安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2015）琅民一初字第01606号原告：马先兴，男，1989年8月2日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：李秋菊，安徽知秋律师事务所律师。被告：刘燕，女，1972年12月15日出生，汉族，安徽省滁州市琅琊区室。委托代理人：吴际，安徽皖江律师事务所律师。原告马先兴与被告刘燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法由审判员张晨独任审判，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告马先兴及其委托代理人李秋菊、被告刘燕及其委托代理人吴际到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马先兴诉称：2014年9月28日，刘燕与其商定，将刘燕正在经营的位于滁州市第一职业高级中学北校区大门东侧一间门面房（凤凰东路371-10号）转让给马先兴。双方确定租房起始日从2014年10月1日起算房租费，租金为440元/月，为确保租金按时履约缴纳，马先兴按刘燕要求缴纳了租房保证金27000元，并由刘燕出具一份收条。双方于2014年9月29日办理了房屋交接手续。后马先兴向刘燕交付了一个季度的租金1320元。2015年房屋所有人滁州市机电工程学校（原滁州市第一高级职业中学）告知马先兴，其与刘燕之间的租赁行为未经该校同意，如继续承租，需按季度向该校缴纳租金4847.67元。马先兴迫于无奈，于2015年5月18日向该校缴纳租金。后马先兴多次要求刘燕返还支付的租房保证金27000元，但刘燕拒不返还。现要求判令刘燕立即返还租房保证金27000元，并承担本案诉讼费用。案件审理中，马先兴变更诉讼请求为判令刘燕返还房屋转让费27000元，并承担本案诉讼费用。刘燕在庭审中辩称：刘燕收取的27000元是转让费，收取转让费在滁州市是一种约定俗成的交易习惯，不违反法律强制性规定，要求驳回马先兴的诉讼请求。马先兴为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、马先兴的身份证复印件一份。证明马先兴的基本情况；经刘燕质证，对真实性无异议。证据二、协议书原件一份。证明刘燕与马先兴签订协议书，将承租房屋转让给马先兴；经刘燕质证，对真实性无异议。证据三、收条一份。证明马先兴向刘燕支付租房保证金27000元；经刘燕质证，对真实性无异议，对证明目的不认可；认为不是转租，收条和协议上并未注明收取的系保证金。证据四、第三人与刘燕签订的房屋租赁合同复印件及第三人出具的证明各一份。证明该房屋的所有权为第三人，在第三人与被告签订的租赁合同中，明确了刘燕未经第三人允许，不得擅自将房屋转租和转让，或变相转租和转让，故无论刘燕和马先兴之间系转租或是转让，刘燕均无权收取保证金；经刘燕质证，对真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的不认可；认为出租人和刘燕签订的合同，根据合同相对性原则，约束的是出租人和刘燕，而且出租人也明确了在合同到期后，未再行签订合同，为实际租赁关系，在实际租赁过程中，也无关于房屋转让或转租的约定，如果认为转让无效，也应当是由房屋所有权人来提出，而非马先兴。证据五、2015年5月18日的发票复印件一份。证明出租房屋系第三人所有，因双方之间的租赁行为，未被第三人认可，马先兴无奈向第三人缴纳房租。经刘燕质证，对真实性无异议，对证明目的不认可；认为该发票证明了房屋所有权人认可了双方之间的转让行为，收取马先兴的租金，是所有权人认可马先兴承租人地位的标志，如果不认可的话，此发票应该开的是刘燕的名字。刘燕为支持其辩称意见，举证下列证据：证据一、刘燕的身份证复印件一份。证明刘燕的基本情况；经马先兴质证，对真实性无异议。证据二、协议书复印件一份。证明刘燕将房屋转让而非转租给马先兴，双方在协议中并无保证金和房屋租赁费标准和租赁期限的约定，不存在马先兴所述为了保证缴纳房租而支付保证金的事实，在协议书中，刘燕已经明确告知马先兴关于房屋的所有信息，马先兴也表示清楚和认可；经马先兴质证，对真实性无异议，对证明目的不认可；认为双方签订合同时，刘燕未告知马先兴无转租和转让的权利，马先兴基于刘燕的口头承诺，承租该房屋后向刘燕缴纳保证金。证据三、2015年9月25日安徽新起点文化科技有限公司的证明一份。证明刘燕在2012年对店面装潢花费了38000元，刘燕收取马先兴27000元转让费中包含装潢费用；经马先兴质证，对真实性及证明目的均不认可，认为并不知道出具该证明的公司具体经营范围，且马先兴在收到该承租房屋时，并没有木地板等多项设施，该项证明与本案无关联性。证据四、2015年9月21刘某阳、王芳、赵娟的证明一份。证明马先兴在转让房屋后，经营汪记板栗饼；经马先兴质证，对真实性无异议，认为可以看出该组证据与刘燕提供的装潢证明的证明目的有冲突，刘燕经营项目主要是服饰类，而马先兴经营板栗饼，刘燕的装潢对马先兴来说并无意义，该27000元不可能是对装潢设施的补偿。证据五、2015年1月14日发票存根联一份。证明房屋所有权人在房屋转让后就认可了马先兴的承租人地位，并且收取了马先兴的房屋租金。发票上的付款方是汪记板栗饼。经马先兴质证，对真实性及证明目的均不认可，认为马先兴从刘燕处承租房屋的日期是2014年9月29日，而房租缴纳起始日期是2014年3月1日，与客观情况不符。本院认为：马先兴举证的五组证据及刘燕举证的证据一、二、五，均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。刘燕举证的证据三，不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认；刘燕举证的证据四中证刘某阳的证言，不能证明27000元转让费中包含装潢费用，因马先兴对房屋转让后经营汪记板栗饼无异议，本院对该份证据中证明马先兴在房屋转让后经营汪记板栗饼予以确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2010年9月30日，刘燕与滁州市第一高级职业中学签订一份房屋租赁合同。合同约定：“滁州市第一高级职业中学将校园南侧壹间门面房租赁给刘燕使用，租期2年，从2010年10月1日起至2012年9月30日止，每月交纳房租400元，每半年预交一次，从2011年5月起，房租为440元/月”。2014年9月28日，刘燕出具一张收条，载明：“今收到马先兴现金27000元”。2014年9月29日，刘燕作为甲方，马先兴作为乙方，双方签订一份《协议书》，载明：“一、甲方现将位于一职高北校区大门东侧一间门面房转让给乙方……;三、甲方已向乙方阐明与此门面房有关的任何信息，乙方对此门面房的一切情况都清楚认可”。当日，双方办理了房屋交接，马先兴用该处房屋经营“汪记板栗饼”。马先兴将2014年10月1日至2014年12月31日三个月的房租1320元交给了滁州市机电工程学校，同时自2015年1月1日起向滁州市机电工程学校交纳房租。刘燕收取马先兴的27000元系房屋转让费。本院认为：综合当事人的诉称、辩称，举证和质证意见，本案的争议焦点是：刘燕收取马先兴的27000元房屋转让费是否应当返还。门面转让费是对优先续租权的一种购买，是市场经济中的正常经济现象，转让费亦可看成在交易行为当地或者某一领域、某一行业的交易习惯，当事人应予遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在双方当事人之间自愿产生的转让费应予认可。从本案查明的事实看，本案不存在欺诈、胁迫等情形，双方签订的《协议书》合法有效，马先兴要求刘燕返还27000元转让费无事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条之规定，判决如下：驳回原告马先兴的诉讼请求。案件受理费480元，减半收取240元，由原告马先兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  张 晨二〇一五年十一月十九日代理书记员  肖珺杰附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适〈用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。