北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05322号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京百安居装饰建材有限公司，住所地北京市朝阳区来广营西路18号。
法定代表人艾雅克（JACQUESMARIEBERNARDHAYAUXDUTILLY），董事长。
委托代理人汲静韬，北京市铭达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京爱家世界家居汇展市场有限公司，住所地北京市怀柔区九渡河镇黄坎村中。
法定代表人翟惠敏，经理。
委托代理人李炳杰，北京市逢时律师事务所律师。
上诉人北京百安居装饰建材有限公司（以下简称百安居公司）与上诉人北京爱家世界家居汇展市场有限公司（以下简称爱家公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第19864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
百安居公司于2013年3月向原审法院起诉称：2010年6月17日，百安居公司、爱家公司签订《房屋租赁合同》，约定爱家公司承租百安居公司出租的位于北京市朝阳××号的建筑物中的二层（以下称涉诉房屋）用于经营家居用品，租赁面积为9000平方米，租赁期限为十年零三个月，自租赁物实际移交之日起算，租金标准为前三年每月547500元，管理费标准为前三年每月32400元，爱家公司应当在每季度第一个月的第5日之前向百安居公司支付本季度的租金和管理费。关于履约保证金，合同约定履约保证金总额为1080000元，在第一个租赁年度内若爱家公司在支付租金和管理费上无违约行为则百安居公司将履约保证金中的880000元于第二个租赁年度首季度内一次性退还给爱家公司，剩余履约保证金为200000元。关于违约责任，合同约定如爱家公司未能根据合同约定按时、足额向百安居公司支付任何款项的，每逾期一日，爱家公司应按千分之一的标准向百安居公司支付逾期未付部分款项的违约金；如上述违约行为持续达三十日或累计出现三次的，百安居公司有权书面通知爱家公司而立即终止合同，爱家公司除了承担上述违约责任外，百安居公司有权不返还履约保证金以及爱家公司已经预付的租金和管理费及其他任何费用与款项等，如仍不足以弥补百安居公司的实际损失，百安居公司有权要求爱家公司继续赔偿。
2010年6月20日，双方移交涉诉房屋，爱家公司装修后开始营业。爱家公司自2012年1月1日开始拖欠租金和管理费等，经百安居公司多次发函催要，爱家公司至今仍未支付。现百安居公司诉至法院，要求爱家公司支付：1.2012年1月1日至2012年10月9日的租金5091750元；2.2012年1月1日至2012年10月9日的管理费301320元；3.2012年1月1日至2012年5月27日的电费95277.93元、水费387.69元；4.2011年至2012年度供暖费630428.40元；5.ATM维修费9775元；6.租金的逾期付款违约金（以每季度拖欠的租金为基数，按照日千分之一的标准，自每季度第一个月的5日计算至实际付款之日）、管理费的逾期付款违约金（以每季度拖欠的管理费为基数，按照日千分之一的标准，自每季度第一个月的5日计算至实际付款之日）、公共费用（水费、电费、供暖费）的逾期付款违约金（以公共费用为基数，按照日千分之一的标准，自2012年5月27日计算至实际付款之日）、ATM维修费的逾期付款违约金（以ATM维修费为基数，按照日千分之一的标准，自2012年2月1日计算至实际付款之日）。
爱家公司辩称并反诉称：百安居公司所述签订租赁合同情况属实，2010年7月31日百安居公司向爱家公司移交了涉诉房屋。合同约定，百安居公司应在第二个租赁年度首季度内一次性退还爱家公司履约保证金880000元，第二个租赁年度为2011年8月1日至2012年7月31日。合同签订后，双方在第一个租赁年度内履行尚好。第二个租赁年度爱家公司开始向百安居公司提出按照合同约定在2011年10月31日前退还履约保证金880000元。但百安居公司经办人以总部上海公司人事调整、财物申请审批手续等理由一直推脱不予退还。2012年1月起因市场环境变化，双方协商如何应对问题，因百安居公司实行多头管理，导致双方的多次谈判内容均不能落实，爱家公司的实际经营无法正常进行。为此，爱家公司先后于2012年2月8日、2月17日、3月15日三次向百安居公司发函。百安居公司不但没有退还履约保证金，反而于2012年5月3日向爱家公司恶意发函解除双方的租赁合同，爱家公司于2012年5月7日回函百安居公司。爱家公司于2012年5月即已全部停止经营撤出涉诉房屋，按照合同约定需要将涉诉房屋内的垃圾等清运后即可将涉诉房屋完整的交付给百安居公司，但因百安居公司方面的原因，仅有的两部货梯一直不能使用，致使涉诉房屋无法清理交付。为此，爱家公司于2012年5月27日、6月10日、6月11日和8月6日多次发函催促百安居公司予以解决。爱家公司为此多支出费用5万多元。最终百安居公司、爱家公司于2012年5月27日开始移交涉诉房屋，于2012年10月9日移交完毕。对于百安居公司的诉讼请求：1.同意向百安居公司支付2012年1月1日至2012年5月31日的租金，但该笔租金应从爱家公司的反诉租金补偿中予以扣除；2.同意向百安居公司支付2012年1月1日至2012年5月31日的管理费；3.同意向百安居公司支付2012年1月1日至2012年5月27日的电费95277.93元、水费387.69元；4.不同意向百安居公司支付供暖费，百安居公司没有收取供暖费的事实和法律依据；5.不同意向百安居公司支付ATM机维修费，该项请求没有事实及法律依据；6.不同意承担违约责任，系百安居公司先行违约，相关的违约责任应由百安居公司承担。鉴于百安居公司拒不在第二个租赁年度首季度内向爱家公司一次性退还履约保证金880000元，且恶意单方解除合同，爱家公司提出如下反诉请求：1.百安居公司向爱家公司双倍返还履约保证金2160000元；2.百安居公司向爱家公司支付12个月的租金作为违约补偿金，扣除2012年1月至5月的租金后，百安居公司还应补偿爱家公司3832500元；3.百安居公司立即向爱家公司双倍返还施工保证金200000元；4.百安居公司立即向爱家公司支付退场额外支出的费用50000元。
百安居公司对反诉辩称：不同意爱家公司的反诉请求。本案中，因爱家公司一直拖欠租金、管理费、供暖费和公共事业费等多项费用，导致百安居公司迫不得已要求解除合同，合同解除的责任在于爱家公司，因此百安居公司无须承担相关责任和费用。在双方往来的信函中，爱家公司始终没有提出在本次合同履行中需要百安居公司承担任何责任，所有来函均强调因市场环境恶劣，要求单方解除合同。履约保证金的意义和法律性质是保障合同的正常履行，爱家公司存在违约行为，无权要求退还相关费用。爱家公司所述损失也没有证据予以证明，缺乏事实及法律依据。综上，不同意爱家公司的全部反诉请求。
原审法院经审理查明：2010年6月17日，百安居公司、爱家公司签订《房屋租赁合同》，约定由爱家公司承租涉诉房屋用于经营家居用品，租赁面积为9000平方米；租赁期限为十年零三个月，爱家公司享有三个月免租期，以上期限均自租赁房屋实际移交之日起算；第一年至第三年的日租金标准为2元／平米／天，年租金的计算方式为租赁面积＊日租金标准＊365天，季租金则为年租金的四分之一，月租金则为季租金的三分之一，具体为月租金547500元、季租金1642500元、年租金6570000元，第四年起，日租金标准每三年递增百分之五……；第一租赁年度的起止日期为2010年8月1日至2011年7月31日，第二租赁年度的起止日期为2011年8月1日至2012年7月31日……；租金及管理费按季支付，百安居公司应在每季度第一个月前向爱家公司提供付款通知单，爱家公司应在每季度第一个月的第5日之前支付本季度的租金和管理费；租赁期间爱家公司应按0.12元／平方米／天的标准向百安居公司支付管理费；自移交日起至爱家公司根据本合同第十六条的约定完成租赁房屋返还之日止，因爱家公司使用水、电、电话、供暖供冷能源费和其他公用事业等发生的实际费用，均由爱家公司自行承担，公用事业费以百安居公司届时发出的付款通知单为依据，爱家公司应于每个月的15日或租赁房屋所在地的公用事业单位所指定的期限（两者以较早者为准）前，向百安居公司支付上一个月的公用事业费。其中，如果爱家公司有独立计量的电表，则需按计量表的实际发生额度向百安居公司支付电费，如部分设备属于公用，不可分割且无法单独计量的，则按实际承租的空间体积与整体物业建筑体积的比例来分摊此项费用，即百分之三十。
关于履约保证金，《房屋租赁合同》约定，爱家公司依照《租赁初步协议》已经交付的履约保证金540000元自本合同签订之日起即转为本合同项下的履约保证金，除此之外，爱家公司还应在本合同签订后的三个工作日内向百安居公司增加交付履约保证金540000元，使本合同项下的履约保证金总额达到1080000元。在第一个租赁年度内爱家公司在支付租金和管理费上无违约行为的则百安居公司将履约保证金中的880000元于第二个租赁年度首季度内一次性退还给爱家公司，剩余履约保证金为200000元；爱家公司不得以已交付履约保证金为由，拒绝（或延期）缴付本合同约定之租金或爱家公司应付的其它费用，更不得要求以履约保证金抵付租金、管理费或任何其它应付费用。如爱家公司违反本合同或者相关附件的约定而未能按时支付任何应付款项（包括但不限于租金、任何管理费和公用事业费等），则百安居公司有权直接从履约保证金中扣除上述款项，如履约保证金不足以抵付上述款项的，百安居公司有权要求爱家公司另行支付；在履约保证金被部分或者全部扣除后，爱家公司应在收到百安居公司通知的七日内补足履约保证金，如爱家公司逾期超过七日仍未补足的，即构成爱家公司的严重违约，百安居公司有权在书面通知爱家公司后立即终止本合同且不承担任何违约责任，并要求爱家公司按照合同14.1.（6）的约定承担相应违约责任。
关于施工保证金，《房屋租赁合同》约定，爱家公司同意在进行装修施工之前，向百安居公司支付100000作为施工保证金，施工结束后，爱家公司应按合同约定向百安居公司提供相关证照材料，经百安居公司、爱家公司双方结清相关费用并经百安居公司对租赁房屋验收确认之日后的三十日内将施工保证金余额无息退还给爱家公司；如根据当地政府的规定，爱家公司二次装修后应当向政府相关部门报验并取得消防验收合格意见书、卫生防疫验收合格意见书（如适用，爱家公司不能办理的由百安居公司代为办理，费用由爱家公司承担）等验收合格证明，爱家公司应将租赁房屋二次装修消防验收合格意见书、卫生防疫验收合格意见书（如适用）等验收合格证明文件取得后七天内向百安居公司出示原件并将复印件提交百安居公司备案。
关于涉诉房屋的维修和保养，《房屋租赁合同》约定，租赁房屋的主体结构以及租赁房屋内由百安居公司提供的消防系统、动力系统、空调系统、货梯、自动坡梯的检查、维修、养护和更新，由百安居公司负责并承担费用；租赁房屋内由百安居公司提供的其他设施设备包括照明系统的检查、维修、养护和更新，由爱家公司负责并承担费用。
关于违约责任，《房屋租赁合同》约定，爱家公司未能根据本合同的约定按时、足额向百安居公司支付任何款项的，每逾期一日，爱家公司应按千分之一的标准向百安居公司支付逾期未付部分款项的违约金。如上述违约行为持续达三十日或累计出现三次的，百安居公司有权书面通知爱家公司而立即终止合同，并要求爱家公司根据合同下列条款的约定增加承担相应责任（合同14.1.6条）：如爱家公司违反约定导致本合同提前终止的，百安居公司除了按其他条款要求爱家公司承担违约责任外，还有权不返还履约保证金以及爱家公司已经预付的租金和管理费及其任何费用与款项等，如仍不足以弥补百安居公司的实际损失，则百安居公司有权要求爱家公司继续赔偿；如百安居公司违反约定导致本合同提前终止的，爱家公司除了按其它条款要求百安居公司承担违约责任之外，百安居公司还应立即双倍返还爱家公司履约保证金以及爱家公司已经预付的租金和管理费及其任何费用与款项等，如仍不足以弥补爱家公司的实际损失，则爱家公司有权要求百安居公司继续赔偿。
关于合同的变更和终止，《房屋租赁合同》约定，根据合同14.1条的约定，百安居公司有权书面通知爱家公司而立即终止本合同，并无需承担任何赔偿责任；爱家公司完全理解并明确同意在租赁合同有效期内，百安居公司有权提前终止房屋租赁合同，但应提前六个月书面通知爱家公司，并应向爱家公司支付相当于当时六个月租金的经济补偿金，爱家公司明确同意除此之外，百安居公司无需再行承担任何其他责任；百安居公司承诺，本合同生效后的最低履行期限为48个月，提前解除或终止时，百安居公司应赔偿爱家公司12个月的租金作为补偿。
关于涉诉房屋的返还，《房屋租赁合同》约定，不论双方的租赁关系因何种原因而终止（包括期限届满或提前终止），爱家公司应负责在合同终止之日前将租赁房屋返还给百安居公司，返还时的租赁房屋应当符合正常使用后的状态，即爱家公司应自行承担费用拆除租赁房屋中由爱家公司提供并安装的设施、设备，拆除进行的二次装修，腾空租赁房屋，清运建筑垃圾，打扫租赁房屋至清洁状态等。
合同签订后，百安居公司、爱家公司于2010年6月20日完成对涉诉房屋的移交，同年6月24日爱家公司向百安居公司支付履约保证金540000元和施工保证金100000元，9月28日爱家公司在涉诉房屋内开始试营业。另查，2010年2月24日，爱家公司已经先行交纳了履约保证金540000元。
2012年2月7日，爱家公司向百安居公司发出函件，表示受市场坏境的影响，截止2011年年底，其公司出现重大亏损。展望2012年，家具行业不但不会有任何起色，还极有可能出现更大幅度的下滑，故为降低损失、防范风险、平衡利益，其公司希望百安居公司考虑提前收回9000平米的涉诉房屋。
2012年2月17日，爱家公司向百安居公司发出函件，表示请百安居公司对其公司于2月7日发出的函件予以书面回复，逾期将视为百安居公司同意提前收回其公司占用的9000平方米的涉诉房屋，提前解除双方于2010年6月17日签订的《房屋租赁合同》，其公司将于2012年3月1日起撤离涉诉房屋。
2012年2月20日，百安居公司向爱家公司发出回函，表示爱家公司于2012年2月17日的来函已经收悉，因双方就爱家公司来函所提要求并未达成一致，故爱家公司不可单方面解除合同，望爱家公司按照租赁合同的条款正常履约。
2012年3月15日，爱家公司向百安居公司发出函件，表示关于合同的履行问题，其公司提出两点要求：1.未来1至2个月内其公司继续占用百安居公司9000平方米的涉诉房屋，百安居公司尽快对涉诉房屋作出新的规划、安排，之后其公司撤出涉诉房屋，将涉诉房屋交付给百安居公司；2.其公司继续占用百安居公司9000平方米的租赁场地，百安居公司给予租金等费用五折左右的折让。
2012年3月27日，百安居公司向爱家公司发出回函，表示其公司希望爱家公司继续按照合同正常履行，其公司也会积极配合并予以支持。
2012年5月3日，百安居公司向爱家公司发出函件，表示鉴于爱家公司截止目前尚未支付2012年度的任何租金和管理费，其公司根据租赁合同14.1.1条的约定通知爱家公司：租赁合同于2012年5月31日提前终止，爱家公司应于2012年5月31日之前将租赁房屋返还其公司，并承担相应责任。
2012年5月7日，爱家公司向百安居公司发出函件，表示其公司已经做好撤出涉诉房屋的全面准备，请百安居公司接到本函后即日派人和其公司现场人员接洽并办理交接手续。关于租赁保证金、装修押金和2012年2月前的租金等费用：依据合同约定，百安居公司应于2011年10月31日前将履约保证金880000元退还其公司。装修押金100000元百安居公司也一直未退还给其公司。故双方应于办理交接手续时以其公司的履约保证金、装修押金和2012年2月以前的租金等费用进行冲抵结算。
2012年6月18日，百安居公司向爱家公司发出回函，表示爱家公司于2012年6月11日的来函其公司已收悉，关于来广营两部货梯的事宜，其公司正在安排正规的电梯供应商进行相关操作，以恢复货梯的正常运行。由于该货梯的重新开启涉及维修及年审问题，还需至相关机构进行报批，其公司会尽快安排货梯恢复运行的事宜，正常恢复时间预计为一周至两周。
2012年8月6日，爱家公司向百安居公司发出函件，表示基于百安居公司一直没有解决原有两部货梯的通行问题，其公司于2012年5月27日、6月10日和6月11日多次催促百安居公司尽快解决，但百安居公司一直以各种理由拖延至今仍未有任何解决的迹象，为降低损失，其公司已经为清运商品及物资额外支出费用五万元。现再次致函百安居公司，请百安居公司在收函后三日内使两部货梯达到正常使用的状态，因后续安全、清理场地产生的一切责任及费用均由百安居公司承担。
2012年8月24日，百安居公司正式开通货运电梯，并移交给爱家公司，用于清运二层场地使用。
2012年10月15日，百安居公司、爱家公司签订《撤场移交确认函》，载明租赁房屋的移交时间为2012年5月27日，因多种原因于2012年10月9日交接完毕；爱家公司移交的租赁房屋符合双方签署的《房屋租赁合同》中约定的移交标准；正式移交后遗留的消防问题（烟感、手动报警器）由爱家公司继续完善解决，爱家公司应在移交之日起10天内修复完成；租赁房屋的照明系统、消防卷帘、安全出口指示灯恢复问题，由双方核实后另行协商解决。
百安居公司提交其（乙方）与北京龙天陆物业管理有限公司（甲方）于2011年10月28日签订的供暖服务协议，载明乙方供暖房屋的面积为18653.62建筑平方米，一层面积为8663.50建筑平方米，二层面积为9006.12建筑平方米，夹层面积为984建筑平方米；房屋供暖时间自2011年11月15日至2012年3月15日；二层供暖费为70元／每建筑平方米／每供暖季，具体计算方式为9006.12＊70=630428.40元；供暖费用自签订合同三日内由乙方一次性支付给甲方；提交供暖服务费发票和转账凭证，用以证明其于2011年11月7日已经按供暖服务协议的内容向北京龙天陆物业管理有限公司交纳了供暖费，表示根据百安居公司、爱家公司签订的《房屋租赁合同》，其有权向爱家公司收取相应的供暖费。爱家公司对该组证据的真实性不持异议，亦认可其未交纳2011-2012年度的供暖费，但其表示该供暖服务协议是百安居公司和供暖单位签订的，与爱家公司无关，按照百安居公司、爱家公司签订的《房屋租赁合同》，若爱家公司需承担相应公用事业费，则百安居公司、爱家公司双方需签订相应的供暖合同，并且百安居公司需要向爱家公司发出付款通知单，并且合同中约定的租赁面积是9000平方米，而百安居公司和供暖单位签订的供暖服务协议中的面积是9006.12平方米，二者面积不一致，因此爱家公司不应承担供暖费。即使爱家公司需要分摊供暖费，也应按合同约定承担供暖费总额的百分之三十。
百安居公司提交水费、电费确认单，用以证明爱家公司拖欠水费、电费情况。爱家公司对该组证据的真实性不持异议，但表示从确认单内容可以看出，百安居公司、爱家公司确认的水费、电费截止日期是2012年3月17日，由此可以证明爱家公司实际使用涉诉房屋正常经营的时间截止于2012年3月17日，此后爱家公司就基本没有利用涉诉房屋经营了，也没有产生水费、电费。
百安居公司提交招商银行北京分行零售银行部出具的《关于招商银行自助设备损失的函》和《维修报价明细》，用以证明ATM损坏和维修价格。爱家公司对该组证据的真实性不持异议，但表示其从未收到过以上函件，函件中提到的ATM机与爱家公司无关，该组证据与本案无关联性。
关于2011年10月31日之前爱家公司是否欠付各项费用，百安居公司表示租金和管理费没有欠付，但水费、电费和供暖费都有欠付；爱家公司表示2012年1月1日之前其没有欠付任何费用，而且百安居公司诉讼请求中要求的也是2012年1月1日之后的费用。
爱家公司表示其不同意向百安居公司支付2012年5月31日之后的租金和管理费的理由是：2012年5月3日，百安居公司向其发出解约函，要求其于2012年5月31日前将涉诉房屋返还给百安居公司，基于此，其通知下家全部腾退，并于2012年5月27日清场完毕，只剩下垃圾。其要求百安居公司办理交接手续，但因合同约定其需要清运垃圾，百安居公司不予接收。因2012年5月27日的时候，涉诉房屋的两部货梯都坏了，导致其无法将垃圾及时清运出去，进而无法将涉诉房屋完全腾空，百安居公司于2012年8月底才将货梯修好，其于货梯修好几天之内就将垃圾清运出去了。百安居公司强行要求其将交接完毕时间签到2012年10月9日，否则不予办理交接手续，但爱家公司未就百安居公司强行签订移交日期一节进行举证。百安居公司表示涉诉房屋内的两部货梯是爱家公司申请不使用的，但并未就此进行举证。
经询，百安居公司、爱家公司均认可涉诉房屋内只有两部货梯；百安居公司认可尚未向爱家公司退还履约保证金和施工保证金；百安居公司、爱家公司均认可爱家公司于2012年5月27日开始移交涉诉房屋。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
本案中，根据查明的情况可知，《房屋租赁合同》于2012年5月31日解除，合同的解除是由于爱家公司拖欠租金和管理费所致。根据合同约定，百安居公司须于2011年10月31日前向爱家公司退还880000元履约保证金，虽百安居公司未按约退还，但爱家公司并未据此要求解除合同，而是继续履行合同。从双方往来函件看，在百安居公司通知解除合同前，爱家公司虽于2012年2月开始多次与百安居公司协商提前解除合同事宜，但提前解除的原因系公司经营出现亏损及市场环境恶劣，而非百安居公司未按期退还履约保证金，故百安居公司的违约行为并未导致合同提前终止。另，根据合同约定，爱家公司不得以已交纳履约保证金为由，拒绝（或延期）缴付合同约定的租金或其它费用，也不得要求以履约保证金抵付租金、管理费或其它费用，爱家公司拖欠任何款项持续达三十日的，百安居公司有权书面通知爱家公司而立即终止合同，根据爱家公司自2012年1月1日起开始拖欠租金和管理费至今未付的事实可知，百安居公司有权行使单方解除权，百安居公司于2012年5月3日向爱家公司发出解除函，明确表示因爱家公司未支付2012年度的任何租金和管理费，合同于2012年5月31日提前终止，爱家公司认可收到百安居公司的解除通知，故合同于2012年5月31日解除。
爱家公司同意向百安居公司支付2012年1月1日至2012年5月31日的水费387.69元、电费95277.93元，法院不持异议。关于租金和管理费，爱家公司同意向百安居公司支付2012年1月1日至2012年5月31日的租金和管理费，对此部分法院不持异议。对于2012年6月1日至2012年10月9日的租金（使用费）和管理费，虽《撤场移交确认书》载明的交接完毕时间为2012年10月9日，但百安居公司、爱家公司均认可爱家公司于2012年5月27日开始向百安居公司移交涉诉房屋，从双方的往来函件可以看出，涉诉房屋迟迟未完成交接的原因在于涉诉房屋的两部货梯均无法正常运行，爱家公司无法将涉诉房屋内的垃圾清运出去。考虑到涉诉房屋内只有两部货梯及涉诉房屋面积等情况，货梯的正常运行是清运垃圾的必要条件之一，根据《房屋租赁合同》约定，涉诉房屋的货梯等设备的检查、维修、养护和更新由百安居公司负责并承担相应费用，而百安居公司于2012年8月24日才开通货梯并移交给爱家公司用于清运二层场地，故2012年5月31日至2012年8月24日期间产生的租金（使用费）和管理费应由百安居公司自行承担，百安居公司关于涉诉房屋内的两部货梯是爱家公司申请不使用的抗辩缺乏依据，法院不予采纳。关于货梯开通后至交接完毕期间的租金（使用费）和管理费，百安居公司于2012年5月3日通知爱家公司合同于2012年5月31日终止，爱家公司于2012年5月27日开始向百安居公司移交涉诉房屋，视为爱家公司有能力在四天之内将垃圾清运完毕，故应扣除四天的合理清运时间，2012年8月29日至2012年10月9日期间的租金（使用费）和管理费应由爱家公司承担，具体标准参照合同约定。
关于供暖费，《房屋租赁合同》明确约定自涉诉房屋移交日起至完成返还之日止，爱家公司因使用供暖供冷能源费等发生的实际费用，均由爱家公司承担。百安居公司提交的证据可以证明其交纳了涉诉房屋自2011年11月15日至2012年3月15日的供暖费630428.40元，此期间涉诉房屋由爱家公司承租使用，而且爱家公司认可其未交纳2011年至2012年度的供暖费，虽爱家公司以百安居公司未向其发出付款通知单为由提出抗辩，但百安居公司是否发出付款通知单不影响百安居公司通过诉讼行为向爱家公司主张权利，故百安居公司要求爱家公司支付2011年至2012年度供暖费630428.40元的请求法院予以支持。
关于ATM维修费，百安居公司提交的证据不足以证明系爱家公司原因导致ATM机损坏，故法院对于百安居公司要求爱家公司赔偿ATM维修费并支付逾期付款违约金的主张不予支持。
关于履约保证金，虽然《房屋租赁合同》约定爱家公司未按时、足额支付任何款项导致合同提前终止的，百安居公司有权不退还履约保证金，但《房屋租赁合同》同时约定，在第一个租赁年度内爱家公司在支付租金和管理费上无违约行为，则百安居公司须将履约保证金中的880000元于第二个租赁年度首季度内一次性退还给爱家公司，故需查明爱家公司在第一个租赁年度首季度结束前是否存在拖欠租金、管理费及其他款项的情形。根据本案查明的情况可知，爱家公司于2012年1月1日前均足额交纳了租金和管理费，故不存在爱家公司在第一个租赁年度内拖欠租金和管理费的情形。关于是否拖欠其他费用，百安居公司表示2011年10月31日前爱家公司拖欠供暖费，百安居公司提交的证据显示，其与北京龙天陆物业管理有限公司于2011年10月28日签订供暖服务协议，涉诉房屋供暖时间为2011年11月15日至2012年3月15日，百安居公司支付供暖费时间为2011年11月7日，且百安居公司未向爱家公司发出付款通知单，故无法认定2011年10月31日前爱家公司拖欠供暖费的事实。结合双方往来的函件来看，百安居公司提前解除合同的原因在于爱家公司自2012年1月1日开始拖欠租金和管理费，而并未涉及是否拖欠供暖费的问题，故百安居公司关于爱家公司于2011年10月31前拖欠供暖费，导致合同终止，进而根据合同约定不退还履约保证金的抗辩法院不予采纳。根据合同约定，百安居公司应退还880000元履约保证金的时间为2011年10月31日前，而爱家公司的违约行为发生在2011年10月31日之后，故百安居公司无权不予退还该880000元履约保证金。因合同提前终止系爱家公司违约所致，且在双方往来的函件中，爱家公司从未因百安居公司迟延退还履约保证金而主张解除合同，故爱家公司要求百安居公司双倍返还履约保证金的反诉请求没有依据，法院不予支持，同时剩余的200000元履约保证金百安居公司有权不予退还。
关于爱家公司要求百安居公司支付12个月租金作为违约补偿金的请求，虽《房屋租赁合同》约定百安居公司承诺合同生效后的最低履行期为48个月，提前解除或终止的，百安居公司应赔偿爱家公司12个月租金作为补偿，但《房屋租赁合同》同时约定，爱家公司存在合同约定的违约情形时，百安居公司有权书面通知爱家公司而立即终止合同，并无需承担任何赔偿责任。现因爱家公司违约导致合同提前终止，故百安居公司无需承担任何赔偿责任，爱家公司的该项反诉请求法院不予支持。
关于施工保证金，根据爱家公司在涉诉房屋内营业的情况，可以认定爱家公司的施工未违反百安居公司的相关规定，故百安居公司应当向爱家公司退还施工保证金。因系爱家公司原因导致合同终止，且爱家公司没有证据证明已按约定向百安居公司提供材料并催要该笔款项，故法院对于爱家公司要求双倍返还的主张不予支持。
爱家公司要求百安居公司立即支付退场额外支出的费用50000元的反诉请求缺乏依据，法院不予支持。
考虑到百安居公司未按时退还履约保证金，双方一直在协商提前解除合同事宜，百安居公司、爱家公司对能否以履约保证金、施工保证金冲抵租金等费用存在争议，且爱家公司剩余的200000元履约保证金法院已认定百安居公司有权不予退还，故法院认为以不支持百安居公司主张的租金、管理费、水电费、供暖费的逾期付款违约金为宜。
据此，原审法院于2014年1月作出判决：一、北京爱家世界家居汇展市场有限公司于判决生效后七日内向北京百安居装饰建材有限公司支付二〇一二年一月一日至二〇一二年五月三十一日的租金（合同解除后为使用费）二百七十三万七千五百元、管理费十六万四千一百六十元；
二、北京爱家世界家居汇展市场有限公司于判决生效后七日内向北京百安居装饰建材有限公司支付二〇一二年八月二十九日至二〇一二年十月九日的使用费七十六万三千五百元、管理费四万五千三百六十元；
三、北京爱家世界家居汇展市场有限公司于判决生效后七日内向北京百安居装饰建材有限公司支付二〇一二年一月一日至二〇一二年五月二十七日的水费三百八十七元六角九分、电费九万五千二百七十七元九角三分；
四、北京爱家世界家居汇展市场有限公司于判决生效后七日内向北京百安居装饰建材有限公司支付二〇一一至二〇一二年度的供暖费六十三万零四百二十八元四角；
五、北京百安居装饰建材有限公司于判决生效后七日内向北京爱家世界家居汇展市场有限公司退还履约保证金八十八万元；
六、北京百安居装饰建材有限公司于判决生效后七日内向北京爱家世界家居汇展市场有限公司退还施工保证金十万元；
七、驳回北京百安居装饰建材有限公司其他的诉讼请求；
八、驳回北京爱家世界家居汇展市场有限公司其他的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，百安居公司不服，上诉至本院请求撤销原判第五、七项，依法改判支持：第一，2012年6月1日至2012年8月28日租金1554293.55元和管理费91974.19元。第二，从应付款（爱家公司应付的租金、管理费、公共费用等所有应付款）日到实际付款日的逾期付款违约金。第三，百安居公司无需返还履约保证金88万元。百安居公司的上诉理由为：第一，爱家公司于2012年10月9日才归还涉诉房屋，2012年6月1日至2012年8月28日期间涉案房屋由爱家公司控制并使用。第二，爱家公司拖欠租金和管理费属于违约行为，原审法院判令爱家公司不支付逾期付款违约金没有法律依据。第三，依据合同约定，爱家公司未按时、足额支付任何款项导致合同提前终止的，百安居公司有权不退还履约保证金等。
爱家公司亦不服，上诉至本院请求撤销原判第二、五项，依法改判支持：第一，2012年8月29日至2012年10月9日的使用费参照租金标准的50%承担381750元，不承担此期间的管理费。第二，百安居公司双倍返还履约保证金40万元。第三，百安居公司支付爱家公司违约补偿金12个月的租金减去2012年1月至5月的租金后剩余的3832500元。爱家公司的上诉理由为：第一，本案中双方互负债务，有先后履行顺序，百安居公司未在到期后于2011年10月31日先返还88万元履约保证金，爱家公司有权拒绝履行2012年1月1日以后租金等费用，所以合同提前解除的原因在百安居一方，并非因爱家公司拖欠租金和管理费等。第二，依据合同约定在爱家公司拖欠费用时，应先行从履约保证金中扣除，只有爱家公司接到通知后逾期7日仍未补足履约保证金的，百安居公司才可以行使合同约定的解除等权利。第三，爱家公司已于2012年5月31日完成全面的撤场工作，自该日起场地已完全不具备经营条件，所以2012年8月28日至2012年10月9日的使用费应大大低于约定的经营状态的租金标准，且不应该也不可能产生经营状态下的管理费。第四，百安居公司违反合同约定和法律规定，88万元系爱家公司对百安居公司享有的到期债权，百安居公司应双倍返还剩余的20万元履约保证金等。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、函件等在案佐证。
本院认为：百安居公司与爱家公司签订的《房屋租赁合同》系出于双方自愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
对于合同解除问题，合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，第一，依据合同约定，百安居公司应于2011年10月31日前向爱家公司退还880000元履约保证金，百安居公司虽未如期按约退还，但爱家公司并未据此要求解除合同，而是继续履行合同。第二，从双方往来函件看，双方纠纷起因于爱家公司2012年2月开始多次与百安居公司协商提前解除合同事宜，且提前解除的原因系爱家公司经营出现亏损及市场环境恶劣等，并非百安居公司未按期退还履约保证金。第三，依据合同约定，爱家公司不得以已交纳履约保证金为由，拒绝（或延期）缴付合同约定的租金或其它费用，也不得要求以履约保证金抵付租金、管理费或其它费用。合同中并未约定，百安居公司到期未付履约保证金后，爱家公司有权拒付租金等费用。第四，双方往来函件的初期，爱家公司未提出以履约保证金抵付租金、管理费或其它费用；百安居在爱家公司提出抵付意见时并未明确予以同意；且本案审理中爱家公司亦认为88万元的履约保证金系其对百安居享有的到期债权。第五，依据合同约定，爱家公司拖欠任何款项持续达三十日的，百安居公司有权书面通知爱家公司而立即终止合同。依据上述理由可以认定，爱家公司自2012年1月1日起开始拖欠租金和管理费的事实。所以百安居公司可以依约行使合同解除权，本院认定双方合同于百安居公司向爱家公司发出的解除函中所确定的2012年5月31日解除。
对于百安居公司上诉主张的2012年6月1日至2012年8月28日的租金和管理费，依据现有查明的事实，双方于2012年5月27日开始移交涉诉房屋，2012年10月9日移交完毕，导致移交迟延原因在于两部货梯在2012年8月24日之前无法正常运行，所以原审法院在此基础上考虑爱家公司的清运能力等，认定爱家公司无需支付2012年6月1日至2012年8月28日租金和管理费并无不妥。
对于爱家公司上诉主张的2012年8月29日至2012年10月9日的使用费参照租金标准的50%承担381750元，并不承担此期间的管理费，因缺乏事实和合同依据，本院不予支持。对于爱家公司上诉主张的百安居公司双倍返还履约保证金40万元，以及百安居公司支付爱家公司违约补偿金12个月的租金减去2012年1月至5月的租金后剩余的3832500元，因导致合同解除的原因在爱家公司一方，所以本院不予支持。
对于百安居公司上诉主张的从应付款（爱家公司应付的租金、管理费、公共费用等所有应付款）日到实际付款日的逾期付款违约金，考虑到百安居公司未按时主动退还履约保证金，虽不是导致合同解除的原因，但亦构成违约；以及双方协商提前解除合同的过程，存在能否以履约保证金、施工保证金冲抵租金等费用的争议，百安居已无需返还剩余的200000元履约保证金等情形，原审法院未予支持，亦无不妥。
综上，百安居公司、爱家公司的上诉主张均不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费32912元，由北京百安居装饰建材有限公司负担15334元（已交纳），由北京爱家世界家居汇展市场有限公司负担17578元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费27748元，由北京百安居装饰建材有限公司负担4356元（于本判决生效后七日内交纳），由北京爱家世界家居汇展市场有限公司负担23392元（已交纳）。
二审案件受理费94188元，由北京百安居装饰建材有限公司负担43388元（已交纳），由北京爱家世界家居汇展市场有限公司负担50800元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年六月五日
书 记 员 陈 茜