上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2223号
上诉人（原审被告）乔红元。
委托代理人陈鲲，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托代理人邹朝明，上海中夏旭波律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵银川。
委托代理人武圣合，上海知谦律师事务所律师。
上诉人乔红元因房屋�赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第12962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋登记的权利人为案外人王＊＊，房屋建筑类型为公寓，用途为居住。2011年9月26日，案外人王＊＊（甲方）与赵银川（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区张杨路＊＊＊，建筑面积为144.07平方米，房屋用途为商住，房屋类型为公寓，结构为钢混。房屋租赁期自2011年10月15日起至2014年10月14日止。该房屋月租金为第一年人民币（下同）6，300元，第二年6，300元，第三年6，600元。合同第11-3条约定：乙方在承租期间乙方需转租的情况下，在不造成甲方损失的情况下，可转租。
2012年3月16日，赵银川（甲方）与乔红元（乙方�经上海富远房地产经纪事务所居间介绍签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将其属有的位于上海市浦东新区张杨路＊＊＊的房屋在良好状态下出租给乙方商住使用。该房屋建筑面积为144.07平方米。屋内附属设备详见清单。租赁期自2012年3月18日起至2015年3月17日止，总共为期叁年。租金为每月12，000元，按叁个月为壹期支付，第一期租金于2012年3月18日付清，以后每期租金提前七日缴纳。合同第4.3条约定：如乙方逾期支付租金超过拾天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋。合同第4.4条约定：租赁期间，水、电、煤、电话、卫生费、有线电视费、宽带费由乙方承担，乙方并按单如期缴纳，并把已交的账单保存，以便查证。物业管理费由甲方承担。合同第5条约定：双方议定押租保证金为24，000元整，甲方收取押租保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关�终止时，甲方收取的押租保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。无论在任何情况下，乙方都不能将押租保证金转换为房屋租金。乙方违反本合同的规定，而产生的违约金、损坏赔偿金以及所欠租金等费用，甲方可在押租保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足。合同第11.1条约定：甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未得到对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为24，000元整。
2014年1月23日，赵银川与乔红元签署《协议书》，内容为：本人乔红元承租张杨路＊＊＊，因年前资金周转不开，于2014年1月25日向赵银川借资20，000元用于支付员工工资，以赵银川转账为准。①另欠赵银川肆个月房租，至2014年2月28日止，不包括押金24，000元；②4个月前由赵银川介绍乔�元向张＊借款50，000元整，利息每月1，500元，至今未还；③水电煤气约欠9，000元；④乔红元承诺以上费用于2014年2月28日前全部支付清，付清后由乔红元继续经营；⑤如果2014年2月28日前乔红元无法支付以上费用，赵银川有权转让此店或另行出租，室内设施、设备全部归赵银川所有（室内部分设施原本就是赵银川所有），乔红元应于2014年1月24日前将钥匙交于赵银川。
原审另查明，2012年3月，赵银川出具了一份《协议书》，内容为：甲乙双方对于张杨路x弄x号1D室房屋出租事宜，协商如下：1、甲方将房屋出租乙方做餐饮使用（本餐饮不能注册、单位餐饮），并协助处理餐饮经营期间与物业之间的问题沟通。以至于乙方的正常运营。2、乙方承租经营期间，因油烟排风、食品卫生处理不当以及造成他人影响等等，遭到客户方投诉，则自行承担责任。
原审再查明，上海富�房地产经纪事务所系赵银川的个人独资企业。
2014年4月8日，赵银川起诉至原审法院，请求判令：1、解除赵银川、乔红元双方签订的《物业租赁合同》，乔红元返还上海市浦东新区张杨路x弄x号楼1D室房屋，房屋内的设备归赵银川所有；2、乔红元支付自2013年10月18日起至实际迁出之日止的租金（按每月12，000元的标准计算）及水电煤费用7，505.40元；3、判令乔红元支付赵银川违约金24，000元；4、案件诉讼费用由乔红元承担。
原审审理中，赵银川、乔红元双方一致确认，乔红元向赵银川交付了押金24，000元。关于乔红元交付的押金，赵银川要求将该押金用于抵扣乔红元欠付的房屋租金、水电煤费用和违约金，乔红元则要求赵银川予以退还。关于赵银川主张的归其所有的设备，赵银川提供了一份由赵银川、乔红元双方签字确认的房屋交接书，交接书中载明了双方交接房�时房屋内存放的设施及设备清单，赵银川表示其诉请主张的归其所有的设备即为房屋交接书中所载明的设施及设备。乔红元对该份房屋交接书的真实性无异议，且赵银川、乔红元双方一致确认，赵银川自行取走了设施及设备清单中的8张桌子和60把椅子。关于乔红元的租金支付情况，赵银川称乔红元向赵银川支付了截止至2013年10月17日的租金，之后未付。乔红元则称其向赵银川支付了截止至2013年10月31日的租金，之后未付，但乔红元未能提供租金支付的相关证据。关于上锁的情况，赵银川称其是于2014年1月底对系争房屋上锁，并在2014年3月底发现乔红元锯锁后报警，报警当天赵银川再次对系争房屋进行了上锁，乔红元于报警两天后锯锁进入系争房屋，之后赵银川就没有上过锁。经原审法院释明合同解除的后果，乔红元要求赵银川赔偿装修损失20万元。
原审认为，赵银川、乔红元之间所签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同的约定履行义务。
乔红元辩称上海市房地产权证上载明的系争房屋用途为居住，赵银川将系争房屋租赁给乔红元时告知乔红元该房屋可用于餐饮经营，且赵银川提供的《物业租赁合同》中注明该房屋的用途为商住，赵银川没有证明其已经办理了将该房屋从住宅改变为经营性用房的法定手续，故双方签订的《物业租赁合同》违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条的强制性规定，应属无效合同，鉴于《中华人民共和国物权法》第七十七条系管理类禁止性规定，而并非效力类禁止性规定，违反该条规定并不必然导致合同无效，故对乔红元该项抗辩意见法院不予采纳。
赵银川已履行交房的义务，乔红元理应按约支付租金。现乔红元未按约支付租金，赵银川要求解除双方签订的《物业租赁合同》，符合合同约定，法院予以支持。鉴于赵银川、乔红元双方于2014年1月23日共同签署的《协议书》中明确载明“乔红元承诺于2014年2月28日前全部支付清所欠费用，付清后由乔红元继续经营；如果2014年2月28日前乔红元无法支付所欠费用，赵银川有权转让此店或另行出租”，故法院确认合同解除日为2014年2月28日。
合同解除后，乔红元继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，将系争房屋返还给赵银川，并支付尚未付清的租金及合同解除后的使用费。乔红元称其向赵银川支付了截止至2013年10月31日的租金，之后未付，遭赵银川否认，且乔红元对此未能提供证据予以证明，故法院对此不予采信。
关于房屋使用费的标准，由法院参照双方所签订的《物业租赁合同》所约定的租金标准予以确定。乔红元辩称系争房屋是赵银川从案外人处承租而来，赵银川转租给乔红元的租金差价过高，故赵银川、乔红元之间的房屋使用费应当按照赵银川与案外人的租金标准（即每月6，300元）予以计算，于法无据，法院不予采纳。
乔红元辩称在其承租期间，赵银川曾对系争房屋进行上锁导致其无法正常使用房屋达一个月左右，故要求在赵银川主张的房屋使用费中扣除一个月的房屋使用费，鉴于双方签署的《协议书》中明确约定乔红元应于2014年1月24日前将系争房屋钥匙交于赵银川，但乔红元未按约定交付钥匙，赵银川才对系争房屋进行上锁，且乔红元物品仍存放在系争房屋内，乔红元锯锁后进入系争房屋进行继续使用，故对乔红元该项抗辩意见法院亦不予采纳。
赵银川要求房屋内的设备归其所有，具有《协议书》依据，法院予以支持。赵�川要求乔红元支付水电煤费用7，505.40元，符合双方合同约定，法院予以支持。
租赁合同因乔红元未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，赵银川要求乔红元支付违约金24，000元，符合合同约定，法院亦予以支持。
乔红元辩称双方签订《物业租赁合同》时乔红元向中介公司支付了中介费3，600元，后乔红元得知，赵银川找的中介公司系赵银川的独资企业，故其要求赵银川将该笔中介费退还给乔红元或在乔红元应当支付给赵银川的费用中予以抵扣，于法无据，法院不予采纳。
关于乔红元交付的押金24，000元，赵银川要求将该押金用于抵扣乔红元欠付的房屋租金、水电煤费用和违约金，符合合同约定，法院予以支持。经法院释明合同解除的后果，乔红元要求赵银川赔偿装修损失20万元，于法无据，法院不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三�、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一四年六月三十日作出判决：一、解除赵银川与乔红元的《物业租赁合同》；二、乔红元应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区张杨路＊＊＊房屋，并将房屋返还给赵银川；三、乔红元应于判决生效之日起十五日内支付赵银川自2013年10月18日起至实际迁出之日止按每月12，000元计算的租金及使用费，该款应扣除乔红元已支付的押金24，000元；四、乔红元应于判决生效之日起十五日内支付赵银川水电煤费用7，505.40元；五、乔红元应于判决生效之日起十五日内支付赵银川违约金24，000元；六、上海市浦东新区张杨路＊＊＊房屋内的相关设施设备归赵银川所有。（详见卷内房屋交接书所列明的财产清单，桌子数量变更为2张，椅子数量变更为0把）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，320元，减半收取1，160元，由乔红元负担。
原审判决后，乔红元不服，上诉于本院，诉称：原审适用法律错误导致裁判错误，本案实质系未经主管机关批准改变房屋用途，违反了《物权法》77条的强制性规定，而该规定属否定本案民事行为的内容、结果的效力性规定范畴，本案租赁关系依法应属无效。原审确定的解除日系因所谓该日上诉人违约引起，但乔红元未履行2014年1月23日《协议书》义务系赵银川未按约借款与之引致，原审认定解约日错误。履行期间，赵银川强行锁住标的房屋月余，应扣除此房屋使用费。赵银川利用其个人独资企业收取其租赁房屋中介费3，600元属“巧立名目、隐瞒真象（相）”应予扣除。另本案违约金亦属过�。故上诉请求撤销原判并发回重审。
被上诉人赵银川辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确。本案事实是租约履行期间上诉人本系多次拖延租金，故双方2014年1月23日再次签约明确欠租还款权利、义务，但其再次违约，根本无履约诚意，故请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本案庭审中，乔红元、赵银川共同确认：双方《房屋交接书（租赁）》中电话机（号码＊＊＊＊****）已由乔红元过户至其名下，赵银川不再要求返还。
本院认为，上诉人乔红元与被上诉人赵银川签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，经审核，合同内容不违反禁止性法律、法规规范，双方由此建立的房屋租赁合同关系应为合法有效。
本案争议焦点有三：
一、合同是否违反禁止性法律规定而无效
根据查明事实，本案标的房屋属居住用房，双方《物业租赁合同》虽注明该房屋的用途为商住，但合同履行中出租人赵银川确知承租人乔红元用于餐饮经营。但必须指出，上诉人主张的《中华人民共和国物权法》第七十七条系对房屋业主（产权人）擅自更改住宅用房为经营用房行为的约制，属对单方行为规定，该规范并非为双方法律行为及其效力性约束制定，本案租约涉及双方法律行为之法律效力，并非上述法律规定适用对象。根据现有证据，本案租约双方的权利、义务约定不涉及违法事宜，并不违反法律行为效力性规定，原审关于房屋租赁合同有效裁断符合法律规定，本院应予维持。
二、合同解约日之判断
原审裁判以乔红元未按约支付租金，确定以双方《协议书》约定的乔红元债务履行期限暨赵银川租约解除形成权起始日确定解约日期。乔红元上诉主张其未付租金系赵银川未按约借款与之引致云云，显然该理由与其本案审理的租赁合同法律关系及其履行过错承担不属同一法律关系，亦不存在法律上的必要关联，不能构成房屋租赁合同合法抗辩理由，本院不能采信，原审此部判断准确，应予维持。
三、房屋使用费扣除问题
乔红元主张，赵银川曾强行锁住标的房屋月余，应扣除此房屋使用费。根据查明事实，锁门确对乔红元房屋租赁完全、正常使用形成影响，但当时乔红元的物品始终存放在系争房屋内，上诉人与被上诉人数次反复上锁、锯锁，后乔红元实际进入系争房屋继续使用，应该认为此影响属局部、片段性。查双方《协议书》约定乔红元如不履行（已放宽）期限等情况下付租义务，被上诉人有解约权及明确交付房屋钥匙期日。实际履行中，上诉人仍违约欠付租金导致被上诉人对系争房屋上锁，应该认为，此部履行纠纷形成上诉人存在主要过错，原审裁判有据。乔红元在一、二审期间始终未能举证证明免除一月房屋使用费的事实及法律依据，本院不能采信。另其它上诉主张，原审判理阐述合法、有据，上诉人未有进一步证据佐证，本院难以采信。
综上所述，原审法院查明事实清楚，裁判合法有据，本院应予维持，上诉人乔红元的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。另关于原审判决第六条设施、设备交付部分之电话机，由于双方二审共同确认属上诉人保留，本院予以修正。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第12962号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第12962号民事判决第六项为：上海市浦东新区张杨路x弄x号楼1D室房屋内的相关设施设备归被上诉人赵银川所有【具体项目、数量详见（2014）浦民一（民）初字第12962号卷宗所附2012年3月16日《房屋交接书（租赁）》载明之物品清单，其中桌子数量变更为2张，不包括椅子、电话机（号码＊＊＊＊****）】。
上诉案件受理费人民币2，320元，由上诉人乔红元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十月二十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……