黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终784号
上诉人（原审被告）：张玺，女，1965年11月24日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市莱山区。
委托诉讼代理人：王怡然，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晗，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李艳，女，1971年4月24日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：聂鑫，黑龙江佳鹏律师事务所律师。
上诉人张玺因与被上诉人李艳租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初7070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张玺委托诉讼代理人王怡然、刘晗，被上诉人李艳委托诉讼代理人聂鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张玺上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判继续履行合同，驳回李艳的诉讼请求，并支持张玺的反诉请求。事实和理由：李艳举示的哈尔滨市南岗区市场监督管理局下发的处罚决定及限期整改通知书是伪造。维修房屋义务不应由张玺承担，应由物业公司承担，张玺仅承担协助义务。在张玺得知房屋漏水后，便找做防水工程的郭明杰维修并与李艳丈夫张海城达成一致意见，但李艳未让物业公司维修便诉至法院，涉案房屋在维修后可以正常使用。李艳在店面租赁合同书上签字，应视为对涉案房屋完成验收并交付完成，合同目的已经实现。根据双方签订的店面租赁合同第十一条“承租人超过一个月未缴纳租金的，已经收取的押金不予退还”，因判决解除合同错误，故李艳主张返还房屋押金40,000元的请求不应支持；2.根据双方签订的店面租赁合同，李艳作为承租人对房屋装修所发生的费用应自行负担。依照《城镇房屋租赁合同司法解释》第八条规定，只有在出租人将未经竣工验收合格或未进行消防验收的房屋出租时，承租人方享有法定的合同解除权。本案不存在以上法定情形，且已经实现了合同目的；3.一审驳回张玺的反诉请求无事实和法律依据。根据双方签订的店面租赁合同第十一条约定，李艳超过一个月未缴纳租金的，应按照合同年总租金的20%向张玺支付违约金，已经收取的押金不予退还；李艳逾期支付租金的，每逾期一日，除承担相应的违约金外，还须按日租金的3倍另行支付滞纳金。综上，一审事实认定错误，适用法律错误，请求支持上诉请求。
李艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.哈尔滨市南岗区市场监督管理局下发的处罚决定是真实的，由于涉案房屋天棚落水，市场监督管理局曾多次向李艳发出整改通知，并且在李艳提交的南岗区市场监督管理局工作人员出具的现场检查笔录中也记载了天棚落水的情况；2.张玺作为涉案房屋的所有权人，具有对涉案房屋法定的维修义务。张玺、李艳与物业公司是在2015年开春以后签订的三方协议。冰雪融化，涉案房屋开始渗漏，李艳找到张玺多次未果，李艳找物业公司，物业公司认为李艳并非房屋所有权人，对其维修的请求不予理睬。鉴于这种情况，张玺和李艳协商让李艳代缴物业管理费，并且通知物业公司李艳有权找物业公司直接交涉涉案房屋日常物业管理的相关事宜，该份协议的目的仅此而已，并且该份协议也没有免除张玺作为房屋出租人的维修义务。根据《合同法》第二百二十条的规定，出租人对其所有的房屋进行维修是法定的义务，是法律强制性规定；3.李艳自2015年起开始与张玺就房屋漏水的问题开始交涉，期间也进行了多次的维修，但漏水的情况始终没有改善，已达2年多的时间，房屋漏水已给李艳的正常经营带来不便，造成损失，李艳已尽合理的勤勉义务，并且已经给张玺足够的期限进行维修，不解除合同只会造成双方损失的进一步扩大；4.涉案房屋的现场情况足以证明涉案房屋漏水的真实性，经营场所的漏水现状直接导致李艳无法正常经营；5.李艳在2017年5月份开始便与张玺通过微信和通话的方式协商房屋漏水的相关事宜，但张玺始终未予以重视。2017年6月，李艳向张玺发出律师函仍未果，无奈诉至法院；6.由于张玺交付的房屋存在使用瑕疵且在合理期限内未予解决，双方提前终止合同的原因在于张玺的违约行为，因此对于张玺给李艳造成的损失应当赔偿。
李艳向一审法院起诉请求：1.解除李艳与张玺于2014年7月26日签订的店面租赁合同；2.张玺返还李艳房屋押金40,000元；3.张玺返还李艳租金125,000元；4.张玺赔偿李艳经济损失158,819.6元。
张玺向一审法院反诉请求：李艳按照店面租赁合同书的约定，向张玺支付第四年、第五年两年的租金，共计1,000,000元。
一审法院认定事实：2014年7月26日，李艳与张玺签订《店面租赁合同》。张玺将其所有的位于哈尔滨市南岗区××路××—××层××号门市出租给李艳，租赁期限为五年，自2014年7月26日至2019年8月31日，租金每年为500,000元，租金分四次付清，前三年每年付一次，后两年一次性付清两年租金，押金40,000元。合同签订后，张玺将房屋交付给李艳使用，李艳向张玺支付了2014年7月26日至2017年8月31日的租金共计1,500,000元及押金40,000元。2015年3月雨雪融化后，涉案房屋出现渗漏，李艳与张玺开始沟通维修事宜。2015年10月16日，李艳与张玺及物业管理公司签订了《关于物业管理相关事宜的三方协议》。2017年2月21日因承租房屋漏雨等原因，李艳经营的火锅店被哈尔滨市南岗区市场监督管理局下发处罚决定及限期整改通知书。2017年5月李艳与张玺通过微信方式交涉房屋渗漏事宜。2017年6月李艳向张玺发出律师函欲解除店面租赁合同。2017年6月25日张玺回函不同意解除合同。李艳未缴纳2017年9月1日至2019年8月31日二年房租共计1,000,000元。
一审法院认为：李艳与张玺签订房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。但在房屋租赁期间由于张玺出租的房屋厨房位置逢雨雪天存在渗漏，导致李艳承租的房屋无法正常使用，李艳提供的录像资料、照片以及与张玺的聊天记录及本院进行的现场勘察，均能证实涉案房屋厨房房顶发霉，并存在多处渗漏点，吊棚钢架腐蚀严重。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物维修义务，但当事人另有约定的除外”。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其它违约行为，致使不能实现合同目的”。《中华人民共和国合同法》第二百一十六规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。张玺作为出租人应当履行涉案房屋的维修义务，并确保租赁物能够正常使用，故对李艳主张解除合同的请求予以支持。关于李艳主张返还房屋押金40,000元的请求，因房屋押金性质应为履行房屋租赁合同的履约保证金，因李艳无违约行为，合同解除后，张玺应依法予以返还，故对于李艳该项请求予以支持。关于李艳主张返还2017年6月至8月房屋租金125,000元的请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”因李艳自2015年便与张玺反映房屋渗漏的事宜并通知张玺履行维修义务，但直至本案诉前房屋渗漏的状态仍未解决，涉案房屋存在使用瑕疵，致使合同目的无法实现，李艳在2017年6月向张玺以律师函形式发出解除合同通知，张玺于2017年6月25日作出对律师函的回复意见，但并未及时解除合同，李艳经营的饭店于2017年6月30日停业，故本院对李艳主张返还租金的请求支持2017年7月1日至8月31日的租金83,333元（500,000元/年÷12个月×2个月），超出部分不予支持。对于李艳主张经营损失158,819.6元，因李艳租赁涉案房屋目的为经营火锅店，并进行了排风改造、燃气改造、电力改造等必要的投入，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”由于张玺交付的房屋渗漏存在瑕疵，在合同履行期限内未予妥善解决，致使合同目的无法实现，张玺已经构成根本违约，李艳无法按照原租赁期限内五年正常使用，酌定支持50,000元，超出部分不予支持。针对张玺提起的李艳应支付2017年9月1日至2019年8月31日两年租金共计1,000,000元的反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李艳与张玺于2014年7月26日签订的《店面租赁合同》；二、张玺于判决生效之日起十日内返还李艳房屋押金40,000元；三、张玺于判决生效之日起十日内返还李艳房屋租金83,333元；四、张玺于判决生效之日起十日内赔偿李艳经济损失50,000元；五、李艳于判决生效后三十日内返还张玺坐落于哈尔滨市南岗区××路××—××层××号门市；六、驳回李艳其它诉讼请求；七、驳回张玺的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，反诉费6900元，由张玺负担。
二审中，根据李艳的申请，本院调取了2017年2月21日哈尔滨市南岗区市场监督管理局向其作出的当场行政处罚决定书和责令改正通知书。因张玺对其真实性没有异议，故本院对上述证据所载明的内容予以采信。
二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：李艳与张玺签订的案涉租赁合同有效，出租人张玺有义务向承租人李艳提供符合合同目的的租赁物。而从本案案情看，张玺提供的房屋厨房位置逢雨雪天存在渗漏，且一直未予根本解决，构成违约。从李艳在一审提供的录像资料、照片、与张玺的聊天记录以及一审法院进行的现场勘察，表明涉案房屋厨房房顶发霉，存在多处渗漏点，吊棚钢架腐蚀严重，李艳已无法使用此房开办饭店，合同目的无法实现，一审据此判定解除案涉租赁合同并无不当。案涉合同租赁期限为五年（自2014年7月26日起至2019年8月31日止），而从承租期的次年春季即2015年3月起，案涉房屋厨房位置即出现渗漏，经双方多次协调沟通，直至李艳2017年7月提起诉讼时，在长达三年的时间里房屋渗漏问题一直没有解决，据此有理由相信张玺已不能完成房屋修缮义务，不能提供符合合同目的的房屋，如继续履行合同，于法于理相悖。虽然张玺、李艳及案涉房屋所在小区物业管理公司签订《关于物业管理相关事宜的三方协议》，但该协议只是明确李艳代张玺缴纳案涉房屋物业管理费、并可直接与物业管理公司交涉物业管理服务相关事项，不能据此免除张玺作为租赁合同的出租人应提供符合合同目的的房屋的义务，亦不能免除其作为合同相对人应承担的违约责任。此外，本院根据李艳的申请，调取了2017年2月21日哈尔滨市南岗区市场监督管理局向其作出的当场行政处罚决定书和责令改正通知书，张玺对其真实性没有异议。因此，张玺上诉主张李艳举示的上述处罚决定书及责令改正通知书是伪造的不成立。双方虽然在案涉租赁合同中约定房屋装修所发生的一切费用均由李艳自行负担，但该约定是建立在双方均全面履行案涉合同、均无违约行为、合同目的顺利实现的基础之上，而本案恰恰是在合同履行过程中出现了张玺违约、李艳签约目的无法全面实现的情形，双方约定的由李艳承担全部装修费用的基础事实发生变化，一审判定张玺承担一定的装修损失亦无不当。
综上所述，张玺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,500元，由张玺负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓东
审判员 梁红玉
审判员 宋彦辉
二〇一八年三月二十九日
书记员 周小倩