河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初2889号
原告张桂花，女，1959年9月30日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
原告张付海，男，1958年11月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
二原告委托代理人黑连河，河南文苑律师事务所律师。
被告赵金梅，女，1970年12月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
被告李志刚，男，1968年6月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
二被告委托代理人王辉，河南文苑律师事务所律师。
原告张桂花、张付海与被告赵金梅、李志刚经济适用房转让合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张桂花、张付海及其委托代理人黑连河，被告赵金梅、李志刚及其委托代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张桂花、张付海诉称，原、被告双方经驻马店市世纪家园房地产信息咨询有限公司介绍，于2012年9月19日签订《房屋转让协议》一份，约定被告将位于十三香路北段园林小区10号楼东三单元三楼东户一套出售给原告，购房款为328000元。原告于协议签订当日一次性向被告支付购房款328000元。协议签订后，被告将房屋交付给原告，原告接收房屋后便开始装修。2015年6月11日，原告又以被告赵金梅的名义向驻马店园林局基建户补缴房屋差价款4683.84元。原告装修完毕后要求被告办理房屋过户手续，但被告拒绝办理，后原告得知被告的房屋是不准买卖的，无法办理过户手续。故请求依法判令：1、确认原、被告签订的房屋转让协议无效；2、二被告共同返还购房款332683.84元及利息（自交款之日起计算至房款退还之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；3、二被告赔偿二原告装修损失70000元。
被告赵金梅、李志刚辩称，1、双方签订合同后，实际交付购房款为328000元。2、合同无效后应依法应恢复原状，因本案原告购房时存在过错，故依法应将添置的装修拆除；如本案原告无任何过错，依法才能折价补偿。3、二原告请求购房款利息没有事实和法律依据。4、原告主张的装修损失70000元，原告所装修评估范围，其中部分为本案被告交付房屋时候已实际装修完毕，故上述评估报告其装修的费用不能完全计入装修损失。5、如确认合同无效，自2012年9月份起原告已长期居住在上述房屋内，造成房屋折价损失和占用房屋费用，应当对其折抵后才能予以确认是否返还购房款。
经审理查明，2012年9月19日，原告张桂花、张付海（买方、乙方）与被告赵金梅、李志刚（卖方、甲方）及第三人驻马店市世纪家园房地产信息咨询有限公司（丙方）签订《房屋转让协议》一份，约定：1、乙方因住房需要，甲方在丙方的介绍下，把甲方位于十三香路北段园林小区10号楼东三单元三楼东户一套新住房及配房转让给乙方。乙方对甲方所要转让的房屋做了充分了解，愿意购买甲方住房。园林处提供的住房建筑面积为102.90平方米，配房面积为11平方米。办证时如果与房管部门实测面积有差异，以房管部门实测面积为准。2、甲方住房转让价格为328000元。此房价包含附属设施：配房、太阳能、地暖空调、天然气、法恩莎仿古地砖、厨房及卫生间、阳台法恩莎墙面地面铺贴，以及水、电、网线设施安装等。乙方在转让协议签订当日一次性向甲方付清房款328000元，甲方把住房及配房钥匙以及住房集资款交款票据10张一并交予乙方。3、自协议签订之日起，一切后期费用均由乙方承担，办理房产证及房产证过户费用均由乙方承担，甲方负责协助办理等条款。协议签订当日，原告张桂花、张付海向二被告交纳购房款328000元，同时二被告将交款凭证及本案诉争房屋钥匙交给二原告，二原告随对该套房屋进行装修后居住至今。2015年6月11日，二原告又以被告赵金梅的名义向驻马店园林局在中原银行开立的基建户（帐号：501011904824012999380）内汇入补缴房屋差价款4683.84元。2015年12月11日，驻马店市房产管理局为被告赵金梅办理了驻房权证字第××号房屋所有权证书，该证书载明：1、房屋坐落于十三香路东侧开源大道南侧市园林管理局10号楼东3单元3层305；2、房屋性质为经济适用房；3、土地使用权取得方式为划拨；4、房屋建筑面积为106.66平方米。后因该房屋为经济适用房不能办理过户手续，原、被告双方发生纠纷，协商未果而成诉。
另查明，一、诉讼中，二原告向本院提出申请，要求对二原告的装修损失进行司法评估，本院依法委托驻马店振兴资产评估事务所进行资产评估。2016年11月24日，该所作出驻振评报字[2016]第256号资产评估报告书，评估结果为：1、评估范围：室内墙漆、室内门、进户门、哑口套、推拉门、包窗套、包空调出风口、窗户外护网、整体厨房、灶具、抽油烟机、阳台及主卧壁柜、晾衣架、卫生间洗浴柜及坐便器、沐浴、开关插座、电视背景墙、客厅及餐厅石膏吊顶、卫生间及厨房集成吊顶、灯具、石膏板隔断、线路改造等。2、园林小区10号楼三单元三楼东户房屋部分装修在评估基准日的市场价值评估值为人民币66150元。二原告称：二原告买房时该房屋确实存在部分装修，但该次评估的范围都是后期二原告进行的装修。二被告的质证意见是：该次评估范围中大部分装修是二被告交付房屋时已实际装修完毕的，二原告买房后只是把被告装修的部分拆除后重新进行了二次装修，故该份评估报告不能作为二原告装修损失的依据。二、庭审中，二被告称其团购的驻马店市园林管理局的房屋，由北京金泉置业有限公司开发，当时与金泉公司签订有房屋买卖合同，买房时并不知道该房是经济适用房，与二原告签订房屋转让协议时一并将其与金泉公司签订的房屋买卖合同交给了二原告。二原告则称其并未看到该份房屋买卖合同，二被告在出卖该房屋时并未告知该房屋为经济适用房。
以上事实，由原告提交的相关书证及原、被告双方诉辩称意见在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，1、经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。城市低收入家庭购买经济适用住房应当具有当地城镇户口，且家庭收入符合低收入家庭收入标准，无房或现住房面积低于政府规定的住房困难标准。购房人在购买经济适用住房后只拥有有限产权，购房不满5年的不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平因素进行回购，回购的经济适用房仍应用于解决低收入家庭的住房困难。本案中，一方面，原、被告双方均未向本院提交相关证据证明双方均符合经济适用住房的购买条件，无论是被告赵金梅、李志刚初次取得，还是原告张桂花、张付海继受取得本案诉争经济适用住房，都必然损害社会其他住房困难家庭的合法利益。另一方面，原、被告双方签订的房屋转让协议，违反国家关于购买经济适用房不满5年不得上市交易的政策性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，原、被告双方签订的房屋转让协议因损害社会公共利益而属于无效协议。2、关于返还购房款问题。本案中，原、被告双方签订的房屋转让协议中约定“房款为328000元，住房建筑面积为102.90平方米，办证时如果与房管部门实测面积有差异，以房管部门实测面积为准的”，签订协议当日二原告便将该协议约定的购房款全部支付给了二被告。但在后续的办证过程中，因该套房屋实测面积（106.66平方米）要大于协议约定面积（102.90平方米），故二原告又以被告赵金梅的名义补交了面积差价4683.84元，该笔款项应视为二原告向二被告交纳的购房款。根据有关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告张桂花、张付海与被告赵金梅、李志刚因无效协议所取得的财产，应当相互返还。据此，原告要求张桂花、张付海要求确认房屋转让协议无效、返还购房款332683.84元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。返还购房款的同时，原告张桂花、张付海应本案诉争房屋返还给被告赵金梅、李志刚。3、关于利息损失，本案中，二原告以协议无效为由要求二被告支付购房款的利息损失；二被告也以二原告长期居住在上述房屋内，产生房屋折价损失和占用房屋费用为由提出抗辩主张。虽然本案中二被告未提出反诉，但该房屋因二原告的居住所产生的折价损失及二原告居住该房屋所获的利益是现实存在的。结合本案的实际履行情况、过错状况，经考量，二原告所主张的购房款利息损失与二原告居住房屋所产生的折价损失及利益相当，对冲后，利息损失已相互冲抵，故对原告请求的利息损失，本院不再予以支持。4、关于装修损失。根据有关法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告赵金梅、李志刚在明知涉案房屋不符合交易条件的情况下，仍然将该房屋出卖给二原告；二原告在签订房屋转让协议时未尽到审慎义务，原、被告双方在主观上均存在过错，故应对合同无效造成的损失各自承担相应的赔偿责任。结合本案案情及双方的过错大小，二被告应对该装修损失承担50%的责任。经评估，二原告的装修损失数额为66150元，二被告应承担33075元。二原告请求数额中超出部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）、项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告张桂花、张付海与被告赵金梅、李志刚于2012年9月19日签订的《房屋转让协议》为无效协议。
二、限被告赵金梅、李志刚于本判决生效后十日内向原告张桂花、张付海返还购房款332683.84元。
三、限原告张桂花、张付海于本判决生效后十日内向被告赵金梅、李志刚返还位于驻马店市十三香路东侧开源大道南侧市园林管理局10号楼东3单元3层305房屋一套。
四、限被告赵金梅、李志刚于本判决生效后十日内赔偿原告张桂花、张付海装修损失33075元。
五、驳回原告张桂花、张付海的其它诉讼请求。
被告赵金梅、李志刚如未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7340元，由原告张桂花、张付海负担673元，由被告赵金梅、李志刚负担6667元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 肖 静
审 判 员 刘亚楠
人民陪审员 黄 静
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 姜 浩