苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相渭民初字第00716号
原告邓玉飞。
委托代理人朱天翔，江苏简恒律师事务所律师。
被告杨耀诚。
被告杨彩玲。
原告邓玉飞与被告杨耀诚、杨彩玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月3日受理后，依法先由审判员干文建独任审判。因对两被告公告送达起诉状副本、举证通知书和开庭传票，本案依法组成合议庭，由审判员干文建担任审判长并主审，人民陪审员钱惠良、吴进兴参加评议，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告邓玉飞的委托代理人朱天翔到庭参加诉讼。被告杨耀诚、杨彩玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邓玉飞诉称，2014年5月27日，原告通过中介林英与被告杨耀诚、杨彩玲签订《房屋买卖定金协议》，约定原告购买被告杨耀诚名下的位于苏州市相城区渭塘镇湖岸明珠花园1幢904室房屋，价格人民币94万元，原告于签订协议当天先付定金3万元，该款最终充抵房款，于2014年5月30日支付满50万元，被告杨耀诚将房屋交付原告，剩余房款于2014年10月底待房屋房产证满5年并过户给原告后再支付，被告杨耀诚委托其母亲即被告杨彩玲办理房屋的交易手续。定金协议签订当天，原告通过中介林英向被告杨彩玲支付定金3万元。2014年5月31日，原告与被告杨耀诚、杨彩玲签订《房屋买卖补充协议》，约定原告在支付前期50万元后，上述房屋的所有权归原告，被告确保房屋权属无任何瑕疵，并在2014年10月底将房屋过户给原告。中介林英在补充协议上也加盖中介所的章予以确认。原告于签订补充协议当天将47万元购房款通过中介林英支付给被告杨彩玲，两被告也将房屋实际交付原告。2014年10月底，原告根据定金协议和补充协议要求两被告将房屋过户至原告名下，但两被告拒不配合。故诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行与原告之间的《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖补充协议》，将位于苏州市相城区渭塘镇湖岸明珠花园1幢904室房屋的房产证和土地证过户至原告名下；2、两被告承担本案诉讼费用。
审理中，原告增加请求，要求确认原告与两被告签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖补充协议》合法有效。
被告杨耀诚未应诉答辩。
被告杨彩玲未应诉答辩。
经审理查明，位于苏州市相城区渭塘镇珍珠湖路168号湖岸明珠花园1幢904室房屋登记所有权人为被告杨耀诚（无共有权人），房屋建筑面积101.05平方米，所有权证编号：苏房权证相城字第××，该房屋于2009年8月11日因被告杨耀诚向中国银行苏州城中支行贷款360000元而被设定抵押，同时因被告杨耀诚涉及本院（2013）相民初字第0662号案件，被本院于2013年3月29日依法查封。2014年5月27日，售房人杨彩玲（称甲方），购房人邓玉飞（称乙方），签订《房屋买卖定金协议》一份（编号№1800430），协议约定甲方自愿将位于渭塘镇湖岸明珠花园1幢904室房屋（房屋面积：101.05平方米，房产证号：30××18号）出售给乙方，房屋成交价格人民币94万元，乙方于2014年5月27日向甲方支付购房定金人民币3万元，定金最终充抵房款，乙方向甲方支付房款的方式为“先付定金叁万元，5月30日付伍拾万元，甲方把房子交给乙方，购房尾款到2014年10月30日房产证满五年后过户给乙方”时支付，甲方向乙方交付房屋的时间为“2014年5月30日连定金交满伍拾万元交房”，办理房屋转让手续产生的相关税费由乙方承担。协议还对佣金、违约责任等作了约定。《房屋买卖定金协议》的落款处，甲方有被告杨彩玲的签名，（被）代理人：杨耀诚（由杨彩玲代签名），乙方有原告邓玉飞的签名，中介有经办人林英的签名并加盖了苏州市相城区渭塘诚鑫房产中介所公章。同一天，原告邓玉飞以现金方式向被告杨彩玲支付人民币3万元，被告杨彩玲在编号№0021859的收据上签名，收据写明购湖岸明珠1幢904室房屋的定金。
2014年5月31日，售房人杨耀诚（称甲方），购房人邓玉飞（称乙方），签订《房屋买卖补充协议》，补充协议对上述《房屋买卖定金协议》的内容作如下补充：1、甲乙双方一致确认上述房屋成交总额为94万元；2、甲方在收到乙方购房款合计伍拾万元后，实际产权归乙方所有；3、甲乙双方约定在2014年10月中旬配合中介方按照国家法律法规要求，办理该房屋过户登记的相关手续；4、甲方确保该房屋权属无任何瑕疵，并确保在办理产权过户登记前偿还与该房屋相关的全部银行贷款，并注销抵押；5、办理产权过户时，如需按规定办理资金托管手续，乙方应按规定付清购房总款，托管资金不足部分由甲方从已收取乙方的购房款中补缴；6、甲方委托其母亲或父亲代办该房屋买卖时的相关协议，代收乙方支付的定金和购房款；甲方如违约，其父母承担连带违约责任，同意并不限于用其名下的厂房、住房等财产作为赔偿责任的担保；7、甲方如违约，除退还已收房款外，另按已收房款的一倍赔偿给乙方，乙方如违约，将放弃已经支付的购房款；8、补充协议和其他有关本房屋买卖协议具有同等法律效力。《房屋买卖补充协议》的落款处，甲方有杨耀诚、杨彩玲代（代签名），乙方有邓玉飞的签名，同样也加盖了苏州市相城区渭塘诚鑫房产中介所的公章。原告邓玉飞于签订《房屋买卖补充协议》当天通过其农业银行卡转账付给被告杨彩玲房款47万元，被告杨彩玲在编号№0021860的收据上签名，该收据写明购湖岸明珠1幢904室房款。后原告实际占有使用上述房屋至今。现原告为办理房屋过户登记事项于2014年12月3日诉至本院。
以上事实，由原告提供的身份证、常住人口信息复印件、苏州市相城区房屋权属登记簿、《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖补充协议》、农业银行业务回单、收据、电费发票原件及原告的当庭陈述证实，本院予以确认。
审理中，原告表示被告杨彩玲系被告杨耀诚之母，虽然上述《房屋买卖定金合同》和《房屋买卖补充协议》上杨耀诚的签名均由杨彩玲代签，杨耀诚并不在场，但在签订《房屋买卖定金协议》时，杨彩玲曾与杨耀诚电话联系，杨耀诚在电话中同意由其母亲杨彩玲全权办理该房屋买卖的事宜，在杨彩玲承诺提供杨耀诚授权委托书给中介的情况下，中介才同意由杨彩玲在二份协议上签名并代为收取定金和房款，另，原告在入住前对房屋进行了装修。但庭审后，原告未能提供被告杨耀诚出具给被告杨彩玲有关房屋买卖的授权委托书。经本院释明，原告明确坚持其原诉讼请求，不选择变更要求两被告承担违约的损害赔偿之诉。
经本案承办人向苏州市相城区渭塘诚鑫房产中介所的经营者林英核实，林英表示杨彩玲持有出卖房屋的房产证、土地证和钥匙及其与杨耀诚系母子关系的户口本，杨彩玲并称其儿子杨耀诚同意其出卖该房屋，还承诺一切后果由其承担，故相信杨彩玲有权代理杨耀诚将房屋出卖，由杨彩玲在《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖补充协议》上代签名并代为收取定金和房款。
庭审后，被告杨耀诚与被告杨彩玲均到庭，被告杨耀诚明确表示对由其母亲被告杨彩玲将其名下位于渭塘镇湖岸明珠花园1幢904室房屋出卖给原告邓玉飞的行为予以书面认可。
本院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，行为人没有代理权，但以被代理人名义订立的合同，被代理人予以追认的，对被代理人发生效力。《物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，虽然位于渭塘镇湖岸明珠花园1幢904室房屋的登记所有权人为被告杨耀诚，被告杨彩玲非该房屋的所有权人，且被告杨彩玲与原告签订《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖补充协议》时缺少被告杨耀诚的授权委托，但经查，被告杨彩玲是以被告杨耀诚的名义与原告订立上述二份协议，双方所约定的房屋买卖价格合理，被告杨彩玲在签订协议时出示了出卖房屋的所有权证、国有土地使用证和房屋钥匙以及两被告系母子关系的户口本，故原告作为相对人有理由相信被告杨彩玲有权代理被告杨耀诚出卖房屋。现被告杨耀诚到庭，书面表示对由被告杨彩玲以被告杨耀诚的名义出卖本案所涉房屋予以认可，故本院认定上述《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖补充协议》对被告杨耀诚发生效力，包括被告杨彩玲代收取购房定金3万元、房款47万元合计50万元以及将出售房屋交付原告。现上述《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖补充协议》是各方真实意思的表示，内容不违反我国法律法规的禁止性规定，应为合法有效。故原告要求确认其与两被告签订的《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖补充协议》合法有效的请求本院予以支持。当事人应全面履行合同义务，故两被告应协助原告办理所出卖房屋的过户登记手续，但现该房屋在出卖前已被本院依法查封，目前仍处于查封状态，根据《城市房地产管理法》第三十八条第二项的规定，被查封的房屋其所有权在受到限制期间不得办理过户。原告经本院释明后坚持不变更诉讼请求，为此，本院对原告要求两被告协助办理过户登记的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第三十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告邓玉飞与被告杨彩玲以被告杨耀诚名义签订的《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖补充协议》合法有效。
二、驳回原告邓玉飞要求被告杨耀诚、被告杨彩玲将位于苏州市相城区渭塘镇湖岸明珠花园1幢904室房屋的房产证和土地证过户至原告邓玉飞名下的诉讼请求。
案件受理费13200元，公告费300元，合计人民币13500元，由被告杨耀诚负担（此款原告已预交，本院不再退回，被告杨耀诚于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 干文建
人民陪审员 钱惠良
人民陪审员 吴进兴
二〇一五年九月九日
书 记 员 颜 涛