福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0206民初3279号
原告:正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区。
法定代表人：白溢龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。
被告：厦门金色阳光商贸有限公司，住所地福建省厦门市思明区。
法定代表人：丁美纹，公司执行董事。
委托诉讼代理人：罗林建，福建联合信实律师事务所律师。
原告正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）与被告厦门金色阳光商贸有限公司（以下简称金色阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正大新景公司的委托诉讼代理人陈永厅、被告金色阳光公司的委托诉讼代理人罗林建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正大新景公司向本院提出诉讼请求：1、解除《商铺租赁合同》；2、原告有权没收履保证金39636元；3、被告立即支付租金及占用费用435996元（按月19818元，自2014年8月1日起计至2016年5月31日止），管理费35178元（按月1599元，自2014年8月1日起至2016年5月31日止），水电费19544元（自2014年5月6日起至2016年3月5日止），违约金39636元，滞纳金520781元（自2014年8月1日起计至2016年5月31日，应计至实际付款日止）；4、本案诉讼费用、保全费用、公告费用均由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为B002商铺，租赁期限从2011年12月1日起至2013年5月31日；租金每月为19818元，管理费每月1599元，履约保证金39636元，水电费由被告自行承担，合同对违约责任也进行详细约定。合同订立后，被告拒不支付相应的租金、管理费及水电费等。遂诉至法院。
被告金色阳光公司辩称，一、在2013年5月31日之后，原、被告之间没有书面合同，双方属于不定期租赁合同关系。二、原告部分诉讼请求已超过法定诉讼时效，依法应当驳回其该部分诉讼请求。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的”。根据前款规定，原告于2016年7月15日才提起诉讼，故其主张的自2014年8月1日起至2015年8月1日（参照原合同约定，2015年6月1日至2015年7月31日的租金和管理费应于2015年6月7日前支付）的租金和管理费，已超过法定的诉讼时效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，应当驳回原告该部分诉讼请求。三、被告和原告之间系不定期租赁合同关系，任何一方均可随时解除合同。2014年7月被告曾明确提出解除合同，后因原告承诺免于收取租金和管理费，被告才继续使用案涉租赁物。2015年3月，被告已停止经营，再次要求解除不定期租赁合同，并清空和交还租赁物；但因原告多番阻止才迟迟未能清空和交还租赁物，故原告无权要被告支付2014年8月1日之后的租金。2013年5月31日原合同到期后，被告和原告并未签订新的租赁合同，仅参照原租赁合同约定的租金标准履行至2014年7月。2014年7月，答辩人曾明确提出终止合同，并拟腾空和交还租赁物；但鉴于被告经营“TOTO”品牌的巨大影响力，原告为维持“新景建材城”的整体形象，再三恳请被告继续经营，并承诺免予收取租金及管理费。基于原告的恳请和承诺，被告才继续使用租赁物。2015年3月，因“新景建材城”整体管理和运营不善等原因，即便原告免予收取租金和管理费，被告在租赁物内的经营仍处于亏损状态。故被告明确提出要搬出产品并将租赁物交还原告公司；但原告百般阻挠，指示保安强行阻止被告搬出产品。此后，被告曾再三与原告协商，要求搬出租赁物内产品并交还租赁物，但原告均置之不理，并拖延至今。综上，原告要求被告支付2014年8月1日之后的租金和管理费，没有任何事实和法律根据。2014年8月1日至今，被告一直均在注册地址厦门市店面营业；2015年3月前，被告“新景经营部”也一直均在案涉租赁物营业。依常理而言，若原告没有承诺免于收取被告的租金和管理费，绝无可能自2014年8月1日至起诉时，都未以任何方式向被告主张租金和管理费。四、2015年3月后，被告已未在租赁物内继续经营；且原告也未保证租赁物能正常使用。故原告要求被告支付2015年3月后的租金和管理费，没有任何法律和事实根据。一方面，2015年3月，被告已将租赁物所在店面关停，店内营业员也分别于2014年9月和2015年3月调动到别的店面上班。2015年6月，被告正式将注册地址为租赁房屋的“新景经营部”搬迁至钟宅路69号红星美凯龙，并更名为“钟宅经营部”。但却因原告的一再阻止，未能将租赁物内产品搬出并交还租赁物。另一方面，2015年3月后，原告已对租赁物采取停水停电等措施，并将被告经营的TOTO品牌从“新景建材城”导视图中删除；同时还将租赁物侧面用宣传广告遮挡。即，2015年3月后，原告并未保证租赁物处于可正常使用的状态，故原告无权再要求被告支付2015年3月后的租金和管理费。五、原告起诉后，被告在法院协调下已于2016年8月18日下午，清空租赁物并将租赁物交还原告。故2014年8月1日之后是否需要缴纳租金和管理费，原告均无权再向被告主张2016年8月18日之后的租金和管理费。六、被告与原告之间并未签订书面合同，双方对租金和管理费的交付期限和逾期违约金、滞纳金均未作任何约定；且原告在起诉之前也从未向被告主张过租金和管理费，故原告无权要求没收履约保证金，无权要求被告支付违约金和滞纳金。七、原告未提交任何证据证明2014年5月6日起至2016年3月5日止的水电费用，依法应当驳回其该部分诉讼请求；但被告同意在与原告核实清楚后，将实际发生的水电费用支付给原告。综上所述，原告的诉请没有事实和法律根据，恳请法院依法驳回原告对被告的诉请，以维护法律的公正及被告的合法权益。
本院经审理认定事实如下：2011年11月29日，正大新景公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的金色阳光公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、乙方承租甲方位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为B002的商铺，用于经营或展示卫浴类别的产品，品牌为“TOTO”；2、合同期限自2011年12月1日起至2013年5月31日止。租金每月19818元，管理费每月1599元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2011年12月1日起至2012年1月31日止，乙方应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3、乙方在支付首期租金和管理费时交纳履约保证金39636元，商铺有关的公共维修金、水、电、通讯、空调、装修垃圾清运费等费用以及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担，水费按商场总营业面积分摊，乙方租赁场地内经营用电采用独立电表计量，甲方每月公布水电量和收费通知，乙方接到通知后7日内到甲方财务部缴纳，由甲方向供水、供电部门统一缴纳。4、乙方逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金，并视为乙方违约。逾期达15天，甲方有权直接从乙方履约保证金中扣除，并有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；5、租赁期限内，乙方出现拖欠租金、管理费、公摊费、市场推广基金、水电费达半个月以上的，甲方有权选择通知甲方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，同时追究乙方相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；6、乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等），责令乙方在接到解除通知之日起3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿，乙方不得拒绝，如乙方未在3日内退场，视为乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场并由乙方承担清场费用，而甲方无需承担因此给乙方造成的任何损失；7、租赁期满，双方如不再续约，乙方必须在合同终止日7日内结清一切费用并将租赁场地及时交还甲方，合同如提前终止、解除或届满时，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应在合同终止后的3日内将其所租赁的商铺归还甲方，并保持商铺及设施、设备的完好状态，不得留存货品或影响商铺的正常使用。超过3日后对未经同意留存的物品，甲方有权按照废弃物品处置，处置费用由乙方承担，乙方不得有任何异议；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。
2015年6月10日，原住所在“新景建材城”的厦门市金色阳光商贸有限公司新景经营部住所变更至红星美凯龙全球家具生活MALL，名称变更为厦门市金色阳光商贸有限公司钟宅经营部。2015年10月30日，金色阳光公司的法定代表人丁美纹与案外人正大新景公司员工赖日成、案外人许玲容在新景建材城招商办公室就案涉《商铺租赁合同》事宜进行商谈。谈话录音中，丁美纹说“最近你们想法是怎么样？我们很早跟你们说了那个店面你们就帮我们转租出去……”，赖日成说“有个红木的那个已经跟他聊的差不多了，红木的应该布都挂起来了”……丁美纹说“……我们之前签了3年就没有签了，我们租金交到去年的5月份，2014年7月份的时候我要撤出来，我们先撤几样店面有用的东西回去”，赖日成说“这样子吧，你们也不差这几天，我下午就出去一趟”，丁美纹说“等你处理又大半年过去了，我店从春节过完就一直没开，还一直找不到你，我撤东西又不喜欢跟保安有冲突，难得今天这么巧碰到你在，每次来你都不在……”……赖日成说“我现在要急着出去一下，报告的事情我等下叫他们打一下，然后我给你签个字”。庭审中，正大新景公司确认金色阳光公司于2014年10月20日左右提出解除合同时正大新景公司是同意的。2016年8月18日，在本院协调下，金色阳光公司将讼争商铺清空交还正大新景公司。正大新景公司在本案起诉前已将金色阳光公司经营的TOTO品牌从“新景建材城”导视图中删除。
正大新景公司于2016年7月15日向本院提交起诉状。
正大新景公司提交打单日期为2014年7月23日缴费通知单显示正大新景公司向单元号B002、商家TOTO催缴2014年5月6日至7月5日的水电费3504元、2014年8月1日至2014年9月30日的租金39636元、管理费3198元，要求各商家在2014年8月7日前到财务部交纳费用，逾期每日按总金额千分之三缴纳滞纳金，金色阳光公司对真实性无异议，确认是店员案外人吴秀兰签名，但认为吴秀兰未取得金色阳光公司授权。正大新景公司提交土地房屋权证及《全权委托代理合同》、历月电费明细及证明、票据、现场照片。金色阳光公司对公摊明细真实性不予确认，对上述其他证据真实性、合法性均无异议，认为《全权委托代理合同》只能确认141号之285属于租赁物的范围内，电费明细无法确认电表是否为金色阳光公司使用的电表，公摊费用明细是正大新景公司单方制作、现场照片确实是清空之前的，但因为正大新景公司阻挠才导致产品滞留，租赁物内水电早已停掉。土地房屋权证及《全权委托代理合同》显示案外人黄梅花将其所有的新景天湖广场地下商C区285、286、287号店面委托正大新景公司经营管理；正大新景公司为证明案涉商铺用电情况提交的户名为“新景地房地产”、用电地址为湖里区台湾街141之286号新景天湖广场的历月电费明细显示2015年5月起商铺每月用电量均为“0”。
金色阳光公司提交运费报销凭据、照片用于证明2016年3月28日，金色阳光公司曾再次委托案外人林某清空讼争租赁物内物品，但遭到正大新景公司保安的阻止。正大新景公司对照片真实性不予确认。金色阳光公司提交照片用于证明正大新景公司于2015年10月用红木广告将讼争商铺侧面遮挡，正大新景公司对该照片真实性不予确认，认为是贴错了，两三天后正大新景公司即将遮挡的红布撤掉。
金色阳光公司申请出庭的证人林某陈述，从金色阳光公司卖TOTO开始就是林某在送货，合作了十多年，按单结算，2016年3月28日中午一点半左右，金色阳光公司叫林某去新景建材城拆店铺的洁具，金色阳光公司的两个工作人员一起过去开门，进去后，就有保安过来不让拆，所以林某就走了。
庭审过程中，金色阳光公司陈述其租金、管理费支付至2014年7月31日，水电费支付至2014年5月，实际经营至2015年3月底，因为亏损，2015年3月、8月、10月均有口头提出要搬离，2015年10月和2016年3月派工作人员去搬东西，但遭到保安阻挠。
本院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，租赁期限自2011年12月1日起至2013年5月31日止，案涉《商铺租赁合同》到期后双方未续签，但金色阳光公司确认其在合同到期后继续使用租赁物，正大新景公司未提出异议，因此原《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。一、关于合同解除时间。正大新景公司确认金色阳光公司于2014年10月20日左右提出解除合同时正大新景公司是同意的，因对于无固定期限的房屋租赁合同双方均可随时解除合同，故本院认定《商铺租赁合同》在2014年10月20日解除，正大新景公司再要求解除租赁合同已经没有必要。二、关于诉讼时效和合同解除前的各项费用，金色阳光公司辩称正大新景公司主张的2014年8月1日至2015年7月31日租金、管理费已经超过诉讼时效，根据已查明的事实，承租方应在上一期租金及管理费期满后7日内支付下两个月租金及管理费给甲方，水电费自承租方接到通知后7日内到财务部缴纳，正大新景公司于2016年7月15日向本院提交起诉状，根据法律规定，一般诉讼时效为两年，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，因此正大新景公司关于讼争商铺2014年8月1日至合同解除之日2014年10月20日的租金的主张已经超过诉讼时效，本院不予支持。但2014年8月1日至2014年10月20日前产生的管理费、水电费不适用一年诉讼时效期间，因2014年10月21日后的占用费无应付款时间，故不存在诉讼时效。对于2014年8月1日至2014年10月20日的管理费1599元/月×2个月+1599元/月÷31天×20天=4229.61元金色阳光公司应予支付。正大新景公司提交的用电明细、证明、公摊明细、发票等无法证明讼争商铺实际发生的水电费，故对正大新景公司主张的除打单日期为2014年7月23日、金色阳光公司店员吴秀兰签字确认的缴费通知单上载明的2014年5月6日至2014年7月5日的水电费3504元外其他水电费，本院不予支持。正大新景公司主张金色阳光公司因拖欠费用应支付滞纳金，该部分即为逾期付款违约金，正大新景公司的该部分主张具有合同依据，但日千分之三的标准过高，本院依法调整至月2%，滞纳金自逾期支付管理费、水电费之日起计算。正大新景公司主张根据合同约定金色阳光公司应支付违约金39636元，在本院已经支持正大新景公司上述费用的逾期滞纳金的主张后，综合合同的履行情况，正大新景公司约定的39636元违约金已经明显高出自身的损失，本院依法不予支持。三、关于2014年10月21日后的占用费，金色阳光公司自认其使用讼争商铺至2015年3月，正大新景公司提交的历月电费明细显示2015年5月起商铺用电量已为“0”，可以看出金色阳光公司在2015年4月底前实际已经未经营讼争商铺；虽然金色阳光公司未提交证据证明其实际搬离时间，但金色阳光公司已于2015年6月10日将讼争商铺迁址至红星美凯龙全球家居生活MALL；合同终止后，金色阳光公司虽有部分物品存留于讼争商铺，但根据合同约定正大新景公司有权将店内遗留物品自行处理，并不影响正大新景公司另行使用或出租商铺，并且谈话录音和证人证言等可以证明正大新景公司确实存在保安阻止金色阳光公司搬走商铺内商品的行为。综合上述事实，本院认定金色阳光公司实际使用商铺至2015年4月30日，对于2014年10月21日至2015年4月30日参照租金标准的占用费19818元/月÷31天×11天+19818元/月×6个月=125940.19元，本院予以支持，对于讼争商铺未实际经营后的占用费本院不予支持。根据合同约定承租方违反合同导致合同提前终止，出租方才有权不予退还保证金，现租赁合同并未提前终止，故正大新景公司请求没收金色阳光公司缴纳的履约保证金39636元没有事实依据，履约保证金可抵扣金色阳光公司应支付的上述费用。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、厦门金色阳光商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付2014年8月1日至2014年10月20日的管理费4229.61元、2014年5月6日至2014年7月5日的水电费3504元及逾期付款滞纳金（2014年8月、9月管理费的滞纳金以3198元为基数，自2014年8月8日起计算；2014年10月管理费的滞纳金以1031.61元为基数，自2014年10月8日起计算；水电费的滞纳金以3504元为基数，自2014年8月8日起计算；均按月2%的标准，计至实际付款之日止），2014年10月21日至2015年4月30日的占用费125940.19元，但应扣除厦门金色阳光商贸有限公司已支付的履约保证金39636元。
二、驳回正大新景（厦门）投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7130元，由正大新景（厦门）投资有限公司负担5643元，由厦门金色阳光商贸有限公司负担1487元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 邱 烨
二〇一六年十二月六日
书记员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律条文:
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为1年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财务被四是或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。