上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第42511号
原告凌定。
被告董莉洁。
委托代理人何振宇。
被告瞿盛华。
委托代理人周俊明，上海标胜律师事务所律师。
原告凌定诉被告董莉洁、瞿盛华确认合同无效纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月19日、2015年1月28日公开开庭进行了审理。根据案情需要，本案转为普通程序审理并依法组成合议庭，本院又于2015年3月17日再次公开开庭进行了审理。原告凌定、被告董莉洁及其委托代理人何振宇、被告瞿盛华及其委托代理人周俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌定诉称，上海市浦东新区申江路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原为母亲孙玉珠的产权房。孙玉珠于2009年3月3日去世。2008年12月29日，孙玉珠作为出售人与董莉洁作为购买人就系争房屋订立《上海市房地产买卖合同》。2009年3月3日系争房屋权利转移登记至董莉洁名下。2010年5月5日两被告就系争房屋订立《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）。同年6月25日，系争房屋权利转移登记至瞿盛华名下。2013年1月，瞿盛华向法院提起诉讼，要求判令原告迁出系争房屋，历经一、二审后，法院判决原告在相应期限内迁出系争房屋。原告遂于2013年6月向法院提起诉讼，请求判令孙玉珠与董莉洁就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效。法院于2014年7月22日判决上述合同无效。原告认为，根据法院判决，已经认定孙玉珠和董莉洁间的《上海市房地产买卖合同》无效，因此两被告订立的买卖合同同样无效。其次，瞿盛华起诉原告迁出一案中，瞿盛华确认的居住地为本市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下至判决主文前简称金高路房屋）即为董莉洁的居住地，两被告显然存在恶意串通；第三，两被告订立买卖合同时，孙玉珠已经去世，原告实际居住系争房屋，但两被告从未上门看房，购房后多年来也从未出现。两被告也未办理房屋交接、验收、占有等手续。瞿盛华自称支付人民币（以下币种同）120万元购买房屋，但对他人长期居住房屋不闻不问，也不收取房租，说明两被告间关系极其不正常，购房目的不可告人，存在恶意串通；第四，两被告间没有证据证明支付过任何房款。综上，都说明两被告间就系争房屋订立的买卖合同是无效的。现原告向法院提起诉讼，请求判令两被告间就系争房屋订立的买卖合同无效；诉讼费由两被告承担。
被告董莉洁辩称，不同意原告的诉请。两被告经朋友介绍买卖房屋，双方订立的买卖合同真实合法有效。关于房款支付，瞿盛华已向董莉洁支付了全部房款。合同约定房价款为120万元，其中首付36万元，贷款84万元。订立合同当日，董莉洁已收到瞿盛华支付的现金36万元，董莉洁也向瞿盛华出具了收条，贷款78万元已通过转账方式转入董莉洁账户。因贷款不足，余款6万元瞿盛华另行通过转账方式支付给董莉洁。关于房屋交付，董莉洁购房时，知道房屋内由孙玉珠一人居住，孙玉珠子女和董莉洁约定，系争房屋让孙玉珠居住至去世。瞿盛华购房时，董莉洁已告诉瞿盛华上述约定，表示房屋暂时不能交付，可能要等一、两年后才能交付，瞿盛华表示其系以投资为目的购房，故并不在意。为了不引起纠纷，两被告也未看过房。金高路房屋系被告董莉洁夫妇住处，两被告并未共同居住。
被告瞿盛华辩称，不同意原告的诉请。原告非房屋产权人，也并非遗嘱继承人，原告提起本案诉讼缺乏事实和法律依据。两被告订立的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。购房时，董莉洁丈夫何振宇告诉瞿盛华，系争房屋中有老人居住，其与老人子女约定系争房屋让老人居住到去世为止，故房屋暂时不能交付，待一、二年后才能交付。瞿盛华系投资购房，并不急于居住，故表示同意。为了避免和居住人发生纠纷，瞿盛华并未上门看房，只是在订立买卖合同一个月后在系争房屋外面看过。此后直至2012年底，瞿盛华再未关心过系争房屋。2012年底，瞿盛华上门看房，发现房屋被原告占用，原告不同意搬离，瞿盛华才向法院提起诉讼，要求判令原告搬离。因此瞿盛华作为房屋所有人，并未怠于行使自己的权利。瞿盛华支付董莉洁现金36万元，对方已经出具收条，但收条已无法找到。余款78万元瞿盛华通过贷款支付，由银行直接放款到董莉洁账户，另外6万元瞿盛华已通过银行转账支付董莉洁。故买卖合同约定的房价款120万元，瞿盛华已经全部付清。在瞿盛华起诉原告迁出系争房屋纠纷案中，瞿盛华和何振宇一起去办理起诉，为了不让瞿盛华家人知道，所以何振宇同意瞿盛华在起诉状上使用金高路房屋地址作为联系地址，两被告并未共同居住。
经审理查明，2006年7月30日，系争房屋权利核准登记在孙玉珠名下。2008年12月29日，孙玉珠作为卖售人与被告董莉洁作为买受人就系争房屋订立《上海市房地产买卖合同》一份。2009年3月3日，系争房屋权利核准登记至董莉洁名下。2009年3月3日，孙玉珠因病去世。之后，房屋由原告一直占有使用。2010年5月5日，董莉洁作为卖售人（甲方）与被告瞿盛华作为买受人（乙方）就系争房屋订立买卖合同一份，合同约定：房屋转让价款为120万元，乙方于2010年5月6日前支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2010年5月8日前支付34万元，于2010年7月15日前支付84万元；甲方于2010年7月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2010年7月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同年4月19日，瞿盛华作为借款人与中国农业银行股份有限公司、上海市住房置业担保有限公司签订《住房公积金个人购房担保借款合同》一份，约定贷款38万元用于购买系争房屋。同年5月19日，瞿盛华作为借款人与中国农业银行股份有限公司上海闵行支行签订《个人住房抵押借款合同》，约定贷款40万元用于购买系争房屋。2010年6月22日，瞿盛华通过转账方式转入董莉洁账户6万元。6月25日，系争房屋权利核准登记在瞿盛华名下。7月5日，银行向董莉洁账户发放了贷款78万元。
瞿盛华于2013年1月在本院向原告提起诉讼，要求凌定迁出系争房屋。本院于2013年4月11日判决凌定在相应期限内迁出系争房屋。凌定不服，提起上诉，二审法院认为凌定不迁出系争房屋的理由不能成立，于同年6月14日作出驳回上诉，维持原判的判决。随后，原告在本院提起诉讼，要求判令孙玉珠与董莉洁就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效。本院于2014年7月22日作出判决，判决孙玉珠与董莉洁就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效。随后，原告向本院提起本案诉讼，诉请如前。
另查明，在瞿盛华诉凌定排除妨害纠纷中，瞿盛华在起诉状上载明的联系地点为金高路房屋。
就系争房屋交易经过两被告陈述如下：董莉洁在（2013）浦民一（民）初字第21408号案件中辩称，董莉洁购买时知道房屋内由孙玉珠一人居住，董莉洁从未去看过房，因为以投资为目的，同意房屋让孙玉珠再住一段时间，以后再收房子。董莉洁出售系争房屋给瞿盛华，孙玉珠去世的消息也是之后的购房人告诉董莉洁的，孙玉珠何时去世的董莉洁不清楚。董莉洁在本案2014年12月19日庭审中陈述，2009年底董莉洁丈夫何振宇听孙玉珠子女说孙玉珠去世了，董莉洁决定出售系争房屋，因房屋内有纠纷无法挂牌出售，于是通过朋友郑一鸣介绍与瞿盛华进行房屋买卖。为了避免纠纷，两被告只在订立合同后一个月左右在房屋外面看过，没有上门看过房。董莉洁在2015年1月28日庭审中陈述，董莉洁购房时和孙玉珠子女作了约定后，直至房屋出售给瞿盛华，董莉洁没有关心过系争房屋究竟何人在住。
瞿盛华在庭审中陈述，2010年4月，瞿盛华通过朋友郑一鸣介绍，向董莉洁购房。董莉洁丈夫何振宇告诉瞿盛华系争房屋内有老人居住，董莉洁和老人子女约定房屋让老人居住至去世，所以房屋可能要等一、二年后才能交付。瞿盛华系以投资为目的购房，因此对此表示同意。瞿盛华只是听何振宇说老人要在房屋内住到去世，没有关心过系争房屋是否有人居住，老人是否去世，也没有和何振宇谈及房屋使用费的事情。买卖合同约定的交房日期是随意约定的，两被告都知道房屋届时无法交付，因此董莉洁也没有将房屋钥匙交给瞿盛华。2012年底，瞿盛华上门看房，才发现系争房屋已出租，因要求租客交房和报警均无果，瞿盛华提起诉讼要求判令凌定迁出。关于房款支付，2010年5月5日订立买卖合同当天，瞿盛华将现金36万元交给董莉洁，当时出具了收条，现在找不到了。余款78万元通过贷款支付，另外6万元转账支付。
以上事实，由经庭审质证的上海市房地产权证、买卖合同、《住房公积金个人购房担保借款合同》、《个人住房抵押借款合同》、上海市房地产登记申请书、（2013）浦民一（民）初字第3473号民事起诉状、（2013）浦民一（民）初字第3473号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第1335号民事判决书、（2013）浦民一（民）初字第21408号民事判决书、银行明细对账单、上海市房地产登记簿及当事人陈述为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就本案两被告于2010年5月5日关于系争房屋订立的买卖合同效力，本院认为：首先，关于瞿盛华支付房款的情况，根据已查明事实反映，两被告陈述的关于房款实际支付金额、期限与双方订立的买卖合同约定的付款金额、期限并不相同，在实际履行中，除瞿盛华向银行申请的贷款已发放至被告董莉洁账户及有银行明细对账单印证的6万元之外，关于现金支付36万元部分，瞿盛华始终未能提供出售方出具的收据，又未能对现金支付提供证据证明资金来源及流向，故对瞿盛华已全额支付房款的陈述，本院难以采信。其次，关于房屋交付，按照通常房屋买卖交易，买家支付房款，卖家交付房屋是买卖双方最主要的合同履行内容。瞿盛华作为买受人，从购买系争房屋后直至此后两年期间，从未看过房；对于系争房屋交付，瞿盛华购房时对于董莉洁关于房屋要由老人住到去世为止，近一、两年内无法交房的解释，从未通过任何途径核实，其对于老人是否在世、房屋究竟由何人居住完全漠不关心，瞿盛华上述表现显然与普通购房人应有的基本审慎相违背，而实际上在两被告订立合同时，孙玉珠早已过世。在订立买卖合同及至瞿盛华首次上门催交房屋长达两年内，瞿盛华对于其购买的系争房屋，既从未上门关心过，也从未与董莉洁谈及未能交房期间房屋使用费的问题；而且两被告均陈述，买卖合同约定的交房日期是双方随意填写，甚至董莉洁也未将房屋钥匙交给瞿盛华。董莉洁对于两被告订立买卖合同时，是否知道孙玉珠已经过世的事实，在不同诉讼中的陈述相互矛盾；两被告在购房前素不相识，董莉洁却同意让瞿盛华在瞿盛华诉凌定迁出案中，使用其居住地作为瞿盛华诉讼联系地。综上，两被告间就系争房屋买卖中的种种表现，与通常房屋买卖交易常态有诸多不同之处，更难以认定两被告间系秉持善意进行房屋交易。况且，在凌定诉董莉洁房屋买卖合同纠纷一案中，本院已通过董莉洁与孙玉珠房屋买卖中董莉洁种种不符常理的交易行为认定董莉洁并非善意购房人并作出孙玉珠与董莉洁间订立的房屋买卖合同无效的判决。综上所述，本院认定董莉洁作为售房人、瞿盛华作为购房人对系争房屋买卖交易均不具有善意，由此原告要求确认两被告于2010年5月5日就系争房屋订立的买卖合同无效的诉请，本院予以支持。因系争房屋在孙玉珠及董莉洁买卖前登记在孙玉珠名下，孙玉珠已去世，经本院释明后各方当事人表示买卖合同无效的后果不要求进行处理，故本院对买卖合同无效的后果在本案中不作处理，各方当事人可根据相关情况另行予以主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
被告董莉洁与被告瞿盛华于2010年5月5日就上海市浦东新区申江路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效。
案件受理费15，600元，由被告董莉洁、瞿盛华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
代理审判员 韩 伶
人民陪审员 周志勇
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 彭思琪
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。