江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁商终字第876号
上诉人（原审原告）交通银行股份有限公司江苏省分行，住所地在南京市鼓楼区中山北路124号。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人屈磊，男，1983年7月29日生，汉族。
委托代理人蔡安明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吉松浩，男，1978年4月6日生，苗族。
委托代理人陈雪梅（系吉松浩母亲），女，1949年11月17日生，苗族。
被上诉人（原审被告）陈雪梅，女，1949年11月17日生，苗族。
上诉人交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏分行）因与被上诉人吉松浩、陈雪梅金融借款合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓商初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人交行江苏分行的委托代理人屈磊、蔡安明，被上诉人陈雪梅并作为吉松浩的委托代理人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
交行江苏分行一审诉称：2007年8月23日，吉松浩、陈雪梅与交行江苏分行分别签订贷款合同、抵押合同各一份，约定因购买南京市鼓楼区某某路298号2001室房产，吉松浩向交行江苏分行贷款90万元；吉松浩、陈雪梅将上述所购房产抵押给交行江苏分行，作为吉松浩上述借款的担保；合同还对还款期限、方式、利率及其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，交行江苏分行依约发放了贷款，但吉松浩自2010年2月开始到起诉时已逾期49期未按约偿还借款本息，截至2014年2月10日，欠交行江苏分行贷款本金839920.79元、利息及罚息177551.07元。交行江苏分行遂诉至法院，请求判令：一、解除交行江苏分行与吉松浩签订的贷款合同；二、吉松浩立即偿还交行江苏分行贷款本金839920.79元、利息及罚息177551.07元，并继续支付2014年2月10日以后至实际清偿之日止的利息、罚息（按合同约定的标准计算）；三、交行江苏分行对抵押房产享有优先受偿权；四、本案全部诉讼费用由吉松浩、陈雪梅承担。
吉松浩、陈雪梅一审共同辩称：2007年8月23日，其与交行江苏分行签订了贷款合同，并经房产局办理抵押登记基本属实，但向交行江苏分行借款是因为南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙公司）的平理要求借其买房款解决资金周转；交行江苏分行业务员没有审查吉松浩的还款能力，并在知道其现款购房的情况下，与开发商合谋，以吉松浩名义贷款，并自作主张做了30年的还贷期，平理也一再保证110万元在2008年底还清，其无奈之下就签了合同。后平理于2008年7月去世，造成蟠龙公司不能偿还借款，给其家庭带来很大伤害。现请求法院立即执行（2013）鼓商初字第1278号民事判决，并与本案合并执行，抵冲交行江苏分行的应付贷款，注销抵押登记。
原审法院经审理查明：2007年8月23日，交行江苏分行与吉松浩、蟠龙公司签订《个人住房抵押贷款合同》一份，约定：吉松浩向交行江苏分行借款90万元，用于购买南京市鼓楼区某某路298号2001室房产；借款期限为30年；年利率6.426%，如遇人民银行调整利率，则于次年的1月1日调整利率执行；还款方式为分5个阶段还款法，每阶段采用等额本金方式还款；吉松浩授权交行江苏分行将贷款从上款账户转账至蟠龙公司账户，账号为320006607018170011071；如吉松浩未按约偿还借款本息，即构成违约，交行江苏分行有权宣布合同提前到期，立即收回借款本金，并在本合同执行利率水平上加收30%罚息，以及对未还利息计收复利；吉松浩取得约定房屋权利证明，且交行江苏分行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，蟠龙金陵开发公司的保证责任解除。同时，交行江苏分行与吉松浩、陈雪梅签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：吉松浩、陈雪梅将共有的南京市鼓楼区某某路298号2001室房产抵押给交行江苏分行，作为吉松浩还款之担保。上述抵押合同已办理了抵押登记，吉松浩与陈雪梅办理了案涉房产所有权证和土地证，交行江苏分行已取得他项权证，登记债权数额为90万元。上述合同签订后，交行江苏分行按约发放了贷款90万元。而吉松浩在借款期间内自2010年2月开始到起诉时已逾期49期未按约偿还借款本息，截至2014年2月10日，欠交行江苏分行贷款本金839920.79元、利息及罚息177551.07元。
另查明：南京苏洱乐器有限公司于2007年1月19日由吉松浩等人登记设立。2007年8月22日，该公司出具了一份收入证明，证明吉松浩每月收入近9800元。交行江苏分行由原交通银行股份有限公司南京分行更名而来。
原审法院认为：本案的争议焦点是吉松浩、陈雪梅是否应当分别向交行江苏分行承担偿还借款和抵押担保责任。业已查明，交行江苏分行举证的《个人住房抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、借款借据均分别由吉松浩、陈雪梅本人亲笔签字，且向交行江苏分行提供了身份证和户口本复印件、收入证明。吉松浩、陈雪梅抗辩案涉借款是在交行江苏分行业务员和蟠龙公司的平理要求下无奈办理的，但其所举证据并不能充分证明该项抗辩意见，应当承担举证不能的后果；吉松浩、陈雪梅系完全民事行为能力人，对其民事行为应当承担相应的民事责任。故原审法院对其该项抗辩意见，不予采纳。
综上所述，交行江苏分行与吉松浩、陈雪梅分别签订的贷款合同、抵押合同系各方当事人真实意思表示，且抵押合同已办理抵押登记，均合法有效。交行江苏分行按约发放了90万元贷款，而吉松浩在借款期间未按约还款，其行为已构成违约，应承担违约责任。故交行江苏分行请求解除案涉贷款合同，并主张吉松浩偿还借款本金839920.79元、利息及罚息177551.07元，并继续支付2014年2月10日以后至实际清偿之日止的利息及罚息（按合同约定的标准计算）的诉讼请求，原审法院予以支持。吉松浩、陈雪梅将座落于南京市鼓楼区某某路298号2001室房屋抵押给交行江苏分行，为吉松浩债务提供担保。故在吉松浩不履行上述债务时，交行江苏分行主张对上述抵押房屋在债权数额90万元范围内享有优先受偿权，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、交行江苏分行和吉松浩在2007年8月23日签订的《个人住房抵押贷款合同》于判决生效之日起解除；二、吉松浩自判决生效后十日内一次性偿还交行江苏分行贷款本金839920.79元、利息及罚息177551.07元，并继续支付自2014年2月11日起至判决确定给付之日止的利息、罚息（按上述贷款合同约定的标准计算）；三、如吉松浩未履行上述（二）项债务，交行江苏分行有权对吉松浩、陈雪梅共有的南京市鼓楼区某某路298号2001室房产，在债权数额90万元范围内进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13957元，减半收取6978.50元，由吉松浩、陈雪梅共同承担（此款交行江苏分行已预交，吉松浩、陈雪梅履行判决时一并给付）。
宣判后，上诉人交行江苏分行不服，向本院提起上诉称：一、其向吉松浩提供贷款90万元，吉松浩、陈雪梅为此以案涉房产为债务履行向交行江苏分行提供抵押担保。交行江苏分行与吉松浩、陈雪梅在签订《南京市房地产抵押合同》时，明确约定的担保范围包括主债权本金及利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，虽然房屋他项权证书载明的权利价值为90万元，但该90万元应属于借款本金，而抵押范围应不限于债权本金范围。二、依据我国物权法的规定，交行江苏分行有权就案涉抵押房产处分所得价款在贷款本金90万元及相应利息和实现债权费用的范围内优先受偿。原审法院判令债权人仅在债权数额90万元范围内对抵押房产享有优先受偿权，与抵押合同、房产登记机关留存的登记材料所载明的担保范围均不一致，也违反了我国物权法的规定。请求二审法院撤销原审判决第三项，改判交行江苏分行对案涉房产在贷款本金90万元及相应利息、实现债权费用范围享有优先受偿权，并由吉松浩、陈雪梅承担诉讼费。
吉松浩、陈雪梅共同答辩称：其上诉理由与一审答辩意见一致，贷款未能归还的原因是吉松浩、陈雪梅作为申请人的执行案件尚未执行终结，恳请人民法院合情、合理作出判决。原审判决并无不当，请求维持原审判决。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明：各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
经当事人确认，本案二审归纳的争议焦点为：交行江苏分行应否在债权数额90万元范围内，对抵押房产享有优先受偿权。
本院认为：案涉《个人住房抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在案涉贷款发放后，吉松浩未能按约还款付息，应负违约责任，贷款行交行江苏分行在法律许可的范围内行使债权，应受法律保护。
针对本案争议焦点，本院认为：第一，依据物权法定和公示原则，物权的种类和内容由法律规定，不动产物权自在物权登记簿上登记时发生效力；在不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，应以不动产登记簿为准。在本案中，交行江苏分行未能证明不动产物权登记簿和他项权证记载的内容有误或者不实之处。第二，案涉抵押房产他项权证书记载的权利价值为90万元，故担保债权数额应以90万元为限即本金、利息、实现债权等费用的总金额不得超出90万元。不动产物权基于物权登记设立，而抵押合同基于当事人约定产生。交行江苏分行以约定债权对抗物权登记的效力，于法无据，本院不予支持。据此，原审法院作出交行江苏分行在其债权数额90万元内，对案涉房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的判决，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费12300元，由上诉人交行江苏分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏云义
代理审判员 王方方
代理审判员 夏奇海
二〇一四年九月十日
书 记 员 胡 戎
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第六条动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。