四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合江民初字第469号
原告胡军万，男，生于1969年9月12日，汉族，四川省合江县人。
委托代理人刘自强，四川科信律师事务所律师。
委托代理人张小平，女，生于1976年5月28日，汉族，四川省合江县人。
被告龙汝通，男，生于1962年11月17日，汉族，四川省合江县人。
委托代理人赵春明，四川万盛行律师事务所律师。
原告胡军万诉被告龙汝通确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理。依法由审判员陈斌适用简易程序，于3月10日和4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡军万诉称，2014年5月17日，原告在不知房屋性质和政策规定情况下，经人介绍向被告购买位于合江县望龙镇永定村的房屋并支付了预付款20万元，双方在5月19日签订了买卖合同。后原告前往国土部门查询房产过户手续时，才知道该房属于集体用地，不能交易。原告找到被告，被告才在合同上承诺由其办理过户并承担一切费用。由于买房合同违背了土地管理和合同法的规定，被告存在明显的欺诈行为，故请求判令买卖合同无效，被告退还已付房款并承担利息，另赔偿车旅等损失1万元。
上列诉称的事实，原告出示了以下证据：1、买房协议，证明原、被告于2014年5月19日签订房屋买卖合同；2、陈少秀的出庭证言，证明签订合同当天下午，原告等人去国土部门查询，得知该房不能办理过户，又找到被告并在合同上补充由被告承担过户费的内容；3、收条、汇款收据和转账凭单，证明原告通过银行汇款和转账，向被告支付购房款20万元；4、集体土地使用证，证明讼争房屋系集体所有的宅基地；5、机票、车票各一张，证明原告为解决买房纠纷及开庭产生的交通费等。
被告龙汝通辩称，买房协议是双方真实意思表示，符合合同的生效要件，不违反国家效力性强制规定，也无欺诈胁迫行为，为维护交易安全，应当认定合同有效；从物权角度看，农村房屋所有权发生流转时，房屋的宅基地使用权也附随转让，且国家未规定小产权房不能买卖，法无明文禁止即为许可。故请求驳回原告的诉讼主张。收到原告的房款20万元属实，但收条是原告伪造的；原告应赔偿被告因履行合同而贱卖商品的损失8万元。
上列辩称的事实，被告出示了以下证据：1、梁如康的调查笔录及出庭证言，证明由其执笔买房协议，后双方补充约定购房价款并由被告承担过户费用；2、赵春梅、陈少华、赵帮会、袁枝鲜的调查笔录，证明多年来，望龙镇永定村按照国家政策已发展为集镇，当地房屋均无房产证仍在交易，以及被告为履行合同低价处置商品；3、照片16张，证明讼争房屋外观及装修并已腾空的情况；4、注销受理通知书，证明被告为履行合同已向工商部门申请注销登记；5、记账信息及出库单，证明被告为履行合同而低价处置商品，造成经济损失8万元。
综合当事人出示的证据、当庭陈述及辩论意见，本院确认如下事实：原告胡军万通过其亲戚陈少秀介绍，向被告龙汝通购买位于合江县望龙镇永定村的房屋（土地使用面积94.92平方米），并于2014年5月17、18日先后6次通过中国邮政储蓄银行汇款、转账，向被告支付购房款共计20万元，双方于同月19日签订了买房协议，约定在2014年12月30日前，由胡军万付清房款总额46.18万元，龙汝通交付房屋。随即，被告向原告出据了购房款20万元的收条一张，并交付了房屋的集体土地使用证。当日下午，原告等人去国土部门咨询，得知该房屋不能办理过户登记，遂找到被告，双方口头约定房款总额提高到46.2万元，并在协议上补充了今后转土地使用证由被告承担一切费用的内容。12月初，双方因该房不能办理过户再次发生纠纷，原告遂向本院起诉，要求判令买卖合同无效，被告退还已付房款并承担利息，另赔偿车旅等损失一万元。另查明，讼争房屋的土地类型为农村宅基地，使用权类型为拨用。原告住所地在合江县望龙镇新屋基村6社45号，系农村居民；被告住所地在合江县白米镇老街90号附205号，系城镇居民。
本院认为，根据土地管理法的规定，农村宅基地属于农民集体所有，自然宅基地的使用权即是农村集体经济组织成员才享有的权利，非本集体经济组织的成员，无权取得或变相取得。而按照相关管理规定，在房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应当一并转让。由此可见，农村房屋买卖仅限于本集体经济组织成员之间进行，否则将会损害农村集体经济组织及其成员的权利。就本案而言，房屋占用范围内的土地系农村宅基地，当事人双方均不是房屋所在地望龙镇永定村的村民，均不具备永定村宅基地使用权的合法主体资格。因此，双方签订的买房协议违反了法律的强制性规定，应当认定无效。而依照合同法的规定，无效合同自始没有法律约束力，被告按买房协议取得的20万元购房款，应当返还原告；本案合同无效双方均有过错，均应承担相应责任。对于原告要求被告承担购房款的利息，因合同无效而于法无据，另主张机票等损失不是因无效合同造成，均不予支持；至于原告出示的收条，被告认为是伪造的，但未提出相反证据，对收条的证明力依法予以确认。对于被告请求原告赔偿因履行合同而贱卖商品的损失，不是基于本案事实和相同法律关系提出，不是反诉请求，可另案诉讼，本案不予处理；对于被告出示的赵春梅、陈少华、赵帮会、袁枝鲜的调查笔录与本案无关，不予确认。据此，为维护合同当事人的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六条、第八条第二款、第十条之规定，本院判决如下：
一、确认原告胡军万与被告龙汝通于2014年5月19日签订的《买房协议》无效；
二、被告龙汝通于本判决生效后十五日内返还原告胡军万预付购房款20万元；
三、驳回原告胡军万的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4550元，减半收取2275元，保全申请费1620元，共计3895元，由原告承担1728元，被告承担2167元。被告承担的部分，原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付原告。
如不服本判决，可于接到判决书的第二日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 陈 斌
二〇一五年四月十七日
书记员 罗庆兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六条任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。