广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第12号
原告朱真荣，男，1980年4月7日出生，汉族，住湛江市霞山区。
委托代理人靳琦，广东国邦律师事务所律师。
被告马裕，男，1962年3月21日出生，汉族，住湛江市霞山区。
被告吴小玲，女，1968年4月18日出生，汉族，住湛江市霞山区。
第三人湛江市麻章区农村信用合作联社海头信用社，住所地：湛江市霞山区椹川大道***号。
负责人吴华若。
委托代理人杨卫，男，成年，汉族，湛江市麻章区农村信用合作联社资产保全中心副经理。
委托代理人李小惠，女，成年，汉族，湛江市麻章区农村信用合作联社资产保全中心职员。
原告朱真荣诉被告马裕、吴小玲，以及第三人湛江市赤坎区农村信用合作联社海平信用社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，根据原告的申请，于2014年3月7日，依法通知第三人湛江市赤坎区农村信用合作联社海平信用社退出本案诉讼，同时通知湛江市麻章区农村信用合作联社海头信用社（以下简称麻章农信社）为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告朱真荣的委托代理人靳琦，被告马裕、吴小玲，第三人麻章农信社的委托代理人杨卫、李小惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告马裕在湛江市霞山区开发了两个楼盘，建有60多套房屋出售，该楼盘均有合法的报建手续，并办理了房屋产权证。2002年1月19日，原告与被告马裕签订《合同书》，购买马裕开发位于湛江市霞山区录塘北六路106号之八503房、603房（以下简称503房、603房），约定总房款为171230元，原告于2002年1月至2005年2月4次共向被告马裕支付房款175000元后，并于2002年6月搬入503房、603房居住至今。
经原告多次催促，被告马裕一直没为原告办理503房、603房的产权过户手续。2010年马裕诈骗案发后，原告才得知涉案503房已登记在被告吴小玲名下，2008年7月17日，马裕已将503房抵押给第三人麻章农信社，向其借款100000元，到期后无法偿还。原告认为，为购买503房、603房原告已支付全部购房款，并实际占有使用至今，应是房屋的实际所有权人，没办理产权登记只是物权没有设立。第三人麻章农信社由于在借款抵押过程中存在明显的过错，其基于抵押合同无效而未依法享有抵押权。为维护原告的合法权益，特诉至法院。请求：1、确认原告与被告马裕签订的《合同书》合法有效。2、确认被告吴小玲与第三人麻章农信社签订的抵押合同为无效合同，确认第三人麻章农信社未取得抵押权。3、判令被告在解除位于湛江市霞山区录塘北六路106号之八503房的查封后，协助原告将503房、603房过户至原告名下（办理过户登记所需缴纳的税费按法律规定执行）。
被告马裕辩称，与原告签订房屋买卖合同属实，对原告所付的房款也予以认可。根据合同的约定，购房者应在约定的时间内付清全部房款，否则没收已付房款。若交齐房款，是可以办理房屋过户手续的。
被告吴小玲辩称，具体情况我不清楚，当时只是应马裕的要求到房管部门在相关的材料上签名，所签内容我也不清楚，我不是房屋的实际权属人，产生的债权债务也与我无关。
第三人麻章农信社辩称，1、涉案房屋登记的权属人是被告吴小玲，被告马裕不是涉案房屋的合法权属人，其对涉案房产无处分权。2、被告吴小玲向第三人借款并以其名下的涉案503房向第三人提供抵押担保，双方签订了抵押合同，且在房管部门办理了该房屋的抵押登记手续。第三人在办理抵押手续时不知道被告马裕与原告有房屋买卖的事实，故第三人系善意的，依法享有对涉案房屋的抵押权，原告与被告马裕签订的购房合同对第三人不具有约束力。3、涉案房屋在湛江市霞山区人民法院（2012）霞刑初字第373号刑事案件中，已被作为该刑事案件的涉案财物予以查封，才导致本案的涉案房屋实际不能过户到原告名下。由于涉案房屋已办理抵押登记，故原告的请求依法应不予以支持。
经审理查明，2002年1月19日，原告（乙方）与被告马裕（甲方）签订《合同书》。约定：甲方将位于湛江市霞山区录塘北六路108号之八金塘大厦的第五层503号房及第六层603号房及单车房转让给乙方。《合同书》与本案诉争的相关条款的主要内容为：二、转让房屋概况：二套房屋建筑面积为156平方米，单车房建筑面积待定平方米。三、房屋价款及其它费用：房屋按建筑面积每平方米1080元，小计168480元；单车房按每平方米待定元，小计待定元；水电贴费2500元；电控门250元；四项合计171230元。四、付款方法：乙方必须分三期将上述总款（即171230元）付清给甲方。第一期在2002年1月19日付100000元；第二期在封顶前至交房前付清付56230元；第三期在办妥房产权证时付清余款15000元。五、甲方收到乙方的第一期付款后，即作为乙方认购该房屋，第二期或第三期付款如乙方逾期十天未付，即视乙方放弃购房权，甲方不予退款；若经甲方同意逾期的，乙方从应付款日起按欠款每日加收乙方的百分之一滞纳金，若再超过约定日，甲方有权没收应收款，同时收回房屋，乙方不得有任何异议。六、上述房屋在2002年7月底竣工验收，并可交给乙方。如逾期未能交付（除不可抗力自然灾害外），甲方则按银行同期存款（乙方的预付款）最高利息支付给乙方至竣工日止。八、乙方在付清购房款（除约定保留余款外）之日起八个月内甲方办妥房产权证给乙方。如逾期未能办理，则按有关规定执行。若属乙方原因造成逾期办理的，责任则属乙方负责。在办证过程中所需付出的税金、费用则按政府相关规定执行。《合同书》签订后，原告于2002年1月至2005年2月4次共向被告马裕支付房款175000元，马裕为原告出具了《收款收据》。同时，原告搬入涉案503房、603房居住使用至今。根据湛江市房地产档案馆的《房屋产权情况表》显示，涉案503房的所有权人为吴小玲，领证日期为2002年8月24日，权属性质：私有；占有份额：全部。2008年7月17日，该房屋办理了抵押登记，抵押权人为麻章农信社，登记的他项权证：1978116，权利价值为100000元。涉案房屋于2012年6月13日被湛江市公安局霞山分局查封。
2012年9月28日，湛江市霞山区人民检察院以湛霞检刑诉（2012）391号起诉书指控被告人马裕合同诈骗罪向本院提起公诉。同年12月20日，本院在作出的（2012）霞刑初字第373号《刑事判决书》中，所查明涉案503房、603房及马裕刑事部分犯罪的事实为：被告人马裕于2001年至2003年期间先后开发金塘大厦楼盘（地址：湛江市霞山区录塘北六路106号之八）和顺兴大厦楼盘（地址：湛江市霞山区椹川东三路五号之二）出售给购房者，用其亲属吴小玲、何桂凤、吴小玲、何进辉、彭剑芳等人的名义申请报建，并将房屋登记在上述亲属名下，在与购房者签订合同并收取购房款后，马裕隐瞒房屋已经出售，欺骗金融机构或他人，将已出售的房屋抵押给金融机构或个人进行贷款、借款，先后实施诈骗18起。（2012）霞刑初字第373号《刑事判决书》认定：被告人马裕于2002年1月19日与朱真荣签订购房合同出售503房、603房，合同签订后收取朱真荣购房款175000元。在将上述房屋出售给购房者后，吴小玲于2008年7月17日将该503房抵押给债权人麻章农信社借款100000元，至今无法归还被害人麻章农信社100000元。以骗取贷款罪、合同诈骗罪判处马裕有期徒刑五年六个月，并处罚金共10000元。上述判决于2013年1年9日发生法律效力。原、被告双方因涉案房屋需办理产权过户登记手续而引发争议。案经开庭审理调解，因各方当事人各持己见，调解未果。
上述事实，原告对自己的主张提供了《合同书》、（2012）霞刑初字第373号《刑事判决书》、《询问笔录》、《房屋产权情况表》、（2011）霞民三初字第146号《民事判决书》、原告身份证复印件、被告身份证复印件、第三人营业执照、组织机构代码、法人身份证明及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认可。
本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”。根据这一规定，已经发生法律效力的（2012）霞刑初字第373号《刑事判决书》认定，被告马裕于2001年至2003年期间先后开发金塘大厦楼盘和顺兴大厦楼盘出售给购房者，其用亲属吴小玲、何桂凤、吴小玲、何进辉、彭剑芳等人的名义申请报建，并将房屋登记在上述亲属名下。但涉案503房、603房的实际权属人是被告马裕。原告与被告马裕于2002年1月19日签订的《合同书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。
被告吴小玲以其名下的503房作为借款抵押，与麻章农信社签订《抵押担保借款合同》，并办理了抵押登记，但涉案房屋用来抵押前已由被告马裕出售给原告，且原告已实际居住数年。根据已经生效的（2012）霞刑初字第373号《刑事判决书》查明的事实，本案抵押房产涉及犯罪活动，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项关于以合法形式掩盖非法目的的合同无效的规定，应认定被告吴小玲与第三人麻章农信社签订的《抵押合同》为无效合同，第三人麻章农信社基于《抵押合同》办理的抵押登记获取抵押权的行为依法无效。故对原告主张抵押合同无效、确认第三人麻章农信社未取得涉案503房抵押权的诉讼请求依法予以支持。对于第三人麻章农信社认为马生以涉案503房作抵押借款，并办理了房屋抵押登记手续，且在办理房屋抵押手续时亦不知道被告马裕与原告有房屋买卖的事实，故其系善意第三人，依法应对涉案503房享有抵押权的抗辩理由不充分，本院不予采纳。原告已依约给付503房、603房的全部购房款175000元，但被告马裕未能依约为原告办妥房产证，被告马裕的行为已构成违约，依法应继续履行合同，协助原告办理房屋过户登记手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，判决如下：
一、原告朱真荣与被告马裕于2002年1月19日签订的《合同书》合法有效。
二、被告吴小玲与第三人湛江市麻章区农村信用合作联社海头信用社于2008年7月17日签订的抵押合同无效。第三人湛江市麻章区农村信用合作联社海头信用社未取得抵押权。
三、被告马裕、吴小玲应在解除对位于湛江市霞山区录塘北六路106号之八503房的查封之日起十日内，同时协助将该503房、603房过户登记到原告朱真荣名下（办理过户登记所需要缴纳的税费按法律规定执行）。
本案受理费3724元（原告已预付），由两被告马裕、吴小玲共同负担（在履行本判决义务时径付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 黄王金
审判员 黄 毅
审判员 蔡 华
二〇一五年十一月二十六日
书记员 陈奎逢
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反
证据足以推翻的除外”。