江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁商终字第1179号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行，住所地在南京市云南路31-1号。
负责人周爱国，该支行行长。
委托代理人徐勇，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人郑静舒，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱继南，男，1978年1月3日生，汉族。
被上诉人（原审被告）汪金华，女，1984年2月14日生，汉族。
以上两被上诉人共同委托代理人张正，江苏宁盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）百胜麒麟（南京）建设发展有限公司，住所地在南京市江宁区麒麟镇晨光塘山头。
法定代表人张斌，该公司董事长。
委托代理人孙云，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行（以下简称建行江苏分行直属支行）因与被上诉人朱继南、汪金华、百胜麒麟（南京）建设发展有限公司（以下简称百胜麒麟公司）金融借款合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦商初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人建行江苏分行直属支行的委托代理人徐勇、郑静舒，被上诉人汪金华及其与被上诉人朱继南的共同委托代理人张正、被上诉人百胜麒麟公司的委托代理人孙云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行江苏分行直属支行一审诉称：朱继南、汪金华系夫妻。2007年8月24日，朱继南与中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏分行）签订《个人住房借款合同》一份，向建行江苏分行借款21万元。同日，朱继南、汪金华与建行江苏分行签订《南京市江宁区房地产抵押合同》一份，用位于南京市江宁区东郊小镇第四街区5幢110室房产为上述借款提供抵押担保。百胜麒麟公司作为连带责任保证人，在上述两份合同上签章。上述合同签订后，建行江苏分行按约发放了贷款，后又将债权转让给建行江苏分行直属支行，但朱继南未按约偿还，故建行江苏分行直属支行诉至法院，请求判令：1.建行江苏分行直属支行与朱继南、汪金华的《个人住房借款合同》项下贷款立即全部到期，朱继南、汪金华立即偿还借款本金184467.16元，利息4958.54元，罚息45.92元，利息罚息86.77元，共计189558.39元（计算至2013年10月25日），并继续支付2013年10月26日起至欠款还清之日止所产生的利息、罚息，承担律师费7786元；2.若朱继南、汪金华无法履行还款义务，建行江苏分行直属支行以抵押物折价或拍卖、变卖后的价款优先清偿上述款项；3.百胜麒麟公司对上述债务承担连带保证责任；4.朱继南、汪金华、百胜麒麟公司承担全部诉讼费用。
朱继南、汪金华、百胜麒麟公司一审辩称：1.建行江苏分行直属支行的主体资格不适格。根据我国《合同法》规定，债权人转让权利的应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人建行江苏分行从未就债权转让通知过朱继南。建行江苏分行与建行江苏分行直属支行的债权转让合同没有受让人建行江苏分行直属支行的盖章，债权转让合同本身也未生效。2.建行江苏分行直属支行要求朱继南、汪金华提前还贷的条件不成立。朱继南在逾期后委托家人偿还了相应的逾期贷款本息，表明其愿意按照合同继续履行还本付息的义务，并承担相应违约责任，而且没有证据显示其丧失还款能力，不符合解除借款合同的条件。3.该案起诉后，朱继南、汪金华已还清全部逾期贷款，目前也在正常还款，故对建行江苏分行直属支行诉请的还款金额也有异议。
原审法院经审理查明：2007年8月24日，建行江苏分行（贷款人）与朱继南（借款人，抵押人）、百胜麒麟公司（保证人）、汪金华（抵押人）签订编号为2007ZSS155号《个人住房借款合同》一份，约定：朱继南向建行江苏分行借款21万元，用于购买位于南京市东郊小镇第四街区5幢1单元110室的房产，借款期限为300个月，即自2007年8月24日起至2032年8月23日止；借款采取等额本息还款方法，贷款利率为基准利率上浮15%；借款逾期的，罚息利率在合同利率水平上浮50%；借款期限内，如遇中国人民银行调整个人住房贷款利率，自次年1月起执行新的贷款利率和罚息利率；借款人出现未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；保证人提供连带保证责任，当借款人未能按合同约定履行其债务，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期间为合同保证条款生效之日起至将该抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日；抵押物为东郊小镇第四街区5幢1单元110室的房产，抵押担保的范围包括合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。
朱继南与汪金华系夫妻。就案涉贷款，汪金华向建行江苏分行出具《共同还款承诺书》，承诺其作为共同还款人，一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在银行发出书面还款通知后，无条件按银行要求履行偿还贷款的义务，直至贷款全部清偿为止。
同日，建行江苏分行（抵押权人、贷款人）与百胜麒麟公司（保证人、开发商）、朱继南及汪金华（抵押人、借款人）又签订《南京市江宁区房地产抵押合同》一份，约定：朱继南以其购买的位于南京市江宁区东郊小镇第四街区5幢1单元110室的房产作为上述借款的抵押担保，抵押担保的范围包括上述借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；百胜麒麟公司为上述借款承担连带保证责任，保证范围包括上述借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，保证期间为该合同生效之日起至建行江苏分行取得他项权利证书之日止。截至该案审理时，建行江苏分行未取得抵押房屋的他项权证。
2007年8月27日，建行江苏分行向朱继南发放贷款21万元，但朱继南自2013年7月起至2013年12月未履行还款义务。建行江苏分行直属支行于2014年1月6日向原审法院起诉后，朱继南、汪金华于2014年3月归还了逾期借款本息，并按合同约定继续按月还款，截至2014年4月29日尚有本金178999.24元、利息27.68元未结清。
原审法院另查明：2013年10月21日，建行江苏分行与建行江苏分行直属支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏分行将编号为2007ZSS155合同项下的债权全部转让给建行江苏分行直属支行，今后该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）由建行江苏分行直属支行行使，协议自建行江苏分行加盖个人贷款业务专用章且建行江苏分行直属支行加盖公章后生效。建行江苏分行直属支行提供的《债权转让协议》上无建行江苏分行直属支行的公章。同日，建行江苏分行直属支行根据上述《债权转让协议》，制作了债权转让通知，并于2013年10月24日通过EMS寄给朱继南，但该债权转让通知未送达到朱继南。
2013年，建行江苏分行直属支行与北京大成（南京）律师事务所签订《委托代理合同》，委托北京大成（南京）律师事务所担任其与朱继南、汪金华借款合同纠纷一案的代理人。建行江苏分行直属支行为此支付律师费7786元。
原审法院认为：采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；在签字或盖章前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。就《债权转让协议》而言，转让方的主要义务为交付债权凭证给受让方，案涉《债权转让协议》虽然没有受让方建行江苏分行直属支行的盖章，但受让方建行江苏分行直属支行持相关债权文件向法院起诉要求债务人还款，表明建行江苏分行交付了债权凭证，建行江苏分行直属支行实际接受了债权让与，故《债权转让协议》成立并生效。债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生法律效力。债权人与受让人均可作为债权转让的通知人。建行江苏分行直属支行制作的债权转让通知虽未在起诉前送达到债务人，但在该院送达起诉状副本及应诉通知书时，已一并将债权转让通知及相关的《债权转让协议》送达给朱继南、汪金华和百胜麒麟公司。朱继南、汪金华和百胜麒麟公司已经知晓建行江苏分行将编号为2007ZSS155《个人住房借款合同》项下的债权转让给建行江苏分行直属支行一事。因此，对朱继南、汪金华和百胜麒麟公司认为《债权转让协议》未生效及建行江苏分行直属支行不具备诉讼主体资格的辩称意见，不予支持，建行江苏分行直属支行有权以自己名义主张编号为2007ZSS155《个人住房借款合同》项下的债权。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建行江苏分行与朱继南、汪金华和百胜麒麟公司签订的《个人住房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行各自的义务。建行江苏分行按约发放贷款21万元，履行了借款合同的义务，朱继南应按照合同约定按时足额偿还借款本息。2013年7月至2014年3月，朱继南持续未还款，其行为已构成违约，并符合合同约定债务提前到期的条件，建行江苏分行直属支行要求朱继南偿还全部借款本金及利息，合法有据，予以支持。由于建行江苏分行直属支行起诉后，朱继南已将逾期部分还清，截至2014年4月29日尚有本金178999.24元、利息27.68元未结清，故建行江苏分行直属支行要求朱继南给付的还款数额应予相应调整。建行江苏分行直属支行主张利息、罚息计算至实际还款日，因法院判决确定的给付之日后的利息已由法律明确规定，故利息、罚息计算至法院判决确定的给付之日为宜。
关于建行江苏分行直属支行主张的律师费。因《个人住房借款合同》中仅约定，在贷款人宣布贷款立即到期时，有权要求借款人立即归还借款本息及相关费用，对本息之外的相关费用并没有明确约定包含律师费。虽然《个人住房借款合同》在保证范围以及抵押担保的范围部分均约定了律师费，但保证范围以及抵押担保范围中对律师费的约定仅适用于保证人与抵押某不适用于借款人。因此对建行江苏分行直属支行主张的律师费，不予支持。
上述借款发生于朱继南、汪金华夫妻关系存续期间，应属夫妻共同债务，且汪金华承诺对上述借款承担共同还款责任，故汪金华应当与朱继南共同向建行江苏分行直属支行偿还上述债务。朱继南将位于江宁区东郊小镇第四街区5幢1单元110室的房产作为上述借款的抵押，并与建行江苏分行签订了抵押合同，但尚未办理抵押登记手续，建行江苏分行未取得抵押房产的他项权证，故抵押权尚未生效，建行江苏分行直属支行尚不能行使抵押权。百胜麒麟公司作为保证人，自愿为朱继南的上述贷款提供连带责任保证，现仍在保证期间，故建行江苏分行直属支行要求百胜麒麟公司对朱继南的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，合法有据，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三十七条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、朱继南、汪金华于判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行本金178999.24元及利息（利息截至2014年4月29日为27.68元，自2014年4月30日起至判决确定的给付之日止的利息、罚息，按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算）；二、百胜麒麟（南京）建设发展有限公司对朱继南、汪金华上述第一项所确定的债务承担连带保证责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4406元，由朱继南、汪金华、百胜麒麟公司负担3997元，建行江苏分行直属支行负担409元。
建行江苏分行直属支行不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决第三项，改判支持建行江苏分行直属支行对抵押房产享有优先受偿权，朱继南、汪金华、百胜麒麟公司负担一、二审的诉讼费用。事实与理由为：一、我国《物权法》第187条规定不动产抵押权自登记时设立，而非取得他项权证时设立。他项权证是办理抵押登记后房产部门颁发的证件，未取得他项权证不代表未办理抵押登记。抵押房产已经办理了抵押登记，南京市江宁区房产局在抵押合同上盖章确认。建行江苏分行直属支行对抵押房产享有抵押权。二、一审判决诉讼费承担错误。朱继南、汪金华在起诉后归还部分欠款，但不应影响起诉时的主张，一审判决建行江苏分行直属支行承担409元诉讼费不当，应予纠正。
被上诉人朱继南、汪金华共同答辩称：不同意建行江苏分行直属支行的上诉请求及事实理由。建行江苏分行直属支行不具备诉讼主体资格。对抵押权不发表意见。诉讼费应由建行江苏分行直属支行全部承担。
朱继南、汪金华二审中提交朱继南的存折作为新证据，拟证明一审法院判决后，其已按时缴纳5-10月的房贷，从无间断，因此不构成根本违约。
被上诉人百胜麒麟公司答辩称：同意建行江苏分行直属支行对抵押房产享有优先受偿权，其不应承担诉讼费。
建行江苏分行直属支行与百胜麒麟公司二审中均未提交新证据。
当事人的质证意见：建行江苏分行直属支行对朱继南、汪金华提交证据的真实性无异议，但认为与其上诉理由不具有关联性，朱继南、汪金华至10月份确实在归还贷款。百胜麒麟公司对朱继南、汪金华提交证据的真实性无异议。
本院认证意见：建行江苏分行直属支行、百胜麒麟公司对朱继南、汪金华提交的该证据的真实性均无异议，本院予以采信。
本案二审中查明的事实与原审判决认定一致，予以确认。
本院二审中另查明以下事实：1.《个人住房借款合同》第三十三条约定：借款人采取委托扣款方式还款，借款人指定委托扣款账户名称为朱继南，账号为13×××42，委托扣款日为每月23日，首次委托扣款日为2007年9月23日，最后一期委托扣款日为2032年8月23日。
2.朱继南2013年4月28日归还1300元后，其贷款账户余额为60.72元，至2014年3月1日前未在该账户存入款项。2014年3月1日在其账户存入13000元、同年4月1日存入1800元、同年5月13日、6月19日、7月9日、8月20日分别存入1300元，同年9月18日存入2600元。截至2014年11月14日朱继南、汪金华尚欠建行江苏分行直属支行本金176149.25元。
3.建行江苏分行直属支行与朱继南、汪金华和百胜麒麟公司签订的《南京市江宁区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）包括四个部分。其中第一部分抵押预告登记阶段第一条约定：本合同所对应担保的主债合同为建行江苏分行个人住房借款合同，合同编号为2007ZSS155。第二部分抵押登记阶段第七条约定：朱继南、汪金华与百胜麒麟公司办理完毕上述商品房过户手续后，两人同意将该房产抵押给建行江苏分行。第三部分办理抵押登记手续的约定第十条约定：三方同意在本合同签订后，办理朱继南、汪金华所购房产的抵押预告登记手续。第十一条约定：在申请抵押预告登记的同时，朱继南、汪金华与建行江苏分行同意向抵押登记机关提前申请办理抵押登记。第十二条约定：在申请抵押登记的同时，三方一致同意向抵押登记机关提出申请，在登记机关核准抵押登记时注销该商品房抵押预告登记。南京市江宁区房产管理局于2007年8月24日核准《南京市江宁区房地产抵押合同》的登记。
4.朱继南于2013年5月17日被南京市公安局秦淮分局逮捕。据其陈述，在其羁押期间未按期还款。
以上事实有朱继南的存折、一审经质证的《南京市江宁区房地产抵押合同》、《个人住房借款合同》及当事人的陈述等证据在卷佐证。
经当事人确认，本案二审归纳争议焦点为：建行江苏分行直属支行对案涉房产是否享有优先受偿权。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。建行江苏分行与朱继南、汪金华、百胜麒麟公司签订的《个人住房借款合同》及《南京市江宁区房地产抵押合同》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据建行江苏分行与朱继南、汪金华、百胜麒麟公司签订的《个人住房借款合同》约定：借款人未按约定归还贷款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及按照合同约定计算的借款逾期罚息和复利。朱继南自2013年4月28日至2014年3月1日期间未在其账户中存入足额款项，致使其在该期间发生未按约定时间归还贷款本息的违约情形。在建行江苏分行将债权转让给建行江苏分行直属支行后，建行江苏分行直属支行有权依据合同约定要求朱继南提前归还借款，并支付逾期罚息和复利。根据建行江苏分行直属支行出具的朱继南个人贷款对账单记载，至2014年11月14日，朱继南尚欠贷款本金176149.25元应予归还。因《个人住房借款合同》约定的每月扣划时间为该月的23日，因此，应视为2014年11月22日尚欠的借款本金为176149.25元。汪金华作为朱继南的共同还款人，应与朱继南共同负担前述还款责任。百胜麒麟公司作为保证人，自愿为朱继南的上述贷款提供连带责任保证，在建行江苏分行依法将主债权转让给建行江苏分行直属支行后，百胜麒麟公司应在原保证担保范围内继续承担保证责任，在其承担保证责任后，有权向朱继南、汪金华进行追偿。
关于案涉房产的抵押问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。朱继南、汪金华以位于南京市江宁区东郊小镇第四街区5幢1单元110室的房产为其与建行江苏分行的住房借款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，朱继南、汪金华与建行江苏分行、百胜麒麟公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）一份，并在南京市江宁区房地产管理局办理了抵押预告登记。在朱继南、汪金华未能依约履行还本付息的义务时，建行江苏分行直属支行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。
综上，因朱继南、汪金华在一审判决后又归还了部分贷款，致使原审认定事实因二审中出现新证据而发生变化，原审实体处理应作相应变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十二条、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2014）秦商初字第115号民事判决第三项。
二、变更南京市秦淮区人民法院（2014）秦商初字第115号民事判决第一项“朱继南、汪金华于判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行本金178999.24元及利息（利息截至2014年4月29日为27.68元，自2014年4月30日起至判决确定的给付之日止的利息、罚息，按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算）”为“朱继南、汪金华于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行本金176149.25元及利息（自2014年11月23日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.15倍计算）。”
三、变更南京市秦淮区人民法院（2014）秦商初字第115号民事判决第二项“百胜麒麟（南京）建设发展有限公司对朱继南、汪金华上述第一项所确定的债务承担连带保证责任”为“百胜麒麟（南京）建设发展有限公司对朱继南、汪金华上述第二项判决主文所确定的债务承担连带给付责任，在其承担保证责任后，有权向朱继南、汪金华追偿。”
四、中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行对朱继南、汪金华抵押的南京市江宁区东郊小镇第四街区5幢1单元110室的房产折价或者拍卖、变卖后的价款，在债权数额21万元内优先清偿其贷款。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4246元，由朱继南、汪金华、百胜麒麟公司负担4078元，建行江苏分行直属支行负担168元；二审案件受理费3880元，由朱继南、汪金华、百胜麒麟公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 雷
审 判 员 周毓敏
代理审判员 安时建
二〇一四年十二月二日
书 记 员 胡 戎
本案涉及相关法律条文和司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十二条保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。