上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第271号
上诉人（原审被告）上海惠高国际物流有限公司。
法定代表人张立新。
委托代理人陈绍军。
委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海旺禹实业有限公司。
法定代表人张加瑶。
委托代理人苏海燕，上海福一律师事务所律师。
委托代理人宋文静，上海福一律师事务所律师。
上诉人上海惠高国际物流有限公司（以下简称惠高公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠高公司之委托代理人陈绍军、焦春伟，被上诉人上海旺禹实业有限公司（以下简称旺禹公司）之委托代理人苏海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月11日，案外人浙江建安实业集团股份有限公司（以下简称建安公司）与案外人宝安投资发展有限公司（以下简称宝安公司）签订一份《协议书》，约定建安公司为宝安公司建造4号厂房，由于宝安公司尚欠建安公司大量工程款，为解决欠付工程款事宜，双方约定由建安公司承建的4号厂房及附房19208.2平方米自协议签订之日起归建安公司使用，使用期间的房屋使用费冲抵工程欠款，直至宝安公司支付欠款完毕后一个月内归还。在该协议书上，建安公司落款处由案外人罗才明签名并加盖建安公司公章。同年12月29日，罗才明、建安公司（甲方）与旺禹公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方将上海市嘉定区安亭镇众百路XXX号房屋内4号厂房（占地面积7200平方米）整体租赁给乙方使用，期限自2011年2月1日至2017年1月31日，租金每月人民币109，500元（以下币种均为人民币），六个月一付，每次提前5天支付，押金为109，500元。该协议甲方落款处由罗才明签名。该协议签订后，旺禹公司向罗才明支付了6个月租金和1个月押金后未再付款。
2011年4月12日，旺禹公司与惠高公司签订《租赁合同》，约定旺禹公司将上海市嘉定区安亭镇众百路XXX号内建筑面积7450平方米厂房、空地一块（以下简称系争厂房）租给惠高公司做物流、仓储使用见附图，厂房租赁期限从2011年5月1日至2017年1月31日，厂房租金每年1，631，550元，半年一付，每次提前15天支付，场地租金每年30万元，一年一付，每次提前15天支付，惠高公司在签约时需向旺禹公司支付厂房保证金14万元。在该合同最后的补充事项中约定：1、惠高公司在厂房北门边搭雨棚；2、允许空场地浇地（经过甲方同意）；3、证明空场地由罗才明租给惠高公司使用。该合同附图上注明本空地由罗才明出租给惠高公司使用，空地关系与厂房无关。期限与厂房同步。若发生违约，违约金30万元整由罗才明与张加瑶（其系旺禹公司法定代表人）赔偿给惠高公司（其中罗才明支付10万元，张加瑶支付20万元）。罗才明在该附图上签名。上述合同签订后，同年4月13日，惠高公司向旺禹公司支付2011年5月1日至7月31日的租金407，887元、押金14万元。
2006年9月30日，宝安公司将其名下上海市嘉定区安亭镇众百路XXX号房屋抵押给中国建设银行股份有限公司上海市六里支行。经该行申请，2009年12月21日，上海市高级人民法院对4号厂房进行了轮候查封。2012年6月5日，上海市第一中级人民法院张贴拍卖清场公告，告知因宝安公司无力偿还债务，上海市嘉定区安亭镇众百路XXX号所有房屋将公开司法拍卖，并限期4号厂房的实际使用人于2012年6月30日前搬离。2012年11月底，罗才明诉至原审法院，要求确认其与旺禹公司、惠高公司的两份合同解除。旺禹公司于2013年2月提起本案诉讼，请求判令：一、旺禹公司与惠高公司之间的《租赁合同》解除，惠高公司立即搬离系争厂房；二、惠高公司按照月租金135，962元的标准支付旺禹公司自2011年8月1日至《租赁合同》解除之日止的租金，并支付从解除之日至实际搬离之日的使用费；三、惠高公司按照每日447元支付旺禹公司自2011年8月1日起至租金实际支付完毕之日止的违约金。罗才明则于2013年11月6日申请撤回了起诉。
审理中，惠高公司申请对合同解除后其添附物损失进行了评估。经审价，惠高公司在租赁房屋内部的土建和安装工程造价为927，347元。旺禹公司认为该报告中的评估价格过高，且惠高公司进行室内添附未获得旺禹公司同意，部分室内活动板房是次承租人搭建，故旺禹公司不同意补偿。惠高公司则对报告无异议，但认为其房屋租赁合同与土地租赁关系是整体租赁，应当一并考虑。
原审法院认为，《租赁合同》系当事人真实意思表示，虽然系争厂房被司法查封，但仅仅只是限制所有权转移登记，并没有证据证明房屋的使用权也受到了司法限制，故旺禹公司与惠高公司就系争厂房建立租赁关系并不违反法律、法规规定，当属有效。但由于司法限制在前，租赁关系在后，因此当司法查封转入拍卖程序、实现限制案件当事人权益时，旺禹公司与惠高公司间租赁关系不得与此相对抗。上海市第一中级人民法院于2012年6月5日在系争厂房张贴了清场公告，限期实际使用人在2012年6月30日前搬离，故自该日起旺禹公司与惠高公司间租赁关系解除。关于惠高公司抗辩认为房屋租赁与场地租赁系整体租赁不应当分开处理的意见。首先，合同明确“空地关系与厂房无关”，且系争厂房与场地由不同的出租人收取租金，不应混为一体，故对惠高公司该项抗辩意见，不予采纳。《租赁合同》解除前，惠高公司欠付的租金，应当支付；而解除后惠高公司仍一直使用系争厂房至今，理当比照原租金标准向出租方支付使用费损失。合同解除后，惠高公司理当迁出系争厂房，故对旺禹公司要求惠高公司支付使用费并迁出系争厂房的诉讼请求，予以支持；旺禹公司则应当将收取的租赁押金返还惠高公司。对于旺禹公司要求惠高公司支付逾期付租违约金，在合同解除之前的，具有法律依据，但违约金约定数额过高，惠高公司拒绝承担的抗辩也可视为对违约金过高的抗辩，故酌情予以调整；解除之后的使用费，旺禹公司从未催告，故其无权主张违约金。关于解除后惠高公司的添附物损失。《租赁合同》因司法查封拍卖清场而解除，由于司法查封具有公示性，旺禹公司与惠高公司应当知道系争厂房上存有司法查封仍进行租赁，均对合同解除负有过错，考虑到出租人对其租赁物可否正常使用负有的义务，酌情确定旺禹公司应当承担惠高公司在系争厂房内添附物损失的70%。对于惠高公司的添附物损失，参照鉴定结论、结合合同期限和实际履行期限予以确定。旺禹公司对鉴定结论提出的异议没有依据，且双方租赁合同中并未约定不允许惠高公司进行装修，惠高公司为日常经营进行的添附符合常理，故对旺禹公司的抗辩意见不予采纳。综上，原审法院判决：一、确认上海旺禹实业有限公司与上海惠高国际物流有限公司签订的《租赁合同》于2012年7月1日起解除；二、上海惠高国际物流有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区众百路XXX号租赁房屋；三、上海惠高国际物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海旺禹实业有限公司自2011年8月1日起至2012年6月30日止的租金1，495，582元；四、上海惠高国际物流有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海旺禹实业有限公司违约金50，000元；五、上海惠高国际物流有限公司应于判决生效之日起十日内按照每月135，962元支付上海旺禹实业有限公司从2012年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费；六、上海旺禹实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还惠高公司上海惠高国际物流有限公司押金140，000元；七、上海旺禹实业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海惠高国际物流有限公司添附物损失517，433元；八、驳回上海旺禹实业有限公司的其他诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人惠高公司不服，向本院提出上诉称：1、系争厂房依法进入拍卖程序并不导致租赁协议当然解除；2、系争厂房与场地是一个整体，应当一并处理；3、上诉人在清场中不存在过错，不应当分担损失，且不应按照全额标准支付租金。请求本院撤销原判，改判驳回旺禹公司的诉讼请求。
被上诉人旺禹公司辩称：惠高公司认为协议可继续履行，就应当按时支付租金，但其仅支付了押金及三个月租金，从2011年8月1日起，惠高公司长期拖欠租金不付，旺禹公司有权解除合同。请求本院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，《租赁合同》第四条第三款约定，惠高公司不支付或不按时支付租金超过15天，旺禹公司有权解除合同。
还查明，2011年4月13日，惠高公司员工陈绍军出具《欠条》一份，载明：“今欠上海旺禹实业有限公司厂房租金叁个月整，期限（2011年8月1日至2011年10月31日止），共计407，887元。本款项应于2011年7月1日前付清。”
以上事实，有《租赁合同》、《欠条》、审理笔录等为证。
本院认为，旺禹公司与惠高公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。虽然系争厂房被司法查封，但限制的是所有权转移登记，而非系争厂房的使用权。由于司法限制在前，租赁关系在后，当司法查封转入拍卖程序、实现限制案件当事人权益时，该租赁关系不得与此对抗。上海市第一中级人民法院于2012年6月5日在系争厂房张贴了清场公告，限期实际使用人在2012年6月30日前搬离，故自该日起双方的租赁关系解除。但惠高公司在之前使用系争厂房时应当按时支付租金。租赁合同约定，惠高公司不支付或不按时支付租金超过15天，旺禹公司有权解除合同。现惠高公司长期欠租不付，出具欠条承诺付款后亦未履行，显属不当。旺禹公司诉请解除合同，应获支持。
合同明确“空地关系与厂房无关”，且系争厂房与场地由不同的出租人收取租金，故惠高公司上诉称系争厂房与场地应一并处理，依据不足，本院不予采纳。惠高公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币27，314.80元，由上诉人上海惠高国际物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年三月十四日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……