北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字第6207号
原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司北京石景山支行，住所地北京市石景山区石景山路63号。（注册号：110107003629855）
法定代表人王耀红，行长。
委托代理人王征，男，1978年10月29日出生。
委托代理人李晓红，女，1966年08月24日出生。
被告（反诉原告）北京星座商厦股份有限公司，住所地北京市石景山区北石景山路45号。（注册号：110000005028303）
法定代表人裴永安，董事长。
委托代理人王人宪，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人刘彪，北京市百瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司北京石景山支行（以下简称工行石景山支行）与被告（反诉原告）北京星座商厦股份有限公司（以下简称星座商厦）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员于明独任审判，公开开庭进行了审理。原告工行石景山支行委托代理人王征、李晓红与被告星座商厦委托代理人王人宪、刘彪到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）工行石景山支行起诉称：1993年11月7日，原、被告双方签订《协议书》，约定原告可在被告名下星座商厦内一楼东侧建立一建筑面积80平方米的储蓄所（以下简称诉争房产），并对该储蓄所所占房屋享有永久使用权，交易总价款40万元，已由原告一次性付清。协议签订后，原告依约在星座商厦内开设了储蓄所并一直经营。2012年4月，被告主张以上《协议书》无效，不认可原告对诉争房产的永久使用权，原告无权继续使用诉争房产，在协商无果的情况下，原告被迫将经营网点迁出诉争房产。原告认为，双方签订的《协议书》中约定的转让诉争房产使用权行为虽然没有法律法规予以明确规定，但该行为未违反任何法律规定，且合同标的明确，具备可交易性，是双方的真实意思表示，相关权利义务均是双方意思自治的表现。故《协议书》应属合法有效的合同，依法应当受到保护，有关权利义务均应依照《协议书》之约定由双方严格履行。被告方单方主张《协议书》无效，拒绝继续履行合同于法无据。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法确认《协议书》合法有效，被告应予以履行，将诉争房产交付原告继续使用。诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告与1993年11月7日签订的《协议书》合法有效；2、请求判令被告继续履行《协议书》，将星座商厦一楼东侧80平方米房屋交付原告使用；3、判令有本案承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）星座商厦答辩称：不同意本诉原告的诉讼请求，理由如下：一、《协议书》的约定无充分法律依据；二、工行石景山支行未按约定支付使用费，违反合同义务；三、继续履行该协议，会造成国有资产流失，且违反公平原则；四、双方已就变更《协议书》作出了共同的意思表示；五、工行石景山支行主张的房屋权利未作登记，不应受法律保护。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）星座商厦反诉称：1993年11月7日，反诉人与被反诉人就被反诉人永久使用反诉人场地一事签订了《协议书》，在《协议书》中双方约定：反诉人向被反诉人提供约80平米的场地，被反诉人按照每平米5000元的标准支付使用费。协议签订后，反诉人积极履行了自己的义务，向被反诉人提供了场地，但时至今日，被反诉人却始终未向反诉人支付过任何费用。被反诉人的此种行为不仅严重违反了《协议书》的约定，同时也给反诉人造成了巨大的损失。其次，反诉人认为，在当时签订《协议书》时，《合同法》、《物权法》等相关的法律法规还未出台，法制环境相对欠缺；另外，当时双方都是国有独资企业，签订该协议，不致造成国有资产流失的后果。所以双方在当时签订了这份《协议书》。现《合同法》、《物权法》等相关的法律法规已经出台，并实施多年，该《协议书》的约定显然不符合现行法律的规定，且若再继续履行，也违背了民法当中的公平原则，损害了反诉人的合法权益。综上，为了维护反诉人的合法利益，特向贵院提起反诉，请依法裁决。反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人与1993年11月7日签订的《协议书》；2、诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告（本诉原告）工商石景山支行答辩称：不同意反诉原告的反诉请求。第一，合同解除权是形成权，有除斥期间。原告于合理期限内未行使解除权，现在不再享有合同解除权；第二，反诉中提的协议项下的费用，工行石景山支行于协议书签订后，已经支付，若我方尚未付该费用，合同不可能履行至今。因此，工行石景山支行坚持本诉的诉讼请求，并请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：1993年11月7日，工行石景山支行与星座商厦签订《协议书》，其中约定：“星座商厦股份有限公司第六次董事会决定，同意工商银行石景山支行在星座商厦一楼营业厅建一工商储蓄所的申请，就有关问题双方协商达成协议：1、星座商厦同意工商银行石景山支行在商厦一楼东侧建约80㎡工商储蓄所，并享有永久使用权利；2、工商银行石景山支行应按商厦竣工后实际总造价，每平方米5000元标准，向星座商厦一次性预付清永久使用费用，待实际竣工后，多退少补；3、工商银行石景山支行从进入商厦开始，所占面积的用电、用水、供暖、制冷等费用，按实际使用面积与星座商厦分摊；4、工商银行石景山支行所建储蓄所内部设备、设施、办公等用具用品由自身解决；5、工商银行石景山支行所建储蓄所的员工形象应与星座商厦保持一致，按星座商厦管理要求办，不得例外；6、未尽事宜须经星座商厦和工商银行石景山支行共同协商，任何一方不得擅自决定。”《协议书》上印有北京星座商厦及中国工商银行北京市石景山支行的印章。
上述《协议书》经签署后，工行石景山支行在星座商厦一楼东侧处设立储蓄所并一直经营。2012年2月1日，星座商厦向工行石景山支行发出《停业通知书》，内容为：“工行星座储蓄所：星座商厦主楼于1993年落成适用，至今已18个年头，设备、设施老化，因此，我公司决定于2012年3月底至8月底停业进行全面装修改造。提前告知贵单位以便安排停业准备工作。”2012年2月29日，星座商厦向工行石景山支行发出《通知》，内容如下：“工行星座储蓄所：星座商厦开业运行至今，已近20年，相关设施设备已严重老化，存在着安全隐患。因此，我公司决定于2012年4月1日正式停业装修改造，工期预计5个月。施工包括地面、室内装修，电路、水路及各种消防管线的改造和重新铺装。请贵所接到此通知后，做好停业准备工作，并于2012年4月1日前，撤走屋内物品腾空房屋。由此给贵所带来的不便深表歉意，同时也对贵所的理解支持深表感谢！”。庭审中，工行石景山支行对上述《停业通知书》和《通知》的真实性认可，但称这2份证据不能支撑星座商厦的诉讼请求。
2012年5月29日，星座商厦向工行石景山支行发出《承诺函》，内容如下：“工商银行石景山支行：由于我商厦装修改造已进入施工阶段，目前正在拆除原有设施，其中因涉及贵行原网点的拆除工作，请贵所配合将原网点物品清除完毕，并将钥匙移交我商厦，以便进行下一步的工程。鉴于我商厦与贵行的租赁合同我上级管理部门尚未正式批复，因此我商厦对贵行做出如下承诺：一、我商厦将严格履行合同已约定的相关条款，其中涉及租金方面将会按合同中约定的如下内容执行，即：该房屋日租金为每平方米7.5元（大写人民币：柒元五角零分），首年租金为273750元（大写人民币：贰拾柒万叁仟柒佰伍拾元整），并在十年内按3、3、4年递增，递增比例为3%，即：2012年月日至2015年月日年租金为273750元；2015年月日至2018年月日年租金为281963元；2018年月日至2022年月日年租金为290422元。同时商厦给予承租方免费装修期二个月；二、我商厦预计租给贵行建筑面积约100平方米，租赁合同最终签订租赁面积以实际测量面积为准。”工行石景山支行对此《承诺函》的真实性不持异议，但表示该《承诺函》是星座商厦单方提出的文件，己方当时并未认可，并称在承诺另行租赁给其房屋的条件下，已于2012年4月或5月搬出星座商厦一楼东侧约80㎡的工商储蓄所。
庭审中，星座商厦另出具星座政发（2012）14号《关于工商银行签合同的请示》1份、《星座商厦股份有限公司文件号登记表》1份、《签订长期﹤房屋租赁合同﹥审批表》1份、《关于敦请工商银行石景山支行尽快与我公司签订租赁合同的函》及快递回单1份，以证明星座商厦已就工行石景山支行租赁事项上上级公司请示，与工行石景山支行就租金、租赁年限达成共识，石景山国资委已经同意工行承租星座商厦的场地，且已催告工行石景山支行签订租赁合同。其中，《签订长期﹤房屋租赁合同﹥审批表》载明相关内容如下：出租方：北京星座商厦股份有限公司，承租方：中国工商银行股份有限公司北京石景山支行，出租房屋坐落：石景山区石景山路，门牌号x号，建筑面积：15000㎡，出租面积100㎡房屋所有权证号：房权证石股字第x号，房屋租赁用途：商业，拟定租赁期限：2012年4月至2022年4月，拟定合同租金额：273750／年，该审批表中印有中国工商银行股份有限公司北京石景山支行与北京星座商厦股份有限公司公章，并有申请单位经办人员、申请单位部门负责人、申请单位主管领导、国资委经办人员、国资委部门负责人、国资委主管领导等签名，并印有北京市石景山区人民政府国有资产监督管理委员会印章。工行石景山支行对上述证据的真实性无异议，但表示《承诺函》系星座商厦单方提出的修改合同的文件，其并未认可，《关于工商银行签合同的请示》及《星座商厦股份有限公司文件号登记表》系星座商厦的内部文件，无法达到证明目的，《签订长期﹤房屋租赁合同﹥审批表》不能代表工行石景山支行与星座商厦已就合同修改达成合意，且审批表中的面积与原协议书中的面积不符，后又在庭审中认可《签订长期﹤房屋租赁合同﹥审批表》中的公章系其本单位公章，一定程度上是因被迫而另行协商租赁其他房屋，最终上报分行时，分行没有同意。
对于《协议书》中约定的永久使用费用，星座商厦向法庭出具了1993年至1994年6月的记账凭证1份，以证明工行石景山支行未按约定向其支付。工行石景山支行表示，该记账凭证仅仅是星座商厦单方面出具的，不具有证明效力，对记账凭证的真实性不认可，并称已经支付给星座商厦，如未支付使用费，星座商厦不可能允许工行石景山支行一直使用诉争房屋，但对支付使用费的证据未向法庭提供。对此，星座商厦的解释是，星座商厦要向工行石景山支行贷款，条件是工行石景山支行在星座商厦开设网点，后才签订了协议书，工商银行上市以后，星座商厦未行使单方解除权，亦未主张使用费，原因在于星座商厦的贷款未还完。工行石景山支行表示当时双方确实有业务合作，后经过审批之后与对方签署了协议。
另查明，星座商厦向法庭提交了京房权证石股字第x号房屋所有权证，该房产证载明坐落于石景山区新石景山路45号，楼房建筑面积为14451.91㎡，房屋用途为商业，房屋所有权人为北京星座商厦股份有限公司。工行石景山支行对此房屋所有权证不持异议。
上述事实，有《协议书》、《房屋产权证书》、记账凭证、《停业通知书》、《通知》、《承诺函》、《关于工商银行签订合同的请示》、《星座商厦股份有限公司文件号登记表》、《签订长期﹤房屋租赁合同﹥审批表》、关于敦请工商银行石景山支行尽快与我公司签订租赁合同的函、快递回单以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案中工行石景山支行与星座商厦各自的诉讼主张是否能够得到支持，关键在于：一、对双方签订的《协议书》法律属性的认定；二、《协议书》中约定的权利、义务是否已经终止。
首先，就《协议书》的法律属性而言，当事人双方在《协议书》约定，星座商厦同意工行石景山支行在商厦一楼东侧建约80㎡的储蓄所，工行石景山支行享有永久使用权利，并按每平方米5000元的标准一次性预付永久使用费用，双方实质上系形成了将星座商厦具有所有权的房屋交付工行石景山支行占有、使用、收益，而由工行石景山支行支付费用的契约关系，工行石景山支行并不享有之于诉争房屋的任意处分权，可参照适用租赁合同权利义务关系进行厘定。对于租赁合同的期限，虽然可以由当事人双方根据使用租赁物的目的及租赁物的性质自主决定，但由于租赁标的的客观情况往往处于不断变化的情境之中，租赁期限过长并不利于当事人权利的实现，即租赁合同具有临时性的法律特征，我国合同法以及其他国家的法律亦对租赁合同的最长租赁期限作出限制。具体到我国立法，租赁合同的最长期限以20年为限，超过部分无效，但并不排除当事人在20年期满后再另行就同一房屋的续租达成新的一致意思表示。本案中，星座商厦与工行石景山支行于1993年11月7日签署《协议书》，该时间点系在我国合同法实施之前，但约定的履行期限在我国合同法实施之后，该《协议书》内容不违反当时以及现行法律、行政法规强制性规定，系双方真实意思表示，仍可适用我国现行合同法规定。然而双方约定的永久使用权显然已超过我国法律规定的最长租赁期限，双方亦未就诉争房屋的续租事宜达成共识，故该《协议书》应属在2013年11月6日（含本日）前有效，超过部分无效。关于星座商厦之于《协议书》法律效力的意见，本院采纳合理部分，对于星座商厦认为《协议书》的约定无充分法律依据的答辩意见，本院不予采纳。
其次，就《协议书》中约定的权利、义务是否终止而言，根据我国合同法的相关规定，对于依法成立的合同，当事人双方应本着诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，非违约方享有合同解除权。本案中，按照当事人双方签订的《协议书》，星座商厦将诉争房屋交由工行石景山支行使用，虽然双方均认可存在义务往来，但星座商厦并未放弃房屋使用费的支付请求权。庭审中，工行石景山支行称已经按照《协议书》约定支付使用费，但未提供任何证据予以证明。根据我国相关法律规定，对合同是否履行发生争议的，应由负有履行义务的当事人承担举证责任。现工行石景山支行主张已支付使用费用，但未能就其已经履行《协议书》项下义务提供相关证据予以支持，应承担举证不能的法律后果。经法庭释明，星座商厦未要求工行石景山支行支付诉争房屋的使用费用，本院不予处理。后，星座商厦在诉争房屋装修之时向工行石景山支行发放停业通知书、通知，督促工行石景山支行安排停业准备工作，工行石景山支行亦表示接收，并自述已在星座商厦承诺另行租赁其它房屋的前提下搬出了诉争房屋，双方又共同向上级单位、审批机关报批，就其他房屋的租赁事宜达成初步意向，只是因为工行石景山支行的上级主管单位未同意而未签订新的租赁合同，但应视为该《协议书》中约定的权利义务关系实质上已在双方协商的前提下予以终止，因此已无再行要求法院判令解除之必要，故对星座商厦要求判令解除《协议书》的诉讼请求，本院不予支持。对于工行石景山支行要求继续履行《协议书》，将诉争房屋交付其使用的诉讼要求，因已属事实及法律上履行不能，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认中国工商银行股份有限公司北京石景山支行与星座商厦股份有限公司于一九九三年十一月七日签订的《协议书》截至二零一三年十一月六日（含本日）的履行期限有效，超过二零一三年十一月六日的履行期限无效；
二、驳回中国工商银行股份有限公司北京石景山支行的其他诉讼请求；
三、驳回星座商厦股份有限公司的全部诉讼请求。
本诉案件受理费三十五元，由中国工商银行股份有限公司北京石景山支行负担一十七元（已交纳），由北京星座商厦股份有限公司负担一十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费三十五元，由星座商厦股份有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
代理审判员 于明
二〇一三年十二月六日
书 记 员 孙骁