北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第32691号
原告（反诉被告）乐视网信息技术（北京）股份有限公司。
法定代表人贾跃亭。
委托代理人于松亚。
委托代理人高红妮。
被告（反诉原告）北京东方梅地亚置业有限公司。
法定代表人陈德付。
委托代理人李世亮。
原告（反诉被告）乐视网信息技术（北京）股份有限公司（以下简称乐视网公司）与被告（反诉原告）北京东方梅地亚置业有限公司（以下简称东方梅地亚公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。乐视网公司的委托代理人于松亚、高红妮，东方梅地亚公司的委托代理人李世亮，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乐视网公司诉称：我公司与东方梅地亚公司于2009年10月19日签订东方梅地亚中心租赁合同，承租朝阳区光华路4号东方梅地亚中心XX座X1、X2、X3、X5、X6、X7、X8单元共计1351.48平方米作为办公使用，租赁期限为2009年12月10日至2012年12月9日；于2010年5月24日签订东方梅地亚中心写字间租赁合同，承租东方梅地亚中心XX座XX单元241.13平方米作为办公使用，租赁期限为2010年5月20日至2012年12月9日。上述合同签署后，我公司共向东方梅地亚公司交纳押金及保证金671109元。东方梅地亚公司按照合同约定应当于合同终止日起30个工作日内向我公司退还押金及保证金。我公司已经依据合同约定于租赁期限届满之日即2012年12月9日全部搬出，交清了包括房屋租金在内的各项费用，将租赁房屋按照东方梅地亚公司交付时的标准交还给东方梅地亚公司，自此合同已经终止。但是，时至今日，东方梅地亚公司扣押我公司的押金和保证金共计671109元仍未退还。现我公司起诉，要求东方梅地亚公司返还8层的租赁押金561096元，返还10层的租赁保证金110013元。
东方梅地亚公司答辩并反诉称：乐视网公司未按照合同约定的日期和内容履行撤离租赁标的的合同义务。乐视网公司于2012年12月19日仍在继续搬运自动售货机等物品，至2013年1月9日仍有大量包装箱、文件纸张和接待区前台等未予搬离或清除处理；而且乐视网公司至今也没有将其持有的租赁标的钥匙交还给我公司。乐视网公司未按照合同约定的日期和内容履行对租赁标的进行还原装修的合同义务。乐视网公司由于未提前安排好新的租赁房屋，截至2012年12月19日仍未完成撤离租赁标的的工作，其已经不可能在约定期限内进行和完成还原装修。另外，乐视网公司根本没有在撤离租赁标的前后进行任何还原装修举措。因此，乐视网公司无权诉请返还任何押金或保证金，理应依约、依法承担违约责任，我公司扣留押金或保证金有理有据。另外，我公司提出反诉，要求乐视网公司支付8层押金不足以抵偿的违约金余额431295.94元，支付10层保证金不足以抵偿的违约金余额104199.6元，赔偿8层实际租金损失804982.03元。
乐视网公司针对反诉辩称：我公司没有违约行为，东方梅地亚公司存在过错，应当自行承担损失。我公司已经提前履行了撤离所有物品的义务，东方梅地亚公司无权主张违约金。东方梅地亚公司于2012年12月16日强行锁门，无视我公司恢复原状的行为，因此其应当自行承担损失。押金和保证金实为守约方的损失保证金，我公司没有违约，故无需承担赔偿责任，东方梅地亚公司应当向我公司返还押金和保证金。东方梅地亚公司主张的租金损失计算错误，与事实不符。东方梅地亚公司主张的违约金与租金损失计算时间重合，而且其没有任何依据要求我公司承担损失。东方梅地亚公司称其租金损失是因解除租赁合同而遭受的损失，但该份租赁合同并未生效，因此不会产生损失；即使上述租赁合同已经生效，东方梅地亚公司于2012年12月16日已经强行收回房屋，其可以将房屋交付给新的承租人使用，故其没有理由要求我公司承担责任。综上，东方梅地亚公司的反诉请求没有事实和法律依据，我公司请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明：2009年10月19日，东方梅地亚公司作为甲方（业主），乐视网公司作为乙方（承租方），双方签订东方梅地亚中心租赁合同，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区光华路4号东方梅地亚中心XX座（以下简称涉案楼宇）X1、X2、X3、X5、X6、X7、X8单元（以下简称X1-X8单元）1351.48平方米建筑面积作办公之用；乙方租赁期限为3年，自2009年12月10日起至2012年12月9日止，届时本租赁合同终止；乙方应支付的每月租金共计187032元，其中甲方收取的租金为每月154596元，物业公司收取的物业费为每月32436元；乙方须在签署本租赁合同之日一次性向甲方交付押金，乙方应支付的押金共计561096元；如果乙方违反本租赁合同中的有关规定，甲方将有权使用或扣留相应押金；租赁合同终止，在乙方完全履行全部条款的情况下，甲方将于租赁合同终止之日起30个工作日内退还乙方押金，押金不计利息；甲方向乙方交付租赁房屋的标准：室内地面为网络地板，室内墙面为轻钢龙骨双层双面石膏板隔墙、防裂腻子处理、高级乳胶漆，吊顶为轻钢龙骨矿棉吸音板吊顶；当本租赁合同终止或由于其他原因提前解约时，乙方需将租赁标的按交付状态时的标准交还甲方，乙方确保本租赁标的内设备、设施保持完好状态，在本租赁合同到期日，如乙方未能按照甲方要求恢复交付时的标准，则甲方负责房屋的恢复，甲方有权扣除相应金额押金抵偿向乙方收取因恢复房屋的所有相关费用（押金不足抵偿的乙方需向甲方补交）；乙方保证租赁期届满或租赁合同解除后7日内撤离租赁标的，交回所持有的租赁标的钥匙，否则，视为乙方放弃遗留在租赁标的内的物品所有权，此时甲方有权进驻租赁标的并处置相关物品；如乙方在租赁期届满时未能在约定时间内将租赁标的内的物品搬离，或未获得甲方同意继续延期占用租赁房屋的，甲方有权按日向乙方收取根据第一年每月租金标准计算出的日租金的两倍租金作为违约金，乙方须承担甲方由此产生的损失，直至乙方腾退出租赁房屋。2009年10月11日，乐视网公司向东方梅地亚公司支付押金561096元。
2010年5月24日，东方梅地亚公司作为甲方（业主），乐视网公司作为乙方（承租方），双方签订东方梅地亚中心写字间租赁合同，约定乙方承租甲方位于涉案楼宇XX单元（以下简称XX单元）241.13平方米建筑面积作办公之用；乙方租赁期限为30个月零20天，自2010年5月20日起至2012年12月9日止，届时本租赁合同终止；乙方承租租赁标的包含物业管理费的租金单价为每月每平方米152.08元，含物业管理费每月租金共计36671元，其中净租金30884元，物业管理费5787元；乙方须在签署本租赁合同之日一次性向甲方交付保证金，保证金金额为110013元；如果乙方违反本租赁合同中的有关规定，甲方将有权使用或扣留保证金；租赁合同终止，在乙方完全履行全部条款的情况下，甲方将于租赁合同终止之日起30个工作日内退还乙方保证金，保证金不计利息；甲方向乙方交付租赁房屋的标准：现状交付；当本租赁合同终止或由于其他原因提前解约时，乙方需将租赁标的按交付状态时的标准交还甲方，乙方确保本租赁标的内设备、设施保持完好状态，并通过甲方及物业公司的验收认可，在本租赁合同终止日，如乙方未能按照甲方要求恢复交付时的标准，则甲方负责房屋的恢复，甲方有权扣除全部保证金及向乙方收取因恢复房屋的所有相关费用；乙方保证租赁期届满或租赁合同解除后7日内撤离租赁标的，交回所持有的租赁标的钥匙，否则，视为乙方放弃遗留在租赁标的内的物品所有权，此时甲方有权进驻租赁标的并处置相关物品；如乙方在租赁期届满时未能在约定时间内将租赁标的内的物品搬离，或未获得甲方同意继续延期占用租赁房屋的，甲方有权按日向乙方收取根据第一年每月租金标准计算出的日租金的两倍租金作为违约金，乙方须承担甲方由此产生的损失，直至乙方腾退出租赁房屋。2010年5月21日，乐视网公司向东方梅地亚公司支付租赁保证金110013元。
东方梅地亚公司称乐视网公司与关联公司XX投资（北京）有限公司（以下简称XX公司）共同承租了涉案楼宇8层的整层空间，并提交了其与XX公司就涉案楼宇X9、X10、X11单元签订的东方梅地亚中心租赁合同，该合同记载XX公司的承租面积为603.54平方米。东方梅地亚公司还提交了印有乐视网公司和XX公司印章的空调效果承诺书，该承诺书记载涉案楼宇8层整层的建筑面积为1955.02平方米；乐视网公司对该承诺书中其印章的真实性予以认可。东方梅地亚公司提交了东方梅地亚中心钥匙签收及单元接收确认书2份，上述确认书记载东方梅地亚公司在交付租赁标的时一并交付了涉案楼宇8层钥匙44把、XX单元钥匙7把；乐视网公司认可上述确认书中其印章的真实性。
乐视网公司提交了其与北京XX搬家有限公司签订的合同单，以及其与北京XX置业有限公司、北京XX物业管理有限公司签订的房屋交接确认函，以证明其于2012年12月9日搬离了X1-X8单元以及XX单元。
乐视网公司提交了东方梅地亚公司发出的落款日期为2012年12月16日的收回房屋的函，东方梅地亚公司在该函中称双方协商一致约定2012年12月16日前乐视网公司将房屋按照合同相关约定交还东方梅地亚公司，期间产生的租金等相关费用由乐视网公司承担，但乐视网公司至今仍未按约定交还房屋；现根据相关约定，乐视网公司已违约，东方梅地亚公司收回房屋，并按合同约定的违约条款执行。东方梅地亚公司对该函件的真实性予以认可，并称函件所述房屋包含涉案楼宇8层的整层空间以及XX单元。另，该函件所列受文单位包括乐视网公司、XX公司以及北京XX广告有限公司；东方梅地亚公司称乐视网公司曾将部分承租区域转租予北京乐视XX广告有限公司，并提交了相关补充租赁协议和声明书为证；东方梅地亚公司还称该函件存在笔误，函件所载北京XX广告有限公司即为北京乐视XX广告有限公司。
审理中，乐视网公司称其搬离时间为2012年12月9日；而东方梅地亚公司称乐视网公司的最终搬离时间为2012年12月19日，且称乐视网公司于2012年12月10日搬离了电器、办公家具、废品等，于2012年12月19日搬离了自动售货机。乐视网公司始称因需要进行还原装修施工，故未向东方梅地亚公司交还钥匙；后又改称因时间久远、人员更替严重，现无法核实是否已向东方梅地亚公司交还钥匙。东方梅地亚公司提交客用物品出门凭证2张，其中一张记载乐视网公司于2012年12月10日自涉案楼宇8层搬离电器、办公家具、废品；另一张记载乐视网公司于2012年12月19日搬离自动售货机。乐视网公司提交了北京友宝华北科贸有限公司出具的情况说明，该公司称其与乐视网公司签订自动饮料售货机投放合同，并将自动饮料售货机放置在乐视网公司前台；应乐视网公司要求，其安排工作人员于2012年12月19日前往搬离该自动饮料售货机，但到场后发现涉案楼宇8层电梯两侧的大门已从外面锁住；经乐视网公司人员与大厦物业协商，其才得以成功搬离该自动饮料售货机。
乐视网公司称其需要对X1-X8单元进行还原装修，而无需对XX单元进行还原装修；双方就XX单元所签东方梅地亚中心写字间租赁合同中的还原装修条款系因制式合同原因造成，其在入驻时即未对XX单元进行装修。东方梅地亚公司称乐视网公司不仅需对X1-X8单元进行还原装修，而且还需对涉案楼宇8层的公共区域进行还原装修；双方就XX单元所签东方梅地亚中心写字间租赁合同中的还原装修条款也并非因制式合同原因造成，XX单元的上一个承租人已进行装修，而乐视网公司急于入驻就接受了该装修，乐视网公司在入驻后确未对XX单元再行装修，但双方约定乐视网公司在合同终止时需要进行还原装修。乐视网公司称其在涉案楼宇8层公共区域加装了两道门，未进行其他装修；东方梅地亚公司称乐视网公司还在8层公共区域进行了隔断，并重新走线、做顶。
乐视网公司提交了客户装修审批进度表以及支付恢复装修押金的银行凭证，以证明其已于2012年12月11日完成提供图纸、交纳押金等与还原装修相关的工作。乐视网公司提交了载有中寰艺高建筑装修工程有限公司名称的装饰装修汇总表和图纸，以证明还原装修所需费用情况，其中装饰装修汇总表记载工程总造价为115511.29元。乐视网公司还提交了其与北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司于2009年11月6日签订的施工合同，以证明其对涉案楼宇8层进行装修时的工程造价为437487元。
东方梅地亚公司提交了其与北京XX装饰有限公司签订的办公室还原装修合同以及北京XX装饰有限公司出具的办公室装饰报价单、工程款发票；其中，办公室还原装修合同记载工程地点为涉案楼宇8层室内及公共走廊、XX室内，施工时间为2013年1月9日至2013年3月5日，工程造价总计39万元；办公室装饰报价单记载8层公区走廊税后总价101709元，8层房间内部税后总价299182元，XX室税后总价39745元；工程款发票金额为39万元。乐视网公司对上述办公室装饰报价单持有异议，主要包括：报价单上机电工程中的“格栅灯电路管线复位113套12430元”、“更换灯源（600飞利浦灯管、整流器）90套1080元”项目未出现在房屋及设备验收表中，为新装修项目，而非还原装修项目；报价单上机电工程中的“新增配电箱5套14000元”、“新增弱电箱5套3000元”、“新增TV箱5套3500元”项目为新装修项目，而非还原装修项目；根据工程量计算的合理装修期间为15天，而非办公室还原装修合同所载的56天。乐视网公司提交了其自行委托北京XX工程造价咨询有限公司对涉案楼宇8层还原装修工程制作的造价咨询报告书，该报告书记载测算后的造价为99895元，其中消防部分、空调、电气部分需要施工方再行提供图纸，否则无法测算。东方梅地亚公司对其还原装修的施工进度详述如下：2013年1月9日签订合同，施工现场交接；2013年1月10日至2013年1月17日办理施工进场手续；2013年1月18日至2013年2月1日施工；2013年2月2日至2013年2月24日工人春节、正月十五放假；2013年2月25日至2013年2月28日施工并竣工验收；总工期共计53天，实际施工工期18天。
乐视网公司称其未实际进行还原装修的原因系受到东方梅地亚公司的阻挠，东方梅地亚公司锁闭了房门。东方梅地亚公司称其于2012年12月17日在8层电梯间两侧乐视网公司原有房门之外加装了隔断，但并未阻挠乐视网公司进入，如果乐视网公司需要施工队进驻可以向其告知；并称其于2013年1月9日撬开XX单元房门后将该房屋交予北京XX装饰有限公司施工。
东方梅地亚公司提交了其与北京XX矿业控股有限公司就涉案楼宇8层签订的东方梅地亚中心写字间租赁合同，且称其依约应于2012年12月24日向北京XX矿业控股有限公司交付租赁标的，但因乐视网公司的违约行为，双方于2012年12月21日废止了上述合同，其亦因此实际遭受租金经济损失；该合同记载租赁标的面积为1955.02平方米，每月租金共计594639元，其中净租金547719元、物业管理费46920元。东方梅地亚公司提交了其与北京XX科技有限公司朝阳办事处就涉案楼宇8层签订的东方梅地亚中心写字间租赁合同，以此证明还原装修实际于2013年2月28日完成，其于2013年3月1日依约向北京XX科技有限公司朝阳办事处交付租赁标的；该合同记载租赁标的面积为1955.02平方米，每月租金共计570866元，其中净租金523946元，物业管理费46920元。应本院要求，东方梅地亚公司还提交了北京XX科技有限公司向其支付租金的发票记账联和银行凭证，上述单据载明每月租金数额为523946元。东方梅地亚公司称其主张赔偿涉案楼宇8层实际租金损失的具体计算方式如下：与北京XX矿业控股有限公司所签合同的租赁期限为3年，免租期为4个月，月租金594639元，故每日每平方米的租金为8.89元（594639元／月×32个月÷（365日／年×3年）÷1955.02平方米］；乐视网公司应承担2012年12月24日至2013年2月28日期间共计67日的租金损失804982.03元［8.89元／平方米／日×1351.48平方米×67日］。
东方梅地亚公司称其主张2012年12月10日至2013年2月28日期间的违约金；并陈述其反诉请求的具体计算方式如下：北京XX装饰有限公司提供的还原装修工程原报价为440636元，最终签署合同的工程总价为39万元，实际造价是原报价的88.51%；据此核算，8层内部实际造价264805.99元，8层公共区域实际造价90022.64元，XX单元实际造价35178.3元；乐视网公司与XX公司共同承租8层的租赁面积合计1955.02平方米，故每平方米的造价为181.5元［（264805.99元＋90022.64元）÷1955.02平方米］，乐视网公司承租的X1-X8单元的1351.48平方米的对应造价为245288.44元；X1-X8单元租赁押金561096元扣除上述恢复装修费用后剩余数额为315807.56元；X1-X8单元违约金为747103.5元，租赁押金尚不足以抵偿的部分为431295.94元；XX单元实际造价35178.3元；XX单元租赁保证金110013元扣除上述恢复装修费用后剩余数额为74834.7元；XX单元违约金为179034.3元，租赁保证金不足以抵偿的部分为104199.6元。
上述事实，有双方陈述、东方梅地亚中心租赁合同、东方梅地亚中心写字间租赁合同、办公室还原装修合同等在案佐证。
本院认为：东方梅地亚公司与乐视网公司签订的东方梅地亚中心租赁合同、东方梅地亚中心写字间租赁合同，均系双方当事人真实意思表示，合法有效。
依据双方签订的东方梅地亚中心租赁合同以及庭审陈述，乐视网公司有义务在租赁合同终止时对X1-X8单元进行还原装修，且该还原装修应在租赁合同到期日之前完成；另乐视网公司与XX公司共同承租涉案楼宇8层，且乐视网公司自认其对涉案楼宇8层公共区域亦有所装修，故乐视网公司的还原装修义务亦应包括该公共区域。东方梅地亚公司发出的落款日期为2012年12月16日的收回房屋的函可以表明，双方已将租赁合同终止日期推迟至2012年12月16日；乐视网公司自述还原装修的合理装修期间为15日，而乐视网公司提交的客户装修审批进度表以及支付恢复装修押金的银行凭证显示其在2012年12月11日才进行部分与还原装修相关的准备工作，因此乐视网公司根本不可能依约在2012年12月16日前完成还原装修工作；在此情况下，东方梅地亚公司有权利于2012年12月16日以后自行完成还原装修工作，并要求乐视网公司承担相关费用。东方梅地亚公司与北京XX装饰有限公司签订的办公室还原装修合同显示最终工程造价少于各单项报价的总和，且涉案楼宇8层区域分别被乐视网公司和XX公司承租，因此乐视网公司承租区域以及相应公共区域对应的还原装修造价无法被完全准确地核算；东方梅地亚公司提交的报价单中确实有部分项目出现了“新增”字样，乐视网公司所提异议具有部分合理性；乐视网公司自行委托北京XX工程造价咨询有限公司制作了造价咨询报告书，该报告书记载测算造价为99895元，但是亦说明该数额未包含消防部分、空调、电气部分的造价；综合上述因素，本院斟酌确定乐视网公司应承担的还原装修费用为20万元。
依据双方签订的东方梅地亚中心写字间租赁合同，乐视网仅有义务在租赁合同终止时“按交付状态时的标准”向东方梅地亚公司交还XX单元；东方梅地亚公司认可乐视网公司在入驻后未对XX单元再行装修；故本院认定乐视网公司没有义务对XX单元进行还原装修。
依据双方签订的东方梅地亚中心租赁合同和东方梅地亚中心写字间租赁合同，乐视网公司在租赁期届满时不仅应当撤离租赁标的，还应交回所持有的租赁标的钥匙；依据双方的陈述和举证情况，本院能够认定乐视网公司于2012年12月9日撤离XX单元，最终于2012年12月19日撤离X1-X8单元；但是乐视网公司关于交回租赁标的钥匙的陈述反复无常，且未就其已交回租赁标的钥匙的事实进行举证，故本院认定乐视网公司并未依约交回租赁标的钥匙；因此，乐视网公司在租赁期届满时并未主动完成交还租赁标的的合同义务。但是，东方梅地亚公司在落款日期为2012年12月16日的收回房屋的函中称其现根据相关约定收回房屋；另，东方梅地亚公司自述其于2012年12月17日在8层电梯间两侧乐视网公司原有房门之外加装了隔断；因此，东方梅地亚公司表达了收回房屋的意思，其亦立即在涉案楼宇8层实际实施了收回房屋的行为，故本院认定其在2012年12月17日已经收回涉案楼宇8层。东方梅地亚公司自陈上述函件所述房屋包含涉案楼宇8层的整层空间以及XX单元，故本院认定其所表达的收回房屋的意思亦及于XX单元；尽管东方梅地亚公司未在2012年12月16日前后立即在XX单元实际实施收回房屋的行为，但其在此后未曾再催促乐视网公司交还XX单元钥匙，且其在此后实施的行为亦表明自身完全有能力进入该单元，其未在XX单元加装隔断仅因无实际需要；故而，本院认定东方梅地亚公司同时收回了涉案楼宇8层的整层空间以及XX单元。
上述收回房屋的函记载双方已将租赁合同终止日期推迟至2012年12月16日；故乐视网公司在2012年12月16日以前使用X1-X8单元和XX单元的行为均不构成违约，东方梅地亚公司无权主张此期间的违约金；如果东方梅地亚公司认为乐视网公司未支付此期间的租金，则可另案诉讼主张。
对于X1-X8单元，乐视网公司有权使用至2012年12月16日，而东方梅地亚公司于2012年12月17日即收回房屋；但是，乐视网公司于此前未能完成其所附还原装修义务，东方梅地亚公司自行进行还原装修必然导致相应期间无法获取租金收益的损失，此种情况的后果与乐视网公司延期占用租赁房屋无异；因此，双方在东方梅地亚中心租赁合同中关于乐视网公司延期占用租赁房屋情形下应付违约金的条款于本案中应予准用。关于违约金标准，双方约定为“根据第一年每月租金标准计算出的日租金的两倍租金”；双方在合同中约定的租金含有物业费，但是在相关标的无人承租期间，物业费必然由东方梅地亚公司负担，故该物业费同样属于东方梅地亚公司实际损失的一部分，因此本院认定双方在违约金条款中约定的租金系包含物业费的租金，即每月187032元；东方梅地亚公司提交的发票记账联和银行凭证，可以佐证其与北京XX科技有限公司朝阳办事处所签东方梅地亚中心写字间租赁合同的真实性；依据相关租赁标的面积核算，北京XX科技有限公司朝阳办事处所付租金价格已经略超过乐视网公司所付租金价格的两倍，因此本院认定双方约定的违约金标准与东方梅地亚公司实际损失基本相当，故对该违约金标准不予调整；东方梅地亚公司自行按照免租期情况对每日租金数额进行了稀释处理，本院并不认为有此必要，但因其该种计算方式系克减自身权利，本院对此亦无异议。关于违约金应付期间，东方梅地亚公司于2012年12月17日即收回房屋，而至2013年1月9日才将房屋交予北京XX装饰有限公司进行还原装修，上述准备时间确显过长，且直接导致此后的装修期跨越2013年春节；但是，即使东方梅地亚公司缩短上述准备时间并在2013年1月底或2月初完成还原装修，那么其再行出租的行为也必然受到2013年春节的不利影响，此时的租赁市场活跃度与2012年12月中旬当然不可同日而语；综合上述情况以及保护合同守约方的价值取向，本院将2012年12月17日至2013年2月28日均计作乐视网公司应付违约金期间。依据上述计算方式，乐视网公司应付违约金682539元；东方梅地亚公司主张的违约金余额系违约金、还原装修费用与押金之间折抵后的数额，该计算方式并无不妥，但本院依据已认定的各款项数额核算的结果为321443元。
对于XX单元，乐视网公司有权使用至2012年12月16日，而东方梅地亚公司于2012年12月17日即收回房屋；且乐视网公司对于XX单元没有还原装修义务，故其在XX单元的租赁标的返还一事上不应承担违约责任；东方梅地亚公司应当全额退还乐视网公司交纳的保证金，即110013元。
东方梅地亚中心租赁合同所载的违约金条款，构成双方对于乐视网公司不当延期占用租赁标的时所应承担违约责任的合理预期，亦是东方梅地亚公司在此情形下所受损失的补偿方式。双方约定的上述违约金标准与东方梅地亚公司此后再行出租涉案楼宇8层的租金价格虽然略有差异，但仍处于同一水平。本院已将乐视网公司未完成还原装修而致东方梅地亚公司无法顺利接续出租X1-X8单元的行为视同不当延期占用租赁标的予以处理，即已支持了东方梅地亚公司所主张违约金的合理部分；现东方梅地亚公司反诉要求乐视网公司再行赔偿涉案楼宇8层实际租金损失804982.03元，属于就同一损失重复主张，本院不再支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京东方梅地亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）乐视网信息技术（北京）股份有限公司返还租赁保证金十一万零一十三元。
二、原告（反诉被告）乐视网信息技术（北京）股份有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）北京东方梅地亚置业有限公司支付违约金三十二万一千四百四十三元。
三、驳回原告（反诉被告）乐视网信息技术（北京）股份有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京东方梅地亚置业有限公司的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）乐视网信息技术（北京）股份有限公司、被告（反诉原告）北京东方梅地亚置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万零五百一十一元，由原告（反诉被告）乐视网信息技术（北京）股份有限公司负担八千零一十一元（其中五千六百三十六元，已交纳；另二千三百七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京东方梅地亚置业有限公司负担二千五百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费八千四百三十二元，由原告（反诉被告）乐视网信息技术（北京）股份有限公司负担三千零六十一元［被告（反诉原告）北京东方梅地亚置业有限公司已预交，原告（反诉被告）乐视网信息技术（北京）股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京东方梅地亚置业有限公司］，由被告（反诉原告）北京东方梅地亚置业有限公司负担五千三百七十一元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 赵金燕
人民陪审员 王振民
二〇一四年五月十九日
书 记 员 乔 露