广西壮族自治区临桂县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）临民初字第505号 原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司，住所地临桂县世纪大道。 负责人许某某，该公司经理。 委托代理人孙巧玲，广西同盛吉成律师事务所律师。 被告莫某1，女，2004年3月9日出生，汉族，住桂林市七星区。 法定代理人莫某2，男，1965年11月1日出生，汉族，住址同上，系被告莫某1之父。 法定代理人张某，女，1976年6月24日出生，汉族，住址同上，系被告莫某1之母。 被告张某，女，1976年6月24日出生，汉族，住址同上。 被告莫某2，男，1965年11月1日出生，汉族，住址同上。 委托代理人张某，女，1976年6月24日出生，汉族，住址同上，系被告莫某2之妻。 原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司（以下简称原告长岛物业桂林分公司）诉被告莫某1、莫某2、张某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月18日受理后，依法 组成由代理审判员粟春平担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2014年7月4日公开开庭审理了本案。书记员陈恩琴担任记录。原告长岛物业桂林分公司的委 托代理人孙巧玲及被告张某、被告莫某1的法定代理人张某、被告莫某2的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长岛物业桂林分公司诉称，原告是为被告所在的桂林·长岛十六区提供物业服务的企业。被告莫某1是临桂县世纪大道28号桂林·长岛十六区的业主，其住宅位于小区内53栋 1单元12-1号，建筑面积196.83㎡，另外被告还购有53栋5号车位，面积为24.57㎡。被告的物业已于2011年1月29日交付。根据原告与桂林·长岛十六区的 业主委员会签订的《桂林·长岛十六区物业服务合同》约定，小区内高层住宅的物业服务费为1.10元/月·㎡，车位（库）服务费按物业服务费的50%收取；业主于每月15号 前交费，逾期不交视为违约。违约超过3个月的，按拖欠费用总额3‰/天的比例收取滞纳金（违约金）。 被告的住宅为高层建筑，应按1.10元/㎡及0.55元/㎡的标准向原告交纳住宅物业服务费、车位物业服务费，于每月15日前交纳。但被告一直没有缴纳，原告多次向其催 收，并于2013年11月26日向被告发送书面催收函，但被告仍置之不理。原告认为，被告的行为已严重违反《桂林·长岛十六区物业服务合同》，损害了原告的合法利益，依法 应当向原告立即支付所拖欠的物业费和支付滞纳金（违约金）。因原告自行催收未果，特向法院起诉，请求：1、判令被告立即支付2011年8月1日至2014年3月30日止的 物业费（含住宅物业管理费和车位物业管理费）计7，360.85元及违约金8，705.35元（违约金暂计至2014年3月30日止，按被告逾期支付款项的每日3‰计算。 此后的违约金仍按上述标准计至被告付清物业费时止）；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告长岛物业桂林分公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》一份、证明一份，证明被告莫某1是桂林·长岛十六区53栋1单元12-1号房屋的买 受人及房屋、车位的面积情况，同时证明其监护人是其父母即被告张某、莫某2；2、《桂林·长岛16区前期物业服务协议》一份，证明原、被告约定前期物业服务及缴纳物业服 务费的情况；3、《桂林·长岛十六区物业服务合同》两份，证明原告收取物业服务费的标准及违约金的计算标准；4、《催交物业费律师函》及快递存根，证明原告曾多次催收过被 告交纳物业服务费。 被告张某辩称，1、物业管理不善，保安不尽责，有很多传销人员；2、物业费收取全额不合理；3、违约金收取千分之三不合理。 被告张某为其辩解在举证期限内未提供证据。 经过开庭举证和质证,被告张某对原告提供的证据1无异议；证据2-3不认可，被告没有见过；证据4有异议，被告没有收到。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦 作为定案的参考依据。 依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2011年1月6日，桂林·长岛十六区业主委员会作为甲方与原告长岛物业桂林分公司（乙方）签订《桂林·长岛十六区 物业服务合同》，该合同第八条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费，小高层、高层住宅物业服务费按1.10元/月·平方米收取；车位（库）服务费按物 业管理费的50%收取；该合同第九条约定每月15号前为业主/住户交费时间，逾期不交视为违约。拖欠物业管理费超过3个月的，按拖欠费用总额3‰的比例收取滞纳金；该合同 第二十七条约定业主/用户如有欠费，视为违约，乙方有权按欠费额每日3‰向业主/用户收取违约金，用户欠费，业主应当承担连带责任；该合同年限贰年整。2011年1月 29日，原告作为甲方与乙方被告张某签订《桂林·长岛16区前期物业服务协议》，该协议约定乙方承认甲方与桂林·长岛十六区业主委员会签订的《物业服务合同》，同意并遵 守执行该《物业服务合同》的内容和条款。同时，该协议第五条约定物业管理的各种有关费用：1.小高层、高层住宅楼物业服务费按物价部门核准的标准执行（按单价1.10元 /平方米·月收取）。2.-3.（略）。4.车库、杂物房的物业管理费按住宅物业管理费的50%计收。2012年12月22日，桂林·长岛十六区业主委员会作为甲方再次与 原告长岛物业桂林分公司（乙方）签订《桂林·长岛十六区物业服务合同》，该合同约定的年限为三年即2012年12月至2015年12月止，合同约定的物业管理服务及收费 标准、违约责任与双方于2011年元月6日签订的《物业服务合同》中的条款内容基本一致。上述合同签订后，原告即按合同的约定对桂林·长岛十六区的物业进行管理，并为该小 区的业主及住户提供服务。本案诉讼中查明，被告莫某1，女，2004年3月9日出生，其于2009年12月25日作为买受人与出卖人广西长岛房地产有限公司签订《商品房买 卖合同》一份（因当时被告莫某1系未成年人，其父母被告张某、莫某2作为监护人在该合同上签字），购买了桂林·长岛十六区第53栋1单元12-1号房屋作为住宅使用，其 所有的房屋建筑面积为196.83㎡、车位面积为24.57㎡。被告自2011年8月1日开始至2014年3月30日止拖欠原告的物业服务费（含住宅及车位）共计 7,360.85元即[住宅（2011年8月1日至2014年3月30日即32个月×196.83㎡×1.1元/月·㎡=6，928.42元）+车位（2011年8月1日 至2014年3月30日即32个月×24.57㎡×0.55元/月·㎡=432.43元）]。对于上述物业服务费，原告多次向被告催收，被告均未支付物业服务费给原告。 2014年4月18日，原告诉至本院，请求：1、判令被告立即支付2011年8月1日至2014年3月30止的物业服务费（含住宅物业管理费及车位物业管理费）7。 360.85元及违约金8，705.35元；2、本案诉讼费用由被告承担。 另查明，原告长岛物业桂林分公司于2006年6月6日向临桂县工商行政管理局申请成立，组织机构有限期自2010年5月24日至2014年5月24日，资质等级为贰级。 本院认为，桂林·长岛十六区业主委员会是由桂林·长岛十六区业主选举而产生，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，原告长岛物业桂 林分公司与被告方签订的一份《桂林·长岛十六区前期物业服务协议》及原告与桂林·长岛十六区业主委员会签订的两份《桂林·长岛十六区物业服务合同》，是原、被告双方在平等 自愿的基础上协商一致达成的协议，是原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，受到法律的保护。原告应依照合同的约定，为被告提供了物业 管理服务，被告应依照合同的约定，向原告交纳物业服务费。被告未支付物业服务费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因此，对于原告诉请被告支付原告物业服务 费7,360.85元的诉讼请求，本院认为其要求合理，符合法律的规定，本院予以支持。至于原告诉请被告支付违约金8,705.35元，因该项请求过高，故对过高部分不予 支持，原告主张违约金的计算，应根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际 损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三 十，一般可以认定过分高于造成的损失。结合本案实际和根据法律规定，违约金按被告未支付原告物业服务费7,360.85元的30%计算为宜即7,360.85元×30% =2,208.3元，并由被告支付给原告。因本案被告莫某1尚属未成年人，根据法律规定，其未缴纳物业服务费的法律后果应由其监护人父母即被告张某、莫某2共同承担。因 此，本案被告方尚欠原告物业服务费7,360.85元及违约金2,208.3元，应由被告张某、莫某2共同支付。对于被告方辩称物业管理不善，保安不尽责，有很多传销 人员，物业费收取全额不合理，违约金收取千分之三不合理，作为被告拒绝支付原告的物业服务费的抗辩理由，经本院审理查明，被告主张的事实因与本案不属同一法律关系，且其未 提供证据证实其主张，其抗辩的理由不能成立，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、最高人民法院关于适用《中华 人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下： 一、被告张某、莫某2共同支付2011年8月1日至2014年3月30日的物业服务费（含住宅及车位）共计7,360.85元给原告广西长岛物业服务有限公司桂林分公 司； 二、被告张某、莫某2共同支付违约金2,208.3元给原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司； 三、驳回原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司的其他诉讼请求。 案件受理费202元，由原告广西长岛物业服务有限公司某某分公司负担90元，被告张某、莫某2共同负担112元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申 请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费202元（收款单位：桂林市 中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处 理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟春平 人民陪审员  赵生付 人民陪审员  周道弈 二〇一四年七月四日 书 记 员  陈恩琴