广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂民一终字第43号
上诉人北海昌旭房地产发展有限公司，住所地北海市长青东路1号昌旭大厦十楼。
法定代表人黄梅兴，董事长。
委托代理人吕海聂，广西创想律师事务所律师。
被上诉人北海世纪永利商贸有限公司，住所地北海市长青路4号昌旭景世纪科技城第一至第三层。
法定代表人王远，经理。
委托代理人陈军，广西广为律师事务所律师。
上诉人北海昌旭房地产发展有限公司与被上诉人北海世纪永利商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，北海市中级人民法院于2014年8月20日作出（2014）北民一初字第3号民事判决。北海昌旭房地产发展有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月9日立案受理后，依法组成由审判员韦晓云担任审判长，审判员蔡向荣、代理审判员潘庆林参加的合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案，书记员蒙丽华担任记录。上诉人的委托代理人吕海聂，被上诉人的委托代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告公司成立前，全体股东委托股东王远与被告签订租赁合同租用被告位于北海市长青路4号的昌旭景世纪科技城部分商铺作为原告公司的注册地和经营场地。2013年3月1日，王远以其个体经营的北海市海城区仕东利服装店为承租人与被告签订《房屋租赁合同》，载明被告保证拥有该房屋所有权及相应土地使用权，有权将该房屋出租给承租人使用。约定由被告将其位于北海市长青路4号的昌旭景世纪科技城第一至三层的部分商铺出租给承租人作为商业经营用。租期为十年，自2013年3月1日至2023年9月1日（含6个月免租期）。租金根据面积按月计付，签订合同时，承租人须向被告交纳履约保证金l00万元和预交租金200万元，所预交的租金200万元扣减完十天内，必须向被告预交下月租金。以后的租金交纳都是在承租人预交下月租金后才能使用。承租人依照相关约定、规定和规范对承租房屋进行装修、安装空调等，所需费用由承租人承担。如被告擅自终止或解除本合同的或违反本合同的有关约定致使本合同无法继续履行的，需赔偿承租人在租赁期间装修损失、履约损失，并对承租人与分租商户之间赔偿纠纷承担连带责任。此外，双方还对续租、房屋交还等事宜进行了约定。合同签订后，原告股东戚忠诚即支付了保证金l00万元和预付租金200万元给被告，原告成为涉案物业的实际租赁和使用人。2013年3月19日，原告以承租人名义与被告重签了与上述合同内容一致的《房屋租赁合同》并办理原告公司注册登记，法定代表人为王远。上述合同签订后，原告即与设计、装修等单位或人员分别签订了设计、消防、外墙装修等合同，并采购装修材料、空调等设备，进驻装修所租赁物业。
因被告与欧永强合资、合作开发涉案房地产发生纠纷，欧永强于2011年7月向北海市海城区人民法院起诉，同时申请财产保全，北海市海城区人民法院于2011年6月24日、7月14日、7月18日分别作出（2011）海民保字第44-1号、（2011）海民初字第1038-3号、（2011）海民初字第1038-4号民事裁定书，查封被告名下位于北海市长青路4号的世纪科技城第一幢第二、第三层房屋所有权；第一幢第三、四、五层房屋；一楼商铺。该案于2012年移送本院管辖审理，案号为（2012）北民一初字第9号。
2013年6月5日，原告的法定代表人王远收到北海市中级人民法院送达的（2012）北民一初字第9-4号通知书，该通知书载明要求原告停止对租赁物的装修，并限于2013年6月7日搬离。同年6月18日，北海市中级人民法院作出（2012）北民一初字第9-4号民事裁定书，查封被告名下位于北海市长青路4号的世纪科技城第一幢房产，第二幢、第三幢项目的土地使用权及其他房产，并公告于《北海日报》，载明上述查封财产查封期限为两年，查封期间，非经该院同意，任何人不得对被查封财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、出租、典当、赠送等处分行为。为此，原告与被告协商，被告于同年6月19日向原告出具《承诺书》，要求原告继续施工，并承诺如期间遇到北海市中级人民法院阻止原告工程进展，导致租赁合同无法继续履行的，如原告选择解除租赁合同并退场，被告承诺十日内返还以下四项费用：履约保证金100万元、租金200万元、经双方核实的商场装修费用及原告方为此项目支出的其他合理费用。此后，因被告出租被查封的物业受申请查封人阻挠，导致合同不能履行。
2013年9月26日，被告对原告已完成的工程量估价为l386398.95元。原告主张其为租赁物业支付装修设计费40万元，在2013年3月至2013年9月、11月期间，支出的公司办公费、水电费、工资等费用合计256404元。
因双方对解除合同及返还财产、赔偿损失事宜不能协商一致，为此，原告遂于2013年10月23日向北海市海城区人民法院起诉，被告提出管辖权异议后，北海市海城区人民法院将本案移送北海市中级人民法院审理。原告诉请：一、解除原告与被告在2013年3月1日、3月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还300万元和利息给原告（利息按人民银行规定的同期贷款利率计，其中200万元从2013年3月1日计至被告还款之日，l00万元从2013年3月12日计至被告还款之日。利息计至起诉之日暂定为98780元）；三、判令被告赔偿2233053元给原告。
2014年7月15日，一审法院召集双方当事人对原告提交的工程造价材料进行质证并确定鉴定机构和委托鉴定事项，原、被告双方同意按原工程量估价1386398.95元（含空调价款）计。
本案一审审理期间，经一审法院询问欧永强是否参加本案并主张权利，欧永强认为北海昌旭房地产发展有限公司未经其同意且在法院查封案涉房地产后才与北海世纪永利商贸有限公司签订租赁合同，出租本案物业，责任应由其自行承担，明确表示不参加本案诉讼。
根据双方的诉辩意见，一审法院归纳本案的争议焦点是：1、原被告于2013年3月1日、3月19日签订的房屋租赁合同是否合法有效，该合同能否继续履行，原告诉请解除合同理由是否成立。2、原告诉请被告返还300万元及利息，赔偿经济损失2233053元有无事实和法律依据。
一审法院认为：1、关于原、被告于2013年3月1日、3月19日签订的房屋租赁合同是否合法有效，该合同能否继续履行，原告诉请解除合同理由是否成立的问题。
被告在与原告签订涉案租赁合同前，涉案房地产被北海市海城区人民法院于2011年6月24日、7月14日、7月18日分别作出的三份财产保全民事裁定查封。原、被告签订的房屋租赁合同未得到查封法院的允许，法院已发出对租赁物的装修并限期搬离的通知，原、被告签订的房屋租赁合同无法履行，原告诉请解除合同理由成立。
2、关于原告诉请被告返还300万元及利息，赔偿经济损失2233053元有无事实和法律依据的问题。
原告已实际支付给被告300万元，被告对该款项无异议，在合同履行不能的情形下，应由违约的被告返还并支付占用该资金的利息，原告请求按人民银行规定的同期贷款利率计，其中200万元从2013年3月1日起计，l00万元从2013年3月12日起计符合法律规定，应予支持，但截止日应至本判决确定的还款之日止而非被告还款之日止。
在原告请求的经济损失构成中，第一部分为工程造价估价款1386398.95元及设计费40万元合计1786398.95元。因该两部分费用已实际发生，由于被告的过错导致合同不能履行，由此产生的装修租赁物工程造价及安装空调损失符合被告向原告出具承诺书的赔偿范围，应予支持。
第二部分为公司成立开办费用，水电、工资、管理费用合计256404元。该部分费用系保证原告公司开办与运行，且不是针对特定涉案租赁物业使用，原告公司成立后还可以进行其他核准经营的项目，不属于原告为履行本租赁合同发生的合理费用，故不应由被告赔偿，此项不应支持。
第三部分为空调买卖合同的违约金20万元、消防工程承包合同的违约金8250元。原告未付购空调款给供方，是其本身未依约履行买卖合同义务应承担的违约责任，该责任不应转嫁于被告承受；原告无证据证明其因消防工程承包合同的实际履行已支付违约金8250元，故上述两项款项不予支持。
综上，原告主张解除与被告签订的租赁合同；被告返还已付300万元定金和租金并支付占用该款期间的利息损失、赔偿装修租赁物损失合法有据，应予支持。原告主张被告还应赔偿其开办公司费用及支付因空调买卖合同、消防工程承包合同的违约金理据不成立，应予驳回。被告辩称本案合同应继续履行、请求对原告诉请予驳回的理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）、（五）项、第九十七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、解除北海世纪永利商贸有限公司与被告北海昌旭房地产发展有限公司于2013年3月1日、3月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告北海昌旭房地产发展有限公司自本案生效判决送达之日起十日内返还300万元并支付该款利息给原告北海世纪永利商贸有限公司（利息按人民银行规定的同期同类基准贷款利率计，其中200万元从2013年3月1日起、l00万元从2013年3月12日起计至本判决确定的还款之日止）；三、被告北海昌旭房地产发展有限公司自本案生效判决送达之日起十日内赔偿给原告北海世纪永利商贸有限公司经济损失1786398.95元；四、驳回原告北海世纪永利商贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费49122.8元，由原告负担4278.8元，被告负担44844元。
上诉人北海昌旭房地产发展有限公司不服一审判决上诉称，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性、禁止性规定，合同合法有效；上诉人没有违反合同约定，没有构成违约行为，合同可以继续履行。一审法院判决解除合同，并判决上诉人赔偿被上诉人的损失缺乏事实依据和法律依据，请求撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求。
被上诉人北海世纪永利商贸有限公司答辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审程序中，双方当事人均未提供新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：1、上诉人与被上诉人于2013年3月1日、19日签订的房屋租赁合同是否合法有效；如果合同有效，双方当事人应当继续履行合同还是解除合同。2、北海世纪永利商贸有限公司请求解除合同，并要求北海昌旭房地产发展有限公司返还300万元及支付相应利息，赔偿损失1786398.95元，是否有事实依据和法律依据。
本院认为：
1、关于本案合同的效力。
上诉人与被上诉人于2013年3月1日、19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效。
2、关于合同应否解除。
北海市海城区人民法院于2011年6月24日、7月14日、7月18日分别作出的三份财产保全的民事裁定，对本案争议合同的标的物进行了查封，之后，双方当事人于2013年3月1日、19日签订的《房屋租赁合同》签订本案的租赁合同。法院对本案争议的房屋查封在前，双方当事人签订房屋租赁合同在后。2013年6月5日，原告的法定代表人王远收到一审法院北海市中级人民法院送达的（2012）北民一初字第9-4号通知书，该通知书载明要求原告停止对租赁物的装修，并限于2013年6月7日搬离。同年6月18日，北海市中级人民法院作出（2012）北民一初字第9-4号民事裁定书，查封被告名下位于北海市长青路4号的世纪科技城第一幢房产，第二幢、第三幢项目的土地使用权及其他房产，并公告于《北海日报》，载明上述查封财产查封期限为两年，查封期间，非经北海市中级人民法院同意，不得对被查封财产有出租等处分行为。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定，因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，争议的房屋已被人民法院依法查封，被上诉人作为房屋租赁人，向法院起诉，请求解除房屋租赁合同，于法有据，应予支持。因此，原审判决解除合同并无不当。
3、关于北海世纪永利商贸有限公司请求北海昌旭房地产发展有限公司返还300万元及支付相应利息，赔偿损失1786398.95元，是否有事实依据和法律依据。
根据查明的事实，本案争议的《房屋租赁合同》系在法院对合同的标的物（房屋）查封之后才签订的，且被上诉人的法定代表人在北海市中级人民法院于2013年6月5日送达的（2012）北民一初字第9-4号通知书，该通知书载明要求原告停止对租赁物的装修，并限于2013年6月7日搬离。之后，上诉人与被上诉人协商，上诉人于2013年6月19日向原告出具《承诺书》，要求原告继续施工，并承诺如期间遇到北海市中级人民法院阻止原告工程进展，导致租赁合同无法继续履行的，如原告选择解除租赁合同并退场，被告承诺十日内返还以下四项费用：履约保证金100万元、租金200万元、经双方核实的商场装修费用及原告方为此项目支出的其他合理费用。此外，关于装修的工程造价问题，鉴于双方同意按原工程量估价1386398.95元计。因此，一审法院判决上诉人赔偿上述费用并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49122.8元，由上诉人北海昌旭房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦晓云
审 判 员 蔡向荣
代理审判员 潘庆林
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 蒙丽华