广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1870号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周仙丽，女，汉族，1966年9月5日出生。
委托代理人：余祖舜，广东深和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市世纪天雅服装有限公司。
法定代表人：张小华，执行董事。
委托代理人：陈汉平，广东前海律师事务所律师。
上诉人周仙丽因与被上诉人深圳市世纪天雅服装有限公司（以下简称世纪天雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：世纪天雅公司系经深圳市市场监督管理局注册登记的有限责任公司，经营范围为经营管理世纪天雅服装城（公共卫生许可证有效期至2013年4月28日）；服装设计；服装、饰品、皮具用品、布料、辅料等批发和零售；自有物业租赁。营业期限为2010年10月11日至2020年10月11日。
2011年1月9日，周仙丽（乙方）与世纪天雅公司（甲方）签订《合同》，约定乙方租赁深圳市东滨路1号二层B-213A号铺位，该铺位的建筑面积为34.08平方米，乙方在签订合同前已对铺位进行实地查验，对该铺位前述面积确认无异议；同时双方确认，本合同签署后，双方不得再就铺位面积问题要求调整租金；租赁期限为60个月，自2011年2月20日至2016年2月19日止，2011年2月20日为本合同计租日；自2011年2月20日起至2013年2月19日止，乙方每月向甲方支付租金130元每平方米，月租金4430元，每两月一付，自2013年2月20日起至2016年2月19日止，租金每年递增10%；乙方应承担和支付物业服务费，同时乙方铺位的自用电费自理；自2011年2月20日起至2013年2月19日止，物业服务费标准按建筑面积8元／月／平方米的标准收取，273元；自2013年2月20日起，物业服务费标准按建筑面积15元／月／平方米标准收取，511元；铺位设有独立电表，甲方按使用面积50瓦／平方米的容量提供给乙方使用，电费须乙方自行承担，由甲方代收代缴，乙方每月向甲方支付铺位的自用电费；本合同签订时，乙方需一次性向甲方支付广告及推广费27000元，该费用用于市场的广告、宣传、包装以及其它提高展览中心知名度的推广工作，并支付开业后各种维系展览中心经营业务的社会活动费用等。乙方确认上述费用是在自愿、平等和协商一致的情形下交纳的，甲乙双方特别明确该费用不因本合同期间内的任何事由（包括本合同提前解除等事由）增加或退回；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金、物业服务费以及上一个月的自用电费；乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付3个月月租金的金额为13291元作为租铺保证金（履约保证金）；租赁期满，乙方不再续租，没有拖欠租金、物业服务费、水电费等应由乙方交付的全部费用，且已支付应付的违约金、赔偿金、滞纳金的，甲方不计利息向乙方返还履约保证金；租赁期内，乙方违反合同相关约定、擅自变更或终止合同的、出现本合同第49条规定的情形之一的，甲方不予返还履约保证金；乙方未能按时支付租金及其他合同款项，每逾期1日，须按拖欠金额的千分之三向甲方支付滞纳金，自应付款项到期之日起计至实际支付日止；事先未经甲方书面同意，乙方擅自改动、拆除展览中心的建筑结构、装修、设备设施的，除应在甲方指定的期限恢复原状外，还须赔偿由此造成甲方的一切损失，情节严重的，甲方有权单方解除本合同，没收履约保证金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同，收回铺位，合同履约保证金转作违约金不退，同时优惠免费租期取消，按正常租金计收；乙方若拖欠租金、物业服务费、水电费等各项费用超过10天的，甲方有权对乙方采取停止水电供应等措施直至乙方结清所有费用，乙方由此造成的损失自负。乙方应支付的违约金、赔偿金、滞纳金，甲方有权直接从履约保证金中扣除，并书面通知乙方已扣除的金额和事由以及向乙方开具收据，同时要求乙方补足履约保证金；租赁期内，乙方需提前退租的，应在退租前2个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须结清应缴费用并办理退租手续，履约保证金不予退还；同时优惠免租期取消，对原来约定的免租期，按正常租金计收，乙方在办理退租手续前支付给甲方；及其他条款。
合同签订后，周仙丽于2011年1月9日向世纪天雅公司支付涉案商铺租赁保证金13291元及广告推广装修费27000元。世纪天雅公司收到上述款项后向周仙丽出具了收款收据。
周仙丽为了证明世纪天雅公司至今未向周仙丽提供其享有涉案房屋的转租权证明合同文件及产权登记文件，且世纪天雅公司以无效的格式合同条款收取周仙丽的广告推广费，同时还限制周仙丽自行推广的权利，加上世纪天雅公司对经营场所管理不善，而且还因其推广不力而形成目前商铺闲置的事实，向原审法院提交了天雅服装城经营现场视频、图片、礼品卷收据等证据，用于证明世纪天雅公司的行为已构成违约，因此，周仙丽将涉案商铺的租金交至2012年10月19日，并于10月20日已停止经营，12月17日将涉案商铺钥匙交回给世纪天雅公司。世纪天雅公司对周仙丽提交的天雅服装城经营现场视频及图片真实性不予认可，认为周仙丽无法证明其拍摄的时间和地点；对礼品卷收据真实性予以认可，但认为不能证明世纪天雅公司没有投入推广，因推广的方式很多，不能因周仙丽购买纪念品送给自己的客户来推断世纪天雅公司没有进行推广；对周仙丽交回涉案商铺钥匙以及租金交至2012年10月19日予以确认，但不能认为周仙丽将涉案商铺已交还给世纪天雅公司，周仙丽要提前终止合同必须提前2个月通知，需承担维修费并将商铺恢复原状。
深圳市南星实业有限公司（以下简称南星公司）为涉案商铺的所有权人。2010年10月31日，南星公司（甲方）与世纪天雅公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区东滨路1号A房地产出租给乙方使用；该房地产建筑面积共计3539.92平方米，每平方米每月租金为20元，月租金总额为70798元；乙方应于2010年11月1日前交付首期租金，金额为70798元，应于每月10日前向甲方交付租金；乙方租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月11日止；甲方应于2010年11月1日前将租赁房地产交付乙方使用，并办理有关移交手续；租赁期间，乙方可将租赁房地产全部或部分转租予他人，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；及其他条款。周仙丽认为世纪天雅公司提供的上述合同没有提供第三方备案登记，对其真实性不予认可。
关于租金及管理费、水电费的缴纳问题。周仙丽提交于2012年8月28日向世纪天雅公司交纳了B-213A商铺于2012年8月20日至2012年10月19日的租金4149元，提交于2012年10月10日向世纪天雅公司交纳的8月管理费273元、9月管理费273元、10月管理费273元，9月电费336元，共计1155元，世纪天雅公司对此予以确认。世纪天雅公司提交2012年11月13日发出的《催收通知》、《通知》一份，内容涉及周仙丽拖欠2012年10月20日至2012年12月19日的租金及11月的管理费273元、10月水电费71元，周仙丽对此不予确认。世纪天雅公司反诉主张因周仙丽欠缴租金及管理费、水电费，世纪天雅公司曾向周仙丽发出书面的催讨通知，为此提交如下证据：1、《通知》，落款时间为2012年10月19日，内容为：B-213A商户：自今年2月以来，因考虑到当前整体市场氛围和商户的实际经营情况，我司均按原租金的6-8折收取，各商户租金调整为按原租金的7折收取，请于10月25日前将2012年10月20日至2012年12月19日的租金交至4楼财务部。2、《催租通知》，落款时间为2012年11月13日，内容为：周仙丽你应于2012年10月25日前支付2012年10月20日至12月19日的租金，但你逾期未交，已构成违约，限你在2012年11月20前付清该款项。否则，我司依法解除合同，收回铺位。你仍需支付所欠租金、管理费、电费及违约金。3、《通知》，落款时间为2012年10月19日，内容为：周仙丽商户：您租用我公司商场B-213A铺位，11月（10月20日至11月19日）管理费￥273元；10月电费（9月20日至10月19日）￥71元（9月电表读数2920度，10月电表读数2981度，共用电62度）；以上合计￥344元。请于10月25日前到4楼财务部交清以上款项。周仙丽对上述证据不予确认，认为上述证据均为复印件，世纪天雅公司可以随时单方制作。
关于《租赁合同》是否解除的问题。周仙丽主张2012年11月23日将涉案商铺腾空并于把钥匙交给世纪天雅公司，2012年12月16日又向世纪天雅公司发出《关于解除租赁合同及限期支付损失赔偿款项的通知函》。周仙丽于2013年1月11日向法院起诉又主张解除《租赁合同》。世纪天雅公司主张根据《租赁合同》约定，周仙丽要提前终止合同必须提前2个月向世纪天雅公司提出书面申请，经同意后，办理相应手续。周仙丽既没有提出申请，又拖欠租金、管理费、水电费，视为周仙丽自动放弃承租权，世纪天雅公司有权单方解除合同。世纪天雅公司反诉主张周仙丽违约，请求解除《租赁合同》。
关于涉案铺位的使用情况问题。周仙丽主张2012年11月23日将商铺腾空交付世纪天雅公司。世纪天雅公司主张涉案商铺中还有一些杂物，未办理交接手续，不能视为商铺已收回。
关于涉案商铺广告推广的问题。周仙丽主张世纪天雅公司以无效格式合同条款收取广告推广费，且世纪天雅公司未开展推广活动及广告投放。世纪天雅公司提交《LED显示屏制作合同书》、《广告推广费用支付凭证》、《网站建设合作协议书》，证明其对商场进行广告推广的情况。周仙丽对上述证据的真实性不予认可，主张不排除事后补充制作的可能性，网站建设合同中没有网站域名的条款。
周仙丽诉至原审法院，请求判令：1、解除周仙丽与世纪天雅公司签订的租赁合同；2、世纪天雅公司向周仙丽退还广告及推广费27000元、押金13291元，共计40291元，并赔偿周仙丽上述40291元的利息（自2012年11月23日起至实际履行之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，暂计200元）；3、世纪天雅公司承担本案全部诉讼费用。
世纪天雅公司亦向原审法院提出反诉，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、周仙丽向世纪天雅公司返还所承租的房屋；3、周仙丽向世纪天雅公司支付拖欠的租金14619元、物业管理费901元、电费118元，合计15638元（暂计至2013年1月28日，应计算至周仙丽实际返还承租房屋之日）；4、周仙丽支付违约金13921元（由履约保证金转为违约金）；5、驳回周仙丽的所有诉讼请求；6、周仙丽承担所有诉讼和保全费用。
原审法院认为，双方当事人对签订的《租赁合同》中关于广告及推广费是否属于无效格式条款存在争议。根据《租赁合同》第6.3条：“广告及推广费：本合同签订时，乙方（周仙丽）需一次性向甲方（世纪天雅公司）支付广告及推广费27000元，该费用用于市场的广告、宣传、包装以及其他提交展览中《知名度的推广工作》，并支付开业后各种维系展览中心经营业务的社会活动费用等。乙方确认上述费用是在自愿、平等、协商一致的情形下交纳的，甲乙双方特别明确该费用不因本合同期间内的任何事由（包括本合同提前解除等事由）增加或退回”的约定。该条款并没有免除世纪天雅公司的责任，且世纪天雅公司实际已对展览中心进行广告推广宣传，并由此支付相关费用。因此，该条款不属于法律规定的无效格式条款。周仙丽、世纪天雅公司双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性、强制性规定内容，符合法律规定，合法有效，并无存在无效的情形。现周仙丽请求世纪天雅公司退还广告推广费27000元，没有事实和法律依据，不予支持。双方当事人应严格履行《租赁合同》。
《租赁合同》约定：位于深圳市东滨路1号二层B-213A铺位月租金为4430元，物业服务费为273元，电费为铺位设独立电表，由甲方代收缴，乙方每月向甲方支付铺位自用电费，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金、物业管理费以及上一个月的电费、租铺保证金。《租赁合同》还约定，出现下列情况之一的，甲方不予返还履约保证金，其中：租赁期内，乙方擅自变更或终止合同的，违反本合同第49条规定的情形之一的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方面解除本合同，收回铺位，合同履约保证金转作违约金不退，有权追索租金、物业管理费、水电费、滞纳金等一切款项。租赁期内，乙方需提前退租的，应在退租前2个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须结清应缴费用并办理退租手续，履约保证金不予退还，同时优惠免租期取消。
关于《租赁合同》解除的问题。周仙丽诉至原审法院时主张解除《租赁合同》，世纪天雅公司反诉，主张周仙丽违约，世纪天雅公司有权单方面解除合同。经查，周仙丽、世纪天雅公司双方并没有就合同解除办理任何手续，因此，原审法院确认解除《租赁合同》的时间为周仙丽收到世纪天雅公司的反诉状之日即2013年1月30日。
关于租金及物业服务费。周仙丽最后缴纳租金为2012年8月28日，租金交至2012年10月19日。尔后，周仙丽并未向世纪天雅公司支付涉案铺位租金，其主张2012年11月23日将钥匙交付及腾空铺位交付世纪天雅公司，但未能举证证明已经与世纪天雅公司办理返还铺位的移交手续，至其诉至原审法院，涉案铺位仍未办理移交。因此，周仙丽应当向世纪天雅公司支付租金及物业服务费。其中租金的计算应按世纪天雅公司向周仙丽承诺在原租金的基础上按7折计算，即周仙丽应向世纪天雅公司支付2012年10月20日-2013年1月30日期间的租金10336.66元（4430元／月×3个月＋4430元／月／30天×10天）×70%，周仙丽另须向世纪天雅公司支付2012年10月20日至2013年1月30日期间的物业服务费910元（273元／月×3个月＋273元／月／30天×10天）及水电费71元。
关于世纪天雅公司的反诉请求。周仙丽请求解除《租赁合同》系单方行为，且周仙丽也未依约结清租金、物业服务费等相关费用，已构成违约。世纪天雅公司反诉请求周仙丽支付违约金，由履约保证金转为违约金，依法有据，原审法院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周仙丽与世纪天雅公司签订的《租赁合同》于2013年1月30日解除；二、周仙丽应于判决生效之日起十日内将其承租的涉案商铺返还世纪天雅公司；三、周仙丽应于判决生效之日起十日内向世纪天雅公司支付拖欠的2012年10月20日-2013年1月30日期间的租金10336.66元；四、周仙丽应于判决生效之日起十日内向世纪天雅公司支付拖欠的2012年10月20日-2013年1月30日期间的物业服务费910元；五、周仙丽应于判决生效之日起十日内向世纪天雅公司支付2012年11月份的水电费71元；六、周仙丽应于判决生效之日起十日内向世纪天雅公司支付违约金13291元，该款由周仙丽履约保证金予以抵扣；七、驳回周仙丽其他诉讼请求；八、驳回世纪天雅公司其他反诉请求。本诉案件受理费406.1元，由周仙丽负担；反诉案件受理费262元，周仙丽负担146元，世纪天雅公司负担116元。
上诉人周仙丽不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、确认双方所签订的租赁合同被解除有效；2、世纪天雅公司向周仙丽退还广告及推广费27000元、押金13291元，共计40291元，并赔偿周仙丽上述40291元的利息（自2012年11月23日起至实际履行之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。3、周仙丽向世纪天雅公司支付实际解除合同之日即2012年12月17日之前的租金、管理费共计4463元；4、世纪天雅公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：原审判决罔顾事实和法律，站在世纪天雅公司的立场上为其开脱责任，作出错误判决。
一、有关广告、推广费的格式合同条款无效，世纪天雅公司应全额返还费用。1、《租赁合同》第6.3条没有明确广告与推广费的使用时间、方式，不论任何事由与时间长短一概不退还，明显加重周仙丽责任。世纪天雅公司在合同中未以引起注意的文字、符号、字体等特别标识予以提醒，没有加以解释说明，违反了合同法第三十九、第四十条及合同法解释（二）的规定，应当认定该格式合同条款属于无效条款。2、《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十七条之规定，“出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用”。本案中，周仙丽依照约定向世纪天雅公司支付租金，世纪天雅公司收取租金之外的广告及推广费，违反法律法规的禁止性规定，世纪天雅公司应当退还。3、民法通则第四条和合同法第五条确定了“公平、等价有偿”原则，暂不论无效格式合同的法律定性，仅就公平、等价有偿而言，世纪天雅公司没有任何证据证明其为周仙丽开支了广告推广费，其拒绝退还没有理由。世纪天雅公司提交的广告及推广费证据未经庭审质证，没有相应证据效力。其中，LED视频缺乏付款凭证原件和LED用于广告及推广的具体制作内容，真实性和关联性均不应认可；网站制作合同没有付款凭证，也没有网站开通运营的证据和网站域名，真实性和关联性也不应认可；礼品等票据没有发票、收据等采购原件，不能证明其真实性。周仙丽提供的礼品卷收据原件可以证明开业期间的礼品卷等费用均由周仙丽支出。
二、本案合同履行系世纪天雅公司单方违约，应由世纪天雅公司承担违约责任。1、双方在合同履行过程中已经合意变更租金金额按照6折收取，但世纪天雅公司单方要求提高至7折，应认定世纪天雅公司违约。证据表现为：周仙丽提交的租金收据由世纪天雅公司出具，明确注明6折，双方也一直按照该约定履行。世纪天雅公司2012年10月19日书面通知明确了在通知之前按照6折收取租金，但世纪天雅公司同时单方面要求提高至7折。2、世纪天雅公司未能提供租赁用途及合同条款所约定“展览中心”商业环境，导致周仙丽不能实现租赁目的，应承担违约责任。本案的租赁商铺并非独立的个体建筑，世纪天雅公司以每平方米20元从南星股份公司租来商铺，又以每平方米120元转租给周仙丽等商户，还收取每平方米9.2元的管理费。世纪天雅公司在获得暴利的同时理应承担约定义务。《租赁合同》第一条明确世纪天雅公司提供商业经营的“展览中心”用于出租，且其在《租赁合同》“第六章甲方权利和义务”中大量约定了甲方作为出租方需对“展览中心”应尽的义务。故涉案租赁物是以“展览中心”为前提的各独立商铺。世纪天雅公司必须履行“展览中心”的相关义务。周仙丽所提供的天雅服装展览中心的视频和截图文件可以证实世纪天雅公司已经将展览中心的三楼整层予以关闭，二楼展览中心空铺率达到70％之多，且二楼经营的走廊通道被大量占用。完全丧失作为“展览中心”所必须的商业环境。周仙丽已以书面形式向世纪天雅公司发出通知，世纪天雅公司未在合理期限内予以回复或提交关于商铺符合租赁条件的必要文件，擅自将租金从六折提高至七折。因世纪天雅公司先期多处违约，周仙丽拒交租金系合法行使履行抗辩权，不构成违约。
三、本案合同已实际解除，周仙丽与世纪天雅公司应承担合同解除的清算责任。原审重新确认合同解除时间并要求周仙丽承担违约清算责任是错误的。世纪天雅公司已于2012年11月28日向周仙丽发出《解除合同通知书》，决定于当日解除《租赁合同》并于2012年11月30日起强行收回铺位。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本案合同解除的时间应为2012年11月28日。即使世纪天雅公司发出的《解除合同通知书》不被采信，周仙丽于2012年12月16日向世纪天雅公司寄出的《关于解除租赁合同及限期支付损失赔偿款项的通知函》及附寄的钥匙，也应作为解除合同的手续，原审认定“原被告双方并没有就合同解除办理任何手续”毫无依据。严格按照法律规定判断，世纪天雅公司于2012年11月28日发出解除合同通知的时间应为合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，世纪天雅公司有不真正义务即“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不能就扩大的损失要求赔偿”。周仙丽在世纪天雅公司长期违约、合同目的无法实现的情况下，书面通知世纪天雅公司解除本案合同，其理由合法。合同解除后，世纪天雅公司应负的清算责任是返还周仙丽的广告推广费27000元、押金13291元。周仙丽应负的清算责任是承担交付商铺之前的租金3944元（已扣除奖励金）、管理费519元，合计支付4463元。计算方式为：2012年10月20日-2012年12月17日共57天租金：月租金4430×0.6×（57／30）-每天奖励金19.4元×57天=3944元。管理费：273×（57／30）=519元。
四、原审认定履约保证金转化为违约金并判决由周仙丽支付违反法律规定。首先，周仙丽在世纪天雅公司先期多处违约的情况下拒交租金等款项，系依法行使履行抗辩权，不构成违约。其次，合同仅仅约定承租方的违约责任，且将承租方拖欠租金等款项的违约责任约定为两条，即第四十七条“乙方未能按时支付租金及其他合同款项，每逾期一日，须按拖欠金额的千分之三向甲方支付滞纳金，自应付款项到期之日起计至实际支付日止”和第四十九条“租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同，收回铺位，合同履约保证金转作违约金不退……”。上述条款均是出租人世纪天雅公司强行规定的格式条款，明显加重了承租人的义务而免除出租人的责任，违约金条款应属无效。再次，即使格式条款有效且周仙丽违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及合同法解释（二）第二十九条的规定，当事人一方认为约定的违约金过高的，可以要求在损失30％范围内要求减少违约金数额。故周仙丽也不应超过拒交租金等款项的1.3倍银行贷款利息承担违约责任。原审判决将履约保证金转为违约金是错误的。更为关键的是本案并不能否定世纪天雅公司存在严重违约的情形。退一万步讲，即使存在双方违约，也不能单独追究周仙丽的一方，应同样追究世纪天雅公司的违约责任。综上，请求二审法院依法纠正错判，维护公平正义。
被上诉人世纪天雅公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，应当维持。周仙丽违反合同约定不按时支付租金，其上诉理由缺乏事实和法律依据。一、世纪天雅公司已经履行了全部合同义务，不存在违约。周仙丽在以涉案房屋不符合“展览中心”要求和未取得消防验收为由认为世纪天雅公司违约。但涉案房屋经南山区人民政府批准作为工业创新展览馆和服装销售使用，经消防验收取得《公众集聚场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其用途也是“商场”和“工业创新展览馆”，符合安全要求。世纪天雅公司的房屋经过消防和相关验收合格后才开始对外招租，相关文件在签订合同时已经向所有承租人公示，政府网站也能查阅。周仙丽在使用房屋2年后要求承租人出示相关文件，世纪天雅公司已经答复可以随时查阅。周仙丽借机提出退还推广费和保证金的无理要求，被断然拒绝。周仙丽以此认为世纪天雅公司违约毫无道理。
二、周仙丽未依约支付租金构成根本违约。按照租赁合同约定，承租人应当按时支付租金，但周仙丽拒付租金，经世纪天雅公司多次催告仍不予支付，反告世纪天雅公司违约，系颠倒是非。合同第五条明确约定房屋的租金标准，双方从未签订变更租金标准的协议。在开业初期，世纪天雅公司为减轻承租人的负担，单方面给予有条件、有期限性的优惠措施，并不能据此认为双方已达成租金变更约定。世纪天雅公司可单方面根据市场和季节的变化调整租金。只要不超出合同约定标准，按什么标准给予优惠或少收租金完全是世纪天雅公司自身的权利。世纪天雅公司于2012年2月16日把租金从六折提高到七折，周仙丽也按7折标准支付租金近一年时间。周仙丽以世纪天雅公司单方面提高租金为由拒付租金是毫无理由的。因周仙丽违约，其单方向世纪天雅公司表示不再承租房屋、不再支付租金的行为属于毁约行为。事实上，世纪天雅公司并没有收到钥匙，租赁房屋内还堆放了物品，世纪天雅公司不敢破门而入。到目前为止，周仙丽没有将房屋交还世纪天雅公司，租金应当计算至实际交还房屋之日。周仙丽的行为不符合退还房屋的约定，合同第52-58条约定，承租人退租须提前2月提出，经出租人同意，不退还保证金，结清费用并迁出所有物品，共同检查和交接铺位。
三、推广费约定是双方的真实意思表示，不违背法律法规的规定，合法有效。1、房屋租赁合同是双方真实意思表示，没有违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。退一万步说，若周仙丽认为显失公平，法律规定排斥期间也是从签订之日起的一年，目前早已过期。2、根据《深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见（征求意见稿）》第22条的规定：“承租人为与出租人建立租赁合同关系而交纳的“入场费”、“加盟费”等费用，合同期满终止或承租人违约导致合同解除，承租人请求返还的，不予支持；出租人违约导致合同解除，其又未能证明该费用已实际用于合同履行，承租人请求返还的，可视合同履行情况予以部分支持。当事人另有约定的除外”。3、推广费约定是目前行业的普遍做法，该推广费是整个租赁期间5年的一次性费用，不得因任何情况增加和退还。推广费由出租方统一支配使用，不需逐一征求个承租人的意见。实际上，承租人已经投入了大量广告费用，仅一个LED广告屏就130万元，还有其他各种的推广宣传费用。周仙丽拒绝支付租金构成违约导致合同解除，无权请求退还该项费用。
四、违约金约定明确，远远不能弥补世纪天雅公司损失，周仙丽请求减少违约金的理由不成立。合同第8条、第49条对违约金进行了明确约定，原审只判令周仙丽支付租金至2013年1月30日并在判决生效后10天内将房屋交还世纪天雅公司。但到目前位置，周仙丽还没有向世纪天雅公司交还房屋，世纪天雅公司损失严重。即使按照原审判决，世纪天雅公司已经8个月不能收取租金。周仙丽的违约金根本不足以弥补世纪天雅公司的损失，无权请求减少违约金。综上，请求二审法院驳回周仙丽的上诉请求，维持原审判决。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
另查明，世纪天雅公司于2012年11月28日向周仙丽发出解除合同通知书，单方解除涉案租赁合同，并要求周仙丽在2012年11月30日前将涉案商铺交回。2012年12月17日，周仙丽向世纪天雅公司发出世纪天雅服装城B-213A《关于解除租赁合同及限期支付损失赔偿款项的通知函》，邮寄回单“内件名称”注明有钥匙。
在二审审理过程中，世纪天雅公司确认收到上述通知函，但否认收到钥匙。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。周仙丽与世纪天雅公司签订涉案租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定其有效正确，本院予以确认。周仙丽的租金交至2012年10月19日，其后拖欠租金超过一个月，经多次催交未果，世纪天雅公司可依据合同约定单方解除合同。周仙丽虽上诉称世纪天雅公司擅自提高租金标准违约在先，但世纪天雅公司并未对六折的租金优惠作出明确的期限承诺，且在约定租金标准以下计收租金，故其按照约定租金标准的七折计收租金并不构成违约，周仙丽的上诉理由不成立，本院不予采纳。涉案租赁合同因周仙丽违约而解除，周仙丽应承担相应的违约责任，原审判决世纪天雅公司可依据合同约定将合同履约保证金转作违约金没收，适用法律正确，本院予以维持。世纪天雅公司于2012年11月28日向周仙丽发出解除合同通知书，双方之间的租赁合同于当日解除，基于该二审期间新查明的事实，周仙丽的上诉理由成立，本院予以采信。世纪天雅公司在解除合同通知书中明确要求周仙丽须于2012年11月30日前交还涉案商铺，已给出了合理的搬离时间，在期限届满后，周仙丽虽未主动办理交接手续，世纪天雅公司亦应积极采取措施收回涉案商铺，防止损失扩大，故其不得要求周仙丽承担2012年11月30日之后的占有使用费及物业服务费。鉴于周仙丽在上诉书中自认承担2012年12月17日之前的租金、占有使用费及物业服务费，是当事人对自己民事权利的处分，本院确认周仙丽应支付2012年10月20日至12月17日的租金及占有使用费5995.27元（4430×70%＋4430×70%／30天×28天），2012年11月20日至12月17日的物业服务费527.8元（273＋273／30天×28天）。周仙丽在《关于解除租赁合同及限期支付损失赔偿款项的通知函》中已明确随信将钥匙交回，世纪天雅公司虽辩称只收到通知函，未收到钥匙，但基于周仙丽的意思表示，世纪天雅公司可直接收回涉案商铺，涉案商铺已回到世纪天雅公司的实际控制之下，无需再办理交接手续，原审认定事实有误，本院予以纠正，周仙丽的上诉理由成立，本院予以采纳。关于推广费条款的问题，本院认为，双方在涉案租赁合同中明确约定了推广费的用途，并未单方免除世纪天雅公司的责任，且世纪天雅公司亦依约在涉案商铺大楼外安装用于推广宣传的LED显示屏，故前述约定不属于应当被认定为无效的格式条款，原审法院适用法律正确，本院予以确认，周仙丽的上诉理由不成立，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实有误，本院依法纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第87号民事判决第五、六项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第87号民事判决第一项为：周仙丽与深圳市世纪天雅服装有限公司签订的租赁合同于2012年11月28日解除；
三、变更深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第87号民事判决第三项为：周仙丽应于本判决生效之日起十日内向深圳市世纪天雅服装有限公司支付2012年10月20日至12月17日的租金及占有使用费5995.27元；
四、变更深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第87号民事判决第四项为：周仙丽应于本判决生效之日起十日内向深圳市世纪天雅服装有限公司支付2012年10月20日至12月17日的物业服务费527.8元；
五、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第87号民事判决第二、七、八项；
六、驳回周仙丽的其他诉讼请求；
七、驳回深圳市世纪天雅服装有限公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费406.1元，由周仙丽负担；一审反诉案件受理费262元，由周仙丽负担140元，深圳市世纪天雅服装有限公司负担122元。二审案件受理费919元，由周仙丽负担700元，深圳市世纪天雅服装有限公司负担219元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 吴思罕
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。