福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第4040号
原告厦门高鹏房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路863号737室，组织机构代码70545315-7。
法定代表人官玉红，总经理。
委托代理人许良旺。
被告厦门仕翎织带有限公司，住所地厦门市思明区浦南一路12号第四层，组织机构代码67126804-0。
法定代表人吴红蓉，总经理。
委托代理人李胜利、朱汝快，福建炼海律师事务所律师。
原告厦门仕翎织带有限公司同安分公司，住所地厦门市同安区美溪道思明工业园53号501单元，组织机构代码07938014-8。
负责人邬旭东。
委托代理人李胜利、朱汝快，福建炼海律师事务所律师。
被告李智雄，男，1975年8月29日出生，汉族，户籍地福建省诏安县，现住厦门市湖里区。
被告恒人（厦门）有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路859号850室，组织机构代码69302823-2。
法定代表人张钦恒，董事长。
委托代理人黄建伟，福建理海律师事务所律师。
被告福建省晋江市恒人鞋业有限公司，住所地福建省晋江市内坑镇张坑工业区，组织机构代码70523591-8。
法定代表人张应文，总经理。
委托代理人黄建伟，福建理海律师事务所律师。
原告厦门高鹏房地产营销策划有限公司（下称“高鹏公司”）与被告厦门仕翎织带有限公司（下称“厦门仕翎”）、厦门仕翎织带有限公司同安分公司（下称“同安仕翎”）、李智雄、恒人（厦门）有限公司（下称“厦门恒人”）、福建省晋江市恒人鞋业有限公司（下称“晋江恒人”）居间合同纠纷一案，本院于2013年3月21日立案受理后，依法由代理审判员旷洁玉适用简易程序分别于2013年10月18日、2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许良旺、被告厦门仕翎与同安仕翎共同委托的代理人朱汝快、被告李智雄、被告厦门恒人与晋江恒人共同委托的代理人黄建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高鹏公司诉称，被告厦门恒人厂房出租管理员张远见于××011年4月××9日与原告公司职员许良旺签订了一份《房地产租售委托书》，委托其出租环东海域工业园思明园53-55-56-57号厂房，双方约定中介费为一个月租金，如私下交易则以委托价计算佣金，厦门恒人承诺不私下与客户交易，否则加付月租金的50%给原告作为违约金。××011年10月××7日，经原告介绍，被告李智雄代表被告厦门仕翎签署《租房看房书》求租上述厂房，张远见亦在其上签字确认李智雄察看厂房的行为。该《租房看房书》载明成交后承租人应即时支付该厂房月租金的50%作为中介费。之后，被告厦门仕翎与厦门恒人私下于××01××年8月13日签订《厂房租赁合同书》，约定厦门仕翎租赁厦门恒人位于同安区的思明工业园53号501室作为其同安分公司（即同安仕翎）经营使用。与此同时，原告了解到晋江恒人与厦门恒人系关联企业，张远见系上述关联企业的员工。现五被告的行为已严重违约，故诉请法院判令：1、被告厦门恒人支付中介费45500元、违约金××7700元，晋江恒人承担连带责任；××、支付逾期利息8000元（参照民间借贷标准按贷款73××00元一年期基准利率的××倍从××011年10月××7日暂计至××013年4月××7日）；3、厦门仕翎支付中介费45500元，被告同安仕翎、被告李智雄承担连带责任；4、支付逾期利息4000元（参照民间借贷按贷款45500元一年期基准利率的××倍从××011年10月××7日暂计至××013年4月××7日）。
被告厦门仕翎、同安仕翎辩称，1、被告李智雄与二被告无关，非二公司员工，其看房行为不代表二被告，二被告与原告不存在任何合同关系；××、本案租赁关系的成立系同安仕翎负责人邬旭东于××011年5月间通过私人关系与晋江恒人负责人张钦恒建立的，与原告无关；3、××011年10月××7日同安仕翎尚未成立，不可能对成立前的法律事实承担相应责任；4、原告诉求于法无据，请求驳回。
被告李智雄辩称，1、××011年8月其因为想自行开厂故寻厂房，在网上看到许良旺发布的厂房出租信息，取得联系后在看房时才得知对方是中介。李智雄向许良旺表示不需要中介服务后被要求在《租房看房书》上签署姓名、电话、身份证号码；××、被告签字时该看房书上并没有本案证据所显示的添加上去的手写内容；3、本案代表原告出庭的许良旺本人并非当时的介绍看房人。
被告厦门恒人、晋江恒人辩称，1、讼争厂房的所有权人是厦门恒人，晋江恒人与本案没有任何关系，不应承担本案责任；××、张远见非晋江恒人或厦门恒人员工，厦门恒人从未委托原告进行居间服务，故无需支付中介费。
经审理查明，××011年4月××9日，原告高鹏公司与张远见签署《房地产租售委托书》，原告受托出租厦门市同安环东海域工业园56-57思明园53-55-56-57号厂房，该委托书“委托人”处签名为“张远见（代）”，“受委托方”处签名为“许良旺”并加盖原告公章。××011年10月××7日，原告高鹏公司与被告李智雄签订了《租房看房书》，手写确认“所看楼盘”为“西柯环东海域思明园53、55、56、57号，“所看楼盘”后的“委托人确认”一栏均署名“远见”，“委托人”处的签名为“李智雄”，“中介方”处签名为“许良旺、林泓彬”并加盖原告公章。××01××年8月13日，被告厦门恒人与被告厦门仕翎签署《厂房租赁合同书》，约定被告厦门恒人将厦门同安区美溪道思明工业园（即前述“思明园”）53号501单元以月租金1××365元的价格租赁给厦门仕翎（建筑面积××47××.93平方米），合同书第二条“租赁用途”载明“租赁厂房作乙方（厦门仕翎）同安分公司经营使用”，租赁期限自××01××年9月10日至××0××××年3月9日止。××013年1月××××日，同安仕翎成立，营业场所为上述厂房。
另查明，张远见××003年1月至3月、××011年6月至8月、××011年10月至××01××年××月的社会保险参保单位为泉州恒泉盛旅游用品有限公司，××01××年3月至××013年10月的社会保险参保单位为被告晋江恒人，被告李智雄××011年5月至××011年9月的社会保险参保单位为厦门市联晨丝印服饰有限公司、××011年10月至××013年××月的社会保险参保单位为被告厦门仕翎。
本案在审理过程中，经被告厦门仕翎、同安仕翎申请，本院依法委托福建正泰司法鉴定中心对原告提交的《租房看房书》上的手写内容与李智雄签名形成时间先后进行鉴定，《文书司法鉴定意见书》认定看房书上的“西柯环东海…”与“李智雄”签名等字迹符合相对同时形成。
上述事实，有原告提供的《房地产租售委托书》、《租房看房书》、录音光盘及照片、《厦门市社会保险管理中心社会保险参保缴费情况证明》、《晋江市社会劳动保险管理中心基本养老保险参保证明》，被告厦门仕翎、同安仕翎提供的《厂房租赁合同书》、企业基本信息、《福建正泰司法鉴定中心司法鉴定意见书》以及原、被告双方当事人的庭审陈述为证。本院予以确认。
根据当事人的诉辩主张以及庭审中的举证、质证情况，本院归纳本案的争议焦点，并分析认证如下：
一、张远见是否能够代表厦门恒人出租厂房？
原告高鹏公司所提供的《房地产租售委托书》上“委托人”的签署为“张远见”，被告厦门恒人否认授权张远见与原告签订该委托书，亦否认张远见为其公司员工，原告未举证证明张远见代表厦门恒人与其签约，但主张张远见系晋江恒人员工，而晋江恒人与厦门恒人系关联企业。
经查，在（××01××）厦民终字第××740号民事案件中，厦门市中级人民法院于××01××年11月××1日作出判决认定厦门恒人在该案中提交的《厦门市地方税务局社会保险参保缴费证明附表》证明张远见并非厦门恒人员工，在本案中，经调查证明，晋江恒人于××01××年3月始为张远见缴纳基本养老保险，而涉案委托书签订于××011年4月××9日，看房书签订于××011年10月××7日。
本院认为，现有证据不足以证实被告晋江恒人与被告厦门恒人的关系，亦不足以证实张远见与该二被告的关系。故原告主张张远见系代表被告厦门恒人与原告高鹏公司职员许良旺签订《房地产租售委托书》，依据不足，在案《房地产租售委托书》对被告恒人公司没有约束力，原告要求被告厦门恒人支付中介费及承担违约责任，缺乏依据，不予支持。
本案讼争厂房厦门同安区美溪道思明工业园53号的所有人为厦门恒人，并由厦门恒人与厦门仕翎签订《厂房租赁合同书》，被告晋江恒人与本案无直接关联，原告诉请被告晋江恒人承担连带责任无事实及法律依据，本院不予支持。
二、被告李智雄是否能够代表厦门仕翎租赁厂房？
原告为证明被告李智雄系代表厦门仕翎签订《租房看房书》，提供了形成于××013年××月的电话录音光盘、拍摄于××01××年10月的办公照片及招聘广告照片等证据并申请本院调取了《厦门市社会保险管理中心社会保险参保缴费情况证明》。
被告厦门仕翎、同安仕翎及李智雄对上述《租房看房书》的真实性予以确认，但否认除了李智雄签名之外的其他手写内容；三被告同时对上述电话录音光盘、二张照片的真实性均予否认，但被告李智雄确认电话录音中的一方是自己，辩称不知道另一方是谁。而对于《厦门市社会保险管理中心社会保险参保缴费情况证明》，被告厦门仕翎、同安仕翎认为被告李智雄××011年9月从厦门市联晨丝印服饰有限公司离职后系挂靠于厦门仕翎，无论是厦门仕翎还是同安仕翎均未对李智雄进行管理或发放工资，社保系李智雄自费缴纳，对此，其提交了加盖银行公章的××011年10至1××月《代发工资处理后清单》、《工资发放清单》，此外，其还提交了《企业基本信息》以证实李智雄并非厦门仕翎或同安仕翎的法定代表人。综上，李智雄签署《租房看房书》的行为既未经公司事前授权亦未经事后追认，系无权处分行为，与二公司无关。被告李智雄认同前述质证意见。
被告厦门恒人、晋江恒人对《租房看房书》的真实性亦予确认，但否定鉴定结论，同时质证认为其他证据与其无关。
本院认为，被告李智雄确认其曾签署了《租房看房书》及看房事实，同时，根据《厦门市社会保险管理中心社会保险参保缴费情况证明》，可见被告李智雄××011年10月至××013年××月的社会保险参保单位为被告厦门仕翎，而本案中的《租房看房书》签订于××011年10月××7日，被告厦门仕翎、同安仕翎、李智雄均未对其所辩称的“挂靠”关系进行举证说明，厦门仕翎、同安仕翎未通过银行发放工资给李智雄或者李智雄并非厦门仕翎、同安仕翎的法定代表人显然不足以推翻厦门仕翎为李智雄缴纳社会保险的事实。在李智雄确认其为通话人之一的电话录音中，其一再表示“这个厂房是我们老板他自己租的”，可从旁佐证其系厦门仕翎的职员。综上，本院认为作为合同相对方的原告有理由相信被告李智雄有代理权，故认定其代理厦门仕翎签署《租房看房书》的行为有效。
三、如何计算居间介绍的佣金？
结合前述认定，原告高鹏公司与被告厦门仕翎存在居间合同关系。尽管被告厦门仕翎、同安仕翎、李智雄对《租房看房书》上手写补充条款均予否认，但亦均确认李智雄的签字之真实性。该《租房看房书》的印制部分（即非手写部分）第三条约定“委托人经我公司介绍租赁上述房产，签订租赁合同时，支付给我公司一个月租金的50%作为佣金”，第四条约定“经我公司介绍上述房产后，无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视为我公司介绍，应按第三条规定支付中介费用”，第五条约定“若委托人私自成交由受托人介绍的所看楼盘，委托人承诺愿意支付给受托人由业主支付的中介费，并承担由此给受托人带来的损失”。
本院认为，上述约定系双方的真实意思表示，当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行各自的权利和义务，现被告厦门仕翎公司职员李智雄代表被告厦门仕翎与许良旺代表的原告签订了《租房看房书》，约定经原告介绍后，无论被告厦门仕翎通过何种途径与业主成交，均视为原告介绍，应支付相应中介费。此后，被告厦门仕翎与被告厦门恒人签订了《厂房租赁合同书》，却未告知原告，亦未支付中介费用，应视为违约，其应承担按双方约定支付原告一个月租金的50%作为中介费的责任，即618××.5元。
又因《租房看房书》约定私自成交的，被告厦门仕翎应支付由业主支付的中介费，并承担由此给原告带来的损失。但原告并未举证证明其因被告厦门仕翎的跑单行为所造成的损失，另一方面，原告提交的《房地产租售委托书》第三条关于经纪佣金（月租金50%）的部分被人为划除，无法确认其效力，而第六条手写补充条款“愿付一个月租金（作为）中介费，承诺不私下与客户交易，否则加付月租金50%违约金，如客户跑单，不影响中介收费”等约定并未得到当事人确认或其他证据佐证，故本案并无证据证实业主应支付的中介费数额以及原告因此造成的损失，本院根据社会经验常理和通行规则酌情认定业主应支付的费用为月租金的50%，即618××.5元。
被告厦门仕翎提交的《厂房租赁合同书》显示其租赁的厂房面积为××47××.93平方米，每平方米单价为5元，单月总体租金为1××356元，租赁厂房地址（厦门同安区美溪道思明工业园53号501单元）、租赁用途（用作厦门仕翎的同安分公司经营使用）与厦门仕翎织带有限公司同安分公司的企业基本信息完全吻合。
鉴于本案并无证据证明系原告介绍被告厦门恒人与被告厦门仕翎见面洽谈，该二被告之间签订的《厂房租赁合同书》并不是经原告直接居间，但根据被告厦门仕翎与原告之间的《租房看房书》，被告厦门仕翎仍应酌情支付给原告一个月的租金1××356元作为中介费，原告在此基础上主张参照民间借贷纠纷的处理方式计息，于法不悖，本院予以支持。但原告主张以银行一年期基准利率的二倍计算利息，却未对此进行相关举证，亦未得到被告认可，双方订立合同时并无明确、有效的约定，故本院认定利息应按银行同期贷款利率计算，原告诉求中超出部分，于法无据，本院不予支持。鉴于被告李智雄系职务行为，根据合同相对性原则，被告同安仕翎与本案无直接关联，故原告诉请被告同安仕翎、李智雄承担连带责任无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告厦门仕翎织带有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门高鹏房地产营销策划有限公司中介费12356元及利息（利息自2012年8月13日起计算至本案生效判决确定之日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；
二、驳回原告厦门高鹏房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1457元，由原告厦门高鹏房地产营销策划有限公司负担1384元，被告厦门仕翎织带有限公司负担73元。该款项应当于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 旷洁玉
二〇一三年十二月三日
代书 记员 吴春霞
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。