广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法民二申字第250号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：楚玉旗，男，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王雪利，广东百科律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：李惠玲，女，汉族，住广东省广州市天河区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：杨剑沄，女，汉族，住广东省广州市天河区。上列两被申请人的共同委托代理人：何秋晨，广东环宇京茂律师事务所律师。上列两被申请人的共同委托代理人：梁志婷。一审被告：刘美素，女，汉族，住广东省广州市越秀区。再审申请人楚玉旗因与被申请人李惠玲、杨剑沄及一审被告刘美素房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2083号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。楚玉旗申请再审称：一、一、二审法院适用法律错误。第一，涉案房屋没有房屋安全鉴定书，是不得出租房屋（新证据）。楚玉旗至广州市房屋安全鉴定中心核实，涉案房屋根本没有进行房屋安全鉴定。根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条规定的具有下列情形之一的房屋，不得出租：“（五）属于违法建设；（七）不符合消防安全标准；（九）其他法律、法规规章禁止的”。因此，李惠玲、杨剑沄违反了法律、法规的禁止性规定，涉案房屋为不得出租房屋。第二、涉案房屋不是适租房。李惠玲、杨剑沄出租给楚玉旗的涉案房屋根本不具备餐饮功能，李惠玲、杨剑沄作为出租人最主要的法定义务是在出租涉案房屋时，涉案房屋应当具备餐饮功能，而不是只负责收取租金。一、二审法院以李惠玲、杨剑沄与楚玉旗协议约定而认定办理餐饮功能手续是楚玉旗的责任，显然是错误的。二、一、二审法院认定事实错误。第一、涉案房屋是临时用水、电，没有符合合同约定的水、电设施，没有排污系统、没有烟囱，不具备做餐饮业的条件。一、二审法院认定事实时，只依据李惠玲、杨剑沄提供的《2楼铺楚玉旗欠租水电明细表》，而对楚玉旗提供的冠城酒家工程部主管计算出来的酒家正常经营所需电量和杨小雄所作的《关于供电补充协议的说明》完全无视错误。且涉案房屋没有排污和排烟系统，根本无法经营餐饮业。第二、楚玉旗有新证据证明李惠玲、杨剑沄没有配合楚玉旗前往规划局办理增加餐饮功能手续（新证据）。二审时，李惠玲、杨剑沄提交了广东中人环保科技工程有限公司（下称“中人公司”）的《关于我司与冠城酒家楚玉旗的环保工程合同事宜的概述》现楚玉旗提交中人公司出具的新证词《〈关于我司与冠城酒家楚玉旗的环保工程合同事宜的概述〉的说明》，证明该份概述为中人公司陈景群与李惠玲、杨剑沄合作所作的虚假证词。三、一、二审法院的判决楚玉旗拆除装修、支付租金违背了公平原则。本案中，在李惠玲、杨剑沄办理完毕增加餐饮功能手续后，李惠玲、杨剑沄对涉案房屋才能算是真正意义上的交付。在此之前，楚玉旗依照诚实原则对涉案房屋进行了装修，为此购进了各种设备，已投入几百万元，花费巨大。一、二审法院判决楚玉旗在不损害涉案房屋的前提下拆除涉案房屋的装修，不仅不具有实际操作的可能性，又需要一笔可观的费用，而且，冠城酒家的装修都是附着物，只能与冠城酒家的装修配套使用，拆除后就完全丧失了其价值。李惠玲、杨剑沄未履行法定义务的根本违约行为导致了楚玉旗如此巨大的损失，一、审法院这样判，对楚玉旗来说，明显不公平。为此，请求对本案进行再审，依法改判。李惠玲、杨剑沄提交意见称：楚玉旗的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据楚玉旗的再审理由，本案再审审查主要涉及如下问题：（一）关于涉案租赁合同的效力问题。经查，李惠玲、杨剑沄出租给楚玉旗的涉案房屋，已取得了房地产权证，故依法属于可以出租的房屋。李惠玲、杨剑沄与楚玉旗双方自愿签订的相关涉案合同，均系双方当事人的真实意思表示，其内容均无违反法律、行政法规的强制性规定。因此，一、二审法院认定双方签订的相关合同合法有效正确。（二）关于李惠玲、杨剑沄是否已尽到了出租人义务的问题。经查，双方签订的租赁合同及《补充协议》中明确约定，李惠玲、杨剑沄按场地现状出租给楚玉旗，鉴于目前没有独立的水电供应设施，双方互相配合处理好水电的正常供应；李惠玲、杨剑沄须协助楚玉旗报装、安装水电供应系统的相关设备、设施，直到能正常用水、用电；租赁期间，房屋范围内的水、电等设施设备由楚玉旗自行负责安装、改造并承担相关费用；因商业用途的房屋若经营餐饮业，须房屋业主到规划局签名办理房屋增加餐饮功能的相关手续；李惠玲、杨剑沄同意配合楚玉旗到规划局办理相关手续，楚玉旗同意承担因房屋增加餐饮功能所引起的相关法律责任及费用。首先，从上述约定内容可见，李惠玲、杨剑沄在报装、安装水电供应系统的相关设备设施方面只负有协助的义务；安装、改造用电设施应由楚玉旗自行负责。原审庭审中，楚玉旗对物管处出具的《2楼铺楚玉旗欠租水电明细表》中2012年12月至2013年2月期间产生的费用无异议。从上述证据可以看出，楚玉旗自2012年12月起已可在涉案场地正常使用水电设施。其次，从上述约定内容可见，李惠玲、杨剑沄在到规划局办理增加餐饮功能的相关手续方面亦只负有协助办理的义务。根据一、二审法院查明事实，双方签订《补充协议》后，楚玉旗方委托了中介公司办理该增加餐饮功能事宜，李惠玲、杨剑沄曾多次配合前往规划局办理增加餐饮功能手续。在原审诉讼中，楚玉旗对该事实亦不持异议。从上述事实可见，李惠玲、杨剑沄已依约履行了必要的协助义务。一、二审法院据此认定楚玉旗反诉称李惠玲、杨剑沄提供的租赁物不符合合同约定的用途，也即餐饮用途，且李惠玲、杨剑沄无提供基本的用电设施而构成违约，没有事实依据，不予支持，并无不当。（三）导致合同解除的原因及归责问题。如前所述，李惠玲、杨剑沄已依约向楚玉旗交付了涉案房屋，亦依约履行了协助义务，作为承租人的楚玉旗则应按合同的约定向李惠玲、杨剑沄支付约定的租金。经查，涉案合同约定2012年5月28日为租金起算的时间，楚玉旗应依约于每月的30日前缴付次月租金96417．48元给李惠玲、杨剑沄。根据一、二审法院查明的事实，楚玉旗从2012年8月4日至2013年2月5日期间，只分次给付了300800元租金。楚玉旗拖欠租金的事实，已从双方于2012年12月26日签订的《补充协议》中确定截至2012年12月30日止，楚玉旗拖欠李惠玲、杨剑沄租金541340.04元，以及双方于2013年3月25日签订的内容包括李惠玲、杨剑沄同意为楚玉旗垫付员工工资的《协议》中，楚玉旗确认截止至2013年3月24日止所欠租金为780592.5元所确认。楚玉旗拖欠租金的行为明显已构成违约。由于楚玉旗没有依照《补充协议》及《协议》的约定偿还其所拖欠的租金，故李惠玲、杨剑沄提起本案诉讼，要求解除合同，符合上述协议的约定。一、二审法院据此认定导致双方合同解除的根本原因在于楚玉旗长期欠付租金，楚玉旗应就其违约行为承担相应的违约责任，并无不当。（四）关于合同解除后租金及装修的处理问题。如前所述，本案系因楚玉旗的违约行为导致合同解除，故其应当承担相应违约责任。一、二审法院根据查明的事实，判令楚玉旗向李惠玲、杨剑沄支付相应的租金及违约金，并无不当。至于装修问题。由于双方对于装饰装修物的处理没有约定，而本案系因承租人楚玉旗违约而导致合同解除，且出租人李惠玲、杨剑沄明确表示不留用涉案场地的装饰、装修。一、二审法院据此并根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释﹥》第十一条第（二）项、第十三条的规定，认定李惠玲、杨剑沄无需对涉案场地的装修、装饰支付费用，楚玉旗可在不损坏涉案房屋的前提下对其装修、装饰物进行拆除，亦无不当。综上，楚玉旗的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回楚玉旗的再审申请。审 判 长  彭仕泉审 判 员  陈少林代理审判员  陈 颖二〇一五年六月二日书 记 员  陈 敏