河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民四终字第254号
上诉人（原审被告）中国二十冶集团有限公司，住所地：上海市宝山区盘古路777号。
法定代表人张孟星，该公司董事长。
委托代理人刘玉才，河北齐心律师事务所律师。
委托代理人梁雪平，河北齐心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张宪周。
被上诉人（原审原告）关世成。
被上诉人（原审原告）董福贵。
被上诉人（原审原告）陈宝明。
被上诉人（原审原告）崔庆安。
被上诉人（原审原告）国长财。
被上诉人（原审原告）苏志怀。
被上诉人（原审原告）杨跃敏。
被上诉人（原审原告）杨耀贵。
被上诉人（原审原告）付珊。
被上诉人（原审原告）金德普。
被上诉人（原审原告）宗维成。
被上诉人（原审原告）曹成立。
被上诉人（原审原告）杨凤明。
被上诉人（原审原告）徐万军。
被上诉人（原审原告）曹雪梅。
被上诉人（原审原告）李桂香。
被上诉人（原审原告）武贵成。
被�诉人（原审原告）潘庆华。
被上诉人（原审原告）杨东河。
被上诉人（原审原告）王玉。
被上诉人（原审原告）王立新。
被上诉人（原审原告）苏群昌。
被上诉人（原审原告）傅宝琦。
被上诉人（原审原告）耿志杰。
被上诉人（原审原告）于道荣。
被上诉人（原审原告）袁桂荣。
被上诉人（原审原告）边秀珍。
被上诉人（原审原告）庄继孔。
诉讼代表人关世成。
诉讼代表人陈宝明。
诉讼代表人崔庆安。
上诉人中国二十冶集团有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服沙河市人民法院（2013）沙民一初字第1017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中国二十冶集团有限公司的委托代理人刘玉才、梁雪平，被上诉人张宪周等29户家庭代表的诉讼代表人关世成、陈宝明、崔庆安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，自1996年开始，中国二十冶集团有限公司（改制前名称中国第二十冶金建设公司）将本单位所属的原职工福利住房按照相关文件精神和内部标准出售给单位职工（房改售房，土地除外），并签订《公有住房买卖合同》，符合条件的购房职工按照合同要求交纳购房款项，所在单位给办理房产所有权过户登记，使原先单位公房变为职工私有财产。其中在买卖合同第八条中约定，职工所购住房的共用部位、共用设施的维修和大修，按照《河北省公有住房售后维修管理办法》执行，并约定此《办法》规定的公有住房售后维修管理合同由双方另行签订。合同第十条约定了违约条款，“如违反合同条款负有法律责任，所造成的经济损失有违约方负责”。所属房改售房涉及房产数百栋，五千余户职工家庭，因年久失修，职工所购住房共用部位�其是楼顶损坏比较严重，职工对楼顶漏水最为关注，曾自发组织到相关部门申诉要求处理，但一直未得到解决。2013年9月13日，张宪周等29户家庭代表将中国二十冶集团有限公司起诉至沙河市人民法院，请求：1、判令中国二十冶集团有限公司对张宪周等二十九人的房屋进行规范有序的维修，并确保不漏；2、判令中国二十冶集团有限公司对张宪周等二十九人所居住地区共用部位的污水管道及道路予以维扩和维修，并确保污水正常排放，道路安全畅通。2013年9月26日，张宪周等二十九人增加诉讼请求：1、判令中国二十冶集团与张宪周等二十九人补签维修管理合同，履行对出售公房共用部位和设施的维修、大修义务；2、判令中国二十冶集团建立维修基金，并将原来双方签订的合同文本发给张宪周等二十九人每人一份；3、判令中国二十冶集团建立健全房屋共用部位、共用�施维修资金的监督管理机制和维修质量监督机制；4、判令中国二十冶集团承担张宪周等自行防水发生的费用壹仟陆佰元，并承担该二十九人中崔庆安历年信访、上访办案费用贰仟元。
另查明，双方签订房屋买卖合同时所依据的《河北省公有住房售后维修管理办法》规定，售房单位应将售房款总额20-30%的比例提取维修基金，该基金专项用于公有住房出售后住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。在一审审理过程中，中国二十冶集团有限公司提交《移交协议》一份，主张二十冶生活区污水排放、道路照明、环卫清扫等市政设施和管理职能自2011年10月1日起移交给沙河市城市管理部门。目前没有证据证明中国二十冶集团有限公司曾要求购房者交纳维修基金，双方也没有签订售后维修合同。
原审法院认为，原被告之间签订房屋买卖合同，是依照相关规定并经过审批后进行的行为，合同合法有效，原告具有诉讼的主体资格，双方均应依约履行。原告所诉请的维修楼顶防水，有事实和法律依据，被告应对本案所涉原告住房的楼顶进行防水处理，长期以来被告对所售房屋的楼顶漏水未进行防水处理，应承担合同违约责任。原告所诉请的其他内容，或属于企业内部管理，或属于城市管理服务，不属于房屋买卖合同所约定的内容，本案不能一并处理。原告追加诉请中张宪周、崔庆安的给付之诉也不宜在本案中一并处理，另，法院无权判决当事人之间签订房屋维修合同。原审判决：一、被告中国二十冶集团有限公司自本判决生效之日起九十日内按照楼房房顶防水的一般标准（防水油毡烫顶）对本案29户家庭代表所居住楼房房顶进行系统的防水处理。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理后80元，由被告负担，被告应负担的费用原告已垫付，不再退还原告，可在判决生效后执行时一并予以执行。
上诉人中国二十冶集团有限公司称：原审判决程序错误，认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销。一、从程序上讲，被上诉人不具备本案的诉讼主体资格，依法应当驳回被上诉人的起诉。一审中，被上诉人没有提交证据证明他们是购买上诉人房产的当事人，即没有证明其与本案有直接利害关系。二、从实体上讲，原审判决认定事实错误，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。第一，被上诉人没有证据证明其房顶漏水，应当承担举证不能的不利后果。第二，退一万步讲，被上诉人购买的房产时间在2000年之前，根据《建设工程质量管理条例》第四十条“正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；”现在已经过超过一十三年了，已远远超过了保修期限。上诉人不应当继续承担保修责任。第三，上诉人与被上诉人之间没有物业服务合同关系，不应当承担维修责任。三、原审判决适用法律不当。上诉人与被上诉人之间只是存在房屋买卖合同关系，不存在其他合同关系，上诉人没有原审判决认定的房顶漏水的维修义务，不应当承担维修责任。原审判决依据合同法的规定让上诉人承担维修责任，适用法律严重不当。请求：一、撤销沙河市人民法院（2013）沙民一初字第1017号民事判决第一项；二依法驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张宪周等29户家庭代表辩称：一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉人上诉，维持一审判决。
本院认为，上诉人与被上诉人之间通过签订的《公有住房买卖合同》将原属上诉人所有的公房，出售给被上诉人，双方之间的合同合法有效，作为公房买受人的被上诉人就房屋质量问题起诉上诉人，符合法律规定，被上诉人具有诉讼主体资格；诉争楼房的楼顶存在漏水，是客观存在的事实，双方签订的《公有住房买卖合同》第八条已对共用部位、共用设施的维修和大修问题约定按照《河北省公有住房售后维修管理办法》执行，该办法的第五条则规定，公有住房出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位负责，而该办法的第四条第二款则规定住房的共用部位包括屋顶，故上诉人中国二十冶集团有限公司作为公房的出售单位应当对其所售公房的屋顶承担维修责任。综上所述，上诉人上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第�一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人中国二十冶集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜 浩
代理审判员 乔 鹏
代理审判员 孙跃兴
二〇一四年五月十九日
书 记 员 张 雪