广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第1673号
原告：周少贞，女，1963年11月29日出生，汉族，住广州市芳村区。
委托代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。
委托代理人：莫圣玮，广东穗南律师事务所实习律师。
被告：广州力诚投资有限公司。
法定代表人：王子玉，职务：董事长。
委托代理人：徐炼，广东国道律师事务所律师。
原告周少贞诉被告广州力诚投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员张艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周少贞的委托代理人张学仪、莫圣玮，被告广州力诚投资有限公司的委托代理人徐炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周少贞诉称：原、被告于2009年8月26日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将荔湾区东漖北X号X号房出售给原告。被告应在交付之日起730个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。逾期应向原告支付违约金等内容。被告于2010年3月27日向原告交付房屋，但并没有在上述期限内为原告办理产权证。为此，原告起诉要求：1.判令被告立即为原告办理广州市荔湾区东漖北路XXX号XXX房的房地产权证；2.判令被告自2012年3月28日起至交付房产证之日止每日按商品房总价款的0.05%支付逾期办理房产证的违约金给原告（暂计至2014年8月1日为747407.84元）；3.本案受理费由被告承担。
被告广州力诚投资有限公司辩称：如法院判决办理房产证，被告同意配合。被告并非怠于履行合同义务，案涉楼盘的二至九层已办妥房产证，由于一楼商铺门口外空地有案外人未拆迁清场，导致一楼商铺无法完成规划验收，因而无法办理房产证。
合同约定的违约金标准过高，应当调整为按同期贷款利率约每日万分之二点一计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高院的司法解释的规定，法院在审理违约损失时，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平和诚信原则作出判决。原告使用案涉商铺未受影响，被告也配合原告办理营业执照正常经营。
由于被告无法预计办证期限，双方可选择解除合同，被告同意退回房款及相关利息给原告。诉讼费由法院依法处理。
经审理查明：2009年8月26日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买力诚凯怡大厦第X层XX号房，房屋地址：荔湾区东漖北路XXX号XXX房；建筑物地上层数为9层，地下层数为1层，建筑面积54.73平方米，其中套内建筑面积51.49平方米，共有分摊面积约3.24平方米；该商品房按套内建筑面积计算房价，每平方米33914.93元，总金额1746280元；另附件七补充协议第十条约定：如因被告的责任，原告不能在商品房交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方约定原告不退房，被告自迟延之日起每日按总房价款的0.05%向原告支付违约金。
合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。力诚凯怡大厦于2010年3月25日完成工程竣工验收。原告于2010年3月27日办理了收楼手续。现案涉商铺由原告出租给他人经营。庭审中，双方确认，被告应在2012年3月27日前为原告办妥案涉商铺的房地产权证。
另查，2010年1月5日广州市城市规划局向被告出具《关于暂不同意办理规划验收的复函》，内容为：你单位前经“穗规建证（2008）817号”《建设工程规划许可证》批准在荔湾区茶滘村东漖北路西侧建设1幢9层商旅大厦工程。经现场查勘，上述建设工程已竣工，但建设工程南侧“穗规地证（2007）1269号”《建设用地规划许可证》红线范围内的建筑物未拆除，建筑物南侧的绿地未实施建设，不符合城市规划管理要求。根据有关规定，该建设工程不符合规划验收条件，故暂不同意规划验收等内容。
2011年11月28日，广州市规划局向被告核发了广州市荔湾区茶滘村东漖北路西侧地段“商旅大厦”的《广州市建设工程规划验收合格证》，其中，备注中载明：鉴于南侧茶滘村代征用地红线内的旧有房屋未拆除，集中绿化未实施，只同意地下室和第2至第9层建筑物先行规划验收。
被告为证明大田南路10号房屋未拆除及该屋所在的规划绿化用地与案涉楼盘之间的位置关系的事实，提供了广州市荔湾区建设和园林绿化局出具的《关于移交大田南路10号房屋的通知》、《房屋拆迁安置协议》、穗规地证（2010）29号《建设用地规划许可证》、《关于荔湾区茶滘村改造项目第二期拆迁工程建设的通告》、附图以及现场光盘。
庭审中，被告对原告主张违约金的起始日期没有异议，但认为违约金约定标准过高，应调整为按同期贷款利率计算。另被告陈述，其于2008年取得《建设工程规划许可证》后开发案涉楼盘，开发前已知悉规划范围内有拆迁户已签约但未搬迁。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告依约负有为原告办理产权登记的合同义务。根据建设部令（第168号）《房屋登记办法》第三十条的规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”因此，申请房管部门办理房屋所有权初始登记，必须提交建设工程符合规划的证明材料。本案中，被告确认案涉商铺至今未办理《建设工程规划验收合格证》，且无法预计何时可办理，因此案涉商铺在法律上不具备办理产权登记的条件，故对于原告要求被告办理案涉商铺的房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。
根据合同约定，被告应自收楼之日起的730日内为原告办理产权登记，双方确认该期限至2012年3月27日，被告至今未为原告办理案涉商铺的房地产权证，已构成违约，应承担迟延办证的违约责任。庭审中，被告对原告主张违约金从2012年3月28日起算无异议，本院对此予以确认。关于违约金的截止时间，因法院处理纠纷只对起诉时既定的法律事实予以审查、认定和裁判，不能对当事人起诉之后的法律状态、法律行为和法律事实进行预决，起诉之后如发生新的法律事实应予另案起诉。因此，本院对于原告要求被告支付自2012年3月28日起至起诉之日的逾期办证违约金，予以支持，超出部分不予支持。
关于违约金计算标准，原告主张每日按总房价款的万分之五计算符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩认为，因其并非拆迁义务主体，且原告没有实际损失，合同约定的违约金标准过高。对此，本院认为，根据广州市城市规划局的复函的内容，被告未取得案涉楼盘首层的规划验收是因为“红线范围内的建筑物未拆除，建筑物南侧的绿地未实施建设，不符合城市规划管理要求”，从查明的事实来看，被告在开发前已知悉该建筑物未拆除，将影响其对工程周边集中绿化的实施建设，被告作为有资质的商品房开发、销售企业，办理工程规划验收是其法定的合同义务之一，理应清楚了解法律法规关于办理工程规划验收的条件，其应对办理工程规划验收所需完成的事项、办理的手续及时间有相应的预期。现被告未能提供充分证据证明案涉商铺未办理工程规划验收非被告的原因所致，因此被告以其不是拆迁义务主体为由要求降低违约金标准的主张理据不足。此外，违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，合同当事人在公平、诚实信用原则下，可约定适用惩罚性的违约金，本案中，案涉合同对于原告逾期付款及被告延期交房均约定了相同的违约金标准，任一方违约均应承担违约责任。且从原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的合同目的来看，被告延期办理产权证的行为也显然影响了原告合同目的的实现。因此被告以原告没有实际损失为由要求降低违约金标准的主张亦不成立，本院均不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《房屋登记办法》第三十条的规定，判决如下：
被告广州力诚投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周少贞支付逾期办证违约金（按房屋总价1746280元每日万分之五的标准计算，自2012年3月28日计至2014年7月31日）。
驳回原告周少贞的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5687元，由被告广州力诚投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一四年九月××日
书记员 王雅莉
梁斯睿