安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）合民一终字第03138号上诉人（原审原告、被告）：合肥英格马服饰有限公司，住所地安徽省合肥市荣事达大道663号，组织机构代码72632322-0。法定代表人：王家章，董事长。委托代理人：吴东光，安徽安淮律师事务所律师。上诉人（原审被告、原告）：安徽通用电子仪器有限责任公司，住所地安徽省合肥市大西门水湖路17号，组织机构代码14906915-3。法定代表人：赖志林，董事长。委托代理人：翟敏，安徽安天行律师事务所律师。委托代理人：刘刚正，安徽安天行律师事务所律师。原审第三人：浙江祥源投资集团有限公司，住所地浙江省绍兴越城稽山街道中兴北路339号华汇昌安大厦四楼。法定代表人：俞发祥，董事长。委托代理人：翟敏，安徽安天行律师事务所律师。委托代理人：刘刚正，安徽安天行律师事务所律师。原审第三人：合肥市工业投资控股有限公司，住所地安徽省合肥市淮河路382号，组织机构代码73731325-5。法定代表人：雍凤山，总经理。委托代理人：卢贤榕，安徽天禾律师事务所律师。委托代理人：徐兵，安徽天禾律师事务所律师。上诉人合肥英格马服饰有限公司（以下简称英格马公司）、安徽通用电子仪器有限责任公司（以下简称安通公司）与原审第三人浙江祥源投资集团有限公司（以下简称祥源公司）、合肥市工业投资控股有限公司（以下简称工投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2007）庐民一初字第01233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。英格马公司法定代表人王家章、委托代理人吴东光，安通公司、祥源公司委托代理人翟敏到庭参加诉讼。工投公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2002年8月20日，安通公司与英格马公司签订一份房屋租赁合同，双方约定：安通公司将其所有位于合肥市荣事达大道663号厂房大楼五、六两层合计2000平方米厂房出租给英格马公司作服装生产厂房，租期为五年，自2002年8月20日至2007年8月19日，月租金3500元，英格马公司于每月月前付清；租赁期间，如因市政建设拆迁，合同自行解除。合同签订后，英格马公司按约使用房屋，并支付租金至2006年11月19日。合肥市政府为旧城改造，于2003年7月挂牌出让租赁房屋所在经营性用地，范围为东至荣事达大道，西至蒙城北路，南至北一环路，北至北二环路，用途为商业和住宅。祥源公司拍得该宗土地。安通公司由工投公司持股92.6%、安通公司职工合股会持股7.4%。2005年6月20日，祥源公司、合肥市机械电子行业办公室、工投公司签订收购重组协议，工投公司、安通公司职工合股会与祥源公司、赖志林签订股权转让协议书，两份协议约定，工投公司、安通公司职工合股会将全部股权转让给祥源公司、赖志林，祥源公司收购安通公司，安通公司位于合肥市阜阳北路土地范围内的门面及部分厂房提前解除租赁合同产生的违约补偿费用，核实后由工投公司支付。安通公司于2006年1月1日对出租房屋停水电，英格马公司于2007年9月30日搬离。2007年8月20日，英格马公司以安通公司无故断水电，致其停产遭受巨大经济损失为由起诉至原审法院，请求判令：安通公司赔偿其经济损失100万元、给付其已付房租发票并承担本案全部诉讼费用。安通公司遂以英格马公司于解除租赁合同后拒不腾退租赁房屋为由提起反诉，请求判令：英格马公司支付其房屋占用费31500元及逾期利息1786.05元（按房屋月租金3500元标准，暂算2006年11月20日至2007年8月20日，后按银行同期贷款利率计算至交房之日），承担反诉案件受理费。经安通公司申请，祥源公司、工投公司被原审法院通知以第三人身份参加诉讼。英格马公司提出因停水电不能生产，其为解除八份服装加工合同支付违约金24.2万元，并向原审法院申请对八份服装加工合同、解除合同协议书、收条的笔迹时间鉴定，但因样本不足、证据材料形成时间太久等，鉴定条件不满足，未能得出鉴定结论。英格马公司另向原审法院申请对其2006年1月1日至2007年8月20日停业期间预期可得利润评估，合肥皖资资产评估事务所依据英格马公司提供的资料，评估认为预期可得利润为854076元。原审法院认为：英格马公司与安通公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应履行各自义务。安通公司提出其于2005年3月30日向英格马公司发出解除房屋租赁合同通知，却无证据证明该通知已送达英格马公司，故其主张租赁合同于2005年3月30日解除，无事实和法律依据；安通公司主张因政府旧城改造致租赁合同失去法律效力，合同目的不能实现，该辩解无法律依据，不予采纳。安通公司提前解除合同，违反了合同约定，应向英格马公司承担违约责任、赔偿损失。安通公司停水停电致使英格马公司停产和遭受经济损失。因预期可得利润评估意见系依据英格马公司单方提供的资料（包括八份服装加工合同）作出，故不能作为预期可得利润的计算依据；英格马公司主张其因无法履行服装加工合同支付的违约金242000元，该损失非停水停电造成的直接损失，而是间接损失，且不是合同相对方安通公司所能预料的，故英格马公司主张违约金100万元依据不足，不予支持。安通公司于2006年1月1日以停水停电的方式表明其单方终止租赁合同，自此英格马公司不能继续生产和经营，客观遭受了经营损失，但英格马公司应积极寻找新的厂房并搬迁，重新组织生产，而不是等待赔偿、任由损失扩大，故酌情确定英格马寻找新厂房并搬迁的时间为两个月，超过此期间的扩大损失由英格马公司自行承担。因英格马公司不能证明实际经营损失，酌情比照《合肥市城市房屋拆迁补偿、补助标准》（合政（2002）195号）第一条第（二）项“单位部分拆迁的，按拆迁建筑面积每月给予每平方米30元的补贴”，计算拆迁补贴为30元／m2每个月＊2月＊2000m2=120000元；第四条第（二）项“非住宅搬迁补助费，生产、商业、仓储、加工企业8元／平方米建筑面积”，计算搬迁费为8元／m2每个月＊2000m2=16000元；第四条第（五）项“实行产权调换的非住宅，自行过渡临时安置补助费根据生产用房面积按5元／月·平方米建筑面积计算”，计算过渡临时安置补助费为5元／m2·月＊2月＊2000m2=20000元，确定合计156000元为英格马公司经营损失。英格马公司租金交至2006年11月20日，占用承租房屋至2007年9月30日，应支付占用期间租金。安通公司要求英格马公司支付2007年8月20日前的租金，应扣除搬迁宽限期二个月，即英格马公司应支付2007年1月20日至8月20日计7个月房屋租金24500元。因安通公司单方解除租赁合同，双方未就解除合同赔偿达成一致意见，故对安通公司主张的拖欠租金利息，不予支持。英格马公司要求安通公司开具租金发票，非民事审判范围，不作处理。关于安通公司、祥源公司与工投公司约定由工投公司赔偿提前解除合同违约金，系另一法律关系，亦不作处理。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽通用电子仪器有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿合肥英格马服饰有限公司经营损失156000元；二、合肥英格马服饰有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽通用电子仪器有限责任公司房屋租金24500元；三、驳回合肥英格马服饰有限公司的其它诉讼请求；四、驳回安徽通用电子仪器有限责任公司其它反诉请求。本诉案件受理费减半收取为6950元，合肥英格马服饰有限公司负担5800元，安徽通用电子仪器有限责任公司负担1150元；反诉案件受理费减半收取为520元，由合肥英格马服饰有限公司负担；评估费8000元，由合肥英格马服饰有限公司负担。英格马公司上诉称：上诉人因安通公司停水电承担了242000元违约金，安通公司应向上诉人赔偿该笔经济损失。原审法院依据上诉人的申请委托评估了上诉人的预期可得利润，却对评估结果不予认定。原审法院酌情确定上诉人寻找新厂房搬迁的两个月时间过短，至少应有四个月。因租赁房屋于2006年1月1日停水电，亦无任何物业服务，即不具备使用价值，上诉人无须支付安通公司租金，原审判决上诉人承担自2006年11月20日至2007年9月30日的房租无事实依据。原审法院适用简易程序审理本案，从立案至宣判的期间超过法律规定的三个月，系程序违法。原判认定事实不清，证据不足，适用法律不当，程序违法，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求，并由安通公司承担本案全部诉讼费用。安通公司二审答辩并上诉称：案涉租赁房屋纳入政府旧城改造范围后，双方签订的《房屋租赁合同》自行解除。上诉人分别于2005年3月30日及2005年8月1日向英格马公司发出了解除租赁合同、限期搬离通知，英格马公司收到通知后拒绝搬离，放任损失扩发。英格马公司的所谓经济损失与上诉人无任何关联。请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回英格马公司的诉讼请求，并由英格马公司承担本案全部诉讼费用。英格马公司二审答辩称：安通公司上诉无理，应予驳回。祥源公司二审答辩同安通公司意见。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：英格马公司与安通公司订立了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应被诚信、全面履行。因安通公司在合同约定的租赁期限内对租赁房屋停水停电，以其单方行为终止合同履行，客观上造成了英格马公司的经济损失，其应承担赔偿责任。英格马公司诉请安通公司支付经济损失100万元，却未提供充足证据证明该数额与其实际遭受损失相符，以及该损失与安通公司违约行为的因果关系，故原审法院参照《合肥市城市房屋拆迁补偿、补助标准》，酌情以租赁房屋的两个月拆迁补偿、非住宅搬迁补助费、过渡临时安置补助费标准确定英格马公司经营损失156000元，符合公平、诚信的司法精神和市场规则，本院予以认同。英格马公司于安通公司单方终止租赁合同后仍占用租赁房屋，应承担占用期间的房租，原审法院参照租赁合同中的约定租金，扣减英格马寻找新厂房及搬迁的两个月宽限期，确定英格马公司向安通公司支付房租24500元，并无不妥，本院亦予认同。原审法院适用简易程序审理本案，鉴定、评估期间在审限内予以扣除，程序并未违反法律规定，对英格马公司上诉称原判程序违法，不予采信。安通公司上诉称因市政建设拆迁，租赁合同自行解除，因其无法证明向英格马公司送达了租赁合同解除及限期搬离的通知，且其停水停电造成了英格马公司的客观损失，故安通公司以该上诉理由作为其减免违约责任的依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15660元，由合肥英格马服饰有限公司承担12240元，安徽通用电子仪器有限责任公司承担3420元。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  马枫蔷代理审判员  余海兰二〇一四年十一月二十八日书 记 员  鲍晶晶附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……