重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第09814号
原告：重庆新天街投资管理有限公司，住所地重庆市江北区东环路59号附6号3-54至3-61，组织机构代码56871412-9。
法定代表人：高修斌，总经理。
委托代理人：朱林、张祖川，重庆海力律师事务所律师。
被告：杨凤，女，1976年8月22日生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人：鄢文宏，男，1964年7月26日生，汉族，住重庆市渝北区。
原告重庆新天街投资管理有限公司（下称新天街投资公司）与被告杨凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员胡潇予独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新天街投资公司的委托代理人朱林、张祖川、被告杨凤及委托代理人鄢文宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新天街投资公司诉称：2012年10月13日原、被告签订《新天街购物广场商业用房租赁合同》，被告承租位于江北区东环路某号某广场6层6-5、6-2、6-12的区域，建筑面积为75.24＋132.80＋38.72平方米，租期6年，支付方式为预付，每月租金37014元，第4、5、6年每年递增5%。2013年9月12日，被告提出减免申请，原告同意2013年4月13日至2014年4月12日的租金按照5折计算，2014年4月13日至2015年10月31日租金为原价，2015年11月1日至2018年10月31日租金递增5%，减免被告2013年4月3日至2013年9月12日租金92535元。被告承诺足额交纳租金和物业费等费用。2014年4月28日，被告再次向原告提出申请，原告同意变更2014年4月13日至同年7月12日的租金以月付方式交纳。但被告没有按约定支付租金。现被告拖欠2014年7月13日至2014年10月12日的租金69028元，产生违约金21536.74元（截至2014年10月23日），拖欠2014年10月13日至2015年1月12日租金111042元，产生违约金3997.51元（截至2014年10月23日）。原告向被告发送了催款通知和律师函，但被告没有支付上述费用。请求：判令被告支付原告拖欠租金及截至2014年10月23日的违约金共计205604.25元，并判令被告支付原告违约金至款项付清之日止。
被告杨凤辩称：原告未兑现承诺，整个商场经营不善，基本上处于亏损状态，被告也不例外。被告租赁场地用于经营干锅、汤锅餐饮，合同约定了原告不能在被告租赁楼层里另招租经营干锅、汤锅为主营的餐饮，但原告违反此约定，已租赁了经营类似餐饮的商户，直接影响了被告的客流。合同履行中，双方已协商是到期支付租金，被告已交纳2014年7月13日至12月22日的部分租金，不存在违约。被告不是有意拖欠租金，即使被告存在违约行为，合同约定的违约金计算标准过高，应参照贷款利率计算。请求依法处理。
经审理查明：2012年10月13日原、被告签订《新天街购物广场商业用房租赁合同》，原告（甲方）将位于江北区东环路某号某购物广场6层的6-5、6-2、6-12的店面出租给被告（乙方）使用。合同约定：租赁商铺建筑面积为75.24＋132.80＋38.72平方米，乙方经营类别为“干锅、汤锅类中餐”，甲方有权允许其他承租户在本商场内其他区域经营乙方相同或类似的义务，但自签订合同之日起不在本楼层招经营以干锅、汤锅为主营的餐饮（涮涮锅除外）。合同租赁期6年，租金以建筑面积计价，支付方式为先付后用，每平方米150元，每月租金37014元，甲方按季收取租金，每季1日前一次性付清当季租金。其中第一年租金打5折，第1、2、3年租金无年递增，第4、5、6年租金年递增5%。合同还约定，每逾期支付租金一日，按应付款千分之三支付违约金。
2013年9月12日，被告以经营未盈利为由，向原告提出减免租金的书面《申请》：2013年4月13日至2014年4月12日的租金5折，按55521元／季收取；2014年4月13日至2015年10月31日租金为原价，按111042元／季收取；2015年11月1日至2018年10月31日租金递增5%，按116594元／季收取；减免2013年4月3日至2013年9月12日租金92535元。被告承诺足额交纳租金和物业费等。原告在《申请》上盖章予以同意。2014年4月28日，被告再次向原告提交《申请》，要求在2014年4月13日至2014年7月12日期间，以月付方式缴纳租金，同时承诺在每月12日前准时缴纳下一月度租金。原告的商场管理人员签字予以了认可。
因被告未按时支付租金，原告向被告发送了多份《催款通知》。本案庭审中，为证明租金的支付情况，被告举示了：1、2014年8月18日由原告出具的收据2份及收据证明1份（收据均载明为2014年7月13日至8月12日的部分租金，共计金额37014元）。2、2014年9月28日由原告出具的收据1份（载明为2014年8月13日至10月12日的部分租金，金额5000元）。被告以此主张2014年8月12日以前的租金已付清，8月13日至今支付了租金5000元。原告对以上付款没有异议，并表示起诉金额已扣除了上述费用。
庭审中，被告举示了一张广告资料和一组现场照片，证明原告将被告同楼层的6-7-2号商铺出租他人，店名叫“某香鱼坊”，经营的内容包括了干锅，广告资料及照片反映了该店经营有“香鱼坊秘制干锅系列：麻辣香锅兔、香锅抓钱爪”。被告以此主张原告违约在先。原告认可商场有此餐饮店，但强调该店经营的是“涮涮锅”而不是干锅。
以上事实，有新天街购物广场商业用房租赁合同、申请、催款通知、收据、收据证明、广告资料、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：2012年10月13日原、被告签订的《新天街购物广场商业用房租赁合同》，系双方当事人自愿订立，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按合同约定行使权利并承担义务。
租赁合同约定了按季收取租金，先付后用，每季1日前一次性付清当季租金。合同履行中，被告于2014年4月28日向原告提出《申请》，希望在2014年4月13日至2014年7月12日期间，以月付方式缴纳租金，承诺在每月12日前准时缴纳下一月度租金。原告对此予以了认可。此《申请》表明了租金支付方式由按季支付改为月付缴纳的期间仅为“2014年4月13日至2014年7月12日期间”，之后的租金支付方式因双方没有新的合意，应当仍按原租赁合同执行。现查明，被告已付清2014年8月12日以前的租金，8月13日后仅支付了5000元租金，被告确有逾期支付租金的行为。截至原告起诉日（2014年10月28日），被告尚有2014年8月13日至10月12日的租金69028元、2014年10月13日至2015年1月12日期间的租金111042元未支付，共计180070元。合同约定原告“不在本楼层招经营以干锅、汤锅为主营的餐饮（涮涮锅除外）”，现有证据证实原告已将被告租赁区域同楼层的另外商铺出租他人，经营范围包括有“干锅”系列，原告没有信守承诺，存在过错。因合同没有约定原告违反此约定时，被告享有不支付租金的抗辩权，故原告要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。
合同约定逾期支付租金，按日承担应付款千分之三的违约金。违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告未收到租金，主要存在资金占用利息损失，每日千分之三的约定确实高于同期六个月贷款利率（贷款利率为5.60%）标准，且原告亦有过错。故，被告提出违约金过高请求予以下调的意见，本院予以采纳。被告应以未付款为基数，以中国人民银行六个月贷款利率为标准，依照按季提前支付的约定起算违约金。对原告超额请求的违约金，本院不予主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之及第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告杨凤于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆新天街投资管理有限公司2014年8月13日至2015年1月12日期间的租金180070元。
二、被告杨凤于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆新天街投资管理有限公司违约金：以69028元为基数，按中国人民银行六个月贷款利率为标准，从2014年7月12日起算至此款付清时止；以111042元为基数，按中国人民银行六个月贷款利率为标准，从2014年10月12日起算此款付清时止。
三、驳回原告重庆新天街投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2192元，由原告重庆新天街投资管理有限公司负担192元，被告杨凤负担2000元（此费已由原告预交，被告履行前述义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 胡潇予
二〇一五年一月十六日
书记员 柴世斌