江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第2811号
上诉人（原审被告）沈如伟。
委托代理人陈继东。
被上诉人（原审原告）徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会。
法定代表人杨强。
委托代理人王敏。
上诉人沈如伟因与被上诉人徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会（以下简称侯山沃社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人沈如伟及其委托代理人陈继东，被上诉人侯山沃社区居委会的委托代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：
2011年3月18日，侯山沃社区居委会（出租方，甲方）与沈如伟（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将原侯山沃居委会办公楼对外出租（包括该办公楼前后院及院内的附属设施，不包括停车场院内的房子），具体以图为准（附后）；该房屋用途为作为餐饮、服务、娱乐及办公使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限5年，自2011年10月1日至2016年10月1日止；租金为每年叁拾玖万捌仟元整。合同第五条约定，乙方应于本合同生效之日前向甲方支付押金拾万元整，合同期满退还；租金实行每半年结算，由乙方于合同生效之日一次足额交付给甲方，否则视为违约，甲方有权采取任何形式收回租赁房产。合同第十条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改租房屋或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的；7、未经许可随意乱搭乱建的。合同第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金总额20%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。合同还约定了其他内容。
合同签订后，侯山沃社区居委会依约将该房屋交付给沈如伟使用，沈如伟用于澳洲肥牛酒店经营。后因沈如伟拖欠租金，侯山沃社区居委会遂诉至法院，经调解无效。
一审庭审中，侯山沃社区居委会主张沈如伟共计支付房屋租金710000元，并向法院提交了6张交费凭证。沈如伟主张该6张交纳租金的凭证共计710000元系其交纳，但对于除上述六张凭证外是否还向侯山沃社区居委会交纳过租金，其称需要回去核实。一审法院遂要求其限期举证并告知其逾期不提交的，应承担对其不利的法律后果，但沈如伟至今未向一审法院提交相应证据。
侯山沃社区居委会主张的租金649000元系计算至2015年3月1日得出（2011年10月1日至2015年3月1日共产生租金1359000元，减去已付租金710000元）；其主张的违约金是按年租金398000元的20%计算，主张79000元。
一审法院经审理认为：
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。侯山沃社区居委会将合同约定的房屋交给沈如伟使用后，沈如伟应按期支付租金，但其拖欠租金未付，其行为已违反了租赁合同承租人支付租金的这一基本义务。故侯山沃社区居委会主张解除租赁合同，符合法律规定，法院予以支持。侯山沃社区居委会主张的房屋租金649000元有事实和法律依据，法院亦予支持。
关于侯山沃社区居委会主张的违约金79000元问题，法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定的违约金数额明显过高，因侯山沃社区居委会未能举证证明其损失的具体数额，法院结合双方在合同中的约定、合同的履行情况、预期利益等因素，对于侯山沃社区居委会主张的违约金79000元，酌定予以支持39800元（398000元×10%）。
由于侯山沃社区居委会在本案中并未要求沈如伟返还租赁的房屋，沈如伟虽在答辩中要求侯山沃社区居委会对其投资建设的房屋进行补偿，但并未能提供相应的证据予以证明，故法院对此均不予理涉，双方均可另行主张权利。
综上，依照中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会与沈如伟于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后十日内，沈如伟支付徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会房屋租金649000元、违约金39800元，合计688800元；三、驳回徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费11080元，减半收取5540元，由沈如伟负担（徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会已预交，沈如伟随案款一并给付徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会）。
上诉人沈如伟不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、撤销一审判决，发回重审或查明事实依法改判。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：上诉人认为一审法院在审理此案时对案件事实未予查清，完全是依据被上诉人的意见作出的判决，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同的约定存在很多问题包括该合同是否为无效合同、是否存在显失公平等，一审法院对合同效力问题未组织双方举证质证就认定为有效合同，并在此基础上作出判决很明显损害了上诉人的利益。上诉人认为房屋租赁合同是在双方互信互利的基础上签订的，双方应当在此基础上签订并严格履行合同，一审法院的判决对上诉人基于这个基础而实际投资及预期收益造成很大损失，明显不公平不公正。同时，上诉人认为被上诉人在履行合同过程中违约在先，对此一审法院亦未予调查。上诉人基于上述理由，为维护自身合法权益，请求依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人侯山沃社区居委会答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：一、涉案房屋租赁合同的效力如何认定。二、若合同有效，哪一方违约，若合同无效，双方过错如何认定。三、上诉人实际投资及预期收益应否支持。
二审期间，上诉人沈如伟提供如下证据：1、涉案房屋扩建部分的图纸一份，该图纸经被上诉人盖章确认，拟证明上诉人投资扩建部分租赁物是经过被上诉人确认的。2、2011年9月20日徐州市泉山区泰山办事处侯山沃居委会出具的证明一份，拟证明上诉人在与被上诉人签订房屋租赁合同之后，上诉人要求被上诉人提供相应的房产证等办理相关营业证件时，被上诉人证明涉案房产证、产权证正在办理中。经质证，被上诉人对该两份证据的真实性无异议，但是认为与本案没有关联性。
被上诉人提供情况说明、国有土地使用证各一份，拟证明涉案房屋1998年经原奎山乡批准建设，2000年作为侯山沃村委会办公地点,2006年取得土地使用证，被上诉人系涉案房屋的合法所有权人，且该建筑不属于违章建筑。经质证，上诉人认为，首先被上诉人提供的情况说明不属于证据种类的任何一类证据，不能作为证据使用，也不具有证据的客观性，因此建议法庭排除使用。对国有土地使用证，对其真实性，请法庭予以核实，因为在上次开庭时及被上诉人和上诉人签订房屋租赁合同时，并没有出示该使用权证，且在之后出了一份证明，证明两证正在办理中，与该份国有土地使用证相互矛盾，应当排除。对于被上诉人所出示的两份证据，上诉人认为皆与上诉人的请求无实质上的关系，上诉人认为合同无效，原因是合同签订之前没有相关的土地部门及建设部门的土地规划许可证及建设规划许可证。建设规划许可证是城镇房屋租赁合同有效的法定条件，没有建设规划许可证所签订的房屋租赁合同皆为无效合同。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，一、关于涉案房屋租赁合同的效力如何认定的问题。涉案房屋租赁合同宜作有效处理。理由如下：根据被上诉人提供的加盖徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处、徐州市泉山区房产服务中心公章的情况说明来看，被上诉人原系侯山沃村委会后为侯山沃居委会，为群众性自治组织，其履行着重要的职责，而涉案房屋为其办公楼，涉案房屋系经原奎山乡批准建设，始建于1998年，并于建成后，2000年作为侯山沃村委会的办公用房，系其履行职责的重要场所。被上诉人侯山沃居委会事实上享有涉案房屋的所有权，双方当事人签订的房屋租赁合同不存在法定无效情形，应认定为有效。
二、既然涉案房屋租赁合同为有效，双方都应按照合同履行权利义务，侯山沃社区居委会将合同约定的房屋交给沈如伟使用后，沈如伟应按期支付租金，但其拖欠租金未付，其行为已违反了租赁合同承租人支付租金的这一基本义务。故沈如伟系违约方，应承担违约责任。
三、上诉人主张的实际投资及预期收益应否支持。该主张应属于独立的反请求，上诉人在一审中未提出反诉，二审中亦不予理涉。
综上，上诉人沈如伟的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10688元，由上诉人沈如伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
代理审判员 程 叶
代理审判员 胡元静
二〇一五年九月十八日
书 记 员 苗 鑫