福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第1569号
上诉人（一审被告、反诉原告）黄邦木，男，汉族，1970年10月25日出生，住福州市晋安区。
委托代理人冯敏、杜鹃，福建志昂律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）福州海通融资担保有限公司，住所地福州市鼓楼区六一中路71号宏裕新村A#楼6层07室。
法定代表人吴金瑞。
委托代理人秦飞、陈玮智，福建大中律师事务所律师。
上诉人黄邦木因与被上诉人福州海通融资担保有限公司（下称“海通公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审原告海通公司请求，1、判令黄邦木支付违约金10万元；2、诉讼费用由黄邦木承担。
一审反诉原告黄邦木请求，1、判令海通公司赔偿损失85342元；2、诉讼费用由海通公司承担。
一审法院认定，2012年11月14日，黄邦木与福州市骨胶化肥厂签订一份《土地租赁合同约定》，黄邦木从1998年起承租该厂围墙背后至东山苗圃地块即讼争地，现双方协商续租至2017年12月31日止，所有建筑物由黄邦木一次性出资购买产权归黄邦木所有；合同期满后若续租，则黄邦木有优先权。2012年11月16日，黄邦木向海通公司出具一份《租赁场地定金保函》（“《定金保函》”），承诺将讼争地租给海通公司使用，面积约6000平方米；黄邦木应在收到海通公司定金10万元后于2012年12月底前按海通公司要求对讼争地进行平整、压实并修整出连接三环马路的水泥道路（路宽为8米）。讼争地块经海通公司验收合格后按照租赁合同正常执行。若黄邦木未能交付合格地块，则应退还定金并赔付海通公司10万元违约金。2012年11月19日，双方签订一份《仓储场所租赁合同》（下称“《租赁合同》”）（由海通公司提供的租赁合同）约定：黄邦木将骨胶厂背后至东山苗圃地块即讼争地，约6000平方米，租赁海通公司做钢材仓储使用，配套路面宽度8米，连接到三环马路止（水泥路宽度6米由黄邦木承担建设费）；租赁期5年自2012年“11月19日”至2017年“11月18日”止；期满时如需要续租，应优先租给海通公司；租金从2012年“12月31日”至2015年“12月30日”按每平方米10元每月计算；从2015年“12月31日”至2017年“11月18日”按每平方米11元每月计算；海通公司第一个月租金在本协议签订之日交付，此后，每月支付一次；签订合同时海通公司向黄邦木交付二个月租金作为押金；海通公司按本合同约定收取租金；黄邦木在“2012年12月30日”前将租赁场所交付海通公司使用，并保障所交付的场地按海通公司要求路面平整、压实，水、电（380伏）、变压器（250千伏安）、排水（三通）电话及网络等基本设施可有效使用且无欠费；根据海通公司需要，在征得黄邦木同意后利用承租的空间进行必要的添附或搭建，黄邦木提供必要的审批协助服务；海通公司添建经营设备，费用自理；黄邦木支持海通公司依法正当经营；负责协调土地所有人保障租赁场地有效使用，并排除第三方干扰；海通公司应在每月10日前按期交付租金；双方还对双方的其他权利义务、违约责任、合同解除等条款进行了约定。本合同一式二份，双方各执一份，自双方签章之日起生效。黄邦木也提供一份双方在同一时间签订的仓储场所租赁合同，二份合同内容差异在于：海通公司提交的合同中，上述加“”部分系手工填写的，其余均属打印文字；而黄邦木提交的合同，上述“”部分均属空白未予填写。合同签订后，2012年11月19日，海通公司通过案外人陈德杰的银行账户向黄邦木支付10万元定金。黄邦木在收到定金后即租赁工程机械，并雇佣工人对讼争地进行了平整。2012年12月底，双方未办理讼争地交接手续。2013年1月17日，海通公司委托福建合众天成律师事务所ＸＸＸ律师以邮政特快专递向黄邦木身份证住所地发出解除仓储场所租赁合同通知书，经福州市邮政速递查询，该邮政特快专递于2013年1月17日在福州市邮政速递物流公司软件园分部收寄，2013年1月17日17点29分由黄邦木本人签收。2013年1月24日，黄邦木通过案外人林权退还海通公司10万元定金，海通公司亦通过案外人福建鑫涟盛经贸有限公司出具一张收条，载明：“兹收到林权退回定金人民币壹拾万元整。注：双方合同解除，互不追究责任”。2013年6月19日，海通公司委托福建大中律师事务所以特快专递的形式向黄邦木的身份证住所地发出律师函黄邦木要求支付10万元违约金。经福州市邮政速递查询，该邮政特快专递于2013年6月19日18点3分在福州市邮政速递物流公司鼓楼二部收寄，2013年6月20日9点9分由黄邦木本人签收。
一审审理过程中，2014年4月17日，海通公司提出案外人福建鑫涟盛经贸有限公司出具的收条上“注：双方合同解除，互不追究责任”系黄邦木事后添加的，并申请司法鉴定。经一审法院摇号选定委托福建澄源司法鉴定所鉴定。2014年8月7日，该鉴定所作出闽澄司（2014）文鉴字069号文书司法鉴定意见书，鉴定结论为福建鑫涟盛经贸有限公司出具的收条上“注：双方合同解除，互不追究责任”与收条中其他字迹不是同机同时依序连续打印形成。因黄邦木对该鉴定结论持有异议，一审法院依法通知鉴定人出庭说明鉴定结论形成过程。
2013年3月5日，海通公司拍照的相片显示讼争道路部分路面并未修水泥路，路边围墙一边尚未砌，废土及石块随处散落。
证人王某出庭作证陈述：从三环路路边到原福州市骨胶化肥厂的水泥路系盛辉物流集团公司出资修建的，黄邦木曾出资2万元补贴盛辉物流集团公司修水泥路。福州市骨胶化肥厂门口的水泥路（即A段）、三环路边的水泥路（即C段）是在2012年12月修好的；路面宽度有5米多到6米多。福州市骨胶化肥厂拐弯至福州盛辉汽车年检站场地有一段约有30多米的路面（即B段），路基是2012年12月打好的，因为路基很烂，烂泥没有挖掉，无法倒水泥，拖到2013年5月才倒好。针对2013年3月5日该路段未倒好水泥的二张照片，证人解释为：2013年3月5日，这段路靠后边的围墙应当由房地产开发商围的，当时围墙还没围，路基还没打，2013年5月份前后才开工的。
海通公司委托代理人提供其用三星手机于2013年5月27日到讼争现场拍下三张照片，主张其发现讼争道路并没有修成水泥路面，且未达到8米宽度。黄邦木对该手机上保存的照片信息的形成时间持有异议，认为手机可以通过技术手段对手机保存信息的时间进行修改。一审法院予以释明：明确黄邦木对该手机上保存信息形成时间持有异议，应在庭审后五日内申请鉴定。如需申请鉴定而不申请鉴定，应承担相应的法律后果。黄邦木至今没有申请司法鉴定。2014年11月11日，经现场查勘，双方当事人确认讼争地到三环路边的水泥路已修好。讼争地到三环路边的水泥路长度：现A段路（含e段、f段、g段、h段）约是103米，B段路（含a段、b段、c段、d段）约是36米，合计139米，C段为B段至三环边的道路。三段水泥道路除A段f水泥路面宽度为5.66米，花圃宽度1.9米，杂地宽度还有6.3米外，均已达到双方约定的宽度。黄邦木确认其中B段水泥路因该地段地基太软，需要垫底，经过石头及砖渣垫底再走一段，最后在2013年4月份由盛辉集团物流公司出资修建的，经办是王榕标。黄邦木还出资2万元。
一审法院认为，海通公司与黄邦木签订的主合同即《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，可以认定该合同自双方签名盖章之日起生效，依法成立的合同受法律保护。因双方签订的主合同已经生效，故黄邦木向海通公司出具的《定金保函》属从合同，应当认定亦已生效。黄邦木提出本案主合同即租赁合同既没有成立，也没有生效，故定金从合同也不生效，本案不适用定金法则的抗辩主张，与事实不符，依法不予采纳。双方均接受讼争合同已解除的事实，依法予以确认。本案证据可以认定黄邦木在《租赁合同》及《定金保函》约定的期限内未完全履行合同约定义务，未全部修好从讼争地到三环路边宽度为6米的水泥路，故可以认定黄邦木违约，应当承担违约责任，按约应支付海通公司违约金10万元。经司法鉴定由案外人出具的收条上载明“双方合同解除，互不追究责任”字迹与收条中其他字迹不是同机同时依序连续打印形成，故黄邦木提出双方已协商解决，互不追究违约责任；黄邦木退还定金后，双方纠纷已结清的抗辩主张，依法不予采纳。海通公司诉请合法，依法予以支持。黄邦木反诉称其于2012年12月27日通知海通公司交接，但海通公司拒不接收讼争地，无事实依据，依法不予采信。黄邦木反诉请求，没有法律依据，依法不予支持。
一审法院判决，一、黄邦木应在判决生效后五日内支付海通公司违约金10万元；二、驳回黄邦木的反诉请求。本诉案件受理费2300元，鉴定费2500元、反诉案件受理费1934元均由黄邦木承担。
上诉人黄邦木上诉称，一、本案双方持有的《租赁合同》不一致，黄邦木持有的合同上主要条款均为空白，说明该合同并未成立，更未生效，故定金合同作为从合同当然无效，黄邦木没有双倍返还的义务。二、黄邦木已经依约平整场地，不存在违约情形，且为此付出费用。海通公司拒绝接受场地，构成违约。即使黄邦木构成违约，海通公司未举证其因此遭受何种损失，其主张的违约金明显过高。
上诉人黄邦木请求，一、撤销原判，依法改判；二、本案全部诉讼费用由海通公司负担。
被上诉人海通公司答辩称，《定金保函》及《租赁合同》均合法有效，黄邦木未履行合同义务，致使合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，双方均未向法庭提交新的证据。
根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。
本院认为：海通公司向法庭提交的《租赁合同》中主要条款约定完备，意思表示明确，双方均在落款处签字捺印予以确认，故该合同合法有效，双方均应依约履行。黄邦木以其持有的《租赁合同》中主要条款均为空白为由主张案涉合同未成立，缺乏事实依据，本院不予支持。案涉《定金保函》虽订立于《租赁合同》之前，但其中已就双方部分合同义务作出约定，且该约定与《租赁合同》并不矛盾，故案涉定金应视为履约定金。海通公司已向黄邦木支付定金10万元，故案涉定金合同已经生效。
黄邦木未依约于2012年12月30日之前向海通公司交付符合合同约定的租赁场所，构成违约，应承担相应违约责任。因案涉《租赁合同》第五部分已就违约责任作出约定，且双方在本案中亦同时约定有履约定金，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，海通公司可以选择适用违约金或定金条款。海通公司在其一审起诉状及一、二审庭审过程中始终主张黄邦木应赔付违约金，故应视为其选择适用违约金条款。海通公司无法举证证明其因黄邦木的违约行为所遭受损失的具体数额已达10万元。故依据本案案情及现有证据，本院认定海通公司的损失主要为其所支付定金的利息损失，同时基于违约金的惩罚性考量，本院仅能支持其定金10万元的四倍银行同期贷款利息损失。黄邦木关于本案系海通公司违约，海通公司应承担违约责任的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。
综上，一审判决有误，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第1068号民事判决第二项；
二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第1068号民事判决第一项；
三、黄邦木应在本判决生效后十日内支付福州海通融资担保有限公司违约金（违约金以10万元为基数，按照银行同期贷款利率四倍的标准，自2012年11月19日起计付至2013年1月24日止）。
本案二审案件受理费4234元，由上诉人黄邦木负担1984元，被上诉人海通公司负担2250元。一审案件受理费2300元，由黄邦木负担50元，海通公司负担2250元；一审鉴定费2500元、一审反诉费1934元，均由黄邦木负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵 惠
代理审判员 陈贤东
代理审判员 魏 昀
二〇一五年六月三十日
书 记 员 施 炜
（2015）榕民终字第1569号第页共9页