山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁13民终4682号
上诉人（原审被告）：焦荣梅，女，1968年12月20日出生，汉族，法律工作者，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：沈捷，系上诉人之夫，1971年2月2日出生，汉族，新闻工作者，住临沂市兰山区。
被上诉人（原审原告）：王嗣春，男，1951年2月6日出生，汉族，退休军人，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：李娟，系被上诉人之妻，1974年11月21日出生，汉族，无业，住临沂市兰山区。
上诉人焦荣梅因与被上诉人王嗣春房屋租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2016)鲁1302民初10553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人焦荣梅及其委托诉讼代理人沈捷、被上诉人王嗣春的委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
焦荣梅上诉请求：一、依法撤销（2016）鲁1302民初10553号民事判决书，改判驳回原告起诉或者发回重审。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决错误。涉案楼房系案外人于运芝于2012年4月28日转让给上诉人，转让款72000元，一次性付清。2011年12月12日，于运芝与中国移动通信集团山东有限公司临沂分公司（以下简称移动公司）已经签订合同，期限2011年12月12日至2021年12月11日，故该转让行为在上诉人受让房屋时，于运芝已经和移动公司签订协议。该协议一直履行至今。转让后，被上诉人也按照合同约定收取租金。被上诉人对案外人于运芝转让给上诉人以及和移动公司签订协议，自2011年12月12日至今，被上诉人一直未提出异议，应认定被上诉人是知情的、同意的。且上诉人与被上诉人签订合同期限2012年4月30日至2022年4月30日，双方签订合同时，案外人于运芝和移动公司已经签订合同，被上诉人将移动公司签订的合同一并转给上诉人，由上诉人收取移动公司的租赁费。从以上合同订立的时间看，上诉人不存在违约行为。现被上诉人违约强行收取房屋，违反契约的稳定性。签订合同时，上诉人、被上诉人及案外人于运芝三方在场，对转租被上诉人是知情的，不存在未经被上诉人同意私自转让。综上，一审法院认定事实不清，上诉人不存在违约行为，上诉人要求继续履行合同。请求二审法院查清事实，作出公正裁决，维护上诉人合法权益。
王嗣春辩称，与上诉人签订房屋租赁合同时，确实上诉人、被上诉人、于运芝三方在场，对转让宾馆这件事是知情的，但对于运芝及上诉人与移动公司签订租赁合同并不知情。对移动公司在楼顶建基站也不知情。上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
王嗣春向一审法院起诉请求：1.依法判决或调解双方解除楼房租赁合同，并判令被告支付违约金5000元；2.依法判决被告承担本案诉讼费等程序性费用。
一审法院认定事实：原告王嗣春与被告焦荣梅于2012年4月30日签订楼房租赁合同书一份，合同书载明：“楼房租赁合同书出租方：王嗣春承租方：焦荣梅……二、甲方有楼房360平方米，甲方愿将15间楼房有偿租给乙方使用。三、乙方只有使用权，产权属甲方所有，乙方需室内装饰，应申请甲方同意后施工，一切费用均由乙方承担。四、租赁期限为10年，自2012年4月30日至2022年4月30日。五、交款方式：以先交款后使用的原则，加收保证金1000元，每半年前一周内交齐下半年租赁费，超过三天不交者加收租金20%，超过五天不交者，视为放弃合同，剩余租金不再退回。六、租赁期间，乙方如中途退房，已交的房租费不再退回。需如转让，须经甲方同意后方可转让……年租金伍万元整￥50000，半年一付租金贰万伍仟元整￥25000。甲方：王嗣春乙方：焦荣梅2012年4月30日”。涉案房屋的租赁费用被告已缴纳至2016年10月30日。在（2015）临兰民初字第2615号判决书中查明，本案被告焦荣梅认可其与移动公司签订租赁合同时原告并不知情。原告现以被告存在不能按时交纳租赁费用、擅自拆除房屋主体结构、非法拆除楼顶广告牌、擅自将房屋顶部出租给移动公司建造移动通讯设施等为由诉至法院要求解除合同。
一审法院认为，原告王嗣春与被告焦荣梅签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”原、被告双方签订于2012年4月30日签订的《楼房租赁合同书》第六条约定：“租赁期间，乙方如中途退房，已交的房租费不再退回。需如转让，需经甲方同意后方可转让”。无论是根据法律的规定还是当事人双方的约定，涉案房屋的转租均应经本案原告的同意，本案被告将其承租的部分房屋在未经原告同意的情况下转租给案外人移动公司的行为已构成违约，根据法律规定，本案原告有权解除合同，原告现向法院起诉要求解除合同，系合法行使其权利，应予支持。庭审中查明，涉案房屋的租赁费用被告已缴纳至2016年10月30日，故判令原、被告之间签订的租赁合同自2016年10月30日解除。原告还主张被告支付其违约金5000元，因原、被告签订的租赁合同中并未对违约金作出约定，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条之规定，判决：一、原告王嗣春与被告焦荣梅于2012年4月30日签订的《楼房租赁合同书》于2016年10月30日解除；二、驳回原告王嗣春的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告焦荣梅负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对上诉人未上诉及一审未诉讼的事项不再进行审查。本案有争议事实为：对上诉人焦荣梅与移动公司签订的转租合同，是否征得被上诉人王嗣春许可、默认或追认。对一审法院认定的其他事实，双方无争议，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本院(2016)鲁13民终5089号民事判决书认定，移动公司与焦荣梅签订租赁合同时并未征得王嗣春同意，违反了王嗣春与焦荣梅签订的楼房租赁合同书中第六条的约定。焦荣梅作为第三人参加了该案诉讼且并未有异议。焦荣梅在本案中抗辩称，案外人于运芝与移动公司转租合同在先、期间被上诉人未提出异议，应认定被上诉人是知情的、同意的。对此，被上诉人予以否认，称“与上诉人签订房屋租赁合同时，确实上诉人、被上诉人、于运芝三方在场，对转让宾馆这件事是知情的，但对于运芝及上诉人与移动公司签订租赁合同并不知情。”本院认为，(2016)鲁13民终5089号案件侵权之诉与本案合同之诉系关联案件，案件事实具有关联性。“移动公司与焦荣梅签订租赁合同时并未征得王嗣春同意”系生效裁判文书确认的事实，除有相反证据足以推翻外，应当认定为本案的事实。本案中，焦荣梅虽抗辩认为王嗣春对其转租行为应是知情的，但未提供充分证据予以证明，根据举证责任分配规则，应当承担举证不能的不利后果。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条关于“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”的规定，应当认定上诉人焦荣梅与移动公司签订的转租合同未征得被上诉人王嗣春许可、默认或追认，构成违约，符合法定和约定解除合同的条件。
综上所述，焦荣梅的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人焦荣梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 国 栋
审判员 马 骏
审判员 李大军二〇一七年九月二十九日
书记员 孙 壹