北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11557号
上诉人（原审原告，反诉被告）黄天财，男，1974年5月9日出生。
委托代理人董光辉，北京市致衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）郭乙富，男，1963年11月20日出生。
委托代理人刘正峰，北京市德达律师事务所律师。
上诉人黄天财因租赁合同纠纷一案，不服北京市通州�人民法院（2014）通民初字第01353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄天财及其委托代理人董光辉，被上诉人郭乙富的委托代理人刘正峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，黄天财诉至原审法院称：我与郭乙富于2009年11月26日签订了《租赁用地协议》，约定我将个人承租的位于尹各庄大桥桥西道南防护林西侧土地其中的3.67亩出租给郭乙富使用，租期为5年，郭乙富需向我交纳土地使用费。协议还约定如承租方迟延交纳租金和水电费，须向出租方按日0.5%支付欠缴金额的违约金。但郭乙富在签订合同后只支付了2010年的租金128450元和2011年的租金128450元，之后的租金至今未交纳。经多次催要无果，现要求法院依法判令：郭乙富交纳2012年1月1日至2013年12月31日的土地租金278920元，并按日承担0.5%的违约金（自2012年1�1日起计算至给付之日止）。案件诉讼费用由郭乙富承担。
郭乙富辩称：涉案土地系黄天财从孙振东手中租来，黄天财与孙振东之间的租赁协议是无效的协议，导致黄天财与我之间的协议无法继续履行。2011年2月，由于黄天财的问题造成涉案土地停水停电，我无法正常营业，黄天财也没有权利收取我的租金。基于上述事实，我才与孙振东的妻子徐国红签订了租赁协议，并将2011年4月16日之后的租金交给了孙振东的妻子徐国红。现我方提起反诉，请求法院依法判令黄天财向我返还租赁费91668元（从2011年4月16日计算至2011年12月31日），并支付违约金64225元、吊车拆装费50000元、停产损失费90000元，共计295393元。案件诉讼费用由黄天财承担。
针对郭乙富的反诉，黄天财辩称：不同意郭乙富的反诉请求。郭乙富与我之间的租赁合同并没有解除，郭乙富无权与第三方签订新的租赁合同，我也未向郭乙富作出不再履行合同的意思表示，我与孙振东之间的合同也没有解除，我方认为郭乙富在没有与我解除合同的情况下与他人另行签订租赁合同的行为与我无关，应当自行承担相应的法律后果。
原审法院经审理查明：2009年10月，案外人孙振东代表其个人和北京盛世润田文化发展有限公司（以下简称文化公司，孙振东为该公司的法定代表人）与北京尹各庄社区合作社（甲方，以下简称合作社）签订了《农村土地租赁经营合同书》，以每亩7000元的价格承租合作社集体土地299.51亩，土地性质为一般农用地（耕地）和基本农田。
2009年11月19日，孙振东（甲方）与黄天财（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的20亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩2万元。协议还约定了其他内容。
2009年11月19日，文化公司（甲方）与黄天财（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的100亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩1.5万元。协议还约定了其他内容。孙振东在合同上签字，文化公司在合同上盖章。
2010年1月26日，文化公司（甲方）与黄天财（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的181.69亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩1.45万元。协议还约定了其他内容。孙振东在合同上签字，文化公司在合同上盖章。
上述三份协议签订后，黄天财向孙振东支付了第一年度的租金3056800元。这笔租金并未入公司的账目，而是由孙振东实际占有分配。
黄天财承租上述土地之后，在明知该土地系一般农田的情况下，未经审批，擅自改变土地用途，在该土地上经营京通钢材市场，并将土地分租给51家商户，在土地上建设房屋、硬化地面，造成农用地大量毁坏。2012年7月，北京市第二中级人民法院终审对黄天财、孙振东分别作出了缓刑的（2011）二中刑抗终字第2358号刑事判决书。判决黄天财犯非法占�农用地罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年，并处罚金人民币十万元；判决孙振东犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金人民币二十七万元（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算；罚金自判决生效后三十日内缴纳）。孙振东退缴至北京市通州区人民法院的人民币八十万元及法院的人民币二十万元，其中的违法所得人民币九十九万七千九百三十五元，予以没收；其中人民币二千零六十五元折抵罚金。该判决为终审判决。
因上述三份合同签订后，黄天财向孙振东支付第二年度的2260000元租金时，将其中的2110000元交付给了北京市通州区宋庄镇尹各庄村民委员会（以下简称村委会），并入了合作社的账目。黄天财诉至原审法院，要求孙振东、村委会、合作社返还租金。2014年1月8日，北京市通州区法院作出了（2013）通民初字第11305号民事判决书�该判决书现已生效。在该判决书中，黄天财与孙振东之间的三份土地租赁协议被认定为无效协议。并判令村委会、合作社连带退还黄天财土地租赁费一百三十九万七千七百一十三元三角三分。经核实，上述退还的租赁费对应的租期为2011年2月16日至2011年10月15日，即第二年度，黄天财仅使用了4个月时间的土地，使用截止时间为2011年2月15日。
2009年11月26日，黄天财（甲方）与郭乙富（乙方）签订了《租赁用地协议》，约定黄天财将个人承租的位于尹各庄大桥桥西道南防护林西侧土地其中的3.67亩（数额系事后变更）出租给郭乙富使用，租期为5年，租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日止。郭乙富需向黄天财交纳土地使用费，其中第一、二年度每亩35000元。该协议还约定，乙方在租赁范围内有独立的自主经营权和使用权，并负责兴办企业的资金，包括：建设厂房土地报�及生活配套设施各项报批手续的费用；从设计到竣工的全部资金。该协议还约定了其他内容。协议签订后，郭乙富向黄天财交付了租金，现租金已交付至2011年12月31日。2010年12月15日，黄天财与案外人孙振东到尹各庄村委会接受调查，后被公安民警刑事传唤至北京市公安局通州分局。
2011年1月至2月，黄天财未及时向孙振东交付电费。在原审法院庭审中，郭乙富称由于黄天财拖欠电费，涉案土地一度停水停电，无法继续经营，无奈之际，郭乙富与孙振东的妻子徐国红就涉案土地另行签订了《租地协议》，租期自2011年4月16日开始计算。因黄天财收取了2011年12月31日之前的租金，故要求其返还2011年4月16日至2011年12月31日之间的租金，并承担违约责任。
在原审法院庭审中，黄天财称郭乙富承租的上述3.67亩土地对应其与孙振东签订协议中的20亩土地的协议。但在相关协议被�认无效的判决生效后，黄天财改口称涉案土地并不都在该20亩土地中，有一部分涉及其与孙振东之间的口头协议。但是关于其改口后的主张，并没有提交有力证据予以证实。另，黄天财称涉案土地的性质是非农业用地，但是未提交任何证据予以证实。经向孙振东核实，涉案3.67亩土地确对应孙振东与黄天财签订的20亩土地的协议。
原审法院经审理认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。争议的3.67亩土地对应的是孙振东与黄天财签订的20亩土地的协议，法院对该事实予以认定。孙振东与黄天财签订的20亩土地的协议已经被生效判决确认无效，且有关方面已被判令向黄天财退还（与涉案土地有关的）自2011年2月16日至2011年12月31日期间的租金。黄天财收取了郭乙富2010年1月1日至2011年12月31日的租金。依据上述生效判决，黄天财使用涉案土地的时间截止日期为2011年2月15日，其应当将多收取的租金返还给郭乙富，现郭乙富主张其返还2011年4月16日至2011年12月31日期间的租金，法院不持异议。故对于黄天财要求郭乙富交付2012年1月1日至2013年12月31日土地租金及相关违约金的诉讼请求，于法无据，法院依法予以驳回。对于郭乙富反诉请求中要求黄天财返还多收取的租金，法院对其合理部分依法予以支持（经核实，应退租期8.5个月，每年每亩租金35000元，共计3.67亩）。另，涉案土地非建设用地，双方当事人均没有任何证据证实涉案土地可用于建设厂房，黄天财与郭乙富签订的《租赁用地协议》，违反了国家法律，属于无效协议。故黄天财主张的违约金、吊车拆装费、停产停业损失，均不应得到法律的保护，法院对该项诉讼请求依法予以驳回。据此，原审法院于2014年6月判决：一、黄天财向郭乙富返还二○一一年四月十六日至二○一一年十二月三十一日的租赁费九万零九百八十五元四角二分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回黄天财的诉讼请求；三、驳回郭乙富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，黄天财不服，上诉至本院。上诉理由及要求为：郭乙富承租土地并非全部是尹各庄村土地，还有部分是皮村土地，故郭乙富承租的土地不完全属于黄天财与孙振东签订的20亩土地协议的范围，所以黄天财与孙振东签订的20亩土地协议无效不影响郭乙富应向黄天财支付皮村土地的租金，要求二审法院支持黄天财在原审起诉时的全部诉讼请求。郭乙富同意原判。
在本案审理过程中，黄天财称郭乙富承租的土地有部分属于皮村土地，不属于黄天财与孙振东签订的20亩土地租赁协议范围。郭乙富一方对此不予认可。黄天财认可拥有前述所称皮村土地的租赁权来源于其与孙振东签订的20亩土地租赁协议。另，虽然黄天财与孙振东签订的20亩土地租赁协议被北京市通州区人民法院（2013）通民初字第11305号民事判决所确认无效，但黄天财认为（2013）通民初字第11305号民事判决存在错误，尚在申诉之中，不应作为审理本案的依据。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有（2011）二中刑抗终字第2358号刑事判决书、（2013）通民初字第11305号民事判决书、租赁用地协议、租地协议及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。黄天财上诉主张郭乙富承租土地并非全部是尹各庄村土地，还有部分属于皮村土地。但黄天财同时认可所称皮村土地的租赁权来源于自己与孙振东签订的20亩土地租赁�议。由此可见，即使黄天财认为郭乙富承租土地包括皮村土地，但黄天财与郭乙富的土地租赁合同仍是以黄天财与孙振东签订的20亩土地租赁协议为前提，即郭乙富承租的土地全部属于黄天财从孙振东处租赁的20亩土地范围。现黄天财与孙振东签订的20亩土地租赁协议被生效判决确认无效，黄天财实际使用该20亩土地的截止时间为2011年2月15日，故郭乙富主张黄天财返还其2011年4月16日至2011年12月31日期间的租金，理由充分，本院予以支持。上诉人黄天财主张生效判决不能作为本案定案依据，但其未能提供证据否定该份生效判决的证明力，故对其该上诉意见，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人黄天财的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判�如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5484元，由黄天财负担（已交纳）。反诉案件受理费5731元，由郭乙富负担3656元（已交纳），由黄天财负担2075元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费5484元，由黄天财负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 青 菁
代理审判员 张 玉 娜
代理审判员 曾 彦
二〇一四年十月二十日
书 记 员 衡珊珊书记员刘慧