辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹审民再字第00015号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘春奎，男，1957年12月16日出生，满族，无职业。
委托代理人：王旭，辽宁正辰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：梁武，男，1972年11月8日出生，满族。
第三人：丹东龙盛电力通讯工具厂。住所地：辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇西环路***号。
投资人：崔XX，厂长。
再审申请人刘春奎因与被申请人梁武、一审第三人丹东龙盛电力通讯工具厂（以下简称龙盛工具厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）丹民一终字第00063号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2013年11月21日作出（2013）辽审三民申字第991号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘春奎及其委托代理人王旭、被申请人梁武到庭参加诉讼。一审第三人龙盛工具厂，经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2011年3月4日，一审原告梁武起诉至宽甸满族自治县人民法院称，2005年4月20日，原告在丹东振建公司购买宽甸镇龙盛花园小区5号楼3单元601住宅楼，价款82360元。2005年10月24日，原告正式与龙盛工具厂签订商品房买卖合同和物业管理合同，并且入住至今。由于开发商未交纳不动产税，原告一直未能办理房屋所有权证。2006年4月25日，龙盛工具厂与刘春奎签订了商品房买卖合同，并到房产办理了房屋所有权证，损害了原告的合法权益。刘春奎与龙盛工具厂之间的买卖行为系恶意串通，属无效合同。故诉至法院，请求确认刘春奎与龙盛工具厂签订的商品房屋买卖合同无效；确认原告与龙盛工具厂签订的商品房买卖合同有效；确认争议房屋产权归原告所有。
一审被告刘春奎辩称，2005年10月25日，被告与施工方陈永和签订了购买龙盛花园5号楼3单元601住宅楼的房屋买卖合同书（该合同是与所有人陈永和之子陈晓鹏办理），合同上加盖了丹东市振兴建筑总公司宽甸龙盛花园小区工程项目部（以下简称振建公司）的公章和陈晓鹏本人签字捺印，同时该公司还给被告出据了购房收据，将全部房门钥匙交给了被告。2006年4月25日，被告按振建公司和开发商龙盛工具厂的规定，将振建公司陈永和出具的商品房买卖合同交给开发商，开发商在该合同上盖有“原予购订单买卖合同作废”的条章，并收回该合同和交款发票予以备案，同时按程序为被告重新开具了商品房买卖合同及购房收据。被告持该合同和收据，交纳税款，经房产部门现场验房后，于2006年4月28日给被告颁发了房屋所有权证。2006年5月18日被告发现原告撬锁入住，其行为侵害了被告的合法权益，因此涉案房屋应确权给被告所有，驳回梁武的诉讼请求。
一审第三人龙盛工具厂未到庭亦未陈述意见。
一审法院经审理查明，2005年4月20日，梁武向振建公司交付购房款82360元，用于购买龙盛花园小区5号楼3单元601住宅。2005年10月24日梁武与龙盛工具厂签订了商品房买卖合同，次日签订了买卖楼房协议书（物业管理合同），并入住至今，但一直未办理房屋产权登记。2005年10月25日，刘春奎与施工单位丹东振兴建筑总公司宽甸龙盛花园小区工程项目部负责人陈永和签订了购买龙盛花园小区5号楼3单元601住宅的商品房买卖合同。2006年4月25目，刘春奎将与振建公司签订的购房手续交给龙盛工具厂，龙盛工具厂又重新与刘春奎签订了商品房买卖合同，并开具了购楼发票，价款为49416元。刘春奎依据购房合同和交款收据，交纳了税款，并于2006年4月28日到房产部门办理房屋所有权证。之后因梁武入住，刘春奎向公安局报案，双方就该房屋发生纠纷。
另查明，龙盛工具厂在宽甸镇龙盛花园小区开发住宅楼，并取得商品房预售许可证，该工程由丹东振兴建筑总公司负责施工。2004年5月8日，振建公司与龙盛工具厂签订了一份《龙盛花园小区二期工程施工合同书》，双方约定龙盛花园小区3栋住宅楼，即3号、4号、5号住宅楼工程由振建公司垫付资金，包工包料按规划设计进行住宅楼建设。双方利益分配比例为：第三人分得38％，振建公司分得62％。龙盛花园小区5号楼3单元601住宅由丹东市振兴建筑总公司宽甸龙盛花园小区工程项目部分得，该项目部经理为陈永和。
丹东市龙盛实业有限公司的股东为崔X甲和丛XX（二人系夫妻），法定代表人是崔X甲。龙盛工具厂是私营独资企业，负责人是崔X乙，该企业目前状态已吊销。崔X甲与崔X乙系同一人，现已死亡。
一审法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。梁武与龙盛工具厂签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，因此，梁武主张该合同有效，予以支持。同理，刘春奎与龙盛工具厂签订的商品房买卖合同，也是有效合同。关于梁武与刘春奎谁是争议房屋的所有权人，合议庭认为，在本案中，根据查明的事实，可以认定龙盛工具厂就争议房屋分别与梁武、刘春奎签订了房屋买卖合同，但没有对刘春奎履行合同，只对梁武履行了合同，将争议房屋交付给了梁武，梁武装修入住，实际占有该房屋，可以认定该房屋所有权已经从龙盛工具厂处转移给梁武，梁武已经取得该房屋所有权。刘春奎虽然办理房照，但房照只是一个证据，在无相反证据情况下，可以推定持房照人是真正所有权人。本案中，梁武提供充分证据证明其已取得该房屋所有权，而刘春奎并未实际占有过该房屋，所以，应认定争议房屋归原告所有。
一审法院于2011年11月1日作出（2011）宽民一初字第00719号民事判决：一、原告梁武与第三人丹东龙盛电力通讯工具厂之间签订的商品房买卖合同有效；二、原告梁武对坐落在宽甸满族自治县宽甸镇龙盛花园小区5号楼3单元601室享有所有权；三、驳回原告其他诉讼请求。
宣判后，刘春奎不服该一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回梁武的诉讼请求。其上诉理由是：1.上诉人与龙盛工具厂签订房屋买卖合同并交付房款后，龙盛工具厂将涉案房屋的原始钥匙交付给上诉人，对上诉人履行了合同。梁武占有涉案房屋的原因是其砸开房锁强行占有，并非是龙盛工具厂向其交付房屋。2.梁武在与上诉人历时5年的腾房纠纷中一直认可未与龙盛工具厂签订房屋买卖合同，在本次确权诉讼中却突然提供了该合同，上诉人有理由相信该合同形成时间虚假。此外，梁武提供的收款收据的编号经过涂改，加盖的是项目经理部的公章，合同约定的价款与收据的价款不一致，不能认定其购买了涉案房屋。3.原审法院适用法律错误，权属证书是权利人拥有房屋所有权的唯一合法凭证，上诉人办理了产权证书，应取得涉案房屋的所有权，原审法院将涉案房屋作为动产，以交付作为所有权转移，显然适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。
梁武辩称，刘春奎的上诉请求没有事实根据，买房换锁是正常的，刘春奎在一年后提起诉讼是由于开发商承诺还款，在开发商不能兑现承诺后，刘春奎才提出诉讼。
第三人龙盛工具厂未到庭亦未提交书面意见。
本院二审以原判决认定事实不清，证据不足为由于2012年6月14日作出（2012）丹民一终字第00118号民事裁定，撤销宽甸满族自治县人民法院（2011）宽民一初字第00719号民事判决；将本案发回宽甸满族自治县人民法院重审。
一审法院重审后查明的事实与原审查明的事实基本一致。
一审法院以与原审基本相同的理由于2012年11月15日作出（2012）宽民一初字第02158号民事判决：一、梁武与龙盛工具厂之间签订的商品房买卖合同有效；二、梁武对坐落在宽甸满族自治县宽甸镇龙盛花园小区5号楼3单元601室享有所有权；三、驳回梁武其他诉讼请求。
刘春奎不服该判决，仍持原理由上诉至本院。
梁武的答辩意见也与原答辩意见相同。
龙盛工具厂未到庭亦未提交书面意见。
本院二审审理查明的事实除与一审查明事实相同外，另补充查明，2006年5月18日，刘春奎向宽甸满族自治县公安局报案，称涉案房屋门锁被他人更换，公安局经现场调查，梁武将门锁更换，涉案房屋正在装地热，其他没有装修，公安机关要求双方保持房屋现有状况，并建议双方到法院确定房屋权属。
本院二审以与一审基本相同的理由于2013年5月23日作出（2013）丹民一终字第00063号民事判决，驳回上诉，维持原判。
刘春奎申请再审称，请求撤销丹东市中级人民法院（2013）丹民一终字第00063号民事判决及宽甸满族自治县人民法院（2012）宽民一终字第02158号民事判决；驳回梁武的诉讼请求，依法确认刘春奎对涉案房屋享有所有权。其主要理由是：1.一、二审法院认定事实错误，龙盛工具厂将涉案房屋直接交付给的是刘春奎，包括原始的钥匙；梁武提供的交付房款收据虚假；2.一、二审法院适用法律错误，房屋权属证书是权利人拥有房屋所有权的唯一合法凭证，再审申请人刘春奎取得涉案房屋的所有权证，应保护再审申请人作为房屋所有权人的合法权益。
梁武辩称，被申请人缴纳房款时间在前，已正式办理入住；合同价款与实际交款金额不符是为少缴纳税费；房屋所有权证不应作为认定所有权的唯一凭证。请求驳回再审申请人的再审申请。
丹东龙盛电力通讯工具厂未提交答辩意见。
在本次再审期间，再审申请人刘春奎提供了两份陈永和出具的证实材料，证明涉案房屋是陈永和与龙盛电力厂崔景贵合伙在他人手中收回转卖给刘春奎，房屋钥匙当时交给的刘春奎。
梁武的质证意见是：对该证据的真实性有异议，该证据不能证明是陈永和书写，与陈永和在一审法院出具的证实相互矛盾。
被申请人梁武提供了两份证据：1.梁武住房公积金个人购房贷款抵押合同，证明5号楼3单元101室的房屋价格不是49000余元，因为贷款就是5万元；2.案外人徐XX与龙盛工具厂于2005年12月24日签订的商品房买卖合同，证明龙盛工具厂崔景贵售房需经陈永和同意后才能签订正式的商品房买卖合同。
刘春奎的质证意见：对证据的真实性没有异议，从徐永胜的合同上看房屋的价格是每平方米500元，所以当时合同上标注的价格都是避税价格；对101室的贷款合同与本案无关。
本院的认证意见是：再审申请人刘春奎所提供的陈永和证言，证人陈永和应出庭作证，其以患病为由申请不出庭作证未提供相关病历，因此其证言不能单独作为认定案件事实的依据。
对于被申请人梁武提供的证据，因刘春奎对该证据的真实性不持异议，本院予以确认。该证据可以证明梁武购买5号楼3单元101室贷款5万元；陈永和在徐XX商品房买卖合同上签注：此房无任何争议。如有争议由丹东振建陈永和负责一切经济和法律责任。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
确认上述事实，有商品房买卖合同、买卖楼房协议、房屋产权证、购楼发票、完税收据、报警登记表、工商档案等证据材料在卷为凭，业经原一、二审庭审质证及本院再审审查，具有证明效力，本院予以采信。
本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第十七条指出，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。龙盛工具厂就涉案房屋分别与再审申请人刘春奎和被申请人梁武签订两份房屋买卖合同，两份合同均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，故两份合同均应认定为合法有效。对于一房多卖应当如何履行问题，最高人民法院在2011年《全国民事审判工作会议纪要中》规定，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，再审申请人刘春奎与龙盛工具厂签订商品房买卖合同后，已经办理了房屋产权登记，取得了房屋产权证书，故涉案房屋的所有权应确认为刘春奎所有。被申请人梁武虽然交付房款并实际占有房屋，但因其未能办理房屋产权登记手续，其基于房屋买卖合同享有的是债权请求权，而非物权，该权利不具有排他性，不能对抗再审申请人刘春奎已经取得的物权权利。故原一、二审法院以龙盛工具厂将房屋交付给梁武，认定梁武享有涉案房屋所有权缺乏事实与法律依据，本院再审予以纠正。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，判决如下：
一、撤销丹东市中级人民法院（2013）丹民一终字第00063号民事判决及宽甸满族自治县人民法院（2012）宽民一初字第02158号民事判决；
二、梁武与丹东龙盛电力通讯工具厂签订的商品房买卖合同有效；
三、驳回梁武的其他诉讼请求。
一审案件受理费1960元，二审案件受理费1960元，公告费200元，合计4120元，由被申请人梁武承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓明
代理审判员 施建平
代理审判员 梁文玉
二〇一四年五月八日
书 记 员 王晓玉