上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第2323号
原告（反诉被告）杨连文。
委托代理人张双，上海博德律师事务所律师。
被告（反诉原告）万功存。
委托代理人谷洪波，上海洪烈律师事务所律师。
原告杨连文与被告万功存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后依法受理反诉原告万功存诉反诉被告杨连文房屋租赁合同纠纷一案，并于2014年9月28日、2014年10月13日、2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告杨连文、被告委托代理人谷洪波均到庭参加了诉讼。原告委托代理人（后撤销委托）程伟到庭参加了第一、二次庭审，原告委托代理人张双到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
原告杨连文本诉诉称，原、被告于2013年3月16日签订租赁合同，约定由原告租赁被告位于奉贤区环城东路XXX号店面经营眼镜，租赁期限自2013年3月25日至2014年5月1日，每年租金为人民币（下同）100，000元，并约定合同到期续租，可以承租五年，需协助原告办理营业执照。被告的租赁合同在到期之前曾向上家表示有续租意向，但未明确表示是否续租。该店面于2014年7月26日被停水停电，致使原告无法正常营业。原告多次要求被告协助办理店面营业执照，被告均以各种理由推托，致使原告的眼镜店受到行政处罚12，000元，并被没收部分产品和违法所得。且原告在承租店面经营眼镜时投入大量装修费用，由于被告的过错导致原告无法续租该店面，致使原告受到上述损失。故原告诉至法院，要求判令被告赔偿损失300，000元。庭审中，原告变更诉讼请求为判令被告：1、赔偿装修损失177，000元；2、赔偿罚款损失12，000元、没收违法所得损失1，065元、没收物品损失860元；3、返还押金8，333.33元；4、现有存货损失56，606元；5、没收物品（隐形眼睛、护理液）利润损失810元。并增加事实与理由为：被告没有履行协助原告办理营业执照和税务登记的义务，构成违约；被告没有做到续租5年的承诺，亦构成违约。由于无法办理营业执照导致原告所有的存货无法销售，包含镜框、镜架等所有存货，故要求被告赔偿存货损失。
原告杨连文针对其本诉诉请向法庭提供了如下证据：
租赁协议书一份，证明双方签订租赁合同的时间、金额、权利义务关系。
租金收款收据二份，证明原告已经按照合同约定履行付款义务，租金收款收据金额为40，000元，其他收据遗失了，实际原告已经支付了100，000元租金。
快递单和续租声明各一份，证明原告希望续租被告房屋，并希望被告到系争房屋来收取房租。
通知一份，证明由于被告没有明确表示是否续租，导致上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司要把系争房屋收回还给原始房东。
装修协议一份，证明原告对眼睛店的装修费用为177，000元。
房产证复印件、房地产登记簿各一份，证明系争房屋权利人为上海标兴置业有限公司。
行政处罚决定书、没收物品凭证、没收物品清单各一份，证明由于原告没有营业执照被行政部门处罚罚款、没收物品及违法所得。
照片一组，证明原、被告双方在同一个地点经营，被告把最西面的地方交给原告经营。
被告万功存本诉辩称，双方租赁合同于2014年5月1日到期，到期后原告一直拖欠被告的房租；原告的损失是自己不遵守法律法规导致的，与被告无关，应该由原告自己承担；除了招牌不可移动外，其余的装修都是可以移动到其他地方继续使用的；被告仅负责出租房屋，不负责帮忙办理营业执照的。原告的存货等损失都是经营风险，与被告租赁给原告房屋无关，故不同意承担损失赔偿。不同意返还押金，原告没有支付过押金。
同时，被告（反诉原告）万功存反诉诉称，反诉被告杨连文和反诉原告万功存签订的租赁合同已经到期，反诉原告无需向反诉被告承担本诉请求。反诉原告与反诉被告签订的租赁合同已经于2014年5月1日到期，在租赁期间，反诉被告没有按照约定足额支付反诉原告的租金费用。自2014年5月1日后反诉被告占用反诉原告租赁的房屋，导致反诉原告向房屋所有者承担租金费用，考虑到双方是老乡关系，反诉原告并没有强令反诉被告腾空房屋。根据合同法规定，固定期限租赁合同到期后，继续承租的，视为不定期租赁合同，双方均有权解除合同，租金按照原租赁合同据实计算。故提起反诉，要求判令反诉被告：1、支付2013年3月25日至2014年5月1日期间拖欠的租金19，977元；2、支付2014年5月2日至搬离日的租金，按照100，000元一年标准计算。庭审中，反诉原告增加诉讼请求为：3、解除双方的租赁合同关系；4、反诉被告搬离系争房屋。并补充事实与理由为：反诉原告要求解除租赁合同关系的理由是反诉被告一直不支付租金。
被告（反诉原告）万功存针对其本诉辩称及反诉诉称向法庭提供了如下证据：
1、租房协议书一份，证明双方约定的租赁期间、租金标准等。
2、房屋租赁协议书一份，系被告与房东签订的房屋租赁协议，证明被告有使用及转租房屋的权利。
原告（反诉被告）杨连文反诉辩称，第一，本案合同约定租期为2013年3月25日至2014年5月1日，年租金为100，000元，但并没有约定这多出来一个月的租金计算方法，这一个月是被告给原告的店铺装修免租期，也是小型店铺租赁的一个商业惯例，故合同租期中多出来的一个月为免租期是合同本来就带有的一个隐含条款。第二，关于租赁期满后租金的问题，本案争议的转租合同，在被告没有转租权的情况下，是以被告拥有对租赁店铺的占有权、使用权的基础之上成立的合同，但是在被告的租赁期间2014年4月30日已满的情况下，被告已经丧失了对标的店铺的占有权以及使用权，故原告不向被告支付店铺占有权和使用权的对价。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。第三、店铺的实际所有人，已经向原告主张了占有费用，原告已经与其对争议期间的房屋占有费用达成口头协议。原、被告的合同到期后，双方不存在合同关系，认为2014年5月1日以后的合同是无效合同，不认可双方存在不定期租赁合同关系，原告是基于大房东的同意继续占用房屋。第四，现因4月30日被告租赁期限到期，无转租权租赁的行为，直接导致原告租赁店铺停水停电问题，造成租赁物瑕疵，并且是严重瑕疵，停水停电造成原告店铺无法经营，实际的合同目的不能达到，故原告不同意支付租金。
原告（反诉被告）杨连文针对其反诉辩称未向法庭提供证据。
经当庭质证，原、被告双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于杨连文提供的本诉证据，万功存对证据1真实性认可；对证据2真实性无异议，但认为这两份收据数额仅40，000元，万功存认可收到杨连文租金90，000元。对证据3认为没有收到过，收件人王凤英也不知道是谁，对快递单真实性不认可。对证据4关联性不认可，认为这份通知是发给红杏水果大卖场的，与万功存无关；对真实性认可，是收到过。对证据5真实性不认可，认为没有增值税发票，也没有盖章，太容易取得。对证据6认可。对证据7真实性无异议，对关联性不认可，认为只显示对杨连文的违法行为的处罚，无法证明该处罚与万功存存在关系。对证据8认可，房屋也是对的。对于万功存提供的本诉及反诉证据，杨连文对证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，但认为合同2014年4月30日到期，2014年5月1日之后万功存没有对房屋转租的权利，除非由大房东授权给二房东，再由二房东授权给万功存。上述杨连文提供的证据1、2、4、6、7、8及万功存提供的证据1、2，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于杨连文提供的证据3，万功存虽不认可收到该声明，但庭审中确认万功存的经营地址的确为育秀路XXX号，故本院对该证据依法予以确认。对于杨连文提供的证据5，因万功存不予认可，故本院不予认定。
另，根据原告杨连文的申请，本院依法传证人徐某某、张某某出庭作证。
证人徐某某述称，原、被告签订合同的时候其不在场，其与被告是在原告店面开张的时候其去吃饭时认识的。对于租赁合同内容其不知道，其问过原告，原告说是100，000元一年，租赁期限不知道。原告租赁系争房屋用于开眼镜店，开张那天其问到店面装修那么好，成本那么大，可以做几年？当时的房东，就是那个卖水果的说可以续租5年。房东叫什么名字其不知道。
证人张某某述称，其与原告的老婆是同学。原、被告签订合同的时候其在场，是在一个复印店里签订合同的，那个复印店在奉贤国顺路，具体地址不记得了。合同约定租金100，000元一年，租赁期限不记得了，大概是一年。签订合同时，其与原、被告就租赁的事情交流过，当时被告说可以续租5年，但其不清楚为何当时原告没有提出要求把租赁合同的期限变更为5年。
原告对上述证人证言均无异议，认为可以证明他们都亲口听到被告说合同可以续租五年，至于为何没有写租期五年，可能是被告怕大房东涨租金。被告对证人证言真实性不认可，认为证人徐某某的证言说可以租5年，但当时租赁合同已经签订了，应当以签订的租赁合同为准；证人张某某与原告老婆是同学，陈述肯定偏向原告，至于证人说可以续租5年，是需要被告同意的，但这个情况没有发生。鉴于上述证人与原告存在利害关系，且被告对上述证人证言均不予认可，故本院对上述证人证言均不予认定。
基于上述认定的证据，本院确认如下事实：2013年3月16日，杨连文与万功存签订《门面房租房协议书》一份，约定：万功存将座落于上海市奉贤区环城东路XXX号靠近路北边最西边的一间房屋出租给杨连文作为店铺经营眼镜，不得随意改变用途，更不能利用所租房屋从事非法活动，并保证租期内正常使用各类房屋设施；租赁面积大约44平方米；租赁期限自2013年3月25日起至2014年5月1日止；合同到期，以后续租但没有转让权，付款方式付六押一；年租金100，000元；合同到期后，双方是否愿意续租，必须提前3个月通知对方；合同期间如有违约，赔偿对方的相应损失。2014年6月5日，上海市食品药品监督管理局奉贤分局向杨连文作出沪食药监（奉）罚处字（2014）第2220148027号行政处罚决定书，因杨连文在未取得《医疗器械经营企业许可证》的情况下，在系争房屋标示“上海新东方眼镜”的店内销售的行为，违反《医疗器械监督管理条例》第二十四条第二款的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，责令杨连文立即改正违法行为；依据《医疗器械监督管理条例》第三十八条的规定，决定对杨连文作出如下行政处罚：1、没收剩余第二、三类医疗器械产品26瓶；2、没收违法所得人民币1，065元；3、罚款人民币10，000元。同日，上海市食品药品监督管理局奉贤分局出具《没收物品凭证》及《没收物品清单》，确认没收杨连文隐形眼睛护理液共计价值810元。杨连文共计向万功存支付房屋租金人民币90，000元。2014年4月24日，杨连文向万功存发送《续租声明书》一份，载明：双方租赁合同于2014年5月1日到期，按照协议书约定，合同续租一年，租金不变，房租请到店铺收取。2014年7月11日，上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司向万功存发出《通知》一份，载明：“万功存向其租赁的环城东路XXX号房屋一楼140平方米房屋用于经营水果店，于2014年4月30日到期，万功存至今未明确是否续租，故根据租赁合同约定，其与万功存的租赁关系已于2014年4月30日终止，其将该房屋交还业主上海标兴置业有限公司。请万功存向上海标兴置业有限公司支付2014年5月1日起至搬离前的房屋使用费及水电费，并于2014年7月17日前搬离。2014年7月17日开始其与上海标兴置业有限公司都将不再向万功存占用的房屋供应水电等能源。”2014年7月26日，系争房屋被停水停电，杨连文自行接电后继续占用房屋，至2014年10月20日搬离系争房屋。
另查明，万功存与上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司于2012年4月22日签订《房屋租赁协议书》一份，约定由上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司将位于上海市奉贤区环城东路XXX号房屋租赁给万功存使用，建筑面积140平方米；租期自2012年5月1日起至2014年4月30日止。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，杨连文与万功存签订的《门面房租房协议书》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效。杨连文作为承租人应当按约支付租金，现杨连文向万功存支付租金90，000元，尚欠万功存合同期限内的租金19，977元未付。对于杨连文辩称已付租金100，000元的意见，因杨连文对此未能举证证明，且万功存不予认可，故本院不予采信。对于杨连文辩称合同隐性条款中约定了2013年3月25日至2013年5月1日为装修免租期的意见，本院认为，万功存对此不予认可，杨连文亦未能举证证明双方曾有此约定，且租赁期限并非整年并不违反常理，故本院对杨连文该意见不予采信。故对万功存要求杨连文支付2013年3月25日至2014年5月1日期间拖欠的租金19，977元的诉讼请求，本院依法予以支持。双方在租赁合同约定的租期届满后，未能达成续租合意，故双方签订的《门面房租房协议书》于2014年5月1日终止。对于杨连文述称双方曾约定租赁期限可延长五年的意见，因万功存未予认可，而杨连文未能举证证明双方曾有此约定，故本院对杨连文该意见不予采信。对于万功存述称在合同到期后，双方继续履行原合同，故双方成立不定期租赁合同关系的意见，因杨连文对此不予认可，坚持认为合同到期后双方无合同关系，故本院对万功存该意见亦不予采信。故本院对万功存要求解除双方租赁合同关系的反诉诉请不予支持。对于杨连文认为万功存未能按约续租五年，且未按约配合办理营业执照导致的装修损失、罚款损失、没收违法所得损失、没收物品损失、存货损失、没收物品的利润损失的诉讼请求，本院认为，双方合同已到期终止，杨连文要求赔偿装修损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；杨连文未能举证证明双方曾约定万功存需配合其办理营业执照，故杨连文要求赔偿罚款损失、没收违法所得损失、没收物品损失、存货损失、没收物品利润损失的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。合同终止后，杨连文作为承租人应当将租赁房屋返还万功存，但杨连文在合同终止后继续占用房屋至2014年10月20日，应当支付相应的占有使用费，鉴于经双方确认，2014年7月26日，系争房屋被停水停电，后杨连文虽自行接电后继续占用房屋，但停水停电行为仍严重影响了杨连文对系争房屋的使用，故本院酌定，自2014年7月26日起杨连文按照原租金的百分之二十支付占有使用期间的占有使用费。故对万功存要求杨连文支付自2014年5月2日起至2014年10月20日止的房屋占有使用费28，276元的诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于杨连文在本案审理期间已搬离系争房屋，故万功存要求杨连文搬离系争房屋的诉讼请求，已无事实依据，本院不予支持。对于杨连文要求万功存返还押金8，333.33元的诉讼请求，因杨连文未能举证证明已付押金8，333.33元，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条第一款、第二百二十八条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨连文于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）万功存自2013年3月25日至2014年5月1日期间的拖欠租金人民币19，977元。
二、原告（反诉被告）杨连文于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）万功存自2014年5月2日起至2014年10月20日的房屋占有使用费人民币28，276元。
三、对原告（反诉被告）杨连文的诉讼请求不予支持。
四、对被告（反诉原告）万功存的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5，800元，减半收取，计人民币2，900元，由原告（反诉被告）杨连文负担。反诉案件受理费人民币150元，由原告（反诉被告）杨连文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 苏 姝
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。