四川省邻水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邻水民初字第1704号
原告孔祥波，男，生于1974年8月18日。
委托代理人倪国融，四川协泰律师事务所律师。
被告四川金孟房地产开发有限公司。
法定代表人孟育超，系该公司董事长。
委托代理人饶坤兵，重庆政远律师事务所律师，特别授权代理。
原告孔祥波诉被告四川金孟房地产开发有限公司（以下简称“金孟公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年4月8日受理后，依法适用简易程序于2014年5月8日公开开庭进行了审理，后因本案争议较大，转为普通程序继续审理，由代理审判员蒋宇担任审判长与人民陪审员熊兴怒、冯智强组成合议庭，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告孔祥波及其委托代理人倪国融、被告金孟公司的委托代理人饶坤兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔祥波诉称，原、被告于2008年2月13日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的房屋，合同约定购房价款231，350元，并约定被告于2009年12月30日前交房，交房时该商品房必须经国家有关部门验收合格。原告于2011年3月25日接收了房屋，实际该房于2012年3月30日验收合格，逾期交房二年三个月零一天。依照《商品房买卖合同》第九条的约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，原告已交购房款231，350元，应按合同规定支付相应的违约金。故诉请法院请求判令被告违法交房、由被告支付原告逾期交房违约金56，703.89元、并由被告承担本案诉讼费。
被告金孟公司辩称，原、被告的房屋买卖合同于“5.12地震”前签订，地震导致停工一个月，交房时间应顺延一个月。虽然邻水县规划和建设局出具的竣工验收备案书是2012年3月30日，但不能说明该商品房就是于该日才验收合格。被告在2010年10月已电话通知原告接房，由于原告逾期支付房屋尾款，于2011年2月14日才接收房屋，因此原告未按时履行应承担的主要义务，自身也具有违约行为，对此期间应扣除后再计算违约金。《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高，请求予以减少，可参照陈子福一案生效判决确认的金额计算。综上，被告不具有违法交房行为，只应承担相应逾期交房的违约责任。
经审理查明，2008年2月23日，被告金孟公司（出卖人）与原告孔祥波（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：孔祥波购买金孟公司开发的位于房屋，购房总价款231，350元；付款方式为孔祥波于2008年2月13日前首付93，350元、银行按揭138，000元；金孟公司应当于2009年12月30日前交付房屋，交付房屋应当经验收合格；逾期交付房屋的，逾期不超过十日，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。
天成苑小区工程于2009年12月12日主体工程封顶。原告于2008年2月13日支付本案房屋购房款93，350元，2010年9月26日缴纳了该房屋水、电、气、闭路立户安装费，2011年2月7日交清购房余款138，000元，并于2011年2月14日接收了合同约定的天成苑3单元8楼2号房屋，孔祥波对该房屋占有使用至今。2012年3月30日，被告金孟公司开发的天成苑小区工程完成竣工验收备案登记。
经广安市中级人民法院（2014）广法民终字第16号民事判决书确认的事实有：2008年5月12日和5月19日，邻水县规划和建设局下发了建设系统抗震救灾工作的通知，要求各房地产开发企业要立即对所有建设项目进行安全隐患排查，被告金孟公司因对开发经营项目的安全排查工作而停止施工，耽误了本案房屋所在的天成苑小区的工程进度，2008年6月10日邻水县规划和建设局下发了恢复施工通知，该工程因“5.12地震”停止施工导致延误30天。2009年至2010年底邻水县天成名都天成苑同本案房屋类似的房屋租金约为3800元／年。
以上事实有《商品房买卖合同》、竣工验收备案书、业主收楼确认书、房款收据、水电气闭路安装费收据、房屋交接清单、（2014）广法民终字第16号民事判决书以及原告当庭陈述佐证，上列证据经庭审调查质证，予以采信。
本院认为，原告孔祥波与被告金孟公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同双方应按照合同约定履行合同义务。
原告称合同中约定本案案涉房屋的交房时间为2009年12月30日前，交付房屋时应经验收合格，天成苑小区于2012年3月30日才验收合格，因此该房屋的交付时间为2012年3月30日。但在2011年2月14日，原告已于金孟公司处接收了合同约定的房屋并占有使用至今，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，合同双方已于2011年2月14日实际完成了房屋的交付使用，因此本案房屋的交付时间应认定为2011年2月14日。虽然邻水县规划和建设局于2012年3月30日才出具了对天成名都天成苑工程的竣工验收备案书，但不能据此推断被告在交付房屋时未经验收合格，属于违法交房。
根据原、被告签订《商品房买卖合同》的约定，金孟公司应当于2009年12月30日前交付房屋，然金孟公司于2011年2月14日才交付房屋，违反了合同约定，故应承担相应违约责任。本案中，2008年邻水县政府规划建设部门下发的停工、复工通知文件，证明了本案案涉小区建设工程因“5.12地震”于2008年5月12日至6月10日停止施工30天的事实。因“5.12地震”属不可抗力且发生在合同约定的房屋交付履行期限之前，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。”之规定，本院将诉争房屋交付时间顺延30天，即应在2010年1月29日前交付房屋。被告金孟公司辩称在2010年10月已电话通知原告孔祥波接房，因原告自身原因未交清购房尾款导致接房时间延后，对此期间的违约责任应由原告自行承担。因被告并未提供充分的证据证明其已履行了通知义务，对此辩称意见，本院不予采纳。因此被告金孟公司应当承担2010年1月30日到2011年2月13日之间的逾期交房违约责任。依照《商品房买卖合同》的约定，被告金孟公司应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止按日向原告孔祥波支付已付房价款万分之三的违约金。金孟公司在诉讼中认为合同约定的违约金过高，并请求法院按照生效判决确定的类似房屋租金予以计算因逾期交房给孔祥波造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌定按照年租金3800元／年的标准计算金孟公司承担自2010年1月30日到2011年2月13日止共计380天的逾期交房违约金3956（即3800÷365×380）元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、由被告四川金孟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孔祥波支付违约金3，956元；
二、驳回原告孔祥波的其他诉讼请求。
案件受理费1，220元，由原告孔祥波承担220元，被告四川金孟房地产开发有限公司承担1，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 蒋 宇
人民陪审员 熊兴怒
人民陪审员 冯智强
二〇一四年七月十六日
书 记 员 雷 蕾