北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第00118号
原告北京众慧天成物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇丽苑街6号美林别墅会所，组织机构代码67573125-8。
法定代表人唐沛，经理。
委托代理人崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。
被告辜虹，女，1975年6月18日出生。
委托代理人辜沛（辜虹之弟），1980年4月16日出生。
原告北京众慧天成物业管理有限公司（以下简称众慧天成公司）与被告辜虹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告众慧天成公司委托代理人崔贤东、被告辜虹及其委托代理人辜沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众慧天成公司诉称：被告辜虹系北京市顺义区×业主，该房屋建筑面积为295.54平方米。现被告拖欠从2012年10月1日至2014年9月30日的物业管理费，计27662元，原告多次向被告催要未果。原告为维护自己的合法权益，现起诉要求：1.判令被告立即给付所欠原告物业管理费27662元；2.案件受理费由被告承担。
被告辜虹辩称：原告众慧天成公司严重违反美林别墅小区的《前期物业服务合同》，致使小区的物业服务大打折扣，严重影响小区业主的正常生活。
一、自从众慧天成公司接管涉诉小区前期物业管理以来，物业服务每况愈下，清洁、安防、维修等最基本的服务都无法保证，物业服务质价严重不符。管理人员玩忽职守，小区安防设施不能及时维护保养致损坏、失灵，小区配套会所功能逐步缩水，现在已完全不能为业主服务。物业内部管理混乱，人员流动极大，管理人员唯利是图，账目不清。原告在2015年3月公布的2014年全年小区物业费收支情况，进一步说明他们账目混乱不清，根本没有按照规定正确使用小区业主的物业费，物业公司与业主的矛盾日益严重。
二、原告涉嫌隐瞒公司重大事项，管理层更迭频繁，交接不清，造成管理混乱，影响物业公司运营水平。原告在2010年1月合法取得×别墅的前期物业服务合同后至今，五年期间更换过两次投资人、法定代表人和公司董事、经理、监事，私下转让公司，是造成该物业公司管理混乱、无法提供物业服务的重要原因。
三、原告未尽物业管理义务，不制止小区内的私搭乱建，甚至默许小区内的私搭乱建，造成被告的物业价值严重贬值。在原告管理小区期间，对于私搭乱建管理严重不力。现在小区私搭乱建的房屋比比皆是，占用了大量的公共绿地，有的业主甚至将房屋建到了路边。原告未能尽到物业管理责任，对小区内的大量私搭乱建行为未予及时制止，导致目前小区规划混乱，绿地侵占及私搭乱建现象严重，侵害了被告作为业主的权益。尤其是被告南面11号楼严重私搭乱建，擅自将10号楼与11号楼间的楼间距由原来的15米多缩短到不到10米，并在花园绿地上修建房屋，大大影响了10座3A的采光及居住隐私。在其施工期间，被告多次向原告客服专员及领导反映情况，要求予以制止，原告口头回复将采取法律手段，让被告拭目以待，但截至目前，被告并未看到原告所谓的结果，原告的答复是：小区内大量的私搭乱建，只能报当地城管和建委，请他们解决此事。原告作为物业管理方未能及时采取有效措施，客观上纵容了私搭乱建，导致了目前11号楼乃至全小区疯狂扩建的局面，直接侵害了被告作为10号楼业主及其他业主的居住权益。原告为了牟取自己的不正当利益，竟然批准业主私搭乱建，被告对面11号楼的业主加盖房屋，被告向物业反映，物业主管人员回复说是经过了物业审批。
四、众慧天成公司管理期间，甚至发生了保安人员入室强奸业主未遂的刑事案件，租户吸毒及业主被盗案件，请原告提供保安人员经过专业培训、持证上岗证明。
综上，要求判令被告按照五折交纳物业费，并且原告主张的2012年12月31日之前的物业费已经超过了诉讼时效。
经审理查明：
辜虹与美林房地产开发集团有限公司（以下简称美林公司）就顺义区×房屋（房屋登记所有权人为辜虹）签订《北京市商品房现房买卖合同》，该房屋建筑面积为295.54平方米。
2009年12月1日，美林公司于×小镇小区张贴公告并申请公证。公告内容为：鉴于×小镇小区（以下简称“×小镇”）的现任物业管理单位——北京嘉浩物业管理有限公司（以下简称“嘉浩公司”）因经营困难、无力继续为×小镇提供合格的物业管理服务等原因，其已向我公司提出要求撤出×小镇并不再为×小镇提供物业管理服务的请求，嘉浩公司提出的撤场时间为2010年1月1日。……作为×小镇的开发建设单位和前期物业管理服务单位的选聘单位，我公司经及时、慎重研究，现对×小镇物业管理服务工作之相关事宜做出如下决定：尽快与嘉浩公司进行协商，并就解除双方所签订的《×小镇物业管理委托合同》和及时、顺利地完成新旧物业交接工作等善后事宜做出妥善安排；严格按照相关法规、规章及北京市的相关规定，组织新的物业管理招标，为×小镇选聘新的物业管理单位，维持×小镇正常的物业管理秩序。
2009年12月，美林公司通过招投标程序选聘众慧天成公司作为×别墅项目的物业服务企业，并于当月29日，双方就×小镇小区签订《前期物业服务合同》，第五条约定前期物业服务期限为三年，自2010年1月1日至2012年12月31日。第六条约定关于物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积进行交纳，具体标准为3.9元／平方米／月。物业服务费由业主按季度交纳，具体时间为次季度首月前15个工作日。第十九条约定本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。
2013年1月1日，美林公司与众慧天成公司就×小镇小区签订第二份《前期物业服务合同》，服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日，其他有关物业服务内容、物业服务标准、物业服务费用、合同终止等条款的约定同2009年12月29日的《前期物业服务合同》。
涉诉小区目前未成立业主委员会。
被告辜虹认可原告众慧天成公司主张的24个月的物业服务费没有交纳，也认可在此期间众慧天成公司系涉诉小区的物业服务企业，为小区提供了物业服务。因辜虹未交纳物业费，众慧天成公司于2014年3月19日及2014年10月12日发出催要物业费的函件。
为证明原告众慧天成公司未尽到物业服务职责，被告辜虹提交2013年3月9日其车辆被屋顶掉落的油毡砸坏的照片，称原告未尽到对屋顶油毡的定期维护管理职责，导致被告车辆被砸；原告称油毡掉落是房屋设计有问题，与原告无关。被告另提交其所在10号楼前面的11号楼以及4A号楼进行违法建设的照片，称原告未履行物业管理职责，未进行制止，影响了被告的权益。原告称对于4A楼的违建，公司已向业主发出停止施工告知书，业主并已签收，另向城管部门、规划部门以及街道办事处进行了报告；对于11号楼的违建，系发生在众慧天成公司进驻小区之前，众慧天成公司在11号楼业主对违建进行装修时发现该问题，并已向业主发出制止通知书且已报告街道办事处。对于被告辜虹提交的其他照片，因不能提供照片的原始载体，原告对真实性不予认可，且不认可被告主张的相关问题。但被告主张涉诉房屋的可视对讲系统无法使用，原告认可因业主私搭乱建致线路损坏，涉诉小区的可视对讲系统瘫痪，若修复需使用住宅专项维修资金，现在修复工作还未启动。
上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房现房买卖合同》、《前期物业服务合同》两份、北京市物业管理招投标备案表、公证书等在案佐证。
本院认为：
嘉浩公司因自身经营问题撤出涉诉小区后，在该小区尚未成立业主委员会的情况下，美林公司作为建设单位通过招投标程序选聘众慧天成公司作为涉诉小区的物业服务企业，并未损害业主的合法权益。依法成立的合同受法律保护。美林公司与众慧天成公司接连签订两份《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，且不违法法律法规强制性规定，应属合法有效，对业主具有约束力。众慧天成公司自2012年10月1日至2014年9月30日按照《前期物业服务合同》的内容为涉诉小区提供了物业服务，被告辜虹亦实际接受了众慧天成公司提供的物业服务，故辜虹理应向众慧天成公司支付相应的物业费，众慧天成公司有权要求辜虹支付相应的物业费。辜虹所提出的众慧天成公司投资人及法定代表人发生变更意味着公司管理混乱的答辩意见与本案无关，本院对其该项答辩意见不予采纳。
关于辜虹主张的众慧天成公司未尽到物业管理职责，致使其车辆被砸一节，因双方对此争议较大，且或涉及房屋质量问题，双方就此问题可另行解决。关于辜虹主张的众慧天成公司对小区内违法建设未予制止和管理，致使其利益受损一节，本院认为小区环境的整洁，日常秩序的维护，不仅需要物业公司的努力，还需要广大业主的支持与配合。对于11号楼和4A楼的违法建设现象，众慧天成公司已向相关业主发出停工通知，且已向相关部门报告，本院难以认定众慧天成公司对此存在失职行为。若辜虹认为违建业主对其权益造成损害，可向侵权人主张权利。关于辜虹所主张的2012年12月31日之前的物业费已超过诉讼时效的意见，本院认为，众慧天成公司于2014年3月19日向辜虹发出物业费催要函，并未怠于行使权利，且众慧天成公司为涉诉小区提供物业服务一直处于持续状态，故对辜虹所提出的诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。关于辜虹提出的众慧天成公司存在的其他问题，因未举证证明，众慧天成公司亦不予认可，本院不予采信。
但应当指出，涉诉小区的可视对讲系统自2010年众慧天成公司进驻涉诉小区时就已损坏，但众慧天成公司至今未予修复，亦未采取一定的措施推进修复工程的开展，众慧天成公司此项管理服务存在一定瑕疵，故本院对被告辜虹应该交纳的物业服务费用予以酌减。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告辜虹于本判决生效之日起七日内给付原告北京众慧天成物业管理有限公司二〇一二年十月一日至二〇一四年九月三十日的物业费合计二万六千二百七十九元；
二、驳回原告北京众慧天成物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百九十二元，由原告北京众慧天成物业管理有限公司负担二十五元（已交纳），由被告辜虹负担四百六十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 董学红
人民陪审员 王桂华
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 赵 杰