新疆维吾尔自治区额敏县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）额民一初字第47号
原告：崔海林，男，1971年12月28日出生，汉族，个体工商户，户籍地址：新疆乌苏市北京西路兴旺巷***号，现住额敏县。
委托代理人：王相坤，新疆塔原律师事务所律师。
被告：新疆浩鹏房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市。
法定代表人：丁勇，该公司总经理。
委托代理人：程浩然，新疆保力律师事务所律师。
被告：新疆浩鹏房地产开发有限公司额敏分公司，营业场所：额敏县益民路。
负责人：马钊，该分公司经理。
委托代理人：程浩然，新疆保力律师事务所律师。
原告崔海林与被告新疆浩鹏房地产开发有限公司（以下简称浩鹏公司）、新疆浩鹏房地产开发有限公司额敏分公司（以下简称浩鹏分公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法由审判员宋东适用简易程序，于2014年2月11日公开开庭进行了审理。原告崔海林及其委托代理人王相坤、被告浩鹏公司、浩鹏分公司的共同委托代理人程浩然到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告崔海林诉称，2013年9月6日，原告购买被告开发建设的学府花苑1号楼03号商铺，面积40.36平方米，双方协商每平方米1万元，房款总计40.36万元，被告要求原告交纳首付款15.36万元，余款在银行按揭贷款。原告开办的是印刷企业，需要安装印刷设备。经和被告协商，被告同意将147平方米的地下室按20万元的价格出售给原告。由于被告提供的认购书是提前制定好的格式合同，对购买地下室的约定，是由被告销售经理在合同的右上角空白处用手写体在三份合同中都填写了双方协商的条款。按约定本来预付地下室2万元，由于被告当时缺乏资金、民工停工，要求原告多付一些地下室预付款。原告同意了被告的请求，给付7万元。2013年12月12日，被告给原告送达了通知，要求原告于2013年12月31日前与被告订立书面《商品房买卖合同》。接到通知的第二天，原告到被告处要求订立《商品房买卖合同》，但是被告强行要求原告放弃购买地下室的约定条款，并放弃所有的赔偿请求，否则拒绝订立《商品房买卖合同》并威胁原告如不放弃，则将原告购买的商铺也出售给他人，让原告什么也得不到。同时，被告给原告一份书面的特别声明，声明购买地下室的条款为无效。被告利用自己的强势地位，强迫原告接受解除合同的条件，已严重的侵犯了原告的合法权益。双方签订合同，在名义上是商品房认购合同，交付的首付款为诚意金的名义，但是商品房认购书对商品房的位置、面积、面积误差、房屋价款、付款方式及违约责任都作了明确约定，已具备了商品房买卖合同的主要条款，应当为商品房买卖合同。被告利用自己的优势地位，在合同上玩弄文字游戏，有意规避法律的行为，并不能改变合同的本质性质。综上，双方订立的认购书中，对商品房的位置、面积及面积误差的解决办法、价款、付款方式、违约责任都做了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要条款应认定为商品房买卖合同，合同右上角手写条款是双方真实意思表示是合同的约定条款，在一份合同上的约定条款不需要另行签字和盖章，为合同的组成部分不能分割。故，提起诉讼，请求确认双方订立的商品房认购合同合法有效并继续履行交付房屋。
被告浩鹏公司、浩鹏分公司共同辩称，原、被告双方签订的是认购书，不是原告所认为的商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”按原告理解，该认购书具备了位置、面积、价款、付款方式也只具备了前4项内容，但却缺少另外的八项内容。对于缺少了三分之二内容的认购书，是不可能作为合同来认定的。所以这份认购书不能认定为合同。本案争议内容是关于地下室的这段文字内容的效力。分析该段文字的内容，就不符合合同条款的文意，因为：1、内容十分不明确。地下室147.11平方米，是哪一块？怎么区分？怎么确认这147.11平方米？租定金2万作何理解？是租金还是定金？租金怎么计算？总价20万，是否可以理解为每年租金总价20万？若是每年20万租金，那原告是不是每年给被告要交20万租金？所以内容十分不明确。2、表意主体不明确，该段文字没有任何人的签字，也没有被告的盖章，这到底是谁的意思表示？对于不能确定表意主体的内容，在法律上是没有任何意义的。3、该段文字从形式上看与认购书的主体形式也不符，依照合约的基本文字形式要求，应该出现在主体条款里，可它是出现在认购书的右上角，所以从形式上看也不能算作认购书的某个条款。按原告所述，地下室交足20万所有权归他所有，则每平方米约1360元。但涉案房屋达到交付条件，每平方米成本价约2500元，即使写的很明确，也属于可撤销内容。故请法院依法驳回原告的起诉。
经审理查明，2013年9月6日，原告崔海林（乙方）与被告浩鹏公司（甲方）签订《学府花苑认购书》，内容为：双方经友好协商一致，就乙方认购甲方所开发住宅小区，双方自愿达成如下协议：1、乙方自愿缴纳诚意金认购额敏县学府花苑小区，1号楼03铺，单价每平方米1万元，面积40.36平方米（该面积为暂测面积，最终以测绘公司及产籍处核定为准），总房款40.36万元。2、乙方于2013年9月6日缴纳诚意金15.36万元，诚意金7万元，乙方于2013年9月11日前补足。甲方保证以上认购单价在签订合同时不作变动。3、乙方选择按揭付款的方式认购本套房屋，未按上述约定日期内付款时视为乙方违约，乙方所享受的优惠取消，甲方有权对上述房屋清理另售的权利，并按认购房屋总价的5％作为违约金从乙方交纳的诚意金中扣除，剩余诚意金（不计息）退还乙方，乙方不得有异议。4、双方正式签订《商品房买卖合同》前，甲方可选择以电话通知或在相关媒体上发布消息的方式通知乙方前来签订《商品房买卖合同》。乙方必须在甲方前述方式之一通知之日起七日内与甲方签订《商品房买卖合同》，届时，乙方所缴纳诚意金自动转为购房款。如乙方在前述约定期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方放弃认购该房屋，甲方可将此房另售，并按乙方认购房屋总款的5％作为违约金从乙方所缴纳的诚意金中扣除，剩余诚意金（不计息）退还乙方，双方均无异议。5、本协议自双方签字盖章之日起生效，甲方为乙方保留房源至双方签订《商品房买卖合同》时止，在双方签订完《商品房买卖合同》之日起该协议自动失效。6、本协议一式叁份，甲方执两份，乙方执一份（最终解释权归甲方）。在该认购书右上角空白处有手写体以下内容：“地下室面积147.11平米，租定金20000（贰万元整），总价200000（贰拾万元整）所交租金全部充作地下室款，到期后（十年）地下室归个人所有”，在原、被告各自持有的共计三份认购书右上角中均有以上手写内容。认购书签订当日，原告缴纳诚意金15.36万元；2013年9月9日缴纳诚意金7万元。2013年12月11日，被告浩鹏分公司书面通知原告于2013年12月31日之前与其签订《商品房买卖合同》；同日并就认购书右上角手写文字书面声明如下“该手写体文字内容不是本公司意思表示，也与认购书载明的内容无关，而且也没有任何人或单位的签字或盖章，属于无效内容”。原告遂诉至本院。
上述事实，有经庭审质证的《学府花苑认购书》、《收据》、《通知》、《特别声明》及当事人陈述在卷佐证，足以证实。
本院认为，公民的合法权益应当受法律保护。原、被告签订的认购书为预约合同，预约合同也是一种契约，仍是形式完备的合同。原、被告签订的认购书成立、有效。原告请求确认与被告签订的认购书合法有效的请求符合法律规定，本院予以支持。但该认购书未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，仅是原、被告双方对将来签订商品房买卖合同等有关事项的初步确认，订立认购书后原、被告双方应就商品房买卖合同所应具备的主要条款进一步磋商，直至双方签订商品房买卖合同。故，该认购书不应当认定为商品房买卖合同。因原、被告尚未签订商品房买卖合同，原告请求被告继续履行交付房屋没有法律依据。故，原告崔海林的该项请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告崔海林与被告新疆浩鹏房地产开发有限公司签订的《学府花苑认购书》有效。
二、驳回原告崔海林的其他诉讼请求。
案件受理费70元，减半收取35元，投递费150元，合计185元（原告已预交），由原告崔海林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。如上诉，可在上诉期满之日起七日内预交二审案件受理费，逾期则按自动撤回上诉处理。
审判员 宋东
二〇一四年三月十七日
书记员 袁杰