山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民终字第00968号
上诉人（原审被告）：陈英。
委托代理人：刘杰，山西隆鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临汾市体育运动学校。
法定代表人：牛鸿翔，该校校长。
委托代理人：郭凯。
委托代理人：孙永奇，山西诚敏律师事务所律师。
上诉人陈英因租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2014）临尧民初字第3193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈英及其委托代理人刘杰、被上诉人临汾市体育运动学校（以下简称临汾体校）的委托代理人郭凯、孙永奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：临汾体校要求陈英返还的门面房一间位于临汾市尧都区体育街15号，该房屋所有权为临汾体校。1999年前后，陈英租赁该房屋从事个体经营一直至今。但双方一直没有签订书面房屋租赁合同，当时约定每月租金为400元。2002年4月6日，陈英向临汾体校支付房租81000元，临汾体校向陈英出具了收款凭证。对于该81000元房租，临汾体校认为，是陈英代临汾体校收取的其他租户12间门面房一年的房租（包括陈英自己的房屋）。陈英认为，该81000元房租是自己向临汾体校支付的一间房屋15年的房租。另外，关于房租支付的事实，陈英称自己租房开诊所经营期间，临汾体校领导多人曾在此打针输液，并承诺以应付治疗费用抵顶陈英应付临汾体校的房租。临汾体校认为陈英所述不确切不具体。因双方争议较大，不能达成调解协议。
临汾市尧都区人民法院认为：自1999年开始陈英承租临汾体校房屋经营至今，双方之间订立了口头房屋租赁合同且依法成立有效，双方都应履行自己的义务。本案中，双方之间的房屋租赁合同虽然订立十几年，但双方一直没有签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定即租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁的规定，临汾体校与陈英之间的房屋租赁合同应视为不定期租赁合同。现双方当事人就租金及支付发生争议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条即合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬，履行地点的内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定的规定和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条即承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付；租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付的规定，陈英支付房屋租金期限应按不定期租赁确定为1年。关于临汾体校收取房租的情况，临汾体校提供的2号证据证明其于2013年6月1通知陈英补交拖欠房租93900元。临汾体校提供的3号证据证明其通知陈英腾空并撤离租赁房屋。临汾体校的5号证据、7号证据证明2002年陈英承包代收房租的事实。临汾体校以上2号、3号、5号证据相统一，证明陈英支付租金的期限应为1年。2002年4月6日收到陈英所交的81000元房租费是陈英代收的12间门面1年的房租。同时还证明陈英欠交其2003年以来的房租。这一事实符合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定和交易习惯，本院予以确认。陈英所称其2002年交付房租81000元为15年房租的主张，不符合法律规定和交易习惯，本院不予支持。因陈英长期欠交房租，临汾体校通知后仍不补交，临汾体校要求解除与陈英之间的房屋租赁口头合同的主张，于法有据，本院予以支持。关于临汾体校要求陈英补交房租的问题，本院认为，临汾体校要求补交2012年6月1日至2014年10月31日的房租26100元的请求，予以支持。临汾体校要求补交2003年4月5日至2012年6月1日的房租的请求，超过诉讼时效，本院不予支持。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第二百一十五条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告陈英在本判决生效后15日内腾空撤离租赁房屋。二、被告陈英在本判决生效后15日内补交2012年6月1日至2014年10月31日的房租26100元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由原告临汾市体育运动学校、被告陈英各自承担1290元。
陈英不服（2014）临尧民初字第3193号民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，适用法律错误。具体理由为：①陈英提交的关键证据“2002年4月6日交纳房租81000元”的收款凭证，用来证明陈英曾一次性缴纳15年的房租。临汾体校在没有充分的证据反驳的情况下，原审判决却依据交易习惯认定该81000元不是15年的房租，明显不当。②从2002年4月6日陈英交给临汾体校81000元房租后，直到2013年临汾体校才通知陈英交房租，明显不符合交易习惯。③陈英提交的临汾体校历任领导签字医药款欠据48333元以抵顶房租的证据，临汾体校仅一句话“此事不确切、不具体”，原审判决就未予采纳，明显不当。④陈英给临汾体校交纳房租81000元，临汾体校历任领导签字欠48333元，合计共129333元，按其现在每月900元房租计算，租期也到2015年4月，何况以前的房租仅为每月400元。因此，本案尽管未签订书面合同，但租期仍未到，原审判决解除陈英与临汾体校的合同是错误的。2、原审程序违法。临汾体校在起诉状中明确诉讼请求为：一是要求判令陈英限期搬离。二是要求陈英赔偿其2003年4月5日至2014年10月5日的租金109200元，而原审判决第二项却判决陈英补交2012年6月1日至2014年10月31日的房租26100元。该判决违背了不告不理的原则，也缺乏证据支持。综上，陈英提供了充分证据证明其不仅不欠临汾体校的房租，而且租期还没有到。而临汾体校没有充分证据予以反驳，依法应承担不利后果。原审判决依据合同法第二百二十六条和交易习惯对陈英的主张不予认定是错误的，且一审程序违法，应予纠正。
临汾体校答辩称：1、关于2002年4月6日，陈英交给临汾体校的房租81000元，是陈英交纳的2002年4月6日至2003年4月5日一年的所有12间门面代收租金的承包费，并不是一次性交纳15年房租。陈英欠交房租的事实也是清楚的，临汾体校均提供了证据予以证明。2、陈英赔偿临汾体校的租金期间应当自2003年4月5日至本案判决生效之日，由于判决生效之日不确定性，并考虑到便于计算，截至日期写为2014年10月5日。原审判决要求陈英补交到2014年10月31日房租，即补交2014年10月的租金是正确的，因为租金是以年为计算单位，况且2014年10月的租金在起诉状中也有明确的请求。故不存在所谓的程序违法问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回陈英的上诉，维持原判。
经审理查明：二审查明的事实与一审相同。
本院认为：陈英从1999年开始承租临汾体校房屋经营至今，但双方并未签订书面合同，应为不定期租赁合同。根据临汾体校所提供的证据，可以证明2002年4月6日临汾体校收到陈英所交的81000元房租是陈英代收的12间门面房1年的房租，同时还证明陈英欠交临汾体校2003年以来的房租，陈英称其2002年交付房租81000元为15年房租的主张，不符合交易习惯，且陈英也未能提供充分的证据支持其主张，故原审判决支持临汾体校要求与陈英解除口头房屋租赁合同，并补交房租的主张予以支持，并无不当。至于临汾体校历任领导在陈英处签字医药费欠据48333元，陈英要求用于抵顶房租，与本案不属同一法律关系，陈英可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。陈英的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费453元，由上诉人陈英承担。
本判决为终审判决。
审判长 遆海鹏
审判员 吉 磐
审判员 贾芝真
二〇一五年十月二十二日
书记员 杨 艳