上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8494号
上诉人(原审被告)：上海越振门窗有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：杨小燕，总经理。
委托诉讼代理人：张云波。
委托诉讼代理人：卓晴晴，上海辉和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海泰特工贸有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陈少燕，经理。
委托诉讼代理人：顾祥弟。
委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。
上诉人上海越振门窗有限公司(以下简称“越振公司”)因与被上诉人上海泰特工贸有限公司(以下简称“泰特公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初3070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人越振公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回泰特公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、2015年10月28日，越振公司与泰特公司签订《租赁合同》，约定泰特公司将位于上海市青浦区白鹤镇赵江路XXX号的二幢标准厂房(以下简称“系争厂房”)出租给越振公司用于工厂生产。至2016年4月，系争厂房所在的整条路段纳入政府198地块减量化拆迁，并于2016年8月进行了拆迁评估，系争厂房所在的整条路段的工厂全部停工停产，至2016年10月30日，越振公司搬离系争厂房。后因泰特公司拒绝与政府签订减量化补偿协议，致使越振公司的拆迁利益没有实现，因此，越振公司没有与泰特公司解除租赁关系，没有将系争厂房大门钥匙交给泰特公司。2、越振公司与泰特公司之间从2015年10月18日建立系争厂房租赁关系，至2016年4月，因198地块减量化拆迁而导致合同无法履行，越振公司于2016年10月30日搬离系争厂房，从2016年11月起，越振公司当然无需支付租金。一审法院认为越振公司不交租金而造成合同的解除显然错误。另外，系争厂房已纳入198地块减量化拆迁，政府将依法进行补偿，系争厂房已不能作为工厂生产使用，不能实现越振公司的合同目的。然而一审法院仍按照工厂生产时的租金标准计算使用费，显然有失公允。如因越振公司没有将系争厂房大门钥匙交给泰特公司而造成损失，泰特公司可以依法向越振公司主张赔偿责任。
被上诉人泰特公司辩称，不同意越振公司的上诉请求。2016年11月，因越振公司欠付租金，泰特公司要求越振公司支付租金，但越振公司明确表示因减量化拆迁拒交租金。系争厂房是有产权证的标准厂房，并不存在减量化拆迁的情况，也不存在不能使用的情况。本案一审诉讼中，泰特公司为了止损，曾建议越振公司腾退，但越振公司始终未腾退，越振公司直至2017年8月3日向泰特公司邮寄钥匙，泰特公司于2017年8月4日收到，所以越振公司交付系争厂房的时间为2017年8月4日。当时为了避免矛盾，泰特公司起草一份腾退协议，并加盖泰特公司公章。越振公司认为需要回去商量，将该一式两份的协议拿走，但泰特公司至今未得到回复。请求驳回上诉，维持原判。
泰特公司向一审法院起诉请求：1.判令双方于2015年10月18日签订的《租赁合同》于2016年12月2日解除；2.判令越振公司立即将系争厂房腾退给泰特公司；3.判令越振公司支付泰特公司2016年11月1日至2016年11月30日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)56,667元；4.判令越振公司返还泰特公司垫付的土地使用税26,460元；5.判令越振公司按照1,863元/天的标准向泰特公司支付自2016年12月2日起至实际腾退之日止的房屋、场地使用费；6.判令越振公司以1,700元/天的标准向泰特公司支付自2016年11月1日起至越振公司实际结清租金之日止的违约金。
一审法院认定事实，沪房地青字(2012)第002579号《上海市房地产权证》记载：坐落于青浦区白鹤镇赵江路XXX号、用途为工业用地、使用权面积为3780平方米、建筑面积为2842.42平方米房屋的权利人为泰特公司。
2015年10月18日，泰特公司(甲方)与越振公司(乙方)签订《租赁合同》，约定由泰特公司将系争厂房出租给越振公司。租赁期限10年，自2015年11月1日至2025年10月31日止。租金：680,000元/年，租金每三年(2018年10月20日，2021年10月20日，2024年10月20日)调整一次，每次增加6%。付款方式：每半年支付一次，先付后用。2015年11月1日至2016年10月31日期间每三月支付一次租金，保证金为二个月租金。2016年11月1日开始每六个月支付一次租金，保证金为一个月租金。双方还约定若政府收取土地使用税等有关增加的费用，则按实际租赁面积由乙方负责。《租赁合同》第十条违约责任约定：如果乙方违约，则要赔偿甲方的所有相应的损失。其中租金违约金按拖欠金额每日千分之五计算。超过一个月未全额支付的，本公司(甲方)将立即解除租赁合同。双方另对其他事项作出约定。
2016年12月1日，泰特公司向越振公司邮寄《解除合同通知书》，该通知书记载：根据合同约定，贵司(越振公司)应于2016年11月1日前支付2016年11月1日至2017年4月30日的半年租金，但贵司(越振公司)至今未付，严重违反了合同约定。因贵司(越振公司)超过一个月未支付租金，构成严重违约。现我公司依据租赁合同10.2之约定，正式与贵司解除租赁合同。
2016年12月2日，越振公司收悉《解除合同通知书》。
2016年12月21日，越振公司向泰特公司邮寄《关于贵公司要求解除租房合同的回函》，该函记载：贵公司要求解除租房合同的通知已收悉，事实上，贵公司出租的厂房已纳入政府动拆迁范围，且部分房屋已拆除并腾退，双方签订的租房合同因部分厂房拆除后已发生变动；然而，贵公司对我公司应得的拆迁补偿款至今尚未支付，对合同如何继续履行贵公司也未与我公司协商；现公司按原合同主张解除合同显然而与事实不符，故我公司主张的对贵公司的主张暂不同意，对合同如何继续履行需要双方进一步的协商。
一审法院审理中，双方确认越振公司支付租金至2016年10月31日。
一审法院审理中，泰特公司提出因越振公司迟延支付租金，故根据合同约定应以迟延支付租金金额340,000元为基数，按照日千分之五的标准向泰特公司支付违约金。越振公司对泰特公司的主张不予认可，并提出因系争厂房纳入减量化范围，且被停水停电，造成越振公司无法正常使用；另越振公司所有的违章建筑被拆除，但补偿款却被泰特公司获得，该部分款项可折抵租金，故不存在越振公司迟延交付租金的违约事实。为此，越振公司提供告知书、腾退处置协议书等作为证据。泰特公司对越振公司提供的证据材料真实性无异议，但认为涉案租赁合同的租赁标的系泰特公司名下的合法标准厂房，并不包括违章建筑；系争厂房并未纳入违章整治及减量化范围。
一审法院认为，涉案《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守合同义务。根据合同约定及双方当事人确认，涉案标的为泰特公司名下两栋标准厂房，并不包括违章建筑，且越振公司未提供证据证明泰特公司停水停电的事实，故对越振公司提出的因系争厂房纳入减量化及违章建筑补偿款抵扣等主张，一审法院不予认可。越振公司应于2016年11月1日前支付泰特公司租金340,000元，但越振公司迟延履行，显属违约，应承担相应的金钱债务继续履行及支付违约金等违约责任。现泰特公司提出的解除租赁合同、支付租金及土地使用税的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，越振公司理应腾退系争厂房，故对泰特公司要求越振公司腾退系争厂房的诉讼请求，一审法院予以支持。现越振公司仍占有使用系争房屋，应向泰特公司支付占有使用费，泰特公司提出的占有使用费诉请，一审法院予以支持。关于违约金之具体标准问题，一审法院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰特公司、越振公司约定的违约金计算标准为未付租金的日千分之五，对此越振公司认为约定标准过高，请求法院依法予以调整。综合考量泰特公司的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院确定违约金的计算标准为未付租金的日万分之五。
一审法院判决：一、泰特公司与越振公司于2015年10月18日签订的《租赁合同》于2016年12月2日解除；二、越振公司应于判决生效之日起十日内腾退系争厂房，并交付泰特公司；三、越振公司应于判决生效之日起十日内支付泰特公司租金56,667元；四、越振公司应于判决生效之日起十日内支付泰特公司占有使用费(以1,863元/天为标准，自2016年12月3日起计算至实际腾退之日止)；五、越振公司应于判决生效之日起十日内支付泰特公司违约金(以56,667元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年11月1日起计算至实际支付之日止)；六、越振公司应于判决生效之日起十日内支付泰特公司土地使用税26,460元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，越振公司上诉主张因系争厂房纳入减量化拆迁而导致合同无法履行、越振公司已于2016年10月30日搬离系争厂房而无需支付2016年11月起的租金等意见。因系争厂房为泰特公司名下两栋标准厂房，并不包括违章建筑；越振公司也未提供足以证明合同无法履行的证据；且越振公司自认没有将系争厂房大门钥匙交给泰特公司，故越振公司的上述上诉意见，本院不予采纳。根据《租赁合同》的约定，越振公司应于2016年11月1日前支付泰特公司租金340,000元，但越振公司迟延履行，显属违约，应承担相应的违约责任。因此，泰特公司根据《租赁合同》的约定而提出的解除租赁合同、支付租金及土地使用税的诉讼请求，应获支持；租赁合同解除后，越振公司理应腾退系争厂房并支付实际占有使用系争厂房的使用费，泰特公司要求越振公司腾退系争厂房、支付占有使用费的诉讼请求，也应获得支持。至于越振公司提出的拆除违章建筑而获得的补偿款一事，越振公司可以通过包括诉讼在内的其他途径予以解决。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,878元，由上诉人上海越振门窗有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一七年十一月六日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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