重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）九法民初字第08099号
原告重庆赛圣商贸有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科城路68号19层，组织机构代码79589449-X。
法定代表人阳顺霞，职务总经理。
委托代理人杜兵，重庆歌乐律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人李甦，重庆歌乐律师事务所律师，特别授权代理。
被告黄昭勇，男，汉族，1958年10月16日生，住广州市越秀区。
被告蒋国帅，男，汉族，1963年5月18日生，住重庆市渝北区。
原告重庆赛圣商贸有限责任公司诉被告黄昭勇、蒋国帅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员桂克担任审判长与人民陪审员梁龙炎、杭静组成合议庭适用普通程序于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告重庆赛圣商贸有限责任公司的委托代理人杜兵、李甦到庭参加了诉讼。被告黄昭勇、蒋国帅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加庭审，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆赛圣商贸有限责任公司（以下简称赛圣公司）诉称，2012年9月19日，原告与被告黄昭勇签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告黄昭勇所有的位于重庆市沙坪坝区天星桥正街121-29号房屋。房款总价为1194500元，房屋过户登记所产生的相关税费均由被告黄昭勇承担，被告黄昭勇应当在合同签订后5日内将房屋交付给原告。若逾期交房，被告黄昭勇应当自交房期限届满后的次日至实际交房之日为止向原告支付已付房款每日万分之五的违约金。合同签订后，被告黄昭勇委托被告蒋国帅办理该房屋买卖的相关事宜。原告依照合同约定将房款汇至被告黄昭勇指定的收款账户。后在办理房屋过户手续时，原告多次通知被告黄昭勇前来支付房屋过户的各项税费，但其以各种理由拖延不来办理。原告为避免损失，自行垫付了该房屋过户的所有税费共计183335.85元。原告多次向被告黄昭勇要求返还垫付的房屋过户费用，黄昭勇均拒绝返还。二被告拒绝履行合同义务将房屋交付给原告，也不配合原告办理房屋的水、电、气的过户手续。2012年11月10日，被告蒋国帅与原告签订协议书，并由其向原告出具承诺书一份，约定由蒋国帅在2012年11月30日前退还原告垫付的房屋过户税费，逾期承担违约金责任。另外，被告黄昭勇还在转让该房屋之前，将该房屋出租给了案外人易永红，但在原告受让房屋后，其拒绝将房屋租赁保证金交付给原告。因此，原告遂起诉请求：一、判令被告黄昭勇返还原告垫付的位于重庆市沙坪坝区天星桥正街121-29号房屋的过户税费183335.85元；二、判令被告蒋国帅向原告支付逾期返还房屋过户税费的违约金49272元；三、判令被告黄昭勇协助原告办理位于重庆市沙坪坝区天星桥正街121-29号房屋水、电、气的过户手续；四、判令被告黄昭勇向原告支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付房款1194500元为基数，从2012年9月25日至2012年11月12日按照日万分之五的标准计算共计28668元；五、判令被告黄昭勇向原告交付其收取的案外人易永红房屋租赁保证金7500元；六、判令被告蒋国帅对黄昭勇应当返还原告垫付的位于重庆市沙坪坝区天星桥正街121-29号房屋的过户税费183335.85元其中的170822.42元承担连带支付责任；七、本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告自愿申请撤回第五项要求被告黄昭勇向原告交付其收取的案外人易永红房屋租赁保证金7500元的诉讼请求。
被告黄昭勇未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。
被告蒋国帅未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。
经审理查明，2012年9月19日，原告赛圣公司与被告黄昭勇签订房屋买卖合同，约定由原告购买位于重庆市沙坪坝区天星桥正街121-1号、121-22号、121-23号、121-24号、121-25号、121-26号、121-27号、121-28号、121-29号房屋。房款总价为12068800元，其中本案房屋即重庆市沙坪坝区天星桥正街121-29号房屋的房款为1194500元，房屋过户登记所产生的相关税费均由被告黄昭勇承担。合同中还约定，被告黄昭勇应当自合同签订后5日内将房屋交付给原告，并协助原告办理房屋的水、电、气过户手续。若被告黄昭勇逾期向原告交付房屋，则应当以原告已付房款为基数按照每日万分之五的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交房时为止。2012年9月20日，被告黄昭勇出具承诺函一份，载明其承诺将位于重庆市沙坪坝区天星桥正街121-1号、121-22号、121-23号、121-24号、121-25号、121-26号、121-27号、121-28号、121-29号房屋全部出售给原告，合同总金额为1375万元，包含所有交易税金在内。其中1135万元汇款至重庆崇吉物资有限公司，开户行为中信银行九龙坡支行，账号为7422410182600034138；其余的240万元汇款至蒋国兵，开户行为工商银行小龙坎支行，账号为6222083100004553303。具体经办人委托蒋国帅全权办理，身份证号码为510224196305181754。原告分别于2012年9月21日和2012年9月20日向上述两个由被告黄昭勇指定的收款账号打款1135万元和240万元。2012年9月28日，原告办理了位于重庆市沙坪坝区天星桥正街121-29号房屋的过户手续，并缴纳了相关的过户税费。具体为契税35835元、个人所得税35835元、印花税（产权转移书据）1194.5元、印花税（其他账簿）5元、营业税12708.35元、城市维护建设税889.58元、教育费附加税381.25元、地方教育附加税254.17元、土地增值税71670元、转移登记费550元、勘探测绘服务费73元、房屋转让手续费23890元（9套房屋的转让手续费共计241376元，按房款比例折算到本案房屋为23890元）、土地调查费50元，税费共计183335.85元。2012年11月10日，被告蒋国帅与原告签订协议书一份，载明其承诺于2012年11月12日前向原告交付位于重庆市沙坪坝区天星桥正街121-1号、121-22号、121-23号、121-24号、121-25号、121-26号、121-27号、121-28号、121-29号房屋。被告蒋国帅需于2012年11月10日向原告出具承诺书，并按照承诺书中载明的期限向原告返还过户税费1733473元。若蒋国帅未按照其承诺的期限向原告返还上述过户税费，则由其向原告支付违约金50万元。同日，被告蒋国帅向原告出具承诺书一份，载明其认可位于重庆市沙坪坝区天星桥正街121-1号、121-22号、121-23号、121-24号、121-25号、121-26号、121-27号、121-28号、121-29号房屋的过户税费均已由原告付清，被告蒋国帅应于2012年11月30日前将房屋过户税费退还给原告。
审理中，原告申请证人王真真出庭作证，拟证明2012年9月20日王真真通过其个人账户向蒋国兵支付240万元，系当时王真真作为原告公司出纳履行职务的行为，与其本人无关。被告黄昭勇、蒋国帅经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证权利，本院对该证人证言予以采信。原告认可以2012年11月13日作为交房时间。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、汇款交易信息表、电汇凭证、完税证明、收据、发票、承诺函、协议书、承诺书、王真真证人证言等证据在卷为凭。
本院认为，被告黄昭勇、蒋国帅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为被告黄昭勇、蒋国帅自愿放弃诉讼权利，本院依法对被告黄昭勇、蒋国帅进行缺席审理。原告自愿撤回第五项要求被告黄昭勇向原告交付其收取的案外人易永红房屋租赁保证金7500元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告黄昭勇与原告签订的房屋买卖合同中关于房屋过户税费由被告黄昭勇负担的约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。虽然原告在庭审中举示的部分缴费票据上显示的缴费人为被告黄昭勇，但根据谁缴费谁就持有缴费票据这一生活常识，结合被告蒋国帅在其向原告出具的承诺书中关于原告已经付清全部房屋过户税费的陈述，足以推定本案房屋过户税费是由原告代被告黄昭勇缴纳的。根据双方在房屋买卖合同中的约定，被告黄昭勇应当将由原告代其缴纳的本案房屋过户税费183335.85元返还给原告，并协助原告办理本案房屋的水、电、气过户手续。被告蒋国帅虽以其自己的名义与原告签订协议并向原告出具承诺书，但根据协议及承诺书的具体内容，结合原告在与被告蒋国帅签订协议时已明知蒋国帅系受黄昭勇委托全权处理本案房屋买卖相关事宜的这一事实，应当认定被告蒋国帅承诺向原告交付房屋并返还过户税费的行为系代表被告黄昭勇行使代理权的行为，相应法律后果应由被代理人即被告黄昭勇承担，因此对原告要求被告蒋国帅对黄昭勇应当返还原告垫付的位于重庆市沙坪坝区天星桥正街121-29号房屋的过户税费183335.85元其中的170822.42元承担连带支付责任的诉讼请求，本院不予支持。超越代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。被告黄昭勇出具的承诺函中并未写明蒋国帅的具体授权事项，故应视为一般授权。而被告蒋国帅作为黄昭勇的代理人在与原告签订的协议书中约定了逾期返还房屋税费的违约金50万元（9套房屋），该约定事项在应当返还的税费之外又加重了作为被代理人的黄昭勇的付款义务，既无黄昭勇事前的特别授权，亦无其事后追认，应当认定为被告蒋国帅越权代理，该违约责任不能对被代理人黄昭勇发生效力，而应当由蒋国帅自行承担。由于协议书中约定的违约金50万元是针对返还9套房屋的过户税费而设定，无法确定本案房屋相应的违约金份额，根据原告的请求并兼顾公平原则，本院按照本案房屋所缴税费占9套房屋总共税费的比例进行折算，被告蒋国帅就本案房屋应向原告支付逾期退还过户税费的违约金49272元。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。在被告黄昭勇与原告签订的房屋买卖合同中，双方约定于合同签订后5日内即2012年9月24日前由被告黄昭勇向原告交付房屋，但被告黄昭勇直到2012年11月13日才向原告交房，其行为已构成违约，应当按照合同约定向原告承担逾期交房的违约责任，即从2012年9月25日至2012年11月12日（共计49天）以原告已付房款为基数按照每日万分之五的标准向原告支付逾期交房违约金共计29265.25元，原告只主张28668元，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄昭勇于本判决生效后3日内向原告重庆赛圣商贸有限责任公司返还房屋过户税费183335.85元；
二、被告黄昭勇于本判决生效后3日内向原告重庆赛圣商贸有限责任公司支付逾期交房违约金28668元；
三、被告蒋国帅于本判决生效后3日内向原告重庆赛圣商贸有限责任公司支付逾期退还过户税费的违约金49272元；
四、被告黄昭勇于本判决生效后3日内协助原告重庆赛圣商贸有限责任公司办理位于重庆市沙坪坝区天星桥正街121-29号房屋的水、电、气的过户手续。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费、公告费合计5782元，由被告黄昭勇、蒋国帅负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审 判 长 桂 克
人民陪审员 梁龙炎
人民陪审员 杭 静
二〇一四年九月五日
书 记 员 李 莹