浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第701号
原告：伍书甫。
委托代理人：陈捷。
被告：傅建伟。
被告：龚志强。
被告：鄢全锋。
被告龚志强、鄢全锋的共同委托代理人应旭海。
被告龚志强、鄢全锋的共同委托代理人金佳英。
被告：方炳武。
委托代理人：刘追平。
原告伍书甫为与被告傅建伟、龚志强、鄢全锋、方炳武房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告伍书甫的委托代理人陈捷，被告龚志强、鄢全锋及其共同委托代理人应旭海，被告方炳武的委托代理人刘追平到庭参加了诉讼。被告傅建伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告伍书甫诉称，2011年12月2日，伍书甫（甲方）与傅建伟、龚志强、鄢全锋、方炳武（乙方）签订《协议书》一份，约定由甲方将其所有的位于义乌市稠城街道环城西路北侧占地面积220.32平方米房屋（包含地上6层半、地下1层）转让给乙方所有，其中约定转让总价款为1720万元。款项的支付方式为：在协议书签订之日，乙方支付给甲方420万元；在2012年6月20日之前，乙方应支付甲方300万元；在2012年7月30日之前，乙方应支付甲方200万元；在2012年10月30日之前，乙方应将余款800万元全部支付给甲方。以上协议签订后，甲方早已按约将房屋交付乙方使用。2014年1月28日，伍书甫就本案所涉房屋取得了C0××06号房产证，并将该房产证交给四被告用于办理转让过户手续。但四被告仅支付了共计780万元的转让款，经伍书甫多次催讨，剩余940万元转让款至今尚未支付。另根据《协议书》第五条“违约责任”第2款的约定，乙方还应向甲方支付违约金800万元。为维护原告的合法权益，特提出诉讼，要求：1、判令四被告支付剩余转让款940万元；2、判令四被告支付违约金800万元。
被告傅建伟未答辩。
被告龚志强、鄢全锋辩称：1、房屋买卖属实，但本案所涉房屋至今并没有交付给两被告，因为原告方不及时提供相关资料以及所涉房屋留有历史遗留问题，致使被告在办理产权证一再延迟，为此原告方于2012年6月19日同意被告方余下的940万元转让款在房屋拍卖收款时付清。2、双方在所涉房屋协议第三条第一款约定，双证由被告方负责办理，但被告方在办理双证过程中，因该房屋存在建筑面积不符合规划，曾涉及两次图纸更改，时间分别是2012年7月12日、2012年12月17日，最终该房屋双证于2014年3月31日登记取得义乌房权证北苑字第c00××43号房产证，2014年4月10日领取了义乌国用2004第004-02695号土地使用权证。3、根据双方于2010年12月2日协议书第五条第二款约定，如果本协议书涉及图纸更改，原告方应准许被告按图纸更改的具体时间往后延迟付余款800万元整的约定，因本案的房屋的确涉及图纸更改，被告依据约定可以延迟支付房款800万元。综上，被告依协议约定及2012年6月19日的补充约定，延迟支付940万元的款项不存在违约行为，请求法庭驳回原告不合理的诉讼请求。
被告方炳武辩称：1、本案房屋买卖属实，所欠原告940万元购房款也是属实。2、对于所欠房款，方炳武是同意支付的，买受的房屋是按份额所有的，其他共有人没有拿出购房款，故方炳武也没有支付购房款。3、原告要求主张的违约金800万元明显过高，应当减少。
针对三被告的答辩，原告补充陈述：1、房屋是合同签订完后，钥匙等都已经交付给被告，目前房屋也由被告实际占有并出租给他人。2、双证原告早已办理出来交付给被告。3、关于合同约定的图纸更改延迟付款的情形不存在的。
原告就其诉讼主张举证、三被告质证如下：
一、协议书一份，以证明双方就本案所涉房屋转让在建工程所约定的权利义务情况，其中对转让价款的支付及违约责任作了明确约定。
二、要求乙方房屋买卖及时付款函一份及国内特快专递邮件详情单四份，以证明原告多次催促四被告履行付款义务，四被告置之不理。
三、2014年3月8日的补充协议一份，以证明本案所涉房屋已由四被告实际占有并使用。
四、房屋所有权证复印件一本，以证明本案所涉房屋已办出房产证。
五、土地使用权证复印件一本，以证明本案所涉房屋已办理土地使用权证。
六、承诺书一份，以证明鄢全锋代表被告方于2012年6月21日承诺所涉房屋图纸变更在一个月内完成，超过一个月，责任由乙方承担。
七、2012年8月9日鄢全锋出具的收条复印件一份，以证明本案所涉房屋在2012年8月9日已经由被告卖给案外人并收款。
八、授权委托书一份，以证明1、本案所涉房产在2012年7月21日已经由被告方进行出售；2、委托书跟承诺书联系起来也可以证明本案图纸变更于2012年7月21日已经完成。
被告龚志强、鄢全锋共同质证意见：
对证据一的真实性没有异议。
对证据二的真实性有异议，被告龚志强、鄢全锋从未收到过原告所谓的催款函
对证据三的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该份证据只能证明被告至今对购买的房屋进行按份共有的约定，并不能证明房屋已交付给被告的事实。
对证据四、五的真实性没有异议，对合法性有异议，两证因不合法已被相关部门收回。
对证据六的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该份证据证明鄢全锋承诺在一个月内图纸分割完成，但是图纸是否变更并不是由被告方决定的，这是由图纸与规划图纸相一致所决定的，因此原告的证明目的不能达到。
对证据七的真实性有异议，该收条系复印件，与本案也缺乏关联。
对证据八的真实性没有异议，对证明目的有异议，该份证据只能证明被告方与原告方就所涉房屋再进行转卖时产生责任的约定问题。
被告方炳武的质证意见：
对证据一没有异议。
对证据二的真实性没有异议，方炳武有收到催款函。
对证据三的真实性没有异议。
对证据四、五的真实性没有异议，已经交付给鄢全锋全权负责变更。
对证据六没有异议。
对证据七的真实性不清楚。
对证据八没有异议。
被告龚志强、鄢全锋就其所辩共同举证、原告及被告方炳武质证如下：
一、委托书一份，以证明2011年12月2日原告委托女儿伍素兰为2011年12月2日签订协议书中收款的代收人。
二、2011年11月2日、2012年6月19日、2012年9月3日由伍书甫出具的收条三份，以证明被告分三次支付给原告房屋转让款合计780万元的事实。
三、2012年6月19日方炳武、伍素兰出具的证明一份，以证明2012年6月19日原、被告双方达成约定，原告同意先付100万元，余下的100万元于开卖房子收款时付清的事实。
四、浙江中道建筑设计有限公司面积计算书二份，以证明本案所涉房屋于2012年7月12日和2012年12月12日曾有两次图纸变更的事实。
五、义乌市行政服务中心办件单复印件和义乌市国土资源局土地登记收件单复印件各一份，以证明本案所涉房屋于2014年4月4日受理办理土地使用权证的事实。
六、房产证、土地使用权证各一份，以证明本案所涉房屋房产证证号为义乌房权证北苑字第c00××43号，登记时间为2014年3月31日的事实以及土地使用权证证号为义乌国用2014第004-02695号，办理时间为2014年4月10日的事实。
七、2012年6月21日承诺书一份，以证明1、鄢全锋向其他三被告作出图纸分割变更时间的约定及费用约定，不针对原告；2、对起算时间作了备注，以做房产证加十五个工作日（以伍书甫准备办理房产证齐全的资料和本人到义乌的日期为起算日期）。
原告的质证意见：
对证据一的真实性没有异议。
对证据二没有异议，收条可以反证房屋已经交付给被告。
对证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议，根据证明中所载明的余下的100万元于开卖后再付，证明时被告也没有付100万元，之后被告也只付了60万元。房屋在2012年7月21日已经开卖，并且傅建伟也已经将房屋卖掉了，这200万元应于2012年7月21日时支付完毕。证明只针对当期的200万元，与后面的800万元是没有关系的。
对证据四的真实性没有异议，根据被告的承诺于一个月内图纸变更完成，图纸在2012年7月21日已经变更完成。在面积计算书中载明2012年6月份已经报了，7月12日同意变更；第二份图纸2012年12月份的图纸，图纸的右上角跟前一份图纸的右上角是相同的，为什么会在12月又变更了一次，只是面积登记错误，后来在12月份变更了一下，也就是说图纸在2012年6月份已经报上去了，并不是2012年12月份又变更了一次。第三份图纸上并未看到同意变更的批复，与本案也没有关系。卖房子时每层是两套，后来谈好净两套变更为四套，至于分成四套后，每套里面怎么变跟合同没有关系，鄢全锋在想在其自己买的房屋中加个楼梯，完全是属于他自己在装璜过程中的事情，并不是合同约定的变更问题，这也没有看到相关的批条，被告的证明目的不能达到。
对证据五没有异议，原告是积极配合被告履行义务，从变更登记的项目名称中可以看到，其实是地址更名的变更，本案所涉房屋原先叫环城西路北侧，变更后为西城路410-12号，之前的土地证跟房产证跟现在的两证并没有区别。被告称前面两证不合法也是不成立的，正因为前面的两证合法才会有后面两证的变更。
对证据六没有异议，原告完全是按照约定来履行义务，涉案房屋目前也由被告控制。
对证据七中跟原告提供的承诺书一致的部分没有异议，后面的部分是被告自行添加的，如果是当时就有的，原告所持有的那份也应该有，添加的内容对原告没有约束力。另外图纸分割的时间根据合同约定也是比较相关的结点，因此我们认为被告主张承诺书仅针对被告，不针对原告也是不能成立的。
被告方炳武的质证意见：
对证据一没有异议。
对证据二没有异议。
对证据三的真实性没有异议，补充说明方炳武作为四被告的代表和原告协商延迟付款的事情，原告也是同意的，但要求支付利息，其他被告没有同意支付利息。
对证据四的真实性没有异议，房屋图纸确实有变更。
对证据五、六没有异议。
对证据七中与原告提供的证据六一致部分的真实性予以认保，对添加的这部分内容，我方不予认可。
被告傅建伟、方炳武未提供证据。
本院对证据认证如下：
被告傅建伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，是对其所享有质证等诉讼权利的放弃。被告龚志强、鄢全锋、方炳武对原告提供证据一、三、四、五、六、七、八的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。被告方炳武对原告提供的证据二的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。虽然被告龚志强、鄢全锋对原告提供证据二的真实性有异议，但该证据上盖有浙江龙游等字样的邮戳，故本院对真实性予以确认，但不能证明被告龚志强、鄢全锋已收到该催款函。原告及被告方炳武对被告龚志强、鄢全锋提供的证据一至六、证据七中与原告提供的内容相同部分的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。原告及被告方炳武对被告龚志强、鄢全锋提供证据七中的添加部分的真实性不予认可，故本院对添加部分的真实性不予确认。
经审理查明：2011年12月2日，原告伍书甫（甲方）与被告告龚志强、鄢全锋、傅建伟、方炳武（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方自愿将座落于义乌市稠城街道环城西路北侧占地面积220.32平方米［城让（2002）1016号］地上、地下在建工程（包含地下1层、地上6层半）转让给乙方所有，转让总价款为1720万元；款项的支付方式为：在协议书签订之日乙方支付给甲方420万元，在2012年6月20日之前乙方应支付甲方300万元，在2012年7月30日之前乙方应支付甲方200万元，在2012年10月30日之前乙方应将余款800万元全部支付给甲方；所有乙方支付给甲方的款项，甲方指定由其女儿伍素兰代收。该协议书同时约定：如果乙方不按约定支付款项，那么乙方应支付给甲方违约金800万元；如果本协议书涉及图纸更改，甲应准许乙方按图纸更改的具体时间往后延迟付余款（800万元人民币）。当天原告出具给四被告的委托书中载明：兹委托女儿伍素兰为2011年12月2日签订的协议书中款项的代收人。当天，原告收到四被告支付的款项420万元并出具收条给四被告。
2012年6月19日，原告伍书甫的女儿代原告收取四被告支付的房款300万元。当天，被告方炳武与伍素兰签名确认的证明中载明：“经双方协商，因乙方资金周转困难，于2012年7月30日前付给甲方的贰佰万元款项，甲方同意乙方先付壹佰万元正。余下壹佰万正，在开卖房子收款时付清。”
2012年7月24日，被告傅建伟将2011年11月28日协议书中的全部股份以总价135万元转让给被告龚志强所有。被告傅建伟、龚志强均未将该转让情况通知原告。
2012年8月9日，被告鄢全锋收到案外人何士启购买环城西路西北侧房子301室订金2万元。2012年8月27日，鄢全锋、龚志强、方炳武作为卖方与案外人程子长（买方）就义乌市稠城街道环城西路北侧《城让（2002）1016》的复兴公寓1幢1单元501室签订认购书。2012年9月3日，鄢全锋、龚志强、方炳武收到程子长人民币60万元。因方炳武与伍素兰系夫妻，该60万元由方炳武作为原告的代收人收取。
2012年11月8日，原告向四被告邮寄《要求乙方房屋买卖及时付款书》，要求四被告按2011年12月2日签订的协议书及时付款；若不按约定支付款项，乙方应支付给甲方违约金人民币800万元。庭审中，被告方炳武确认已收到该函，被告鄢全锋、龚志强主张没有收到过。
本案所涉房屋的权证情况：
2012年5月28日，义乌市人民政府为涉案房屋（环城西路西北侧）颁发义乌国用（2012）第004-01929号国有土地使用证（土地使用权人伍书甫，地号21-004-004-861-1018，使用权面积为220.30M2）。2014年1月28日，义乌市住房和城乡建设局为涉案房屋（环城西路西北侧）颁发义乌房权证北苑字第××号房屋所有权证（房屋所有权人伍书甫，房屋建筑面积1520.72M2）。2014年3月31日义乌市住房和城乡建设局为涉案房屋（北苑街道西城路410-12号）颁发义乌房权证北苑字第××号房屋所有权证（房屋所有权人伍书甫，房屋建筑面积1520.72M2）。2014年4月4日，原告作为申请人与被告鄢全锋作为共同交件人向义乌市国土资源局提交本案所涉房屋即北苑街道西城路410-12号房屋土地登记确权（更址、更名登记）的相关材料［包括义乌国用（2012）第004-01929号国有土地使用证］。2014年4月10日，义乌市人民政府为涉案房屋颁发义乌国用（2014）第004-02695号国有土地使用证（土地使用权人伍书甫，使用权面积为220.30M2）。房屋的双证均由被告鄢全锋、龚志强保管。
另查明：本案所涉房屋在2012年7月12日、2012年12月17日有过二次图纸变更。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议书系当事人的真实意思表示，其内容未违反相关法律规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案争议的焦点：1、被告是否违约，2、协议约定的违约金800万元是否过高，3、被告傅建伟在本案中应否承担责任。4、房屋有否交付。
对于第一个焦点，本院认为，被告方存在违约行为。理由：1、原、被告双方协议书中约定2012年7月30日，四被告应付原告购房款200万元。2012年6月19日，原告所委托的协议书中的款项代收人伍素兰（即原告的女儿）同意四被告先付100万元，余下100万元在开卖房子收款时付清。那么四被告应于2012年7月30日付100万元，余款100万元在开卖房子收款时付清。但四被告并未在2012年7月30日前支付100万元，已构成违约。直至2012年9月3日也仅支付60万元，并未付足100万元。2、现有证据可能证明被告鄢全锋于2012年8月9日已收取何士启购买环城西路北侧房子301室订金2万元整；被告鄢全锋、龚志强、方炳武于2012年8月27日将座落于义乌市稠城街道环城西路北侧《城让（2002）1016》的复兴公寓1幢1单元501室房屋出卖给案外人程子长，并于2012年9月3日收到购房款60万元的事实。上述证据可以证明被告在2012年8月9日就开卖房子并收款。故四被告应于2012年8月9日支付原告100万元，但被告并未支付，又构成违约。3、原、被告双方协议书中约定：如果本协议书涉及图纸更改，甲方应准许乙方按图纸更改的具体时间往后延迟付余款（800万元人民币）。从现有证据可以证明本案所涉房屋在2012年7月12日、2012年12月17日有过二次图纸变更，那么最后一期购房款800万元的付款时间应从2012年10月30日顺延至2012年12月17日。但被告并未在2012年12月17日支付800万元，再次构成违约。
对于第二个焦点，本院认为，本案中，虽然双方当事人对违约金的数额有明确约定，但该约定的违约金数额过分高于违约造成损失。本院依据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，并根据本案的具体情形，综合衡量合同履行程度、当事人的过错等多项因素，酌定违约金数额为人民币150万元。
对于第三个焦点，本院认为，本案所涉房屋买卖协议书（2011年11月2日）中的双方当事人为原告与四被告。被告傅建伟虽在2012年7月24日将其享有的份额转让给被告龚志强，但被告傅建伟、龚志强均未将该转让情况通知原告，更未取得原告的同意。故该转让对原告没有约束力。存在转让股份的事实并不能免除被告傅建伟在本案所涉房屋买卖协议书应承担的付款义务。故被告傅建伟仍应与其他被告共同承担付款义务。
4、房屋有否交付。本院认为，房屋已交付。理由：本案的房屋转让协议书的买方有四个人即本案的四被告，那么作为原告可以将其房屋交付其中任何一个被告即视为已经交付。庭审中，被告方炳武认可房屋已经交付。且被告方炳武的陈述也与本案其他证据相印证，如被告鄢全锋、龚志强、方炳武共同作为出卖方签订订购书、被告鄢全锋收取房屋订金等事实。
被告傅建伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，对原告诉请中合法有理部分，本院予以支持；对被告辩称中有理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告鄢全锋、龚志强、方炳武、傅建伟于本判决生效之日起十五日内支付原告伍书甫购房款人民币940万元。
二、被告鄢全锋、龚志强、方炳武、傅建伟于本判决生效之日起十五日内支付原告伍书甫违约金人民币150万元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费126200元，由原告负担39000元，由四被告负担87200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币126200元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××01-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 吕兴文
审 判 员 丁国芳
人民陪审员 冯德泰
二〇一四年六月十三日
代书 记员 周 胜