杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭下民初字第02383号原告：杭州德益贸易有限公司。法定代表人：章桂君。委托代理人：张顺洪、唐若兰（实习)。被告：陈明仙。原告杭州德益贸易有限公司为与被告陈明仙房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年12月18日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周如庆独任审判，后因案情复杂，依法转为普通程序，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告杭州德益贸易有限公司到庭参加诉讼，被告陈明仙经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州德益贸易有限公司诉称，2014年5月5日，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于杭州市建国北路XXX号、XXX-X号两间营业房租给被告，租期起止日期为2014年5月6日至2019年5月20日，租金支付方式为每一年一个季度一付，第一年租金为人民币220000元，需分别于2014年5月5日，2014年8月5日，2014年11月5日，2015年2月5日支付租金人民币55000元。逾期支付租金，每逾期一日，支付人民币1300元违约金。合同还约定被告未能按期付清租金超过15天的，则除了按约定支付违约金外，原告还可与被告解除合同，收回房屋并不退回被告已支付的押金。被告应于2014年5月5日支付第一期人民币55000元租金，但其直到2014年6月3日才支付。之后，被告又未按合同约定按时于2014年8月5日支付第二期租金55000元，经催讨后，被告于2014年8月25日向原告支付38000元租金，其尚未支付的17000元租金，在原告于2014年9月9日委托浙江南方中辰律师事务所向被告发出（2014）浙南律函字第56-1号律师函，要求其支付租金及违约金，并多次与被告交涉后，被告陆续于2014年10月20日，2014年10月23日向原告支付欠付租金11000元和6000元。2014年11月5日，被告应向原告支付第三期租金55000元，但被告直到2014年11月14日才向原告支付28000元租金，至今仍有27000元租金未付。被告与原告签订合同后，未按合同约定履行，根据合同第十三条第三项约定，原告请求解除与被告之间签订的房屋租赁合同，由被告承担违约责任并不退回被告已支付的押金。为维护原告的合法权益，故诉讼来院，请求判令：1.被告立即向原告支付拖欠的租金人民币27000元；2.被告立即向原告支付至房屋腾退之日止的逾期违约金人民币210600元（每日计人民币1300元，暂计至2014年12月31日）；3.解除被告与原告签订的《房屋租赁合同》；4.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确违约金暂计算至2015年6月30日；庭后，原告补充陈述称，经核实，被告已于2015年2月5日付清拖欠的租金27000元，故撤回第一诉讼诉讼请求。被告陈明仙未作答辩。原告杭州德益贸易有限公司为证明自己的主张向法院提交了如下证据：1.房屋租赁合同1份，证明2014年5月5日原、被告签订了房屋租赁合同，约定了租金、租期及违约责任等事宜。2.律师函1份、EMS快递单据1份，证明原告曾于2014年9月9日向被告发律师函催讨租金的事实。3.收款收据3份，证明被告向原告方支付了第一、二期租金及第三期部分租金的事实。4.逾期违约金计算清单1份，证明被告应付的违约金的计算方式。上述证据经庭审出示，被告未到庭发表质证意见，系放弃相应权利。本院审核后认为，原告能提交证据原件，证据之间能相互印证，故均予以确认。被告陈明仙未向本院提交证据。根据原告方的陈述以及本院确认有效的证据，本院认定案件事实如下：2014年5月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于杭州市建国北路XXX号、XXX-X号两间营业房租给被告，租期起止日期为2014年5月6日至2019年5月20日，租金支付方式为每一年一个季度一付，第二年起改为半年一付，即每年的5月5日、11月5日为支付房租日，第一年租金为人民币22万元。逾期支付租金，每逾期一日，支付人民币1300元违约金。合同还约定被告未能按期付清租金超过15天的，则除了按约定支付违约金外，原告还可与被告解除合同，收回房屋并不退回被告已支付的押金。被告于2014年6月3日支付第一期租金55000元，于2014年8月25日向原告支付第二期租金38000元，对尚未支付的17000元租金，原告于2014年9月9日委托浙江南方中辰律师事务所向被告发出（2014）浙南律函字第56-1号律师函，要求被告支付拖欠的租金及违约金，后被告于2014年10月20日、23日分别向原告支付租金11000元和6000元。2014年11月14日，被告支付第三期租金28000元，后于2015年2月5日付清剩余的租金27000元。本院认为，原、被告间的房屋租赁关系明确，双方理应按照租赁合同的约定履行各自的义务。被告未按约及时支付租金，显属违约，故本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。庭后，原告明确放弃主张被告支付27000元租金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以确认。原、被告双方在合同中约定，承租人未按期付清租金超过15天的，出租人有权解除合同，故原告主张解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院亦予支持。原告另要求被告按合同约定的每天1300元支付违约金，根据法律规定，违约金应以违约行为所造成的实际损失为衡量标准，不得过高。在本案中，原告未举证证明被告的违约行为已造成原告除利息损失之外的其他损失，违约金当以被告逾期付款所造成的利息损失为考量依据，故合同约定的违约金标准明显过高，依法应予减少，本院以银行同期贷款基准利率为基础，结合本案的实际情况，酌定违约金按年利率12%计算为宜。合同约定租金的支付期限及方式为“第一年一个季度一付，第二年起改为半年一付。即每年的5月5日、11月5日为支付房租日”，以此类推，第一年的8月5日亦应为租金付款日，被告应于2014年5月5日支付第一期租金55000元，计至实际付清日即2014年6月3日，逾期29天，违约金为55000×12%÷360×29=””531.67元；被告应于2014年8月5日支付第二期租金55000元，被告于8月25日支付38000元，逾期20天，违约金为55000×12%÷360×20=”366.67元，被告于10月20日又支付11000元，逾期56天，违约金为17000×12%÷360×56=317.33元，被告于10月23日付清剩余6000元，逾期3天，违约金为6000×12%÷360×3=6元；被告应于2014年11月5日支付第三期租金55000元，但被告于2014年11月14日支付28000元，逾期9天，违约金为55000×12%÷360×9=”””165元，被告拖欠的租金27000元，从2014年11月15日开始计算至2015年2月5日，逾期83天，违约金为27000×12%÷360×83=747元；以上三期逾期支付租金的违约金合计为2133.67元。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃诉讼权利的行为，因此产生的不利后果应由其自行承担，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告杭州德益贸易有限公司与被告陈明仙于2014年5月5日就杭州市建国北路XXX号、XXX-X号营业用房签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告陈明仙应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州德益贸易有限公司逾期付款违约金2133.67元；三、驳回原告杭州德益贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4864元（原告已预交），由原告杭州德益贸易有限公司负担4820元，被告陈明仙负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4864元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  叶东晓代理审判员  周如庆人民陪审员  施伯华二〇一五年七月一日代书 记员  陈腾超