广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第21号
上诉人（原审原告）：广深铁路股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：李文新，董事长。
委托代理人：戴毅，广东君信律师事务所律师。
委托代理人：毛国栋，广东君信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯浣流，男，住所地：深圳市罗湖区。
委托代理人：李蓓，广东诚博律师事务所律师。
上诉人广深铁路股份有限公司（以下简称广深铁路公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法平民初字第33号号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月4日，广深铁路公司老年人体育协会与冯浣流签订一份《广深铁路颐寿园部分山地租赁协议书》，约定将广深铁路颐寿园位于铁路平湖南站东侧部分山地租赁给冯浣流经营，经营期限为2011年1月1日至2016年12月31日，租赁地为颐寿园半山部分至山顶约18亩土地，经营内容为农家餐厅、休闲等活动，并约定冯浣流负责清理现有菜农、管理建设好租用地、保证环境整洁卫生、修整通完山顶道路、保证鱼塘周边环境良好等内容。2011年12月28日，广深铁路老年活动中心与冯浣流签订一份《广深铁路平湖南钓鱼场部分山地租赁协议书》，约定将广深铁路平湖南钓鱼场位于铁路平湖南站东侧部分租赁给冯浣流。协议期限为2012年1月1日至2012年12月31日，租赁地为钓鱼场半山部分至山顶约18亩土地，经营内容为农家餐厅、休闲等活动，并约定冯浣流负责清理现有菜农、管理建设好租用地、保证环境整洁卫生、修整通完山顶道路、保证鱼塘周边环境良好等内容。老人体协、老年中心与冯浣流签订上述协议后，相关土地即交付给冯浣流进行修整并经营。冯浣流于2010年11月4日向广深铁路公司交纳租地押金5000元，于2011年3月2日向广深铁路公司交纳地租10000元。
另查，老人体协、老年中心是广深铁路公司的内部组织，并未依法进行设立，但实际控制和管理广深铁路公司所有的深房第字第60000xxx27号土地。该土地的《房地产证》中载明该地块“不得买卖。抵押、出租须按有关规定办理”，用途为铁路，无土地出让金的记载，土地来源为根据深规土龙字（2001）323号文《关于调整广州铁路（集团）公司用的批复》设立，经查证该批复的内容，得知该土地为深圳市规划国土局龙岗分局在2001年8月10日批准，从广州铁路（集团）公司的作为平湖南编组站的建设用地调整给广深铁路股份有限公司使用，故土地的性质应属划拨用地，广深铁路公司、冯浣流双方在一审庭审时确认该两份租赁协议未得到土地管理部门和房产管理部门批准。《广深铁路颐寿园部分山地租赁协议书》、《广深铁路平湖南钓鱼场部分山地租赁协议书》两协议的用地范围在深房第字第60000xxx27号土地内，经测绘后与实际红线相比略有超出。原审法院依法委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司对涉案地块上双方争议的构筑附属物及土方工程单项资产进行评估，该评估公司出具深世鹏评字第sz201408110026号《资产评估报告书》及《补充评估》对相关价值进行了价值评估，评估值为1310749元。广深铁路公司、冯浣流双方对该《资产评估报告书》及《补充评估》评定的价值没有异议，但双方对该评估内容的是谁出资修建的有异议，均主张是自己投资修建。《资产评估报告书》及《补充评估》根据测绘报告绘制第项目编号，评定了b1-b5、c1-42项目价值及现场挖土、场外取土、场地平整的价值，其中b4、c1、c6、c12、c13、c15、c16、c42不在广深铁路公司的涉案土地红线范围内，b1、b2、c1、c2、c3、c4、c5、c6、c7、c8、c9属于涉案土地山顶地块范围，b3-b5、c10-c41属于涉案土地鱼塘地块范围，c42为通往该两块地块的总道路。广深铁路公司提交的证据中未显示其对涉案地块山地部分进行过修整，冯浣流承租了该地块后在山顶部分建设了临时建筑、办公室等建筑，但因违反规定已被拆除，该部分并未评估。
广深铁路公司诉讼请求：一、确认广深铁路公司老年人体育协会与冯浣流于2010年11月4日签订的《广深铁路颐寿园部分山地租赁协议书》无效；二、确认广深铁路老年活动中心与冯浣流2011年11月28日签订的《广深铁路平湖南钓鱼场部分山地租赁协议书》无效；三、冯浣流将所占用的上述土地返还给广深铁路公司；四、冯浣流承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：合法的民事法律关系依法受法律保护，本案争论的焦点有：一、广深铁路公司的内部组织老人体协、老年中心与冯浣流签订《广深铁路颐寿园部分山地租赁协议书》、《广深铁路平湖南钓鱼场部分山地租赁协议书》的效力问题。广深铁路公司认为老人体协、老年中心为其内部组织，未经依法设立，无民事主体资格，无权与冯浣流签订租赁协议，且出租的地块性质为铁路划拨用地，未经许可不能对外出租。冯浣流认为广深铁路公司的老人体协、老年中心系广深铁路公司成立的社团，双方签订的协议应当是有效的。原审法院认为，老人体协、老年中心虽未依法登记成立，但其为广深铁路公司内部成立的组织，以自己的名义控制管理广深铁路公司的涉案土地，其行为构成表见代理，故其与冯浣流签订上述两租赁协议可视为代广深铁路公司签订，其收取冯浣流押金、租金的行为视为代广深铁路公司收取。因该涉案土地为划拨用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、四十五条的规定，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，故双方签订的《广深铁路颐寿园部分山地租赁协议书》、《广深铁路平湖南钓鱼场部分山地租赁协议书》应当认定为无效合同。二、关于合同被认定无效后的责任分担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故广深铁路公司向冯浣流收取的押金5000元应当返还给冯浣流，因冯浣流已经实际占有使用了该涉案土地，故广深铁路公司收取的租金10000元无需返还冯浣流。广深铁路公司在明知划拨土地未经有关部门同意不得出租的情况下将涉案土地出租给冯浣流作农家餐厅、休闲等经营使用，致使合同被认定无效，应承担缔约过失责任，协议约定由冯浣流管理建设好租用地、修整通往山顶的道路，广深铁路公司依法需赔偿冯浣流修整地块、建设施工的损失。广深铁路公司对评定的修整地块、建设施工等价值1310749元提出异议：一、认为评估报告中的b4、c1、c6、c12、c13、c15、c16、c42并不在广深铁路公司的涉案土地红线范围内，与本案无关；二、红线内的资产为广深铁路公司投资修建，并提供部分证据予以证明。由于涉案地块地处荒凉，周围无其他建筑建设连接，广深铁路公司自己也存在超出红线范围进行施工的情形，故评估报告中的b4、c1、c6、c12、c13、c15、c16、c42为通往涉案地块的必经山路或与该地块连为一体的施工项目，虽超出涉案地块的红线范围，但应当纳入为本案修整地块、建设施工的价值范围内。关于广深铁路公司、冯浣流具体的投资施工的内容，双方确认在双方发生争议后鱼塘部分归还给广深铁路公司管理，广深铁路公司对鱼塘部分重新进行了修缮和改造。但山顶部分一直是冯浣流在管理。结合广深铁路公司提供的施工证据，原审法院认定涉案土地的山顶部分为冯浣流投资修建，即评估报告中的b1、b2、c1、c2、c3、c4、c5、c6、c7、c8、c9部分为（价值431018元）。根据广深铁路公司提交了部分施工合同等证据，可以甄别出具体由其施工的部分为c31路灯、c39大门、c40围墙、c41铁丝网（价值12648元）。其余部分为可能重复施工和修缮的部分（价值520306）及现场挖土、场外取土、场地平整部分（价值346777元）共计867083元，由于无法甄别双方的具体投资份额，原审法院根据双方提交的证据、双方当事人的陈述及双方占用涉案地块的时间，酌定广深铁路公司投资占80%（价值693666元），冯浣流投资占20%（价值173417元）。故广深铁路公司应当赔偿冯浣流修整地块、建设施工的损失共计604435元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、四十五条的规定，判决：一、确认广深铁路股份有限公司与冯浣流于2010年11月4日签订的《广深铁路颐寿园部分山地租赁协议书》为无效合同；二、确认广深铁路股份有限公司与冯浣流于2011年11月28日签订的《广深铁路平湖南钓鱼场部分山地租赁协议书》为无效合同；三、广深铁路有限公司应于判决生效之日起五日内返还冯浣流押金5000元；四、广深铁路有限公司应于判决生效之日起五日内赔偿冯浣流修整地块、建设施工的损失共计604435元；五、冯浣流应于本判决生效之日起五日将深房地字第××号土地其占用的部分返还给广深铁路有限公司。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16597元，由广深铁路公司承担7652.9元，冯浣流承担8944.1元，其中广深铁路公司预缴50元，广深铁路公司余款7602.9元、冯浣流8944.1元应于判决生效后3日内向原审法院交纳。本案评估费10000元，测绘费107144元，合计133741元，此款冯浣流已预缴，由广深铁路公司承担54019元、冯浣流承担63125元。
广深铁路公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第三、四项；二、判令冯浣流承担本案诉讼费用、评估费、测绘费。事实和理由：一、一审判决遗漏认定冯浣流对本案合同无效存在的过错责任，冯浣流依法应对本案合同无效承担相应的过错责任。（一）本案合同无效是因为冯浣流过错造成。1、广深铁路公司老年人体育协会（以下简称“老年体协”）、广深铁路老年活动中心（以下简称“老年中心”）是一个群众性体育组织，不是广深铁路公司内部的职能部门，没有办理过任何注册登记手续，不是社团法人组织。2、冯浣流原作为铁路系统职工和从商人员，具有正常的判断能力，应当知道老年体协、老年中心并无对外签订合同的主体资格，且不是涉案土地的合法产权人，并无权处分涉案土地，其仍与老年体协、老年中心签订涉案土地租赁协议，以显失公允的价格承租涉案土地，主观上存在明显故意。3、广深铁路公司直至相关行政主管部门向广深铁路公司反映涉案土地被违章修建了构筑物用于生产脚手架才知道涉案土地被冯浣流使用，并且立即要求冯浣流返还涉案土地，此前对涉案土地被老年体协、老年中心擅自出租给冯浣流并不知情，无任何过错。一审判决认为广深铁路公司在明知划拨土地未经有关部门同意不得出租的情况下将涉案土地出租给冯浣流使用，致使合同无效，没有任何证据，且与事实不符。（二）冯浣流应对本案合同无效承担相应过错责任。根据《合同法》第五十八条、第五十九条等相关规定，冯浣流对合同无效具有明显的过错，甚至是故意与老年体协、老年中心串通损害广深铁路公司利益，冯浣流依法应当自行承担其因合同无效所产生的全部损害后果。一审判决遗漏认定冯浣流对本案合同无效所存在的过错，并判令广深铁路公司承担全部责任，没有事实依据，并与法律规定不符。二、一审判决将涉案土地红线范围以外的建筑纳入本案审理范围，并认定冯浣流对涉案土地除山顶部分以外的其他部分（扣除评估报告中的c31路灯、c39大门、c40围墙、c41铁丝网）的投资占20%，没有事实依据。（一）一审判决将涉案土地红线范围以外的建筑纳入本案审理范围，没有事实依据。1、广深铁路公司从未以任何方式将涉案土地红线以外的部分出租给冯浣流使用，冯浣流亦无证据证明广深铁路公司同意其使用涉案土地红线以外的任何部分。2、评估报告中b4、c1、c6、c12、c13、c15、c16、c42不属于广深铁路公司的资产，也不在广深铁路公司本案主张收回的涉案土地的范围之内，与本案无关。4、冯浣流没有任何依据证明其投资修建了评估报告中位于涉案土地红线以外的b4、c1、c6、c12、c13、c15、c16、c42的建筑物，相关产权归属并不清晰。即便评估报告中b4、c1、c6、c12、c13、c15、c16、c42是冯浣流投资兴建，也是冯浣流违法侵占第三人土地修建的建筑物，一审判决判令相关损失由广深铁路公司承担，没有事实和法律依据。（二）根据广深铁路公司提供的证据，涉案地块上的大部分建筑物是由广深铁路公司投资修建，一审判决认为仅仅可以甄别评估报告中的c31路灯、c39大门、c40围墙、c41铁丝网属于广深铁路公司修建，与事实不符。广深铁路公司在本案一审过程中提供了广深铁路公司在涉案土地上投资修建相关建筑物、构筑物、附着物的相关设计、施工、竣工文件，足以证明涉案土地上修建的相关资产是广深铁路公司投资修建，其中能够与本案评估报告所列项目直接对应的资产就包括：1、建筑物b5对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的一期工程的简易房3；2、建筑物b9对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的一期工程的简易房6；3、建筑物c39对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的一期工程的简易房3；4、建筑物c40对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的一期工程的围墙；5、建筑物c41对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的一期工程的铁丝网；6、建筑物c19对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的二期工程的铺装地面（散步广场）；7、建筑物c23对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的二期工程的铺装地面（停车位）；8、建筑物c25对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的二期工程的水泥地面（园内道路）；9、建筑物c27对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的二期工程的台阶（枕木台阶）；10、建筑物c31对应的是在涉案土地修建的二期工程的路灯（园内路灯及配套线路）；11、建筑物b3对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的三期工程的简易棚；12、建筑物c18对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的三期工程的台阶（散步广场台阶）；13、建筑物c20对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的三期工程的铺装地面；14、建筑物c22对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的三期工程的加固坎；15、建筑物c23对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的三期工程的铺装地面；16、建筑物b4对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的四期工程的简易房2；17、建筑物c28对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的四期工程的水泥地面；18、建筑物c29对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的四期工程的维护；19、建筑物c30对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的四期工程的台阶；20、建筑物c36对应的是广深铁路公司在涉案土地修建的四期工程的水泥地面。（三）冯浣流没有任何依据证明其投资、修建了涉案土地上除山顶以外的其他建筑。冯浣流并没有任何证据证明其投资修建了涉案土地除山顶以外的任何地方；一审判决在没有证据的情况下，酌情认为冯浣流占20%投资没有事实依据。三、冯浣流使用涉案土地的山顶部分从事违法经营活动，一审判决仍认定广深铁路公司承担冯浣流该部分损失，没有法律依据。（一）冯浣流使用涉案土地的山顶从事违法经营活动所发生的损失不应由广深铁路公司承担。1、按照合同约定，冯浣流承租涉案土地是用于“农家餐厅、休闲等活动”，冯浣流对涉案土地的山顶部分进行平整是为了修建工厂，不符合合同约定，亦未经广深铁路公司同意。2、冯浣流对涉案土地的山顶进行平整是为了谋取不正当利益，违规搭建厂房进行生产，违反了相关房屋、规划、环保等法律法规的规定，其相关行为违法，且与合同约定不符，其相关损失是其本身的违法行为所造成，非但与合同的履行没有任何关系，还违反了法规规定，不应得到法院的支持。（二）涉案土地的山顶部分被冯浣流违法修建厂房，受到了破坏，依法应由冯浣流承担恢复原状的责任，而不应该是由广深铁路公司对冯浣流的违法损失作出赔偿。综上，一审判决部分认定错误，并无法律依据。广深铁路公司恳请二审法院查明事实，撤销一审判决第三、四项，维护广深铁路公司的合法权益。
冯浣流口头答辩如下：1、本案合同无效是因为广深铁路公司所属的土地权证为划拨，没有经过相关部门的许可导致，而冯浣流对此没有任何过错，在本案之前冯浣流只知道广深铁路公司对涉案土地是有产权证的，并不知道双方的租赁合同还要经过相关部门的许可。而作为所有权人，广深铁路公司明知其土地租赁应当经过相关部门的许可才能生效，而故意不向相关部门申请办理许可手续，因此，其应当承担缔约过失责任。2、评估报告中的b4、c1、c6、c12、c13、c15、c16、c42不属于广深铁路公司的资产，该几个节点的土地的修整和建筑物的建设的受益人是广深铁路公司，因此，冯浣流对该部分地方的投入应当由广深铁路公司承担。3、冯浣流对涉案土地的山顶部分及山腰部分的修整和建设是依据双方于2010年10月4日签订的土地租赁协议书第7、9条的约定，该协议约定通往山顶的道路是由冯浣流修整的，修整费用也由冯浣流负责，同时还要保证鱼塘周边的环境良好，以及解决道路供水、供电等基础建设问题。该事实说明了山顶及山腰部分的建设是由冯浣流出资修建。该土地上的建筑及已经修好的部分道路受益人是广深铁路公司，因此，其支付经合法评估的相关费用是应当的，符合法律规定。4、冯浣流在山顶部分临时搭建的建筑铁皮房已经被执法部门拆除，并且在评估报告上明确显示没有该部分的价格评估，评估报告上所列的全为山顶部分及山腰部分的基础建设、土地平整、道路维修，并不涉及违法建筑。广深铁路公司的上诉理由没有事实及法律依据，请求依法维持原判，驳回广深铁路公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，广深铁路公司确认涉案土地山顶部分的平整、建设是由冯浣流完成的。双方确认，两份合同中约定的土地面积均没有具体的红线图。
本院认为：本案为土地租赁合同关系。根据广深铁路公司的上诉请求和冯浣流的答辩意见，本案的争议焦点为：1、冯浣流对合同的无效是否存在过错；2、原审判决广深铁路公司承担的赔偿金额是否适当。
关于第一个争议焦点，本院认为，广深铁路公司作为涉案土地的所有人和管理者，将涉案土地交由其下属的老人体协、老年中心进行管理，老人体协、老年中心与冯浣流签订合同的行为构成表见代理，故其与冯浣流签订上述两租赁协议可视为代广深铁路公司签订，其收取冯浣流押金、租金的行为应视为代广深铁路公司收取。因该涉案土地为划拨用地，原审认定涉案合同无效正确，本院对此予以维持。由于广深铁路公司为涉案土地的所有人和管理者，其对外出租涉案土地，应当办理有关审批手续，该审批手续办理的义务人应为广深铁路公司，故冯浣流对于涉案合同没有办理有关审批手续没有过错。原审对此认定正确，本院予以维持。广深铁路公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于第二个争议焦点，本院认为，根据广深铁路公司在二审的确认，双方有争议的实际上是一审酌定的广深铁路公司赔偿冯浣流的部分，即可能重复施工和修缮的部分（价值520306）及现场挖土、场外取土、场地平整部分（价值346777元），对于山顶建设部分431018元广深铁路公司没有异议。对于有争议部分，本院认为，由于双方在合同中约定了冯浣流修整通往山顶道路、保证鱼塘周边环境良好等内容，加之冯浣流租用涉案土地用于开办农家餐厅、休闲等经营活动，必然会对涉案场地进行一定的投入和修整，在涉案场地被广深铁路公司收回并改造、冯浣流投入的情况已经无法查明的情况下，原审根据双方提交的证据、双方当事人的陈述及双方占用涉案地块的时间，酌定广深铁路公司赔偿有争议部分评估金额的20%并无不当。本院对此予以维持。需要指出的是，一审判决广深铁路公司赔偿的是冯浣流因合同无效而对涉案场地的基础设施投入费用，并非冯浣流的经营损失。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9894.35元，由广深铁路公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月二日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。