河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）信浉民初字第1161号
原告方耀先，男，汉族，1945年10月15日出生。
原告方知先，男，汉族，1948年4月18日出生。
被告张波，男，31岁，回族，个体工商户。
委托代理人张大平，男，回族，1948年3月17日出生，住址同上，代理权限为特别授权。
委托代理人乐光荣，信阳市平桥区羊山街道法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
原告方耀先、方知先与被告张波因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方耀先、方知先，被告委托代理人张大平、乐光荣，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告方耀先、方知先诉称，被告张波于2010年租用原告位于信阳市胜利南路156号门面房（七中斜对面）楼下两间、楼上两间作为广源名烟名酒商店，双方约定的租金很低，随着近两年物价的大幅度上涨，相应房租也都在上调。2012年开始，原告多次同被告协商提高租金事宜，但是他却说不经营了，门面房转让，然而一直未能转让。因租房协议于2013年5月26日到期，但原、被告双方未能就租金达成一致意见并签订续租协议。协商未果后诉至来院，请求法院依法判决，被告张波归还承租原告的房屋，限期腾出房屋，并保持房屋完好（门窗、水电等设施完好），被告张波在租房协议期满后按照门面房租金的市场价格（每月5000元）支付租金，并结清水电费等，承担本案诉讼费用。
被告张波辩称，2012年2月，我承租原告的房屋经营烟酒，并办理了工商营业执照，当时有房主、上届承租人和我共三方在场签订的房屋租赁合同，按照在胜利南路租赁经营的惯例，并向上届房屋承租人交付该房空转费55000元，我正式在该租赁房经营至今，我从没有拖欠过原告房租费。虽然说在2012年（第三年合同）没有续签书面租赁合同，我们本着保持双方合作精神，在原合同约定的月租赁费中增加100元房租费，即每月2300元给付继续履行原合同第七条租赁经营。2013年5月，原告无理终止房屋租赁合同，要求超过一倍以上的比例增加月租费，我们实在难以接受，因我们经营研究的利润很低，无法承担高房租，更何况这条街的任何一家门面房也没有这样高的房租费，原告单方面终止租赁合同违反双方合同条款的约定。同时，还违反我国合同法的法律规定，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告张波提起反诉，2012年2月，我承租原告的房屋，经营烟酒，并办理了工商营业执照，当时候有房主、上届承租人和我共三方在场签订的房屋租赁合同，按照在胜利南路租赁经营的惯例，并向上届房屋承租人交付该房空转费55000元，我正式在该租赁房经营至今，我从没有拖欠过原告房租费。虽然说在2012年（第三年合同）没有续签书面租赁合同，我们本着保持双方合作精神，在原合同约定的月租赁费中增加100元房租费，即每月2300元给付继续履行原合同第七条租赁经营。2013年5月，原告无理终止房屋租赁合同，要求超过一倍以上的比例增加月租费，我们是在难以接受，因我们经营研究的利润很低，无法承担高房租，更何况这条街的任何一家门面房也没有这样高的房租费，原告单方面终止租赁合同违反双方合同条款的约定，同时，还违反我国合同法的法律规定，故提出反诉，请求法院依法判决，确认双方房屋租赁合同第七条规定：“租赁期满，乙方（即被告）继续使用，续本合同。”的法律效力，反被告继续按照原合同租赁胜利南路156号房屋经营使用，原告如果坚持解除租赁合同，应承担租赁时所支付的租赁房空转费55000元，并承担本案诉讼费用。
原告方耀先、方知先反诉辩称，我们不同意继续履行合同，我们在租赁合同到期后提前通知被告终止租赁合同，并且要求结清欠缴的房屋租赁费用，同时，对于被告诉称的租赁房空转费55000元和我们没有关系，我们不知道这个事情，不予认可。
经审理查明，原、被告双方于2010年2月26日签订房屋租赁协议，双方约定，原告将位于胜利南路156号门面房一层、二层共四间，租赁给被告使用，租金为2000元／月，租赁期限为2010年2月26日至2011年5月26日。2011年5月26日房屋租赁期限到期后，原、被告双方又续签租赁协议，协议约定，租赁期限为2011年5月26日至2012年5月26日止，月租金为2200元／月。2012年5月26日租赁协议到期后，原、被告双方未续签租赁协议，被告按照每月2300元／月的标准向原告继续缴纳2012年5月26日至2013年5月26日的房屋租赁费，原告未提出异议。2013年5月26日，租赁合同到期后，因原、被告双方协商租赁费用未果后，原告诉至来院，请求法院依法判决被告归还承租原告的房屋，限期腾出房屋，并保持房屋完好（门窗、水电等设施完好），被告张波在租房协议期满后按照门面房租金的市场价格（每月5000元）支付租金，并结清水电费等。2013年8月21日，被告张波向本院提出反诉，要求原告继续按照原合同租赁胜利南路156号房屋经营使用，如果原告坚持解除租赁合同，应承担被告租赁时所支付的租赁房空转费55000元。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该合同应认定为合法有效，双方当事人均应按合同的约定行使权利、履行义务。原、被告双方租赁合同到期后，双方未再订立租赁合同，而被告仍继续使用租赁的房屋，原告未提出异议，对此视为租赁期限不定期，原、被告双方可以随时解除合同，现原告要求被告返还租赁房屋确保房屋完整，并支付租房协议期满后房屋租赁费等诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告反诉诉称要求确认双方房屋租赁合同第七条，租赁期满，一方继续使用，续本合同的法律效力。本院认为，原、被告双方在第二次租赁合同到期后，虽然双方未继续签订房屋租赁协议，但被告仍继续使用租赁的房屋，原告未提出异议，对此视为租赁期限不定期，原、被告双方可以随时解除合同，故被告要求原告继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。被告反诉诉称，原告解除租赁合同后，应赔偿被告租赁时所支付的租赁房空转费55000元的诉讼请求，因未向本庭提供充分的证据支持其反诉请求，且未缴纳反诉费，故本院不予支持。因原、被告双方就租赁合同到期后的房屋租赁费用约定不明，经双方调解协商，被告同意每月在原有2300元的基础上增加500元，而原告不同意，根据原、被告双方前两年及第三年不定期租赁中均认可的2300元／月的标准，因每年房租费均在增加，故本院认为，2013年5月26日之后被告张波使用所租赁房屋的租赁费用按照2600元／月标准计算为宜。原告要求被告在租店协议期满后按照门面房租金的平均价格每月5000元支付租金，因原告未能根据相关证据证实，故本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张波于本判决生效之日起十日内搬离返还原告方耀先、方知先位于信阳市胜利南路156号门面房一层、二层共四间的房屋，并保证该房屋的完整（门窗、水电等设施完好）。
二、2013年5月26日以后被告张波使用所租赁房屋的租赁费用按照2600元／月的标准计算至被告张波搬出其所租用的房屋之日止，并结清全部水电费用等。
三、驳回二原告（反诉原告）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费100元，由被告张波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，按照判决书所载金额预交案件上诉费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 张建霞
审判员 胡正祥
审判员 范庆龄
二〇一三年十一月十三日
书记员 万 欣