河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）濮中法民一终字第358号上诉人（原审被告）：陈天云，女。被上诉人（原审原告）：陈天虹，女。上诉人陈天云因与被上诉人陈天虹房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2012）华法民初字第5389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈天云的委托代理人刘洁，被上诉人陈天虹及其委托代理人赵广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告陈天虹和被告陈天云为姐妹关系。被告陈天云和李介斌1988年结婚，李介斌为中原油田勘探局十三矿区的职工。1990年李介斌去世后，1993年中原油田勘探局为了解决89年遗留问题，被告陈天云作为李介斌的家属有资格购买中原油田勘探局建筑工程公司的公有住房一套，1993年，被告陈天云（乙方）和建筑工程公司（甲方）签订公有住房买卖合同，被告陈天云一次性付房款790.23元，乙方购买的公有住房，可以使用、继承、出售，但出售住房只能出售给局房产公司，所售房款，其增值部分，按国家有关规定办理。1996年，中原油田勘探局同意职工在补缴房款后购买公有住房的全部产权，1996年6月20日被告陈天云作为李介斌的家属和中原石油勘探局房地产管理处第十三房地产管理所签订公有住房买卖合同，合同约定：李介斌（乙方）以3731.33元的价格购买位于胜利路中段的53平方米的公有住房一套。李介斌（乙方）以成本价购买的公有住房，按规定付清房款及利息后，拥有的产权比例为100%，享有占有权、使用权、收益权、处分权。职工以成本价购买的住房，住用满5年后要求出售或退房的，可以依法进入油田内部房地产交易市场，售房收入在交土地使用权出让金所含土地收益和按规定缴纳有关税费后，归个人所有。2002年1月20日，中原石油勘探局房产管理处第13房产管理所和被告陈天云（李介斌的名字实为陈天云代签）签订房屋买卖合同一份，合同约定，李介斌以71153元的价格购买添运小区50号楼1单元6层11号房屋。2002年该房屋竣工后由原告陈天虹居住至今。2004年7月30日，濮阳市房地产管理局下发了登记在被告陈天云名下的濮房权证市字第2004-051**号产权证书。原审法院另查明，由原告陈天虹持有的两份售房专用收据显示，1996年6月26日，53平方米房屋房款1531.6元。2002年1月7日53平方米的房屋返售价为24196元。被告陈天云需补缴房款46957元。售房专用收据上显示：职工姓名为陈天云，缴款人为李亚娟。原审法院又查明，2008年1月20日，被告陈天云给原告陈天虹出具协议一份，该协议显示：添运小区50号楼1单元11号，房屋产权已卖给陈天虹所有，特此协定。濮房权证市字第2004-051**号产权证书原件、1996年6月26日、2002年1月7日的售房专用收据均在原告陈天虹手中。现原告陈天虹要求被告陈天云协助办理房屋所有权转移登记手续，被告称，其并未将房屋卖给原告，购房款均为被告支付，不同意办理房屋所有权转移登记手续，双方形成纠纷。原审法院还查明，原告、被告的兄妹陈天艺、陈天刚均到庭作证，证明1996年被告陈天云曾将53平米的房屋以2万元的价格卖给陈天虹所有。此外，被告陈天云及其丈夫李介斌以前的同事、和陈天云的同事在本案中也出庭作证，证明他们曾听被告陈天云说，在上个世纪九十年代就把房子卖给他的妹妹即陈天虹所有。原审法院认为，本案争议焦点为1996年被告陈天云是否将53平方米的房屋出卖给原告陈天虹、两次置换添运小区的房屋购房款为谁缴纳。原告称，被告已经将房屋出卖给原告，且每次置换房屋所要补缴的购房款均为其缴纳，为证明其主张提交了两次补缴房款的售房收据原件、被告陈天云房屋所有权证原件及2008年被告给原告出具的添运小区已卖给原告陈天虹所有的协议，被告称，原告曾和被告共同居住，被告曾让原告管理该房，所以原件在原告处，而2008年的协议是被告受到原告胁迫的情况下出具的，且售房收据上的缴款人一栏填写的均非原告，对此并未提交证据予以证明，原审法院认为，原、被告双方虽然没有订立书面的房屋买卖合同，但是被告的同事和原、被告的弟弟陈天刚、妹妹陈天艺均出庭证明被告将1999年的房屋出卖给原告的事实，被告称，证人是原告的妹妹和弟弟其证言不应采信，原审法院认为原告陈天虹、被告陈天云、证人陈天艺、陈天刚均为一母同胞，原、被告是否存在房屋买卖关系，作为原、被告双方的弟弟和妹妹对此发表的证言应具有证明力，而2008年被告又给原告出具协议证明置换后的房屋已经卖给原告所有，综合以上证据，被告已于1999年将房屋卖给原告的事实原审法院予以认定。对于2008年的协议是否是被告受到胁迫的情况下出具的，被告并未举证证明，被告的该项辩解意见原审法院不予采信。购房收据上缴款人一栏尽管填写的被告女儿李亚娟的名字，但是房屋买卖后的两次置换补缴房款的收据原件及办理的房屋所有权证书均由原告持有，置换房屋2002年竣工交付后也由原告一直居住至今，2008年，被告又给原告出具了置换后房屋已经归原告所有的协议，该协议应视为被告对1999年房屋买卖合同已经履行完毕的追认，综合上述证据和双方的民事行为能够推定原、被告双方当时有买卖房屋的意思表示，买卖合同虽然没有采用书面形式，但从上述证据和原告的居住事实可以认定原告已经向被告履行了支付购房款义务，被告已将房屋交付原告。现原告要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续的请求，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条、第七十条之规定，原审法院判决：坐落在濮阳市市辖区南海路东段路南的添运小区50号楼1单元6层11号房屋（房屋产权证号2004—05106）归原告陈天虹所有，被告陈天云于本判决生效后十日内协助原告陈天虹办理房屋过户登记手续。案件受理费100元，由被告陈天云负担。陈天云不服原审判决，向本院上诉称：一、原审认定事实错误。陈天云与陈天虹从未达成过买卖房屋的口头协议，更未接受过陈天虹的任何房屋对价。1、证人陈天艺、陈天刚系陈天虹的姐弟，与陈天虹有利害关系，且原审开庭时均未出庭作证，其证人证言不能作为证据使用。2、其他证人所述陈天云与陈天虹有房屋买卖关系的证言均系传来证据，原审时也未出庭作证，其证言内容缺乏真实性。3、陈天虹在原审时的诉称与其提供的证据所要证明的事实自相矛盾。陈天虹原审时诉称置换房款均系其出资缴纳，而其出具的缴款发票及房产购买票据上均系陈天云或陈天云女儿李亚娟。陈天虹诉称两次都是其付的房款并签的字，与事实相矛盾。4、原审判决不能以房产证原件和相关材料在陈天虹处就认定陈天虹与陈天云之间有房屋买卖关系。陈天云从1999年陈天虹离婚无处投奔开始，就将讼争房屋借给其居住。直到现在，因陈天云久居其女儿家中，房屋依然借给陈天虹居住，且享受依照规定应由陈天云享有的企业水电实物补助。因陈天云与陈天虹系一母同胞的亲姐妹，委托陈天虹保管证件及贵重物品属情理之中，原审法院据此认定房屋买卖合同成立，有悖情理。二、原审判决适用法律错误。房屋买卖合同必须采用书面形式，以口头方式签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应属无效。陈天虹拿不出正式的房屋买卖书面协议及已向陈天云支付房款的收据。原审判决将依法应认定为无效的房屋买卖口头协议认定为有效，属法律适用严重不当。请求二审法院依法改判驳回陈天虹的诉讼请求。被上诉人陈天虹答辩称：一、（1）本案的法律关系，本案包括房屋买卖合同关系和陈天虹以陈天云的名义买房的法律关系。（2）事实部分是1996年陈天云与陈天虹之间订立房屋买卖合同，陈天云将位于胜利路53平方米的住房卖给陈天虹，因双方是亲姐妹关系没有签订合同。上诉方即将房屋交付给陈天虹。2002年油田住房改革，陈天虹以陈天云名义获得住房一套，并交纳了房款。2008年为证明此事，陈天云给陈天虹出具证明一份确认房屋买卖事实，已明确承认该房产权归陈天虹所有。此后，陈天虹以录音证据、亲属作证辅助证明产权转移过程。（3）产权档案虽仍沿用陈天云名义，也是当时条件不得已为之的，且陈天云明知并与陈天虹协定，且将房产证书和相应票据由陈天虹办理和持有。房屋自开发至交付由陈天虹支付资金。二、本案举证责任。（1）证人应当出庭作证，一审陈天虹提交的证人均到庭说明情况。陈天艺、陈天刚也是经陈天虹申请调去的出庭证词，共同证明了本案的事实过程。（2）陈天云应当提供证据证明自己的主张，但没有提交能推翻其自己书写的证明和录音，也未能说明和证明缴费发票和权证系陈天虹非法获取。（3）证明合同解除变更无效应当由陈天云承担举证责任。三、法律适用问题，《合同法》第52条第5项中违反强制性规定是指违反效力性强制规定而非管理性，在2009年最高院关于审理民商事案件的指导意见上有明确说明，《合同法》司法解释二第14条也有明确说明，而陈天云所主张的合同订立方式，产权证书办理，批准登记过户都是管理性规定，并未违反公共利益，所以，不是无效合同。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈天云上诉称2008年其给陈天虹出具的置换后房屋已经归陈天虹所有的协议系受陈天虹威胁所写，但未提供充分证据证明，陈天云该上诉理由本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”原审法院结合涉案房屋两次置换补缴房款的收据原件及办理的房屋所有权证书均由陈天虹持有，置换房屋2002年竣工交付后也由其一直居住至今的事实，以及陈天云给陈天虹出具的证明置换后的房屋已经卖给陈天虹所有的协议，认定陈天虹已经向陈天云履行了支付购房款义务，陈天云已将房屋交付陈天虹并无不当。现陈天虹要求陈天云协助办理房屋所有权转移登记手续，于法有据，本院依法予以支持。陈天云关于涉案房屋系借给陈天虹居住，双方间没有书面房屋买卖合同，陈天虹没有向陈天云缴纳涉案房款的证据的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈天云负担。本判决为终审判决。审 判 长  王瑞峰代理审判员  徐春宁代理审判员  艾海宏二〇一三年十月六日代理书记员  蒋亚威