杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初4341号
原告（反诉被告）：韩建锋，男，1979年8月4日出生，汉族，住杭州市余杭区。
被告（反诉原告）：胥文虹，女，1971年1月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：王戡，浙江慕仁律师事务所律师。
韩建锋与胥文虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。胥文虹在举证期限内提起反诉，本院经审查后予以准许，并分别于2017年7月12日、2017年9月20日两次公开开庭合并审理本案。韩建锋，胥文虹及其委托诉讼代理人王戡，证人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩建锋向本院提出诉讼请求：1.撤销韩建锋与胥文虹2017年2月15日签订的《房屋租赁合同》；2.胥文虹退还14000元押金；3.胥文虹退还韩建锋提前支付的四层2017年3月份房租4583元；4.胥文虹支付一层水电费约8200元；5.胥文虹赔偿恶意丢掉韩建锋的被子等床上用品损失27703元；6.胥文虹向韩建锋支付购买消防器材费用1745.8元；7.胥文虹向韩建锋开具足额的房屋租赁发票（约84万元的增值税发票）；8.本案诉讼费用由胥文虹承担。事实和理由：韩建锋与胥文虹于2012年6月25日签订《房屋租赁协议》，约定韩建锋租赁骆家庄西苑一区21号四层，租期2年。后双方于2014年2月28日签订上述房屋二层、三层的续租合同，租期到2017年2月28日止，并在合同上注明“四层续租价格不变，租期与二、三层相同上”。胥文虹在2017年2月初收到西湖区政府文件明知四层不能住人的情况下，故意隐瞒事实真相，于2017年2月15日与韩建锋续签了二至四层房屋的租赁合同。2017年2月21日，胥文虹的丈夫被派出所传唤，要求按区政府文件整改案涉房屋。但胥文虹却发短信谎称是由于韩建锋住的人多。次日，派出所值班室民警明确告知韩建锋要搬离骆家庄西苑一区21号，原因是违反区政府相关规定。后韩建锋与胥文虹协商退房事宜，胥文虹不予配合，且回避。期间胥文虹还恶意地把韩建锋的被子等床上用品丢至隔壁22号门口被雨淋湿，造成不可挽回的损失。租赁期间，按合同约定，韩建锋向有关部门缴纳水电费后，再向胥文虹收取1层水电费，但胥文虹在2016年6月至2017年2月底均未和韩建锋结算水电费、未按规定开具足额的房屋租赁发票、要求韩建锋自己购买消防器材。庭审中，韩建锋明确二、三层的租金已交至2017年2月底，四层的租金预交了一个月即4583元至2017年3月底，胥文虹已垫付2017年1月至3月的水电费2230.85元；其搬离二、三层的时间为2017年3月10日，搬离四层的时间为2017年3月13日，其搬离时通知了胥文虹，但未提及解除或撤销合同，并变更第1、3、4项诉讼请求为：1.解除双方2017年2月15日签订的《租房合同》中的有效部分；3.要求胥文虹退还房租2291.5元；4.胥文虹支付一层水电费5769.15元。
胥文虹辩称：1、韩建锋诉称胥文虹在2017年2月初已知道四层不能住人，不属实。韩建锋提供的区政府文件下发的对象是各个部门而非小区业主，文件第4页第5点排查告知是实地排查和告知，且在2017年1月27日截止，上述宣传资料在辖区内均有宣传，韩建锋作为长期承租人对于社区的有关各项规定应非常清楚，故胥文虹不存在故意隐瞒事实和涉嫌合同欺诈。2、2017年2月21日，胥文虹丈夫被派出所传唤是因为胥文虹出租的房屋内居住人数太多，派出所相关笔录、案涉房屋办理的达100多人的暂住证信息以及韩建锋提供的125件床上用品购买发票均能反映上述情况。3、韩建锋未向胥文虹要求协商退房结账事宜，床上用品是其自己丢弃，与胥文虹无关；韩建锋搬离后案涉房屋内没有任何消防器材。4、韩建锋在承租期间并未要求胥文虹开具发票。5、韩建锋与胥文虹签订《房屋租赁合同》后迟迟未支付租金及押金，胥文虹有权依据合同约定不予返还押金，且韩建锋违约在先，故胥文虹有权解除合同。综上所述，韩建锋的诉讼请求缺乏事实和法律依据。庭审中，胥文虹辩称案涉房屋是其父亲胥贵玉的农村自建房，由其出租、维修，该房屋共四层，一层至三层各9间，四层是7间；租赁给韩建锋26间，其中一层1间未实际使用；四层加层及二层、三层与22号房屋通道各加盖的2间，均未经相关部门的批准；认可韩建锋将二、三层的租金交至2017年2月底，四层的租金预交了一个月即2017年3月底，但韩建锋的交房日期为2017年3月20日，同意扣除韩建锋实际占用的天数为20天，其余房租予以返还；2016年9月至2017年3月，胥文虹需向韩建锋支付一层的水电费5575元，但扣除胥文虹为韩建锋垫付的2017年1至3月份的水电费3687.15元，胥文虹应支付韩建锋水电费1887.85元。
胥文虹向本院提出反诉请求：1.韩建锋与胥文虹于2017年3月21日解除租赁合同关系；2.韩建锋支付租金13900元（案涉房屋二层、三层2017年3月1日至2017年3月20日的房租）；3.韩建锋支付押金6000元；4.韩建锋支付胥文虹为清洁工垫付的工资500元；5.韩建锋赔偿案涉房屋内被损坏门的费用11500元；6.韩建锋赔偿案涉房屋内被损坏的卫浴器具费用3100元；7.韩建锋支付上述门、卫浴器具的安装费用4400元；8.韩建锋赔偿一个月的租金损失20000元；9.反诉受理费由韩建锋承担。事实和理由：胥文虹与韩建锋于2017年2月15日签订《租房合同》，由韩建锋继续租赁骆家庄西苑一区21号二至四层房屋，约定租赁期限是2017年3月1日至2019年2月28日，年租金为250000元，三个月一付，韩建锋需提前10日付清，即2017年2月21日前付清；押金为20000元，减去之前已支付的14000元押金，韩建锋还需支付6000元，押金在租赁期满并且不损害房屋的情况下无息退还。合同签订后，韩建锋迟迟不支付租金和押金。直至韩建锋雇佣的清洁工2017年3月20日请求胥文虹垫付工资时，胥文虹与物业人员进入房屋才发现韩建锋已搬离，且房屋内的门及卫浴被破坏严重无法使用。胥文虹与韩建锋协商结账事宜，韩建锋不予配合且至今未归还案涉房屋钥匙。胥文虹为减少损失缴纳了水电费，并于2017年3月21日对房屋进行维修，更换了门及卫浴。
韩建锋对胥文虹的反诉辩称：区政府的文件是发给房东的，胥文虹肯定已收到文件。文件规定四层是不能住人的，所以韩建锋要求退房。且案涉房屋涉嫌违法建筑，合同应为无效。2010年至2017年，胥文虹没有尽到任何对房屋的维修和维护义务，韩建锋在支付宝聊天记录中也提到层梯损害严重。胥文虹无法证明将房屋交付给韩建锋时的门的现状，且韩建锋依法按租赁物的性质正常使用，不应承担赔偿责任。庭审中，韩建锋认可500元清洁工工资。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。《房屋租赁协议书》、《房屋租赁协议》、《租房合同》、支付宝缴费回单、押金收款收据，经质证均无异议，本院予以确认并在卷佐证。西政办（2017）5号文件、双方短信来往记录的真实性经质证无异议，对真实性予以认定，但该证据不能证明待证事实；双方支付宝交易及聊天记录、百货商店收款收据、床上用品堆放照片、浙江政务服务网统一政务咨询投诉举报平台回复、国网浙江省电力公司杭州供电公司发票、杭州市水务控股集团有限公司发票、杭州骆家庄物业管理有限公司出具的证明的真实性，经质证均无异议，对上述证据的真实性均予以认定。韩建锋提交的2016年7月2日、8月7日淘宝交易记录，不能证明其购买的上述用品用于案涉房屋，不予认定；对方为“男房东”的短信聊天记录，无证据证明该“男房东”系何人，且胥文红不予认可，不予认定；王威出具的证言系证人证言，证人未出庭接受质询，证据形式不符合法律规定，且胥文红不予认可，故不予认定；层梯间及其他墙地面破损情况照片，不能证明拍摄地点和时间，不予认定；证人张某的证言未涉及床上用品系胥文虹恶意丢弃，与本案无关联，不予认定；胥文虹提交的21号一层17年1月-3月水、电清单系其单方书写，且韩建锋不认可，不予认定；查仙梅出具的证明，韩剑锋对胥文虹为其向查仙梅垫付了500元工资的事实予以认可，故对该证据上述证明力予以认定；门及卫浴的照片，不能证明拍摄时间、地点及系韩建锋故意损坏，不予认定；编号为2756721、2023777的收款收据非正式发票，且无出具单位盖章，不予认定；编号为6341142的收款收据非正式发票，且不能证明所涉物品用于租赁房屋，不予认定。
根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2012年6月25日，胥文虹与韩建锋签订《房屋租赁协议》一份，约定胥文虹将案涉房屋四层（共7间）出租给韩建锋，租期自2012年6月25日至2014年6月24日，租金每年55000元，三个月一付，第一期付款日为签约当天，以后每次付款必须提前十天付清，否则属单方违约；胥文虹只开具手写收据；韩建锋向胥文虹交5000元押金，待租赁期满，韩建锋交清水电相关的费用后，在无人为损坏房屋下，无息归还；胥文虹按国家标准向一层收取水电费后交给韩建锋，由韩建锋向有关部门交纳水电费。
2014年2月28日，胥文虹与韩建锋签订《房屋租赁协议》一份，约定胥文虹将案涉房屋二层三层（共18小间）出租给韩建锋，租期自2014年3月1日至2017年2月28日，租金每年107000元，三个月一付，第一期付款日为签约当天，以后每次付款必须提前十天付清，否则属单方违约；胥文虹只开具手写收据；韩建锋向胥文虹交9000元押金，待租赁期满，韩建锋交清水电相关的费用后，在无人为损坏房屋下，无息归还；胥文虹按国家标准向一层收取水电费后交给韩建锋，由韩建锋向有关部门交纳水电费。胥文虹在该协议条款后注明“四层续租，价格不变，租期与二、三层相同上。”
2017年1月19日，杭州市西湖区人民政府办公室将西政办（2017）5号《关于印发西湖区“城中村”居住出租房屋综合整治专项行动实施方案的通知》发至各镇人民政府、街道办事处，区政府各单位、各直属单位，决定开展“城中村”居住出租房屋综合整治专项行动。整治对象为“城中村”、集体土地上的农房等用于出租的房屋，三层以上（不含三层），属于架空层、贮藏间、阁层等建筑；无独立卫生、厨房生活设施的非居住空间；其他租赁给他人居住且属于非法搭建的违法建筑。2017年1月14日至2017年1月27日进行逐户排查告知，2017年2月3日开始再次进行告知提醒，发放《致“城中村”居住房屋出租人的告知书》，2017年2月20日开始检查。
2017年2月15日，胥文虹与韩建锋签订《租房合同》一份，约定胥文虹将案涉房屋2、3、4层另加109室出租给韩建锋，租期自2017年3月1日至2019年2月28日，租金为第一年250000元，第二年255000元，三月一付，需提前十天付清，否则属单方违约；胥文虹提供手写收据；韩建锋需交押金20000元，待租赁期满，韩建锋交清水电相关的费用后，在无人为损坏房屋下，胥文虹无息归还；胥文虹按国家标准向一层收取水电费后交给韩建锋，由韩建锋向有关部门交纳水电费；如韩建锋要房屋装修、结构变动，必须经胥文虹同意，否则不得私自装修改建等，如在胥文虹未知或不同意的情况下变动，一切后果由韩建锋负责，押金不退，并做相应赔偿；因政府要求城中村改建，双方必须无条件服从，按实际租赁天数计算，多退少补；房屋漏水（不包括租赁方造成的）由胥文虹尽快修理。
韩建锋付清了案涉房屋二、三层2017年2月28日前的租金以及四层2017年3月31日前的租金，并向胥文虹交押金14000元。
另查明，案涉房屋二、三层各加盖的两间房屋及四层均未取得相关部门的审批手续。
庭审中，胥文红和韩建锋确认：1.《租赁合同》中所涉的租赁物包括二层、三层各9个房间、四层7个房间，109室未实际交付给韩建锋使用；2.四层月租金合计为4583元。胥文虹确认韩建锋退房日期为2017年3月20日，同意扣除韩建锋实际占用的20天租金，其余租金予以返还；2016年9月至2017年3月，胥文虹需向韩建锋支付一层的水电费5575元，扣除胥文虹为韩建锋垫付的2017年1至3月份水电费3687.15元，应支付韩建锋的水电费为1887.85元。韩建锋认可胥文虹为其垫付清洁工工资500元。
本院认为，关于案涉合同的效力问题。根据有关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋二、三层各加盖的两间房屋及四层均未取得相关部门的审批手续，故双方于2017年2月15日签订的《租房合同》中涉及二、三层各加盖的两间房屋及四层的内容无效。该合同其他部分系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。现双方均要求对《租房合同》有效部分予以解除，本院予以确认。关于合同解除的时间。韩建锋主张其已于2017年3月10日搬离案涉房屋二、三层，于2017年3月13日搬离案涉房屋四层，均未提供证据证明，本院不予采信。现胥文虹自认韩建锋已于2017年3月20日搬离案涉房屋，未侵害他人权益，本院予以确认并认定双方签订的《租房合同》有效部分于该日解除。关于租金、占有使用费。现无证据证明韩建锋搬离案涉房屋系由于案涉房屋的部分房间或楼层不能出租导致以及胥文虹在隐瞒案涉房屋四层不能出租的情况下与韩建锋签订《租赁合同》，故韩建峰主张的上述事实本院不予采信。韩建锋违反合同有效部分的约定期限提前搬离房屋并未按约交纳二、三层租金，属于违约。对2017年3月1日至搬离之日即2017年3月20日的租金理应支付，其中无效部分的租金实为房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准计算。因双方约定，租赁范围包括2、3、4层及109室合计26间房屋，且双方确认109室实际未交付，故合同约定的年租金中应扣除109室的租金。现双方认可四层月租金为4583元，且无证据证明其他楼层或每个房间租金标准，故本院酌定二、三层和109室每个房间的租金或占有使用费标准按855.28元/月[（250000元/年÷12月-4583元/月）÷19间]计。扣除韩建锋多付的四层2017年3月21日至2017年3月31日期间的租金和占有使用费1626元（4583元/月÷31天×11天），韩建锋尚应支付胥文虹二、三层18个房间租金和占有使用费合计8306.28元（855.28元/月×18间÷31天×20天-1626元）。关于押金。根据《租赁合同》约定，当韩建锋在胥文虹未知或不同意的情况下对案涉房屋进行装修、结构变动时，押金不退，现合同约定的押金20000元及韩建锋已交纳的押金14000元中属于合同无效部分的押金数额均无法区分，且胥文虹未提供证据证明韩建锋存在上述约定的违约行为，故韩建锋要求退还已交纳的押金14000元，理由正当，本院予以支持。关于水电费。韩建锋主张胥文虹欠其一层水电费5769.15元，但未提供证据予以证明。现胥文虹自认尚应支付韩建锋水电费1887.85元，本院予以确认。关于床上用品、消防器材、门、卫浴及安装费等损失问题。韩建锋未提供有效的证据证明胥文虹将其床上用品恶意丢弃以及其购买消防器材系用于租赁房屋，胥文虹亦未提供有效证据证明韩建锋人为恶意损坏租赁房屋的门及卫浴设施，双方对自己的主张均应承担举证不能的不利后果。关于胥文虹是否应向韩建锋开具增值税发票。双方对增值税发票的开具并无约定，韩建锋该项诉讼请求无合同依据，本院不予支持。关于韩建锋是否应承担胥文虹租金损失问题。双方签订的《租赁合同》未约定违约责任，胥文虹亦未提供证据证明韩建锋的违约行为给其造成了损失及损失的大小，故胥文虹要求韩建锋赔偿20000元租金的反诉请求，本院不予支持。韩建锋同意支付胥文虹清洁工工资500元，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、韩建锋与胥文虹2017年2月15日签订的《租房合同》中除涉及二、三层各加盖的两间房屋及四层的内容外其他部分于2017年3月20日解除；
二、胥文虹向韩建锋返还押金14000元、支付水电费1887.85元；
三、韩建锋向胥文虹支付租金和占有使用费8306.28元、清洁工工资500元；
四、上述二、三项相折抵，胥文虹于本判决生效之日起十日内向韩建锋支付7081.57元；
五、驳回韩建锋的其他诉讼请求；
六、驳回胥文虹的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取2140元、反诉案件受理费减半收取643元，合计2783元，韩建锋负担2065元，胥文虹负担718元。
韩建锋于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；胥文虹于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 潘若愚
二〇一八年四月九日
书记员 吴彩虹