海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海南一中民二终字第123号
上诉人（原审原告）陈阳
被上诉人（原审被告）海南胜林房地产有限公司
法定代表人曾育大，该公司总经理。
委托代理人李昭山，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
上诉人陈阳因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2013）琼海民二初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年2月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇银海路博海茗苑小区4号楼802房，建筑面积51.04㎡，总房款35万元，买受人必须在签订本合同当日交付总房款的100%即人民币35万元。合同第八条约定，被告应当在2010年6月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。第九条第（2）项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订当天，原告交付总房款35万元给被告。因被告未按合同约定时间向原告交房，2013年4月11日，原告向被告送达解除合同通知书，通知书的主要内容为：根据合同第八条约定被告应当于2010年6月30日交房，但至今未收到交房通知，现根据合同第九条约定要求解除合同，在通知到达之日起十五日内退还已交付房款35万元，并赔偿违约金10500元。经查，被告开发的博海茗苑小区4号楼至今未通过竣工验收，被告无法将房屋交付原告使用，也未向原告发出交房通知书。原告于2013年4月26日向原审法院起诉，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款35万元，并支付违约金（按中国人民银行同期贷款利率计算）及自2010年2月9日至今的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告赔偿原告实际损失65000元；4、诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同的约定履行。
本案的争议焦点是：双方签订的《商品房买卖合同》应否解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交房或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2010年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。根据查明的事实，双方约定的交房期限届满后，被告未将房屋交付原告，也未向原告发出交房通知书，被告的行为已构成违约。根据最高人民法院的上述司法解释以及合同约定，原告行使解除合同的解除权起算时间应是2010年10月1日起，且应在2011年10月1日前行使合同解除权，逾期不行使的，解除权消灭。原告在2013年4月11日才向被告送达解除合同通知，双方未对解除合同达成一致意见。故原告主张解除合同已超过解除权行使的法定期限，解除权依法已消灭。因此，原告要求解除合同的请求与法律规定不符，本院不予支持，其主张被告退还购房款、支付利息、违约金以及赔偿损失等缺乏法律依据，应予以驳回。被告抗辩原告主张解除合同已超过法定行使解除权的期限，其抗辩理由成立，应予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，作出如下判决：驳回原告陈阳的全部诉讼请求。案件受理费7682元，由原告陈阳承担。
陈阳不服原审判决，提起上诉，请求：1、依法撤销琼海市人民法院（2013）琼海民二初字第136号民事判决，判令海南胜林房地产有限公司（以下简称胜林公司）与陈阳解除合同，退还全部购房款，并承担全部违约责任；2、依法认定胜林公司因房屋未通过竣工验收至今无法交房、未按合同约定建成燃气管道配套设施的严重违约行为属于合同目的无法实现的情形，应当依法解除合同并判令其赔偿由此给陈阳造成的各项经济损失；3、一、二审诉讼费用由胜林公司承担。事实与理由：1、原审判决认定事实错误。依合同约定，胜林公司应当在2010年6月30日将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给陈阳使用。但陈阳致电胜林公司却被告知还没有交工，让其等通知。之后多次通话胜林公司均未说明具体交房时间，只说会尽快。但陈阳从未得到胜林公司任何方式的商品房交付通知。对此，一审判决已经予以认定。胜林公司无法将房屋交付使用，也未向陈阳发出交房通知书，胜林公司的行为已构成违约。但原审在胜林公司没有举示任何证据的前提下采信了其所谓“因房屋未交付因此是否有燃气管道属于待定状态，不能认定胜林公司违约”的荒谬狡辩。一审法院这种试图掩盖胜林公司违约事实的做法显然是对其另外一种违反合同规定的违约行为的偏袒。2、原审判决证据不足。原审在胜林公司未提供任何证据的前提下采纳其辩称的只有在房屋交付时没有燃气管道才是其违约的说法，而对于陈阳提交的完整充分的证据确凿的证据链的证据5和证据6不予采信，显失公平。原审法院明显偏袒胜林公司，请求二审法院予以纠正。3、原审判决适用法律不当。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的法定解除合同的情形。本案的情况是盖好的房屋主体质量不合格，存在重大瑕疵，没有通过验收并取得国家规定的“两证一书”才交不了房。胜林公司迟延履行交付房屋义务，并且所建房屋没有燃气管道，陈阳买房居住的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，依法应当予以解除。因此，一审判决适用法律不当。本案一审判决认定一年的解除权期限存在错误。陈阳与胜林公司口头协商一致变更了合同约定的交房期限。陈阳后来才知道涉案房屋没有燃气管道。因此胜林公司存在迟延交房和无燃气管道两种违约情形。原审法院仅仅呆板的认定一年的解除期限显然不符合本案的事实。原审判决认为不具备解除合同的条件，又认定陈阳已经因为超过一年而依法丧失解除权，是对胜林公司违约行为的包庇纵容。综上所述，胜林公司存在严重违约行为，请求二审法院撤销原审判决，改判支持陈阳的各项诉讼请求。
被上诉人胜林公司答辩称：1、陈阳提出解除合同的时间已超过法定一年解除期限。陈阳称双方口头变更交房期限是其单方陈述，陈阳虽然有致电胜林公司询问何时交房，但双方没有对交房期限进行变更。2、房屋确定不能交付才是合同目的无法实现，本案不存在合同目的无法实现的情况。陈阳认为涉案楼房质量不合格，应当承担相应举证责任，但陈阳未提供相关证据证明。延期交房与质量是否合格是两个概念，没有竣工验收不代表房屋质量不合格。3、燃气管道问题属于待定状态，只有在真正交付时没有符合约定条件陈阳才有权主张，原审认定正确。燃气管道并非要先于竣工前铺设，目前涉案房屋没有燃气管道不代表在交房时没有燃气管道。现在的情况是小区大部分业主要求不安装燃气管道，考虑二期做好后再根据需要统一安装。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审中，双方均未提交新证据。
本院二审查明的事实及对证据的认证意见与原审法院一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人争议的焦点是：双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除，如果合同解除该如何处理。
双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，胜林公司应当在2010年6月30日前将经验收合格的商品房交付陈阳使用。但截止本案二审期间涉讼商品房仍未通过验收，胜林公司未将房屋交付陈阳，也未向陈阳发出交房通知书。胜林公司逾期交房近四年时间，且直至二审仍无法确认涉讼房屋何时才能验收合格并交付使用，可以认定胜林公司违反合同之主义务，使陈阳及家人无法实现买房居住的合同目的，属根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。陈阳作为买受人享有合同解除权，其曾直接向胜林公司送达解除合同通知书，并诉讼解除合同、赔偿损失，胜林公司与陈阳所签《商品房买卖合同》依法应予解除。时至今日，胜林公司仍无法提供准确的交房时间，致交房时间存在不确定性，对买受人陈阳极其不公平，亦不合情理。对合同解除后的责任承担问题，陈阳诉请胜林公司返还购房款、支付违约金及利息、赔偿实际损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由胜林公司返还陈阳购房款和利息。关于违约金的问题，本院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对陈阳要求支付违约金的主张，本院不予支持。关于陈阳主张的实际损失问题，由于其所举证据不足以证明其主张，因此，本院亦不予支持。案经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销海南省琼海市人民法院（2013）琼海民二初字第136号民事判决；
解除陈阳与海南胜林房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》；
海南胜林房地产有限公司在本判决生效后三个月内返还陈阳35万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2010年2月9日至实际给付之日止的利息；
驳回陈阳其他上诉请求。
如果未按本判决限定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7682元，由陈阳负担1363元，海南胜林房地产有限公司负担6319元；二审案件受理费7682元，由陈阳负担1363元，海南胜林房地产有限公司负担6319元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡于干
代理审判员 宋 杰
代理审判员 卢艳萍
二〇一四年三月十二日
书 记 员 陈素园
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。