湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00217号
上诉人（原审被告）：武汉银鹤置业有限公司，住所地武汉市江岸区惠济路2号附1号。
法定代表人：黄介西，该公司总经理。
委托代理人：向勇，该公司法务部职员。
被上诉人（原审原告）：陈驰，男，1992年3月18日出生，汉族。
委托代理人：陈维汉（陈驰之父），1959年8月13日出生，汉族。
委托代理人：李治国，湖北卓创德赛律师事务所律师。
上诉人武汉银鹤置业有限公司（以下简称银鹤公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2013）鄂江汉民二初字第01256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理了本案，上诉人银鹤公司的委托代理人向勇，被上诉人陈驰的委托代理人陈维汉、李治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，陈驰向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除陈驰与银鹤公司的房屋买卖关系；2、银鹤公司返还购房款1042745元，并支付同期银行贷款利息158301.55元（截止2013年7月8日止）；3、银鹤公司赔偿陈驰一倍的购房款1042745元；4、银鹤公司赔偿陈驰购房损失295154.58元；5、银鹤公司承担本案的诉讼费。在一审审理过程中，陈驰撤回第4项诉讼请求即银鹤公司赔偿陈驰购房损失295154.58元。
一审法院经审理查明：2010年12月31日，陈驰与银鹤公司签订《银鹤·上林苑（现用名中央锦城）商品房认购书》，约定陈驰认购位于武汉市江汉区新华下路与发展大道交汇处的银鹤·上林苑（现用名中央锦城）项目A栋3单元1302号商品房；房屋预测面积116.34平方米，认购总价款1090927元，当期优惠9.65折；陈驰于2011年1月11日前一次性付款，到银鹤公司营销中心签订《武汉市商品房买卖合同》；认购房屋定金10000元，签订《武汉市商品房买卖合同》后，认购书定金转为房款。认购书签订后，银鹤公司表示陈驰如一次性付清全款，可再次优惠10000元。
2011年1月11日陈驰以转账形式向银鹤公司一次性付款，银鹤公司于2011年1月19日向陈驰开具购房发票，金额1042745元。2011年9月29日银鹤公司向陈驰出具《承诺书》，承诺在2011年12月31日前，办理商品房买卖合同电子网签、合同备案手续，如在规定时期内未完成此手续，银鹤公司全额退还购房款，双方协商补偿。因银鹤公司未能在承诺时间内完成合同备案等手续，陈驰遂于2013年7月1日到武汉市房产档案馆查询，发现其所购房屋已于2007年12月4日出售给案外人黄征宇，并已办理了合同备案手续。
一审法院经审理认为，一、双方签订了商品房认购书后，陈驰按该认购书履行了支付价款义务，银鹤公司承诺为陈驰办理电子网签、合同备案等手续，双方的民事行为表明双方有买卖商品房的意愿，陈驰虽不能提供《武汉市商品房买卖合同》，但银鹤公司的承诺表明双方已签订书面的《武汉市商品房买卖合同》。陈驰以涉案房屋已经出售给他人为由，要求解除合同，银鹤公司表示同意，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，应予解除。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者…”。本案中，银鹤公司隐瞒已将房屋出卖给第三方的事实，仍将该房屋出卖给陈驰并收取购房款，导致合同被解除。银鹤公司应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失的责任，故陈驰主张银鹤公司返还购房款1042745元承担利息158301.55元，并赔偿一倍的购房款1042745元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。银鹤公司提出不承担赔偿一倍购房款1042745元的责任的抗辩意见，与查明的事实、证据和法律规定不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条、第九十四条第（四）项、第六十条第一款、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除陈驰与武汉银鹤置业有限公司签订的商品房买卖合同；二、武汉银鹤置业有限公司向陈驰返还购房款1042745元；三、武汉银鹤置业有限公司支付陈驰购房款利息158301.55元；四、武汉银鹤置业有限公司向陈驰赔偿一倍购房款1042745元。上述款项，于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12375元、其他诉讼费用46元，共计12421元，由武汉银鹤置业有限公司负担。
判后，银鹤公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。银鹤公司与案外人黄征宇签订了虚假的商品房买卖合同，是为了套取银行贷款，双方不存在实质性的房屋买卖关系。现银鹤公司愿意将涉案房屋交付给陈驰并协助其办理产权登记手续。陈驰提出解除商品房买卖合同，银鹤公司表示同意，愿意退还购房款并给以适当补偿。二、一审判决适用法律不当。现无证据证明银鹤公司与陈驰之间的商品房买卖合同确已无法履行，一审判决仅凭一份案外人黄征宇就涉案房屋的备案登记信息，就适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，显失公平公正，属于适用法律不当。请求二审法院判令：撤销一审判决，发回重审或撤销一审判决第一、四项，直接改判确认双方解除商品房买卖合同，驳回陈驰的其他诉讼请求。
被上诉人陈驰答辩则要求维持一审判决。
在二审庭审过程中，银鹤公司向本院申请证人武汉衡生投资担保有限公司业务经理汪斌出庭作证。汪斌出庭陈述了银鹤公司于2007年底向武汉衡生投资担保有限公司借款而将包括涉案房屋在内的多套房屋作为抵押的情况，证人汪斌还当庭提交了银鹤公司与案外人黄征宇就涉案房屋于2007年12月4日签订的《武汉市商品房买卖合同》原件一份。银鹤公司向本院提交收款收据一份，拟证明银鹤公司确有在案外人黄征宇办理商品房买卖合同备案的同一天向武汉衡生投资担保有限公司借款700万元的事实，印证汪斌证言的真实性。陈驰对此质证认为不属于新证据，不予质证。本院认为，该证据不属于新证据，且不能证明案外人黄新宇与银鹤公司无房屋买卖关系及买卖合同备案、房屋抵押的事实，故对该证据本院不予采信。
经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为，商品房买卖合同的目的不仅仅是交付房屋，而且必须实现权属转移。实现商品房所有权的权属转移登记，既是当事人双方买卖商品房的基本要求，又是法定义务。在陈驰与银鹤公司签订《银鹤·上林苑（现用名中央锦城）商品房认购书》后，陈驰依约履行了支付全部购房款的义务，但银鹤公司因案外人黄征宇已就涉案房屋与其签订《武汉市商品房买卖合同》并办理备案登记手续而未能履行其在2011年12月31日前与陈驰办理《商品房买卖合同》电子网签、合同备案手续的承诺，致使双方的合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者…”的规定，陈驰请求判令银鹤公司返还已付购房款及利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但对于如何确定惩罚性赔偿的数额，该司法解释规定赔偿数额也并不是已付购房款的当然一倍，而是不超过一倍，具体数额的确定应当考虑买受人的损失情况即买房时间长短、房价上涨程度等，及出卖人的主观恶意程度，同时兼顾惩罚性赔偿的制裁和遏制功能等诸多因素，陈驰请求赔偿的标准是已付购房款的一倍，按照已付购房款的一倍的标准承担赔偿责任过高，应以已付购房款的50%的标准承担赔偿责任为宜。
综上，一审判决认定事实清楚，但实体判决部分欠妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2013）鄂江汉民二初字第01256号民事判决第一、二、三项。
二、变更湖北省武汉市江汉区人民法院（2013）鄂江汉民二初字第01256号民事判决第四项为：武汉银鹤置业有限公司向陈驰支付赔偿款521372.5元。
上述款项，于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12375元、其他诉讼费用46元，共计12421元，由武汉银鹤置业有限公司负担。
二审案件受理费12375元，由武汉银鹤置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 焰
审判员 张立新
审判员 张 红
二〇一四年五月二十日
书记员 黄 浩