上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2094号
原告上海昭义实业有限公司。
法定代表人汤某，执行董事。
委托代理人范圣忠，上海市百良律师事务所律师。
被告上海景杰实业有限公司。
法定代表人杨某，董事长。
委托代理人黄顺宝，上海市天目律师事务所律师。
委托代理人陈五云，上海市天目律师事务所律师。
被告上海金轩（集团）有限公司。
法定代表人朱某，执行董事。
委托代理人马玉成，上海鼎力律师事务所律师。
原告上海昭义实业有限公司与被告上海景杰实业有限公司、被告上海金轩（集团）有限公司（以下分别简称昭义公司、景杰公司及金轩公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理。先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序于2013年12月17日、2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告昭义公司的法定代表人汤某及其委托代理人范圣忠，被告景杰公司的委托代理人黄顺宝、陈五云，被告金轩公司的委托代理人马玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昭义公司诉称，1997年6月19日，被告景杰公司与案外人上海市闵行区商业网点管理办公室（以下简称闵行商业网点）签订《租赁合同》，约定由闵行商业网点将位于闵行区张虹路XX号（原宋园路XX号）1-3层房屋出租给景杰公司使用，租期20年（自1997年10月1日起至2017年9月30日止），月租金为10，800元（人民币，下同）。该合同由被告金轩公司当时的法定代表人朱某代表景杰公司签订。2001年8月9日，金轩公司取得了张虹路XX号房屋的产权，但其与景杰公司间一直沿用闵行商业网点与景杰公司签订的《租赁合同》。2006年9月7日，在20年的合同履行期限尚未届满的情况下，两被告在原租赁合同的基础上补充签订了《房屋租赁合同》，约定因张虹路XX号房屋的产权人变更为被告金轩公司，故由两被告签订该合同，租赁期限为31年（自2006年10月1日起至2037年9月30日止）。2013年7月22日，原告通过公开竞拍方式取得了张虹路XX号房屋的产权。
原告认为，被告景杰公司所享有的自1997年10月1日起至2017年9月30日止的20年租赁期是有效的，其超过部分是无效的，为此诉诸法院要求依法确认被告景杰公司与被告金轩公司签订的《房屋租赁合同》第二条“租赁期限为31年，自2006年10月1日起至2037年9月30日止”中的至2017年9月30日之后的租赁期为无效。
诉讼中，原告认为两被告于2006年9月7日签订的《房屋租赁合同》中强调租金已全部付清，却未能提供租金已经支付的相关凭证，两被告签订的该份《房屋租赁合同》并不是双方间的真实意思表示，而是恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，以实现隐瞒、转移财产、逃避债务、规避执行为目的，且违反了法定的最长20年租赁期限的强制性规定，故认为两被告签订的《房屋租赁合同》当属无效，原告与被告景杰公司之间应当适用闵行商业网点与被告景杰公司签订的《租赁合同》中的租赁期限。为此，原告将上述诉讼请求变更为：（一）确认被告景杰公司与被告金轩公司签订的《房屋租赁合同》无效；（二）被告景杰公司于2017年9月30日腾出并向原告返还张虹路XX号1-3层的房屋。
被告景杰公司辩称，首先，本案原告主体不适格。因原告诉请的主要理由是两被告恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，但即便如此，提起本案诉讼的主体也应是银行等其他债权人，而非本案原告。第二，张虹路XX号房屋因产权人的债务纠纷先后被徐汇、闵行两家法院执行拍卖，原告通过第二次拍卖取得了该房屋的产权，拍卖时原告作为竞拍人被明确告知房屋上存在租赁合同，租期至2037年，且承租人的租金也已支付至2037年9月30日，竞拍人拍得房屋产权后无法在此期限前收取租金，也无法使用房屋。现原告无视上述事实，要求确认两被告签订的房屋租赁合同无效，缺乏法律依据。第三，张虹路XX号房屋的拍卖评估价为120，000，000余元，由于2037年9月30日前该房屋1-3层无法自用，也无法获得租金收益，最终估价仅为36，000，000余元，原告在以低价取得房屋产权后又提起本案诉讼属不当行使权利，如其确要行使权利，也应以拍品有重大瑕疵为由撤销相关拍卖程序。第四，两被告就张虹路XX号1-3层房屋所建立的租赁关系实为20年，不存在超过法律规定的无效情形。两被告于2006年9月7日就张虹路XX号1-3层房屋签订的《房屋租赁合同》是由两被告重新建立租赁关系所签订的新合同，并非前一份合同的补充，两份合同是主体不同的独立合同。虽然两被告签订的《房屋租赁合同》约定的租期为31年，但实际两被告间的租赁期限是从2017年10月1日起至2037年9月30日止，被告金轩公司向被告景杰公司收取的也仅仅是这20年的租金，故被告景杰公司根据其与闵行商业网点及被告金轩公司签订的两份租赁合同，享有张虹路XX号1-3层房屋至2037年9月30日止的40年承租权利不容置疑。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告金轩公司辩称，第一，本案原告主体不适格。其理由是原告不是张虹路XX号1-3层房屋租赁合同的相对人，也与两被告签订的《房屋租赁合同》不存在利害关系，其无权要求确认两被告签订的《房屋租赁合同》为无效。第二，原告通过拍卖虽取得了张虹路XX号房屋的产权，但该物权是受到一定限制的，从拍卖公告中原告应得知房屋1-3层已经由被告金轩公司出租给被告景杰公司，原告竞拍时已经得知该房屋存在租赁情况，且知道其竞拍得到的物权是受限制的物权。如原告要求否定张虹路XX号1-3层房屋的长期租约，应当先要求撤销2009年及2013年的两次司法拍卖结果。第三，两被告签订的《房屋租赁合同》不存在损害原告或他人利益的情形，原告并不能提供有效的证据来证明其所持的两被告恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及以合法形式掩盖非法目的的主张。综上，请求裁定驳回原告的起诉。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：
1、沪房地X字（XX）第XX号《上海市房地产权证》1份，以此证明原告于2013年7月22日取得了张虹路XX号房屋的产权；
2、被告景杰公司与闵行商业网点签订的《上海市财贸直管商业网点用房租赁合同》1份，以此证明景杰公司从闵行商业网点承租位于张虹路XX号1-3层房屋，租期自1997年10月1日起至2017年9月30日止以及景杰公司的签约人是被告金轩公司当时的法定代表人朱某；
3、被告金轩公司与被告景杰公司签订的《房屋租赁合同》1份，以此证明两被告以2006年9月7日作为签约日期就张虹路XX号1-3层房屋重新签订了合同，将该房屋的租期延长至2037年9月30日止。
诉讼中，原告向本院补充提供了下列证据：
1、沪房地X字（XX）字第XXX号《上海市房地产权证》及工商登记档案资料各1份，以此证明被告金轩公司于2001年8月9日取得了张虹路XX号房屋的产权；
2、被告金轩公司与案外人中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行（以下简称X行XX支行）签订的《小企业抵押／最高额抵押合同》2份（附抵押物清单、他项权利登记证明、抵押登记申请书）；被告金轩公司与案外人王某签订的《借款及保证合同》、《最高额抵押合同》、王某的抵押登记申请书以及由两被告出具给王某的《承诺函》各1份；（XX）X民二（X）初字第XX号、XX号、XX号民事调解书及强制执行申请书各1份、（XX）X执字第XX号执行裁定书、拍卖公告各1份；上海城市房地产估价有限公司（以下简称城市估价公司）出具的《关于闵行区张虹路XX号房地产价格的补充说明函》、《房地产物资拍卖专场目录》、《竞买协议书》、《拍卖目录》及沪房地X字（XX）第XX号《上海市房地产权证》各1份，以此证明被告金轩公司以张虹路XX号房屋作抵押分别向X行XX支行借款37，000，000元，向王某借款30，000，000元，因拖欠借款未还，X行XX支行向徐汇法院提起诉讼，在该院强制执行中，张虹路XX号房屋被拍卖，并由案外人上海宜克实业有限公司（以下简称宜克公司）拍得该房屋产权；同时证明两被告向王某出具承诺表示一旦王某行使抵押权，则两被告于2006年9月7日签订的《房屋租赁合同》中涉及到王某或他人已行使抵押权部分的内容均归于无效；
3、原告法定代表人汤某与宜克公司及案外人陈某、黄某签订的经公证的借款合同及执行证书各3份、（XX）X执第XX号执行裁定书及协助执行通知书各1份、上海富申房地产估价有限公司（以下简称富申估价公司）出具的《上海市闵行区张虹路XX号商务楼房地产估价报告书》、《拍卖成交确认书》、（XX）沪X中执字第XX号执行裁定书各1份，以此证明被告金轩公司尚有27，000，000余元债务未执行到位，而宜克公司及其股东陈某、黄某因拖欠汤某借款95，000，000元及利息未归还，在闵行法院强制执行中，张虹路XX号房屋再次被拍卖，汤某为实现债权而通过原告参与竞拍取得房屋产权的情况；富申估价公司在估价报告中载明涉案房屋的产权证登记地址为张虹路XX号，门牌号为张虹路XXX号，并载明因被告景杰公司未能提供租金支付凭证，提请法院注意该公司最终出具的估价结论也是在假设租赁合同有效的基础上作出；
4、收款凭证2份，以此证明房屋拍卖后原告收到法院执行款65，220，000元，尚有本金及相应利息合计40，000，000余元未执行到位；
5、民事诉状1份及相关证据1组，以此证明宜克公司于2013年2月曾以两被告签订的《房屋租赁合同》属恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及该合同系两被告以合法形式掩盖非法目的所签订为由，诉诸本院要求确认合同无效；同时证明被告金轩公司委托案外人上海XXX建设集团有限公司（以下简称XXX公司）参与竞拍涉案房屋，XXX公司通过设立宜克公司拍得系争房屋；
6、宜克公司的工商登记档案资料1组，以此证明宜克公司从设立登记到股权转让的全部过程，该组证据与上述补充证据5共同证明两被告与宜克公司原股东XXX公司间存在恶意串通，通过由两被告签订虚假的租赁合同，并由宜克公司原股东XXX公司出面，帮助金轩公司以低价拍得张虹路XX号房屋，损害债权人的利益，使得有关债权人未能向金轩公司追回全部欠款；
7、行政起诉状及相关案卷材料1组，以此证明被告景杰公司就系争房屋的租赁状况向房地产交易中心进行备案登记时提供的相关材料上宜克公司的公章系伪造，宜克公司曾向法院提起过行政诉讼。
针对原告提供的上述证据，被告景杰公司发表如下质证意见：
对原告提供的证据1-3的真实性均表示无异议，但认为证据3中两被告签订的《房屋租赁合同》系与原《上海市财贸直管商业网点用房租赁合同》主体不同的新合同；对补充证据1的真实性没有异议；对补充证据2中承诺函上被告景杰公司的印章真实性持有异议，同时认为被告金轩公司与X行XX支行的债权金额应为16，260，000元，对该组证据中的其余证据的真实性均表示无异议；对补充证据3的真实性亦表示没有异议，但认为汤某与宜克公司及案外人陈某、黄某的债务关系与本案无关，XX估价公司的估价报告中确实存在提请法院注意的内容，但最终确定的评估价格是36，717，208元，原告即按此价格参与竞拍，其明知拍卖的附加条件，现在推翻拍卖过程没有依据；对补充证据4-5认为与本案无关；对补充证据6的真实性没有异议，但认为与本案无关，无法证明两被告存在恶意串通；对补充证据7的真实性没有异议，认为备案时仅需提供宜克公司是产权人及两被告签订的租赁合同即可，且被告景杰公司提供的所有申请材料均是真实的，交易中心备案的租赁期限只能是从申请之日起计算20年，该行政诉讼案件最终由宜克公司撤诉而未作审理。
针对原告提供的上述证据，被告金轩公司发表如下质证意见：
对原告提供的证据1-3的真实性均表示无异议，但认为证据3中的租赁期限37年实际是包括了原合同剩余的11年租期，故新合同的实际租赁期限为20年；对补充证据1的真实性没有异议；对补充证据2认为其与X行XX支行的债权金额应以法院调解书和执行裁定认定的金额为准，对承诺函系被告金轩公司盖章及朱某签字没有异议，但认为与本案无关，对该组证据中的其余证据的真实性均表示没有异议；对补充证据3的真实性亦表示没有异议，但认为原告以36，717，208元的起拍价格参与拍卖，即认可了租赁合同的事实，如原告要推翻该合同，则应推翻法院的委托执行和整个拍卖程序，而非提起本案诉讼；对补充证据4认为与本案无关；对补充证据5的真实性没有异议，确认由陈某、黄某在受让宜克公司股权时代被告金轩公司清偿其欠王某的20，000，000元借款，但认为该组证据与本案无关；对补充证据6的真实性没有异议，但认为与本案无关，无法证明两被告存在恶意串通；对证据7的真实性没有异议，但认为与本案无关。
被告景杰公司为支持其辩称意见，向本院提供了下列证据：
1、城市估价公司出具的《关于闵行区张虹路XX号房地产价格的补充说明函》及《房地产物资拍卖专场目录》各1份，以此证明徐汇法院在执行过程中对房屋进行委托拍卖时已明确张虹路XX号1-3层房屋存在租赁情况，租期至2037年9月30日止，且承租人已付清了租赁期内的全部租金；
2、《竞买协议书》及《拍卖目录》各1份，以此证明闵行法院在执行过程中对房屋进行委托拍卖时原告参与了竞拍，原告对房屋存在的租赁情况是明知的，也知道在2037年9月30日之前不能收取租金及不能收回房屋；
3、（2013）闵民（五）民初字第401号民事裁定书1份，以此证明宜克公司作为张虹路XX号房屋被第一次拍卖时竞拍取得房屋的产权人也曾起诉要求确认两被告签订的租赁合同无效，后因胜诉无望而撤诉。
诉讼中，被告景杰公司向本院补充提供了下列证据：
1、XX估价公司出具的《上海市闵行区张虹路XX号商务楼房地产估价报告书》1份，以此证明估价报告书中已明确该房屋1-3层由被告景杰公司承租，且租金已支付至2037年9月30日止的事实，并因为该租赁事实导致房屋评估价值由112，265，908元下降为36，717，208元；
2、上海市房地产登记信息2份，以此证明张虹路XX号房屋于2002年12月28日起至2010年4月20日止的房地产权利人为被告金轩公司，于2010年4月20日起至2013年7月22日止的房地产权利人为宜克公司；
3、上海市房地产登记簿1份，以此证明2013年宜克公司拍卖取得涉案房屋产权后至房地产交易中心办理房屋租赁状况备案的事实。
针对被告景杰公司提供的上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1-3的真实性均表示没有异议，但认为证据1本身不能证明张虹路XX号1-3层房屋租金已收取至2037年这一事实，证据2也不能证明租金支付的真实性及租赁期限约定的合法性，证据3事实上是宜克公司在自身欠债而上述房屋已处于拍卖状态的情况下才撤诉；对补充证据1-3的真实性亦表示没有异议，但认为补充证据1估价报告书中明确提示了租金是否支付没有支付凭证加以证实，且两被告间的租赁合同显示的签约时间为2006年，而补充证据3中的备案却发生于2013年的执行过程中，并且宜克公司曾提起行政诉讼不认可该备案过程。
针对被告景杰公司提供的上述证据，被告金轩公司均表示无异议。
被告金轩公司为支持其辩称意见，向本院提供了下列证据：
（XXX）X民二（X）初字第XXX号民事调解书、（XXX）X执字第XX号公告、《房地产物资拍卖专场目录》、城市估价公司出具的《关于闵行区张虹路XX号房地产价格的补充说明函》各1份，以此证明系争房屋在拍卖过程中，竞拍人对于两被告存在长期租约、拍卖价格已扣除租金收益的情况均是明知的且没有异议。
针对被告金轩公司提供的上述证据，原告发表如下质证意见：对该组证据的真实性均表示没有异议，但认为徐汇法院的拍卖过程中，被告金轩公司与XXX公司通过签订协议，由XXX公司代表被告金轩公司参与竞拍，故对租赁合同的真实性未提出异议。
针对被告金轩公司提供的上述证据，被告景杰公司均表示无异议。
上述证据均经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。对于原告提供的承诺函，虽然被告景杰公司对其公章真实性提出异议，但被告金轩公司对该承诺函的真实性是表示认可的，故该证据能够证明被告金轩公司向王某作出承诺的意思表示。
综上，本院结合各方当事人的陈述，认定如下案件事实：
1997年6月19日，被告景杰公司（作为承租方，签约乙方）与案外人闵行商业网点（作为出租方，签约甲方）签订《上海市财贸直管商业网点用房租赁合同》1份，约定由甲方自1997年10月1日将宋园路XX号，建筑面积为2，700平方米的房屋出租给乙方使用；乙方同意按月缴纳房租，每月租金为10，800元；合同期为20年（自1997年10月1日起至2017年9月30日止）。该合同落款处乙方的签约人为朱某。
2001年8月9日，张虹路XX号全幢房屋产权人变更为案外人上海金森房地产开发有限公司（后更名为金轩公司）。嗣后，被告金轩公司（作为出租方，签约甲方）与被告景杰公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，载明乙方于1997年6月19日向闵行商业网点承租宋园路XX号（现改为张虹路XX号）商业网点用房第一、二、三层，建筑面积共计2，700平方米，租期为20年（自1997年10月1日起至2017年9月30日止），因上述租赁房屋的产权人现变更为甲方，故甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，订立本合同，约定：一、甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市张虹路XX号“英杰商务楼”第一、二、三层，建筑面积为2，700平方米。二、租赁期限为31年（自2006年10月1日至2037年9月30日止）。三、甲方确认：1、因1998年之前，乙方已向原出租方闵行商业网点付清自1997年10月1日至2017年9月30日期间的全部租金，故甲方承诺，不再向乙方收取自2006年10月1日至2017年9月30日期间的租金及其它任何费用；2、甲方收到：乙方于2006年9月之前向甲方支付的自2017年10月1日至2037年9月30日期间的所有租金，共计19，710，000元，按每天每平方米1元租金计算，甲方承诺自2017年10月1日至2037年9月30日止，甲方不再向乙方收取任何其他费用，并在该条文本后手书“本合同代收据”。该合同还约定了其他条款的内容，合同落款处的签约日期为2006年9月7日，被告金轩公司并盖章确认了“签订合同当日之前收到全部租金”的内容。
2007年4月30日，被告金轩公司与案外人X行XX支行签订《小企业抵押／最高额抵押合同》1份，约定被告金轩公司作为抵押人以张虹路XX号房屋作为抵押物，在12，000，000元的最高余额内，为案外人上海XX大酒店有限公司（以下简称XX大酒店）的主债务向X行XX支行进行最高额抵押。同年6月8日，被告金轩公司与X行XX支行签订《小企业抵押／最高额抵押合同》1份，约定被告金轩公司作为抵押人以张虹路XX号房屋作为抵押物，在25，000，000元的最高余额内，为案外人上海XX建筑实业有限公司（以下简称XX公司）的主债务向X行XX支行进行最高额抵押。该2份合同附件1的抵押物清单及以X行XX支行为他项权利人的他项权利登记证明中，张虹路XX号房屋的评估价值均为74，039，000元。
2008年3月20日，被告金轩公司与案外人王某签订《借款及保证合同》1份，约定被告金轩公司向王某合计借款30，000，000元，朱某作为借款保证人。被告金轩公司同时作为抵押人以张虹路XX号房屋，向王某进行最高额抵押，抵押物协议价为80，000，000元，已设立抵押。同日，王某与被告金轩公司向房地产交易中心申请办理抵押登记。2009年5月9日，被告金轩公司向王某出具《承诺函》1份，载明：鉴于上海XX商务楼（张虹路XX号，原宋园路XX号）第一、二、三层已合法有效抵押给王某，金轩公司、景杰公司特此承诺，一旦王某行使抵押权（包括但不限于将抵押物全部或部分过户至自身名下或全部或部分转卖给第三人，或他人行使抵押权），则金轩公司与景杰公司于2006年9月7日签署的《房屋租赁合同》中涉及到王某或他人已行使抵押权部分的内容（包括但不限于相应房产的相邻权部分、共有权部分、租赁权、建筑物区分所有权部分等）均归于无效，对王某和／或合法买受人不产生任何约束力，如违反前述承诺，给王某和／或合法买受人造成损害的，金轩公司、景杰公司愿承担连带赔偿责任（包括但不限于直接损失和预期利润损失）。
2008年9月3日，因案外人XX大酒店、XX公司、被告金轩公司与X行XX支行间的金融借款合同纠纷案，徐汇法院作出了（XX）X民二（X）初字第XX号、XX号、XX号民事调解书各1份，其主要内容为由XX大酒店、XX公司于2008年9月30日前共归还X行XX支行借款本金16，260，000元及利息，如不履行付款义务，X行XX支行即可与金轩公司协议，以坐落于张虹路XX号处的抵押物折价，或申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。嗣后，因XX大酒店、XX公司未按上述调解协议履行付款义务，X行XX支行向徐汇法院申请强制执行。徐汇法院在执行过程中对张虹路XX号房屋启动了委托拍卖程序，案外人城市估价公司在对上述房屋进行拍卖估价时出具《关于闵行区张虹路XX号房地产价格的补充说明函》1份，载明现由于该房屋的1-3层租金已全部收取至2037年，从估价时点至2037年这段时间内，这部分物业无租金收入，根据承办法官要求，对估价对象由此引起的房地产价格变化作出补充说明如下：根据租赁合同，张虹路XX号1-3层至2037年9月30日无法得到租金收益，估价对象于估价时点2009年4月15日的房地产市场价格为24，990，000元。
2009年5月22日，被告金轩公司（签约甲方）与案外人上海全球通实业股份有限公司（签约乙方）签订《协议》1份，约定双方就关于委托拍卖张虹路XX号达成以下事宜：1、因甲方资金短缺，甲方委托乙方去东方拍卖行进行拍卖，拍卖资金全部由乙方支付；2、乙方在拍卖的资金付清后取得产权，由甲方负责银行贷款，乙方的张虹路XX号产权作抵押，甲方完成贷款后，用贷款的资金还清拍卖和过户产生的全部费用和每月3%利息及王某的借款后，将乙方的公司无条件转让给甲方；3、甲方须在一年内将银行贷款全部完成，在贷款过程中乙方无条件配合甲方一切贷款工作。后XXX公司与案外人蒋某设立了宜克公司，宜克公司于2010年4月20日竞拍取得了张虹路XX号房屋的产权。
2011年2月14日，XXX公司将其持有的宜克公司90%的股权转让给案外人金纬。同年6月2日，金纬、蒋某（作为出让方）与案外人陈某、黄某（作为受让方）、朱某（作为第三人）、XXX公司（作为保证方）及案外人李某（作为出借人）签订《上海宜克实业有限公司股权转让协议》1份，约定金纬、蒋某将其持有的宜克公司全部股权转让给陈某、黄某，陈某、黄某受让股权时代朱某偿还王某借款20，000，000元，朱某欠宜克公司20，000，000元，并对合同签署当事各方的其他债权债务进行了约定。
2012年3月5日，宜克公司及其股东陈某、黄某以张虹路XX号房屋作为抵押物向案外人汤某借款95，000，000元，并至杨浦公证处办理具有强制执行效力的债权文书公证书。后因未按期归还，汤某向杨浦区公证处申请执行证书，并以该公证执行证书向本院申请强制执行。本院在执行过程中对张虹路XX号房屋再次启动了委托拍卖程序，案外人富申估价公司出具《上海市闵行区张虹路XX号商务楼房地产估价报告书》1份，载明：上海市闵行区张虹路XX号在满足估价报告的假设和限制条件下，于估价时点2012年11月20日的房地产市场价值为112，265，908元；另根据委托方提供的资料，估价对象1至3层，建筑面积2，700平方米，已由景杰公司承租，且租金已支付至2037年9月30日，因此，至2037年9月30日止，对买受人来说，估价对象的1层至3层无法自用，也无法得到租金收益，假设该租赁合同合法有效，则该房地产在估价时点的房地产市场价值为36，717，208元；由于承租人未提供租金的支付凭证，也未提供房地产交易中心的租赁备案信息或材料，因此，该租赁合同是否合法，提请法院注意；该报告另附上海市公安局XX分局XX派出所出具的张虹路XX号门牌号改为张虹路129号的证明。拍卖资料的《特别告知》则载明：张虹路XX号1-3层建筑面积2，700平方米已由景杰公司承租，租赁期限至2037年9月30日止，租赁期限内的所有租金已由原权利人收取，因此，截止到2037年9月30日，买受人对1-3层无法自用及无法得到租金收益等相关权利；另外，从上海市房地产登记簿房屋租赁状况信息登记中记载张虹路XX号1-3层建筑面积为2，650.96平方米由景杰公司承租，租赁期限至2033年1月24日止。后原告以70，229，000元的总成交价格竞拍取得了张虹路XX号房屋的产权，并于2013年7月22日登记成为该房屋的产权人。
审理中，法院对涉案租赁合同无效的返还后果是否需要在本案中一并处理向两被告作出相关释明，两被告明确表示不要求在本案中处理无效合同的返还后果。
另查明，本案诉讼过程中，被告金轩公司提供的营业执照上载明的法定代表人为朱某，但原告于2014年5月4日调取的工商档案登记材料中显示被告金轩公司的法定代表人已变更为朱某，而朱某仍为被告金轩公司的股东。
本院认为，本案的争议焦点：被告金轩公司与被告景杰公司签订《房屋租赁合同》的效力问题。
第一，从签约主体上看，被告金轩公司当时的法定代表人朱某同时又是被告景杰公司与闵行商业网点订立租赁合同中代表景杰公司签约人这一身份事实反映，两被告间存在着不同于一般租赁合同主体间的密切关系。第二，从签约内容上看，合同载明被告景杰公司已于签约之前向被告金轩公司付清了2017年10月1日至2037年9月30日止的20年租金，但诉讼中两被告对此均未能提供相关支付凭证加以证实。两被告陈述的签约背景是为被告金轩公司解决资金困难，故提前收取后20年的租金。但在金轩公司与X行XX支行、王某的相关抵押借款合同的签约过程中，张虹路XX号房屋的评估价值中均未扣除已收取的租金金额。且被告金轩公司在对王某出具的《承诺函》中明确表示，如王某或其他人欲行使抵押权，则两被告签署的《房屋租赁合同》中涉及到王某或他人已行使抵押权部分的内容均归于无效。因此，两被告间已支付过20年租金这一事实缺乏依据，其真实性值得怀疑。第三，从被告金轩公司与XXX公司的协议以及宜克公司的设立、变更过程来看，金轩公司在徐汇法院组织的司法拍卖程序中，通过委托XXX公司以设立宜克公司的形式竞拍获得张虹路XX号房屋的产权，但被告金轩公司却通过以该房屋进行银行贷款仍实际掌控该房屋的融资价值，并通过与被告景杰公司的租赁合同进一步实际控制该房屋的使用价值。第四，两被告在法院先后组织的两次拍卖过程中，均未能提供与租赁合同载明内容相对应的租金支付凭证，也未能提供房地产交易中心的租赁备案信息（被告景杰公司直至2013年方至房地产交易中心办理租赁合同的备案登记手续，但备案的租赁期限亦与两被告租赁合同中约定的租赁期限不相符）。为此，在闵行法院组织的司法拍卖程序中，富申估价公司亦明确提示法院注意两被告间租赁合同的真实合法性。
综上所述，两被告间签订的《房屋租赁合同》并不具备出租涉案房屋的真实意思表示，其真实意思是通过该租赁合同中对于至2037年9月30日的租金已收取的约定，造成涉案房屋在司法拍卖过程中评估价值的贬损，以便被告金轩公司实际拍得涉案房屋，同时通过已收取全部租金的约定，使该房屋的继受权利人无法实际获得房屋的使用价值。因此，两被告内心的真实意思与其签订租赁合同的意思表示相悖，构成通谋虚伪，当属无效，故对于原告的第一项诉请，本院予以支持。
但两被告签订的租赁合同无效，并不影响闵行商业网点与被告景杰公司之前签订的租赁合同，并且根据买卖不破租赁的原则，租赁物的所有权发生变动后，原设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，继承原出租人的权利和义务，故涉案房屋的继受权利人，也应继受闵行商业网点与被告景杰公司之前签订的租赁合同的相关权利义务，并且需遵守法律关于租赁期限最长不超过20年的强制性规定。另根据合同法的规定，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，故两被告于原租赁合同履行期限内重新签订租赁合同的行为，事实上规避了法律的强制性规定。因此，原告作为涉案房屋的产权人，与被告景杰公司间的租赁关系应实际履行至2017年9月30日，故对于原告的第二项诉请，本院予以支持。关于两被告所持其签订的房屋租赁合同系与前一个租赁合同分属两个不同合同之辩称意见，缺乏依据，本院均不予采信。
关于两被告所持原告主体不适格之辩称意见，由于两被告所签订的《房屋租赁合同》的效力涉及到原告对于涉案房屋的用益物权是否被实际侵害之问题，故原告与本案存在直接的利害关系。对两被告对此所作之辩称意见，本院亦不予采纳。关于两被告所持原告拍得房屋产权时即知道房屋存在由他人承租至2037年9月30日止的物权受限情况之抗辩意见，对此本院认为，原告是在无法通过其他途径实现其对宜克公司债权的情况下，只能通过参与竞拍以减少经济损失，故其系被动接受拍卖资料中的相关内容，而拍卖的评估结果是基于两被告间房屋租赁合同有效的基础上所作的结论，两被告所称的物权受限至2037年9月30日止的情况是基于其向法院及拍卖公司提供了虚假的《房屋租赁合同》所产生的，该物权受限情况将随着租赁合同被确认无效而消失，且不论原告的明知行为与合同被确认为无效不存在关联，故对于两被告的该项辩称，本院亦不予采信。
关于被告景杰公司提出原告拍得张虹路XX号房屋产权所支付的对价中，已被考虑并扣除了该房屋1-3层至2037年9月30日止无法自用及无法获取租金收益情况之抗辩意见，此情况涉及原告是否需补足房屋差价之问题，该问题属原告与宜克公司间的债权债务关系（事实上宜克公司尚欠原告40，000，000余元也未执行到位，而宜克公司对朱某享有20，000，000元的债权），与本案无关，两次拍卖中的差价问题应由相关债权债务主体根据合同相对性各自解决，因此原告亦并非能从两被告间的合同无效结果中获益。
鉴于两被告在法院作出释明的情况下仍坚持不要求处理无效合同返还的后果，故本院在本案中仅处理2017年房屋返还之问题。若有相关权益主张，可在返还时由相关当事人另行主张解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十四条及第二百二十九之规定，判决如下：
一、被告上海景杰实业有限公司与被告上海金轩（集团）有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告上海景杰实业有限公司于2017年10月31日前向原告上海昭义实业有限公司返还位于上海市闵行区张虹路XX号1-3层的房屋。
案件受理费27，536元，由被告上海景杰实业有限公司、被告上海金轩（集团）有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
代理审判员 袁白薇
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年八月十五日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。