青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民提字第42号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：ＸＸ庆，男，汉族。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宋晓英，女，汉族。
委托代理人：王丕仓（宋晓英之夫），男，汉族。
申请再审人ＸＸ庆因与被申请人宋晓英买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2012）宁民三终字第129号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年10月21日作出（2013）青民申字第104号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人ＸＸ庆、被申请人宋晓英及委托代理人王丕仓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年6月20日，ＸＸ庆起诉至西宁市城东区人民法院称，2007年12月2日，其与宋晓英签订《房屋买卖合同》，约定宋晓英将西宁市八一路51号在建房屋以每平方米2000元的价格出售给ＸＸ庆。2007年12月至2009年7月，ＸＸ庆共计给付购房款22万元，涉案房屋建筑面积106.1平方米，但宋晓英未履行合同，交付房屋。请求：宋晓英履行合同，交付房屋。宋晓英辩称，ＸＸ庆所述基本属实，双方当时约定房屋款为18万元，转让费为3万元。后房屋面积增加，ＸＸ庆未给付房屋面积增加款。因双方涉案房屋系宋晓英单位福利集资房，双方签订合同时，宋晓英不知单位不允许房屋对外出售。2008年10月宋晓英单位下发通知，宋晓英才知道房屋不允许对外转让。后宋晓英将情况及时告知ＸＸ庆，让ＸＸ庆退购房款，ＸＸ庆不同意。到目前，单位也未给宋晓英办理房屋产权手续，涉案房屋属单位福利集资房，产权归属不明确，单位也有不能对外转让的限制，宋晓英无法履行合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）规定，没有办理房产证的房屋禁止转让出售，故双方签订的《房屋买卖合同》无效。对《房屋买卖合同》无效的结果双方都有过错，对ＸＸ庆造成的损失，合理部分宋晓英愿意承担。
城东区人民法院一审查明，2007年11月，宋晓英将西宁市八一路51号所在单位在建的集资房屋以每平方米2000元的价格出售给ＸＸ庆，同年12月2日双方签订了《房屋买卖合同》。2007年12月至2009年7月，ＸＸ庆先后给付宋晓英购房款22万元。另查明，因该房屋系宋晓英单位为解决本系统职工住房问题修建的福利集资房，所以在建房时，宋晓英单位在集资建房分配方案中就明确告知该房屋在5年内不准出售。2008年10月青海省林业厅出台了青海省林业局住宅楼出售管理办法，规定该房屋只能出让给本单位职工，不能对外出让，并对违反规定将房屋转让给外单位人员的，单位将不给办理房产证手续。现宋晓英虽然进行了集资但仍未取得房屋产权手续。
一审法院认为，房屋的转让是房屋所有权人依法处分自己财产的行为。本案中，ＸＸ庆、宋晓英签订房屋买卖合同至今，宋晓英未依法登记领取权属证书，根据青海省林业局下发的《八一路集资房屋分房方案》及《青海省林业局住宅楼出售管理办法》的通知，双方诉争的房屋所有权权属尚不明确，且宋晓英单位青海省林业局对该集资房屋的转让权利有限制性规定，双方签订《房屋买卖合同》的行为违反了法律禁止性规定，故该合同为无效合同。宋晓英关于《房屋买卖合同》无效的辩解意见，予以采信。ＸＸ庆要求继续履行合同的诉讼请求，因合同无效，故对其主张不予支持。ＸＸ庆所交付的22万元房屋款，宋晓英应予退还。对合同无效后ＸＸ庆是否主张赔偿损失在庭审中经释明，ＸＸ庆明确表示不主张赔偿损失，故对损失部分不予处理。依照《房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第（五）项之规定，判决：一、ＸＸ庆与宋晓英签订的《房屋买卖合同》无效。二、宋晓英于本判决书生效后十五日内返还ＸＸ庆220000元。
ＸＸ庆不服一审判决，向西宁市中级人民法院上诉称，《房地产管理法》第三十八条（六）项：“未依法登记领取权属证书的”规定是房地产行政管理性质的禁止性规定，而非合同效力的禁止性规定，原判决适用法律错误，应依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条的规定认定其与宋晓英签订的房屋买卖合同有效。请求撤销原判，确认《房屋买卖合同》有效，判令宋晓英继续履行合同，交付房屋，转移所有权。宋晓英以原判正确进行了答辩。
西宁市中级人民法院对城东区人民法院查明的事实予以确认。
西宁市中级人民法院另查明，青海省林业局坐落于西宁市城东区八一西路51号高层住宅未办理产权登记。西宁市土地权属登记中心的土地登记卡记载城东区八一西路51号高层住宅所占用土地的使用权人为青海省林业局，土地使用权类型系划拨。
西宁市中级人民法院认为，关于合同效力问题，由于涉案房屋建在划拨土地之上，产权人为青海省林业局，因此在转让该房地产时，首先应当办理相关审批手续，并缴纳土地出让金。而本案涉诉房屋转让时，未办理上述手续，违反了《房地产管理法》的相关禁止性规定，损害了国家利益。故该转让行为属无效民事行为。关于上诉人ＸＸ庆主张依据《物权法》第十五条确认其与宋晓英签订的房屋买卖合同有效的上诉理由，由于《物权法》属一般法，而《房地产管理法》系特别法，依据特别法优于一般法的法律适用规则，《物权法》第十五条不适用于本案。故ＸＸ庆的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
ＸＸ庆不服二审判决，向本院申请再审称，一、原判决认定事实错误。（一）青海省林业局集资购房协议书证实，涉案房屋为全额集资，单位无任何产权，职工个人拥有全部产权，我国法律、行政法规并无集资房转让的禁止性规定。根据《房地产管理法》第四十条、第六十一条及建设部《城市房地产转让管理规定》第十二条规定，按照“地随房走”原则，允许房产及土地所有权变更登记。划拨土地转让房地产时，私有住宅转让后仍用于居住的，可以不办理土地使用权出让手续，住宅（受让方）不需缴纳土地出让金，受让方并未损害国家利益。（二）原判决以房屋未依法登记领取权属证书为由，判决房屋买卖合同无效错误。根据《物权法》第十五条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第三条规定，本案房屋买卖合同为有效合同，转让行为属有效民事行为。二、原判决适用法律错误。《房地产管理法》第三十八条（六）项是房地产行政管理性质的规定，而非合同的效力性强制性规定，履行房地产转让变更手续并不影响合同效力，本案应优先适用《物权法》。请求：撤销原判，改判被申请人继续履行合同，交付房屋。宋晓英辩称，原审判决认定《房屋买卖合同》无效正确。一、《物权法》第十五条的规定并未涉及转让合同违反其他法律规定是否有效的问题。土地性质是划拨还是出让对合同效力有影响。本案所涉房屋的土地性质为划拨，签订的买卖合同属再转让性质，所涉土地至今未办理相关审批手续，出卖人没有取得该房屋的产权，买受人未办理出让手续、补交土地使用权出让金，损害了国家利益。依据《房地产管理法》第四十条第二款、建设部《城市房地产转让管理规定》第十三条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权合同司法解释》）第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第（四）款之规定，“补交土地出让金、办理土地出让手续”是合同生效的必备要件，不是合同履行问题。因此，本案属于《物权法》第十五条“除法律另有规定”的情形，根据《合同法》第五十二条（五）项认定房屋买卖合同为无效合同有法律和事实依据。二、本案应适用《买卖合同解释》第四十五条第二款及《合同法》第一百七十四条的规定。三、《房地产管理法》第三十八条（六）项为效力性强制性规定，原审判决《房屋买卖合同》无效正确，请求驳回ＸＸ庆的再审请求。
本院再审对一、二审法院查明的事实予以确认。
本院再审另查明，宋晓英同青海省林业局签订的集资房价格为每平方米1650元；ＸＸ庆与宋晓英签订《房屋买卖合同》约定的房屋建筑面积为90平方米；ＸＸ庆与宋晓英一致认可房屋实际面积为106.1平方米。
本院再审认为，宋晓英与ＸＸ庆签订《房屋买卖合同》，约定宋晓英将其单位在建集资房出售给ＸＸ庆，ＸＸ庆支付价款获得该房屋，双方意思表示一致，合同依法成立。合同签订后，ＸＸ庆依照约定将购房款及房屋面积增加款全部支付给宋晓英。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。建设部《城市房地产转让管理规定》不属法律和行政法规，不能作为判定合同无效的依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《房地产管理法》第三十八条第（六）项、《国有土地使用权出让转让条例》第四十四条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让以及划拨土地不得转让”的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理权属登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并未明确规定违反上述规定合同无效，且该房屋买卖行为也不必然损害国家或社会利益，上述规定并非认定房屋买卖合同效力的法律强制性规范，应为管理性规范。《国有土地使用权合同司法解释》第七条规定“本解释所称土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”ＸＸ庆非为土地使用权转让合同的当事人，有关规定不适用本案。《买卖合同解释》不适用本案。宋晓英未办理权属登记行为不属《合同法》第五十二条第（五）项规定的认定合同无效的情形。
依据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，宋晓英在收取全部购房款后，不履行合同约定义务，以涉案房屋未依法登记领取权属证书和涉案土地为国有划拨土地为由主张合同无效，无法律依据，不予支持。本案《房屋买卖合同》应为有效合同。宋晓英应当承担继续履行合同的义务。ＸＸ庆申请再审理由成立，原一、二审以《房屋买卖合同》违反《城市房地产管理法》为由，判决《房屋买卖合同》无效属适用法律错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销西宁市中级人民法院（2012）宁民三终字第129号民事判决及西宁市城东区人民法院（2012）东民一初字第189号民事判决；
二、宋晓英于本判决生效之日起三十日内按照与ＸＸ庆签订的《房屋买卖合同》履行义务、交付房屋。
一审案件受理费4600元，二审案件受理费4600元，均由宋晓英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文 宝
代理审判员 陈 鸿
代理审判员 陈玉静
二〇一四年三月十一日
书 记 员 刘海燕