广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1267号
上诉人（原审原告）：穆仕梅，女，1985年1月5日出生，汉族，住贵州省仁怀市。
委托代理人：陈伟强，广东衡德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。
委托代理人：李树坚，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：郑佩仪，广东香山律师事务所律师。
上诉人穆仕梅因与被上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年7月22日，穆仕梅（买受方）与鸿远公司（出卖方）签订了一份《中山市商品房买卖合同》，约定穆仕梅向鸿远公司购买位于中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑的商品房，总价款人民币344918元；出卖人应当在2009年9月28日前将经验收合格的上述商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；买受人须按出卖人通知的时间提供办理房地产权属证书所需的资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等买受人原因导致不能按期取得房地产权属证书，则出卖人不承担任何责任。合同签订后，穆仕梅向鸿远公司付清了全部购房款，鸿远公司亦于2009年11月2日将商品房交付穆仕梅使用。因施工单位未提供验收资料，鸿远公司未能办理综合验收手续，楼盘未能进行综合验收，涉案商品房至今未办理房地产权属证书。
2014年4月4日，穆仕梅向原审法院提起诉讼，请求判令：鸿远公司向穆仕梅支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币57895.90元（以已付房款人民币344918元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2012年7月1日起至房地产权属证书办理完毕之日止）；本案诉讼费由鸿远公司承担。
原审法院审理认为：穆仕梅与鸿远公司于2009年7月22日签订的《中山市商品房买卖合同》，是当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应接受合同约束。根据合同的约定，鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助穆仕梅办理涉案商品房的产权登记手续。涉案商品房已于2009年11月2日交付使用，至今已超过720个工作日，鸿远公司未能协助穆仕梅办理涉案商品房的产权登记，已构成违约，应当承担违约责任。鸿远公司也承认有违约事实存在，但双方对违约金的计算方法有争议，穆仕梅认为合同约定逾期办理房屋权属证书违约金过低，显失公平，应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，鸿远公司认为应按合同第十四条第4项的约定计算违约金。
关于穆仕梅认为合同约定逾期办理房屋权属证书违约金过低，显失公平的问题，属于可申请变更或撤销合同的事由，合同当事人应当在知道或应当知道之日起一年内行使撤销权，合同签订至今已超过1年，穆仕梅未行使撤销权，撤销权已消灭。穆仕梅确认合同条款有效，并据此主张鸿远公司违约，同时又诉称订立合同时显失公平，自相矛盾，也与客观事实不符，穆仕梅该诉求不成立，原审法院不予支持。
关于双方约定的逾期办理房屋权属证书违约金是否低于穆仕梅的损失，需要增加的问题，穆仕梅提供的现有证据，只能证实鸿远公司有违约的事实存在，穆仕梅的损失是多少，穆仕梅未进一步提供证据予以证实。穆仕梅认为合同约定的违约金低于损失，应予以调整的诉求证据不足。根据商品房买卖交易习惯，约定逾期办理房屋权属证书违约金为已付购房款的1%，也是房屋买卖交易中的习惯做法之一，属于合理范围，原审法院认为不需要调整。
关于能否按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的问题，参照该标准计算办理房屋所有权登记违约金的前提，是当事人在合同中没有就办理房屋所有权登记违约行为约定违约金。本案中，双方已就逾期办理房地产权属证书的违约行为约定了违约金，应当按照双方的约定计算违约金，不能另外参照其他标准。穆仕梅的该诉求理据不足，原审法院不予支持。鸿远公司关于应按合同第十四条第4项的约定计算违约金的抗辩有理，原审法院予以采纳。鸿远公司应支付的违约金为穆仕梅已付购房款的1%，即344918元×1%＝3449.18元，超过部分原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、鸿远公司于判决生效之日起七日内向穆仕梅支付逾期办理房地产权属证书违约金3449.18元；二、驳回穆仕梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764元，减半收取为382元（穆仕梅已预交），由穆仕梅负担332元，鸿远公司负担50元。
上诉人穆仕梅不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判鸿远公司支付逾期办理房地产权属证书违约金38597.27元（以已付房款344918元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2012年8月1日起计至房地产权属证书办理完毕之日止，暂计至2014年3月31日）。理由如下：原审法院以穆仕梅未及时行使撤销权，从而对商品房买卖合同中显失公平的违约条款作出合法认定，显然是错误的。一、《中山市商品房买卖合同》及其补充协议是出卖人基于重复使用需要制作的格式合同，合同的违约责任条款明显加重买受人义务，限制买受人权利。《中山市商品房买卖合同》约定出卖人逾期办理房产证的违约金为已付房款的1%，但该合同补充协议（附件六）第二条第4点约定“买受人未能履行其向银行应尽的义务......，出卖人有权解除本合同，买受人应按总楼价的20%向出卖人支付违约金。”补充协议第三条约定：“出卖人根据合同第七条约定或其他条款约定解除合同的，买受人已支付的购房款（含定金）及其他费用，出卖人不予退回。”可见，上述违约责任条款中双方的权利义务明显不对等，合同第十四条是无效条款，在本案中不应适用。二、退一步来说，即使该条款有效，根据合同法的规定，当事人约定的违约金过低的，可以请求法院予以增加。三、即使穆仕梅没有行使撤销权，也不代表放弃了权利，穆仕梅认为违约责任条款自始无效，根本不需要撤销，就算有效，违约责任也应当依法调整。鸿远公司违约时间长达数年，致使穆仕梅不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益及处分的权利，给穆仕梅造成无法估量的损失，原合同以已付房款1%给付违约金明显偏低，法院应当调整，具体应以已付房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准计算。
被上诉人鸿远公司答辩称：一、穆仕梅混淆了显失公平、无效合同、有效合同的概念，其在上诉状中认为原审法院对显失公平合同认为有效是错误的，但又认为关于逾期办证的条款是格式条款，应当认定为无效条款，实际上，显失公平是可撤销条款，而无效条款则自始无效，两者的后果差距很大，其以其他违约条款的约定来理解合同第十四条是错误的。二、穆仕梅在原审期间提出的违约金计算方法在合同中并没有约定，违约金应当以当事人在合同中的约定为准，不应适用相关司法解释，其提出的违约金计算方法没有事实和法律依据。三、穆仕梅没有提交证据证明逾期办证所造成的损失，也不符合合同法规定的约定的违约金低于其实际损失，因而可以请求调整违约金的情况。既然双方在签订合同时约定了1%的违约金，说明当事人在签订合同时已经预见了其损失，而该条款并非针对个人的约定，是针对整个业主的约定。如果按照穆仕梅所主张的违约金计算方法，则超出了合同约定的违约金的十几倍甚至几十倍，超出了签订合同时可以预见的损失范围。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。对于上诉人穆仕梅的上诉请求及理由，综合分析如下：
一、双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。穆仕梅在签订合同时并没有对上述约定提出异议，故应视其已同意及接受相关条款，且上述约定亦无违反法律、行政法规的强制性规定，故穆仕梅上诉认为合同第十四条属于无效条款的理由不成立，本院不予支持。
二、但鸿远公司不仅在约定的办证期限没有办理好房地产权属证书，到现在已经超出约定的办证期限两年多，并且何时能办理好房地产权属证书的时间至今也未能确定，显然不利于维护交易安全，故如果鸿远公司还是按照约定的按已付房价款的1%支付违约金显然对穆仕梅不公平，也无法弥补买受人的损失，因此，穆仕梅有权请求法院判令增加违约金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。对于逾期办理房产证导致穆仕梅的实际损失额问题，双方当事人均没有充分证据予以证明，难以确定。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定穆仕梅的实际损失数额范围，穆仕梅可在不超过该范围内向鸿远公司主张。综合参考双方在合同中关于逾期交楼、逾期付款违约金的约定等因素，本院酌定鸿远公司按穆仕梅已付房价款数额，从逾期办证之日起的2012年9月18日按银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金至穆仕梅取得房地产权属证书之日止。
综上，上诉人穆仕梅上诉部分有理，本院对其合理的请求予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第233号民事判决；
二、被上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起按逾期办理房地产权属证书的实际天数（自2012年9月18日起至穆仕梅实际取得房地产权属证书之日止），以344918元为本金，按银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金给上诉人穆仕梅；
三、驳回上诉人穆仕梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费764元，减半收取为382元（已由穆仕梅预交），由上诉人穆仕梅负担87元，被上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司负担295元（中山市鸿远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给穆仕梅）。二审案件受理费764元（已由穆仕梅预交），由上诉人穆仕梅负担174元，被上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司负担590元（中山市鸿远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给穆仕梅）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年二月三日
书 记 员 孙翠红