福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0213民初885号原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路388号国贸大厦23层，统一社会信用代码91350200612025428E。法定代表人：王春茂，执行董事。委托诉讼代理人：王秀爱，福建金方正律师事务所律师。被告：黄婉珠，女，1965年11月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告厦门国贸物业管理有限公司与被告黄婉珠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门国贸物业管理有限公司委托诉讼代理人王秀爱到庭参加了诉讼，被告黄婉珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厦门国贸物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付厦门市翔安区金门湾琉金港59号221室房屋的物业管理费26301.4元、公共维修金2630元，共计28931.4元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系厦门市翔安区金门湾琉金�（又名海岸金街）住宅区的前期物业管理公司，被告系琉金港59号221室房屋的产权人。上列房屋建筑面积105.21平方米，物业管理费5元/月·平方米，公共维修资金0.5元/月·平方米。上列房屋自2012年11月1日至2016年12月31日期间拖欠物业管理费26301.4元、公共维修金2630元，合计28931.4元。被告上述欠款经原告多次催讨未果。原告认为被告的行为已侵害其合法权益，故起诉至法院，请求判如所请。黄婉珠未到庭答辩，在庭前提交的书面答辩状中辩称，一、本案相关合同约定的物业服务费事项对被告不具有约束力。二、房屋交付前，原告无权要求被告承担物业费，本案实际交房日期为2014年4月，因此即便被告需要支付物业费，也应从2014年4月起算。三、无证据表明原告提供了符合合同约定标准的物业服务，事实上�告未按《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》规定的4级标准的要求提供服务，却主张要求支付4级标准的物业费用。四、在原告未提供符合约定标准的物业服务的情况下，业主有权拒交或少交物业费。五、即便物业服务合同有效，原告主张的物业费部分已经过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：1、黄婉珠系厦门市翔安区金门湾琉金港（又名“海岸金街”）59号221室房屋的业主（该房屋建筑面积105.21㎡）。2、2012年10月22日，厦门国贸东润置业有限公司向黄婉珠寄送《交房通知书》，通知黄婉珠于2012年10月30日前往指定地点办理交房手续；2012年12月29日，黄婉珠签署了《房屋交接单》及《业主入住合约》，并于当日与厦门国贸物业管理有限公司签订《物业服务协议》，协议约定商业店面的物业管�费为5元/月·平方米，房屋公共维修金为0.5元/月·平方米；协议第十条同时约定：本合同期限自2012年6月1日起至2013年12月31日止，但在本合同期限内，按照相关规定、程序成立的业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期满业主委员会尚未成立，本合同期限顺延。3、2012年5月28日、2013年12月31日、2014年12月31日，厦门国贸物业管理有限公司与厦门国贸东润置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定厦门国贸东润置业有限公司将“X2004G01-1#地块（国贸金门湾·海岸金街）”交由厦门国贸物业管理有限公司进行前期物业管理服务；合同同时约定商业店面物业管理费为5元/月·平方米，商业店面房屋公共维修金为0.5元/月·平方米。合同签订后，厦门国贸物业管理有限公司依约为“X2004G01-1#地块（国贸金门湾·海岸金街）”提供物业服务。4、厦门国贸物业管理有限公司分别于2015年8月26日、2016年4月18日、2017年3月1日通过福建金方正律师事务所向黄婉珠发律师函催讨2012年11月1日以后的物业管理费、房屋公共维修金等费用，黄婉珠于2015年9月8日、2016年4月26日、2017年5月20日收到律师函。5、“国贸金门湾·海岸金街”小区至今未成立业主委员会。6、厦门国贸物业管理有限公司系中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的一级资质物业管理企业。上述事实，有厦门国贸物业管理有限公司提交的物业管理企业资质证书、前期物业服务委托合同、交房通知书、业主入住合约、房屋交�单、物业服务协议、律师函、邮件寄送回执清单及诉前调查笔录、法庭笔录等证据予以证明。因黄婉珠未到庭质证，视为自愿放弃诉讼权利。厦门国贸物业管理有限公司提供的证据与其陈述能够互相印证，本院予以确认。本院认为，厦门国贸物业管理有限公司是具有合法资质的物业管理公司，其公司与厦门国贸东润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，符合法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故厦门国贸物业管理有限公司与厦门国贸东润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括黄婉珠在内的全部业主均有拘束力。厦门国贸物业管理有限公司作为金门湾琉金港（又名“海岸金街”）的前期物业管理服务单位，在履行了金门湾琉金港（又名“海岸金街”）的物业管理服务义务后，有权依据《前期物业服务合同》及其与黄婉珠签订的《物业服务协议》中约定的收费标准向黄婉珠收取相应的物业管理服务费等费用。黄婉珠拒绝向厦门国贸物业管理有限公司缴纳相关的物业管理费和公共维修金，该行为已经构成违约，故厦门国贸物业管理有限公司主张黄婉珠支付欠缴纳的物业管理费及公共维修金的诉讼请求，符合法规定，依法应当予以支持。黄婉珠认为厦门国贸物业管理有限公司主张的物业管理费部分已经超过诉讼时效，应当从起诉之�起向前推两年计算。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，按新颁布实行《民法总则》规定诉讼时效期间为三年。根据法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。从厦门国贸物业管理有限公司提交的催讨记录可知，厦门国贸物业管理有限公司最早于2015年8月26日通过福建金方正律师事务所向黄婉珠发送书面催讨拖欠的物业管理费的律师函，黄婉珠于2015年9月8日收到该律师函，从2012年9月起算就未超过三年，而厦门国贸物业管理有限公司主张的物业管理费及房屋公共维修金是从2012年11月1日起算至2016年12月31日，并未超过诉讼时效。厦门国贸物业管理有限公司主张从2012年11月1日开始计算物业管理费及房屋公共维修金，因没有证据证明黄婉珠有收到2012年10月22日厦门国贸东润置业有限公司寄送《交房通知书》，本院确认物业管理费及房屋公共维修金从2012年12月29日黄婉珠与厦门国贸物业管理有限公司签订《物业服务协议》的次月起算，即2013年1月起算；黄婉珠辩称本案实际交房日期为2014年4月，应从2014年4月起算，与事实不符，本院不予采信。根据《前期物业服务合同》及《物业管理协议》的约定，黄婉珠欠缴的2013年1月至2016年12月期间的物业管理费应计算为25250.4元【5元/平方米·月×105.21平方米×48个月】，欠缴的2013年1月至2016年12月期间的房屋公共维修金应计算为2525.04元【0.5元/平方米·月×105.21平方米×48个月】。上述物业服务费用合计27775.44元。黄婉珠认为，厦门国贸物业管理有限公司没有按照约定履行物业服务职责，可以拒绝缴纳或少缴纳相关物业管理费用，本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行服务义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非拒绝缴纳或少缴纳物业管理服务费等费用，故此，本院依法认定黄婉珠的该项抗辩意见，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。黄婉珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，本院依法认定，黄婉珠应向厦门国贸物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费、房屋公共维修金合计27775.44元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、黄婉珠应于本判决发生法律效力之日起七日内，向厦门国贸物业管理有限公司支付物业管理费、房屋公共维修金合计27775.44元；二、驳回厦门国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费523元，减半收取计261.5元，由厦门国贸物业管理有限公司负担10.5元，由黄婉珠负担251元，款均限于本判决生效之日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 (江自奋）二〇一八年五月二十八日代书记员（ 林惠 梅）附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受�关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。