上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一（民）初字第6448号
原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会。
负责人贾根银。
委托代理人滕丽娟。
委托代理人耿峰，上海文畅律师事务所律师。
被告上海国顺物业管理有限公司。
法定代表人季晓峰。
委托代理人李雷，江苏锐华律师事务所律师。
原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会（以下简称海德公寓业委会）诉被告上海国顺物业管理有限公司（以下简称国顺物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法适用简易程序，并于2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告海德公寓业委会的负责人贾根银及委托代理人滕丽娟、耿峰，被告国顺物业的委托代理人李雷到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告海德公寓业委会诉称：上海市松江区九亭镇海德公寓业主大会与被告之间通过招投标签订了《物业服务合同》及九个附件。合同约定：期限一年，自2012年6月1日起至2013年5月31日止；被告按建筑面积多层0.56元／月／平方米、商业用房1.12元／月／平方米的标准收取物业管理费；小区停车费由被告代收，被告按照税后50%作为其管理成本，被告将属于业主的小区停车费于每季度后的次月5日前纳入业主大会专项维修资金账户，如违约按款项的3‰／日支付违约金。
被告于2013年8月31日自行撤离出海德公寓后，既未办理交接手续，也未公布物业服务的财务收支账目。针对被告在海德公寓的物业服务，负责海德公寓维修基金托管的上海银行依据被告确认并提供的账册及报表，委托上海安信会计师事务所有限公司进行了审计。2014年5月6日，该公司出具了《审计报告》（松江审计XXXXXXX号）。
在合同履行过程中，被告不但违约占用着原告大量的各类款项，其物业服务质量还每况愈下，直至于2013年7、8月，被告未与原告协商一致，便擅自撤走了大半员工，致使海德公寓的管理、环境和治安愈加恶化，进入不可收拾的局面。同年9月份，广大业主自发对海德公寓进行了几天的大清扫，共清运垃圾44车，于2013年11月15日才清运完毕。
被告的违约具体表现在：一是被告没有依约返还有关停车费、物业管理费和停车证押金等；二是被告没有依约履行其在2013年7、8月的物业服务；三是被告没有依约承担水泵电费节能费用；四是被告没有依约返还代理财务记账的原始凭证、部分物业管理费和停车费发票等，其中部分原始凭证中有抬头并非“海德公寓业委会”的不规范情形；五是被告没有依约在《审计报告》上盖章。
双方发生矛盾期间，原告本着互谅互让、共建和谐的愿望，曾向政府有关部门多次反映被告存在的违约情形，多次试图与被告协商解决；政府相关职能部门也多次就此事宜召开了协调会，但终因被告缺乏诚意而无果。故原告起诉请求：1、判令被告返还其在上海市松江区九亭镇海德公寓服务期间收取的自2012年6月1日起至2013年8月31日止的停车费人民币（以下币种同）57，651.50元；2、判令被告返还其在海德公寓服务期间收取的自2013年9月1日以后的停车费40，340元；3、判令被告支付以停车费14，504.57元为基数，自2012年10月6日起至判决生效确定的给付之日止，按照3‰／日计算的违约金，暂计10日435.14元；4、判令被告支付以停车费15，493.84元为基数，自2013年1月6日起至判决生效确定的给付之日止，按照3‰／日计算的违约金，暂计10日464.82元；5、判令被告支付以停车费30，623.59元为基数，自2013年4月6日起至判决生效确定的给付之日止，按照3‰／日计算的违约金，暂计10日918.71元；6、判令被告支付以停车费26，242.91元为基数，自2013年7月6日起至判决生效确定的给付之日止，按照3‰／日计算的违约金，暂计10日787.28元；7、判令被告支付以停车费10，257.35元为基数，自2013年10月6日起至判决生效确定的给付之日止，按照3‰／日计算的违约金，暂计10日307.72元；8、判令被告支付以停车费20，170元为基数，自2013年10月6日起至判决生效确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率［6个月以内（含6个月）贷款利率5.60］计算的逾期利息，暂计1个月94.13元；9、判令被告返还其在海德公寓服务期间收取的，自2013年7月至8月止的物业管理费12，513.18元中的8，342.12元；10、判令被告支付以物业管理费8，342.12元为基数，自2013年9月1日起至判决生效确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期利息，暂计1个月38.93元；11、判令被告承担其在海德公寓服务期间，由于没有履行物业服务义务，致使原告垫付的垃圾清运费11，150元；12、判令被告返还其在海德公寓服务期间收取的自2013年9月1日以后的物业管理费22，096.66元；13、判令被告支付以物业管理费22，096.66元为基数，自2013年9月1日起至判决生效确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期利息，暂计1个月103.12元；14、判令被告返还其在海德公寓服务期间收取的停车证押金1，195元（5元／辆×239辆）；15、判令被告支付以停车证押金1，195元为基数，自2013年9月1日起至判决生效确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期利息，暂计1个月5.58元；以上1-15项诉讼请求金额共计143，930.71元；16、判令被告返还其在海德公寓服务期间代理的财务记帐原始凭证；17、判令被告返还属于原告应交未交的资料，包括电源系统布线网图、过道预埋管示意图、喷水池给排水图、路灯草坪灯射灯走向图、公共设施统计表等。
被告国顺物业辩称：对于原告诉请的1-8项停车费用以及相应利息问题，被告已经于2013年12月16日向原告支付了20，000元现金，这是公共收益部分，包含停车费。被告在实际管理中产生了维修费用，前面的业委会授权被告垫付维修费用在公共收益部分中扣除。对于第9、10、12、13项，业委会仅能对公共收益部分主张权利，对于物业费部分，业委会没有主体资格，应当由业主行使权利。对于第11项垃圾清运费，这时被告方已经退出海德公寓，应由新物业公司承担。对于第14、15项，都不属于公共收益部分，与物业费答辩意见一致，应当由业主行使权利。对于第16、17项，已经于2013年12月16日全部返还给海德公寓业委会。对于费用都不能确认，因为每个业主的费用不同。
关于事实和理由部分，对于诉请计算方式3‰／日计算的违约金，根据物业服务合同中第十二条第五项规定，业委会作为执行机构，其违约时要承担3‰／日计算的违约金，并不适用于被告方。对于原告诉称的被告方擅自撤离小区是没有依据的，被告方分别于2013年2月28日、5月12日致国亭居委会、九亭房办、海德公寓业委会通知要撤出小区，并最终于2013年8月才撤出，严格按照物业管理条例规定。对于审计问题，被告方的前一家金伟颐家物业公司在管理小区时，多收取了本应属于被告方的大部分费用，如果要审计，需要原、被告及金伟颐家物业公司三方一同参与，审计结果才是科学的。对于原告诉称2013年7、8月撤走了大半员工以及小区管理愈加恶化都是无稽之谈，被告方于2013年8月经过合法手续离开海德公寓的，2013年9月以后产生的垃圾应该由新物业公司承担。
经审理查明：上海市松江区九亭镇海德公寓业主大会与被告通过招投标签订了《物业服务合同》及附件，被告为海德公寓业主及物业使用人提供物业服务。合同约定：期限一年，自2012年6月1日起至2013年5月31日止；被告按建筑面积多层0.56元／月／平方米、商业用房1.12元／月／平方米的标准收取物业管理费；合同约定，物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。物业服务实行包干制，由业主向被告支付物业服务费用，盈余或者亏损均由被告享有或承担。小区停车费由被告代收，被告将属于业主的小区停车费于每季度后的次月5日前纳入业主大会专项维修资金账户，如违约按款项的3‰／日支付违约金。露天停车场约230个车位，约定税后五五分成。利用物业共用部分的收益，归业主共同所有，主要补充专项维修基金。合同终止后，被告应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。合同对其他相关事项均作出了约定。
合同到期后，被告实际管理至2013年8月31日撤离出海德公寓。嗣后，经委托上海安信会计师事务所有限公司对被告管理期间的小区收益资金收支情况进行审计。经审计，自2012年6月1日至2013年8月31日，收入合计为217，092元，支出合计159，440.50元，期末余额57，651.50元。在上述期间，小区收益资金累计交入业主大会银行账户金额共计为20，000元。小区收益资金收支明细表中2013年固定停车位收入已扣除国顺物业超收的8月份以后的停车费40，340元，已经加入经业委会核对后发现少计的停车费收入13，000元，相关税费和管理成本已调整。
另查明，2014年5月11日海德公寓业主大会通过决议，内容如下：2014年4月26日业主大会以书面形式就上海国顺物业管理有限公司侵害广大业主利益，侵占小区公共收益资金以及其他超收、应退的各项费用，通过法律手段提起诉讼征求广大业主意见，进行表决。海德公寓应计总票数525票，实际发出票数431票。经统计，同意票为352票，不同意票为4票，弃权票为5票，已送达未在规定时间内反馈意见和明确表达意见的视为同意多数意见为70票。总计同意票数为422票，占总数80.38%，达到了专有部分占建筑物总面积过半数业主，且占总人数过半数的业主的规定，表决有效。因此，海德公寓业主大会授权海德公寓业主委会就业主大会债权利益和主张，对上海国顺物业管理公司依法提起诉讼，以维护业主大会之合法权益。
又查明，2014年1月6日，被告已向原告移交海德公寓物业收缴明细表、物业服务费缴费清册、停车记录、收进费用月报表、国顺物业其他应付款明细账及海德公寓业委会费用原始凭证复印件等材料。
以上事实，由物业服务合同、（松江审计XXXXXXX号）审计报告、财务资料交接记录、海德公寓业主大会决议及当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。现被告已于2013年8月31日后实际退出海德公寓的物业管理，故对原告要求被告移交财务帐册的原始凭证和相关资料以及由其代管的停车费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称已经向原告移交全部材料的意见，没有提供相关证据，本院难以采信。关于停车费的金额，根据审计报告的审计结果，自2012年6月1日至2013年8月31日，期末余额57，651.50元。2013年8月份以后收取的停车费40，340元，且已经扣除被告辩称的交入业主大会银行账户金额20，000元。故被告应当返还原告上述数额的停车费。对于被告在对海德公寓实施物业服务期间代为支付的维修费用，应当在返还的专项维修资金（停车费）予以扣除。依据被告提供的发票等代行支出的维修费用进行计算，计为20，117元。原告主张要求被告支付上述逾期支付停车费的违约金，本院认为，按照物业服务合同的约定，对于包括停车费的移交应当每3个月进行结算，并在结算后的次月5日前纳入专项维修基金。由于原被告双方未能对被告代收的停车费用的管理成本及代为支付的维修费等实际进行结算，故导致被告因故无法进行移交，原告据此主张违约金，本院难以支持。但被告在实际退出物业管理区域以后，应当向原告进行结算并移交相关费用，故违约金的计算应当自2013年9月1日起算。对于日千分之三的标准，显属过高，本院予以调整至日万分之七的标准。原告主张要求被告返还2013年7月至8月的物业管理费，因双方确认被告实际在海德公寓提供物业服务至2013年8月底，被告有权收取实际服务期间的物业管理费，原告的该项主张，本院不予支持。原告主张要求被告支付垃圾清运费11，150元，根据原告提供的发票等证据显示日期在2014年1月，并不在被告的物业管理期间内，且根据被告提供的函件可以证明，被告在终止海德公寓小区物业服务时，已多次以函件形式告知原告，原告应当选取新的物业服务企业及时跟进，故原告该项诉请没有相关法律依据，本院难以支持。
对于原告主张2013年9月以后被告收取的部分业主预交的物业服务费以及停车证押金。本院认为，原告海德公寓业委会是否有权代表相关业主要求被告国顺物业移交涉案的预付款及押金。对此，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的相关规定，业主大会仅能就有关业主共有和共同管理权利的相关事项作出决定，而本案所涉预付款的所有权人为单个业主，故预付款返还事宜并不属于涉及业主共有或共同管理权利的事项范围。由此，代表部分业主提起诉讼要求退还涉案预付款并不属于业主大会可以作出相关决议的权限范围，海德公寓业委会作为海德公寓业主大会的执行机构，自然也无权代表部分业主要求国顺物业退还涉案的预付款。最高人民法院相关司法解释明确规定，可以要求退还预付款的主体系小区业主而非小区全体业主，现海德公寓业委会系依据海德公寓业主大会作出的决议提起本案诉讼，但却没有作为涉案预付款所有权人的相关业主之明确授权，故对于该部分请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款、第十条第一款、参照国务院《物业管理条例》第十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告上海国顺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会2012年6月1日起至2013年8月31日止的停车费37，534.50元；
二、被告上海国顺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会2013年9月1日后的停车费40，340元；
三、被告上海国顺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会逾期付款违约金（以上述一、二两项停车费77，874.50元为基数，自2013年9月1日起至2013年10月5日止，按照每日万分之七计算）；
四、被告上海国顺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会逾期付款利息（以上述一、二两项停车费77，874.50元为基数，自2013年10月6日起至实际清偿日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
五、被告上海国顺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会在海德公寓服务期间代理的财务记帐原始凭证；
六、被告上海国顺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会属于原告应交未交的资料，包括电源系统布线网图、过道预埋管示意图、喷水池给排水图、路灯草坪灯射灯走向图、公共设施统计表等；
七、驳回原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，339元，减半收取计1，669.50元，财产保全申请费1，270元，合计诉讼费2，939.50元，由原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会负担796元（已付），被告上海国顺物业管理有限公司负担2，143.50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 顾国华
二〇一四年十月二十四日
书记员 王艳萍
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项.
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
……
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
……
三、国务院《物业管理条例》
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。