浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江民初字第1868号
原告沈子恒。
委托代理人周晓虎、徐晓娟。
被告杭州堡业建设有限公司。
法定代表人曹春法。
委托代理人史源。
原告沈子恒为与被告杭州堡业建设有限公司（以下简称堡业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年9月27日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员韩涛独任审判，后组成合议庭进行审理，于2012年11月29日、2013年4月11日公开开庭进行了审理。原告沈子恒的委托代理人周晓虎、徐晓娟，被告堡业公司的委托代理人史源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈子恒诉称，原告与被告于2009年11月20日签订房屋转让合同，合同约定原告购买被告开发建设的位于杭州市江干区航海路西北侧四堡污水处理厂北面的东方大厦A幢15层1521-1542室房屋，建筑面积共1546.10平方米，房屋总价款为18694147元，被告应于2011年3月31日之前交付房屋。原告已按约支付房款16589147元，但至今被告未将房屋交付原告使用，为此，原告诉请判令：1、依法判令被告立即将东方大厦A幢15层1521-1541室房屋交付给原告使用；2、判令被告支付逾期交房违约金人民币4075953.3元（2012年9月27日至被告交房之日止，按总购房款1658914元的日万分之五另行计付）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告堡业公司辩称，虽然案涉房屋转让在程序上有些瑕疵，但双方签订的《房屋转让合同》是有效的。双方约定的违约金过高，请求酌请予以调整，且原告尚有200万的购房款未支付，违约金的计算本金应按已付房款计算。
原告沈子恒为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、房屋转让合同二份，拟证明原被告双方签订房屋买卖合同，合同约定各方权利义务等。
2、收据五份，拟证明原告支付了首付款958914元。
3、保证借款合同一份、银行存折一本，拟证明原告通过向银行贷款向被告支付了7000000元的房款，且每月向银行支付房贷的事实。
4、借款借据一组，证明原告付款情况。
以上证据经质证，被告均无异议，本院予以确认。
被告堡业公司为支持其辩称，向本院提交以下证据：
1、民事裁定书和通知各一份，以证明案涉物业法律上不能交付的事实。
2、租赁合同一份，以证明原告主张的违约金过高，应予以调整的事实。
3、规划确认书一份，以证明案涉物业已经规划竣工验收合格的事实。
4、杭州市建设工程竣工档案自检表一份，以证明案涉工程竣工备案仅缺建设单位最后盖章的事实。
以上证据经质证，对证据1三性无异议，原告认为由于被告原因导致房屋被查封，要求被告尽快解决，将房屋交付原告，本院认为，该证据能证明案涉房屋被司法查封的事实，本院予以确认；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告将房屋出租是处分其物权的权利，但是不能影响原被告之间签订合同的真实意愿，也不能作为原被告之间计算违约金的参考依据，本院认为，证据2是原件，对其真实性予以确认；对证据3、4三性均无异议，原告要求被告尽快解决查封问题，将房屋交付原告使用。本院认为，证据3能证明案涉房屋于2012年11月14日经规划验收合格的事实，本院予以确认。对证据4因自检表未制作完整，不能证明原告的欲证事实，不予确认。
根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2009年11月20日，堡业公司（出让人）与沈子恒（受让人）签订编号为（2009）堡转字86号《房屋转让合同》一份，将东方大厦A幢15层1522-1531、1533、1535、1537、1539、1542室房屋出让给沈子恒。双方约定：该房屋设计用途为办公综合（酒店式公寓），建筑面积共981.7平方米；该房屋按建筑面积计价，每平方米为11893.06元，总价款为11675420元，具体价款在交房时以实测面积为结算确认依据；受让人采用银行购房贷款付款，本合同签订时受让人即付合同总价的10%，计人民币1167542元作为受让物业的履约定金，履约定金到账后，双方签订本合同，履约定金可抵作首付款；通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在签订之日起10天内根据贷款银行的要求将首付款付至合同款的40.04%，金额为4675420元；受让人通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在接到通知之日起15日内向出让人指定的杭州联合农村合作银行上塘支行提供办理购房贷款的相关资料，银行购房贷款发放到达出让人账户后，即视为受让人将物业转让价款付清。该合同第八条约定，出让人应当在2011年3月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付受让人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、数字电视、电讯等，具备房屋正常使用的基本条件；遭遇不可抗力，且出让人在发生之日起30日内告知受让人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出让人可据实予以延期。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出让人如未按本合同规定的期限将该房屋交付受让人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间、分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按日向受让人支付已交付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，受让人有权解除合同，受让人解除合同的，出让人应当自受让人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付物业转让价款，并按受让人累计已付物业转让价款的2%向受让人支付违约金；受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期90日后出让人按日向受让人支付已交付房款万分之五的违约金。该合同第十五条约定，根据杭州市人民政府办公室办公厅杭政办函（2008）183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件规定，本合同转让物业的土地证、房产证原则上按一层一户一证办理，办证时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）……。
另，堡业公司（出让人）与沈子恒（受让人）签订编号为（2010）堡转字43号《房屋转让合同》一份，将东方大厦A幢15层1521、1532、1534、1536、1538、1540、1541室房屋出让给沈子恒。双方约定：该房屋设计用途为办公综合（酒店式公寓），建筑面积共564.4平方米；该房屋按建筑面积计价，每平方米为12435.73元，总价款为7018727元，具体价款在交房时以实测面积为结算确认依据；受让人采用付款方式为，本合同签订时受让人即付合同总价的40%，计人民币2808727元；受让人于2010年6月30日前付至总房款的70%，计人民币4913727元；出让人书面通知受让人办理交房手续后10个工作日内，受让人将余款结清。该合同第八条约定，出让人应当在2011年3月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付受让人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、数字电视、电讯等，具备房屋正常使用的基本条件；遭遇不可抗力，且出让人在发生之日起30日内告知受让人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出让人可据实予以延期。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出让人如未按本合同规定的期限将该房屋交付受让人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按日向受让人支付已交付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，受让人有权解除合同，受让人解除合同的，出让人应当自受让人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付物业转让价款，并按受让人累计已付物业转让价款的2%向受让人支付违约金；受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期90日后出让人按日向受让人支付已交付房款万分之五的违约金。该合同第十五条约定，根据杭州市人民政府办公室办公厅杭政办函（2008）183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件规定，本合同转让物业的土地证、房产证原则上按一层一户一证办理，办证时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）……。
以上合同签订后，沈子恒向堡业公司支付了房款共计16589147元。房屋建成后，2012年7月份，因存在工程款纠纷，施工单位浙江中强建工集团有限公司向杭州市中级人民法院申请财产保全，查封了东方大厦A幢楼。2012年9月27日，因堡业公司并未按约交付房屋。沈子恒向本院起诉。2012年11月14日，三堡东方大厦商业办公综合楼及建材超市经杭州市规划局审核，已具备竣工规划确认条件。
另查明，2007年12月28日，杭州三堡股份经济合作社（甲方）与上海物美商业投资发展有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，将三堡东方大厦的一层至三层出租乙方，约定：租赁期限为20年，初步定为自2010年7月1日至2030年6月30日止；双方确定的租赁房屋交付日暂定为2010年6月30日；本合同期内，前三年租赁房屋的租金标准为1.30元／平方米／天（前三年含第一年免租期）。以后每三年环比递增5%，即第四、五、六年为1.365元／平方米／天，以此类推。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，根据有关法律规定，双方均应依约履行各自义务。根据该合同第八条约定，堡业公司应在2011年3月31日前将符合约定条件的房屋交付受让人使用，但堡业公司并未履行上述交房义务且没有约定或法定的免责事由，故应依约承担违约责任。根据该合同第九条约定，逾期交房不超过90日的，逾期违约金按已交付房屋价款万分之二计算，超过90日后按已交付房屋价款万分之五计算。若按已付房屋价款万分之五计算，则相当于被告应赔偿的租金损失为16589147×5÷10000÷1546.10≈5.36元／平方米·天。现被告延期交房已约两年，若按合同约定计算违约金，则被告应承担的违约金明显高于原告的实际损失，故被告请求降低违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原、被告明知案涉房屋尚未领取权属证书而进行买卖，违反了上述法律规定，应对由此造成的风险承担各自责任。因此，对于被告应支付的延期交房违约金，本院综合考虑同地段同类房屋的租金标准、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情确定为每日按已付房款的万分之一计算。经计算，从2011年4月1日起至2013年6月17日止被告应支付的延期交房违约金为16589147×1÷10000×809≈1342062元。因案涉房屋处于司法查封状态，将来能否交付尚不能确定，故2013年6月17日后的延期交房违约金应由原告待被告能否交房明确后另行主张。关于原告提出的请求被告交付房屋一项，因目前东方大厦A幢房屋尚不具备交付条件，本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：
一、被告杭州堡业建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告沈子恒从2011年4月1日起至2013年6月17日止的延期交房违约金人民币1342062元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告沈子恒的其他诉讼请求。
案件受理费人民币39408元，由原告沈子恒负担人民币29959元，由被告杭州堡业建设有限公司负担9449元（于本判决生效后三日内支付至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币39408元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩 涛
人民陪审员 黄慧琴
人民陪审员 张洁丽
二〇一三年六月十八日
书 记 员 陆莉英