福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第7368号
原告福州民天集团有限公司，住所地福州市台江区广达支路20号。
法定代表人林慈，董事长。
委托代理人曹卫、廖慧珍，福建闽天律师事务所律师。
被告福州三信贸易有限公司，住所地福州市鼓楼区温泉街道东湖新村11#-13#连接体一层48号。
法定代表人吕信凤，总经理。
委托代理人白奇龙，福建科衡律师事务所律师。
原告福州民天集团有限公司诉被告福州三信贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹卫、被告法定代表人吕信凤及委托代理人白奇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月23日，原告与被告就租赁位于福州市鼓楼区温泉街道的房屋（建筑面积为146.6平方米）签订《房屋租赁协议》（下称协议）约定：租赁期限三年，自2011年11月1日起至2014年10月31日止；租赁期限届满，被告应当无条件的于租赁期限届满日前腾空租赁物，并在租赁期限届满日之次日起三日内将租赁物及其钥匙交还原告，被告逾期不搬迁、腾空和交还租赁物的，租赁物内的所有余物，均将被视为被告放弃所有权的、无任何价值的废弃物，原告有权自行处置而不必向被告支付任何费用或承担任何责任；被告逾期搬迁、腾空和向原告交还租赁物的，在原告未按本协议的约定接管租赁物前，被告除了向原告支付当月的租金外，自租赁期限届满日之次日起，每逾期一日，被告应按200元／日向原告支付违约金等。
为了能依约及时收房以便进行新一轮招租，自2014年10月21日起原告已多次向被告送达了《催搬通知》，明确告知租期届满不再与其续签新的租赁协议，要求被告按照协议约定及时腾空、搬离租赁房屋，并及时将租赁房屋完好无损交还原告等。但被告未予理会。租赁期限届满后，原告又与被告多次交涉，还特委托律师向其送达《律师函》要求其搬离、腾空和交还租赁房屋等，但均无果。
租赁期限届满后（被告参与招租，但是未中标）至今，被告仍拒不搬迁，已构成严重违约，应依约支付违约金和占用费。违约金按照合同约定“每逾期一日，按200元／日支付违约金”计算，从2014年11月1日起暂计至2015年9月30日为66800元，此后的违约金仍应继续依约计算至被告实际交房之日止；根据新一轮公开招租的结果，涉案租赁房屋的招租中标价格已达到每平方米123元／月，被告应按此标准支付占用费。截止至2015年9月30日，扣除被告已支付的房屋占用费51310元（按原租金标准支付到2015年3月止）外，被告还应按照该新一轮公开招租的中标租金标准，向原告支付房屋占用费147039.8元，此后的占用费仍应按该标准继续计算至被告实际交还租赁房屋之日止。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1.被告立即腾空、搬离租赁房屋（即福州市鼓楼区温泉街道东湖新村11#-13#连体一层），并将该租赁房屋及钥匙完好地交还原告；2.原告有权依约自行处置租赁房屋的所有余物，无需向被告支付任何费用或承担责任；3.被告立即向原告支付租赁房屋占用费147039.8元（按照每平方米123元／月计算，自2014年11月1日起暂计至2015年9月30日，此后的占用费继续按该标准计算至被告实际交还租赁房屋之日止）；4、被告立即向原告支付逾期交房违约金66800元（从2014年11月1日起暂计至2015年9月30日，此后的违约金继续按《房屋租赁协议》的约定计算至被告实际交还租赁房屋之日止）；（以上两项标的暂合计为213839.8元）5.被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，1.原告的诉讼请求被告认为不合理，现在的租赁还是被告使用管理，租赁类的财物价值远高于违约可能产生的损失；2.第三个和第四个诉讼请求是重复的，都是属房屋占有费，原告用两个标准计算了两次，而且两次标准过高，没有事实和法律依据，被告有权请求法院对过高的违约金进行调整；3.原告未尽出租方义务，房屋多处漏水造成财产损失，店内一直都没有水，直到2015年10月才修复；4.原告不是适格的主体，原告不是产权人，原告无权出租本案涉诉的房屋，榕福集团和民天集团没有任何法律关系，2010年115号政府文件明确要求要向职工代表大会报告，并会同有关部门办理相关手续，但是原告并没有办理这些手续，所以无法认定财产优化配置的方案已经完成。从而可知，民天集团还没有获得出租房屋的资格，更无权起诉被告；5.鉴于第四点所说的房屋的情况，租赁协议时是无效的，里面的任何条款均没有法律效力。原告的催搬通知和律师函均没有法律效力；6.竞租方案是在被告已经投入了18万的转让费和20多万的装修费后，由原告强行进行的，对被告极其不公平，而且本案没有证据显示民天集团的资产管理分公司，有权管理本案的涉诉房产。故其是在恶意提高租金，赶走被告，由此收取的5万之竞租保证金应予以退还；7.原告起诉后双方均协商，被告已向原告缴纳租金，缴至2015年6月，对于5万元的竞租保证金是否折抵租金，双方协商未果。
经审理查明，2011年10月23日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告将位于福州市鼓楼区温泉街道的房屋，建筑面积为146.6平方米出租给被告，租赁期限三年，自2011年11月1日起至2014年10月31日止；第一年租金每月8796元，第二年租金每月9529元，第三年租金每月10262元。租赁期限届满，被告应当无条件的于租赁期限届满日前腾空租赁物，并在租赁期限届满日之次日起三日内将租赁物及其钥匙交还原告，被告逾期不搬迁、腾空和交还租赁物的，租赁物内的所有余物，均将被视为被告放弃所有权的、无任何价值的废弃物，原告有权自行处置而不必向被告支付任何费用或承担任何责任；被告逾期搬迁、腾空和向原告交还租赁物的，在原告未按本协议的约定接管租赁物前，被告除了向原告支付当月的租金外，自租赁期限届满日之次日起，每逾期一日，被告应按200元／日向原告支付违约金等。诉讼中，原、被告确认被告已缴纳租金至2015年6月。
坐落于福州市鼓楼区温的产权人是福州市榕福集团公司。2010年6月9日，福州市人民政府作出榕政综（2010）115号文件“福州市人民政府关于同意进一步优化配置市国资委履行出资人职责企业资产意见的批复：同意市国资委提出合并福州民天集团有限公司与福州市榕福集团公司两家公司，保留福州民天集团有限公司作为福州市产业集团。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按合同全面履行。对被告提出原告不是产权人，无权出租本案涉诉的房屋的抗辩，本院认为经福州市人民政府同意合并福州民天集团有限公司与福州市榕福集团公司两家公司，保留福州民天集团有限公司作为福州市产业集团，因此原告有权管理福州市榕福集团公司的财产，被告该抗辩不成立，本院不予采信。由于租赁期限已满，按照合同约定，被告应归还讼争屋，因此，原告请求被告立即腾空、搬离租赁房屋，并将该租赁房屋及钥匙完好地交还原告的诉讼请求，本院予以支持。对原告提出有权依约自行处置租赁房屋的所有余物，无需向被告支付任何费用或承担责任的诉讼请求，本院认为该诉讼请求与要求被告腾空、搬离租赁房屋的诉讼请求重复，本院不予支持。对原告要求被告立即向原告按照每平方米123元／月计算支付租赁房屋占用费，由于被告已支付使用费至2015年6月，原告已经收取，故被告只需支付2015年7月起的使用费，原告请求按评估价支付，本院认为，租赁期满后，被告使用租赁物，被告已经按原约定的租金支付给被告，被告未提出异议，故原租赁合同继续有效，被告提出按原租金合理合法，本院予以准许。对原告提出被告应按200元／日支付违约金，由于双方约定的违约金过高，本院调整为按应支付款项的年利率24%支付。对被告提出原告归还5万元的竞租保证金，属另一法律关系，被告可另行主张权利。因此，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告福州三信贸易有限公司在本判决生效之日起十日内将位于福州市鼓楼区温泉街道东湖新村11#-13#连体一层的房屋腾空及钥匙交还给原告福州民天集团有限公司；
二、被告福州三信贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州民天集团有限公司支付房屋占用费（每月10262元，自2015年7月1日至实际返还房屋之日）；
三、被告福州三信贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州民天集团有限公司支付违约金（以每月应支付的10262元为本金，从2015年7月1日起逐累月计至实际支付租金之日止，按年利率24%的标准计算）；
四、驳回原告福州民天集团有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费17940元，适用简易程序减半收取8970元，由原告负担2970元、被告负担6000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 梁文鸿
二〇一六年四月二十六日
书记员 郑怡馨
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。