湖南省汝城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汝民初字第582号
原告廖细珠（反诉被告），女。
委托代理人谭正林（系廖细珠之丈夫），男。
委托代理人何梯古，男。
被告汝城县大坪镇中心小学（反诉原告），住所地湖南省汝城县大坪镇大坪墟。
法定代表人朱远全，该学校校长。
委托代理人朱正新，湖南为全律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人何晓灵，该学校副校长。
原告廖细珠（反诉被告）与被告汝城县大坪镇中心小学（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日受理后，依法适用简易程序。被告汝城县大坪镇中心小学（以下简称大坪中心小学）提出反诉，本院于2014年11月26日裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告廖细珠及委托代理人谭正林、何梯古，被告大坪中心小学的法定代表人朱远全及委托代理人朱正新、何晓灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖细珠（反诉被告）诉称：2011年10月18日，大坪中心小学原校长欧阳明鉴于原告在教育战线上奋斗几十年，现年老体差，将大坪中心小学二间不像样的店面出租给原告，并签订《房屋出租契约》。原告按契约规定向被告交纳店租3800元。2012年9月28日经双方协商，继续履行2011年10月18日所签订的《房屋出租契约》，并向被告交纳房租3800元。2014年2月24日，由被告委托人秦永胜与原告丈夫谭正林协商，原告同意补交了2013年9月1日至2014年1月31日及2014年2月1日至2015年1月3日房租共计4750元，并由秦永胜具下收据。2014年7月放假时，被告就提出原签订的契约终止履行，要原告搬出店面导致双方发生争议。2014年8月28日，被告采用非法手段将原告营业的店面门窗砸毁，造成原告无法营业。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：被告赔偿原告违约金4000元、存货损失20000元、营业损失6000元、搬迁费用损失500元，合计30500元。
被告大坪中心小学（反诉原告）辩称：一、本诉答辩意见，根据双方于2013年8月10日所签订的《房屋出租契约》，租赁期间为2013年8月20日至2014年8月19日止，租金4750元。并非原告所述合同终期为2015年1月3日。原告在拒绝腾房而又因教育教学所急需用房情况下拆房，属正当行为，没有造成原告任何损失，严重违约的是原告，原告也没有举证证实其有实际损失，请求驳回原告的诉讼请求。二、反诉部分，请求判决反诉被告廖细珠赔偿反诉原告教师、学生无法用房损失6000元。理由是：根据双方于2013年8月10日所签订的《房屋出租契约》，租赁期间为2013年8月20日至2014年8月19日止，但合同到期后反诉被告廖细珠在反诉原告的多次要求下拒绝腾房，导致反诉原告拆旧建新工程无法进行，部分教师、学生开学至今无房可用，有几位教师只得在外租房，一些学生班级只得超容，严重影响反诉原告的教育教学秩序，广大学生家长也有很大意见，要求学校尽快解决。
庭审过程中，原、被告各自围绕其主张，进行了举证、质证，现分列如下：
（一）原告廖细珠为支持其主张，向本院提供了如下四组证据：
证据一、《房屋出租契约》一份，拟证明原、被告双方于2011年10月17日签订房屋租赁协议，协议约定违约方承担违约金。
证据二、现金收款收据三张，拟证明原告廖细珠已交纳三年租金。
证据三、现场照片四张，拟证明被告大坪中心小学毁坏店面门窗的事实。
证据四、衣物照片及出货单清单，拟证明被告毁坏店面造成原告货物经济损失应由被告承担。
上述证据，经庭审举证、质证，被告大坪中心小学的质证意见是：对证据一真实性无异议，但此份合同与本案无关，对其关联性有异议；证据二无异议，其中第三年租金在原先基础上是涨了25％；证据三没有相关的说明，无法证实照片是争议店面，既使照片属实，因店面是被告的，合同已到期，被告有权处理；对证据四的三性均有异议，不符合证据要求。
（二）被告大坪中心小学为支持其答辩意见和反诉主张，向本院提供了如下证据：
证据五、2013年8月10日签订的《房屋出租契约》，拟证明被告将二间店面租赁给原告经营，租赁期限是从2013年8月20日至2014年8月19日止，租金4750元，租赁期满合同终止。
证据六、《租房协议书》及租金发票，拟证明被告为教职员工在外租房居住存在租金损失。
上述证据，经庭审举证质证，原告廖细珠的质证意见是：证据五没有被告法人代表和负责人签名，不是真实的，不具有法律效力，是被告伪造的；证据六与本案无关联。
根据原、被告双方的质证意见，经审核，本院认证如下：
证据一、证据二，经对方当事人质证后对真实性无异议，本院予以认定；对证据三与其他证据相印证部分予以认定；证据四与原告拟待证明的事实无关联性，不予认定；证据五，虽然原告廖细珠提出异议，但在二次庭审质证时陈述不一致，前后矛盾，且在本院指定的期限内无正当理由未提出笔迹鉴定申请，未预交鉴定费用，应对该事实承担举证不能的法律后果，故本院对证据五予以认定；证据六与被告拟待证明的事实无关联性，不予认定。
根据本院采信的证据，并结合当事人的陈述和辩论，可确认如下事实：
原告廖细珠原系被告大坪中心小学代课老师。2011年10月17日，被告大坪中心小学作为出租人（甲方）与原告廖细珠（乙方）签订《房屋出租契约》。协议约定：一、甲方将校门口从北到南数起第一、二间店面出租给乙方用店经营，为期一年（自2011年10月18日至2012年10月17日止），租金为人民币3800元，一次性付清，由甲方出具收据为凭；……五、乙方在租赁期满时，按期交还房屋，不得借任何理由拖延迁出日期，如因此原因引起的后果，由乙方负责。合同签订次日即2011年10月18日，原告廖细珠交纳了店租3800元。2012年9月28日，原、被告继续履行原协议，并由被告大坪中心小学收取原告廖细珠店面租金3800元，由大坪中心小学工作人员向廖细珠具下收据，并在用途上注明“店租（2012年9月1日至2013年8月31日止）”。
2013年8月10日，原、被告再次签订《房屋出租契约》。除协议第一条、第四条内容有所修改之外，其他内容与2011年10月17日签订的《房屋出租契约》内容大体一致，其中第一条约定：甲方将校门口从北到南数起第六、七间店面出租给乙方用店经营，自2013年8月20日至2014年8月19日止，租金为人民币4750元，一次性付清甲方，由甲方出具收据为凭。第七条约定：乙方在租赁期满时，按期交还房屋，不得借任何理由拖延迁出日期，如因此原因引起的后果，由乙方负责。2014年2月24日，被告大坪中心小学收取原告廖细珠店面租金4750元，并具下收据，收据上注明“2013学年店租”字样。2014年8月28日，原、被告双方因房屋租期是否到期搬出发生争议，被告大坪中心小学组织了民工欲施工作业，并实际门窗部分拆除施工。
另查明，2014年9月5日左右时，原告廖细珠已将店面内货物已全部搬出，所争议二间店面已实际由被告大坪中心小学管理使用。
本院认为，本案争议的焦点有三个，一是2013年8月10日的《房屋出租契约》是否合法有效；二是原告廖细珠诉请的违约金、营业损失等损失是否支持问题；三是被告大坪中心小学的反诉是否成立问题。
关于第一个争议焦点。被告大坪中心小学举证提供的2013年8月10日的《房屋出租契约》，经庭审质证，虽然原告廖细珠提出异议，否认系其本人签名，但在二次庭审质证时陈述不一致，前后矛盾，且在本院指定的期限内无正当理由未提出笔迹鉴定申请，未预交鉴定费用，按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定，原告廖细珠应对该事实承担举证不能的法律后果。而对于原告廖细珠（反诉被告）提出的《房屋出租契约》立约人无法人代表和负责人签名契约无效的答辩意见与法律、法规规定不符，本院不予采纳。经查，2013年8月10日的《房屋出租契约》盖有出租方大坪中心小学公章，而大坪中心小学系事业单位法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务。我国《合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。我国法律、法规并未规定法人的民事法律行为必须要有法定代表人或者负责人的签名才生效。因此，本院认为2013年8月10日的《房屋出租契约》系当事人的真实意思表示，合法有效。
关于第二个争议焦点。既然原、被告双方于2013年8月10日签订的《房屋出租契约》合法有效，那么原告廖细珠承租的店面租期则从2013年8月20日至2014年8月19日止，至双方发生争议时店面租期已经期满，大坪中心小学要求廖细珠从店面内搬出符合双方合同约定，无违约行为，也就不存在承担违约金问题。对于原告廖细珠诉请的营业损失、存货损失、搬迁费损失问题，因房屋租赁合同期满，按照双方合同第七条约定“如因此原因引起的后果，由乙方负责”，故原告诉请的存货损失、搬迁费损失应由乙方即原告廖细珠本人负责，原告廖细珠也不得因此事影响被告大坪中心小学正常的教育教学秩序。但从原、被告提供的现有证据来分析评判，原告廖细珠已交纳三次共三年租金，其实际租赁时间未满三年，尚欠58日。经查，原、被告于2011年10月17日签订的第一份《房屋出租契约》，店面租期为一年，房租3800元，到第二年时双方继续履行原协议，到第三年时双方协商在原租金基础上涨价25％即一年租金4750元，并对原租赁起止时间进行了变更。因第三年续租时双方于2013年8月10日签订有《房屋出租契约》，则按该合同履行，但之前租赁期限届满，承租人廖细珠继续使用原租赁物，出租人大坪中心小学未提出异议，原租赁合同继续有效，此期间租赁期限为不定期。如果双方协商可以变更原合同内容，但被告大坪中心小学在2012年9月28日的收款收据上单方变更租赁期限，有违约之嫌，且客观上造成原告实际租赁期限缩短，对引发本案争议具有一定过错。经本院主持调解，被告大坪中心小学愿意给予廖细珠适当补偿，不违反有关法律规定，仅是在具体金额未达成一致协议。本院以原告的客观实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和违约责任约定、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，依法确定由被告大坪中心小学退还原告廖细珠二个月的房租3800元／12月×2月=633.3元及补偿经济损失4000元为宜，合计4633.3元。
关于第三个争议焦点。反诉原告大坪中心小学提交《租房协议书》及房租发票拟证明其教师用房损失，要求反诉被告廖细珠赔偿用房损失6000元。经查，该《租房协议书》系大坪中心小学与朱招霞签订的协议，与本案待证事实无关联性，也无其他证据证明反诉原告的租房损失与反诉被告未按时腾房行为相关联。因此，反诉原告大坪中心小学的反诉请求于法无据，本院不予支持。
综上，经本院主持调解，原、被告双方不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，第四十四条第一款，第二百三十六条；参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告汝城县大坪镇中心小学在本判决生效后十日内退还原告廖细珠房租633.3元及补偿原告廖细珠经济损失4000元，合计人民币4633.3元。
二、驳回原告廖细珠的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告汝城县大坪镇中心小学的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费563元，由原告廖细珠负担281.5元，被告汝城县大坪镇中心小学负担281.5元；反诉案件受理费50元，由反诉原告汝城县大坪镇中心小学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 范家文
代理审判员 张玉华
人民陪审员 欧细泉
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 何颖囡
附：户名：汝城县人民法院
开户行：农行汝城县文化路支行
帐号：18-676801040001210
附：判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。