辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终1217号上诉人（原审原告）：沈阳万丽城房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南五马路121号。法定代表人：辛继刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪娇，辽宁德民达功律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区爱典尚歌厅（个体工商户），住所地沈阳市和平区南五马路121号。经营者：董强，该单位负责人。委托诉讼代理人：孟林，辽宁英林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽泓，辽宁英林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市万丽城晶座业主委员会，住所地沈阳市和平区南五马路121号。委托诉讼代理人：孟林，辽宁英林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽泓，辽宁英林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：：蹇骞，男，1962年11月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孟林，辽宁英林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽泓，辽宁英林律师事务所律师。上诉人沈阳万丽城房地产开发有限公司（以下简称万丽城公司）与被上诉人沈阳市和平区爱典尚歌厅（以下简称爱典尚歌厅）、沈阳市万丽城晶座业主委员会（以下简称万丽城业委会）、蹇骞合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初10402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，万丽城公司不服，向一审法院提出上诉。上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判被上诉人万丽城业委会与万丽城公司签订的协议书已经解除；3、依法改判万丽城业委会给付上诉人房屋租金722.5万元；4、依法改判爱典尚歌厅与蹇骞所签订的租赁协议无效；5、依法改判爱典尚歌厅腾房；6、改判爱典尚歌厅与蹇骞连带给付使用上诉人的房屋租金150万元。上诉理由：一、本案认定事实错误，上诉人与被上诉人于2010年10月1日签订的协议书应认定解除。本案诉争房屋是万丽城大厦1-3层门市及20层办公楼，上诉人是万丽城大厦的开发商，因资金周转不力，上诉人一房多卖，实际负责人于家伟被认定诈骗罪判处无期徒刑。2010年10月1日，于家伟的父亲于传理在未经公司股东和于家伟同意情况下，与被上诉人万丽城业委会签订协议书，由被上诉人出租房屋，租金收益的30%给付上诉人，其余由万丽城业委会用于为使全体业主最终取得合法产权，偿还债务及大厦的设备设施维护发生的相关费用。租期不超过五年，租金应逐年递增。该协议签订后，被上诉人依次协议，将上诉人的门市出租给蹇骞。2011年于家伟知道后，不同意该协议，于同年11月27日向被上诉人发出解除合同通知，万丽城业委会收到该通知。根据法律规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认合同效力。我公司解除合同符合法律规定，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，被上诉人未按照合同约定向我公司给付租金，因此我们双方协议已经于2011年11月27日解除。协议书签订租期为五年，因此我公司书面通知蹇骞，告知我公司已经解除与万丽城业委会合同，其所承租的房产是我公司所有，应向我公司交付租金，但被上诉人万丽城业委会与蹇骞恶意串通，没有将租金支付给我公司，并于2016年租期届满后，无权转租给被上诉人爱典尚歌厅，并由爱典尚歌厅一直占有使用至今。二、上诉人与被上诉人与2010年10月1日所签订的协议书属于无效协议。被上诉人万丽城业委会辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。被上诉人爱典尚歌厅辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。被上诉人蹇骞辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。万丽城公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告爱典尚歌厅给付自2016年1月1日起至2016年8月31日期间非法占用房屋的赔偿金人民币100万元；2、判令被告万丽城业委会、蹇骞共同给付自2010年10月1日至2015年12月31日出租房屋的租金500万元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，原告万丽城公司系沈阳市和平区南五马路121号（旧址沈阳市和平区绍兴街40号）的土地使用者及位于该址、总建筑面积19925平方米的万丽城商务中心的建设单位。2010年10月1日，原告万丽城公司（乙方）与被告万丽城业委会（甲方）签订《协议书》，约定：一、甲方业主委员会决定将万丽城1-3层门市房及20层办公楼（总计4000余平）出租，乙方同意甲方意见；二、万丽城大厦的承租事宜，本着租期不超过5年，租金遂年递增的原则，由甲方全权决定并将承租协议书交乙方一份，将承租情况及时通知乙方；三、承租的收益，拨出30%（租赁税，如我方承担交税必须提高承租价格）交给乙方，剩余70%，甲方将用于为使全体业主最终取得合法产权偿还债务备案及大厦的设备设施维护发生的相关费用；四、在租赁期间，有买卖房屋的、价位可观的，乙方能够偿还全体业主债务并办理产权证所需要的资金，甲方同意乙方出售；五、在租赁的累计收益已将全体业主的房屋产权办理完成后，此协议作废无效；六、租赁期间如出现1-3层门市及20层办公楼债务、产权纠纷等问题，由甲方负责承担责任；……在该协议书的落款处，史峰、唐祖德作为甲方代表签名，并加盖‘沈阳市万丽城晶座业主委员会’的印章，于传理（原告万丽城公司原法定代表人于家伟的父亲）作为乙方代表签名，并加盖原告万丽城公司的公章予以确认。协议签订后，被告万丽城业委会作为甲方于2010年12月10日与乙方即被告蹇骞签订《租房协议》（赵杰代被告蹇骞签订该协议），约定：一、甲方同意将坐落在沈阳市和平区南五马路121号的一、二、三门市3000平方米左右租给乙方使用；二、租用期限及用途。租用期为五年，自2011年6月1日至2016年5月31日止执行本协议，房屋租用的用途为KTV；三、租金及交付方式。租金每年为150万元整；……2014年1月10日，双方又续签《租房协议》，约定甲方将坐落在沈阳市和平区南五马路121号的一、二、三层门市及二十层租给乙方使用，租赁期限自2014年6月1日至2029年5月31日，房屋租用的用途仍为KTV，并约定五年内租金为100万元（其中，一、二、三层门市80万元，二十层20万元），五年后根据市场情况双方协商重新确定租金。……（诉讼中，被告万丽城业委会明确表示被告蹇骞自2010年12月10日至今一直按协议约定支付租金）2011年11月27日，原告万丽城公司向被告万丽城业委会发出《解除协议通知书》，内容：“我是万丽城房地产开发有限公司法定代表人于家伟的父亲于传理。我与贵方于二0一0年十月一日签订的协议书是在我未经万丽城房地产开发有限公司法定代表人于家伟同意的情况下私自签订的，公章也是我私自拿出来盖的。我儿子于家伟在六月份知道我已签此协议并知道已出租1-3楼、20楼，为避免双方有损失，已通知承租方此协议无效。因此该协议属无效协议，现正式通知你们解除该协议。另外，协议签订后贵方亦并未按该协议中第三条履行义务，根据协议书第八条，该协议亦应无效。因此贵方在收到本通知书一周内应协商与我签订解除协议书，互不追究责任。否则我方将诉诸法律，届时追究贵方违约责任，赔偿我方损失。通知人：于传理。”落款处同时盖有原告万丽城公司的公章。嗣后，万丽城公司曾作为原告，并以万丽城业委员、于传理为被告，并于2012年3月16日向本院提起诉讼，要求确认其与万丽城业委会于2010年10月1日签订的《协议书》无效，后于2012年6月6日撤回起诉。2013年1月30日，被告万丽城业委会复函致原告万丽城公司，内容：“就你公司要求支付30%的房屋租金一事答复如下：鉴于你公司已声明解除与我会的合作协议，并于2012年到法院起诉了我会。因此，我会认为：如你公司确有诚意恢复双方的合作关系，愿意继续履行原协议，就请你公司出具相应的法律文件，其中包括：一、收回解除双方协议的声明；二、提供法人授权委托书证明。就此，我会同意继续履行原协议，支付30%房屋租金。特此告知。”现因被告万丽城业委会一直未按依约向原告万丽城公司支付房屋租金30%的收益，故原告万丽城公司诉至法院。诉讼中，原告万丽城公司称万丽城20层办公楼疏于管理，已不具备出租条件，现在是空置状态，并称被告爱典尚歌厅使用的是万丽城1-3层门市房。原告万丽城公司增加诉讼请求，即要求被告爱典尚歌厅腾退万丽城1-3层门市房，并要求三被告共同给付租金700万元。一审庭审中，被告万丽城业委会称其于2010年12月1日给付于传理租金10万元，并于2011年3月21日代替原告万丽城公司支付执行款77,162元抵顶租金收益，2011年7月26日再次给付于传理租金收益1万元，合计187,162元，此款为第一年租金30%的收益。并称二十层的租金为15万元，被告万丽城业委会于2010年10月18日给付于传理租金的30%即4.5万元。被告万丽城业委会还称自第二年起，原告万丽城公司就不想履行协议，故不再收取租金收益。同时，被告万丽城业委会提供其财会账簿，证明其2011年至2016年房屋租金收入及支出情况。财会账簿载明：2011年1-3楼房屋租金150万元，20楼房屋租金15万元；2012年1-3楼房屋租金127.5万元，20楼房屋租金15万元；2013年1-3楼房屋租金150万元，20楼房屋租金15万元；2014年1-3楼房屋租金90万元；2015年1-3楼房屋租金80万元；2016年1-3楼房屋租金80万元，房屋租金共计722.5万元（被告万丽城业委会明确表示同意按照30%向原告万丽城公司支付租金收益，但应扣除已支付的款项）。被告万丽城业委会提供的财会账簿还记载房屋租金支出项目，包括大厦管理及设备维护等。原告万丽城公司质证后称支出的费用当中应该用业主所缴的物业费支付，还有一部分支出应该由维修基金支付，不应该从原告万丽城公司应得的房屋租金中支付。另查，2015年2月11日，被告蹇骞（甲方/海天一色出资人）与潘敦峰（乙方/沈阳爱典尚娱乐中心出资人）签订《承包协议》，约定甲方将坐落于沈阳市和平区南五马路121号（万丽城晶座）的一、二、三层门市、共3000平米的《沈阳市和平区海天一色娱乐中心》承包给乙方，用于经营量贩KTV，承年期为8年（自2015年6月13日起至2023年6月12日止）……一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告蹇骞于2017年6月30日开庭审理时到庭参加诉讼，进行了答辩，并对原告万丽城公司与被告爱典尚歌厅、被告万丽城业委会提交的证据予以质证。本案在2017年8月25日、10月26日开庭审理时，被告蹇骞经一审法院传票传唤，无正当理由拒收不到庭应诉，视为其放弃了相关的权利。根据原告万丽城公司与被告爱典尚歌厅、被告万丽城业委会提交的证据及其当庭陈述，对本案事实予以确认。原告万丽城公司与被告万丽城业委会签订的《协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。原告万丽城公司称该协议是其时任法定代表人于家伟的父亲于传理受被告万丽城业委会的胁迫所为、属于无效协议，因缺乏事实及法律依据，不予采信。原告万丽城公司虽于2011年11月27日向被告万丽城业委会发出《解除协议通知书》，被告万丽城业委会直至2013年1月30日才回复，且在回复中明确表示要求继续履行原协议。期间，万丽城公司虽作为原告，并以万丽城业委员、于传理为被告向本院提起诉讼，要求确认前述《协议书》无效，但于2012年6月6日撤回起诉。根据被告万丽城业委会提供的财会账簿，被告万丽城业委会自2010年10月1日与原告万丽城公司签订《协议书》至今，一直恪尽职守，勤勉地履行业主委员会义务，用收取的租金对万丽城大厦进行管理、对大厦的设备设施进行维护。若解除原告万丽城公司与被告万丽城业委会之间的《协议书》，被告万丽城业委会将处于资金短缺的境地，万丽城大厦亦将面临因资金短缺所导致的混乱局面，故对原告万丽城公司关于双方之间的《协议书》已经解除的主张，不予支持。被告万丽城业委会在其于2013年1月30日致原告万丽城公司的复函中同意继续履行原协议，并支付30%房屋租金，但未按协议履行义务，尽管事出有因，亦有不妥，应予纠正。鉴于被告万丽城业委会于诉讼中明确表示同意支付该款项，予以确认。根据被告万丽城业委会的财会账簿，被告万丽城业委会自2011年至2016年共收取房屋租金722.5万元，30%即2,167,500元，扣除被告万丽城业委会已支付给原告万丽城公司的租金收益（187,162元＋4.5万元=）232,162元，被告万丽城业委会应向原告万丽城公司支付（2,167,500元－232,162元=）1,935,338元。另，被告万丽城业委会与被告蹇骞签订的《租房协议》、被告蹇骞与被告爱典尚歌厅之间的承包协议均合法有效，现仍在履行期内，且被告万丽城业委会于诉讼中明确表示被告蹇骞自2010年12月10日至今一直按协议约定履行支付租金的义务，说明被告爱典尚歌厅也一直按《承包协议》履行付款义务，即被告爱典尚歌厅使用涉案房屋有合法的依据，故对原告万丽城公司主张被告爱典尚歌厅腾退万丽城1-3层门市房的诉请，不予支持。如前所述，原告万丽城公司与被告万丽城业委会于2010年10月1日签订的《协议书》合法有效，双方仍需继续履行，本案已判令被告万丽城业委会向原告万丽城公司支付自2011年至2016年的租金收益，故对原告万丽城公司要求三被告共同给付房屋租金700万元的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、被告沈阳市万丽城晶座业主委员会于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳万丽城房地产开发有限公司2011年至2016年的租金收益1,935,338元；二、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61,300元，由原告沈阳万丽城房地产开发有限公司负担39,082元，被告沈阳市万丽城晶座业主委员会负担22,218元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人万丽城公司提供商品房买卖合同和（2011）沈河民四初字329号民事判决，用以证明房产状况。被上诉人认为该证据与本案无关。被上诉人万丽城业委会提供自行制作的2011年至2016年支出统计表，用以证明租金的收入和支出情况。万丽城公司对该证据真实性没有异议，但支出是否应该由开发商承担有异议。爱典尚歌厅与蹇骞对该份证据没有异议。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，万丽城公司主张2010年10月1日其与万丽城业委会签订的协议书，因其代表人于传理未取得授权而无效，但双方签订的协议书盖有万丽城公司印章，上诉人亦未能提供其他证据证明协议存在无效事由，故对此理由不予支持。双方签订的租赁协议合法有效。万丽城公司虽于2011年11月27日向万丽城业委会发出《解除协议通知书》，但2013年1月30日万丽城业委会回复愿意继续履行原协议，2013年9月16日万丽城公司签订授权委托书，指定徐可作为公司代表就协议解除问题进行交涉和洽商，表明万丽城公司亦有继续履行合同的意愿,故上诉人以曾向万丽城业委会发出解除通知书为由主张合同已解除，不予支持。2010年10月1日万丽城公司与万丽城业委会签订协议书后，万丽城业委会已经提供证据证明其恪尽职守、勤勉尽职地履行义务，对万丽城大厦进行日常管理、房屋进行维修、对设施设备进行维护。现大厦内的日常管理，设备维护等所需费用仍依赖于资金支持，故一审驳回上诉人解除合同诉请，依照协议约定判令给付尚欠租金并无不当。综上所述，万丽城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39082元，由沈阳万丽城房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 孙悦审 判 员 单立审 判 员 王虹二〇一八年三月七日法官助理 唐屾书 记 员 张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。