宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）原民商初字第27号
原告固原福泽源商贸有限公司（曾使用“固原家源商贸有限公司三分店”名称），住所地：固原市原州区。
法定代表人石明山，该公司经理。
委托代理人龚改弟，男，生于1952年10月5日，汉族，陕西省宝鸡市人，大专文化，该公司员工，住宝鸡市金台区，现住固原市。代理权限为特别授权。
委托代理人马利学，男，生于1973年2月20日，回族，宁夏固原市人，初中文化，该公司员工，住固原市原州区。代理权限为一般代理。
被告固原万国商场管理有限公司，住所地：固原市原州区。
法定代表人金玉成，该公司总经理。
委托代理人张建军，男，生于1970年9月26日，汉族，宁夏固原市人，初中文化，该公司员工，住固原市原州区。代理权限为特别授权。
原告固原福泽源商贸有限公司（以下简称“福泽源商贸公司”）与被告固原万国商场管理有限公司（以下简称“万国商场管理公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告福泽源商贸公司的委托代理人龚改弟、马利学，被告万国商场管理公司的委托代理人张建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告福泽源商贸公司诉称，经原、被告充分协商，被告将位于固原市文化街20号的万国新天地五、六层出租给原告，面积共计4462平方米，由原告装修后经营火锅餐饮业。双方于2011年8月22日签订书面租赁合同，约定租赁期限为2012年1月1日至2019年12月30日，2011年9月1日至2011年12月30日期间免除租金。合同还约定了有关商务、附属设施设备等事项。合同签订后，原告按照约定向被告付清了2012年1月1日至2012年12月30日期间的租赁费100万元，并投入巨额资金对租赁物进行了装修，同时招聘工作人员进行培训。装修完成后，原告于2012年1月15日对外试营业，同时着手办理营业执照。工商部门要求提供经营场所消防验收合格证。原告要求被告提供该证，被告才告知原告租赁物所在的整栋建筑还未通过消防验收。由于没有消防验收合格证，原告无法办理营业执照，影响了税务、卫生许可等证照的办理，无法从税务部门领取营业发票。开始试营业的头三个月，顾客上座率、营业收入稳步上升，月均收入达到516551元。由于未取得营业执照，原告试营业以来始终处�非法营业状态，无法向顾客出具消费发票而与顾客发生纠纷，有些顾客还拒付费用向有关部门投诉，经常受到有关部门查处而影响营业。租赁物存在权利争议，经常受到第三方人员搔扰而影响原告营业。被告未按照合同约定给原告划定9个停车车位，造成顾客无法停车。没有协调好共用电梯的使用，经常出现电梯断电停用，给顾客带来不便，造成原告客源大量流失。被告的违约行为造成原告开业后一直处于亏损状态。2012年4月至2012年10月，原告月营业收入比前三个月月均营业收入减少225162元。出现上述问题后，原告多次督促被告协调解决。经原告多方督促，被告于2012年8月23日才取得租赁物所在建筑的消防验收合格证，原告于2012年9月20日才办理了营业执照，于2012年10月底办理了税务登记等证照，才开始合法营业。除此之外，电梯关停、没有划定车位、冬季不能供暖等问题影响了原告的正常经营。上述问题给原告造成严重的经济损失，虽经原告督促，但至今没有得到彻底解决。因被告拖延，致使原告迟延办理营业执照10个月，给原告造成了严重经济损失，被告应当按照合同约定免除原告租金833400元，并顺延租赁期限十个月，还应承担其他违约责任，赔偿原告营业损失2026458元。现原告起诉要求被告免除原告租金833400元，顺延租赁期限十个月；被告赔偿原告损失2026458元；案件受理费由被告负担。
原告福泽源商贸公司提交了下列证据：
1.租赁合同1份、租赁合同转让协议1份、（2013）固执字第3－3执行裁定书1份、收款收据1份，证明被告与固原家源商贸有限公司二分店签订租赁合同，被告将万国商场五、六层出租给固原家源商贸有限公司二分店，固原家源商贸有限公司二分店将合同的权利义务转让给原告，原告享有合同约定的出租人�权利；
2.盖有固原家源商贸有限公三分店印章的告知函（2012年4月17日）1份，固原市工商行政管理局原州一分局责令改正书1份，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证复印件1份，证明租赁物所在建筑迟至2012年8月23日才办理了消防合格证，比合同约定的时间晚了9个月，导致原告未能及时办理营业执照，无法按期正常对外营业，给原告造成了营业损失；
3.宁夏电影公司固原分公司通知书复印件1份、盖有固原家源商贸有限公司三分店印章的告知函（2011年10月26日）1份，证明在原告承租装修后，宁夏电影公司固原分公司告知原告其与被告存在租赁物权利争议，造成原告营业损失；
4.接处警登记表复印件1份、原告报案材料1份，证明被告与上陵集团存在租赁物权利争议，正常营业受到上陵集团人员拉电闸等骚扰，造成原告营业损失；
5.原、被告签订的协议1�，盖有固原家源商贸有限公司三分店印章的文件2份、告知函（2012年2月23日）1份、告知函（2012年2月26日）复印件1份，原告告知书复印件1份，证明原告告知被告解决租赁物存在的消防验收、消防设施、电梯、车位、供暖、漏水、断电、排烟、垃圾等问题，被告未彻底解决，造成原告营业损失和财产损失。
被告万国商场管理公司对原告福泽源商贸公司提交的证据的质证意见如下：
证据1，对租赁合同无异议，被告不知道固原家源商贸有限公司二分店将租赁合同权利转让给原告，对执行裁定书有异议，被告不知道该执行裁定书，被告向原告收租金时以为是向固原家源商贸有限公司二分店收取，租金收款收据属实。证据2，迟延办理消防合格证不影响原告营业。证据3，宁夏电影公司固原分公司应就租赁物权利争议与被告交涉，与原告无关。证据4，上陵集团人员对租赁物的权利争议没有影响原告正常营业。证据5，原告方有过错，停暖是因为原告未交暖气费，至今还欠被告垫付的暖气费，因原告未及时支付租金，导致被告资金短缺，故没有对漏水部分及时维修。
被告万国商场管理公司辩称，施工方因工程款提起仲裁，建设方提起反仲裁，在此期间施工方拒绝交付施工资料，导致被告未能及时办理相关消防验收手续，原告不能以此为由要求被告顺延租赁期限。固原万国文化广场的其他楼层于2011年上半年陆续开业，原告承租的楼层均正常营业。原告2012年1月1日开始至今始终正常营业，原告开业后是试营业还是正常营业只是其一方的观点，原告所说的试营业与正常营业的收入差额也只是其一方的臆断。原告要求被告赔偿其营业损失，没有任何事实根据，不符合一般的商业经营规则。被告对租赁物享有完整的出租权，即使被告出售租赁物，依据“买卖不破租赁”的原则，不会影响原告对租赁物的使用权。电梯出现过几次停用，是因原告未交纳费用及正常维护所致。电梯属于整栋建筑的公用设施，有关费用约定由双方负担，但实际上一直由被告垫付，原告从未交纳过费用。原告未交纳车位租金，导致车位未落实。原告提供的租赁物本身不具备停车条件。被告与第三方协商租赁了9个车位给原告使用，因原告未支付车位租金，导致车位未落实。综上所述，原告的诉讼请求缺少事实根据和法律依据。
被告万国商场管理公司未提交证据。
经庭审举证、质证，本院对当事人提交的证据的认证意见如下：
原告提交的租赁合同、租赁合同转让协议、执行裁定书、收款收据，来源合法，内容能够相互印证，证明原告承租万国新天地商场五、六层，原、被告之间系租赁合同关系，与本案有关联性，本院予以采信。原告提交的盖有固原家源商贸有限公司三分店印章的告知函（2012年4月17日）、责令改正书、消防安全检查合格证，来源合法，内容真实，能够证明被告未按照合同约定及时提供消防合格证，租赁物所在建筑迟至2012年8月23日才办理了消防合格证，被告构成违约，与本案有关联性，本院予以采信。原告提交的宁夏电影公司固原分公司通知书、盖有固原家源商贸有限公司三分店印章的告知函（2011年10月26日）、接处警登记表、原告报案材料，来源合法，能够证明宁夏电影公司固原分公司、上陵集团因租赁物权利争议找原告交涉，但不足以证明因此给原告营业造成损失，本院予以部分采信。原告提交的协议，盖有固原家源商贸有限公司三分店印章的文件、告知函（2012年2月23日、2012年2月26日），原告告知书，来源合法，能够证明原告要求被告及时处理解决租赁物存在�消防验收、消防设施、电梯、车位、供暖、漏水、断电、排烟、垃圾等问题，但不足以证明因此给原告营业和财产造成损失，本院予以部分采信。
经审理查明，2011年8月22日，被告与固原家源商贸有限公司二分店签订租赁合同，约定被告将位于宁夏固原市文化街20号的万国新天地商场五、六层（建筑面积共计4462平方米）出租给固原家源商贸有限公司二分店，场地交付条件为合格的消防设施、正常使用的供水供电系统、合格正常使用的自动扶梯、客梯、货梯；租赁期限为2012年1月1日至2019年12月30日；被告提供车位9个；租金为每月18.70元／平方米，2011年9月1日至2019年12月30日；被告确保取得消防合格验收证，因被告原因导致承租方开业前无法取得消防验收、审批手续的，相关开业延迟等损失由出租方承担，承租方有权从租金中扣除。合同签订后，被告向固原家源商贸有�公司二分店交付了租赁物。2012年，固原家源商贸有限公司二分店与原告（在注册登记前曾使用“固原家源商贸有限公司三分店”名称）签订租赁合同转让协议，在双方签订协议之前，租赁物已交付给原告，协议约定固原家源商贸有限公司二分店将与被告签订的租赁合同权利义务转让给原告，原告承租后进行了装修，经营火锅餐饮业。被告于2012年8月23日取得租赁物所在建筑营业前安全检查合格证。原告于2012年9月20日才办理了营业执照。在原告承租后，宁夏电影公司固原分公司、上陵集团曾因租赁物权利争议找原告交涉，原告曾要求被告处理解决租赁物存在的消防验收、消防设施、电梯、车位、供暖、漏水、断电、排烟、垃圾等问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人依法享有订立合同的权利，亦有权转让合同的权利义务。本案中，被�与固原家源商贸有限公司二分店签订的租赁合同、固原家源商贸有限公司二分店与原告签订的租赁合同转让协议，是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法律的规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行。从固原家源商贸有限公司二分店与原告签订的租赁合同转让协议的内容看，固原家源商贸有限公司二分店将租赁合同的权利义务一并转让给原告，故原告通过合同转让取得承租人的地位，依法享有承租人的权利，相应地亦承担承租人的义务。被告辩称固原家源商贸有限公司二分店与原告合同转让未告知被告，因本案租赁物属大型商场楼层，规模大，根据商业习惯，作为出租人的被告不可能较长时间不予关注，且被告于2013年1月5日向原告收取租金时出具的收款收据上明确填写有“福泽苑”的内容，被告称其不知晓固原家源商贸有限公司二分店与原告之间的合同转让的抗辩不能成立。根据合同约定，出租方确保取得消防合格验收证明，因出租方原因导致承租方开业前无法取得消防验收、审批手续的，相关开业迟延等损失应由出租方承担。被告未诚信履行此项约定，自2011年8月22日合同签订后直至2012年8月23日才取得租赁物所在建筑的营业前安全检查合格证，导致原告未能及时办理营业执照等证照，迟延了原告办理营业执照等证照的时间，被告对原告构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。合同转让时固原家源商贸有限公司二分店明确告知原告关于被告尚未取得消防合格证的情况，原告亦应能够预见未能及时办理消防合格证会影响其办理营业执照等证照的风险，原告可以选择不签订合同转让协议。原告选择受让合同的权利义务，视为其愿意承担未能及时办理营业�照等证照的风险。对于原告未能及时办理营业执照等证照，其自身亦有一定过错。根据合同约定和原、被告的过错程度，本院酌情确定被告免除原告两个月租金166878.80元（18.70元／平方米／月＊4462平方米＊2月），顺延租赁期限60天。原告还要求被告承担违约责任赔偿因迟延办理消防合格证等证照给其造成的损失，因本院确定被告承担免除原告租金、顺延租赁期限的违约责任，根据公平原则，本院对被告此项诉讼请求不予支持。原告要求被告按照合同约定免除其2011年9月1日至2011年12月30日期间的租金，因原告实际从2012年开始营业，且其未提供合同转让的明确时间，不能要求被告免除上述期间的租金。原告称第三人因租赁物权利争议找其交涉，影响了其正常营业，造成了其营业损失。根据《中华人民共和国合同法》对租赁合同的规定，出租人负有租赁物权利瑕疵担保义务，即应保证不因第三人向承租人主张权利等而影响承租人对租赁物的使用收益。只有确因租赁物权利有瑕疵给承租人造成损失的，承租人才有权要求出租人承担责任。本案中，宁夏电影公司固原分公司、上陵集团虽然因租赁物权利争议找原告交涉，但是否因此造成原告营业收入减少，原告提交的证据不足以证明。原告称因租赁物存在漏水、供暖、电梯、车位等问题给其造成的损失，但其提交的证据不能证明其遭受的实际损失，本院对其要求被告赔偿其损失的诉讼请求不予支持。被告辩称因施工方提起仲裁等原因导致迟延办理消防合格证手续，其抗辩理由不能成立，被告不能以此为由不承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十一条、第八十四条、第八十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事�讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告固原万国商场管理有限公司免除原告固原市福泽源商贸有限公司两个月的租金166878.80元，顺延租赁期限60天；
二、驳回原告固原市福泽源商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29679.00元（原告固原市福泽源商贸有限公司已预交）由原告固原市福泽源商贸有限公司负担27947.00元，被告固原万国商场管理有限公司负担1732.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审 判 长 刘汉龙
审 判 员 马艳华
人民陪审员 李程山
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 李 刚