山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第840号
上诉人（原审原告）：林洪菊，个体工商户。
委托代理人：王福云，胶州李哥庄法律服务所法律服务工作者。
上诉人（原审被告）：烟台市帝豪置业有限公司。住所地：海阳市经济开发区烟台路*号。
法定代表人：张斌，该公司总经理。
委托代理人：李红军，山东创立律师事务所律师。
委托代理人：孙伟华，山东创立律师事务所律师。
上诉人林洪菊、上诉人烟台市帝豪置业有限公司（以下简称帝豪公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服海阳市人民法院（2013）海民初字第2494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林洪菊的委托代理人王福云，上诉人帝豪公司的委托代理人李红军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年7月4日，林洪菊、帝豪公司签订了商品房预售合同，合同编号为海房预（销）字第200824第067号。合同约定，林洪菊购买帝豪公司开发的帝豪庄园D-7幢东一单元401号房屋，建筑面积为90.58平方米，单价为3864.60元／平方米，总价款为350056元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
合同签订后，林洪菊于2011年8月12日支付首付款60056元，余50000元首付款，林洪菊与帝豪公司签订了购房借款合同，林洪菊向帝豪公司借款50000元，抵顶首付款。该50000元借款，林洪菊尚未偿还给帝豪公司。剩余购房款240000元，以银行按揭贷款的方式于2011年9月6日支付。
2011年12月20日，帝豪公司开发的帝豪庄园D-7号楼经建设单位、监理单位等五单位竣工验收，2013年6月14日，经行政主管部门综合验收备案。
林洪菊诉称，2011年7月4日，林洪菊、帝豪公司签订了《商品房预售合同》，林洪菊完全履行了合同义务，但帝豪公司没有在规定的日期内将房屋交付给林洪菊，已逾期675天（至诉讼之日）。帝豪公司的行为严重影响了林洪菊的居住权。为了维护林洪菊的合法权益，特起诉至法院，要求帝豪公司继续履行合同，交付房屋，并支付逾期交房违约金118000元。帝豪公司辩称，一、合同约定2011年12月30日交付房屋，到期时我方已电话通知林洪菊办理房屋交接手续。2012年8月4日，林洪菊领取了房屋钥匙，并且已经搬进去居住，林洪菊、帝豪公司已按合同实际履行。二、林洪菊至今尚欠帝豪公司房屋首付款50000元。三、即使帝豪公司存在一定期限的违约，林洪菊主张的逾期交房违约金计算过高。请法院查明事实，依法驳回林洪菊的诉讼请求。
关于房屋交付问题，林洪菊主张房屋至今没有交付。帝豪公司主张已按照合同约定的交房时间电话通知林洪菊办理交接手续。林洪菊对此不予认可。帝豪公司向法庭提供钥匙领取确认单，证明林洪菊已于2012年8月4日领取了房屋钥匙。林洪菊对此提出异议，认为钥匙领取确认单上的签名不是林洪菊本人的签名，是林洪菊的儿子吕世杰签的名。但林洪菊并没有授权吕世杰为林洪菊领取钥匙，并且吕世杰也并没有将钥匙交付给林洪菊。经调查林洪菊的儿子吕世杰，吕世杰表示，钥匙领取确认单上的签名是其本人签名，钥匙也是他领取的，但他没有将钥匙交给林洪菊。
关于逾期交房违约金，林洪菊主张帝豪公司应按照合同约定支付逾期交房违约金118000元，自合同确定的交付期限的第二天起（2011年12月31日）至起诉之日（2013年11月6日），共计675天，按总房款350056元的日万分之五计算，并保留继续要求帝豪公司支付逾期交房违约金的权利。帝豪公司认为合同约定的违约金数额过高，请求减少。2013年12月9日，帝豪公司委托烟台双信房地产评估咨询有限公司对帝豪庄园D-7幢东一单元401号房屋月租赁价格进行评估，该房屋的月租赁价格为405元。帝豪公司主张即使我方存在违约行为，也应按照每月405元计算违约金，最多不能超过130%。林洪菊对帝豪公司提供的证据提出异议，认为1、该评估报告是帝豪公司单方委托，林洪菊对其公正性、客观性提出怀疑。2、从帝豪公司提供的照片可以看出帝豪公司所取的房间是201号，不是本案林洪菊所购买的房屋，评估结果与实际有出入，我方不认可评估报告的结果。3、合同第九条第二款关于违约金的规定，是帝豪公司拟定的格式条款，帝豪公司现在认为违约金过高，要求降低不应支持。4、帝豪公司要求按照房屋租金计算违约金，根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的规定，按照房屋租金计算违约金的前提是合同未约定违约金计算方式，而本案合同中对违约金的计算方式作了明确的约定，因此帝豪公司的主张不应支持。
原审法院依法调取了2014年中国人民银行贷款利率表，从该利率表上可以看出，一至三年的贷款年利率为6.15%。
原审法院依据商品房预售合同、收款收据、购房借款合同、竣工验收备案表及双方的陈述笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为，林洪菊、帝豪公司签订的《商品房买卖合同》［编号：海房预（销）字第200824第067号］系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。帝豪公司没有按照合同约定以书面方式通知林洪菊交付房屋，其主张电话通知，林洪菊亦不认可，因此应当认定帝豪公司未通知林洪菊交付房屋。帝豪公司只将房屋钥匙交付给林洪菊的儿子，并未出示相关交接文件，且帝豪公司也不能证明林洪菊授权其儿子领取房屋钥匙，因此不能认定帝豪公司交付房屋。林洪菊主张要求继续履行合同并交付房屋，应予支持。帝豪公司主张林洪菊尚欠房款50000元未付清，不应支付逾期交房违约金。原审法院认为，林洪菊、帝豪公司之间签订了购房借款合同书，双方形成了借贷关系，帝豪公司可以按照借款合同主张债权，但不能以此主张林洪菊未付清购房款。应认定林洪菊已将购房款全部付清，帝豪公司的主张不予支持。根据合同第九条的约定，帝豪公司没有按照合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。合同约定自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。因此林洪菊要求帝豪公司承担自合同确定的交付期限的第二天起（2011年12月31日）至起诉之日（2013年11月6日）期间的违约金，应予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。林洪菊与帝豪公司有关违约金的约定过高应予以调整。林洪菊的实际损失为贷款利息，根据上述规定，违约金调整为贷款利息的130%，这也符合违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质。违约金应计算51756.74元（350056元×6.15%×675天／365天×130%）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准确定。”商品房买卖合同中对于逾期交房违约金已有约定，因此帝豪公司主张按照房屋租金调整违约金的数额，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院2014年4月25日判决：一、烟台市帝豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内为林洪菊办理帝豪庄园D-7幢东一单元401号商品房的交房手续。二、烟台市帝豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付林洪菊自2011年12月31日至2013年11月6日的逾期交房违约金51756.74元。三、驳回林洪菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，由林洪菊承担1167元，由烟台市帝豪置业有限公司承担1493元。
宣判后，上诉人林洪菊、帝豪公司均不服，向本院提起上诉。上诉人林洪菊上诉称，双方当事人在商品房预售合同中约定的逾期交房违约金标准系双方自愿签订的，并且是帝豪公司长期拟定的格式合同。逾期交房的责任在帝豪公司，根据合同法违约惩戒，督促守约的精神，帝豪公司应按约定履行合同。原审判决片面理解最高人民法院相关司法解释的精神，只认定上诉人的实际损失为贷款利息，有违公平公正和全面原则，对上诉人的损失未予查明。上诉人因购房以高于银行四倍利息向他人借款交纳首付款和月供款，因帝豪公司逾期交房、小区配套设施不完善，上诉人只能租房居住，年租金16800元，这都属于实际损失，而且上诉人向银行贷款的利率为7.05%，并非原审判决认定的6.15%。综上，原审判决计算上诉人的损失不实，如实际损失无法计算，应按双方合同履行。请求撤销原判，依法改判。
针对林洪菊的上诉，帝豪公司答辩称，答辩意见同我单位的上诉意见。
上诉人帝豪公司上诉称，涉案房屋于2011年12月20日经建设部门竣工验收，按合同约定我公司在合同约定的交房日期前通知林洪菊交接房屋，林洪菊未按期接收房屋，2012年8月4日由其子吕世杰到我公司领取了房屋钥匙，并在领取确认单上签字，之后林洪菊在涉案房屋居住一段时间，其已实际接收并使用了房屋。林洪菊否认其子交房屋钥匙交付给其本人，与事实及逻辑不符，林洪菊之子也在我公司买房，其子领取钥匙的行为，完全应认定为林洪菊接收了房屋。依据最高人民法院相关司法解释，应视为房屋已交付。同时，双方约定的交房条件为经验收合格，涉案房屋符合合同约定的交付条件。即使林洪菊不承认合同约定的交房日期前我公司曾电话通知其交房，原审判决也不认定林洪菊已实际接收了房屋，我公司也有新的证据证明2012年通知过林洪菊接收房屋，违约时间最多计算至通知之日。原审判决将违约时间计算至林洪菊起诉之日无法律依据。综上，请求撤销原判，依法改判。
针对帝豪公司的上诉，林洪菊答辩称，我没有接收房屋钥匙，也没有委托他人接收钥匙。涉案房屋为合同约定的住宅，帝豪公司未按约定出具住宅质量保证书和住宅使用说明书，不具备交房条件，交房没有完备的形式，交付房屋应以相应的单证文件交付为准。并且涉案房屋至今未安装天然气和供暖管道，不具备合同约定的居住条件。逾期交房违约金在合同中有约定，违约金的标准是帝豪公司拟定的格式合同中的约定，并不违反民间借贷不超过四倍利率的规定。请求撤销原判，支持我方的诉讼请求。
本院审理查明，双方当事人确认《商品房预售合同》第八条约定的“经验收合格”是指经建设、施工、监理、勘察、设计五单位验收合格。帝豪公司主张其已在约定的交房日期前通知了林洪菊交房，未提交证据证明。林洪菊不认可帝豪公司的主张，称其向帝豪公司多次主张交付房屋，双方还曾协商以车库作为延期交房的补偿，其不知道其子吕世杰于2012年8月4日领取了所购房屋的钥匙，吕世杰也未将领取的钥匙交给其本人。帝豪公司对林洪菊的上述陈述不认可。帝豪公司另提交2012年9月20日向林洪菊邮寄的交房通知证明通知林洪菊办理交接手续，但该邮件未显示有人签收，林洪菊不认可收到该邮件。对于为何在林洪菊之子吕世杰领取了涉案钥匙之后还向林洪菊邮寄通知的问题，帝豪公司解释称2012年9月是给全部购房人发的通知，是要求来办理交接手续的，包括已领取了钥匙的购房人，因为还需要签交接单，林洪菊也要签交接单。林洪菊为证明逾期交房损失，主张以高息向其妹借款用于购房，并向银行贷款，贷款利率是7.40%，高于基准利率。帝豪公司对此不认可，认为林洪菊提交的利息方面的证据与原审认定逾期交房违约金的标准没有关系。林洪菊主张所购房屋未通天然气，也未安装供热管道。帝豪公司认可未安装供热管道，称因规划时为集中供热，但管道未通到所在小区，故改为天然气供热，林洪菊所购房屋尚未进行改造，因其已接房。林洪菊则主张供热系统并未改造。
本院查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，林洪菊与帝豪公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的权利义务。双方在合同中约定帝豪公司应于2011年12月30日将经验收合格的房屋交付给林洪菊，帝豪公司无证据证明其已在合同约定的交房日期前依照合同约定通知了林洪菊办理房屋交接手续及房屋未能交付的原因在林洪菊，并且事实上林洪菊之子吕世杰于2012年8月4日才领取了林洪菊所购涉案房屋钥匙，因此，帝豪公司逾期交付房屋的事实清楚。林洪菊之子吕世杰于2012年8月4日领取了林洪菊所购房屋的钥匙，而涉案房屋在此之前已经建设、施工等五单位竣工验收合格，符合合同约定的交付条件，虽然帝豪公司未依合同约定出示并交付相关文件，双方也未签署房屋交接单，但吕世杰并未据此拒领房屋钥匙，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，因此，应视为帝豪公司在2012年8月4日交付了涉案房屋。林洪菊辩称其未授权吕世杰领取涉案房屋钥匙，其也不知道吕世杰领取了涉案房屋钥匙，与常理不符，对其主张本院不予支持。帝豪公司主张林洪菊之子吕世杰领取涉案房屋钥匙之日为房屋交付时间，逾期交房违约金应计算至2012年8月4日，理由正当，应予支持。原审对此所作认定有误，应予纠正。虽然帝豪公司已向林洪菊交付了房屋，但帝豪公司在诉讼中亦表示双方仍需签署房屋交接单，因此，双方应依合同约定办理相关手续，原审判决双方办理涉案房屋的交房手续并无不当。双方虽在合同中约定了逾期交房违约金的标准，但帝豪公司主张约定的违约金过高，要求适当降低，原审法院参照贷款利率的标准判决帝豪公司支付林洪菊逾期交房违约金公平合理，符合法律规定。林洪菊未提交充分证据证明其因房屋逾期交付产生的损失数额，其要求帝豪公司按合同约定承担违约责任，理由不成立，对其上诉主张，本院不予支持。综上，帝豪公司应支付林洪菊逾期交房违约金为16715.51元（350056元×6.15%×218天（自2011年12月31日计算至2012年8月4日）／365天×130%］。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持海阳市人民法院（2013）海民初字第2494号民事判决第一项；
二、撤销海阳市人民法院（2013）海民初字第2494号民事判决第二、三项；
三、上诉人烟台市帝豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人林洪菊逾期交房违约金16715.51元。
四、驳回上诉人林洪菊其他诉讼请求。
如果上诉人烟台市帝豪置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2660元，由烟台市帝豪置业有限公司负担377元，由林洪菊负担2283元。二审案件受理费2660元，由林洪菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一四年十月八日
书记员 陈蒙蒙