甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第560号
原告冯天文。
委托代理人刘玲，甘肃君洹律师事务所律师。
委托代理人陈震，甘肃陇凤律师事务所律师。
被告马天宝（又名马国栋）。
被告郭宏科。
委托代理人田维华，甘肃泰丰律师事务所律师。
原告冯天文与被告马天宝、郭宏科确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理，依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯天文诉称，2013年4月，原告承包承建甘肃省宁县焦村乡玉村村居民点工程，因资金周转困难，原告于2014年3月21日，向被告马天宝借款110万元（已归还15万元），被告马天宝要求原告用已建成的十套居民住宅作为抵押担保，原告同意，被告马天宝便委托被告郭宏科与原告签订《借款抵押协议》，2014年8月23日双方又签订了《关于和郭宏科借款抵押补充协议》，约定，如原告于2014年9月10日不能按时归还借款，被告有权利销售该十套房屋，协议签订后，原告将该十套房屋钥匙交付给被告。原告认为，用于抵押的十套房屋均为农村居民房屋，房屋所占土地为集体土地，原告并无对该十套房屋的所有权，故原、被告双方签订的借款抵押协议为无效协议，现请求确认原、被告签订的《借款抵押协议》及《关于和郭宏科借款抵押补充协议》无效，被告归还所占的十套房屋钥匙。
被告马天宝、郭宏科辩称：原告冯天文所借110万元是马天宝、郭宏科等几人的钱，被告郭宏科代表马天宝等人与原告冯天文签订《借款抵押协议》及《关于和郭宏科借款抵押补充协议》，签订抵押协议时，冯天文对已建成的房屋有‘向如住户统一收费’的权利，宁县焦村乡玉村村民委员会（以下简称玉村村委会）也证实冯天文对该十套房屋有‘自建自卖，自由处置’的权利，故冯天文以其垫资所建的房屋抵押借款无可厚非；从抵押协议看，双方只是以房屋作为抵押，并未以集体土地作为抵押，冯天文所诉以集体土地为抵押的事实并不存在，不存在违反法律强制性规定的情形。其次，《借款抵押协议》及《关于和郭宏科借款抵押补充协议》所附条件已成就，抵押关系已经终止，转化为以物抵债。协议约定，冯天文以新建房屋十套作为抵押，如到期不能还款，郭宏科等有权按每套房屋十万元销售，双方约定的借款期限届满，冯天文未归款，说明条件已成就，郭宏科以抵押房屋销售，符合民法原则。再次，房屋已交付，以物抵债已经成立并实现，冯天文要求返还抵债物无法律依据。双方签订《借款抵押协议》后，第一次债务到期，冯天文未能还款，郭宏科等为其展期，补充签订了《关于和郭宏科借款抵押补充协议》，再次确定了在条件成就时以物抵债的约定，冯天文又将房屋钥匙交付郭宏科，玉村村委会对此进行担保，但是2014年9月债务到期后，经郭宏科等催要，冯天文仍未归还借款，无奈，郭宏科等只好处分楼房，实现债权，完全在法律保护的范围之内，是合法行为，冯天文现在要求返还抵债物无法律依据，故应驳回原告冯天文的诉讼请求。
经审理查明：2012年6月21日，宁县发展和改革局以宁发改（2012）144号《关于新建焦村乡玉村村1号居民住宅点项目建议书的批复》，批准在宁县焦村乡玉村村修建居民住宅，资金来源为宁县焦村乡玉村村入住户自筹资金，该批复附有《宁县焦村乡玉村村居民点农户预入住花名表》，要求工程建成后，要严格按照提供的本村村民花名单对号入座，不得公开向社会交易和转让。2014年4月6日，原告冯天文以庆阳市建筑安装工程有限责任公司的名义与玉村村委会签订《宁县焦村乡玉村居民点住宅施工协议》，约定，由庆阳市建筑安装工程有限责任公司承包承建该居民点26户居民住宅（实际为冯天文本人承包承建），每户造价25万元，工程付款方式为承建方向入住户统一收费。合同签订后，原告冯天文即开始施工。在施工中，因资金不足，冯天文分别于2013年8月13日借郭宏科30万元，2013年9月8日借马天宝20万元，2013年11月15日，借马天宝10万元，2014年3月21日，借郭宏科、马天宝、郭宏星、胡宝才、胡建军各10万元，共计110万元，月利率均为4%。2014年3月21日，被告郭宏科与冯天文签订《借款抵押协议》，约定冯天文以其在宁县焦村乡玉村村居民点新建西排南北坐向的单体独户房屋十间作为向郭宏科借款抵押，借款期限5个月，按月清息，如不按时还款，郭宏科有权按每套楼房拾万元销售抵押房屋，玉村村委会担保房屋手续真实有效。如借款到期不还，玉村村委会领导配合郭宏科销售房屋。玉村村委会主任刘同仓在协议上签字并加盖‘宁县焦村乡玉村村民委员会’印章。2014年8月23日，因冯天文未归还款，且将所抵押的两套房屋销售，原、被双方再次签订《关于和郭宏科借款抵押补充协议》，约定冯天文将其在宁县焦村乡玉村村居民点新建西排南北坐向的单体独户2号、3号、4号、5号、6号、7号房屋，西排联体房6号、7号、8号、10号房屋重新抵押给郭宏科，冯天文于2014年9月10日归还借款，逾期不还款，则依《借款抵押协议》履行，即郭宏科有权处置抵押房屋，后果由冯天文负责，同时约定冯天文将该十套房屋钥匙交给郭宏科。玉村村委会在担保人栏目加盖‘宁县焦村镇玉村村民委员会’印章。协议签订后，冯天文将该十套房屋钥匙交给郭宏科保管。双方约定的归款期限届满后，冯天文将其中一套楼房以23万元卖给甘肃省宁县湘乐乡村民邵小龙，卖房款20.5万元支付马天宝借款，2.5万元冯天文自己使用，剩余借款未予归还。后冯天文起诉要求确认抵押合同无效，审理中被告郭宏科辩称，因冯天文未还款，其已将抵押的九套楼房中七套卖给他人，二套抵顶给债权人，抵押的楼房已不能返还，也不能提供购房人详细信息。
上述事实，有原、被告的陈述，宁发改（2012）144号《关于新建焦村乡玉村村1号居民住宅点项目建议书的批复》、《宁县焦村乡玉村村居民点农户预入住花名表》、《宁县焦村乡玉村居民点住宅施工协议》、《借款抵押协议》、《关于和郭宏科借款抵押补充协议》等相关证据在卷佐证，应予确认。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定所有权、使用权不明或者有争议和财产及法律、行政法规规定不得抵押的其他财产不得抵押。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宁县焦村乡玉村村居民点是宁县发展和改革局为解决宁县焦村乡玉村村农户住宅问题批准修建的农户住宅，批复中明确要求楼房建成后，要严格按照《宁县焦村乡玉村村居民点农户预入住花名表》对号入住，不得公开向社会交易和转让。原告冯天文是宁县焦村乡玉村村居民住宅楼的承建方，依宁县发展和改革局的批复及其与玉村村委会签订的施工协议，冯天文仅有向原定的玉村村住户收取建房款的权利，对所建房屋并未取得所有权，其所承建房屋并非商品房，不能向社会交易和转让，原、被告签订的《借款抵押协议》及《关于和郭宏科借款抵押补充协议》中，将冯天文无所有权且禁止向社会交易和转让的房屋用于抵押，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，原告冯天文诉讼要求确认《借款抵押协议》及《关于和郭宏科借款抵押补充协议》无效的请求理由正当，应予支持，被告辩称《借款抵押协议》及《关于和郭宏科借款抵押补充协议》中抵押的只是房屋，并没有将房屋所占土地一并抵押，抵押性质属以物抵债，且以物抵债的条件因冯天文未按时还款而成就的辩解理由不能成立。关于原告冯天文要求被告交回十套房屋钥匙的问题，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同而取得的财产应予返还，故被告应当返还该十套房屋钥匙，因其中一套楼房是原告冯天文自己出售给邵小龙的，该套房屋的钥匙应由冯天文自己收回，但被告应交回另外九套房屋的钥匙。本案是确认之诉，故对于原、被告与他人之间房屋买卖合同的问题，本案不予处理。《借款抵押协议》及《关于和郭宏科借款抵押补充协议》两份合同中合同的相对人是原告冯天文与被告郭宏科，被告马天宝并未与原告冯天文签订上述合同，故原告冯天文起诉被告马天宝主体不当，应予驳回。综上依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条之规定，判决如下：
1、原告冯天文与被告郭宏科签订的《借款抵押协议》及《关于和郭宏科借款抵押补充协议》无效。
2、被告郭宏科交回抵押的九套房屋的钥匙。
3、驳回原告冯天文对被告马天宝的起诉。
案件受理费100元，由被告郭宏科负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审判员 常喜娥
二〇一五年四月七日
书记员 郭 扬