广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1052号
上诉人（原审被告）：广东东荣正明房地产开发有限公司。
法定代理人：刘俊东，职务：董事长。
委托代理人：李彦军，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：李鑫淇，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗小年，男，汉族，1972年12月24日出生。
被上诉人（原审原告）：胡卫群，女，汉族，1971年3月3日出生。
两被上诉人共同委托代理人：张扬，广东粤广律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。
上诉人广东东荣正明房地产开发有限公司（以下简称东荣公司）与被上诉人罗小年、胡卫群因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：东荣公司（原名广东东荣正明投资有限公司，2011年6月13日经广东省工商行政管理局核准变更为现名）是坐落于广州市天河区长湴村南高速公路北侧东荣翰林苑的开发商，取得了上述房屋的《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第20080216号。
2009年6月5日，罗小年、胡卫群与东荣公司签订《商品房买卖合同》，约定：罗小年、胡卫群向东荣公司购买东荣翰林苑第A1-A7栋1层116号房，测绘地址为天河区长兴路299号116房（下简称案涉房屋）；该商品房的用途为商业，合同约定建筑面积共55.47平方米，其中，套内建筑面积47.86平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积7.61平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米30256元，总金额为1448030元，公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；东荣公司应在2009年10月31日前将合同标的物的房屋交付罗小年、胡卫群使用，并于交付使用后720日内向产权登记机关为罗小年、胡卫群办妥产权登记，将以罗小年、胡卫群为产权人的房地产权证交付罗小年、胡卫群；双方确认以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理等。
合同签订后，罗小年、胡卫群向东荣公司付清了全部房款1448030元，东荣公司亦将案涉房屋交付罗小年、胡卫群使用。
2011年1月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发了案涉房屋的《房地产权证》，登记：房屋权属人为罗小年、胡卫群，建筑面积为50.1平方米，套内建筑面积为47.79平方米。
现罗小年、胡卫群以案涉房屋实际公摊建筑面积比合同约定的公摊建筑面积减少5.3平方米为由，要求东荣公司按以下方式赔偿相应的经济损失：总房款1448030元÷合同约定建筑面积55.47平方米×减少的面积5.3平方米。
原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。本案双方的争议焦点在于案涉房屋公共部位与共用房屋分摊面积缩水的责任分担问题。依照合同约定，案涉房屋公共部位与共用房屋分摊建筑面积为7.61平方米（建筑面积55.47平方米-
套内建筑面积47.86平方米），而东荣公司实际交付的房屋公共部位与共用房屋分摊建筑面积仅为2.31平方米（建筑面积50.1平方米-
套内建筑面积47.79平方米）。东荣公司交付的房屋显然与合同约定不符，应属违约。依照合同有关“公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”的约定，合同约定的房屋价款中应已包含公摊面积的价值。而从房屋交易的惯例来看，房屋交易一般以总建筑面积作为计价单位，总建筑面积决定性地影响房屋的交换价值。现东荣公司交付给罗小年、胡卫群的房屋公共部位与共用房屋分摊建筑面积比合同约定的面积大幅减少，现有证据亦无法证明东荣公司就此存在合理免责事由，依据合同有关“以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”的面积差违约处理原则显然不足以弥补罗小年、胡卫群的实际损失，东荣公司应赔偿罗小年、胡卫群相应的损失，赔偿数额应以“总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积”为妥，故东荣公司应向罗小年、胡卫群赔偿损失138355元（1448030元÷55.47平方米×（7.61平方米-2.31平方米））。关于东荣公司抗辩罗小年、胡卫群的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。因本案所涉的公共部位与共用房屋分摊建筑面积差属于房屋房款的一部分，不适用诉讼时效的规定，故东荣公司该抗辩理由不成立，不予采纳。东荣公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年1月10日作出如下判决：东荣公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向罗小年、胡卫群赔偿公共部位与共用房屋分摊建筑面积减少而造成的损失138355元。如果东荣公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3070元，由东荣公司负担。
判后，东荣公司不服上述判决，向本院提起上诉，认为：一、原审认定事实错误，东荣公司已经严格按照设计图纸建设并通过验收，公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设并不存在缩水的问题，交付的房屋符合合同约定。（一）东荣公司依照法定图纸施工建设，并不存在少建设任何建筑的情况，建筑面积与原规划审定的图纸面积相比只增不减。争议面积来自于骑楼的面积，对比《房屋面积预算（测算）成果报告书》和《房屋面积测量成果报告书》，可以看出，骑楼部分面积在预算成果报告的图纸上标注为走廊，测绘成果报告书上标注为骑楼，该部分整个面积误差仅为10.6平方米，分摊至涉案房屋，误差为0.2169平方米。（二）罗小年、胡卫群可活动、使用的公共面积并未减少，罗小年、胡卫群并未因此受到实际损失。造成房产证面积差异的“骑楼”面积，是根据国家测量规范不计入建筑面积，但属于合法建筑，并不影响其对涉案房屋的合法权利，罗小年、胡卫群可合法使用的套内及套外公共活动空间并未减少，权利并未受损，而且由于骑楼部分实测时认定为合法建筑但不计入产权面积，罗小年、胡卫群可活动、使用的公共面积并未减少，却无须交纳该部分面积的管理费用，反而受益。（三）双方合同约定的计价方式为按套内建筑面积计价，涉案房屋套内面积大于合同约定的面积，罗小年、胡卫群将来处置该房屋时计价面积亦大于合同约定的面积，不存在罗小年、胡卫群可获取的经济收益减少的情况。二、东荣公司未因此获得任何额外收益或因此减少建筑成本，且在本案中亦不存在任何过错，不应因此承担赔偿责任。从测绘成果及《广州市减少工程规划验收合格证》可以反映，东荣公司严格按照国家相关建筑法律法规的规定建设项目，全额投入了房屋套内及公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用，并未减少建筑成本或少建建筑、不按依法审定的规划设计图纸施工的问题。在建筑上“骑楼”的建设成本还高于“走廊”。三、原审判决关于合同效力的认定自相矛盾，有违《合同法》契约自由、意思自治的基本原则，应予撤销。罗小年、胡卫群的诉讼请求没有合同依据，依法应予驳回。关于面积差异的问题，双方合同第六条明确约定，该房屋按套内建筑面积计价，公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。四、即使退一万步东荣公司需要承担责任，根据双方合同约定，赔偿标准亦只是差异部分房屋公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用，原审判令按26104.74元／平方米赔偿损失，既无事实依据，也无法律依据。为此，东荣公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回罗小年、胡卫群的诉讼请求，本案一、二审受理费由罗小年、胡卫群负担。
罗小年、胡卫群二审答辩称：同意原审判决，不同意东荣公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是，涉案房屋公共部分与公用房屋分摊建筑面积减少，致使涉案房屋建筑面积少于合同约定，东荣公司应否就该分摊建筑面积减少赔偿损失的问题。依照合同关于“公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”的约定，合同约定的房屋价款中应已包含公摊建筑面积的对价，合同亦明确约定案涉房屋公共部位与共用房屋分摊建筑面积为7.61平方米。现东荣公司实际交付的房屋公共部位与共用房屋分摊建筑面积仅为2.31平方米，即东荣公司交付的房屋显然与合同约定不符，原审认定东荣公司构成违约正确，本院予以确认，东荣公司应就此承担违约责任。罗小年、胡卫群有权要求东荣公司赔偿由于该部分面积减少造成的损失。原审法院以总建筑面积分摊总房价得出的房屋面积单价26104.74元／平方米（1448030元÷55.47平方米）计算该部分损失，并无不当，本院予以维持。承担违约责任不以过错为前提，故东荣公司以其没有过错为由辩称无需承担违约责任，理由不成立。至于东荣公司主张分摊建筑面积减少是由于测绘部门的原因造成，未能提供证据加以证明，且根据《合同法》第一百二十二条的规定，东荣公司即使因第三人的原因造成违约的，也应当向罗小年、胡卫群承担违约责任，东荣公司以此要求免责，理由亦不成立。综上，审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。东荣公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费3070元，由上诉人广东东荣正明房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年××月××日
书记员 张 坤