辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终197号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺开发区沈抚新城中兴大街36号。
负责人：王海群，该公司经理。
委托诉讼代理人：张园园，该公司员工。
委托诉讼代理人：冯超，该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭香菊，女，1973年12月15日出生，汉族，个体经营者。
上诉人宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司因与被上诉人彭香菊物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司委托诉讼代理人张园园、冯超、被上诉人彭香菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司上诉请求：1.撤销原审判决，支持宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司原审诉请；2.彭香菊承担本案的诉讼费。事实及理由：一审判决查明事实错误。园区大门没有损坏，只是园区大门有缺口、园区东门两侧没有铁艺围栏，这是开发公司的原始设计，本项目开发公司交付我公司时就是这样的，物业公司只负责对开发公司交付给全体业主的公共设备设施负责维护，不能擅自更改原设计，关于车辆违规占用消防通道问题，物业公司在发现占用小区消防通道后，均及时找到业主让其开走，物业公司没有行政执法权，只能督促业主及时开走，已经尽到了物业公司的管理义务。关于散养家禽，一审法院已经认定属于业主履行的义务，物业公司发现后已经与业主沟通，此类现象已经得到杜绝。关于地下车库门，物业公司发现车库门坏了已经积极派人进行了维修，但维修需要一定时间，只要物业公司在合理时间内维修完毕，应当视为物业公司已经尽到了维修义务。
彭香菊辩称，我不同意原审判决，但为维护和谐稳定的社会关系，并未上诉。由于宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司没有履行《抚顺市物业管理条例》的职责义务，失于管理，服务不到位，出现一些管理问题，比如个别业主占用公共绿地私搭乱建、占用消防通道停车、散养鸽子、车库卫生差等。作为业主为了完善园区环境，曾多次与物业公司反映问题，提出过很多合理化建议和意见。在没有结果的情况下，致使物业费暂缓至今，并承诺只要改善就补交物业费，但其结果还是让人很失望。
宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司向一审法院起诉请求：1.彭香菊支付物业费5249.75元；2.诉讼费由彭香菊承担。
一审法院认定事实：2012年12月26日，宁波耐森物业管理有限公司与君悦国际城开发商辽宁立泰实业有限公司签订了一份《君悦国际城（一期）前期物业服务合同》，由宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司管理君悦国际城小区，服务期限为2012年11月28日至2015年11月27日。合同约定，本合同期满，业主大会尚未成立的，且双方无书面异议，本合同自动延续。合同当中对管理服务费用的约定为：1.8元/月/平方米。业主交房时，需一次性全额预交一年的物业服务费用。入住后第二个年度开始，业主使用人可以自由选择年度预交、季度预交或月度预交方式。按年度预交方式缴费的以每年6月30日前为当年度交费期。彭香菊于2011年10月20日购买该小区商品房，建筑面积为88.38平方米。彭香菊尚欠宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司2014年1月1日-2014年12月31日的物业费1909元，2015年1月1日-2015年12月31日的物业费1909元，2016年1月1日至2016年9月30日的物业费1431.75元，共计5249.75元。
一审法院认为，本案宁波耐森物业管理有限公司与辽宁立泰实业有限公司签订的《君悦国际城（一期）前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效，且对该小区的业主具有约束力。合同期满后，业主大会未成立，本合同自动延续。宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司对小区进行了管理和服务，彭香菊应依合同履行交纳物业服务费的义务。关于彭香菊主张减免物业费的50%一节，由于物业费收取标准应与物业服务水平相适应，只有物业服务企业全面履行了合同的义务，才能依据合同约定全额收取物业费。庭审中，宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司承认其物业服务过程中确存在园区大门损坏、车辆违规占用消防通道、园区内存在散养家禽、地下车库人行入库门存在损坏等瑕疵，该履行瑕疵确给园区业主造成重大安全隐患，故对于物业费应予以部分减免，因此酌定对于彭香菊的物业费予以减免30%；关于彭香菊要求宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司收回由部分业主占用的园区原有的公共绿地及改善邻居家的排烟管道直排问题一节，由于物业服务企业本身并无执法权，无权拆除业主的违章搭建和排烟设施，对此物业公司已经下发了改正通知并将业主的违规行为上报城市管理综合执法局，尽到了应有的义务，故对于彭香菊的该项主张不予支持；关于彭香菊要求宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司清除消防通道上的车辆，整改园区里散养的鸡、鸽子、大型犬一节，《君悦国际城业主临时管理规约》中明确约定，业主禁止在小区内饲养家禽及大型宠物。此应为业主履行的义务，部分业主违反规定，彭香菊与宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司双方应向有关行政管理部门反映，由相关部门对于该问题进行整改;对于彭香菊主张宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司安装5号车库的大门和维修车库北面人行小门一节，由于车库大门在物业公司接管该小区时就没有安装，故应由开发商进行安装。庭审中，宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司同意维修人行小门，应予以支持；关于彭香菊要求宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司完善地下车库的安全措施和卫生，改善通风设施一节，因物业公司已经对车库进行定期清扫并安装了通风设施，不存在彭香菊所诉问题，故对于该项请求不予支持；关于彭香菊主张要求减免车位管理费一节，由于该车位管理费不包含在宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司所诉的物业费当中，与本案系不同的法律关系，如彭香菊确遭受损失，可另案诉讼。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决：一、彭香菊于本判决发生法律效力之日起十日内支付宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司物业服务费3674.83元（5249.75元×70%）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司于本判决发生法律效力之日起十日内维修君悦国际城5号楼地下车库的两个人行入库门并加装两台照明灯；维修君悦国际城的大门；三、驳回宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司的其他诉讼请求；四、驳回彭香菊的其他反诉请求。本诉受理费50.00元，由彭香菊负担，反诉受理费25元，由宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司提供照片四张，证明车辆违规占用消防通道的情况已经缓解，地下车库门损坏已经得到维修。彭香菊质证认为该份证据不能说明宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司已经履行物业服务合同约定的全部义务。因照片是在君悦国际城小区内拍摄，故对照片的真实性本院予以确认。2.彭香菊提供4张照片，证明车辆占用消防通道情况并未解决。宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司质证认为照片真实性有异议，从照片上看不出拍摄位置及是否是本小区消防通道。因照片是在君悦国际城小区内拍摄，故对照片的真实性本院予以确认。至于上述证据能否支持彭香菊和宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司诉求，本院将结合案件查明的事实及法律规定加以综合认定。本院查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，物业管理是物业公司与业主按照合同约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内环境和秩序的活动。物业公司依据合同为业主提供的是一种有偿服务，业主要为占有和消费物业服务支付一定的费用。业主与物业公司是一种提供服务与消费服务的关系，应当是一种互利共赢、共生共荣的合作发展关系。物业公司提供物业服务过程中与业主产生矛盾，物业公司与业主应当本着互谅互让的原则，积极配合对方做好解决工作，而不是将双方的关系对立起来。物业公司应当明确，物业服务的本质属性是服务，作为提供服务者的物业公司在业主遇到困难时应当积极协助解决，即使是不属于自己服务范围内的事项也应当及时向业主说明情况并予以沟通协调，不能一推了之。业主也要分清事件的责任主体，不能将所有问题都归责于物业公司。业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已缴费业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该物业公司。彭香菊所提出的物业公司在管理服务中存在的问题大部分是由于个别业主违反物业管理规约造成的，也有物业公司服务质量和水平达不到业主要求而提出的意见。物业公司应当加强管理并及时加强与相关行政部门的联系，并不断完善服务质量以满足业主对物业公司提出的各项合理要求。但这些问题不属于物业公司根本违约的行为，尚未达到彭香菊可以拒交或少交物业费的情节和理由。彭香菊尚欠物业费5249.75元，事实清楚，应予交纳。
综上，宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2789号民事判决第二项、第三项、第四项及诉讼费负担；
二、变更抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2789号民事判决第一项为：彭香菊于本判决发生法律效力之日起十日内支付宁波耐森物业管理有限公司抚顺分公司物业服务费5249.75元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由彭香菊承担。
本判决为终审判决。
审判长 关左键
审判员 秦梦& # xB;
审判员 何 福 苍
二〇一七年三月十五日
书记员 罗 晓 姝