江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0277号
上诉人（原审原告）无锡新都房产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区华庄街道苏锡西路179号。
法定代表人张明春，该公司董事局主席。
委托代理人张建云、沈芳，均系远闻（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）颜中良。
委托代理人孙涛，江苏金陶都律师事务所律师。
原审被告江苏顺通建设集团有限公司，住所地南通市如东县掘港镇青园南路150号。
法定代表人曹国祥，该公司董事长。
委托代理人钱永忠。
上诉人无锡新都房产开发有限公司（以下简称新都公司）因与被上诉人颜中良、原审被告江苏顺通建设集团有限公司（以下简称顺通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨华民初字第0107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
新都公司原审诉称：2011年5月，其与顺通公司签订《盛高置地·无锡某某里一期项目施工承包合同》，约定由顺通公司负责该工程的总承包，合同总金额为431963276元。承包合同签订后，顺通公司进行了施工。2012年3月7日，其与顺通公司就工程款支付事宜签订《协议书》，约定其以16套商品房（价值14877261元）抵作其应付顺通公司的同额工程款。2012年3月20日，顺通公司向其开具了上述商品房同等金额的工程款发票。2012年5月21日，根据《协议书》第三条约定，其与顺通公司指定的第三方即颜中良签订了某某里D区9号楼15单元2303室、2404室《商品房买卖合同》，并完成了该房屋的备案登记手续，合同备案号分别为：2012XXXXXX89、2012XXXXXX99。2012年9月，因顺通公司资金周转问题，要求新都公司收回其中的11套商品房，由新都公司支付顺通公司11套商品房相应的价值9553325元。2012年9月10日，新都公司向顺通公司支付了9553325元，但顺通公司只完成了11套商品房中的5套的注销备案手续，剩余6套未办理注销手续。颜中良名下的某某里D区9号楼15单元2303室、2404室即属于未办理注销手续中的2套商品房。2013年2月1日，其向顺通公司发函，要求顺通公司尽快办理上述商品房的注销备案手续，但顺通公司、颜中良至今未办理。为此，其要求法院判令解除其与颜中良签订的某某里D区9号楼15单元2303室、2404室商品房的买卖合同，由其收回该商品房；颜中良、顺通公司协助办理上述商品房的注销备案手续。
顺通公司原审辩称：某某里D区9号楼15单元2303室、2404室商品房的购房款项是以新都公司结欠顺通公司的工程款抵付，故该房属于工抵房，颜中良未支付任何房款，是名义买受人，实际所有人应为顺通公司。戴文君未征得顺通公司的同意，擅自作主以颜中良的名义就某某里D区9号楼15单元2303室、2404室商品房与新都公司签订商品房买卖合同。之后，因顺通公司与新都公司已达成退房协议并支付了11套应退商品房的相应款项，故应当解除相应的11套商品房买卖合同。某某里D区9号楼15单元2303室、2404室商品房作为应退房屋，颜中良应协助办理注销备案手续，但顺通公司多次通知颜中良办理，颜中良拒绝配合。
颜中良原审辩称：戴文君将4套工抵房抵给颜中良，其中2套登记在颜中良名下，另外2套登记在戴力平名下。商品房买卖合同的主体是颜中良与新都公司，顺通公司并非签约主体，无权对是否解除商品房买卖合同发表意见。新都公司与颜中良之间从未就解除商品房买卖合同达成一致，新都公司也未通知其解除商品房买卖合同，新都公司要求解除与颜中良签订的商品房买卖合同缺乏事实依据和法律依据。颜中良取得商品房属于善意取得，应受法律保护。为此，其要求法院驳回新都公司的诉讼请求。
原审法院查明：2011年5月，新都公司与顺通公司签订《盛高置地·无锡某某里一期项目施工承包合同》，约定由顺通公司负责该工程的总承包，合同总金额为431963276元。承包合同签订后，顺通公司进行了施工。2012年3月7日，新都公司与顺通公司（经办人戴文君）就工程款支付事宜签订《协议书》，约定新都公司以16套商品房（价值14877261元，以下简称16套工抵房）抵作新都公司应付顺通公司的同额工程款，并约定协议签订后根据顺通公司的需要，新都公司应与顺通公司或顺通公司指定的第三方签订上述商品房的《商品房买卖合同》并办理相应的登记手续。2012年3月20日，顺通公司向新都公司开具了上述商品房同等金额的工程款发票。2012年5月21日，根据《协议书》第三条约定，新都公司与顺通公司指定的第三方即颜中良签订了某某里D区9号楼15单元2303室（建筑面积89.3平方米，合同价款728365元，房屋交付日期为2013年12月31日前）、2404室（建筑面积137.48平方米，合同价款1095219元，房屋交付日期为2013年12月31日前）（以下简称讼争工抵房）《商品房买卖合同》（以下简称工抵房预售合同），并完成了该房屋的备案登记，合同备案号分别为：2012XXXXXX89、2012XXXXXX99。上述二套房屋均为预售商品房，并注明在签订合同时一次性付款，但实际未支付任何房款，属工抵房性质。2012年9月，因顺通公司资金周转问题，要求新都公司收回其中的11套商品房，由新都公司支付顺通公司11套商品房相应的价值9553325元。2012年9月10日，新都公司向顺通公司支付了9553325元，但顺通公司只完成了11套商品房中的5套的注销备案手续，剩余6套未办理。颜中良名下的某某里D区9号楼15单元2303室、2404室即属于6套未办理注销备案手续中的2套商品房。2013年2月1日，新都公司向顺通公司发函，要求顺通公司尽快办理上述商品房的注销备案手续，但顺通公司、颜中良至今未办理。之后，双方协商未果。为此，新都公司遂诉至法院，要求理涉。
另查明：戴文君系顺通公司某某里项目的负责人。2012年11月22日，因涉嫌非法吸收公众存款罪由无锡市公安局直属分局以直公刑立字（2012）第659号立案决定书立案查处。2013年9月30日，经无锡市南长区人民检察院批准，以涉嫌非法吸收公众存款罪、抽逃出资罪由无锡市公安局直属分局以直公（经）捕字（2013）第372号逮捕证对戴文君执行逮捕。现戴文君羁押于无锡市第二看守所。现顺通公司与新都公司的承包合同尚在履行过程中，未进行结算。
上述事实，有《协议书》、商品房买卖合同、银行转账凭证及双方当事人陈述等证据予以证实。
原审期间，原审法院于2013年7月29日向新都公司释明本案存在新都公司与顺通公司之间履行解除11套工抵房的口头协议这一法律关系和新都公司与颜中良之间解除商品房买卖合同并办理相应的商品房注销手续这一法律关系，告知新都公司两者只能择其一。新都公司于2013年8月13日选择的法律关系为解除其与颜中良签订的商品房买卖合同。
新都公司主张：一、讼争工抵房预售合同是依附于《协议书》的，不能单独存在；二、颜中良是讼争工抵房的名义买受人，顺通公司是实际买受人，理由是：㈠颜中良没有实际购买该工抵房的意图和意思表示，也没有向新都公司支付过任何购房款；顺通公司表示戴文君无权处分公司财产，故颜中良不能成为讼争工抵房的权利人；㈡颜中良与新都公司签订讼争工抵房预售合同的行为，系其根据合同法第四百零二条的间接代理顺通公司的行为。对此，新都公司未提供相应的证据。
颜中良为证明其与戴文君之间有经济往来，其提供了以下证据：一、付款凭证及收款收据各一份，证明在2011年8月4日颜中良借给戴文君100万元，颜中良之妻戴春华借给戴文君500万元；二、2010年5月18日戴文君与顺通公司签订的经营承包合同，证明戴文君对16套工抵房有支配权；三、2011年3月1日协议、工作胸牌、荣誉证书等，证明颜中良受戴文君的聘请担任融创氿园项目的副总指挥。
对于颜中良提供的上述证据，新都公司质证认为：对于经营承包协议及颜中良与戴文君之间的往来不清楚。顺通公司质证认为：承包协议因戴文君正在接受公安机关调查，所有材料均被公安机关调走了，无法核实。
根据顺通公司的申请，原审法院依法向无锡市公安局直属分局调取了该局向戴文君就有关某某里工抵房问题所作的讯问笔录，戴文君在该讯问笔录中陈述的主要内容为：一、因为顺通公司的常州分公司是其承包的，无锡某某里的项目是其做的，所以16套工抵房的所有权属其个人所有；二、16套工抵房挂在哪些人名下是由其决定并安排徐荣保经办的；三、2009年其向颜中良、戴春华夫妇借过250万元作为其工程上的资金，在2012年9、10月份其写过一张500万元的借条给他们作为欠款的本金和利息，但未进行结算。另外，其聘用颜中良在融创氿园项目任副总指挥，应给他相应的报酬；四、其没有说将挂在颜中良名下的2套工抵房归颜中良。其认为借款归借款，房子归房子；五、戴力平是颜中良叫过来帮忙登记挂名的。
新都公司、顺通公司对该讯问笔录无异议。
颜中良对该讯问笔录质证认为：其对该笔录的合法性有异议，且其无法与戴文君进行对质。对于戴文君提到的与其存在债务关系是事实，其也向法院提供了相应的凭证。其与戴文君口头曾讨论过以房抵债的问题，口头约定将颜中良、戴力平名下的4套工抵房抵偿326万余元债务。对此，颜中良未提供证据。
根据顺通公司的申请，原审法院依法通知证人徐荣保出庭作证，徐荣保当庭陈述：16套工抵房抵款及11套工抵房退房手续都是由其代表顺通公司经办的，16套工抵房登记在谁的名下是由戴文君指定的，退11套工抵房是戴文君与新都公司协商的。2011年5月，其到顺通公司常州分公司工作，在戴文君手下，现仍在顺通公司常州分公司工作。对于戴力平的工抵房合同上有无戴力平签字，证人徐荣保开始表示戴力平未签，是由颜中良代签的，之后，其又表示合同上没有签上“戴力平”三个字，是颜中良代戴力平定了2套工抵房。
对于徐荣保的上述证人证言，颜中良质证认为：证人徐荣保与顺通公司有工作关系，存在利害关系。其对于16套工抵房的所有权的表述没有可信度。
新都公司与顺通公司对上述证人证言无异议。
以上争议事实及质证过程，均于庭审笔录和质证笔录中记录在案。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方的争议焦点为：新都公司能否依据其与顺通公司达成的退还11套工抵房的口头协议，要求工抵房预售登记的买受人颜中良退还工抵房？原审法院认为，上述争议焦点中包含了二个法律关系：第一个法律关系是新都公司要求顺通公司履行双方口头协议约定的退还11套工抵房的行为所依据的合同法律关系；第二个法律关系是新都公司与颜中良之间的商品房买卖合同法律关系。这二个法律关系因其主体各不相同，且各法律关系不能在一个案件中同时并存，故新都公司在一次诉讼中只能选择其中的一个法律关系向法院主张。庭审中，法院对此向新都公司作出了释明。现新都公司选择以商品房买卖法律关系主张，法院则应以其选定的法律关系进行审查裁判。本案中，商品房买卖合同法律关系的合同双方是新都公司与颜中良，顺通公司不是合同相对方。新都公司主张，讼争工抵房预售合同是依附于《协议书》的，不能单独存在，但其未提供相应的证据，法院对此不予采信。新都公司及顺通公司均主张颜中良为名义买受人，顺通公司为实际买受人，但其既未提供颜中良与顺通公司之间有代理关系的证据，也未提供其他相应的证据，证人徐某的证言及戴文君的陈述均不能证实此内容，故法院对此不予采信。现新都公司主张商品房买卖法律关系，要求顺通公司退房没有事实依据及法律依据，法院对此不予支持。在商品房买卖合同法律关系中，新都公司与颜中良就本案讼争房屋抵顺通公司工程款并无异议，颜中良应付的房屋款项也由顺通公司以工程款形式抵清。将讼争的2套工抵房预售合同的业主登记为颜中良，根据戴文君本人的陈述和顺通公司的证人徐某的证言证实，系根据顺通公司戴文君的指定，该指定行为并无不当。而作为办理工抵房的经办人戴文君，与颜中良之间有巨额的金钱往来。如顺通公司与颜中良就本案讼争的2套工抵房有纠纷，则其可另案向颜中良主张。新都公司从未与颜中良就本案讼争工抵房达成过解除协议，其主张的与其达成解除包含本案讼争房屋在内的11套工抵房协议的对方是顺通公司，故新都公司与顺通公司达成的协议不能约束协议之外的第三方颜中良。因此，新都公司要求颜中良退还工抵房，以及协助新都公司办理讼争工抵房预售合同备案登记注销手续，无事实依据及法律依据，法院对此不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：驳回新都公司的诉讼请求。案件受理费21212元，由新都公司负担。
新都公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一，工抵房预售合同是新都公司与顺通公司签订的《协议书》的履行行为，《协议书》是工抵房预售合同的前提与基础，不应把两者割裂开来，法院应对两个法律关系一并进行审理。二，颜中良没有实际购买讼争工抵房的意图和真实意思表示，一是该房登记为颜中良是根据顺通公司的指示，二是颜中良未支付购房款。颜中良认为该房是戴文君因欠其款项而抵付的，但颜中良只提供戴文君向其借款的证据，未提供戴文君以房抵款的证据，不能证明该房屋系戴文君以房抵债，且戴文君也不承认以房抵债，同时，戴文君无权处分顺通公司的财产。鉴于讼争工抵房系基于《协议书》，且颜中良并无购买讼争工抵房的真实意思，故应认定其为名义买受人。在实际买受人顺通公司同意解除工抵房预售合同的前提下，颜中良有义务配合办理工抵房预售合同的注销备案手续。三、新都公司与顺通公司协商解除《协议书》后，再依法解除工抵房预售合同，并未损害颜中良的权益。要求撤销原审判决，依法判令新都公司与颜中良、顺通公司解除工抵房预售合同，顺通公司、颜中良配合办理讼争工抵房注销备案手续。
颜中良辩称：工抵房预售合同已成立。该商品房属工抵房，颜中良已履行了付款义务。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
顺通公司述称：原审刻意将《协议书》与工抵房预售合同割裂开来，导致认定事实错误。工抵房原属于顺通公司，颜中良未支付任何购房款，只是名义买受人，合同书均在顺通公司保管，颜中良没有任何材料。原审认为“在商品房买卖合同法律关系中，新都公司与颜中良就本案争议房屋抵顺通公司工程款并无异议，颜中良应付的房屋款项也由顺通公司以工程款形式抵清”，与事实不符。《协议书》解除后，依附于《协议书》的工抵房预售合同也应随之解除，且该行为不存在损害颜中良的利益。要求二审法院公正、公平审理此案。
本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。
本案争议焦点：一、本案是否存在两个独立的基础法律关系；二、新都公司能否和顺通公司解除《协议书》及与颜中良解除工抵房预售合同。
关于争议焦点一，本院认为，新都公司和顺通公司达成16套工抵房《协议书》后，新都公司根据顺通公司的指示和颜中良签订了工抵房预售合同，并完成了该房屋的网上备案登记手续。后新都公司和顺通公司又达成新的协议，解除其中的11套工抵房协议，新都公司重新向顺通公司支付工程款，顺通公司应返还11套工抵房（包括本案讼争的2套）。新都公司和顺通公司重新协商解除部分工抵房协议后，在履行协议过程中遇到颜中良的反对，形成诉讼。由于《协议书》与工抵房预售合同是两个紧密联系的合同，《协议书》是工抵房预售合同的前提与基础，工抵房预售合同是履行《协议书》的结果，相互依附，不能分开，新都公司的该上诉理由成立。原审法院把《协议书》和工抵房预售合同分成两个独立的法律关系，让新都公司选择其一，属于法律释明不当，应予纠正。
关于争议焦点二，本院认为，虽然新都公司和顺通公司签订工抵房《协议书》后，与颜中良签订了工抵房预售合同，并办理了讼争工抵房登记备案手续，但是，由于：一、颜中良与顺通公司包括戴文君（工程承包人）没有房屋买卖或以房抵债的协议，且颜中良自己也承认只是口头与戴文君曾讨论过以房抵债。第二，颜中良即没有支付购买讼争工抵房的款项，也没有取得付款的权利凭证。虽然讼争房屋属工抵房性质，如果归颜中良所有，其应该取得相应的权利凭证，否则无法证明颜中良已履行了付款义务，构成善意取得。第三，工抵房预售合同订立以后，该合同均在顺通公司处保管，颜中良处没有任何材料。四、讼争工抵房没有交付，颜中良对讼争工抵房也没有享有财产所有权。故讼争工抵房应属顺通公司所有，颜中良是名义买受人。新都公司和顺通公司协商解除工抵房协议，符合法律规定。解除工抵房协议后，颜中良应当配合新都公司和顺通公司解除讼争工抵房的登记备案手续。新都公司的该上诉请求，合法有据，应予支持。颜中良认为自己已经支付购房款，属于善意取得，无事实依据，不予采信。原审法院以颜中良应付的房屋款项由顺通公司以工程款形式抵清，属事实认定错误，应予纠正。同时，新都公司和顺通公司签订的解除工抵房协议也不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。解除工抵房协议后，颜中良与戴文君之间的经济问题可以通过其他路径解决。
综上，原审判决认定事实有误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨华民初字第0107号民事判决；
二、解除新都公司与颜中良签订的关于某某里D区9号楼15单元2303室、2404室《商品房买卖合同》，顺通公司、颜中良配合新都公司注销上述商品房登记备案手续（合同备案号分别为：2012XXXXXX89、2012XXXXXX99）。
一、二审案件受理费各21212元（均已由新都公司预交），由顺通公司负担。顺通公司于本判决发生法律效力后十日内将负担的一、二审案件受理费直接支付给新都公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一四年四月一日
书 记 员 周喆菁