吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民一终字第1025-1号
上诉人（原审原告）：刘霞，住吉林市。
委托代理人：李文华，吉林千禾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林市公交通利达房地产开发有限责任公司，住所地：吉林市龙潭区棋盘街黎明路。
法定代表人：李晓峰，该公司总经理。
委托代理人：张建波。
委托代理人：史战波。
被上诉人（原审被告）：长春华北汽车贸易集团有限公司，住所地：长春市汽车产业开发区景阳大路3588号。
法定代表人：张鹏，该公司董事长。
委托代理人：郑洪雁，吉林庆合律师事务所律师。
上诉人刘霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2013）龙民一初字第477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘霞的委托代理人李文华，被上诉人吉林市公交通利达房地产开发有限责任公司（以下简称通利达公司）的委托代理人张建波、史战波，被上诉人长春华北汽车贸易集团有限公司（以下简称华北汽贸公司）的委托代理人郑洪雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘霞在原审时诉称：坐落于吉林市龙潭区华丹大街66号3号商场34、35、36号网点为我所有的商业服务类用房。该房屋在2011年8月9日交付到我手中，因该房屋在交接前为被告通利达公司出租给被告华北汽贸公司，被告通利达公司将我的房屋租赁给被告华北汽贸公司用于销售汽车及售后服务。该房屋归我所有后一直与被告华北汽贸公司延续租赁关系。依据二名被告签订的租赁协议，租赁期限届满须将所改造的房屋结构恢复原样。在该房屋到期前一个月我问被告华北汽贸公司是否续租，被告华北汽贸公司说肯定续租。2012年4月16日，被告通利达公司与被告华北汽贸公司租赁合同期限届满，被告华北汽贸公司并未搬走，也未给付房租，后来在未通知我的情况下偷偷搬走。因在租赁期间被告华北汽贸公司对房屋进行了大幅装修改造，被告华北汽贸公司搬出时又对装修部分进行了破坏性拆改，造成我的房屋主体结构、门窗等严重受损，如不修复根本无法继续使用。我要求二名被告将房屋恢复原样，二名被告互相推诿，房屋钥匙在10月末才交付给我，致使房屋在2012年11月16日才租赁出去，还给新租户15天装修期，导致我在2012年12月1日才正式收取租金。我认为，被告的行为违反了合同约定，侵犯了我的合法权益，因房屋破损不能对外租赁以及寻找新的租户，耽误租赁期间所受到的经济损失应由二名被告承担。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告通利达公司及被告华北汽贸公司对拖延交付房屋期间的租赁费93,750.00元（2012年4月17日-2012年12月1日，租金标准为12,500.00元/月）承担连带给付责任；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。
通利达公司在原审时辩称：1、我单位与刘霞之间为委托合同关系，不是租赁合同关系，原告不应向我单位主张租赁费用损失。因为本案租赁合同的房屋系我单位开发建设的，但在2010、2011年通过协议方式将商城内的41处商业网点转让给吉林化学工业循环经济示范园区管委会（以下简称管委会），包括本案租赁合同中的房屋。管委会同意我单位在上述房屋没有出卖之前，对上述房屋有出租、使用、进行管理和维护的权利，租金归我单位所有。2011年8月，管委会将商城内的34、35、36号网点转让给本案原告，并将房屋交付到原告手中。我单位在此时间后，与刘霞之间就是协助刘霞办理房屋交接以及产权相关手续的关系，始终不存在房屋租赁合同关系。2、原告与被告华北汽贸公司在2011年8月份后存在租赁合同关系。理由是：在管委会未将房屋出卖前，我单位有出租使用权和维修管理的义务，因此与被告华北汽贸公司签署了为期三年的房屋租赁合同，时间为2009年4月17日至2012年4月16日。由于该3处网点在租赁范围内，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题解释》中“买卖不破租赁”的规定，在房屋交付后，我单位将该3处网点的租金及租赁合同的权利、义务一并转给了原告。所以，原告与被告华北汽贸公司在2011年8月份后双方就是租赁合同关系。3、原告诉讼请求租金损失不应该向我单位主张。理由是：原告主张的是拖延交付房屋造成的租赁费用损失。而我单位协助交接房屋的义务履行时间是2011年8月，被告华北汽贸公司支付的租金其中2011年8月至2012年4月的租金我单位已经给付了原告。显然，原告购买房屋后，知道该房屋存在租赁合同，并收取了租金，我单位履行房屋买卖交接房屋的时间就是2011年8月。而原告主张的是租赁合同结束后房屋拖延交付的损失，和我单位没有任何法律关系，不应该向我单位主张，而且原告也承诺不向我单位主张。综上，我单位与本案原告之间不存在房屋租赁合同纠纷以及延迟交付房屋的过错，因此也不应该承担任何法律责任，请求人民法院依法驳回原告对我单位的诉讼请求。
华北汽贸公司在原审时辩称：1、被告与原告之间不存在任何房屋租赁关系，原告不是被告租赁合同的相对人。2、被告作为租赁合同当事人没有违反合同约定，合同届满后被告已经对房屋进行了恢复原状，也得到了确认，被告认为原告诉请无事实及法律依据。
原判决认定：2009年3月20日，被告通利达公司职员梁连科（甲方）与被告华北汽贸公司（乙方）签订租赁合同，将吉林统泰国际汽配城3号楼34、35、36号等房屋租赁给被告华北汽贸公司经营使用，租期为2009年4月17日至2012年4月16日止，并约定在房租到期后恢复房屋原状。被告华北汽贸公司于2009年4月21日通过汇兑形式向通利达公司支付租金280，000.00元。2010年9月8日，化工园区管委会与被告通利达公司签订协议书，2011年10月24日签订补充协议，约定由管委会收购被告通利达公司所有的位于吉林市统泰汽配商城内41处网点（包含统泰汽配城3号楼34、35、36号网点）。原告刘霞通过产权调换取得了统泰汽配城3号楼34、35、36号网点，2011年8月9日，管委会向原告交付了上述网点房屋，原告于2013年5月7日取得了上述房屋的所有权登记证书。2011年8月16日，被告通利达公司向原告刘霞支付了2011年8月10日至2012年4月16日期间统泰汽配城3号楼34号网点租金24,259.00元（35,000.00元/年）；35号网点租金24，259.00元（35,000.00元/年）；36号网点租金25,966.00元（38,000.00元/年）。2012年4月16日该租赁合同到期时，房屋没有恢复原状，被告华北汽贸公司延期至2012年8月将房屋交付给原告。2012年11月26日，原告刘霞出具承诺书，承诺内容为：“2012年8月份该门市房屋交给我之后，经与华北汽贸公司协商，由华北汽贸公司按照我的要求对房屋墙体结构、门窗和给排水、电气、供热及消防设施予以了恢复。现经我验收合格符合我的要求。今后有关房屋墙体结构、门窗及水、电、供热、消防设施的恢复和使用等工作不用吉林市公交通利达房地产开发公司负责，发生任何问题均与吉林市公交通利达房地产开发公司无关。”
原判决认为：（一）根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，本案中，虽然梁连科以自己的名义与被告华北汽贸公司签订租赁合同，但由于本案争议房屋系被告通利达公司开发建设且梁连科系被告通利达公司的职员，2009年4月21日被告华北汽贸公司又支付被告通利达公司租金280,000.00元，系被告华北汽贸公司在订立合同时明知梁连科签订合同系代理被告通利达公司的职务行为，故该租赁合同直接约束被告通利达公司与被告华北汽贸公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案争议房屋的所有权由被告通利达公司变更至原告刘霞名下，由于本案争议房屋所有权变动系发生在被告通利达公司与被告华北汽贸公司的租赁期间，因此所有权的变动不影响租赁合同的效力，该租赁合同对新的所有权人即本案原告刘霞继续有效。2011年8月16日，被告通利达公司已将争议房屋的租金（2011年8月10日至2012年4月16日）支付给原告刘霞，因此该租赁合同中被告通利达公司的权利义务由原告刘霞承继。因此自2011年8月10日至2012年4月16日期间，原告刘霞与被告华北汽贸公司存在租赁关系。被告通利达公司与原告刘霞之间仅是该租赁合同下权利、义务的转移，而非形成新的租赁关系，且原告于2012年11月26日出具承诺书不要求被告通利达公司承担责任，因此原告诉请要求被告通利达公司对延期交付房屋承担连带赔偿责任的诉请无事实及法律依据，故对于该项诉请，本院不予支持。（二）根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，被告通利达公司与华北汽贸公司签订的房屋租赁合同中明确约定在房屋到期后恢复房屋原状。而在2012年4月租赁期满后，被告华北汽贸公司并没有按照合同约定将房屋恢复原状，而是延期至2012年8月返还租赁房屋，造成了出租方在延期交付房屋期间的损失。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案原告刘霞有权要求被告华北汽贸公司赔偿延期交付房屋期间的租赁费损失。但对于原告要求被告按照年租赁费150,000.00元的标准赔偿9,375.00元损失的诉讼请求，本院认为，该请求超出了被告的可预见范围，应以原租赁合同约定的租金标准计算，由于双方并未在合同中约定恢复期间，本院认为，被告华北汽贸公司于2012年8月份交付原告房屋后至2012年11月26日原告出具承诺书自认该房屋经其验收符合要求之日止为被告华北公司对本案争议房屋恢复原状的合理期间。因此，由于被告华北汽贸公司延期交付房屋（2012年4月16日至2012年8月1日）给原告造成的损失为31,500.00元。（35,000元÷12个月×3.5个月+35,000元÷12个月×3.5个月+38,000元÷12个月×3.5个月=31,500.00元。）综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条、第四百零二条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决。
原判决主文：一、被告长春华北汽车贸易集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘霞租赁费损失31,500.00元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告长春华北汽车贸易集团有限公司未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,143.00元，由被告长春华北汽车贸易集团有限公司承担720.00元，由原告刘霞承担1,423.00元。
原审判决后，刘霞不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判二名被上诉人共同连带给付租金93,749.95元。诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一审法院认定事实错误。一、通利达公司与华北汽贸公司签订房屋租赁合同，约定将门市房出租给华北汽贸公司使用，并约定房屋到期恢复原状。原审将合理的恢复期间认定为四个半月。上诉人同意华北汽贸公司进行恢复，不等同于认可恢复时间多久都可以。在庭审中通利达公司及多名证人均说在2012年10月的时候，房屋还没有恢复原状，一审却以证人证言与本案不具有直接关联不予采信。赔偿时间应计算到验收合格的时间为止，因为这个期间，均是因为被上诉人的原因致使房屋无法对外出租。二、一审认定赔偿价格错误。被上诉人租赁房屋是五年前定的价格，现在已高于当时价格，在被上诉人不租赁上诉人房屋时就有人要以每年15万元的价格进行租赁，应该以现在房屋租赁市场价格为基数进行计算租金。三、通利达公司在本案中存在过错，要求其对上诉人损失承担连带给付责任，如果该公司坚持认定8月后是合理恢复期间，上诉人要求8月到11月下旬的租赁损失由通利达公司承担给付责任。理由是因为该公司与华北汽贸公司签订合同中约定的是房屋到期后恢复原状，而不是常理上的房屋到期恢复原状。通利达公司确实预留了房屋拆改保证金，该保证金未给上诉人，也正是因为该笔保证金的存在致使华北汽贸公司和通利达公司之间对房屋恢复互相推诿。综上，一审法院认定部分事实错误，致使赔偿期限和数额计算错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人通利达公司在二审庭审中辩称：答辩意见同一审答辩意见。
被上诉人华北汽贸公司在二审庭审中辩称：原租赁合同没有规定具体的恢复期限，因此不能确定上诉人刘霞所说的房屋租不出去所受到的损害，受到的损失即法定利益是不确定的，因此我公司不承担赔偿责任。
本院在审理本案过程中，双方当事人均未提供新的证据。
本院审理查明：2009年3月20日，通利达公司职员梁连科（甲方）与华北汽贸公司（乙方）签订租赁合同，将吉林统泰国际汽配城3号楼34、35、36号等房屋租赁给华北汽贸公司经营使用，租期为2009年4月17日至2012年4月16日止，并约定在房租到期后恢复房屋原状。华北汽贸公司于2009年4月21日通过汇兑形式向通利达公司支付租金280，000.00元。2010年9月8日，化工园区管委会与通利达公司签订协议书，2011年10月24日签订补充协议，约定由管委会收购通利达公司所有的位于吉林市统泰汽配商城内41处网点（包含统泰汽配城3号楼34、35、36号网点）。刘霞通过产权调换取得了统泰汽配城3号楼34、35、36号网点，2011年8月9日，管委会向刘霞交付了上述网点房屋，刘霞于2013年5月7日取得了上述房屋的所有权登记证书。2011年8月16日，通利达公司向刘霞支付了2011年8月10日至2012年4月16日期间统泰汽配城3号楼34号网点租金24,259.00元（35,000.00元/年）；35号网点租金24,259.00元（35,000.00元/年）；36号网点租金25,966.00元（38,000.00元/年）。2012年4月16日该租赁合同到期时，房屋没有恢复原状，华北汽贸公司延期至2012年10月将房屋交付给刘霞。
本院认为，一、关于通利达公司是否应在本案中承担赔偿责任的问题。本案为房屋租赁合同纠纷案件，而刘霞与通利达公司之间为委托合同关系，故刘霞在本案中要求通利达公司承担赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。二、关于刘霞主张的赔偿时间及赔偿标准的问题。因在通利达公司的职工梁连科与华北汽贸公司签订的租赁合同中明确约定:“在房租到期后恢复房屋原状”,故依据合同约定，在双方租赁合同到期后应给予一定期限将房屋恢复原状，而华北汽贸公司在8月份开始对本案争议房屋恢复原状，故原审判决华北汽贸公司赔偿刘霞2012年4月16日至2012年8月1日期间的租赁费损失，而将8月到10月期间作为给予华北汽贸公司的恢复期间，并依据双方原租赁合同的价格标准计算赔偿数额并无不妥，对刘霞此项上诉主张本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,144.00元，由上诉人刘霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 英
审判员 孙 伟
审判员 林凤岩
二〇一四年一月十七日
书记员 姜 雪