广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第1724号
原告南宁嘉荟城商业管理有限公司。
法定代表人王逢春，董事长。
委托代理人刘思妤、蓝王世，广西民族律师事务所律师。
被告何剑。
委托代理人卢道春，南宁市江南法律事务所工作者。
原告南宁嘉荟城商业管理有限公司（以下简称南宁嘉荟城公司）诉被告何剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日受理后，依法适用简易程序于2015年11月17日第一次公开开庭进行了审理，后发现案件不宜适用简易程序进行审理，依法转为普通程序，并组成合议庭，于2016年1月12日第二次公开开庭进行了审理。原告南宁嘉荟城公司的委托代理人刘思妤（两次）、被告何剑的委托代理人卢道春（第二次）到庭参加审理。现本案已审理终结。
原告南宁嘉荟城公司诉称：2014年11月18日，原被告双方签订《租赁合同》，被告承租原告嘉荟城百货餐饮区555㎡的场地经营“××餐厅”，虽然合同上给对方两个月的免租期，事实上，原告给被告三个月的免租期。租金自2015年2月20日开始计算，每三个月缴纳一次租金。合同生效后原告方如约交付租赁房屋给被告使用，但被告仅缴纳了保证金以及第一期（三个月）的租金。自2015年5月底开始，原告就不断地催促被告按合同约定履行交纳租金和水电费的义务，期间原告也委托律师向被告方发出催缴租金的律师函，被告始终没有依约履行义务，租金在原告方多次催促后才陆续缴纳了两个月。自2015年7月20日开始，被告再次拖欠租金和水电费，原告通知被告于2015年8月7日前交付租金，否则解除双方签订的《租赁合同》。被告一直拖欠租金不交，原告于2015年8月12日向被告发出解除《租赁合同》通知书，并给被告15天搬走的时间，被告既不交租也不搬离租赁的场地，直接把所经营的“××餐厅”关门停止经营就置之不理，店内的东西也没有搬走，应从2015年8月28日起计算房屋占用费。原告认为，被告方的上述行为已经严重损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠租金45000元；2、被告立即搬离并将租赁场地返还原告，并参照租金标准自2015年8月28日起至实际搬离之日向原告支付房屋占用费，暂计至起诉之日为33000元，以上合计为人民币78000元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。原告当庭变更第1、2项诉讼请求为：1、被告向原告支付2015年7月20日至8月20的租金33000元；2、被告立即搬离并将租赁场地返还原告，并参照租金标准自2015年8月28日起至实际搬离之日向原告支付房屋占用费，暂计至起诉之日为33000元，以上合计为人民币66000元。本院经审理后认为原告南宁嘉荟城公司与被告何剑签订的《租赁合同》应属于无效合同，依法对原告进行释明，告知原告可以变更诉讼请求。原告变更诉讼请求为：1、被告立即搬离并将租赁场地返还原告；2、被告向原告按合同约定的租金标准每月33000元自2015年7月20日起支付房屋占用费，直到被告搬离之日止；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。原告南宁嘉荟城公司提交的证据有：1、租赁合同，证明房屋租赁、面积、租金、支付方式等事实，及在合同中明确约定了被告拖欠房租15天，原告有权解除合同；2、催告函，证明被告自2015年5月开始拖欠租金几经催告均未果的事实；3、照片，证明租赁房屋的现状，被告既不交租金也不搬走，餐厅停止经营；4、当庭提交内部工作联络单，证明原告给被告多一个月免租期，租金从2015年2月20日开始计算；5、集体土地使用证、建设工程质量竣工意见书、淡村市场投资开发房合同、建设消防许可证、淡村商贸城六号楼房屋租赁合同，证明淡村商贸城六号楼系原告向广西群邦市场投资有限公司租赁，广西群邦市场投资有限公司与南宁市江南区淡村村民委员会合作开发该商贸城，该商贸城的房屋未取得建设工程规划许可证。
被告何剑辩称：一、2014年11月18日，双方确实签订了房屋租赁合同，但实际不是被告租占房屋，从2015年2月20日，从支付租金的转账单显示由赵某某支付的租金，应由赵某某作为被告，原告得知交租金的不是被告，原被告之间的房屋租赁合同就不存在了，原告这时应当知道租赁房屋的不是被告，默许了第三人的租赁行为，房屋的占有费应当由第三人承担，原告应当要求房屋的实际占有人搬离，与被告无关。综上，请求法院驳回原告的全部的诉讼请求。
被告提交的证据有：广西××贸易有限公司的电脑咨询单，证明房屋的实际占有人是赵某某。
根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：原告诉请被告支付房屋占有费是否合法有据？房屋占有费应如何进行计算？
经审理查明：2014年11月18日，原告南宁嘉荟城公司与被告何剑签订《租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于南宁市××区××村商贸城××城××货××楼的餐饮区，经营“××餐厅”，以承租物业实际使用面积555㎡作为计算租金和物业费的标准。租赁房屋的交付日期为2014年11月20日。被告承租物业的租赁期限自2014年11月20日起至2019年11月19日止，合计五年，租金自2015年1月20日起计收，即2014年11月20日——2015年1月19日为免租期，免租合计贰个月。2014年11月20日至2015年11月19日期间的月租金为60元／月／㎡，2015年11月20日至2016年11月19日期间的月租金为65元／月／㎡，2016年11月20日至2017年11月19日期间的月租金为70元／月／㎡，2017年11月20日至2018年11月19日期间的月租金为76元／月／㎡，2018年11月20日至2019年11月19日期间的月租金为82元／月／㎡。被告应当按照先交租金后使用的原则每期租金提前7天交付。租金支付方式为按季度交即每三个月为一期。被告的首次租金即2015年1月20日至2015年4月19日的租金为人民币99900元在原告场地交接后第二天支付。签订合同当日被告应按第一个租赁年度内的两个月租金为标准向原告缴纳履约保证金共计人民币66600元。如租赁期内被告有违反任何合同条款的行为以及拖欠租金、物业管理费、水电费以及水电公摊费等，则原告有权在履约保证金中直接扣减，保证金不足部分，有权要求被告补足被告应当在收到原告通知书后三个月内补足。被告存在任何违约行为的上述履约保证金不予退还。合同第十条第2项第（1）点规定，被告拖欠租金，水电费或其他费用超过十五日的，视为被告违反合同，原告有权解除合同。合同签订后，原告交付诉争房屋给被告使用。在合同履行过程中，原告给予被告诉争房屋三个月的免租期，租金自2015年2月20日开始计算。原告认可被告向其交纳保证金66600元、五个月租金（即2015年2月20日至2015年7月19日）合计165000元。被告主张其并非诉争房屋的实际占用人，房屋的实际占用人为赵某某，保证金66000元及租金均为赵某某交纳，租金具体交纳的数额不清楚。
另查明，2015年5月28日、2015年6月8日，原告南宁嘉荟城公司委托广西民族律师事务所向被告何剑发出律师函，催收2015年5月20日至2015年8月19日三个月的租金共99900元及2015年4月份的水电费、公摊费用10726.7元。原告主张在其催促下，被告陆续缴纳了两个月租金，自2015年7月20日起被告又开始拖欠租金。2015年8月5日，原告南宁嘉荟城公司向被告何剑发出《通知书》，限被告于2015年8月7日前按合同约定交付租金，否则将解除双方的《租赁合同》，收回租赁场地。2015年8月10日，原告南宁嘉荟城公司向被告何剑发出《解除﹤租赁合同﹥通知书》，通知自2015年8月12日起解除原、被告于2014年11月18日签订的《租赁合同》，限被告于合同解除后15日内搬走场地内的设施设备及物品，返还租赁场地。原告将此通知书张贴于××餐厅外。2015年9月7日，广西民族律师事务所通过邮政特快专递再次向被告何剑发出律师催告函，催告被告何剑支付拖欠租金、返还租赁场地，快递单没有收件人签收记录。被告何剑于2015年9月28日签收法院送达的本案诉讼材料。淡村商贸城六号楼一至三层房屋系原告南宁嘉荟城公司向广西群邦市场投资有限公司租赁，合同期限为2010年6月1日至2030年12月31日。2005年12月26日，广西群邦市场投资有限公司、广西东森市场投资有限责任与南宁市江南区淡村村民委员会签订《淡村市场投资开发合同》，在南宁市江南区淡村村民委员会提供的村集体所有的三产用地投资进行淡村市场改造、扩建住宅新村的投资开发项目。原告未能提交淡村商贸城六号楼的建设工程规划许可证。
上述事实，有原、被告提交的证据及当事人当庭陈述予以佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未能提交本案诉争租赁场地的建设工程规划许可证，故原告南宁嘉荟城公司、被告何剑就诉争租赁场地签订的租赁合同无效。被告何剑否认其系诉争租赁场地的实际占用人，主张其非本案的适格被告，但本案的租赁合同以其名义进行签订，其又未能提交证据证明其已经原告同意将诉争租赁场地转租第三人，对被告主张本院不予采信。
无效的合同自始无效，原告南宁嘉荟城公司、被告何剑应各自返还因该合同而取得的财产。原告南宁嘉荟城公司要求被告何剑立即从诉争租赁场地搬离，并将诉争租赁场地交还南宁嘉荟城公司，符合法律规定，本院予以支持。同时，原告南宁嘉荟城公司应将其收取的履约保证金66000元返还被告何剑。
《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告南宁嘉荟城公司要求被告何剑参照租金标准33000元／月支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告已交纳五个月的房屋使用费，从2015年7月20日起欠交房屋使用费，被告未能提交其本人或他人代交纳房屋使用费的证据，亦未能明确其已交纳的数额，本院对原告主张予以采信。被告何剑应从2015年7月20日起向原告支付房屋占有使用费直至实际搬离之日止［房屋占用费按33000元／月（60元／月／㎡×555㎡）计算］。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告南宁嘉荟城商业管理有限公司与被告何剑于2014年11月18日签订的《租赁合同》无效；
二、被告何剑于判决生效之日起十五日内搬离南宁市江南区五一东路7号淡村商贸城6号楼嘉荟城百货三楼租赁场地，并将上述租赁场地返还给原告南宁嘉荟城商业管理有限公司；
三、原告南宁嘉荟城商业管理有限公司返还被告何剑履约保证金66000元；
四、被告何剑向原告南宁嘉荟城商业管理有限公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算，按每月33000元的标准从2015年7月20日起计算直至实际搬离之日止）。
案件受理费1750元，由被告何剑负担。
上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1750元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李姗姗
人民陪审员 周均宁
人民陪审员 罗应辉
二〇一六年一月十三日
书 记 员 韦苗苗