浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍嵊民初字第61号
原告钱校福。
委托代理人（特别授权代理）沈澜，浙江世纪方正律师事务所律师。
被告嵊州市福达置业有限公司（组织机构代码：67721023-7），住所地嵊州经济开发区浦南大道388号，现办公地址嵊州经济开发区浦南大道399号香缇墅50幢物业办公楼。
法定代表人张维正。
委托代理人（特别授权代理）吴松良，浙江盛久律师事务所律师。
原告钱校福与被告嵊州市福达置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理，依法由审判员吴展宁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钱校福的委托代理人沈澜，被告嵊州市福达置业有限公司的委托代理人吴松良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钱校福起诉称：原告于2011年1月11日与被告签订了由被告开发的香缇墅一期建筑号为12幢2单元602室的房屋及阁楼的房屋买卖合同，双方约定出售房屋的建筑面积包括住房住宅84.79平方米、坡屋即阁楼67.33平方米，交房时产权面积小于合同登记面积时，面积误差绝对值在3%以下部分的房价款由被告返还原告，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋总价款为519469元整，原告于合同签订当日支付首付款人民币159469元，剩余房款360000元在2011年1月11日前向被告指定银行办理相应贷款手续。被告应当于2012年6月30日前将符合取得建设工程竣工验收备案证明等3项条件的商品房交付原告使用，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，如被告逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年7月1日起到实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之四的违约金。被告承诺于2012年10月31日前取得土地、房屋权属证书，交付买受人。被告不能在2012年10月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告的，被告交付权属证书在约定日期起180日内，按已付房价款的0.1%承担违约责任，约定日期180日以后，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。现原告已履行了付款义务，但被告建造的房屋经实测阁楼面积为61.02平方，比合同约定少6.32平方，至今未取得商品房交付应当取得的建设工程竣工验收备案证明而导致房屋无法交付，至今被告也未取得土地、房屋权属证明，交付买受人，导致买受人至今无法办理该商品房的转移登记。被告的违约行为已给原告造成了极大的经济损失，根据合同约定被告应当积极整改，取得建设工程竣工验收备案证明，交付香缇墅12幢2单元602号商品房，返还因面积缩小而应归还的房款22752.74元，支付自2012年7月1日起至符合约定交付条件并交房日止按已付房价款万分之四的逾期交房违约金（截止2012年12月17日应当支付170天×519469元×0.0004／天=35323.90元）；支付已付房价款0.1%的逾期交付土地、房屋权属证书违约金519.50元（如在2013年5月1日之后交付权属证书的，应当自2012年11月1日起自交付日止按日向原告支付已交付房款万分之三即155.80元的违约金）。请求法院：1、判令被告按合同约定条件向原告交付香缇墅12幢2单元602号商品房包括阁楼。2、判令被告支付原告逾期交房违约金（截止2012年12月17日为35323.90元）。3、判令被告支付原告逾期交付土地、房屋权属证书违约金519.50元（如在2013年5月1日之后交付权属证书的，应当自2012年11月1日起至交付之日止向原告支付155.80元／日的违约金）。4、判令被告在交房后返还原告因房屋面积误差返还房款22752.74元。在审理中原告撤回第一、四项诉讼请求。
被告嵊州市福达置业有限公司答辩称：1、原告确实向被告购买了上述房屋，并且已付房款519469元，合同约定在2012年6月30日交房，在6月30日不能交房属实。在2012年7月12日上述商品房工程通过国家验收，被告在2012年8月2日至3日向各户主发送过书面通知，明确在8月4日至5日集中交房，当时各原告都来了，但不同意接收，理由是商品房未通过验收备案，这个状况也是确实的，由于施工单位浙江宏嘉建设工程有限公司不履行职责，不提供验收备案的盖章协助义务，致验收未能向主管机关备案，这是导致验收备案工作至今没有完成的唯一原因，被告已多次要求施工单位履行法定义务和随附义务，嵊州市人民政府在2012年12月6日也召开了专题会议，责成施工单位在备案文书上盖章，但至今施工单位仍未盖章，导致备案工作至今无法完成。2、对预期交房违约金计算至2012年8月3日计34天是比较合理的，按合同约定计算的违约金为5297元，被告同意支付。对2012年8月3日后的违约金要求法院驳回或者予以调整为原违约金的四分之一。因为按照建筑法等法律的规定，房屋验收合格就可以作为交付的条件，并不需要备案作为交房的条件，验收备案仅仅是一种行政管理行为，对房屋交付是无关的，而被告建造的房屋已经符合法定的交房条件，并以适宜的方式通知了各业主，故房屋已具备交房的实质要件。3、房地产的交付包括二个方面，一方面是使用权的交付即房屋实物的交付，合同第9条约定的交付是房屋使用权的交付，另一方面是所有权的交付，合同第16条约定的是所有权的交付，是否验收备案对实物交付即使用权的交付是没有影响的，因此请求法院按照公平原则对此项违约金进行调整。4、合同第16条规定的是办总房产证的违约金，在原告起诉时尚未办理房产总证是事实，其原因与上述原因一致，被告应支付2012年10月31日后逾期180天内即2013年4月30日前的违约金，为519元，对2013年5月1日后是否可以交付不能确定，所以原告对此不能请求。
原告方为证明其诉讼请求提供的证据有：
证据1、2011年1月11日原告与被告签订的商品房买卖合同1份。
证据2、销售不动产统一发票2份。
被告对上述证据经质证没有异议。
被告为证明其答辩理由提供的证据有：
证据3、2012年7月19日的工程质量监督报告1份，证明工程已经验收合格，并已具备备案条件。
证据4、2012年7月25日建设工程竣工验收消防备案受理凭证1份，证明工程的消防已经验收。
证据5、2012年6月25日建设工程规划核实确认书1份，证明工程规划已验收。
证据6、竣工验收备案表1份，证明被告已向主管部门提交备案，但因施工单位未能在施工单位意见一栏进行盖章，导致不能办理完整的备案手续。
原告对证据3-6的真实性没有异议，但这些证据证明被告至今未取得验收备案的事实。
证据7、2012年8月1日交房通知书及邮政快递详情单，证明在2012年8月2日至3日被告已向原告方进行书面通知在同年8月4日至5日进行集中交房，被告已履行了交房通知义务。原告质证认为其已收到交房通知，但没有符合交房条件。
证据8、2013年1月19日催促交房通知书1份，证明原告在诉讼后被告以短信方式催促各业主交房。原告质证认为收到了信息。
证据9、2012年12月6日嵊州市人民政府专题会议纪要1份，证明不能备案验收的原因在浙江宏嘉建设工程有限公司不履行盖章义务，市政府已经责令浙江宏嘉建设工程有限公司在工程竣工验收备案表上盖章。原告的质证意见与证据3-6的质证意见一致。
证据10、2012年9月10日被告给浙江宏嘉建设工程有限公司的回函及快递详情单各1份，证明被告多次向浙江宏嘉建设工程有限公司告知和催促，要求其在验收备案表上盖章。原告质证认为与本案没有关联性。
证据11、城市房地产开发经营管理条例、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法，证明被告的房屋已经具备交房的实质性条件或法定条件，同时作为施工单位应当协助验收备案。原告质证认为被告的房屋没有达到合同约定的条件。
对上述证据本院认证如下：因质证人对证据1-8的真实性没有异议，其内容能够证明举证人的证明目的。原告对证据9-10的真实性虽无异议，但其内容与本案的诉讼请求之间无直接关联性。证据11属有关法律、法规，不应作证据认定。
根据以上有效证据本院认定，2011年1月11日原告与被告签订商品房买卖合同1份，约定原告方购买被告预售的香缇墅一期12幢2单元602号房屋，建筑面积共84.79平方米，阁楼67.33平方米，总价款为519469元，买受人应于合同签订当日向出卖人支付首付购房款计人民币159469元，剩余房款360000元买受人应在2011年1月11日前向出卖人指定的银行办理完毕相应的贷款手续。第九条规定，出卖人应当自2012年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人。第十条规定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。第十二条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条规定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2012年10月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明文件之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金等内容。合同签订当日，原告支付被告预售购房款159469元，同年4月1日原告通过银行按揭方式向被告支付购房款360000元，合计支付519469元。2012年6月25日被告开发建设的香缇墅商住小区一期商品房经过建设工程规划核实确认，7月12日进行竣工验收，同年7月19日嵊州市建筑工程质量安全监督站作出工程质量监督报告，认为上述工程已具备备案条件，7月25日该工程上报了消防备案。后由于上述工程的施工单位浙江宏嘉建设工程有限公司一直未在竣工验收备案表的验收意见一栏上盖章，该建设工程至今未取得主管部门的工程竣工验收备案手续。2012年8月2日至3日间被告向原告方发函，要求原告在8月4日至5日办理交房手续，原告到场后，因被告未能提供建设工程竣工验收备案证明，原告拒绝接受。现由于工程验收备案手续问题，被告至今也未能办理上述商品房的权属证书。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。在合同签订后，原告按约向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的条件向原告如期交付房屋，因此，被告应当依法承担相应的违约责任，被告辨称本案商品房已在2012年7月12日通过了竣工验收，由于施工单位未履行盖章义务，导致未能办理验收备案手续，但施工单位并非商品房买卖合同关系的当事人，由于合同以外当事人的过错导致合同不能履行的，作为合同当事人的被告仍应对原告承担违约责任，在被告承担责任以后，可以依法向相应责任人进行追偿，所以原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，符合法律规定。至于违约金的计算数额，双方当事人在合同中已作出明确约定，在审理过程中被告对2012年7月1日至8月3日间的违约金同意按照合同约定的方法计算，对8月3日以后的违约金认为约定计算方法过高且该日期后商品房已不影响原告的实际使用而要求进行调整，由于原告作为房屋买受人购买住宅房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，房屋出卖人未能按约定条件交房而延期交付，导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使而造成一定的经济损失，但由于原告在诉讼中未提供其遭受经济损失的相应证据，而合同约定违约金是以补偿性质为主、以惩罚性质为辅，所以被告以合同约定违约金过高要求法院进行调整的辩称符合法律规定，应予以采纳，所以对2012年8月3日以后到12月17日止，被告应承担的延迟交房违约金的数额以相同地段住宅房屋市场租金的价格作为基数，并在综合考虑其他损失因素的基础上酌情确定为每月每平方米20元的价格进行计算，对超过该计算数额的违约金，不予支持。对原告请求的被告逾期办理房屋权属证书的违约金，按逾期180天的约定进行计算，对其余部分因尚未到约定日期，在本案中不予支持。对原告撤回部分的诉讼请求，属于原告对自己权利的处分，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、嵊州市福达置业有限公司应支付钱校福逾期交房违约金21364.06元和逾期办理房屋权属证书违约金519.47元，款限本判决生效后十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回钱校福的其余诉讼请求。
案件受理费1266元，依法减半收取，由原告负担403元，被告负担230元（被告负担部分现由原告垫付，限被告判决生效后十日内归还原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费1266元，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 吴展宁
二〇一三年三月十五日
书记员 马春燕
附页：
《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
继承人协商同意的，也可以不均等。
第二十九条遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。
不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第五十二条继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。