苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏商初字第00298号
原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行。
负责人温咏，该支行行长。
委托代理人汪天睐，江苏拙正律师事务所律师。
委托代理人汤子高，江苏拙正律师事务所律师。
被告宋厚峰。
被告徐爱平。
原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行（以下简称中国银行金阊支行）与被告宋厚峰、徐爱平金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理后，依法由代理审判员李成独任审判。因被告宋厚峰、徐爱平下落不明，本案依法转为普通程序、组成合议庭，并于2015年6月12日依法公开开庭进行审理。原告中国银行金阊支行的委托代理人汪天睐到庭参加诉讼，被告宋厚峰、徐爱平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行留园支行诉称：2006年4月，原告与被告宋厚峰签订个人购房借款合同，约定由原告贷款21万元给被告宋厚峰用于购买坐落于苏州市×××室房屋，借款期限为120个月，还款方式为等额本息还款法，被告以其所购上述房屋提供抵押担保。同时，被告徐爱平另行签署共同还款承诺函承诺作为共同还款人对被告宋厚峰的上述债务承担还款责任。其后，原告按约向被告发放贷款21万元，双方并对上述房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为本案原告。截至2014年12月26日，被告已连续六期未能履行还款义务。原告曾委托律师发函给被告，宣布贷款全部提前到期，并要求其提前清偿全部贷款本息，但被告至今仍未履行。现诉至法院，请求人民法院依法判令两被告立即归还原告贷款本金38298.59元、利息771.34元、罚息227.56元，合计39297.49元（暂计算至2014年12月26日，之后利息、罚息按原合同约定的计算方式计算至实际给付之日止）；判令两被告向原告支付律师损失费3600元；判令当两被告不履行上述债务时，原告有权对两被告提供抵押的坐落于苏州市×××室的房屋享有优先受偿权；判令两被告承担本案诉讼费用。
被告宋厚峰、徐爱平均未作答辩，也未向本院提交证据。
本院经审理查明：
2006年4月25日，原告中国银行金阊支行（贷款人）与被告宋厚峰（借款人、抵押人）签订中国银行个人购房借款合同一份，内容为：1、贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房贷款人民币21万元，用于购买坐落于苏州市×××室的房屋，借款期限为120个月，自2006年4月25日起至2016年4月25日止。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。还款方式为等额本金还款法。2、借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分一次以转账形式划入苏州市天运房地产信息咨询有限公司在中国银行金阊支行开立的账户26×××01，以购买上述房屋。3、贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定月利率为4.59‰，利息从放款之日起计算并按月结息。如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人。借款人应按期偿还贷款本息，如未按规定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款计收罚息。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。4、借款人累计三个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期，并向借款人发出提前还款函，要求借款人在提前还款函规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。5、订立、执行本合同所需有关费用（包括律师费、公证费、诉讼费、保险费等），由借款人负责支付。双方另有约定的除外。6、借款人以本合同贷款所购之房屋提供抵押担保。抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权和抵押权的费用，包括律师费、诉讼费等。
被告宋厚峰、徐爱平与原告中国银行金阊支行签订关于贷款利率、罚息利率、提前还款的补充约定，内容为：1、贷款利率：本合同利率按年利率5.508%执行。利率水平实行一年一定，即从贷款发放之日起一年内按此利率计息，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上下浮10%确定下一年的利率。2、罚息利率：逾期贷款罚息利率为在合同载明的贷款利率水平上加收40%。上述罚息利率不适用个人住房公积金贷款，公积金贷款罚息利率按日利率万分之二点一执行。
被告徐爱平向原告出具共同还款承诺函一份，内容为：借款人因购买位于×××室房屋，向贵行借款21万元，贷款期限为10年，并与贵行签署了个人购房借款合同（以下简称“贷款合同”），我作为共同债务人对借款人在前述贷款合同项下的债务的偿还承担连带还款责任，并向贵行作出如下承诺：一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在贵行向本人发出书面通知后，本人即无条件按贵行要求履行偿还义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止。本承诺函所确定的偿还义务是不可撤销的，无论借款人是否恢复向贵行履行还款义务。本承诺函自本人签字之日起生效，至借款人在前述贷款合同项下的债务全部清偿完毕之日起生效，未经贵行同意不得撤销。
2006年4月25日，原、被告就被告宋厚峰所购买的坐落于苏州市×××室的房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为本案原告，债权数额为人民币210000元。
2006年4月26日，原告按照上述借款合同约定将贷款21万元划入苏州市天运房地产信息咨询有限公司账户26×××01中，被告宋厚峰在借款借据借款人处签名确认。
贷款发放后，被告发生逾期还款情况。2014年12月15日，原告委托江苏拙正律师事务所律师向被告宋厚峰、徐爱平制发律师函（提前还款函），告知其截至2014年11月26日，被告已连续五期未能偿还贷款本息，故宣布上述借款合同项下的全部贷款提前到期，并要求其在2014年12月20日前向银行偿还全部贷款本息。
截至2014年12月26日，被告已逾期6期，共结欠原告贷款本金38298.59元、利息771.34元、罚息227.56元，合计39297.49元。
2015年1月16日，原告为实现本案债权，与江苏拙正律师事务所签订聘请律师合同一份，约定支付律师代理费用3600元。
以上事实，由原告提供的个人购房借款合同、共同还款承诺函、借款借据、房屋他项权证、律师函（提前还款函）及邮寄凭证、逾期未还款查询清单、聘请律师合同及本院庭审笔录予以证明。
本院认为，原告与被告宋厚峰签订的借款合同依法成立并有效。合同签订后，原告按约放款，但被告未按约还款、多次逾期，故原告依照合同约定宣布贷款全部提前到期并要求其立即归还全部借款本息的诉讼请求，本院予以支持。被告徐爱平向原告出具共同还款承诺函，承诺对被告宋厚峰的上述借款承担连带还款责任，故原告要求被告徐爱平与被告宋厚峰共同还款的诉讼请求，本院亦予以支持。
原告要求被告宋厚峰、徐爱平共同承担其为实现债权支付的律师费的诉讼请求符合合同约定和相关法律规定，且律师费收取数额符合江苏省律师服务收费标准的有关规定，故本院对原告要求两被告承担律师损失费的诉讼请求予以支持。
原、被告约定将被告宋厚峰所有的坐落于苏州市×××室的房屋作为债务的抵押并办理了抵押登记手续，原告请求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告宋厚峰、徐爱平经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宋厚峰、徐爱平于本判决生效之日起10日内向原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行归还贷款本金38298.59元、利息771.34元、罚息227.56元（暂计算至2014年12月26日，之后利息、罚息、复利按原合同约定的计算方式计算至实际给付之日止）。
二、被告宋厚峰、徐爱平于本判决生效之日起10日内向原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行律师损失费3600元。
三、如被告宋厚峰、徐爱平未履行上述第一、二项债务（含案件受理费、公告费），原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行有权对被告宋厚峰提供抵押的分别坐落于苏州市×××室的房屋（债权数额210000元）经协议折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费872元，公告费600元，合计1472元，由被告宋厚峰、徐爱平共同负担并于本判决生效之日起十日内支付原告。原告预交的诉讼费用，本院不再予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 陆荣寿
代理审判员 李 成
人民陪审员 谢建国
二〇一五年六月十二日
书 记 员 谢 蓓
本判决所援引法条：
一、《中华人民共和国合同法》
1、第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2、第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
4、第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
5、第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
1、第一百七十三条：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
2、第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。