北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14615号
上诉人（原审被告）赵敏，女，1979年12月12日出生。
委托代理人张建国（赵敏之夫），1976年11月1日出生。
被上诉人（原审原告）北京新宇物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区富乐小区北里24号楼。
法定代表人于国中，董事长。
委托代理人郑金华，男，1953年11月26日出生。
上诉人赵敏与被上诉人北京新宇物业管理有限公司（以下简称新宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，因上诉人赵敏不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第02702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官宋晖、法官王海宁参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新宇物业公司在原审法院诉称：新宇物业公司依据居住小区物业管理委托合同约定的内容，对赵敏所居住的小区提供物业管理服务，并根据与该小区业主委员会协商收费标准收取物业服务费用。2012年10月起为每月每建筑平方米0.7元，2013年10月起为每月每建筑平方米0.8元，楼道照明和可视门禁电费一直为每户每年50元。赵敏房屋建筑面积为121.02平方米，其2012年10月至2014年9月物业费未交纳，故起诉要求赵敏给付拖欠的2012年10月至2014年9月的物业费2278元，并承担本案诉讼费用。
赵敏在原审法院辩称：新宇物业公司所述房屋产权、欠费时间属实，但居住房屋建筑面积与新宇物业公司陈述不符，应为121.44平方米。未交费的原因为2014年居住房屋被盗，赵敏报案后警方要求查看小区监控，但随后发现小区监控已经损坏多时，新宇物业公司一直没有进行维修。根据小区物业合同相关条款的约定，新宇物业公司亦没有做到安排保安人员对小区进行24小时巡逻监控。由于新宇物业公司在上述方面物业服务不到位，致使赵敏家被盗案件一直没有解决，经济损失得不到赔偿。故，不同意新宇物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2011年9月29日，北京市怀柔区富乐大街26号院业主委员会与新宇物业公司签订物业服务合同，约定由新宇物业公司为该小区提供物业服务，并就物业服务事项、双方权利义务、物业服务质量等进行了具体约定，同时约定委托管理期限自2011年10月1日起至2013年9月30日止。其中，就物业服务的收费标准，合同第二十条约定：物业服务费收费标准由甲、乙双方根据本小区实际协商确定为每月每建筑平方米0.7元；楼道照明、可视门用电收费标准为每户每年50元。合同第二十一条同时约定：业主和使用人对户门以内的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护，材料费业主自付，服务费双方协商收取。合同到期后，2013年9月21日，北京市怀柔区富乐大街26号院业主委员会与新宇物业公司继续签订物业服务合同，约定仍由新宇物业公司为该小区提供物业服务，并就物业服务事项、双方权利义务、物业服务质量等进行了具体约定，同时约定委托管理期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止。其中，就物业服务的收费标准，合同第二十条约定：物业服务费收费标准由甲、乙双方根据本小区实际协商确定为每月每建筑平方米0.8元；楼道照明、可视门用电收费标准为每户每年50元。合同签订后，新宇物业公司按照合同约定为赵敏居住的小区提供了物业服务。
赵敏系北京市怀柔区富乐大街26号院家天下小区×号楼×单元×室业主，其房产证上载明的房屋建筑面积为121.44平方米，按照上述标准赵敏2012年10月至2014年9月应交纳物业服务费2285元。但赵敏2012年10月至2014年9月物业费至今尚未交纳。2015年4月21日新宇物业公司持诉称理由至原审法院，要求赵敏立即给付拖欠的2012年10月至2014年9月的物业服务费2278元，同时承担本案诉讼费。本案在审理过程中，新宇物业公司表示虽然赵敏房产证上载明的房屋面积比其主张的面积大，但新宇物业公司仍然按照原主张的房屋面积要求物业费，多出的部分新宇物业公司放弃。赵敏坚持答辩意见，不同意新宇物业公司的诉讼请求。
新宇物业公司为证明其主张，向法庭提交了2011年及2013年签订的物业服务合同及收费通知，用以证明新宇物业公司在赵敏居住小区提供物业服务及收取相应费用的依据。经法庭质证，赵敏对2011年签订的物业服务合同没有异议，对其他证据不予认可，并提出对物业费涨价不知情。赵敏为证明其主张，向法庭提交了北京市公安局怀柔分局刑事侦查支队受案回执及房产证复印件，用以证明赵敏未交物业费的原因及居住房屋面积情况。经法庭质证，新宇物业公司对赵敏提供的证据的真实性没有异议，但对赵敏的证明目的不予认可。
原审法院认为：北京市怀柔区富乐大街26号院业主委员会与新宇物业公司在平等自愿、等价有偿的基础上签订的物业服务合同，不违反法律、法规的效力性规定，合法有效。新宇物业公司作为具有相应资质的企业法人，已经按照合同约定为赵敏居住小区实际提供了物业服务，赵敏作为该小区业主及物业服务的受益者，在享受到新宇物业公司提供的相应物业服务后，应按时向新宇物业公司交纳物业服务费。新宇物业公司所诉，理由正当，原审法院应予以支持。赵敏辩称新宇物业公司在小区公共设施维修等方面存在瑕疵，但其提供的证据尚不足以充分证明新宇物业公司所提供的服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对于赵敏的辩称意见，原审法院难以采纳。关于赵敏以自家房屋被盗系新宇物业公司服务不到位所致进行抗辩，但因新宇物业公司、赵敏之间并未就私人物品签订保管合同，赵敏亦未提供相应证据证明新宇物业公司对此存在过错，原审法院不能就此认定新宇物业公司提供的该项服务存在瑕疵，对此赵敏可向相关机关反映解决。另，对于新宇物业公司自愿放弃赵敏部分面积的物业费的主张，原审法院不持异议。同时应当指出，新宇物业公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，原审法院判决如下：赵敏于判决生效后七日内给付北京新宇物业管理有限公司二○一二年十月至二○一四年九月期间的物业服务费共计二千二百七十八元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
赵敏不服原审法院判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实不清。物业服务合同第二章服务事项第六条约定共用设施、设备的维修、养护、运行和管理属于新宇物业公司服务项目，该合同第五章第十九条对服务质量的约定中第一点要求房屋建筑共有部位、公用设施，功能和面貌良好，同时该合同第二章第九条和第五章第十九条第五点对门岗执勤与院内外巡查进行了约定，要求24小时有人监管安全。新宇物业公司在进行物业服务过程中严重违反了前述合同约定，赵敏居住的小区内安装有监控摄像头及监控设施，早在2013年监控摄像头就损坏，新宇物业公司一直没有修复，同时新宇物业公司也未安排安保人员对院内外进行巡查，更谈不上安保人员24小时监管安全。2014年，赵敏家中被盗，造成经济损失几万元，因监控设施损坏不能确定侵权人，导致赵敏的损失无法得到赔偿。而原审法院未查明上述事实，主观臆断作出错误的判决。二、原审法院适用法律错误。我国《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”新宇物业公司严重违约，其无权要求赵敏支付物业服务费。综上所述，赵敏请求：一、撤销原审判决，并依法改判驳回新宇物业公司原审诉讼请求。二、本案原审、二审费用全部由新宇物业公司承担。
新宇物业公司同意原审判决，其针对赵敏的上诉请求答辩称：同意原审判决，请求维持原审判决。不同意赵敏的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
以上事实，有物业服务合同、收费通知及房产证复印件等证据及当事人在原审、二审期间的陈述在案证明。
本院认为：北京市怀柔区富乐大街26号院业主委员会与新宇物业公司签订涉案物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同效力及于全体业主。依据物业服务合同，新宇物业公司为该小区提供服务，赵敏作为涉案小区房屋业主，接受了新宇物业公司的物业管理服务，应支付相应的物业服务费用。对于新宇物业公司自愿放弃赵敏部分面积的物业费的主张，本院不持异议。赵敏主张，新宇物业公司严重违反了合同约定，其服务存在诸多问题，导致赵敏家财产受到损害无法得到赔偿，无权要求赵敏支付物业费。对此本院认为，首先，赵敏提交的证据不足以证明新宇物业公司的物业服务存在瑕疵以致于产生减免物业费的结果，即其该项上诉理由并非拒交物业费的合理抗辩事由；其次，本案系合同之诉，如赵敏认为新宇物业公司违反了《物业管理条例》第三十六条，侵害了其财产安全，可另行提起侵权之诉以维护其相应权利。据此，原审法院对新宇物业公司之诉讼请求予以支持，并无不当。此外应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，新宇物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。
综上所述，赵敏的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由赵敏负担（于本判决书生效后七日交纳）。二审案件受理费50元，由赵敏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 宋 晖
代理审判员 王海宁
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 胡震霄