广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法杏民初字第72号
原告关敏玲。
委托代理人杨琨，广东国强鸿业律师事务所律师。
委托代理人周觉慧，广东国强鸿业律师事务所实习律师。
被告佛山市顺德区君怡房产有限公司，住所地佛山市顺德区容桂街道桂洲大道东3号创富大厦10号铺首层之十。
法定代表人曾伟强。
委托代理人卢健衡，广东顺迪律师事务所律师。
委托代理人曹伟君，广东顺迪律师事务所实习律师。
原告关敏玲诉被告佛山市顺德区君怡房产有限公司（以下简称“君怡公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月21日受理后，依法由审判员何霈锋适用简易程序独任审判。本案分别于2014年2月26日、3月20日、3月26日、4月9日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托代理人杨琨、周觉慧、被告的委托代理人卢健衡到庭参加了诉讼；第二次开庭，原告的委托代理人杨琨、被告的委托代理人卢健衡到庭参加了诉讼；第三次开庭，原告关敏玲及其委托代理人杨琨、被告的委托代理人卢健衡到庭参加了诉讼；第四次开庭，原告的委托代理人杨琨、周觉慧、被告的委托代理人卢健衡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告关敏玲诉称，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：原告向被告购买房产，被告应当在2012年6月30日前办理竣工验收备案手续，并将符合合同附件二所约定的装修标准且能正常使用的商品房交付原告使用。合同签订后，原告已按合同约定一次性支付了全部房价款，但被告至今未按约定向原告交付上述商品房。根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，被告应向原告支付逾期交楼违约金。为维护原告的合法权益，现起诉请求判令：1.被告向原告支付逾期交楼违约金（从2012年7月1日起计至被告实际交楼之日止，暂计至起诉之日为49843.73元）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告君怡公司辩称，1.被告在合同双方约定交付涉案房产前已书面通知原告前往收楼，原告亦在被告书面通知约定的时间内前往被告处收楼，原告收楼的过程均有书面记录，即被告已按合同约定的时间向原告交付涉案房产，至于收楼记录上显示的内容是属于原、被告之间关于涉案房产的保修内容，与交付房产无关；2.涉案房产已办理房产证，且原告在合同约定时间内实际使用涉案房产，因此被告无需承担逾期交付的违约责任。
在诉讼中，原告关敏玲提供的证据及被告君怡公司的质证意见如下：
1.原告的身份证及被告的工商登记资料打印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
被告君怡公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性均无异议。
2.商品房买卖合同、商品房买卖合同补充说明、发票、收款收据各一份，证明：（1）原告向被告购买了涉案房产，原告已按照合同约定支付全部房款及住房维修资金；（2）按合同第九条的约定，被告应在2012年6月30日前将已办理竣工验收备案手续、符合合同附件2装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用，合同附件2第十项约定商品房交付原告使用时应配有电表一个、配电箱一个；（3）按合同第十二条约定的商品房交接办法，被告不出示第九条约定的证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由被告承担；（4）根据《商品房买卖合同》补充协议第五条关于商品房交付期限及办法第一款的约定，如被告逾期交付商品房则视为被告违约，逾期交楼在三个月内的（含三个月），被告应一次性向原告支付逾期交楼违约金三千元，逾期交楼超过三个月的，从三个月后的第一天开始，被告每日应以原告已交付房价款的万分之二支付逾期交楼的违约金给原告；
被告君怡公司质证认为，对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告已于合同约定期限内交付了涉案房产，并未违反合同及补充协议的约定，且原告已实际使用涉案房产，被告并未构成违约。
3.交楼通知书及收据各一份、收楼须知两份，证明被告以书面方式通知原告办理收楼手续，原告按通知办理收楼手续并向被告预交办理房地产权证的税费，但由于被告当时未能提供已办理竣工验收备案手续的相关资料以及涉案房产存在质量问题，因此原告拒绝收楼；
被告君怡公司质证认为，对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，根据上述证据内容反映，被告在合同约定期限内向原告发出交楼通知及收楼须知，原告也按约定前往被告处办理收楼手续。
4.禁止使用公共水电的通知复印件一份，证明一期业主在2013年6月1日前使用的水电是公共水电，2013年6月1日前电力线路未能通过验收，即2013年6月1日前涉案房产仍未符合《商品房买卖合同》规定的装饰和设备标准；
被告君怡公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据并不是原告发出的，只是物业管理处对水电使用的通知，与房屋的交接及办理竣工手续无任何关系。
5.房屋验收记录表复印件一份，证明原、被告于2013年10月10日对房屋进行验收，涉案房屋存在质量问题；
被告君怡公司质证认为，对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该证据只是原告收楼后的其中一份记录表，所涉及内容是合同约定的房屋保修范围，与房产的实际交付无关，且被告本着诚信原则对原告提出的意见与建议，按照保修约定进行修复，并且从该组证据可知，原告已实际收楼。
6.竣工验收资料打印件一份，证明涉案房产的竣工验收日期为2012年10月30日；
被告君怡公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性均无异议，该组证据可真实反映涉案房产的验收日期，上述日期是涉案房产的实际交付时间，也是涉案房产在法律上确认的交付时间。
7.支付违约金申请书一份，证明原告于2013年12月30日向被告申请支付逾期交楼违约金；
被告君怡公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据是原告单方认为被告违约，而实际上被告在合同约定的期限内向原告完成交楼手续；
8.2013年6月9日、9月28日、12月30日、2014年2月23日的照片，证明涉案房产存在多处质量问题，包括大阳台外墙砖有裂缝、大阳台沙岩砖缝大、公共卫生间天花管渗水、主人房空调斗堵塞不可排水、线管开裂等质量问题；
被告君怡公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据与本案争议的法律关系无关，上述质量问题属于房产的保修范围，应按原、被告之间约定的保修条款履行。
9.逾期交楼违约金明细清单一份，证明原告主张的逾期交楼违约金的计算方法；
被告君怡公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据是原告单方制作，被告不予确认。
在诉讼中，被告君怡公司提供的证据及原告关敏玲的质证意见如下：
1.房屋验收记录表复印件一份，证明原告于2012年6月30日前来被告处收楼时的验收记录，以及原告当时所提出的保修要求，该记录表反映了在合同约定时间内涉案房产已交收，涉案房产只是存在保修问题，被告并不存在逾期交楼的情形；
原告关敏玲质证认为，对其真实性有异议，根据原告提供的证据6可以证明涉案房产实际竣工日期为2012年10月30日，涉案房产在约定交楼的时间（即2012年6月30日）并不具备交楼条件；根据原告提供的收据原件，原告于2012年6月19日已前往被告处缴纳了涉案房产的税费并办理房产的验收手续。
2.礼品签到表复印件一份，证明2012年6月30日原告前来收房的事实；
原告关敏玲质证认为，对其真实性有异议，根据原告提供的证据6可以证明被告实际竣工日期为2012年10月30日，涉案房产在约定交楼的时间（即2012年6月30日）并不具备交楼条件。
3.竣工验收备案表复印件、住宅质量保证书复印件、住宅使用说明书复印件各一份，证明涉案房屋竣工验收的情况；
原告关敏玲质证认为，对其真实性有异议，原告并未收取住宅质量保证书及住宅使用说明书。
4.涉案房产的权属证明复印件、房产证复印件各一份，证明涉案房屋已办理房产证，但原告至今尚未领取；
原告关敏玲质证认为，对其真实性有异议，认为即使涉案房产已办理房产证也不能证明被告已向原告交付合格房产。
5.记录单复印件七份，证明涉案房屋竣工验收后，被告已多次通知原告前来收楼，原告亦多次前往被告处收楼，并在保修范围内提出意见；
原告关敏玲质证认为，对2013年10月10日记录单的真实性无异议，对其他记录单的真实性有异议，认为被告未能提供原件核对，且大部分记录单上并无原告本人签名，故对其证明内容不予确认。
根据被告的申请，本院依法向佛山市顺德区地方税务局杏坛税务分局依法调取契税纳税申报表一份。经当庭出示，双方当事人的质证意见如下：
原告关敏玲质证认为，对其真实性无异议，对其关联性有异议，认为缴纳契税与争议的交楼行为无关；
被告君怡公司质证认为，对其真实性无异议，可以证明涉案房屋竣工验收后，被告一直通知原告前来被告处收楼，原告也多次前往办理收楼手续，原告于2013年3月25日前往税局缴纳契税，可以证明原告存在收楼的行为，也证明了原告陈述被告未通知其收楼是虚假的。
在诉讼中，本院与被告制作了询问笔录一份。当庭出示，双方当事人的质证意见如下：
原告关敏玲质证认为，对其真实性无异议，但对笔录内容有异议，对被告陈述曾电话通知原告验房的内容有异议，原告从未收到被告的通知，被告亦未能提供证据予以证明，至于笔录的其他内容无异议；
被告君怡公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，被告确实以电话方式通知原告前往被告处收楼。
本院于2014年3月26日进行现场勘验。当庭出示勘验笔录一份及现场勘验相片一组，双方当事人的质证意见如下：
原告关敏玲质证认为，对其真实性无异议；
被告君怡公司质证认为，对其真实性无异议，与被告陈述的内容一致。
经过庭审辩证、质证，本院对上述证据作出如下认证：
1.对于原告提供的证据1、2、3、5、6，被告对其真实性无异议，上述证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院经审查后予以采信；
2.对于本院依法制作的勘验笔录一份及现场勘验的相片一组，双方对其真实性均无异议，本院经审查后予以采信；
3.对本院与被告制作的询问笔录，本院经审查后予以采信；
4.对原告提供的证据4，被告对其真实性有异议，因原告未能提供原件予以核对，且公共水电的使用与本案并没有关联性，因此本院对该证据不予采信；
5.对原告提供的证据7，虽被告对其真实性有异议，但根据双方的陈述，原告向被告提交《支付违约金申请书》，被告的员工江晓欣确已签收，故本院对该证据予以采信；
6.对原告提供的证据8，该证据与原告提供的证据5及本院制作的勘验笔录、现场勘验相片能相互印证，本院予以采信；
7.对原告提供的证据9，因该证据是原告单方制作的，且被告对其真实性有异议，故本院对该证据不予采信；
8.对被告提供的证据1，虽原告对其真实性有异议，但该证据与原告在庭审中的陈述能相互印证，本院予以采信；
9.对被告提供的证据2，原告对其真实性有异议，经审查，该证据与本案无关，本院不予采信；
10.对被告提供的证据3，虽原告对其真实性有异议，但该证据与原告提供的证据6能相互印证，本院审查后予以采信；
11.对被告提供的证据4，虽原告对其真实性有异议，但被告能提供原件予以核对，故对该证据本院予以采信；
12.对被告提供的证据5，原告对其中的2013年10月10日记录单的真实性无异议，本院经审查后予以采信，对其余的六份记录单，因被告未能提供原件予以核对，本院不予采信；
13.对本院向佛山市顺德区地方税务局杏坛税务分局依法调取的契税纳税申报表，双方对其真实性均无异议，本院经审查后予以采信。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，可确认如下事实：
2011年2月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告向被告购买单元，总金额496226元。合同第九条约定，被告应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用，但因遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可根据实际影响时间予以延期（原、被告双方协商同意解除合同或变更合同除外），上述情况必须经政府有关管理部门出具的证明文件作为延期交付商品房的依据。补充协议第五条第一点约定，如被告逾期交付商品房，则视为被告违约，逾期交楼在3个月内的（含3个月），被告应一次性向原告支付逾期交楼违约金3000元；逾期交楼超过3个月的，从3个月后的第一天开始，被告每日应以原告已交付房价款的万分之二支付逾期交楼的违约金给原告；逾期交楼超过1年的，原告有权解除合同，原告解除合同的，应向被告催告，被告在原告催告的期限内未能交楼的，解除权成立，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告一次性支付违约金，但原告不可兼得逾期交楼违约金或索赔已付款利息等其它损失。补充协议第五条第三点约定，本商品房经有关部门综合验收合格后，原告收楼后对毛坯房进行装修时不得擅自改变房屋的结构及管道的铺设，否则造成房屋质量问题不属于保修范围；对于属于被告保修责任的，被告将按实际负责修补、保修或予以合理解决，此种情况不视为被告迟交楼；若被告认为不属于保修责任及范围内的，原告有异议可自行垫付费用，委托有资质鉴定部门出具鉴定报告作为确定是否保修的依据，属被告责任的，鉴定费及保修费由被告承担，但原告不得以任何理由拒绝收楼，否则视为被告已按期交楼；任何情况下被告在履行保修、修补责任过程中，需要原告配合、协助的，原告应进行配合及协助，若原告不配合或不协助导致被告无法履行保修、修补责任的后果由原告承担。合同签订后，原告按合同的约定一次性向被告支付了全部购房款。
另查明，涉案房产竣工后于2012年10月30日完成建设工程竣工验收备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告于2012年6月5日向原告发出书面收楼通知。原告于2012年6月19日前往被告处对涉案房产进行了验收，就涉案房产的质量问题提出异议，并向被告预交了办证费15600元。2013年10月10日，原告再次对涉案房产进行验收，认为涉案房产仍存在公共卫生间天花顶渗水、主人房空调斗渗水、大阳台砂岩有空鼓且缝隙大的问题，为此拒绝收楼，并将上述问题登记在《房屋验收记录表》中。原告分别于2013年6月9日、9月28日、12月30日及2014年2月23日前往涉案房产验房并拍摄了照片。2013年12月30日，原告认为被告存在逾期交楼的行为要求其支付违约金，向被告提交了一份《支付违约金申请书》，由被告君怡公司的员工江晓欣签收。
再查，被告于2013年3月25日为原告就涉案房屋向佛山市顺德区地方税务局杏坛税务分局缴纳了契税。被告于2013年4月10日为涉案房产办理了产权登记手续，并领取了相应房地产权证。
双方就违约金支付问题不能达成调解协议，原告遂于2014年1月15日向本院提起诉讼。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原、被告双方在自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，是双方的真实意愿表示，合法有效，应受法律保护。
本案的争议焦点是原告在验房过程中提出的质量问题能否拒绝收楼并据此主张被告支付逾期交楼的违约金。对此本院作如下阐述：对于原告在验收涉案房产过程中发现的质量问题而拒绝收房并要求被告赔偿逾期交楼违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物。对于商品房买卖合同纠纷，如果房屋是验收合格的，除非达到“严重影响居住”的条件，否则买房者一般是不能拒收房屋的。本案中，涉案楼盘工程于2012年10月30日已竣工验收合格，符合商品房交付的法定条件，原告未能举证证明涉案房产存在严重的质量问题，以致无法正常居住和使用，故原告不得以商品房质量不符合约定为由拒绝接受涉案房产，即原告因涉案房屋存在质量瑕疵问题而拒绝收楼，并主张被告支付逾期交楼违约金的理由不成立，本院不予采纳。对于被告交付的房产存在质量瑕疵的问题，属于房产保修的纠纷，不属本案处理范围，原告可另行起诉要求被告承担维修、赔偿损失等责任。
本案中，原、被告虽然在《商品房买卖合同》中约定交楼期限为2012年6月30日，但涉案房产于2012年10月30日才完成建设工程竣工验收备案，即被告未能按合同约定的期限交楼，应承担违约责任，向原告支付逾期交楼违约金。至于违约金应支付至何时的问题，本院作如下分析：涉案房产办理了建设工程竣工验收备案后，被告应再次通知原告验收并交付涉案房产。被告称其曾通过电话方式通知原告收楼，被告未能提供证据予以证明，但结合原告提供的房屋验收记录表及照片，原告曾分别于2013年6月9日、9月28日、10月10日、12月30日及2014年2月23日前往涉案房产进行验收，据此可推定原告最晚于2013年6月9日前曾收到被告的电话通知，才前往涉案房产办理交接手续，只是在交接中原告认为涉案房产存在质量问题而拒绝收楼。本案中，涉案房屋在2012年10月30日竣工验收合格后已经符合合同约定的交付条件，被告在竣工验收合格后亦再次作出了交付房产的意思表示，原告应当及时与被告办理房屋交接手续，不能因为涉案房屋存在质量瑕疵而拒绝收楼。故本院认为，被告于2013年6月9日前已履行了交付房产应尽的合同义务，原告主张的逾期交楼违约金应从2012年7月1日起计至2013年6月9日。被告提出抗辩，认为违约金的约定过高，要求法院予以调整，但被告未能举证予以证明，且根据日常生活经验也不能判断合同约定的违约金过高，故对于被告的抗辩，本院不予采纳。综上，按照《商品房买卖合同》补充协议第五条第一点的约定，被告应当支付原告的逾期交楼违约金为28009.79元（从2012年7月1日起至2012年9月30日的违约金为3000元；从2012年10月1日起至2013年6月9日，共252天，以购房款496226元为本金，按每日万分之二计算违约金为25009.79元），超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百四十八条，最高人民法院关于适用《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区君怡房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告关敏玲支付逾期交楼违约金28009.79元；
二、驳回原告关敏玲的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为523.05元（原告已预交），由原告关敏玲负担270.55元，由被告佛山市顺德区君怡房产有限公司负担252.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 何霈锋
二〇一四年四月十四日
书记员 张丽华