浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第783号
上诉人（原审被告）：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。
法定代表人：袁风六，该公司执行董事。
委托代理人：庞建雄，浙江海威特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵军。
上诉人海盐新天地广场实业有限公司（以下简称新天地公司）因与被上诉人赵军房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2015）嘉盐民初字第1178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理认定，2003年11月15日，案外人周积庆（甲方）与新天地公司（乙方）签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其C1022号海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺，共一间出租给乙方统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租产权式商铺的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同时效内甲方和乙方签订的合同继续有效；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入，乙方招商后，经营户之间就甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺使用权转让或转租（经营户租赁期间短期内转让或转租）的中介服务费收入，甲方得70%，乙方得30%；租金按月支付，年租金低于购房成交总价的5%时按5%支付（税前）；乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期3个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金，并赔偿甲方因此造成的直接和间接经济损失。新天地公司于2014年10月20日向案外人周积庆作出书面回复一份，称其无意向和能力回购周积庆名下的商铺。赵军通过房屋买卖从案外人周积庆处取得上述商铺的所有权。上述商铺赵军缴纳契税的时间为2014年10月23日，房屋所有权的转移登记时间为2014年11月3日，国有土地使用权的转移登记时间为2014年11月13日。赵军提供的案外人周积庆的中国银行历史交易明细清单显示，上述商铺自2013年1月起至2014年12月止每月的租金为620.83元。上述商铺自2014年11月起至今的租金新天地公司分文未付。
另，新天地公司提供的中国银行客户借记通知单显示，其通过银行汇款的方式，分别于2014年3月25日向案外人周积庆支付了2014年1月至同年3月的租金合计1862.49元（每月租金为620.83元）；于2014年6月4日向新天地公司支付了2014年4月至同年6月的租金合计810.36元（每月租金为270.12元）。新天地公司提供的领（付）款凭证显示，其于2014年9月22日以现金方式向案外人周积庆支付了2014年7月至同年9月的租金合计810.36元（每月租金为270.12元）。新天地公司提供的银行交易明细显示，其于2014年12月10日通过银行汇款的方式向案外人周积庆支付了租金270.12元。
2015年5月27日，赵军起诉至原审法院称，一、赵军于2003年11月购买天宁寺旅游开发区新天地广场产权式商铺，新天地公司系赵军购买商铺的协议返租方，新天地公司与赵军签订合同承诺按实际收租的70%按月返还赵军委托租赁的商铺，年返租金额不低于购房金额的5%，协议终止日期为2021年12月。赵军按新天地公司要求缴纳了改建费，按照赵军购房金额，扣除6%税金后，新天地公司每月应向赵军返还租金620.83元。至2015年5月止，新天地公司返租只返到2014年4月，已累计挪用拖欠新天地公司租金十三个月。按照赵军与新天地公司的返租合同，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》相关条款之规定，新天地公司应返还租金。二、根据《中华人民共和国合同法》及赵军与新天地公司合同条款的第七条第二项的规定，新天地公司应按每天万分之二，月息千分之六支付违约金每月3.72元（91个月），合计人民币338.52元；新天地公司已经逾期3个月以上未返租金，应按合同条款第七条第二项规定，向赵军支付当年应交租金总额的15%作为违约金，计人民币1117.49元；二项合计为人民币1456.01元。三、新天地公司在未经赵军同意的情况下，从2014年1月起每月单方面扣减赵军月租金12%，四个月合计：298元，既没有法律依据也不符合委托合同。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，新天地公司应予以退还。四、本案违约方是新天地公司，新天地公司应承担本案的全部诉讼费用。故请求法院依法判令：1、新天地公司向赵军支付拖欠十三个月（自2014年5月起至2015年5月止）的返租金，合计人民币8070.79元；2、新天地公司向赵军支付拖欠返租十三个月期间的违约金，合计人民币1456.01元；3、新天地公司向赵军支付多扣减的四个月的租金，计人民币298元；4、新天地公司承担本案诉讼费用。在审理过程中，赵军第一项诉讼请求变更为要求新天地公司执行合同支付赵军自2014年11月起至2015年5月份的房租，合计人民币4345.81元，并撤销第二、三项诉讼请求。
新天地公司在原审中答辩称，一、本案是房屋租赁合同纠纷，2003年11月15日，新天地公司与案外人周积庆签订了海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同，租赁期限自2003年11月15日起至2021年12月31日止，而与赵军没有任何的合同关系；二、周积庆是温州人，已经七八十岁，身体多病没有亲属子女，对于周积庆的返租费新天地公司基本按时交付，周积庆也没有任何的催讨和诉讼行为；三、本案赵军从2014年初担任新天地公司的副总经理，该工作属于他的管辖范围，故赵军在起诉书中所陈述的事实与理由虚假；四、从赵军提交的证据来看，赵军从2014年11月取得海盐县武原街道天宁寺商游区（新天地广场）3幢C1022室的物权，但是对该物权如何取得以及是否合法，是否是利用职权存在异议，需要案外人周积庆确认。
原审认为，双方的争议焦点主要有：一、新天地公司的主体资格是否适格；二、本案争议商铺的每月租金金额如何认定。就上述争议焦点，原审作如下分析：
新天地公司的主体资格是否适格的问题。第一，赵
军持有相关政府部门颁发的契证、房屋所有权证、国有土地使用证，是海盐县武原街道天宁寺商游区（新天地广场）3幢C1022室商铺的合法所有权人。新天地公司抗辩称，赵军曾是其单位的高级管理人员，通过职务便利取得了上述商铺的所有权，其取得方式存在问题，但其未提供相关证据予以证明，故对其主张原审不予采信。第二，根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，新天地公司于2014年10月20日向案外人周积庆作出书面回复，称其无意向和能力回购周积庆名下的商铺，故案外人周积庆将上述商铺出卖给赵军的行为合法有效，上述商铺的所有权人变更为赵军，不影响该商铺租赁合同的效力。第三，根据上述租赁合同的规定，在租用期内，出租方将商铺的所有权出售给第三方，其所有权取得方即转为出租方，仍由承租方统一租用使用，本合同时效内出租方和承租方签订的合同继续有效。综上，上述商铺仍由新天地公司统一租用使用，赵军作为上述商铺的产权人合法承受上述租赁合同的相关权利和义务，现新天地公司逾期支付租金，赵军有权依据租赁合同的约定向新天地公司主张相关的权利，故赵军的主体资格适格。
二、本案争议商铺的每月租金金额的问题。新天地公司自2014年4月起支付给案外人周积庆的每月租金变更为270.12元，但新天地公司于2013年1月至2014年3月期间支付给案外人周积庆的每月租金为620.83元，赵军亦认可每月租金为620.83元。新天地公司未提供相关证据证明其变更租金取得了相关权利人的同意，故根据新天地公司和案外人周积庆的租金支付惯例情况，认定上述商铺的每月租金为620.83元。
原审认为，新天地公司于2014年4月至同年9月每月支付了租金270.12元，于2014年12月份支付的租金270.12元可视为其支付2014年10月份的租金，故新天地公司自2014年4月起至同年10月止每月已支付租金270.12元，自2014年11月起至今的租金分文未付。现赵军只诉请自2014年11月起至2015年5月止的房租，属于对其民事权利的自主处分，原审予以确认。新天地公司应支付赵军自2014年11月起至2015年5月止（按每月租金620.83元计算）的租金合计4345.81元。故赵军的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，判决：新天地公司支付赵军租金4345.81元（自2014年11月起按每月租金620.83元计算至2014年5月止），由新天地公司于判决生效之日起十日内付清。案件受理费25元，由新天地公司负担。
判决宣告后，新天地公司不服，向本院提起上诉称，原审审理程序严重违法。原审审理本案后，于2015年7月2日公开开庭审理，赵军及新天地公司代理人均出庭参加诉讼。庭审中首先由赵军宣读起诉书，新天地公司代理人提出四点答辩意见。在法庭调查过程中，法庭几次询问赵军是否要变更诉讼请求，赵军刚开始似乎要变更，新天地公司代理人提出赵军应该提供书面变更诉讼请求申请书，同时请求法庭给予新的质证期限。尔后赵军向法庭明确不变更诉请了，法庭继续审理，法庭依法走完了全部的庭审程序。尔后过了若干时间后，新天地公司收到法院邮寄的赵军变更诉讼请求申请书一份，但再也没有开庭。2015年8月3日，新天地公司代理人签收了原审判决书。原审的上述做法明显违反92年民诉法意见，新的民诉法司法解释也保留了这一规定。原审这种违法适用程序的行为直接影响了新天地公司在原审中各种程序性权利的行使。为此，请求撤销原判，依法裁定发回重审。
赵军在二审中答辩称，赵军为了免于诉累，主动减少诉求。赵军对起诉状中的事实没有更改，对诉讼请求变更也只是对赵军原主张的诉讼请求的赔偿金额减少和减轻。新天地公司对赵军陈述的案件事实已经了解，并进行了相应的答辩，原审未重新指定举证期限，符合民事诉讼法及《证据规定》的规定。新天地公司提出上诉，恶意拖延诉讼周期和时间，是新天地公司惯用的伎俩。因新天地公司是海盐新天地广场产权式商铺的协议返租方，其故意大范围合同违约、拖欠房租，目的只是为挪用转移资产、逃避债务、申请破产赢得时间。因新天地公司的违约行为仍在继续，赵军保留进一步追究其违约责任的权利。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点在于原审程序是否存在严重违法情形，从而导致本案应发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第三百二十五条规定，下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。本案的情形不符合上述法律规定的情形。本案赵军是在法庭辩论终结后变更诉讼请求的，法院在收到赵军书面更变诉讼请求申请书并向新天地公司送达后，并未再次开庭，后据变更后的诉请作出判决，严格而言程序上确有瑕疵。但从赵军变更的诉讼请求看，赵军原诉请为：1、新天地公司向赵军支付拖欠十三个月（自2014年5月起至2015年5月止）的返租金，合计人民币8070.79元；2、新天地公司向赵军支付拖欠返租十三个月期间的违约金，合计人民币1456.01元；3、新天地公司向赵军支付多扣减的四个月的租金，计人民币298元；4、新天地公司承担本案诉讼费用。变更后的诉请为要求新天地公司执行合同支付赵军自2014年11月起至2015年5月份的房租，合计人民币4345.81元，并撤销第二、三项诉讼请求。故赵军只是减少了诉请，同时对起诉所依据的事实和理由并未变更，而新天地公司对该起诉事实和理由也已进行答辩。上述变更不会给新天地公司增加负担，同时也属于赵军对自身权利的处分，因此原审据变更后的诉请作出判决，并不损害新天地公司的实体权益，故该判决结果可以维持。
综上，新天地公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人海盐新天地广场实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年九月十八日
书 记 员 郑 茜