福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2533号
上诉人（原审被告）福建东百集团股份有限公司，住所地福州市鼓楼区八一七北路84号。
法定代表人朱红志，董事长。
委托代理人叶机洪、薛鸿红，福建君立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢道猛，男，1976年12月30日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托代理人张子辉、吴茜，福建新世通律师事务所律师。
上诉人福建东百集团股份有限公司因与被上诉人谢道猛房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年7月31日，被告与王某签订一份《租赁合同书》，约定：被告（即甲方）将东百店9楼B区面积约1013平方米的经营场所出租给王某（即乙方）用于经营万象蔓谷泰国餐厅。租赁期限自2009年8月11日至2015年8月10日，其中2011年8月11日至2012年8月10日的月租金为人民币75519元、2012年8月11日至2013年8月10日的月租金为人民币79295元。物业管理费每月5065元。每月租金应于每月8日前足额交清，物业管理费应于每月10日前足额交清。水电费用按实计价，由甲方代收代缴。具体水电费以甲方提供的数据为准，如无争议的乙方应在收到甲方的缴费通知书三日内向甲方交纳。甲乙双方应按本合同约定全面适当履行合同，任何一方违反本合同约定的，守约方可向违约方发出要求改正的书面通知，发出通知后30天内，违约方仍未改正的，应承担相应的违约责任，造成损失的，守约方有权要求赔偿。乙方迟延支付合同规定的租金或费用，经甲方或指定第三方书面通知后仍未交纳的，甲方有权提前单方解除租赁关系，收回租赁场所，没收保证金。2011年10月28日，被告与王某、黄某签订了关于租赁合同主体变更的《〈租赁合同〉补充协议》，同意承租方由王某变更为黄某，由黄某与被告继续履行租赁合同。2012年5月9日，被告与黄某、原告签订了关于租赁合同主体变更的《〈租赁合同〉补充协议》，同意承租方由黄某变更为原告，2012年5月10日起由原告与被告继续履行租赁合同。2013年1月29日，被告向原告发出《催款通知》，截止2013年1月29日原告已欠被告租金、物业管理费及空调、水电费共计人民币108439.6元，其中租金79295元，物业管理费5065元，空调、水电费24079.6元。原告于2013年3月11日缴清上述款项。2013年3月12日，被告通过快件向原告发出《解除合同通知》。此后，原告分别于2013年3月11日、13日及14日分三次才付清拖欠的租金等。
原审法院认为：原、被告双方签订的《租赁合同书》及《〈租赁合同〉补充协议》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按合同全面履行。根据合同约定双方的租赁期至2015年8月10日止，在合同履行期间，原告虽然存在未及时支付租金等费用情况，但在被告发出《解除合同通知》后，原告已经支付全部所欠租金等的款项，原告该过错不足以达到解除合同的程度，双方应遵守合约精神，继续履行合同。对被告以福州市人民政府2013年第9次地铁建设专题会，会议要求相关部门于2个月内完成东百集团等改建项目所有建审手续等为由要求解除合同收回租赁物，由于被告未提交有关经福州市规划局审批的建审手续，无证据证明近期该租赁物必须拆除，因此被告该抗辩，依据不足，原审法院不予采信。故被告向原告发出的《解除合同通知》无效，双方应继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，判决：原告谢道猛于2013年3月12日收到的被告福建东百集团股份有限公司《解除合同通知》无效，被告福建东百集团股份有限公司继续履行原、被告双方的《租赁合同书》及《〈租赁合同〉补充协议》。本案诉讼费21090元，适用简易程序减半收取10545元，由被告负担。
一审宣判后，原审被告福建东百集团股份有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福建东百集团股份有限公司上诉称：一、一审判决认定“原告虽然存在未及时支付租金等费用情况，但在被告发出《解除合同通知》后，原告已经支付全部的款项，原告该过错不足以达到解除合同的程度，双方继续履行合同”缺乏事实及法律依据。首先，被上诉人欠缴租金，上诉人有权单方解除合同；其次，即使被上诉人在解除合同通知发出后支付了拖欠租金，也不能否定其先前的逾期付租的违约行为；第三，租赁合同已对合同解除权及行使合同解除权的条件作了明确约定，上诉人有权行使合同解除权。二、一审法院以上诉人未提交建审手续、无证据证明租赁物必须拆除为由判令合同继续履行，缺乏事实及法律依据。上诉人于一审提交了市政府会议纪要等证据，证明为配合地铁建设，必须拆除讼争租赁物，现建审手续正在办理中。三、一审法院无视讼争租赁合同已经无法继续履行的客观事实，强行判令双方继续履行合同，显属错误。如前所述，讼争租赁合同继续履行的客观条件已不存在，无法再履行；且被上诉人拒缴租金的行为也证明其无意继续履行合同。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为此请求：一、依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。
被上诉人谢道猛答辩称：一、一审法院认定上诉人无证据证明近期租赁物必须拆除，认定事实正确。上诉人一审提交的《关于市政府2013年第9次地铁建设专题会的纪要》等证据不能替代有关福州市规划局审批的建审手续，不能证明东百大楼B楼必须拆除以及拆迁的时间点，更不能证明《租赁合同》无法继续履行，故一审法院认定上诉人无证据证明近期租赁物必须拆除，认定事实正确。二、因上诉人无端散布拆迁信息和无理的诉讼行为，严重影响了答辩人的经营，答辩人不得已作出暂停营业的决定。答辩人始终坚持双方协商解决，但上诉人不仅没有履行出租人义务，而且在2014年6月、7月，没有进行任何告知的情况下，不顾本案一审判决结果，违法将答辩人租赁场所内的物品强制搬离并侵占。2013年9月后答辩人暂缓支付租金，系由于上诉人的违法、违约行为，上诉人无权以此为由行使解除权。退一步说，该事项不在本案的审理范围内，上诉人若以上述理由主张解除合同，需另行提起诉讼。综上，一审认定事实、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼中，上诉人向本院提交以下证据：证据一、《EMS国内特快专递邮件详情单》（ER909541042CS）及《催款通知》（2013年10月17日）；证据二、《EMS国内标准快递邮件详情单》（1005619022606）及《催款通知》（2014年1月15日）；证据三、《EMS国内标准快递邮件详情单》（1070143092408）及《催款通知》（2014年5月14日），以上证据共同证明被上诉人从2013年8月起开始停交租金及相关费用，即被上诉人未按《租赁合同书》的约定支付租金及相关费用。证据四、福州市城乡规划局关于东百集团东街店B楼改扩建项目建筑设计方案规划审查意见单，证明拆除租赁物的新建项目设计方案通过规划审查。被上诉人认为上诉人提交的证据一、二只能证明上诉人有寄出该文件，不能证明被上诉人有收到，邮件上没有被上诉人签字；证据三有被上诉人签字，但上诉人未提供原件；此外，这几个月的租金是否缴纳，不能判定此前的合同效力问题。证据四没有原件，也不能看出讼争租赁物须拆除的情况，即使意见单是真实的，也不是正式审批手续。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人提交的上述证据均不属于二审程序中的新证据，故本院不予采纳。
另，二审诉讼中，上诉人向本院申请向福州市城乡规划局调取东百大楼B楼拆除及改扩建建审的相关文件。本院经审查认为，上诉人的申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，故不予准许。上诉人还申请对东百大楼B楼9楼B区店铺“涮天下老北京火锅城”进行现场勘验。由于二审诉讼中，双方当事人确认东百大楼B楼现尚未拆除，讼争店铺目前处于空置状态，故上诉人的勘验申请已无必要。
根据本案现有的证据，一审法院查明的事实基本清楚。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《〈租赁合同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，虽然被上诉人存在拖欠租金的行为，但在上诉人发出催缴通知后，被上诉人已经向上诉人支付了全额租金。被上诉人的行为表明其是愿意继续履行合同的，上诉人发出《解除合同通知》要求解除合同的行为不符合租赁合同关系中租金给付宽限期的规定，也不利于维护租赁关系的稳定性。因此，从保护合同和维护交易秩序的角度出发，一审判决双方继续本案租赁合同并无不当，本院予以确认。此外，一、二审诉讼中，上诉人一直主张东百大楼B楼因地铁建设必须拆除，讼争租赁合同客观上无法继续履行，上诉人作为东百大楼业主，本应当提供充分的证据证明其主张，但其于诉讼中提供的证据并不足以证明东百大楼B楼必须拆除以及拆除的具体事宜；而事实上讼争租赁场所至今未被拆除、仍处于空置状态，故上诉人的上述主张不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由缺乏依据，予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行。本案二审案件受理费21090元，由上诉人福建东百集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 缪 羽
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 王 惠