天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民二初字第6854号
原告李星。
委托代理人艾宇红，系原告配偶。
委托代理人王乾召，北京市盈科律师事务所律师。
被告天津山水城投资有限公司，住所地，天津市武清区泗村店村西碱东路北侧。
法定代表人钱永华，董事长。
委托代理人李文明，该公司职员。
原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王俊会独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人艾宇红、王乾召，被告委托代理人李文明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年10月1日与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武清区泗村店镇规划路东侧恒颐园37-10-101号2层双拼别墅一套，建筑面积176.66平方米，房屋总价款1405759元，采取分期付款方式于2011年10月11日前付425759元，25日前付980000元，合同约定的交房时间为2013年9月30日前。合同订立后，原告依约履行了支付购房款义务，并缴纳房屋契税42172.77元、住宅维修基金14057元，然被告未能在约定日期向原告交付房屋，且逾期交房超过90日。2014年2月，原告到现场查看，发现小区布局发生变动，原规划绿化带处安装变电站，距原告房屋过近，影响居住。原告找被告协调期间缴纳了供热配套工程建设费31084元。现被告表示变电站无法撤走，可以安排退房，但双方对退房后赔偿问题不能达成一致，原告坚持如按照双方补充协议约定则违约金约定过低，应按照合同第5、10条约定的同期贷款利率计算利息作为违约金，被告不同意，原告无奈诉至法院，请求：解除同被告签订的商品房买卖合同；判令被告支付自2011年10月25日起至实际给付之日止的已付购房款的利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；判令被告赔偿原告契税损失42172.77元、维修基金损失14057元、供热配套工程建设费31084元；诉讼费用由被告负担。后庭审中，原告当庭增加诉讼请求，要求被告返还原告已付购房款1405759元。
被告辩称，双方签订商品房买卖合同中补充协议第四条约定了交付日期逾期超过90日的，买房人有权解除合同，故同意原告据此解除合同，返还原告已付购房款1405759元，赔偿原告已付的契税42172.77元、住宅维修基金14057元；但不同意赔偿供热配套工程建设费31084元，同时，对已付购房款的利息应按照双方在补充协议中约定的按照已付购房款的1%进行赔偿。关于原告提出的变电站问题，在合同的补充协议附件4，双方就房屋设计有约定，环境设计与环境布局以实际规划为准，涉案小区变电器的位置有相关单位批准，所以被告并没有违反合同第十条的约定，原告无法据此解除合同。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：
证据1、天津市商品房买卖合同，用以证明原告与被告的权利义务关系及原告要求被告支付违约金的依据；
证据2、恒大山水城首期规划示意图，用以证明原告在购买涉案房屋时，被告没有告知要设立变电站。
证据3、刷卡记录单1张，用以证明原告通过刷卡形式支付的房款以及支付的时间和金额。
证据4、销售不动产发票，用以证明原告按约定支付了房款。
证据5、契税完税证，用以证明原告交纳契税的金额。
证据6、天津市商品住宅维修基金交款收据，用以证明原告交纳了维修基金。
证据7、《集中供热配套工程建设及服务合同书》及收据，用以证明原告支付建设供热工程的费用。
证据8、天津市新建住宅商品房准许交付使用证，用以证明被告延期交房超过90天。
证据9、照片5张，用以证明变电站的位置及绿化带被占用，以及沙盘上没有建变电站的情况。
证据10、恒大山水城客户情况说明（邮件打印件）该邮件由武清区工商行政管理部门转发给原告，用以证明因变电站事宜，原告与被告多次交涉未果，原告向工商行政管理部门进行投诉，其受理后进行了协调，该情况说明是恒大物业向工商管理部门作出的回应，工商部门将其转给原告作为我投诉行为的处理结果，从该情况说明可以反映变电站是被告后加的，并没有通知原告。
经被告质证，其对原告提交的证据1、4、5、6、8均没有异议；对证据2的真实性没有异议，但是该证据仅是作为宣传资料，且下文已经注明仅作为邀约邀请；对证据3的真实性无法核实；对证据7不清楚，因其不是合同主体，该证据被告无关；对证据9，照片1、2、4中关于两个变电站真实性无法核实，不予质证，照片3反映的沙盘图与实际情况相符，但是无法看清变电站的位置；证据10的出具人是恒大营销部，不能代表被告所在公司，情况说明所反映的问题与合同第十条的约定并不冲突，因为第十条对应的附件4已明确约定环境布局以最终实际批复的规划为准，被告并未做私自变更，另外说明中也反映了涉案房屋价格已经作出了相应优惠作为补偿。
被告为支持其抗辩理由，向法庭提交了三张照片打印件，证明被告设置的37号楼变电站是有相应部门批复的，合法设定行为。
原告对该证据真实性不认可，因该图无形成时间、批复单位，真实性无法核实。
经审理查明，原、被告双方于2011年10月1日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的位于武清区泗村店镇规划路东侧恒颐园37-10-101号2层双拼别墅一套，建筑面积176.66平方米；房屋总价款1405759元，采取分期付款方式支付，原告需于2011年10月11日前付425759元，当月25日前付980000元；交房日期是在2013年9月30日前；出卖人逾期交付商品房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付款并按照买受人已付款的1%支付违约金；商品房配套设施包括上下水、供电、燃气、暖气；合同未尽事宜，双方另行订立补充合同（即附件六），附件一至附件六均为本合同不可分割的部分，具有同等效力；合同还约定了其他内容。合同订立后，原告依约履行了支付购房款义务，于2011年10月22日交齐了全部购房款1405759元，并于2011年12月26日通过被告缴纳房屋契税42172.77元、住宅维修基金14057元。然被告直至2014年1月3日方取得涉案房屋新建住宅商品房准许交付使用证，逾期交房超过90日。
另查明，原告与案外人天津市凯森热力有限公司签订《集中供热配套工程建设及服务合同书》，对涉案房屋进行供热配套工程建设，原告交纳建设费31084元。
上述事实有原、被告陈述，商品房买卖合同、房款收据、契税完税证明、维修基金收据、银行个人对账单等证据随卷佐证证明属实。
本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力，双方均应依约履行义务，同时当事人还可约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立，且无其他违反法律、行政法规规定之处，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行义务、行使权利。原告依约交纳购房款，被告理应按约定如期交付房屋，现被告逾期交房超过90日，原告依约行使解除权，要求解除双方合同，返还已付购房款，赔偿缴纳的契税、房屋维修基金，被告对此亦无异议，本院依法支持原告上述请求。
关于原告请求被告赔偿其交纳的供热配套工程建设费问题。本院认为，首先，双方合同已明确约定标的房屋配套设施包含供暖，其配套工程理应由被告事先完成，被告承担建设费用是当然之意；其次，涉案房屋地处北方，冬季供热属于宜居的必要条件，现供热配套设施已为涉案房屋之附属，其最大利用价值亦在于此，合同解除后，将作为整体与房屋一并交付被告，故而由被告承担该建设费用亦于理相符。综上两点，原告该项主张合法合理，本院予以支持。
关于违约金问题，原告主张被告应按照同期银行贷款利率支付已付全部购房款利息作为违约金，否则不足以弥补其损失，被告抗辩应按合同约定的已付购房款的1%计算违约金。本院认为，虽然双方在合同中约定了违约金的计算方法，但是如合同约定违约金过低不足以弥补无过错方所受损失时，其有权请求法院进行调整，按照其实际产生的损失主张赔偿，故对被告的抗辩不予支持。本案原告实际损失直接表现为其交纳的购房款由被告无偿占用所造成的成本，故原告主张按中国人民银行同期贷款利率计息作为违约金并无不当，本院予以支持。违约金计算应从原告交纳购房款的次日起算，原告于2011年10月22日即交齐了全部购房款，现其主张自2011年10月25日作为违约金起算日，属于其自由处分权利，本院予以支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定判决如下：
一、解除原、被告于2011年10月1日签订的《天津市商品房买卖合同》；
二、被告于本判决生效之日起五日内退还原告购房款1405759元，赔偿原告购房契税42172.77元、住宅维修基金14057元、供热配套工程建设费31084元，上述款项合计1493072.77元；
三、被告于本判决生效之日起五日内支付原告已付购房款1405759元的利息（自2011年10月25日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
如未按本判决指定期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10244元，由被告负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时向天津市第一中级人民法院交纳上诉费用，上诉于该院。
代理审判员 王俊会
二〇一四年十月十一日
书 记 员 郭淑华
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。