广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民四初字第313号
原告：伍瑞莲，女，汉族，1962年6月13日出生，身份证登记住址肇庆市端州区。
委托代理人：蒋锐华，广东曜政律师事务所律师。
被告：曾靖，女，汉族，1976年12月23日出生，住肇庆市端州区。
委托代理人：陈国强，法律工作者�
第三人：刘伟麟，男，汉族，1968年1月8日出生，住肇庆市端州区。
原告伍瑞莲诉被告曾靖、第三人刘伟麟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蒋锐华、被告曾靖的委托代理人陈国强、第三人刘伟麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告伍瑞莲诉称：林健聪是原告之子，其继承所得的房屋。后林健聪吸食毒品成瘾找到被告的丈夫刘伟麟商量解决吸毒资金。刘伟麟就叫林健聪将自有的房屋卖给被告。2012年9月3日，林健聪与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定该房地产交易总额为人民币90000元；签订合同当天支付四万元；在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时支付余下的五万元；买方逾期15天仍未付清应缴购房款时，需赔偿卖方人民币90000元作为违约金。�日，林健聪与被告到端州房管局办理了买卖过户手续。林健聪于2012年9月17日被公安机关抓获刑事拘留并构成寻衅滋事罪被判刑一年。而从2012年9月3日签订合同的当天起，至到林健聪被抓获的9月17日，再到林健聪服刑期间上述涉案房屋登记过户到被告名下的2012年11月5日，再到林健聪刑满释放的2013年9月16日，被告一直未按合同约定支付任何购房款。2013年9月16日刑满释放后跳楼自尽。原告处理好后事后，得知林健聪的自有的房屋已卖掉了，而买入该房屋的人是被告曾靖，并己办理过户手续，但至今未支付任何购房款。鉴于此，原告认为林健聪作为原告与林伟雄的婚生子，林伟雄己于2011年3月11日病逝，原告唯一的儿子林健聪也于2013年9月18日跳楼自杀，且林健聪生前并未婚育，原告作为其母亲是林健聪唯一合法财产继承人。原告请求法院判令：1、被告履行《房地产买卖�同》中的义务向原告支付购房款人民币90000元；2、判令被告按照《房地产买卖合同》的约定向原告支付违约金人民币90000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告曾靖辩称：我方己替原告儿子林健聪偿还禄步农信贷款的事实。我方与原告林健聪及曾靖名义的房屋买卖，是由林健聪与答辩人刘伟麟，在原告见证下，于2012年7月5日三方签订一份声明书，内容是林健聪要求由刘伟麟代偿还林健聪向禄步农信贷款18万元和3000元利息，并将林健聪所有权己向禄步农信抵押房屋归刘伟麟处理事项。在三方签订声明书后，刘伟麟在2012年7月31曰通过转帐方式代林健聪向禄步农信偿还18万元本金和5311.51元利息。刘伟麟己依照声明书所约定履行代林健聪向禄步农信还贷款义务。原告要求被告曾靖支付房屋房贷款9000万元和支付违约金90000元是无事实依据；在2012年4月11日，林健聪早己自行�托肇庆巿嘉信房地产土地评估咨询有限公司进行对该房屋评估巿场价值为15.41万元，己明房屋评估价值。我方在以上所述提到和林健聪及原告本人签订声明书上要求刘伟麟代偿还林健聪向禄步农信贷款18万元和3000元利息，林健聪将向房屋归答辩人刘伟麟处理。答辩人刘伟麟己替林健聪履行向禄步农信代还款义务，根据声明书上约定该房屋由我方有权处置。2012年9月3曰答辩人和林健聪、曾靖到房管部门依法办理该房屋的合法过户手续，并且由我方承担所办理过户全部费用。依照上述情况，我方有权将该房屋由林健聪过户指定给曾靖名下，现原告向法院提起诉讼，由于原告没有向法院提及我方替林健聪代还禄步农信借款一事实，就要求被告曾靖支付购房款和支付购房违约金是没有事实依据和法律依据。综上所述，答辩人请求人民法院依法审理该案，对原告的无理诉求应�予驳回，并承担本案的全部诉讼费用，维护答辩人的合法权益。
第三人刘伟麟陈述：我的意见与被告曾靖的意见一致。
经审理查明：林健聪与原告伍瑞莲为母子关系，被告曾靖与第三人刘伟麟是夫妻关系。2012年3月，林健聪为确定涉案房产抵押额度提供参考依据，委托肇庆市嘉信房地产土地评估咨询有限公司对私宅的整体房地产进行市场价值的评估，该公司于同年4月11日作出嘉评自第12042015号《房地产抵押估价报告》，其中在2012年3月27日的估价时点，上述房屋的市场价值为15.41万元。同年4月17日，林健聪依据上述房产的评估价值，以购销瓷砂为由，向高要市农村信用合作联社禄步信用社贷款180000元，借款期间2012年4月17至2013年4月17日，借款利率为9.975%。2012年7月5日，林健聪出具《声明》一份，内容为：林健聪因无力偿还禄步信用社贷款180000元及3000元的利息，现同意由刘伟麟代归还上述本息，并愿将房屋归刘伟麟处理、出卖或转让一切业务，转让金额大于160000元，多出部分返还林健聪所有，而少于160000元与林健聪无关。第三人以“代还钱人”身份签名及按捺指模确认，原告在声明中亦以“见证人”身份签名及按捺指模确认。2012年7月31日，第三人刘伟麟代林健聪归还高要市农村信用合作联社禄步信用社贷款180000元及支付利息5311.51元。
2012年8月15日，林健聪委托第三人刘伟麟与被告曾靖到肇庆市端城公证处办理公证手续，其中确认林健聪自愿将房地产权转让给曾靖，双方签订的《房地产买卖合同》的意思表示真实。据林健聪（甲方）与被告曾靖（乙方）于2012年8月15日签订的《房地产买卖合同》所载：“甲方转让给乙方，该房地产交易总额为人民币90000元；签订合同当天支付5万元；在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》�支付余下的4万。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作为乙方悔约处理，本合同即解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿乙方50000元整的违约金。”。此后，林健聪与被告曾靖办理了上述房屋过户手续。2013年9月18日，林健聪跳楼身亡。后原告以被告曾靖尚未支付上述房款为由于2014年6月向本院提起诉讼。
另查明，根据房地产权证书，房地产权属人为曾靖，契价128433元。
本院认为：原告伍瑞莲作为死者林健聪第一顺序继承人，有权向被告曾靖主张权利。对于原告请求被告支付购房款及违约金的诉讼请求，理据并不充分，理由如下：首先，根据林健聪在贷款前委托评估公司对涉案房屋价值所做的评估报告可知，涉案房屋的评估价值为15.41万元，同时，根据涉案房屋的房地产权证所载，房屋契税价值为128433元，上述事实可以推定林健聪知悉涉案房屋的价值范围；其次，林健聪在2012年7月5日出具《声明》后，第三人刘伟麟向高要市农村信用合作社禄步信用社归还了林健聪拖欠的贷款本息185311.51元，第三人刘伟麟依照《声明》已取得涉案房屋的处理权；最后，在林建聪与被告曾靖签订《房屋买卖合同》时，双方亦清楚涉案房屋的价值，但仍然以低于房屋的价值签订《房屋买卖合同》，并办理房屋过户手续，将涉案房屋过户至被告曾靖名下，双方以实际履行的方式处分了涉案房屋。综上，结合涉案房屋的评估价值及第三人代为偿还贷款本息的金额，本案的《房屋买卖合同》应为林健聪为以房抵债的行为而签订的，其目的是为办理房屋权属变更登记，《房屋买卖合同》中涉及的房屋买卖行为并非双方的真实意思表示。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条�《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告伍瑞莲的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3900元，由原告伍瑞莲承担。上述诉讼费用已由原告预交，本院不另收退，被告应承担的受理费在履行上述还款义务时一并付还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
代理审判员 林 达
人民陪审员 区学深
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 林嘉慧
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