浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第160号
上诉人（原审原告）：张菊领。
上诉人（原审原告）：林朋。
两上诉人的委托代理人：程龙。
被上诉人（原审被告）：台州华龙房地产开发有限公司。
法定代表人：蒋战洪。
委托代理人：林晨枝。
委托代理人：陈义苍。
上诉人张菊领、林朋因商品房销售合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2014）台玉民初字第1334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明：两原告系夫妻关系。2011年11月30日，原告张菊领同被告签订一份《商品房买卖合同》，买受人联系电话为138××××9220、139××××3557。合同约定原告购买被告开发的位于玉环县楚门镇环保中路69号2701号室的商品房。合同第七条【付款方式及期限】第3款约定：“在2011年12月1日前支付首期房款计人民币736610元。余下房款计人民币109万元，于2012年3月10日前向出卖人指定银行办完按揭贷款手续，若买受人未能通过银行贷款资格审查及指定银行按规定提高首付比例的，须在十五日内补足购房款，逾期则按合同第八条处理。”；合同第九条【交付期限及条件】约定被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备合同约定条件的商品房交付原告；合同第十条【出卖人逾期交房的违约责任】，其中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”；第十二条【交接�约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。……”。两原告于合同签订当日支付购房款736610元，并交付被告物业费4156元。2012年2月22日，原、被告双方办理了预购商品房预告登记，预告登记证号为玉房预玉环字第08766、08767号。后两原告未依合同约定时间办理银行按揭贷款，经原、被告双方协商，提高原告购房款首付额，两原告于2013年11月25日交付购房款400000元。次日原、被告双方共同填写《商品房买卖合同备案变更申请表》，变更原因栏目处记载：提高首付比例额，原购房合同买卖双方权利义务继续有效。同年12月10日，原告张菊领与被告再行签订一份《商品房合同》，对原合同第七条【付款方式及期限】第3款予以变更，重新约定“在2011年12月1日前支付首期房款计人民币736610元。于2013年11月26日前支付人民币40万元，余下房款计人民币69万元，于2013年11月28日前向出卖人指定银行办完按揭贷款手续，若买受人未能通过银行贷款资格审查及指定银行按规定提高首付比例的，须在十五日内补足购房款，逾期则按合同第八条处理。”，合同其余条款与原合同约定一致。2013年12月31日，两原告与中国建设银行股份有限公司玉环支行签订《个人住房借款合同》，向建行玉环支行贷款690000元，由本案被告提供阶段性担保，并约定建行玉环支行将贷款一次性划入被告在工商银行的账户。同日，被告建设的华龙.时代广场1-4号楼竣工验收，并于2014年1月3日通过验收备案。同年1月2日，原告林朋至被告交房现场。同年1月6日，建行玉环支行将原告方贷款690000元划入被告�户。1月15日被告通过固定电话拨打移动电话139××××3557与原告林朋联系，通话时长1分35秒。3月17日被告通过固定电话联系两原告，其中138××××9220的移动电话通话时长39秒，139××××3557的移动电话通话时长1分37秒。2014年7月21日，原告方委托律师向被告发送《律师函》，函告：因被告未依合同约定交付房屋，原告正式提出解除合同，并要求被告退还购房款承担违约责任。7月25日，被告复函，告知：被告已多次以各种形式通知两原告办理交房手续，原告也多次到被告处，但拒办交房手续，希望原告遵守合同契约精神，共同维护商品房买卖秩序，尽早办理商品房交房手续。
原审法院认为：合同是民事行为，应尊重合同双方当事人的意思自治，原、被告双方于2013年12月10日重新签订《商品房买卖合同》，对双方2011年11月30日订立的合同予以变更，系双方协商一致的意思表示，原、被告之间的合同权利、义务应以后订立的合同为准。该合同形式具备，内容合法，是双方的真实意思表示，依法成立且有效，原、被告双方均应诚信履约。本案争议的焦点在于合同约定的原告解除权是否已经成就。原告依据合同第十条的约定，主张被告逾期交房超过90日，合同约定的解除权成就。被告抗辩，其已通知原告办理商品房交付手续，系原告拒不办理交付手续，商品房未交付的责任在于原告，不应由被告承担，合同约定的原告解除权未成就。对此，该院评判如下：首先，被告建造的商品房是否具备交付的条件。据被告提供的《房屋建筑工程竣工验收备案表》和购房户张俞的《华龙.时代广场交付使用确认书》，该院认定，在原、被告合同约定的逾期交房超90日之前，被告建造的商品房已经具备交付的条件；其次，被告是否已通知原告办理商品房交付手�。被告主张其已书面通知原告办理交付手续，但其提供的证据不足于证实此事实，故对被告该主张，该院不予采信。被告提供的证人张某、林某的证言可以证实被告于2014年1月中旬通过电话通知购房户办理商品房交付手续，结合2014年1月15日被告电话联系原告林朋的事实，该院认定，被告于2014年1月15日电话通知原告林朋办理交付手续。据此，该院认为，被告已通知原告办理商品房交付手续，且通知在合同约定的逾期交房超90日之前，但通知的形式不符合合同的约定；最后，通知办理交付的形式不符合合同的约定是否必然导致商品房不能交付。该院认为，通知办理商品房交付与交付商品房是两个不同的法律行为，但两者又紧密相关。通常而言，没有交付通知就不存在交付，但一方有交付通知，另一方接到通知后不予办理交付手续，也会导致交付不能，故通知交付的形式与办理交付手续两者没有必然的联系，关键在于双方是否诚信并积极履行合同。综上所述，本案被告建造的商品房在合同约定的逾期交房超90日之前已经具备交房的条件，且被告也已经通知原告办理交付手续，关键在于原告能否依据被告没有按照合同约定的方式通知而有权不予办理交付，由被告承担不能依合同履行交付商品房的违约责任，纵观原、被告签订的合同，并无此约定。该院认为，合同当事人应当诚实信用，应以善意的方式行使权力、履行义务，合同一方不应只追求自身利益的最大化而罔顾相对一方的利益，合同的履行应体现公平。本案被告通知原告办理交付的形式与合同约定不符，但此种通知方式与合同约定的书面通知所产生的结果并无实质上的区别，均足于使原告明确合同约定的商品房已可以办理交付手续，并不影响原告依据合同行使权力，也不会损�原告的利益。如仅因被告履行通知的形式不符约定，原告就可以不予办理交付手续进而要求被告承担不能依约交付商品房的违约责任，由原告行使合同解除权，必然致被告不利，有悖公平。故，该院认为，被告履行通知交付的形式虽不符合同约定，但原告在明确所购商品房可以办理交付的情况下，就应积极、善意履约，配合办理交付手续，而不应待至合同约定的逾期交付超90日期满后要求行使解除权解除合同。本案合同约定的商品房未交付的责任不可归责于被告，不应仅据被告履行通知交付的形式不符合同约定就让其承担合同被解除的不利后果，原告依据合同第十条主张合同约定的解除权已经成就的主张，该院不予采信。原告于2014年7月21日函告被告解除合同的通知不能产生合同解除的效力，被告要求驳回原告诉讼请求的主张有理，该院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告张菊领、林朋的诉讼请求。案件受理费人民币23554元，减半收取11777元（原告方预交），由原告张菊领、林朋负担。
宣判后，张菊领、林朋不服，向本院提起上诉称：一、关于事实部分：一审认定被上诉人以电话通知方式交付房屋证据明显不足，且同其他证据相互矛盾，被上诉人在2014年7月25日回复律师函前从未提到交房事宜，也就是被上诉人已逾期交房超过90日。一审对此事实的认定主要依据是通话记录及张某、林某的证言，而通话记录仅能证明双方存在通话的事实，不能证明通话内容就是交房。而证人证言也存在着诸多疑点，如两证人是一起来的，存在串通的可能、证人陈述的内容也不确定等。故被上诉人并没有确切证据证明其已通知上诉人交�。二、关于法律适用问题：合同明确约定商品房交接以书面通知方式进行，对此一审也是认可的，根据《合同法》第六十条规定按照约定全面履行自己的义务，即有约定应当按照约定履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十一条也强调了书面通知交房。被上诉人逾期交房超90日，上诉人单方解除合同的权利成就，应当确认合同解除。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
台州华龙房地产开发有限公司答辩称：被上诉人不仅履行了书面的通知，同时也以电话的形式通知上诉人办理交房手续，不存在着履行方式的变更。关于法律适用问题，被上诉人认为合同约定解除的条件并不成就，双方合同交易目的是能够实现的。上诉人是本地人，其进出都要经过涉案楼盘，对房屋是否完工其是明知的，不存在不知道交房的时间。即使被上诉人交房形式存在瑕疵，这与合同履行方式没有本质的差别，到目前为止，没有办理交房手续，是因为上诉人自己不来办理造成的，责任应由上诉人自身承担。要求二审法院维持原判。
本院二审查明，一审认定双方于2011年11月30日签订的合同第九条约定的交房时间为2013年12月30日前错误，该交房时间应为2013年12月20日前，对此予以纠正。对原审判决认定的其余事实本院予以确认。
本院认为，本案双方二审争议的主要问题是上诉人可否以被上诉人未尽书面通知交房义务而主张解除商品房买卖合同。根据商品房买卖合同约定，出卖人在商品房达到交付使用条件后，应当书面通知买受人办理交付手续。在本案中，被上诉人提供的证据确实不能证明其已书面通知了上诉人，但能否就据此认定上诉人可以此为由解除合同是本案的争议所在。从本案查明的事实来看，双方于2011年11月30日签订的商品房买卖合同约定上诉人应于2012年3月10日前办妥按揭贷款手续。但上诉人未能在该约定时间内办理按揭手续，尔后，双方通过变更合同的方式，提高了首付款的比例并约定在2013年11月28日前办理余款的按揭手续，可见，双方在合同的履行过程中一直处于协商并尽量促成合同完全履行的状态。同时，根据被上诉人提供的相关证据表明，在商品房通过验收备案之后，双方有过两次的电话沟通，虽然其不能证明具体的通话内容，但结合证人张某、林某的证言，应当可以认定被上诉人电话通知上诉人办理交房的事宜。而且上诉人在二审时也承认其在2014年1月2日到过交房现场，作为被上诉人来说，追求经济利益最大化是其作为商事主体的目的，出卖人不通知买受人交房不符合常情。而作为买受人，在合同约定的交房期限届满后如未收到交房通知，也应当积极与�卖人沟通以便其采取补救措施，这才符合合同履行所应当遵循的诚实信用原则。本案虽然被上诉人通知上诉人交房的形式不符合合同的约定，但此对办理交房并不产生实质性的影响，故上诉人以此为由主张解除合同的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不能成立，原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23554元，由上诉人张菊领、林朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭晓明
审 判 员 汤坚强
代理审判员 张淑娅
二〇一五年四月二十一日
代书 记员 赵灵仙