陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉中民二终字第00074号
上诉人（原审原告）周桂红。
委托代理人王延军，男，系周桂红丈夫。
上诉人（原审原告）王延军，男，系周桂红丈夫。
被上诉人（原审被告）陕西汉中海德房地产开发有限公司。
法定代表人程国际，该公司执行董事。
委托代理人王新，该公司法律顾问。
上诉人周桂红、王延军因商品房预售合同纠纷一案，不服汉台区人民法院（2013）汉民初字第01312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王延军，上诉人周桂红的委托代理人王延军，被上诉人的委托代理人王新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告周桂红、王延军系夫妻关系。2011年3月13日，原告周桂红从汉中市经济适用住房建设领导小组办公室申领了汉中市“经济适用住房”购房卡，2011年6月30日向陕西汉中海德房地产开发有限责任公司交首付房款171313元，2011年8月5日，原告周桂红、王延军与被告陕西汉中海德房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买由被告建设开发的“理想城”1号楼1单元1404号房屋，该房屋系经济适用住房，建筑面积106.92平方米，每平方米3098.7元，总金额331313元。付款方式约定为：已经付清期房首付款人民币171313元，余款160000元办理住房按揭贷款。交房期限：2013年5月5日前出卖人应当将验收合格的房屋交买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、受国家政策及专业部门有关规定的影响，出现上述情况时出卖人应在发生之日起30日内告知买受人。另外，对出卖人逾期交房的违约责任约定为：1、逾期不超过30日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%支付违约金。合同签订后，两原告于2012年3月29日办理公积金贷款160000元付给被告，履行了合同的付款义务。2012年9月房屋竣工验收。2013年3月27日，原告向被告交1600元天然气初装费。2013年4月25日被告用邮寄方式通知原告房屋因汉中市供电局对供配电设施建设未完工，将延期交付。2013年7月7日，原告致函被告要求解除合同，并多次要求退还购房款，同时表示未收到延期交房通知。2013年7月16日供配电设施完工，具备供配电条件，2013年7月20日以后被告以邮寄的方式通知交房，因原告坚持要求解除合同，拒绝接收房屋，被告不同意解除合同，双方意见分歧较大，原告提起诉讼，要求1、判令双方解除合同，退回所交的房款331313元；2、赔偿原告经济损失25289.16元；3、判令被告从2013年8月1日起到退款之日止，每天赔偿原告经济损失54元；4、被告退还代收的天然气初装费1600元。审理中，被告认为原告不具有申购“经适房”资格，并保留追纠其责任的权利，同时认为扣除因天气及政策等原因并末违约，要求驳回原告起诉。原告称，主体资格的审查不属于法院的职权范围，即使不适格，也应由相关行政部门予以处理，在行政部门没有结论前，被告抗辩不成立，其要求扣除的工期都应该在施工期限计划当中，不能成为延期理由，即使理由成立，也应当在情况发生之日起30日内告知买受人。现原告坚持要求解除合同，退还房款；被告认为并未违约，不同意解除合同，并称原告申购我公司房屋属国家限制购买的房屋，如解除合同，也应由政府对房屋进行回购。双方意见分歧较大，调解未果。
原审法院认为，经济适用住房是指列入国家计划由政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的房屋。它是具有社会保障性的商品住宅，具有经济性和实用性，政府对其交易有限制条件的房屋。原告申购经适房是经政府相关部门审批同意并取得了经适房的购房资格后，与被告签订《商品房预售合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。开发商与购房户的权利义务应受双方签订的购房合同约束。原告按合同约定履行了付款义务，被告虽然没有在合同约定的期限内交付房屋，系受地方性政策关于供配电设施建设的规定影响造成的，符合双方合同对延期交房条件的约定。且此行为并未损害原告的既得利益，不必然导致合同解除。原告要求解除合同，不符合双方合同约定的解除条件，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条规定，判决：驳回原告周桂红、王延军的诉讼请求。
宣判后，周桂红、王延军不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：一、一审法院认定事实错误。一审中被上诉人从未提交周桂红的收入证明，一审判决却在被告提交证据部分进行了认定。对于被上诉人在一审中提交的“汉中市新建住宅供配电设施建设管理办法”、“汉中市城市管理综合行政执法局的通知”、“汉中市供电局关于理想城供配电项目建设缴费的函”等几份证据均提出了异议，一审法院却说上诉人无异议；上诉人从未收到过被上诉人邮寄的《延期交房通知书》，2013年7月20日以后也没有收到被上诉人邮寄的交房通知，一审法院认定这两项事实缺乏证据支持；二、一审认为“被告虽然没有在合同约定的期限内交付房屋，系受地方性政策关于供配电设施建设的规定影响造成的”错误。被上诉人一审中提交的汉中市政府2011年9月27日发布的“汉中市新建住宅供配电设施建设管理办法”系电脑打印件，没有政府的红头文件，真实性无法认定。即使该管理办法真实存在，且会影响施工进度导致延期交房，根据购房合同第九条，被上诉人必须在30日内通知上诉人，即2011年10月26日前通知会延期交房，被上诉人没有通知就不能免责。且供电问题应按照电力法的相关规定解决，开发商与电力部门的问题与上诉人无关。三、双方签订的《商品房预售合同》中的免责条款无效。因该合同属于格式合同，在签订合同时，被上诉人作为格式条款的提供者，没有采取合理的方式向上诉人提示或说明免责条款，故该免责条款无效。四、一审程序违法，超审限判决。综上请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人陕西汉中海德房地产开发有限公司答辩称，一、被上诉人延期交房主要是受政府政策关于供配电设施建设的规定影响，使原本在土建工程施工期间同时进行的供配电设施招标施工建设，变为在土建工程完工后再由供电部门对供配电设施工程进行招标施工，影响工程进度。此外还有政府因双创、高考中考交通管制及天气因素综合影响。被上诉人经过加班加点赶工，综合预计可能延期交房两个多月的时候，即于2013年4月25日以挂号信的方式向全体业主通知交房期限延长至七月底，并告知了延期交房的原因，已履行了通知义务，符合双方签订的《商品房预售合同》中第九条免责条款的规定，不应承担违约责任。二、本案所涉房屋是经济适用房，属于政策性保障住房，不能适用商品房买卖的相关法律规定，应该适用经济适用住房的相关政策规定。《经济适用房预售合同》的双方当事人不能约定解除合同，根据政策规定：经济适用房的购房人确因特殊情况需要退房的，应向住管局提交回购申请或退房表，经审核批准后，由政府按原价并考虑折旧和物价水平等因素回购。三、上诉人夫妻隐瞒家庭收入，属于骗购经济适用房的行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，根据被上诉人提交的汉中市政府2011年9月27日发布的“汉中市新建住宅供配电设施建设管理办法”文件第四章“建设程序”部分第十七条“新建住宅供配电设施工程招标由供电部门牵头组织，政府城建规划、住房与城市管理、物价主管等相关部门参加，确定施工单位及设备材料供货单位。从事新建住宅供配电设施工程的设计、施工单位应具有相应资质。”第十八条“按照招标确定的施工单位与供电部门签订供配电设施建设工程合同，合同中约定配置容量、材料和设备的选型、供配电设施建设费用及工程完成时限。……”，第二十条规定“新建住宅供配电设施工程竣工后，由供电部门牵头，组织政府城建规划、住房与城市管理、价格主管部门进行验收，验收合格后，方可供电”等规定可知，现新建住宅供配电设施工程的招标、施工、验收等均由供电部门牵头负责。其余原判认定事实清楚，原审在审理中经当事人举证、质证和法庭认证，证据确实充分，本院依法予以确认。
二审中被上诉人提交了“汉中市新建住宅供配电设施建设管理办法”红头文件和向各业主邮寄“延期交房通知”的挂号信凭证两份证据。上诉人认为红头文件不属于新证据，不予质证。经核对该红头文件与一审提交的打印件一致，且该证据属于补强证据，本院予以采信。上诉人称从未收到延期交房通知，但该邮寄凭证系原件，对其真实性本院予以采信。
本院认为，二上诉人经政府相关部门审批同意并取得经济适用房购房资格后，与被上诉人签订《商品房预售合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。虽然被上诉人存在延期两个半月交房的行为，但是受地方性政策关于供配电设施建设的新规定，要求新建住宅供配电设施工程的招标、施工、验收等均由供电部门牵头负责，从而影响施工进度造成的，且被上诉人在综合预计将延期两个半月交房时，即以邮寄方式通知上诉人，履行了通知义务，符合双方合同第九条关于延期交房条件的约定。上诉人称从未收到延期交房通知，但被上诉人提交了邮寄存根及地址，邮寄的地址是二上诉人在申请购房时自己提供的家庭地址，且与审理时上诉人陈述的家庭地址一致，二上诉人在没有证据反驳这一事实的情况下，应认定被上诉人已履行到了通知义务。上诉人称被上诉人应在延期交房事由出现的30日内通知，即2011年10月26日前通知延期交房，与常理不符。因被上诉人在新政策出台时还无法预计会延迟多久交房，施工期限有一定的弹性，被上诉人在即将到约定的交房期限，综合预计迟延交房的具体时间后，即通知各业主，符合常理及约定。上诉人称被上诉人作为格式合同的提供者，未向其提示免责条款内容，免责条款应属无效。但合同第九条中列举的免责事由是不可抗力及政府政策影响，属于法定的免责事由，不属于被上诉人自己创设的减轻自己责任的免责条款，故该条款合法有效。综上，二上诉人的各项上诉理由均不能成立，上诉人要求解除合同，退还房款并赔偿损失之请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6674元，由上诉人周桂红、王延军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄存宏
代理审判员 王莎莎
代理审判员 徐文婷
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 曾 勇