北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10815号
上诉人（原审被告）：林国强，男，1974年8月24日出生。
委托诉讼代理人：张维钦，北京市明仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李华云，女，1961年5月1日出生。
委托诉讼代理人：仇臻，北京市智舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏超，男，1978年6月11日出生，职业不详。
上诉人林国强因与被上诉人李华云、魏超确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第59532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人林国强上诉请求：1.撤销一审法院判决，将本案发回重审或者改判；2.一、二审诉讼费用由李华云承担。事实和理由：1.李华云逾期未偿还借款，林国强根据委托公证的内容合法出售涉案房屋；2.林国强的代理行为是担保债权的实现做的授权，并非为了实现委托人利益而做出的民事行为；3、林国强已经偿还了杭皓炜的借款和利息，林国强是债权人，并非仅仅是受托人；4.李华云对房屋出售是知情的；5.房屋买卖流程符合法律规定和常理；6.此房屋未经过评估，不能确定房屋交易价格与同一时期的交易价格相差不足70%；7.一审否定买卖合同效力的依据不足；8.林国强和魏超之间不存在恶意串通；9.房屋买卖合同主体合法，意思表示真实，未损害任何人的利益，合法有效。
被上诉人李华云辩称，服从一审法院判决，请求驳回林国强的上诉请求。李华云从未委托林国强出售房屋，林国强也不是借款合同的当事人，除了授权之外没有法定依据出售房屋，在房屋出售时也没有通知李华云。受托人应听从委托人的指示，本案中林国强系恶意行使权利义务，和魏超存在恶意串通的行为。
魏超未提出上诉。
李华云向一审法院起诉请求：判令林国强代理李华云与魏超签署的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：2015年3月17日，李华云（甲方）与杭皓炜（乙方）签署《借款合同》，甲方向乙方借款220万元用于资金周转，借款期限为2个月，自2015年3月17日至2015年5月16日止。合同项下借款利率为每月1.78%，日息除以30日，超过15日的按1个月计算利息，月利息于放款后壹个月对应日支付，出借人、借款人双方收款以双方实名银行转账为准，房屋所有权人李华云以其所有的朝阳区×处2304号房屋（以下简称2304号房屋）作为抵押担保。同日，杭皓炜向李华云转账220万元。2015年3月18日，北京市方正公证处出具（2015）京方正内民证字第16114号具有强制执行效力的债权文书公证书，对《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。
2015年3月17日，李华云向林国强出具两份授权委托书并经北京市方正公证处公证。其中，（2015）京方正内民证字第×1号公证书载明委托事项如下：“1、代为办理预约还款并提前偿还贷款、办理注销与上述房地产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议、领取解押材料。2、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房地产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代为办理房屋、土地核验、代为办理此房地产的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房地产权转移、过户的有关事宜，代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的交税、退税等税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及办理提款手续；代为办理房地产交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件；代为办理房地产交易资金从解冻帐户中的转出并签署相关文件，且代收全部房款并签署相关文件。3、代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证。委托期限自委托之日起至委托事项办完为止，受托人有转委托权。”
（2015）京方正内民证字第×2号公证书载明委托事项如下：“1、代为前往房地产管理部门查询上述房地产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，核实房屋档案。2、代为预约还款并提前偿还借款，办理注销与上述房地产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料。3、代为办理上述房地产的抵押登记等相关事宜，代签抵押协议，领取抵押后的房产证及相关材料。4、代为办理解除抵押登记手续，签署解押协议，代为领取注销抵押登记后的房产证等相关证件。5、代为办理上述房地产的银行贷款手续，并在银行开立帐户，申请贷款及还款事宜，代为签署借款合同、抵押合同、借款拮据、划款委托书、资金监管协议及其他相关文件。代为办理银行放款及贷款资金的划转，解冻等与之相关的手续。委托期限自委托之日起至上述事宜办完为止。”
出卖人李华云的委托代理人林国强与买受人魏超签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C1035540，打印日期2015年6月23日），约定出卖人所售房屋系2304号房屋，建筑面积76.2平方米，合同主文显示出卖人与买受人通过北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司居间介绍成交，但无该公司人员签名或盖章，由林国强代李华云在出卖人处签名，林国强在代理人处签名，魏超在买受人处签名。房屋成交价格系156万元，签订日期为2015年7月6日。
关于房屋买卖交易情况，2015年6月24日魏超交纳契税18363.75元，林国强表示双方达成合意以156万元价格买卖2304号房屋。魏超向林国强支付200万购房款，于2015年7月1日转账支付。就此提交工商银行转账打印单为证。其中，房屋已设定抵押，抵押权人为杭皓炜，抵押登记日期为2015年3月17日。双方同意自合同签订之日起约定日共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋产权转移登记手续。2015年7月6日，林国强代李华云与魏超共同签署了《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》，当日魏超领取了房屋权属证书。
诉讼中，法院通知林国强本人到庭陈述售房经过，林国强未到庭。在法庭辩论终结前亦未提交与魏超签订的房屋买卖合同及向杭皓炜支付房款等其他相关证据。另李华云与林国强均表示在签订借款合同及办理公证前，双方并不相识。
庭审中，李华云表示一直居住在2304号房屋内，房屋买卖交易过程中从未接到任何电话，也没有人看房。2015年9月，魏超带着几个人强占了2304号房屋，将李华云轰走。
另依（2015）朝民初字第59530号民事判决书查明事实，2015年9月，案外人支付230万元购买北京市朝阳区×处2309室（建筑面积为67.1平方米）。
以上事实，有李华云、林国强当庭陈述、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、公证书等在案为证。
一审法院认为，结合各方诉辩意见，案件争议焦点在于林国强代理李华云与魏超签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是否存在恶意串通，损害李华云利益的情形。就林国强而言，李华云向杭皓炜抵押借款时向林国强出具授权委托书并进行公证，各方之间真实法律关系为借贷合同关系，李华云委托林国强出售2304号房屋意旨在保障杭皓炜债权的实现。但依法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，代理人实施代理行为时不得损害被代理人的利益，且代理人对代理事项进展应及时向被代理人通知，其出售房屋的价款亦应归属于被代理人所有。林国强明确表示提供有偿代理服务，其更应对被代理人尽到勤勉、诚实信用之义务。林国强参与借贷及还款过程，对此情况应予知悉且知晓法律风险。在借贷关系出现纠纷后，林国强持委托书擅自出售2304号房屋，未告知李华云亦未征得其同意，在李华云仍居住在房屋内的情况下，积极促成房屋交易获取对价款，显属恶意。就魏超而言，虽然网签合同通过中介公司提供居间服务正常交易，但双方除签署网签合同外，并未签署其他买卖合同文本或补充协议，对于房款支付及房屋交接等关键性事项均未限定期限，此明显有悖于价值较大的房产交易习惯。林国强提交的网签合同打印日期为2015年6月23日，签署日期为2015年7月6日，明知房屋存在抵押的情形下已于6月24日付清契税，此明显有违买房人应尽到的合理审慎义务。魏超与林国强签署的合同中对于居间费用及支付金额均未约定，对于买卖双方及居间方的权利义务亦未给予充分保障，此明显与居间方促成交易获取居间费的营利目的不符。林国强主张借用他人名义网签，但不能提供相关的人员及中介公司基本情况。另，就房屋交易而言，房款数额较大，亦因此引发争议及违约责任，本案房屋交易价格与同一楼内同一时期房屋交易价格相比不足70%。上述事实与正常的房屋交易行为明显不符，存在疑点。诉讼中，要求林国强提交借用网签相关人员的基本情况及公司情况均未予提交。在此情况下，法院可以推定林国强与魏超就买卖2304号房屋存在恶意通谋，而此行为损害了房屋所有权人李华云的合法利益。李华云要求确认林国强与魏超签署的房屋买卖合同无效理由正当，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条之规定，判决：确认林国强代理李华云与魏超签署的房屋买卖合同无效。
原审法院对证据的审核认定符合法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼中，林国强提交了李华云与北京华汇房地产开发中心于2003年11月29日签订的《购房协议书》复印件，用来证明2304号房屋是经济适用房，林国强系按照经济适用房的价格出售，价格低于普通房屋；李华云主张该房屋属于拆迁安置房屋，是按照经济适用房管理，不属于经济适用房，不认可林国强的证明目的。林国强虽主张按照经济适用房出卖给魏超，但未提供相应证据。以上事实有《购房协议书》复印件及当事人陈述在案佐证。
本院认为：本案诉争的焦点系林国强代理李华云与魏超签署房屋买卖合同是否存在恶意串通，损害李华云利益的情形。
首先，李华云给林国强出具授权委托书的前提是李华云与杭皓炜之间存在借款关系并将2304号房屋抵押给杭皓炜，在李华云不能按时偿还借款时，通过实现抵押权的方式偿还借款，李华云给林国强出具委托手续的目的，也是为了林国强代理李华云处理抵押权的相关事项，并非只是为了买房屋而委托。
其次，授权委托书中虽然授权林国强确定房屋价格，但林国强作为代理人，应当谨慎、勤勉地为委托人处理委托事务，在遇到重要事项时，应及时向委托人汇报并征得委托人同意。从诉讼中提供的证据来看，林国强出售2304号房屋时，就房屋的价格等重要事项未征得李华云的同意；另外，从基本相同位置的2309号房屋的正常出售价格来看，林国强将2304号房屋出售的价格明显过低，林国强也不能提供证据证明其出售2304号房屋的价格符合市场价格；故原审法院认定林国强出售房屋价格过低，并无不妥。
再次，从林国强出售房屋的交易程序来看，李华云给林国强出具委托书时，也将2304号房屋抵押给了杭皓炜，并且办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，在李华云不能按期偿还借款时，应当通过实现抵押权的程序来偿还债务，林国强不应擅自将2304号房屋出售，故林国强出售房屋的行为不符合实现抵押权的程序。另外，魏超作为2304号房屋的买受人，在正常购买房屋时，应当实地查看房屋状况、了解是否有抵押、能否正常出售等情况，但魏超并未尽到善意购房人的注意义务。
综上所述，原审法院认定林国强出售2304号房屋时，存在与魏超恶意串通的情形，且损害了李华云的利益，故原审法院判决诉争合同无效，并无不妥。林国强的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9420元，由林国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
审 判 员 尚晓茜
代理审判员 付 哲
二〇一六年十月十七日
书 记 员 贾云航
书 记 员 苏 娜