天津市静海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民初字第2786号
原告于锦彬。
委托代理人徐正辉，天津恒诺律师事务所律师。
被告薛海宝。
被告刘月阳。
委托代理人杨艳红，天津华盛理律师事务所律师。
原告于锦彬与被告薛海宝、刘月阳确认合同有效纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理，依法由代理审判员李佳怡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于锦彬及其委托代理人徐正辉、被告刘月阳委托代理人杨艳红到庭参加诉讼，被告薛海宝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告于锦彬诉称，2014年4月4日，原、被告签订了二手房屋买卖合同，约定二被告将坐落于天津市静海县静海镇范庄子村福运佳园2-1-401房产卖予原告，房屋总价20万元，房款一次性付清。当天，原告将房款付清，后原告得知上述房产为二被告通过按揭方式购买，每月尚需还贷，故双方通过协商于2014年4月5日签订补充协议，协议约定：原告自2014年4月4日起每月偿还上述房屋贷款1700元，直到还清；双方于2014年6月1日之前办理房屋交接手续。2014年5月20日，原、被告办理了交接手续。原告如约履行了付款及还贷义务，现原告为维护自身的合法权益，诉至贵院，请求依法判令：1、确认原、被告于2014年4月4日、2014年4月5日签订的协议有效；2、诉讼费由被告承担。
被告薛海宝未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。庭前询问时，被告薛海宝对原告起诉的事实予以认可，承认与原告签订了房屋买卖合同和补充协议，也收到了原告给付的房款，现在是由原告每月偿还贷款，同意原告的诉讼请求。
被告刘月阳辩称，不同意原告诉讼请求，请求法院驳回原告诉请。理由如下：1、原、被告之间签订的二手房屋买卖合同违法无效，2、侵害第三人抵押权人的合法权益，3、购房款数额标的额过低明显有失公平，请求法院驳回原告诉请。
原告于锦彬就其主张向本院提交如下证据：
证据一、2014年4月4日二手房屋买卖合同一份、2014年4月5日补充协议一份，证明原、被告签订的协议真实有效，具有法律效力；
证据二、银行转账记录4张、补制回单申请1张及收条1张，证明原告于2014年4月4日按照协议向被告支付了房款20万元，并按照协议约定偿还房屋贷款；
证据三、2014年5月20日交接单一张，证明涉诉房屋已于2014年5月20日交接；
证据四、水费、物业费和卫生费收据各一张，证明原告已经按时交纳了涉诉房屋的水费、物业费等；
证据五、天津市商品房买卖合同（复印件）一份，证明二被告购买涉诉房屋的情况，二被告以贷款形式购买标的房屋，于2013年4月14日前存入商品房首付款127536元，其余价款办理贷款。
被告刘月阳的质证意见：
对证据一真实性没有异议，2014年4月4日的合同中的刘月阳的签字是刘月阳本人签字的，补充协议中的签名无法确定，但是该合同是违法的，不具有合法性，应当无效。
对证据二真实性没有异议，被告确实收到20万元的房款，收条和补制回单申请与本案没有关联性，收款人是薛海宝，恰恰证明房款应当由薛海宝偿还不应由刘月阳偿还。
对证据三不认可，这期间的钥匙是在刘月阳的手中，根本没有进行过交接。
对证据四真实性没有异议，但是该收据没有证明力，缴款人是薛海宝，与原告无关，不能证明原告的证明事项。
对证据五真实性没有异议，认可。
被告刘月阳就其主张向本院提交如下证据：
证据一、（2014）静民初字第1795号民事调解书（复印件）一份，证明原、被告于2012年12月12日登记结婚，2014年4月14日经法院调解离婚。
证据二、2014年4月14日二被告离婚协议书一份，证明双方婚后财产归被告刘月阳所有。
原告于锦彬的质证意见：
对证据一真实性没有异议，但是该调解书证实二被告在签署合同时系夫妻关系，证明合同是有效的。
对证据二1、原告不认可该协议书，真实性无法确定，被告薛海宝未到庭，无法核实真实性；2、二被告之间的离婚协议与原告没有关系，况且本协议中没有涉及本案的涉诉房屋；3、本协议签署日期是在签订房屋买卖合同之后，二被告之间对该房屋的处分无效。
经被告刘月阳申请，本院在天津市国土资源和房屋管理局依法调取了静海镇范庄子村福运佳园2-1-401号房屋的房产登记材料，经查询因该房屋的房地产权证正在办理过程中，故房产登记材料仅包括天津市商品房买卖合同和银行抵押购房借款合同各一份。
原告于锦彬的质证意见：认可。
被告刘月阳的质证意见：认可。
综合原、被告的举证、质证及开庭审理情况，本院确认如下事实：
2014年4月4日原告于锦彬与被告薛海宝、刘月阳签订了二手房屋买卖合同，合同约定原告购买二被告坐落于天津市静海县静海镇范庄子村福运佳园2-1-401房屋，建筑面积84.51平方米，价格为人民币20万元，一次性付清，二被告协助原告办理房产证过户手续，费用由原告支付。二被告同意被告薛海宝为二人的代表人，原告与二被告分别签字确认。合同签订后原告于当日以银行卡转账的方式支付了房款人民币20万元。2014年4月5日原告与二被告再次签订补充协议，约定除2014年4月4日的房款20万元之外，自2014年4月4日起由原告负责每月偿还上述房屋贷款1700元，直至该房屋贷款还清。双方于2014年6月1日前办理房屋交接手续。原告与被告薛海宝签字确认。补充协议签订后，原告开始偿还房屋贷款。后双方发生纠纷，原告成讼。
另查，二被告于2012年12月12日登记结婚，2013年1月17日二被告与天津桥福园房地产投资有限公司签订天津市商品房买卖合同，二被告以贷款的方式购买了坐落于静海县静海镇范庄子村福运佳园2-1-401号房屋。后二被告于2014年4月14日在天津市静海县人民法院协议离婚，双方约定婚后共同财产及债权债务另行协商解决。
本院认为，本案为确认合同有效纠纷，原、被告对签订2014年4月4日二手房屋买卖合同、2014年4月5日补充协议的情况均没有异议，对于该事实本院予以确认。现本案焦点为该两份合同是否合法有效。合同法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”物权法第十五条也规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉诉的二手房屋买卖合同及补充协议为原、被告真实意思表示，其中2014年4月5日的补充协议，虽被告方仅有薛海宝一人签字，但因签订合同是在二被告婚姻关系存续期间，且在2014年4月4日的二手房屋买卖合同中，被告刘月阳已经书面确认薛海宝为其代表人，故薛海宝就涉诉房屋买卖签订的补充协议效力应及于被告刘月阳，该补充协议对刘月阳亦应发生法律效力，以上二份合同符合国家法律法规，也不具有合同法规定的合同无效的情形，应属有效。关于被告刘月阳主张两份合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定应属无效，因城市房地产管理法的该项规定是行政管理部门对不符合规定的房产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的规定，涉诉房屋是否取得了权属登记证书属于合同履行问题，与合同效力无关，该条规定的立法目的不是鼓励有违诚实信用的行为，现被告一方面收取了原告的购房款，另一方面又以该房产未取得权属登记证书作为抗辩事由主张合同无效，违反诚实信用原则，本院对此不予支持。另被告刘月阳主张该合同侵害了抵押权人的合法权益以及合同标的明显过低显失公平，所以合同应为无效的抗辩理由，因其未提供证据予以证实，且不符合合同法关于合同无效的情形，所以本院对于该抗辩理由亦不予以采纳。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告薛海宝无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃抗辩的权利。综上，案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告于锦彬与被告薛海宝、被告刘月阳于2014年4月4日签订的二手房屋买卖合同有效；
二、原告于锦彬与被告薛海宝于2014年4月5日签订的补充协议有效。
案件受理费40元，由被告薛海宝、被告刘月阳承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 李佳怡
二〇一五年八月七日
书 记 员 于 茹