辽宁省本溪市平山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民一初字第00233号
原告韩俊武，男，1952年6月5日出生，满族，辽宁省本溪市人。
委托代理人韩松燃（原告儿子），1980年12月11日出生，满族，辽宁省本溪市人。
被告刘铁菊，女，1963年12月21日出生，汉族，辽宁省本溪市人。
被告李文竹，女，1989年5月23日出生，汉族，辽宁省本溪市人。
两被告的共同委托代理人于洪革，辽宁平正律师事务所律师。
原告韩俊武诉被告刘铁菊、李文竹经济适用房转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩俊武及其代理人韩松燃，被告刘铁菊、李文竹及其共同委托代理人于洪革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年1月7日，原告与本钢房地产签订《经济适用住房购房协议书》，购买了位于平山区的房屋，该房屋是由本钢房地产开发建设的经济适用房，指定内部职工购买并享受住房补贴，原告与妻子赵某某均申请了住房补贴，共计支付购房款112576.10元。2005年1月，原告办理了房屋贷款，取得了房屋，简单装修后入住。2006年6月，原告欲出租该房屋，李某某欲购买，原告向李某某告知该房屋是本钢自建的经济适用房、只有购房合同、国家有规定限制买卖、有贷款、买房时有单位补贴、原告不负责办理手续等情况，李某某称知道这些情况、能办理内部转让手续。2006年7月6日，原告与李某某签订了《购房协议书》，约定：原告将房屋出售给李某某，李某某先支付100000元，用于原告结清房贷，原告将手续交给李某某，李某某再支付70000元，结算水电等费用后验收房屋，原告交钥匙。李某某要求原告支付5000元协助押金，原告要求将过户、返还押金的时间写入合同，李某某称时间不好控制，承诺三个月最迟不超过一年就能办理更名过户。原告收到100000元房款后，还清贷款，将手续交给李某某，房屋验收交接，办理了采暖费更名。2009年，原告准备退休回本溪，为了索要5000元押金，也是因为李某某承诺可以通过其妹妹购买经济适用房，原告此时得知李某某在2007年3月死亡，房屋由其妻女即两被告共同居住。原告找到两被告，要求其办理更名或解除合同，两被告要办理更名。2010年3月，两被告同意解除合同，后又反悔。2012年年初，本钢房地产通知可以办理产权证，原告回到单位盖章填写了经济适用房审核表。2013年年初，本钢房地产告知原告档案丢失需要登报挂失，原告声明自己的权利并要求报案，后本钢房产称档案找回，实际是被告刘铁菊通过内部关系将档案取走后又送回。2013年10月29日，本钢房地产出具购房发票，产权处发放了登记在原告夫妻名下的产权证。国家政策规定：“经济适用房只能用于自住，不得出售”，是限制权利的房产，其性质决定了买卖能否实现以办理更名为标志，否则合同目的无法实现。李某某以能办理内部转让、更改“底根”这一特定义务作为了合同签订的前提，现李某某死亡，其继承人没有完成特定义务，产权证已经发放，失去了非上市交易的可能，合同目的不能实现，应解除合同，由两被告返还房屋，由法院确定原告返还房款的对象及方式。原告为履行合同，提前还清了房贷、配合李某某办理取暖费更名、丧失了再次购买经济适用房的机会，李某某死亡后，其妻女却未通知原告，侵犯了原告的知情权和处置权，两被告既不能办理更名也不解除合同，又通过内部关系将房屋档案从本钢房地产取走，其目的是以拖延的方式无偿占有使用房屋，造成原告从2007年3月至今在外租房居住，应赔偿原告的租金损失70000元，并从原告起诉之日至两被告腾出房屋之日，按照每月800元的标准向原告支付房租。合同中约定原告不承担任何费用，现原告为了办理产权证，已经支付了费用，不符合合同约定，合同应解除。综上，原告起诉要求：1、解除原告与李某某签订的房屋买卖合同；2、两被告返还房屋；3、两被告向原告支付从2007年3月至今的房租损失70000元，并从原告起诉之日起至返还房屋之日止，按照月800元的标准向原告支付租金；4、确定购房款的返还对象及方式；5、诉讼费、律师费等相关费用由两被告承担。
两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告刘铁菊是李某某的妻子，婚生一女即被告李文竹，李某某于2007年4月29日去世。2006年7月6日，原告与李某某签订《购房协议书》，李某某按约向原告交付了购房款，原告向李某某交付了诉争房产的相关手续，并将诉争房产交付给李某某及两被告装修并居住至今，已达8年之久，《购房协议书》已实际履行；2、原告与李某某签订的《购房协议书》不违反法律法规的强制性规定，两被告作为李某某的合法继承人，《购房协议书》中约定的权利义务均由两被告继承和履行；3、原告的诉请是要求解除合同，合法有效的合同才存在是否能解除的问题，说明原告已认可合同有效的这一前提。原告要求单方解除《购房协议书》没有事实和法律依据，合同已经履行完毕，合同中约定了“到办理房票时，原告应出具或提供必要的过户证明”，不是原告所述的办理内部转让、更改“底根”，原告转让房屋是按照市场价值进行了赢利的，原告主张按照内部转让并无依据。现诉争房产已满5年，且原告已经办理了房屋所有权证，符合经济适用房产权过户的规定，经济适用房过户时与商品房的唯一区别就是应补缴1%的土地出让金，原告所称无法实现合同目的，没有事实及法律依据，不符合合同解除的条件；4、原告与李某某签订的《购房协议书》合法有效，对原告具有约束力，原告应承担继续履行该协议，并配合两被告办理产权过户手续的义务；5、原告无权单方解除《购房协议书》，故原告要求返还房屋、赔偿租房支出等诉请无依据，且原告租房与两被告没有关系；6、是本钢房地产通知被告刘铁菊将所有手续送去以办理产权登记的，不存在原告所述的被告刘铁菊通过内部关系取走档案后返还的情况。
经审理查明：2005年1月，原告与本钢房地产签订《经济适用住房购房协议书》，购买了位于平山区的房屋，房屋价款为112576.10元，房屋为经济适用房。2006年7月6日，原告（甲方）与李某某（乙方）签订《购房协议书》，主要内容为：“甲方将平山区80.99平方米双室私产住宅房卖给乙方，价格为壹拾柒万元整；甲方出示房屋持有人的证明证据，乙方确认后给付甲方壹拾万元整，甲方将取暖费底卡更换给乙方并转给乙方部分原始购房手续，双方互打收条；在协商的时间内，乙方一次性付清甲方购房余款柒万元整，甲方将原始购房收据及所有手续转给乙方，交接房屋钥匙；甲方给付乙方伍千元整作为协助乙方办理房票的押金，到办理房票时，甲方应出具或提供必要的过户证明，过户后返还押金”。协议签订后，2006年7月6日，李某某向原告支付了100000元。2006年7月11日，李某某再次向原告支付了65000元，原告将房屋交付给李某某。2013年12月19日，诉争房屋发放了所有权证（本房权证平山区字第20130507**），登记的房屋所有权人系原告，共有权人赵某某（系原告妻子），房屋性质为经济适用房。现原告以两被告未能完成内部转让致使合同目的不能实现为由，来院提起本案诉讼。
李某某于2007年4月29日去世，与妻子（被告刘铁菊）婚生一女（被告李文茹）。诉争房屋现由两被告共同居住。
上述事实，有购房协议书、收条、房屋所有权证、发票及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料业经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原告与李某某签订的房屋买卖合同依法有效，李某某死亡后，两被告作为李某某的法定继承人继受取得了该合同买受人的主体地位，故该协议对两被告具有约束力。
对于原告以两被告未能按照合同约定完成内部转让，致使合同目的不能实现为由主张解除合同的诉讼请求，本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同，并未约定两被告负有将原告与经济适用房出卖人即本钢房地产之间买卖合同的购买人变更为两被告的义务。故原告主张解除与两被告之间房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。原告的其他诉讼请求与合同解除具有因果联系，本院亦不予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告韩俊武的诉讼请求。
案件受理费四千九百元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 马 洋
人民陪审员 张玉兰
人民陪审员 李继跃
二〇一三年六月十三日
书 记 员 闫光媚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。