上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终539号
上诉人（原审被告）：上海劲国冷链物流有限公司，住所地上海市松江区康电路38号-1。
法定代表人：许国庆，总经理。
委托诉讼代理人：熊志明，上海津堂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亿能，上海津堂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海凯凌机械有限公司，住所地上海市松江区车墩镇朝阳路20号4幢606室。
法定代表人：黄凯凯，总经理。
委托诉讼代理人：高祥云，上海市凌云永然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁新忠，上海市凌云永然律师事务所律师。
原审被告:许国庆，男，1979年4月16日生，汉族，住江西省抚州市临川区。
上诉人上海劲国冷链物流有限公司（以下简称劲国公司）因与被上诉人上海凯凌机械有限公司（以下简称凯凌公司）、原审被告许国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初9676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人劲国公司上诉请求：撤销原判，依法改判，确认双方之间继续履行《厂房租赁合同》。事实和理由：1、涉案租赁合同依法有效，应继续履行。保证付款计划没有约定附解除合同的条件，而是上诉人对双方已经结算的租金及利息作出的付款承诺，一审推定为“符合附条件解除合同效力”是错误的。2、被上诉人在本案起诉之前没有要求解除合同，反而以各种非法手段要求上诉人支付租金，更没有主张房屋占用费，表明被上诉人从未提出过解除合同，涉案租赁合同直至被上诉人起诉之前均合法有效。3、被上诉人哄抬租金标准，有干扰上诉人经营活动的行为；还组织多人前往上诉人的经营场地“寻衅滋事”，严重妨碍企业正常经营活动，带来上诉人无法估量的损失，上诉人已经另案起诉要求被上诉人赔偿损失，故上诉人未按约支付租金基于合法抗辩，不构成合同违约。4、上诉人为了合同履约已经投资人民币（以下币种同）6,000万元以上资金，不可能不履行合同。被上诉人主张2017年5月26日合同解除不能成立。双方只是存在如何结算与支付租金的争议，故上诉人不同意解除合同及搬离厂房。5、如果法院判令解除合同，则应考虑上诉人实际使用厂房的情况及租赁物现状，给予上诉人合理的搬离时间，上诉人认为至少应给予2个月；关于租金，上诉人一直同意按照合同约定支付，只是因为被上诉人的干扰行为给上诉人造成损失，故上诉人同意在另案确定损失后多退少补；关于房屋占有使用费，上诉人要求按照租金标准支付，一审认定过高；关于逾期支付租金的违约金，上诉人认为上诉人没有违约故不同意承担，如果认定上诉人承担，则以银行同期贷款利率认定，一审认定过高。鉴于一审法院对合同解除的后果所作认定不合理，故要求二审法院重新认定。
被上诉人凯凌公司辩称，不同意上诉人上诉请求。一审法院查明事实清楚，请求二审法院维持原判。
凯凌公司向一审法院起诉请求：1、确认《厂房租赁合同》自2017年5月26日解除；2、判令劲国公司将涉案厂房恢复原状、搬离并返还凯凌公司，恢复原状即要求劲国公司按消防部门的相关要求拆除违章建筑但不能破坏租赁物的主体结构；3、判令劲国公司支付凯凌公司2017年2月1日至2017年6月5日期间的租金2,061,100元；4、判令劲国公司支付凯凌公司上述欠付租金的违约金，按日千分之一计算至实际支付之日止(其中,租金1,484,000元，自2017年1月15日始计算违约金;租金577,100元，自2017年4月15日始计算违约金）；5、判令劲国公司按每日32,976元（日租金的2倍）支付凯凌公司合同解除十日后即自2017年6月6日始至涉案厂房返还之日止的房屋占有使用费；6、判令劲国公司支付凯凌公司逾期支付上述房屋占有使用费的违约金，以日千分之一的标准计算，自2017年6月6日始至实际支付之日；7、判令劲国公司将登记在涉案厂房内的注册地址迁移或注销；8、判令劲国公司按每日4,946.40元(日租金的30%)支付注册地址占用费，自2017年5月26日始至注册地址实际迁出或注销之日止；9、判令许国庆对劲国公司上述诉讼请求所涉债务承担连带责任。诉讼中，凯凌公司撤回了第2项诉讼请求中涉及恢复原状的诉讼请求，以及第6、7项诉讼请求。并据此一并撤回要求许国庆对如上撤回诉讼请求承担连带责任的诉讼请求。
一审法院认定事实：2008年4月29日，凯凌公司对位于本区XX镇XX路XX号房屋取得相应房地产权证。
2015年1月27日，凯凌公司（出租人）与劲国公司（承租人）、许国庆（保证人）签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定：凯凌公司出租给劲国公司的土地、房屋位于上述房屋内的南部区域主楼部分（以现已实际使用及本合同附件为准），作为工厂厂房、车库及改建冷库。鉴于劲国公司于2013年8月1日实际已承租涉案厂房，并进行了部分改造和搭建，故因该等违章搭建产生违法或者损害等事宜的，由劲国公司承担全部责。本合同为重新签订的合同，租赁期间为自2015年2月1日起至2019年6月30日止，双方自2015年2月1日起的权利义务按本合同约定执行。租金支付及期限为第一年租金为5,600,000元，即1,400,000元一个季度（3个月），按季支付（即3个月一付），先付后用，劲国公司应在每个租金周期前15日付清下一季度租金，本合同约定的第一期租金应于2015年1月前支付，以后以此类推;凯凌公司在收到款项后提供收款收据给劲国公司，并提供发票；自第三年即2017年2月1日开始，租金价格在前一年的基础上递增6%，以次类推，每两年递增一次，支付方式同上述约定。劲国公司应向凯凌公司支付房屋租赁保证金500,000元，与首期租金一并支付。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由劲国公司承担的费用外，剩余部分无息归还劲国公司。本合同生效后，劲国公司可对房屋进行装修，但须交一份图纸给凯凌公司，并报凯凌公司书面认可，且在不危及主体结构安全的前提下，可以对建筑物进行改造、扩建，可以新增添、安装新设备。解除合同时，劲国公司必须在10日内将涉案厂房和原设施以完整、清洁的状态移交给凯凌公司，并撤离其人员，交房状态以附件施工图为准，不添加任何装修、装饰，不破坏、不改变任何结构。合同解除10日后，劲国公司逾期不搬迁并交还涉案厂房的，则每逾期一天应向凯凌公司支付原日租金2倍的房屋实际占用费。房屋实际占有费应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金条款处理。合同解除时，若劲国公司注册地址登记在涉案厂房内的，应同时给与迁移或注销，未能迁移或注销的，凯凌公司有权向法院起诉或向行政机关提出申请，要求劲国公司履行注销或迁移手续，并且劲国公司应支付凯凌公司每日注册地址占用费为本合同约定的合同解除时日租金的30%，直至实际迁出或注销。劲国公司逾期不支付或者不足额支付租金超过30天的，凯凌公司可书面通知解除合同。劲国公司逾期支付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日按应付租金的千分之一支付违约金给凯凌公司；因逾期支付租金，被凯凌公司解除租赁合同的，本条款约定的违约金仍应当继续计算至实际将拖欠的租金结清之日止。因劲国公司的原因合同解除的，对于劲国公司的改造、建筑添附、装修等均无偿归凯凌公司所有。特别约定为许国庆自愿为劲国公司对上述所有合同义务承担连带保证责任。该合同另对其他相关事宜作了约定。
上述合同签订后，劲国公司遂占有、使用涉案厂房至今，并向凯凌公司支付至2017年1月底的租金1,1200,000元，凯凌公司将总额累计为8,400,000元的发票交付劲国公司。诉讼中，凯凌公司又将剩余总额累计为2,800,000元的发票通过法院当庭交付劲国公司。
2017年3月29日，劲国公司、许国庆向凯凌公司出具保证付款计划一份。其中载明与本案有关的内容如下：欠2017年2月至4月租金1,484,000元、利息18,550元，于2017年5月25日支付；劲国公司“承诺按照上述节点支付相关款项，若违约则视为”劲国公司“自动放弃XX路XX号的租赁权并承担相关的违约法律责任”。然，劲国公司未支付上述价款。凯凌公司遂以其诉称事由，向法院提起诉讼。
诉讼中，凯凌公司明确其系依据保证付款计划中劲国公司、许国庆的如上承诺主张解除合同。同时，凯凌公司提供2017年5月19日的电子邮件的打印件，欲证明其向劲国公司催收债权等事实；凯凌公司还提供2017年5月28日、29日和31日的通知、清场通知、通知函及照片，欲证明因劲国公司未按上述保证付款计划中的承诺履行付款义务，其认为租赁合同已经解除，并要求收回涉案厂房的事实。劲国公司、许国庆均否认收到上述通知，并不认可凯凌公司以上主张的事实。
此外，就合同解除后果的一并处理问题，法院对当事人作了释明，要求其在法院指定期间提出相关主张。凯凌公司在法院指定期间未提出其他相关主张，劲国公司、许国庆当即明确本案中其无其他合同解除后果需要处理。至于劲国公司向凯凌公司支付的500,000元的房屋租赁保证金，凯凌公司同意将该款在本案中抵作劲国公司应付的租金或使用费。
另查明，2017年6月14日，法院受理劲国公司诉凯凌公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2017)沪0117民初9620号。在该案中，劲国公司诉称，2017年5月28日凌晨5时许，凯凌公司前往其向凯凌公司承租的涉案厂房所在地“寻衅滋事”，导致其极大经济损失等。该案因劲国公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭,故按劲国公司撤诉处理。
一审法院认为，凯凌公司与劲国公司、许国庆之间签订的《厂房租赁合同》具有一定的复合性。其内容涉及两部分：一是约定了凯凌公司与劲国公司之间有关涉案厂房租赁事宜的权利义务，属主合同性质；二是约定了许国庆对劲国公司在上述主合同中的债务向凯凌公司承担连带保证责任，属从合同性质。该合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同。现当事人的主要争议在于应否确认解除上述合同；若合同解除，则后果如何处理；以及保证责任承担问题。
一、关于合同解除问题
合同法规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。上述解除条件，是指对具有效力的合同，当合同约定的条件出现（即成就）时，合同的效力归于消灭；若确定该条件不出现（即不成就），则该合同仍确保其效力。作为所附解除条件，必须具备以下要件：1.须当时尚未实现的事实；2.须将来可能发生的事实；3.须条件合法；4.须当事人以意思表示设定。
本案中，凯凌公司明确其系基于劲国公司、许国庆在保证付款计划中的承诺而主张解除合同。在保证付款计划中，劲国公司承诺按照其中载明的时间节点支付相关款项，并明确若违约则视为其“自动放弃XX路XX号的租赁权并承担相关的违约法律责任”。该内容虽未非常明确的载明合同附了若劲国公司未按其承诺支付相关款项的，则合同自该条件成就时失效，但上述内容明显包含了合同若因劲国公司再次逾期支付租金（因为按合同约定，2017年2月至4月的租金应于2017年1月支付，而在2017年3月29日的保证付款计划中又将该租金的义务履行期限宽限至2017年5月，其实截止至2017年3月29日合同约定的逾期支付租金30天凯凌公司可以解除合同的条件已经成就）的条件成就，其即丧失继续对涉案厂房进行使用、收益的权利亦即视为“自动放弃XX路XX号的租赁权”。此情完全符合合同法上述关于附条件解除合同效力的规定。此外，尽管劲国公司、许国庆否认收到凯凌公司提供的有关电子邮件、通知等，但基于关联案件民事起诉状中，劲国公司所称的凯凌公司于2017年5月28日凌晨前往涉案厂房所在地进行“寻衅滋事”的事实。法院有理由相信，凯凌公司在劲国公司未按保证付款计划中的承诺再次逾期支付2017年2月至4月租金后，向劲国公司明示要求收回亦即返还涉案厂房的意思表示。因此，法院对凯凌公司有关确认涉案厂房租赁合同于2017年5月26日解除的诉讼请求，予以支持。
劲国公司、许国庆有关合同有效未解除的辩称意见，其实质系基于合同法关于约定或法定解除合同的条件成就时，解除权人据此主张解除合同的，合同自解除合同的通知到达对方时解除的规定所提出的抗辩意见。此与凯凌公司以合同因所附解除条件成就而解除的主张相悖。何况，即便劲国公司、许国庆以上抗辩意见成立，因涉案含有解除合同意思表示的诉状副本的送达亦具有通知解除合同的效力，故法院对劲国公司、许国庆该项辩称意见，不予采纳。
二、关于后果处理问题
合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
基于此，劲国公司应当将涉案厂房返还凯凌公司，故法院对凯凌公司关于劲国公司搬离并返还涉案厂房的诉讼请求，予以支持。
同时，劲国公司应当按合同约定的租金及房屋占有使用费的计算标准向凯凌公司支付搬离并返还涉案厂房之日止的租金及使用费。因此，劲国公司应当向凯凌公司支付其无异议的2017年2月1日至2017年6月5日的租金计2,061,100元。但因凯凌公司于诉讼中同意将500,000元保证金抵作租金，故劲国公司尚应支付凯凌公司上述期间的租金为1,561,100元。
至于凯凌公司主张的逾期支付租金的违约金问题。首先，计算违约金的本金部分基于以上裁判理由应调整为1,561,100元。其次，起算的时间应调整为自2017年5月26日始，因为保证付款计划中确定的付款日期为2017年5月25日。截止的时间应按合同关于因逾期支付租金解除合同的，违约金应当计算至实际将拖欠的租金结清之日止的约定处理。再次，根据合同关于每逾期一日按应付租金的千分之一支付违约金的约定，每年为36.5%。现劲国公司、许国庆提出了该标准过高应于调整的意见，根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约方的恶意程度、缔约地位强弱等因素的基础上，法院按年利率24%的标准进行相应调整。对劲国公司、许国庆关于应调整至同期贷款利率计算逾期支付租金的违约金的抗辩意见，法院不予采纳。对于劲国公司、许国庆关于凯凌公司未开具其已付租金发票而有权拒付后续租金的抗辩意见，因当事人对此并无约定，且发票给付与否不属于主给付义务，故法院不予采纳。
此外，劲国公司还应按每日32,976元的标准向凯凌公司支付自2017年6月6日至涉案厂房返还之日止的使用费。劲国公司、许国庆关于上述使用费标准过高，应参照约定的租金标准计算使用费的辩称意见，鉴于凯凌公司未单独主张合同解除的违约金或赔偿金。而且，劲国公司、许国庆在逾期支付2017年2月至4月租金后向凯凌公司出具了保证付款计划，再次明确承诺了具体的义务履行期限，然劲国公司、许国庆仍言而无信。加之，劲国公司、许国庆对此项抗辩意见，没有提供任何证据予以佐证，凯凌公司又不同意调低使用费计算标准。同时，统合劲国公司、许国庆在本案审理中的种种拖延诉讼的不诚信行为，故法院对劲国公司、许国庆如上抗辩意见，不予采纳。
根据合同关于合同解除劲国公司应同时迁移或注销其登记在涉案厂房内的注册地址，未能迁移或注销的，应按合同解除时日租金的30%支付注册地址占用费，直至实际迁出或注销的约定。法院对凯凌公司要求劲国公司按折算后的每日4,946.40元的标准支付注册地址占用费，予以支持。但是，其起算的时间应自劲国公司将涉案厂房实际返还凯凌公司之后仍未将其注册地址迁出或注销时开始计算，直至计算至其将注册地址迁出或注销之日止。若涉案厂房返还之前或者返还的同时，劲国公司已将其注册地址迁移或注销的，则劲国公司可不承担此项违约责任。劲国公司、许国庆关于凯凌公司该项诉讼请求属于重复计算的抗辩意见，法院不予采纳。因为，前述房屋占有使用费指的是劲国公司实际作为民事主体完满控制特定物即涉案厂房时应当支付的全部对价，在涉案厂房转由凯凌公司实际控制后，因劲国公司交由凯凌公司实际控制的涉案厂房属于不完满的状态，亦即其没有按上述约定全面履行返还义务即应将注册地址迁移或注销的义务，故应当按照如上约定对此一违约行为承担相应的违约责任。
三、关于保证责任问题
担保法规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
本案中，合同特别约定为许国庆自愿为劲国公司对所有合同义务承担连带保证责任。故许国庆对劲国公司向凯凌公司承担的民事责任应当承担全部的连带清偿责任。鉴于合同对许国庆应当承担保证责任的期间未作约定，现凯凌公司在法定的六个月的保证期间内以提起本案诉讼方式要求许国庆承担如上保证责任，并无不当。因此，法院对凯凌公司要求许国庆对劲国公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。但是，许国庆承担保证责任后，有权向上海劲国冷链物流有限公司追偿。
此外，凯凌公司于诉讼中撤回其第2项诉讼请求中涉及恢复原状的诉讼请求以及第6、7项诉讼请求。并据此一并撤回要求许国庆对如上撤回诉讼请求承担连带责任的诉讼请求。此属对自己权利处分，并无不当，可予准许。
一审法院审理后作出判决：一、确认上海凯凌机械有限公司与上海劲国冷链物流有限公司、许国庆于2015年1月27日签订的《厂房租赁合同》于2017年5月26日解除；二、上海劲国冷链物流有限公司于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号内的南部区域主楼部分厂房，并将上述厂房返还给上海凯凌机械有限公司；三、上海劲国冷链物流有限公司于判决生效之日起十日支付上海凯凌机械有限公司租金1,561,100元；四、上海劲国冷链物流有限公司于判决生效之日起十日支付上海凯凌机械有限公司逾期支付租金的违约金（本金为1,561,100元，自2017年5月26日始至实际清偿之日止，按每年24%的标准计算）；五、上海劲国冷链物流有限公司于判决生效之日起十日支付上海凯凌机械有限公司房屋占有使用费（按每日32,976元的标准计算，自2017年6月6日始至上述厂房返还之日止）；六、上海劲国冷链物流有限公司于判决生效之日起十日支付上海凯凌机械有限公司注册地址占用费(按每日4,946.40元的标准计算，自上述厂房实际返还之日始至注册地址迁出或注销之日止)；七、许国庆对上海劲国冷链物流有限公司上述二至六项债务承担连带清偿责任;八、许国庆承担全部保证责任后，有权向上海劲国冷链物流有限公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费78,073元，减半收取39,036.50元，财产保全申请费5,000元,合计诉讼费44,036.50元，由上海凯凌机械有限公司负担6,448.50元（已付），上海劲国冷链物流有限公司、许国庆负担37,588元（于判决生效之日起七日内交付法院）。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审争议焦点在于：1、上诉人在合同履行中是否有违约行为，双方的租赁合同关系是否应予解除？如果合同解除，则解除合同的时间如何认定？上诉人上诉要求继续履行合同能否采信？2、一审法院就合同解除的后果处理认定是否合理？上诉人上诉提出的调整要求能否成立？
被上诉人凯凌公司与上诉人劲国公司、原审被告许国庆之间签订的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。上诉人劲国公司在合同履行过程中有拖欠支付租金之行为，故三方当事人签署一份保证付款计划，应系各方当事人真实意思表示，应予遵守。根据保证付款计划中若违约则视为上诉人“自动放弃XX路XX号的租赁权并承担相关的违约法律责任”，上诉人不仅明确对2017年2月至4月拖欠的租金及利息等承诺于2017年5月25日之前支付，更是对其逾期违约的后果所作的承诺，是上诉人以意思表示对自己行为所加的限制性条款，一审法院认定上述承诺内容符合合同法上的关于附条件解除合同效力的规定，并无不当。鉴于上诉人并未在2017年5月25日之前支付拖欠的租金及利息，被上诉人为此于2017年5月28日上门进行“寻衅滋事”，一审法院根据被上诉人在2017年5月25日之后的行为认定被上诉人有向上诉人明示返还厂房的意思表示，应属合理推断。据此，一审法院支持被上诉人在一审提出的要求确认双方之间的厂房租赁合同于2017年5月26日解除的诉请，尚无不当。上诉人主张被上诉人没有向上诉人提出过解除合同，并以上诉人没有违约为由，要求继续履行该份厂房租赁合同，理由不足，故本院不予采信。
关于合同解除的后果认定问题。本院认为，根据已查明的事实，厂房租赁合同解除的原因在于上诉人逾期支付租金导致，因支付租金系上诉人的主要合同义务，故上诉人未能及时支付租金，应承担合同解除的违约责任。合同解除后，上诉人应当将租赁厂房返还给被上诉人。关于上诉人提出的要求调整归还厂房时间为2个月一节，因双方在合同中并无此特别约定，且上诉人对其拖欠支付租金可能导致合同无法继续履行有合理的预期，故对其要求给予2个月时间返还厂房的上诉意见，本院不予采纳。另外，由于上诉人未能按时支付租金，故上诉人还应承担合同约定的逾期支付租金的违约金。上诉人认为一审就逾期支付租金的违约金认定过高，要求予以调整为银行同期贷款利率标准，一方面，上诉人的要求并不符合双方在合同中的约定；另一方面，一审法院已经考虑到上诉人的调整要求，对违约金已作调低，调整后的违约金标准尚属合理，故本院不再调整。至于上诉人提出的不同意承担房屋占有使用费等上诉要求，因依据不足，故本院均不予采信。
综上所述，上海劲国冷链物流有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币78,073元，由上诉人上海劲国冷链物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年三月一日
书 记 员 林佳豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……