广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第3373号
原告深圳市世纪飞腾科技有限公司，住所：深圳市宝安区。
法定代表人黄广才，总经理。
委托代理人周英武，广东尚融律师事务所律师。
被告张国，男。
被告东莞市国龙通用机械设备链条有限公司，住所：东莞市。
法定代表人张国。
原告深圳市世纪飞腾科技有限公司诉被告张国、东莞市国龙通用机械设备链条有限公司（以下简称“国龙公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市世纪飞腾科技有限公司的委托代理人周英武到庭参加诉讼，被告张国、国龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市世纪飞腾科技有限公司诉称，2012年3月15日，原告与黄远标签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租其位于东莞市塘厦镇的金联友工业园。2012年4月16日，原告与被告签订一份《物业管理与代理租赁合同》，约定由原告将位于东莞市塘厦镇桥陇村桥蛟东路75号世纪飞腾科技工业园办公楼一楼整层和二楼左三垮出租给被告使用，合同期为4年，每月租金14750元（后被告增加承租四间宿舍，总租金为17600元），同时，被告每月支付管理费805元（包括垃圾清运费305元、厂长工资费用500元），合同约定，被告应于每月10日前支付上述租金和费用，逾期应支付每天3%的滞纳金。在房屋交付使用后，被告利用租赁物开办了东莞市国龙通用机械设备链条有限公司。从2013年3月份起，被告开始拖欠租金及管理费，被告张国经营的公司于2013年5月倒闭，截止2013年5月，共欠原告租金及管理费52800元。由于被告中途退租，按合同约定被告还应支付两个月租金作违约损失费。为保障原告的合法利益，原告起诉请求判令：一、解除原被告之间的《物业管理与代理租赁合同》；二、被告支付租金及管理费52800元，滞纳金87120元，违约损失费35200元，以上三项合计175120元；三、诉讼费由被告承担。
被告张国、国龙公司在法定期限内没有提出答辩，也没有提交任何证据。
经审理查明，2012年3月15日，原告与案外人黄远标签订了一份《厂房租赁合同书》，约定原告承租案外人黄远标位于东莞市塘厦镇桥陇村桥蛟东路75号金联友工业园的租赁物。2012年4月16日，原告与被告张国签订了一份编号为DGTX20120416的《物业管理与代理租赁合同》，约定被告张国向原告租用上述租赁物中的办公楼一楼整层及二楼左三垮，租赁期限自2012年4月16日至2016年4月15日止；租金为14750元，垃圾清理运费每月350元，工业区厂长工资费用每月500元，合计15600元／月；租金及其他附带费用按月缴交，被告张国应于每月5日前向原告的财务部缴交当月租金，每月10日前缴交上月垃圾清理运费及工业园厂长工资费用；被告张国拖欠租金、水电费超过15天的，原告有权收取滞纳金、停止被告有关水电设施的使用直至结清或终止合同。《物业管理与代理租赁合同》约定被告张国在合同签订时向原告支付三个月租金额的房屋租赁保证金44250元，原告主张被告张国并未实际支付该保证金，被告张国对此未进行抗辩。《物业管理与代理租赁合同》签订后，被告张国于2012年6月4日在案涉租赁物上注册成立了被告国龙公司，被告国龙公司实际使用案涉租赁物进行生产经营。
2013年5月20日，被告国龙公司向东莞市人力资源局塘厦分局出具了一份《东莞市国龙通用机械设备链条有限公司决定提前解散的情况汇报》，确认被告国龙公司“不仅拖欠深圳市世纪飞腾公司2013年3月、4月、5月的厂房租金￥52500元（17500元／月×3）及水电费约￥3000元，而且拖欠众多供货商货款约￥1350000元，员工2013年4月、5月工资约￥41500元”，被告国龙公司停止经营。
另查明，原告提供了东莞市公安局塘厦大队出具的《建筑工程消防验收意见书》，证明案涉租赁物消防设计审核合格，但无法提交案涉租赁物的房地产权证或建设工程规划许可证。
2013年6月2日，原告以追讨租金未果为由，提起本案诉讼及申请财产保全措施，并提供了相应的担保。经本院审查，原告的财产保全措施申请符合法律规定，本院依法采取了财产保全措施。另，经本院释明，原告明确选择向被告张国主张责任，不向被告国龙公司主张责任。
以上事实，有原告提供的厂房租赁合同书、物业管理与代理租赁合同、东莞市公安消防局建筑工程消防验收意见书、东莞市国龙通用机械设备链条有限公司决定提前解散的情况汇报等及本院庭审笔录、问话笔录附卷为据。
本院认为，被告张国、国龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，原告具有向被告张国或被告国龙公司主张责任的选择权。现原告明确选择要求被告张国承担责任，系原告自由处分诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许。同时，对原告要求被告国龙公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。
本案中，原告无法提供案涉租赁物的房地产权证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定原告与被告张国之间签订的《物业管理与代理租赁合同》无效。原告关于解除《物业管理与代理租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。
同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案原告与被告张国之间签订的《物业管理与代理租赁合同》虽然无效，但被告张国已实际占有使用原告的租赁物，仍应按合同约定的租金标准14750元／月以及垃圾清理运费350元／月、工业区厂长工资费用500元／月，合计15600元／月的标准支付原告房屋占有使用费及其他附带费用至被告张国将涉案房屋退还给原告之日止。另，原告主张被告张国后来增加承租了四间宿舍，总租金变为17600元／月，但原告未能举证证明，应承担举证不能的法律后果，本院不予采信。综上，原告主张被告张国拖欠2013年3月至2012年5月的租金、垃圾清理运费、厂长工资费用没有支付，被告张国没有提供证据反驳，应承担举证不能的法律后果，对原告的主张，本院予以采信，经计算，本院认定被告张国应当按照合同约定支付原告2013年3月至5月期间的占有使用费及其他附加费用共计46800元（14750元／月×3＋350元／月×3＋500元／月×3），原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。
此外，因租赁合同无效，原告要求被告张国依据合同支付滞纳金、违约损失费的诉讼请求，无事实与法律依据，本院也不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下：
一、原告深圳市世纪飞腾科技有限公司与被告张国于2012年4月16日签订的《物业管理与代理租赁合同》无效。
二、被告张国应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告深圳市世纪飞腾科技有限公司2013年3月至5月期间的占有使用费及其他附加费用合计46800元。
三、驳回原告深圳市世纪飞腾科技有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3802元、保全费1270元，由原告深圳市世纪飞腾科技有限公司负担2984元，由被告张国负担2088元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 罗广杰
代理审判员 韦枝展
人民陪审员 张丽芬
二〇一三年十一月七日
书 记 员 陈倩媚
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。