安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖15民终229号
上诉人（原审被告）：六安市皖西农产品中心批发市场有限公司。
法定代表人：孙莉，该公司经理。
上诉人（原审被告）：安徽省中川置业有限公司。
法定代表人：孙莉，该公司经理。
上述两上诉人共同的委托代理人：余陈，安徽皖西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐有雨。
委托代理人：吴娣，安徽晟成律师事务所律师。
上诉人六安市皖西农产品中心批发市场有限公司（简称皖西农产品公司）、安徽省中川置业有限公司（简称中川置业公司）因与被上诉人徐有雨委托理财合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院于2015年12月10日作出的（2015）六裕民二初字第02914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人皖西农产品公司、中川置业公司共同的委托代理人余陈，被上诉人徐有雨的委托代理人吴娣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告购买中川置业公司开发的位于皖西农产品中心批发市场第7幢203、103号商铺。2011年10月7日委托被告皖西农产品公司代原告经营管理上述商铺，委托经营期限自原告与中川置业公司签订的约定交房之日起第30天起算3年，为第一个托管期，以后的5年为一个托管期。第1年、第2年收益已返还给原告，第三年收益按《房屋买卖合同》价款的8%返还。原告多次索要第三年收益，被告至今未返还。
原审法院认为：原告与两被告签订的《委托经营协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行合同义务。被告皖西农产品公司未按期给付第三年经营收益款，构成违约，应承担继续履行合同。被告中川置业公司是合同连带保证人，对被告皖西农产品公司在本案中的合同责任承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，原审判决：一、被告六安市皖西农产品中心批发市场有限公司于本判决生效之日起十日给付原告商铺第三年收益款29874元（373428元8%）；二、被告安徽省中川置业有限公司对上述款项承担连带责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告六安市皖西农产品中心批发市场有限公司、安徽省中川置业有限公司负担。
皖西农产品公司上诉称：一、本案的案由为委托理财合同纠纷，徐有雨与皖西农产品公司之间形成的是委托代理关系，不是租赁合同关系，代理关系中代理人的行为所导致的一切后果均由委托人承担；二、根据《委托经营协议》第四条约定，皖西农产品公司是代徐有雨寻找承租人、代收租金，而案涉房屋并没有对外出租，没有任何收益，依据法律和约定，皖西农产品公司没有向徐有雨支付收益款的义务；三、《委托经营协议》中没有对委托经营期限和支付收益款的标准、方式等进行约定，徐有雨所主张的第三年按《房屋买卖合同》价款的8%返还没有事实和法律依据；四、《委托经营协议》第五条第9项明确约定案涉房屋未办理房屋产权证的不支付收益款，徐有雨没有及时提供相应的办证材料导致案涉房屋的产权证一直没有办理，所以皖西农产品公司向徐有雨支付收益款的条件尚未成就；五、皖西农产品批发公司已于2014年多次通知徐有雨解除《委托经营协议》，《终止委托经营协议通知函》徐有雨已签收。皖西农产品公司无需向徐有雨支付第三年收益，退一万步讲即使要支付因解除委托经营协议违约金，依据协议约定和法律规定应支付直接经济损失即第三年市场租金的30%，皖西农产品批发公司已在原审中要求法院确认《委托经营协议》解除，原审法院未采纳属于认定事实和适用法律错误；六、依据协议约定徐有雨应向皖西农产品公司支付质量和经营保证金及物业等费用，至今未支付，皖西农产品批发公司在一审中要求一并处理，原审法院没有处理属于认定事实和适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决第一、二项，改判驳回徐有雨的诉讼请求，并由徐有雨承担本案一、二审诉讼费用。
徐有雨答辩称：一、《委托经营协议》是房屋买卖合同的组成部分，不是单独的委托经营协议。上诉人为了达到出售房屋及对市场进行统一经营管理的目的，与被上诉人分别订立了房屋买卖合同及委托经营协议，承诺前三年收益分别为6%、7%、8%，第一年、第二年收益在订立房屋买卖合同时已从购房款内比除，收益在房屋没有交付时已返还，这充分说明收益返还与房屋是否出租没有任何有关系，房屋是否出租的风险由上诉人承担；二、在返还收益的前提下，上诉人可享受委托经营协议第四条约定的权利，即可寻找承租人及收取租金等。上诉人断章取义错误理解委托经营协议第四条内容。在返还收益的前提下，委托经营协议第五条第5项、第6项明确约定了被上诉人应当履行的义务，即不得自行出租，不得自行经营，不得另行委托任何第三方托管经该房屋等。没有收益，被上诉人不会和上诉人订立这样的委托经营条款；三、销售广告宣传资料及委托经营协议最后一项内容明确约定了第1年、第2年收益已返还，第3年按合同价款的8%返还；四、上诉人与被上诉人订立的商品房买卖合同，仅约定了上诉人办理产权证应当履行的义务，没有对被上诉人进行约定。上诉人根据委托经营协议第五条第9项不支付租金受益没有事实依据；五、委托经营协议第五条第5项明确约定在托管期内被上诉人不得解除本协议。根据民法通则的公平原则，上诉人同样不能解除本协议。上诉人称其通知解除本协议，没有事实和法律依据，被上诉人没有收到解除通知。
中川置业公司针对皖西农产品公司的上诉，在庭审中答辩称：我公司认为皖西农产品公司上诉有事实和法律依据，同时认为我公司不应当承担任何责任，因其不是相对方，其余答辩意见同我公司的上诉意见。
中川置业公司上诉称：一、本案的案由为委托理财合同纠纷，徐有雨与上诉人皖西农产品公司之间形成的是委托代理关系，不是租赁合同关系，代理关系中代理人的行为所导致的一切后果均由委托人承担。《委托经营协议》中对上诉人中川置业公司确定的义务，仅仅是协助皖西农产品公司完成房屋的出租事宜，监督农产品批发公司的不当做法，没有约定对收益负给付责任及承担连带责任，原审法院判决中川置业公司承担连带责任，无事实和法律依据；二、根据《委托经营协议》第四条约定，农产品批发公司是代彭金发寻找承租人、代收租金，而案涉房屋并没有对外出租，没有任何收益，依据法律和约定，中川置业公司和皖西农产品公司没有向徐有雨支付收益款的义务；三、《委托经营协议》中没有对委托经营期限和支付收益款的标准、方式等进行约定，徐有雨所主张的第三年按《房屋买卖合同》价款的8%返还没有事实和法律依据；四、《委托经营协议》第五条第9项明确约定案涉房屋未办理房屋产权证的不支付收益款，徐有雨没有及时提供相应的办证材料导致案涉房屋的产权证一直没有办理，所以皖西农产品公司无需支付收益款，上诉人中川置业公司更不承担给付责任。请求二审法院撤销原审判决第一、二项，改判驳回徐有雨的诉讼请求，并由徐有雨承担本案一、二审诉讼费用。
徐有雨针对中川置业公司的上诉，在庭审中辩称：同对皖西农产品公司的答辩意见。补充意见为：中川置业公司应当承担连带责任，中川置业公司与农产品批发公司意思一致，为其共同意思表示，第一、二年的收益已从购房款中扣除，因此中川置业公司应承担相应的连带责任，而且两家公司为同一法定代表人，实际为一家公司。
皖西农产品公司针对中川置业公司上诉，在庭审中辩称：我公司认为农产品批发公司的上诉有事实和法律依据。
二审中，双方当事人均没有新的证据提交，所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审。
经审理查明：2011年10月7日，徐有雨（甲方）与皖西农产品公司（乙方）、中川置业公司（丙方）签订一份《委托经营协议》，约定：甲方将所购买的商铺交给乙方统一经营管理，托管期从《商品房买卖合同》约定的交房之日起第30天起算3年，为第一个托管期，以后每五年为一个托管期。协议第七条约定丙方的权利与义务为：1、协助乙方完成该房屋的出租事宜。2、有权审核乙方提出的租赁协议文本、租金标准、租赁期限，并在乙方签订的租赁协议不当时，责成其改正。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、皖西农产品公司应否支付徐有雨收益款29874元；二、中川置业公司应否对上述收益款承担连带清偿责任。
关于争议焦点一，徐有雨购买了中川置业公司的房屋后委托皖西农产品公司对外出租，三方签订的《委托经营协议》，系各方的真实意思表示，应为合法有效。根据协议约定，徐有雨将房屋交付给皖西农产品公司委托经营管理，第一个托管期限为3年，其中第1、2年的收益已返还徐有雨，第3年的收益仍在第一个托管期内。因双方在协议中约定徐有雨不得自行出租该房屋、不自行经营等，皖西农产品公司有权决定房屋的租赁价格、期限等权利，并负有向徐有雨支付租金的义务，故案涉房屋是否实际出租以及实际租金的多少均不影响皖西农产品公司向徐有雨支付第3年收益款的履行义务，皖西农产品公司上诉所持案涉房屋没有出租收益其公司无需支付收益款等理由均不能成立。对于第3年的收益，虽然双方当事人在上述《委托经营协议》中未有明确的约定，但从皖西农产品公司广告宣传材料中看，该公司承诺皖西农产品中心批发市场的商铺实行3年返租，年回报率分别为6%、7%、8%。从协议的履行情况看，皖西农产品公司已按购房款的6%、7%履行了第1年、第2年给付收益款的义务，故对于第3年的收益应按购房款的8%计算。对于皖西农产品公司上诉所持徐有雨未办理房屋产权证，给付收益款条件未成就之理由，因该公司未提供徐有雨未按约定办理房屋产权证而影响到其公司出租房屋相关证据予以证明，故该理由不能成立。至于案涉《委托经营协议》是否解除以及徐有雨应否向皖西农产品公司支付质量和经营保证金及物业费用等问题，由于皖西农产品公司在一审中未对此提起反诉，故不属于本案的审理范围。综上，皖西农产品公司应当支付徐有雨收益款29874元。
关于争议焦点二，从《委托经营协议》的内容看，中川置业公司在该协议中的权利和义务为：协助乙方完成该房屋的出租事宜及有权审核乙方提出的租赁协议文本、租金标准、租赁期限，并在乙方签订的租赁协议不当时，责成其改正。在上述协议中，各方未约定中川置业公司为皖西农产品公司向徐有雨支付第3年收益款提供连带责任保证担保，徐有雨也未提供其他中川置业公司为收益款提供连带责任保证担保的证据，故徐有雨要求中川置业公司对收益款承担连带责任，证据不足，原审法院认定中川置业公司为协议的连带保证人有误，应予纠正，中川置业公司不应对上述收益款承担连带责任。
综上所述，上诉人皖西农产品公司的上诉理由，证据不足，不予采纳；上诉人中川置业公司的上诉理由成立，应予支持；原审法院认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省六安市裕安区人民法院（2015）六裕民二初字第02914号民事判决主文第一、三项，即：一、被告六安市皖西农产品中心批发市场有限公司于本判决生效之日起十日给付原告商铺第三年收益款29874元（373428元8%）；三、驳回原告其他诉讼请求；
二、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2015）六裕民二初字第02914号民事判决主文第二项，即：二、被告安徽省中川置业有限公司对上述款项承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元，由六安市皖西农产品中心批发市场有限公司承担；二审案件受理费550元，由上诉人六安市皖西农产品中心批发市场有限公司承担275元，被上诉人徐有雨承担275元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张德兵
代理审判员 王 丽
代理审判员 卢文乐
二〇一六年三月十五日
书 记 员 夏雅俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。