江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0803民初4590号
原告：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆宝峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：万小哥，该公司员工。
被告：赵扣牛，男，1967年1月24日出生，汉族，住淮安市淮安区。
被告：李淑英，女，1968年1月16日出生，汉族，住淮安市淮安区。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称农商行）与被告赵扣牛、李淑英金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人陆宝峰，被告赵扣牛、李淑英均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农商行提出诉讼请求：1、被告赵扣牛归还借款本金389596.89元，利、罚息及复利66176.89元（利、罚息及复利已计算至2017年5月12日，以后利罚息及复利按照合同约定顺延计算至实际给付之日止），合计455773.78元；2、原告对被告赵扣牛、李淑英所有的位于淮安区××东村××组的房产享有优先受偿权；3、被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由：2014年11月20日被告赵扣牛向原告借款39万元，约定于2015年11月3日到期，约定年利率9%，此笔贷款被告赵扣牛、李淑英提供房产进行抵押。贷款到期后，被告于2015年12月28日归还借款本金403.11元，截止2017年5月12日结欠借款本息455773.78元，借款人及抵押人均未履行还款义务。
被告赵扣牛、李淑英辩称，对原告诉称的借款事实及抵押事实不表异议。目前没有能力一次性偿还，请求原告放弃利息，我们愿分期偿还，争取五年之内还清。
原告针对诉讼请求依法提交了：原告单位的营业执照复印件一份、法定代表人身份证明书一份、被告赵扣牛、李淑英身份证复印件各一份，借款申请书一份，原、被告签订的最高额个人担保借款合同一份，房地产抵押合同复印件一份，他项权证复印件一份，借款借据复印件一份，原告单位的帐目明细一份等证据，上述证据经庭审质证被告赵扣牛、李淑英对原告所举证据真实性不表异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2013年11月4日原、被告双方签订最高额个人担保借款合同一份，合同约定：借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款。担保人自愿为借款人自2013年11月4日至2015年11月3日止，在贷款人处办理最高本金余额不超过40万元的借款提供担保。借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定借款额度使用期间的终止日，在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔贷款的金额、期限、还款方式，借款用途等以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律约束力。本合同项下借款利率年利率9.17%。本借款的担保方式为最高额抵押担保。担保人同意以位于淮安市××村××组的房屋作为本合同项下借款的抵押物;担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费抵押财产的处置费、过户费等贷款人实现债权的费用。抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物他项权证书、抵押登记的文件的正本原件及其他权利证书交贷款人保管，本合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价、或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮35%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。赵扣牛在借款人处签名，李淑英在担保人处签名，农商行在贷款人处加盖公章。
同日原、被告双方签订房地产抵押登记合同一份，合同约定：为确保债务人赵扣牛于2013年11月4日起至2015年11月3日向原告发生的债权额40万元的主合同履行，被告赵扣牛、李淑英以位于淮安市××村××组的房屋设立最高额抵押担保，本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用。2013年11月4日办理了抵押登记并领取他项权证，登记债权数额为40万元。
2014年11月8日被告赵扣牛因土方工程需要向原告农商行申请贷款40万元,2014年11月20日原告将39万元贷款发放至被告赵扣牛的帐号为62×××78账户上，被告赵扣牛立借据一份，借到原告款39万元，借据中约定借款期限从2014年11月20日到2015年11月3日，年利率9%，每季21日结息。借款后被告未按约还款，截止到2017年5月12日被告尚欠原告借款本金389596.89元，利、罚息及复利66176.89元，本息合计455773.78元。原告索款未果，遂诉至本院。
本院认为，原、被告签订的最高额个人担保借款合同、房地产抵押合同是各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，合同合法有效，各方当事人应当按合同约定履行义务。被告赵扣牛借款后未能按合同约定归还借款本息是本案纠纷产生的主要原因，应承担归还原告借款本息并承担逾期付款违约责任的民事责任。截止到2017年5月12日被告尚欠原告借款本息455773.78元有原告向法庭提供借款申请书、最高额个人担保借款合同、借款借据及原告单位帐目明细表予以证实，两被告对此不表异议,本院予以认定。
因被告赵扣牛未按约还款，现原告要求对被告赵扣牛、李淑英所有的位于淮安市××区××东村××组的房屋进行拍卖、变卖，对拍卖、变卖所得价款由原告优先受偿符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赵扣牛于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金389596.89元，利、罚息及复利66176.89元，本息合计455773.78元（利、罚息及复利已计算至2017年5月12日，以后利罚息及复利按照合同约定顺延计算至实际给付之日止）；
二、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告赵扣牛、李淑英位于淮安市淮安区淮城镇运东村九组的房屋折价或拍卖、变卖后所得价款在40万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8217元（原告已预交8217元），减半收取4108.50元，由被告赵扣牛负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国银行股份有限公司淮安城中支行；账号：62×××94；单位：江苏省淮安市中级人民法院）。
审判员 崔兆海
二〇一七年十月三十一日
书记员 陈 祯
附页--裁判依据的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。