北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第33261号
原告李建华，男，1954年5月17日出生。
委托代理人李杨（原告李建华之女），1980年5月27日出生。
委托代理人段慧传，北京市法大律师事务所律师。
被告耿连发，男，1946年5月19日出生。
委托代理人王立光，北京市炜衡律师事务所律师。
原告李建华（以下简称姓名）与被告耿连发（以下简称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年3月22日作出（2012）朝民初字第28528号民事判决书，耿连发对判决不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2013年6月20日作出（2013）二中民终字第7438号民事裁定书，撤销（2012）朝民初字第28528号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。李建华的委托代理人李杨、段慧传，耿连发的委托代理人王立光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李建华诉称：2008年11月2日，我与耿连发签订关于朝阳区垡头C-A9号住宅楼x号经济适用房的产权及资产说明协议，约定我以耿连发的名义实际出资购买该套房屋。早在签订协议之前，我已经支付了购房款，并对房屋进行了装修，一直居住至今。2011年我女儿与耿连发的儿子离婚。2012年耿连发起诉我要求返还原物。为维护我的合法权益，故我诉至法院要求：1、确认双方达成的关于购买北京市朝阳区翠成馨园102号楼x号经济适用房的协议无效；2、耿连发返还购房款及相关税费178686.64元；3、耿连发返还装修费36112.62元；4、耿连发赔偿购房损失补偿款1020480.35元；5、耿连发赔偿我因购买诉争房屋所产生的福利损失64180元；6、耿连发支付评估费9880元。
耿连发辩称：我与李建华之间不存在购房协议，更不存在协议无效的问题。李建华所指的协议仅是一份说明，没有任何协议的意思，而且内容上根本没有设立、变更、终止民事权利义务的意思表示。在有书面文件的前提下，李建华提供的电话录音不应作为判断双方是否存在借名买房合同关系的依据。李建华不具备购房需求，没有借名买房的必要。我一直认为双方不存在借名买房关系，并基于这种认识在双方儿女离婚分割财产时做出了巨大让步。双方儿女离婚后，我已经将李建华在海淀房屋的出资返还，还给付李建华女儿李杨111万元折价款，但我对该房屋的出资却没有得到体现。如果本案按照借名买房处理，将不符合合同法规定，并导致巨大的不公平。我同意返还李建华的购房出资款和装修款。
经审理查明：李建华与耿连发原系姻亲关系。2005年1月28日，李建华的女儿李杨与耿连发的儿子耿祺登记结婚。2011年7月1日，二人离婚。
2007年11月21日，耿连发与北京住总房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：耿连发购买的房屋坐落于朝阳区垡头C-A9号住宅楼x号；购房款为167731元；付款方式为一次性付款。
2008年11月2日，耿连发与李建华签署《关于朝阳区垡头C-A9号住宅楼x号经济适用房的产权及资产说明》，内容为：房屋属性为经济适用房；房屋购买指标为耿连发单位以抽号方式产生，由李杨抽号获取；房屋按套内面积计算，该商品房单价每平方米4005.04元，总价款167731元；房屋出资人为李建华，已付清全款；在取得该房的购买权时，耿祺、李杨及家长耿连发、陈连香（耿连发之妻）曾找到耿伟（耿连发之长子）、陈连俊（耿连发之大儿媳）商议此事，征求意见后，由于耿伟及陈连俊自身原因放弃该房购买权；因耿连发财力有限，同意该房购买款由李建华出资。
关于购房款的支付情况，李建华提交2007年5月28日分两笔向耿连发汇款48000元和120000元的汇款凭证及开发商出具的购房款171372元发票。李建华另交纳专项维修资金3427元，契税1713.72元、产权代办费700元、房屋登记费40元、印制费10元、测绘费60元。
庭审中，李建华称2009年开发商交付诉争房屋后对房屋进行了装修并居住至今。为此，李建华提交装修合同，支付装修款及购买装修材料的票据，支付物业费、水、电、燃气费等票据佐证。
2010年2月20日，诉争房屋取得房屋产权证，登记于耿连发名下，房屋坐落登记为朝阳区垡头翠成馨园102号楼x号；房屋性质为经济适用房。
审理中，李建华申请对诉争房屋的装修及现价值进行评估。经北京市高级人民法院随机摇号确定，本院委托北京京评价格评估有限公司对上述鉴定事项进行评估。2012年11月25日，该评估机构出具价格评估报告书，评估结论为：假定房屋已具备上市交易条件的市场价格为1212000元，装修（含空调）价格为23279.61元。李建华交纳评估费9880元。2013年10月24日，李建华于重新审理过程中以房屋市场价格增长过高为由申请法院对诉争房屋现价值进行重新评估；耿连发认为重新评估缺乏依据，故不同意对房屋价值重新进行评估。本院认为原评估报告的有效期至2013年11月24日，现尚未超过该评估报告的有效期，虽现房屋价格波动较大，但考虑诉争房屋的性质为经济适用住房，且现尚不符合上市交易的条件，故李建华申请重新评估缺乏相应的依据，本院告知不予准许。
另查，2011年7月1日，双方子女李杨和耿祺在北京市海淀区人民法院调解离婚，确认：双方共同承担债务30万元；位于北京市海淀区清河小营莱圳家园y号房屋归二人共有，双方于调解书生效后三十日内共同委托房屋中介机关将房屋出售，出售所得款在扣除应承担的债务后，所剩余款由双方均分。
2012年3月19日，李杨与耿祺在北京市海淀区人民法院就共有物分割纠纷一案达成调解协议，确认：位于北京市海淀区莱圳家园y号房屋归耿祺所有，耿祺于2012年5月20日之前支付李杨房屋折价款111万元，李杨于收到该笔款项后一个月之内搬出该房屋；该房尚欠银行贷款由耿祺负责偿还；耿祺出售该房屋时由耿祺垫付的营业税由耿祺、李杨二人平均分担；双方尚欠李杨之父李建华借款13万元由耿祺于2012年5月20日前负责还清。经询，耿祺已给付李杨111万元、李建华13万元。
另查，2008年2月22日，李建华与耿连发就双方对上述海淀区房屋和诉争房屋的出资进行核算，确定耿连发出资金额为239247.56元，李建华出资金额为255433.9元（含诉争房屋房款167731元）；李建华出资部分不参加耿祺、李杨以及耿连发的财产分配。耿连发认为此核算明细可以表明双方非借名买房关系。李建华则认为此核算明细李建华的出资系其个人财产，与双方儿女财产无关。
庭审中，李建华称为筹集购房款，其与原工作单位提前解除劳动关系，无法享受单位福利，而造成自行负担物业费和供暖费的福利损失。
再查，耿连发已向本院起诉李建华、杨战英及李杨返还原物一案。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《关于朝阳区垡头C-A9号住宅楼5层x经济适用房的产权及资产说明》、房屋产权证、购房款发票、评估报告书、民事调解书及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：虽然李建华与耿连发未针对诉争房屋签订正式的书面房屋买卖协议，但结合双方签订的《关于朝阳区垡头C-A9号住宅楼x经济适用房的产权及资产说明》，李建华在诉争房屋交付后对房屋装修并入住至今，以及诉争房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由李建华持有的情况，本院认为双方实际就李建华使用耿连发的购房指标购买诉争房屋达成一致意见，双方之间形成了借名买房关系。因诉争房屋系经济适用房，李建华借名买房行为违反了相关政策、法规的规定，应属无效。双方基于无效协议取得的财产应予返还，耿连发应返还李建华已支付的购房款和相关税费。同时，李建华应返还耿连发诉争房屋。鉴于耿连发已另案起诉，故本案对此不予处理。关于装修费，合同无效后李建华要求赔偿装修损失系合理请求，本院根据评估结论对装修损失的数额予以确定。基于诉争房屋价值提升和李建华已在该房中居住的实际情况，房屋买卖协议无效对李建华产生一定信赖利益损失，但考虑到双方在借名买房时明知诉争房屋属限制上市交易的房屋，双方对协议无效的后果均负有过错，以及李建华与耿连发原系姻亲关系，双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的，因此本院根据评估结论，在扣除李建华已付购房款的前提下，结合本案实际情况和双方过错程度，对李建华的损失予以酌定。关于李建华主张的福利损失，因与本案并无必然关联性，且无充分法律依据，故本院对该项请求不予支持。关于评估费，本院根据双方过错程度予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告李建华与被告耿连发关于北京市朝阳区垡头翠成馨园102号楼x号房屋达成的房屋买卖协议无效；
二、被告耿连发于本判决生效后十五日内返还原告李建华购房款及相关税费十七万七千三百二十二元七角二分；
三、被告耿连发于本判决生效后十五日内赔偿原告李建华装修费二万三千二百七十九元六角一分；
四、被告耿连发于本判决生效后十五内赔偿原告李建华购房损失六十万元；
五、驳回原告李建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17288元，由原告李建华负担6915元（已交纳），由被告耿连发负担10373元（于本判决生效后七日内交纳）。
评估费9880元，由原告李建华负担4940元（已交纳），被告耿连发负担4940元（原告李建华已预交，被告耿连发于本判决生效后七日内给付原告李建华）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张逢春
人民陪审员 吴振华
人民陪审员 贾玉淑
二〇一三年十一月五日
书 记 员 孙 雪