阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初2857号
原告：谢冬梅，女，1962年12月22日生，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人:李怀，广东言必行律师事务所律师。
被告：阳江市瑞丰实业有限公司。住所地：阳江市江城区金郊工业第一开发区江顺拉链厂内。
法定代表人：林建兵。
被告：黄小凤，女，1972年11月8日生，汉族，户籍地：广东省阳江市江城区。现住阳江市江城区。
委托代理人：徐志坚，广东真智律师事务所律师。
原告谢冬梅诉被告阳江市瑞丰实业有限公司(下简称瑞丰实业公司)、黄小凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢冬梅及其委托代理人李怀、被告黄小凤的委托代理人徐志坚到庭参加了诉讼。被告瑞丰实业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢冬梅诉称：原告于2015年2月经广发银行阳江市江城支行(下简称广发银行江城支行)营业部的张小娟介绍认识被告黄小凤，被告黄小凤时任广发银行阳江市东门支行营业部的理财经理。2015年2月中旬，被告黄小凤发微信给原告，称其有坐落于阳江市金山××××号瑞丰?金山凤凰10幢701房转让，房屋面积172㎡按市场价优惠20万元，但需一次性付款。原告认为价格合理，经与被告黄小凤联系后，于2015年2月17日下午，由被告黄小凤带原告到瑞丰?金山凤凰看过房后，原告同意购买，当天在被告瑞丰实业公司的售楼部支付了定金35000元，由被告瑞丰实业公司出具收取定金35000元的收款收据1份。之后，于当日下午4点30分左右，由被告黄小凤搭载原告到西平路广发银行江城支行提取现金62.5万元交付给被告黄小凤。因原告在广发银行的账户资金不足，根据被告黄小凤的要求，原告又到建行以转账方式，将14万元转到被告黄小凤的丈夫申鸿鹏的银行账户。被告黄小凤收取原告的现金及转账款后，给原告出具收据一份，确认收到原告支付购房款76.5万元。加上己支付的35000元定金，原告共支付两被告购房款80万元。之后，原告要求被告黄小凤提供正式购房发票及签订房屋买卖合同，但被告黄小凤一拖再拖，直至半年之后，于2015年9月11日，被告黄小凤及其小弟黄英高才带原告到被告瑞丰实业公司的售楼部，由被告瑞丰实业公司与原告签订了一份《金山凤凰认购协议书》，并收回之前由被告黄小凤给原告出具的收款收据，由被告瑞丰实业公司重新出具了一份收到“谢冬梅交来瑞丰?金山凤凰10幢701房房款907632元”的收据。2017年5月28日，原告要求两被告交付房屋拟进行装修时，才知所购买的10幢701房已经被阳江市江城区人民法院查封。经查，涉案的10幢701房早于2014年9月23日由被告瑞丰实业公司抵押给李永良，李永良于2016年10月10日因与被告瑞丰实业公司民间借贷纠纷一案，申请法院查封了包括涉案房屋在内的49套商品房。得知这一事实后，原告与两被告及被告黄小凤的小弟黄英高联系，要求两被告更换房屋，但两被告均敷衍应付，称会帮原告妥善处理，但却一直不肯换房，一拖又是三个月时间。而李永良诉被告瑞丰实业公司民间借贷纠纷一案的判决己生效，并判决拍卖涉案的701号房在内的49套房屋优先清偿李永良的借款。原告己无法取得所购买的房屋，原告认为，两被告恶意串通，隐瞒了涉案房屋已抵押的事实，将房屋出售给原告，骗取原告的购房款。现涉案的房屋已被法院查封和判决优先清偿抵押权人的债务，因此，原告与被告瑞丰实业公司签订的《金山凤凰认购协议书》应属无效。由于两被告隐瞒所售房屋已经抵押的事实，仍将房屋出售给原告，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，被告瑞丰实业公司应返还原告的80万元购房款及支付利息，并应赔偿已付购房款一倍的经济损失80万元。利息应从2015年2月17日起按银行同期贷款利率5.8%计算，计至2017年8月17日止，共30个月，利息应为：80万元×5.8%÷12个月×30个月=116000元。2017年8月18日以后的利息，亦按年利率5.8%计算，计至付清全部欠款时止。被告黄小凤与被告瑞丰实业公司串通，骗取了原告76.5万元，因此，被告黄小凤应承担清偿76.5万元购房款及利息110925元的连带责任。案经多次与两被告协商，均无法妥善处理，为维护原告的合法权益，制裁被告的违法行为，现依照《民事诉讼法》第119条之规定，特向法院提出起诉，请求：1、判决确认原告与被告瑞丰实业公司于2015年9月11日签订的《金山凤凰认购协议书》无效；2、判令被告瑞丰实业公司返还原告购房款800000元及利息116000元（暂计至2017年8月17日止，2017年8月18日以后的利息按年利率5.8%计算，计至付清全部欠款时止）；3、判令被告瑞丰实业公司赔偿原告已付购房款一倍的经济损失800000元；4、判令被告黄小凤对上述第2项请求中的765000元购房款及110925元利息承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由两被告承担。
被告黄小凤辩称：1、原告陈述事实部分不属实。被告的弟弟黄英高是茂名市第三建筑集团有限公司（下简称茂名第三建筑公司）瑞丰项目部的员工，茂名第三建筑公司瑞丰项目部承建被告瑞丰实业公司瑞丰.金山凤凰工程项目。由于被告瑞丰实业公司拖欠茂名第三建筑公司项目部的工程款，双方约定茂名第三建筑公司介绍的购房者购买房屋，购房者可以享有每套房至少10万元以上的优惠，茂名第三建筑公司项目部收到购房者的购房款后，被告瑞丰实业公司可以将该款抵顶其拖欠茂名第三建筑公司项目部的工程款。被告黄小凤的弟弟黄英高在微信群里发布了“购房者可以享有每套房至少10万元以上的优惠”的这个消息。被告收到该消息后，又在自己的微信朋友圈中进行转发。被告经同事张小娟介绍认识了原告，原告表示对瑞丰.金山凤凰比较感兴趣。2015年2月17日，黄小凤就陪同原告到金山凤凰看，当时已经建好了1-10幢，黄小凤就告诉原告，由原告自己去看，看中的只要没卖出就告诉黄小凤，黄小凤再陪同原告去售楼部。并不是原告在起诉状中所说的10幢701房转让等内容，黄小凤就陪同原告到被告售楼部支付了定金35000元。当日下午，原告说在广发银行账户没有那么多资金，但建行卡上还有14万元，由于黄小凤已经帮原告在广发银行预约取现，所以黄小凤就陪原告先到建行金碧路支行提现，但该网点没有这么多现金，且已到了跨行转账的时间，只能同行转账，刚好黄小凤身上有自己丈夫的建行卡，于是就叫原告将14万元转到其丈夫名下。然后，黄小凤陪同原告到广发银行江城支行取出了62.5万元，黄小凤再打电话给茂名第三建筑公司瑞丰项目部，茂名第三建筑公司派人取走了62.5万元现金。第二天，黄英高到黄小凤处取走了14万元交给茂名第三建筑公司瑞丰项目部，然后黄小凤陪同原告到茂名第三建筑公司瑞丰项目部，项目部开具了收到76.5万元的收据给原告，而不是原告所称“被告黄小凤收取原告的现金及转账款后，给原告出具收据一份”。2015年9月11日，被告瑞丰实业公司开具收据换回茂名第三建筑公司随风项目部此前开具给原告的收据，原告在起诉状对其进行了确认。2、被告黄小凤不是出卖人，原告请求黄小凤承担赔偿责任没有法律依据。黄小凤发布微信是出于好心，即能帮购房者便宜买房，又能帮承建商收回工程款，在本案纠纷中没有任何过错，更何况在这当中没有赚取一分钱好处。黄小凤根本就不知道本案涉案房屋被法院查封这一事实，更没有与被告瑞丰实业公司恶意串通，隐瞒该房屋已被抵押的事实。黄小凤是接到原告的电话后，听原告说起才知道涉案房屋被查封的事实，知道这件事后，茂名第三建筑公司瑞丰项目部和黄小凤积极与原告及被告瑞丰实业公司联系，希望尽快妥善解决原告的纠纷，但因为原告与被告瑞丰实业公司就换房事宜一直达不成协议，事情被一拖再拖，导致原告提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，承担违约责任的主体为出卖人，该房屋不动产登记的所有人不是被告黄小凤，黄小凤不是本案的出卖人，黄小凤最多只能算本着良好愿望为开发商和购房者都能达到互利互赢的中间人。另外，被告黄小凤根本就不知道该房屋已被抵押的事实，更没有恶意串通。因此原告要求黄小凤承担连带清偿责任是没有法律依据的。
经审理查明：2015年2月，原告谢冬梅（买受人）经朋友介绍认识被告黄小凤，黄小凤称有坐落于阳江市金山××××号瑞丰?金山凤凰10幢701房出售，房屋面积172㎡，按市场价优惠20万元，但需一次性付款。2015年2月17日，被告黄小凤带领原告到金山凤凰小区看房，原告认为价格合理后同意购买，于当日到瑞丰实业公司的售楼部支付了定金35000元，同时瑞丰实业公司出具了收取定金35000元的收款收据一份给原告收执。当日下午，原告在被告黄小凤的陪同下一起到广发银行江城支行提取现金625000元交给黄小凤，根据原告陈述，因其账户资金不足，按照被告黄小凤的要求，原告又到建设银行以转账的方式将140000元转账给被告黄小凤丈夫申鸿鹏名下的账户。原告称被告在收到原告交付的765000元购房款后，黄小凤给原告出具了一张收到765000元的收据。加上已经支付的35000元定金，合共800000元。原告交付购房款后，一直催促黄小凤提供正式购房发票及签订买卖合同，黄小凤一直拖延，直至2015年9月11日，黄小凤及其弟弟黄英高才带原告到瑞丰实业公司的售楼部，由原告与被告瑞丰实业公司签订一份《金山凤凰认购协议书》，载明：乙方（谢冬梅）认购的商品房位于广东省××江城区××路××号金山凤凰10幢701单元；该商品房的建筑面积为171.9平方米，套内建筑面积为143.37平方米；认购价格，现优惠5280元一口价折后该商品房的购房款为907632元。签订协议后，黄英高收回之前由被告黄小凤出具的收据，由被告瑞丰实业公司重新出具了一份收到“谢冬梅交来瑞丰?金山凤凰10幢701房房款907632元”的收据。2017年5月28日，原告要求两被告交付房屋进行装修时，才得知涉案房屋早已被本院查封。
另查明，涉案房屋于2014年9月23日办理了粤房地建抵登阳在押字第100000752号广东省在建工程抵押登记证明，抵押权人为李永良，债权数额为429750元。2016年10月11日，涉案房屋已经在（2016）粤1702民初3742号原告李永良诉被告瑞丰实业公司、林建兵等人民间借贷纠纷一案中被查封。2017年3月20日，本院作出（2016）粤1702民初3742号民事判决，判决李永良对涉案房屋享有优先受偿权。2017年8月10日，原告以已无法取得涉案房屋、《金山凤凰认购协议书》应属无效为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
诉讼中，黄小凤自认黄英高是其弟弟，黄英高是茂名第三建筑公司瑞丰项目部的员工，茂名第三建筑公司是被告瑞丰实业公司工程的承包方。另外，被告黄小凤主张原告交付的购房款是交付给茂名第三建筑公司瑞丰项目部，自己并没有收到该笔款项，原告转账到其丈夫申鸿鹏名下账户的款项也于第二日取款交付给茂名第三建筑公司项目部，该项目部开了一张765000元的收据交给原告。2015年9月11日，原告将该收据换回了被告瑞丰实业公司开具的收据，收据注明收到的是907632元。原告主张被告黄小凤称涉案房屋是瑞丰实业公司抵顶给黄英高工程款的，所以可以做主优惠10万元，所以支付80万元，因此瑞丰实业公司出具了907632元的收据。被告黄小凤称涉案房屋是抵顶茂名第三建筑公司的工程款，而不是黄英高的工程款。另外，黄小凤主张不清楚涉案房屋已经被抵押了。原告请求解除合同，因为涉案房屋已经被抵押和查封了，被告已无法交付房屋了。
诉讼中，原告向本院申请变更第一项诉讼请求为：请求解除原告与被告瑞丰实业有限公司签订的金山凤凰认购协议书。
以上事实，有原、被告提供的收款收据、广发行取款回单、中国建设银行转账凭条、金山凤凰认购协议书、收据、广东省在建工程抵押登记证明、（2016）粤1702民初3742号民事裁定书及民事判决书、微信截图、承诺书等证据，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋是瑞丰实业公司所有的房屋，原告与被告达成一致的意见，同意以总价款800000元购买该涉案房屋，被告瑞丰实业公司出具了907632元的收据给原告收执，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情况之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”之规定，应视为原告与被告瑞丰实业公司签订的《金山凤凰认购协议书》是房屋买卖合同。原告支付800000元购房款后，因涉案房屋已经被抵押并查封，被告瑞丰实业公司已无法交付房屋给原告，现原告请求解除与被告瑞丰实业公司签订的《金山凤凰认购协议书》，合法合理，本院予以支持。合同解除后，因涉案房屋现已被查封，无在本案中已无法将涉案房屋返还给原告。另原告请求被告瑞丰实业公司支付购房款自2015年2月17日起的占用利息，按年利率5.8%计算，本院予以支持。因瑞丰实业公司故意隐瞒涉案房屋已被抵押的事实，导致与原告签订的《金山凤凰认购协议书》的合同目的无法实现，现原告请求被告瑞丰实业公司赔偿已付购房款一倍的经济损失800000元过高，也没有提供其他证据予以支持，本院酌定为200000元。
另原告主张被告黄小凤事前已经知道涉案房屋是已经被抵押的，但无法提供证据予以证明。故原告请求被告黄小凤返还价款800000元，没有合理依据，本院不予支持。被告瑞丰实业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告谢冬梅与被告阳江市瑞丰实业有限公司于2015年9月11日签订的《金山凤凰认购协议书》；
二、限被告阳江市瑞丰实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款800000元及利息（从2015年2月17日起，按年利率5.8%计算，计至判决确定的履行期限届满之日止）给原告谢冬梅；
三、限被告阳江市瑞丰实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿经济损失200000元给原告谢冬梅；
四、驳回原告谢冬梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20244元（原告已预缴），由原告谢冬梅负担7079元、被告瑞丰实业公司负担13165元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 姚 水 椋
人民陪审员 李志伟人民陪审员关建威
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 敖 惠 容