四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民终字第1857号
上诉人（原审被告）宜宾安平房地产开发有限公司。住所地：宜宾市翠屏区安阜育才路*号。
法定代表人：叶秀强，执行董事。
上诉人（原审被告）四川省宜宾县农业机械化服务公司。住所地：宜宾市翠屏区安阜育才路*号。
法定代表人：蒋绪友，经理。
二上诉人共同委托代理人：王彝海、宛传友，四川省宜宾市翠屏区安阜法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）邓建军，男，汉族，1973年8月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
被上诉人（原审原告）曾正彬，女，汉族，1977年1月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
上诉人宜宾安平房地产开发有限公司（以下简称安平公司）、四川省宜宾县农业机械化服务公司（以下简称宜宾县农机公司）因与被上诉人邓建军、曾正彬房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第5149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：宜宾县农机公司为了解决职工住房问题，根据宜宾市住房委员会（2002）6号《关于同意宜宾县农业机械化服务公司职工全额集资建房的批复》，在翠屏区安阜育才路修建文化苑小区，并于2002年11月27日取得《建设用地规划许可证》，于2003年4月1日取得《建设工程规划许可证》。后因宜宾县农机公司不能办理房屋买卖和购房按揭贷款，便于2003年8月3日与安平公司签订《合作协议书》，协议以安平公司名义与购房集资户签订商品房买卖合同和办理购房按揭贷款。文化苑小区房屋建好后就交给购房业主入住，并于2010年2月5日通过宜宾市公安消防支队消防验收。因文化苑小区在修建时擅自变更了规划，增加了建筑面积293.14平方米，宜宾市城乡规划局于2015年2月27日对宜宾县农机公司作出宜市规监听告（2015）第301号《规划行政处罚听证告知书》，拟处以罚款115500元。因文化苑小区的房屋一直未通过竣工验收，导致该小区一直未能办理房产证和土地使用证。
2011年12月5日，安平公司法定代表人曹平向邓建军借款20万元；2012年6月9日，曹平又向邓建军借款32.2万元，双方于2012年12月31日结算时认可借款利息为9.4万元，合计后由曹平出具一张借款金额为61.6万元、借款期限为6个月、约定利率为2%／月的借条，并加盖安平公司印章，。
2012年5月15日，曹平向邓建军借款5万元；2012年11月13日，曹平又向邓建军借款40万元，双方于2013年2月12日结算时认可借款利息为33360元，并由邓建军再向曹平出借146640元，合计后由曹平出具一张借款金额为63万元、借款时间为半年、约定利率2%／月的借条。
2012年2月17日，曹平向邓建军借款20万元；2012年9月8日，曹平向邓建军借款10万元，双方于2013年3月7日结算时认可借款利息为66128元，合计后由曹平出具一张借款金额为366128元、借款时间为半年、利率为2%／月的借条。
2013年1月23日，安平公司、曹平共同承诺：将文化苑小区租给医院的房屋以188万元卖给邓建军，并在一年内办好产权证，否则按总价的20%支付违约金。
2014年2月23日，安平公司和宜宾县农机公司作为卖方，与作为买方的邓建军和曾正彬（二人系夫妻关系）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于宜宾市翠屏区安阜育才路6号A栋底层483平方米的库房和左起第三间39.5平方米的门面（该房屋当时租给宜宾纸机厂医院）卖给邓建军和曾正彬，价格为188万元，签订合同时支付178万元，办好“两证”后支付余款10万元，并由卖方在半年内为买方办理好房产证和产权证过户的相关手续，所需费用由卖方承担，否则按违约处理。违约责任：如违约，造成的经济损失由违约方负责，违约金为购房合同总额的20%。
合同签订后，邓建军以曹平向其出具的上述三张借条的借款金额加上借款利息，作为支付给卖方的178万元购房款，并由安平公司和宜宾县农机公司于2014年2月23日出具收到邓建军购房款178万元的收条一张。2014年4月28日，邓建军又向安平公司支付购房款3万元。2014年8月1日，安平公司和宜宾县农机公司向邓建军、曾正彬交付房屋后，邓建军又向曹平支付购房款11000元。
2014年4月17日，邓建军、曾正彬与潘清青、潘瑞香签订《租房协议》，约定从2014年9月1日起至2019年8月31日止将上述房屋租给潘清青、潘瑞香，租金14000元／月，保证金20000元。2014年8月，因文化苑小区业主出来阻拦，致使潘清青、潘瑞香无法装修该房屋，致使租赁目的无法实现。潘清青、潘瑞香多次要求邓建军、曾正彬退还保证金及赔偿损失未果，诉至一审法院，后经一审法院组织双方进行调解，由邓建军、曾正彬支付潘清青、潘瑞香保证金和损失费23000元，该款已于2015年1月9日支付。
2014年12月14日，宜宾县农机公司、曹平向文化苑小区业主承诺：半年内给大家办好产权证。2015年1月22日，宜宾县农机公司、曹平再次承诺：交给邓建军、曾正彬的房屋因装修产生产权纠纷或有阻碍闹事，造成损失由公司负责赔偿。后因邓建军、曾正彬所购房屋因小区业主阻挠一直不能对外出租，且安平公司和宜宾县农机公司一直未为邓建军、曾正彬办理好房屋产权证，邓建军、曾正彬遂诉至一审法院，请求判如所请。
上述事实，有双方当事人提供的身份证复印件，营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明复印件，规划许可证、合作协议、消防验收意见书、处罚听证告知书复印件，借条复印件和结算明细，房屋买卖合同、收条，租房协议、调解书及收条，调查笔录、承诺书及庭审笔录等证据在案为凭，足以认定。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方于2014年2月23日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，一审法院依法予以确认，双方均应按照合同约定履行自己的义务。邓建军、曾正彬于签订合同当日以出借给曹平的借款本金和利息作为向安平公司、宜宾县农机公司支付的首期购房款1780000元，安平公司、宜宾县农机公司向邓建军、曾正彬出具了收到购房款1780000元的收条，表明安平公司、宜宾县农机公司已认可邓建军、曾正彬向其支付首期购房款1780000元。现邓建军、曾正彬已履行其合同约定的首期付款义务，安平公司、宜宾县农机公司应按合同约定为邓建军、曾正彬办好房产证和土地使用证，待办好“两证”后邓建军、曾正彬才按合同约定支付购房余款。现合同约定的安平公司、宜宾县农机公司于半年内为邓建军、曾正彬办好房产证的时间已过，安平公司、宜宾县农机公司未为邓建军、曾正彬办理好“两证”，已经违约，依法应当承担继续履行办证义务及支付违约金的责任。安平公司、宜宾县农机公司关于邓建军、曾正彬曾承诺支付200000元给安平公司、宜宾县农机公司用于办理“两证”的辩称意见，因安平公司、宜宾县农机公司提供的证据并不能充分证明其主张，依法应当承担举证不能的后果，因此，一审法院对安平公司、宜宾县农机公司的该项辩称意见不予采信。
对于邓建军、曾正彬要求安平公司、宜宾县农机公司立即为其办理位于宜宾市翠屏区安阜育才路6号A栋底层483平方米库房和左起第三间39.5平方米门面的房产证和土地使用证的诉讼请求，因文化苑小区的房屋现未通过竣工验收，暂不具备办理办理房产证和土地使用证的条件，属于事实上不能履行，因此依法暂不予支持，待文化苑小区的房屋通过竣工验收及具备办理房产证的条件时可另行诉讼解决。对于邓建军、曾正彬要求安平公司、宜宾县农机公司支付违约金376000元（1880000元×20%）的诉讼请求，因有双方合同约定，依法予以支持。对于邓建军、曾正彬要求安平公司、宜宾县农机公司支付房租损失的诉讼请求，因邓建军、曾正彬不能出租该房屋系文化苑小区业主进行阻拦造成的，并非安平公司、宜宾县农机公司不让邓建军、曾正彬出租该房屋，因此，对邓建军、曾正彬的该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、宜宾安平房地产开发有限公司、四川省宜宾县农业机械化服务公司于本判决生效之日起十日内支付邓建军、曾正彬违约金376000元。二、驳回邓建军、曾正彬的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9267元，减半收取为4633.5元，由宜宾安平房地产开发有限公司、四川省宜宾县农业机械化服务公司承担。
一审宣判后，原审被告安平公司、宜宾县农机公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判安平公司、宜宾县农机公司不承担支付义务，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。其主要理由：1、因被上诉人未按约定支付20万元工程验收费导致产权证无法办理，违约的是被上诉人而非上诉人；2、被上诉人承诺放弃借款利息并另外借给上诉人100万元，上诉人才以188万的低价将房屋卖给被上诉人。虽上诉人出具了收到178万元的收条，但是按照被上诉人的承诺，被上诉人实际支付的仅为1418640元。
被上诉人邓建军、曾正彬答辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，应依法予以维持。上诉人向被上诉人出具了收到178万元购房款的收条，表明上诉人认可被上诉人以借款向其支付首期购房款。上诉人未按约定为被上诉人办理好“两证”，应承担相应的违约责任。被上诉人从未口头约定支付20万元工程验收费，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据。
二审期间，双方当事人未向本院提交新证据，二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点一是双方的借款是否计算利息即被上诉人是否完成首期购房款的支付，争议焦点二是是否因被上诉人未按约定支付20万元工程验收费导致无法办理房屋产权证。针对争议焦点一，双方对借款事实及将借款转为房款的约定均无异议，根据三张借条注明的借款金额、约定利息及借款时间，在双方签订房屋买卖合同时该三笔借款的本金加利息已经超过178万，上诉人主张因被上诉人承诺放弃利息才将本案争议房屋以188万元的价格出卖给上诉人，被上诉人不予认可，上诉人对此也并未举证证明，应承担举证不能的后果。上诉人在签订房屋买卖合同的当天向被上诉人出具了收到178万房款的收条，上诉人的经办人作为具有完全民事行为能力人，应清楚出具收条的法律后果，其出具收条的行为可认定上诉人认可被上诉人以借款向其支付了首期购房款。针对争议焦点二，双方签订的房屋买卖合同中明确约定：“甲方（上诉人）在半年内为乙方（被上诉人）办理好房产证及产权证过户事宜的相关手续，办好过户手续所需费用由甲方（上诉人）承担，否则按违约处理。”上诉人主张是因被上诉人未按约定支付20万元工程验收费导致产权证无法办理，但一、二审均未提供任何证据证明，应当承担举证不能的后果。被上诉人未按合同约定完成办理“两证”及过户的义务，应该承担相应的违约责任。因此，上诉人安平公司、宜宾县农机公司的上诉请求和理由均不能成立。
综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费6940元，由上诉人宜宾安平房地产开发有限公司、四川省宜宾县农业机械化服务公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何锡强
代理审判员 王 春
代理审判员 聂华竟
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 陈 曦