上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0106民初15918号
原告：魏荣，女，1974年12月26日出生，汉族，户籍地江苏省。
委托诉讼代理人：李涛，上海金钻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张金玉，上海金钻律师事务所实习律师。
被告：上海伊美时尚物业管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：沈毅，执行董事。
委托诉讼代理人：张雷，上海市金茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王星，上海市金茂律师事务所律师。
原告魏荣与被告上海伊美时尚物业管理有限公司(以下简称“伊美物业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李涛，被告委托诉讼代理人张雷、王星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告基于2014年12月28日双方签订的《伊美时尚店铺租赁合同》(以下称“新合同”)房屋租赁保证金15,000元，并向原告支付以15,000元为基数、按照银行同期贷款利率计算自2016年7月19日起至判决生效之日止的利息损失；2、判令被告支付因其提前收回店铺的违约金6,000元；3、判令被告按照《互相达成谅解函》退还原告三个月零一天的租金15,167元；4、判令被告退还原告2015年11月1日至2016年1月9日的房屋租金11,500元；5、判令被告退还原告基于2011年9月8日双方签订的《伊美时尚店铺租赁合同》(以下称“原合同”)支付的A层030号房屋租赁保证金18,912.50元；6、判令被告赔偿原告店面装修费用15,000元。审理中，原告增加一项诉请，要求被告赔偿可得利益损失(营业损失)80,000元。事实与理由：原、被告于2011年9月8日签订原合同约定，被告将位于上海市静安区南京西路XXX号静安寺广场伊美时尚A层030号店铺(以下简称“涉案店铺”)出租给原告使用，月租金8,900元，租赁期自2011年12月21日至2016年12月20日止。合同签订后，原告按约向被告支付租金，并支付租赁保证金26,700元。2014年12月28日双方签订新合同约定，租期2年，自2015年1月10日起至2017年1月9日止；月租金5,000元；原合同作为违约，原租赁保证金26,700元不予退还，原告须另行支付15,000元租赁保证金。后原告按约支付15,000元租赁保证金，并支付租金至2016年1月9日，期间对涉案店铺进行了装修。自合同签订后，商户逐渐减少、客流锐减，严重影响到包括原告在内的伊美商场(以下简称“商场”)所有商户正常经营。后经了解，因轨道交通14号线即将修建，被告将提前与商户解约。在商户集体与被告多次沟通后，被告于2015年10月31日对商场所有商户作出《相互达成谅解函》，承诺“对2015年3月1日起至2015年10月31日期间的租金给予叁个月零一天的减免，自2015年11月1日起停收租金，免租期原则上不少于2个月”。2016年1月19日，被告通知原告必须立刻搬离，并于当日关停商场。被告在合同签订及解除前后，不履行相关义务，存在违约，侵犯了原告合法权利。原告经多次交涉未果，遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。
被告伊美物业公司辩称，第一，根据租赁合同第七条、第十五条，原告未及时交还店铺应当向被告支付违约金，被告有权在租赁保证金中扣划，扣划后租赁保证金已无剩余。第二，原、被告已就租赁合同提前解除达成谅解函，被告已经给予充分补偿；原告现提出其他补偿要求，违反了该函约定。第三，被告不退还原合同的租赁保证金系基于合同约定，具有法律依据。第四，原告关于装修费用及可得利益损失的诉请，没有事实及法律依据。总之，被告除同意原告第3项、第4项诉请以外，不同意原告其余诉请。
本院经审理查明，商场系被告从案外人上海锦迪城市建设开发有限公司(以下简称“锦迪建设公司”)处承租，涉案店铺位于商场内。
原、被告于2011年9月8日签订原合同并约定：被告将涉案店铺(建筑面积13平方米，误差范围+0.50平方米)出租给原告用于经营；租赁期限5年，自2011年12月21日至2016年12月20日止；月租金8,900元，每年递增，先付后用，半年一付；租赁保证金26,700元。原告向被告支付租赁保证金26,700元，双方开始履约。
原、被告于2014年12月18日签订新合同并约定，被告仍将涉案店铺出租给原告用于经营，租赁期限2年，自2015年1月10日至2017年1月9日止；月租金5,000元，每年递增，先付后用，半年一付；租赁保证金15,000元，在合同终止、原告按时完好归还涉案店铺，被告在扣划原告未结清费用后的6个月内不计息返还。合同还约定，租赁期间，涉案店铺占用范围内土地使用权依法提前收回或因社会公共利益被依法征用的，合同终止、双方互不承担责任，各自损失，通过向有关部门协商予以解决(合同第十三条第一款)；合同终止时(包括但不限于期满、协议终止、解除)，如原告未按时撤空商品、返还租赁店铺的，每逾期一天应向被告赔偿日租金十倍的违约金，被告还有权对原告采取包括但不限于停电、锁门等一切措施收回店铺，原告遗留物品作无主处理；合同期内，被告不得随意提前收回出租店铺，否则视为被告违约，须赔偿原告年租金10%的违约金，如政府因素造成暂停营业或影响营业的，被告不担责，原告应配合。合同特别注明，原合同作为违约，租赁保证金26,700元不予退还。合同还约定了其他租赁事项。同日，双方签订《伊美时尚运营管理补充协议》就涉案店铺运营管理及相关费用支付作出约定；其中约有，原告未经书面申报程序擅自装修租赁店铺或装修后未经被告验收合格擅自开业的，视为原告违约，被告有权终止租赁合同，收回出租店铺并没收租赁保证金，原告已支付的租赁相关费用不退。
新合同签订后，双方按照新合同履行。原告按约向被告支付租赁保证金15,000元，并支付租金至2016年1月9日。
2015年9月14日，被告发布《通知》称，因受14号线市政建设预期影响，商场将停业，不再招商，也不再续约，全体商户可退租并获得相应补偿。
2015年9月27日，案外人上海轨道交通14号线发展有限公司发布《情况说明》称，14号线静安寺站暨2、7号线换乘通道的施工将于2015年底启动，施工期间商场不具备正常经营条件，需要采取临时停业、封闭管理等措施。为此，提前告知被告做好停止经营及离场准备。
2015年10月30日，上海市规划和国土资源管理局向案外人上海轨道交通14号线发展有限公司核发《建设用地规划许可证》《临时建设用地规划许可证》并注明：用地项目名称为上海轨道交通14号线(以下简称“14号线”)工程静安寺站，用地位置为静安区华山路、延安中路交叉口及沿华山路下设置，用地性质为市政公用设施用地，用地面积约11,741平方米，临时用地面积约30,243平方米。临时用地范围包括商场。
2015年10月31日，在与包括原告在内的商户协商后，被告提出《互相达成谅解函》，对2015年3月1日起至2015年10月31日期间的租金按造成实际影响的先后程度，综合给予叁个月零一天的减免，该项补偿仅对2015年9月25日之后合同到期的商户有效；从2015年11月1日起停收租金至政府正式通知商场停业之日，免租期原则上不少于2个月，部分商户11月1日后已付未用的租金，离场时一并退还；被告法定代表人自2015年11月9日起按合同到期顺序听取商户意见；签字商户承诺不再对2015年3月1日至2015年10月31日或2015年3月1日以前的损失或2015年11月1日免租后没有生意为由提出新的补偿要求；该谅解函仅对2015年11月1日前签订认可的商户有效，不签字商户不享受上述任何补偿，按合同执行。原告对该谅解函签字认可。
2016年1月11日，案外人上海静安轨道交通发展有限公司发布《施工告示》告知14号线静安寺站建设项目于春节后正式施工。
2016年1月18日，原告等商户签字要求被告停业。
2016年1月19日，被告发布《告示》称自当日起终止营业。
2016年1月21日，被告发出《最后提醒公告》要求全体商户尽快搬清物品、从商场西大门登记出入。
2016年1月27日，被告向原告发送律师函，以原告拒不办理合同解除手续、拒不搬离涉案店铺为由，通知原告双方租赁合同及补充协议于2016年1月19日提前解除，要求原告于2016年2月2日上午10时前腾空物品、搬离商铺、交还店铺。
2016年2月2日，被告将商场向案外人锦迪建设公司报空交房。
另查，案外人中铁二院工程集团有限责任公司自2013年12月31日起通过网络对14号线工程环境影响评价进行公示。2014年9月4日，14号线工程可行性研究报告获得上海市发展和改革委员会批复。
再查，原告未就涉案店铺装饰装修事宜向被告进行书面申报。
庭审中，原、被告均确认新合同于2016年1月19日解除。被告表示，就其所称原告因未及时交还涉案店铺应支付违约金的主张，不提出相应反诉请求。
上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
对于原、被告之间存在的争议，本院作如下评析：
一、被告所援引的合同第十三条是否无效？
原告认为，被告所援引的租赁合同第十三条系格式条款，该条款免除被告责任，且未采取合理方式进行提示及说明，当属无效条款。
被告则认为，租赁合同第十三条系基于公共利益而约定，并未加重原告责任、免除被告责任，其内容是双方互不承担违约责任，并非针对合同一方；租赁合同文本均由对方带回看好再签，原告亦从未对合同条款提出异议，故被告所援引的合同条款合理有效。
本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，被告所援引的租赁合同第十三条符合上述特征，系属格式条款。关于租赁合同第十三条，从形式上看，该条款约束双方，而并未歧视一方；从内容上看，该条款系对可能因第三方因素导致合同客观上无法履行的风险进行分担，而并未排除合同一方应当承担的法律责任；从效果上看，该条款对各方权利义务界分大体相称，未见明显有违公平之处；从缔约及履约过程上看，双方前后分别签订了原合同、新合同，两份合同的第十三条内容相同，签约间隔3年有余，缔约方有充分的时间注意合同内容并提出修改意见(如有)，然原告自始未提出异议，现提出异议有悖诚信原则、且有损交易安全；因此，该条款合法有效。
二、被告是否怠于履行通知义务并因此造成原告损失扩大？
原告认为，14号线工程建设相关文件早已通过网络向社会公开，被告应当预先知晓可能对商场经营造成影响；且被告发布《通知》(该通知落款时间为2015年9月14日)早于案外人上海轨道交通十四号线发展有限公司发出《情况说明》(该说明落款时间为2015年9月27日)，说明被告具有更为及时、便利的信息渠道。被告早于原告知晓商场将要停业，未履行通知义务，反而为了继续收取租金，秘而不宣，致使原告损失扩大，被告在合同解除过程中存在过错，应当承担相应责任。
被告则认为，原告所举相关文件仅仅言及14号线工程建设将对商场周边环境造成影响，并未明确提到商场，更未提示商场需要停业；事实上，除商场外，其他被列举的场所均在正常营业。被告并未参与14号线工程建设前期工作，并不能实时知晓该工程进展情况，其实际最早于2015年7月17日经案外人锦迪建设公司发出《告知函》获知商城营业将受该工程建设影响。同时，相关文件通过网络向社会公开，原告亦应了解相关信息，并及时调整其商业行为，减少损失发生。
本院认为,从内容上看，原告所列举相关文件并未明确言及14号线工程建设将对商场正常营业及合同履行产生影响，故原告主张被告知晓并应当预见上述影响，事实依据不足，本院难以采信。基于双方现有证据，被告知晓或应当知晓14号线工程建设将对商场正常营业及合同履行可能产生影响的最早时间系2015年7月17日，被告于2015年9月14日发布《通知》告知原告等商户相关情况，尚未超出合理期限；从被告发布通知至商场停业(2016年1月19日)及交房(2016年2月2日)，留有4个多月的时间处理后续事宜，并非紧急催促，故被告已经尽到及时通知义务，并未因怠于履行通知义务造成原告损失扩大。
对于全案，本院认为，原、被告签订的原合同、新合同及《伊美时尚运营管理补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原、被告签订新合同，对原合同履行过程中遗留的租赁保证金退还事宜作出了约定，且在此后不再履行原合同而按照新合同履行，可知双方已经协商一致解除了原合同，本院对此予以确认。新合同对原合同租赁保证金作出了特别约定，并未违反法律规定，当属合法有效；原告主张原合同租赁保证金不退系以新合同按期履行完毕为条件，但未提供相应证据佐证，被告亦不认可，原告要求退还部分原合同租赁保证金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同第十三条，涉案店铺占用土地被征用的，合同终止，双方互不承担责任；涉案店铺占用土地已被征用，故双方均可依约解除合同。被告于2016年1月19日发布停业告示并要求原告搬离，以行为表示不再履行合同，后通过律师函重申合同于该日解除，原告亦认可合同于该日解除，故本院确认原、被告签订的新合同及《伊美时尚运营管理补充协议》于该日解除。合同解除系基于不可归责于双方的事由发生，并由被告行使约定解除权导致，根据合同约定，双方对于合同解除互不承担法律责任，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。合同解除后，被告要求在租赁保证金中扣划原告未及时交还房屋所产生的违约金，应当提出相应反诉；现被告在不提该反诉请求的情况下要求进行上述扣划，缺乏法律依据，本院对被告该项意见不予采纳；原告要求被告退还租赁保证金，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告于2016年2月2日实际收回涉案店铺，根据合同约定，被告应当在6个月内即在2016年8月1日前退还租赁保证金；被告自2016年8月2日后占有租赁保证金已无法律依据，应当向原告支付相应利息；原告并未因被告占用租赁保证金而向银行贷款，其要求按贷款利率计算利息损失，缺乏事实和法律依据，故本院对原告诉请之利息损失仅按银行同期存款利率予以支持。原告所举证据不足以证明装饰装修发生及花费，被告亦不认可原告所称装修，且原告未按约向被告进行相关申报，原告该项诉请，事实及法律依据不足，本院难以支持。原告所举证据不足以证明可得利益(营业)损失，且于法无据，对原告相关诉请，本院不予支持。对原告要求退还部分租金的相关诉请，被告同意退还原告所主张的租金(15,167+11,500=26,667)，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
一、被告上海伊美时尚物业管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内退还原告魏荣租赁保证金15,000元；
二、被告上海伊美时尚物业管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告魏荣支付逾期退还租赁保证金的利息损失(以15,000元为本金、按照中国人民银行同期存款利率、自2016年8月2日计算至本判决生效之日止)；
三、被告上海伊美时尚物业管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告魏荣退还租金26,667元；
四、对原告魏荣其余诉讼请求不予支持；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,531.60元，减半收取计1,765.80元，由原告魏荣负担1,365.80元，由被告上海伊美时尚物业管理有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 巫建强
二〇一八年六月二十七日
书记员 王心颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。