广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇四法民重字第1号
原告：胡少游（反诉被告），广东四会人。
委托代理人：苏力、冯松斌，广东圣禾律师事务所律师。
被告：刘玉财（反诉原告），广东四会人。
委托代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。
原告胡少游诉被告刘玉财租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月18日作出（2012）肇四法民初字第226民事判决，原、被告不服该判决，向广东省肇庆市中级人民法院提出上诉，肇庆市中级人民法院经审理，于2013年11月12日作出（2013）肇中法民三终字第172号民事裁定书，以原审判决程序违法为由，裁定撤销本院（2012）肇四法民初字第226民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，重新公开开庭进行了审理。原告胡少游（反诉被告）及其委托代理人冯松斌、被告刘玉财（反诉原告）及其委托代理人刘木有均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡少游诉称：原告与被告于2007年2月28日签订《场地租赁合同》，约定被告将位于迳口镇下山石场，原建材石场（安装石仔机位置）上下场地，包括原安装石仔机场地（其中上场地面积50米×35米，下场地面积60米×45米）租给原告使用，租期从2007年3月1日到2017年2月30日止。原告在签订合同后依约履行了合同义务，但被告在交付部分面积场地给原告使用后便在约定的租赁场地上建造灰窖。原告一直要求被告归还所占用的土地，但遭到被告无理拒绝，被告的行为已经严重侵害了原告的合同利益，现特向法院提起诉讼，请求法院判令：被告按原、被告双方所签《场地租赁合同》约定的租赁场地交付原告使用；被告赔偿经济损失10000元（计算至起诉日）；被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘玉财反诉称，一、反诉原告与反诉被告所签订的《场地租赁合同》是无效合同。涉讼的场地属于四会市迳口镇经济实业发展总公司所有，2006年4月30日，四会市迳口镇经济实业发展总公司与反诉原告签订的《场地租赁合同》约定：四会市迳口镇经济实业发展总公司将位于迳口下山石场原建材厂石仔场1000多平方米的场地，出租给刘玉财兴建灰窑或作石灰窑堆场。但该合同没有允许承租方转租、分租的约定。原、被告于2007年2月28日签订《场地租赁合同》，反诉原告将部分场地租赁给反诉被告作碎石工场使用，该行为没有得到场地所有人四会市迳口镇经济实业发展总公司的允许和追认，因此，该《场地租赁合同》是无效合同。应当按照《合同法》的规定处理，各自返还，反诉被告胡少游将所使用的场地交还给反诉原告。二、反诉被告的起诉已经超过了诉讼时效。按照本诉原告起诉陈述的事实和诉讼请求，本案的案由应当为侵权纠纷。按照反诉被告在庭审中的陈述：他是在反诉原告将场地交付给他一年后发现反诉原告在约定的租赁场地上建造了灰窑的。也就是在2008年2月，反诉被告已经知道了其权利被侵害，但是一直没有向刘玉财主张，直到2011年12月29日才向法院提起诉讼，已经超过了诉讼时效，依法应驳回反诉被告的起诉。三、双方在2007年2月28日签订合同时，双方并不是按面积计算租金，只是上场、下场二块地作为一个标的物来计算租金。如果是按照“上场地面积50米×35米，下场地面积60米×45米”来计算，与实际相差一半，任何一个人都能看出来，反诉被告使用了五年都没有提出过任何异议。2007年6月进行建造厂房施工，理所当然要丈量土地面积，那时也没有对土地面积提出过任何异议，证明双方的租赁不是按照“上场地面积50米×35米，下场地面积60米×45米”来计算租金，而是上场、下场二块地作为一个标的物来计算租金。四、反诉被告使用反诉原告的土地实际面积并不是“上场地面积50米×35米，下场地面积60米×45米”。在过去的五年中，反诉被告还使用了反诉原告的宿舍、办公室及其他地方，加上这些被占用面积，已经超过了合同约定的“上场地面积50米×35米，下场地面积60米×45米”的场地面积。五、反诉被告从2012年3月份开始没有交纳租金（场地使用费），虽经反诉原告多次催讨，其仍然没有交纳租金。根据相关法律的规定，反诉被告必须支付其实际使用了场地而发生的场地使用费。反诉被告使用反诉原告的土地实际面积包括：“上场地面积50米×35米，下场地面积60米×45米”，以及反诉原告的宿舍、办公室及其他地方。按照公平合理，等价有偿的原则，反诉被告应当支付场地使用费给反诉原告，标准按《场地租赁合同》约定的每年18000元，从2012年3月起支付至交还场地给反诉原告之日止。综上，请求：1、确认反诉原告与反诉被告所签订的《场地租赁合同》无效；2、解除反诉原告与反诉被告签订的《场地租赁合同》；3、判令反诉被告支付2012年3月起至交还场地给反诉原告之日止的场地使用费（按每年18000元计算）；4、驳回反诉被告的诉讼请求。
原告胡少游对被告反诉答辩称：一、对于被告反诉请求第1、2点，我方认为这是矛盾的，租赁合同是无效的情况下，不存在解除合同的说法。其解除合同的主张，无任何事实和法律依据，依法不能成立。二、反诉被告认为，涉诉合同一直处于履行状态，被告的违约行为也一直持续，我方一直处于积极要求协调处理的，所以不存在超过诉讼时效的事实。三、我方认为，租赁场地是按面积计算的，不存在任何的异议或歧议。四、对于被告所说的办公室与宿舍是属于被告的产权，应由被告承担举证责任。五、原告所缴纳的租金，直到原告起诉时是没有到期的，且被告交付使用的面积远远少于合同上约定的面积，所以原告方才不缴纳租金，因此不存在延迟缴纳租金的问题。综上，被告的反诉请求及理由均不能成立，望法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明：涉讼的场地属于四会市迳口镇经济实业发展总公司（以下简称迳口镇经济总公司）所有，2006年4月30日，迳口镇经济总公司与本案被告刘玉财签订《场地租赁合同》，约定：迳口镇经济总公司将其所属位于迳口下山石场原建材厂石仔场的场地出租给刘玉财兴建灰窑或作石灰窑堆场，租赁期为12年（从2006年5月1日起至2018年4月30日止）。2007年2月28日，原告胡少游与被告刘玉财又签订《场地租赁合同》，合同甲方刘玉财、乙方胡少游，合同约定：一、被告刘玉财（即合同甲方）将于迳口镇下山石场，原建材石仔场（安装石仔机位置）上下场地，包括原安装石仔机场地租给原告胡少游（即合同乙方）使用。上场地面积50米×35米，下场地面积约60米×45米；二、租用期为10年，即从2007年3月1日起至2017年2月30日止；三、租金分两段。第一个五年，每年15000元，第二个五年，每年18000元，逐年缴交的方法，先交款后使用。原、被告还约定了合同的其他事项。
合同签订后，被告把合同约定的迳口镇下山石场，原建材石仔场（安装石仔机位置）上下场地，包括原安装石仔机场地均交付给原告使用，而原告也一直依合同约定向被告缴交租金，租金已交至2012年2月份。2011年11月间，原告认为被告在交付租赁场地后于2008年在约定租赁场地上建造了灰窑，要求被告归还所占用的土地。但被告认为其灰窑是在签订合同之前就有的，不是签订合同后才建的，其已把合同约定的租赁场地交付了原告使用。双方发生争议后，经四会市迳口镇综治信访维稳中心调解无果，原告于2011年12月29日诉至本院，提出上述诉求，后被告提出上述反诉请求。
另查明，被告刘玉财与迳口镇经济总公司于2005年5月9日还签订一份《租赁迳口镇下山灰（煤）窑合同》，该合同约定由被告刘玉财租用属于迳口镇经济总公司的迳口镇灰（煤）窑四条，租赁期限10年。
又查明，在本案重审期间，四会市迳口镇石灰厂因生产经营需要，经报请迳口镇经济总公司同意，四会市迳口镇石灰厂于2014年6月24日、2014年7月15日，分别与原告胡少游和被告刘玉财签订《土地转租合同》和《石灰（煤）窑、场地使用权转让协议》。原告与迳口镇石灰厂签订的《土地转租合同》定明：原告于2007年2月28日与被告签订的《场地租赁合同》从2014年6月24日起转租给迳口镇石灰厂至原合同期满，转租的土地位置、面积与原合同所述不变，转租总费用为265万元（该款胡少游已收取），转租之前的债权债务由原告胡少游负责，转租后至原合同终止时的租金由原告承担。被告与迳口镇石灰厂签订的《石灰（煤）窑、场地使用权转让协议》定明：被告刘玉财于2005年5月9日、2006年4月30日与迳口镇经济总公司签订的《租赁迳口镇下山灰（煤）窑合同》和《场地租赁合同》，从2014年7月16日起转让给四会市迳口镇石灰厂履行至原合同期满，转让使用权范围如原合同不变（含刘玉财租赁给胡少游金泰来矿粉厂的场地），转让之前的盈亏及债权债务由刘玉财负责，与迳口镇石灰厂无关。
案经调解，原、被告未能达成和解意见。
以上事实，有原、被告提供的证据，本院依职权调取的证据，以及双方当事人的陈述和庭审笔等证据证实。
本院认为：综合原、被告的诉辩，本案主要争议焦点为：一、原、被告签订的《场地租赁合同》是否有效；二、被告有否按合同约定交付场地给原告使用，原告应否按合同约定交付租金给被告。关于焦点一，从查明的事实表明，被告于2006年4月30日与迳口镇经济总公司签订的《场地租赁合同》没有定明承租方不能转租或转租需经出租方（迳口镇经济总公司）同意，而原、被告签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，且场地所有人迳口镇经济总公司也无提出异议，因此，原、被告签订的《场地租赁合同》是合法有效的合同，应受法律保护。被告提出原、被告签订的《场地租赁合同》无效的主张理据不足，不予支持，原、被告应按照合同约定履行自己的义务。关于焦点二，根据查明的事实表明，原、被告于2007年2月28日签订《场地租赁合同》后被告已将合同约定的上、下场场地全部交付给原告使用，而原告也一直依合同约定向被告缴交租金至2012年2月份。在本案庭审时原告也确认在签订合同时双方对交付场地面积进行过丈量。在原告与迳口镇石灰厂签订的《土地转租合同》中，也定明：原告转租给迳口镇石灰厂的“转租土地位置、面积如原合同所述，不变”。迳口镇石灰厂已按《土地转租合同》接收了上述转租土地，并向原告支付了全部转租费用。因此，原告认为被告没有按合同约定交付场地面积，要求被告归还所占用的土地，并赔偿经济损失10000元（计算至起诉日止）的主张没有事实依据，对原告的诉求不予支持。被告反诉要求原告按合同约定支付租赁场地使用租金的诉求理据充分，合理合法，应予以支持。根据原、被告与迳口镇石灰厂签订的合同、协议及迳口镇经济总公司的《合同转让意见》的约定，原、被告签订的《场地租赁合同》从2014年7月起转给迳口镇石灰厂承租，原告向被告交付场地租金的时间计至2014年6月止。鉴于2012年2月前的租金原告已支付，原告尚未交付给被告的租金从2012年3月起按每年18000元计至2014年6月止合共40500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三的规定，判决如下：
一、确认原告胡少游（反诉被告）与被告刘玉财（反诉原告）于2007年2月28日签订的《场地租赁合同》合法有效。
二、原告胡少游（反诉被告）在本判决生效之日起十日内支付租金40500元给被告刘玉财（反诉原告）。
三、驳回原告胡少游的诉讼请求。
四、驳回反诉原告刘玉财的其他诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费306元，反诉费50元，由原告胡少游承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 伍世昌
审 判 员 何海波
人民陪审员 莫健龙
二〇一五年六月十八日
书 记 员 廖文燕