福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2014）集民初字第1075号原告许良旺，男，1970年出生，住江西省上饶市。被告福建中澳科技有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山工业区埔上片仓山园**地**地，组织机构代码75138601-2。法定代表人叶茂青，董事长。委托代理人严孙伟，福建八闽律师事务所律师。委托代理人郭时颖，福建八闽律师事务所律师。被告福建中澳科技有限公司厦门分公司，住，住所地福建省厦门市翔安区巷北工业区赵岗路****厂房第**织机构代码05836867-6。负责人叶德杭，经理。委托代理人严孙伟，福建八闽律师事务所律师。委托代理人郭时颖，福建八闽律师事务所律师。被告潘选锦，男，1976年出生，住福建省厦门市。被告厦门鑫求精塑胶有限公司，住所地，住所地福建省厦门市翔安区巷北工业区赵岗路**构代码76928721-5。法定代表人罗文革，总经理。委托代理人杨志毅，男，1965年出生，住福建省厦门市，系公司职员。原告许良旺与被告福建中澳科技有限公司（以下简称中澳公司）、福建中澳科技有限公司厦门分公司（以下简称中澳厦门分公司）、潘选锦、厦门鑫求精塑胶有限公司（以下简称鑫求精塑胶公司）居间合同纠纷一案，本院于2013年8月22日作出（2013）集民初字第1629号民事判决，原告许良旺、被告中澳公司、被告鑫求精塑胶公司提出上诉，厦门市中级人民法院于2013年11月23日作出（2013）厦民终字第3375号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2014年3月21日立案受理，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告许良旺、被告中澳公司和中澳厦门分公司共同委托代理人严孙伟，被告潘选锦，被告鑫求精塑胶公司委托代理人杨志毅到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告许良旺诉称，被告中澳公司厦门办事处负责人潘选锦代表中澳公司委托原告求租厂房。2012年7月26日原告带潘选锦看了两处厂房，8月14日又介绍并带潘选锦查看讼争厂房，并介绍房东经办人和潘选锦洽谈，谈毕三方签署一份看房委托书。委托书中载明所看厂房的地址和面积、价格，讼争厂房地址面积3000平方米，租金价格16元／平方米，并且有潘选锦和房东经办人盛某某签名确认。委托书约定经原告介绍给被告中澳公司、中澳厦门分公司、潘选锦的厂房，成交后被告应支付讼争厂房50%的月租为中介费给原告，如被告中澳公司、中澳厦门分公司、潘选锦违约恶意跑单私下与被告鑫求精塑胶公司交易，被告中澳公司、中澳厦门分公司、潘选锦则应支付一个月中介费给原告。并且约定违约跑单交易也视为原告介绍成交。逾期支付的每日还需支付0.5%违约金。原告把讼争厂房介绍给被告中澳公司、中澳厦门分公司、潘选锦之后，几被告就恶意违约，私下和被告鑫求精塑胶公司跑单交易，中介费至今未付。被告鑫求精塑胶公司的罗文革口头委托原告出租讼争厂房，双方口头约定介绍成交后被告鑫求精塑胶公司支付50%租金作为中介费给原告。但被告鑫求精塑胶公司私下与被告中澳公司、中澳厦门分公司签署租赁合同，且未支付原告中介费。各被告的行为被发现后，原告多次致电罗文革，要求其尽快支付中介费，罗文革表示要问盛某某确认是不是原告介绍，拖延不支付中介费。至于中院要求查明的事项，在原一审时已经查明，因为在原一审时各被告对原告的身份并没有异议，已经认可原告的个人身份。原告虽然代理多起案件，但原告本来就是灵活就业人员，原告和被代理公司没有签署劳动合同，房地产居间行业本来就是流动性很强的行业，随着房地产交易市场的高低谷，原告可以随时离职和随时进入公司工作。况且原告又是在被代理公司的加盟商店里工作，管理比较灵活和宽松，做一单结算一单，本案原告提交的证据看房委托书也已经证明被告是委托原告个人，至于原告是否可以从事房地产居间工作，原告已经取得厦门地区颁发的房地产经纪人从业上岗证，在厦门地区可以从事该工作。据此，原告请求判令：1、被告中澳公司、中澳厦门分公司共同支付48000元，每天支付逾期违约金1‰（从2012年7月26日开始算至中介费付清为止），被告潘选锦承担连带责任；2、被告鑫求精塑胶公司支付中介费24000元及违约金（从2012年7月26日起，按银行贷款一年期基准利率的4倍计至实际付款日止）。被告中澳公司、中澳厦门分公司辩称，1、原告不具备房产中介服务资质，看房委托书应认定为无效居间合同，原告无权要求支付房产居间佣金。房产中介服务除应具备个人资质外，还应挂靠一个经营主体参加中介服务。但原告是个人从事中介业务，因此不具备从事房产中介的资格。2、即使合同关系成立，根据看房委托书约定，针对跑单做了一个约定，若存在跑单的情况，也是只需支付讼争厂房一个月租金金额，但讼争厂房每月租金金额不是按照16元／平方米计算，之前一审计算的租金金额标准、方法错误，讼争厂房实际租金标准是8元／平方米，原告主张48000元的佣金（3000平方米×16元／平方米）不成立，被告中澳公司、中澳厦门分公司租赁讼争厂房的实际租金是2244平方米×8元／平方米。关于万分之五的违约金，是关于另外一种违约形式的约定，不是针对跑单约定的违约条款，不适用本案情况。故原告关于违约金的计算方式没有合同依据。3、鑫求精公司不是看房委托书当事人，无需承担责任。4、潘选锦是被告公司的员工，鉴于原告有带潘选锦看房，被告同意补偿原告劳务费3000-5000元，由法院酌定。被告潘选锦辩称，因中澳公司要在厦门办厂，公司想把业务外包给潘选锦去做，公司让潘选锦去帮忙找厂房，潘选锦就在网络上寻找租房信息，本以为原告是房东才找到原告，原告带潘选锦去看了包括讼争厂房在内的五处厂房，但原告始终没有说其是个人中介还是中介公司的员工，原告只是带潘选锦去看房，并未促成厂房的成交价格、水电、物业等条件，居间行为不成立，故潘选锦无需支付原告中介费、违约金。被告鑫求精塑胶公司辩称，鑫求精塑胶公司把有厂房出租的信息放在网上，原告也确实在网上看到鑫求精塑胶公司出租厂房的信息。原告与罗文革联系，罗文革同意原告带人看房，但没有同意支付原告中介费。后来三方签订的《看房委托书》上并未载明任何有关被告鑫求精塑胶公司向原告支付中介费用的约定条款，同时对被告鑫求精塑胶公司厂房出租的行为和权利也未注明其他有约束性的条款。由此可以证明被告鑫求精塑胶公司并未与原告签订任何有偿的书面委托协议。原告诉说双方口头约定成交后被告鑫求精塑胶公司向其支付月租金50%的中介费的更是无中生有，没有事实依据。由于被告鑫求精塑胶公司未与原告签定任何“书面”或“口头”协议条款来约束厂房出租的行为、权利，因此，被告鑫求精塑胶公司在2012年10月14日与福建中澳科技有限公司签订的《厂房租赁合同》的行为，原告无权干涉。根据《城市房地产中介管理规定》的决定第三章第十条、第十二条，《厦门市房地产服务管理规定》第二章第六条、第四章第二十二条的规定，个人不能从事经营性房地产中介活动。而本案原告未能提供相关的经营资质和登记证照，其为谋取利益，以个人名义从事经营性房地产中介活动属非法行为，相关经营性的协议或约定应不受法律保护。综上所述，被告鑫求精塑胶公司没有义务向原告支付中介费及违约金。经审理查明，潘选锦系被告中澳公司的员工，为筹办中澳厦门分公司代表公司寻租合适的厂房。原告许良旺带潘选锦去看了被告鑫求精塑胶公司所有的、位于翔安巷北工业区赵岗的讼争厂房。潘选锦代表中澳公司在许良旺提供的《看房委托书》上签名，该《看房委托书》载明：“甲方委托乙方求租或求购房地产，所看房屋地址：翔安火炬一期，面积8000，价格18元／M2、翔安巷北工业区赵岗，面积3000，价格16元／M2、同安西柯，面积约6000，价格10元／M2。租价以甲方和业主双方最终议定价为准，发生跑单则以委托价计算佣金。客户经我司介绍租赁的上述房产，成交后应即时支付该房产月租金50%的中介费给居间人，每延期一天需支付中介费总额0.05%的违约金。经乙方介绍给甲方的上述房地产后，甲方无权、不得再委托其他中介介绍，也不得介绍给其他人来租赁，不能私下与业主成交。如发生上述任一情况，都视为跑单行为，视为乙方介绍成交，如跑单，甲方除支付月租金50%的中介费外，还应支付该房地产月租金50%的违约金。经乙方介绍未能成交，乙方不收费用。本委托不限制甲方去其他地方租购，但租购成交上述房产应通过乙方介绍成交，因上述房产是乙方介绍给甲方，否则视为甲方违约。潘选锦在所看房屋地址“翔安火炬一期”及“翔安巷北工业区赵岗”，后面的甲方确认及《看房委托书》下方甲方签名栏均有签字，并在甲方签名下面的地址一栏写明“中澳科技”。许良旺亦在乙方签名处签字，鑫求精塑胶公司员工盛某某在房东确认栏签名。潘选锦系中澳公司员工，其名片上印制的职位为该公司厦门办事处经理。原告许良旺曾作为厦门高鹏房地产营销策划有限公司的职员。据许良旺陈述，其有的时候在厦门高鹏房地产营销策划有限公司工作，有时候没有，进出比较频繁。其中在2012年6月20日从厦门高鹏房地产营销策划有限公司离职，7月22日至7月30日在外面以个人名义从事房地产居间服务。2012年10月，鑫求精塑胶公司与中澳公司签订《厂房租赁合同书》，约定鑫求精塑胶公司将讼争的位于厦门翔安区巷北工业区赵岗路厂房第三层，面积2244平方米出租给中澳公司，租金8元／平方米，月租金17952元等内容。另查明，2013年5月27日，原告以中澳公司、中澳厦门分公司、潘选锦、鑫求精塑胶公司为被告向厦门市集美区人民法院提起民事诉讼，请求法院判令：1、被告中澳公司、中澳厦门分公司、潘选锦支付中介费48000元及违约金（从2012年7月26日起按日1‰计至实际付款日止）；2.被告鑫求精塑胶公司支付中介费24000元及违约金（从2012年7月26日起，按银行贷款一年期基准利率的4倍计至实际付款日止）。2013年8月22日厦门市集美区人民法院作出（2013）集民初字第1629号民事判决：一、被告福建中澳科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许良旺中介费35904元及逾期付款违约金（自2012年10月14日起至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础的逾期罚息利率的130%计算）；二、被告厦门鑫求精塑胶有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告许良旺中介费8976元及逾期付款违约金（从2012年10月14日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础的逾期罚息利率的130%计算）；三、驳回原告许良旺的其他诉讼请求。原告许良旺、被告中澳公司、被告鑫求精塑胶公司均提出上诉，厦门市中级人民法院于2013年11月23日作出（2013）厦民终字第3375号民事裁定：一、撤销厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第1629号民事判决；二、发回厦门市集美区人民法院重审。以上事实，有原告许良旺提交的《看房委托书》、许良旺2012年5月-10月工作情况、录音和被告中澳公司提交的《厂房租赁合同书》、（2013）集民初字第1629号民事判决书、（2013）厦民终字第3375号民事裁定书、原、被告双方的当庭陈述及法庭审理笔录相互佐证，本院予以确认。原、被告争议的焦点有：一、原告作为个人从事房产中介行为是否有效原告主张，原告有从事房产中介的资格，可以从事房产中介服务，有挂靠在厦门高鹏房地产营销策划有限公司，但原告个人进出公司较为频繁，关系也比较松散。被告中澳公司、中澳厦门分公司辩称，房产中介服务除了应当具备个人资质，还应挂靠一个经营主体参加中介服务。因此原告不具备房产中介服务资质。被告鑫求精塑胶公司辩称，原告未能提供相关的经营资质和登记证照，其为谋取利益以个人名义从事经营性房地产中介活动的行为违反相关法律法规条款应属无效。本院认为，姑且不论原告个人是否有从事房产中介的资格，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》的第三章第十条之规定，“从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。”《城市房地产中介服务管理规定》第三章第十二条规定，“设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。”《厦门市房地产中介服务管理规定》第二章第六条规定，“房地产中介服务人员，应受聘于相应的房地产中介服务机构，并以该机构的名义从事中介服务活动，不得单独以房地产中介服务人员的身份从事中介服务活动，不得同时在两个或两个以上机构从业。”《厦门市房地产中介服务管理规定》第四章第二十二条规定，“房地产中介服务人员承办中介业务，应由其所在机构统一受理并与委托人签定书面中介服务合同。”而本案中原告未以任何中介服务机构名义从事中介服务，原告以个人名义在从事本案的房地产中介服务时，已从其原来就职的厦门高鹏房地产营销策划有限公司离职，综上，本院认为，许良旺个人从事的房产中介行为违反部门规章及地方性法规的禁止性规定，应认定无效。二、鑫求精塑胶公司是否有委托许良旺进行招租原告主张，原告在网上看到被告鑫求精有厂房出租的信息，按照网上留的电话给被告鑫求精总经理罗文革打了电话，说要给被告鑫求精介绍一个客户并说明如果谈成要付半个月的中介费，罗文革同意。被告中澳公司、中澳厦门分公司辩称，鑫求精公司不是看房委托书当事人，无需承担责任。被告鑫求精塑胶公司辩称，被告鑫求精塑胶公司于2012年5月份左右自行在网上（赶集网）公开发布厂房出租信息，并在厂房门口贴出出租信息的横幅布条，原告在网上获知房源信息后通过电话联系被告鑫求精塑胶公司，要求自带客户前往被告鑫求精塑胶公司处了解厂房情况，被告鑫求精塑胶公司同意并安排公司员工盛某某给予接待，看完之后原告让被告鑫求精塑胶公司员工盛某某在其已预先拟定与客户签订的《看房委托书》上的房东确认栏里签名，以作为证明原告有带客户到被告鑫求精塑胶公司处看房的事实。而从原告向法庭提供的《看房委托书》上可以看出签订的主体相对人并非被告鑫求精塑胶公司，且该《看房委托书》上并未载明任何有关被告鑫求精塑胶公司向原告支付中介费用的约定条款，同时对于被告鑫求精塑胶公司厂房出租的行为和权利也未注明其他有约束性的条款。由此可以证明被告鑫求精塑胶公司并未与原告签订任何有偿的书面委托协议。故鑫求精塑胶公司没有委托许良旺进行招租。本院认为，原被告均确认，被告鑫求精塑胶公司在网上发布房产出租信息，原告在网上看到该信息主动打电话与被告联系向其介绍客户。原告没有提供相关证据证明被告鑫求精塑胶公司委托原告进行招租并进行中介费的约定，因此原告应承担举证不能的后果。鑫求精塑胶公司的代表盛某某在《看房委托书》上签字，仅是证明许良旺带潘选锦看过讼争厂房。《看房委托书》上并没有约定被告鑫求精塑胶公司向原告支付中介费用的条款和其他有约束性的条款。综上，本院认为，鑫求精塑胶公司并未委托许良旺进行招租。综上所述，潘选锦系中澳公司员工，其交给许良旺的名片显示其为中澳公司厦门办事处经理。《看房委托书》证明许良旺带潘选锦看过讼争厂房，潘选锦在《看房委托书》落款地址一栏写明“中澳科技”，此外，录音显示，潘选锦说“合同在福州……那天老板过来了，他签一下就走了”，以上证据可以证明潘选锦系受中澳公司委托找许良旺看房，其与许良旺所签《看房委托书》权利义务应由中澳公司承担。盛某某受鑫求精塑胶公司委托负责处理讼争厂房出租事宜。本案系因支付居间报酬及违约损失引发的居间合同纠纷。被告潘选锦代表被告中澳公司与许良旺于2012年7月26日签订的《看房委托书》，应视为双方约定，期间原告许良旺从厦门高鹏房地产营销策划有限公司离职，其居间行为系个人自己的行为。根据法律规定原告不具有从事房产中介的资质，原告作为个人从事房产中介行为无效，故其双方签订的《看房委托书》的约定应视为无效。故对于原告许良旺根据此《看房委托书》的约定要求“中澳公司、中澳厦门分公司共同支付48000元，每天支付逾期违约金1‰（从2012年7月26日开始算至中介费付清为止），潘选锦承担连带责任”的诉讼请求，本院不予支持。但考虑在本案中，原告许良旺个人从事居间活动确实付出了个人的劳务，因此可以要求委托人支付从事居间活动支出必要的费用，庭审中被告中澳公司、中澳厦门分公司愿意补贴原告许良旺劳务费3000─5000元。本院结合原告在居间活动中所付出的劳务综合认定，被告中澳公司应支付原告许良旺从事居间活动支出必要的费用5000元。对于被告鑫求精塑胶公司，原告未能提交证据证明被告鑫求精塑胶公司与原告签订有偿的“口头约定”或者书面“委托协议”，结合原被告的陈述也无法确认原告带人到被告鑫求精塑胶公司处看房的行为是鑫求精塑胶公司委托许良旺进行招租。故原告要求“被告鑫求精塑胶公司支付中介费24000元及违约金（从2012年7月26日起，按银行贷款一年期基准利率的4倍计至实际付款日止）”的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《城市房地产中介服务管理规定》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告福建中澳科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许良旺劳务费5000元；二、驳回原告许良旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1600元，由被告福建中澳科技有限公司负担96元，原告许良旺负担1504元。原告许良旺、被告福建中澳科技有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审 判 长  陈玮斌代理审判员  龚小兰人民陪审员  蔡 铮二〇一四年六月二十四日书 记 员  黄家林附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《城市房地产中介服务管理规定》第十条从事房地产中介服务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。第十二条设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。