湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第03372号
原告：武汉市望山门新都小区业主委员会（武汉市望山门新都小区第一届业主委员会），住所地武汉市武昌区保望堤2号望山门新都小区业主委员会办公室。
负责人：王湜，主任。
委托代理人：韩前友，业主委员会物业主管。
委托代理人：万汉昌，湖北省求实法律服务所法律工作者。
被告：湖北金鑫房地产开发有限责任公司，住所地武汉市洪山区关山路兴安村38号2栋1-3层办公楼。
法定代表人：金年春，总经理。
委托代理人：陈世明，公司员工。
委托代理人：陈方德，湖北正苑律师事务所律师。
被告：武汉市武昌区房地产公司紫阳房管所，住所地武汉市武昌区复兴路45号。
法定代表人：钱安，所长。
委托代理人：李军，湖北谦顺律师事务所律师。
被告：盛友新。
委托代理人：陈方德，湖北正苑律师事务所律师。
第三人：曹先刚，系武汉市武昌区四姐小吃店业主。
委托代理人：许志国，湖北普明律师事务所律师。
原告武汉市望山门新都小区业主委员会（以下简称新都小区业委会）与被告湖北金鑫房地产开发有限责任公司（以下简称金鑫公司）、武汉市武昌区房地产公司紫阳房管所（以下简称紫阳房管所）、第三人曹先刚返还原物纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法由审判员钟小培担任审判长，与人民陪审员夏爱华、苏华艳组成合议庭，于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告新都小区业委会认为盛友新与本案有利害关系，申请追加盛友新为被告参加诉讼，本院审查后准许其申请，通知盛友新作为被告参加诉讼，于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告新都小区业委会的委托代理人韩前友、万汉昌，被告金鑫公司的委托代理人陈世明、陈方德，被告紫阳房管所的委托代理人李军，被告盛友新的委托代理人陈方德，第三人曹先刚的委托代理人许志国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新都小区业委会诉称，武昌区望山门新都小区系被告紫阳房管所开发、被告金鑫公司建设的小区。被告金鑫公司自2008年8月1日起，将其占用的小区业主共有的A型1栋4单元一楼门厅物业值班室（与22号、23号门面相邻，面积约12.347平方米）出租给第三人曹先刚使用，原告通知后拒不退还。被告紫阳房管所在交付业主共有房产之前的代管期内，听任被告金鑫公司出租营利，未协助腾退，存在过错。现诉至法院，请求判令：1、被告金鑫公司立即停止侵占原告所代表的武昌区望山门新都小区全体业主所有的望山门新都小区A型1栋4单元门厅物业值班室（A型1栋1楼，与解放路22号、23号门面相邻，面积12.347平方米），并将该房腾空交还原告；2、被告金鑫公司赔偿因侵占原告前述门厅所导致的原告损失120，000元（自2008年8月起至2013年12月共计60月，每月2，000元）；3、被告金鑫公司自2014年1月起，按每日67元向原告支付房屋占用费，直至交付所占房屋时止；4、被告紫阳房管所对上述2、3项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。
原告新都小区业委会对被告盛友新的诉讼请求为：被告盛友新对上述所有诉讼请求承担和被告金鑫公司相同的民事责任，共同返还诉争房屋，连带赔偿租金损失和占用费损失，共同承担诉讼费。
原告新都小区业委会为支持其主张，向法庭提交了以下证据：
证据一、业主大会业主委员会备案表、会议纪要及所附会议通知、会议签到记录及百分之八十以上业主签名表，拟证明原告系依法成立并备案的业主委员会，小区业主大会以书面会议形式决议共同授权原告代行所有权人权利，收回诉争房屋；
证据二、联合开发合同书、总平面图、产权证附图、底层排水平面图、一层商铺分布图、商品房买卖合同、工程竣工会议记录、备案证，拟证明诉争房屋部位信息，属于小区全体业主共有；工程于2005年3月9日竣工，竣工后实际管理、出卖方都属于金鑫公司；
证据三、房屋所有权证、国有土地使用权证，拟证明诉争房屋与被告金鑫公司所有的23号门面相邻；
证据四、被告紫阳房管所出具的情况说明，拟证明：诉争房屋面积已计入小区全体业主分摊面积，属小区全体业主共同所有；诉争房屋自2008年8月1日前该诉争房屋等公共部位由被告紫阳房管所代管；
证据五、门面租赁经过、场地租赁协议、收款收据、房屋租赁合同、结婚登记申请书、吕全红、郭令龙身份证复印件，拟证明：被告金鑫公司于2008年8月1日将诉争房屋出租盈利；被告金鑫公司在出租时，明知诉争房屋属于小区全体业主；原告赔偿损失的计算依据；
证据六、被告紫阳房管所的工作人员王茂玲出具的书面证明、书面通知、照片（一组），拟证明被告金鑫公司在接到原告通知后，拒不退还诉争房屋；
证据七、证人证言。证人：郑某（男，公民身份号码××）称：我是2005年8月份搬到小区来，只要管道堵塞，都找金鑫公司的代表“金老三”来修，后来才知道“金老三”是金鑫公司法定代表人的弟弟；
证人：蔡某（女，公民身份号码××）称：我住进来的时候，漏水问题都是找被一的负责人“金老三”即金武年处理；
证据八、工商登记信息，拟证明被告盛友新系金鑫公司股东，金鑫公司提交的租赁合同系双方串通好的，内容虚假。
被告金鑫公司辩称：原告所述不是事实，诉争房屋不是物业值班室，而是消防通道，金鑫公司从未侵占该部位，更未将其出租营利；原告系冒用业主签名成立的，且其主张2013年3月10日成立前的侵权行为没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告金鑫公司为支持其主张，向法庭提交了以下证据：
证据一、业主签名表，拟证明签名均不是业主本人签名；
证据二、照片，拟证明原告将小区消防通道路面卖给他人停车，严重影响小区安全，城管多次来拆除；
证据三、房屋租赁合同、记账凭证、收据，拟证明被告金鑫公司将23号门面出租给被告盛友新，收取盛友新20**年租金15，000元，被告盛友新转租房屋，系其个人行为。
被告紫阳房管所辩称：小区的真正开发商、收房单位均系被告金鑫公司，对被告金鑫公司是否占用物业管理用房不清楚，房管所没有义务制止占房行为，没有义务协助腾退，不应该承担任何连带责任。请求驳回原告对被告紫阳房管所的诉讼请求。
被告紫阳房管所为支持其主张，向法庭提交了联合开发合同书，拟证明被告金鑫公司是望山门小区实际开发商和建设方，所有开发建设和前期销售、物业管理由被告金鑫公司负责，与被告紫阳房管所无关，根据区房地产公司要求，相关合同备案形式上必须以区房地产公司名义，房管所实际操作，房管所是联合开发合同书的实际上的权利义务承受人。
被告盛友新辩称：原告成立于2013年3月10日，其对成立以前的租金损失没有资格主张；被告盛友新在2011年6月6日至2014年6月5日将诉争房屋连23号门面一起出租给第三人曹先刚，收取诉争房屋年租金4，200元，被告盛友新转租系个人行为，与被告金鑫公司无关。
被告盛友新未提交证据。
第三人曹先刚述称：诉争房屋系被告金鑫公司提供给第三人曹先刚使用，鉴于原告对第三人没有诉讼请求，暂时保留答辩意见。
第三人曹先刚为支持其主张，向法庭提交了2011年6月6日至2014年6月5日及2014年6月6日至2016年6月5日的租赁合同、照片，拟证明第三人曹先刚与被告金鑫公司的代表签订了租赁合同，租赁范围包括争议部位。
本庭依职权调取了以下证据：房屋产权登记信息查询单、1栋、2栋全体业主名单、第三人个人工商营业执照、房屋使用现状图片，上述证据交由当事人当庭质证。
经当庭举证、质证，原、被告及第三人对本院调取的证据的真实性无异议。被告金鑫公司对原告提交的证据一备案表的真实性无异议，对合法性有异议，认为成立过程有瑕疵，对证据一中的其他证据与自己无关；对证据二中的总平面图、产权证附图、底层排水平面图、一层商铺分布图真实性有异议，认为系复印件，不予质证，对商品房买卖合同的真实性无异议，对联合开发合同书、工程竣工会议记录、备案证的真实性无异议，对待证事实有异议，图纸楼梯位置与现实不符，项目开发完，被告金鑫公司移交给被告紫阳房管所，被告金鑫公司并未实施共同侵权行为；对证据三真实性无异议；对证据四认为与被告金鑫公司无关，不发表意见证据；对证据五门面租赁经过、场地租赁协议真实性有异议，认为不能证明被告金鑫公司侵占了物业用房，对收款收据真实性无异议，认为交款单位与本案无关，对房屋租赁合同、结婚登记申请书、吕全红、郭令龙身份证复印件的真实性无异议，但认为不能达到证明目的；对证据六被告紫阳房管所的工作人员王茂玲出具的书面证明、书面通知、照片的真实性有异议，未收到通知；对证据七证人郑某的作证能力持疑，不认可证人蔡某的陈述，该公司没有姓名为金武年的职工；对证据八的真实性无异议，盛友新系公司股东，不认可其他待证事实。被告紫阳房管对原告提交的证据四的真实性无异议，对小区建设开发单位系被告金鑫公司无异议，对自己未参与的证据认为与自己无关，对其他证据基本认可被告金鑫公司的质证意见。被告盛友新对原告提交的证据基本同被告金鑫公司的质证意见一致。第三人曹先刚认为诉争房屋系门厅的走廊，如属于门厅应该是共有部位，整体转让属实，对自己未参与的证据认为与自己无关，对其他证据基本认可被告金鑫公司的质证意见。
原告对被告金鑫公司提交的证据一的真实性无异议，认为即使有瑕疵也不是本案审理范围；对证据二认为与本案无关；认为证据三合同系相互串通签订，记账凭证系复印件，租金凭条系收据，不是发票，缺乏客观和真实性。被告紫阳房管所、盛友新及第三人曹先刚对被告金鑫公司提交的证据的真实性及待证事实均无异议。
原告对被告紫阳房管所提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议，两被告之间的约定不能免除被告紫阳房管所的责任。被告金鑫公司对被告紫阳房管所提交的证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为前期物业管理是紫阳房管所负责。第三人曹先刚对被告紫阳房管所提交的证据表示不清楚。
原告对第三人曹先刚提交的证据无异议。被告金鑫公司对第三人曹先刚提交的证据真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，认为出租人为盛友新不是金鑫公司，金鑫公司没有向第三人曹先刚收取租金。被告紫阳房管所对第三人曹先刚提交的证据表示不清楚。
经庭审质证，本院对原、被告及第三人无异议的证据予以认定，对原告提交的证据一、三的证明效力予以认定；证据二、四虽然有部分证据系复印件，但被告未提出足以反驳的证据，故上述证据可以证明诉争房屋已计入小区全体业主分摊面积，属于业主共有，工程于2005年3月9日竣工的事实；证据五场地租赁协议系复印件，原告未能提交该期间被告金鑫公司收取诉争房屋租金的凭证，且吕全红、郭令龙未出庭作证，不能认定被告金鑫公司于2008年8月1日将诉争房屋出租营利的事实；证据六可以证明经交涉，未退出房屋的事实；证据七不能确认金武年的身份，该证据不能证明其主张的事实；证据八可以证明被告盛友新系金鑫公司股东的事实。原告经有关部门备案成立，在撤销前应认定其主体合法，故被告金鑫公司提交的证据一、二非本案审查范围；原告没有相反证据证明被告金鑫公司和盛友新相互串通，本院对证据三的证明效力予以认定。被告紫阳房管所提交的联合开发合同书可以证明被告金鑫公司是望山门小区实际开发商和建设方。第三人曹先刚提交的证据可以证明第三人曹先刚与被告盛友新签订了租赁合同，租赁范围包括争议部位，其未能提交被告金鑫公司向其收取租金的凭据，不能证明出租人系被告金鑫公司的事实。
经审理查明：被告金鑫公司于2002年1月31日成立，其股东为金年春、盛友新。
2002年7月20日，武汉市武昌区房地产公司（甲方）与被告金鑫公司（乙方）签订望山门新都（第一期）联合开发合同书，约定：联合开发望山门新都，开发项目共A、B、C三栋，甲方提供开发用地，负责规划报建手续，乙方提供全部资金，项目的所有权及销售收入归乙方所有，乙方负责设计、施工、销售、物业管理任务的招标。被告金鑫公司系望山门新都小区的实际开发商。据被告紫阳房管所陈述，上述合同虽系以武汉市武昌区房地产公司名义签订，但该合同的权利义务实际承受人系该房管所。
2005年3月9日，武汉市建设委员会颁发武汉市武昌区望山门新都小区A型1#楼的建设工程竣工验收备案证。本案诉争房屋坐落于武昌区望山门新都小区A型1栋4单元一楼，与望山门新都小区A型1栋1层23号的门面房屋相邻，宽1.67米（不含墙体），长约5.68米（不含墙体），使用面积9.49平方米。望山门新都小区A型1#楼一楼平面竣工图、底层排水平面图标注其用途为“值班”室，唯一出口朝向1栋4单元一楼门厅。武汉市武昌区房地产公司出售武昌区望山门新都小区A型1栋房屋，与购房人签订的《商品房买卖合同》附件二载明：根据分摊原则本栋进行了二次分摊，1次分摊的公用部分为1层门厅、消防控制室、梯间、电梯，……。该部位系一次分摊的共用部分，权属归望山门新都小区A型1栋业主所有。
2008年8月6日，坐落于望山门新都小区A型1栋1层23号的门面房屋权属登记至被告金鑫公司名下，建筑面积26.95平方米，设计用途为商业服务，房屋所有权证编号为昌2008009500。
2008年5月，案外人吕全红向被告金鑫公司租用坐落于望山门新都小区A型1栋1层23号的门面房屋做餐饮。当年8月，吕全红将该诉争房屋与23号的门面房屋连通，新出口与23号门面均朝向武昌区解放路，原设计出口被砌死。
2011年6月1日，被告金鑫公司（甲方）、盛友新（乙方）签订合同，约定甲方将坐落于望山门新都小区A型1栋1层23号的门面房屋出租给乙方，期限自2011年6月1日至2017年5月31日，年租金15，000元。
2011年6月6日，被告盛友新（甲方）、第三人曹先刚（乙方）签订合同，约定甲方将坐落于望山门新都小区A型1栋1层23号及22号和23号之间的门面房屋（即诉争房屋）出租给乙方，期限自2011年6月6日至2014年6月5日，其中23号门面年租金26，400元，22号和23号之间的门面房屋年租金，4，200元。该合同系第三人曹先刚提交。庭审中，原告亦提交了来源于武昌区工商行政管理局，2011年6月6日，被告盛友新（甲方）、第三人曹先刚（乙方）签订的合同，除年租金为18，000元外，合同中其他内容与第三人曹先刚提交的合同基本相同。被告盛友新、第三人曹先刚解释系避税需要。第三人曹先刚利用该房屋开办武汉市武昌区四姐小吃店。
2014年6月5日，被告盛友新（甲方）、第三人曹先刚（乙方）续签合同，约定甲方将坐落于望山门新都小区A型1栋1层23号门面出租给乙方，期限自2014年6月6日至2016年6月5日，年租金35，192元。第三人曹先刚使用包含诉争房屋在内的上述房屋经营小吃店至今。
另查明，2013年3月20日，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局对原告备案，武汉市望山门新都小区业主委员会、武汉市望山门新都小区第一届业主委员会、武汉市望山门新都小区业主大会业主委员会系同一单位。
2013年8月1日，原告与被告紫阳房管所签署《情况说明》，载明：被告紫阳房管所（开发商）已于2013年8月7日，将望山门新都小区A型1栋、2栋6个单元门厅物业值班室退还给原告，上述部位系分摊面积，所有权由业主所有，上述部位中，从事经营、代管部门均以2013年8月1日止断，后续事宜，与业委会联系，房管所从2013年8月1日起不再承担以上所发生的责任。
原告认为被告金鑫公司占用诉争房屋营利，与被告金鑫公司沟通不畅，其于2013年10月召开业委会扩大会议，并征集望山门新都小区A型1栋1、2、3、4单元，2栋1、2单元大多数业主签名，授权原告起诉被告金鑫公司。
原告现诉至法院，请求判如所请。2014年8月1日，原告向本院递交申请，请求对诉争房屋自2008年8月1日起至2013年12月31日之间的租金水平进行评估。在当日庭审中，经法庭询问，原告明确表示，不对第三人曹先刚主张诉讼请求。2014年11月7日，原告向本院递交情况说明，表示被告金鑫公司自2008年开始，一直以每月350元的租金标准出租诉争房屋，请求法院适用该租金标准，酌情判决被告赔偿原告损失数额，不再要求评估租金。经本院主持调解，因双方差距较大不能达成协议。
本院认为，原告系经有关部门备案，合法成立的业主委员会，起诉事宜经过了多数业主授权，其诉讼主体适格。
诉争房屋不论是消防通道，还是门厅走道，或物业值班室，均系望山门新都小区A型1栋的分摊面积，建设单位将房屋出售后，共有部位的所有权转由该栋业主共有，建设单位应保证共有部位的设计用途，不作他用。业主委员会成立后，被告金鑫公司、紫阳房管所应将包括本案诉争房屋在内的共有部位移交给业主委员会代为持有。被告金鑫公司、紫阳房管所及包括业主委员会在内的其他任何一方，均不得擅自处分该处诉争房屋，均不得随意改变用途，利用该部位进行经营。原告要求被告金鑫公司、盛友新返还诉争房屋，符合法律规定。原告与被告紫阳房管所于2013年8月1日签署《情况说明》，约定房管所从2013年8月1日起不再承担所发生的责任，该约定不违反法律规定，且被告紫阳房管所并未实际占用诉争房屋，因此本院对原告要求被告紫阳房管所承担相应责任的主张不予支持。
原告主张被告金鑫公司利用该部位进行出租盈利，但未能证明被告金鑫公司向吕全红提供诉争房屋并收取了诉争房屋的租金，因此本院对原告要求被告金鑫公司支付吕全红使用诉争房屋期间（2008年8月至2011年6月5日）的租金损失的主张不予支持。2011年6月6日以后，被告金鑫公司将房屋出租给公司股东盛友新，此时诉争房屋与23号的门面房屋连通，被告金鑫公司作为建设单位，在业主委员会成立前，本负有保证共有部位的设计用途的义务，但未采取措施，默认被告盛友新将23号门面及诉争房屋转租给第三人曹先刚并收取诉争房屋租金，具有过错，被告金鑫公司、盛友新应共同赔偿原告经济损失。原告认为被告一直以每月350元的租金标准收取租金，请求法院适用该租金标准酌情判决损失数额，不再要求评估租金，实际放弃了部分诉讼请求，本院照准。被告盛友新自2011年6月6日起，每年收取诉争房屋租金4，200元，被告金鑫公司、被告盛友新应按照每月350元的标准，赔偿原告损失。本案诉争房屋现实际由第三人曹先刚占有、使用，被告金鑫公司、盛友新仅作为出租人收取租金，并未实际占有房屋，故原告仅要求金鑫公司、盛友新腾退房屋，而不一并向第三人曹先刚提出腾退房屋的主张，客观上导致其诉讼请求缺乏事实依据，故对其要求被告金鑫公司、盛友新腾退、返还房屋的诉讼请求不予支持。但因金鑫公司、盛友新出租该房屋而导致原告不能实际占有、使用所受到的损失应计付至本判决生效之日为止。第三人曹先刚在本判决生效后不得再向被告金鑫公司、盛友新支付使用诉争房屋期间的房租，并不得将该诉争房屋移交给被告金鑫公司、盛友新，如擅自支付租金或移交房屋，则承担相应民事责任。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十条、第七十五条、第七十六条、第八十三条、国务院《物业管理条例》第二十七条、第五十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告湖北金鑫房地产开发有限责任公司、被告盛友新应赔偿原告武汉市望山门新都小区业主委员会经济损失（按每月350元的标准，自2011年6月6日起至2013年12月5日为10，500元，2013年12月6日以后的经济损失继续计算至本判决生效之日为止）；
二、驳回原告武汉市望山门新都小区业主委员会的其他诉讼请求。
本案案件受理费3，200元，由被告湖北金鑫房地产开发有限责任公司、被告盛友新共同负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 钟小培
人民陪审员 苏华艳
人民陪审员 夏爱华
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 郭 嫚