浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民提字第95号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孙金富。
委托代理人：何钰萍，浙江金道律师事务所律师。
委托代理人：潘黎，浙江金道律师事务所律师助理。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：绍兴县盛强投资有限公司，住所地：浙江省绍兴县柯岩街道独山村平安畈。
法定代表人：俞祥根，该公司董事长。
委托代理人：张国华，浙江鉴湖律师事务所律师。
委托代理人：陈旭红，浙江鉴湖律师事务所实习律师。
再审申请人孙金富与被申请人绍兴县盛强投资有限公司（以下简称盛强公司）房屋买卖合同纠纷一案，绍兴市中级人民法院于2013年11月6日作出（2013）浙绍民终字第1028号民事判决，已发生法律效力。孙金富不服该判决，向本院申请再审。本院于2014年8月13日作出（2014）浙民申字第334号民事裁定，对本案提审。本院再审受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭审理了本案。再审申请人孙金富的委托代理人何钰萍、潘黎，再审被申请人盛强公司的委托代理人张国华、陈旭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绍兴县人民法院一审审理查明：2007年1月29日，孙金富意欲向盛强公司购买独山仓储用房向盛强公司预交200万元。同年5月20日，孙金富经与盛强公司协商一致后，向盛强公司提交1份《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》，载明：鉴于本人经营需要，意欲购买贵公司开发的盛强独山仓储用房，为确保购买权，申请保留盛强独山仓储用房4幢1-3层104-105-106号（现为柯岩街道独山村4幢104-304室、105-305室、106-306室）的优先购买权。申请事项：1、为保证日后享有该房的购买权，本人自愿在提交申请时一次性交付诚意金200万元，在签订正式合同时抵充房款。2、无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人。3、本申请书只适用本人，未经贵司同意，本人无权将本申请书转让给他人；同时，也请贵司保证不擅自取消本人的购买资格。4、自《正式合同》签订之日起，本申请书自动失效……。同日，盛强公司出具1份《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》予以确认，确认单载明：本交款单为客户孙金富要求保留盛强独山仓储用房4幢1-3层104-105-106号之诚意金交纳凭据，该房建筑面积1548.34㎡，单价104-6288元／㎡、105-7088元／㎡、106-6088元／㎡，总价9717549.92元。客户在签订正式合同时可享受9.5折优惠（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。2007年11月14日、2009年1月5日，孙金富分别向盛强公司交纳50万元、30万元，盛强公司各出具1份《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》予以确认，确认单载明：本交款单为客户孙金富要求保留盛强独山仓储用房4幢1-3层04-05-06号之诚意金交纳凭据，（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。2009年1月，孙金富又向盛强公司交纳了20万元。孙金富于2008年起使用房屋至今。2009年11月2日，盛强公司办理了其公司所在土地的土地使用权证（包括本案讼争房屋下的土地），权证载明：土地使用权人为盛强公司，土地坐落柯岩街道独山村，地号3-56-0-48，地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积17217平方米。2010年9月30日，盛强公司办理了本案讼争房屋的所有权证，权证分别载明：房屋所有权人为盛强公司，房屋坐落柯岩街道独山村4幢104-304室，规划用途工业，建筑面积432.86平方米；房屋所有权人为盛强公司，房屋坐落柯岩街道独山村4幢105-305室，规划用途工业，建筑面积200.06平方米；房屋所有权人为盛强公司，房屋坐落柯岩街道独山村4幢106-306室，规划用途工业，建筑面积897.62平方米。2012年11月，盛强公司代理人向孙金富发出律师函，载明：盛强公司将房屋交付给孙金富后，虽催促孙金富签订正式的仓储房转让合同，但是双方至今没有签订，故函告孙金富如下：1、您所交纳的诚意金占约定总房价的32%，原则上采取退房退款的办法……；2、为了能妥善处理，本律师要求您在十五个工作日内到盛强公司办公室面商。2012年12月3日，盛强公司就土地性质问题征求孙金富意见，意见表中有三种意见：1、同意按工业用房办证的请签名；2、同意按商业用房办证的请签名；3、对上述二方案均不同意的请签名。但孙金富未在意见表中签字，至今也未与盛强公司签订正式的书面房屋买卖合同。
2013年1月16日，盛强公司诉至一审法院，请求判令：1、孙金富腾退盛强独山仓储用房4幢104-304、105-305、106-306号仓储用房，盛强公司退还孙金富诚意金300万元及同期银行利息；2、孙金富支付自2008年7月至房屋实际腾退时的房屋使用费；3、由孙金富承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、解除双方间房屋买卖预约合同；2、孙金富腾退盛强独山仓储用房4幢104-304、105-305、106-306号仓储用房，盛强公司退还孙金富诚意金300万元。
一审法院经审理认为，本案的主要争议焦点是：一、盛强公司、孙金富之间订立了预约合同还是房屋买卖合同？二、合同能否解除？对于第一个焦点，经查，申请书和确认单是房屋买卖双方在签署正式房屋买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其实质上是预约合同，约定的是当事人为将来订立正式合同即本合同而确定的意向。故根据申请书和确认单，盛强公司、孙金富之间订立了预约合同，该预约合同的内容由申请书和确认单共同组成，且该预约合同系双方当事人的真实意思表示，内容又未违反法律法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。孙金富辩称盛强公司、孙金富间已形成了口头的正式房屋买卖合同的理据不足，不予采纳，理由是：1、房屋买卖合同应当明确主要条款，但根据双方提交的证据和双方的陈述，本案双方之间的合同缺少房款的付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等主要内容，对于房屋的性质及房款总价的结算方式等主要合同内容双方也存有争议。2、除申请书和确认单外，双方明确约定尚需签订正式合同，而双方至今未签订正式合同。对于第二个焦点问题，根据申请书第二项“无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人”的内容来看，双方已约定了解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，即解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。孙金富经盛强公司通知后，未与盛强公司签订正式合同，应认定此情形符合约定的解除条件。故现盛强公司要求解除预约合同，理由正当，予以支持。对于孙金富认为双方不存在约定解除合同的条款的辩称，经查，该申请书不属于格式条款，申请书的内容包括第二项内容属于双方约定的内容，故孙金富的这一辩称与法不符，不予采纳。对于孙金富认为盛强公司现已丧失行使解除权的辩称，经查，孙金富的这一辩称也不能成立，不予采纳，理由是：1、盛强公司、孙金富没有明确约定解除权行使期限，孙金富也没有按《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，向盛强公司催告在合理期限内行使该项权利；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案所涉的房屋不属于该解释中所涉的商品房；3、盛强公司虽陈述2008年年底其曾口头通知孙金富签订正式合同，还于2011年10月和2012年11月用书面通知孙金富签订正式合同，但孙金富只认可了2012年11月的律师函；而对于2011年10月的通知，盛强公司也未能提供充分的证据证明其已通知到孙金富，并告知孙金富签订正式合同及相应法律后果而孙金富未与盛强公司签订正式合同；对于口头通知，一方面孙金富没有明确认可，另一方面根据盛强公司的陈述，其所谓的口头通知的内容也是不明确的，且无法证明口头通知已经到达了孙金富，孙金富已经明确无误地知晓了通知的内容及法律后果，故解除权的产生即解除条件成就的时间并不是孙金富辩称的2008年。合同解除后，当事人根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状，故现盛强公司要求孙金富退还房屋，并根据双方的约定由其退还孙金富交纳的300万元，理由正当，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除绍兴县盛强投资有限公司与孙金富之间订立的预约合同；二、孙金富应将房屋所有权人为绍兴县盛强投资有限公司位于绍兴县柯岩街道独山村4幢104-304室、105-305室、106-306室房屋（房产所有权证号为绍房权证柯岩字第××号、第××号、第06691号）腾空退还给绍兴县盛强投资有限公司，由绍兴县盛强投资有限公司退还给孙金富300万元，房、款均限于判决生效后二十日内履行完毕。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30800元，由孙金富负担，限于判决生效后七日内向该院交纳。
孙金富不服，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、孙金富与盛强公司之间订立的是书面房屋买卖合同，而非预约合同。首先，我国合同法及司法解释中，从未有“预约合同”法律概念。其次，从《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》和《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》的内容看，双方确定了各自的身份、标的物的详细位置、标的物的单价及总价、付款方式等构成合同要件的主要内容，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方买卖房屋的书面合同已经合法成立。第三，讼争房屋已于2008年下半年实际交付孙金富使用。第四，双方不签订正式的房屋买卖合同是因为当时对所涉土地系工业用地或商业用地尚不明确，还需进一步协商。但这并不能否定双方买卖合同关系已明确。二、《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》系格式合同。所有四十多户购买房屋的商户都有一份完全相同的申请书，应认定为格式合同。盛强公司对申请书第2项条款未尽明示及解释义务，应属无效。三、双方至今未能补签正式的书面房屋买卖合同，责任完全在于盛强公司。首先，盛强公司未能按当初的承诺办理商业用房的土地证及房产证致使整栋房屋只有一本大土地权证，而每个商户所购房屋不能办理独立的土地证。其次，盛强公司曾于2012年上半年将争讼房屋抵押给第三人，严重侵犯了孙金富及其他商户的合法权益，故而孙金富未按《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》支付剩余房款系行使不安抗辩权。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回盛强公司的一审诉讼请求。
盛强公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、本案双方之间签订的是预约合同，合同中对交易房屋有关事宜仅初步确认，对于房屋买卖的主要条款如房屋性质等未明确约定，因此一审法院认定预约合同成立，解除条件成就应当解除。二、《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》并非格式合同，系双方当事人真实意思表示，因此该申请书第2条约定是有效的。一审判决依据该条款解除双方的预约合同正确。三、本案不存在《中华人民共和国合同法》第六十八条所规定的情形，故孙金富主张行使不安抗辩权于法无据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孙金富在二审中提供绍兴县国土资源局出具的档案查询资料一份，以证明盛强公司在本案诉讼前已将案涉房、地抵押。基于此事实和《中华人民共和国合同法》第六十八条，孙金富未支付剩余房款系行使不安抗辩权，故合同解除条件并不具备。盛强公司质证认为，对其真实性不持异议。但双方之间系预约合同关系，案涉房、地的抵押并不侵犯孙金富权利，故该证据不足以证明盛强公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条所规定的情形。二审法院认证认为：孙金富提交的该份档案查询资料，盛强公司对其真实性予以认可，该院予以确认，对证据的证明效力将综合案件事实予以评判。
盛强公司在二审中未提供新的证据。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
二审法院认为：本案争议焦点有两点，一是孙金富、盛强公司之间签订的是预约合同还是房屋买卖合同？二是盛强公司是否可以主张解除合同？
对于第一个争议焦点。二审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的内容一般包括如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。本案中，孙金富与盛强公司于2007年5月20日签订《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》及《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》，该两份文书仅对标的物的位置、面积及价款进行了约定，对房款的支付期限、产权转移等房屋买卖合同应当具备的主要条款未作约定。而且《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》第4条约定，“自《正式合同》签订之日起，本申请书自动失效”及《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》也约定“客户在签订《正式合同》时可享受9.5折优惠”。由此可见，双方当事人在2007年5月20日签订上述两份文书时均明确届时将签订正式的房屋买卖合同，故而孙金富主张双方签订的《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》及《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》即为房屋买卖合同的上诉理由不能成立，一审法院认定双方当事人于2007年5月20日签订的上述两份文书系预约合同正确无误。
对第二个争议焦点。二审法院认为，《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》和《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》第2项“无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人”之约定，双方已合意达成解除合同的条件。现孙金富经盛强公司通知后，仍未与盛强公司签订正式合同，应认定解除条件已成就。故一审法院认定盛强公司要求解除预约合同的理由成立，并无不当。孙金富上诉称《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》系格式合同应属无效的理由，经查，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而该份《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》文本虽由盛强公司制作，但孙金富作为申请人，在该份《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》上填写自身详细信息后将该《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》提交给盛强公司，应认为其已对该《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》上的条款明确知晓并同意。故孙金富现提出该项上诉理由不能成立，依法不予支持。至于孙金富上诉所称2012年9月盛强公司已将案涉房、地办理了抵押，孙金富不与盛强公司签订正式合同系履行不安抗辩权的理由，该院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。孙金富虽然在二审中提交了盛强公司已将案涉房、地抵押的证据，但因双方当事人实际并未签订房屋买卖合同，对房屋权属过户登记时间并未进行过约定，孙金富并不能基于盛强公司2012年9月将房、地抵押的事实即认为盛强公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定情形。其次，即使如孙金富所称，盛强公司存在将案涉房、地抵押，孙金富系基于不安抗辩权中止履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。本案中，孙金富认可接到盛强公司签订正式合同的通知是在2012年11月，而孙金富在接到该通知后并未通知盛强公司因存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定情形，孙金富依据不安抗辩权中止与盛强公司签订正式合同。至盛强公司于2013年1月起诉孙金富违约要求解除合同，一审法院审理终结前，孙金富未提起不安抗辩，其直到二审审理过程中才提出该项抗辩理由，显然与不安抗辩权行使的立法目的相违背，对孙金富的该项上诉意见不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费30800元，由孙金富负担。
孙金富再审申请称：一、案涉房屋买卖合同已经成立，并已实际履行主要义务。1、本案中，《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》和《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》已经明确了买卖双方身份信息、房屋坐落、面积、单价、总价、土地性质等，根据合同法司法解释（二）第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，应认定为双方已成立房屋买卖合同关系。至于原审法院列举的房款的交付、产权的转移、解决争议的方式、面积差异的处理、违约责任等均可以通过协议补充、交易习惯以及法律法规规定的方式补救。2、《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》及《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》虽然提到以后签订正式合同，但并未约定以该正式书面合同的签订为买卖合同成立要件。事实上，盛强公司已将房屋交付给孙金富，并收取了孙金富后续交纳的购房款。因此，双方的房屋买卖合同已经成立。盛强公司在一审中的诉讼请求是要求解除双方间的房屋买卖合同关系，证明盛强公司也是承认双方买卖合同已经成立的事实的。3、双方没有签订正式合同的原因在于由于土地性质从原约定的商业变更为工业性质，双方对于购房价格的核心问题没有达成一致意见，并不存在孙金富拒绝与盛强公司签订正式合同的情况。二、盛强公司未能交付商业性质用房，已构成重大违约，违约方无权解除合同。1、孙金富提交的盛强公司的宣传单、致各位业主的函、征询意见表、信访函件及盛强公司提交的“正式购房合同样本”等均表明双方约定房产性质系商业性质用地的事实。2、盛强公司未交付商业用地房屋构成重大违约，即使双方的合同被认定为预约合同，盛强公司也构成重大违约。解除合同是守约方在对方违约时对自己受损权利的救济，违约方不享有合同解除权。三、在盛强公司未能交付商业性质的房屋，又拒绝诚信磋商严重丧失商业信誉的情况下，孙金富不支付剩余房款是行使不安抗辩权，且该权利的行使已通过和盛强公司协商等多种途径通知盛强公司，盛强公司也明确认可是因为商业用地和工业用地的原因导致孙金富没有继续交钱。四、《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》第二项“无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人”的约定系格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的无效条款。五、即使盛强公司具有合同约定的解除权，该解除权也因盛强公司没有在合理的期限内（一年内）行使而丧失。根据盛强公司的诉请，其在2008年底已口头通知孙金富签订正式合同，书面通知的时间是2011年10月，直至2013年5月24日变更诉讼请求才主张解除合同，其权利早已丧失。综上，请求再审法院撤销一、二审判决，改判驳回盛强公司的诉讼请求。
盛强公司再审答辩称：一、双方签订的《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》及《盛强独山仓储诚意金缴纳确认单》是房屋买卖双方在签署正式的房屋买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，且明确届时将签订正式的房屋买卖合同，故双方签订的是关于仓储用房买卖的预约合同。孙金富的再审理由自相矛盾，一方面认为双方房屋买卖合同已经成立且实际履行，另一方面又认为双方对于购房价格没有达成一致意见。孙金富认为房屋买卖合同无需对合同价款及支付方式、期限、交房期限、房屋质量标准、产权转移登记等协商一致，只需要占有使用预约的房屋，显然与法不符。二、《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》及《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》组成的房屋买卖预约合同并没有明确约定土地性质是商业用地，盛强公司也没有相关承诺，盛强公司是通过合法途径取得工业用地并建造仓储用房的，对此孙金富在缴纳诚意金时是明知的。由于双方是预约合同关系，孙金富占有使用房屋并不能代表双方房屋买卖合同已经履行。由于孙金富在经盛强公司通知后未与盛强公司签订正式合同，根据《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》第二项的约定，解除预约合同的条件已经具备，原审判决认定及处理正确。三、关于不安抗辩权，孙金富在一审时没有提出，只是作为上诉理由提出。由于双方存在的只是预约合同关系，根据合同法第六十九条的规定，当事人行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方，本案中，孙金富没有任何证据证明已依据上述规定通知了盛强公司，故孙金富在二审时提出不安抗辩权没有依据。对于《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》第二项是否属于格式条款，由于相关事项是双方协商一致的结果，由孙金富填写自己详细的信息，故孙金富对《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》第二条的条款内容明确知晓及同意，《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》系对孙金富放弃购买保留房屋时违约责任的约定，不存在“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利”的情形。四、孙金富提出的盛强公司已丧失解除权的再审理由，作为其抗辩理由曾经于一审提出，但二审时没有作为上诉理由。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，鉴于本案中对于何时签订房屋买卖合同没有约定，根据一审时已经查明的孙金富只认可的2012年11月的律师函的事实，盛强公司解除权产生的时间并不是孙金富所称的2008年，而是在收到律师函后，盛强公司依据合同法第九十三条第二款的规定行使解除权于法有据。孙金富认为应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定无法律依据。五、孙金富的本意是既不与盛强公司签订房屋买卖合同，也不缴纳应缴纳的房款，却要占有使用盛强公司的房屋，显然违背诚实信用原则。综上，请求再审法院驳回孙金富的再审申请，维持原判。
再审中，孙金富提交以下证据材料：收款收据，拟证明自2008年8月盛强公司将案涉房屋交付给孙金富使用后，孙金富按其要求交纳电费，双方的买卖合同一直处于履行状态。
盛强公司质证认为：真实性、合法性无异议，但只能证明从2008年以后孙金富使用了房屋的事实，并不能以此证明双方房屋买卖合同已经成立的事实。
本院审核认为：该证据的真实性因盛强公司无异议，故应认定，可以证明自2008年以后到盛强公司提起本案诉讼时孙金富使用了案涉房屋。
本院再审对原一、二审查明的事实予以确认。另查明：2011年10月13日，盛强公司发出致各位业主的函件，其中第三条载明：“因于工业谈判，我们决定工业出售，按前面诚意金申请书单价结算，折扣一律不计78%单价，按比例计算，即人民币一次性付清”。
本院认为，本案再审当事人的争议焦点为：一、双方当事人成立的是预约合同关系还是房屋买卖合同关系？二、盛强公司诉请解除合同的理由能否成立？
关于争议焦点一。根据民法原理，合同有预约和本约之分，二者性质和效力不同。当事人订立本约的目的，是要通过本约的履行，满足生产、生活的需要，而订立预约合同的目的，则是为了在一定期限内订立本约。所谓预约，是使当事人之间订立本约（正式合同）之债权债务的合同。预约合同双方当事人的权利是请求对方履行订立本约的义务，而非请求对方履行买卖合同之交货或付款义务。具体本案，2007年5月20日《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》载明，孙金富为确保对案涉房屋的购买权，自愿交纳200万元诚意金，此后双方还需另行签订正式合同。单独从该申请书的记载看，属于制约双方当事人在一定期限内订立房屋买卖合同的预约合同。但是，盛强公司于同日出具的《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》上明确约定了孙金富所购买的房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”之规定，应认定孙金富与盛强公司之间的房屋买卖合同关系成立。且此后，盛强公司已向孙金富交付案涉房屋，孙金富另外又以诚意金等形式先后交纳共计100万元款项，由于双方此前于《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》中约定的关于孙金富应交纳的诚意金内容已履行完毕，结合原审查明的孙金富自2008年起即使用案涉房屋的事实，孙金富另行交纳的100万元应认定为支付部分剩余房款。据此，在双方当事人已经分别履行交纳部分房款、交付房屋等房屋买卖合同的主要义务的情况下，应认定双方间房屋买卖合同不仅成立，且已经部分履行。关于双方约定的房价问题，再审中，孙金富主张由于盛强公司未能交付原所约定的商业性质用房故不能按照《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》的记载认定房屋价款，盛强公司辩称孙金富认为房价尚未确定的同时又主张房屋买卖合同关系存在自相矛盾，故双方间并不存在房屋买卖合同关系。经查，《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》、《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》虽未明确约定案涉房屋的性质应为商业性质，但盛强公司致业主的函明确记载“因于工业谈判，我们决定工业出售，按前面诚意金申请书单价结算，折扣一律不计78%单价，按比例计算，即人民币一次性付清”，结合（2014）浙民提字第94号案件再审申请人林国柱与盛强公司签订的《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》第五条“工转商（包括费用）由甲方（即盛强公司）负责”的约定内容，以及2011年10月25日盛强公司当时的股东陈华旺在给林国柱的通知上签署“工业再协商”的意见等事实来看，盛强公司确实给予林国柱、孙金富等购房户案涉房屋可以变更为商业性质的承诺。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，案涉房屋的土地性质对房屋价款具有重大影响，盛强公司关于案涉房屋可以变更为商业性质的承诺应视为本案双方房屋买卖合同的组成部分。综上，本院认为，本案双方房屋买卖合同关系成立，合同约定由盛强公司交付商业性质的案涉房屋，建筑面积1548.34㎡，单价104-6288元／㎡、105-7088元／㎡、106-6088元／㎡，总价9717549.92元等。双方当事人也进行了部分履行，即孙金富交纳了部分房款，盛强公司交付了案涉房屋。孙金富再审申请中所称的房价尚未确定，其本质是在盛强公司未能按约交付商业性质房屋的情况下，其要求相应降低价款或者违约赔偿的一种体现，系其行使合法权利，不能据此认定孙金富存在违约。
关于争议焦点二。前已分析，盛强公司未能按约提供孙金富等购房户商业性质的房屋，构成违约。孙金富在再审庭审中陈述，其愿意接收现有的工业性质的房屋，但要求按照其购买时工业性质房屋的单价确定案涉房屋价格。据此，本案并不存在客观履行不能的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。由于本案并不属于不可抗力导致不能实现合同目的之情形，作为违约一方的盛强公司依法不享有合同的解除权。原一、二审判决对此所作认定错误，应予纠正。
综上，再审申请人孙金富的再审申请理由和请求成立，本院予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销绍兴市中级人民法院（2013）浙绍民终字第1028号民事判决和绍兴县人民法院（2013）绍民初字第405号民事判决。
二、驳回绍兴县盛强投资有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费各30800元，均由绍兴县盛强投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢世昌
审 判 员 董国庆
代理审判员 田建萍
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 李文丽