上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第857号
上诉人（原审原告）港联物业服务（上海）有限公司。
法定代表人黄建邦。
委托代理人陈志坚，上海市白玉兰律师事务所律师。
委托代理人林钧，上海市白玉兰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马文博。
委托代理人侯玲玲，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人港联�业服务（上海）有限公司（以下简称港联公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第1842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人港联公司的委托代理人林钧、被上诉人马文博的委托代理人侯玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年6月30日，马文博与上海金叠房地产有限公司（以下简称金叠公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定马文博购买上海市黄浦区瞿溪路968弄汇景中心1号804室房屋（套内建筑面积213.40平方米）；房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》；金叠公司已选聘戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司（以下简称戴德梁行公司）对房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》；因房屋规划用途为办公用房，�叠公司与马文博已签订了《前期物业管理服务合同使用公约》，马文博已详细阅读并理解了《华丽家族︱汇景天地前期物业使用公约》全部内容，并愿意遵守其中各项条款之规定，包括按时交付物业管理费及《华丽家族︱汇景天地前期物业使用公约》规定由业主承担的其他费用；马文博应从房屋交付之日起支付相应物业管理费等费用。
《业主及用户手册》载明金叠公司有权指定或委托任何人士或机构为华丽家族汇景天地中心（以下简称汇景中心）的物业管理公司，有权签署管理合同、订定管理的职责范围；金叠公司指定戴德梁行公司为物业管理公司，任期自第一户物业交付之日起至业主委员会成立之日止；首期物业管理费从金叠公司向业主书面通知办理入住手续的次月1日起支付，物业管理费为住宅（建筑面积）每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）7.50元�酒店式公寓（套内建筑面积）每月每平方米15元；业主如未能于应付的款项到期日起15日内支付，物业管理单位有权收取业主未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。
汇景中心交房流程图显示业主签收《业主单元钥匙交接书暨公用事业费确认书》后，交房流程结束。
因金叠公司聘请的前期物业管理公司戴德梁行公司因故撤离汇景中心，不再为该小区提供物业服务，金叠公司又与港联公司签订了《前期物业服务合同》，约定由港联公司为汇景中心提供物业服务，委托管理期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止；住宅物业管理费为每月每平方米7.50元，自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业管理费由金叠公司负担，自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业管理费，由金叠公司和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；物业管理费按季缴纳，业主应在每季的第一个月10日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，按应缴纳月的次月1日起计算滞纳金，滞纳金按每日千分之三结算。
2012年12月27日，马文博取得上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室产权。2013年7月6日，马文博（吴杨红代）在《钥匙交接确认单》上签字确认。同日，马文博（吴杨红代）在《业主单元钥匙交接书暨公用事业费确认书》（该交接书载明的物业公司为戴德梁行公司）上签字确认。2014年6月5日，港联公司工作人员出具《已收物业情况》，证明已收到马文博名下804室房屋2012年8月至2012年10月物业管理费4，801.50元。马文博未支付2013年11月至今的物业管理费。
2014年7月31日，港联公司诉至原审法院，请求判令马文博支付自2012年11月1日起至2013年12月31日止的物业管理费22，407元及上述欠款的利息损�（以22，407元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2013年11月1日起计算至判决生效日止，以22，407元为限）。
原审法院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。金叠公司作为汇景中心的建设单位，在销售房屋前聘请戴德梁行公司作为汇景天地的前期物业服务公司，并记载在《上海市商品房预售合同》、《业主及用户手册》中，本应由戴德梁行公司为汇景中心提供物业服务并收取费用，但戴德梁行公司因故不再为汇景中心提供物业服务，在房屋销售过程中、业主委员会尚未成立的情况下，金叠公司又与港联公司签订了《前期物业服务合同》，该合同合法有效，对全体业主具有约束力，马文博辩称金叠公司聘请了前期物业公司后无权变更，港联公司不是购买房屋时指定的前期物业服务公司、马文博无需向港联公司支付物业管理费的意见，缺乏法律和�同依据，原审法院依法不予采纳。马文博辩称已经缴纳了三个月物业管理费，应该从2013年11月开始缴纳物业管理费，港联公司承认收到马文博三个月的物业管理费，但认为马文博应该从金叠公司通知其办理交房手续的次月即2012年8月开始缴纳物业管理费，港联公司的《已收物业情况》亦写明马文博缴纳的是2012年8月至2012年10月的物业管理费，因此不同意马文博从2012年11月1日开始缴纳物业管理费的意见，原审法院认为，根据《上海市商品房预售合同》、汇景中心交房流程图，房屋交付的标志是马文博领取房屋钥匙并签署收条，马文博应从房屋交付之日的次月起支付相应物业管理费等费用；马文博在2013年7月6日领取了系争房屋钥匙，应从2013年8月1日起承担支付物业管理费的义务，港联公司关于马文博应该从金叠公司通知马文博办理交房手续的次月即2012年8月开始缴纳物�管理费的意见没有事实和法律依据，原审法院依法不予采纳；虽然港联公司将马文博缴纳的三个月物业管理费记载为2012年8月至2012年10月的物业管理费，但根据马文博领取房屋钥匙并签署收条的日期，马文博缴纳的三个月物业管理费可以视作是2013年8月至2013年10月的物业管理费，马文博应从2013年11月1日起支付物业管理费；故港联公司要求马文博支付2012年11月1日起至2013年10月31日止物业管理费的诉请没有事实和法律依据，不予支持；港联公司要求马文博支付2013年11月1日起至2013年12月31日止物业管理费的诉请，于法不悖，亦符合合同约定，原审法院依法予以支持。马文博辩称港联公司提供的服务不符合合同约定，并提供了照片和车辆进出登记表作为证据，但物业管理是一个长期动态的过程，马文博提供的证据不能证明港联公司提供的服务不符合合同约定，故马文博该辩称意见，原审法院亦不予采纳。鉴于马文博存在拖欠物业管理费的事实，港联公司要求马文博支付滞纳金的诉讼请求理由成立，马文博还应按约定支付滞纳金，但因为港联公司部分物业管理费诉请未得到原审法院支持，滞纳金数额作相应调整。
原审法院审理后，作出判决如下：一、被告马文博应在本判决生效之日起十日内支付原告港联物业服务（上海）有限公司自2013年11月1日起至2013年12月31日止的物业管理费人民币3，201元；二、被告马文博应在本判决生效之日起十日内支付原告港联物业服务（上海）有限公司上述欠款的利息损失（以人民币3，201元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2013年11月1日起计算至判决生效日止，以人民币3，201元为限）；三、原告港联物业服务（上海）有限公司要求被告马文博支付自2012年11月1日起至2013年10月31日物业管理费及�应滞纳金的诉请，不予支持。
上诉人港联公司不服原审判决，向本院提起上诉称：金叠公司于2011年12月23日通过挂号信的方式向业主寄送了书面的交房通知，金叠公司已按约履行了通知交房的义务，业主应在收到该通知之日起15日内，会同金叠公司对系争房屋进行验收交接，且业主不得以房屋、装饰或设备等存在瑕疵为由拒绝受领房屋或拒签《商品房钥匙收条》，否则视为系争房屋已交付。本案所涉业主在收到金叠公司交房通知后，未在约定期限内办理房屋交接手续，原审法院在此种情况下仍简单适用预售合同中房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》，显属不当。系争房屋应自金叠公司向业主发送交房通知后的第16天起视为交付，业主应自次月开始向港联公司承担缴纳物业管理费的义务。故请求二审法院撤销原判第三项，改判支持港联公司在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人马文博辩称：业主购房时开发商承诺的物业公司是戴德梁行公司，港联公司并非预售合同及前期物业服务合同约定的适格主体，金叠公司作为开发商在选定并备案了前期物业服务合同后无权变更前期物业服务企业。港联公司的物业服务在停车管理、房屋维护等方面存在重大瑕疵，服务标准远低于业主购房时所约定的前期物业服务企业戴德梁行公司的服务标准，对相应物业管理费应予减免。部分业主房屋存在质量等问题，业主有权要求开发商予以整改。故不同意港联公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查明：在2014年11月27日的原审案件谈话笔录中，港联公司明确表示房屋的交接时间应以钥匙交接书为准；业主则表示对其认可真实性的钥匙交接书时间作为房�的交接时间。此节事实有谈话笔录为证。
本院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。本案中，金叠公司作为汇景中心的建设单位，在原先聘请的前期物业服务企业戴德梁行公司因故撤离汇景中心，不再为该小区提供物业服务的情况下，另行聘请港联公司作为前期物业服务企业，并与港联公司签订《前期物业服务合同》，并无不当，上述《前期物业服务合同》应认定为合法有效，并对全体业主具有约束力。在港联公司提供物业服务后，作为业主的马文博理应按约交纳物业服务费用。根据马文博与金叠公司签订的《上海市商品房预售合同》，双方明确约定房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》，原审法院根据房屋的交付事实以及马文博交纳三个月物业管理费的事实，认定马文博应支付从2013年11月1日起欠付的物业管理费，并无不妥，本院予以维持。港联公司上诉认为，系争房屋应自金叠公司向业主发送交房通知后的第16天起视为交付，马文博应自2012年8月起开始缴纳物业管理费。因港联公司的上述主张明显与合同的约定及其在原审中的陈述不符，本院不予支持。马文博辩称部分业主房屋存在质量等问题，要求开发商予以整改。此节辩称意见与本案系不同的法律关系，本案不予处理，当事人可另行解决。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币312.50元，由上诉人港联物业服务（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 松
审判员 顾继红
审判员 虞恒龄
二〇一五年四�二十四日
书记员 赵晓明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……