杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第1461号
原告严阳。
被告杭州凯瑞置业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区滨盛路1893、1895号。
法定代表人陈素琴，总经理。
委托代理人（特别授权）陈伟，浙江铁诚律师事务所律师。
原告严阳诉被告杭州凯瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理，本案依法由审判员杨仙林独任审理，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告严阳、被告委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严阳起诉称，2012年6月28日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的位于杭州市滨江区凯瑞金座618室、建筑面积共58.22平方米、总价881183元的商品房出售给原告，合同约定2013年12月31日前将房屋交付给原告。合同签订后原告按约定全额支付了购房款，但到交房期后被告并未交房。双方于2014年7月10日签订《补充协议》，被告承担逾期交房的违约责任，协议约定2014年1月1日起至2014年3月31日止，被告按日向原告支付已交房款万分之二的违约金，2014年4月1日至实际交房日，被告按日向原告支付已交房款万分之四的违约金，并约定到2014年9月30日，被告一定交房。但到期后被告仍未按约定交房，仅支付2014年3月31日之前的违约金，之后的违约金一直未交付。经原告多次催讨，被告既不能交房，也不支付逾期交房的违约金。原告认为，原告与被告的商品房买卖合同关系依法成立、合法有效。被告未按照合同约定履行义务，属严重违约行为，应承担违约责任。
诉讼请求：1.被告立即支付原告逾期交房违约金，按日万分之四从2014年4月1日起计算至实际交房之日止（至2014年9月30日暂为64503元），并支付逾期办证违约金按日万分之一计算至实际办证之日止；2.被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张的事实，提供以下证据：
证据1.浙江省商品房买卖合同，证明被告承诺2013年12月31日前交房。
证据2.补充协议，证明双方就被告违约所作的协议，双方约定2014年4月1日至2014年9月30日之间的违约金按照日万分之四计算。
证据3.具结书、收款收据，证明买卖合同事实及原告已经支付房款的事实。
被告杭州凯瑞置业有限公司答辩称，原、被告双方签订的补充协议约定违约金的支付期限是2014年4月1日至2014年9月30日，按照日万分之四支付违约金；双方并没有对2014年9月30日以后的逾期交房违约金进行约定，为此不应当适用原告主张的日万分之四的违约责任，而是按照双方签订的买卖合同的约定，以日万分之一承担违约金；原告主张逾期办证按照日万分之一计算违约金，权属证书的办理应当以交付房屋为前提，在交付房屋后的三个月内完成。如果延迟交付房屋，权属证书办理的时间相应延迟，因此被告在承担逾期交付房屋的违约责任后，不再就延迟办理权属证书支付违约金。
被告未提供证据。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：被告对原告提供的证据1、3均无异议，本院予以认定。被告对于证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但是认为该协议仅对于2014年4月1日至9月30日之间的违约金支付标准进行约定，未约定此后的违约金支付标准，仍需双方协商。本院认为，原、被告之间的分歧系本案争议焦点，本院将根据查明的事实，依据法律规定予以处理。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2012年6月28日，原、被告签订合同编号为2012预1153674号的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定被告将其开发的位于杭州市滨江区凯瑞金座618室房屋一套，设计用途为办公楼，层高为4.78米，建筑面积共58.22平方米，总价为881183元；付款方式及期限为买受人于2012年6月28日缴交首期款441183元，余款440000元按揭贷款，并于签署合同当日（或出卖人通知的7天内）办理银行按揭贷款手续并提供齐全贷款所需的全部资料及缴清按揭所需的费用；交付期限及条件（第九条）为出卖人应在2013年12月31日前，将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可交付或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“3、项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，延期最长不超过90天。”合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：“…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条约定逾期办理权属证书的违约责任：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按…（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同还对交接等进行约定。
原告于合同签订之日即2012年6月28日支付首付款441183元，于2012年8月24日支付房款440000元，共计缴交房款881183元。后被告未能如期交房。原、被告双方于2014年7月10日签订补充协议一份，就被告逾期交房的违约责任进行约定。协议约定：一、被告于2014年9月30日前交付商品房给原告，逾期交房期间的违约金按照如下方式处理：1.2014年1月1日起至2014年3月31日止，被告以现金方式按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，计15861元，该违约金于补充协议签订日后7个工作日内结清；2.2014年4月1日起至实际交房日（2014年9月30日前），被告按日向原告支付已交付房价款万分之四违约金，在交房日前结清；…二、若被告在2014年9月30日尚不能交付，被告须以现金方式先行结清2014年9月30日前的逾期交房违约金。被告的逾期交房违约金将由原、被告双方另行协商；三、原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（含附件）与本协议不一致的，以本协议为准。本补充协议未涉及的其他条款，按照原合同执行。协议签订后，被告已按约定向原告支付2014年1月1日至2014年3月31日的违约金15861元。被告至今未按约交房，原告主张其支付逾期交房的违约金，故此成诉。
本院认为，本案争议焦点在于逾期交房违约金、逾期办理权属证书的违约金如何认定。（一）逾期交房违约金：根据原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》以及补充协议的约定，原、被告对于逾期交房违约金以及交房期限达成新的合意，原、被告均应遵照履行。被告仍逾期未能在2014年9月30日前交付房屋，理应承担逾期交房的违约责任。原告请求被告自2014年4月1日起至被告实际交付房屋之日止，按照日万分之四的标准支付逾期交房违约金。被告抗辩称，原、被告约定的违约金过分高于被告违约给原告造成的损失，并请求本院予以减少。本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原、被告达成补充协议，房屋买卖合同继续履行，原告放弃了合同解除并要求被告支付相应违约金的权利，而被告则同意按照补充协议的约定支付相应的违约金以资补偿，本院认为自2014年1月1日至2014年9月30日短期内，被告约定了相应的违约金标准是符合其预期的，被告并未举证证实存在重大事由应改变双方的上述约定。因此，被告要求本院调整该期间的违约金，本院不予支持。考察补充协议的文义，双方对于2014年10月1日之后的违约金标准并未约定，留待双方另行协商，即房屋买卖合同关于逾期交房违约金的约定亦不再执行。本院认为2014年10月1日之后的违约金，参照涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以按照每日万分之二的标准计算违约金为宜。
（二）逾期办理权属证书的违约金：根据原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，超过90日之后，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告起诉请求被告在承担逾期交付房屋的违约金后另行按照已付房款、每日万分之一的标准支付逾期办理权属证书的违约金。被告抗辩称，权属证书的办理应当以房屋实际交付为前提，被告已承担逾期交房的违约金，则不应再支付逾期办理权属证书的违约金。本院认为，被告的抗辩不成立，根据合同约定，本院核定被告应当承担逾期办理权属证书违约金的方式为：被告应自2014年3月31日次日起至被告实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告超出本院确认部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告严阳逾期交房违约金64502.60元。
二、被告杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告严阳逾期交房违约金（具体计算方式：以881183元为本金，自2014年10月1日至被告实际交房之日止，按照每日万分之二计算）。
三、被告杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告严阳逾期办理权属证书违约金（具体计算方式：以881183元为本金，自2014年3月31日次日起至被告实际交付权属证书或者登记证明之日止，按照每日万分之一计算）。
四、驳回原告严阳本案其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1412元，减半收取706元，由原告严阳负担50元，被告杭州凯瑞置业有限公司负担656元。原告严阳于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院按不服判决涉及到的财产金额预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
审判员 杨仙林
二〇一五年五月二十九日
书记员 韩 晨