广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第1130号原告张桂林。委托代理人王小兵、邓桂华，广西佳宾律师事务所律师。被告ＸＸ森。委托代理人覃清燕，广西全德律师事务所律师。被告黄朝燕。委托代理人王秀良、黄可忠，广西国海律师事务所律师。被告陈梅。被告张基富。原告张桂林诉被告ＸＸ森、黄朝燕房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年6月27日受理后，依法追加陈梅、张基富作为被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2015年2月2日、2015年6月24日，两次公开开庭进行了审理，并已言词辩论终结。原告张桂林的委托代理人邓桂华律师，被告ＸＸ森的委托代理人覃清燕律师，被告黄朝燕的的委托代理人王秀良律师、黄可忠律师，到庭参加诉讼。被告陈梅、张基富经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，查无正当理由，本院依法缺席审理。本案现已审理终结，当庭宣判。原告张桂林诉称：2012年12月7日，原告与被告协商购买被告的坐落于南宁市江南路×号×栋×单元×号房（下简称讼争房屋），原告向被告支付定金50000元（人民币，下同）。2012年12月12日，原告与被告签订一份《存量房买卖合同》，约定：由原告向被告购买讼争房屋，房屋总售价420000元，原告已交付50000元定金冲抵购房款。合同签订后，原告按照约定向两被告支付全部购房款420000元，两被告将房屋的房产证和土地证交给原告保管，原告入住该房屋至今有一年半时间。原告多次催告两被告办理房屋过户手续，但两被告以种种理由推诿，至今未将房屋过户给原告。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、两被告协助办理将讼争房屋过户给原告；二、由两被告承担本案诉讼费用。被告ＸＸ森答辩称：讼争房屋是被告ＸＸ森和被告黄朝燕的夫妻共同财产，被告ＸＸ森与原告签订合同时，房屋共有人即被告黄朝燕没有在合同上签字，故该合同为无效合同。合同无效，双方应该相互返还财产。原告并未支付全部购房款，仅支付了390000元。被告ＸＸ森已将原告的全部购房款390000元，再加上被告支付的补偿费，共计420000元，通过被告陈梅退回给原告，被告ＸＸ森不再负返还房款的义务。声明：请法院驳回原告诉讼请求。被告黄朝燕答辩称：原告与被告ＸＸ森签订的定金协议及房屋买卖合同是无效的。诉争房屋是被告ＸＸ森和被告黄朝燕的共同财产，买卖该房产，原告必须经被告黄朝燕的书面同意。黄朝燕自始至终都不知道该笔交易，现在也不同意、不追认该交易。因此该房屋买卖合同无效。合同无效后，双方应该相互返还因合同取得的财产。被告ＸＸ森已经将购房款退回给原告。被告黄朝燕没有任何过错，在本案中不应承担任何责任。声明：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。审理过程中，合议庭评议后认为，原告主张继续履行《存量房买卖合同》、由被告协助将讼争房屋所有权变更登记至原告名下的诉讼请求，与法释（2012）8号最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定不合，合议庭依照法释（2001）33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，对原告进行释明，告知原告可以变更诉讼请求。原告变更后的诉讼请求：一、两被告共同返还原告购房款420000元；二、两被告共同支付利息（以定金50000元为基数，从原告付款之日起按银行贷款利率计算到两被告返还全部购房款为止；以原告已付购房款370000元为基数，从原告付款之日起按银行贷款利率计算到两被告返还全部购房款为止）；三、两被告共同双倍返还原告已付购房定金；四、两被告共同赔偿原告经济损失（以原告已付购房款420000元为本金，从原告付款之日起按银行同期贷款利率的四倍计算到两被告返还全部购房款为止）。被告ＸＸ森答辩称：原告只向被告ＸＸ森支付房款（含定金）390000元，未足额支付420000元。被告ＸＸ森已将购房款退回到原告的委托代理人即本案被告陈梅账号。在整个购房过程，都是被告陈梅代原告与被告ＸＸ森沟通，且陈梅与原告是婶侄关系，原告与陈梅构成事实代理关系。原告第二、第四项诉讼请求不成立。之前被告ＸＸ森已将房屋交付给原告使用，双方房屋买卖都存在过错，应当各自承担相应的责任，双方的已获利益与损失已经抵销。原告第三项诉请没有事实依据，本案合同无效，被告无需双倍归还定金。声明：请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄朝燕答辩称：被告黄朝燕对被告ＸＸ森与原告买卖房屋的情况不知情，原告也是将购房款支付给被告ＸＸ森，原告请求支付利息的请求没有事实依据；本案购房合同为无效合同，原告请求返还双倍定金不成立；原告诉请的经济损失不符合法律规定，与之前第二项诉请是重复计算利息。此外，被告黄朝燕在本案中并不存在过错，不应承担赔偿责任，原告与被告ＸＸ森之间的交易损害了被告黄朝燕的利益，被告黄朝燕保留向原告及被告ＸＸ森起诉的权利。声明：请求法院驳回原告的诉讼请求。在原告变更诉讼请求前后，被告陈梅、张基富均未发表答辩意见。根据原告的起诉和被告的答辩，归纳本案的调查重点为：原告与被告签订的《存量房买卖合同》的内容及履行的情况？本案争议焦点为：一、原告要求返还购房款420000元是否成立？二、原告要求双倍返还定金是否成立？三、原告要求赔偿的其他损失是否成立？四、如上述款项成立或部分成立，由谁负责偿还？原告提交的证据材料：1.原告的身份证；2.被告ＸＸ森的身份证复印件；3.被告黄朝燕的身份证复印件；4.被告ＸＸ森和被告黄朝燕的《结婚证》；5.《定金协议》；6.《存量房买卖合同》；7.《收条》；8.《房屋所有权证》；9.《土地使用权证》；10.水电费收条；11.录像（光盘存储）；12.照片8张；13.南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第1409号ＸＸ森、黄朝燕与陈梅、张桂林不当得利纠纷案的民事诉状副本、传票、应诉通知书、合议庭组成人员通知书。被告ＸＸ森提交的证据材料：1.ＸＸ森名下的银行账户明细交易清单；2.原告张桂林于2013年6月9日出具的承诺书；3.2013年10月23日，ＸＸ森向陈梅转账420000元的转账凭条；4.被告ＸＸ森与黄朝燕的《离婚证》；5.张基富与陈梅的结婚登记申请书、人员基本信息表、亲属关系证明；6.南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第1409号撤诉《民事裁定书》。被告黄朝燕提交的证据材料：1.被告黄朝燕的医疗收款收据及病历；2.房屋租赁合同。被告陈梅、张基富未提交证据材料。根据当事人申请，本院依照职权调取的证据：被告陈梅名下××93账号、原告张桂林名下××49账号自2012年12月至2014年12月31日的流水明细账目表；被告ＸＸ森、黄朝燕申请办理讼争房屋所使用的土地的南宁国用（2013）第××号《土地使用权证》的申请办理、提交材料、领取证书的有关材料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条，法释（2001）33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告陈梅、张基富有提出抗辩、举证、质证的权利。被告陈梅、张基富经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。当事人无异议的证据，本院予以采信。当事人有异议的证据，本院依法予以审核认定。关于原告向被告ＸＸ森支付的款项的总和：原告认为，其支付了定金50000元、购房款370000元，合计420000元；被告ＸＸ森认为，其收到原告支付的现金定金50000元、购房款两笔转账计320000元、收到陈梅转账的20000元，合计390000元；被告黄朝燕表示其未收到任何款项，不知情。本院认为，经审核当事人的证据，对于款项往来双方（原告张桂林和被告ＸＸ森）无争议的定金50000元、张桂林向ＸＸ森的两笔转账320000元，合计370000元，本院予以采信。2013年6月9日，原告张桂林通过其名下银行账户，向被告ＸＸ森名下的银行账户，转账150000元。同日，被告ＸＸ森向原告出具收条，记载：当日收到张桂林转账的150000元，截止当日，共计收到全部购房款项共计370000元。在该收条上，被告ＸＸ森用词为“购房款”，但与双方当事人约定定金充抵购房款的约定不悖；且用词为“截止当日”、“全部”，意即在当日，被告ＸＸ森收到原告张桂林支付的款项总额为370000元。且在当日，原告张桂林也向被告ＸＸ森出具了承诺书，记载尚欠ＸＸ森余款50000元，与双方约定的购房款总额420000元相比较，亦可推论得出原告张桂林在截止当日已经支付的全部款项为370000元。被告ＸＸ森出具的370000元的收条与原告出具的尚欠50000元的承诺书，二者有先后顺序的逻辑关系，能相互印证，本院予以认定：截止2013年6月9日，原告张桂林向被告ＸＸ森支付的全部款项合计370000元，已经包含了定金50000元的事实。原告张桂林对此日期之后，是否还有向被告ＸＸ森支付过购房款的事实，承担举证责任；原告张桂林举证不能的，将承担举证不能的不利后果。证据显示：2013年7月5日，有从陈梅名下的银行账户向ＸＸ森名下的银行账户转账20000元的事实，被告ＸＸ森认为属于陈梅代张桂林支付本案讼争房屋购房款的性质，原告张桂林予以否认，此系对原告张桂林不利的否认，对原告张桂林有约束力。2014年7月，ＸＸ森、黄朝燕向南宁市西乡塘区人民法院起诉陈梅和张桂林，以不当得利为请求权基础，要求陈梅返还420000元，并在该案起诉状中承认收到张桂林、陈梅交付的本案购房款420000元的事实。本院认为，ＸＸ森、黄朝燕在其他案起诉状自述的收款事实构成诉讼上的自认，但他们得提交证据予以推翻。ＸＸ森在本案中的举证足以推翻在其他案中陈述的收到购房款420000元的自认，该自认在本案中不再对被告ＸＸ森有约束力。经审理查明：被告ＸＸ森与被告黄朝燕于1989年×月×日登记结婚，于2014年×月×日登记离婚。坐落于南宁市江南路×号×栋×单元×号房系被告ＸＸ森于1996年向南宁市工商行政管理局购买的房改出售的成本价房，《房屋所有权证》号为邕房权证字第××号，房屋所有权人登记为被告ＸＸ森，房屋共有权人登记为被告黄朝燕，房屋建筑面积74.34平方米，《房屋所有权证》填发时间为2004年8月4日。2013年12月7日，原告向被告ＸＸ森支付50000元，被告ＸＸ森向原告出具《收条》，记载：收到张桂林交来的南宁市星光大道（注：原江南路）×号×栋×单元×号房的购房定金50000元。2012年12月12日，被告ＸＸ森作为卖方（甲方）、原告作为买方（乙方），双方签订一份《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买坐落于南宁市江南路×号×栋×单元×号房，房屋面积74.34平方米，房屋总售价420000元；乙方在2012年12月7日支付定金50000元，该定金冲抵房款；2012年12月12日，乙方支付170000元；甲方应在收到首付款当日，将房屋交给乙方；尾款200000元由买方办理银行按揭支付给卖方；卖方实收售房款420000元，过户及办理相关手续费用所产生的税费由买方负担；甲方违约的，应将定金退回原告，另支付等同定金数额的违约金，乙方违约的，甲方不退回定金；乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，由违约方按全部房款的0.5%向对方支付违约金；合同还约定了当事人的其他权利义务。被告ＸＸ森在卖方（甲方）落款处签署“ＸＸ森、黄朝燕”两个名字；原告在买方（乙方）落款处签名并按捺指印。2012年12月12日，原告张桂林通过银行向被告ＸＸ森转账170000元。同日，被告ＸＸ森将讼争房屋交给原告张桂林居住使用。2013年6月9日，原告张桂林通过银行向被告ＸＸ森转账150000元。2013年6月9日，被告ＸＸ森向原告出具收条，记载：“本人ＸＸ森（身份证号××）今收到张桂林（身份证号）购房款人民币壹拾伍万元正（￥150000.-）。截止2013年6月9日，本人ＸＸ森共计收到购房款人民币叁拾柒万元正（￥370000.-）。收款人ＸＸ森（签名并按捺指印）2013.6.9”的内容。2013年6月9日，原告张桂林向被告ＸＸ森出具承诺书一份，记载：“本人张桂林承诺在2013年7月8日之前把购买ＸＸ森的房产的余款人民币伍万元正（￥50000.-）支付给ＸＸ森。（无论该房产是否办理到张桂林名下与否，张桂林都把尾款人民币伍万元（￥50000.-）支付给ＸＸ森）。此据。购房人张桂林（签名并按捺指印）2013.6.9”的内容。没有证据证明在此日期后，原告张桂林还有向被告ＸＸ森付款的事实。2013年7月5日，被告陈梅通过银行向被告ＸＸ森转账20000元。2013年10月23日，被告ＸＸ森通过银行向被告陈梅转账420000元。2014年1月被告ＸＸ森出具收条，记载收到原告张桂林的水电费3000元。2014年7月31日，被告黄朝燕伙同他人，将原告张桂林及其家人从讼争房屋内赶出，并将原告张桂林的家具、电器、杂物等搬出讼争房屋。原告的变更诉讼请求的起诉状，于2015年5月19日到达被告ＸＸ森，于2015年5月20日到达被告黄朝燕。另查明：被告陈梅与被告张基富于1997年×月×日登记结婚；被告张基富与原告张桂林之父张基云系同胞兄弟关系，被告张基富与原告张桂林系叔侄关系。再查明：2014年7月，ＸＸ森、黄朝燕向南宁市西乡塘区人民法院起诉陈梅和张桂林，以不当得利为请求权基础，要求陈梅返还420000元，并在起诉状中承认收到张桂林交付的本案购房款420000元的事实，南宁市西乡塘区人民法院立案受理为（2014）西民一初字第1409号案。ＸＸ森、黄朝燕于2014年11月17日申请撤诉，南宁市西乡塘区人民法院作出（2014）西民一初字第1409号《民事裁定书》，裁定准许ＸＸ森、黄朝燕撤诉。本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与被告ＸＸ森均有缔约能力，双方于2012年12月12日签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，由法释（2012）8号最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，明文解释。根据此司法解释条文，原告与被告ＸＸ森签订的《存量房买卖合同》，不为无效。在原告与被告签订《存量房买卖合同》时，直至本案诉讼期间，被告ＸＸ森并不是讼争房屋唯一的所有权人，讼争房屋还有一位共有权人即被告黄朝燕，被告ＸＸ森并没有单独处分讼争房屋的权利。本案诉讼中，并无证据证明讼争房屋的共有人被告黄朝燕对被告ＸＸ森处分讼争房屋的行为进行追认的，导致讼争房屋所有权不能转移到原告（买受人）名下，原告在本案中所提出的要求解除合同并主张损害赔偿的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，由《中华人民共和国合同法》第九十六条，明文规定。原告变更诉讼请求的起诉状中，已经包含了“解除合同，由被告赔偿损失”的意思，变更后的起诉状于2015年5月19日到达被告ＸＸ森，于2015年5月20日到达被告黄朝燕；该通知送达到被告后，被告未提出合同解除异议之诉；且经本院审查，原告通知被告解除合同的行为合法，故本院确认：本案原告与被告ＸＸ森签订的《存量房买卖合同》，于2015年5月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。本院确认原告所提出的解除《存量房买卖合同》的行为合法有效的，原告、被告ＸＸ森应当根据合同取得财产向对方返还。原告所提出的由被告ＸＸ森返还购房款370000元（含定金50000元）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；逾此部分，原告主张的购房款，并无事实依据，本院不予支持。原告应将讼争房屋返还给被告ＸＸ森、黄朝燕，但根据查明事实，被告黄朝燕在2014年7月31日已经自行取回讼争房屋，故原告无须再履行返还讼争房屋的义务。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，由《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，明文规定。被告ＸＸ森收取定金后，不履行约定的债务的，应当向原告双倍返还定金。原告关于由被告ＸＸ森双倍返还定金诉讼请求，合法有据，本予以支持。鉴于上文已经判决被告ＸＸ森向原告返还包含定金的购房款370000元的，被告ＸＸ森须向原告赔偿单倍的定金50000元。被告ＸＸ森向原告赔偿定金后，足以弥补原告的损失，原告再主张购房款及定金的利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案被告陈梅与原告张桂林，虽然有婶婶和侄子的亲属关系，但被告ＸＸ森并无证据证明原告授权被告陈梅支付房款、收取房屋“退款”，原告也明确否认其对被告陈梅有任何授权。本案原告与被告ＸＸ森签订的《存量房买卖合同》清楚列明买卖合同的买受人是原告张桂林，其上没有被告陈梅的任何信息；原告交付定金50000元，被告ＸＸ森出具的《定金协议》注明是收到张桂林支付的定金；原告向被告ＸＸ森转账购房款两笔合计320000，均是通过原告本人名下的账户进行，被告ＸＸ森出具收条，也明确记载收到张桂林的购房款。本案交易保留的证据中，与被告ＸＸ森交易的相对方，均为原告张桂林，无一与被告陈梅有关。即使被告ＸＸ森意欲“与原告张桂林解除买卖合同、返还购房款”，其通过之前的交易路径，直接向原告张桂林名下的银行账户转账，也毫无困难。被告ＸＸ森自述“2013年10月23日转款给陈梅420000元”系“解除合同、退回房款”的行为，既然已经解除合同，被告ＸＸ森在其后的2014年1月2日，还收取原告的水电费3000元，被告对此又无合理解释。综上分析，2013年10月23日，被告ＸＸ森通过其名下的银行账户，向被告陈梅名下的银行账户转账420000元的行为，虽然在数额上与本案买卖合同的当事人约定的房款数额一致，但转账行为的性质，欠缺当事人的意思表示，被告ＸＸ森关于此行为系“解除合同、返还购房款”的性质的主张，未能使合议庭形成牢固心证，亦不能证明与本案房屋买卖合同有关联性，本院对被告ＸＸ森的此主张，不予采信；对于被告ＸＸ森进而要求将此款与原告张桂林拥有的债权进行抵扣的主张，本院亦不予采纳。被告ＸＸ森与被告陈梅之间的转账行为，属于另一法律关系，被告ＸＸ森可以另行向被告陈梅主张权利。在被告ＸＸ森与原告张桂林之间房屋买卖合同关系履行过程中，被告黄朝燕与被告ＸＸ森仍是夫妻关系，但没有证据证明被告黄朝燕同意此笔房屋交易；对于买卖合同是否成立、标的物是否能交付，被告黄朝燕没有过错，其在本案中不负任何义务。原告关于由被告黄朝燕对被告ＸＸ森所负义务承担连带责任的诉讼请求，与法律规定不合，本院不予支持。本案因当事人各执己见而调解不成。本判决之基础已明确，当事人其余主张、抗辩及所提证据，经审酌后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述。特予叙明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ森向张桂林返还购房款（含定金）人民币370000元；二、被告ＸＸ森向原告张桂林赔偿定金人民币50000元；三、驳回原告张桂林其他诉讼请求。案件受理费8300元，由被告ＸＸ森负担7400元，由原告张桂林负担900元。财产保全申请费2620元，由被告ＸＸ森负担。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费8300元，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长李立勋人民陪审员覃新凤人民陪审员麦志文二〇一五年六月二十四日书记员黄友双附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。法释（2012）8号《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。