黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）向民初字第461号
原告佳木斯众利物业有限公司，住所地佳木斯市向阳区油坊胡同。
法定代表人马×，该公司经理。
委托代理人胡××，该公司法律顾问。
被告杨×，男
委托代理人曹××（系被告妻子），女
委托代理人杨××（系被告侄子），男
原告佳木斯众利物业有限公司与被告杨×物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理。依法由审判员李志辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡××，被告杨×及委托代理人曹××、杨××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年8月16日，原、被告签订《物业管理前期服务协议》，合同约定，由原告向“富贵人家”小区提供物业服务，合同期限至该物业委员会及业主代表大会选出下一家物业公司为“富贵人家”小区服务为止。原告提供物业服务的受益人为全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的8月，逾期按日万分之五收取滞纳金。被告系A楼1单元302室业主，房屋面积164.68平方米，每年物业管理费1580.90元。被告自2007年至2015年已拖欠11066元，滞纳金807元，自来水水泵电费602元。原告按合同约定为被告所在小区提供了优质服务，但被告却不履行缴费义务，故原告诉至法院，请求判令被告支付2007年8月至2015年5月物业服务费11066.30元、滞纳金807.20元、自来水水泵电费602元，合计12475.50元；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告起诉被告主体错误。被告于2004年入住现住所时，与天顺物业公司签订了《物业服务管理协议》，而非与原告签订，故根据合同相对性原则，原告无权起诉被告；原、被告不存在权利义务关系。富贵人家小区自2004年以来更换多个物业公司，被告不知原告何时接管本小区物业的，履行了哪些管理职责，提供了哪些服务义务。雨水多次呛入被告室内，多次浸泡物品，物业不予维修，故原告无权索要物业费；被告拖欠物业费是有客观理由的。被告购房时，开发商承诺赠空中花园，被告才同意购买该房，被告自建了栅栏将通花园的门和通道封在里面。2007年物业公司限期拆除栅栏，造成被告20000元损失。此后，被告未再交纳物业费是有合理理由的；原告起诉索要物业费主张已过诉讼时效。自2007年以来，无论原告还是其他物业公司从未向被告催缴过物业费，所欠费用不是原告管理期间发生的，故原告诉讼请求已过诉讼时效，法院不应支持。
根据本院审查认定的证据，结合双方当事人陈述，本案基本事实如下：原告佳木斯众利物业有限公司系富贵人家住宅小区物业服务企业，被告杨×系该小区业主，房屋建筑面积164.68平方米。原告于2006年与被告建立了事实上物业服务合同关系，为被告居住的小区提供物业服务，被告自2007年8月至2015年5月未交纳物业费。2015年6月30日，富贵人家业主委员会与被告佳木斯众利物业公司经过协商，解除了物业服务合同关系。
本院认为，原告为被告居住的小区提供了物业服务，被告接受了服务，双方之间已经形成了事实上合同关系，被告作为小区业主，在原告为其提供物业服务后，应当支付相应的物业服务费用，对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求予以支持。因原告未能提供双方所签合同原件，应视为双方未签订书面物业服务合同，本案依据相关法律法规处理。关于原告主张被告支付2008年2月至2015年5月物业服务费问题，我国《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。庭审中原告提供证据证明其于2015年6月11日通知被告交费，但没有证据证明两年之前曾向被告主张过权利，因此，2013年6月11日之前的欠费已超过诉讼时效。被告抗辩理由成立，本院予以支持；关于被告主张的滞纳金问题，因双方没有合同约定，故不予支持；关于原告主张的二次加压供水收费问题，《黑龙江省物业服务收费管理办法》第十六条规定，二次加压供水收费，由城市供水企业负责二次加压供水的，其费用应核定到供水成本当中；由物业公司负责二次加压供水，但已享受城市供水企业趸售价格的，用水户缴纳的是终端水价，其费用不得核定到物业服务费中，用水户不再负担二次加压供水费用。二次加压供水目前仍由物业公司（含房管所或房屋产权单位）管理，但未享受城市供水企业趸售价格的，其费用可核定到物业服务费中，由用水户承担。本案中，原告未能提供其未享受城市供水企业趸售价格的证据，对原告要求被告承担二次加压供水费用的诉请，不予支持；关于物业费收费标准问题，因原、被告未约定收费标准及价格，参照《佳木斯市物业服务收费指导价格》及该小区交费惯例，被告房屋为多层住宅，应按建筑面积每月0.80元／平方米交纳物业服务费用；关于被告辩称其室内多次被雨水浸泡，造成被告财产损失以及开发商承诺赠被告空中花园等问题，本院认为，现有证据无法证明被告室内损失系原告未尽服务义务造成的，对该抗辩理由不予支持，被告可待证据充足后，另行主张权利。开发商对被告的承诺与原告无关，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第八条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，参照《黑龙江省物业服务收费管理办法》第十六条的规定，判决如下：
一、被告杨×给付原告佳木斯众利物业有限公司2013年6月至2015年5月的物业服务费3161.86元（164.68平方米×0.80元×24个月）；
二、驳回原告佳木斯众利物业有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费112元，减半收取56元由被告杨×承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判员 李志辉
二〇一五年十月二十三日
书记员 吴静波
本判决适用法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
中华人民共和国民法通则
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
物业管理条例
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
黑龙江省物业服务收费管理办法
第十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。二次加压供水收费。由城市供水企业负责二次加压供水的，其费用应核定到供水成本当中；由物业公司负责二次加压供水，但已享受城市供水企业趸售价格的，用水户缴纳的是终端水价，其费用不得核定到物业服务费中，用水户不再负担二次加压供水费用。二次加压供水目前仍由物业公司（含房管所或房屋产权单位）管理，但未享受城市供水企业趸售价格的，其费用可核定到物业服务费中，由用水户承担。今后，随着城市供水价格的调整，二次加压供水所发生的费用应逐步理顺到城市供水成本中。