北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第1429号
原告北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河居住区3号。
法定代表人薛卫国，总经理。
委托代理人王磊，男，1987年9月2日出生，北京国信好望物业管理有限公司文员。
委托代理人薛春燕，女，1968年11月21日出生，北京国信好望物业管理有限公司职工。
被告王凤岭，男，1952年6月10日出生。
委托代理人王博通（王凤岭之子），1980年4月16日出生。
原告北京国信好望物业管理有限公司（以下简称国信好望公司）与被告王凤岭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张源独任审判，公开开庭进行了审理。原告国信好望公司的委托代理人王磊、薛春燕，被告王凤岭及其委托代理人王博通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国信好望公司诉称：被告王凤岭购买了坐落在门头沟区滨河西区霁月园×号楼×单元×室房屋，该房屋面积为104.12平方米，根据《滨河西区前期物业服务合同》和王凤岭签署的《承诺书》，2007年1月1日至2008年12月31日期间，王凤岭每年应给付物业管理服务费用2953.68元（每年按2.34元／平方米／月乘以104.12平方米乘以12个月计算，另加代收代缴费的垃圾外运费30元／户／年）。2008年12月底，经滨河西区霁月园符合法定比例的业主表决通过，霁月园高层取消电梯司机值守，安装监控设施，物业服务费降至1.72元每平方米每月，自2009年1月1日起实行。自2009年至2013年，王凤岭每年应给付物业管理服务费用2179.03元（每年按1.72元／平方米／月乘以104.12平方米乘以12个月计算，另加代收代缴费的垃圾外运费30元／户／年）。王凤岭拖欠我公司2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度物业管理服务费用及代收代缴费共计16802.5元。现我公司要求王凤岭给付2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费及代收代缴费16802.5元。
被告王凤岭辩称：我从开发建设单位购买涉案房屋后，于2006年8月入住。2007年至2008年间，涉案房屋窗户漏水，导致窗户以下部位及封包窗口材料被浸泡受损，国信好望公司没有进行修复；涉案房屋主卧室西侧的承重墙是空的，呈现门的形状，造成涉案房屋墙体涂料开裂；而且，小区内车辆过多，业主出行不便，国信好望公司未对进出小区的车辆进行管理，故我不同意国信好望公司的诉讼请求。
经审理查明，王凤岭购买北京市门头沟区滨河西区霁月园×号楼×单元×室并在该房屋居住，该房屋面积为104.12平方米。2007年4月18日，北京国信嘉业房地产开发有限公司作为甲方，北京国信好望物业管理有限公司作为乙方，双方订立《滨河西区霁月园前期物业服务合同》，约定：“……第一章、物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：滨河西区霁月园……第二章、服务内容与质量：第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理……2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、化粪池定期清掏与管理；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理……第三章、服务费用：第六条：本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅：2.34元／月.平方米……第七条……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年4月1日至5月10日履行交纳义务……第九章、其他事项：第三十一条、本合同期限自2007年4月18日起至2012年4月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止……”2012年3月16日，国信好望公司作为乙方与北京国信嘉业房地产开发有限公司（甲方）签订《滨河西区霁月园前期物业服务合同补充协议》，约定：“甲乙双方于2007年4月18日签署的＜滨河西区霁月园前期物业服务合同＞即将到期，由于霁月园业主大会目前尚未成立，现经甲乙双方友好协商，达成如下协议，即：‘本合同期限自2012年4月18日起至2017年4月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动自动终止（原文如此）。’协议中的其他条款不予变更……”另外，根据京价（收）字（1999）第253号《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》，王凤岭还应交纳的代收代缴费包括：生活垃圾外运费30元／户／年。国信好望公司为滨河西区霁月园×号楼×单元×室提供了物业服务。自2009年1月1日始，国信好望公司在征询霁月园小区业主的意见后取消高层住宅电梯司机，并将物业服务费标准调整为每平方米每月1.72元，以及每户每年应缴垃圾清运费30元。因王凤岭未给付国信好望公司2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费及代收代缴费共计16802.58元，国信好望公司诉至本院。
另查，滨河西区霁月园未成立业主大会和业主委员会。
上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，《滨河西区霁月园前期物业服务合同》及其补充协议等证据在案佐证。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司签订的《滨河西区霁月园前期物业服务合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对王凤岭具有约束力。本案中，国信好望公司与王凤岭虽未签订书面物业服务合同，但国信好望公司接受开发商委托，已经履行了物业服务义务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故国信好望公司要求王凤岭交纳物业管理服务费及代收代缴费的诉讼请求，于法有据，本院予以确认。对于王凤岭所提自入住后涉案房屋窗户漏水造成损害、墙体存在空洞导致涂料开裂等问题，与本案不属于同一法律关系，故对王凤岭以此为由拒交物业管理服务费的答辩意见，本院不予采信。对王凤岭所提小区内停车管理不到位的问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生，故王凤岭的答辩意见，本院不予采纳。应当指出，国信好望公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告王凤岭于本判决生效之日起七日内给付原告北京国信好望物业管理有限公司二○○七年度、二○○八年度、二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业管理服务费及代收代缴费一万六千八百零二元五角。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百一十元，由王凤岭负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 张源
二〇一四年四月十七日
书 记 员 刘晴