浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1497号
上诉人（原审被告）：杭州安正集成家居有限公司。
法定代表人：俞丽清。
委托代理人：孔春凤、张晋芳。
被上诉人（原审原告）：浙江煤炭测绘院。
法定代表人：陈方敏。
委托代理人：杨春荣。
上诉人杭州安正集成家居有限公司（以下简称安正公司）因与被上诉人浙江煤炭测绘院（以下简称煤炭测绘院）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年12月30日，煤炭测绘院与安正公司签订了《房屋租赁合同》，约定：煤炭测绘院将其所有的位于江干区元华旺座A座1702室的房屋出租给安正公司作办公使用，房屋面积为380平方米；租赁期为三年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止；第一年租金273600元，第二年276336元，第三年279072元，其中第一次租金136800元于2012年1月15日前付清，第二次租金136800元于2012年7月1日前付清，第三次租金138168元于2013年1月1日前付清，第四次租金138168元于2013年7月1日前付清；如安正公司逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的5%向煤炭测绘院支付违约金，如安正公司逾期七日，经煤炭测绘院催告后，在合理期限内仍未支付的，则煤炭测绘院有权解除本合同，并要求安正公司承担按第九条违约责任条约定之违约责任；第九条约定煤炭测绘院、安正公司任何一方未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金2万元。若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于调查费、诉讼费、律师费等。上述合同签订后，煤炭测绘院依约向安正公司交付了房屋，但安正公司仅支付了第一期半年的租金，对于第二次和第三次各半年的租金未予支付。2014年3月14日，煤炭测绘院向安正公司发送了律师函，要求安正公司支付拖欠的租金及相应的违约金，并提出双方的租赁合同于2014年4月1日解除，安正公司于2014年3月15日收到了上述函件。2014年3月20日，煤炭测绘院诉至原审法院，请求判令：1、确认煤炭测绘院与安正公司之间的房屋租赁合同解除，安正公司搬离租用的房屋，并付清使用期间发生的一切水电费用和物业费用；2、安正公司支付至2014年3月20日的租金277704元，并继续计算至安正公司交还房屋之日止；3、安正公司支付煤炭测绘院违约金28059.80元；4、安正公司支付煤炭测绘院支出的律师费用17000元。另查明，杭州安正装饰材料有限公司于2012年11月20日变更为杭州安正集成家居有限公司。
原审法院认为，安正公司无正当理由长期拖欠租金，煤炭测绘院据此依照合同约定行使合同解除权，解除了煤炭测绘院、安正公司之间的租赁合同，具有事实依据，原审法院确定双方之间的租赁合同于2014年4月1日解除；合同解除后，安正公司占有房屋已失去其合法依据，故煤炭测绘院要求安正公司腾退案涉房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。安正公司辩称未支付租金的理由是煤炭测绘院未提供已付租金的发票，原审法院认为，煤炭测绘院提供发票的义务与安正公司支付租金的义务并不构成对等给付，安正公司不得据此抗辩拒付租金，故对于安正公司的辩称，原审法院不予采信。安正公司违反合同约定未支付租金，已构成了违约，应承担支付租金及违约金的违约责任。经计算，租金的具体数额为自2013年9月1日起至2014年3月31为159828元（136800＋23028），安正公司此后仍应按每月租金（房屋使用费）23028元的标准支付至实际腾退之日止；至于违约金，应按双方合同第九条的约定承担20000元的金额，因该违约金已基本能够弥补煤炭测绘院所受的损失，故对于煤炭测绘院主张的其他违约金及支出的律师费用，原审法院依法不予支持。对于煤炭测绘院要求安正公司付清使用房屋期间的水电费及物管费，因未明确具体的金额，属诉讼请求不明确，原审法院依法驳回其诉请，煤炭测绘院可待具体金额明确后另案主张。至于安正公司辩称的投入的装修应由煤炭测绘院给予一定的补偿，对此，原审法院认为，此属于另一争议事项，因安正公司未在法律规定的期限内提出反诉，可另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，于2014年4月24日判决：一、确认浙江煤炭测绘院和杭州安正集成家居有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年4月1日解除；二、杭州安正集成家居有限公司应于判决生效后三十日内自江干区元华旺座A座1702室房屋内腾退，并将上述房屋交还浙江煤炭测绘院；三、杭州安正集成家居有限公司支付浙江煤炭测绘院房屋租金人民币159828元，并应支付自2014年4月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费（按每月房屋使用费23028元的标准计算），于判决生效后十日内付清；四、杭州安正集成家居有限公司支付浙江煤炭测绘院违约金人民币20000元，于判决生效后十日内付清。五、驳回浙江煤炭测绘院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币3071元，财产保全申请费人民币3167元，合计人民币6238元，由浙江煤炭测绘院负担人民币1123元，杭州安正集成家居有限公司负担人民币5115元。杭州安正集成家居有限公司应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。
宣判后，安正公司不服，向本院提起上诉称：一、交付房产及提供发票为被上诉人的合同责任和义务，被上诉人只交付房产，但一直未履行发票的责任义务。上诉人已经交付了三次房租，被上诉人一直未提供发票，被上诉人这一行为是构成合同违约的主要责任。其次，被上诉人租赁物未进行房屋租赁登记备案，即被上诉人违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，上诉人的公司工商地址无法进行变更，已经给上诉人的利益造成了损害，导致上诉人公司经营陷入僵局，上诉人亦在行使同时履行抗辩权。二、上诉人在合同生效后对租赁物进行精心的装饰装修，花费装饰装修费用共计80余万元，为保证装修品质，装饰装修中采购的产品大部分源自国外进口。现《合同》约定的租赁期限尚未截止，现因被上诉人违反了相关法律法规并提起解除《合同》，给上诉人造成了重大装修及经营损失，现上诉人认为被上诉人应赔偿上诉人装饰装修残值损失共计40余万元。综上，请求本院依法撤销原审判决第二、三、四项，一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。
针对安正公司的上诉，煤炭测绘院辩称：关于发票，合同中没有对发票提供的问题做具体约定，因此不是被上诉人的合同义务，上诉人也未提交缴纳租金的证据，请上诉人可以现在提交；被上诉人同意开具发票，但要求上诉人首先支付清租金；关于装修补偿的问题，本案是上诉人违约在先，所以损失也是因为上诉人造成的。从程序上看，上诉人应该提起反诉，本问题不在本案中审理范围；上诉人租赁房屋是否需要装修，怎么装修是其自担风险的问题，不是被上诉人强迫的；上诉人没有提交与其损失有关的合法证据。原审法院认定事实清楚，法律适用正确，判决结果公正，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
安正公司对原审判决认定的“安正公司仅支付了第一期半年的租金”的事实提出异议，事实上安正公司共支付了一年半的租金，对此煤炭测绘院予以认可，本院对该节事实认定予以变更。本院对原审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，（一）在双方当事人签订的《房屋租赁合同》中并未约定煤炭测绘院有为安正公司提供发票的合同义务，因此，安正公司没有据此拒付租金的抗辩权。且在整个合同履行期间，未有证据证明安正公司对提供发票的问题向煤炭测绘院进行过抗辩，故现安正公司以此为由据付租金的上诉理由不能成立。（二）关于安正公司提出的煤炭测绘院对租赁房屋未进行房屋租赁登记备案，导致其利益受损的问题。本院认为，《房屋租赁合同》中同样未约定煤炭测绘院有对租赁房屋进行房屋租赁登记备案的合同义务，如果未进行备案登记会导致安正公司利益受到重大损害，安正公司应予以证明并及时与煤炭测绘院交涉。但在整个合同履行过程中，没有证据证明安正公司曾向煤炭测绘院提出过该问题，甚至在一审审理阶段，安正公司也未提出过关于该问题的抗辩，故这一上诉理由明显是安正公司为其拒付租金寻找的托词，本院对此不予采信。（三）关于安正公司要求煤炭测绘院赔偿其装饰装修残值损失的问题，由于安正公司在原审中未提起反诉，原审法院不予审理，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，安正公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3897元，由上诉人杭州安正集成家居有限公司负担。上诉人于本判决生效之日起十五日内来本院办理多预缴上诉费的退费手续。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一四年七月七日
书记员 袁其伟