广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第453号
原告东莞市科伟实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人唐燕香，该公司董事长。
委托代理人邓凤歧，广东康邦律师事务所律师。
被告东莞市君盈实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人林见辉，该公司总经理。
委托代理人陈和庆，广东弘名律师事务所律师。
委托代理人张迪，广东弘名律师事务所律师。
原告东莞市科伟实业投资有限公司（以下简称科伟公司）诉被告东莞市君盈实业投资有限公司（以下简称君盈公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告科伟公司的委托代理人邓凤歧、被告君盈公司的委托代理人陈和庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告科伟公司诉称，科伟公司与君盈公司于2007年1月25日签订《土地使用权租赁合同书》一份，科伟公司将位于东莞市塘厦镇科苑城规划范围内编号为D01号地块的土地使用权出租给君盈公司使用。约定：由君盈公司对承租土地依法分二期开发建设，并按承租土地面积向科伟公司支付土地租金；其中第一期开发土地面积共12000平方米，从2007年11月1日计收租金，每月租金为140000元，第二期开发土地面积8000平方米，从2008年5月1日开始计收租金，每月租金为80000元；租金标准从起租之日起，每5年递增5%。合同签订后，科伟公司依约将土地交付给君盈公司使用，但君盈公司未能按合同约定对土地进行开发建设及交付租金。2012年3月22日，科伟公司曾向东莞市第三人民法院提起诉讼，要求君盈公司支付拖欠的租金，后该案经调解由人民法院制作民事调解书。此后君盈公司分期向科伟公司支付了调解确认的部分土地租金，截至2013年共计支付4800000元。从2013年8月起，君盈公司停止向科伟公司支付租金，多次催讨未果，科伟公司无奈于2014年1月17日就生效民事调解书申请强制执行［案号为（2014）东三法执字第249号］。至今，君盈公司再次拖欠科伟公司累计租金共计4996000元。君盈公司该拖欠租金行为已构成根本性违约，根据双方合同约定，科伟公司有权解除本合同，并没收保证金和承租土地的地上建筑物。为维护自身合法权益，科伟公司起诉请求判令：一、解除科伟公司与君盈公司于2007年1月25日签订的《土地使用权租赁合同书》，并判令君盈公司向科伟公司返还承租的土地及地上建筑物；二、君盈公司向科伟公司支付计至返还土地给科伟公司之日止的全部土地租金（暂计至2014年3月31日止为4996000元），并赔偿计至付清全部租金之日止的逾期交租利息（按银行同期贷款利率暂计至2014年3月31日止的利息为258124.57元）；三、君盈公司承担本案诉讼费用。
被告君盈公司辩称，一、君盈公司不是故意拖欠租金，而是因为双方租赁合同中第三条第二项所指的第二期用于建设商务酒店的部分合同无效，君盈公司无需支付第二期部分租金。双方于2007年1月24日签订的《土地使用权租赁合同书》，明确约定租赁的土地分百货商场和商务酒店两期开发，其中，百货商场部分的建筑规划方案已经政府相关部门批准并已建设完成，但因用于建设商务酒店部分土地性质为工业用地，科伟公司至今未能完成该部分土地的建设用地批准手续，更无法完成工程报建工作。合同有关用于商务酒店部分的约定改变了土地性质，且该行为未能得到政府相关部门的批准，该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的强制性规定，应当认定为无效。另，双方的租赁合同并没有明确约定由君盈公司办理有关建设规划的审批、建筑用地审批、工程报建等手续，而案涉土地使用权属于科伟公司，依法应由科伟公司办理相关手续。事实上，第一期土地的建设规划方案的手续也是由科伟公司负责的，从第一期土地的施工许可证、施工图设计文件审查批准书中均可以看出。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，科伟公司交付的二期土地性质为工业用地，不符合约定的用途，导致第二期土地至今仍处于空置状态，君盈公司无法使用，君盈公司无需支付第二期土地部分的租金。三、既然君盈公司无需支付第二期部分租金，则君盈公司已经支付的商务酒店部分的租金足以冲抵第一次商场部分的租金，不存在拖欠租金的情况，无需支付拖欠租金及利息损失，科伟公司也无权解除案涉合同。综上，科伟公司的诉讼请求缺乏依据，请法院依法驳回。
经审理查明，2006年下半年，科伟公司、君盈公司就租赁位于东莞市塘厦镇科苑城规划范围内编号为D01号地块的土地使用权进行协商，双方以科伟公司名义，就第一期项目取得了施工设计图设计文件审查批准书。2007年1月25日，科伟公司与君盈公司签订《土地使用权租赁合同书》一份，约定：科伟公司将位于东莞市塘厦镇科苑城规划范围内编号为D01号地块的土地使用权（面积为24769平方米）出租给君盈公司使用，其中建筑占地面积约12000平方米及停车场面积为8000平方米，科伟公司免费提供4769平方米作为消防通道；使用年限为2006年11月1日至2030年10月31日，由君盈公司对承租的土地分两期开发，第一期开发面积为8000平方米及停车场4000平方米，租金分别为15元／平方米、5元／平方米，即每月租金共计140000元，免租期为2006年11月1日至2007年10月31日，自2007年11月1日计收租金；第二期开发面积为4000平方米及停车场4000平方米，租金分别为15元／平方米、5元／平方米，即每月租金共计80000元，免租期为2006年11月1日至2008年4月30日，自2008年5月1日计收租金；君盈公司的建筑规划方案须经科伟公司同意并经政务相关部门审批后方可施工，百货商场建筑物不得少于三层混凝土结构，总建筑面积不少于25000平方米，商务酒店建筑物不得少于六层混凝土结构，总建筑面积不少于14000平方米，君盈公司负责建筑资金、费用等，科伟公司负责协助办理有关供水、供电、消防、环保及工程报建等工作，但相关费用均由君盈公司负责；合同签订后，君盈公司须缴纳440000元作为履约保证金，该保证金不计息，在合同约定的出租年限届满后退还；君盈公司应每月5日前缴纳当月租金，租金标准从正式起租之日起，每5年递增5%；出租年限届满后，科伟公司有权收回该土地使用权，地上建筑物归科伟公司无偿取得；君盈公司应按时支付租金，如超过一个月未能按时支付租金，科伟公司有权按超出时间收取相应的滞纳金，如连续三个月未支付租金，科伟公司有权解除合同并没收保证金及土地出租后增加的建筑物。
合同签订后，科伟公司将合同约定的土地一次性交付给君盈公司使用。君盈公司进行了第一期投资，建起了一栋三层、占地面积8772.89平方米、总建筑面积26800平方米的百货商场，经消防验收合格并投入经营。第二期规划部分暂时空置。
2012年3月22日，科伟公司向本院另案提起了（2013）东三法民一初字第2212号租赁合同纠纷诉讼，称君盈公司长期不依约支付土地租金，请求君盈公司支付暂计至2012年2月29日止拖欠的租金4430000元及相应利息。在该案审理过程中，经本院主持调解，科伟公司与君盈公司达成了调解，由本院于2012年6月8日制发了民事调解书，确认协议如下：一、确认君盈公司截至2012年2月29日止共拖欠科伟公司土地租金4430000元，至2012年4月5日土地租金利息为701376.98元；二、君盈公司定于2012年6月15日支付租金本金220000元，从2012年7月起每月25日前支付租金本金不少于220000元，并保证在2012年10月30日之前支付租金本金不少于2000000元，2013年4月30日前支付完上述全部租金本金及利息；三、2012年4月6日起的租金利息，以君盈公司未还清的租金本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率（五年期）标准继续计算利息，被告承诺于2013年4月30日前付清全部利息；四、如果君盈公司有任何一期未按时还款，科伟公司有权对尚欠全部款项申请强制执行；五、案件受理费23860元，由君盈公司负担。该民事调解书已于2012年6月8日生效。后由于君盈公司未依该民事调解书确认的协议履行付款义务，科伟公司向本院提起了强制执行申请，本院于2014年1月17日予以立案受理。
根据双方确认，2012年6月起君盈公司向科伟公司缴纳租金的情况如下：2012年6月220000元、2012年7月440000元、2012年8月440000元、2012年9月220000元、2012年11月1340000元、2012年12月220000元、2013年3月220000元、2013年4月300000元、2013年5月1200000元、2013年7月200000元，共计4800000元。双方确认该部分付款是支付（2013）东三法民一初字第2212号民事调解书确定的租金。
2013年8月，君盈公司向科伟公司提交一份《申请书》，表示第二期地块空置已久，每月交付的租金对君盈公司造成巨大压力，且以目前的使用情况难以进行建造，申请将该地块作临时商场摊位及临时出租房。科伟公司未予同意。
2014年4月2日，科伟公司以君盈公司长期拖欠租金为由提起本案诉讼。随后，君盈公司于2014年4月18日以科伟公司为被告，另案提起了（2014）东三法民一初字第500号土地租赁合同纠纷，认为双方案涉合同有关租赁第二期用于商务酒店及其配套停车场部分土地的约定改变了土地性质，未能得到政府相关部门的审批，违反了法律、行政法规的强制性规定，该部分约定应为无效，并据此请求：1、确认双方签订的《土地使用权租赁合同书》中约定第二期面积为8000平方米用于建设商务酒店及其配套停车场的部分租赁合同无效；2、科伟公司返还已付的该部分土地的租金3480000元及利息；3、案件诉讼费由科伟公司承担。该案的应诉材料已于2014年4月30日送达给科伟公司。
本案庭审中，科伟公司称君盈公司自2012年6月起所缴纳的4800000元均是2012年2月29日前的租金，2012年6月起的租金均未支付，构成根本违约。君盈公司则主张因为认为第二期关于酒店的开发约定违反法律法规的禁止性规定，君盈公司无须支付第二期开发地块的租金，之前缴纳的针对第二期开发地块的租金予以抵扣第一期已开发部分的租金，君盈公司实际已足额支付应付的租金。科伟公司表示，科伟公司称双方在签订租赁合同前已清晰土地性质，投资项目的报建手续是君盈公司办理的，未能办妥行政审批在责任在于君盈公司，且君盈公司自签约后至本案诉讼前，也从未就土地使用性质或行政审批的事宜提出异议，若第二期开发项目的租赁约定被认定为无效，则君盈公司仍应按约定的租金标准支付实际占用土地的使用费，不存在已付第二期开发土地的租金用来抵扣应付的第一期开发土地租金的问题。科伟公司明确，若合同被认定为部分无效，则请求君盈公司支付2012年6月起的第一期百货商场用地租金及第二期酒店计划用地的占有使用费。
以上事实，有科伟公司及君盈公司的营业执照、土地使用权租赁合同书、用地红线图、规划施工设计图、和解协议书及（2014）东三法民一初字第500号民事调解书、执行申请书、受理执行案件通知书、二期临时开发申请书、付款明细及进账凭证、第一期开发施工许可证／建筑工程消防设计审核意见书／建筑工程消防验收意见书／消防安全检查意见书、租金收据等以及本院庭审笔录附卷为据。
本院认为，双方就位于东莞市塘厦镇科苑城规划范围内编号为D01号地块土地使用权（面积为24769平方米）的租赁达成协议，签订《土地使用权租赁合同书》，后在履行过程中发生案涉纠纷。结合双方诉辩意见，本案争议焦点在于：
一、双方签订的《土地使用权租赁合同书》的效力。
案涉土地为工业用地，双方约定租赁的土地分两期开发用于商业用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”的规定，双方合同约定的开发项目均须经土地行政主管部门同意。其中，第一期百货商场项目已在签订合同前取得了施工设计图设计文件审查批准书，施工建成后已获得消防验收合格并投入经营，可见，第一期的建造开发已经获得了相关职能部门的审核批准，该部分合同合法有效，双方应当依约履行合同。第二期酒店开发项目，双方均确认至今未能办妥土地行政主管部门的审批手续，即双方就该部分土地所作出的工业转商业开发的约定，违反了法律法规的禁止性规定，应属无效。
二、君盈公司是否须向科伟公司缴纳案涉土地租金或使用费。
首先，双方在签订案涉《土地使用权租赁合同书》前已着手就第一期百货商场项目的建造开发办理规划许可，在《土地使用权租赁合同书》也明确了土地性质，双方对案涉土地的性质及进行商业开发所需要的行政手续，是清晰了解的，在合同中并未明确相关审批手续的办理期限或未能办理的相关责任，现关于第二期开发酒店项目的土地租赁合同被确认无效的后果，应由双方互相承担。君盈公司在接收土地后至本案诉讼前，未曾就土地使用性质或行政审批手续提出异议，现主张合同无效的过错在于科伟公司，缺乏事实依据。君盈公司自签订合同后已实际掌控案涉土地，包括计划的第二期部分，从承租至今从未提出将计划第二期开发部分的土地交还给科伟公司，在该部分合同无效的情况下，君盈公司仍应参照双方原约定的租金标准向科伟公司支付占用土地的使用费。君盈公司主张计划第二期酒店开发部分的土地无需支付租金，本院不予采纳，亦不存在以已付第二期开发部分的土地租金，抵扣第一期开发部分的土地租金问题，君盈公司主张已足额支付土地租金，缺乏事实及法律依据。
其次，根据双方于《土地使用权租赁合同书》的约定，第一期开发土地的租金自2007年11月起计租，租金自2012年11月起递增5%，即该部分土地租金在2007年11月至2012年10月期间为140000元，自2012年11月起为147000元。第二期开发土地的使用费，参照《土地使用权租赁合同书》约定的租金标准，2008年5月至2013年4月期间为80000元，自2013年5月起为84000元。君盈公司自2012年6月起未依约缴纳租金及使用费，应当依约向科伟公司计付，君盈公司主张无须支付该尚欠租金及使用费，缺乏依据，本院不予采纳。
三、科伟公司请求前述尚欠租金及使用费的利息并解除双方的《土地使用权租赁合同书》是否合理。
本院认为，科伟公司与君盈公司就案涉合同的履行，尤其是第二期计划开发酒店项目用地的部分合同的效力发生案涉争议，君盈公司就第二期计划开发酒店项目用地的部分合同是否有效，是否需要支付该部分租金以及后续整个合同如何履行存在异议。科伟公司并未提供证据证明君盈公司是恶意拒不缴纳租金及使用费，科伟公司关于君盈公司按月计付应缴费用的逾期利息，缺乏事实依据，本院不予支持。君盈公司在其异议未经审查确认前暂停缴纳合同项下的租金，并不宜认定为根本违约。前述已认定，君盈公司关于第二期酒店开发部分合同效力的异议符合法律规定，双方在合同效力进一步明晰后，应当严格按照有效部分的合同约定履行各自的权利义务，科伟公司请求解除双方签订的《土地使用权租赁合同书》以及收回土地、没收地上建筑物，本院亦不予支持。
君盈公司于2014年4月18日提起了（2014）东三法民一初字第500号土地租赁合同纠纷请求确认关于第二期酒店开发项目的部分合同无效，该请求已于2014年4月30日送达科伟公司，第二期酒店开发项目的土地使用费，应计至2014年4月30日为宜，科伟公司请求后续的使用费，本院不予支持。即君盈公司自2012年6月起未依约缴纳租金及使用费，暂计至2014年4月，租金总额为140000元／月×5个月＋147000元／月×18个月=3346000元，使用费总额为80000元／月×11个月＋84000元／月×12个月=1888000元。双方应继续履行合同有效部分，就第一期商场开发项目的后续租金，本院暂不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市君盈实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告东莞市科伟实业投资有限公司暂计至2014年4月30日的百货商场用地租金及计划酒店项目用地使用费共计5234000元；
二、驳回原告东莞市科伟实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费48579元，由原告东莞市科伟实业投资有限公司负担1800元，由被告东莞市君盈实业投资有限公司负担46779元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 冯 影 琳
人民陪审员 赵 亮 明
人民陪审员 张 丽 芬
二〇一四年十二月十日
书 记 员 赖仁慧（代）
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。