湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民三终字第03038号
上诉人（原审被告）刘天富。
被上诉人（原审原告）长沙矿山研究院有限责任公司，住所地长沙市麓山南路343号。
法定代表人徐必根。
委托代理人梁毅忠，男，1970年5月23日出生，汉族。
委托代理人马晓枫，女，1967年5月25日出生，汉族。
上诉人刘天富因与被上诉人长沙矿山研究院有限责任公司（以下简称矿山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初第01178号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年6月9日，矿山公司与案外人黄鼎胜签订《房屋租赁合同》，约定：矿山公司将陈家湖三楼原蓝天歌舞厅租赁给黄鼎胜用于经营使用；租赁期限从2010年9月1日起至2012年8月31日止；租金及管理费按每年50000元计算，分二次支付，合同签订时预交25000元，第一个租赁期届满的最后20天前交清余款25000元；如逾期支付房租，承租人应按年租金额的3‰每日承担违约金，逾期15日以上，出租人有权单方解除合同、收回房屋。刘天富提出，自2010年9月1日起，租赁房屋的实际使用人是刘天富，并且其已支付了一年租金及管理费共计50000元。矿山公司认可刘天富为实际承租人并收取了租金、管理费50000元。后刘天富继续使用该房屋，但未支付2011年9月1日之后的房屋租金及管理费，矿山公司遂于2013年4月2日诉至该院，诉请法院判令：一、刘天富给付矿山公司房屋租金及管理费75000元；二、刘天富给付矿山公司违约金31500元（从2011年9月1日起按租金额千分之三每日计算至2013年2月28日止）；三、解除矿山公司、刘天富双方签订的《房屋租赁合同》，由刘天富退回租赁房屋。本院于2013年4月9日向刘天富送达了起诉状副本。
原审法院认为：矿山公司、刘天富双方虽未签订书面租赁合同，但刘天富实际使用矿山公司方房屋，矿山公司未提出异议并收取房屋租金，应认定双方存在事实房屋租赁合同关系。因矿山公司、刘天富双方均认可矿山公司与案外人黄鼎胜签订的《房屋租赁合同》内容，且该合同未违反强制性法律规定，故本案可以该合同作为双方租赁合同关系的权利义务约定。对刘天富提出合同为矿山公司单方提供的格式合同、权利义务不对等的答辩意见，该院不予采纳；原合同约定的租赁期限为2010年9月1日至2012年8月31日，租赁期限届满后，矿山公司、刘天富双方未就续租问题达成一致，且刘天富拖欠房屋租金，根据相关法律规定，矿山公司有权解除租赁合同关系、收回租赁房屋。对矿山公司要求解除双方租赁合同关系、收回租赁房屋的诉请，该院予以支持。具体解除时间该院确认为刘天富收到起诉状副本之日；刘天富答辩称，矿山公司已口头承诺续签合同，因未提交相应证据，对该答辩意见，该院不予采纳；合同解除后，刘天富仍应给付已履行部分房屋租金、管理费。对矿山公司要求刘天富给付2011年9月1日至2013年2月28日的租金、管理费75000元的诉请，该院予以支持；刘天富迟延给付租金，应承担逾期付款违约金，因原合同约定的违约金计算标准过高，该院酌情调整为同期同类银行贷款利率；刘天富另答辩称，矿山公司造成刘天富经济损失557600元，应承担相应赔偿责任。因刘天富未在法定期限内提出反诉，对该答辩请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、自2013年4月9日起解除长沙矿山研究院有限责任公司与刘天富之间的房屋租赁合同关系；二、刘天富应于本判决生效之日起十五日内向长沙矿山研究院有限责任公司返还位于长沙市岳麓区陈家湖三楼的租赁房屋；三、限刘天富于本判决生效之日起三日内一次性给付长沙矿山研究院有限责任公司租金及管理费75000元、逾期付款违约金4749元。本案案件受理费2330元，减半收取1165元，由刘天富负担。该款已由矿山公司长沙矿山研究院有限责任公司垫付，限被告在给付上述款项时一并向矿山公司支付。
上诉人刘天富不服一审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清，证据不足，错误认定被告。矿山公司与上诉人的合伙人黄鼎胜签订《房屋租赁合同》，由上诉人的合伙人为代表签字承租房屋，矿山公司提交的股权转让协议，只是合伙人内部经济纠纷解决方式，不能代表刘天富与矿山公司事实合同关系，本案将刘天富认定为被告不能成立，一审受理案件错误。上诉人提交收条是为证明与黄鼎胜是合伙关系，且是经过矿山公司经办人钱均平签字同意转让蓝天歌舞厅，矿山公司承诺在合同期2012年8月31日满后再续签五年合同，钱均平知道上诉人与黄鼎胜是合伙关系。一审法院错误认定上诉人与矿山公司是事实合同关系，上诉人不服。二、一审法院适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。一审判决自2013年4月9日解除双方的租赁合同关系是错误的。上诉人与黄鼎胜是合伙关系，黄鼎胜是合同签订的代表人，但在股东中只占最小股份，上诉人在签订本合同前就操办蓝天歌舞厅所有事宜。2011年3月矿山公司送来《通知》毁约，上诉人一直与矿山公司协商赔偿事宜，只是未达成共识。矿山公司毁约违法行为，严重侵害上诉人的合法权益，一审法院违背公平原则，作出错误判决，判决上诉人返还矿山公司75000元及违约金4749元。三、一审判决断章取义，曲解法律，在适用法律上存在错误。上诉人与矿山公司的纠纷，关键根源是矿山公司欺骗性的《合同》及毁约、违约行为所造成，并且都是矿山公司积极主动在找上诉人谈对歌舞厅的赔偿问题，上诉人只是坐等矿山公司退回已经违法收取的房租及造成的损失赔偿，坐等矿山公司内部协商出具具体赔偿金额给上诉人，所以不是上诉人后期不交房租。一审未判决矿山公司承担任何责任，判决不公。综上，请求撤销长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初第01178号民事判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人矿山公司答辩称，上诉人所称与事实不符，也没有相关证据证明。从2010年签合同，上诉人也一直在经营。被上诉人作为单位，在处理本案纠纷是合情合理合法的。租赁合同期限是2年，合同期满后，上诉人一直没有交纳房租，所以矿山公司才起诉。关于赔偿问题，被上诉人只是将房屋出租，上诉人有无损失，不知道也无需赔偿。综上，上诉人的上诉理由与事实不符，理由不成立。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。另查明，黄鼎胜（盛）与刘天富系租赁矿山公司房屋合资经营蓝天歌舞厅。2011年8月1日，租房合同签订人黄鼎胜（盛）与舞厅现有实际经营人刘天富签订股权转让协议，约定黄鼎胜（盛）的股份全部转让给刘天富，协议生效后，蓝天歌舞厅经营所发生的一切责、权、利都由刘天富承担，与黄鼎胜（盛）无关。
本院认为，上诉人刘天富与案外人黄鼎胜（盛）系合资经营蓝天歌舞厅，刘天富认可合资期间由黄鼎胜（盛）作为代表与矿山公司签订《房屋租赁合同》，双方签订的合同合法有效，应当按约履行义务。黄鼎胜（盛）在租赁期间将股权转让给刘天富，租赁房屋由刘天富实际使用，矿山公司未提出异议并收取房屋租金，故刘天富应当按照约定履行《房屋租赁合同》。合同约定的租赁期限为2010年9月1日至2012年8月31日，租赁期限届满后，矿山公司、刘天富双方未就续租问题达成一致，且刘天富拖欠房屋租金，矿山公司有权向法院起诉解除租赁合同关系、请求收回租赁房屋。原审法院确认刘天富自收到起诉状副本之日双方合同解除并判决刘天富给付2011年9月1日至2013年2月28日的租金、管理费75000元及酌情判决刘天富支付逾期付款违约金4749元并无不当，本院予以认可。刘天富主张其不是本案被告的上诉理由不能成立，本院不予支持。刘天富主张矿山公司同意续租没有提交证据证实，无事实依据，本院不予采信。刘天富主张矿山公司的毁约、违约行为造成其损失应当赔偿，因刘天富未在法定期限内提出反诉，本院不予审查，刘天富可另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求理由均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2330元，由上诉人刘天富负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年一月十四日
书记员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。