上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第35052号
原告（反诉被告）季华，女，1981年3月13日生，汉族，户籍地上海市长宁区。
原告（反诉被告）张原，男，1980年8月6日生，汉族，户籍地同上。
委托代理人王一鸣，上海览峰律师事务所律师。
被告（反诉原�）朱恺，男，1986年8月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人朱颖（系朱恺姐姐），住上海市浦东新区。
委托代理人尤连英（系朱恺母亲），住上海市浦东新区。
被告（反诉原告）金辰茜，女，1988年3月1日生，回族，住上海市浦东新区。
原告（反诉被告，以下简称原告）季华、张原与被告（反诉原告，以下简称被告）朱恺、金辰茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年12月9日、12月17日公开开庭进行了审理。原告季华、张原的共同委托代理人王一鸣、被告金辰茜及被告朱恺的委托代理人朱颖、尤连英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季华、张原诉称，两原告系夫妻，2015年3月22日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）及《房屋�卖合同》，约定两原告将上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给两被告，转让总价为人民币（以下币种相同）335万元。双方还约定：一、交易产生的各项税费均由两被告承担；二、由于系争房屋并非两原告在上海的唯一一套生活用房，两原告需配合承诺唯一。若配合唯一未通过交易中心审核，则由此产生的费用即1%个人所得税由两被告承担，若配合唯一通过交易中心审核，则节省下来的1%个人所得税计33，500元由原、被告双方共同拥有，其中一半的费用于办理房屋交接当日由两被告支付给原告；三、两被告未按合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付逾期违约金。由于当天签订的买卖合同非房地产交易中心网签标准版本，2015年5月21日，双方再次签署了正式的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），并�《补充协议》的方式再次确认节省个人所得税事项。买卖合同附件三约定在双方约定的交房当日，两被告应向两原告支付尾款5万元，合同同时重申了被告逾期付款的违约责任。为配合两被告节省税收，两原告将名下的另一套房屋出售。2015年7月4日，双方至浦东新区房地产交易中心审税，两被告按照“满五唯一”的政策标准缴纳了相关税款，达到了约定的节省33，500元税收的目标。2015年8月22日，两原告将系争房屋交付给两被告，但两被告拒绝支付尾款5万元，及约定节省的一半税费16，750元。后两原告与两被告交涉未成，故提起诉讼：1、判令两被告向两原告支付房屋尾款5万元；2、判令两被告向两原告支付《补充协议》约定的省税款16，750元；3、判令两被告向两原告支付滞纳金（按未付款66，750元的日万分之五即33.375元自2015年8月22日支付至支付之日）。
被�朱恺、金辰茜辩称，1、2015年8月22日下午原、被告按照约定验看清点系争房屋，被告聘请的上海宜安居工程检测技术服务有限公司（以下简称宜安居公司）工作人员也参与了整个验房过程，并指出房屋内装饰及附属设施被损坏，为此被告提出要求协商解决，但原告拒绝，后中介建议钥匙交接后去中介再谈，原告先去中介，被告因更换门锁而后到，双方分别在不同的办公室，被告把自己的要求跟中介说了，但原告不同意，被告本着积极履行合同的原则，决定不再与原告计较房屋破损的事，同意签署房屋交接书，并支付尾款，此时原告因为有事已提前离开，被告无法当面支付，故只能将尾款5万元打给居间方的工作人员张成锁，请张成锁代为转交给原告，之后张成锁多次电话、短信通知原告领取尾款并签署收据，但原告始终拒绝签署尾款收据，故未领取尾款，因此，不是被告未付尾款而是原告拒绝领取尾款。2、《房屋买卖合同》第17条及《补充协议》的本意是原告向交易中心审税部门作书面虚假承诺，承诺系争房屋是其唯一一套住房，目的为了规避二套房买卖的税收，故应属无效。3、《补充协议》签订时原告始终向被告宣称其有两套住房，但会想办法在审税时欺骗审税部门说系争房屋是其唯一一套住房。事实上，在双方签订《补充协议》前原告已将其另一套住房出售，系争房屋已为原告唯一一套住房，但原告仍欺骗被告，并与被告签订了《补充协议》。鉴于原告仍不同意去中介处领取尾款5万元，被告同意支付原告尾款5万元，但不同意支付税费16，500元及逾期付款违约金。
被告朱恺、金辰茜反诉称，原、被告于2015年3月22日签订了《房屋买卖合同》，于5月21日签订买卖合同和《补充协议》约定由被告向原告购买系争房屋。当时原告告知被告，系争房屋并非原告在本市的唯一一套住房，因此双方约定审税时被告配合仅作书面承诺系争房屋系原告唯一住房，若配合唯一通过审核，则节省下来的1%个人所得税由原、被告共同拥有。交房当天，原告向被告要求支付上述款项，但经被告了解原告于2015年5月20日向浦东新区房地产交易中心办理了其另外一套住房的过户手续，被告当即表示原告存在欺诈，不同意支付上述款项。另外，交房当日，被告聘请了宜安居公司对系争房屋进行验收，该公司出具了《检测验收报告》，报告显示，原告在交房前破坏了系争房屋的装饰及设施。被告认为，《房屋买卖合同》第17条及《补充协议》约定的“仅是书面配合承诺唯一”的本意是原告向交易中心审税部门作书面虚假承诺，承诺系争房屋是其唯一一套住房，目的是为了规避二套房买卖的税收，故应属无效，另外，原告故意破坏系争房屋的装饰及附属设施，应承担买卖合同第五条约定的违约责任，故提起反诉，要求：1、判令原、被告于2015年3月22日签订的《房屋买卖合同》第17条无效；2、判令原、被告于2015年5月21日签订的《补充协议》无效；3、判令原告向被告赔偿房屋装饰及附属设施损坏的违约金5万元。
原告季华、张原辩称，1、《房屋买卖合同》第17条补充约定是双方真实意思表示，双方使用的字眼是书面配合承诺唯一，其中书面的意思是承诺唯一不能仅有口头，必须要书面意思，是程序要求，配合的意思是原告愿意配合被告做，至于用何种方式做是原告的事情，反正原告会配合被告做。原告从始至终就打算出售另外一套房屋来配合被告办理承诺唯一。2、《补充协议》是对《房屋买卖合同》第17条补充约定的重申，且文字和意思也没有改变，被告认为签订《补充协议》构成对其欺诈是不成立的。3、被告认为的装饰及附属设施损坏问题是原始装修或正常使用老化的问题，并不是原告故意损坏。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2015年3月22日，由原告作为出卖方（甲方）、被告作为买受方（乙方）、上海永轩房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订居间协议，协议约定经丙方居间，乙方向甲方购买系争房屋。同日，由原告作为出卖方（甲方）、被告作为买受方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定，乙方以335万元的价格向甲方购买系争房屋。合同第九条约定，根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担。合同第17条约定，补充本合同第九条，该房屋产权原本并非为上海市唯一一套生活用房，仅是书面配合承诺唯一，若配合唯一通过交易中心审核，则节�下来的1%个人所得税计33，500元整由甲、乙双方共同拥有，其中一半的费用于办理房屋交接当日由乙方支付给甲方。
2015年5月21日，由原告作为甲方、被告作为乙方双方签署买卖合同，合同约定：乙方以335万元的价格向甲方购买系争房屋；乙方已于2015年3月35日支付甲方定金20万元，于4月2日支付甲方50万元，本合同签订当日乙方应支付甲方70万元，前述共计140万元构成首期房价款，待浦东新区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行支付甲方第二期房款计190万元，在甲乙双方约定交房当日，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，甲方应将房地产交付乙方，同时，乙方应支付甲方尾款5万元，本交易结束；乙方未按本合同约定的期限付款的，甲方同意�乙方20天的宽限期，在此期间，乙方支付甲方逾期未付款的万分之五／日的滞纳金，宽限期过后，乙方仍未履行本合同约定的，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担相应的违约责任。买卖合同补充条款（-）1.2条还约定，甲、乙双方应按国家法律、法规等规定的交易税费承担；本交易所产生的各项税、费全部由乙方承担。甲方承诺该房产产权已满五年，甲方需在过户的时候书面承诺该房产是唯一一套住宅；因甲方承诺不实或不配合出具承诺，多出的税费由甲方承担。当天，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《补充协议》一份，该协议载明：甲乙双方就系争房屋签署的买卖合同达成如下补充协议：1、补充买卖合同补充条款（一）第1.2条：该房屋产权原本并非为上海市唯一一套生活用房，仅是书面配合承诺唯一，若配合唯一通过交易中心审核，则节省下来的1%的个人所得税计33，500元由甲、乙双方共同拥有，其中一半的费用于办理房屋交接当日由乙方支付给甲方。具体金额以当天审税结果为准。2、本协议一经签署即生效。3、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。2015年7月4日，原、被告共同至浦东新区房地产交易中心办理审税，被告按照系争房屋为“满五唯一”的政策标准缴纳了相关税费（未缴纳个人所得税）。2015年8月22日下午，原、被告在中介工作人员张成锁的陪同下进行房屋交接，原告验看、清点系争房屋后认为装修、附属设施有损坏，双方为此产生争议，在房屋钥匙交接后，双方又至中介处，后被告将尾款5万元打入中介张成锁的账户，当天或第二天，张成锁电话告知原告尾款在中介处，要求原告至中介处领取，并签署尾款收据，但原告未予领取。
另查明，原告季华于2015年5月20日与案外人季新办�了其名下位于浦东新区莲安东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至季新名下的手续，同年6月4日上述房屋产权登记至季新名下。
以上事实，由经庭审质证的居间协议、《房屋买卖合同》、买卖合同、《补充协议》、上海市房地产登记簿及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，8月22日下午3点半左右，原、被告及中介张成锁一起至系争房屋交房，被告验房后提出抽水马桶下水不畅，客厅有几个装饰灯不亮，要求扣尾款，原告不同意，后双方约定去中介处再协商，原告先开车去了中介，在中介处等了一、二个小时不见被告，原告就离开了。房屋交接书是在系争房屋内签署的。8月22日或23日中介打电话告知原告尾款在中介处，要求原告去中介处拿，当时原告说给账号让中介将钱打入账号，但中介说被告是附条件的，一定要原告去中介处签署指定内�的尾款收据，不签署的话钱就不给。原告认为合同中并无约定收取尾款要出具收据的义务，如果要出具收据也需在收据上写明16，500元税费没给，但中介不同意，故原告没有去中介处领取尾款。另外，签订买卖合同时原告将另一套房屋已出售的情况告知了被告，签订《补充协议》是为了约束被告付款，原告的配合义务已履行完毕，至于《补充协议》的措词是因为双方协商不下，最后只能照抄《房屋买卖合同》第17条的内容。
被告则表示，从签署居间协议、《房屋买卖合同》到签署买卖合同、《补充协议》，原告从未说过要卖房配合被告做唯一，一直是说作书面虚假承诺。签订买卖合同和《补充协议》时原告也未告知被告其另一套房屋已出售，如按原告所述，为何《补充协议》不写“卖房配合”而写“仅是书面配合”。被告提供宜安居公司出具的系争房屋的检测验收报告，证明系争房屋被原告损坏的情况，被告看时系争房屋的装修附属设施都是好的。原告对该检测报告的真实性没有异议，但表示该检测报告所指出的问题都是原始装修或正常使用的老化问题，从检测报告也可看出不存在原告的恶意破坏。被告另提供张成锁签名的《情况说明》，证明5万元尾款是原告不去领取。原告对该《情况说明》的真实性不予认可。
本院认为，本案的争议焦点之一是《房屋买卖合同》第17条和《补充协议》约定的“该房屋产权原本并非为上海市唯一一套生活用房，仅是书面配合承诺唯一，若配合唯一通过交易中心审核，则节省下来的1%个人所得税计33，500元整由甲、乙双方共同拥有，其中一半的费用于办理房屋交接当日由乙方支付给甲方”的效力问题。对此，本院认为，根据上述约定的词意来看双方约定的只是原告通过�面承诺的方式配合被告做系争房屋系其唯一一套住房，而当时系争房屋并非是原告在本市的唯一一套住房，因此，双方当时的真实意思就是想通过由原告向相关部分作虚假承诺的方式，使系争房屋成为原告在本市的唯一一套住房，以达到少缴税收的目的，同时双方对于作该虚假承诺能否获相关部门审核通过也是有预期的，故同时又作了若配合唯一通过交易中心审核，则节省下来的1%个人所得税计33，500元整由双方共同拥有的约定。原告对于上述约定的解释明显与词意内容不符，也与事实不符，本院不予采纳。鉴于上述约定的真实意思是通过原告向相关部门作书面虚假承诺以达到规避税收的目的，该约定违反了相关规定，故应属无效，原告据此主张由被告支付省税款16，750元，依据不足，本院不予支持。
本案争议焦点之二是被告是否逾期支付尾款。对此�本院认为，根据合同约定，交房当日双方应对房屋进行验看、清点，确认无误后，签订房屋交接书，原告将房屋交付被告，同时，被告应支付原告尾款5万元。原、被告于8月22日进行了房屋交接，当天被告将尾款交给了中介张成锁，让张成锁转交给原告，虽然买卖合同并没有约定尾款通过中介转让，但是，交房当天双方因被告对房屋的装修、设施等提出异议而产生争议，之后双方约好去中介处再作协商，原告称其到中介后等了一、二个小时不见被告，故其离开了，而被告称其因需更换系争房屋门锁故晚到中介，后因原告提前离开故将尾款打给了张成锁，鉴于上述情况，被告将尾款打给张成锁让张成锁转交，并无不妥，且张成锁在当天或第二天即打电话给原告要求原告至其处领款，并出具尾款收据，但原告以出具的尾款收据上要写明16，500元税费没有支付而中介拒绝为由拒绝领取，原告作为售房人收取房款出具房款收据是其应尽义务，原告以需在收据上注明未收到省税款16，500元为条件出具尾款收据，依据不足，至于原告对省税款有异议可另行主张，不得以此拒收尾款。综上，被告已于交房当天将尾款支付给中介让中介转交付给原告，中介也当即通知原告领取尾款，但原告无正当理由拒绝领取，故原告主张被告逾期支付尾款，依据不足，本院不予采纳。庭审中，被告鉴于原告仍不愿至中介处领取尾款而同意支付被告尾款5万元，并无不妥，可予准许。鉴于上述理由，原告主张由被告支付逾期支付尾款违约金，依据不足，本院不予支持。
本案争议焦点之三是原告是否故意损坏系争房屋的装饰及附属设施。本院认为，本案是二手房买卖，系争房屋已由原告使用多年，因此房屋内的装饰、附属设施等会存在一定的损耗，被告�购房前也已对系争房屋进行过查看。虽然被告提供了由宜安居公司出具的验房报告，但是该验房报告所列的系争房屋存在的问题大多为房屋使用过程中的正常损耗及之前装修时存在的问题，被告称原告在其看房后故意损坏了装修及附属设施，但其提供的证据不足以证明，本院难以采信，据此，被告反诉要求原告赔偿房屋装饰及附属设施损坏的违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）季华、张原与被告（反诉原告）朱恺、金辰茜于2015年3月2日签订的《房屋买卖合同》第17条无效；
二、原告（反诉被告）季华、张原与被告（反诉原告）朱恺、金辰茜于2015年5月21日签订的《补充协议》无效；
三、被告（反诉原告）�恺、金辰茜应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）季华、张原购房尾款5万元；
四、驳回原告（反诉被告）季华、张原的其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）朱恺、金辰茜的其余反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，485元，减半收取742.50元由原告（反诉被告）季华、张原负担372.50元，被告（反诉原告）朱恺、金辰茜负担370元；反诉案件受理费525元，由原告原告（反诉被告）季华、张原负担225元，被告（反诉原告）朱恺、金辰茜负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提�副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一六年一月二十六日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指�的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。