四川省宜宾市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川15执异83号
异议人（被执行人）宜宾金齿轮有限责任公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区高庄桥。
法定代表人莫远利，董事长。
委托代理人张选隆，宜宾市翠屏区南广法律服务所。
委托代理人陈静，宜宾市翠屏区大众法律服务所。
异议人（利害关系人）舒厚蓉，女，1972年11月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人陈静，宜宾市翠屏区大众法律服务所。
申请执行人中国工商银行股份有限公司宜宾分行，住所地：四川省宜宾市商贸路101号。
法定代表人张昕煜，行长。
委托代理人王燕，该银行职工。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司宜宾分行与被执行人宜宾金齿轮有限责任公司借款合同纠纷一案中，因被执行人宜宾金齿轮有限责任公司未履行生效法律文书所确定义务，2014年6月3日申请人中国工商银行股份有限公司宜宾分行（以下简称工行宜宾分行）向本院申请执行。2016年6月2日四川乐山新联拍卖有限公司对宜宾金齿轮有限责任公司所有的位于宜宾市翠屏区前进村三石社厂房及工业用地的房地产进行拍卖后，被执行人宜宾金齿轮有限责任公司、案外人舒厚蓉对执行行为向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，通知当事人到庭进行听证，现已审查终结。
异议人宜宾金齿轮有限责任公司称，第一、四川乐山新联拍卖有限公司使用超过应用有效期的评估报告进行拍卖，其拍卖的保留价无法律依据。第二、依据《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第十四条，四川乐山新联拍卖有限公司作为受委托拍卖人，未按法律规定通知当事人和承租人，损害了异议人和承租人的利益。请求撤销四川乐山新联拍卖有限公司对异议人厂房及工业用地的房地产以1150万元的价格予以拍卖的行为。
异议人舒厚蓉称，异议人于2015年1月6日与被执行人签订《租赁合同》，租赁时间为2015年1月6日至2016年1月6日，到期后双方口头协商将租赁时间延长一年。拍卖被执行人所有位于宜宾市翠屏区前进村三石社厂房及工业用地的房地产时，没有通知作为承租户的异议人，违反了法律规定，侵害了异议人的权益。请求撤销被执行人宜宾金齿轮有限责任公司位于宜宾市翠屏区前进村三石社厂房及工业用地的房地产的拍卖。
本院查明，2014年6月3日，工行宜宾分行依据四川省宜宾市中级人民法院（2014）宜民初字第14号民事判决书，向本院申请执行宜宾金齿轮有限责任公司借款合同纠纷一案。在执行过程中，工行宜宾分行向本院申请查封被执行人所有位于宜宾市翠屏区前进村三石社厂房及工业用地的原抵押给申请人的房地产1、土地19054.03平方米，权属证书（2004）第40370号；2、食堂综合楼898.72平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019113号；3、机电库房1156.07平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019118号；4、二车间984.55平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019119号；5、配电房、变电站119.40平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019120号；6、三车间984.55平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019121号；7、理化办公室1791.30平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019122号；8、产品周转车间770.40平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019123号；9、生产件中心库房206.31平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019124号；10、大件精工车间1984.11平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019134号；11、油库58.14平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019135号；12、热处理车间455.00平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019136号；13、锻处理车间601.25平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019137号；14、总装车间1278.66平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019138号；15、供销、保卫办公室198.36平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019140号；16、电镀房193.69平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00019143号；17、礼堂493.72平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00026073号；18、钢材库656.64平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00026074号；19、办公楼434.43平方米，权属证书宜宾市房权证翠屏区字第00007791号；本院于2014年12月16日查封上述土地和房屋，同日将（2014）宜执字第56号裁定书和查封清单送达宜宾金齿轮有限责任公司。本院依据工行宜宾分行的申请将查封的土地和房产委托评估、拍卖，2015年4月20日，四川鼎泰房地产土地评估有限责任公司作出川鼎泰房评周估字[2015]第4-14号报告书，评估结果为上述土地和房产的评估总金额为1114.65万元，评估结果从评估报告完成之日起一年内有效。2015年6月16日本院向宜宾金齿轮有限责任公司送达了评估报告，宜宾金齿轮有限责任公司未在异议期间内向本院提出异议。2015年7月9日，本院启动拍卖程序。2015年9月22日，宜宾金齿轮有限责任公司向本院申请暂停对查封的被执行人的土地和房屋的拍卖，并与申请人工行宜宾分行达成和解协议。2015年9月23日，四川乐山新联拍卖有限公司在宜宾金齿轮有限责任公司厂区门外张贴拍卖公告和横幅。2016年3月10日，因宜宾金齿轮有限责任公司未按和解协议履行，工行宜宾分行向本院申请拍卖查封的土地和房产。2016年4月25日本院启动恢复对被执行人宜宾金齿轮有限责任公司土地、房产进行公开拍卖程序。2016年5月14日，四川乐山新联拍卖有限公司将拍卖公告刊登在《宜宾晚报》、人民法院诉讼资产网、四川省拍卖行业协会网络平台。2016年6月2日，四川乐山新联拍卖有限公司对查封的土地和房产以人民币1147.65万元的起拍价进行拍卖，竞买人邬龙、周亚雄以人民币1150万元的最高价拍的，同日，四川乐山新联拍卖有限公司作出川乐新联拍（2016）06号拍卖成交确认书。2016年6月20日竞买人邬龙、周亚雄向本院交付了全部成交价款。
另查明，宜宾金齿轮有限责任公司于2009年将上述涉案财产抵押给申请人工行宜宾分行，并办理了他项权。异议人舒厚蓉向本院提交其与宜宾金齿轮有限责任公司签订的从2015年1月6日起至2016年1月6日止的为期一年的租赁合同。
本院认为，本案执行中，本院已经依法委托评估机构对涉案土地、房产进行了评估，并在评估报告有效期内依法启动了对涉案土地的拍卖程序。虽然在拍卖过程中，因被执行人请求与申请人达成和解协议等事由，导致拍卖未在评估报告有效期内完成，但本院于2016年4月25日对涉案财产进行拍卖，仍是对已经启动的拍卖程序的继续，而非一次新的拍卖。因此，本院依据评估报告确定保留价并进行拍卖并无不当。在拍卖之前，由专业机构、专业人员对查封、扣押、冻结的财产依据一定的方法、程序和标准进行价格评估，可以为合理地确定拍卖保留价提供重要的参考依据，评估价的功能旨在对拍卖标的物内在价值进行客观的反映，保留价的功能则在于为被执行人的利益设置最低的保护限度。保留价不等于评估价，最终的拍卖成交价是由市场来决定的。本案中评估报告有效期已届满一个半月，但并不必然对最终的拍卖结果产生实质性影响。至于异议人宜宾金齿轮有限责任公司提出本案的评估报告价属于严重低估的问题。承办人认为，评估报告送达后，异议人宜宾金齿轮有限责任公司没有在法律规定的期限内提出异议，应视为其对评估报告结果的予以认可。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，异议人舒厚蓉在人民法院启动拍卖涉案标的物程序时，承租着涉案房屋，应享有优先购买标的物的权利。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日当场。”的规定，人民法院在拍卖五日前书面或者其他能够确认收悉的适当方式告知当事人和优先购买权人属于法定程序。拍卖公司在报刊、网络平台上刊登的拍卖公告针对的是不特定的竞买人群，不能视为人民法院对当事人和优先购买权人做到了告知义务。异议人宜宾金齿轮有限责任公司和舒厚蓉称因未通知其拍卖日期，严重违反拍卖程序请求撤销拍卖的请求，本院予以支持。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：
撤销对执行人宜宾金齿轮有限责任公司位于宜宾市翠屏区前进村三石社厂房及工业用地的房地产的拍卖。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。
审 判 长 孟 军
审 判 员 曾 珍
代理审判员 周 媛
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 罗劲松