江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第3315号
原告：南京天华百润投资发展有限责任公司，住所地在南京市广州路188号16楼。
法定代表人：张康黎，总经理。
委托代理人：谢书磊，江苏中虑律师事务所律师。
被告：南京龙庭物业管理有限公司，住所地在南京市浦口区沿江街道宁六路138号。
法定代表人：杨思凡，总经理。
委托代理人：李祥春，江苏朗华律师事务所律师。
第三人：王雪丽，女，1979年7月1日生，汉族，住南京市浦口区。
委托代理人：王宗权，男，1974年9月13日生，汉族，系王雪丽之夫，户籍地在安徽省宿州市灵壁县。
第三人：单光明，男，1982年8月24日生，汉族，户籍地在南京市玄武区，住南京市浦口区。
原告南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司)与被告南京龙庭物业管理有限公司（以下简称龙庭物业)、第三人王雪丽、单光明物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天华百润公司委托代理人谢书磊、被告龙庭物业委托代理人李祥春、第三人王雪丽委托代理人王宗权、第三人单光明、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天华百润公司诉称，位于浦口区南浦路××号楼一层、二层全部房屋为原告合法所有，原告已取得了该房屋的所有权证（宁房权证浦变字第××号)。被告自2013年11月起开始强占原告部分房屋（约2361平方米），并非法出租给第三人牟利。原告多次催告被告及第三人立即腾让，返还房屋，但被告及第三人均拒不腾让。原告起诉状中请求判令：1、被告立即向原告返还强占的浦口区南浦路××号楼一层、二层房屋（约2361平方米）并恢复原状；2、被告赔偿原告损失10万元（暂定)；3、第三人在其使用房屋范围内与被告承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费。在案件审理过程中，原告申请撤回了对第三人黄卫亭、第三人夏宇东的起诉。原告依据《房地产司法鉴定估价报告》及房屋的使用状况，明确诉讼请求如下：1、请求判令被告龙庭物业腾空并返还占用的位于南京市××区××路××楼××、××层的房屋（面积共计2361平方米）；2、请求判令被告龙庭物业赔偿占用房屋给原告造成的损失2014121.10元（自2013年12月1日暂计算至2016年12月1日)；3、请求判令第三人王雪丽在其实际占用的房屋范围内对被告的前述两项债务承担连带责任，即向原告返还位于南京市××区××路××号××层南侧面积116平方米的房屋，并赔偿其占用上述房屋期间给原告造成的损失154964.40元（自2013年12月1日暂计至2016年12月1日)；4、请求判令第三人单光明在其实际占用的房屋范围内就被告的前述两项债务承担连带责任，即向原告返还位于南京市××区××路××楼××层面积为633平方米房屋，并赔偿占用上述房屋期间给原告造成的损失165388.80元；5、被告承担本案的诉讼费和鉴定费。
被告龙庭物业辩称，被告使用的房屋是根据天润城第一街区业主委员会委托授权使用的，诉争的房屋是南浦路××号××号楼一层、二层房屋，规划用途是一街区的公建配套用房，该房所占用土地已分摊至一街区全体业主，该房的建设费用也分摊至一街区商品房成本中，诉争用房应当属于一街区全体业主所有。一街区业委员与原告对该房的产权发生争议，并有案件在法院诉讼。诉争房屋的第二层是前期物业在使用，第三人的房屋都是业委会委托被告出租，所得租金用于小区的公益设施建设，30%租金作为公司的管理费，70%租金属于全体业主。被告只使用了一楼的90平方米用于办公，其他房屋均非被告占用。原告的诉讼请求没有法律依据，不同意返还房屋，也不同意赔偿损失。
第三人王雪丽辩称，王雪丽自2013年开始承租房屋，合同与业主委员会和积富顺物业签订，合同期限3年，租金交给业主委员会。2016年开始与龙庭物业签订合同。王雪丽不同意赔偿原告的损失和返还房屋。
第三人单光明辩称，单光明最早是在2011年与积富顺物业签订合同，2014年5月与龙庭物业签订合同。从2016年开始租金交给龙庭物业。单光明不同意原告的赔偿要求及返还房屋要求。
经审理查明，南京市浦口区天润城第一街区系原告天华百润公司开发建设，于2005年陆续交付使用。2011年10月20日，原告天华百润公司领取了位于浦口区××路××号××、××层的房屋产权证，载明一层建筑面积2646.47平方米，二层建筑面积2680.37平方米。该小区经浦口区房产局物业科备案配备的物业用房位于南浦××××楼，面积为651.51平方米，含七间独立房间及大厅一间。2011年1月28日，小区业主向浦口区人民政府沿江街道办事处物业管理办公室进行备案，成立了南京市浦口区天润城一街区业主委员会（以下简称一街区业委会)。2011年2月，小区业主通过一街区业委会选聘了南京积富顺物业管理有限公司为小区的物业服务公司，终止了与南京清茳物业管理有限公司的前期物业服务合同。在南京积富顺物业管理有限公司之后被告龙庭物业入驻小区，提供物业服务。
被告龙庭物业进入小区后使用涉案房屋一楼过道约90平方米用于办公。第三人王雪丽使用涉案房屋一楼部分约116平方米经营华联超市，第三人单光明使用涉案房屋二楼部分约224平方米用于跆拳道馆和舞蹈培训室。2016年9月22日，被告与第三人单光明签订房屋租赁协议二份，约定第三人租用涉案房屋的二楼180平方米、680平方米，合计860平方米，租赁期限自2016年10月15日至2019年10月14日止。
2014年2月17日、2月18日，原告分别向第三人王雪丽、单光明、被告龙庭物业发出《关于限期腾让房屋的催告函》。
庭审中，被告陈述被告所用物业用房系前任物业公司所留下的，且由于原先的物业用房失火，一街区业委会与南京清茳物业管理有限公司、被告天华百润公司关于涉案房屋的共有权案件在诉讼过程中，被告一直沿用该房屋。
2014年11月18日，本院对一街区业委会诉南京清茳物业管理有限公司、天华百润公司业主共有权纠纷一案作出（2013）浦民初字第720号民事判决书，在该判决中查明，尚未交付的三间物业用房尚有瑕疵，已经具务交付条件。
2015年1月19日，一街区业委会起诉天华百润公司（2015）浦民初字第376号所有权确认纠纷一案，被南京市浦口区人民法院受理。因一街区业委会对涉案房屋的所有权提出主张，本院依法裁定中止本案诉讼。2016年1月4日，一街区业委会申请撤诉。本案恢复审理。
原告在案件审理过程中向法院申请对涉案房屋的租金价格进行鉴定。本院依法委托南京大陆土地房地产评估有限公司进行鉴定。鉴定过程中，鉴定人多次要求补充证据，原告于2015年领取了涉案房屋的土地使用权证，土地用途为其他商服用地。原告于2016年11月份还提供了南京市浦口区国土信息中心的说明，该说明载明涉案房屋的一、二层在2015年6月进行土地登记，第三层未办理土地登记。2016年11月15日，南京大陆土地房地产评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，位于南京市××区××路××号社区商业配套有房地产（毛坯状况)在满足全部假设及限制条件下于价值时点二О一三年十一月一日的市租金价格为一层前半部租金单价1.22元/㎡/天；一层后半部租金单价为0.73元/㎡/天；二层租金单价为0.59元/㎡/天，备注：一层建筑面积90平方米部分为原通向二层的公共走道，龙庭物业隔了一部分办公，考虑到公共走道为公用面积，故这部分面积不单独测算其租金价值。原告支付鉴定费46600元。
上述事实，有原告提供的房屋产权证、土地使用权证、照片、《关于限期腾让房屋的催告函》、《房地产司法鉴定估价报告》、第三人提供的《房屋租赁协议》、（2013）浦民初字第720号民事判决书、（2015）浦民初字第376号民事裁定书、当事人当庭陈述等证据证实。
本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告系涉案房屋的不动产权所有人，有权对侵权人主张返还原物和赔偿损失。被告龙庭物业陈述受一街区业委会委托签订租赁合同，但未能提供证据证明，且一街区业委会亦非涉案房屋的不动产所有人，故被告龙庭物业与第三人签订租赁合同系无权处分原告的不动产，应承担侵权相应的法律责任。第三人王雪丽、单光明在没有确定被告龙庭物业有权处分涉案不动产的情况下与被告签订租赁合同，且在使用过程中得知涉案不动产的所有人系原告的情况下仍与被告签订合同，不属于善意第三人，亦应与被告连带承担侵权的法律责任。
对原告主张被告占用原告涉案房屋面积2361平方米，要求被告和第三人返还占用涉案房屋的诉讼请求，本院认为，被告龙庭物业占用一楼过道90平方米用于办公，加上出租给第三人王雪丽一楼南侧116平方米、出租给第三人单光明二楼860平方米，共计占用原告涉案房屋面积1066平方米。现原告要求第三人单光明返还房屋633平方米，故本院确定被告龙庭物业应返还原告涉案房屋一楼过道90平方米、一楼南侧116平方米、二楼633平方米，合计839平方米。第三人王雪丽与被告龙庭物业对返还原告一楼南侧116平方米的承担连带责任，第三人单光明与被告龙庭物业对返还原告二楼633平方米的承担连带责任。
对于原告要求被告、第三人赔偿损失的诉讼请求，本院认为，被告和第三人应当赔偿原告的损失。被告龙庭物业占用一楼过道部分因鉴定报告未予单独评估租金标准，本院酌定按0.73元/平方米标准计算租金损失。被告龙庭物业应赔偿原告损失如下，其中自2013年12月1日起对一楼过道90平方米按0.73元/平方米/天标准支付至实际返还之日止，自2013年12月1日起对一楼南侧116平方米按1.22元/平方米/天的标准支付至实际返还之日止、自2013年12月1日起对二楼224平方米按0.59元/平方米/天的标准支付至2016年10月14日止，自2016年10月15日起对二楼633平方米按0.59元/平方米/天的标准支付至实际返还之日。第三人王雪丽与被告龙庭物业对自2013年12月1日起对一楼南侧116平方米按1.22元/平方米/天的标准支付至实际返还之日止承担连带责任，第三人单光明对自2013年12月1日起对二楼224平方米按0.59元/平方米/天的标准支付至2016年10月14日止和自2016年10月15日起对二楼633平方米按0.59元/平方米/天的标准支付至实际返还之日承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
自本判决生效之日起五日内，被告南京龙庭物业管理有限公司返还原告南京天华百润投资发展有限责任公司位于南京市浦口区南浦路××号楼一楼过道90平方米、一楼南侧116平方米、二楼633平方米，合计839平方米。第三人王雪丽与被告南京龙庭物业管理有限公司对返还原告南京天华百润投资发展有限责任公司一楼南侧116平方米的承担连带责任，第三人单光明与被告南京龙庭物业管理有限公司对返还原告南京天华百润投资发展有限责任公司二楼633平方米的承担连带责任；
二、自本判决生效之日起五日内，被告南京龙庭物业管理有限公司赔偿原告南京天华百润投资发展有限责任公司损失，其中自2013年12月1日起对一楼过道90平方米按0.73元/平方米/天标准支付至实际返还之日止，自2013年12月1日起对一楼南侧116平方米按1.22元/平方米/天的标准支付至实际返还之日止，自2013年12月1日起对二楼224平方米按0.59元/平方米/天的标准支付至2016年10月14日止，自2016年10月15日起对二楼633平方米按0.59元/平方米/天的标准支付至实际返还之日。第三人王雪丽与被告龙庭物业对自2013年12月1日起对一楼南侧116平方米按1.22元/平方米/天的标准支付至实际返还之日止承担连带责任，第三人单光明对自2013年12月1日起对二楼224平方米按0.59元/平方米/天的标准支付至2016年10月14日止和自2016年10月15日起对二楼633平方米按0.59元/平方米/天的标准支付至实际返还之日承担连带责任；
三、驳回原告南京天华百润投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2380元、鉴定费46600元，合计48980元，由被告南京龙庭物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2380元（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 谢 明
人民陪审员 姜桂兰
人民陪审员 谢苏钰
二〇一七年五月二十日
书 记 员 胡 颖