湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一初字第28号
原告赖帝亮。
委托代理人伍绍敏，男，郴州化工集团有限公司员工。
被告湖南家和建设有限责任公司，住所地湖南省邵东县两市镇桃园路54号。
法定代表人向顺祥，该公司董事长。
委托代理人赵轶，男，该公司员工。
委托代理人陆语华，湖南湘剑律师事务所律师。
第三人郴州市晓园房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路7号。
法定代表人陈晓，该公司董事长。
委托代理人李小松，男，该公司员工。
原告赖帝亮与被告湖南家和建设有限责任公司（以下简称湖南家和公司）及第三人郴州市晓园房地产开发有限公司（以下简称郴州晓园公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭审理了本案。原告赖帝亮及其委托代理人伍绍敏，被告湖南家和公司的委托代理人赵轶、陆语华，第三人郴州晓园公司的委托代理人李小松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖帝亮诉称，赖帝亮承包郴州晓园公司雅景新村项目的外墙粉刷、刮胶等工程，因郴州晓园公司没有支付工程款，遂与赖帝亮协议以房抵款，并于2013年3月5日与赖帝亮签订了一份《郴州市商品房认购协议》，约定郴州晓园公司将其位于郴州市青年大道雅景新村第27栋706号房以316，339元出卖给赖帝亮。2013年10月26日，双方签订了工程结算《协议书》，工程结算总价款为857，694元，已支付480，000元，第27栋706号房抵给赖帝亮作价316，339元，还余61，355元工程款以后再结算。郴州晓园公司于当日将房屋交付给赖帝亮，开具了收楼确认书，赖帝亮已实际占有。赖帝亮于2014年开始装修，至今已装修完工并入住。因湖南家和公司与郴州晓园公司建设工程施工合同纠纷一案，湖南省郴州市中级人民法院查封了赖帝亮购买的第27栋706号房，赖帝亮提出执行异议，但湖南省郴州市中级人民法院以郴州晓园公司欠赖帝亮工程款系另一法律纠纷为由驳回了赖帝亮的异议申请，该裁定不当，理由：1、赖帝亮与郴州晓园公司签订的《郴州市商品房认购协议》符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应为有效。2、赖帝亮一次性支付了全部购房款，郴州晓园公司也将涉案房产交付给赖帝亮占有至今，根据合同法第一百三十条、物权法第十五条的规定，赖帝亮已取得涉案房产的所有权，没有登记只是物权未设立，郴州晓园公司应当配合赖帝亮办理房屋登记手续。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条的规定，赖帝亮已经支付全部价款并实际占有，且赖帝亮没有过错，因此人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，请求：1、确认郴州市青年大道雅景新村第27栋706号房归赖帝亮所有；2、立即停止对郴州市青年大道雅景新村第27栋706号房的强制执行，并解除查封扣押；3、由湖南家和公司承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告赖帝亮向本院提供以下证据：
1、郴州市商品房认购协议，拟证明：①该协议是双方真实意思表示；②该协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且以工程款抵付清了房款，应为商品房买卖合同；
2、收据，拟证明认购协议符合《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，且以工程款抵付清了房款，应为商品房买卖合同；
3、外墙漆装饰工程合同书，拟证明赖帝亮与郴州晓园公司存在承包合同关系，郴州晓园公司欠赖帝亮的工程款，双方于2013年3月5日协商以工程款抵房款；
4、协议书，拟证明赖帝亮的购房款已全部付清；
5、《雅景新村外墙油漆工程》表、《雅景新村涂料工程》表，拟证明郴州晓园公司欠赖帝亮的工程款；
6、收楼确认书，拟证明赖帝亮已实际占有涉案房产；
7、收据，拟证明赖帝亮已交纳了物业管理费、燃气初装费并已实际占有涉案房产。
被告湖南家和公司答辩称：一、赖帝亮与郴州晓园公司签订的以工程款抵房款的协议不能认定为赖帝亮的交纳房款行为。1、赖帝亮没有提供证据证明其与中华制漆（深圳）有限公司湖南郴州工程部之间的关系，在赖帝亮以中华制漆（深圳）有限公司湖南郴州工程部名义签订的《外墙漆装饰工程合同书》中，也没有乙方中华制漆（深圳）有限公司湖南郴州工程部的印章，不能认定合同有效并实际履行了合同义务。2、《协议书》的签订日期有明显改动，即2013年10月26日的年份3有明显改动，湖南家和公司有充分理由怀疑该协议的真实性。①《外墙漆装饰工程合同书》约定墙面按实际施工面积计算，每平方米10.5元，但从结算清单看，外墙漆单价有10.5元／平方米、20元／平方米、24元／平方米，与合同约定完全不符。②合同约定仅有外墙油漆，但实际结算有套内油漆、楼梯间外墙、楼梯、地下车库、超市、车位线、屋檐等部位的油漆费用。③外墙计算有重复，如26栋、27栋、幼儿园等。④雅景新村外墙油漆工程结算清单除有郴州晓园公司盖章外，没有任何一处表明该费用系赖帝亮所有。3、郴州晓园公司的房产对外售价均在2000元／平方米以内，赖帝亮对此是知情的，其同意以2560元／平方米进行抵扣，不合情理。综上，赖帝亮与郴州晓园公司签订的抵款《协议书》，有串通后订立嫌疑，目的是对抗人民法院对该房屋的查封，以逃避执行。二、赖帝亮提出异议的理由是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，但据此规定，符合人民法院不得查封的条件有三：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。本案中，首先，赖帝亮未提交有效证据证明其已实际占有该房屋。其次，赖帝亮与郴州晓园公司签订《郴州市商品房认购协议》的日期是2013年3月5日，收款收据为同日出具，如赖帝亮是以工程款抵扣房款，郴州晓园公司的收款收据肯定会注明是以工程款抵扣房款，双方在2013年10月26日才签订抵扣协议，不合逻辑与常理。同时，在长达2年多的时间里，赖帝亮既未向房产部门提出房屋过户登记申请，更未获予核准登记，足以说明赖帝亮存在重大过错。因此，赖帝亮不能同时具备三个条件，不属于该规定中不得查封的情形，法院对涉案房产进行查封程序合法，赖帝亮的起诉理由不成立，依法应全部驳回。
被告湖南家和公司未向本院提供证据。
第三人郴州晓园公司述称，赖帝亮与郴州晓园公司签订的《外墙漆装饰工程合同书》、《郴州市商品房认购协议》、《协议书》均是真实有效的，涉案房产也是以工程款抵房款的形式交付给赖帝亮，郴州晓园公司支持赖帝亮的诉讼请求。
第三人郴州晓园公司未向本院提供证据。
被告湖南家和公司对原告赖帝亮提交的证据质证如下：对证据1的真实性、证明方向均有异议，该协议不是双方真实意思表示，是虚假的，涉案房产于2011年12月已经取得商品房预售许可证，认购协议签订于2013年3月5日，赖帝亮与郴州晓园公司完全可以到房产部门办理网签，不需要签订认购协议，赖帝亮没有一次性付清房款；对证据2的真实性、证据明方向均有异议，收款收据上没有体现以工程款抵付清了房款，赖帝亮于2013年3月5日交清房款，但于2013年10月26日才签订抵扣协议，完全不符合常理；对证据3的真实性、证明方向有异议，合同书的乙方是中华制漆（深圳）有限公司湖南郴州工程部，乙方是否履行合同不清楚，且工程的内容只有外墙施工，工程每做完一栋按80%结算，按工期50天来推算，2012年7月之前工程已经完成，应该已支付工程款80%，与本案无关；对证据4的真实性、证明方向均有异议，协议书签订的日期有明显改动，根据《外墙漆装饰工程合同书》，外墙漆装饰工程的费用只有469，177.38元，赖帝亮把与合同无关的项目费用加进来，对确定的金额有异议，也与本案无关；对证据5的真实性有异议，《雅景新村外墙油漆工程》表载明外墙漆工程量只有469，177.38元，按照合同以80%付款，已经支付了43万元，超出合同约定，不存在工程款欠付及以工程款抵房款问题；对《雅景新村涂料工程》表的真实性有异议，外墙设计施工图为外墙漆，不是涂料，且没有郴州晓园公司人员审核签字，与合同所约定的结算项目不符，外墙结算单价22元／平方米、24／平方米，与合同不符，26栋、27栋、幼儿园外墙进行了重复结算。对两张表上的郴州晓园公司公章的真实性有异议，如果是一次性结算，应对两张表同时审核；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，涉案房产至今没有竣工验收合格的证明、备案，竣工验收申请不能证明该房屋已验收合格，不符合交付条件，属于非法交付，强行侵占；对证据7的真实性、证明方向没有异议。
第三人郴州晓园公司质证认为：对赖帝亮提供的7份证据的真实性、证明方向均无异议，规划是六层，涉案房产是第七层，目前没有办法办理网签。
根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：证据1具有真实性，但无法证明赖帝亮已支付完购房款；证据2虽为郴州晓园公司开具，但不是不动产销售发票，只是临时收据，赖帝亮在2013年3月5日实际并未交纳购房款；证据3实为赖帝亮与郴州晓园公司签订，本院予以采信；证据4虽有郴州晓园公司的合同专用章和赖帝亮的签名，但该证据中签订日期有改动痕迹，协议中也约定是以房抵工程款，无法证实赖帝亮已经付清购房款，本院不予采信；证据5中的《雅景新村外墙油漆工程》表有郴州晓园公司工作人员对工程造价的审核意见，且与证据3中约定的内容相符，本院予以采信；《雅景新村涂料工程》表无郴州晓园公司工作人员的审核意见，且无双方签订的合同予以佐证，本院不予采信；证据6具有真实性，本院予以采信；证据7具有真实性，但均是在本院已对涉案房产采取诉讼保全措施后交纳的相关费用。
根据本院认证情况及当事人陈述，本院查明以下事实：2012年6月5日，郴州晓园公司（甲方）与中华制漆（深圳）有限公司湖南郴州工程部（乙方）签订《外墙漆装饰工程合同书》，主要约定由乙方承包郴州雅景新村外墙漆工程，工程期限50天，墙面按实际施工面积计算，10.5元／平方米包工包料，工程施工方按每栋做完结算总量的80%，甲方应付乙方工程工资5000元。赖帝亮在乙方处签名，未加盖中华制漆（深圳）有限公司湖南郴州工程部印章。2013年3月5日，郴州晓园公司与赖帝亮签订《郴州市商品房认购协议》，约定：赖帝亮自愿认购郴州晓园公司开发的郴州市青年大道雅景新村项目第27栋706号房，建筑面积为123.57平方米（建筑面积最终以房产局测绘面积为准）；该商品房单位成交价（按建筑面积）为每平方米2560元；买受人签订此认购协议时，应向出卖人支付认购金316，339元（此款在签订商品房买卖合同时转为购房款）；买受人应在该项目办好《商品房预售许可证》后15天内与出卖人签订商品房买卖合同等。同日，郴州晓园公司出具收到雅景新村第27栋706号房款316，339元的收据给赖帝亮，但当日赖帝亮并未支付该笔购房款。《雅景新村外墙油漆工程》表上载明外墙油漆费用469，177.38元、阳台16，560元、每户墙漆费用4347元、车位线40，950元，总计531，034元，已支430，000元，应付101，034元。郴州晓园公司工作人员在该表上签署“工程量经易群审核无误，工程造价人民币531，000元，借支部分需财务核实。2013年10月26日”。郴州晓园公司未在《雅景新村涂料工程》表上签署审核意见。2013年10月26日，郴州晓园公司向郴州丰泽物业服务有限公司（以下简称郴州丰泽物业公司）出具《收楼确认书》，载明赖帝亮已办理好相关购房手续，房款已付清，请为该业主办理好接房手续。2014年5月25日赖帝亮向郴州丰泽物业公司交纳了燃气初装费1800元，2014年6月4日交纳了装修质量保证金、装修管理服务费、装修垃圾清运费、购电费、出入证工本费，2014年6月5日交纳了2014年6月1日至12月31日的物业费625元。郴州晓园公司于2011年12月31日办理第27栋商品房预售许可证。因涉案房产系违反规划建设，双方无法办理网签。
本院在审理湖南家和公司诉郴州晓园公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，湖南家和公司向本院申请财产保全。本院于2014年1月27日向郴州市房产管理局送达（2013）郴民诉保字第30号民事裁定书和协助执行通知书，查封了郴州晓园公司开发的雅景新村包括第27栋706号房在内的等房产。2014年6月5日，赖帝亮向本院提出执行异议，本院于2014年6月23日作出（2014）郴执异字第53号民事裁定，驳回异议人赖帝亮的异议。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，双方争议的焦点是涉案房产是否属于赖帝亮所有，是否应对涉案房产停止执行、解除查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据以上法律规定，如同时满足以下三个要件：一、已经支付全部价款；二、有实际占有事实；三、对未办理产权过户登记手续无过错，则赖帝亮的诉讼请求应得到支持。在本案审理过程中，赖帝亮与湖南家和公司争执的关键是赖帝亮是否付清了涉案房产的购房款。郴州晓园公司与赖帝亮于2013年3月5日签订《郴州市商品房认购协议》时，郴州晓园公司虽然出具了收到赖帝亮房款316，339元的收据，但当时赖帝亮并未支付该笔款项，对此事实，双方均予以认可。赖帝亮现主张已经以郴州晓园公司所欠的工程款抵清赖帝亮应支付的房款，并提供了《外墙漆装饰工程合同书》、赖帝亮与郴州晓园公司于2013年10月26日签订的《协议书》、《雅景新村外墙油漆工程》表、《雅景新村涂料工程》表，拟证明其与郴州晓园公司抵款的事实。但从赖帝亮提供的2012年6月5日《外墙漆装饰工程合同书》可知，赖帝亮承包的是外墙漆工程，工期为50天，结算价格为10.5元／平方米。赖帝亮提供的《雅景新村外墙油漆工程》表与《外墙漆装饰工程合同书》中约定的内容相符，也有郴州晓园公司工作人员的审核意见，从该表中可知赖帝亮完成的外墙油漆工程造价为531，000元，已支付430，000元，郴州晓园公司尚应支付的工程款只有101，034元。赖帝亮提供的《雅景新村涂料工程》表，无赖帝亮与郴州晓园公司签订的工程合同予以印证，该表也无郴州晓园公司的审核意见，故该表中的款项无法证实是郴州晓园公司所欠款项。郴州晓园公司与赖帝亮于2013年10月26日的《协议书》与事实不符，无法证实赖帝亮已经用郴州晓园公司所欠的工程款支付完涉案房产的购房款，赖帝亮要求确认涉案房产属其所有的诉讼请求没有充分的证据予以支持，本院予以驳回。赖帝亮请求本院停止执行、解除查封的理由亦不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告赖帝亮的诉讼请求。
案件受理费6045元，由原告赖帝亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 彭艳飞
审 判 员 雷 闻
代理审判员 曹 颖
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十八条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。