湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0626民初956号原告平江县世纪福星商贸有限公司，住湖南省平江县新城区东兴大道福星香缇轩。法定代表人叶江波，董事长。委托代理人袁燎原，湖南湘杰律师事务所律师。被告杨常青，农民。原告平江县世纪福星商贸有限公司（以下简称福星商贸）与被告杨常青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成由审判员钟懂柏担任审判长，审判员尹盼盼、人民陪审员李洵参加评议的合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁燎原到庭参加了诉讼，被告杨常青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告福星商贸诉称：2013年7月原、被告签订《商业租赁合同》，约定被告租赁原告所有的一个商铺经营“热风鞋酷”，租期三年，每年租金14.5万元，租金每年支付一次并提前十天支付。原、被告于2015年6月20日签订补充协议，协议第二点约定“被告在三日内将2015年剩余的租金一次性交付给原告”。但被告从2015年1月17日至今的租金仍未付。原、被告在租赁合同第7.5条约定“如拖欠租金及其它费用一个月以上者，在原告规定的期限内仍未付清的，原告有权单方面解除合同，没收履约保证金。”第9.2（a）项第（4）点约定“被告未能按期缴付逾期超过三十天的，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金五万元”，因被告拒不履行租金支付义务，违反合同约定，故原告要求：一、依法解除原、被告于2013年7月18日签订的（SJFXZ2013-07-18-01号）商业租赁合同及判令被告向原告支付违约金50000元；二、判令被告支付原告自2015年1月17日至2016年4月29日拖欠的租金67739.72元及利息1801.22元，共计69540.94元（2015年1月17日－2016年1月17日欠租金25000元，利息即滞纳金1337.5元。2016年1月18日－2016年4月29日拖欠租金42739.72元，利息463.72元。）；三、依法判决被告在解除合同后三日内腾空铺面；四、本案诉讼费由被告承担。被告杨常青未提交答辩意见，亦未向本院提交证据。原告福星商贸为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：证据1、原、被告身份证明各一份，以证明原、被告身份；证据2、商业租赁合同及补充协议各一份，以证明2013年7月18日原、被告签订租赁合同，被告租赁原告商铺。2015年6月20日双方签订补充协议，约定被告所租赁并经营的商铺“热风鞋酷”的年租金定为15万元/年，被告在三日内付清2015年租金。证据3、通知两份，以证明原告多次向被告催讨房租。证据4、原告证明一份，以证明2015年1月17日至2016年1月16日应付租金137500元，已交112500元，尚欠25000元，截止2016年6月16日被告共欠原告房租87500元。对原告福星商贸提交的证据，本院认证如下：证据1系相关机关出具，真实有效，本院予以采信；证据2的合同及补充协议真实合法，本院予以采信；证据3的两份通知上有“热风鞋酷，李亮平代收”字样，本院对原告于2015年12月10日、2016年1月6日两次向被告催讨房租的事实予以采信。对证据4，因原告诉讼请求为要求被告支付租金至2016年4月29日，故本院对证明中2015年1月17日至2016年1月16日应付137500元，已交112500元，尚欠25000元租金的事实予以采信。经审理查明：2013年7月18日原告福星商贸（甲方）与被告杨常青（乙方）签订了（SJFX2013-07-18-01号）商业租赁合同。合同中约定“第1条2项（b）款：乙方租赁原告位于湖南省平江县新城区东兴大道福星香缇轩159号铺位；第3条1部分第5项：租期三年，每年租金145000元；第一笔租金于2013年9月1日支付，支付金额为一年租金。甲方商场开业日起开始计租。每年支付一次租金（金额为一年租金），并提前十天支付”。原告商场于2013年9月1日开业，因此被告租期为2013年9月1日至2016年9月1日。合同中约定了定金和滞纳金，“第3条2项（a）款：定金及其支付：本合同约定定金为72000元……此定金不计利息，并自交房之日起定金全部转为履约保证金，租赁期满后双方清算完毕后甲方把保证金七日内一次性退还给乙方”；第3条2项备注“：乙方必须如期向甲方缴纳租金、管理费等费用，如乙方未按期缴纳，每拖欠一天，则按应缴款项的0.3%向甲方支付滞纳金”。关于违约责任，合同第9条2项（a）款约定：“出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋和场地，因此而造成的损失，由乙方赔偿：（1）…（4）乙方未能按期缴付逾期超过三十天的；出现其中之一违约情形者，乙方应向甲方支付违约金人民币五万元。2013年8月原告将商铺交给被告进行装修并使用，被告用于经营“热风鞋酷”。2013年9月1日至2015年1月16日的租金被告已全部付清，并交纳72000元的定金（后转为履约保证金）。因被告拖欠2015年1月17日后的租金，2015年6月20日原（甲方）、被告（乙方）签订补充协议，约定：一、甲乙双方协商同意热风鞋酷的年租金定为150000元/年，甲方同意将乙方交付的72000元押金（即租赁合同中的履约保证金）里的42000元转为被告2015年的租金，剩余30000元继续作为押金。二、乙方在三日内将2015年剩余的租金一次性交付给甲方。（备注：自2015年1月17日至6月17日的租金按每年12万元计算，2015年6月17日至2016年1月17日的租金按每年15万元计算。）……八、此协议有效为2015年1月17日至2016年1月17日止。按照补充协议中关于租金的约定，2015年1月17日至2016年1月17日的被告应付租金为137500元（1200005/12＋1500007/12），包括抵扣的42000元履约保证金被告已支付租金112500元，尚欠租金25000元。2016年1月18日至2016年4月29日的租金按照合同约定为40917.8元（145000元÷365天103天）。庭审中原告表示同意将被告剩余履约保证金30000元在应付款项中抵扣。本院认为：2013年7月18日原告福星商贸与被告杨常青签订的（SJFX2013-07-18-01号）商业租赁合同及2015年6月20日签订的补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，自双方签字时成立并有效。因被告未能按期缴付租金30天以上，按合同约定解除合同的条件达成，故原告有权解除合同并收回商铺，并要求被告支付违约金。因此，对于原告要求解除与被告签订的合同及要求被告腾空铺面的诉讼请求，本院予以支持。原、被告所约定的违约金5万元超过损失的30%，过分高于原告损失，本院酌情认定违约金为20000元。补充协议中原、被告对商铺租金及租金交付日期进行了重新约定，并约定补充协议的有效期为2015年1月17日至2016年1月17日，故对于该有效期内的租金及相应款项的交付应按照补充协议的约定，其余时段租金及相应款项应按合同约定。合同签订后，原告已按合同将商铺交给被告使用，被告应当按照合同及补充协议全面履行自己的义务，支付2015年1月17日至2016年1月17日所欠租金25000元及2016年1月18日至2016年4月29日所欠租金40917.8元。因补充协议中未约定滞纳金，故2015年1月17日至2016年1月17日被告尚欠25000元租金的滞纳金应从2016年1月18日计算至2016年4月29日，即7725元（25000元0.3%103天），原告只要求被告支付1337.5元，本院予以支持。2016年1月18日至2016年4月29日所欠租金40917.8元的滞纳金算至起诉之日（2016年5月4日）止为613.767元（40917.8元0.3%5天），原告主张为463.72元，本院予以支持。庭审中原告表示同意将被告剩余履约保证金30000元在应付款项中抵扣，本院予以确认。2016年4月30日后至被告将铺面腾空前原告铺面的租金损失，因原告未提出诉讼请求，审理中也未变更，故本次诉讼中不予处理，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1、解除2013年7月18日原告世纪福星商贸有限公司与被告杨常青签订的（SJFX2013-07-18-01号）商业租赁合同；2、被告杨常青向原告支付违约金20000元；3、被告杨常青向原告支付2015年1月17日至2016年1月17日所欠租金25000元及滞纳金1337.5元，2016年1月18日至2016年4月29日所欠租金40917.8元及滞纳金463.72元，共计67719.02元（被告交纳的剩余履约保证金30000元可从中抵减）；4、被告杨常青于解除合同后三日内腾空铺面；5、驳回原告世纪福星商贸有限公司的其它诉讼请求。上述二、三项给付内容相加合计人民币87719.02元，抵减30000元后被告应向原告支付人民币57719.02元，限被告杨常青在本判决书生效后十日内履行到平江县人民法院履行款帐户：（收款人：平江县国库集中支付局，帐号：2802，开户行：湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2691元，由被告杨常青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  钟懂柏审 判 员  尹盼盼人民陪审员  李 洵二〇一六年六月二十四日书 记 员  向 荣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。