广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第242号
上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地：珠海市。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：谢康燕，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：吴国亮，广东道而胜律师事务所律师。
上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）因与被上诉人谢康燕商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月31日，谢康燕与南福公司签订《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定：谢康燕购买南福公司开发的位于香洲区九洲大道中2088号X栋X单元X房，房屋总价款为20600000元；南福公司应当在2013年8月31日前将所在的单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格是指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）、商品房项目经消防验收合格及精装修符合附件二约定的标准的商品房交付谢康燕；南福公司如未按照合同规定的期限将商品房交付谢康燕使用，逾期超过60日，谢康燕有权解除合同，谢康燕要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，南福公司向谢康燕支付已交付房价款万分之2.5的违约金。合同签订后，谢康燕依约支付首期款62万元，余款通过银行按揭方式支付。
另查，南福公司于2014年8月26日向谢康燕发出“锦园入伙通知书”，涉案房屋所在的香洲区九洲大道中2088号3栋于2014年2月20日经消防验收合格，于2014年3月25日取得《建筑工程竣工验收报告》，至2015年1月30日本案法庭辩论终结之日，未取得竣工验收备案表。
原审法院认为：双方签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应恪守诚信，依约履行。南福公司未依照合同的约定向谢康燕交付房屋，构成违约，谢康燕要求南福公司支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，应予支持。关于逾期交楼违约金的数额，原审法院分析认定如下：一、房屋交付的条件及南福公司逾期交房的期间。谢康燕要求南福公司承担逾期交房违约责任的时间为合同约定的2013年8月31日至取得竣工验收备案表之日。南福公司主张涉案房屋所在工程消防验收合格及竣工验收合格即具备交付条件，故逾期交房的期间应计算至取得单体竣工验收报告的2014年3月25日。原审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。双方约定的取得建筑单体竣工验收及经消防验收合格的交付条件，违反了上述规定，该约定无效。本案中南福公司迄今未能提供证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，故涉案房屋仍不具备交付条件。故对谢康燕主张南福公司自2013年8月31日至取得竣工验收备案表之日逾期交房，原审法院予以支持。对南福公司关于案涉房产逾期交房的期间应计算至取得单体竣工验收报告的2014年3月25日，原审法院不予采信。二、关于南福房产公司主张日万分之二点五违约金过高的抗辩。原审法院认为，其一，违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性。虽然南福公司逾期交付房屋事实导致谢康燕存在房租方面损失，但违约金还应针对南福房产公司逾期交房行为予以惩罚。其二，租金标准仅为衡量违约金标准其中之一因素，并非唯一因素，衡量违约责任是否过高还应该考虑合同履行情况以及当事人的过错程度等因素。其三，双方合同所约定每日万分之二点五逾期交房计算标准，折合年利率为百分之九，为现一年期中国人民银行贷款基准利率的1.5倍，并非明显过高。综上，对南福公司南福房产公司关于违约金过高，应予调整的主张，原审法院不予采纳。鉴于涉案房屋迄今为止尚不具备法律规定的交房条件，对谢康燕主张自2013年8月31日至取得竣工验收备案表之逾期交房违约金，原审法院支持至法庭辩论终结之日，即2015年1月30日，其后违约金由谢康燕另循合法途径解决。
综上，南福公司应向谢康燕支付2013年8月31日至2015年1月30日的逾期交房违约金为266255元（2060000元×0.025%×517天）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国建筑法》第六十条之规定，原审法院作出如下判决：南福公司于判决发生法律效力之日起向谢康燕支付逾期交房违约金266255元。
如南福公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2477元，保全费1737.97元，由南福公司负担。
南福公司不服上述判决，上诉称：一、合同双方关于商品房交付条件的约定合法有效，违约金计算时间应计至谢康燕收到南福公司发出的收楼通知之日止。
双方签订的《〈珠海市商品房买卖合同〉补充协议》第五条约定“1.出卖人应在2013年8月31日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人：1）该商品房所在的单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）；2）该商品房项目经消防验收合格；3）该商品房装饰装修设备符合附件二约定的标准。”由此可知，双方就商品房的交付条件明确约定为取得《工程竣工验收报告》及消防验收合格，而并未将取得《竣工验收备案表》作为交付条件。
其次，《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《建筑法》第六十一条第二款及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款均只规定了房地产开发项目必须经过验收合格，方可交付使用，是否取得《竣工验收备案表》既非商品房交付的法定条件，也非本案合同约定的交付条件。
第三，即使依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条关于办理竣工验收备案的规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十八条关于综合验收的规定，这一规定也仅仅是行政机关对开发商或建设单位的一种行政管理行为。上述规章意在对办理备案和综合验收进行行政范畴的规范，且亦明确了违反规定受到的是罚款等行政处罚。其并未对开发商与购房者就商品房交付条件自行协商的民事行为予以禁止，更不能依其认定民事主体对交付条件的自主约定无效。原审突破合同法及其司法解释，任意宣告当事人合同约定无效的判决是错误适用法律的体现。
综上，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，上诉人与被上诉人就本案商品房的交付约定的“取得《工程竣工验收报告》”及“消防合格”等条件，属于民事主体的意思自治。双方对该约定的意思表示真实，且约定的内容并无违反法律法规的规定，属合法有效，对双方均具有约束力。
因此，依据双方签订的《珠海市商品房买卖合同》补充协议，南福公司在达到约定的交楼条件后已依约向谢康燕发出《锦园入伙通知书》，且谢康燕已经依照通知收取了房屋。故南福公司已完成合同约定的交楼义务。即2014年8月26日之后不应再追究南福公司的违约责任。原审判决依据行政管理规定对双方关于交房条件的合法有效约定予以强制变更，以行政范畴的义务强行替代民事主体的约定，将违约责任计算的时间截止点计至《竣工验收备案表》之日，并在本案谢康燕未提出后续违约金的诉求的情况下，在判决中赋予谢康燕对“其后违约金另寻合法途径解决”的权利，显属适用法律错误，请依法应予纠正。
二、谢康燕主张的违约金标准远高于其受到的实际损失，南福公司主张调整违约金标准有事实和法律依据，依法应予支持。
首先，《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法司法解释二》第二十九条及《商品房买卖合同解释》第十六条均规定了约定的违约金高于实际损失30%时当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条亦规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”因此，南福公司认为，本案合同约定的违约金标准虽是双方当事人的真实意思表示，但其系基于对合同履行风险的预判以及可能造成的损失而确定的，而这种预判往往会与现实发生的真实情况（损失）相距甚远。法律之所以赋予当事人有申请调整违约金的权利，主要是为了在违约事件出现时约束当事人应以自身的实际损失为基础，防止滥用违约金条款导致出现因轻微违约承担高额违约金的不公平局面。据此，基于补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，申请人请求调整过高的违约金标准于法有据。而原审法院认定的违约金“主要体现于惩罚性”与上述法律体现的法律价值背道而驰，属错误裁判，应予纠正。
其次，南福公司于本案申请调整违约金的理由是违约金数额与谢康燕的实际损失差距过大。而依据上述法律及司法解释的规定，人民法院是否认为违约金标准过高或过低，依法应当以实际损失为基础作出认定。即对于谢康燕实际损失查证之前，对于南福公司调整违约金的请求不可能有正确的裁判依据和结果。但原审法院仅简单参照一年期中国人民银行贷款基准利率，就直接免除了谢康燕应承担的“实际损失高于租金水平”的举证责任，侵犯了南福公司的程序及实体权利。
再者，对于对谢康燕实际损失的金额，南福公司是不可能确切掌握谢康燕的实际损失数额，但这也并非没有参考依据。《商品房买卖合同解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，虽双方约定了违约金标准，但并不妨碍上诉人在申请法院调整违约金标准时，依据上述规定参照同地段同类房屋租金标准来认定谢康燕的实际损失。事实上，本案谢康燕系基于南福公司逾期交房的行为而提起的诉讼，逾期交房对于谢康燕的实际影响即使得谢康燕必须另觅住处。因此，本案中谢康燕的实际损失应认定为南福公司逾期交房期间其所产生租赁房屋的租金损失。而租金损失的认定，则按照同地段同类房屋租金标准予以确定。
最后，南福公司认为，违约方对守约方的实际损失予以弥补即体现了违约金的补偿性；超出实际损失30%的部分即体现了违约金的惩罚性。谢康燕主张的违约金数额缺乏事实及法律依据，明显过高，依法不应得到支持。
综上所述，请求：1、判令撤销（2015）珠香法民三初字第56号民事判决，改判违约金的计算时间计至谢康燕收到收楼通知之日（2014年8月26日）止。2、判令以谢康燕实际损失作为计算违约金的基础，调低本案违约金的计算标准。3、判令一审、二审诉讼费由谢康燕承担。
谢康燕答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
双方在庭审中均无新证据提交。对原审查明的事实均没有异议。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，结合双方二审的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为两个：一是商品房交付条件的认定，二是逾期交房违约金的计算标准。
一、关于商品房交付条件的认定
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。而涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，未包括规划等验收，低于上述法律规定的验收合格条件，因此涉案合同约定的交房条件有违法律规定，原审法院认定该约定不具有法律效力正确，应予维持。
由于2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，至此，建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案才完成综合验收，因此原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准，并以此作为计算违约金的截止时间依据，符合法律规定和实际情况，本院予以维持。
二、关于逾期交房违约金的计算标准
违约金兼具惩罚性与补偿性，南福公司与谢康燕在合同中约定逾期交房违约金，一方面是出于督促南福公司尽快履行交房义务，当南福公司出现逾期交房行为时对其违约行为予以一定的惩罚，另一方面是对逾期交房行为给买受人造成的损失进行一定的补偿，双方约定每日万分之二点五，这是双方自愿协商签订，不违反法律法规。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定适用的条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，即双方在没有约定违约金数额或计算方法的前提下，为弥补买受人的损失而参照租金标准来衡量。事实上，延迟交房给买受人造成的损失是多方面的，租金损失仅是其中一部分，在近几年来经济形势的影响下，延迟交房亦可能造成买受人装修成本的增加，为交涉延迟交房事宜耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此南福公司仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。结合南福公司应付的违约金总额、违约的时间与中国人民银行贷款利率等因素综合考量，合同约定每日万分之二点五的违约金计算标准并不过高，原审判决对此认定并无不当，本院予以维持。
综上，南福公司的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回珠海市南福房产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5293元，由珠海市南福房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈莹
代理审判员 庹佳
代理审判员 ＸＸ
二〇一五年七月××日
书 记 员 王莉