济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历城民初字第1113号
原告（反诉被告）鲁兵，男，生于1967年2月22日，汉族，律师，户籍所在地济南市历城区，现住济南市历下区
被告（反诉原告）刘云秀，女，生于1953年4月22日，汉族，退休工人，户籍所在地黑龙江省牡丹江市爱民区，现住济南市历城区花园路。
委托代理人王俊伟（特别授权代理），山东垠鹏律师事务所律师。
原告（反诉被告）鲁兵与被告（反诉原告）刘云秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2012年8月3日公开开庭审理了本案。原告鲁兵，被告刘云秀及委托代理人王俊伟到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法另行组成合议庭，于2013年3月22日第二次公开开庭审理了本案。原告鲁兵到庭参加诉讼，被告刘云秀经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告鲁兵诉称，2008年5月5日，原告与被告签订一份《房屋买卖合同》，约定被告购买原告所有的坐落在济南市历城区花园路的房产，建筑面积约为85平方米（包括地下室约8平方米），该房产系原告原所在单位集资房，未取得房屋所有权证，具体过户时间暂时无法确定，以原告原所在单位通知为准，总价人民币38万元整。其后，被告依约支付了价款，原告依约将该房产交付给被告。2012年3月5日房管局对该房产进行登记，并向原告颁发了房产证。原告通知被告过户，被告讲因其不是本地户口，无法过户。由于原告已经购买商品房，若本案房产不能过户给被告，原告可能遭受对支付契税、贷款高利息带来的额外损失。因此原告到房管局咨询，得知早在2011年3月济南市有关部门下发了限制购房的文件。因此原被告的房屋买卖合同目的无法实现，可能给原告造成额外损失，经与被告协商解除未果，特诉至人民法院，请求法院依法解除原告与被告于2008年5月5日签订的房屋买卖合同，被告向原告返还坐落在济南市历城区花园路房产，诉讼费用由被告负担。
对该诉称，原告提供证据如下：1、2008年5月5日原、被告签订的房屋买卖合同1份；2、济房权证历城字房屋所有权证1份；3、原告的户口簿1份；4、原告另行购买商品房的买卖合同及住房贷款合同3份；5、被告的身份证复印件1份；6、济南市房管局宣传册1份；7、济南市房屋档案馆关于撤销刘云秀《限购住房证明》的决定1份。
被告刘云秀辩称，第一、原被告合同签订的时间是2008年，早于济南市住房限购政策发布的时间，法不溯及既往，原告应当继续履行合同，办理过户手续；第二、双方一直没有办理过户手续是因为原告恶意拖延办理房产证导致的；第三、双方签订合同后，被告实际占有房屋且居住至今，房屋明显升值，解除合同对被告极为不利；第四、被告是符合济南购房政策的，原告以此为由解除合同没有事实与法律依据，因此原告的诉讼请求不应当得到支持，请求驳回原告的诉讼请求。
对该辩称，被告提供证据如下：1、被告儿子耿明强的身份证1份；2、被告家庭户口簿1份；3、原被告签订的房屋买卖合同1份；4、照片两张及收据2份；5、济南市房屋档案馆2012年7月12日出具的刘云秀、耿清国限购证明1份。
反诉原告刘云秀反诉称，2008年5月5日，反诉原告与反诉被告在协商一致的基础上，签订了房屋买卖合同。合同签订后，反诉原告按照合同约定支付了全部购房款，反诉被告将房屋交付给反诉原告居住至今。反诉被告在取得房屋产权证书后，不但不及时履行合同，反而要求解除合同，为维护自己的权益，特向法院提起反诉，请求判令继续履行双方于2008年5月5日签订的房屋买卖合同，反诉被告将历城区花园路房产过户到反诉原告名下，要求反诉被告按照合同约定支付反诉原告违约金15.2万元，诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告鲁兵真对反诉辩称，由于反诉原告不是济南本市户口和国家的限购政策，造成房屋无法过户到反诉原告名下，现在合同的目的无法实现，依法应当解除合同。反诉被告不存在违约的情况，不应当支付违约金。
经审理本院认定，2008年5月5日，原告鲁兵作为卖方（甲方），被告刘云秀作为买方（乙方）签订房屋买卖合同1份，合同约定：第一条，乙方同意购买甲方所有的座落在山东省济南市历城区花园路的房产，建筑面积约为85平方米（包括地下室约8平方米），两室一厅一卫一厨。系甲方原所在单位集资房，目前未取得房屋所有权证。第二条，上述房产的交易价格为总价：人民币38万元整（大写叁拾捌万元整）。第三条付款时间与办法：本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币14万元整（大写：壹拾肆万元整），作为购房定金。余款人民币24万元（大写：贰拾肆万元整），乙方于2008年5月31日前一次性支付给甲方。第四条甲方应于2008年6月30日前，将该房产全部交付给乙方使用，并在交房当日将该房产水、电以及物业等费用结清。第五条税费支付：经甲乙双方协商，办理该房产过户手续所需缴纳的税费，全部由乙方支付，具体过户日期暂时无法确定，以甲方原所在单位通知为准。甲方协助乙方办理过户手续。第六条违约责任甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应通知甲方，合同解除，购房定金归甲方所有，甲方有权将该房产另行转让。若甲方中途违约，甲方自违约之日起二日内按乙方所付定金的双倍返还给乙方。合同还约定了其他内容。原告鲁兵、被告刘云秀均在合同上签字，捺手印。合同签订后，被告刘云秀于2008年5月5日支付给原告定金14万元，2008年5月21日支付房款22万元，2008年6月3日分两次分别支付了48000元、18290元。结止到2008年6月3日被告刘云秀将全部房款付清后，双方办理了房屋交接手续，被告入住了涉案房屋。2010年7月28日，原告原单位张贴公告，定于2010年7月29日至8月15日，办理集资建房的房产证。原告没有在上述时间办理涉案房屋的房产证。2010年10月12日被告缴纳了涉案房屋的评估费168.94元，2012年1月30日被告以原告的名义缴纳了补差价款4266.91元。2012年3月5日原告取得了涉案房屋的房产证。2012年7月12日，被告刘云秀及耿清国夫妇取得济南市限购住房证明。2012年9月28日济南市房屋档案馆做出决定撤销了该馆为被告刘云秀出具的ZM201207120109号《限购住房证明》。
另查明，涉案房屋系单位集资建房。原告卖出涉案房屋后，于2009年7月31日购买了济南中海地产有限公司开发的中海紫御东郡商品房一套。原告为购买上述房屋，于2009年9月10日从中国银行股份有限公司济南历城支行贷款13.7万元。
2011年2月18日济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局联合下发济建房（2011）1号文件《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》，自2011年3月1日起，对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。被告刘云秀的儿子耿明强的于2001年5月25日购买了案外人徐美兰，坐落于济南市历下区青后小区房产一套，并办理了过户手续。被告刘云秀及丈夫耿清国的户口均在黑龙江省，2004年8月起开始在其子耿明强的房屋暂住至今。
上述事实，有原、被告提交的证据及双方的当庭陈述与辩解为证，经庭审质证，应予认定。
本院认为：原、被告2008年5月5日签订的房屋买卖合同是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告取得房产证后，因国家关于商品房限购政策出台，济南市有关部门出台了相应的限购政策，造成房屋不能过户到被告名下，对此原、被告均无过错。原、被告签订房屋买卖合同在前，国家出台限购政策在后。因此原告以此为由，要求被告解除合同并返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告没有证据证明反诉被告故意拖延办理房产证，又因国家限购政策的原因，造成房屋无法办理过户手续。因此反诉原告反诉要求反诉被告办理涉案房屋的过户手续并赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告鲁兵的诉讼请求。
二、驳回反诉原告刘云秀的反诉请求。
案件受理费7100元，由原告鲁兵负担。反诉费5420元，由反诉原告刘云秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵海勇
人民陪审员 禹小红
人民陪审员 孙 营
二〇一三年四月二十二日
书 记 员 曹园园