江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江开民初字第0017号
原告吴绍明，系吴江市盛泽镇建盛建材经营部的业主。
委托代理人刘健。
被告吴江松成实业有限公司。
法定代表人钱文其。
原告吴绍明与被告吴江松成实业有限公司（以下简称松成公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理，由审判员曹玲玲适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴绍明及其委托代理人刘健到庭参加诉讼，被告松成公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴绍明诉称，2009年6月，原、被告签订协议，约定被告将其拥有的位于吴江经济开发区凌益路的工业用地中的七亩转让给原告，土地转让金为每亩20万元，共计140万元。双方还约定了其他事项。原告支付了土地转让金，并自2009年7月起开始占有使用所购买的土地，原告在所购土地上建造了厂房，投入巨大。现被告办好国有土地使用权证后未将原告所购七亩工业用地分割过户给原告。被告的行为侵犯了原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行双方签订的国有土地转让《协议书》，将原告买受的七亩国有土地使用权过户至原告名下，办证所需要费用由被告承担；2、被告协助将原告在所购土地上建造的3号厂房登记在原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告松成公司未作答辩。
经审理查明，吴绍明系吴江市盛泽镇建盛建材经营部（以下简称建盛经营部）的经营者。2009年，松成公司作为甲方与建盛经营部作为乙方签订《协议》一份，约定：1、地块位置：甲方同意将其位于吴江经济开发区凌益路的工业用地柒亩卖断给乙方，鉴于目前甲方在该地内进行围墙、道路、水电等基础设施建设已完工，因此甲方同意在甲方地块内西北角划出柒亩工业用地卖断给乙方；2、土地转让金：土地转让金为每亩人民币贰拾万元整（包括乙方拿到证前的全部费用）；3、办证费用：办证手续由甲方负责，且办证时分割完毕，办证及其他所需费用，全由甲方承担；4、已建设施的使用及划分：因甲方已完成配电房、生活用水的开头及消防水电、泵房等设备，产权归甲方所有，甲方同意以上设施为乙方使用提供方便，同时乙方所使用围墙、门卫等已由甲方完成，现商定乙方所使用的围墙及门卫产权归乙方，乙方买断的地块的产权也归乙方所有，乙方不需承担转让费，乙方使用时按实支付国家规定的水电费用，并承担相应的水电等线损；5、手续办理：甲方同意乙方按入股方式进入甲方公司，股份按土地比例相应分摊，待土地分割完毕，办完证后，乙方退出甲方公司，在入股期间乙方不承担甲方公司盈亏及亏损，在土地分割完毕前，乙方只享有工业用地的所有权，其余一切权利及义务均归甲方所有，与乙方无关；6、工业用地买断支付方式：协议签订后乙方支付甲方地块总价的40%，待乙方入股并经工商部门入股登记后，乙方支付地块总价的50%，余款待甲方土地分割完毕，乙方取得土地证后一次性支付结束；7、若甲方在二年内不能将土地划分及证件办到乙方户下，或政策性变化等其他原因不能将土地证划分到乙方户下，甲方应将乙方已付的全部款项全额退款给乙方并承担3%的年利息，并承担乙方已投入的不动产损失等，甲方无条件的一次性退还给乙方，也应承担不动产金额投入的3%年利息；8、双方承诺在两年内将各自厂房建设完毕，且将土地分割等手续办理结束。钱文其、松成公司，吴绍明、建盛经营部分别在甲方、乙方落款处签字盖章。嗣后，原告吴绍明陆续支付了土地转让款136万元，被告松成公司于2010年1月12日向其出具《收据》一份。
协议签订后，原告吴绍明以松成公司的名义就在案涉土地上建造3#车间向主管部门进行申请。2009年12月4日，苏州市吴江区建设局颁发《建设工程施工许可证》。2009年11月27日，松成公司将3#车间发包给吴江市青云建设有限公司。2009年12月31日，苏州市吴江经济开发区规划建设局颁发《建设工程规划许可证》。2011年3月18日，被告松成公司出具“3#车间已于2010年12月3日通过工程竣工验收”的证明，后经本院核实，该工程未在住建部门进行备案。
2011年10月10日，被告松成公司取得国有土地使用权［土地使用权证号：江国用（2011）第2600159号］，面积为20595㎡。2013年7月31日，原告吴绍明以建盛经营部的名义向被告松成公司交纳了土地税、房产税50000元。嗣后，双方并未办理案涉土地过户手续。2012年11月，被告松成公司为苏州开源公路铣刨养护工程有限公司（以下简称开源公司）向苏州国发中小企业担保投资有限公司（以下简称国发担保公司）提供反担保抵押。2012年11月20日，抵押权人国发担保公司与抵押人松成公司办理抵押登记［他项权证号：吴押他项（2012）第4686号］，抵押金额为461万元，抵押面积为20595㎡，抵押期限自2012年11月16日至2013年11月15日。2014年4月10日，国发担保公司将被告松成公司诉至本院。2014年6月17日，经本院主持调解，双方达成调解协议：1、开源公司于2014年7月底之前向国发担保公司返还代偿款50万元；于2014年9月底之前返还代偿款150万元；于2014年10月底之前返还代偿款150万元；于2014年11月底之前返还代偿款150万元；于2014年12月底之前向原告返还783131.03元；并向原告支付相应利息（被告苏州开源公路铣刨养护工程有限公司以年利率12%的标准，以自2014年1月1日起实际结欠原告的代偿款为本金，自2014年1月1日起计算利息）；2、被告松成公司、钱文其、刘慧民对被告苏州开源公路铣刨养护工程有限公司上述债务承担连带清偿责任；3、原告自愿放弃要求被告方支付违约金诉讼请求；4、如开源公司未按期足额履行上述任何一期付款义务的，则国发担保公司有权就被告松成公司提供抵押的位于吴江开发区凌益路北侧的土地使用权（抵押权证号为吴押他项2012第4686号）经依法拍卖、变卖或者作价所得价款在461万元的债权额范围内（含代偿款本金、利息、诉讼费、保全费和实现债权的其他费用）优先受偿；并有权就钱文其和钱琴美提供质押担保的股权（登记编号为320584000234和320584000235）经依法拍卖、变卖或者作价所得价款优先受偿。
另查明，因被告松成公司涉及多起执行案件（包括吴江市鲈乡小额贷款股份有限公司、上述国发担保公司等案），本院对被告松成公司的土地使用权及无证厂房进行查封、评估。2015年2月15日，原告吴绍明就吴江市鲈乡小额贷款股份有限公司申请执行一案向本院提出执行异议，本院予以驳回。嗣后，原告吴绍明未在十五日内向本院提起执行异议之诉。
以上事实，有原告提交的营业执照、协议、收据、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程施工合同、证明、竣工验收备案表、（2015）吴江执异字第00017号执行裁定书，本院调取的土地登记审批表、（2014）吴江商初字第0496号民事调解书、（2014）吴江执字第3081号卷宗以及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，建盛经营部与被告松成公司签订的《协议》依法成立且合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。原告吴绍明按约支付了大部分价款，实际占有了案涉土地，并在案涉土地上建造厂房，被告松成公司理应依照合同约定将相应的土地使用权过户至建盛经营部名下，但被告松成公司将包括案涉土地在内的土地使用权抵押给案外人，同时因抵押时案涉土地上存在地上建筑物，故案涉土地及土地上的3#车间视为一并抵押，审理中，经本院释明，原告吴绍明不同意涤除该抵押权，基于物权优先于债权的民法原理，原告吴绍明要求将已设定抵押的7亩土地及3#车间过户至其名下于法无据，本院不予支持。另外，因被告松成公司涉及多起执行案件，包括案涉土地在内的面积为20595㎡的土地使用权已被本院查封，经本院释明，原告吴绍明不同意变更诉讼请求主张违约救济，原告主张存在法律上的障碍，本院不予支持。被告松成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告吴绍明的全部诉讼请求。
案件受理费17400元，由原告吴绍明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 曹玲玲
人民陪审员 洪志英
人民陪审员 李根荣
二〇一五年六月十六日
书 记 员 裘 骏