上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8493号
上诉人(原审被告)：朱金星，男，1952年1月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：邱扬成，上海佳通律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)：钱茵英，女，1950年5月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
被上诉人(原审原告)：丁小勇，男，1979年5月17日出生，汉族，户籍地江苏省姜堰市。
委托诉讼代理人：赵耀荣，上海嘉之会律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：夏小平，女，1982年4月15日出生，汉族，户籍地江苏省姜堰市。
委托诉讼代理人：赵耀荣，上海嘉之会律师事务所律师。
上诉人朱金星、钱茵英因与被上诉人丁小勇、夏小平房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱金星上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回丁小勇、夏小平的一审诉讼请求。事实和理由：1、丁小勇、夏小平并未全面、及时履行自己的义务，本案不应判决继续履行。丁小勇、夏小平诉求中并没有要求朱金星履行《购房协议书》，而是要求朱金星履行《上海市房地产买卖合同》，该买卖合同缺乏合同基本条款，朱金星无法履行。该份买卖合同条款的缺失，说明双方对合同具体交易细节内容没有协商一致，仍处于磋商阶段。朱金星无法履行仅有总价及过户时间的合同。朱金星提出希望丁小勇、夏小平就合同具体内容进行磋商，将交易具体细节明确，但这一合理要求未得到丁小勇、夏小平的同意。故朱金星难以履行该买卖合同。因合同缺乏房地产买卖合同的基本条款，交易本身存在重大风险，在履行过程中也是风险频出，双方争议较大。法院不应保护“不安全”交易继续履行，而应当判决解除。丁小勇、夏小平办理贷款时间超出了正常办理贷款所需的时间，怠于履行合同，同时在丁小勇、夏小平怠于履行合同的过程中，上海的房价上涨过快，最终导致朱金星无法进行置换。如果判决继续履行，那么朱金星将失去其唯一住房，没有其他地方居住，户籍也没法迁移。双方签订合同的基础已经因为丁小勇、夏小平的原因发生变化，朱金星无力再购买房屋，本次交易也无法继续履行。2、朱金星并不存在违约行为，一审法院认定违约金的数额错误。因合同条款未约定明确，合同本身存在重大交易风险，事实上，朱金星经过与丁小勇、夏小平沟通，沟通的内容是希望就合同具体条款进行详细磋商，将合同未尽事宜谈妥，并未表示拒绝过户，而是希望将合同具体内容确定后再行过户，但丁小勇、夏小平拒绝了朱金星的合理要求，拒不商谈合同具体内容。另房屋共有权人主张权利，导致该合同无法继续履行。朱金星不应当支付丁小勇、夏小平违约金。关于违约金的数额，应当扣除给付中介的30%。《购房协议书》第六条明确约定，如一方反悔作违约处理，违约金为人民币(以下币种均为人民币)20,000元，给付中介30%，其余部分赔偿给守约方。因此，违约金的计算，应当扣除给付中介的30%。
上诉人钱茵英辩称，其同意朱金星的上诉请求。
被上诉人丁小勇、夏小平共同辩称，不同意朱金星的上诉请求。1、丁小勇、夏小平已全面、及时履行自己的合同义务，朱金星应当继续履行合同义务。丁小勇与朱金星于2016年6月4日签订《购房协议书》，之后双方于2016年6月20日签订《上海市房地产买卖合同》，上述两份合同均合法有效，所约定的内容具体明确，不存在朱金星所称的缺乏合同基本内容难以继续履行的情形。双方签订的《上海市房地产买卖合同》具备合同的基本条款，包含当事人的姓名、标的、价款、履行期限以及争议解决的方式，此时该买卖合同已经具备合同的基本内容，合同合法有效。《购房协议书》对当事人的联系方式、付款方式、违约责任、税费承担等交易细节均有明确约定。朱金星在签订《购房协议书》时应当预见上海房价上涨或降低，仍愿意与丁小勇、夏小平签订买卖合同，应当由朱金星自己承担风险，况且朱金星之子有青浦区朱家角镇珠湖路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋一栋，朱金星出售房屋的目的是用售房款来装修朱金星之子的房屋。2、钱茵英在中国建设银行股份有限公司上海青浦支行递交的委托放款授权书、售房人面谈记录、出让同意暨承诺书上作为出售人签字确认。一审法院认为钱茵英事后通过上述行为追认朱金星对房屋的处分权，故钱茵英作为共有人知道并同意出售房屋，成为房屋的共同出卖人。钱茵英不仅没有积极配合办理房地产过户手续，反而以房屋共有人的身份主张自己不知情，并与朱金星一同办理了房产变更登记。钱茵英作为房屋共同出卖人，怠于履行协助办理过户手续的义务，也应承担相应的违约责任。关于违约金的数额。根据《购房协议书》的约定，其中支付30%违约金给中介的法律关系主体为丁小勇、夏小平与中介，与朱金星、钱茵英无关。朱金星、钱茵英应将全部违约金20,000元支付给丁小勇、夏小平，一审法院认定的违约金数额正确。3、根据《购房协议书》的约定，丁小勇、夏小平已经全面履行支付1,200,000元房款的合同义务。2016年6月4日，丁小勇、夏小平在签订《购房协议书》后即向朱金星支付定金20,000元。2016年6月20日，支付340,000元房款，并于当日向中国建设银行股份有限公司上海青浦支行申请贷款，朱金星向丁小勇、夏小平退还20,000元。2016年6月22日，丁小勇、夏小平支付340,000元房款。在一审法院审理中，已经将剩余房款500,000元及尾款20,000元交纳至一审法院。丁小勇、夏小平支付1,200,000元房款的义务已全面履行，而朱金星、钱茵英至今仍拒绝配合办理过户登记手续，严重违反诚实信用原则。故请求驳回上诉，维持原判。
上诉人钱茵英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回丁小勇、夏小平的一审诉讼请求。事实和理由：1、丁小勇、夏小平并未全面、及时履行自己的义务，本案不应判决继续履行。丁小勇、夏小平诉求中并没有要求钱茵英及朱金星履行《购房协议书》，而是要求钱茵英履行《上海市房地产买卖合同》，该买卖合同缺乏合同基本条款，钱茵英及朱金星无法履行。该份买卖合同条款的缺失，说明双方对合同具体交易细节内容没有协商一致，仍处于磋商阶段。钱茵英、朱金星无法履行仅有总价及过户时间的合同。朱金星提出希望丁小勇、夏小平就合同具体内容进行磋商，将交易具体细节明确，但这一合理要求未得到丁小勇、夏小平的同意。故钱茵英难以履行该买卖合同。因合同缺乏房地产买卖合同的基本条款，交易本身存在重大风险，在履行过程中也是风险频出，双方争议较大。法院不应保护“不安全”交易继续履行，而应当判决解除。丁小勇、夏小平办理贷款时间超出了正常办理贷款所需的时间，怠于履行合同，同时在丁小勇、夏小平怠于履行合同的过程中，上海的房价上涨过快，最终导致朱金星、钱茵英无法进行置换。如果判决继续履行，那么朱金星、钱茵英将失去唯一住房，没有其他地方居住，户籍也没法迁移。双方签订合同的基础已经因为丁小勇、夏小平的原因发生变化，朱金星、钱茵英无力再购买房屋，本次交易也无法继续履行。2、钱茵英并不是本案买卖合同当事人，不应判决钱茵英承担违约责任。朱金星并不存在违约行为，一审法院认定违约金的数额错误。因合同条款未约定明确，合同本身存在重大交易风险，事实上，朱金星经过与丁小勇、夏小平沟通，沟通的内容是希望就合同具体条款进行详细磋商，将合同未尽事宜谈妥，并未表示拒绝过户，而是希望将合同具体内容确定后再行过户，但丁小勇、夏小平拒绝了朱金星的合理要求，拒不商谈合同具体内容。另房屋共有权人主张权利，导致该合同无法继续履行。朱金星不应当支付丁小勇、夏小平违约金。关于违约金的数额，应当扣除给付中介的30%。《购房协议书》第六条明确约定，如一方反悔作违约处理，违约金为20,000元，给付中介30%，其余部分赔偿给守约方。因此，违约金的计算，应当扣除给付中介的30%。
上诉人朱金星辩称，其同意钱茵英的上诉请求。
被上诉人丁小勇、夏小平共同辩称，其意见同针对朱金星的辩称意见一致。
丁小勇、夏小平向一审法院起诉请求：1、请求判令朱金星、钱茵英继续履行《上海房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，将上海市青浦区朱家角镇淀湖新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权过户至丁小勇、夏小平名下；2、判令朱金星、钱茵英将系争房屋交付给丁小勇、夏小平；3、判令朱金星支付丁小勇、夏小平违约金20,000元；4、请求判令朱金星支付本案的诉讼费、保全费。
朱金星向一审法院提起反诉，请求：1、判令解除朱金星与丁小勇、夏小平签订的《上海房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)及《购房协议书》；2、判令丁小勇、夏小平支付朱金星违约金14,000元(依据《购房协议书》第六条约定，20,000元的违约金扣除支付中介部分)；3、判令丁小勇、夏小平承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实，丁小勇与夏小平系夫妻。朱金星与钱茵英系夫妻。
发证日期为2002年1月28日的沪房地青字(2002)第000449号《上海市房地产权证》记载：系争房屋权利人为朱金星；用途：住宅；建筑面积78.90平方米。
2016年6月4日，丁小勇(乙方)与朱金星(甲方)在丙方上海珠骏房地产经纪事务所居间下签订《购房协议书》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，甲乙双方协商一致同意该房屋转让价款为净到手1,200,000元整。合同第二条约定付款方式：2016年6月4日付定金20,000元，2016年6月20日左右付首付款340,000元，并且当天网签合同，办理申税手续、贷款手续，等到贷款手续批下来，产权过户，余款付清，除尾款(20,000元)和公积金贷款，房屋余款付清，余款20,000元交钥匙付清。合同第六条约定：本协议有甲、乙、丙三方签字后生效，如一方反悔，作违约处理，违约金为20,000元。合同第七条约定：该房屋产权转让过程中的一切税收及费用经双方协商决定，由乙方承担。合同第十条补充内容约定：甲乙双方协商一致交房时间定于2017年2月1日前。到时甲方续租下去，甲方付乙方房租，租金按照市场价，2017年2月1日算房租，时间最少租一个月，最多租1年。甲方承诺满伍年唯一生活用房，房屋无抵押、无贷款(2017年2月1日前)。合同并就其他事项进行了约定。当日，丁小勇支付朱金星定金20,000元。
2016年6月20日，丁小勇、夏小平(乙方)与朱金星(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房价款为1,200,000元；甲、乙双方确认，在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还对其他事项作出约定。当日，丁小勇支付朱金星340,000元。
2016年6月20日，丁小勇、夏小平向案外人中国建设银行股份有限公司上海青浦支行申请贷款。朱金星、钱茵英在中国建设银行股份有限公司上海青浦支行的《委托放款授权书》、《售房人面谈记录》、《出让同意暨承诺书》上作为出售人或售房人签字确认。
2016年6月22日，丁小勇、夏小平支付朱金星320,000元。
2016年9月29日，丁小勇向朱金星发出《通知》，告知朱金星贷款2016年9月28日已经下达，并要求朱金星在2016年10月31日之前过户。但朱金星未配合办理过户。
2016年12月6日，系争房屋被过户至朱金星、钱茵英两人名下，共有情况：按份共有：朱金星(10%)、钱茵英(90%)。
一审法院审理中，朱金星因未依法缴纳反诉费用，一审法院于2017年6月15日裁定：本案按照朱金星撤回反诉处理。
一审法院审理中，丁小勇、夏小平自愿将剩余房屋尾款520,000元全部支付至法院。朱金星表示不同意接收房款，也不同意继续履行合同。
一审法院审理中，丁小勇、夏小平为证明其不属于限购对象，向一审法院提供打印日期为2017年2月24日、丁小勇的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》，载明：截止上月累计缴费月数为82月。朱金星对该《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》没有异议。
一审法院认为，丁小勇、夏小平与朱金星签订的《购房协议书》、《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应遵循诚信原则按照合同履行各自的义务，根据本案中双方当事人的陈述及提供的证据，一审法院确认丁小勇、夏小平在合同履行过程中全面且及时的履行了自己的义务，并未出现违约行为，故朱金星以丁小勇、夏小平怠于履行合同和违约在先为由拒绝履行合同缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。对于钱茵英以系争房屋系夫妻共同财产且钱茵英未在合同上签字为由否认合同效力，一审法院认为，钱茵英虽为系争房屋的共有产权人，但不动产登记具有公示公信力，丁小勇、夏小平与当时的产权人朱金星签订房屋买卖合同于法有据，且钱茵英事后也已通过其在向银行递交的相关材料上签字确认的行为追认了朱金星对系争房屋的处分权，故钱茵英的该主张一审法院不予采纳。综上，丁小勇、夏小平要求朱金星、钱茵英继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋产权过户至丁小勇、夏小平名下的诉讼请求，于法无悖，予以支持。因合同约定的交房时间已成就，故丁小勇、夏小平有权要求朱金星、钱茵英向其交付系争房屋。朱金星拒绝履行合同义务，已构成违约，故丁小勇、夏小平要求朱金星根据合同的约定承担违约金20,000元的诉请，于法无悖，予以支持。
一审法院判决：一、朱金星、钱茵英应于判决生效之日起十五日内协助丁小勇、夏小平办理系争房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记到丁小勇、夏小平名下，在办理产权过户登记过程中发生的税费由丁小勇、夏小平负担；二、朱金星、钱茵英应于判决生效之日起十五日内支付丁小勇、夏小平违约金20,000元；三、朱金星、钱茵英应于判决生效之日起十五日内交付丁小勇、夏小平系争房屋。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，虽系争房屋于2016年12月6日过户至朱金星、钱茵英两人名下，但丁小勇、夏小平与朱金星就系争房屋签订《购房协议书》、《上海市房地产买卖合同》时，系争房屋产权人登记为朱金星，而不动产登记具有公示公信力，且钱茵英事后也已通过其在银行相关材料上签字确认的行为追认了朱金星对系争房屋的处分权，故《购房协议书》、《上海市房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，均应遵循诚信原则按照合同履行各自的义务。一审法院根据本案中各方当事人的陈述及提供的证据，确认丁小勇、夏小平在合同履行过程中全面、及时地履行了自己的义务，并未出现违约行为，进而判决支持丁小勇、夏小平要求朱金星、钱茵英继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋产权过户至丁小勇、夏小平名下的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。因合同约定的交房时间已成就，故一审法院判决支持丁小勇、夏小平要求朱金星、钱茵英向其交付系争房屋的诉请，也无不当，本院认同。朱金星拒绝履行合同义务，显然已经构成违约，丁小勇、夏小平要求朱金星根据合同的约定承担违约金的诉请，于法不悖，应获支持。鉴于一审判决第二项超出丁小勇、夏小平在一审中的相应诉请，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初724号民事判决第一、三项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初724号民事判决第二项；
三、朱金星应于本判决生效之日起十五日内支付丁小勇、夏小平违约金20,000元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费300元，由上诉人朱金星、钱茵英共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一七年十一月二日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……