北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）朝民初字第33703号
原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司。
法定代表人吕妙，经理。
委托代理人王红军，北京元赫律师事务所律师。
委托代理人葛兆玉，北京元赫律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心。
法定代表人王春林，经理。
委托代理人杨文武，男，1969年6月30日出生。
委托代理人秦德旺，男，1951年3月5日出生。
原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司（以下简称寇莲妙公司）与被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心（以下简称三里屯社区经济管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。寇莲妙公司委托代理人王红军、葛兆玉，三里屯社区经济管理中心委托代理人杨文武、秦德旺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
寇莲妙公司诉称：2009年5月15日，我公司与三里屯社区经济管理中心签订了《房屋租赁合同》，双方约定我公司承租朝阳区丽都花园内对方所有的房屋一栋，租期到2014年7月15日，并就租金、房屋维修维护、装修、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，我公司按照约定支付了租金，并将房屋作为公司本部投入使用，但至2010年初，我公司发现该房屋出现渗水现象，并及时通知了对方，但此事并没有得到对方的重视及解决，2010年5月该房屋地下室渗水日趋严重，我公司与对方经过两个月的沟通，对方还是推脱、搪塞不予解决，在此期间我公司只能自行排水，尽量减少经营损失。考虑到自己的巨大投入及该房屋为我公司经营本部等因素，我公司一直没有使矛盾激化，并按时向对方支付租金，直至2011年6月底。随后漏水情况日益严重，2011年7月26日，房屋地下室积水一度超过50厘米，简单排水已经无效果，必须进行相应的防水处理，双方沟通未果，我公司只得自行维修。现我公司因对方的不作为行为导致巨大损失，该损失应由对方承担，故起诉至法院，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，三里屯社区经济管理中心支付我公司装修维修费用1865221.47元，三里屯社区经济管理中心赔偿我公司其他经营损失3281766.67元，三里屯社区经济管理中心支付我公司违约金130000元。
三里屯社区经济管理中心辩称并反诉称：双方于2009年4月30日签订了《房屋租赁合同》，我中心将位于朝阳区丽都花园内的一栋290平方米带地下室房屋（以下简称为诉争房屋）出租给寇莲妙公司，租赁期限自2009年5月15日至2014年7月5日，年租金22万元。双方于2009年6月8日签订了补充协议，将租赁期限调整为2009年6月10日至2014年7月30日，年租金调整为25万元，补充协议约定，自2010年1月30日之后，对方每6个月向我中心支付一次租金，每次支付125000元。我中心自合同签订后适当履行了合同约定的条款，但是对方无正当理由拖欠2011年7月31日以后的房屋租金，我中心多次以特快专递方式通知对方并索要租金，但对方至今不予支付。对方违反合同约定，未经我方书面同意，擅自对租赁房屋进行装修，随意改变主体结构，加盖房屋扩大使用面积，破坏了租赁房屋防水结构，造成了租赁房屋渗漏水等损害。同意解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，但不同意对方的其他诉讼请求，同时提起反诉，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，对方公司返还租赁房屋，对方向我中心支付2011年7月31日至腾退之日止的房屋租金，对方向我中心支付违约金130000元。
寇莲妙公司就反诉辩称：同意解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，不同意对方其他反诉请求。
经审理查明：2009年4月30日，三里屯社区经济管理中心作为甲方（出租方）与寇莲妙公司作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将诉争房屋出租给乙方，该房屋为钢砖混合结构带地下室的房屋一栋，总面积290平方米，为临时建筑，无所有权证书，该房屋所占地使用权和房屋所有权属于甲方，乙方认可该房屋以上情况并自愿承租。该房屋用途为经营，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，乙方自行办理经营所需手续。甲方须配合乙方提供有关合法经营活动中所涉及甲方该房屋的必要的证明或手续。租赁期限为五年零五十天，自2009年5月15日至2014年7月5日。乙方享有五十天的免租期，免租期自2009年5月15日至2009年7月5日。年租金为人民币220000元。本合同生效后三个工作日，乙方向甲方一次性缴纳水电费押金人民币1万元整，甲方于该房屋租赁期满后一次性退还乙方。如乙方在租赁期间拖欠水电费用，甲方可从水电费押金中扣除，乙方支付水电费押金当日，甲方须开具有效财物发票。2009年7月6日至2010年7月5日（6个月）期间房租支付方式，乙方自合同签订之日起7个工作日内向甲方交付房租人民币55000元，乙方于房屋验收通过后7个工作日向甲方再支付剩余房租人民币55000元。自2010年7月5日之后乙方每6个月向甲方支付一次租金，每次支付金额为人民币110000元。乙方支付租金当日甲方须开具有效财务发票。甲方于2009年5月15日前将该房屋交付给乙方使用，甲方保证房屋符合安全使用条件。《房屋附属设施设备清单》经双方确认后作为本合同附件，并作为甲方交付乙方使用和乙方在该房屋租赁期满交还该房屋时的验收依据。甲方保证该房屋及其土地没有产权及其他纠纷或争议且无抵押。该房屋正常的大修（包括房屋结构修缮、防水修缮）由甲方承担，甲方须提前30日书面通知乙方，乙方在不影响正常经营的前提下配合甲方进行房屋修整工作，相关费用由甲方承担。租赁期间的日常维修养护，由乙方负责并承担相关费用。因乙方管理使用不当造成房屋的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿甲方实际损失，但乙方在正常经营管理使用情况下，由第三人原因造成的房屋损失，乙方不承担任何责任，且甲方在合理期限内将房屋修整至乙方安全使用范围。乙方不得随意改变该房屋主体结构，对该房屋装修须提前向甲方提出书面施工方案，并有甲方书面同意，装修投资由乙方自理。本合同终止退租时，除另有约定外，其不可移动部分无偿留给甲方。甲方对乙方的装修和增设的他物，不承担维修等义务。甲方对《房屋附属设施设备清单》所列相关附属设施设备承担维修义务并承担维修费用。双方之一方维修房屋及其附属设施，应提前三日书面通知另一方，另一方应积极协助配合。因未经甲方同意，乙方对房屋进行改造而对该房屋造成损害，乙方应对损坏部分进行修复或按双方认可的第三方评估机构的评估价格进行赔偿。如房屋改造经甲方同意，乙方不承担任何责任。如因该房屋交付时存在的隐患造成的房屋安全事故由甲方承担，如甲方未在乙方书面通知之日起五日内维修完毕或未在乙方书面通知之日起两日内提出维修方案的，乙方有权单方解除本合同或代甲方维修，如乙方行使单方解除权的，本合同自乙方解除合同通知送达甲方时解除。甲方应于乙方解除合同通知送达之日起三日内退还乙方剩余房屋租金（已交租金减去实际租赁日租金）及水电费押金，并应向乙方支付人民币130000元违约金。如乙方不解除合同而代甲方维修的，修缮费从乙方向甲方已支付租金中扣减或从乙方应向甲方支付的租金中扣减。出租房屋发生重大自然损坏情形，属于甲乙双方一致认可的不可抗力事件，本合同至事故发生之日自动终止，双方互不因此承担违约责任。乙方擅自拆改承租房屋主体结构和改变房屋用途，乙方故意损坏承租房屋主体结构，乙方无正当理由拖欠房屋租金30日以上的，甲方可终止本合同并收回房屋，造成甲方实际损失的，由乙方负责赔偿。甲方在租赁期限内，因甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该房屋及设施、设备不能正常使用，给乙方造成实际损失，甲方应承担相应赔偿责任，且如甲方未在乙方书面通知之日起五日内维修完毕，乙方有权单方解除本合同或代甲方维修，如乙方代甲方维修的，修缮费从乙方向甲方已支付的租金中扣减或从乙方应向甲方支付的租金中扣减。甲方有以上情形的，乙方可提前解除本合同，本合同自乙方解除合同通知送达甲方之时解除，甲方应于乙方解除合同通知送达之日起三日内退还乙方剩余房屋租金及水电费押金，并应向甲方支付违约金130000元，造成乙方实际损失的，由甲方负责赔偿。因不可抗力原因导致该房屋损坏和造成损失的，双方互不承担责任。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，否则本合同仍然有效必须继续履行。租赁期满或提前终止本合同的，乙方应在15日内搬出物品并将该房屋交还甲方。乙方如要求续租，需在租赁期满前60日向甲方书面提出，经甲方同意后重新签订租赁合同，租赁期满在同等条件下，乙方享有优先续租权。本合同未尽事项，由双方另行协商，签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。发生法定或合同约定的不可抗力事由或双方协商一致同意终止本合同时，租金以乙方实际占用标的物的天数计算，租金余额及水电费押金应于合同终止之日起二日内一次性全额退还乙方。
2009年6月8日，三里屯社区经济管理中心作为甲方（出租方）与寇莲妙公司作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁补充合同》，双方约定，监狱甲乙双方于2009年4月30日签订《房屋租赁合同》，约定了乙方承租甲方的诉争房屋相关事宜，根据该合同约定，甲方应于2009年5月15日前将诉争房屋交付给乙方使用，现因诉争房屋未经双方验收，未于2009年5月15日前交付乙方使用，现双方同意就房屋租赁事宜达成如下补充条款：诉争房屋的租赁期限为五年零五十天，租赁期间调整为2009年6月10日至2014年7月30日，乙方享有五十天免租期，免租期自2009年6月10日至2009年7月30日。年租金调整为人民币250000元。2009年7月31日至2010年1月30日（6个月）期间房屋租金支付方式：乙方应向甲方支付6个月房屋租金未人民币125000元，甲方已于2009年5月6日收到乙方支付的房租人民币55000元，乙方应于诉争房屋验收通过后7个工作日向甲方再支付剩余房租人民币70000元。自2010年1月30日之后乙方每6个月向甲方支付一次租金，每次支付金额为人民币125000元。甲方于2009年6月10日前（含当日）将诉争房屋交付给乙方使用，甲方保证房屋符合安全正常使用条件，《房屋附属设施设备清单》经双方确认后作为本合同附件，并作为甲方交付乙方使用和乙方在该房屋租赁期满交还该房屋时的验收依据。本合同未尽事项，由双方另行协商，签订补充协议。本补充协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本补充协议为准。
合同签订后，双方于2009年6月10日对诉争房屋及附属设施设备等进行了交接验收，并在《房屋交接验收单》、《房屋附属设施设备清单》、《房屋水表数、电表数情况单》中签字确认。寇莲妙公司支付诉争房屋租金至2011年7月30日，之后租金未再支付。
寇莲妙公司称2010年年初，诉争房屋出现渗水现象，2010年5月诉争房屋地下室渗水日趋严重，2011年7月26日，诉争房屋地下室积水一度超过50厘米，该公司经与三里屯社区经济管理中心多次沟通要求维修未果，只能自行维修，因此拒绝交纳之后的房租。三里屯社区经济管理中心对此不予认可。关于房屋漏水原因，寇连妙公司称由于诉争房屋本身存在质量问题，三里屯社区经济管理中心对此不予认可，称由于寇连妙公司装修没有通知该中心，且装修拆改了房屋主体结构，破坏了防水层，导致漏水。寇连妙公司对此不予认可。
后双方因租赁合同履行及赔偿问题产生纠纷，寇莲妙公司起诉至本院，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，三里屯社区经济管理中心支付寇莲妙公司装修维修费用1865221.47元，三里屯社区经济管理中心赔偿寇莲妙公司其他经营损失3281766.67元，三里屯社区经济管理中心支付寇莲妙公司违约金130000元。三里屯社区经济管理中心则反诉要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，寇莲妙公司返还租赁房屋，寇莲妙公司向三里屯社区经理管理中心支付2011年7月31日至腾退之日止的房屋租金，寇莲妙公司向三里屯社区经理管理中心支付违约金130000元。
另查，寇莲妙公司于1999年4月21日经北京市工商行政管理局批准注册成立，该公司在成立时名称为北京印研管理软件开发有限公司，在多次名称变更后，于2009年4月10日经北京市工商行政管理局海淀分局核准，由汉洛德（北京）商贸有限公司名称变更为现寇莲妙公司名称。其住所地为北京市海淀区中关村南大街甲x号，法定代表人吕妙，注册资本800万元，其中吕妙480万元，金海华（北京）投资集团有限公司公司320万元。经股东及股权比例变更，根据2010年10月20日该公司章程的规定，该公司注册资本800万元，其中吕妙792万元，贺旭8万元。经营范围：许可经营项目：美容（非医疗美容）仅限分支机构经营。一般经营项目：销售日用品、服装、鞋帽、箱包、工艺品、文化用品：货物进出口、技术进出口、代理进出口、组织文化艺术交流活动；承办展览展示活动；会议服务；设计、制作、代理、发布广告。寇莲妙公司朝阳分公司成立于2010年3月11日，注册地址为北京市朝阳区丽都花园内。
再查，寇莲妙公司经本院释明后，至今未将诉争房屋交还三里屯社区经济管理中心。
本案审理过程中，寇莲妙公司申请就其因房屋租赁产生的经营损失进行审计，根据北京市高级人民法院摇号结果，本院依法委托北京中润达会计师事务所有限公司进行该项鉴定，该公司根据寇莲妙公司提供的该公司2010、2011年会记账簿、记账凭证、银行对账单及2009年5月-11月、2012年1-5月记账凭证等财务资料及该公司签订的装修、租赁等合同，审计截止日为2012年5月31日（以寇莲妙公司银行存款2012年5月31日账面金额为准），于2013年7月30日出具润会审字2013-1-118号司法鉴定审计报告，审计意见为：经审核，寇莲妙公司自2009年5月1日至2012年5月31日各项支出合计5350409.30元，包括装修、维修、设计费用130000元（银行存款380000元，金海华（北京）投资集团有限公司公司垫付750000元）、材料费用331775.17元（银行存款197600元，金海华（北京）投资集团有限公司公司垫付134175.17元）、公关合同费309758.91元（银行存款309758.91元）、房屋租赁费664637元（银行存款556736元、现金17047元、金海华（北京）投资集团有限公司公司垫付90854元）、水电费及管理费219347.75元（银行存款213291.81元、现金6055.94元）、工资、保险及招聘费用826433.29元（银行存款672416.35元、现金71750.80元、金海华（北京）投资集团有限公司公司垫付82266.14元）、其他支出1868457.19元（银行存款1700033.02元、现金92972.22元、金海华（北京）投资集团有限公司公司垫付75451.94元）。寇莲妙公司自2009年5月至2012年5月收入合计为606867.46元。寇莲妙公司花费审计费40000元。经本院释明，双方均不申请就本案再进行任何鉴定。
庭审中，双方均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。寇莲妙公司称其共进行了五次装修维修，第一次为2009年8月，第二次是2010年3月，第三次为2010年6月，第四次为2011年8月，第五次为2012年3月，以上装修均由于漏水原因进行的装修维修。三里屯社区经济管理中心对此不予认可。
寇莲妙公司就本诉及反诉还提交《房屋租赁合同》及《补充协议》，证明双方租赁关系，对方应当提供符合合同目的的房屋。三里屯社区经济管理中心对该证据真实性认可，不认可证明目的。寇莲妙公司提交《北京市建设工程施工合同》及票据，证明该公司在诉争房屋初次装修费用及设计费用。三里屯社区经济管理中心虽合同真实性认可，不认可票据真实性，不认可证明目的。寇莲妙公司提交《寇莲妙（北京）商贸有限公司改造合同》及票据，证明2010年年初被水泡后，该公司装修所花费的费用。三里屯社区经济管理中心对该证据形式真实性认可，不认可内容真实性，不认可证明目的。寇莲妙公司提交《北京寇莲妙一层及户外庭院设计改造项目》及票据，证明为了改善一层和户外的状况，该公司改造所支付的费用。三里屯社区经济管理中心对该证据形式真实性认可，对内容真实性不认可，不认可证明目的。寇莲妙公司提交《拆除及防水合同》及票据，证明2011年被水泡后，该公司拆除及防水所花费的费用。三里屯社区经济管理中心对该证据形式真实性认可，对内容真实性不认可，不认可证明目的。寇莲妙公司提交《装饰装修工程》及票据，证明2011年被水泡及拆除之后，该公司的装修费用。三里屯社区经济管理中心对该证据形式真实性认可，对内容真实性不认可，不认可证明目的。寇莲妙公司提交《绿化工程施工合同书》，证明该公司为改善周围环境所支付的费用。三里屯社区经济管理中心对该证据真实性认可，不认可关联性及证明目的。寇莲妙公司提交照片及视频资料，证明装修维修过程的照片及被水浸泡受损很严重。三里屯社区经济管理中心对照片真实性不予认可，对视频真实性认可，不认可证明目的。寇莲妙公司提交《公证书》两份，证明对方提供的房屋达不到使用目的，致使该公司的经营场所全部被水淹。三里屯社区经济管理中心对该证据真实性认可，不认可证明目的，称不能证明渗水原因。寇莲妙公司提交函件及快递单据，证明多次催促对方修复，对方都置之不理。三里屯社区经济管理中心称收到了2011年12月6日函件，其余函件未收到，不认可证明目的，称对方擅自对诉争房屋装修改造，造成房屋渗漏水，应自行承担修缮费和责任。寇莲妙公司提交广告推广费用票据、杂志及网络推广资料及光盘、礼品盒设计制作合同及票据，证明其为经营投入的经营费用。三里屯社区经济管理中心对上述证据均不予认可，称与本案无关。寇莲妙公司提交佳境天城国际公寓租赁合同及搬家、临时装修费用证据，证明对方房屋不符合基本要求，给该公司造成经济损失。三里屯社区经济管理中心对此不予认可。寇莲妙公司提交照片，证明对方焊上铁门，阻碍该公司出入。三里屯社区经济管理中心对此不予认可。寇莲妙公司提交其朝阳分公司营业执照，证明其朝阳分公司注册也在诉争房屋。三里屯社区经济管理中心对该证据真实性认可，不认可证明目的。寇莲妙公司提交北京寇莲妙地下一层漏水事故分析复印件，证明诉争房屋漏水原因是因为该建筑物防水存在质量问题，下雨时也会渗水。三里屯社区经济管理中心对此不予认可。寇莲妙公司提交审计费票据，证明审计费花费。三里屯社区经济管理中心对此予以认可。寇莲妙公司提交供司法审计的证据材料两册，证明其主张的依据。三里屯社区经济管理中心对上述证据均不予认可。
三里屯社区经济管理中心就本诉及反诉提交《房屋租赁合同》，证明双方合同关系，对方违约事实。寇莲妙公司对该证据真实性认可，不认可证明目的。三里屯社区经济管理中心提交《房屋租赁补充合同》，证明对方违约事实。寇莲妙公司对该证据真实性认可，不认可证明目的。三里屯社区经济管理中心提交《租赁合同》，证明该中心对诉争房屋有出租权。寇莲妙公司对此予以认可。三里屯社区经济管理中心提交《关于交纳房屋租金的函》2份及国内特快专递邮件详情单2份，证明向对方发函和催要房租的事实。寇莲妙公司对该证据真实性认可，称收到了该函件，不认可证明目的。三里屯社区经济管理中心提交告知函2份及国内特快专递邮件详情单2份，证明向对方发函和对方擅自对租赁房屋装修改造的事实。寇莲妙公司对该证据真实性认可，称收到了该函件，不认可证明目的。三里屯社区经济管理中心提交《关于租赁房屋漏水维修事宜和催交房屋租金的函》，证明向对方发函和对方擅自对租赁房屋楼梯改造及催交房屋租金的事实。寇莲妙公司对该证据真实性认可，称收到了该函件，不认可证明目的。三里屯社区经济管理中心提交诉争房屋南侧对比照片3张，证明对方擅自改造诉争房屋通风口的违约事实。寇莲妙公司对该证据中第一张照片真实性认可，第二、三张照片真实性不认可，不认可证明目的。三里屯社区经济管理中心提交诉争房屋东侧照片2张，证明对方擅自加建房屋扩大面积的违约事实。寇莲妙公司对此不予认可。三里屯社区经济管理中心提交《中华人民共和国营业税暂行条例》，证明对方提供的装修票据无效。寇莲妙公司对此不予认可。三里屯社区经济管理中心提交《北京市人民政府关于外地建筑企业来京施工管理暂停规定》，证明对方提供的装修合同、拆除防水合同中的施工单位无资质和票据无效。寇莲妙公司对此不予认可。三里屯社区经济管理中心提交诉争房屋平面图，证明对方对于诉争房屋进行了房屋改动，扩大了面积，红线部分都是改动的。寇莲妙公司对此不予认可。
上述事实有双方当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》、《北京市建设工程施工合同》及票据、《寇莲妙（北京）商贸有限公司改造合同》及票据、《北京寇莲妙一层及户外庭院设计改造项目》及票据、《拆除及防水合同》及票据、《装饰装修工程》及票据、《绿化工程施工合同书》、照片及视频资料、《公证书》两份、寇莲妙公司朝阳分公司营业执照、司法鉴定审计报告及审计费票据、《租赁合同》、《关于交纳房屋租金的函》2份及国内特快专递邮件详情单2份、告知函2份及国内特快专递邮件详情单2份、《关于租赁房屋漏水维修事宜和催交房屋租金的函》等证据在案佐证。
本院认为：寇莲妙公司与三里屯社区经济管理中心签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，不违反法律、法规强制性规定，是双方当事人真实意思表示，合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。根据本案现有证据及双方当事人陈述可以认定，三里屯社区经济管理中心按照合同约定向寇莲妙公司交付了诉争房屋，寇莲妙公司却只将租金支付至2011年7月30日，未支付2011年7月31日之后的租金，故对于三里屯社区经济管理中心要求寇莲妙公司支付2011年7月31日至腾退之日止的房屋租金的反诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。但2011年7月31日至2012年5月16日第五次维修完成期间的房租，因房屋处于漏水及维修状态，故该期间的房租不应全额支付，本院酌定为支付合同约定的房租标准的百分之四十。自2012年5月17日开始至实际腾退之日止的房屋租金，寇莲妙公司应全额支付给三里屯社区经济管理中心。双方在庭审中，均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院对此不持异议，故判决解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》。合同解除后，寇莲妙公司应将诉争房屋返还给三里屯社区经济管理中心，故对于三里屯社区经济管理中心要求寇连妙公司返还诉争房屋的反诉请求，本院予以支持。关于寇莲妙公司主张的装修维修费用，因其提交的证据证明了其确实因为漏水进行过五次维修装修，而且花费的具体费用也通过审计报告确定了数额，故对于其主张的装修维修费用，本院予以支持。
当事人对自己的主张应提交证据予以证明。关于违约责任，双方均主张对方违约，但双方在合同履行过程中均存在过错，寇莲妙公司未能按时支付租金，而三里屯社区经济管理中心提供的房屋发生漏水现象，导致寇莲妙公司对房屋进行了维修装修，故本院认定双方责任相抵，均不再向对方支付违约金，故对于双方要求对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。寇莲妙公司虽主张该公司因为诉争房屋漏水造成了其他经营损失，但一方面该公司未能证明其主张的其他经营损失系由于诉争房屋漏水造成的直接损失，另一方面寇莲妙公司主张的其他经营损失系以该公司名义主张的损失，而在诉争房屋注册登记的为该公司的朝阳分公司，寇莲妙公司注册地并非该诉争房屋，该公司无法证明其损失来源于诉争房屋，故对于寇莲妙公司的其他经营损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司与被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心于二零零九年五月十五日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司装修维修费一百八十六万五千二百二十一元四角七分。
三、原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司于本判决生效后十日内将其与被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心于二零零九年五月十五日签订的《房屋租赁合同》中所确定承租的位于北京市朝阳区丽都花园内的一栋290平方米带地下室房屋腾退并返还给被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心。
四、原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心支付拖欠房屋租金（按照《房屋租赁合同》约定租金标准的百分之四十，寇莲妙（北京）商贸有限公司支付二零一一年七月三十一日至二零一二年五月十六日期间的房屋租金，按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，寇莲妙（北京）商贸有限公司支付自二零一二年五月十七日至寇莲妙（北京）商贸有限公司实际腾退房屋之日止的房屋租金）。
五、驳回原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心其他反诉请求。
审计费四万元，由原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司负担二万元（已交纳），由被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心负担二万元（原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司已交纳，被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心于本判决生效后七日内支付给原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司）。
本诉案件受理费七万一千七百一十二元，由原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司负担五万六千零八十三元（原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司已交纳二万九千七百二十六元，原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳剩余二万六千三百五十七元），由被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心负担一万五千六百二十九元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。反诉案件受理费五千四百六十五元，由被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心负担二千四百六十五元（已交纳），由原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司负担三千元（被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心已交纳，原告（反诉被告）寇莲妙（北京）商贸有限公司于本判决生效后七日内支付给被告（反诉原告）北京朝阳区三里屯社区经济管理中心）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按放弃上诉处理。
审 判 长 曲 鹏
代理审判员 董 建
代理审判员 孙茜倩
二〇一四年五月四日
书 记 员 王振宇