江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6458号
上诉人（原审被告）周灵，女，1962年5月5日生，汉族。
上诉人（原审被告）徐斯文，女，1988年9月12日生，汉族。
被上诉人（原审原告）徐海英，女，1961年1月23日生，汉族。
委托代理人郑宇，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人周灵、徐斯文因与被上诉人徐海英物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4331号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐海英原审诉称，周灵系其弟媳妇，系徐斯文的母亲。周灵与徐海英的弟弟徐海建结婚后因无房住在南京市光华东街18号某幢401室（以下简称诉争房屋）。周灵、徐斯文、徐海英及徐海英母亲的户口均在诉争房屋，但周灵、徐斯文一家单独立户。诉争房屋为两室一厅，建筑面积58.55平方米，周灵、徐斯文一家住朝北的一间，徐海英母亲住朝南的一间，徐海英回去时就和母亲同住。2007年徐海英弟弟因病去世后，住房状况一直如此。诉争房屋原系徐海英母亲所有，2003年3月徐海英母亲余晋秀将诉争房屋卖给徐海英，徐海英是诉争房屋所有权人，但徐海英母亲及周灵、徐斯文一家仍住在诉争房屋里。徐海英考虑到周灵、徐斯文无房，没有提出让他们搬出。几年前，周灵、徐斯文以无房户为由，向政府申请购买经济适用房，现已拿到房子并已装修好（南京市雨花区西善桥义德西苑8幢15楼15号），徐斯文也已结婚在外居住，加之徐海英母亲年老患病，徐海英要经常回去照顾而无处居住，就与周灵、徐斯文商量请他们搬出，但未果。为维护徐海英的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、周灵、徐斯文搬出南京市光华东街18号某幢401室，并搬出她们的所有物品；2、周灵、徐斯文承担本案的诉讼费用。
周灵、徐斯文原审辩称，周灵和徐海英的父亲徐惠堂、母亲余晋秀、弟弟徐海建同是南京制药厂的职工，周灵于1987年11月28日嫁入徐家，诉争房屋朝北的一间是周灵和徐海建的婚房，当时诉争房屋内只有徐惠堂、余晋秀、周灵及徐海建的户口，周灵、徐斯文是现在才知道徐海英于2005年将户口迁入诉争房屋。诉争房屋原系南京制药厂的职工宿舍，是单位按人口分的福利房，承租人系徐惠堂。1998年10月徐惠堂与余晋秀在原白下区人民法院调解离婚，调解书中约定诉争房屋由余晋秀和徐海建共同使用。后单位房改，以工龄折算房价，由于余晋秀的工龄比周灵和徐海建的长，自然以余晋秀的名字买下该房。徐海英虽然是诉争房屋登记的产权人，但用益物权人对他人所有的动产或不动产依法享有占有、使用、收益的权利，房改前周灵、徐斯文基于婚姻和血缘关系对诉争房屋享有使用和居住权。房改的销售对象不是承租方个人，也不是名义购买人个人，而是承租公房的整个家庭，是以家庭为单位，并以家庭成员之一的名义购买，且每个家庭只能享受一次，根据我们国家和南京市的相关政策，购买公有住房后产权人应维持和保证共同居住人继续使用。现相关法规和政策对产权人所赋予的权利和应履行的义务由徐海英承继，徐海英对诉争房屋的历史来源以及居住使用人变化、房改前后周灵、徐斯文一家长期居住的情况应该是了解的。诉争房屋位于南京市区，房改时支付了14700元，徐海英从其母亲手中购买花了55000元，周灵购买经济适用房支付了250000元。徐海英购买诉争房屋的价格和周灵、徐斯文购买经济适用房价格相比可以忽略不计，因为房改房享有政策性福利，特别是上市交易按市场价格出售存在巨大利益，周灵、徐斯文购买经济适用房并不必然导致其对诉争房屋权利的丧失。另，徐海英与徐海英母亲签订的房屋买卖契约均系徐海英一人签名，应属无效。故请求法院驳回徐海英的诉讼请求。
原审法院经审理查明，诉争房屋原系徐海英父亲徐惠堂承租的南京制药厂的公房。1998年10月徐惠堂诉至原白下区人民法院要求与余晋秀离婚，法院作出（1998）白民初字第1156号民事调解书，调解双方离婚，并约定诉争房屋由余晋秀及其子徐海建共同使用，徐惠堂暂住朝南一间至1999年1月31日止。
1999年10月28日，南京制药厂（甲方）与余晋秀（乙方）订立《南京市公有住房买卖契约》，约定：甲方自愿将诉争房屋（建筑面积54.88平方米）出售给乙方；经该房承租人与同住成年家属协商一致，同意由乙方购买上述房屋，并受之委托办理一切手续（附家属协商证明）；房价款计16020.57元，乙方实际支付房价款为14738.92元；乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有，使用五年后，可依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务；乙方自契约签订当日内付清全部房价款。同日，余晋秀申请将诉争房屋产权过户至其名下。房改时，周灵、徐斯文一家户口均在诉争房屋内。
2003年3月25日，余晋秀（甲方）与徐海英（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金2000元，甲方自愿将诉争房屋（建筑面积58.55平方米）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买房地产；双方议定的上述房地产成交价格为55000元，由乙方2003年3月30日前付清，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金。但诉争房屋的计税金额为105390元余晋秀的签名系徐海英代为签署。2003年3月27日，诉争房屋产权登记至徐海英名下。
2008年，周灵申购经济适用房，大光路街道办事处审核为申请人住房总建筑面积0平方米，属低收入住房困难户，被保障人员为周灵和徐斯文。该经济适用房位于南京市雨花台区义德西园8幢二单元1515室，建筑面积57.08平方米，单价4420元／平方米，房屋总价252293.6元，已经于2014年3月交付。
原审另查明，周灵系徐海英的弟媳妇，周灵、徐斯文系母女，徐斯文已经办理结婚登记。诉争房屋房改时，徐海英已迁出户口亦不居住在诉争房屋内。周灵婚后一直居住在诉争房屋，房改时亦为南京制药厂职工。对于诉争房屋目前的使用情况，徐海英陈述主要是周灵和徐海英的母亲各自使用一间，周灵、徐斯文则陈述主要是周灵、徐斯文和徐海英的母亲各自使用一间。
以上事实有《公有住房承租合约》、（1998）白民初字第1156号民事调解书、《南京市公有住房买卖契约》、南京市房屋所有权登记申请书、《南京市房地产交易过户登记申请表》、房地产买卖契约、契税完税证、产权证、《南京市住房保障申请表》及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。诉争房屋虽房改在余晋秀一人名下，周灵与徐斯文基于婚姻关系和血缘关系入住诉争房屋手续合法。但诉争房屋在办理完产权转让登记后，所有权已经转移至徐海英名下，徐海英基于物权，享有排除他人对物占有、使用的权能。周灵、徐斯文在申请经济适用房时，申报的住房面积为0平方米，保障对象包括周灵、徐斯文，现该经济适用房也已经交付，徐斯文也已经登记结婚，具备迁让条件，故原审法院对于徐海英要求周灵、徐斯文迁让的诉讼请求予以支持。综上，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：周灵、徐斯文于判决生效之日起三十日内搬出南京市秦淮区光华东街18号某幢401室，并搬出周灵、徐斯文所有的物品。案件受理费80元减半收取为40元，由周灵、徐斯文负担。
上诉人周灵、徐斯文不服原审判决，向本院提起上诉称，1、用益物权人对涉案房屋依法享有占有、使用的权利。1998年10月徐惠堂与余晋秀在原白下区人民法院调解离婚，调解书中约定诉争房屋由余晋秀和上诉人一家共同使用。2、涉案房屋房改时，虽然以余晋秀的名义购买，但实际上是考虑到实际居住人、人均面积等条件，否则以余晋秀一人，是无法购买58.55平方米的涉案房屋的。因此该房屋的所有权应属于整个家庭成员。3、被上诉人从余晋秀手中购买该房屋时，距离该房屋房改未满5年，且我方并不知情，作为该房屋的共同使用人，我方有优先购买权。综上，上诉人请求法院撤销原审判决，依法改判驳回上诉人诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人徐海英答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审法院查明的事实依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被上诉人徐海英与原产权人余晋秀签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。被上诉人徐海英已支付了相应购房款，并将涉案房屋产权过户至其名下，其依法取得涉案房屋的所有权。因此，被上诉人基于物权要求上诉人迁出涉案房屋，合法有据，应予支持。因涉案房屋房改时登记在余晋秀一人名下，上诉人周灵、徐斯文以涉案房屋房改时其系实际居住人为由，而主张其享有房屋所有权，无事实与法律依据，本院不予支持。上诉人主张其享有优先购买权，于法无据，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周灵、徐斯文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 朱亚芳