广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第125号
上诉人（原审原告）：林伟忠。
委托代理人：林东海。系林伟忠之父。
委托代理人：谢锦辉。
被上诉人（原审被告）：欧敏霞。
原审被告：林党明。
上诉人林伟忠因与被上诉人欧敏霞、原审被告林党明确认合同无效纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2013）江新法民四初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理完结。
当事人原审的意见
2××13年6月21日，欧敏霞向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认林党明、林伟忠于2××11年7月2××日签订的《房产买卖合同》无效。2、林党明、林伟忠承担本案所有诉讼费用。事实与理由如下：欧敏霞与林伟忠是夫妻关系，林党明与林伟忠是亲兄弟关系。欧敏霞与林伟忠共有位于江门市新会区某某路23号6××5的房产（房地证号：粤房地证字第××号）。林党明与林伟忠在欧敏霞毫不知情的情况下，于2××11年7月2××日把上述共有房屋通过买卖形式转于林党明名下，并把房地产权证变更为粤房地权证××字第451953号。林党明、林伟忠在明知尚有其他共有权利人的情况下，未经欧敏霞同意也未取得追认，擅自签订房屋买卖合同，严重损害了欧敏霞的权益。
林伟忠答辩称：一、涉案房屋是林伟忠的个人财产。在购买该房屋时，欧敏霞从未支付过任何款项，所有购房款都是由林伟忠的父亲支付的。具体付款情况是：2××××6年4月5日由林党明交付5××××××元，2××××6年4月14日由林伟忠的父亲支付4××5××××元，余款65××××××元在银行办理贷款手续后由林伟忠每月向银行还款，直到2××11年7月15日由林伟忠的父亲一次性向银行还清余下款项48842.25元。上述事实，欧敏霞在向原审法院提起离婚诉讼时已予承认。在此前离婚案件的庭审笔录中，欧敏霞承认当时只是向银行每月支付了2××××6年4月14日后至2××11年7月15日前的还贷款项，但此款实际是由林伟忠交给欧敏霞向银行交付的。同时，此期间欧敏霞没有工作，没有收入来源。二、欧敏霞多次提出要求林伟忠将涉案房屋变卖。从2××××9年开始，欧敏霞每次与林伟忠通电话，都提出要求将房屋变卖，称日后双方在巴西生活，不如将房屋变卖，而且，还可以偿还因为林伟忠办理出国手续时所欠下的款项。欧敏霞还叫林伟忠回来将房屋处理好，因此房屋买卖一事欧敏霞是清楚的。三、房屋变卖所得的房款中的2××万元，已用于抵销之前林伟忠因出国向林党明所借的款项，剩余的8万元交由欧敏霞保管。综上所述，请法院依法查明本案事实和依据法律作出公正判决。
林党明在原审无作答辩或提供证据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：欧敏霞与林伟忠是夫妻关系，林党明与林伟忠是同胞兄弟关系，后者父亲是林东海。2××××6年4月13日，欧敏霞与林伟忠到江门市新会区民政局登记结婚。婚后，林伟忠在2××××6年7月13日出境到巴西工作、生活，2××11年5月31日入境，2××11年7月21日再次出境前往巴西，之后一直没有回国。欧敏霞一直在国内生活。
2××××6年4月5日，林党明向江门市新会区永能发展有限公司（以下简称“永能公司”）支付“某某路23号6××5单元、某某路23号夹层5××#车房定金”5××××××元，后林党明已从林伟忠处收回该5××××××元。2××××6年4月14日，林伟忠与永能公司签订《预售商品房合同书》，约定由永能公司出售位于某某路23号6××5单元给林伟忠，房屋售价为11××5××××元，房款分三期缴纳：第一期2××××6年4月5日缴纳5××××××元、第二期2××××6年4月14日缴纳4××5××××元、第三期2××××6年4月14日缴纳65××××××元（按揭）。同日，永能公司收到该房屋的第二期房款4××5××××元。同年5月16日，林伟忠与中国建设银行新会支行签订《个人住房借款合同》，通过办理按揭业务向永能公司支付了第三期房款65××××××元，并将该房屋全部抵押给建设银行新会支行。同月23日，江门市新会区房管部门将该房屋登记至权属人林伟忠名下。其后，林伟忠通过其建设银行的账户（以下简称“建行账户”）以委托扣款的方式向建设银行如约按期还款。其中，自林伟忠2××××6年7月出境至2××11年5月回国期间，该建行账户存折一直由欧敏霞保存，打印满页后已更换新折。2××11年间，林伟忠回国，从欧敏霞处取走该建行账户的新折。
2××11年7月15日，林伟忠向建设银行新会支行还本付息共48842.25元。同月2××日，林伟忠（转让方）与林党明（受让方）签订《房地产买卖合同》，约定由林伟忠将涉案房屋以284675元的价格转让给林党明，林伟忠在该合同的房屋转移登记询问表中确认：1、原权利人不存在隐形共有人；2、所转让的房屋不存有承租人。同月25日，江门市新会区房管部门将涉案房屋登记至林党明名下。
另查明，2××××5年6月28日，林东海在金融机构（现江门市新会区农村商业银行岭冈分理处）开户（账号：00×××13），存入金额45××××××元；2××××6年4月14日，该账户取出45××××××元并销户。2××11年7月15日，户名为“林东海”的江门市新会区农村商业银行岭冈分理处账户（账号：00×××11）取款5××××××××元。
原审法院判决的理由及结果
原审法院认为：本案是确认合同无效纠纷。本案的争议焦点：一、涉案房屋转让前是否属于欧敏霞与林伟忠的夫妻共同财产的问题。二、林伟忠与林党明于2××11年7月2××日签订的《房地产买卖合同》是否有效。
关于涉案房屋转让前是否属于欧敏霞与林伟忠的夫妻共同财产的问题。
根据原审查明事实，购买涉案房屋的出资包括首期款、按揭款、提前还贷三大部分。
关于首期款的出资。林伟忠提供的证据2××××6年4月14日的发票（本期收取金额￥2925××.××××）、收据（部分房款￥1125××.××××）和林伟忠申请原审法院调取林东海账号为00×××13的明细（2××××6年4月14日取款45××××××元并销户），两者之间的时间和数额基本吻合，并且欧敏霞在另案中也确认是林伟忠去支付首期款并确认首期款是4××5××××元，故在本案中没有其他相反证据证明的情况下，对于林伟忠主张首期款4××5××××元是其父林东海支付的意见，原审法院予以采纳。
关于按揭款的出资。林伟忠自2××××6年7月至2××11年5月间一直未在国内，而欧敏霞能够出示按揭还贷的银行存折原件，故在没有相反证据证明的情况下，原审法院认定林伟忠在国外期间，还贷存折由欧敏霞持有保管。根据存折显示，2××××6年4月至2××××9年5月间，还款人持续将足以用于抵扣归还本息的金额以“现存”、“现金存入”的方式存入该账号，因此，欧敏霞提供的证据更具说服力。林党明辩称该款是其父亲李东海支付，证据不足，原审法院不予采纳。由于欧敏霞支付上述按揭款的行为发生在夫妻关系存续期间，在林伟忠没有提供证据证明该款属个人所有的情况下，应认定为夫妻共同出资偿还按揭款。
关于提前还贷的出资。2××11年7月15日，林东海号码为00×××11的账户取款5××××××××元，同日林伟忠向建行支付之前用于涉案房屋的剩余贷款及利息共48842.25元，两者之间在时间和数额上基本吻合，结合林伟忠之前购房的部分资金来源是林东海银行账户的旧例，并且欧敏霞对该事情表示并不知情，故在没有相反证据的情况下，对于林伟忠主张提前还贷的款项是林东海支付的意见，原审法院予以采纳。
由于首付款、提前还贷均是婚后支付，且本案中又未有证据显示林东海在出资时有特别明示，故根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条关于“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定，应当认定林东海的该两笔款，是对欧敏霞和林伟忠夫妻双方的赠与。由于涉案房屋的出资和登记均发生在欧敏霞与林伟忠结婚之后，且没有证据证明林东海支付了全部出资和其出资纯属为林伟忠个人购买，故应认定涉案房屋为欧敏霞与林伟忠的夫妻共同财产。
关于林伟忠与林党明于2××11年7月2××日签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”，由于涉案房屋是欧敏霞与林伟忠的夫妻共同财产，而林党明又是林伟忠的胞兄，理应知道涉案房屋的权属状况，故林党明在明知房屋有欧敏霞居住和林伟忠在合同中表示不存在隐形共有人的情况下，仍然与林伟忠签订涉案房屋转让合同，损害了欧敏霞的利益，其行为不应保护，据此，应认定涉案合同无效，欧敏霞主张有理，原审法院予以支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，于2××13年11月18日作出（2××13）江新法民四初字第32号民事判决：确认林伟忠与林党明于2××11年7月2××日就买卖江门市新会区会城某某路23号6××5房屋所订立的《房地产买卖合同》无效。案件受理费1××××元，由林伟忠、林党明负担。
当事人二审的意见
林伟忠不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，驳回欧敏霞的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由欧敏霞负担。主要事实和理由是：一、原审适用法律错误。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条的规定，婚后一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。即使原审法院认为涉案房屋在婚后购买，但是只要仅登记在林伟忠一方名下，也应认定为林伟忠的个人财产。二、早在2××××6年4月5日，林伟忠已经向开发商表明购买涉案房屋的意向，并支付了定金5××××××元，该款来自于其父林东海，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，定金是林东海支付，不能视为是对欧敏霞、林伟忠夫妇的赠与，而应为对林伟忠个人的赠与。综上所述，涉案房屋应为林伟忠的个人财产。
欧敏霞答辩称同意原审判决。
林党明在二审阶段无作答辩。
各方当事人在二审阶段均无提供证据。
本院查明的事实、判决的理由和结果
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系确认合同无效纠纷。本案争议焦点是：一、林伟忠主张涉案房屋原为其个人财产能否成立的问题。二、能否认定涉案《房地产买卖合同》无效的问题。
一、关于林伟忠主张涉案房屋原为其个人财产能否成立的问题。
根据我国婚姻法及其司法解释的相关规定，在婚姻关系存续期间所得的财产，并不当然归夫妻共同所有，对于有充分证据证明财产符合《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定情形的，应当认定为一方个人财产。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第七条第一款对此已明确规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。因此，本案应审查购房出资及产权登记情况以判断涉案房屋属于林伟忠的个人财产还是林伟忠与欧敏霞的夫妻共同财产。
关于购房出资的问题。对此，林伟忠提供了林东海的银行账户明细，对林东海提款支付涉案房屋首期款的事实加以证明，鉴于林东海的提款时间及提款金额能够与首期款的支付时间及金额对应，且随后有林东海出资提前还贷的行为加以印证，而欧敏霞对提前还贷的事实并不知情，则林伟忠主张涉案房屋的首期款及提前还贷款项均由林东海出资亦为合理可信。相较之下，欧敏霞在原审阶段虽然主张已经出资2万元用作首期款，但不能提供任何证据对款项来源及付款经过加以证明，林伟忠亦不予确认，故相应主张的可信程度较低。根据高度概然性的证据规则，林伟忠主张林东海为购买涉案房屋支付了首期款及提前还贷款项的可信程度更高，本院予以支持。
关于林东海的出资系对林伟忠一方还是对夫妻双方赠与的问题。根据物权公示原则，不动产的登记产权人即应视为不动产权利人，故可由涉案房屋的登记产权人推断林东海赠与的真实意愿。现林东海在林伟忠、欧敏霞登记结婚之后，为购买涉案房屋提供大部分资金，但涉案房屋仅登记在林伟忠一方名下，则根据上述司法解释，林东海的出资应当视为对林伟忠一方的赠与。原审法院以林东海没有明确仅赠与林伟忠一方为由，认定林东海的出资为对欧敏霞、林伟忠双方的赠与，不符合法律规定，应予纠正。且从上述司法解释的本意出发，林东海的赠与，应属林伟忠的个人财产，在林伟忠没有作出共享意思表示的前提下，欧敏霞不能对此出资主张权利。
承上所述，因涉案房屋的首付款由林伟忠的个人财产支付，且涉案房屋仅登记在林伟忠个人名下，故参照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十条关于“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依照前款不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，应当认定涉案房屋原为林伟忠的个人财产，林伟忠的此点主张符合案件事实及法律规定，本院予以支持。至于婚后共同还贷所支付的款项及对应财产的增值部分，欧敏霞可以在出现离婚情形时再行主张林伟忠补偿。原审法院以此作为认定涉案房屋原为夫妻共同财产的依据，不符合法律规定，本院予以纠正。
二、关于能否认定涉案《房地产买卖合同》无效的问题。
在涉案房屋原为林伟忠个人财产的前提下，林伟忠依法有权自行对涉案房屋进行处分而无需征得欧敏霞的同意或者追认。林伟忠据此主张涉案《房地产买卖合同》合法有效，理据充分，本院予以支持。欧敏霞以林伟忠与林党明签订涉案《房地产买卖合同》未经其同意或追认，侵犯其共有产权利益为由主张合同无效，因理由不能成立故本院不予支持。原审法院以涉案房屋为欧敏霞、林伟忠夫妻共同财产为前提，认为林伟忠、林党明签订涉案《房地产买卖合同》存在恶意串通，损害第三人利益的情形，并据此确认合同无效，处理不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理欠妥，本院二审予以纠正。林伟忠的上诉有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十八条、《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第七条第一款、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2××13）江新法民四初字第32号民事判决；
二、驳回欧敏霞的诉讼请求。
一审案件受理费1××××元，二审案件受理费1××××元，均由欧敏霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 海
审判员 黎景欣
审判员 李雁羽
二〇一四年四月十六日
书记员 李慕华
梁闪云