湖北省麻城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂麻城民一初字第01367号
原告麻城市工业经济联合会。
法定代表人程健，任会长职务。
委托代理人罗春元，该会员工。
委托代理人张德林，湖北伟岸律师事务所律师。
被告邹志凤
委托代理人陈吉禾，湖北诚信联合律师事务所律师。
原告麻城市工业经济联合会为与被告邹志凤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案于2014年10月21日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员姜辉担任审判长，与审判员梁胜阳、人民陪审员袁宏良组成合议庭，于2014年11月27日、2015年3月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人罗春元、张德林和被告邹志凤及其委托代理人陈吉禾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1995年12月根据当时的房改政策，湖北省麻城市火柴厂与被告邹志凤签订了一份麻城市单位自管公房买卖合同书，合同约定，单位享受产权30％，个人享受70％，房价款为8330元整。2008年麻城市火柴厂经政府批准改制，其遗留问题由原告负责处理。因此，根据政府文件的规定，通过法定程序处置原火柴厂的资产用于安置职工，同时对原房改房实行就地还建。于是原告与被告于2010年11月2日签订了还建协议书，协议约定，还建面积大于被告房改房建筑面积的，在20平方米以内的，由被告按成本价购买，超过20平方米的按市场价购买。（成本价由有关机构确认，市场价以承建方楼盘开盘价为基准。）还约定被告可以选择买断原房改房30％的产权。还建房建成后，由被告方抽签确认住房楼层等。还建房建成后在麻城市公证处的公证下，40户还建房户主中33户参与了抽签并履行了还建合同的约定。被告等七户还建户以还建房价格过高为由拒绝参与抽签。在原告出具了三德会计所还建房成本测算报告及承建方楼盘开盘价格后，原告多次做被告的工作，被告仍拒绝履行合同。故原告请求解除还建协议书，由原告退还购房款8330元；或者责令被告继续履行合同，支付下欠的还建房房款65518.68元。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、文件两份，身份证复印件1份，拟证明原告、被告主体适格；
证据二、住房还建协议书1份，拟证明原告与被告住房还建合同关系成立并生效；
证据三、麻城市单位自管公房买卖合同书1份，拟证明被告方还建房的权属来源情况；
证据四、还建房分配方案及还建房结算表，拟证明被告下欠房款数额；
证据五、三德公司咨询报告，拟证明原告与被告签订的还建房协议的成本价低于评估价；
证据六、房改户主领取租房费、搬家费明细表，拟证明被告未按合同约定退房及延迟退房情况；
证据七、房改房还建协议书，拟证明房改房住房延迟退房致拍卖土地交付给开发商的时间推至2011年11月10日；
证据八、情况说明三份、身份证复印件两份，拟证明还建房成本价确定过程；
被告辩称，第一，2010年11月2日，原被告签订了住房还建协议书，根据协议约定原告应在协议签订后一年内交房，但原告既未按期交房，又未通知被告抽签选房，并且还建房不在同一栋楼上与协议约定不符。故被告认为原告履行义务在先，被告履行义务在后，而原告未依合同约定履行相应的义务，被告依照合同法第67条的规定有权拒绝支付还建房购房款；第二，本案中，原告不仅没有依合同约定的时间在同一栋楼内还建职工住房，还存在未按原设计要求施工将还建住房一楼变作商铺等违约情形，而原告的违约行为导致双方签订的住房还建书无法顺利履行，依法享有法定解除合同权利的是被告，而不是原告。故原告要求解除住房还建协议书的请求没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。第三，本案中原告要求被告支付还建房购房款的标准是湖北三德会计事务有限公司出具的咨询报告，该报告系原告单方委托第三方中介机构作出的咨询意见，并非合同约定的具有工程造价评审资质机构确认意见，且该份报告未明确作出所依据的规定，不具有成本价确认效力，在没有被告认可的情况下，是不能作为结算依据的。被告认为原告要求支付还建房购房款就应提供具有工程造价评审资质机构的确认价格或者提供还建房屋开发商与实际承建商之间的工程结算书来确定涉案还建房屋的成本价，否则就应依法承担举证不力的法律后果。第四，基于原告上述违约的事实和还建协议书的约定，原告的请求于法无据，不应得到支持。被告要求原告依还建协议书的约定，向被告交付与其它还建户在一栋楼上面积达到96平米的房屋，支付延期交房期间被告在外租房费用，按原会议口头承诺的每平方800元成本价计算还建面积超过房改建筑面积20平米以内的房价，按2011年11月初的市场价计算还建面积超过房改建筑面积20平米以外的房价。
被告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、身份证复印件一份，拟证明被告邹志凤的基本情况和主体资格；
证据二、购房款收据复印件一份，拟证明被告于1995年12月6日在麻城市火柴厂购买了被拆迁的房屋，被告享有该房屋部分所有权；
证据三、住房还建协议书复印件一份，拟证明第一，还建房应在同一栋楼还建，第二，合同中没有约定还建房一楼为商铺，第三，还建房应在一年内建成；
证据四、麻城市火柴厂改革工作组公布的还建房分配方案和通知各一份，拟证明第一，2012年9月1日进行的第一轮抽签未按还建房分配方案进行分配，第二，还建房未按住房还建协议书的约定在同一栋楼上还建，第三，被告未被通知参加抽签；
相互质证情况如下：
被告邹志凤对原告提供的证据一、证据二、证据三均无异议，对证据四中的还建房分配方案的真实性无异议，但认为该分配方案同时证明了在2012年12月7日还建房仍未交付的事实，对还建房结算表认为其金额的计算没有依据，面积与还建房约定的面积不符，对证据五认为不是法律规定的证据形式，因为该报告测算的时间是2011年9月15日至2012年6月15日，与协议约定交房的时间超过了十余月，而且该报告对成本价的测算没有法定依据，其鉴定资料均为原告和承建方提供的，不能作为认定成本价的依据，对证据六的真实性无异议，但认为领款时间并不就是退房时间，对证据七的真实性、拟证目的均有异议，认为第一，这份还建协议并没有开发商的盖章，不能证明是由于拆迁户迟延退房导致了延期交房，而且该协议与住房还建协议书上约定的户型不一样，对证据八有异议，认为该证据仅为原告方的单方陈述，且该证据载明成本价暂定为2600元与原告提供的咨询报告成本价基本相符，不是最终确认的成本价，对两份证人证言认为证人未到庭作证，不能达到其拟证目的；
原告对被告提供的证据一、证据二均无异议，对证据三的真实性无异议，对拟证目的有异议，认为第一，在同一栋楼内还建要结合协议第一条的约定全面理解，不能断章起义，第二，被告的房屋是住房，还建仍是住房，开发商把一楼做成商铺是合同约定和规划所致，第三，虽然合同约定在一年内建成，但要结合拆迁户的腾房时间和开发商的建成时间以及协议约定的房屋价格测算时间，对证据四的真实性无异议，对拟证目的有异议，认为2012年9月1日进行第一轮抽签有分配方案，后因部分职工对成本价格提出了异议，所以对原先的分配方案进行了修改补充，形成了2012年10月27日的最终分配方案，而且原有的职工住房就有四栋楼，还建时安排了两栋楼，不可能都在同一栋楼上，是经过了多次协商大家同意的方案，原告通知了被告参加抽签，有被告参加抽签的签名记录；
本院对原被告提供的证据效力认定如下：
对原告提供的证据一、证据二、证据三，本院认为上述证据来源合法、客观真实，被告亦无异议，予以采信；对证据四中的还建房分配方案本院认为该证据系还建房建成后就房屋如何分配而制定的方案，被告对其真实亦无异议，予以采信，对证据四中的还建房结算表，本院认为该结算表是原告单方计算的，是双方争议的焦点，要结合整个案情综合予以认定，对证据五，本院认为该报告系具有鉴定资质的会计公司对涉案的还建房成本价作出的评估意见，来源合法，被告既未申请重新鉴定，亦未提供相反证据予以反驳，予以采信，对证据六的真实性予以采信，对证据七，本院认为该证据系原告与开发商就房改房还建事宜达成的意见，不能当然证明因还建户延迟退房致使原告延期交房的事实，对其拟证目的不予采信，对证据八，本院认为该组证据证明的事实与本院核实的情况基本一致，能够证实还建房成本价确定的过程，对其拟证目的予以采信。
对被告提供的证据一、证据二，本院认为来源合法、客观真实，原告亦无异议，予以采信，对证据三、证据四的真实性予以采信。
经审理查明，2010年11月2日，原告麻城市工业经济联合会作为甲方与麻城市火柴厂房改户被告邹志凤作为乙方签订了一份住房还建协议书，协议约定的主要内容如下，原告根据火柴厂土地利用的实际情况，由开发商统一规划，在同一栋楼还建职工住房，还建面积按拆一还一的原则，如果还建面积大于被告房改房建筑面积，在20平方米以内的，由被告按成本价购买，超过20平方米部分由被告按市场价购买（成本价由具有工程造价评审资质的机构确认，市场价以承建方楼盘开盘价为基准），被告的还建房面积超出原有住房建筑面积的，待交房时一次性交清购房款，还建房确保一年内建成，还建房建成后，被告抽签确定所住楼层，涉案土地公开拍卖成交后，房改户需在30日内搬出所居地，双方还就其它事项进行了约定。协议签订后，2010年12月10日涉案土地拍卖成交，随后涉案土地的房改户陆续退房，2011年10月13日原告与开发商麻城市房地产公司签订了房改房还建协议书，2012年6月15日涉案还建房竣工。原告于当月向湖北三德会计师事务有限公司申请评估测算房屋成本价，2012年12月18日该公司出具了鄂三师咨字（2012）02843号咨询报告，测算的还建房成本价为每平方米2591.67元。房屋竣工后原告通知全体房改户讨论房屋分配方案，于2012年8月份出台了第一次分配方案，房改户对该方案中的成本价有异议，对其余的没有意见，经讨论和协商于2012年10月27日重新出台了还建房分配方案，制订了还建房的户型种类、楼层和户号的抽签、还建房的价格等分配事宜。后原告通知房改户按协议和分配方案履行合同，40户房改户有33户与原告已履行结算完毕。被告邹志凤以成本价过高、户型与协议约定的不符、原告延期交房为由而推诿，原告遂起诉来院请求解除还建协议书，由原告退还购房款8330元；或者责令被告继续履行合同，支付下欠的还建房房款65518.68元。
另查明，被告邹志凤系原麻城市火柴厂的职工，于1995年12月与原麻城市火柴厂签订了麻城市单位自管公房买卖合同书。被告购买了涉案的拆迁房70％的产权，房价款8330元，余下的30％房屋产权由单位享有，房屋原有面积68.08平方米。2008年麻城市火柴厂经政府批准改制，经政府批准和授权由原告负责处理原火柴厂的资产和职工安置及房改房还建等遗留问题。
本院认为，原告麻城市工业经济联合会与被告邹志凤自愿签订的住房还建协议书是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，还建房分配方案是房改户经过讨论和协商形成的，客观真实，且超过83％的还建户都同意并全部履行完毕，原告要求被告依还建协议书和还建房分配方案履行义务，有事实依据和法律根据，本院予以支持；对被告以还建房成本价不能按照湖北三德会计师事务有限公司出具的成本价咨询意见作为结算依据，应按原会议口头承诺的成本价每平方米800元来计算的抗辩理由，本院认为湖北三德会计师事务有限公司具有工程造价评审资质，原告亦是依照还建协议书的约定委托其评估的，成本价的测算数据是依照协议约定由还建房的开发商提供的，被告经本院法律释明后既未申请重新鉴定，又未提供相关证据反驳和推翻该意见，被告认为成本价应按每平方米800元计算没有提供证据证实，该抗辩理由依据不足，不予采纳；对于被告以还建房的户型与协议约定不符以及原告延期交房应承担违约责任的抗辩理由，本院认为由于麻城市政府的统一规划，还建房的楼层及户型设计发生了变化，是客观情况所致，还建房分配方案也作了明确说明，绝大多数房改户也同意和接受了，被告亦当庭表示愿意继续履行合同，对被告的权益没有造成损害，被告亦未提供损失的相关证据，故该抗辩理由不成立，不予采纳。因原被告在庭审中均已明确选择继续履行合同，原告愿意按分配方案中确定的每平方米2300元计算还建房的成本价，被告也同意接受92.05平方米户型的还建房屋，故按照协议约定和还建房分配方案，该户型已超过原房改房的面积23.97平方米，20平方米内按成本价计算计币46000元、20平方米外计币13101元、购买单位享受的30％产权计币3472.08元、房屋维修基金2945.60元，被告应支付的购房款为65518.68元。综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：
一、原告麻城市工业经济联合会与被告邹志凤签订的住房还建协议书继续履行，于本判决生效后五日内原告麻城市工业经济联合会向被告邹志凤交付户型面积为92.05平方米的还建房一套。
二、被告邹志凤于本判决生效后五日内向原告麻城市工业经济联合会支付还建房的购房款65518.68元。
三、如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1500元，由原告麻城市工业经济联合会负担500元，由被告邹志凤负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费（按一审裁判文书诉讼费预交）款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人须在上诉期届满七日内足额交纳上诉费，否则，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜 辉
审 判 员 梁胜阳
人民陪审员 袁宏良
二〇一五年四月十六日
书 记 员 刘惠芳