云南省富宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）富民二初字第268号
原告唐有祥。
委托代理人唐有平，是原告唐有祥的弟弟。代理权限为特别授权。
委托代理人罗永田，云南玉泉律师事务所律师。
被告陈子英。
委托代理人韦胜状，富洲法律服务所法律工作者。
原告唐有祥与被告陈子英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月10日在本院公开开庭进行了审理。原告唐有祥的委托代理人唐有平、罗永田，被告陈子英及其委托代理人韦胜状到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月1日原、被告双方签订《租房合同》，约定被告将其所有的位于富宁县迎宾路93号门面出租给原告，合同期限从2012年4月1日起至2017年4月1日止。2012年4月1日至2014年4月1日两个年度租金为38000元，且一次性付清，之后按年支付租金，每年为2万元。合同期限内被告不得涨租金，原告可以自由转租，被告不得干涉。
签订《租房合同》后，原告依约于2012年4月1日向被告支付了2012年4月1日至2014年4月1日期间的房租38000元。2013年10月份，被告无故向原告提出2014年4月1日至2015年4月1日的租金按28000元计算，并且10月底之前必须付清。对于被告的无理要求，原告当即反对，合同明确约定每年租金额度为2万元，并且现在距离支付下一年度租金期限还有5个多月，原告拒绝了被告的无理要求。谁知被告通过很多方面向原告施加压力，扬言房子租给其他人。原告人受到严重的威胁，违背自己的意愿，于2013年10月24日委托其弟唐有平向被告支付28000元，比合同约定的租金多支付了8000元。
2015年4月1日，原告以同样无理的借口随意将房租提高到32000元，与前一次情况一样，原告受到严重胁迫违背自己的意愿向被告支付了32000元租金。由于被告随意提高租金，生意账面已经严重入不敷出，根据合同约定原告享有转租权，原告想将门面的承租权向第三人转让，不料受到了被告的干涉和阻止。原告认为，被告在合同期间随意涨房租，并干涉原告享有的转租权，践踏了诚实信用原则，并造成原告巨大的损失。为维护自己合法权利不受侵犯，依据《民事诉讼法》之规定，现提起诉讼，请求判令：1、判令被告向原告返还原告2014年度至2016年度多支付的租金共计20000元；2、认定原告在合同期限内即2017年4月1日前向第三人转租行为合法有效；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、原告诉请返还2014年度至2016年度所谓多支付的租金20000元，没有事实和法律依据。2012年4月1日，原、被告双方签订《租房合同》，约定被告将其所有的位于富宁县迎宾路93号门面出租给原告，合同约定租赁期限3年，从2012年4月1日起至2015年4月1日止。2012年4月1日至2014年4月1日两个年度租金为38000元，且一次性付清，之后按年支付租金，每年为2万元。虽然合同约定房租在3年合同期内被告不得涨租金。但签订合同后，原告未经被告同意，对房屋（门面）进行改造，擅自拆除被告的两个名烟名酒柜，造成被告的巨大的损失。所以在2012年4月1日至2014年4月1日两个年度租期届满前，经双方协商，从市场物价上涨及周边门面租金上涨和因为原告擅自拆除被告的两个名烟名酒柜致使被告损失考虑，双方同意2014年4月1日至2015年4月1日的租金按28000元支付，原告在期满前，委托其亲属唐有平于2013年10月24日支付给被告，所增加的租金完全是双方在平等、自愿、合法基础上进行的，不违反法律规定。三年租赁期届满后，双方就2015年4月1日至2016年4月1日的租金进行协商后确定为32000元，后原告委托其亲属唐有平向被告支付。并非如原告诉讼状中诉称“受到严重胁迫”等事实。2、根据《合同法》第224条的规定，在2015年4月1日至2016年4月1日租赁期间，原告经被告的同意，可以将门面转租给第三人，未经被告同意而转租的，被告可以解除合同。所以原告请求超出租赁期限转租第三人行为违法。综上所述，原告诉请被告返还租金20000元和认定2017年4月1日前向第三人转租行为合法有效没有事实及法律依据，依法不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
综合双方诉辩主张，本案主要争议焦点为：1、2012年4月1日原、被告签订的《租房合同》约定的租赁期限。2、原告要求被告返还20000元租金的诉讼请求是否有事实和法律依据。3、原告能否享有2017年4月1日前向第三人转租的权利。
针对其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：
1号证据：常住人口登记卡，用以证明原、被告诉讼主体资
格合法。
2号证据：《租房合同》（原件），用以证明：（1）2012年4
月1日原、被告双方签订《租房合同》，约定被告将其所有的位于富宁县迎宾路93号门面出租给原告，合同期限从2012年4月1日起至2017年4月1日止。（2）2012年4月1日至2014年4月1日两个年度租金为38000元，且一次性付清，之后按年支付租金，每年为20000元。合同期限内被告不得涨租金，承租方可以自由转租，出租方不得干涉的事实。
3号证据：收据一张，用以证明签订《租房合同》后，原告依约于2012年4月1日向被告支付了2012年4月1日至2014年4月1日期间的房租38000元的事实。
4号证据：收条一张，用以证明原告受到严重胁迫，违背自己意愿，于2013年10月24日委托其弟唐有平提前五个多月向被告支付2014年4月1日至2015年4月1日房租28000元，比合同约定的租金多支付了8000元的事实。
5号证据：收据一张，用以证明2015年4月1日，被告以同样无理的借口随意将房租提高到32000元，与前一次情况一样，原告受到严重的胁迫违背自己意愿向被告支付了32000元，比合同约定的房租多支付12000元的事实。
经质证，被告对原告的1号、3号证据无异议。对2号证据的合法性、来源无异议，对其待证事实有异议，理由是：该合同第二条已经明确约定租赁合同的期限在3年内，签订合同时，被告不同意原告写的期限5年，已经将5年改为3年，原告也认可的；之后房租的多少是双方口头约定。关于4号、5号证据，证据来源无异议，对待证事实部分有异议，该2份证据不能证明原告是在受到被告的胁迫后，违背自己意愿而签订的合同、支付的租金，反而能够说明双方是在自愿、平等的基础上协商达成的房屋租金。
被告向本院提交的证据是《租房合同》（原件），用以证明：2012年4月1日，双方协商达成租房合同，被告将迎宾路93号房屋门面租给原告，双方在签订合同时，被告不同意原告写的租赁期限5年，已经将5年改为3年，原告同意后双方才签名。在合同第二条中约定租赁期限为3年并非5年。
经质证，原告对被告提交的《租房合同》（原件）的真实性、
证明对象无异议，对待证事实有异议，原告认为，双方对租房合同的租赁期限有争议，合同期限3年是在5年的基础上修改的，没有经过双方确认，有可能是合同一方擅自修改的，没有得到原告的认可。
综合当事人举证、质证和本案其他基本事实，本院认证如下：原告的1号证据，证据的来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。2号证据《租房合同》，对用以证明2012年4月1日原、被告双方签订《租房合同》，约定被告将其所有的位于富宁县迎宾路93号门面出租给原告的事实，予以采信；对证明合同约定租赁期限是从2012年4月1日起至2017年4月1日的待证事实不予采信。理由如下：（1）该合同第二条明确约定租赁合同的期限在3年内，签订合同时，被告不同意原告之前写的租赁期限5年，已经将5年改为3年，原告认可并签字确认。（2）原告认为合同期限“3年”是在“5年”的基础上修改的，没有经过双方确认，有可能是合同一方擅自修改的，没有提交相关证据证明。3号、4号、5号证据，证明原告支付租金是事实，但不能证明原告是在受到被告的胁迫后，违背自己意愿而签订合同，本院对上述证据的待证事实，不予采信。被告向本院提交的证据《租房合同》（原件），证据的来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。
根据庭审举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：
2012年4月1日，原告唐有祥与被告陈子英经协商，签订《租房合同》，约定被告将其所有的位于富宁县迎宾路93号门面出租给原告。该合同由原告打印好后交被告看，被告不同意合同第二条中的“……房租在五年合同期间甲方（陈子英）不得提价……。”提笔将两份合同上的“五”字划除，改为“叁”字，原告同意后，双方在该合同上签名，各持一份。《租房合同》约定：一、租房日期从2012年4月1日开始，每年租金20000元，房租交2012年4月1日至2013年4月1日、2014年4月1日两年一起交付为38000元整，2014年4月1日后租金以一年计算。二、租房期间，……房租在叁年合同期间甲方不得提价……。三、每年房租由房东签字收条为准。同日，被告将迎宾路93号门面交付原告使用，4月3日，原告交付两年租金38000元。原告在租赁期间，对房屋（门面）进行改造，拆除被告的两个名烟名酒柜。2013年10月，被告向原告表示，从周边门面租金上涨和因为原告擅自拆除被告的两个名烟名酒柜致使被告损失考虑，被告要求将2014年4月1日至2015年4月1日的租金按28000元支付，原告同意后，于2013年10月24日委托其亲属唐有平将28000元租金支付给被告，被告出具收条。2015年3月，被告与原告协商提出，拟将该门面2015年4月1日至2016年4月1日的租金提价到32000元，原告如果不同意就不继续租赁门面。原告同意后于2015年4月1日委托其亲属唐有平向被告支付，被告出具收条。后因租赁门面的转租问题，双方产生纠纷，2015年10月14日，原告诉至本院。
本院认为，2012年4月1日，原告唐有祥与被告陈子英签订《租房合同》，该《租房合同》双方意思表示真实，内容客观，为有效合同。合同签订后，原、被告均按照约定履行其义务，之后被告要求将2014年4月1日至2015年4月1日的租金按28000元支付，属于对合同内容的部分变更，对此被告同意并支付租金，所增加租金的行为是租赁双方在平等、自愿合法的基础上进行的，并不影响合同的效力。关于原告主张享有2017年4月1日前向第三人转租门面权利的问题，本案的门面租赁期限，根据《租房合同》上载明的期限，迎宾路93号门面的租赁期限是为三年，即从2012年4月1日开始，至2015年4月1日合同租赁期届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”2015年4月1日，《租房合同》租赁期届满之后，迎宾路93号门面属于不定期租赁，在此情况下，原告主张享有2017年4月1日前向第三人转租门面的权利，缺乏相关事实和法律依据，
本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百三十二条的规定，判决如下：
驳回原告唐有祥的诉讼请求。
案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由原告唐有祥承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审判员 黄慈宁
二〇一五年十一月十日
书记员 阮 玮