宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第5833号
原告张步平，男，1979年4月21日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人王改改，宁夏综义律师事务所律师。
被告樊红利，男，1969年7月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区北安。
被告付秋娥，女，1971年1月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
第三人中国工商银行股份有限公司银川金凤支行，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
负责人李虎，该支行行长。
原告张步平与被告樊红利、付秋娥及第三人中国工商银行股份有限公司银川金凤支行（以下简称工行金凤支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告张步平及其委托代理人王改改到庭参加诉讼，被告樊红利、付秋娥，第三人工行金凤支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张步平诉称，原告自2005年5月21日起租赁被告所有位于银川市兴庆区某营业房用于经营“健民清汤拉面”。2014年3月25日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告的上述房屋，价格130万元，被告已借支原告的47万元现金用于抵顶购房款，签订合同当日原告再付60万元购房款，剩余23万元购房款在被告协助原告办理过户手续后支付，并约定房屋贷款及利息由被告继续偿还，须于2014年4月15日前一次性偿还，在撤销抵押权后于2014年4月30日前为原告办理土地使用证及房产证等过户手续。合同签订后，原告累计向被告支付购房款117.4万元，但被告未按约清偿银行贷款并撤销抵押权，致使房屋至今不能过户。经查，被告以涉案房屋及另一套房屋在银行抵押贷款120万元，截止2015年8月10日，仍有1087924.88元贷款未偿还。故诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；二、原告代被告向银行清偿剩余贷款本息，被告及第三人在原告完成还贷手续后办理抵押权登记注销手续；三、抵押权登记消灭后，被告协助原告将房屋所有权变更至原告名下；四、本案诉讼费由被告承担。
被告樊红利、付秋娥未到庭，也未提交书面答辩意见。
第三人工行金凤支行未到庭，但庭后向本院提交《说明》一份，称因涉案房屋（位于银川市兴庆区某营业房，银房权证字第××号）系被告樊红利在该行办理个人住房抵押贷款之抵押物，其贷款本息未偿还结清前无法解除抵押登记，现该行同意由原告代被告樊红利向我行偿还该套抵押房产相应的剩余贷款本息，还清后方可为其办理解除抵押登记。
经审理查明，2014年3月25日，原告与被告樊红利签订《房屋买卖合同》，约定被告樊红利将位于银川市兴庆区某营业房出售给原告，房屋状况为：面积150.58平方米，产权证号：银房权证字第××号，该房屋已在中国工商银行银川市新城支行按揭贷款120万元，贷款期限10年，按约等额还本付息，现仍有105万元未偿还；房屋价格为130万元；付款方式为：自2013年4月8日至2014年3月20日，被告在原告处借款47万元冲抵购房款，合同签订之日原告支付60万元，剩余23万元购房款在被告协助原告办理房屋过户手续后付清；交付方式为：该房屋由原告自2005年5月21日起租用至今，租期至2014年5月20日，租金已付清，房屋内现有装饰及所有设备柜原告所有；合同签订后，房屋剩余贷款及利息由被告继续偿还，并须于2014年4月15日前一次性偿还贷款本息撤销抵押后，于2014年4月30日前为原告办理完毕土地使用权证及房产证；办理结清银行贷款及撤销抵押登记的相关费用由被告负担，办理土地使用权证及房产证过户所应交纳的税费由原告负担。该《房屋买卖合同》上“出卖人”处载有付秋娥，但被告付秋娥未在房屋买卖合同上签名。原告称二被告系夫妻关系，签订《房屋买卖合同》时付秋娥不在银川，但房屋买卖事宜被告付秋娥知晓，被告樊红利还告诉原告涉案房屋登记在被告樊红利个人名下，与被告付秋娥无关。
2014年6月4日，被告樊红利向原告出具《收据》一张，载明：“今收到张步平购买房款人民币（大写）壹佰壹拾万元整，￥1100000.00”；2014年8月15日，被告樊红利向原告出具《收据》一张，载明：“今收到张步平人民币（大写）叁万元整，￥30000”；2014年9月1日，原告通过中国农业银行向樊红利账户转款10000元；以上共计114万元。
另查明，涉案位于银川市兴庆区某营业房（产权证号：14××50），登记在被告樊红利名下，该房屋于2014年8月27日、2014年12月5日、2015年1月5日、2015年7月15日被我院查封。
还查明，被告樊红利于2011年12月8日用涉案房屋进行抵押，向中国工商银行股份有限公司银川新城支行贷款120万元。2015年2月25日，中国工商银行股份有限公司银川新城支行更名为中国工商银行股份有限公司银川金凤支行。
上述事实，有《房屋买卖合同》、《收据》、房屋权属查询单、中国工商银行还贷表、宁夏银监局关于同意中国工商银行股份有限公司银川新城支行变更名称的批复及原告的当庭陈述在案为凭，经本院开庭审查，可以采信。
本院认为，原告与被告樊红利签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。原告与被告樊红利2014年3月25日签订《房屋买卖合同》后，被告樊红利未按约履行消灭抵押权义务，致使涉案房屋无法进行权属变更登记，现原告同意代为清偿银行贷款本息，第三人也表示同意由原告代为清偿本息后办理解除抵押登记手续，本院对此予以确认。待原告偿还银行贷款后，被告及第三人应及时办理抵押权消灭手续，被告并应协助原告办理房屋权属变更登记手续。至于涉案房屋上的查封，因原告与被告樊红利2014年3月25日签订买卖合同时涉案房屋上设立有抵押权，无法办理权属变更登记，原告已按合同约定支付了114万元购房款，履行了合同，且涉案房屋一直由原告占有使用，对涉案房屋产权的查封均在原、被告房屋买卖之后，即在法院采取查封房屋产权措施前涉案房产转让行为已发生，该转让行为具有相应法律效力，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，涉案房屋上的查封不影响原、被告之间的房屋买卖关系。原告要求被告付秋娥承担责任，但未提交二被告之间夫妻关系证明，且涉案房屋登记在被告樊红利名下，签订合同及收取房款均是被告樊红利，故对于原告要求被告付秋娥承担责任的诉请本院不予支持。被告樊红利经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张步平与被告樊红利于2014年3月25日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、第三人中国工商银行股份有限公司银川金凤支行在原告张步平代被告樊红利偿还以银川市兴庆区该涉案营业房抵押贷款后五日内撤销涉案银川市兴庆区该营业房（产权证号：14××50）抵押登记；
三、被告樊红利在涉案银川市兴庆区该营业房（产权证号：14××50）抵押权撤销后五日内协助原告张步平办理该房产权属变更登记手续；
四、驳回原告张步平对被告付秋娥的诉讼请求。
案件受理费300元，由被告樊红利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
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审 判 长 蒋维国
代理审判员 黄慧波
代理审判员 胡 娜
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 唐 伟
附本案适用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。