上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1293号
上诉人（原审原告）昆明友联燃油喷射维修供应有限公司。
法定代表人唐守稼。
委托代理人王福妹，上海银萌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海巧昱实业有限公司。
法定代表人钱巧林。
委托代理人秦志军。
上诉人昆明友联燃油喷射维修供应有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第3206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2008年11月21日，上海银运金属制品有限公司（以下简称银运公司）与中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行签订《最高额抵押合同》，以涉案房屋为上海升峰电子设备有限公司借款作抵押。同年12月15日，昆明友联燃油喷射维修供应有限公司（以下简称友联公司）与银运公司签订《厂房租赁协议书》，约定：友联公司承租银运公司所有的涉案房屋；租期15年，从2009年1月1日直至2023年12月31日止；月租金1.5万元，双方签约后给付第一年租金，以后每年初支付当年租金；在租赁期间，生产用电由友联公司负责安装，友联公司增加建筑或其他设施，必须征得银运公司同意，友联公司安装及增加建筑产权归银运公司所有等等。2011年9月16日、9月30日、12月9日，拍卖公告刊登涉案房屋带租约拍卖。2012年5月8日，长江国际拍卖有限公司对涉案房屋向上海市浦东新区人民法院出具流拍报告，因租期过长且无租金回报建议对标的物作流拍处理。同年12月26日，申请人中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行与被申请人银运公司借款纠纷案件，因涉案房屋变卖财产刊登公告。2013年2月18日，上海市浦东新区人民法院裁定涉案房屋归买受人上海巧昱实业有限公司（以下简称巧昱公司）所有。同年7月3日，巧昱公司取得涉案房屋产权证。次日，友联公司法定代表人唐守稼因涉案房屋租赁事宜产生纠纷而报警。
友联公司向银运公司支付了2009年至2012年租金。2011年4月2日，友联公司与上海老周红木家具有限公司（以下简称老周红木）的周仲坚签订《房屋租赁协议书》，将涉案房屋中部分转租，租期为2011年3月1日起至2012年2月28日。2012年9月10日，银运公司委托汤晓峰处理涉案房屋的租赁事宜。同年12月31日，汤晓峰与老周红木签订《厂房租赁协议书》，租赁物与前合同一致，租期为1年；相应租金业由汤晓峰收取。2013年1月18日友联公司发函通知老周红木的周仲坚，自2012年2月28日租赁期限届满自行终止，并要求支付2012年12月1日起至实际撤离日止的租金。
2013年9月，友联公司诉至原审法院，请求判令巧昱公司继续履行其位于上海市金山区亭卫公路1929号工业厂房上的租赁合同至2023年12月31日止。巧昱公司辩称，友联公司依据的租赁合同无法律效力，签订合同的本意是为对抗法院执行，且先存在抵押情况；友联公司自己不经营，擅自转租获益，已超越合同范围；该合同也早已解除，承租人与案外人另行订立合同，且已实际收取租金；另友联公司与银运公司间存在经营合同。
审理中，友联公司称，向银运公司承租后至2011年底一直在使用租赁物并经营生产。对租赁物进行投资已达500万元，用于整改、电力配备、厂房修缮以及办公楼装修等；整改工程未竣工，也未结算。巧昱公司提交的《企业租赁经营合同》未生效，应以己方提交的租赁合同为准；正因投入较大，故合同约定的租期长且租金优惠。
巧昱公司称，银运公司出租抵押物未征得抵押权人同意。2008年12月15日，双方还签订了《企业租赁经营合同》，约定友联公司可根据生产经营需要对涉案房屋进行改造、配置，所需资金由友联公司自行解决，所投入资产归友联公司所有；租赁承包期限为15年；税后利润双方各得50%。银运公司与友联公司签订两份协议的宗旨主要是通过友联公司的设备投资和流动资金的注入进行生产经营，但其未投入设备、注入流动资金；友联公司在未有授权的情况下转租获取租金，合同基础已不复存在。巧昱公司于2013年8月接收涉案房屋后，经与汤晓峰、老周红木协商，老周红木应付的租金开始由其收取。
原审认为，对涉案房屋具有出租权的银运公司与友联公司签订租赁合同，并无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对于无证据支持的合同双方是为对抗法院执行而签订的巧昱公司的抗辩，不予采信。
本案焦点在于租赁物在租赁期间发生所有权变动后租赁合同的效力问题。第一，涉案房屋出租前已设立抵押权，最终因抵押权人实现抵押权而发生了所有权变动，应当属于“买卖不破租赁”的例外情形。第二，银运公司因所负债务致涉案房屋强制拍卖、变卖，相应公告中“带租约”应为当时对涉案房屋的客观描述，不能据此推断巧昱公司接受这一瑕疵而受让涉案房屋。第三，拍卖、变卖历时较长，期间友联公司早于2011年底时就不再生产经营，也不再支付2013年的租金；与此同时，银运公司授权案外人处理涉案房屋的租赁事宜，案外人与承租人就友联公司转租的部分房屋另行订立合同并收取租金，在巧昱公司取得产权后再自行收取租金；从涉案房屋租赁延续状况来看，表明在此期间友联公司与银运公司的租赁合同本已趋于不再履行的事实状态。法院也注意到了友联公司认为对涉案房屋进行整改、装修等等，但未能提供充分证据证明征得了银运公司同意，并进行了施工、支付相应款项的证据，故法院难以采信；同时法院也注意到了友联公司与银运公司签订租赁合同的当日，同时又签订了《企业租赁经营合同》，友联公司只是无证据地表示该合同未生效，从租赁合同约定的低廉租金中可知，存在银运公司借助友联公司设备及流动资金的投入获取利润的可能。综上，友联公司与银运公司间的租赁合同，在发生所有权变动前，事实上已不再履行；在发生所有权变动后，对巧昱公司也没有法律约束力，故法院对友联公司要求巧昱公司继续履行原租赁合同的诉讼请求，不予支持。
原审法院审理后于二〇一四年四月十三日作出判决：驳回原告昆明友联燃油喷射维修供应有限公司要求被告上海巧昱实业有限公司继续履行其与上海银运金属制品有限公司间《厂房租赁协议书》的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告负担。
判决后，友联公司不服，上诉至本院称：一、2008年12月上诉人与银运公司签订《厂房租赁协议书》，上诉人由此取得涉案房屋的租赁权，实际支付租金，并已投资大量资本整改、装修用于自己使用和转租长达五年，银运公司均予认可，双方一直在履行该合同，不存在事实上的终止租赁。被上诉人没有证据证明上诉人的承租权已经丧失，原审否定上诉人对租赁合同的效力问题，也毫无根据。二、拍卖公告中明确带租约，且实际也进行了5、6次，均因带租约流拍，且最终拍卖价格很低，被上诉人出资上千万元，不会对“带租约”视而不见，也不符合常理。三、汤晓峰与老周红木签订的《厂房租赁协议书》并未得到银运公司的认可，该行为是汤晓峰的个人行为，目的是截留租金。但原审却故意将汤晓峰的行为等同于银运公司的行为。四、被上诉人不是抵押权人，其是在法院进入变卖程序后通过参与变卖得到系争厂房，而非原审法院认定的由法院直接裁定而得到。原审判决明显偏袒被上诉人，所作判决对上诉人明显不公，请求二审依法改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人巧昱公司辩称：一、上诉人租赁涉案房屋后未进行生产，而是转租，银运公司在发现其转租后委托汤晓峰予以了解除，汤晓峰并代表银运公司和老周红木签订了租赁协议，因此汤晓峰能够代表银运公司，被上诉人也一直与汤晓峰联系，被上诉人更没有与上诉人发生移交等关系，上诉人已经丧失了租赁权。二、被上诉人通过拍卖取得涉案房屋的所有权，是涉案房屋的合法权利人，上诉人的租赁行为不得对抗被上诉人。原审认定事实及所作判决都是正确的，请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，鉴于上诉人友联公司与案外人银运公司于2008年12月15日签订《厂房租赁协议书》时，银运公司已将涉案房屋为他人借款作抵押，之后，因银运公司所负债务致涉案房屋被强制拍卖、变卖，被上诉人巧昱公司由此成为涉案房屋的产权人。现友联公司起诉要求巧昱公司继续履行其对涉案房屋的租赁至约定的2023年12月31日届满时止的租赁协议，则本案的争议焦点为友联公司的诉讼请求是否有相应的法律依据。对此，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”，涉案房屋的抵押权人为实现抵押权而申请拍卖、变卖涉案房屋、巧昱公司成为涉案房屋的新的产权人，即因实现抵押权而发生了所有权的变动，在此情况下，巧昱公司作为涉案房屋的受让人具有优先的效力，即租赁关系对于受让人无约束力，其可以不受租赁合同的约束，亦即其不受买卖不破租赁的原则约束。在此情况下，上诉人友联公司与银运公司租赁合同是否约束巧昱公司的问题，因基于租赁权不得对抗抵押权之法律规定，上诉人友联公司要求被上诉人巧昱公司继续履行其与银运公司之间就涉案房屋签订的租赁期限至2023年12月31日届满的租赁合同的上诉请求，于法相悖，本院难予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，本院依法维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人昆明友联燃油喷射维修供应有限公司负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年八月十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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