江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1369号
上诉人（原审被告）刘德雨。
被上诉人（原审原告）昆山市兵希街道夏驾社区居委会
上诉人刘德雨因与被上诉人昆山市兵希街道夏驾社区居委会（以下简称夏驾居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第2631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年9月，夏驾居委会委托苏州益晖拍卖有限公司对夏驾居委会拥有的位于昆山开发区漓江路166号建筑面积2800平方米的房屋（农贸市场）对外拍租。2008年9月8日，经过拍租，由浦振明代表刘德雨出面拍下。2009年1月6日，夏驾居委会与刘德雨签订了兵希街道夏驾社区商业中心《房屋租赁使用权合同》。合同约定，租赁期为五年，从2009年3月18日至2014年3月17日止，年租金为235万元，租金实行先缴后使用的原则，按一年结算的方式，刘德雨必须在2008年9月18日之前付清第一年租金，在2009年2月1日前付清第二年租金，以此类推。刘德雨不交纳或不按约定交纳租金达1个月以上，夏驾居委会有权解除合同。合同签订后，刘德雨接收了租赁物，刘德雨支付了第一年租金235万元，第二年租金180万元，第三年租金130万元。其余租金未付，故夏驾居委会诉至原审法院。
另查明：刘德雨因承租的农贸市场经营困难，双方就租金问题进行了磋商，为此，双方在原来的租赁合同末页添加了以下内容“2010年5月7日初步谈论，夏驾农贸市场2010年3月18日—2011年3月17日交费因经营困难，有相当数量未租出去，因此先交80万元，8月份再交80万元，其余看以后经营状况再谈，方奚荣、刘德雨及本人把上述情况已电话请示街道书记”。
上述事实由夏驾居委会向原审法院提供的拍租成交确定书、收条、房屋租赁经营使用合同及双方在庭审中的陈述予以证实。
原审原告夏驾居委会的诉讼请求为：一、夏驾居委会与刘德雨间于2009年1月6日签订的房屋租赁合同解除（解除合同的日期为起诉之日）；二、刘德雨支付房屋租金453.75万元；三、刘德雨支付房屋使用费（从起诉之日至诉讼结束之日）；四、诉讼费由刘德雨承担。
原审法院认为：夏驾居委会与刘德雨间的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定刘德雨不交纳或不按约定交纳租金达1个月以上，夏驾居委会有权解除合同，因刘德雨未按约定支付租金，夏驾居委会要求解除合同，刘德雨也当庭表示同意，故双方之间的租赁合同解除。关于租金，从合同末页添加的内容来看，双方虽为租金事宜进行过协商，但未就租金降低达成一致意见，故刘德雨要求降低租金原审法院不予采纳。至合同解除之日（至2013年6月25日，刘德雨收到原审法院应诉材料之日），刘德雨结欠的租金为4587397.26元（235万元×3＋99天／365天×235万－310万元），夏驾居委会要求刘德雨支付租金的诉讼请求应予支持，但计算有误，应以4587397.26元为准。合同解除后，刘德雨仍占有租赁物，夏驾居委会要求刘德雨参照租金支付占有期间的使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、昆山市兵希街道夏驾园社区居委会与刘德雨于2009年1月6日签订的兵希街道夏驾社区商业中心《房屋租赁使用权合同》于2013年6月25日解除。二、刘德雨于判决生效后十日内返还兵希街道夏驾社区商业中心房屋给昆山市兵希街道夏驾园社区居委会。三、刘德雨于本判决生效后十日内支付昆山市兵希街道夏驾园社区居委会房屋租金4587397.26元及房屋使用费（从2013年6月26日起至实际交还租赁房屋止，按年租金235万元计算）案件受理费43180元，由刘德雨负担。
上诉人刘德雨不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方约定协商不成由仲裁机构处理，在未协商选择具体的仲裁机构前不应直接向法院起诉。2、夏驾居委会负责农贸市场租赁管理的毛世清和方爱荣均确认刘德雨在经营一年后向其表达了解除合同的意愿，基于夏驾居委会同意下调租金的承诺，刘德雨才没有停止租赁经营。夏驾居委会最后同意下调租金按实际情况结算实质是对原合同租金条款的变更：第一，第二年后不按235万元的年租金结算；第二，以后的租金按实际情况结算，即按市场的人气、出租摊位数量、经营效益等实际市场情况综合确定。在约定不明的情况下应由价格评估机构对农贸市场的实际情况进行评估后确定租金。3、刘德雨租赁一年后经营亏损严重，经与夏驾居委会协商，毛世清确认第二年即2010年3月18日至2011年3月17日期间的交费：先交80万，8月份再交80万，其余看以后经营状况再谈。因此刘德雨认为夏驾居委会已同意变更第二年租金为160万元，并据此支付160万元租金，第二年租金不存在欠缴。以后租金因双方无结算而搁置，夏驾居委会在起诉前也没有催缴过租金。因此夏驾居委会以欠付租金为由解除合同的条件不成就。4、根据国务院规定，划拨土地使用权不得出租，夏驾居委会是无偿取得土地使用权，不得从事营利活动。5、被告主体错误，夏驾居委会的合同相对方应为昆山开发区夏驾园农贸市场。请求二审法院依法改判。
被上诉人夏驾居委会答辩称：1、在一审历次庭审中刘德雨均未向法院提出管辖权异议或要求进行仲裁。根据法律规定，双方当事人约定仲裁但法院已经受理，且另一方当事人没有提出异议的，人民法院应有管辖权。2、刘德雨认为租金条款已经变更的观点不能成立。据夏驾居委会了解，当时两个村的书记没有答应对租赁价格进行调整，刘德雨也没有对此提供证据。即使书记出庭称有答应降价的事实，但没有形成书面合同，夏驾居委会也不认可。而且刘德雨的房屋租赁权是通过公开、合法的拍租取得的，从法律上讲拍租的价格任何人无权变动。3、由于刘德雨无理由拖欠租金并严重侵犯集体利益，夏驾居委会已多次与刘德雨交涉，但一直未果，只能向法院起诉。请求二审法院维持原判。
二审中双方一致确认：1、夏驾居委会委托拍租的房屋建筑面积应为1800平方米。2、刘德雨于2014年3月17日向夏驾居委会交还了涉案房屋。
另查明，原审原告的名称应为“昆山市兵希街道夏驾社区居委会”而非原审列明的“昆山市兵希街道夏驾园社区居委会”，由组织机构代码证为证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为：夏驾居委会与刘德雨未在合同中对仲裁委员会作出明确约定，在一审过程中刘德雨也未提出管辖异议且应诉答辩，根据仲裁法及民事诉讼法的规定，应认定原审法院对于本案有管辖权。刘德雨认为双方未协商选择具体的仲裁机构前不应直接向法院起诉的观点于法相悖，不予采信。
刘德雨认为其已与夏驾居委会协商一致调整租金，并主张合同末页添加内容是夏驾居委会书记毛世清所写，夏驾居委会对此不予认可。即使该手写部分是夏驾居委会人员所写，从其内容看，也只是表示第二年租金分期支付，不能认定双方已就减少租金问题达成一致并更改了原合同的约定，因此租金仍应按合同约定的235万元／年标准计算。刘德雨主张合同约定不明应进行评估以确定租金的观点没有依据。因刘德雨未按约交纳租金，原审法院判决合同解除以及刘德雨支付剩余租金并无不当。
刘德雨上诉还提出涉案房屋所在土地为划拨土地不能出租，夏驾居委会则主张本案争议的租赁房屋是便民的菜场，属公益性质。《城市房地产管理法》第五十六条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。夏驾居委会是否以营利为目的出租涉案房屋、是否将租金中的土地收益上缴属于主管部门行政管理范畴，与刘德雨无关，不影响刘德雨依据合同约定应承担的支付租金义务。对于主体问题，昆山开发区夏驾园农贸市场登记的合伙期限为2009年1月21日至2029年1月21日，即2009年1月6日签订房屋租赁使用权合同时，昆山开发区夏驾园农贸市场尚未成立。刘德雨在合同乙方（承租方）处签字，夏驾居委会要求刘德雨承担合同义务不违反法律规定，应予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人刘德雨的上诉理由不能成立。鉴于刘德雨已于一审判决后向夏驾居委会交还房屋以及原审判决主文中夏驾居委会名称有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第2631号民事判决主文第一项为昆山市兵希街道夏驾社区居委会与刘德雨于2009年1月6日签订的兵希街道夏驾社区商业中心《房屋租赁使用权合同》于2013年6月25日解除。
二、变更江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第2631号民事判决主文第二项为刘德雨返还兵希街道夏驾社区商业中心房屋给昆山市兵希街道夏驾社区居委会（已履行）。
三、变更江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第2631号民事判决主文第三项为刘德雨于本判决生效后十日内支付昆山市兵希街道夏驾社区居委会房屋租金4587397.26元及房屋使用费（从2013年6月26日起至实际交还租赁房屋止，按年租金235万元计算）
如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费43180元，由刘德雨负担。二审案件受理费43180元，由刘德雨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 沈维佳
二〇一四年六月十七日
书 记 员 吉宇璐