安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民一初字第00940号
原告：方祖好，男，1968年2月8日出生，汉族，住安徽省合肥市。
原告：费维莉（系方祖好妻子），女，1976年6月15日出生，汉族，住址。
上述二位原告共同的委托代理人：陈长志，安徽新洲律师事务所律师。
上述二位原告共同的委托代理人：沈华俊，安徽新洲律师事务所律师。
被告：胡伟，男，1988年3月12日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市谢家集区，经常居住地安徽省合肥市包河区。
被告：刘亚，男，1983年8月8日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市田家庵区，经常居住地安徽省合肥市包河区。
委托代理人：刘庆林（系刘亚父亲）。
上述两位被告共同的委托代理人：蔡景文，安徽杰创律师事务所律师。
原告方祖好、费维莉诉被告胡伟、刘亚确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理，依法由审判员赵先娥适用简易程序进行审理。本案审理中，原告方祖好、费维莉于2014年1月21日向本院申请对涉案房屋2013年8月的市场价格进行鉴定。鉴定部门于2014年3月26日作出鉴定结论。本院于2014年4月18日公开开庭进行了审理。原告方祖好、费维莉的共同委托代理人沈华俊、被告胡伟、刘亚的共同委托代理人蔡景文及被告刘亚的委托代理人刘庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方祖好、费维莉共同诉称：胡伟以一份签署日期为2013年8月15日的《存量房买卖合同》向方祖好、费维莉主张立即交付房屋并办理过户登记，同时称购房款已全部交付给方祖好、费维莉的受托人刘亚。
方祖好、费维莉并不认识胡伟，与刘亚也不熟悉，之所以于2012年7月3日出具公证委托书委托刘亚代为出售房屋，是因为方祖好自刘亚处借款，应其要求出具的。从委托人与被委托人之间的关系、委托书的形成时间、委托期限等可以看出，委托刘亚出售讼争房屋并非方祖好、费维莉的真实意思表示，而是二人向刘亚借款后为保证借款能够归还而给予其实现债权的一种保证。同时方祖好、费维莉还向刘亚出具了签过名的空白《存量房买卖合同》，合同的内容是刘亚后来填写的，原告并不知情，双方之间并不存在买卖合同关系。
刘亚在未事先告知方祖好、费维莉的情形下，即将其先行出具的空白合同内容填好，同胡伟恶意串通，将合肥市凤台路银河新城X幢XX室房屋以明显低于市场价的价款60万元出售给胡伟，并且胡伟也未向方祖好、费维莉支付房款，损害了其二人的合法权益，该房屋买卖合同应属无效。请求法院依法确认签暑日期为2013年8月15日的房屋买卖合同无效。
胡伟、刘亚共同辩称：方祖好、费维莉因欠刘亚借款及相应利息合计30万元未付，于2012年7月3日向刘亚出具了收据，并保证于2012年8月29日付清借款及利息。双方口头约定如方祖好、费维莉到期无力还款，则委托刘亚将涉案房屋以60万元出售，以售房款抵销所欠借款。方祖好、费维莉于当日在空白的存量房买卖合同上签名，同时将方祖好的银行存折交付刘亚，约定将房款付至方祖好的该银行账户。
之后，由于方祖好、费维莉未能按约定的期限还款，刘亚根据其委托将房屋出售给胡伟，合同内容是2012年底填写的。胡伟至2013年6月至7月份才筹集到房款，刘亚不仅要代其偿还公积金贷款及银行的按揭贷款27万余元，还要为其办理抵押登记的注销手续，期间曾多次电话或短信通知方祖好，其一直不回复，找到其所在单位，其也躲避不见，故刘亚、胡伟至2013年8月才办理该房屋过户手续。房价款60万元是于2012年7月同方祖好二人约定好的。根据方祖好、费维莉出具的经过公证的委托书，其二人委托刘亚办理讼争房屋的买卖手续，并代收房款。因此，原告方祖好、费维莉夫妻委托刘亚代为处理房屋是经过原告夫妻双方充分与被告刘亚协商后形成的。故该买卖合同是有效的。请求法院依法驳回原告方祖好、费维莉的诉讼请求。
经审理查明：方祖好、费维莉系夫妻，二人于2009年购买了位于合肥市凤台路银河新城X栋XX室房屋。2012年7月3日，方祖好、费维莉因方祖好向刘亚借款25万元向其出具《委托书》。根据该《委托书》的记载，方祖好、费维莉系夫妻关系，共同拥有住宅用房一套，房屋位于合肥市凤台路银河新城X栋XX室，建筑面积118.62平方米，产权证编号房地权证合产字第××号；方祖好、费维莉全权委托受托人刘亚提前归还该房屋银行抵押贷款，领取他项权证，注销抵押登记，买卖，产权过户以及与此相关的手续，包括：签定房屋买卖合同、存量房买卖合同、资金托管协议，到资金托管中心（或者申请不需通过资金托管）和银行开户及领取房款（或者直接打入受托人指定的账户），房屋过户，房屋交接，水电过户，有线电视过户，户口迁移，缴纳相关费用，办理租赁证，开取完税证明，调阅上述房屋档案以及户籍情况并复印相关资料，对房屋买卖以及过户中有关争议的处理等一切相关手续；代理人刘亚在其权限范围内签署的一切有关文件，方祖好、费维莉均予承认，由此产生的权利义务，均由方祖好、费维莉享有和承担；代理人无转委托权；本委托书自委托之日起生效，至委托事项办理完毕之日失效。当日，安徽省合肥市中安公证处对方祖好、费维莉出具上述委托书的行为进行了公证。
2012年8月26日，方祖好向刘亚出具了书面《保证》，承诺于当月29日下午还款。之后，方祖好未能按期还款。经刘亚索要，方祖好、费维莉向刘亚出具了《借据》，言明借到刘亚人民币25万元整用于周转，于2012年10月3日前还清借款，若未按期还款，则每月支付出借人借款总额的1.1%（其中0.1%利息，10%违约金）利息作为违约金和罚息直至其将借款还清时止。
由于方祖好、费维莉仍未能按期还款，刘亚根据方祖好、费维莉出具的委托书将合肥市凤台路银河新城X栋XX室房屋以价款60万元出售给胡伟。刘亚在方祖好、费维莉签名的空白《存量房买卖合同》上填写了合同内容，在合同落款处以代理人身份签名，胡伟在该合同落款处买受人一栏内签名。由于方祖好、费维莉为购买涉案房屋时曾向中国工商银行及合肥市公积金管理中心贷款，欠银行贷款及公积金贷款未付清，刘亚于2013年8月7日收到胡伟交付的60万元房款后，委托其父亲刘庆林代方祖好、费维莉于2013年8月13日提前还清了合肥市公积金管理中心的公积金贷款本息计119434.69元，于2013年8月15日提前还清了中国工商银行贷款本息121333.17元，并代其向物业管理公司清偿了物业管理费。双方在合同落款处签署的日期是2013年8月15日。税务机关根据房地产管理部门审核的房屋价款72万元向胡伟收取了交易契税14400元、以方祖好名义收取了营业税等47520元及相关费用后，房地产管理部门于2013年8月16日受理了胡伟的房地产权属登记申请。之后，因方祖好、费维莉提出异议，胡伟遂诉讼来院，要求其协助办理房屋转移登记手续。方祖好、费维莉则向本院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效。
本案审理中，方祖好、费维莉于2014年1月20日向本院提出申请，要求对《存量房买卖合同》内容的形成时间（书写时间）进行鉴定，并要求对合肥市凤台路银河新城X栋XX室房屋2013年8月15日交易时的市场价进行评估。本院根据其申请依法委托安徽建工房地产土地资产评估有限公司对讼争房屋的价值进行了评估，并向司法部司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心发出委托鉴定函，委托其对《存量房买卖合同》内容形成的时间是否为2013年8月15日，以及该时间与方祖好、费维莉在合同上签名的时间是否一致进行鉴定。安徽建工房地产土地资产评估有限公司经过估价于2014年3月26日作出的鉴定结论认定：位于合肥市凤台路银河新城X栋XX室房屋在2013年8月15日的市场价值为801200元。由于方祖好、费维莉未按本院指定的期限向司法部司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心交纳鉴定费，并请求本院对此依法处理，本院视为其撤回鉴定申请。
以上事实，有原告方祖好、费维莉提供的房屋所有权证、《公证书》、《委托书》、《存量房买卖合同》（均为复印件）、《评估报告书》，被告胡伟、刘亚提供的《存量房买卖合同》、《公证书》、《委托书》、中国工商银行交易凭证、个人贷款结清证明、合肥市住房公积金贷款结清证明、存量房交易纳税申报通知单、合肥市地方税务局销售不动产统一发票、中华人民共和国税收通用完税证、借据、收据、《保证》、收条，以及双方的陈述在案佐证。
本院认为：根据方祖好、费维莉于2012年7月3日提供给刘亚的银行存折、空白《存量房买卖合同》以及在安徽省合肥市中安公证处办理的委托公证可以看出，在不能按期偿还刘亚的借款时，其二人委托刘亚代为出售讼争房屋并代为办理与售房相关的所有手续应是其真实意思表示。故刘亚在方祖好、费维莉未按期还款时，代为将其所有的位于合肥市凤台路银河新城X栋XX室房屋出售给胡伟，符合双方约定。
2013年8月15日是刘亚同胡伟到房地产管理部门办理交易的时间，刘亚、胡伟主张双方于2013年8月之前即达成协议并在方祖好、费维莉出具的空白《存量房买卖合同》上填写了合同内容，方祖好、费维莉虽申请笔迹鉴定，但一直未缴纳鉴定费，应自行承担相应的法律后果；从胡伟履行合同的情况来看，其于2013年8月7日即交付了购房款，亦说明双方在此之前即达成协议；并且，房屋的交易价款受买卖双方的心理预期、出卖人是否急于出售房屋等一系列因素的制约。综上，方祖好、费维莉提供的安徽建工房地产土地资产评估有限公司《评估报告书》及相关证据不足以证明刘亚根据其委托出售讼争房屋时与胡伟存在恶意串通行为，现以此为由主张双方之间的存量房买卖合同无效，证据不足，不予支持。依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：
驳回原告方祖好、费维莉的诉讼请求。
案件受理费80元，其他诉讼费用100元，合计人民币180元，由原告方祖好、费维莉共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 赵先娥
二〇一四年六月二十五日
书记员 赵新梅
附本判决适用的相关法律条文：
《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。