辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终3822号上诉人（原审被告）：芮晖，男，1982年5月25日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。法定代表人：孙洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕艳丽，女，1991年8月11日出生，汉族，该公司员工委托诉讼代理人：王书民，男，1961年12月3日出生，汉族，该公司员工上诉人芮晖因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初5320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。芮晖上诉请求：1.未经业主大会通过的所谓物业合同应视为无效合同；2.绿建物业公司给芮晖造成的损失应予以赔偿；3.请求撤销一审判决；4.判令由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审中没有对上诉人提出的答辩材料以及物业合同的真实性和有效性做认真审理。对于上诉人遭受的经济损失一审却判定与被上诉人无关联。二、物业公司推诿不作为。自2009年新房入住，房屋就多次沿屋顶大面积的渗漏水，而且漏水一次比一次严重，导致房屋内装饰、设施、设备严重损坏。上诉人多次要求开发商维修，开发商只是敷衍了事，让我们向物业反映。物业公司只是进行登记，至今未维修。我自费进行防水处理及墙面粉刷，造成经济损失16,000余元。一审判决认为这些损失不是物业公司服务上的瑕疵。但屋面属于公共部分，作为物业公司应承担维护义务和责任。三、一审判决缺乏法律依据，适用法律错误。被上诉人进驻程序违法，违反了物业管理条例的强制性规定，至今被上诉人亦没有与我签署物业合同，应认定合同无效。四、小区物业费标准没有经过业主大会通过。五、物业公司存在严重侵害小区业主利益的行为。绿建物业公司辩称：签订物业服务合同时园区已经成立业主委员会了,所以我方直接与业主委员会签订的物业合同,没有规定物业应与每一位业主签订合同,该合同真实有效并经过相关备案。上诉人涉案房屋漏雨原因为房屋质量问题，质保期内由开发单位维修，质保期外可依规定启动维修基金。启动维修基金工作物业公司没有实质性的权利，该工作现在正在进行，上诉人请求我方不能接纳。绿建物业公司向一审法院起诉请求：1.请求芮晖支付拖欠的物业费4975元；2.请求芮晖支付物业费违约金4548元，合计9523元；3.本案全部诉讼费用由芮晖承担。一审法院认定事实:芮晖系沈阳市和平区长白东路17-7号2-6-2房产（建筑面积86.37平方米）的业主。绿建物业公司（乙方）与涉案房屋所在小区业主委员会即“翰逸华园业主委员会（甲方）”签订《翰逸华园（一期）物业管理服务合同书》一份。合同约定，甲方选聘乙方为“翰逸华园住宅区（一期）”提供物业管理服务，合同有效期为3年，自2013年1月5日起至2016年1月4日止，并约定该小区物业管理费按1.2元/月/平方米收取，电梯费12元/月/人收取；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时以书面告知乙方；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方交纳滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意依法向有管辖权限的人民法院起诉，业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权限的基层人民法院起诉。一审法院另查明，沈阳市和平区沈水湾街道办事处安泰社区出具说明：翰逸华园一期上一届业主委员会于2016年1月4日任期已满。在新的业主委员会没有产生的情况下，沈阳绿建物业服务有限公司于2016年1月5日至2016年8月13日止继续按原收费标准为本小区提供服务，并由社区监督物业服务质量。绿建物业公司于2016年8月13日与翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同，服务期限至2021年8月12日，物业管理费标准不变。绿建物业公司于2013年1月起依约在芮晖小区提供了物业管理服务，芮晖未缴纳自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费。一审法院认为，绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订的物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，芮晖系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，故上述物业管理服务合同对芮晖具有约束力。绿建物业公司基于物业管理服务合同对芮晖所在小区提供物业管理服务至今，享有向芮晖收取物业服务费的权利，芮辉有义务按照合同约定交纳物业服务费。对于绿建物业公司要求芮辉支付自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费的诉求，一审法院予以支持。关于物业费标准问题，庭审后，绿建物业公司自认2013年物业费按0.7元/月/平方米收取，一审法院予以确认，2014、2015、2016年的以合同约定的1.2元/月/平方米为标准，芮辉所应支付的物业费的具体数额2013年为717.71元（0.70元/平方米/月×86.37平方米×11个月零27天）、2014、2015年、2016年每年为1,243.73元（1.2元/平方米/月×86.37平方米×12个月），共计4,448.9元；关于绿建物业公司主张的违约金，因芮辉并非恶意拖欠物业费，故一审法院不予支持。关于芮辉提出的在绿建物业公司提供物业服务期间，其房屋“漏水遭受经济损失”以及采暖期内室温不达标等问题，因芮辉提供的证据无法证实上述情况系绿建物业公司提供的物业服务存在瑕疵所致，芮辉不能依此作为拒交物业服务费的理由，上述答辩意见一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告芮晖于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费4,448.9元；二、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告芮晖承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订的物业管理服务合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对包括芮晖在内的全体业主具有约束力。虽该合同期满后绿建物业公司因小区新的业主委员会没有产生没有签订新的服务合同，但其仍在该小区提供物业服务，沈阳市和平区沈水湾街道办事处安泰社区亦出具了说明，现绿建物业公司对涉案园区提供物业服务，芮晖作为园区业主理应交纳物业费，故一审判令芮晖履行交纳物业费的义务并无不当。关于芮晖提出的房屋质量问题系在其入住后就存在，芮晖应积极找房屋开发单位解决，芮晖要求物业公司承担赔偿责任缺乏法律依据。关于芮晖提出绿建物业公司的物业服务存在不作为、园区管理混乱、业主占用绿地、违法搭建、墙体剥落等问题。业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，园区存在的上述问题，也只能说明物业公司的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，芮辉不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满意时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。综上所述，上诉人芮晖上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人芮晖负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一八年四月十一日法官助理  史舒畅书 记 员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。