重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00442号
上诉人（原审被告）张波，男，1972年6月12日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）重庆市开拓物业管理有限公司，组织机构代码证号码：70941142－1。
地址：重庆市万州区白岩49号12楼。
法定代表人张革，经理。
委托代理人扈力，重庆索通（万州）律师事务所律师。
委托代理人乔春长，重庆索通（万州）律师事务所律师。
上诉人张波与被上诉人重庆市开拓物业管理有限公司（以下简称开拓物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2013年12月6日作出（2013）万法民初字第06397号民事判决，原审被告张波对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
开拓物业公司向一审法院诉称，开拓物业公司受万州区发顺金都业主委员会的委托，负责对重庆市万州区红光路2－4号发顺金都进行物业管理和服务。为此，开拓物业公司于2011年12月28日与万州区发顺金都业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限3年，从2012年1月1日至2014年12月31日止。开拓物业公司接受委托后如约履行了义务，但是本案张波无理拒付2012年1月至2013年7月的物业服务费、水费、电费、电梯费等费用共计3448．95元。请求判令：一、由张波立即支付2012年1月至2013年7月的物业服务费、水费、电费、电梯费等费用共计3448．95元；二、诉讼费用由张波承担。
张波在一审法院审理中辩称，张波是万州区红光路2－4号发顺金都××栋×××－××的业主，未交2012年1月至2013年7月的物业服务费、水费、电费、电梯费。开拓物业公司与发顺金都业主委员会签订《物业服务合同》违背了公平、公正、公开的原则，是在没有依法召开业主大会进行选聘，没有征求小区内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占半数的业主参加同意的情况下签订的，该《物业服务合同》是无权代理、超越代理权的无效合同。2011年12月10日，小区内有几家被盗，当时是龙腾物业公司在管理，未得到处理，业主委员会却更换了物管公司。在张波等业主的要求下，开拓物业公司公布了物管费收费标准，已经提高物管费，对开拓物业公司的收费标准有异议。不同意交物业服务费、水费、电费、电梯费，要求驳回开拓物业公司的诉讼请求。
一审法院审理查明，张波是万州区红光路2－4号发顺金都××栋×××－××的业主，建筑面积123．75平方米，未交2012年1月至2013年7月的物业服务费、水费、电费、电梯费。2009年8月6日，重庆市国土资源和房屋管理局给开拓物业公司颁发《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为二级。发顺金都小区于2011年7月27日选举业主委员会委员，依法进行了公示，重庆市万州区太白街道文化里居委会于2011年8月8日通知发顺金都业主委员会成立，黄益民为主任、何志平为副主任。
2011年12月28日，开拓物业公司与重庆市万州区发顺金都业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定：“物业基本情况：发顺金都总建筑面积5500平方米。主要服务内容有：对物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理，岗亭内24小时有人值守等。本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费按月收取，收取时间为每月15日－30日，其收取的标准为：住宅：每月每平方米0．60元，第二年根据物价上涨指数和市场行情经业委会同意合理调整，第三年也如此调整；电梯费：每人每月电梯费为10元＋0．30元×（N－3）（其中：10元为基数，N为梯层数），每户按实有常住人数（含居住一个月以上的保姆、客人）计收。公用路灯、公共绿化用水，应独立计量核算，采取每户每月10元包干方式向业主计收。乙方利用属全体业主所有的共用部位、共有设施进行经营（如设置商业广告招牌等），应征得甲方同意，所得收益50％归甲方，另50％归乙方，用于乙方因物业管理收费标准较低的补充”。发顺金都业主委员会在合同甲方加盖公章，该业主委员会主任黄益民、副主任何志平签名，无业主大会民主议定选聘物业服务企业的记录。开拓物业公司为张波所有的发顺金都××栋×××－××号房屋提供物业管理服务，从2012年1月至2013年7月，按建筑面积123．75平方米每月每平方米0．60元计算，张波应付物业管理服务费1410．75元（0．60元／平方米×123．75平方米×19个月）、电梯费860．70元（45．30元／月×19个月）、公用路灯费190元（10．00元／月×19个月）、开拓物业公司代收代交水费1016．55元，合计3478元。发顺金都小区内的绝大部分业主按该《物业服务合同》支付了物业管理服务费及公共电梯费、公用路灯费、代收水费，因张波拒绝支付物业管理服务费及公共电梯费、公用路灯费、水费，开拓物业公司起诉至一审法院请求处理。
一审法院认为，张波的房屋位于发顺金都小区内，系业主，按照《物业管理条例》的相关规定，有接受物业服务企业提供服务的权利，也应履行按时交纳物业服务费的义务。发顺金都小区于2011年8月依法了成立业主委员会，其业主委员会于2011年12月28日与开拓物业公司签订的《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，根据《物业管理条例》第十二条第四款规定，“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”，该《物业服务合同》对发顺金都小区内全体业主有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。开拓物业公司履行了物业服务、管理的职责与义务，张波与发顺金都小区内的其他业主在合同约定的服务期限内均接受了同等的物业服务，并且发顺金都小区内的绝大部分业主按该《物业服务合同》支付了物业管理服务费及公共电梯费、公用路灯费、代收水费，张波应当承担支付物业管理服务费等费用的民事责任；开拓物业公司要求张波支付物业管理服务费等费用3448．95元，是其对权利的主张，不违反法律规定，一审法院予以支持。张波关于合同无效的辩称理由，虽然发顺金都业主委员会与开拓物业公司所签订《物业服务合同》前未召开业主大会进行选聘，但发顺金都业主委员会的行为是为了业主的共同利益，物业服务企业已及时对《物业服务合同》样本及收费标准进行了公示，张波知道这一事实，根据《物业管理条例》第十二条第五款规定，“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销”，如果张波等业主认为该《物业服务合同》侵害了业主合法权益，应当依法行使权利，不能以此为由拒付物业服务费等，张波拒付物业服务费等费用的理由不符合法律规定，一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第五款、第四十二条第一款之规定，判决：由张波在该判决发生法律效力之日起五日内给付重庆市开拓物业管理有限公司物业服务费及公共电梯费、公用路灯费、代收水费3448．95元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张波承担。案件受理费已由开拓物业公司预交，张波负担之金额应迳付开拓物业公司，该院预收的案件受理费不作清退。
上诉人张波上诉称，上诉人认为一审法院的判决是事实认定错误，适用法律不当，理由如下：开拓物业公司与发顺金都业主委员会所签订的物业服务合同属无效合同。根据《重庆市物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业，是业主大会的职责。发顺金都业主委员会的负责人擅自与开拓物业公司签订了物业服务合同。开拓物业公司作为专业的物业服务企业，不可能不了解法律规定。然而，开拓物业公司却在明知法律有规定的情况下，与发顺金都业主委员会负责人签订所谓的物业服务合同，故该合同应为无效合同，对上诉人无约束力，上诉人也无义务按物业服务合同的约定向开拓物业公司缴纳费用。《重庆市物业管理条例》第八十条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促业主限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。由此可见，即使上诉人不交纳物业管理费，也应由业主委员会督促上诉人限期交纳，如果上诉人逾期不交纳，开拓物业公司才能向人民法院起诉。本案中，发顺金都业主委员会并未向上诉人发出过要求上诉人限期交纳物业服务费的任何文件和通知，在此情况下，开拓物业公司无权诉请人民法院裁决。
被上诉人开拓物业公司答辩称，开拓物业公司并非与发顺金都的负责人签订的合同，而是与发顺金都业主委员会签订的合同，合同上面有业主委员会的印章，应当属于有效合同。业主逾期不交纳物业费，作为物业公司来讲，可以请求业主委员会督促其交纳，也可以依法向人民法院起诉，这是权利不是义务，我公司在上诉人没有交纳物业费的情况下向人民法院提起诉讼是我公司的权利，是合法的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案在二审审理中，上诉人张波及被上诉人开拓物业公司均未向本院提交新的证据。
上诉人张波对一审法院查明的“发顺金都小区内的绝大部分业主按该《物业服务合同》支付了物业管理服务费及公共电梯费、公用路灯费、代收水费”有异议，张波认为该小区的很多业主都没有交物管费，被上诉人开拓物业公司对一审法院查明的事实无异议。
本院对一审法院查明的双方当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，张波上诉主张业主委员会擅自与开拓物业公司签订的物业服务合同无效，认为根据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。发顺金都业主委员会与开拓物业公司签订的物业服务合同无业主大会民主议定选聘物业服务企业的记录，也无其他相关证据证明，故根据现有证据不能认定发顺金都业主委员会与开拓物业公司签订物业服务合同前已经业主共同决定进行选聘。但是，发顺金都业主委员会未经业主大会或业主共同决定，擅自选聘物业服务企业并与之签订的物业服务合同并不必然属于无效合同。如果取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的，该物业服务合同即具有法律效力。张波主张发顺金都小区的很多业主都没有交纳物业服务费，但并未提供证据加以证明，本院不予采信。而开拓物业公司举示了相应的缴费清单等证据证明了大多数业主已交纳物业服务费，本院对此依法予以确认。因开拓物业公司已及时对物业服务合同样本及收费标准进行了公示，发顺金都小区的大多数业主也按照该标准缴纳物业服务费，应当视为该小区专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主对发顺金都业主委员会与开拓物业公司签订的物业服务合同的追认，该物业服务合同即具有法律效力。张波上诉主张发顺金都业主委员会与开拓物业公司签订的物业服务合同无效于法无据，本院不予支持。
张波上诉主张在业主委员会未督促其交纳物业服务费情况下开拓物业公司无权提起诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”由此可得知，我国法律并未明确规定必须经业主委员会催交后，物业服务企业才能起诉逾期不交纳服务服务费的业主。张波在一审庭审时陈述开拓物业公司已对其进行了催收，张波认为全部收取有失公平而没有交纳，在此情况下开拓物业公司提起诉讼符合法律规定。张波关于在业主委员会未督促其交纳物业服务费的情况下开拓物业公司就无权提起诉讼的上诉主张于法无据，本院不予支持。
因张波在2012年1月至2013年7月期间一直居住发顺金都小区，接受了开拓物业公司提供的物业服务，张波对所欠费用的具体金额无异议，其应当按合同约定向开拓物业公司支付物业服务费等费用。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李学文
审 判 员 刘 健
代理审判员 应志敏
二〇一四年三月十七日
书 记 员 章立立