广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第381号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴情样。
上诉人（原审原告、反诉被告）：周凤。
两上诉人共同委托代理人：郑志勇，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨清海。
委托代理人：何佳宾，广东国晖律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：涂有高。
上诉人吴情样、周凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2014年4月23日，吴情样和杨清海通过中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）的居间介绍签订了一份《二手房买卖合同》，约定杨清海将位于深圳市宝安区民治街道上塘居委某花园X栋XXX房转让给吴情样，转让成交价为160万元，吴情样在合同生效当日内向杨清海支付定金3000元，在本合同生效后2日内再向杨清海支付定金47000元，本条约定的定金交由双方所约定第三方监管，吴情样将定金支付给监管方或打入杨清海已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为杨清海本人已收讫定金；吴情样须于2014年5月13日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，吴情样须于2014年5月13日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，杨清海需配合吴情样申请按揭银行提供所需卖方资料并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准；在吴情样取得银行贷款承诺函且杨清海已取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2014年8月18日；该物业处于抵押状态，吴情样同意杨清海委托担保公司担保融资赎楼，杨清海须于签署本合同之日起三日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；如杨清海未按照本合同约定的期限履行义务，吴情样有权要求杨清海以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如杨清海逾期履行义务超过五日，吴情样可解除合同并选择要求杨清海支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还吴情样已支付的定金；如吴情样未按照本合同约定的期限履行义务，杨清海有权要求吴情样以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如吴情样逾期履行义务超过五日，杨清海可解除合同并选择要求吴情样支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收吴情样已支付的定金。
2014年4月23日，吴情样向杨清海支付了定金3000元；2014年4月24日，吴情样向杨清海支付了定金47000元。一审庭审中，中原地产认可上述定金50000元中45000元中原地产已经转给杨清海，剩余5000元在中原地产处。
2014年4月24日，杨清海出具委托书，就其拥有的位于深圳市宝安区民治街道上塘居委某花园X栋XXX房，委托深圳市融安融资担保有限公司、陈启文等人为代理人，全权办理上述房产的提前结清贷款及支票赎楼、赎楼担保等相关手续、注销抵押登记手续、转卖房产的事宜，办理过户、转移登记的相关手续。该委托书在深圳市宝安公证处办理了公证。
2014年5月12日，吴情样和杨清海根据合同约定到银行办理首期款资金监管及申请按揭贷款手续，吴情样要求将房产登记在其妻子即周凤的名下，以周凤的名义申请银行贷款，杨清海的代理人陈启文和周凤签订了资金监管协议、个人购房贷款资金划转授权委托书，周凤也填写了个人信贷业务申请表，申请贷款用于购房，同时周凤在该申请表上填写了其现居住地址为深圳市龙华新区民治街道金地梅陇镇XXXX，吴情样、周凤的单位地址均为深圳市龙华新区东环二路某园X栋X楼。由于周凤申请贷款，需要在吴情样和杨清海签订的《二手房买卖合同》的买方处加上周凤的名字，但由于中原地产工作人员的疏忽，在《二手房买卖合同》的买方、卖方处均加上了周凤的名字。同时吴情样、周凤、杨清海修改了《二手房买卖合同》，将合同的约定的2014年5月13日之前支付首期款、申请银行按揭贷款的时间变更为2014年6月13日。
吴情样、周凤、杨清海再次协商后确定于2014年6月13日下午到深圳市龙华新区的农业银行办理首期款监管和合同补正事宜，周凤当日下午没有到银行，吴情样当日下午到银行时已近下班时间，吴情样、周凤、杨清海没有办理资金监管手续。此后吴情样和杨清海到中原地产处继续协商补签合同事宜，由于吴情样的朋友将水泼到杨清海的脸上，杨清海打了吴情样的朋友，双方因此报警，没有继续协商补签合同的事项。
2014年6月23日，杨清海委托律师向吴情样、周凤发出律师函，要求吴情样、周凤5日内履行监管首期款的义务。2014年7月2日，杨清海委托律师向吴情样、周凤发出律师函，称吴情样、周凤没有于2014年6月13日到银行办理首期款监管手续并完善《二手房买卖合同》，也未监管首期款，之后杨清海再次催告吴情样、周凤履行合同义务，但吴情样、周凤置之不理，因此杨清海解除与吴情样、周凤签订的《二手房买卖合同》并没收吴情样、周凤已支付的定金。上述两份律师函杨清海向深圳市龙华新区民治街道金地梅陇镇XXXX、深圳市龙华新区东环二路某园X栋X楼及吴情样的身份证地址共三个地址邮寄，吴情样称其收到了2014年7月2日的律师函，但没有收到2014年6月23日的律师函。
一审庭审中，吴情样主张杨清海于签订合同的次日即电话中告知吴情样不愿再出售涉案房产，2014年5月12日合同修改错误后杨清海一直不愿配合办理相关手续，因此吴情样于2014年6月5日向杨清海发出通知函，要求杨清海于11日前配合吴情样、周凤重新签订合同，并且要求杨清海出示共有权人同意出售房屋的证明。同时吴情样主张2014年6月13日后，就继续履行合同事宜和杨清海进行过协商，杨清海提出要求一天之内重签合同和办理资金监管，吴情样要求杨清海的妻子出具同意卖房的证明，由于杨清海无法提供其妻子的同意出售房屋的证明且办理资金监管的时间太紧，吴情样不同意在此情况下继续履行合同。杨清海主张2014年5月12日后吴情样、周凤拒绝监管首期款，2014年6月13日周凤没有按照约定到银行办理资金监管，此后杨清海要求吴情样、周凤办理首期款资金监管并完善合同，但吴情样、周凤一直拖延。中原地产主张2014年6月13日后曾短信通知双方来协商合同履行事宜，因为杨清海要出差，中原地产向吴情样发通知问吴情样是否有空协商，吴情样回复没有时间，此后中原地产就没有继续组织双方协商。
原审另查明，深圳市宝安区民治街道上塘居委某花园X栋XXX房的权利人为杨清海，于2009年12月31日取得房地产证。
吴情样、周凤向原审法院提起本案诉讼，请求：1、杨清海双倍返还吴情样、周凤的定金共计10万元；2、本案的诉讼费由杨清海承担。
杨清海向原审法院提起反诉，请求：1、吴情样、周凤支付违约金16万元；2、由吴情样、周凤承担本案的诉讼费。
原审法院认为，吴情样、周凤、杨清海签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
本案争议的焦点在于合同不能继续履行的原因是归责于吴情样、周凤还是杨清海。原审法院认为，首先，根据《二手房买卖合同》的约定，吴情样、周凤作为买方的合同义务是支付定金、首期款和申请银行按揭贷款，在取得贷款承诺书后办理过户登记手续，杨清海的合同义务是出具公证委托书委托担保公司融资赎楼、协助吴情样、周凤办理相关首期款监管和申请银行贷款，《二手房买卖合同》签订后，吴情样已经向杨清海支付了定金，杨清海也出具了公证委托书，双方已经开始履行合同义务；其次，吴情样、周凤、杨清海双方产生争议在办理首期款监管和申请银行贷款阶段，2014年5月12日，周凤办理首期款监管和申请银行贷款时，杨清海的代理人陈启文已经履行了协助义务，在相关需要杨清海协助办理的文书上签名，说明此时杨清海积极履行了合同义务。此后由于中原地产工作人员的疏忽造成《二手房买卖合同》卖方处姓名填错，在吴情样、周凤、杨清海、中原地产的协商下，于2014年6月13日再次到银行办理首期款监管和申请银行贷款、完善《二手房买卖合同》时，杨清海按照约定到达银行，说明2014年6月13日之前杨清海一直履行协助义务，没有证据证明杨清海存在违约行为；第三、在2014年5月12日没有成功申请银行贷款的情况下，吴情样、周凤、杨清海双方对合同进行了修改，确定吴情样、周凤应当在2014年6月13日之前办理首期款监管和申请银行贷款的合同义务，而在各方当事人约定2014年6月13日下午到银行办理相关手续时，吴情样到达银行时已近银行下班时间，作为申请贷款人的周凤根本没有到银行办理相关手续，吴情样、周凤对2014年6月13日未能办理首期款监管和申请银行贷款存在明显的过错；第四、吴情样、周凤作为买方，支付首期款及通过银行按揭的方式支付剩余购房款是其主要合同义务，杨清海只是协助吴情样、周凤办理上述手续，在2014年6月13日未能办理首期款监管和申请银行贷款时，吴情样、周凤应当主动联系杨清海或中原地产，协商办理首期款监管和申请银行贷款的时间和方式，但根据吴情样庭审中的自认，在杨清海明确表示可以在一天内重签合同和办理资金监管的情况下，吴情样认为时间太紧拒绝履行，在涉案房产房地产证上权利人为杨清海的情况下吴情样还提出要求杨清海的妻子出具同意出售房屋的证明，显然吴情样提出的条件增加了杨清海的合同义务，杨清海有权拒绝履行合同之外的义务，吴情样以杨清海没有答应该条件为由拒绝履行合同违反了合同约定，而且在吴情样、周凤超出合同约定时间仍未办理首期款监管和申请银行贷款时，杨清海提出一天之内重签合同和办理资金监管并无不当之处，吴情样以时间太紧为由拒绝履行合同义务只能说明吴情样不愿继续履行合同，因此原审法院认定是原告吴情样、周凤的违约行为造成合同无法履行；第五、杨清海按照吴情样、周凤所提供的地址、电话于2014年6月23日向吴情样、周凤发出律师函，要求吴情样、周凤在五日内履行监管首期款的义务，系杨清海根据合同约定正当行使催告的权利，即使杨清海没有发出该律师函，吴情样、周凤应当在非杨清海的责任造成2014年6月13日未能办理首期款监管和申请银行贷款的情况下，及时履行监管首期款的义务，但吴情样、周凤没有提供任何证据证明其于2014年6月13日之后积极履行合同义务，反而中原地产证明吴情样、周凤以没有时间为由拒绝和杨清海协商合同履行事宜，因此吴情样、周凤怠于履行合同约定的办理首期款监管和申请银行贷款，已经构成违约，故吴情样、周凤请求杨清海双倍返还定金的诉讼请求原审法院不予支持。由于吴情样、周凤存在违约行为，杨清海于2014年7月2日向吴情样、周凤发出解除合同的通知符合法律规定，吴情样、周凤、杨清海签订的《二手房买卖合同》已经解除。
《二手房买卖合同》约定如吴情样、周凤未按照本合同约定的期限履行义务超过五日，杨清海可解除合同并选择要求吴情样、周凤支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收吴情样、周凤已支付的定金。在吴情样、周凤违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，杨清海有权选择要求吴情样、周凤承担违约责任的方式，故杨清海有权要求吴情样、周凤支付违约金，综合考虑本案案情，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额，杨清海也没有提供证据证明其损失的具体数额，故原审法院酌情调低为违约金80000元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，杨清海已经选择要求吴情样、周凤支付违约金，因此杨清海应当将其收取的定金50000元返还给吴情样、周凤，上述定金中45000元已经由中原地产放款给杨清海，剩余定金5000元现在中原地产处监管，中原地产已经当庭表示愿意根据法院的判决放出该款项，为减少诉累，中原地产应当直接将上述托管的定金5000元支付给吴情样、周凤，杨清海应当向吴情样、周凤返还定金45000元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴情样、周凤于判决生效之日起十日内向杨清海支付违约金80000元；二、杨清海于判决生效之日起十日内向吴情样、周凤返还定金45000元；三、中原地产于判决生效之日起十日内向吴情样、周凤返还定金5000元；四、驳回吴情样、周凤的其他诉讼请求；五、驳回杨清海的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1150元，由吴情样、周凤和杨清海各负担575元；反诉受理费875元，由吴情样、周凤和杨清海各负担437.5元。
上诉人吴情样、周凤不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、一审判决所查明的事实部分，存在“事实遗漏”及“与客观不符，明显错误”，具体如下：（一）双方协商确定的签订资金监管协议的时间为“2014年6月13日前”而不是具体为“2014年6月13日当天”。（二）2014年6月13日吴情样出差在中山市，杨清海及中原地产在没有提前约定的情况下突然临时发出通知，说见面协商。吴情样匆忙赶回深圳，一路的赶回过程，法庭并没有在判决书如实陈述，这明显属于“漏查”。由于发车晚点及路上堵车，吴情样下午赶到现场，并不是主观上不愿意履行合同；6月13号周凤也一直在中原地产。（三）2014年6月5日，杨清海拒不配合更正协议，吴情样、周凤不得不发EMS信函催告，同时用电话和手机信息通知重签合同的时间和地点，要求在2014年6月11日前重签协议。这足以表明：吴情样、周凤积极履行合同义务。对于杨清海收到函件后，拒不理睬，拒不重签合同，一审判决为什么不提。（四）2014年6月10日及2014年6月11日，吴情样、周凤与中原地产的录音足以表明：吴情样、周凤积极主动要求重签协议，杨清海不配合。该事实在一审判决中也“漏查”，既然中原地产也认可录音的真实性，为什么一审判决不陈述。（五）杨清海要求吴情样、周凤一天之内（6月20号）做资金监管，一方面当天银行已经快下班，而且杨清海在要求吴情样、周凤一天内做资金监管的前提条件是不愿意重签合同。既然是协商，双方就应该协商一致，如果完全按一方无理要求，就不叫协商。
二、一审判决对法律问题的认定，不符合法律规定，也不客观、不公正。（一）认定吴情样、周凤违约依据完全是错误的：吴情样、周凤自始自终积极履行合同，无论是客观的行为，还是主观的履约意愿都非常清晰。双方履行合同的客观情况如下：2014年4月23日双方签订了《房产买卖合同》后，吴情样、周凤立即交付了定金3000元，4月24日又交了4.7万元，4月25号杨清海立即反悔拒绝卖房，这说明杨清海是要诈骗定金而且不卖房的事实证据；2014年5月12日吴情样、周凤及杨清海代理人依约都前往银行办理资金监管手续，但银行不接受以“主体变更确认书”直接进行办理资金监管手续，因此，无法完成资金监管手续。2014年5月13日，三方约好在三份原合同的基础上增加周凤的名字及补充条款，此时，中原地产错误将原合同的“卖方”和“买方”都写成了“周风”，做资金监管的银行不能接受错误的合同。因此双方不得不重新签订协议，双方只能协商一致将办理资金监管手续的时间改为“2013年6月13日前”，期间：为了重新签订一份正确的合同，吴情样、周凤一直积极主动约杨清海，但杨清海并不愿意配合，因此，吴情样、周凤不得不书面通知要求杨清海在6月11日前重新签订协议，但杨清海接到通知后，也不愿意配合办理重新签订合同手续。2014年6月13日当天上午，中原地产在没有提前约定的情况下临时通知重新签订合同，吴情样不得不放下所有的急事，从中山一路赶回，结果赶回深圳时，杨清海称：“已经来不及办理，要没收吴情样、周凤的定金”，经中原地产协调后，双方再次来到中原地产。协调期间，双方因一些小误会引发了争吵，杨清海动手打了吴情样、周凤的朋友，随后杨清海打电话叫了几个流氓过来威胁说要打爆吴情样、周凤的头，吴情样、周凤报警处理后，双方都前往派出所做笔录。这件事充分说明杨清海真正目的是不卖房。2014年6月17日吴情样、周凤又积极主动发信息给杨清海，约定6月20号重签合同。6月20号双方见面后杨清海提出要吴情样、周凤当天去做资金监管，而且不配合重签合同。此后，杨清海单方发出了解除合同的通知书，明确要求“没收定金”。（二）合同无法继续履行的原因是“中原地产的失误”，使原合同无法继续使用及履行，双方无法重新协商一致，并非一方的过错。双方发生争议在于，无法就合同中的备注条款达成一致，无法按原合同重新签订，既然原合同，在没有重新达成合意的情况下，则无法继续使用及履行，这显然并非一方的过错，若一定要追究责任只能由中原地产承担法律后果，合同无法履行责任，简单归咎于吴情样、周凤，是非常错误和不公正，也毫无依据的。（三）最终导致合同解除的根本原因在于，杨清海方单方提出解除合同，不愿意继续再协商及履行。对于杨清海解除合同的行为只有两种法律结果：其一，由于客观原因合同无法继续履行、双方又无法达成一致，杨清海解除合同后应退还定金，双方终止履行。其二，杨清海解除合同缺乏依据，单方不愿意继续协商，属于违约行为。一审判决在认定合同无法履行的法律问题上，显然缺乏依据。（四）关于定金及违约金的选择问题上，一审判决出现错误。本案之所以发生争议，是杨清海单方提出解除合同，并明确提出“没收定金”，这表明：杨清海的意思表示非常明确，且生效；那么，一审判决怎么可以再根据杨清海的诉求重新确定杨清海的选择。据法律规定杨清海既然选择了定金就不可再适用违约金条款。
综上，为维护吴情样、周凤的合法权益，请求：1、撤销原审判决；2、判令杨清海应双倍返还吴情样、周凤定金共计10万元；3、判令吴情样、周凤无需向杨清海支付任何款项。
被上诉人杨清海答辩称：本案双方的合同约定吴情样、周凤应在2014年5月13日前将首期款支付至银行监管账号账户，杨清海也委托代理人于2014年5月12日协助吴情样、周凤到银行办理银行监管账号，但吴情样、周凤并未按期支付首期款，在杨清海多次催告下吴情样、周凤仍未支付，杨清海依合同约定解除合同符合法律规定，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。
原审第三人中原地产答辩称：中原地产已确实履行了应尽的居间义务，且并无过错，按照资金托管协议的约定，中原地产把吴情样、周凤交付给杨清海的定金50000元托管在中原地产处，并在约定放款条件成就的情形下放款45000元给杨清海，剩余5000元作为押金，中原地产将根据法院的生效判决放出此款项。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。吴情样与杨清海签订的涉案《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。在合同履行过程中，吴情样要求将房产登记在妻子周凤名下，以周凤的名义申请银行贷款，得到了周凤、杨清海的认可，故周凤亦加入涉案合同，受合同约束。由于办理首期款资金监管及申请按揭贷款是买方吴情样、周凤的主要合同义务，其应主动、积极的完成相关手续，但在涉案合同因中原地产工作人员的疏忽填写错误后，当事双方未能在各方约定的6月13日前重签合同并办理资金监管手续；到6月13日，杨清海与中原地产工作人员依约到银行办理相关手续时，周凤始终未到银行，吴情样到达银行时已近下班时间；在此之后，杨清海于6月23日以律师函的形式通知吴情样、周凤尽快履行合同义务，吴情样、周凤未能履约，亦不予回复，可知吴情样、周凤怠于履行合同义务，已构成违约，杨清海可通知解除合同并要求吴情样、周凤承担违约责任，原审法院认定事实清楚，处理结果亦无不当，本院予以维持。吴情样、周凤虽上诉称杨清海不想卖房且故意不配合重签合同，但并未提供充分证据予以佐证，中原地产亦证明双方未能重签合同的原因在于吴情样、周凤要求在原合同基础上增加备注条款，故对吴情样、周凤的上诉理由，本院不予采信。关于杨清海主张违约金的问题，本院认定为，杨清海在7月2日的律师函中虽有没收定金的表述，但因吴情样、周凤不同意，双方未就违约责任的承担达成一致意见。在向原审法院提出反诉时，杨清海依据合同约定选择要求吴情样、周凤承担违约金，于法有据，原审法院据此判决杨清海返还定金，吴情样、周凤支付违约金，处理结果并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3200元，由上诉人吴情样、周凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年四月七日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。