广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1827号
上诉人（原审被告）：深圳市爱联股份合作公司。住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：邓小兵，董事长。
委托代理人：闫维军，广东粤和律师事务所律师。
委托代理人：杨响坤，广东粤和律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：陈子贤，男，香港居民。
被上诉人（原审原告）：陈惠君，女，香港居民。
委托代理人：廖森林，广东海埠律师事务所律师。
上诉人深圳市爱联股份合作公司（以下简称为爱联公司）因与被上诉人陈子贤、陈惠君确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。被上诉人陈子贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：1992年6月13日，陈子贤、陈惠君向原宝安县龙岗镇爱联村民委员会缴纳购地款8万元、购买住宅办理土地许可证款项6000元，原宝安县龙岗镇爱联村民委员会向陈子贤、陈惠君开具《收款收据》及《交款回单》。1992年6月27日，原宝安县龙岗镇人民政府向陈子贤、陈惠君出具《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》（宝龙地字（92）第xxxxx号），同意陈子贤、陈惠君在爱联村中心地段，使用旱地100平方米，界址点坐标登记为c区x号。1992年7月27日，原宝安县龙岗镇村镇建设办公室向陈子贤、陈惠君颁发《建设用地规划许可证》（编号xxxx）。1996年8月30日，陈子贤、陈惠君向原深圳市龙岗镇村镇建设办公室递交上述《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《建设用地规划许可证》以及陈子贤、陈惠君的身份资料，该办公室向陈子贤、陈惠君出具《资料（文件）交接签收单（回执）》。1996年8月31日，陈子贤、陈惠君填写了《深圳市龙岗区私人（非当地村民）住宅申报审批表》，申办住宅手续。陈子贤、陈惠君称，其二人付清了全部购地款后经爱联公司协助办理了所购买住宅用地的《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》及《建设用地规划许可证》，并现场确定了土地的位置，同时申报了《深圳市龙岗区私人（非当地村民）住宅申报审批表》，之后爱联公司就以各种理由拒不交付土地，而经过20多年的城市更新，现陈子贤、陈惠君已经无法找到原先购买土地的位置。庭审中，爱联公司认可上述《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》及《建设用地规划许可证》，称因时隔20多年，爱联公司领导已经更迭四、五次，现已无法还原当时的情况，也无法找到当时的土地位置，但陈子贤、陈惠君已取得上述材料即已经取得土地，说明土地已经交付。
原宝安县龙岗镇爱联村民委员会于2003年10月29日变更名称为深圳市龙岗区爱联居民委员会，并将原村委会和原村小组集体经济组织的所有财产组建爱联公司，原宝安县龙岗镇爱联村民委员会的全部资产由爱联公司承继。
陈子贤、陈惠君向原审法院提起诉讼，请求：1、确认陈子贤、陈惠君与原宝安县龙岗镇爱联村民委员会（爱联公司前身）之间关于住宅用地的买卖行为无效；2、判令爱联公司返还陈子贤、陈惠君购地款8万元、办证费6000元，并支付上述款项的利息154334.06元（自1992年6月13日暂计至2013年10月9日，应计至爱联公司实际返还之日止）；3、爱联公司承担本案的诉讼费用（含受理费、财产保全费用、公告费等费用）。
原审法院认为：本案中陈子贤、陈惠君于1992年6月13日向爱联公司购买土地，且缴纳了购地款8万元，办证费6000元，陈子贤、陈惠君和爱联公司的买卖土地的行为虽经过原宝安县龙岗镇人民政府核准颁发了《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》及《建设用地规划许可证》，但未依法取得县级以上行政主管部门的批准，违反了我国土地管理法的有关规定，陈子贤、陈惠君与爱联公司关于土地的买卖行为无效，爱联公司因无效行为所取得的财产，即已收取陈子贤、陈惠君的土地款8万元及办证费6000元，应予返还，并应向陈子贤、陈惠君支付占用期间的利息，利息应按中国人民银行同期同类存款利率，自陈子贤、陈惠君交付上述款项之日即1992年6月13日起计算至原审法院指定的偿还之日止。在双方的转让土地使用权关系中，陈子贤、陈惠君已经履行了付款义务，现转让行为被确认无效，陈子贤、陈惠君请求爱联公司返还依无效行为取得的财产的诉讼时效期间应从该转让行为被生效判决确认无效之日起算，故对爱联公司主张陈子贤、陈惠君的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。
综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈子贤、陈惠君与爱联公司之间土地买卖行为无效；二、爱联公司于判决生效之日起七日内向陈子贤、陈惠君返还购地款8万元、购买住宅办理土地许可证款项6000元，并支付利息（按中国人民银行同期同类存款利率，自1992年6月13日起计至判决确定的付款之日止）；三、驳回陈子贤、陈惠君的其他诉讼请求。如爱联公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4905元，由爱联公司承担。
上诉人爱联公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判爱联公司无需返还陈子贤、陈惠君购地款8万元、办理土地许可证款项6000元，并支付利息，并由陈子贤、陈惠君负担本案的全部诉讼费用。上诉理由：一、爱联公司与陈子贤、陈惠君的土地转让行为符合当时的法律规定，原审法院认定爱联公司与陈子贤、陈惠君之间的买卖土地行为无效，却未提供相关的法律依据予以印证，属于认定事实不清，适用法律错误。首先，1988年我国土地管理法明确规定土地使用权可以依法转让。根据1988年修正颁布的土地管理法第二条第四款规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。”第五十六条第二款规定“省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会根据本法制定实施办法”。其次，1991年广东省土地管理实施办法明确规定，村内空闲土地使用权转让由乡（镇）人民政府批准。根据1991年修正颁布的《广东省土地管理实施办法》第二十条第一款的规定：农村居民、回乡落户的干部、职工、复退军人以及华侨、港澳同胞和台湾同胞建住宅使用集体所有的土地，应向乡（镇）、村农民集体经济组织提出申请，经同意后，上报审批；使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡（镇）人民政府批准，并办理用地手续。最后，陈子贤、陈惠君所购买的土地属并非耕地，无需经过县级人民政府批准。1991年修正颁布的《广东省土地管理实施办法》第20条第二款的规定，使用耕地的，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，并由县级人民政府国土管理部门办理用地手续。但根据当时的土地相关法律规定，并无“早地”属于“耕地”的明确规定，因此，诉争的土地并非耕地，无需经过县级人民政府批准。陈子贤、陈惠君向爱联公司购买土地用于建设住宅的行为合法有效。二、爱联公司已经完成土地交付义务，陈子贤、陈惠君主张爱联公司需退还8万元购地款及利息无事实和法律依据。爱联公司收到陈子贤、陈惠君的购地款和办证款后，分别于1992年6月27日和1992年7月27日为陈子贤、陈惠君办理了《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》和《建设用地规划许可证》。其中，《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》明确指出土地位置是爱联中心地段土地“c区x号”旱地100平米，同时明确规定“本通知书发出之日起1年内动工兴建，逾期不兴建的，此通知书作废”。故该通知书有效期为1992年6月27日至1993年6月26日。《建设用地规划许可证》明确指出用地性质为私宅，并指出土地位置是爱联中心地段土地“c区x号”100平米。在“遵守事项”第4条明确规定“本证自核发之日起，有效期为6个月，逾期未使用，本证自行失效”。故该规划许可证有效期为1992年7月27日至1993年1月26日。根据建设用地办理程序，是先有诉争土地的存在，然后才是办理用地规划许可证及用地批准通知等其他后续证件。假使土地不存在或没有交付给陈子贤、陈惠君，是不可能能办理出以陈子贤、陈惠君命名的《住宅用地批准通知书》和《建设用地规划许可证》的。陈子贤、陈惠君称爱联公司没有交付土地明显与事实不符。三、陈子贤、陈惠君因自身过错未按时兴建住宅，导致诉争土地闲置后因城市化进程而无法查明，且陈子贤、陈惠君未提供任何证据证明爱联公司存在拒不交付土地的行为。因此，本案中爱联公司并无任何过错，陈子贤、陈惠君应当承担所有不利的法律后果。爱联公司依约为陈子贤、陈惠君办理相关证件后，陈子贤、陈惠君并未按照《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》和《建设用地规划许可证》的规定时限及时申办住宅建设手续，由此造成不利的法律后果应当由陈子贤、陈惠君承担。故，在爱联公司已经履行土地交付义务后，没有退还购地款和利息的义务。四、原审法院忽略陈子贤、陈惠君的诉讼请求已超过诉讼时效这一重要事实，对爱联公司的诉讼时效抗辩未作查明认定，属于事实认定不清。爱联公司与陈子贤、陈惠君之间转让土地的法律行为发生于1992年6月13日，至2013年10月9日起诉前，陈子贤、陈惠君从未向爱联公司主张返还购地款和办证费。至2013年10月9日起诉时，陈子贤、陈惠君从未提供证据证明其存在诉讼时效中止、中断或延长的情形。根据民法通则第一百三十七条的规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”因此，至陈子贤、陈惠君起诉时，其请求保护民事权利的诉讼时效期间已经超过了法律规定的最长诉讼时效20年。综上，原审认定和判决没有事实依据，处理错误。
被上诉人陈惠君答辩称：一、原审法院适用法律正确。虽然我国法律规定土地可以转让，但必须遵守法定程序，对交易对象也有严格的限制。涉案土地属于集体宅基地，只有爱联公司本村的居民才有权使用。只有在原宅基地上兴建房屋的才无需县政府批准，涉案土地并非陈惠君原来的宅基地，乡政府无权批准。因此，一审法院适用法律正确。二、对于合同项下义务是否履行，应当由履行合同的一方举证证明。在本案中，爱联公司主张其履行了交付义务，但并未提供相关的证据证明。《建设规划用地许可证》和《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》是行政部门应爱联公司的申请而出具。而行政部门出具该两份文书并不能显示爱联公司交付了涉案土地。对于土地的交付，同时存在物理交付和法律交付，对于前者，出让方应当将转让土地交由受让方控制，对于法律交付，转让土地的登记权属需要变更至受让方名下。在本案中，没有证据证明爱联公司完成了物理交付和法律交付。三、对于无效合同，自始无效，但我国法律没有规定无效合同有关权利保护的期限。在本案中，陈惠君的诉讼时效应当从涉案合同被确认为无效之日起计算，陈惠君的权利并没有超过诉讼时效。
被上诉人陈子贤未应诉答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人陈子贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其自身诉讼权利，本院依法进行缺席判决。
我国土地管理法（1988年12月29日修正）第三十八条第一款规定，农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准。第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。陈子贤、陈惠君向爱联公司的前身原宝安县龙岗镇爱联村民委员会购买的土地为旱地，系农用地，必须经过县级人民政府批准才能用于建设住宅。原审法院认定陈子贤、陈惠君向爱联公司的前身原宝安县龙岗镇爱联村民委员会之间的土地买卖行为无效，认定正确。合同被认定无效后，一方因合同取得的财产应当返还给另一方。原审法院判决爱联公司向陈子贤、陈惠君返还购地款8万元、购买住宅办理土地许可证款项6000元，并支付利息，并无不当。至于陈子贤、陈惠君要求返还上述款项的诉讼时效，应当自涉案合同被认定无效之日起算，原审法院认定陈子贤、陈惠君的上述请求并未超过诉讼时效，处理正确。
综上，上诉人爱联公司上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4905元，由上诉人深圳市爱联股份合作公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。