上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第313号
原告上海高顶资产投资管理有限公司。
法定代表人刘祖才。
委托代理人唐晓良。
被告龙成茂。
原告上海高顶资产投资管理有限公司（以下简称“高顶公司”）与被告龙成茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2014年4月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人唐晓良、被告龙成茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高顶公司诉称，2011年7月9日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告承租位于松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号1－2层房屋及其附属物业（若有）（包括地下夹层）（以下简称“系争房屋”）。现被告按照合同约定已经拖欠原告自2012年1月10日至2013年10月9日止的租金。原告多次催讨均无果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2012年1月10日至2013年10月9日止的租金175，350元；2、被告支付逾期支付租金的滞纳金，以日租金的20%为标准，从2012年1月11日起算至判决生效之日止（至2013年12月31日暂计为177，890元）；3、被告支付违约金16，700元。
被告龙成茂辩称，双方确签订关于系争房屋的租赁合同，被告已经支付3个月租金以及相当于2个月租金的押金。之后租金未付是因为原告未能履行租赁合同中的义务。具体为：首先，被告支付租金后原告至今未能开具相应发票，仅有收据；其次，被告曾支付原告2，000元隔油池押金，但原告至今未给被告安装；再次，原告违反给其对整个商业区域业态控制的承诺，使被告遭受其他餐饮商铺的经营冲击；第四，原告承诺被告周边地铁站围墙会拆除，有利于被告经营，但实际未兑现；最后，被告经营困难而欠付租金，曾与原告商议，但原告态度坚决，为此还给原告断电，导致其损失。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2011年7月9日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告承租系争房屋。合同约定，该房屋可作为商铺使用，建筑面积为109.81平方米；被告承诺承租该房屋仅作为经营重庆鸡公煲使用，未经原告书面同意不得改变商铺经营用途，以影响整个区域业态规划；系争房屋的租赁期限为2011年7月9日起至2013年10月16日止，其中装修免租期为2011年7月10日至2011年10月9日，免租期从原告将房屋交付被告的次日起计算，房屋交付的标志为双方签订房屋租赁使用交接书；房屋月租金为8，350元，该房屋租金在租赁期限内不变，租金每三个月支付一次，先付后用；在签订本合同的当日被告应向原告支付免租期届满日后的三个月租金25，050元，此后，被告应于每期租金到期前10日内向原告一次性支付下三个月的租金；被告应向原告支付保证金16，700元，在合同租赁关系终止时，除合同约定的扣除情形外，原告应无息归还被告上述保证金；在租赁期限内，原被告双方各自承担租赁该房屋所涉及的税费；被告应在签约当日向原告支付隔油池押金2，000元；租期内被告逾期支付租金累计超过15个自然日的，视为违约，守约方可以书面通知违约方解除合同，违约一方应向守约方按月租金的2倍支付违约金；被告逾期支付租金的，逾期一日，被告需应按照日租金的100%向原告支付滞纳金，若被告迟延支付租金超过5日的，原告有权不经催告和通知直接对房屋停水停电停气处理，以督促被告履行租金支付义务，原告行使上述停水停电停气处理措施的，无需承担任何责任，由此产生的损失由被告自行承担。
2011年9月23日，原、被告签订《房屋租赁使用交接书》，言明原告于同年8月2日将系争房屋交付被告。之后被告对系争房屋进行装饰装修并经营。被告按照合同约定支付原告三个月租金、租赁保证金16，700元及隔油池押金2，000元，但之后未支付原告租金。原告催讨无果，遂诉至本院。
另查明：系争房屋为案外人徐某某、刘某某向上海九久广场投资开发有限公司购买后，出租给上海尚友物业管理有限公司（以下简称“尚友公司”），租赁期限从2010年10月17日起算3年。尚友公司又出租给本案原告，租赁期限亦为3年。尚友公司及原告均按约享有转租权。
再查明，因原、被告之间的租赁期限至2013年10月16日，被告拟延长租赁期限的情况下，与徐某某、刘某某于2011年7月9日就系争房屋又另订租赁合同一份，租赁期限从2013年10月17日起至2016年10月16日止。
庭审中，原、被告一致确认因被告未付租金，原告曾对系争房屋断电；但双方对断电确切时间表述不一，原告认为是2013年1月29日，被告认为是2012年12月底。断电后，被告曾就租赁事宜与原告交涉，但双方仍无结果，被告遂关门停业至租赁期限届满。原告表示，在被告的要求下，其断电不久即恢复供电；2013年2月至4月期间，被告确未天天经营，但未与原告办理房屋返还手续，直到4月中旬后彻底消失。原、被告之间的租赁合同到期后，被告陈述其未再履行与房东的租赁合同，将租赁房屋直接返还给徐某某、刘某某。
现原告同意：被告已付保证金和隔油池押金从被告欠付原告的租金中直接抵扣；免租期即便被告违约导致双方涉诉仍同意给被告；逾期付款违约金合同约定的日租金的100%标准过高，自行调整至日租金的20%；租赁期限内，原告未向被告主张过解除租赁合同。被告主张，违约金标准过高，希望予以调整，对于发票问题，被告将另行主张。
以上事实，由租赁合同、房屋租赁使用交接书、上海市商品房预售合同以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方对合同的约定、被告已经支付的租金和保证金数额均没有异议。争议焦点在于，被告拒付租金是否有合理理由？
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告陈述了拒付租金的理由，但详看其理由：提供相应发票以及隔油池问题乃合同附随义务，不得用以抗辩房租支付之主要合同义务；原告对整个商业区域业态控制承诺和拆除围墙的承诺，并未提供相应证据证明；原告断电之行为系因被告拖欠租金引起，造成被告的损失根据合同约定应由被告自行承担。综上，本院认为被告拒付租金缺乏合理理由，属于违约行为。被告在租金支付困难的情况下，本应采取积极的方式减轻租金损失，但其却以消极采取关门停业的方式直至租赁期满，才返还房屋，故被告应向原告支付租赁期届满前欠付的租金。结合系争房屋的交付时间、免租期的约定、已付租金的情况等因素，本院确认被告应支付原告自2012年2月3日起至2013年10月16日止的租金。被告已经支付的保证金和隔油池押金，原告自愿抵扣租金，本院予以采纳。
被告在拖欠租金违约的情况下，原告并未行使合同解除权，故原告要求其承担解除合同后的违约金（即相当于2倍的月租金）缺乏依据，本院不予支持。原告按日租金20%的标准计算逾期付款违约金，本院酌情调整至中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告龙成茂于本判决生效之日起十日内支付原告上海高顶资产投资管理有限公司自2012年2月3日起至2013年10月16日止的租金152，071元（已扣除租赁保证金16，700元及隔油池押金2，000元）；
二、被告龙成茂于本判决生效之日起十日内支付原告上海高顶资产投资管理有限公司违约金（6，350元自2012年1月25日起，25，050元自2012年4月24日起，25，050元自2012年7月25日起，25，050元自2012年10月25日起，25，050元自2013年1月25日起，25，050元自2013年4月24日起，20，471元自2013年7月25日起，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，均计算至判决生效之日止）；
三、驳回原告上海高顶资产投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，849元，减半收取3，424.50元，由原告上海高顶资产投资管理有限公司负担1，621元（已付），由被告龙成茂负担1，803.50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张孜
二〇一四年四月十七日
书记员 沈婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……