天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨塘民初字第1120号
原告张德芳，女。
委托代理人王颙斐，天津标高律师事务所律师。
委托代理人谭亚平，天津标高律师事务所律师。
被告吴树华，男。
被告赵桂兰，女。
第三人宋文忠，男。
委托代理人宋春青（第三人宋文忠之子）。
原告张德芳与被告吴树华、赵桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，依法追加宋文忠作为第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员吕东辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张德芳及其委托代理人王颙斐、谭亚平；被告吴树华；被告赵桂兰；第三人宋文忠及其委托代理人宋春青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张德芳诉称，2011年4、5月，原告之子宋春青于被告之女吴倩处于恋爱期间，原告欲购新房给其子将来结婚使用。被告知悉后，提出其有一套位于塘沽区远洋城的毛坯房，原告装修后可以暂时为双方子女结婚使用。同时，其名下尚有一个房屋还迁名额但其无钱购买（该房屋建成后位于滨海新区智谛山，属于期房），如果原告同意出全资购买，在其领取《房屋产权登记书》后配合变更登记所有权人为原告，由子女搬回居住，原告同意。2011年6月24日，原告与二被告签订书面《房屋买卖协议》，双方对于房屋的位置、来源、所有权状况、各自权利义务、房屋资料交付、房屋过户登记等做了约定，同时，在该协议书第七条作出特别说明：“甲乙双方签订本协议的原因是因为双方子女结婚需要房屋居住。乙方在该房屋竣工交付后，同意将该房屋用作子女居住，但是该原因并不导致：1、该房屋的所有权人为甲乙双方的子女，或他们的共同财产；2、该购房原因并不是本协议所附带的成立或者生效的条件。3、甲乙双方子女之间的关系发展变化，并不导致本协议无效或者不生效，即不影响本协议的作为买卖合同的效力。”协议签订后，被告交付《住宅房屋拆迁补偿安置协议》给原告，原告发现补偿方式为货币补偿，被告告知其名下的塘沽区远洋城的房屋即是用该拆迁补偿款购买。2011年7月27日，被告吴树华与滨海置地有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，原告将从亲朋好友处筹集来的款项，按照双方约定以被告名义交付房屋全款人民币763264元、房屋维修基金人民币7632元、预告登记费人民币80元、房屋契税人民币22897.92元。被告按照约定将涉案房屋的所有资料交予原告保留。2011年7月至9月，原告花费十余万元对被告为所有权人的塘沽远洋城的房屋进行了装修。2011年10月，双方子女登记结婚入住。2012年9月与2013年4月，被告之女吴倩两次向人民法院提起离婚诉讼请求，因无正当理由，人民法院不予准许。2014年1月28日，两人协议离婚。2013年6月底，涉案房屋竣工交付，被告拒绝按照双方约定向原告交付房屋钥匙及资料，也不向物业公司、供热公司交付相关费用。2014年1月，涉案房屋开始办理产权证书，被告再次拒绝办理。鉴于被告的严重违约行为，且这种违约状态一直处于持续状态，已经导致原告遭受巨大损失，且损失在不断扩大。现原告为维护合同的严肃性，实现自己的合同目的，提起诉讼，要求：1、判令被告配合原告办理天和城XXX号房屋的产权转移登记手续；2、判令被告赔偿因其违约给原告造成的损失人民币24000元（2013年6月30日至2014年3月3日的每个月3000元计算租金损失）；3、判令被告承担2013年6月30日至2014年3月3日占用房屋期间物业费、采暖费；4、判令被告承担本案诉讼费。
原告张德芳为证明其诉讼主张成立，向本院提供下列证据：
证据1、《住宅房屋拆迁补偿安置协议》及《选房通知单》，证明涉诉房屋为位于塘沽三槐路街富阳里XXX号被拆迁房的附带权利；被拆迁房屋采用货币补偿方式，已经支付给被告；
证据2、房屋买卖协议，涉诉房屋处于期房阶段时，原、被告建立房屋买卖合同关系，双方约定，由原告实际出资，以被告吴树华的名义购买涉诉房屋，被告应在过户条件成熟时，配合原告办理房屋产权过户手续。签定协议时该房屋暂用名“智谛山”；
证据3、天津市商品房买卖合同，证明被告吴树华与开发商签订《商品房买卖合同》，涉诉房屋具体位置为津京塘高速延长线南侧天和城XXX号房屋；
证据4、销售不动产统一发票、契税完税证、收费票证、维修基金收据、银行转帐存根及银行卡，证明原告按照与被告签订的房屋买卖协议的约定，实际支付了涉诉房屋的全部房款、住宅维修基金、全额房屋契税及所有权预告登记费，共计793875元；
证据5、装修合同，装修费收据，证明2011年7月至9月，原告家庭出资94600元，为被告所有的远洋城滨悦园XXX号房屋进行了装修；
证据6、天津市房地产登记簿查询证明，涉诉房屋已满足过户条件；
证据7、离婚证。
被告吴树华辩称，2009年我们的老湾道富阳里XXX号房子拆迁，2011年5月份，我闺女吴倩与张德芳之子宋春青订婚，准备谈婚论嫁。当时考虑宋春青和吴倩结婚，因为原告家没有房子，我们拆迁的房子要的货币补偿我买的远洋城的房子，国家给我优惠政策可以再购买一套廉价的房子，由于张德芳家第二套房子还没有具备居住条件，将来结婚的话他们家没有房子供两个孩子单独居住，所以我们为了闺女和未来的女婿能有一个好的居住条件，暂时把我们家远洋城的房子借给孩子们居住，并且同意张德芳借用我的名义，购买滨海智谛山的房子（当时该小区均价10500／平米的房子，用我的名义购买价6800／平米）。张德芳主动提出装修远洋城房子，因为说好的只是短暂居住，所以远洋城房子他家只是简单装修了一下，因为张德芳家购买的滨海智谛山房子才是为了两个孩子长期居住的。2011年6月24日晚，原告张德芳之子宋春青在没有跟我们任何人商量的情况下，给我拿来一份房屋买卖合同，目的是让我们签完以后他再去购买滨海智谛山的房子，让我们不用仔细看合同的详细内容，签完了他拿走给张德芳，以便他们可以放心购买该房屋。我们看到合同非常气愤。第一、合同内容周密、苛刻、不公平，没有一点是对我们有利的条款，完完全全在维护他们自己的利益。并且在之前没有与我们商量过，擅自作出决定，写出的霸王条款让我们必须签署，并且不可以改动。第二、2011年6月25日早8时，就是交房款选房的日子，这个日子他们家很早就知道了。张德芳早就找专业人士拟定了不平等的房屋买卖合同，并且蓄意在购买房子的前一天晚上才把合同拿来。很明显对方是为了不给我们家考虑的时间，故意拖到最后时刻逼我们必须签这个合同，不然就不买了。第三、当时她如果不买了，我们也没有时间筹钱，该优惠政策就只能作废。该房屋本来是我们想自己用优惠政策买的，但是由于对方家庭结婚用房，也是为了我闺女将来生活好一些，就让给了张德芳。尽管我们百般的不情愿，但是考虑到是关系到孩子的婚姻大事，也就委曲求全，忍气吞声的签了这个不平等条约。在张德芳购买了滨海智谛山房子之后，该人与其子宋春青不但没有感谢之心，还经常故意表态说：别的地点的房子比滨海智谛山的房子地点好，房型好，虽然滨海智谛山的房子用我的名义购买价优惠了将近40万，但他们还是在不断用其他房子对比地点、房型、价格，目的就是表示他们对此房子并不满意。而后，张德芳到售楼处，把联系方式更改为她本人的。此房以后不管任何消息，都没有与我们家联系过，都是直接与张德芳或者其家庭成员联系。此前因为宋春青与吴倩离婚案中，也有过对此房屋的调解，对方同意给我们家3万元当作补偿，让我们答应去跟她过户。可达成一致之后，她没有履行她的承诺，一而再再而三的推脱和躲避，不仅至今霸占我的远洋城房子，造成我和老伴儿经济拮据，有房不能用，还导致滨海智谛山的房屋问题到现在仍然没有解决。张德芳到现在也没有通知我们领钥匙和取房证的时间。在此我们认为张德芳应该承担违约责任，违反了乙方权利义务第五条。并且张德芳有故意让我们违约，陷害我们对其进行赔偿的嫌疑。2014年3月10日，我收到了法院的传票，之后才收到了滨海智谛山的房屋产权证。因此在张德芳一家密谋的房屋买卖合同中，我们没有任何的违约行为，不应该承担任何责任。对于本案原告的诉请，原告给我们50000元补偿金，我们同意与原告进行过户。因原告从来没有通知过我们领取钥匙，所以对违约金、物业费、采暖费不同意给付。如原告不同意给付我们50000元补偿金，我们不同意与原告办理过户手续。
被告吴树华未向本院提交证据。
被告赵桂兰辩称，与被告吴树华陈述意见一致。
被告赵桂兰未向本院提交证据。
第三人宋文忠述称，同意原告的诉讼请求，认可原告的事实和理由。
第三人宋文忠未向本院提交证据。
原告张德芳提交的证据1～7，经被告吴树华、赵桂兰及第三人宋文忠质证，被告吴树华、赵桂兰对证据五关联性及真实性有异议，本院认为该证据与本案并无关联性，不予采纳，被告吴树华、赵桂兰对原告提交的其他证据并无异议，予以采纳。第三人宋文忠对原告提交的证据1～7均无异议。
经审理查明，2011年6月24日，原告张德芳与被告吴树华、赵桂兰签订《房屋买卖协议》，约定出卖人（甲方）为吴树华和赵桂兰，买受人（乙方）为张德芳，双方达成如下房屋买卖协议：“一、房屋位置：甲方出售的房屋位于天津市滨海新区滨海智谛山。二、房屋来源：该房屋为甲方原来位于三槐路街富阳里XXX房屋拆迁补偿房屋，甲方已经与房屋的开发商签订房屋拆迁补偿协议，就房屋的位置、楼层、房号、价款等予以了确定。三、所有权状况：因该房屋为期房，尚未在房地局办理房屋产权登记手续，未领取相应的房屋产权证书。四、甲方权利义务：1、依照己方签订的房屋拆迁协议中确定的价格出售给乙方，不做变动。签订本协议后，将拆迁协议及拆迁协议的其他附属文件原件交乙方保存。2、在取得房屋所有权证书后30天内通知乙方，并将房屋产权证书交付乙方暂时保留，配合乙方办理房屋产权过户登记手续。3、在收到开发商交款通知后，及时通知乙方交付。乙方交付全部房款及相关税费，所有票据由乙方保管。4、在与乙方签订本协议后，不论该房屋的市场价值发生何种市场变化，也不论本方及对方家庭发生何种变化，均无条件的配合乙方办理该房屋的过户登记手续。5、本协议书的权利和义务，甲方承诺将告知其可能存在的继承人，并及于继承人。6、及时将房屋交付乙方的义务。五、乙方权利义务：1、按照甲方签订的房屋拆迁协议确定的价格，在得到甲方通知交款日，及时将房款交付给甲方或者替代甲方交付给开发商，并要求甲方出具相关收款凭据。2、在收到甲方依据第四条第2项的通知后，保留房屋产权证书，按照甲方要求或者房屋登记部门的要求交付相应的办理过户登记的费、税等。甲方不承担办理过户登记所需的各项费用。3、在与甲方签订本协议后，不论该房屋的市场价值发生何种市场变化，也不论本方及对方家庭发生何种变化，均无条件的配合甲方办理该房屋的过户登记手续。4、本协议书的权利和义务，乙方承诺将告知其可能存在的继承人，并及于继承人。5、及时支付房屋价款的义务和请求甲方及时交付房屋的权利。六、所有权变更障碍的处理：因该房屋为拆迁还迁房屋，在签订本协议时，甲乙双方并不清楚该房屋能否及时办理过户登记手续。即因为国家政策或者相关的法律法规导致该房屋在甲方取得房屋产权证书后不能按照本协议约定的一年内办理房屋产权转让手续。如果发生该情况，甲乙双方约定在国家政策或者相关的法律、法规规定的期间经过后一年内办理。七、特别说明条款：甲乙双方签订本协议的原因是因为双方子女结婚需要房屋居住。乙方在该房屋竣工交付后，同意将该房屋用作子女居住。但是该原因并不导致：1、该房屋的所有权人为甲乙双方的子女，或他们的共同财产（注：该房屋变更登记时，登记的名字为乙方或者其夫妻）；2、该购房原因并不是本协议所附带的成立或者生效的条件；3、甲乙双方子女之间的关系发展变化，并不导致本协议无效或者不生效，即不影响本协议的做为买卖合同的效力。本协议除本条外的其他的条款为一个整体，本条款是一个附加说明条款。八、办理房屋产权证书中资金垫付：甲乙双方办理房屋产权过户登记时，如果涉及到预付资金到政府房地产部分监管账户问题，因乙方已经支付了该房屋的价款，如果不能再次筹措到房屋全款，甲方应按照自身能力分担筹措资金，该筹措双方定义为配合过户的内容之一。但是，乙方应当承担该资金使用期间的相应的费用。九、本协议在双方签字时成立并生效。”
另查，2009年6月28日，案外人天津滨海新城建设发展有限公司与被告吴树华签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议（货币安置）》，约定：吴树华的被拆迁房屋坐落在三槐路街富阳里XXX号，建筑面积43.90平方米，货币安置金额为每平方米8350元，合计458248元。2011年7月27日，案外人滨海置地有限公司与被告吴树华签订《天津市商品房买卖合同》，约定：吴树华购买塘沽（区）京津塘高速延长线南侧天和城XXX号房屋（即本案涉诉房屋），建筑面积112.41平方米，每平方米价格为6790元，总价款为763264元。同日，案外人滨海置地有限公司出具发票，付款方名称为吴树华，支付房款数额为763264元。庭审中，本案当事人均认可为原告张德芳代吴树华支付全部购房款及相关税费、维修基金、所有权预告登记费。
另查，经本院至天津市滨海新区国土资源和房屋管理局查询，滨海新区塘沽天和城XXX号房屋产权人为吴树华。原告张德芳与第三人宋文忠系夫妻关系，原告张德芳名下并无房产登记，第三人宋文忠名下登记仅有一套住房，地址为滨海新区塘沽美晨家园XXX号。被告吴树华与被告赵桂兰系夫妻关系。
本院认为，一，对于原告与二被告签订的《房屋买卖协议》效力问题，因原告与二被告签订该协议的目的为购买涉诉房屋作为双方子女的结婚用房，以被告吴树华的名义自开发商处购买房屋，实际全部购房款、税费等的支付人均为原告张德芳，二被告以开发商出售涉诉房屋的同等价格将涉诉房屋再出售给原告张德芳，本院认为原告与二被告系真实意思表示签订的该协议，且并不违反相关法律禁止性规定，合法有效，当事人应当依照合同约定全面履行己方义务。二被告提出该协议涉嫌欺诈、趁人之危以及内容不对等的问题，因其未能向本院提交证据予以证实，故本院不予支持。二、对于原告主张的被告配合办理产权转移登记手续问题，因双方签订的买卖协议中有明确约定，且原告已经履行了付款义务，故二被告应当配合原告办理涉诉房屋的产权转移登记手续，办理产权转移登记手续的相关费用应由原告承担。至于二被告抗辩称因其房屋拆迁的补偿优惠方式才能以低于市场价的单价购买涉诉房屋，应当由原告给二被告适当补偿的问题，根据庭审当事人的陈述，可以认定因被告吴树华名下富阳里XXX号房屋拆迁，除货币补偿外，吴树华作为被拆迁人有资格以低于市场价的价格购买涉诉房屋，故双方同意以吴树华的该资格与开发商签订买卖合同并购买了涉诉房屋。本院考虑自开发商处购买涉诉房屋确实因吴树华的该优惠资格，且当时购买涉诉房屋的目的是用于原告与二被告的子女结婚用房，故原告与二被告的买卖协议中约定房价明显低于市场价，但现在原告与二被告的子女已经离婚，本院认为原告给予二被告适当补偿较为公平，本院酌定补偿款为30000元。三、原告主张的租金损失24000元、物业费3403元、采暖费2052元，因未能向本院提交相应证据予以佐证，且双方的买卖协议中亦未约定，故本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告吴树华、赵桂兰于本判决生效之日起十日内配合原告张德芳办理滨海新区塘沽天和城XXX号房屋的产权转移登记手续，因办理产权转移登记手续发生的相关费用由原告张德芳承担；
二、如被告吴树华、赵桂兰未按本判决第一项配合办理产权转移登记手续，原告张德芳可自行办理；
三、原告张德芳于本判决生效之日起十日内给付被告吴树华、赵桂兰补偿款人民币30000元；
四、驳回原告张德芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，减半收取200元（原告已交纳），由原告张德芳负担160元，由被告吴树华、赵桂兰负担40元，于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
代理审判员 吕东辉
二〇一四年六月三日
书 记 员 仝 娜