宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴红民初字第769号
原告田娟，女，1987年3月10日出生，回族，大学文化，职工，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。
委托代理人马家明，宁夏马家明律师事务所律师。特别授权代理。
被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。
法定代表人张玉涛，任公司总经理。
第三人王利明，男，1972年2月18日出生，汉族，高中文化，贺兰国际饭店董事长，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人苏海波，宁夏奋进律师事务所律师。特别授权代理。
原告田娟诉被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司、第三人王利明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告田娟及其委托代理人马家明、第三人王利明及其委托代理人苏海波到庭参加了诉讼，被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告田娟诉称，2011年3月29日，原告购买了被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司位于红寺堡区某镇某花园14号楼109号营业房，每平方米价款4450元。当时，工程未完工，该营业房只是框架。原告向被告转账支付首付款200000元，双方协商签订购房合同，但被告迟迟不签。后来，被告要求原告再支付房款200000元，办理按揭贷款手续，原告遂于2012年12月3日再次向被告转账支付200000元，被告将营业房的钥匙交付原告。之后，原告对该营业房进行装修并投入使用。原告多次要求被告办理房屋产权登记手续，但被告推托，至今不能办理。2014年6月27日，第三人王利明向原告发律师函，主张对涉案营业房的所有权，要求原告腾房。原告认为，被告与第三人恶意串通，将售于原告的营业房转卖给第三人，严重侵害了原告的合法权益。诉讼请求：1.请求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；2.被告继续履行合同，为原告办理红寺堡区某镇某花园14号楼109号营业房所有权登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。
被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司缺席未答辩，亦未向法庭提供证据及书面答辩意见。
第三人王利明述称，第三人与被告签订的商品房买卖合同是真实有效的合同，原告诉状中所称第三人与被告属恶意串通是无中生有。2011年1月16日，第三人与被告签订了某花园14号楼109商铺的商品房买卖合同，第三人将购房款付清，并在收据上注明全款付清，第三人没有与被告进行虚假交易。我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人和债权人达成协议之外，还必须履行备案公示登记的法定形式。本案被告在第三人的催促下，于2014年6月4日在吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科商品房预售登记办理了合同备案手续。原、被告签订的商品房买卖合同和第三人签订的是同一营业房，这属于典型的一房二卖，原告应依法追究被告的违约责任，原告第一次付款时间是2011年3月29日，第三人签订合同的时间是2011年1月16日，原告第一次付款时间晚于第三人签订合同的时间，之所以发生这种情况完全是被告违反法律规定所致。一房二卖的纠纷处理，法律规定商品房必须实行登记备案制度，根据该制度商品房在预售登记以后，即具有排他权利，产生对抗包括出卖人、其他买受人及其他的物权效益。即使原、被告签订合同交纳房款并占有了营业房，但由于预告登记请求权具有排他的效力，其对该房屋行使的占有使用和管理没有合法的根据，此行为也侵害了第三人的合法权益。根据我国民法通则和合同法的有关规定，由于本案原、被告签订的商品房买卖合同时，被告存在欺诈的行为，原告可以要求被告承担违约责任，而该房屋的交付，只能由第三人享有。综上，在现实生活中由于个别开发商利欲熏心无视法律，也由于个别购房者法律意识淡薄，没有立刻督促开发商立即办理房屋登记手续，导致本案中出现了一房二卖的情况。针对这种情况，最高人民法院出台了相应的司法解释，对开发商的无良行为规定了惩罚性的赔偿条款，加大了开发商的赔偿责任，故第三人建议原告改变诉求向被告进行追责。
原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：
1.收据两张，证明原告分别于2011年3月29日、2012年12月3日向被告支付购房款200000元、200000元，共计400000元；
2.个人住房按揭贷款需提供资料（复印件）一份，证明被告将营业房卖给原告后，要求原告提供用于个人住房按揭贷款需要的资料清单；
3.房屋租赁合同书一份，证明2013年4月1日前被告将涉案营业房卖给原告，并交付原告使用的事实；
4.档案证明，证明被告与第三人恶意串通将14号楼109营业房交付原告，但在2014年6月4日却将涉案营业房备案到第三人名下；
5.律师函一份，证明2014年6月25日第三人向原告发律师函要求限期搬出14号楼109号营业房，原告才得知被告与第三人有营业房买卖的情况；
6.中国农业银行现金缴款单一份，证明原告的母亲金丽萍于2012年12月3日通过银行转账向被告支付购房款200000元，被告向原告出具了编号为0110546收据一张（即证据1）。
第三人质证后对证据1的真实性有异议，此收据应和签订的正式商品房买卖合同相结合，并且提供通过银行付款的凭证，这份证据只能说明原告是受害者，在没有签订房屋买卖合同的情况下，向被告打款，已经超出了一房二卖的范畴，充分说明被告的欺诈行为；证据2，对真实性、合法性、关联性均有异议，这份证据不能单独作为证据，必须先签订购房合同，再向银行提供购房合同等材料后，才能作为办理银行按揭贷款的依据；证据3，真实性无异议，但第三人对这份合同是不知情的，因第三人工作原因，不知道原告占有的情况，原告占有营业房，并不代表原告合法拥有该房；证据4，对真实性、合法性、关联性均无异议，对原告的证明目的有异议，第三人的房屋备案属于房屋登记机关的合法备案，原告也没有向法院提出行政诉讼，撤销该备案行为，仅凭这份档案证明，无法证明被告和第三人属恶意串通；证据5，对真实性、合法性、关联性无异议，并且同时证明第三人在得知该营业房被占有后及时主张权利，让原告搬出营业房。
第三人为证明其主张，向法庭提交如下证据：
1.商品房买卖合同一份（编号GF-2000-0171），证明2012年1月16日第三人和被告签订了正式的商品房买卖合同，2014年6月4日该合同经吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科办理了备案手续，并且在合同的封面上盖了合同备案专用章；
2.编号为0003110现金收据一张，证明第三人于2012年1月16日向被告缴纳了房款，被告在收据上注明全款付清。
原告质证后对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，合同签订的时间和第三人向法庭陈述的时间相差一年，合同的价款为125830元，面积为125.83平方米，每平方米售价为1000元，明显低于当时的市场价格，备案时间为2014年6月4日，但被告在买卖合同签订后应当在一个月内备案，第三人却在两年以后备案，时间明显滞后；第三人备案时，原告已经实际控制营业房，该备案行为属无效备案，上述几点足以证明签订这份合同是一份虚假合同，第三人购买的价款和原告购买的价款在同一时间每平米相差3400多元，显然不符合情理，所以签订这份合同具有欺诈行为，要么被告欺诈第三人，要么是被告和第三人欺诈原告；证据2，对真实性、合法性、关联性均有异议，这份收据同证据1一样，注明是营业房的全款，显然不符合市场行情和商品房基本的要求。再者，也没有向银行缴款的证据，也没有现金收讫的盖章，对这份证据不予认可。
本院对原告及第三人提供的证据分析认定如下：
原告提供的证据1、证据6，来源合法，客观真实，与本案有关联性，能够证明原告分别于2011年3月29日、2012年12月3日向被告支付购房款200000元、200000元的事实，予以认定；证据2，虽然是复印件，但能够和证据1、证据6互相印证，证明被告将涉案营业房售于原告，要求原告提交办理按揭贷款所需证件的事实，予以认定；证据3，能够证明原告实际占有涉案营业房并出租的事实，予以认定；证据4，能够证明2014年6月4日第三人将涉案营业房在吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科办理了备案登记，对其真实性予以认定；证据5，能够证明第三人向原告发律师函要求限期搬出涉案营业房的事实，对其真实性予以认定。
第三人提供的证据1、2，对其真实性予以认定，第三人以单价每平方米1000元购买涉案营业房明显低于市场价值，对其证明目的不予认定。
经审理查明，2011年3月29日，原告田娟与被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司委托代理人吴晶协商后达成一致意见，口头约定被告将位于红寺堡区某镇某花园14号楼109号营业房售于原告，约定每平方米价款为5800元，但原告购买的房子多，被告将每平米价款优惠为4450元，面积共计125.8平方米。原告分别于2011年3月29日和2012年12月3日向被告支付房款200000元、200000元。被告于2012年12月3日将涉案营业房交付原告，原告于2013年2月装修完毕后，又出租给何风银使用。原告多次要求与被告签订购房合同，但被告推托不签，后来杳无音信。
2012年1月16日，被告又将涉案营业房以每平方米1000元的价款售于第三人王利明，并且签订了商品房买卖合同，约定面积125.83平方米，总价款125830元，用于商业。第三人当天付清全部房款，被告向第三人出具收据一张，收据中注明全款付清。第三人于2014年6月4日在吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科为涉案营业房办理了备案登记，吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科并且在第三人持有的商品房买卖合同封面及侧面加盖了合同备案专用章。被告至今并未将涉案营业房交付第三人，但第三人于同年6月25日向原告发出律师函，要求原告腾房。
本院认为，虽然原告田娟与被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司未签订房屋买卖合同，但双方就合同的价款、面积、位置等主要内容达成了一致意见，并且原告向被告支付了房款400000元，履行了合同的主要义务，被告也将营业房交付原告使用，双方均以实际行动履行了合同义务，故双方构成房屋买卖合同关系，对原告要求被告继续履行合同义务并办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于第三人辩解其与被告签订的商品房买卖合同真实合法有效，并且在吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科为涉案营业房办理了备案登记，结合本案双方提供的证据证明原告以单价每平方米4450元的价格购买涉案营业房，而第三人却以明显低于市场价格即单价每平方米1000元的价格购买涉案营业房，第三人与被告存在恶意串通损害原告利益的情形，故第三人与被告签订的商品房买卖合同应属无效，无效的合同自始无效，第三人在吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科的备案登记行为，亦属无效。第三人辩称其与被告签订合同的时间为2011年1月16日，早于原告第一次付款的时间，但实际签订的时间为2012年1月16日，对第三人的答辩意见不予采纳。被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司与第三人王利明签订的商品房买卖合同无效；
二、被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于吴忠市红寺堡区某镇某花园14号楼109号营业房过户至原告田娟名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，公告费600元，由被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
本判决生效后，如被告拒绝履行，原告可在判决自动履行期届满后二年内申请执行，逾期则丧失申请执行权利。
审 判 长 宋建军
人民陪审员 白宝玉
人民陪审员 康福海
二〇一四年十一月十日
书 记 员 张 戈
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。