广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3819号
上诉人（原审被告）广州澳力徕康体设备有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人夏荣鹏，该司董事长。
委托代理人魏改莲，北京市中永律师事务所律师。
委托代理人李莫非，男，1969年7月28日出生，汉族，该司员工。
被上诉人（原审原告）闫秀珍，女。
被上诉人（原审原告）刘媛，女。
二被上诉人共同委托代理人刘海辉、史大佗，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州澳力徕康体设备有限公司（以下简称“澳力徕公司”）因与被上诉人闫秀珍、刘媛租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第2431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区天河北路580-584号五层的房地产（以下简称案涉房屋）的共同共有人为闫秀珍、刘媛，相应的《房地产权证》显示：规划用途为办公，建筑面积为3607.37平方米，登记时间为2009年7月10日。
2012年3月2日，闫秀珍、刘媛（出租方，即甲方，下同）与澳力徕公司（承租方，即乙方，下同）签订《房屋及设备租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定：（第一条第1款）甲方将案涉房屋及房屋内相应健身设施（具体器材清单及价值详见附件一）、美容设施（具体器材清单及价值详见附件二）租予乙方作为经营健身美容场所使用，关于这部分器械的管理规定，参照双方签订的《广州邦禾健身有限公司承包管理经营合同》；（第二条）租赁期共伍拾柒个月，甲方从2012年4月1日起将案涉房屋交付乙方使用，至2016年12月31日止，乙方有擅自将房屋转租转让或转借他人使用、利用承租房屋进行非法活动损害公共利益、逾期交纳租金累积达十天的行为之一的，甲方可以单方立即解除合同，收回房屋押金不予退回；（第三条）2012年4月1日至2012年12月31日期间的月租金为37万元；2013年1月1日至2013年12月31日期间的月租金为43万元；2014年1月1日至2014年12月31日期间的月租金为50万元；2015年1月1日至2015年12月31日期间的月租金为58万元；2016年1月1日至2016年12月31日期间的月租金为66万元，乙方应在每月10日以前按时交纳当月的租金，乙方逾期交纳的，每日需按当月租赁费的千分之三计滞纳金，乙方拖欠租赁费用超出10日，甲方有权利单方解除合同，解除通知自送达时生效，乙方交纳的押金不予退还；（第四条）乙方需在本合同签订当日交付押金（为确保双方履行租赁合同所设）740000元，本合同签订后，并且乙方将押金转帐、甲方确认押金到帐后，本合同始生效；（第五条）甲方对经营场所内的所有固定资产、各种器材设备拥有所有权，在经营期间，这部分的健身设施（具体器材清单及价值详见附件一）、美容设施（具体器材清单及价值见附件二）租予乙方作为经营健身美容场所使用，并只限于乙方和会员在经营场所范围内使用；（第六条）房屋内外水电费，煤气费，电话费，由此产生房屋租赁税费，经营税费，物业管理费等支出自乙方租用之日起至租约期满迁出之日止均由乙方负担缴纳，甲方无需承担；（第八条第1款）甲乙双方的资金往来应通过甲方帐户名：闫秀珍、帐号：6222023602052649258、开户银行：工商银行广州粤秀支行的账户进行；（第八条第2款）双方确认乙方的联系方式为地址：广州市天河区天源路天源广场商务楼A120，指定联系人：施庆元；（第十二条）本合同正本一式肆份，具有同等法律效力，甲、乙双方各执两份，合同经双方签字盖章与交纳押金后生效；等等条款。上述《租赁合同》尾部乙方落款处写有澳力徕公司经理施庆元签名及加盖了澳力徕公司的合同专用章。上述《租赁合同》的附件一为《邦禾健身器械编号》、附件二为《邦禾健身淋浴间物品清单》，上述两份附件均加盖了澳力徕公司的公章。闫秀珍、刘媛称上述两附件均是在《租赁合同》签订当日签订的。
另查明，广州邦禾健身有限公司（以下简称邦禾公司）经广州市工商行政管理局天河区分局核准于2009年6月8日成立，股东为闫秀珍和案外人刘磊。2012年3月7日，闫秀珍和案外人刘磊与案外人林慧卿、刘旭升共同签署了《广州邦禾健身有限公司股东会决议》（主要内容为决议同意闫秀珍占原注册资本60%的原出资30万元全部转让给新股东案外人林慧卿；同意案外人刘磊占原注册资本40%的原出资20万元中部分5万元转让给新股东案外人林慧卿，其余15万元转让给新股东案外人刘旭升；同意变更法定代表人及执行董事、监事等）和《股东转让出资合同书》（主要内容为邦禾公司由案外人刘磊出资20万元、闫秀珍出资30万元共同设立，据《中华人民共和国公司法》第七十二条的规定和股东决议就转让出资事宜约定：股东闫秀珍将原出资30万元（占公司注册资本60%）全部转让给新股东林慧卿，转让金额为30万元，股东刘磊将原出资20万元（占公司注册资本40%）部分5万元转让给新股东林慧卿，转让金额为5万元，另外15万元转让给新股东刘旭升，转让金额为15万元；合同签订日，林慧卿、刘旭升需将转让金额全部付给闫秀珍、刘磊，从2012年03月07日起，刘磊、闫秀珍不再是公司的股东，不得再以股东的名义进行活动；至2012年03月07日止，邦禾公司债权债务已核算清楚，无隐瞒，转让和受让股东均已认可，并已经明确《中华人民共和国公司法》第三条规定承担责任等）。广州市工商行政管理局天河区分局于2012年3月13日核准邦禾公司股东由闫秀珍和案外人刘磊变更为案外人林慧卿、刘旭升，法定代表人由案外人刘磊变更为案外人林慧卿。
2012年9月11日，案外人刘磊代闫秀珍、刘媛通过EMS按照澳力徕公司工商登记地址和《租赁合同》中约定的澳力徕公司联系地址（相应的EMS详情单显示收件人地址为广州市天河区天源路天源广场商务楼A120-121）向澳力徕公司及案外人施庆元发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为因澳力徕公司擅自转租案涉房屋、更改房屋结构及拖欠租金超过规定时限，通知澳力徕公司及案外人施庆元即日起解除《租赁合同》，限其立刻搬离等。案外人赖丽嫦于2012年9月12日签收了该邮件。澳力徕公司否认其收到上述邮件。
2012年9月18日，案外人广州市丽缘美容美发有限公司出具《情况说明》，主要内容为其于2012年5月6日与广州邦禾健身美容会所签订租赁场地经营协议，租赁案涉房屋邦禾健身美容会所中的美容部、美甲部以及水吧吧台部分面积为550平方米的场地等。
闫秀珍、刘媛为证明《租赁合同》已经生效且其已经将案涉房屋交付澳力徕公司使用，而澳力徕公司委托案外人广州邦禾健身有限公司实际经营案涉房屋的情况，提交了以下证据证明：1、中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行于2012年9月21日出具的户名为闫秀珍、卡号为6222023602052649258的牡丹灵通卡帐户历史明细清单（其上显示2012年3月7日有一笔200000元的汇款汇入该账户、2012年5月14日有一笔240000元的汇款汇入该账户、2012年6月12日有一笔370000元的跨行款项汇入该账户、2012年7月12日有一笔301524.7元网转款项汇入该账户），闫秀珍、刘媛称上述2012年3月7日的200000元汇款是案外人施庆元通过帐号6222023602083760884、2012年5月14日的240000元汇款是案外人赖丽嫦通过帐号6222023602082727009、2012年6月12日的370000元跨行款项是案外人施庆元通过其账号、2012年7月12日的网转301524.7元是案外人赖敏敏通过帐号6222023602088123229分别向闫秀珍支付；以上付款人均是代澳力徕公司支付案涉房屋的押金和租金，其中2012年6月12日的370000元为案涉房屋4月份租金，证明澳力徕公司只交了押金和2012年4月份一个月租金。2、广州邦禾清单（清单包括位于前台、营运办公室、调配室、美容前台、财务办公室、行政办公室等位置的电脑、办公桌、文件夹、POS机、打印机、沙发等物品。其上加盖了澳力徕公司的公章）、广州邦禾仓库清单（清单包括瑜伽垫、不锈钢圆桌、瑜伽服、空桶水桶等物品。其上加盖了澳力徕公司的公章）、广州邦禾财务部清单（清单包括会籍协议、建设卡登记本、收据、房产／租赁合同、工资表／会议记录、健身卡、私教协议等物品。其上加盖了澳力徕公司的公章），闫秀珍、刘媛称上述清单均是在《租赁合同》签订当日签订的，案涉房屋的状态是从一楼乘坐电梯到达五楼，直接可从电梯到达案涉房屋，其间并无任何大门，所以场地交接不存在钥匙或门卡交接等情况，所以租赁设施的交接清单也就是场地的交接清单，证明闫秀珍、刘媛于签订合同当日向澳力徕公司交付案涉房屋。3、谈话录音及录音内容文字材料，闫秀珍、刘媛称该录音为案外人刘磊、施庆元、刘旭升于2012年9月4日在案涉房屋进行的谈话内容，证明澳力徕公司原总经理施庆元策划闫秀珍、刘媛与澳力徕公司签订租赁合同，并实际控制邦禾公司经营案涉房屋，澳力徕公司委托邦禾公司进行经营。4、闫秀珍、刘媛（闫秀珍、刘媛称闫秀珍、刘媛的签名是其委托代理人刘斌代签的）与案外人刘磊就案涉房屋签订的《解除房屋租赁合同协议书》（主要内容为闫秀珍、刘媛分别于2009年5月15日、2009年8月14日与刘磊签订租赁合同将案涉房屋出租给刘磊，租期自2009年9月1日至2014年8月31日，现双方于2012年3月2日协议解除租赁合同，且互不追究合同解除所造成的损失），证明刘磊与闫秀珍、刘媛就案涉房屋的租赁合同关系已经解除。经质证，澳力徕公司对于闫秀珍、刘媛上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但对关联性、证明内容有异议，无法确认是否闫秀珍本人所开户的帐号，不确认闫秀珍、刘媛所称6月12月施庆元向闫秀珍支付的37万元为案涉房屋2012年4月份的租金。澳力徕公司并称上述2012年3月7日汇出的200000元是邦禾公司用于预付2012年4月租金160000元及5月部分租金40000元，2012年5月14日汇出的240000元是邦禾公司用于付2012年5月租金余额120000元及6月部分租金120000元，2012年6月12日付至闫秀珍账户的370000元用于付6月租金余额40000元及预付7月租金160000元、8月租金160000元、9月部分租金10000元，2012年7月12日汇出的301524.70元是邦禾公司用于加上代付的物业税共370000元及预付9月租金余额150000元、10月租金160000元、11月租金60000元；而且在2012年7月2日时，邦禾公司通过其财务赖敏敏私人账户汇出136950.6元，用于支付2012年1-6月的物业税，其中1-3月的物业税是邦禾公司代刘磊支付的，金额为68475.3元，双方同意在租金中扣除；上述款项的计算方式：16万元／月×7个月（4、5、6、7、8、9、10）=112万＋6万（11月）=118万，共支付：20＋24＋37＋301524.7=1111524.7元（实付），每月税费（22472.41＋352.69）×3=22825.1×3=68475.3元（共3个月税）代产权人支付的1、2、3月份的税，应付118万－邦禾代付的3个月的税68475.3=1111524.7元（将税从租金中扣除）。对证据2的真实性、关联性均不确认，否认其上澳力徕公司公章的真实性，不确认关联性是因为清单上没有时间，也没有表明具体用途，也没有按照合同约定注明设备的价值，该证据中的主要是办公设备，没有任何健身器材，澳力徕公司不清楚该证据的签署时间，而闫秀珍、刘媛在起诉状中表明其是在4月1日将案涉房屋交付给澳力徕公司使用，但此时却说是签订合同当日交付，其陈述相互矛盾，该证据无法证明闫秀珍、刘媛已经向澳力徕公司交接健身设施、美容设施，该证据是澳力徕公司与邦禾公司间的有关文件，与闫秀珍、刘媛无关，与本案无关；无法确认《租赁合同》签订时案涉房屋的状态是闫秀珍、刘媛所称的“从一楼乘坐电梯到达五楼，直接可从电梯到达案涉房屋，其间并无任何大门”。对证据3的真实性不予确认，认为其向案外人施庆元、刘旭升核实得知施庆元二人否认进行过该录音的谈话。对证据4真实性、关联性不予认可，认为该证据是闫秀珍、刘媛在与澳力徕公司发生纠纷后补充签订的，对闫秀珍、刘媛、刘磊的签字真实性不予确认，但澳力徕公司不申请对此进行鉴定。另，澳力徕公司因否认上述证据2中所加盖的澳力徕公司公章的真实性而向原审法院申请就上述证据2中所加盖的澳力徕公司公章真实性进行鉴定，后又向原审法院撤回了上述鉴定申请。
澳力徕公司为反驳闫秀珍、刘媛关于《租赁合同》已经生效且其已经于2013年4月1日将案涉房屋交付澳力徕公司使用，而澳力徕公司委托案外人广州邦禾健身有限公司（以下简称“邦禾公司”）实际经营案涉房屋的事实主张，并证明闫秀珍、刘媛实际上是与案外人邦禾公司就案涉房屋存在租赁合同关系，提供了以下证据：1、施庆元于2012年9月24日出具的《声明》（主要内容为《租赁合同》为其担任总经理期间未经澳力徕公司同意私下以公司名义对外签署的协议；由其个人承担该协议项下所产生的法律责任以及因该协议给澳力徕公司造成或可能造成的一切损失），证明《租赁合同》是由澳力徕公司当时的总经理施庆元私自对外签署。2、澳力徕公司的营业执照（显示澳力徕公司的经营范围为批发体育器材、电器设备、体育器材、电器的保养、维修及安装），证明澳力徕公司营业范围不包括经营健身会所。3、案外人施庆元于2012年12月14日出具的《声明》（主要内容为施庆元受邦禾公司委托于2012年3月7日通过中国工商银行广州分行华南支行的账号为6222023602083760884的账户将邦禾公司租用案涉房屋的租金贰拾万元整汇入闫秀珍的中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行的账号为6222023602052649258的账户）、案外人赖丽嫦于2012年12月14日出具的《声明》（主要内容为赖丽嫦受邦禾公司委托于2012年5月14日通过中国工商银行广州分行华南支行的账号为6222023602082727009的账户将邦禾公司租用案涉房屋的租金贰拾肆万元整汇入闫秀珍的中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行的账号为6222023602052649258的账户）、案外人赖敏敏于2012年12月14日出具的《声明》（主要内容为赖敏敏受邦禾公司委托于2012年7月12日通过中国工商银行广州分行粤秀支行的账号为6222023602088123229的账户将邦禾公司租用案涉房屋的租金叁拾万零壹仟伍佰贰拾肆元柒角整汇入闫秀珍的中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行的账号为6222023602052649258的账户），证明各付款人是代案外人邦禾公司支付租金。4、建行转他行的交易信息打印件（显示户名为蔡育立、账号为6227007200450911872的账户于2012年6月12日10：08：19向闫秀珍的账号为6222023602052649258的账户付款370000元），澳力徕公司称案外人蔡育立是代邦禾公司向闫秀珍、刘媛支付案涉房屋租金370000元，该笔款项并非案外人施庆元支付给闫秀珍、刘媛；5、案外人邦禾公司于2012年12月14日出具的《声明》（主要内容为：邦禾公司依据其原法定代表人刘磊与闫秀珍、刘媛于2009年5月15日签署《广州市房屋租赁合同》和2009年8月14日签署《广州市房屋租赁合同》的相关约定，在2012年3月7日变更股东后租用闫秀珍和刘媛所有的案涉房屋，作为其日常经营所用，并按上述两份《广州市房屋租赁合同》的约定向产权人支付租金，产权人也已经提供发票；直至2012年9月10日，案涉房屋被产权人闫秀珍、刘媛强行锁门，并侵占了案涉房屋及房屋内的全部健身器材），证明案涉房屋实际的承租人、使用人为案外人邦禾公司、邦禾公司一直在支付租金。经质证，闫秀珍、刘媛对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，这表明施庆元是当时澳力徕公司时任总经理，其使用澳力徕公司的公章及本人真实签名，其代表公司的行为，应由澳力徕公司承担责任，而非其本人承担责任。对证据2真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，根据合同法规定，澳力徕公司与闫秀珍、刘媛签订《租赁合同》时，澳力徕公司应该向闫秀珍、刘媛披露赖丽嫦、施庆元、赖敏敏与澳力徕公司之间的委托关系的书面协议，况且邦禾公司在（2012）穗天法民二初字第4644号案的庭审过程中否认了其曾向闫秀珍、刘媛转帐过任何款项，闫秀珍、刘媛对《声明》上赖丽嫦、施庆元、赖敏敏的签名真实性没有异议，但三人具有利害关系。对证据4的真实性、合法性均无异议，但认为蔡育立是代澳力徕公司支付案涉房屋租金。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，因为邦禾公司作为与澳力徕公司有明显利害关系的代理经营者，是其为了应付本次诉讼而配合澳力徕公司作出的，对该《声明》上的邦禾公司的公章真实性有异议，但闫秀珍、刘媛不申请鉴定该公章真实性，即使公章是真的，因邦禾公司与澳力徕公司有利害关系，闫秀珍、刘媛对声明的内容也不予确认。
2012年10月15日，闫秀珍、刘媛共同向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除其与澳力徕公司于2012年3月2日签订的《房屋及设备的租赁合同》；2、澳力徕公司交纳自2012年5月1日至2012年9月10日的租金1603000元；3、澳力徕公司支付拖欠自2012年5月1日至2012年9月10日期间租金的滞纳金（滞纳金分期计算，每一期滞纳金以每月所拖欠的租金为本金，按每日千分之三的标准，自当月1日起计至实际付清之日止）；4、澳力徕公司支付自2012年9月1日至2012年9月10日期间的物业管理费12023.34元（其中A501房物管费为6011.67元、A502房的物管费为6011.67元）；5、澳力徕公司承担本案诉讼费用。
原审庭审中，关于闫秀珍、刘媛就案涉场地与澳力徕公司还是案外人邦禾公司形成租赁合同关系问题，闫秀珍、刘媛称其与邦禾公司不存在事实上的租赁合同关系，而是与澳力徕公司存在租赁合同关系，实际情况为：闫秀珍与刘磊（两人为母子关系）于2009年6月8日共同以案涉房屋为住所地成立案外人邦禾公司并实际进行经营，后来经营亏损，于是找到施庆元，双方协商一致同意将其经营场所及健身设备出租给澳力徕公司经营，于是闫秀珍、刘媛与澳力徕公司双方于2012年3月2日签订了《租赁合同》，合同签订后，施庆元考虑到假如以澳力徕公司名义进驻案涉房屋经营健身会所会发生更名等问题，而邦禾公司已经吸纳了上百名会员，为了不因健身会所名称变更使会员产生对健身会所信誉的质疑，于是施庆元又与闫秀珍、刘磊协商，双方一致同意将邦禾公司的股权转让给施庆元一方，由施庆元借壳经营，于是双方在2012年3月7日签订了股权转让协议，以30万元价格将邦禾公司转让给了施庆元的岳母林慧卿及澳力徕公司的员工刘旭升；而实际上案涉房屋的租金是由施庆元代澳力徕公司交纳的，至今只交纳了2012年4月份一个月的租金；澳力徕公司是委托邦禾公司进行健身会所经营。澳力徕公司则称闫秀珍、刘媛与澳力徕公司之间不存在事实上的租赁合同关系，而是闫秀珍、刘媛与邦禾公司存在事实上的租赁合同关系；案涉房屋由邦禾公司在使用，租金由其他人在支付，而闫秀珍、刘媛对此是明知的；施庆元于2012年3月2日以澳力徕公司总经理的身份签订《租赁合同》，本意是想以澳力徕公司的名义经营健身会所；但到了2012年3月7日时，施庆元已找到了其他方式在案涉房屋经营健身会所，即通过股权转让的方式获得邦禾公司的股权，并从3月份开始使用案涉房屋及其内的健身设备，向闫秀珍、刘媛支付租金，所以承租人应该为邦禾公司；闫秀珍、刘媛是案涉房屋的业主，同时闫秀珍与其儿子案外人刘磊共同以案涉房屋注册成立了邦禾公司，2012年3月7日，闫秀珍、刘磊把全部股权转让给林慧卿（系赖丽英、赖敏敏、赖丽嫦的母亲，并持有70%的股权）、刘旭升（持有30%的股权）。
关于案涉房屋的使用情况，闫秀珍、刘媛称邦禾公司自成立时已在案涉房屋注册登记并实际进行营业，此后一直都在案涉房屋实际进行营业至今，澳力徕公司自2012年4月1日起委托邦禾公司在案涉房屋进行经营。澳力徕公司称邦禾公司一直在案涉房屋经营，其从来未委托任何公司来经营案涉房屋。
另查明，闫秀珍、刘媛已经于2012年9月自行收回案涉房屋。闫秀珍、刘媛自称其收回案涉房屋的时间为2012年9月底，澳力徕公司称闫秀珍、刘媛已于2012年9月10日接收了案涉房屋。
本案审理过程中，原审法院依法调取（2012）穗天法民二初字第4644号案于2012年12月18日开庭的开庭笔录，该笔录未显示该案原告邦禾公司承认或否认其曾向闫秀珍、刘媛转帐过款项的内容。
本案中，闫秀珍、刘媛称施庆元与赖丽英为夫妻关系，林慧卿为赖丽英之母，赖丽嫦、赖敏敏均为赖丽英的妹妹，上述人员之间具有利害关系。原审法院在审理过程中，就上述人员的关系问题询问了案外人赖敏敏，赖敏敏称林慧卿为其母亲、赖丽英为其大姐、赖丽嫦为其二姐，施庆元与赖丽英原为夫妻关系，但二人已经于2008年离婚，不清楚二人有无复婚。
另，闫秀珍、刘媛未提供证据证明《租赁合同》附件一、二中的健身设施、美容设施权属人为闫秀珍、刘媛。澳力徕公司为证明案涉房屋中的健身设施为案外人邦禾公司所有，提交了（2012）穗仲案字第4633号广州仲裁委员会裁决书、《健身器材买卖安装合同》、送货验收单等证据。
原审法院认为：闫秀珍、刘媛与澳力徕公司于2012年3月2日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，属于依法成立的合同关系。
本案的争议焦点之一为《租赁合同》是否生效及实际履行。原审法院认为从案外人施庆元、赖丽嫦、赖敏敏、蔡育立四人支付款项的情况、澳力徕公司是否接收了案涉房屋等方面综合审查可知，《租赁合同》已经生效并实际履行。理由如下：一、案外人施庆元、赖丽嫦、赖敏敏、蔡育立所支付的共计1111524.7元款项是付至《租赁合同》中约定的闫秀珍、刘媛的收款账号，可见，上述四付款人是在依《租赁合同》约定进行付款。二、从赖敏敏的陈述可见，付款人施庆元、赖丽嫦、赖敏敏及案外人邦禾公司的股东兼法定代表人林慧卿属于具有利害关系的人员，赖丽嫦、施庆元及邦禾公司作出的书面《声明》属于证人证言性质，鉴于赖丽嫦、施庆元及邦禾公司均未到庭作证并接受质询，且赖丽嫦、施庆元及邦禾公司之间具有利害关系，原审法院对上述《声明》均不予采纳；赖敏敏作出的《声明》，亦因其与施庆元、赖丽嫦、邦禾公司之间存在利害关系，原审法院不予采纳。三、对比闫秀珍、刘媛、澳力徕公司各自对1111524.7元款项的组成成分、性质的陈述，闫秀珍、刘媛关于1111524.7元的款项包括押金740000元及2012年4月的租金370000元的陈述较符合常理。根据《租赁合同》第四条第1款、第3款、第十二条的约定，结合本案案情，可认定《租赁合同》至迟已于2012年7月12日发生法律效力。至于上述1111524.7元的款项中除去押金740000元及2012年4月的租金370000元的剩余部分即1524.7元，根据公平原则，应认定为2012年5月的部分租金。四、闫秀珍、刘媛以加盖有澳力徕公司公章的广州邦禾清单、广州邦禾仓库清单、广州邦禾财务部清单作为其向澳力徕公司交付案涉房屋的交接清单，澳力徕公司虽辩称其上加盖的公章并非澳力徕公司的公章，但其未提交证据予以反驳，原审法院对其上述陈述不予采纳；澳力徕公司还辩称上述清单属于其与邦禾公司之间的文件而与本案无关，但澳力徕公司没有就闫秀珍、刘媛持有上述清单原件作出合理解释，原审法院对澳力徕公司的上述陈述亦不予采信。鉴于闫秀珍、刘媛与澳力徕公司均确认了邦禾公司自2009年成立之日至2012年9月闫秀珍、刘媛收回案涉房屋之日一直在案涉房屋进行经营，结合闫秀珍、刘媛与澳力徕公司各自关于闫秀珍、刘媛就案涉房屋与澳力徕公司还是案外人邦禾公司形成租赁合同关系问题的陈述综合判断，闫秀珍、刘媛关于已经将案涉房屋交付澳力徕公司，且澳力徕公司委托邦禾公司进行经营的陈述较为合理。因上述清单未显示时间，而闫秀珍、刘媛关于其向澳力徕公司交付案涉房屋的时间的陈述有两种不同的陈述，原审法院采信不利于闫秀珍、刘媛的陈述即案涉房屋交付澳力徕公司的时间为2012年4月1日。
澳力徕公司虽辩称《租赁合同》部分无效，但根据动产以占有为所有权公示原则，健身设施、美容设施位于闫秀珍、刘媛所有的案涉房屋内，澳力徕公司作为承租人所接收的租赁标的物也包括案涉房屋及其内的健身设施及美容设施。澳力徕公司应就使用案涉房屋及其内的健身设施及美容设施向闫秀珍、刘媛支付相应对价即租金。至于案涉房屋内的健身设施如果确属他人所有，也应当由所有权人另案向闫秀珍、刘媛主张相应的权利。
如前所述，《租赁合同》于2012年3月2日成立且于2012年7月12日生效，闫秀珍、刘媛、澳力徕公司均应依约切实履行。如前所述，闫秀珍、刘媛作为出租人已经依约于2012年4月1日将案涉房屋交付澳力徕公司使用，澳力徕公司作为承租人亦应依约于每月10日前支付当月租金，澳力徕公司逾期付租超出10日，甲方就有权解除合同。经查，澳力徕公司于2012年6月12日方支付案涉房屋2012年4月的部分租金，其上述逾期付租行为已经符合《租赁合同》第三条的约定，闫秀珍、刘媛依约有权解除《租赁合同》。在此情况下，闫秀珍、刘媛于2012年9月11日按照澳力徕公司工商登记地址和《租赁合同》中约定的澳力徕公司联系地址向澳力徕公司发出《解除租赁合同通知书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原审法院确认闫秀珍、刘媛上述行为发生解除《租赁合同》的效力。《租赁合同》的解除时间应以上述邮件的签收时间即2012年9月12日为准。且澳力徕公司至今未付2012年5月的剩余租金（如前所述，原审法院认定澳力徕公司已经于2012年7月12日支付5月部分租金1524.7元）及2012年6月1日至《租赁合同》解除之日即2012年9月12日的租金，显属违约，根据《租赁合同》第三条的约定，澳力徕公司应向闫秀珍、刘媛支付2012年5月剩余租金368475.3元及2012年6月1日至2012年9月12日的租金。因此，闫秀珍、刘媛要求澳力徕公司支付5月租金370000元的诉讼请求，对于超过上述5月剩余租金368475.3元的部分，原审法院不予支持。而鉴于闫秀珍、刘媛要求澳力徕公司支付租金的截止日期为2012年9月10日，属于当事人对自身民事权利的合法处分，原审法院对此予以准许。综上，澳力徕公司实际应向闫秀珍、刘媛支付2012年5月剩余租金368475.3元及2012年6月1日至2012年9月10日的租金1233333.33元，以上租金合计1601808.63元。
澳力徕公司逾期支付租金，给闫秀珍、刘媛造成一定损失，应根据《租赁合同》第三条的约定以每月拖欠的租金为本金向澳力徕公司支付滞纳金即逾期付款违约金，且滞纳金应自每月第11日起计至实际付清之日止。鉴于闫秀珍、刘媛仅要求澳力徕公司就2012年5月1日至2012年9月10日期间的租金支付滞纳金，属于当事人对自身民事权利的合法处分，原审法院对此予以准许。至于澳力徕公司抗辩称滞纳金的计算标准过高问题，《租赁合同》约定为千分之三，按照此标准计算的每日的滞纳金高达1110元，实属过高，原审法院综合本案案情酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算滞纳金。因此，澳力徕公司应向闫秀珍、刘媛支付2012年5月部分租金1524.7元的滞纳金（以1524.7元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年5月11日计至2012年7月12日）、2012年5月部分租金368475.3元的滞纳金（以368475.3元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年5月11日计至实际付清之日止）、2012年6月1日至2012年9月10日期间租金的滞纳金（滞纳金按期计算，每期滞纳金以当月未付租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自每月第11日计至实际付清之日止）。但根据公平原则，每期滞纳金应以不超过本金为限。
闫秀珍、刘媛关于要求澳力徕公司支付案涉房屋自2012年9月1日至2012年9月10日止的物业管理费72284元的诉讼请求，现有证据并未显示闫秀珍、刘媛已经代澳力徕公司代付代垫上述期间案涉房屋的物管费，闫秀珍、刘媛上述主张缺乏事实上的依据，原审法院依法予以驳回。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》十三条第二款、第六十四条的规定，原审法院作出如下判决：一、广州澳力徕康体设备有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向闫秀珍、刘媛支付2012年5月剩余租金368475.3元、2012年6月1日至2012年9月10日期间的租金1233333.33元；二、广州澳力徕康体设备有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向闫秀珍、刘媛支付2012年5月部分租金1524.7元的滞纳金（以1524.7元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年5月11日计至2012年7月12日）、2012年5月部分租金368475.3元的滞纳金（以368475.3元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年5月11日计至实际付清之日止，以不超过368475.3元为限）、2012年6月1日至2012年9月10日期间租金的滞纳金（滞纳金按期计算，每期滞纳金以当月未付租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自每月第11日计至实际付清之日止，每期滞纳金以不超过当月拖欠租金本金为限）。三、驳回闫秀珍、刘媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25170元，由闫秀珍、刘媛负担7180元，广州澳力徕康体设备有限公司负担17990元。
判后，澳力徕公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回闫秀珍、刘媛的诉讼请求。理由如下：一、原审法院认定事实错误。1、原审判决在没有查清事实的情况下，错误认定闫秀珍、刘媛已经支付租金。原审判决认定闫秀珍、刘媛已经支付租金的依据是四个自然人将款项支付到了合同中约定的账户，据此认定该四个自然人是在履行该合同。但该认定没有任何证据，原审判决没有查明如下事实：原审法院如何知晓该四人支付的款项是租金？该四个自然人与闫秀珍、刘媛是什么关系？该四个自然人为什么要代我司付款？四个自然人与闫秀珍、刘媛之间是否还存在其他债权债务？上述事实没有任何证据予以佐证。2、原审判决根据四个自然人陆续支付的款项到2012年7月12日就满足合同约定的押金数额74万元的事实，认定合同于7月12日生效，完全是主观臆想。案外人于2012年3月7日到7月12日共支付四次，总额达到了111万余元。实际上，到6月12日，付款累计已经达到81万元。为什么不认定合同6月12日生效，而是在7月12日生效？如何判断6月12日的是租金，7月12日的是押金？依据何在？先付租金，后付押金的做法是否符合常理？为何会出现交付在前，而合同生效在后的情况？所以原审法院的上述认定系主观臆断。3、原审判决在没有任何证据的情况下错误认定我司接收租赁标的物后委托广州邦禾健身有限公司在此经营。原审判决认定我司接收标的物的依据是：闫秀珍、刘媛提供了盖有我司公章的邦禾财务清单，而我司并未对上述清单原件作出合理解释；同时，原审法院根据邦禾公司一直在租赁标的物进行经营的事实，主观认定是我司接收标的物后另行委托邦禾公司在此经营。事实上，上述清单是邦禾公司的财务清单、仓库清单等，清单中列出的物品没有房屋以及健身设备等租赁标的物，也没有交接双方的确认和签字，根本无法说明租赁标的物的交接过程。闫秀珍、刘媛作为产权人，应当提供充足的证据证明交接过程，其提供的证据无法证明其主张的，应当由其承担举证不能的后果。但原审判决却认为我司应当对此作出解释，并错误地认为我司没有对该清单作出合理解释，据此认定该清单为交接清单。关于交付的时间问题，闫秀珍、刘媛在原审庭审过程中竟然出现前后三次不同的时间，其根本原因是不存在场地交接的事实。二、原审判决没有查明以下重要事实。1、本案的关键是查清邦禾公司一直使用租赁标的物的依据，但原审对此没有查清。在原审庭审过程中，原审法院查明邦禾公司在现场一直进行经营。虽然闫秀珍、刘媛主张我司接收标的物后委托邦禾公司经营，但我司对此予以否认。原审法院以利害关系为由未采纳邦禾公司的证言。却在未查明邦禾公司如何取得使用权的情况下，主观推断我司委托邦禾公司。2、没有查清四个案外自然人向闫秀珍、刘媛付款的原因，特别是其中蔡育立的情况没有查清。四个付款人中有三人出具声明称其是代邦禾公司支付租金，而非代我司支付租金。原审法院认为该三人与邦禾公司的股东存在利害关系，故对该三人的书面证明不予采信，反而依据闫秀珍、刘媛的猜想，直接认定该四人是代我司支付租金。我司认为，原审法院不采信该三人的证明，只能说明该三人的观点不成立，并不能证明该三人支付的是租金，也不能证明该三人支付的是本案合同项下的款项，更不能证明是代我司支付款项。而蔡育立本人没有出具声明，也与广州邦禾健身有限公司不存在利害关系，原审没有查明其支付的是什么款项，也没有查清蔡育立与闫秀珍、刘媛是否存在其他债权债务关系。原审法院在此情形下直接认定蔡育立是代我司支付租金没有依据。三、涉案《房屋及设备租赁合同》第四条第3款规定：“本合同签订后，并且乙方将押金转账、甲方确认押金到账后，本合同始生效。”，第十二条规定：“合同经双方签字盖章与缴交押金后生效。”由于我司从未向闫秀珍、刘媛支付任何款项，故该合同的生效条件一直没有满足，该合同尚未生效。四、涉案合同并未履行。闫秀珍、刘媛从未向我司交付任何标的物。虽然闫秀珍、刘媛为了证明其交付的事实提供了《广州邦禾清单》、邦禾财务清单，但该清单中没有日期、没有交付人、没有接收人，甚至没有出现《租赁合同》中的房屋及健身设备等标的物，根本无法证明闫秀珍、刘媛已经交付租赁标的物的事实。综上所述，原审判决在没有证据的情况下，认定事实错误。闫秀珍、刘媛作为原审原告，其提供的证据是否能够充足地证明观点是本案审理的关键。闫秀珍、刘媛未能提供充足证据证明其主张的，应当承担不利后果。从闫秀珍、刘媛提供的证据来看，无论是租金支付证据，还是交接场地证据，其证明力及关联性都存在很大疑问。而作为案件重要主体的邦禾公司和涉案的自然人出具的文件，原审法院都以存在利害关系为由不予采信，导致原审法院根本没有查清案件事实，原审判决书存在诸多矛盾。实际上，闫秀珍、刘媛通过股权转让的方式将邦禾公司进行了转移，并将租赁标的物出租给邦禾公司使用，邦禾公司也支付了租金。在邦禾公司未能足额支付租金的情况下，闫秀珍、刘媛转而要求我司支付租金是毫无道理的。故请求二审法院查清事实，依法改判，驳回闫秀珍、刘媛的诉讼请求。
被上诉人闫秀珍、刘媛共同答辩称：澳力徕公司的上诉理由不成立，不同意其上诉请求。原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，闫秀珍、刘媛坚持认为澳力徕公司是涉案房屋的实际使用人，并表示即使法院认为邦禾公司是实际承租人，其在本案及今后均不会向邦禾公司主张租金，只要求澳力徕公司承担责任。
本院认为，原审认定澳力徕公司与闫秀珍、刘媛于2012年3月2日签订的《房屋及设备租赁合同》依法成立正确，本院予以确认。二审双方主要争议焦点是上述合同是否生效，以及是否实际履行。具体分析如下：
对于上述合同是否生效问题。根据上述合同第四条、第十二条约定，上述合同的生效条件有二，一是该合同经澳力徕公司与闫秀珍、刘媛双方签字盖章，二是澳力徕公司将押金转账，闫秀珍、刘媛确认押金到账。双方当事人对第一个生效条件并无争议，本院予以确认。对于双方争议的第二个生效条件，闫秀珍、刘媛提供了户名为闫秀珍、卡号为6222023602052649258的牡丹灵通卡帐户历史明细，表示其中四笔款项系四案外人代澳力徕公司支付涉案合同约定的押金及部分租金，确认澳力徕公司支付的押金到帐。对此，澳力徕公司否认其曾向闫秀珍、刘媛付款，也没有委托四案外人代其付款，并提供其中三案外人施庆元、赖丽嫦、赖敏敏出具的《声明》，主张该四笔款项均系案外人代邦禾公司支付租金，但鉴于上述牡丹灵通卡账户与合同约定的闫秀珍、刘媛方的资金往来账户一致，现有证据亦无法证明邦禾公司与闫秀珍、刘媛存在租赁关系，且根据双方举证及陈述，案外人施庆元系原澳力徕公司经理，与赖丽嫦、赖敏敏原有姻亲关系，原审据此未采纳澳力徕公司上述抗辩意见，合理采信闫秀珍、刘媛关于已收取押金及部分租金的主张，并认定涉案合同已经生效并无不当。澳力徕公司在原审中所举证据并不足以证明其关于四案外人所付款项系代邦禾公司支付租金的抗辩意见，二审期间对此亦未提交新证据，故本院对此不予采信。
关于上述合同是否实际履行问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对此，闫秀珍、刘媛提交了《广州邦禾清单》、邦禾财务清单等证据证明双方已经实际交接涉案场地及设备，且上述证据上均有澳力徕公司的公章，虽然澳力徕公司对此不予确认，并以上述证据上没有日期、交付人、接收人等为由，上诉主张闫秀珍、刘媛没有向其交付房屋及健身设备，但澳力徕公司并不能举证推翻闫秀珍、刘媛上述举证，故本院不支持澳力徕公司上述上诉主张。
综上，上诉人澳力徕公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25170元，由上诉人广州澳力徕康体设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 刘 卉
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年六月十二日
书 记 员 杨仁义