广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第403号
上诉人（原审被告）：广州市福基房地产有限公司，住所地：广东省广州市白云区。
法定代表人：冼聪颖，职务：董事长。
委托代理人：李晖、何瑞怡，均为广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘楠，身份证住址：河南省南阳市卧龙区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广州市福基房地产有限公司（以下简称福基公司）因与被上诉人刘楠商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月15日，刘楠（乙方）与福基公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘楠向某公司购买福基苑自编B栋6层603房，房屋地址：广州市白云区鹤龙一路527号自编B栋603房（下称涉案房屋），建筑面积40.5平方米，房屋按套出售，总金额为648006元，付款方式为按揭贷款方式付款，第十条逾期付款的违约责任：3、按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付：甲方应在2013年6月30日前将房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；第十四条延期交房的违约责任，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之二按日向乙方计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日的，其后30日内，乙方有权单方面解除合同，甲方应当自乙方解除合同之日起30日内退还乙方全部已付款项，若在上述期限内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方应按上述规定向乙方计付违约金；第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；附件七，本合同补充协议，第十二条，甲方应当按照《商品房买卖合同》第十三条约定的期限将作为本合同标的物的房屋交付乙方，但如遇下列特殊原因，甲方有权据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、遭遇异常天气、异常地质状况、政府行为和公用事业部门的原因而导致工期延误的……公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致使该商品房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼，上述各种原因必须经政府有关部门即相关公用事业单位出具的证明文件为依据，方可延期交楼，等等。
上述合同签订后，刘楠依约向某公司支付了全额购房款，并以福基公司尚未获发永久供电文件拒绝收楼使用。福基公司就诉争房屋所属项目于2013年6月26日获发《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于次日获发《建设工程质量验收监督意见书》通过质量验收，于2013年8月2日获得《永久水表安装完毕证明书》，于2013年8月28日办妥房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续，但尚未获得供电的永久使用证明材料。
2013年12月23日，刘楠向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、福基公司向刘楠支付迟延交房违约金（以648006元为本金，按照每日万分之五的标准，从2013年7月1日起计至福基公司实际交楼给刘楠之日止）；2、福基公司承担本案诉讼费用。
福基公司原审答辩称：不同意刘楠的诉讼请求。
原审庭审中，为证实未能获得供电的永久使用证明材料是因供电局的责任造成、诉争房屋符合合同约定的交房条件，福基公司提交以下证据：1、于2012年6月12日与广州供电局有限公司签订的《供用电方案协议》（受理编号为SQ0111201205031646）及2013年9月24日与广州供电局有限公司白云供电局签订的《供用电方案协议》（受理编号为SQ0111201205031646F2）各一份，其中落款日期为2013年9月24日的《供用电方案协议》内容备注：本方案为过渡方案，由于原接电点鹤边变电站尚未投产，用户急需用电，现暂由夏某F27接取电源供电；待鹤边变电站投产后，按原方案实施；2、竣工报验表，显示福基公司申报用电工程已竣工，用电地址为广州市白云区鹤龙一路，经广州供电局有限公司白云供电局于2014年1月24日进行验收，验收意见为：夏某F27福基苑综合房新装SCB10-630KVA干式变压器一台，并由该房高压柜新敷ZRYJV22-8.7／15KV-3×10m㎡／10m至该房变压器试验合格，安某及接地电阻查验合格。原审经质证，刘楠对两份《供用电方案协议》真实性无异议，对竣工报验表上加盖的验收单位的公章真实性存疑，但不申请鉴定，并认为上述证据无法证明涉案房屋已具备了永电条件。
经原审法院向广州供电局有限公司白云供电局调查，该局在2014年8月1日函复内容反映：1、2012年5月，福基公司到该局申请办理福基苑的用电报装手续，批复供电方式是由鹤边变电站新增馈线F14供电，该站因外界原因预计推迟至今年年底投产；2、2013年7月，该局收到福基公司“关于请求分期先送电的函”，为保障民生和社会稳定，该局为福基苑100户提供了一台630K**变压器作为过渡期间的用电方案。
2014年10月9日，该局再次做出复函，该函反映以下内容：2012年5月，福基公司到该局申请办理福基苑的永久用电报装手续，申报用电容量为3135KW，经充分沟通后，双方签订《供电方案协议》（协议编号为SQ0111201205031646），电源取自在建的110KV鹤边变电站，并告知待该变电站投产后方能送电，后由于该变电站的建设受南方钢厂经适房建设进度滞后难以按时提供电力隧道施工面、机场路部分路段开挖及交通疏解难等外在因素影响较大，该变电站的投产时间未能确定，经福基公司在2013年8月向其反映，该局从保障民生和社会稳定的角度出发，为福基苑制定了过渡期间的用电解决方案，双方签订《供电方案协议》（协议编号为SQ0111201205031646F2），由夏某F27线路供电，先安装一台630K**变压器解决福基苑100户居民住户用电问题（一户一表，抄表到户），目前福基苑小区由两台变压器供电，根据该局对居民小区用电负荷情况分析，现有容量可保证居民的日常用电，该局在2014年1月份出具的《竣工报验表》是对过渡期间的《供电方案协议》投产的630KVA变压器的竣工检验报告，不是最终验收报告，开发商需提供该局出具的另外两台公用变压器的《竣工报验表》和专用变压器的《客户受电工程竣工检验意见书》才是其具备永久送电资格。
福基公司确认刘楠不属上述复函中所涉及的100户居民的范围。
原审法院认为：诉争房屋的交楼标准由刘楠、福基公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》中予以明确约定，该约定属合法有效，双方均应恪守履行。现刘楠主张诉争房屋并未满足永电条件，福基公司未能举证证实其已取得供电的永久使用证明材料，福基公司逾期交付符合合同约定条件房屋给刘楠使用的行为构成违约，应承担相应的违约责任，刘楠主张从2013年7月1日起计付迟延交楼违约金符合合同约定，对于违约责任的约定是双方当事人的真实意思表示，合同约定每日按已付房款的万分之二的标准计付迟延交楼违约金，刘楠在无证据证实福基公司逾期交付给其造成的损失高于该违约金的情况下主张调整违约金标准为每日按已付房款的万分之五计付无据，不予采纳。同时，根据合同约定，如福基公司可提供证明延期交付原因是公用事业部门导致的，可予免责，根据供电部门在2014年8月1日的复函可知，不具备永久供电条件是因相应变电站未能按时投产导致，符合合同约定的福基公司可延期交楼的情形，故刘楠主张的违约金应计至2014年8月1日止，对于刘楠主张的之后的违约金，不予支持，予以驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，于2014年12月5日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，福基公司按总房款648006元以每日0.02%的标准向刘楠支付从2013年7月1日起至2014年8月1日止的迟延交楼违约金；二、驳回刘楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟履行期间的债务利息。本案受理费160元，由福基公司负担。
判后，上诉人福基公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方未能在约定时间内完成某通电的房屋交付条件，责任在广州供电局有限公司（以下简称广州供电局），根据购房合同及补充协议约定，上述情况属免责情形，我方有权据实予以延期交付。我方于2012年5月向广州供电局申请涉案项目的用电报装手续，根据广州供电局的批复，我方与广州供电局于2012年6月12日签订了涉案项目的《供用电方案协议》。后由于鹤边变电站的投产时间未能确定，无奈之下，我方才根据广州供电局改由夏某F27线路供电的决定，于2013年9月22日重新与其签订《供电方案协议》，并于2014年1月通过了630KVA变压器的竣工检验报告。涉案项目未能在约定时间内具备永久送电资格的责任完全在广州供电局，根据我方与刘楠签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，我方是可以免责的。二、原审法院不应以我方未能提交广州供电局出具的书面证明为由判令我方支付该段期间的违约金。1、据原审法院调查，广州供电局就涉案项目永电问题多次作出回复，而其在2013年10月31日作出的回复和在2014年8月1日、2014年10月9日作出的回复是不一致且矛盾的，广州供电局在2013年10月31日作出的回复并未就涉案项目未具备永久供电的真正原因进行披露，经原审法院调整调查内容后，广州供电局才如实进行函复，承认涉案项目未永久用电的原因在于供电点未能如期建成，还承认涉案项目已建成的630KVA变压器已完成竣工验收，另外两台公用变压器和一台专用变压器至今未能建成验收的原因也在于广州供电局未能如期建成供电点。2、广州供电局在原审法院进行调查的情况下尚能作出如此不一致且矛盾的复函，我方作为开发商如何能让其在可能承担违约责任的问题上作出书面证明呢？故原审法院不应判令我方因广州供电局未能完成业扩施工且不出具相应证明而承担延期交房违约金。如果广州供电局在2013年10月31日的复函中能如实披露涉案项目未具备永久通电的真正原因，则该份复函已能作为我方免责的证明并可通告涉案项目的业主，且该份复函作出之日即为计算延期交楼违约金的截至日期。三、涉案房屋已具备正常使用条件，我方也按照约定履行了收楼告知义务，刘楠仅以涉案房屋未取得永电验收这一形式要件在长达一年多的时间内拒不收楼，可见刘楠并非急于入住涉案房屋并企图以此为由拖延收楼以牟取不当利益，故延期交房的责任应由刘楠自行承担。为此，福基公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判为驳回刘楠要求福基公司支付迟延交楼违约金的诉讼请求；2、刘楠承担本案一、二审案件受理费。
被上诉人刘楠答辩称：同意原审判决，不同意福基公司的上诉请求。涉案房屋至今都不具备永久供电条件，不符合合同约定的交楼条件，原审法院不应支持福基公司的免责请求。
经二审审查，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
另查明，广州供电局有限公司白云供电局2014年10月9日向原审法院出具复函，反映：2012年5月，福基公司到该局申请办理福基苑的永久用电报装手续，申请用电容量为3135kw，因为当时福基苑周边电网不具备供电能力，该局在与福基公司充分沟通后，为了支持、配合福基苑提前进行其园区内相关电力设施的设计和建设，经福基公司同意先行为其制定用电方案，双方签订了福基苑项目的《供电方案协议》，电源取自在建的110kV鹤边变电站，并告知待鹤边变电站投产后方能送电。
二审中，福基公司、刘楠一致确认刘楠已于2014年7月28日收楼。
本院认为：原审法院认定福基公司、刘楠签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效正确，本院予以确认。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，福基公司应在2013年6月30日前将房屋交付刘楠使用，且交房条件应满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。因福基公司在约定交楼日期内未能交付符合合同约定条件房屋给刘楠使用，构成违约，原审判决福基公司承担逾期交楼的违约责任正确。
关于福基公司提出涉案房屋在合同约定时间内未能完成某通电房屋交付条件的责任在广州供电局，符合合同约定免责情形，不应支付迟延交楼违约金的主张。本院认为，根据合同约定，如遇公用事业部门原因导致涉案房屋的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，福基公司有权据实予以延期，但上述各种原因必须经政府有关部门及相关公用事业单位出具的证明文件为依据，方可延期交楼。供电部门2014年8月1日复函称“福基公司于2012年5月到该局申请办理福基苑用电报装手续，批复供电方式是由鹤边变电站新增馈线F14供电，该站因外界原因预计推迟至今年年底投产”；2014年10月9日再次复函，反映“福基公司于2012年5月申请办理福基苑的永久用电报装手续，因为当时福基苑周边电网不具备供电能力，该局在与福基公司充分沟通后，为了支持、配合福基苑提前进行其园区内相关电力设施的设计和建设，经福基公司同意先行为其制定用电方案，双方签订了福基苑项目的《供电方案协议》，电源取自在建的110kV鹤边变电站，并告知待鹤边变电站投产后方能送电”。由此可见，福基公司在签订《供电方案协议》（协议编号为SQ0111201205031646）时已知福基苑周边电网不具备供电能力，鹤边变电站在建，待鹤边变电站投产后方能送电，且在该《供电方案协议》中双方并无确定具体完成投产及供电时间。因此上述复函并不足以证明涉案房屋不具备永久用电条件是由于供电部门未按计划完成公共配套设施所致，福基公司以两复函为依据主张据实延期交楼，依据不足。福基公司又提出即使支付迟延交楼违约金也应计至供电部门2013年10月31日作出复函之日，因供电部门2013年10月31日复函亦无说明涉案房屋未获永久供电的原因，不属合同约定的可以据以延迟交楼的证明文件，故福基公司该上诉意见亦理据不足，本院不予采纳。鉴于刘楠已于2014年7月28日实际收楼，故福基公司的逾期交楼违约责任应计至该日止，原审判决判令福基公司承担至2014年8月1日止的逾期交楼违约金欠妥，本院予以纠正。
综上所述，福基公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。鉴于刘楠已于2014年7月28日实际收楼的事实，本院对原审判决作相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第14号民事判决第二项及诉讼费负担的决定。
二、变更广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第14号民事判决第一项为：于本判决送达之日起十日内，广州市福基房地产有限公司按照总房款648006元以每日0.02%的标准向刘楠支付从2013年7月1日起至2014年7月28日止的逾期交楼违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费1064元，由上诉人广州市福基房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年七月三日
书记员 杨银桃