江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨民初字第01987号
原告（反诉被告）无锡市海业金属材料有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道利农社区金石路5号。
法定代表人许其昌，该公司总经理。
委托代理人沈竹，江苏景丰律师事务所律师。
委托代理人章小颖，江苏景丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）滨湖区羽翔羽毛球馆，住所地无锡市滨湖区太湖街道金城湾金石路*号。
经营者裘小璐。
委托代理人秦晓红，江苏金匮律师事务所律师。
委托代理人周利生(系裘小璐的公公)。
原告（反诉被告）无锡海业金属材料有限公司（以下简称海业公司）诉被告（反诉原告）滨湖区羽翔羽毛球馆（以下简称羽翔馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法由代理审判员吴传杰独任审判，于2015年10月21日、12月9日，2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海业公司委托代理人沈竹、章小颖，被告（反诉原告）羽翔馆经营者裘小璐及其委托代理人秦晓红、周利生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告海业公司诉称：其与羽翔馆于2015年1月6日签订《租房协议》一份，约定羽翔馆承租其场地，租赁期限自2015年4月1日至2016年3月31日，租金支付方式为年租金28万元，每季度支付一次，先付后用。如有违约，违约方赔偿对方年租金的10%。羽翔馆未按约定支付第三季度租金，其多次催讨未果。羽翔馆迟延履行支付租金的主要义务，经其催告后在合理期限内仍未履行，为维护其合法权益，故起诉法院。请求判令：1、确认其与羽翔馆签订的《租房协议》于2015年8月15日解除；2、羽翔馆立即搬出金石路5号；3、羽翔馆支付拖欠租金1.7万元；4、羽翔馆支付自2015年8月16日起至实际搬离之日止按23333元/月计算的使用费；5、羽翔馆支付违约金2.8万元；6、本案诉讼费由羽翔馆承担。
本诉被告羽翔馆辩称：其与海业公司自2011年6月起就建立了租赁关系。根据双方2015年签订的租房协议，海业公司提供的房屋应当符合相关要求，但现房屋严重受损，给其经营造成影响，其多次要求海业公司履行维修义务，但对方未予理睬。双方发生争议后海业公司采取停电停水、用石头堵大门等行为，导致其无法正常经营使用租赁房屋，其并不存在违约行为。故请求驳回海业公司诉请。
反诉原告羽翔馆诉称：2011年6月7日其与海业公司签订《租房协议》，约定海业公司将位于金石路5号的钢结构房出租给其开办羽毛球馆，租期自2011年7月1日至2014年12月31日。2015年1月6日，双方续签合同，约定租期自2015年4月1日至2016年3月31日，年租金28万元，每季度支付一次，先付后用。因使用年限过长，租赁房屋出现屋顶墙面渗漏水、防盗窗锈蚀等情况，给其经营带来安全隐患。自2014年其就向海业公司提出维修要求，但海业公司迟迟未有行动。至2015年五六月份，由于梅雨侵蚀，防盗窗栏杆掉落、墙面严重渗水、屋顶漏水致使球场无法使用。无奈之下，其通过不缴租金的办法以迫使海业公司履行房屋维修义务。后双方协商海业公司在7月中旬开始维修防盗窗，其缴纳了第三季度的部分租金1.8万元及7月份的水电费。但海业公司收到上述费用后，又停止了维修工作，双方发生争议。海业公司便采用停电停水、石头堵门等过激方式，致其无法正常经营，双方均报警无果。2015年8月20日，其收到海业公司解除房屋租赁合同告知书，其找海业公司协商无果，只得于8月23日在经营场所大门上贴出暂停营业公告，告知客户无法正常营业、办理退卡手续。海业公司的违约行为导致其重大损失，故提出反诉，请求判令：1、海业公司返还已支付的2015年第三季度租金1.8万元；2、海业公司赔偿其房屋装潢、营业设施设备损失暂计9万元（实际金额以评估鉴定结果为准）；3、海业公司赔偿其退卡损失及预期利润损失6万元；4、海业公司支付违约金2.8万元；5、本案诉讼费由海业公司负担。
反诉被告海业公司辩称：羽翔馆未履行交纳房租的主要义务，其在合理期限内催告履行，但羽翔馆仍不履行，严重违约，其有权解除合同。羽翔馆的反诉请求均于法无据，请求驳回。
经审理查明：2011年6月7日，裘小璐自案外人范骅处转让取得原范骅所有的位于无锡市金石路5号（海业公司厂区内）东翎羽毛球馆所有的营业设备（含球场塑胶14片、球网柱、水电设施、门厅装修、厕所及淋浴装修等），转让过程中裘小璐支付转让费8万元整。同日，裘小璐与海业公司签订《租房协议》一份，约定由裘小璐承租海业公司金石路5号钢结构房（即原东翎羽毛球馆场地），租期自2011年7月1日至2014年12月31日。2011年9月1日裘小璐在承租的金石路5号注册成立了个体工商户羽翔馆。2015年1月6日，羽翔馆作为承租方又与海业公司签订《租房协议》一份，约定羽翔馆向海业公司承租河边羽毛球馆（即原东翎羽毛球馆场地），租期自2015年4月1日至2016年3月31日，年租金28万元，每季度支付一次，先付后用。
协议签订后，羽翔馆继续使用涉案房屋，至2015年5月，因房屋老化、雨水集中等原因，房屋出现多处渗漏水，导致羽翔馆经营受到影响。裘小璐遂要求海业公司履行维修义务并仅预交了2015年第三季度租金中的1.8万元。而海业公司要求裘小璐按约履行交纳租金义务缴清第三季度租金7万元。双方对此意见不一，海业公司遂于2015年8月10日采取断电措施，于2015年8月11日在羽翔馆门口堆放石块，并于2015年8月15日向羽翔馆发出《解除房屋租赁合同关系告知书》告知双方租赁关系自2015年8月16日起解除。羽翔馆于2015年8月10日后未再进行营业，并将其办理的相应会员卡中尚未消费款项进行了退还。
另查明，羽翔馆向海业公司承租的钢结构房屋系临时用房，2007年6月11日海业公司曾提出建设申请，但未有无锡市滨湖区发展和改革局的相关批准文件。
审理过程中，羽翔馆向本院提出申请，请求对涉案房屋内塑胶地胶、木结构办公室一间、木结构更衣室两间、仓库一间及附属的服务台、柜台，砖结构卫生间两间、淋浴房三间及附属给排水管道设施、电器线路及57块灯片进行现值评估。本院委托无锡中证资产评估事务所有限公司对上述项目进行了评估，该机构于2016年1月4日出具评估报告，评估结果为：评估内容现值合计40992元；具体为，羽毛球场地（日光灯片778元、塑胶地面15392元），办公区域（木结构办公室4844元、地砖901元、门含门套312元、扣板吊顶550元、筒灯131元、玻璃隔断410元、大玻璃118元、玻璃柜台1**元、木隔断269元、吧台1**元），构筑物（砖混结构构筑物11610元、门含门套624元、地砖312元、扣板吊顶183元、筒灯37元、台盆130元、玻璃门534元、电器线路3635元）。鉴定中，羽翔馆支付鉴定费2000元。对上述装修，海业公司不认可羽翔馆享有相应权益，亦不同意折价补偿。另在审理过程中，本院要求羽翔馆提供财务账册及相关证据，作为审计羽翔馆预期利润损失的依据，但羽翔馆明确没有上述财务账册。
2015年12月29日，羽翔馆迁出涉案房屋。海业公司变更诉请为：1、确认其与羽翔馆签订的《租房协议》于2015年8月15日解除；2、羽翔馆支付拖欠租金1.7万元；3、羽翔馆支付自2015年8月16日起至2015年12月29日止按23333元/月计算的使用费，计10.5万元；4、羽翔馆支付违约金2.8万元；5、羽翔馆承担本案本诉及反诉诉讼费。羽翔馆变更诉请为：1、海业公司返还已支付的2015年第三季度租金1.8万元；2、海业公司赔偿其房屋装潢、营业设施设备损失4.1万元；3、海业公司赔偿其退卡损失及预期利润损失6万元；4、海业公司支付违约金2.8万元；5、本案诉讼费由海业公司负担。
2016年2月14日，范骅出具说明一份，载明：本人范骅，于2008年租赁金石路5号内靠河边厂房用于经营东翎羽毛球馆。原厂房为大空间钢结构毛坯，室内塑胶、砖墙结构房屋（厕所、淋浴房）、木质结构房屋（休息大厅、更衣室、仓库）均为我出资搭建结构并装修。因本人现身在外地，不便前来说明，故出具此书面说明。
上述事实，有《租房协议》、《催交房租金通知》、《解除房屋租赁合同关系告知书》、现场照片、对话录音、《东翎羽毛球馆转让协议》、说明、出警证明、现场勘验笔录、评估报告及当事人陈述笔录等在卷佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国城乡规划法》及《江苏省城乡规划条例》之相关规定，临时用地应当取得临时用地规划许可，且临时用地一般不得超过二年。涉案房屋系临时建筑，未取得相应许可，且建造至今已远超两年时间，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，海业公司与羽翔馆于2015年1月6日签订的《租房协议》应认定为无效。合同无效，自始不发生法律效力，故不存在合同解除问题，亦不存在违约问题。虽然合同无效，但羽翔馆实际占有使用涉案房屋，应当支付相应的使用费，该费用按双方约定的租金标准计算较为合理。关于房屋使用费计算的截止日期，应以羽翔馆实际占有使用为标准。至2015年8月10日，因海业公司采取断电措施，已影响到羽翔馆的实际使用价值，随后羽翔馆虽未搬离，亦系双方对纠纷无法达成一致解决意见而致，故房屋使用费计算至2015年8月10日为宜。2015年7月1日之后的使用期间，羽翔馆已支付1.8万元费用，尚应支付房屋使用费13452元。
合同无效，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，羽翔馆主张鉴定的装修内容，根据裘小璐与范骅之间的转让协议及范骅出具的书面说明，在海业公司未提供相反证据的情况下，应认定相应装修归羽翔馆所有，且相应装修在裘小璐与海业公司签订租赁协议之前就已存在，应视为羽翔馆经营所需的相应装修工程的存在取得了海业公司的许可。羽翔馆主张的装修赔偿中，日光灯片及筒灯均系未形成附合的装饰装修物，因海业公司不同意利用，故亦无需纳入赔偿范围。对于其余部分，已与房屋场地形成附合，该部分现值损失40046元，应由双方按各自按照导致合同无效的过错分担。海业公司作为房主，对其房屋性质及未取得相应许可应当明知，但其仍将房屋进行出租，故其存在较大过错，应当承担主要责任；羽翔馆明知房屋系钢结构房的情况下，未能谨慎审查房屋性质，也存在一定过错。结合双方过错程度，本院酌定海业公司分担上述现值损失的80%，即32036.8元，羽翔馆自行承担现值损失的20%，即8009.2元。关于羽翔馆主张的其退卡损失及预期利润损失6万元，未能提供相应证据证实，且即便损失真实存在，该损失获得赔偿的前提亦应系合同履行后其承租房屋进行经营而获取的相应利润损失。现合同无效，该前提并不存在，故对该项履行利益损失，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《江苏省城乡规划条例》第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、本诉被告滨湖区羽翔羽毛球馆于本判决发生法律效力之日立即向本诉原告无锡海业金属材料有限公司支付房屋使用费13452元。
二、反诉被告无锡海业金属材料有限公司于本判决发生法律效力之日立即向反诉原告滨湖区羽翔羽毛球馆支付赔偿款32036.8元。
三、驳回本诉原告无锡海业金属材料有限公司的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告滨湖区羽翔羽毛球馆的其它反诉请求。
若被未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3300元减半收取1650元、反诉案件受理费2110元、鉴定费2000元，合计5760元，由原告（反诉被告）无锡海业金属材料有限公司负担3447元，由被告（反诉原告）滨湖区羽翔羽毛球馆负担2313元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 吴传杰
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 张彬琳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城乡规划法》：
第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。
临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。
临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。
《江苏省城乡规划条例》：
第三十七条在城市、镇规划区内需要临时用地的，应当经城市、县城乡规划主管部门核发临时建设用地规划许可证后，向同级土地主管部门申请办理临时用地手续。批准临时用地，不得影响城乡规划实施、妨碍城市安全。
临时用地规划许可的有效期一般不得超过两年。确需延长的，使用单位或者个人应当在期限届满之日的三十日前，向城乡规划主管部门申请办理临时用地规划许可的延期手续，延长的期限不得超过一年。
临时用地的使用单位或者个人应当在期限届满之日前归还用地。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。