广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第221号
上诉人（一审原告、反诉被告）：莫XX。
上诉人（一审原告、反诉被告）：莫立X。
上诉人（一审原告、反诉被告）：李XX。
上诉人（一审原告、反诉被告）：莫X华。
上述四上诉人共同委托代理人：刘恩明、蔡文静，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：玉林市XX供销公司。
委托代理人：曾宇欣，广西业丰律师事务所律师。
上诉人莫XX、莫立X、李XX、莫X华因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日立案受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，审判员吕海欢及代理审判员邹丽娟参加的合议庭，于2014年5月30日公开开庭审理了本案。书记员梁伟成担任法庭记录。上诉人莫XX、莫立X、李XX、莫X华的委托代理人刘恩明、蔡文静，被上诉人玉林市XX供销公司（以下简称XX供销公司）的委托代理人曾宇欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年11月6日，原、被告双方协商，由被告租用属于原告所有的位于玉林市广场33-2号的房屋一栋共六层。并由原告莫XX代表四原告与被告签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定将属于四原告所有的上述房屋整栋出租给被告使用，租赁期限从2010年11月8日至2021年元月7日止。其中第六条第4项约定“乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，需要改建所租赁的房屋，必须征得甲方的同意。如使用不当造成房屋及设施损坏的乙方应立即负责修复或经济赔偿。”此后，原告如约交付房屋给被告使用。2013年5月中旬，被告装修翻新改造该房屋内部设施，在部分装修履行上原告不同意，被告遂不予理睬原告意见，在一楼车库门砌了墙封闭了车库，并在车库内砌了水池；在二楼、三楼临街前右角加建了厕所各一间；把二、三、四楼阳台改建成厕所；拆掉了四楼的两房一厅间墙及厨房间墙；在一至四楼的房梁上钻孔布电线等。至本案起诉前经原告多次抗议、劝阻，但被告不予理睬。
2013年7月31日，莫XX、莫立X、李XX、莫X华向一审法院提起诉讼，请求判令：1、玉林市XX供销公司停止拆除原告房屋的主体结构（位于玉林市广场33-2号，房权证号为：玉林市房权证玉房字第8706**号）；2、玉林市XX供销公司拆除其在二、三楼临街前右角所建的厕所共两间，恢复该两处的原状；拆除其在二至四楼阳台改建的厕所共三间，恢复该三处的原状；恢复四楼一厅两房间墙及四楼厨房间隔墙的原状；恢复一至四楼墙体的原状；恢复一至四楼所钻孔的房梁的原状。恢复费用约人民币80000元由被告负担。
2013年9月18日，玉林市XX供销公司向一审法院提起反诉，请求判令：莫XX、莫立X、李XX、莫X华赔偿玉林市XX供销公司损失违约金71000元、两个月租金11550元、电脑损毁费用4000元，合计人民币86550元。
一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》系双方自愿的，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同书合法有效。被告租用原告房屋为了适合其使用，对该房屋进行装修，对所租房屋进行装修改建，依法应予准许。原告称被告对房屋的装修改造已属于结构性改造，被告予以否认，原告没有提供房屋鉴定书等相应证据加以证明，原告的主张依法不予采信，故其诉求依法不予支持。被告与原告签订《房屋租赁合同书》是为了租用原告的房屋，如因被告在使用过程中致使原告的房屋损害的，原告可以依照合同的约定提出赔偿。反诉原告称反诉被告莫俊化以施工没经过他同意为由，多次拉电闸、拆除水表及反销房屋等行为阻碍施工人员施工，莫XX予以否认，反诉原告没有提供相应证据予以证实，故其反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回本案原告莫XX、莫立X、李XX、莫X华的诉讼请求；二、驳回反诉原告玉林市XX供销公司的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告莫XX、莫立X、李XX、莫X华负担；反诉受理费1964元由被告玉林市XX供销公司负担。
上诉人莫XX、莫立X、李XX、莫X华不服一审判决，上诉称：1、被上诉人对上诉人房屋进行装修改建事前并未征得上诉人的同意，违反双方签订的《租赁合同书》的约定，一审判决简单地认为被上诉人租用其房屋是为适合其使用对房屋进行装修改建的行为予以认可是错误的；2、被上诉人事前没征得其同意擅自装修，且装修改建范围非常大，特别是拆除四楼的间隔墙为房屋承重墙，拆除会直接影响房屋的承重及安全。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求判令：撤销玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2693号民事判决第一项判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人XX供销公司辩称：双方签订的《租赁合同书》是自愿签订的，没有违反相关行政、法律法规的强制性规定，其只是对房屋进行简单的装修，没有改变房屋结构和违反合同约定，请求驳回上诉，维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、被上诉人在履行本案房屋租赁合同过程中，对租赁房屋的装修是否违反合同的约定，如有，被上诉人应否拆除在装修过程中违反合同约定的设施，恢复原状？
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：XX供销公司所租赁的上诉人的该房屋，之前用于开办茶庄，XX供销公司在2013年5月间的装修属于重新装修。该房屋在租赁给XX供销公司之前，四、五楼厕所位置在临街前右角，二至四楼阳台已埋好排污管用于建卫生间，并且三楼阳台已建造有一间卫生间，二、三楼楼层内无间隔墙。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。而XX供销公司对租赁房屋内部进行改建、增设设施时无证据证明其已取得上诉人的同意，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可对租赁物进行改善或增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，本案中，双方当事人在合同中亦约定租赁房屋如需改建需取得上诉人的同意。被上诉人XX供销公司未取得上诉人的同意，在租赁房屋一楼车库门砌墙封闭车库门，造成不方便出入，且在一楼车库内砌水池亦无法证明该设施为其必备设施，为此上诉人请求被上诉人拆除一楼该两处设施，恢复原状应予支持。因上诉人并未提供房屋出租给被上诉人之前的状况，关于被上诉人在二、三楼临街前右角处各加建厕所一间应否拆除的问题，由于四、五楼的厕所位置与二、三楼厕所位置相同，此处应为房屋租赁前的厕所位置，对被上诉人主张该位置的厕所属翻新非加建应予采信，故对上诉人主张二、三楼厕所为加建应予拆除的主张依法不予支持；关于二、三、四楼阳台改建成厕所应否拆除的问题，房屋租赁前三楼阳台位置已有一间厕所，二、四楼阳台位置也埋有排污设施，XX供销公司为自身使用需要在此基础上建造、翻新厕所，既没有对房屋的安全结构造成影响，也不影响房屋的实际使用空间，故对上诉人该主张依法亦不予支持；关于被上诉人在房屋四楼两房一厅将间墙拆除及在一至四楼房梁上钻孔布电线的问题，该房屋楼层应为担空结构，原为经营茶庄，被上诉人将房屋间墙拆除及在房梁上钻孔为对房屋翻新、装修等应属于自身使用之需，该行为未变动房屋建筑主体和承重结构，上诉人主张被拆除的四楼间墙为房屋承重墙没能提供证据证实，且房屋房梁现已装修完毕，上诉人请求恢复原状不应得到支持。一审判决认定事实有遗漏，判决第一项处理不当，依法予以纠正，对XX供销公司没能提供证据证实反诉请求予以驳回是正确的，依法予以维持。上诉人上诉部分有理，应予支持。无理部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2693号民事判决第二项；
二、撤销玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2693号民事判决第一项；
三、限被上诉人玉林市XX供销公司在本判决生效后十日内拆除租赁房屋的一楼车库门的墙体、车库内的水池，恢复原状，恢复原状所需费用由玉林市XX供销公司负担；
四、驳回上诉人莫XX、莫立X、李XX、莫X华其他诉讼请求。
本案一审本诉受理费1800元，二审案件受理费1800元共3600元由上诉人莫XX、莫立X、李XX、莫X华负担3000元，被上诉人玉林市XX供销公司负担600元，一审反诉受理费1964元由被上诉人玉林市XX供销公司负担。
义务人逾期不履行义务的，权利人可在本案判决规定履行期限届满之日起两年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
审 判 员 吕海欢
代理审判员 邹丽娟
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 梁伟成