北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第5529号
上诉人（原审原告、反诉被告）唐娇阳，女，1984年6月15日出生。
委托代理人闫鹏，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华西街16号。
法定代表人吴燕生，总经理。
委托代理人郭召利，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人唐娇阳、北京博宏房地产开发有限公司（以下简称博宏公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第42203号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。唐娇阳之委托代理人闫鹏，博宏公司委托代理人郭召利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，唐娇阳诉至原审法院称：2009年7月1日，唐娇阳与博宏公司签订了《商品房预售合同》，其内容为唐娇阳购买位于北京市朝阳区×室房屋。后唐娇阳向博宏公司支付了
1433966元购房款。2010年11月13日，博宏公司向唐娇阳交付了上述房屋。唐娇阳向博宏公司支付了房款1845元、契税等。根据上述合同约定，博宏公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，唐娇阳不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至�际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向唐娇阳支付全部已付款万分之三的违约金。博宏公司应当在合同约定商品房交付之日起960日之内为唐娇阳取得房屋所有权证书，未能在约定期限为唐娇阳取得该商品房房屋所有权证的，在唐娇阳应当取得该商品房的房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，博宏公司应当按日计算向唐娇阳支付全部已付款日万分之三的违约金。现诉至法院，请求人民法院判令继续履行《商品房预售合同》，于判决生效后三个月内取得商品房所在楼栋的权属证明和于判决生效后六个月内取得房屋所有权证，判令博宏公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金（第一阶段违约金以购房款为本金×日万分之三×自2011年11月1日起至法院判决生效之日，判决生效十日内一次性付清，第二阶段违约金是以购房款为本金×日万分之三×自法院生效判决之日起至唐娇阳实际取得商品房所在楼栋权属证明之日止，并于每月5日前支付），判令博宏公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（该违约金以购房款为本金×日万分之三×自逾期之日起至法院判决生效之日的违约金，判决生效十日内一次性付清，第二阶段违约金以购房款为本金×日万分之三×自法院生效判决之日起至唐娇阳实际取得房屋所有权证之日止，并于每月5日前支付）。
博宏公司辩称并反诉称：我公司系北京市朝阳区×华源凯旋园项目的开发商。2009年，我公司与唐娇阳签订《商品房预售合同》，约定唐娇阳购买位于北京市朝阳区×住宅楼一套，我公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。由于教育配套建设的历史遗留问题，造成该项目部分工程至今不能正常完成规划，致使我公司不能取得该商品房所在楼�的权属证明。根据规划，该项目的教育配套用地预留在东侧中和家园项目用地范围内，中和家园项目开发建设单位为中国房地产开发北京有限公司，规划部门明确规定教育配套预留用地由中国房地产开发北京有限公司代征，我公司负责建设工作。时至今日，中国房地产开发北京有限公司仍未征该教育预留用地，导致我公司无法进行教育配套的实际建设。我公司多次与中国房地产开发北京有限公司联系，但中国房地产开发北京有限公司至今未履行其相应义务。我公司多次联系区教委等主管部门，因为我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明，致使我公司与唐娇阳之间的合同客观履行不能，双方合同的目的不能实现，因此应当依法解除双方的合同。关于唐娇阳要求之违约金一节，本案中未取得该商品房所在楼栋的权属证明的责任在中国房地产开发北京有限公司，因为我公司没有责任，所以不应承担两项违约责任。即使产生违约责任，唐娇阳要求的两项违约金是重复计算的，同时依据双方合同约定，应该在我公司实际取得权属证明之日起30日内向唐娇阳支付，现未到支付时间，所以唐娇阳无权在我公司实际取得权属证明之前要求支付违约金。为解决教育配套问题，我公司一直在积极努力，今年区发改委才核准教育配套的立项，所以取得所在楼栋的权属证明和商品房房屋所有权证的时间不是我公司能决定的。现我公司提出反诉，请求人民法院判令解除双方之间的《商品房预售合同》。
唐娇阳针对反诉辩称：唐娇阳不同意博宏公司的反诉请求。第一点，博宏公司无权解除合同。解除合同有法定和约定解除的情形，本案不属于合同法94条的不可抗力，博宏公司是违约方，不符合其他法定的解除情形。合同没有约定唐娇阳原因解除合�的条款。博宏公司提出解除合同的法律依据错误，合同法110条不是解除合同的条款。所以博宏公司要求解除合同没有任何法律依据。第二点，目前博宏公司申请托幼项目已经得到政府的核准，幼儿园的规划审批得到审批之后，规划部门就可以对小区进行规划审批，审批后就可以办理初始登记。托幼项目建设完毕以后，有条件进行办理初始登记。博宏公司应该积极主动办证，不应该解除合同。第三，博宏公司在2004年与第三方签订协议，博宏公司明知自己的权利义务，2009-2010年期间，双方签订合同时，博宏公司明知自己的商业风险，办不了证就要承担违约责任，博宏公司隐瞒了商业风险，用格式条款对唐娇阳权利进行限制，让唐娇阳对博宏公司的商业风险承担责任。博宏公司作为国企，应该勇于面对自己的违约，支付违约金。
原审法院经审理查明：2009年7月9日，唐�阳与博宏公司签订《商品房预售合同》，约定唐娇阳购买位于北京市朝阳区×房屋，房屋建筑面积79.78平方米，房价款为1433966元。唐娇阳同意委托博宏公司代交专项维修资金、契税、产权证委托办理费。博宏公司应当在2011年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列方式处理：唐娇阳有权退房，唐娇阳退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照唐娇阳全部已付款的3％向唐娇阳支付违约金。唐娇阳不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向唐娇阳支付全部已付款万分之三的违约金，并于博宏公司实际取得权属证明之日起30日内向唐娇阳支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理转移登记：唐娇阳同意委托博宏公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因博宏公司的责任，唐娇阳未能在商品房交付之日起960日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列方式处理：唐娇阳有权退房，唐娇阳退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还唐娇阳全部已付款，并按照中国人民银行同期活期储蓄利率支付利息。唐娇阳不退房的，自唐娇阳应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，博宏公司按日计算向唐娇阳支付全部已付款万分之三的违约金，并于唐娇阳实际取得房屋所有权证书之日起30日内由博宏公司支付。
2010年11月13日，博宏公司向唐娇阳交付了上述房屋。唐娇阳向博宏公司支付了契税、公共维修基金、产权证代办费、印花税、产权登记费。另唐娇阳与博宏公司签订《冠军城购房变更协议》，其内容为上述合同中房屋座落朝阳区×变更为朝阳区×1楼，应补交房款1845元。经查，唐娇阳共向博宏公司支付购房款1435811元。
原审法院认为：唐娇阳、博宏公司于2009年7月9日签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。唐娇阳履行了合同约定的相关义务，博宏公司未在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，博宏公司之证据不能证明其存在免责事由，故其行为构成违约，上述违约行为持续存在必然导致博宏公司不能在合同约定时间内为唐娇阳办理完毕涉案房屋的房屋所有权证，博宏公司逾期办理房屋所有权证的行为也构成违约。
唐娇阳要求继续履行《商品房预售合同》，其诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。唐娇阳要求�快取得商品房所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，博宏公司应该为唐娇阳办理上述证书，因为涉案商品房所在楼栋尚不具备办理权属证明之条件，所以现在也不能办理涉案房屋的房屋所有权证，故唐娇阳应待办理条件具备后再行解决，现法院对唐娇阳该项诉讼请求暂不予支持。唐娇阳要求博宏公司支付逾期办理所在楼栋权属证明违约金和逾期取得房屋所有权证违约金，合同中对两项违约行为所应承担的违约责任分别进行了约定，虽然上述约定不违反法律规定，但考虑到博宏公司关于违约金及违约金数额的抗辩意见，结合博宏公司取得涉案房屋所在楼栋权属证明的不确定性，法院依据公平原则，对违约金的数额予以适当酌减，现将两项违约金具体数额酌情调整为以唐娇阳已付购房款为本金乘以日万分之一的标准乘以自涉案房屋所在楼栋权属证明逾期之日起至唐娇阳实际取得涉案房屋的房屋所有权证之日止。博宏公司又以未到违约金支付时间抗辩，鉴于博宏公司长时间未能办理所在楼栋权属证明和房屋所有权证，法院对其该抗辩意见不予采纳，博宏公司应支付唐娇阳相应违约金。博宏公司反诉要求解除上述合同，作为违约方，其诉讼请求没有法律依据，法院对其诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、继续履行唐娇阳与北京博宏房地产开发有限公司二〇〇九年七月九日签订的《商品房预售合同》。二、北京博宏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内按唐娇阳已付房款一百四十三万五千八百一十一元的日万分之一的标准支付唐娇阳自二〇一一年十一月一日起至唐娇阳实际取得位于北京市朝阳区×的房屋所有权证之日止的违约金。三、驳回唐娇阳其他诉讼请求。四、驳回北京博宏房地产开发有限公司全部�诉请求。
判决后，唐娇阳、博宏公司均不服，上诉至本院。唐娇阳上诉理由及要求为：一、依照《商品房预售合同》的约定要求博宏公司办理涉案房屋所在楼栋的初始登记与房屋权属转移登记。二、依照《商品房预售合同》的约定计算违约金数额并要求博宏公司分阶段支付。博宏公司上诉理由及要求为：未能办理涉案房屋所在楼栋的初始登记与房屋权属转移登记的责任不在博宏公司，不同意承担违约责任。
在本院审理过程中，双方均坚持各自的上诉意见。唐娇阳坚持要求法院判决博宏公司办理楼栋的初始登记与房屋权属转移登记，博宏公司认为因中国房地产开发北京有限公司（以下简称中房公司）未能履行其义务，致使该小区无法完成规划验收，故暂无法办理相关权属证明，但目前教育配套设施正在建设过程中，一旦工程完工就可以办理相关权属证明，同时就�事件不同意承担违约责任。唐娇阳要求按照合同约定计算违约金数额并分阶段给付，博宏公司不同意支付违约金。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。
首先，涉案《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，唐娇阳、博宏公司均应依照合同约定履行义务。因博宏公司未能在合同约定期限内办理涉案房屋所在楼栋的权属证明及房屋权属转移登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。博宏公司上诉称其未能办理上述权属证明的原因在于中房公司未能完成应履行的义务，并以此作为博宏公司在本案中的免责理由，因中房公司非涉案合同的当事人，故其与博宏公司的相关纠纷应另行解决，博宏公司以案外人原因主张不承担违约责任的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。唐娇阳上诉要求法院在本次诉讼中判决博宏公司办理相关权属证明一节，从本案已经查明的事实看，相关权属证明需待该小区的教育配套设施建设完毕并经过相关规划部门验收才能办理。目前，涉案房屋及其所在楼栋因上述原因暂不具备办理相关权属证明的条件，鉴于此客观情况，对于唐娇阳要求在本次诉讼中判决博宏公司办理相关权属证明的请求，本院难以支持。待办理相关权属证明的条件具备后，可再行解决。博宏公司应为办理相关权属证明积极履行其应负义务，及时向唐娇阳披露相关信息及办理进度。
其次，关于违约金数额问题。上诉人唐娇阳提出应依照合同约定计算违约金数额并分阶段支付。如前所述，博宏公司违反合同约定，应承担违约责任。本次诉讼不仅涉及到唐娇阳的权益，�涉及到唐娇阳所在楼栋众多业主的权益。虽博宏公司承诺尽快办理权属证明，但办理期间因上述客观原因无法确定。故原审法院综合上述因素，从公平原则角度出发将合同约定的两项违约金酌情予以调整，能够保证博宏公司具有长期支付违约金的能力并使全体涉诉业主均享有平等受偿的权利。因办理权属证明的期限不明，故未判决具体违约金数额。关于分阶段支付违约金问题，宜在实际执行阶段进行解决。故对于上诉人唐娇阳就违约金问题的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5990元，由唐娇阳负担3419元（已交纳），由北京博宏房地产开发有限公司负担2571元（于本判�生效后7日内交纳），反诉案件受理费8853元，由北京博宏房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费5990元，由唐娇阳负担2995元（已交纳），由北京博宏房地产开发有限公司负担2995元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 饶亚东
代理审判员 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 曾 彦
代理审判员 史智军
二〇一四年五月二十日
书 记 员 冯晓雪
书 记 员 胡 潇
书 记 员 楚 静