湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘31民终262号
上诉人（原审原告）彭顺国，男，1974年4月15日出生，土家族，湖南省龙山县人。
上诉人（原审被告）吴建红，女，1970年10月16日出生，汉族，湖南省安化县人。
两上诉人共同委托代理人彭斌，湖南喳哂呔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢家满，男，1988年8月7日出生，土家族,湖南省龙山县人。
委托代理人彭冬香，女，1966年11月24日出生，土家族，湖南省龙山县人。
委托代理人施林兵，湖南湘龙律师事务所律师。
原审第三人向云，女，1970年11月3日出生，土家族,湖南省龙山县人。
上诉人彭顺国、吴建红因与被上诉人谢家满、原审第三人向云确认合同无效纠纷一案，不服龙山县人民法院（2015）龙民初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。各方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，谢正林（又名谢南山）系原告谢家满父亲。2006年5月10日，谢正林代谢家满与龙山县新世纪实业有限责任公司签订了商品房买卖合同，为谢家满在龙山县时代购物广场购买了商品房一套，房号403，建筑面积132.40平方米，套内面积119.10平方米。2006年6月9日，该房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权人为谢家满，房产证号为龙房权证民私有字第000144**号。2007年后，原告及其母亲彭冬香均外出务工直至本案发生纠纷。2007年12月1日，案外人彭南义代本案原告谢家满与被告彭顺国签订了房屋买卖协议书，约定谢家满将自己的房屋卖给本案被告彭顺国，价格6万元。2008年2月28日，案外人彭南义又代本案原告谢家满与被告彭顺国签订了房地产买卖契约，约定谢家满将其所有的坐落在民安镇长沙路产权证号为00014469号的房屋（房号403）卖给本案被告彭顺国，价格6万元。上述两份协议所涉及的房屋为同一房屋，产权人为谢家满。上述两份协议谢家满的签名均为案外人彭南义代签。2008年2月26日，署名授权人“谢家满”的授权委托书系复印件，其内容为“本人座落在时代购物广场的住房转卖给彭顺国，特委托彭南义同志全权代表本人办理房产证转户手续（期限为一个月）。特此授权。授权人谢家满，日期2008年2月26日”。2008年2月29日，本案所争议房屋在房地产管理部门办理了过户登记手续，房屋所有权人登记为本案被告彭顺国，房屋坐落民安镇长沙路，丘（地）号00014469，现该房屋产权证号为龙房权证民安字第000183**号。2008年4月3日，彭顺国办理了该房屋的国有土地使用证，证号为龙国用（2008）第000189号。2015年6月2日，经湖南大学司法鉴定中心鉴定，2007年12月1日的房屋买卖协议书上“谢家满”签名笔迹上捺印的指印不是“谢家满”本人十指所留。2015年9月30日，经湘西州龙腾司法鉴定中心鉴定：1、送检的2008年2月26日《授权委托书》上的授权人签名处“谢家满”签名字迹与谢家满的亲笔样本字迹不是同一人所写。2、送检的2008年2月26日《授权委托书》上的授权人签名处“谢家满”签名字迹与2007年12月1日《房屋买卖协议书》和2008年2月28日《房地产买卖契约》上甲方签名处的“谢家满”签名字迹是同一人所写。3、送检的2007年12月1日《房屋买卖协议书》与2008年2月28日《房地产买卖契约》两份买卖合同书上的“谢家满”签名字迹与谢家满的亲笔样本字迹不是同一人所写。4、送检的2007年12月1日《房屋买卖协议书》上甲方签名处的“谢家满”签名上的捺印不是谢家满本人指印所留。另查明，谢家满的父亲谢正林于2009年12月4日在云南西双版纳因病去世。原告谢家满父亲谢正林在世时，在涉及本案争议房屋交易及过户行为中均没有原告谢家满父亲谢正林（谢南山）的签名或者捺印。案外人彭南义于2013年2月7日在龙山去世。销售不动产统一发票（代开）办证联上谢家满的身份证号为433130197106110225，非本案原告谢家满身份证号。原告谢家满支付湖南大学司法鉴定费2000元，支付湘西州龙腾司法鉴定中心司法鉴定费用12000元。车旅费640元。
原判认为，本案的争议焦点为：一、案外人彭南义的行为是否构成表见代理；二、2007年12月1日签订的房屋买卖协议书和2008年2月28日签订的房地产买卖契约是否合法、有效。关于焦点一，该院认为，表见代理的构成要件之一须相对人善意，即相对人在与行为人为民事法律行为时，并不知其无代理权，且无从得知。而本案2007年12月1日彭南义代谢家满与本案被告彭顺国签订房屋买卖协议书时，彭南义尚无任何授权委托书，彭顺国也与其签订了房屋买卖协议书，彭顺国亦不能提供当时其具有善意的相关证据，且签订的成交价格6万元亦明显低于市场价格，因此不能认定彭顺国在签订2007年12月1日的房屋买卖协议书时具有善意。而2008年2月26日署名授权人“谢家满”的授权委托书系复印件，且谢家满及其父母亲当时均在世，相对人彭顺国未慎重审核即与彭南义代谢家满签订了房地产买卖契约，且签订的成交价格6万元也明显低于市场价格，彭顺国也缺乏证明其当时具有善意的相关证据，因此也不能认定彭顺国在签订2008年2月28日的房地产买卖契约时具有善意。综上所述，彭南义的行为缺乏表见代理的构成要件之一须相对人善意，因此，彭南义的行为不构成表见代理。关于焦点二，该院认为，基于彭南义的行为不构成表见代理，原告谢家满也未在2007年12月1日的房屋买卖协议书和2008年2月28日的房地产买卖契约上签名，现在也未对彭南义的上述行为进行追认，因此，彭南义的行为对原告谢家满不发生效力。彭南义代谢家满与被告彭顺国签订的2007年12月1日的房屋买卖协议书和2008年2月28日签订的房地产买卖契约严重损害了原告谢家满的合法权益，依法应认定为无效。另认为，原告谢家满的司法鉴定费用、车旅费系其自行委托由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：一、2007年12月1日的房屋买卖协议书和2008年2月28日的房地产买卖契约为无效合同；二、原告谢家满其他诉讼请求不予支持。案件受理费一千三百元，由被告彭顺国负担。
上诉人彭顺国、吴建红不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。涉案的房产是由被上诉人谢家满的父亲谢正林出资购买的。谢正林与第三人的丈夫彭南义系战友关系，2007年9月21日，谢正林向彭南义出具欠条，承诺以房抵欠款，并将涉案房屋的产权证及钥匙交给了彭南义。彭南义持有欠条及涉案的房产证和钥匙，上诉人也曾到涉案房屋去过，涉案房屋确实是由彭南义管理的，且彭南义出具了被上诉人谢家满的授权委托书，在此种情况下，上诉人有理由相信彭南义具有代理权。上诉人购买涉案房屋的实际价款为15.5万元，2007年12月及2008年2月28日的两份合同约定的价款6万元是为减少交易税拟定的。原审第三人向云陈述：在卖房前彭南义告知了谢正林及亲属，且被上诉人谢家满在涉案房屋居住时，彭南义亲向其自告知了该事实，因此，被上诉人对涉案房屋的处置是清楚的。多年来谢正林未对该房屋主张权利，而被上诉人在其父谢正林去世后也未主张，现彭南义去世被上诉人才提出诉请，明显不符合常理。二、原审判决适用法律不当。上诉人与彭南义签订合同后，办理了房屋及土地的产权证，已经善意取得该房产。综上所述，上诉人请求：撤销原判，改判驳回被上诉人谢家满的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人谢家满答辩称，一、上诉人所诉称的事实与理由均是推测的。答辩人在买房时已经成年，有资格购买商品房，答辩人是用务工的积蓄购买的。答辩人与父亲谢正林是两独立的主体，假使父亲欠彭南义的借款，其也无权处置答辩人的房产。而彭南义是开发商的主管，房产证由其持有很正常，其趁答辩人不在家更换涉案房屋的钥匙。之后彭南义持有答辩人房屋的房产证及钥匙，伪造答辩人的授权书，与上诉人恶意串通签订买卖房屋的合同。上诉人称购买款约定6万元是为了减税，纯属避重就轻，诉称的15万元购买款是个幌子，是为了掩盖真实的购房款事实。原审第三人向云之前从未找过答辩人及家人，答辩人也不认识向云，答辩人在房产过户手续中未签字。二、上诉人与他人恶意串通，伪造答辩人的授权书，冒用答辩人的名义签订合同，不构成善意取得。本案，上诉人与彭南义趁答辩人不在家，假冒答辩人的名义，伪造授权书，恶意的将答辩人的房产以低价处置，侵害了答辩人的合法财产。答辩人为维权花费了大量的人财物力，包括诉讼费及鉴定费，该费用应由上诉人承担。
原审第三人向云答辩称，上诉人诉称的是事实。
上诉人彭顺国、吴建红在二审期间向本院提交了二份证据。
1、《银行流水记录》，拟证明2008年2月29日上诉人在买房时取了11万元的存款，用于支付房款。
2、证人李先龙的证言，拟证明上诉人购买时取得付款的事实。
被上诉人谢家满质证称，证据1未能证明待证目的，银行取款是否用于购房无法证实，取凭据与本案无关联，不能证明其合法性；证据2证人证言不真实，证人与上诉人存在利害关系，证人当庭的陈述与之前的相矛盾。
原审第三人向云质证称，证据1是真实的，对证据2不清楚。
本院认证认为，上诉人提交的证据1不属于新证据，故不予采信；证据2证人对上诉人付款的具体情况并不清楚，并未见证过购买的付款过程，因此，其证言不能证明待证目的，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：2007年12月1日与2008年2月28日签订的房地产买卖契约是否有效。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定得知，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。本案中，在签订涉案的两份契约之前，涉案房屋的所有人为被上诉人谢家满，根据查明事实，被上诉人并未向彭南义出具过授权书，因此，彭南义并未获得处置涉案房产的代理权。另依《中华人民共和国合法法》第四十九条之规定得知，构成表见代理的要件之一须相对人有理由相信行为人有代理权。而本案2007年12月1日彭南义代谢家满与上诉人彭顺国签订房屋买卖协议书时，彭南义尚无任何授权委托书，虽然“欠条”约定了用房产做抵押的事项，但涉案的房产并非是谢正林，其无权处置，且该抵押未办理登记，因此，上诉人彭顺国签订该卖房契约时并无合理的理由相信彭南义有代理权。而2008年2月28日签订房地产买卖契约时，虽然彭南义出具了授权委托书，但经查明该授权书并非被上诉人谢家满出具的，也无有效证据证明被上诉人表示过同意卖房的意思，且买卖房屋属于较大的事项，上诉人一直未与房屋的产权人或家人面谈有违常理，因此，签订该契约时上诉人同样无合理的理由相信彭南义享有代理权。据此，本案彭南义代被上诉人谢家满与上诉人彭顺国签订两份卖房契约不构成表见代理，也不属于有权代理，该两份卖房契约损害了被上诉人谢家满的合法权益，现被上诉人谢家满否定这两份合同的效力，原审法院认定这两份合同无效，并无不当，本院予以确认。同时，依照《中华人民共和国合法法》第五十二条第（二）项之规定得知，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利用的，合同无效。本案中，上诉人诉称其与彭南义签订的卖房契约实际的购房款为15.5万元，为了减少房产过户的税费，商定在卖房契约上约定购房款为6万元，即便上诉人的该诉称成立，上诉人与彭南义也构成恶意串通，损害了国家的利益，该两份合同也无效。
综上所述，上诉人彭顺国、吴建红的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人彭顺国、吴建红承担。
本判决为终审判决。
审判长 张安成
审判员 曾浩恒
审判员 田竺青
二〇一六年六月十二日
书记员 黄 婷
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……