广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法东民一初字第32号
原告（反诉被告）：胡付松，男，汉族，住四川省筠连县。
委托代理人：苏伶贞，广东桂顺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黎顺发，男，汉族，户籍住所佛山市顺德区，现住中山市东凤镇。
委托代理人：王嘉，广东广中律师事务所律师。
原告胡付松诉被告黎顺发租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告于2013年12月27日向本院提起反诉，现本院依法适用简易程序由审判员卢钊洪独任审理，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏伶贞、被告委托代理人王嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡付松诉称：原告与被告于2011年3月30日签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于中山市东凤镇的星棚厂房A、B两栋及办公室门前的操场空地租赁给乙方使用，每月租金21363元，租赁期限为2011年4月1日至2014年3月30日止，租赁保证金42726元，如有违约终止合同，违约方应当支付相当于3个月租金的违约金给对方。合同签订后，原告按照约定履行合同义务。被告于2013年11月27日至12月5日期间用小汽车堵住厂房门口，不许原告的人员及原材料进出，导致原告无法经营，遭受巨大经济损失。被告的行为严重违反合同的约定，其行为表明被告已经非法解除双方之间的租赁合同，双方的租赁合同关系因被告的违约而于2013年11月27日解除。根据《中华人民共和国合同法》的规定及《房屋租赁合同书》的约定，被告除要返还原告租赁保证金外，还要支付按3个月租金计算的违约金，并赔偿原告因此造成的全部损失。为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，要求法院依法判令：1、解除原、被告双方房屋租赁合同；2、被告返还原告租赁保证金42726元；3、被告支付原告违约金64089元；4、被告赔偿原告损失100000元；5、被告负担本案全部诉讼费用。
被告黎顺发答辩并反诉称：原告的起诉缺乏事实与法律依据，事实及理由如下：1、原告经营早就已出现问题，因原告长期拖欠工资，其员工于上月集体前往劳动部门投诉，经劳动部门处理后，原告的机器设备等已被处置用于偿还工人工资。所以，被告向原告追讨租金并没有导致原告人员不能进出，原告无法继续经营并非被告行为导致，而是原告本身的经营状况所致。2、原告拖欠被告2013年11月的租金，被告多次追讨未果。被告上门追讨后，原告更是闭门不见。原告的行为已经违反合同约定，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
另，《房屋租赁合同书》同时约定原告逾期交纳租金，每逾期一日，支付逾付租金千分之五的违约金，拖欠租金超过1个月，被告可以提前解除合同、收回厂房、空地、没收保证金等。合同签订后，被告如约将租赁房屋交付原告使用，原告却经常拖欠租金，每月租金均要多次催讨才能支付。2013年11月，原告再次拖欠当月租金。经被告追索，原告方出具书面保证，承诺于2013年11月18日前保证支付租金，但原告事后没有兑现承诺。综上所述，原告逾期支付租金的行为已构成违约，被告依法有权解除合同并追究原告承担相应的违约责任。现特向法院提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同书》，原告立即退还租赁房屋；2、原告支付拖欠的2013年11月、12月租金共计42726元，并从逾期付款之日起至付清款项之日止，按每日千分之五支付逾期付款违约金，计至2013年12月31日的违约金为人民币9612元；3、原告支付从2014年1月1日起至退还房屋之日止每月房屋占用费42726元及水、电费用；4、原告支付未付租赁税45000元；5、诉讼费用由原告负担。
针对被告的反诉请求，原告答辩称：1、被告以其单方行为解除房屋租赁合同，故原告无须支付租金、利息以及违约金等；2、其他答辩意见与起诉状一致。
经审理查明：2009年2月25日，中山市东凤镇小沥村民委员会（出租方）与黎顺发（承租方）签订《土地租赁协议》1份，约定出租方将位于中山市东凤镇土地（集体建设用地）出租给黎顺发使用，租赁期限25年（自2009年5月1日至2034年4月30日止），租金自2009年5月1日起计付。双方另约定承租方在租赁期内负担土地所产生的任何税费（包括国家或政府对土地使用税及房产税的缴纳等）。
2011年3月30日，黎顺发（甲方）与胡付松（乙方）签订《房屋租赁合同书》1份，双方约定甲方出租位于中山市东凤镇的星棚厂房A、B两栋（合计1611平方米，每月租金13元／平方米，合计20943元）及办公室门前的操场空地（84平方米，每月租金5元／平方米，合计420元）出租给乙方使用，租赁期限3年（自2011年4月1日至2014年3月30日止），每月租金21363元。合同另具体约定如下：1、乙方应在每月5号前向甲方缴纳当月租金；2、租赁税费由乙方承担，乙方应严格依法缴纳；3、乙方于合同签订之日向甲方支付相当于2个月租金（42726元）的租赁保证金，合同期满后甲方在乙方退还厂房、宿舍、交清租金、水电费及其他应缴费用，并对厂房、宿舍损坏部分修复后一个月内不计息退回给乙方；4、乙方由下列情形之一的，甲方可以单方提前解除合同、收回厂房、空地，没收保证金：①乙方擅自将厂房、空地转租或转借的；②乙方利用甲方厂房进行非法活动，损害公共利益的；③乙方拖欠租金超过1个月的；④如乙方逾期返还租赁物，甲方有权向当地人民法院起诉，并有权要求按本合同约定租金的2倍向甲方支付占用费；5、违约责任：①甲、乙双方不得无故提前终止合同，如有一方违约，违约方应负责支付相当于3个月租金的违约金给对方；②乙方逾期向甲方交纳租金，每逾期一日，应向甲方支付逾付租金千分之五的违约金；③乙方如违反协议不按时交纳租金及相关费用，又将厂房上锁，且人不知去向，经甲方在合同注明的乙方联络地址发出通知或在中山日报发出通知后乙方仍拒不在限期内到甲方处理的，视为乙方对厂房内物品弃权，所有物品归甲方所有。如发生上述情况，乙方同意甲方有权自行处理厂房内所有物品，并自行将厂房收回处理，甲方有权继续追究乙方承担相应的责任。
合同签订后，黎顺发向胡付松移交场地，胡付松与何光彬则在上述场地合伙经营中山市东凤镇齐兴玻璃工艺厂。2013年10月18日，中山市东凤镇小沥村民委员会向黎顺发发出《通知》1份，要求其于2013年10月30日前向税务部门清缴土地租赁税及房产税款等。黎顺发后将通知转交给胡付松，要求其向税务部门缴交相应租赁税等。胡付松未于当月5日前交付2013年11月租金，黎顺发后多次追讨未果。2013年11月12日，何光彬出具《保证书》1份，承诺于2013年11月18日前交清房租，并表示“如有违约，按合同执行”。期限届满后，胡付松仍未向黎顺发缴付租金。2013年11月28日至12月5日期间，黎顺发将其一辆银白色丰田轿车停放于中山市东凤镇齐兴玻璃工艺厂的主要通道，致使该厂人员及货物出入不便。2013年12月中旬，中山市东凤镇齐兴玻璃工艺厂部分员工因该厂拖欠2013年9月、10月、11月等工资向劳动部门投诉。中山市东凤镇齐兴玻璃工艺厂现已停产，但胡付松仍未将场地交还给黎顺发。双方协商未果后，胡付松遂诉至本院，黎顺发亦向本院提起反诉。
证人朱仕均（公民身份号码）出庭作证称：1、中山市东凤镇齐兴玻璃工艺厂由胡付松、何光彬合伙经营，经营场地向黎顺发租赁；2、黎顺发于2013年11月28日至12月5日白天将一辆银白色丰田小轿车一直停放于玻璃厂主要通道，导致该厂人员及货物进出困难；3、中山市东凤镇齐兴玻璃工艺厂的员工曾于2013年12月中旬向劳动部门投诉，原因在于玻璃厂门口被堵后无法正常经营；4、朱仕均等人向劳动部门投诉后，中山市东凤镇齐兴玻璃工艺厂向其支付2013年9、10、11月工资共计12000元左右。
另查，胡付松、黎顺发均确认双方至今尚未向税务部门交付租赁税等税费。胡付松称已向黎顺发交付租赁保证金42726元，但未提供证据予以证明，黎顺发则要求对方提供相应证据。
本院认为：《房屋租赁合同书》经双方协商一致达成，真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照上述协议履行，否则须承担相应的违约责任。
《房屋租赁合同书》约定“乙方应在每月5号前向甲方缴纳当月租金”以及“乙方由下列情形之一的，甲方可以单方提前解除合同、收回厂房、空地，没收保证金：……③乙方拖欠租金超过1个月的……”，现胡付松未按约定交付租金，且延迟支付11月、12月租金已超过1个月，故胡付松拒付租金的行为已构成违约。虽然胡付松称因双方须另行协商租赁税支付事宜而有理由延付租金，但租赁合同已约定租赁税等费用由胡付松负担，且双方未约定承租方可持上述理由对抗其支付租金义务，故本院对胡付松该项主张不予支持。另，黎顺发于2013年11月28日至12月5日将其车辆停放于中山市东凤镇齐兴玻璃工艺厂主要通道门口，对该厂的人员及货物进出确实造成不便。虽然中山市东凤镇齐兴玻璃工艺厂员工于2013年12月向劳动部门投诉，但证人朱仕均亦证实因中山市东凤镇齐兴玻璃工艺厂拖欠2013年9月、10月、11月工资所致。现胡付松违约在先，且于2013年11月12日作出承诺后仍拒绝支付租金，黎顺发采取上述措施属自力救济，且限度未超出合理范围，胡付松未能证实上述措施导致其发生经济损失等，故黎顺发不构成违约。综上，胡付松构成根本性违约，黎顺发并无违约行为。
黎顺发、胡付松双方均要求解除双方的租赁合同关系，本院予以照准。因胡付松已经构成根本性违约，故本院对其返还租赁保证金、支付违约金、赔偿损失等诉讼请求均不予支持。
胡付松违约未按时支付2013年11月、12月租金，故黎顺发可向胡付松追偿上述租金共42726元（21363元×2）及违约金等。租赁合同约定“每逾期一日，应向甲方支付逾付租金千分之五的违约金”，但上述违约金计付条款超出法律法规所允许的范畴，且胡付松已明确要求降低，故违约金应按每日万分之八点四计付为宜。
租赁合同约定“乙方由下列情形之一的，甲方可以单方提前解除合同、收回厂房、空地，没收保证金：……④如乙方逾期返还租赁物，甲方有权向当地人民法院起诉，并有权要求按本合同约定租金的2倍向甲方支付占用费”，但因双方约定租赁期限尚未届满，现双方均起诉要求提前解除租赁合同，故胡付松现时未发生逾期返还租赁物的情形，故本院对黎顺发要求按42726元／月标准计付占用费的请求不予支持。但因胡付松现今尚未交还租赁物，故仍需按21363元／月标准计付自2014年1月1日至交还租赁物之日止的租金。
关于2014年1月1日后水电费支出等，黎顺发未提供证据予以证明，本院不予支持。胡付松确实未向税务部门交付租赁税费，但黎顺发本人至今亦未向税务部门缴付，故本院对黎顺发要求胡付松向其支付租赁税费的请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原、被告双方于2011年3月30日签订的《房屋租赁合同书》于本判决生效之日立即解除，原告胡付松于本判决生效之日起7日内立即返还租赁厂房及空地给被告黎顺发；
二、原告胡付松于本判决生效之日立即向被告黎顺发支付2013年11月、12月租金共42726元及其违约金（21363元自2011年11月6日起计付，21363元自2011年12月6日起计付，均按每日万分之八点四计至款项全部清还完毕之日止）。另，被告胡付松应按21363元／月标准计付自2014年1月1日起至实际交还租赁物之日止的租金给原告黎顺发；
三、驳回原告胡付松的其他诉讼请求；
四、驳回被告黎顺发的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4402元，适用简易程序减半收取为2201元，反诉费1528元，合计3729元，原告负担2902元（原告已交2201元，尚欠部分于本判决生效之日起7日内向本院缴纳）；被告负担827元（被告已交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 卢钊洪
二〇一四年一月二十四日
书记员 吴嘉焕