宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第602号
原告（反诉被告）李健，男，生于1968年11月5日，汉族，大专文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被告（反诉原告）宁夏世和房地产开发有限责任公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人高怀玺，该公司总经理。
委托代理人徐志勇，宁夏鸣钟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告李健与被告宁夏世和房地产开发有限责任公司（以下简称世和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，在审理中，被告提出反诉请求，本院经审查对被告的反诉予以受理，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭合并进行了审理。原告李健，被告的委托代理人徐志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李健（以下简称原告）诉称：2009年2月28日，原告在中卫市沙坡头区北草市巷雍楼村部南侧有土木结构房屋5间半（占地面积121.044㎡，房屋面积113.544㎡），由被告拆迁，双方经协商签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，约定：被告置换给原告房屋建筑面积63.93㎡，在世和新天地应安置给原告营业房面积86㎡；房屋调换面积在5%以内价款由原告以3500元／㎡补交，超5%的部分按照商品房价补交，过渡期为12个月；原告在协议书签订后5日内将房屋腾出交被告拆迁使用，如有违约交司法机关执行；协议自签订之日起生效。协议书签订后，原告于2009年3月4日自行拆除木料，被告于2009年3月6日用装载机推倒了全部房屋。2010年2月28日交房日期届满后，被告未向原告交付房屋，所建房屋面积73.16㎡，比合同约定的86㎡减少12.84㎡，按协议约定应赔偿41126.52元。因被告严重违反协议约定，为此原告于2011年12月20日起诉法院判决被告向原告支付违约金及租房损失。但判决后，被告未向原告交付质量合格的房屋，又逾期30个月，给原告再次造成违约金和损失。原告向被告要求赔偿经协商无果。现起诉请求：1.判令被告交付质量合格的拆迁安置房屋；2.被告支付逾期交付拆迁安置房屋的违约金43896元（30个月×20元×73.16㎡，30个月期限自2011年9月19日-2014年4月19日），赔偿营业房损失43896元，共计87792元；3.被告赔偿原告因未按合同约定交付房屋的建筑面积差价41126.52元［12.84㎡（86㎡-73.16㎡）×（12000元-8797元）］；4.本案诉讼费由被告负担。
原告向法庭提交以下证据证明其主张：
1.身份证复印件1份，证明原告主体资格的事实；
2.房屋拆迁补偿安置协议1份（复印件），证明2009年2月28日，原被告双方签订协议对房屋拆迁安置面积等进行约定的事实；
3.中卫市建设工程质量投诉处理通知书、工程质量现场勘查记录表各1份（复印件），证明原告因被告交付的房屋存在质量问题，向中卫市建设工程质量监督站投诉，建设局有关部门于2013年12月18日派员进行现场勘查后通知被告要求其维修处理的事实；
4.（2012）沙民初字第10号判决书、（2012）卫民终字第167号判决书各1份（复印件），证明被告延迟交房属违约，应赔偿违约金及营业损失，以及对违约金、营业房损失、房屋市场价格计算方式的事实；
5.相片2张，证明被告向原告安置的涉案房屋存在质量问题的事实。
被告质证认为，证据1、2、4无异议；证据3系复印件，且投诉人为李军，不是本案原告，对其真实性、关联性有异议；证据5的来源、真实性、关联性有异议，不能证实该照片来源于涉案房屋。
被告（反诉原告）世和公司（以下简称被告）辩称：被告世和公司拆迁原告房屋、双方达成拆迁协议属实。但对房屋交付，被告在2011年9月19日已通知原告接收，由于原告以被告逾期交房要求承担违约责任未能达成一致意见，原告向中卫市沙坡头区法院提起诉讼，法院已作出（2012）沙民初字第10号判决书。原告现再次提起诉讼，已违反民事诉讼法的一事不再理原则，原告要求被告再次支付违约金及损失没有依据。因被告交付的房屋面积大于实际安置房屋面积，原告应向被告补交房款。原告为了达到不交房款目的，一直推拖不接收房屋，直至2014年4月21日才接收房屋，但未给被告缴纳超面积房款，且被告交付的房屋不存在质量问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
对于被告安置给原告的房屋，协议约定应安置面积为63.93㎡，实际安置面积73.16㎡，超出面积9.23㎡。按协议约定超出面积5%以内按3500元计缴纳房款，5%以内的面积为3.1965㎡，超出5%的面积为6.0335㎡，应按8797元计算。现被告提起反诉请求：1.判令原告向被告缴纳超面积房款64264元，逾期付款利息10967.73元（按人民银行年息6.4%计算，自2011年9月20日-2014年5月20日），合计75231.73元；2.被告负担反诉诉讼费。
被告向法庭提交以下证据证明其主张：
1.（2012）沙民初字第10号判决书、（2012）卫民终字第167号判决书各1份（复印件），证明：（1）原告就被告违约交房已向法院提起诉讼，被告在2011年9月19日已具备交房条件，向原告通知交付房屋，但因原告未能补交房款及双方对违约金支付未能达成一致意见而未接收房屋；（2）被告向原告安置房屋的面积为73.16㎡，而不是86㎡；（3）被告交付房屋的面积超出应安置房屋面积63.93㎡，实际安置房屋面积为73.16㎡，原告对超出房屋面积部分应按协议补交房款64264元的事实；
2.入户声明1份，证明2014年4月21日，原告已接收被告交付的房屋且不存在质量问题的事实。
原告质证认为，对证据1、2无异议。
原告对被告的反诉答辩称，对被告提出的补交房价有异议。沙坡头区法院判决书判决被告给原告支付违约金及损失47748元，但被告至今未付。原告于2014年4月21日接收房屋，拿到了房屋钥匙，向被告交付了物业费，被告未向原告提出交付超面积房款。
本院对以上双方当事人提交的证据经质证，认证如下：
原告出示的证据1、2、4，因被告没有提出异议，该证据具有证明效力；原告证据3虽系复印件，但属于中卫市建筑工程质量监督站的文件，来源合法，能证明被告向原告所交付的涉案房屋存在质量瑕疵的事实，与本案有关联性，具有证明效力；证据5系现场照片，能证明涉案房屋存在质量问题情况，与原被告的陈述及证据3能够相互印证，对其证明效力予以确认。
原告对被告提交的证据1、2没有异议，且与原告提交的证据2、4相互印证，具有证明效力。
经审理查明：2009年2月28日，原告在中卫市沙坡头区北草市巷雍楼村部南侧有土木结构房屋7间房屋面积109.29㎡由被告拆迁，双方经协商签订《房屋拆迁安置补偿协议》约定：房屋调换系数1︰0.5，被告应置换给原告房屋建筑面积63.93㎡，在世和新天地安置给原告营业房面积86㎡；安置地楼号4区B段1#，一连二层；实际安置的房屋以房屋面积计量公正站核准的面积为准，在应调换面积5%以内的，原告以3500元／㎡补交，超5%的部分原告按照商品房价补交；拆迁过渡期为12个月；原告在协议书签订后5日内将房屋腾出交被告拆迁使用，房屋木料由原告自行拆除归原告；如有违约交司法机关执行；协议自签订之日起生效等。协议书签订后，原告于2009年3月4日自行拆除木料，交付被告于2009年3月6日用装载机推倒了全部房屋。2010年2月28日，协议约定的交房日期届满后，被告未向原告交付置换的房屋，拖至2011年9月19日才具备交房条件，被告向原告通知交付房屋。在交付过程中，因逾期违约金及营业损失的支付双方未能达成一致意见。为此，原告认为被告严重违反协议约定，于2011年12月20日起诉法院处理。经一、二审法院经审理认为：双方于2009年2月28日签订的拆迁安置补偿协议约定拆迁过渡期限为12个月，被告的交房时间应在2010年3月1日，但其于2011年9月19日才通知原告，其交房时间已经逾期，构成违约，应承担向原告支付违约金、赔偿不能按时使用房屋损失的责任；被告支付违约金、赔偿用房损失的标准按照应置换房屋面积63.93㎡、每月20元／㎡、逾期交房天数按2010年3月1日至2011年9月19日合计557天计算；对于超出置换面积的补交价格，原告按照被告核算的市场价8797元／㎡补交房款是适当的。据此，一、二审法院作出（2012）沙民初字第10号民事判决书、（2012）卫民终字第167号民事判决书判决：被告向原告支付逾期交房违约金23739.34元、支付逾期交房营业损失23739.34元，驳回原告的其他诉讼请求。判决生效后，因被告未履行判决义务，原告向法院申请强制执行。在执行中，被告提出用原告向其缴纳的置换房屋差价款折抵支付。但原告以被告向原告交付的房屋存在质量不合格，要求原告处理，因此原告拒绝接收房屋，致使房屋又逾期30个月才交付。原告认为被告给原告再次造成逾期交付房屋的违约金和损失，并认为所建房屋面积为73.16㎡，比合同约定的面积86㎡减少12.84㎡，应当赔偿41126.52元为由，与被告发生争议，双方协商无果。为此，原告诉至本院。
另查明，原告对被告交付的房屋因存在质量问题，向中卫市建设工程质量监督站投诉，建设局的有关部门市建设工程质量监督站于2013年12月18日派员经进行现场勘查认为：房屋的南北营业房墙面有通缝，地面有裂缝，门的间隙超过规范要求2㎝。向被告发出通知要求被告在7日内组织原设计、施工、监理单位共同提出符合相关规范、标准的维修方案，报备案，并限期在7日内完成维修的投诉处理。后被告协调施工单位派员进行了维修处理。原告于2014年4月21日接收了房屋，拿到交付的房屋钥匙，向被告交付了物业费。还查明，被告向原告交付的安置房屋实际面积为73.16㎡，该房屋的面积超出协议约定应置换的房屋面积63.93㎡，实超出面积9.23㎡。按协议约定超出面积5%以内按3500元／㎡计补交房款，5%以内的面积为3.1965㎡，超出5%的面积为6.0335㎡，应按商品价8797元／㎡计算补交房款。原告对超出房屋面积部分的价款，按协议应向被告补交的房屋差价款共计为64264元。
本院认为：原告李健与被告宁夏世和房地产开发有限责任公司于2009年2月28日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方当事人真实意思表示，双方当事人应当按照该协议约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点是：一、被告向原告交付的房屋是否存在质量问题，应否承担延期交房的违约金和营业房损失；二、被告应否向原告赔偿因未按合同约定交付房屋建筑面积86㎡的差价款41126.52元；三、原告是否应向被告补交超面积房款差价及其数额。
一、关于被告向原告交付的房屋是否存在质量问题，应否承担延期交房的违约金和营业房损失的问题。被告虽然于2011年9月19日向原告通知交付置换的房屋，但原告对被告交付的房屋认为存在质量问题，向市建设局的有关部门市建设工程质量监督站投诉，经建设工程质量监督站派员进行现场勘查认为：房屋的南北营业房墙面有通缝，地面有裂缝，门的间隙超过规范要求2㎝，并通知被告对房屋实际进行了维修处理。因此，被告于2011年9月19日向原告要交付的房屋确实存在质量瑕疵问题，应予认定。原告在被告维修处理后于2014年4月21日接受了交付的房屋。被告在此期间未向原告交付房屋，确存在延期交付房屋的违约金和营业房损失，该延期交房的违约金和营业房损失计算标准核定按照（2012）沙民初字第10号民事判决书确定的标准计算，即分别按每月1278.60元计算适当，共计30个月的违约金、营业房损失分别为38358元。但对于延期交房屋的违约金和营业房损失的承担责任，一方面由于被告向原告要交付的房屋确实存在质量瑕疵问题，需要被告维修处理所致，原告有权拒绝接收；另一方面由于原告以被告未按合同约定交付建筑面积86㎡房屋为由要求被告赔偿差价款41126.52元等问题，拖延拒绝接收房屋，致损失扩大；故双方均有过错责任，综合双方过错责任程度，原告承担百分之三十，被告承担百分之七十。
二、关于被告应否向原告赔偿因未按合同约定交付房屋建筑面积86㎡的差价款41126.52元的问题。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定：被告应置换给原告房屋建筑面积63.93㎡，在世和新天地安置给原告营业房面积86㎡；实际安置的房屋以房屋面积计量公正站核准的面积为准。被告现在交付的房屋建筑面积为73.16㎡，虽然未达到约定安置面积86㎡；但实安置面积已经超过协议约定的应置换给原告房屋面积63.93㎡，实际交付的房屋面积没有比约定置换的面积减少，而且双方补充约定实际安置的房屋以房屋面积计量公正站核准的面积为准，因此实安置的房屋面积不限于必须达到86㎡。故被告不存在违约，原告据此要求被告向原告赔偿差价款缺乏事实依据，其理由不能成立，本院不予支持。
三、关于原告是否应向被告补交超面积房款差价及其数额的问题。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定：被告应置换给原告房屋建筑面积63.93㎡，在世和新天地安置给原告营业房，实际安置的房屋以房屋面积计量公正站核准的面积为准，在应调换面积5%以内的，原告以3500元／㎡补交，超5%的部分原告按照商品房价补交。被告现在向原告实际交付的房屋面积为73.16㎡，该房屋的面积超出协议约定应置换的房屋面积，超出的面积为9.23㎡。按照协议约定在超出面积5%以内按3500元／㎡计补交房款，5%以内的面积为3.1965㎡，应按3500元／㎡计；超出5%的面积为6.0335㎡，协议约定应按商品房价计算补交房款，因双方认可的（2012）沙民初字第10号民事判决书确定的房价标准为8797元／㎡，应按8797元／㎡计。故原告对超出房屋面积的价款按协议约定计算，共计应向被告补交的房款为64264元，原告未缴纳，依法应当承担民事责任。被告提出的该反诉理由成立，依法予以支持。
综上，关于原告起诉要求被告向原告交付质量合格的拆迁安置房屋的诉讼请求，经核：原告于2014年4月21日接收了被告经过对质量瑕疵维修后交付的房屋，被告已经实际履行，现该请求不再存在交付履行的问题，故本院依法不予支持。对原告起诉要求被告支付逾期交付房屋的违约金43896元、赔偿营业房损失43896元，共计87792元的诉讼请求，经核：被告逾期交付房屋的违约金、营业房损失分别为38358元，总计76716元，被告负担70%计53701.20元，该部分请求有事实及法律依据，本院予以支持；其余部分违约金、营业房损失，因原告有过错责任，属于其扩大的损失，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告因未按合同约定交付房屋建筑面积差价41126.52元的诉讼请求，经核其依据不足，本院不予支持。关于被告提出反诉要求原告向被告缴纳超面积房款64264元、逾期付款利息10967.73元，合计75231.73元的诉讼请求，经核：原告应向被告缴纳超面积房款64264元属实，逾期付款利息因原告未缴纳该房款确给被告造成利息损失，被告按照人民银行同期贷款年利率标准6.4%计算，自2011年9月20日-2014年5月20日合计10967.73元客观，但该利息损失因存在被告未能向原告交付房屋的过错原因所致，原告按照30%责任负担，合计3290.32元，有事实及法律依据，依法予以支持；对于其余部分逾期付款利息，因属于被告的过错责任所致，应由被告承担，本院不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁夏世和房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李健支付违约金、营业房损失，共计53701.20元；
二、原告（反诉被告）李健于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）宁夏世和房地产开发有限责任公司支付超面积的房屋差价款64264元、逾期付款利息3290.32元，合计67554.32元；
三、驳回原告（反诉被告）李健的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）宁夏世和房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。
如双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费2978元，由原告（反诉被告）李健负担1835元，被告（反诉原告）宁夏世和房地产开发有限责任公司负担1143元；反诉案件受理费840.50元，由原告（反诉被告）李健负担800元，被告（反诉原告）宁夏世和房地产开发有限责任公司负担40.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 刘广胜
审 判 员 宋建喜
人民陪审员 高 博
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 卢 瑾
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。