北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第09239号
上诉人（原审被告）张润兰，女，1963年1月8日出生。
委托代理人雷红兵，北京市蓝筹律师事务所律师。
委托代理人王卫丽，女，1960年9月5日出生。
上诉人（原审原告）北京雅居乐房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼202室。
法定代表人白利波，总经理。
委托代理人徐亚军，女，1982年11月21日出生，北京雅居乐房地产开发有限公司职员。
上诉人张润兰因与被上诉人北京雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2013年12月，雅居乐公司起诉至原审法院称：2009年9月10日，雅居乐公司、张润兰签订编号为××××的《商品房现房买卖合同》，约定张润兰购买雅居乐公司开发的位于北京市朝阳区×楼6层1单元602号房屋，总价款138万元，张润兰首付28万元，剩余款项采取按揭贷款的方式付款，张润兰向中国建设银行股份有限公司×支行贷款110万元，雅居乐公司作为张润兰贷款的保证人。雅居乐公司、张润兰在合同中约定，在雅居乐公司承担担保责任期间，因张润兰违反与银行的《借款合同》约定导致雅居乐公司代为履行债务的，张润兰应在当日无条件向雅居乐公司偿还该款项，逾期支付的，每逾期一日，需承担万分之五的滞纳金，逾期超过30日，雅居乐公司有权单方解除上述合同，并要求张润兰支付总房价款20%的违约金。张润兰自2011年起拖欠中国建设银行股份有限公司北京×支行本息，导致该行从雅居乐公司处扣划36716.89元；后因张润兰拖欠还款，中国建设银行股份有限公司北京×分行向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求解除贷款合同，提前收回本息。2013年，北京市海淀区人民法院作出（2013）海民初字第08246号民事判决书，判决解除中国建设银行股份有限公司北京×分行与雅居乐公司、张润兰之间签订的借款合同，张润兰偿还借款本金939307.59元及利息和罚息，雅居乐公司对上述借款承担连带清偿责任。因张润兰未履行法院判决，2013年11月19日，法院从雅居乐公司账户划扣110万元用于代替张润兰偿还借款及利息。张润兰的行为给雅居乐公司带来了极大的损失，故雅居乐公司诉请法院判令：1.解除雅居乐公司、张润兰于2009年9月10日签订的编号为××××的《商品房现房买卖合同》；2.张润兰向雅居乐公司支付违约金276000元；3.张润兰配合雅居乐公司办理上述房屋买卖合同的备案解除手续；4.张润兰退还雅居乐公司出具的购房款发票。
张润兰辩称：我因为资金周转困难所以没有按时偿还银行贷款，但雅居乐公司代为偿还贷款的事情我并不清楚，也没有经过我同意，所以我不同意解除合同。雅居乐公司主张的违约金数额过高，我不同意支付。现在诉争房屋还是我的，首付款也是我交的，雅居乐公司无权要求退还购房款发票。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，雅居乐公司、张润兰签订的《商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律强制性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，雅居乐公司、张润兰在合同附件九第7条中对于张润兰违反借款合同导致雅居乐公司承担保证责任的处理方式进行了明确约定，当雅居乐公司代替张润兰偿还借款后，张润兰逾期30日未偿还雅居乐公司的，雅居乐公司有权解除合同。张润兰在明知法院判决的情况下，未按照法院判决履行其付款义务，雅居乐公司被迫代张润兰偿付了相应的款项，但之后张润兰至本次庭审时仍未偿还雅居乐公司代为支付的款项，其行为明显违反了其与雅居乐公司的约定，故雅居乐公司根据其与张润兰签署的合同条款要求解除双方签订的商品房买卖合同，符合事实和法律规定，法院予以支持。张润兰应当配合雅居乐公司办理合同解除的相关手续。
关于雅居乐公司主张的违约金，张润兰行为明显存在违约，其应当向雅居乐公司支付违约金，但双方约定的数额过高，法院根据案情予以适当调整。
关于雅居乐公司主张张润兰返还购房款发票一节，因本案对于张润兰交纳的购房款未进行处理，故雅居乐公司要求返还购房款发票缺乏依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2014年4月判决如下：一、解除北京雅居乐房地产开发有限公司与张润兰于二○○九年九月十日签订的《商品房现房买卖合同》；张润兰协助北京雅居乐房地产开发有限公司办理解除合同的相关备案手续；二、张润兰于判决生效之日起七日内支付北京雅居乐房地产开发有限公司违约金十五万元；三、驳回北京雅居乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
判决后，张润兰不服原审判决，上诉至本院称，原审法院未看懂《房屋买卖合同》和《个人住房借款合同》本意及条款前后关联含义，判决所依据的事实完全错误，审理程序违法，判决结果违反公正原则，故请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。雅居乐公司同意原判。
经审理查明：2009年9月10日，雅居乐公司、张润兰签订编号为××××的《商品房现房买卖合同》及附件，约定张润兰购买雅居乐公司开发的位于北京市朝阳区×楼6层1单元602号房屋，总价款138万元，张润兰首付28万元，剩余款项采取按揭贷款的方式付款。雅居乐公司、张润兰在附件九《补充协议》第7条中约定：买受人违反与贷款银行签订的《借款合同》约定，导致出卖人承担保证责任并应贷款银行要求代其履行债务的情形出现时，按如下方式处理：买受人应在出卖人代为履行债务的当日，无条件付清出卖人代其支付的全部款项。如逾期支付，每逾期一日，需承担该款项金额万分之五的滞纳金。在房屋交付之日，买受人需结清此款项方能办理入住手续，否则出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并不承担违约责任；在房屋交付之后，买受人需结清此款项及滞纳金方能领取房屋所有权证书，否则出卖人有权推迟或拒绝为其办理和发放房屋所有权证书，并不承担违约责任；如买受人逾期30日仍未付清该款项，出卖人有权单方解除合同，买受人除应向出卖人支付上述款项及滞纳金外，还应支付出卖人总房价款20%的违约金。
同日，中国建设银行股份有限公司北京×分行（以下简称建行×分行）与张润兰、雅居乐公司签订了《个人住房（商业贷款）借款合同》，张润兰作为借款人为购买北京市朝阳区×楼6层1单元602室房屋向建行×分行申请商业贷款，共计贷款110万元，雅居乐公司作为张润兰贷款的保证人。
合同签订后，因张润兰多次未按照借款合同约定偿还本息，2013年，建行×分行诉至法院要求解除借款合同，提前还款。2013年5月2日，北京市海淀区人民法院作出（2013）海民初字第08246号民事判决书，判决解除建行×分行与张润兰、雅居乐公司签订的《个人住房（商业贷款）借款合同》，并判令张润兰偿还借款本金939307.59元及相应的利息、罚息，雅居乐公司对张润兰所欠上述债务承担连带清偿责任，诉讼费6812元由雅居乐公司、张润兰共同承担。上述判决作出后，各方当事人均未提起上诉，2013年6月21日该判决生效。
因张润兰未及时履行判决内容，2013年11月19日，北京市海淀区人民法院从雅居乐公司账户内直接划扣110万元用于偿还上述债务。经原审法院询问，张润兰表示其不清楚雅居乐公司已经代其支付上述债务，张润兰至本案一审开庭审理时仍未偿还雅居乐公司代付的上述款项。
原审审理中，经雅居乐公司申请并提供担保财产，法院依法查封位于北京市朝阳区双桥南街9号院1号楼6层1单元602号房屋，查封期间自2014年1月20日至2016年1月19日。
经原审法院询问，张润兰坚持认为诉争房屋应当归其所有，并表示即使法院判决解除合同其亦不在本案中主张返还其交纳的购房款，其可以另行解决。
另查，诉争房屋尚未办理入住，亦未办理产权证书。
上述事实，有相关书证及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是张润兰与雅居乐公司签订的《商品房现房买卖合同》能否解除。合同解除的前提条件是合同是否履行完毕。根据双方签订的《商品房现房买卖合同》的约定，张润兰作为诉争房屋的买受方负有支付购房款的义务；雅居乐公司作为诉争房屋的出卖方负有交付房屋并协助张润兰办理房屋产权过户手续的义务。根据查明的事实，本案中诉争房屋尚未办理入住手续及权属过户手续，出卖方的合同义务尚未履行完毕，故双方所签订的《商品房现房买卖合同》尚在履约过程中。张润兰主张双方所签订的《商品房现房买卖合同》中买卖双方的义务均已履行完毕，故无法解除的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。
根据已生效判决所确认的事实，张润兰多次未按约定偿还贷款，导致其与银行所签订的《个人住房（商业贷款）借款合同》被解除，雅居乐公司在判决生效后代其偿付了相应的款项，但张润兰至今未偿还雅居乐公司所代偿的款项，违反了双方签订的《商品房现房买卖合同》中的约定，已构成违约。按照《商品房现房买卖合同》的约定，雅居乐公司有权要求解除合同。原审法院据此判决解除双方签订的《商品房现房买卖合同》并判决张润兰向雅居乐公司支付一定的违约金并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2720元、保全费5000元，由张润兰负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费5440元，由张润兰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一四年七月十八日
书 记 员 鲁燕萍