宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第19号
原告：郑赛，无固定职业。
委托代理人：童伊莉。
被告：吕翠英，无固定职业。
委托代理人：张朝惠。
第三人：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社。
代表人：缪坤云。
第三人：宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会。
代表人：朱宏海。
上述两第三人共同委托代理人：杨静。
原告郑赛诉被告吕翠英返还原物纠纷一案，于2014年11月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，转为适用普通程序，组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。审理期间，本院依职权追加宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社（以下简称宋诏桥村经济合作社）、宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会（以下简称宋诏桥村委会）为第三人参与本案诉讼。原告郑赛及其委托代理人童伊莉、被告吕翠英及其委托代理人张朝惠、第三人宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会的共同委托代理人杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑赛起诉称：被告吕翠英于2006年7月10日与宋诏桥村委会签订《房屋租赁协议》，承租了宋诏桥村委会所有的永泰花园4幢13号402室，租赁期限为五年，自2006年8月1日至2011年7月31日，期满后未再续约。原告于2011年12月28日与宋诏桥村经济合作社签订《房地产转让合同》，购买了永泰花园4幢13号402室，并于2013年1月17日办理了过户手续，此后，原告多次要求被告吕翠英腾退房屋，被告都不予理睬。被告的行为侵害了原告合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1.被告腾退位于永泰花园4幢13号402室的房屋；2.被告支付原告房屋使用费41817.6元（使用费按照每月20元／平方米计算，自2013年1月17日暂计至2014年11月16日，支付至被告实际履行之日）。
被告吕翠英答辩称：其系宋诏桥村村民。宋诏桥村委会将本案讼争房屋出租给被告，同意其进行装修，并承诺合同到期后出售给被告，其具有优先购买权。其在承租该房屋第一年是现金支付租金，之后每年将从村里可分得的股金用于支付房租，租金现在还在支付，已经支付了九年。其对该房屋有五年租赁期，但合同到期后租赁关系并没有终止，其仍然居住在那里，故租赁合同应当视为不定期租赁合同，原告明知道该房屋为安置出租房屋，在转让时却未通知被告，原告与本案第三人的行为属于恶意串通损害其利益，其保留提起行政诉讼撤销原告房屋产权证的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会陈述：原告诉称的内容属实，其确与被告吕翠英于2006年7月10日签订《房屋租赁协议》，被告承租其所有的永泰花园4幢13号402室，租赁期限为五年，自2006年8月1日至2011年7月31日，期满后双方未再续约。但是原告出示的房屋买卖协议的有效性正在另案处理，且第三人的领导班子已换届，新的领导班子对房屋买卖协议的有效性无法确定。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据及被告、第三人意见如下：
1.房屋租赁协议一份，拟证明被告承租永泰花园4幢13号402室的房屋，租赁期间为2006年8月1日至2011年7月31日；被告对该证据真实性无异议，但认为该协议无法确定房屋的产权人；第三人对该证据真实性无异议；
2.房地产转让合同、房屋所有权证、国有土地使用证、契证各一份，拟证明永泰花园4幢13号402室的房屋归原告所有的事实；被告对该组证据有异议，认为房地产出让合同没有出让方的盖章，对房产证等证件的取得合法性有异议；第三人对证据真实性无异议，但认为江东区人民法院审理的案件中，第三人已经对抵偿协议的效力提出异议，可能需要江东区人民法院的案件判下来才能对该组证据作出认定；
3.照片、快递单各一份，拟证明原告向被告发出通知要求被告搬离的事实；被告质证其未看到过通知；第三人表示对该证据不知情;
4.(2014)甬鄞民重字第5号民事判决书一份,拟证明鄞州区法院对相同类型案件已经做出判决,判令承租人腾退并支付房屋使用费的事实;被告对该证据不予认可；第三人对该证据没有异议。
被告及第三人均未向法院提交证据材料。
上述证据，经原、被告质证，第三人陈述意见，本院认证如下：
原告提交的证据1真实合法，与本案具有关联，本院予以认定；证据2具有真实性，能够证明原告办理房屋过户手续取得产权证的事实，本院予以认定；证据3为被告发出通知要求原告搬离的照片与快递单，照片上的门牌号码显示拍摄地为永泰花园4幢13号402室，能够证明原告向被告发通知要求被告搬离讼争房屋的事实，本院对该证据予以认定，快递单无法显示邮递内容，本院不予认定；证据4与本案不具有关联性，本院不予认定。
综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：
被告系宋诏桥村村民。2006年7月10日，被告与第三人宋诏桥村委会签订房屋租赁协议一份，由被告承租该村位于中河街道永泰花园4幢13号402室的房屋，租赁期间为2006年8月1日至2011年7月31日，年租金为5100元。租赁合同载明：“因宋诏桥村的无房户较多，且现有的永泰花园住宅房不足以安排全部的无房户，甲方（宋诏桥村）为缩小无房户间差距，同时考虑乙方（本案被告）的实际困难，安排以每月每平方米伍元的优惠价格租赁给乙方房屋一套，面积按产权证面积计算”。此后，被告除用现金支付第一年房租5100元外，其余租金以被告每年可在宋诏桥村分得的股金抵扣。租赁合同期满后，双方未续订合同，被告仍居住在该房屋内。第三人与被告将房屋租金结算至2011年7月31日止。此后第三人未向被告收取租金。因第三人宋诏桥村经济合作社与他人合作开发建房欠款，第三人宋诏桥村经济合作社与宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司于2011年12月签订抵偿协议，将包括讼争房屋在内的21套房屋作价抵偿给宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司，但未办理房屋过户手续。后原告从宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司购买了本案讼争的房屋，房产建筑面积91.17平方米，售价为1185210元。但买卖合同订立双方为第三人宋诏桥村经济合作社和原告郑赛。2013年1月17日，讼争房屋的产权由宋诏桥村经济合作社名下变更至原告名下。原告通知被告于2013年4月20日前搬离该房屋。被告至今仍未搬离。
本院认为：本案被告与第三人宋诏桥村委会签订房屋租赁合同，租赁期间为2006年8月1日至2011年7月31日。租期届满后，被告作为承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。在被告租赁房屋期间，第三人宋诏桥村经济合作社将出租的房屋卖予原告并办理过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但第三人作为原出租人的权利因房屋所有权的变动而转移。原告在2013年1月17日办理了房屋过户登记手续后取得房屋所有权，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因被告与第三人之间的原租赁合同为不定期合同，原告取得出租人的权利后，其有权要求随时解除租赁合同，有权要求被告返还房屋。原告书面通知被告于2013年4月20日前搬离讼争房屋，已经表达了解除租赁合同的意思表示。租赁合同解除后被告无权占有该房屋，原告要求被告腾退房屋的主张应当予以支持。
关于本案被告主张的优先购买权问题，被告主张其在租赁涉案房屋时第三人曾承诺租期满后将出租的房屋卖予被告，但该主张未得到第三人的证实。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”第二十四条规定：“具有下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”根据庭审中原、被告的陈述，原告在购买本案讼争的房屋时，未到房屋现场查看，对房屋已经出租的情况不知情。且原告购买该房屋时支付了相应对价，价格未明显低于市场价格，属善意购买，并已办理过户手续，因此，本院对被告主张的优先购买权不予支持。
关于原告主张的房屋使用费，本院认为，原告主张其在取得房屋所有权后书面通知被告于2013年4月20日前搬离讼争房屋时，事实上作出了解除租赁合同的意思表示。故本院认定，原、被告之间的租赁合同于2013年4月20日解除。原告于2013年1月17日获得出租房屋所有权后至租赁合同解除之前，有权向被告收取房屋使用费。现被告未向原告支付房屋使用费，显属违约，被告应从2013年1月17日起至2013年4月19日按原租赁合同的约定向原告支付房屋租金1311.1元。2013年4月20日起原告解除租赁合同，但被告至今仍占有该房屋，给原告造成损失，原告要求被告按照每月20元／平方米的标准支付房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条之规定，判决如下：
一、被告吕翠英于本判决生效之日起十日内腾退并返还原告郑赛位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园4幢13号402室的房屋；
二、被告吕翠英于本判决生效之日起十日内支付原告郑赛2013年1月17日起至2013年4月19日期间的房屋使用费
1311.1元；
三、被告吕翠英按照每月20元/平方米的标准向原告郑赛支付自2013年4月20日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费845元，由被告吕翠英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 敏
人民陪审员 陈俊娥
人民陪审员 朱占年
二〇一五年六月十五日
代书 记员 沈璐瑶