巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巴州民初字第2865号
原告屈腾，男，生于1987年，汉族，大学文化，住广元市利州区。
委托代理人岳民山，四川砝鼎律师事务所律师。
被告巴中市巴州区小金龙第二幼稚园。
法定代表人彭冬梅，该园园长。
委托代理人王宗福，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。
委托代理人王国华，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。
被告屈远东，男，生于1957年，汉族，中专文化，住巴中市巴州区。
本院立案受理了原告屈腾诉被告巴中市巴州区小金龙第二幼稚园、屈远东房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员万明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告屈腾及其委托代理人岳民山，被告巴中市巴州区小金龙第二幼稚园（以下简称小金龙幼稚园）的法定代表人彭冬梅及其委托代理人王宗福、王国华，被告屈远东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告屈腾诉称：被告小金龙幼稚园办学租用的巴州镇白马井中南大夏的房屋4号、5号门市原属赵丽凤所有。被告小金龙幼稚园在使用该两个门市期间，原所有人赵丽凤将两个门市出售给原告。2013年原告取得了门市的房屋产权，并领取了房屋产权证书。但在门市租赁期届满之前，被告小金龙幼稚园与被告屈远东不经原告同意便签订了门市出租办学使用合同，原告到巴中知道后便与二被告多次交涉，但被告小金龙幼稚园以已与被告屈远东签订房屋租赁合同为由，拒绝向原告交付租金及房屋。被告屈远东对诉争房屋无所有权和处分权，其签订的房屋门市租赁合同无效。请求依法确认被告小金龙幼稚园与被告屈远东于2012年3月28日签订的门市出租办学使用合同无效；被告小金龙幼稚园向原告支付2012年7月使用门市的房屋租金，并将二门市返还原告。
被告小金龙幼稚园辩称：一、原告诉称的主体错误，原告主体是“巴中市巴州区小金龙第二幼稚园”，不是“巴中市巴州区小金龙国际幼儿园”。二、本案父子联手损害他人利益是恶意诉讼，不应支持。原告否认其父2011年购房，2012年变更合同登记其名字的事实。三、“买卖不破租赁”，应依法驳回原告的诉讼请求。2007年4月3日，被告小金龙幼稚园租赁诉争房屋办学至今，租期5年，2012年7月5日才到期，在租赁期间原告的父亲屈远东购买了诉争门市，2012年3月28日持买卖合同房产证将门市租赁给小金龙幼稚园，租期为10年。四、原告父子的房屋买卖合同，侵犯了小金龙幼稚园的优先购买权，现保留这一主张的权利。五、诉讼房屋两次买卖的价款不一样。六、《门市出租办学使用合同》合法有效。七、诉称答辩人拒交房租不属实，今年的房租通知屈家人领取，但拒收。八、应当保护民办幼教事业。故请求驳回原告的请求
被告屈远东辩称：房子是我儿子的，我以为我可以代我儿子签订租赁合同。
经审理查明：2007年4月3日，彭冬梅与何光俊签订《门市租赁合同书》，约定彭冬梅租赁巴中市巴州区回民巷街白马井28号江南大厦底楼四个门市（其中包括4号、5号两个门市）开办学校使用，租期5年，从2007年7月5日起开始计算，并约定，第四年、第五年（即2009年7月5日至2012年7月5日）每个门市年租金为4500.00元至5000.00元）。
2012年3月28日，被告屈远东持有屈远东同原涉诉租赁房屋的所有人赵利凤、李大胜签订的《售房协议》与被告小金龙幼稚园的负责人彭冬梅签订《门市出租办学使用合同》，约定租赁的房屋为巴州区回民巷街白马井28号江南大厦底楼第4号、5号两个门市，约定租期为10年（即2012年9月1日起至2022年9月1日止）；租金约定每个门市第一、二、三年租金为1万元，之后每年递增到第十年每个门市的租金为20000.00元。合同最后还明确载明，房主姓名为屈远东。屈远东、彭冬梅在合同上签字，并加盖了“巴中市巴州区小金龙国际幼儿园”的印章。合同签订后，彭冬梅向屈远东缴纳了第一年两个门市的租金2万元，屈远东给彭冬梅书立了“收条”，载明，“彭冬梅同志（巴州区回民巷街江南大厦28号两个门市）房租费（2012年9月1日至2013年9月1日一年）贰万元”。
本案涉诉的两个门市在被告彭冬梅2007年4月3日租赁时，房屋产权登记的所有人为赵丽凤。后该房屋对外出售，赵利凤、李大胜与被告屈远东签订《售房协议》（该协议无签订时间），约定将涉诉的两个门市，由赵丽凤、李大胜夫妇出售给屈远东、绕友芬夫妇，出售价格为5500.00元／㎡，合计474650.00元，协议还约定，该房屋已由赵丽凤、李大胜对外整体出租，租金已收取，在成交交房款中扣减23600元，实付房款451050.00元。李大胜、屈远东在协议上签字，李大胜还代赵丽凤签字，赵丽平在证人处签字。本案审理中，原告另提供了涉诉的两个门市赵丽凤、李大胜又出售给原告屈腾，双方于2010年10月18日签订的《售房协议》（无原件），其内容与赵利凤、李大胜同被告屈远东签订《售房协议》内容一致。李大胜、屈腾在协议上签字，李大胜亦代赵丽凤签字，赵丽平在证人处签字。2012年9月25日，赵丽凤、李大胜给赵丽平出具书面《委托书》，其内容为，委托人为夫妻关系，对涉诉的两个门市决定出售，受托人全权出售涉诉两个门市、签订合同办理产权过户手续、申办公证、缴纳各种税费、代收房款等。2012年9月25日，该《委托书》在平昌县公证处进行了公证。2012年9月26日，针对涉诉的第4、5号两个门市，赵丽平代赵丽凤、李大胜与屈腾签订两份《房地产买卖契约》，约定将两个门市分别均出售给屈腾，价款均为30万元。2013年1月23日，屈腾与赵丽平申请办理房屋产权变更登记。2013年2月27日进行产权登记，位于巴中市巴州区回民巷街白马井28号江南大厦底楼第四号门市（建筑面积46.00㎡）由原产权人赵丽凤变更为屈腾，原产权登记号房权证巴房南字第155**号变更为房权证巴州南字第152**号；第5号门市（建筑面积40.30㎡）由原产权人赵丽凤变更为屈腾，原产权登记号房权证巴房南字第157**号变更为房权证巴州南字第152**号，房屋所有权人均登记为屈腾单独所有。
2013年6月24日上午11：59时，被告屈远东用手机短信告知彭冬梅：“冬梅老师我们原签订的祖房协议由于产权转移要终止你有时间我想详细告知屈远东”。2013年6月24日中午13：18时，彭冬梅用手机短信回复“尊敬的屈叔，合同不能终止，产权现转移是影响不了原来签订的合同，合同是受法律保护的”。后双方协商无果，被告屈远东亦拒收下一年的租金。
本案审理中，关于赵丽凤、李大胜分别与屈远东、屈腾签订《售房协议》，屈远东、屈腾辩解为涉诉的门市最先由屈远东购买，并预交5万元房款，后屈远东无力购房而转让给其子屈腾购买。原告屈腾在规定的时间内未能提供屈腾与赵丽凤、李大胜于2010年10月18日签订的《售房协议》原件及房款收据。原告屈腾主张被告小金龙幼稚园的原租赁合同到期便向被告小金龙幼稚园主张权利，但小金龙幼稚园否认，亦未提供证据佐证。
被告小金龙幼稚园在庭审中辩称原告诉称的主体不适格，被告的主体应是“巴中市巴州区小金龙第二幼稚园”，不是原告诉称的“巴中市巴州区小金龙国际幼儿园”，原告当庭申请变更，原被告三方均表示不再给付举证期限继续开庭审理。
上述事实，有原、被告的陈述，《门市租赁合同书》、《门市出租办学使用合同》、《售房协议》、《委托书》、房屋产权变更登记档案、身份证、证人证言及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的合同。本案中，被告小金龙幼稚园的负责人彭冬梅租赁诉争房屋办学，签订了《门市租赁合同书》。在租赁期间，原诉争房屋的所有人对其房屋出售，原租赁合同未到期的情况下，被告屈远东持购买人为屈远东的《售房协议》与被告小金龙幼稚园于2012年3月28日签订了租期10年的《门市出租办学使用合同》继续办学，被告屈远东按合同的约定收取了第一年的租金。2012年7月5日，原租赁合同到期，原告屈腾主张被告小金龙幼稚园的原租赁合同到期时便向被告小金龙幼稚园主张权利，但小金龙幼稚园否认，原告亦未提供证据佐证。本案审理中，原告虽提供了2010年10月18日原告与原房主签订的《售房协议》，但原告未提供合同原件及缴纳房款的收据，不能证明原告在被告小金龙幼稚园续租房屋时原告已购买了租赁房屋。同时，原告主张2010年10月18日已购买租赁房屋，但被告小金龙幼稚园原租赁合同应于2012年7月5日到期，原告在被告小金龙幼稚园与被告屈远东于2012年3月28日签订合同时并未提出异议，期满满后原告亦未主张权利。再者，被告屈远东在本案答辩中亦辩解代表原告租赁房屋。租赁房屋的产权登记虽然后来为原告屈腾，但被告屈远东与原告屈腾系父子关系，原告提供的合同，其签订时原告才满23岁，综合原告的经济购买能力情况以及原告屈腾与被告屈远东的特殊关系，被告小金龙幼稚园有理由相信被告屈远东有权与其签订合同。故应当认定被告屈远东将房屋租赁给被告小金龙幼稚园，其行为已构成表见代理。故原告关于被告小金龙幼稚园与被告屈远东于2012年3月28日签订的《门市出租办学使用合同》无效的主张，本院不予支持。
关于原告主张的房屋租赁费的问题，被告小金龙幼稚园已交纳2012年9月1日至2013年8月31日期间的房屋租赁费2万元，依据《门市出租办学使用合同》2013年9月1日至2014年8月31日期间的房屋租赁费现小金龙幼稚园应交纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，判决如下：
一、被告巴中市巴州区小金龙第二幼稚园在本判决生效后十日内给付原告屈腾2013年9月1日至2014年8月31日期间的房屋租赁费2万元。
二、驳回原告屈腾其他的诉讼请求。
本案受理费2800元，由原告屈腾负担2000元，被告巴中市巴州区小金龙第二幼稚园负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 万 明
二〇一四年二月二十五日
书记员 何知梦