山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第868号
上诉人（原审原告）陈川，居民。
委托代理人王丽丽，山东飞舟律师事务所律师。
委托代理人孙洪涛，山东飞舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙万平，无业。
委托代理人孟波，潍坊高新永信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）潍坊市奎文区大虞街道办事处孙家社区居民委员会。
法定代表人张光辉，居委会主任。
委托代理人崔华山，潍坊潍城昌潍法律服务所法律工作者。
上诉人陈川因与被上诉人孙万平、潍坊市奎文区大虞街道办事处孙家社区居民委员会（以下简称孙家社区居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2014）坊民初字第646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，陈川与孙万平原均在潍坊市奎文区人民法院从事司机工作。2013年5月27日陈川（作为乙方、买方）与孙万平（作为甲方、卖方）签订房屋买卖合同，主要内容为：一、甲方将坐落于（潍坊市）奎文区虞河路2139号东方太阳城小区28号楼1单元1102室、26号楼3单元1301室私有房产出售给乙方，房屋建筑面积1102室95.9平米，1301室113平米。二、甲乙双方议定上述房屋成交价格为人民币（大写）陆拾万元整，小写￥600000.00元，上述房屋现在附属设施包括水、电、暖气、有线、煤气、厦子（地下室）以及现有固定设施等均已包含在房款之内，甲方不再另行收费。三、结算方式：1、乙方于2013年5月27日付给甲方1102室、1301室两套房屋金额购房款陆拾万元整。（￥600000.00）2、甲方于2013年5月27日把1102室、1301室更名至陈川名下，办理房产证明证件户主名即为陈川。3、甲方于2013年6月30日之前把1102室、1301室所有权利交付给乙方，同时搬出此房屋。四、甲方保证上述房屋产权清晰，能够办理交易过户手续，如发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方自行承担，如因甲方产权纠纷给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿……。五、乙方违约，甲方不退还定金；甲方违约自违约之日起七日内将定金双倍返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金。六、双方同意在2013年6月30日时将上述房屋及附属设施正式移交给乙方，甲方保证现有固定装修保持不变，交接日之前房屋所发生的水费、电费、取暖费、有线收视费、煤气费、物业费等均由甲方负责结清，交接确认后甲方不再负责……。九、其他约定事项：1、乙方于2013年6月30日之后有全权处理1102室、1301室两套房屋的权利，包括居住、买卖、赠与。2、甲方于2013年5月27日把1102室、1301室购买时的所有发票证件交付给乙方……。甲方（卖方）：孙万平乙方（买方）：陈川签定日期：2013年5月27日。陈川当日通过银行转账60万元到孙万平个人账户。针对上述合同，陈川称：听孙万平说有其他业务需要筹集资金，其名下有两套房产分别为东方太阳城小区28号楼1单元1102室和26号楼3单元1301室可以转让，其感觉价格比较合适，因此于2013年5月27日与孙万平签订了房屋买卖合同。并于同日到孙家社区办理更名证明一份、收款收据两份，由孙家社区的工作人员毕翼加盖了公章。陈川于当日通过银行转账60万元到孙万平个人账户。两套房屋中26号楼3单元1301室孙万平已将钥匙交给陈川，28号楼1单元1102室因为欠孙家社区房款和费用约8万元，现在也没有交付给孙万平。陈川到孙家社区联系缴纳，但孙家社区拒绝接收，要求必须是孙万平去交。孙万平主张其与陈川之间为民间借贷关系。签订房屋买卖合同是为双方履行60万元民间借贷所作的保证，买卖合同中的两套房屋根据现行市场行情，结合房屋所处地段、周边环境、该小区其他人处置楼房的价格，达5000元／平方米，涉案房屋总价值达100万元。房屋买卖合同中约定的房屋成交价格60万元，明显低于市场价值，不符合交易习惯。涉案房屋系孙万平家庭成员包括孙万平的父母、孙万平夫妻二人及其女儿享受拆迁安置的福利分房，该两套房屋的产权并非归孙万平一人所有，而是只占有一定的份额，孙万平的家庭成员并不认可其买卖房屋的行为。并提供了：1、孙万平父亲孙焕昌的死亡证明，证明孙焕昌于2011年3月12日因病死亡；户口本、结婚证、出生医学证明，证明孙万平尚有家庭成员母亲丁金华、妻子马艳霞、女儿孙马菲凡。2、2014年8月25日，潍坊市奎文区孙家股份经济合作社出具的证明一份，内容为：孙万平系奎文区孙家经济专业合作社股东。孙万平原与父亲、奶奶在奎文区大虞街道孙家村共有平房四间，房产证号“潍房奎私字第××号”，房产登记人是其父亲孙焕昌。2007年12月，原孙家村实施城中村改造，其父孙焕昌与孙家村签订拆迁安置协议。依据拆迁安置协议，该房产拆迁后可免费返还楼房203.13平方米。2009年11月9日取得第一套返还楼房，位于东方太阳城13号楼2单元102室，面积125.37平方米，交款14670.60元，交款人孙焕昌；2011年3月孙焕昌去世。2011年12月10日取得第二套返还楼房，位于东方太阳城26号楼3单元1301室，面积105.32平方米，交款38053元，交款人孙万平。以上两套房产均已从开发企业领取钥匙。2013年选取第三套回迁房，位于东方太阳城28号楼1单元1102室，面积96.16平方米，该楼房须交款198684.40元，孙万平分别于2011年12月30日交款90000元，2012年6月27日交款60000元，尚欠房款48684.40元。特此证明。经质证，陈川对孙万平提供的死亡证明、户口本、结婚证、出生医学证明均主张与本案无关。对潍坊市奎文区孙家股份经济合作社出具的证明，陈川称对该证明印章的真实性无法确定，但该证明可以说明涉案的两套房屋的所有人是孙万平，与其提供的两份收款收据相互印证。孙家社区居委会则主张孙万平提供的证据均与其无关。
陈川另行提供了以证据：1、出具日期为2013年5月26日且加盖“孙家社区居委会”公章的证明一份，内容为：我辖区居民孙万平，男，1981年2月4日出生，身份证号码××，在我辖区东方·太阳城小区有住房二套，房屋坐落于奎文区虞河路2139号东方·太阳城小区28号楼1单元1102室、26号楼3单元1301室。以上两套房产，已更名到陈川名下。特此证明。2、2013年5月27日加盖“孙家社区居委会”公章的收款收据二份，分别载明：陈川缴纳28号楼1单元1102室预收购房款150000元，缴纳26号楼3单元1301室购房款38053元。3、加盖“潍坊市奎文区孙家股份经济合作社”财务专用章的缴纳房款收款收据三份，载明：孙万平分别于2011年12月20日缴纳26号楼3单元1301室房款38053元，于2011年12月30日、2012年6月27日缴纳28号楼1单元1102室房款9万元、6万元。孙万平对上述证据质证称：加盖在孙家社区居委会的证明及收款收据上的“孙家社区居委会”的公章是私自伪造的，与孙家社区居委会没有关系；对由其交纳的盖有潍坊市奎文区孙家股份经济合作社财务专用章的房款收款收据予以认可。孙家社区居委会对盖有潍坊市奎文区孙家股份经济合作社财务专用章的孙万平缴纳房款的收款收据的真实性没有异议，对加盖“孙家社区居委会”公章的证明及收款收据均不予认可，主张该证明及收款收据系孙万平伪造的，不是孙家社区居委会的真实意思表示，与孙家社区居委会无关。同时孙家社区居委会主张潍坊市奎文区孙家股份经济合作社是一个独立的经济组织，与孙家社区居委会不存在隶属关系。孙家社区居委会是由原来的孙家村与一个城市居委会合并组建的，只具有服务居民的功能，不涉及城中村改造的工作。潍坊市奎文区孙家股份经济合作社负责管理原来属于孙家村的集体资产。孙家村城中村改造房地产的开发工作原来由孙家村负责，后来由潍坊市奎文区孙家股份经济合作社负责。而房地产的销售、登记工作则由潍坊市太阳城置业有限公司负责。房产的过户、更名不由孙家社区居委会负责，也没有这方面的职能。为反驳陈川的主张，孙家社区居委会提供了以下证据：1、2014年8月20日，潍坊市公安局奎文分局大虞派出所出具的报案证明，内容为：2014年8月5日8时，张光辉（男，51岁，孙家社区居委会主任，居民身份证号码××，联系电话139××××7618）来我大虞派出所报案称：2014年6月7日上午，在其孙家社区居民委员会内，发现一名叫孙万平的居民伪造了孙家社区居委会的公章，并用假公章给一个叫陈川的人出具了房屋产权变更证明和两张收款收据。我单位受理报案后，依法传唤违法嫌疑人孙万平，经询问，孙万平（男，曾用名孙丹丹，33岁，居民身份证号码××，户籍所在地及现住址：潍坊市奎文区虞河路东方太阳城13－2－102号）对其伪造孙家社区居委会公章的违法行为做了如实陈述和申辩，对此案正在进一步调查中，特此证明。2、2014年8月6日孙万平出具的证明材料一份，内容为：我叫孙万平，身份证号码××，住东方太阳城13号楼2单元102室。我于2013年5月26日以“奎文区大虞街道孙家社区居民委员会”名义给陈川出具的东方太阳城26号楼3单元1301室和28号楼1单元1102室产权变更到陈川名下的证明材料和2013年5月27日以“奎文区大虞街道孙家社区居民委员会”名义给陈川出具的预收购房款的收据2张（收据编号0066001、0066002），均系我用伪造的“奎文区大虞街道孙家社区居民委员会”公章出具的，与孙家社区无任何关系。3、印章使用登记表及孙家社区居委会工作人员毕翼于2014年8月25日出具的证明，其中证明内容为：证明人：毕翼，女，1984年12月30日出生，孙家社区居委会委员，住奎文区虞河路2139号东方太阳城小区26号楼1单元1202室。本人工作一直是保管社区委员会公章。经认真核对公章使用登记簿与回忆，2013年5月20日，我在社区服务大厅曾为居民孙万平出具在本社区东方太阳城小区拆迁返还了28号楼1单元1102室、26号楼3单元1301室两套房产的证明一份。除此之外，再没有出具关于上（述）房产的任何证明材料。特此证明。经质证，陈川对孙家社区居委会提供的派出所证明真实性无异议，主张该证明对本案没有任何证明力，不能证明孙家社区居委会主张公章系孙万平伪造的事实。对孙家社区居委会提供的孙万平的证明，陈川称其真实性、合法性均无法核实，无法确认。对于公章使用登记表及毕翼的证明，陈川称证人应当出庭作证，证明内容及登记表不能证明其没有出具过更名证明材料。孙万平对孙家社区居委会提供的证据均无异议。
另查明，2014年9月11日，案外人王学远起诉至潍坊市坊子区人民法院，要求依法确认位于潍坊市奎文区虞河路东方太阳城小区28号楼1单元1102号房屋已由王学远购买，房屋所有权归王学远所有；孙万平及马艳霞（系孙万平之妻）交付房屋并协助王学远办理房屋过户手续。2014年10月21日，该案公开开庭进行了审理，王学远提供的证据包括于2011年12月30日与孙万平、马艳霞签订的房屋买卖协议书、孙万平出具的收到房款的收到条及银行转款回单，以证明双方签订了房屋买卖协议，王学远共计向孙万平支付房款311200元。2014年11月3日，法院对孙万平进行了询问，并制作了调查笔录，孙万平陈述事件经过及其本人的意见为：我居住的孙家社区拆迁，我家共分得三套楼房。其中的东方太阳城小区26号楼3单元1301室和28号楼1单元1102室在我的名下，另一套在我母亲名下。现在房产还没有统一办理所有权证书。我把东方太阳城小区28号楼1单元1102室于2011年12月30日卖给了王学远，当时价格约定是30万元，配套费和地下室另算，共计311200元，王学远已将311200元给我了。王学远提供的证据都是真实的，我同意将东方太阳城小区28号楼1单元1102室卖给王学远。我和陈川实际是民间借贷关系，双方不存在房屋买卖关系。东方太阳城小区26号楼3单元1301室我同意给陈川，但因为当时双方约定的60万元是民间借贷，两套房子加起来达200多平方米，按现在的价格计算显然远高于60万元，我要求委托评估机构对东方太阳城小区26号楼3单元1301室进行评估，若该房屋价格低于60万元，我可以给陈川出具欠条，但东方太阳城小区28号楼1单元1102室我坚决不同意给陈川。2015年3月17日庭审中，陈川对王学远诉孙万平、马艳霞房屋买卖合同纠纷案的证据进行了质证，陈川主张对王学远与孙万平之间是否存在房屋买卖关系有异议。从王学远在庭审中提交的房屋买卖协议、四份付款凭证看，该买卖协议的真实性及形成的时间均无法予以确认，该买卖协议有可能是孙万平与王学远之间在本案诉讼之后签的，从王学远提交的四份付款凭证可以看出，王学远提供的付款凭证中除2013年6月13日26200元是通过银行转账交付的，其余三份付款凭证均是收到条，不能够证明上述款项已经实际交付，因此可以看出孙万平与王学远之间的房屋买卖协议中的款项是否实际交付无法确认。同时依据2013年6月13日26200元的交付凭证推断王学远与孙万平之间的买卖应当在2013年6月13日之后，而陈川在本案中所提交的房款的交付凭证是2013年5月27日，合同也是当日签订的，可以证明陈川与孙万平之间的买卖协议形成于王学远与孙万平之间的房屋买卖协议之前。涉案的两套房屋孙万平应当向陈川交付，王学远对本案涉案的房屋没有任何的权利。陈川认为孙万平与王学远之间的买卖协议及交易记录都是虚假的。经当庭询问，陈川表示坚持要求“孙万平及孙家社区居委会交付位于东方太阳城小区28号楼1单元1102室、26号楼3单元1301室房屋两套，继续履行2013年5月27日签订的房屋买卖合同，并办理房产登记手续，本案诉讼费由孙万平及孙家社区居委会承担”的诉讼请求。
上述事实，有当事人陈述，房屋买卖合同、银行个人业务凭证、更名证明、收款收据、孙家经济专业合作社的证明、报案证明等在案为证。
原审法院认为，陈川与孙万平于2013年5月27日签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。孙万平主张其与陈川之间实为民间借贷关系，陈川不予认可，孙万平未提供证据证明自己的主张，对孙万平的该抗辩理由依法不予采纳。涉案房屋系孙万平因拆迁安置所得，涉案房屋是否包含他人的份额，权利人可以另行主张权利。关于陈川与孙万平签订的房屋买卖合同中约定的位于潍坊市奎文区虞河路2139号东方太阳城小区26号楼3单元1301室，孙万平应当按照房屋买卖合同的约定，向陈川交付该套房屋。孙家社区居委会并非陈川与孙万平签订的房屋买卖合同的合同一方，其不负有向陈川交付房屋的义务。关于办理房产登记手续的问题，庭审中当事人均认可东方太阳城小区26号楼3单元1301室尚未办理产权登记手续，孙万平应当在该房屋具备办理产权登记条件时，协助陈川办理产权登记手续。若孙万平拒不履行协助义务的，陈川可以另行主张权利。至于孙家社区居委会是否具有办理房产登记变更的职能，陈川未能提供证据加以证明，因此对于陈川要求孙家社区居委会办理房产变更登记手续的诉讼请求，依法不予支持。关于陈川与孙万平签订的房屋买卖合同中约定的位于潍坊市奎文区虞河路2139号东方太阳城小区28号楼1单元1102室，孙万平与案外人王学远的房屋买卖合同签订于2011年12月30日，王学远已向孙万平缴纳了约定房款，孙万平与王学远的房屋买卖合同成立在先。陈川主张孙万平与王学远之间的房屋买卖合同是虚假的，但没有提供证据证明自己的主张，因此对陈川要求孙万平交付潍坊市奎文区虞河路2139号东方太阳城小区28号楼1单元1102室并办理产权登记手续的诉讼请求，依法不予支持。陈川可以依据房屋买卖合同的约定，要求孙万平承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、孙万平向陈川交付位于潍坊市奎文区虞河路2139号东方太阳城小区26号楼3单元1301室，于判决生效后三十日内履行完毕；二、驳回陈川的其他诉讼请求。案件受理费9800元，财产保全费3520元，共计13320元，由孙万平负担。
宣判后，陈川不服原审判决，上诉称：一、上诉人与孙万平于2013年5月27日签订房屋买卖合同后，于当日将60万元购房款以银行转账的形式支付给孙万平，同日到孙家社区办理购房款收据更名，孙家社区为上诉人出具证明，证明上述两套房产已更名至上诉人名下。若案外人王学远与孙万平签订的房屋买卖协议成立在先，孙家社区不会为上诉人办理房款收据更名，更不会出具上述两套房产已更名至上诉人名下的证明。孙家社区主张印章是伪造的，但未提供相应的证据或申请司法鉴定，该印章确系孙家社区加盖。因此，案外人王学远与孙万平之间是否有真实的房屋买卖交易无法确认，王学远提供的证据亦不能证明其与孙万平签订的房屋买卖合同成立在先。二、上诉人与孙万平签订的房屋买卖合同中明确约定孙万平将涉案两套房产出售给上诉人，上述两套房产的价格为60万元。原审仅判令孙万平交付位于潍坊市奎文区虞河路2139号东方太阳城小区26号楼3单元1301室一套房产，对剩余一套并未处理，因未对两套房产的价格进行认定，剩余一套房产价格亦无法计算。若剩余一套房产属案外人王学远所有，原审应以案外人王学远购买该套房产时所交付的房款为准，判令孙万平向上诉人交付同等房款并承担相应的违约责任。三、涉案房产的拆迁安置协议是孙家社区与孙万平签订的，孙家社区作为涉案房产的拆迁安置人，理应协助上诉人办理涉案房产的登记过户手续。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原审判决，依法改判孙万平向上诉人交付位于潍坊市奎文区虞河路2139东方太阳城小区28号楼1单元1102室、26号楼3单元1301室两套房产，孙家社区居委会协助办理产权登记手续。
孙万平答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
孙家社区答辩称：上诉人的上诉违背客观事实和有关法律规定，不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，孙万平2013年5月27日与上诉人签订的房屋买卖合同及2011年12月30日与案外人王学远签订的房屋买卖合同均系合同当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，均系有效合同。关于上诉人要求孙万平交付涉案两套房产问题，位于潍坊市奎文区虞河路2139东方太阳城小区26号楼3单元1301室相关单位已交付孙万平，孙万平理应按照与上诉人之间的合同约定将上述房产交付上诉人。因孙万平与上诉人及案外人王学远之间两份合同的标的物均涉及位于潍坊市奎文区虞河路2139东方太阳城小区28号楼1单元1102室房产，且上诉人与案外人王学远均已交纳约定房款，原审以孙万平与案外人王学远之间的合同成立在先，对上诉人要求孙万平交付上述房产的诉求未予支持并无不当。上诉人虽对孙万平与案外人王学远之间合同的真实性、签订时间及是否交付房款有异议，从其提供的证据来看，载有陈川交纳房款的二份收款收据及关于涉案房产更名证明加盖的系“潍坊市奎文区大虞街道办事处孙家社区居民委员会”公章，载有孙万平交纳房款的三份收款收据加盖的是“潍坊市奎文区孙家股份经济合作社财务专用章”，上诉人主张系孙万平同其一起到孙家社区居委会办理了交纳涉案房款收款收据的更名并由孙家社区居委会出具了房产更名证明，孙万平否认与上诉人一起到孙家社区居委会办理更名的事实，并自认上述“潍坊市奎文区大虞街道办事处孙家社区居民委员会”公章系其伪造；孙家社区居委会亦就孙万平伪造公章之事向公安机关报案。综上，上诉人虽对孙万平与案外人王学远之间签订的房屋买卖合同提出异议，但缺乏证据支持，对其异议本院不予采信。关于孙家社区居民委员会是否应承担协助上诉人办理涉案房产登记过户手续的义务问题，孙家社区居民委员会并非上诉人与孙万平房屋买卖合同的一方当事人，亦不具有不动产登记职能，故对上诉人该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人陈川负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 石建军
代理审判员 汪本峰
二〇一五年十二月二日
书 记 员 张瑞丰