上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第29号
原告绿城物业服务集团有限公司上海分公司。
负责人李海荣。
委托代理人张虎平。
委托代理人李海波，远闻（上海）律师事务所律师。
被告上海佳辰房地产开发有限公司。
法定代表人胡荣达。
委托代理人陆基洪。
委托代理人吴燕华，上海市光大律师事务所律师。
原告绿城物业服务集团有限公司上海分公司（以下简称绿城公司）与被告上海佳辰房地产开发有限公司（以下简称佳辰公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告绿城公司的委托代理人李海波，被告佳辰公司的委托代理人陆基洪、吴燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城公司诉称，原、被告就位于上海市宝山区杨行镇松兰路198弄春江美庐项目签订了《春江美庐前期物业服务合同》（以下简称前期合同），该合同就物业费的缴纳标准、缴费时间进行了约定，另约定纳入物业范围的已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由被告全额负担。2012年10月1日，被告将涉案物业全部交付原告管理并由原告提供服务。原告提供服务后，被告至今拒绝向原告缴纳物业费。经催讨未果，故起诉要求被告向原告支付物业费人民币2，019，072.03元（计算至2013年12月31日）及滞纳金1，082，880.27元（以每3个月的第1个月的15日开始起算）。
被告佳辰公司辩称，首先，关于物业费总金额，对于原告按照公寓房、别墅、商业用房及车库的个数（单元号）、建筑面积、缴费日期及物业费按合同约定标准计算所得的总金额2，019，072.03元无异议，然三户别墅多计算物业费计7，096.74元及三户公寓房多计算物业费计586.86元及上述多计算物业费的滞纳金均应相应扣除。同时，依照双方补充签订的《春江美庐前期物业服务合同补充协议》（以下简称补充协议）约定，被告已经支付的前期介入费40万元已涵盖了前期合同第十五条所列明的“自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费”，而存在交付时间差的房屋有60套，该60套房屋在该时间差范围内的物业费已涵盖在40万元内，属重复计算，应予以扣除。同时，南区车位实际均由原告在经营管理，经营管理中原告向作为所有权人的被告收取的停车费共计3，900元，亦应予以扣除。其次，根据小区实际入住和原告提供物业管理的实际状况，除公寓房入住率高，对该部分物业费标准无异议外，其余物业考虑到原告没有提供约定的服务、实际服务人员不到位、实际在收取停车费等因素，物业管理费标准应予以降低或不得收取物业费。再次，关于滞纳金，原告从未向被告主张过，不予认可。即便需要支付滞纳金，应扣减物业费的滞纳金也应相应扣除，且滞纳金标准过高于实际损失，要求进行调整。
经审理查明，2010年前后，浙江绿城物业管理有限公司上海分公司（2011年5月该公司名称变更为本案原告，乙方）与被告（甲方）签订前期合同，主要约定，甲方聘用乙方为春江美庐提供物业服务。物业交付时间：2011年12月31日前。该合同第四条约定，乙方提供的物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、业主共有的公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；9、法律法规规定的其他内容。合同第五条约定，乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。合同第十一条约定，本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取前期物业服务费，并按本合同第四条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。合同第十二条约定，本物业服务区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：多层住宅：3.98元／月／平方米；高层住宅：2.27元／月／平方米：商业用房：6.00元／月／平方米；地下车位：60.00元／月／个。合同第十三条约定，物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；6、办公费用、管理费用；9、物业服务企业的利润。合同第十五条约定，前期物业服务费自本物业交付之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月计收，前期物业服务费由业主缴纳。如果甲方与相关业主因房屋质量等问题对交付日期另行达成书面协议的（以下简称“实际交付”），实际交付之次月起的物业服务费由业主缴纳。交付当月的前期物业服务费由甲方全额支付。合同第十六条约定，纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；对于甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费由业主和使用人全额缴纳。合同第十七条约定，物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用时间为每3个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间按时交费。合同第二十条约定，业主共有的车库车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向乙方交纳停车费。上述停车费扣除必要的支出成本外，其余收益归全体物业买受人共有，专项用于共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的除外。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。合同第二十一条约定，甲方所有的车库车位的经营管理，在物业交付前三个月由甲乙双方另行协定。甲方所有的停车场地的车库车位，不委托乙方经营管理的，包括但不限于甲方自行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十二条的标准向乙方支付物业服务费。合同第三十七条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。该合同附件三对综合管理服务标准、公共区域清洁卫生服务标准、公共区域秩序维护服务标准、公共区域绿化日常养护服务标准及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准进行了列明并就有关项目、内容、服务要求等做出详细约定。
嗣后，浙江绿城物业管理有限公司上海分公司（2011年5月该公司名称变更为本案原告，乙方）与被告（甲方）签订补充协议，该协议第二条约定，根据甲方委托管理事项，乙方提供交付前3个月的前期介入服务工作，前期介入费为40万元，由甲方于物业交付前3个月支付给乙方。该前期服务费已涵盖《春江美庐前期物业服务合同》第十五条所列明的“自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费”。协议第六条约定，项目为一次性交付，交付时间暂定为2011年12月31日。协议第七条约定，乙方已经详细的测算并承诺该物业服务费能够满足春江美庐日常运营，甲方不需要贴补额外费用以维持物业收支平衡。
上述合同签订后，2012年9月底，被告将春江美庐物业移交给原告。嗣后，原告为被告提供物业服务，被告未向原告支付物业费。2012年12月份开始，原告以工作联系单方式向被告发函索要物业费。2013年10月23日，原告另向被告发出律师函，要求被告依约在七日内支付拖欠的物业费。如未能支付，则按照日千分之二的标准要求被告承担违约责任。嗣后，被告未支付物业费，故涉讼。
审理中，原告提供一份关于物业费的计算清单，该清单载明：1、别墅未售房物业费为1，041，337.95元（共117户）；2、公寓未售房物业费为110，739.68元（共90户）；3、商业用房物业费为421，794.4元（共17户）；4、车位物业管理费为445，200元，其中公寓车位物业费为220，740元；别墅车位物业费为203，760元；别墅访客车位物业费为20，700元。对该清单，被告质证认为，对上述清单中列明的别墅、公寓房、商业用房的单元号、建筑面积及按前期合同约定标准计算的物业费金额没有异议，但提出如下异议：1、公寓房物业费缴纳标准无异议，但对应扣除物业费同答辩意见；2、别墅入住率低，物业费标准应调低，且部分物业费已经计入到前期介入费中，不应再缴纳；3、商业用房仅有一套房屋在使用，物业费标准应调低；4、关于清单上每个月售出后余下的车位个数无异议，然提出如下异议：1、关于北区车位，位于商业用房区，处于封闭状态，物业费不应缴纳；2、关于南区别墅车位、公寓车位、访客车位，由于原告在经营管理且收取停车费，该部分物业费不予认可。
审理中，为证明原告物业服务状况，被告提供如下证据：1、春江美庐物业管理投标文件、实际人员配备情况，主要证明原告承诺配置67人，而实际配置49人；2、北区车库照片，证明北区车库封闭未使用；3、小区物业管理状况的照片，证明小区到处是垃圾，原告管理不尽职；4、会议纪要、会议记录，证明双方曾就物业中存在的问题进行协调及部分居民反映对物业管理的不满。对上述证据，原告质证认为：1、真实性不予认可，与本案无关，且实际人数多于49人；2、真实性无法确认；3、真实性不予认可，2012年10月份是装修的高峰期，不能证明原告没有尽到保洁责任；4、会议纪要仅能证明原告向被告主张过物业费，会议记录真实性不予认可。
审理中，关于停车位经营管理及停车费收取情况，被告提交照片、情况说明、停车费发票及机动车辆进出凭证、电话录音，以证明南区地下车库由原告进行经营管理，并对外收取停车费，且向被告收取被告所有的未出售停车位的停车费，而依据前期合同第二十一条的约定，被告所有的停车场地的车库车位，不委托原告经营管理的才收取物业服务费。现原、被告双方未对车位经营管理、费用的分配等达成一致意见前，原告要求支付未出售部分停车位的物业费，缺乏依据。同时，被告主张就已向被告收取的停车费3，900元在本案中予以抵扣。对上述证据，原告质证认为，与本案无关，不得扣减，如扣减应另案起诉，也不足以证明未出售的车位由原告方在经营管理。另，关于前期合同第二十一条的实际履行情况，被告表示，在物业整体交付之前，双方曾口头约定小区所有的地下车位由原告进行停车收费，但对于停车位的物业费，双方没有协商达成一致。原告则表示，双方没有协商过停车位经营管理的问题，不存在被告委托原告经营管理的关系。
审理中，关于被告提出的60套房屋物业费与前期介入费重复应予扣除的问题，被告表示，补充协议中第二条约定的通知交付时间是指被告与业主所签预售合同中约定的交付时间。原告则表示，对该条款的内容不清楚。
审理中，原告表示，同意对被告提出的别墅3户、公寓房3户多计算的管理费共计7，683.6元及相应的滞纳金予以扣减。
以上事实，有前期合同、补充协议、照片、工作联系单、律师函，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的前期合同、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。依照前期合同第十一条约定，本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，原告按照本合同约定的标准收取前期物业服务费，并按本合同第四条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。依照补充协议第七条约定，原告已经详细的测算并承诺该物业服务费能够满足春江美庐日常运营，被告不需要贴补额外费用以维持物业收支平衡。基于上述约定可见，双方关于物业费的收取方式为包干制，即原告向被告收取物业费后自负盈亏，被告不再另行予以补贴，双方各自承担经营风险。故被告以入住率低、北区车位关闭及其它物业部分使用、未使用等非原告所预见的被告自身经营风险要求原告调整物业费标准，缺乏合同依据，本院不予采信。同时，被告辩称原告的实际配置服务人员未达到投标文件中承诺要求、小区到处是垃圾等服务质量问题并据此要求调整物业费标准。本院认为，投标文件有关人员配置的内容并未在双方签订的前期合同中载明且原告对被告提出的服务人数提出异议，对此，被告未对有关人员配置的其他合同约定及实际人员配置情况进一步举证，被告依据人数配置情况要求调整物业费标准，依据不足，本院不予采信。被告所提供的照片、会议记录等证据亦尚不足证明原告存在的其他服务质量问题，故对被告提及因其他服务质量问题要求调整物业费标准的辩称意见，本院亦不予采信。另，被告辩称因原告在实际经营管理停车位，故不应再收取停车位的物业管理费。本院认为，依照前期合同第二十一条的约定，被告所有的车库车位的经营管理，在物业交付前三个月由原、被告双方另行协定。被告所有的停车场地的车库车位，不委托原告经营管理的，包括但不限于被告自行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十二条的标准向原告支付物业服务费。对该条款履行情况，被告表示，在物业整体交付之前，双方曾口头约定小区所有的地下车位由原告进行停车收费，但对于停车位的物业费，双方没有协商达成一致。对此，原告明确予以否认并表示双方对停车位仅存在物业管理关系。鉴于被告未能提供证据证明双方对停车位的经营管理达成一致意见，依照前期合同第二十一条约定，被告自行使用、空置、保留的停车位仍属于“不委托原告经营管理”的范畴，仍应向原告缴纳物业费，故对被告有关停车位不缴纳物业费的辩称意见，本院不予采信。至于被告要求其已支付的停车费在本案中抵扣的主张，鉴于原告不同意抵扣且停车费属公共收益收入，被告可基于业主权利另行主张。关于被告主张60套房屋物业费与前期介入费重复应予扣除，考虑到被告未就通知交付时间的具体情况进行举证，对该主张，本院不予支持。综上，对上述被告有关调整物业费标准或不交物业费的辩称意见及有关扣除的主张，依据不足，本院不予采信。关于其他扣除事项，鉴于原告同意对被告提出的别墅3户、公寓房3户多计算的管理费共计7，683.6元及相应的滞纳金予以扣减，故本院在扣减上述金额后，确定被告向原告支付物业费2，011，388.43元（计算截止至2013年12月31日），该部分所扣减物业费所对应的滞纳金，本院亦在滞纳金部分做相应考虑。关于滞纳金，即双方前期合同第三十七条约定的违约金，鉴于被告逾期支付物业费，构成违约，原告主张在每3个月的第1个月的15日开始起算滞纳金，符合合同约定，本院予以准许。考虑到滞纳金标准，相对于原告的实际损失，明显过高，本院酌情确定被告向原告支付滞纳金30万元（计算截止至2013年12月31日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告上海佳辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告绿城物业服务集团有限公司上海分公司物业费2，011，388.43元、滞纳金30万元；
二、原告绿城物业服务集团有限公司上海分公司其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为15，808元，由原告绿城物业服务集团有限公司上海分公司负担4，029元，由被告上海佳辰房地产开发有限公司负担11，779元。保全费5，000元，由被告上海佳辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。