辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00254号
上诉人（原审被告）：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地抚顺经济开发区顺大街隆达花园7号406室。
法定代表人：周慧英，该公司总经理。
委托代理人：全婵迪，辽宁恒敬律师事务所律师。
委托代理人：郑宪，该公司法务部工作人员。
被上诉人（原审原告）：彭湃，男，1960年4月16日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。
上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司（以下简称恒昇公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2014）抚开民二初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月8日依法立案并组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人恒昇公司的委托代理人全蝉迪、郑宪，被上诉人彭湃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年2月14日，彭湃向一审法院提起诉讼称：2009年9月26日，彭湃与恒昇公司签订了房屋买卖合同。房屋座落于抚顺经济开发区滨河路锦绣澜湾房屋，建筑面积103.54平方米，房屋总价款242613元。合同约定交房日期为2010年9月1日前，恒昇公司如不能如期交房，每日按万分之二向彭湃支付违约金。彭湃按合同约定内容完全履行了义务。合同约定的交房日期到期后，彭湃曾多次向恒昇公司催交房屋，但是恒昇公司迟迟未能交付房屋。恒昇公司书面承诺因交房发生的违约金在2012年底前以现金形式按双方签订购房合同约定支付。同时明确了D区1-12号楼延期至2012年7月1日交房。如果未按期交房从实际延交日按日万分之三计算违约金。恒昇公司于2012年年末虽然通知彭湃办理了入住手续。但彭湃至今尚未见到该合同约定的商品房交付合格证或相关批准文件。故彭湃请求法院判令恒昇公司支付彭湃违约金68685元。
恒昇公司辩称：恒昇公司于2012年10月31日向彭湃寄发了入住通知书，彭湃于2012年11月20日实际接收房屋并办理入住，应该认为彭湃对房屋的现状完全认可并同意接受，因此逾期交房违约金应该从2012年1月10日开始计算到2012年10月31日。违约金的标准应该依据合同的约定日万分之二。彭湃出具两份承诺书，同意违约金折抵1年的物业费1491元，折抵一年采暖费2899元，上述金额应该在违约金中扣除。
辽宁省抚顺市望花区人民法院一审查明：2009年9月26日，彭湃、恒昇公司签订了房屋买卖合同书。约定彭湃购买恒昇公司开发的锦绣澜湾房屋，建筑面积103.54平方米，房屋总价款242613元。合同签订后，彭湃即按约定向恒昇公司支付了购房款242613元。彭湃、恒昇公司签订的商品房买卖合同约定恒昇公司应于2010年9月1日前向彭湃交房。该合同还约定恒昇公司逾期交房，应自合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交房之日止，按日向彭湃支付彭湃已交房款的万分之二的违约金。恒昇公司在答辩中承认于2012年11月20日向彭湃交付了房屋。
一审法院确认的以上事实有彭湃提供的商品房买卖合同、发票、收据及一审法院庭审笔录在案为证。以上证据经庭审质证及一审法院审查具有证明效力，可以采信。
辽宁省抚顺市望花区人民法院一审认为，依法生效的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定及时履行自己的义务，违反合同约定的一方应当按照合同约定向对方承担违约责任。彭湃、恒昇公司2009年9月26日签订了商品房买卖合同，该合同不违反法律规定，应为有效。彭湃按照合同约定向恒昇公司支付了房款242613元，恒昇公司应当按照合同约定于2010年9月1日前向彭湃交付房屋。但恒昇公司未按合同约定期限交付房屋，应当按照合同约定按日支付彭湃已付购房款万分之二的违约金。关于恒昇公司交付房屋的时间问题，彭湃陈述恒昇公司于2012年12月30日实际交付了房屋，但不能提供证据予以证明，恒昇公司陈述彭湃于2012年11月20日实际接收了房屋，恒昇公司提交的彭湃的承诺书签署日期为2012年11月20日，故恒昇公司实际交付房屋日期应确定为2012年11月20日。故违约金的期限应自2010年9月2日计算至2012年11月19日止为809天，违约金为39255元。关于彭湃主张恒昇公司应按日支付已付购房款万分之三的违约金一节，缺乏证据，故不予采信。对恒昇公司提出的在违约金中折抵1年的物业费1491元，折抵一年采暖费2899元的主张，因彭湃在诉讼请求中同意在违约金中抵扣，一审法院准予。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：抚顺恒昇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付澎湃违约金34865元。恒昇公司逾期给付以上欠款，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1517元，澎湃承担750元，抚顺市恒昇房地产开发有限公司承担767元。
宣判后，恒昇公司不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2014）抚开民二初字第66号民事判决，发回重审或依法改判恒昇公司承担违约金9924元（自2012年1月10日至2012年10月31日，并扣除折抵物业费1491元、采暖费2899元）；2、请求二审法院判决彭湃承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案中恒昇公司已于2012年10月29日通过EMS特快专递向彭湃寄发《入住通知书》，且约定2012年10月31日前办理入住。此后由于彭湃自身原因，怠于办理入住。故本案交房日期应认定为2012年10月31日，而不是2012年11月20日。二、鉴于彭湃明知《商品房买卖合同》中明确约定2010年9月1日前交房，但彭湃怠于主张关于逾期交房违约金权利，直至2014年1月10日才提起诉讼。故按照《民法通则》关于诉讼时效的规定，法院保护的民事权利仅为二年。故以彭湃起诉之日即2014年1月10日为基点，向前追溯两年，故法院保护的逾期交房违约金起始日期即2012年1月10日。三、本案逾期交房违约金日期即从2012年1月10日至2012年10月31日，共计295天；违约金标准，按日总房款242613元万分之二。此外，上述违约金扣除物业费1491元、采暖费2899元，恒昇公司应支付彭湃违约金9924元。
被上诉人彭湃发表答辩意见：一、依据恒昇公司与彭湃签订的商品房买卖合同第八条之规定，恒昇公司须于2010年9月1日将房屋交付给买受人，其条件是：该商品房经验收合格，但时至今日彭湃仍未见到恒昇公司提供经验收合格的房屋；另据商品房买卖合同第十一条之规定，出卖人不出示经验收合格的商品房证明，买受人有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据我国现行法律规定，商品房交付有法律规定的强行性标准。即《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。可见恒昇公司以EMS特快专递向彭湃寄发《入住通知书》视为交房，是没有法律依据的。二、彭湃依照《商品房买卖合同》第八条之规定主张关于逾期交房违约金的行为是合法的，也是彭湃的基本权利。恒昇公司从交房至今除用逾期交房违约金与彭湃抵付部分违约金外，其余违约金尚未支付，《商品房买卖合同》第八条尚处于履行阶段，并未完全履行合同。彭湃随时都可依法向恒昇公司主张权利。恒昇公司引用《民法通则》关于诉讼时效的规定，法院保护的民事权利仅为二年是错误的。《民法通则》的正确规定是：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，而不是民事权利为二年。三、彭湃已提供充分的证据证明了恒昇公司认为本案逾期交房违约金日期为2012年1月10日至2012年10月31日，共计295天的主张是没有依据的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，依法驳回恒昇公司的上诉请求。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：本案争议的焦点为涉诉房屋的交付时间及彭湃主张的其起诉日之前超出2年的违约金是否超过了诉讼时效。恒昇公司主张其向彭湃交付房屋的时间为2012年10月29日，并提交了EMS寄件人存单，但其在一、二审期间均未提供有效的证据证明彭湃于当日确实收到了该份邮件并于当日办理了相关入住手续，且恒昇公司在原审中陈述彭湃于2012年11月20日实际接收了房屋并提交了彭湃签署的日期为2012年11月20日的承诺书，故原审法院认定恒昇公司实际交付房屋的日期应确定为2012年11月20日正确，对恒昇公司提出的这一主张本院不予支持。双方自愿签订了《商品房买卖合同》，该买卖合同中约定的条款对双方均具有约束力。合同约定恒昇公司应当于2010年9月1日前将房屋交付彭湃，逾期交付按日以总房款的万分之二给付违约金，现恒昇公司未按期交房，未依约履行义务，由于恒昇公司的违约行为是一个持续的行为，因其违约行为而导致延期交付房屋而产生的违约金，对该违约金主张权利的诉讼时效应当从违约行为结束时开始计算，故彭湃提出的诉讼请求并未超过法定2年诉讼时效的规定，对恒昇公司的这一主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费672元，由抚顺恒昇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙树魁
代理审判员 梁馨月
代理审判员 王向军
二〇一四年六月十六日
书 记 员 张 鹤