苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0505民初677号
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州新区商业街11号。
负责人吴国兵，该行行长。
委托代理人林均虎，江苏简文律师事务所律师。
委托代理人顾毅，江苏简文律师事务所实习律师。
被告朱继新。
被告刘桂菊。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行与被告朱继新、刘桂菊金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理后，依法由审判员张伟明独任审理。本院于2015年4月22日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林均虎、顾毅到庭参加诉讼。被告朱继新、刘桂菊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行诉称，2012年12月28，原告与被告朱继新、刘桂菊、苏州嘉和欣实业有限公司签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定被告朱继新向原告借款88万元用于购买苏州市人民路239号30幢XXX室的房产。该笔借款期限自2012年12月28日起至2022年12月27日止；贷款利率为固定利率，在人行同期同档人民币贷款基准利率基础上上浮10%，执行年利率7.205%，贷款本息的归还采用按月等额本息还款法；由被告朱继新、刘桂菊所购的该房产为该贷款提供抵押，苏州嘉和欣实业有限公司提供阶段性连带担保责任。被告刘桂菊作为被告朱继新的配偶，自愿以个人财产为该贷款承担无线连带清偿责任。合同签订后，原告按约发放了贷款，双方办妥了房屋他项权证，原告的抵押权依法设立。在合同履行期间，被告朱继新多次未能履行合同约定按期还款义务，原告多次向被告催收无果，故根据合同要求被告朱继新一次性归还全部贷款本息并承担违约责任，担保人承担担保责任。保护合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告朱继新归还借款人民币732796.07元，利息39465.32元、罚息2340.33元、复利1547.48元（暂计至2016年2月1日，之后按借款合同约定的逾期贷款利率计算至全部本息清偿之日），并承担原告为诉讼而支付的律师费人民币25000元，上述金额合计为801149.2元；2、被告刘桂菊对朱继新的上述债务承担连带清偿责任；3、原告对被告朱继新、刘桂菊的抵押物（抵押物位于苏州市人民路239号30幢XXX室）以协商或拍卖、变卖所得的价款在抵押权范围内优先受偿；4、诉讼费用由两被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
证据1，原告与被告朱继新、刘桂菊于2012年12月28日签订的编号为32020120120166624的《个人购房担保借款合同》一份及凭证号为320220120185603的《中国农业银行个人借款凭证》一份，证明被告朱继新作为合同项下借款人，朱继新与刘桂菊作为合同项下的抵押人，与原告签订借款合同，并实际借款88万元的事实；
证据2，《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》一份，证明刘桂菊自愿对本案所涉88万元贷款承担连带清偿责任；
证据3，编号为苏房他证姑苏字第101664**号的《房屋他项权证》一份，证明被告朱继新、刘桂菊将其所共有的位于苏州市人民路239号30幢XXX室的房屋抵押给原告，他项权种类为一般抵押，债权数额为88万元；
证据4，欠息明细单及农业银行个人贷款对账单，共计4页，现当庭补充银行对账单3页，证明被告朱继新未能如期履行还本付息的义务，构成了原告提前收回贷款的条件，并对所欠的利息数额进行了明确，截止2016年2月1日，结欠本金732796.07元、结欠利息39465.32元、罚息2340.33元、复利1547.48元，截止2016年4月16日，结欠本金732796.07元，利息47126.14元，罚息3519.79元，复利2270.93元，三项利息合计52916.86元；
证据5，《聘请律师合同》一份，证明原告为实现债权，而支出律师费用25000元。
被告朱继新、刘桂菊未作答辩，亦未提供证据。
本院认证意见：对原告提交的证据真实性均予以认可，可作为认定本案事实的证据使用。
2012年12月28日，被告朱继新、刘桂菊与原告中国农业银行苏州高新技术产业开发区支行签订了《个人购房担保借款合同》，向原告申请发放借款88万元。被告在《个人购房担保借款合同》上签字声明已知悉并理解合同全部条款内容。《个人购房担保借款合同》约定：由原告向被告朱继新发放贷款人民币88万元；借款用途为购买苏州市姑苏区人民路239号30号楼XXX室房产；借款期限自2012年12月28日起至2022年12月27日止；借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.55%的基础上下浮10%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收；本合同项下借款采用抵押担保方式，抵押人同意以苏州市姑苏区人民路239号30号楼XXX室房产设定抵押，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。
签约后，原告按约于当日向被告朱继新发放了贷款105万元。嗣后，原、被告就约定的抵押物办理了抵押登记手续。
履约过程中，被告未能按约还本付息。截止2016年4月16日，结欠本金732796.07元，利息47126.14元，罚息3519.79元，复利2270.93元，三项利息合计52916.86元。
原告为提起本案诉讼，特聘请江苏简文律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师费25000元。
另查明，被告刘桂菊于2012年12月28日向原告出具了《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，承诺对2012年12月28日朱继新向原告申请的88万元借款承担无限连带清偿责任。
以上事实由原告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应全面按约履行。原告履行合同义务后，两被告未按合同约定足额偿还借款本息，系属违约，原告有权按照合同约定提前收回已发放借款，并要求被告承担相应的违约责任。被告刘桂菊向原告出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，应对本案所涉贷款承担承担连带清偿责任。鉴于被告朱继新、刘桂菊向原告提供抵押担保，并就抵押物办理了抵押登记，原告抵押权依法设立，其有权就抵押物行使优先受偿权。原告的诉讼请求，合法有据，本院应予以支持。
本院对于原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱继新应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行归还借款本金732796.07元，利息47126.14元，罚息3519.79元，复利2270.93元，三项利息合计52916.86元，借款本息共计785712.93元。（计算至2016年4月16日，此后的按照《个人购房担保借款合同》的约定继续计算至本判决确定的给付之日止）。
二、被告朱继新应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行支付律师费25000元。
三、被告刘桂菊对被告朱继新的上述债务在88万元范围内承担连带清偿责任。
四、如被告朱继新、刘桂菊到期未履行上述第一、第二项付款义务，原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权以被告朱继新、刘桂菊所有的座落于苏州市姑苏区人民路239号30号楼XXX室的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：苏州新区农行商业街支行，账号：5348401040002924）。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11812元，减半收取5906元，由被告朱继新、刘桂菊负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告预交的案件受理费，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10555301040017676。
审判员 张伟明
二〇一六年四月二十二日
书记员 殷博文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。