江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆商初字第0375号
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地昆山市前进西路80号，组织机构代码83813148-5。
负责人沈屏炎，该行行长。
委托代理人李珍珍，江苏惟勤律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。
被告孙麟。
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称建行昆山分行）与被告孙麟金融借款合同纠纷案件，本院于2014年2月12日受理后，由审判员华渊独任审理，于2014年4月1日组成合议庭。本案于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告孙麟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行昆山分行诉称：2008年12月18日，被告孙麟为购买昆山市XX镇XXX花园XX号楼XXX＋XXX室房屋向原告申请贷款，2008年12月9日，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告孙麟、肖文华发放借款人民币46.2万元，被告以所购房屋作为偿还债务的抵押，借款期限自2008年12月19日至2028年12月19日，采等额本息还款法，分240个月归还，如被告不按合同约定按期足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权。原告于2008年12月19日发放贷款46.2万元，但截至2014年1月22日，被告未按合同约定足额偿还借款本息，已构成违约，原告可依约提前收回全部贷款本息并行使抵押权，故起诉要求：1、判令被告立即归还欠款389213.71元，其中：借款本金384733.23元、利息4390.54元、本金罚息45.11元、利息罚息44.83元（暂算至2014年1月22日，此后按中国人民银行规定及合同约定计算利息、罚息及复利到本息全部还清之日止）；2、判令被告承担原告实现债权的费用12000元；3、判令被告承担本案诉讼费；4、判决原告就被告抵押房屋享有优先受偿权，有权就抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
原告为支持其诉讼请求向本院提供了以下证据：
1、个人住房（商业用房）借款合同，证明原、被告签订借款合同，约定被告向原告借款46.2万元，并用所购的昆山市XX镇XXX花园XX号楼XXX＋XXX室房屋作抵押；
2、建行贷款转存凭证，证明原告已向被告发放贷款46.2万元；
3、他项权证，证明被抵押房产已办妥他项权证；
4、个人贷款对账单结清试算单，证明被告并未按合同约定足额偿还借款本息，已构成违约；
5、个人住房借款申请书，证明被告于2008年12月18日向原告提出住房贷款申请；
6、委托代理协议、发票，证明原告因诉讼而产生的律师费。
被告孙麟未答辩也未向本院提供证据。
被告孙麟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利，对原告提供的证据予以认定，作为本案定案依据。
经审理查明：2008年12月18日，原告与被告孙麟签订个人住房（商业用房）借款合同一份，被告孙麟向原告借款46.2万元用于购买昆山市XX镇XXX花园XX号楼XXX＋XXX室房屋，期限为2008年12月19日到2028年12月19日，双方约定贷款利率实行浮动利率，在基准利率水平上下调30%，借款合同签订当时执行月利率4.284%，同时约定该合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所规定的贷款利率的水平上上浮50%；另外约定借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收利息和复利；有权行使担保权利；合同同时约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；合同另外还约定被告孙麟以其购买的位于昆山市XX镇XXX花园XX号楼XXX＋XXX室房屋为其上述借款债务提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同订立后，原告按约发放了贷款，同时双方就抵押房产办理了抵押登记手续并取得了房屋他项权证。合同履行过程中，被告未能按约足额履行还款义务，截止到2014年7月14日，被告结欠借款本金384733.23元，利息12592.62元，罚息312.48元及复利309.88元。
另查明，原告为本案诉讼委托律师支付律师代理费12000元。
本院认为，原告与被告签订的借款合同系双方真实意思之表示，合法有效，双方当事人理应按照合同约定履行各自的权利义务。原告依约向被告孙麟发放了贷款，被告应按照合同约定向原告归还借款本息。现截止到2014年7月14日，被告未按约定履行还款义务，实际仍结欠原告借款本金384733.23元，利息12592.62元，罚息312.48元及复利309.88元，故原告有权按照合同约定宣布借款提前到期；另原告主张的律师费由双方借款合同明确予以约定，故对于原告主张被告归还上述借款本金及利息、罚息、复利及承担律师费的请求本院予以支持；关于2014年7月14日之后的罚息、复利金额，其中罚息金额以借款本金384733.23元为基数，复利金额以上述利息及罚息金额为基数，从2014年7月15日起，按照合同约定的罚息利率计算至本判决确定的履行之日止。被告孙麟以其所有的房产为上述债务提供了抵押担保，同时办理了抵押登记手续，抵押担保范围包括上述借款本金及利息、罚息、复利及律师费，故原告请求就抵押房产享有优先受偿权具备事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告孙麟归还原告中国建设银行股份有限公司昆山分行借款本金384733.23元及利息、罚息、复利（截止到2014年7月14日为止，利息金额为12592.62元，罚息金额为312.48元，复利金额为309.88元；2014年7月14日之后的罚息金额，以借款本金384733.23元为基数，复利金额以上述利息及罚息金额为基数，均从2014年7月15日开始，按照合同约定的罚息利率计算至本判决确定的履行日为止），支付律师代理费12000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、如被告孙麟未能向原告中国建设银行股份有限公司昆山分行支付上述第一项款项的，则原告就抵押房产（昆山市XX镇XXX花园XX号楼XXX＋XXX室房屋）的拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费7238元，公告费690元，合计7928元，由被告负担。该款原告已预交，本院不再退还，被告在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳方法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 华 渊
人民陪审员 李 铭
人民陪审员 毛 伟
二〇一四年七月十四日
书 记 员 许云翔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。