山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第232号
上诉人（原审原告）：庞信新，男，汉族，居民。
委托代理人：沈怀生，系庞信欣表哥，1951年6月29日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）：临沂澳龙物业经营管理有限公司。
法定代表人：罗某某，经理。
委托代理人：李振振，女，1982年2月20日出生，汉族。
上诉人庞信新因租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第3449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2006年8月17日，庞信新与临沂澳龙物业经营管理有限公司（以下简称澳龙物业公司）签订商铺使用合同一份，合同载明：澳龙鞋城三层商铺优惠使用合同……澳龙物业公司以下简称甲方，经营业户称乙方……一、甲方收取乙方1000元房产使用保证金，无偿使用甲方三层楼房C1区529号商铺，至甲方出售该店铺一个月内转入甲方钢结构租用铺摊经营。期间，乙方有同等条件下优先购买使用三层店铺的权力。三、乙方在临沂城区内应只在澳龙城设点经营（该句话被黑色墨水涂掉，庞信新称记不清是谁涂掉的），并在合同签订三日内上货经营。四、乙方按规定经营鞋类商品并承担相关费用，守法经营，独立承担民事责任，并在终止合同时，完好移交优惠使用的资产，损坏部分照价赔偿。五、双方互相、配合、协作、支持，共同自觉合同约定，各自独立承担民事经济责任。任何一方违约，支付对方5000元违约金。甲方：临沂澳龙物业经营管理有限公司（加盖公章），乙方：庞信新，签约日期2006年8月17日，签约地点：临沂澳龙国际物流鞋城。合同签订当天，庞信新向澳龙物业公司交纳了1000元保证金，澳龙物业公司为庞信新出具了收据一份，收据载明，收到庞信新C1-529商铺租赁押金壹仟元整，后庞信新按照合同约定开始上货经营。2010年5月份，由于整个澳龙物流鞋城市场不景气，庞信新将涉案门头用作仓库，不再经营鞋类产品。庞信新称，2013年9月8日，其放在涉案房屋内的物品被山东兰田集团工作人员搬出。庞信新认为其与澳龙物业公司之间签订有房屋使用合同，澳龙物业公司在未通知庞信新的情况下，擅自将涉案房屋卖给别人，违反了合同约定。为此，庞信新诉至原审法院。同时查明，澳龙物业公司是临沂澳龙国际物流城有限公司出资设立的子公司，系独立的企业法人。其与庞信新签订涉案商铺优惠使用合同，至今未取得临沂澳龙国际物流城有限公司的书面授权认可。另查明，临沂澳龙国际物流城无无C1区-529号商铺的所有权人为临沂澳龙国际物流城有限公司。2008年12月18日，临沂澳龙国际物流城有限公司在临沂市房产管理局办理过户备案登记，将涉案房屋转让给佛山市金怡陶瓷有限公司。庞信新与澳龙物业公司签订的合同中约定的澳龙鞋城C1区529号店铺即为临沂澳龙国际物流城无无C1区-529号商铺。还查明，临沂市公安局兰山分局大岭派出所于2013年11月27日出具证明一份，证明载明：接警证明2013年9月8日15时许，我所接110指令，庞信新报警称其位于澳龙鞋城C区529号门头被盗。接警单号（2013090815065404），特此证明。临沂市公安局兰山分局大岭派出所，2013年11月27日。上述事实，主要依据当事人陈述、有关书证等证据证实，并经庭审调查所认定，相关证据均已收集、记录在卷。
原审法院认为，本案涉案商铺的所有人是临沂澳龙国际物流城有限公司，澳龙物业公司在未得到临沂澳龙国际物流城有限公司书面授权委托的情况下，与庞信新签订的涉案商铺的优惠使用合同应系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，澳龙物业公司至今未取得涉案商铺所有权人临沂澳龙国际物流城有限公司的授权和追认，应当认定其与庞信新签订的合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对庞信新要求澳龙物业返还保证金1000元的主张，予以支持。庞信新主张的涉案商铺优先购买权，要求澳龙物业支付违约金等请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、临沂澳龙物业经营管理有限公司于判决书发生法律效力之日起十日内返还庞信新保证金1000元。二、驳回庞信新的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由临沂澳龙物业经营管理有限公司负担。如果临沂澳龙物业经营管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人庞信新不服一审判决上诉称，一、上诉人与被上诉人签订商铺使用合同是被上诉人多次向上诉人宣传介绍声称该合同是经过澳龙国际物流城有限公司批准授权的，该事实有商铺租赁人姜良广、张风进等证实。被上诉人为了收取租房保证金，骗取上诉人等商户与其签订合同，除返还保证金外，还应承担给上诉人造成的直接经济损失。二、上诉人在合同签订后，先后对涉案商铺进行投资装饰及广告宣传，并采购设备，花费装饰费13679元、广告费2000元，租赁设备6470元，被上诉人应支付上诉人该项损失。三、上诉人自合同签订之日起，应被上诉人的要求派专人进行看护，已累计支付看护费26700元，被上诉人应承担上诉人该项损失。综上，请求二审法院查清事实，撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求并判令被上诉人赔偿上诉人各项损失共计48849元，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人澳龙物业公司答辩称：保证金我方确实收到过，同意退还，但上诉人在租用商铺期间尚欠被上诉人各项费用3178元，应扣除该费用。上诉人主张的损失证据系其自行制作，我方不予认可。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，2013年11月4日，庞信新以澳龙物业公司违反合同约定为由诉至原审法院，要求判令澳龙物业公司：1、支付违约金5000元；2、退还定金2000元；3、确认购买529商铺优先权；4、诉讼费由澳龙物业公司承担。
另查明，临沂澳龙物业经营管理有限公司系临沂澳龙国际物流城有限公司的子公司，为独立法人。
二审查明其他事实与一审一致。
上述事实有双方一、二审提交证据以及庭审陈述证实，相关证据均已收录在卷。
本院认为，本案上诉人庞信新与被上诉人澳龙物业公司签订的租赁合同所涉商铺的实际所有权人是临沂澳龙国际物流城有限公司，但因被上诉人系临沂澳龙国际物流城有限公司的子公司，被上诉人在签订合同时并未告知上诉人该商铺系其母公司的财产，被上诉人没有获得授权对该商铺进行处分，上诉人作为善意相对人有理由相信涉案商铺系被上诉人的财产，被上诉人有权处分。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条，第一百四十七条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四十五条的规定，对上诉人要求确认其与被上诉人之间租赁合同效力的上诉理由本院予以支持。依据双方合同的约定，上诉人在同等条件下有权优先购买涉案商铺，现涉案商铺已经权利人出让给案外人佛山市金怡陶瓷有限公司，双方该合同约定已无法实现，对上诉人要求行使优先购买权的主张本院不予支持；因合同目的无法实现的原因系被上诉人隐瞒其无权处分的事实，故对上诉人依据合同第五条的约定要求被上诉人支付5000元违约金的主张本院予以支持。双方合同约定的1000元系保证金，上诉人要求被上诉人双倍返还定金的主张本院不予支持。上诉人请求被上诉人违约给其造成损失，其提供的证据不足以证实其主张，对其该项主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）、（二）项、第一百七十五条，《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第一百四十七条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四十五条之规定，判决如下：
一、维持临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第3449号民事判决。
二、被上诉人临沂澳龙物业经营管理有限公司于收到本判决书后十日内支付上诉人庞信新违约金5000元。
如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中国华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由被上诉人临沂澳龙物业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年三月六日
书记员 张 晓