山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）龙龙民初字第583号
原告：陈雪萍，女，1949年2月11日出生，汉族，居民。
原告：赵秀芳，女，1960年12月24日出生，汉族，居民。
二原告委托代理人：唐敏峰，上海浦汇律师事务所律师。
被告：龙口市海富房地产开发有限公司。
法定代表人：曹杰，任总经理。
委托代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
委托代理人：王晓丹，女，1981年12月25日出生，汉族，农民，任被告公司销售经理。
原告陈雪萍、赵秀芳与被告龙口市海富房地产开发有限公司（以下简称海富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈雪萍、赵秀芳的委托代理人唐敏峰，被告海富公司的委托代理人曲敬武、王晓丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告陈雪萍、赵秀芳经天津江山锦绣房地产经纪有限公司（以下简称江山锦绣）的居间介绍，购买由被告海富公司开发的位于龙口市南山西海岸小区63号楼X单元XXX室房屋。当时被告与原告约定房屋的销售价格为每平方米人民币4818元，后双方于2011年12月7日签订了《商品房预（销）售合同》，但在该合同上写明的销售价格为每平方米人民币4600元。双方同时约定：原告以分期付款的方式支付给被告购房款，被告于2011年12月31日前将原告购买的房屋交付给原告，逾期交付房屋达90天以上的，原告有权单方面解除合同，并向原告支付累计已付购房款的2%的违约金。后原告依据合同约定向被告支付了购房款及实际房款与约定房款的差价，两项共计人民币166556元。但时至今日，被告却始终没有向原告交付所购房屋。原告曾于2012年7月份找过被告，要求被告交房，但被告却置之不理。原告无奈之下只得诉至法院，请求：一、解除原告陈雪萍、赵秀芳与被告海富公司于2011年12月7日签订的《商品房预（销）售合同》；二、判令被告返还原告已付购房款人民币166556元；三、判令被告向原告支付违约金人民币3331.12元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、依据原、被告双方签订的商品房预（销）售合同、《商品房买卖合同》补充协议，以及分期付款补充条款（二），原告没有按照双方约定的付款方式付清应付款项278806元。依据补充协议第二条的规定，被告可以不予交付房屋且不承担逾期交房的违约责任。2、依据双方签订的商品房预（销）售合同第九条第2项的约定，即使被告逾期交付房屋，原告应当自有权解除之日起15日内向被告发出书面通知，如原告未在该期间内发出书面通知，视为原告认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商时间交房。原告没有在有权解除之日起15日内向被告发出书面解除合同，因此双方合同应当继续履行。由上述二点意见，被告认为原告的诉讼请求不符合我国合同法关于单方解除合同的法律规定，依据双方签订的合同，被告不应退还原告的购房款，同时也不应当向原告承担支付违约金的违约责任，为此，请求依法驳回原告的诉讼请求。
审理查明，原告陈雪萍、赵秀芳系朋友关系。二原告经江山锦绣公司的居间介绍，购买由被告海富公司开发的位于龙口市龙港街道西海岸小区63号楼X单元XXX室房屋。协商过程中，江山锦绣公司告知原告房款按每平方米4818元计算。2011年8月11日，二原告（乙方）与被告海富公司（甲方）签订一份《商品房认购书》，江山锦绣公司在甲方销售代表处盖章，该认购书中约定房屋认购价按建筑面积每平方米4600元，总金额278806元，原告于2011年8月18日前付购房款111522元。2011年11月24日，二原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《商品房认购书》，被告在甲方处盖章，该认购书约定房屋认购价按建筑面积每平方米4600元，总金额278806元，原告于2011年12月1日前付购房款111523元。2011年12月7日，二原告与被告签订《商品房预（销）售合同》，其中第四条计价方式与价款为“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4600元，总金额278806元”；第六条付款方式及期限为“分期付款，详见分期付款补充条款”；第七条买受人逾期付款的违约责任为“买受人如未按本合同规定的时间付款，详见分期付款补充条款”；第八条交付期限为“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任为“1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……2、根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间”。2011年12月7日，双方还签订了《商品房买卖合同》补充协议，第二条内容为：“买受人必须按合同约定的付款方式付清应付款项，否则出卖人不予交房且不承担逾期交房违约责任……”。2011年12月7日，双方又签订了分期付款补充条款（二），将商品房预（销）售合同第六条修改为：“选择采用一年分期付款方式，第一次于2011年11月24日已付40%首付款，计111523元；第二次于2012年5月24日支付41820元；第三次……”。
另查明，2011年8月5日至8月20日，二原告分批给付江山锦绣公司124735元，江山锦绣公司向二原告出具三份收据。被告认可通过银行收到江山锦绣公司转来的111522元，2011年11月28日，二原告又给付被告现金1元，被告出具两份收据给原告，共计111523元。原告称江山锦绣公司告知原告按每平方米4818元支付首付款124735元，被告称未收到二原告多付给江山锦绣的首付款13213元。2012年5月22日，二原告通过银行向被告汇款41820元，被告于2012年5月23日给原告出具一份收据。2012年7月15日，二原告以快递方式向被告发出一份函，要求与被告解除购房合同，办理退款手续。
又查明，被告与二原告签订商品房预（销）售合同时已取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。但诉争楼房至今未取得《工程竣工验收备案表》。现原告起诉要求解除双方签订的商品房预（销）售合同，返还购房款，并支付违约金。
上述事实有当事人陈述、商品房认购书、《商品房预（销）售合同》、《商品房买卖合同》补充协议、分期付款补充条款（二）、收据等证据在卷佐证。
本院认为，原告陈雪萍、赵秀芳与被告海富公司签订的《商品房预（销）售合同》、《商品房买卖合同》补充协议及《分期付款补充条款（二）》，系双方真实的意思表示，上述内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。二原告按照约定分期支付相应购房款，已经履行了合同义务，被告却未能依约按期交付验收合格的房屋。依据《商品房预（销）售合同》第八条、第九条第一项，被告逾期交房90天后，即自2012年4月1日起，原告享有约定的解除权。被告辩称，依据《商品房预（销）售合同》第九条第二项，原告未在有权解除之日起15日内向被告发出书面通知，则视为原告认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。本院认为，因被告至今未取得《工程竣工验收备案表》，涉案楼房未经工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，不具备居住条件，致使被告不能依约交房，被告的违约行为导致合同目的不能实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告享有法定的解除权。《商品房预（销）售合同》第九条第二项应认定为双方对约定解除权行使期限的限制，而非对法定解除权行使期限的限制，故原告至今仍应享有法定解除权。被告辩称原告未付清全部购房款278806元，被告有权不予交房且不承担逾期交房的违约责任。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条的规定，被告有权不予交房的前提是原告未按合同约定的付款方式付清应付款项，而根据合同法的解释原则，“应付款项”应理解为原告按约定期限分期付款数额，而非被告解释的“全部购房款”。本案中，原告已按照约定分期支付购房款，被告却未按约定期限交付房屋，故对被告辩称原告违约本院不予支持。综合上述理由，原告请求解除原、被告签订的《商品房预（销）售合同》，于法有据，本院应予支持。
关于原告第二项诉讼请求，要求被告返还购房款166556元，被告辩称其仅收到153343元，并为原告出具了相应收据。根据原告提供的单据，原告直接给付江山锦绣公司124735元，给付被告41821元。对于被告认可收到江山锦绣公司转付的111522元，以及被告直接收取原告的41821元，被告应予以返还。对于被告辩称未收到江山锦绣公司多收取的13213元，且江山锦绣公司的代理权限不包括收款。本院认为，因江锦绣公司系被告公司的销售代表，对外代表被告，原告与江山锦绣公司协商过程中，将购房款交付给江山锦绣公司，无论江山锦绣公司是否将该款转付给被告，被告均应对其销售代表的行为承担相应的责任，被告与江山锦绣公司之间的账目往来不应对抗原告。若被告通过查账等方式证明确实未收到江山锦绣公司多收取的13213元，被告可在返还给原告后向江山锦绣公司主张权利。因此原告要求被告返还166556元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应当承担的违约责任，依据双方签订的《商品房预（销）售合同》第九条第一款第一项第二目的约定，被告应支付原告违约金3331.12元（166556元×2%），对原告的该项诉讼请求，本院依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告陈雪萍、赵秀芳与被告龙口市海富房地产开发有限公司于2011年12月7日签订的《商品房预（销）售合同》。
二、被告龙口市海富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈雪萍、赵秀芳购房款166556元。
三、被告龙口市海富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈雪萍、赵秀芳违约金3331.12元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3698元，由被告龙口市海富房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，预交案件受理费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 孙丽娜
人民陪审员 王维君
人民陪审员 王风范
二〇一三年六月十九日
书 记 员 石 强