湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂28民终981号上诉人（原审原告）：文正发，曾用名谢文平，男，1973年1月17日出生，土家族，小学文化，鹤峰县中营镇王家村*组*号农民，现住鹤峰县。（系贰级精神残疾人）法定代理人：谢某，男，1945年4月1日出生，土家族，小学文化，农民，住鹤峰县。系原告文正发之父。被上诉人（原审被告）：高宏忠，男，1971年2月15日出生，土家族，大专文化，鹤峰县实验小学教师，住鹤峰县。被上诉人（原审被告）：高永久，男，1942年2月20日出生，土家族，高中文化，鹤峰县中营镇八字山村*组农民，住鹤峰县。上诉人文正发为与被上诉人高宏忠、高永久物权保护纠纷一案，不服鹤峰县人民法院（2016）鄂2828民初81号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年06月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文正发一审诉称，2004年12月16日我与被告签订了房屋买卖协议，被告将其位于中营镇北佳集镇三叉路5号房屋一楼门面和二楼整层出卖给我，房屋四界为：东抵田申发以墙为界、南抵医院、西抵房主以墙为界、北抵街道。我已付35000元房款，下欠5000元。（2013）鹤民初字第00521号民事调解书确定我应给付被告下欠购房款5000元，我于2013年8月28日交了购房款5465元（含诉讼费）。按照该调解书第二项被告高宏忠协助我办理产权过户手续。我要求被告协助办理过户手续时被告反悔。2011年因被告无理阻挠我正常经营，导致我患上癔症性××，并多次到恩施州××院治疗。2012年1月，在我住院期间，我前妻之弟戈文学在我所购房屋一楼门面内经营。2014年被告起诉戈文学，要求法院判决戈文学支付房屋租费27000元，房屋是我所购买，戈文学的房屋租费应当支付给我，因此起诉，请求判决被告将戈文学支付给被告的房屋租费27291.19元返还给我。高宏忠、高永久一审辩称，1、被告与原告于2004年腊月16日签订房屋买卖协议之后，当天付房款35000元，下欠5000元约定2005年正月底付清，原告违约未付，其理由是：北佳集镇是个死角，交通不发达，所以不想买这个屋，原告就将房款35000元房租抵押，并双方协议按当年的行情抵押7年，抵至2012年元月8号止。2、买卖房屋的范围是东抵田申华的第一间，50个平方米。我们只卖一个门面，还有两个门面是我们的，我们收的是戈文学占用我们门面的房租，与原告无关。3、原告欠被告100平方米门面租费7年，因有一个“付房屋租费协议”的案件还未结案，我们还在另案维权。（2014）鄂鹤峰民初字第00067号判决书说得更清楚，法院判决戈文学给付房屋租金给被告，是被告没卖的房屋的那部分租金，与原告没有关系。原审查明，2004年腊月16日，高宏忠（甲方）与谢文平（乙方）签订房屋买卖协议，协议约定：甲方将东抵田申发以墙为界、西抵房主以墙为界、墙属于各半相距4米、北抵街道、南抵医院，相距长约13米的一楼和二楼整层（其它的一楼和三楼四楼全部属于甲方）议价四万元，乙方从2004年腊月下旬至2005年正月底将四万元房款付清使用。乙方在其范围内重新维修，今后办理过户手续的一切费用由谢文平自理。签订协议当日，文正发支付高宏忠购房款35000元，下欠5000元，约定在2005年正月付清。2013年高宏忠诉至法院，要求文正发给付下欠购房款5000元及利息5200元，并支付违约金80000元。在审理过程中，经法院主持调解，双方达成协议，由文正发在2014年1月15日前付清5000元房款，高宏忠放弃了其它诉讼请求。2014年1月17日，高宏忠起诉戈文学返还原物并支付房屋租金。法院作出（2014）鄂鹤峰民初字第00067号民事判决，判决戈文学支付高宏忠两年零三个月房屋占用费27000元，返还高宏忠位于中营镇××岔路××楼门面两间。该判决生效后，经法院执行戈文学支付高宏忠标的款27291.15元。另查明2010年12月16日谢文平与戈玉喜在鹤峰县人民法院主持下调解离婚。生效的（2010）鹤民初字第1045号民事调解书依据本案原告的陈述确认谢文平与戈玉喜在八字山集镇购买了高永久的房屋底层一间、二楼一层。原告认为其与高宏忠签订的协议中所购买的房屋是一楼门面及二楼房屋一层，高宏忠基于门面所有权而要求戈文学支付的租费应由其享有，因此起诉要求被告将在法院领取的执行款返还给原告。原审认为，本案争议的焦点是2004年12月6日原告文正发与被告高宏忠所签订的房屋买卖协议中所买卖的房屋到底是哪几间的问题，从该协议字面上理解，应当是一楼的门面一间及二楼整层。因为，第一、双方所签订的协议中对一楼的约定是“东抵田申发以墙为界、西抵房主以墙为界，墙属于各半相距四米、北抵街道，南抵医院”，并在协议中用括号注明其它的一楼和三楼四楼全部属于甲方。第二、本案所争议的门面总长只有12.6米，而双方约定中有表述抵房主，如果按原告所说，就不存在抵房主一说，更谈不上一楼还有其它门面属于甲方。因此该协议中关于相距约13米的一楼一说与双方签订的协议在逻辑上是说不通的。第三、原告在与其前妻离婚一案中，双方的共同财产提及的“在八字山集镇购买的高永久的房屋底层一间、二楼一层”也能证明原告是认可其购买的高永久的一楼只有一间门面。因此足以认定原告与高宏忠所签订的房屋买卖协议中的一楼只有一间门面的事实，原告没有证据证明被告的房屋一层全部由其购买。综上，原告与被告所签订的协议中购买的房屋只有一楼一间门面和二楼一层房屋，被告基于一楼另两间门面而向戈文学主张的门面租费与原告无关。原告要求被告返还戈文学所支付的门面租费27000元没有法律和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告文正发要求被告高宏忠、高永久返还房屋租费27291.19元的诉讼请求。案件诉讼费241.14元，决定免交。文正发不服一审判决上诉称，1、一审判决认定事实不清，上诉人2004年腊月购买了涉案房屋的一、二层，后被上诉人却反悔，还将上诉人出租给戈文学的27000元房租强行占有。2004年上诉人购买的被上诉人的房子是原供销社的老茶叶加工厂，一、二层都是通间，每间面积近百平方米，一楼原只有一个三开的木门，上诉人购房后，为采光和日后作经商门面出租，将一楼面街方向分别改作三个门面，一审判决书要求上诉人白送自己购买房子的三分之二于他人并出钱为其装修门面是错误的。2、一审适用法律不当，判决错误，物权法第三十九条应该是适用于上诉人而不是被上诉人，一审不采信上诉人的合法证据，强行适用民诉法第六十四条错误。综上，本案由于事实不清、适用法律不当，导致上诉人的正当权利被剥夺，恳请二审法院重审此案。高宏忠、高永久未予书面答辩。二审期间，上诉人提交了房屋买卖协议、民事调解书、协议、询问笔录、居民身份证、残疾证、收据、结算票据复印件各一份。证人汪某、李某、陈某的证明各一份。上诉人与被上诉人关于《房屋买卖协议》过程的说明一份。经审查，上诉人提交的以上证据不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》关于二审中的新证据的规定，故本院不予采信。被上诉人提交了协议、宗地图、房屋租赁合同、调解协议书复印件各一份。经审查，被上诉人提交的以上证据不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》关于二审中的新证据的规定，故本院不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否对二间门面及其租金享有权利的问题。双方2004年签订的房屋买卖协议中有“相距13米的一楼和二楼整层（其他的一楼和三楼四楼全部属于甲方）”的记载，结合整个协议内容，可认定购买协议所指上诉人购买的房屋范围为一楼一间门面及二楼整层，在2015年11月16日恩施州中级人民法院的询问笔录中，上诉人陈述有“一楼的一个门面和二楼是我买了的”，并且该笔录由上诉人本人签字捺印确认，加之有文正发出具的协议书、承诺佐证，说明上诉人起诉前一直认可购买的是一楼一个门面及二楼整层。同时，湖北省鹤峰县人民法院（2014）鄂鹤峰民初字第00067号民事判决书亦确认戈文学支付高宏忠房屋占用费并返还高宏忠位于中营镇××岔路××楼的门面两间。鉴于此，上诉人对一楼争议的二间门面没有所有权，也没有收取租金的权利，其要求被上诉人返还戈文学支付给被上诉人的27000元租金没有事实依据，一审驳回上诉人的诉讼请求并无不当。关于上诉人提出2004年购买房屋时涉案房屋一楼是一个通间，后由上诉人改为三个门面，上诉人为此没有提交合法有效的证据证实，对此上诉理由，应不予认可。《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定是对所有权人权利的规定，从本案查明的事实来看，上诉人不是涉案二间门面的所有人，上诉人也未能提交确实充分的证据证明其为权利人。因此一审法院适用《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费482.28元，由上诉人文正发负担。审判长  刘开平审判员  段 斌审判员  覃恩洲二〇一六年九月二日书记员  李 洁