广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第274号
上诉人（原审被告）：夏正楼，男，1958年10月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：朱宇锋，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄玉霞，女，1970年8月31日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
上诉人夏正楼因与被上诉人黄玉霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广州花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月19日，夏正楼（认购方）与黄玉霞（出售方）及案外人广州新港机场实业有限公司（担保方）签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】首层230号商铺，该物业用途为商业，于2012年9月30日前交付使用。认购价为245805元。认购方须于2009年12月1日前…….到发展商指定律师行与出售方签署《商铺买卖合同》。
2009年11月30日，夏正楼（买受人）与黄玉霞（出卖人）及案外人广州新港机场实业有限公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》及附件，约定：买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦一层1230号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准）。计价方式与价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为245805元。付款方式及期限：2009年12月1日前支付全部房价款的51%（含定金），即125805元，余下房价款120000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺使用权交接约定（第七条）：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。商铺交付（第八条）：出卖人应于2012年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。出卖人逾期交付商铺的违约责任（第九条）：出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过15日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权单方面提出解除合同……此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
《商铺买卖合同》签订前后，夏正楼合计向黄玉霞支付购房款125805元，余款120000元申请银行按揭贷款，银行最终没有批准夏正楼的贷款申请。
2010年10月17日，案外人郑红云（乙方）与广州新港机场实业有限公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：夏正楼。交接物业编号：首层1230号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。”庭审中，黄玉霞解释郑红云为夏正楼的委托代理人，受夏正楼委托办理商铺交接手续。夏正楼对此予以否认。
原审诉讼中，黄玉霞向原审法院提交一份2012年7月3日，黄玉霞的委托人广州新港机场实业有限公司向夏正楼发出《通知函》，告知夏正楼根据银行审批结果，仅同意向夏正楼贷款105000元，因此夏正楼仍需补交购房款15000元，由于夏正楼未支付应补交的上述购房款，也直接导致银行对夏正楼申请的按揭款不予发放，因此要求夏正楼在2012年7月13日前向黄玉霞或该公司付清购房款。夏正楼否认亦收到该函件。
2012年9月18日，夏正楼的妻子陈爱生与黄玉霞签订《确认书》，确认黄玉霞已将涉案商铺交付给夏正楼。确认书显示陈爱生为夏正楼的代理人。
2014年6月26日，黄玉霞的委托人向夏正楼发出《催款函》，要求夏正楼立即付清欠付购房款120000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。
2014年9月3日，黄玉霞向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黄玉霞与夏正楼于2009年11月30日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、夏正楼向黄玉霞支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层1230号商铺购房余款120000元及违约金（违约金以应付房价款120000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至夏正楼付清款项之日止）；3、夏正楼承担本案全部诉讼费用。
夏正楼原审辩称：一、银行已批准夏正楼的按揭贷款，根据合同约定，按揭款应由贷款银行直接支付给黄玉霞。签订合同当天，夏正楼即已按合同约定向黄玉霞指定的律师事务所提交了按揭所需的证件资料、办理了按揭贷款申请手续。中国建设银行广州花都支行对夏正楼贷款资质进行审核后，最终同意夏正楼的贷款申请，并于2012年2月6日办妥涉案商铺的抵押登记，取得该商铺抵押权。因此，按揭款应由贷款银行直接支付给黄玉霞。二、非因夏正楼原因导致银行不放款，黄玉霞无权要求夏正楼一次性支付购房余款并承担违约责任。银行批准夏正楼按揭贷款后迟迟不予放款，并非夏正楼责任所致，而是因商铺存在虚假开业现象，银行放贷风险过大；且受近年国家宏观调控政策影响，房地产信贷规模锐减，银行贷款授信额度不足等因素所致。黄玉霞也没有证据证实银行不放款是夏正楼责任所致，黄玉霞应依法承担举证不能的法律后果。夏正楼并无逾期付款违约行为，黄玉霞无权要求夏正楼一次性支付购房余款及支付逾期付款违约金。三、《商铺买卖合同》早已实际解除，黄玉霞要求夏正楼继续履行合同没有依据。2011年7月，黄玉霞委托广东一粤律师事务所向夏正楼发出律师函，限期夏正楼办理银行按揭手续；如夏正楼未在该期限履行义务，该通知函即作为出卖人单方解除合同的依据。夏正楼收到该通知后，并未按指定期限办理银行按揭手续。律师函即已产生解除合同的效力。而且，夏正楼收到律师函后，与航空商住大厦上百户业主通过花东镇政府向黄玉霞提出退铺等要求。可见，黄玉霞与夏正楼就解除《商铺买卖合同》已经达成一致。黄玉霞起诉要求夏正楼继续履行合同、支付剩余房价款没有依据。四、黄玉霞未履行交铺义务，夏正楼有权拒绝黄玉霞的付款要求。《商铺买卖合同》约定，黄玉霞应在2010年10月1日前书面通知夏正楼办理涉案商铺使用权交接手续，并在2012年10月1日前将符合本合同约定的涉案商铺交付夏正楼使用。然而，夏正楼并未收到黄玉霞的书面通知，至今仍未办理涉案商铺的使用权交接手续，也从未接收涉案商铺。黄玉霞通知夏正楼办理使用权交接手续的时间远远早于银行批准按揭贷款的时间及黄玉霞要求夏正楼一次性支付购房余款的时间，黄玉霞未按约履行在先义务，夏正楼有权拒绝黄玉霞支付购房余款的要求。五、黄玉霞要求夏正楼支付购房余款已超过2年诉讼时效，应依法不予支持。《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”黄玉霞要求夏正楼支付购房余款属于债权请求权，依法应受两年诉讼时效的规制。2012年2月，银行批准夏正楼按揭贷款后，黄玉霞根本没有告知夏正楼按揭贷款已经获批，更未通知夏正楼补交银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，也未因按揭银行迟迟不予放款而要求夏正楼支付购房余款；直到2014年6月，黄玉霞才第一次通知夏正楼支付购房余款。黄玉霞主张其多次催促夏正楼支付购房余款，与事实不符，也没有充足的证据加以证实。现黄玉霞起诉夏正楼追讨购房余款已经超过法定二年诉讼时效期间，依法应不予支持。综上所述，黄玉霞的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回黄玉霞的全部诉讼请求。
另查明，2011年8月9日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋登记至夏正楼名下。根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《房地产权情况证明》显示，涉案房屋抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州花都支行，债务人为夏正楼、陈爱生。
原审法院认为：黄玉霞与夏正楼及广州新港机场实业有限公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自义务。按照合同约定，夏正楼须向黄玉霞支付首期购房款125805元，余款120000元采取银行按揭方式支付。夏正楼至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，黄玉霞请求继续履行合同并要求夏正楼支付购房余款120000元合理合法，予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但夏正楼办理按揭贷款手续的代办机构是由黄玉霞指定的，而夏正楼已依约支付全部购房款的51%，黄玉霞也不能证明银行不放款完全归责于夏正楼。因此，黄玉霞要求夏正楼支付违约金的请求理由不充分，不予支持。
夏正楼不同意继续履行合同及支付剩余购房款的理由一是银行不放款并非夏正楼原因造成；二是2011年7月黄玉霞委托广东一粤律师事务所向夏正楼发出的《律师函》表明黄玉霞已经解除合同；三是黄玉霞未履行交铺义务，夏正楼有权拒付购房余款；四是黄玉霞请求支付购房余款已超过2年诉讼时效期间，依法不应支持。
对此，原审法院认为，根据《商铺买卖合同》约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款，现银行不批准夏正楼的贷款申请，根据上述约定，夏正楼应一次性向黄玉霞支付购房余款。夏正楼在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非夏正楼不可预见、不能克服的情形，继续履行合同并未造成明显不公。第二，夏正楼认为2011年7月黄玉霞委托广东一粤律师事务所向夏正楼发出的《律师函》后，夏正楼未履行义务，因此双方签订的合同已经解除，但夏正楼未提供证据证明其主张。第三，夏正楼在银行不予发放贷款的情况下，应按照约定及时履行支付购房余款义务，但夏正楼至今未履行该义务；且在《商铺买卖合同》未依法解除的情况下，夏正楼仍应按照该合同约定支付购房余款。另外，黄玉霞于2012年9月18日向夏正楼的妻子交付涉案商铺，至本案诉讼之前，夏正楼均未提出异议。因此，夏正楼以黄玉霞未履行交铺义务为由，拒付购房余款亦没有合法理由。第四，黄玉霞签订《商铺买卖合同》的目的是获取购房款，夏正楼签约的目的是取得涉案房屋的所有权，而黄玉霞已依约履行完毕包括办理产权转移手续等在内的合同义务，但夏正楼并未完全履行其主要义务，至今未向黄玉霞付清全额购房款。因购房款系获取房屋所有权的对价，故购房款本金不应适用诉讼时效，夏正楼以黄玉霞的主张已超过诉讼时效期间为由拒付购房余款，违反公平合理、等价有偿的民法基本原则。综上，夏正楼的抗辩理由没有事实和法律依据，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月17日作出如下判决：一、黄玉霞与夏正楼于2009年11月30日签订的《商铺买卖合同》继续履行；二、夏正楼于本判决发生法律效力之日起十五日内向黄玉霞支付剩余购房款120000元；三、驳回黄玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由夏正楼负担。
判后，上诉人夏正楼不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决将办理按揭贷款手续与办妥按揭贷款混为一谈，错误认定我方已经构成违约。《商铺买卖合同》第四条备注第1项约定我方的义务是办理银行按揭贷款手续，而并非办妥按揭贷款。二、原审判决认定未能办妥按揭贷款的风险及后果由我方单方承担，明显不公。《商铺买卖合同》第四条约定的付款方式是双方共同选定的，并非我方的单方意思表示。而且通过按揭方式付款是涉案合同的重要基础，如果不能按揭，我方受自身经济条件的制约不会购买涉案商铺，双方丧失了签约的基础。在没有任何证据证实按揭贷款不成是我方责任所致的情况下，按揭贷款不成致使合同约定的按揭付款方式无法履行的风险不应由我方单方承担，而应由我方与黄玉霞共同承担。三、原审判决认为“现银行不批准夏正楼的贷款申请，根据《商铺买卖合同》第三条备注第三项的约定，夏正楼应一次性向黄玉霞支付购房余款”的解释是错误的。首先，该条款应通常理解为“因夏正楼原告导致无法办理银行按揭贷款手续或者因夏正楼原因导致银行部批准夏正楼贷款申请的，夏正楼应一次性全额支付购房余款”。其次，《商铺买卖合同》是黄玉霞提供的格式合同，双方对该格式条款的理解发生争议，根据《合同法》第四十一条规定，该条款也应作出不利于黄玉霞的解释。再者，黄玉霞作为出卖人，对我方办理按揭贷款申请手续负有协助义务；而且我方的按揭贷款手续是由黄玉霞指定的律师事务所代办。四、原审判决我方一次性支付购房余款，没有合同及法律依据。五、我方反诉解除合同理据充分，原审判决驳回我方的反诉请求理据不足。合同订立之后，我方按照合同约定办理了按揭贷款手续，但我方的按揭申请非因我方责任未获银行批准，《商铺买卖合同》约定的按揭付款方式无法继续履行，而双方对付款方式又不能另行协商一致，合同实际己无法继续履行。如果继续履行合同要求我方一次性支付购房余款，对我方明显不公平。六、新港公司将涉案商铺进行间隔并按合同附件二进行装修，属于建设工程质量管理条例第二条规定的工程，根据第十六条规定，建设工程经竣工验收方可交付、使用，新港公司进行的间隔和装修没有竣工验收，不符合法定交付条件，我方有权拒绝收铺及解除合同。故上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回黄玉霞的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由黄玉霞承担。
被上诉人黄玉霞答辩认为：一、商铺是否符合交房条件的问题，法院在审理同一楼盘类似案件中已作出生效判决认定涉案商铺符合交房条件，事实上涉案商场已取得竣工验收及规划验收的合格证。二、按揭问题认为属于银行与买受人之间的合同关系，出卖人签订商铺买卖合同的目的是为了获取房产的对价。从合理性的角度出发，出卖人比买受人更希望按揭能获得成功，而且出卖人在一审期间也提供了充分的证据证实黄玉霞已履行相关义务的事实，按揭贷款属于商业风险，买受人在选择按揭付款之前是应当预见可能会不被银行批准的这一情况，双方在合同中也明确约定只要是买受人的按揭贷款没有成功就应当一次性付款。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，黄玉霞与夏正楼签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的相关规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。
关于能否判令夏正楼一次性支付剩余房款的问题。在商品房买卖关系中，出卖人的主要义务是交付房屋及将房屋过户至买受人名下，买受人的主要义务是支付房屋价款。买卖合同中约定的应由银行按揭支付的购房余款并未实际支付，原审基于公平合理原则，判令夏正楼一次性支付剩余房款，并无不当，本院予以维持。至于夏正楼上诉称其只有办理按揭贷款手续的义务，并无办妥按揭贷款手续的义务以及其认为因其原因导致银行按揭贷款不能，其才应一次性全额支付购房余款的问题。因夏正楼的上述主张是对合同内容的片面理解，且与其作为购房人负有支付购房款的基本义务相悖，本院不予支持。
关于夏正楼能否主张案涉合同解除的问题。涉案商铺出卖方虽有逾期办理产权过户手续事实，但广州市国土资源和房屋管理局已经以夏正楼为房地产权属人核发了案涉房屋的房地产权证书，此时，出卖人的合同义务已经全部履行完毕，夏正楼签订《商铺买卖合同》购买案涉商铺的合同目的已经实现，故夏正楼理应足额支付购买案涉商铺的对价，原审判处合同继续履行，夏正楼付清余款并无不妥。因涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，且涉案商铺现已取得产权人登记为夏正楼的房地产权证，夏正楼以涉案商铺的间隔和装修没有竣工验收为由，主张解除合同，理据不足，本院不予维持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人夏正楼的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2700元，由上诉人夏正楼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年三月三日
书 记 员 邹文芳