广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第22号
上诉人（原审原告）：梁金好，女，汉族，1964年7月24日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：史一鸣，广东华信达律师事务所律师。
委托代理人：陈勇，广东华信达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：珠海大环山市场管理有限公司。住所地：珠海市香洲。
法定代表人：郑均达。
委托代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市香洲区梅华街道办事处。住所地：珠海市香洲。
负责人：冯胜生。
委托代理人：游艳，广东方源律师事务所律师。
委托代理人：陈剑，广东方源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：郑均达，男，汉族，1972年4月16日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。
上诉人梁金好、珠海大环山市场管理有限公司（以下简称大环山公司）与被上诉人珠海市香洲区梅华街道办事处（以下简称梅华街道办）、郑均达房屋租赁合同纠纷一案，梁金好、大环山公司均不服珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第161号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年3月30日，梅华街道办与珠海市吉大君达商务酒店（法定代表为郑均达）签订《协议书》，将位于珠海市大环山原珠光仓库一带闲置土地委托给珠海市吉大君达商务酒店管理，并由珠海市吉大君达商务酒店负责清拆该用地内违章建筑和清理三无人员。协议书第二条规定：“乙方（君达酒店）按甲方规定的范围对该地进行平整及清理、美化，合理利用，所经营项目应该尽量满足社区居民生活文化需要，可经营农贸市场、文体康乐设施等，不得经营噪音较大或影响市容环境卫生的项目。乙方在使用该闲置用地期间必须服从甲方和有关部门的管理”。第四条规定“乙方每月10日前向甲方缴纳当月的综合管理费”。第十三条规定：“投资风险由乙方承担，本协议约定的综合管理费的缴交、土地的收回，不受乙方投资多少、经营亏损情况等等因素的影响，乙方必须无条件服从”。第十六条规定：“协议期限自2009年3月30日起2年，协议到期后，若政府仍未开发该地块，则双方按每两年续签一次的方式执行，如需变更协议细则，双方重新商定”。
2010年5月31日，大环山公司在珠海市工商局香洲分局注册成立，法定代表人为郑均达。大环山公司成立后，负责大环山社区下岗职工、流动商贩安置点（临时市场）的管理。2011年3月29日，梅华街道办与珠海市吉大君达商务酒店签订的《协议书》协议到期后，双方并未续签协议书。2011年8月12日，梁金好与大环山公司签订《珠海大环山市场管理有限公司商铺租赁合同》（合同编号：ZHDHS-90）。约定大环山公司将位于珠海市香洲区翠民路9号大环山临时市场商铺区19号商铺场地约98平方米、铁棚180平方米、空地120平方米出租给梁金好经营风味小食、涮菜。租赁期限为5年，即自2011年9月16日至2016年9月15日止。第一年每月租金人民币3500元，订立合同时交纳保证金人民币10，000元，第二年起租金递增10%。合同签订后，梁金好组织装修，2011年8月11日，梁金好向大环山公司缴纳商铺押金人民币30，000元。2011年9月16日，梁金好开始营业。自2011年9月，梁金好向被告缴租金5000元，10月缴租金10000元，11月缴租金10000元，12月缴租金3000元。2012年1月缴租金3000元，2月缴租金5000元，3月缴租金5000元，4月缴租金5000元，共缴八个月租金人民币46000元。2011年10月20日，梅华街道办向全体经营户发出《关于撤销大环山临时市场并终止经营的通知》。称大环山临时市场用地因政府用地规划需要，现确定为香洲区法院审判大楼建设用地，将于近期开工建设。梅华街道办与与珠海市吉大君达商务酒店已解除了土地委托管理协议，并依法取缔了大环山临时疏导点。梅华街道办已于2011年9月9日书面通知承包方于2011年12月9日前自行拆除大环山临时市场，逾期将由有关执法部门进行强制拆除。2011年12月12日，该商铺被珠海市城市管理行政执法局认定为违法建筑，并限于2011年12月19日之前拆除。2012年4月，梁金好停业。2012年9月23日，该商铺被有关部门强制拆除。
另查明，2009年3月20日，珠海市香洲区人民政府召开办公会议，对大环山原珠光仓库一带闲置土地，长期以来大批“三无人员”聚集，环境脏、乱、差，存在严重安全隐患的问题进行研究，决定由梅华街道办对脏、乱、差进行一次彻底整治，整治后拟建设一个临时的农贸市场，用于安置下岗人员和辖区市场的流动商贩，方便居民生活。2009年4月15日，珠海市城市管理委员会向梅华街道办发出《关于整治大环山闲置土地的函》，建议由梅华街道办对大环山原珠光仓库一带牵头整治，将该片闲置土地充分利用，给周边居民提供临时公共配套服务设施。
2009年7月11日，梅华街道办向珠海市国土资源局发出《关于请求将大环山原珠光仓库一带闲置土地委托给梅华街道临时管理的请示》，拟建立流动商贩疏导点。2010年8月14日，梅华街道办向珠海市住房和城乡规划建设局香洲分局发出《关于给予大环山市场便民疏导点加具相关意见的函》，称根据有关文件精神，梅华街道办对大环山进行综合整治，并建设了大环山社区下岗职工、流动商贩安置点（临时市场），并委托珠海大环山市场管理有限公司管理。以上事实有：1．《商铺租赁合同》；2．押金收据及租金收据；3．房地产（内装修）估价报告；4．完税证、发票记录及刷卡单据；5．请求将大环山原珠光仓库一带闲置土地进行临时托管的函；6．珠城管办函（2009）42号；7．香洲区府工作会议纪要（2009）10号；8．二被告2009年3月30日签订的《协议书》；9．珠规地函（2009）339号；10．珠香梅（2009）22号关于请求将大环山原珠光仓库一带闲置土地委托给梅华街道办临时管理的请示；11．珠香梅（2009）49号关于大环山原珠光仓库一带闲置土地建立流动商贩疏导点的请示；12．珠规建审函（2009）33—3号关于香洲区人民法院审判办公综合楼项目选址事宜的复函；13．珠香梅（2010）39号关于大环山市场便民疏导点加具相关意见的函；14．梅华街道办的授权委托书；15．住所使用证明；16．关于清拆大环山市场的公告；17．关于撤消大环山临时市场并终止经营的通告；18．当事人当庭陈述在卷为证。
梁金好在一审中的诉讼请求为：1.确认梁金好与大环山公司签订的《商铺租赁合同》无效；2.大环山公司、梅华街道办、郑均达退还押金人民币30，000元；3.大环山公司、梅华街道办、郑均达退还2011年9至2012年4月份租金人民币46，000元；4.大环山公司、梅华街道办、郑均达赔偿梁金好装修损失人民币614，193元；5.大环山公司、梅华街道办、郑均达赔偿梁金好原料采购费用人民币136，474元；6.大环山公司、梅华街道办、郑均达赔偿梁金好办理证照及员工房租费用人民币6845元；7.大环山公司、梅华街道办、郑均达赔偿梁金好商铺房屋及招牌维修费用人民币19，530元；8.大环山公司、梅华街道办、郑均达赔偿梁金好用工损失人民币95，600元；9.大环山公司、梅华街道办、郑均达赔偿梁金好向供货商订金损失人民币24，000元；10.大环山公司、梅华街道办、郑均达赔偿梁金好经营损失人民币540，000元；11.大环山公司、梅华街道办、郑均达梅华街道办与大环山公司、梅华街道办、郑均达郑均达承担连带赔偿责任；12.大环山公司、梅华街道办、郑均达承担本案的诉讼费用。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为梁金好与大环山公司签订的《商铺租赁合同》的效力及应承担的责任。
1．关于《商铺租赁合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。大环山公司作为出租人，向梁金好提供符合法律及当事人约定的商铺给梁金好使用，是其租赁合同的主要义务。本案中，该临时建筑已被行政执法部门认定为违法建筑，诉讼中大环山公司也未能提供该商铺合法的规划及报建手续，根据住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；……”。因此，该租赁合同因标的物系违法建筑无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。故对梁金好主张与大环山公司双方签订的商铺租赁合同无效的意见一审法院予以支持。
2．关于合同无效的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，大环山公司在明知土地委托管理协议已到期，未续签委托管理协议，且商铺未取得合法的规划及报建手续情况下，仍与梁金好签订租赁合同，其有明显过错，依法应对梁金好的损失承担赔偿责任。梅华街道办主张梁金好明知委托管理协议已到期，仍与大环山公司签订商铺租赁合同存在过错，应承担相应的举证责任。但诉讼中，梅华街道办未能举证证明梁金好在签订合同时对此属于明知，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故对梅华街道办主张梁金好存在过错自身也需承担责任的意见一审法院不予支持。
3．关于大环山公司的赔偿范围。
⑴．关于押金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效取得的对方财产应该予以返还，故对梁金好主张由大环山公司退还梁金好缴纳的押金人民币30，000元的主张一审法院予以支持。
⑵．关于2011年9至2012年4月租金。本案中梁金好承租后自2011年9月正式营业至2012年4月停业，期间一直在使用该商铺，虽然双方在租赁合同中约定每月租金为人民币3500元，但梁金好自营业起即按每月5000元向大环山公司缴纳租金并由大环山公司出具收据，双方以行动表明对合同约定的月租金标准在履行合同过程中进行了变更。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，大环山公司主张按每月租金5000元标准由梁金好缴纳八个月的使用费，符合法律规定，一审法院予以支持，但对大环山公司多收取的梁金好租金部分人民币6000元，大环山公司也未能就此予以合理说明，故对超出租金部分人民币6000元，应由大环山公司返还梁金好。
⑶．关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。诉讼中，梁金好提供了珠海诚信达房地产及资产评估有限公司出具的内装修报告，商铺室内外装修现值为人民币434，170元。三被告提供了珠海诚正房地产评估有限公司出具的内装修估价报告，商铺室内外装修现值为129，442元。两份评估报告均系当事人单方委托评估且评估价值差距较大。因该商铺已被依法强制拆除，现在已不具备重新委托估价鉴定的条件。故对装修价值需结合本案相关证据予以分析认定。一审法院认为，作为专业评估部门出具的鉴定报告，应具备规范性、真实性、全面性。结合两份估价报告来看，首先，被告提供了珠海诚正房地产评估有限公司于2012年10月22日同日出具的两份报告，评估价分别为149，587元、129，442元，价值不同且都加盖有评估公司的公章，对同一评估对象同时出具两份结论不同的鉴定报告，该份报告制作过程不够严谨规范。其次，从两份报告的鉴定内容来看，梁金好提供的估价报告中“鉴定内容”及“估价标准”更为详尽，而被告提供的估价报告中“鉴定内容”及“估价标准”则不够详细。仅以两份估价报告中“商铺198号房”鉴定内容为例，梁金好提供的报告中该部分鉴定内容共15项，而被告提供的鉴定内容仅有4项，且与梁金好相同，对地面、防盗网、灯、电路、墙漆及防水等包房具备的内容无任何记载且无任何说明，同时，也无各评估单项的评估单价、金额，因此，被告提供估价报告的全面性、客观性也不足。结合两份证据的证明力来看，梁金好提供的估价报告的证明力显然大于被告提供的估价报告，故一审法院对梁金好提供的估价报告予以采信，对商铺室内外装修现值人民币434，170元应由大环山公司承担赔偿责任。另庭审中，大环山公司辩称装修部分被告也有部分投入，对此，一审法院认为，首先，双方租赁合同中约定租赁物为“场地”、“铁棚”和“空地”，并无其他约定，其次，也无房屋及其他设施的交接清单予以佐证。第三，大环山公司虽然提供了一些临时市场的结算单，但该结算单均为被告单方制作，内容为临时市场的装修，梁金好对此证据的真实性并不认可，且该结算单内容也无法判定系为梁金好商铺装修工程，故对被告此辩解意见一审法院亦不予采信。
⑷．关于厨房设备、杂物损失。如上所述，依据梁金好方提供的估价报告，对梁金好设备及其他杂物，大环山公司在梁金好应有关部门停业要求停业后，对梁金好存放在商铺内的上述物品应妥善保管并予以返还梁金好.因该部分物品已灭失，故大环山公司应对评估时厨房设备估价现值人民币41，016元、杂物损失估价现值人民币52，308元予以赔偿。
⑸．关于经营损失。关于经营损失，由于市场拆迁，对梁金好的经营活动造成了很大影响，对梁金好的可得利益损失，大环山公司应予赔偿。诉讼中，虽然梁金好未能提供相关的审计报告对其利益损失予以证明，但梁金好提供了2011年10月份的税收发票、消费刷卡记录，证明2011年10月的营业额为人民币85，416元，对此一审法院予以确认。一审法院认为，经营利润需由经营户场地、人员、材料、质量、营销等各种经营因素进行投入的总和，并受社会消费环境及市场风险等多种因素制约。场地因素对经营利润的产生有很大的影响，但不是唯一因素。梁金好10月营业额虽然不能作为计算经营损失的标准，但可作为参考依据。由于本案中梁金好对合同无效并无过错，故一审法院酌定对自梅华街道办向全体经营户发出停止经营之日起至梁金好停业之日止的损失239，164元（85，416元×7个月×40%），由大环山公司承担。
⑹．对梁金好关于原料采购费用、办理证照及员工房租费用、商铺房屋及招牌维修费用、用工费用、向供货商定金费用，一审法院认为，梁金好作为餐饮经营个体户，为争取利益最大化，开拓市场而进行上述经营成本的投入是其正常经营需要，其发生不以被告违约作为费用发生的前提，且在经营活动中，该经营成本已物化为企业的营业收入，大环山公司已对梁金好的经营损失承担赔偿责任的情况下，梁金好主张由被告赔偿经营成本损失的主张无法律依据，一审法院不予支持。
4．关于梅华街道办是否应承担赔偿责任。依据合同法的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，商铺租赁合同是梁金好与大环山公司签订，梅华街道办并未作为合同主体一方参与其中，梅华街道办不是商铺租赁合同的主体。其次，梅华街道办与珠海市吉大君达商务酒店之间的协议书，与梁金好与大环山公司之间的租赁合同的性质不同。协议书的内容为委托其对国有闲置土地进行管理，具有行政管理的性质。而梁金好与大环山公司租赁合同属于民事法律关系，两者的法律关系的性质不同。同时，没有证据显示梅华街道办参与了大环山临时市场的经营活动，梅华街道办因委托关系收取管理费与大环山公司收取商铺租金的性质明显不同。故梁金好主张由梅华街道办对梁金好损失承担连带责任的主张无法律依据，一审法院不予支持。
5.关于郑均达是否应承担赔偿责任。大环山公司出租商铺收取租金，是企业法人日常经营行为，其行为的后果依法应由法人承担。大环山公司和珠海市吉大君达商务酒店作为依法登记的企业法人，其经营活动的后果由其独立承担。郑均达作为大环山公司和珠海市吉大君达商务酒店和法定代表人，并非租赁合同的当事人，也无证据表明存在企业法人混同的情形，故郑均达不应对大环山公司的违反租赁合同约定行为所产生的责任承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、梁金好与大环山公司于2011年8月12日签订的《珠海大环山市场管理有限公司商铺租赁合同》（ZHDHS-90）无效；二、大环山公司于判决发生法律效力之日起七日内退还梁金好押金人民币30，000元；三、大环山公司于判决发生法律效力之日起七日内返还梁金好租金人民币6000元；四、大环山公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿梁金好装修损失人民币434，170元；五、大环山公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿梁金好厨房设备及杂物损失人民币93，324元；六、大环山公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿原梁金好损失人民币239，164元；七、驳回梁金好其他诉讼请求。本案受理费人民币19，890元，由梁金好承担7956元，由大环山公司承担10，541元。
梁金好不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判决第三项，改判大环山公司返还梁金好租金人民币46000元；2、撤销原判决第四项，改判大环山公司赔偿梁金好装修损失人民币482411元；3、撤销原判决第五项，改判大环山公司赔偿梁金好厨房设备及杂物损失人民币131782元；4、撤销原判决第六项，改判大环山公司赔偿梁金好损失人民币540000元；5、撤销原判决第七项，改判大环山公司赔偿梁金好原料采购费人民币136474元、办理员工证照及为员工租房的费用人民币6845元、梁金好为所租商铺及招牌维修的费用人民币19530元、用工损失人民币95600元及梁金好向供货商订货的订金损失人民币24000元；6、撤销原判决第七项，改判梅华街道办、郑均达与大环山公司共同承担连带赔偿责任。7、本案全部诉讼费用由大环山公司、梅华街道办、郑均达全部承担。事实与理由如下：一、关于2011年9月至2012年4月的租金。梁金好在此期间虽缴纳了租金，但此时该商铺所在的临时市场因面临拆迁已经处于无法正常经营的状态了。大环山公司在不告知梁金好实情的情况下，于2011年8月12日与梁金好签订《珠海大环山市场管理有限公司商铺租赁合同》。而事实上，2011年8月1日，珠海市香洲区人民法院向梅华街道办发出了珠香法函（2010）50号《关于搬迁大环山临时农贸市场的函》，要求梅华街道办督促大环山公司于2011年11月30日前完成大环山农贸市场的搬迁。梅华街道办在当日收到该函后于2011年8月5日将该文送达给了郑均达，要求其在收函后按照法院要求无条件退还用地。梅华街道办又于2011年8月15日向郑均达书面送达《关于做好大环山临时市场限期搬迁拆除工作的通知》，要求郑均达按照双方“签定的《临时用地协议书》的相关条款约定，无条件退还用地”，并要求其在接该通知5日内，“不能再接收任何新的商户进场经营，不能与商户个人再签订租赁协议，不能再收取商户个人的押金，不能同意现有商户临时转让铺位，不能隐瞒临时市场需停止经营按时还地的事实。但郑均达与大环山公司在知晓上述实情后，并未向梁金好如实告知，仍与梁金好在2011年8月12日签订《珠海大环山市场管理有限公司商铺租赁合同》，并向梁金好持续收取高额的押金及租金，其行为已经构成民事欺诈。按照相关的法律规定，实施欺诈的一方应当返还其因欺诈而得来的财产应当返还。本案中，大环山公司并非是该临时市场的权利人，也不是该临时市场的合法授权管理者，其在与梁金好签订合同之时，并未有据以收取梁金好押金及租金的合法依据，故对其无合法事由收取梁金好的全部利益应当向梁金好全额返还，而不应当因其欺诈的违法行为而不当得利。所以，原判决对此事实认定不清，相关的第三项判决错误，应当改判大环山公司全额返还梁金好已交付的全部租金46000元。二、关于装修损失。原判决已查明：梁金好对租赁物的室内外装修原值为482411元、现值为434170元。梁金好因被大环山公司的欺诈行为投入了巨资进行装修，但仅仅数月之后，装修损失已经达到了48241元。该近五万元的损失让无过错的梁金好来承担显然有失公平。试想，如果大环山公司能够如实相告该商铺的真实情况，梁金好绝对不会拿举债而来的血汗钱往里扔。正是由于大环山公司的欺诈行为导致梁金好做出了错误的判断和决定，并最终导致梁金好的巨额损失。该损失理应由过错方大环山公司全部承担。故原判决对此事实认定不清，第四项判决应当改判大环山公司承担全部的赔偿责任，即全部装修损失482411元。三、关于厨房及杂物损失。根据上述第二点所述，大环山公司亦应对梁金好的厨房设备损失51270及其他杂物80512元的全部损失承担全额的赔偿责任。故对原判决第五项应当改判为赔偿梁金好厨房设备及其他杂物损失人民币131782元。四、关于经营损失。原判决已认定由于市场拆迁对梁金好的经营活动造成了很大影响，对梁金好的可得利益损失，大环山公司应予赔偿。梁金好自2011年8月与大环山公司签订租赁合同，并于9月份进行装修后，于2011年10月正式开业。开业的第一个月即10月份当月有据可查的刷卡消费额即已达8万余元，此数额还不包括现金消费额，由此估算，加上现金等消费额度，梁金好当月的营业额应远在10万元以上。由此可知，如果所租赁商铺不存在被拆迁的事实，在正常情况下，梁金好每月的营业额均可达10余万元甚至更多。因此，原审判决仅以8万余元折价计算，并不足以弥补梁金好因拆迁而导致的经营损失。故请求二审法院撤销原审判决第六项，改判大环山公司赔偿梁金好损失540000元。五、关于原料、办证、员工租房、维修及供货订金等其他合理损失。由前所述，大环山公司故意隐瞒其无权对外开展租赁经营及商铺即将拆迁的真实情况，诱使梁金好与其订立合同，存在民事欺诈行为。梁金好因大环山公司的上述欺诈行为，为履行与之订立的无效合同付出了惨痛的代价，承担了多项巨额的损失。梁金好的全部损失皆因大环山公司的过错行为而起，二者存在必然的因果关系，梁金好原料采购费人民币136474元、办理员工证照及为员工租房的费用人民币6845元、梁金好为所租商铺及招牌维修的费用人民币19530元、用工损失人民币95600元及梁金好向供货商订货的订金损失人民币24000元均是已经实际发生的必要的和合理的费用支出，对该几项损失大环山公司理应承担全额的赔偿责任。六、关于连带责任。本案中，梅华街道办与郑均达均存在过错。按照上级部门的统一部署，大环山临时便民疏导点交由梅华街道办临时管理。梅华街道办随后与郑均达签订《协议书》，转由梅华街道办委托郑均达对该疏导点进行管理，“十六、协议期限自2009年3月30日起贰年，协议到期后，若政府仍未开发该地块，则甲乙双方按每年续签一次的方式执行”。并约定“三、乙方（郑均达）在协议期内不得将该用地转让给他人使用”。《协议书》对相关费用收取方面进行了详细的约定：“十八、保证金。协议签字生效后，乙方向甲方缴纳50000元人民币的保证金”、“四、2.缴费标准：进场期满后即开始计费，从收取综合管理费之月起前两年，以双方确认的使用面积为准，每月按2元／㎡；第三年起，每月按3元／㎡计算；第四年起每月按4元／㎡计算；第五年起参照市场价格双方重新认定”。该协议书签订后，梅华街道办理应切实履行协议事项，并对郑均达的经营管理行为进行监督管理。而事实上梅华街道办并未尽到其监督管理职责，反而是放任郑均达再次将管理权限转让给大环山公司。有事实为证：2010年5月31日，大环山公司登记成立，在没有任何书面授权的情况下，全面接管对该临时市场的经营管理职能，而梅华街道办对此不仅明知，且自大环山公司成立之初即积极配合向大环山公司免费提供办公场地、并向上级部门发函告知委托大环山公司进行管理。甚至在双方合同到期的情况下，仍不积极收回管理权限，由此可知，对梁金好的全部损失，梅华街道办负有不可推卸的责任，其疏于管理及以默示的方式将市场交由大环山公司经营管理，直接导致并加重了梁金好的损失。再者，从梅华街道办与大环山公司所签的《协议书》可知，双方是以平等的民事主体的身份所签订的，双方甚至对相应管理对价进行了详细的约定，因此，从此意义上讲，双方的合同关系已然超出了行政性质的管理，而是平等主体之间就相关民事活动的协议结果。所以，梅华街道办应当以一般民事主体的身份承担相应的民事赔偿责任。至于郑均达，郑均达是该临时市场的实际受托管理者。其在接受梅华街道办委托后，并未积极履行管理职责，而是借助郑均达与大环山公司的关联关系，擅自将管理权限转让给了大环山公司，且在明知该市场即将面临拆迁及自己的管理合同已经到期的情况下，仍然故意隐瞒真实情况，任由大环山公司继续与梁金好订立合同、收取费用。显然其与大环山公司恶意串通，损害梁金好在内的众多业户在内的广大租户的利益。造成这一切的就是梅华街道办和郑均达，正是二者的过错与大环山公司一起共同造成了梁金好无可挽回的巨额损失。故二者应当就其过错，与大环山公司共同承担连带的赔偿责任。综上所述，梁金好认为，原审判决对相关租金、装修及设备、经营损失及为经营而投入的人力和物力损失的事实认定不清，相关判项第三、四、五、六、七项判决错误，恳请二审法院依据本案业已查明的事实及相关法律，依法改判如梁金好的上述上诉请求，以全面维护梁金好作为一名下岗失业工人的合法权益。
大环山公司、郑均达答辩称：1、大环山市场与梁金好之间不存在书面合同，我们存在的是口头的不定期的租赁合同，所以大环山公司享有随时解除合同的权利；梁金好在经营过程中，包括投入经营的风险，自己应当承担；2、关于装修的问题，梁金好的装修是没有经过大环山公司的同意的，按照最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第13条，没有经过出租人同意，对出租房屋进行装饰装修发生的费用由承租人负担；3、评估报告问题，大环山公司认为应该以梅华街道办委托的评估为准；无论哪一份评估报告都是以现状评估的，无法甄别哪些是出租人之前装修的，哪些是承租人后来装修的，梁金好评估报告里第三项之一，第五项之四，第六项之六，第九项之一，第十项之一三，第十二项之一，第十四项之一，这些项的评估内容讲到要拆除之前的地板而重新装修，可见大环山公司提供的房屋是具备使用功能的，在临时合同的情况下，如果要重新装修复合，首先应该征得出租人的同意；应当考虑所产生的风险；评估报告里面的第一、二大项及十六项之二是明显超过租赁范围的，而且出租人在该范围里面搞铁硼，修建道路，明显属于出租人违章违建的建筑物；4、评估报告第一页指出设备及装修是2011年8月－2011年底陆续装修，至少在2011年10月20日梅华街道办已经通过通告的形式告知全体商铺不能经营的，显然在该段时间梁金好还继续装修，大环山公司认为梁金好的行为明显存在恶意；5、经营损失的问题，一审判决是明显错误的，除开在一审庭审中，梁金好承认在春节前后停业一段时间，春节后继续经营的，其他时间都是在经营的，证明其是正常经营就没有损失，不存在经营损失问题，计算方法也是明显错误的，是从2011年10月开始经营，到2012年4月已经停止，从时间上是经营了6个月，而且还没有扣除停业的时间；其用的是营业额来计算损失，明显是不对的，如果有损失考虑利润的话，是合理的；6、设备问题，拆迁是由有关行政机关拆除的，拆除前也通知其要拆除，设备保存在梅华街道办里面，梁金好是可以拿回来的，其没有损失。
郑均达仅仅是两个公司的法人，其个人是不应该承担责任。
梅华街道办答辩称主要的答辩理由与一审意见一致。1、梅华街道办与梁金好之间没有合同关系，合同权利义务承担不能突破合同相对性原则，所以梁金好主张的连带责任没有法律依据；2、梅华街道办对于梁金好的损失之间不存在过错，正如上诉状中第一点陈述的梅华街道办在2011年8月5日及2011年8月15日两次书面通知大环山临时市场限期搬迁拆除，所以作为辖区的行政机关，梅华街道办已经尽到足够的通知义务，其次，在梁金好与大环山市场签订合同前，梅华街道办与君达商务酒店的合同已经终止，而且梅华街道办从未向本案的大环山公司及郑均达以及君达商务酒店收取任何的管理费；所以梁金好的损害后果与梅华街道办之间没有任何因果关系；3、一审判决中认定的梅华街道办与君达商务酒店之间的协议属于行政管理的性质，不是民事法律关系，所以不应承担连带责任。
大环山公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销一审法院判决的第一、三、四、五、六项。二、依法认定大环山公司与梁金好之间没有签订书面的《珠海市大环山市场管理有限公司商铺租赁合同》，大环山公司与梁金好之间仅存在口头租赁协议。三、依法判决大环山公司无需向梁金好赔偿任何装修损失、厨房设备及杂物损失、经营损失。四、依法判决大环山公司无需向梁金好返还租金人民币6000元。五、依法判决由梁金好承担一、二审诉讼费。
事实与理由如下：一审法院认定事实不清。1、大环山公司与梁金好之间没有签订任何的书面《租赁合同》。2011年6月，梁金好找到大环山公司请求租用大环山公司的市场商铺，大环山公司明确告知梁金好商铺只能临时租用，大环山公司不会与梁金好签订书面租赁合同，并告知临时租赁合同可能产生的风险。梁金好于2014年6月16日向大环山公司交纳18000元押金后，一直处在考虑中，到2014年8月11日才交足押金30000元。但大环山公司没有与梁金好签订任何书面租赁合同。2011年8月12日应大环山公司办理营业执照的需求，大环山公司与梁金好签订一份“虚假”的《珠海市大环山市场管理有限公司商铺租赁合同》（编号ZHDHS-90），该合同的目的是方便梁金好在办理营业执照时提交给工商部门，而不是作为约束大环山公司与梁金好履行租赁约定的合同依据。为此，梁金好向大环山公司出具了保证书。从后来双方在实际履行中实际交付租金等履行情况与该《珠海市大环山市场管理有限公司商铺租赁合同》的约定不一致也表明，双方的商铺租赁行为是按口头约定来执行而不是按“虚假”的租赁合同（编号ZHDHS-90）。所以，大环山公司与梁金好之间没有签订任何书面的《租赁合同》。双方的租赁协议是临时的，乙方应当预见临时租赁在经营中存在风险并应当承担。由此，乙方在经营中如产生装修损失、厨房设备及杂物损失、经营损失的应自行承担。同时，在临时租赁下，每月租金按双方约定，不存在多收取租金的情况。不存在返还多收取租金6000元的可能。
2、大环山公司向梁金好提供的商铺已装修，具备使用功能。在临时租赁的条件下，梁金好没有经大环山公司确认同意的情况下对商铺进行装修，所造成的损失应由梁金好承担。
3、梁金好提供的评估报告不具真实性，行政机关梅华街道办委托珠海诚正房地产评估有限公司作出的评估报告更为真实、公正。法院应认定梅华街道办委托珠海诚正房地产评估有限公司作出的评估报告真实、合法、有效。
4、一审法院所认定的评估报告是对商铺现状作出的评估，先不论其真实性，但起码该报告没法厘清：（1）、哪些装修是大环山公司原来已装修的，哪些是梁金好后来通过装修附合上去的；（2）、评估报告对乙方使用场地作了全面的评估，但乙方的使用场地已超出约定的使用范围，对超出约定的使用范围乙方擅自装修、建设的应由乙方自行承担。
5、该市场是由香洲区政府、梅华街道办联合其他政府部门统一拆除，事前已通知梁金好自行拆除相关物品、财产，但梁金好不配合，梁金好应承担强拆所造成的损失包括装修及厨房设备及杂物损失。对于厨房设备及杂物现仍存放在梅华街道办，梁金好可随时取回，梁金好没有任何损失。
6、法院对经营损失的认定明显错误。
法院认定经营损失的依据来源于梁金好的刷卡记录，刷卡记录不能反映经营的真实情况。法院以2014年10月份的营业额来推定梁金好的损失明显错误。首先，是法院的推定，而不是梁金好的证明。第二，既然梁金好有经营，而且经营收入每月达数万元之多（对梁金好的小食店而言），已产生个可观的利润，梁金好何来经营损失。
7、2011年9月9日梅华街道办正式通知大环山公司该市场要拆除，自始市场所有商户均知道市场面临拆除，2014年10月20日梅华街道办对全体商户发出撤销大环山市场并终止经营的通知。作为具民事行为能力的梁金好应当清楚该市场的命运。梁金好的装修、财物于2011年8月至年底陆续装修、购置（见梁金好委托评估的报告中评估对象基本情况），梁金好在明知要拆除的情况下，仍装修、购置财物，明显扩大了损失。法院认定梁金好的经营损失时段为2011年10月至2012年4月共7个月，该期间梅华街道办已通知梁金好要停止经营，但梁金好仍不听政令，继续经营，而且在2012年初停止经营后不久，又重新经营。梁金好的行为明显是恶意，目的是骗取拆迁补偿。其应有的损失及扩大的损失均应由梁金好承担。
综上，一审法院认定事实明显错误。大环山公司与梁金好之间没有签订任何的书面《租赁合同》，梁金好应承担经营中产生的风险。梁金好在明知商铺要拆除的情况下，仍继续装修、投入、经营，该责任或导致的损失应由梁金好承担。为维护大环山公司的合法权益，请二审法院依法判决。
梁金好答辩称：1、梁金好与大环山公司存在书面的合同，该合同一审时梁金好也已经提交一审法院，大环山公司主张有随时解除合同的权利与法律不符；2、关于装修，梁金好对租赁的房屋进行装修，事先已经通过大环山公司的同意，依据是双方签订的合同，商铺租赁合同第2条明确写明了租赁期一共五年，2016年9月15日前免费提供装修，所以说大环山公司主张装修未经过其同意与事实不符；其所提到的司法解释对本案是适用的；3、关于评估报告，一审法院对评估报告做出的认定与采纳，是基于本案客观事实以及公平原则所做出的认定，该认定是合理的，大环山公司主张应当采纳其提供的评估报告，或者采纳拆迁的评估报告，该主张是不成立的，一审法院也认定该报告是片面的，不完整的，因此一审法院对评估报告作出的认定和判决是合理的，公平的，合法的；大环山公司的主张没有事实与法律依据。4、大环山公司主张在2011年10月2日街道办已经通知了，在通知的情况下梁金好还装修是不符合事实的，事实是梅华街道办通知大环山公司，大环山公司与梁金好签订合同时没有如实告知梁金好，所以该损失理应由大环山公司承担；5、关于经营损失，梁金好的停业及原因是由于该市场面临拆迁所导致的，而该市场面临拆迁的原因或者事实，大环山公司没有及时如实地告知梁金好，导致梁金好的饭店客流减少，。收入减少，导致停业，所以该损失与大环山公司存在因果关系，应承担梁金好的损失，梁金好对损失的计算方法是客观的，一审法院对该计算方法的认定是正确的；6、郑均达应该与大环山公司以及街道办承担连带赔偿责任，虽然街道办、郑均达与梁金好没有直接的合同关系，但是街道办将理应由其履行的责任通过合同的形式委托给了君达商务酒店，而郑均达是君达商务酒店的负责人，而君达酒店在没有履行任何的手续，正是由于梅华街道办与郑均达没有行使好管理职责，导致该市场缺乏管理，导致了梁金好的重大损失，因此梁金好的损失与各被上诉人的过错之间存在必然的因果关系，因此郑均达与梅华街道办及大环山公司承担连带责任。
梅华街道办答辩称：梅华街道办对大环山公司的上诉理由无异议；梅华街道办认为一审判决根据梁金好的评估报告作为认定的依据是缺乏公平公正原则的，该份报告没有第三人的介入，而且该份报告依据的是国有资产评估的法律法规，其次，该份报告所附的照片只有几张，不能够显示评估的所有资产；梅华街道办委托评估公司作出的报告是在几方的见证下进行的，更加公正。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，结合上诉人梁金好与上诉人大环山公司的上诉请求与事实理由，本案的焦点为：一、上诉人大环山公司应否退还上诉人梁金好的6000元租金及应否赔偿上诉人梁金好的装修损失、厨房设备、杂物损失、经营损失以及上诉人梁金好关于原料采购费用、办理证照及员工房租、招牌维修费用、用工费用、向供货商定金等费用；二、被上诉人梅华街道办、郑均达是否应承担连带责任。
关于上诉人大环山公司应否退还上诉人梁金好的6000元租金及应否赔偿上诉人梁金好的装修损失、厨房设备、杂物损失、经营损失以及上诉人梁金好关于原料采购费用、办理证照及员工房租、招牌维修费用、用工费用、向供货商定金等费用的问题。本院认为，首先，上诉人大环山公司主张与上诉人梁金好2011年8月12日签订的《珠海大环山市场管理有限公司商铺租赁合同》（合同编号：ZHDHS-90）为虚假合同，该合同目的仅仅是上诉人梁金好用来办理营业执照而使用的，不能成为约束双方权利义务的合同依据。为此，本院认为，上诉人梁金好2011年8月17日向上诉人大环山公司出具《保证书》时，自认上述合同只用作办理经营所需执照，并不作其它用途使用，且该合同中约定的每月租金为人民币3500元，而双方在实际履行租赁行为过程中，上诉人梁金好每月向上诉人大环山公司支付的租金为人民币5000元，因此，上诉人大环山公司主张该份租赁合同不是双方真实意思表示有事实依据，本院予以支持。一审法院对此事实查明错误，本院予以纠正。其次，双方当事人之间的租赁合同虽然不是真实意思表示，涉案标的物亦因违法建筑而使得事实上的租赁合同无效，但上诉人大环山公司将涉案标的物交付给了上诉人梁金好占有、使用、收益，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，上诉人梁金好应向上诉人大环山公司按每月租金5000元标准交纳八个月的使用费。因上诉人梁金好向上诉人大环山公司支付了46000元使用费，因此，一审法院认定上诉人大环山公司向上诉人梁金好退还多收取占用费人民币6000元有事实及法律依据，本院予以维持；再次，上诉人大环山公司在明知土地委托管理协议已到期，未续签委托管理协议，且商铺未取得合法的规划及报建手续情况下，仍与上诉人梁金好签订租赁合同，而上诉人大环山公司又未提交证据证明上诉人梁金好对签订租赁合同有过错，因此，上诉人大环山公司应对上诉人梁金好的损失承担赔偿责任。上诉人大环山公司以双方之间没有书面租赁合同为由主张其不应承担损失赔偿责任没有法律依据，本院不予采纳。同时，上诉人梁金好主张按装修损失、厨房设备及杂物损失应按原值赔偿，而不应按现值赔偿的问题。本院认为，上诉人梁金好对装修的涉案标的物及厨房设备杂物进行了使用，并且从中受益，因此，该部分正常损耗的价值不属于损失，故上诉人梁金好主张按原值进行赔偿的观点没有依据，一审法院按现值赔偿上诉人梁金好的损失有事实及法律依据，本院予以维持。关于一审法院采纳上诉人梁金好提交的评估报告是否合理的问题。本院认为，一审法院综合比较考虑双方当事人提交的评估报告，因珠海诚正房地产评估有限公司于2012年10月22日同日就同一评估对象出具两份价值不同的报告，且估价报告中“鉴定内容”及“估价标准”不够详细，从而采纳上诉人梁金好提交的评估报告合情、合理，本院予以维持。同时，关于厨房设备、杂物损失问题，因导致合同无效的责任在于上诉人大环山公司一方，且双方在租赁纠纷未解决之前，上诉人大环山公司将上诉人梁金好的厨房设备、杂物予以移走，因此，上诉人梁金好向上诉人大环山公司主张厨房设备、杂物损失的赔偿有事实依据，本院予以支持。上诉人梁金好所主张的关于原料采购费用、办理证照及员工房租、招牌维修费用、用工费用、向供货商定金等费用的问题。本院认为，诚如一审法院所认定，投入上述经营成本属于上诉人梁金好正常经营需要，且在经营活动中，该经营成本已物化为企业的营业收入，且上诉人大环山公司已对上诉人梁金好的经营损失承担赔偿责任的情况下，上诉人梁金好再主张赔偿经营成本损失没有法律依据，本院不予支持。关于经营损失问题，一审法院综合考虑上诉人梁金好提供的2011年10月份的税收发票、消费刷卡记录，以及合同无效的过错因素，酌定上诉人大环山公司赔偿上诉人梁金好的经营损失239164元并无不当，本院予以维持。
关于被上诉人梅华街道办、郑均达是否应承担连带责任问题。本院认为，与上诉人梁金好形成租赁关系的相对方是上诉人大环山公司，被上诉人梅华街道办不是合同相对方，根据合同相对性原则，上诉人梁金好主张被上诉人梅华街道办承担连带责任没有事实及法律依据。同时，被上诉人郑均达为上诉人大环山公司的法定代表人，并非租赁关系的主体，因此，上诉人梁金好主张被上诉人郑均达承担连带责任亦没有事实及法律依据。
综上所述，上诉人大环山公司的部分主张有事实依据，上诉人梁金好的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院虽部分事实认定错误，但处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币31311元，由珠海大环山市场管理有限公司负担13167元，由梁金好负担18144元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 牟宏微
代理审判员 葛阳辉
二〇一五年三月十七日
书 记 员 陈妙斯