江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第0682号
原告朱莉芳。
委托代理人严海梅（受朱莉芳的特别授权委托），江苏沁园春律师事务所律师。
委托代理人曹菊兵（受朱莉芳的特别授权委托）。
被告无锡市正大房屋拆迁有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区棉花巷78-101。
法定代表人谢峰，无锡市正大房屋拆迁有限公司总经理。
委托代理人徐庆鸣（受无锡市正大房屋拆迁有限公司的特别授权委托），无锡市正大房屋拆迁有限公司职员。
被告无锡市惠山古镇历史文化街区保护性修复工程领导小组办公室，住所地江苏省无锡市北塘区锡惠路*号。
法定代表人叶勤良，无锡市惠山古镇历史文化街区保护性修复工程领导小组办公室主任。
委托代理人张德淑（受无锡市惠山古镇历史文化街区保护性修复工程领导小组办公室的特别授权委托），无锡市惠山古镇历史文化街区保护性修复工程领导小组办公室职员。
委托代理人武斌（受无锡市惠山古镇历史文化街区保护性修复工程领导小组办公室的特别授权委托），江苏周秋平律师事务所律师。
原告朱莉芳与被告无锡市正大房屋拆迁有限公司（以下简称正大房屋拆迁公司）、无锡市惠山古镇历史文化街区保护性修复工程领导小组办公室（以下简称惠山古镇修复办公室）房屋拆迁补偿、安置合同纠纷一案，本院于2013年4月22日受理后，于2014年1月14日作出（2013）北民初字第0560号民事裁定，驳回朱莉芳的起诉。后朱莉芳向无锡市中级人民法院提起上诉，无锡市中级人民法院经审理，于2014年3月10日作出裁定，撤销本院（2013）北民初字第0560号民事裁定并指定本院进行审理。本院于2014年5月12日重新立案，依法组成合议庭，分别于2014年7月7日、17日、10月29日公开开庭进行了审理。原告朱莉芳的委托代理人严海梅、曹菊兵，被告正大房屋拆迁公司的委托代理人徐庆鸣，被告惠山古镇修复办公室的委托代理人张德淑、武斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱莉芳诉称：其系无锡市北塘区下河塘12号公房的承租人，因该房屋涉及拆迁，2009年4月15日，其与正大房屋拆迁公司签订了《房屋拆迁补偿、安置协议书》，但惠山古镇修复办公室未履行拆迁协议约定的义务，现要求两被告给付补偿款181951元，并按银行贷款利率标准支付利息60000元，支付3年过渡费36000元，同时按规定提供定向安置房。
被告正大房屋拆迁公司辩称：其系受托人，如协议合法有效，应由惠山古镇修复办公室承担责任；同意惠山古镇修复办公室其他意见。
被告惠山古镇修复办公室辩称：朱莉芳在无锡市北塘区下河塘12号并无承租无锡市佛教协会公房的事实，其持有的租赁协议均系伪造，因此朱莉芳持有的拆迁协议并非双方当事人的真实意思表示，拆迁协议不成立，朱莉芳的请求应予驳回；正大房屋拆迁公司系拆迁实施人，其系该地块的拆迁人，如有责任也应由正大房屋拆迁公司与其共同承担；朱莉芳主张的利息损失无事实和法律依据，利息支付计算标准应为银行七天通知存款利率；朱莉芳未按约定时间搬迁不能取得过渡奖励费；过渡超过2年期限的才可获得过渡费。
经审理查明：坐落于无锡市北塘区下河塘12-4号（以下简称下河塘12-4号）房屋的所有权人为无锡市佛教协会，于2004年1月登记，建筑面积为109.53平方米，房屋共两个部分组成，其中一部分为二层建筑物（建筑面积为92.8平方米），与无锡市北塘区下河塘12-2号（以下简称下河塘12-2号）房屋位于同一幢二层建筑物内，另一部分为一层建筑物（建筑面积为16.73平方米）。与下河塘12-4号房屋同一建筑内另有下河塘12-2号房屋产权登记，下河塘12-2号房屋产权（建筑面积41.4平方米）于2000年4月登记在案外人陈福珍名下，后其于2005年将下河塘12-2号的底层（建筑面积19.8平方米）抵偿给朱丽敏所有，朱丽敏系原告朱莉芳的妹妹。下河塘12-2号房屋靠西侧，下河塘12-4号房屋靠东侧，下河塘12-4号一、二楼房屋为案外人承租。该建筑物内靠西山墙侧内有一约一米宽的通向二楼的楼梯道，二楼楼梯道上在下河塘12-2号房屋产权部位后有一客间，长约1.9米、宽约3.2米。下河塘12-4房屋和12-2号房屋所在二楼房间原无阁楼，后由房屋实际使用人在二楼房间内改造了阁楼。
下河塘12号房屋系宗族产，原由无锡市北塘区房管局管理，1994年移交无锡市佛教协会，由无锡市宗教局成立的无锡市民族经济发展公司统一管理。2004年后由无锡市佛教协会自行管理。无锡市佛教协会在下河塘12号另有多处产权房屋。
被告惠山古镇修复办公室系无锡市下河塘地区房屋拆迁人，被告正大房屋拆迁公司系受惠山古镇修复办公室委托的拆迁公司。拆迁中，由被告方委托的评估公司进行评估，2009年4月15日，朱莉芳委托代理人曹菊兵与正大房屋拆迁公司签订《房屋拆迁补偿、安置协议书》。协议书载明：被拆迁房屋位于下河塘12号，产权性质为公房，建筑面积为11.25平方米，房屋所有人为无锡市佛教协会，承租人为朱莉芳；朱莉芳选择以区位基准价和房屋重置价结合成新为主确定评估价格进行评估，并选择货币补偿，可获得购买定向安置房屋资格，并确定定向安置房的基准价为每平方米3000元；被拆迁房屋补偿款为144000元，付款方式为预付款凭证，搬迁后15天内支付，领取的拆迁款应按有关规定执行；朱莉芳采取自行过渡；拆迁人支付朱莉芳搬家费1000元、移装固定设施费826元、装修费1125元；朱莉芳应于2009年4月25日前搬迁完毕，如在期限内搬迁，支付过渡奖励费3.5万元等内容。拆迁协议签订过程中，朱莉芳向正大房屋拆迁公司提供了租赁契约及租金收据，曹菊兵向正大房屋拆迁公司提供朱莉芳签署的授权委托书1份，正大房屋拆迁公司于2009年4月13日收到，此委托书下方记明：“此产权证正本已缴给正大拆迁公司，见证人：街道王庆华”等字样。协议订立后，惠山古镇修复办公室在审核拆迁协议中，认为朱莉芳未实际承租房屋，不认可拆迁协议而未履行。
朱莉芳于2013年4月向本院提起诉讼，请求惠山古镇修复办公室履行拆迁协议约定的义务，给付补偿款181951元。本院于2014年1月作出民事裁定，以本案涉及公房权属界定，不属人民法院受理范围为由，驳回了朱莉芳的起诉。朱莉芳向无锡市中级人民法院提起了上诉，无锡市中级人民法院审理后认为：租赁契约虽是本案审理的事实前提，但与本案应否受理无关；一审以认定房屋为公房并认为应当先由主管部门界定权属的意见，无事实和法律依据。遂裁定指定本院对本案继续审理。
另查明：正大房屋拆迁公司在拆迁时发出的拆迁告住户书明确：凡2009年4月15日前签约并在约定时间内搬迁的，每户奖3.5万元，凡2009年5月31日前签约并在约定时间内搬迁的，每户奖2.5万元；过渡时间不超过2年，过渡费按权证每户每月1000元按实支付；定向安置房的地点为：惠麓苑（二期）价格3000元／平方米、龙塘岸小区价格2650元／平方米，楼层差按规定执行。被拆迁户签约后，可至选房点预选房，预选房源保留10天，10天内搬迁交钥匙等。
双方间因拆迁协议履行交涉无果，朱莉芳代理人曹菊兵曾于2010年9月向北塘区信访局信访，称其被拆迁房屋已于2009年5月底交付了钥匙，但拆迁公司未履行协议。惠山古镇修复办公室答复认为下河塘12号并无朱莉芳承租房屋，朱莉芳提供的租赁协议可能虚假，朱莉芳代理人曹菊兵有诈骗嫌疑。2013年12月10日，惠山古镇修复办公室向无锡市公安局北塘分局举报，举报信载明：朱莉芳提交的租赁契约、房租收据等纯系伪造，目的系骗取拆迁利益，涉嫌诈骗，要求立案侦查。无锡市佛教协会也在该举报信上盖章。2013年12月10日，无锡市公安局北塘分局惠山派出所出具了一份受案回执，至今未予刑事立案。
诉讼中，朱莉芳就房屋租赁关系事实，向本院提供三份租赁契约，其中无锡市北塘区房地产公司与朱莉芳的租赁契约（复印件），租期为1993年至1995年12月31日，该件无落款时间；无锡市民族经济发展公司与朱莉芳的租赁契约（原件），租期为1994年4月1日至1995年4月1日，该件落款时间为1994年4月1日；无锡市佛教协会与朱莉芳的租赁契约（原件），租期为2005年7月27日至2007年7月27日，落款时间为2005年7月，此份租赁契约上载明的联系电话系8位数字。三份契约均载明房屋坐落为下河塘12号，房屋面积14.7平方米。朱莉芳陈述租赁契约系其父亲代签，租金均由其父亲代交，其居住在二层房屋上，其在上学时住过一段时间，最近多年未去住。朱莉芳还向本院提供1995年6月1日无锡市民族经济发展公司的租金收据及2006年1月6日无锡市佛教协会租金收据各1份，收据载明朱莉芳交纳了1994年4月至1995年4月的租金（38.4元）及2003至2005年的租金（432元）。对后1份收据，与本院核查的无锡市佛教协会保存的租金收据存根原件一致。惠山古镇修复办公室及正大房屋拆迁公司认为，朱莉芳提供的租赁契约非朱莉芳本人所签，且与事实不符，下河塘12号并无朱莉芳实际承租的房屋；2005年的租赁契约上联系电话为8位数，违反无锡的客观实际，可以证明租赁契约不真实。1995年的租金收据崭新如初，显系造假，应当鉴定其真实性。
惠山古镇修复办公室为证明朱莉芳不存在租赁事实，向本院提供了1993年的惠山房管所的征租内册3页，内无朱莉芳的承租记录；提供了宗教产交接清单2页，内无朱莉芳租房记录；提供了无锡恒茂房地产评估公司的情况说明，内容有：“下河塘12-2号房屋外观现状为二层带斜屋面，二层房屋上系阁楼。在现场勘测中阁楼面积为17.82平方米、2.2米高以上面积为9.37平方米。因阁楼系房屋整体，故未出具体评估报告，后由无锡正大房屋拆迁公司将下河塘12号朱莉芳的租赁契约交给评估员，根据租赁契约内容出具了评估报告，12-2号房屋为二层加一阁楼结构。”提供了谈话笔录（谢虎宝、尤芝琴、谢珍华三人）及向无锡市佛教协会的申请报告，内容有：“他们在此处房屋12-2号原无阁楼，后向佛教协会申请自行建造，他们邻居也与他们一起建造了阁楼，邻居房屋楼上楼下均居住曹菊兵一家4人。”惠山古镇修复办公室还提供了陈福珍2000年领取的下河塘12-2号的产权证、无锡市佛教协会的下河塘12、12-1至12-10、13、1××号的房屋产权证及下河塘**号拆迁调查表等证据。惠山古镇修复办公室另认为，在（2005）北民一初字第452号民事调解书中，曹菊兵作为陈福珍的代理人与朱丽敏达成调解协议，协议载明陈福珍所有的下河塘12-2号房屋底层面积为19.8平方米抵偿给朱丽敏所有，现曹菊兵又作为朱莉芳的代理人代办拆迁事宜，违反常理，证明曹菊兵虚构租赁契约自行取得拆迁款。朱莉芳认为：惠山古镇修复办公室的证据均为间接证据，不能推翻租赁协议和评估报告；朱莉芳承租的房屋实际包括在12-4号产权中，在12-2号房屋的后面；陈福珍取得房屋产权后将房屋借给曹菊兵居住，后其与朱莉芳的父亲进行协商，拆了朱莉芳的部位自行对房屋进行了改造，加造了阁楼，改造后阁楼交由朱莉芳父亲使用；拆迁中，他们告知了拆迁方改造情况。
审理中，本院至无锡市佛教协会进行了调查，该会负责人反映：朱莉芳的两份租赁契约均是真实的，朱莉芳也交过房租。2005年后，他们考虑收取的房租还不足修理房屋，于是不再收取，由承租人自行修理。对2013年惠山古镇修复办公室举报信上的内容，该协会无法核实真假，协会在举报信盖章，仅表明同意去公安机关举报，具体是否存在诈骗可由公安机关调查。无锡市佛教协会的租赁合同原经办人王世鸣陈述：朱莉芳与民族公司的协议不是其经手的，其与朱善增（朱莉芳父亲）并不相识，2005年、2006年左右朱善增凭其与民族公司的租赁合同来续签协议，其按规定予以办理，当时还要求补清了2003年至2005年的租金。现已不能判断合同上落款日期是否其书写，也记不清具体订立日期，但租金上的日期应是准确的。本院还向朱善增进行了调查，朱善增陈述：房屋原由其向无锡市佛教协会承租，因为女儿朱莉芳上学方便；具体租赁手续均由其代办，租金由其代交，具体订立协议的时间及经过已记不清了；租赁房屋的部位在一楼和二楼的楼梯间，女儿住了一段时间就不住了，他偶尔去住住。
以上事实，有拆迁协议、租赁契约、租金收据、房屋产权证、拆迁告住户书及当事人陈述等在卷佐证。
本案的争议焦点为讼争所涉拆迁协议是否依法成立，是否合法有效。
本院认为：拆迁协议经双方委托人协商一致签订，应认定依法成立，现无证据证明存在可撤销或无效事由，拆迁协议合法有效，双方当事人应当履行协议的约定。理由如下：首先，无锡市佛教协会所有的下河塘12-4号二层房屋中存在可出租的部位。经现场核对，诉争二层房屋楼间使用面积约6平方米、一楼楼间约4平方米非下河塘12-2号产权房屋面积范围，也非下河塘12-4号房屋东侧一、二层房屋使用人承租面积范围，该处虽有共用的部分功能，但并非绝对不可分割使用。其次，被告方虽对租赁契约真实性提出异议，原告方对租赁事实的陈述也存在一些矛盾，但本院能够核查到的存放于无锡市佛教协会的租金收据存根，系一整本，具有较高的可信度，可以证明朱莉芳与无锡市佛教协会存在租赁合同的事实。结合租金收取时间及本院调查的内容，可以认定无锡市佛教协会的租赁契约订立时间在2006年1月6日前后，此节排除被告方提出的对电话号码的质疑。其三，被告方提供的1994年移交前后的登记清单，并不能当然否定此后的所有的租赁合同及租赁事实。被告方提供的其他证据材料，也不足以推翻租赁契约的真实性。被告方虽以本案可能涉嫌诈骗向公安机关报案，但至今近1年未有任何结果。本院在民事审判职权可能的范围内进行调查，也未发现确定的犯罪线索。依据民事诉讼的证据制度，被告方应当承担举证不能的诉讼后果。其四，拆迁协议签订前，拆迁方委托的评估公司对朱莉芳承租的租赁房屋进行了评估，并由拆迁公司向评估公司提供租赁合同后，由评估公司出具评估报告，再签订拆迁协议。因此，拆迁人在拆迁协议签订前有充分的时间进行审查，签订拆迁协议应即表明其认可朱莉芳的房屋承租权，认可朱莉芳有权取得拆迁安置利益。其五，拆迁协议签订于国务院《城市房屋拆迁管理条例》施行中，应受该条例调整。同时，拆迁协议系双方就房产处理设定的民事权利义务关系的协议，当然受我国《合同法》的规制。我国《合同法》规定合同自承诺生效时成立，因此涉案拆迁协议在当事人的委托代理人签字之日成立。其六，本案标的系拆迁协议是否成立及效力之争，在被告方无证据、本院也无法查清存在否定拆迁协议效力事由的情况下，当事人应按约履行协议并依法承担违约责任。正大房屋拆迁公司受惠山古镇修复办的委托对涉案房屋实施拆迁行为，其法律后果应当由委托人惠山古镇修复办承担。
关于拆迁协议的权利义务约定不具体明确的部分，可结合当地拆迁的具体政策进行解释。拆迁告住户书由拆迁人发向涉案地块全体被拆迁户，应视为对所有被拆迁人的承诺，相关内容在与拆迁协议不冲突的情况下，构成对拆迁协议权利义务的补充。关于朱莉芳的搬迁之日，双方存在争议，但均未能完成举证义务，本院从有利于被拆迁人原则出发，认定朱莉芳代理人信访时陈述的内容，即确定为2009年5月底。关于144000元的拆迁补偿款支付及利息，拆迁协议约定惠山古镇修复办应当在搬迁后15日内开具预收款收据，惠山古镇修复办并不存在实际款项交付的义务，因此对朱莉芳该部分款项利息的主张，本院不予支持。但按当时拆迁政策，惠山古镇修复办应自收据开具之日起至通知办理定向安置房入住手续之日止，按银行七天通知存款利率标准结算利息。因拆迁协议约定，朱莉芳可获得定向安置房屋的购买资格，对此惠山古镇修复办有义务按拆迁政策予以协助，保障朱莉芳获得购买资格。折迁协议虽未明确定向安置房的地点，但结合拆迁协议中载明的“定向安置房基准价3000元”及拆迁告住户书中提供的两处定向安置房基准价的标准，可以认定双方确认的定向安置房地点为“惠麓苑（二期）”。关于协议约定的奖励费，朱莉芳虽未能在约定时间内搬迁，但其搬迁情况符合告住户书中有关过渡奖励费2.5万元的规定。拆迁协议未约定奖励费（2.5万元）及搬家费等费用（2951元）的支付期限及支付方式，结合拆迁补偿款的履行期限和履行方式的约定，本院认定惠山古镇修复办应在朱莉芳搬迁完毕后15日内现金支付，因惠山古镇修复办未按约支付，其应承担违约责任，即自2009年6月16日起，按同期银行贷款利率给付利息。另外，依据拆迁告住户书的规定，过渡时间自搬迁之日超过2年的，惠山古镇修复办应支付过渡费，即自2011年6月起按每月1000元的标准支付过渡费至通知办理定向安置房之日止。
综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条之规定，判决如下：
一、无锡市惠山古镇历史文化街区保护性修复工程领导小组办公室支付朱莉芳拆迁补偿款144000元（履行形式为开具定向安置房预付款收据，并自2009年6月16日起至通知办理定向安置房屋入住手续之日止按中国人民银行七天通知存款利率结算利息）；支付朱莉芳奖励费25000元及支付朱莉芳搬家费等费用2951元，并自2009年6月16日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付利息。此项于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
二、无锡市惠山古镇历史文化街区保护性修复工程领导小组办公室自2011年6月起至通知办理定向安置房屋入住手续之日止按每月1000元支付朱莉芳过渡费并协助朱莉芳办理“惠麓苑（二期）定向安置房购置手续。此项于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
三、驳回朱莉芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3940元，由无锡市惠山古镇历史文化街区保护性修复工程领导小组办公室负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陆华朝
审 判 员 林丽华
代理审判员 李家先
二〇一四年十月三十日
书 记 员 吴 君
本案附法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《城市房屋拆迁管理条例》
第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。