成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初2381号
原告：四川新希望实业有限公司，住成都高新区桂溪工业园。
法定代表人黄代云，公司执行董事。
委托代理人：马铃，泰和泰律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：陈霁，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。
被告：卢良，男，汉族,1986年1月20日出生,住绵阳市涪城区龙门镇场镇香社路*号附***号。
原告四川新希望实业有限公司（以下简称新希望公司）诉被告卢良商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马铃、被告卢良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新希望公司诉称，原告于2014年2月28日与被告签订《新希望西区国际商务家园住宅商品房买卖合同》及补充协议（以下称《商品房买卖合同》），约定被告向原告购买由原告开发的成都市高新区西芯大道1号11幢2单元9层902号房屋，总价款合计1371379元，约定被告卢良以按揭付款方式支付，该合同于2014年7月3日进行了备案登记。合同签订后，被告当日支付首付款421379元，余款950000元由被告以中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称工行滨江支行）提供二十年按揭方式支付给原告。原告于2014年8月1日收到了按揭款。同时，原告就被告的还款义务向工行滨江支行承担阶段性连带保证责任。涉案房屋于2014年12月16日在成都市房管局进行了预告登记。此后，被告未按时向工行滨江支行还款，原告在工行滨江支行多次要求代被告履行连带担保责任的情况下，向工行滨江支行代偿了部分款项。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件5第三条第2款第（6）项之规定：保证期内，因被告未能按《借款合同》约定按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行直接要求原告承担保证责任时原告有权向被告追偿，自原告电话或寄发书面通知之日起超过15日未偿还的，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告承担总房款20%的违约金。原告于2015年9月25日向被告发出立即支付款项的函，但被告置之不理，至今未向原告支付任何款项，故向法院起诉，请求判令：一、解除原告四川新希望实业有限公司与被告卢良签订的《新希望西区国际商务家园住宅商品房买卖合同》及补充协议；二、被告卢良协助撤销《新希望西区国际商务家园住宅商品房买卖合同》对应的合同备案手续；三、被告卢良协助注销成都市西芯大道1号11栋2单元9层902号房屋的预告登记；四、被告卢良向原告四川新希望实业有限公司支付违约金274275.8元。
被告卢良辩称，对四川新希望实业有限公司起诉的基本事实没有意见，但主观没有违约的意愿，主要是因为出了刑事问题，被拘留了一些日子，无法偿还贷款；违约金约定过高，要求调整。
经审理查明，2014年2月28日新希望公司与卢良签订《新希望西区国际商务家园住宅商品房买卖合同》及补充协议，约定卢良向新希望公司购买位于成都市高新西区西芯大道1号地块“新希望西区国际商务家园”11幢2单元9层902号房屋，建筑面积为160.39平方米，房屋总价款为1371379元；卢良采用按揭付款方式支付房款，卢良应在签订《商品房买卖合同》当日向一次性付清首付款421379元，签订《商品房买卖合同》后30日内通过银行贷款方式支付余款950000元。合同附件五“付款方式及期限的约定”第三条第2款第（6）项约定：“买受人作为债务人将无条件的全面履行与银行签订的《借款合同》、《抵押合同》中所约定的各项义务，否则，应承担由此给出卖人造成的全部损失。保证期内，因买受人未能按《借款合同》约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时，出卖人有权向买受人追偿，并有权要求买受人承担违约责任，具体为：a）自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起的7日内，归还出卖人代付款项（包括但不限于应付贷款的本息、罚息和罚金，具体金额以银行扣款凭证为准）；b）从出卖人代付款项支付起，至买受人归还出卖人代付款项之日止，在7日以上15日之内，每日向出卖人支付人民币500元。自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，买受人除按上述约定向出卖人给付违约金外，还应按出卖人代付款项总额的10%向出卖人支付违约金，出卖人并有权解除《商品房买卖合同》。出卖人解除《商品房买卖合同》的，有权要求买受人承担总房款20%的违约金，同时买受人还应就给出卖人造成的其他损失（包括追索担保损失发生的诉讼费、按诉请金额2%计算的律师代理费）进行赔偿；买受人因违约等需向出卖人支付的任何款项，出卖人有权从买受人已支付房款中扣除，不足的，可向买受人追偿。《商品房买卖合同》解除时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失，还应该将房屋恢复原状后交付给出卖人。……”。
卢良分别于2014年2月23日、28日、向新希望公司支付房款30000元、391379元，依约向新希望公司付清涉案房屋首付款共计421379元。2014年7月2日，卢良、中国工商银行股份有限公司成都滨江支行、新希望公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定中国工商银行股份有限公司成都滨江支行为涉案房屋发放贷款950000元，贷款期限为20年，卢良采用按月等额本金还款法还款，新希望公司作为保证人为贷款提供阶段性连带责任保证，对于涉案房屋正式抵押手续办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前的阶段内的，合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2014年8月1日，新希望公司收到中国工商银行股份有限公司成都滨江支行放款950000元。
2014年7月3日，上述《商品房买卖合同》进行了备案登记。2014年12月16日，上述房屋取得预告登记。
2015年7月17日，中国工商银行股份有限公司成都滨江支行向卢良发送《提前收回个人贷款通知书》，通知其截至2015年7月16日，已经连续逾期2期，累计违约4期，拖欠贷款本金及利息17501.91元，要求卢良于收到通知后5日内清偿全部借款本金914374.55元及相应利息、罚息。2015年8月5日、28日，中国工商银行股份有限公司成都滨江支行向新希望公司发送《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》、《履行保证责任通知书》，要求新希望公司履行连带保证责任。新希望公司于2015年9月17日、12月16日，分别代卢良向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行归还贷款本息11000元、943587.02元，结清了全部贷款本息（含复息、罚息）共计954587.02元。
2015年9月24日，新希望公司向卢良发送《关于立即支付款项的函》，要求其支付代付款项，否则将追究其责任，包括但不限于解除《商品房买卖合同》。
另查明，2015年11月10日，新希望公司与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，因本案支付律师代理费用40000元。
以上事实有《新希望西区国际商务家园住宅商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、备案登记表、预告登记证书、《提前收回个人贷款通知书》、《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》、《履行保证责任通知书》、《关于立即支付款项的函》、《委托代理合同》、发票及原、被告陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。新希望公司与卢良签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，新希望公司与卢良所签订的合同明确约定，因买受人未能按《借款合同》约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时，出卖人有权向买受人追偿，并有权要求买受人承担违约责任，自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，出卖人并有权解除《商品房买卖合同》并有权要求买受人承担总房款20%的违约金。卢良无正当理由逾期归还贷款使得新希望公司履行了担保责任，故对新希望公司要求解除其与卢良签订的商品房买卖合同及补充协议的主张予以支持。
本案涉及的商品房买卖合同解除后，新希望公司为合同履行所做的备案登记、预告登记已无必要，理应予以注销。对新希望公司要求卢良协助办理商品房合同备案注销及预告登记手续之诉讼请求，本院亦予以支持。
对于违约金，双方约定的解除合同的违约金为总房款的20%即274275.8元，卢良认为违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，再综合考虑本案的实际履行情况、新希望公司的损失情况、卢良的过错程度等综合因素，新希望公司的损失并非巨大，本案双方在合同中约定的违约金确实较高，本院将卢良逾期偿还贷款的违约行为导致合同解除的的违约金酌情调整为50000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告四川新希望实业有限公司与被告卢良于2014年2月28日签订的位于高新区（西区）西芯大道新希望西区国际商务家园11幢2单元9层902号房屋的《商品房买卖合同》、《新希望西区国际商务家园住宅商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日起解除；
二、被告卢良于本判决生效之日起5日内协助原告四川新希望实业有限公司到房屋管理部门办理上述房屋的商品房买卖合同备案的注销手续；
三、被告卢良于本判决生效之日起5日内协助原告四川新希望实业有限公司到房屋管理部门办理上述房屋的预告登记的注销手续；
四、被告卢良于本判决生效之日起5日内向原告四川新希望实业有限公司支付违约金50000元。
本案案件受理费2707元由被告卢良承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 钟珏
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 张勤