广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕中法民二终字第73号
上诉人（原审原告）黄淑华。
委托代理人王书庆，广东粤威律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨应义。
上诉人黄淑华、上诉人杨应义因房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2014）汕金法民二初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。上诉人杨应义，上诉人黄淑华的委托代理人王书庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，杨应义与何素英（系黄淑华之家婆）于2003年6月9日签订《租赁合约》，约定：何素英将汕头市石榴园31幢804房出租给杨应义使用，租赁期限自2003年6月15日起至2004年6月15日止，月租金450元；同时还约定签约时杨应义的水、电、电话及装修保证金1000元；补充条款还对出租时配套物品约定：即冰箱一个、空调一部、睡床一个带床垫一块、皮沙发一套、热水器一个、煤气炉一个、抽油烟机等项。合约届满后，按上述租金再续租一年，2005年6月15日止届满，自2005年6月15日届满后，杨应义与何素英虽然没有再签订租赁有关协议，但房屋继续由杨应义租用。2009年起，由黄淑华接手管理租赁事务，上述合约的出租方（乙方）变更为黄淑华本人，杨应义对此也没有异议。双方没有再签订租赁的有关书面协议，在实际履行中除租金自2005年1月15日起变更为每月400元外，其它事项仍按上述租赁合约继续履行，杨应义也将租金直接交付黄淑华，杨应义的租金交付至2014年3月14日止。自2014年3月15日起至今，由于黄淑华向杨应义要求收回房屋自用而不再收取杨应义的租金。现黄淑华取得该房屋的《房地产权证》。杨应义主张何素英收取其购买上述租赁房屋的定金3000元，现在要求黄淑华付还，黄淑华称没有收取到该款，不同意付款。杨应义虽然有申请证人郑锦松出庭为其作证，但杨应义对该主张也未能提供充分依据，再之，杨应义的该主张与本案不属同一法律关系，该事实不与本案合并审查。据此，对该证人的陈述的真实性在本案不予合并审查。对此已依法向杨应义释明，告知其应提供有效的证据，另寻其它法律途径主张权利。杨应义主张房屋楼房铁棚倒塌清理、修缮等费用2800元，要求黄淑华付还，杨应义在本案没有依法提出反诉，故不与本案合并审查处理。对此已依法向杨应义释明，告知其应另行主张权利，杨应义对此也表达认同。杨应义主张2003年6月签订《租赁合约》时，杨应义已经交付的1000元押金要求黄淑华付还，黄淑华承认收到该款，但其认为应在交房时，按原《租赁合约》的约定，杨应义交清有关居住期间的有关水电费用后，由双方进行结算同时自行交付、抵除。对此，杨应义也同意黄淑华的上述意见。原审审理期间，经调解，双方一致同意：自2014年3月15日起至实际搬迁之日止的月租金按400元计；确认存放在房屋内的物品有：冰箱一个、空调一个、睡床一个（含床垫一块）、热水器一个、抽油烟机一个，杨应义同意在退迁时将上述物品归还黄淑华，对前述诉求中的皮沙发一套、煤气炉一个，杨应义表示原租赁合约约定的其它物品都已损坏丢弃了，对此，黄淑华表示不再向杨应义主张归还，即黄淑华放弃请求杨应义归还皮沙发一套、煤气炉一个的诉求。但双方对于腾退的期限未能取得一致意见，黄淑华同意给予杨应义四个月内腾退期限，而杨应义以身体有病，经济困难为由，请求黄淑华给予一年腾退期限，故调解未果。
原审法院认为，黄淑华是汕头市石榴园3l幢804房房产的所有权人，依法对该房产享有占用、使用、收益和处分的权利。杨应义使用黄淑华的房产依法应付还房屋使用费。杨应义与何素英之间的租赁关系届满后，虽然没有再签订租赁的有关协议，但该房屋继续由杨应义租用至今。在此期间，房产由黄淑华接管向杨应义收取租金，原合约的主体随之变更为黄淑华和杨应义，双方形成实际的租赁关系。合约届满后属于不定期租赁关系，黄淑华依法可以随时向杨应义主张收回房产和房屋使用费的权利。现双方对本案判决书发生法律效力之后的房屋使用费一致同意按照月400元计；同时，对有关房屋内的物品归还取得一致意见；同时，黄淑华也放弃杨应义应归还的部分物品的诉讼请求，故依法可以照准。鉴于杨应义在该房屋已实际居住多年和没有现房可以腾退的实际困难，故应给予杨应义一定的期限找房搬迁。另外，对于杨应义请求黄淑华退还定金，由于该事实与本案不属于同一法律关系，依法不与本案合并审理；对于杨应义请求黄淑华付还修缮费，由于杨应义没有依法提起反诉，故依法不与本案合并审查。杨应义可另寻其它法律途径主张权利。对于房屋租赁押金，双方一致同意在交付时杨应义交清居住期间的有关水电费用后，由双方进行结算同时自行交付意见，依法予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十四条第一款第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杨应义在判决发生法律效力之日起12个月内，将汕头市石榴园3l幢804房房产归还给黄淑华管业使用。二、杨应义在判决发生法律效力之日起7日内应付还黄淑华自2014年3月15日起至2014年6月14日止的房屋使用费1200元（按月400元计），交房时付还黄淑华自2014年6月15日起至实际交还房产之日止的房屋使用费（按月租金400元计）。三、杨应义在将汕头市石榴园3l幢804房房产归还黄淑华之时，应将冰箱一个、空调一个、睡床一个（含床垫一块）、热水器一个、抽油烟机一个归还黄淑华使用。如果杨应义未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费100元减半收取为50元，由杨应义承担。
上诉人杨应义不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审判决杨应义搬迁的宽限期只有一年是不足的，应当给予三年的宽限期。1、杨应义原来就是向黄淑华的婆婆租住的房屋，而后转为拟购买，并且交付了定金，只是因为房地产价格连年上涨，作为出卖人一方的黄淑华，从其婆婆到本人见风涨价，导致交易价格一直确定不下来。庭审中还公开说房屋要卖也不卖给你，黄淑华忘记了法律规定的承租人在同等条件下具有优先购买的权利这一项。因此，为保护杨应义的优先购买权，请求法院改判杨应义的搬迁宽限期为三年，以力求保有优先购买权。2、杨应义身体患病，目前经济状况不良，一家五口就住在这一不宽的无电梯的“高楼”里，根本无力购买新房也无办法新租搬迁，请求法院充分考虑本人的情况，判决给予杨应义在此居住三年的宽限期。二、本案中定金与修缮费5800元应当作为本案的法律关系来认定，不能搞什么另案起诉。l、何老太是黄淑华的婆婆，是他们的一家子，房子购买、出租、收益都是他们一家子的收益。2、房子从杨文明到何素英到郑文强到黄淑华究竟是怎么回事，双方都认定是租赁关系。因此解决问题也就应当基于此一关系来解决。否则，杨文明近年将房屋过户给黄淑华的时候，不是有杨应义的承租权在上面吗，不是存在优先购买权的权利吗杨文明与黄淑华的买卖不动产的关系不是存在应当撤销的法律问题吗杨应义认为从基本事实出发，定金3000元是交给何老太的，房屋修缮2800元是发生在租赁期间的。按照一审判决要另一法律关系的话，何老太有什么权利将杨文明的房子进行出租有什么权利在杨应义取得租金杨文明卖房给黄淑华为什么不通知杨应义，告知杨应义的优先购买权杨应义行使优先购买权，是否应当或可以宣告黄淑华与杨文明的买卖关系无效或者撤销杨应义原来认为民间规则就遵从民间规则，而对杨应义有利的就另一个法律关系另行解决，对杨应义不利的就按照民间规则该房产是黄淑华取得可予认定。这是不能令人服判的。三、如果二审无法调解达成协议，请求二审法院撤销一审判决，发回重审。杨应义将提起申请撤销杨文明与黄淑华的房屋买卖，主张杨应义对该房屋的优先购买权。
上诉人黄淑华不服原审法院判决，向本院提起上诉称，黄淑华与杨应义之间租赁合同期限仅为一年。在租赁合同届满后，虽存在按原租赁合同继续履行的情况，但依法出租人有权随时要求收回租赁标的，黄淑华也已经在2013年要求杨应义搬离承租房屋，将房屋交还黄淑华自用。因杨应义拒绝搬离承租房而引起诉讼。对一个租赁期仅为一年的租赁合同，原审法院判决长达12个月的找房搬迁期，显然是违法处分了黄淑华的财产权益，违反财产所有权保护的法律规定，请求判决杨应义在十日内腾退租赁房屋。
黄淑华对杨应义的上诉开庭时答辩称，杨应义陈述的内容与本案无关，其上诉不符合法律规定，给予杨应义在此居住三年的宽限期侵犯黄淑华的合法权益，依法应随时退迁。
杨应义对黄淑华的上诉开庭时答辩称，黄淑华没有权利起诉我，杨应义也无法在十日内腾退租赁房屋。
本院审理查明，原审查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷案件，杨应义向何素英租赁汕头市石榴园3l幢804房房产届满后，仍继续租用。黄淑华接管该租赁房产后，杨应义向其缴纳租金，黄淑华与杨应义双方形成不定期的租赁关系。现作为产权人的黄淑华向杨应义主张收回房产和房屋使用费合法，原审法院判决杨应义应将租赁房产交还黄淑华并支付房屋使用费正确，本院予以确认。黄淑华上诉认为原审判决给予杨应义12个月的腾退期，违法处分其财产权益。根据最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第119条第三款“…如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋”。原审法院鉴于杨应义在该房屋已实际居住多年和没有现房可以腾退的实际困难，判决给予杨应义12个月的期限找房搬迁，并没有违反法律的规定。而杨应义上诉要求法院考虑其本人的情况，给其再居住三年的请求缺乏事实和法律依据。至于杨应义要求黄淑华退还3000元定金和付还房屋修缮费2800元的问题，因退还定金与本案租赁分属不同法律关系，而对于修缮费杨应义没有提起反诉，故原审法院对杨应义要求黄淑华付还定金和房屋修缮费的主张不与本案合并审理并无不但，本院予以确认。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨应义负担50元，由黄淑华负担50元，。
本判决为终审判决。
审判长 黄孝钿
审判员 庄晓燕
审判员 郑达坚
二〇一四年八月十三日
书记员 林 喆