湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04270号
上诉人（原审原告）谭君乐。
委托代理人姜泰，湖南华麟律师事务所律师。
委托代理人谭稚云。
被上诉人（原审被告）田伟。
委托代理人毛育军，湖南四度律师事务所律师。
上诉人谭君乐与被上诉人田伟返还原物纠纷一案，湖南省长沙市望城区人民法院于2015年5月26日作出（2014）望民初字第00808号民事判决。谭君乐不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年初，谭君乐的儿子谭舟在外欠债，急需资金还债，打算出售其父亲谭君�所有的位于长沙市望城区茶亭镇谭家园村中屋组56号两层房屋一栋，于是谭舟将房屋出售信息挂在网上。田伟在网上看到售房信息，与谭君乐联系并现场看房之后，想要购买该房屋。因房屋系农村房屋，田伟属于城镇居民，按现有政策不能办理过户手续，同年5月20日，田伟（贷款人，抵押权人）与谭君乐（借款人，抵押人）签订《个人住房抵押借款合同》，合同约定：1、抵押人向抵押权人借款金额22万元，借款期限10年，抵押权人在合同签订后增加的房屋和设施及相关费用（以实际支出为准）视同借款本金（以房屋作抵押）；抵押权人收到抵押人提供的抵押登记证明和当地村镇同意抵押的证明文件并抵押物交付给抵押权人之日起三日内支付抵押人20万元，一个月内新增加房屋建房证办理完毕支付剩余全部款项2万元；2、抵押人不得随意要回房屋，如抵押人要回房屋，必须偿还抵押权人抵押权人本金，和产生的利息按万分之七／日计算，并支付违约金10万元；抵押权人不得随意退还房屋，如需退还房屋必须通过抵押人同意方可退房，抵押人则只需偿还本金和抵押权人在合同签订后增加的房屋和设施及相关费用，抵押人有权向抵押权人计算房屋使用折旧费按每年1万元计算，并支付违约金10万元；3、在政策许可的情况下，抵押人负责将抵押房屋办理房屋过户手续，和户主变更登记至抵押权人指定的户名，抵押权人亦可在需要时自行转让第三方继续履行该协议；抵押结束后，向房地产登记部门办理抵押注销手续；4、抵押期间，抵押物交由抵押权人使用后，产生的费用和收益全部由抵押权人承担和所有。谭君乐的妻子杨柳在合同上作为房屋共有人签字。同日，田伟与谭君乐在原望城县房产局签订《抵押合同》，并办理抵押手续和他项权证。合同签订后，田伟支付了22万元。收到田伟交付的借款后，谭君乐将房屋交给田伟使用直至2013年11月，在此期间，田伟委托谭健、谭青对房屋及附属设施进行相关改造，具体项目如下：1、新建车库一个（拆除原有的老屋）；2、新建菜园化粪池、污水池各一个；3、增添户外不锈钢大门2套，品牌防盗门3张，不锈钢入户门2套（拆除原有大门），阳台不锈钢护窗；4、新增摄像头；5、重建菜园围墙；6、厨房、卫生间的改造。此外，还砍掉屋前的两颗桑树。
2013年11月16日上午，谭君乐以在外没有地方居住为由要求搬回原房屋居住，遭到田伟拒绝，于是谭君乐及其妻子杨柳在未经田伟许可情况下撬开房屋门锁强行进入房屋，并在该房屋居住至今。田伟及其妻子在此之后搬离房屋。2013年12月，田伟要求谭君乐偿还借款本息及违约金共计124.4万元，向长沙市芙蓉区法院提起�讼，谭君乐提起管辖权异议。长沙市芙蓉区法院将本案移送本院审理。原审法院以（2014）望民初字第00689号案号受理该案。2014年5月，谭君乐就田伟居住期间对房屋改建造成的损失提起诉讼，请求判令：1、田伟腾空、返还占用的房屋、土地，并恢复所有土地、房屋及相关设施原状；2、请求判令田伟赔偿财产（两棵桑树）损失10000元；3、田伟承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，谭君乐的权利是否受到侵害，首先要分析《个人住房抵押借款合同》的效力。《个人住房抵押借款合同》包含有两部分内容，一是抵押合同内容，二是借款合同内容，其中借款合同部分为主合同，抵押合同部分为从合同。鉴于双方在庭审中均认可双方的真实意思表示是借款，并非买卖房屋，原审法院认定谭君乐、田伟之间形成民间借贷关系。
关于抵押合同部分是否有效。我国法律禁止农�宅基地使用权抵押，其目的在于防止农民失去住房及宅基地而流离失所，以维护社会稳定。但如凭此就理解为农村房屋所有权亦不得抵押，则对农村私有房屋的流转限制过于严苛，不符合农民以私有房屋抵押进行融资的现实需要。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第4款的规定，农村村民可以出卖住房，即实现私有房屋的所有权在不同所有者之间的转让。而所谓抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权最终不外乎通过对抵押财产进行折价、拍卖、变卖三种方式来实现，其和买卖没有本质区别。既然农村房屋可以依法买卖，那么设定抵押应是法中之义。�目前法律规定来看，我国没有关于禁止农村房屋抵押的规定。退一步说，即便该合同中抵押部分内容被认定无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，并不能以此认定《个人住房抵押借款合同》的内容全部无效，合同中关于田伟向谭君乐提供借款22万元，谭君乐将自己所有的房屋交给田伟使用等内容，未违反法律的禁止性规定，应认定有效。至于田伟在谭君乐的房屋上进行改建的行为是否侵犯了谭君乐的权益，从双方签订的《个人住房抵押借款合同》约定“抵押权人在合同签订后增加的房屋和设施及相关费用（以实际支出为准）视同借款本金”和“一个月内新增加房屋建房证办理完毕支付剩余全部款项2万元”可以看出，谭君乐、田伟在签订合同之时已经就抵押权人能够实际居住和使用抵押房屋及增加房屋和设施达成过一致意见，谭君乐能够预见到�伟会对房屋进行相应的改造或修缮，只要这种改造行为是善意、合理的，均不构成侵权行为。田伟在使用房屋期间，在原有房屋的基础上新建车库、增添不锈钢大门等，属于合同约定的合理范畴，现谭君乐要求田伟恢复所有土地、房屋及相关设施原状，缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。至于谭君乐要求田伟赔偿两棵桑树的损失10000元的诉讼请求，谭君乐未举证证明该部分财产的价值，原审法院不予支持。对谭君乐要求返回房屋的诉讼请求，鉴于房屋现在已经被谭君乐要回，故原审法院不予支持。对于谭君乐要求腾空房屋的诉讼请求，原审法院已在（2014）望民初字第00689号案件中判令“田伟在本判决生效后十日内将上述家具、电器搬出被告谭君乐的房屋”，故在本案中不再重复处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款�第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告谭君乐的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告谭君乐负担。
上诉人谭君乐不服判决，上诉称：原审判决认定事实错误，程序违法。1、被上诉人没有任何权利和借口对上诉人的私有财产进行拆毁，虽借款合同中上诉人间接同意被上诉人可以新增设施，但是同意新增设施不代表同意让原房屋灭失。被上诉人在没有取得产权的情况下，未告知上诉人就拆毁抵押物，原审判决将其认定为“合理、善意的改造或修缮”错误。2、上诉人交付给被上诉人的房屋为两栋，一栋为三间老屋，一栋为新建的二层楼房。被上诉人占有房屋后，将老屋完全拆毁。原审法院只认定新建的房屋为诉争房屋，而将老屋认定为附属设施错误。3、原审判决对被上诉人填平上诉人与邻居宅基地地界的事实不�认可，在原有矛盾的基础上又激化了新的纠纷矛盾。4、原审判决以无法证明财产价值为由驳回上诉人要求赔偿两颗桑树的诉讼请求错误。5、原审判决程序违法，在田伟起诉谭君乐后，谭君乐基于同样的事实和法律关系提出反诉，但原审法院未将谭君乐的起诉认定为反诉，而是另案处理，但在审理过程中未单独指定举证期，也未单独开庭审理，该做法严重违反了民事审判相关规定。6、原审判决认定“我国没有关于禁止农村房屋抵押的规定”错误。综上，请求撤销原判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人田伟答辩称：被上诉人占有房屋是有合同依据的，并不是非法占有，上诉人通过非法方式取回了房屋，对于被上诉人来说更不存在返还。被上诉人未转让上诉人的宅基地，上诉人因宅基地使用与邻居发生的纠纷系邻里纠纷。根据双方合同约定，被上诉人有权对房屋进行改造，被上诉人对于旧房的拆毁、修缮是合同的应有之意，没有违反双方合同的约定。对于桑树的损失，桑树的砍伐系被上诉人合理的权限范围内的，且上诉人应提交证据证明桑树的价值。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审过程中，上诉人向本院提交了一份望城县人民政府个人建房用地许可证，拟证明上诉人的宅基地使用范围及被上诉人破坏了上诉人与邻居间的地界。被上诉人对该份证据的质证意见为不属于新证据，且达不到证明目的。本院认为，上诉人提交的该份证据达不到证明目的，故不予采信。
本院二审查明，上诉人的宅基地与邻居谭健的宅基地交界处本有约三十公分高差，被上诉人为方便车辆进出，将两家地界进行了填平。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《个人住房抵押借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。目前，我国关于农村宅基地使用权及宅基地上房屋的买卖、抵押等物权流转的法律制度尚在不断完善之中，允许农民的个人财产在适当范围内资产化和市场化顺应社会发展的趋势，故对于上诉人提出的一审法院违法对宅基地上房屋不得设定抵押的立法精神的主张不予支持。
对于被上诉人将上诉人的房屋进行改建的行为是否构成侵权的问题，本院认为，根据双方在《个人住房抵押借款合同》中关于“抵押权人在合同签订后增加的房屋和设施及相关费用视同借款本金”、“一个月内新增加房屋建房证办理完毕支付剩余全部款项2万元”、“抵押人不得随意要回房屋，如抵押人要回房屋，必须偿还抵押权人本金，和产生的�息按万分之七／日计算，并支付违约金10万元；抵押权人不得随意退还房屋，如需退还房屋必须通过抵押人同意方可退房，抵押人则只需偿还本金和抵押权人在合同签订后增加的房屋和设施及相关费用……”等约定的合同内容可以看出，被上诉人不仅可以按照约定对房屋享有居住权和使用权，而且可以新建、改造、修缮原有房屋，故对于上诉人提出的被上诉人未经同意拆毁其老屋和谷仓、改造房屋其他附属设施属于侵权行为的上诉理由不予支持。对于上诉人要求被上诉人赔偿桑树损失10000元的主张，由于上诉人未提供证据证明桑树的价值，原审法院对其该项主张不予支持并无不妥。
对于上诉人提出的被上诉人填平上诉人与邻居宅基地的边界，造成纠纷与损失的主张，本院认为，被上诉人为方便车辆出入将宅基地填平至与邻居宅基地等高，该行为并未直接导致上诉人的宅基地受到损失，故对上诉人的该项主张不予支持。上诉人与其邻居的宅基地纠纷可另行妥善解决。
对于上诉人提出的一审程序违法的主张，本院认为，上诉人在一审法院提出的反诉属于侵权之诉，一审法院未将本案与另案民间借贷纠纷合并审理，而作另案处理，程序合法，故对其该项主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人谭君乐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十月八日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列�形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。