淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民初字第0801号
原告（反诉被告）卞洪金，教师。
原告（反诉被告）吴建芳，教师。
两原告共同委托代理人孙某、王某。
被告（反诉原告）嵇爱军，无业。
委托代理人庄某。
原告卞洪金、吴建芳诉被告嵇爱军及反诉原告嵇爱军反诉卞洪金、吴建芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理，依法由审判员龚正军适用简易程序，后转为普通程序，于2014年4月16日、9月15日公开开庭进行了审理。原告卞洪金、吴建芳及两原告共同委托代理人孙某，被告嵇爱军及其委托代理人庄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卞洪金、吴建芳诉称：两原告是夫妻关系。原、被告于2013年1月12日签订房屋买卖合同一份，该合同约定：甲方（即嵇爱军，下同）将座落于某房屋出售给乙方（即卞洪金，下同）。房屋成交价为658000元，乙方预付购房定金10000元，首付款为200000元，于2013年1月18日付清，余款过户后留乙方在银行申请贷款下拨后打到甲方指定账户。交房时间为款清交房，甲方将该房内水电、有线电视、管道煤气、物管费等缴清后将房屋交付给乙方使用，交房时甲方保证水、电、气等能正常使用，房屋完整无损。2013年1月22日该房屋所有权过户给原告卞洪金、吴建芳夫妻，2013年2月26日该房屋土地使用权转移给原告卞洪金、吴建芳夫妻，2013年9月4日，原告付清全部房款。两原告认为，该房屋所有权、土地使用权均已过户给原告卞洪金、吴建芳夫妻，原告夫妻为该房屋唯一所有权人，且原告已付清了全部房款，被告应当迁出原告所有的房屋。被告违反双方款清交房的约定，应当从原告付清全部房款时承担房屋的使用费，使用费参照当地房屋租金每月1400元计算，从2013年9月4日计算至2014年4月3日为9800元。故诉至法院，请求依法判令被告立即迁出两原告所有的位于某房屋的房屋；被告支付房屋使用费9800元。
被告嵇爱军辩称：某房屋在两原告购买时就已经出租给他人使用，两原告知道该事情，按照买卖不破租赁的原则，租赁合同仍然有效。原告取得房屋应是在租赁合同到期后向承租人主张，现向被告主张，主体不适格。被告已经按照购房合同的约定履行了房屋转移过户登记手续，因此原告该项请求不应得到支持。关于支付房屋使用费9800元，因为该房屋是出租给他人，当两原告与被告办理过户手续之后应向承租人收取租金，原告现向被告主张没有依据。房屋现在是毛坯房，原告主张月租金1400元没有依据，租金在租赁合同上有明确约定。综上，请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告嵇爱军反诉称：2013年1月12日，双方签订一份房屋买卖合同，合同约定，反诉人将某房屋出售给被反诉人，合同约定房屋总价为658000元，首付款200000元在2013年1月18日前付清，余款在被反诉人银行贷款下拨后打到反诉人银行账户，过户时间在被反诉人申请贷款批下后五个工作日内办好，同时中介保证在过户后十日内给付等条款。合同签订后，被反诉人给付了首付款，双方在2013年1月21日办理了房屋产权转移登记手续，但被反诉人没有按约定期限给付余款，后经反诉人多次催要，被反诉人才在2013年9月4日给付余款，但延迟的利息一直没有给付。现提起反诉，请求判令被反诉人给付延迟给付购房款的利息33182元。
反诉被告卞洪金、吴建芳辩称：反诉人提供合同的真实性不予认可，尤其是最后一条的条款。反诉方称恶意拖欠房款不是事实，双方因车库问题进行协商并发生诉讼，双方没有约定具体交付余款时间，反诉被告在2013年9月4日给付余款仍然是在常人理解的合理期限内，请求驳回反诉请求。
经审理查明：原告卞洪金与被告于2013年签订房屋买卖合同一份，被告将其所有的位于某及车库一间出售给原告，双方约定房屋成交价为658000元，给付方法为：原告预付购房定金10000元，首付款200000元于2013年1月18日前付清，余款过户后，原告在银行申请贷款下拨后打到被告指定账户。过户时间在贷款批下来后五个工作日内手续办好。交房时间：款清交房，甲方将该房内水电、有线电视、管道煤气、物管费等费用缴清后，房屋交付乙方使用，交房时甲方保证水、电、气等能正常使用，房屋完整无损。协议签订当日，被告收取原告定金10000元，2013年1月21日，被告收取了原告首付款190000元，2013年1月22日，被告协助原告将某房屋过户至两原告名下。后原告在验房时发现车库面积与协议中载明的面积不一致，即未按协议约定给付余款，并于2013年2月27日向本院起诉，要求被告按照协议约定交付30平方米的车库，本院于2013年5月17日作出（2013）淮小民初字第0460号民事判决书，驳回原告卞洪金的诉讼请求，原告不服该判决向淮安市中级人民法院提起上诉，淮安市中级人民法院于2013年7月16日作出（2013）淮中民终字第0932号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后原告又向江苏省高级人民法院申诉，江苏省高级人民法院于2014年2月作出（2013）苏审三民申字第279号民事裁定书，驳回卞洪金的再审申请。在申诉期间，原告于2013年9月4日向被告给付了余款4580000元。后原告要求被告交付房屋，被告以房屋出售时即以出租给他人使用为由，以及原告延迟给付余款，应给付逾期利息为由，拒绝向原告交付房屋，原告要求交付房屋未果，即于2014年3月25日向本院起诉，要求被告迁出位于某房屋的房屋，支付2013年9月4日至2014年4月3日的房屋占用费9800元，在本案审理过程中，原告变更该项请求，请求将房屋占用费计算至房屋实际交付时止。被告在法律规定期限内提出反诉，要求原告给付延迟给付购房款的利息33182元。
另查明，双方争议房屋为毛坯房，在双方签订房屋买卖协议前，已由被告出租给案外人赵红伟使用，根据被告与案外人赵红伟所签订的协议，现尚在租赁期内，案外人赵红伟现仍居住在该房屋内，经询问案外人赵红伟，其陈述现仍向被告交付租金，未向原告交付租金。
再查明，原告实际取得贷款的日期为2013年3月5日。2013年3月至9月，中国人民银行半年期贷款基准利率为年息5.6%。
本案的争议焦点为：1、被告是否应当迁出某房屋的房屋；2、被告是否应当支付原告房屋使用费；如给付，应按何标准给付；3、原告是否应当给付被告逾期付款的利息，利率及期限如何计算。
本院认为：原、被告自愿订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应全面履行各自的合同义务。关于第一个争议焦点，根据双方陈述及被告举证，原、被告在签订房屋买卖合同时，原告即知晓争议房屋已被被告出租给他人使用这一事实，现有证据无法证明被告与案外人所签订的租赁协议为虚假合同，现被告及案外人均主张其租赁协议为有效合同，根据合同法的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，对于原告要求被告迁出该房屋的请求，本院依法不予支持。关于第二个争议焦点，原、被告在房屋买卖合同中，对于房屋过户与实际交房分别进行了约定，对于实际交房所约定的条件是款清交房，即原告付清购房余款的同时，被告即应履行交付房屋的义务。现原告已于2013年9月4日付清了所有购房款，被告即应当履行向原告交付房屋这一义务，现被告以存在与案外人的租赁协议且该协议有效为由拒不履行该义务，而该房屋已经出租这一事实情况，在签订合同时，被告亦为明知，故被告如不能与出租人协商及时解除租赁协议并交付房屋，则构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告与房屋租赁人约定的房屋租金明显偏低，双方所约定的每月200元的租金并不足以补偿原告未能及时取得房屋所造成的损失，且房屋租赁人只认可被告为出租人并向其交付租金，故被告要求原告收取该租金而不再另行给付房屋使用费的主张无法律依据，本院不予支持。根据房屋所处位置、面积，并参考周边小区房屋租赁价格等情况，本院酌定被告给付原告房屋使用费每月1000元，直至实际交付房屋时止，本案现暂计算至2014年9月4日，房屋使用费为12000元。关于第三个争议焦点，根据双方约定，原告应在贷款批下后付清余款，原告于2013年3月5日即已取得贷款，但直至2013年9月4日才付清购房余款，亦已构成违约，被告因此要求其支付延期付款期间利息的主张，应予以支持，但对于逾期付款利息的利率双方没有约定，应依据中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，逾期付款利息为：5.6%／12＊6＊458000=12824元。被告依据中介方在其合同上加注“中介方保证，甲方在过户后，10个工作日余款到帐”，要求原告自过户后10日开始计算逾期利息，因该承诺不是原告所作承诺，且原告所持有的合同中无此条款，故该条款对原告无约束力，双方仍应按合同约定，以贷款实际下拨日期为履行期限。原告主张未及时付款，是双方因为车库面积发生争议并引发诉讼，在二审判决生效后即及时给付了购房款，在履行合同过程中不存在过错，对此，本院认为，双方房屋买卖合同的主标的为房屋，车库仅是附属设施，对于附属设施的争议不应影响主合同的履行，故对于原告该抗辩理由，本院不予采纳。本案经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百六十一条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告嵇爱军于本判决生效后十日内给付原告卞洪金、吴建芳房屋使用费12000元（自2013年9月4日计算至2014年9月4日）。
二、原告卞洪金、吴建芳于本判决生效后十日内给付被告嵇爱军逾期付款利息12824元。
三、驳回原告卞洪金、吴建芳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费65元，由被告嵇爱军负担；反诉案件受理费315元，由两原告负担120元，被告嵇爱军负担195元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。
审 判 长 龚正军
代理审判员 王 玲
人民陪审员 吴国民
二〇一四年九月十七日
书 记 员 蒋金凤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并且转移标的物所有权的义务。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。