江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第01347号上诉人（原审被告）王建国。委托代理人杨清，江苏常信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）常州市新北区孟河镇小河社区居民委员会，住所地常州市新北区小河工业公司。负责人王建良，该居委会主任。委托代理人蒋志刚,常州市新北区小河法律服务所法律工作者。委托代理人潘建平。被上诉人（原审被告）马演清。上诉人王建国因与被上诉人常州市新北区孟河镇小河社区居民委员会（以下简称小河居委会）、马演清房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2014）新孟民初字第0239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2005年1月15日，原街南村委会与马演清签订租赁协议一份，约定将400平米集体厂房租赁给马演清用于经营，单价为每平米每年50元，年租金为20000元，租赁期限为2005年1月15日至2006年1月14日。租赁期限届满后，马演清继续承租房屋直至2013年，在此期间，双方没有再签订书面租赁协议。2005年至2013年的整个租赁期间，除2013年交纳租金20000元外，其余2005年至2012年，马演清每年交纳租金15000元。承租期间，自2006年起，马演清将部分厂房转租给了王建国，用于经营常州新北区小河诚信塑料包装厂。2013年12月2日，小河居委会在王建国的厂区张贴告示，载明：租房户马演清，根据小河社区发展规划总体要求，该厂房年代久远，已不适应发展的需要，决定对该厂房进行全面升级改造，你租赁的房屋租赁期已至2013年12月31日终止，希租房户在该时间内安排将厂房腾空，完好归还小河社区，王建国知悉该贴告示事宜。2013年底，小河居委会将搬离通知送达至马演清，自此其知悉小河居委会要求搬离的事宜。另查明：本案诉争的房屋坐落于常州市新北区孟河镇环镇南路8号，只有土地证，没有房屋产权证，该房屋原土地使用权人为小河街南玻璃厂，该厂系街南村委会村办企业，后街南村委会于2013年并入新设立的小河居委会，该居委会现已正式成立。一审法院在审理过程中，对小河街南玻璃厂企业登记情况进行了调查，在常州市工商企业电子数据库中已无该企业的信息存在。2014年3月24日，小河居委会以王建国、马演清未履行腾退义务为由，诉至法院，请求判令王建国、马演清支付房屋租赁费40000元，将租赁房屋交付给小河居委会，并承担本案诉讼费。马演清答辩称：1、小河居委会不是本案所涉房屋的权利人，不具备诉讼主体资格；2、对小河居委会诉请的房租40000元不予认可，因为每年交付租金15000元是经过小河居委会同意的，故不存在补交房租的问题；3、在小河居委会补偿到位后，同意将房屋腾空交付给小河居委会。具体而言，要求小河居委会补偿搭建房屋的费用（面积203平米、价格按每平米400元计算）、房屋修缮费用94000元及腾空搬迁费。王建国答辩称：1、小河居委会不是本案所涉房屋的权利人，不具备诉讼主体资格；2、我也不是本案适格被告，请求驳回对我的起诉。原审法院经审理后认为，小河居委会、马演清之间的租赁关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。关于小河居委会主体资格的问题，应认为小河居委会系本案诉争房屋的权利人，具备主体资格，理由如下：1、坐落于环镇南路8号的房屋，其原土地使用权人为小河街南玻璃厂，该厂系街南村委会的村办企业，该厂现已不存在，权利人应属于原街南村委，街南村委被撤并后，小河居委会作为街南村委权利义务的继承者，应属于本案所涉房屋的权利人；2、本案涉及的租赁关系持续时间较长，房屋出租后，原街南村委一直收取房租，并未有第三人主张过本案诉争房屋的权利，马演清也未提供相应的反证证明该房屋的权利人属于案外的第三人，故应推定小河居委会为该房屋的权利人；3、小河居委会持有土地证的原件，在没有反证的情况下，本身也可以推定其为房屋的权利人。关于小河居委会要求解除租赁关系、腾退房屋的问题，因自2005年的协议到期后，双方未再签订书面的租赁协议，仅存在事实上的租赁关系，该事实上的租赁关系在法律上应认定为不定期租赁，双方当事人在尽到合理通知义务的情况下，均有权随时解除该租赁关系，本案中，根据王建国、马演清的陈述，起诉前，其均已知悉小河居委会要求搬离的事宜，说明小河居委会已尽到了合理通知的义务，因此，其要求解除租赁关系、腾退房屋的理由充分，应予以支持。关于王建国是否是本案适格被告的问题，因其为房屋实际使用人之一，小河居委会与马演清的租赁关系解除后，根据物权法原理，小河居委会作为权利人，有权将房屋收回，这将直接导致马演清与王建国的转租赁协议不再具备履行条件，王建国继续占用房屋也不再具有正当理由，如任其占用，将直接侵害小河居委会的物权利益，因此，王建国是本案适格被告，小河居委会起诉要求其腾退房屋并无不妥，应予以支持。关于小河居委会要求支付租金的问题，虽然2005年的协议中约定的年租金为20000元，但自2005年起至2012年止，马演清每年交纳的租金均为15000元，小河居委会在此情况下接受租金，并允许马演清继续承租协议约定的房屋，且亦未提供相应的证据证明其催要过未交纳部分的房租，表明双方在合同履行过程中，以实际行为变更了合同的约定，故小河居委会要求马演清补交租金的理由不充分，不予支持。关于马演清答辩中要求的搭建、修缮、搬迁等费用，因与小河居委会的诉讼请求不形成直接的抗辩关系，故本案不作审查。据此，原审判决：1、解除小河居委会与马演清的租赁关系。2、马演清、王建国于本判决生效之日起十日内腾退坐落于常州市新北区孟河镇环镇南路8号的房屋给小河居委会。3、驳回小河居委会在本案中的其他诉讼请求。案件受理费减半收取440元，由马演清、王建国共同负担40元，由小河居委会负担400元。上诉人王建国不服原审判决，向本院提起上诉，称：被上诉人小河居委会不是涉案房屋的所有权人，在本案中不具有诉讼主体资格，原审对此认定错误。涉案房屋土地属小河玻璃厂，涉及到土地权属及附属物的权利主张应由小河玻璃厂行使。请求撤销原判，驳回小河居委会诉请，诉讼费用由小河居委会承担。被上诉人小河居委会辩称：小河玻璃厂已于1985年注销，该厂是村办企业，土地房屋是集体的，经过多次演变现在属于小河居委会。被上诉人马演清未作答辩。上诉人王建国对原审查明的“小河居委会在其厂区张贴告示”的事实提出异议，表示不知道该情况，后又称知道小河居委会张贴公告的情况，但认为告知对象是马演清，不是其本人。同时提出2006年马演清将房屋转租一事村委是知道的，因为每年房租是王建国直接交给街南社区。双方当事人对原判确认的其它事实部分未提出异议，本院依法予以确认。二审查明：上诉人王建国以房屋腾退造成其损失为由，向法院提起诉讼，要求被上诉人马演清承担违约金、设备搬迁、误工费、房屋修理费等共计14.1万元。该案经法院审理后，已依法作出了（2014）新孟民初字第0365号民事判决，判令由马演清赔偿王建国各项损失14.1万元，该判决现已生效。二审中，上诉人王建国提出，其作为实际承租人，在历年的房屋维修中投入了大量的人力物力，如果要解决涉案房屋租赁纠纷，应将维修费用一并解决。同时，对其在（2014）新孟民初字第0365号案件中未向小河居委会主张权利的原因，称其系与马演清签订的租房协议，和小河居委会没有关系，故在该案中未向小河居委会主张权利。本院认为，我国《乡村集体所有制企业条例》明确规定了乡村集体所有制企业财产由代表全体农民的集体经济组织行使企业财产的所有权。本案中，涉案房屋土地使用权人小河街南玻璃厂系村办企业，现该企业已经终止，被上诉人小河居委会依法行使该企业财产的所有权，符合上述规定，原审据此认定小河居委会系本案适格权利主体正确，本院应予维持。同时，对于上诉人王建国提出的解除房屋租赁后的赔偿问题，因其已另案主张，故本案不再理涉，其提出该赔偿问题应与本案一并处理的主张，与法不符。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王建国上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由上诉人王建国承担。本判决为终审判决。审判长  李银芬审判员  万扬飞审判员  卢文忠二〇一四年八月二十六日书记员  王 浩