湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00889号
上诉人（原审被告）：中青网络家园（武汉）有限公司源点店，住所地武汉市汉阳区玫瑰园西村84号。
法定代表人：吕汉华，该公司经理。
委托代理人：陈汉俊，湖北诚智成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：房县人民政府驻武汉办事处，住所地武汉市汉阳区玫瑰园西村31号。
法定代表人：徐超珍，该办事处主任。
委托代理人：黄俊，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：刘茜茜，北京大成（武汉）律师事务所律师。
上诉人中青网络家园（武汉）有限公司源点店（以下简称中青网络家园）因与被上诉人房县人民政府驻武汉办事处（以下简称房县汉办）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2014）鄂汉阳民一初字第00436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，房县汉办诉至一审法院，请求判令：1、中青网络家园支付租金86247元、违约金22999.20元及合同到期后按原租赁合同租金标准计算的实际占用费；2、中青网络家园腾退诉争房屋；3、诉讼费用由中青网络家园承担。
一审法院查明：位于武汉市汉阳区玫瑰园西村31号第2栋土地使用权面积为727.34平方米、建筑面积为3850.39平方米房屋所有权人为房县汉办。房县汉办和中青网络家园从上世纪九十年代即开始发生房屋租赁关系，2013年12月28日，房县汉办为出租方（甲方）与中青网络家园为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、房屋出租地点房县汉办一楼门面、招待所大厅右起第一间，共四间面积约298平方米；二、租赁期限为壹年，从2014年元月1日至2014年12月31日；三、租房用途，乙方所租房只限于经营网吧行业，不得进行其它行业经营；四、租金及支付方式，乙方按每月9583元价格向甲方支付房屋租金，元—6月份按季度支付，6月30日前一次性支付7—12月份租金，即签订合同之日起向甲方交纳一个季度的租金，并按一个月的租金交纳履约保证金，下一年度若续租，租金按本年度标准执行；五、乙方所租房屋，不得转租、转让给任何单位和个人，亦不得借给他人使用，若乙方确需转让，需书面报甲方同意；六、租赁房屋的维修，甲方负责公共场所的房屋、设备设施的维修和保养，一切费用由甲方承担，乙方负责其租赁范围内的房屋、设备设施的维修保养，一切费用由乙方承担；七—十三、（略）；十四、违约处罚，乙方在合同期内违约及要求提前终止合同需赔偿甲方全年总租金20%的违约金，并直接从乙方所交保证金中扣除，不足部分乙方必须在提前终止合同之日起十日内支付，逾期另处千分之五的滞纳金。甲方有权从违约之日起停止供水、供电，并有权收回所租房屋。甲方违约，甲方赔偿乙方全年总租金20%的违约金；十五—十八（略）。备注：第一期支付陆万元整（60000.00），尾款54930.00于2014年元月10日前付清”。甲方、乙方均在合同上盖章。本案诉争房屋交由中青网络家园使用，2014年元月10日，中青网络家园交纳2014年1月-3月租金28750元及房屋租赁押金9583元。2014年7月4日，房县汉办律师致函中青网络家园，请中青网络家园收函后及时支付拖欠2014年4-6月份租金28749元及7-12月租金57498元。2014年12月31日，合同到期后，中青网络家园以房屋漏水为由未支付拖欠的租金，并继续使用讼争房屋至今。
一审法院认为：房县汉办和中青网络家园于2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应切实履行。合同签订后，房县汉办依约履行合同将讼争房屋交付中青网络家园使用，中青网络家园实际使用并交纳2014年1月—3月租金及履约保证金9583元，但2014年4月—12月租金至今仍未交纳，根据双方所签订《房屋租赁合同》第四条及第十四条约定，中青网络家园应当于2014年3月31日前交纳第二季度房租28750元，2014年6月30日前交纳下半年房租57498元，房县汉办有权从违约之日起停止供水、供电，并有权收回所租房屋，中青网络家园在合同期内违约需赔偿房县汉办全年总租金20%的违约金即22999.20元，扣除中青网络家园交纳的履约保证金9583元。双方所签房屋租赁合同已于2014年12月31日到期，因双方未续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，中青网络家园应当于2015年1月1日将其占用的房屋返还房县汉办，故对于房县汉办要求中青网络家园支付拖欠的租金86247元、违约金13476.20元及合同到期后按原租赁合同租金标准计算的实际占用费，中青网络家园腾退房屋的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第七十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中青网络家园（武汉）有限公司源点店于本判决生效之日起十五日内腾退出所占用的房县人民政府驻武汉办事处房屋；二、中青网络家园（武汉）有限公司源点店于本判决生效之日起十五日内支付给房县人民政府驻武汉办事处房屋租金86247元、违约金13476.20元及自2015年1月1日至实际腾退之日止的房屋占用费（以9583元每月为标准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1070元由中青网络家园（武汉）有限公司源点店负担。
判后，中青网络家园不服，向本院提起上诉称：一、房县汉办拒不履行维修义务，构成违约；二、中青网络家园有权不予支付租金及违约金；三、因房县汉办不履行维修义务，中青网络家园的经营受到严重影响，房县汉办应当减少租金或者延长租期。请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回房县汉办的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由房县汉办承担。
房县汉办答辩则要求驳回上诉，维持原判。
二审中，中青网络家园提交一组证据，为中青网络家园员工甘明与房县汉办主任徐超珍的短信记录。拟证明因诉争房屋漏水及房屋装修问题，与房县汉办进行过沟通，诉争房屋存在漏水情况。
经质证，房县汉办认为房屋漏水问题确实存在，其也对房屋漏水问题进行过多次维修，且漏水问题不影响中青网络家园的经营。
本院认为，中青网络家园提交的该组证据，不能达到其举证目的，本院不予认可。
经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：房县汉办和中青网络家园于2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同履行。合同签订后，房县汉办依约将诉争房屋交付中青网络家园使用，中青网络家园应按合同约定支付房屋租金。但其2014年4月—12月的房屋租金至今仍未交纳。根据双方所约定，中青网络家园在合同期内违约需赔偿房县汉办全年总租金20%的违约金即22999.20元，扣除中青网络家园交纳的履约保证金9583元，中青网络家园还应支付拖欠的租金86247元和违约金13416.20元。合同到期后，双方未续签合同，中青网络家园亦未腾退诉争房屋，故还应支付合同到期后按原租赁合同租金标准计算的实际占用费。中青网络家园上诉称因为房县汉办拒不履行维修义务，使其经营受到严重影响，构成违约，其有权不予支付租金及违约金，房县汉办应当减少租金或者延长租期。但其在一审期间未提出反诉，对其该项上诉请求，本院不予支持。中青网络家园上诉理由均不能成立。但是，一审判决主文第二项中，中青网络家园应向房县汉办支付违约金的金额应为13416.20元，一审判项计算有误，本院予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。对判决主文有误部分，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2014）鄂汉阳民一初字第00436号民事判决第一项及一审诉讼费用的负担；
二、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2014）鄂汉阳民一初字第00436号民事判决第二项为：中青网络家园（武汉）有限公司源点店于本判决生效之日起十五日内支付给房县人民政府驻武汉办事处房屋租金86247元、违约金13416.20元及自2015年1月1日至实际腾退之日止的房屋占用费（以9583元每月为标准）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2485元，由中青网络家园（武汉）有限公司源点店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 黄 浩
代理审判员 骆朝辉
二〇一五年八月十三日
书 记 员 申光伟