黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑民终字第52号
上诉人（原审原告）王晶，女，1980年3月2日出生。
委托代理人丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。
上诉人（原审被告）牡丹江世豪房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区七星街10-7F。
法定代表人冯庆恩，职务董事长。
委托代理人李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）牡丹江市安装工程有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区东新荣街29号。
法定代表人张秋，职务董事长。
委托代理人路福聚，黑龙江建兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）尹春霞，女，1974年3月6日出生。
被上诉人（原审被告）李洪梅，女，1970年12月29日出生。
被上诉人（原审被告）王腊梅，女，1978年12月30日出生。
被上诉人（原审被告）符琳琳，女，1984年10月25日出生。
尹春霞、李洪梅、王腊梅、符琳琳的委托代理人李爽，黑龙江建纲律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）牡丹江市城郊农村信用合作联社，住所地黑龙江省牡丹江市东安区新安街**号。
法定代表人杨崴，职务理事长。
委托代理人高天资，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。
委托代理人王宝玉，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。
上诉人王晶与上诉人牡丹江世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）、被上诉人牡丹江市安装工程有限公司（以下简称安装公司）、尹春霞、李洪梅、王腊梅、符琳琳、牡丹江市城郊农村信用合作联社（以下简称信用联社）房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省牡丹江市中级人民法院于2014年11月28日作出（2012）牡民初字第15号民事判决。王晶、世豪公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人王晶及委托代理人丁建国，被上诉人世豪公司的委托代理人李彩云，被上诉人安装公司的委托代理人路福聚，被上诉人尹春霞、李洪梅、王腊梅、符琳琳的委托代理人李爽，被上诉人信用联社的委托代理人高天姿、王宝玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2007年10月28日，王留生、王晶与安装公司签订了《工程项目施工承包管理协议》，协议约定：工程名称为天豪花园小区2号楼工程；工程地点为七星街以南东四条路以西，工程造价为29，379，770.00元，工程承包期限从2007年10月25日起至工程保修期满止。双方还对各自的权利和责任进行了约定，其中约定王留生、王晶负责施工中发生的业务往来，向业主单位催要工程预付款、工程进度款和工程结算价款。业主单位如以物抵账，亏损由承包人负担。2008年5月10日，世豪公司作为发包人与承包人安装公司就天豪花园2号楼工程签订了建设工程施工合同，协议约定工程名称为天豪花园小区2号楼，工程内容为土建、给排水、采暖、电气、消防工程、框架结构。施工合同专用条款62进度款约定：以形象进度为准，具体为：承包人每月20日将已完成的工程量报发包方、监理方，发包方于5日内确认并按审定的工程形象进度拨付工程款。施工合同专用条款77、补充条款约定：工程预付款、进度款、结算款由发包人按时支付，否则发包人承担由此给承包人造成的损失。同月，世豪公司还与安装公司签订了补充施工协议条款，补充协议第4条对工程款的支付方式作了约定，约定天豪花园小区2号楼工程费全部用商品房支付的方式。工程结算时，若房源不足以支付安装公司工程费时，世豪公司可用现金补齐，世豪公司若用现金支付工程款则顶商品房价格下浮2%的价格付给安装公司。分配给安装公司的房源中所售房屋的款额在进度款中优先拨付，超过当次应拨进度款部分留在世豪公司帐户，若不超过当次应拨进度款时用房源明细表中的房屋补齐。补充施工协议附商品房分配原则及天豪花园2号楼商品房房源明细表，商品房分配原则约定严格执行天豪花园2号楼商品房房源明细表所约定的单价。商品房由世豪公司统一销售，任何一方不能擅自降价，由售房处统一进行促销活动。如发现有违规行为，造成的损失及后果由违约方全部承担。安装公司出售的商品房由世豪公司统一出具购房收据及购房手续，出售的商品房不得进行二次交易……。《天豪花园2号楼商品房房源明细表（高层）》体现天豪花园2号楼一层600平方米门市房价格为4，050，000.00元。2009年6月3日，世豪公司、安装公司、牡丹江市东信监理公司派员就天豪花园2号楼工程的支付、工期及工程质量在世豪公司召开会议，并形成会议纪要，郎晓峰代表世豪公司，吕强代表安装公司，王留生代表安装公司在会议纪要上签字。会议纪要约定：一、建设单位分三次支付1，000，000.00元工程款给施工单位：2009年6月10日支付500，000.00元。2009年6月15日支付300，000.00元。2009年6月20日支付200，000.00元。二、2009年6月30日工程竣工后，建设单位支付施工单位1，000，000.00元工程款。如建设单位资金允许，可再支付1，000，000.00元。三、建设单位将施工单位剩余的20户房源开具临时售房合同。四、建设单位将拨付给施工单位的10个车位在2009年6月10日确定编号。拨付给乙方门市房的贷款手续在2009年6月20日办完……。2009年6月13日，王晶（乙方）与世豪公司（甲方）就天豪花园小区签订4份房源认定协议书，协议书均约定鉴于王晶对天豪花园小区的特定房屋有购买意向，为保证王晶在取得预销手续后，能及时与世豪公司就认购的房屋签订商品房买卖合同，经双方协商达成以下协议：一、认购房屋的概况……。二、付款方式：王晶采取现金方式付款。4户房屋的具体认购价款情况：2号楼3单元2层3室、建筑面积125.41平方米，认购价格2，680.00元，一次性付清，让利后价款为292，355.792元；4单元11层1室，建筑面积87.56平方米，认购价格3，580.00元，一次性付清，让利后价款为278，195.652元；4单元15层3室，建筑面积86.55平方米，认购价格5，680.00元，一次性付清，让利后价款为462，107.76元；5单元10层2室，建筑面积64.14平方米，认购价格3，480.00元，一次性付清，让利后价款为197，756.448元……五、违约责任：……3、如甲方在本协议有效期内将乙方认定房屋转让他人，应支付乙方房屋价款双倍违约金。2009年4月24日，世豪公司与付桂芝签订天豪花园4单元11层1室的商品房买卖合同，合同编号20090424D3DAE3044921号。2010年3月9日，世豪公司与杨树新签订天豪花园4单元15层3室的商品房买卖合同，合同编号20100309497E9A260263号。2010年7月26日，世豪公司与姜玲签订天豪花园5单元10层2室的商品房买卖合同，合同编号20100726F231C2335183号。天豪花园2号楼3单元2层3室建筑面积125.41平方米，现由王晶居住。2010年11月7日，世豪公司为王晶出具证明，证明内容：小区名称：天豪花园高层，位置：七星街东小三条路与小爱民街之间，房号：门市1、门市2、门市3、门市4、门市5、门市房6、门市房7、门市房8，产权归属：王晶。王晶称要求世豪公司为王晶出具证明是因为其要出租房屋，2009年3月就已占有使用8户门市房。2011年8月10日，世豪公司与尹春霞签订天豪花园第9幢000101号商服用房（建筑面积196.94平方米、价款3，938，800.00元）的商品房买卖合同，合同编号20110810C47E99612123号。2011年8月11日，尹春霞办理了房屋预告登记。2011年9月7日，尹春霞与信用联社签订个人购房担保借款合同。同日，世豪公司为尹春霞出具了1，238，800.00元首付款的收据。2011年9月9日，尹春霞将预告登记的权利人变更为信用联社营业部，向牡丹江市农村信用社贷款2，700，000.00元。2011年8月10日，世豪公司与王腊梅签订天豪花园第9幢000102号商服用房（建筑面积193.84平方米，价款3，876，800.00元）的商品房买卖合同，合同编号20110810026E42612163号。2011年8月11日，王腊梅办理了牡房预东安区字第YG20113559号房屋预告登记证。2011年9月7日，王腊梅与信用联社签订个人购房担保借款合同。同日，世豪公司为王腊梅出具了1，176，800.00元首付款的收据。2011年9月9日，王腊梅将预告登记的权利人变更为牡丹江市城郊农村信用合作社联合社营业部，向牡丹江市农村信用社贷款2，700，000.00元。2011年9月13日，世豪公司与李洪梅签订天豪花园第9幢000103号商服用房（建筑面积92.73平方米，价款1，854，600.00元）的商品房买卖合同，合同编号20109131CA96F650063号。2011年9月13日，世豪公司为李洪梅出具了564，600.00元首付款的收据。2011年9月28日，李洪梅办理了房屋所有权证。同日，李洪梅与信用联社签订个人购房担保借款合同，以个人名义将该房屋作为抵押向牡丹江市农村信用社进行贷款1，290，000.00元。2011年9月13日，世豪公司与符琳琳签订天豪花园第9幢000104号商服用房（建筑面积193.84平方米，价款3，903，800.00元）的商品房买卖合同，合同编号20110913CD6C81650083号。2011年9月13日，世豪公司为符琳琳出具了173，800元首付款的收据。2011年9月28日，符琳琳办理了牡房权证东安区字第11165**号房屋产权证。同日，符琳琳与信用联社签订个人购房担保借款合同，以个人名义将该房屋作为抵押向牡丹江市农村信用社进行贷款2，730，000.00元。天豪公司出卖的四户商服用房即为王晶所称的8户门市房，原8户门市房经房产部门登记为4户门市户。现该争议门市房经装饰装修用于经营旅店及出租。购买四户商服用房的人中尹春霞、李洪梅、王腊梅与世豪公司的法定代表人系亲属关系，符琳琳原系世豪公司的职工。
王晶诉称：王晶是世豪公司开发的天豪花园小区2号楼的实际施工人之一，安装公司与世豪公司签订《建设施工合同》后，王晶与安装公司签订《工程项目施工承包管理协议》，由王晶实际施工并负责施工中发生地业务往来，向世豪公司工程预付款、工程进度款和工程结算款。因世豪公司工程款支付困难，约定由王晶垫资盖楼，世豪公司以房抵付工程款，在2008年5月签订《补充施工协议条款》，并对世豪公司抵付房屋的价款、楼号及位置等作了明确约定，并根据工程进度约定了房屋的交付时间。本案诉争的4套住宅和600平方米门市房就属于《补充协议》约定的抵付工程款的房屋内，合同履行前期24套房屋都是按照双方约定由王晶来出售或自用，世豪公司强行擅自将这4套住宅和600平方米门市房自行出售他人，根本原因就在于房屋价格上涨，世豪公司妄图侵占房屋溢价款。原告多次要求世豪公司办理自用的4套住宅和600平方米门市房产权手续，但世豪公司以种种理由推脱、阻挠，直至后来擅自强行出售给第三人（包括法人的配偶和近亲属），因此4套住宅和600平方米门市房没有取得房屋产权证书是世豪公司恶意违约造成的，不是王晶的过错。按照《补充协议》第4条规定，世豪公司应根据王晶的工程进度向其交付约定的房屋数量，但至2008年底天豪花园小区2号楼工程的主体及安装已全部完成时，世豪公司仍以各种理由拖延履行住宅房屋、门市房和车库的交付义务，造成王晶在施工过程中承受了极其庞大的资金压力。
为了双方建设工程施工合同的完全履行，王晶、世豪公司及监理单位于2009年6月3日经协商一致达成《会议纪要》，规定：“建设单位将施工单位剩余的20户房源开具临时售房合同；建设单位将拨付给施工单位的10个车位在2009年6月10日确定编号，拨付给乙方门市房贷款手续在2009年6月20日办完”。《会议纪要》形成后，世豪公司在2009年6月13日为原告的四套住宅开具了《房源认定协议书》，合同编号分别是5、9、18、20，对应的房号分别为天豪花园小区2号楼3单元2层3室、4单元11层1室、4单元15层3室和5单元10层2室。世豪公司在2009年3月底向王晶交付了600平方米门市房，共计8间，编号分别为门市房1-8。王晶决定自用8间门市房，故在2009年4月初对门市房进行装修改造，除自营牡丹江市东安区馨海旅馆外，还对外出租。为了办理旅馆的营业许可证和顺利对外出租，世豪公司2009年11月7日向原告出具了产权证明，证实8间门市房交付由王晶所有。王晶施工的天豪花园小区2号楼2009年6月30日经牡丹江市工程质量监督站竣工验收合格，世豪公司在房产部门备案的名称为天豪花园9号楼，而向王晶交付的8间门市房在房产部门备案的编号为101-104。王晶认为双方签订的《补充协议》是以房抵付工程款的建设工程施工合同，以房抵付工程款是指房地产开发企业将工程承包给建筑商后，因不能支付工程款，将商品房所有权交付给建筑商以履行支付工程款的义务。因此《补充协议》不仅是建设工程施工合同，同时也是商品房买卖合同，因为以房抵付工程款的本质在于开发商将约定抵付的商品房的所有权在其应当支付工程款时流转给了建筑商，以此来履行支付工程款的义务。建筑商享有的商品房的所有权包括处分权的权能，即由王晶决定自行使用或销售给他人。至于《补充协议》中约定的商品房由世豪公司统一销售只是世豪公司承担的王晶实现商品房所有权的形式销售义务，是合同主义务的附随义务。世豪公司恶意违反双方之间的合同约定，将王晶所有的四户住宅和600平方米门市房又出卖给了第三人。不但导致王晶用房屋抵付工程款的合同目的不能实现，而且造成王晶的600平方米门市房的巨大装修损失和经营性损失，更导致王晶与门市房承租人之间的租赁合同事实履行不能，致使王晶应向第三人承担违约责任。王晶2009年11月3日将门市房中的7号出租给刘振浩经营药店，租金为每月4，166.67元。2010年6月1日将门市房中的1号出租给牡丹江新闻传媒集团大鹏传媒快送有限公司经营水站，租金每月4，333.33元。2011年至2012年度供暖季因被告世豪公司停止供暖，王晶赔偿药店因无法正常供暖而造成的损失为7，000.00元，赔偿水站因无法正常供暖造成的损失为4，700.00元。王晶向法院提起诉讼后，世豪公司恶意停止供电从2012年5月4日开始，导致承租人刘振浩和牡丹江新闻传媒集团大鹏传媒快送有限公司因此不向原告交纳租金。计算至2012年12月1日，世豪公司给王晶造成了85，200.00元的经济损失，世豪公司应当赔偿。此外，从2011年10月15日开始至今因门市房停供暖气、停电直接导致5个门市房无法正常出租，直接损失40，000.00元／年／个，世豪公司应予赔偿。世豪公司的违约行为给王晶造成巨大损失，为保护自己的合法权益，请求法院判令：1.解除王晶于2009年6月13日与世豪公司关于天豪花园小区4单元11层1室、4单元15层3室和5单元10层2室和4单元10层2室四套住宅签订的编号分别为9、18、20等四份《房源认定协议书》，判令世豪公司返还房屋价款（原抵付的工程款）总计1，135，816.35元和按照银行同期贷款利率赔偿利息损失（计算到实际支付日），判令世豪公司向原告支付2，271，632.70元违约金。2.确认以工程抵付的天豪花园小区2号楼3单元2层3室所有权归王晶所有并请房管部门办理所有权登记，判令世豪公司承担利息损失47，361.60元。3.确认世豪公司与尹春霞于2011年8月10日签订的20110810C47E99612123号《商品房买卖合同》无效；确认世豪公司与李洪梅于2011年9月13日签订的20110810026E42612163号《商品房买卖合同》无效；确认世豪公司与王腊梅于2011年8月10日签订的20110913CD6C81650083号《商品房买卖合同》无效；确认世豪公司与符琳琳于2011年8月10日签订的20109131CA96F650063号《商品房买卖合同》无效；确认天豪花园小区2号楼600平方米门市房（房产部门备案的编号为101-104）属王晶所有，并请房管部门为王晶变更所有权登记。4.确认尹春霞与信用联社于2011年9月7日签订的牡城农信（2011）090701号《个人购房担保借款合同》无效；确认李洪梅与信用联社于2011年9月28日签订的牡城农信20110928号《个人购房担保借款合同》无效；确认王腊梅与信用联社于2011年9月7日签订的牡城农信（2011）090702号《个人购房担保借款合同》无效；确认符琳琳与信用联社于2011年9月28日签订的牡城农信20110928号《个人购房担保借款合同》无效；5.世豪公司赔偿因其停止供暖、停电造成王晶门市房损失535，200.00元。
世豪公司辩称：一、王晶与世豪公司没有商品房买卖关系，王晶主张交付房屋的诉讼请求不能成立。1.王晶没有交付房款的事实；不存在其诉请中房屋抵付工程款的事实。2.此案还是源于王晶诉世豪公司建设施工合同纠纷一案，确认事实的基础仍然为世豪公司与安装公司所签订的建设工程施工合同相关内容，王晶主张的诉讼请求内容直接涉及的也是工程款支付方式的问题，因此，此案应与王晶诉世豪公司建设施工合同纠纷一并审理，属于同一诉，而不应做为另一案由处理。3.基于此案确认事实的基础，仍然为世豪公司与安装公司所签订的建设施工合同的相关内容，本案王晶主张的诉讼请求内容直接涉及的也是工程款支付问题，因此世豪公司请求法院依法确认世豪公司与安装公司签订的建设工程施工合同无效。4.要求对天豪花园小区二号楼的工程造价进行鉴定，经过审理已经查明王晶是借用了安装公司的资质，从事本案争议工程的施工。
安装公司原审中未作答辩。
尹春霞、李洪梅、王腊梅、符琳琳（以下简称尹春霞等四人）辩称：尹春霞等四人均通过正规的方式向世豪公司购买的诉争房屋，并签订了正式的合同，缴纳了首付款，剩余款项均是以正规程序向信用联社贷款，并办理了预告登记，故认为与世豪公司的商品房买卖合同合法有效。
信用联社辩称：第一、信用联社依法取得尹春霞等四人房屋的他项权登记合法有效，并且为善意取得，信用联社的抵押权依法应当受到法律的保护。1.尹春霞等四人为信用联社抵押房屋的权利人，并且经牡丹江市房产局已经登记公示四人为权利人。2011年8月11日，尹春霞和王腊梅对二人购买世豪公司的房屋已经办理了预告登记，牡丹江市房产局已经分别为二人购买的房屋颁发了牡房预东安区字第YG20113558号和第YG20113559号房屋预告登记证明，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，在尹春霞和王腊梅取得预告登记证明后，未经二人同意任何人不能处置二人购买的房屋，信用联社根据预告登记的公示，也可以认定二人为预告登记房屋的权利人。2011年9月28日，符琳琳和李洪梅二人购买世豪公司的房屋，牡丹江市房产局已经为二人办理了房屋所有权登记，为二人颁发了牡房权证东安区字第1116556号和第11165**号房屋产权证，因此，二人为购买房屋的所有权人，有权处置购买的房屋，信用联社根据产权登记的公示，也可以认定二人为购买房屋的权利人。2.信用联社与尹春霞等四人存在合法的债权债务关系，信用联社在四人购买的房屋设定抵押权应合法有效，并且为善意第三人。尹春霞等四人为购买房屋，向信用联社申请购房贷款，信用联社到牡丹江市房产局查询，四人已在房地产局登记为权利人，四人分别向信用联社申请按揭贷款数额为王腊梅2，700，000.00元、符琳琳2，730，000.00元、尹春霞2，700，000.00元、李洪梅1，290，000.00元，信用联社与四借款人依法分别签订了《个人购房担保借款合同》，依法办理了抵押登记，信用联社已获得了上述四人房屋的他项权证，并且将借款已经发放给了四借款人。因此，根据四人在房产部门的登记，信用联社有理由相信房产局作为政府产权登记部门的公信力，相信四人为购买房屋的权利人。所以，在信用联社的四份他项权利证书没有被撤销前，任何组织和部门都无权处置上述房屋。第二、对于尹春霞等四人抵押的房屋，信用联社具有优先受偿权。1.世豪公司与王晶之间签订的以房抵债文件，并未向房产部门进行预告登记，对外不具有物权的效力。2.信用联社对于上述四人所购买的房屋，已经合法取得了合法的他项权利证书，信用联社有优先的受偿权，而王晶对于上述四户房屋不具有优先受偿权。现世豪公司已经将王晶主张的600平方米门市，已分别出卖给了王腊梅（193.84平方米）、符琳琳（195.19平方米）、尹春霞（196.94平方米）、李洪梅（92.73平方米），该600平方米门市已不属于世豪公司所有，因此，世豪公司和王晶无权协商拍卖这600平方米房屋，王晶对600平方米门市没有优先受偿权。同时，信用联社为678.7平方米门市的抵押权人，在尹春霞等四人无法偿还借款时，信用联社对678.7平方米门市拍卖的价款在四借款人不能偿还的数额内享有优先受偿权。3.王晶所主张的600平方米的门市房屋，与上述四人门市房的面积678.7平方米，从面积上不吻合，而且也不具有唯一性和特定性。4.信用联社有理由相信房产部门的房屋产权证和房屋预告登记的公信力，信用联社没有义务，也不必要去调查上述四人取得的四户房屋的权利证明的合法性，因此，非经法定程序将信用联社的他项权利证书予以撤销，信用联社的他项权利证书是具有法律效力的。综上所述，牡丹江市房产局已经登记公示尹春霞等四人为抵押房屋的权利人，因此，信用联社根据牡丹江市房产局的公示，为抵押房屋办理抵押权登记是合法有效的，信用联社的善意登记行为应受到法律保护。
原审法院判决认为，关于王晶与世豪公司争议的天豪花园小区四户住宅的问题。2009年6月13日，实际施工人王晶与世豪公司就天豪花园小区签订4份房源认定协议书系为了履行世豪公司与安装公司签订了补充施工协议关于工程款支付方式的约定，是以房抵款的一种形式，房源认定协议书非商品房买卖合同，但房源认定协议书的内容具备房屋买卖合同的要件，为有效的房屋买卖合同。现世豪公司已将天豪花园2号楼3单元2层3室交与王晶，但4单元11层1室、4单元15层3室、5单元10层2室已由世豪公司出卖他人，这3户住宅已不能交付王晶，故对王晶要求解除其于2009年6月13日与世豪公司关于天豪花园小区4单元11层1室、4单元15层3室和5单元10层2室三套住宅签订的编号分别为9、18、20等三份《房源认定协议书》及世豪公司返还房屋价款（原抵付的工程款）938，059.90元的合理请求予以支持。按照房源认定协议书关于违约条款的约定，世豪公司应向王晶承担房屋价款双倍违约金1，876，119.80元。天豪花园小区2号楼3单元2层3室已实际交付王晶以抵付工程款，对于王晶要求由世豪公司协助办理产权登记手续的请求，予以支持。王晶还要求世豪公司赔偿因未办理房屋登记手续损失47，361.60元，因缺乏相应的法律依据，不予支持。关于王晶与世豪公司争议的天豪花园小区4户商服用房的问题。王晶虽然就天豪花园第9幢000101号、000102号、000103号、000104号商服用房未与世豪公司签订房源认定协议书，但世豪公司已为王晶出具证明，王晶为该4户商服用房的产权人，且王晶已实际占有使用、收益，应认定世豪公司已将该4户商服用房以房抵款的形式抵给王晶，双方形成房屋买卖关系，且争议房屋买卖关系有效。在4户商服用房以房抵款并交付给王晶的情况下，世豪公司与尹春霞等四人签订商品房买卖合同，将4户商服用房出售。尹春霞等四人分别办理了房屋预售登记和房产证后，又分别与信用联社签订个人购房担保借款合同，以个人名义将房屋作为抵押向信用联社贷款。经王晶举证证明尹春霞、李洪梅、王腊梅与世豪公司的法定代表人系亲属关系，符琳琳原系世豪公司的职工，尹春霞、李洪梅、王腊梅、符琳琳与世豪公司存在利害关系，尹春霞等四人与世豪公司所签订的商品房买卖合同因损害王晶的利益，应为无效合同。尹春霞等四人与信用联社签订的个人购房担保借款合同，将4户商服用房抵押给信用联社，王晶不能提供充分证据证明信用联社与尹春霞等四人恶意串通损害其利益，信用联社为善意第三人，信用联社与尹春霞等四人签订的个人购房担保借款合同为有效合同。因王晶的诉讼请求为“确认尹春霞、李洪梅、王腊梅、符琳琳分别与第三人信用联社营业部签订的《个人购房担保借款合同》无效”及“确认天豪花园小区2号楼600平方米门市房（房产部门备案的编号为101-104）属其所有，并请房管部门为原告变更所有权登记”，故向王晶释明，如其坚持要求“确认天豪花园小区2号楼600平方米门市房（房产部门备案的编号为101-104）属原告所有，并请房管部门为原告变更所有权登记”的诉讼请求，须在同意偿还信用联社贷款的情况下，方能得到支持。如其不同意偿还信用联社贷款，可变更诉讼请求为要求世豪公司赔偿因其违约造成的损失。王晶表示仍然坚持“确认尹春霞、李洪梅、王腊梅、符琳琳分别与第三人信用联社营业部签订的《个人购房担保借款合同》无效”及“确认天豪花园小区2号楼600平方米门市房（房产部门备案的编号为101-104）属原告所有，并请房管部门为原告变更所有权登记”的诉讼请求，并且不同意代尹春霞等四人偿还其在信用联社的贷款。因此，在有效抵押权存在的前提下，对于王晶此项诉讼请求，不予支持。关于王晶要求世豪公司赔偿因其停止供暖、停电造成王晶使用、出租的门市房损失535，200.00元的问题。因该案系侵权之诉，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告王晶于2009年6月13日与被告牡丹江世豪房地产开发有限公司关于天豪花园小区4单元11层1室、4单元15层3室和5单元10层2室三套住宅签订的编号分别为9、18、20的三份《房源认定协议书》。二、被告牡丹江世豪房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还天豪花园小区4单元11层1室、4单元15层3室和5单元10层2室三套住宅价款（原抵付的工程款）938，059.90元，支付违约金1，876，119.80元，合计2，814，179.70元。三、本判决生效后10日内，被告牡丹江世豪房地产开发有限公司协助王晶办理天豪花园小区2号楼3单元2层3室房屋产权登记手续。四、被告牡丹江世豪房地产开发有限公司与尹春霞于2011年8月10日签订的20110810C47E99612123号《商品房买卖合同》、与李洪梅于2011年9月13日签订的20110810026E42612163号《商品房买卖合同》、与王腊梅于2011年8月10日签订的20110913CD6C81650083号《商品房买卖合同》、与符琳琳于2011年8月10日签订的20109131CA96F650063号《商品房买卖合同》无效。五、驳回王晶的其他诉讼请求。案件受理费123，973.00元，由原告王晶负担2，536.00元，被告牡丹江世豪房地产开发有限公司负担121，437.00元。
王晶不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审法院（2012）牡民初字第15号民事判决第五项；2.判令解除关于“天豪花园小区4单元14层2室”签订的《房源认定协议书》，世豪公司返还王晶房屋价款（即原抵付的工程款）221，873.09元，世豪公司向王晶支付违约金443，746.18元；3.确认天豪花园小区2号楼600平方米门市房属于王晶所有，并请房管部门变更所有权登记；4.确认尹春霞与信用联社于2011年9月7日签订的牡城农信（2011）090701号《个人购房担保借款合同》无效；确认李洪梅与信用联社于2011年9月28日签订的牡城农信20110928号《个人购房担保借款合同》无效；确认王腊梅与信用联社于2011年9月7日签订的牡城农信（2011）090702号《个人购房担保借款合同》无效；确认符琳琳与信用联社于2011年9月28日签订的牡城农信20110928号《个人购房担保借款合同》无效；并请房屋登记部门撤销抵押权登记。其理由为：第一，原审判决遗漏认定王晶与世豪公司签订的天豪花园小区4单元14层2室《房源认定协议书》及世豪公司出售该房屋且未向王晶支付房款的事实，对王晶关于该诉讼请求未依法作出判决错误。2009年6月13日，王晶与世豪公司签订了20套住宅的房源认定协议书，天豪花园小区4单元14层2室《房源认定协议书》是其中之一，世豪公司未经王晶同意将该房屋出售他人，且所得售房款没有交付王晶。上述事实有原审办案人员主持的对账及谈话笔录予以证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，世豪公司对王晶主张的4单元14层2室的案件事实明确表示承认，故王晶无需举证。第二，原审法院应在判决主文中明确600平方米门市房属于王晶所有。原审法院在事实认定和证据评价方面对600平方米门市房的房屋买卖关系成立且合法有效予以肯定，但在判决主文中没有明确该门市房属于王晶所有，且在判决第五项中驳回王晶的其他诉讼请求。现王晶请求在二审判决主文中明确认定600平方米门市房属于王晶所有，或至少在判决主文中明确王晶与世豪公司之间关于该门市房的房屋买卖关系成立且合法有效。第三，原审判决认定信用联社对600平方米门市房享有抵押权错误。在本案诉讼期间，世豪公司与其法定代表人冯庆恩的配偶尹春霞、弟媳王腊梅、亲属李洪梅和公司出纳符琳琳恶意串通，一房二卖，导致该不动产所有权发生争议，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，所有权有争议的财产不得抵押。故尹春霞等四人与信用联社之间签订的《个人购房担保借款合同》因违反法律禁止性规定而应认定无效，信用联社基于无效合同办理的抵押权应随之撤销。信用联社在与尹春霞等四人签订《个人购房担保借款合同》时，在抵押物现状调查、抵押人与房屋出售人之间存在亲属及工作关系、抵押人收入证明审核以及抵押物价值认定等方面存在诸多疑点，可以合理推定信用联社与尹春霞等四人之间存在恶意串通，侵害了王晶的合法权益。
世豪公司辩称：世豪公司与王晶不存在房屋买卖关系，也不存在返还房款支付违约金的问题，尹春霞等四人的房屋已在信用联社办理了合法的抵押手续，案涉4份《个人购房担保借款合同》合法有效。
尹春霞等四人辩称：尹春霞等四人与世豪公司之间存在真实的房屋买卖关系，与信用联社签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。
安装公司辩称：原审判决与安装公司无实质上的利害关系，故不对实体问题进行答辩。关于王晶与世豪公司之间的纠纷，原审法院除审理本案以外，另有一起双方之间的建设工程施工合同纠纷案件，本案源于世豪公司以房抵工程款，因此应当先行确定世豪公司所欠工程款数额才能审理本案。
信用联社辩称：首先，同意安装公司的答辩意见，在工程款不确定的情况下，不应该先行审理本案。其次，针对王晶的上诉请求及理由，认为信用联社与尹春霞等四人签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，信用联社基于政府产权登记部门的公信力，有理由相信尹春霞等四人为购买房屋的权利人，信用联社在发放贷款时不存在与世豪公司恶意串通行为，并已善意取得案涉争议房屋的抵押权。原审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回王晶对信用联社的上诉请求。
世豪公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.原审判决第二项判令世豪公司支付的违约金过高，请求依法予以调整；2.一、二审案件受理费由王晶承担。其理由为：第一，世豪公司与王晶不存在房屋买卖法律关系，双方之间系以房抵债的法律关系。第二，原审判决世豪公司返还王晶三套住宅价款并支付双倍违约金没有法律依据。
王晶辩称：世豪公司的上诉请求和理由无事实及法律依据，应依法驳回。第一，诉争5套住宅和600平方米门市房均系房屋买卖的法律关系。5套住宅和600平方米门市房不同于其他抵付工程款的房屋，属于王晶自住自用，世豪公司应按照约定及时与王晶签订商品房买卖合同、办理产权手续；王晶与世豪公司签订的《房源认定协议书》及世豪公司出具的600平方米门市房的产权证明，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；王晶已支付了购房款，支付方式为世豪公司应付的工程款抵消了世豪公司应收的购房款。第二，原审法院判令世豪公司支付双倍房款的违约金是正确的。世豪公司与王晶签订的《房源认定协议书》第五条第3项约定“如甲方在本协议有效期内将乙方认定房屋转定他人，应支付乙方房屋价款双倍违约金”。原审法院认定《房源认定协议书》的内容具备房屋买卖合同的要件，系有效的房屋买卖合同。现世豪公司未经王晶同意，将已签订《房源认定协议书》并支付房款的房屋转卖他人，应当按照约定返还房款并支付双倍房款的违约金。
针对世豪公司的上诉请求及理由，尹春霞等四人、安装公司以及信用联社均未发表答辩意见。
本院经审理确认原审法院判决认定的事实。
本院认为，结合本案当事人诉辩情况，本案争议焦点为：第一，原审是否遗漏了王晶关于解除天豪花园小区4单元14层2室签订的《房源认定协议书》，并要求世豪公司返还房屋价款及支付违约金的诉讼请求；第二，王晶就案涉4户商服用房所提出的相关权利主张能否成立；第三，原审判决世豪公司应支付的违约金是否过高，应否予以调整。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：
关于原审是否遗漏了王晶关于解除天豪花园小区4单元14层2室签订的《房源认定协议书》，并要求世豪公司返还房屋价款及支付违约金的诉讼请求的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款关于当事人处分原则之规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，有权自主选择请求法院审理民事纠纷的范围，法院遵循“不告不理”原则，审理民事案件的范围应限于原告的诉讼请求，不得对原告未提出请求的事项进行审理。王晶于2012年2月20日向原审法院递交的《民事起诉书》中未涉及主张4单元14层2室相关权利的诉请，在2013年8月28日递交的《追加被告及变更诉讼请求申请书》中，增加了关于解除4单元10层2室《房源认定协议书》，并要求世豪公司返还房屋价款并支付违约金的诉请。对此，王晶认为，该4单元10层2室的诉请，即为上诉请求中关于4单元14层2室主张权利的诉请，系王晶打印错误所致。但关于该打印错误，王晶并未向原审法院提交书面的更正说明，亦未在之后的庭审过程中进行补充或更正。在王晶于2014年3月27日递交的《追加被告、第三人及变更诉讼请求申请书》中，诉讼请求第一项中仍表述为解除4单元10层2室的《房源认定协议书》。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条关于起诉方式之规定，起诉应当向人民法院递交起诉状，书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。王晶在原审过程中并未以向法院递交起诉状方式主张关于4单元14层2室相关权利的诉请，且不符合书写起诉状确有困难之情形，故其关于原审遗漏审理天豪花园小区4单元14层2室相关权利之诉请的上诉理由不能成立。王晶关于解除天豪花园小区4单元14层2室签订的《房源认定协议书》，并要求世豪公司返还房屋价款及支付违约金的诉讼请求，应视为其在二审程序中增加独立的诉讼请求。关于该诉讼请求，本院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民法共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八之规定，征求了当事人意见，世豪公司对王晶该诉讼请求不同意调解，亦不同意由本院一并审理，故关于该诉讼请求，王晶可另行主张权利。综上，王晶关于判令解除就“天豪花园小区4单元14层2室”签订的《房源认定协议书》，世豪公司返还王晶房屋价款（即原抵付的工程款）221，873.09元，世豪公司向王晶支付违约金443，746.18元的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于王晶就案涉4户商服用房所提出的相关权利主张能否成立的问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于房地产转让合同之规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中，王晶与世豪公司就案涉4户商服用房虽未签订正式的房屋买卖合同，但结合世豪公司与安装公司签订的《建设工程施工合同》、《补充施工协议条款》、世豪公司为王晶出具的产权归属《证明》以及王晶对案涉4户商服用房实际占有、使用和收益的事实，可以证明世豪公司已将案涉4户商服用房交付王晶，王晶支付房款的方式为以世豪公司欠付其工程款进行折抵，双方形成房屋买卖关系。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，王晶与世豪公司关于案涉4户商服用房房屋买卖合同成立，合同合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条关于不动产物权登记生效以及合同效力和物权效力区分之规定，不动产物权的变动，必须以不动产物权的公示方法即登记为必要条件，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立并生效不必然发生不动产物权变动之效力。王晶与世豪公司之间虽存在有效合同，但因案涉4户商服用房的权属尚未变更登记至王晶名下，故王晶对案涉4户商服用房尚未取得所有权。故王晶关于确认案涉4户商服用房属于其所有的上诉请求不能成立，本院不予支持。如前所述，王晶未取得案涉4户商服用房的所有权，而尹春霞等四人在设立抵押时，系案涉4户商服用房登记的权利人，故案涉4户商服用房在设立抵押时所有权不存在争议，王晶关于信用联社分别与尹春霞等四人签订的《个人购房担保借款合同》因违反《中华人民共和国担保法》第三十七条关于所有权有争议的财产不得抵押之规定，合同应认定无效的上诉理由不能成立。本案中，信用联社经向房屋登记管理部门查询，获知尹春霞等四人为案涉4户商服用房登记的权利人，基于公示公信原则，信用联社有理由相信国家房管部门登记薄上记载的物权状态为真实权利状态，已尽到了合理的审查和注意义务，并无主观过错。王晶虽主张信用联社与尹春霞等四人恶意串通损害其合法权益，但未举示充分证据予以证明，对其该主张，本院不予支持。因此，王晶关于尹春霞等四人分别与信用联社签订的《个人购房担保借款合同》无效，要求房屋登记部门撤销抵押权登记的上诉请求不能成立，本院不予支持。另依据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条关于抵押期间转让抵押财产之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。王晶基于依法成立的有效合同，有权请求世豪公司继续履行合同，对案涉4户商服用房协助办理权属变更登记，但在信用联社已取得抵押权的情况下，须以王晶代尹春霞等四人清偿债务涤除抵押权为前提。对此原审法院已向王晶作出释明，但王晶不同意代尹春霞等四人偿还贷款。故王晶关于要求对案涉4户商服用房变更权属登记的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于原审判决世豪公司应支付的违约金是否过高，应否予以调整的问题。因世豪公司与王晶在《房源认定协议书》中约定了违约金条款，即如世豪公司将王晶认定的房屋转让他人，应支付王晶房屋价款双倍违约金。故在世豪公司不履行合同义务的情况下，王晶依据合同约定向世豪公司主张违约金的诉讼请求应予支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民法共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于判断违约金是否过高之规定，判断合同约定的违约金是否过高，应以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，世豪公司未按《房源认定协议书》约定及时向王晶交付房屋并办理权属变更登记，并将三套住宅另行转让他人，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条关于合同严格履行与诚实信用之规定，致使王晶合同权益至今无法实现，对此世豪公司存在明显过错。从举证责任角度，根据“谁主张，谁举证”的原则，世豪公司主张原审判决其支付的违约金过高，应就合同约定的违约金过分高于因违约给王晶造成的实际损失承担举证责任，而世豪公司并未举示相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。故世豪公司关于原审判决其承担的违约金过高，请求依法予以调整的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院仅就案涉合同效力问题对部分判项进行调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持牡丹江市中级人民法院（2012）牡民初字第15号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销牡丹江市中级人民法院（2012）牡民初字第15号民事判决第五项；
三、变更牡丹江市中级人民法院（2012）牡民初字第15号民事判决第四项为：牡丹江世豪房地产开发有限公司与尹春霞于2011年8月10日签订的20110810C47E99612123号《商品房买卖合同》、与李洪梅于2011年9月13日签订的20110810026E42612163号《商品房买卖合同》、与王腊梅于2011年8月10日签订的20110913CD6C81650083号《商品房买卖合同》、与符琳琳于2011年8月10日签订的20109131CA96F650063号《商品房买卖合同》无效，牡丹江世豪房地产开发有限公司与王晶就王晶实际占有的天豪花园小区4户商服用房（天豪花园小区第9幢000101号、000102号、000103号、000104号商服用房）房屋买卖合同成立，合法有效；
四、驳回王晶的其他诉讼请求。
王晶、牡丹江世豪房地产开发有限公司各自负担所缴纳的二审案件受理费。
本判决为终审判决。
审 判 长 李维东
代理审判员 牛国梁
代理审判员 李营东
二〇一五年六月一日
书 记 员 王世涛