湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）耒民一初字第393号
原告（反诉被告）龙某某，男。
委托代理人曾海霞，湖南丹阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）李某某，男。
被告耒阳市城市建设开发公司。
法定代表人翟付宾，该公司经理。
委托代理人伍尤成，男，1968年3月19日生。
被告（反诉第三人）黎某某，女。
委托代理人谷爱武，男，1968年11月9日生。
原告龙某某诉被告李某某、耒阳市城市建设开发公司、被告黎某某租赁合同纠纷一案，于2013年9月22日向本院提起诉讼。本院受理后，被告李某某于2013年11月12日提起反诉，本院准许后，依法组成合议庭，于2013年12月26日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙某某委托代理人曾海霞，被告（反诉原告）李某某，被告耒阳市城市建设开发公司委托代理人伍尤成，被告（反诉第三人）黎某某委托理人谷爱武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙某某诉称：2010年7月28日，原告龙某某与刘支兰签订了《门面租赁合同》。该合同约定刘支兰将位于耒阳市XX路与XX路交汇处耒阳市兰菊花园红线范围内已建成的临街门面，从XX路往XX路由东往西排列第1-9间门面租赁给原告，租赁期限为20年，自2010年10月1日至2030年10月1日止。前三年的租金为每年207368元。合同签订后，原告于2010年7月28日将笫一年的租金一次性付清给刘支兰。2011年3月23日被告李某某告知原告，刘支兰已于2011年2月22日将上述房屋转让给被告李某某，要求原告与其重新签订租赁合同，2011年2月22日被告李某某与原告龙某某签订《门面租赁合同》，合同内容与原合同一致。合同签订后，原告于2012年1月10日向被告李某某交付了2011年10月1日至2012年4月1日半年的租金。此后被告李某某并未向原告催讨租金，只是一个自称陈列雄的人，称该租赁房屋其有份额，多次要求原告向其交纳租金。在此情况下，原告只能暂缓交付租金。被告李某某从未告知其将上述房产出卖给第三人黎某某，更没有征求原告是否放弃该优先购买权的意见。上述房产是以被告耒阳市城市建设开发公司的名义出卖，而被告耒阳市城市建设开发公司也未告知该房屋出卖的事实，也没征求原告是否放弃该优先购买权的意见。因此，三被告签订的房屋买卖合同侵害了原告依法享有的优先购买权。现请求：1、判决确认被告李某某和被告耒阳市城市建设开发公司与被告黎某某签订的房屋买卖合同无效；2、被告李某某和被告耒阳市城市建设开发公司按与被告黎某某签订合同的价格将租赁物转让给原告。
审理中，原告龙某某变更诉讼请求为：判决三被告连带承担原告因优先购买权受到侵害造成的损失1419807.36元。
原告龙某某为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
证据1、租赁合同。用以证明租赁关系成立，原告因租赁关系而享有优先购买权。
证据2、商品房销售卡、商品房买卖合同2份。用以证明被告耒阳市城市建设开发公司将上述租赁房屋卖给了被告黎某某。房价每平方米2168元，共卖了869.98万元。
证据3、门面买卖协议。用以证明被告李某某将上述租赁房屋卖给了被告黎某某，买卖价格与被告耒阳市城市建设开发公司的买卖价格不相同。
被告李某某对原告龙某某提交的证据，发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但因原告已两年未交租金，该合同早已自动解除。证据2中的门面实际上是以每平方米3800元，二楼房屋是以每平方米1800元的价格出售的。合同上是以每平方米2168元出售的，目的是为了少交税。但后来还是按评估价高于3800元每平方米交纳的税。证据3中2012年10月1日签订的协议是被告李某某签的名，未签署日期的协议不是被告李某某签的名。
被告耒阳市城市建设开发公司对原告龙某某提交的证据，发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2的买卖价格不清楚，其价格是由他们双方协商的。证据3应以2012年10月1日签订的协议为准。
被告黎某某对原告龙某某提交的证据，发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2中的房屋买卖面积是以实际丈量的面积为准。证据3应以2012年10月1日签订的协议为准。
被告（反诉原告）李某某答辩并反诉称：2010年7月28日，原告（反诉被告）龙某某与刘支兰签订了《门面租赁合同》，并向刘支兰交纳了2010年10月1日至2011年10月1日止一年的租金是实。后刘支兰因资金周转紧缺，于2010年10月18日与耒阳市兰菊花园办理了退房、退款手续，耒阳市兰菊花园在没有对该门面处置前，于同年10月22日与原告（反诉被告）龙某某重新签订了一份《门面租赁合同》，合同内容与原合同一致。合同中约定，原告（反诉被告）如未按合同规定的时间向被告交纳租金延期间加付5﹪的违约金。如连续拖欠一个月租金，视为原告（反诉被告）自动解除租赁合同，所欠租金以原告（反诉被告）实物抵扣。合同签订后，原告（反诉被告）龙某某向被告（反诉原告）李某某交纳了2011年10月1日至2012年4月1日半年租金103680元。被告（反诉原告）李某某委托其合伙人陈列雄向原告（反诉被告）催讨房屋租金，原告（反诉被告）拒不交纳租金，同时多次向原告（反诉被告）送达并张贴了催收租金和退房的书面函，又于2012年10月24日通过湖南教正律师事务所向原告（反诉被告）下达了律师催告函，但原告（反诉被告）龙某某仍然无动于衷，拒不交纳租金，也不退出租赁物。截止2012年10月1日拖欠被告（反诉原告）李某某租金103680元。综上，原告（反诉被告）龙某某拒不交纳租金，构成违约，已自动解除租赁合同，且被告（反诉原告）李某某曾多次征求原告（反诉被告）龙某某是否购买租赁物的意见，原告（反诉被告）龙某某却以没有钱买不起为由而告终。请求驳回本诉原告对本诉被告李某某的诉讼请求，并提出如下反诉请求：1、确认耒阳市兰菊花园股东与反诉第三人黎某某于2012年10月28日签订的门面买卖合同有效；2、判令反诉被告龙某某向反诉原告李某某支付租金103680元，并按所欠租金的5﹪支付违约金；3、确认反诉被告龙某某与反诉原告李某某2010年10月22日签订的租赁合己自动解除；5本案反诉诉讼费由反诉被告龙某某负担。
被告（反诉原告）李某某为支持其辩解主张和反诉请求，向本院提交了下列证据：
证据4、兰菊花园门面买卖协议书。用以证明耒阳市兰菊花园与刘支兰签订了门面买卖合同。
证据5、6、报告、收条。用以证明刘支兰将门面退回给兰菊花园及退款的事实。
证据7、租赁合同。用以证明耒阳市兰菊花园与原告（反诉被告）龙某某签订了租赁合同。
证据8、收款收据。用以证明原告（反诉被告）龙某某仅交纳了半年租金的事实。
证据9、10、11、12、13、照片。用以证明耒阳市兰菊花园派陈列雄催交房租的事实。
证据14、邮件、律师催告函。用以证明律师对原告（反诉被告）龙某某下达了律师函。
证据15、房屋买卖协议。用以证明耒阳市兰菊花园与被告（反诉第三人）黎某某之间签订了房屋买卖协议。
证据16、录音。用以证明被告（反诉原告）李某某已将原告（反诉被告）租赁的门面要出售的事实告知了原告（反诉被告）龙某某，但其放弃了购买权。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）李某某提交的证据，发表如下质证意见：对证据4、5、6的真实性、合法性无异议，但与本案无关。对证据7、8无异议。证据9、10、11、12、13不能证明被告（反诉原告）李某某向原告（反诉被告）龙某某催交房租的事实。证据14中不能证实已合法送达给了原告（反诉被告）龙某某，因为邮件回单是复印件，不能证明其真实性，该函恰恰证明合同不是自动解除的。证据15签订协议是实，但如何履行原告（反诉被告）不清楚。证据16原告（反诉被告）不清楚该证据形成的时间，优先权不是任意优先权，而是在同等条件下的优先权，从该证据看被告（反诉原告）李某某告知义务的方式不对，应以书面形式形成表现。该证据不能证明已经以同等条件下通知原告（反诉被告）龙某某，也不能证明原告（反诉被告）龙某某放弃了购买权。
被告耒阳市城市建设开发公司、被告（反诉第三人）黎某某对被告（反诉原告）李某某提交的证据均无异议。
被告耒阳市城市建设开发公司辩称：耒阳市兰菊花园是挂靠于被告耒阳市城市建设开发公司，其有自主经营权，有权处置自已的房产，被告耒阳市城市建设开发公司不予干涉，买卖关系与本公司无关。
被告耒阳市城市建设开发公司未提供证据。
被告黎某某辩称：在耒阳市兰菊花园已向原告龙某某告知了其具有优先购买权，而其不予购买的情况下，被告黎某某才与兰菊花园签订了房屋买卖合同，且已经办理了房屋产权所有权证。被告黎某某至今尚未收到原告龙某某的房屋租金，严重侵害了被告黎某某的合法利益。
被告黎某某未提供证据。
经审查，本院对本案证据作如下认定：各方当事人对证据1、2、5、7无异议，且证据本身的来源、形式符合法律规定，内容真实，可以作为定案依据。证据3、4、6、8、15符合证据规则，本院予以采信。证据9、10、11、12、13、14、16其证据形式不符法律规定，不能达到被告（反诉原告）李某某的证明目的，本院不予采信。
经审理查明：耒阳市兰菊花园未进行工商注册登记，被告（反诉原告）李某某、被告（反诉第三人）黎某某、案外人刘支兰均系耒阳市兰菊花园股东，挂靠于被告耒阳市城市建设开发公司。耒阳市兰菊花园在位于耒阳市城北路与白沙路交汇处开发建设成9间临街门面房屋。2010年7月28日，原告（反诉被告）龙某某与案外人刘支兰签订了《门面租赁合同》，该合同约定，刘支兰将上述临街门面房屋租赁给原告（反诉被告）龙某某管理使用，租赁期限为20年，自2010年10月1日至2030年10月1日止，前三年的租金为每年207368元。合同签订后，原告（反诉被告）龙某某于2010年7月28日将笫一年的租金一次性付清给刘支兰。2010年10月18日，案外人刘支兰因资金周转困难与兰菊花园办理了退房、退款手续，将上述房屋退回给了耒阳市兰菊花园。同年10月22日，耒阳市兰菊花园与原告（反诉被告）龙某某重新签订了一份《门面租赁合同》，合同内容与原合同一致。合同中约定，原告（反诉被告）如未按合同规定的时间交纳租金拖延期间加付5﹪的违约金，如连续拖欠一个月租金，视为原告（反诉被告）自动解除租赁合同，所欠租金以原告（反诉被告）的实物抵扣，被告（反诉原告）李某某作为出租方在合同上签名，并加盖了耒阳市兰菊花园印章。2012年1月10日，原告（反诉被告）龙某某向被告（反诉原告）李某某交纳了2011年10月1日至2012年4月1日半年租金103680元。后陈列雄曾多次向原告龙某某催收房屋租金，原告拒绝支付。2012年10月1日，被告（反诉原告）李某某及其他股东与被告（反诉第三人）黎某某签订了《门面买卖协议书》，约定将原告（反诉被告）龙某某承租的位于耒阳市城北路与白沙路交汇处9间临街门面房屋以每平方米3800元的价格出卖给被告黎某某。同月28日，被告耒阳市城市建设开发公司与被告（反诉第三人）黎某某又签订了一份《商品房买卖合同》，约定将原告（反诉被告）龙某某承租上述临街门面房屋以每平方米2168元的价格出卖给被告（反诉第三人）黎某某。被告（反诉第三人）黎某某并于同年12月26日将该房办理了房屋产权证。
本案在审理过程中，本诉原告龙某某与本诉被告黎某某达成和解协议，约定在2014年5月31日前本诉原告龙某某将承租的房屋交付给本诉被告黎某某。本诉原告龙某某于2014年4月18日申请撤回对本诉被告黎某某、耒阳市城市建设开发公司的起诉，本院依法裁定予以准许。
本院认为：出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。原告（反诉被告）龙某某与被告（反诉原告）李某某在平等自愿的基础上所签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，对此，双方己形成租赁合同关系。关于本诉部分，被告李某某在转让租赁物前，有告知原告龙某某在同等条件下享有购买权利的法定义务。同等条件下的告知义务，应包括告知出卖房屋的时间、范围、价款、付款方式等内容。虽然被告李某某与被告黎某某签订房屋转让价款为3800元／平方米，但该房屋在实际转让时，以被告耒阳市城市建设开发公司的名义与被告黎某某签订的房屋转让价款为2168元／平方米，被告李某某未能将该同等条件优先购买内容告知原告龙某某，且其在本案中所列举的证据不能完全证实其已履行了该项法定的通知义务，侵害了原告的优先购买权，对原告因此造成的损失，被告李某某应当承担赔偿责任。原告主张其优先购买权损失，应以被告李某某与被告黎某某签订房屋转让价款为3800元／平方米与被告耒阳市城市建设开发公司与被告黎某某签订房屋转让价款为2168元／平方米的差额为依据，与租赁房屋实际面积869.98平方米之积，即1419807.36元，该请求数额过高，本院考虑到原告已与被告黎某某、耒阳市城市建设开发公司达成了和解协议，根据本案的其他实际情况酌情确定。关于反诉部分，反诉被告龙某某虽然已交纳了2011年10月1日至2012年4月1日半年租金103680元，依约还应向反诉原告李某某交纳2012年4月1日至2012年10月1日半年租金103680元，但反诉被告龙某某拖欠未交，应当承担违约责任，反诉原告李某某要求反诉被告龙某某支付拖欠的租金，并按所欠租金的5﹪支付违约金计人民币5184元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。反诉原告李某某要求确认耒阳市兰菊花园股东与反诉第三人黎某某所签订的门面买卖合同有效，与本案不属同一法律关系，可另行提起诉讼。反诉原告李某某要求确认与反诉被告龙某某于2010年10月22日签订的租赁合己自动解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但鉴于反诉被告龙某某与反诉原告李某某均表示同意解除租赁合同关系，且事实上该租赁物已出卖给反诉第三人黎某某，反诉被告龙某某也同意将租赁房屋交付给反诉第三人黎某某，可视为反诉原告李某某与反诉被告龙某某对解除租赁合同关系形成了合意，本院应予照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、笫九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）龙某某与被告（反诉原告）李某某于2010年10月22日签订的《门面租赁合同》；
二、被告李某某赔偿原告龙某某损失105000元；
三、反诉被告龙某某给付反诉原告李某某租金103680元、违约金5184元，合计108864元；
四、驳回反诉原告李某某的其他反诉请求。
上列二、三项相抵后，原告（反诉被告）龙某某应付给被告（反诉原告）李某某3864元，限在本判决生效之日起5日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费21775元，由原告龙某某负担，反诉案件受理费1186元，由反诉原告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判长 朱田生
审判员 罗永生
审判员 谢任群
二〇一四年五月二十日
书记员 刘小容
校对责任人：朱田生打印责任人：刘小容
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
笫九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。