绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初1844号
原告：徐晓谦。
委托代理人（特别授权）：楼东平，浙江越光律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：徐华，浙江越光律师事务所律师。
被告：浙江越隆控股集团有限公司，住所地：绍兴市柯桥区湖塘街道湖塘村。
法定代表人：魏淼林。
第三人：绍兴县贤盛小额贷款股份有限公司，住所地：绍兴市柯桥区齐贤镇山头村齐央公路以北。
法定代表人：毛兴贤。
委托代理人（特别授权）：韩燕华，浙江鉴湖律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：孔森鑫，浙江鉴湖律师事务所律师。
本院于2016年2月5日立案受理原告徐晓谦诉被告浙江越隆控股集团有限公司(以下简称越隆公司)、第三人绍兴县贤盛小额贷款股份有限公司（以下简称贤盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，组成由审判员周国鑫担任审判长，人民陪审员黄志新、王国林参加评议的合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐华，第三人贤盛公司的委托代理人韩燕华、孔森鑫到庭参加诉讼，被告越隆公司的法定代表人魏淼林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐晓谦诉称：2010年8月23日，原、被告双方签订《浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同》及《补充协议》各一份，原告向被告购买位于绍兴县湖塘工业集聚点7幢03号房屋一套，该房屋总价4,672,205元，双方约定在合同生效之日支付定金1,000,000元，在2010年9月30日之前再支付1,352,205元，剩余房款在三年内平均分12季付清。被告承诺在2014年3月31日之前办理房产及土地证的过户手续。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告也按约将房屋交付给原告占有使用至今。
经原告多次要求被告履行房屋过户义务，但被告至今未予以办理，更令原告想不到的是，被告在原告不知情的情况下，将原告已付清房款且占有使用长达4年多房屋作为向第三人借款的担保，抵押给第三人；被告在没有将该房屋已出售给原告的事实向房管部门如实说明，且第三人到实地看过房屋，明知该房屋已经出售给原告，由原告实际占有使用，同时在2014年4月30日涉案房屋被绍兴市越城区人民法院查封的情况下，被告和第三人仍于2014年6月27日办理了该房屋抵押登记手续。
因被告资金链断裂，导致该房屋被绍兴市越城区人民法院及贵院查封，原告认为涉案房屋系原告依法购买的房屋，属于原告所有，人民法院误将该房屋查封，侵犯了原告的合法权利向上述法院提出异议。2015年6月9日，绍兴市越城区人民法院作出裁定,认为本案原告在查封前已经依照合同付清价款并且实际占有使用，虽未办理产权过户手续，但本案原告不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。同时依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第15条之规定，解除对涉案房屋的查封。此后，贵院也依法作出裁定，并解除了对涉案房屋的查封。
原告认为，原、被告双方签订《浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同》合法有效，被告未按约履行房屋过户手续，已经构成违约，理应按合同约定为原告办理房屋过户手续，被告和第三人明知涉案房屋已经出卖给原告，由原告实际占有使用多年且被法院查封的情况下，仍在涉案房屋上设定抵押权，明显存在过错。且经原告对查封提出异议，绍兴市越城区人民法院及贵院对异议进行审查后作出民事裁定已经对原告对涉案房屋享有所有权的事实进行了肯定，被告将其没有所有权的房屋抵押给第三人的抵押行为无效。故为维护自身权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同》合法有效，绍兴县湖塘工业集聚点7幢03号房屋属于原告所有；2.判令被告依法将原告购买的位于绍兴县湖塘工业集聚点7幢03号房屋（三证）登记至原告名下；3.确认被告将涉案房屋抵押给第三人的行为无效；4.本案诉讼费由被告承担。
被告越隆公司未作答辩。
第三人贤盛公司述称：1.关于原、被告之间买卖厂房的事实，第三人此前并不知情，同时被告也从未向第三人披露过上述厂房已经被买卖的信息。2.2014年6月27日，第三人与被告签订了最高额抵押合同，约定被告为绍兴兴工纺织原料有限公司向第三人借款作抵押担保，并且当日在国土资源局办理了相应的抵押登记手续，同时在办理抵押登记前，被告也从来没有和第三人提出过相关办理抵押登记土地上的房屋已经出卖的事实。同时，在第三人办理抵押登记时经办机关也没有告知相关的土地或者地上的房屋有被查封的事实。3.第三人认为原告从2010年的时候买了被告的厂房，但是到2014年被法院查封以及之后相应的土地被第三人抵押的事实中，长达四年的时间里原告都没有要求被告办理相应的房屋过户手续，故我们认为原告在这个过程中也存在一定的过错。4.第三人认为，根据物权法的相关规定，不动产物权变动是以登记为要件的，在第三人与被告签订抵押合同，办理抵押登记手续时，从相关的登记簿显示被告对相应的土地是有相关的权利的，故第三人与被告之间的抵押是合法有效的，被告对相应的土地也是具有所有权的。请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：2010年8月23日，被告越隆公司作为出让方与受让方即本案原告签订《浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同》及《补充协议》各一份，主要内容：出让方房屋坐落于绍兴县湖塘工业积聚点，位于第7幢03,共一（套）（间），房屋结构为钢混，建筑面积2433.44平方米，房屋用途为工业；土地使用权证号为绍兴县国用（2007）5-28。土地使用权性质：该房屋相应的土地使用权取得方式为国有出让，土地使用权年限自2005年10月3日至2055年10月2日止。价格：按出售面积计算，该房屋售价为人民币每平方米1920元，总金额为人民币4,672,205元。付款方式：受让方应于本合同生效之日向出让方支付定金1,000,000元，在2010年9月30日之前受让方应向出让方再支付1,352,205元，剩余房款在三年内平均分12季支付，并应于全部出让款支付给出让方后，出让方履行房产过户的手续。具体付款方式由双方另行约定。交付时间：房屋将于2010年10月份交付使用。关于产权登记的约定：在受让方按照合同第五条条款付清全部转让款及相关费用后，出让方承诺在2014年3月31日之前办理房产及土地权证的过户手续。出让方保证在转让时该房屋没有产权纠纷，有关抵押债务、税项及租金等，出让方均在转让前办妥。转让后如有上述未清事项，由出让方承担全部责任。双方另对其他事项作了约定。合同订立后原告已按协议于2011年5月20日付清了全部购房款及相关利息，被告越隆公司也开具了相应销售发票，上述房产原告已实际占有使用，并支付日常费用。
同时查明，2014年6月27日，第三人贤盛公司与本案被告越隆公司及案外人魏淼林、叶文琴签订编号分别为贤盛高保字（2014）第03011号、贤盛高保字（2014）第03012号、贤盛高保字（2014）第03013号的《最高额保证合同》三份，约定上述越隆公司、魏淼林、叶文琴作为保证人分别同意在最高额5,340,000元、4,500,000元、5,330,000元范围内贤盛公司为债权人）与债务人绍兴兴工纺织原料有限公司（以下简称兴工公司）在2014年6月27日至2015年6月26日期间形成之债权提供保证。保证范围均包括但不限于主债权本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用，保证方式均为连带责任保证（各保证人共同对债权承担连带责任）。保证期间均为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。合同还就其他事项作出了约定。
同日，第三人贤盛小额公司与越隆公司签订编号为贤盛高抵字（2014）第04101号、贤盛高抵字（2014）第04102号、贤盛高抵字（2014）第04103号的《最高额抵押合同》三份，约定越隆公司作为抵押人同意以公司三处房地产（房产证号：绍房权证湖塘字第××号，土地使用权证号：绍市县国用2007第5-28号，房产抵押面积：2,433.44㎡，土地抵押面积1,977.76㎡即本案讼争房产）、（房产证号：绍房权证湖塘字第××号，土地使用权证号：绍市县国用2007第5-21号，房产抵押面积：2,059.31㎡，土地抵押面积1,385.08㎡）、（房产证号：绍房权证湖塘字第××号，土地使用权证号：绍市县国用2007第5-58号，房产抵押面积：2,476㎡，土地抵押面积1,832.4㎡）分别设定抵押，在最高额5,340,000元、4,500,000元、5,330,000元范围内为第三人贤盛公司与兴工公司在2014年6月27日至2015年6月26日期间形成之债权提供担保，抵押担保范围均包括但不限于主债权本金、利息、罚息、律师费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用。合同还就其他事项作出了约定。2014年6月27日，双方根据抵押合同就上述房地产在绍兴市××桥区国土资源局进行了抵押登记，登记书编号分别为绍县房地产（2014）第1385号、绍县房地产（2014）第1387号、绍县房地产（2014）第1386号。
基于上述担保和抵押合同，2014年7月4日，第三人贤盛公司与兴工公司分别签订编号为贤盛借字（2014）第04201号、贤盛借字（2014）第04203号、贤盛借字（2014）第04202号《借款合同》三份，约定兴工公司分别向第三人贤盛公司借款3,500,000元、3,000,000元、3,500,000元，借款合计10,000,000元，借款期限均为2014年7月4日至2014年9月18日。借款利息利率均按月利率18.6‰给付，按月结息，每月10日为结息日。合同在违约责任条款中约定：借款人未按合同约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款自逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上上浮百分之五十计收罚息；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费等实现债权的费用。合同还就其他事项作出了约定。合同签订当天，第三人贤盛公司向兴工公司转账发放借款总计10,000,000元。嗣后，兴工公司支付了从2014年7月4日至2014年7月10日的利息，其余借款本息未依约支付，保证人亦未履行保证责任。第三人贤盛公司遂于2015年8月17日起诉兴工公司、越隆公司、魏淼林、叶文琴要求履行债务和承担担保责任，酿成纠纷。本院经审理于2015年12月18日对该案作出（2015）绍柯齐商初字第178号民事判决，该判决认为，第三人贤盛公司提供的《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》和《借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。越隆公司的房地产为案涉借款设定有抵押担保，应当承担相应担保责任；越隆公司、魏淼林、叶文琴作为担保人，亦应当根据各自担保合同约定承担担保责任，据此判决如下：一、兴工公司归还给贤盛公司借款本金3,500,000元及从2014年7月11日起至2014年9月18日的利息151,900元，并支付3,500,000元自2014年9月19日起至实际款清之日止按中国人民银行规定同类银行贷款基准利率四倍计算的逾期利息；二、兴工公司支付给贤盛公司本案诉讼的律师代理费20,000元；三、贤盛公司在实现上述第一、二项债权时，就越隆公司所属的编号为绍县房地产（2014）第1385号抵押登记证项下房地产，在5,340,000元范围内享有以该财产折价或者以其拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利；四、兴工公司归还给贤盛公司借款本金3,000,000元及从2014年7月11日起至2014年9月18日的利息130,200元，并支付3,000,000元自2014年9月19日起至实际款清之日止按中国人民银行规定同类银行贷款基准利率四倍计算的逾期利息；五、贤盛公司在实现上述第四项债权时，就越隆公司所属的编号为绍县房地产（2014）第1387号抵押登记证项下房地产，在4,500,000元范围内享有以该财产折价或者以其拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利；六、兴工公司归还给贤盛公司借款本金3,500,000元及从2014年7月11日起至2014年9月18日的利息151,900元，并支付3,500,000元自2014年9月19日起至实际款清之日止按中国人民银行规定同类银行贷款基准利率四倍计算的逾期利息；七、贤盛公司在实现上述第六项债权时，就越隆公司所属的编号为绍县房地产（2014）第1386号抵押登记证项下房地产，在5,330,000元范围内享有以该财产折价或者以其拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利；八、上述第一、二、四、六项款项均限于判决生效后十日内履行完毕，并由越隆公司、魏淼林、叶文琴承担连带清偿责任；越隆公司、魏淼林、叶文琴承担保证责任后，有权向兴工公司追偿。
另查明，2014年3月5日，绍兴市越城区人民法院立案受理原告中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行（以下简称袍江工行）与被告绍兴市大华服饰有限公司、越隆公司、绍兴羽翼电光源有限公司、绍兴科丽达纺织科技有限公司、王金林、何姜云、黄晔锋、王小宝、张香珍、俞元林、何金海、曹权、俞朝阳金融借款合同纠纷一案，经袍江工行申请，该院于2014年4月30日财产保全裁定查封越隆公司名下位于绍兴市柯桥区湖塘街道绍房权证湖塘字第××号、00××64号、00××68号、00××69号、00××73号、00××13号、00××10号、00××99号、00××98号、00××67号、00××85号、00××81号房产。该案判决生效后，越城区人民法院根据权利人袍江工行申请立案执行过程中，拟对上述房产进行处置，本案原告向该院提出执行异议，该院经审理认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，该案已查封的位于绍兴市柯桥区湖塘工业积聚点7幢03号工业厂房，异议人徐晓谦在上述房产查封前已依照合同付清价款并且实际占有使用，虽未办理产权过户手续，但异议人对此不存在过错，异议人所提执行异议事实清楚，证据充分，该院予以支持。据此，该院于2015年6月9日作出（2015）绍越执异字第28号执行裁定书，裁定如下：解除对位于绍兴市柯桥区湖塘工业积聚点7幢03号房产的查封，本院于2016年1月20日作出（2015）绍柯执民字第2385-1号执行裁定书，裁定解除被执行人越隆公司名下位于柯桥区湖塘工业集聚点5幢05号、24幢01号、9幢03号、12幢03号、7幢03号、13幢02号、9幢05号房屋房产查封，并均已执行。原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
以上事实认定，由当事人在诉讼中的陈述及下列证据所证实：
证据一，原告提供的浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同及补充协议各一份、销售不动产统一发票若干份、收款明细、房款支付明细各一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系、原告已按约支付完全部房款的事实；
证据二，原告提供的交接清单、利息清单、情况说明、营业执照副本复印件、物业费缴费通知单、物业费支付明细、水费支付发票、电费支付发票，证明被告已经于2010年9月28日按约交付房屋，房屋由原告实际占有使用的事实；
证据三，原告提供的他项权利证书一份，证明被告在将房屋转让给原告后又将该房屋抵押给第三人并办理抵押权登记的事实；
证据四，原告提交的（2015）绍越执异字第28号执行裁定书一份、（2015）绍柯执民字第2385-1号执行裁定书一份，证明原告申请执行异议的理由成立，执行法院业已解除对涉案房屋查封措施的事实。
证据五，第三人贤盛公司提供的（2015）绍柯齐商初字第178号民事判决书一份，证明生效判决已认定被告越隆公司与第三人贤盛公司就涉案厂房设立的《最高额抵押合同》合法有效的事实。
本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。合同效力是法律对双方当事人合意的评判。本案原告与被告越隆公司订立的标准厂房转让合同，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的效力性强制性规定，现原告要求确认合法有效，理由正当，本院应予支持。
关于原告要求确认讼争房屋属于原告所有应否支持的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，不动产物权依法律行为取得、丧失及变更时，未经登记不生效力，唯有当事人的法律行为与国家的职能机关的登记相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。本案被告越隆公司转让给原告的房屋物权至今仍登记在被告越隆公司名下，原告依法享有请求被告转移物权的请求权，但尚未取得物权，现原告要求确认位于绍兴县（现绍兴市柯桥区）湖塘工业集聚点7幢03号房屋属于原告所有，与法不符，本院不予支持。
关于原告要求判令被告依法将原告购买的位于绍兴县湖塘工业集聚点7幢03号房屋（三证）登记至原告名下应否支持的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案事实表明，被告越隆公司在将涉案房屋转让给原告后，又将涉案房屋抵押给第三人贤盛公司，并办理抵押登记，由于债务人兴工公司到期未清偿债务，保证人亦未履行保证义务，致使抵押权至今未消除。现原告要求被告办理涉案房屋的“三证”至原告名下，存在事实和法律上的障碍，本院不予支持，原告可在条件成就后依法另行主张。
关于原告请求确认被告将涉案房屋抵押给第三人的行为无效应否支持的问题，对此，本院认为，如上所述，本院（2015）绍柯齐商初字第178号民事判决认为第三人贤盛公司提供的《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》和《借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。越隆公司的房地产为案涉借款设定有抵押担保，应当承担相应担保责任，该判决业已生效，判决发生法律效力后，就具有法律约束力和执行力，除了人民法院按照法律规定的程序撤销或者改判外，任何单位和个人不得否定判决的法律效力。原告以《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；”及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第113条：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的应当认定抵押无效。”为据要求确认被告将涉案房屋抵押给第三人的行为无效，因原告无依据证明被告与第三人在设立抵押时有恶意串通之事实，且被告越隆公司设立抵押时抵押物的所有权仍登记在自己名下，其当然对抵押物享有所有权，相关执行法院在原告提出执行异议后解除了查封措施，只是表明原告享有的债权属于特殊债权，但并不等于原告已经取得了讼争房屋的物权，原告该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，对原告的合理部分诉讼请求本院予以支持，对其不合理部分诉讼请求不予支持。被告越隆公司法定代表人魏淼林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院根据查明之事实依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告徐晓谦与被告浙江越隆控股集团有限公司于2010年8月23日订立的《浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同》有效；
二、驳回原告徐晓谦的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告浙江越隆控股集团有限公司负担，该款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周国鑫
人民陪审员 黄志新
人民陪审员 王国林
二〇一六年七月十八日
书 记 员 李琼珏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。