广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗从法房初字第537号原告：广州祥锦房地产开发有限公司，住所地广州市。法定代表人：赖明。委托代理人：许玉祥，广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：陈碧云，广东东方昆仑（三亚）律师事务所律师。被告：林丽敏，住广州市越秀区。原告广州祥锦房地产开发有限公司与被告林丽敏商品房预售合同纠纷一案，本院受理本案后，依法由代理审判员薛志军适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈碧云及被告林丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州祥锦房地产开发有限公司诉称：原告与被告于2014年8月28日签订编号为201408204410的《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定被告向原告购买位于从化市江埔街逸泉映翠花园8号楼2003房。涉案房屋建筑面积为81.2平方米，套内面积为65.44平方米，总金额为665933元。根据合同的约定，付款方式为分期付款，第一期房款自签订预售合同之日起2日内（不超过5日）支付房价总款的30%，金额199780元；第二期房款被告应于2014年9月29日前，支付全部房价的20%，金额133187元；第三期房款被告应于2014年9月29日前，支付全部房价的20%，金额133187元；第四期房款，被告应于2014年12月1日前，支付全部房价款的30%，金额199770元。合同签订后，被告支付定金20000元及购房款179780元，其余的购房款原告一直未支付。原告曾委托销售代理机构广州市城建开发兴业房地产中介有限公司分别于2014年11月5日、2015年2月5日通过特快专递致函被告催款，但被告至今未支付余款。根据合同的第十条逾期付款的违约责任第2点约定，被告未按照合同约定的期限支付各期房款的，经原告催告逾期超过90日仍未支付的，原告有权解除合同。合同补充协议第12条第二款约定，因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按照商品房交易总价的20%计算。综上，由于被告经原告多次催促仍未支付剩余的购房款，已经构成根本违约，因此被告向法院提起诉讼请求判令：一、解除原告与被告2014年8月28日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（201408204410号）；二、被告向原告支付违约金133186.6元（违约金按房款总价665933元的20%计算，被告实际已支付的定金20000元及房款179780元，原告扣除违约金后可退还被告余下款项）；三、被告支付原告律师费6000元；四、被告协助原告办理解除网签手续；五、本案的诉讼费由被告负担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.商品房预售许可证；3.催款函及相应的快递单；4.委托代理合同及发票。被告林丽敏辩称：一、请求法院依法查明原告是否取得商品房预售许可证明。请求法院依法审查核实原告提交的预售许可证明的真实性、合法性、关联性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，如本案涉案房屋尚未取得商品房预售许可证的，请求法院依法确认本案预售合同无效，驳回原告各项诉讼请求，判令原告返还被告已支付的各项款项及利息。二、本案中被告不存在违约行为，不应承担违约责任，请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。被告多次与原告协商延期及变更支付方式事宜。最终双方协商一致同意答辩人由原来的分期付款变更为商业贷款的方式。违约金也变更为只需要按照银行同期贷款利率计算。从后来原告向被告发出的收楼通知书，也可以证明上述事实。因此，被告不存在违约，不应承担违约责任。三、即使法院认定被告存在违约情形，被告也不同意支付违约金，并且原告主张的违约金过高，请求法院依法下调。另，原告主张的律师费6000元没有依据，请法院予以驳回。1.被告未能如期支付购房款主要是因为被告的父亲突发疾病，导致被告无法工作，严重影响被告的支付能力。根据民法通则的规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。被告是由于不可抗力造成的违约，因此不存在过错，不应承担违约责任。2.众所周知，本地区的房价比双方签订合同时的房价高，原告与被告解除合同并未有实际的损失，根据《最高人民法院》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。另根据《最高人民法院》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中被告已履行了部分合同义务，支付了定金2万元、购房款199780元以及10000元。被告已经履行的部分不应纳入计算违约金的计算基数。另，原告主张违约金计算方式所依据的条款属于格式条款，根据中华人民共和国合同法第三十九条及第四十条的规定，采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有无效或可撤销的情形或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任。排除对方主要权利的，该条款无效。补充协议与合同正文相比违约金计算数额更高，明显加重了被告的义务，因此该补充协议无效。合同中的有关律师费的条款同样加大了被告的责任，且没有尽到注意及说明义务，应依法认定无效。另，原告并未提交任何证据证实其实际存在6000元的律师费损失，故被告不同意支付此笔费用。综上所述，原告主张被告承担违约责任没有任何依据，请求法院依法予以驳回。被告主张的违约金过高请求法院根据被告履行合同的情况及原告并没有实际损失的情形，予以下调，并驳回原告主张的律师费6000元。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.申请书一份；2.购房款发票三张、收款收据一张；3.内容为收楼通知的快递一份。经审理查明：2014年8月28日，原告与被告签订编号为201408204410的《广州市商品房买卖合同（预售）》一份。该合同第四条约定，被告向原告购买位于从化市江埔街逸泉映翠花园8号楼2003房，该房屋建筑面积为81.2平方米，套内面积为65.44平方米；合同第七条约定，涉案房屋以套出售，总金额为665933元；合同第八条约定，被告付款方式为分期付款，第一期房款自签订预售合同之日起2日内（不超过5日）支付房价总款的30%，金额199780元；第二期房款被告应于2014年9月29日前，支付全部房价的20%，金额133187元；第三期房款被告应于2014年9月29日前支付全部房价的20%，金额133187元；第四期房款，被告应于2014年12月1日前，支付全部房价款的30%，金额199770元；合同第十条第三款约定，如被告未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，原告有权要求被告每日按照未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经原告催告逾期超过90日仍未支付的，原告有权解除合同；第十四条第一款第二项约定，原告逾期交房超过180的，被告有权单方面解除合同。被告要求解除合同的，应书面通知原告，原告收到解除合同通知之日（不超过30日）起退还被告已支付的房价款并支付利息，同时按照该商品房总价款的10%向被告支付违约金，违约金不足以补偿被告实际损失的甲方应补偿其差额；合同第三十二条约定，本合同附件与正文具有同等法律效力；合同附件七第12条合同解除约定的第一款约定，如买卖合同约定的合同解除条件成就的，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知。自解除通知到达对方时，合同解除。对方有异议的，应于解除通知到达之日起7个工作日内请求人民法院确认合同解除的效力；合同附件七第12条第二款约定，除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按照商品房交易总价的20%计算。合同附件七第12条第二款第二项约定，如因被告违约导致合同被解除的，原告自发出解除合同通知书且双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续之日起45个工作日内，将被告已付的购房款及未发生的费用扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给被告。合同附件七第12条第四款约定，被告确认不论因何原因导致买卖合同解除的，被告应按照原告的书面通知要求到有关部门协助办理预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续，并赔偿原告因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。再查，被告分别于2014年8月29日及2014年11月12日分两次支付购房款合计199780元给原告，上述事实有被告提交的购房发票予以佐证。又查，原告向本院提交的快递单证明，2014年11月5日及2015年2月5日，原告通过广州城建开发兴业房地产中介有限公司向被告发出《催交款通知函》两份。另查，被告向本院提交《申请》一份，其载明：广州祥锦房地产开发有限公司，本人林丽敏，身份证号码××，于2014年8月25日购买逸泉映翠花园8栋2003单元。但由于生意资金周转原因，特申请将原来的分期付款方式变更为商业贷款方式。并申请将延迟付款所产生的滞纳金以同期贷款利息计算并支付。如将来发生因无法购房资格继续购买该单元情况，本人愿承担所带来的违约责任；申请人：林丽敏；申请时间：2015年5月20日；电话：139××××2808。另，被告向本院提交《收据》一份，该收据载明：今收到林丽敏交来的优惠金10000元，建设银行卡号·······；广州市森海广告有限公司收款专用章。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下四方面问题：一、双方签订的合同效力问题。被告辩称对原告提交的预售许可证的真实性、合法性、关联性不予确认，该预售证关系双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的效力问题，但被告并未提交相反的证据予以证明，且该预售证有房屋交易相关的行政主管部门即从化市国土资源与房屋管理局加盖公章予以确认。因此，本院对于被告的辩称意见不予采纳。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方的真实意思表示，该合同真实、合法、有效。二、违约责任承担问题。原告与被告对于《广州市商品房买卖合同（预售）》的合同条款达成了一致的意思表示，对于违反合同条款的后果及应承担的责任均有充分认识，双方均应按照合同的约定履行。该合同第八条约定，被告付款方式为分期付款，第一期房款自签订预售合同之日起2日内（不超过5日）支付房价总款的30%，金额199780元；第二期房款被告应于2014年9月29日前，支付全部房价的20%，金额133187元；第三期房款被告应于2014年9月29日前支付全部房价的20%，金额133187元；第四期房款，被告应于2014年12月1日前，支付全部房价款的30%，金额199770元。现被告并未按照合同的约定及时支付购房款，且在原告2014年11月5日、2015年2月5日分别催收后仍未及时足额支付购房款，其行为已经构成违约。被告辩称其与原告售楼部销售人员达成付款方式及违约金计算方式变更的协议，但被告提交的证据《申请》只证明被告出具了该申请，但并无证据证明原告同意该申请的内容。因此，本院对被告称其与原告达成了变更协议，不存在违约行为的意见不予采纳。被告违反了双方合同的约定，应承担违约责任。三、违约金问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》合同第十四条第一款第二项约定，被告要求解除合同的，应书面通知原告，原告收到解除合同通知之日起退还被告已支付的房价款并支付利息，同时按照该商品房总价款的10%向被告支付违约金，违约金不足以补偿被告实际损失的甲方应补偿其差额。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第12条第二款约定，除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按照商品房交易总价的20%计算。现原告起诉要求被告按照双方合同附件七第12条第二款的约定解除合同且被告需按照总房款665933元的20%即133186.6元支付解除合同违约金，被告辩称原告主张的违约金过高，应予以调整。本院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条第一款第二项约定，被告解除合同，原告需按照商品房总价款的10%向被告支付违约金，该条款是商品房买卖行政主管部门制定的规范式条款，在本地区具有普遍的适用性。现虽原告与被告在补充协议中将违约金变更为总房款665933元的20%即133186.6元，但庭审过程中原告并未提交证据证明其实际的损失。另，综合考虑从化地区近三年来商品房价格处于趋升的态势。本院认为，原告与被告约定的补充协议中将违约金由总房款的10%变更为总房款的20%即133186.6元过高，应予以调整。原告按照《广州市商品房买卖合同（预售）》合同中约定的商品房总价款的10%支付违约金较为合理、公平。因此，被告应向原告支付解除合同违约金为66593.3元。四、律师费问题。合同附件七第12条第二款第二项约定，如因被告违约导致合同被解除的，原告自发出解除合同通知书且双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续之日起45个工作日内，将被告已付的购房款及未发生的费用扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给被告。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同附件七第12条第四款约定，被告确认不论因何原因导致买卖合同解除的，被告应按照原告的书面通知要求到有关部门协助办理预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续，并赔偿原告因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。现原告向本院提交的《民事委托代理合同》及发票，均证明原告有此项费用的支出，该费用也是原告为解除与被告签订的合同实际发生的费用，且双方有明确的合同约定。另，经审查原告在本案中支付的律师费按照每件6000元的标准亦符合广州地区的律师收费办法的规定。因此，本院对于原告诉请的6000元律师费予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州祥锦房地产开发有限公司与被告林丽敏2014年8月28日签订的编号为201408204410的《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、被告林丽敏在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告广州祥锦房地产开发有限公司解除合同违约金66593.3元（此款项由原告广州祥锦房地产开发有限公司从被告林丽敏已经支付的199780元购房款中直接收取）；三、被告林丽敏自本判决发生法律效力之日起10日内支付原告广州祥锦房地产开发有限公司律师费6000元（此款项由原告广州祥锦房地产开发有限公司从被告林丽敏已经支付的199780元购房款中直接收取）；四、被告林丽敏在本判决发生法律效力之日起90日内协助原告广州祥锦房地产开发有限公司前往房地产行政主管部门办理合同网签解除手续；五、驳回原告广州祥锦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5926元，由原告广州祥锦房地产开发有限公司负担733元，被告林丽敏负担5153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  薛志军二〇一六年一月二十日此件与原本核对无异书 记 员  邓毅斌