江苏省扬中市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬商初字第475号
原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司。
法定代表人吴顺兆。
委托代理人杨全军。
被告陆ＸＸ。
被告潘春美。
原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司与被告陆ＸＸ、潘春美金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法由审判员王祥远适用简易程序，于同年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨全军和被告陆ＸＸ到庭参加诉讼，被告潘春美经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司诉称，2015年4月30日，被告陆ＸＸ向原告借款105万元，被告潘春美用其房产和土地使用权提供抵押担保。被告陆ＸＸ借款后，未能按期偿还借款利息，截至2015年8月27日已累计欠息28346.58元。被告陆ＸＸ的行为已构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回贷款。故诉至法院，请求判令：1、被告陆ＸＸ偿还原告借款本金105万元，利息28346.58元（暂算至2015年8月27日，自2015年8月28日起至实际还款之日止的利息按年利率14.6625％继续计算），并承担原告支付的诉讼代理费用53910元；2、原告对被告潘春美提供抵押担保的房产和土地使用权依法享有优先受偿权；3、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告陆ＸＸ辩称，本案借款是其代他人所借，亦是借新还旧。其可以偿还这笔借款，但不应偿还罚息以及承担原告支付的诉讼代理费用。
被告潘春美未作答辩，亦未向本院提供证据。
经审理查明，2013年4月17日和4月18日，原告与被告陆ＸＸ分别签订一份个人生产经营性借款合同（合同编号分别为2013XXX04和2013XXX02）。两份合同分别约定被告陆ＸＸ在2013年4月17日起至2017年4月17日止和2013年4月18日起至2017年4月17日止的期间内，可分别在82万元和27万元的借款本金额度内向原告申请借款。两份合同均同时约定，被告陆ＸＸ借款后如不能按期归还借款本金又未获展期，则从逾期之日起按合同约定的借款利率加付50%的利率计付罚息。被告陆ＸＸ如不能按期偿还本息的，原告还有权要求提前收回尚未到期的借款本息，包括但不限于本合同项下的借款，尚未到期的借款从违反约定之日起按合同约定的借款利率加付50%的利率计付罚息。被告陆ＸＸ因违约致使原告采取诉讼或仲裁方式实现债权的，其应承担原告实现债权的一切费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、执行费、保全费、代理费、差旅费等，代理费按诉讼或仲裁标的额的5%计算。
2013年4月17日和4月18日，原告与被告潘春美分别签订一份最高额抵押合同，约定被告潘春美用其所有的位于扬中市三茅街道柳竹新村15弄××号的房产（所有权证号92XXXX6）和扬中市三茅街道柳竹新村XXX弄2号的国有土地使用权（地号04XXX0）分别为上述201XXXX704号借款合同和2013XXXX02号借款合同提供最高额抵押担保，担保范围包括“主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）”。合同约定借款到期（包括提前到期）后，被告陆ＸＸ未能清偿的，原告有权实现抵押权。上述两份最高额抵押合同签订当日，双方在登记机关分别办理了房产抵押登记和土地使用权抵押登记（他项权证号分别为扬房他证三茅镇字第1311**号和扬他项（2013）第2XXX号）。房产抵押登记证书上记载的抵押担保债权数额82万元，土地使用权抵押登记证书上记载的抵押担保债权数额27万元。
2015年4月30日，被告陆ＸＸ依据上述2013XX04号和2013XXX02号借款合同分别向原告借款80万元和25万元，同时均约定贷款用途借新还旧，借款年利率9.775%，还款日期2017年4月17日，结息方式每月21日结息。被告陆ＸＸ在上述借款后，未能按期偿还借款利息，至今亦未能偿还借款本金。截至2015年8月27日，80万元借款累计欠息21597.40元，25万元借款累计欠息6749.18元，两项欠息合计28346.58元。对于上述借款，被告潘春美亦未能履行抵押担保责任。
另查明，原告在本案中委托扬中市兴隆法律服务所代为诉讼，双方签订了委托代理合同，约定按诉讼标的额5%计算代理费53910元。
审理中，被告潘春美经本院传票传唤后，未能到庭参加诉讼，故本院对其依法进行了缺席审理。
以上事实，有原告提供的借款合同、最高额抵押合同、他项权证、借款借据等证据证明，并有原告的当庭陈述予以佐证。
本院认为，原告与被告陆ＸＸ签订的两份借款合同，原告与被告潘春美签订的两份最高额抵押合同，其均系当事人之间的真实意思表示，其内容合法有效，本院予以认定。
两份最高额抵押合同签订后，被告潘春美对其提供抵押担保的位于扬中市三茅街道柳竹新村15弄××号的房产和扬中市三茅街道柳竹新村13弄2号的国有土地使用权，按约分别办理了抵押登记，原告的抵押权因此依法设立。
原告按上述借款合同约定向被告陆ＸＸ发放共计105万元的贷款后，被告陆ＸＸ未能按期偿还借款利息，截至2015年8月27日，已累计欠息28346.58元。被告的行为已构成违约，根据合同约定，原告依法有权要求其提前偿还借款。对于2015年8月27日之后的利息计算，因原告于2015年9月17日提起本案诉讼时即视为其已向被告陆ＸＸ主张提前偿还借款，因此根据合同约定，2015年9月17日之后利息应按期内年利率9.775％上浮50％即14.6625％计算，而2015年8月28日起至2015年9月17日止期间的利息仍应按正常期内年利率9.775％计算。
被告陆ＸＸ未能按期还款构成违约后，根据合同约定和法律规定，原告对其2013041704号借款合同项下的80万元借款和2013041802号借款合同项下的25万元借款，依法分别有权对被告潘春美提供抵押担保的房产和土地使用权行使抵押权，即有权申请对抵押房产和土地使用权进行拍卖、变卖，并对拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。优先受偿范围应分别以房产抵押登记证书记载的抵押担保债权数额82万元和土地使用权抵押登记证书记载的抵押担保债权数额27万元为限。
对于原告要求被告陆ＸＸ承担诉讼代理费用53910元并主张属抵押优先受偿范围的诉讼请求，其符合双方合同约定和法律规定，且代理费用的数额也没有超出江苏省物价局、司法厅规定的律师服务收费标准，故本院应予支持。
被告潘春美经本院合法传唤后未能到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，应承担对己不利的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陆ＸＸ于本判决生效后十日内偿还原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司下列款项：
1、借款本金80万元、利息21597.40元，及自2015年8月28日起至2015年9月17日止按年利率9.775％计算的利息和自2015年9月18日起至实际还款之日止按年利率14.6625％计算的利息；
2、借款本金25万元、利息6749.18元，及自2015年8月28日起至2015年9月17日止按年利率9.775％计算的利息和自2015年9月18日起至实际还款之日止按年利率14.6625％计算的利息；
3、诉讼代理费用53910元；
二、被告陆ＸＸ如不履行上述第1项、3项还款义务，原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司有权申请拍卖、变卖被告潘春美提供抵押担保的位于扬中市三茅街道柳竹新村15弄××号的房产（所有权证号92XXX36），对拍卖、变卖该房产所得的价款，原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司在82万元的金额范围内享有优先受偿权；
三、被告陆ＸＸ如不履行上述第2项、3项还款义务，原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司有权申请拍卖、变卖被告潘春美提供抵押担保的位于扬中市三茅街道柳竹新村13弄2号的国有土地使用权（地号04XXXXX0），对拍卖、变卖该土地使用权所得的价款，原告江苏扬中农村商业银行股份有限公司在27万元的金额范围内享有优先受偿权。
被告陆ＸＸ如果未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14990元，减半收取7495元，由两被告负担（此款原告已垫付，由两被告在还款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省镇江市中级人民法院开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）。
审判员 王祥远
二〇一五年十一月十日
书记员 杨海燕
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。