丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽莲南民初字第93号
原告：丽水市南城金属制品有限公司。
法定代表人：史勇军。
委托代理人（特别授权）：ＸＸ根。
委托代理人（特别授权）：王朝俊。
被告：胡秀明。
委托代理人（特别授权）：陈东萍。
原告丽水市南城金属制品有限公司诉被告胡秀明房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月1日向本院起诉，本院立案受理后，依法由代理审判员冯丽燕独任审判，于同年9月24日、11月6日两次公开开庭进行了审理。原告丽水市南城金属制品有限公司的委托代理人ＸＸ根、王朝俊、被告胡秀明的委托代理人陈东萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
审理过程中，被告胡秀明于2014年7月28日向本院提出管辖权异议申请，要求将该案移送至永嘉县人民法院审理。8月6日，本院作出裁定：驳回被告胡秀明对该案管辖权提出的异议。被告胡秀明不服，向丽水市中级人民法院提起上诉，同年9月5日，丽水市中级人民法院作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。
原告丽水市南城金属制品有限公司诉称：2012年12月30日，原、被告签订《电镀厂房租赁合同》，双方约定：被告承租原告2号楼第4层厂房作铝氧化使用，租期三年，即2013年3月1日至2016年2月28日。年租金271000元，下年度租金在上年度期满二个月前付清。原告每月5日前将上月水电费、污水处理费、税金、化工原料等账单送达被告，被告必须及时审核并于当月10前缴清。否则，原告有权按欠款额日0.5%收取滞纳金。被告恶意拖欠房租或逾期未交纳水电费、污水处理费等，原告有权单方解除合同。发生纠纷协商不成，由丽水市莲都区人民法院管辖。此外，合同还就其他事项进行了约定。
合同履行过程中，被告本应于2014年1月底前支付2号楼第4层厂房第二年度房屋租金人民币271000元，但被告逾期拒不支付。不仅如此，被告还长期拖欠水电费、污水处理费、税金、化工原料费等。
此外，原、被告还签订了2号楼第1层厂房《电镀厂房租赁合同》，约定被告应于2013年6月1日前支付2号楼第1层厂房租金14400元及履约保证金5000元，但被告至今拒不支付。
截止2014年5月，被告以生产成本增加，经营亏损为由，停产关门。现经结算，被告拖欠原告房租290400元、电费189755元、水费30540元、卫生及门卫费6000元，合计人民币516695元。
为此，原告诉请判令：一、解除原、被告于2012年12月30日签订的《电镀厂房租赁合同》，并判令被告于判决生效后十日内腾空厂房；二、被告立即支付原告拖欠的房租、电费、水费合计人民币516695元并赔偿损失（自起诉日起，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项还清之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告胡秀明辩称：1、关于房屋租金。首先，对2号楼第4层厂房第二年度的租金，原告主张应全额支付，但被告胡秀明实际停止生产的时间是2014年4月底，故被告只需支付2014年4月份的租金，而不应按全年度主张；其次，双方签订的租赁合同明确约定签订三年及以上期限租赁合同，免交第三年，而本案原、被告签订了三年的租赁合同，故租金上应享受优惠；再次，针对2号楼第1层厂房，被告已支付第一年度租金人民币14400元、定金5000元。2、关于电费、水费。首先，关于每个月用电、用水的度数、单价如何确定，原告没有提供相应的证据；其次，关于计算的方式，不恰当也不合理。从2012年7月至2014年4月，被告向原告支付各类费用总计人民币1676502.38元。除20000元的定金、210000元和61000元的房屋租金性质明确外，其余的打款双方均没有明确是用于支付水费、电费、污水处理费还是其他各类费用。原告认为被告在2013年7月前已有未缴清的水费、电费，并简单的把被告于2013年7月之后打入的款项首先用于扣减7月之前的水费、电费，并就此得出7月份以后被告2013年尚欠水费、电费多少的算法是不正确的。对于2014年度的水费、电费，被告同样不认同。3、关于赔偿损失的问题。被告认为是原告额外任意增加、摊派费用，肆意对污水处理费进行涨价，并对厂房进行过多出租，超负荷运作，致被告停电停产，所以违约方是原告，被告不应赔偿原告损失。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下7组证据：
第一组：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人资格证明书；2、被告的居民身份证。第一组证据共同待证原、被告诉讼主体资格。
第二组：3、2012年12月30日签订的2号楼第4层《电镀厂房租赁合同》；4、2012年10月1日签订的2号楼第1层《电镀厂房租赁合同》。第二组证据共同待证原、被告签订2号楼第4层和第1层《电镀厂房租赁合同》并约定相关权利义务的事实。
第三组：5、《关于铝氧化车间污水处理费问题处理意见》，待证在2013年7月之前的各类费用是确定的，被告对2013年7月之前产生的各类费用没有异议并签字确认的事实。
第四组：6、2013年2至12月欠费清单（暂按每吨60元）和应补差额；7、2013年2至12月污水处理暂按每吨60元计算所欠费用回执单、明细表；8、2013年2至12月污水处理按实际计算拖欠费用清单；9、2013年8至12月污水处理按实际费用结算清单和明细。第四组证据共同待证被告2013年度的租金、每月的水费、电费、卫生及门卫费、污水处理费、化工材料费等各项费用的明细情况。同时待证截至2013年11月25日，被告承认拖欠费用总计人民币447796元。
第五组：10、2014年被告拖欠费用清单及明细，待证2014年，被告实际拖欠房租、水费、电费、卫生及门卫费的费用情况。
第六组：11、截至2014年5月，被告胡秀明实际拖欠费用，待证2013年2月至2014年5月，被告胡秀明实际拖欠房租、电费、水费、卫生及门卫费总计人民币516695元的事实。
第七组：12、被告铝氧化车间水、电表度数照片，待证截至2014年5月，被告的水、电表度数情况。
被告胡秀明对原告提供的证据质证认为：第一组证据无异议。第二组证据的真实性无异议。且合同第3条约定：在2012年年底前签订三年及以上期限租赁合同，免交第三年的租金，意味着租3年只需付2年的租金。对2号楼第1层厂房租赁合同的租期、租金约定均无异议，但被告已向原告支付了5000元的意向金。第三组证据不能待证在2013年7月之前，原、被告对各类费用没有争议，相反被告对7月之前的污水处理费也是有异议的。第四组证据，被告只认可清单上列明的被告打入的款项是真实的，对于各类费用的组成，以及被告的欠付情况，由于表格是原告单方制作，被告不认可。虽然被告也曾在停电通知单的回执上签字，但被告只认可收到了这个回执单，并不代表认可所欠付的费用。第五组、第六组证据的三性均有异议，2014年度清单中所列的费用均系原告单方罗列，且有多个项目不合理。比如，2014年度的电费，被告安装的是插卡式电表，不存在拖欠电费的情形。第七组证据，对电表、水表的度数最后显示的数值无异议。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下三组证据：
第一组：1、《c幢车间承包合同》；2、《乐清市永乐电镀城有限公司650吨电镀废水处理项目方案》。第一组证据共同待证原告锁定的污水处理费过高，导致被告被迫停产，原告根本违约的事实。
第二组：3、收款收据一份，待证被告确定已支付原告定金人民币20000元的事实。
第三组：4、工资结算单一本，待证被告已于2014年4月30日停产，5月5日给工人结算工资让其离开的事实。
原告对被告提供的证据质证认为：第一组证据与本案不具有关联性。本案是铝氧化，和电镀是有区别的，更不能证明原告根本违约的事实；第二组证据无异议。第三组证据无异议，但与本案不具有关联性。
本院对原告提供的证据认证认为：第一组证据，经被告质证，无异议，本院予以确认。第二组证据中的第3份，即2012年12月30日签订的《电镀厂房租赁合同》内容真实、来源合法，能够证明原、被告签订租赁合同并约定相关权利义务的事实，可以作为认定本案事实的依据予以采用；第4份证据，因原告的诉讼请求为解除原、被告于2012年12月30日签订的《电镀厂房租赁合同》，故2012年10月1日签订的《电镀厂房租赁合同》与本案不具有关联性，本院不予采信。第三组证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。第四组证据，能够证明被告支付原告费用总计人民币1676502.38元的事实，且能证明2013年度产生房租、水费、电费、卫生及门卫费等相关费用的情况，但不能待证被告拖欠水费、电费、卫生及门卫费的具体数额。第五组证据能够证明2014年度产生水费、卫生门卫费的实际费用，不能待证原告主张的其他事实。第六组证据仅能待证被告拖欠房租等部分费用的事实。
本院对被告提供的证据认证认为：第一组证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。第二组证据，经原告质证，无异议，本院予以确认。第三组证据，结合原告的认可，能够证明被告于2014年4月30日停产歇业的事实。
本案的争议焦点主要有五：一、被告胡秀明是否拖欠原告房屋租金人民币290400元？二、被告胡秀明在承租2号楼第4层厂房时是否产生电费455120元？是否拖欠电费189755元？三、被告胡秀明在承租2号楼第4层厂房时是否产生水费88781元？是否拖欠水费30540元？四、被告胡秀明是否拖欠卫生及门卫费人民币6000元？五、被告胡秀明是否应按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍赔偿损失？
对于争议焦点一：原告认为，被告胡秀明拖欠房租人民币290400元，其中2号楼第4层厂房拖欠2014年度房租271000元，2号楼第1层厂房拖欠房租14400元，拖欠定金5000元。被告则认为，只拖欠原告2号楼第4层厂房4月份房租27100元。根据2012年12月30日签订的《电镀厂房租赁合同》第十条第2项第的约定，恶意拖欠房租，原告有权单方面解除合同。被告未按照合同的约定，支付第二年度的房租，原告当然享有解除权。根据合同法的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故，合同解除后，被告应按照合同解除前的租金标准支付拖欠的房租，从2014年3月1日起至实际腾房之日止。对于原告主张的2号楼第1层厂房的房租14400元及定金5000元，因原告在诉讼请求中只主张解除2012年12月30日签订的《电镀厂房租赁合同》，故对2号楼第1层厂房相关费用的主张，原告可另行解决。
对于争议焦点二：被告胡秀明在承租2号楼第4层厂房时是否产生电费455120元？是否拖欠电费189755元？原告认为被告承租2号楼第4层厂房，2013年度产生电费364976元，拖欠电费162613元；2014年1至5月产生电费90144元，拖欠电费27142元，共计产生电费人民币455120元，拖欠电费人民币189755元。被告在回答第一次法庭提问时明确对2013年度产生的电费364976元没有异议，对2014年1至5月的电费有异议。但被告在回答第二次法庭提问时，对2013年度产生电费364976元有异议，认为原告没有提供相应的证据证明被告每个月的用电度数情况，也没有证据证明电费单价是否科学合理。对于2014年度的电费，则认为2014年度公司对用电制度进行了改革，被告若需用电，需自行充卡，不存在拖欠原告电费的情形。关于2013年度是否产生电费364976元，拖欠电费162613元的问题，本院认为，被告在两次回答法庭提问时自相矛盾，违背了诚实信用原则，应作不利于被告的推断。且原告提供的用电度数和用电单价没有明显不符合实际和畸高的情形，故应认定2013年度被告在承租2号楼第4层厂房时产生电费人民币364976元。但对2013年拖欠电费多少的问题，应尊重一个基本的事实，即被告从2012年7月至2014年4月间，共向原告打入款项20笔总计人民币1676502.38元。在如此多笔的款项中，原、被告均认可且性质明确的打款只有前三笔，即2012年7月26日20000元定金，2013年3月13日210000元和2013年3月28日61000元是2号楼第4层厂房第一年度的租金。被告打入的款项哪些属于支付电费、水费、污水处理费，已经支付了多少，拖欠的各类费用还有多少，原、被告之间并未明确。虽然原告在庭审时也论证了其是如何得出2013年被告拖欠电费162613元，但原告的计算方式方法存在问题，原告应负的举证责任仍不能免除。故原告主张2013年被告拖欠电费162613元，本院不予支持。关于2014年1至5月，是否产生电费人民币90144元的问题，本院认为，原、被告对2014年用电系由被告自行充卡的事实均予以认可，则2014年是否产生电费，产生电费的多少，均与原告无关。虽然原告在庭审时一再强调原告当时基于双方合作关系的考虑，没有严格遵照公司用电制度执行，即使被告没有充卡，原告也是继续给予被告使用，但原告应就其主张的事实提供证据证明。现原告未能举证，故原告主张2014年1至5月产生的电费，拖欠的电费，均不应得到支持。
对于争议焦点三：被告胡秀明在承租2号楼第4层厂房时是否产生水费88781元？是否拖欠水费30540元？原告认为被告承租2号楼第4层厂房，2013年度产生水费44391元，拖欠水费20251元；2014年1至5月产生水费10019元，拖欠水费10019元，共计产生水费人民币88781元，拖欠水费人民币30540元。被告在回答第一次法庭提问时明确对2013年度产生的水费44391元没有异议，对2014年1至5月的水费无异议。但被告在回答第二次法庭提问时，对2013年度产生水费44391元有异议，认为原告没有提供相应的证据证明被告每个月的用水度数情况，也没有证据证明水费单价是否科学合理。关于2013年度是否产生水费44391元，拖欠水费20251元的问题，本院认为，被告在两次回答法庭提问时自相矛盾，违背了诚实信用原则，应作不利于被告的推断。且原告提供的用水度数和用水单价没有明显不符合实际和畸高的情形，故应认定2013年度被告在承租2号楼第4层厂房时产生水费人民币44391元。但对2013年拖欠水费多少的问题，论证过程同是否拖欠电费，本院不再赘述。故，原告对2013年被告拖欠水费20251元的主张，不应得到本院支持。关于2014年1至5月，是否拖欠水费人民币10019元的问题，本院认为，理由同上，原告应就拖欠水费的事实承担举证责任，否则不应得到支持。
对于争议焦点四：被告胡秀明是否拖欠卫生及门卫费人民币6000元？原告认为，被告拖欠卫生及门卫费6000元，被告则认为，对产生卫生及门卫费6000元无异议，但应从被告已支付的1676502.38元款项中予以扣减。本院认为，关于被告是否拖欠卫生及门卫费及拖欠多少的事实，原告应负举证责任，理由亦同上。
对于争议焦点五：被告胡秀明是否应按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍赔偿损失？原告认为，被告胡秀明应支付拖欠的房租、水费、电费、卫生及门卫费共计人民币516695元并按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍赔偿损失。被告则认为，是原告的根本违约，造成被告被迫停产歇业，不应赔偿损失。本院认为，首先，应确认关于房屋租赁过程中，是原告违约还是被告违约的问题。原、被告在《电镀厂房租赁合同》第十条第2项中规定：被告恶意拖欠房租，原告有权单方面解除合同，并有权要求其赔偿损失。而被告不按时支付合同租金，属于当然的违约，故被告应就造成的损害承担相应的赔偿责任。其次，应确认是否按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍赔偿损失的问题。本院认为，应按合同约定予以区别。对于拖欠房屋租金由此给原告造成的损失，被告应按照什么样标准赔偿，原、被告在合同中并未作出约定，故原告主张按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍赔偿损失缺乏依据，本院仅支持其合理部分。而对于拖欠电费、水费，应如何赔偿损失，原、被告在合同第九条作出了约定：若不及时缴纳，原告有权按欠款金额0.5%／天收取滞纳金。原告在诉讼时，认为该约定过高，主动调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍赔偿损失符合规定。但由于本案原告并未就被告是否拖欠电费、水费、卫生及门卫费以及拖欠多少提供证据证明，故按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍赔偿损失的主张缺乏请求的基础，本院不予支持。
经审理，本院认定如下事实：2012年12月30日，原、被告签订《电镀厂房租赁合同》。双方约定：被告承租原告2号楼第4层厂房作铝氧化使用，租期三年，即2013年3月1日至2016年2月28日。年租金为人民币271000元，下年度租金在上年度期满二个月前付清。原告每月5日前将上月水电费、污水处理费、税金、化工原料等账单送达被告，被告必须及时审核并于当月10前缴清。否则，原告有权按欠款额日0.5%收取滞纳金。被告恶意拖欠房租或逾期未交纳水电费、污水处理费等，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告胡秀明已支付因承租2号楼第4层厂房房屋租金、定金、水费、电费、污水处理费等共计人民币1676502.38元，其中明确已支付的费用有：2号楼第4层产房第一年度租金271000元，保证金20000元。后因污水处理费收费标准、税金和其他费用的计算，原、被告间产生重大分歧。2014年4月30日，被告胡秀明停产歇业，但相关器材仍存放于2号楼第4层厂房之中。2号楼第4层厂房2014年度的房屋租金，被告胡秀明未再支付。
本院认为：原告与被告签订《电镀厂房租赁合同》将2号楼第4层厂房租赁给被告使用，系当事人真实意思表示，双方均应按照约定履行合同义务。被告未按照合同约定，按时支付2014年度的房屋租金，并自2014年5月起未在案涉房屋生产经营已构成违约。原告据此要求解除2012年12月30日签订的《电镀厂房租赁合同》，并要求被告腾空该房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，原告诉请被告支付拖欠的房租290400元、电费189755元、水费30540元、卫生及门卫费6000元，共计人民币516695元，本院认为，合同解除后，被告欠付原告的相应租金应予以支持，对不合理的房租费请求，本院不予支持。原告主张的拖欠的电费、水费、卫生及门卫费，因原告未能举证证明，本院亦不予支持。原告同时诉请按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍赔偿损失，对合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告丽水市南城金属制品有限公司和被告胡秀明于2012年12月30日签订的《电镀厂房租赁合同》；
二、被告胡秀明于本判决生效之日起十日内腾空原告丽水市南城金属制品有限公司所有的位于丽水市水阁工业园区遂松路332号2号楼第4层厂房；
三、被告胡秀明于本判决生效之日起十日内向原告丽水市南城金属制品有限公司支付2号楼第4层厂房自2014年3月1日起至实际腾房之日止拖欠的房租（按271000元÷365天≈742.45元／天计算）并赔偿损失（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，从2014年7月11日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
四、驳回原告丽水市南城金属制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8970元，减半收取4485元，由原告丽水市南城金属制品有限公司负担2085元，由被告胡秀明负担2400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
代理审判员 冯丽燕
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 颜冰峰