上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民五（商）初字第6561号
原告平安银行股份有限公司上海延东支行。
负责人张民。
委托代理人丁龙兵，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人佟凤姣，上海市汇业律师事务所律师。
被告陈丽霞。
被告上海东方房产投资发展有限公司。
法定代表人蒋诚赞。
委托代理人李伟锋，上海一曼律师事务所律师。
原告平安银行股份有限公司上海延东支行（以下简称平安银行）与被告陈丽霞、上海东方房产投资发展有限公司（以下简称东方公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王辉独任审判，后依法转为普通程序审理，并于2014年2月11日公开开庭进行了审理。原告平安银行委托代理人佟凤姣、被告东方公司委托代理人李伟锋到庭参加诉讼，被告陈丽霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告平安银行诉称，原告与被告陈丽霞于2003年12月13日签订编号为深发房贷字第XXXXXXXXXXX号的《房地产买卖抵押贷款合同》约定，被告陈丽霞向原告借款人民币485，000元用于购买位于上海市虹口区武昌路XXX号北部1717室的房屋并以该房屋为借款提供抵押担保，期限十年，贷款利率为5.76%，还款方式为等额偿还法；如遇法定利率调整，根据中国人民银行有关规定，按相应利率档次执行新的利率；如被告陈丽霞未能按约缴付期款，被告陈丽霞必须补付期款，原告有权按中国人民银行的规定对逾期款项计收罚息和复利；被告陈丽霞未按合同约定偿还期款，原告有权要求被告陈丽霞立即提前偿还部分或全部实际贷款额；由于被告陈丽霞的原因引致原告通过任何途径或方式追索，则一切因此引起的费用由被告陈丽霞负责偿还；如出现被告陈丽霞未按合同约定偿还期款等情形时，原告有权以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖抵押房屋等形式行使抵押权；被告东方公司为被告陈丽霞的上述借款提供连带责任保证。
合同签订后，原告与被告陈丽霞于2003年12月31日就抵押房屋办理了抵押权登记。同日，原告按约向被告陈丽霞发放了全部贷款。但被告在按约归还了部分本息后，未按约继续履行还本付息的义务，截止至2013年5月6日，被告陈丽霞已有九期未按约偿还贷款本息。2013年5月7日，原告向被告陈丽霞发出《律师函》，要求提前收回贷款本金，并要求被告陈丽霞支付利息及逾期利息，但被告陈丽霞未履行还款义务。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告陈丽霞归还原告借款本金人民币88，901.90元，支付原告计算至2013年5月6日的利息人民币5，043.25元、逾期利息人民币164.48元及自2013年5月7日起至实际清偿日止的逾期利息（以本息人民币93，945.15元为基数，按合同约定的贷款利率上浮50%确定的利率计算）；2、被告陈丽霞承担原告支出的律师费人民币4，700元；3、如被告陈丽霞未履行上述还款义务时，原告有权以被告陈丽霞抵押的位于上海市虹口区武昌路XXX号北部1717室房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿，如所得款项不足清偿的，则由被告陈丽霞继续清偿；4、被告东方公司对被告陈丽霞的上述债务承担连带清偿责任；5、诉讼费用由两被告共同承担。
原告为证明其主张的事实，提交如下证据：1、《房地产买卖抵押贷款合同》，证明原告与被告陈丽霞之间建立了抵押借款合同关系，双方约定了借款的金额、还款方式、利率及利率的调整方法，还约定了抵押担保、违约责任等；被告东方公司为上述被告陈丽霞的借款提供连带责任保证。2、《贷款划帐授权书》、《个人借款借据》，证明原告按约发放了全部贷款。3、《上海市房地产预告登记证明》、《上海市房地产登记簿》（房屋状况及产权人信息、预告登记状况信息、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息），证明被告陈丽霞抵押给原告的位于上海市虹口区武昌路XXX号北部1717室房屋状况以及原告对该房屋享有抵押权。4、个人贷款业务贷款账户对账单，证明被告陈丽霞违反合同约定逾期还款以及截止至2013年5月6日的欠款金额。5、律师函、发送律师函挂号信信封以及挂号信回执，证明原告向被告催收债务。6、《聘请律师合同》、上海增值税普通发票、律师费支付凭证，证明原告为本案诉讼聘请律师并已按约支付律师费人民币4，700元。
被告陈丽霞未作答辩也未提供证据。
被告东方公司辩称，在《房地产买卖抵押贷款合同》中，被告东方公司是为被告陈丽霞的借款提供了保证，但根据合同的约定，该保证的期限到本案所涉房屋办理抵押权登记时为止，而被告东方公司于2004年3月18日已协助被告陈丽霞办理了本案所涉房屋的产权及抵押权登记，原告已取得了该房屋的抵押权，故被告东方公司的保证责任于此时终止，不应再承担保证责任。
被告东方公司为证明自己主张的事实，提交如下证据：《上海市房地产登记簿预告登记状况信息》，证明该信息的备注栏明确记载了预购商品房抵押权预告登记于2004年3月18日转为房地产抵押权登记。
原告针对被告的辩称认为，被告东方公司的保证责任应当到协助被告陈丽霞办理产权证及抵押权登记，且将有关的抵押权证交给原告保管为止，而原告至今未收到抵押权登记证明，故被告东方公司仍需承担连带保证责任。
本院依法至上海市虹口区房地产登记处调查收集了如下证据：房屋交接书、上海市房地产登记申请书（转移登记）、上海市房地产登记簿（包括土地状况信息、房屋状况及产权人信息、预告登记状况信息、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息），证明被告东方公司于2004年2月24日向被告陈丽霞交付了本案所涉房屋并协助被告陈丽霞办理了该房屋的产权转移登记，被告陈丽霞取得房屋产权，且原预购商品房抵押权预告登记于2004年3月18日转为房地产抵押权登记。
经质证，被告东方公司对原告提交的证据均无异议，但坚持认为自己的保证期限到抵押权登记之日为止，在该日期之后，自己不应再承担担保责任。被告东方公司对本院依法调查收集的证据均无异议。
原告对被告东方公司提交的证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告东方公司办理过本案所涉房屋的抵押权登记，也不能证明该房屋原预购商品房抵押权预告登记于2004年3月18日转为房地产抵押权登记。原告对本院依法调查收集的证据均无异议。
经审理查明，2003年12月13日，深圳发展银行上海外滩支行作为贷款人，被告陈丽霞作为借款人及抵押人，被告东方公司作为保证人共同签订编号为深发房贷字第XXXXXXXXXXX号的《房地产买卖抵押贷款合同》约定，被告陈丽霞向深圳发展银行上海外滩支行借款人民币485，000元用于购买位于上海市虹口区武昌路XXX号北部1717室的房屋并以该房屋为借款提供抵押担保，期限十年，贷款利率为5.76%，还款方式为等额偿还法；如遇法定利率调整，根据中国人民银行有关规定，按相应利率档次执行新的利率；贷出款项日的次月20日为首期还款日期，之后每月同日为偿还贷款本息期，最后一期还款日为贷款到期日；被告东方公司提供无条件、不可撤销保证，保证担保的范围以合同项下被告东方公司应承担的全部贷款本息及深圳发展银行上海外滩支行实现债权的费用为限，保证期限自合同生效日起至被告东方公司将所售房产物业交付被告陈丽霞，并协助被告陈丽霞办妥所售房产物业之房地产权证及抵押登记手续，有关权属证明交深圳发展银行上海外滩支行收执和保管为止；如被告陈丽霞未能按约缴付期款，被告陈丽霞必须补付期款，深圳发展银行上海外滩支行有权按中国人民银行的规定对逾期款项计收罚息和复利；如被告陈丽霞未按合同约定偿还期款等，深圳发展银行上海外滩支行有权要求被告陈丽霞立即提前偿还部分或全部实际贷款额及追讨被告东方公司；由于被告陈丽霞或被告东方公司的原因引致深圳发展银行上海外滩支行通过任何途径或方式追索，则一切因此引起的费用由被告陈丽霞或被告东方公司负责偿还；如出现被告陈丽霞未按合同约定偿还期款等情形时，深圳发展银行上海外滩支行有权以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖抵押房屋等形式处分抵押物。同时，被告陈丽霞还签署了《贷款划帐授权书》及《自动转帐－直接付款授权书》，指定了贷款发放及贷款还款的账户、方式。
合同签订后，深圳发展银行上海外滩支行与被告陈丽霞于2003年12月31日就上述房屋办理预购商品房抵押预告登记。同日，深圳发展银行上海外滩支行按约向被告陈丽霞发放了全部贷款，该贷款的到期日为2013年12月20日。但被告陈丽霞在按约归还了部分本息后，未按约继续履行还本付息的义务。至2013年5月6日，被告陈丽霞尚余借款本金人民币88，901.90元未归还以及利息人民币5，043.25元、逾期利息人民币164.48元未支付。
另查，深圳发展银行上海外滩支行现名称已变更为平安银行股份有限公司上海延东支行。
又查，被告东方公司于2004年2月24日向被告陈丽霞交付了本案所涉房屋并协助被告陈丽霞办理了该房屋的产权转移登记，被告陈丽霞取得了房屋产权，且原预购商品房抵押权预告登记于2004年3月18日转为房地产抵押权登记。
上述事实，有原告、被告东方公司的陈述及原告、被告东方公司提供的证据与本院调查收集的证据所证实，本院予以确认。
本院认为，原告（原深圳发展银行上海外滩支行）与被告陈丽霞、东方公司签订的《房地产买卖抵押贷款合同》系各当事人的真实意思表示，应属有效，各当事人均应恪守约定并按约履行自己的义务。原告按照合同的约定向被告陈丽霞发放了全部贷款，履行了自己的合同义务。被告陈丽霞按照合同约定的方式归还了部分本息后，未能继续按合同约定履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，合同约定如被告陈丽霞未能按约缴付期款，原告有权按中国人民银行的规定对逾期款项计收罚息和复利，而根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号），逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，故原告不仅有权根据合同约定要求被告陈丽霞立即归还剩余的全部贷款、支付未付的利息并支付原告因诉讼而支付的律师费，并且有权要求被告陈丽霞支付在贷款利率水平上加收50%确定的罚息利率计算的逾期利息。另外，被告陈丽霞以其购买的位于上海市虹口区武昌路XXX号北部1717室房屋为上述借款提供抵押担保并办理了预购商品房抵押预告登记，而该抵押预告登记已于2004年3月18日转为抵押权登记，故原告依法取得了该抵押房屋的抵押权。当被告陈丽霞不履行其还款义务时，原告有权行使抵押权，要求处分该抵押房屋以清偿被告陈丽霞所欠债务，如处分抵押房屋所得款项不足以清偿债务，被告陈丽霞仍有义务继续清偿。
至于被告东方公司辩称其为被告陈丽霞的借款而提供的保证，保证期限到抵押权登记之日为止，而其已协助被告陈丽霞办理了房地产权转移及抵押权登记，原告取得了抵押权，故其不应再承担担保责任一节，本院认为，合同中约定被告东方公司的保证期限自合同生效日起至被告东方公司将所售房产物业交付被告陈丽霞，并协助被告陈丽霞办妥所售房产物业之房地产权证及抵押登记手续，有关权属证明交原告收执和保管为止，该约定是对被告东方公司的保证担保附解除条件的约定，当条件成就时，被告东方公司的保证担保得以失效；因本案所涉房屋房地产权转移时，原预购商品房抵押权预告登记已转为房地产抵押权登记，而此时被告东方公司并非该房屋的权利人，无法获得相关的权属证明，而根据上海市房地产登记处的相关规定，原告作为抵押权人，可以申请换领房地产抵押权登记证明，登记处可以在原预购商品房抵押权预告登记的登记证明上加盖“该预购商品房抵押权预告登记已转为房地产抵押权登记”，并注记“房地产抵押权登记的登记日及登记证明编号”，不再换发房地产抵押权登记证明，故被告东方公司向被告陈丽霞交付本案所涉房屋并协助被告陈丽霞办理了该房屋的产权转移及抵押权登记手续后，解除条件成就，被告东方公司的保证担保得以失效。所以被告的该项辩称，本院予以支持。
此外，被告陈丽霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条第二款、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈丽霞应于本判决生效之日起十日内归还原告平安银行股份有限公司上海延东支行借款本金人民币88，901.90元；
二、被告陈丽霞应于本判决生效之日起十日内支付原告平安银行股份有限公司上海延东支行计算至2013年5月6日的利息人民币5，043.25元、逾期利息人民币164.48元以及自2013年5月7日起至实际清偿之日止的逾期利息（以本息人民币939，945.15元为基数，按《房地产买卖抵押贷款合同》约定的贷款利率上浮50%确定的罚息利率计算）；
三、被告陈丽霞应于本判决生效之日起十日内支付原告平安银行股份有限公司上海延东支行律师费人民币4，700元；
四、如被告陈丽霞届时未履行上述判决主文第一、二、三项中所确定的还款义务，原告平安银行股份有限公司上海延东支行有权以被告陈丽霞名下抵押给原告的位于上海市虹口区武昌路XXX号北部1717室房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；该抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款超过债权数额的部分归被告陈丽霞所有，不足部分由被告陈丽霞继续清偿；
五、原告平安银行股份有限公司上海延东支行的其余诉请不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，270元，财产保全费人民币1，070元，公告费人民币560元，三项共计人民币3，900元，由被告陈丽霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 施 浩
审 判 员 王 辉
人民陪审员 袁中甫
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 顾允思
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的视为条件成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定的或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产；
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。