上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初25697号
原告：吴锡林，男，1943年6月28日出生，汉族，住上海市长宁区。
被告：王天一，男，1975年10月27日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：王重阳(系王天一之父)，男，1947年10月22日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：管友明，上海伟创律师事务所律师。
第三人：吴清悦，女，1979年5月11日出生，汉族，住上海市长宁区江苏北路***弄***号***室。
原告吴锡林与被告王天一房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月11日公开开庭审理本案。原告吴锡林，被告王天一及其委托诉讼代理人王重阳、管友明到庭参加诉讼。之后，被告王天一申请追加吴清悦为本案的第三人，本院予以准许。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年6月23日公开开庭审理本案。原告吴锡林，被告王天一及其委托诉讼代理人管友明，第三人吴清悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴锡林向本院提出诉讼请求：1.判令名为房屋买卖实为借款的原告产权房为上海市长宁区江苏北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)买卖合同无效；2.判令被告把原告的涉讼房屋返还于原告；3.判令被告协助办理转让涉讼房屋的一切手续，并支付一切费用。审理中，原告明确第3项诉请如下：判令被告协助原告办理变更涉讼房屋产权登记的一切手续，产权变更登记至原告名下。事实和理由：原告的涉讼房屋由原告的原单位华能上海分公司调配合法取得。2001年10月25日，原告出资购买涉讼房屋成为房屋的权利人。涉讼房屋的户口至今是原告和原告妻子刘信玉，且长期居住。2004年2月原告购买新房，把涉讼房屋出租。2007年8月11日前，被告为购买新房，欠缺首付资金30万元，请求原告帮助。出于诚信，原告同意帮助被告解决资金困难。由于当时原告的年龄已超过60周岁，按政策不能自己直接贷款，经协商把涉讼房屋权利转让于被告。请上海谦和房地产经纪有限公司长宁分公司帮助操办，所有买卖资金由上海谦和房地产经纪有限公司长宁分公司流转。原告从未明确表示把涉讼房屋赠与被告，被告也无支付购房对价。被告取得涉讼房屋后贷款30万元，用于购买上海市普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称普雄路房屋)。为确保涉讼房屋返还原告，被告于2007年8月11日亲书一份《承诺书》交于原告，作为信用担保。原告曾告知被告，还贷结束后，涉讼房屋立即返还于原告。2016年1月，被告把涉讼房屋还贷结清。鉴于原告出于帮助被告，得知被告已把贷款还清，曾口头通知被告，要求被告返还涉讼房屋，但无果。2016年6月7日，原告发《告知函》给被告又无果，被告至今未返还涉讼房屋。为此，原告为保护自己的合法权益，向法院提起诉讼。
被告王天一辩称，涉讼房屋买卖是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形和法律规定的无效理由；关于涉讼房屋的买卖合同已经成立生效十年，且早已履行完毕；被告通过涉讼房屋的买卖合同的履行，已合法取得了涉讼房屋的产权证。综上，希望法院驳回原告主张的诉讼请求。
第三人吴清悦述称，原告诉称关于被告购买涉讼房屋的过程属实，本案为一起名为房屋买卖实为借款的诉讼；原告提供的《承诺书》的后段“领取结婚证后，涉讼房屋权利人与吴清悦共同共有”，原告从未表示同意，且口头要求被告还贷结束后返还涉讼房屋，故不存在涉讼房屋的赠与行为；被告取得涉讼房屋权利后，并未加登第三人为房屋的权利人，更进一步证明被告采取欺骗的手段要达到侵吞原告财产的目的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《住房调配单》、《职工家庭购买公有住房协议书》、《户籍资料》、《上海市房地产买卖合同》、《告知函》、《上海市房地产登记薄》、银行还贷明细、《上海市房地产权证》等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认。被告确认《承诺书》落款“王天一”的签名系被告亲书，第三人亦确认其与被告共同签名，故本院确认《承诺书》的真实性。证人桑某与当事人之间均无实质性的利害关系，故本院采纳其证人证言。被告提交的《清单》无原件，且无其他证据予以佐证，本院对其证据三性不予认可。被告提交的《王天一婚前用款情况》无其他证据佐证其真实性，故本院对其真实性不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告系第三人的父亲，被告与第三人系夫妻关系。
涉讼房屋原系原告工作单位调配取得。2001年10月，原告办理了公有住房购买手续成为了涉讼房屋的权利人。涉讼房屋内现有户籍二人，为原告及其妻子刘信玉。
2007年8月11日，原告(卖售方、甲方)与被告王天一(买受方、乙方)及案外人上海谦和房地产经纪有限公司长宁分公司(居间方)就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)。买卖合同约定：涉讼房屋转让价款52万，乙方于2007年8月7日支付购房定金1万元，乙方于2007年8月11日双方签订合同后当天支付房款18万元，乙方贷款32万元，乙方交接房屋演示当天支付尾款1万元，房屋装修及设施转让款3万元整于双方交接房屋钥匙当天付清。当日，居间方根据原、被告的意思表示打印了《承诺书》，被告及第三人均在落款处签名。《承诺书》的内容为：本人为了购买新房，欠缺首付款费用，从上海市普陀区江苏路XXX弄XXX号XXX室取得抵押贷款30万元人民币，经该房屋权利人吴锡林的同意，把该房屋权利人转让于我。我承诺不擅自处理房屋所有权。领取结婚证书后，该房屋权利人与吴清悦共同共有。
2007年8月21日，被告登记为涉讼房屋的权利人。
2007年11月28日，普雄路房屋的权利人登记在第三人名下。
2007年12月22日，被告与第三人登记结婚。
2016年6月，原告向被告发出了一份《告知函》。
审理中，原、被告及第三人一致确认，本案前被告与第三人在法院审理离婚，该案法院未能准予离婚。
原、被告及第三人还一致确认，涉讼房屋的银行贷款用于购买普雄路的房屋，被告与第三人婚后居住普雄路房屋。
被告认为原、被告之间采取买卖的方式将涉讼房屋赠与被告一人，第三人曾认为涉讼房屋是原告赠与被告及第三人两人。庭审后，第三人又否认上述述称，认为原告是赠与其一人。
原告确认涉讼房屋对外出租，租金由被告收取，由被告归还涉讼房屋的贷款。
本院认为，本案争议的焦点之一为原、被告签订买卖合同的效力。原、被告之间虽然就涉讼房屋签订了买卖合同，并完成了产权过户，但双方并无相应的房款支付等实际履行合同的行为。原、被告之间均不以房屋买卖为其真实意思，签订买卖合同仅为套取银行贷款，最终目的是用于第三人购买普雄路房屋。因此，原、被告就涉讼房屋的买卖意思表示并不真实，双方签订的买卖合同应属无效。买卖合同无效后，被告还应协助原告将房屋产权恢复至原告名下。因涉讼房屋对外出租，买卖合同无效之后的法律后果可能涉及其他相关权利人，故原告要求被告返还涉讼房屋的诉讼请求，本院不予支持。
本案争议的焦点之二为涉讼房屋是否为对被告及第三人的赠与效力。本院认为，《承诺书》记载的内容，再结合证人桑某的陈述可确认原告、被告、第三人之间就涉讼房屋还形成了赠与合同关系。赠与合同的主要内容为：被告与第三人领取结婚证书后，原告将涉讼房屋赠与被告与第三人，两人共同共有涉讼房屋。合同法一百八十七条规定：赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。本案赠与的财产为房屋，属性为不动产，故涉讼房屋的赠与需办理产权变更登记手续。物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条的规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。综上所述，被告与第三人登记结婚后，未按赠与合同的约定办理被告与第三人共同共有涉讼房屋的产权变更登记手续，本院依照上述法律规定确认原告、被告、第三人之间就涉讼房屋形成的赠与合同成立生效，但涉讼房屋的所有权未转移至被告及第三人名下，涉讼房屋的产权人仍应登记在原告名下。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条(二)项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百八十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条之规定，判决如下：
一、原告吴锡林与被告王天一就上海市长宁区江苏北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告王天一应于本判决生效之日起十日内协助原告吴锡林办理上海市长宁区江苏北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，产权变更登记至原告吴锡林名下;
三、驳回原告吴锡林的其余诉讼请求。
案件受理费30,800元，由吴锡林负担15,400元，被告王天一负担15,400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 吴寅星
审 判 员 李 冬
人民陪审员 杨耀丰
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 卢思洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
四、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》
依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
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