台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台黄民初字第740号
原告：台州华诚物业管理有限公司。
法定代表人：胡凤梅。
委托代理人：胡平。
被告：蔡智敏。
委托代理人：缪海兵。
原告台州华诚物业管理有限公司（以下简称华诚物业公司）与被告蔡智敏为物业服务合同纠纷一案，于2014年4月2日诉至本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告台州华诚物业管理有限公司的委托代理人胡平，被告蔡智敏及其委托代理人缪海兵，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华诚物业公司起诉称：原告系黄岩“西ＸＸ庭”小区的物业服务公司，被告系该小区3幢1103室业主，房屋建筑面积为128.44㎡。原告与“西ＸＸ庭”小区开发商台州市华鼎房地产开发有限公司（以下简称华鼎房产公司）签订了《前期物业服务合同》，并对小区物业费缴纳、计费标准、违约责任等进行了约定。原告依约履行物业服务后，被告未按照约定支付2011年、2012年度的物业费4624元［128.44㎡×（1.1元／㎡／月＋0.4元／㎡／月）×24月］。经原告多次催讨，被告始终拒绝履行付款义务。故请求判令：一、被告支付物业服务费4624元，滞纳金323.6元（暂从2013年5月1日起计算至2013年12月30日，其后按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）。二、由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告申请变更诉讼请求，要求将滞纳金变更为自起诉之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息损失。
被告蔡智敏答辩称：一、华鼎房产公司交房时告知答辩人小区前期物业公司为台州市新大众物业管理有限公司（以下简称新大众公司），且答辩人也已经与新大众公司签订了前期物业服务合同。该合同无服务年限，答辩人至今未收到新大众公司退出小区和原告进驻小区的通知。答辩人实际也不清楚小区的物业服务公司是谁。二、华鼎房产公司向答辩人交房后，无权再代表业主签订物业服务合同。且涉讼物业的选聘未采取公开招标的形式。原告与华鼎房产公司签订的前期物业服务合同无效。三、如果原告对“西ＸＸ庭”小区进行了管理，也仅是无因管理，不能以物业管理服务合同进行起诉。四、答辩人的服务费已经付至2012年4月30日，仅未缴纳2012年5月1日至2013年4月30日的物业费。五、涉讼物业管理服务存在瑕疵或不到位的现象。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告华诚物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书，被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、前期物业服务协议，证明原、被告建立物业服务关系的事实及物业费收取的标准。3、商品房买卖合同、房产所有权登记信息，证明被告系涉讼物业服务小区业主的事实。4、照片，证明原告已经向被告催讨过物业费的事实。5、华鼎房产公司公告，证明原告接管小区正当合法。
被告质证后认为：对于原告提供的证据1-4的真实性无异议。对于证据5，该份证据属于华鼎房产公司单方出具，对于被告无约束力。
被告蔡智敏为支持其答辩主张，向本院提交了商品房买卖合同、补充协议和前期物业服务协议，证明被告与新大众公司签订了物业服务协议，在业主委员会或业主大会重新选聘前，其他物业公司无权进行管理。
对于被告提供的证据的真实性，原告质证后无异议，但认为：原告承接小区物业服务后，并未加重业主的付费负担。根据业主前期签订的协议，所应当缴纳的物业费为1.1元／平方／月，能耗费0.4元／平方／月，与原告主张的标准是一致的。
经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：对于原告提供的1-4号证据和被告提供的证据的真实性，双方当事人均无异议，本院予以确认。对于原告提供的证据5华鼎房产公司公告，该份报告反映的内容客观真实，对于新大众公司于2011年4月退出“西ＸＸ庭”小区，华鼎房产公司重新选聘原告自2011年5月1日起为涉讼小区提供物业服务等事实，本院予以确认。
经审理，本院认定如下案件事实：
被告蔡智敏向开发华鼎房产公司购买了坐落台州市黄岩区西ＸＸ庭小区3幢1单元1103室的房屋一套，房屋建筑面积为128.44㎡。2010年4月30日，新大众公司与被告妻子卢静签订了一份前期物业服务协议，约定：物业服务内容有：房屋共用部分的日常维护和管理；房屋共用设施设备的日常维护和管理；环境卫生；安全防范；交通秩序和车辆停放；房屋装饰装修管理；消防管理；公共绿化等。物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备能耗、维修和更新的费用以及二次供水所需的水电能耗费用），首期缴纳一年物业费，以后每12个月缴纳一次，业主或物业使用人应在每12个月的第一个月履行交纳义务。物业服务费收费标准：住宅为1.1元／㎡／月，地下车位40元／位／月；电梯、水系、公共照明等共用设施设备的运行能耗费不含在上述收费标准中，具体收费标准为：使用电梯的按建筑面积每月每平方0.4元，不使用电梯的按建筑面积每月每平方0.2元收取······
2011年1月22日，华鼎房产公司出具公告一份，载明，“西ＸＸ庭”小区全体业主：本小区前期物业管理合同将于2011年4月30日到期，现有物业管理企业即新大众公司于2011年1月20日提交了不续约决定报告和交接资料。告知因其内部原因，决定于合同到期后不再续签合同，同时退出本小区的物业服务工作。为了维护小区全体业主的利益，保证小区正常的物业管理工作。我公司根据有关规定，将在2011年4月30日前重新选聘物业管理企业，于2011年5月1日起接收本小区物业服务工作。2011年2月20日，华鼎房产公司重新与华诚物业公司签订了前期物业服务合同，约定：物业服务内容有：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费收费标准：住宅为1.1元／㎡／月（本价格不含小区公共设施设备运行能耗费用），地下车位40元／位／月；小区物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维护、年检等费用由全体业主分摊······物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每一交费周期的第一个月内履行交纳义务······本合同期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止。合同签订后，原告华诚物业公司于2011年5月1日进入“西ＸＸ庭”小区提供物业管理服务，相应的，新大众公司退出了小区的物业管理。2012年4月1日，原告与华鼎房产公司续签了一年的合同，自2012年5月1日起至2013年4月30日止。
另认定：被告实际已经支付了截至2012年4月30日的物业服务费，2012年5月1日起至2013年4月30日的物业费2312元［（1.1元／㎡／月＋0.4元／㎡／月）×128.44㎡×12月］未支付。原告向被告催款未果，遂诉至本院。
还认定：“西ＸＸ庭”小区的业主委员会于2013年5月成立。
本院认为：《台州市物业管理实施办法》第三十四条第二款规定“前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当按照本办法第三十一条的规定重新选聘物业服务企业实施物业管理。”本案被告虽然于2010年4月30日与新大众公司签订了前期物业服务合同，但新大众公司于2011年4月30日撤出了“西ＸＸ庭”小区，事实清楚。自新大众公司退出小区后，双方签订的上述前期物业服务合同实际终止履行。但此时小区业委会尚未成立，华鼎房产公司作为涉讼小区的建设单位，为维护小区物业管理工作的正常运行，按上述规定重新选聘物业服务企业与原告签订的物业服务协议，是有相关依据的。重新签订的物业服务合同仍属于前期物业管理性质。被告主张涉讼物业的选聘未按照《物业管理条例》规定通过招投标的方式进行，故原告与华鼎房产公司签订的协议无效。但根据《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”，因此，上述条例要求建设单位以招投标方式选聘物业服务企业的规定属于管理性规范，而非效力性规范。本案中，倘若华鼎房产公司确实未按照规定选聘物业管理公司，其应当承担的是相应的行政责任。另外，该份合同与新大众公司跟被告签订的前期物业服务相比，物业服务企业的资质、人员、服务内容和收费标准相当，没有明显加重业主的负担。因此，原告华诚物业公司与华鼎房产公司签订的前期物业服务合同应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告应当按约履行。至于审理中，被告提及的物业管理服务存在瑕疵或不到位的现象。物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面起到了不可替代的作用，已经成为百姓生活中不可或缺的组成部分。但物业服务这一新兴产业在发展中难免存在一些不令人满意的问题和不足，而且不同业主对满意的标准不尽一致，因此，需要物业服务企业不断地完善和改进服务，以满足百姓越来越高的生活品质和环境质量的要求。对城市居民来说，物业服务已经成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此正发展成为一种相互依存、共促发展的关系。物业服务企业服务不到位，致使业主不缴费；业主不缴费，导致物业服务企业因缺乏资金更难以服务到位，以致业主更不愿意缴费······会导致恶性循环。本案中，原告在物业服务过程中可能存在一些瑕疵和不足，需要完善和改进，但被告不能以此拒付或少付物业费。被告的欠费行为不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。被告蔡智敏按约定缴纳了2012年4月30日前的物业服务费，但自2012年5月1日起至2013年4月30日的物业费2312元未缴纳，事实清楚。对于其中的公共能耗费具体金额，华鼎房产公司与原告之间的物业服务协议约定不明，原告按照前期物业的收取习惯确定0.4元／㎡／月合理。因此，对原告要求被告支付所欠物业费2312元的诉讼请求，本院予以支持。另外，对于被告答辩按照无因管理支付费用的主张，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告蔡智敏于判决生效后十日内支付原告台州华诚物业管理有限公司物业费人民币2312元，该款的利息损失从2014年4月2日起至判决确定的支付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率一并计付。
二、驳回原告台州华诚物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告台州华诚物业管理有限公司负担13元，由被告蔡智敏负担12元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费50元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
代理审判员 苗 青
二〇一四年六月六日
代书 记员 牟奕静