广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1356号
上诉人（原审原告）：万李珍，住广东省江门市蓬江区。
上诉人（原审原告）：李文军，住址。
被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司。住所地：广东省江门市。
法定代表人：胡锦雄。
委托代理人：何悦筑、彭康，分别系广东颖诚律师事务所律师、实习律师。
上诉人万李珍、李文军因与被上诉人江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司（以下简称“永灏公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年11月19日，万李珍、李文军向原审法院提起诉讼，请求判令永灏公司：1、支付逾期交房违约金（以已付房款为基数，按每日的万分之五，从2015年9月1日计至2015年12月14日）。2、承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：双方当事人于2014年5月21日签订《商品房买卖合同》（2014-006364），按合同约定，万李珍、李文军购买的房屋属于含室内装修，具体标准见《合同补充协议》第九条。同时，双方约定于2015年6月30日前交付，但到期后永灏公司却无法交付。为此，双方进行协商，并签订《关于房屋交付补充协议书》，再次约定永灏公司应于2015年8月31日前向万李珍、李文军交付房屋。万李珍、李文军于补充协议约定时间要求永灏公司交楼，但在查验房屋时发现房屋仍然未完工且存在众多与装修约定不符合的情况，多次要求永灏公司妥善解决处理并将符合条件的房屋移交给万李珍、李文军，但永灏公司都不理会，直至起诉，万李珍、李文军所购房屋仍无法满足合同约定的交付条件。另外，根据《补充协议》第五条的约定，永灏公司逾期交付房屋，应向万李珍、李文军按已付房款按日的万分之五支付违约金，
永灏公司辩称：永灏公司在签订商品房买卖合同后在达到交付标准之后向万李珍、李文军发出交楼通知书，第一次交付通知书的时间是2015年8月30日，万李珍、李文军已经在2015年8月31日收到该通知书，另外，鉴于万李珍、李文军没有按照合同约定进行收楼，永灏公司在2015年11月20日再次向万李珍、李文军发出收楼通知书，催促万李珍、李文军及时收楼，但万李珍、李文军于2015年12月15日才收楼，该延迟期间并非永灏公司原因所致，按照合同附件补充协议第4条第2款的约定，只要商品房具备合同及补充协议约定的条件，乙方不得以房屋存在质量问题拒绝收楼，由此造成的后果甲方无须承担责任。另外按照该条款的约定，乙方提出质量问题的，甲方只要按照质量保修书的规定承担保修责任就可以了，因此，万李珍、李文军要求以该房屋存在质量问题为由拒绝收楼，没有任何的依据，永灏公司也无须因此承担违约责任。另外，关于房屋风险责任的转移，按照合同附件补充协议第5条的约定，永灏公司已经在万李珍、李文军没有按时收楼的情况下，向万李珍、李文军发出催告书，催促万李珍、李文军收楼，按照该约定，该房屋的风险责任已经自买卖合同和补充协议约定的交房之日起由甲方转移给乙方。因此，万李珍、李文军拒绝收楼造成的相关后果应当自行承担，与永灏公司无关。永灏公司也已经在2015年8月28日取得了竣工验收备案表，符合法律的规定及合同约定的交付条件。再次，根据双方签署的关于房屋交付的补充协议书，双方关于房屋交付的问题实际上达成了一个补充协议，已经就房屋交付问题予以解决，按照该协议第3条的约定，在该补充协议书签署的时候，早已经具备了这个合同的交付条件，只不过当时在签署时，永灏公司还没有取得竣工验收备案表而已，因此，双方达成一致意见，约定如果在2015年8月31日之前取得备案表的话，按照协议书的约定，永灏公司取得备案表后不需要承担逾期交楼的责任，实际上永灏公司已经按照补充协议书的约定按时取得竣工验收备案表，双方关于房屋交付的事宜已经得到了处理，永灏公司已经按照该协议书的约定代替万李珍、李文军向物业管理公司支付了30个月的物业管理费，双方关于房屋交付的补充协议书已经实际履行完毕，万李珍、李文军再次提出相关的违约金主张没有任何的依据，请求驳回万李珍、李文军的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：万李珍、李文军与永灏公司于2014年5月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-006364），主要约定：出卖人：永灏公司，买受人：万李珍、李文军，万李珍、李文军向永灏公司购买坐落于江门市蓬江区益丞国际广场3幢1701室房屋，建筑面积共140.89㎡，该商品房属预售，按套出售，总金额为人民币1191561元（壹佰壹拾玖万壹仟伍佰陆拾壹元）。万李珍、李文军以其他方式付款：应于2014年5月21日付房款人民币721561元，剩余房款人民币470000元应于2014年6月20日前，通过申请办理银行按揭方式支付。永灏公司应当在2015年6月30日前将具备项目工程竣工验收合格并办理备案以及符合本合同约定的商品房交付给万李珍、李文军。永灏公司逾期交房违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，逾期交房按合同补充协议。永灏公司对装饰、设备标准承诺的违约责任：达不到约定标准的，万李珍、李文军有权要求永灏公司按约定标准修复，直至达到本合同约定之交付标准。永灏公司自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。永灏公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由永灏公司提供的资料报产权登记机关备案……合同附后的《附件四：装饰、设备标准》载明：1、外墙…其它：本单元为带装修销售，上述未注明内容详见合同补充协议第九条……合同附后的《附件五：补充协议》载明：永灏公司如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，万李珍、李文军同意不退房的，自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，永灏公司按日向万李珍、李文军支付已交付房款万分之五的违约金，但永灏公司承担违约金以该商品房总价款的10%为限。关于装饰、设备标准的约定：内墙……家居、智能化……
万李珍、李文军与永灏公司之后签订《关于房屋交付的补充协议书》，载明：双方于2014年5月21日签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付的期限为2015年6月30日，为便于合同的履行，双方就房屋的交付事宜签订补充协议如下：一、永灏公司承诺于2015年8月31日前将符合合同约定的房屋交付万李珍、李文军；二、补偿：由永灏公司代万李珍、李文军向物业管理公司支付自2015年8月31日起合计30个月的物业管理费；三、若永灏公司按本协议第一条的约定按时完成了装修向万李珍、李文军移交房屋，则双方就交楼事宜互不追究责任。若永灏公司在2015年8月31日前无法向万李珍、李文军交楼，则万李珍、李文军可以按照合同约定的标准继续追究永灏公司自2015年8月31日起至实际取得《竣工验收备案表》期间的逾期交楼责任……
永灏公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：建设单位：永灏公司，备案日期：2015年8月28日，工程名称：白石地段4号地块3#、4#楼住宅，竣工验收日期：2015年8月28日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位意见：本检验符合要求，住建局加盖“同意备案”章，2015年8月28日……
永灏公司提供的《房屋交付通知书》载明：万李珍、李文军业主：永灏公司已于2015年8月28日取得《竣工验收备案表》，再次通知万李珍、李文军于2015年8月31日前到永灏公司办理交楼手续……永灏公司提供的《催收楼通知书》载明：万李珍、李文军业主：现再次通知万李珍、李文军尽快办理交楼手续，否则，由此造成的责任由万李珍、李文军自行承担……万李珍、李文军提供的《邮件全程跟踪查询》显示上述两份通知书分别于2015年8月31日、2015年11月23日妥投。
另查明，在庭审中，万李珍、李文军陈述永灏公司出售的上述房屋至2015年12月15日才符合房屋交付以及装修的标准，万李珍、李文军于当日接收该房屋，在上述日期之前，万李珍、李文军曾去过上述房屋准备收楼，发现该房屋的客房没有预留分体空调位（没有安装线孔以及插座），同时看到大厅墙面有电线裸露出来，没有安装面板，有安全隐患，客厅和小房间墙面有裂缝等。永灏公司陈述其出售的上述房屋在2015年8月之前已达到交楼的条件，只是当时未取得《竣工验收备案表》，因该房屋属于包装修房屋，在装修过程中存在一些瑕疵很正常，永灏公司也愿意对存在的瑕疵承担保修责任，上述房屋不存在任何严重质量或结构性等问题影响万李珍、李文军对房屋的居住使用。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，万李珍、李文军与永灏公司均确认其双方之间签订的《商品房买卖合同》、《关于房屋交付的补充协议书》的真实性，该合同、补充协议是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房买卖合同》、《关于房屋交付的补充协议书》依法具有法律效力，双方均应依约定履行各自的义务。
关于永灏公司在本案是否构成违约的问题。从万李珍、李文军陈述上述1701室房屋至2015年12月15日前的现状情况以及其提供的房屋现状照片可以显示，虽该房屋当时存在一定装修的瑕疵，但未能显示该房屋存在严重质量问题或根本无法居住使用的情况，故万李珍、李文军所陈述的上述瑕疵情况即使存在，也应属于合同中约定的瑕疵担保责任范畴，而不是逾期交房责任。因凡属于在收楼时发现的一般质量问题，如开发商交付的房产不存在主体结构质量问题或其他严重影响居住使用的质量问题，购房人不能将该问题作为拒绝收楼的正当理由。若万李珍、李文军在收楼时认为其所购的房屋存在装修的瑕疵，应待收楼后再另行主张瑕疵担保责任。因此，依据《商品房买卖合同》以及《关于房屋交付的补充协议书》的约定，永灏公司针对上述1701室房屋于2015年8月28日取得《竣工验收备案表》，此时永灏公司交付的房屋已符合上述合同或补充协议约定的基本条件，故万李珍、李文军认为永灏公司交付的房屋未符合合同约定的条件而拒绝收楼并主张逾期交房违约金的请求缺乏依据，原审法院不予支持。对于永灏公司是否已向万李珍、李文军补偿物业管理费的问题，因万李珍、李文军在本案不提出主张，故在本案不予调整，万李珍、李文军可待查明实际情况后再另行主张。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年3月21日作出（2015）江蓬法民一初字第427号民事判决：
驳回万李珍、李文军的诉讼请求。
本案受理费947元，由万李珍、李文军全部负担。
当事人二审的意见
万李珍、李文军不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：1、撤销原审判决，改判支持万李珍、李文军的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由永灏公司负担。主要事实和理由是：一、原审法院审查事实不全面，遗漏了合同约定的重要事实。1、双方签订的买卖合同中应当包含了两大重要的合同义务：第一，永灏公司提供经竣工验收合格的房屋。第二，永灏公司提供符合双方补充协议约定装饰装修标准的房屋装修。原审法院只审查了第一个义务而忽略了第二个义务。2、原审法院未能查明双方合同附件5补充协议第3条第（4）项约定：该商品房满足本合同及补充协议约定的交房条件即视为该商品房符合交付条件。补充协议第9条对装饰、设备标准约定了15条内容。原审法院未能将上述事实与查明的合同第13条关于装饰、设备标准承诺的违约责任和房屋仍然存在没有预留分体空调位（没有安装线孔以及插座），墙面有电线裸露、有裂缝，没有安装面板等问题进行充分结合认定。二、原审法院认定错误。根据原审法院查明事实认定装修即使存在问题，也是属于瑕疵，不影响房屋交付的问题，应当在收房之后另行主张。这种认定有误：1、违反法律规定。根据中华人民共和国建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》1.1.2的规定，商品住宅装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。这便要求带装修房屋交付条件应当所有功能空间均已完成。但是，原审法院查明事实显然显示永灏公司提供的房屋是不符合这一规定的，万李珍、李文军完全可以拒绝接收房屋，并据此主张逾期交付责任。2、违反了双方真实意思表示的合同约定。根据以上陈述遗漏事实，并结合合同第13条约定可以看出，永灏公司的交付条件并不仅以竣工验收报告为条件，而必须符合双方约定的装饰、装修标准条件。由于永灏公司并未按照合同约定完成装修，因此，万李珍、李文军可以要求永灏公司依合同约定达到交付标准，解决装修问题之后才接收房屋。在修复完成之前，可以拒绝收楼，并要求永灏公司承担逾期交楼违约责任。3、违反生活思维逻辑。作为买受人买受任何产品均要求商品合格并不存在瑕疵，不能以没有完全隐患和不影响使用为由要求万李珍、李文军接收有瑕疵产品。综上，原审判决查明事实存在遗漏，判决错误，请求改判。
永灏公司答辩称：双方合同实际已经履行完毕。永灏公司此前已依约发出收楼通知，在2015年11月又再发出催促收楼通知，但万李珍、李文军于2015年12月15日才实际办理收楼手续，这是万李珍、李文军自行拖延的结果，并非永灏公司迟延交付。按照合同约定，原定交楼时间是2015年6月30日，但双方在当月已经签订补充协议，而永灏公司亦已按照协议履行完毕。因此，永灏公司交付的房屋符合原合同及补充协议的约定，也符合法律规定，不应承担逾期交房的责任。由于涉案房屋属带装修出售，因此，在实际施工中即使存在轻微瑕疵也并非严重影响房屋质量或结构性安全的问题。万李珍、李文军不能以装修瑕疵为由拒不收楼且要求永灏公司承担逾期交付的责任。由于各人对装修感官认识并不一致，所以装修不可能完全满足每一个人的标准，而只能按照合同约定交付。万李珍、李文军所主张的问题，原审法院已经查明，属于假设存在的瑕疵问题而不是严重质量或结构问题。因此，原审判决正确，请求维持。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。对于万李珍、李文军以装饰、设备不符合合同约定标准为由主张永灏公司支付逾期交楼违约金的问题，本院具体分析如下：
首先，根据涉案《商品房买卖合同》第八条关于涉案房屋交付条件以及第十三条关于涉案房屋装饰、设备标准违约责任等有关规定，双方本次交易的标的物确实是附带装修的商品房，因此，万李珍、李文军主张永灏公司在交付房屋之时一并交付装饰、设备内容合情合理，本院予以采纳。但是，在本案已有证据显示永灏公司完成涉案房屋竣工验收备案手续且已履行通知收楼义务的情况下，万李珍、李文军仍因认为涉案房屋尚未符合交付使用条件而拒绝收楼，则应依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定围绕拒绝收楼之正当事由进行充分举证，否则将须承担相应的不利后果。
其次，以前述为前提审查万李珍、李文军的原审举证，其中与房屋装饰、设备质量问题有关的证据只有落款日期分别为2015年9月4日、10月11日的《房屋验收记录表》以及照片。但是结合万李珍、李文军的诉讼陈述和前述《房屋验收记录表》的内容，本院只能推知万李珍、李文军在2015年9月4日验收时发现涉案房屋存在装饰、设备质量瑕疵，而不能认定涉案房屋存在主体结构质量不合格或者与该情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题。鉴于质量瑕疵不足以成为对抗收楼的正当理由，万李珍、李文军关于有权拒绝收楼的主张至此缺乏事实基础，本院不予采纳。
再次，根据双方《关于房屋交付的补充协议书》第二条关于“由永灏公司代万李珍、李文军向物业管理公司支付自2015年8月31日起合计30个月的物业管理费”和第三条第二款关于“若永灏公司在2015年8月31日前无法向万李珍、李文军交楼，则万李珍、李文军可以按照合同约定的标准继续追究永灏公司自2015年8月31日起至实际取得《竣工验收备案表》期间的逾期交楼责任”的约定内容来看，双方当事人对于延期至2015年8月31日涉案交付房屋的问题已经达成补偿协议，双方均应遵照执行；即使永灏公司在前述日期之后仍然不能完全履行装饰装修的合同义务，逾期交楼的责任范围也应以实际获得《竣工验收备案表》为限。因此，万李珍、李文军在本案所提的违约金主张已经超过补充协议的约定范围，应当不予支持。
至于因为质量瑕疵而产生的返工、修复及赔偿损失等问题，万李珍、李文军可以另寻法律途径解决，本案对此不作处理。
据此，万李珍、李文军上诉请求永灏公司支付逾期交楼违约金理据不足，本院依法予以驳回；原审判决认定事实基本属实，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费947元，由万李珍、李文军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 刘现流