北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第05336号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京中少创科文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路x号。
法定代表人刘振新，总经理。
委托代理人樊海，男，1980年4月14日出生。
委托代理人赵百强，北京市融世律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）窦毅，男，1980年6月8日出生。
委托代理人窦修伟（窦毅之父），1952年7月1日出生。
原审第三人大连中民投资集团股份有限公司，住所地大连市沙河口区x号。
法定代表人刘振新，董事长。
委托代理人赵百强，北京市融世律师事务所律师。
上诉人北京中少创科文化传播有限公司（以下简称中少创科公司）、上诉人窦毅因与原审第三人大连中民投资集团股份有限公司（以下简称大连中民公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27030号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。中少创科公司之委托代理人樊海、窦毅之委托代理人窦修伟、中少创科公司与大连中民公司之共同委托代理人赵百强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中少创科公司在原审法院诉称：我公司与窦毅于2010年9月10日签订了房屋租赁合同，约定每月房屋租金14000元等事项，我公司交付了押金28000元。后来窦毅违约，单方面要求提高房屋租金，常到我公司办公地点闹事，在租赁房屋中还住了两天，我公司出于无奈，又于2012年10月12日与窦毅签订了补充协议，提高了房屋租金。由于房屋不能注册用于办公、房价较高、公司常年亏损等原因，我公司于2014年3月底通知窦毅，依据合同约定解除合同，但是窦毅不同意；窦毅要求我公司支付违约金44000元、2012年10月3日至2014年4月3日房租差价，且不退还押金28000元，才同意解除合同。后双方协商，我公司先按时交纳房租，双方积极进行转租。我公司通过房屋中介以及网络媒体积极发布转租信息，但是由于房屋不能注册办公等诸多原因而未能转租出去。窦毅在此期间也没有转租出去。2014年6月17日，我公司再次与窦毅协商解决房屋事宜，但是窦毅仍然要求我公司支付违约金44000元、中介费22000元、房屋差价36000元，不退还押金28000元，才可以解除合同。现我公司起诉，要求确认双方的房屋租赁合同已经于2014年6月16日解除，窦毅积极履行房屋交接手续，窦毅返还房屋押金28000元、2014年6月17日至2014年6月30日的房屋租金10266元。
窦毅在原审法院答辩并反诉称：2010年9月10日，我的代理人窦修伟与中民投资股份有限公司代表人蔡国兴签订租赁合同，租赁房屋为阳光100国际公寓x公寓、别墅，租赁期限为5年，自2010年9月10日至2015年10月10日。2010年10月28日，我与蔡国兴以及北京阳光100物业服务有限公司签订《补充协议》。2010年11月1日，我与蔡国兴以及北京阳光100物业服务有限公司签订《补充协议2》。2012年10月12日，我的代理人窦修伟与中少创科公司签订《房租租赁补充协议》，对租金进行了调整。双方协商一致签订的房屋租赁合同和补充协议，属于依法成立的合同，对双方都具有法律约束力。但是中少创科公司不履行应尽的义务，在租赁期间既不继续交纳房租，又不办理房屋交接手续，不交还租赁房屋以及房屋钥匙等物品。现中少创科公司违约提前终止合同，其必须向我支付2个月租金作为违约金，还应再向我赔偿违约金30万元。中少创科公司未按合同约定支付租金，其应按日加付月租金的5‰作为滞纳金。由于中少创科公司在2012年4月背着我将房屋转租给第三方，所以我不同意退还押金。此外，按照我与中少创科公司以及阳光100物业签订的协议，如果中少创科公司在租赁期间违约退租，则应按原阳光100国际公寓标配的设备、设施将房屋恢复装修。现我反诉，要求中少创科公司执行房屋租赁合同和补充协议，在交接燃气卡、冷热水卡、有线电视卡、电卡、房门钥匙5把以前，恢复房屋原样；中少创科公司因提前解除合同，赔偿违约金30万元；中少创科公司补交2014年7月1日以后的房屋租金，每月22000元，直到合同终止房屋交接完成。
中少创科公司在原审法院针对窦毅的反诉辩称：我公司现在已经不清楚房屋装修前的样貌。窦毅仅给了我公司2把钥匙和电卡，并未向我公司交付其他物品。合同中关于违约金的约定，仅指窦毅提前解除合同需要向我公司赔偿30万元违约金。我公司已经在2014年6月16日将钥匙交给中介，并通知窦毅解除合同；依据合同约定，我公司只要多交2个月的房屋租金即可以解除合同，但是窦毅却不同意解除合同。综上，我公司不同意窦毅的反诉请求。
大连中民公司在原审法院述称：阳光100国际公寓x房屋是中少创科公司承租的房屋，只是最初签订合同的时候中少创科公司尚未成立。我公司并未承租该房屋。
原审法院认为：关于租赁关系的双方当事人。2010年9月10日的《公寓、别墅租赁合同》，由蔡国兴代表所谓“中民投资股份有限公司”作为承租方签订；虽然大连中民公司的名称与所谓“中民投资股份有限公司”有近似之处，但是亦有所差异，且大连中民公司否认曾承租x房屋；虽然中少创科公司于2011年3月3日方始成立，但是中少创科公司提交的社会保险网上申报查询系统网页打印件可以证明蔡国兴系其职工，且中少创科公司签订《房租租赁补充协议》的行为可以视为对此前《公寓、别墅租赁合同》的确认；因此，法院认定中少创科公司系《公寓、别墅租赁合同》与《房租租赁补充协议》的承租人。《公寓、别墅租赁合同》与《房租租赁补充协议》记载的出租人均为窦修伟，但x房屋的所有权人为窦毅，且窦毅为窦修伟出具了关于办理x房屋租赁事宜的委托书，故法院认定窦修伟仅为代理人，而窦毅系租赁关系中的出租人。综上，本案中少创科公司与窦毅主体均适格。
关于双方租赁关系的解除。中少创科公司自述其解除合同的原因为自身经营困难、面临解体，租赁合同根本目的无法实现；据此，法院能够认定中少创科公司已构成拒绝继续履行合同的根本违约。双方在《公寓、别墅租赁合同》中明确约定“甲、乙双方均不得借故解除合同”，而此后的“任何一方违反本合同约定，应支付未违约方两个月房租作为违约金”仅系违约责任条款，而非赋予双方任意解除合同权利的条款；因此，中少创科公司系根本违约一方，其并不享有解除合同的权利；而窦毅系守约一方，其享有解除合同的权利。虽然窦毅在2014年9月25日庭审中才明确表示同意解除合同，不再将x房屋租赁给中少创科公司；但是其在此前向法院提交的民事反诉状所载的反诉请求已含有不再继续履行合同的意思表示，而法院于2014年8月14日将该民事反诉状送达中少创科公司；因此，法院认定双方的租赁合同关系于2014年8月14日解除。中少创科公司要求确认解除的合同文本包括2010年9月10日的《公寓、别墅租赁合同》以及2012年10月12日的《房租租赁补充协议》，而《公寓、别墅租赁合同》涉及作为居间方的华亮公司；但是，华亮公司仅为促成租赁双方成交的居间人，而非租赁关系的当事人；故而，法院在本案中确认窦毅与中少创科公司基于《公寓、别墅租赁合同》和《房租租赁补充协议》而形成的租赁合同关系于2014年8月14日解除。
关于房屋交接以及相关费用处理。窦毅提交的《补充协议》与《补充协议2》的签订日期分别为2010年10月28日和2010年11月1日；而在此后，双方又于2012年10月12日签订了《房租租赁补充协议》，并在其中约定“对于房屋现使用状态和装修状态甲方予以认可（截止2012年10月12日）”以及“关于到期后协议终止约定：基于现有装修状态的认可，协议到期终止时双方对此无争议”；依据上述约定，法院认定窦毅已同意协议到期后中少创科公司按照2012年10月12日的房屋状况进行交接；虽然双方未能实际履行租赁合同至原定期限，但关于房屋交接事项，合同提前解除时的处理方式应与合同期满终止之情形一致；故法院认定中少创科公司按照房屋现状向窦毅交还即可，无需再对装修予以恢复。在2014年7月24日庭审中，中少创科公司明确表示其要求将房屋内的保险柜取走；直至2014年10月11日谈话中，中少创科公司才明确称其不再拿走保险柜，窦毅对此亦表示同意；因此，法院认定中少创科公司实际占用x房屋至2014年10月11日。中少创科公司称其于2014年7月份、2014年9月4日、2014年9月26日三次通过邮寄方式向窦毅返还x房屋钥匙、电卡、门禁卡，但邮件均被拒收；窦毅对于拒收邮件的事实亦予认可；因法院认定双方租赁合同关系于2014年8月14日即已解除，故窦毅在此后即应当接收中少创科公司交还的钥匙、电卡、门禁卡等物品；依据日常生活习惯，即使窦毅或者其代理人不在邮件所载地址，其亦可在邮递人员电话询问时更改接收地址，而不应因此拒收邮件；故而，法院认定中少创科公司在结束对x房屋的实际占用状态前已履行向窦毅交还钥匙、电卡、门禁卡等物品的义务。综合上述情况，法院认定窦毅有权向中少创科公司主张2014年7月1日至2014年8月14日期间的租金以及2014年8月15日至2014年10月11日期间的房屋占有使用费；又因二者标准相同，故对窦毅统一以租金名目进行主张的做法，法院不持异议，并在判决主文中亦表述为租金；经法院核算，具体数额应为73806.45元。法院已经认定中少创科公司实际占用x房屋至2014年10月11日，故中少创科公司无权要求窦毅返还2014年6月17日至2014年6月30日的房屋租金。
关于押金。窦毅并未举证证明中少创科公司存在转租行为；纵使窦毅在签订《公寓、别墅租赁合同》时认为承租人系大连中民公司，中少创科公司亦是大连中民公司的子公司，其使用x房屋亦不构成转租；因此，窦毅以此为由拒绝返还押金，缺乏事实依据，法院判令其向中少创科公司返还押金28000元。
关于违约金。虽然中少创科公司拒绝继续履行合同构成根本违约；但是窦毅已通过签订《房租租赁补充协议》的方式提高了原定租金标准，故法院能够认定该《房租租赁补充协议》第二条第2款系专门保护中少创科公司装修利益的违约金条款，窦毅无权援用该条款向中少创科公司主张违约金。故此，法院对窦毅要求中少创科公司赔偿违约金30万元的诉讼请求不予支持；如若窦毅认为中少创科公司的违约情形符合双方所签合同其他条款之约定，则其可另案主张。
中少创科公司通过邮寄方式向窦毅返还x房屋钥匙、电卡、门禁卡而被拒收，故法院不再以中少创科公司继续占有上述物品的时间计算其实际占用x房屋的时间，但是窦毅仍有权要求中少创科公司返还相关物品。依据《公寓、别墅租赁合同》所附房屋设备条件清单以及双方陈述，中少创科公司应向窦毅交还x房屋钥匙（5把）、门禁卡、电卡、燃气卡。关于冷热水，如窦毅今后实际代付中少创科公司实际占用x房屋期间发生的相关费用，其可另案主张。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，原审法院于2015年1月判决：一、确认北京中少创科文化传播有限公司与窦毅基于《公寓、别墅租赁合同》、《房租租赁补充协议》而形成的租赁合同关系于二〇一四年八月十四日解除。二、窦毅于判决生效之日起十日内向北京中少创科文化传播有限公司返还押金二万八千元。三、北京中少创科文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向窦毅支付租金七万三千八百零六元四角五分。四、北京中少创科文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向窦毅返还北京市朝阳区光华路x房屋的钥匙（五把）、门禁卡、电卡、燃气卡。五、驳回北京中少创科文化传播有限公司的其他诉讼请求。六、驳回窦毅的其他反诉请求。如果北京中少创科文化传播有限公司、窦毅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中少创科公司、窦毅均不服原审法院判决，向本院提起上诉。
中少创科公司上诉称：原审法院认定我公司没有单方解除合同的权利有误，作为违约方能否解除合同应根据合同法第一百一十条规定，在债权标的非强制履行的情形下，我公司有权解除合同。因此，我公司有权以承担相当于两个月租金的违约金方式单方行使合同解除权，这对窦毅并没有任何损失；原审法院以窦毅2014年8月14日递交的反诉状中提到的解除意愿来认定合同解除期限为2014年8月14日有误，我公司在2014年初就多次口头表达过解除合同的意愿，并于2014年6月16日按照窦毅的意愿把房屋钥匙等物品交付给麦田经纪公司，所以合同的解除期限应当是2014年6月16日，而且在窦毅已经知晓我公司要解除合同的情形下，应采取措施减少损失，因此后面的房屋占用费不应由我方承担；原审法院以2014年10月11日谈话中双方当事人的态度来认定我公司向窦毅交还房屋的时间不公平，判断房屋实际占有人应以谁拿着钥匙为准，而不是以房屋中有我公司一个保险柜就认定我公司为实际占有人，因房屋中大件物品进出需要房屋所有权人开具出门条才可，不是我公司故意留置保险柜，原审法院不能以此判断我公司没有返还房屋。而且我公司多次向窦毅邮寄房屋钥匙及物品，均被其拒收，故不应认为我公司未交付房屋，窦毅应对其故意扩大损失的行为承担责任。综上，请求撤销原审判决第一、三、四、五项，改判支持我公司原审诉讼请求。
窦毅辩称并上诉称：原审未查清案件基本事实，适用法律错误，应让原审第三人执行《公寓、别墅租赁合同》和《补充协议2》，按照合同条款予以恢复装修等；原审法院以《房租租赁补充协议》否定主合同，是错误的；原审法院认定被转租人错误，我在原审法院说原审第三人转租，并非是转租给中少创科公司，而是另一家服装公司，因其私自转租，且有证据证明，我才不退还其押金，且其主张退还押金的主体不适格，应为签约人蔡国兴；原审法院对于合同终止的认定错误，合同中明确规定了房屋交接程序，不应以交接钥匙为准，且《公寓、别墅租赁合同》对合同的终止有明确约定；针对中少创科公司所说多次邮寄钥匙的情况，2015年2月16日即原审判决之后中少创科公司将五把钥匙、一张电卡、两把小钥匙、一张门禁卡通过快递的方式邮寄给我，里面缺一张燃气卡、冷、热水账单、有线电视账单。2015年3月12日，阳光物业来电话告知屋内燃气漏水，我到物业公司处查询知道冷、热水费用没交。自对方交过钥匙后至今，我们双方还有十一项物品没有交接。综上，请求撤销原审判决第一、二、三、四、六项；改判驳回中少创科公司全部诉讼请求，支持我原审反诉请求；由中少创科公司承担一、二审诉讼费用。
中少创科公司针对窦毅的上诉辩称：原审判决后，我公司对燃气、有线电视费、空调等进行了交接。我公司认为合同已经解除了，不存在继续履行的问题。关于违约金，根据双方签订的补充协议，双方约定在窦毅不继续出租房屋的情况下，窦毅赔偿我公司装修费30万元，而非我公司支付窦毅30万元，且押金应在交接完毕退还我公司。窦毅列举的十一项问题，实际想让我公司恢复原状，但双方在补充协议中对当时房屋的装修状态是认可的。
原审第三人大连中民公司述称，我公司意见同中少创科公司。
经审理查明：2010年9月10日，窦修伟作为出租方（甲方），蔡国兴代表“中民投资股份有限公司”作为承租方（乙方），北京华亮房地产经纪有限公司（以下简称华亮公司）作为居间方，三方签订《公寓、别墅租赁合同》，约定甲方将北京市阳光100国际公寓x房屋（以下简称x房屋）在设施、设备完好及可租赁的状态下租给乙方使用，本房屋仅作为办公用途；租赁期限为5年，自2010年10月10日至2015年10月10日；每月租金14000元，租金支付方式为押二付六；租金每6个月支付一次，应于付款月起租日7天前支付下一次租金；押金相当于2个月的租金，即28000元；租赁期满后，甲方应与乙方共同检查房屋及其设施设备，如设施设备良好，且乙方已经结清因使用房屋所产生的各项费用（如水、电、燃气费、上网、电话费、有线电视费、停车费等）后当日甲方无息退还乙方全额押金。否则甲方有权从押金中直接扣除上述费用，不足部分由乙方承担；承租期内，乙方对承租区域进行装修，需要符合国家相关法律、法规规定，并提前将装修方案及设计施工图纸交甲方及甲方物业管理机构，获得甲方及甲方物业管理机构批准后方可施工；承租期内，未经甲方批准，乙方不得将承租区域转租、转借第三方；未经甲方同意，乙方不得擅自变更本房屋内外结构或改变装修及使用性质，如有改动需要负责恢复原状及承担给甲方造成的经济损失，正常使用造成的磨损除外；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用，累计金额超过一个月房租；乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备设施不及时修复，或者改变本房屋的使用性质；乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动；甲方因以上原因与乙方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金；如押金不能赔偿因此给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。本合同签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付未违约方两个月房租作为违约金。作为该合同附表的房屋设备条件清单记载的物品包括大门钥匙5把、电卡1张、燃气卡1张、冷水164字。
2012年10月12日，窦修伟作为甲方，中少创科公司作为乙方，双方签订《房租租赁补充协议》，声称基于双方对原房屋租赁协议部分内容存在争议，在租赁期限不变的前提下，经双方沟通协商达成以下一致约定：关于房租价格，乙方充分考虑甲方的房屋所有权益，根据市场行情调整约定房租价格，自2012年10月3日至2013年4月3日，房租单价1.6万元/月（小计总额为9.6万元），自2013年4月3日至2013年10月3日，房租单价1.8万元/月（小计总额为10.8万元），自2013年10月3日至2014年4月3日，房租单价2万元/月（小计总额为12万元），自2014年4月3日至2014年10月3日，房租单价2.2万元/月（小计总额为13.2万元），自2014年10月3日至2015年4月3日，房租单价2.2万元/月（小计总额为13.2万元），自2015年4月3日至2015年10月3日，房租单价2.4万元/月（小计总额为14.4万元），在以上约定价格基础上房租费用每季度支付一次，甲方每季度结束前将汇款账号提供给乙方，乙方确保在每季度结束一周前将房租费支付到指定账号；对于房屋现使用状态和装修状态甲方予以认可（截止2012年10月12日），此后使用装饰状况的大幅变动须经甲乙双方共同确认有效，甲方不得以本事宜作为终止协议理由；关于到期后协议终止约定：基于现有装修状态的认可，协议到期终止时双方对此无争议；协议到期后，在本协议基础上，结合市场行情，乙方拥有房屋的优先续约权。该协议第二条第2款的内容为：基于维护双方共同权益，除不可抗力因素（如地震、灾害等因素外）甲方不得再单方面终止协议履行，或再提出调整房屋租赁价格，否则视为违约，在退还房屋押金基础上，赔偿乙方装饰、装修违约金30万元。
窦毅系x房屋所有权人，其曾为窦修伟出具委托书，委托窦修伟代为办理x房屋租赁的一切事宜。x房屋登记名称为北京市朝阳区光华路x。
中少创科公司的企业法人营业执照记载其成立日期为2011年3月3日。中少创科公司称其系大连中民公司的子公司，并提交了大连中民投资集团的企业集团登记证，其中记载母公司为大连中民公司，子公司包括中少创科公司。中少创科公司还称蔡国兴系其职员，此人于2至3年前已经离职，现无法联系；中少创科公司提交了社会保险网上申报查询系统网页打印件以佐证其陈述。关于《公寓、别墅租赁合同》所载的“中民投资股份有限公司”，中少创科公司称该公司并不存在，蔡国兴实际代表自身签订了前述合同；窦毅则称其认为2010年9月10日的《公寓、别墅租赁合同》系其与作为本案第三人的大连中民公司签订的。
审理中，双方均称中少创科公司已向窦毅交纳2014年6月30日以前的租金。中少创科公司还称蔡国兴曾以个人名义交纳押金28000元；窦毅关于是否收到押金的陈述反复变化，最后认可其在前述《公寓、别墅租赁合同》签订后收取了押金28000元。
中少创科公司称其经窦修伟同意而于2014年6月16日将x房屋钥匙、门禁卡托管给北京麦田房产经纪有限公司，故主张双方租赁合同关系于该日解除；窦毅则称中少创科公司向他人托管x房屋钥匙、门禁卡一事与其无关。窦毅向原审法院所交民事反诉状的落款日期为2014年8月12日，原审法院于2014年8月14日将该民事反诉状送达中少创科公司。原审法院2014年9月25日庭审中，窦毅明确表示同意解除合同，不再将x房屋租赁给中少创科公司。经询，中少创科公司称其要求确认解除的合同文本包括2010年9月10日的《公寓、别墅租赁合同》以及2012年10月12日的《房租租赁补充协议》；并称其解除合同的原因为自身经营困难、面临解体，租赁合同根本目的无法实现。经询，窦毅称其依据《房租租赁补充协议》第二条第2款的约定向中少创科公司主张违约金。
窦毅称其于2012年4月自物业公司处得知中少创科公司转租x房屋，故不同意退还押金。中少创科公司称其从未转租x房屋。窦毅未就其主张中少创科公司存在转租行为提供充分有效证据。经询，大连中民公司表示同意中少创科公司向窦毅主张返还租金和押金的权利。
中少创科公司始称其于2011年对房屋进行了装修；后又改称装修时间为2010年9月。窦毅称该次装修已经其同意。审理中，窦毅称其关于恢复房屋原样的反诉请求的具体含义包括：恢复整个房屋的散热器，原来房屋的暖气片是大的，中少创科公司自行更换为小的，现要求更换回原来的暖气片；中少创科公司将原来实木地板换成塑料地板，现要求更换回原来的实木地板；对于原来的实木门，中少创科公司更换为塑料的，现要求更换为实木门；原来复式二层是三室两卫，中少创科公司自行更改为三室一卫，现要求更换回原样；楼下的厨房被中少创科公司改为吧台，现要求恢复为厨房；楼梯的扶手原来是铁质的，中少创科公司改为木质的，现要求恢复原样；院子外北门被中少创科公司封死，现要求恢复原样；楼上主卧少一个横条，现要求恢复。窦毅提交了《补充协议》与《补充协议2》各一份。其中，《补充协议》记载落款日期为2010年10月28日，出租方（甲方）为窦毅，承租方（乙方）为“中民投资股份有限公司”蔡国兴，物业为北京阳光壹佰物业服务有限公司（以下简称阳光壹佰公司），协议内容为x房屋装修事项。《补充协议2》记载落款日期为2010年11月1日，出租方（甲方）为窦毅，承租方（乙方）为“中民投资股份有限公司”蔡国兴，物业为阳光壹佰公司，协议内容为乙方在退租与租约期满前应对以下更改过的设施恢复到原有状态：1.二层主卫生间的马桶口，下水口，地漏不动与恢复；2.楼梯扶手保存（钢筋支架）；3.一层暖气恢复原有位置与原样；4.一层厨房，橱柜恢复原有位置与原样；5.二层阳台的推拉门恢复原状。中少创科公司质证称上述《补充协议》与《补充协议2》中的“蔡国兴”字样签字像是蔡国兴本人所签，但不能确定；经询，中少创科公司表示不申请就前述“蔡国兴”字样签字的真实性进行司法鉴定。
原审法院2014年7月24日庭审中，中少创科公司表示要求窦毅积极履行房屋交接手续，具体含义为：中少创科公司将房屋钥匙、电卡交还给窦毅，并将房屋内的保险柜取走。法院2014年9月2日庭审中，中少创科公司又称房屋交接的具体含义为：中少创科公司将房屋钥匙交还给窦毅，没有其他需要交接的物品；窦毅则称需要交接燃气卡、冷热水卡、有线电视卡、电卡、房门钥匙5把；经询，窦毅改称冷热水没有卡，需要对表进行交接。法院2014年10月11日谈话中，中少创科公司称其不再拿走保险柜，而是丢弃于x房屋内，且称保险柜并非其所有；窦毅则称保险柜原归中少创科公司所有，现其同意留存于x房屋内，不再要求中少创科公司搬走。
中少创科公司称其于2014年7月份、2014年9月4日、2014年9月26日三次通过邮寄方式向窦毅返还x房屋钥匙、电卡、门禁卡，但邮件均被拒收。窦毅称上述邮件邮寄过程中邮递人员曾与其电话联系，但因对方提供的邮寄地址不对，且其认为相关物品交接应在房屋验收后进行，故而拒收邮件。中少创科公司称x房屋没有有线电视卡和燃气卡。窦毅认可x房屋没有有线电视卡，但称有燃气卡。2015年2月16日，窦毅收到中少创科公司通过特快专递向其邮寄的涉案房屋五把钥匙、一张电卡、两把小钥匙、一张门禁卡。2015年3月19日，窦修伟就涉案房屋为中少创科公司出具了收据一份，载明收到中少创科公司交来立式空调一部，正常使用，柜式空调两部，三个空调遥控器，都正常使用。
中少创科公司尚未就诉争房屋内损坏的空调进行修复，诉讼中，其表示同意修复该空调。窦毅主张燃气表无法正常使用，中少创科公司称系窦毅向其交付房屋时即为此状况，窦毅对此予以否认，中少创科公司未提供相应证据证实系窦毅向其交付房屋时即存在上述情形。
上述事实，有《公寓、别墅租赁合同》、《房租租赁补充协议》、委托书、特快专递详情单、查询单、收据及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，2010年9月10日签订的《公寓、别墅租赁合同》，由蔡国兴代表所谓“中民投资股份有限公司”作为承租方签订；鉴于大连中民公司并非所谓“中民投资股份有限公司”，且大连中民公司否认曾承租x房屋；根据中少创科公司提交的社会保险网上申报查询系统网页打印件，可以证明蔡国兴系其职工，且中少创科公司签订《房租租赁补充协议》的行为可以视为对此前《公寓、别墅租赁合同》的确认，因此，原审法院认定中少创科公司系《公寓、别墅租赁合同》与《房租租赁补充协议》的承租人并无不当。《公寓、别墅租赁合同》与《房租租赁补充协议》记载的出租人均为窦修伟，但x房屋的所有权人为窦毅，且窦毅为窦修伟出具了关于办理x房屋租赁事宜的委托书，故原审法院认定窦修伟系代理人，而窦毅系租赁关系中的出租人，与中少创科公司形成租赁合同关系，亦无不当。
关于双方租赁关系的解除。中少创科公司自述其解除合同的原因为自身经营困难、面临解体，租赁合同根本目的无法实现，故中少创科公司已构成拒绝继续履行合同的根本违约。当事人行使合同法规定的合同解除权必须具备前提条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。该法第九十三条第二款、第九十四条明确了合同单方解除即合同约定解除和法定解除的条件是，当事人约定解除合同的条件成就；因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。当事人不具备上述前提条件的，其不得行使合同单方解除权。依照上述规定，除“因不可抗力致使不能实现合同目的”情形，合同双方当事人都有合同单方解除权外，合同的违约方不是合同单方解除权的权利人。合同解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序，否则就不引起合同解除的法律后果。根据查明的事实，双方在《公寓、别墅租赁合同》中明确约定“甲、乙双方均不得借故解除合同”，而此后的“任何一方违反本合同约定，应支付未违约方两个月房租作为违约金”仅系违约责任条款，而非赋予双方任意解除合同权利的条款；因此，中少创科公司系根本违约一方，其并不享有解除合同的权利；而窦毅系守约一方，其享有解除合同的权利故即使中少创科公司向窦毅提出解除租赁合同关系，亦不引起合同解除的法律后果。鉴于窦毅在向法院提交的民事反诉状所载的反诉请求已含有不再继续履行合同的意思表示，该民事反诉状于2014年8月14日送达中少创科公司，原审法院据此认定窦毅与中少创科公司基于《公寓、别墅租赁合同》和《房租租赁补充协议》而形成的租赁合同关系于2014年8月14日解除，符合合同单方解除制度的立法目的，亦体现了维护市场交易和财产关系稳定的宗旨。故原审对于双方租赁关系解除的判决符合法律规定，中少创科公司关于双方合同解除期限的上诉主张，于法无据，本院不予采纳。
关于房屋交接以及相关费用处理。窦毅提交了2010年10月28日签订的《补充协议》与2010年11月1日签订的《补充协议2》，其后双方又于2012年10月12日签订了《房租租赁补充协议》，并在该协议中约定“对于房屋现使用状态和装修状态甲方予以认可（截止2012年10月12日）”以及“关于到期后协议终止约定：基于现有装修状态的认可，协议到期终止时双方对此无争议”。依据上述约定，能够据以认定窦毅已同意协议到期后，中少创科公司按照2012年10月12日的房屋状况进行交接；虽然双方未能实际履行租赁合同至原定期限，但关于房屋交接事项，合同提前解除时的处理方式应与合同期满终止之情形一致；故原审法院认定中少创科公司按照房屋现状向窦毅交还即可，无需再对装修予以恢复符合双方当事人约定之意思表示，具有事实及法律依据。在2014年7月24日原审法院庭审中，中少创科公司明确表示其要求将房屋内的保险柜取走；直至2014年10月11日谈话中，中少创科公司才明确称其不再拿走保险柜，窦毅对此亦表示同意；因此，应视为中少创科公司实际占用x房屋至2014年10月11日。中少创科公司主张因房屋中大件物品进出需要房屋所有权人开具出门条才可，并非故意留置保险柜，缺乏事实依据，本院不予采信。中少创科公司称其于2014年7月份、2014年9月4日、2014年9月26日三次通过邮寄方式向窦毅返还x房屋钥匙、电卡、门禁卡，但邮件均被拒收；窦毅对于拒收邮件的事实亦予认可；因双方租赁合同关系于2014年8月14日即已解除，故窦毅在此后即应当接收中少创科公司交还的钥匙、电卡、门禁卡等物品；依据日常生活习惯，即使窦毅或者其代理人不在邮件所载地址，其亦可在邮递人员电话询问时变更接收地址，而不应因此拒收邮件；故原审法院认定中少创科公司在结束对x房屋的实际占用状态前已履行向窦毅交还钥匙、电卡、门禁卡等物品的义务并无不当。有鉴于此，窦毅有权向中少创科公司主张2014年7月1日至2014年8月14日期间的租金以及2014年8月15日至2014年10月11日期间的房屋占有使用费；因二者标准相同，故原审法院对窦毅统一以租金名目进行主张予以支持，并判决中少创科公司支付租金73806.45元，亦无不当。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于窦毅主张中少创科公司存在转租行为一节，窦毅未就其主张中少创科公司存在转租行为提供充分有效证据，本院不予采信，窦毅以此为由拒绝返还押金，缺乏事实依据。但鉴于中少创科公司在交还房屋时存在设施设备损坏情况，其未进行修复，中少创科公司虽主张窦毅向其交付房屋时燃气表即无法正常使用，但未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故本院对中少创科公司上述主张不予采纳。根据双方签订的《公寓、别墅租赁合同》之约定，属无须返还押金之情形，原审判决窦毅返还中少创科公司押金不当，故本院对于中少创科公司要求窦毅返还押金的诉讼请求不予支持。
关于窦毅主张中少创科公司支付违约金一节。中少创科公司违反合同约定要求解除双方签订的租赁合同及补充协议，双方租赁合同关系解除后，其应向窦毅支付违约金。诉讼中，窦毅主张中少创科公司按照《房屋租赁补充协议》支付违约金30万元，而该条款约定的内容系约束窦毅一方单方终止协议或再提出调整房屋租赁价格、保护中少创科公司装修利益的违约金条款，窦毅援用该条款向中少创科公司主张违约金，显属不当。鉴于双方在签订《公寓、别墅租赁合同》时对于违约金的支付有明确约定，原审判决窦毅就违约金另案主张不当，本院依据双方合同约定内容，对于窦毅主张中少创科公司支付违约金中合理部分的诉讼请求予以支持，窦毅超出部分的违约金请求，于法无据，本院不予支持。
一审判决后，中少创科公司已向窦毅返还了涉案房屋的钥匙、门禁卡、电卡，故其还应返还窦毅燃气卡一张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27030号民事判决第一项、第三项。
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27030号民事判决第二项、第四项、第五项、第六项。
三、北京中少创科文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付窦毅违约金四万四千元。
四、北京中少创科文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向窦毅返还北京市朝阳区光华路2号2号楼104房屋的燃气卡。
五、驳回北京中少创科文化传播有限公司其他诉讼请求。六、驳回窦毅其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费757元，由北京中少创科文化传播有限公司负担257元（已交纳250元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由窦毅负担500元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3230元，由北京中少创科文化传播有限公司负担823元（窦毅已预交，北京中少创科文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付窦毅）；由窦毅负担2407元（已交纳）。
二审案件受理费5012元，由北京中少创科文化传播有限公司负担2585元（已交纳1080元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由窦毅负担2427元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何灵灵
代理审判员 胡 泊
代理审判员 束建华
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 郑 芳