江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）启商初字第0410号
原告启东市恒安物业管理有限公司，住所地启东市汇龙镇紫薇三村170号。
法定代表人茅雪群。
委托代理人顾卫东。
被告启东万佳国际精品装饰有限公司，住所地启东市汇龙镇人民西路1668号申港城大卖场。
法定代表人林允兵。
委托代理人陆施思。
委托代理人张秋云。
被告启东申龙泰富置业有限公司，住所地江苏省启东经济开发区，办公地址启东市申港城商铺329号3层。
法定代表人李丹。
委托代理人黄健华。
原告启东市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）与被告启东万佳国际精品装饰有限公司（以下简称万佳公司）、启东申龙泰富置业有限公司（以下简称申龙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告恒安公司的法定代表人茅雪群及其委托代理人顾卫东，被告万佳公司的委托代理人陆施思、张秋云，被告申龙公司的委托代理人黄健华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒安公司诉称，申龙公司系原告物业管理区域启东市汇龙镇申港城大卖场业主，申龙公司把大卖场一、二层（面积15226.33㎡）出租给万佳公司。2010年6月26日，原告与启东市申港城业主委员会订立了物业服务合同，服务期限为三年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止。原告根据物业服务合同的约定，提供了区域内公共卫生保洁及生活垃圾清运等一系列相关服务，但两被告经原告多次催收，拒不交纳物业服务费，现要求被告万佳公司支付2011年7月1日至2013年6月30日期间的物业服务费420246元，支付滞纳金206761元，合计627007元，被告申龙公司承担连带清偿责任。
被告万佳公司辩称：1、根据启东市城市管理行政执法局的调查及其依法作出的情况报告，原告恒安公司与启东市申港城业主委员会签订的《物业服务合同》应属无效合同；2、万佳公司所承租区域内的卫生、保安、绿化、停车管理、电梯维护均自行负责，原告恒安公司并未提供物业管理服务；3、万佳所承租的面积为13790平方米，而非原告主张的15226.33平方米。故请求法院驳回原告对万佳公司的诉讼请求。
被告申龙公司辩称：万佳公司与申龙公司之间存在租赁关系，根据租赁合同的约定，租赁期间的物业管理费由承租人万佳公司承担。故请求法院依法判决。
经审理查明，被告申龙公司系启东市申港城开发商，在启东市申港城有诸多房产，其中大卖场及部分商铺所有权属于被告申龙公司，大卖场总层数三层，建筑面积为22756.87平方米。
2006年12月8日，被告申龙公司（甲方）与南京恒正建筑材料有限公司（乙方）签订了房屋租赁合同一份，双方约定甲方将A类物业（包括拥有完全房屋产权的大卖场第一层、第二层，其产权证面积15226.33平方米）、B类物业（独立商铺）出租给乙方，租赁期限A类物业为12年，即自2007年4月30日起至2019年4月29日止，B类物业以乙方最终与商铺产权人签定的租赁合同为准。双方约定了各自的权利义务。其中就有关物业管理约定如下：甲方委派的启东申港城置业有限公司负责申港城物业管理，物业管理费为每平方米建筑面积1.15元／月，已经当地物价部门批准。甲方同意A类物业交付后六个月内免收物业管理费。第七个月起甲方将其相关区域内（包括大卖场三楼）的物业管理交付乙方，该区域内广告位、停车位由乙方统一管理与经营，并由甲方协调乙方与启东申港城置业有限公司办理交接手续并商定建筑物外部场地及公用设备的管理费标准。南京恒正建筑材料有限公司承租被告申龙公司的大卖场等房屋后，交于被告万佳公司管理使用，被告万佳公司以该房屋为住所地，于2007年5月31日办理了企业法人营业执照，并开始经营至今。2009年11月11日，被告申龙公司（甲方）与被告万佳公司（乙方）签订了补充合同一份，其中乙方栏中除被告名称外，另加了原南京恒正建筑材料有限公司的说明。该合同在原南京恒正建筑材料有限公司与被告申龙公司签订的合同的基础上双方重新约定了计租面积及租金数额。
2010年6月，启东市申港城业主委员会聘请原告对启东申港城区域的物业进行管理。同年6月26日，启东市申港城业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，主要内容：一、甲方将申港城委托于乙方实行物业管理，物业类型为住宅、商住综合小区，名称为“申港城”，占地面积为20万平方米，建筑面积为18万平方米，委托管理年限为3年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止。二、委托服务事项：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共环境卫生，包括公共楼道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7、交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。8、维护公共秩序、小区安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。10、组织开展社区文化娱乐活动。三、物业服务费：1、住宅：多层0.58元／月／平方米；小高层1.20元／月／平方米；独幢别墅1.60元／月／平方米；双拼别墅1.40元／月／平方米；多拼别墅1.30元／月／平方米；2、商业：1.15元／月／平方米。业主在物业公司公示收费之日起，三个月内交清物业管理费，应按照每半年（具体时间双方协商）并在第一个月内缴纳物业管理服务费用，业主逾期交纳物业管理费的，乙方有权按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。双方还就违约责任等作了约定。
自2010年7月1日起，原告按合同约定对申港城小区进行了物业管理，被告万佳公司承租的大卖场内部的环境卫生、安全保卫等由万佳公司自行负责。因被告未交纳2010年7月1日至2011年6月30日间的物业服务费，原告曾向本院提起对两被告诉讼，本院于2012年2月2日作出（2011）启民初字第2440号民事判决书，判决被告万佳公司支付物业费及违约金，被告申龙公司承担连带清偿责任。南通市中级人民法院于2012年5月14日作出（2012）通中民终字第0626号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
后因被告又未交纳2011年7月1日至2013年6月30日间的物业服务费，原告通过在小区公示栏张贴通知的形式向被告催交物业费。两被告仍不履行义务，原告遂向本院提起诉讼。
在庭审中，原告为其诉讼主张，申请证人黄某（原业委会主任）出庭作证。证人黄某陈述：选聘原告恒安公司时没有召开过业主大会，由被告申龙公司推荐原告恒安公司负责物业管理，并在2010年6月19日晚召开业主代表大会。次日，黄某与汤琴（原业委会副主任）通过电话方式对业主进行选票打钩。被告万佳公司认为该选聘过程不合法。证人黄某经本院当庭询问，其在公安机关所作的询问笔录是真实意思表示。
另查明，2012年4月，启东市城市管理行政执法局（以下简称启东城管局）接到举报，先后对恒安公司法定代表人、举报人、申港城业主委员会成员等进行了调查，并将商业贿赂犯罪线索移送启东市公安局经济犯罪侦查大队。2012年8月31日，启东城管局作出调查处理的情况报告：恒安公司在进入申港城小区服务时，业主委员会未采取公开招标、邀请招标或者协议方式选聘物业服务公司，也未召开业主大会或者书面征求业主意见，经过三分之二业主同意后选聘物业服务公司，业委会主任黄某在未经业委会讨论、同意的情况下，2010年6月26日以申港城业主委员会名义与恒安公司签订了申港城小区物业服务合同。业委会主任黄某未经业委会讨论、同意，擅自以申港城业主委员会名义与恒安物业签订物业服务合同，其行为违反《物业管理条例》第十二条规定，该委托管理合同无效。
2012年8月17日，启东城管局将线索移送启东市公安局。后经过公安侦查，2013年1月24日，启东市公安局经审查认为，恒安公司法定代表人茅雪琴有对非国家工作人员行贿行为，但数额未达到立案标准，故作出不予立案决定书。
再查明，2014年3月7日，江苏省高级人民法院作出（2013）苏审二民申字第872号民事裁定书，以双方自愿达成和解协议并履行完毕，终结（2012）通中民终字第0626号民事判决书的再审申请审查。
上述事实，由原告提供的物业服务合同、催收通知及照片、（2011）启民初字第2440号民事判决书、（2012）通中民终字第0626号民事判决书、选票、启东市物价局出具的价格事项备案通知书、出庭证人黄某的证言、提供物业服务的证据材料等，被告提供的补充合同、证人黄某出具的证明、启东市城管局文件、自行负责物业管理的证据材料等，本院所作谈话笔录及调取公安卷宗材料等，及双方在庭审中的陈述在卷佐证。
本院认为，根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十二条，业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力。本案中，通过启东城管局及启东公安局查明的相关事实，确认存在业主委员会擅自与恒安公司订立物业服务合同情形，该合同未经小区业主追认，故案涉物业合同对被告万佳公司、申龙公司不发生效力。考虑到恒安公司已经实际提供物业服务，本院可参照合同约定的物业服务费用标准给付服务费用420246元（自2011年7月1日至2013年6月30日期间）。关于万佳公司提出所承租区域内的卫生、保安、绿化、停车管理、电梯维护均自行负责，原告恒安公司并未提供物业管理服务的抗辩意见，经查，万佳公司自行提供的服务针对的区域主要是大卖场本身，系其自身经营需要，而恒安公司对小区实际也提供了物业管理服务，故对该抗辩意见，本院不予采纳。关于恒安公司主张滞纳金206761元的诉请，本院认为，该滞纳金应当视为违约金，而案涉合同对被告不发生效力，故本院对该诉请不予支持。被告申龙公司作为业主对被告万佳公司上述应交纳的物业服务费，承担连带责任。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：
一、被告启东万佳国际精品装饰有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告启东市恒安物业管理有限公司2011年7月1日至2013年6月30日间的物业服务费420246元。
二、被告启东申龙泰富置业有限公司对被告启东万佳国际精品装饰有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告启东市恒安物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10070元（原告已预交），由原告负担2466元，由两被告共同负担7604元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10070元（该院开户行：中行西被闸支行，帐号：47×××82，户名：南通市财政局）。
审 判 长 张海勇
代理审判员 姚桢荣
人民陪审员 成剑彬
二〇一四年五月三十日
书 记 员 宋燕南