广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终1112号
上诉人（原审原告）：郑红梅，女，1970年9月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：黄伯康，广西金益律师事务所律师。
委托代理人：杨炳忠，广西金益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：庞小庆，女，1968年10月1日出生，汉族，住广西北海市海城区。
委托代理人：裴纯和，广西展和律师事务所律师。
委托代理人：刘志斌，广西展和律师事务所律师。
上诉人郑红梅因与被上诉人庞小庆房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日立案后，依法组成合议庭，并于2016年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人郑红梅的委托代理人杨炳忠，被上诉人庞小庆的委托代理人刘志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，郑红梅购买有座落于南宁市江南区白沙大道Ｘ109号龙光·普罗旺斯紫罗兰庄园Ｘ13楼Ｘ13-112号商铺（以下简称涉案商铺）。2011年8月6日，郑红梅与张晋运签订一份《商铺租赁合同》，将涉案商铺租赁给张晋运，该合同经双方签字并生效。同日，郑红梅又就涉案商铺与庞小庆签订《商铺租赁合同》该合同内容与张晋运签订的合同一致。合同约定租赁期限为5年，自2011年8月6日起至2016年8月5日止，月租金9000元，自第三年开始，每年租金递增10%，直至合同终止。租赁期间产生的物业管理费、水电费等，由庞小庆负责交纳。在违约金和违约责任方面，双方约定，甲方（郑红梅）违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同年租金的50%补偿乙方（庞小庆）的装修费用。若乙方拖欠租金的第二天起到合同期满之间的30%作为违约金支付甲方。合同还对双方的其他权利和义务进行约定。双方当事人均在合同上签名并留下联系电话，郑红梅的弟弟郑勇也在合同上盖章。合同签订后，郑红梅将商铺交付给庞小庆使用，庞小庆也按约定履行了义务。2014年8月19日，郑红梅的弟弟郑勇，使用郑红梅在合同上留下的联系电话号码向庞小庆发出短信息，其内容为：“张晋运先生、庞小庆小姐：本人郑勇和张先生签订了普罗旺斯商铺的租赁协议，由于张先生办证需要，因此与庞小姐也签订了一份租赁协议。导致了一个铺面产生两份租赁协议，这种行为是不合法的。由于本人对庞小庆的租赁协议已进行追讨已有几个月。张先生一直不配合把庞小姐的合同归还。经过本人打电话给庞小姐进行合同追讨，也不归还。事情是由张先生引起的，本人已尽力协商，尽力追讨。双方一直都想约我见面。我不知道张先生和庞小姐约我商讨什么？需要协助什么？先本人特此说明，只要把庞小庆的合同归还，本人也会把张先生的合同归还。在不归还合同的情况下，本人没有必要和任何一方协商任何事情。请张先生归还签重复的合同，也请庞小姐配合。为不影响合作关系，也把事情损害降到最低。先本人做最后告知，请张先生把重复的合同于2014年8月20日下午17点整，把重复签的合同交到南宁市双拥路36号金碧物业办公室。联系电话：ＸＸＸＸ×××Ｘ，联系人，周小姐。本人承担不起重复合同的责任，请张先生、庞小姐重视，如未在指定的时间内把重复合同交回。那我在这里郑重的说明，张先生和庞小姐和我签订的合同全部作废。请张先生、庞小姐，于三天内撤离该铺面。本人于2014年8月23号你们营业结束后，对该店面全面的拆除清走。如有任何争议，请通过法律途径进行解决。本人特此声明，望张先生，庞小姐重视。本人最后意愿已告知，已传达，如有任何后果或经济上的损失，请自行负责。郑勇”。庞小庆于2014年8月19日下午9：31时收到该信息。之后，庞小庆于2014年9月搬离了租赁商铺。另查明，1、2014年9月1日之前的租金，庞小庆已全部交清；2、2014年9月1日以后的电费共1761.76元，水费8.16元（均产生在2014年9月1日至2014年9月30日内），以及2014年10月份的公摊水、电费，11月份的垃圾处理费、物业管理费等郑红梅已支付。
郑红梅一审诉讼请求为：1、判令解除双方于2011年8月6日签订的《商铺租赁合同》；2、庞小庆向郑红梅支付2014年9月-11月的租金共计27000元；3、庞小庆向郑红梅支付2014年9月1日—2014年11月30日期间的水电费、物业管理费共1938.25元；4、庞小庆向郑红梅支付违约金64800元。
一审法院院认为，郑红梅与庞小庆于2011年8月6日签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依照合同的约定履行各自权利和义务。
行使合同法定解除权有一定的限制，必须是守约方才能行使合同解除权，拥有法定解除权的一方的解除合同通知达到对方后才能产生合同解除的法律后果。
本案郑红梅与庞小庆签订合同时，双方在合同上均留下联系电话，其目的是双方在履行合同过程若遇到问题便于沟通。双方当事人在合同上签名，郑红梅的弟弟郑勇也在合同上盖了印章。郑勇于2014年8月19日，使用双方签订《商铺租赁合同》上郑红梅留下的电话号码向庞小庆发出信息，声明郑红梅与庞小庆签订的合同作废，要求庞小庆三天内撤离该铺面。并声称于2014年8月23号对租赁商铺全面的拆除清走。郑勇的这一行为代表了郑红梅的行为，即向庞小庆发出提前收回租赁商铺解除合同的意思表示，庞小庆虽然没有书面向郑红梅答复，但庞小庆在行动上搬离了租赁商铺，实际上是同意了郑红梅解除合同的意思表示，一审法院遵从当事人的意愿确认郑红梅与庞小庆签订的《商铺租赁合同》于庞小庆搬离租赁商铺之日解除。郑红梅主张庞小庆于2014年11月份搬离租赁商铺，而庞小庆主张于2014年8月23日搬离租赁商铺，在双方意见不一致的情况下，根据郑红梅提供的有效证据显示，涉案的租赁商铺于2014年9月份尚产生水电费，在没有证据证明所产生的水电费系郑红梅所为的情况下，一审法院认定庞小庆于2014年9月份尚使用租赁商铺，故一审法院认定合同解除日为2014年9月30日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，郑红梅、庞小庆签订的《租赁合同》解除后，尚未履行部分不再履行。由于合同于2014年9月30日解除，庞小庆应支付郑红梅的租金应至2014年9月30日止，庞小庆已按约定支付租金至2014年8月份，庞小庆尚应向郑红梅支付2014年9月份的租金9000元以及该月份所产生的由庞小庆垫付的水费和电费共1769.92元。郑红梅起诉主张庞小庆支付2014年9月份以后的租金不予支持。因导致合同解除的原因是郑红梅提前收回租赁物，责任不在于庞小庆。且双方在合同上没有明确约定支付租金的期限，双方亦没有对租金达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，庞小庆没有违约。违约责任就是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。本案中，庞小庆没有违约行为，不应承担违约责任。郑红梅起诉主张要求庞小庆支付违约金64800元，没有事实和法律依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郑红梅与庞小庆2011年8月6日签订的《商铺租赁合同》于2014年9月30日解除；二、庞小庆向郑红梅支付2014年9月份的租金9000元；三、庞小庆向郑红梅支付2014年9月份的水电费共1769.92元（其中电费1761.76元，水费8.16元）；四、驳回郑红梅的其他诉讼请求。案件受理费2143元，由郑红梅承担1929元，庞小庆承担214元。
上诉人郑红梅上诉称：一、一审判决事实认定错误，证据不足。1、被上诉人一审提供的证据“手机短信”证实郑勇要求被上诉人及张晋运交回重新签订的《商铺租赁合同》其中的一份，如不交回则解除合同。事实上被上诉人及张晋运已经交回上诉人与张晋运之间签订的《商铺租赁合同》，则短信内容中明确的解除条件尚未成就，不能认定为上诉人向被上诉人发出提交收回租赁商铺解除合同的意思表示。另外，上诉人与被上诉人签订的租赁合同第十八条之后的补充条款第2点明确约定，房屋租金每三个月交一次，交租当月6号前交房屋租金。双方合同期自2011年8月6日至2016年8月5日，那么2014年度的第一季度的租金交纳时间为2014年8月6日之前，很明显被上诉人已经逾期交纳租金且交租数额未足三个月，构成违约。一审判决认为，导致合同解除的原因是上诉人提前收回租赁物，责任不在被上诉人，明显事实认定错误。2、一审判决以2014年9月份尚产生水电费为由，认定被上诉人2014年9月份尚使用涉案商铺，合同解除日为2014年9月30日，明显认定事实错误。由于被上诉人逾期交纳租金，擅自搬离商铺终止履行合同，上诉人为避免损失进一步扩大，才于2014年11月1日将涉案商铺另行租赁给第三人覃丽红，上诉人与覃丽红之间签订的《商铺租赁合同》可以证实该事实。对于被上诉人何时搬离商铺，被上诉人没有任何证据予以证实，且没有与上诉人履行任何交接手续，也没有将钥匙交回给上诉人，那么应认定上诉人将涉案商铺租赁给第三人之前，被上诉人尚使用涉案商铺。二、一审判决事实认定错误，证据不足，在此前提下适用相关法律必然导致适用错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判1、被上诉人与上诉人2011年8月6日签订的《商铺租赁合同》于2014年10月31日解除；2、被上诉人向上诉人支付2014年9月、10月份的租金共18000元；3、被上诉人向上诉人支付2014年9月、10月份的水电费1787.96元（其中水费12.85元、电费1775.11元）4、被上诉人向上诉人支付违约金64800元。被上诉人庞小庆答辩称：一、上诉人在一审的诉讼请求为要求支付9月—11月的租金和水电费、物业费。但在上诉状中却变更了一审的请求，二审法院对于其变更的诉讼请求不应进行审理。二、上诉人2014年8月19日发出解除合同通知书即短信，该合同已于2014年8月20日解除并且失效。被上诉人并不存在悄悄搬离涉案商铺的事实。被上诉人实际已于2014年8月23日前搬离，并且以手机短信告知上诉人。同时，上诉人在一审中称在11月才知道被上诉人搬离了涉案房屋。上诉人在上诉状中也承认在2014年11月1日将涉案商铺租赁给第三人，所以上诉人陈述是因为被上诉人违约搬离房屋，没有事实和法律依据。三、被上诉人已于2014年8月23日搬离涉案商铺，故不应向上诉人支付之后的租金和水电费。9月份产生的水电费是因上诉人将房屋租赁给第三人，第三人进行装修产生的。四、被上诉人不存在违约的行为，依法不应支付上诉人违约金。
当事人争议焦点是：1、上诉人郑红梅与被上诉人庞小庆签订的《商铺租赁合同》是在何时解除？2、被上诉人在合同履行过程中是否存在违约行为，应否向上诉人支付违约金？如需支付，该违约金如何计算？3、被上诉人应否向上诉人支付2014年10月的租金和水电费？
双方当事人二审均未提交新证据。上诉人对一审查明“庞小庆于2014年9月搬离了租赁商铺”提出异议，上诉人认为庞小庆是在2014年10月下旬搬离的租赁商铺。对上诉人提出的异议，本院认为，根据上诉人提交的涉案商铺交纳水、电费的收据显示该商铺在2014年10月份仅有水、电公摊费，并未实际产生水、电费用，且郑红梅自认其已于2014年11月1日与案外人覃丽红就涉案商铺重新签订租赁合同，将该商铺另行出租给覃丽红，故一审认定被上诉人于2014年9月搬离了租赁商铺并无不当，上诉人主张被上诉人是在2014年10月下旬搬离的租赁商铺，却未提交证据证实，其异议理由不成立，本院不予采纳。
一审查明事实客观属实，本院予以确认。
本院另查明：上诉人代理人在二审中认可因郑红梅很少在南宁，所以其将出租事项交给郑勇处理。
本院认为：关于郑红梅与庞小庆签订的《商铺租赁合同》何时解除的问题。郑勇在郑红梅与庆小庆签订的《商铺租赁合同》上盖有其个人印章，并在合同上留下电话号码，郑红梅的代理人在二审亦认可因郑红梅很少在南宁，所以其将出租事项交给郑勇处理。因此，郑勇在2014年8月19日，使用该合同中所留电话向庞小庆发出信息，声明郑红梅与庞小庆签订的合同作废，要求庞小庆三天内撤离该铺面。并声称于2014年8月23号对租赁商铺全面的拆除清走，郑勇该行为系代表郑红梅。庞小庆在收到郑勇要求提前解除合同的短信后，虽然没有书面向郑红梅答复，但庞小庆并未提出异议，并搬离了租赁商铺，故庞小庆以自己的行动表示同意了郑红梅解除合同的意思表示，一审法院遵从当事人的意愿确认郑红梅与庞小庆签订的《商铺租赁合同》于庞小庆于2014年9月30日搬离租赁商铺之日解除并无不当，本院予以维持。
关于被上诉人在合同履行过程中是否存在违约行为，应否向上诉人支付违约金的问题。双方签订的合同中没有明确约定庞小庆支付租金的期限，合同签订后，双方也没有就租金支付达成补充协议，而郑红梅在一审认可庞小庆在2014年9月1日之前的租金已全部交清，而2014年9月的租金庞小庆没有交，是因郑红梅单方提前解除了合同，故庞小庆在合同履行过程中，并不存在违约行为，郑红梅要求庞小庆支付违约金64800元没有依据，本院不予支持。
关于被上诉人应否向上诉人支付2014年10月的租金和水电费的问题。如前所述庞小庆已于2014年9月搬离涉案商铺，故郑红梅要求庞小庆交纳2014年10月的租金和水电费没有依据，本院不予支持。
综上所述，郑红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2143元，由上诉人郑红梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 肖燕青
审判员 包林辉
二〇一六年七月二十七日
书记员 郭航宇