广西壮族自治区柳江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民初字第2423号
原告韦建领，男，1962年10月8日生，壮族，现住柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场***号*单元***室。身份证号：
450221196210084956。
原告韦友铁。
委托代理人龙月庄，广西桂柳律师事务所律师。
委托代理人覃杏华，广西桂柳律师事务所律师。
被告黄祖凡，1956年6月7日。
委托代理人韦露倩，广西银正律师事务所律师。
委托代理人陈保勇，广西广正大律师事务所律师。
原告韦建领、韦友铁与被告黄祖凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成由审判员蔡汉青担任审判长，人民陪审员韦红色、周璇参加的合议庭，于2015年11月19日、2016年3月16日公开开庭进行了审理。书记员马洁华担任法庭记录。原告韦建领、韦友铁的委托代理人龙月庄，被告黄祖凡的委托代理人韦露倩、陈保勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韦建领、韦友铁诉称，原告于2011年8月26日到被告位于柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场198号楼盘的售楼部交纳购买柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场198号（柳江县基隆开发区金岭路西面）七单元301室的购买权款人民币1500元，同年8月27日，原告到该售房部以现金方式交纳购买该房的定金人民币10000元，之后，原告于2011年12月2日、28日两次分别支付购房款40000元，共80000元购房款给售房人员韦军，以上四笔款项售房人员韦军均出具了收据，定金可抵付首期房款。2013年1月23日被告负责售房的员工韦军代理被告与原告签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定该房屋建筑面积为106.09平方米，总价为人民币440273元；原告同意在《房屋买卖合同》签订之日交首期房款390000元，余款50273元原告在递交过户申请之日起三日内支付。合同签订的当天，原告就将首期购房款余款300000元转入韦军指定的收款帐户，加上之前所交的90000元购房款，原告已足额支付了首期房款390000元，该售房部的售房人员韦军即出具了一张盖有被告印章的收款收据给原告收执。之后韦军一直拖延不配合办理过户手续。2014年3月，原告听别人讲韦军代被告收房款后携巨款跑了，被告黄祖凡也报警了。原告认为被告聘请的售房经理韦军代理被告与原告签订《房屋买卖合同》的行为在客观上与其职务具有关联性，已经构成职务上的表见代理行为，代理后果归属于作为被代理人的被告承担。双方在平等自愿的前提下签订的《房屋买卖合同》合法有效，应按合同约定诚信履行自己的义务。现原告已按约定履行了付款义务，被告也应该按约定为原告办理过户手续。经多次找被告协商，被告均不配合原告办理房屋过户手续，也未将该房交付给原告。原告特向法院起诉，请求判决：一、确认被告黄祖凡与原告韦建领、韦友铁签订的买卖柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场198号（柳江县基隆开发区金岭路西面）七单元301室房屋的《房屋买卖合同》有效，被告黄祖凡继续履行该《房屋买卖合同》。二、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实提供的证据有：1、《房屋买卖合同》，2、《购买权收据》，3、《定金收据》，4、购房款部份款项收据，5、个人跨行汇款申请书，6、购房款支付总数收条。证据1-6共同证明原告向被告购买基隆综合区金岭市场198号七单元301室房屋的事实，合同中卖方盖的章都是被告黄祖凡的私章，购房合同没有指定购房款必须转进黄祖凡的账户，购房款、定金以及其他费用都是由被告的售房员韦军代收。7、韦三强等的《房屋买卖合同》、《土地证》、《房产证》，8、王文生等的《房屋买卖合同》、《土地证》、《房产证》。证据7-8证明被告黄祖凡所卖的基隆综合区金岭市场198号房屋的买卖合同中卖方盖的章都是被告黄祖凡的私章，不需要黄祖凡亲笔签字的。9、韦茂团、陆鹏、陈林林等21人签名的《证明书》。证明证明人都是基隆综合区金岭市场198号楼的业主（住户），韦军是黄祖凡聘请的售房员工，所有售房相关手续均由韦军一人在售房部办理，交付定金和优惠费都是交给韦军。
被告黄祖凡辩称，原告提供的合同是犯罪嫌疑人韦军假冒被告黄祖凡签订的合同，合同是违法的、无效的。韦军只是被告聘请的售房工作人员，其权限为带购房人看房及交付房屋，没有签订合同、收取购房款、办理房屋过户手续的资格，即无权代理售房的，故其与原告签订的合同属于无效合同，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
被告为其辩解向法庭提供的证据有：1、《房产证》，2、《土地证》。证据1-2共同证明基隆综合区金岭市场198号7单元301室房产属于黄祖凡本人所有。原告与韦军假冒被告签订的合同上的房产证号与真实的房产证号不相同，原告没有尽到自己的审查义务，存在过错，该合同并不符合表见代理的情形；3、银行转账流水单及黄祖凡农行借记卡账户主档查询单，4、《房屋买卖合同》三份。证据3-4共同证明真正与被告黄祖凡签订《房屋买卖合同》的业主是直接将购房款、首付款转至黄祖凡的银行账户上，而不是交给韦军本人。韦军与原告签订合同的目的是进行诈骗，其没有得到黄祖凡的授权；5、《房地产买卖合同》五份，6、房管所办证指南。证据5-6共同证明《房地产买卖合同》是在房管所备案的，二手房买卖办理房屋过户手续的程序需要双方当事人到房管所交相关材料并且面签，只有黄祖凡的私章是无法办证的，原告提供的“证明书”上的签名业主所称没有见过黄祖凡本人是假的。王文生与韦三强两户人在房产所签订《房地产买卖合同》的，也是有备案的，黄祖凡在房产所也与其面签了《房地产买卖合同》。7、证人郑某出庭作证证词。证明从合同签订与办理房屋过户的程序，都是委托证人办理的，韦军只有接待看房，没有签订合同并收取购房款项的权利。8、证人韦某出庭作证证词。证明韦军只有接待看房的权限，签订合同与办理房屋过户的程序是跟证人郑某办理的，交款也是打款到黄祖凡的帐号上。
经原告韦建领、韦友铁申请，本院依职权调取原告及黄祖凡在公安机关作出的《询问笔录》。拟证明基隆综合区金岭市场198号楼盘从建房至卖房都是黄祖凡委托其儿子黄焕龙负责的，韦军是其聘请的负责售房接待购房者的员工，黄祖凡是不管事的。原告报案是因为被告发现韦军携款逃跑后让原告去报案，目的是配合将整个购房经过及交款金额说明清楚，而不是要求韦军返还房款。负责整栋楼盘的销售人黄焕龙知道并认可韦军向原告卖房并收取房款的事实。被骗房款的人应是黄祖凡。
经被告黄祖凡申请，本院依职权从公安机关调取的《司法鉴定意见书》。拟证明原告提交的收条及合同签名盖印章均是韦军伪造的，不是黄祖凡的私章，韦军的行为触犯了刑法，应承担相应的刑事责任，应当由韦军来承担本案的责任，而不应由被告来承担责任。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性不予认可，该份合同是韦军为了实行诈骗，没有得到被告的委托，假冒被告的名义与原告签订的合同，是非法的，无效合同；对证据2-6认为显示的收款人是韦军，是韦军的个人行为，与被告无关，被告没有收到任何原告支付的购房款项。购房收据与收条虽然印的是黄祖凡印章，但是是韦军伪造的印章，与被告无关，被告不应承担责任；对证据7、8的真实性无异议，但不认可原告的证明目的。韦三强、王文生等的合同中的确只有黄祖凡的私章，但是不代表没有黄祖凡与购房者亲自签名的合同，且该合同中所留的电话是黄祖凡的真实电话；对证据9的真实性不认可，也不认可原告的证明目的。邻居（业主）的证明不符合《民事诉讼法》的规定，也没有出庭说明。韦军作为被告所聘请负责售房的工作人员，其没有代表被告收取款项的权限，韦军的职责仅仅是代为带领购房者看房，办理交房手续，没有收取购房款、代表被告签订合同、办理房屋过户手续的资格；被告对本院依职权调取的《询问笔录》真实性无异议，不认可原告的证明目的。认为该楼房是2012年建成，郑某帮忙收取材料办理过户，印章也是郑某拿的，韦军只有带人看房、看管接待室、打扫卫生、管理工地、接待购房者的职责，没有签订合同、收取购房款、办理房屋过户的职责。
原告对被告提供的证据1的真实性无异议。但认为该证据同时证明了被告实际卖给原告的房屋地址与房产证、土地证上的地址的单元、楼层、房号是一致的；对证据2、3的真实性无法认定，由法院查实，不认可被告的证明目的。认为该流水单与本案无关；对证据4真实性无异议。认为这三份合同足以证明被告出卖的房屋只需要盖黄祖凡的印章而不需要黄祖凡的签名；对证据5、6的真实性无异议。但是认为这是办理房屋过户手续时使用的，原告没有被带去办理过户，所以也没有到面签合同这一程序；对证人郑某出庭作证证词认为，郑某讲的所有合同都是与其草签，韦军没有代签合同、代收定金和房款的权限不认可。郑某讲的所签的合同有部分指定了转款卡号，部分没有指定转款卡号，郑某不在售房接待室上班，是韦军在售房处接待购房者、带购房者看房、带购房者找郑某办理过户，售房处没有公示员工售房权限和分工是事实。原告作为购房者是没有能力知晓原告卖房人员的内部分工，而且郑某不在售房接待室上班，在没有达到办理过户手续程序的时候，原告是无法知道有郑某这个人在房屋买卖中的作用，且原告与其他购房者多次到该售房接待室，每次都是韦军一个人在接待室接待，办理所有手续，不见其他任何人，原告完全有理由相信韦军是黄祖凡的售楼人员，并且可以处理、办理有关售房的一切手续；对证人韦某出庭作证证词认为，证人韦某讲的没有证据证实，不能证实售房部室内张贴有员工的分工权限，证人韦某的合同也没有约定要把房款打进指定帐户，且原告方从未见过证人韦某，其所作证词不能作为本案定案依据；原告对本院依职权调取的证据《司法鉴定意见书》真实性无异议，但不认可被告的证明目的。认为该鉴定意见书只是说明合同及收据中的“黄祖凡印”名章印纹与黄祖凡交给公安局提供的“黄祖凡印”名章印纹不是同一枚印章盖印形成，并未认定原告合同上的印章是假的。就算原告合同中的印章与黄祖凡交给公安局提供用于鉴定的印章不是同一枚印章，也是韦军在履行卖房职务中所为，是被告与受委托售房人韦军的内部问题，不能对抗善意第三人（原告）。而且黄祖凡提供的印章也没有经过备案，不排除有两枚印章供售房使用。
本院对双方均无异议的证据及其内容予以确认，对有异议的部分证据及其内容综合全案事实及有关法律规定予以认定。
综合原、被告的陈述与举证，本院确认以下法律事实：
位于柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场198号（柳江县基隆开发区金岭路西面）楼盘的房产所有权人是被告黄祖凡。被告黄祖凡委托其儿子黄焕龙全权负责该楼盘的建房及卖房的相关事务。韦军是黄焕龙聘请的售房员工，负责在售房接待室接待购房者。原告经朋友介绍于2011年8月26日到被告该楼盘的售楼部看房，并于当日交付购买该楼盘七单元301室房屋购买权款1500元，次日（2011年8月27日），原告又到该售房部交付购房定金10000元。之后，原告分别于2011年12月2日及同月28日两次均支付购房款40000元给韦军，以上四次交款韦军均出具收据给原告。2013年1月23日，韦军与原告在该楼盘售房部签订一份《房屋买卖合同》，合同对所购房屋的产权证号、座落位置、结构、层次、面积，购房价款，付款方式，房屋交付，违约责任等进行了约定。《房屋买卖合同》签订当日，原告按合同约定交付购房款300000元给韦军（该款转入韦军指定的收款帐户），加上之前交付的90000元（含定金10000元），原告共交购房款390000元，余款50273元。合同还约定原告应于双方向房产所递交过户申请之日起三日内支付；双方在柳江县房产所办理完过户手续后10日内，被告将房屋交付原告。韦军收到原告交付的300000元后，出具有加盖黄祖凡印章的收款收据给原告收执。韦军与原告签订《房屋买卖合同》后，于2013年6月25日与另案原告覃美珍、于2013年6月27日与另案原告梁勇弟、于2013年10月18日与另案原告张方园、于2013年12月19日与另案原告张安友、于2013年10月18日与另案原告贝文英、于2013年11月15日与另案原告韦红芬分别签订《房屋买卖合同》，韦军与上述另案原告签订合同后，均将另案原告所购房屋交付购买人使用。上述另案原告接收所购房屋后均已装修，并入住至今。上述另案各原告从看房、交定金到签订合同，期间只是见到韦军一人在被告的售楼接待室接待、办理相关手续，没有见到过黄祖凡，也没有见到其他工作人员在接待室出现。在被告的售楼接待室未见有关于韦军作为售房人员的职责权限，各买受人与韦军签订《房屋买卖合同》均在售楼接待室完成，在各买受人的合同书上韦军均加盖有黄祖凡的私章。原告交款后，多次找韦军办理所购房屋的过户手续及交房，但韦军以各种理由未予办理。2014年3月中旬，原告及另案各原告在售楼接待室见到被告黄祖凡，黄祖凡跟原告等人讲韦军已携款逃跑了，叫原告等人报警。原告与另案原告梁勇于2014年3月17日到柳江县公安局报案，陈述购房经过。次日（2014年3月18日），被告黄祖凡到柳江县公安局报案，陈述了韦军携收取的购房款逃跑之事。2014年4月至2015年8月间，被告儿子黄焕龙还收取另案各原告用电电费。合同签订后，被告仍未为原告办理房屋过户手续，也未交付房屋给原告。原告于2015年9月28向法院起诉，提出以上诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告与另案其他原告通过亲友介绍知道基隆综合区金岭市场198号有房屋出售而前往了解并购房。在购房过程中，原告及另案其他原告在被告的售房接待室只是见到韦军一人，且所办理的所有购房相关手续（看房、交定金、签订合同）均在被告的售楼接待室完成，期间未见有其他工作人员出现。原告与在被告该楼盘购房的另案原告与韦军签订的《房屋买卖合同》，韦军在合同上加盖有黄祖凡的私章。各购房人在合同签订后，均依约交付购房款，另案各原告均领取韦军依合同交付所购买的房屋并入住。另案各原告在入住期间，被告儿子还收取了2104年4月至2015年8月间的电费，因在此前的2013年3月18日，被告黄祖凡已到公安机关报警，称韦军无权代理售房，其与前述另案原告对争议房屋既无租赁关系，也无借用关系，其儿子黄焕龙作为该楼盘房屋的管理者，对另案各原告居住使用其房屋，均未提出异议，应视为被告及黄焕龙认可各该房屋已出售。在双方签订的合同中，虽然韦军在合同上所盖黄祖凡印章与被告提供用于鉴定比对的黄祖凡印章不是同一枚印章，但被告的印章样本并没有经公安机关备案，且原告也没有能力对黄祖凡印章的真假进行实质审查。根据韦军与另案原告签订的购房合同及其已将房屋交付的事实，原告认为被告对本楼盘售房的交易习惯是由韦军全权办理，也就有充分的理由相信韦军有权为其办理购房相关手续。为此，作为被告聘请的售楼人员韦军在履行售房职务过程中代理被告与原告签订《房屋买卖合同》并收取购房款的行为，在客观上与其职务具有关联性，原告有理由相信韦军对出售该房屋有代理权，为此，其行为已经构成职务上的表见代理，其代理后果归属于作为被代理人的被告黄祖凡。该合同是双方在平等自愿的基础上所签订，没有违反法律规定，应为有效合同。故对原告要求确认该《房屋买卖合同》有效的诉请，本院予以支持。双方应当继续履行该合同。被告辩称韦军只有管理售房接待室、接待购房者、带人看房、办理交房手续的权限，没有代理被告签合同、收房款的权限；原告与韦军签订合同时未尽审查义务存在过错未形成表见代理，该合同无效的观点，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条的规定，判决如下：
被告黄祖凡与原告韦建领、韦友铁于2013年1月23日签订的《房屋买卖合同》有效。
本案案件受理费1057元，由被告黄祖凡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 蔡汉青
人民陪审员 韦红色
人民陪审员 周 璇
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 马洁华