新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2013）卫滨民一初字第391号原告祝坤，男，汉族委托代理人吴伟，河南宇华大众律师事务所律师委托代理人祝建国，男，汉族被告新乡市新华房地产开发公司（以下简称：新华公司）法定代表人马利民，经理委托代理人季志华，河南中原法汇律师事务所律师第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司（以下简称：豫兴公司）法定代表人闫观山，系董事长委托代理人岳碧云、高丽娜，河南弘晟律师事务所律师原告祝坤诉被告新乡市新华房地产开发公司、第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2012年3月25日作出（2012）卫滨民一初字第315号民事判决书，该判决送达后，原被告均不服该判决提出上诉，新乡市中级人民法院作出（2012）新中民五终字第344号民事裁定书，裁定该案发回新乡市卫滨区人民法院重新审理，本院受理后另行组成合议庭，根据案件的具体情况，追加新乡市豫兴房地产开发有限公司为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告祝坤的委托代理人吴伟、祝建国，被告新华公司的委托代理人季志华，第三人豫兴公司的委托代理人岳碧云、高丽娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2001年6月22日被告新华公司因开发新华商贸城时拆除原告房屋209.8平方米（其中营业房10.66平方米）与原告签订拆迁用房订单一份，内容为：被告将新华商贸城A区2号楼一层二号营业房一套安置给原告，拆迁房屋折抵后原告共需向被告交纳结构差价53928元，原告应向被告交纳预付款10904.4元；签订合同后原告按照约定向被告交纳了10904.4元预�款，并陆续领取周转金至2004年3月。根据新政（1992）40号文规定交房时间为18个月，但现已长达9年时间被告却没有实际交付，经多次催促原告还是得不到应该得到的房屋。现起诉至法院要求：1、被告继续履行合同，十五日内向原告交付新乡市新华商贸城A区2号楼一层二号面积77.04平方符合营业条件的营业房一套。2、被告给付自2004年4月起至实际交房止的周转补助费（临时安置补偿费），每月为849.83元。3、被告赔偿逾期交房损失，自2002年12月起计算至实际交房时止（2002年12月至2005年10月31日时间段每平方米按30元计算，应交付房屋面积为77.04平方米，每月损失为2311.2元，2005年11月1日起至实际交房之日止每平方米按70元计算，应交付房屋面积为77.04平方米，每月损失为5392.8元）。被告辩称：1、被告新华公司没有违约。被告房屋早于2003年12月建成，并且于2004年1月通过竣工验收合格，在建成之后被告多次通知原告办理交房手续，并且被告发给原告的周转补助费发到2004年3月份，但是原告在接到被告公司的通知后，以种种理由拒绝办理交房手续。2、原告诉求已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。3、根据合同约定，由于原告违约，被告将依据订单约定、保留撤销该订单的权利。补充意见：1、双方的合同中并没有约定（符合营业条件），2、根据事实表明，是原告违约，违反了合同的第四条规定，没有按期接受房屋，因此，对原告所谓的第二、三项的损失及费用，被告不承担；3、针对原告所说的营业条件，根据豫兴公司签订的协议约定，相关遗留问题，全部由豫兴公司处理，因此即便原告要求房屋周边的环境符合营业条件，对此部分义务也应当由豫兴公司承担。第三人述称：对于原告的诉讼请求，第三人没有异议，但是对被告新华�司认为原告的第一项诉讼请求应当由第三人豫兴公司来承担，第三人提出如下答辩意见，1、原告的安置房屋位于新华商贸城A区2号楼，豫兴公司通过查阅卷宗，看到原告给新华公司的原始举证，能充分证明A区2号楼的建设单位是新华公司，在客观中，新华公司已经享受了A区2号楼的所有权利，同时，在现实当中，新华公司也承担义务，充分证明原告的安置房屋与豫兴公司没有任何关系；2、根据双方的协议，凡是新华商贸城中豫兴公司开发建设的楼盘，一切遗留问题由豫兴公司承担，本案所涉的A区2号楼不是豫兴公司的楼盘，与该楼盘产生的一切义务和责任和豫兴公司无关；3、新华商贸城项目虽然2003年2月19日转让给豫兴公司，但豫兴公司仅仅实施该项目的第一期部分的建设，并且这个项目早已经于2009年左右经政府批准规划，转由河南荣祥置业有限公司来实施，所以�华公司让豫兴公司来打通道路，不合适，综上所述，新华公司要求让豫兴公司向原告交付符合营业条件的房屋没有事实依据，所以不应当支持新华公司。原告向本院提交的证据材料有：第一组：1、2001年4月3日、2001年4月9日、2001年4月13日、2001年5月26日、2001年6月13日拆迁协议书五份，2、2001年6月22日拆迁用房订单一份，3、收据一份，以上证据证明2001年6月22日被告将原告房屋拆迁后与原告签订拆迁用房订单，将新华商贸城A区2号楼一层二号营业房一套安置给原告，面积为77.04平方米，原告根据约定向被告交纳预付款10904.4元的事实。第二组：1、被告书写的原告领取周转补助费（临时安置补助费）五份，2、1992年8月22日新政（1992）40号新乡市人民政府文件一份，以证明根据新政（1992）40号文规定住宅房临时安置补助费（周转补助费）每平方米每月2元，营业房每平方米每月2.5元，如逾期交房每月增加一倍，被告根据该规定，每月向原告支付849.83元，现已支付至2004年3月，同时还证明从拆迁到交房的期限为18个月。第三组：1、1994年4月30日新价房字（94）第45号新乡市物价局、新乡市房产管理局文件一份，2、2005年11月11日新政文（2005）153号新乡市人民政府文件一份，以证明根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，逾期交付房屋的，按照使其交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿额。因安置房屋所在位置属于三类地区，根据1994年45号文，三类地区每月每平方米租金为10－30元，根据2005年153号文三类地区每月每平方米租金为40－70元，故原告主张逾期交房损失有事实及法律依据。因被拆迁房屋是2001年5月拆除的，交房时间为18个月，故从18个月后即2002年12月开始计算逾期交房损失。第四组：反映信一份、信访人员登记表复印件两份，证明内容见证据清单，本案未超过诉讼时效。第五组：新华商贸城宣传页的整体规划图一份，证明被告安置给原告的房屋门前道路通至解放路。被告向本院提交证据材料有：1、2004年1月15日竣工验收座谈会议纪要；2、2004年1月11日新乡市建设工程竣工验收备案表；3、新华商贸城A区2号楼返迁户的返迁补充协议、保证书及收款凭证6份；4、2004年1月11日新乡市建筑工程质量保修书，以证明被告没有违约，被告房屋于2003年12月建成，并且于2004年1月通过竣工验收。5、2003年2月19日被告和第三人签订的协议书一份、2006年11月15日被告和第三人签订协议书复印件一份，以上证明新华商贸城项目包含本案所涉A区2号楼已经转让给豫兴公司，新华商贸城所有遗留问�均由豫兴公司处理，原告对房子周围环境的要求，均由豫兴公司处理，与新华公司无关。第三人向本院提交的证据材料有：协议书一份，证明原告的诉讼请求和第三人无关。本院依职权调取的证据有：2014年4月3日勘验笔录一份，照片十七张，以上证明本案涉案房屋周围的环境。经庭审质证：被告对原告提交第一组的证据材料的真实性均无异议，第三人对原告提交第一组证据的合法性、关联性无异议，但认为与第三人无关，应由被告承担责任，本院对原告提交的第一组证据的真实性予以确认。被告对原告提交的第二组证据真实性无异议，第三人对该组证据第1号认为周转费是原告从新华公司领取的，新华公司应该对原告履行拆迁安置义务，对该组中的第2号证据不发表意见，本院对该组证据的真实性予以确认。被告对原告提交的第三组证据真实性无异议，第三人对该组证据不发表意见，本院对该组证据的真实性予以确认。被告对原告提交的第四组证据真实性无异议，第三人对该组证据无异议，本院对该组证据真实性予以确认。被告对原告提交的第五组证据认为不是合同的组成部分，从图上看是否被告出具的真实性存在问题，从图上也看不出原告的证明目的，第三人认为对该证据与其无关，本院将结合案件具体情况和查明的事实予以确认。原告对被告提交第1、2、3、4号证据真实性均无异议，但认为被告没有通知原告返迁，并且本案所涉房屋门前至今没有通路，充分证明被告逾期交房，其他返迁户的资料与本案无关，第三人对被告提交第1、2、3、4号证据的客观性，合法性、关联性无异议，但认为应当由被告承担责任，不应当由第三人承担义务，本院被告提交第1、2、3、4号证据的真实性予以确认。原告、第三人对被告提交的�5号证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告、被告对第三人提交的证据真实性无异议，本院予以确认。原告、被告、第三人对本院依职权调取的证据无异议，本院予以确认。依据上述有效证据及庭审，可以确认以下事实：2001年，被告新华公司因开发新华商贸城，于2001年4月3日、2001年4月9日、2001年4月13日、2001年5月26日、2001年6月13日和原告祝坤签订五份拆迁协议书，由被告新华公司负责拆除原告所有的位于铁道北街166号住宅房76.916㎡、位于菜市街52号住宅房45.44㎡、位于解放路225号营业房10.66㎡、位于自由路30号住宅房54.6㎡、位于菜市胡同22.184㎡（以上共计住宅房199.14㎡，营业房10.66㎡，合计209.8㎡）；被告于2001年6月22日和原告签订拆迁用房订单，该订单载明：“拆迁建筑面积：住宅房199.14㎡，营业房10.66㎡，安置用房位置：新华商贸城A区�业2号楼一层贰号一套结构差价（数量77.04，单价700，金额53928），应交合计：伍万叁仟玖佰贰拾捌元，交预付款金额合计贰万陆仟玖佰陆拾肆元。”。拆迁房订单签订后，被告将原告五处房产拆除，原告于2001年6月22日向被告交纳预付款10904.4元。原告分别于2003年4月14日、2003年7月14日、2003年10月8日、2004年元月8日、2004年4月6日从被告新乡市新华房地产开发公司处领取五次临时安置补助费（周转补助费）每次为2549.5元，每月为849.83元，共计12747.5元，被告从2004年4月不向原告支付临时安置补助费。新华商贸城A区2号楼于2004年1月11日竣工验收。本案所涉新华商贸城A区2号楼目前没有正常通道。新价房（94）第45号新乡市物价局、新乡市房产管理局文件附表三新乡市房地产租赁区段划分范围表明：三类地区为南干道—北干道—东干道—西干道两侧临街房及范围内�除一类、二类区段）地段。附表二新乡市房地产（柜台）租赁评估价注明三类地区房屋为每月每平方米10-30元。该文件内容自1994年5月1日起执行。新政文（2005）153号新乡市人民政府文件附件2新乡市划拨土地非住宅、住宅房屋租赁土地收益租金标准和租金市场估价表注明三类地区房屋为每月每平方米40-70元。该文件内容自2005年11月1日起执行。另查明：2003年2月19日被告新乡市新华房地产开发公司和第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司签订协议书，该协议书载明：“甲方：新华房地产开发公司，乙方：新乡市豫兴房地产开发有限公司，为了进一步繁荣我市的市场经济，加快新华商贸城的开发改造工作，甲、乙双方在协商一致的基础上，签订如下协议条款：一、甲方自愿将新华商贸城一期开发改造项目转让给乙方。二、乙方所接受的项目范围（暂以开发改造区域的规划图为准）：（一）A区：1、2、3、4号楼的施工工作；（二）D区：3、4、5、6、7、8、9号楼的施工工作；（三）A区、D区剩余住户的拆迁安置工作；（四）甲方与拆迁户签订的原协议继续生效，乙方在竣工验收合格后返迁时，协助甲方予以落实，并加盖公章并负责收缴住户所欠房款。三、甲、方双方的职责：（一）甲方职责：……6、甲方应当于本协议签订之日起7日内，将自己已完成的拆迁安置工作的所有资料提供给乙方（具体包括：拆迁安置协议书、拆迁安置平面图、该区域总的拆迁规划范围图、施工图及各种手续），以使乙方能清楚了解前期开发改造工作的状况，合理安排下一步的开发改造工作。（二）乙方的职责：1、乙方应当依约完成所接受的开发改造项目。竣工验收工程不合格造成的损失由乙方负责（除A区2号楼），甲方协助乙方将变更手续……”。原告所安置的房屋在A区2号楼。2006年11月15日被告新乡市新华房地产开发公司和第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司签订新华商贸城项目遗留问题处理协议，该协议载明：“甲方：新乡市新华房地产开发公司，乙方：新乡市豫兴房地产开发有限公司，经新乡市有关主管部门批准，甲乙双方于2003年2月19日签订项目转让协议，协议约定甲方将新华商贸城一期开发改造项目转让给乙方，与项目有关的权利与义务同时转让。该协议双方已实际履行。根据2003年2月19日协议关于‵对于乙方所接受的项目属甲方责任亏损亦应（由甲方）承担′的约定，甲乙双方本着公平、合理的原则，在充分协商的基础上，就有关亏损及承担事宜，达成如下协议共同遵守：一、经乙方预测，新华商贸城项目预计亏损总额为890万元人民币，甲方对此数额予以认可。同时双方一致确�不论实际亏损额是多少，均以双方确认的890万元为准，任何一方今后均不得以任何理由向对方主张这方面的权力。……五、双方一致确认2003年2月19日所签的项目转让协议自本协议签订之日起，已全部履行完毕。双方的权利、义务以及责任均以本协议为准。本协议生效后，新华商贸城项目的赔赚甲方不再承担其他责任。六、自本协议签订之日起新华商贸城项目中所有遗留的问题均由乙方负责处理，与甲方再没有关联。……”。本院认为：2001年6月22日，原告祝坤和被告新乡市新华房地产开发公司签订拆迁用房订单，由新乡市新华房地产开发公司拆迁祝坤房产，并将祝坤安置于新华商贸城A区营业2号楼一层贰号。2003年2月19日，被告新乡市新华房地产开发公司与第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司签订的协议书，该协议书第二条第（一）、（三）款�第三条第（一）款第一项约定，豫兴公司所接受的项目：A区1、2、3、4号楼的施工工作；A区剩余住户的拆迁安置工作；新华公司应成立专门机构由区领导负责协调该项目的有关拆迁事宜，之后2006年11月15日被告和第三人又签订的新华商贸城项目遗留问题处理协议的第六条；至本协议签订之日起新华商贸城项目中所有的遗留问题由豫兴公司负责处理，与新华公司没有关联，而祝坤被安置的房屋是豫兴公司所接受的项目，豫兴公司应负责解决原告的安置补偿问题，豫兴公司应向原告祝坤按约定交付房屋。由于未按约定支付房屋至今，而原告领取临时安置补助费至2004年3月，故豫兴公司应当从2004年4月起按每月849.83元向原告支付临时安置补助费。因交付的房屋不具备营业条件，造成原告对该房屋不能使用、收益，豫兴公司应当向原告支付经营性损失，该损失应相当于被告�延交房期间（自18个月周转期届满起至本院确定的交房之日止）的营业房房租收入。新价房（94）第45号新乡市物价局、新乡市房产管理局文件附表三新乡市房地产租赁区段划分范围表明：三类地区为南干道—北干道—东干道—西干道两侧临街房及范围内（除一类、二类区段）地段。附表二新乡市房地产（柜台）租赁评估价注明三类地区房屋为每月每平方米10-30元。该文件内容自1994年5月1日起执行。新政文（2005）153号新乡市人民政府文件附件2新乡市划拨土地非住宅、住宅房屋租赁土地收益租金标准和租金市场估价表注明三类地区房屋为每月每平方米40-70元。该文件内容自2005年11月1日起执行。原告被安置的营业房位于三类地区，本院认为2005年11月1日以前的房屋租金按每月每平方米30元计算为宜，自2005年11月1日起至本院确定交房之日止按每月每平方米60元计算�宜。因被告新华公司在原告不知道的情况下将新华商贸城一期的开发的项目转让给第三人豫兴公司，对于原告的损失及安置情况被告新华公司应当承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告祝坤交付新乡市新华商贸城A区2号楼一层二号面积为77.04平方米的营业房一套。二、第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告祝坤支付临时安置补助费（临时安置补助费计算方法为：自2004年4月起至本判决确定的履行交房之日止，按每月849.83元计算）。三、第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告祝坤支付经营性损失（损失数额的计算方法为：自2002年12月13日起至2005年10月31日止，按房屋面积77.04平方米，每月每平方米30元计算；自2005年11月1日起至本院确定的履行交房之日止，按房屋面积77.04平方米，每月每平方米60元计算）。四、被告新乡市新华房地产开发公司承担连带责任。如被告不能按本判决确定的期限向原告履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9435元，由被告新华公司和第三人豫兴公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  李新伟审判员  张红丽审判员  范梅红二〇一四年十月二十八日书记员  赵世雨