广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第21号
原告（反诉被告）韦德勇，男。
委托代理人黄昊，系广东东成律师事务所律师。
委托代理人张宏莹，系广东东成律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶小红，女。
原告韦德勇与被告叶小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法适用简易程序于2014年2月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张宏莹与被告叶小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韦德勇诉称，2013年1月15日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其共有的佛山市南海区的房屋以530000元的价格出售给原告，被告承诺该房产不存在任何产权纠纷或被查封情况，双方并约定了逾期交房的违约责任等。同日，原告向被告支付了定金20000元并向经纪方支付了代理费11000元，但后来原告发现上述房屋被法院查封，无法买卖。双方经多次协商无法达成一致意见，为此，原告起诉请求判令：1、被告向原告返还定金20000元；2、被告向原告支付违约金26500元；3、被告向原告赔偿买卖代理费11000元；以上合计57500元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告叶小红答辩并反诉称，1、2013年3月5日房屋当时还未过户就由原告出租给他人并收取租金，出租期2013年3月至8月，每月1500元，合计7500元，这部分租金收益实际归被告，应用于抵押订金20000元；2、被告于2012年12月7日与前夫协商离婚，约定房屋归被告所有，被告不清楚前夫欠债，被告无法预见房屋被前夫的债权人申请查封，对不能履行房屋买卖合同没有主观过错；3、原告搬走被告的家具一批。4、被告还清债务后可以继续履行合同，要求继续履行合同。综上，被告反诉请求：1、原告向被告支付从2013年3月5日起至2013年8月5日，按照每月1500元标准使用被告位于佛山市南海区房屋的使用费7500元。2、原告返还其搬走的被告的物品，包括：塑料矮凳3张、铁鞋柜1个、塑料桶1个、50厘米宽可调节的小学生写字台1张、落地风扇1台（上述物品未包括在被告证据2的交接清单内）。3、原告承担本案诉讼费用。
原告针对反诉辩称，被告没有提供证据证明原告曾占有、使用过涉讼房屋及物品，不同意被告反诉请求。
诉讼中，原告围绕自己的主张举证如下：
1、原告身份证（1份，复印件），拟证明原告诉讼主体资格。
2、被告身份证（1份，复印件），拟证明被告诉讼主体资格。
3、房地产买卖合同（1份，原件），拟证明双方围绕涉讼房屋买卖的约定。
4、收款证明（1份，原件），拟证明原告已于签订合同当日向被告支付定金20000元。
5、收款收据（NO.0002802）（1份，原件），拟证明原告为购买本案争议房屋，已于签订房地产买卖合同当日向中介机构支付服务费11000元。
6、军官证（1份，复印件）、购房资格证明、佛山市高明房产管理所证明、三水区城建水务档案馆查询结果、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果（各1份，原件）、顺德区档案馆房地产档案室证明（4份，原件），拟证明原告家庭在佛山五区内均无任何房产，符合在佛山购买房屋的标准。
7、佛山市（南海区）房产查询证明（1份，打印件加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产管理业务收件专用章），拟证明本案争议房屋于2013年3月29日被查封，无法办理相关房屋买卖手续。
经质证，被告对原告出示的证据1-7均无异议。
诉讼中，被告围绕自己的主张举证如下：
1、被告身份证（1份，原件），拟证明被告诉讼主体资格。
2、房屋交接书（1份，复印件），拟证明原、被告签订合同当天签订该交接书。签订交接书前原告曾到涉讼房屋内看过。清单内的物品是随同房屋一同出售给原告的。涉讼房屋的钥匙被告交给中介机构，由中介机构转交给原告。
经质证，原告对被告提供的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，是签订合同同时原告与被告签订的，清单上的物品是随同房屋一同出售的，但是原告没有收到涉讼房屋的钥匙。
诉讼中，本院调取证据如下：
1、佛山市（南海区）房产查询证明（1份，打印件加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产管理业务收件专用章），拟证明涉讼房屋的产权受限情况。
经质证，原、被告对本院调取证据均无异议。
经审查，原、被告对对方举证的真实性及本院调取证据均无异议，本院均予采信。
综合以上本院采信的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：
原告韦德勇（买方）、被告叶小红（卖方）及经纪方签订《房地产买卖合同》（编号0001135），约定：被告向原告出售位于佛山市南海区的房屋（以下简称涉讼房屋），成交价530000元；上述物业楼价包含家私电器，合同“其它约定”注明详情见家私电器清单；该物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天，卖方将房屋钥匙交付买方；卖方保证对上述物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实提供虚假资料或因卖方其他原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此给买方及经纪方造成的全部损失；买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或按总成交价的5%支付违约金，且违约方须赔偿守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限；买卖任何一方违约导致物业无法成交的，违约方应按物业总成交价3%即15900元向经纪方支付买卖双方咨询及代理费。双方约定的付款方式为：2013年1月13日支付定金20000元给卖方；出资赎契方为买方，买方须于银行通知还贷之日起2个工作日内将首期房款150000元直接存入卖方贷款帐户；买卖双方须在完成提前还贷、注销抵押登记归档手续后向房屋登记机关申请买卖；等等。
原、被告确认签订上述合同同日双方签署《房屋交接书》一份，该交接书列明涉讼物业地址、家电、家具名称、部分列有数量；但交接书中关于“买卖双方予以确认，为交楼当天的验收凭证”、“买卖双方经过验收，认为符合买卖房屋规定的交付条件、同意接收”、“交房日”等列示内容填充位置空白，未作加注。
2013年1月15日，原告向被告支付了定金20000元；同日，原告向经纪方支付了服务费11000元。
2013年3月29日，涉讼房屋因另案被本院查封。
2013年12月24日，原告提起本案诉讼。
另查明，原告持有登记住所地位于南海区的居民身份证，在佛山地区未购买其他房产。
本院认为，原、被告围绕涉讼房屋订立的房屋买卖合同合法有效，双方应依约全面履行合同义务。根据合同条款及双方当事人庭审陈述的交易次序，合同签订、交收定金后，被告作为卖方应首先向银行申请提前归还涉讼房屋原设定的贷款债务，并将银行批准结果及还贷帐户通知原告，以推进合同继续履行。但被告未举证证明已在合理期限内履行该义务。2013年3月29日涉讼房屋因另案被法院查封，至原告提起本案诉讼及本院责令举证后，被告仍无法提交解决涉讼房屋查封、取得银行提前还贷批准的证据，被告作为卖方迟延履行合同主要义务，且经原告起诉催告后仍无法解决涉讼房屋产权受限问题，原告购房目的无法实现，原告主张解除合同并结算，理据充分，本院予以采纳；被告主张继续履行合同缺乏事实依据，本院不予采纳。被告作为卖方未及时履行合同主要义务，且由于卖方的债务纠纷致买卖标的被查封、合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，应按约定承担违约责任。原告请求被告返还定金20000元、按房屋成交价5%支付违约金26500元、赔偿原告已向经纪方支付的买卖代理费11000元，均符合合同约定，且双方合同对违约金与赔偿代理费损失明确并列约定，违约责任范围相对合同标的亦未明显过高，本院均予一并支持。被告辩称涉讼房屋被查封并非其本人原因，但被告作为卖方负有义务保证买卖标的产权清晰、不存在足以阻碍交易的纠纷，被告未能履行义务即构成违约，本院对被告辩称无主观过错不构成违约的意见不予采纳。
原、被告签署的《房屋交接书》于房屋买卖合同同日签订，与合同“其它约定”中记载的“详情见家私家电清单”内容相符，且交接书中涉及交接验收、交接日期的条款均空白未填写，故该《房屋交接书》应为双方针对买卖标的具体内容作约定的合同附件，并非买卖标的实际交接的凭证。根据房屋买卖合同约定，房屋交付日期为卖方收齐楼款当天，交接方式为卖方将房屋钥匙交付买方，被告作为交付方，未举证证明涉讼房屋及房屋内物品已提前进行交接、并就该提前交接应另行支付对价达成合意，被告反诉请求原告支付涉讼房屋使用费、返还家具物品均理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告叶小红应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元予原告韦德勇。
二、被告叶小红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金26500元予原告韦德勇。
三、被告叶小红应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿买卖代理费11000元予原告韦德勇。
四、驳回被告的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取618.75元，财产保全费595元，合共1212.75元（原告已预交），由被告负担，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退；反诉受理费25元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 冼伟芬
二〇一四年三月七日
书记员 梁绍蕾