沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第02053号
原告付毓玲，女，××年××月××日出生，汉族，：×××2527。
委托代理人牟福娥，系辽宁英泰律师事务所律师。
被告申荣山，男，××年××月××日出生，朝鲜族，：×××1010。
委托代理人李熙捷，男，××年××月××日出生，汉族，系沈阳市铁西区天合法律服务所律师。
被告王凤军，男，××年××月××日出生，汉族，：×××8337。
委托代理人秦素红，女，××年××月××日出生，汉族，：×××8323。
被告李保，男，××年××月××日出生，汉族。
被告金爱实，女，××年××月××日出生，朝鲜族，：×××0629。
委托代理人李熙捷，男，××年××月××日出生，汉族，系沈阳市铁西区天合法律服务所律师。
原告付毓玲诉被告申荣山、王凤军、李保、金爱实所有权确认纠纷一案，原告于2014年7月22日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员程惠华担任审判长，人民陪审员彭柯、刘玉洁参加评议，于2014年8月29日、10月14日公开开庭进行了审理。原告付毓玲及委托代理人牟福娥，被告申荣山及委托代理人李熙捷，被告王凤军及委托代理人秦素红，被告李保，被告金爱实委托代理人李熙捷到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。
原告付毓玲诉称：坐落在沈阳市和平区砂街67号67栋4-4-3的房屋（和房字第××号，建筑面积30.24平方米）（以下简称诉争房屋），为原告通过买卖的方式取得的房产。该诉争房屋原为被告申荣山所有，后被告申荣山将房屋转让给被告王凤军，被告王凤军又将房屋转让给原告，并委托被告李保与原告签订《房屋买卖协议书》，原告支付了四万元购房款后，被告王凤军将该诉争房屋交付原告，原告一直居住在该诉争房屋之中，原告多次向三被告提出要求其配合办理房屋产权过户手续，三被告均没有予以配合。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院确认诉争房屋为原告所有，并判令被告配合原告办理房屋产权过户相关事宜。诉讼请求：1、请求依法确认坐落在沈阳市和平区砂山街67号67栋4-4-3的房屋归原告所有；2、请求判令被告配合原告办理房屋产权过户手续。
被告申荣山辩称：本案与我方无关，我方并没有将房屋卖给本案原告，事实经过是大约在1998年末左右我方通过中介公司私自将刚购买产权不久的住房即涉诉房屋以3万元价格卖给了一个人，协议说明首先付款2万元，更名同时再付剩余的1万元。购买人是否是王凤军我方不清楚，我们希望王凤军本人到场，办理更名手续时再付房款1万元。在中介和购买人的要求下在中介把房屋的钥匙和房产证交给了购买人。回家后被告申荣山的妻子知道不同意卖涉诉的房屋，后来被告申荣山与妻子共同找到中介说明了事情，中介与购买人沟通，当时没有打通电话，后来又多次找中介进行沟通，中介说时间长找不到了。在此期间被告申荣山也到涉诉房屋找过购买人，购买人不在家，后来再找中介就找不到了。现在是原告方找到我方要求过户，但是我方没有义务协助原告办理过户手续，请求法院确认本案买卖协议无效，被告李保本人无权处理涉诉房产，要求驳回原告的诉讼请求。我方另行起诉要求原告返还房产。
被告王凤军辩称：涉诉房屋是王凤军向被告申荣山买的房屋，当时是通过中介购买的房屋，协议是被告王凤军与被告申荣山签订的，当时我本人（秦素红）好像没有在场。多少钱购买的不记不清了，大约是3万多元钱，协议我没有保存，我把房子卖了，卖了之后协议就没有保存。我方是否把房子卖给原告记不清了。
被告李保辩称：我从来没有见过被告申荣山，我到中介卖房子，然后认识了中介，原告到被告王凤军开的中介买房子，但原告没有带身份证，王凤军急着卖房子，让我签字，原告也着急买房子，就让我签字了，我以为签字对三方都好，就用了一下我的身份证，协议上的内容都是王凤军写的，我的签名是我写的，手印是我按的，我是促成三方交易成功，其实与我没有任何关系。
被告金爱实辩称：答辩意见与被告申荣山的意见相同。补充两点，被告申荣山与我系夫妻关系，被告申荣山在我不知情的情况下将共同财产卖给他人是无效的，同时我问被告申荣山卖了多少钱，被告申荣山说卖3万元，给了2万元。我第二天要求被告申荣山一起到砂山房产中介，找到了中间人，是男的，把当时的情况说了，之后中间人说找买房人沟通，我不知道房子卖给了谁。去找，家里没有人，门是锁的，中介说再给联系，剩下的钱一直没给，被告申荣山没有权利将夫妻共同财产卖给他人。
经审理查明，诉争房屋位于沈阳市和平区砂山街67号4-4-3（旧址和平区砂川街二段十二里4-4-3），建筑面积30.24平方米，该房产原系公房，被告申荣山于1997年参加房改，房改后，房屋的登记所有权人为被告申荣山。被告申荣山与被告金爱实系夫妻关系。1998年被告申荣山将位于诉争的房屋出卖，在签订房屋买卖协议后，搬出诉争房屋。1998年11月27日，原告付毓玲与被告李保签订房屋买卖协议书，约定将位于和平区砂川街二段十二里4-4-3的房屋出卖给原告付毓玲，成交金额为40，000元。被告王凤军在中介处加盖名章，并加盖沈阳市和平区太原家务劳动服务所华翔房产信息部的印章（被告王凤军陈述该信息部系其和妻子秦素红开办），信息部收取原告中介费1，000元，被告李保、王凤军承认原告已经交付购房款40，000元。原告购买诉争房屋后，一直在诉争房屋居住。诉争房屋的采暖费一直由原告付毓玲交纳。诉争房屋的房屋所有权证、契证及沈阳市契税减免申请审批表、出售公有住房协议书、公有住房售后维修管理协议均在原告处。
上述事实，有房屋买卖协议书、契证、房屋所有权证、沈阳市契税减免申请审批表、出售公有住房协议书、供暖收费发票、中介费收据、砂阳南社区情况说明、公有住房售后维修管理协议、结婚证及当事人陈述在卷为证，经庭审质证本院予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案诉争房屋已经交易十六年的时间，客观环境发生变化，各方当事人更应诚实守信。关于原告付毓玲要求确认房屋产权归其所有，并要求被告协助办理更名过户手续的诉讼请求，应予支持，理由如下：一、被告申荣山和金爱实关于房屋交易过程的陈述不实，被告王凤军应为原告付毓玲的前手房屋购买人。首先，被告申荣军陈述是在诉争房屋附近的一个中介出卖的房屋，被告王凤军也陈述是在诉争房屋附近的一个中介购买房屋，二人关于是在中介交易房屋的事实陈述一致；被告王凤军持有诉争房屋的房证、契证、出售公有住房协议书等手续，并在出售房屋时将上述手续交付原告付毓玲，如按被告申荣山所言，购买房屋的人另有他人，不是王凤军，房屋的手续应在实际的购买人处，而不应在被告王凤军处，如被告王凤军系非法取得房屋的手续，在房屋一直由原告付毓玲占有使用的情况下，房屋的实际购房人必然会找原告、被告申荣山夫妇或者王凤军主张权利；同时被告申荣山有固定的工作单位，申荣山将房屋出卖16年的时间，实际购房人一直没有取得房屋，却从来没有找过被告申荣山，明显不符合交易习惯；如果实际购房人曾找到过申荣山主张权利，申荣山就不应在法庭陈述不知道将房屋出卖给谁；其次，按照申荣山和金爱实的陈述，房屋的出卖价格为30，000元，购房人尚欠10，000元的购房款未支付，相当于购房人欠了三分之一的房款，10，000元房款在1998年无疑只一笔较大的款项，而被告申荣山和金爱实却不急于主张权利，按照二人的陈述，在房屋刚出卖时去中介找过，到房子那儿也没有找到人，后来就让一直中介联系，中介现已经不存在了，因找不到购房人，一直未主张权利，但现在房屋已经出卖十六年，被告申荣山与金爱实现居住的地点与诉争房屋的地点并不遥远，如果购房人拖欠其购房款，二人完全可以随时到诉争房屋所在地找到房屋的购房人索要欠款，而没有必要一直等购房人出现要求办理更名过户时，再索要购房款，被告申荣山及金爱实的行为明显不符合日常交易习惯；再次，在购房人尚欠10，000元房款的情况下，被告申荣山、金爱实没有保存关于房屋买卖的任何证据材料，亦不符合交易习惯。综上，被告申荣山及金爱实陈述王凤军不是房屋的购买人，而有其他购买人，并存在拖欠购房款的情况的陈述并不是事实。二、被告王凤军借用被告李保的名字将房屋出卖给原告付毓玲事实成立。在法庭审理过程中，被告王凤军承认办理诉争房屋交易时正在开办中介，如果以王凤军自己的名义出卖房屋就无法向原告收取中介费，而以李保的名义出卖，就可以名正言顺的收取原告中介费1，000元，李保和王凤军的行为虽有违诚实信用，但在二手房产交易的过程中，此种现象实际存在；且在房屋买卖协议书卖方的签名处，虽是李保签名，但身份证号码却是被告王凤军的，王凤军在中介处加盖印章，能够认证王凤军借名出卖房屋的事实。三、诉争房屋一直由原告付毓玲占有使用。原告在1998年购买房屋后，一直在诉争的房屋内居住，已有十六年之久，房屋的采暖费均由原告缴纳，且原告持有房屋所有权证、契证、出售公有住房协议书等相关手续，时至今日，并没有其他权利人向原告主张权利。四、被告王凤军将房屋出卖给原告，并收到原告交付的购房款，至今已有十六年的时间，被告王凤军没有保存与被告申荣山的房屋买卖手续，并不违背交易习惯。
综上，原告应取得房屋的所有权，被告申荣山、金爱实、王凤军、李保有义务按相关部门的规定协助原告办理更名手续。关于办理房屋更名过户手续的费用，原告表示同意承担，本院准许。
关于被告申荣山、金爱实提出申荣山出卖房屋无效的抗辩意见，在法庭审理中被告申荣山陈述签订房屋买卖协议后，就搬离了诉争房屋，而金爱实却不知道房屋出卖的事实，明显不符合常理；同时，被告金爱实陈述是在房屋出卖三天后知道房屋出卖的，现房屋已经出卖16年，被告金爱实对房屋出卖的事实是明知的，故本院对被告的抗辩意见不予采信。
依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、确认位于沈阳市和平区砂山街67号4-4-3房产（建筑
面积30.24平方米）所有权归原告付毓玲所有；
二、被告申荣山、金爱实于本判决生效后三十日内将位于沈阳市和平区砂山街67号4-4-3房产所有权更名至被告王凤军名下，被告王凤军取得房屋所有权证后三十日内，协助原告付毓玲将位于沈阳市和平区砂山街67号4-4-3房产所有权更名至原告付毓玲名下，因办理房产更名过户手续产生的相关费用，均由原告付毓玲承担。
案件受理费2，719元，由被告王凤军承担1，359元，被告申荣山、金爱实承担1，360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程惠华
人民陪审员 刘玉洁
人民陪审员 彭 柯
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 凌白羽
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。