广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1112号
上诉人（原审原告、反诉被告）：岑旭辉，男，1979年11月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。
委托代理人：彭丽欣，广东德良律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林超明，男，1957年4月8日出生，住中华人民共和国台湾地区台中市台中县。
委托代理人：程滨涛，广东纵横天正律师事务所律师。
委托代理人：陈凝，广东纵横天正律师事务所律师。
上诉人岑旭辉因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市越秀区淘金路54号1c房，产权人为林超明，使用性质为住宅。2010年5月4日，林超明委托广州市华丽房地产代理有限公司（以下简称“华丽公司”）为其合法代理人，全权代表其对上述房屋进行管理、订立及签订租赁合同、收取租金、押金，并出具有效的收据及办理一切相关手续等。
2013年2月3日，岑旭辉、林超明双方签订《房屋租赁合同书》，约定：林超明将涉案房屋出租给岑旭辉；租赁期为36个月，自2013年2月15日起至2016年2月14日止；租金第一年3800元／月，第二年开始每年递增百分之五（不包含租赁税金，租赁税金由岑旭辉承担）；岑旭辉需在合同生效之日向林超明支付7600元作为押金，另需支付一个月租金作为首期，合同期满后，岑旭辉交清所有费用后，林超明必须将上述押金立即退还岑旭辉，不计利息，岑旭辉的押金不能冲抵租金；岑旭辉应于每月15日前将以现金／划账方式支付租金给林超明，逾期不交租，按每月收取租金百分之一收取滞纳金作为惩罚，如林超明超过十天仍未收到租金，则视作岑旭辉自动违约，所交押金不予退还，并追缴岑旭辉所欠租金并收回此物业；岑旭辉承租“房屋”应用于办公目的，林超明已告知且岑旭辉已知悉房产证注明为住宅用途；在保证“房屋”于出租时结构的前提下，岑旭辉可以对“房屋”中进行适当的装饰或装修；岑旭辉在租用期间应负责“房屋”的保养，室内家私和家电自然损耗由业主负责修复，人为损坏或操作不当造成的损坏或遗失由岑旭辉负责赔偿；在租赁期内双方不得以任何合同之外的藉口终止合同，岑旭辉如在租赁期内提前终止租约，原押金不退还；林超明如有违约，应退还双倍押金作为对岑旭辉的赔偿；租赁期内，岑旭辉还需支付“房屋”内煤气费、水费、电费、物业管理费；水表128度，电表25341度等。华丽公司与岑旭辉在合同落款处签字盖章。合同签订后，岑旭辉依约于2013年2月3日向林超明支付了押金7600元及2013年2月15日至2013年3月14日的租金3800元。
2013年3月13日，岑旭辉向涉案小区的广州世贸花园管理处（以下简称“管理处”）提交《世贸花园用户室内装修申请表》，记载：装修时间为2013年3月15日至2013年4月15日；装修项目（请详细写明）：1、维修水电，2、扇灰，3、地脚线，4、装门，5、翻新窗户。后岑旭辉于2013年3月14日至2013年3月16日对涉案房屋进行装修。庭审中，林超明陈述：管理处曾致电林超明，其知晓岑旭辉向管理处提出的申请并表示同意岑旭辉按申请表的内容进行装修。
2013年3月18日，管理处向岑旭辉发出《关于装修问题的函》，因涉案房屋“下层为大厦电房，……从大厦用电安全方面考虑，不同意贵户增加用水、排水及马桶改位的装修项目，故目前暂停贵户的装修。请贵户能更改以上装修项目，……承租人装修需经业主同意，请承租人与业主沟通取得业主同意装修的书面依据方可施工。”该函同时抄送林超明。
另查明，涉案房屋2013年2月的管理费300元由岑旭辉支付；2013年3月至5月的管理费共900元由林超明支付。
原审庭审中，岑旭辉、林超明双方一致确认，合同约定为先付租金后使用，每月15日前支付次月租金。岑旭辉没有向林超明支付自2013年3月15日起产生的租金。
双方当事人对岑旭辉未支付上述租金的原因各执一词，岑旭辉主张是由于双方存在纠纷故没有支付，林超明主张由于岑旭辉与管理处因装修及申报的问题没有支付。
关于装修的具体项目，岑旭辉、林超明双方当事人各执一词：
林超明陈述：岑旭辉实际的改动与其申请装修的项目不符，“维修水电”应不包括挖新的水电槽；拆除厕所的浴缸、马桶、砸烂瓷片以及增加地下水道下水位均不在申请的项目中；岑旭辉将所有门及门框均拆烂与其申请“装门”不符，其本只是打算重新安装入户的大门。
岑旭辉陈述：林超明上述对装修改动情况的陈述属实；实际装修的具体项目包括挖了安装水电线的槽，拆除了所有的房门，拆除所有的地脚线及砖，拆除了厕所的浴缸；厕所的马桶并无改动位置，但打算更换新的；装修项目均为概括性叙述，岑旭辉装修的所有项目均包含在申请装修项目的内容中；拆除浴缸、马桶在申请时已口头告知管理处已包含在“维修水电”项目中，铺设新的水电槽、增加下水位也包括在“维修水电”中；“装门”也没有说明仅是安装大门，且是对房屋的增值。岑旭辉主张其收到管理处《关于装修问题的函》后，曾口头承诺水管做双重防水并告知林超明更改装修计划，但没有证据予以证明，林超明对此不予确认。
2013年7月1日，岑旭辉向原审法院提起诉讼，请求判令：一、林超明向岑旭辉返还押金7600元；二、林超明向岑旭辉返还租金3800元；三、林超明赔偿岑旭辉损失92252元（包括：建筑物设计费30000元、已支付的装修定金60000元、中介费1900元、管理费300元、快递费12元、房屋查册费40元）。
林超明辩称：不同意岑旭辉的全部诉讼请求。理由如下：一、岑旭辉诉称其不清楚涉案房屋为住宅性质，与事实不符。涉案合同已载明“出租方已告知且承租方已知悉房产证注明为住宅用途”。二、岑旭辉没有依约交租，根据涉案合同的约定，如林超明超过十天仍未收到租金则视作岑旭辉自动违约，所交押金不予退还，因此岑旭辉向林超明支付的租金、押金应不予退还。三、岑旭辉涉嫌违规装修并被管理处暂停其装修行为，故岑旭辉在违约的情况下所产生的装修损失应由其自行承担。综上，请求驳回岑旭辉的全部诉讼请求。
林超明并反诉请求原审法院判令：一、岑旭辉支付2013年3月15日起至2013年4月25日租金共5067元（其中，2013年3月15日起至2013年4月14日止的租金3800元，2013年4月15日起至2013年4月25日止，按3800元÷30日×11日计得）及滞纳金1520元（其中，2013年3月15日起至2013年4月25日止，为3800元×1%×41日；从2013年4月15日起至2013年4月25日止为（5067-3800）元×1%×11日）；二、岑旭辉赔偿林超明为恢复房屋原状所支付的9600元；三、岑旭辉返还林超明为其垫付的2013年3、4月管理费共600元、水电费78元；四、岑旭辉私自拆除林超明浴缸费用的损失共2000元。
诉讼中，林超明陈述其主张第一个诉讼请求的滞纳金是指岑旭辉逾期支付租金的违约金。
岑旭辉对林超明的反诉辩称：一、林超明存在缔约过失，其应当对此承担法律责任。有证据证明林超明于2013年3月25日前已经更换了涉案房屋的钥匙，其实际行为表明双方租赁关系已经解除，因此岑旭辉不需承担相应的租金及违约责任。二、岑旭辉对林超明提出租金及滞纳金的计算方式有异议。首先，根据涉案合同第三条，“承租方应在每月15日前以现金／划账方式支付租金给出租方”，即每月15日为最后支付租金的期限，因此滞纳金应当由每月16日开始计算；涉案合同同时约定，“如出租方超过十天未收到租金，视为承租方自动违约”，即每月25日后岑旭辉没有交租金，则不产生之后的租金和违约金。其次，合同约定“逾期不交租，出租方按每天收取租金百分之一收取滞纳金作为惩罚”，月租金3800元÷30日×1%，即每日的滞纳金为1元。三、关于林超明反诉的第二个诉讼请求，本案由于林超明不同意继续装修，并非岑旭辉不继续装修，岑旭辉也愿意继续履行合同，因此我方不存在过错，相应的法律责任应由林超明承担。三、关于林超明反诉的第三个诉讼请求，林超明自行收回了涉案房屋，因此3、4月的水电费及管理费应由林超明自行承担。四、关于林超明反诉的第四个诉讼请求，由于林超明自行收回了涉案房屋，且拆除浴缸并无发票和收据，因此我方对此产生的费用不予认可。综上所述，请求法院驳回林超明的全部反诉请求。
诉讼中，岑旭辉为证明林超明于2013年3月25日更换门锁导致其无法进入涉案房屋，提供了报警回执及证人彭某的证人证言。林超明对报警回执的真实性无异议，但认为无法证明林超明更换门锁；同时认为证人的陈述前后矛盾，且不能证明本案事实。
岑旭辉为证明其损失（包括建筑物设计费30000元、已支付的装修定金60000元、中介费1900元、快递费12元、房屋查册费40元）的事实，提供了广州市庭池装饰工程有限公司于2013年2月27日开具的装修设计费收据复印件及广州市庭池装饰设计工程有限公司图纸（打印件）一套、装修定金收据、律师函、国内标准快递单、邮费定额发票及广东省非税收入（电子）票据等证据。林超明表示其已收到岑旭辉快递的律师函，但函件所述内容与事实不符；同时认为岑旭辉所提供的图纸无法看出是涉案房屋的设计图纸，其中多张图纸标注的“设计号”以2012开头，并非涉案房屋的设计图纸；装修设计费没有正式发票，且收据载明的日期是2013年2月7日，但收据的装订线外显示的日期是“2013.03”，证明收据是事后补开的；且装修设计费没有银行转账记录，因此对于装修设计费收据及图纸一套的真实性、合法性不予认可；林超明对装修定金收据的真实性、合法性亦不予认可；另外，林超明对邮费定额发票及房管部门出具的广东省非税收入（电子）票据真实性无异议，但认为该证据不能证明岑旭辉的损失。
诉讼中，林超明为证明其支付了2013年2月21日至5月20日的水费53元、电费25元，提供号码为02022396的发票联1张及管理处出具的《证明》载明，该期间的水表抄表读数为2月至4月均是290、128；5月：306、128；电表抄表读数为：2月：25344，3月至5月均为25375。岑旭辉对上述发票及证明的真实性无异议，但认为因水表为128度证明其由始至终没有用水；其于3月25日已交回场地，不可能产生3月之后的电表读数。林超明称其不清楚水表读数中的两组数字有何联系，也不清楚为何水表读数始终为128度。
诉讼中，林超明为证明曾向岑旭辉催缴租金，提供华丽公司于2013年3月21日向岑旭辉发出的催缴租金通知一份，该通知载明不同意岑旭辉增加用水、排水及马桶改位的装修项目，并催促岑旭辉于2013年3月25日前支付下月租金。岑旭辉对该通知的真实性无异议，但认为其无收到该函件，且林超明不同意其装修，违反涉案合同第五条的约定。
林超明为证明其代理人华丽公司在管理处工作人员的见证下，于2013年4月25日按照合同约定收回涉案房屋，提供了《接收场地确认书》及录像记录各1份予以证明。岑旭辉对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该确认书并无岑旭辉签名，只能证明林超明自愿开锁的情况下进入涉案房屋；同时认为岑旭辉在2013年3月25日发现涉案房屋的门锁已被更换，并提供《报警回执》及证人彭某的证人证言予以证明。证人彭某于2013年4月1日前与岑旭辉为雇佣关系。
林超明为证明其聘请工程队对涉案房屋恢复原状所支付的装修工程费9600元，提供广州市越秀区华心五金经营部于2013年6月8日出具的《收据》1份。岑旭辉对此证据不予确认，并认为该损失是由于林超明的缔约过失而造成，应由其自行承担责任。庭审中，林超明陈述其主张的浴缸费用损失2000元是指被拆除的浴缸购置时的费用，但没有购买浴缸的凭证予以证明，岑旭辉认为没有发票和收据予以证明，对此费用不予认可。
因岑旭辉在起诉状及庭审中提出的事实和理由对合同条款效力认定上相互矛盾，在原审法院要求下岑旭辉在庭审中明确其全部诉讼请求是基于合同无效的前提下提出的。同时，经原审法院释明岑旭辉表示不需变更诉讼请求。
原审法院认为：关于《房屋租赁合同书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。岑旭辉以涉案合同第四条约定了住宅用途的房屋作办公之用，违反了《商品房屋租赁管理办法（中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号）》第六条关于违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租的规定为由，主张涉案合同无效。原审法院认为，《商品房屋租赁管理办法（中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号）》属于部门规章，不属于法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效规定的情形，岑旭辉主张涉案合同无效缺乏法律依据，原审法院不予采信。上述合同条款已经明确岑旭辉承租涉案房屋时已经知悉房屋用途为住宅，因此岑旭辉、林超明自愿签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应恪守履行。概而言之，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，林超明作为出租人，负有按照约定将租赁物交付岑旭辉及在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；岑旭辉作为承租人，应履行按时向林超明支付租金、按照约定的方法及租赁物的性质使用租赁物的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，同时根据合同的约定，岑旭辉在保证涉案房屋于出租时结构的前提下，可以对涉案房屋进行适当的装饰或装修。《世贸花园用户室内装修申请表》中要求对申请的“装修项目（请详细写明）”，岑旭辉在该申请表中填写的内容仅为：“1、维修水电，2、扇灰，3、地脚线，4、装门，5、翻新窗户。”因此，岑旭辉在庭审中抗辩铺设新的水电槽、增加下水位属于“维修水电”的内容，同时抗辩拆除浴缸、马桶已口头告知管理处已包含在“维修水电”项目中，没有证据予以证明，原审法院对岑旭辉的该抗辩不予采纳。而林超明仅表示同意岑旭辉按申请表的内容进行装修，岑旭辉因对涉案房屋的部分装修超出其申请的范围，被管理处以涉案大厦用电安全考虑为由暂停装修，并要求其更改装修项目的责任，应由其自行负责。岑旭辉暂停装修后，无证据证明其曾更改装修项目，因此岑旭辉以林超明无对装修事件进行协调且不同意其继续装修导致合同无法继续履行的抗辩，原审法院不予采纳。综上，岑旭辉未经林超明同意对涉案房屋进行的装修，林超明可以要求岑旭辉恢复原状或赔偿损失。林超明主张为恢复原状支付装修工程费9600元及浴缸费用损失2000元，并提供《收据》1份予以证明，岑旭辉对此证据不予确认。原审法院认为，由于林超明无提供相关工程的正式合同和发票以及购买浴缸的票据，其所提供的证据不足以证明其损失，因此原审法院对林超明提出的装修工程费9600元及浴缸损失2000元的请求均不予支持。
关于涉案房屋租金及管理费的问题。如前所述，林超明已依约将涉案房屋交付岑旭辉使用，导致涉案合同无法继续履行的责任在于岑旭辉，林超明于2013年4月25日自行收回涉案房屋的行为表明其已不同意继续履行合同，现双方的合同目的已不能实现，考虑到林超明收回房屋更有利于减少岑旭辉、林超明双方的经济损失，岑旭辉、林超明双方签订的《房屋租赁合同书》于2013年4月25日解除。岑旭辉主张林超明于2013年3月25日将涉案房屋的门锁更换并自行收回房屋，并提供《报警回执》及证人彭某的证人证言予以证明。原审法院认为，《报警回执》不足以证明涉案房屋的门锁被更换，证人彭某原与岑旭辉为雇佣关系，其与岑旭辉有利害关系，其证言也无法证明林超明更换了涉案房屋的门锁，因此，岑旭辉认为林超明于2013年3月25日已自行收回涉案房屋，其不需承担相应的租金及违约责任的主张，原审法院不予采纳。庭审中，岑旭辉、林超明双方一致确认岑旭辉没有向林超明支付自2013年3月15日起产生的租金。因此，林超明要求岑旭辉支付自2013年3月15日起至2013年4月25日止的租金的请求，原审法院予以支持。林超明要求岑旭辉每日按月租金百分之一支付逾期支付租金的违约金标准过高，原审法院酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。林超明要求岑旭辉返还其为岑旭辉垫付2013年3月至2013年4月25日的管理费的请求，原审法院予以支持；超出该部分的请求，没有事实依据，原审法院予以驳回。
关于林超明请求的水费63元、电费25元的问题。根据涉案合同及管理处的《证明》可见，从签订合同之日至2013年5月20日水表读数均为128度，因此林超明要求岑旭辉支付水费的请求，没有事实依据，原审法院不予支持；岑旭辉提出其没有用水的抗辩，原审法院予以采纳。签订合同之日电表读数为25341度，2013年3月后电表读数均为25375，证明发票记载的2013年2月21日至5月20日期间的电费25元均是在岑旭辉承租期间产生的，林超明的该项诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。
因涉案合同有效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，原审法院依法向岑旭辉行使释明权，岑旭辉经原审法院释明后坚持不变更诉讼请求。岑旭辉在庭审中明确其全部诉讼请求均是基于合同无效的前提下提出的，所以在本案合同有效的情况下，岑旭辉的全部请求原审法院均依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，于2013年10月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，岑旭辉向林超明支付自2013年3月15日起至2013年4月25日止的租金（标准为3800元／月）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，岑旭辉向林超明支付逾期支付租金的违约金（每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2013年3月15日至2013年4月14日租金的滞纳金从2013年3月16日起算至2013年4月25日止；2013年4月15日至2013年4月25日租金的滞纳金从2013年4月16日起算至2013年4月25日止）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，岑旭辉向林超明返还2013年3月管理费300元、4月管理费250元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，岑旭辉向林超明返还电费25元；五、驳回林超明的其他反诉请求；六、驳回岑旭辉的全部诉讼请求。一审案件受理费2510元（包括本诉受理费2374元、反诉受理费136元），由岑旭辉负担2426元，林超明负担84元。
判后，上诉人岑旭辉不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案事实认定不清，适用法律错误。对本案的法律适用不具有合理性。（一）原审法院判决重复计算我方违约金，无理判决和增加我方租金和违约责任，对相关判决应予撤消。法院无故判令2013年3月15日至2013年4月14日的滞纳金需从2013年3月16日计算至2013年4月25曰止，即判决我方多付10天的滞纳金，应予撤销；（二）根据双方签订的《房屋租赁合同书》第三条约定，“逾期不交租，出租方案每天收取租金百分之一收取滞纳金作为惩罚，如出租方超过十天仍未收到租金，则视做承租方自动违约，所交押金不予以退还，并追缴承租方所欠租金并收回此物业。”对于该条款的理解，应是承租方在10天内未交纳租金的，需承担每天百分之一的滞纳金，超过10天不交纳租金的，视为放弃租赁房屋，押金不予退还，出租方有权收回物业。即使原审法院断定我方没有交纳租金违约，则根据合同约定，林超明在十天内享有收取每天百分之一的滞纳金的权利，但我方十天后仍不交纳租金，则林超明就可以没收押金和物业，追缴十天租金；而根本不能要求我方在承担违约责任后再支付每天百分一的滞纳金和以后的租金了。更何况，林超明于2013年3月25日已经更换了诉争房屋大门钥匙，而且亦不退还押金。在此情况下，法院却判决我方支付2013年3月25日而后的租金和滞纳金是显然没有法律依据和超出了合同约定。且虽我方提出合同无效的观点，但对于林超明的反诉，我方仍然提出了林超明违约在先，且根据合同的约定我方享有不安履行抗辩权的观点。林超明在合同中止，双方协商期间，无故更换诉争房屋钥匙，不准我方进入诉争房屋是明显的违约行为。因此，原审法院无视合同的其他约定武断判决我方承担违约责任不妥，请求二审审清事实，作出公平公正的判决。二、原审法院认定林超明2013年4月25日取回诉争房屋的事实不具有合理性和真实性，对林超明取回诉争房屋的时间认定存在严重的错误。我方认为林超明在2013年3月25日已经跟换了诉争房屋的大门钥匙，实际上已取回房屋的控制权；并且提供了报警回执和报警人我方员工彭某的证人证词予以证明。虽然林超明亦提供了林超明在2013年4月25日取回诉争房屋的相关证据。但由于3月25日后，诉争房屋己完全处于林超明的控制下，林超明利用他人不知情的情况下，做出了事后的补充证据其证明力应当较低。假设4月25日前诉争房屋仍处于我方的控制下，我方在没缴纳租金又不能装修的情况下，长达一个多月的时间里，装修工具早应搬离诉争房屋，又怎么可能在5月13日在管理处的调解下，才得到林超明同意开门取回装修工具。唯一的解释就是林超明在3月25日违反租赁协议，私自跟换了门锁，导致我方根本无法进入诉争房屋。由于吴伟成多次到林超明处理论，林超明在事后补充制作相关虚假证据后，才同意返还装修工具给吴伟成。原审法院认定林超明于2013年4月25日取回涉案房屋的事实错误，故在2013年3月25日林超明已经取回涉案房屋的所有权后所产生的电费不应由我方承担。三、原审法院驳回我方诉讼请求的理由不充分，我方请求原审法院处理的诉讼请求中，只是要求林超明对我方所交纳的押金和租金予以返还，赔偿违约金。则无论合同有效还是无效，只要符合法律规定的，则诉求理应成立，法院也应作出符合法律规定的处理。而非胡乱找个理由就不予处理我方的诉讼请求，增加我方的诉累。在整个审理过程中，原审法院亦未就合同的效力认定问题向我方明确法院的认定，原审判决中阐述原审法院向我方行使释明权，我方对此不予认同。而且我方在庭审及庭后提交的代理词中，自始认为合同第四条约定违反法律法规，属于无效条款，由于条款无效导致合同目的不能实现。林超明应该承担相应的缔约过失责任或违约责任。而原审法院误解我方主张条款无效即等同合同无效的错误的。《商品房屋租赁管理办法（中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号）》是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》而制定的，其中该法第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。”即法律已授权国家部委及人民政府对住宅租赁政策作出明确规定，违反相关部门规章等同违反法律。就本案而言，租赁合同第四条约定违反《商品房屋租赁管理办法（中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号）》的同时，亦违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条的规定，明显违法。原审法院武断作出租赁合同没有违法的认定是错误的。即使租赁合同条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，鉴于林超明提供的合同为格式合同，虽格式合同中告知出租方房屋为住宅。但房屋租赁的用途应用于“办公”之目的，属于特别约定。林超明以此免除自己的主要义务，此类格式条款应属无效条款。基于条款无效，不能实现我方租赁房屋的目的，林超明也应承担赔偿责任。租赁合同第四条约定违反物权法第七十七条的规定，涉案房屋为住宅应通过涉案房屋所在大厦的业主等利害关系人同意，相关部门已经发出整治涉案大厦住改商的通知，我方无法实现合同目的。据此，岑旭辉请求二审法院判令：1.撤销原审判决书第一、二、三、四、六项判决，驳回林超明全部诉讼请求；2.依法判令林超明返还押金7600元，返还租金3800元，赔偿损失92252元（包括：建筑物设计费30000元，已支付的装修定金60000元，中介费1900元，管理费300元，快递费12元，房屋查册费40元）；3.本案诉讼费由林超明承担。
被上诉人林超明答辩称：同意原审判决，请求二审法院予以维持。1.涉案合同有效，涉案合同是双方真实意思表示，并无违法，合同清楚约定的租金、支付方式、违约责任等，合同约定涉案房屋是住宅用途，但岑旭辉承租涉案房屋用于办公用途；2.岑旭辉违反合同约定，涉案房屋装修超出申请范围，被管理处要求暂停，其违规装修损失应自行承担；3.岑旭辉违反合同对装修的约定，向管理处虚报装修项目，被管理处要求暂停装修，我方根据合同约定没收其押金并收回房屋合情合理；4.我方按照合同约定将涉案房屋交付给岑旭辉使用，无法使用的原因在于岑旭辉，法院对违约金已经酌情调整了，并无不当；5.管理费均为岑旭辉在承租期间产生，原审法院判令其支付该期间的管理费合理合法
上诉人岑旭辉与被上诉人林超明对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审期间，岑旭辉向本院提交了以下证据：2013年12月20日，越秀区华乐街安全生产委员会办公室出具的《关于整治住改（仓）商等问题的通知》，拟证明林超明出租的世贸花园房屋的消防设施不符合商业办公标准，导致其无法实现合同目的，该证据因张贴在涉案房屋所在大楼的外墙上，故无法提供原件，岑旭辉表示其并未在一审期间申请延期举证。对于该证据，林超明表示因没有原件，不予质证，且与本案没有关联性。
二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：1.合同未能继续履行的原因及责任。岑旭辉表示：因林超明不配合其向管理处申报装修项目，导致无法装修，且案涉房屋因住宅性质而无法办理营业执照，故合同未能继续履行的责任在于林超明。林超明则表示：因岑旭辉虚报装修项目，故管理处出于用电安全要求岑旭辉暂停装修；因岑旭辉逾期缴纳租金，故林超明根据合同第三条约定，在其逾期达10天的情况下有权解除合同并收回案涉房屋。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉合同的效力认定及岑旭辉提出的诉求应否予以支持。
关于案涉合同的效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条对有关合同无效情形进行了列举性说明，其中第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于“强制性规定”，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》把“强制性规定”的用语进一步明确其是指“效力性强制性规定”。本案中，岑旭辉上诉提出因合同无效的法律依据为《商品房屋租赁管理办法》第六条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条的规定。首先，从岑旭辉提出的法律规定的性质来看，上述条款均为法律对于房屋使用条件的强制性规定，而并非针对租赁合同效力的强制性规定；其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定，可知即使出租人未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与承租人签订合同，其行为亦属于合同履行的问题，并不直接影响合同的效力。综上，原审法院认定案涉合同合法有效正确，本院予以确认。岑旭辉上诉提出合同无效的理由不能成立，本院不予采信。至于岑旭辉提出的诉求应否予以支持得的问题。一审中，因岑旭辉明确其全部诉讼请求是基于合同无效而提出的主张，故原审法院基于合同有效的认定而驳回岑旭辉的全部诉求正确，本院予以维持。
关于岑旭辉上诉提出房屋交还时间的认定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，岑旭辉作为承租方理应就其主张房屋收回时间承担举证责任，一审中，岑旭辉所提交的证据均属于间接证据且不足以直接证明房屋实际交还林超明，故岑旭辉应承担举证不能的法律后果，其上诉主张的租金应计付至2013年3月25日止，缺乏事实依据，本院不予采信。原审法院采纳林超明自认收回房屋的时间，并据此判令岑旭辉支付争议期间欠付的租金、滞纳金及相关费用并无不当，本院予以维持。
岑旭辉二审中提交的证据因没有提交原件，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，该证据不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人岑旭辉的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2478元由上诉人岑旭辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥二o一五年一月二十六日﹤／h4﹥
书 记 员 张辉