江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第0998号
原告昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会，住所地江苏省昆山市中华园街道孔巷社区，组织机构代码K1226408-4。
负责人陶永军。
委托代理人邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。
委托代理人潘琳，江苏丰田律师事务所律师。
被告徐林元。
被告蒯加乐。
原告昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会（以下简称孔巷居委会）与被告徐林元、蒯加乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理，由代理审判员张伟独任审判，并于2014年5月6日公开开庭进行审理。原告孔巷居委会的委托代理人邓惠明、潘琳，被告徐林元、蒯加乐均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告孔巷居委会诉称：2010年7月13日，原告与被告徐林元就昆山开发区XX路（XX佳苑）XX号店面房签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2010年7月1日至2013年6月30日止，年租金37700元，总租金113100元，其他约定详见房屋租赁合同。2013年6月19日原告通知被告徐林元，明确因出租房屋租赁期限届满后公开招租，要求被告于租赁期限届满时返还租赁房屋。原告于2013年8月就被告所租赁房屋在内的出租房发出招租公告等事项。2013年10月23日原告再次发出通知，明确被告必须于2013年10月31日前返还租赁房屋，2013年7月1日至2013年10月31日按不定期租赁支付租金，2013年11月1日起，按公开招租租金计付使用费。但被告始终没有腾空迁让返还房屋，同时被告徐林元向原告披露其租赁房屋转租给被告蒯加乐，房屋无法返还。故原告诉诸法律，请求人民法院判令：1、被告徐林元、蒯加乐腾空迁让返还位于昆山开发区XX路（XX佳苑）XX号店面房；2、被告徐林元、蒯加乐立即支付拖欠租金12567元（自2013年7月1日至同年10月底止）；3、被告徐林元、蒯加乐立即支付使用费暂计18750元（自2013年11月1日至房屋迁让返还之日止）；4、判令被告徐林元、蒯加乐承担违约金11310元；5、本案受理费等费用由被告承担。
被告徐林元辩称：答辩人与原告的合同到期了，要么续租要么就把押金还给答辩人，这个房屋是答辩人转租给被告蒯加乐，转租合同是在村里签订的，收房子是村里的事，答辩人没有权利去收房子。
被告蒯加乐辩称：房子是答辩人从被告徐林元处转租过来，在与被告徐林元签订的合同中约定答辩人有优先续租权，现在徐林元重新拍租到店面房，所以应该继续续租给答辩人。
经审理查明：2010年7月13日，原告孔巷居委会与被告徐林元签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆山开发区中华园街道XX小区XX路XX号（西北X号）门面房租赁给被告徐林元，房屋参考面积为133平方米；租赁期限为3年，从2010年7月1日至2013年6月30日；房屋年租金为37700元，合同总租金为113100元；承租期内如被告徐林元需转租或者分租房屋的，所签订的转租或分租合同应符合法律规定，但所产生的经济或法律责任仍由被告徐林元承担；合同到期或解除时，被告应结清水电费用后搬出所有物品（附着于地面、墙面上的固定设备不得拆除，无偿归甲方所有）；合同到期，原告决定采用拍租方式，取消续租，各经营户应要控制装潢成本及库存产品积压；如有一方违反本合同约定的，另一方有权终止合同并追究其违约责任，违约方应支付守约方年租金30%的违约金。
2010年8月4日，被告徐林元与被告蒯加乐签订《房屋租赁合同》，约定被告徐林元将位于昆山开发区中华园街道XX小区XX路XX号门面房租赁给被告蒯加乐，房屋参考面积为133平方米；租赁期限为3年，从2010年7月1日至2013年6月30日；房屋第一年租金为67000元，第二年租金为70000元，第三年租金为70000元；合同到期或解除时，被告蒯加乐应结清水电费用后搬出所有物品（附着于地面、墙面上的固定设备不得拆除，无偿归被告徐林元所有）；合同到期，取消续租，经营户应要控制装潢成本，及库存产品积压，如被告徐林元仍有该房屋的续租权，则被告蒯加乐仍有优先承租权；如有一方违反本合同约定的，另一方有权终止合同并追究其违约责任，违约方应支付守约方年租金50%的违约金。
2013年6月19日，原告向被告徐林元发出通知书一份，明确告知被告徐林元，房屋的租赁期限于2013年6月30日到期，因原告对租赁房屋进行统一公开招租，要求被告于租赁期限届满时腾空、迁出租赁房屋，并将租赁房屋的钥匙交付给原告。2013年10月23日，原告孔巷居委会通过张贴的方式通知被告，因原告已通过公开招租的方式确定了房屋的竞得人，要求被告于2013年10月31日前返还房屋，并按照原租赁合同约定的租金标准支付2013年10月31日之前的租金，如逾期未返还房屋的，从2013年11月1日起，被告应按照公开招租确定的租金支付占用房屋期间的使用费，并承担违约金。
另查明：本案所涉店面房系由昆山市新城发展建设有限公司利民分公司建设开发的动迁房项目。2006年根据昆山市开发区管委会意见，该店面房竣工后由昆山市经济技术开发区资产经营有限公司统一管理。2010年，根据昆山市开发区管委会意见，昆山经济技术开发区资产经营有限公司将该店面房移交给昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司处置。后为扶持村级（社区）的经济发展，经昆山开发区管委会同意，自2010年7月1日起昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司授权本案原告负责店面房的经营管理。
被告徐林元为租赁该房屋已向昆山经济技术开发区资产经营有限公司缴纳押金10000元，原告孔巷居委会同意在将在本案中一并结算。
上述事实由房屋租赁合同、通知及签收回执、通告及照片、孔巷店面房说明、收据以及当事人陈述予以证实。
本院认为：租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中原告孔巷居委会负责经营管理店面房，其与被告徐林元签订的房屋租赁合同合法有效，合同当事人均应恪守该合同义务。该合同中赋予被告徐林元将房屋分租或转租的权利，且被告蒯加乐从2010年7月开始实际租赁使用租赁房屋至今，原告对此并未提出异议，应视为原告认可二被告之间的转租行为，故被告徐林元与被告蒯加乐之间的房屋租赁合同合法有效。本案所涉房屋租赁期限均于2013年6月30日届满，租赁期限届满前原告已通知被告徐林元不再续租，要求被告限期腾房，而被告蒯加乐作为该房屋的实际使用者，已经知道原告要对包括涉案房屋在内的店面房统一重新拍租，不再续租，故被告徐林元、蒯加乐应该将房屋返还给原告。被告仍继续占有使用出租房屋至今，其行为已侵害原告的合法权利，故应由房屋的实际使用者即被告蒯加乐应该承担支付原告房屋使用费的责任。房屋使用费应从2013年7月1日起计算至被告实际退房之日止，计算标准按照原、被告原合同约定的租金每年37700元为宜。被告徐林元作为该房屋的承租人，依法应该对被告蒯加乐的上述给付义务承担连带责任。被告徐林元已缴纳的租房押金10000元，应由原告孔巷居委会返还。而关于原告主张的违约金，因原告向被告主张的房屋使用费已经能够弥补因被告拖延返还房屋而给原告造成的损失，故本院对原告主张的违约金不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告徐林元、蒯加乐于本判决生效后十日内搬离昆山市开发区友谊路（春江佳苑）1014号店面房，并将该房屋归还原告昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会。
二、被告蒯加乐在搬离昆山市开发区XX路（XX佳苑）XX号店面房的同时支付原告昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会房屋使用费（从2013年7月1日起按照每天37700元／365天的标准计算至实际退房之日止），并由原告昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会返还被告徐林元押金10000元，实际退房之日即为返还押金之日。
三、被告徐林元对被告蒯加乐的上述给付义务承担连带责任。
四、驳回原告昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会要求被告支付违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期限为两年。
案件受理费544元，减半收取272元，由被告徐林元、蒯加乐负担；此款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行；账号：10×××99。
代理审判员 张 伟
二〇一四年五月十六日
书 记 员 王颂淼
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。