江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5282号
上诉人（原审原告）南京中原房地产中介有限公司中央门分公司，组织机构代码55553698-4，住所地南京市鼓楼区黑龙江路5号。
负责人赵禕骏，该公司经理。
委托代理人杨帆，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）戴卫，女，1969年9月9日出生，汉族，某公司法定代表人。
委托代理人张芮，江苏博事达律师事务所律师。
上诉人南京中原房地产中介有限公司中央门分公司（以下简称中原公司）因与上诉人戴卫居间合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人中原公司的委托代理人杨帆、上诉人戴卫的委托代理人张芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中原公司原审诉称，2011年10月31日，经中原公司提供居间服务，中原公司、戴卫与案外人张宇、程华签订两份《房地产买卖中介合同》，约定：戴卫购买张宇、程华共有的南京市玄武区某地258号—282710室和2711室房屋（以下简称某地2710室、2711室），房屋售价合计480万元；戴卫委托中原公司购买以上房屋，并代办产权证、房屋交付、土地使用证等相关事宜；中原公司完成戴卫的委托事项，戴卫应按照《居间代理服务费确认书》的约定向中原公司支付佣金；违约方须按标的额的20%向守约方支付违约金。《居间代理服务费确认书》载明：某地2710室、2711室居间代理服务费金额共计35000元，支付日期为签订《南京存量房买卖合同》当日。2012年3月31日，戴卫丈夫胡刚与张宇、程华就某地2710室、2711室签订了存量房买卖合同，后办理了房屋过户手续，中原公司多次向戴卫催要代理服务费未果，遂诉至法院请求判令：戴卫支付居间代理服务费35000元，并支付违约金35000元。
戴卫原审辩称，2011年10月，戴卫经朋友介绍获知某地2710室、2711室房屋出售信息，看房完毕后戴卫决定购买前述房屋，后戴卫委托中原公司办理买房事宜，并于2013年10月31日与中原公司及某地2710室、2711室房屋所有权人张宇、程华签订了《房地产买卖中介合同》。《房地产买卖中介合同》约定：戴卫于2011年12月31日前将某地2710室、2711室房屋的首期房价款支付给张宇、程华。《房地产买卖中介合同》签订时，戴卫拥有南京市玄武区后宰门西村38号702室、南京市鼓楼区马家街28号3单元306室两处房屋，戴卫需将该两处房屋出售后才具有购房资质，中原公司承诺于2011年12月31日前帮戴卫将该两处房屋出售，但截止2011年12月31日，中原公司并未履行承诺，导致《房地产买卖中介合同》无法继续履行。为此，戴卫与张宇、程华遂于2011年12月31日在中原公司处签订《解约协议》，约定解除某地2710室、2711室房屋买卖合同，戴卫支付张宇、程华的购房定金5万元亦不退还。张宇、程华于2011年12月31日将押在中原公司处的房屋产权证收回。因担心承担责任，中原公司经纪人并未在《解约协议》上签字。某地2710室、2711室房屋的出售信息、看房、议价均由戴卫完成，戴卫仅委托中原公司签订合同、办理贷款、交付房屋等事宜，故中原公司、戴卫协商确定的居间代理服务费35000元远低于市场价。中原公司事实上仅向戴卫提供了签订《房地产买卖中介合同》的服务，并未履行帮助戴卫办理贷款、房屋交付等事宜的义务。中原公司向戴卫提供的服务属于代办业务，而非居间代理服务。2012年1月30日，戴卫与胡刚办理了离婚，离婚后胡刚通过其他中介公司购买某地2710室、2711室房屋的行为与戴卫无关。综上，戴卫愿意赔偿中原公司提供签约服务的成本费用几百元，不应当支付居间代理服务费35000元，亦不应当承担违约责任。
原审法院经审理查明，2011年10月31日，中原公司、戴卫及案外人张宇、程华签订两份《房地产买卖中介合同》，中原公司作为中介方受托为戴卫及张宇、程华办理某地2710室、2711室房屋买卖事宜，合同约定：张宇、程华将共有的某地2710室、2711室房屋售予戴卫，房屋售价合计480万元；戴卫委托中原公司购买前述房屋，并代办产权证、房屋交付、土地使用证等相关事宜；中原公司指派姜言玲作为经纪人负责前述房屋的居间活动，在委托期限内办理戴卫委托的事项；中原公司完成戴卫的委托事项，戴卫应按照《居间代理服务费确认书》的约定向中原公司支付佣金；戴卫于2011年12月31日前将某地2710室、2711室房屋的首期房价款支付给张宇、程华；戴卫如无正当理由不履行合同、未按合同约定支付佣金和代办费、其他造成中原公司无法完成委托事项的行为等，应当按标的额的20%向守约方支付违约金。2011年10月31日，中原公司、戴卫签订《居间代理服务费确认书》，约定：某地2710室、2711室居间代理服务费金额共计35000元，支付日期为签订《南京存量房买卖合同》当日。2011年12月31日，戴卫与张宇、程华签订两份《解约协议》，约定：双方解除某地2710室、2711室房屋买卖合同；张宇、程华收取戴卫的定金5万元不予退还；双方互不追究相关责任。
胡刚与戴卫原系夫妻关系，双方于2012年1月30日办理了离婚。2012年4月1日，经满堂红（南京）置业有限公司（以下简称满堂红）提供居间服务，胡刚与张宇、程华就某地2710室签订《南京市存量房买卖合同》，同年4月9日，胡刚取得某地2710室房屋所有权。2012年4月1日，胡刚与张宇、程华就某地2711室签订《南京市存量房买卖合同》，同年4月10日，胡刚取得某地2711室房屋所有权。2012年7月3日，戴卫与胡刚登记复婚。
以上事实有《房地产买卖中介合同》、《居间代理服务费确认书》、《解约协议》、《南京市存量房买卖合同》、房屋所有权证、房屋登记簿、离婚证、结婚证等证据证实。
原审审理中，戴卫申请证人闻德某出庭作证，以证明解除《房地产买卖中介合同》的原因在于中原公司。闻德某证言：其于2011年7、8月份入职中原公司处，后于2011年12月份离职到满堂红工作，本案《房地产买卖中介合同》签订时其为经纪人；戴卫看中某地2710室、2711室后，通过他人向闻德某咨询房屋买卖的办理事宜，并告知闻德某戴卫须将另外两处房屋出售才有资质购买某地2710室、2711室，闻德某答应帮戴卫出售另外两处房屋后，中原公司、戴卫及张宇、程华签订了本案《房地产买卖中介合同》，张宇、程华并将房屋所有权证和国有土地使用证押在中原公司处；截止2011年12月31日，戴卫的另外两处房屋未能出售，戴卫遂与张宇、程华到中原公司处解除了《房地产买卖中介合同》，张宇、程华自中原公司处取回房屋所有权证和国有土地使用证。中原公司质证认为：《房地产买卖中介合同》载明经纪人系姜言玲而非闻德某；闻德某于2011年12月15日从中原公司处离职后到满堂红工作，后某地2710室亦由满堂红提供居间服务完成交易，闻德某与戴卫有利害关系；闻德某所述《房地产买卖中介合同》签订的前提条件是帮助戴卫出售另外两处房屋，并无相关书面证据；故对闻德某证言的真实性持有异议。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。戴卫辩称解除合同系因中原公司未履行帮助其出售另外两套房屋的承诺以致戴卫没有购房资质，进而导致《房地产买卖中介合同》无法履行，并为此举证了证人闻德某的证言。原审法院认为，《房地产买卖中介合同》载明中原公司方经纪人为姜言玲而非闻德某，亦无其他证据显示中原公司、戴卫曾就中原公司帮助戴卫出售另外两套房屋作为《房地产买卖中介合同》的前提条件达成一致意见，故戴卫该抗辩意见原审法院不予采信。《房地产买卖中介合同》系中原公司、戴卫与张宇、程华三方订立，该合同既约定了戴卫与张宇、程华之间的房屋买卖法律关系，亦约定了中原公司、戴卫之间的居间法律关系，戴卫与张宇、程华协商一致可以解除房屋买卖法律关系，但中原公司、戴卫之间的居间法律关系对双方仍具有约束力。中原公司促成戴卫与张宇、程华之间房屋买卖法律关系的成立，《房地产买卖中介合同》及《居间代理服务费确认书》亦明确约定了中原公司、戴卫之间的居间代理服务费，故戴卫应当向中原公司支付居间代理服务费。
关于居间代理服务费的数额，因戴卫后与张宇、程华解除房屋买卖法律关系，中原公司并未实际履行戴卫委托的代办产权证、房屋交付、土地使用证等事务，中原公司、戴卫亦未约定居间代理各服务的具体费用；胡刚购买某地2710室、2711室时已与戴卫离婚，其行为与戴卫无关；中原公司亦未举证证明其向戴卫提供了某地2710室、2711室房源信息、带领看房等服务；故原审法院酌定由戴卫支付中原公司居间代理服务费17500元。中原公司要求戴卫支付违约金35000元，因中原公司未能举证证明其实际损失情况，17500元居间代理服务费已弥补其损失，故原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、戴卫于判决生效之日起十日内，给付南京中原房地产中介有限公司中央门分公司居间代理服务费17500元。二、驳回南京中原房地产中介有限公司中央门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由中原公司负担1163元，戴卫负担387元。
中原公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决适用法律错误：1、戴卫应依据双方签订的《房地产买卖中介合同》和《居间代理服务费确认书》履行合同义务，本案系由于戴卫解除买卖合同而致买卖合同履行不能，中原公司客观上无法履行代办房产证、代办土地证、房屋交付等服务，中原公司应依照合同享有35000元居间代理服务费。2、戴卫已构成违约，应依据合同支付违约金，原审法院以中原公司未能举证证明实际损失为由不予支持中原公司的违约金诉请，系适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持中原公司的诉讼请求。
戴卫答辩称，1、中原公司与戴卫之间应当认定为代办服务，而非居间服务。2、在双方确认的《居间代理服务费确认书》中显示，居间服务费用的支付时间为签订《南京市存量房买卖合同》当日，而戴卫从始至终没有签订过存量房买卖合同，故居间费用支付条件并未成就。在合同义务没有履行情况下，中原公司要求戴卫支付居间费用没有事实依据，其主张的违约金也没有支付依据。综上，请求二审法院驳回中原公司的上诉请求。
戴卫不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清：1、戴卫与中原公司之间应认定为代办服务关系而非完整的居间服务关系；2、居间费用的支付条件并未成就。综上，在合同义务未履行、付款条件未成就的前提下，原审法院酌定戴卫给付居间服务费缺乏事实依据，故请求二审法院撤销原审判决，并依法改判戴卫不承担支付中介费的义务。
中原公司答辩称，《房地产买卖中介合同》和《居间代理服务费确认书》可确认中原公司已经促成买卖双方达成了房屋买卖合同，戴卫应当按照约定支付居间服务费，买卖双方自行解除买卖合同的行为不影响其支付居间服务费的义务，且合同已经明确约定中原公司是居间行为，而非代办行为，故中原公司的主张有合同及法律依据。
二审经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，中原公司与戴卫签订的《房地产买卖中介合同》和《居间代理服务费确认书》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。《房地产买卖中介合同》和《居间代理服务费确认书》中已明确约定中原公司与戴卫间系居间法律关系，戴卫上诉主张其与中原公司系代办服务关系而非完整的居间服务关系，但未能提供相应的证据，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因涉案房屋已由戴卫丈夫胡刚于双方离婚期间购买，中原公司与戴卫的合同已无法履行，合同约定的以签订《南京市存量房买卖合同》之日作为居间服务费用的支付时间客观上无法实现，但中原公司已实际提供了服务，戴卫应支付中原公司相应的居间服务费，故戴卫上诉主张居间费用支付条件并未成就，本院不予支持。本案中，因戴卫与案外人张宇、程华解除了房屋买卖法律关系，中原公司实际并未履行戴卫委托的代办产权证、房屋交付、土地使用证等事务，原审法院酌定戴卫支付中原公司居间服务费17500元并无不当。由于中原公司与戴卫之间就履行合同发生争议，戴卫客观上不存在违约故意，故中原公司上诉主张戴卫应依据合同支付违约金，本院不予支持。综上，上诉人中原公司与上诉人戴卫的上诉理由均不成立，其上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1550元，由上诉人南京中原房地产中介有限公司中央门分公司与上诉人戴卫各自负担一半。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一五年一月九日
书记员 罗程允