江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹰民一终字第49号
上诉人（原审被告）鹰潭市房地产开发有限责任公司，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利东路28号。
法定代表人何锡金，该公司董事长。
委托代理人祖铁军，上海嘉华律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）李回英。
委托代理人郑华萍，江西融冰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）鹰潭市金秋乐社区服务有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区南站路交警支队后面200米。
法定代表人洪琪，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）洪琪。
原审被告江西省中资源投资担保有限公司，住所地江西省南昌市省政府大院北二路102号腾飞大厦四楼。
法定代表人黄树辉，该公司董事长。
原审被告江西省中资源投资担保有限公司鹰潭分公司，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利东路28号。
法定代表人洪琪，该公司董事长。
上诉人鹰潭市房地产开发有限责任公司（以下简称市房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服鹰潭市月湖区人民法院（2012）月民一初字第895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人市房地产公司法定代表人何锡金、委托代理人祖铁军，被上诉人李回英、委托代理人郑华萍到庭参加诉讼。被上诉人鹰潭市金秋乐社区服务有限公司（以下简称金秋乐公司）、洪琪，原审被告江西省中资源担保有限公司（以下简称中资源担保公司）、江西省中资源担保有限公司鹰潭分公司（以下简称中资源担保鹰潭分公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年7月1日，原告（受承诺人）与被告金秋乐公司（承诺人）签订一份承诺书，被告金秋乐公司向原告承诺：兹因李回英在我公司（老年公寓项目）建设早期给予我公司无偿的资助，现经研究决定，将我公司属下的老年公寓项目商品房第三号东套（后双方协商更改为西套），以四十万元人民币的优惠价卖给李回英，以承诺人和鹰潭市房地产开发公司出具的收据为凭证，总额达四十万元，即算购房款全额付清。该承诺书下方另注明：承诺人承诺在一个月之内开具正式发票（税务）及购房合同，于2009年6月15日前交锁，若违约，除赔偿本金外，另按月息两分予以补偿。2008年7月25日，原告通过银行转账的形式将人民币400000元转至被告洪琪账户，同日，被告金秋乐公司向原告出具了收款收据。2009年7月13日，被告洪琪、中资源担保鹰潭分公司共同向原告出具一份担保函，担保函内容为：2008年7月25日，李回英与金秋乐公司、洪琪签订了一份承诺书，该承诺书约定：金秋乐公司将其属下的老年公寓项目商品房第三号（位置面积见附图）以四十万元人民币的价格卖给李回英等，承诺书签订后，李回英已将购房款四十万元人民币一次性全部付清，如李回英上述承诺书约定的商品房未买成，我自愿以个人的家庭财产付李回英购房的所有损失（含购房本金及与金秋乐公司、洪琪约定的利息还清为止）承担连带清偿责任。2010年10月23日，被告金秋乐公司、洪琪向原告出具一份承诺，内容为：如果十一月底之前我公司不能给李回英一套连体别墅（约250平方米，价格按其签订的预购房合同），本人、公司愿承担任何法律责任并赔偿其损失，（购房款加银行四倍利息，共计人民币六十万元整）。2010年12月30日，被告中资源担保鹰潭分公司在该承诺书上注明：本公司对该承诺承担连带责任。并予以盖章确认。
金秋乐老年公寓建设项目是被告金秋乐公司在建的主体工程项目，因该建设项目使用的土地原是鹰潭市政府减收土地出让金以划拨形式提供的，为解决资金短缺，经鹰潭市政府、鹰潭市国土资源局批准，被告金秋乐公司将该划拨的土地中的20亩挂牌出让，在挂牌出让时，被告金秋乐公司与被告市房地产公司进行合作开发。2006年1月1日，双方签订了一份《协议书》，该协议约定了甲（被告金秋乐公司）乙（被告市房地产公司）双方为合作开发关系。土地挂牌时由乙方出面摘牌，摘牌后甲乙双方共同进行该项目的商品房开发，甲方负责全盘工作；乙方负责办理好该项目的各项开发手续和售楼服务及建筑质量监督等工作；为了弥补甲方建设资金的不足，乙方愿意提供不少于3000000元的投资，该资金乙方须在土地挂牌时足额注入双方共同账号；甲方同意乙方用于该项目建设的实际投入资金按年回报30%作为固定回报支付给乙方，乙方不再参与利润分红，也不承担亏损风险；甲方同意付给乙方商品房销售总额的1.5%作为项目管理费用，乙方必须提供房地产建设工程管理人员、销售人员、工地代表，财务人员等工资，此项目管理费须等商品房销售所有手续办好后才能支付给乙方；商品房销售价由甲、乙双方按市场行情确定售价，双方共同销售，如甲方已能确保乙方的投资和回报，则由甲方单独定价。预售房款属于甲方的收入，不属于乙方投资；在商品房开发建设时，甲方负责全盘工作，乙方协助甲方工作等内容。2008年1月18日，被告金秋乐公司与被告市房地产公司又签订了一份《补充协议》，该补充协议约定了甲方（被告金秋乐公司）同意乙方（被告市房地产公司）已销售的15套商品房的售房款归乙方自己收取作为归还乙方的投资及利润，乙方另行打入乙方的单独账号上；根据市场行情，甲、乙双方商议后另行制定新的售房方案，甲、乙双方均可根据新售房方案对剩余的25套房屋排楼及综合楼进行销售，但乙方销售剩余房时必须征得甲方的同意，同时，乙方开具委托售房书给甲方，委托甲方销售剩余的商品房；甲方售出的房子由乙方负责签定售房合同，双方销售的售房款均须打入甲、乙双方共同认可的账号里；甲方在单独售房过程中，亦须遵守商品房开发的有关规定和税法，若因此给乙方造成了不良后果，乙方也有权对甲方追究赔偿相应的损失，并中止甲方的销售权利等内容。
2008年1月25日，被告市房地产公司向被告金秋乐公司出具一份委托售房书，该委托售房书内容为：因金秋乐社区项目是被告市房地产公司与被告金秋乐公司的合作开发项目，根据合作开发协议，被告市房地产公司特委托被告金秋乐公司销售补充协议内的剩余商品房，凡被告金秋乐公司售出的房屋由被告市房地产公司负责与购房人签定购房合同，购房款须打入双方已确认的共同账号（共同账号：36×××10）。
2008年1月11日，被告市房地产公司取得金秋乐社区3号楼的商品房预售许可证，2010年2月8日金秋乐社区1-19号楼竣工验收。
另查明，2007年4月7日，鹰潭市中级人民法院作出（2006）鹰民二初字第6号民事判决书，该判决生效后，申请执行人王开寿申请执行被告金秋乐公司，在执行中，2007年12月18日，申请执行人王开寿、被执行人金秋乐公司、被执行人市房地产公司达成一份执行和解协议，协议第四条约定：为确保执行和解协议的履行，法院查封位于南站路市清宫酒厂西侧3号楼东套、西套等共六套房屋。2007年12月29日，鹰潭市中级人民法院以（2007）鹰执字第39-7号民事裁定书查封了被告市房地产公司开发的金秋乐社区3号楼西套（即诉争房屋）等八套房屋。
同时查明，被告中资源担保鹰潭分公司系被告中资源担保公司下属分公司，无独立法人资格，经营范围包括了从事担保等业务。
以上事实，有原告提交的李回英身份证复印件、被告中资源担保公司、中资源担保公司鹰潭分公司工商登记材料、《协议书》及《补充协议书》、《金秋乐社区项目账目结算分割协议》、承诺书一份、担保函一份、金秋乐社区总平面图一份、承诺一份、转账凭条一张、收据一份、鹰潭市中级人民法院执行局证明材料等复印件，被告市房地产开发公司提交的工程竣工验收备案表、商品房预售许可证、委托售房书等复印件，当事人的陈述等证据在卷为证，并经庭审查证属实，能够作为认定事实的依据。
原审法院认为，2006年1月1日，被告金秋乐公司与被告市房地产公司签订了合作开发老年公寓商品房建设项目的协议书，协议书约定了被告金秋乐公司负责该项目的全盘工作，双方共同销售该项目的房产。2008年7月1日，被告金秋乐公司与原告签订了一份购房承诺书，被告金秋乐公司承诺将老年公寓项目商品房第三号东套（后更改为西套）以人民币400000元的价格出售给原告，该承诺书系双方真实意思的表示，对双方产生法律效力，原告依照该承诺书约定，将人民币400000元交付给了被告金秋乐公司，被告金秋乐公司应当按照承诺交付所购房屋。因被告金秋乐公司存在其他经济纠纷，该套房产被司法机关依法查封。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让。被告金秋乐公司在3号楼西套房屋查封期间，没有采取有效措施申请法院解除原告所购房屋的查封，使得在双方约定的时间内不能向原告交房，现该套房屋仍处于查封状态，原告已无法按照双方达成的承诺获得该套房屋，被告金秋乐公司构成违约，应当返还原告支付的购房款并赔偿原告因此所受到的损失。对于原告的损失，应当按照2010年10月23日被告金秋乐公司、洪琪、中资源担保鹰潭分公司的承诺计算。原告诉求按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍要求被告金秋乐公司返还购房本金400000元及利息473775.35元（计算至2013年3月31日止），未超出相关规定，本院予以支持。因被告中资源担保鹰潭分公司系被告中资源担保公司的分支机构，系专业担保公司，该公司主要业务为担保，其向原告出具的担保函及担保承诺应当认定为有效，应当按照担保函履行责任，对原告的购房本金及原告与被告金秋乐公司、洪琪约定的利息承担连带清偿责任，如被告中资源担保鹰潭分公司自有财产不足以承担赔偿责任，则由被告中资源担保公司承担赔偿责任。因该套房屋已被司法机关查封拍卖，故原告要求被告市房地产公司与原告补签房屋买卖合同、立即交付房屋并办理房屋权属证书的主张，本院不予支持。
至于被告市房地产公司是否应当承担民事责任。本院认为，被告金秋乐公司与被告市房地产公司合作开发金秋乐老年公寓项目，双方在商品房开发协议中约定了双方系合作开发关系，被告金秋乐公司负责全盘工作，双方共同销售，被告市房地产公司负责办理金秋乐老年公寓项目的各项开发手续和售楼服务及建筑质量监督等工作。被告金秋乐公司按照双方合作开发的约定与原告签订售房承诺，并无不可。被告金秋乐公司与被告市房地产公司的合作开发行为在法律性质上应认定为合伙行为，合伙人应当对合伙债务承担连带责任，且根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，被告金秋乐公司与被告市房地产公司合作进行房地产开发，双方为共同投资，共享利润，共担风险，被告市房地产开发公司应当对合作人被告金秋乐公司的售房行为承担民事责任。至于被告市房地产公司辩称的按照补充协议约定，被告金秋乐公司出售房屋必须有被告市房地产公司出具的售房委托书，购房款必须打入双方认可的账户内，本院认为，该规定系被告金秋乐公司与被告市房地产公司合作开发内部管理的约定，并未否认合作开发协议中双方均可售房的事实，故被告市房地产公司辩称不承担责任的意见本院不予以采纳。综上，被告市房地产公司应当对被告金秋乐公司的违约行为所造成的原告本金及利息损失承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十七条第三款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：
一、被告鹰潭市金秋乐社区服务有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性返还原告李回英购房款本金400000元，赔偿因此造成的利息损失473775.35元，以上共计人民币873775.35元；
二、被告江西省中资源投资担保有限公司鹰潭分公司、洪琪、鹰潭市房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任；如被告江西省中资源投资担保有限公司鹰潭分公司自有财产不能清偿，则由被告江西省中资源投资担保有限公司承担清偿责任；
三、驳回原告李回英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12538元、保全费5000元（上述两项费用缓交），公告费303元（原告垫付），以上费用合计人民币17841元；由被告鹰潭市金秋乐社区服务有限公司负担，被告洪琪、江西省中资源投资担保有限公司、被告鹰潭市房地产开发有限责任公司承担连带责任。
上诉人市房地产公司上诉称，原审判决认定事实和适用法律都有错误。1、诉争商品房的土地使用人、商品房建设单位、房地产开发商、房产的施工企业、商品房销售商等都是市房地产公司，被上诉人金秋乐公司、洪琪、中资源公司都未取得土地使用权、商品房开发与建设施工许可、商品房预售许可证。被上诉人金秋乐公司与被上诉人李回英于2008年7月1日订立的《购房承诺书》，及之后洪琪和中资源公司鹰潭分公司向李回英出具的《担保函》等，依照《合同法》第五十二条第（一）、（五）项和《最高法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定无效。造成无效的全部过错责任在于被上诉人金秋乐公示和洪琪的无权售房行为和无权收房款归己的商业欺诈行为，被上诉人金秋乐公示和洪琪应当承担全部过错返还的责任，上诉人无任何过错不应承担责任。2、就本案而言，应依照《合同法》第四十五条和《民法通则》第六十三条的规定，认定上诉人对被上诉人金秋乐公司的售房委托授权未生效，被上诉人金秋乐公司与李回英之间的售房行为和售房款行为，对上诉人不具有法律约束力即无效。根据《补充协议书》第二条第（二）项和《委托售房书》的售房授权条款，载明上诉人对金秋乐公司售房权利所附的生效条件是：售房合同应由市房地产公司名义签订，售房款必须打入双方认可的银行账号，商品房出卖人必须是市房地产公司。但被上诉人金秋乐公司出具的《购房承诺书》、《担保书》、《收款收据》都是以被上诉人金秋乐公司作为商品房出卖人，且房款未打入双方认可的共同银行账户，而是由洪琪占为己有。因此，应当认定对被上诉人金秋乐公司售房授权所附条件未成就而授权售房未生效。原审法院仅凭合作开发商品房建设项目协议，认定合伙人对债务承担连带责任，系认定事实与适用法律错误。3、上诉人与金秋乐公司联建项目于2009年7月竣工验收，于2009年9月双方已结算并予以分割，经鹰潭市中级人民法院生效判决确认：经分割结算后，金秋乐公司共欠上诉人662万元，至今未付。故本案原审判决上诉人为被上诉人金秋乐公司和洪琪非法骗取被上诉人李回英购房款据为己有涉嫌犯罪行为承担连带清偿责任，实属认定事实和适用法律都错误。故请求二审法院依法改判驳回被上诉人李回英对上诉人的诉讼请求，并改判被上诉人金秋乐公司、洪琪与被上诉李回英订立的承诺书无效，由原审被告担保公司承担连带清偿责任。
被上诉人李回英答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审期间，上诉人为支持其上诉请求，向本院提供了三组证据。第一组：1、《建设用地规划许可证》（2006.10.17）；2、《建设用地规划许可证》（2006.12.19）；3、《建设用地规划许可证》（2007.3.2）；4、《建设项目竣工规划验收合格证》（2009.9.7）；5、《商品房预售许可证三份》（2007.3.28）。欲证明诉争商品房的土地使用人、商品房建设单位和房地产开发商、房产的施工企业、商品房销售商等都是市房地产公司，被上诉人金秋乐公司、洪琪、中资源公司都未取得相关资证，且未以售房单位即上诉人的名义与被上诉人李回英订立的合同或出具的承诺及收取的款项，应认定无效。第二组：6、《补充协议书与公证书》（2008.1.18）；7、《委托售房书》（2008.1.25）；8、《民事判决书》【（2011）鹰民一终字第26号，2012.1.26】；9、《民事判决书》【（2011）鹰民一终字第32号，2012.1.26】。欲证明上诉人对被上诉人金秋乐公司的售房委托授权未生效，被上诉人金秋乐公司与李回英之间的售房行为和收取售房款行为，对上诉人不具有法律约束力即无效。第三组：10、《合作开发金秋乐社区项目帐目结算分割协议》（2009.9.16）；11、《民事判决书》【（2011）鹰民一终字第12号，2011.12.20】；12、月湖区法院《民事裁定书》【（2013）月民一初字第422号，2013.10.31】；13、月湖区法院《民事裁定书》【（2012）月民一初字第409号，2013.3.3】。欲证明原审判决上诉人为被上诉人金秋乐公司和洪琪非法骗取被上诉人李回英购房款据为己有涉嫌犯罪行为承担连带清偿责任，实属认定事实和适用法律都错误。
被上诉人李回英质证意见为：对第一组证据的真实性没有异议，对证明事项的关联性有异议。对第二组证据的真实性没有异议，对证明事项的关联性有异议。补充协议关于购房款的进入帐号及合同签订方的约定不属于附生效条件，且该项约定属于内部约定对外不具有约束力。生效判决未对其主张的证明事项给予证明。对第三组证据证明事项的关联性有异议，原判并没有认定被上诉人金秋乐公司非法骗取房款据为己有，分割协议只是对合作双方给予算账，不属于开发项目的终结。
经各方当事人质证，本院认为，第一组证据证明诉争商品房的土地使用人、商品房建设单位和房地产开发商、房产的施工企业、商品房销售商等都是市房地产公司，而被上诉人金秋乐公司与市房地产公司进行合作开发，恰恰证明了市房地产公司取得了相关资证，金秋乐公司依据市房地产公司的授权进行售房行为并未违反法律规定，故对该组证据本院不予采信。第二组证据中《补充协议》关于购房款的进入共同帐号及合同签订方的约定不属于附生效条件，且该约定属于内部约定对外不具有约束力，对该组证据本院不予采信。第三组证据并不能认定被上诉人金秋乐公司非法骗取售房款据为己有，且分割协议只是对合作双方给予算账，不属于开发项目的终结。故对该组证据本院亦不予采信。
经审理，本院查明的事实与原审法院所查一致。
本院认为，被上诉人李回英所购房屋系由被上诉人金秋乐公司与上诉人市房地产公司合作开发，其所购房屋已由上诉人取得商品房预售许可，在项目合作协议书及补充协议书中均赋予金秋乐公司有权售房。据此，金秋公司对外售房为代理市房地产公司对外售房。基于授权一方即上诉人对诉争房屋取得商品房预售许可，被授权人金秋乐公司对李回英的售房符合房地产售房管理的规定，因此，金秋乐公司向李回英售房的承诺书有效。上诉人关于被上诉人金秋乐公司、洪琪与被上诉人订立的承诺书无效的上诉理由不成立，本院不予采信。本案中诉争项目系金秋乐公司与市房地产公司合作开发，且合作方式未另行组建法人，其二者之间的法律关系系法人之间的合作，属于合伙型的联营。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十二条“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任”之规定，联营各方均需以自有财产担责。此外，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，金秋乐公司与上诉人市房地产公司合作进行房地产开发，双方为共同投资，共享利润，共担风险，市房地产开发公司应当对合作人金秋乐公司的售房行为承担民事责任。为此，原审判决确认上诉人就金秋乐公司清偿李回英的本息承担连带责任适用法律正确。因金秋乐公司系代理市房产公司向李回英出售房屋，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”之规定，委托人市房地产公司理应接受金秋乐公司所代理的向李回英作出的售房承诺的约束，据此承担相应的法律后果。至于上诉人主张购房款未依约交纳至特定的账户、未依据合作补充协议书约定办理售房合同的签约，此系合作开发商品房双方的内部事务，不应对善意购房人李回英形成有效抗辩。由此，原审判决确认上诉人就金秋乐公司清偿李回英的本息承担连带责任适用法律正确。另在上诉人与金秋乐公司的《补充协议书》的第四条、第五条，业已明确金秋乐公司享有独立售房权，且约定了上诉人有义务与责任配合金秋乐公司办理售房等手续。故善意购房人李回英有充分理由认为，上述承诺书签订时，上诉人会予以配合完成其正式商品房合同的订立及履行手续，上诉人因其合作方内部的纠纷怠于履行配合义务，给李回英造成损失，上诉人存在重大过错。此外，上诉人在订立《补充协议书》时，将当时已被人民法院查封的房屋仍授权金秋乐公司对外出售，由此给李回英造成损失，上诉人同样存在过错。原审法院据此判决上诉人承担连带责任并无不当，故上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，上诉人鹰潭市房地产开发有限责任公司的上诉理由不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费12538元，由上诉人鹰潭市房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈华秀
审判员 陈信仕
审判员 徐遇金
二〇一四年八月三日
书记员 方楚晗