广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第75号
原告（反诉被告）林滔，男，汉族，住，
委托�理人刘立新，广东荆紫律师事务所律师。
被告（反诉原告）毕洪波，女，汉族，身份证住址：。
委托代理人彭岩，广东京兆律师事务所律师。
原告林滔诉被告毕洪波及反诉原告毕洪波诉反诉被告林滔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审理。因被告下落不明，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员潘萧萧组成合议庭进行审理。后被告在提交答辩状期间向本院提起反诉，经审查，本院予以准许并与本诉合并审理，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘立新、被告毕洪波及其委托代理人彭岩到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年12月12日经中介佛山市吉之堡房地产代理有限公司介绍同被告签订房屋买�合同及车库买卖合同，被告将位于××XXXX，以总价86万元卖给原告。合同约定了付款方式、交付房屋的时间、被告迁出户口的时间及违约责任等。合同签订后，原、被告双方依约履行了大部分义务。根据合同第四条约定，被告应于2012年11月22日前将户口迁出。根据双方合同其他约定的第4条规定，被告逾期迁出的需要向原告赔偿数额为总房款的30%。原告多次联系被告办理户口迁移手续，但被告拒绝履行。被告的行为严重侵害了原告的利益，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告立即将户口迁出佛山市禅城区华远东路25号604房；2、被告向原告支付违约金172000元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、被告不存在违约行为，无需承担违约责任。被告无固定房产无固定单位，非因被告原因导致户籍部门不予办理户籍迁移手续，其责任不在被告，被告无需承担违�责任。二、违约金约定显著过高。依据法律规定，合同法违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案原告未能提供户籍未迁移造成其损失的相关证据，应承担举证不能的不利后果。原告诉请无理，请求法院驳回其诉讼请求。
被告反诉称：2010年12月12日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同第六条约定原告逾期支付房款，被告有权要求原告按照总成交价每日1‰支付违约金。后原告二期款项未能依约支付，严重侵害了被告的合法权益。另原告收取了被告户籍迁移押金2万元，由于非因被告原因户籍部门无法办理迁移手续，其责任不应由被告承担，请求法院判令：1、原告返还户籍迁移押金2万元并按总成交价款每日1%支付违约金；2、本案诉讼费用由原告负担。
原告针对被告的反诉辩称：请求驳回�告的反诉请求。一、被告没有证据证明原告违约，原告全面履行房屋买卖合同约定的义务；二、即使存在被告所述逾期支付，但是被告已经接受原告的支付行为，视为对合同支付时间的变更，合同也没有具体约定支付时间；三、即使存在迟延支付，但是被告反诉主张已经超过诉讼时效，原告最后一期支付时间为2011年5月18日；四、被告存在没有按时交付房屋的事实。
原告在诉讼中提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告人口信息查询资料，证明原、被告的诉讼主体资格，被告没有将户籍迁出涉案房屋的事实。
2、房地产买卖合同，证明原、被告之间存在房屋买卖关系，并且约定被告没有按时迁出户口的违约责任。
3、物业交接确认书，证明被告没有按约定交付房屋。
4、个人贷款放款凭证、评估报告（节选），证明签订合同之后，原告依约于2011年1月15日前申�办理银行按揭手续的事实，还款时间由银行控制，非原告原因，合同也仅约定原告申请办理贷款的起始时间。
5、收款证明（4份）、收据、收条、农业银行取款业务回单，证明原告2011年7月31日支付完毕余款。
被告在诉讼中提交以下证据：
1、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。
2、收据，证明原告向被告收取户口迁移押金20000元，并且约定迁移后退回被告，现非因被告原因导致户口无法迁移，理应由原告将押金退回给被告。
3、房地产买卖合同，证明根据合同约定的付款方式，原告已经逾期付款。
4、房地产登记信息查询结果，证明被告没有房产。
5、就业失业登记证，证明被告现处于失业状态。
6、申请办理禅城区内户口迁移须知、公安《户口管理》服务指南之三十二、申请市内区间直系亲属投靠迁移户口须知，证明被告户口无法迁出属于政策原�，非被告原因，被告不存在过错。
本院认证：原告的证据1，属于主体资格资料，被告对真实性无异议，本院予以采信。原告的证据2、3、5，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据4，有原件核对，本院对真实性予以确认。
被告的证据1，原告无异议，本院予以采信。被告的证据2-5，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据6，系政府部门向公众公开的办理户口迁移操作指南，可供查阅，原告虽不予确认，但未提交相反证据予以反驳，本院予以采信。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
2010年12月12日，原告（买方）、被告（卖方）、案外人佛山市吉之堡房地产代理有限公司（经纪方）共同签订《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0000469），主要约定：“经纪方已促成买卖双方就位于佛山市禅城区华远东路25号604房所有交易条件达成一致，买卖双方自愿协商达成协议如下：一、该物业建筑面积为101.91平方米。……二、买卖双方同意该物业成交价为人民币捌拾贰万元整……四、买卖双方同意物业交付使用的时间为：2011年6月30日前，买卖双方应在交接该物业当天一并到场查验房屋并签署《房屋交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付买方即视为房屋转移占有的标志。卖方成交前已向户籍登记部门了解迁移户口的所有要求，并承诺在签订本合同后700个工作日内迁出所有挂靠户口。……六、买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则：（1）逾期未超过十个工作日的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十个工作日的仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五个工作日内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五个工作日为履行期限。付款方式：……二、所售物业已办理抵押登记情况适用1、定金10000元买方须在2010年12月13日支付给卖方。2、定金余款：20000元卖方须在2010年12月13日支付给卖方。3、赎契方式：（1）赎契出资方：卖方。卖方应在签订本合同后5个工作日内向抵押银行申请提前还贷（若存在逾期供款，卖方应还清逾期供款）并在银行发出还贷通知之日起5个工作日内一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切费用。首期楼款380000元买方须在交易递件受理当天直接支付卖方或存进卖方账户（到账视为收取）。……5、按揭付款：410000元由买方向银行办理按揭贷款。买方须在本合同签订后15个工作日内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用，并在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押贷款文件，卖方必须提供协助。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则按银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清。……其他约定：……②卖方向买方承诺两年内迁出户口，若逾期不迁出则买方保留追究卖方法律责任的权利，卖方愿意承担由户口一切法律后果；③经双方友好协商，卖方愿意以20000元作为户口迁出保证金，逾期不迁出则买方没收保证金，迁出买方则退还给卖方。④双方协商卖方逾期不迁出户口愿意赔偿买方30%房款；……”。
同日，原告（买方）、被告（卖方）、案外人佛山市吉之堡房地产代理有限公司（经纪方）共同签订《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0000470），约定由原告购买被告所有的佛山市城区华远东路21号首层D7号单车房，成交价为40000元，并约定买方在2010年12月8日支付定金5000元给卖方，首期楼款35000元在交易递件受理当天直接支付卖方或存进卖方账户（到账即视为收取）。
2010年12月12日，被告向原告出具两份《收款证明》，分别确认收取原告定金25000元、10000元。2010年12月23日，被告向原告出具《收款证明》，确认收取原告购房款415000元。2011年3月19日，被告向原告出具收据一份，确认收取原告购房款现金40000元，并注明余款40000元于交楼日前付清。2011年5月18日，原告通过银行贷款分别向被告支付购房款199000元、130000元。2011年7月31日，被告向原告出具《收款证明》，确认收取原告及案外人曾珍玉尾期楼款40000元。另，被告曾向原告开具收条一份，确认收取原告及案外人曾珍玉购房款1000元，因该收条未注明收款时间，经本院询问，原、被告双方确认收款时间为2011年7月31日。
2010年12月23日，原告向被告开具收据一份，上载：“现收到佛山市禅城区华远东路25号604房原业主毕洪波交纳的迁移户口押金人民币贰万元正（20000元）。户口按期迁出后，交款人凭此收据取回押金。”原、被告均在该收据上签名捺印予以确认。
2011年7月31日，原告及案外人曾珍玉、被告共同签订《物业交接确认书》，由被告向原告及案外人曾珍玉交付涉案房屋。
诉讼中，原、被告共同确认涉案房屋及车房总房价共计860000元，原告实际共向被告支付购房款840000元，剩余20000元购房款抵扣作为户口迁移押金由原告持有。
另查明，涉案佛山市禅城区华远东路25号604房及佛山市禅城区华远东路21号首层D7号车房，均由原告与案外人曾珍玉按份共有，产权登记时间为2011年1月18日。
再查明，被告户籍地址为广东省佛山市禅城区华远东路25号604房，即涉案房屋所在地址。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告、被告及案外人佛山市吉之堡房地产代理有限公司共同签订的两份《房地产买卖合同》均是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方均应按上述合同的约定严格履行。
关于被告反诉主张原告返还保证金20000元的诉请。被告主张非其原因导致户籍部门不予办理户籍迁移手续，但并未提供有效证据予以证明。根据涉案《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0000469）“四、……卖方成交前已向户籍登记部门了解迁移户口的所有要求，并承诺在签订本合同后700个工作日内迁出所有挂靠户口。……其他约定：……③经双方友好协商，卖方愿意以20000元作为户口迁出保证金，逾期不迁出则买方没收保证金，迁出买方则退还给卖方。”的约定，因被告的户籍现仍登记在涉案房屋所在地址而未迁出，故被告的行为已经构成违约，原告有权没收上述保证金20000元。被告的反诉诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张被告支付违约金172000元的诉请。涉案《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0000469）约定：“其他约定：……②卖方向买方承诺两年内迁出户口，若逾期不迁出则买方保留追究卖方法律责任的权利，卖方愿意承担由一切法律后果；③经双方友好协商，卖方愿意以20000元作为户口迁出保证金，逾期不迁出则买方没收保证金，迁出买方则退还给卖方。④双方协商卖方逾期不迁出户口愿意赔偿买方30%房款；……”，现原告主张以涉案房屋及车房购房款总额860000元的20%向被告计收违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，该违约金计收标准明显过高，被告持异议，原告亦未提交相关证据证明其因被告的上述违约行为所遭受的实际损失，且如前所述，因被告违约，原告有权没收被告交纳的保证金20000元，故被告已就其违约行为承担了违约责任，原告没收上述保证金亦足以弥补其损失，故原告再�请违约金无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告诉请被告从涉案房屋所在地址迁出户口的主张。因户口迁移系公安部门的行政管理职权，被告如何迁移、向何处迁移系行政管理职权的范围，并非法院民事诉讼审理范围，故原告的该诉请无法律依据，本院不予支持。
关于被告反诉主张原告按总成交价款每日1%支付违约金的诉请。诉讼中，被告明确以成交价款820000元为本金，按每日千分之一从2011年5月18日计算至2011年7月31日止，原告则抗辩认为被告的上述主张已超过法定诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，据本院查明的事实，原告向被告支付完毕最后一期购房款的时间为2011年7月31日，被告亦未提交证据证明发生诉讼时效中止或中断的事实，故被告的该反诉请求已超过法定二年诉讼时效，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告林滔的诉讼请求；
驳回被告毕洪波的反诉请求。
本案适用普通程序，本诉受理费3740元、保全费1380元，合计5120元，由原告林滔负担。反诉受理费300元，由被告毕洪波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
代理审判员 杨玲玲
人民陪审员 梁钰萍
二〇一四年七月八日
书 记 员 江幼钿
附引用的法律法规条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
�六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。