惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠湾法民一初字第302号
原告（反诉被告）：丘某某，女，汉族，住深圳市福田区。
原告（反诉被告）：邱某某，男，汉族，住址同上。
两原告共同委托代理人：曾某某，男，汉族，住深圳市宝安区。
被告（反诉原告）：惠州大亚湾某某物业服务有限公司。住所地：惠州市大亚湾区。
法定代表人：林某某。
委托代理人：方某、陈某，广东日升律师事务所律师。
原告丘某某、邱某某诉被告惠州大亚湾某某物业服务有限公司（下称某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成由审判员邹伟如担任审判长，审判员徐黎、曾日华参加的合议庭进行审理。被告某某物业公司于2015年2月3日提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人曾某某，被告（反诉原告）的委托代理人方某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丘某某、邱某某诉称：2007年11月3日，我方购买了“某某城1栋4单元404室”的房产，并签订了《前期物业服务协议》。2008年12月20日原告收楼，作为有条件收楼，原告填写了《单元验收交接表》，指出了尚存在的质量问题，由开发公司旗下的某某物业跟进整改。我方一直等待验房发现的问题得到整改，但某某物业公司—直未能妥善处理业主提出的问题，也未有任何回复沟通。由于处于弱势，本想免强接受现实，自行装修处理掉房屋质量问题，2010年底我方要求装修，以便于出租本单元物业，得到投资回报，但物业公司以未交管理费为由强行断水断电，我方要求物业公司先停止侵权，恢复水电，但物业公司的态度是先交管理费，再送水电!此种状况，我方未得到任何物业服务，我方认为受到了不公正的对待，拒交管理费，物业公司也一直断水断电至目前!由于仍然是弱势一方，2014年12月14日，我方至管理处办理装修手续，所交纳的费用有：12月物业管理费116元(见《收款收据》00000026024)：垃圾清运费385元：装修押金2000元；装修人员出入证费30元；装修人员出入证押金60元。由于物业接受了装修办理，我方与装饰公司达成了合同，并交纳了1万元费用。但物业公司仍以要交清原管理费为由，仍然坚持断水断电，致我方所交装修方的费用无法退回!由于长期的压迫，最终问题激化。2014年12月19日，我方110报警，同时再次电话物业必须停止侵权。2014年12月20日晚，我方至“新西派出所”报案，要求警方介入，警方态度仅要求协商。我方当晚自行至管理处要求开水电，管理处下层保安未经上级同意私自开水电；24小时后，管理处再次强行关水电。2014年12月24日，我方再次到新西派出所报警，希望警方介入，由于警方迟缓，我方回小区后想等断掉物业的电看看对方的感受，也想强力开启属于我方自已的水电开关，此时，物业的保安队长组织人员采取了限制、恐吓。后派出所民警到场后，在管理处协商无果。原告向贵院起诉，恳请人民法院判决：一、恢复水电，停止侵权；二、被告赔偿原告损失29300元。
原告向法庭提交的主要证据有:报警回执、《前期物业服务合同》、《单元验收交接表》、收款收据、《装饰装修合同》、银行付款凭证等，拟证明其诉称的事实。
被告某某物业公司辩称：1、原告违约在先，不支付被告的物业管理费，被告在无奈情况下停止水电供应，被告是依法行使合同法中的履行抗辩权，即使是空置房原告也需向被告交付管理费。2、小区的水电是代收代缴，原告没有交款直接影响被告的利益，被告有权不同意供水供电。3、被告要求赔偿损失，理由不能成立，该损失与被告的行为没有直接的因果关系，原告的损失没有充足的法律依据，属于原告的凭空想象。
反诉原告某某物业公司诉称：2007年11月3日，反诉被告因购买“某某城1栋4单元404室”的房产，与反诉原告签订了《前期物业服务协议》，约定由反诉原告对反诉被告所购买的前述房屋所涉及的共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮与服务。协议第七条约定物业服务费的收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，并约定如因反诉被告原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，缴纳时间为每月10日缴纳本月服务费。协议四十条还约定如反诉被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，反诉原告有权要求反诉被告补交并从逾期之日起每天1%缴纳违约金。协议还约定了双方的权利义务等事项。签署协议签订后，反诉原告履行了约定物业管理服务义务，但反诉被告未按约定缴纳物业服务费，反诉原告多次催讨，反诉被告总以各种理由拒付。反诉被告的行为严重损害了反诉原告的利益，为维护自身的合法权益，反诉原告请求法院判决：一、反诉被告向反诉原告支付物业服务费9860元及违约金；二、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉原告向法庭提交的主要证据有:《前期物业服务协议》、收款收据、《商品房买卖合同》等，拟证明其诉称的事实。
反诉被告丘某某、邱某某辩称：一、答辩人在本诉中是针对被答辩人停水停电侵权进行的诉讼，答辩人在本诉中已经在相关赔偿计算中将物业管理费及滞纳金7700元扣除，相当于默认扣除所有的物业费。被答辩人的请求属于本没有争议的内容，这种情况下被答辩人提起反诉，不符合反诉的法律规定，应另案处理。相关物业管理费不是本诉的要点。物业强断水电是侵权问题，管理费是物业服务合同问题。应先解决侵权问题，这涉及公民的生存迫切需要，所谓管理费，在侵权判决时，随时准备好。二、被答辩人对物业管理费的计算不正确，2009年底答辩人才被通知收楼，物业管理费应自交付物业后开始计算。答辩人目前尚属未收楼状态，不应缴纳管理费，是属于有条件收楼，因房屋质量问题未得到业主的认可，应认定答辩人是未收楼状态。既然未收楼，就不存在所谓的物业管理费的问题。三、被答辩人长期强行关业主的水电是个严重的违法侵权事件，且至今不认错误，拒不改正，性质恶劣，一个违规侵权的物业怎么算提供了服务？被答辩人没有对答辩人提出的问题进行跟踪处理，只是在维护开发商的利益。根据物业相关条例，某某城1、2期早已经符合成立业主委员会的条件，被答辩人拖着不办。应认定《前期物业服务协议》是失效的，业主交费是基于现实情况和谐处理，给予被答辩人整改的机会。被答辩人诉请无理无据，自行管理混乱，人民法院应驳回其反诉请求，同时支持减少、扣除所谓的物业费。
经审理查明：2007年11月3日，丘某某、邱某某作为买受人与作为出卖人的案外人惠州市大亚湾某某投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定丘某某、邱某某购买案外人开发的位于大亚湾区西区樟树埔某某城米兰春天花园第1栋404号房屋，该房建筑面积为77.07平方米。2008年12月20日，丘某某、邱某某前往验收收楼，并填写了《单元验收交接表》，丘某某、邱某某在该交接表上载明了其验收过程中发现的共计八个方面的问题，并要求案外人或本案被告进行整改。
某某物业公司登记成立于2007年7月25日，经营范围包括物业管理。上述合同签订的当天，丘某某、邱某某作为乙方与作为甲方的某某物业公司签订《前期物业服务协议》一份，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务由被告提供，合同的主要内容如下：一、维护管理范围，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮和服务。乙方参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权与监督权，乙方监督甲方的物业服务行为并就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议。乙方依据本协议向甲方交纳物业服务费等；二、物业管理服务内容，房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、广场平台等。房屋共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、井、地面停车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、管线等。环境保洁是指公用厅堂、走廊、楼梯、路面、草地、景观、沟渠、电梯轿厢、公共照明设备、休闲娱乐设施、停车位的保洁、楼层及地面垃圾桶清倒、垃圾清运、排水管道清疏、化粪池抽吸、灭虫灭鼠、二次供水池清淤消毒，等等；三、物业服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米收取人民币1.5元，因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米收取人民币1.5元，乙方交纳费用的时间是每月10日前交纳本月服务费用。受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房屋租金等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定；四、专项维修资金的管理与使用，根据《物业管理条列》规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。由购房者按照购房款的3%的比例交缴维修资金。专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；五、违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%缴纳违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。
丘某某、邱某某自收房始一直未向某某物业公司交纳物业管理费。2014年12月7日，丘某某、邱某某与案外人深圳市某某建筑装饰工程有限公司签订室内装饰装修工程合同，约定由该案外人对丘某某、邱某某名下的某某城米兰春天花园1栋404号房屋进行装修，施工期间为2014年12月7日至2015年3月30日，丘某某、邱某某称其已经向该案外人支付了工程款10000元，并提供2014年12月14日转款至“某某”名下账户的银行转账记录予以证明。同时，2014年12月14日，丘某某、邱某某向某某物业公司交纳当月的物业管理费116元、装饰施工许可证工本费20元、出入证工本费30元、出入证押金60元、装修垃圾清运费385元、装修保证金2000元，某某物业公司基于上述收费行为，均向丘某某、邱某某开具了相应的收款收据。丘某某、邱某某名下的上述房屋在装修期间，某某物业公司以对方未交物业管理费为由，强行关停入户供水供电，致使装修工程无法进行，2015年1月5日，双方再次因上述事由发生纠纷，丘某某、邱某某向新西派出所报警请求处理，但双方未能解决纠纷，丘某某、邱某某名下的上述房屋至今未装修施工完毕。
以上事实，根据丘某某、邱某某及某某物业公司的庭审陈述，丘某某、邱某某提交的报警回执、《前期物业服务合同》、《单元验收交接表》、收款收据、《装饰装修合同》、银行付款凭证，某某物业公司提交的《前期物业服务协议》、收款收据、《商品房买卖合同》等，经庭审质证核实，足以认定。
本院认为：某某物业公司具备物业管理的资质，是丘某某、邱某某房产所在的大亚湾区某某城.米兰春天花园物业的合法物业管理人，其和丘某某、邱某某签订的前期物业服务协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述前期物业服务协议书的效力将一直持续到业主委员会选聘物业管理企业并签订相应的物业服务合同为止，因某某城.米兰春天花园物业至今未成立业主委员会，某某物业公司至今是上述物业的物业管理人，故丘某某、邱某某与某某物业公司签订的上述协议书至今有效，双方均应按上述协议书约定的内容行使权利和履行义务。
关于丘某某、邱某某本诉请求某某物业公司立即恢复供水、供电及赔偿损失的问题。一、某某物业公司与丘某某、邱某某之间的物业服务协议书与供水、供电合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。即使双方的合同约定在业主不交纳物业费的情况下物业公司可以对业主断水断电，该约定也因为侵犯了供水、供电部门的权利而无效。因此，某某物业公司无权擅自中断对丘某某、邱某某名下房屋的供水、供电。故丘某某、邱某某请求某某物业公司恢复对其名下某某城.米兰春天花园第一栋404号房屋的供水、供电的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。二、丘某某、邱某某认为其购买的上述房屋的主要目的是投资，因某某物业公司断水断电耽误了装修的进程致使其存在租金损失，故请求某某物业公司赔偿其2011年至2014年12月按月租金300元计算的租金损失24000元、自2014年12开始延后计算3个月按每月租金1000元计算的租金损失3000元。因丘某某、邱某某的该项请求是预期利益损失的赔偿，预期利益应当是具备了必要的条件，在正常情况下必然能够实现的未来利益，如果未来利益仅具为一种设想或可能，而尚未具备实现的充分条件，则不能认定为逾期利益损失。丘某某、邱某某应证明某某物业公司在上述期间存在断水断电的行为，且该行为损失了其未来的租金收益，同时还应举证证明其预期利益是否具有实现的基础和条件。本案中，原告缺乏应有的证据，本院难以认定原告存在上述逾期利益损失，故原告的该项请求本院不予支持。三、丘某某、邱某某认为某某物业公司在其装修期间强行断水、断电，故请求某某物业公司赔偿其支付给案外人深圳市某某建筑装饰工程有限公司的工程款10000元。因该款是丘某某、邱某某与案外人之间的合同款项，若双方之间的合同没有履行或无法继续履行，丘某某、邱某某可以向该案外人主张相应的权利。若丘某某、邱某某能举证证明其基于某某物业公司的断水、断电行为，致使其与案外人之间的装修合同不能履行，且其在向上述案外人主张权利的过程存在损失，可再行主张上述请求。四、丘某某、邱某某向某某物业公司交纳了装饰施工许可证工本费20元、出入证工本费30元、出入证押金60元、装修垃圾清运费385元、装修保证金2000元，上述款项应属于丘某某、邱某某基于某某物业公司在其装修期间断水、断电行为而致装修不能的实际损失，但丘某某、邱某某未请求某某物业公司承担该部分损失，故本院对此不作处理。
关于某某物业公司反诉请求丘某某、邱某某支付物业费及违约金问题。一、按照丘某某、邱某某与某某物业公司签订的物业服务协议书的约定，某某物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，可见，某某物业公司收取物业管理服务费用不仅指房屋维修服务一项内容的收费，还包括共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目的服务收费。本案中，丘某某、邱某某在收楼过程中发现了部分问题并以书面的形式予以载明，某某物业公司作为物业服务管理公司虽未向法庭提交证据证实已经就对方提出的问题进行整改，但即使某某物业公司没有按合同约定履行维修义务，丘某某、邱某某也仅能就某某物业公司的违约责任另行起诉，不能以此作为拒付物业费的理由，故丘某某、邱某某应补缴拖欠的物业费及逾期付款的违约金。因丘某某、邱某某实际于2008年12月20日接收房屋，故物业费应从实际收楼的时间开始计算，本案中，丘某某、邱某某已经向某某物业公司缴纳了2014年12月的物业管理费116元，但未能举证证明其在2008年12月20日至2014年11月30日期间向某某物业公司交纳过物业管理费，故丘某某、邱某某应向某某物业公司支付其拖欠（116元/月）的物业管理服务费8273元（2009年1月1日-2014年11月31日，合计71个月为8236元；2008年12月20日-同年12月31日合计37元），对某某物业公司多请求的部分本院不予支持。二、丘某某、邱某某逾期未向某某物业公司支付物业管理费，依据合同约定，丘某某、邱某某应向某某物业公司支付违约金。双方虽在合同中约定了违约金的具体计算方式，即丘某某、邱某某自逾期之日起按每天1%的标准缴纳违约金，因双方约定的逾期付款的违约金计算标准明显过高，丘某某、邱某某在庭审过程中也请求予以调整，考虑到违约金具有担保债务履行、惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，本院参照通常的合同约定标准，将违约金调整至按应付金额每日万分之五的标准计算。关于违约金的起算时间问题，本案中，丘某某、邱某某实际收楼时间为2012年12月20日，合同约定的交纳物业管理费的时间是每月10日前交纳本月费用，故某某物业公司实际自2009年2月11日开始计收丘某某、邱某某应物业服务费的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本诉被告惠州大亚湾某某物业服务有限公司立即恢复本诉原告丘某某、邱某某名下位于大亚湾区西区樟树埔某某城米兰春天花园第1栋404号房屋的供水与供电。
二、反诉被告丘某某、邱某某自本判决生效之日起10日内向反诉原告惠州大亚湾某某物业服务有限公司支付拖欠的2008年12月20日至2014年11月31日止的物业服务费8273元，并向反诉原告支付自2009年2月11日起至实际付清之日止按每日万分之五的标准计算的违约金（违约金的具体计算起止时间见附件一）。
三、驳回本诉原告丘某某、邱某某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告惠州大亚湾某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费532元，由本诉原告丘某某、邱某某负担。反诉案件受理费100元，由反诉原告惠州大亚湾某某物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 邹伟如
审判员 徐 黎
审判员 曾日华
二〇一五年四月二十八日
书记员 连楚宇