湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）怀中民一终字第370号
上诉人（原审原告）江利成，男，汉族。
上诉人（原审原告）张维华，女，汉族。
委托代理人刘维，湖南宏峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）怀化市华团房地产开发集团有限公司。
法定代表人苏本团，该公司董事长。
委托代理人苏本理（特别授权），男，汉族。
委托代理人曾维善，男，侗族，湖南怀兴法律事务所法律工作者。
上诉人江利成、张维华因与被上诉人怀化市华团房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院（2012）方民二初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人江利成、张维华及二上诉人的委托代�人刘维，被上诉人怀化市华团房地产开发集团有限公司的委托代理人苏本理、曾维善到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年1月4日，张益善（系张维华之弟）与怀化市华团房地产开发集团有限公司（以下简称华团集团）签订一份《购买中方南湖别墅合同书》，购买华团集团在中方县南湖A-01至A－12号别墅，合同约定房屋设计图以长沙碧桂园蓝宝湾5号别墅为准，室内装修与别墅附属设施按张益善要求的设计图施工；2008年3月18日，张益善与华团集团签订一份《补充合同书》对逾期交房的违约金变更为所交购房款每天3‰计算。2008年3月19日，经张益善联系，江利成与华团集团签订一份《购中方南湖别墅合同书》，合同落款处由张维华代签字（江利成与张维华系夫妻关系），合同约定：1、购买的别墅一切标准都按张益善1至12套的施工图施工；2、�它不论什么条件都按张益善与华团集团2008年1月4日签订的合同，其中11套一样同等条件和同等价格（每平方米3280元）……；3、交房时间为2008年10月30日，如万一推延，也按张益善2008年3月18号与华团集团签订的补充合同一样计算违约金，计算时间为2008年11月1日起至达标合格交房为止的时间按所购房款每天0.3%计算违约金……。合同签订后，江利成于2008年3月19日缴付定金10万元，2008年7月21日缴付购房款70万元。张益善与华团集团签订合同后，委托怀化市鹤城区建筑设计院于2008年7月制作了别墅设计图纸，因张益善对该施工设计图不满意，双方决定对该施工设计图进行变更，经多次协商，张益善与华团集团于2009年3月18日签订一份补充协议（3），确定了别墅及附属设施施工设计图；双方于2008年8月2日又签订了一份《购买中方南湖别墅补充合同书（二）》，合同中对江利成�买的别墅房号进行了变更，变更后不久，张益善又将江利成购买的别墅换到其别墅隔壁一套，编号为湖居20号，张益善将上述情况告知了江利成和张维华，江利成和张维华当时并未提出异议。别墅施工过程中，张益善分别于2009年9月9日、2010年8月10日提出要对别墅外墙及围墙效果图进行变更并同意华团集团延长4个月工期。2011年10月30日，张益善代江利成收取了华团集团交付的中方南湖花园湖居20号的别墅钥匙，同日，江利成在业主资料登记表、消防安全责任书及物业管理服务合同上签字。2011年11月13日，张益善与华团集团签订一份《中方南湖花园房屋湖居17、18、20号结算协议书》，协议书双方约定“如甲方推延交房，乙方在房子按规定验收合格接到甲方交房钥匙时起，应付甲方房款的50%也相应推后，推后付款的总天数与甲方推迟交房时间总天数一致，……都不计算推�交房和推后付款时间的违约金……”，张益善在协议书落款处签了字，因江利成和张维华以未授权张益善代其签订该结算协议并明确表示对该结算协议不予认可，故形成纠纷。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为张益善在江利成、张维华与华团集团签订购房合同后代理江利成、张维华行使处分权的行为是否构成表见代理。本案中，江利成、张维华与华团集团2008年3月19日签订的合同中明确约定所购别墅按张益善团购的别墅施工图施工，且合同中的主要条款亦要求与张益善与华团集团签订的合同一致，合同签订后，张益善对自己购买的别墅及江利成、张维华购买的别墅设计图纸及房号多次进行了变更，江利成、张维华均未明确提出异议，并于2011年10月30日收取了华团集团交付的中方南湖花园湖居20号的别墅钥匙，江利成、张维华虽未口头或�面授权张益善，但基于张益善在代江利成、张维华行使处分权的过程中江利成、张维华并未向华团集团表示异议，且张益善与张维华系姐弟关系，张益善虽然没有代理权，但他实际上是以江利成、张维华的身份从事活动，目的也是希望通过自己的活动为江利成、张维华与华团集团之间确定一定的权利义务关系，华团集团在主观上善意地相信了张益善有代理权，张益善的行为构成表见代理，故张益善与华团集团2011年11月13日签订的南湖花园房屋湖居17、18、20号结算书合法有效，该协议中双方明确要求均不计算推延交房和推后付款时间的违约金，故江利成、张维华要求华团集团赔偿延期交房违约金2592000元的诉讼请求，原审法院不予支持。江利成、张维华要求华团集团办理所购房屋的土地使用证及房屋产权证的诉讼请求，因双方当事人签订的购房合同中已明确约定，故应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、怀化市华团房地产开发集团有限公司依法按合同约定为江利成、张维华办理所购房屋的土地使用证及房屋产权证。二、驳回江利成、张维华要求怀化市华团房地产开发集团有限公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费27600元，由江利成、张维华负担。
宣判后，江利成、张维华不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定本案中证人张益善构成表见代理事实不清，证据不足。1、上诉人与被上诉人是单独的购房合同，合同中虽然约定在2008年元月4日签定的合同，按张益善的房屋图施工，但该约定是特定条款，只是按其图纸施工，并没有书面委托其代理其他行为，更没有委托对被上诉人延期交房事项作为代理人。2、交房时�合同中约定为2008年11月1日止，如被上诉人不按期交房按每天3‰支付违约金。被上诉人理应承担违约责任。一审法院认定张益善是上诉人的表见代理人没有任何书面授权，只是证人张益善一面之词。3、上诉人在被上诉人延期交房期间，曾多次找被上诉人交涉，要求其尽快交房，并承担延期交房的违约金。上诉人有证人在一审到庭证明多次陪同上诉人找被上诉人的事实，但一审法院将证人到庭询问的情况没有记录在卷。并且在本院认为中陈述上诉人对张益善的代理行为没有提出异议与事实不符。二、一审法院适用法律不当。1、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十一条的规定错误。上诉人从来没有委托张益善与被上诉人签定合同，上诉人与被上诉人签定的购房合同中也没有委托张益善，那么被上诉在签定合同之日起就明确知道张益善没有代理权。更不存在上诉人对张益善的行为有追认发生。故应适用《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款的规定，张益善没有代理权。2、一审法院先是适用简易程序由该院民二庭审判员独任审理，且已开庭质证，双方发表了代理意见，庭审调查终结，而在上诉人等待判决结果期间，一审法院又变更了审判员，将该案改为普通程序，另行开庭。上诉人认为被上诉人在中方县是最大的房地产开发商，其利用在该县的关系，找县委县政府主要领导采取行政干预，导致一审判决不公正。综上，请二审法院对一审判决第二项内容依法改判或者发回重审，支持上诉人一审请求要求被上诉人支付从2008年10月30日至2011年10月30日共计延期36个月计违约金864000元，本案一、二审上诉费由被上诉人承担。
被上诉人华团集团答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充足。1、双方的购房合同就是上诉人全权授权委托张益善购房的文字书证。2、上诉人自称的“团购”是其委托张益善购房的事证。上诉人在一审起诉状的“诉讼请求”第2条里写有“其要按团购包干”，在“事实与理由”中又写道：“2008年3月19日原告与被告签订了一份购中方南湖别墅住房一套，合同约定按团购……”。从以上两处其亲自书写的文字表明，上诉人完全是以张益善为首的团购体的成员。上诉人的“附件论”，不但证明其诉讼依据有误，而且更体现了上诉人已委托张益善有购房代理权的表象。3、上诉人最终接收房屋的行为是张益善有代理权并得到追认的铁证。上诉人根本没有到被上诉人处交涉延期交房与索要违约金的事宜。反而与购房代理人张益善多次到被上诉人处商讨变更设计、提高震级、装修外墙、换购材料等如何使别墅做到时尚、安全、舒适、豪华的问题。上诉人别墅房最初合同约定为“第一排第13号房”，在2008年8月2日张益善与被上诉人签补充合同时把上诉人买的房屋变更为了“江利成A－7号”，后来又变更为“湖居20号房”，结果上诉人签收了“湖居20号房”，如果其不同意，为什么不采取退别墅房、要求退房款及付违约金？二、一审法院适用法律正确，二审应驳回上诉人的上诉诉求。张益善具备了有权代理的表面特征和客观表象，一审法院认定上诉人的嫡亲张益善对其购房的事宜具有代理权，故适用《中华人民共和国合同法》第四十九条正确。而且，根据权利与义务对应的法律原则，上诉人也没有理由来起诉被上诉人在交房时间上违约，因为上诉人现在得到的“湖居20号房”是与其他别墅房不一样的，而与张益善本人及其团购的其他住房一样，这些房张益善进行了大改变设计、大改图纸，即增加了变更设计、提高震级、装修外墙、换购材料等工程，增加了工程量，比其它别墅增加了三年多的工期，上诉人享受了权利，也应尽因增加工程量花费了时间而延期交房的义务。上诉人实际上知道张益善为他及与团购房因增加工期需要时间，当时没作否认的表示。因本案起诉标的较大，一审法院将简易程序改为普通程序，符合法律规定。综上所述，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，应当维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
经审理查明：上诉人的弟弟张益善在一审庭审中出庭作证，证实其在2008年8月2日后是上诉人的购房代理人，同时陈述2009年3月房屋外墙变更时上诉人还亲自参加了。上诉人对到“二炮”看过外墙的事实予以认可，但认为与其所购买房屋外墙变更没有关系，同时对张益善陈述的其他事实不予认可。二审查明的其他事实与一审法院查明的�实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
以上事实，有一审所列证据以及一、二审庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：一、关于张益善在上诉人与被上诉人签订购房合同后代理上诉人行使处分权的行为是否构成表见代理的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”首先，上诉人与被上诉人在2008年3月19日签订的购房合同中约定，所购别墅一切标准均按张益善所购别墅的施工图施工，合同中的主要条款亦要求与张益善和华团集团签订的合同一致；其次，上诉人在一审起诉状中有其与被上诉人的合同“约定按团购即与张益善与被告在2008年元月4日签定的团购合同为主要附件”的陈述以及办理房产证按团购包干�诉讼请求；再次，上诉人与被上诉人的购房合同签订后，张益善曾多次代上诉人对其所购别墅的设计、施工及用材进行变更改进，并曾代上诉人将其所购别墅由第一排13号变更为A-7号，后又代上诉人将其所购别墅换到了位于张益善所购别墅隔壁的湖居20号，而上诉人接收了湖居20号且未就此提出异议；最后，上诉人在二审庭审中陈述，其所购买别墅总价约为200万元，已付80万元，还有约120万元没有支付，按合同约定，上诉人应于2011年10月30日支付50％（按上诉人陈述的总房款计算约为100万元）房款，而张益善在以其自己及上诉人名义与被上诉人签订中方南湖花园房屋湖居17，18，20号结算协议书时已约定，将上诉人尚未支付的50％（按上诉人陈述的总房款计算约为100万元）房款推迟至2014年8月30日时支付，张益善在代上诉人放弃权利的同时，也实施了为上诉人争取相应利�的行为。因此，综合以上情形，结合上诉人张维华与张益善的亲姐弟关系，上诉人虽然没有书面授权张益善，被上诉人亦有理由相信张益善有代理权，张益善的行为构成表见代理，故原审法院认为张益善以其自己及上诉人名义与被上诉人签订的中方南湖花园房屋湖居17，18，20号结算协议书合法有效，并因此对上诉人要求被上诉人赔偿延期交房违约金的诉讼请求不予支持并无不当。二、关于原审法院将本案由简易程序转为普通程序审理是否违反法定程序的问题。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第170条规定：“适用简易程序审理的案件，审理期限不得延长。在审理过程中，发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，可以转为普通程序，由合议庭进行审理，并及时通知双方当事人。审理期限从立案的次日起计算。”原审法院在审理过程中，发现案情复杂，将本案由简易程序转为普通程序审理，并再次开庭进行了审理，原审法院的该处理符合上述规定，没有违反法定程序。
综上所述，上诉人江利成、张维华的上诉理由不能成立，对其上诉请求应不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12440元由江利成、张维华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 荣
审 判 员 周永连
代理审判员 舒易成
二〇一四年一月二十日
代理书记员 周丽坤
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。