湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0202民初185号
原告吴延灿，男，汉族，1989年12月3日出生，住湖南省株洲市荷塘区。
原告XX，男，汉族，2004年6月11日出生，在校学生，住湖北省大冶市。
法定代表人杨晚保，女，汉族，1951年8月1日出生，住湖北省大冶市，系XX外祖母。
二原告共同委托代理人陈欢欢，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等特别授权。
被告舒文,男，汉族，1979年7月7日出生，住湖南省南县。
委托代理人曹晓良，株洲市南天法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。
被告李国喜，男，1971年8月30日出生，汉族，住湖北省石首市。
原告吴延灿、XX与被告舒文、李国喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23立案受理后，依法组成由审判员谢振宁担任审判长，审判员金自仿、人民陪审员刘佳参加的合议庭，书记员黄郅担任记录。原告吴延灿、XX的共同委托代理人陈欢欢，被告舒文及其委托代理人曹晓良，被告李国喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴延灿、XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的租赁合同关系并判令二被告即时腾房返还房屋；2、判令二被告向原告支付租金187672元（2016年10月1日起至2018年1月10日），并按照合同的约定，支付自2018年1月11日起至实际退场之日止的租金；3、判令被告承担本案的诉讼费、律师费6000元。事实与理由：
2014年4月16日，二被告与原房主XXX签订了《房屋租赁合同》，约定XXX将位于株洲市荷塘区XXXXXXX、南面的壹楼（计150平方米左右）出租给被告，租赁期限自2014年4月16日至2020年7月1日，租金13万元/年，租金自第二年（含第二年）起每年按5%递增，直至合同期满为止。租金支付方式为：每个季度支付一次，《房屋租赁合同》签订时当场支付第一个季度的租金，2014年8月1日前支付第二个季度的租金，第三个季度及以后的租金提前一个月支付。此外，租赁合同终止或解除的，租金以实际使用天数计算。在该租赁合同履行期间，XXX将房屋转售给二原告，该合同中出租方的权利、义务由二原告享有和承担，因双方间本就相识，双方未再重新签订书面合同，仅用手写更改了出租方为原告一的父亲的名字。在房屋租赁合同履行过程中，自2016年10月1日起，二被告没有正当理由，拒不向原告支付租金。依据《房屋租赁合同》第十七条的约定，原告不支付或者不按照约定支付租金达45日，被告有权单方解除合同，收回房屋，对装修不进行任何补偿。
原告吴延灿、XX为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、二原告身份证、XX法定代理人杨晚保身份证、XX及杨晚保户口簿、二被告身份证，拟证明原、被告双方主体适格。
2、房屋租赁合同，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，二被告应按合同约定向原告支付房屋租金。
3、株洲市商品房预售合同，拟证明二原告买受了二被告所承租的房屋，继受房屋租赁合同中出租方的权利及义务，二被告应当向二原告交纳租金。
4、法律服务委托合同，拟证明二原告为维权生产律师代理费6000元，根据合同约定该费用用二被告承担。
5、证人XXX的证言，证明证人XXX系原发租人XXX之妻，证人XXX将房屋转让给二原告后，由原告知延灿的父亲XXX行使原发租人的权利和义务，并且通知了二被告房屋转让的事实。
被告舒文辩称，涉案租赁合同是由XXX与二被告订立，与本诉原告并无直接关系，一直以来都是XXX与二被告交接，本案遗漏了XXX将无法查明案件事实，且单独以吴延灿、XX作为原告直接提出诉求违反合同的相对性，于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李国喜辩称，1、原告起诉的租金有误，按照合同，我们的租金应当是在第三年即2017年7月1日开始递增计算，因为我们在2014年4月16日签订了合同，但中间有二个多月的装修前，故实际应当从2014年7月1日开始计算租金，而不是原告所说的在第二年就开始递增计算，2、2017年11月3日我就找了房东，说明我不再承租该房屋，3、本案房屋房东的变更转让我并不知情。
被告舒文、李国喜向本院提交如下证据：
1、株洲市荷塘区合泰管理办公室关于影响XXXX及关联租赁户正常经营问题会议纪要，拟证明该政府工程有补偿款项的事实；
2、被告与XXXX租赁合同及补偿款通知及结算单，拟证明项目方补偿款发放的事实；
3、照片，拟证明直至现在该门面无法正常经营的事实。
对原、被告向本院提交的上述证据，经庭审质证，二原告提交的证据1-3及证据5，因二被告无异议，本院予以采信；原告提交的证据4，二被告以没有收取律师费的发票为由提出异议，本院认为该证据本身具有真实性，可予采信；对于二被告提交的证据1-3，经二原告质证，对证据1-3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，与本案无关，本院认为，二被告提交的证据1-3仅仅能证明本案的部分事实，但政府工程项目未对被告舒文、李国喜进行补充属不同法律关系，与本案无关。并不能构成二被告违约的理由，也不能证明已经解除合同，因此对该三份证据不予采信。
根据采信的证据，并结合当事人在法庭上的一致陈述，本院确认本案的基本事实如下：
2014年4月16日，原房主XXX将挂告在株洲市裕丰房地产开发有限责任公司名下的房产即位于株洲市荷塘区XXXXXXX、南面的壹楼（约150平方米）出租给被告舒文、李国喜，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2014年4月16日至2020年7月1日，租金13万元/年，租金自第二年（含第二年）第三年每年按5%递增，直至合同期满为止。租金支付方式为：每个季度支付一次，《房屋租赁合同》签订时当场支付第一个季度的租金，2014年8月1日前支付第二个季度的租金，第三个季度及以后的租金提前一个月支付。此外，租赁合同终止或解除的，租金以实际使用天数计算。承租人不支付或者不按照约定支付租金达45日，发租人有权单方解除合同及收回房屋，对装修不进行任何补偿。
在该租赁合同履行期间，2015年12月10日，XXXXXXXXXXXXXXXX根据XXX的要求，将该租赁标的房屋转让给原告吴延灿、原告XX，并分别与二原告签订《株洲市商品房预销售合同》。尔后，XXX将房屋转让之事通知了二被告，并要求二被告以后向新房主交纳房屋租金。
另查明，原告XX的父母均已去世，由其外祖母杨晚保担任其法定代理人。房屋转让之后，原告吴延灿之父XXX，根据二原告的委托一直向二被告收取租金，二被告的租金已交至2016年10月1日。庭审中，原、被告确认房屋的租金是从第三年即2017年7月1日才开始按每年5%递增计算。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二被告与原房主XXX签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，对双方当事人具有约束力。在租赁合同履行过程中，原发租人XXX将租赁物转让给二原告并通知了二被告，且由二原告概括承受原发租人在租赁合同中的权利义务，故二原告与二被告之间形成房屋租赁关系，双方之间的权利义务仍适用原租赁合同的约定。二被告至今拖欠2016年10月1日以后的租金未付，已经构成违约，应当承担违约责任。原告要求解除租赁合同的诉讼请求，因租赁合同中约定“承租人不支付或者不按照约定支付租金达45日，发租人有权单方解除合同及收回房屋”，故原告要求解除租赁合同是其行使约定的解除权，符合法律的规定，本院予以支持。原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，因租赁合同解除之后，承租人应当返还租赁物，故符合法律的规定，本院依法予以支持。原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律的规定，但根据《房屋租赁合同》约定，从2017年7月1日起的租金是136500元／年（从第三年按每年5%递增计算），2016年10月1日至2017年6月30日期间的租金是97500元（按13万元÷12个月×9个月计算），2017年7月1日至2018年1月10日期间的租金是71054元（按13.65万元÷365天×190天计算），合计168554元（按97500元＋71054元计算）；2018年1月11日之后的租金应按每天373.97元计算至实际退场之日止；对原告诉请中超过的部分，本院不予支持。原告要求被告承担律师费6000元的诉讼请求，因《房屋租赁合同》第二十二条的约定律师费由败诉方承担，且原告支付律师费为其实际发生的必然费用（原告已委托律师参与本案诉讼），故符合法律的规定，本院依法予以支持。被告舒文辩称租赁合同是由XXX与二被告订立的，与二原告并无直接关系的观点，因二原告是房屋所有权人，且XXX是根据二原告的授权委托代为向二被告收取租金，其行为是代理行为，不影响二原告作为房屋所有权人依法主张自己的权利，故本院对该辩解观点不予采纳。被告李国喜辩称中与本院查明的事实相符的观点，本院予以采纳，其辩称于2017年11月3日已通知房东解除合同，因缺乏事实证据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十四条第二款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告吴延灿、XX与被告舒文、李国喜之间的房屋租赁合同；
二、被告舒文、李国喜在本判决生效之日起十日内将所租赁的房屋腾空并返还给原告吴延灿、XX；
三、被告舒文、李国喜于本案判决生效之日起十日内共同向原告吴延灿、XX支付自2016年10月1日至2018年1月10日期间的租金168554元，2018年1月11日之后的租金应按每天373.97元计算至实际返还租赁房屋之日止；
四、被告舒文、李国喜于本案判决生效之日起十日内共同向原告吴延灿、XX支付律师费6000元；
五、驳回原告吴延灿、XX的其他诉讼请求。
本案受理费2087元，由原告吴延灿、XX承担206元，由被告舒文、李国喜承担1881元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，户名：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 谢振宁
二〇一八年五月二十九日
书记员 黄 郅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。