四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）川民申3497号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：项林南，男，1967年7月8日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：曹蕾，四川同鼎益律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：何丹，男，1986年6月1日出生，汉族，住四川省成都市双流区。再审申请人项林南因与被申请人何丹房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终4143号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。项林南申请再审称，（一）二审法院认定案涉《商品房转让协议》（以下简称转让协议）成立缺乏事实和法律依据。1.二审法院认定转让协议标的明确缺乏证据证明。在申请人对案涉《债务抵消（销）协议》（以下简称抵消（销）协议）的真实性、合法性均有异议的情况下，二审法院认定该证据对申请人有约束力。在未核实案涉项目A区其他楼栋相应房号房屋面积的情况下，仅以面积一致为由认定转让协议的标的系抵消（销）协议中约定的5号楼一楼11-14号商铺，并推定申请人知晓并认可抵消（销）协议，系事实认定错误。2.转让协议系商品房买卖合同，缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的必要内容，明显违反了法律禁止性规定，故该协议不能成立。（二）二审法院认定被申请人对案涉房屋有处分权及转让协议有效，缺乏事实依据且违反法律强制性规定。1.抵消（销）协议及案外人成都英英房地产开发有限公司（以下简称英英公司）出具的《证明》证实被申请人系居间方，并非案涉房产的所有权人，无权以自己名义转让登记在他人名下的房产。且《商品房认购书》第四条第四项明确约定被申请人不能转让涉案房屋，二审法院认定被申请人有权处分案涉房屋缺乏证据证明。2.案涉房屋系预售商品房，根据《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条及四川省人民政府相关规定，该类房屋禁止再行转让；案涉房屋是否取得预售许可证不清且未领取权属证书，二审法院认定转让协议有效违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条之规定。（三）二审法院认可英英公司出具的《证明》不符合证据规则，且经申请人书面申请未调取案涉房屋登记备案及预售许可的相关情况，错误。（四）二审法院认定申请人根本违约是转让协议解除的事由缺乏证据证明。转让协议并未约定被申请人单方解除合同权利；原审中被申请人未提交其要求申请人履行义务的证据；根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，在被申请人未出示案涉房屋预售许可证、其有处分权的证明前，申请人作为后履行义务人有权拒绝履行。被申请人将案涉商铺另行出售才是合同无法继续履行的根本原因。（五）二审法院在申请人未主张损失的情况下认定的损失额缺乏依据，系超出诉讼请求。转让协议解除后，被申请人无权依据合同主张违约金；其未提出赔偿损失的诉请，二审法院确认一审法院认定的实际损失不当的情况下维持一审判决，错误。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第五项、第六项、第十一项之规定，申请再审。本院经审查认为，（一）关于案涉转让协议是否成立的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”申请人诉称标的不明确，故转让协议不成立。经查，转让协议已载明标的物所在项目名称（天府新区华阳府河路“天府北京街”）、区间（A区）、楼层（一层）、房号（11-14号）及面积（192.05平方米），仅未明确案涉11-14号商铺所在楼号。根据日常生活经验法则，案涉转让协议涉及的交易金额数百万元，申请人作为支付价款一方，在标的不明的情况下即签订合同，且在签订合同后从未以标的不明为由与对方协商或主张相关权利，显然不符合常理。二审法院结合被申请人依据抵消（销）协议取得相应商铺的处分权且转让协议约定的商铺面积与抵消（销）协议约定的对应房号的商铺面积一致的情况，推定申请人与被申请人均明知转让协议指向的标的，符合逻辑推理和日常生活经验法则，并无错误。故申请人以转让协议标的不明为由主张合同不成立，缺乏依据。《商品房销售管理办法》第三条明确规定该办法调整的是房地产开发企业与买受人之间的法律关系，故案涉转让协议不在该办法调整范围内，申请人以转让协议违反该办法为由主张转让协议未成立，理由不成立。（二）关于案涉转让协议的效力问题。案涉抵消（销）协议第四条以及英英公司出具的《证明》足以证实被申请人处分案涉商铺取得了英英公司和张宜兴、向仁杰、周卫等人同意，并非无权处分。被申请人与张宜兴、向仁杰、周卫之间的份额问题系四人内部法律关系，与本案无关。申请人主张被申请人系无权处分缺乏证据证明。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可见，申请人以被申请人系无权处分为由主张案涉转让协议无效缺乏法律依据。《关于做好稳定住房价格工作的意见》并非行政法规，与四川省人民政府的相关规定一样，都不是判断民事合同效力的法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条已明确规定该解释用于调整房地产开发企业与买受人之间的关系，案涉转让协议不适用该解释。被申请人与英英公司之间系债务抵偿关系，双方虽签订了《商品房认购书》，但并非商品房买卖关系。且案涉转让协议第2条、抵消（销）协议第四条以及英英公司出具的《证明》相互印证，证实被申请人与英英公司前期签订的包括《商品房认购书》在内的相关文书需履行更名手续，由最终买受人直接与英英公司签订房屋买卖的法律文书。合同更名、新买受人直接与开发商签订房屋买卖合同等法律行为的性质是原买受人解除与开发商之间的购房关系，新买受人与开发商重新订立买卖合同，并非法律法规规定的“再转让”行为。因此，申请人以转让协议违反法律禁止性规定为由主张其无效，理由不成立。（三）经查，申请人在二审中对英英公司出具的《证明》予以质证，判决书亦载明其质证意见。申请人否认该证据的真实性、合法性，但并未提供证据证明。二审法院采信该证据符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零八条之规定，并无错误。如前分析，案涉商铺是否有预售许可证不影响对案涉转让合同效力的认定，故该证据并非本案主要证据，二审法院未予调取不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第五项规定的情形。（四）关于转让协议解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定了在一方当事人违约行为致使合同目的不能实现时，另一方当事人享有法定的合同解除权。案涉转让协议签订后，申请人未按约履行义务，使被申请人在预定时间内通过转让取得价款的合同目的落空，符合法定的合同解除权的行使条件。其在合同约定的履行期限届满后，将案涉商铺出售给第三人系减少损失的积极行为，并非违约。申请人一方面不履行合同义务，一方面又不解除合同，显然违反诚实信用原则，本院不予支持。二审法院判令案涉转让协议解除有事实和法律依据，正确。至于申请人提出的先履行抗辩权的问题，案涉转让协议未约定被申请人需出示处分权证明文件及案涉房屋预售许可证等义务，故该理由不成立。且其在原审中从未提出此抗辩。（五）关于违约金数额问题。一审法院计算实际损失额的方法并据此确定赔偿金额的处理虽不当，但结合本案实际情况，二审法院认为可以一审法院确定的金额作为申请人应承担的违约金数额，予以维持，系行使《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的自由裁量权，并未超出被申请人原审中提出的诉讼请求，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项规定的情形。综上，项林南的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第五项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回项林南的再审申请。审判长 贾 欢审判员 李 文审判员 赵亚飞二〇一七年十一月二十八日书记员 冯楚寒