云南省昆明市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）昆民一终字第182号
上诉人（原审原告）郭宏。
上诉人（原审原告）余庆海。
两上诉人共同委托的特别授权诉讼代理人王文印、马建宁，北京大成（昆明）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）周丽萍。
特别授权诉讼代理人杨健生、张高建，云南联宇律师事务所律师。
上诉人郭宏、余庆海因与上诉人周丽萍房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市东川区人民法院（2010）东民初字第531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日对本案公开进行了询问，并于2014年5月8日公开开庭进行了审理，上诉人郭宏、余庆海共同委托的代理人马建宁，被上诉人周丽萍委托的代理人张高建到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：2007年4月29日原告余庆海与被告周丽萍签订《房屋出租合同》，被告将位于昆明市东川区铜都街道办事处春晓路下段的楼房出租给原告余庆海使用，租期为10年。二原告共同出资对租用楼房的二、三楼进行了装修装饰，并在楼顶加盖了第四层，该第四层未办理合法建设手续。同年原告余庆海将该楼房转租给原告郭宏开东川区月半湾娱乐城。被告收取了江欣荣交的2007年10月30日至2008年10月30日的房租费10万元。被告与原告余庆海于2007年4月29日签订的《房屋出租合同》，因合同所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，双方所签订的《房屋出租合同》被判决无效。二原告对东川区铜都街道办事处东川区月半湾娱乐城二、三层装修、装饰及第四层单层整体的鉴定价值为55.84万元，其中二楼部份18.75万元、三楼部份17.82万元、四楼加层部份17.77万元、户外广告牌及消防通道1.5万元。另查明，一审法院于2011年5月16日将原告承租的房屋执行移交给被告。现两原告诉至一审法院，请求判令：1、被告赔偿两原告装修装饰费31.6万元，经被告同意加层建筑的费用12.38万元；2、被告偿还两原告房屋订金5万元；3、被告承担本案诉讼费。
一审法院经审理认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告向原告余庆海出租未取得建设工程规划许可证的房屋，而导致双方签订的《房屋出租合同》无效，被告对合同无效具有过错，应当赔偿原告因合同无效所导致的损失。对原告要求被告赔偿的装修装饰费31.6万元、加层建筑费用12.38万元的诉讼请求，一审法院认为，原告余庆海与被告在《房屋出租合同》中约定合同违约后装修费用的处理原则，楼顶双方约定由原告使用，二原告共同出资对所承租房屋进行装修装饰，未办理合法建设手续加盖第四层，该部份现值经鉴定为二楼部份18.75万元、三楼部份17.82万元、四楼加层部份17.77万元，总计54.34万元。因本案合同无效的过错在于被告，被告应当根据其过错分担原告的现值损失。此费用根据原告使用承租房屋的年限折算，由被告负担65%（543400×65%）即353210元；对原告要求被告偿还房屋订金5万元的诉讼请求，因原告未提交证据证明被告收取过合同订金5万元，因此原告的该项请求一审法院不予支持；对原告要求被告赔偿原告购置空调、电视、电脑、服务器、音响设备及安装监控设备的支出362100元的诉讼请求，因双方在《房屋出租合同》中对此项损失无约定，原告的该项投入亦不属于《房屋出租合同》的组成部份，因此，该项请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、由被告周丽萍于本判决生效后十日内赔偿原告郭宏、余庆海损失353210元。二、驳回原告郭宏、余庆海对被告周丽萍的其他诉讼请求。”案件受理费12319元，由被告负担7000元，原告郭宏、余庆海负担5319元。
一审宣判后，双方当事人均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人郭宏、余庆海上诉称：一、被上诉人将没有取得建设工程规划许可证的房屋出租给上诉人，是导致《房屋租赁合同》无效的唯一原因，被上诉人具有全部过错，而被上诉人无过错，所以应当由被上诉人赔偿上诉人因合同无效所遭受的全部损失。二、被上诉人应当向上诉人赔偿全部装修装饰费及加层建筑费。1、经一审法院委托，云南智德司法鉴定所依法作出了云智德鉴报字（2011）第003号司法鉴定报告，确认二楼部分为18.75万元、三楼部分为17.82万元，四楼加层部分为17.77万元，户外广告牌及消防通道1.5万元，总计55.84万元，即上诉人支出的装修装饰费及加层建筑费为55.84万元是明确的。一审判决采信了鉴定报告，但没有在判决中将户外广告牌及消防通道1.5万元纳入到上诉人支出的装修装饰费及加层建筑费之中，属于认定事实错误。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于装饰装修物价值损失的处理以及第十四条关于扩建造价费用的分担，所考量的因素只有一个即出租人以及承租人的过错，而与租赁期限以及承租人实际使用租赁物的年限没有任何关系，一审法院根据上诉人的使用年限折算装修损失缺乏依据。并且，司法鉴定报告鉴定的装修部分是市场重置价值，而不是2008年装修时的装修造价。也就是说，鉴定结论中的价值已经考虑了使用年限、成新率等因素，一审判决再按65%折旧，就等于双重折旧。三、《房屋租赁合同》签订后，上诉人对租赁物进行了装修装饰、加盖，并购置了经营所需的各类设备，可以证实上诉人具有支付5万元订金的能力。如果上诉人没有实际向被上诉人支付订金，上诉人不可能实际使用租赁物，并开展经营。在（2012）昆民再终字第5号案件中，被上诉人起诉并未向上诉人主张订金。以上几点可以充分证明上诉人向被上诉人支付5万元订金的事实。合同无效后，被上诉人应当向上诉人返还订金。四、被上诉人应当向上诉人赔偿购置空调、电视、电脑、服务器、音响设备及安装监控设备的支出362100元。1、上诉人承租租赁物的目的在于经营娱乐城，根据经营娱乐城的需要上诉人购置的362100元的专用设备，必须依附租赁合同的继续履行才能发挥其价值，现上诉人已向被上诉人腾还房屋，不可能继续开展经营，上诉人的损失本身就包含了装饰装修及专用设施的损失。一审判决将该部分分离出来而不予支持是错误的。2、一审法院以“合同没有约定设备、设施的处理”为由不支持上诉人的该项诉请不合理。本案中，设备、设施返还必然导致其与所依附的“娱乐城”分离而丧失价值，必然损害了上诉人的合法权益。只有由被上诉人赔偿相应对价，才能维护双方当事人的合法权益。3、在合同无效的情况下，无过错的一方不应承担因合同无效导致的损失，当事人信赖合同有效而在订立和履行合同中支出的合理费用，即是无过错方的实际损失。本案中，上诉人所采购的设备、设施显然属于准备履约所支出的合理费用，理应由过错方给予赔偿。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。
上诉人周丽萍上诉并答辩称：一、生效法律文书已经确认郭宏与余庆海之间系非法转租关系，而非合伙关系，故郭宏与本案的上诉人之间没有直接的利害关系，根据合同相对性原则，郭宏不属于本案适格的原告。二、一审法院认定诉争房屋二、三楼所有的装饰装修均由被上诉人投资完成，实属认定事实不清。鉴定报告仅能证明装修价值，无法证明投资建盖的主体。实际上，上诉人租赁给被上诉人余庆海的房屋已经是完全装修过的，被上诉人仅根据其开设KTV的特殊需要加装了二、二楼过道的铝合金窗及在房间内粘贴了墙纸和KTV背景墙。被上诉人提交的一些所谓的建筑材料的白条，欲证明二、三楼所有的装饰装修都是由其投资的，一审法院采信这些证据是错误的。根据“谁主张谁举证”的基本原则，被上诉人必须提供证据证明哪些范围内的装饰装修是其投资的，但被上诉人提交的证据并不足以证实其装修范围，其应当承担举证不力的法律后果。三、一审法院认定上诉人对合同无效具有全部过错，纯属认定事实错误。上诉人在未签订合同之前便明确告知被上诉人该诉争房屋没有产权证，这从被上诉人起诉状中的描述也能印证。上诉人明知自己出租的房屋没有产权证明而出租，主观上的过错是不言而喻的，而被上诉人明知该房屋没有产权证明而执意承租，还刻意隐瞒诉争房屋没有合法产权证明的事实真相，骗取了相关部门的登记和许可，开办了娱乐场所并进行投资，说明被上诉人过错更大，且还自愿承担无效合同所带给他自己的投资风险。上诉人认为，导致涉案合同无效双方都有过错，且过错相当，应由双方按过错比例承担责任。四、一审判决适用法律错误。本案中，上诉人仅同意被上诉人使用其四楼楼顶，并未同意其直接在楼顶加层，被上诉人擅自在屋顶加盖房屋的行为，不仅违反了法律规定，而且导致地基下沉，房屋已部分开裂，埋下了极大的安全隐患，危害到了公共安全。所以，被上诉人不但应依法、依约定无条件拆除，还应赔偿由此而给上诉人造成的损失。更为关键的是，上诉人根本无权同意任何人扩建房屋，这是行政机关的法定职权。综上，请求二审法院：一、将本案发回重审或者查清事实后改判，驳回被上诉人郭宏的起诉，驳回被上诉人余庆海的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。
上诉人郭宏、余庆海答辩称：周丽萍的上诉理由不成立，郭宏与余庆海之间系合伙关系。
二审经审理查明的案件事实与一审一致。二审另确认：本院于2013年6月18日作出的（2012）昆民再终字第5号民事判决书确认：“同年（2007年）余庆海将该楼房转租给郭宏开月半湾娱乐城。”
本院认为：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”根据已经发生法律效力的（2012）昆民再终字第5号民事判决确认的事实，郭宏与余庆海系转租关系。郭宏、余庆海虽主张二人系合伙关系，但未提交相应证据予以证实，本院对其该主张不予支持。本案中，郭宏并非《房屋租赁合同》的一方当事人，其与周丽萍之间并未建立租赁合同法律关系，其不是本案适格的原告。一审法院对此处理有误，本院予以纠正。据此，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉人（原审原告）郭宏的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 代晓明
代理审判员 朱 欢
代理审判员 符圆圆
二〇一四年六月十八日
书 记 员 黄金成