河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终3028号上诉人（原审原告）：张明山，男，1962年5月5日生，汉族，住平山县。委托诉讼代理人：刘新会，河北英汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李凯军，男，1976年8月5日生，汉族，河北省定州市人，现住平山县。委托诉讼代理人：李京刚，石家庄市平山古月法律服务所法律工作者。原审第三人：石爱龙，男，1973年2月2日生，汉族，住平山县。上诉人张明山、李凯军与原审第三人石爱龙因案外人执行异议纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2016）冀0131民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张明山的委托诉讼代理人刘新会、上诉人李凯军及其委托诉讼代理人李京刚到庭参加诉讼，原审第三人石爱龙经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。张明山的上诉请求：依法撤销河北省平山县人民法院（2016）冀0131民初2046号民事判决，发回重审或者依法改判不得执行张明山购买的南西焦村西焦嘉园新民居房屋。事实和理由：1、2015年3月10日，我与石爱龙、霍国江签订《西焦嘉园商铺合同书》并已付清全部购房款，我已取得涉诉房产钥匙并合法占有。涉诉房产没有办理过户是因建设手续不全所致，并非我的原因。就执行标的，我享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院应当判决不得执行该标的。2、一审法院查封执行标的侵犯了我对房产的占有使用权，一审判决驳回我的诉讼请求明显错误。李凯军的上诉请求：1、撤销河北省平山县人民法院（2016）冀0131民初2046号民事判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1、一审判决认定张明山与石爱龙签订的《西焦嘉园商铺合同书》成立是错误的。我与石爱龙（开发商）签订《建设工程施工协议》后，我包工包料承建了涉案的新民居项目。因石爱龙拖欠我工程款360万元拒绝给付，我未将承建的房屋交付石爱龙。涉诉房屋的钥匙一直由我保管至今。一审判决认定售楼部工作人员将钥匙交给张明山是错误的。2、张明山与石爱龙之间是借款关系而非房屋买卖关系。张明山提交的银行转账凭证显示213.4万元，该款额与张明山所谓的购房款180.7万元不符。3、一审执行程序中，石爱龙陈述其与张明山系民间借贷关系，但执行异议诉讼中，石爱龙的代理人却推翻了委托人的亲口陈述，一审判决偏听偏信石爱龙代理人的意见，导致认定事实错误。4、张明山以5万元购买一号楼110.15平方米楼房，每平米仅453元，明显违背常理，张明山与石爱龙签订的合同名为买卖实为抵押。5、涉诉房产系新民居项目，不能对外出售。张明山不是南西焦村的集体经济组织成员，其与石爱龙签订的合同违反了《合同法》第52条的规定，属无效购房合同。6、《城市房地产管理法》是为了规范城市房地产的开发、销售，农村住房的相关问题不适用于此法，一审判决适用法律错误。张明山向一审法院起诉请求：依法判令不得执行原告位于平山县××、××、××、××、××、××、602；1-2-101、102、402、501、502、601、602；1-3-101、102、401、402、501、502、601；2-1-402、501、502；2-2-402、501、502；2-3-401、402、501、502、602房屋和1、3、8号商铺。一审法院的认定事实：2015年6月10日，原告与第三人石爱龙、霍国江签订《西焦嘉园商铺合同》，约定：原告购买西焦嘉园的1-1-101、102、402、501、502、601、602；1-2-101、102、402、501、502、601、602；1-3-101、102、401、402、501、502、601；2-1-402、501、502；2-2-402、501、502；2-3-401、402、501、502、602房屋和1、3、8号商铺。载明全款已付清。合同有原、第三人及霍国江签名或指印。并为原告出具了收据，32套住宅为每室50000元，1号商铺为78000元，3号商铺为65400元，8号商铺为63600元。第三人石爱龙售楼部工作人员将房门钥匙交给了原告。后，工程施工方李凯军将房门锁更换。石爱龙与李凯军建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月21日作出（2015）平民城一初字第219号民事判决书，判决：一、石爱龙与李凯军于2014年4月8日签订的《建设工程施工协议》无效；二、判决生效后十五日内，石爱龙支付李凯军所欠工程款3600000元及利息（利息自2015年10月27日起至本判决实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。该案生效后，李凯军申请执行，本院于2016年4月20日作出（2016）冀0131执305号执行裁定书，裁定如下：1、冻结、划拨石爱龙及家属在银行存款3800000元；2、查封石爱龙在平山镇××（西焦嘉园）新民居项目所建楼房含地下室（北1号楼除已售的1单元2层、2单元201室、3单元201室；南2号楼除已售的1-2单元201、202、301、302、401）。在查封期间，被查封财产由石爱龙负责看管，不得销售、抵押、出租、转让、占用。原告对执行标的提出书面异议，本院于2016年6月30日，作出（2016）冀0131执异4号执行裁定书，裁定如下：驳回原告的执行异议。后原告诉至本院，请求依法判令不得对南西焦村西焦嘉园新民居1-1-101、102、402、501、502、601、602；1-2-101、102、402、501、502、601、602；1-3-101、102、401、402、501、502、601；2-1-402、501、502；2-2-402、501、502；2-3-401、402、501、502、602房屋和1、3、8号商铺进行执行。另查明，石爱龙开发的平山镇××（西焦嘉园）新民居项目霍国江、闫胜利均有投资，该项目至今未办理土地、城建等审批手续，所涉房产未在房产部门进行登记备案，没有商品房预售许可证。一审法院认为，虽然在执行中石爱龙称与张明山系借贷抵押关系，但其没有提供借贷抵押协议，而且在庭审中，第三人石爱龙承认与原告系房屋买卖关系，并且原告提供了房屋买卖合同，故对石爱龙在执行中的陈述不予采信。本院对原告与第三人石爱龙签订《西焦嘉园商铺合同》，将本案争议的房产卖给原告的事实予以认定。被告李凯军辩称的原告与石爱龙签订的合同是虚假的，未能提供充分证据，不予采信。本案中，第三人石爱龙开发的西焦嘉园房地产项目，至今未办理土地、建设等批准手续，所涉房产未在房产部门进行登记备案，没办理商品房预售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，本案争议的房产现不具备销售条件，不得转让。但本院（2016）冀0131执305号执行裁定书采取的执行措施是查封。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告张明山的诉讼请求。二审中，三方当事人未提交新证据。经审理，本院查明的基本事实与一审判决相同，有当事人陈述及庭审笔录为证。本院认为，涉案的新民居项目用地属集体所有，所建房屋不能对外销售，只能出售给本集体经济组织成员。张明山非南焦西村的集体经济组织成员，依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，其与石爱龙签订的购房合同无效。涉案项目未办理土地、建设等批准手续，不具备销售条件，一审法院对涉案房产采取查封的执行措施并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人张明山、李凯军各负担80元。本判决为终审判决。审判长  赵增志审判员  张国俊审判员  许毅鹏二〇一七年四月二十五日书记员  赵 秒