甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第1753号
原告李天平。
委托代理人吴建东，甘肃拓原律师事务所律师。
被告甘肃陇运三力运输集团有限公司（以下简称三力公司），住所地：庆阳市西峰区。
法定代表人黄宗洲，该公司总经理。
委托代理人田永利，该公司副经理。
委托代理人李俊，甘肃泰丰律师事务所律师。
原告李天平与被告三力公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王玉泉独任审判，公开开庭进行了审理。原告李天平及其委托代理人吴建东与被告三力公司的委托代理人田永利、李俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李天平诉称：2007年12月25日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的位于西峰区真宁东路汽车南站附近的物资大厦地上一层48号80平方米的商业用房一处，原告按照合同约定及被告的要求，分数次向被告交清了购房款。但被告未按约定的期限向原告交付房屋，逾期至2010年12月1日，要求原告与其所属的物业公司签订《物业代管协议》，又收取了原告代管费1320元，招商费2400元、维修基金7788.80元、暖气接口费3600元。嗣后，仅出租了一年，就将房屋空置至今。截止现在被告也没按照《商品房预售合同》的约定在交付房屋之日起360日那日给原告办理产权登记手续。现诉请判令：1、依法确认原、被告2007年12月25日达成的《商品房预售合同》无效；2、被告向原告返还已交纳的房款389440元，代管费1320元、招商费2400元、维修基金7788.80元、暖气接口费3600元；按照同期银行贷款利率赔偿原告的利息损失100000元；赔偿原告购房损失389440元。3、被告承担本案的诉讼费用。
原告李天平为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：
1、《商品房预售合同》1份；
2、收款收据4张，金额为389440元；证据1、2用于证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及原告按照合同约定向被告交纳全额房款的事实；
3、被告收取代管费1320元的收据1张、收取招商费2400元的收据1张、收取暖气接口费3600元的收据1张、收取维修基金7788.80元的收据1张，用于证明原、被告签订《商品房预售合同》后，被告又向原告收取了代管费、招商费、维修费、暖气接口费共计15108.80元的事实；
4、企业法人营业执照副本复印件1份；
5、庆阳市房地产管理局于2014年1月8日出具的便函复印件1张（原件存档于庆阳市中级人民法院（2014）庆中民终字第178号案卷中）。证据4、5用于证明被告虽具有开发房地产的资质，但双方签订的《商品房预售合同》为无效合同的事实。
经质证，被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、证明目的均无异议，当庭予以采信。对于证据4的真实性无异议，但是对证明事项有异议，三力公司房地产开发公司属于被告三力公司的下属公司。对于证据5的真实性有异议，是虚假的，出具该便函的时间是另外一起案件，对此庆阳市中级人民法院已经做了鉴定，便函与实际不符，房屋备案登记目前已经全部备案完毕，最初在2007年销售房产的时候，没有商品房销售许可证，随后在2008年取得了该证，房产部分进行了备案登记，65%房屋的已经取得了房产证。
被告三力公司辩称：关于本案的定性问题，被告认为案由应确定为确认合同无效纠纷。因双方签订的《商品房预售合同》并未违反《合同法》第52条约定的五种无效情形之一，且房屋已经实际交付，故《商品房预售合同》已经全面履行完结，因此原告要求确认合同无效的诉讼请求无法律规定。《商品房预售合同》中无合同无效的约定，亦无确认合同效力的附加条件，因此原告要求确认合同无效的诉讼请求无事实依据。原告诉称的事实只是一种合同违约，并非合同效力确认，被告在合同履行过程中无违约行为存在。综上所述，原告的诉讼请求，依法应当驳回。
被告三力公司为支持其辩解理由，向法庭提交了如下证据：
1、企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书各1份，用于证明被告三力公司房地产开发有限公司具有开发资质；
2、物业代管协议1份，用于证明被告已将原告购买的房屋给原告进行交付且原告将其购买的房屋委托给被告代管；
3、统计清单1份，用于证明原告已将房屋出租收益的事实及数额；
4、公告1份，用于证明被告采取书面公告的形式通知原告将《商品房预售合同》变更为《商品房买卖合同》，进行房产证备案登记，原告至今不与被告更换《商品房预售合同》，导致原告的房屋不能备案登记，其他业主房产证已经办理完结。
经质证，原告对于证据1的真实性、合法性、关联性无异议，当庭予以确认。对于证据2、3的真实性无异议，但对证明目的有异议。代管协议是原告与第三人签订的，与本案无关联性。对证据4的真实性无异议，但对于证明目的以及与本案的关联性有异议，因为原告从来没有见过这份公告。
经审理查明：2007年12月25日原告（买受人）与被告（出卖方）签订了《商品房预售合同》，约定：“第一条、出卖人以出让方式取得位于真宁东路编号为20521A的地块的土地使用权。该地块土地面积为65240平方米，规划用途为商用，土地使用年限自2006年8月25日至2046年8月24日。第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为庆阳市房管局。第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：物资大厦地上一层48号房。该商品房建筑面积共80.00平方米。第四条、出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为4868元，总金额叁拾捌万玖仟肆佰肆拾零元整（389440元整）。第六条、买受人按分期付款方式付款：2007年12月25日交付房总款的50%即（194720.00元），主体建到地上一层时交付房总款的40%即155776元，剩余10%于交房时交清即38944元。第八条、出卖人应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十九条、该合同书为商品房预售合同，双方约定事项履行完结后签订正式合同，本商品房预售合同书同时废止，出卖人与买受方权利义务以正式合同为准。第二十条、本商品房预售合同未尽事宜，可在正式商品房销售合同中约定”。合同签订的同时，原告李天平向被告交纳购房款70000元，合同签订后，原告李天平于2007年12月5日向被告交纳购房款124720元，2008年12月15日向被告交纳购房款155776元。2010年3月15日，原告应被告要求一次性交清了剩余购房款38944元，共计交纳购房款数额为389440元。在此期间，原告李天平多次要求被告三力公司向其交付房屋无果。2010年年底原告李天平应被告三力公司要求与庆阳市祥瑞物业公司签订《物业代管协议》，将其购买的商铺交由庆阳市祥瑞物业公司代管出租，为此又向被告三力公司交纳了代管费1320元，招商费2400元、维修基金7788.80元、暖气接口费3600元共计15108.80元。2011年11月22日原告李天平领取了一年度的租金28800元。
上述事实，有原、被告陈述，庭审笔录、原告提供的商品房预售合同、收款收据及被告提供的物业代管协议、统计清单等证据在卷，予以确认。
本院认为：原告李天平与被告三力公司签订的《商品房预售合同》虽然系原、被告双方真实意思表示，且已开始履行，但根据2004年7月20日建设部发布颁行的《城市商品房预售管理办法》中规定：“未取得商品房预售许可证，不得进行商品房销售”即开发商预售商品房时，必须取得预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据原告诉称，其在2007年签订《商品房预售合同》时，被告三力公司未取得商品房预售许可证，庭审中，被告三力公司辩称其公司取得了商品房预售许可证，法庭限期让其提交，但被告三力公司至今未提交商品房预售许可证，故应认定原、被告双方签订的《商品房预售合同》无效。无效合同自始无法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。据此规定，原告李天平诉请判令被告三力公司返还其已交付购房款389440元、代管费1320元、招商费2400元、维修基金7788.80元、暖气接口费3600元并承担利息、赔偿损失的诉讼请求理由成立，应予支持，对于利息的执行标准按照中国人民银行同期贷款（短期）基准利率予以承担。对于原告李天平诉请判令被告三力公司赔偿其购房损失389440元的请求，因被告三力公司未办理商品房预售许可证明导致合同无效，明显存在过错，对此应承担法律后果，但原告李天平2007年购买房屋时未审核被告三力公司的相关资质证书即与被告签订《商品房预售合同》，存在失于谨慎审查之义务且时至今日才向法院提起诉讼，亦存在一定过错，故其诉请的损失按过错责任划分（389440元×60%）酌情赔偿233664元较为妥当。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告李天平与被告甘肃陇运三力运输集团有限公司于2007年12月25日签订的《商品房预售合同》无效；
二、被告甘肃陇运三力运输集团有限公司返还原告李天平已交纳的购房款389440元、代管费1320元、招商费2400元、维修基金7788.80元、暖气接口费3600元并按照中国人民银行贷款（短期）基准利率承担从交款之日至返还之日止的利息。
三、被告甘肃陇运三力运输集团有限公司赔偿原告李天平损失233664元。
上述给付内容，限在本判决书生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12740元，由原告李天平负担3645元，被告甘肃陇运三力运输集团有限公司负担9095元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审判员 王玉泉
二〇一五年八月七日
书记员 路娜娜