江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2569号
上诉人（原审被告）陈有群，男，1961年8月27日生，汉族。
委托代理人余雅琳，江苏道多律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘小琴，女，1954年2月20日生，汉族。
上诉人陈有群因与被上诉人潘小琴房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服南京市秦淮区人民法院作出的（2014）秦民初字第3594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
潘小琴原审诉称，潘小琴与陈有群为亲姐弟关系。2004年10月，陈有群向家人诉说，其单位将对职工发放住房补贴，条件是必须已购买住房，陈有群当时夫妻下岗无力买房，又想得到这笔钱，于是陈有群与潘清英（潘小琴、陈有群的母亲）请求潘小琴帮助陈有群，将潘小琴居住的唯一房产天地花园某幢601室（以下简称诉争房屋）的产权暂时过户到陈有群名下，帮助其拿到单位住房补贴。潘小琴出于亲情和善良糊涂，于2004年10月22日与陈有群签订一份《补充协议》，约定潘小琴将诉争房屋的产权空转给陈有群，帮助其提取住房补贴和公积金，陈有群不支付150000元房款给潘小琴，产权转移后，房屋的所有权仍属潘小琴，拥有使用权、收益权、处置权，陈有群无任何权利；如需对该房屋处置必须经潘小琴同意，房产证和土地证潘小琴保管。2014年11月1日，潘小琴与陈有群正式签订了房屋买卖合同。因为是虚假买卖，为了避税，申报价仅为150000元，低于房子的实值，但房产部门估价为376194元，实际需纳税7523.9元。事情至此完全出乎潘小琴的想象，陈有群在办理相关手续中，在未告知潘小琴的情况下，于同年11月22日与银行签订了购房贷款合同，贷款250000元，期限为15年。显然陈有群是蓄谋的，提取住房补贴并非其真实目的，套取银行贷款才是最主要的，陈有群利用提取住房补贴一事欺骗潘小琴，利用了潘小琴的亲情。陈有群向银行贷款250000元，贷款合同约定用途是购房，故该笔款项应支付给卖房人（潘小琴）。陈有群利用虚假买卖合同套取贷款，以合法形式掩盖非法目的，故双方之间的房屋买卖合同应视为无效。潘小琴将房屋产权过户到陈有群名下，陈有群未支付价款，潘小琴也未交付房屋，该房屋始终都由潘小琴占有使用，且陈有群仍承认该房屋产权实际是潘小琴的。陈有群用贷款投资失败后，不能按时还贷，被银行告上法庭，潘小琴的房屋受到极大危险，潘小琴无奈前后共借款106000元给陈有群，现还有数目不小的贷款未还，这一切给潘小琴带来极大伤害。潘小琴诉至法院，请求判令：1、潘小琴与陈有群签订的买卖诉争房屋的合同无效；2、诉争房屋的产权归潘小琴；3、陈有群承担一半诉讼费。
陈有群原审未答辩，亦未提供证据。
原审法院经审理查明，2004年10月20日，潘小琴、陈有群签订一份《补充协议》，协议约定：“为了帮助陈有群将单位的住房补贴和住房公积金取出来，双方协定潘小琴将苜蓿园天地花园某幢601室的房屋产权空转给陈有群。空转即陈有群事实上并未付给潘小琴壹拾伍万元房款。因此潘小琴与陈有群商定，该房屋产权转移后，所有权仍属潘小琴，拥有使用权、收益权、处置权。空转期间陈有群对该房屋无任何权利，如需对该房处置，必需经过潘小琴同意。房产证和土地证由潘小琴保管。”
2004年11月1日，潘小琴、陈有群签订正式房屋买卖合同，约定潘小琴将本市原白下区天地花园某幢601室房屋转让给陈有群，涉案房屋面积89.57平方米，房屋申报价格为150000元，计税价格为376194元，计征税额为7523.9元。
2004年11月22日，陈有群（甲方）与中国银行南京市城南分行（乙方）签订一份《中国银行个人借款合同》，合同约定甲方向乙方借款人民币250000元，甲方借款期限为180月，即从2004年12月10日起至2019年12月10日止。合同由陈有群提供抵押担保。同日，陈有群与中国银行城南支行签订《南京市房地产抵押合同》，抵押担保的借款本金金额为人民币250000元，抵押房地产为涉案房屋。
2013年11月11日，陈有群出具《申明》，载明：“此有天地花园某幢601室房产权，是潘小琴所有，2004年转让给陈有群是为了提起公积金等费用，没有付房款给潘小琴。该房产一直是潘小琴使用支配。”同日，陈有群再次写下重申：“天地花园某幢601室产权人虽然是陈有群，但真实的真正的产权人是潘小琴。2004年10月潘小琴将产权转给我，只是为了帮助我提取单位住房补贴和公积金，我并没有付钱给潘小琴，房屋也始终由潘小琴占有、使用、处置，现在我们家为了将我岳父李xx的经济适用房卖掉（李xx八十多岁，与我们住在一起多年，其同意卖掉）所得给我，需经政府审批，规定之一，必须提供他处住房证件（房产证或公有住房租赁证，儿女的房产亦可）。因我们现有住房是农村土地建房没有产权证，其他子女不享受权利，也不承担义务。因此请求潘小琴将房产证借给我们到房改办备案审批，否则这房子无法卖掉。我们保证永远不会发生纠纷，不影响买卖。李xx不会住进该房屋。主动配合买卖。”
另查明，2005年5月9日，陈有群向潘小琴借款20000元；2007年12月13日，陈有群向潘小琴借款7000元；2008年12月2日，陈有群向潘小琴借款4500元；2009年1月13日，陈有群向潘小琴借款50000元；2009年12月15日，陈有群向潘小琴借款25400元整。2005年5月9日至2009年12月15日，陈有群向潘小琴合计借款106000元。
还查明，截至2014年7月16日，陈有群向中国银行南京市城南支行贷款本金余额为85313.01元。贷款到期日为2019年12月6日。
以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、国有土地使用证、中国银行个人借款合同、南京市房地产抵押合同、补充协议、申明、重申、借条五份、纳税申报表、交款证明等证据予以证实。
原审法院认为，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。本案中，潘小琴、陈有群双方签订房屋买卖合同之时，潘小琴明知陈有群目的为套取单位的住房补贴及公积金，而非实际购买涉诉房屋，且双方在补充协议中约定陈有群无需向潘小琴实际支付购房款，故可以认定潘小琴、陈有群并无买卖涉诉房屋的真实意思，陈有群取得涉诉房屋产权，只是为了套取单位住房补贴及公积金，故其与潘小琴签订房屋买卖合同的行为构成以合法形式掩盖非法目的，该合同应属无效。潘小琴请求确认买卖合同无效的诉讼请求，原审法院依法予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，涉诉房屋已抵押给中国银行南京市城南支行，现仍有部分贷款未还清，故涉诉房屋应于抵押权涤除后归还潘小琴。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、潘小琴与陈有群签订的关于南京市秦淮区天地花园某幢601室的房屋买卖合同无效。二、南京市秦淮区天地花园某幢601室房屋于抵押权涤除后恢复过户至潘小琴名下。案件受理费6943元，由陈有群负担3471.5元（陈有群应负担的诉讼费，已由潘小琴预交，陈有群在判决生效之日起十日内一并将此款付给潘小琴）。
上诉人陈有群不服原审判决，向本院提起上诉称，一、设立上诉人与被上诉人之间权利义务的证据应该是2014年11月1日双方签署的《南京市房地产买卖契约》，一审判决遗漏了此份证据；二、诉争房屋系上诉人与案外人李玉莲的夫妻共同财产，上诉人应支付的购房款属于夫妻共同债务，一审判决未将案外人李玉莲作为本案的当事人，有遗漏，因此申请人民法院将其追加为第三人参与诉讼；三、因诉争房屋系上诉人与案外人李玉莲的夫妻共同财产，故一审判决认定上诉人在2013年11月11日书写的申明、重申有效，不符合法律规定；四、一审判决以上诉人擅自处分共同财产的行为认定上诉人及其配偶李玉莲共同购买的诉争房产的行为无效，于法无据；五、一审判决支持被上诉人的诉请，没有证据，且适用法律不当；六、被上诉人一审起诉已过诉讼时效。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，依据的法律法规不明确，且未对本案的事实进行深入调查，故请求二审法院撤销原判依法改判上诉人与被上诉人之间签订的买卖诉讼房屋的合同有效，并判令一、二审的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人潘小琴答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审本院查明的事实与原审相同。被上诉人提交三份新证据：一是父母亲的证明各一份，二是一份60万元的借条，三是一份陈有群的承诺，以证明被上诉人的房子当时值60万元，我方是空转给对方的，担心对方不还房子，所以写了一份60万元的借条，借款实际上没有支付。上诉人质证称：借条和承诺都是我方写的，我方对此认可；但是父母亲的证明我方不予认可。当时房子买卖是对方想将房子卖掉重新买房，当时我方想买，但是没有钱，后我方将房子抵押，将抵押款给对方。对方是知道我方抵押的，上面有被上诉人的签名。后来被上诉人也是用这笔钱买了房子。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。上诉人陈有群与被上诉人潘小琴签订房屋买卖合同将诉争房屋过户至上诉人陈有群名下，双方另行签订《补充协议》、《申明》明确约定过户的目的是为了提取上诉人的住房补贴和住房公积金，上诉人没有支付房款，诉争房屋产权仍属被上诉人所有，因此双方并无真实的房屋买卖关系，原审法院据此认定房屋合同无效，具有事实和法律依据。因房屋买卖合同属无效合同，上诉人并未实际取得诉争房屋产权，上诉人的配偶李玉莲亦不享有诉争房屋的财产权利，上诉人要求追加李玉莲作为第三人参加诉讼，没有法律依据，本院不予采纳。诉争房屋仍然登记在上诉人名下，被上诉人的财产权利持续受到损害，被上诉人一直在向上诉人就返还产权问题主张权利，故上诉人主张本案超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6943元，由上诉人陈有群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年六月十二日
书 记 员 王苏云