湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浏民初字第03818号
原告陈星明，男，1965年1月10日出生，汉族。
委托代理人张湘江，浏阳市远大法律服务所法律工作者。
被告湖南谦信置业有限公司，住所地长沙市雨花区车站南路699号603房。
法定代表人焦念宝，董事长。
被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司，住所地浏阳市人民西路18号。
法定代表人陈超，总经理。
上列两被告的委托代理人刘兰，女，33岁，系湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司员工。
委托代理人周建辉，系湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司法律顾问。
原告陈星明与被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司合同纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理。依法由代理审判员张如意适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈星明的委托代理人张湘江，被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司的委托代理人刘兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈星明诉称，原告于2006年1月25日与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告湖南谦信置业有限公司开发的西湖山国际山庄第1区第2层236号商品房。同日，双方还签订了《委托租赁合同》、《补充协议书》，约定：由原告将自己购买的上述房屋委托被告湖南谦信置业有限公司出租，租赁期限15年，前5年月租金1774元，后10年月租金2001元；租赁期限前两年的租金共计42580元，在原告与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》并付清应缴购房款之日一次性支付给原告。现原告早已按约支付了购房全款，但被告违反合同约定，无故拖欠原告至2014年8月31日止的房屋租金36683元，且至今未为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、被告立即为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付逾期办理产权证的违约金2729.5元；二、被告向原告支付拖欠的房屋租金36683元（计算至2014年8月31日止）及违约金3000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司辩称，因地质条件限制等客观原因，被告湖南谦信置业有限公司在建设时变更了图纸设计，规划部门尚未批准，加上消防部门尚未对房屋进行验收，造成现在房屋所有权证和国有土地使用权证暂无法办理，并非被告故意违约不办理上述两证，现被告正在积极整改办理中。因此不应支付逾期办理产权证的违约金。欠租金属实，但具体金额需核对。现酒店经营不善，被告没有能力承担所欠租金的违约金，请求法院予以核减。
经审理查明，2006年1月25日，原与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告湖南谦信置业有限公司开发的西湖山国际山庄第1区第2层236号商品房，约定房屋交付期限为2006年11月20日，其中关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如果因买受人的原因导致房屋权属登记无法按时办理的，出卖人不承担本条1、2条款约定的责任。”买卖合同签订后，原告采用银行按揭的方式按约支付了购房全款272950元，但被告至今未为原告办妥房屋产权证及国有土地使用权证。2006年1月25日，原告还与被告湖南谦信置业有限公司签订了《委托租赁合同》及《补充协议书》，约定由原告委托被告湖南谦信置业有限公司租赁上述原告所购商品房，租赁相对人为西湖山华天国际大酒店有限公司（注：2014年4月2日经工商登记变更名称为“浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司”）；租赁期限自原告付清全部房款之日起开始计算，共15年，前5年月租金1774元，后10年月租金2001元；租金采用按月支付方式，由被告湖南谦信置业有限公司按月支付给原告；在租赁期内，若逾期2个月被告湖南谦信置业有限公司未向原告转付租金，除应付原告的租金之外，还应按日向原告支付逾期应付租金额的万分之二作为违约金。合同签订后，原告将上述商品房交与被告湖南谦信置业有限公司，该商品房在出租使用过程中被告湖南谦信置业有限公司没有全部按约定的时间支付租金，截止2014年8月31日欠原告租金36683元。原告遂向本院起诉。
以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》、《补充协议书》、《个人住房借款合同》、贷款支付凭证、收据等证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与被告湖南谦信置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》、《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，本院对其合法有效性予以确认，双方应按合同约定履行各自的权利义务。被告湖南谦信置业有限公司应按合同约定为原告办理商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，其未按约办证已构成违约，故应支付逾期办理产权证件的违约金2729.5元（272950元×1%）。被告湖南谦信置业有限公司辩称未办妥房屋产权证件并非故意违约，不同意支付逾期办理权证的违约金，本院不予采纳。被告湖南谦信置业有限公司未按委托租赁合同约定支付原告租金的事实清楚、证据充分，其行为已构成违约，故应承担延期付款违约金。被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司与原告无直接的合同关系，根据合同相对性原则，其在本案中不应承担责任。故对原告要求被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、湖南谦信置业有限公司为陈星明办妥其购买的位于浏阳市西湖山国际山庄第1区第2层236号商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金2729.5元。
二、湖南谦信置业有限公司支付陈星明至2014年8月31日止所欠的租金36683元、违约金3000元。
上述一、二项给付内容均限本判决生效后10日内履行。
三、驳回陈星明其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6480元，减半收取3240元，由湖南谦信置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 张如意
二〇一四年十月十三日
书 记 员 熊婧怡
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。