上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第455号
上诉人（原审被告）上海旭博置业有限公司。
法定代表人朱瑜。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周正健。
被上诉人（原审原告）高士球。
上诉人上海旭博置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上海旭博置业有限公司的委托代理人谢锟到庭参加了诉讼，被上诉人周正健、高士球未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明，2012年10月30日，周正健、高士球与上海旭博置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：周正健、高士球向上海旭博置业有限公司购买上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号201（复式）室，据上海旭博置业有限公司暂测该房屋建筑面积为184.24平方米；根据上海旭博置业有限公司暂测的房屋建筑面积，周正健、高士球购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币（以下币种均为人民币）2，709，000元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；上海旭博置业有限公司对该房屋设定的抵押已注销；上海旭博置业有限公司已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定上海旭博置业有限公司定于2013年6月30日前将该房屋交付给周正健、高士球，除不可抗力外。合同第十二条约定上海旭博置业有限公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付周正健、高士球，应当向周正健、高士球支付违约金，违约金按周正健、高士球已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，上海旭博置业有限公司应在交付之日前7天书面通知周正健、高士球办理交付该房屋的手续，周正健、高士球应在收到该通知之日起7天内，会同上海旭博置业有限公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为上海旭博置业有限公司将房屋钥匙交给周正健、高士球。合同第十四条约定在上海旭博置业有限公司办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第18条约定：若因政府部门或周正健、高士球原因未能办理周正健、高士球名下的房屋产权证书（小产证）的，上海旭博置业有限公司不承担任何责任。若由于上海旭博置业有限公司原因致使周正健、高士球名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，上海旭博置业有限公司应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同约定的交房期限前，上海旭博置业有限公司通知周正健、高士球办理交房手续。周正健、高士球、上海旭博置业有限公司双方于2013年3月31日办理系争房屋的交接手续，确认房屋总价为2，709，147元。
原审另查明，2012年12月14日，上海旭博置业有限公司取得了包括周正健、高士球所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得高层房屋的《上海市房地产权证》。上海旭博置业有限公司至今未能取得复式房屋的《上海市房地产权证》。
原审还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路699弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，该公证书内所附的照片显示，文件系告业主书，具体内容为玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司已几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
原审又查明，周正健、高士球同小区业主陈俊、夏琴等人于2012年9月26日向法院提起诉讼，认为上海旭博置业有限公司在宣传时承诺该楼盘配套学校为“青浦瀚文小学、青浦实验中学”，但实际并非如约定，故要求上海旭博置业有限公司承担违约责任。法院于2012年12月对其中业主为陈俊、夏琴的案件作出（2012）青民三（民）初字第4169号判决，判决上海旭博置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿陈俊、夏琴3，000元。该判决书中查明事实为上海旭博置业有限公司在销售宣传资料中载明：中央生活圈，犹如您的私家配套，学校有青浦瀚文小学、青浦实验中学。旭辉集团股份有限公司的网站网页上显示了旭辉玫瑰苑项目概述、区域交通、周边配套、户型介绍、图片欣赏等，其中周边配套中载明配套学校为青浦瀚文小学、青浦实验中学。判决书中认为预售合同中未对该小区周边教育设施进行约定，也未对配套学校的定义进行解释。根据历史形成、公众认同，本案所指的两学校的知名度，所购的房屋所属小区不是约定俗成的“学区房”。该案中主张的上海旭博置业有限公司宣传资料中所称的两学校均不是城市居住区规划规范中所指的由开发商开办的配套学校，而是属教育局开发、管理的学校，其生源由教育局统一安排，对所在小区是否划入瀚文小学、实验中学的学区，上海旭博置业有限公司没有权利决定。上海旭博置业有限公司在销售宣传时将瀚文小学、实验中学以配套学校进行宣传，明显不妥，之后上海旭博置业有限公司也未将相关情况予以详细解释确有可能对此产生误解，从而与上海旭博置业有限公司因对配套学校的理解而发生争议。但现有证据不能证明上海旭博置业有限公司因配套学校的宣传将房屋价格抬高，致使所购房屋价格远高于同地域房屋，故约定的合同价格不存在有失公平之处。根据的陈述，其是将配套学校作为其购房的重要因素，则在明知本案所涉的两学校属教育局统一划分学区的情况下，也负有对配套学校及相应的学区等事宜进行必要的了解及对上海旭博置业有限公司宣传内容进行核对的义务。考虑到基于一般理解而产生的对于子女可能对应入学的期待，虽非影响合同订立时的根本因素，但也具有一定的合理性，而造成这种期待无法实现与上海旭博置业有限公司未进一步详细解释不无关系，故根据双方在预售合同签订过程中各自的态度、行为、预售合同的约定、上海旭博置业有限公司销售宣传内容、实际损失的产生、学区划入的不固定性等情况，对于主张的损失法院予以酌情考虑，由上海旭博置业有限公司赔偿3，000元。
周正健、高士球诉至原审法院，请求：1、判令上海旭博置业有限公司向周正健、高士球支付逾期办证违约金共计346，229元（以房价2，709，147元为本金，自2013年10月1日起计算至2014年11月30日止，按照日万分之三的标准计算）；2、判令上海旭博置业有限公司向周正健、高士球赔偿因上海旭博置业有限公司未履行学区房承诺的补偿3，000元；3、本案诉讼费由上海旭博置业有限公司承担。对于2014年11月30日之后的违约金，周正健、高士球保留诉权。
原审审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
周正健、高士球认为：迟延办理产证的原因是上海旭博置业有限公司擅自变更，导致行政机关要求整改。上海旭博置业有限公司没有确实证据证明合同相对方的小业主存在阻挠行为，其就应按照合同约定进行赔偿，逾期办证违约金应从实际交房之日起90天后开始计算，考虑到上海旭博置业有限公司现尚未办理出大产证，故本案中周正健、高士球主张的违约金暂计算至2014年11月30日止。对于违约金标准，根据商品房买卖合同的司法解释，如双方有合同约定的从约定，如没有约定的根据银行贷款利率计算，合同中双方约定了违约金的计算标准，不算过高。
上海旭博置业有限公司认为：上海旭博置业有限公司为小区美观，将原规划的地面车位改为绿地，该行为未经审批，在办理大产证过程中需要土地核验证明，因规土局发现进行了变更，所以未发放大产证。在上海旭博置业有限公司整改过程中，遭到大部分业主的阻挠，为了避免矛盾进一步扩大，上海旭博置业有限公司暂停施工。上海旭博置业有限公司同意自交房后的六个月次日开始计算三个月，合同约定日万分之三的标准过高，上海旭博置业有限公司要求调整。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。周正健、高士球、上海旭博置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款一第18条约定，若由于上海旭博置业有限公司原因致使周正健、高士球名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，上海旭博置业有限公司应承担违约责任。现复式房屋业主至今未能办理小产证，此结果与上海旭博置业有限公司擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，上海旭博置业有限公司对此存在过错。上海旭博置业有限公司在整改过程中，部分业主的意见和行为致上海旭博置业有限公司整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于上海旭博置业有限公司应承担的违约金，法院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、上海旭博置业有限公司过错程度、上海旭博置业有限公司的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。周正健、高士球在本案中要求逾期办证违约金计算时间计算至2014年11月30日，之后期限上海旭博置业有限公司违约责任周正健、高士球将另行起诉，法院予以准许，本案中上海旭博置业有限公司逾期办证违约责任计算至2014年11月30日。上海旭博置业有限公司提出其向周正健、高士球交房的时间早于合同约定的交房时间，故在适用补充条款第18条违约金计算时应按照合同约定的交房时间计算，不应按周正健、高士球收房时间计算。法院认为开发商在作出补充条款18条中的违约责任承诺时是根据其能预见的合同履行情况，不能因为上海旭博置业有限公司提前履行交房义务而加重其责任，故对于上海旭博置业有限公司的意见，法院予以采纳。对于学区房的赔偿，已生效判决对上海旭博置业有限公司应承担的责任进行充分阐述，上海旭博置业有限公司也未提供证据证明本案周正健、高士球的情况不适用原生效判决内容。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、上海旭博置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付周正健、高士球计算至2014年11月30日止的逾期办证违约金人民币149，700元；二、上海旭博置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿周正健、高士球人民币3，000元。如果上海旭博置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人旭博公司不服，向本院提起上诉称：其在接到政府相关部门的整改要求后，多次组织整改，但小区业主不同意整改并暴力阻挠整改，业主的行为是导致整改无法如期完成进而导致大、小产证延期办理的最主要原因。原审法院将违约责任期间计算至2014年11月30日，之后期限的违约责任准许业主另行起诉，此节将使上诉人违约责任无限放大。上诉人认为法院理应按正常施工期限和办证期限合理计算违约责任，即3个月的违约责任期间。小区绝大部分业主通过各种方式表达了不同意整改的意愿，故小区业主的阻挠不是单一、个别的行为，而是小区业主整体意志的表现。另，业主未对逾期办证造成的实际损失进行举证，原审法院判决上诉人承担的违约金过高，要求二审予以重新考量。综上，上诉人要求撤销原判，改判驳回被上诉人诉请或者发回重审。
被上诉人周正健、高士球书面辩称：上诉人擅自改变规划，违约在先。上诉人在整改过程中，只有部分业主参与阻挠，被上诉人并未参与，上诉人不能将其他部分业主的行为强加于本案当事人。上诉人没有按照合同约定办理产证，应当承担违约责任。而且，原审法院已经调整了违约金，上诉人要求再行降低没有理由。被上诉人表示不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的预售合同依法有效，双方当事人均应恪守。上诉人作为开发商擅自改变规划，规划部门要求其整改，此节导致业主办理小产权证超过约定期限，原审法院判决上诉人承担违约责任，并无不当。因上诉人在整改施工过程中确实受到部分业主的阻挠，此节也是导致上诉人办理产证迟延的客观因素之一。原审法院综合考量业主的实际损失、上诉人的过错程度及整改态度、整改期限以及小区整体情况等因素酌情确定违约金金额，尚属合理。房屋交付包括实物交付和权利交付，现因本案房屋业主至今未能办理产证，业主在本案中要求逾期办证违约金计算时间至2014年11月30日，之后期限的违约责任另行起诉，原审法院予以准许并无不当。上诉人要求法院计算3个月的违约责任期间缺乏充分依据。综上，原审法院根据查明事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人二审期间未提供新的证据，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，648.40元，由上诉人上海旭博置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 斌
代理审判员 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 蔡晓俊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。