上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3963号
原告上海品勋投资管理有限公司，住所地上海市田林路114号。
法定代表人王振国，董事长。
委托代理人高伟力。
被告吴建平。
被告徐英武。
原告上海品勋投资管理有限公司诉被告吴建平、徐英武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高伟力、被告吴建平到庭参加诉讼。被告徐英武经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告上海品勋投资管理有限公司诉称，2012年8月15日，原告与被告吴建平签订上海市某路某号某幢某楼某单元房屋的房屋租赁合同及补充协议，原告按约履行交房义务，但被告吴建平自2013年2月16日起至今欠付租金。经原告催讨，吴建平仍未能支付，已构成违约，原告要求解除租赁合同。租赁合同约定，被告徐英武自愿为吴建平全面适当履行合同项下所有责任和义务，承担不可撤销的连带保证责任。原告现起诉要求：1、解除房屋租赁合同，被告吴建平迁出并返还租赁房屋；2、被告吴建平向原告支付2013年2月16日起至5月15日的租金余额7万元；3、被告吴建平向原告支付2013年5月16日起至判决生效之日止的租金，按每月7万元计；4、被告吴建平返还免租期间的折算金额122，500元；5、被告徐英武对诉请2-4承担连带责任。
被告吴建平辩称，原告所述属实，2013年11月双方进行过协商，作为对吴建平的支持，原告同意每月租金减免2万元，共半年。原告起诉后，吴建平已于2014年1月7日支付10万元，4月2日支付5万元，这15万元应当先行抵扣欠付租金。希望原告给予3个月的时间，吴建平同意在7月底搬离。
被告徐英武未作答辩。
经审理查明，上海市某路某号综合楼为上海仪表厂有限责任公司的产权房，原告自2005年5月1日起租赁使用该楼，使用权20年。2012年8月15日，原告与被告吴建平、徐英武分别作为甲、乙、丙方签订《房屋租赁合同》。甲方将位于本市某路某号某幢某楼某单元建筑面积约为950平方米的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方经营旱冰及迪斯科酒吧。租赁期限自2012年8月16日起至2020年10月15日止；自2012年8月16日起至2012年10月15日为乙方免租装修期，租金起算日为免租装修期届满日的次日。2012年10月16日至2014年10月15日的月租金为70，000元；2014年10月16日至2015年10月15日的月租金为72，050元；……房屋租金按照先付后用原则，按每三个月为一支付期，乙方必须在距每一支付期开始的10日前全额付清。逾期或不足额支付租金的，则每逾期一天，乙方须按月租金的0.5%向甲方支付违约金。租赁合同约定，乙方逾期或不足额支付租金或水费或电费超过15天的，甲方有权无条件切断水、电等能源供应或选择解除本合同；甲方选择解除本合同的，另有权自行迁出该房屋内所有物品代为保管、收回该房屋另行出租、保证金充当违约金不予退还、乙方还须返还甲方给予乙方所有免付租金期间的折算金额（须根据合同解除前乙方的实际租赁期限占合同租赁期限的比例，按月均摊，不足一个月的按一个月计算）；乙方承租房屋内装修装潢、固定添附视作放弃归甲方所有；保证金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿。被告徐英武作为丙方，自愿为乙方全面适当履行本合同项下所有的责任和义务，承担不可撤销的连带保证责任。同日，双方签订补充协议，鉴于甲方原因乙方入驻承租房屋受阻，乙方无法正常进行装修，甲方同意免租期增加一个月，变更为2012年8月16日至2012年11月15日，双方确认，月租金调整为2012年10月16日至2014年10月15日，月租金为70，000元；……乙方上述免租期的增加，不受原租赁合同中关于免租期返还条款的约束。
租赁合同履行期间，2013年2月16日起，被告吴建平未能按时支付租金。同年8月，原告向被告吴建平发《承租房屋租金催讨暨房屋租赁合同解除预警通知书》，告知吴建平欠租事实，要求吴建平一周内付清欠租、欠款，逾期原告将行使合同解除权并追究违约责任。被告吴建平于8月29日收到此函。
本案诉讼中，被告吴建平于2014年1月7日向原告支付10万元，于同年4月2日支付5万元。审理中原告表示，合同解除后，原告处由被告支付的保证金根据合同约定充当违约金，不予返还。
以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的房产证、转租同意书、房屋租赁合同、补充协议、通知书等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告吴建平无正当理由不及时、足额支付欠租，且经原告催讨在合理期间内仍未履行，其行为已构成根本性违约，原告行使合同解除权、并要求被告支付欠租、支付免租期间的折算费用，符合租赁合同及法律规定，本院予以支持。被告吴建平在诉讼期间已支付的部分费用，可抵扣欠租，原告要求先行抵扣水电费，无充分依据。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，故原告要求被告徐英武对被告吴建平所欠债务承担连带责任，本院予以支持。被告徐英武经合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告上海品勋投资管理有限公司与被告吴建平关于本市某路某号某幢某楼某单元的房屋租赁合同；
二、被告吴建平于本判决生效之日起十日内搬离本市某路某号某幢某楼某单元，将该房屋返还原告上海品勋投资管理有限公司；
三、被告吴建平于本判决生效之日起十日内向原告上海品勋投资管理有限公司支付2013年2月16日至2013年5月15日的租金余额70，000元；
四、被告吴建平于本判决生效之日起十日内向原告上海品勋投资管理有限公司支付2013年5月16日至判决生效之日租金，按每月70，000元计，诉讼期间已支付的150，000元予以扣除；
五、被告吴建平于本判决生效之日起十日内向原告上海品勋投资管理有限公司支付免租期折算金额计122，500元；
六、被告徐英武对上述第三、第四、第五项判决承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12，105元、保全费5，000元，合计17，105元，由被告吴建平、徐英武共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
审 判 员 袁 欣
人民陪审员 王大路
二〇一四年六月十二日
书 记 员 徐 琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。