甘肃省天水市秦州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天秦民三初字第48号
原告王永益，男，生于1940年1月8日，汉族。
原告刘玲玉（系原告王永益之妻），女，生于1941年10月28日，汉族。
委托代理人王永益，男，原天水市服务公司退休职工。
被告费珍，女，生于1966年1月9日，汉族。
被告王展琪（系被告费珍之子），男，生于1999年6月18日，汉族。
被告王平（系被告费珍之夫），男，生于1960年9月7日，汉族。
以上二被告共同代理人费珍，女。
被告庄彦鸿，男，生于1971年6月2日，汉族。
委托代理人张世杰，天水忠信律师事务所律师。
原告王永益、刘玲玉与被告费珍、王展琪、王平、庄彦鸿确认合同无效纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理，依法由代理审判员周海睿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告并为原告刘玲玉的委托人理人王永益，被告并为被告王展琪、王平的代理人费珍，被告庄彦鸿及其委托代理人张世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永益、刘玲玉诉称：2004年，二原告居住的位于秦州区某某楼某号院落因马路扩宽被拆迁，拆迁后的安置房被分配至秦州区。2008年6月20日，天水市房地产管理局为原告颁发了房屋所有权证，该证书记载房屋所有人持证人为原告王永益，共有人为原告刘玲玉，房屋建筑面积65.43平方米。因二原告长子王平无房屋居住，便让王平居住此房。2014年4月，二原告准备返回由王平暂住的房屋时，被告庄彦鸿告知该房屋已归其所有。此后，二原告多次找到被告庄彦鸿要求其腾退房屋，但被告置之不理。二原告无奈之下，起诉到法院，要求判令：1.确认被告之间签订的房屋买卖合同无效；2.被告将位于秦州区房屋返还原告；3.被告庄彦鸿偿还二原告支付的暖气费4828元（2009年度-2013年度）、电费3040.10元（2009年10月-2014年5月）；4.被告庄彦鸿支付二原告房屋使用费45000元（共45月）；5.被告承担全部诉讼费用。
被告王展琪、王平、费珍共同辩称：对原告的诉请没有意见。
被告庄彦鸿辩称：1.被告庄彦鸿的房屋买卖行为有效，原告关于确认被告之间签订的房屋买卖合同无效的理由不能成立。被告庄彦鸿与被告王平、费珍协商受让秦州区住房时，王平、费珍告诉庄彦鸿：该套房屋系其父母赠与孙子王展琪的房屋，赠与后已经将该房屋实际交给了他们，所以他们有完全的处分权，作为王展琪监护人的王平、费珍对该房屋完全可以做主。正因如此，合同才以受赠人王展琪的名义签订而由监护人王平、费珍签名盖指印，合同中也才有了给被告庄彦鸿在3个月后办理房产证的约定。而且在合同签订、房屋交付给被告庄彦鸿后的2009年，为办理产权过户手续的事，被告庄彦鸿等还曾经两次找过原告王永益，原告王永益并没有以转让无效为由向被告庄彦鸿主张过权利。原告王永益对该房屋买卖行为早已完全知晓但并未反对，且其现在才提出诉讼，明显属于反悔行为。所以原告关于请求认定合同无效的主张既不符合房屋转让行为有效的事实，也不符合法律规定，不应支持。2.二原告要求被告庄彦鸿返还房屋的诉讼主张不应支持。在本案的法律关系中，被告庄彦鸿对该房屋的取得，属赠与物交付与受赠人后，由受赠人、法定监护人给被告庄彦鸿的转让，被告庄彦鸿的行为完全是善意取得，故即使二原告对赠与反悔，二原告也只有权向房屋出售人王平、费珍、王展琪主张赔偿权利，而不能向被告庄彦鸿主张返还房屋的权利。3.二原告要求被告庄彦鸿支付暖气费、电费的诉讼请求不能成立。被告庄彦鸿与被告王平、费珍、王展琪签订了《买房协议》并支付了依协议约定应当支付的房屋转让款后，被告王平、费珍、王展琪即将该房屋交付给被告庄彦鸿，由被告庄彦鸿从2009年一直居住、使用到现在。被告庄彦鸿居住期间的暖气费、电费、卫生费、物业费等等，均由被告庄彦鸿向相关部门进行了交纳。如果原告向相关部门重复交纳了费用，那么二原告应当向重复收费的部门去主张返还的权利，而不能向被告庄彦鸿主张偿还。4.二原告关于要求被告庄彦鸿支付房屋使用费的诉讼不能成立。被告庄彦鸿对该套房屋是受让所得，且该房屋自2009年时已经给被告庄彦鸿交付，被告庄彦鸿居住的是自己购买来的房屋，根本就不存在给谁支付房屋使用费的前提，故二原告的这一诉讼主张没有事实和法律依据。5.二原告的权利主张因早已超过诉讼时效而不能获法律支持。被告庄彦鸿与被告王展琪、王平、费珍签订的《买房协议》约定的是“3个月后将房产证过户乙方名下”，3月后的2009年11月份，被告王平和朋友先后两次一起找过原告王永益向其索要房产证以便过户，当时原告王永益均以房产证不在身边下来再说予以回复。此后，被告庄彦鸿便再也找不到被告王平，但二原告也从来没有向被告庄彦鸿主张过权利，直至2014年4月22日，原告王永益才找到被告庄彦鸿要求去腾房。上述事实证明，二原告向被告庄彦鸿主张权利距离原告王永益知道该套房屋被卖已经过去了近四年半之久，二原告向法院起诉则更超过了四年半的时间。所以，二原告向被告庄彦鸿主张权利，以及向法院起诉，依法都早已超诉讼时效，二原告的诉讼主张因已超诉讼时效、失去胜诉权而不应获法律支持。综上，被告庄彦鸿认为，本案的房屋转让为有效民事行为而应受法律保护，而且原告的起诉已超诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告庄彦鸿的合法权益。
经审理查明：被告王平系原告王永益、刘玲玉之子。2009年被告王平一家居住在二原告共同所有的位于秦州区房屋。2009年8月8日，被告王平、费珍作为甲方以被告王展琪的名义和被告庄彦鸿为乙方签订了买房协议，双方约定：“将该房出让，出售房款为12万元整。1.因此房房屋产权证在王平父亲处，现无法拿到，3个月后将房产证过户乙方名下。2.首付8万元整，3个月以后将房产证过户到乙方名下后，乙方一次性将余款4万元整付给甲方。……”当天，被告庄彦鸿给被告王平、费珍交付房款8万元。随后，被告王平、费珍将该房屋交付给被告庄彦鸿，被告庄彦鸿一直居住至今。因被告王平没有在合同约定期限内将房屋过户给被告庄彦鸿，故被告庄彦鸿剩余4万元房款也一直没有支付。直至原告王永益于2014年4、5月份到被告王平家中时才得知该房屋已经被被告王平出售给被告庄彦鸿并由其居住。此后，二原告多次找到被告庄彦鸿要求腾房，但被告庄彦鸿以其与被告王平、费珍签订买房协议并交付房款为由拒绝腾房。故二原告起诉到法院，要求处理。
另查明，本案诉争房屋的电费（2010年2月至2014年2月）、暖气费（2009年度-2013年度）一直由原告王永益缴纳。
本案在审理过程中，被告庄彦鸿于2014年8月20日向本院提出鉴定申请，要求对位于秦州区房屋以2014年8月20日为基准日进行评估鉴定。本院委托兰州三信房地产评估有限公司进行了评估鉴定，该中心于2015年1月20日作出《房地产估价报告》。经评估，房屋在估价时点（即2014年8月20日）的市场价值为37.16万元。
上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提供并经当庭质证本院予以认定的下列证据证实：
原告提供的证据：
1.房产证1份，证明房屋所有权人为二原告的事实；
2.电费票据34张，证明原告王永益交纳电费1453元的事实；
3.暖气费票据8张，证明原告王永益交纳暖气费4228元的事实；
原、被告共同提交的证据：
买房协议1份，证明被告王平、费珍、王展琪与被告庄彦鸿签订买房协议的事实。
本院认为：一、本案争议的房屋系二原告所有，在合同签订和履行过程中被告王平、费珍事先未征得所有权人的同意，以被告王展琪的名义与被告庄彦鸿签订了买房协议，应认定被告王平、费珍系擅自处分他人财产。根据法律规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但事后，二原告对被告王平、费珍的卖房行为未予追认，故该买卖合同无效。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该房屋买卖合同无效，被告王平、费珍、王展琪应将其收取的购房款8万元返还被告庄彦鸿，被告庄彦鸿应将房屋返还原告王永益、刘玲玉。本案中，买房协议被确认无效系由被告王平、费珍擅自处分他人财产造成的，二被告对合同无效负有主要过错责任。在被告交易期间，被告王平没有原告的书面授权书，在约定的过户时间到期后，被告庄彦鸿辩称其找过原告王永益，但并未有原告王永益明确表示追认的相关证据，被告庄彦鸿未尽到作为买受人通常应有的合理注意义务，对合同无效亦负有过错责任。对此，被告王平、费珍与被告庄彦鸿应当各自承担相应的过错责任。被告王平在事后明知本案争议房屋无法给被告庄彦鸿过户后，未及时告知，使被告庄彦鸿丧失了与他人再订立房屋买卖合同的机会，使其无法再用同样的价格购得同样地段的房屋，需要付出更高的成本实现购房目的，因此造成被告庄彦鸿的损失，被告王平、费珍应承担主要赔偿责任，又因二被告当时只收到房款的67%，则现二被告应承担（37.16万元×67%）×70%=17.43万元，被告庄彦鸿自行承担30%的损失。二、关于二原告要求被告庄彦鸿偿还暖气费4828元及电费3040.10元的诉请。因该房屋自2009年后半年至今一直由被告庄彦鸿居住，故此期间的暖气费、电费，应由其缴纳，原告的该项诉请应予支持。根据原告王永益提交的相关票据及双方确认，被告庄彦鸿应返还的暖气费、电费为4228元、1453元。三、关于二原告要求被告庄彦鸿支付房屋使用费45000元的诉请，因被告庄彦鸿购买本案争议房屋的目的为自己使用、居住，而合同无效的主要责任在于被告王平、费珍，对此请求本院不予支持。对于鉴定费3000元的损失，由被告王平、费珍承担70%，被告庄彦鸿自行承担30%。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、被告王平、费珍、王展琪与被告庄彦鸿签订的房屋买卖合同无效；
二、被告王平、费珍在本判决生效之日起15日内返还被告庄彦鸿已付购房款8万元并赔偿损失17.43万元、鉴定费2100元；
三、被告庄彦鸿在本判决生效之日起30日内将位于秦州区房屋返还给原告王永益、刘玲玉；
四、被告庄彦鸿在本判决生效之日起15日内返还原告王永益、刘玲玉支付的暖气费4228元（2009年度-2013年度）、电费1453元（2010月2月-2014年2月）；
五、驳回原告王永益、刘玲玉的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1121.7元，因适用简易程序减半收取560.85元，由被告王平、费珍、庄彦鸿共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
代理审判员 周海睿
二〇一五年三月十二日
书 记 员 王 华