浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2014）金义民初字第2775号原告:朱华鑫，男，1984年5月14日出生，汉族，农民，住义乌市。委托诉讼代理人：王英豪，浙江纵伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕桦，浙江纵伸律师事务所律师。被告：义乌市框业行业协会，住所地：义乌市稠州北路558号402室。法定代表人：楼有民，会长。委托诉讼代理人：陈洵熙，浙江六和（义乌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕继雷，浙江六和（义乌）律师事务所律师。原告朱华鑫为与被告义乌市框业行业协会房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月16日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序于2014年11月13日第一次公开开庭进行了审理，原告朱华鑫及其委托诉讼代理人王英豪，被告义乌市框业行业协会的委托诉讼代理人陈洵熙、吕继雷到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案裁定转为普通程序，并依法组成合议庭进行审理。同时因本案须以（2014）金义民初字第2353号案件的审理结果为依据，故本案于2015年10月14日裁定中止诉讼。本案恢复诉讼后于2018年3月26日第二次公开开庭进行了审理。原告朱华鑫及其委托诉讼代理人王英豪，被告义乌市框业行业协会的委托诉讼代理人吕继雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱华鑫起诉称，2014年1月，被告与义乌市大塘下股份经济合作社签订协议书，建设“义乌（框画）艺术品市场”，打造“大塘下艺术村”。被告统一承租大塘下新建二区居民住宅的所有一楼店面，租金统一由其承担和支付。主街营业房租金每间每年25000元，非主街营业房租金每间每年18000元。被告在2014年1月30日前付每间定金5000元，该定金抵押房租，租金在2014年4月1日前付清。原告是大塘下居民，自愿将坐落在大塘下新建二区住宅六幢的三间非主街营业房出租给被告。为此，原、被告签订了租房协议。租期自2014年4月1日起至2020年3月31日止，租金按照合作社与被告订立的协议附件确定的标准执行，原告三间非主街营业房第一年度租金为54000元。协议签订后，原告已腾房交了钥匙，收到了被告所付的定金15000元（抵扣房租），预付租金12000元。框业协会的经营户张宏海于2014年2月底搬进原告的房屋，因为张宏海只付了半年的房租，原告电话打了很多次让被告搬出去，被告都不肯搬。2015年10月底原告把被告的东西都搬出来并放在走廊和一个储藏室，并把东西都包过的。2017年5月27日行政执法局通知张宏海搬走货物，被他的朋友搬走一部分，剩下一部分被行政执法局拉过去了，都是塑料相框存货。被告房租只付了27000元，原告还是从村里领来的。过了半年租期后，原告多次向张宏海催租金，张宏海说已将一年租金交给框业协会了，他是有权使用这个房屋的，让原告向协会去要租金。至此被告未在2014年4月1日前将第一年度租金付清，至今拖欠房租27000元。为了维护原告合法权益，原告诉请：依法判令被告支付租金27000元及利息（自2014年4月1日始至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。被告义乌市框业行业协会答辩称，原被告之间是委托关系，并非租赁合同关系。被告与大塘下股份经济合作社在2014年1月、3月签订协议约定由被告统一租赁包括原告在内的大塘下指定区域房屋，但是一方面合作社对村民房屋不具有管理权；另一方面被告作为非营利性组织的协会，本身不能从事经营活动，因此在之后同房东签订了《委托租赁房屋协议（A）》，协议明确约定“原告同意丙方与乙方签订的关于建设大塘下艺术村及画框市场的相关协议，愿意将私有住房授权委托乙方以乙方名义出租给乙方会员单位及其他经营户使用”，因此原告与被告之间的关系应当是委托关系。原告在诉状的事实与理由部分关于“原、被告签订了租房协议”的相关陈述与事实不符。2、房屋租金支付的条件尚不具备，原告无权要求支付房租。本案中房租支付有两个条件，一是被告与大塘下股份经济合作社签订的协议及补充协议得到了切实的履行。二是房东同合作社将房屋实际交付被告，框画市场整体搬迁进入大塘下。这两个条件目前一个也没有成立，之前被告因为合作社没有按期履行约定义务已起诉合作社解除相关协议，案号是（2014）金义民初2353号。因此房屋租金支付的条件不具备，原告无权主张房租。三、原告并未向被告实际交付房屋，被告也未向原告交付定金和房租预付款。在前期的交钥匙过程中，被告发现很多房东虽然交了钥匙，但仍有原承租户使用或者仍有货物堆放，因此被告与大塘下股份经济合作社的补充协议约定，房东的交房应当以双方验房后共同签字盖章确认的腾房确认表为准，虽然原告已经向被告交付了钥匙，但是交钥匙与实际腾房是两个概念，二者不能等同。定金每间5000元是被告为了约束合作社动员房东腾房而交付给合作社的，被告并未将定金和预付款交付原告，也未通知合作社将定金、预付款转交给原告。原告诉状中关于“收到了被告所付的定金15000元，预付租金12000元”的陈述与事实不符。综上，被告与原告系委托关系，房租支付的条件尚不具备，原告无权按照租赁法律关系请求支付房屋租金。现被告起诉大塘下股份经济合作社解除协议和补充协议的诉讼，2017年12月6日，经金华中院作出终审判决，确认被告与大塘下股份经济合作社的协议与补充协议已于2014年9月10日解除，而本案委托租赁合同签订和履行的前提条件是被告与大塘下股份经济合作社的协议能够顺利履行，所以本案原被告签订的协议继续履行的条件已经不复存在，该协议也应当在2014年9月10日已解除。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。关于原告陈述的经营户的货物放在原告房内的事情，这个事情最早双方有过协调，经营户是同意搬出来，但原告认为只拿到半年租金，要求经营户付足一整年。因为当时框业协会与大塘下股份经济合作社正在法院进行诉讼，框业协会要求解除合同，故经营户不同意继续向原告支付房租，所以原告就不允许经营户搬出货物。原告朱华鑫为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：证据1，委托租赁房屋协议原件1份，证明2014年2月22日签订的房屋租赁合同及约定的权利义务。该协议是被告制定的格式合同，所有大塘下出租户与被告签订的协议都是一样的，是被告事先设计好的。签订该协议之前，被告与大塘下合作社对大塘下新建二区一楼的店面房已做了全面的调查、摸底、统计，一共有480间，对房屋的整个布局、坐落都有了解。租金是被告与大塘下合作社商量决定，并以附件的形式明确。原、被告签订的协议第4条，虽然没有写年租金的金额，但是按被告与村合作社商定的租金标准计算，原告是同意接受的。该证据用于证明以下事实：原告出租的房屋租期是六年，租金按照统一标准支付，支付租金的时间、支付方式在第五条，其它是对房屋租赁的权利义务约定。着重说明的是该合同的性质，应当是房屋租赁协议，虽然内容包含名称与内容有委托表示，但该合同不应当是委托租赁合同，而应当是房屋租赁合同。因为被告统一承租的房屋是要安排给实际经营户使用的，其真正的实质是原告允许被告转租。因为该协议中没有约定一楼店面房由实际经营户再与原告签订协议。除了一楼之外的房屋如需要租赁是由经营户与原告直接签订协议的。从该协议规定原、被告的权利义务来看，是属于房屋租赁合同。合同的名称与内容不一致的，应当以合同的内容为准，即以合同的权利义务来确定合同的性质。证据2，2014年1月24日签订的协议书原件核对件及附件、平面图各1份，证明被告与大塘下股份经济合作社签订协议书，该协议书第3条第2项明确规定大塘下新建二区住宅的所有店面由被告承租，全部租金由被告统一承担与支付。第3条第3项被告支付定金每间5000元，抵扣房租，租金于2014年4月1日前付清。第7条协议附件与本协议有同等法律效力。以上条款原告表示接受，因此把自己的房屋租赁给被告。协议附件规定的是租金的标准、租期，租金的标准与本案直接有关的是，租金以间数计算。非主街营业房定价18000元每间每年，原告就是三间*18000元的租金。平面图说明原告的房屋在被告要承租房屋的范围内。证据3，2014年3月26日签订的补充协议原件核对件1份，证明被告与大塘下股份经济合作社的约定。第2条第3项规定2014年3月20日前腾空房屋，租房期限起始于2014年4月1日。被告预付300万元是村里转个手后支付给房东的，支付300万元的目的就是为了不侵害房东利益。原告是接受这个条件的所以收了定金。证据4，已交钥匙户清单原件核对件1份（原件在村经济合作社），证明原告房屋已交付。被告的工作人员与村经济合作社人员在共同办理房屋租赁的事宜。倒数第3行住宅6栋1号是原告的三间房屋。（2014）金义民初字第2353号案件中本案原告是该案的被告，其向法庭回复时承认136户房东签订的协议，收到了129户房东交的钥匙，该事实在2353号案件中由本案被告以书面方式回复法庭。证据5，房租明细表原件核对件1份（原件在村经济合作社），证明原告已收到被告的半年租金27000元，定金已收15000元，房屋已腾空。被告义乌市框业行业协会对原告提供的证据质证如下：证据1，委托租赁房屋A主文部分内容无异议，落款日期有异议，系原告事后添加。原告起诉时向法庭提供的复印件上没有落款日期，原件与复印件不吻合。该协议是附条件的协议，也可以称为意向书，该协议的履行有两个前提：被告与大塘下合作社于2014年1月签订的协议得到履行，整体搬迁工作到得落实该协议才能履行。目前情况是大塘下合作社没有履行协议中约定的主要义务，被告已向法院起诉要求解除该合同。协议A开始部分，原告同意与被告协议，原告交付房屋是另一个前提，但至今房屋未交付。这是附条件的民事行为，该两个前提均未实现。该协议性质是委托合同，内容与名称是相符的。协议书开头部分明确只能是委托关系。被告没有从事商业活动的资格与能力，只是组织、帮助会员工作。证据2，真实性无异议，原告的证明目的与解释有异议。从该协议看是关于市场整体搬迁的协议，该协议能否履行不是靠一个房东腾空，而是需要相关区域内的房东是否均履行协议义务。大塘下合作社保证在2014年3月10日前腾房98%以上。第3条第4项约定，整个区域是否具备市场经营条件，但实际上于2014年6月才开始，至今还在施工。大塘下股份经济合作社没有提供资金，而且是换届后明确拒绝履行协议义务。市场搬迁的当事人，大塘下合作社既无法提供经营户经营场所，也无法提供经营条件。证据1的性质应放在大环境下进行考查。被告支付了预付款，经济合作社付款有前提，被告与大塘下合作社履行完协议义务后才能付款。证据3，真实性无异议，证明目的有异议。该补充协议除了对腾房的比例、时间，路面硬化时间有明确约定外，对房屋的支付条件与支付方式有明确约定。第2条第2项约定，到目前为止大塘下合作社没有提供材料供被告确认。证据4，真实性有异议，不是由被告或者被告员工形成，而是由与原告方有利益关系的大塘下合作社单方制作的。对该清单确认的也是大塘下合作社，该确认不应到法庭来认可。证据5，真实性、合法性、证明目的均有异议。该证据系和被告有纠纷的案外人提供的，而该案外人是与原告有共同诉讼目的的。不能认定该证据真实性，内容不合法，协议第2条第2项，本案不存在支付条件，如大塘下合作社擅自支付的，由大塘下合作社自行承担后果。被告义乌市框业行业协会未向本院提供证据。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：原告提供的证据1，被告对协议的主文内容没有异议，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确认原被告之间约定合同相关权利义务的证明力；证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确认被告与大塘下股份经济合作社之间约定合同相关权利义务的证明力；证据3，被告对真实性无异议，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确认被告与大塘下股份经济合作社对双方之间的权利义务进行补充约定的证明力；证据4、5，由原告所在的大塘下股份经济合作社单方制作，未经被告方确认，故本院对真实性不予认定。本院经审理认定事实如下：2014年1月24日，义乌市框业行业协会（甲方）、义乌市大塘下股份经济合作社（乙方）签订《建设“义乌（框画）艺术品市场”，打造“大塘下艺术村”协议书》一份。协议第一条“目的”约定：甲方是为了义乌框业行业的健康发展，提高行业的整体市场竞争力，同时为广大经营户改善经营环境，降低经营成本，维护经营户的切身利益。第三条第2项：甲方统一承租乙方新建二区住宅的所有一楼店面（480间），承租期内全部租金由甲方统一承担和支付，下一年起每年租金提前15日全部支付到乙方账户。……甲方于2014年1月30日前付定金每间5000元，该定金抵扣房租，租金2014年4月1日前付清。4、甲方支付保证金2000000元，以保证将框业行业市场按计划引进到乙方区域，该保证金期限为三年。……第四条约定：1、……乙方保证在2014年3月10日前腾房98%以上。2、乙方作为甲方与房东营业房相关租房协议房东一方的保证人，对协议签订、履行过程中产生的一切责任承担连带责任。3、乙方负责2014年2月20日前，将营业房区域内路面用沙石平整，保证水电通讯等基础设施完善。乙方负责2014年7月10日前，将区域内所有道路硬面化、基础设施完成。……六、违约责任。1、若乙方在2014年3月10日前未做到腾房98%的，则需赔偿甲方未腾房房租的二倍；（本条款的98%指本合同附件红线内全部房屋）。2、若乙方在2014年2月20日前未按照本协议第四条第3项约定平整道路，影响开业、营业使用的，则每超过一日需赔偿甲方人民币100000元；未在2014年7月10日前完成路面硬面化及基础设施建设的，则每超过一日需赔偿甲方人民币100000元；乙方未在2015年4月1日前完成牌楼建设的，则每超过一日需赔偿甲方人民币10000元。……5、乙方违约致使合同无法继续履行的，甲方有权要求乙方双倍返还保证金。九、协议签订于浙江省义乌市，此协议一式两份，双方各执一份，自双方签订并甲方向乙方交纳1000000元保证金之日起生效。同时协议附件约定营业房面积按36平方米/间计，非常规建筑面积营业房按实际面积计算；主街营业房定价25000元/间/年，非主街营业房定价18000元/间/年；合同期限6年，前三年租金不变，第四年开始每年递增10%。协议签订后，原告经法定代表人楼有民账户于2014年1月25日向被告指定的朱堂生账户汇入2000000元定金，于2014年3月11日汇入400000元定金。2014年2月22日，原告朱华鑫（甲方）与被告义乌市框业行业协会（乙方）、义乌市大塘下股份经济合作社（丙方）签订《委托租赁房屋协议（A）》，甲方同意乙方与丙方签订的关于建设大塘下艺术村及框画市场的相关协议，原告将大塘下村私有住宅六幢六号房屋授权委托乙方以乙方的名义出租给乙方会员单位及其他经营户（承租户）使用；承租方对该房屋的二楼及地下室有优先承租权，承租方如需租赁的，协议由承租方与甲方另行签订，租金遵照乙方与丙方的相关协议确定，前三年年租金不变，第四年开始每年递增10%，在租赁期内，甲方不得擅自提高房租金额；租金按年交纳，在年度租赁起始日前15日内，乙方以银行转账的方式支付到丙方账户，由丙方统一发放给甲方；租赁期限为6年，自2014年4月1日起至2020年3月31日止，交钥匙时间不迟于2014年2月25日；该房屋使用期间装修费用以及所发生的其他费用由承租方自理，房屋租赁应交税费1000元以内由乙方与承租方签订合同约定由承租方承担，超过部分由甲方承担；丙方自愿承担本协议甲方的保证人，对协议履行过程中产生的一切甲方责任负连带责任。协议还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2014年3月26日，义乌市框业行业协会（甲方）、义乌市大塘下股份经济合作社（乙方）签订《补充协议》一份，约定：第一条腾房1、目前已腾房90%左右，根据实际情况，作如下补充约定：在主合同约定的红线范围内的店面，“好之味”快餐店、幼儿园在原租房合同期内保留，“新天足”超市一家、药店两家暂时保留，保留期限至2014年9月30日。……3、乙方在2014年3月28日前交房数目达到95%，3月30日前交房达98%，未达到以上比例，乙方按照一年全部房租总额的20%向甲方支付违约金。……第二条房租的支付1、本补充协议签订后，甲方支付乙方房租预付款3000000元至原协议约定的户名为朱堂生的账户，其余房租渐次支付，原则上不侵害房东的切身利益。2、乙方支付房东的房租应有计划进行，并须甲乙双方验收确认腾空情况，腾房情况以双方签字、盖章确认的腾房确认表为准。……第三条保证金的支付原协议约定的2000000元保证金甲方在2014年4月30日前支付。第五条约定本补充协议及主协议在本补充协议签订之日起生效。补充协议签订当日，原告将3000000元本票支付给被告指定收款人朱堂生。嗣后，原告朱华鑫从大塘下股份经济合作社领取被告支付的租房定金15000元，预付房租12000元，共计27000元。2014年9月1日，义乌市框业行业协会向本院起诉义乌市大塘下股份经济合作社，案号为（2014）金义民初字第2353号，诉请解除双方于2014年1月24日签订的《建设“义乌（框画）艺术品市场”，打造“大塘下艺术村”协议书》及2014年3月26日签订的《补充协议》并要求返还房租预付款及双倍返还定金等。该案经一审、二审，2017年12月6日金华市中级人民法院作出（2017）浙07民终2423号民事判决书，其中判决确认双方签订的《建设“义乌（框画）艺术品市场”，打造“大塘下艺术村”协议书》及《补充协议》已于2014年9月10日解除，义乌市大塘下股份经济合作社返还义乌市框业行业协会定金2400000元及房租预付款373750元。本院认为，原告朱华鑫与被告义乌市框业行业协会签订的《委托租赁房屋协议（A）》系双方的真实意思表示，且未有致合同无效或可撤销的情形存在，应系合法有效。该协议中约定原告愿意将私有住房的一楼房屋委托被告以被告的名义出租给被告会员单位及其他经营户，租金系被告以银行转账的方式支付到义乌市大塘下股份经济合作社，再由义乌市大塘下股份经济合作社统一发放给原告，且原告已收到的租房定金15000元及房租预付款12000元即是从义乌市大塘下股份经济合作社领取，而该款也是被告依据其与义乌市大塘下股份经济合作社的协议约定由其支付给义乌市大塘下股份经济合作社的款项，故原告与被告会员单位及其他经营户并未形成直接的合同权利义务关系，被告作为本案原、被告签订的合同相对方应当承担支付房屋租金等合同义务。因原、被告签订的《委托租赁房屋协议（A）》中约定，原告同意被告与义乌市大塘下股份经济合作社签订的关于建设大塘下艺术村及框画市场的相关协议，租金结算方式及租赁期限均与被告和义乌市大塘下股份经济合作社签订的协议约定一致，而被告和义乌市大塘下股份经济合作社签订协议的目的是为了框画专业街市场的整体搬迁，故该协议的履行应与被告和义乌市大塘下股份经济合作社的协议的履行具有一致性，该协议单独履行并不能实现被告的合同目的，现被告和义乌市大塘下股份经济合作社签订的相关协议已由法院生效判决确认于2014年9月10日解除，故该协议也应视为于2014年9月10日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，故原告以合同未解除而要求被告继续支付剩余半年租金27000元及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于合同解除后，如原告的房屋仍被占用而存在的损失问题，与本案并非同一法律关系，可另行依法处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告朱华鑫的诉讼请求。案件受理费476元，由原告朱华鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  骆巧梅人民陪审员  黄 超人民陪审员  张品晶二〇一八年五月十日代书 记员  何晨菁???