桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）象民初字第1143号
原告罗绍武。
被告胡鑫。
被告余静。系胡鑫的母亲。
第三人胡桂娟。
委托代理人张杏辉。与胡桂娟关系。
第三人胡柳娟。
委托代理人庾星林。
原告罗绍武诉被告胡桂军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，胡桂军于2014年9月8日死亡，本院于2014年10月29日裁定本案中止审理，依法追加被告胡鑫、余静、第三人胡桂娟、胡柳娟参加诉讼，恢复审理。依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告罗绍武、被告胡鑫、第三人胡桂娟及其委托代理人张杏辉、第三人胡柳娟及其委托代理人庾星林到庭参加诉讼，被告余静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告罗绍武诉称：胡桂军出售本市民主路万寿巷万寿家园7栋4-1-1号房，2013年8月30日让原告看房和房证时，胡桂军表示，产权证明确房屋产权归胡桂军、妹妹胡桂娟、姐姐胡柳娟三人共有，三人已商量好把房卖掉，三人平分房价款；如果担心姐姐、妹妹不同意，我可写明，如果出现产权纠纷，由我胡桂军一人负责。原告打电话询问胡柳娟，胡柳娟回答：“可以，和我弟订合同是一样的。”原告对胡桂军姐弟诚信卖房确信无疑。同年9月1日，胡桂军的朋友高耿为双方提供免费中介服务，高耿拿出格式合同，原告与胡桂军签订了《二手房买卖合同》，约定：乙方（原告）购买甲方（胡桂军）位于象山区万寿巷2号7栋4-1-1号房产，总价57万元，签订合同时乙方向甲方支付购房定金5万元，剩余房款52万元在2013年12月1日付清等。原告已于8月30日付给胡桂军定金5万元。9月8日，胡桂军又与原告补充约定过户所有费用双方各出一半，为此原告又给付胡桂军过户费用4000元。到9月13日，高耿说：“胡柳娟不去过户，因为她没有收到定金，她拿到5万元定金后就同意去过户和交房。”所以，胡桂军和高耿又要求原告再付5万元定金给胡柳娟。这样，高耿又起草了一份《补充协议》：1、改90天为120天；2、于9月13日交房；3、再补交定金5万元。有收条为证。9月29日，胡桂军又以应急为由要求原告提前付房款1万元。至此，原告给付胡桂军定金10万元、房款1万元、过户费4000元；胡桂军已交房，但原告未居住使用。之后，原告虽数十次催促，但胡桂军却已其姐胡柳娟反悔为由，未办理过户。2014年1月6日，胡桂军告诉原告：“属于我的三分之一产权，已经卖给胡柳娟了，你买房的事，今后就找胡柳娟吧。”原告打电话询问胡柳娟，胡柳娟说“这房我们不卖了。”由于胡桂军的违约行为导致合同目的不能实现，原告已通知胡桂军解除合同。由于胡桂军已因病去世，故请求胡桂军遗产继承人其子胡鑫承担民事责任，因签订合同时胡桂军已与余静离婚，不要求余静承担责任。具体诉讼请求：1、判令被告胡鑫双倍返还原告定金20万元；2、判令被告胡鑫退还原告过户费4000元；3、判令被告胡鑫退还原告购房款1万元；4、判令被告胡鑫支付装修费3500元；5、第三人胡桂娟、胡柳娟承担连带责任；6、判决被告履行完毕本案判决之后，原告把该房还给被告；7、诉讼费由被告承担。
被告胡鑫辩称：一、原告罗绍武与胡桂军签订的《二手房屋买卖合同》以及胡桂军的收条都是虚假的，是罗绍武和高耿趁着胡桂军赌钱输钱欠下高利贷，由高耿策划罗绍武实施，目的是把胡桂军作为长期提款机。手段是绑架、威逼、引诱。我也是其中的受害者，之前被他们一伙绑架勒索，房屋被占后居无定所。二、胡桂军被绑架有电话录音为证，高耿在胡桂军被绑架时打电话给胡柳娟“胡桂军走不开了”，“欠我们公司点点旮钱，一万多一点”，“他现在和我签的任何手续我完全有必要有能力不管是打官司还是用别的什么办法讲什么都得，不讲把他整个房子扒下来，我都把他那一份扒下来”。对于这个《二手房屋买卖合同》以及胡桂军的收条，罗绍武讲“高耿指导参与了此次交易的全过程：合同的起草、签订、修改、补充、履行等，还亲自代收了第二笔定金5万元拿回自己家里。”所以，这个合同和收条就是高耿逼胡桂军“签的任何手续”中的一部分，所以罗绍武和胡桂军签的《二手房屋买卖合同》以及胡桂军的收条都是高耿、罗绍武以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使胡桂军在违背真实意思的情况下所为的，都是高耿和罗绍武以合法形式掩盖非法目的。联系到罗绍武在付款的对象、时间、程序存在重大过错和众多疑点，都表现为故意加码而故意使赔偿金达到房屋的三分之一份额，这一点完全与高耿的目的一致。证实罗绍武是有恶意的，也证实罗绍是高耿的同谋；罗绍武参与了霸占房屋的行为，也达到了高耿的那份房屋租赁合同霸占房屋的目的，也与高耿的目标一致。所以罗绍武与胡桂军签订的《二手房买卖合同》以及胡桂军写的收条都是虚假的，恶意的，非法的，而在这个合同的签订过程中胡桂军都被绑架失去自由，《二手房买卖合同》以及胡桂军写的收条都是罗绍武以欺诈、或者乘人之危，高耿用胁迫的手段使胡桂军在违背真实意思的情况下所为的。罗绍武明明知道房子是三人共有的，如果是善意的，不可能在没有看到产权证正本和土地证且没有其他两位共有人签字而付款且连续付款的，证明罗绍武是没有实际购房目的，就是为了加码加到高利的20万，这样，罗绍武就是趁人之危达到自己的目的。三、构成高耿罗绍武的计划有两份二手房屋买卖合同，一份房屋租赁合同，一份为霸占房屋的补充协议，和胡桂军签字的各种借条和收条。这里面罗绍武就扮演一个配角和趁人之危的获利者，帮助高耿把原来收款人为高耿的收条转化为罗绍武，把原来的购房人高耿转化为罗绍武，又转化为罗兆汇、贺香平。这样，高耿和罗绍武就有两份房屋买卖合同，一份房屋租赁合同和一个非常明显的霸占房屋的补充协议，以及胡桂军的借条和收条。这样，高耿和罗绍武就用房屋买卖合同产生高利贷，用房屋租赁合同和补充协议霸占房屋，胡桂军还高利贷。只要胡桂军还活着，就永远还不完钱，高耿和罗绍武就有了一个长期的提款机。胡桂军死了还可以“有必要有能力”通过法院拿到钱。罗绍武知道和应当知道共有的房产没有其他共有人签字是过不了户的。而罗绍武、高耿已经知道这个《二手房屋买卖合同》的标的是三人共有，却在没有其他两人签字的情况下故意签下这个合同，罗绍武拿出的是胡桂军提前收到钱的收条，所以这个合同一开始就不是为了购房而是罗绍武配合高耿洗白赌债高利贷和兑现赌债高利贷的开始，胡桂军与罗绍武签订的《二手房屋买卖合同》以及所写的收条都是胡桂军被绑架失去自由的这个时间段发生的，是罗绍武和高耿以胁迫的手段使胡桂军在违背真实意思的情况下所为的。附民法通则第58条：下列民事行为无效：（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的：（7）以合法形式掩盖非法目的的。四、所谓第二笔定金，胡桂军的收条是出现在2013年9月13日．而这次的5万元罗绍武是给高耿，而没有给胡桂军。而高耿就是在2013年9月13日起草了补充协议，这个协议第1条是把交房时间由90天延期到120天，理应延迟交房才对。第二条“办理过户前先把房交与罗绍武（自相矛盾），胡桂军交房当日，罗绍武提前向胡桂军交付第二笔房屋款五万元。”这时高耿和罗绍武就是要霸占房子。虽然拿出胡桂军写的收条也是2013年9月13日，但是胡桂军还是没有拿到钱。但事实上，罗绍武霸占了房子。综上所述，胡桂军没有拿罗绍武的钱，胡桂军已经被绑架，失去自由，胡桂军所有签字和收条都是被罗绍武和高耿引诱、欺诈和逼迫的，都是无效的。请求判决被告胡鑫不承担原告任何债务。
被告余静未到庭、未答辩。
第三人胡桂娟述称：一、我与本案所涉《二手房屋买卖合同》没有委托代理关系。本案中所签订的任何合同、协议，本人事前均不知情，也始终没有参与、委托、授权任何人代理出售本人名下的房产，没有收到任何人的所谓购房款。原告引用中介高耿的表述，涉及到本人的均为谎言。二、胡桂军没有收到第二笔5万元房款，不承担还款责任。原告向法院提交的“追加被告申请书”和“申请证人出庭”中，均明确表述为高耿“亲自代收了第二笔定金拿回自己家里”说明原告把5万元交给了高耿而非胡桂军，从胡桂军记事本中的记录内容也可说明这一事实。三、原告要求被告双倍返还定金20万元依据不足。房地产转让，应当签订书面合同。而签订合同时，原告、中介均知道该房屋为三人共有，且共有人不同意出售该房产给原告罗绍武，原告在没有见到共有人房产证原件及土地证，共有人未到场，也没有看到代理权相关文件的情况下，明知这样的合同无法执行，仍然签订购房合同，原告应当承担法律责任。且，购房合同明确约定定金为5万元，而原告故意把第二笔房款改为“第二笔定金”，加大定金数额。四、《二手房屋买卖合同》属于无效合同，在此同意被告意见。五、原告将房屋及胡桂军记事本等返还共有人及其亲属，并赔偿共有人经济损失。
第三人胡柳娟述称：当胡桂军被绑架时，高耿打电话给我。在电话里高耿讲：胡桂军已经走不开了，胡桂军懂得你们家庭的情况，不想要你们出钱去帮他，但是你们三人有一套房子。我想，你们就用房子来帮他，我高耿看到胡桂军太可怜了。你们把房子一卖，把钱一分，胡桂军的三分之一就去还高利贷、赌债，填上这个窟窿。我打电话给你，就是希望你帮他一下，不要看到他死。
在电话里，高耿还讲了胡桂军已经与他签了任何手续，无论是打官司还是用别的什么办法，不讲全部扒下这套房子，他的那一份可以扒下来。这个任何手续就是各类合同和各类收条和各类签字。就是说高耿已经准备好了用以合法形式掩盖非法目的。也准备好了上法院打官司。高耿在电话里讲，胡桂军只欠他万把块钱。而这个万把块钱却逼迫胡桂军签下了卖房子的合同和多张收条，这个合同和收条能够扒下胡桂军房子份额并通过法院兑现20万元。（当时的房子总价60万左右的1／3份额恰恰就是高耿上面所讲的份额。）
罗绍武向法院举证，高耿指导和参与了此次交易的全过程，合同的起草、签订、修改、补充、履行等。证实了高耿和罗绍武都参与了这个合同的起草、签订、修改、补充、履行的全过程。罗绍武与高耿在以合同产生高利贷高度一致；罗绍武与高耿在霸占房子逼胡桂军还高利贷的意图高度一致；罗绍武与高耿在打官司以合法形式达到非法目的高度一致。这就证实罗绍武与高耿合谋逼迫胡桂军签下这个合同和多张收条，或者罗绍武趁人之危，采取欺诈、逼迫使胡桂军在违背真实意思的情况下所为的；并以合法形式掩盖非法目的的。
所以，罗绍武和胡桂军所签订的《二手房屋买卖合同》是非法的，由其派生出来的所有胡桂军签的收条也是非法的。胡桂军实际没有收到罗绍武的钱。所有收条都是胡桂军被绑架失去自由被逼迫签的。在这种情况下，我们还能卖房子给罗绍武或高耿吗？所以罗绍武向法院陈述的关于我的所有文字都是没有意义的。而罗绍武的行为非常不合常理，非常不合一个70多岁老人的身份：1、为什么明明知道这个房产是三人共有却没有其他两位共有人签字仍然签下合同，明明知道不能买这个房子，为什么还付款？并且不止一次？2、为什么给钱给高耿而不是胡桂军？3、为什么收条时间在前签合同在后？4、罗绍武为什么要霸占房屋？罗绍武和高耿有一个共同的意图：就是一个合同产生高利贷，另一个补充协议霸占房子逼胡桂军还高利贷。让胡桂军一辈子也翻不起身。
而现在的事实是：1、《二手房屋买卖合同》胡柳娟、胡桂娟没有签字。罗绍武知道必须要三人签字才能完成产权转移。罗绍武签这个《二手房屋买卖合同》的目的是有恶意的。2、罗绍武知道胡桂军在签合同时失去自由，没有把钱给胡桂军而是给高耿。3、罗绍武侵入我们的住宅，4、胡桂军在这件事不久后就死去。我请求法院：1、判决罗绍武立即归还我们的房屋并赔偿从霸占房屋以来所有房屋使用费用以22个月计算为28600元。并交清到归还房时的物业费、水电费垃圾费等有关费用。2、判决驳回罗绍武所有诉求。3、判决胡柳娟不承担法律责任和义务。
经审理查明，被告胡鑫系胡桂军与被告余静之婚生子，胡桂军与余静于2013年7月25日在桂林市民政部门自愿离婚。
胡桂军生前居住使用的位于本市象山区民主路万寿巷2号万寿家园7栋4-1-1号房屋（产权证号30157971，登记房产所有权人胡桂军、共有人胡柳娟等2人，建筑面积72.04平方米），产权由胡桂军及第三人胡柳娟、胡桂娟三人共有。胡桂军于2013年7月期间曾因欠有他人债务，而遭他人逼债。同年8月期间，胡桂军经第三人胡柳娟同意，将该房产出售信息在房产中介部门刊登。原告罗绍武因准备为儿子儿媳买房，得知信息后，与胡桂军联系，并了解了该房产共有人情况。原告称当时也电话求证胡柳娟的意见并得到肯定答复。在与胡桂军协商一致的情况下，于同年8月30日，原告罗绍武将购房定金5万元交付给胡桂军，胡桂军向原告出具了收条。同年9月1日，胡桂军与原告签订一份《二手房屋买卖合同》，双方约定：乙方（本案原告）同意购买甲方（胡桂军）位于象山区万寿巷2号7栋4-1-1号房产；交易总价人民币57万元；合同签订当日乙方支付购房定金5万元，剩余房款52万元在2013年12月1日付清；甲方应于收到乙方购房定金之日起90日内将该房屋所有权证及土地使用权证转移到乙方名下，并将该房产全部交付给乙方使用；甲方与乙方签订合同后，如乙方违约，购房定金归甲方所有，如甲方违约，以乙方所付购房定金的双倍返还给乙方等内容。原告在诉讼过程中称，在购房期间每次与胡桂军接洽，高耿均以胡桂军朋友身份参与并给予建议。同年9月8日，胡桂军又与原告签订《附：补充1、补充2》，约定：过户期间所有费用甲（胡桂军）、乙（罗绍武）双方各出一半；付款方式：（1）二手房屋买卖合同签订后乙方向甲方支付5万元作为定金；（2）办理此房过户手续完结后乙方向甲方支付第二笔房款20万元；（3）房屋所有权转移到乙方名下，乙方再向甲方支付20万元；（4）土地使用权证办好后乙方支付尾款12万元。同日，胡桂军收到原告支付的过户费用4000元。同年9月13日，胡桂军与原告罗绍武又签订《补充协议》约定：1、原合同第七条约定“90天”改为“120天”；2、胡桂军在办理产权过户之前，先把房交与罗绍武装修使用，胡桂军交房当日，罗绍武向胡桂军提前交付“第二笔房屋款”5万元，总房价57万元不变。同日，胡桂军将该房交付给原告使用，原告又给付胡桂军5万元，胡桂军向原告出具了收条，内容为“今收到罗绍武第二笔定金5万元，同时交房给罗绍武使用”。对于胡桂军收条上的“第二笔定金5万元”表述，原告解释为：双方在签订《补充协议》后，即口头约定进行了变更，将“第二笔房屋款5万元”变更为“第二笔定金5万元”。在胡桂军的记事本中记载有以下内容：“9月13日从罗绍武处收5万房屋定金（第二次），钱给高耿，未写收条。”同年9月29日，胡桂军又要求原告再支付房款，原告又付给胡桂军房款1万元。胡桂军将该房屋交付给原告后，原告进行墙面翻新、修理家具家电、清洁室内等花费3500元。之后胡桂军以共有人不同意出卖该房屋为由，不再履行上述合同。原告向胡桂军索要房款及定金未果。
胡桂军于2014年9月8日因病死亡。胡鑫系胡桂军遗产的法定第一顺序继承人。第三人胡桂娟、胡柳娟均表示未曾同意胡桂军将该房出卖给原告，也未收到过原告的购房款及购房定金。
以上事实，有户籍证明、死亡证明、离婚证明、房产证、《二手房屋买卖合同》、《附：补充1、补充2》、《补充协议》、收条、记事本记录、电话录音资料等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为，本案中存在以下主要争议焦点：1、原告与胡桂军签订的《二手房屋买卖合同》的合同效力；2、原告于2013年9月13日付给胡桂军的5万元是否属于定金。
第一，关于原告与胡桂军签订的《二手房屋买卖合同》的合同效力。涉案位于本市象山区民主路万寿巷2号万寿家园7栋4-1-1号房屋，系属于胡桂军及第三人胡桂娟、胡柳娟三人共有。根据我国《物权法》规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，胡桂军因归还所欠债务等原因，而在未经全体共有人同意的情况下出卖共有房产，以个人名义与原告签订《二手房屋买卖合同》，不符合《物权法》关于共有物处分的规定。但是在签订合同的过程中，原告是在市场价范围内购买该房产，在知悉了存在共有人情况后，也向胡桂军进行了询问和了解，尽到了相应的了解、提示等基本义务，亦不存在原告以欺诈、胁迫的手段订立合同的情形，并在签订合同后按照合同约定支付了相应款项，因此，原告购买该房产为善意。原告与胡桂军签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属有效合同。被告胡鑫及第三人胡桂娟、胡柳娟答辩称原告与高耿进行合谋，逼迫胡桂军签订合同，主张合同无效的意见，并无证据证明，本院不予采信。
第二，原告于2013年9月13日付给胡桂军的5万元是否属于定金。原告与胡桂军于2013年9月1日签订的合同中约定购房定金为5万元，且该定金款项原告已于同年8月30日交付胡桂军，至同年9月13日，双方又签订补充协议，其中约定原告罗绍武向胡桂军提前交付“第二笔房屋款”5万元。但胡桂军向原告出具的收条中却将该款表述为“第二笔定金5万元”，对此原告称是因为双方口头约定变更为“定金”。通过胡桂军记事本记载内容“9月13日从罗绍武处收5万房屋定金（第二次），钱给高耿，未写收条。”可以看出，将“第二笔房屋款”变更为“第二笔定金5万元”，是胡桂军作出的真实意思表示，因此，原告主张该5万元属于第二笔定金款项，本院予以采纳。通过上述胡桂军所写收条及记事本内容也可说明，胡桂军是收到原告给付的5万元款的，只是又将钱款转给了他人，所以，被告及第三人抗辩胡桂军未收到此款的意见本院不予采纳。
由于胡桂军未经全体共有人同意而擅自出卖该房产，导致合同不能履行，胡桂军已构成合同违约，应承担违约责任。胡桂军应当双倍返还原告定金20万元，退还原告购房款1万元、过户费4000元，及支付原告因装修房屋所支出的费用3500元。被告余静已于2013年7月25日与胡桂军离婚，依法不承担本案民事责任。胡桂军死亡后，被告胡鑫系其遗产第一顺序法定继承人，对于胡桂军生前的债务，应在以继承胡桂军遗产价值限额内，承担清偿责任。第三人胡桂娟、胡柳娟未参与合同的签订，也未收取原告的购房款项，原告要求其二人承担连带责任无法律依据，本院不予支持。由于合同已经解除，原告已向被告主张债权，原告继续占有使用该房屋没有合法依据，故原告主张在“被告履行完毕本案判决之后，原告把该房还给被告“之诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一百一十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：
一、被告胡鑫在以继承胡桂军遗产价值限额内，双倍返还原告罗绍武定金20万元；退还原告购房款1万元、过户费4000元；及支付原告因装修房屋所支出的费用3500元，共计人民币217500元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费4563元，公告费350元，合计4913元（原告已预交），由被告胡鑫承担。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4563元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 熊 迁
人民陪审员 阎保生
人民陪审员 何跃华
二〇一五年八月十八日
书 记 员 覃 鑫