山东临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临兰商初字第2829号
原告临沂鲁商地产有限公司，住所地临沂市兰山区涑河北路1号。组织机构代码66672584-X。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人王恩东，山东力维律师事务所律师。
委托代理人孙启禄，男，1985年9月27日生，汉族。
被告马学亮，男，汉族。
委托代理人刘丙超，山东融昂律师事务所律师。
原告临沂鲁商地产有限公司（以下简称鲁商公司）与被告马学亮商铺租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁商公司的委托代理人王恩东、孙启禄，被告马学亮及其委托代理人刘丙超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁商公司诉称，2012年10月10日，原、被告双方签订了“商铺租赁合同”，约定被告租赁原告鲁商凤凰城铂尔曼大酒店一楼东侧的房屋一间从事土特产经营，期限自2012年10月15日至2017年10月14日。租金第一至三年每平方每天5元，支付方式是从第二年起每年的4月1日、7月1日、11月1日、1月1日前向原告交纳下一季度租金。至2014年8月15日，被告已经19个月未交纳租金，拖欠原告租金102600元。双方合同的第九条第二款规定，乙方拖欠租金1个月，经甲方催促7日内不支付的，构成违约。被告经数次催告对租金久拖未付，已构成严重违约。综上所述，被告根本违约，应承担违约责任，故原告向法院提起诉讼，请求依法判令解除双方签订的租赁合同，由被告交付所欠房租102600元及拖欠租赁费的利息、物业水电费2820元、支付后期至交还租赁房屋之日止的租赁费。
被告马学亮辩称，2012年9月，原告的铂尔曼大酒店对土特产店招商，因我在江泉大酒店专营土特产，被原告选中。原告指定的土特产店位于铂尔曼大酒店北门通道北侧，沿东西通道有十多米即到达通往客房的电梯，电梯西边就是酒店大厅。因为有江泉大酒店经营土特产的成熟经验，我相信依托大酒店和酒店的高端客户群生意一定红火。结合铂尔曼大酒店经理李贞伟提供的一楼平面图（证据一），现场查看后，2012年10月10日，我在大酒店提供的格式合同上签字，与大酒店签订了《房屋租赁合同》（证据二），合同第一条约定：“甲方将位于铂尔曼酒店的一楼东侧，使用面积36平方米的房屋及设备设施租赁给乙方从事土特产的经营。（面积计算方式为扣除公共部分及设备管道占用部分的净面积）（附件一平面图）”；第二条（一）项约定：“装修期限：3个月。自2012年10月15日起计，考虑到高端场所装修工程的复杂性，甲方给乙方提供三个月的有效装修期，该装修期不计租金。”我交纳一万元的履约保证金（证据三）后，开始着手制作货架进行装修。但铂尔曼大酒店开业前（2012年11月25日前），原告突然在北门通道的客房电梯东边垒了一堵墙（证据四），阻断了酒店和土特产店，使土特产店不再是酒店的组成部分，酒店北门也事实不再存在，酒店顾客无法到土特产店，我的土特产店始终未能营业。经实际测量，土特产店实际面积南北长7.7米，东西宽3.6米，即使西墙向屋内凹进去的部分面积不算，实际也只有27.72平方米。被告多次向原告的管理层反应，要求拆除隔墙，恢复北门到客房电梯、接待大厅的通道，重新测量租赁房屋的净面积。铂尔曼酒店的李贞伟经理、董总都多次表态积极协调重新打通通道并实际测量使用面积，但至今仍未解决。保持通道畅通，才能符合土特产店是铂尔曼酒店一楼东侧的约定，才能实现酒店内经营土特产的目的。原告在客梯前用墙隔断土特产店和酒店是严重的违约行为，应当采取拆除的补救措施。合同约定我三个月的装修期内不支付租金，按约推算2013年1月15日才开始交纳租金，原告2013年11月25日前安装隔墙的行为，证明其履行合同不符合约定义务，我有权拒绝其支付租金的请求，待原告拆除隔墙后，双方根据实际使用面积协商租赁费。我使用的水电费2820元已经交付，但没有单据。合同应当继续履行，从拆除房墙体后开始以实际面积计算租金。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年10月10日，原、被告双方签订了“商铺租赁合同”一份，约定被告马学亮租赁原告位于鲁商凤凰城铂尔曼大酒店一楼东侧的房屋一间从事土特产经营，合同第一条约定：“甲方将位于铂尔曼酒店的一楼东侧，使用面积36平方米的房屋及设备设施租赁给乙方从事土特产的经营。（面积计算方式为扣除公共部分及设备管道占用部分的净面积）（附件一平面图）”；第二条（一）项约定：“装修期限：3个月。自2012年10月15日起计，考虑到高端场所装修工程的复杂性，甲方给乙方提供三个月的有效装修期，该装修期不计租金。”第三条约定：租赁年限为五年，租金支付方式为第一至三年租金为每平方每天5元，从第二年起于每年的4月1日、7月1日、11月1日、1月1日前向原告交纳下一季度租金。第四至第五年租金每年递增10％，即第四年每平方每天5.5元，第五年每平方每天6.05元。履约保证金1万元。双方合同的第九条第二款规定，乙方拖欠租金1个月，经甲方催促7日内不支付的，构成违约。双方还对其他权利义务进行了约定。
合同签订后，被告马学亮当日向原告交纳了1万元的履约保证金，后开始对店铺进行了简单装修，并制作货架营业。原告也曾购买了被告的部分商品，双方一直未结算完毕。2012年11月25日铂尔曼大酒店开业前，原告在北门通道的客房电梯东边添加了一堵墙，分隔了写字楼和酒店的区域，一定程度上阻滞了酒店和被告土特产店的直接连接，到土特产店需出酒店正门绕行或上垂直电梯后串行，影响了酒店顾客对土特产店的直观发现和采购。另外，经被告实际测量，土特产店实际使用面积不足36平米。被告向原告的管理层反应，要求拆除隔墙，恢复北门到客房电梯、接待大厅的通道，重新测量租赁房屋的净面积，遭到原告拒绝。后原告分别于2013年12月27日和2014年3月4日两次向被告下达解约函和催收租金通知书，至2014年8月，被告马学亮一直未按照合同的约定向原告交纳租金，也未同意解除合同。为此，双方产生纠纷，原告于2014年8月15日诉至本院。在诉讼过程中，经本院现场勘查实地测量，土特产店实际南北长7.64米，东西宽3.6米，内部实际使用净面积为27.5平方米。2014年11月17日，被告马学亮向本院书面表示同意解除合同交还房屋，并不再向原告主张房屋装修损失。
关于租金数额的计算。土特产店实际使用面积为27.5平方米，根据双方关于单位面积租金的约定，第一至三年租金为每平方每天5元，每天的租金应为137.5元。一年按365天计算，自2012年10月15日起计，减去装修期限3个月，实应自2013年1月16日起开始计算计费日期。至2014年8月15日被告起诉时，租赁时间跨度为19个月577天。据此计算的起诉前租金总额为79337.5元。
关于原告主张的被告马学亮拖欠原告物业水电费2820元未支付问题。被告主张该2820元其已经从原告所欠其商品款中扣除结算完毕，但原告对此不予认可，被告亦未提供相应单据予以证明。
上述事实，主要依据原、被告的陈述、“房屋租赁合同”一份、酒店一楼平面图一张、1万元的保证金单据一张、堵墙照片二张等证据及庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，原告鲁商公司与被告马学亮签订的“房屋租赁合同”，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力。原告鲁商公司将相应的租赁物交给被告马学亮使用后，被告马学亮除交纳1万元保证金外，在长期的合同履行期间内，未及时支付租金，是租赁合同的违约行为，应承担相应的民事责任。合同约定租金为分批交付，被告不按时交纳租金，原告不能实现合同目的，在通知被告解除合同遭到被告拒绝后，起诉请求解除租赁合同，由被告返还租赁物，并支付拖欠的相应租金，理由合法。现被告也同意解除合同，本院对双方解除合同的效力予以确认。但原告在铂尔曼大酒店开业前在北门通道的客房电梯东边加墙，分隔了写字楼和酒店的区域，一定程度上阻滞了酒店和被告土特产店的直接连接，到土特产店需出酒店正门绕行或上垂直电梯后串行，影响了酒店顾客对土特产店的直观发现和采购，对被告的经营造成一定影响，应适当降低租金数额。被告主张电梯中间垒墙并不影响另一边的客户源，本院对此不予支持。客流量的减少影响经营收入，该种情况不便评估，本院酌情确定以被告减少交纳租金数额的40﹪为宜，即只交纳实际租金数额的60﹪。据此，关于应交租金数额的计算，第一至三年租期每天应交纳的租金为137.5元×60﹪＝82.50元，且也应作为被告交纳后期租金的价格标准。前期租金实际自2013年1月16日起开始计算计费日期，至2014年8月15日被告起诉时，跨度为19个月577天，至起诉前被告应交的租金总额为79337.5元×60﹪＝47602.30元。被告马学亮前期交纳的1万元保证金，应予折抵相应的租金。关于原告主张被告拖欠水电费2820元未付问题，被告主张该2820元原告已经从所欠商品款中扣除结算完了，但原告对此不予认可，被告未提供相应单据予以证明，本院在本案中对此不予认定，被告应予支付。双方的买卖商品问题属于另一法律关系，可另行解决。原告主张的其他损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告临沂鲁商地产有限公司与被告马学亮于2012年10月10日签订的“房屋租赁合同”解除；
二、被告马学亮返还给原告鲁商公司租赁物位于鲁商凤凰城铂尔曼大酒店一楼东侧的房屋一间；
三、被告马学亮支付给原告鲁商公司至2014年8月15日的租金37602.30元；
四、被告马学亮支付给原告鲁商公司2014年8月15日后的租金每天82.50元（自2014年8月16日开始至被告实际履行交付租赁物义务之日止）；
五、被告马学亮支付给原告鲁商公司物业水电费2820元；
六、驳回原告鲁商公司的其他诉讼请求。
上述第二至五项，均于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2408元，由原告鲁商公司负担1485元，被告马学亮负担923元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 张培亮
人民陪审员 张传会
人民陪审员 丰丙增
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 庄 宁