广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第48号
上诉人（原审被告）：何国耀，男，1949年3月30日出生，汉族，广州市番禺区人，住广州市。
被上诉人（原审原告）：李汝凤，女，1958年4月29日出生，汉族，信宜市人，住高要市。
委托代理人：吴日成。
被上诉人（原审原告）：吴宗业，男，1948年3月16日出生，汉族，信宜市人，住高要市。
委托代理人：何云峰。
上诉人何国耀因与被上诉人吴宗业、李汝凤房屋买卖合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2014）云罗法民初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理：李汝凤、吴宗业系夫妻关系。李汝凤、吴宗业于1993年7月21日，以138000元的价格，从凌大旺手中购买楼房一幢，该楼房共四层，占地面积84.0888平方米，原叫X座商品房底层，后改名为罗定市罗城镇某路X号，购买该楼房时，该楼房没有办理房产证。1993年4月13日，李汝凤与何国耀签订《租用房屋协议》，约定协议从签订日起，将该楼房租给何国耀使用，租期为三年，至1996年4月30日止，租金为年租4800元。1993年10月2日，吴宗业与何国耀签订《合约》，约定将《租用房屋协议》的租期延长至1998年4月30日，后两年租金为月租500元，其余条款按前三年条款不变。
1996年4月5日，李汝凤向何国耀借款20000元，同意从1998年5月1日至2001年4月30日止继续租给何国耀使用罗定某路X号的房屋，租金由此借款及利息支付（利息按银行定期计息）。1999年7月1日，吴宗业向何国耀借款32400元，约定利息为月息2分，还款期为1999年8月15日。
1998年6月23日，吴宗业与何国耀签订《买卖房屋合约》，约定将何国耀承租的座落在罗定市罗城镇某路X号共三层半，建筑面积约200多平方米的房屋卖给何国耀，房价定为213000元，房产证等房屋的所有证件，由吴宗业办理转为何国耀名下，办理证件费用全部由吴宗业支付，何国耀除支付房价价款213000元外，不再支付任何费用。何国耀付给吴宗业买房定金80000元，吴宗业需于1998年10月底前办妥房产证等房屋的所有证件并转到何国耀名下后，何国耀即于十天内付清全部款项，即使吴宗业委托何国耀办理房产证手续，其费用也在房款内扣除。原何国耀已支付的剩余租金，吴宗业也同意退回，并按银行当时的存款利息退回给何国耀。吴宗业于合约签订当日收到何国耀的买房定金80000元。
由于吴宗业未能按《买卖房屋合约》约定办理好房产证，1999年7月1日，吴宗业与何国耀签订了《关于购买房屋的补充协议》，约定1、吴宗业应于1999年8月15日前办妥房产证，2、何国耀在收到房产证后的第三天即付清房屋的剩余款项，3、如吴宗业仍未办妥房产证，则同意负全部责任，并按规定对收取的买房定金作出赔偿。4、以上三点，作为补充协议，有买卖仍按原协议执行；5、如8月15日吴宗业仍未能办妥房产证交给何国耀，则同意通过法律途径解决。
签订《关于购买房屋的补充协议》后，吴宗业仍未办理好房产证。2000年8月5日，吴宗业与何国耀再次约定：“吴宗业保证于2000年10月底前办好房产证并交给何国耀，如到期未能办妥，除按原合同办理外，从2000年10月底起，每超过一个月，吴宗业愿意赔偿何国耀人民币5000元整”。
2001年11月13日，何国耀以自己的名字办理好罗定市罗城镇某路X号的房产证。《房地产权证》为粤房地证字第0282XXX号。
2012年8月6日，李汝凤向本院提起行政诉讼，请求撤销何国耀持有的罗定市某路X号粤房地证字第0282X**号房地产权证，经本院审理认定该证登记的事实清楚、材料充分，符合法定程序，粤房地证字第0282X**号房地产权证合法有效。
原审法院经审理认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是：1、李汝凤、吴宗业起诉是否超过诉讼时效？2、何国耀是否应该支付剩余房屋价款，应支付多少房屋价款？
关于起诉是否超过诉讼时效的问题，原审法院认为，由于合同约定吴宗业有办理房产证给何国耀的义务，在房产证没有办理好之前，吴宗业没有权利要求何国耀支付剩余房屋价款。李汝凤、吴宗业在2011年10月才知晓何国耀已经办理好房产证，即向原审法院提起过行政诉讼和民事诉讼，诉讼时效发生中断，因此，李汝凤、吴宗业的起诉没有超过诉讼时效。
关于何国耀是否应该支付剩余房屋价款，应支付多少房屋价款的问题。李汝凤、吴宗业于1993年7月21日以138000元的价格从凌大旺手中购买了罗定市罗城镇某路X号楼房一幢，该行为是双方的真实意思表示，李汝凤、吴宗业夫妻支付了部分房屋价款，凌大旺交付了所售房屋，房屋买卖合同成立，符合当时社会的房屋买卖交易习惯，李汝凤、吴宗业拥有罗定市罗城镇某路X号楼房的处分权。
何国耀自1993年4月13日起，就承租罗城镇某路X号楼房，知晓李汝凤、吴宗业是夫妻关系。自何国耀承租以来所签《租用房屋协议》、《合约》，签约人或是李汝凤或是吴宗业，均没有两人同时签字的情况。吴宗业与何国耀所签的《买卖房屋合约》，何国耀有理由相信是夫妻双方的共同决定，李汝凤以不知晓吴宗业卖房来抗辩《买卖房屋合约》无效的理由不成立。
1998年6月23日，吴宗业与何国耀签订《买卖房屋合约》，双方当事人均知晓该房屋没取得房产证，并约定了房产证的办理方式，何国耀支付了定金80000元，该房屋买卖是双方真实的意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，该《买卖房屋合约》有效。2001年11月13日，何国耀以自己的名字办理好罗定市罗城镇某路X号的房产证，何国耀取得了该房屋的所有权，李汝凤、吴宗业也已交付了房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”的规定，何国耀支付价款的义务，不能因吴宗业未按期办理房产证而消失，何国耀仍应该支付房屋剩余价款133000元给李汝凤、吴宗业。
1996年4月5日，李汝凤向何国耀借款20000元，约定此借款从1998年5月1日至2001年4月30止的房屋租金里抵扣，吴宗业与何国耀1998年6月23日签定《买卖房屋合约》，合约约定“吴宗业需于1998年10月底办前办妥房产证”，所以1998年5月1日至10月31日，6个月的租金3000元，应由此借款中抵扣。何国耀2001年11月13日办理好房产证，以该日期为止，该笔借款的本金及按中国人民银行一年期定期存款利率计息合共26400.5元（20000＋20000×10.98%＋20000×7.47%＋20000×5.22%＋20000×4.77%＋20000×2.25%＋（20000×2.25%／12×7）］，抵扣6个月的租金26400.5-3000=23400.5元。1999年7月1日，吴宗业向何国耀借款32400元，约定利息为月息2分，以2001年11月13日办理好房产证为还款期，该笔借款的本金及按中国人民银行一年期定期存款利率计息合共50824.8元（32400＋32400×0.02×28个月13天=50824）元。何国耀办理房产证的费用为13255元，根据《买卖房屋合约》的约定，办证费用应由房屋价款中扣除。所以，以上两笔借款及办理房产证费用应该从何国耀支付房屋剩余价款133000元中扣除，即何国耀应支付剩余房屋价款45519.7元。何国耀抗辩称已将剩余房屋价款支付完毕，未能提供证据支持，不予采纳。
吴宗业自1998年6月23日签订《买卖房屋合约》以来，一直没有履行办理房产证给何国耀的义务，李汝凤、吴宗业要求何国耀支付迟延履行金依据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，作出如下判决：一、何国耀在判决发生法律效力之日起十五日内向李汝凤、吴宗业支付款项45519.7元。二、驳回李汝凤、吴宗业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6846元，由何国耀负担843元，李汝凤、吴宗业负担6003元。
一审宣判后，上诉人何国耀不服，向本院上诉称：请二审法院依法撤销罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第522号民事判决，并改判驳回两被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。
事实与理由：一、一审法院认定两被上诉人的起诉没有超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，属认定事实不清。（一）两被上诉人应当在2001年底就应当知晓了上诉人已经办理了两被上诉人出卖给上诉人的房屋（以下简称涉案房屋）的产权证。上诉人与吴宗业于1998年6月23日签订的《房屋买卖合同》中的涉案房屋属于二手房屋，且房屋的产权没有登记在吴宗业的名下。1999年和2000年，双方就如何办理房产证事宜多次协商。最后一次约定：2000年10月底前办好房产证交给上诉人，如到期未能办妥，除按原合同办理外，从2000年10月底起每超过一个月，吴宗业愿意赔偿上诉人5000元。双方于2001年后就没有就如何办理涉案房屋房产证的问题进行协商，上诉人也没有依约定提出要两被上诉人赔偿。两被人却怠于行使自己向上诉人追索余下房款权利，不去房管部门了解自己出卖给上诉人的房屋是否办证的情况，一直拖下去，时间长达十三年之外而不闻不问，有违常理，与客观事实不符。我国法律设立诉讼时效的目的在于权利人及时行使权利，对怠于行使权利者进行制裁，从而在实质公平的基础上平衡权利人和义务人的得闲。“应当知道”是指根据一般规律推定权利人知道自己的权利被侵害。结合以上事实足可以推定两被上诉人应该知道了上诉人办理了涉案房屋房产证。事实上，上诉人在2001年11月办理好涉案房屋的产权证后，及时告知了被上诉人吴宗业。
（二）、一审法院认定“原告在2011年10月才知晓上诉人办理好房产证，即向本院提起过行政诉讼和民事诉讼，诉讼时效发生中断，因此，原告的起诉没有超过诉讼时效”，缺乏事实依据。纵观两被上诉人在一审期间提交的全部证据，均无相关证据来证明其是在2011年10月才知晓上诉人办理好涉案房屋的产权证。一审法院的认定，属于主观臆断。两被上诉人一审起诉中陈述，吴宗业将涉案房屋出卖给上诉人时李汝凤不知情，是自相矛盾的。两被上诉人是夫妻关系，出卖房屋是夫妻处理共同财产的重大事情，李汝凤却声称不知情与事实不符，且上诉人占有其房屋长达十三年之外，又不需要交纳租金给被上诉人，这有违常理。因此，李汝凤一审陈述，在2011年10月期间与案外人去办理房产证时才知道上诉人已于2001年已办理了房产证的说法，显然违背客观事实。根据《中华人民共和国民法通则》第135条、第137条规定，两被上诉人起诉请求上诉人支付余下购房款的诉讼时效应从其知道或应当知道其权利被侵害之日即2001年11月13日起计算。在诉讼时效期间，因当事人向法律规定的有关部门主张权利的，诉讼时效中断。本案中，两被上诉人在2014年4月才向法院起诉主张权利，显明超过了法律规定的2年的诉讼时效，也不是在本案的诉讼时效期间（2001年11月13日至2003年11月13日止）两年内主张权利，两被上诉人的起诉不发生诉讼时效中断。
二、一审法院判令两被上诉人返还上诉人借款利息的计算方式错误。
综上，一审法院认定两被上诉人的起诉没有超过诉讼时效是错误的，请二审法院依法予以纠正，驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。
上诉人何国耀在二审诉讼期间没有提交新的证据。
被上诉人吴宗业、李汝凤答辩称：原审法院判决程序合法，适用法律正确，实体处理正确，请求二审法院予以维持。两被上诉人在一审的起诉并无超过诉讼时效，吴宗业在2011年10月才知道上诉人办理好房产证，在知道上诉人办理房产证之后，马上向原审法院提起行政诉讼和民事诉讼，诉讼时效发生中断，所以两被上诉人的起诉没有超过诉讼时效。一审法院计算两被上诉人的借款利息的方式是正确的。综上，请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人吴宗业、李汝凤在二审诉讼期间没有提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。
另查明，李汝凤、吴宗业于2014年4月17日向原审法院起诉，请求法院判令：1.何国耀支付买房屋款133000元给李汝凤、吴宗业；2.何国耀支付迟延履行金236740元给李汝凤、吴宗业（按每日万分之四计，从2001年11月16日起，至2014年4月8日止，逾期仍应计付）；3.受理费由何国耀承担。
还查明，李汝凤在1996年4月5日向何国耀立下的《借据》中载明了“利息按银行定期计息”的内容。何国耀在二审诉讼中认为原审法院认定的李汝凤该笔借款的利息计算有误，认为应按8年的定期利率计算。何国耀与吴宗业对原审法院认定的吴宗业向何国耀借款的32400元按中国人民银行一年期定期存款利率计算利息均无提出异议。
何国耀在二审诉讼中述称其没有收取过吴宗业因未如期办理房屋产权证每月5000元的赔偿金，吴宗业也确认没有支付过赔偿金给何国耀。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。综合上诉人何国耀的上诉请求与被上诉人李汝凤、吴宗业的答辩意见，本案的主要争议焦点有：1、李汝凤、吴宗业的起诉是否超过诉讼时效。2、本案的利息计算是否有误。
关于李汝凤、吴宗业的起诉是否超过诉讼时效的问题。首先，何国耀上诉认为吴宗业于2001年底就应当知晓其办理了涉案房屋产权证，故主张两被上诉人的起诉已超过诉讼时效。何国耀认为其在2001年11月办理好涉案房屋产权证后及时告知了吴宗业，故主张吴宗业应于2001年11月底就应当知晓房屋产权证办好了，但何国耀没有提供证据证实其该讲法，且吴宗业也不予认可，故对何国耀该主张，本院不予采信。
其次，何国耀认为其与吴宗业在2001年后没有就办理房屋产权证的事宜协商过，其也没有要求李汝凤、吴宗业支付过赔偿金，该二人怠于行使追索余下房款的权利，不合常理，故主张该二人应当知道自己权利被侵害。根据何国耀与吴宗业在2000年8月5日的再次约定“吴宗业保证于2000年10月底前办好房产证并交给何国耀，如到期未能办妥，除按原合同办理外，从2000年10月底起，每超过一个月，吴宗业愿意赔偿何国耀人民币5000元整”，该约定属于双方对《买卖房屋合约》中的关于房屋产权证办理时限及不能如期办理违约责任的变更及补充，但对于买卖房屋合约的其他条款并没有变更，据何国耀在二审诉讼中的陈述，何国耀实际上也没有收取吴宗业因未如期办理房屋产权证每月5000元的赔偿金，吴宗业亦确认没有支付过赔偿金给何国耀。因何国耀与吴宇业在《买卖房屋合约》中约定了“办妥房产证等所有证件并转到何国耀名下后，何国耀即于十天内付清全部款项”，即何国耀在房屋产权登记在其名下后，其应于十天内付清房款，现何国耀没有提供证据证实其取得房屋产权证后告知了吴宗业，吴宗业也一直没有去办理房屋产权证，所以不能据此推定吴宗业应当知道自己要求支付房款的权利受到侵害。因此，何国耀提出的该主张，缺乏理据，本院不予支持。
再次，何国耀认为李汝凤和吴宇业在2001年11月13日应当知道其主张支付余下购房款的权利受到侵害，故主张该二人于2014年4月才向原审法院提起诉讼才向法院起诉，已超过诉讼时效。由于李汝凤、吴宗业承认其二人于2011年10月才知道涉案房屋产权证登记在何国耀的名下，并于2012年8月6日向原审法院提起行政诉讼要求撤销何国耀持有的涉案房屋产权证，因此李汝凤、吴宗业提起该行政诉讼的行为引起了该二人向何国耀主张余下房款的诉讼时效中断，诉讼时效重新起算，故李汝凤与吴宗业于2014年4月提起本案的诉讼，并没有超过诉讼时效。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，因何国耀在本案中并没有提供证实李汝凤与吴宗业于2001年11月13日应当知道主张支付余下购房款的权利受到侵害的证据，也没有提供证明本案不存在诉讼时效中断情形的证据，故对其提出李汝凤与吴宗业的起诉已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。
关于本案的利息计算是否有误。吴宗业于1999年7月1日向何国耀借款32400元，约定利息为月息2分，以2001年11月13日办理好房产证为还款期，故原审法院据此认定该笔借款的本金及按中国人民银行一年期定期存款利率计息合共50824.8元（32400＋32400×0.02×28个月13天=50824）元正确，且何国耀与吴宗业对原审法院认定该笔借款的利息计算均无提出异议，视为服判，本院予以维持。李汝凤于1996年4月5日向何国耀借款20000元，双方约定此借款从1998年5月1日至2001年4月30日止的房屋租金里抵扣。何国耀在二审诉讼中认为原审法院认定李汝凤该笔借款的利息计算有误，主张应按8年定期利率计算利息。李汝凤向何国耀立下的《借据》中载明了“利息按银行定期计息”内容，由于双方并没有明确约定该“按银行定期计算”中的定期年限，根据通常的理解，应理解为一年期定期，何国耀提出主张按8年的定期利率计算，缺乏依据，本院不予采纳。因吴宗业与何国耀1998年6月23日签定《买卖房屋合约》约定“吴宗业需于1998年10月底办前办妥房产证”，因此，1998年5月1日至10月31日共6个月的租金3000元，应从该20000元借款中抵扣。何国耀于2001年11月13日办理好房产证，截至该日，该笔借款的本金及按中国人民银行一年期定期存款利率计息合共为26400.5元（20000＋20000×10.98%＋20000×7.47%＋20000×5.22%＋20000×4.77%＋20000×2.25%＋（20000×2.25%／12×7）］，抵扣6个月的租金后为23400.5元。此外，根据《买卖房屋合约》的约定，何国耀办理房产证的费用13255元也应从房屋价款中扣除。据此，原审法院认定上述两笔借款及办理房产证费用从何国耀支付房屋剩余价款133000元中扣除后，何国耀应支付剩余房屋价款45519.7元，认定事实正确，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人何国耀的上诉主张理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费834元，由上诉人何国耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年三月三十日
书 记 员 冯家玲