浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖安民初字第544号
原告：昌硕街道穆王城社区居民委员会。
负责人：陈巧玲。
委托代理人：王义。。
委托代理人：徐兆红。。
被告：浙江安吉鼎盛房地产开发有限公司。
法定代表人：王月明。
委托代理人：陈亚红。。。。。。。
委托代理人：胡积如。。。。。。。
原告昌硕街道穆王城社区居民委员会（以下简称穆皇城社区）为与被告浙江安吉鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛公司）房地产开发经营合同纠纷一案，于2013年5月22日向本院提起诉讼，本院于2013年5月23日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月8日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人徐兆红，被告法定代表人王月明及其委托代理人陈亚红、胡积如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告穆皇城社区起诉称：2007年9月27日，原、被告签订《联合开发协议书》，约定原告将云鸿西路北侧约20亩留用地（其中待征约6亩）与被告共同联合开发，合作方式为原告提供土地，被告负责开发资金；原告所提供的土地通过挂牌拍卖方式由被告竞买取得该片土地的国有土地使用权，原告在一周内将该土地出让所得全部收益全额返还被告（扣除按政府规定上交部分费用外）；合作开发回报的分配方式为建成后的商住房靠云鸿路第一排底层的全部房屋及二层15间商业用房归原告所有，其余所有的商品房归被告所有，由被告自行销售；同时，该协议书中第4条第4项约定，该项目被告开发建设合格后，被告应将原告所属商业用房及时转到原告名下，办证费用由被告承担。协议签订后被告用该片土地开发了铭鸿公寓商住楼。2012年3月1日原告与被告补签商品房买卖合同，本案所涉及的铭鸿公寓营06号房屋所签订的《商品房买卖合同》合同编号为20120100075。营06号房屋成交价为440243元。但被告以房屋契税需由原告承担为由一直拒绝为原告办理过户登记手续。原告于2012年3月21日致函被告契税应由其承担，2013年3月13日原告委托浙江求直律师事务所发函催告被告于2013年3月18日前缴纳契税，但被告至今未缴纳。根据《浙江省实施（中华人民共和国契税暂行条例）办法》，营06号商铺契税税率为3％，印花税按所载金额0.5‰贴花。经计算，营06号商铺契税为人民币13207.29元、印花税人民币220.12元。原告认为，被告拒绝承担契税、印花税的行为已经构成违约，并导致原告所购买的房屋所有权证、土地使用权证至今未能办理，被告对此应承担违约责任。综上，原告诉请判令：1.被告继续履行合同，向安吉县地方税务局缴纳原告所购买的递铺镇云鸿西路299、301号（铭鸿公寓3幢营06室）房屋过户所需要的契税人民币13207.29元、印花税人民币220.12元及因预逾期缴纳而发生的滞纳金（根据实际发生支付），并将契税证交付原告；2.被告立即将递铺镇云鸿西路299、301号商铺的房屋所有权证、土地使用权证办至原告名下并交付原告；3.本案诉讼费由被告承担。
被告鼎盛公司辩称：2007年9月27日，原、被告双方签订了《联合开发协议书》，2012年3月1日，应原告要求，为了保障原告在房地产市场不景气的情况下不承担《联合开发协议》所约定的合作开发房地产模式下的风险，双方签订了《商品房买卖合同》。虽《联合开发协议书》合法有效，但其已被原、被告双方签订的《联合开发协议书补充合同》及《商品房买卖合同》所替代，双方之间的法律关系已从合作开发房地产合同关系变更为商品房买卖合同关系，从而产生了契税、印花税、营业税等税费开支。且《商品房买卖合同》已经明确约定“办理产权证税费详见安吉县房地产有关交易规定执行。房屋所有权证根据买受人委托，可由出卖人办理，买受人应缴纳的费用应于出卖人通知交房之日起10日内交给出卖人。办证所需的资料，买受人应在房屋交付前提交给出卖人。如因买受人未能缴纳费用和提交相关资料，由此引起的一切损失及后果均由买受人承担（含契税滞纳金）”。由此，根据我县有关规定，契税、印花税应当由原告缴纳。且原告亦未将相关税费交被告代办，也未将产权过户相关资料交由被告，故被告客观上无法办理过户手续。因此，在原告未全面履行合同义务前，被告也不存在办理产权过户的义务。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告向本院提交了以下证据：
1.2007年9月27日原被告签订的《联合开发协议书》一份，证明原告与被告联合开发铭鸿公寓，并约定底层所有的商业用房及二层15间商业用房归原告所有，开发所属原告的商品房由被告及时转到原告名下，办证费用（包括诉讼请求中的契税、印花税）由被告承担。
2.挂牌成交确认书一份；
3.农村信用社入账通知书两份，其中记载了安吉县地方财政将挂牌土地出让金返还给原告，返还金额11989428元；
4.电汇凭证三份，原告将财政返还款全额返还至被告账户中；
5.浙江省统一收款收据五份，被告将原告所返还的投资款的统一收款收据开具给原告；
证据2至5证明被告已经取得了联合开发协议书中所涉土地的使用权，原告已经履行了《联合开发协议书》中所约定的投资义务，将土地出让款全额返还给被告。
6.商品房买卖合同一份；
7.房屋权利归属和内容的证明一份；
证据6、7证明营06室房屋成交价为442043元，登记地址为递铺镇云鸿西路299、301号。
8.2012年3月21日原告向被告致函，要求被告承担办证过程中的一切税费，如被告违反约定的，原告有权按照联合开发协议书约定，要求被告承担违约责任；
9.2012年3月23日被告致原告回复函，表达了对原告致函有争议；
10.2013年3月13日原告委托浙江求直律师事务所向被告发送催告函，要求被告在2013年3月18日之前及时履行义务；
11.快递详情单，证明2013年3月13日的催告函被告已经收取；
证据8至11证明原告多次发函催告被告缴纳契税并将产权证办至原告名下，但被告至今未办理，被告的行为已经构成违约。
12.关于要求调整我社区留用地（穆皇城2-1号地块）容积率的请示一份。证明原被告实际上是联合开发关系。
13.补充协议书一份，证明双方就容积率作了补充约定。
对上述证据，经质证被告鼎盛公司对证据1至9、证据13的真实性均无异议，经审查，本院对真实性予以确定；对证据11、12真实性被告未提出异议，但认为其并无收到过该律师函。本院认为根据邮件送达回单所载，该快件已由被告签收，故对证据11、12亦予以认定。
被告为证明自己的抗辩，向本院举证如下：
14.挂牌成交确认书一份，证明被告付清地价款后即取得该地块开发权。
15.《〈联合开发协议书〉补充合同》一份，证明原被告之间的法律关系由联合开发变更为商品房买卖关系。
16.商品房买卖合同一份，证明原被告之间的权利义务应根据商品房买卖关系予以确定。
17.2012年3月13日函一份，证明被告曾致函给原告，如需被告代办三证要求原告从速提供相关委托，并预付所需的税费。
18.2012年3月19日委托书一份，证明原告委托被告办理三证等相关手续。
19.公证书一份，证明被告按商品房买卖合同约定发函至原告，通知原告及时办理三证并缴纳相关税费。
20.房地产交易征收税种及标准一份，证明办理房地产交易各方应承担的税费。
对上述证据，经质证原告穆皇城社区对证据14至20的真实性均无异议；但认为证据15仅对《联合开发协议书》部分条款进行变更，并未约定办证费用的承担，因此关于办证费用的承担条款仍应按照《联合开发协议书》约定履行；证据16签订的时间为2012年3月1日，是在涉案房屋于2011年11月18日实际交付之后为了办理过户手续而补签的。且在合同中并未约定涉案房屋办证所需税费承担的义务主体。证据20并不是安吉县地方税务局所制定的规定，而是其依据有关规定为了便于群众办理产权证缴纳税费所制定的表格。经审查，本院对被告提交证据14至20的真实性均予以确定。
根据上述有效的证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
2007年9月27日，原告（联合开发协议称为甲方）和被告（联合开发协议称为乙方）签订《联合开发协议书》，就云鸿西路北侧约20亩留用地（其中带征约6亩）联合开发建设达成以下协议：一、项目概况：甲方将该留用地用以建设商住楼，容积率1.3。实际用地面积为9262平方米，可建房计建筑面积为12030平方，与乙方共同联合开发该项目。二、合作方式：1.甲方提供土地，乙方负责开发资金。2.该土地通过挂牌拍卖，经乙方投标、摘牌等形式取得该地块国有土地使用权后，甲方应在一周内将该土地出让所得全部土地收益全额返还给乙方（扣除政府规定上交部分费用外），用于合作开发。三、合作开发回报的分配方式：双方商定将建成后的商住房靠云鸿路第一排底层的全部及二层15间商业用房归甲方所有。其余所有的商品房归乙方所有，由乙方自行销售。（二层商业用房从西至东15间归甲方）四、双方权利义务：1.甲方应积极配合乙方办理开发建设的一切相关手续，并负责所提供的土地上无建筑物和种植物，保障乙方按时开发建设。2.甲方如未能将该土地出让所得的全部土地收益（扣除政府规定上交部分费用外）7天内全额返还给乙方，视为违约。依据本协议第五条第1项承担违约责任。3.乙方负责办理所有开发手续，承担开发所需的一切资金费用，并享受所有的优惠政策和所争取的其他优惠条件。4.该项目乙方开发建设验收合格后，乙方应将所属甲方所有的商业用房及时转到甲方名下，办证费用由乙方承担。五、违约责任：1.本协议任何一方中途违约的，由违约方向对方支付（除承担直接损失外）违约金300万元整。2.因甲方原因，造成乙方不能按期开工及中途建设工程停工的，应赔偿因此所造成的一切损失。六、本协议经双方当事人签订盖章后，任何一方不得擅自变更与解除，经双方当事人签字后生效。
2008年3月4日，原告（补充协议称为甲方）和被告（补充协议称为乙方）签订《补充协议书》，协议书中载明，经甲、乙双方共同协商，对《联合开发协议书》第一条进行变更，为此，签订如下补充协议：一、原《联合开发协议书》第一条项目概况条款变更为：甲方将该留用地用以建设商住楼，容积率1.5。实际用地面积为9264平房米，可建房建筑面积为13896平方米，与乙方共同联合开发该项目。二、鉴于该项目容积率、实际用地面积和可建房建筑面积经乙方积极努力争取略有增加，依据原《联合开发协议书》第四条第4项约定，对增加的容积率、实际用地面积和可建房建筑面积应作为乙方享有的优惠政策和优惠条件。三、原《联合开发协议书》其他条款未做变更，甲、乙双方按约定继续履行。本补充协议书经甲、乙双方签字盖章后生效。
上述两份协议签订后，安吉县国土资源局对原、被告《联合开发协议书》中的云鸿西路北侧约20亩留用地以挂牌的形式出让。2008年4月29日安吉县国土资源局接受了被告对其挂牌出让的穆皇城商住用地2-1地块（即云鸿西路北侧约20亩留用地）1470万元的报价。安吉县地方财政扣除相关费用后分别于2008年5月28日、2008年6月4日返还原告土地出让款810.9428万元、388万元，合计1198.9428万元。2008年5月29日、2008年6月5日、2008年6月6日原告通过银行共电汇被告1198.9428万元。
2009年3月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《联合开发协议书补充合同》一份，对《联合开发协议书》部分条款作相应变更，约定：一、甲方坐落在云鸿西路北侧穆皇城商住用地2-1地块计9264平方米，已通过拍卖出让的方式由乙方竞得该土地经营开发建设商住楼项目。现甲方以出让土地款返回的方式回购乙方待建商铺第一排底层的全部及二层15间（合计约55间）营业用房，日后乙方在开发经营中所造成盈亏均由乙方单方自负，与甲方无关。因涉及失地居民6%留用地的开发，甲方乙方形式上为合作开发，但实质上为房屋买卖合同性质关系。二、原方案将储藏室安排在底层商铺内，故底层层高不低于4.5米，考虑到商铺的利用率，现设计将储藏室、楼梯安排在底层商铺外，为此底层层高调整为4.1米。三、甲、乙双方均应以县规划设计、图纸设计要求和县政府会审通过的方案为准。四、乙方开发建设的房屋进入预售时，即时协助甲方办理约55间房屋的房产土地备案登记。2009年5月6日，原告向安吉县人民政府提交了《关于要求调整我社区留用地（穆皇城2-1号地块）容积率的请示》。
被告取得穆皇城商住用地2-1地块使用权后建造开发了铭鸿公寓。2010年11月5日，经原告（《铭鸿公寓房屋产权分割确认协议书》称为甲方）与被告（《铭鸿公寓房屋产权分割确认协议书》称为乙方）在铭鸿公寓现场踏勘后签订《铭鸿公寓房屋产权分割确认协议书》，约定：一、1号、2号、3号楼地上一层所有的商铺房产全部归甲方所有。二、1号楼二层所有的商铺房产和2号楼二层商铺房产归甲方所有。三、根据甲、乙双方友好合作和房屋分隔实际情况需要，故乙方从东至西再让出长2米给甲方所有。四、铭鸿公寓其余的房屋产权全部归乙方所有。五、本协议为甲、乙双方就铭鸿公寓房产产权实地分割最后确认，双方共同遵照履行。六、本协议自甲、方双方当事人签字、盖章后生效。2011年11月28日，被告已将涉案房屋交由原告使用。2012年3月1日，原被告就《铭鸿公寓房屋产权分割确认协议书》中约定属于原告所有的商铺签订商品房买卖合同，合同中约定本案所涉房屋铭鸿公寓3幢营06号总价为44.0243万元。同时合同约定交付时间为2011年11月28日，但未就办证相关税费作出约定。同日，原被告双方签订《合同补充协议》一份，其中第三条约定：办理产权证税费详见安吉县房地产有关交易规定执行。房屋所有权证根据买受人委托，可由出卖人代买受人办理，买受人应缴纳的费用应于出卖人通知交房之日起10日内交给出卖人。办证所需的资料，买受人应在房屋交付前提交给出卖人。如因买受人未能缴纳费用和提交相关资料，由此引起的一切损失及后果均有买受人承担（含契税滞纳金）。根据安吉县地方税务局行政中心服务窗口出具的《房地产交易征收税种及标准》，房地产转让交易中契税应由买受人承担。
2012年3月13日，被告向原告发函一份，载明“本公司已将商品房交付给贵会使用，现需办理商品房（三证）权属转移登记，如贵会需我公司代理办理的，请从速提供委托书，并按房地产交易有关规定预付所需的税费，由我公司代为办理。否则所产生的契税滞纳金由贵会承担。如不需我公司代办的，也请贵会书面明确告知”。2012年3月19日，原告出具委托书一份，委托被告职工陈亚红代为办理铭鸿公寓营06室房屋房产证、土地证、契证等相关手续。
2012年3月21日，原告向被告发函一份，载明：“我社区居民委员会已于2012年3月16日收到贵司来函，现答复如下：铭鸿公寓项目系我社区提供留用地与贵司联合开发的项目，双方于2007年9月27日签署的《联合开发协议书》明确约定，贵司应将我社区所有的房屋及时转到我社区名下，办证费用由贵司承担。我社区认为《联合开发协议书》明确约定办证费用由贵司承担，该办证费用包括办证过程中的一切税费。因此，我社区要求贵司尽快为我社区办理商品房权属转移登记并承担办证过程中的一切税费，如贵司违反约定的，我社区有权按照《联合开发协议书》的约定要求贵司承担违约责任”。2012年3月23日，被告在收到原告于2012年3月21日函后回复如下函件一份：“依据贵会与我公司签订的《联合开发协议书》和《补充合同》的约定，贵会提供留用地原为联合开发已变更为买卖关系，因此产生了营业税、契税等税种。依据《商品房买卖合同》等有关规定，贵会承担购买商品房应缴纳契税和专项维修资金，二项共计人民币47.0052万元；其他办证费用我公司可以承担。上述费用如贵会未来及时预交的，导致我公司无法正常办理“三证”所产生的一切后果由贵会承担”。2013年3月13日，浙江求直律师事务所受原告委托向被告发催告函一份，再次要求被告缴纳契税并于2013年6月30日前将相应的房产证、土地证办至原告名下。铭鸿公寓3幢营06室已于2011年12月30日办理产权登记，房屋所有权人为被告。原、被告双方就案涉房屋契税由谁承担未能达成一致，故而纠纷成讼。
本院认为，一般来说，当两份合同所约定的内容产生冲突时，在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。本案中，首先，原、被告双方于2007年7月27日签订的《联合开发协议》系双方当事人在平等自愿基础上达成的一致协议，符合法律规定，合法有效，协议所约定的内容均应对当事人产生约束力。但《联合开发协议书》虽名为联合开发，实际上原告却在不承担任何经营风险的前提下以被告所缴纳的土地出让金回购被告开发的铭鸿公寓1号、2号、3号楼地上一层所有商铺以及1号楼、2号楼所有商铺。因此，原、被告双方之间实际为商品房买卖合同关系。《联合开发协议书》中约定，该项目开发建设验收合格后，被告将所属原告所有的商业用房及时转到原告名下，办证费用由被告承担。由此可知，原、被告双方在签订《联合开发协议书》时即已经明知原告并不能因双方名义上的合作开发关系而原始取得房屋的所有权。契税是基于所有权转移变动而征收的一种财产税，被告在取得房屋所有权后变更给原告的过程中必然会产生契税。因此，被告关于为保护原告利益，双方从合作开发关系变更为商品房买卖合同关系而产生契税之辩称，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。其次，《商品房买卖合同》虽是双方当事人平等自愿的情况下所签，但从其签订的时间来看，签订时距离实际交房已经三月有余，且原、被告之间在此之前已签订《联合开发协议书》、《补充协议书》、《联合开发协议书补充合同》，双方的商品房买卖合同关系也已经在《联合开发协议书补充合同》中予以确认，双方的权利义务在上述协议中也已作了较为详尽的约定，因此，已无必要再对双方的权利义务以《商品房买卖合同》进行规范。再次，原、被告签订的《商品房买卖合同》属于标准文本，大部分为推荐的格式条款，少部分为空白的补充条款，由买卖双方自行商定。而关于办证费用的约定也属于格式条款。在双方就该费用已另有非格式条款进行约定的情况下，可以视为当事人双方以其合意排除了对格式条款的适用，非格式条款之约定更符合当事人的真实意思表示。最后，既然《联合开发协议书》中对办证费用已有约定，且在案涉房屋也亦实际交付使用的情况下，原告再签订《商品房买卖合同》以加重己方之负担，显然有悖常理。原、被告因房屋买卖关系而需变更所有权，因此，在办理产权过户中须提供商品房买卖合同，税务部门方可以合同所载交易金额及房屋面积计算相应的税费，从而才可办理房屋所有权的转让的相关手续。故，原告所述，原、被告双方签订《商品房买卖合同》真实目的系办理过户所需更符合客观事实。综上分析，《联合开发协议书》中关于办证费用的由被告承担，并且被告应及时将原告所有的商业用房转到原告名下之约定更接近双方当事人真实的意思表示。因此，被告应依照约定在铭鸿公寓开发建设验收合格后，及时缴纳办证费用并将案涉房屋相关产权证书交付原告。现被告未及时缴纳办证费用，由此产生的契税滞纳金也应由其负担。根据被告2012年3月16日发至原告函“现需办理商品房（三证）权属转移登记，如贵会需我公司代理办理的，请从速提供委托书，并按房地产交易有关规定预付所需的税费，由我公司代为办理。”原告即于2012年3月19日，向被告提供了委托书，故被告关于原告未交付相关的手续而导致其无法办理相关产权证书之辩称，本院不予采纳。原、被告双方因税费存在争议而导致一直未办理产权转让手续，现税费由被告承担后，不论是基于《联合开发协议书》双方之约定，还是基于原、被告双方的委托关系，被告均应办理案涉房屋产权转让手续并将相应的产权证书交付给原告。因此，原告的诉请合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告浙江安吉鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向安吉县地方税务局缴纳原告昌硕街道穆王城社区居民委员会所购买的位于递铺镇云鸿西路299、301号（即铭鸿公寓3幢营06室）房屋过户所需的契税、印花税及逾期缴纳而发生的滞纳金（均以实际发生为准），并在取得契证后三日内将契证交付原告昌硕街道穆王城社区居民委员会；
二、被告浙江安吉鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告昌硕街道穆王城社区居民委员会所购买的位于递铺镇云鸿西路299、301号（即铭鸿公寓3幢营06室）房屋的所有权证、土地使用权证办理至原告昌硕街道穆王城社区居民委员会名下并将房屋所有权证、土地使用权证交付原告昌硕街道穆王城社区居民委员会。
案件受理费220元，由被告浙江安吉鼎盛房地产开发有限公司，限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 余文尧
审 判 员 汤珊珊
人民陪审员 王俊涛
二〇一四年十二月十日
书 记 员 杨 晔