湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第7219号
原告（反诉被告）徐新民。
委托代理人肖曙光，长沙市望城区宏大法律服务所法律工作者。
委托代理人刘婧，湖南楚一律师事务所律师。
被告（反诉原告）ＸＸ平。
委托代理人邹承道，湖南天地人律师事务所律师。
被告刘新发。
委托代理人刘阳，系被告刘新发儿子。
委托代理人郭亚丹，湖南人和人律师事务所律师。
被告刘阳。
原告徐新民诉被告ＸＸ平、刘新发房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中，被告ＸＸ平对原告徐新民提起了反诉，另原告徐新民申请追加刘阳为本案被告参与案件审理，本院审查均予以准许后，决定将本诉与反诉合并审理，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐新民及其委托代理人肖曙光、刘婧，被告（反诉原告）ＸＸ平及其委托代理人邹承道，被告刘新发的委托代理人刘阳、郭亚丹，被告刘阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）徐新民诉称：2011年3月14日，原告与陈祥签订合同，租赁原告位于长沙市岳麓区咸嘉湖西路麓谷燕园一楼门面，其中一楼301㎡，单位80元／㎡.月。2013年6月25日，被告刘阳、ＸＸ平受让陈祥与原告的一楼合同内301㎡门面的权利义务，并经原告的委托人周海波认可，2015年5月9日，刘阳和被告ＸＸ平因已拖欠两个月租金向原告书面承诺，在2015年5月27日前交清房租，并保证以后不会再出现拖欠情况，不论怎样经营均由担保人担保以后租金支付，该承诺由刘新发作信用担保签字。2015年5月26日，刘阳与被告ＸＸ平签订转让协议，由被告ＸＸ平受让刘阳在原租赁合同中的权利义务，其中租金标准为95.27元／月.㎡，该转让经过了原告的书面同意，但自2015年5月26日起至今，被告ＸＸ平一直拖欠原告的租金未偿，严重违反了合同约定的第三条“欠费超过15天，双方一致同意视同乙方自愿放弃租赁合同，乙方所交租房保证金不予退还，甲方可另行安排经营或者出租给第三方，乙方不得有任何异议，如果造成其他影响和损失，乙方承担一切损失和法律责任”之规定，原告依约有权解除合同并另行出租，并有权要求被告ＸＸ平承担合同解除后三个月租金损失的责任。被告刘新发系刘阳和ＸＸ平租赁合同履行的担保人，现被告ＸＸ平未履行支付租金的义务，被告刘新发应对ＸＸ平欠付租金及造成原告的损失承担连带责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除与被告ＸＸ平的租赁合同，腾空长沙市岳麓区咸嘉湖西路麓谷燕园一楼（车之翼）七个门面；2.被告ＸＸ平按月租金28776元的标准自2015年5月27日起计至判决生效之日止（其中至2015年10月27日止为143381元）向原告支付租金；3.被告ＸＸ平赔偿合同解除后闲置三个月期间损失86028元；4.被告刘新发对被告ＸＸ平欠付原告租金及造成原告的损失承担连带支付责任。在本案审理过程中，原告（反诉被告）徐新民追加刘阳为本诉被告后，将其诉讼请求相应地进行变更：（一）请求将原起诉状第2、3项诉讼请求变更为：1.被告ＸＸ平、刘阳支付2015年10月30日之前拖欠的租金277764元；2.被告ＸＸ平、刘阳从2015年11月l日起计至法院判决确定解除租赁合同时间之日止的租金（按照租赁合同约定的月租金28776元的标准支付）；3.被告ＸＸ平、刘阳从判决确定解除租赁合同之次日起至涉案门面实际腾空交付原告之日止的租金损失（按照每月28776元的标准计算，从2016年6月1日起按照每月30394元的标准计算）；4.被告刘新发对被告ＸＸ平、刘阳所欠原告租金及造成原告的租金损失承担连带责任。
被告（反诉原告）ＸＸ平辩称：一、双方约定的租赁标的是七个门面，至今被告ＸＸ平未收到被告收到的该门面的所有权证书，被告有理由怀疑本案租赁标的物存在权利瑕疵。二、导致双方租赁关系中断系原告于2015年9月3日强行断电致被告无法营业直接关门，同年10月23日又将该租赁门面的钥匙收回，客观上被告从9月3日已无法正常经营。三、被告ＸＸ平于2015年6月30日、8月15日分两次共向原告转账52000元，其房租应已交至2015年7月10日，并不是原告所诉称的房租交至2015年5月27日。四、关于租金标准，原、被告双方曾达成口头协议，暂时不按照原租赁合同的规定计算，而是确定一年不涨租金，故2015年的房租标准应是89.88元／月.㎡，而不是原告所主张的95.27元／月.㎡。五、双方租赁关系的中断原因在原告方，故原告诉称的门面闲置费无任何依据。
本诉被告刘新发辩称：一、被告刘新发不是租赁合同的当事人，其作为担保人仅担保2015年5月12日之前的两个月的租金支付，之后ＸＸ平已支付该两个月租金，承诺书中约定的刘新发担保的租金不再欠付，无需承担担保责任。二、承诺书中最后一段，是由原告自行添加，在承诺书签订当日，担保人没有承诺担保之后租金的支付，之后刘新发的儿子刘阳已从合伙中退出，已没有进行担保的基础，不存在为他人担保。
被告刘阳辩称：门面是我和ＸＸ平一起租的，2015年5月26日我与ＸＸ平、徐新民三方签订了转让协议，将我的50%股份转给了ＸＸ平，并且取得了徐新民的同意。
被告（反诉原告）ＸＸ平反诉称：反诉原告接手转让的长沙市岳麓区车之艺汽车美容馆从2015年6月开始经营，办理会员卡的客户约六百人，月平均营业额约为95824元。反诉原告于2015年6月30日、8月15日通过银行向反诉被告分别转账25000元、27000元，其房租已缴纳至2015年7月10日。但2015年9月3日，反诉被告不顾反诉原告刚接手经营的情况，强行将正在营业的门店断电，导致反诉原告无法再营业，之后又将门面钥匙强行收回，导致反诉原告的经营设备及物品被锁在店内至今。反诉原告认为，其刚接手经营该汽车美容馆，房租已交至2015年7月份，也一直就房租问题在与反诉被告协商解决，但反诉被告强行断电的行为导致反诉原告直接关门，不能营业，损害了反诉原告的合法权益，故特提出以上反诉，请求判令：1.反诉被告退还租赁保证金10万元；2.反诉被告赔偿2015年9月3日强行断电造成的经营损失373713.6元（以反诉原告月平均营业额95824元为标准暂计算至2015年12月30日）、会员卡充值损失25840元、门面转让损失16万元；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）徐新民辩称：反诉原告陈述的事实和理由不存在：1.反诉原告没有向反诉被告缴纳保证金，现反诉被告存有保证金的欠条。2.反诉原告陈述的断电是不存在的，反诉原告和其他租户门面系共用开关，这些租户包括银行及电信公司等，要断电必须一起断电，但这种情况是不可能存在的。3.反诉原告称反诉被告收取钥匙没有事实根据，门面的装修是由原承租户陈祥装修的，部分转让给ＸＸ平和刘阳，钥匙一直是由ＸＸ平持有，反诉被告不可能在其经营期间收取钥匙。4.反诉原告主张的营业损失没有证据证明，反诉被告至今不清楚反诉原告每天的经营收入及成本，即使有损失也是反诉原告自己的行为造成，与反诉被告无关。
本诉被告刘新发、刘阳均述称对原告（反诉被告）徐新民的反诉无意见。
为支持其本诉诉讼主张及反诉抗辩主张，原告（反诉被告）徐新民向本院提交了以下证据材料：
证据一、涉案铺面房屋产权证、涉案铺面业主常住人口登记卡，拟证明徐新民拥有出租门面的权利；
证据二、房屋租赁合同、《长沙岳麓区车天下汽车服务广场转让协议》、《长沙市岳麓区车之翼汽车美容生活馆转让协议》，拟证明2015年5月26日ＸＸ平租赁了徐新民出租的门面，徐新民已经履行了租赁合同的义务；
证据三、《麓谷燕园一楼汽车美容店门面租赁合同》、承诺书、通知函，拟证明ＸＸ平未依约支付租金，刘新发对租金提供担保的事实，ＸＸ平违反合同约定，原告有权收回门面，刘新发有义务对ＸＸ平欠付的租金承担连带保证责任
证据四、押金的欠条，拟证明原合同的保证金不是由ＸＸ平缴纳，合同约定由陈祥缴纳但一直未交。
证据五、门面开关照片一组，拟证明徐新民不可能单独控制涉案门面电闸开关和持有涉案门面钥匙的事实。
被告（反诉原告）ＸＸ平对原告（反诉被告）徐新民的证据质证认为：对证据一的真实性、合法性及证明目的有异议。对证据二的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据恰恰说明ＸＸ平是从2015年6月10日开始承租徐新民的门面。对证据三中的《麓谷燕园一楼汽车美容店门面租赁合同》、《通知函》的真实性无异议；对证据三中的《承诺》的真实性有异议，最后一句话的笔迹与前面的书写存在明显差别；另对证据三的证明目的均有异议，不能证明ＸＸ平拖欠租金的事实，恰恰说明ＸＸ平于2015年6月30日、7月1日分两次共向徐新明转账52000元，租金缴纳至7月月10日；同时，根据《通知函》的规定徐新民有权对涉案铺面随时进行关停。对证据四的真实性、合法性及关联性有异议，该欠条不能认定系陈祥亲笔所写，且对该欠条的内容是否为陈祥的真实意思表示存在疑问，时隔四年陈祥仍未交保证金也不符合常理。对证据五的真实性、合法性及关联性均有异议，从照片本身不能看出开关系ＸＸ平经营的门面开关，ＸＸ平对其门面电闸开关不具有管理控制权利，相反徐新民具有该权利，另徐新民于2015年10月23日已将涉案面门收回。
本诉被告刘新发、刘阳对原告（反诉被告）徐新民的证据质证认为：对证据一的真实性、合法性及关联性均有异议。对证据二认为刘新发不是合同的当事人，不清楚合同内容，故不予质证。对证据三中的《麓谷燕园一楼汽车美容店门面租赁合同》不予质证，因系徐新民与ＸＸ平所签署，刘新发不知情；对证据三中的《通知函》质证意见同ＸＸ平；对《承诺》的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据是由原告肆意篡改的，内容不是案件当事人的真实意思表示；与本案诉争的租金无关，《承诺》中的欠付租金已经缴纳，《承诺》最后一句话的笔迹颜色及书写格式与之前的内同不符合，最后一句话不能表达刘新发的真实意思，实际上刘新发只担保两个月的租金。对证据四的真实性、合法性及关联性均有异议，落款的字迹与之前陈祥的字迹不符合，原告系恶意混淆并且提供伪造的证据。对证据五的证明目的有异议，一楼门面的所有开关都是在二楼，原告可以通过二楼来关一楼的电。
为支持其本诉抗辩主张及反诉诉讼主张，被告（反诉原告）ＸＸ平向本院提交了以下证据材料：
证据1，营业执照、居民身份证，拟证明被告的主体资格；
证据2，《房屋租赁合同》、《长沙岳麓区车天下汽车服务广场转让协议》、《长沙市岳麓区车之翼汽车美容生活馆转让协议》、《麓谷燕园一楼汽车美容店门面租赁合同》，拟证明双方租赁期限从2013年6月l0日至2019年5月31日，租赁保证金10万元、转让费16万元；同时，根据徐新民与陈祥的房屋租赁合同第15条第3项和第11条第12项可得知原告出租行为存在权利瑕疵。
证据3，水、电、物业费收据，拟证明ＸＸ平缴纳电费至2015年8月底，徐新民于20l5年9月3日强行断电，导致ＸＸ平不能继续经营；
证据4，长沙先导农商行、工行借记卡明细清单、中国银行借记卡明细清单，拟证明ＸＸ平于2015年6月30日、8月l5日向原告打款25000元和27000元，其房租已缴至2015年7月10日；
证据5，《说明》，拟证明ＸＸ平经营的汽车美容店月均营业额为95824元；
证据6，《物品明细单》，拟证明ＸＸ平存留于租赁门面的设备、物品价值为135294元；
证据7，《贵宾卡充值登记表》，拟证明在被告处办卡充值的会员约六百户（卡号从80×××12），未消费金额约为25840元。
原告（反诉被告）徐新明对ＸＸ平的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性及关联性无异议。对证据2中的《房屋租赁合同》、《长沙岳麓区车天下汽车服务广场转让协议》、《长沙市岳麓区车之翼汽车美容生活馆转让协议》的真实性无异议，对关联性有异议；对证据2中的《麓谷燕园一楼汽车美容店门面租赁合同》的真实性有异议，我方提供的合同是徐新民与ＸＸ平、刘阳签订，ＸＸ平提交的没有刘阳的签名，并且ＸＸ平并没有支付租赁保证金10万元，转让费16万元与徐新明无关，徐新民不知情。对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，收据没有单位的公章，无法核实其来源和费用的真实性，对不能继续经营的证明目的也有异议。对证据4的真实性无异议，证明目的有异议，该两笔钱的缴纳只能算补交之前的租金，根据证据2中的《门面租赁合同》，该款系计算至2015年6月10日的租金。对证据5的真实性、合法性及关联性有异议，系ＸＸ平单方制作。对证据6的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，系ＸＸ平单方制作。对证据7的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，系ＸＸ平单方制作。
本诉被告刘新发、刘阳对ＸＸ平的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性及关联性无异议。对证据2、3，我方不是经营者和承租人，不予质证。对证据4的真实性、合法性及关联性无异议，恰好证明在《承诺》签订之后被告方履行了支付义务。对证据5至7的真实性、合法性及关联性无异议。
2015年12月15日，本诉被告刘新发向本院提交了《司法鉴定申请书》，要求对原告提交的证据材料《承诺》中最后一句“不论怎样经营均由担保人担保以后租金支付”的笔迹与《承诺》中的其他文字是否是同一时间书写进行鉴定，本院依法审查予以准许后于2016年4月27日委托湖南大学司法鉴定中心对此进行鉴定，该中心于2016年6月30日作出了湖大司鉴中心〔2016〕文鉴字第174号司法鉴定意见书。
原告（反诉被告）徐新民对此质证认为：对其真实性、合法性无异议，司法鉴定结论与我方的法庭陈述一致，后续的字加上是经过了双方同意的。
被告（反诉原告）ＸＸ平对此质证认为：对其真实性、合法性无异议，但该司法鉴定意见书与ＸＸ平无关。
本诉被告刘新发、刘阳对此质证认为：无异议。
对原告（反诉被告）徐新民提交的证据材料结合被告（反诉原告）ＸＸ平及本诉被告刘新发、刘阳的质证意见，本院作如下认证：关于证据一，系国家行政机关在其职权范围内所作的相关证件材料，且该证据材料能反映涉案房屋的权属情况，故本院依法予以采信。关于证据二，ＸＸ平对其真实性、合法性无异议，而刘新发、刘阳放弃其质证权利，故对证据二的真实性、合法性本院予以确认，对其证明能力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。关于证据三，其中的《麓谷燕园一楼汽车美容店门面租赁合同》，ＸＸ平对其真实性无异议，而刘新发、刘阳放弃其质证权利，故对其真实性、合法性本院予以确认，对其证明能力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释；其中的《通知函》，ＸＸ平、刘新发、刘阳对其真实性无异议，故对证据二的真实性、合法性本院予以确认，对其证明能力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释；其中的《承诺》，因ＸＸ平、刘新发、刘阳对其真实性有异议，且刘新发对此提出了相关鉴定申请，故对该证据的认证将结合湖大司鉴中心〔2016〕文鉴字第174号司法鉴定意见书在“本院认为”部分予以阐释。关于证据四，虽ＸＸ平、刘新发、刘阳对其真实性有异议，但他们均未提交有效证据予以反驳或在举证期内提交相关鉴定申请，故依法应予采信。关于证据五，对其真实性本院予以确认，对其证明能力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。
对被告（反诉原告）ＸＸ平提交的证据材料结合原告（反诉被告）徐新民及本诉被告刘新发、刘阳的质证意见，本院作如下认证：关于证据1，系国家行政机关在其职权范围内所作的相关证件材料，且该证据材料能反映涉案当事人的基本情况，故依法予以采信。关于证据2，因徐新民对其真实性无异议，而刘新发、刘阳放弃其质证权利，故对其真实性予以确认，对其对其证明能力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。关于证据3，无正式发票予以佐证，且无相关收款方的盖章，其真实性难以核实，故本院不予采信。关于证据4，对其真实性予以确认，对其证明能力将结合其他有效证据在“本院认为”部分予以阐释。关于证据5-7，系ＸＸ平经营的长沙市岳麓区车之翼汽车美容馆单方制作打印的材料，并无第三方的参与、见证或认证，其随意性较大，其真实性难以核实，故对证据5-7依法不予采信。
本院对湖大司鉴中心〔2016〕文鉴字第174号司法鉴定意见书结合各方当事人的质证意见认证如下：上述鉴定意见书系在各方当事人共同参与下，并经本院依法委托具有鉴定资质的鉴定机构所出具，故依法应予采信。
综合上述有效证据及庭审当事人的陈述，本院查明案件如下事实：
2011年3月14日，徐新民（出租方-甲方）与案外人陈祥（承租方-
乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于长沙市岳麓区望城坡经济技术开发区燕山公寓（麓谷燕园）的房屋，租赁面积为一楼的174㎡（租金单价为80元／㎡.月）、二楼的936.45+100㎡（租金单价为48元／㎡.月），第三年起按每年加6%递增单价计算租金；租期自2011年6月1日起至2019年5月31日止，共计8年；该房屋用途为商业，乙方在租赁期内用于：乙方所租的一楼大部分用于门厅、汽车美容等，隔楼（夹层）全部用于中西餐饮、休闲。该合同第五条还约定，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10万元，租赁期满后或者合同正常解除后，甲方将保证金返还给乙方，若乙方发生其他欠费或者其他违约金，甲方可将保证金扣除相关费用后将余款返还给乙方。同时，在合同文本末尾处，双方增加内容：“本合同之处新增加铺面一层前面127㎡（单价为80元／㎡.月），厨房增加面积为30㎡（单价为为48元／㎡.月），同时使用。”同日，陈祥向徐新民出具了《欠条》，内容为：“今欠徐新民押金拾万元整，在2011年7月1日前还清（租赁保证金）。”2015年12月28日，陈祥又在该《欠条》加注了说明，内容为：“由于资金紧张一直未交租保证金的。”
2013年6月25日，案外人陈祥（转让方-甲方）、刘阳（受让方-乙方）与徐新民（房东-
丙方）签订了《长沙市岳麓区车天下汽车服务广场转让协议》，内容为：“甲乙丙三方经友好协商，就甲方位于长沙市岳麓区雷锋西大道与咸嘉湖西路交叉十字路口麓谷燕园楼盘一楼车天下汽车服务广场整体转让事宜达成如下协议：一、丙方同意甲方将位于长沙市岳麓区雷锋西大道与咸嘉湖西路交叉十字路口麓谷燕园楼盘一楼门面的汽车美容维修服务广场转让给乙方使用经营，整体面积为301㎡，共7个门面，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋合同中所享有的权利和义务。二、丙方已与甲方签订了租赁合同，租期到2019年6月30日止，租金为每半年交付一次。该汽车美容维修中心转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有租赁合同中所规定的条款，并且每半年定期缴纳租金及该合同中所约定的应由甲方缴纳水电费及其他各项费用，甲方不承担原车天下房屋租赁合同的义务。三、乙方须于2013年6月12日之前一次性向甲方支付转让费共计人民币15万元；转让后，该汽车美容维修中心现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。四、甲方应协助乙方办理工商税务等相关证件的过户手续，相关费用由乙方负责。……”该协议乙方有刘阳和ＸＸ平签名，丙方由徐新民的代理人周海波签名。该协议签订后，涉案汽车美容店即由ＸＸ平、刘阳共同合伙经营，且ＸＸ平、刘阳各占50%的股份。
2014年6月15日，徐新民（甲方）与ＸＸ平（乙方）签订了《麓谷燕园一楼汽车美容店门面租赁合同》，内容为：“根据平等、自愿和乙方与赛纳左岸达成的协议，在甲方与原赛纳左岸签订合同基础上，现甲乙双方就一楼301㎡门面经营汽车美容达成如下协议：一、原合同一切条款约定和租赁一切责任及义务从转让之日起由乙方自愿承担；二、本合同内门面租赁期从2013年6月10日至2019年5月31日止；本合同门面租金2011年6月1日至2013年5月31日为80元／月.㎡，2013年6月1日起递增6%，且以后每年按6%递增（双方约定租赁税由乙方缴纳，本租金为扣除税金衍的租金）；四、乙方必须按时自行缴纳其他税费、物管、水电等各项应缴费用，乙方必须保证合法经营；五、租金必须严格按原合同提前一月缴纳，否则甲方有权解除合同并追究乙方责任。该合同并附有《租金表》。
2015年5月26日，刘阳（转让方-甲方）、ＸＸ平（受让方-乙方）与徐新民（房东-
丙方）签订了《长沙市岳麓区车之翼汽车美容生活馆转让协议》，约定：丙方同意甲方将位于长沙市岳麓区麓景路与咸嘉湖西路交叉十字路口麓谷燕园楼盘一楼车之翼汽车美容生活馆50%股份转让给乙方使用经营，（乙方自身股份50%加上受让股份50%）整体面积为301㎡，共7个门面，并保证乙方同等享用甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。另，三方当事人在本协议文本末尾处加注有手写内容：“出租方同意在不违反原合同条款原则下，刘阳、ＸＸ平两人转让经营协议，但必须确保原合同付款执行到位，并确保合法经营。”
2015年5月9日，徐新民致《通知函》给ＸＸ平、刘阳，内容为：你们租赁的麓谷燕园门面301㎡，一直以来严重拖欠租金，现已拖欠两个月租金未交，近两个月你们多次承诺支付的均未到位，近来我己多次上门摧收均无具体回复。本次根据你们的要求和承诺，现延期三天，现通知你们：一、三天内不交租金（2015年5月12日），必须停止营业。二、三天内支付己欠租金并按合同预付不少于三个月租金。三、你们承诺以后再有租金拖人情况，出租方不再通知直接视同承租方违约处理、有权另行出租本门面，不得有任何异议，承租方承担一切责任。四、即日起你店内设备不得外运，处理好一切债权债务。如果你们三天内不能交拖欠租金，我将向法院起诉，请你们认真对待。特此函告”
2015年5月12日，刘阳、ＸＸ平向徐新民出具了《承诺》，内容为：“刘阳、ＸＸ平所租麓谷麓园门面301已拖欠租金两个多月，今天再次请求延迟15天交付所欠租金，今特承诺在2015年5月27日前交清房租。如果不能兑现承诺我们愿承担一切后果和法律责任，并保证以后不会再出现拖欠情况出现，不论怎样经营均由担保人担保以后租金支付。”刘新发作为担保人在该《承诺》上签了名，但其主张最后一句“不论怎样经营均由担保人担保以后租金支付”系徐新民事后所加内容，其并不知情也非其意思表示。
2015年12月15日，本诉被告刘新发向本院提交了《司法鉴定申请书》，要求对原告提交的证据材料《承诺》中最后一句“不论怎样经营均由担保人担保以后租金支付”的笔迹与《承诺》中的其他文字是否是同一时间书写进行鉴定，本院依法审查予以准许后于2016年4月27日委托湖南大学司法鉴定中心对此进行鉴定，该中心于2016年6月30日作出了湖大司鉴中心〔2016〕文鉴字第174号司法鉴定意见书，认为：送检的《承诺》上“不论怎样经营均由担保人担保以后租金支付”的字迹与其他字迹不是一次性书写形成。
另查明，庭审中原告将其第一项诉讼请求中关于解除租赁合同之具体内容明确为：原、被告之间签订的关于涉案铺面的相关合同及协议，具体为《长沙岳麓区车天下汽车服务广场转让协议》、《长沙市岳麓区车之翼汽车美容生活馆转让协议》、《麓谷燕园一楼汽车美容店门面租赁合同》。
本院认为，当事人间签订的《长沙岳麓区车天下汽车服务广场转让协议》、《长沙市岳麓区车之翼汽车美容生活馆转让协议》、《麓谷燕园一楼汽车美容店门面租赁合同》，系各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，各方当事人均应秉承诚信原则，严格按约履行约定之义务，现当事人间就上述协议和合同之履行产生纠纷，据业已查明的案件事实，并结合各方当事人本、反诉诉讼主张及抗辩意见，本院认为，本案争议焦点为：一、违约情况如何认定；二、责任主体如何认定；三、本、反诉原告诉讼请求如何认定。
关于违约情况如何认定的问题。徐新民主张租赁合同履行过程中，承租人ＸＸ平拖欠租金存在违约；ＸＸ平则主张导致租赁合同无法履行系因徐新民强行断电所致。对此，本院认为，徐新民提交的《通知函》、《承诺》足以证明承租人存在欠付租金的违约行为，则徐新民关于承租人ＸＸ平违约之主张，合理有据，本院予以采信；另，ＸＸ平主张租赁合同无法履行系因徐新民强行断电致其无法经营，但其就此并未提交有效证据予以证明，故其此项主张理据不足，本院不予支持。
关于责任主体如何认定的问题。首先，虽然2013年6月11日刘阳作为承租方与徐新民及案外人陈祥签订了《长沙市岳麓区车天下汽车服务广场转让协议》，但2015年5月26日刘阳、ＸＸ平与徐新民又签订了《长沙市岳麓区车之翼汽车美容生活馆转让协议》，该协议既是徐新民对刘阳和ＸＸ平间面门股份的转让的同意，也是徐新民对ＸＸ平作为新承租人的认可，则在《长沙市岳麓区车之翼汽车美容生活馆转让协议》之后，徐新民仍要求刘阳对2015年5月27之后的房屋租金承担连带责任，理据不足，本院不予支持。其次，虽然刘新发在2015年5月12日的《承诺》中作为担保人进行了签字，但该《承诺》中最后一句“不论怎样经营均由担保人担保以后租金支付”，经鉴定字迹与其他字迹不是一次性书写形成，则在此添加字句无担保人刘新发签字确认，且原告无其他有效证据证明该添加内容得到其同意的情况下，徐新民依据《承诺》最后一句内容要求刘新发承担2015年5月27日之后租金担保责任，显然理据不足，本院不予支持。综上，依据《长沙市岳麓区车之翼汽车美容生活馆转让协议》的相关约定，自2015年5月26日起ＸＸ平系涉案门面新的承租人，基于租赁合同关系所产生的房租支付义务及相应违约责任之承担主体应为ＸＸ平。
关于本、反诉原告诉讼请求如何认定的问题。上文已对租赁合同的违约情况及责任主体予以认定的基础上，本院现结合业已查明的案件事实，对本、反诉原告的各项诉讼请求作如下评判：（一）关于合同之解除问题：上已述及合同履行过程中，ＸＸ平存在拖欠租金之情形，且经出租方徐新民催告，其仍未能及时支付所欠租金，则根据《合同法》第九十四条及第二百二十七条之规定，徐新民有权解除租赁合同，则徐新民关于解除租赁合同并要求ＸＸ平腾空涉案门面之主张，合理有据；另，因原、被告之间的租赁合同关系系由《长沙岳麓区车天下汽车服务广场转让协议》、《长沙市岳麓区车之翼汽车美容生活馆转让协议》、《麓谷燕园一楼汽车美容店门面租赁合同》等文本所体现和构成，故徐新民要求解除上述合同及协议之请求，本院予以支持。（二）关于租金金额的问题：首先，关于租金具体履行情况，依法应由租金缴纳方承担举证责任，即应由ＸＸ平承担举证责任，但其提交的长沙先导农商行、工行借记卡明细清单、中国银行借记卡明细清单等证据无法证明其缴纳租金至2015年7月10日，故本院对徐新民关于租金缴纳至2015年5月26日之主张予以采信。其次，虽ＸＸ平主张其于2015年9月3日起并未实际经营，但现有证据无法证明ＸＸ平曾经腾空并向徐新民交付过涉案门面，且在本案审理过程中合议庭多次向其释明为防止损失扩大，其应腾空涉案门面并向徐新民交付，但至今其仍未实际向徐新民进行交付；因此，租金金额应从2015年5月27日起算至ＸＸ平实际腾空涉案门面并向徐新民交付之日止，租金标准应根据双方纠纷产生时段的租金标准进行确定，即942.78元／天（344115元／年÷365天）。（三）关于租金损失的问题：上文对徐新民的租金请求已支持至ＸＸ平实际腾空涉案门面并交付之日止，故对其该项请求不在重复予以支持。（四）关于租赁保证金的退还问题：ＸＸ平反诉要求徐新民退还租赁保证金10万元，但其未能提交有效证据证明其或者其上手承租人已向徐新民支付过租赁保证金；相反，徐新民提交的案外人陈祥出具的押金欠条能证明，在ＸＸ平的上手承租人并未向徐新民缴纳过租赁保证金，故ＸＸ平关于返还租赁保证金之请求，欠缺事实依据，本院不予支持。（五）关于ＸＸ平主张的经营损失、会员卡充值损失、门面转让损失：首先，上已述及ＸＸ平并未提交有效证据证明徐新民存在强行断电等违约行为，则其该项主张没有事实基础；再者，ＸＸ平提交的现有证据材料亦无法证明其上述所主张的损已确切发生；故此，其上述损失赔偿请求，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、原、被告双方签订的《长沙岳麓区车天下汽车服务广场转让协议》、《长沙市岳麓区车之翼汽车美容生活馆转让协议》、《麓谷燕园一楼汽车美容店门面租赁合同》于本判决生效之日解除，限被告（反诉原告）ＸＸ平于本判决生效之日起五日内将位于长沙市岳麓区麓景路与咸嘉湖西路交叉十字路口麓谷燕园楼盘一楼车之翼汽车美容生活馆腾空并交付给原告（反诉被告）徐新民；
二、限被告（反诉原告）ＸＸ平于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）徐新民支付自2015年5月27日起至实际腾空并交付涉案门面之日止的房屋租金（租金标准为942.78元／天）；
三、驳回原告（反诉被告）徐新民的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）ＸＸ平的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费9503元，由原告（反诉被告）徐新民负担1003元，由被告（反诉原告）ＸＸ平负担8500元；反诉案件受理费减半收取5198元，由被告（反诉原告）ＸＸ平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆栋
人民陪审员 张永玲
人民陪审员 唐丽君
二〇一六年九月六日
书 记 员 唐 娟
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。