广东省南澳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕澳法民初字第84号
原告朱树钦，男，汉族，住南澳县。居民身份证编号×××0051。
被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司，住所地南澳县。
法定代表人杨岱琛。
委托代理人景华，男，××年××月××日出生，住汕头市。
原告朱树钦诉被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司（以下简称南澳恒生公司）商品房预售、预约合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月21日召集原、被告进行证据交换，同日公开开庭进行了审理。原告朱树钦、被告南澳恒生公司的委托代理人景华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月8日，原告向被告购买位于南澳县后××前盐北××“××府邸”商品房××房一套，并按被告要求缴交购房款合计560000元。2013年8月18日，被告作出《关于南澳县恒生富通房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》。2014年2月，原、被告签订第一份《汕头市商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于南澳县后××前盐北××“××府邸”商品房××房一套，房屋总价款为560000元。被告应于2014年6月30日前向原告交付上述房屋。2014年2月，原、被告签订第二份《汕头市商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于南澳县后××前盐北××“××府邸”商品房××房一套，房屋总价款为人民币295300元，被告应于2014年6月30日前向原告交付上述虏屋。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款295300元，2014年12月28日，被告向原告出具收到原告购房款295300元收款收据。2014年5月9日，原、被告签订第三份《汕头市商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于南澳县后××前盐北××“××府邸”商品房××铺面一个，房款总价款为639450元。被告应于2014年6月30日前向原告交付上述铺面。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款639450元。2014年12月30日，被告向原告出具收到原告购房款639450元收款收据。2015年2月28日，原、被告签订第四份《汕头市商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于南澳县后××前盐北××“××府邸”商品房××房一套，房屋总价款为234780元。被告应于2015年5月30日前向原告交付上述房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款234780元。2012年9月14日，原、被告签订《认购协议书》，约定原告向被告购买“恒生府邸”地下人防工程停车场车位二个，每个车位价款为88000元，合计176000元。协议签订后，原告依约向被告支付了全部车位款176000元。2015年2月l9日，原告向李美兰等承买“恒生府邸”地下人防工程停车场车位三个，每个车位100000元，共300000元，原告已依约支付车位款300000元。综上所述，原告均已依约向被告支付了全部购房款、车位款项，但被告没有按《汕头市商品房买卖合同》及《认购协议书》的约定向原告交付上述商品房，也没有办理相应的交易确权登记手续。根据《汕头市商品房买卖合同》及《认购协议书》的约定，被告逾期交房己构成违约，应向原告支付相应的违约金并协助原告办理房屋所有权证，继续履行合同。综上所述，被告的行为已严重损害原告的合法权益，为此，原告提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告交付位于南澳县后××前盐北××“××府邸”商品房××、××房，第5幢401房，首层017号铺面及地下人防工程停车场车位五个，并协助原告向房地产管理机关办理上述房产确权登记手续；2、被告按日以原告已支付房价款（“恒生府邸”商品房第4幢801、802房、首层017号铺面）的万分之二向原告支付违约金，违约金支付（“恒生府邸”商品房第4幢801、802房、首层017号铺面自2014年7月1日起计，“恒生府邸”商品房第5幢401房自2015年6月1日起计）至被告实际交付房屋之日止，违约金暂计为13554元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告要求确认合同有效，同时放弃第2项诉讼请求。另外，因本案和原告杨楚丹诉被告商品房预售合同纠纷［（2015）汕澳法民初字第122号］一案，被告既与原告朱树钦签订恒生府邸第17号铺面《汕头市商品房买卖合同》又与原告杨楚丹签订《认购协议书》，涉嫌一房两卖。为方便审理，原告朱树钦同意将其与被告南澳恒生公司签订的恒生府邸第17号铺面《汕头市商品房买卖合同》纠纷和原告杨楚丹与被告南澳恒生公司商品房预售合同纠纷［（2015）汕澳法民初字第122号］一案合并审理，并作为第三人参加到原告杨楚丹与被告商品房预售合同纠纷［（2015）汕澳法民初字第122号］一案中，原告朱树钦、原告杨楚丹及被告均表示同意。
原告朱树钦对其起诉的事实在举证期限内提供如下证据：
1、原告《身份证》复印件一份，证明原告诉讼主体资格。
2、被告《营业执照及组织机构代码证》复印件一份，证明被告诉讼主体资格。
3、《商品房预售许可证》复印件一份，证明被告可预售商品房的事实。
4、《关于南澳县恒生富通房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》复印件一份，证明广东恒生富通置业有限公司（以下简称广东恒生公司）的经济往来、权利义务由被告承接的事实。
5、《汕头市商品房买卖合同》复印件三份、《认购协议书》复印件四份，证明原告向被告购买位于南澳县后××前盐北××“××府邸”商品房××、××房，第5幢401房及地下人防工程停车场车位五个的事实。
6、《收款收据》复印件四份，证明原告已付清全部购房款的事实。
被告南澳恒生公司辩称，确认原告的第一项诉求，购房协议有效。但现在无法交付房屋，因为房屋尚未验收。关于违约金的问题，公司认为合理，要求原告谅解，不要计息，因为现在企业经营很困难。
被告南澳恒生公司对其辨称的事实在举证期限内提供如下证据：
1、《广东省南澳县商品房预售许可证》复印件一份，证明被告开发销售房地产合法。
2、《组织机构代码证》复印件一份，证明被告主体资格。
3、《企业法人营业执照》复印件一份，证明被告主体资格。
4、《建设工程规划许可证》复印件一份，证明被告开发销售房地产合法。
5、《建设用地规划许可证》复印件一份，证明被告开发销售房地产合法。
6、《房地产开发项目合作协议书》复印件一份，证明被告与潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司（以下简称潮州南澳分公司）曾经有过于恒生府邸项目开发销售分配的约定，但没有授权潮州南澳分公司收取任何房款，所有房屋统一由被告销售、收取房款。
7、《联合开发商住楼协议书》复印件一份，证明被告与潮州公司曾经有过“恒生府邸”项目开发销售分配的约定，但没有授权潮州公司收取任何房款，所有房屋统一由被告销售、收取房款。
8、《关于恒生府邸住宅小区项目核准的批复》复印件一份，证明被告开发销售房地产合法。
9、《联合开发商住楼合同书》复印件一份，证明被告与潮州公司曾经有过“恒生府邸”项目开发销售分配的约定，但没有授权潮州公司收取任何房款，所有房屋统一由被告销售、收取房款。
10、《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》复印件一份，证明原告与广东恒生公司签署的认购协议书，该协议书的权利义务由被告承担。
11、《声明》复印件一份，证明“恒生府邸”项目除了分配给宫前盐村民委员会35%份额外，其余65%份额统一由被告处理。
12、《法定代表人身份证明书》复印件一份，证明被告主体资格。
13、《建筑工程施工许可证》复印件一份，证明被告开发销售房地产合法。
14、《税务登记证》复印件一份，证明被告主体资格。
15、南国用（2014）字第特1390号《国有土地使用证》复印件一份，证明“恒生府邸”住宅小区土地使用权现登记在后宅镇宫前盐业经济联合社名下。
本院为查明案件事实，分别向南澳县国土资源局、南澳县城乡规划局、南澳县发展和改革局、南澳县住房和城乡建设局就“恒生府邸”住宅小区项目土地、立项、商品房预售许可等问题发函查核，上述职能部门均予以函复。此外，本院亦对案外人陈汉明、李美兰和蔡呢做了有关调查询问。
经开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据1、2、3、4、5、8、10、12、13、14、15无异议，对证据6、7、9、11无异议，认为与本案无关。
原、被告对本院出示的五份复函以及三份询问笔录均无异议。
经审理查明：2012年2月1日，广东恒生公司与潮州南澳分公司签订《房地产开发项目合作协议书》，约定：潮州南澳分公司与广东恒生公司合作开发位于南澳县××××镇宫前盐田北坨一处建设住宅用地［国有土地使用证号为南国用（2011）字第特1190号］约17.57亩，暂定名为“宫前雅轩”，由广东恒生公司出资建设，潮州南澳分公司协助立项、报建、环评和招标、施工许可证、房地产预售等手续至广东恒生公司名下。并对建成后楼房分成（潮州南澳分公司分得35%，广东恒生公司分得65%）等作了约定，同时约定潮州南澳分公司分得的房产原则上大部分用于本项目地块的安置用房，少量（不超过潮州南澳分公司分得房产的10%）需要销售则需交由项目公司统一销售，项目公司不收取潮州南澳分公司任何费用，售房税费和办理房地产权证的费用由各方自行承担。
2012年3月8日，广东恒生公司向宫前盐村委会和潮州公司作出《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》，声明为理顺“恒生府邸”项目的开发、建设、销售的各项申报、审批程序手续，必须将原广东恒生公司变更为被告，并对已签订的相关联合开发协议进行开发主体单位变更手续。变更手续后，原广东恒生公司与贵单位所签署的一切契约、文书和经济往来以及权利和义务，概由被告继续履行并承担相应法律责任。宫前盐村委会和被告均表示同意。
2012年3月15日，宫前盐村委会、潮州公司和广东恒生公司签订《联合开发商住楼协议书》，宫前盐村委会同意潮州公司邀请广东恒生公司参与项目的共同开发，由广东恒生公司全额投资及经营。同时约定由潮州公司的下属公司潮州南澳分公司与广东恒生公司签订具体的实施细则。
2013年8月28日，被告向宫前盐村委会和潮州公司作出《南澳县恒生房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》，声明同意广东恒生公司《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》，愿意承接“恒生府邸”房地产开发项目，并作为合作开发主体单位。变更手续后，原广东恒生公司与贵单位所签署的一切契约、文书和经济往来以及权利和义务、税务概由被告继续履行并承担相应法律责任。宫前盐村委会和潮州公司均表示同意。
2012年9月，“恒生府邸”住宅小区（也称“恒生府邸”住宅楼）开始动工建设。
2012年9月12日，南澳县城乡规划局发给宫前村委会和被告《建设用地规划许可证》（证号为：地字第201203号），同意上述用地面积11713.08平方米（实用地8978.7平方米），建设规模50581.3平方米。
2012年12月3日，南澳县发展和改革局发给被告《关于恒生府邸住宅小区核准的批复》，核准同意建设“恒生府邸”住宅小区项目，项目单位为被告，项目建设地点位于南澳县××××镇宫前盐田北坨，项目使用权面积8978.7平方米，总建筑面积50581.3平方米。
2012年12月27日，南澳县城乡规划局发给被告《建筑工程规划许可证》（证号为201209号），同意被告开发位于南澳县××××前盐北坨“恒生府邸”住宅楼，建设规模为50581.3平方米（其中地下车库面积为8333.76平方米）。
2012年12月28日，南澳县住宅和城乡建设局发给被告《建筑工程施工许可证》（证号为440523201212280101号），同意建设规模为五幢十五层（地下一层）住宅楼，总面积为50581.3平方米。
2013年9月30日，南澳县住宅和城乡建设局发给被告《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字（2013）07号），有效期自2013年9月30日至2014年9月29日止（延期至2015年3月30日），同意原告预售房屋建筑面积为37750.24平方米，计303套，其中住宅为29368.67平方米，计283套；商业用房1965.52平方米，计20套；车位6416.05平方米，计161个。
被告按施工许可将“恒生府邸”住宅小区建成五幢十五层住宅楼，主体工程及外墙装饰基本完成，但工程尚未竣工、验收，现处于停工状态。
2012年9月14日，原告与广东恒生公司签订《人防工程停车场车位使用合同》，约定原告向广东恒生公司购买位于南澳县后××镇“××府邸”住宅小区××栋地下停车场两个车位的使用权（车位尚未确定具体位置），面积15平方米，使用费176000元，该款在签订合同时已付清。2012年9月14日，案外人李美兰、陈汉明分别向广东恒生公司购买位于南澳县后××镇“××府邸”住宅小区××、××地下停车场车位各一个的使用权。2013年6月14日，案外人蔡呢向广东恒生公司购买位于南澳县后××镇“××府邸”住宅小区××地下停车场车位一个的使用权。李美兰、陈汉明、蔡呢车位使用费在签订合同时已付清。上述的车位均无具体位置。2015年1月14日，蔡呢将其购买的车位使用权转让给原告。2015年1月22日，陈汉明将其购买的车位使用权转让给原告。2015年2月19日，李美兰将其购买的车位使用权转让给原告。三个车位使用权的转让款均为100000元，原告已全部付清。同时，上述五份《人防工程停车场车位使用合同》还约定，“合同仅为停车位使用合同，政府如颁发执行新的相关法规政策，可办理停车位使用的权属证件的，乙方（购买者）须按规定标准补交相关费用及税费，并提交相关证件给甲方（指广东恒生公司），在乙方交清相关费用及税费后，甲方应予协助乙方办理停车位权属证书”。庭审时，被告将对上述车位的使用权转让行为予以确认。
2014年2月15日，原、被告签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9070165号）一份，约定：原告向被告购买位于南澳县后宅镇“恒生府邸”住宅小区第4栋801号房，建筑面积203.08平方米，套内建筑面积165.85平方米，公共分摊面积37.23平方米，建筑面积单价为2757.53元，房屋总价款为560000元，该款已于2012年8月8日支付完毕。同日，原、被告签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9070159号）一份，约定：原告向被告购买位于南澳县后宅镇“恒生府邸”住宅小区第4栋802号房，建筑面积59.06平方米，套内建筑面积48.24平方米，公共分摊面积约10.82平方米，建筑面积单价为5000元，房屋总价款为295300元。合同签订后，原告依约向被告支付购房款295300元。2014年12月8日，被告向原告出具收到第4栋802号房购房款295300元的收款收据。原、被告还约定上述两套房屋皆于2014年6月30日前交付使用。2014年5月9日，原、被告签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9070203号）一份，约定：原告向被告购买位于南澳县后宅镇“恒生府邸”住宅小区第5栋401号房，建筑面积117.39平方米，套内建筑面积99.61平方米，公共分摊面积17.78平方米，建筑面积单价为2000元，房屋总价款为234780元。合同签订后，原告依约向被告支付购房款234780元。2015年2月28日，被告向原告出具收到第5栋401号房购房款234780元的收款收据。原、被告还约定上述房屋于2015年5月30日前交付使用。2015年8月3日，原告向本院提起诉讼，请求判准上述诉请。
另查，广东恒生公司于2012年2月27日在汕头市工商局登记成立，法定代表人为杨岱琛，住所地汕头市金平区金砂路86号。南澳恒生公司于2012年7月5日在南澳县工商局登记成立。
又查，2011年4月8日，宫前盐村委会取得《国有土地使用权证》［证号列南国用（2011）字第特1190号］，使用权面积为6664.9平方米。2012年11月28日，南澳县人民政府颁发给宫前盐村委会《国有土地使用证》［证号列南府国用（2012）第特1309号］，土地使用权面积为8978.7平方米（系上一土地在使用权面积上的增加）。2014年6月9日，土地使用权人宫前盐村委会变更为南澳县××××镇宫前盐业经济联合社，证号为南府国用（2014）第特1390号，土地使用权面积为8978.7平方米。该土地使用权至今未变更登记。
原告向本院申请诉讼保全，本院于2015年8月4日作出（2015）汕澳法立保字第9－1号《民事裁定书》，裁定查封被告位于南澳县××××镇“恒生府邸”在建第4栋801、803号、第5栋401号房及人防工程停车场5个；2015年8月4日，本院作出（2015）汕澳法民初字第84号《民事裁定书》，裁定查封被告位于南澳县××××镇“恒生府邸”在建第4栋802号、第3栋1301、1304、1501号房。
上述事实，有原、被告提供的证据，本院调取的证据及庭审笔录等予以证实，足资认定。
本院认为：本案系被告将正在建设的房屋预先出售给原告，原告支付房屋价款而引起的商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是：1、本案《汕头市商品房买卖合同》和《人防工程停车场车位使用合同》是否有效；2、原告所购买的房产及车位能否交付使用和办理确权登记手续。
一、本案《汕头市商品房买卖合同》和《人防工程停车场车位使用合同》是否有效。
原、被告双方签订的三份《汕头市商品房买卖合同》，是在被告取得《广东省南澳县商品房预售许可证》有效期内签订，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，可认定原、被告签订的商品房预售合同有效。因此，原告请求确认《汕头市商品房买卖合同》有效，理由成立，本院予以支持。此外，原告与广东恒生公司签订的二份《人防工程停车场车位使用合同》，原告履行付款的义务，被告对广东恒生公司与原告签订的合同予以追认。原告和广东恒生公司虽然没有明确车位的具体位置，但均同意今后对原告购买的车位进行编号并自行解决。因此，可以认定原告与广东恒生公司签订的合同有效。再者，案外人李美兰，陈汉明、蔡呢与广东恒生公司签订《人防工程停车场车位使用合同》之后，三位案外人又将其车位使用权转让给原告，庭审时，被告对上述的行为均予以追认。因此，原告请求确认《人防工程停车场车位使用合同》有效，理由成立，本院予以支持。
二、原告所购买的房屋、车位能否交付使用并办理确权登记手续。
首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，被告虽于2013年9月30日取得《广东省南澳县商品房预售许可证》，但被告作为开发“恒生府邸”住宅小区项目建设单位至今未取得该项目土地使用权，且“恒生府邸”住宅小区的工程未竣工验收，不能交付使用，房屋交付使用以及办理房屋确权手续的条件尚未成就。因此，原告请求被告将其房屋交付使用及办理确权登记手续，本院不予支持。再者，原告自行购买及转让所得的五个车位，按合同约定尚未达到可以办理权属的条件，因此，原告对五个车位确权登记的请求，本院也不予支持。此外，鉴于被告南澳恒生公司系“恒生府邸”住宅小区的项目建设单位，但未取得该建设项目的土地使用权，本案项目土地使用权的处理，不属民事诉讼调整范围，应由相关行政机关解决。被告南澳恒生公司今后若能取得该项目土地使用权并继续建设，取得已建房产初始登记，原告可以要求被告继续履行合同或者另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告朱树钦与被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9070159号、汕房售9070165号、汕房售9070203号）有效。
二、原告朱树钦及李美兰、陈汉明、蔡呢与广东恒生富通置业有限公司签订的《人防工程停车场车位使用合同》有效；《人防工程停车场车位使用合同》中广东恒生富通置业有限公司的权利和义务由被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司享有和承担；《人防工程停车场车位使用合同》中李美兰、陈汉明、蔡呢的权利和义务由原告朱树钦享有和承担。
三、驳回原告朱树钦的其他诉讼请求。
本案受理费18894元，由原告朱树钦负担2298元，被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司负担16596元；保全费5000元由原告朱树钦负担2000元，被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司负担3000元。被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司应负担的受理费和保全费合计19596元，于本判决发生法律效力之日起30日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 陈镇洲
人民陪审员 唐四妹
人民陪审员 吴伟民
二〇一六年三月十四日
书 记 员 蔡铭冰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。