北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第19495号
原告：关德福，男，1958年1月19日出生。
委托代理人：关雪，女，1982年9月24日出生。
被告：北京万朋京徽商贸有限公司，住所地本市东城区永定门外大街128号4层、5层，组织机构代码×。
法定代表人：杜斌，总经理。
委托代理人：陈正勇，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人：秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。
原告关德福与被告北京万朋京徽商贸有限公司（以下简称万朋京徽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理。依法由代理审判员张提适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关德福的委托代理人关雪，被告万朋京徽公司的委托代理人陈正勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告关德福诉称：2014年9月27日，原、被告双方通过北京臣信房地产经纪有限公司的居间签订了《北京市商品房认购书》及《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的万朋京徽公司位于北京市东城区永定门外大街×号（万朋商城）三层×号商铺，建筑面积8.76平方米，房屋成交价格为333038.5元。2014年11月2日，原、被告正式签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告应当在2015年3月5日前将上述房屋交付给原告；在交房前，双方共同到房屋权属交易部门办理房屋权属转移登记手续。上述合同签订后，原告交纳了购房款，但被告未按约定交付房屋，亦未按约定办理房屋权属转移登记手续，致使原告的合同目的无法实现，损害了原告的合法利益。故原告诉至法院，请求判令1、解除原告关德福与被告万朋京徽公司签订的《北京市商品房认购书》及《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告返还原告购房款333038.5元；3、被告向原告支付违约金27875.32元；4、被告赔偿原告经济损失2万元；5、被告承担本案诉讼费。
被告万朋京徽公司辩称：被告确与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》。被告没有履行产权过户手续是因为被告拖欠银行贷款，诉争房屋被人民法院查封，待被告偿还贷款后可以为原告办理产权过户手续。同时，原告交纳的购房款为313018元。被告认为不存在违约行为，原告主张违约金，没有事实及法律依据。关于损失方面，被告不是适格主体，原告应向适格主体主张。现被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：坐落于北京市东城区永定门外大街×号×层×等房屋为被告万朋京徽公司自万朋汇投资（集团）有限公司处取得。2011年12月2日，万朋京徽公司取得领取上述房屋所有权证。
2014年9月27日，原、被告双方通过北京臣信房地产经纪有限公司的居间签订了《北京市商品房认购书》及《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的万朋京徽公司位于北京市东城区永定门外大街×号（万朋商城）三层×号商铺，建筑面积8.76平方米，房屋成交价格为人民币333038.5元。2014年11月2日，原、被告正式签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定被告应当在2015年3月5日前将上述房屋交付给原告，该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该所列物品；在交房前，双方共同到房屋权属交易部门办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起7日内向买受人支付等。同日，原、被告签订《装修款补充协议》。协议约定，甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为175200元，标的房屋的配套设施折价款137838元，因此，被告出售该房屋的交易总价款为313038元。
另查，2014年9月27日，原告向案外人北京臣信房地产经纪有限公司交纳报名费2万元。2014年11月2日，原告向被告支付房屋购房款313038元。庭审中，原告称要求解除与被告公司签订的《北京市商品房认购书》及《北京市存量房屋买卖合同》。原告主张的依据为被告至今未交房，且未办理产权过户手续。关于原告要求返还的购房款，被告认为有2万元是原告交给中介北京臣信房地产经纪有限公司的，其只认可收取了原告313038元的购房款。关于原告要求的违约金，原告按照已交付钱款人民币333038.5元的万分之三的标准计算（只要求从2015年3月6日至2015年12月9日期间的）。对于违约金，被告不予认可。在本案审理过程中，本院到北京市东城区房屋事务登记中心进行调查，核实诉争房屋的情况。该单位工作人员答复，诉争房屋于2013年11月20日、2013年12月4日及2014年10月30日被设定抵押；于2015年11月6日被北京市东城区人民法院查封，查封期限为三年。关于诉争房屋能否办理产权过户手续问题，被告称诉争房屋被查封是因为被告与银行的借款合同纠纷，现被告证协商解封事宜，解决完解封问题后可以为原告办理过户手续。
上述事实，有《北京市商品房认购书》，《北京市存量房屋买卖合同》，收据，《装修款补充协议》，《结算确认书》，工作笔录及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据已查明的事实，原、被告签订的《北京市商品房认购书》及《北京市存量房屋买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。诉争房屋已经被人民法院查封，现原告以此要求解除合同，理由正当，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取原告的购房款予以退还。根据本案证据显示，被告收取了原告313038元的购房款，原告另交纳的2万元，由案外人北京臣信房地产经纪有限公司收取。诉讼中，原告认为该2万元系原告的实际损失，要求被告予以赔偿。应当指出，原告为订立本案合同向案外人北京臣信房地产经纪有限公司支付此款项，而本合同解除系被告的原因，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金一节，现原告要求解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，故在此基础上，原告主张后期办证违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、解除原告关德福与被告北京万朋京徽商贸有限公司于二〇一四年九月二十七日签订的《北京市商品房认购书》；
二、解除原告关德福与被告北京万朋京徽商贸有限公司于二〇一四年十一月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
三、被告北京万朋京徽商贸有限公司于本判决生效后十五日内返还原告关德福购房款人民币三十一万三千零三十八元；
四、被告北京万朋京徽商贸有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告关德福经济损失人民币二万元；
五、驳回原告关德福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3507元，由原告关德福负担184元（已交纳）；被告北京万朋京徽商贸有限公司负担3323元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张提
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 袁权