新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）乌中民四初字第98号原告：新疆金百胜贸易有限公司，住所地乌鲁木齐北京南路钻石城1号盈科国际中心28楼。法定代表人：许毅，该公司董事长。委托代理人：纪国江，新疆公论律师事务所律师。委托代理人：宋桂平，新疆百丰天圆律师事务所律师。被告：新疆傅琳房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：王傅林，该公司董事长。委托代理人：陈克峰，新疆四至律师事务所律师。委托代理人：刘丹，新疆四至律师事务所律师。原告新疆金百胜贸易有限公司（以下简称金百胜公司）与被告新疆傅琳房地产开发有限公司（以下简称傅琳房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年8月20日受理后，傅琳房产公司于2014年9月22日就本案应由新疆维吾尔自治区高级人民法院管辖为由，提出管辖异议。本院于2014年9月29日作出（2014）乌中民四初字第98号民事裁定书，驳回傅琳公司的管辖异议，傅琳房产公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出上诉，该院于2015年3月18日于作出（2015）新立终字第59号民事裁定书，维持本院裁定，驳回了傅琳公司的上诉。2015年6月11日本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）金百胜公司的委托代理人纪国江、宋桂平，被告（反诉原告）傅琳房产公司的委托代理人陈克峰、刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金百胜公司诉称：我公司与傅琳房产公司因乌鲁木齐市北京北路129号所处宗地开发建设事宜于2009年6月5日签订了一份《合作开发协议》。该协议约定，本次开发房产项目中由我公司出资1180万元，在本协议签订并公证后我公司付给傅琳房产公司600万元，在傅琳房产公司取得房屋预售许可证后，我公司再付给傅琳房产公司580万元，本协议开发项目建成后，一层、二层各1000平方米归我公司分得所有，一层超过1000平米的部分我公司以每平米7000元购买，二层超过1000平米的部分我公司与每平米4300元购买，该协议第七条还约定，傅琳房产公司保证在18个月内（即2011年12月6日前）完成开发项目，并向我公司交付约定的房产，傅琳房产公司违约不能交房或另售第三方，则按合同总金额的双倍向我公司返还资金。合同签订后，我公司按约定支付了第一笔资金600万元，傅琳房产公司开始建设本协议所涉及的开发项目傅琳杰座（位于乌鲁木齐市北京路129号），但在签订协议至今这5年多的时间里，傅琳房产公司一直未告知我公司其是否取得房屋预售许可证，也未通知我公司支付余款，更不交付房屋，相反却找各种理由推脱履行交房义务，甚至故意违约提出解除合同的无理要求。近期我公司发现傅琳房产公司将一楼530平米已售予中国建设银行新疆分行营业部，且将该房产第二、三层全部面积抵押给了乌鲁木齐县农村信用联社取得贷款2300万元。傅琳房产公司的上述行为显属恶意违约而造成双方合同无实际履行可能，故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定。我公司请求法院依法判令：一、解除双方签订的《合作开发协议》；二、判令傅琳房产公司返还购房款600万元并支付资金占用利息217.404万元；三、判令傅琳房产公司赔偿我公司的经济损失3578.8万元；四、判令傅琳房产公司承担已付购房款一倍以内即600万元赔偿责任；五、判令傅琳房产公司承担保全申请费5000元。被告傅琳房产公司答辩称：我公司同意解除双方签订的《合作开发协议》，也同意返还金百胜公司支付的600万元本金，但我公司不同意支付占用利息，也不同意支付3700多万的损失及承担已付购房款一倍以内即600万元赔偿责任。但就本案我公司同意对金百胜公司做出适当补偿，补偿数额由双方协商确定。涉诉房屋建设逾期是因为小区居民向政府提出异议导致涉案房屋建设一再拖延，而行政机关的审批手续也过于冗长，并不是我公司实施违约行为造成的。涉案的房产项目直到2013年才获得行政许可，2013年项目才开始建设，工程进度我公司也己向金百胜公司通报，拿到预售许可证后我公司也向金百胜公司通知并且提示其支付剩余款项，但是金百胜公司没有支付剩余款项，因工程迟延我公司认为如果继续按照2009年合同约定的义务履行，显然严重失去公平，所以我公司数次与金百胜公司协商希望对合同进行调整，但金百胜公司没有给予回应，其也未继续履行付款义务，故本案合同不能履行的结果，双方均有过错，应当由双方共同承担责任。综上，请求法院依法驳回金百胜公司的诉讼请求。经本院审理查明：2009年6月5日傅琳房产公司（甲方）与金百胜公司（乙方）经公证签订《合作开发协议》一份，协议约定：一、该宗地已由甲方与宗地原使用单位签定转让补充协议，拥有完全的所有权和支配权；二、经协商，由甲乙双方合作开发上诉宗地。其中由乙方投入人民币壹仟壹佰捌拾万元整(1180万元)，余额概由甲方投入；三、双方约定项目建成后，一层商铺（总建筑面积不低于1000平方米，层高4.5米）由乙方按7500元/平方米取得所有权，另外二层商铺（总建筑面积不低于1000平方米，层高4.3米）按4300元/平方米的价格由乙方取得所有权。超出1000平方米面积以上部分，一层按7000元/平方米、二层按4300元/平方米的价格由乙方向甲方购买，价款在扣除相应投资款后，余额不足部分，由乙方另行支付；四、该房产一至二层按照乙方所要求的酒店模式设计和建造，为此甲方在必须符合国家有关建筑施工政策要求的前提下，还必须满足乙方所提要求，如该房产一至二层建筑须为水泥框架、大梁水泥浇注、玻璃门窗为双层玻璃、采用地热供暖方式、采用酒店专用通道——即民宅的通道不与酒店共用，而采取民宅通道由建筑物后面的方式、各项排污、排油烟、通风通气管道的设置、以及各项隔断必须符合以后乙方开设酒店的有关要求。甲方的设计最终方案必须征得乙方的书面确认同意；五、为保证乙方利益，甲方需要将该宗地上现房屋产权抵押至乙方名下，并办理相应公证手续；六、在本协议签定并办妥相关公证手续后，在两个工作日内，乙方须将人民币陆佰万汇至甲方指定账户，待甲方取得房屋预售许可证后，将余款人民币伍佰捌拾万元汇至甲方指定账户。同时甲方应无条件的配合乙方办妥上述条款所约定房产的过户手续；七、甲方应保证本项目在十八个月内（自本协议生效之日起计）完成，并向乙方交付上述条款所约定的房产。如延期交房则每月向乙方赔偿合同总金额的2%。如甲方违约不能交房或者另售的，则甲方须按乙方合同总金额的双倍返还给乙方；八、如果乙方未能在合同约定期限内履行付款责任，甲方有权单方解除合同，并要求乙方按合同总金额的5%进行赔偿……2009年6月8日金百胜公司分两次共向傅琳房产公司汇款600万元，傅琳房产公司向金百胜公司出具600万元收据一份。2013年10月14日傅琳房产公司取得傅琳杰座商住楼商品房预售许可证。2014年1月22日傅琳房产公司将傅琳杰座商住楼二层、三层房屋抵押给乌鲁木齐县农村信用社贷款2300万元。傅琳房产公司于2014年6月18日与中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（以下简称建行新疆分行营业部）签订商品房买卖合同一份，将乌鲁木齐市新市区北京北路129号傅琳杰座综合商住楼一层530平米的房屋以41000元每平米的价格出售给建行新疆分行营业部。2014年7月9日傅琳房产公司向金百胜公司送达一份《解除通知书》内容主要为：贵、我双方于2009年6月5日签订《合作开发协议》。后因政府规划审批的原因，开发期限被迫一再延迟，进而导致房屋开发建造综合成本及销售费用大幅提高和上涨。如果仍坚持协议按照约定的房屋销售价格履行交易义务，显然在贵、我之间的此宗交易中已经显失对我公司的公平，亦不符合双方的合作初衷。为此，我方曾多次提议协商调整与贵公司的交易价格，但均未获得贵方的响应。又鉴于在协议履行中存在的其他事实，我公司决定终止《合作开发协议》的履行，并就此通知贵公司……2014年7月16日金百胜公司向傅琳房产公司送达《不同意解除通知》一份，内容为：贵公司的解除《合作开发协议》通知已收到，我公司经研究决定要求贵、我双方继续履行该协议，不同意解除《合作开发协议》。2014年7月21日本院出具（2014）乌中立保字第25号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押新疆傅琳房地产开发有限公司共计4900万元的价值的财产。依据上述民事裁定书，2014年7月22日我院查封了傅琳房产公司的部分房产，2014年7月30日经本院冻结了建行新疆分行营业部购买乌鲁木齐市新市区北京北路129号傅琳杰座综合商住楼一层530平米的房屋应支付的剩余房款4346000元。为此金百胜公司支付保全费5000元。以上事实有公证书、转帐凭证、收据、商品房预售许可证、商品房买卖合同、房屋产权交易管理中心查档记录、协助执行通知书、民事裁定书、当事人的陈述及法庭审理笔录等证据附卷为证。本院认为：一、关于傅琳房产公司与金百胜公司签订的《合作开发协议》是否应当解除及违约责任的问题。按双方《合作开发协议》第三条的约定，傅琳公司待项目建成后，将傅琳杰座商住楼一层及二层商铺所有权按相应价格交付金百胜公司。但傅琳房产公司现已将一层商铺中的部分面积出售给案外人，并将二层商铺进行了抵押，傅琳房产公司的违约行为已使双方的《合作开发协议》无法实际履行，庭审中傅琳房产公司辩称，金百胜公司未按合同约定支付后续价款，其也应承担相应责任。对此本院认为，双方合同约定，在傅琳房产公司取得预售许可证后金百胜公司再支付580万元，而傅琳房产公司未提供在2013年10月14日其取得商品房预售许可证后向金百胜公司履行了告知义务的证据，故金百胜公司未履行后续付款义务是傅琳房产公司不履行告知义务造成的，金百胜公司不应承担相应的违约责任，本院对傅琳房产公司的该抗辩理由不予支持。傅琳房产公司的违约行为造成金百胜公司的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，现金百胜公司要求解除《合作开发协议》的诉讼请求予法有据，且傅琳房产公司对此也无异议，故本院对金百胜公司要求解除《合作开发协议》的诉讼请求予以支持。二、关于傅琳房产公司是否应当返还金百胜公司支付的600万元本金并支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按上述规定，傅琳房产公司应当将金百胜公司已付600万元本金予以退还，并支付从2009年6月9日至双方所签协议解除时的利息，现金百胜公司主张2009年6月5日至2014年7月5日期间的利息，按同期银行贷款基准利率每年5.94%计算，傅琳房产公司应支付利息1808730元【5.94%÷12个月×60个月×600万元＋5.94%÷12个月÷30天×27天×600万元=1808730元（2009年6月9日至2014年7月5日共计60个月27天）】，本院对金百胜公司要求返还本金600万元的诉讼请求及支付利息的诉讼请求中合理部分予以支持。。三、关于金百胜公司要求傅琳房产公司赔偿经济损失3578.8万元的诉讼请求能否成立的问题。按金百胜公司主张的3578.8万元的计算方式，3578.8万元是基于房屋差价计算得出。首先，从性质上分析金百胜公司主张的此部分款项属于履行合同的可得利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于金百胜公司主张的3578.8万元的收益损失属市场风险造成，作为违约方傅琳房产公司在签订合同时无法预见，金百胜公司的主张该部分费用不符合上述法律规定；其次，双方当事人在合同中已对违约金作了明确约定，金百胜公司应依据合同要求傅琳房产公司承担违约责任，在双方对违约责任有明确约定的情况下，金百胜公司向傅琳房产公司主张房屋差价损失缺乏依据。综上，本院对金百胜公司要求傅琳房产公司赔偿经济损失3578.8万元的诉讼请求不予支持。四、关于金百胜公司要求傅琳房产公司承担已付房款一倍以内即600万元赔偿责任能否成立的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，本案中金百胜公司与傅琳房产公司签订的合作开发合同应认定为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。之规定，金百胜公司有权要求傅琳房产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿，故本院对金百胜公司要求傅琳房产公司承担600万元的赔偿责任的诉讼请求予以支持。五、关于傅琳房产公司是否应当承担5000元保全申请费用的问题。本案中，因傅琳房产公司的违约行为导致了双方合同未能全面履行，本案诉讼的产生傅琳房产公司应承担全部责任，故金百胜公司为诉讼支出的保全申请费用傅琳房产公司应予承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告新疆金百胜贸易有限公司与被告新疆傅琳房地产开发有限公司于2009年6月5日签订的《合作开发协议》；二、被告新疆傅琳房地产开发有限公司返还原告新疆金百胜贸易有限公司本金600万元；三、被告新疆傅琳房地产开发有限公司支付原告新疆金百胜贸易有限公司资金占用利息1808730元；四、被告新疆傅琳房地产开发有限公司支付原告新疆金百胜贸易有限公司赔偿金600万元；五、被告新疆傅琳房地产开发有限公司支付原告新疆金百胜贸易有限公司保全申请费5000元；六、驳回新疆金百胜贸易有限公司的其他诉讼请求。以上款项合计后，新疆傅琳房地产开发有限公司应给付新疆金百胜贸易有限公司款项合计13813730元，于本判决生效后十五日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的49962040元，给付金额13813730元，占请求标的的28%，本诉案件受理费291635.2元(金百胜公司已预交)，由金百胜公司负担72%即209977.34元，傅琳房产公司负担81657.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院（如上诉期限届满七日内仍未交纳二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈 琛审 判 员  曾 敏人民陪审员  李建荣二〇一五年八月二十六日书 记 员  马恒雯