黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑民终字第16号
上诉人（原审被告）黑龙江中盟金地房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡东县热电厂。
法定代表人陈德雷，该公司经理。
委托代理人崔国军，该公司副总经理。
委托代理人于瑶，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜之峰，男，1947年4月15日出生。
被上诉人（原审原告）姜照辉，男，1949年6月14日出生。
被上诉人（原审原告）孙可，女，1981年4月4日出生。
被上诉人（原审原告）周佩兰，女，1948年5月13日出生。
被上诉人（原审原告）许梅，女，1967年1月26日出生。
被上诉人（原审原告）韩奎，男，1966年10月23日出生。
被上诉人（原审原告）韩式柱，男，1947年11月16日出生。
被上诉人（原审原告）刘桂兰，女，1947年7月30日出生。
以上八位被上诉人委托代理人李强，黑龙江民声律师事务所律师。
原审第三人滕达，男，1972年6月10日出生。
委托代理人王巍，黑龙江民声律师事务所律师。
上诉人黑龙江中盟金地房地产开发有限公司（以下简称中盟金地公司）与被上诉人姜之峰等8人及第三人滕达房屋买卖合同纠纷一案，黑河市中级人民法院于2014年6月25日作出（2013）黑中民初字第20号民事判决。中盟金地公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中盟金地公司的委托代理人崔国军、于瑶，被上诉人姜之峰等8人的委托代理人李强以及原审第三人滕达的委托代理人王巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定：2008年9月8日中盟金地公司取得黑河市西部南临西兴路西临环城路44006平方米的土地使用权，土地用途为商服和住宅。中盟金地公司称2009年7月28日中盟金地公司与持有黑河市房屋土地开发公司法人尹绍军出具的《法人授权委托书》的孙朋签订《协议书》，中盟金地公司将取得的黑河市西部南临西兴路西临环城路交叉处原运输院内西部面积为5320平方米、开发建设面积8299.2平方米的土地使用权及房屋开发权转让给黑河市房屋土地开发公司，黑河市房屋土地开发公司授权孙朋代表其签署该项目的各项合同及办理有关事宜。2009年8月28日中盟金地公司与孙朋签订《黑河中盟金地花园项目16#17#楼开发补充协议》。中盟金地花园项目16、17号楼由孙朋实际施工建设。中盟金地公司将房屋资产及土地价款27，300，000.00元缴入黑河市财政局专户，其中包括房屋土地开发公司应承担的3，300，000.00元，房屋土地开发公司于2008年8月18日给中盟金地公司汇款1，400，000.00元，剩余1，900，000.00元一直未付。2011年7月6日中盟金地公司与孙朋签订《房屋产权转让协议》，协议约定孙朋将3户住宅及6户商服转让给中盟金地公司，由中盟金地公司出售，售楼总价超过2，200，000.00元部分返还孙朋。
2011年7月，姜之峰、姜照辉、孙可、周佩兰、许梅、韩奎、韩式柱、刘桂兰与中盟金地公司签订了《商品房认购书》，共同出资2，002，000.00元购买了中盟金地花园16号楼261室、361室、362室3户住宅及16号楼1号、2号，17号楼2号、4号、5号、6号6户商服。中盟金地公司同意将所售房屋交付姜之峰等8人，但中盟金地公司一直未交付。故姜之峰等8人诉至法院，要求中盟金地公司交付价值2，002，000.00元的房屋，赔偿姜之峰等8人逾期交房的损失400，000.00元，并承担诉讼费用。在本院第二次庭审过程中，姜之峰等8人提供为购买中盟金地公司所出售的商服及住宅在弘盛房地产公司借款1，800，000.00元的借据，利息是2.5分，姜之峰等8人称现已支付2012年和2013年利息1，080，000.00元，2014年的利息尚未支付，据此变更诉讼请求：一、要求与中盟金地公司解除房屋买卖合同；二、要求中盟金地公司返还已经交付的购房款2，002，000.00元及利息；三、中盟金地公司赔偿姜之峰等8人因违约造成的损失从2011年7月10日至法院判决之日，每月45，000.00元。中盟金地公司对姜之峰等8人变更后诉讼请求辩称其已将姜之峰等8人交付的1，900，000.00元购房款缴入财政部门，剩余100，000.00元退还孙朋。中盟金地公司不同意退还姜之峰等8人2，002，000.00元购房款。
另查明，姜之峰等8人从中盟金地公司购买的3户住宅及6户商服，现均由他人占有使用。该院于2013年9月22日依据中盟金地公司申请，追加滕达为第三人。
姜之峰、姜照辉、孙可、周佩兰、许梅、韩奎、韩式柱、刘桂兰原审诉称：中盟金地公司因工程需要资金，将其所建部分住宅及商服打包出售。2011年7月，姜之峰等8人经过协商决定共同出资2，002，000.00元购买中盟金地公司所有的3户住宅（16号楼261室、361室、362室）及6户商服（16号楼1号、2号，17号楼2号、4号、5号、6号）总面积951.38平方米。姜之峰等8人分别与中盟金地公司签订了《商品房认购书》，并付清全部款项，但中盟金地公司一直未将房屋的使用权交付姜之峰等8人，姜之峰等8人多次索要，中盟金地公司只称因内部原因暂时不能交付，现姜之峰等8人诉至法院，要求中盟金地公司交付所购买的价值2，002，000.00元的房屋，赔偿逾期交房的损失400，000.00元，并承担诉讼费用。在该院第二次庭审中，姜之峰等8人变更诉讼请求：一、要求与中盟金地公司解除房屋买卖关系；二、要求中盟金地公司退还已经交付的购房款2，002，000.00元及利息；三、要求中盟金地公司赔偿因违约造成八原告损失从2010年7月10日至法院判决之日，每月45，000.00元。
中盟金地公司原审辩称：1.从程序上看变更诉讼请求应当在举证期限之前十天之内，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条规定，开完一次庭再变更诉讼请求，程序不正确。2.中盟金地公司不同意退还2，002，000.00元的购房款，房屋系黑河市房屋土地开发公司授权孙鹏委托中盟金地公司销售，中盟金地公司已将销售款交到黑河市财政局作为拖欠黑河市财政局的补偿金，中盟金地公司没有义务退还购房款。
原审法院判决认为，姜之峰、姜照辉、孙可、周佩兰、许梅、韩奎、韩式柱、刘桂兰与中盟金地公司签订《商品房认购书》，购买中盟金地公司16号楼261室、361室、362室3户住宅及16号楼1号、2号，17号楼2号、4号、5号、6号6户商服，系双方真实意思表示，姜之峰等8人已全额交纳购房款2，002，000.00元。现中盟金地公司无法实际交付姜之峰等8人上述房屋，致使姜之峰等8人购房合同目的不能实现，故姜之峰等8人要求解除与中盟金地公司房屋买卖合同，主张中盟金地公司返还购房款的诉讼请求，该院予以支持。因中盟金地公司及滕达对姜之峰等8人提供的从弘盛房地产公司借款1，800，000.00元的借据及房屋抵押借款协议书均不予认可，该借据及房屋抵押借款协议的真实性不能得到证实，故姜之峰等8人要求中盟金地公司赔偿其因违约造成的损失，即在小额贷款公司借款产生的利息的诉讼请求，不予支持。关于利息损失问题，利息应参照中国人民银行同期贷款利率分段计算。2011年7月27日至2012年6月7日，利率6.65％，317天，共计117，231.00元，2012年6月8日至2012年7月5日，利率6.4％，28天，共计9，965.51元，2012年7月6日至2014年6月25日，利率6.15％，720天，共计246，246.00元，以上利息合计373，442.51元。中盟金地公司已实际收取姜之峰等8人购房款，其辩称该笔售楼款已交给黑河市财政局作为拖欠黑河市财政局的补偿金的辩解理由不成立，不予采纳。判决：一、解除姜之峰、姜照辉、孙可、周佩兰、许梅、韩奎、韩式柱、刘桂兰与黑龙江中盟金地房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同；二、黑龙江中盟金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还姜之峰、姜照辉、孙可、周佩兰、许梅、韩奎、韩式柱、刘桂兰购房款2，002，000.00元及利息373，442.51元，共计2，375，442.51元。三、驳回姜之峰、姜照辉、孙可、周佩兰、许梅、韩奎、韩式柱、刘桂兰的其他诉讼请求。案件受理费26，016.00元、保全费5，000.00元、邮寄费60.00元，由被告黑龙江中盟金地房地产开发有限公司负担。
判后，中盟金地公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人姜之峰等8人起诉，并由姜之峰等8人承担本案诉讼费用。主要理由是：1.原审法院认定事实错误。中盟金地公司与姜之峰等8人签订的是《商品房认购书》，不能认定为《房屋买卖合同》，原审法院判决解除房屋买卖合同错误。2.中盟金地公司与姜之峰等8人签订的《商品房认购书》不具备解除条件，该认购书未约定签订《商品房买卖合同》的时间，也没有约定交房时间，姜之峰等8人以其未依约交房为由要求解除认购书没有依据。如姜之峰等8人要求解除认购书，按照认购书第四条约定，姜之峰等8人应承担违约责任。3.双方签订的《商品房认购书》是预约合同，其并无任何违约行为，原审判决由其承担姜之峰等8人已付房款利息没有依据。4.中盟金地公司不是本案适格被告，且原审判决遗漏当事人，程序违法。姜之峰等8人认购的房屋是黑河市房屋土地开发公司开发建设的，中盟金地公司是代黑河市房屋土地开发公司与姜之峰等8人签订的《商品房认购书》，所收款项亦是代黑河市房屋土地开发公司收取。对此，双方签订《商品房认购书》时，姜之峰等8人亦明知。一审审理期间，其已申请追加黑河市房屋土地开发公司为本案当事人，但原审法院未予追加，且原审法院准许庭审结束后姜之峰等人变更诉讼请求，程序违法。
姜之峰、姜照辉、孙可、周佩兰、许梅、韩奎、韩式柱、刘桂兰辩称：原审认定事实清楚，应予维持原判。其与中盟金地公司签订了认购书，该认购书合法有效，中盟金地公司在签订认购书后，并未将其购买的房屋交付，且其在原审诉讼过程中，得知诉争房屋已“一房二卖”，导致合同无法履行，故双方签订的认购书解除正确，且中盟金地公司应当赔偿其损失。
原审第三人滕达辩称：其与中盟金地公司签订诉争房屋的买卖合同及交付房款收据，且已于2010年进户入住，完全系合法取得。中盟金地公司与案外人孙朋签订的产权转让协议，系内部性质，对外没有约束力。
本院认为，2011年7月7日及8日，姜之峰、姜照辉、孙可、周佩兰、许梅、韩奎、韩式柱、刘桂兰分别与中盟金地公司签订了《商品房认购书》，购买中盟金地花园16号楼261室、361室、362室3户住宅及16号楼1号、2号，17号楼2号、4号、5号、6号6户商服，并全额交付2，002，000.00元购房款。该九份《商品房认购书》系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律效力性强制性规定，原审判决认定有效正确，本院予以维持。
该九份《商品房认购书》内容中记载所购买房屋的具体位置、价格、违约责任等，符合商品房买卖合同包括的主要要件，虽名为认购合同，但已具备商品房买卖合同的特征，故原审判决认定该认购合同书为商品房买卖合同并无不当。本案中，姜之峰等8人与中盟金地公司签订《商品房认购书》时，该诉争房屋均为已建成房屋，且姜之峰等8人签订认购书当日已交付全额购房款，中盟金地公司也出具了收款收据。姜之峰等8人已履行商品房买卖的全部义务。但中盟金地公司却在签订《商品房认购书》后长达两年的时间内拒不履行交房义务，完全违反了诚实信用原则，应属实质性违约。原审判决对姜之峰等8人请求解除《商品房认购书》予以支持符合相关法律规定。中盟金地公司主张其不构成违约，不具备解除认购书条件，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于一审程序的问题。姜之峰等8人与中盟金地公司签订《商品房认购书》的事实存在，姜之峰等8人将中盟金地公司列为本案原审被告，符合合同相对性原则。中盟金地公司主张应将黑河市房屋土地综合开发公司列为本案共同被告，无法律依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25，803.54元，由黑龙江中盟金地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王广厚
代理审判员 范继敏
代理审判员 曹 茗
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 刘东洋