广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法商终字第643号
上诉人（原审被告、反诉原告）：比豚服饰（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2023号广深大厦2418室，组织机构代码为691157321。
法定代表人马惠君，总经理。
委托代理人吴邻锐，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅炳文，男，汉族，19xx年x月x日出生，身份证地址为广东省X市X区X路X园*号，身份证号码：442XX********。
委托代理人崔吉林，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人：樊文博，广东晟典律师事务所实习律师。
上诉人比豚服饰（深圳）有限公司（以下简称比豚公司）因与被上诉人傅炳文租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民二初字第1223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
本院经审理查明：傅炳文系位于深圳市X区X路X楼的一层、二层的个体工商户深圳市罗湖区华城百货商场（以下简称华城百货）的经营者。2009年5月30日，华城百货作为甲方与比豚公司作为乙方签订了一份《深圳市罗湖区华城百货商场专柜合作经营合同》，约定华城百货将“本商场二楼西边电梯旁500平方米建筑面积位置承租给乙方经营。”合同的有效期叁年，即2009年6月1日至2012年5月31日。合同第三条关于承租方式和费用交纳第1款约定，第一年即2009年6月1日至2010年5月31日按保底月人民币（以下币种均为人民币）12万元17%个点的比例计算场地使用租金；第二年即2010年6月1日至2011年5月31日按保底月15万元17%个点的比例计算场地使用费；第三年即2011年6月1日至2012年5月31日亦是按保底月18万元17%个点计算场地使用费。第三条第2款约定，贵方若当月实际销售额不足约定的计租基数，乙方必须在下月5日前用现金向甲方支付租金。若乙方连续3个月未达到本合同规定的保底销售额的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方退场，乙方必须在接到退场通知后4天内退出华城百货场地，而且，乙方进场时分摊总体装修费等各项费用不予退还，同时甲方也不支付任何形式的赔偿。第3款约定，乙方因拖欠甲方应得收益或达不到最低销售额而被甲方清退出场的，视为乙方违约。乙方应向甲方赔偿双倍应得的收益。同时，甲方有权扣留不低于乙方拖欠金额等值的商品（按进货价计算）作为补偿。合同还约定了比豚公司每月向华城百货支付部分维持整体正常运作所需的相关费用，包括公共照明和空调管理费1000元，比豚公司在经营中自行增加用水、电、煤气等费用自行承担。本合同一经签订，比豚公司向华城百货支付1万元作为押金。2009年8月10日，双方又签订了《补充协议》，协议约定华城百货向比豚公司提供侧门口舞台上方外墙广告位粘贴广告，比豚公司每月支付广告射灯电费（也即招牌费）500元。此外，双方约定比豚公司每月向华城百货交纳垃圾处理费300元。
上述合同签订后，比豚公司按照合同约定支付押金1万元，并于2009年6月1日正式入场经营销售服装鞋类等。至2011年1月，比豚公司共向华城百货正常交付租金及垃圾处理费、管理费等合计612943.2元。此后比豚公司开始拖欠租金等费用，从4月起至7月24日，华城百货单方用比豚公司营业额46973元抵扣拖欠租金。2011年8月8日，华城百货委托广东晟典律师事务所向比豚公司发出律师函，要求在收到函件后3日内付清拖欠的场地使用费167877元，并商谈终止合作合同、清理余货等相关事宜。同月19日，华城百货又委托深圳市永明会计师事务所有限责任公司对比豚公司放在场地的全部物品进行清点，次日将上述64箱4406件物品搬到楼上堆放，收回涉案经营场地。2011年8月30日，华城百货向比豚公司发出《解除合同通知书》，告知解除合同及存货的放置地点、现状。后双方遂发生纠纷，傅炳文以华城百货业主身份向原审法院提起诉讼，请求判令比豚公司支付：1、拖欠至2011年8月20日止的租金、广告射灯费（即招牌费）、管理费、电费、垃圾费等各项费用共计167877元；2、因违约而应承担的双倍应得收益金额167877元；3、存货占用场地使用费自2011年8月20日至清理完毕之日（存货占用建筑面积为120平方米，按每平方米61.2元／月计算，每日244.8元，暂计至起诉之日为2937.6元）；4、华城百货为清点处理存货而额外支出的合理开支7600元；5、本案诉讼费。
比豚公司遂提起反诉。认为双方之间是合作经营法律关系，而不是租赁法律关系，即使按照双方合同第三条第1款的约定的最低保底销售金额，也是按年支付，即第一年（2009年6月1日～2010年5月31日）保底12万元抽17%，第二年（2010年6月1日～2011年5月31日）保底15万元抽17%，第三年（2011年6月1日～2012年5月31日）保底18万元抽17%作为合作分成，既非固定租金，也非按月计算。2009年6月1日至2010年5月31日专柜营业款为573983.29元，应付华城公司17%扣点为97577.16元，应付水电费10470元、管理费11500元、广告位射灯费2500元，而华城百货实际在专柜提走了256526元，多提了134478.84元联营收入。2010年6月1日至2011年7月13日专柜营业款为398179.06元，应付17%扣点为67690.53元，应付水电费12439元、管理费12000元、广告位射灯费3000元，而华城百货实际在专柜提走了336012元，多提了240882.47元联营收入。以上合计华城百货多拿走的共同合作款项达375361.31元。在合作经营过程中，华城百货还利用其强势地位，以各种名义多收垃圾费名义扣款7050元（23个半月，300元／月），多收取了射灯电费5500元。华城百货擅自委托会计师事务所清点存货关门停业，阻止比豚公司进场营业，造成比豚公司损失库存商品10878件，价值152万元。综上，请求依法判令傅炳文作为华城百货业主支付比豚公司：1、2009年6月至2011年7月13日期间非法侵占的营业款共计433758元；2、返还商场库存商品及物资共计10878件；3、赔偿因终止合作合同导致商品滞销贬值损失252871元；4、赔偿因终止合作合同而导致员工离职补偿金8000元；5、退回合作押金10000元；6、赔偿2011年7月13日至合同期满日2012年5月31日的经营损失78874.7元；7、承担本案全部诉讼费用。
在本案一审第一次开庭后的2011年11月22日，双方当事人按照一审法院的要求，在有代理人、深圳市永明会计师事务所有限责任公司工作人员共同监督下，对存货和货架等设备进行了交接。华城百货主张比豚公司已经搬走，故一审第二次开庭前将上述第三项请求变更为：比豚公司支付自2011年8月20日至2011年11月22日，共93天的存货占用场地使用费22766元（存货占用建筑面积为120平方米，按每平方米61.2元／月计算）。
上述事实有《华城百货商场营业执照及工商登记信息》、《华城百货商场专柜合作经营合同》及《补充协议》、合同履行过程中各原始《收款收据》、《华城百货布心店水电子表费统计表》及《水电费收款收据》、《律师函》及快递单、妥投函、《ITAT之家存货数量的专项审计报告》、《解除合同通知书》及快递单、妥投函、《截止2011年7月13日商品库存清单》、《2009年房屋租赁指导租金》、《押金收据》，以及一审及二审庭审笔录等在卷为证。
原审法院认为，双方当事人签订的《深圳市罗湖区华城百货商场专柜合作经营合同》是一份名为合作，实为租赁的一份合同。根据合同关于承租方式及费用缴纳的方法的约定，可以说明傅炳文分别按照保底12万、15万、18万抽取17%点作为场地使用租金，比豚公司从2009年至2010年12月止均按月交付租金，而且2009年6月至8月是按照10万元保底，每月收取17000元租金，双方对此均无异议。2011年5月起比豚公司没有正常交付租金，由于比豚公司仍在经营，因此5月2日至7月23日的营业款由傅炳文收取，共收取营业款17613元。华城百货于2011年8月向比豚公司发出终止合同并将其货物清点堆放异处后，双方合同自动终止无法继续履行。因此，傅炳文要求被告按合同约定支付拖欠的租金，理由成立，予以支持。
根据双方的约定及实际情况，傅炳文诉称比豚公司欠2011年1月至8月租金109427元（120000元X17%X7月＋120000元x17%÷30天×20天，减去已付46973元）；管理费8000元；广告射灯费2000元，理由成立，原审法院予以支持，但对于傅炳文提出要求比豚公司支付垃圾处理费及电费合同没有约定，不予支持。对于傅炳文诉请要求收取比豚公司堆放货物场地使用费，原审法院认为应按照房屋指导租金标准收取费用，该地段房屋指导租金标准为每月每平方米30元，故使用费为1440元（120平方米X30元／平方米÷30天X12天）。对傅炳文请求比豚公司双倍赔偿应得收益及合理费用，缺乏事实与法律依据，不予支持。比豚公司的各项反诉请求，原审法院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、比豚公司应于判决生效之日起十五日内向傅炳文支付拖欠的租金109427元、管理费8000元及广告射灯费2000元。二、比豚公司应于判决生效之日起十五日内向傅炳文支付占用场地使用费1440元。三、驳回傅炳文的其他诉讼请求。四、驳回比豚公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6740元，由傅炳文和比豚公司各承担3370元；反诉案件受理费5818元，由比豚公司负担。
上诉人比豚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对本案法律事实和法律关系认定错误，综合全案法律事实，比豚公司与华城百货之间的法律关系明显是合作经营的法律关系，而非租赁经营法律关系。1．从形式上看，当事人双方于2009年5月30日签订的合同叫《专柜合作经营合同》。合作经营是合同本意，而一审认为双方是租赁经营，一审判决的错误认定违背了合同的本意。2．从合同约定的内容上看。合同约定的全部是合作经营的内容，而没有房屋租赁的内容。合作经营的内容：华城百货负责提供合作经营场地、负责收银，比豚公司负责进货和销售，每月8日至12日双方核算销售款，华城百货分享销售款的17％，比豚公司分享销售款的83％。合同第三条第1款原文约定：“乙方销售额按下条作为最低保底销售，第一年2009年6月1日～2010年5月31日保底12万元抽17％作为场地使用租金：第二年2010年6月1日～2011年5月31日保底15万元抽17％作为场地使用租金：第三年2011年6月1日～2012年5月31日保底18万元抽17％作为场地使用租金。”合同第三条第4款约定，场地使用租金系指保底销售额及固定合作费用。可见，双方是合作关系，按比例分享利益亦应按比例承担经营风险。3．本案不可能出现租赁的法律事实。双方没有协商租赁并达成契约、没有对租赁的标的和租金进行约定、华城百货不是物业的所有权人亦没有证据证明享有转租权、没有租赁许可证、没有交租赁税费、没有办理租赁合同备案。事实证明，其根本没有权利出租物业，而且当事人之间在具体履行《专柜合作经营合同》中也没有表现出租赁的法律特征。一审不尊重现有合作合同的存在，强加一个租赁关系，没有任何事实依据。二、一审诉讼程序违法，本案立案时间是2011年10月份初，2013年1月31日才作出一审判决，严重超审限。综上所述，请求二审法院：1、撤销原审判决，驳回傅炳文的全部诉讼请求；2、依法判令支持比豚公司一审反诉请求，即傅炳文退还2009年6月至2011年7月13日期间非法侵占的营业款共计433758元；返还商场库存商品及物资共计10878件；赔偿因终止合作合同导致商品滞销贬值损失252871元；赔偿因终止合作合同而导致员工离职补偿金8000元；退回合作押金10000元；赔偿2011年7月13日至合同期满日2012年5月31日的经营损失78874.70元。3、本案一、二审诉讼费用全部由傅炳文承担。
被上诉人傅炳文未提交书面答辩状，口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案是合同纠纷，争议的焦点是合同的性质及哪方违约。华城百货与比豚公司签订的《深圳市罗湖区华城百货商场专柜合作经营合同》及其《补充协议》，尽管名称上有合作字样，但从内容上看合同条款均明确写明为场地租金，双方经营方式也为华城百货提供场地，比豚公司支付场地租金，只是租金的收取方式为保底加一定的浮动性，华城公司并不实质性参与比豚公司的经营销售，故一审判决认定本案合同名为合作合同，实为租赁合同，并无不当。比豚公司上诉称华城百货对外租赁场地，违反了深圳市关于禁止转租的规定，但也只是违反了管理性规定，而非效力性规定，并不影响合同当事人之间的效力。综上，本案合同性质不影响合同效力，无论是租赁合同还是合作合同，均为当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。
比豚公司还上诉称按照双方合同保底金额约定为三年保底分别为12万元、15万元和18万元抽取17%点，该金额为按年保底营业额，而非按月金额，因此比豚公司不但没有违约少付租金，相反华城百货之前还多扣了租金。本院认为其该项上诉理由不能成立。首先，虽然双方合同第三条第1款中手写租金缴纳方法原文为：“乙方销售额按下条作为最低保底销售，第一年2009年6月1日～2010年5月31日保底12万元抽17％作为场地使用租金：第二年2010年6月1日～2011年5月31日保底15万元抽17％作为场地使用租金：第三年2011年6月1日～2012年5月31日保底18万元抽17％作为场地使用租金。”未明确写明按年还是每月计算的营业额，但是从上下文看应为按月计算，租金的缴纳方式约定的是按月，违约责任约定也没有考虑年终结算的问题等；其次，本案租赁带电梯商场的面积为500平方米，若双方按年12万保底金额，平均每月仅1万元，17%计算租金仅1700元，显著过低，有违经验规则；第三，也是最重要的，从双方合同实际履行情况看，双方在发生纠纷前的2009年6月1日至2011年1月，比豚公司共向华城百货正常交付租金及垃圾处理费、管理费等合计612943.2元。比豚公司主张2009年6月至2011年7月13日期间，华城百货共非法多侵占的租金共计433758元，之前却一直没有提出异议，也有违经验规则，且与实际情况不符。最后，双方在履行过程中对减租问题还进行了实际协商，其中2009年6月至8月是按照10万元保底，每月收取17000元租金，双方对此均无异议。可见，双方对该条约定为按月保底并不存在分歧。比豚公司2011年5月起没有正常交付租金，累计拖欠租金十多万元，构成根本违约，应承担违约责任。华城百货按照合同约定，在向比豚公司发出通知后，行使合同解除权并无不当；华城百货在通知比豚公司未能得到其配合的情况下，将存货清点并搬运至商场楼上堆放，措施恰当合理。并且双方已经在2011年11月22日就剩余货物及设备进行了移交。故傅炳文作为华城百货的业主，依法有权请求比豚公司支付合同约定的租金、管理费、广告射灯费，以及移交之前合理的存货堆放场地占用费用，一审计算2011年1月至8月商场租金109427元，低于合同约定的标准。本案傅炳文或华城百货并未违约，且其解除合同过程中及存货移交之前，采取了合理的谨慎的措施，并未扩大比豚公司的损失，因此，比豚公司一审反诉请求均依据不足，不能成立，故一审判决不予支持，处理恰当，本院也予以认同。综上，上诉人的上诉理由和请求，缺乏事实和法律依据，均不成立，本院不予支持。原审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币6740元，由比豚服饰（深圳）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦 拓
审 判 员 陈 国 华
代理审判员 张 盈
二〇一三年七月二十五日
书 记 员 姚晓静（兼）
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。