湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1202民初2347号原告：黄燕，女，1984年3月7日出生，汉族，住湖北省咸宁市，共同诉讼代表人：王洪彪，男，1978年12月24日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：咸宁市金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚房地产公司）。住所地：咸宁市温泉路**号（金诚·时尚广场*座***室）。法定代表人：李友群，该公司执行董事。委托代理人：余隆盛，湖北佳成律师事�所律师，一般代理。第三人：湖北金盛智信运营管理有限公司（以下简称金盛公司）。委托代理人：金圣茗，湖北佳成律师事务所律师，一般代理。原告黄燕等13人与被告金诚房地产公司、第三人金盛公司房屋买卖合同纠纷13案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告黄燕、原告共同诉讼代表人王洪彪、被告金诚房地产公司委托代理人余隆盛、第三人金盛公司委托代理人金圣茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄燕向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已付购房款110138元；3、判令被告向原告支付违约金56941元；4、判令被告赔偿原告门面租金损失11564元及银行贷款利息损失16431元；判令被告向原告支付已付的契税4460.62元和房屋维修基�746元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月30日，原、被告签订一份合同编号为XN201507191《商品房买卖合同》及附件，合同约定商品房用途为商业用房，建筑面积为14.92平方米，合同总价为110138元，原告一次性支付了全部购房款。根据合同第八条约定，被告应当在2015年12月30日前将合同约定验收合格条件的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，被告在商品房交付原告使用后180日内为原告在产权登记机关备案登记，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。依照约定，被告应当在2016年6月28日之�将资料报产权登记机关备案为原告办理房地产权属证书。由于被告的违约行为，导致原告至今未取得房地产权属证书。为此，根据《合同法》等有关法律规定提起诉讼，望判如所求。金诚房地产公司辩称：1、原告请求解除合同的条件不成就，原告的诉讼请求是根据双方合同第十五条的规定起诉的，该合同是国家建设部门制定的老版本合同；被告已按约定将办证资料都提交给房产局了。合同第十五条约定是在交付房屋后180日内备案登记，并非约定办证。2、本案应当追加金盛公司为第三人参加诉讼，被告将房屋交付给原告后，原告将房屋租赁给金盛公司经营管理。3、原告实际并没有损失，金盛公司将三年租金已付给了原告，有部分购房者已将租金抵了购房款。4、请求退还购房款金额必须以发票金额为准；违约金原告理解错误，应当按照合同约定标准计算；不存在租金损失，原告取得房屋后已经出租了，不存在其他损失。第三人述称：本案与第三人没有关联，第三人不是本案应承担责任的第三方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：2015年5月30日，原、被告签订一份合同编号为XN201507191《商品房买卖合同》及附件，合同约定商品房用途为商业用房，建筑面积为14.92平方米，合同总价为110138元，原告分三次支付了全部购房款和房屋维修基金746元。根据合同第八条约定，被告应当在2015年12月30日前将合同约定验收合格条件的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，被告在商品房交付原告使用后180日内为原告在产权登记机关备案登记，如因被告责任，原告不能在规定期�内取得房地产权属证书的，买受人要求退房的，按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。原告依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定主张被告支付违约金，超出约定部分的损失诉求依法应予支持，合同第十五条是对因出卖人的责任，不能在规定期限内让买受人取得房屋的房地产权属证书，买受人要求退房的，按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失，这一约定实质上是对出卖人不能如期为买受人办理房地产权属证书的一种违约赔偿损失的处罚，虽双方对逾期办证违约金的计算标准进行了明确约定。即按房价款的0.1%赔偿买受人损失。据此计算房价款110138×0.1%=110元。该约定显然不足以弥补原告的实际损失。被告抗辩提出应按合同约定标准计算违约金的理由与其违约行为造成原告受到的实际损失不符,本院不予认定。被告提交的《金诚·沃尔玛购物广场商铺委托经营管理合同》证据，原告认为与本案无关的理由成立。该证据是原告按被告要求与第三人金盛公司签订的委托经营合同，但实质为被告以其部分购房价款抵销原告三年经营使用权。因此，被告提交的该证据不能作为本案的定案依据采用。本案的争议焦点：1、被告逾期不能办理原告所购房屋的房地产权证，原告请求解除合同的条件是否成就；2、本案第三人金盛公司是否享有委托经营管理合同中的权利、义务；3、原告主张的损失应当如何计算。关于第1个争议焦点：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1或2项处理：“1、买受人退房，出卖人在买受人�出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”。根据合同第八条、第十五条规定，被告应当在2015年12月30日前交付房屋给原告；2016年6月28日前应当将买卖房屋在产权登记机关登记备案并办理房地产权属证书。根据《最高人民法院》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，故原告请求解除《商品房买卖合同》的条件成就。关于第2个争议焦点：本案原、被告在商品房买卖�同中约定讼争商铺总价款为110138元，原告于2015年4月30日向被告交纳购房款10000元、2015年5月14日交纳52424元,该款中代其朋友支付2286元，实际支付应为50138元、2015年8月13日交纳50000元，合计110138元，2016年11月2日交纳契税、印花税4460.62元、房屋维修基金746元，合计5206.62元。两项共计原告的实际损失应为115344.62元。而从原、被告及金盛公司签订的补充协议中明确商铺原总价为139415元，其中商铺差价款26245元，应为出卖方被告以金盛公司与原告签订委托经营管理合同的形式，对该商铺行使使用权三年，以三年期使用权抵扣商铺价款26245元。故委托经营管理合同相关权益均应由被告享有，而金盛公司仅作为被告的关联公司代为行使经营管理权，其在本案中未履行任何义务，故不应享有委托经营管理合同相关权利。关于第3个争议焦点：原、被告在《商品房买卖合同》第十五条明确约定了因被告逾期办理房屋权属证书的违约金标准。但双方约定按已付房价款的0.1%赔偿原告损失，即110138×0.1%=110元。该约定明显低于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，故本院应予调整。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律、法规，应为有效。原告黄燕按约定履行交纳购房款义务。被告金诚房地产公司未按约办理原告房屋所有权证书，原告请求解除合同和赔偿损失于法有据，本院予以支持。由于双方约定的违约金低于造成的损失，故本院酙定调整按中国人民银行同期贷款利率由被告承担占用原告资金期间利息损失。关于原告与湖北金盛公司签订的委托经营管理合同，协议约定：原告将所购商铺三年的�用权委托金盛公司进行统一招商和经营管理以培育市场，该约定为被告以降低商铺价款基数，并由其关联公司湖北金盛公司代原告经营、管理三年的形式从而达到减少交纳税收的目的。而本案原告对所购商铺并未实际行使占有、使用、收益等权利，且根据补充协议约定，讼争商铺原总价为110138元，较商品房买卖合同价高出29277元，该部分价款权属应为被告金诚公司。根据权利和义务相一致的原则，金盛公司在本案中没有履行任何义务，依法亦不应享有任何权利。金盛公司与原告之间的委托经营管理合同关系不能成立，金盛公司不应享有委托经营合同中的权利、义务，与本案处理结果并无法律上的利害关系。原告主张的租金损失与事实不符，本院不予支持。为了维护市场经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第�四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院》第十八条第一款第（一）项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的合同编号为XN201507191《商品房买卖合同》及附件。二、被告金诚房地产公司于本判决生效后十日内退还原告黄燕购房款人民币110138元，契税、维修基金5206.62元，并从付款之日起至本判决执行完毕之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利息支付给原告（其中10000元从2015年5月1日起计算、50138元从2015年5月15日起计算，50000元从2015年8月14日起计算，5206.62元从2016年11月3日起计算）。三、驳回原告黄燕的其他诉讼请求。案件受理费2003元，�被告金诚房地产公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  阮文胜审 判 员  黄大湖人民陪审员  李汉华二〇一七年十月二十七日书 记 员  姚仁鹏