重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜法民初字第00248号
原告重庆市铜梁区泰兴物业有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处龙城大道388号金豪嘉苑13-2-2，组织机构代码：76889346-7。
法定代表人周景宽，董事长。
委托代理人陈仕伟、梁安武，重庆渝礼律师事务所律师。
被告张红，女，1980年5月10日出生，汉族。
被告胡兴云，男，1977年9月23日出生，汉族。
原告重庆市铜梁区泰兴物业有限公司（以下简称“泰兴公司”）与被告张红、胡兴云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法由代理审判员田风友独任审判，适用简易程序分别于2015年1月29日、2015年8月25日、2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告泰兴公司的委托代理人陈仕伟，被告胡兴云、张红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泰兴公司诉称，2009年10月6日，原、被告双方签订了《XXXX前期物业管理服务协议》，该协议约定了服务内容、服务费的收取办法。原告在签订协议后，按照约定向该物业小区住户提供了服务。被告交费至2012年5月，被告一直拒不缴�从2012年6月开始起至2014年11月15日止期间的物业服务费5168.40元、公摊费343.20元、二次供水费594.50元、滞纳金10918.90元。为维护原告的合法权益，特起诉要求判决被告张红、胡兴云支付原告泰兴公司物业服务费5168.40元、公摊费343.20元、二次供水费594.50元、滞纳金10918.90元，合计17025元；本案诉讼费由被告张红、胡兴云承担。
被告张红、胡兴云共同辩称，前期物业合同早已到期，续签合同未经过被告同意，原告在合同期满后继续服务不符合规定，双方的物业服务合同已经结束；原告私自涨价，未经过被告同意，被告对涨价后的收费标准不予认可；原告提供的物业服务不到位，如很多设施设备不能使用、小区绿化未处于良好状态、小区公共收益原告泰兴公司未公开等，被告未履行物业义务，不同意交纳相关费用；公摊费根据原告证据据实计算，二次供水被告已向水厂直接交付，原告起诉无依据；因双方的物业服务合同已经结束，不同意支付违约金。
经审理查明，被告张红、胡兴云系“XXXX”小区XX-XX-
X号房业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为134.75平方米。原告泰兴公司（原名为铜梁县泰兴物业服务有限公司）原系铜梁区“XXXX”小区的物业服务企业。
2008年1月31日，原铜梁县物价局做出铜价（2008）5号《关于XXXX小区物业服务收费试行标准的通知》，该通知载明“一、收费项目及标准（一）公共服务费：1、多层住宅物业服务费：0.6元／平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.2元／平方米、月；2、高层住宅物业服务费：0.7元／平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.4元／平方米、月；3、商场物业服务费：3.0元／平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。不含中央空调所耗电费、水费和电扶梯运行电费。4、门面物业服务费：1.5元／平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取，下浮的30%由建设单位承担。有效时限：自本文件生效之日起至设备设施等相关条件达到申报条件，经物价部门审定的正式文件生效之日止。重新申报：该小区设备设施等相关条件达到申报条件后，物业管理企业应及时申报物业服务正式收费标准。（二）售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。（三）电梯房电梯收取方式：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式。月票票价：1.按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为楼层数。2.按人计算：按常住人口每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.3元，上�往返每人次0.50元。连续居住三个月以上示为（应为‘视为’）常住人口，第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收取电梯费，从第三层开始计收。……”等内容。
2009年5月4日，重庆恒鼎房地产开发有限公司拟订《“XXXX”临时管理规约》并提供给被告张红、胡兴云，《“XXXX”临时管理规约》载明“……第二条建设单位在物业销售前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本规约予以书面承诺，表示认可本规约的内容。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本规约为准。……第三十六条物业管理费用（不包括水、电等公共区域公摊费用和房屋共用部位、共用设备大中修、更新、改造费用）。根据本物业管理区域物业性质，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积�算）：1、多层住宅：暂定0.55元／月?平方米；高层住宅：暂定0.80元／月?平方米（不含电梯使用费）；最终收费价格以物价局批准价格为准。2、停车场物业服务费按物价局批准执行。3、二次加压供水增收费，按照国家规定执行（指采用二次供水的楼层用户）。物业费按月收取，业主向物业服务企业交纳物业服务费后，物业服务企业按前期服务合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由物业服务企业享有或承担。第三十七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。……第四十三条业主、物业使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按照足额地交纳物业服务费，应按日加收应缴纳费用的3‰的标准支付滞纳金，业主未按规定缴纳物业维修资金的，应按日5‰的标准支付违约金。拖欠费用六个月以上的，物业�务企业可依据本临时管理规约的授权，停止向该业主服务直至履行交费或向违约业主提起诉讼。……“同日，被告张红、胡兴云出具书面承诺书，该承诺书载明“本人为铜梁XX街道XXXXXX单元X层X号（以下简称该物业）的买受人，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，保证物业管理服务工作正常进行，本人同意并声明如下：一、确认已详细阅读并理解重庆恒鼎房地产开发有限公司制定的‘XXXX临时管理规约’（以下简称‘临时管理规约’）；二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反业主临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反业主临时管理规约的行为承担连带责任；本人同意再将该物业转让、馈赠或者变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺�，在重庆恒鼎房地产开发有限公司／XXXX物业服务企业受到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效。”等内容。
2010年7月20日，原告泰兴公司（乙方）与被告胡兴云（甲方）签订了《XXXX前期物业服务协议》，合同约定：第四条第二款第一项XXXX物业服务费的收费标准为：（建筑面积），高层住宅按：0.80元／m2／月（不含电梯费），电梯多层：0.80元／m2／月，多层住宅：0.55元／m2／月……第四项二次供水价格按照市政供水每吨价格加二次供水用电总价加线损执行。第五项公用水电费按国家收费标准据实摊销。第四条第三款第一项物业管理费a、物业管理费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，按销售合同注明的建筑面积计算；批复下达之后，按照产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后的物管费差额不作退补；b、物业管理费按月缴纳，甲方应在当月20日之前（或物管公司公布的具体时间前）将费用缴清，逾期每天将按应缴金额的3‰缴纳滞纳金；……第五条乙方服务期限XXXX由乙方根据本协议内容进行管理，期限为三年（自XXXX整体竣工，经有关部门检验合格移交给物业管理公司之日起计算既2009年1月日至2011年12月31日）。服务期满或业主委员会成立，由业主委员会考虑是否继续聘用，并应在三个月前以书面通知物管公司是否终止或继续服务；如到时未成立业主委员会，则由乙方召集全体业主大会决定是否继续聘用乙方对本小区进行物业管理，通过投票表决如本小区50%业主份额以上的业主同意继续聘用乙方，且乙方愿意继续受聘，则每一个业主视为已不可撤消的认可聘用乙方为该小区的物业管理单位，并与乙方重新签订新的物业管理服务协议和物业临时管理规约；……协议签订后，原告泰兴�业向张红、胡兴云提供物业服务。2011年12月23日，原铜梁县发展和改革委员会作出铜发改委（2011）425号《关于确定XXXX小区物业服务正式收费标准的通知》，该通知载明“铜梁县泰兴物业服务有限公司：你公司《关于XXXX小区物业服务正式收费标准的申请》收悉。你公司受重庆恒鼎房地产开发有限公司委托，对铜梁XXXX小区实施物业管理服务。根据你司申报的环境设施条件和试行情况，该物业小区环境设施条件已全部完善，符合特级物业收费标准。现将有关事宜通知如下：一、收费项目及标准（一）公共服务费：1、多层住宅物业服务费：0.6元／平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.2元／平方米、月；2、高层住宅物业服务费：0.7元／平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.4元／平方米、月；3、门面物业服务费：1.5元／平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。4、商场物业服务费：3.0元／平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。不含中央空调所耗电费、水费和电扶梯运行电费。（二）电梯房电梯收取方式：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式。月票票价：1.按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为楼层数。2.按人计算：按常住人口每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.50元。连续居住三个月以上示为（应为‘视为’）常住人口，第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收取电梯费，从第三层开始计收。……二、本通知从发文之日起执行。小区成立业主委员会后，本通知自行作废。原铜价（2008）5号文同时废止。售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。……”等内容。2012年1月1日�原、被告签订的《XXXX前期物业服务协议》期满后，XXXX小区未成立业主委员会，原告自愿按照原合同约定继续提供物业服务。2012年5月10日，原告泰兴公司向原铜梁县XX街道办事处体育街社区居民委员会提出《关于XXXX小区物业服务正式收费标准的申请》，该申请载明“物业公司在本小区物业服务前期，小区部分设施、设备正在完善，铜价（2008）5号文‘铜梁县物价局关于XXXX小区物业服务收费试行标准的通知’核定了物业收费标准，根据文件‘试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取，下浮的30%由建设单位承担。’因入住率低，收费标准低，小区物业服务费不足部分，前两年建设单位已补贴费用。现建设单位早已按规划设计完善了小区各项设施条件，并已竣工交付使用了2年多，由此铜发改委批复了（2011）425号《关于确定XXXX小区物业�务正式收费标准的通知》的文件，该文件我公司已在小区宣传栏张贴，向业主公示多月。随着市场物价的上涨，人力成本大幅增涨，人们对居住环境、生活条件要求的提高，业主要求物业企业提供高效优质的物业服务，我公司对员工加强了管理，提高了素质，使业主的居住环境得到了质的飞跃，为更好地服务业主，我公司将于2012年6月1日起恢复正式收费标准，敬请社区居委会予以支持。我司管理人员也将尽最大的努力改进服务质量，增强管理力度，与业主一起共建文明和谐小区。”2012年5月11日，原铜梁县XX街道办事处XX街社区居民委员会在《关于XXXX小区物业服务正式收费标准的申请》盖章确认，并在盖章处注明“请物业公司按发改委文件规定公布后执行”等内容。
2014年，XXXX小区成立了业主委员会，并于同年11月10日作出龙业字（2014）4号《致铜梁泰兴物�管理有限公司的函》，该函件载明“XXXX小区业委会已于2014年11月10日与重庆仁德物业服务有限公司正式签订《铜梁区XX街道XXXX小区物业服务委托合同》，经业委会与仁德物业有限公司商确，重庆仁德物业公司于2014年11月16日进场正式进行物业服务工作，请贵公司于2014年11月12日至2014年11月15日期间与XXXX小区业委会和重庆仁德物业服务有限公司办理相关物业移交工作。望贵公司积极予以配合为感！”
审理过程中，原告泰兴公司自愿将违约金计算方式调整为以未交纳费用合计数额为基数从逾期之日起至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算。
上述事实，有原告泰兴公司提交的《“XXXX”临时管理规约》、《XXXX前期物业服务协议》、房地产登记审核表、铜价（2008）5号文件、铜发改委（2011）425号文件、铜泰物发（2012）30号文件、原铜梁县XX街道办事处体育街社区居民委员会出具的证明、《关于XXXX小区物业服务正式收费标准的申请》、缴费收据、缴费通知单、收费明细，被告提供的《XXXX前期物业服务协议》、水费票据等证据材料以及当事人的陈述证明在案，这些证据的真实性、合法性及关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。关于原告提供的保安巡查记录、维修记录、遗留问题情况统计表、公摊费的票据及明细、二次供水数据表，由于原告提供的前述证据均系复印件，故对于原告提供的该组证据本院不予采纳。关于原告提供的照片17张，由于该照片无具体拍摄时间，与本案欠缺关联性，故对于原告提供的该组证据本院不予采纳。关于被告提供的照片10张，由于该照片无具体拍摄时间，与本案欠缺关联性，故对于被告提供的该组证据本院不予采纳。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告泰兴公司与被告张红、胡兴云签订的《XXXX前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方当事人具有约束力。被告张红、胡兴云作为该小区14-13-3号房的业主，应依照双方约定向原告泰兴公司履行交纳物业服务费、公摊费、二次供水费的义务。
关于本案争议的焦点：
一、原、被告签订的《XXXX前期物业服务协议》期满后，被告是否还需交纳物业服务费、公摊费、二次供水费？
《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原�同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原、被告签订的《XXXX前期物业服务协议》于2011年12月31日期限届满，原告泰兴公司自愿按照原合同约定继续提供物业服务，原、被告签订的物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘决定即2014年11月15日为止，被告在此期间应继续向原告交纳物业服务费、公摊费、二次供水费。
二、被告需缴纳物业服务费该按何种标准计算？
原、被告在《XXXX前期物业服务协议》约定高层住宅物业服务费收费标准为0.80元／m2／月，其中0.80元／m2／月的标准系原告根据铜价（2008）5号文件确定的“试行期间，因申报的相关条件还未完善”对收费标准下浮30%收取，而根据铜发改委（2011）425号文件确定自发文之日即2011年12月23日起执行收费标准高层住宅1.10元／m2／月（高层住宅物业服务费0.70元／m2／月＋公共设施设备日常维修养护费0.40元／m2／月），原告收到铜发改委（2011）425号文件后自愿从2012年6月1日起恢复正式收费标准1.10元／m2／月符合法律规定，被告应自2012年6月1日起按1.10元／m2／月的标准交纳物业服务费。
综上，关于原告泰兴公司要求被告交纳物业服务费5168.40元的诉讼请求，由于被告未交纳物业服务费的时间为2012年6月1日至2014年11月15日共29.50个月，经核算物业服务费为4372.64元（1.10元／平方米／月×134.75平方米×29.50个月），据此，本院予以主张4372.64元。被告张红、胡兴云拒绝交纳从2012年6月1日起至2014年11月15日期间的物业服务费，尤其在原告泰兴公司书面催收后，仍不交纳的行为已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告支付以未交纳费用合计数额为基数从逾期之日起至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算的违约金的请求，因双方约定缴费期限为当月20日且原告未提供充分证据予以证实产生公摊费及二次供水费的具体情况，故本院予以支持以未交物业服务费为基数从2012年6月21日起至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算的违约金。关于原告泰兴公司要求被告交纳公摊费343.20元、二次供水费594.50元的诉讼请求，由于原告未提供充分证据予以证实，故对于原告该项请求本院不予支持。关于被告辩称因原告前期物业合同早已到期，续签合同未经过被告同意，原告在合同期满后继续服务不符合规定，双方的物业服务合同已经结束的意见，由于本案原、被告签订的前期物业合同期满后原告自愿按照原合同约定继续提供服务的，原、被告之间的物业服务合同依法自动延续至业主大会作出选聘决定即2014年11月15日为止，故对于被告该项辩称意见本院不予采信。关于被告辩称原告私自涨价，未经过被告同意，被告对涨价后的收费标准不予认可的意见，因原、被告签订的前期物业合同中的收费标准系根据铜价（2008）5号文件确定的收费标准因“试行期间，因申报的相关条件还未完善”而下浮30%收取，后铜发改委（2011）425号文件确定“该物业小区环境设施条件已全部完善，符合特级物业收费标准。”并执行原铜梁县物价局确定的收费标准，原告据此从2012年6月1日起恢复原铜梁县物价局确定的收费标准符合法律规定，故对于被告该项辩称意见本院不予采信。关于被告辩称原告提供的物业服务不到位，如很多设施设备不能使用、小区绿化未处于良好状态、小区公共收益原告泰兴公司未公开等，被告未履行前述物业义务，不同意交纳相关费用的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全�行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的该项辩称意见本院不予采信。关于被告辩称因双方的物业服务合同已经结束，不同意支付违约金的意见，因被告未按时交纳物业服务费，依法应承担相应的违约责任，故对于被告该项辩称意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告张红、胡兴云于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市铜梁区泰兴物业有限公司物业服务费4372.64元，并支付以未交纳的物业服务费为基数自2012年6月21日起至付清时止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的4倍计算的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元，由被告张红、胡兴云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。�时，直接向该院预交本诉上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 田风友
二〇一五年十月十日
书 记 员 唐华希