广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终648号
上诉人（原审被告）黄蕴霖，住广州市番禺区。
委托代理人刘小金，与关系。
被上诉人（原审原告）广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市天河区。
负责人黄逢裕。
委托代理人颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
上诉人黄蕴霖与被上诉人广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰广州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）和和丰广州分公司签订《前期物业服务合同》，2012年5月17日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向某公司发出前期物业管理中标备案书，对合富公司报送的位于广州市南沙区祈福酒店南侧的南沙创鸿嘉园项目前期物业管理中标材料给予备案。
2012年12月15日，合富公司与黄蕴霖签订《广州市商品房买卖合同》，该合同附件五为《前期物业服务合同》，约定“合富公司（甲方）委托和丰广州分公司（乙方）对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业管理服务费收取标准为高层住宅物业每月每平方米2.1元。空置房物业服务费：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修基金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴等”。合同签订后，和丰广州分公司对小区进行物业管理。
合富公司在2014年8月1日取得涉案楼盘的《工程竣工验收备案表》，黄蕴霖在2014年10月6日办理了收楼手续并签收了房屋钥匙。2014年10月6日，和丰广州分公司（甲方）与黄蕴霖（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：“5、物业管理服务费用：5.1本物业区域物业服务收费方式为酬金制；5.1.1甲方向乙方按其拥有物业的法定产权建筑面积预收物业服务费用（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以商品房销售合同中约定的建筑面积为准）。住宅收费标准为2.1元／平方米／月。预收物业服务费按月交纳，乙方应在每月5日前交纳。5.2关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，公共水电费分摊按照广东省、广州市物价局相关文件执行。5.3因乙方原因而出现空置房（包括未按时办理交房手续、办理后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取。7、代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴收费不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，代收代缴费用甲方不提供发票给乙方，乙方可向委托代扣部门或单位索取发票。12.4乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向甲方支付违约金等”。
原审另查明：涉案房屋建筑面积为118.89平方米，每月的物业管理费为249.67元，但黄蕴霖只缴交至2014年10月31日的物业管理服务费，自2014年11月1日起的物业管理服务费至今未交纳。涉案房屋所产生的水费，从2015年3月1日起至2015年7月31日共50.8元。黄蕴霖提供一品物业问题清单、关于南沙创鸿嘉园电梯安全的通告、关于南沙创鸿嘉园电梯的复函、关于电梯存在安全隐患在运行的问题、受理通知书、验收与整改资料、照片等复印件并申请杜某出庭作证，以证明和丰广州分公司未尽管理责任及和丰广州分公司搭建违章建筑，电梯存在安全隐患。经质证，因黄蕴霖未提供上述证据原件，和丰广州分公司对一品物业问题清单、验收与整改资料、照片的真实性不予确认。
以上事实，有和丰广州分公司提供的前期物业管理中标备案书、前期物业服务合同、广州市商品房买卖合同、前期物业服务协议、收楼确认书、物业服务费和公摊费、水费欠费清单，黄蕴霖提供的一品物业问题清单、关于南沙创鸿嘉园电梯安全的通告、关于南沙创鸿嘉园电梯的复函、关于电梯存在安全隐患在运行的问题、受理通知书、验收与整改资料复印件、照片，证人证言以及当事人陈述予以证实。
因本案纠纷，和丰广州分公司向原审法院起诉应届毕业生起诉请去起诉起诉请求判令：一、黄蕴霖向和丰广州分公司支付2014年11月1日至2015年8月31日的物业管理服务费2497元、2014年3月1日至2015年7月31日水费50.8元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准向和丰广州分公司支付违约金直到还清欠款之日止；二、黄蕴霖承担本案所有诉讼费用。原审诉讼中，和丰广州分公司变更诉讼请求为：一、要求黄蕴霖支付从2014年11月1日起至2015年8月31日止的物业管理服务费2496.7元及水费50.8元，并以每月欠付的物业管理服务费249.67元为本金，分别从每月6日起至还清欠款之日止，按每日0.05%的标准向和丰广州分公司支付违约金；二、黄蕴霖承担本案诉讼费用。
黄蕴霖原审辩称：不同意和丰广州分公司的诉讼请求。一、和丰广州分公司的资质存疑，根据物业管理条例规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。和丰广州分公司何时进行投标活动。开发商在销售广告中称物业服务企业具有国际威望的高资质的企业，在买卖合同中却变更为和丰广州分公司。此为合同陷阱，前期物业协议中和丰广州分公司只有打印名称没有盖章，也没有法定代表人签字，是否视为合同无效。和丰广州分公司应该遵守物业管理条例规定，物业公司应当聘请有相应资质的人员，工作时应当佩戴工作证书，身穿工作服，但事实并非如此。故黄蕴霖否认和丰广州分公司具备一品管理资格，拒绝交纳物业管理费。二、和丰广州分公司违反合同，没有尽到职责，损害业主利益，导致不少业主纠结于是否装修入住，故黄蕴霖拒绝支付物业费，并要求和丰广州分公司纠正自己的违法行为，并赔偿黄蕴霖的损失。电梯安全隐患，黄蕴霖被困电梯门内长达20分钟；消防设施很多不合格，且防火门很多被拆除；6栋公共区域出现大规模违章建筑，该违章建筑城管先后发现、要求整改拆除，城管发现时只是建了小部分，随后建了更加完善，和丰广州分公司作为小区物业管理却一直无所作为。卫生问题，国庆期间没有人打扫卫生。物业费计算方法问题，宣传资料只涉及到物管费问题，没有提到公摊费问题，属于合同陷阱，黄蕴霖拒付公摊费用。购房时和丰广州分公司根本没有尽到提醒义务。收楼时发现房屋问题，但和丰广州分公司一直没有整改，在没有整改期间，可以视同收楼无效，物业费由建设单位缴纳。按照物业管理条例，和丰广州分公司应在一年或半年内公布财务情况，交由业主验收，所有收费都是和丰广州分公司自己进行。按物业管理条例规定，小区公共部分用于营利性活动应当征得业主同意，和丰广州分公司将小区公共部分先后给装修、家电等公司摆放广告，没有通知或征询黄蕴霖。黄蕴霖并不是信用不好故意拖欠管理费的公民，收楼时黄蕴霖按和丰广州分公司要求预交了第一期的管理费，但和丰广州分公司没有尽到物业管理职责。按照物业管理条例规定，和丰广州分公司在承接物业时，应该对物业的公共设施、设备进行查验，并进行后期维护，事实是一品物业在收楼时就存在很多电梯、消防安全问题，和丰广州分公司没有尽到查验责任，与开发商同流合污。
原审法院认为：开发商合富公司与黄蕴霖签订的《广州市商品房买卖合同》及和丰广州分公司、黄蕴霖签订的《前期物业服务协议》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，买卖合同附件五《前期物业服务合同》亦适用于黄蕴霖，故黄蕴霖应按《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定向和丰广州分公司支付物业管理服务费及水费。黄蕴霖已于2014年10月6日办理收楼手续，应按约定向和丰广州分公司交纳物业管理服务费和水费，但黄蕴霖拖欠自2014年11月1日至2015年8月31日的物业管理服务费2496.7元及从2015年3月1日起至2015年7月31日的水费50.8元未交纳，故和丰广州分公司要求黄蕴霖支付物业管理服务费2496.7元及水费50.8元，原审法院予以支持。黄蕴霖未按合同约定的期限向和丰广州分公司缴交物业管理服务费，和丰广州分公司要求黄蕴霖支付违约金，原审法院予以支持。《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》分别约定违约金按每日千分之三、每日千分之一的标准计算，现和丰广州分公司要求将违约金的标准调整为按每日0.05%计付属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，原审法院予以采纳。物业管理服务费的违约金应以每月欠款金额为本金，按每日0.05%的标准，分别从当月6日起计至实际还清欠款之日止。另黄蕴霖认为和丰广州分公司对小区物业管理服务不到位，在小区违章搭建建筑物，且电梯故障一直没能维修好，给业主出入造成一定的影响，故不应当交纳物业管理服务费等费用的抗辩意见，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年12月1日作出判决：被告黄蕴霖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付物业管理服务费2496.7元、水费50.8元及拖欠物业管理服务费的违约金（违约金的计算方法：从2014年11月1日起至2015年8月31日止，以每月应交纳的物业管理服务费249.67元为本金，分别从当月6日起至实际清偿之日止，按每日0.05%的标准计算。每月物业管理服务费的违约金总额不得超过当月物业管理服务费金额）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25元，由被告黄蕴霖负担。上述受理费25元已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决义务时将其应承担的受理费直接支付给原告。
判后，黄蕴霖不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清。（一）一审法院漏查重要事实。黄蕴霖在一审时提出：1、按时去收楼，但发现房屋存在严重质量问题，和丰广州分公司一直没回应，黄蕴霖多次去物业处要求整改都没任何改进，直到黄蕴霖自行装修，问题仍搁置未处理。2、电梯故障问题是物业管理不当，长期泡水造成；对六栋违建不积极改造处理等，这些事实的审查且确认直接关系到本案双方争议的焦点，一审法院故意漏查，显系重大谬误。（二）一审法院错查重要事实。通知收为2014年8月14日，而计算电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防电费分摊就从2014年6月29日开始，而《建设工程竣工验收报告》都没通过。这些简单事实都被一审法院错查，可见一审法院的审理之草率。二、一审判决适用法律错误。《广州市商品房买卖合同》第十六规定：黄蕴霖己提出异议，而合富没有按时对异议部份做出书面答复，由此产生的责任应由合富公司承担，而不应由黄蕴霖承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因此，合富公司及广东和丰物业服务有限公司广州分公司应该为自己的服务不到位，质量不达标而主动减免本人的物业管理费，而不是强占管理位置而强行向本人足额收费。黄蕴霖己于2015年11月25日提出减免要求，请法院给予支持。综上所述，一审法院漏查、错查重要事实，且适用法律严重错误，故黄蕴霖上诉请求：判令撤销一审（2015）穗南法民三初字第864号民事判决书，驳回和丰广州分公司的全部诉讼请求。
和丰广州分公司二审答辩称黄蕴霖的上诉事实和理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。黄蕴霖提出一审漏查房屋的质量问题，房屋质量问题应当属于商品房买卖合同的法律关系，是与本案不同的法律关系，黄蕴霖应另案主张；关于分摊费用的问题，供电局抄表是从供电开始，开发商交付房屋之前并没有产生分摊费用；物业公司已经履行了相应的物业管理职责，不存在服务质量问题，因此也不存在减免物业管理费的情形。
本院经庭询确认一审法院查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对黄蕴霖的上诉请求及和丰广州分公司的答辩意见，分析如下：
黄蕴霖与合富公司签订的《广州市商品房买卖合同》及其与和丰广州分公司签订的《前期物业服务协议》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。从本案证据及当事人陈述可知，黄蕴霖已办理收楼手续，故应当按照房屋买卖合同附件五《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定向和丰广州分公司支付物业管理费及水费。由于《前期物业服务合同》与《前期物业服务协议》约定违约金的标准不一致，和丰广州分公司要求将违约金的标准调整为每日0.05%计付，属于对自身权利的处分，且调整的违约金标准低于约定的违约金标准，不违反相关法律规定，原审予以采纳并无不妥。黄蕴霖上诉提出的房屋质量问题及房屋欠缺交付条件而起算分摊费用等问题属于其与开发商之间商品房买卖合同的纠纷，与本案物业管理合同纠纷并非同一的法律关系，黄蕴霖就此可另循合法途径解决。至于黄蕴霖提出的和丰广州分公司在物业管理服务过程中服务不到位，小区违章搭建建筑物，且电梯故障一直没能维修好，给业主出入造成一定的影响等问题，因其提交的证据不足以证明其主张，故对其提出应当减免物业管理费的主张，本院不予采纳。据此，原审判令黄蕴霖向和丰广州分公司支付拖欠的物业管理费2496.7元及水费50.8元，并以每月应交纳的物业管理费249.67元为本金，按照每日0.05%的标准支付物业管理费逾期违约金至实际清偿之日止并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。黄蕴霖的上诉、理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄蕴霖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月七日
书 记 员 罗 涛