广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初13283号
原告：莫小朋，男，1971年6月7日出生，汉族，住广东省雷州市。
委托诉讼代理人：赖锋，广东暨众律师事务所律师。
被告：凌继成，男，1986年2月21日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。
第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号。
主要负责人：韩玉明，行长。
原告莫小朋与被告凌继成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，据原告申请，追加交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交通银行中山分行）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫小朋及其委托诉讼代理人赖锋到庭参加诉讼。被告凌继成、第三人交通银行中山分行经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告莫小朋向本院提出诉讼请求：⒈判令被告继续履行房地产买卖合同，将位于中山市坦洲镇××州××天花园××房过户至原告名下；⒉判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令同意原告代被告直接向第三人交通银行中山分行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款（约48万元）及相关提前还贷费用；在清偿贷款本金和提前还贷费用后，第三人交通银行中山分行协助原告办理房屋的抵押登记注销手续。事实和理由：原、被告及经纪方珠海市世博房地产投资顾问有限公司（以下简称世博公司）于2015年10月12日签署一份房地产买卖合同，约定双方通过经纪方出售及购入中山市坦洲镇××州××天花园××房，建筑面积110.24平方米，房地产权证号：粤房地权证中府字第××，房屋成交总价为86.5万元，定金为3万元。合同还约定买方应于签署合同过户前付清首期款45万元，该物业是抵押状态，卖方应于签署合同后140天内办理解除抵押手续。本合同产生争议，三方协商无法解决时，可向交易房产的所在地人民法院提起诉讼。原、被告及世博公司三方还于2016年3月27日签署一份世博房地产买卖合同NO：0000752（付款协议），约定原告同意预先支付首期款或部分首付款45万元给被告偿还银行欠款（该款只限定用于偿还该房的银行按揭欠款），被告收到部分首期款后必须配合原告及世博公司办理该房注销抵押手续及领取该房在银行的相关资料，并配合办理该房交易过户等相关手续。签署上述合同后，原告已经依约于2015年10月12日向被告支付了定金3万元，于2016年3月26日转账支付了首期款28万元、现金2万元，于2016年3月28日支付了15万元，合计支付了48万元。原告付款后，被告于2016年5月9日将上述房屋交给原告使用。后原告一直要求被告配合办理涉案房屋的贷款及抵押注销手续，并配合办理房产过户手续，但被告一直不予办理，甚至不接听原告的电话。原告认为，原告已经按照房地产买卖合同的约定向被告支付了购房款，被告应该按照合同的约定向原告履行办理涉案房产的过户手续义务。现被告不予配合的行为已经严重违反了合同约定，构成严重违约，故原告向法院提起诉讼以维护自身合法权益。
被告凌继成在法定期限内未提交书面答辩状，未提供证据，亦未到庭应诉、答辩、质证和辩论。
第三人交通银行中山分行未到庭，其向本院提交的书面意见称：被告为购买涉案房产，向第三人贷款并将涉案房产抵押给第三人，若在被告的贷款未还清的情况下解除涉案房产的抵押，将对第三人利益造成重大损失，故第三人主张在结清第三人贷款的前提下，才同意协助原告办理抵押登记注销手续。
本院经审理认定事实如下：
2015年10月12日，原告（买方）与被告（卖方）、世博公司（经纪方）签订一份房地产买卖合同，约定原告购买被告所有的中山市坦洲镇××州××天花园××房［房产证号：02××34，土地证号：国（2015）易33054**），该房建筑面积110.24平方米，转让成交总价为86.5万元；定金3万元在签署合同时支付；第二部分楼款83.5万元原告采银行按揭方式付款，首期款45万元（不含已付定金部分）由原告在过户前付清，并在交纳首期款后三日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在银行出具贷款承诺书之日起三日内，原告需对照第二部分楼款减去银行贷款承诺金额的结果多退少补为应付的首期款；双方须于2016年4月30日前办理过户递件手续；该物业为抵押状态，卖方应于签署合同后140天内办理完解除抵押手续；房产过户所产生的营业税、个人所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、土地交易手续费及评估费、律师费由原告承担；备注：经买卖双方友好协商，以上物业以税局最低标准交税，原告帮被告还清银行欠款同时作为原告购买以上物业首期款，待满两年再交税过户；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于当日向被告支付了定金3万元。
2016年3月27日，三方又签署一份世博房地产买卖合同NO：0000752（付款协议），约定原告同意预先支付首期款或部分首付款45万元给被告用于偿还银行欠款（该款只限定用于偿还该房的银行按揭欠款）；被告收到部分首期款后必须配合原告及世博公司办理该房注销抵押手续及领取该房在银行的相关资料，并配合办理该房交易过户等相关手续；双方原约定于2016年4月30日前办理完过户递件手续，现双方协商同意于2016年5月30日前办理完过户递件手续；备注：经双方友好协商，原告现向银行申请贷款43.5万元，待被告收到银行放款后三日内将银行放款超出38.5万元后的剩余部分退还给原告。原告分别于2016年3月26日、28日通过银行转账或现金方式向被告支付了首期款共45万元。
被告于2016年5月9日将涉案房屋交付给原告，原告亦装修入住，后因被告一直不配合办理涉案房屋的注销抵押及房产过户手续，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼中，原告明确表示，其原意代被告向银行偿还所欠的按揭贷款，剩余购房款先向银行申请贷款，若银行不同意贷款，原告愿意一次性向被告支付购房尾款。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同系原、被告双方在平等自愿基础上签订，内容未违反法律行政法规的禁止性规定，本院对合同效力予以确认，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已依约支付了购房款共计48万元（含定金3万元），被告应在2016年5月30日前配合办理涉案房屋注销抵押及过户手续，其未按约定履行义务的行为已构成违约，应承担继续履行等违约责任，故对原告要求被告继续履行合同的请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，原告依法享有涤除权，其在诉讼中明确表示愿意代被告向第三人清偿债务以涂销抵押，本院予以准许，第三人的抵押权实现后应履行注销抵押登记的附随义务；在原告代被告清偿所欠第三人债务后，其依法可以向被告追偿，同时原告负有在房产过户后向被告支付剩余购房款的义务，为免当事人诉累，本案中本院一并予以处理。
被告凌继成经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：
一、第三人交通银行股份有限公司中山分行于本判决发生法律效力且原告莫小朋代为清偿被告凌继成所欠中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园桂茵苑4幢501房的按揭贷款及相关费用后五日内，协助办理该房的注销抵押登记手续；原告代偿款项不足以抵扣剩余购房款的应向被告补足，超出剩余购房款的有权向被告追偿；
二、被告凌继成于上述第一判项履行完毕后十五日内协助原告莫小朋办理中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园桂茵苑4幢501房［房产证号：02××34，土地证号：国（2015）易33054**）的房屋所有权转移登记手续，过户所产生的营业税、个人所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、土地交易手续费以及评估费、律师费由原告负担，其余税费由被告负担。
案件受理费12450元、减半收取计6225元，诉讼保全费3520元，合计9745元（原告已预交），由被告凌继成负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 匡勇二〇一六年十月二十七日
书记员 陈 燕 吴 晓 芳
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