杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧民初字第5738号
原告朱志秀。
委托代理人任海波、朱炳锋，浙江五星国泰律师事务所律师。
被告萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会。
负责人孙建刚，系该居委会主任。
委托代理人洪进，浙江常山县文峰法律服务所法律工作者。
原告朱志秀诉被告萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年12月9日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转普通程序并组成合议庭于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人任海波、朱炳锋，被告负责人孙建刚及委托代理人洪进到庭参加两次庭审，原告朱志秀到庭参加第一次庭审。本案经院长审批延长审限，现已审理终结。
原告朱志秀诉称：2007年5月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告租赁社区综合大楼，租赁期限自2008年12月31日起至2013年12月31日（实际从2008年7月1日使用）。同日，双方还签订了一份《配套用地协议书》，约定将大楼周边区块有偿租赁给原告。2008年4月15日，原、被告签订了另一份《房屋租赁合同》，明确了原《配套用地协议书》内容，约定将原晨阳印刷厂（承租人，实际所有人为曙光机械厂）及周边空地，一次性出租给原告使用，每年租金7万元。2008年5月23日，原告征得被告的同意，将综合大楼一楼及原晨阳印刷厂转租给赵亮，并签订了房屋租赁合同，被告在租赁合同上盖章确认。合同约定租期为2008年8月16日至2013年12月30日止，租金为每平方米每年320元，面积按实计算，实际面积为1430平方米。其中一楼超市约1100平方米面积位于原曙光机械厂老厂房及周边空地，即2008年4月15日签订的《房屋租赁合同》所涉标的物内。2010年2月11日，被告未经原告同意强行将综合大楼一楼另租给他人，并签订了租赁合同。原告认为2008年4月15日签订的《房屋租赁合同》标的物为空地和曙光机械厂老厂内，该合同是依法有效的。被告擅自另行租赁的行为构成根本违约，给原告造成了巨大的经济损失，请求判令：1.被告因违约给原告造成的损失共计1028666元（2010年2月1日—2010年12月31日，320元／平方米／年×1100平方米×11／12＝322666元，2011年1月1日—2013年12月31日，320元／平方米／年×1100平方米×3＝1056000元，共计损失1378666元，已支付租金35000元，尚未支付35万元，扣除租金后的损失为1028666元）。2.本案诉讼费由被告承担。
原告朱志秀为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》两份及《配套用地协议书》、面积草图各一份，证明原、被告之间租赁关系的事实及实际租赁标的物、面积等事实，其中2007年签订的合同因已被法院认定为无效，2008年4月15日签订的房屋租赁合同是依法有效的，第一份合同与本案相关联的面积有300平方米，第二份合同相关联的面积是1100平方米，配套用地协议书与无效合同同时签的，配套用地协议书最终没有实际履行，且第二份合同已包括在内，所以配套用地协议书与本案没有关联性。2.杭州市萧山区金家埭社区综合楼房屋租赁合同复印件一份，证明原告在征得被告的同意下，将综合大楼一楼及原晨阳印刷厂转租给赵亮的事实。3.（2012）杭萧民初字第4150号判决书一份，证明被告承认将一楼超市另行转租给他人的事实。4.收款收据一份，证明原告支付2008年4月15日签订的房屋租赁合同项下的租金35000元的事实。5.联系单一份，证明系被告委托原告建造及被告支付原告相关的施工建造费。6.关于曙光1992年10月21日萧山市计划委员会文件一份，证明原曙光机械厂两栋老厂房项目的建设具有合法的审批手续。7.2000年11月6日萧山市计划委员会的文件一份，证明案涉两栋曙光机械厂的老厂房于2001年11月6日补办项目建设手续。
被告萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会辩称：一、原告诉请属“一事再理”重复诉讼，其理由如下：1.涉案房屋租赁合同纠纷一案已经（2012）杭萧民初字第4150号民事判决且已生效，原告诉请完全属“一事再理”。依据“一事不再理”的原则，法院不应再受理，避免作出相互矛盾的裁判，也避免当事人纠缠不清，造成讼累，确有新的证据可以申诉。一事不再理原则是民事诉讼中所遵循的一项重要的诉讼原则，就是对于同一个案件，或者说双方当事人之间所讼争的同一个法律关系，当事人不得就此提起两次诉讼，对于法院来说，双方当事人所讼争的法律关系已经作出生效判决的，不得重复作出判决。2.原、被告于2007年4月15日签订的《房屋租赁合同》约定：被告将综合大楼南，原晨阳印刷厂及周边所有空地一次性出租给原告使用，年租金7万元，租赁期限从2008年7月1日起至2013年12月31日止，因出租方房屋改造成尚未完工（按实际完工使用算起），同时还约定合同签订生效后先付35000元（已交纳），正式开始交付使用再付35000元（至今原告未交纳），以后每年提前一个月付清当年租金。2007年5月8日签订的综合大楼《房屋租赁合同》和《配套用地协议书》的内容、形成时间及达成意向的总标的物就是基于被告所有的综合大楼，有了综合大楼的租赁物才有原晨阳印刷厂和配套用地租赁协议，如单一租赁原晨阳印刷厂和配套用地，原告毫无任何可利用及创收经济效益的价值。故该份晨阳印刷厂租赁合同和配套用地租赁协议完全是基于原告租赁被告所有的综合大楼基础上才签订这份合同和协议，这二份租赁合同和配套用地协议纯属“连胞兄弟”。也就是说二份合同租赁面积合并起来才构成涉案租赁实际总面积1430平方米，原告在（2009）浙杭民终字第1904号民事判决书第5页倒数第三行予以佐证。3.原告于2014年5月22日以占有物损害赔偿纠纷一案向你院提起诉讼，案号（2014）杭萧民初字第2749号，同年的7月9日开庭审理，庭审中原告提交的证据与本案提交的证据是同一的，原告于同年的11月11日向法院撤回诉讼。二、涉案综合大楼租赁合同无效，另份房屋租赁合同和配套用地协议也应无效，理由如下：1.原晨阳印刷厂厂房及周边土地是很久之前建造的老厂房，也未通过合法审批手续，也无取得建设工程规划许可证。2.合同无效后，被告也可以直接基于根据《物权法》第三十四条的规定向次承租人主张返还租赁物。三、原告的诉讼请求没有任何证据和法律依据，其理由如下：1.原告主张被告在其不知情的情况下将涉案综合大楼的一楼租给案外人使用已构成违约，从而造成其经济损失。其所依据的是（2012）杭萧民初字第4150号民事判决书中的内容，但判决书中第13页一至三行中表述“本院认定案外人使用综合大楼一楼、四楼依据的是与被告之间签订的房屋租赁合同，而非原告与案外人签订的房屋租赁合同”。也就是说，综合大楼的一楼和四楼的实际占有使用人的权利都是基于从本案原告处所得，也是基于案外人与原告之间的房屋租赁合同。2.被告于2010年1月28日告知过原告一楼超市转租事项，从原告在（2012）杭萧民初字第4150号案件中递交的证据《有关一楼超市转租有关事项说明》和（2014）浙杭民终字第1796号民事判决书第19页中倒数第8行可以确认此事实，根本不存在被告擅自另行将其租赁的房屋转租给案外人的事实。3.原告与被告签订原晨阳印刷厂及周边空地租赁合同和配套用地协议，二份租赁合同中约定的租金原告只支付了35000元，余款至今未支付，其行为已构成违约在先。综上所述，被告认为造成如今的局面是原告“恶人先告状”，且不顾事实，浪费诉讼资源，缺乏诚信诉讼而枉然提起多次诉讼，其行为已严重损害到被告的合法权益，给被告造成无谓的诉讼负担。原告的诉请没有事实证据和法律依据。据此，依照《物权法》第三十四条和《民事诉讼法》第一百一十一条之规定，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.（2009）浙杭民终字第1904号民事判决书一份，证明涉案的综合大楼租赁合同无效及两份房屋租赁合同的租赁面积合并起来才构成本案实际租赁使用面积1430平方米的事实。2.（2012）杭萧民初字第4150号民事判决书一份，证明涉案的一楼超市面积为1430平方米且此房屋租赁合同纠纷已判决，同时还证明案外人使用综合大楼一楼、四楼依据的是与被告之间签订的房屋租赁合同，而非原告与案外人签订的房屋租赁合同的事实。3.有关一楼超市转租有关事项说明一份和（2014）浙杭民终字第1796号民事判决书一份（系（2012）杭萧初字第4669号案件上诉，判决书第19页倒数第8行原告自己有陈述），证明被告将一楼超市收回时告知过原告的事实。
经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告认为，对证据1中2008年4月15日签订的房屋租赁合同真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，对2007年5月8日签订的合同真实性、关联性没有异议，对合法性有异议。对配套用地协议书的质证意见同上两份证据的质证意见。对草图有异议，因为是原告单方制作的。对证据2真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。证据3三性没有异议，对原告的证明对象有异议，被告只是作为一个见证方，见证原告转租的事实。对证据4没有异议。对证据5的真实性有异议，被告没有委托原告建造，当初是原告介绍给浙江申盛建设工程有限公司承建的，这个案件已经判决生效了，原告仅仅是介绍人。对证据6、7真实性无异议，合法性无异议，关联性有异议，因原告递交的证据所载明的批复房屋是原曙光机械厂，并不是案涉晨阳印刷厂，该两份所涉及的房屋是被告与杭齿有限公司，是另一个房屋的审批手续。结合质证意见并经审查，本院对证据1中的房屋租赁合同二份、配套用地协议书的真实性予以认定，草图系原告单方制作，被告予以否认，本院不予认定。对证据2-4的真实性予以认定。证据5与本案缺乏关联性，本院不作认定。证据6-7，被告无异议，本院予以认定。
本院对被告提供的证据认证如下：原告对证据1真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为只有300平方米是本案有关联的，该判决书中其余部分与本案没有关联性。对证据2没有异议。对证据3真实性没有异议，但需要说明的是原告仅仅是对这份说明的第1点认可，原告也有签字确认，对超市转让原告是不同意的。对（2014）浙杭民终字第1796号民事判决书真实性没有异议，但对合法性有异议，这个案件还要考虑进行申诉或者申请再审，该判决书与本案无直接关联，与本案标的无关联。经审查，本院认为，证据1、2系已生效法律文书，本院予以认定。证据3结合质证意见，本院对证据3的真实性予以认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：1992年10月21日，原萧山市计划委员会出具《关于曙光机械厂扩建等项目的批复》：各建设单位必须按本文批准的建设内容、规模和投资总额进行建设，不得擅自改变和扩大。2000年11月6日，原萧山市计划委员会出具《关于萧山市南门汽车配件制造有限公司等单位补办项目的批复》：同意萧山市南门汽车配件制造有限公司等21家企业补办项目建设手续。
2007年5月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告承租位于崇化路边原曙光机械厂的金家埭村综合楼，以五年进行一次性出租，90元／平方米／年，总面积约5500平方米，具体按使用总面积结算；租赁期限自2008年12月31日起至2013年12月31日止等内容。
同日，双方还签订了一份《配套用地协议书》，约定将该大楼周边区块有偿租赁给原告管理、使用及投资建设等内容。
2008年4月15日，原、被告签订了另一份《房屋租赁合同》，约定将金家埭综合楼南、原晨阳印刷厂及周边空地，一次性出租给原告使用，每年租金7万元；租赁期限自2008年7月1日起至2013年12月31日止（因出租方房屋改造尚未完工，按实际完工使用算起）。合同签订生效后，先付35000元，正式开始交付使用，再付35000元，以后每年提前一个月支付，原厂房不得任意改造，如需改造必须经被告同意方可等内容。
原告已支付2008年4月15日签订的房屋租赁合同项下的房屋租金35000元。其余房屋租金未付。
2008年5月23日，原告（甲方）将金家埭社区综合楼一楼及原晨阳印刷厂（建筑面积约1300平方米）转租给赵亮（乙方），作超市用途，出租房屋的单位租金按建筑面积每平方米每年人民币320元，年租金总额人民币约416000元，具体按照实际平方米计算。房屋租金每年一付，以后每年在房租到期前一个月内支付。双方签订合同时乙方须预交房屋租金100000元；保证金50000元，合计150000元，甲方交付出租房屋时，乙方应向甲方支付剩余租金。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。经双方达成一致协议后，乙方可将出租房屋全部或部分转租于他人，未经协商，乙方不得擅自将出租房屋全部或部分转租于他人，否则视为违约。2008年5月23日，朱志秀及赵亮在房屋租赁合同上签名，萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会在公证方盖章。
2010年1月28日，原、被告签订的《有关一楼超市转租有关事项说明》：1.经济结算2009.8.17—2009.9.30共计时间一个月半，按朱志秀与一楼超市签订的协议价结算为一个半月57106元。2009.10.1—2010.1.31计时间为4个月，按每平方200元计算，合计金额为95333元，两项合计152439元，一并交入村（其中57106元是朱志秀的收入，由村暂收），而朱志秀原收押金50000元，可抵作现金由村代管。2.一楼超市转让的应续合同，由村与承租户签订。3.后续事宜与朱志秀和村抓紧协商，进行扫尾工作的进行，如协商出入较大影响而不能达成协议，与后续超市不直接产生纠纷，一切由村予以承担解决，以前漏水出事宜不再处理，已一并解决。本协议（说明）对第一点认可，原告签名。
另查明，萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会于2009年2月5日向杭州市萧山区人民法院起诉朱志秀，请求判令：1．被告支付原告房屋租金2780550元；2．解除原、被告签订的房屋租赁合同。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1．解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2．被告支付原告租金284000元（自2009年1月1日起计算至2009年7月13日止）；3．被告支付原告违约金284000元；4．被告赔偿原告迟延支付租金的银行利息损失139057元。本院于同年8月10日作出（2009）杭萧民初字第1481号民事判决：一、解除萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会与朱志秀于2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》；二、朱志秀于本判决生效之日起十日内支付萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会自2009年1月1日起至2009年7月13日止的租金284000元；三、朱志秀于本判决生效之日起十日内支付萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会租金利息127800元；四、驳回萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会的其他诉讼请求。
后朱志秀不服该判决，上诉于杭州市中级人民法院，中院经审理，作出（2009）浙杭民终字第1904号民事判决，其中认为朱志秀与萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会就金家埭社区综合大楼签订的房屋租赁合同因萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会无证据证明已取得建设工程规划许可证而无效。判决：一、撤销（2009）杭萧民初字第1481号民事判决；二、驳回萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会的诉讼请求。
萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会于2012年7月10日向杭州市萧山区人民法院起诉朱志秀，请求判令：一、被告腾退占有原告位于崇化路188号综合楼大楼的房屋。二、被告支付原告从2008年12月31日起至本判决履行腾退房屋期届满之日止的房屋占有使用费，从2008年12月31日计算至2012年7月30日止1098623元。第一次庭审前，原告变更了诉讼请求，要求判令：一、被告腾退占有原告位于崇化路188号综合楼大楼的房屋。二、被告支付原告从2008年12月31日起至本判决履行腾退房屋期届满之日止的房屋占有使用费，现暂从2008年12月31日计算至2012年7月30日止1808968元。第三次庭审前，原告再次变更诉讼请求，要求判令：一、被告腾退占有原告位于崇化路188号综合大楼的房屋。二、被告支付原告从2008年12月31日起至本判决履行腾退房屋期届满之日止的房屋占有使用费（现暂从2008年12月31日计算到2013年12月30日止）3475312元，扣除已付180000元，尚应支付3295312元。朱志秀提起反诉，要求判令：一、原告支付被告大楼甩项工程费用（含防火门、各类安装等）160000元，大楼室外配套工程费用145460元。二、原告支付被告装饰装修损失共计1164300元，最终以司法鉴定结论为准。（已经形成附和装饰装修费用：棋牌室装饰装修费用1083000元、大楼大厅装修28000元；石狮子一对18000元；超市围墙11300元；大楼卷帘门20000元；大楼室内花坛4000元。）三、原告返还被告代管的一楼超市租金102439元。四、原告返还被告垫付费用100000元。五、原告支付被告垫付的大楼修补费用10000元。第三次庭审前，被告变更了反诉请求，要求判令：一、原告支付被告甩项工程费用32001元、大楼室外配套工程费用145460元。二、原告支付被告装饰装修损失1281294元（其中棋牌室装饰装修费用978569元、大楼卷帘门及防火门37989元、一楼大厅装修及一层围墙及顶楼钢质门29236元、石狮子一对11500元、大楼楼顶花坛4000元、综合楼钢结构房屋220000元）。三、原告返还被告代管的一楼超市租金102439元。四、原告返还被告垫付费用100000元。五、原告支付被告垫付的大楼修补费用10000元。庭审中被告陈述，虽然双方均申请鉴定评估，但所有鉴定费实际均由被告支出，原告未支出租金评估费，为此增加反诉请求，要求：六、原告支付被告鉴定费共计21000元。本院于2014年4月8日作出（2012）杭萧民初字第4150号民事判决书，其中判决认为萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会在本诉中将一楼、四楼部分房屋占有使用费剔除，未向被告主张，其认为一楼、四楼已由其另行出租案外人，此部分租金不再向朱志秀主张。经本院释明，萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会仍不主张一楼、四楼部分的房屋占有使用费，故本院对未主张的房屋占有使用费不作处理。判决：一、朱志秀将金家埭村综合楼在本判决生效后十日内腾退并交付给萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会；二、朱志秀在本判决生效后十日内支付萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会自2008年12月31日起至2013年12月30日止的房屋占有使用费1748550元，此后至实际腾退之日止的占有使用费按每平方米每年90元、面积3705平方米（第二、三、五层）计算；三、萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会在本判决生效后十日内支付朱志秀甩项工程费用32001元，大楼室外配套工程费用145460元，一层大厅、顶楼钢质门及一层围墙29236元，综合楼卷帘门及防火门费用37989元，大楼楼顶花坛费用4000元，综合楼钢结构房屋费用220000元，合计468686元；四、萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会在本判决生后十日内返还朱志秀代管超市租金102439元；五、萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会在本判决生效后十日内赔偿朱志秀五楼棋牌室装饰装修损失758977元，五楼棋牌室装饰装修物（不含动产）归萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会所有；六、石狮子一对及综合楼五楼棋牌室内动产（清单附后）归朱志秀所有，上述物品朱志秀在本判决生效后十日内自行拆除或搬离；七、萧山区蜀山街道金家埭社区在本判决生效后十日内支付朱志秀鉴定费评估18500元。八、驳回萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会其余诉讼请求；九、驳回朱志秀其余反诉诉讼请求。
2014年10月16日，杭州市中级人民法院作出的（2014）浙杭民终字第1796号民事判决书第19页载明二审中朱志秀提交的证据2“有关一楼超市转租事项说明，拟证明收回一楼超市时，金家埭社区居委员有书面告知朱志秀。”
原告于2014年11月17日起诉来院。
本院认为：2008年4月15日原、被告签订的《房屋租赁合同》项下的案涉房屋因被告未取得建设工程规划许可证所建，该房屋租赁合同自始无效。原告实际支付被告房屋租金仅为35000元，其余租金一直未付。2010年1月28日，原、被告签订的《有关一楼超市转租有关事项说明》中就一楼超市转让的应续合同由村与承租户签订等约定，应视为被告在2010年1月28日已行使要求原告返还一楼超市房屋的权利，并结合该案涉租赁房屋被告实际已租赁案外人多年，原告均系明知，且一直未持有异议的事实，本院认为案涉租赁房屋已由原告返还被告。现原告认为被告违约，要求被告赔偿损失1028666元的诉请，并无事实依据，本院不予支持。原告并未就案涉租赁房屋的损失提出过诉讼，不属于重复诉讼。被告认为本案属一事再理的主张，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
驳回朱志秀的诉讼请求。
案件受理费14058元，由朱志秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 戴永梅
人民陪审员 何小明
人民陪审员 徐玲仙
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 徐丽芳