辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终108号
上诉人（原审被告）：辽宁亿森房地产开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区淮河街20号5门。
法定代表人：刘斌，�该公司董事长。
委托代理人：杨晓宁，系辽宁晟盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹火烽，男，1958年11月26日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）：王淑芬，女，1959年1月28日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。
委托代理人：曹火烽，男，1958年11月26日出生，汉族。
上诉人辽宁亿森房地产开发有限公司（以下简称亿森公司）与被上诉人曹火烽、王淑芬因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第04894号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告曹火烽、王淑芬诉称：请求法院依法判令被告协助原告�约办理房产证，并由被告支付逾期办理房证的违约金7400元；判令被告支付逾期办理房证的损失20000元；由被告承担本案诉讼费及相关费用。
原审被告亿森公司辩称：一、《商品房买卖合同》中没有约定办理产权证的期限，仅约定了取得初始登记的时间，即交房后365日内。二、答辩人没有违反合同约定，答辩人在合同约定的期限内将产权登记备案资料（即办理初始登记资料）提交给了沈阳市房产局。市房产局没有出具初始登记并非答辩人造成。答辩人于2007年11月21日通过招拍挂形式竞得“亿海阳光”项目所属土地使用权及开发权，且取得方式系净地受让，即该地块的拆迁及拆迁补偿事宜由政府负责。答辩人在2012年11月20日将全部备案资料上报到沈阳市房产局，但由于此地块政府在出让时没有注销原产权人产籍，致使产权证无法继续办理。经了解得知，政府�当年拆迁时未解决补偿问题，原产权人未注销产籍，导致无法为“亿海阳光”小区办理产权证。答辩人于2012年11月22日—2013年3月5日期间多次向皇姑区房产局、区政府、沈阳市房产局打报告，请政府尽快解决原房产产籍注销问题，为“亿海阳光”业主办理产权证。直至2014年2月，原房产产籍注销，2014年2月20日，沈阳市房产局出具了《关于拆除房屋注销产籍登记证明》，2014年4月11日，包括案涉房屋在内的“亿海阳光”小区房产部分房产取得了《沈阳市房屋所有权初始登记证明》。三、答辩人与原告签订的《补充协议》明确约定了非答辩人原因未能按时办理房屋所有权初始登记的，不视为答辩人违约。答辩人与原告在签订《商品房买卖合同》时同时签订了一份《补充协议》，该份《补充协议》第三条第1项明确约定：如非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记�非因出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，不视为出卖人违约。由此可见，结合本案实际情况并根据答辩人与原告之间的上述约定，答辩人在本案中不构成违约。四、根据沈阳市中级人民法院《2013年全市法院民事审判工作会议纪要》，本案中答辩人不应承担违约责任。沈阳市中级人民法院2013年全市法院民事审判工作会议纪要中关于开发商原因逾期办证的，开发商是否承担违约责任的问题意见如下：原则上一般应当依据合同相对性，由开发商向买受人承担逾期办证违约责任，然后开发商再向相关责任主体进行追偿，但是有证据证明非因开发商原因造成逾期办证的，且买卖合同中对此有约定开发商免责的，则可以免除开发商责任。五、答辩人委托沈阳东泽房产经纪有限公司为原告办理按揭贷款业务及产权证。东泽公司涉嫌诈骗包括答辩人在内的业主契税及维修基金款项，公安机关正在侦查中。原告未能及时取得产权证系东泽公司造成，且此事涉嫌刑事犯罪。综上所述，答辩人认为：答辩人已经履行了合同中关于办理所有权证的全部义务，原告逾期取得初始登记的责任并非答辩人造成，双方已经明确约定了非答辩人原因逾期取得初始登记答辩人免责。请求贵院依法驳回原告诉讼请求。
原审法院查明：2011年12月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区明谦路105-1号1-3-1室商品房（建筑面积122.6平方米），房价款736267元。关于交付期限，双方约定在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。关于产权登记，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买�人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房款的十万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定交纳了全部购房款，被告于2012年6月1日向原告交付了商品房，但被告未按合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告所购房屋于2014年4月11日才初始登记备案手续。因逾期办证事宜双方协商未果，故原告于2015年9月30日诉至本院。另查，在合同附件四补充协议中第三条关于产权登记的补充约定，第1款约定如非因出卖人原因未能按照办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人未能按照输房屋所有权转移登记的，不视为出卖人违约。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原、被告所签订�商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。关于原告主张的请求判令被告协助原告依约办理房产证的问题。因原告所购房屋已取得房屋所有权初始登记证明，现已具备办理房屋权属证书的条件，而协助原告办理房产证是被告应尽的合同义务，故对原告该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的要求被告支付逾期办理房证的违约金7400元的问题。依据合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至2014年4月11日才办理完毕初始登记备案手续，已超过360日，被告已构成违约，应依合同约定承担逾期办证违约责任，给付原告自2013年6月1日起至2014年4月10日止的逾期办证违约金。关于违约金计算的方法，按已付房屋购房款736267元计算，房屋逾期办证违约�应为2311.9元（736267元×314天×0.00001）。关于原告主张的要求被告支付逾期办理房证的损失20000元的问题。原告主张被告逾期办理产权手续致其产生损失20000元，但其并未提供相关证据，故本院对原告的该项请求不予支持。关于被告提出逾期办证的责任系因皇姑区房产局、区政府的原因才使办理产权登记证延迟且双方商品房买卖合同《补充协议》中约定非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权转移登记的，不视为出卖人违约的抗辩意见。虽被告提供了相关证据来证明自己的主张，但原、被告签订的《商品房买卖合同》为格式文本，补充协议中约定的该条款系免除己方责任的格式条款，被告并未证明其已采取合理方式提请原告注意，故该条款无效。根据法律规定，即使因第三人原因造成违约的，依据合同相对性原则，被告也应向原告承担违约责任。故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，原审法院判决如下：一、被告辽宁亿森房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告曹火烽、王淑芬办理位于沈阳市皇姑区明谦路105-1号1-3-1室房屋的权属证书；二、被告辽宁亿森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告曹火烽、王淑芬从2013年6月1日起至2014年4月10日止的逾期办证违约金2311.9元；三、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费743元，由被告辽宁亿森房地产开发有限公司承担。
宣判后，亿森公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：我方所购地块为净地，系政府未能及时注销争议地块上被拆迁房屋产籍所致，根据双方合同约定，我方应免除违约责任。此外，被上诉人于2015年12月7日承诺放弃要求我方给付逾期办证违约金。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人曹火烽、王淑芬辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明：辽宁亿森房地产开发有限公司于本院审理期间提供曹火峰于2015年12月7日手写证据一份，主要内容为：“…此款（指契税款）原交于沈阳东泽房产经纪有限公司，东泽公司未将此款交到政府部门，现东泽公司人走楼空，法人李红失联，现由亿森公司为业主垫付，如此款项追缴回来归亿森公司所有，亿森公司有权�替本人向东泽公司追讨，本人放弃追究亿森公司承担逾期办理初始登记和产权证的法律责任。以上意见是本人真实的意思表示…”被上诉人对该份证据的真实性、合法性无异议，但是认为与本案无关，上面的字是曹火峰抄的，是蒙骗上诉人的。
上述事实，有双方当事人陈述及商品房买卖合同、收据、初始登记备案证明、曹火峰手写材料等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中曹火烽、王淑芬与亿森公司所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按双方合同约定，亿森公司有协助曹火烽、王淑芬办理争议房屋的权属证书的义务，故原审判决第一项，应予维持。就辽宁亿森房地产开发有限公司应否给付曹火烽、�淑芬逾期办证违约金的问题，因曹火烽于2015年12月7日作出了放弃追究辽宁亿森房地产开发有限公司逾期办理初始登记和产权证的法律责任的承诺，且承诺内容均为曹火峰本人书写，该承诺应为曹火烽、王淑芬的真实意思表示，在此情况下，曹火烽、王淑芬仍坚持要求辽宁亿森房地产开发有限公司给付涉案违约金，无事实及法律依据，对曹火烽、王淑芬的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第04894号民事判决第一项；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第04894号民事判决第二项、第三项；
3、驳回当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费743元，由上诉人辽宁亿森房地产开发有限公司负担，二审案件受理费743元，由被上诉人曹火烽、王淑芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；