上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3531号
原告上海嘉春投资管理有限公司。
法定代表人丁嘉春。
委托代理人周慧。
委托代理人吴昊，上海市金石律师事务所律师。
被告上海良泰输变电设备销售有限公司。
法定代表人朱志平。
委托代理人秦华毅，上海市中大律师事务所律师。
原告上海嘉春投资管理有限公司诉被告上海良泰输变电设备销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理。被告在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院依法裁定驳回其上述异议。后，被告不服上述裁定，并上诉于上海市第一中级人民法院，该院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。依法由审判员张丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周慧、吴昊，被告的法定代表人朱志平及其委托代理人秦华毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：坐落于本区松汇中路XXX号一楼面积为35平方米的房屋（以下简称系争房屋）属中国人民解放军73176部队（以下简称73176部队）所有，并由该部队将系争房屋出租原告，而原告又将系争房屋转租被告，转租的租赁期间至2013年12月届满。2013年11月，原告通知被告，租赁期间届满后，不再将系争房屋继续租赁给被告使用等。现因被告拒绝返还系争房屋，故请求法院判令：1、被告返还原告系争房屋；2、被告支付原告自2014年1月1日始至系争房屋实际返还之日止的使用费（按3.52／天／平方米的标准计算）；3、被告支付原告垫付的水费140.80元。审理中，原告放弃上述第3项诉讼请求。
被告辩称：首先，原告未与产权人签订租赁合同，且系争房屋未取得合法产权凭证及出租许可，故其与原告之间的房屋租赁合同无效。其次，若该合同有效，则因原告曾向其承诺“续租3年，5年不拆迁”，故其才与原告签订期限仅为8个月的租赁合同。因此，租赁期限理应延续3年，否则原告应赔偿其经营损失300，000元。再次，原告主张的使用费，没有合法依据。最后，73176部队于2014年1月始已将包括系争房屋在内的房屋出租给了上海嘉春实业有限公司（以下简称嘉春实业），故原告无权向其主张权利，而应由73176部队或嘉春实业向其主张，并至少应追加嘉春实业作为本案当事人参加诉讼。鉴于此，其不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告之间就系争房屋签订房屋租赁合同一份。该合同约定，原告将建筑面积约35平方米的系争房屋出租给被告作商业用房使用；租赁期限为8个月，自2013年5月1日至2013年12月31日止；租金合计为30，000元，每三个月支付一次；租赁期限内以谁使用、谁付费的原则，水、电、卫生费、物业管理等费用，必须按月给付原告或有关部门；被告应向原告交纳押金，合同期满后，经原告验收，房屋设备无损坏，押金退还被告；合同期满后，原告如不再续租给被告或被告需租赁，应当在“租赁内”提前一个月通知对方。该合同另对其他相关事宜作了约定。
上述合同签订后，被告按约向原告支付上述约定的租金及押金2，000元。2013年11月8日，原告通知被告称，双方的租赁协议将于2013年12月31日到期，因原告对现有房产结构和布局调整的需要，将不再与被告续约，原告将于2014年1月1日接管系争房屋等。现因原告要求被告返还系争房屋未果，遂涉讼。
审理中，原告明确被告支付的押金应抵扣欠付的使用费。被告则称，原则上押金应按合同约定处理，但若其应支付使用费，则同意抵作使用费。
此外，被告提供情况说明一份，证明其与原告之间就系争房屋的租赁期间至少应当为3年。原告认为，该说明系被告单方出具，不足以证明被告所欲证明的事实，且其亦未作出至少续租3年的承诺。
针对被告辩称的经营损失，被告未提供证据佐证，但其称请求法院依法酌定。对此，原告认为，合同约定的租赁期间至2013年12月止，现上述约定的租赁期间已经届满，且被告对其辩称的上述损失无任何证据证明，故不予认可。
另查明：1989年12月25日，“83318部队”对本区松汇路XXX号（20街坊1丘土地）取得用途为军用的国有土地使用权证，该证附图标注位于人民南路、松汇路十字路口东南角有一栋建筑物等。
2014年11月24日，中国人民解放军上海警备区司令部出具证明一份，载明“83318代号系海防第二旅2000年10月1日前使用的部队代号，2000年10月1日后海防第二旅启用新代号73176部队，沿用至今”。
2014年11月26日，上海市松江区岳阳街道醉白池居民委员会、上海市公安局松江分局岳阳派出所出具证明，载明“松江区原松汇路XXX号部队营房，现改为松汇中路XXX-
XXX号、松汇中路731弄、松汇中路XXX-XXX号”。
期间，73176部队保障部于2014年1月5日和9月30日分别出具租赁证明和通知函。
租赁证明载明，其自2013年5月起将坐落于本区松汇中路XXX号-
XXX号XXX栋XXX层建筑及其地块租赁给了原告，期限为18年；2013年12月，因税收属地化要求，经其与原告协商，将承租人变更为原告控股的嘉春实业，其同意嘉春实业拥有对该处建筑及其地块进行对外分租等处置的权利等。
通知函载明，原告承租了其位于本区松汇中路XXX号-
XXX号XXX栋XXX层建筑物，后因各方因素承租人主体变更为嘉春实业，然嘉春实业以未实际使用租赁房屋为由拒绝支付租金。其认为，嘉春实业应当缴纳的租金应由原告承担等。
又查明：2014年9月26日，本院受理嘉春实业针对系争房屋以租赁合同为由向被告提起的诉讼。在该案答辩期内，被告除提出管辖权异议之外，同时认为其与嘉春实业之间无租赁合同关系，其仅与本案原告存在租赁合同关系。后，本院对该案依法按撤诉处理。
以上事实，有房屋租赁合同、收据、通知、国有土地使用权证、证明、通知函及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，应属有效合同，当事人应当按照该合同的约定履行各自的义务。现上述合同约定的租赁期间已届满，故被告应当将系争房屋返还原告。在租赁期间届满后，被告继续占有系争房屋，原告按约定的租金标准向被告主张租赁期间届满之后至系争房屋实际返还之日止的使用费的诉讼请求，并无不当。因此，本院对原告关于返还系争房屋以及支付使用费的诉讼请求，予以支持。但是，使用费应扣除被告已付且原告同意抵扣的押金。原告放弃要求被告支付水电费的诉讼请求，并无不当，可予准许。
系争房屋登记权利人原为83318部队，现该部队已变更为73176部队，故原告与73176部队之间对包括系争房屋在内的房屋签订房屋租赁合同，即属与权利人签约的行为。按合同法及其相关司法解释的规定，认定合同无效的依据是违反法律、行政法规效力性强制性规定。“关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知”不属于上述规定范畴，故被告以此通知为依据并意欲否定涉案房屋租赁合同的效力，依据不足。故本院对被告关于合同无效的辩称意见，不予采纳。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。基于此，仅凭被告单方出具的情况说明，难以否定原、被告之间的租赁关系按约至2013年12月届满的事实，故本院对被告关于租赁期限应延续3年的辩称意见，亦不予采纳。此外，被告关于原告应赔偿其经营损失的辩称意见，没有任何证据及法律依据，故本院同样不予采纳。
就系争房屋，与被告之间建立房屋租赁关系的是原告。原告作为该合同的当事人，当然有权向被告主张合同权利。在73176部队与原告建立房屋租赁合同关系后，原告即已将该房屋转租被告。此后，该租赁合同承租人的主体虽因故变更为嘉春实业，但嘉春实业并未与被告签订房屋租赁合同，而且被告亦无证据证明其向嘉春实业履行租赁合同义务，加之73176部队在通知函中明确向原告主张租金。此外，在前案诉讼中，被告曾以嘉春实业主体不适格为由，就嘉春实业向其主张系争房屋合同项下权利，提出了异议。故被告关于原告无权向其主张权利，以及追加嘉春实业作为本案当事人的辩称意见，本院同样不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一零七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海良泰输变电设备销售有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海嘉春投资管理有限公司坐落于上海市松江区松汇中路XXX号一楼面积为约35平方米的房屋；
二、被告上海良泰输变电设备销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉春投资管理有限公司自2014年1月1日始至实际返还上述房屋之日止的使用费（按每月3，750元的标准计算，扣除押金2，000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费654元，减半收取327元，由原告上海嘉春投资管理有限公司负担25元（已付），被告上海良泰输变电设备销售有限公司负担302元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 丹
二〇一四年十二月二十日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。