江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱民初字第1116号
原告高中光，个体户。
原告苏振荣，个体户。
委托代理人王广军。
被告江苏金诺置业有限公司，住所地盱眙县盱城镇东湖南路。
法定代表人苏为民，该公司董事长。
委托代理人李明军，江苏衡胜律师事务所律师。
原告高中光、苏振荣与被告江苏金诺置业有限公司（以下简称金诺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因本案争议较大，转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理，原告高中光的委托代理人王广军、被告金诺公司委托代理人李明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高中光诉称，原、被告于2007年11月27日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的盱眙县盱城镇“墨香苑”小区9号楼1－1102号房屋，房屋总价款279846元。同日原告按合同约定支付房款265946元，余款13900元约定于房屋交付时付清。合同约定房屋于2008年11月30日前交付，后原告一直要求被告按约定交付房屋，被告直到2013年3月15日才将房屋主要部分交给原告，原告付清余款13900元。合同约定阁楼两间，在交付房屋时，有一间阁楼未交付原告。合同约定房屋设太阳能，但被告没有提供太阳能应赔偿2000元。房屋防水未做，原告自己做了，被告应赔偿2000元。逾期交房每日应按已付款的日万分之1.5支付违约金从2008年12月1日至2013年3月15日共1566天计62470元。由于被告不同意将另一间阁楼交付原告，与不同意赔偿损失，请求法院依法判决。
被告金诺公司辩称，一、不存在原告诉称的“另一间阁楼”问题，双方签订的商品房预售合同也没有约定答辩人向原告交付所谓的“另一间阁楼”。二、原告要求被告赔偿未提供太阳能损失2000元及未做防水损失2000元，没有事实与法律依据。认可变通给付780元。三、原告要求答辩人支付逾期交房违约金已过诉讼时效期间，不应得到人民法院支持。
经审理查明，2007年11月27日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的盱眙县盱城镇“墨香苑”小区9号楼1－1102号房，建筑面积124.69平方米，套内建筑面积104.99平方米，房屋总价款279846元。同日，原告按合同约定向被告支付房款265946元，余款13900元约定于房屋交付时付清。合同第八条约定出卖人应当在2008年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品房交付使用批准文件”的商品房交付买受人使用；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。后双方又签订格式补充协议，其中约定甲方（被告）在商品房达到合同和补充协议约定的交付条件后，无须一定以书面形式通知乙方（原告）办理房屋的交付手续，无论甲方通知与否，乙方均应于本协议约定的交房日届满前，前往甲方指定地点办理房屋交付手续等。被告为了促销，允诺赠与阁楼，但只在房屋平面图上有所标注，但在商品房买卖合同中没有涉及阁楼的具体面积与特定方位。诉讼中，被告陈述原告所在的9号楼于2009年5月21日竣工验收后就具备交付使用的条件，2010年经主管局公示项目办理交付使用手续的公示。2011年4月办理交房手续，原告单方面推迟拿房。原告述称，没有接到任何通知，也没有看到房屋交付使用批准文件。2011年4月23日去办理交房验房手续时，因为房屋存在质量、阁楼等问题，一直没拿房，并向法院提出诉讼过，一直到2013年3月15日才拿了房屋钥匙。
另查明，被告一直未能提交争议房屋交付使用的批准文件，经本院依职权查证也未查到。2011年1月10日，原告提出诉讼，同年6月13日撤诉。原告所购的房屋于2011年4月26日已办理房屋所有权证书，原告述称办证是在维修基金与契税要涨价的背景下，听说别人办了，也去办的，但未实际拿房。经查，原告为房屋质量与被告许诺的赠送的阁楼未实际全部交付问题一直在交涉，直到2013年3月15日才领取房屋。诉讼中，原告变更部分诉讼请求，撤回请求判决被告交付另一间阁楼的请求，并保留诉权。
上述事实，有原、被告双方当事人陈述、商品房买卖合同、交房工作流程表、房屋所有权证、工程骏工验收报告等经庭审质证，予以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同规定或者依据法律规定全面履行义务。本案争议的焦点是，被告有没有按照合同约定的条件向被告交付房屋；原告一直拒绝接受房屋但办理了房屋所有权证、继而要求被告承担违约责任有没有事实与法律依据；原告的请求是否过了诉讼时效。
通过查明的事实，可以确定被告在约定的2008年11月30日前房屋没有竣工验收，即不存在交付使用的基础。之后，被告未按主合同的约定书面通知原告办理交付手续，出示房屋交付使用批准文件与提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》属于违约，原告在房屋不具备合同约定交付的条件下拒绝接收房屋有合同依据。原告主动办理了房屋所有权证但又拒绝领房是否意味已认可了被告的房屋交付。正常情况下房屋是在取得交付使用批准文件并备案的前提下才可以办理房屋所有权证，但至今被告未能提供房屋所有权证可以替代交付使用批准文件的有效证据，或有其他特殊情形，故房屋在未取得交付使用批准文件的情况下即办理了房屋所有权证有违规之嫌，即使违规也不能完全归责于原、被告双方，被告也不能完全免除违约责任。原告通过诉讼并一直在交涉解决问题，故其请求并未超过诉讼时效。鉴于原告于2013年3月15日实际领取房屋，被告的违约期间确定为2008年12月1日至2013年3月15日共1565天，按实际交付的房款265946元日万分之1.5计算，违约金62430.8元，结合案情等情况，本院酌定由被告向原告支付其中的70%计43701.5元。原告要求被告赔偿未提供太阳能损失2000元及未做防水损失2000元未提供相应证据，本院难以支持，但被告认可给付780元，本院予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告江苏金诺置业有限公司于判决生效后10日内支付原告高中光、苏振荣逾期交房违约金43702元，其他补偿款780元，合计44482元。
二、驳回原告高中光、苏振荣本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1462元，由原告高中光、苏振荣负担562元，被告江苏金诺置业有限公司负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 金 刚
审 判 员 张维俭
人民陪审员 王宜国
二〇一四年十一月七日
书 记 员 陈克飞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。