求。
综上所述，胡力胜并非涉案房屋的合法所有权人，姜长生是涉案房屋的合法权利人，对涉案房屋享有优先权，要求履行合同的顺序应当优先于胡力胜，法院对涉案房屋的查封合法有效，东城法院根据广发银行北京太阳宫支行的申请对涉案房屋进行查封并采取执行措施符合法律的规定，应当予以维持并驳回胡力胜的上诉请求。
广发银行北京太阳宫支行在二审期间未向本院提交新证据。
京达公司服从一审法院判决。其针对胡力胜的上诉理由答辩称：京达公司同意一审法院判决。一审法院适用法律正确，认定事实基本清楚。京达公司向胡力胜借款实际是60万元，因为当时有30万元的单据是伪造的，在一审审理期间京达公司已经向一审法院提出了这个问题，但是一审法院没有认定。另外，京达公司同意广发银行北京太阳宫支行的答辩意见。
京达公司在二审期间未向本院提交新证据。
姜长生服从一审法院判决。其针对胡力胜的上诉理由答辩称：录音证据不是合法证据，是对方设计好的，姜长生不认可这个录音证据。胡力胜购买房子不是到公司去买，而是从京达公司的某些人那里恶意的、非法的得到的房子。姜长生认为，胡力胜与京达公司的销售总监的关系有问题，胡力胜购买的房子、入住通知等都是伪造的，不是通过正规的途径取得的。姜长生去过很多次涉案房屋，里面一直没有人，胡力胜根本不在涉案房屋里居住。
姜长生向本院提交以下新证据予以证明：入住通知单、入住交费明细单、文件签收证明、供暖协议书、物业管理公约、物业缴费明细、授权委托书、委托书、租约、委托出租手续、管理费收据、供暖费收据、代收租金收据。
姜长生在二审审理期间提交的入住通知单、入住交费明细单、文件签收证明、供暖协议书、物业管理公约、物业缴费明细、授权委托书、委托书、租约、委托出租手续、管理费收据、供暖费收据、代收租金收据等证据，为证明姜长生已经购买、入住涉案房屋，并委托京达公司代为出租涉案房屋。胡力胜对姜长生在二审期间提供的证据均不予认可，认为姜长生在之前的诉讼中从未提交该证据，该证据均不属于新证据，胡力胜要求对证据的形成时间进行鉴定。广发银行北京太阳宫支行、京达公司对姜长生在二审期间提交的证据均无异议。本院认为姜长生在二审审理期间提交的证据均不属于新证据，对其提交的证据不予确认。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有京达公司与姜长生签订的《商品房买卖合同》，京达公司与胡力胜签订的《商品房买卖合同》，朝阳法院（2009）朝民初字第17008号民事判决书，东城法院（2007）东民初字第6753号民事调解书，东城法院（2007）东民初字第6753号民事调解书，胡力胜、广发银行北京太阳宫支行、京达公司、姜长生的陈述等证据在案佐证。
本院认为，京达公司与姜长生签订《商品房买卖合同》将涉案房屋出卖给姜长生，后广发银行北京太阳宫支行、姜长生、京达公司三方签订了《房屋按揭贷款合同》，姜长生向京达公司支付了全部购房款，并办理了商品房预售预购登记备案。此后京达公司又与胡力胜签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋再次出卖给胡力胜，胡力胜已经支付了《商品房买卖合同》中约定的到期应支付的购房款，并已入住涉案房屋，现有证据不能证明胡力胜在与京达公司签订《商品房买卖合同》时明知京达公司将涉案房屋已经出卖给姜长生，且不能证明涉案房屋未办理过户登记手续是由于胡力胜的过错所致。鉴于目前涉案房屋权属存在争议的情况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，东城法院应停止对涉案房屋的执行。
综上所述，胡力胜要求东城法院停止对涉案房屋停止执行的请求成立，本院予以支持。胡力胜要求解除对涉案房屋的查封措施的请求，不属于本案审理的范围，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第00197号民事判决；
二、停止对北京市朝阳区农展南路北、麦子店路西侧京达花园J9幢2层2E公寓房的执行；
三、驳回胡力胜的其他诉讼请求。
一审案件受理费70元，公告费260元，均由北京京达房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交至北京市东城区人民法院）。
二审案件受理费70元，由北京京达房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈红建
审 判 员 钱丽红
代理审判员 韩耀斌
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王 璇