江苏省昆山市人民法院
行 政 判 决 书
（2013）昆行初字第0086号
原告陆健。
原告张忠英。
被告昆山市住房和城乡建设局，住所地昆山市同丰路598号，组织机构代码证01418963-3。
法定代表人陈辰扬，该局局长。
委托代理人王检阅。
委托代理人邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。
第三人昆山市土地储备中心，住所地昆山市同丰西路188号，组织机构代码证46717757-1。
法定代表人徐锁发，该中心主任。
委托代理人葛霞青，江苏六典律师事务所律师。
原告陆健、张忠英诉被告昆山市住房和城乡建设局（以下简称“昆山住建局”）拆迁行政裁决一案，本院2013年12月5日受理后，于2013年12月6日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书并追加昆山市土地储备中心为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年1月9日公开开庭审理了本案，原告陆健、张忠英，被告昆山住建局的委托代理人王检阅、邓惠明，第三人昆山市土地储备中心的委托代理人葛霞青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告昆山住建局2013年7月18日作出昆住建开房裁（2013）30号房屋拆迁裁决书，认为申请人（昆山市土地储备中心）在实施收购储备柏庐路东侧1号地块实施前期开发建设项目区域内的房屋拆迁是经其批准后实施的，该拆迁行为合法有效；被申请人（陆健、张忠英）选择产权调换的补偿方式，是符合拆迁政策规定的，其予以支持。申请人采用市场比较法评估确定被申请人原有一套位于昆山市玉山镇柏庐中路XX号建筑面积为58.04平方米房屋的补偿金额，并按产权调换方式拟期房安置一套位于昆山开发区新城天地X号商业楼（编号29）建筑面积为69.92平方米商业房的方案，是符合拆迁政策的，其予以支持。对被申请人认为对58.04平方米商业房的评估复核结果仍有异议的观点，其认为，根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十二条“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议者或另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定”的规定，因被申请人在法定期限内未对复核结果提出申请技术鉴定，故对被申请人提出的要求不予支持；对被申请人提出原地安置的要求，其认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条第（三）款“拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。实行异地安置的，应当一次性安置”的规定，因在上述规定中均未规定对被拆迁人必须原地安置，故原地安置并非法定的补偿安置方式，且拆迁人在该拆迁项目的《拆迁实施细则》中已明确了拆迁补偿方式、安置地点和安置价格，故对被申请人提出的要求不予支持；对被申请人提出对建筑面积为28.42平方米未登记自建房算作商业房进行补偿并安置的要求，其认为，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条第（二）款规定“用途：以房产所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准”和《苏州市城市房屋拆迁管理条例》第二十三条“被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋。以房屋所有权证记载的用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定。房屋所有权证未明确用途的，以房屋档案记载的用途认定”，且昆山市规划局已对商业房旁的未登记自建房认定为违法建设，故被申请人提出对未登记自建房算作商业房补偿并进行安置是无事实依据和法律依据的，其不予支持；对被申请人提出如果异地安置的，安置的商业房将来的年租金确保不低于8万元人民币的要求，其认为，因无相关的拆迁政策规定，故不予支持。根据《苏州市城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第十八条、第十九条、第二十条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十六条、第三十三条之规定，裁决：一、申请人补偿被申请人原有一套位于昆山市玉山镇柏庐中路XX号建筑面积为58.04平方米商业房的评估价金额为1464710元，室内装修评估价金额为21500.22元，合计结算补偿金额为1486210.22元。二、被申请人应付就申请人拟期房安置的一套位于昆山开发区新城天地X号商业楼（编号29）建筑面积为69.92平方米商业房的安置房总价值为1398400元。三、补偿款总金额与安置房总价值相抵，申请人应向被申请人支付产权调换房的差价款金额为87810.22元。四、被申请人必须自本裁决书送达之日起15日内办毕搬迁手续，并将位于昆山市玉山镇柏庐中路XX号的被拆迁房屋交付申请人验收后拆除。在拆除前，申请人要按有关政策规定对被申请人支付搬迁费、临时安置补助费、附着物作价款和其他搬迁补贴。
被告于2013年12月10日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：
一、与房屋拆迁许可相关的证据：
1、房屋拆迁许可证及存根（昆开拆许字第（2010）第5号）；
2、领取拆迁许可证的申请；
3、关于昆山市土地储备中心对收购储备柏庐路东侧1号地块项目的批复（昆开基（2009）231号）；
4、建设用地规划许可证（地字昆开（2009）0143号）及用地红线图；
5、市政府关于同意收购储备柏庐路东侧1号地块项目的批复（昆政复（2009）第30号）；
6、房屋拆迁计划和拆迁方案；
7、银行存款账单；
8、委托拆迁合同；
9、公告（昆住建开拆听字（2010）第005号）及照片；
10、拆迁行政许可证申请登记表；
11、房屋拆迁行政许可证听证会签到表、照片、听证意见书；
12、关于对收购储备柏庐路东侧1号地块项目建设进行房屋拆迁准予行政许可的决定；
13、昆山市城市房屋拆迁公告（昆开（2010）第5号）及登报材料复印件；
14、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（延期至2011年4月14日）；
15、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（延期至2011年10月13日）；
16、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（延期至2012年4月13日）；
17、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（延期至2012年10月13日）；
18、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（延期至2013年4月13日）；
19、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（延期至2013年10月13日）；
20、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（延期至2014年4月13日）；
21、昆山市土地储备中心组织机构代码证及法定代表人证明；
22、昆山开发区新城拆迁有限公司营业执照、组织机构代码证及资质证书；
二、实体证据：
23、选定评估机构公示；
24、第一次房屋拆迁资料送达回证及附件（拆迁通知、房屋面积测量及评估通知、房屋拆迁实施细则）；
25、第二次房屋拆迁资料送达回证及附件（拆迁房屋建筑面积及用途认定告知书、昆山市房屋建筑面积测量报告、计算明细表、计算成果表、房产分层分户图）；
26、第三次房屋拆迁资料送达回证及附件（拆迁房屋评估咨询通知、拆迁房屋评估单、房屋拆迁装修及附着物评估结果汇总表）；
27、第四次房屋拆迁资料送达回证及附件（拆迁房屋评估结果及附着物作价告知书、拆迁房屋补偿安置拟定方案告知书、房地产估价报告）；
28、第五次房屋拆迁资料送达回证及附件（2011年9月14日的签订协议通知）；
29、房屋拆迁资料送达回证及附件（2012年7月11日的签订协议通知）；
30、房屋拆迁资料送达回证及附件（情况说明、拆迁房屋补偿安置拟定方案告知书《二》）；
31、房屋拆迁资料送达回证及附件（拆迁房屋建筑面积及用途认定告知书《二》、昆山市规划局昆规开建违（2013）25号违章认定及案件移交函、房屋面积测量报告）；
32、房屋拆迁资料送达回证及附件（拆迁房屋评估结果及附着物作价告知书《三》、拆迁房屋补偿安置拟定方案告知书《三》、拆迁房屋评估报告书《三》）；
33、4次拆迁会谈记录；
34、产权调换房证明、新城天地总平面示意图；
35、关于住宅商品房销售价格的批复（昆价价字第（2011）76号）；
36、被拆迁人身份证明；
37、新城拆迁公司工作人员证明；
38、社区工作人员证明；
39、被拆迁房屋权证资料复印件；
三、与房屋拆迁裁决程序相关的证据：
40、裁决申请书；
41、授权委托书；
42、关于柏庐路东侧1号地块实施前期开发建设项目拆迁情况汇报；
43、昆山市住房和城乡建设局拆迁裁决案件立案审批表；
44、昆山市住房和城乡建设局文件送达回证及附件（昆山市住房和城乡建设局第一次调解通知、应答通知、答辩书、权利义务告知书、裁决申请书）；
45、调查笔录（第一次调解）；
46、昆山市住房和城乡建设局文件送达回证及附件（房屋拆迁裁决中止决定书）；
47、昆山市住房和城乡建设局文件送达回证及附件（恢复裁决决定书、昆山市住房和城乡建设局第二次调解通知）；
48、调查笔录（第二次调解）；
49、昆山市住房和城乡建设局文件送达回证及附件（房屋拆迁裁决中止决定书）；
50、昆山市住房和城乡建设局文件送达回证及附件（恢复裁决决定书、昆山市住房和城乡建设局第三次调解通知）；
51、调查笔录（第三次调解）；
52、昆山市住房和城乡建设局文件送达回证及附件（房屋拆迁裁决中止决定书）；
53、昆山市住房和城乡建设局文件送达回证及附件（恢复裁决决定书、昆山市住房和城乡建设局第四次调解通知）；
54、调查笔录（第四次调解）；
55、房屋拆迁裁决书（昆住建开房（2013）30号）及送达回证；
56、昆山市住房和城乡建设局文件送达回证及附件（房屋拆迁裁决履行义务催告书）；
57、两份房地产估价报告（用于安置的商业房）。
四、被告提供的法律依据：
（一）综合类
《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
《城市房屋拆迁管理条例》；
《江苏省城市房屋拆迁管理条例》；
《苏州市城市房屋拆迁管理条例》；
《﹤苏州市城市房屋拆迁管理条例﹥实施办法》；
《苏州市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法》；
（二）听证类
7、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》；
8、《江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程》；
9、《江苏省城市房屋拆迁裁决与行政强拆听证办法》；
10、《苏州市城市房屋拆迁纠纷行政裁决办法》；
11、《苏州市城市房屋拆迁行政许可听证办法》；
（三）评估类
12、《城市房屋拆迁估价指导意见》；
13、《苏州市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；
14、《苏州市城市房屋拆迁评估技术规范》；
（四）其他规范性文件：
15、昆政办抄（2006）字第30号《关于我市城区房屋拆迁补
偿安置有关问题的通知》；
16、昆建（2008）288号《关于调整搬迁补助费、临时安置补助
费等发放标准的通知》；
17、昆建（2009）167号《关于公布2009年度昆山市市区城市房
屋拆迁区位基准价和区位及商业用房道路类别的通知》。
原告陆健、张忠英诉称，昆山市土地储备中心在申请行政裁决之前取得的建设规划许可证、拆迁许可证均违法；昆山市土地储备中心实质上是实施土地收购、储备及前期开发准备工作的非营利性事业单位，不具有拆迁主体资格；昆山开发区新城拆迁有限公司接受昆山市土地储备中心的委托不合法，且其出具的《房地产估价报告》均是单方委托评估，对其所有的房屋及安置房的评估价格与市场价格存在明显差距。故请求法院撤销被告2013年7月18日作出的昆住建开房裁（2013）30号房屋拆迁裁决书。
原告向本院提供的证据、依据：
昆住建开房裁（2013）30号房屋拆迁裁决书；
（2013）苏住建行复第4号行政复议决定书；
行政复议决定书收到的信封复印件。
被告昆山住建局辩称，首先，原告诉讼所涉房屋拆迁许可证是第三人根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《苏州市城市房屋拆迁管理条例》的规定，依法取得的房屋拆迁许可证。同时，根据我国有关房屋拆迁行政裁决的有关法规及规定，答辩人对拆迁人因无法与原告达成拆迁协议提起的行政裁决申请，依法受理并进行了审理，依法作出行政裁定，符合《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定。其次，第三人有权对储备土地进行土地平整和基础设施配套等前期开发，前期开发即属于建设项目序列，且第三人在申领房屋拆迁许可证时业已提交项目立项报告，故第三人在本案中作为房屋拆迁人主体是完全适格的。另外，昆山开发区新城拆迁公司经工商部门登记并存续有效的合法组织，同时具有房屋拆迁资质，故第三人委托其实施拆迁具体事宜并无不妥。综上所述，原告之诉讼请求无事实根据，无法律依据，依法应当予以驳回。
第三人昆山市土地储备中心述称，一、被告作出的房屋拆迁
裁决事实清楚、程序合法。原告与答辩人达不成拆迁补偿协议，经答辩人申请，被告依法作出了房屋拆迁裁决书。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，被告具有作出房屋拆迁行政裁决的职权。因两原告选择了产权调换的补偿方式，被告采用市场比较法评估确定原告原有的住房补偿金额，按产权调换方式拟期房安置商业房一套，上述安置是符合拆迁政策规定的。二、被告作出的房屋拆迁裁决依法有据。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。
第三人昆山市土地储备中心未向我院提供证据，但提供了以下依据：
1、《城市房屋拆迁估价指导意见》；
2、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》；
3、《苏州市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法》；
4、《关于公布2010年度昆山市城市房屋拆迁评估机构的通知》。
经庭审质证，对原告提交的所有证据，被告提交的第一组证据的2、5-22，各方当事人均无异议，本院对其证据效力予以确认。
对被告所举第一组证据：证据1，原告认为土地储备中心拆迁主体不合法，故对该证据不予认可，本院认为房屋拆迁许可证及存根在形式上的合法要素齐全，故对其证据效力予以确认；证据3，原告认为该文件并非昆山市发改委的批复，故属违法证据，本院认为江苏昆山经济技术开发区管理委员会的批复属国家机构的合法文书，故对其证据效力予以确认；证据4，原告认为缺少了昆山市发改委的批复、环评意见等材料，故该建设用地规划许可证违法，本院认为原告的质证意见于法无据，建设用地规划许可证在形式上的合法要素齐全，故对其证据效力予以确认。
对被告所举第二组证据23-39，原告认为评估机构的公示及房屋评估报告均为第三人单方面委托后得出的结果，且所有的送达材料原告本人均不清楚。本院认为，证据23经法定程序进行公示；证据24、25、26中对被拆迁人的送达回证上有陆健本人的亲笔签名，故对其证据效力予以确认；证据27、28、29、30、31、32中对被拆迁人的送达回证均按法定程序进行了留置送达，故对其证据效力予以确认；证据33，四次拆迁会谈记录，虽无两原告的亲笔签名，但已载明当事人拒签理由及两位基层组织工作人员的证明人签名，故对其证据效力予以确认；证据34-39，均符合证据的一般法定形式要件，故对其证据效力予以确认。
对被告所举第三组证据40-57，原告提出与裁决有关的所有事情均不清楚，且未参加听证会。本院认为，上述证据证实的是申请裁决、立案审批、调解、作出裁决等程序性事宜及最终的行政裁决实体性内容，证据中凡涉及对被拆迁人的送达回证均按法定程序进行了留置送达；四次调解的笔录中，第一次调解笔录有张忠英的亲笔签名，第二、三、四次调解笔录虽无两原告的签名，但均依法有调解员、社区工作人员、记录人在场，并有现场照片为证；其他书面证据也均符合证据的一般法定形式要件的要求，故对上述证据的证据效力予以确认。
经审理查明，2009年8月24日，昆山市人民政府作出昆政复（2009）第30号《市政府关于同意收购储备开发区6宗土地的批复》，为加快城市改造，完善基础设施和配套功能，同意昆山市土地储备中心将开发区6宗建设用地使用权予以收购储备，其中1号柏庐路东侧、朝阳路北侧，面积18503平方米的地块为本案所涉地块。2009年9月17日，江苏昆山经济技术开发区管理委员会作出昆开基（2009）231号《关于昆山市土地储备中心对收购储备柏庐路东侧1号地块实施前期开发建设项目的批复》，同意昆山市土地储备中心对开发区柏庐路东侧，朝阳路北侧地块进行收购储备，占地面积18503平方米。2009年9月29日，第三人昆山市土地储备中心取得了地字昆开（2009）0143号建设用地规划许可证。
2010年3月19日，第三人昆山市土地储备中心向被告昆山住建局提出了领取拆迁许可证的申请，并同时提交了《市政府关于同意收购储备开发区6宗土地的批复》、《关于昆山市土地储备中心对收购储备柏庐路东侧1号地块实施前期开发建设项目的批复》、建设用地规划许可证、受托方为昆山开发区新城拆迁有限公司的委托拆迁合同、昆山开发区新城拆迁有限公司的中国民生银行苏州昆山支行对账单、柏庐路东侧1号地块实施前期开发建设项目房屋拆迁计划和拆迁方案以及新城天地安置商品房层次价格表等相关资料。因该拆迁项目直接涉及申请人与他人之间重大利害关系，2010年3月22日，被告昆山住建局对该拆迁申请事宜及拆迁范围内的权利人的听证权利予以公告并对该公告进行张贴。因11名利害关系人申请，2010年4月7日下午2：00举行了听证会。
2010年4月8日，被告昆山住建局作出了关于对昆山市土地储备中心收购储备柏庐路东侧1号地块实施前期开发建设项目进行房屋拆迁准予行政许可的决定，并于2010年4月14日向第三人昆山市土地储备中心颁发了昆开拆许字（2010）第5号房屋拆迁许可证，许可拆迁范围为东至空地、西至柏庐路、南至朝阳路、北至汛塘河，拆迁占地面积18503㎡，非住宅建筑面积13416㎡，住宅建筑面积16230㎡，拆迁实施单位为昆山开发区新城拆迁有限公司，拆迁期限自2010年4月14日至2010年10月13日。2010年4月14日，被告将上述拆迁许可公告登载于《昆山日报》并予以张贴。2010年9月29日、2011年3月30日、2011年9月26日、2012年3月30日、2012年9月26日、2013年3月20日、2013年9月25日，被告昆山住建局因申请分七次批准拆迁期限分别延长至2011年4月14日、2011年10月13日、2012年4月13日、2012年10月13日、2013年4月13日、2013年10月13日、2014年4月13日。上述延期公告均登载于《昆山日报》。
2010年4月15日、2010年7月15日、2011年1月15日，第三人昆山市土地储备中心分四次就原农村宅基地内自建房拆迁补偿安置、选择安置小户型房源的优惠政策、补助标准的调整及非住宅房屋选择期房安置的过渡期限等问题作出补充条款说明。
另查明，位于昆山市玉山镇柏庐中路XX号的房屋，产权证上记载陆健为房屋所有权人、张忠英为配偶，建筑面积为58.04平方米，设计用途为商业服务房；相应的昆国用（2007）第K06192号国有土地使用权证上记载陆健为土地使用权人，使用权面积为39.7平方米，使用权类型为划拨。上述房屋属于涉案拆迁范围。
2010年7月2日，昆山开发区新城拆迁有限公司对评估机构的选择进行了张贴公示，并确定了评估机构为江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司。2010年8月18日，原告陆健、张忠英收到拆迁通知、房屋面积测量及评估通知、房屋拆迁实施细则；2010年11月4日，原告收到拆迁房屋建筑面积及用途认定告知书确定其涉案商业房建筑面积为58.04平方米、自建房建筑面积为28.42平方米。
2010年3月20日、2010年4月20日，受昆山开发区新城拆迁有限公司的委托，江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司分别出具了两份昆山经济技术开发区沿朝阳路、柏庐路及内街拟建商业服务业用房的市场价格评估报告，就上述1号、3号商业用房的市场单价进行了评估。2010年12月24日，江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司出具了昆山市柏庐路东侧1号地块陆健、张忠英所有商业服务业用房拆迁补偿估价报告，该报告中明确估价时点为2010年4月14日，于估价时点的房地产评估价值为房产价值1464710.00元、房屋装修及附属设施部分21500.22元，房地产拆迁总补偿价值1486210.22元。
2010年12月29日，原告收到拆迁房屋评估咨询通知及拆迁房屋评估单；同日，房屋拆迁价格评估单、房屋拆迁装修及附着物估价结果汇总表予以张贴。2011年9月1日，拆迁房屋评估结果及附着物作价认定单告知书、拆迁房屋补偿安置拟定方案告知书、拆迁房屋评估报告书留置送达给原告；2011年9月14日、2012年7月11日，两次签订协议通知留置送达给原告；2012年6月13日，调整之后的补偿安置拟定方案情况说明、拆迁房屋补偿安置拟定方案告知书（二）留置送达给原告；2013年4月22日，拆迁房屋建筑面积及用途认定告知书（二）、昆山市规划局昆规开建违（2013）25号违章认定及案件移交函（认定陆健在商业楼旁的自建房未进行规划报批，属违法建设）、房屋面积测量报告留置送达给原告；2013年5月13日，拆迁房屋评估结果及附着物作价认定单告知书（三）、拆迁房屋补偿安置拟定方案告知书（三）、拆迁房屋评估报告书（三）留置送达给原告。
再查明，2011年5月31日、2011年9月1日、2011年9月14日、2012年6月13日，第三人昆山市土地储备中心、昆山开发区新城拆迁有限公司与原告（被拆迁人）陆健、张忠英分别四次就拆迁安置补偿进行了协商，但双方未能达成一致意见。
2013年5月24日，第三人昆山市土地储备中心因与原告陆健、张忠英未能就拆迁安置补偿达成协议而向被告昆山住建局提出裁决申请。2013年5月27日，被告昆山住建局正式立案，并于2013年5月30日第一次召集拆迁双方当事人到指定场所调解。在调查过程中，被告昆山住建局发现相关事实不清，于2013年5月31日、2013年6月13日、2013年7月2日分别作出房屋裁决中止决定书，并分别于2013年6月13日、2013年7月1日、2013年7月11日恢复裁决，且每次都召集拆迁双方当事人到指定场所调解。因两原告提出对评估复核结果不服，以及安置后第三人昆山市土地储备中心应保障其商业房的年租金不低于8万元等问题，调解未能就拆迁安置补偿达成一致意见。
2013年7月18日，被告昆山住建局作出昆住建开房裁（2013）30号房屋拆迁裁决书，裁决内容为：一、申请人补偿被申请人原有一套位于昆山市玉山镇柏庐中路XX号建筑面积为58.04平方米商业房的评估价金额为1464710元，室内装修评估价金额为21500.22元，合计结算补偿金额为1486210.22元。二、被申请人应付就申请人拟期房安置的一套位于昆山开发区新城天地X号商业楼（编号29）建筑面积为69.92平方米商业房的安置房总价值为1398400元。三、补偿款总金额与安置房总价值相抵，申请人应向被申请人支付产权调换房的差价款金额为87810.22元。四、被申请人必须自本裁决书送达之日起15日内办毕搬迁手续，并将位于昆山市玉山镇柏庐中路XX号的被拆迁房屋交付申请人验收后拆除。在拆除前，申请人要按有关政策规定对被申请人支付搬迁费、临时安置补助费、附着物作价款和其他搬迁补贴。
本院认为，依据2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。昆山住建局于2010年4月14日颁发了拆迁许可证，根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款、第十六条第一款的规定，昆山住建局作为昆山市房屋拆迁管理部门，依法对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，对拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，有权进行裁决。故昆山住建局是本案的适格被告。
本案的争议焦点是：1、拆迁许可证是否合法；2、拆迁评估程序是否合法；3、拆迁安置的实体内容是否合法。
关于拆迁许可证是否合法的问题，本案第三人昆山市土地储备中心在向被告昆山住建局申领拆迁许可证时，依据《城市房屋拆迁管理条例》第七条规定的内容，提供了相应的项目批复、用地批准文件及规划许可证、拆迁计划和方案、资金证明、委托第三人昆山开发区新城拆迁有限公司实施拆迁的委托合同等申领文件材料。原告提出的第三人昆山市土地储备中心不具备拆迁人主体资格的意见并无法律与事实依据，本院不予采纳。
关于拆迁评估程序是否合法的问题，《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条、第七条规定，房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。《苏州市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》第六条亦规定，同意拆迁范围内的房屋拆迁评估，原则上由一家具有房屋拆迁估价资格的估价机构进行评估。房屋拆迁评估由拆迁人在房产行政主管部门公布的房屋拆迁估价机构名录中选定，拆迁人应当将选定的估价机构名称、估价人员的名单、证号向被拆迁人公示。如同一拆迁范围内半数以上被拆迁人持有异议，由房屋拆迁管理部门在符合条件的估价机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内在拆迁地点公告抽签的时间和地点。房屋拆迁机构选定后由拆迁人书面进行委托，并签订房屋拆迁评估委托合同。本案中，第三人昆山市土地储备中心选定被告昆山住建局公布的2010年度昆山市房屋拆迁评估机构名录中的评估机构为江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司，并对此予以公告，告知了被拆迁人如有异议，在公示之日起七日内以书面形式报相关房屋拆迁管理部门，如半数以上被拆迁人持有异议则由昆山市人民政府城市房屋拆迁管理办公室开发区办公室在上述评估机构中抽签确定。可见本案对于拆迁评估机构的选择符合规章的相关规定。
《城市房屋估价指导意见》第二十条规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估；第二十二条规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。《苏州市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》第十四条规定，拆迁估价机构应当将评估的初步结果向拆迁当事人公示7日，并在现场接受咨询。公示期满后估价机构应当向拆迁当事人提供委托范围内的整体评估报告和分户评估报告。拆迁当事人对评估结果有疑问的，可向估价机构咨询，对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起3日内，向原估价机构书面申请复核。原估价机构自收到申请之日起5日内给予复核结论。需改变评估结果的，应当重新出具评估报告。评估结果没有改变的，应当出具书面通知。根据被告所举证据，第三人于2013年5月13日已依法通过留置送达的方式向原告送达了有估价师王纪军、马丽签章的《昆山市柏庐路东侧1号地块陆健、张忠英所有商业服务业用房拆迁补偿价值评估》的房地产估价报告及相应的房屋拆迁装修及附着物估价结果汇总表。据本案证据材料看，原告陆健、张忠英并未在法定期限内提出异议或申请技术鉴定，被告昆山住建局以该估价报告作为裁决依据符合规章规定。
关于拆迁安置的实体内容是否合法的问题，原告主张“安置房屋评估价明显高于市场价格”。但根据2010年8月18日由陆健本人签收的《昆山市土地储备中心收购储备柏庐路东侧1号地块实施前期开发建设项目房屋拆迁计划和拆迁方案》第七条第（五）项的记载，位于新城天地1号商业（沿朝阳路）和3号商业（沿柏庐路）的安置房标准价格为“一层2.5万元／平方米、二层1.5万元／平方米、三层1.0万元／平方米、四层0.7万元／平方米、五层0.6万元／平方米、六层0.6万元／平方米”；又根据江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司于2010年3月20日、2010年4月20日出具的两份《昆山经济技术开发区沿朝阳路、柏庐路及内街拟建商业服务业用房市场价格评估报告》的记载，于估价时点，位于新城天地1号商业（沿朝阳路）和3号商业（沿柏庐路）的安置房市场价格约为“一层2.6万元／平方米、二层1.56万元／平方米、三层1.04万元／平方米、四层0.73万元／平方米、五层0.62万元／平方米、六层0.62万元／平方米”，可见安置房屋的价格标准要低于市场评估价格，故本院对原告的上述主张不予采纳。
本案第三人昆山市土地储备中心因与原告陆健、张忠英未能就拆迁安置补偿达成协议，于2013年5月24日向被告昆山住建局提出裁决申请。2013年5月27日，被告昆山住建局正式立案，并分别于2013年5月30日、2013年6月13日、2013年7月1日、2013年7月11日召集拆迁双方当事人到指定场所调解。被告昆山住建局在双方无法达成协商一致的情况下，于2013年7月18日依据上述事实，根据《苏州市城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第十八条、第十九条、第二十条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十六条、第三十三条规定作出的房屋拆迁裁决，事实清楚，符合相关法定程序且适用法律并无不当。综上，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告陆健、张忠英的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告陆健、张忠英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。
审 判 长 李诗茵
代理审判员 周 游
人民陪审员 倪 军
二〇一四年三月四日
书 记 员 晋玉芳