上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2556号
原告毛某某。
委托代理人庄某某，上海市某律师事务所律师。
委托代理人李某某，上海市某律师事务所律师。
被告上海XX房地产开发经营有限公司。
法定代表人吴某。
委托代理人杨某某。
被告上海XXX房产经纪事务所。
诉讼代表人陈某某。
委托代理人曹某某。
原告毛某某与被告上海XX房地产开发经营有限公司（以下简称“XX公司”）、上海XXX房产经纪事务所（以下简称“XXX房产事务所”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛某某的委托代理人李某某，被告XX公司的委托代理人杨某某，被告XXX房产事务所的委托代理人曹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛某某诉称：XXX房产事务所称其是XX公司授权许可，代销由XX公司开发建设的位于松江区XX路515弄XX商务广场《XX99》房屋的房产经纪事务所。2012年11月4日，原告与被告XXX房产事务所签订了《XX商务广场》代销认购书，约定原告认购位于上海市松江区XX路515弄XX商务广场《XX99》146号917室（以下简称“系争房屋”），签订认购书当日，原告支付了2，000元定金，并在第二天补齐了定金30，000元。2013年2月3日，原告按约支付了购房预付款100，000元，之后，当原告按约前往签订《上海市商品房预售合同》时，却得知该房已被卖与了案外人，两被告不诚信的行为致使原告遭受了损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、二被告双倍返还定金60，000元，退还购房款100，000元，共计160，000元，并支付原告利息2，074.70元（自2013年2月4日起至2013年9月25日止）。
被告XX公司辩称：不同意原告对XX公司的诉请，XX公司已经将130，000元全部退给XXX房产事务所，而且XXX房产事务所承认钱已经收到，其承诺会处理和原告的关系，XX公司的工作已经全部做完，XX公司没有责任。
被告XXX房产事务所辩称：XXX房产事务所只同意退还100，000元以及100，000元的利息2，074.70元，但是不同意退还定金。合同约定在2013年2月初付清剩余首付款房款，但是原告没有付清，是原告违约，2013年3月份之后XXX房产事务所才与案外人签订商品房预售合同。
经审理查明：2012年11月4日，原告（买方）与被告XXX房产事务所（卖方）签订《XX商务广场》代销认购书（以下简称“认购书”）一份，载明被告XXX房产事务所向原告提供的认购房位于上海市松江区XX路515弄XX商务广场《XX99》146号917室（以下简称“系争房屋”），房屋建筑面积41.95平方米，房屋单价每平方米人民币（以下币种同）18，000元，总价755，100元；付款方式为个人商业贷款；原告于认购书签订当日支付定金2，000元。2012年11月5日，被告XXX房产事务所业务员王海又在认购书上记载“定金以（已）补至30，000元整”。此外，原告与被告XXX房产事务所在认购书“确认事项”第4条中，并未对原告按选定付款方式交付首付款的金额以及签订《上海市商品房预售合同》的时间作出约定，仅有被告XXX房产事务所业务员王海在认购书中另行增加且经双方确认的条款“约定于2013年2月初付清首付款剩余部分”。认购书中另行载明：如原告未能在认购书“确认事项”第4条规定的时间前来签订《上海市商品房预售合同》并支付房屋首期房款的，视为原告毁约及自动放弃，被告XXX房产事务所有权无需通知原告而将系争房屋另行出售给第三方，原告已支付的定金不予退还；如被告XXX房产事务所由于自身责任未能与买方在约定时间内签订《上海市商品房预售合同》，卖方将双倍返还定金，同时本认购书及双方责任亦告终止；本认购书经双方签字盖章后生效，并在双方签订的《上海市商品房预售合同》生效后认购书自行终止。认购书中还对双方的其他权利义务进行了约定。
认购书签订后，原告在被告XXX房产事务所的带领下，分别于2012年11月4日、11月5日将2，000元和28，000元定金支付给被告XX公司，于2013年2月3日将预付款100，000元支付给被告XX公司。
2013年3月6日，被告XX公司将收取的原告的定金及预付款130，000元退还给被告XXX房产事务所，同日，被告XX公司与案外人姜某某签订定金合同一份，约定案外人姜某某向被告XX公司预定系争房屋，双方约定于2013年3月31日前签订《上海市商品房出售合同》。
2013年3月10日，上海XXX投资管理有限公司（以下简称“XXX公司”）出具情况说明一份，载明原告2012年11月4日通过该司向被告XX公司订购了系争房屋，后因原告自身原因无法购买系争房屋，故XXX公司要求开发商将原告所交定金共计130，000元退还该司，开发商于2013年3月6日将款项全数打入XXX公司，XXX公司已收到上述款项。XXX公司承诺由该司处理与原告所涉系争房屋的所有事宜，产生的后果均由该司负责，与开发商无任何关系。庭审中，原告表示情况说明盖的是XXX公司的章，而并非是被告XXX房产事务所，而且情况说明载明的内容也并非是本案的事实，不予认可这份证据；被告XXX房产事务所表示没有异议，虽然公章是XXX公司盖的，但是这个公司与被告XXX房产事务所的法定代表人是一个人，这也是被告XXX房产事务所的意见。
2013年4月7日，被告XX公司与案外人姜某某签订《上海市商品房出售合同》一份，被告XX公司将系争房屋出售给案外人姜某某，房屋建筑面积41.95平方米，房屋单价每平方米人民币18，550元，总价778，172元。2013年6月6日，案外人姜某某被核准登记为系争房屋的产权人。
另查明：2012年10月16日，被告XX公司与被告XXX房产事务所签订《XX商务广场（XX99）商品房独家分销合同》一份，载明被告XX公司将其开发建设的包括本案系争房屋在内的商品房委托被告XXX房产事务所驻场独家分销。合同对双方的相关权利和义务进行了约定。
庭审中，对于原告与被告XXX房产事务所为何没有在订购书中约定首付款比例、支付时间以及签订《上海市商品房预售合同》的时间问题，原告表示签订认购书的时候没有约定首付款是多少，当时被告说原告支付130，000元首付款后其余的款项可以贷款，所以具体要等签约，签约的时候贷款多少，那么首付款就是多少；原告2013年2月3日支付100，000元是因为当时要过年了，被告的意思是要表示诚意再付100，000元，过年之后原告去交涉，被告又说原告不能贷，因为原告年龄大了，被告XXX房产事务所提出可以由原告的女儿来贷款，2013年3月15日原告拉了一个单子说明原告的女儿有能力可以贷款；认购书中没有约定何时签订《上海市商品房预售合同》，是因为认购书上所有的东西都是被告XXX房产事务所的业务员王海所写，至于为何是空白的原告就不清楚了。
被告XX公司表示，未约定首付款比例是因为国家有相应政策规定，商业用房的首付比例要达50%，无需再约定，并不像原告所说只要支付130，000元后其余款项贷款；2013年2月3日原告来支付100，000元的时候提出钱不够，要分开付，但是原告又无法确定何时支付，所以没有约定何时支付首付款，何时付清首付款何时签订合同，根据客户的经济实力来定何时支付首付款、以及何时签订合同；王海是XXX房产事务所的业务员，2013年2月10日，XX公司催过XXX事务所何时签订合同，一直催到2月底，XXX房产事务所称客户付款有问题，可能要退掉这套房屋，所以XX公司把原告的款项全部退给XXX房产事务所；后来与原告沟通过，由原告自己去找XXX房产事务所解决，XX公司是把房款都退掉之后在2013年3月6日才出卖房屋，2013年4月7日才签订合同。
被告XXX房产事务所表示，同意被告XX公司的意见，XXX房产事务所也没说过让原告的女儿去贷款，当时首付款对原告说过要支付50%，因为原告当时没有钱支付首付，所以王海在下面写了2月初付清首付款剩余部分，因为不知道何时能够付清首付，所以何时签订合同就没有写，原告在支付完100，000元预付款之后也找过被告XXX房产事务所，但是对XXX房产事务所说暂时没有钱，因为没有钱所以无法确定签约时间。
以上事实，由认购书、收据、贷记凭证、定金合同、分销合同、商品房出售合同、房地产登记簿及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：首先，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告XXX房产事务所签订的认购书是双方对将来签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，意思表示真实，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同。其次，出卖人通过签订认购书方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原告与被告XXX房产事务所签订的认购书中虽然约定了定金条款，但该条款的适用条件为“如买方未能在认购书规定的时间前来签订《上海市商品房预售合同》并支付房屋首期房款的，视为买方毁约或自动放弃，卖方有权无需通知买方而将该商品房另行出售给第三方，买方已支付的定金不予退还；如卖方由于自身责任未能与买方在约定时间内签订《上海市商品房预售合同》，卖方将双倍返还定金，同时本认购书及双方责任亦告终止”。由于原告与被告XXX房产事务所并未在认购书中约定签订《上海市商品房预售合同》的具体时间，也没有明确原告需支付首期房款的金额，且原告在签署认购书时已年满六十周岁，其并无证据证明本人有能力办出商业贷款并已向被告付清了首期房款，故原告要求二被告双倍返还定金60，000元及支付利息2，074.70元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告均确认被告XX公司已将30，000元定金及100，000元预付款退还给被告XXX房产事务所，而被告XXX房产事务所也同意由其将上述款项退给原告，故对此本院予以准许，但被告XX公司作为收取款项的一方，应对上述款项的返还承担主要责任。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、被告上海XX房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告毛某某购房定金及预付款130，000元；
二、被告上海XXX房产经纪事务所对于上述款项的返还承担连带清偿责任；
三、驳回原告毛某某的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，541元、减半收取1，770.50元，由原告毛某某负担320.50元（已付），被告上海XX房地产开发经营有限公司、上海XXX房产经纪事务所负担1，450元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一四年一月十五日
书 记 员 苏晓星
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。