四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第1559号上诉人（原审原告）重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司，住所地四川省三台县。负责人苟向义，系该公司总经理。委托代理人向仁莉，系该公司员工（特别授权）。委托代理人李平，四川衡天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）况宁，男，汉族，住四川省三台县。第三人三台县潼川镇景观商务酒店，住所地四川省三台县。经营者吴文顺，男，汉族，住四川省三台县。委托代理人李永刚，男，汉族，住四川省三台县，系三台县潼川镇景观商务酒店员工。上诉人重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司（简称来新居分公司）不服四川省三台县人民法院（2015）三民初字第1774号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人来新居分公司的委托代理人向仁莉、李平，第三人三台县潼川镇景观商务酒店的委托代理人李永刚到庭参加了诉讼，被上诉人况宁经依法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原审法院查明：2011年12月30日，来新居分公司与况宁签订了《梓锦新城·观天下商业物业租赁合同》，该合同约定“一、租赁商业物业地址、房号、面积、用途…租赁商业物业位于梓锦新城·观天下32号楼l层1号的商业物业，建筑面积1849.35平方米……三、租赁时间从2012年12月30日至2022年12月30日止，共计120月。四、租金及交纳方式l.租金计算方式：（1）租金按建筑面积计算；（2）免租期：即从交付之日起至2014年12月30日止为免租期；（3）2014年12月31日至2015年12月30日，月租金单价为18.66元／平方米；年租金为414160元（大写：肆拾壹万肆仟壹佰陆拾元整）；（4）从2015年12月31日起，每年度租金均在上一年度租金的基础上递增8％；（5）总租金为4405263元大写：肆佰肆拾万零伍仟贰佰陆拾叁元整。2.租金的支付方式首年度租金在签订本合同时，一次性付清；以后各年度租金均须在上一年度租赁期限满提前30日支付下一年度租金。五、保证金及相关费用1.保证金：（1）本合同签订时，乙方向甲方交100000元。（2）乙方按本合同条款履行，在免租期满后我公司无息退还50％的履约保证金，剩余50％的履约保证金在租赁期限满后无息退还。（3）如果乙方未能按本合同条款履行，甲方将不予退还保证金。2.相关费用：租金期间该商业用房所产生的物业管理费、垃圾清运费、物业维护费，水、电、气费等相关费用由乙方承担……八、违约责任（一）、甲方违约责任若甲方因故不让乙方租赁期满，其租赁时间超过五年的，甲方退还乙方已付的剩余租金（剩余租金=已付租金一已租赁时间月x月租金价格），同时赔偿乙方因此造成的一切经济损失；若甲方因故不让乙方租赁期满，其租赁时间未超过五年的，甲方退还乙方已付的剩余租金（剩余租金=已付租金一已租赁时间月x月租金价格），并赔偿乙方装修费残值，同时赔偿乙方因此造成的一切经济损失……（二）、乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该商业物业，乙方剩余租金和保证金将不予退还，并向甲方支付伍万元违约金，同时承担甲方因此产生的一切经济损失。（1）未经甲方书面同意擅自拆改、变动物业主体结构或对该物业造成了损坏的；（2）改变本合同约定的租赁用途或利用该房屋进行非法活动的；（3）逾期支付租金超过15日的。2、如乙方未按本合同约定支付租金，其逾期在15日内的，乙方按当期应付租金的5‰向甲方缴纳赔偿金；若逾期超过15日的，按本款第1条约定处理……十、房屋交付与交还1、甲方在本合同签订生效后，于2012年12月30日前将该物业交付乙方使用。交付时双方履行交接手续，并签字确认。2、乙方于租赁期满后1个工作日将该物业交还给甲方，属于乙方的经营设备由乙方负责搬走，由乙方进行的装饰装修，乙方不得拆除，以免对该物业造成损坏。乙方如需要续租，则必须在租赁期满1个月前书面联系甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，否则视为乙方放弃续租权。”合同签订后，况宁将该租赁房屋转租给了吴文顺，吴文顺在该地址开设了“三台县潼川镇景观商务酒店”。2013年6月8日，景观酒店曾因消防喷淋及屋顶漏水向助邦物业管理有限公司送达一份索赔报告。2015年4月，来新居分公司向况宁、吴文顺邮寄“解除房屋租赁合同通知书”，主要内容为“逾期支付租金超过15日的，我司有权收回该商业物业，剩余租金和保证金不予退还，你并支付伍万元违约金，同时承担产生的一切经济损失。第三年度应交租金时间到期，但是你未交。2015年1月29日我司致函与你催促缴纳租赁费，截止2015年3月31日你仍未向我司支付该物业的租赁费用，你的这一行为已严重违反双方签订的合同。为催租金，我司调查发现你擅自持房屋转租给了第三人吴某某，该行为也构成违约。我司认为，你在第三年度逾期未交租金构成违约，已达到约定解除条件，且你未经我司同意转租也构成违约，符合法定解除条件，为此我司特书面通知你解除合同，请你立即交还房屋并依约定向我司支付违约金。”另查明，2013年11月6日，来新居分公司名下的“观天下”32号1层1号门面被三台县城乡规划建设和住房保障局确认建筑面积为1933.01平方米。上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁合同、通知书等证据在卷佐证。原判认为：来新居分公司与况宁签订的合同是双方自愿签订，双方均应遵守合同的约定。该合同明确约定况宁应在上年度租期届满前30日支付下一年度租金，（即在2014年12月1日况宁就应支付2015年度的租金），并约定逾期超过15日，来新居分公司有权终止合同，收回物业不退保证金并由况宁支付50000元违约金。直至本案起诉时，况宁仍未支付租金，所以来新居分公司要求按照合同约定解除合同、支付违约金的诉讼请求原审法院予以支持，况宁应当按照合同约定向原告支付50000元违约金。况宁辩称因屋面漏水拒交租金，但屋面漏水可能存在多方面原因，被告不能以此为由拒付租金，原审法院对被告的该项辩称不予采信。对于原告要求被告赔偿首年度、第二年租金损失的请求，因在房屋租赁合同中双方约定“从交付之日起至2014年l2月30日止为免租期”，原、被告双方都应遵守合同约定，所以对原告的该项请求原审法院不予支持。由于本案所涉门面房由第三人占用，原告未主张第三人返还房屋并支付逾期腾房占有使用费，所以对原告要求被告况宁腾房并支付腾房占有使用费的请求，原审法院亦不予支持。综上，对原告的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，遂判决：一、解除原告重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司与被告况宁签订的《梓锦新城·观天下商业物业租赁合同》；二、由被告况宁给付原告重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司违约金50000元（此款限本判决生效之日起十日内给付）；三、驳回原告重庆市来新居房地产开发有限公司三台县分公司的其他诉讼请求。宣判后，来新居分公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销（2015）三民初字第1774号民事判决第三条，依法改判被上诉人赔偿上诉人的租金损失865679.18元；2.交还房屋；3.本案诉讼费由被上诉人况宁负担。事实和理由：合同法第97条规定，解除合同后应当退还房屋，被上诉人在免租期无偿使用了两年，该两年房屋使用权无法恢复返还，理应折价赔偿损失，损失就是两年对应的租金，原审判决解除合同却以有免租期的约定不支持上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉请是错误的。被上诉人况宁未答辩。被上诉人三台县潼川镇景观商务酒店答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。本院认为：来新居分公司与况宁签订的《梓锦新城·观天下商业物业租赁合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应诚实履行。况宁逾期未支付房屋租金，来新居分公司要求解除与况宁的租赁合同和返还租赁房屋，并承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。来新居分公司在起诉时没有诉请第三人三台县潼川镇景观商务酒店返还房屋，而是在上诉时才提出该请求，与法律规定相悖，本院不予支持。来新居分公司与况宁签订的房屋租赁合同中约定了从交付之日起至2015年12月30日止为免租期，且已经履行，来新居分公司在要求解除合同后又要求况宁支付免租期的租金作为损失予以赔偿，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持四川省三台县人民法院（2015）三民初字第1774号民事判决第二项；二、撤销四川省三台县人民法院（2015）三民初字第1774号民事判决第一、三项；三、由被上诉人况宁返还租赁房屋给重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司。本案受理费12457元，由被上诉人况宁负担。本判决为终审判决。审判长  李又平审判员  赵才明审判员  陈 幽二〇一五年十月八日书记员  宋 岩