北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第17502号
原告北京龙颖基物业管理有限公司，住所地：北京市西城区广安门内大街210号地下一层。
法定代表人高波，任董事长职务。
委托代理人唐戬，女，1982年2月19日出生。
被告北京房开置业股份有限公司，住所地：北京市西城区广安门内大街210号二层。
法定代表人梅国良，任董事长职务。
委托代理人乔茜，女，1978年11月17日出生。
委托代理人闫欣，男，1979年9月1日出生。
原告北京龙颖基物业管理有限公司（以下简称龙颖基公司）诉被告北京房开置业股份有限公司（以下简称房开公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙颖基公司的委托代理人唐戬、被告房开公司的委托代理人乔茜、闫欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年11月10日，原告与被告所在大厦的物业管理委员会续签《服务合同》，约定：物业管理委员会委托原告实行物业管理服务，物业费收取标准为，底商按建筑面积每月每平方米8元向业主或者交费义务人收取。该《服务合同》服务期限自2004年12月15日至2008年12月14日止。合同第23条约定合同期满，没有解聘或者选聘新的物业管理企业，合同自动延续。后经友好协商，所有底商物业费定价为3.6元每月每平方米，所有底商按此收取。被告自2014年1月1日至2014年12月31日拒交物业费，欠费共计87651.5元。原告与西华经典小区物业管理委员会签署的《服务合同》附件、《停车场安全管理补充合同》第四条约定：双方约定车位管理服务费为每个车位每月150元，物业公司向业主收取。被告十个车位均自2014年1月1日至2014年12月31日拒交车位服务费，欠费共计18000元。被告所述房屋冷水由物业公司总表分水表供水，被告自2011年5月10日至2015年3月15日共有8270.4元冷水费未交，此阶段水费我公司已代为向自来水公司缴纳。被告所述房屋电费由物业公司总表分电表供电，被告2013年7月11日至2013年9月12日、2014年9月9日至2014年10月17日、2015年3月9日至2015年4月9日共有40675.68元电费未交，此阶段电费我公司已代为向供电公司缴纳。虽然被告长期拖欠物业费、车位服务费、冷水费、电费，所欠数额巨大，给原告公司服务带来极大影响，但是原告本着积极友好解决问题的总值，一边通知被告尽快交费，一边继续为其提供服务，然而被告置原告的善意不理，始终故意逃避其应尽的法定义务。现，原告依据《物业服务合同》及《停车场安全管理补充合同》的约定，诉至法院，一、请求判令被告支付物业费87651.5元（自2014年1月1日至2014年12月31日）；二、请求判令被告支付车位服务费18000元（自2014年1月1日至2014年12月31日）；三、请求判令被告支付冷水费8270.4元（自2011年5月10日至2015年3月15日）；四、请求判令被告支付电费40675.68元（2013年7月11日至2013年9月12日、2014年9月9日至2014年10月17日、2015年3月9日至2015年4月9日）；五、判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，被告使用的二层房屋是被告所有的产权房。被告与原告于2006年4月12日签订的物业服务合同已于2006年12月31日到期终止了，双方没有续签新的物业合同。被告在二层有自己的保安和保洁人员，2006年的物业服务合同约定的服务费是3元／每平方米／每月，该标准与被告享受到的物业服务相差很远。原告的物业服务不及时、不到位，在房开公司楼上的业主设备管道多次漏水，导致房开公司办公场所泡水，办公设备损坏，档案资料损毁，这些都影响了房开公司的正常经营，所以不同意支付物业费。对车位费及冷水费，同意支付。对于电费，原告不是供电单位，不是电费的收费主体，不能向被告提供正规的电费发票，被告现认可原告主张的用电量，但对原告主张的1.44元／度的电费标准不认可，不同意按该标准支付电费。
经审理查明，被告房开公司系北京市xxx号二层房屋（建筑面积2028.97平方米）的所有权人。2006年4月12日，原告龙颖基公司（乙方）与被告（甲方）签订《物业服务合同》，约定：原告为被告提供物业服务，物业服务费标准为3元／平方米／月，物业服务费按年收取；委托期限为2006年1月1日起至2006年12月31日；合同二十三条约定：本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理；合同第二十四条约定：本合同终止后，在新的物业管理企业未接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主也应继续交纳相应的物业服务费用。
该合同到期后，双方未续签新的物业服务合同，原告继续为被告提供物业服务，被告按照3元／月／平方米的标准向原告交纳物业费至2013年12月31日止。庭审中，被告主张原告提供的物业服务不及时、不达标，并提交了照片、证明、协调函等证据，证明原告未及时履行物业服务导致该公司办公室漏水后，档案材料遭受损失。该照片显示被告的办公室内确有漏水的情况及拆迁资料被水浸泡过的痕迹。原告认为原告公司知道漏水的情况后都已履行了维修义务，至于因漏水造成的损失，原告应向侵权人主张权利。
另查，一、被告在西华经典小区另使用十个车位，原告主张地上车位租赁费150元／个／月，地下车位管理服务费150元／个／月，被告对该收费标准认可，原告主张被告未支付2014年1月至2014年12月31日期间车位租赁费及车位管理服务费18000元，被告认可上述事实并同意支付上述欠款。
二、原告主张被告自2011年5月10日至2015年3月15日期间拖欠的水费8270.4元未支付，对此，原告提交了抄表记录及水费欠费单、广内大街xxx号（生活总表）水费交纳凭证，被告认可未交水费的事实，并同意按照原告主张的金额支付。
三、原告主张被告2013年7月11日至2013年9月12日、2014年9月9日至2014年10月17日、2015年3月9日至2015年4月9日期间未支付电费40675.68元，原告提交的被告电费欠费表记载：
（一）、2013年7月11日至2013年8月9日期间A座分表用电量1925，A座空调表用电量159＊40，B座分表用电量1180，欠费金额为13629.6元；
（二）、2013年8月9日至2013年9月12日期间A座分表用电量1966，A座空调表用电量138＊40，B座分表用电量1302，欠费金额为12654.72元；
（三）、2014年9月9日至2014年10月17日期间A座分表用电量2149，A座空调表用电量29＊40，B座分表用电量1529，欠费金额为6966.72元；
（四）、2015年3月9日至2015年4月9日期间A座分表用电量1881，A座空调表用电量43＊40，B座分表用电量1555，欠费金额为7424.64元；
被告认可用电量及未支付电费的事实，但主张原告按照1.44元／度的标准收取电费缺乏依据。庭审中，双方均认可此前被告按照1.44元／度的标准向原告支付电费。经本院询问，原告陈述被告自2015年5月之后未再缴纳过电费并提交了被告2015年4月至2015年5月交纳电费的发票，经向被告核实，被告认可该事实。
现原告诉至本院，诉至法院，一、请求判令被告支付物业费87651.5元（自2014年1月1日至2014年12月31日）；二、请求判令被告支付车位服务费18000元（自2014年1月1日至2014年12月31日）；三、请求判令被告支付冷水费8270.4元（自2011年5月10日至2015年3月15日）；四、请求判令被告支付电费40675.68元（2013年7月11日至2013年9月12日、2014年9月9日至2014年10月17日、2015年3月9日至2015年4月9日）；五、判令被告承担本案诉讼费用。
上述事实，有双方当事人陈述、实时代收水费业务客户回单、2015年4月电费发票、《服务合同》、《停车场安全管理补充合同》、批复、物业费、车位费、水费、电费欠费明细、照片、证明、产权证等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》到期后，双方未续签新的物业服务合同，原告继续为被告提供物业服务，双方之间形成事实物业服务关系。原告为被告提供了物业服务，被告应当履行支付物业费的义务，双方事实物业关系存续期间未对物业服务费的收费标准重新进行约定，双方应执行原《物业服务合同》约定的标准，原告主张按照3.6元／平方米／月的标准收取被告物业费的意见，依据不足，本院不予采纳，对原告要求被告支付2014年1月1日至2014年12月31日期间物业费请求的合理部分，本院予以支持。被告拒不交纳物业费的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。原告要求被告支付车位费及冷水费的请求，被告均同意支付，本院对此不持异议。
关于原告要求被告支付电费的请求，原告提交的电费欠费单记载了被告拖欠电费未支付的事实，被告认可实际用电量，但对原告主张的电费收费标准存有异议，对此问题，本院认为，原告管理的小区电表总表是供电部门的管理范围，各底商用户安装的分表不属于供电部门的管控范围，对于用电过程中总表与分表之间的损耗应由物业公司与底商用户根据实际用电量协商分摊，原告与被告就电费的缴纳标准曾协商确定为1.44元／度，被告按照该标准最后一次支付的电费为2015年4月至2015年5月期间，原告此次起诉的欠费均在该日期之前，故被告仍应按照双方协议确定的价格支付电费。对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。现被告对原告收取电费的合理性提出质疑并在2015年5月之后未继续交纳电费，原告今后再收取电费时应就其收费的合理性提供相关依据。
据此，依照《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京房开置业股份有限公司给付原告北京龙颖基物业管理有限公司二О一四年一月一日至二О一四年十二月三十一日）的物业服务费七万三千零四十二元九角二分。
二、自本判决生效之日起七日内，被告北京房开置业股份有限公司给付原告北京龙颖基物业管理有限公司二О一四年一月一日至二О一四年十二月三十一日期间的车位服务费一万八千元。
三、自本判决生效之日起七日内，被告北京房开置业股份有限公司给付原告北京龙颖基物业管理有限公司二О一一年五月十日至二О一五年三月十五日期间的冷水费八千二百七十元四角。
四、自本判决生效之日起七日内，被告北京房开置业股份有限公司给付原告北京龙颖基物业管理有限公司请求判令被告支付二О一三年七月十一日至二О一三年九月十二日、二О一四年九月九日至二О一四年十月十七日、二О一五年三月九日至二О一五年四月九日期间的电费四万零六百七十五元六角八分。
五、驳回原告北京龙颖基物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千六百九十六元，由原告北京龙颖基物业管理有限公司负担一百四十六元（已交纳），由被告北京房开置业股份有限公司负担一千五百五十元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一五年十二月七日
书记员 王志伟