广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1227民初26号
原告罗荣和。
委托代理人罗秀英。
委托代理人黄钟，广西万岗律师事务所律师。
被告彭丽珍。
被告覃海军。
被告黄庆展。系被告覃海军之妻子。
被告覃海军、被告黄庆展的共同委托代理人覃炳智。
原告罗荣和与被告彭丽珍、被告罗承革、被告覃海军、被告黄庆展确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法组成由审判员王丰贤担任审判长，代理审判员韦柳欢、人民陪审员李正贵参加�合议庭，于2016年3月10日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。书记员李宏婧担任记录。原告罗荣和及其委托代理人罗秀英、黄钟，被告彭丽珍，被告覃海军，被告黄庆展及被告覃海军、被告黄庆展的共同委托代理人覃炳智到庭参加诉讼，庭审中，原告放弃对被告罗承革的起诉。本案现已审理终结。
原告罗荣和诉称，原告系巴马农机厂退休职工，2008年本单位内部为解决职工福利住房，共同投资兴建职工经济适用房，原告分得B栋603号房，因当时原告资金紧缺，之后被告彭丽珍以及罗承革找到原告，协商约定，支付给单位的建房投资款32000元含自行装修费共预计70000元，由被告彭丽珍及罗承革先行垫付，当作原告对被告的借款，借款期限为五年（2008年8月5日至2013年8月5日），在此期间，同意被告彭丽珍及罗承革之女及其女婿暂时居住该房，临时解决被告之�的住房问题。在其女儿居住期间，被告彭丽珍以原告之名私自办理房屋产权证。之后到2014年，被告彭丽珍、罗承革夫妇在原告不知情的情况下，将原告所有位于巴马镇文化街542号B栋603号房转让给被告覃海军、黄庆展夫妇，签订转让合同后，将房屋包括原告的房产证一并交付给了被告覃海军、黄庆展，并入房居住，原告得知后，委托家人多次与被告彭丽珍协商要求解决此事，但被告彭丽珍不予理睬，后引起纠纷。
原告认为，位于巴马镇文化街542号B栋603号房是原告所在单位为解决职工福利所取得的住房，属于原告个人所有，而被告彭丽珍在原告不知情的情况下，擅自将原告的房屋转让给被告覃海军、黄庆展夫妇并入房居住，其行为已非法处分原告的合法财产，是侵犯原告的合法权利，三被告所签订的房屋转让协议属于无效行为。特提起本案诉讼，请求：1、依法确认被告彭丽珍与被告覃海军、黄庆展所签订的房屋转让合同无效；2、本案诉讼费用由三被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告的户籍证明原件1份，证明原告的基本信息情况；
2、三被告户籍信息原件3份，证明三被告的基本信息情况；
3、房地产权档案查阅答复书原件1份，证明本案涉案房屋（巴马镇文化街542号B栋603号房）的产权人是原告罗荣和所有，并于2011年12月7日已依法办理房屋产权证，证号为巴交2011000374；
4、照片原件4张，证明被告彭丽珍将原告所有的房屋转让给被告覃海军、黄庆展后，被告覃海军、黄庆展已经居住使用的事实；
5、录音光碟（附文字摘录）1张，证明：一是被告彭丽珍将原告所有的房屋转让给被告覃海军、黄庆展，房屋价款为260000元，并已经签订�屋转让合同；二是转让合同签订后，被告彭丽珍将原告的房屋产权证已交付给被告覃海军、黄庆展的事实；三是三被告在未经原告认可并知情的情况下签订了房屋转让协议。
被告彭丽珍辩称，一是原告提起本案确认合同效力的主体不适格，其起诉应予驳回。本案中，原告提起合同效力之诉，诉讼标的为被告彭丽珍与覃海军、黄庆展签订的《房屋买卖协议书》，原告不是涉案合同的相对人，没有提起确认合同效力之诉的诉权，依法应予驳回；二是被告彭丽珍与被告覃海军、黄庆展签订的《房屋买卖协议书》合法有效，不具备无效合同情形，原告的起诉无事实和法律依据，应予驳回。2007年，原告单位农机厂建职工经济适用房，原告无意购买，决定将其购买权无偿转让给被告彭丽珍，彭丽珍决定购买，并与原告达成口头协议：原告将本单位的建于农机厂的经济适用房一套购买权无偿转让由被告彭丽珍购买，由彭丽珍自行交纳所有建房款；水、电、装修及一切手续由彭丽珍自行办理，原告予以协助，今后原告及其子女不对该房屋主张任何权利。2007年12月18日彭丽珍交纳了所有的建房费32000元。为了日后不产生纠纷，2008年11月18日，彭丽珍与罗荣和到巴马公证处进行公证。在公证员的指导下，彭丽珍与罗荣和签订了一份《民间借贷合同》，合同主要内容为：“借款人罗荣和向出借人彭丽珍借款7万元对农机厂的房屋进行装修，借款期限2008年8月5日至2013年8月5日共5年，逾期不还，借款人向出借人支付违约金5万元或者以农机厂房屋折抵出借人的贷款。”之所以出现这份借款合同，是由于彭丽珍对该房屋进行装修，共花费7万元，约定借款期限为5年也是出于“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的相关规定，本意是五年�，双方办理房产证过户手续，该《民间借贷合同》自然失效，根本不存在借款的事实。2011年11月，在办理该房屋所有权证时，也没有人提出异议，房产证全部由彭丽珍一人独自办理，办理证件的一切费用由彭丽珍交纳。2014年初，彭丽珍与覃海军、黄庆展达成农机厂房屋转让协议，将农机厂房屋与房内所有家俱作价28万元转让给覃海军、黄庆展。被告彭丽珍认为，案涉房屋，原告因无意购买而自愿将购买权转让给彭丽珍，实际上与彭丽珍达成了口头房屋转让协议，协议合法有效，且已实际履行，该房屋建设、装修等所有费用均由彭丽珍交纳，该房屋也一直由彭丽珍占有、使用近七年时间无人提出任何异议，只因受经济适用房的相关管理规定，房屋所有权手续只能先登记在原告的名下，但房屋所有权证一直由彭丽珍持有，作为双方达成的房屋转让口头协议的凭证。根�有关法律规定，彭丽珍与罗荣和达成的口头房屋转让协议没有违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，协议合法有效。彭丽珍与覃海军、黄庆展签订的《房屋买卖协议》是在双方合法自愿基础上签订，没有违反国家法律、行政法规的规定，没有侵害国家、集体和他人的合法权益，属于合法有效的合同，不存在合同无效的情形。综上，请求法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。
被告彭丽珍对其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、公证书复印件1份4页，证实原、被告达成房屋转让协议后，为双方不致反悔而进行公证；
2、个人住房档案（桂房档1017181号）复印件1份26页，证明被告交纳建房款及办理房屋所有权证手续凭证；
3、房屋买卖协议复印件1份2页，证实被告之间签订房屋买卖协议没有违反法律、行政法规和国家强制性规定，合法有效。
被告覃海军、黄庆展辩称，其二人与被告彭丽珍的答辩一致。
被告覃海军、黄庆展对其辩解在举证期限内没有向法庭提供证据。
经过开庭质证：
被告彭丽珍对原告提交的证据1、2、3、4的三性无异议；证据5的内容没有异议，证明目的有异议。被告覃海军、黄庆展对原告提交的证据1、2、3、4的三性均无异议；证据5的真实性没有异议，但对该录音的部分内容存在异议，内容有一些是不存在的，是被告不清楚的情况下说的，此外对证明目的没有异议，对该证据的取得的途径有异议。
原告对彭丽珍提交的证据1，认为与本案无关，属于另外的民间借贷合同关系，一、内容是民间借贷关系，并非与本案的购房合同有关；二、签订民间借贷合同的时候原告年事已高，并没有看到合同的内容也没有存档�这不是原告的真实意思表示；三、该民间借贷合同没有产生法律效力，根据法律的规定，原告没有得到款项，也就没有法律效力；四、该合同的签订程序也不合法，从公证书上看，申请人是空白的，根据代理人跟当事人的核实，原告没有看其内容，被告也没有读给原告听；五、这不是房屋的转让，不能证明被告的证明目的；对证据2的内容无异议，但不能够证明被告的证明目的，各组票据都是原告所交纳，可以看出房屋的产权是原告所有。不能证明被告所缴纳；对证据3，认为三被告签订合同的事实无异议，该协议没有原告的签字，被告彭丽珍是违反了法律规定，擅自处分了原告的房屋。三被告所签订的房屋买卖协议是无效的。
被告覃海军、黄庆展对被告彭丽珍提交的证据1的三性没有异议，是合法有效的，一、根据民法通则的规定，行为人原告是具有完全民事行为能力的，是在公证处公证的，没有违反任何规定。二、公证书没有申请人名字，是公证处在打印时遗漏，内容是符合相关规定，所以在程序上并没有任何问题。没有违反国家相关规定，所以该证据是真实有效的；证据2、3的三性均没有异议。
本院对原告罗荣和、被告彭丽珍提供的证据的认证意见如下：
三被告对原告提交的五组证据的真实性均无异议，原告以及被告覃海军、黄庆展对被告彭丽珍提交的三组证据的真实性均无异议，本院对原告提交的五组证据，以及被告彭丽珍提交的三组证据均采信作为本案的定案依据。但是否能够实现各当事人的证明目的，本院将在本院认为部分予以阐述。
综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2007年，巴马农机修造厂为解决职工住房问题，在巴马县巴马镇文化街542号投资兴建职工经济适�房，原告作为巴马农机修造厂退休职工，符合购房条件，分得B栋二单元六楼B603号房，该套房总面积80.54平方米，房款总额为32216元。因原告缺乏资金，由被告彭丽珍代为支付房款，2007年12月18日，被告彭丽珍以原告罗荣和的名字支付了32000元的购房款。套房交付后，被告出资对该套房进行了装修。2008年11月19日，被告彭丽珍作为出借方，原告罗荣和作为借款方，签订了经过公证的《民间借贷合同》，约定：被告彭丽珍借给原告罗荣和七万元，月利息1%，借款期限自2008年8月5日至2013年8月5日。借款用途为投资建造、装修座落于巴马农机厂原告的房屋。借款人以座落于巴马农机厂的一套房屋作为抵押担保。原告没能按约定的期限返还借款本息，则应向出借人支付违约金5万元或以抵押的房屋折价优先抵偿被告彭丽珍的贷款。但是，事实上被告彭丽珍并没有实际出借7万�款项给原告罗荣和。2011年9月28日，巴马农机修造厂作为甲方，罗荣和作为乙方，补充签订《公有住房买卖契约》，契约主要内容为甲方将本单位B栋二单元六楼B603号房出售给乙方，该套房总面积80.54平方米，房款总额为32216元，乙方须于2011年8月16日前付清。2011年12月7日，被告彭丽珍到房管部门办理了案涉的巴马农机修造厂经济适用房B栋二单元六楼B603号房的房屋所有权证书，证号为桂房权证巴交字第××号，房屋所有权人为罗荣和。2014年2月7日，被告彭丽珍作为甲方，被告覃海军、黄庆展作为乙方，签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方将位于巴马县巴马镇文化街542号B#603房（建筑面积为80.54平方米）及附属设施及家具转让给乙方，转让价格为280000元。付款方式为乙方在签订协议的同时向甲支付100000元作为首期付款；甲方在签订协议之日起六个月后将房屋交付给乙方�同时乙方再付160000元给甲方；剩余房款20000元待甲方将该房屋过户给乙方后再支付，过户费由乙方支付。协议签订后，被告覃海军、黄庆展向被告彭丽珍支付了部分款项，被告彭丽珍将巴马县巴马镇文化街542号B#603房交给被告覃海军、黄庆展居住使用至今。原告罗荣和于2016年1月22日提起本案诉讼。
案经本院主持调解无效。
根据原告的陈述理由和被告的答辩意见，归纳本案争议焦点如下：被告彭丽珍与被告覃海军、黄庆展签订的《房屋买卖协议书》效力如何？
本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉的巴马县巴马镇文化街542号B#603房属于巴马县农机修造厂为解决职工住房问题而兴建的经济适用�，原告罗荣和作为该厂的职工，符合购房的条件，而被告彭丽珍并不是该厂的职工，不具备购买资格。根据被告彭丽珍提交的桂房权证巴交字第××号房屋所有权证书显示，该套房登记在原告罗荣和的名下，房屋所有权人为原告罗荣和。被告彭丽珍辩称，因建房时原告罗荣和没有资金，双方口头协议将该套房转让给其，由其交付所有购房款以及出资装修，并由其出资办理房屋所有权证书，为防止事后发生纠纷，当时其还跟罗荣和公证签订了《民间借贷合同》，故认为该套房产权属于其所有。但原告罗荣和对被告彭丽珍的辩解并不认可，称由被告彭丽珍出资购买该套房的条件是让彭丽珍的女儿及女婿在该套房内居住，并没有将该套房转让给彭丽珍。在原告罗荣和不予认可，被告彭丽珍又未提供其他证据佐证的情况下，被告彭丽珍关于其与原告罗荣和存在转让案涉套房�口头协议的辩解本院不予采信。根据不动产物权登记生效原则，案涉套房的所有权人为原告罗荣和。其次，被告彭丽珍将案涉的巴马县巴马镇文化街542号B#603房转让给被告覃海军、被告黄庆展并没有事先取得房屋所有权人罗荣和的授权，事后也没有经罗荣和的追认或者取得该套房的处分权，故被告彭丽珍将案涉套房转让给被告覃海军、被告黄庆展的行为属于无处分权人处分他人财产的行为，损害了原告罗荣和的利益。为此，对原告罗荣和要求确认被告彭丽珍与被告覃海军、被告黄庆展签订的关于巴马县巴马镇文化街542号B#603房买卖的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
确认被告彭丽珍与被告覃海军、被告黄庆展于2014年2月7日签订的涉巴马县巴马镇文化街542号B#603房的《房屋买卖协议书》无效。
案件受理费50元，由被告彭丽珍、被告覃海军、被告黄庆展共同负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 丰 贤
代理审判员 韦 柳 欢
人民陪审员 李 正 贵
二〇一六年四月十四日
书 记 员 �宏婧
附本判决适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。