湖北省丹江口市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鄂丹江口民执异字第00026号
异议人（利害关系人）：程先梅，女，生于1972年1月20日，汉族。
委托代理人：李军，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
申请执行人郑双喜，男，生于1957年12月30日，汉族。
委托代理人：方胜强，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更请求，提起诉讼、签收法律文书等。
被执行人：陈勇，男，生于1966年10月1日，汉族。
被执行人：林新航，男，生于1977年12月6日，汉族。
本院在执行申请执行人郑双喜与被执行人陈勇、林新航民间借贷纠纷案件中，异议人程先梅提出书面异议，本院受理后召开了执行异议听证会，现已审查终结。
异议人程先梅称：贵院在执行郑双喜与被执行人陈勇、林新航民间借贷纠纷一案中，于2014年5月18日作出（2014）鄂丹江口执字第00152-1号执行裁定书，裁定将被执行人陈勇、林新航所有的位于丹江口市沿江大道东侧金江大酒店（房产证号12169**）第3、4、5、7、8层营业用房查封。2015年5月11日、6月19日贵院分别向异议人及次承租人曹洋、曹峰发出了（2014）丹法执字第00152-3号、00152-4号协助执行通知书，要求将上述营业用房移交贵院。2015年7月8日，贵院作出（2014）鄂丹江口执字第00152号公告，责令异议人及次承租人曹洋在公告发出之日起七日内迁出房屋，逾期将强制执行。异议人认为，贵院的执行行为严重违反法律规定，侵害了异议人的合法权益，请求中止查封裁定的执行，撤销协助执行通知书和迁出房屋公告。其理由是：一、查封房屋时违反法律规定的执行程序。法律规定对房屋进行进行查封时，除在房屋主管部门办理查封登记外，还应当根据最高法院《查封、扣押、冻结财产规定》到现场查封并制作笔录。发现案外人租赁房屋的，应要求提供租赁合同、租金凭据等。而该案房屋被查封时，没有按规定张贴封条或公告，也没有制作笔录，更没有将查封房屋的事实告知承租人即异议人。二、拍卖房屋时违反法律规定的程序，剥夺了异议人的优先购买权。本案查封的涉案房屋被执行人陈勇已于2010年6月18日租赁给异议人经营，租期五年。最高法院《拍卖、变卖财产规定》第14条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”异议人作为承租人属于法定的优先购买权人，对拍卖房屋享有优先购买权，执行过程中并没有通知异议人。三、违法执行行为侵害了承租人即异议人的合法用益物权。异议人与被执行人陈勇签订为期五年的房屋租赁合同，于2015年6月18日到期，为了能够继续租赁经营，在租赁合同到期前的2015年5月3日又与被执行人陈勇续签了五年的房屋租赁合同，并支付了部分租金。异议人在续签合同时不知道房屋被查封的事实，被执行人也未告知查封事实，根据最高法院《查封、扣押、冻结财产规定》第26条的规定：“人民法院查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”异议人在毫不知情的情况下续签合同，没有违反法律禁止性规定，异议人继续享有合法的用益物权，法院要求移交租赁房屋违反法律规定。
本院查明：2010年6月18日，被执行人陈勇以“丹江口市金鹿大酒店”代表人的身份与李红签订了《经营权转包合同书》，合同约定：金鹿大酒店经营权转让给李红，期限5年（自2010年6月18日起至2015年6月15日止）；转让费每年24万元；经营资产范围为1、2、3、5、7及8楼部分房屋（4楼整层及801-804除外）；合同另约定有其他事项。李红受让“丹江口市金鹿大酒店”后，与程先梅、陈飞、陈亮、柯爽等人按比例出资将其更名为“丹江口市金江大酒店”。2011年6月17日，金江大酒店合伙人签订《股权转让协议》，约定由程先梅一人接手经营金江大酒店，其他合伙人在程先梅付清股份出资后退出酒店经营。此后，由程先梅履行原李红与陈勇签订所签合同项下的全部权利和义务，独自经营金江大酒店。
2012年2月23日，被执行人陈勇、林新航将其所有的原丹江口市金鹿大酒店第3、4、5、7、8层营业用房（房产证号12169**、建筑面积1817.87平方米、分摊土地面积1466.48平方米）向中国农业银行股份有限公司丹江口市支行办理抵押登记（丹江口市房他证城区字第000075**号、丹江口市房他证城区字第000076**号），同时借款400万元（陈勇180万元，林新航220万元）。2013年3月6日中国农业银行股份有限公司丹江口市支行将该债权转让给郑双喜享有。因陈勇、林新航未能按约偿还借款引起诉讼，2013年12月4日，本院作出（2013）鄂丹江口民初字第00897号／第01049号民事调解书，确认：如果未按约定期限还款，截止2014年3月8日，陈勇、林新航向郑双喜除偿还本金400万元外，另偿还经济补偿金、违约金合计120万元；之后利息按同期银行贷款利率四倍计算至还清为止。郑双喜对陈勇、林新航的抵押的房产享有依法申请拍卖，优先清偿债权的权利。
2014年3月11日，本院立案执行郑双喜申请执行陈勇、林新航民间借贷纠纷一案。2014年3月13日，本院向被执行人陈勇送达了强制执行通知书。2014年5月18日，本院作出（2014）鄂丹江口执字第00152-1号执行裁定书，裁定将被执行人陈勇、林新航所有的位于丹江口市沿江大道东侧金江大酒店（房产证号12169**）第3、4、5、7、8层营业用房予以查封。2014年5月23日，本院作出（2014）鄂丹江口执字第00152-2号执行裁定书，裁定以湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司评估价格702.77万元为保留价第一次拍卖陈勇、林新航所有的的上述被查封的房屋。2014年7月18日，十堰市联正拍卖公司出具第一次流拍报告，流拍报告记载：2014年6月29日我公司在《十堰晚报》发布了《拍卖公告》，定于2014年7月15日上午10时在武汉光谷联合产权交易所十堰产权交易有限公司拍卖大厅举行拍卖会对上述标的物进行公开拍卖。拍卖标的在标的物所在地展示。我公司按照法院确定的参考价在公司客户群里进行宣传。公告期间，有一些客户向我公司了解拍卖标的物情况，并到标的物现场进行勘察，但由于该楼房的1、2楼不在拍卖的范围，拍卖楼层为3、4、5、7、8层，一楼电梯如何使用成了问题，导致此次拍卖会拍卖无果。2014年8月4日，本院作出（2014）鄂丹江口执字第00152-3号执行裁定书，裁定以保留价570万元第二次拍卖陈勇、林新航所有的上述房屋。2014年10月16日，十堰市联正拍卖公司出具第二次流拍报告，拍卖标的物流拍。
在案件执行过程中，本院于2014年3月13日向被执行人送达了执行通知书；于2014年3月17日对被执行人的房屋进行价格委托评估；于2014年5月9日向原房屋承租人李红告知房屋执行情况；于2014年5月26日向被执行人送达了查封房屋裁定书并在丹江口市房产局办理了查封登记手续；于2014年5月26日第一次委托拍卖房屋，2014年8月5日第二次委托拍卖房屋；于2015年5月11日向房屋原承租人李红及次承租人程先梅发出协助执行通知书，要求在租赁期满后三日内将承租的房屋及辅助设施移交本院；于2015年6月19日向房屋次承租人程先梅、曹洋发出协助执行通知书，要求将承租的房屋及辅助设施移交本院；于2015年7月9日发出房屋迁出公告，责令程先梅、曹洋自公告发出之日起7日内迁出被执行人陈勇、林新航所有的上述第3、4、5、7、8层房屋。
2015年7月27日，利害关系人程先梅提出执行异议，主要内容为：一、查封公示程序不到位。除办理查封登记外，没有按规定张贴封条或公告，没有告知承租人即异议人。二、拍卖房屋剥夺了异议人的优先购买权。拍卖房屋过程中并没有通知异议人。三、损害了承租人即异议人的合法用益物权。异议人与被执行人陈勇在租赁合同到期前的2015年5月3日（原租赁合同于2015年6月18日到期）又续签了五年的房屋租赁合同，并支付了部分租金。
异议人程先梅提供的证据证实：2014年12月11日，程先梅的丈夫肖宁（甲方）与曹峰（乙方）签订《转让协议》，协议主要内容为，甲方将金江大酒店的现有资产（原房东的除外）整体转让给乙方，乙方向甲方支付转让费160万元，2014年10月23日首付20万元，2014年12月11日支付120万元，协议最后备注“剩余贰拾万元整甲方确保乙方合同续签后一次性结清。2015年5月3日，被执行人陈勇与曹洋、程先梅签订了《经营权转包合同书》，除期限5年（自2015年6月19日起至2020年6月19日止）和转让费每年30万元、交保证金30万元外，新签订的合同内容与原李红所签订的合同内容基本一致。程先梅于2015年4月30日、5月4日、5月6日分别向陈勇指定的代收人陈玲通过银行汇款3万元、27万元、30万元。
本院认为：本案的实体法律关系为房屋租赁合同关系，程先梅作为次承租人是本案的利害关系人。被执行人陈勇、林新航未履行生效法律文书确定的义务，本院在拟对被执行人所有的不动产即房屋依法强制执行，采取的执行行为主要是查封、拍卖措施。在被执行人陈勇与原承租人李红签订为期5年的房屋租赁合同期限内，本院的执行行为没有损害次承租人即异议人程先梅的租赁经营权、优先购买权及其他用益物权，异议人程先梅提出的异议理由不成立。其理由如下：一、本院采取的查封、拍卖行为均发生在租赁合同届满前，而且没有影响异议人在租赁期限内的正常经营。被执行人陈勇与原承租人李红签订租赁经营合同期自2010年6月18日起至2015年6月15日止，异议人程先梅系次承租人，其租赁经营合同届满日也为2015年6月15日。本院于2014年5月26日向被执行人送达了查封裁定书并在相关部门办理了查封登记手续；于2014年5月26日、8月5日分别进行了第一次和第二次委托拍卖房屋，两次拍卖均流拍；于2015年5月11日向房屋原承租人李红及次承租人程先梅发出协助执行通知书，要求在租赁期满后三日内将承租的房屋及辅助设施移交本院。上述执行行为程序合法，没有影响承租人正常租赁经营。二、本院对被执行人所有的房屋的查封行为发生法律效力。本院查封被执行人房屋的裁定书已向申请人和被执行人送达，在协助部门办理了查封登记，将该案执行情况告知了原房屋承租人李红，此时，查封行为已经发生法律效力。程先梅系次承租人，其提出本院在查封程序上存在瑕疵即没有对占有人制作查封笔录，没有张贴封条或者公告，本院认为查封行为是一项控制性措施，向当事人送达裁定书和在协助单位办理查封登记为优先原则，即使存在异议人提出的没有张贴封条或者公告的瑕疵，但不影响本案查封的效力。三、异议人的优先购买权没有丧失。本案中查封的房产经过两次拍卖均流拍，房屋所有权没有变更。依最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的精神，不动产拍卖可以进行三次，本院于2015年5月11日向异议人发出协助执行通知书，告知了房屋将评估拍卖的事项，异议人如行使优先购买权，可以在进行第三次拍卖时主张或者按前二次流拍时的保留价请求购买，其权利并不受影响。四、异议人的转租行为和被执行人陈勇签订的续租合同不得对抗申请执行人。被执行人陈勇明知本院依法对被执行财产的房屋进行查封、拍卖，其签订合同的行为应属恶意所为；区分异议人是否善意，关键是在合同期限届满前是否知晓租赁房屋被查封、拍卖的事实。首先，在价格评估时工作人员到达现场，对标的物进行了查看，作为该标的物的实际使用人，异议人及其管理人员应当知晓评估的事实；其次，在两次拍卖房屋时均进行了公告，拍卖公告具有公示效力；其三，拍卖公告明确记载：拍卖标的在标的物所在地展示。公告期间，有一些客户向拍卖公司了解拍卖标的物情况，并到标的物现场进行勘察，但由于该楼房的1、2楼不在拍卖的范围，拍卖楼层为3、4、5、7、8层，一楼电梯如何使用成了问题，导致此次拍卖会拍卖无果。因此，异议人及其管理人员应当知晓拍卖的事实。综上所述，异议人程先梅提出的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人程先梅的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省十堰市中级人民法院申请复议。
审判长 杨华伟
审判员 王安德
审判员 刘 磊
二〇一五年九月二十八日
书记员 杨青伟
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。