山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第3号
上诉人（原审原告）：兰培全，市民。
委托代理人：兰守鲁。
上诉人（原审被告）：菏泽万基置业有限公司。
法定代表人：唐汉江，该公司董事长。
委托代理人：杨春艳，山东邦治律师事务所律师。
委托代理人：程鲁生，山东邦治律师事务所律师。
上诉人兰培全与上诉人菏泽万基置业有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院（2013）曹民初字第1330号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开审理了本案。上诉人兰培全及其委托代理人兰守鲁，上诉人菏泽万基置业有限公司的委托代理人杨春燕、程鲁生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：因城市建设需要，经曹县田庄西北角片区拆迁指挥部组织协调，原告兰培全为乙方、被告万基公司为甲方于2012年2月20日签订房屋拆迁补偿安置协议，其中第四条约定：乙方被拆迁房屋总建筑面积131.42平方米（商业：一层53.14㎡，二层39.14㎡，三层39.14㎡），奖金14000元；第五条约定：房屋拆迁补偿方式乙方选择2房屋产权调换；第七条约定：乙方选择房屋产权调换的：1、需回迁安置商业用房一层64.86平方米，二层64.86平方米，具体位置房号按照《曹县田庄片区房屋拆迁补偿安置方案》规定的选房顺序，由田庄片区指挥部统一安排确定；2、双方按照回迁安置面积及确定的回迁价结清产权调换的差价，实际面积超出或不足安置面积部分双方按曹县田庄西北角片区拆迁指挥部统一制定的房屋征收补偿方案补差额；3、甲方提供的安置房应符合以下标准：（1）甲方提供的安置房，应当符合国家质量安全标准，并经验收合格；（2）新建房屋经竣工验收备案后，方可交付使用；（3）乙方应服从统一的小区管理；（4）乙方在接到安置通知后或甲方发出交房公告后，必须在15日内到甲方处办理回迁安置手续，并结清差价款；安置房以产权证上载明的面积为准；第八条约定：房屋产权调换的过渡安置：1、实行乙方自行过渡安置；3、临时安置补助费及拆迁非住宅造成的停产、停业损失费，以实际过渡时间计算，原则上待安置房交付时作为找补差价款结算用；第九条约定：乙方应在签订本协议后三日内将被拆迁房屋腾空，将钥匙交给甲方，由甲方组织统一拆除；备注：回迁至湘江路商铺15号，于2012年7月1日前交付使用。原、被告和见证单位曹县人民政府曹城街道办事处、见证人张某、陈某、高某分别在协议上签字、盖章。
2012年11月15日，曹县田庄西北角片区拆迁指挥部与被告联合下发关于回迁商铺楼梯安装问题的意见：铁质楼梯不再安装，统一每户补偿楼梯安装费2000元，由回迁户自行安装。当月23日，曹县田庄西北角片区拆迁指挥部与被告联合发出关于万基世纪名城商业回迁房结算交房的公告：1、商业回迁安置房在安置面积内一层优惠基准价格为5000元／平方米，二层优惠基准价格为2500元／平方米，回迁楼层及面积、价格对等同步（一层置换一层，二层置换二层，三层置换三层）；2、每户单间（套）内超过安置面积的部分，按回迁价格的1.5倍执行；3、三层按住宅回迁政策执行；4、产权调换的结算标准按照省、市、县的有关规定以面积1：1的标准进行回迁安置，各计各价，双方结算差价；5、回迁安置时间及停产停业损失费截止至2012年12月31日前。2012年12月27日，曹县田庄西北角片区拆迁指挥部向原告送达万基世纪名城商业回迁户选房确定通知，确定安置在湘江路商铺15号，要求30日内到被告财务部办理差额找补及物业交房手续，逾期视为放弃。当日，原告在曹县田庄西北角片区拆迁安置房选房确认书上签字认可。被告提交的分层（幢）房屋面积表显示万基1号楼1-115号商业所在层为1-2层，套内面积119.84平方米，分摊面积3.43平方米，产权面积123.27平方米。庭审中，原告主张1-115号房屋面积与房屋拆迁补偿安置协议约定的回迁面积相差6.45平方米，增加诉讼请求，要求被告按同地段同类商业房屋每平方米3万元的价格赔偿面积减少损失193500元。
另查明，曹政发（2012）3号文件《曹县国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十四条规定：征收沿主次干道的商业用房选择产权调换的按被征收房屋合法面积每平方米每月15元支付停产停业损失费，一般不超过24个月；确需延长过渡期的，从逾期之日起按被征收房屋合法面积每平方米每月20元计算，至产权调换房交付之日止。
原审审理期间，经原、被告协商，被告为原告选择的案涉安置房屋安装了楼梯。
原审法院认为：依据曹政发（2012）3号文件曹县国有土地上房屋征收与补偿办法的精神，由曹县田庄西北角片区拆迁指挥部组织、协调，原、被告双方自愿签订房屋拆迁补偿安置协议，其内容真实、合法，双方均应积极、全面履行义务。本案争议焦点包括：（一）案涉安置房未交付的责任如何承担；（二）被告应否为安置房屋接通水电，装好隔墙；（三）停产停业费如何计算；（四）被告应否支付原告补偿款23655.6元；（五）被告应否支付原告案涉安置房屋产权证书；（六）原告诉求被告赔偿房屋面积减少损失193500元应否支持。
针对焦点（一），原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议第七条第3款第（2）项约定：新建房屋应经竣工验收备案后，方可支付使用。本案被告虽主张经曹县田庄西北角片区拆迁指挥部公告回迁安置时间为2012年12月31日前，但未提交相关竣工验收备案证据材料，以证明案涉安置房屋具备双方约定的房屋交付条件，被告应为此承担举证不能的法律后果。虽然原告未按曹县田庄西北角片区拆迁指挥部选房确定通知到被告处办理差额找补及交房手续，但导致房屋没有交付的直接原因是被告不能证明案涉安置房屋已具备交付使用标准，被告应承担相应的违约责任。
针对焦点（二），原告诉求判令被告为案涉安置房屋接通水电，装好楼梯、隔墙，依照原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议第七条第3款的约定，并未约定水、电、楼梯和隔墙的内容，曹县田庄西北角旧城改造项目房屋拆迁补偿安置方案中也没有类似规定，但依常理分析该类附属设施均应在设计施工范畴内。被告在答辩时也明确提出水电已开通，在房屋交付时即可接通，隔墙已施工完成，楼梯问题在本案审理期间双方已协商解决。故对原告该项请求不予支持。
针对焦点（三），依据原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议第八条的规定，临时安置补助费及拆迁非住宅造成的停产、停业损失费，以实际过渡时间计算，因此应计算至房屋交付使用之日。因案涉安置房屋尚未实际交付，且未交付的主要原因是该安置房屋没有证据证明已经竣工验收备案，尚不具备双方在房屋拆迁补偿安置协议第七条第3款第（2）项约定的交付使用条件，正常停产停业损失费应自双方签订房屋拆迁补偿安置协议之日即2012年2月20日计算至双方约定的房屋交付时间即2012年7月1日，逾期交付房屋所致停产停业损失费应自被告逾期交付房屋时间即自2012年7月2日起计算至本判决确定的履行期间，之后产生的新的停产停业补助费，原告可另循法律途径主张权利。因被告逾期交付房屋，参照曹县国有土地上房屋征收与补偿办法第三十四条之规定，按房屋拆迁补偿安置协议第四条约定的被拆迁房屋总建筑面积分别按每平方米按每月15元和20元的标准计算正常停产停业损失费和逾期交付房屋所至停产停业损失费。原告诉求停产、停业损失费应按租赁费每月每间商铺5000元计算，无事实及法律依据，不予支持。被告辩解原告未按商业回迁房结算交房公告结算差价款，不应再支付2012年12月31日以后的停产、停业损失费，因案涉拆迁房屋未及时交付使用的原因是被告未提交经竣工验收备案的证据，对被告该项抗辩不予支持。
针对焦点（四），原告诉求被告支付2011年7月至2012年7月1日的补助费23655.6元，但未提交相关证据材料。原、被告双方签订的房屋拆迁补偿安置协议未约定此类补助费的数额和计算方法，曹县田庄西北角片区旧城改造项目房屋拆迁补偿安置方案和曹县国有土地上房屋征收与补偿办法等相关文件也未规定此类补偿费的数额和计算方法，且原告自签订房屋拆迁补偿安置协议之日即2012年2月20日至双方约定的案涉安置房屋交付之日即2012年7月1日的损失已经按正常停产停业损失费计算在内，其主张签订拆迁补偿安置协议之前的补助费又缺乏相应的事实和法律依据，对其该项请求不予支持。
针对焦点（五），《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。建设部第168号令《房屋登记办法》第四条规定：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。因此，被告非负责房屋登记工作的机构，无法为其办理房屋产权证书，但作为开发建设企业，在办理房屋产权证书时，应提供建设用地使用权证明、房屋测绘报告等相关证明文件，履行其必要的协助义务，在办理房产证书的条件成熟后，被告应予协助。故原告要求被告立即交付房屋产权证书的请求，不予支持。
针对焦点（六），原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议第七条第1项明确约定原告需回迁安置商业用房一层64.86平方米，二层64.86平方米，该面积中原、被告双方协商后约定的，被告应依约定交付相应面积的回迁安置房屋，实际回迁安置房屋超出或不足与约定安置面积的部分，再依该协议第七条第二款约定，按曹县田庄西北角片区拆迁指挥部统一制订的房屋征收补偿方案计算差额。本案中，双方约定原告回迁安置房屋的面积应为129.72平方米（一层64.86平方米＋二层64.86平方米），而被告提交的分层（幢）房屋面积表显示的案涉安置房屋的实测面积为123.27平方米，其中一层和二层的实际测量面积均应是61.635平方米，原告实际能够得到的回迁房屋面积比约定回迁面积少6.45平方米，其中一、二层均少3.225平方米（64.86平方米-61.635平方米），被告应按照曹县田庄西北角片区旧城改造项目房屋拆迁补偿安置方案第三条第（二）款第3项第1目的规定支付原告面积差价24437.5元（一层3.225平方米×5000元／平方米＋3.225平方米×2500元／平方米）。原告诉求被告按同地段同类商业房屋每平方米3万元的价格赔偿面积减少损失193500元，缺乏相应的事实和法律依据，故不予支持。
原、被告双方签订的房屋拆迁补偿安置协议中明确约定奖金14000元，被告对此不持异议，原告请求被告支付拆迁奖金14000元，依法应予支持。
综上，依据上述规定及《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、被告菏泽万基置业有限公司支付原告兰培全正常停产停业损失费8739.43元（131.42平方米×15元／平方米／30天×133天），于判决生效后10日内履行清结；二、被告菏泽万基置业有限公司支付原告兰培全逾期交付房屋停产停业损失费按被拆迁房屋面积131.42平方米×20元／平方米／30天计算至本判决确定的履行之日，于判决生效后10日内履行清结；三、被告菏泽万基置业有限公司支付原告兰培全拆迁奖金14000元，于判决生效后10日内履行清结；四、被告菏泽万基置业有限公司支付原告兰培全房屋面积减少损失24437.5元，于判决生效后10日内履行清结；五、驳回原告兰培全其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5291元，由原告兰培全负担2195元，被告菏泽万基置业有限公司负担3097元。
上诉人兰培全不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：1、原审法院按照每平方米每月20元计算兰培全逾期不能收房的停产停业损失费，远不能弥补实际每月的5000元房屋租赁损失；2、兰培全应安置的回迁房屋同地段同类门面房每平方米价格已近3万元，原审法院按照拆迁指挥部制定的房屋征收补偿方案计算房屋差价不当。请求二审法院撤销原判决第二、四、五项，改判菏泽万基置业有限公司按每月5000元自2012年7月2日至房屋交付之日支付停产停业损失费，按同地段同类房屋市场价赔偿房屋面积差价，立即协助办理房产证并负担相应办证税费，一、二审诉讼费用由菏泽万基置业有限公司负担。
上诉人菏泽万基置业有限公司针对兰培全的上诉答辩称：1、原审法院依据《曹县国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定计算停产停业损失并无不当，但2012年12月21日之后的停产停业损失应由兰培全自行负担。2、兰培全应向菏泽万基置业有限公司补2万元方可办理交房手续，但后经双方协商，以兰培全被拆迁房屋置换商业用房一层、二层，分别64.86平方米，互不找补，故不存在房屋面积减少的情况；且房屋价格是不确定因素，不能作为赔偿依据，兰培全无证据证明同类同地段房屋的市场价格，其该项主张无法律依据。3、涉案回迁房屋已交付，菏泽万基置业有限公司同意协助办理房产证，但税费等办证费用应由兰培全自行承担。请求二审法院依法驳回兰培全的诉讼请求。
上诉人菏泽万基置业有限公司向本院提出上诉称：1、根据拆迁指挥部发布的《万基世纪名城商业回迁结算交房的公告》，停产停业损失费截止时间为2012年12月31日。且造成房屋迟未交付的原因是兰培全未在相应期限内结算房屋差价款造成，故即使存在损失，也应由兰培全自行负担。2、按照曹县田庄西北角片区拆迁指挥部统一制订的房屋征收补偿方案，涉案被拆迁房屋的第三层补偿方式应按住宅政策执行，原审法院将被拆迁房屋面积按拟回迁的层数及面积计算，兰培全的房屋面积减少损失为24437.5元属认定事实错误。请求二审法院撤销原审法院判决第二、四项，改判菏泽万基置业有限公司不承担逾期交房停产停业损失费，并不支付房屋面积减少损失24437.5元。
上诉人兰培全针对菏泽万基置业有限公司的上诉答辩称：菏泽万基置业有限公司的上诉理由不能成立，应以签订的房屋拆迁安置补偿协议为准。
本院二审审理期间，上诉人兰培全向法庭提交以下证据：证据一，兰培全、魏某某与马某某签订的租赁合同一份，拟证明兰培全的实际停产停业损失数额；证据二，湘江路商铺回迁安置表复印件一份，拟证明2011年5月份时商铺实际售价。上述证据经由上诉人菏泽万基置业有限公司质证，对真实性均提出异议，认为证据一系兰培全单方制作，不能证明房屋租赁价格；证据二未加盖菏泽万基置业有限公司的公章，不能证明兰培全的主张。本院经审查认为，证据一系兰培全与案外人签订，在案外人未出庭作证的情况下，该证据真实性存疑；且仅凭一份租赁合同亦不足以证明同地段同类商业用房的合理租赁价格。对证据二，因该证据系复印件，真实性存疑。故对上述二证据的证明力，本院不予确认。
本院二审审理期间，双方当事人均认可涉案安置房屋已交付。但兰培全称交付时间是2014年10月26日，菏泽万基置业有限公司当庭对此未作陈述，庭后其代理人提交书面代理词称是2014年10月1日。双方对该事实均未举证。本院认为，上诉人菏泽万基置业有限公司作为房地产开发企业，应对房屋交付时签署的相应文件负有保管义务，结合双方当事人的举证能力，应确定菏泽万基置业有限公司对涉案安置房屋的交付时间负有举证义务。菏泽万基置业有限公司在本院指定的期限内未向法庭提交相关证据，应承担举证不能的法律后果，故涉案安置房屋的交付时间应认定为2014年10月26日。
本院二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、逾期交付房屋期间兰培全停产停业损失的认定问题；二、涉案回迁房屋面积差价的计算问题。
关于焦点一：双方签订的涉案《房屋拆迁补偿安置协议》第八条约定，临时安置补助费及拆迁非住宅造成的停产、停业损失费，以实际过渡时间计算。根据上述约定，涉案房屋的停产停业损失，应计算至交房之日，即2014年10月26日。因在双方约定的交房时间（即2012年7月1日）前，菏泽万基置业有限公司未能交付房屋，故应对逾期交付房屋期间给兰培全造成的停产停业损失承担赔偿责任。关于逾期交房期间停产、停业损失费的计算标准，本院认为，双方在涉案《房屋拆迁补偿安置协议》中约定“根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策、合同法等有关规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议：……”，《曹县国有土地上房屋征收与补偿办法》属当地政府针对房屋征收与安置补偿制定的政策性规定，故原审法院参照《曹县国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十四条之规定计算停产、停业损失费符合合同约定。因在原审法院作出判决后，涉案回迁房屋已交付，故逾期交付房屋时间应自2012年7月2日起算，截至2014年10月26日，共847天，菏泽万基置业有限公司应向兰培全支付逾期交付房屋期间的停产停业损失费为74208.49元（131.42平方米×20元／平方米／30天×847天）。上诉人兰培全主张按租赁费每月5000元计算停产停业损失费，无合同根据及法律依据，本院不予支持。上诉人菏泽万基置业有限公司主张2012年12月21日之后的停产停业损失应由兰培全自行负担，但因该公司未提供证据证明2012年12月21日时其所建房屋符合合同约定的交付条件，故对其该项主张本院不予支持。
关于焦点二：双方当事人在《房屋拆迁补偿安置协议》第七条中明确约定了回迁安置商业用房的面积，并约定“实际面积超出或不足安置面积部分，双方按曹县田庄西北角片区拆迁指挥部统一制订的房屋征收补偿方案补差额”。原审法院按照上述合同约定计算的实际回迁房屋面积与合同约定面积的差价为24437.5元并无不当。上诉人兰培全主张应按同地段同类商业房屋每平方米3万元的价格赔偿面积减少损失，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人菏泽万基置业有限公司上诉主张的面积差计算方式亦与合同约定不一致，本院不予支持。
综上，根据二审出现的新的事实证据，上诉人菏泽万基置业有限公司应向上诉人兰培全支付逾期交付房屋期间的停产停业损失费74208.49元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省曹县人民法院（2013）曹民初字第1330号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更山东省曹县人民法院（2013）曹民初字第1330号民事判决第二项为“菏泽万基置业有限公司支付兰培全逾期交付房屋停产停业损失费74208.49元，于判决生效后10日内履行完毕”；
三、驳回上诉人菏泽万基置业有限公司的其他上诉请求；
四、驳回上诉人兰培全的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5291元，由上诉人兰培全负担2195元，被上诉人菏泽万基置业有限公司负担3096元；二审案件受理费1870元，由上诉人兰培全负担1460元，上诉人菏泽万基置业有限公司负担410元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 李 锋
代理审判员 李 兴
二〇一五年三月十日
书 记 员 刘启国