新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终4002号
上诉人（原审被告）：新疆海里行房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。
法定代表人：范泽凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：季红梅，女，1967年7月25日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市西山路阳光小区。
被上诉人（原审原告）王某某，女，1965年7月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市头屯河区。
被上诉人（原审原告）刘某某，男，1992年7月16日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市头屯河区。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁海忠，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人新疆海里行房地产开发有限公司（以下简称海里行公司）因与被上诉人王某某、刘某某商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初5559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海里行公司的法定代表人范泽凯及其委托诉讼代理人季红梅，被上诉人王某某、刘某某的共同委托诉讼代理人梁海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海里行公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回王某某、刘某某的全部诉讼请求，或将本案发回重审，并由王某某、刘某某承担本案诉讼费用。事实与理由：我公司于2011年9月就将涉案商铺交付王某某、刘某某，二人一直利用涉案商铺取得收益，在2012年3月和2015年期间已收到相应的租金，但该租金并非我公司返还，而是其他公司支付的。现王某某、刘某某在2015年2月14日就涉案商铺与案外人签订委托经营合同，期限为10年，并已收到案外人给付的租金等款项，一审判决解除双方的商品房预售合同，但王某某、刘某某无法将涉案商铺返还我公司，这不符合合同法相关规定。我公司与王某某、刘某某之间是商品房预售合同关系，并不存在租赁关系，一审判决计算利息时将王某某、刘某某的租金收入一并核算，进行折抵是错误的。王某某、刘某某提出解除涉案合同的理由是我公司未协助其办理房屋产权证书，这与事实不符，涉案项目是按政府规划审核要求批准建设的，已取得地上部分的相应规划手续，有关部门也正在审核办理房屋产权证书的相应资料，且王某某、刘某某早已取得涉案商铺，并一直受益，其解除合同的要求不合理。
王某某、刘某某共同辩称，我方提出解除涉案合同的请求符合法律规定，海里行公司已超出合同约定的办理房屋产权证书期限三年之久，仍未向产权登记机关报备任何资料，导致我方至今未能取得房屋产权证书，海里行公司延期办证的违约行为严重损害了我方的合法权益，一审判决解除涉案合同并未违反法律规定。我方虽利用涉案商铺取得了一定收益，但从公平角度出发，我方主张损失时已经将收益部分予以扣除，且由于双方合同中对产权登记的违约责任没有进行约定，根据相关法律规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院关于利息的判决符合法律规定，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王某某、刘某某共同向一审法院起诉请求：1、解除我们与海里行公司签订的商品房预售合同；2、判令海里行公司向我们返还购房款704245元；3、判令海里行公司向我们赔偿购房及办理房产证所缴纳的各种费用损失21697.35元；4、要求海里行公司偿还购房款利息损失201938.49元。
一审法院认定事实：2009年12月17日，王某某、刘某某（买受人）与海里行公司（出卖人）签订商品房预售合同一份，约定：买受人购买的商品房位于本市中桥三巷136号物流中心高层综合楼1栋2层商铺48号，建筑面积23.09平方米，每平方米30500元，总金额为704245元；首付款354245元，剩余款350000元于2010年4月30日之前付清。出卖人应当在2010年8月30日前将商品房验收合格交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用、规划验收竣工验收后365个法定工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因非出卖人所能控制的事件不能备案，备案期限延至事件消除后，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如属银行按揭贷款购房产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接到乌鲁木齐市房地产管理局领取产证。王某某、刘某某于2011年1月21日向海里行公司交清了全部房款704245元。海里行公司也已将房屋交付于王某某、刘某某使用，但至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使王某某、刘某某至今未能取得房屋权属证书。王某某、刘某某在签订合同后，已缴纳契税21127.35元、工本费570元。
一审法院认为，王某某、刘某某与海里行公司签订的商品房预售合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。王某某、刘某某已履行了向海里行公司交付房款之义务，海里行公司除应向王某某、刘某某交付房屋外，还应保证及时将出卖的房屋所有权转移给王某某、刘某某。海里行公司应按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起九十日内，办理土地使用变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。海里行公司现已超过合同约定办证期限三年之久，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未协助王某某、刘某某办理房屋权属证书，其又未能举证证明系非出卖人的原因导致不能办证。故其行为严重影响了王某某、刘某某订立合同时所期望的经济利益，致使王某某、刘某某订立合同的目的不能实现，海里行公司的行为已构成根本违约。对王某某、刘某某主张解除商品房预售合同的诉讼请求，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，海里行公司应向王某某、刘某某返还已付购房款704245元。还应偿付王某某、刘某某已付购房款占用期间的利息损失201938.49元【354245元×4.875‰×81个月（2009年12月22日至2016年9月22日）+350000元×4.875‰×68个月（2011年1月21日至2016年9月22日）-海里行公司已返还王某某、刘某某收益53969元】，亦应向王某某、刘某某赔偿因履行商品房预售合同而支出的契税损失21127.35元、工本费570元。判决：一、王某某、刘某某与海里行公司签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0113763）予以解除；二、海里行公司返还王某某、刘某某购房款704245元；三、海里行公司赔偿王某某、刘某某契税21127.35元、工本费570元；四、海里行公司赔偿王某某、刘某某购房款利息损失201938.49元【354245元×4.875‰×81个月（2009年12月22日至2016年9月22日）+350000元×4.875‰×68个月（2011年1月21日至2016年9月22日）-53969元】。
本院二审期间，海里行公司围绕其上诉请求依法提交了案外人乌鲁木齐市烨阳海宁皮革批发有限公司的营业执照及六份大友国际商城委托经营管理协议，证实涉案商铺已被王某某、刘某某交由案外人经营管理，期限为10年，商铺已无法返还。本院组织当事人进行了质证，王某某、刘某某的质证意见为：对两份证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为本案是商品房预售合同关系，与租赁关系无关，且我们在主张损失时已将该部分收益予以扣除。本院对营业执照及委托经营管理协议的真实性、合法性予以确认。本院二审认定事实及依据的证据与一审判决认定一致。
本院认为，海里行公司与王某某、刘某某签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，双方签订的商品房预售合同中对出卖人即海里行公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间进行了明确约定，并约定如因非出卖人所能控制的事件不能备案，备案期限延至事件消除后，而海里行公司至今未将相关资料报产权登记机关备案，且也没有证据反映不能备案的原因系非出卖人所能控制的事件，故王某某、刘某某关于解除合同和赔偿损失的请求符合上述法律规定，海里行公司称房屋产权证书已经在办理过程中，但未能提供有效证据予以证实，本院对该上诉理由不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，海里行公司2011年9月将房屋交付王某某、刘某某使用，但至今买受人也未能取得房屋权属证书，依据上述法律规定，海里行公司应当承担违约责任，王某某、刘某某按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期贷款利息标准向海里行公司主张损失符合法律规定，一审法院对此判决并无不妥，王某某、刘某某已取得涉案商铺且一直在收取租金的事实与海里行公司依据法律规定承担违约责任并不矛盾，考虑到王某某、刘某某确实取得了一定收益，其未能取得房屋权属证书所导致的损失得到了相应弥补，故一审法院判决损失时将王某某、刘某某取得的收益进行扣减并无不当，海里行公司的该上诉理由不能成立，本院不予采信。商品房预售合同解除后，海里行公司应当将王某某、刘某某已经交纳的购房款予以返还，并向王某某、刘某某赔偿契税及工本费损失。海里行公司在一审中未提出返还涉案商铺的请求，故本院对此不予处理。
综上，海里行公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13078.81元（上诉人海里行公司已预交），由上诉人海里行公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
代理审判员 徐 岚
代理审判员 卫 杨
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 焦 玉