广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法乐民初字第1289号
原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人黎昌宏。
委托代理人陈岳麟，广东汇联律师事务所律师。
委托代理人谢清鹏，广东汇联律师事务所律师。
被告劳志锋，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人陈汉源，广东泰扬律师事务所律师。
被告郭亚水，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人陈汉源，广东泰扬律师事务所律师。
被告冯艳芳，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人黎荣发，汉族。
原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社（以下简称路州股份社）诉被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序审判，于2015年2月11日公开开庭进行了审理，原告路州股份社的委托代理人陈岳麟、谢清鹏，被告劳志锋、郭亚水的共同委托代理人陈汉源，被告冯艳芳及其委托代理人黎荣发到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告路州股份社诉称，2012年8月18日，路州股份社与劳志锋、郭亚水、冯艳芳签订《乐从镇路州村股份合作社路都商业楼1号楼西楼租赁合同》，约定劳志锋、郭亚水、冯艳芳租赁路州股份社所有的位于乐从镇路州村路都商业楼1号楼西楼，租赁期限为15年，从2012年10月1日至2027年9月30日，其中2012年10月1日至2017年9月30日，每年租金为1153381元，必须于每年9月30日前交纳下一年度租金，租金不得拖欠，否则路州股份社有权加收日息5‰的滞纳金，拖欠租金达3个月视作违约。合同签订后，路州股份社依约交付了租赁物。依照合同约定，承租人应于2013年9月30日前交纳2013年10月1日至2014年9月30日租金，但截止2014年9月22日，经路州股份社多次催收，承租人仍未缴付。路州股份社曾于2014年5月28日发出《催款律师函》，要求承租人支付租金。由于承租人拒不完全履行支付租金的义务，路州股份社聘请广东汇联律师事务所律师代理相关诉讼活动，支付律师代理费49377元，根据租赁合同第十八条之约定，该费用由承租人承担。据此，原告路州股份社起诉请求法院判令：1.被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳立即向原告路州股份社支付拖欠的2014年度租金1153381元及违约金270660元（违约金按中国人民银行同期贷款利率4倍计算即月20‰，自2013年10月1日起计至付清租金之日止，暂计至2014年9月22日）；2.被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳承担原告路州股份社为实现本案债权应支付的律师费49377元；3.本案的诉讼费用由被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳承担。诉讼中，原告路州股份社增加诉讼请求，请求解除原告路州股份社与被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳于2012年8月18日签订的《乐从镇路州村股份合作社路都商业楼1号楼西楼租赁合同》，被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳支付原告路州股份社自2014年10月1日起至退租之日止的租金（暂计至2015年2月11日为423433.02元）。
被告劳志锋、郭亚水辩称，欠款是事实，但具体数额通过庭审再核对。路州股份社请求支付律师费没有事实依据。劳志锋、郭亚水同意解除合同，但建议租金由路州股份社直接向现在的租户收取。
被告冯艳芳辩称，要求路州股份社提供符合防雷消防验收等手续才向冯艳芳收取租金。还有租赁物出现了严重的受损，造成部分租户不能租赁。劳志锋和郭亚水收取多余的租金，故劳志锋和郭亚水需要把多收的租金交出来，再交给路州股份社。律师费和合同违约金不应该由冯艳芳支付，因为没有合理的理由。冯艳芳要求延续这份合同，要求劳志锋和郭亚水及还没有交租的租户予以协助，但是路州股份社需要把租赁物各方面完善好。
诉讼中，原告路州股份社提供的证据及被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳的质证意见如下：
1.路州股份社的组织机构代码证复印件一份、劳志锋和郭亚水、冯艳芳的人口信息查询表各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳质证，无异议。
2.《乐从镇路州村股份合作社路都商业楼1号楼西楼租赁合同》一份、建设用地批准书一份、《建（构）筑物工程规划条件核实意见》一份、证明一份、《催款律师函》一份，证明劳志锋、郭亚水、冯艳芳共同承租路州股份社所有的建筑物，现仍拖欠2014年度租金1153381元。
被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳质证，无异议。
3.民事委托代理合同一份、律师代理费发票一份、中国农业银行银企通平台电子回单打印件一份，证明劳志锋、郭亚水、冯艳芳拒不履行支付全部租金的义务，路州股份社聘请律师代理诉讼支付律师代理费49377元。
被告劳志锋、郭亚水质证，对真实性无异议，对关联性有异议，要求由劳志锋、郭亚水承担律师费有异议。
被告冯艳芳质证，无异议，由于路州股份社交楼不符合规定，律师代理费不应当由冯艳芳承担。
诉讼中，被告冯艳芳提供的证据及原告路州股份社、被告劳志锋、郭亚水的质证意见如下：
1.收入凭单一份，证明2014年11月10日冯艳芳已向路州股份社支付租金150000元。
原告路州股份社质证，无异议，予以确认。
被告劳志锋、郭亚水质证，无异议。
2.相片八张，证明租赁物不合格，建筑结构不合格，有裂缝和漏水，造成不能出租，收不到租金，还有手续不齐全，办不了营业执照，路州村也不出证明，所以无法出租使用。
原告路州股份社质证，对真实性无异议，对关联性有异议，照片不能看到建筑物具体的方位，无法判断照片与本案的关联系。即使照片属实，按社会经验也是不影响租户使用的，当然可以通过修复进行改善；而且案涉的建筑物已经全部经过验收，包括消防防雷规划验收，现在正在办理房产证。
被告劳志锋、郭亚水质证，无异议。
诉讼中，被告劳志锋、郭亚水没有提供证据。
经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：
1.原告路州股份社提供的证据1、2，被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳均无异议，本院予以采纳。证据3，是合同的原件及费用的正式发票，能反映案件事实，本院予以采纳。
2.被告冯艳芳提供的证据1，原告路州股份社和被告劳志锋、郭亚水均无异议，本院予以采纳。证据2，因不能具体反映出拍摄的时间和地点，不能就此证明与本案存在关联，故不予采纳。
本院经审理查明，2012年8月18日，路州股份社与劳志锋、郭亚水、冯艳芳三人签订一份《乐从镇路州村股份合作社路都商业楼1号楼西楼租赁合同》，约定劳志锋、郭亚水、冯艳芳租赁路州股份社位于佛山市顺德区乐从镇路州村路都商业楼1号楼西楼，建筑面积5335.1平方米，租赁期限15年自2012年10月1日起至2027年9月30日止，其中2012年10月1日至2017年9月30日每年租金为1153381元，在每年9月30日前交纳下一年度租金。租赁合同第四条第（二）项第二款还约定，“租金不得拖欠，否则甲方（路州股份社）有权对乙方（劳志锋、郭亚水、冯艳芳）加收日息5‰的滞纳金。如乙方拖欠甲方租金达到3个月，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁上述商业楼。”合同签订后，双方依约履行，但到2013年9月30日，劳志锋、郭亚水、冯艳芳没有按时支付2013年10月1日至2014年9月30日的租金1153381元。路州股份社曾于2014年5月28日向劳志锋、郭亚水、冯艳芳发出《催款律师函》，但无果，路州股份社遂于2014年9月26日向本院提起诉讼。
诉讼中，冯艳芳于2014年11月10日向路州股份社支付了2014年度的租金150000元。路州股份社在2015年2月11日开庭时当庭向劳志锋、郭亚水、冯艳芳表示增加诉讼请求解除租赁合同。
另查明，案涉商业楼（房屋）已办理了建设工程规划许可证［编号：佛顺建证（2006）0002081），并在2013年3月12日取得《建（构）筑物工程规划条件核实意见》，经核实，该建设工程符合规划要求。路州股份社因本案的诉讼聘请律师支付律师代理费49377元。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉房屋已取得建设工程规划许可证，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的租赁合同也没有违反其他法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。而冯艳芳提出消防、防雷等验收手续，并没有法律强制规定为出租的必要条件。如承租人认为出租人提供的租赁物有问题而造成损失，可另循法律途径解决。
对于租赁合同是否解除，因合同约定在每年9月30日前交纳下一年度租金，如拖欠租金达到3个月，则视作违约，路州股份社有权单方解除合同。现劳志锋、郭亚水、冯艳芳已拖欠了2013年10月1日至2014年9月30日的租金1003381元（1153381元-150000元），也没有在2014年9月30日前支付下一年度的租金，至今已大大超过3个月，属于严重违约行为，路州股份社提出解除合同符合合同约定和法律规定，本院予以支持。冯艳芳希望继续履行合同，但直至本案庭审辩论终结时各承租人也没有付清租金，即仍然拒不履行合同义务，故不予采纳。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同解除时间为解除通知到达时，路州股份社在2015年2月11日开庭时才当庭提出解除合同，即此时为解除合同通知到达时间，本案的租赁合同从2015年2月11日起解除。
对于欠付的租金数额，其中2013年10月1日至2014年9月30日的租金确定为1003381元，而2014年10月1日至一审法庭辩论终结时即2015年2月11日共4个月零11天，租金计得为419702.53元（1153381元／年÷12个月×4个月＋1153381元／年÷12个月÷30天×11天），合计应付租金共1423083.53元，劳志锋、郭亚水、冯艳芳应向路州股份社支付。此后的租金因租赁合同已在本案中认定解除，是否再产生是否再拖欠的后续事实现尚不能就此完全确定，故路州股份社请求交纳至退租之时，在此不宜判定，其可在实际产生后据实再予请求。拖欠租金的违约金，根据租赁合同是约定租金不得拖欠，否则加收日息5‰的滞纳金，路州股份社只请求以2014年度租金1153381元自2013年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，没有超过有关规定，本院予以支持，但在2014年11月10日支付租金150000元的次日起，应以1003381元为基数计算。而律师代理费，虽然没有依约支付租金已构成违约，但租赁合同没有明确写明需由劳志锋、郭亚水、冯艳芳承担路州股份社的律师代理费，因律师代理费并不是路州股份社必然需要聘请发生的费用而必然造成的损失，故本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社与被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳于2012年8月18日签订的《乐从镇路州村股份合作社路都商业楼1号楼西楼租赁合同》自2015年2月11日起解除；
二、被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社支付租金1423083.53元；并自2013年10月1日起以2014年度租金1153381元，自2014年11月11日起以租金1003381元，至清偿完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付违约金；
三、驳回原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21871.66元（原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社已预交），由被告劳志锋、郭亚水、冯艳芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 萧永宜
审 判 员 何自梁
代理审判员 范碧莹
二〇一五年三月十一日
书 记 员 劳雪清