山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终5332号上诉人（原审原告）：王静。委托代理人：朱坚，山东海剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛航空技术专修学院。法定代表人：姜冰琴，院长。委托代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。委托代理人：李延杰，山东倡通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张蕴。委托代理人：周海生，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。原审第三人：于道勤。上诉人王静因与被上诉人青岛航空技术专修学院（以下简称航空专修学院）、被上诉人张蕴、原审第三人于道勤房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第7176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日受理，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，期间因上诉人的代理人和被上诉人张蕴的代理人因他案开庭与本案调查时间冲突，两次延期，本案于2016年7月29日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人王静的委托代理人朱坚，被上诉人航空专修学院的委托代理人李延杰，被上诉人张蕴的委托代理人周海生，原审第三人于道勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王静诉称，2009年，原告购买被告航空专修学院开发的坐落于景润花园×号楼×单元1-4层共24套房屋，原告将购房款交付给被告航空专修学院后，被告航空专修学院将上述24套房屋交付给原告。后因被告航空专修学院迟迟不履行为原告购买的24套房屋办理房地产登记手续，并采取了诉讼保全措施。诉讼保全期间，查明坐落于景润花园×号楼×单元×户房屋，被告航空专修学院在没有买卖合同及交付房款的情况下，擅自为被告张蕴进行了预告登记，致使原告要求被告办理该套房屋房产登记手续的请求不能实现，该案经黄岛区人民法院、青岛市中级人民法院、山东省高级人民法院三次审理，山东省高级人民法院送达了（2013）鲁民提字第11号民事判决书，确认了23套房屋被告为原告办理房地产登记手续，又确认了原告对二被告恶意预登记应另案主张。二被告恶意串通，在（2013）鲁民提字第11号一案三级审理的诉讼过程中，被告航空专修学院于2013年3月14日，将景润花园×号楼×单元×户房屋，为被告张蕴办理了房地产手续，并颁发了房产证书。原告购买的景润花园×号楼×单元×户的合法利益再次受到侵害，合同目的无法实现。请求：1、依法确认二被告2013年3月订立的景润花园×号楼×单元×户房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。被告航空专修学院辩称，1、被告航空专修学院与被告张蕴签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，而且标的房屋也办理了产权登记，已产生物权上的法律效力。《商品房买卖合同》是有效合同，原告的诉求依法不能成立。被告张蕴已支付所购房屋价款，房屋买卖合同履行完毕，涉案房屋办理了产权登记，已产生物权上的效力，物权效力是合同有效性的延伸。2、原告诉求与事实不符，诉求确认合同无效缺乏事实和法律依据，被告航空专修学院根本没有同原告签订房屋买卖合同的意思表示，所收取的946万元款项是第三人于道勤履行与被告航空专修学院之间的《合作协议》支付的合作资金，不是销售的房款。假若原告是购房人，原告与被告航空专修学院之间形成的是合同之债，其对所争议的房产不享有物权，没有直接的利害关系，不能以合同以外的第三人的身份，行使物权确认合同无效。3、二被告签订房屋买卖合同的日期是2010年5月20日。被告张蕴辩称，1、被告张蕴系基于法律行为依法取得涉案房屋并进行公示和实际的使用入住，我方不清楚原告与被告航空专修学院之间的关系，认为原告的主张没有事实和法律依据，与我方无任何关联，要求驳回原告起诉。2、原告主张的诉求是不明确不严谨的，二被告于2010年5月份签订房屋买卖合同并付清了相关房款，同时就原告诉称的张蕴与被告航空专修学院恶意串通的言论我方保留追求其侵权的权利。第三人于道勤述称，原告所诉属实。经审理查明,2009年7月8日，被告航空专修学院与第三人于道勤签订《合作协议》，约定双方合作项目为青岛经济技术开发区齐长城路南侧、奋进路东侧的景润花园小区房产总面积49886.31平方米，共计人民币199545240元的房产转让款，转让给于道勤，由于道勤对外销售。2009年7月18日，原告王静与被告航空专修学院签订了《景润花园认购书》，约定原告王静认购青岛开发区奋进路493号景润花园8号楼1-3单元1-4层（包括涉案房屋），总价款946万。2009年7月20日，被告航空专修学院为原告王静出具收条一份，载明“今收到王静资金玖佰肆拾陆万元整（￥9460000）。”2010年5月20日，被告航空专修学院与被告张蕴（甲方为被告航空专修学院，乙方为张蕴）签订《青岛市商品房买卖合同》，合同约定：乙方向甲方购买奋进路493号×号楼×单元×户，据甲方暂测该房屋建筑面积为105.75平方米，其中套内建筑面积为92.78平方米、公用分摊建筑面积为12.97平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币4800元，根据甲方暂测得建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币507600元；签订本合同时，该房屋建设工程已建设到竣工；甲方应当在2007年7月10日前，依照国家法律、法规等规定将取得的商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用。被告张蕴出具的中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行个人业务凭证载明被告张蕴于2010年5月28日向被告航空专修学院支付507600元，户名为被告张蕴，汇款人为张蕴。2010年6月1日，被告航空专修学院为被告张蕴出具价款为507600.00元的发票。涉案房屋于2010年6月9日在房产交易中心办理了房产所有权预告登记，预登记权利人为被告张蕴。2010年9月28日，原告王静因与被告航空专修学院及第三人于道勤房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，要求被告向其交付包括涉案房屋在内的24套房屋，并办理该24套房屋的过户手续。本院于2012年4月25日作出（2010）黄民初在第2729号民事判决书，判决被告航空专修学院协助原告王静办理23套房屋（不包括涉案房屋）的过户手续；以涉案房屋已经办理所有权预告登记，应由原告王静与被告青岛航空专修学院、张蕴另案处理为由，驳回原告的其他诉讼请求。被告航空专修学院不服本院判决，上诉至青岛市中级人民法院。青岛市中级人民法院于2012年6月26日作出（2012）青民一终字第1218号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告航空专修学院不服二审判决，申诉于山东省高级人民法院，山东省高级人民法院于2014年2月10日作出（2013)鲁民提字第11号民事判决书，判决维持青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第1218号民事判决。庭审中，原告申请证人蔡某（男，汉族，1971年3月7日出生，住山东省单县莱河镇大许河行政村大水河西村12号）出庭作证称：我于2009年8月18日到天欣物业公司工作，2010年4月小区变更物业公司为青岛泽源物业有限公司，我一直在该小区工作，工作至2014年11月，现在自己干个体。2009年8月18日开盘后售楼处（本案第三人）就使用涉案房屋办公，2010年下半年左右撤出涉案房屋，之后房屋无人居住。2011年被告张蕴带着涉案房屋购房合同向物业公司要求收回房屋，当时房屋内有售楼公司的办公用品，然后被告张蕴就找到开锁公司进入了房屋，我没有进去房屋，也不知道办公用品放到哪里了，对于开锁过程没有证据证明。被告航空专修学院对证人陈述不予认可，主张在被告张蕴付款后就将涉案房屋钥匙交给了张蕴。被告张蕴对证人陈述不予认可，主张购买房屋由被告航空专修学院交付钥匙并验房后交接的房屋。被告航空专修学院及被告张蕴未提交涉案房屋办理交接的书面材料。原告为证明其主张，提交青岛泽源物业有限公司出具的证明载明：我公司自2010年起，在黄岛区奋进路493号景润花园小区经营物业服务，为景润花园内的业主从事物业服务。本辖区的×号楼×单元×户，在2010年期间，该业户作为售楼办公室使用，内有办公用品（具体数量不清楚）。2011年底（大约时间是冬季12月份）有一个人，称是张蕴，持着购房合同文本，找到我公司，要求我公司派人到×号楼×单元×户，给见证一下。当时我公司告知张蕴房屋内有物品，叫他与售楼人员小胡联系，出现问题后果自负。张蕴答复没有问题，我公司查看了相关证件和购房合同后（当时小区有部门住户没有办理房产证）随即我公司派了维修工蔡某随同张蕴到了201户，张蕴又找来了开锁人员，将201户的房屋锁打开。打开房门后，张蕴自带手机将屋内情况录下，又重新换了门锁。2012年初夏，我公司发现201户有人在进行装修，装修结束后，该房屋至今没有人员居住。2014年底，我公司了解到该房屋产生争议。自此，再也没有见到张蕴本人，201户房屋也没有人居住。被告航空专修学院对该份证明不予认可，认为无法证明原告与被告二买卖合同是无效的。被告张蕴对该证明不予认可，认为证明内容与证人陈述不吻合。被告张蕴在庭审中提交的房地产权证（房产证号：青房地权市字第××号）载明：房地产权利人为张蕴，登记日期为2013年3月14日。上述事实，有原、被告提交的证据以及双方当事人的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：被告航空专修学院与被告张蕴签订的《青岛市商品房买卖合同》是否为无效合同？结合庭审情况，法院分析判定如下：虽原告与被告航空专修学院签订《景润花园认购书》在先，被告航空专修学院与被告张蕴签订《青岛市商品房买卖合同》在后，但被告张蕴已经按照合同约定向被告航空专修学院支付了价款并取得涉案房屋的房地产权证，且被告张蕴购买该房屋的价款不低于原告向被告航空专修学院购买的24套房屋的平均价，而原告提交的证明及证人在庭审中的陈述亦不能证明被告张蕴在购买涉案房屋时明知涉案房屋已经出售给他人，故法院对原告提出的被告航空专修学院与被告张蕴恶意串通签订《青岛市商品房买卖合同》的主张不予认定，对原告要求确认被告航空专修学院与被告张蕴签订的《青岛市商品房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告王静的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王静负担。宣判后，王静、于道勤不服，上诉至本院。上诉人王静称，1、涉案房屋的实际控制、占有使用人是上诉人，被上诉人航空专修学院没有将房屋交给被上诉人张蕴。2、被上诉人张蕴取得房屋所有权证的时间是2013年3月14日，而该时间正是上诉人与被上诉人因房屋买卖办理房产登记手续案件的执行和再审审理期间，二被上诉人的行为明显是恶意的。3、被上诉人张蕴没有提交支付房款的凭证。而被上诉人航空专修学院提交的所谓银行支付系统凭证显示，是被上诉人航空专修学院的主管会计闫怀英先将被上诉人航空专修学院的款项划拨到被上诉人张蕴名下，再由被上诉人张蕴名下划拨到被上诉人航空专修学院账上，上述证据足以证明被上诉人航空专修学院是为侵占其已包销给上诉人于道勤的权益的违约恶意，与被上诉人张蕴串通所采取的规避法律行为，也说明被上诉人航空专修学院与被上诉人张蕴之间的房屋买卖合同不真实。4、上诉人于道勤与被上诉人航空专修学院于2009年7月8日签订的《合作协议》明确了被上诉人航空专修学院对景润花园小区项目下的房屋不具有对外销售权，二被上诉人的行为严重损害了上诉人于道勤的利益，属于无效的法律行为。5、一审法院适用《合同法》第52条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，自相矛盾。请求撤销一审判决，支持上诉人王静的一审诉讼请求。被上诉人航空专修学院辩称，1、原审第三人于道勤不能作为本案的共同上诉人。首先，第三人在一审中参与诉讼，是作为无独立请求权的第三人，是为了解案件事实，对其权利未产生实质影响，一审判决结果也并未对其设定义务，第三人对本案不具有法律上的利害关系，不享有上诉权。其次，第三人与上诉人王静之间的利益冲突关系决定了第三人对本案的诉讼标的不具有共同可诉性。2、被上诉人航空专修学院与张蕴所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，而且标的房屋也办理了产权登记，已产生物权上的法律效力。且生效判决业已确认上诉人对此没有异议。被上诉人航空专修学院与张蕴之间的《商品房买卖合同》是有效合同。上诉人诉求确认合同无效，无事实和法律依据。一审判决对此认定正确。3、上诉人上诉请求以被上诉人航空专修学院与第三人之间的合作关系，来否定航空专修学院和张蕴之间的买卖关系无事实和法律依据。4、上诉人在另案中所持购房协议《景润花园认购书》是伪造的虚假协议，不能对抗被上诉人航空专修学院与张蕴之间《商品房买卖合同》、房地产权证等证据，其所依据的判决对案件事实认定有瑕疵，不能作为请求确认被上诉人航空专修学院与张蕴之间合同无效的事实依据。被上诉人张蕴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张蕴是善意取得，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审第三人于道勤同意上诉人王静的上诉理由和请求。本院经审理查明，中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行个人业务凭证载：张蕴于2010年5月28日向航空专修学院支付507600元，户名为被告张蕴，付款卡号为62×××81，客户签名为闫怀英代。被上诉人航空专修学院提供的人民银行支付系统专用凭证记载：委托日期为2010年5月28日，汇款账号为62×××81，汇款人为闫怀英。上诉人主张上述证据证明被上诉人张蕴根本没有付款给被上诉人航空专修学院。被上诉人张蕴、航空专修学院认为上述证据已经证明张蕴已经支付房款，闫怀英只是经办人，汇款账号均是张蕴的。被上诉人航空专修学院提交最高人民法院（2015）民一终字第158号民事判决，该判决认定：航空专修学院和于道勤在一审中均认可，航空专修学院直接收取的合作售房款数额为235565146.60元。二审中，航空专修学院主张由于王静支付的946万元已经生效判决确认为购房款，故，应在上述售房款数额基础上增加946万元，并减去案外人张蕴的购房款507600元。对于航空专修学院的该主张，于道勤未提出异议。本案庭审调查之后，于道勤向本院提交2010年3月23日宋杰发给于道勤的手机短信一份（提交复印件），该短信记载：于总：你好，我是房管处宋杰，刚才打电话你不方便接听，有个事麻烦你一下，我和我亲戚看好了景润花园八号楼东单元201和202两套房子，并已跟武总说好，请不要再往外买了。欲证明宋杰是黄岛区房产交易中心主任，其利用职权恶意进行了预告登记，同时证明航空专修学院的股东武恒君,也是航空专修学院法定代表人的配偶，想把房子送给宋杰。被上诉人航空专修学院质证称，该证据的真实性无法核实，与本案无关，不能证明航空专修学院与张蕴之间的买卖合同关系无效。被上诉人张蕴质证称，该证据的真实性不能确定，与本案无关，不具有证明力。王静还提供了光盘一份，证明争议房屋由王静占有、使用，被上诉人航空专修学院根本没有将涉案房屋交付给张蕴。被上诉人航空专修学院质证称，从内容看没有上诉人王静和第三人于道勤同时出现的场景，不能证明上诉人的主张。被上诉人张蕴质证称，涉案房屋由张蕴的朋友偶尔看管和使用。经查，青岛市黄岛区人民法院于2012年4月25日作出的（2010）黄民初字第2729号民事判决认定涉案房屋由上诉人王静的工作人员居住。其他事实与原审查明的一致。本院认为，本案争议的焦点：一是于道勤是否有权提出上诉；二是被上诉人张蕴与被上诉人航空专修学院签订的房屋买卖合同是否有效。关于焦点一，本院认为，最高人民法院《关于适用的解释》第八十二条规定，在一审中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或申请撤诉，判决承担民事责任的，有权提起上诉。本案中第三人于道勤对争议的房屋并不具有独立的请求权，一审判决也未判决其承担民事责任，因此，于道勤没有上诉权，其不能作为本案的上诉人。关于焦点二，本院认为，我国《合同法》第五十二条第一款第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。该无效原因包括主观和客观两个因素。主观因素为恶意串通，即当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害第三人的利益，包括双方当事人事先达成协议，或者一方当事人作出意思表示，对方当事人明知其目的非法而用默示的方式接受，或者相互配合，共同作为。客观上损害了第三人的利益。在本案中，被上诉人张蕴与被上诉人航空专修学院订立了房屋买卖合同，办理了预告登记，支付了房款，该房屋价款也不低于上诉人王静向被上诉人航空专修学院购买房屋的平均价，也办理了房屋过户手续，履行了正常的交易手续，上诉人主张双方恶意串通，但提供的证据不足以证明被上诉人张蕴与被上诉人航空专修学院希望通过订立合同损害第三人的利益是双方的目的，因此，上诉人王静的主张，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王静负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 锐审 判 员  刘述明代理审判员  于丽人二〇一六年八月十五日书 记 员  张鲁滨书 记 员  司文雯