上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9928号
上诉人(原审原告)：陈家琪，女，1998年6月15日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托诉讼代理人：沈毅芬，上海明伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凌琳，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：钟雅雪，女，1951年12月6日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审被告)：朱福祺，男，1949年4月17日出生，汉族，住上海市。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：龚坚，上海恒洋律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：吕红，女，1959年9月1日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审被告)：吕哲君，女，1986年10月16日出生，汉族，住上海市。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：周群，上海市同建律师事务所律师。
上诉人陈家琪因与被上诉人钟雅雪、朱福祺(以下简称“钟雅雪方”)、被上诉人吕红、吕哲君(以下简称“吕红方”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初18323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈家琪上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持陈家琪一审中的诉讼请求。事实和理由：案外人郎金龙未经陈家琪的同意，擅自与钟雅雪方签订买卖合同出售上海市祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，且冒充陈家琪的监护人，代其签字，严重侵犯陈家琪的权益，钟雅雪方明知系争房屋由郎金龙与陈家琪共有，在没有委托书的情况下，就让郎金龙代陈家琪签字，没有尽到注意义务，不能认定是善意取得；陈家琪对郎金龙出售系争房屋不知情，也没有分得房款，其合法权益受到侵害，一审法院认定陈家琪的权益没有受到侵害错误；即使买卖合同有效，由于陈家琪对买卖合同不知情也没有签字，故该合同对陈家琪不具有约束力，陈家琪有权要求钟雅雪方迁出系争房屋。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。
钟雅雪方辩称，不同意陈家琪的上诉请求，郎金龙有权处分系争房屋，陈家琪当时未成年且与郎金龙共同生活，钟雅雪方有理由相信郎金龙有权处分房屋，钟雅雪方是善意取得系争房屋，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。
吕红方辩称，同意陈家琪的上诉请求。
陈家琪向一审法院提起诉讼请求判令：1、郎金龙与钟雅雪方签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、钟雅雪方搬离系争房屋。
一审法院认定事实：陈家琪年幼时，其父母亲陈赞诚与郎宿飞离婚后，陈家琪随母亲郎宿飞居住于上海市光新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“光新路房屋”)。郎宿飞再婚后，仍携陈家琪与郎金龙居住于光新路房屋内。2010年6月3日郎宿飞报死亡。2010年10月29日，光新路房屋被动拆迁，根据《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》记载：被拆迁人郎宿飞(亡)、郎金龙。房屋性质为私，郎金龙以动迁补偿款购置两套安置房，其中系争房屋(49.14平方米)产权登记在郎金龙、陈家琪名下，另一套二室一厅的房屋上海市祁安路XXX弄XXX号XXX室产权登记在陈家琪名下。因陈家琪生父陈赞诚已另行组成家庭，故陈家琪随外祖父郎金龙生活并居住于系争房屋内。2014年3月24日，郎金龙取得系争房屋产权证，该产权证记载权利人为郎金龙、陈家琪。备注记载：动迁安置房，三年内不得转让、抵押。
2014年9月9日，郎金龙找到案外人乔某某(房产中介人员)，意欲出售系争房屋后，在上海昊邦房地产经纪事务所的中介服务下，由乔某某与朱福祺签订了《房地产买卖居间协议》。该协议约定，系争房屋总价款为人民币(以下币种均为人民币)1,027,000元。同年10月22日，郎金龙并代陈家琪(甲方)与钟雅雪方(乙方)签订了《房屋买卖协议》，该协议约定系争房屋总价为980,000元。同日，由上海昊邦房地产经纪事务所(丙方)提供中介服务，郎金龙并代陈家琪(甲方)与钟雅雪方(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定系争房屋转让价款共计980,000元。甲方于2014年11月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认，在2016年1月31日之前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续。附件三(付款协议)中约定：1、乙方于签订本合同当日，直接支付甲方第一笔房款900,000元；2、甲乙双方亲自或委托丙方赴上海市普陀区房地产交易中心申请办理产权过户手续外(收件)，由丙方收执收件收据后当日内，乙方应支付给甲方房价款80,000元。
一审法院另查，2014年9月9日，乔某某收取朱福祺支付的购房定金10,000元；2014年10月22日，郎金龙收取朱福祺支付的购房款900,000元；2014年10月22日，乔某某收取钟雅雪支付尾款17,000元；2014年11月10日，乔某某收取朱福祺支付住商(中介)房款佣金20,000元。
2014年11月5日，郎金龙与朱福祺签订了《房屋交接书》，目前，系争房屋由钟雅雪方居住使用。
2016年7月14日，陈家琪以郎金龙未征得共有人同意擅自与钟雅雪方签订房屋买卖合同为由，诉至法院。
一审诉讼期间，2016年7月21日，郎金龙报死亡后，户主变更为陈家琪。
一审法院另查明，郎金龙与郎宿飞系父女关系，与张燕红系再婚夫妻关系。张燕红再婚前育有一子吕萍、一女吕红。1998年9月7日吕萍死亡，生前育有一女吕哲君。2005年4月2日，张燕红报死亡。
一审诉讼期间，法院与乔某某谈话时，其称：因在中介工作，郎金龙曾口头委托为其找客户出售系争房屋，因系争房屋为动迁安置房，按规定不满三年的不能交易过户。了解到系争房屋产权证有两人，郎金龙称，与陈家琪系祖孙关系，陈家琪从小一直随他生活，本人系陈家琪的法定监护人，可以全权处理房屋。但要求郎金龙写委托书时，郎金龙不写，但表示找到客户就签，愿意1,000,000元成交，故居间合同中本人作为郎金龙的代理人，但房屋买卖合同由郎金龙本人并代陈家琪签名。
一审庭审中，陈家琪认为，因原住房被动迁取得了系争房屋，陈家琪为权利人之一。系争房屋为动迁安置房，根据相关规定，该房屋三年内不得买卖，因陈家琪的生父及继父均在世，郎金龙非陈家琪的法定监护人，现郎金龙擅自代陈家琪行使买卖行为，且在三年内将系争房屋出售，违反了法律规定，该房屋买卖合同应属无效。
钟雅雪方认为，事实查明，陈家琪的母亲去世后，其就随郎金龙共同生活，钟雅雪方并不清楚系争房屋的产权共有状况。根据相关规定，系争房屋三年内不得办理过户，但房屋的买卖行为是买卖双方的真实意思表示，钟雅雪方系善意取得并按约定支付了相应款项，尚有购房尾款80,000元同意按约定履行。
吕红方认为，因郎金龙在诉讼期间去世，作为继承人参与本案诉讼。买受人未见陈家琪的法定监护人相关证明就签订房屋买卖合同存有过错，出于保护未成年人利益，郎金龙出售房屋应获得其法定监护人同意，现房款分文未见。
一审法院认为，陈家琪自出生后，随父母亲与郎金龙居住于光新路房屋。陈家琪年幼时，其父母亲离婚后，陈家琪由母亲郎宿飞抚养并居住于光新路房屋。郎宿飞再婚后，仍携陈家琪与郎金龙共同居住于光新路房屋内。2010年6月，郎宿飞去世时，陈家琪尚未成年，但随郎金龙居住生活。2010年10月29日，光新路房屋被动拆迁时，由郎金龙与房屋拆迁实施单位签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，该协议记载了被拆迁人为郎宿飞(亡)、郎金龙，房屋性质为私。在具体安置中，郎金龙将两套安置房中一套两室一厅房屋登记在陈家琪名下，同时将系争房屋(一室一厅)登记为共有，已充分保障了陈家琪在房屋动迁中的利益。2014年9月，郎金龙在陈家琪尚未成年之际，并代陈家琪一并处分系争房屋，虽然在房屋买卖交易中郎金龙存有过错，但从系争房屋的来源以及陈家琪与郎金龙应得利益角度分析，陈家琪的实际利益并未受到损害，况且陈家琪至今享有并使用一套二室一厅的安置房。因无足够证据证明系争房屋买受人的取得为非善意。故对陈家琪的诉讼请求，法院难以支持。判决：对陈家琪的全部诉讼请求不予支持。
本院二审期间，陈家琪提供常住人口居住身份证申领登记表摘抄，证明陈家琪的监护关系，郎金龙不是监护人。钟雅雪方认为，陈家琪提供的材料不是二审新证据，陈家琪自其父母离婚后就一直与郎金龙共同生活，由郎金龙对其进行照顾。吕红方表示同意陈家琪的意见。本院认为，陈家琪提供的证据不符合二审新证据的条件，且不能证明其诉讼主张，故本院不予采信。一审庭审中，陈家琪称光新路房屋动迁取得两套房屋，一套两室一厅的房屋登记在陈家琪名下，由其与郎金龙居住。一审法院其余认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，陈家琪出生后长期与郎金龙共同生活，在陈家琪父母离婚后以及陈家琪母亲去世后，均与郎金龙共同居住生活，因此钟雅雪方有理由相信郎金龙有权代理未成年的陈家琪处分系争房屋。结合光新路房屋动迁安置情况，一审法院认定陈家琪的权益已经获得保障并无不妥。一审法院基于本案查明的事实，判决对陈家琪要求确认买卖合同无效等诉讼请求不予支持，并无不当。陈家琪上诉对一审判决所提异议不能成立，其上诉请求应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,080元，由上诉人陈家琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年十一月二十二日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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