江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第157号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱新华，农民。
上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳章先，个体户。
委托代理人：宋德均，江西共创律师事务所律师。
上诉人朱新华、上诉人欧阳章先因房屋买卖合同纠纷一案，均不服江西省安福县人民法院（2013）安民一初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月23日，本案双方当事人签订一份《购房协议》，协议约定由乙方（朱新华）购买甲方（欧阳章先）位于武功山大道房屋一套（131.5平方米）及第3号储藏间一间（面积9.6平方米），共计人民币（以下均为人民币）215800元。《购房协议》第四项双方责任及义务中约定：甲方应将水电负责到工地，负责申报房产局办证手续齐全，一切办证手续税款费用由乙方自负，甲方不负担任何税款和费用；乙方在订协议时预交120000元，房屋交付时全部付清款；乙方负责水电开户及安装，费用自理；乙方负责办理好房产权证及负责办证手续税款和费用。协议第五项完工时间和交付中约定：主体完工在2010年9月份，交付时间为12月份底。协议第七项违约责任中约定：甲方确保房屋质量，按房产局发证面积达不到协议规定的面积，甲方有义务退回乙方不足部分购房款，按房产局发证超出面积，应按原价乙方补足款给甲方；乙方如未按期付款，则视为乙方违约，甲方有权单方解除协议，并扣留购房款违约金10000元整。双方还对其他事项进行了约定。协议签订当天，原告朱新华按约支付了购房款l20000元，后陆续再支付购房款50000元，合计共支付购房款170000元，另向被告欧阳章先支付了代办水电开户、安装费2100元。2012年1月30日被告欧阳章先将房屋交付给原告朱新华，原告朱新华于同年8月居住到讼争房屋中。至今，原告朱新华尚欠被告欧阳章先45800元购房款。讼争房屋经安福县房产测绘队测绘面积为129.953平方米。在庭审中双方均认可讼争房屋购买时每平方米价格为1530元。
另查明，讼争房屋系被告欧阳章先拆旧重建，与原告朱新华签订《购房协议》时尚未取得该栋楼的建设工程规划许可证及房屋产权证，也未将此事告知原告朱新华。2011年1月18日，被告欧阳章先经审批同意可按规划拆旧建新，高度为三层半（即诉争房屋所属的整栋楼房）。2013年3月5日取得建字第（2013）0l0号建设工程规划许可证，获得讼争房屋所属的整栋楼房七层的建设资格。2013年5月29日取得安土国用（籍）第04175号国有土地使用证，使用权类型为出让，终止日期2048年12月2日。2013年6月5日，被告欧阳章先向安福县房地产管理局申请房产所有权登记。同年6月25日，被告欧阳章先取得讼争房屋所属的整栋房屋的总房产证，2014年1月9日取得安土国用（籍）第081l5号国有土地使用权证，其内容将讼争房屋土地使用年限变更为终止日期2068年12月2日。2013年10月9日，欧阳有根、郭新娥办理与讼争房屋所属同栋楼同等面积房屋的过户手续税费为59970.96元。2014年4月18日，安福县地方税务局出具证明，证明讼争房屋在2011年3月25日至2012年4月30日间办理过户的税费为30324.09元。
原审法院认为：本案当事人签订的《购房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，且房屋已经交付，该协议合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。《购房协议》约定一切办证手续税款费用由原告朱新华承担，但未书面约定办证时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，本案双方当事人对讼争房屋的交付日期约定为2010年12月底，故被告欧阳章先最迟应于2011年4月1日前为原告朱新华办理好房产过户手续。由于双方当事人在签订合同时，被告（反诉原告）欧阳章先隐瞒尚未取得建设工程规划许可及房屋产权证的事实，在原告朱新华多次要求其办证时也均未告知此项事实，故合理过户期限后增加的税费，应由被告欧阳章先负担。现原告要求被告为其办理讼争房屋过户手续并承担合理办证期限后增加的税费，符合法律规定，应予支持。本案双方当事人均认同安福县房地产交易计税价格于2012年9月18日及2013年6月1日两次上涨，依据与购买讼争房屋同栋楼同等面积的买方欧阳有根、郭新娥所交付的办证费用，可认定2013年6月1日后讼争房屋的过户费用为59970.96元，核减合理过户期限即2011年4月1日前讼争房屋应缴的税费30324.09元，被告欧阳章先应承担原告的税费损失为29646.87元，原告要求的房屋过户损失超出部分，未提供证据证明，依法不予认定。
原告朱新华要求被告欧阳章先为其办理讼争房占用范围内的国有土地使用权证，因当事人双方在《购房协议》中并未对办理土地使用权证事项进行约定，故对原告的此项请求不予支持。双方均认可购房时讼争房屋为每平方米1530元，原告朱新华要求依据安福县房产测绘队对讼争房屋的测绘面积核减其支付1.547平方米房屋面积差的购房款2366.9l元，被告欧阳章先辩称讼争房屋实际面积与《购房协议》约定相符，但未提供证据证实，故对原告的诉请予以支持。原告要求被告延长诉争房屋土地出让年限至70年，否则赔偿其土地出让年限损失46242.85元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。另根据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。由于对出让金的支付标准及金额我国相关法律并未有明确规定，对原告朱新华要求的土地出让年限损失无法认定，故对其该项请求不予支持。原告要求被告赔偿其延期13个月交房损失4000元，依据同时段租房价格，酌情可认定该延期交房损失为4000元。原、被告均认可原告朱新华支付了被告欧阳章先代办水电开户、安装费用2100元，但原告对水电开户、安装费用只认可1525元，因被告欧阳章先未能提供水电开户、安装正式发票对实际费用进行证明，故本院对水电开户费用认定为1525元，多余代办款575元及水电开户、安装发票由被告欧阳章先返还给原告朱新华。
被告欧阳章先称因原告朱新华违反合同未按期支付购房余款要求解除合同，退还房款并要求对方承担l0000元违约金。现原告朱新华已累计向被告支付170000元购房款，履行了大部分合同义务，并已经实际入住所购房屋，合同已经实际履行，故对被告要求解除合同的请求不予支持，但原告朱新华应按约在核减2366.91元房屋面积差价款后履行购房余款支付义务。本案中原告朱新华在被告欧阳章先交付房屋后未履行余款支付义务，存在违约。依据合同关于“乙方如未按期付款，则视为一方违约，甲方有权单方解除协议，并扣留购房尾款违约金10000元整”的约定，认定原告朱新华支付被告欧阳章先违约金10000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）欧阳章先在本判决生效之日起7日内协助原告（反诉被告）朱新华办理上述房屋过户手续，并承担房屋过户税费29646．87元。二、被告（反诉原告）欧阳章先在本判决生效之日起7日内返还原告（反诉被告）朱新华水电开户、安装款575元及代办水电开户正式发票；三、被告（反诉原告）欧阳章先在本判决生效之日起7日内支付原告（反诉被告）朱新华延期交房损失4000元；四、原告（反诉被告）朱新华在本判决生效之日起7日内支付被告（反诉原告）欧阳章先违约金10000元；五、原告（反诉被告）朱新华在本判决生效之日起7日内支付被告（反诉原告）欧阳章先购房款43433.09元，以上款项相抵后，原告（反诉被告）朱新华应支付被告（反诉原告）欧阳章先19211.22元，此款在本判决生效后7日内付清；六、驳回原告（反诉被告）朱新华的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）欧阳章先的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8230元（本诉受理费596l元、反诉受理费减半收取2269元），由原告朱新华负担2980元，被告欧阳章先负担5250元。
上诉人朱新华不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院判决朱新华在本判决生效之日起7日内支付欧阳章先10000元是错误的，理由：一、当年欧阳章先交付房屋时朱新华之所以没有交付余款，主要是因为欧阳章先交付的房屋在交付时属于违法建筑，还没有办理好产权证书，存在重大瑕疵。房屋的交付应包含两层含义，即交付房屋和交付拥有合法权利的房屋。朱新华自交付预付款后一直在催欧阳章先办证好把尾款交付清，朱新华已交付房款80％，因欧阳章先交付的是属于违法建筑，没办理好产权证，故欧阳章先的交付属于不完全履行，朱新华为了保障自己的权利，有权拒绝支付尾款，不需要承担违约责任。二、欧阳章先提起的反诉请求是解除双方签订的《购房协议》，将购房款退还给朱新华。一审法院的判决书对欧阳章先在一审的反诉请求也予以了确认，欧阳章先在一审时的反诉请求中并没有要求上诉人承担违约金的诉请，但是一审法院却判决上诉人承担违约金10000元，属于明显超出诉讼请求的范围进行判决，因而是错误的，依法应当撤销。
针对朱新华的上诉，欧阳章先答辩称：一、双方签订的购房协议明确约定房屋交付时付清全部购房款，但朱新华并没有按约定在房屋交付时付清全部购房款，至今仍拖欠40000余元购房款，显然违反了合同的约定，属于违约行为。二、合同约定的交房付款是同时履行，朱新华没有履行付款义务，就没有权利要求欧阳章先交付房屋，故不存在要求欧阳章先承担逾期交付的违约责任。三、不存在签订合同时隐瞒未办好相关手续的事实。根据国家相关规定，私人建房不允许在建过程中买卖，这一点签订合同的双方都是明知的，需要在房屋建成后补办相关手续。朱新华明知而签订购房协议，显然不能以此为由拒付房款，更何况朱新华是在收房后拒付房款，也不符合不安抗辩的条件与程序。四、朱新华违约付款，欧阳章先有权解除合同。综上，请求二审驳回朱新华的上诉请求。
上诉人欧阳章先亦不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审认定欧阳章先交房时间为2012年1月30日是错误的，房屋在2010年底已经建成，合同并未约定交付条件，即在当时就可以交付，认定欧阳章先违约交付没有依据。2、原审认定欧阳章先应2011年4月1日前为朱新华办理好房产过户手续是错误的。合同没有约定办证时间，被上诉人的视听材料系诉讼过程中所制，根本不能证实在2011年4月1日前要求办证的事实。更何况朱新华至今尚欠房款，更谈不上要求欧阳章先提供办证手续。3、原审判决认定欧阳章先故意隐瞒未取得建房手续的事实是错误的。欧阳章先与朱新华签订购房协议时房屋并未建成，只是主体完工，这一点双方明知。朱新华明知欧阳章先是建私房转让，不是商品房开发，不能参照商品房开发办理手续。4、朱新华没有按约定支付购房款，欧阳章先就没有义务提供办证手续，也根本谈不上欧阳章先应当承担逾期办证的违约责任。5、欧阳章先即使有逾期交房，也只是要承担租金损失，不能成为朱新华逾期付款的理由，朱新华逾期付款的违约责任双方在合同中有明确约定，即朱新华应承担违约金10000元，欧阳章先有权解除合同，原审判决驳回欧阳章先解除购房协议的诉讼请求是错误的。6、原审判决核减建筑面积与判决上诉人返还水电开户、安装费用是错误的。二、原审判决适用法律错误。本案至今不具备购房协议约定的欧阳章先提供办证手续的条件，本案购房合同约定是在交付时支付购房款，但房屋已经交付是事实，被上诉人拖欠购房款长达一年多的时间至今未付，付款在先办证在后，没有付款何谈上诉人逾期办证？一审判决却适用《合同法》第62条及商品房买卖合同纠纷司法解释的规定判决欧阳章先承担逾期办证的损失，显然是错误的。综上，请求二审改判驳回朱新华一审诉讼请求并支持欧阳章先一审反诉请求。
针对欧阳章先的上诉，朱新华答辩称：一、欧阳章先在2012年2月前交付给朱新华的房屋属于违法建筑，因其不能及时办理房屋产权的初始登记，导致朱新华不能及时办理房屋产权过户手续并造成朱新华办理过户手续的税费明显增加，故一审判决由欧阳章先承担税费增加的损失符合法律规定，但一审认定的数额不正确的，因欧阳章先承诺过办证税费为20000元就可以，现实际办证的税费需要59970.96元，因而增加的税费为39970.96元。二、因欧阳章先未提供证据证实其主张，一审判决欧阳章先返还水电开户、安装款575元是正确的。三、欧阳章先延期交房13个月，导致朱新华在外租房居住，一审按照同期同地段的租金情况判决其承担延期交房损失4000元是正确的。四、房产证显示的面积比合同少1.547平方米，一审依据房产证显示的面积和合同面积差核减房款是正确的。五、在签订合同时房屋存在瑕疵，但并没有影响合同的履行，况且现在瑕疵已消除，双方的合同应当是合法有效。朱新华从2012年2月开始占有并使用房屋已经超过两年的时间，合同已实际履行，依法不能解除合同。因欧阳章先交付的房屋属于违法建筑，没有办理好产权证书，属于不完全履行，朱新华拒绝支付余款不属于违约，欧阳章先不能以未付清房款为由解除合同。综上，请求二审驳回欧阳章先的上诉请求。
根据双方的上诉理由及答辩意见，归纳本案争议焦点为：原审判决驳回欧阳章先要求解除合同的请求及朱新华支付欧阳章先违约金10000元是否不当？欧阳章先是否未按约定时间交付房屋？原审判决欧阳章先应在2011年4月1日前为朱新华办理好房产过户手续及承担逾期办证的违约责任是否不当？原审核减建筑面积及判决欧阳章先返还水电开户、安装费是否有误？
二审诉讼中，上诉人欧阳章先提交的证据有：1、安福县供电公司平都供电所出具的证明1份，证明电的安装费用为1500元，不是一审认定的500元。2、买受人为刘华娟的买卖合同，证明当地的商品房买卖价格高于本案的私房买卖价格。上诉人朱新华质证认为，证据1不是正式发票，只是开的证明，而且证明上没有出具证明人的签名，只有公章，这份证明是无效证明。关于证据2，其一，朱新华的房子是在2010年10月购买，对方提供的合同是2011年1月19日的合同，时间不符。其二，对方合同的房子是安福县最好地段的房子，而且有包办房产证等优惠，所以价格高，而朱新华没有，且朱新华也有证据证明买的房子价格更高，故对方的证据不能证明什么。
上诉人朱新华二审提交的证据为买受人为杨世平、姚汉贤、彭江等九人的房屋买卖合同及对方合同房屋的照片，证明朱新华买的房屋价格不低。上诉人质证认为，对方提供的这些合同开发时间较早，且这些合同都是在交房前一、二个月才补签的，买房至少是在前一年。提供的照片也不能证明上诉人提供的合同是高级住宅小区，故其证据不能达到所要证明的目的。本院认为，对上诉人欧阳章先提供的证据1，如安福县供电公司收取了相关费用，其应提供正式收款发票存根予以证明，故对该证据不予采信。对其提供的证据2及上诉人朱新华所提交的证据，因购房的时间、房屋所处的位置等均存在与本案所购房屋不一致的问题，故均不予采信。
本院经二审审理查明：2010年10月23日，上诉人欧阳章先与上诉人朱新华签订一份《购房协议》，其中第四条第（二）项“乙方（朱新华）的责任和义务”中第4点约定：“乙方负责办理好房产权证及负责办证手续税款和费用。”第七条“违约责任”中仅对房屋面积违约及购房户未按期付款的违约责任进行了约定，并无对逾期办证违约责任进行约定。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于原审判决驳回欧阳章先要求解除合同的请求及朱新华支付欧阳章先违约金10000元是否不当的问题。上诉人欧阳章先与上诉人朱新华虽然在合同中约定了如朱新华未按期付款，欧阳章先有权单方解除合同。但在本案中，朱新华事实上已付清了大部分房款，并不构成根本性违约，且朱新华也已接受并使用该房屋数年，并不存在朱新华未履行合同主要债务及使合同目的不能实现等解除合同的情形，故原审判决驳回欧阳章先要求解除合同的反诉请求并无不当。上诉人欧阳章先在一审诉讼中反诉要求解除合同时已明确要求扣留上诉人朱新华购房违约金10000元，上诉人朱新华认为原审判决其承担10000元违约金属超出诉讼请求的范围不符合事实，且因朱新华未按期付清房款，其行为确已构成违约，依双方约定欧阳章先有权要求朱新华支付10000元违约金。因此，原审法院判决朱新华支付欧阳章先违约金10000元合法有据。上诉人欧阳章先所建房属拆旧建新，其拆除自己的旧私房重建，已经过政府有关部门审批，虽然其在建设过程中超过了审批的准建高度，但可通过接受政府相关部门的处理后补办相关手续解决。本案属房屋买卖合同纠纷，依法应以双方所签房屋买卖合同为依据进行处理。根据合同约定，朱新华应在房屋交付时付清全部购房款，但朱新华在接收房屋并搬入居住后并未依约支付剩余房款，应承担相应的违约责任。即使欧阳章先存在逾期交房的情形，其所承担的也是逾期交房的法律责任，且双方协议并未约定欧阳章先应在何时办理好房产权初始登证，也未就此约定相关的违约责任，故朱新华不能以此为由拒付房款。上诉人朱新华请求撤销其承担10000元违约金与本案事实不符，对其该上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人欧阳章先是否未按约定时间交付房屋的问题。双方在合同中是约定房屋交付时间在2010年12月底，其房屋在同年底也已经建成，但其并未提供证据证实其已按约定时间交付房屋给上诉人朱新华。因此，原审法院判决由其承担因逾期交房给对方造成的租金损失并无不当。
关于原审法院判决欧阳章先在2011年4月1日前为朱新华办理好房屋过户手续及承担逾期办证的违约责任是否不当的问题。上诉人欧阳章先与上诉人朱新华于2010年10月23日签订的《购房协议》中，约定了房屋的交付时间及由上诉人朱新华负责办理房产权证并承担办证税款和费用。根据该协议的约定，办证之责任和义务在上诉人朱新华而非上诉人欧阳章先。本案上诉人欧阳章先系拆旧建新，其与朱新华属个人之间的房屋买卖关系，双方的权利义务由双方自行约定，而双方所签订的《购房协议》并未就逾期办证的违约责任进行约定。原审法院在查明本案房屋系拆旧建新私房买卖的情况下，仍参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案缺乏事实和法律依据，且与双方约定不符。因此，朱新华要求欧阳章先承担逾期办证违约责任缺乏依据，且与本院查明的事实不符，本院不予支持。上诉人欧阳章先上诉称原审法院判决其承担逾期办证违约责任错误，符合本案事实，本院依法予以支持。但依据双方协议约定，欧阳章先有协助朱新华办证之义务，故对朱新华要求欧阳章先协助办理房屋过户手续之诉请，依法予以支持。
关于原审判决上诉人欧阳章先返还房屋面积差价款是否有误的问题。从双方所签《购房协议》载明“甲方确保房屋质量，按房产局发证面积达不到协议规定的面积，甲方有义务退回乙方不足部分购房款，按房产局发证超出面积，应按原价乙方补足款给甲方”的内容看，双方已明确约定所购房面积按房产局所发房产证上载明的面积为准。因此，原审法院判决上诉人返还超过登证面积的房屋差价款给上诉人朱新华，符合双方的约定，故对上诉人欧阳章先的该请求不予支持。
关于原审法院判决上诉人欧阳章先返还水电开户安装代办费是否有误的问题。上诉人欧阳章先认为原审法院认定的费用有误，应提供供电部门等开具的正规发票加以证实，但其在二审期间仍未提交有效证据予以证实，因此，其应将多收取的水电开户安装代办费返还上诉人朱新华。
综上所述，原审法院在已查明根据双方所签协议应由上诉人朱新华负责办理好房产权证及负责办证手续税款和费用的情况下，仍判决由上诉人欧阳章先承担逾期办证违约责任，明显自相矛盾，违背了当事人合同意思自治的原则，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持江西省安福县人民法院（2013）安民初字第291号民事判决第二、三、四、五、六、七项；
二、变更江西省安福县人民法院（2013）安民初字第291号民事判决第一项为：上诉人欧阳章先在本判决生效之日起7日内协助朱新华办理本案所涉房屋的过户手续。
以上款项相抵后，上诉人朱新华应支付上诉人欧阳章先48858.09元，此款在本判决生效后7日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审案件受理费8230元，二审案件受理费1792元，共计10022元，由上诉人朱新华和上诉人欧阳章先各负担5011元。
本判决为终审判决。
审判长 廖东江
审判员 肖永兰
审判员 胡 婧
二〇一四年十一月二十六日
书记员 张志坚