上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第34486号
原告夏惠群。
委托代理人曹小青。
被告万永香。
原告夏惠群诉被告万永香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告夏惠群及其委托代理人曹小青、被告万永香到庭参加诉讼。之后，本案转为普通程序。本院依法组成合议庭于2015年3月16日再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人曹小青、被告万永香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏惠群诉称，上海市浦东新区合庆镇春雷村南夏家宅XXX号二层房屋（以下简称系争房屋）系原告家庭建造，上层为日常居住使用，下层开设有“浦东新区合庆镇祥升综合商店”。2010年8月25日，原告将系争房屋出租给被告使用，约定租期2年。2012年8月25日，双方又续约一年。2013年8月，被告要求继续租赁房屋，租金同前，原告表示同意但双方未就此再签订新的书面合同。之后被告一直拖欠租金，经原告催讨，方付清2014年5月24日前的租金。租赁系争房屋期间，被告破坏了原告安装的保全系统，并且在原告不知情的情况下自行搭建两处违章建筑。2014年8月20日，原告通过村干部向被告送达要求解除合同的信函。但被告拒不搬出系争房屋，并向原告提出各种无理要求，故现起诉要求：1、判令被告立即搬出并交还系争房屋；2、判令被告拆除系争房屋宅基地上搭建的违章建筑；3、判令被告按每月人民币（以下币种相同）2，000元支付自2014年5月25日起至2014年8月24日止的租金6，000元以及按每月2，400元计算自2014年8月25日起至房屋交还之日止的使用费；4、判令被告赔偿原告保全系统维修费5，000元。
被告万永香辩称，被告系于2012年8月25日与原告签订租赁合同承租系争房屋，同时承接原告开设于系争房屋下层的“浦东新区合庆镇祥升综合商店”继续经营。后因被告无法继续经营，故于2014年3月向原告提出要求归还房屋，同时要求将店里的货物还给原告，由原告向被告结算货款。但原告没有同意，被告要求将商店转给别人，原告也不同意，故被告租金支付到2014年5月24日不再继续支付。后来也未曾收到过原告主张由村干部转交的解除函。现被告同意搬出并返还系争房屋，但要求原告接手被告的货物；同意拆除被告搭建的建筑，但因是应原告要求所搭建故要求原告赔偿搭建费用2万元；不同意支付租金与使用费；至于保全系统，被告仅剪断了两处电线，系经原告同意，并且现在只需连接起来仍然可以使用，故不同意赔偿。另外，被告曾在租赁期间支付了太阳能热水器的维修费300余元，应由原告支付。原告曾承诺每年补贴被告烟草网络费用500元，现去年未支付要求支付，还要求赔偿误工费。
经审理查明，上海市浦东新区合庆镇春雷村南夏家宅XXX号二层房屋（以下简称系争房屋）系原告家庭建造。原告原在该房屋底层经批准注册并经营“浦东新区合庆镇祥升综合商店”。2010年，被告向原告承租系争房屋，并从当时租借底层房屋经营上述商店的案外人手中承接了商店中的货物结算了货款。2011年3月，被告经手在系争房屋底层北面东侧墙体外搭建违章建筑十余平方米，原告为此支付被告钱款4，205元；之后被告又在前述违章建筑基础上往北向接出违章建筑十余平方米房屋。2012年8月25日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《商店出租及房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2012年8月25日至2013年8月24日。该合同第二条第1款约定，乙方在租赁期间，对于房屋不得擅自改变房屋结构，不得进行违法搭建。安全、合理使用房屋及室内设备，若使用不当造成房屋及设备损坏的，由乙方负责维修或经济赔偿。第二条第10款约定，租赁期满，承租人无条件将商店、房屋归还给甲方且恢复原样。合同第三条“租金及支付方式”约定，商店、房屋年租金为贰万肆仟元整，支付方式每六个月一交，先交后用……若乙方不按时交纳租金，甲方可提前终止合同。合同第五条约定，乙方已付甲方贰仟元现金押金，合同期满后退还。2013年8月25日起，双方未续签书面租赁合同，但被告仍租用系争房屋并按每月2，000元的标准向原告支付租金至2014年5月24日。期间，被告于2014年3月向原告提出要求接收被告全部货物，双方终止租赁合同，原告未予同意。之后，被告继续使用系争房屋。2014年9月18日，原告起诉来院，要求判如所请。
另查明，1、租赁期间原告居住距离系争房屋数分钟步行距离处，原告常上门收取租金。2、租赁期间，被告在系争房屋的西北侧方向处用木板、玻璃、石棉瓦等违章搭建棚屋两间。3、被告缴纳有押金2，000元现在原告处，原告主张与被告应付租金和使用费抵扣。4、系争房屋现仍由被告使用。
审理中，原告要求解除双方的租赁合同关系，被告表示同意。原告否认被告曾垫付太阳能热水器维修费，并撤回要求被告拆除违章搭建及赔偿保全系统维修费的诉讼请求。
以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告提供的《商店出租及房屋租赁合同》、收据、现场照片、土地使用证；被告提供的现场照片以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告对解除合同意见一致，双方就系争房屋的租赁关系解除。合同解除后，被告作为承租人理应从系争房屋迁出，至于其所经营的货物在无约定的情况下只能由被告自行处理，而不能强制原告接受或强制原告出租系争房屋给他人经营。因此，原告要求被告迁出系争房屋，并将房屋交还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告在迁出之前，占有使用系争房屋，应支付相应的对价。现原告主张按租赁合同约定的金额每月2，000元支付自2014年5月25日起至2014年8月24日止的租金，符合约定，本院予以支持。原告主张被告已缴纳的押金从中抵扣，亦无不当，本院予以准许。至于2014年8月25日之后的租金和使用费，原告主张按每月2，400元计算缺乏依据，依据双方履行合同的实际情况，本院酌情确定仍按每月2，000元标准计算。被告抗辩称经原告同意搭建违章建筑，原告虽予否认，但考虑到原告事实上对其中部分违章建筑作了出资，并且原告居住地距离系争房屋距离较近，又采用上门的方式收取租金，故原告对以上搭建应该是知晓的，期间也没有采取措施要求拆除，故对以上搭建的损失应与被告双方按照过错分担。至于分担金额，因被告主张造价2万元并未提供依据，本院将酌情予以确定。被告还主张垫付太阳能热水器维修费300元、支付曾承诺的烟草网络补贴、赔偿误工费等，因无证据提供，本院不予支持。诉讼中，原告撤回要求被告拆除违章搭建及赔偿保全系统维修费的诉讼请求，属其对诉讼权利的自行处分，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告夏惠群与被告万永香就上海市浦东新区合庆镇春雷村南夏家宅XXX号房屋建立的租赁合同关系；
二、被告万永香应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区合庆镇春雷村南夏家宅XXX号房屋中迁出，并将前述房屋交还原告夏惠群；
三、被告万永香应于本判决生效之日起十五日内支付原告夏惠群按每月2，000元计算自2014年5月25日起至迁出之日止的租金和使用费，被告万永香已支付的押金2，000元从中抵扣；
四、原告夏惠群应于本判决生效之日起十五日内支付被告万永香搭建损失2，500元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币75元，由被告万永香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
审 判 长 张春华
人民陪审员 李燕艳
人民陪审员 邱明一
二〇一五年三月十八日
书 记 员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。