辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2235号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘勇攀，男，1984年4月7日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：沈超，系辽宁联胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳宗泽房地产管理有限公司，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：赫乃辉，系该公司总经理。
委托代理人：赫乃娟，女，1958年2月14日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人刘勇攀因与被上诉人沈阳宗泽房地产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第169号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员史舒畅、代理审判员王虹组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：诉争房屋位于沈阳市和平区三好街27号（龙泉路15号）328号。2013年6月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定被告将诉争房屋出租给原告使用，建筑面积为60平方米，租期自2013年6月1日至2014年5月30日，年租金为38，000元……。其中第1条约定，合同签订后，乙方必须交足一年租金。交付现金的当天进驻，交付支票须款划到甲方的账户后进驻。如没交齐每延后一日按日租金的三倍交纳滞纳金。逾期不交将对乙方实行停电警示，出现一切后果乙方自负，合同期满甲方拒绝与乙方续签合同；其中第7条约定，……合同执行期间，乙方中止或变更合同，需提前一个月向另一方提交书面理由，取得认可，否则一切损失，由提出终止或变更合同方承担。但合同中并未对诉争房屋是否已有装修及对装修部分如何处理进行约定。该合同签订前，原告已于2013年6月3日通过银行转账方式向被告法定代表人赫乃辉账户支付租金33，000元。该合同签订当日，被告向原告出具收款收据一张，“收款事由”载明为租房款（2013.6.1-2014.5.30），金额为33，000元。
另查明：2014年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议一份，约定经甲乙双方协商，乙方328刘勇攀定2014年4月（日期处空白）搬出沈阳宗泽房地产管理有限公司大厦328房间，同时终止甲乙双方所签订的房屋租赁合同。搬离之后的一切相关事宜，即剩余房款、违约金等按照双方原签订的合同内容予以执行。但协议中未对装修部分进行约定。原告主张其于2014年4月6日即将诉争房屋的钥匙交还被告，但被告对此不予认可，仅认可原告于2014年4月10日交还诉争房屋的钥匙，而原告就此未能向法庭提供有效证据加以证明。
庭审中，原告当庭提供录音一份，欲证明双方解除租赁合同系因被告违约将房屋租给他人，让原告提前搬离，被告对该录音的真实性予以认可，但主张其未要求原告搬离，其不存在违约事由，合同解除系因原告未按合同约定的租金标准缴纳租金。而该份录音中，被告工作人员认可了诉争房屋年租金为33，000元的事实，但未有要求原告提前搬离诉争房屋的内容。
又查明：庭审中，原告主张就诉争房屋第一次签订房屋租赁合同的时间为2009年8月、出租人为案外人沈阳东印商务管理有限公司、签约人为被告法定代表人、此后诉争房屋一直由被告出租给原告、每年签订一次合同、租期均为一年，但被告对此不予认可，仅认可其自2010年4月才进入诉争房屋所在大厦进行出租及管理、自此之后每年与原告签订一次合同、租期均为一年，而原告就其主张未能向法庭提供有效证据加以证明。
再查明：原告当庭提供录音棚装修合同一份，欲证明其因诉争房屋支出装修费用12，000元、因被告违约解除双方租赁合同，被告对此应予赔偿，但被告对此不予认可，且该份合同约定的工程竣工日期为2009年7月29日。
原审法院认为：原、被告于2013年6月25日签订的房屋租赁合同及于2014年4月1日签订的协议，均系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。根据上述协议，应视为双方已经协商一致解除上述房屋租赁合同，原审法院予以确认。但对该合同解除的原因，双方存在争议。原告主张合同解除系因被告违约，但未能提供有效证据加以证明，应承担其举证不能的不利后果，故对原告该主张，原审法院不予支持；被告主张合同解除系因原告违约，即原告未足额缴纳租金。被告对此主张年租金为38，000元，而原告则主张年租金为33，000元，但根据被告出具的收款收据中载明租金金额为33，000元（时间段为2013年6月1日至2014年5月30日），并结合原告提供的录音中被告工作人员认可年租金为33，000元的事实，原审法院对原告主张的年租金为33，000元的事实予以确认。原告已于2013年6月3日支付了33，000元租金，不存在被告主张的违约行为，故对被告该主张，原审法院亦不予支持。结合前述，双方均未提供有效证据证明其主张，且在上述协议对合同解除原因约定不明的情况下，原审法院无法确认何方违约。
关于原告主张的违约金9，900元。结合前述，因原审法院无法确认何方违约，故不予支持。
关于原告主张的被告返还已付租金5，500元。虽原告主张其已于2014年4月6日将诉争房屋的钥匙交还被告，但被告对此不予认可，仅认可原告于2014年4月10日交还诉争房屋的钥匙，而原告就此未能向法庭提供有效证据加以证明，应承担其举证不能的不利后果，故原审法院对原告主张的搬离诉争房屋时间不予支持，确认原告于2014年4月10日搬离诉争房屋。因自2014年4月10日至2014年5月30日期间，原告并未占有使用诉争房屋，被告应返还原告已支付的该期间租金4，611元（33，000元÷365天×51天）。
关于原告主张的装修损失12，000元。双方签订的房屋租赁合同中未对诉争房屋是否已有装修及对装修部分如何处理进行约定，双方签订的协议中亦未对装修部分进行约定。庭审中，原告虽主张就诉争房屋第一次签订房屋租赁合同的时间为2009年8月、出租人为案外人沈阳东印商务管理有限公司、签约人为被告法定代表人，但被告对此不予认可，仅认可其自2010年4月才进入诉争房屋所在大厦进行出租及管理，而原告就其主张未能向法庭提供有效证据加以证明，应承担其举证不能的不利后果，故原审法院无法确认于2009年8月与原告建立租房屋租赁合同关系的相对方为被告。况且，原告提供的录音棚装修合同中约定的工程竣工日期为2009年7月29日，因此，该装修合同对应的装修行为，未发生在原、被告建立房屋租赁合同关系的期间内，不应属于本案审理的范围，且原告亦未提供有效证据证明该次装修的实际发生费用，故原告据该装修合同向被告主张装修损失，原审法院不予支持。
关于反诉原告主张的租金和滞纳金。结合前述，诉争房屋的年租金为33，000元，原告已支付完毕，因此不存在违约行为，故对反诉原告的诉讼请求，原审法院不予支持。
原审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳宗泽房地产管理有限公司返还原告刘勇攀房屋租金4，611元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回反诉原告沈阳宗泽房地产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费485元（原告已预交），由原告刘勇攀负担482元，由被告沈阳宗泽房地产管理有限公司负担83元；反诉案件受理费216元，由反诉原告沈阳宗泽房地产管理有限公司负担。
宣判后，原告刘勇攀不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审法院判决，发回或者改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一审法院认定无法确认何方违约是错误的，我没有违约，我与对方的协议上明确约定了上诉人搬离租赁的房屋，由出租人退换房款，并支付提前解除合同的违约金，而且我方由录音为证，是被上诉人将房屋出租给了第三人，要求我方搬离诉争房屋，并承诺退房租和承担违约金，现被上诉人违约，应当承担9900元违约金。
被上诉人沈阳宗泽房地产管理有限公司答辩称：同意一审判决，请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
二审庭审中，被上诉人自认系因为要将诉争房屋与他人合伙开宾馆而要求上诉人提前搬离。
本院认为：本案的争议焦点系被上诉人在履行过程中是否存在违约行为及违约金的赔偿数额是多少。上诉人与被上诉人于2013年6月25日签订的房屋租赁合同及于2014年4月1日签订的协议，均系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。
上诉人主张被上诉人提前解除租赁合同系被上诉人单方违约，以此要求被上诉人承担违约金。首先，因2014年4月1日双方签订协议，被上诉人要求上诉人搬离租赁房屋，一审已认定2014年4月10日为上诉人搬离房屋的时间，且双方对此没有异议，本院予以认可。其次，协议中已明确约定“剩余房款、违约金等按照双方原签订的合同内容予以执行”，该协议是被上诉人制作的，应视为被上诉人在签订该协议时已经认可系自身原因导致提前终止租赁合同，且二审中被上诉人自认系因为要将房屋出租给第三人开宾馆而提前终止与上诉人之间的租赁关系。再次，原租赁合同中约定“一方终止或变更合同，需提前一个月向另一方提交书面理由，取得认可…”，本案中被上诉人在2014年4月1日与上诉人签订协议，要求上诉人搬离房屋，解除租赁关系，上诉人也于同年4月10日搬离该房屋，即被上诉人未按照原租赁合同约定提前一个月书面提出提前终止合同的相关事宜。以上合同约定及事实均可认定导致租赁合同终止的责任在被上诉人方，理应承担违约责任。
关于上诉人要求被上诉人承担的违约金的数额为9900元，原合同中约定按照年租金30%计算违约金，本院认为违约金数额约定过高，应根据原合同约定的“一方终止或变更合同，需提前一个月向另一方提交书面理由…”以一个月的租金标准来衡量上诉人的实际损失，一审认定租赁合同年租金为33000元双方均无异议，即被上诉人应当承担违约金的数额为33000÷12=2750元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第169号民事判决第一项、第三项即“一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳宗泽房地产管理有限公司返还原告刘勇攀房屋租金4，611元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金”、“三、驳回反诉原告沈阳宗泽房地产管理有限公司的诉讼请求”；
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第169号民事判决第二项即“二、驳回原告其他诉讼请求”；
三、被上诉人沈阳宗泽房地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人刘勇攀违约金2750元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费485元，由上诉人刘勇攀负担355元，由被告沈阳宗泽房地产管理有限公司负担130元；一审反诉案件受理费216元，由被上诉人沈阳宗泽房地产管理有限公司负担；二审案件受理费485元，由被上诉人沈阳宗泽房地产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；