广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第502号
原告陈少洪。
委托代理人陈志，广东海厚律师事务所律师。
委托代理人潘英航，广东海厚律师事务所律师。
被告高艳红。
第三人东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人陈永斌，该公司总经理。
委托代理人杨晓曼，该公司员工。
委托代理人陈永彪，该公司员工。
原告陈少洪诉被告高艳红、第三人东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法由代理审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈少洪的委托代理人陈志、潘英航、第三人东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司的委托代理人陈永彪到庭参加了诉讼。被告高艳红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈少洪诉称，2011年12月15日被告与东莞市新世纪润城实业投资有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GB**），该合同约定被告向开发商购买位于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪亦居8栋2单元603号房产，购房款总金额602791元。被告向开发商支付首期款182791元，余款420000元由被告以银行按揭贷款方式（按揭贷款银行为中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行）向开发商支付。2013年3月15日被告已向开发商支付603号房产全部购房款602791元。2013年10月26日，原告、被告以及第三人签订《房地产转让合同》，该合同第二条约定被告将其所有的603号房产转让给原告，转让总价款为660000元；签署合同时原告须向被告支付定金80000元（合同签订当日支付10000元，剩余定金70000元被告全权委托担保公司之日支付），该笔定金在成交时将成为第一部分购楼款，第二部分购楼款580000元以原告银行按揭贷款的方式支付；合同第七条约定若被告在约定期限未能履行合同条款的，以至不能达到合同目的，即视为被告违约，则被告应双倍返还定金给原告或支付房款总价的20%违约金给原告；《房地产转让合同》对三方其他权利义务还作出了具体的约定。由于603号房产在按揭贷款银行办理了抵押登记，原、被告双方协商一致，由被告委托东莞盈晖按揭服务有限公司办理该房产注销抵押登记（赎楼）手续。2013年11月4日被告到公证处办理授权委托公证，公证委托按揭公司员工李国辉、谢碧霞、叶学斌办理该房产提前还贷、过户等赎楼手续。原告并于当日向被告支付全部购房定金。办理公证委托后，原告、第三人、按揭公司均与被告联系不上，2014年4月8日按揭公司凭委托公证书到银行查询得知，被告从2013年3月起经常逾期偿还603号房产贷款本息，自2013年9月起未向按揭贷款银行偿还任何贷款本息，按揭贷款银行对被告的行为已经向法院提起诉讼，案号为（2014）东三法民一初字第242号。此外，被告还拖欠相关银行信用卡款约100000元，住房维修贷款约100000元，按揭公司认为被告个人信用记录不良，且涉及其他经济纠纷，其不符合二手房按揭业务的受理条件，按揭公司已拒绝作为担保人为其办理603号房产注销抵押登记（赎楼）手续。为此，被告亦向原告表示无能力继续履行《房地产转让合同》。原告认为，被告以银行按揭贷款的方式付清购房款，若被告没有按时足额向银行偿还本息，将导致被起诉，房产被评估拍卖的风险。原、被告签订《房地产转让合同》后，被告未向按揭银行偿还任何本息，按揭银行对被告的行为已起诉至法院。另外，因为被告拖欠信用卡款，个人信用记录不良，且涉及经济纠纷，已没有按揭担保公司肯接受委托为其办理603号房产注销抵押登记（赎楼）手续，被告亦向原告表示无能力继续履行《房地产转让合同》。根据合同法的规定，被告的行为已经构成严重违约，致使不能实现合同目的，原告可以解除合同，并追究被告的违约责任。现原告依据民事诉讼法的相关规定，现诉至法院请求判令：1、解除原、被告以及第三人三方于2013年10月26日签订的《房地产转让合同》；2、被告退还原告定金人民币80000元；3、被告支付原告违约金人民币132000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。
被告高艳红在法定期限内没有提出答辩，也没有提交任何证据。
第三人东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司述称，对于原告的诉讼请求予以确认，没有意见。
经审理查明，被告于2011年12月15日与东莞市新世纪润城实业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以总价款602791元购买位于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪亦居8栋2单元603号房屋，其中首期款182791元，剩余420000元通过银行按揭贷款支付。2013年10月26日，原、被告及第三人签订《房地产转让合同》，出卖方为被告，买方为原告，经纪方为第三人，合同约定：被告将上述案涉房屋转让给原告，转让成交价为660000元；案涉房屋处在银行抵押中，原、被告双方协商一致通过相关担保公司赎楼，买卖双方须共同全力配合在2013年11月15日之前与相关担保公司签署相关担保合同并提供所需材料，产生的费用由原告支付；签订合同后原告须支付被告定金80000元，其中签订本合同时支付定金10000元，剩余定金70000元原告须在被告全权公证委托担保公司当天即2013年11月15日前支付给原告；剩余楼款580000元，原告需在房产证办出后15天内向银行申请按揭贷款；如原告在约定期限未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，视为违约，被告有权不予退还定金或要求原告支付房款总价的20%违约金，而卖方有权再将案涉房屋售予任何人，如被告在约定期限未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，即视为违约，则被告须返还双倍定金或支付房款总价的20%违约金给原告。原、被告均在合同上签名，第三人在合同上加盖印章。
原告主张合同签订后，原告按约支付了定金80000元给被告，提供了一份被告于2013年11月4日出具收条证明被告收取了上述定金。同时，原告主张根据合同约定，被告于2013年11月6日到东莞市东部公证处办理了公证，委托东莞盈晖按揭服务有限公司的员工李国辉、谢碧霞、叶学斌办理案涉房屋的注销抵押登记、提前还贷、过户等手续，但由于被告经常逾期偿还案涉房屋的贷款本息，从2013年9月起未偿还银行任何本息，造成担保公司认为被告个人信誉不好，拒绝作为担保人为被告办理案涉房产的注销抵押登记手续，现被告未能按照合同约定签署担保合同并办理案涉房产注销抵押登记手续，已经构成违约，致使合同的目的不能实现。为了证明上述主张，原告提供了公证书、中国农业银行综合应用系统交易记录复印件予以证明。
在庭审中，原告明确要求解除与被告签订的《房地产转让合同》关于案涉房屋的买卖关系，至于合同中关于与第三人经纪合同部分由原告与第三人自行协商，不要求法院在本案中处理。
另查明，中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行于2014年1月20日向本院提起诉讼，主张被告自2013年9月30日开始没有按月支付案涉房屋的供楼款，案号为（2014）东三法民一初字第242号。2014年5月6日，经本院主持调解，中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行与被告达成如下调解协议：一、被告高艳红于2014年5月11日前偿还原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行逾期借款本金7751.5元、利息18200.18元；二、被告高艳红按照双方签订的《个人购房担保借款合同》第一部分第四条及第二部分第三十一条的约定按月偿还未到期的借款本金及利息；三、若被告高艳红未按照上述第一、二项的约定偿还借款，原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行可就对逾期及未到期的所有借款本息一并向人民法院申请强制执行；四、本案诉讼费3842元由被告高艳红承担，此款原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行已向法院预交，被告高艳红于2014年5月6日迳付给原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行；五、被告高艳红于2014年5月6日支付原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行律师费16370元；六、原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行对被告高艳红提供借款抵押的房产（座落于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪亦居8栋2单元603）的处理价款享有优先受偿权（含未偿还借款本金、诉讼费及律师费）；七、原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行放弃其他诉讼请求。同日，本院出具了（2014）东三法民一初字第242号民事调解书对上述调解协议予以确认。
2014年4月21日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。2014年5月6日，本院将本案的起诉状及证据副本送达给被告。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、完税证、《房地产转让合同》、收条、公证书、中国农业银行综合应用系统交易记录复印件及本院庭审笔录、（2014）东三法民一初字第242号民事调解书附案为证。
本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果，故本院对原告提供的《商品房买卖合同》、完税证、《房地产转让合同》、收条、公证书、中国农业银行综合应用系统交易记录的真实性予以确认，对原告主张其向被告交付定金80000元的事实亦予以确认。本案的争议焦点在于：一、《房地产转让合同》是否合法有效；二、若合同有效，合同是否解除以及违约责任的承担。
对于第一个争议焦点，《房地产转让合同》约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定，被告亦未对《房地产转让合同》的签名真实性提出异议，故本院认定案涉的《房地产转让合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。
对于第二个争议焦点，原告主张由于被告经常逾期偿还案涉房屋的贷款本息，从2013年9月起未偿还银行任何本息，造成担保公司认为被告个人信誉不好，拒绝作为担保人为被告办理案涉房产的注销抵押登记手续，现被告未能按照合同约定签署担保合同并办理案涉房产注销抵押登记手续，已经构成违约，致使合同的目的不能实现，并提供了公证书、中国农业银行综合应用系统交易记录复印件予以证明，对此被告亦未到庭提出异议，另结合（2014）东三法民一初字第242号民事调解书中被告同意于2014年5月11日前偿还原告中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行逾期借款本金7751.5元、利息18200.18元，可以认定被告确实存在拖欠案涉房屋供楼款的事实，故本院对原告关于因被告逾期偿还案涉房屋贷款本息造成无法办理注销抵押登记手续的诉讼主张予以采信。根据《房地产转让合同》的约定，被告必须在2013年11月15日之前与担保公司签署担保合同以便办理办理注销抵押登记手续，现被告没有在约定的期限内签订担保合同，造成无法办理注销抵押登记手续，致使原、被告双方的房屋买卖行为无法完成，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，原告有权要求解除《房地产转让合同》，故本院对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院于2014年5月6日向被告送达了本案的起诉状及证据副本，视为被告已经知悉原告要求解除合同的主张，故案涉合同应于2014年5月6日解除。
同时，因被告的行为已构成违约，原告可根据合同约定要求被告承担相应的违约责任，原、被告双方在合同中的第七条关于违约责任既约定了违约金又约定了定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原告可以选择适用违约金或定金条款，现原告选择适用违约金条款，要求被告退回定金80000元及支付房款总价20%的违约金132000元（660000元×20%=132000元），符合法律及合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原、被告于2013年10月26日签订的《房地产转让合同》于2014年5月6日解除；
二、被告高艳红应于本判决发生法律效力之日起三日内退回原告陈少洪定金人民币80000元；
三、被告高艳红应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告陈少洪违约金132000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2240元，由被告高艳红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 黎杰安
二〇一四年六月十九日
书 记 员 肖 亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。