河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第38号
上诉人（原审原告）：段天玲，女，汉族。
委托代理人：符红军，河南耀骅律师事务所律师，一般代理。
上诉人（原审被告）：洛阳市供销合作社。
法定代表人：蒋智涛，该社主任。
委托代理人：施传祯，该单位职工，特别授权。
委托代理人：符金龙，该单位法律顾问，一般代理。
被上诉人（原审被告）：洛阳宝城置业有限公司。
法定代表人：江保兴，该公司董事长。
委托代理人：闫伟、叶一帆，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。
上诉人段天玲、洛阳市供销合作社（以下简称供销社）因与被上诉人洛阳宝城置业有限公司（以下简称宝城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2011）老民初字第407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段天玲及其委托代理人符红军，上诉人供销社委托代理人符金龙，被上诉人宝城公司委托代理人闫伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年12月18日，杨丰超、常申祥、韩爱琴、许俊杰、陈双喜五人以洛阳市第十中学集体购房小组代表名义与宝城公司签订一份购房协议，该协议约定：甲方（宝城公司）以位于民族路54#院土地使用权证编号为“洛市国用（2002）字第2-0046号”的地块，经批准，在上述建设三幢六层住房楼，主体建筑物砖混结构，向乙方预售。乙方向甲方集体预订以2号和3号楼的东面门幢（1－5层）为主，兼有西边门幢若干套。套房平均售价为每平方米1030元，以此价按有关规定或惯例合理推算各幢各层各套住房每平方米价格，任何一方无权变更，如实际面积与甲方暂测面积有差异，按照国家相关规定处理。双方还对付款办法、违约责任等其他权利义务进行了约定。该协议甲方由宝城公司加盖印章，乙方由杨丰超等五人签名。2004年12月20日，常申祥、杨丰超、许俊杰以洛阳市十中集体购房小组名义（乙方）与宝城公司（甲方）签订购房补充协议一份，约定甲方保证在市主管部门二手房市场为乙方办理商品房有关合法手续（两证两书）。乙方须在签订该协议后，在原已交总款30%的基础上，再分两次向甲方交50%总房款。第一次在签订该协议五日内交30%，第二次在住宅竣工后，并经有关部门验收拿到合格证，乙方购房户认同时再付总房款20%，乙方在交足80%房款后未拿到商品房有关合法手续前不再付款。甲方在交房6个月内给乙方办理完有关商品房合法手续，乙方在五日内须向甲方再交17%总房款，一年后住房没有出现质量问题，乙方须将余款3%一次性向甲方付清。如果甲方在6个月内仍不能给乙方办理有关商品房合法手续，应视为甲方违约，乙方有权退房。甲方应将乙方所交房款退还给乙方，并向乙方购房户赔偿总购房款的20%的违约金。逾期每日须付给购房户0.2%利息。该协议和原协议具有同等法律效力，并于签订之日起生效。2005年5月6日，段天玲与宝城公司签订购房协议一份，约定在平等自愿协商一致基础上，乙方（段天玲）向甲方（宝城公司）购买商品房达成如下协议：楼房位置老城区民族路54号院，楼房所属单位名称为洛阳市供销社集资住宅楼1#2#3#楼，购房3号楼东门5层501号，面积119.04平方米，价格990元／平方米，共计117849.6元，从合同签订之日起，10个月交付使用，付款办法按照集体购房合同（前述合同）第五条执行，物业管理按供销社管理方案等内容。段天玲分别于2005年5月6日、2005年8月23日、2006年4月22日向宝城公司共计交房款114000元，段天玲于2006年4月22日入住争议房屋。段天玲入住争议房屋后，与宝城公司就办理该房屋的两证两书不能达成一致意见，段天玲以宝城公司只能办理集资房的两证两书，而不能为其办理商品房的两证两书（房屋所有权证、国有土地使用证、住宅质量保证书、住宅使用说明书）为由诉至本院。2002年11月18日，宝城公司与原土杂公司签订一份联合开发协议。该协议约定，联合开发项目、位置：民族路54号院内。概况：两栋砖混结构住宅楼，面积为5000平方米，合作方式：甲方（原土杂公司）提供开发用地，乙方（宝城公司）提供全部开发建设资金。联合开发项目的权益分配：按土地局规划面积六层（包括六层）以下甲方分得1750平方米（其中包括35%的门面房），剩余部分归乙方所有，楼房超建部分甲方分得一整套房（七层），其余归乙方；甲方应将乙方应得面积的房产证办到乙方或乙方指定的住户名下，费用由乙方承担。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2004年12月20日，双方又签订补充协议书约定：一、甲乙双方在民族路54号共同建设叁幢商用楼及院内其他建筑，甲方分得面积为1850平方米，其中包括1号楼临街门面房62.74平方米、住宅楼1787.26平方米，剩余部分全部归乙方所有。二、门面房位置为1号楼东第二间，面积为58.76平方米，公摊楼梯3.98平方米，合计面积为62.74平方米。三、住宅房位置及面积为：1号楼西单元东面2、4、5、6层各一套，每套面积为92.25平方米；1号楼西单元西面2、4、5、6层各一套，每套面积为117.51平方米；1号楼东单元西面2、3、4、5层，每套面积为121.25平方米；2号楼西单元西面1、2、3、4、5、6层各一套每套73.05平方米。四、以上二、三款合计面积为1825.08平方米，甲方分得房屋不足面积24.92平方米，乙方以货币或房屋给予补足。2005年元月16日，双方再次签订补充协议，主要内容是双方调换房屋位置。2003年12月24日洛阳市中级人民法院作出（2003）洛经破字第153-13号民事裁定：一、宣告终结洛阳市土产杂品总公司的破产程序；二、未得到清偿的债权不再清偿。2007年3月12日洛阳市中级人民法院依法作出《关于撤销洛阳市土产杂品总公司破产清算组的通知》，因清算组的清算任务已全部终结，宣布撤销洛阳市土产杂品总公司破产清算组，洛阳市土产杂品总公司工商营业执照依法注销。老城区民族路54号院的土地使用权在1995年以前在原土杂公司名下，原土杂公司系洛阳市供销合作社隶属企业，1995年供销社根据国务院《关于加快供销社体质改革的意见》文件精神，对下属企业的房地产所有人进行变更登记过户到供销社名下。土地用途为商业用地，使用类型为国家划拨。涉案房屋开发建设的各项审批手续（建设项目开工报告书、建设工程规划许可证）和房屋拆迁手续（经批准拆迁廛河区兴隆街129号、130号、131号民宅）均以供销社名义办理（建设单位系供销社，工程名称为供销社职工住宅楼），所需费用全部由宝城公司负担，至今土地使用权人未变更到宝城公司名下，宝城公司也未向国家缴纳土地出让金。宝城公司与原土杂公司联合开发的楼房共计三幢住宅楼93套住宅房，原土杂公司分得19套住宅房、1套2间门面房，剩余的住宅房和门面房均归宝城公司所有。本案争执的老城区民族路54号院3号楼1门（东门）501室在宝城公司分得房屋范围之内。原土杂公司分得的19套住宅房，全部用于安置内部职工，宝城公司分得的74套住宅房面向社会出售。本案争议房屋现仍登记在供销社名下。洛阳市房产管理局于2006年8月8日以宝城公司未取得商品房预售许可证而面向社会预售老城区民族路54号院楼房为由，作出洛房罚字（2006）第14号行政处罚决定书，决定对宝城公司罚款10万元，宝城公司于2006年9月20日、2006年12月6日向洛阳市房产管理局缴纳罚款共计5万元。
原审法院认为：原告段天玲与被告宝城公司所签订的购房协议是双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方均应依协议履行各自的义务，同时还应受被告宝城公司与洛阳市第十中学集体购房组所签协议的约束。被告宝城公司应为原告段天玲办理房屋所有权证、住房质量保证书、住房使用说明书，原告段天玲应向被告宝城公司支付剩余房款3849.6元。原告段天玲诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。由于争议房屋原产权人系被告供销社，被告供销社应协助被告宝城公司为原告段天玲办理上述房产过户手续。关于原告段天玲要求为其办理并交付土地使用权证书的诉讼请求，虽然被告宝城公司与洛阳市第十中学集体购房小组有关协议中约定为购房户办理土地使用证，但因老城区民族路54号院所占用土地的使用权现仍登记在被告供销社名下，被告宝城公司未依照相关法律法规的规定取得该土地的使用权，目前尚无法为原告段天玲办理并交付老城区民族路54号院3号楼1门（东门）501室房屋的土地使用证，原告段天玲可待办理土地使用证的条件成熟后，再另行请求处理。关于原告段天玲要求被告宝城公司承担利息50000元的诉讼请求，因原告段天玲依据的是其认可的洛阳市十中集体购房小组与被告宝城公司于2004年12月20日签订的购房补充协议第三条，而该第三条约定的支付利息的条件是“如果甲方（被告宝城公司）在6个月内不能给乙方（指购房户）办理有关商品房合法手续，应视为甲方违约，乙方有权退房，甲方应将乙方所交房款退还给乙方，并向乙方购房户赔偿总购房款20%的违约金，逾期每日需付给购房户0.2%利息”。该条约定应理解为在被告宝城公司违约、购房户退房的情况下，首先由被告宝城公司退还购房户购房款，并赔偿购房户购房款20%的违约金，若逾期退款，应支付每日0.2%的利息。现不存在原告段天玲退还房屋的情况，故对原告段天玲要求被告宝城公司支付其50000元利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告段天玲要求被告宝城公司承担因拖延办证造成增加费用1000元问题，因原告段天玲未提供相关证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洛阳宝城置业有限公司、被告洛阳市供销合作社在本判决生效效后六个月内为原告段天玲办理洛阳市老城区民族路54号院（现老城区唐宫东路22号院）3号楼1门（东门）501室的房屋所有权证，所需费用按国家相关政策执行，并在六个月内向原告段天玲交付该房屋的质量保证书和房屋使用说明书；二、原告段天玲在被告洛阳宝城置业有限公司、被告洛阳市供销合作社向其交付房屋所有权证及房屋质量保证书、房屋使用说明书同时，将剩余房款3849.6元支付给被告洛阳市宝城置业有限公司；三、驳回原告段天玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1380元，由被告洛阳宝城置业有限公司承担（原告段天玲己垫付，待执行时由被告洛阳宝城置业有限公司一并支付）。
段天玲上诉称：宝城公司、供销社与上诉人签订了购房协议后不讲诚信，双方曾在合同中约定，逾期办理商品房合法手续，每天付给购房户0.2%的利息，但其却事后却多次违约，拒不办理“两证两书（房产证、土地证、住宅质量保证书、住宅使用说明书）”。其还弄虚作假，给各户办的是集资房房产证，不办土地证，规避法律，国土局应对宝城公司作罚款处罚。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决第二项，第三项。2、判令宝城公司、供销社支付上诉人因其拖延办证造成办证费用增加部分利息1000元。3、被上诉人宝城公司支付上诉人部分利息5万元。4、宝城公司、供销社应当为上诉人办理国有土地使用权证。5、宝城公司、供销社承担本案诉讼费用。
宝城公司答辩称：一、本案所涉房产为集资房，不是商品房，答辩人没有义务办理相关手续。二、房产证不能办理的原因为上诉人不配合提供相关资料，因此造成的损失应由上诉人个人承担。三、上诉人主张利息损失没有法律依据，上诉人的该主张是对合同的断章取义。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
供销社答辩称：一、一审法院认定的事实和主体均有误。上诉人称“二被上诉人与上诉人签订购房协议”不是事实。一审中上诉人出示的证据显示，宝城公司与上诉人于2004年12月30日签订了购房协议，故上诉人和宝城公司才是房屋买卖合同中适格的主体，供销社既没有收上诉人分文，更没有向上诉人做任何承诺，上诉人所称的“二被上诉人与上诉人签订了购房协议”与事实不符。本案案由是房屋买卖合同纠纷，供销社既不是买方又不是卖方，判决结果却认定供销社和卖方承担。一审判决书中本院认为部分和判决的结果相互矛盾。一审法院判决中，本院认为部分称：“由于争议房产原产权人系供销社，供销社应协助被告宝城公司为原告段天玲办理上述房产过户手续。”该认定供销社只不过是协助宝城公司办理，而在判决部分却将“协助”二字忽略，取而代之的是，将宝城公司的义务连带给了供销社。其次，按照《联合开发协议书》中的约定，即使供销社为其办证，费用也应当由宝城公司承担，供销社只不过是协助而已。而一审法院的判决，将承担义务的主体，以“所需费用按国家相关规定负担”为由，使约定成空文。事实的经过是：位于洛阳市老城区民族路54号院的土地使用权归答辩人，2003年4月18日，为改善职工居住条件，答辩人以洛市供销（2003）23号文件形式向市住房委员会出具集资建房报告，在该报告中显示：该住宅楼的建设由答辩人直属企业洛阳市土产杂品总公司组织实施。2003年5月8日，洛阳市住房委员会以洛房委办（2003）46号文件的形式，批准了答辩人的集资建房的方案。之后，洛阳市土产杂品总公司和宝城公司签订了《联合开发协议书》等相关补充协议，在《联合开发协议书》中，双方约定：供销社的主要义务是提供开发用地，协助宝城公司办理项目报建手续等，宝城公司的义务是提供建设资金和负责办理联合开发项目各种报批手续和费用等。关于房产证的办理，该协议第三条第4项明确约定：土产杂品总公司应将宝城公司应得面积的房产证办到宝城公司或宝城公司指定的用户名下，费用由宝城公司承担。2007年元月10日，宝城公司再次向洛阳市土产杂品总公司承诺：“…为避免在办理各种手续过程及今后引起纠纷，我公司特郑重向市供销社和土杂公司承诺：在办理各种证件过程及今后，由此引起的一切纠纷和经济、法律责任，与市供销社和土杂公司无关，均有我公司负责。”依据上述事实不难看出，本案存在两个法律关系，一是供销社和宝城公司之间的合作开发房地产的合作关系，另一个是宝城公司和上诉人之间的房屋买卖关系，一审法院的案由是房屋买卖合同纠纷，在房屋买卖合同纠纷中，供销社不是买卖合同的主体，而且，宝城公司已经将该公司所要承担的义务全部承诺，一审法院不知道依据什么将宝城公司的义务让答辩人为其分担。二、答辩人没有为上诉人办理国有土地使用证的义务。依据法理，承担义务须有两个前提，一是法律规定，二是当事人的先前行为。在本案中，答辩人和上诉人没有任何法律关系，又没有任何法律规定答辩人应为其办证。另外，还需要强调的是：该批集资建房的房产证答辩人已经将宝城公司办证资料的手续办理完毕，宝城公司且已将房产证办理分割到每户房号，现房产证在答辩人名下，是由于宝城公司未交过户办证费用，导致购房人至今未拿到房产证和相关证书。综上所述，上诉人的上诉请求，没有任何事实及法律依据。请求二审法院尊重事实和法律，支持答辩人的诉讼请求，维护法律的严肃性。
经审理查明：供销社在一审宣判后提出了上诉，后又申请撤回上诉。其余二审查明事实与一审认定一致。
本院认为：供销社申请撤回上诉，符合法律规定，予以准许。关于段天玲要求宝城公司、供销社承担拖延办证造成其办证费用增加部分1000元的主张，段天玲并未提供证据予以证明，故本院不予支持。关于段天玲要求宝城公司支付其部分利息5万元的问题，段天玲与宝城公司所签订的购房协议中并未对迟延办理房屋产权相关手续、购房人又不要求退房的情形下违约责任做出明确约定。段天玲认为依据洛阳十中集体购房小组与宝城公司于2004年12月20日签订的购房补充协议第三条规定，宝城公司逾期办理商品房合法手续，每天应支付其0.2%的利息。本院认为，该补充协议第三条约定的支付利息的条件是“如果甲方（宝城公司）在6个月内不能给乙方（指购房户）办理有关商品房合法手续，应视为甲方违约，乙方有权退房，甲方应将乙方所交房款退还给乙方，并向乙方购房户赔偿总购房款20%的违约金。逾期每日需付给购房户0.2%利息”。该条约定是指在宝城公司不能按约定期限为购房户办理相关商品房合法手续，购房户要求退房的情况下，宝城公司应退还购房户所交的购房款，并赔偿购房户所交购房款20%作为违约金，若逾期退还购房款的情况下，应按每日0.2%标准支付利息。本案中，段天玲并未要求退房，与该条约定的情形不符，其也未举证证明因宝城公司迟延办证而给其造成的损失，故对段天玲要求宝城公司支付其5万元利息的诉讼请求，本院不予支持。关于段天玲要求宝城公司、供销社为其办理国有土地使用权证的问题，虽然宝城公司与洛阳第十中学集体购房小组有关协议中约定为购房户办理土地使用证，但因该土地的使用权现仍登记在供销社名下，宝城公司尚未依照相关法律法规的规定取得该土地的使用权，目前无法为段天玲办理其房屋的土地使用证，可待办理土地使用证的条件成熟后，再另行处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1147元，由上诉人段天玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 李太山
审判员 裴文娟
审判员 赵国欣
二〇一四年三月二十七日
书记员 谢奎柱