江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终7520号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京舜建投资管理有限公司，住所地江苏省南京市浦口区凤凰台路1号天凤国际广场01-02幢316室。
法定代表人：胡舜华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钱志明，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡玲玲，江苏高的律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：信和财富投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路甲19号楼31层3608。
法定代表人：王杨，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林中建，江苏朗盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴雪云，江苏朗盈律师事务所律师。
上诉人南京舜建投资管理有限公司（下称舜建公司）因与被上诉人信和财富投资管理（北京）有限公司（下称信和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
舜建公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付未交付的4个月租金、免租期租金及违约金；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定，被上诉人积极处理房屋交接事宜，履行了承租人的义务，与客观事实不符。被上诉人在处理房屋租赁合同解除事宜时，仅以短信模糊通知，在上诉人多次催促其处理房屋退租一事时，更是推脱，消极对待。为此，上诉人才发出《通知函》，要求其积极协商。此外，根据双方签订的《天凤国际商铺租赁合同》，若被上诉人在租赁期间存在违约行为，上诉人有权没收保证金，并要求其承担违约责任。现一方面被上诉人未按照合同约定，履行告知程序；另一方面，被上诉人逾期缴纳租金，已构成严重违约。因此，上诉人有权不退还保证金并要求被上诉人支付违约金。二、上诉人将涉案房屋上锁并非为了阻止被上诉人搬离。因为被上诉人既不与上诉人积极磋商合同解除、房屋交付一事，又未按照合同约定进行经营，擅自停业，上诉人出于保障被上诉人的财产安全及自身财产的安全的考虑，方才将房屋上锁。如果被上诉人要求继续营业，上诉人不但不会上锁，还会积极配合其处理相关事宜。现因被上诉人原因导致涉案房屋空置，既然一审法院判决双方解除房屋租赁合同在后，那么在房屋租赁合同解除之前，被上诉人应当按照原合同履行租金支付义务，且应支付该期间的水电费用。三、根据租赁合同第2条约定，租期满3年才享有一个月免租期，因被上诉人提前解约，原免租期的优惠，被上诉人不再享有，故被上诉人也应支付免租期的租金。综上，被上诉人的诉讼请求无事实与法律依据，请求重新依法裁决，维护上诉人的合法权益。
信和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。理由如下：一、由于国家政策影响，被上诉人提前一个月通知上诉人要求解除租赁合同，但上诉人在接到通知后，立即对涉案房屋进行加锁，导致被上诉人在合同缴费期间最后一个月无法占有房屋，同时上诉人拒绝与被上诉人办理有关解除合同事宜，直至被上诉人提起诉讼，在法院组织下才得以将涉案房屋进行交接，但上诉人至今仍强占被上诉人办公设备，不予交还。二、一审法院在认定被上诉人存在违约，应承担违约金的情况下，对上诉人因合同解除所造成的损失，已进行相关的补偿，对因为上诉人恶意加锁导致无法正常交接房屋而产生的损失，应当由上诉人自行承担。关于水电费问题，已经在一审中进行了相关的交接，从一审庭审笔录可以证明，双方对水电费问题已经达成一致，故在本案中不宜再处理。三、对于免租期，一审法院给予上诉人两个月租金的补偿，同时上诉人又无故扣押涉案房屋导致被上诉人一个月的租金损失，前后共计三个月的租金，足以弥补上诉人的实际损失。
信和公司向一审法院起诉请求：1.确认信和公司与舜建公司2015年10月签订的《天凤国际商铺租赁合同》于2016年10月30日解除；舜建公司退还信和公司保证金6万元；2.舜建公司立即向信和公司交付涉案房屋内属于信和公司所有的设备；3.本案诉讼费由舜建公司承担。
舜建公司向一审法院提出反诉请求：1.解除双方2015年10月签订的《天凤国际商铺租赁合同》；2.信和公司向舜建公司支付未交付的4个月租金及免租期租金，暂计算至2017年2月28日，共计155910.83元；3.信和公司向舜建公司支付违约金62364.33元；4.信和公司支付水电费用；5.信和公司承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：2015年10月，舜建公司（甲方）与信和公司（乙方）就南京市浦口区凤凰台路1号天凤国际广场01-02幢121室商铺签订《天凤国际商铺租赁合同》，约定租赁期限为三年，自2015年10月30日起至2018年10月29日止，年租金374186元，合同保证金6万元。合同第八条约定：“变更和解除本合同的条件：1.在租赁期间内，有下列情形之一的，双方可变更和解除本合同：（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，甲方提前收回商铺或乙方提前退交部分或者全部租赁商铺的；（2）因不可抗力致使商铺及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，租赁商铺经市区（县）政府有关部门批准拆迁，或出现因法律、法规禁止非甲方责任的其他情况。2.变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出。因变更或解除合同，致使一方遭受损失的，除依据本合同第八条第1款第（2）、（3）项可免除责任外，应由另一方责任赔偿。第九条、违约责任：1.租赁期间，甲、乙任何一方无法约定或约定之外理由解除合同的，应向对方支付相当于当月租赁金2倍的金额作为违约金。……3.乙方的违约责任：乙方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同、无条件切断水电等能源供应、自行迁出租赁商铺内所有物品代为保管、收回租赁商铺另行出租、保证金充当违约金不予退还；乙方租赁商铺内装修装潢视为放弃；保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自将租赁商铺转包、转让或变相转租、转让、转借他人或调换使用或交与第三方租赁经营、合作经营、联合经营的……（5）逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天的；……”
后舜建公司、信和公司以及信和财富网络科技（北京）公司就上述房屋租赁合同签订了补充协议，约定：“……押金及其他费用（税费、物业管理费）共计69186元，信和公司已经于2015年10月15日支付完毕，……五、合同期届满或各方解除合同时，甲方应当向乙方退还押金60000元；六、租赁期满，各方对于房屋装修的约定为对该房屋所进行的装饰装修不可移动部分，保持现状返还出租方，不恢复原状；进行的可以移动的装修装饰部分可以自行带走。”
合同签订后，舜建公司于2015年9月30日将房屋交付舜建公司使用，信和公司于缴纳了6万元保证金以及2015年10月30日至2016年10月29日的租金。
2015年10月9日，舜建公司（甲方）、潘高超（乙方）和信和公司（丙方）三方签订《三方协议》一份，上书：“因乙方个人原因，现无法履行与甲方于2015年3月17日所签订的关于南京市浦口区江浦街道凤凰台路一号天凤国际广场1F-69号房屋（即天凤国际广场01-02幢121室商铺）租赁合同。现乙方申请无条件终止与甲方的租赁合同，同时乙方负责将该房屋协助甲方出租给乙方，等丙方2015年10月25日前付清与甲方签订的该房屋租赁的相关费用后，甲方再支付乙方在该房屋内的设备，转让费壹拾万元（扣除乙方欠甲方的费用共计叁万陆仟玖佰元整，实扣叁万伍仟元整），如丙方未按时支付给甲方租房相关费用，则乙方需继续履行原甲乙双方所签订的租赁合同的义务，并需在2015年10月25日后有权收回该房屋，房屋内所有物品归甲方所有，同时不够支付给甲方违约金的乙方须以现金方式付齐。”
2016年8月24日，中国银行监督管理委员会出台《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，对信和公司所涉及的业务进行了规整，信和公司从事的P2P业务只能通过线上进行。
2016年9月27日，信和公司向舜建公司发出解除租赁的短信通知，希望于10月30日前与舜建公司处理房屋交接事宜。
2016年10月20日，舜建公司向信和公司发出《通知函》，上书：“关于贵公司与我公司于2015年10月30日所签订南京市浦口区江浦街道凤凰台路1号天凤国际广场01-02幢121号房屋租赁合同，贵方提出提前终止合同事宜，至今无人确实商谈，双方并未达成一致意见，贵公司现在未能按照合同约定履行支付租金的义务，但贵公司现在未能按合同约定履行支付租金的义务，已造成贵公司在租赁合同执行中实际的违约。现通知贵公司在2016年10月26日前来我公司协商相关事宜，否则我公司将通过法律途径解决贵方违约事宜。特此通知。”
2016年10月28日，信和公司向舜建公司发出《催告函》，上书：“我公司与贵公司2015年10月签订的有关我公司租赁贵公司所有的南京市浦口区天凤美食街1F-69号商铺的合同，我公司已经按照合同约定提前告知贵公司将于2016年10月30日正式解除，我公司愿意按照合同约定支付相应的违约金，望贵公司在2016年10月30日当天委派有授权人员到合同约定地点办理房屋交接手续，否则后果自行承担。如贵公司针对违约赔偿的支付方式和标准有异议可以通过司法途径解除，我司将积极配合。”
通过双方出具的微信和短信记录可知，双方后因租金和违约金未能商妥，舜建公司在信和公司承租期内，将涉案房屋加锁，致信和公司的公司财物无法退出，故引发诉讼。
2017年3月17日、2017年5月10日，经一审法院现场勘验，信和公司可移动设备除三台空调外，均已完全搬离，同时已结清搬离之前的水电费。另信和公司出具购买发票两张，系奥克斯空调两台（型号为奥克斯KFR-72LW/NSP13）、海尔空调一台（型号为KPR-26GW/1OEBC13U1），证明该三台空调系信和公司购买，经现场勘验认定，该三台空调型号与信和公司提供的发票一致。
以上事实有双方当事人一审庭审陈述、收据原件一份及《租赁合同》、购买空调发票原件两张、三方协议一份、聊天记录截屏、银行流水打印件、EMS邮寄单据、通知书及挂号信回执等证据在卷证实。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履自己的义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，舜建公司与信和公司于2015年10月签订的《租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。后因国家政策影响，信和公司租用房屋的用途不能实现，信和公司主动并提前30日告知了舜建公司，积极处理房屋的交接事宜。信和公司在解除合同中，已经履行了承租人的义务，故对于信和公司要求退还保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。
因双方有补充协议，且协议中明确了不可移动部分，保持现状返还出租方，可以移动的装修装饰部分可以自行带走。信和公司提供的证据足以证明涉案房屋中三台空调系在承租的过程中购置，且型号与一审法院现场勘验一致，故对信和公司要求返还该三台空调的诉讼请求，一审法院予以支持，舜建公司抗辩称该发票可能属于信和公司其他营业部所有或是前承租人留下的，但未能提供证据加以证明，对该辩称不予采信。
反诉中，反诉信和公司舜建公司主张解除房屋租赁合同，双方在本诉中诉求相同，一审法院对该项诉讼请求予以支持。舜建公司在信和公司承租期内，将涉案房屋上锁阻止信和公司搬离的行为，不能成为要求信和公司支付至未交付的4个月租金及免租期租金的理由，故一审法院对于该反诉请求，不予支持。对舜建公司要求信和公司按合同约定支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。
另，本案在一审诉讼过程中，一审法院已组织信和公司与舜建公司完成水电费结清及信和公司其他设施搬离，对双方涉及的该部分诉讼请求无须再作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除信和公司与舜建公司双方签订的《天凤国际商铺租赁合同》；二、舜建公司返还信和公司保证金60000元，信和公司支付舜建公司违约金62364.33元，相互抵扣后，信和公司于判决生效之日起十日内支付舜建公司2364.33元；三、舜建公司于判决生效之日起十日内将南京市浦口区凤凰台路1号天凤国际广场01-02幢121室中的两台奥克斯空调和一台海尔空调归还信和财富投资管理（北京）有限公司；四、驳回舜建公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1300元减半收取650元，由舜建公司负担；反诉案件受理费4574元减半收取2287元，由信和公司负担653元，由舜建公司负担1634元。
本院二审期间，舜建公司对一审查明的事实中“双方后因租金和违约金未能商妥，舜建公司在信和公司承租期内，将涉案房屋加锁，致信和公司的公司财物无法退出，故引发诉讼”有异议，认为舜建公司于2016年9月27日收到信和公司的函件后，于2016年9月28日对涉案房屋进行加锁，是因为信和公司在租赁期间内应当缴纳租金，舜建公司为了保障自己的权益才加锁的。舜建公司对一审查明的其他事实没有异议。信和公司对一审查明的事实无异议。
对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院另查明，双方签订的《天凤国际商铺租赁合同》约定，租赁期限为三年，自2015年10月30日起至2018年10月29日止，免租期为30日，自2015年9月30日至2015年10月29日，中途终止合同免租期需计算租金。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
本案中，舜建公司与信和公司均应当按照双方签订的《天凤国际商铺租赁合同》履行，信和公司要求解除合同，虽提前一个月通知舜建公司，但双方并未达成一致意见。信和公司明确表示于2016年10月30日以后不再履行合同，故应当承担违约责任。一审诉讼中，双方当事人均提出解除房屋租赁合同主张。一审法院判决解除双方的房屋租赁合同并由信和公司按照合同约定向舜建公司支付违约金，并无不当。
关于信和公司是否应当支付2016年10月30日以后的租金问题。在房屋租赁合同解除以前，双方当事人应当按照合同分别履行出租房屋和支付租金的义务。但舜建公司在信和公司的承租期内，未经信和公司同意，将涉案房屋上锁，其行为致使信和公司对承租房屋占有、使用及收益的权利无法行使，故其要求信和公司支付之后的租金的理由不能成立。一审法院不予支持，并无不当。对舜建公司要求信和公司支付2016年10月30日以后租金的上诉主张，本院不予支持。舜建公司关于其出于保障信和公司的财产安全及自身财产安全的考虑而将房屋上锁的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予采信。
关于舜建公司主张信和公司支付免租期租金问题。信和公司在租赁期未满三年时提前终止履行合同，依照合同不应享有免租期，应退还免租期一个月租金。舜建公司在将涉案房屋上锁时，信和公司对涉案房屋尚有一个月的承租期，舜建公司应赔偿信和公司一个月的租金损失。信和公司应退还舜建公司一个月租金与舜建公司应赔偿信和公司一个月的租金损失相冲抵后，信和公司无需承担支付免租期租金的义务。故舜建公司关于信和公司退还免租期租金上诉主张，本院不予支持。
关于舜建公司上诉提出其有权没收保证金并要求信和公司承担违约责任的主张。《天凤国际商铺租赁合同》第九条违约责任约定，保证金不足以抵付舜建公司损失的，信和公司应予以赔偿。舜建公司、信和公司及信和财富网络科技（北京）公司就上述房屋租赁合同签订的补充协议约定，合同期届满或各方解除合同时，舜建公司应当向信和公司退还押金60000元。因此，一审判决信和公司支付违约金62364.33元，以60000元保证金抵扣后，信和公司应支付舜建公司2364.33元，符合合同约定。舜建公司的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，舜建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人南京舜建投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年十月二十日
书记员 戴 苗