上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第25276号
原告赵银川。
委托代理人武圣合，上海知谦律师事务所律师。
被告袁泉。
原告赵银川诉被告袁泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月8日受理后，适用简易程序，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告赵银川、被告袁泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵银川诉称，2013年2月27日，原、被告（原告为甲方、被告为乙方）就上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订房屋租赁合同，约定租赁期自2014年3月6日至2015年3月5日，租金每月人民币（以下币种相同）8，500元，以现金方式按3个月为一期支付，第一次于2014年2月28日付租，以后每期租金提前7日缴纳（第二次应于2014年5月31日付租）。如乙方逾期支付租金过10天，则视为自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，支付违约金8，500元。合同签订时被告尚有5，000元租金未支付，后付2，000元租金，尚欠3，000元租金。截止2014年6月17日被告延期未支付租金为3，400元，故被告实际欠租金6，400元。原告诉讼请求：1、判令被告按照每月8，500元标准支付自2014年5月25日起至归还系争房屋之日止的租金；2、判令解除原、被告之间关于系争房屋的房屋租赁合同，被告返还系争房屋；3、判决被告支付违约金8，500元；4、诉讼费由被告承担。
被告袁泉辩称，原告赵银川不是系争房屋的业主，没有资格起诉，也没有权利收租金，被告收到诉状后发现系争房屋无产证。原告于2014年2月28日将系争房屋交给被告，当晚被告发现房子漏水，让原告修理，被告当时说修好后付5，000元租金，3月中下旬被告付了2，000元，但后来发现系争房屋仍漏水，所以未付剩余3，000元。承租后被告开设的上海璞思贸易有限公司在系争房屋内办公，后工商部门以被告在住宅内经营为由发出处罚通知书，被告和原告协商要求退还已付房租遭拒。被告同意解除合同，但要求退还已付租金、押金等，才同意返还房屋。不同意支付违约金。
经审理查明，2014年2月27日，原告赵银川（甲方）与被告袁泉（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方办公使用；租赁期于2014年3月6日起至2015年3月5日止，总共为期一年；租金为每月8，500元，乙方以现金形式支付给甲方；租金按三个月为一期支付，第一期租金于2014年2月28日付清，以后每期租金提前七日缴纳，甲方收到租金后应予以书面签收。第一次付租2014年2月28日，第二次付租2014年5月31日，第三次付租2014年8月31日，第四次付租2014年11月31日；如乙方逾期支付租金过十天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋；双方议定押租保证金为8，500元，甲方收取押租保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的押租保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。无论在任何情况下，乙方都不能将押租保证金转换为房屋租金。乙方违反本合同的规定，而产生的违约金、损坏赔偿金以及所欠的租金等费用，甲方可在押租保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未得到对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为8，500元整。合同签订后原告向被告交付了系争房屋，被告承租系争房屋后由其开设的上海璞思贸易有限公司在内办公经营。2014年4月23日，上海市浦东新区市场监督管理局向上海璞思贸易有限公司送达《责令改正通知书》，告知：上海璞思贸易有限公司未经变更登记，擅自改变登记事项，在系争房屋内从事经营行为，违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十六条第二款的规定，责令于2014年5月22日前向登记机关申请变更登记。之后被告告知原告被处罚的情况，并要求退还全部已付租金等款项，而原告要求按实际使用时间收取租金等费用，双方协商未成，原告遂起诉。
本案审理中，被告袁泉陈述，被告于2014年2月26日支付了定金5，000元，签订合同时支付了24，000元，系争房屋交给被告的当天晚上被告发现房屋漏水，被告让原告修理，原告修了一个半月，被告当时说好修好后付5，000元租金，被告于2014年3月中下旬付了2，000元，后来发现系争房屋还是漏水，所以剩余3，000元未付。被告共向原告支付了31，000元，其中8，500元系押金。原告赵银川则陈述，2014年2月27日签订合同当天，被告说有5，000元未带够，原告同意过一周再付。被告搬进系争房屋一周后，系争房屋有漏水，原告和楼上住户沟通并处理好了。关于上述5，000元，经原告催讨，被告在2014年4月初付了2，000元，剩下3，000元至今未付。系争房屋的业主系案外人任某某，系争房屋是任某某单位分配给任某某的公房。任某某委托原告全权处理系争房屋的租赁事宜。
2014年9月12日，本院向案外人任某某核实系争房屋的权属及租赁情况，任某某向本院提交了其与卖方天同证券有限责任公司清算组、上海山证实业有限公司签订的《房屋买卖合同》，并表示其全权委托赵银川出租、管理系争房屋并出具过委托书。系争房屋的权利人现登记为上海山证实业有限公司，用途为住宅。
上述事实，有《物业租赁合同》、委托书、《责令改正通知书》及原告、被告的陈述在案佐证。
本院认为，原告赵银川与被告袁泉就租赁系争房屋签订的《物业租赁合同》系双方的真实意思表示，尚未违反法律强制性规定，应认定有效。系争房屋系案外人任某某购买取得，并已进行过房地产权利的初始登记，虽尚未办理小产证，但并不影响出租的效力。任某某委托原告赵银川全权出租、管理系争房屋，原告赵银川以自己名义与被告袁泉签订房屋租赁合同，故赵银川作为原告起诉并无不当。被告提出赵银川没有资格起诉及没有权利收租金的辩解，缺乏依据，不予采纳。系争房屋的登记用途为住宅，原告赵银川与被告袁泉签订的《物业租赁合同》虽约定作办公使用，但被告承租后其开设的公司在内经营已于2014年4月23日被有关部门处罚，《物业租赁合同》的租赁目的已无法实现，原告起诉要求解除合同，被告审理中亦表示同意解除，故《物业租赁合同》予以解除。《物业租赁合同》解除后，被告应当向原告返还系争房屋并按约定租金标准支付至返还系争房屋之日止的租金、房屋使用费。被告已向原告支付租金、押金31，000元，系争房屋交付后不久即出现了漏水及修理事宜，且原、被告双方均明知系争房屋为住宅而约定改变用途，被告因此于2014年4月23日受有关部门处罚并与原告产生争议，被告非故意违约不支付租金，故原告认为被告拖欠租金构成违约应支付违约金8，500元缺乏依据，不予支持。解除合同后，被告所支付的8，500元押金应抵作被告应支付的租金、房屋使用费，故被告应支付原告按每月8，500元标准自2014年3月6日起计算至系争房屋返还日止扣除已付31，000元的剩余租金、房屋使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告赵银川与被告袁泉2014年2月27日签订的《物业租赁合同》；
二、被告袁泉应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋搬离并将上述房屋返还原告赵银川；
三、被告袁泉应于本判决生效之日起十五日内支付原告赵银川按每月8，500元标准自2014年3月6日起计算至被告袁泉履行上述第二项义务之日止扣除已付31，000元的剩余租金、房屋使用费；
四、驳回原告赵银川的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费172元，减半收取计86元，由原告赵银川与被告袁泉各半负担43元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆罡
二〇一四年十月八日
书记员 刘露
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。