广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肇四法民初字第1151号
原告（反诉被告）：卫福源，男，1968年2月8日出生。
原告（反诉被告）：陈子欢，男，1966年10月20日出生。
上述两被告共同委托代理人：贝志江，广东圣禾律师事务所律师。
被告（反诉原告）：四会市电影公司。住所地：四会市城中区汇源路*号。组织机构代码：56084797-1。
法定代表人：杨悦初，是该公司的总经理。
委托代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。
原告卫福源、陈子欢诉被告四会市电影公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案受理，适用普通程序，于2013年9月22日开庭审理，因原告于2013年9月29日申请对本案租赁物的装修工程造价进行鉴定，本院同意鉴定，后于2014年8月26日公开开庭进行了审理，原告卫福源、陈子欢及其委托代理人贝志江，被告的法定代表人杨悦初及其委托代理人朱祥宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卫福源、陈子欢共同诉称：2009年10月1日，两原告与被告签订了一份租赁合同书，合同约定，被告将坐落在四会市大同路一座影都大厦的五至八楼及洗衣房、营业大厅（包括楼梯脚的梯间）租赁给原告经营，租赁期为2009年10月1日至2019年10月30日止；其中2009年10月1日至2013年9月30日，每月租金12000元；2013年10月1日至2017年9月30日，每月租金12360元；2017年10月1日至2019年10月30日，每月租金12840元；两原告在签订合同当天支付五万元保证金给被告；被告租赁给原告的场所作旅业用途，被告为原告提供必要相关配套设施；如双方出现违约，违约方应赔偿对方损失，赔偿对方违约时剩余租期的租金。合同签订后，被告将洗衣房、营业大厅及楼梯脚的梯间出租给他人牟利，并未交付原告使用。被告在将四会影都大厦出租给原告时，隐瞒四会影都大厦基础设施不符合消防安全要求，一直未能通过消防安全检查的事实，诱骗原告签订租赁合同，向原告收取租金和保证金，导致原告增加投入经营设备、设施。2011年2月，因四会影都的基础设施不符合消防安全要求，未能通过消防安全检查，导致营业执照无法年审，并于2013年4月19日被四会市安全生产监督局责令停止经营。被告的违约行为造成原告自2012年4月20日起已无法经营，构成根本违约，依法应当向原告支付违约金600000元，并赔偿原告经济损失1000000元。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告退还两原告保证金50000元；3、被告向原告支付违约金600000元，并赔偿原告经济损失1000000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告四会市电影公司答辩并反诉称：1、原告提出解除租赁合同，被告虽然同意原告此解除合同的请求，但原告必须承担中途无故退租的违约责任，本案的诉讼费用由原告承担；2、原告必须向被告支付从2012年4月21日至2013年4月19日的租金144000元，理由是原、被告之间的租赁关系合法有效，被告绝无任何违约行为，在本案中被告拥有出租的不动产即盈都大厦五至八楼及洗衣房、营业大厅全部合法有效的产权证，被告只是负责提供必要的供水、电设施，并不负责消防、应急通道等设备投入，原告应当以被告提供的物业根据需要进行相应的经营建设。被告并没有隐瞒出租物业的任何情况，更没有诱骗签订合同，影都大厦设立于1991年5月，到2009年10月原告承租时，已正常经营旅业18年多，从没间断，原告承租时，营业执照是通过当年年审的。原告的上一任租户即张湛光的租赁合同到期前就承接转租的，是事先自行与张湛光谈妥条件，受让了张湛光的投入、证照后再承接转租，其对所租物业的情况十分清楚。原告接手承租后，未经批准擅自对场所进行装修改造，改变了内部格局，损坏了消防设备、设施，导致未能通过消防安全检查是被勒令停业整顿的主要原因。被勒令停业后又没有采取积极有效的措施，按要求整改达标。原告至少在2011年2月18日（当时的消防检查）就已知道没能通过消防检查，但直至2013年6月才以此为由提起诉讼，请求法院撤销合同，早已超出了一年期的除斥期间时限，撤销权已消灭。原告从2012年4月21日至2013年4月19日一直都是在正常经营，并没有按双方的约定中止经营，直到2013年4月19日四会市安全生产监督局责令其停止经营才正式停业，所以原告应向被告支付上述144000元的租金。
经审理查明：2004年12月15日，案外人张湛光与被告签订《影都旅业部租赁合同》，承租原告属下的四会影都大厦旅业部营业大厅、五至八楼、洗衣房、电房，租赁时间从2004年12月15日至2012年12月14日。2009年9月15日，原告卫福源与张湛光签订《协议书》，张湛光从2009年10月1日起转让上述四会影都大厦旅业部给原告卫福源经营。因原告卫福源与张湛光转让四会影都大厦旅业部经营一事，原告卫福源、陈子欢与被告在2009年10月1日签订《租赁合同书》，双方约定被告将坐落在四会市大同路一座四会影都大厦的五至八楼、洗衣房、营业大厅（包括楼梯脚的梯间）租赁给原告，具体约定如下：1、租赁期由2009年10月1日至2019年10月30日止；2、租金由2009年10月1日至2013年9月30日，每月租金12000元，2013年10月1日至2017年9月30日，每月租金12360元；2017年10月1日至2019年10月31日，每月租金12840元；3、原告（即乙方）在签订合同当天支付50000元保证金给被告（即甲方），租约期满后，被告检查验收租赁场所主体无损坏后将保证金归还原告；4、被告租赁给原告的场所作旅业用途，被告应为原告提供必要相关配套设施；……9、如双方出现违约，违约方应赔偿对方损失，赔偿对方违约时剩余租期的租金。双方还约定了其他事宜，合同签订后双方办理了相应的工商登记变更手续，登记名称为四会影都，负责人为原告卫福源，双方也依约履行合同，原告交付了50000元保证金。
2011年2月18日，四会市公安局治安管理大队向原告经营的四会影都作出《责令限期整改通知书》，其检查发现四会影都存在以下问题：1、楼梯间未设封闭门；2、应急照明灯损坏；3、消防栓无维护。四会市公安局治安管理大队责令原告必须对上述问题在2011年3月5日前整改。2011年8月26日，四会市工商行政管理局作出《责令改正通知书》，其查证原告逾期不接受年度检验，责令原告在30天内接受年度检验。2011年10月18日，四会市公安局民警检查影都大酒店（包括原告经营的旅业部）发现存在问题为无旅业建筑物结构质量安全鉴定材料，并提出整改要求提交上述鉴定材料并提交消防整改情况检查表。因四会影都存在上述问题，原、被告在2012年4月20日签订《关于暂停履行“四会市电影公司”与“卫福源、陈子欢”租赁合同的协议》，双方约定：暂时停止履行合同，相关问题待以后协商后再处理；暂停履行合同期间租赁场所和所有物业设施由原告负责保管、管理，如有损坏、遗失的，由被告方负责......待相关问题解决后，原合同生效，如因不可抗力事件不能解决的，需重新筹划另一种合作方式的，双方再另行协商。2013年4月16日，四会市安全生产监督管理局现场检查发现四会影都只有一条疏通通道，故于4月19日作出《现场处理措施决定书》，决定责令四会影都立即停止经营行为。
原、被告因上述事情，从2012年4月20日暂停履行合同至今。后原告诉至本院，提出上述请求。在案件审理过程中，原告申请对四会影都大厦的五至八楼、洗衣房、营业大厅（包括楼梯脚的梯间）的装修工程价值进行司法鉴定，本院依法委托珠海德联工程咨询有限公司进行鉴定，珠海德联工程咨询有限公司在2014年3月30日复函称由于原告提供的现场局部装修图片模糊不清且没有尺寸标注，要求提供完整的竣工图纸，否则无法对该工程造价进行鉴定，珠海德联工程咨询有限公司在2014年4月16日再次复函称需要一份原、被告共同认可的竣工图，否则无法对该工程造价进行鉴定，但原告未能提供竣工图，最终未能鉴定。2014年6月24日，原告再次向本院申请对四会影都现有设备、物品残值进行司法鉴定，因被告不同意再次鉴定，且原告再次申请已超过举证期限，本院遂不予再次鉴定。被告也于2014年8月5日申请增加诉讼请求，要求原告在本案租赁物移交时，包括电线路、配电设施在内的财产恢复原状或者赔偿损失80万元。
另查明，四会影都大厦内有一条疏散通道，大厦外部没有疏散通道（即消防楼梯），大厦相邻建筑物间的距离较密致使无法建筑消防楼梯。本案经调解，双方未能达成一致意见。
以上事实，有原告提供的本人《身份证件》、《企业机读档案登记资料》、《企业机读档案变更登记资料》、《协议书》、《营业单位变更登记申请书》、《负责人登记表》、《电影公司证明》、《四会市公安局城中派出所证明》、《通知》、《营业执照》、《组织机构代码证》、《负责人身份证明》、《租赁合同书》、《房屋所有权证》、《保证金收据》、《消防监督检查记录》、《复查意见书》、《四会市工商局责令改正通知书》、《四会市公安局责令限期整改通知书》、《治安检查情况登记表》、《关于暂停履行“四会市电影公司”与“卫福源、陈子欢”租赁合同的协议》、《四会市安监局现场处理措施决定书》，被告提供的《影都旅业部租赁合同书》，还有《珠海德联工程咨询有限公司复函》，以及原、被告的庭审陈述的证据证实，以上证据均经过庭审质证，本院予以认定。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，根据该合同第4条“被告租赁给原告的场所作旅业用途，被告应为原告提供必要相关配套设施”，本案租赁物的用途是旅业，但原、被告都承认四会影都大厦内有一条疏散通道，大厦外部没有疏散通道（即消防楼梯），大厦相邻建筑物间的距离较密致使无法建筑消防楼梯这一客观事实，参照《广东省旅馆业治安管理规定》第七条“申领旅馆业特种行业许可证须填写特种行业许可证申请表，并提供以下资料：......（二）消防部门出具的消防安全验收合格材料。”，被告的影都大厦根据现实建筑情况且事实上也没有经过消防安全验收，因此双方签订《租赁合同书》的合同目的自始不能实现，故应当解除合同，被告应当返还保证金50000元给原告。至于合同签订后原、被告自愿履行至2012年4月20日，是双方权利义务的自愿处分，原、被告在2012年4月20日签订的《关于暂停履行“四会市电影公司”与“卫福源、陈子欢”租赁合同的协议》也是双方的真实意思表示，故2012年4月20日后原告无需支付租金。至于被告反诉称原告2012年4月21日至2013年4月19日一直在正常经营，要求原告支付期间租金144000元，但没有提供证据证实，故本院不予支持被告的该反诉请求，原告也应当搬离四会影都。
本案争议的焦点之一是双方是否存在违约，本院已查明原告卫福源是在被告与张湛光的租赁合同未到期前就与张湛光协商接手四会影都经营，后再与原告签订租赁合同，因此原、被告对租赁标的物的情况在签订合同前是清楚的，且影都大厦内有一条疏散通道，大厦外部没有疏散通道（即消防楼梯），大厦相邻建筑物间的距离较密致使无法建筑消防楼梯这一客观事实是原、被告都无法改变的，因此解除合同不能归责于任何一方，故本院认定原、被告均无违约或者过错。
至于原、被告并没有对租赁物进行装修等增加租赁物价值作出约定，原告要求被告赔偿原告对租赁物的装修工程的投入，因原告申请的的装修工程价值鉴定未果，且该举证责任在原告，故原告应当承担举证不能的法律后果，本院不予支持该请求。至于原告在经营过程中所购置的物品（指动产部分），由于双方均没有向本院提供物品明细，导致无法进行处理，原告可自行处分，被告要求该物品归被告所有于法无据，本院不予支持。而被告增加反诉请求，要求原告把财产恢复原状或者赔偿损失80万元等，因原告提出时已超过举证期限，本院不作处理，原告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（一）项，九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款、第三十四条第三款的规定，判决如下：
解除原告（反诉被告）卫福源、陈子欢与被告四会市电影公司（反诉原告）在2009年10月1日签订的《租赁合同书》。
被告四会市电影公司在本判决生效之日起十天内返还保证金50000元给原告卫福源、陈子欢。
原告卫福源、陈子欢在本判决生效之日起二十天内搬离租赁房屋，并将租赁房屋交回被告四会市电影公司。
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19650元，由原告卫福源、陈子欢负担，反诉受理费3180元由被告四会市电影公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 卢经和
审判员 马昌盛
审判员 植志忠
二〇一四年九月二日
书记员 吴锦镖
李敏娟