广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终13938号
上诉人(原审被告)：曹伯祥，男，1957年3月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上诉人(原审被告)：罗凤屏，女，1964年5月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被上诉人(原审原告)：黄世远，男，1946年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人(原审原告)：黄任远，男，1954年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人(原审原告)：黄玲远，男，1957年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上列三被上诉人共同委托代理人：谢朝政、欧石杰，广东满祥律师事务所律师。
上诉人曹伯祥、罗凤屏因与被上诉人黄世远、黄任远、黄玲远物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曹伯祥、罗凤屏共同上诉请求：⒈撤销一审判决，改判双方当事人之间的租赁合同继续履行，我们按评估机构评估的租金标准向黄世远、黄任远、黄玲远支付从2014年11月至今的租金；⒉二审诉讼费用由黄世远、黄任远、黄玲远承担。事实与理由如下：一、我方与被上诉人是亲戚关系。基于多年前的口头协商，被上诉人同意将房屋无偿给我方居住至百老归老为止。被上诉人明知我方文化水平不高、不识字，在2010年底哄骗我方在租赁协议上签字，当时说签了之后每月给点茶水费，我方直至本案开庭时才知道该文件系租赁合同。该合同上的手填内容都是被上诉人单方填写，我方并不知道其中约定的内容，故根据我国合同法有关规定，被上诉人基于欺诈导致我方签订的涉案合同应属无效。二、我方年老体弱，丧失劳动能力，即使解除租赁关系，我方也没有体力完成清理和搬家的繁重劳动；且我方已退休多年，没有稳定的收入来源，在短期内也不可能有经济能力另行租房居住。如果被上诉人同意支付我方搬迁费用及新址的租金，则我方可以考虑解除租赁关系，否则我方要求继续双方之间的租赁关系直至我们百年归老为止，在此期间，我方愿意按照双方评估的租金标准向被上诉人支付租金。三、被上诉人多年前将涉案房屋交予我方使用后，一直对房屋不闻不问。因房屋破损，我方进行了维修，双方当事人已在一审庭审中确认我方在居住涉案房屋期间支付了大笔房屋维修费。被上诉人现因楼价飙升而主张权益，希望将我方尽快驱赶后出售房屋获利。虽然一审时，我方因不懂民事诉讼程序，没能及时支付反诉费，导致未能将有关维修费的请求合并至本案一起审理，但基于公平原则，如果交还房屋，我方要求被上诉人将多年前的房屋维修费用经合理折算后偿还给我们，否则我方会另案起诉主张维修费。四、我方有证据证明，被上诉人于2016年8月未经我们同意，私自破门进入涉案房屋，造成我方门锁、屋内物品的损失及生活困扰。既然被上诉人认为双方存在租赁关系，那么我方的使用权应当被尊重。被上诉人多次破门而入的行为令我方受损，我方要求被上诉人对此作出赔偿。综上所述，一审判决查明事实不清，判决理据不足，损害我方合法权益，请求判如所请。
被上诉人黄世远、黄任远、黄玲远答辩称：上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，我方不同意其上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
2017年3月15日，黄世远、黄任远、黄玲远共同向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、判令曹伯祥、罗凤屏立即向黄世远、黄任远、黄玲远支付自2014年11月1日起至2015年10月31日止的租金12000元；二、判令曹伯祥、罗凤屏立即将位于广州市荔湾区长寿西路兴华大街19号二楼腾退给黄世远、黄任远、黄玲远，并支付逾期腾退涉案房屋的占有使用费（占有使用费按每月1000元的标准自2015年11月1日起计付至曹伯祥、罗凤屏将涉案房屋交付给黄世远、黄任远、黄玲远之日止，暂计至2017年1月31日止为15000元）；三、判令曹伯祥、罗凤屏将其户籍迁出涉案房屋所在地址；四、本案的诉讼费用全部由曹伯祥、罗凤屏承担。
一审法院经审理查明：黄世远与曹伯祥、罗凤屏签订《广州市房屋租赁合同》约定黄世远、黄任远、黄玲远同意将广州市荔湾区长寿西路兴华大街19号房屋二楼出租给曹伯祥、罗凤屏作租住用途使用（建筑面积41.26平方米）租期由2011年1月1日起至2014年7月1日止，其中：2011年1月1日至2012年12月31日的月租金为300元；2013年1月1日至2014年7月1日的月租金为600元。租赁期届满，应将原承租房屋交回给黄世远、黄任远、黄玲远；如需继续承租房屋，应提前30日与黄世远、黄任远、黄玲远协商，双方另行签订合同。合同签订后，双方没有到租赁登记机关办理备案登记。曹伯祥、罗凤屏继续使用房屋，并按约定向黄世远、黄任远、黄玲远支付租金至2014年7月止。
2016年11月24日广州市荔湾区长寿西路兴华大街19号房屋登记的权利人为黄世远、黄任远、黄玲远。
在一审庭审中，曹伯祥、罗凤屏对黄世远、黄任远、黄玲远提供的《广州市房屋租赁合同》第三条中：“2014年11月1日至2015年11月1日月租金1000元的约定”提出异议。认为与曹伯祥、罗凤屏所持有的《广州市房屋租赁合同》不同，曹伯祥、罗凤屏的合同没有该条款。黄世远、黄任远、黄玲远当庭确认该条款是与曹伯祥、罗凤屏协商无果，黄世远、黄任远、黄玲远自行在所持合同上加注。黄世远、黄任远、黄玲远对曹伯祥、罗凤屏提供的房屋维修单据不予认可，与案件无关，不是租赁期限内发生。
另，曹伯祥、罗凤屏一审当庭提出反诉，但没有在规定时间交纳反诉费。
一审法院认为：黄世远与曹伯祥、罗凤屏签订《广州市房屋租赁合同》，虽然没有到租赁登记机关办理备案登记，但双方均按合同履行了各自的义务，故《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。曹伯祥、罗凤屏在质证中认为《广州市房屋租赁合同》没有到租赁登记机关办理备案登记，合同应为无效的理由不成立。合同到期后，双方未能续签租赁合同，曹伯祥、罗凤屏继续使用涉案房屋应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。现黄世远、黄任远、黄玲远主张收回涉案房屋实为解除与曹伯祥、罗凤屏的不定期租赁关系，一审法院予以支持。因曹伯祥、罗凤屏目前没有其它房屋可供搬迁，故黄世远、黄任远、黄玲远应给予曹伯祥、罗凤屏合理的搬迁期，一审法院确定为6个月。由于黄世远、黄任远、黄玲远自行在合同上加注2014年11月1日至2015年11月1日月租金1000元的条款，没有经曹伯祥、罗凤屏同意，对曹伯祥、罗凤屏没有约束力。因此，黄世远、黄任远、黄玲远要求曹伯祥、罗凤屏按每月1000元标准支付2014年11月1日至2015年10月31日租金及至交还房屋之日止的使用费的诉讼请求没有合同依据，一审法院不予采纳。涉案房屋的使用费应由双方委托有资质的评估机构申请参照同期私房住宅租金标准评定，评定结果使用费低于每月1000元，以评定结果为准；评定结果使用费高于每月1000元，以不超过每月1000元的标准为限。因此，所产生的评估费用由双方当事人各负担50%。
对于黄世远、黄任远、黄玲远要求曹伯祥、罗凤屏将其户籍迁出涉案房屋所在地址的诉讼请求。因该诉讼请求不属于法院审理范围，黄世远、黄任远、黄玲远应另循途径解决。
对于曹伯祥、罗凤屏提出反诉问题，因曹伯祥、罗凤屏未能在法庭指定时间内交纳反诉费，应视为曹伯祥、罗凤屏自行撤回反诉请求。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条的规定，一审法院于2017年5月31日作出如下判决：一、解除黄世远、黄任远、黄玲远与曹伯祥、罗凤屏关于广州市荔湾区长寿西路兴华大街19号二楼房屋的租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起6个月内，曹伯祥、罗凤屏（含同住人员）迁出广州市荔湾区长寿西路兴华大街19号二楼房屋，将上述房屋交还黄世远、黄任远、黄玲远管业使用；三、自本判决发生法律效力之日起十天内，黄世远、黄任远、黄玲远与曹伯祥、罗凤屏共同委托有资质的评估机构申请对广州市荔湾区长寿西路兴华大街19号二楼房屋自2014年11月1日至今的租金、房屋使用费进行评定（按照同期私房住宅租金参考价标准评定），曹伯祥、罗凤屏对评估应给予协助，评估费由双方当事人各负担一半。自收到评估结果后五日内，曹伯祥、罗凤屏向黄世远、黄任远、黄玲远一次性支付自2014年11月1日至本判决生效之日止的租金、房屋使用费（如评定结果使用费低于每月1000元，以评定结果为准；评定结果使用费高于每月1000元，以不超过每月1000元的标准为限），自本判决生效次日起至搬迁之日止的房屋使用费，曹伯祥、罗凤屏仍按上述标准按月支付给黄世远、黄任远、黄玲远；四、驳回黄世远、黄任远、黄玲远其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由曹伯祥、罗凤屏负担。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对曹伯祥、罗凤屏的上诉理由和请求，具体分析如下：
首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，曹伯祥、罗凤屏应举证证明其上诉主张，否则应承担举证不能的后果。现曹伯祥、罗凤屏上诉主张被上诉人同意其无偿使用涉案房屋至其百年归老为止，且涉案租赁合同的签署存在欺诈，但曹伯祥、罗凤屏对此并无充分举证，且被上诉人亦予以否认，故曹伯祥、罗凤屏上述上诉理由均缺乏充分理据，本院不予采信。其次，一审法院已考虑到曹伯祥、罗凤屏的实际情况，酌情给予其六个月的搬迁期限，并无明显不当。曹伯祥、罗凤屏以其年老休弱、没有经济能力为由，要求黄世远、黄任远、黄玲远向其支付搬迁费及新址租金，否则要求继续租住涉案房屋至百年归老的上诉意见缺乏合同及法律依据，本院不予支持。至于曹伯祥、罗凤屏提出的有关维修费用及损失赔偿问题，未经一审审查，经本院主持调解，双方当事人亦不能达成一致意见，上诉人曹伯祥、罗凤屏就此可另循合法途径解决。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。曹伯祥、罗凤屏的上诉理由与请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人曹伯祥、罗凤屏负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一七年八月十五日
书记员 梁少欣
林飘云