安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00034号
上诉人（一审被告）：泗县房地产管理局。
法定代表人：韩修华，该局局长。
委托代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈伟，男，1982年4月2日出生，汉族，个体经商户，住安徽省泗县。
委托代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。
委托代理人：韩建华，安徽法理律师事务所律师。
一审被告：泗县建筑安装工程公司。
法定代表人：杨礼君，该公司经理。
委托代理人：陈全梅，该公司职员。
上诉人泗县房地产管理局（以下简称：泗县房管局）因与被上诉人陈伟、一审被告泗县建筑安装工程公司（以下简称：泗县建安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院2014年11月3日作出的（2014）泗民一初字第02504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法由审判员许劲松担任审判长，与审判员丁伟、代理审判员李震组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
陈伟一审诉称：泗县建安公司和泗县房管局（原泗县房地产管理委员会）原同属泗县住建局下属单位。2007年1月20日，陈伟与泗县建安公司签订一份合同，约定泗县建安公司将位于泗县中城街泗县计生委与泗县建安公司办公楼楼梯东第一间房屋租赁给陈伟使用，租赁期限从2007年1月20日至2017年1月20日，租金每年1600元，一次性付清10年租金16000元。同时约定租赁期内房屋所有权如发生变动，本合同在陈伟与新所有权人之间仍具有法律效力。合同一式三份，陈伟与泗县建安公司、泗县房管局均在该合同上签字或盖章，且均持有一份合同。2007年4月30日，泗县建安公司又将上述位于楼梯西边第三间房屋租赁给陈伟使用，期限为2007年5月1日至2017年5月1日，其他约定如前。上述合同签订后，陈伟均按合同约定支付了全部租金，泗县建安公司也将房屋交付给陈伟使用。2014年8月1日，泗县房管局在未通知陈伟的情况下将陈伟所租赁的房屋锁砸开并换锁，致使陈伟无法使用。后陈伟报警，泗县房管局以房屋现属于其所有为由拒绝履行合同。请求判令：泗县建安公司、泗县房管局继续履行2007年1月20日、2007年4月30日陈伟与泗县建安公司签订的房屋租赁合同，并判令泗县房管局赔偿陈伟经济损失5000元；本案的诉讼费用由泗县建安公司、泗县房管局负担。
泗县建安公司一审未做答辩。
泗县房管局一审答辩称：1、陈伟与泗县房管局不存在租赁合同关系。2、泗县建安公司长期拖欠泗县房管局租金达500000余元，双方于2014年5月13日协议解除了泗县房管局与泗县建安公司之间的房屋租赁合同。3、陈伟同泗县建安公司恶意串通，签订的租赁协议内容违法，存在利用公房转租渔利，侵犯了国家利益，应属无效。4、本案中陈伟不存在损失，即使有损失，也应向泗县建安公司主张，陈伟无权向泗县房管局主张。
一审法院审理查明：2007年1月20日，泗县建安公司与陈伟签订房屋租赁合同，将位于安徽省泗县中城街原泗县计生委与泗县建安公司办公楼楼梯东第一间房屋租赁给陈伟，双方约定：“租赁期限从2007年1月20日至2017年1月20日，租金为每年1600元，一次性付清10年租金16000元。租赁期内该房屋所有权如发生变动，本合同在陈伟与新所有权人之间仍具有法律效力”。同年4月30日，泗县建安公司又与陈伟签订一份房屋租赁合同，将位于安徽省泗县中城街原泗县计生委与泗县建安公司办公楼楼梯西边的第三间房屋租赁给陈伟，租赁期限同样为10年，即从2007年5月1日至2017年5月1日，合同其他内容相同。原泗县房地产管理委员会（现变更为泗县房管局）也分别在两份合同上加盖公章。陈伟于租赁合同签订前后分别将上述两间房屋的租金一次性付清。2014年5月13日，泗县建安公司与泗县房管局签订协议书，协议约定：“原泗县建安公司楼梯东三间、西三间公房租赁合同于2014年4月30日解除，合同解除后，房屋由泗县房管局负责收回，泗县建安公司与原承租户之间的经济纠纷由泗县房管局负责”。泗县房管局将收回的泗县中城街原泗县计生委与泗县建安公司办公楼楼梯东西两侧的其他房屋租赁给他人，租金为每年18000元。陈伟以泗县房管局擅自将其租赁房屋锁毁坏并换锁，造成其无法使用租赁房屋为由诉讼来院。
一审法院认为：陈伟与泗县建安公司在平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。泗县房管局作为公房的管理人，行使的是房屋所有人享有的相应权利，其在泗县建安公司与陈伟房屋租赁合同上加盖公章的行为，是对泗县建安公司转租行为的认可，因此，该房屋租赁合同的效力当然及于泗县房管局。泗县房管局认为陈伟与泗县建安公司利用公房转租从中渔利，存在恶意串通，双方签订的房屋租赁合同内容违法，该合同无效的主张。因陈伟与泗县建安公司签订房屋租赁合同据今已七年，七年来房屋租金涨幅较大，泗县房管局不能以当时租金价格断定陈伟与泗县建安公司之间存在恶意串通、从中渔利，且该房屋租赁合同的内容不存在合同法规定的无效的情形。泗县房管局的该项主张依据不足，不予采信。现泗县房管局与泗县建安公司之间的房屋租赁合同已解除，泗县建安公司再无法履行其与陈伟签订的房屋租赁合同，但泗县建安公司与陈伟的租赁合同尚未履行完毕，泗县房管局作为出租人仍应继续履行该合同。陈伟认为泗县房管局应继续履行其与泗县建安公司签订的房屋租赁合同的主张，合法有据，予以支持。由于陈伟不能证明涉案租赁房屋的门锁系泗县房管局毁坏，且陈伟又未提供经济损失的具体数额，陈伟要求泗县房管局赔偿其经济损失5000元的诉讼主张依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、泗县房管局继续履行陈伟与泗县建安公司于2007年1月20日和2007年4月30日签订的房屋租赁合同；二、驳回陈伟对泗县建安公司的诉讼请求；三、驳回陈伟要求泗县房管局赔偿损失的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由陈伟负担30元，泗县房管局负担35元。
泗县房管局不服一审判决，向本院提起上诉称：1、因泗县房管局与泗县建安公司的房屋租赁关系的解除，泗县建安公司与陈伟的房屋租赁关系也应解除。首先，泗县房管局在泗县建安公司与陈伟的房屋租赁合同上加盖了公章，该行为仅能推定泗县房管局对泗县建安公司转租行为的同意或认可，不能认定泗县房管局与陈伟之间存在房屋租赁关系。一审认定泗县建安公司与陈伟签订的租赁合同的效力当然及于泗县房管局的观点错误。其次，既然泗县房管局与泗县建安公司之间的合同已合法解除，泗县建安公司自然就丧失对租赁房屋的使用权和转租权，泗县房管局有权在双方租赁关系解除的前提下收回租赁房屋。陈伟因尚未得到履行的余下租期损失应通过协商或诉讼的方式向泗县建安公司主张权利。2、泗县建安公司与陈伟之间签订的租赁合同显系恶意串通、损害国家利益，且内容违法。按照《安徽省公有房屋管理办法》第二十五条规定，向社会出租住宅房屋，租赁期一般不超过三年，向社会出租非住宅房屋，租赁期限一般不超过两年。本案中，泗县建安公司与陈伟签订的租赁期限为十年，且租金价格保持十年不变，陈伟承租后一年的转租费用就已超过其十年的租赁费用，显然不合理，双方系恶意串通签订的租赁合同。泗县建安公司与陈伟恶意串通将公有房屋转租渔利的行为明显违法，不能以泗县房管局在租赁协议上加盖公章而将违法行为合法化。请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回陈伟的诉讼请求，并由陈伟承担本案的诉讼费用。
陈伟答辩称：1、陈伟与泗县建安公司签订房屋租赁合同时，泗县房管局对该合同内容予以确认，并加盖了公章，表示泗县房管局认可该房屋租赁协议，陈伟与泗县建安公司签订的房屋租赁协议合法有效。现泗县建安公司虽与泗县房管局解除房屋租赁协议，但陈伟与泗县建安公司签订的房屋租赁协议并不因此而解除。2、安徽省政府颁布的《安徽省公有房屋管理办法》实施在前，《中华人民共和国合同法》实施在后，《中华人民共和国合同法》规定的房屋的租赁期限不能超过20年，应依据《中华人民共和国合同法》的规定，陈伟与泗县建安公司签订的房屋租赁合同的租赁期限为10年，不违反法律规定。3、物权所有权的转移不影响租赁合同的效力，虽泗县房地产管理委员会已变更为泗县房管局，这仅是体制的变更，不影响陈伟与泗县建安公司房屋租赁协议的效力。4、泗县房管局称陈伟与泗县建安公司恶意串通、损害国家利益，且房屋租赁协议的内容违法，合同应为无效，无事实和法律依据，应不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回泗县房管局的上诉，维持原判。
泗县建安公司述称：泗县房管局称泗县建安公司拖欠其房屋租金不实，不予认可。一审判决结果适当，应予以维持。
二审期间，陈伟提交照片五张以证明：自2014年5月以来，泗县房管局将陈伟所租赁房屋的门锁砸毁，擅自将其办公用品搬入，并使用至今，泗县房管局的行为已构成侵权。
泗县房管局发表质证意见为：涉案房屋的实际使用状况不清楚，但该照片上拍摄的内容是泗县房管局将涉案房屋作为办公室使用，还是陈伟将房屋转租他人使用不明，对其真实性存在异议。
泗县建安公司发表质证意见为：涉案房屋的楼梯东第一间房屋已被泗县房管局职工使用，照片拍摄内容真实。
根据当事人二审中举证、质证意见，本院认证意见为：该组证据来源合法，且内容真实，能够证明泗县房管局已使用涉案房屋一间，本院对该组照片的真实性予以认定。
经二审审理查明：2014年5月13日，泗县建安公司与泗县房管局签订的协议约定：“双方租赁合同于2014年4月30日解除；合同解除后，房屋由泗县房管局负责收回，泗县建安公司应积极配合；合同解除后，泗县建安公司与原承租户之间的经济纠纷由泗县建安公司处理，与泗县房管局无关；房屋收回后，泗县房管局有权自主决定租赁事宜，泗县建安公司不得以任何借口干涉泗县房管局对房屋的利用”。泗县房管局将陈伟租赁的二间房屋收回后，已将其中的一间房屋作为办公用房使用。除本院认定的上述事实外，一审认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：泗县房管局是否有权收回陈伟租赁的房屋。
《中华人民共和国合同法》二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”。本案中，泗县建安公司作为承租人与次承租人陈伟经过自愿协商，签订租赁协议，将其租赁的涉案二间房屋转租给陈伟使用。其后，原泗县房地产管理委员会在该租赁协议上加盖了公章予以确认，应视为原泗县房地产管理委员会对泗县建安公司转租行为的认可。泗县建安公司与陈伟合同约定的租赁期限虽为十年，并且是一次性交清房租，但该约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。现原泗县房地产管理委员会因机构重组变更为泗县房管局，其职权由新成立的泗县房管局承继，原泗县房地产管理委员会的机构变更并不影响泗县建安公司与陈伟之间房屋租赁协议的效力，该房屋租赁协议对泗县房管局亦具有约束力。现泗县房管局与泗县建安公司之间虽已解除房屋租赁协议，但泗县建安公司与陈伟之间签订的转租协议的租赁期限尚未到期，该转租协议不能因出租人与承租人之间的租赁协议的解除而自然解除。泗县房管局作为出租人既然认可泗县建安公司的转租行为，其就应遵守泗县建安公司与陈伟之间签订租赁协议的约定，其只有在陈伟租赁期限到期后方才有权收回房屋。然而泗县房管局在此期间强行收回陈伟的所租赁的房屋自行使用，其行为已侵犯陈伟的合法权益，陈伟要求泗县房管局、泗县建安公司继续履行与其签订的租赁协议，于法有据，应予支持。另，泗县房管局以目前的房屋租金价格比较泗县建安公司于2007年与陈伟签订二份租赁协议时的租金价格，认为泗县建安公司与陈伟之间存在低价出租、恶意串通的行为，转租协议应为无效的上诉理由，因泗县建安公司与陈伟签订转租协议时涉案房屋的地理环境及市场经济状况与目前相比有很大的变化，不能仅凭现在租金数额来主管推断，由于泗县房管局未能提供泗县建安公司与陈伟之间在签订租赁协议时存在恶意串通的证据，故泗县房管局上诉提出泗县建安公司与陈伟签订的房屋租赁协议无效，且其与泗县建安公司之间签订的租赁协议已解除，其有权收回涉案租赁房屋的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律并无不当，本院予以维持。上诉人泗县房管局的上诉理由无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人泗县房地产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许劲松
审 判 员 丁 伟
代理审判员 李 震
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 张 猛
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审的判决、裁定，是终审的判决、裁定。