广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终3328号
上诉人（原审原告，反诉被告）：许治波，身份证住址湖北省仙桃市，现住广州市。
委托代理人：曾静仪，广东海际明律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：广州珠江钢琴集团股份有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：李建宁，职务:总经理。
委托代理人：谢太立，该公司员工。
委托代理人：刘坚，广东百科律师事务所律师。
上诉人许治波、广州珠江钢琴集团股份有限公司（以下简称珠江钢琴公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人许治波上诉请求：一、请求撤销一审判决第二、三、四项判项，依法改判：1、判令珠江钢琴公司向许治波赔偿房屋渗水所造成的全部损失800000元、装修费7000元；2、判令珠江钢琴公司向许治波返还2014年8月1日至2015年7月30日的租金，按每月29000元计算；3、判令许治波在涉案房屋修缮完好前无需向珠江钢琴公司交租。二、一、二审诉讼费用由珠江钢琴公司承担。事实和理由如下：一、一审法院遗漏查明涉案租赁房屋在许治波与珠江钢琴公司签订《房屋租赁合同》时的结构状况、漏水的形成时间，也没有查清该合同的具体条款，导致认定上述合同的效力错误。首先，珠江钢琴公司故意隐瞒涉案租赁物墙体渗水、漏水以及地下冒水的真实情况，导致许治波作出错误的意思表示与珠江钢琴公司签订了房屋租赁合同，并造成许治波经营销售的字画、刺绣等作品存在不同程度的损毁，且涉案房屋雨后霉气刺鼻，导致不能经营；其次，珠江钢琴公司制定的涉案合同有很多不平等条款，格式条款，但一审法院却将格式合同条款作出对珠江钢琴公司有利的意思理解，增加了许治波的责任，排除珠江钢琴公司在房屋租赁合同中的基本义务。其中合同虽约定珠江钢琴公司将“租赁物按现状出租”给许治波，但许治波从表面看不知道该墙体渗漏水，珠江钢琴公司对漏水情况也从未告知，一审法院不能以该约定加重许治波的责任。另，从整份合同看，许治波在该合同中权利义务不对等，部分条款只约定珠江钢琴公司的权利，而没有许治波的权利。因此，许治波认为对该合同的部分格式条款，应作无效处理或作不利于珠江钢琴公司的解释；二、对于租金部分，一审法院在本案审理中存在严重的逻辑错误，适用法律不当，导致许治波权益严重受损。首先，一审法官已到现场勘查，却未记录漏水的位置和分布，严重和损坏程度等情况，导致作出未造成许治波无法按照约定用途使用房屋的后果。从现场勘察可知，房屋渗漏水的实际面积达到93平方米，整个租赁物后部基本停用，几乎占据整个面积的一半，前面虽没有渗水，但整个房屋充满水气，导致无法经营。由于该租赁物一直处于诉讼阶段，许治波为了减少损失，只能自己不定时开门使里面的霉气和水气可以外散、并检查有无新漏点，一审法官却以在现场发现许治波开门在场为由认定许治波有经营，无事实及法律依据；其次，一审法官认为许治波没有尽到损失避免扩大的义务属于事实认定错误。在2015年5月3日暴雨之前，许治波曾自行修复过多次，暴雨之后，许治波在修复无果的情况下，多次将渗漏问题向珠江钢琴公司反映，但珠江钢琴公司一直采取拖延的态度不予处理，才迫使许治波提起诉讼；最后，珠江钢琴公司提供的租赁物不符合合同订立的根本目的，而且没有按照合同约定将租赁物的结构性设施修缮。许治波在该租赁物内存放和销售的是字画、刺绣等作品，水汽会导致作品严重受损。综上，该租赁物没有修缮好之前，珠江钢琴公司不应收取许治波租金，一审法院判决许治波向珠江钢琴公司每月按照80%的标准支付租金明显违反合同的公平原则；三、关于损害赔偿方面，一审法院没有仔细对比两份评估报告，导致认定受损数额错误。对于作品的损失，两份报告均存在很多矛盾和不合理的方面，对于损坏作品价格评定应使用有“艺术品专业价格评估资质证书”的机构评定。从两份报告看，广州市华某价格事务所有限公司与广东高某评估咨询有限公司的评估报告在价格认定上差距大，一审法院采纳价格认定低的华某公司的评估报告，使许治波合法权益严重受损。对于装修部分的损失，两个公司均有不合理的地方。首先，对受损部分的装修，许治波花费了57000元，而华某公司评估16.03平方米受损价为8558元、高某公司对于新增部分的评估40平方米受损价为17160元，明显不能弥补许治波的损失。且华某公司对许治波的装修价格评估中的成新率计算的已使用年限起算点不正确，导致成新率只有63.4%。许治波从2015年6月开始已将房屋渗漏水的情况告知珠江钢琴公司，且于同年8月5日提起诉讼，但珠江钢琴公司一直未采取修复措施，导致房屋严重受损。因此，本案计算成新率中的已使用年限应截止至2015年6月，成新率与高某公司评估装修损失中的综合成新率80%是一致的；其次，一审法院遗漏查明新增漏水部分位置和原因，导致认定新增部分损失是由于许治波没有采取必要措施防止损失扩大造成，而不支持赔偿许治波的损失完全没有依据。许治波为了减少损失将作品移到之前没试过漏水的商铺中庭位置，通过许治波提供的视频可知，许治波发现作品被损坏是由铺中庭楼板的位置滴水造成，但2016年6月29日至7月3日这段时间并未下雨，且二楼已无人居住，只有珠江钢琴公司拥有二楼钥匙，该新增漏水点可能是人为造成。在许治波已经通知珠江钢琴公司漏水，也通过诉讼要求珠江钢琴公司修复的情况下，珠江钢琴公司却采取放任态度，因此，对新增字画的损失部分也应由珠江钢琴公司承担。综上，请求二审法院依法改判。
珠江钢琴公司针对许治波的上诉答辩称：请求二审法院驳回许治波的全部上诉请求。1、许治波与珠江钢琴公司签订租赁合同前，许治波是查看过现场的，并且双方合同中也明确约定了是按照现状出租的，珠江钢琴公司没有隐瞒房屋的结构等情况。2、从许治波的上诉理由与事实来看，许治波认为该租赁物已经不具备承租的条件，但其又不同意珠江钢琴公司提出的解除合同的诉求，珠江钢琴公司愿意基于许治波提出的不适合经营而提出解除合同，并接收相应的租赁物，接收前的争议由法院进行裁决，以此减少许治波所谓的损失。3、许治波提出本次诉讼，是因为看到了案外人李茂山通过诉讼取得了不支付租金的利益而采取的诉讼手段，从而想达到不支付租金的目的。据统计，截止至2017年3月31日，许治波已经欠付租金653139.60元。许治波自2015年5月份至今两年不缴纳一分钱的租金并占据场地，并且又恶言相告称不适合经营，其拟通过诉讼手段来逃避支付租金的目的是明显的，为避免国有资产的进一步流失，应当判决驳回许治波的全部上诉请求，并且判决解除双方之间的租赁合同关系。
珠江钢琴公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判珠江钢琴公司不需承担对越秀区XX路58号房屋1楼自编1、2号门店（建筑面积约208平方米）的天花、墙体及地面履行修缮义务；2、请求撤销一审判决第二项，改判珠江钢琴公司不需向许治波赔偿因房屋渗漏造成的损失150494.80元；3、请求变更一审判决第三项，变更为依法解除珠江钢琴公司与许治波签订的《房屋租赁合同》，同时支付合同解除之前的租金2015年5月20000元、2015年7月1740元、2015年8月至2016年6月30日按30740元计付、2016年7月1日至2017年6月1日按32584.40元计付、2017年7月1日起至2018年6月30日34539.46元计付；4、请求判决一、二审诉讼费用由许治波承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实不清。一审法院忽视了双方提交的证据材料，在没有任何事实的基础上以偷换评估结果的概念作出错误的判决。一审中，许治波提出的证据明确显示“这次扣租因5月2日大雨(特殊原因)本店后面挂在墙上的两幅精品刺绣已完全损坏，地上的十多幅画也不同程度损坏”，但是法院却认定其字画损失时间点为2015年5月5日，这在时间点上是对不上的。其次，许治波明确承认其损失为“本店后面挂在墙上的两幅精品刺绣已完全损坏，地上的十多幅画也不同程度损坏”，但是在其提供的鉴定字画带画框的达20幅，不带画框的289幅，刺绣(无框)132幅，有盒装的72盒。这与其所述的损失是有非常大的差距。一审法院对许治波2016年8月18日再次提交的《新增损失清单》内所包含的受损字画、刺绣无法证明是因存放于涉诉房屋内且因2015年5月5日渗漏水而造成的损失不予认可，但是对于许治波第一次提交评估的《损失清单》进行认可。这是认定事实标准不一。许治波第一次提交评估的《损失清单》内所含的受损字画、刺绣同样无法证明是因存放于涉诉房屋内且因2015年5月5日渗漏水而造成的损失，所以同样不能作为认定的事实并以此事实来裁判。况且，许治波第一次提交评估的《损失清单》也与其提交的证据中所述的“两幅精品刺绣已完全损坏，地上的十多幅画也不同程度损坏”相矛盾的。珠江钢琴公司出租给许治波的物业为文德路58号房屋的1楼自编1、2号门店的建筑面积208平方米的物业，根据珠江钢琴公司与许治波共同提供的粤房地权证穗字第××号房地产证可以看出：珠江钢琴公司仅对其中的417.43平方米拥有产权，另有134.88平方米并不属于珠江钢琴公司所有，而珠江钢琴公司出租给许治波的A7部分(扣除桂林米粉店所占用的)即为约208平方米，也即珠江钢琴公司出租给许治波的面积。而许治波在一审时声称的存放字画并导致字画受损的地方对应房地产证B这一位置(这一点珠江钢琴公司在两次评估中均要求相关评估机构能明确字画对照房产证的出处，但均未列明)，珠江钢琴公司并不具有产权，也无权将其出租给许治波使用，许治波也没有将该部分的租金交纳给珠江钢琴公司，仅交纳了208平方米的租金。况且许治波也明知该位置并不适宜存放字画，并未如其挂厅一样进行装修和保护，因此许治波擅自使用不是珠江钢琴公司的地方所造成的损失，应由其自行承担；二、一审法院程序违法。一审法院要求珠江钢琴公司到现场见证评估，但是第一次评估的时候一审法院却没有派出办案法官或者书记员或者其他法院人员到场主持和见证。评估时候评估人员明确和珠江钢琴公司说明“评估只是针对许治波提供的画、刺绣的市场价进行评估，并不是对许治波提供的画、刺绣的损失进行评估(现有残余价值)进行评估，更不是对许治波提供的画、刺绣造成损毁的原因进行评估，而且评估公司也没有损毁成因的评估资质”，但是一审法院却偷换概念，把评估公司做出的“市场价”等同于“损失”并以该“损失”来做出判决，显然是违法的。一审法院选择的评估公司的资质明确为“价格评估及当事人委托的诉讼财物的价格评估”，但是其评估结果却标明为“因漏水造成的损失”，很明显评估公司做出的评估结果超出了其评估资质。而且，本案缺失许治波提供的字画、刺绣损失成因，并不是这批画、刺绣值多少钱，所以一审法院应该选取有评估成因损失的评估公司进行评估；三、珠江钢琴公司和许治波双方签订的《房屋租赁合同》理应解除。许治波在起诉状中明确提出，所承租的物业已到了无法经营的地步，而且其从2015年8月起，也未向珠江钢琴公司交纳租金，已根本性违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》，珠江钢琴公司有权解除合同，并且根据珠江钢琴公司提供的证据显示，珠江钢琴公司也尽到了相应的通知义务，因此，无论是基于双方的合意，还是珠江钢琴公司拥有的单方解除权，双方之间的合同均应予以解除。同时，鉴于法院查明许治波在诉讼期间依然正常使用珠江钢琴公司的房屋进行正常经营活动，在合同解除后，许治波仍应依《房屋租赁合同》约定支付使用期间的租金，许治波多次提及所承租物业已经达到无法经营的地步，但是却霸占着物业正常营业，并且以在诉讼期为理由拒不缴纳租金，为避免国有资产的进一步流失，请二审法院依法判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，依法判决许治波按照《房屋租赁合同》约定的标准缴纳租金至解除之日。
许治波针对珠江钢琴公司的上诉答辩称：请求二审法院驳回珠江钢琴公司的全部上诉请求。1、双方的租赁合同和合同法均明确规定，珠江钢琴公司应当对房屋结构性问题进行修缮，且华某公司的评估报告在现场勘查时也明确记载了看到房屋有渗水、漏水的痕迹，由于地面无排水系统，导致雨水、污水涌入，墙体没有水泥批荡，造成墙体渗水，需要进行修复。这明显可以看出房屋的结构性出现严重问题，而珠江钢琴公司至今一直没有进行修缮，其只是以合同的现状为由予以抗辩，没有法律依据。因为许治波在签订合同时并没有下雨，也没有任何渗水的情况，因此光以肉眼无法看出涉案房屋下雨会渗水、漏水的情形。珠江钢琴公司明显是使用法律上的术语，使得许治波不明该现状的意思，对该现状造成误解。2、珠江钢琴公司故意陈述出租给许治波的涉案房屋仅为A7部分，请法庭查看涉案房屋的结构图，从该房地产平面图可看出，首层是包括了B的40.7212㎡，加上A7的215.8639㎡，加上A7（住宅梯间）9.1122㎡，加上B3的20.8384㎡，加上B2的8.6712㎡，总共是295.2069㎡，这在评估报告的最后一页也有反映。该产权全部属于珠江钢琴公司所有，但是该平面图中并非全部都出租给许治波，其要扣除桂林米粉店的面积以及一楼上楼梯的楼梯位置，据许治波现场测量，桂林米粉店的门宽3.3米，深度是18米，面积是59.4平方米。一楼上二楼的楼梯位置是宽1.8米，深度是16米，总面积是28平方米。所以剩余的面积是295.2069平方米减去59.4平方米，减去28平方米呢，等于207平方米。因此，珠江钢琴公司一直声称B3、B、A7（住宅梯间）不属于租赁的面积是完全没有法律及事实依据的，其只是为了逃避漏水位置的责任的陈述。据现场也可得知，B、B2、B3均是相连相通的，并没有加锁的情况。珠江钢琴公司在租赁合同上也未明确不予使用，其声称是许治波擅自使用，并非是其造成的损失，其没有任何法律依据。3、一审法院组织两次评估时，到现场均确认涉案房屋的部位漏水位置是天花、墙体、地面均存在渗漏的现象。另外，从房屋装修的木板可看出受水汽的腐蚀，特别是房屋东南方向的天花，东北面小房间的墙体及天花，北面房间的墙体及地面，南面走廊尽头的天花等位置，因此涉案房屋存在漏水的现象是毋庸置疑的。房屋内的国画、刺绣受到损害也是必然的。至于新增部分，许治波认为法院应当采纳新增字画鉴定的损失，因为许治波为防止损失的扩大，已经把作品移到铺中庭的位置，这个位置之前从未试过漏水。根据许治波提供的视频可知，许治波发现作品被损坏后，马上采取降低损失挪开位置，而且从2016年6月29日至2016年7月3日是没有下雨的，许治波也不可能知道在漏水的位置会新出现漏水，许治波也认为是否有人为的做法。因此，在许治波已经通知珠江钢琴公司涉案房屋渗水的情况下，但珠江钢琴公司一直放任不予修缮，其也没有对涉案房屋的其他漏点进行排查。因此，由此增加的损失，应当由珠江钢琴公司进行承担，而并非是由许治波承担。4、一审法院认为许治波在现场有开门经营的情况，但事实上并非是开门经营，因为从2015年7月时，许治波已经把所有员工解散，只留其一人守门、开窗透气，这是为了减少书画受损、减少水汽、减少霉菌，降低损失的行为，自法院判决至今也一直没有经营。5、涉案房屋的确到了无法经营的地步，但并非是许治波根本违约，而是珠江钢琴公司提供的租赁物不符合合同定义的根本目的，如果要解除合同，根据合同法和《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，如果珠江钢琴公司愿意赔偿许治波剩余的装修损失，许治波是愿意与其解除合同的，也并非是要霸着涉案租赁物，也是因为珠江钢琴公司让许治波的损失不断扩大，双方才没有达成解除合同的意向。另外，许治波支付租金已经支付至2015年7月份，在其发生渗漏水的情况之前，许治波从未拖延过珠江钢琴公司任何的租金。因此，其声称许治波是为了通过诉讼来逃避支付租金的说法没有法律依据。
2015年8月5日，许治波向一审法院起诉请求：1.判令珠江钢琴公司修缮广州市文德路58号首层房屋漏水部分，恢复原状，并达到适用状态（即不再发生渗漏水）；2.判令珠江钢琴公司赔偿房屋渗水所造成的损失180000元（该损失是指刺绣和国画的损失，该金额是许治波自行估算），装修费7000元（该费用是许治波自行估算）；3.判令珠江钢琴公司向许治波返还2014年8月1日至2015年7月30日的租金，按每月29000元计算；4.判令许治波在文德路58号的租赁房屋修缮前不需要向珠江钢琴公司交租。
珠江钢琴公司向一审法院提起反诉请求：1、判令解除许治波与珠江钢琴公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令许治波向珠江钢琴公司支付拖欠的租金（其中2015年5月欠租20000元，2015年7月欠租1740元，2015年8月起至2016年6月30日止的月租金为30740元，2016年7月1日起至今每月欠租32584.40元，要求租金计算至许治波实际交还房屋之日止）；3、判令许治波向珠江钢琴公司支付逾期交租违约金（以当月欠租总额的2%计算，其中欠租20000元及1740元从2015年7月10日起算违约金，此后从每月11日起计算当月拖欠租金的违约金，实际计至其交还案涉房屋为止）。
一审法院经审理查明：珠江钢琴公司是广州市越秀区XX路58号1，2楼的登记产权人（建筑面积417.43平方米）。2014年6月30日，许治波（乙方）与珠江钢琴公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于广州市越秀区XX路58号房屋的1楼自编1、2号门店约建筑面积208平方米的物业，租赁物按现状出租给乙方依法使用（下称租赁物）。甲方将租赁物出租给乙方作为临商功能经营使用，租赁期为45个月，自2014年7月1日起至2018年3月31日止。租金按月结算，乙方应于每月10日前以转账方式一次性向甲方支付当月租金，租金以人民币支付。当月租金必须当月结清。2014年7月1日起至2014年7月31日止，为本租赁物装修、免租期。自2014年8月1日起至2015年6月30日止的月租金为29000元，2015年7月1日起至2016年6月30日止的月租金为30740元，2016年7月1日起至2017年6月30日止的月租金为32584.40元，2017年7月1日起至2018年6月30日止的月租金为34539.46元。本合同签订后，乙方即付给甲方租赁押金58000元，及水、电费押金10000元，租赁期满后，租赁押金在乙方将物业交回甲方后，甲方不计利息退回给乙方；租赁期满后，如乙方未欠该租赁物应交水、电费的，甲方不计利息退回水、电费押金给乙方；如乙方有欠该租赁物应交水、电费的，甲方扣减相关费用后余下的不计利息退回给乙方。乙方逾期支付租金，甲方有权收取违约金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。乙方于租赁期限内对租赁物的装修，只要不违反国家有关法律法规规定和本协议的约定，甲方不另向乙方要求增加租金。租赁期内，租赁物的结构性、建筑物共用给排水、供电线路设施修缮由甲方负责，日常保养和维护由乙方负责，并承担相关费用。乙方对租赁物负有妥善保管、使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除并书面告知甲方，以避免一切可能发生的隐患。在合同期限内，乙方自行承担对租赁物进行装修的费用，乙方对租赁物进行改建或加建、扩建及新建建筑物，须向甲方提交详细的书面方案（包括图纸），甲方应在3天内予以回复，乙方保证一切施工不影响租赁物的主体结构。乙方承租的租赁物天花结构为钢结构夹层，乙方在租赁期内不得对该夹层进行任何拆除、改建等行为，如乙方的装修行为对公共部分及其他相邻用户造成影响的，由乙方协调解决并承担全部责任和费用。有下列情况之一，甲方有权解除租赁合同：（1）乙方拖欠租金或有关费用，在超过租赁合同约定的乙方支付日期30天后，乙方仍未足额支付拖欠款项的……。合同有效期内，甲乙双方不得无故解除合同。若甲方违约，则甲方退还租赁保证金，并给予保证金同等数额的赔偿给乙方。若乙方违约，则甲方不退回租赁保证金给乙方……等。
合同签订后，许治波向珠江钢琴公司支付了租赁押金58000元，水电费押金10000元。珠江钢琴公司于2014年7月1日将涉讼房屋交付给许治波使用至今。
2015年6月3日，珠江钢琴公司向许治波发出《关于催交越秀区XX路58号房屋1楼自编1、2号门店物业租金的函》，向许治波追收至2015年6月3日止拖欠的5月份租金20000元及租金滞纳金9600元等。另珠江钢琴公司又分别于2015年6月18日、2015年8月10日，分别向许治波发出《关于再次催缴越秀区XX路58号房屋1楼自编1、2号门店物业租金的函》、《关于催缴越秀区XX路58号房屋1楼自编1、2号门店物业租金及滞纳金的函》，向许治波催缴租金。
一审庭审中，许治波向一审法院出示如下证据：
1、许治波于2015年6月5日向珠江钢琴公司发的函件及寄送快递单，内容为：“本人已收到贵公司的催款函，本人一向都是按时缴交租金，不愿给贵领导麻烦，这次扣租因5月2日大雨，（特殊原因）本店后面挂在墙上的两幅精品刺绣已完全损坏，地下的十多幅画也不同程度损坏，直接经济损失达80000元以上。贵公司也派人员到本店核查过，但问题还是一直得不到解决。我不得已才扣了租金，愿贵公司能有责任心，将此事协商解决。这里我要再次向贵公司反映漏水、浸水问题。春节前以多次电话反映过，因房屋下水管道破裂，堵塞。整屋楼顶的雨水和家用水都流到本店后面墙凹内而不能流入下水道，至使多次浸入店内，致使我的装修变形，板上长木耳，画上霉，整个铺内都是霉气刺鼻，画的损失已是不可估量。店内跳蚤横行，本人身上到处咬伤，这店内阁楼上至少有八年没有打扫卫生了，并且有很多蜈蚣。本人是有诚意在此做生意的，投资300多万元，本想在有生之年开点事业，没想到由于水浸店铺，画与框慢慢霉变，损失着实让人心痛，望贵公司领导派人员过来查看，并付起应付的损失。”
2、许治波于2015年6月30日向珠江钢琴公司发的函件及寄送快递单，内容为：“本人租用贵公司物业已快一年，这里再次感谢贵公司领导。这次来函再次就贵公司物业漏水、浸水、阁楼不卫生，下水管道破裂，堵塞，等等问题以及漏水、浸水，至使铺内画，刺绣、损坏、霉变，装修变形，已对店造成巨大的财产损失。由于画，框，的霉变，已使本店不能正常经营，本人再次诚恳的请求贵公司派领导过来查看，并解决好一切问题，也好让本人能安心的经营。”
3、《广州市珠江钢琴集团股份有限公司来访登记表》（2015年7月4日），拟证明许治波曾因涉讼房屋的渗漏水事宜到珠江钢琴公司协商。
珠江钢琴公司对许治波上述证据1、2的真实性不予确认，表示从未收到许治波交来的上述函件。对证据3的真实性无异议，但认为双方只是协商处理租金交付事宜。
在本案一审审理过程中，许治波于2015年11月5日本案第一次开庭审理的过程中提出对其主张的损失及装修费进行评估的申请，并向一审法院提交了《损失清单》，确定了因渗漏受损而请求进行价格评估的字画、刺绣等的具体范围。一审法院依法委托广州市华某价格事务所有限公司（以下简称“华某公司”）进行评估，华盟公司于2016年7月7日出具《关于文德路58号首层因漏水造成的损失价格评估结论书》（穗华估价[2016]096号），载明：对本次评估分两部分进行，第一部分为刺绣、国画，第二部分为房屋装修。第一部分由于该批国画和刺绣为商品，受损后不可修复，不能以正常商品出售，因此我们确定该批国画和刺绣全损，市场价格为155971元。第二部分，装修各项目的评估价格损失价值为8558元。该评估报告出具后，许治波于2016年8月15日向一审法院提出增加如下诉讼请求的申请：1、要求珠江钢琴公司继续履行租赁合同，赔偿许治波的字画损失800000元；2、要求珠江钢琴公司赔偿涉讼房屋东南厅的装修损失50000元。许治波并向一审法院出具《新增损失清单》并提出对新增部分的损失进行价格评估的申请。一审法院依法委托广东高某评估咨询有限公司（以下简称“高某公司”）对许治波提出新增部分的字画、刺绣等损失价值及新增东南厅部分的装修价值进行评估。高某公司于2016年11月18日出具《价格评估结论书》（高某评估[2016]063号），得出价格评估结论：刺绣和国画损失273815元及装修费损失17160元。
以上两次评估过程中，一审法院均组织了双方当事人到涉案房屋查看现场，确认涉讼房屋的部分位置的天花板、墙体、地面存在渗漏现象，及在诉讼期间许治波一直在涉讼房屋开门营业。第一次装修评估涉及的位置位于房屋东南方向的天花、东北面小房间的墙体及天花、北面房间的墙体及地面、南面走廊尽头的天花等位置。第二次装修评估涉及的位置为房屋的东南厅。许治波、珠江钢琴公司均明确表示对涉讼房屋的漏水问题不申请进行房屋鉴定。
一审法院认为：许治波、珠江钢琴公司自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，在房屋租赁合同法律关系中，提供适租的房屋并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人应尽的义务。经现场查看，涉案房屋存在渗漏水的现象，对房屋的使用造成一定影响，珠江钢琴公司有义务保持租赁房屋的正常使用。因此，许治波要求珠江钢琴公司对涉案的场地进行修缮的诉请合法合理，予以支持。珠江钢琴公司应当对涉案房屋首层天花、墙体及地面存在渗漏的部分进行修缮。关于许治波主张继续履行租赁合同，而珠江钢琴公司以许治波欠租为由反诉要求解除租赁合同的问题。由于涉讼房屋确实存在渗漏问题，珠江钢琴公司在许治波未完成房屋维修、双方未对损失赔偿问题达成一致的情况下，暂缓缴纳房屋租金亦属合理，故对珠江钢琴公司主张解除与其租赁关系的反诉请求，不予支持。关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。从本案查明情况可见，许治波曾向珠江钢琴公司提出维修申请，珠江钢琴公司也曾派员对涉讼房屋的渗漏问题进行维修，但未将房屋维修到完善的状态。许治波可以通过先行对房屋进行维修，再向珠江钢琴公司主张返还维修费用的方式来避免损失的扩大；且《房屋租赁合同》合同明确约定珠江钢琴公司将“租赁物按现状出租”给许治波，许治波、珠江钢琴公司亦确定许治波接收房屋后自行对房屋进行装修，故许治波在装修过程中亦应及时处理房屋的基本防水问题。虽然涉案房屋天花板和部分墙体存在一定的渗漏水现象，但从现场查看情况来看，存在的渗漏水问题对房屋的整体使用功能虽有影响，但未造成许治波无法按照约定用途使用房屋的后果，许治波亦一直持续使用房屋开业经营至今。综上所述，根据公平合理原则，许治波应向珠江钢琴公司缴纳涉讼期间的租金，但应相应减少租金，一审法院认为许治波应按合同约定标准的80%向珠江钢琴公司支付涉讼时段的租金。至于许治波主张珠江钢琴公司返还自2014年8月1日至2015年7月30日的租金的诉讼请求，目前无证据证明涉讼房屋于2014年8月1日至2015年4月30日期间存在渗漏情况，故许治波无权要求珠江钢琴公司返还该段期间的租金。而许治波主张涉讼房屋于2015年5月5日发生渗漏，如前所述，2015年5月至2015年7月期间的租金，许治波应按合同约定标准的80%向珠江钢琴公司支付。同理，珠江钢琴公司作为出租人，未完全履行其维修义务，其反诉主张许治波支付逾期交租违约金的诉讼请求，不予支持。关于许治波主张珠江钢琴公司赔偿损失的问题。首先，关于许治波提出的因渗漏水对放置在涉讼房屋内的字画、刺绣造成的损失问题。许治波主张涉讼房屋于2015年5月5日因大雨造成渗漏，对部分物品造成损害，故其在当月向珠江钢琴公司少支付租金20000元，再结合双方之间的函件往来、珠江钢琴公司曾上门维修、许治波于同年8月向一审法院提起本案诉讼等事实，对许治波所述涉讼房屋内部分物品因房屋渗漏水而造成损失的事实，予以采信。但关于该部分损失的范围、数额及应由谁承责的问题，既然首次漏水并造成严重损失的日期为2015年5月5日，许治波于本案起诉前应当已经对其字画、刺绣受损的范围予以确定，故一审法院第一次开庭后许治波因评估需要而提交的《损失清单》，应为当时漏水所造成的字画、刺绣损失的全部。在第一次评估完成后，许治波在案件辩论结束前增加诉讼请求，属其诉讼权利，予以许可，但许治波再次提交的《新增损失清单》，则无法证明该部分受损的字画、刺绣是因涉讼房屋于2015年5月5日渗漏水而造成的。如前所述，若许治波此前不清楚房屋存在渗漏水情况而于2015年5月5日造成较大损失，则在该日之后，许治波应当采取必要措施防止损失的扩大。故许治波于2016年8月18日再次提交的《新增损失清单》内所包含的受损字画、刺绣，无法证明是因存放于涉讼房屋内且因2015年5月5日渗漏水而造成的损失，一审法院对该增加部分的许治波所述的损失，不予采纳。故对受损字画、刺绣的损失数额，一审法院采信华某公司出具的评估报告价格即155971元。对该部分损失，珠江钢琴公司作为出租人应承担主要责任，但许治波在装修及使用房屋的过程中未尽必要的注意义务和保管义务，也应承担部分责任，故一审法院认定珠江钢琴公司应对上述损失承担80%的责任，应向许治波赔偿损失124776.80元。其次，关于装修损失的问题，由于两次装修损失评估的位置不同，且第一次现场勘验评估时间为2015年11月12日，第二次现场勘验评估时间为2016年9月20日，在此期间房屋的渗漏情况可能延续而导致装修损失的有所增加，故根据公平合理原则，装修损失方面一审法院采信两次评估的损失总额计算，即认定房屋渗漏水造成珠江钢琴公司的装修损失25718元。由于该损失确实系因房屋渗漏问题导致，故珠江钢琴公司应全额承担并向许治波返还该部分损失。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，于2016年12月21日作出如下判决：一、珠江钢琴公司自本判决发生法律效力之日起十日内，对广州市越秀区XX路58号房屋1楼自编1、2号门店（建筑面积约208平方米）的天花、墙体及地面存在渗漏的部分进行修缮，维修费用由珠江钢琴公司承担；二、珠江钢琴公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向许治波赔偿因房屋渗漏造成的损失150494.80元；三、许治波自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向珠江钢琴公司支付自2015年5月1日至本判决确定珠江钢琴公司应履行修缮义务之日止的房屋租金（其中2015年5月按14200元计付；自2015年8月1日起至2016年6月30日止，每月按24592元计付；若珠江钢琴公司于2017年6月30日前履行修缮义务，则自2016年7月1日起至珠江钢琴公司实际修缮完毕之日止，每月按26067.52元计付；若珠江钢琴公司于2018年3月31日前履行修缮义务，则自2016年7月1日起至2017年6月30日止，每月按26067.52元计付，自2017年7月1日起至实际修缮完毕之日止，每月按27631.57元计付；其中扣除许治波于2015年6月、7月多支付的租金9792元）。四、驳回许治波其他诉讼请求。五、驳回珠江钢琴公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费21060元、反诉受理费2768元，由许治波负担18650元，珠江钢琴公司承担5178元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人均无提交新的证据。
另查明，珠江钢琴公司是越秀区XX路58号1、2楼的产权人，持有粤房地权证穗字第××号房地产权证，证载房屋建筑面积417.43平方米；备注：417.43平方米已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从2007年12月28日起；另有134.88平方米未申请权属登记。该房产证平面附图显示涉案房屋建基295.2069㎡，B（占首层）40.7212㎡，A7（占首层、二层）215.8639㎡，A7（住宅梯间）9.1122㎡，B3（占首、二、三层）20.8384㎡，B2（占首、二层）8.6712㎡，1、2楼建筑面积552.3066平方米。
一审法院于2015年11月15日组织第一次开庭审理中，关于涉案房屋情况许治波述称“现由我方经营使用”；2016年8月15日一审法院组织当事人第二次开庭审理期间，许治波述称“现在涉讼场地我还在营业，只是把里面的货物放到没有漏水的地方”；法院询问现在涉讼房屋使用情况时，许治波答复“还是我在使用，但由于存在漏水问题，我有时会在涉讼房屋处理字画作成本价以下出售。我还是有在涉案房屋开门营业至今，因为必须开门通风，我从2015年8月起就没有交租。”
一审法院于2016年12月8日组织当事人第三次开庭审理期间，在对高某公司出具的《报告书》质证过程中，珠江钢琴公司对《报告书》直接认定受损字画的受损准确时间节点及受损原因是2015年8月5日漏水所致提出异议，许治波则述称其损失已经标注了相关方位，时间是其起诉前的损失。
2016年11与18日，高某公司出具《异议答复》，其中提出：因我公司仅为价格评估公司，无法对受损字画的损失时间及成因进行鉴定。若异议人对此有异议，可委托其专业公司，对标的字画的损失时间及成因进行鉴定。
二审庭询中，法院询问许治波其在第一次评估之后又于2016年9月列出了《新增损失清单》，为何这部分的损失申请不在第一次评估中提出，许治波答复“因为新增漏点出现的时间是2016年6月29日至7月3日，当时我方已经将作品移动至A7中庭位置，但该位置又出现新的漏点，因此才导致新增损失的出现”。就高迪公司出具的《报告书》中“价格评估标的概况”记载：“本次评估对象广州市文德路58号房屋，建筑面积为84.48平方米，现作画廊使用，于2015年8月5日发生漏水，造成部分室内装修受损及部分刺绣和国画受损”与许治波二审所述其提出的新增损失是2016年6月29日至7月3日铺中庭增加漏点产生并不一致，对此许治波有否提出异议的问题，许治波述称没有提出异议，因为当时其没有看到这一点。
2017年5月22日，许治波腾空涉案房屋并将房屋钥匙交还珠江钢琴公司，双方自行办理了涉案房屋的交接手续。
本院认为，本案纠纷系因涉案房屋在租赁期间出现渗漏水而引发，故本案的争议焦点为：房屋出现渗漏水后的责任负担及损失赔偿问题。
根据双方《房屋租赁合同》约定，租赁期内，租赁物的结构性、建筑物共用给排水、供电线路设施修缮由珠江钢琴公司负责，《中华人民共和国合同法》第二百二十条亦规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。从本案事实可见，涉案房屋于2015年5月出现较为严重的渗漏水现象，珠江钢琴公司作为出租人，负有对涉案房屋进行维修以保持租赁物适租性的义务。珠江钢琴公司辩称其已经进行维修，但未能提供证据证明涉案房屋的渗漏水问题已经妥善解决，故应继续承担其维修义务，一审法院判令珠江钢琴公司对涉案房屋存在渗漏的部位进行维修，处理并无不当。但鉴于二审中双方已自行交接房屋，许治波已将涉案房屋交还给珠江钢琴公司，故涉案房屋的渗漏水维修问题可由珠江钢琴公司自行处理。
关于房屋出现渗漏水导致的损失问题。从双方之间往来函件、以及珠江钢琴公司自称曾上门维修、许治波随后提出本案诉讼主张赔偿等事实，可以认定涉案房屋渗漏水问题确给许治波造成一定损失。关于损失金额，许治波申请进行司法鉴定，经华某公司鉴定，许治波提交的《损失清单》中字画、刺绣损失金额为155971元。考虑到许治波对其提交的《损失清单》所列各项字画、刺绣受损原因是否均为一次性渗漏水原因所致未作充分举证，同时考虑到许治波对其经营的字画物品亦负有日常妥善保管之义务，再结合涉案房屋出现渗漏水现象后次月许治波向珠江钢琴公司发出的函件自述“两幅精品刺绣已完全损坏，地下的十多幅画也不同程度损坏，直接经济损失达80000元以上”的描述，一审法院酌定珠江钢琴公司应对上述损失的80%的承担赔偿责任，合理适当。珠江钢琴公司以许治波不能证明《损失清单》所列各项字画、刺绣损失属于2015年5月5日渗漏水所致为由否认因房屋渗漏水致许治波损失，理据不足，本院不予采纳。许治波在2016年9月提交《新增损失清单》增列了多项字画、刺绣损失，其在一审质证过程中述称该损失为其起诉前所受损失，且并无提及2016年6月29日至7月3日铺中庭位置新增渗漏点，二审中改称《新增损失清单》所列损失是2016年6月29日至7月3日A7中庭新增漏水点所致损失，陈述前后矛盾，难以采信。一审法院不予采纳《新增损失清单》所列的字画、刺绣损失说理充分，并无不当，本院予以认可。许治波、珠江钢琴公司上诉对华某公司、高某公司的鉴定资质提出异议，均缺乏依据，本院不予采纳。珠江钢琴公司辩称许治波所述受损字画的位置不在其产权及出租给许治波的范围内，缺乏证据证实，也明显与涉案房屋房产证平面附图显示的房屋四至范围不符，本院不予采纳。
关于双方《房屋租赁合同》是否解除的问题。珠江钢琴公司以许治波拖欠租金为由主张解除合同，因涉案房屋存在渗漏水问题，许治波已向珠江钢琴公司反映而未得到妥善解决，双方因此产生纠纷，故在双方就房屋维修、损失赔偿等问题达成一致之前，许治波暂缓缴纳租金亦属合理，并非故意拖欠租金，珠江钢琴公司以此主张行使约定解除权，理据不足，一审法院不予支持并无不当。鉴于双方二审已自行办理房屋交接手续，视为双方协商一致同意终止履行合同，故珠江钢琴公司在收回房屋同时，亦应向许治波退还租赁押金58000元、水电押金10000元。
关于房屋租金的问题。珠江钢琴公司已将涉案房屋交付许治波使用，许治波理应向珠江钢琴公司支付占有使用期间的租金。关于租金的标准，由于涉案房屋在租赁期间出现渗漏水现象，确实对其使用功能造成影响，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，一审法院酌情确定许治波按80%的标准向珠江钢琴公司支付其占用期间的租金，已考虑了房屋使用功能上的减损情况，以及许治波自身负有的减损义务，租金酌减比例并无明显不当。鉴于双方已于2017年5月22日交接了涉案房屋，许治波已将涉案房屋交还给珠江钢琴公司，故许治波应付租金计至该日止。许治波二审辩称因房屋出现渗漏水导致房屋的使用功能完全丧失，与其一审数次自认仍在铺内经营的陈述相悖，且即使涉案房屋因渗漏水而不能使用，许治波亦负有采取适当措施减损的义务，但许治波既无自行维修亦不交还房屋，反而继续控制占有涉案房屋，放任房屋租金损失的扩大，应自行承担扩大部分的损失，许治波以房屋出现渗漏水为由主张免予交租，理由不成立，本院不予支持。
综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本应予以维持，鉴于二审出现新事实，本院予以据实改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1725号民事判决第二、四、五项及一审诉讼费负担的决定；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1725号民事判决第一项；
三、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1725号民事判决第三项为：许治波自本判决送达之日起十日内，一次性向广州珠江钢琴集团股份有限公司支付自2015年5月1日至2017年5月22日止的房屋租金（其中2015年5月按14200元计付；自2015年8月1日起至2016年6月30日止，每月按24592元计付；自2016年7月1日起至2017年5月22日止，每月按26067.52元计付；其中扣除许治波于2015年6月、7月多支付的租金9792元）；
四、广州珠江钢琴集团股份有限公司于本判决送达之日起十日内，向许治波一次性退还租赁押金58000元、水电押金10000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费23828元，由许治波负担18650元，广州珠江钢琴集团股份有限公司负担5178元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 李 民
二〇一七年六月二十日
书记员 张 旭