宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬东执异初字第2号
原告：林茗。
委托代理人：鲍爱法（特别授权）。
委托代理人：王树发（特别授权）。
被告：朱梅。
委托代理人：郭强来（特别授权）。
被告：高贤潮。
被告：宁波隐庐物业服务有限公司。
法定代表人：赵军。
原告林茗与被告朱梅、高贤潮、宁波隐庐物业服务有限公司（以下简称隐庐物业）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年2月13日立案后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告林茗的委托代理人鲍爱法、王树发、被告朱梅及其委托代理人郭强来到庭参加诉讼。被告隐庐物业、高贤潮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林茗起诉称：2013年5月5日，原告与被告隐庐物业签订《购房协议》，同年6月18日双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告向隐庐物业购买余姚市大隐悦榕山庄xx幢xx号（原大隐商贸城xx号楼xx号、xx号）房屋一套，面积173.66平方，总价1678800元。合同还约定，合同签订后三个月房屋交付使用，交付后90日内办理相关权证。合同签订后，原告分9次履行了付款的义务，而隐庐物业直到2014年4月25日才交付房屋，而相关的权证因被告及政府部门等原因迟迟没有办理。2014年9月，三被告之间民间借贷纠纷一案在法院诉讼判决并申请执行，因被告朱梅的申请，法院查封了原告的上述房产。同年11月，原告向法院提出异议申请，2015年1月14日，宁波市江东区人民法院作出了（2015）甬东执异字第2号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，原告与被告隐庐物业�订的《房屋买卖合同》合法有效，现原告已按照合同的约定履行了全部付款义务并实际占有和居住，没有办理相关权证的过户手续，完全是因为被告及政府相关部门的原因。请求判令：一、立即停止对大隐商贸城3幢8号房产的强制执行；二、确认原告林茗与被告隐庐物业签订的《房屋买卖合同》合法有效，产权归属原告。
被告朱梅辩称：第一，关于《房屋买卖合同》是否有效的问题，我们认为这不是本案审理的范围。第二，关于房屋买卖产权的问题。房屋在土地出让证没有办理的情况下，是不得进行买卖的。买卖房屋是需要一个过程的，只有等过户手续办理完成，买卖才算结束，而且现房屋被司法机关查封，更加不应进行买卖。第三，原被告之间的买卖合同应无效。1、查封房屋不得买卖。2、我们认为原告与隐庐物业之间可能存在串通的行为。第四，物�的转移以登记为准，房屋产权归属于隐庐物业，司法机关自然可以对隐庐物业的财产予以查封处理。第五，原告在本案当中存在过错。原告在购买房屋过程中，应当对房屋是否可以买卖做充分的了解。另外，从原告的诉请当中也可以表现出隐庐物业一直未做过户，其实是并不想出卖房屋给原告。
被告隐庐物业、高贤潮均未作答辩。
原告林茗为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：
1、《购房协议》、《房屋买卖合同》各一份，拟证明原告购买讼争房屋的事实。经质证，被告朱梅对该份证据的真实性、合法性存在异议，认为损害其他当事人的利益。
2、收据9份、银行汇款对账单6份，POS机支付凭证7份，拟证明原告已经付清全部房款的事实。经质证，被告朱梅对这些证据收据的真实性、关联性均有异议，认为即使这些银行汇�对账单等是真实的，但也不能说明是购房款。另外房产证上的面积也没有这么大。
3、讼争房屋的《房屋所有权证》和《土地使用证》各一份。拟证明我们购买了讼争房屋，这个可以与之前的证据相印证。经质证，被告朱梅对这二份证据的真实性没有异议，但对是否是涉案房产存在异议。
4、中新装饰工程有限公司工程保修单一份、交付物品清单一份，拟证明房屋已经交付，原告已经入住的事实。经质证，被告朱梅对该证据的真实性无法确认，但承认知道原告确实是居住在那里的，并认为这个交付不是法律意义上的交付。
5、余姚市大隐镇人民政府与隐庐物业共同出具的《证明》和隐庐物业出具的《情况说明》一份，拟证明原告与隐庐物业之间没有进行登记过户的原因不在于原告。经质证，被告朱梅对《证明》内容的真实性有异议，并认为余姚市大隐镇人民政府无权出具相关证明，隐庐物业本身就是本案当事人，也无权出具该证明进行说明。
6、异议申请书一份，执行裁定书一份，拟证明原告已经主张执行异议的权利及事实和理由的事实，以及朱梅申请执行查封的事实及原告享有诉权的事实。经质证，被告朱梅对该份证据的真实性及要证明的事实没有异议。
7、原告身份证复印件一份，拟证明原告的身份资格。经质证，被告朱梅对该份证据的真实性及要证明的事实没有异议.
被告提供以下证据支持其答辩：购房合同三份、装修协议三份，收据六份，拟证明因朱梅与隐庐物业之间签订的买卖合同和装修协议等是无效的，以此可推断原告与隐庐物业之间签订的买卖合同也是无效的。原告与隐庐物业是以合法形式掩盖非法目的，损害了朱梅的合法利益。经质证，原告林茗认为上述证据与本案无关联性，而且不能以此证据来否定原告与隐庐物业之间的买卖关系。
被告隐庐物业、高贤潮均未提交任何证据。
因审理案件需要，本院调取了（2014）甬东商初字第1625号民事判决书复印件一份，以证明被告朱梅与被告隐庐物业、高贤潮之间存在民间借贷纠纷的事实。经质证，原告林茗与被告朱梅均无异议。
被告隐庐物业、高贤潮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对本案进行抗辩和质证的权利。
本院认为，原告提供的证据6、7以及本院调取的证据，符合证据的真实性、合法性与关联性，其证明力予以确认。原告提交证据4来证明原告已经入住的事实，庭审中被告朱梅也确认原告已实际居住，结合证据5余姚市大隐镇人民政府与隐庐物业共同出具的《证明》，本院对原告林茗已实际入住余�市大隐悦榕山庄xx幢xx号（原大隐商贸城xx号楼xx号、xx号）这一事实予以确认。原告提交的证据1，本院审查认为，以上证据能够证明2013年5月5日，原告与被告隐庐物业签订《购房协议》，同年6月18日双方签订《房屋买卖合同》一份的事实。原告提交的证据2、3，本院审查认为，以上证据能够证明原告已经付清全部房款的事实。原告提交的证据5，本院审查认为，以上证据能够证明原告对房产未能办理过户登记手续不存在任何过错的事实。被告提交的证据，本院审查认为，认为该证据的真实性、合法性无法确认，与本案无关联性。
经审理，本院认定：2013年5月5日，原告林茗与被告隐庐物业签订《购房协议》，同年6月18日双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告向隐庐物业购买余姚市大隐悦榕山庄xx幢xx号（原大隐商贸城xx号楼xx号、xx号）房屋一套，面�173.66平方，总价1678800元。合同签订后，原告分9次履行了付款的义务，因余姚大隐镇大隐商贸城更名为大隐悦榕山庄，相关行政部门的程序未完成，导致原告购买的房屋产权过户手续至今未能办理。因三被告之间民间借贷纠纷一案，被告朱梅向本院申请强制执行，本院于2014年9月11日立案，在执行过程中，本院查封了大隐商贸城3幢8号房地产。在房产被法院查封后，原告依法向本院提出案外人执行异议，2015年1月14日，本院裁定驳回了原告林茗提出的执行异议。另查明，被告方没有证据证明原告与被告隐庐物业在买卖涉诉房屋及办理过户手续时，原告存在过错。
本院认为，原告与被告隐庐物业签订的《购房合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，现原告林茗作为诉争房屋的买受人，于法院查封之前即已支付了全部价款，并已实际占有诉争房屋，虽然其与隐庐物业未办理产权过户手续，但目前尚无证据证明未办理过户系林茗的过错所致。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，对于林茗所购买的诉争房屋，法院不得查封。因此，林茗诉请停止对诉争房屋所采取的执行措施，理由充分，应予支持。但根据物权法之规定，不动产物权采取登记生效的原则，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续，双方之间存在债的法律关系，此时买受人依据买卖合同主张确认其对于诉争房屋享有所有权，没有法律依据，故对于林茗确权的诉讼主张应不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、最高人民�院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，判决如下：
一、停止对大隐商贸城xx幢xx号房产的执行；
二、驳回原告林茗其他诉讼请求。
本案受理费7750元，由原告负担3875元，被告宁波隐庐物业服务有限公司、高贤潮共同负担3875元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭本判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费7750元；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号376658348992，开户银行：中国银行宁波市分行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 陈春玲
审 判 员 赵 践
人民陪审员 郭文煌
二〇一五年六月十日
代书 记员 阮 雅