北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第06822号
原告田宝红，女，1969年12月6日出生。
身份证号：×××。
委托代理人张国龙，北京仁威律师事务所律师。
被告田宝来，男，1957年6月1日出生。
身份证号：×××。
委托代理人刘蔚，北京市君泰律师事务所律师。
被告何学清，男，1953年12月20日出生。
身份证号：×××。
委托代理人骆策，河北顺治律师事务所律师。
原告田宝红与被告田宝来、何学清确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周志辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告田宝红及其委托代理人张国龙与被告田宝来之委托代理人刘蔚、被告何学清及其委托代理人骆策到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田宝红诉称，我的母亲赵秀兰和我的父亲田占魁分别于1989年和1994年去世。海淀区苏家坨镇梁家园村102号院落及房屋系我父母亲留下的遗产，登记在我父亲田占魁名下，有北房5间、东房2间、西房2间及院落，总面积266.81平方米。我父母去世后，院落房屋由田宝来管理，兄弟姐妹未进行遗产继承。近日，各兄弟姐妹协商遗产继承事宜，除我外，其他兄弟姐妹均表示放弃继承权利，田宝来亦表示放弃财产继承权利，同时又称其已经私下将诉至房屋及院落已经长租于何学清。我认为，海淀区苏家坨镇梁家园村102号院落系父母的遗产，在遗产分割前，该院落属于所有继承人的共同财产，田宝来未经其他共有权人同意，无权对房屋进行处分，其私自将房屋长期出租给何学清的行为属于无权处分的行为，在权利人不予以追认情况下，依法应认定为无效，而且依据我国《合同法》规定，租赁合同最长时间不超过20年，超过20年以上的属于无效约定。因其他兄弟姐妹近日均表示放弃诉争院落及房屋的继承权利，我诉至人民法院，请求法院确认田宝来与何学清于1996年9月19日签订的《租房协议书》无效。本案诉讼费由田宝来、何学清共同承担。
被告田宝来辩称，我认可田宝红的陈述。1996年9月19日我与何学清签订《租房协议书》时，我对法律规定并不清楚，现在经询问律师，才知道我们签订的《租房协议书》是无效的。当初我知道房屋不可以买卖，因为涉案的房屋是父母留下的，如果我真的卖房肯定要跟其他兄弟姐妹说的，且我也知道房屋不能卖给城里人，所以我没有卖房的意思，只是想把房子出租给何学清，但我什么都不懂，《租房协议书》是何学清起草的，当时家里困难，需要钱，我就急着签字把钱拿到。现在我认识到从法律角度说我们签订的《租房协议书》是无效的，因为根据法律规定租赁合同应该是有租期的，房屋维修等也应是出租方的责任，且涉案房屋是父母遗产，应该由共同继承人来决定涉案房屋如何处分，而不是我一个人就能处分的。
被告何学清辩称，一、原告田宝红不具有诉讼主体资格。田宝红起诉称涉案房产为其父田占魁、母赵秀兰名下房产，这与实际不符。按照1950年3月23日的《土地房产所有证》显示，该房产为赵永和、赵李氏名下财产。我对田宝红的兄弟姐妹情况及其父母的兄弟姐妹情况均不得而知，所以田宝红是否具有独立的诉讼主体资格存疑。另，我获取涉案房宅系通过近20年前支付合理对价，田宝红所述的继承权问题完全可以分割房屋对价款来实现，该协议并未剥夺其对遗产价值的继承权利。田宝红不是梁家园村集体组织成员，且已享受过其他集体组织的搬迁腾退待遇，而田宝来在本村97号亦有自己独立住宅。所以田宝红不具备要求确认我与田宝来签订协议无效的诉讼主体资格。二、本案所涉合同虽名为长期租赁实为买卖。合同的法律性质不应以标题和表面文字来确定，而应以合同内容及权利义务来确定。1996年9月19日，田宝来与我以房屋买卖的真实意思表示签订了一份《租赁协议书》，该合同中明确记载“永久出租”、“租金一次性交付”、“房契等文书凭证移交”、“永不反悔”、“对所有物品享有一切权利”、“搬迁乙方享有搬迁费和建房的权利”等等，上述字眼完全可以确定这份《租房协议书》虽署名为租赁但实际为买卖，这也完全符合我与田宝来的意思表示。当时21000元的合同价款在该区域的生活水平下，也完全符合购房款的标准。协议签订后，田宝来将房屋凭证原件移交给我，我在院内新建了房屋并装修添附房屋，从协议履行情况看，更加印证了双方签订的是房屋买卖合同而非房屋租赁合同。所以，田宝红起诉主张为租赁关系并依据20年的最长租期主张无效显然缺乏事实和法律依据。三、田宝来、何学清签订的买卖协议书系二人真实意思表示，且已得到梁家园村集体经济组织的认可。1996年9月19日，我与田宝来就涉案梁家园村102号房屋达成的买卖协议，是双方真实意思表示，有中间人赵长才、田宝忠签字证明，而且之后双方均按照该协议履行了各自的权利义务，田宝来基于合同有效，获取了房屋出售款项，我基于合同有效，获取了涉案房宅的《土地房产所有证》及涉案房宅，并在宅院中新建了房屋，梁家园集体经济组织对双方买卖行为表示了默认。在合同履行的近20年中，村集体经济组织将我按照村民的待遇，安装了我自己名下的电表、水表，建盖污水处理池，发放垃圾分类设备，我同村民一样享受了村民待遇的水、电费等福利措施，可见梁家园村集体经济组织完全认同我购买房屋的有效性。四、我与田宝来所签订的买卖协议书依法成立并生效，且不违背法律强制性规定。我与田宝来于1996年9月19日所签订的买卖协议完全符合当时法律规定，是依法成立且生效的协议书。虽在1999年国务院办公厅发布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》，但是并未上升到法律、法规层面，况且在1996年签订买卖协议时尚未出台类似政府规章，更无法律禁止性规定，所以依据“法无禁止即可为”和“法不溯及既往”的原则，我与田宝来1996年9月19日所签订的协议实为有效的协议。五、田宝来处分涉案房宅形成表见代理，我获取涉案房宅属于善意取得。在1996年9月19日签订协议时，田宝来称涉案房屋系其名下财产，保证家人无争议，同时出示了涉案房宅的房产权利凭证，并进行移交，我有充足的理由相信田宝来有完全的处分权利。同时，我支付了合理价款，获取房宅后使用近20年期间没有发生过任何争议，完全符合法律上规定的善意取得，该协议效力应受到法律的保护。六、我对涉案房宅投资巨大。我在获取到涉案房宅后，投入了大量人力、物力、财力，对北房进行了全面装修，包括吊顶、粉刷墙壁、更换门窗、铺地板革、安装暖气锅炉等等，将院落硬化铺设方砖，并在院中新建砖混结构的西房4间。七、涉案房宅系我唯一住所。居住权是公民的基本权利，是生存的基本内容。我自购买涉案房屋之后，一直居住于此，是我的唯一安身居所，自购买至今居住近20年来，我对涉案房屋已具有强烈的认同感，亦建立了较为稳定的社会关系。故无论从当时法律法规角度出发，还是从遵守诚信的道德角度出发，或是从维护社会稳定构建和谐社会角度出发，均不应判定我与田宝来之间签订的买卖协议书无效，更不能让遵纪守法的我日后落得无家可归、露宿街头。八、田宝红起诉本案系受利益驱动，违反诚实信用之原则，且已过诉讼时效。现在海淀山后地区面临整体搬迁腾退，涉案房宅届时将演变为巨大的财产利益，正是因为农村土地增值以及新农村建设改造搬迁补偿等因素导致房屋现价或搬迁补偿价格远远高于最初的房屋买卖价格，田宝红才利益熏心、违背诚实信用之原则，在时过近20年之后，要求确认我与田宝来之间的买卖协议书无效，其行为不但严重侵犯了我的合法权益，更加严重损害了社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。且田宝红起诉已经超过了民诉法规定的知道或应当知道起2年内提起诉讼的普通诉讼时效，故不应得到法律支持。综上所述，我与田宝来所签订的系买卖协议且依法有效，田宝红如若坚持以存在租赁关系超出20年的部分无效为由起诉显然缺乏事实和法律依据，且至今还没有超过20年，法院应当依法驳回其诉讼请求。另，田宝红称田宝来无权处分，此系其兄弟姐妹之间内部问题所致，不是确认协议无效的法定理由。我不同意田宝红的诉讼请求，望法院依法驳回其诉讼请求，以维护我的合法权益，维护社会稳定和法律尊严。
经审理查明，田占魁与赵秀兰系夫妻，二人育有二子五女，即长子田宝生、次子田宝来、长女田宝霞、次女田宝明、三女田宝兰、四女田宝书、五女田宝红。田占魁于1994年3月14日去世，赵秀兰于1989年4月19日去世，二人生前均无书面或口头遗嘱。
北京市海淀区苏家坨镇梁家园村102号院中有北房5间、东房2间、西房2间，系田占魁与赵秀兰所建。田占魁、赵秀兰去世后，该院由田宝来管理，无人居住。1996年9月19日，田宝来与何学清签订《租房协议书》，约定：“经赵长才介绍，海淀区西山农场梁家园村田宝来愿将自家的东院永久出租给何学清，双方协商后，达成以下协议：一、田宝来（下称甲方）愿将自家的东院永久出租给何学清（下称乙方）。乙方将房租金贰万壹仟元整一次性交付给甲方，甲方将东院的房契等所有文书凭据移交给乙方。甲、乙双方两厢情愿，永不反悔。二、乙方自“租房协议书”生效之日起，对宅院内的所有物品享有一切权利。改建住房时，甲方协助乙方办理手续。三、宅院移交给乙方后，如发现宅院地下埋藏有甲方祖辈的遗物，归甲方所有。四、乙方自接管宅院后，有关部门收的各种费用归乙方负担。乙方应遵守国家法规，如发生违犯国家有关法规，自己承担责任。五、如遇有地方行政部门征用土地需搬迁，乙方享有搬迁费和在新指定的房址建房的权力。甲方负责帮助乙方向行政部门交涉办理一切文书手续。六、签订“租房协议书”属甲、乙双方自愿，如其中一方违约，违约一方向另一方赔偿一切损失。本协议壹式肆份，甲、乙双方及两位证明人各存壹份，做为证据。”甲方田宝来、乙方何学清及中间证明人赵长才、田宝忠分别在协议上签字。田宝红、田宝来、何学清均认可该协议中的“东院”指的就是北京市海淀区苏家坨镇梁家园村102号院。签订协议当天，何学清将人民币21000元交付给田宝来，田宝来将102号院落及房屋交付给何学清。田宝来将其持有的该院落的土地房产所有证一分为二，将左侧部分交给何学清。何学清在该院居住期间对院内部分房屋进行了装修并对部分房屋进行了翻建，翻建房屋无相关部门审批手续。现该院落仍由何学清居住使用。另查，自签订《租房协议书》至今，何学清的户口一直在北京市东城区，属城镇居民；田宝来一直是梁家园村农业户口。
上述事实，有双方当事人陈述、租房协议书、梁家园村委会证明、宅基地确权情况表、苏家坨派出所出具证明、土地房产所有证等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中北京市海淀区苏家坨镇梁家园村102号院中房屋系田占魁与赵秀兰所建，属于田占魁与赵秀兰的夫妻共同财产，在田占魁与赵秀兰去世后应作为其二人遗产由继承人即七个子女共同继承，在遗产分割前应属于所有继承人共同共有。田宝红作为继承人之一，系涉案院落房屋的共有权人。田宝来与何学清签订租房协议书处分涉案院落及房屋的行为侵害了田宝红的合法权益，田宝红作为本案的直接利害关系人有权提起本案诉讼，其具有诉讼主体资格。田宝来与何学清签订的租房协议书，根据协议内容可知该协议名为房屋租赁实为农村宅基地及房屋买卖。田宝来主张该协议为房屋租赁合同，无相应事实依据，本院对此不予采信。该协议虽系双方当事人真实意思表示，但何学清作为城镇居民无权购买农村宅基地及其上房屋，该协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定，故应为无效合同。合同无效后，双方就相互返还因该合同取得财产事宜可协商解决并可另行主张权利。本案为确认合同无效纠纷，不适用诉讼时效制度，故何学清以田宝红提起本案诉讼超过诉讼时效作为抗辩理由，没有法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，判决如下：
田宝来与何学清于一九九六年九月十九日签订的租房协议书无效。
案件受理费三十五元，由田宝来负担十七元五角，于本判决生效后七日内交纳；由何学清负担十七元五角，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周志辉
二〇一五年七月十三日
书 记 员 冯思洋