北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00251号
上诉人（原审被告）刘燕明，男，1962年9月22日出生，汉族，无业。
委托代理人于道海，男，1961年5月8日出生，无业。
被上诉人（原审原告）北京世纪金龙物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区西晓市街72号。
法定代表人：陈玉苍，经理。
委托代理人：唐超，男，1983年9月23日出生，该公司职员。
上诉人刘燕明因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘燕明及其委托代理人于道海，被上诉人北京世纪金龙物业管理有限责任公司（以下简称世纪金龙公司）之委托代理人唐超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，世纪金龙公司起诉至原审法院称：2005年7月29日，我公司与刘燕明签订物业管理合同。此后，我公司向刘燕明提供物业服务至2011年5月24日，服务质量一直良好。刘燕明自2007年7月29日起拒绝交纳物业服务费，经我公司多次催收，刘燕明均推诿拖延，致使我公司的权利无法实现。现我公司起诉要求刘燕明支付2007年7月29日至2011年5月24日期间的物业服务费4609元，并承担本案的诉讼费。
刘燕明认可世纪金龙公司主张的欠费金额，但辩称：1、我自2006年7月起未交纳物业服务费，但已经交纳了2010年至2011年的物业服务费。2、我的房屋外墙在下雨时会有雨水渗入室内。房屋漏水问题给我造成了较大的经济损失。经我多次要求，世纪金龙公司在2010年安排相关单位协助予以维修。房屋修好后，我交纳了当年度的物业服务费。3、我的房屋中水设施无法使用。4、《房屋委托服务管理合同》违背了我的真实意思表示，是强行签订的霸王合同。该合同已经期限届满终止。5、根据世纪金龙公司向中冶置业房地产开发有限公司发出的《致中冶置业函》，世纪金龙公司于2007年3月就已经停止提供物业服务，逐步离开和撤出小区，无权收取之后的物业服务费。6、世纪金龙公司未提供证据证明其服务质量一直良好。7、世纪金龙公司不具备物业管理资质。8、我并非恶意欠费，是世纪金龙公司未与我进行协商。综上，我不同意世纪金龙公司的诉讼请求，并提出反诉，请求1、世纪金龙公司承担维修责任，恢复小区中水的使用；2、世纪金龙公司赔偿因房屋外墙漏水给我造成的经济损失3500元；3、世纪金龙公司修复因长期漏水所造成的房屋所在楼栋外墙的损坏；4、世纪金龙公司承担诉讼费。
针对刘燕明的反诉，世纪金龙公司辩称：1、刘燕明未提供证据证明其存在相关损失。2、我公司已经于2011年撤出小区，不再提供物业管理服务，故维修中水及楼栋外墙已经事实上无法履行。3、我公司提供物业管理服务期间并未停止中水供应，中水设施亦未损坏。4、刘燕明的房屋所在楼栋外墙损坏的原因并不明确，且漏水属于房屋质量问题，与我公司无关。综上，我公司不同意刘燕明的反诉请求。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。世纪金龙公司作为刘燕明所在小区的物业服务管理方，为刘燕明提供了物业管理服务，刘燕明理应按时交纳物业服务费。现刘燕明未按约交纳物业服务费，应当承担相应的违约责任，补交拖欠的物业服务费。世纪金龙公司的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。
关于刘燕明要求世纪金龙公司赔偿因房屋漏水造成的经济损失的反诉请求，因刘燕明未提供翔实、有效的证据支持其主张，故其该项反诉请求，法院不予支持。关于刘燕明要求世纪金龙公司承担维修责任，修复小区中水设施以及楼栋外墙损坏的反诉请求，因刘燕明未提供翔实、有效的证据证明小区中水设施损坏及楼栋外墙损坏系在世纪金龙公司提供物业管理服务期间所出现，且世纪金龙公司已经不再为该小区提供物业管理服务，故其该项反诉请求，法院亦不予支持。
据此，原审法院于2013年10月判决：一、刘燕明于判决生效后十日内给付北京世纪金龙物业管理有限责任公司二○○七年七月二十九日至二○一一年五月二十四日期间的物业服务费人民币四千六百零九元；二、驳回刘燕明的全部反诉请求。
判决后，刘燕明不服，以原审判决存在重大事实认定错误，《房屋委托服务管理合同》系无效合同等理由上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回世纪金龙公司的原审诉讼请求或发回重审，并支持自己在原审中的反诉请求。世纪金龙公司同意原判。
经审理查明：经相关行政管理部门核准，世纪金龙公司自2004年起可以从事物业服务管理工作，其物业管理企业资质等级为三级。
2005年7月29日，世纪金龙公司与刘燕明签订《房屋委托服务管理合同》。该合同约定，刘燕明的物业坐落为北京市×××2单元701号，建筑面积88.23平方米；刘燕明委托世纪金龙公司对其物业进行管理的期限，自本合同签订之日起生效，至开发公司与物业公司合同期满或业主委员会成立之前止；刘燕明委托世纪金龙公司对其居住的小区进行物业管理，有要求世纪金龙公司根据合同提供安全、卫生环境的权利。世纪金龙公司作为物业管理服务单位，在住户装修房屋期间或违反装修规定时，可随时进行制止或纠正；有对楼宇内外公共部位私搭乱建、乱堆乱放、乱贴广告牌强行拆除、销毁、处罚的权利。物业管理服务收费标准按北京市物价局普通小区委托管理收费标准执行，每平方米每年13.68元；刘燕明应在每年的1至3月份一次性交清当年的委托管理费。刘燕明无正当理由未按期交纳委托管理费，世纪金龙公司有权提出诉讼。
合同签订后，世纪金龙公司为刘燕明提供了物业管理服务。刘燕明于2011年5月交纳了自2006年至2007年度的物业服务费。世纪金龙公司撤出小区后，北京国泰阳光物业管理有限公司进驻小区提供物业管理服务。
经现场勘验，刘燕明的房屋北侧外墙外的雨水管道顶端墙面有一直径约为0.3米的小坑，且雨水管道上有细微裂纹。
原审庭审中，刘燕明提交了一份世纪金龙公司于2009年4月8日向中冶置业房地产开发有限公司（以下简称中冶公司）发出的《致中冶置业函》。该函件称，世纪金龙公司自2005年6月30日接管景泰西里西区，世纪金龙公司与中冶公司签署的《物业委托管理合同》在2007年3月就已到期，因中冶公司未与世纪金龙公司续签对该小区的物业服务合同，世纪金龙公司要求中冶公司在三个月内组织招标，选聘新的物业公司接管小区物业服务，世纪金龙公司将于2009年7月10日起停止对小区的物业服务。世纪金龙公司认可该函件的真实性，不认可该函件的合法性与关联性，并称世纪金龙公司为小区提供物业管理服务直至2011年5月24日。世纪金龙公司提供了北京市东城区房屋土地经营管理二中心出具的《证明》，北京市东城区房屋管理局出具的《关于东城区景泰西里西区“物业管理”的情况说明》等证据，以证世纪金龙公司为小区实际服务至2011年5月24日。刘燕明认可世纪金龙公司实际提供物业服务至2011年5月24日。
关于小区中水使用问题，刘燕明提供了北京国泰阳光物业管理有限公司出具的《物业服务年度总结报告》，以证明世纪金龙公司提供物业管理服务期间中水未能正常供应。世纪金龙公司称在其提供物业服务期间正常供应了中水，因中水设施设计存在缺陷，世纪金龙公司购买了自来水作为中水使用。世纪金龙公司并提供了2010年、2011年购买水资源费的票据支持其主张。就此，刘燕明称中水设施系不能完全正常使用，时断时续。
关于因房屋漏水造成的经济损失问题，刘燕明称有一个微波炉因漏水而损坏，但并未提供相关证据支持其主张。
原审审理期间，原审法院为世纪金龙公司、刘燕明进行了调解，但双方因分歧较大，未能达成一致意见。
上述事实，有《房屋委托服务管理合同》，北京市东城区房屋土地经营管理二中心出具的《证明》，北京市东城区房屋管理局出具的《关于东城区景泰西里西区“物业管理”的情况说明》，物业服务费发票及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘燕明与世纪金龙物业公司签订有《房屋委托服务管理合同》，依据世纪金龙物业公司提交的证据可以证明世纪金龙物业公司为刘燕明居住的小区提供物业服务至2011年5月24日，刘燕明自2007年7月起未交纳物业服务费。刘燕明上诉主张世纪金龙物业公司未提供物业服务，本院认为世纪金龙物业公司提交的《关于东城区景泰西里西区“物业管理”的情况说明》及《证明》等证据可以证明世纪金龙物业公司为刘燕明居住的小区提供物业服务至2011年5月24日，且于当日与刘燕明居住小区的业主委员会新选聘的北京国泰阳光物业管理有限公司正式进行交接，同时停止对该小区的物业管理工作。因此本院认为刘燕明提交的世纪金龙物业公司《致中冶置业函》中关于2009年7月10日停止物业服务的内容并未实际履行，故本院对刘燕明关于世纪金龙物业公司未提供物业服务的上诉主张不予采信。刘燕明上诉主张《房屋委托服务管理合同》无效依据不足，本院对其此项上诉主张不予支持。
关于刘燕明上诉主张其在一审期间的反诉请求，要求世纪金龙公司赔偿因房屋漏水造成的经济损失，修复中水设施及损坏的楼栋外墙，因刘燕明未提供新的有效、翔实证据支持其主张，故本院不予支持。
综上，刘燕明应按照《房屋委托服务管理合同》的约定，向世纪金龙物业公司支付2007年7月29日起至2011年5月24日止的物业服务费。综上，原审判决并无不当，应予以维持。刘燕明的上诉，依据不足，本院对其上诉予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费25元，由刘燕明负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；一审反诉案件受理费25元，由刘燕明负担（已交纳）；二审案件受理费75元，由刘燕明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 王 朔
代理审判员 赵 振
二〇一四年一月八日
书 记 员 何海云