吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延民初字第1841号
原告：高艳华，女，汉族，1969年12月3日生，个体工商户，现住吉林省延吉市。
委托代理人：崔庆国，延吉市法律援助中心职员。
被告：延边源田房地产开发有限公司，住所：延吉市公园街园圃胡同9号。
法定代表人：赵树田，该公司经理。
被告：延边新天地房地产开发有限公司，住所：延吉市延朝公路1号。
法定代表人：刘冰，该公司经理。
委托代理人：杨帆，吉林博森律师事务所律师。
被告：延边树宏家具实业有限公司，住所：延吉市朝阳川镇东丰村。
法定代表人：何树宏，该公司经理。
委托代理人：杨帆，吉林博森律师事务所律师。
被告：吉林长江集团建筑安装有限公司，住所：延吉市长白山西路4228-1。
法定代表人：关伟利，该公司经理。
原告高艳华诉被告延边源田房地产开发有限公司（以下简称延边源田公司）、延边新天地房地产开发有限公司（以下简称延边新天地公司）、延边树宏家具实业有限公司（以下简称延边树宏公司）、吉林长江集团建筑安装有限公司（以下简称吉林长江公司）之间商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月27日公开开庭进行了审理。原告高艳华及其委托代理人崔庆国，被告延边新天地公司、延边树宏公司的共同委托代理人杨帆委托代理人杨荣玉到庭参加诉讼。被告延边源田公司、吉林长江公司经本院公告送达开庭传票和传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高艳华诉称：原告为被告延边源田公司提供工程所需多层板，被告吉林长江公司拖欠原告材料款422500元。经原告与被告延边源田公司、吉林长江公司协商，被告延边源田公司以位于延吉市天池路环保嘉园B座三套房屋房屋折抵被告吉林长江公司拖欠原告的材料款。2009年5月21日，原告与被告延边源田公司签订商品房买卖合同，约定被告延边源田公司将上述房屋出售给原告，交付期限为2009年12月31日，逾期交付房屋承担房款总价日万分之二的违约金。合同签订后，被告延边源田公司将讼争房屋所涉土地开发建设及相关权利义务一并转让给被告延边新天地公司，由延边新天地公司继续进行开发建设，履行合同义务。现四被告未按期交付房屋构成违约，故原告诉至法院，要求四被告交付延吉市环保嘉园小区B座三套房屋房屋。
被告延边源田公司和吉林长江公司未提出答辩。
被告延边新天地公司、延边树宏公司共同辩称：1.房屋买卖合同书中的公章及法人章系伪造的，涉及刑事案件，应适用先刑后民的原则审理；2.原告签订的房屋买卖合同无效，二被告未授权延边源田公司对外签订房屋买卖合同，故原告要求迟延履行金无依据；3.被告树宏公司未授权被告吉林长江公司可对外顶账处理房屋，被告吉林长江公司无权处分延边新天地公司与延边树宏公司的房产，其行为被告不予认可；4.假借被告延边源田公司名义与原告签订的房屋买卖合同不能构成表见代理，原告不构成善意取得；5.被告新天地公司通过合法程序将该房屋五证办理到其名下。综上，被告延边新天地公司对被告延边源田公司与原告签订的合同不予认可，原告无任何依据向被告延边树宏公司及延边新天地公司主张交付房屋。
本案在开庭审理时，原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1.身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
经庭审质证，被告延边新天地公司、延边树宏公司无异议，本院予以采信。
证据2.模板换房协议书、收货凭证13份复印件各一份，证明2009年5月20日原告为被告吉林长江公司提供了建筑模板，总价款46.3万元。被告吉林长江公司用12层B座、B4（95.4平方米）、B7（41.5平方米）、B8（95.4平方米）三套房屋抵账。合同约定：原告为被告吉林长江公司（原名为延边广源建筑安装有限公司）承建的环保嘉园供应建筑模板，该公司以其所承建的环保家园1号楼12层B座、B4（95.4平方米）、B7（41.5平方米）、B8（95.4平方米）的房屋进行顶账，顶账金额为463000元。
经庭审质证，被告延边新天地公司、延边树宏公司对真实性无异议，对证明目的有异议，提出：协议中涉及环保嘉园房屋部分无效，被告吉林长江公司无权处分环保嘉园房屋。本院认为，被告吉林长江公司未到庭参加诉讼，视为对质证权利的放弃。故本院对原告向吉林长江公司提供多层板的事实予以采信。
证据3.商品房买卖合同书复印件一份，证明2009年5月21日，原告与被告延边源田公司签订了商品房买卖合同，被告延边源田公司同意以位于延吉市长白路北天池路南环保嘉园B座三套房屋，以总价为422500元的价格顶账给原告，用于抵偿被告吉林长江公司应付原告货款46.3万元。
经庭审质证，被告延边新天地公司、延边树宏公司对真实性有异议，提出：据其了解，房屋买卖合同中加盖的公章、法人章、财务章是虚假的。被告延边源田公司与被告吉林长江公司并非诉争房屋产权人，也无任何代理权限，该公司无权对房屋进行出售。原告所述房屋实际是以房顶账，并非真实的购房合同，不是房屋买卖行为。本院认为，结合庭审调查的事实看，被告延边源田公司出具书面证明对该合同予以否认，且被告延边树宏公司、延边新天地公司对该合同不予追认，原告对其主张合同成立并生效的事实亦不能举证证明，故该合同是否成立本院无法确认，对该证据不予采信。
被告延边新天地公司、延边树宏公司向本院提交的证据有：
证据1.2007年12月17日开发项目合作协议书复印件一份，证明该合同的相对人为延边源田公司、延边树宏公司及案外人延边聚星货运站有限公司，本案诉争房屋的开发权和所获利润全部归延边树宏公司所有，延边树宏公司是该项目的投资人和权利人。售房合同必须有延边树宏公司盖章、签字后生效，项目对外合同由延边树宏公司签署，延边源田公司没有单独售房或签署合同的权利。
经庭审质证，原告有异议，认为该协议是四被告内部协议，并未约定销售人是谁，原告不清楚。原告是在售楼处购买的房屋，协议书并没有约定销售人是谁。本院认为，该协议系三方真实意思表示，但合同效力仅约束合同相对人，故对该协议的真实性予以采信。
证据2.2009年8月29日《解除2009年8月28日关于开发项目合作变更补充协议书》复印件一份，证明（1）此协议书达成共识将继续执行延边树宏公司和延边源田公司在2007年12月27日签订的开发项目合作协议书的全部内容；（2）不允许延边源田公司私自售房，由延边树宏公司持购房合同进行备案，延边源田公司没有单独备案的权利。
经庭审质证，原告有异议，对该合同的真实性不清楚。本院认为，该协议系延边源田公司与延边树宏公司签订，但合同效力仅约束合同相对人，故对该证据真实性予以采信。
证据3.2012年10月16日、2012年10月20日证明材料复印件各一份（延边源田公司及法定代表人赵树田出具的书面证明），证明关于本案诉争的100套房屋的购房合同上的公章、法人章、财务章是伪造的，涉嫌诈骗，购房合同无效。该案当中没有表现代理的法律结构。
经庭审质证，原告有异议，提出延边新天地公司、延边树宏公司主张售房合同中公章、法定代表人名章、财务章是假的，应当申请鉴定，如不申请鉴定应当推定公章是真实的。本院认为，该两份证明均由延边源田公司及其法定代表人赵树田所出具，且原告对其主张本案诉争房屋买卖合同成立并生效的事实亦不能举证证明，故对该证据予以采信。
证据4.吉林常春司法鉴定所的鉴定意见书复印件一份，证明根据吉林常春司法鉴定所对源田公司公章、法人章进行的鉴定中真实公章的样本，与房屋买卖合同中源田公司公章对比，很明显能看出公章、法人章的不同之处，因此房屋买卖合同中的公章、法人章系伪造。
经庭审质证，原告有异议，认为该鉴定报告中选用的检材是否为同一公章不清楚，原告认为其举证的合同书中公章是真实的。本院认为，该鉴定系延边源田公司委托，以其公章、财务章、名章作为鉴定样本而做出的，故对该证据予以采信。
证据5.2009年12月28日申请书复印件一份，证明环保家园商品房预售许可证变更至延边新天地房地产开发有限公司名下的事实。
经庭审质证，原告有异议，提出如何变更的手续不清楚。原告签订合同是在2009年7月28日变更商品房预售许可证之前。本院认为，结合延边树宏公司提供的商品房预售许可证，房屋预售单位确由延边源田公司变更至延边新天地公司名下，故对该证据予以采信。
证据6.2008年4月10日补充协议书复印件一份，证明诉争房屋开发权、售房权为延边新天地公司、延边树宏公司，延边源田公司无权对外出售房屋。
经庭审质证，原告有异议，认为内部约定不能约束原告。本院认为，该协议系延边树宏公司与延边源田公司签订，但合同效力仅约束合同相对人，故对该证据真实性予以采信。
被告延边源田公司、吉林长江公司未向本院提交证据。
本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：
2007年12月17日，甲方延边树宏家具公司、乙方延边源田公司及案外人延边聚星货运站有限公司签订《开发项目合作协议书》，约定：合作内容为代建环保局新建办公楼（吉林省辐射环境应急前沿指挥中心），对“金达莱花园小区”进行整体施工建设并销售。本案诉争房屋的开发权归延边树宏公司所有，乙方（延边源田公司、延边聚星货运站有限公司）承担所有工程施工义务，乙方可委托其他建筑公司施工，但工程结算只认可被告延边源田公司，延边树宏公司是该项目的投资人和权利人。售房合同必须有延边树宏公司盖章签字后生效，项目对外合同由延边树宏公司签署。
2008年4月10日，延边树宏公司与延边源田公司签订补充协议，约定：环保嘉园小区项目开发区权归延边树宏公司所有，延边源田公司负责项目建设。由于延边源田公司具有开发资质，故将项目开发手续全部办理在延边源田公司名下，但项目开发权及所得利润归延边树宏公司所有。
2008年6月15日，延边树宏公司与延边源田公司作为发包人，将环保嘉园1、6、7、8号楼建设工程发包给延边广源建筑安装有限公司施工（吉林长江公司的前身）。2009年8月29日，延边树宏公司与延边源田公司签订补充协议书，约定：环保嘉园项目的全部开发权和施工权归延边树宏公司所有，全部利润归延边树宏公司所有，延边树宏公司负责项目对外合同签约以及对外全部销售房屋合同的签署，延边树宏公司持购房合同原件进行备案，延边源田公司没有任何权利备案。2008年9月25日，延边树宏公司出资成立了延边新天地房地产开发有限公司。2009年12月28日，延边树宏公司、延边新天地公司与延边源田公司签订协议书，约定：将登记在延边源田公司名下的“环保嘉园小区”的开发手续变更登记在延边新天地公司名下。2010年3月29日，延边树宏公司、延边新天地公司对延边源田公司向本院提起诉讼，要求将上述开发手续变更登记在延边新天地公司名下。本院于2010年12月2日作出（2010）延民初字第888号民事判决：将登记在延边源田公司名下的“环保嘉园小区开发手续”变更登记在延边新天地公司名下。2011年9月1日，“环保嘉园小区”的商品房预售许可证变更登记在延边新天地公司名下。2011年11月30日，本院作出（2011）延民再字第38号民事裁定：撤销本院（2010）延民初字第888号民事判决、驳回延边树宏公司、延边新天地公司的起诉。
2009年5月20日，原告与被告吉林长江公司签订供货合同，约定原告为被告吉林长江公司承建的环保嘉园工程供应价值422500元的建筑用多层板，并约定在2009年12月31日前被告吉林长江公司不能结清货款时，环保嘉园B座三套房屋房屋归原告所有。2009年5月21日，吉林长江公司将本案诉争房屋抵债给原告，并且吉林长江公司以被告延边源田公司的名义与原告签订了房屋买卖合同，约定：被告延边源田公司将位于长白路北天池路南环保嘉园B座*单元****号，面积为95.4平方米，以每平方米2600元的单价；B座*单元****号，面积为41.5平方米，以每平方米2500元的单价；B座*单元****号，面积为95.4平方米，以每平方米2600元的单价，总价款为599830元顶账给原告，用于抵偿被告吉林长江公司应付原告货款，并约定2009年12月31日交付房屋，违约责任为逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行。本案在审理中，被告延边源田公司及其法定代表人赵树田出具书面证明，其主要内容为：诉争房屋买卖合同书中加盖的延边源田公司的公章、法定代表人名章、财务章均系案外人延边聚星货运站公司韩松伪造形成。被告延边树宏公司、延边新天地公司提出诉争房屋买卖合同中加盖的延边源田公司的公章系虚假的公章，并申请司法鉴定，因被告延边源田公司未能到庭参加诉讼，无法提取该公司的公章，至该鉴定无法进行。
2009年12月23日，甲方延边树宏公司、乙方延边源田公司、丙方延边新天地公司签订《协议书》，约定：甲方开发的环保嘉园小区位于延吉市天池路南侧，乙方承建甲方工程所涉及的工程款约为5500万元，具体金额以双方确认工程决算书为准。甲方以环保嘉园电梯楼住宅房屋给乙方用以冲抵部分工程款，面积约10000平方米，以实际测绘为准，平均价格每平方米不能低于2500元，抵工程款金额为2500万元（多退少补）。以实际双方确认结算为准，树宏公司安排在2009年12月24日接管环保嘉园售楼处，同时确认已售出楼盘产权、金额明细、剩余产权明细。经延边源田公司申请鉴定，吉林常春司法鉴定所于2012年11月1日作出鉴定意见为：落款日期“2009年12月23日”《协议书》上乙方“延边源田公司”公章印文与委托人提供的样本“延边源田公司”公章印文不是同一枚公章所盖印。该《协议书》上法定代表人“赵树田”名章印文与委托人提供的样本“赵树田”名章印文不是同一枚公章所盖印。
2014年，延边树宏公司、延边新天地公司将延边源田公司诉至吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院，要求确认双方于2009年12月23日签订的协议书无效、延边源田公司补偿延边树宏公司、延边新天地公司赔偿金310万元。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2014年9月26日作出（2014）延中民四初字第12号民事判决：驳回延边树宏公司、延边新天地公司的诉讼请求。延边树宏公司、延边新天地公司不服该判决，上诉至吉林省高级人民法院，并于2015年5月13日撤回一审起诉及二审上诉，吉林省高级人民法院于2015年5月13日作出（2015）吉民二终字第28号民事裁定：撤销延边州中级人民法院（2014）延中民四初字第12号民事判决、准许延边树宏公司、延边新天地公司撤回起诉。
本院认为：一、吉林长江公司在施工中拖欠原告建筑材料款，吉林长江公司将诉争房屋抵债给原告，并以延边源田公司的名义与原告签订房屋买卖合同，延边树宏公司、延边新天地公司并未在本案诉争房屋买卖合同中签字及加盖公章，且不予追认。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；……。现延边源田公司出具书面证明，诉争房屋买卖合同书中加盖的延边源田公司的公章、法定代表人名章、财务章均系案外人延边聚星货运站公司韩松伪造形成。而原告对其主张诉争房屋买卖合同成立并生效的事实未能举证证明，故诉争房屋买卖合同是否成立，本院无法认定。即使诉争房屋买卖合同成立，从庭审调查的事实看，该房屋买卖合同实际是以物抵债协议，但该合同并未实际履行，即没有实际交付房屋，也没有办理房屋产权登记手续，由于以物抵债协议是实践性合同，即吉林长江公司给付原告房屋，原告与吉林长江公司之间的债务消灭，因双方并未办理物权转移登记手续，故该合同亦不成立，原告依据合同要求交付房屋的诉讼请求，亦不予支持。
二、诉争房屋商品房预售许可证已由延边源田公司变更为延边新天地公司名下，是否构成诉争房屋买卖合同权利义务概括转让的问题：《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案诉争房屋买卖合同的相对人为延边源田公司与原告之间，根据庭审调查的事实及延边源田公司出具的书面证明看，延边源田公司、延边新天地公司均对该房屋买卖合同予以否认，故该商品房预售许可证变更的行为不能证明诉争房屋买卖合同的权利义务已概括转让给延边新天地公司，即诉争房屋买卖合同概括转让亦不成立。原告应对被告吉林长江公司拖欠其材料款的事实，应另行主张债权。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告高艳华的诉讼请求。
案件受理费7637元、其他诉讼费用80元，共计7717元（原告已预交80元），由原告高艳华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 黄善姬
助理审判员 张妍妍
助理审判员 李德龙
二〇一五年九月一日
书 记 员 费 凯