四川省石棉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石棉民初字第495号
原告：冉龙刚，男，汉族，1976年2月2日生，住四川省汉源县。
委托代理人（特别授权）：袁宁华，四川兆正律师事务所律师。
被告：康克琼，女，汉族，1962年4月17日生，住四川省汉源县。
被告：许树柏，男，汉族，1948年7月8日生，现暂住石棉县。
原告冉龙刚诉被告康克琼、许树柏房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冉龙刚及其委托代理人袁宁华，被告康克琼、被告许树柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年1月5日，被告康克琼向原告冉龙刚借款8万元用于修建其位于幸福街的住房。同日，被告康克琼向原告冉龙刚出具借条，约定借用四年后连本带息一次性还清。借用四年后，被告康克琼未向原告偿本付息。2012年1月20日，原、被告达成抵押借款协议，协议约定：如果2012年1月5日前，被告康克琼不能偿还借款，则被告康克琼将用其位于四川省石棉县幸福街一套面积约140㎡的住房，按所借款额的现在价值计算作价24万元抵偿给原告所有（如能偿还则不归原告所有）；被告康克琼要配合原告办理过户手续，至此原、被告之间的借款清偿完毕，双方之间再无任何经济纠纷。2012年1月25日，原、被告签订了《补充房屋买卖协议》，约定：被告康克琼、许树柏将其位于四川省石棉县幸福街一套面积约140㎡的住房作价24万元卖给原告。原告接收该房后，于2012年8月出租，此房一直处在原告的管理使用中。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求：1、确认位于四川省石棉县幸福街一套面积约140㎡的住房归原告所有并判决二被告协助原告办理产权过户手续；2、由被告承担本案的诉讼费。
被告康克琼辩称，向原告借款80000元是事实，抵押房屋也是事实。
被告许树柏辩称，我没有向原告借款，也未抵押房屋，更未签订房屋买卖协议，《补充房屋买卖协议》系原告冉龙刚与被告康克琼合伙诈骗。
原告为证明自己主张，向本院提交以下证据：
1、《借条》一份，拟证明被告康克琼向原告借款80000元的事实；
2、《抵押借款协议》一份，拟证明被告康克琼向原告借款后无力偿还以房屋抵押的事实；
3、《补充房屋买卖协议》一份，拟证明原、被告通过买卖的形式确认抵押的事实；
4、《房屋租赁协议》一份，拟证明诉争房屋从2012年8月起由原告将房屋出租给黄霞的事实；
5、申请复议书一份，拟证明因被告许树柏的原因抵押的房屋被法院保全原告向雅安中院申请复议的情况，这也是本案起诉的原因；
6、证人证言，拟证明诉争的房屋出租给黄霞的事实。
被告康克琼对原告冉龙刚提交证据发表质证意见：对原告提交证据真实性无异议，对证人证言也无异议。
被告许树柏对原告冉龙刚提交证据发表质证意见：字不是我签的，原告提交的证据是虚假的。
被告康克琼未向本院提交证据。
被告许树柏在举证期限内向本院提交如下证据：
《执行裁定书》一份，拟证明原告作假证，虚假诉讼的事实。
原告冉龙刚对被告许树柏提交证据发表质证意见：对该证据的真实性无异议，但对内容有异议。
被告康克琼对被告许树柏提交证据发表质证意见：对该证据无异议。
本院依职权调取的（2014）石棉民初字第591号民事判决书，二被告对该证据无异议。
经审理查明，2005年1月5日，被告康克琼向原告冉龙刚出具《借条》一份，该《借条》主要载明：今借到冉龙刚现金捌万元（80000元）借用四年后连本带息一次性还清。2012年1月20日，原告冉龙刚与被告康克琼签订《抵押借款协议》，该协议载明：债权人：冉龙刚债务人：康克琼因债务人康克琼在2005年1月5号向债权人冉龙刚借款80000元用于建房。但至今无钱返还，经债权人多次催收，但债务人一再拖延无钱归还。经双方当事人协商达成一致协议：同意用房屋抵押借款，债务人康克琼用位于石棉县幸福街面积约（140㎡）的住房，按所借款额现在价值计算作价240000元抵押给债权人冉龙刚。如债务人康克琼在2012年1月5日前再次无钱偿还借款，该房屋产权就归债权人冉龙刚所有。从此后双方再无任何经济纠纷。该房屋如需办理转户手续，债务人要配合办理，但一切费用由债权人承担。本协议经双方当事人签字即生效，具有同等法律效力。本协议一式两份双方各持一份。
2012年1月25日，原、被告签订《补充房屋买卖协议》，该协议约定：经甲、乙双方当事人到现场实地看房屋后，多次协商，双方本着诚信、公平、自愿的原则达成如下协议：一、甲方（康克琼、许树柏）愿将自己所属的座落于石棉县幸福街面积约为140㎡的房屋出售给乙方（冉龙刚）。二、购房屋总款为贰拾肆万元整（240000.00元）购房以每套为单位，含简装修，该房屋准确面积以房管部门测绘办证的面积为准。三、甲方要在两年内办理好房屋的房产证和土地使用证并交付给乙方，在办理房产证及土地使用证转户手续时，所产生的费用由乙方负责。四、甲、乙双方约定本协议后，乙方付购房款贰拾肆万元整（240000.00元）在甲方办好两证转户手续并交给乙方，乙方要将款一次性付清给甲方。五、甲方在收到乙方的首付购房款后于2012年1月25日前将该房屋交付给乙方使用随即办理水电表转户手续，费用由乙方负责。六、乙方如需要装修该房屋时，必须维护遵守现有房屋的主体结构和布局，不得私自更改和破坏，否则甲方有权阻止，并向有关部门反应，所造成的后果由乙方负责。有关乙方屋顶漏水问题，由甲方负责维修。七、以上协议经双方当事人认定签字后盖章即生效，并具有同等法律效力。八、双方自愿达成以上协议，在办理房产证期间，如一方反悔，由反悔方支付对方该房款一倍的反悔金。九、本协议一式三份，双方各执一份，见证人一份。2015年5月5日，原告冉龙刚诉至法院，请求：1、确认位于石棉县幸福街一套面积约140㎡的住房属于原告所有并判决两被告协助办理过户手续；2、本案诉讼费由被告负担。
另查，原、被告诉争的房屋尚未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》（《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》以下简称“两证”），原、被告之间也未办理物权转移手续。
原告冉龙刚与被告康克琼系表姐弟关系。
2014年6月4日，石棉县人民法院作出（2014）石棉民初字第591号判决书，判决：准许康克琼与许树柏离婚。
以上事实有《借条》、《抵押借款协议》、《补充房屋买卖协议》、（2014）石棉民初字第591号判决书及当事人的当庭陈述予以证明，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案中，原、被告之间就借款达成了《抵押借款协议》及《补充房屋买卖协议》，两份协议的实质均为以物抵债协议。根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚须有债权人的受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债性质，只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦不能实现。以物抵债协议是一种实践性合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从上述法律规定来看，不动产物权设立、变更、转让经依法登记始产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。房屋作为不动产之一，房屋所有权取得或者转移不是以房屋出资、占有、交付作为判断标准，而是以房屋登记作为判断标准。本案中，原、被告诉争的房屋尚未办理“两证”，原、被告之间也未办理物权转移手续，原、被告签订以物抵债的协议不发生物权变动的后果。原告冉龙刚要求确认诉争房屋归其所有及办理过户手续，无法律依据。故对原告请求确认诉争房屋归其所有并要求被告协助办理产权证过户的诉讼请求，本院不予支持。原告冉龙刚与被告康克琼之间的借贷关系，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告冉龙刚的诉讼请求。
本案案件受理费4900元，由原告冉龙刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审 判 长 丁 岚
代理审判员 彭 强
人民陪审员 傅玉林
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 周丽媛