宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第262号
原告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。
代表人：张苇。
委托代理人：潘雅玲。
委托代理人：张慧剑。
被告：曹舟。
委托代理人：刘纪鸣。
原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）与被告曹舟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法由代理审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2014年4月3日公开开庭进行了审理。原告康景公司委托代理人潘雅玲、张慧剑，被告曹舟及其委托代理人刘纪鸣到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告康景公司起诉称：被告从2011年1月起至2014年2月××直拖欠合计38个月的物业管理费、房屋共用部位和共用设施日常维修费共计人民币14812.2元。原告多次发放缴纳物业管理费通知书以及上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已给正常的物业管理带来困难。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费人民币：13615.4元（按地上面积179.16平方米乘以每平方米每月2元计算）；2.被告向原告支付房屋共用部位和共用设施日常维修费人民币：1196.8元（按总面积251.96平方米乘以每平方米每年1.5元计算）；3.被告向原告支付上述期间欠款滞纳金人民币7684.46元。审理过程中，原告申请撤回第三项诉讼请求。
被告曹舟答辩称：涉案房屋的进户楼梯质量差，影响通行安全，被告多次向原告反映，但直到2013年6月份才修复，修复之后又出现了沉降。原告起诉所称的被告的房屋面积不对，应以被告房产证所载套内建筑面积减去地下室面积来计算物业管理综合服务费。物业费的计费标准也不正确，按照镇海区物价局镇价费（2008）50号文件的规定，联排别墅的物业费收费标准是1.5元每平方米每月，但是原告却按2元每平方米每月的标准收取。原告未提供2013年度经工商部门年检合格的营业执照和组织机构代码证。房屋门禁系统被关闭，被告无法使用，小区里面窨井盖被损坏，但是原告没有及时修复，这些都说明原告没有履行好物业的义务。被告愿意支付房屋共用部分和共用设施设备维修费1196.80元和物业服务费5023.41元，请求驳回原告其他的诉讼请求。
原告向本院提交了如下证据：
1.交接物业验房联系单、业主／住户基本情况登记表、合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）、合生国际城入住文件及物品签收清单、曹舟身份证复印件、合生国际城物业费清册（B区）、合生国际城临时管理规约、合生国际城前期物业管理服务协议、合生国际城前期物业服务补充协议复印件各××份，商品房买卖合同复印件4张，欲证明被告曹舟是合生国际城的业主，并与原告签订有物业服务协议，认可原告康景公司是合生国际城的物业管理企业。被告对该组证据无异议，但称在签订前期物业服务协议时原告没有出示物价局关于物业费的文件，也没有出示原告的资质证书。本院认为，原告未出示物业收费的备案文件和资质证书，并不影响物业服务合同本身的效力，故本院对该组证据予以认定。
2.国内挂号信函收据三张、信件签收收据××张、改批退条××张、挂号信信封××份、物业管理费催缴函复印件××张、催缴函粘贴照片打印件两张、支付令申请书复印件××份，欲证明原告多次以书面形式向被告催缴物业费。被告称收到过2013年7月17日的挂号信，但并没有看到过粘贴的催缴函，支付令申请书也没有看到过。本院对2013年7月17日的挂号信予以认定，而国内挂号信函收据、邮件签收收据、改批退条以及挂号信信封均为原件，故本院对其真实性均予以认定。物业管理费催缴函以及催缴函粘贴照片可以与挂号信函收据、邮件签收收据、改批推条等相印证，被告称其没看到，并不能否认催缴函以及原告粘贴催缴函的真实性，故本院对物业管理费催缴函以及催缴函粘贴照片打印件的真实性予以认定。经查，原告并未就本案被告向本院提出过支付令申请，故本院对支付令申请书不予认定。
3.镇海区物价局镇价费（2008）50号文件、告知书、中标通知书复印件各××份，欲证明原告通过合法途径入驻合生国际城，并且依据物价局批复的收费标准收取物业费。被告对物价局的文件无异议，但称告知书和中标通知书没有看到。本院对镇海区物价局镇价费（2008）50号文件予以认定，而告知书和中标通知书，由于其仅为复印件，且被告对其不予认可，故本院对其不予认定。
被告向本院提交了如下证据：
1.甬房权证镇骆字第××号房产证××份，欲证明涉案房屋的真实面积。原告对该份证据无异议。本院对该份证据予以认定。
2.宁波市住宅质量保证书××份，欲证明开发商将维修的责任委托给物业公司。原告对该份证据的真实性无异议，但称其上没有原告印章，原告对其不认可。本院对该份证据的真实性予以认定。
3.照片打印件17张，欲证明被告不交物业费是因为被告的房屋有质量问题。原告对照片的真实性有异议，且认为房屋质量问题与本案无关。本院对照片的真实性予以认定。
经审理查明：2009年2月20日，被告曹舟与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的合生国际城57幢04号房屋，该房屋属联排多层住宅，其产权证记载的建筑面积为261.98平方米，其中地下室建筑面积为75.70平方米。被告在同日与原告康景公司签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“（××）物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，××期具体标准如下（低层地下室建筑面积免除物业费），二期收费标准未定，最终以镇海区物价局批文为准：联排双拼住宅2.0元／月·平方米；（二）房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：住宅物业1.5元／年·平方米；（四）上述物业管理费首次交房时，缴付××年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕；以后每半年交纳××次，每次交纳费用时间为上半年5月份，下半年10月份；业主或物业使用人愿意也可以每年××次性缴纳。”2009年12月22日被告曹舟分别在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）、合生国际城入住文件及物品签收清单上签字，领取钥匙、礼品、灭火器等。同日，宁波合生创展房地产有限公司向原告康景公司开出交接物业验房联系单，要求原告康景公司配合被告进行物业部分的验房交付流程。宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件“关于合生国际城（××期）住宅小区前期物业服务有关收费的批复”第××条规定：“前期物业管理综合服务费（××）联排住宅：每平方米每月1.5元”，第二条规定：“房屋共有部位和共用设施设备日常维修费：（××）多层及无电梯的中层住宅：每平方米每年1.5元”。宁波合生创展房地产有限公司向被告曹舟出具××份《宁波市住宅质量保证书》，就房屋结构、部件、设施、维修等方面做出质量保证和承诺，其中第四条内容为：住宅自竣工综合验收后交付之日起，在以下期限内正常使用情况下，如有下述工程质量问题的，本公司承担保修责任：1.屋面漏水8年；2.有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年；……，以上保修内容本公司已委托广东康景物业服务有限公司宁波分公司负责维修。第五条内容为：住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，由本公司委托广东康景物业服务有限公司宁波分公司负责处理，如无特殊原因，处理时限水电不超过72小时，土建不超过10天。第八条内容为：本保证书作为住宅销售合同的附件，为合同的有效文件，与合同具有同等法律效力。
本院认为：本案的争议焦点有二，××是物业管理费用的收费标准及总费用；二是被告以房屋质量存在问题作为拒绝交纳物业费的抗辩能否成立。
关于第××个焦点，被告房屋产权证载明的建筑面积为261.98平方米（其中地下室建筑面积75.70平方米），依照镇价费（2008）50号文件批复的物业收费标准（每平方米每月1.5元），被告每月应交纳的物业管理综合服务费为392.97元（261.98平方米×1.5元／月）。依据被告房产证载明的房屋面积和前期物业管理服务协议所约定的物业管理综合服务费收费标准（地上面积每平方米每月2元）计算，被告每月应支付的物业管理综合服务费为372.56元（（261.98平方米-75.7平方米）×2元／月）。原告在庭审中主张被告的房屋面积为251.96平方米（实为被告房产证所载套内建筑面积），其中地下室面积为72.8平方米，且原告提供的合生国际城物业费清册（B区）上也是依据该面积计算相关物业管理费用，依据原告所主张的被告房屋面积和前期物业管理服务协议所约定的物业管理综合服务费收费标准计算，被告每月应支付的物业管理综合服务费为358.3元（（251.96平方米-72.8平方米）×2元／平方米），可见以此方法计算的物业管理费用更低，此情形可视为原告放弃其自身权利，且考虑到整个小区物业管理费收取标准的统××，本院认定以原、被告签订的前期物业管理服务协议所约定的物业管理综合服务费收费标准并按原告所主张被告房屋面积来计算被告应付的物业管理综合服务费。而被告所提出的应以其房屋套内建筑面积251.96平方米减去地下室建筑面积75.70平方米来计算物业管理综合服务费的答辩意见，其并无法定或约定的依据，本院不予支持。至于公共维修费的收费标准，前期物业管理服务协议的约定和物价局文件的批复均为每平方米每年1.5元，由于原告主张被告的房屋总面积为251.96平方米，故应以此面积作为计算公共维修费的依据。综上，被告从2011年1月起至2013年12月应交纳的物业管理费用为：1.物业管理综合服务费12898.8元（（251.96平方米-72.8平方米）×2元／平方米×12月×3年）；2.共用部位、共用设施设备日常维修费1133.8元（251.96平方米×1.5元／平方米×3年），共计14032.6元。另外，按照原、被告签订的前期物业管理服务协议关于物业费用交纳时间的有关约定，2014年1月和2月的物业管理费用在原告起诉时并未到交纳时间，故本院对原告要求被告支付2014年1月和2014年2月物业管理费用的诉讼请求不予支持。
关于第二个焦点，原、被告签订的前期物业管理服务协议第××条第二款关于甲方（即原告）的义务第1项约定：“对房屋共用部位、共用设施设备进行维护与管理”，第8项约定：“向乙方（即被告）提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务”，依此约定，原告对房屋共用部位、共用设施设备进行维护管理，对业主房屋自用部位和自用设施设备则是进行有偿的维修养护，被告在庭审中陈述称涉案房屋进户楼梯存在沉降问题，涉案房屋为联排多层住宅，进户楼梯属于住宅的自用部位，被告在诉讼中亦确认其向原告反映进户楼梯问题后，曾在2013年6月进行了修复，可见原告已经为被告提供了相应的物业服务。被告称楼梯在修复后又出现了沉降，但被告并未提交其向原告报修的任何证据，故被告以楼梯沉降和房屋质量存在问题作为拒绝缴纳物业管理费用的抗辩不能成立，本院不予支持。
关于被告所称原告没有履行好物业管理职责的答辩意见以及涉案小区房屋门禁系统无法使用、小区窨井盖被损坏但被告没有及时修复的答辩意见，由于被告并未提供相应证据予以证明，本院对其答辩意见不予支持。
关于被告提出的原告未提供2013年度经工商部门年检合格的营业执照、组织机构代码证以及物业服务企业资质证书的答辩意见，本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件，原、被告签订有前期物业管理协议，被告这××答辩理由与本案并无关联性。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告曹舟同原告康景公司签订的《合生国际城前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，被告曹舟应当依约按时交纳物业管理费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第××款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
××、被告曹舟支付原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司从2011年1月起至2013年12月的物业管理综合服务费人民币12898.8元、公共维修费1133.8元，共计14032.6元，于本判决生效之日起十日内支付完毕；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费170元，减半收取85元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担4.5元，被告曹舟负担80.5元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时××律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后××日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 贾毅飞
二〇一四年七月一日
代书 记员 郑罗方