湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第03285号
原告刘桂方。
委托代理人罗胜芳，湖南湘鼎律师事务所律师。
被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道310号高程大酒店3058房。
法定代表人刘湘萍，董事长。
委托代理人彭跃军，湖南森力律师事务所律师。
原告刘桂方诉被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月15日受理后，依法组成由审判员吕鸣担任审判长，审判员刘蜜纯、人民陪审员孙新容参加的合议庭，于2014年7月2日公开开庭进行了审理，书记员唐娟担任法庭记录。原告刘桂方的委托代理人彭跃军、被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司及其委托代理人彭跃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘桂方诉称，原告系长沙岳麓区高程酒店业主。2012年6月，被告向原告租赁酒店三楼3018、3028、3038、3058、3068、3078、3088共七间客房作为办公使用。双方于6月13日签订的《长包房租赁合同》约定：租赁期限为一年，从2012年6月13日起至2013年6月13日止；房屋租金为月30000元，年租金为360000元，承租押金为50000元；租金为整月预付方式，即2012年6月13日起，需预付下一个月的租金，以此类推；如乙方（被告）不能按时支付租金，甲方（原告）将书面通知乙方，若在此后3日内乙方仍未能支付，乙方除补交所欠款外，还应支付违约金，每逾期一天乙方将按所欠款的2%支付违约金；租赁期间，乙方要求中途退租的，应提前1个月向甲方提出，并补交合同约定的租赁期所剩租赁时间房租的30%的款项。合同签订后，原告按约定将七间客房交给被告使用，被告也按约定履行了合同义务，双方合作愉快。合同期满前，被告要求续租，原告同意，双方于2013年6月9日续签合同，租赁期限自2013年6月13日起2014年6月13日止。续签合同后，被告交纳了一个月（2013年6月13日至2013年7月13日）的租金。自2014年7月起，被告开始拖欠租金。经原告催促，被告于2013年10月27日向原告作出在2013年11月20日左右支付完所欠租金的书面承诺，但到期后，被告未履行承诺。此后，原告多次催促，被告却以种种理由搪塞拖延，截至2014年4月共拖欠原告九个月租金共计27万元。2014年4月11日，被告在没有付清所欠租金的情况下，突然书面通知原告正式退租，并要求办理退租手续。原告认为，原、被告签订的《长包房租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告长期拖欠租金并于2014年4月11�单方通知退租的行为，严重违反了合同约定，应当立即向原告支付所欠租金，并按合同约定承担违约责任。故原告诉诸法院，请求判令：一、被告立即向原告给付2013年7月14日起至2014年4月13日的租金270000元；二、自2013年7月14日起至租金给付完毕之日每天按所欠款的万分之五向原告支付违约金（计算至2013年4月14日为18000元）；三、判令被告按合同约定向原告给付因其中途退租应承担的款项18000元（自2014年4月14日起至2014年6月13日期间，按租金的30%计算）；四、由被告承担本案诉讼费。
被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司辩称，一、双方所签订的租赁合同是否有效的问题，从合同本身而言，原告没有提交具备出租该房屋相关权证的证明，那么不能证明双方所签订的合同合法有效；二、即使原告提交了上述能够证明租房房屋的权证，但原告支付违约金的�请也不予认可，双方的租赁合同是按照百分之二，主张的是万分之五一天，与合同不符；三、原告第三项诉请不予认定，即使合同有效，该合同也是双方已经有意向同意解除租赁合同，该损失按照双方的约定，不是被告单方要求解除合同，惩罚条款同样不应由被告承担；四、第二、三项诉请，要求被告承担违约责任，在同一合同中就同一事实要求被告承担两个违约条款，与法律规定不符。
原告刘桂方为支持其主张，向本院提交以下证据：
一、原告长沙市岳麓区高程酒店营业执照、组织机构代码证、负责人身份证，证明原、被告基本情况，原告具有签订合同的主体资格；
二、被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司营业执照，证明原、被告基本情况，原告具有签订合同的主体资格；
三、2012年6月13日、2013年6月9日签订的《长�房租赁合同》，证明被告租赁原告酒店客房，双方就房屋情况、用途、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等事项作了明确约定；
四、2013年6月13日被告法人刘湘萍出具的收条，证明原告按合同约定向被告支付租赁房间；
五、2013年10月27日承诺书；
六、2013年12月24日函；
七、自2013年7月至2014年3月被告法定代表人与原告经理王俐往来短信；
证据五、六、七共同证明被告拖欠租金，原告向被告催收、被告承诺、搪塞拖延的事实，被告违约；
八、通知，证明被告于2014年4月11日单方退租，被告违约；
九、被告租赁原告酒店客房的现场照片，证明：1、酒店客房现在仍然由被告占有，没有向原告退房，在占有房屋期间，房屋由被告安装了门锁，原告不能进入，2、被告公司至今没有开业；
十、�地租赁合同、土地使用权证，证明原告酒店房屋来源。
被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司对原告刘桂方提交的证据一、二的合法性无异议，对证明目的有异议，原告没有提交对租赁物具备所有权、使用权的相关材料，不能证明原告具备出租房屋租赁户的权利；对证据三的真实性无异议，是否具备出租该房屋同一、二证据的质证意见，原告没有提交对租赁物具备所有权、使用权的相关材料，即使双方签订了租赁合同，也不能认定合同的合法有效性；对证据四无异议，该房屋需每月刷卡后才能正常使用，原告提交的上述房屋的电卡、房卡后来是不能正常使用的；对证据五无异议，被告方确因周转原因资金上存在困难；对证据六的真实性、合法性无异议，关联性有异议，能够证明对于原告已经有单方面解除租赁合同的意向，该函中明确在2013年12月31日前�告没有还清租金，酒店将收回；证据七系复印件，不能证明真实性、合法性；对证据八无异议，对证明的事实有异议，该情况是被告与原告方提出协商解决后，原告当时同意解除合同，但是迟迟不愿意让被告将东西拿走，在该前提下，一是被告不能进入该房屋进行办公使用，二是解除合同后原告也不同意被告将酒店的家具等拿出，在该情况下才出具的通知；对证据九的合法性有异议，超过法律规定期限，对真实性无异议，原、被告双方在协商过程中原告多次提出要变卖房屋设备等，在该情况下被告才落锁，以保证被告权利；对证据十的真实性无异议，但是该租赁合同中第四项甲乙双方的权利义务中第四大项第五条明确约定原告不能再行租赁，原告租赁房屋违背了法律规定，故原、被告的租赁合同无效；对土地使用权证无异议。
被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司为支持其主张，向本院提交以下证据：
一、房屋电卡房卡，证明电卡房卡已经作废，不能正常进入租赁房屋，原告没有履行自己的义务；
二、张慧出具的证明，证明：1、上述房卡按照正常程序不能进入涉案房间；2、被告和原告同意解除租赁合同之后，原告不同意配合将租赁物内的办公用品搬出的事实。
原告刘桂方对被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司提交的证据一的真实性无异议，但达不到证明目的，房卡、电卡只能证明原告按照合同约定向被告交付租赁物，房屋由被告占有控制的事实，现在房卡不能开门是正常的，被告不能证实是何时不能正常使用，被告一直能正常进入酒店，原告从来没有阻止过；对证据二，证人应当出庭作证，对该证据的真实性无从考证，证人所描述、所要证明的事实已经远远超出其能够或�应当知晓的事实，证人2014年4月与被告法人去租赁的酒店处，其证人立场说明其在说谎。
根据原、被告的质证意见，本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告刘桂方提交的十份证据，予以认定；对被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司提交的两份证据，予以认定。
根据对证据的认证并结合当事人陈述，本院依法认定以下事实：2009年6月29日，中国石油化工股份有限公司湖南石油销售分公司（甲方）与原告刘桂方（乙方）签订《场地租赁合同》，双方就乙方租赁甲方金星加油站附属楼使用权事宜约定：一、租赁标的：1、甲方同意将位于金星大道土地中的部分场地及其所附属的相关设施租赁给乙方，由乙方用于宾馆、餐饮、休闲，乙方在未经甲方许可的情况下，不得改变其场地用途。二、本合同项下的租赁场地使用权租赁期限为八年，即自2009年7月1日起至2017年6月30日止。装修期为六个月（装修期间甲方减免乙方租金）。四、甲乙双方的权利和义务：5、合同期内，乙方对租赁场地范围内的一切建筑物和设备设施拥有使用权，甲方不得以任何理由、任何形式将租赁场地范围内的建筑物及设备设施进行再租赁或抵押。乙方如要将承租场地范围内的建筑物及设备设施转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意。转租双方必须另行签订租赁合同，并不得违背甲乙双方原约定的权利和义务。九、1、甲方将本合同租赁物（即金星加油站附属楼）房屋产权证办理事宜作为本合同履行的前提条件，如乙方不能完成此项义务，本合同自然终止，产生的经济损失甲方不负责任。该租赁房屋尚未办理房屋产权证。原告刘桂方为长沙市岳麓区高程酒店个体工商户。2012年6月13日，长沙市岳麓区高程酒店（甲方、�租方）与被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司（乙方、承租方）签订《长包房租赁合同》，双方就乙方承租甲方高程大酒店宾馆用房事宜，约定如下：第一条、房屋情况：甲方将位于金星加油站附属楼即高程大酒店三楼3018、3028、3038、3058、3068、3078、3088共7间房出租给乙方使用；第二条、房屋用途：乙方租赁该房屋作为办公使用，乙方承诺在租赁期间内未征得甲方同意，不得改变约定的使用用途。第三条、租赁期限：乙方承租房屋的租赁期为一年，从2012年6月13日起至2013年6月13日止；第四条、租金、支付方式：1、房屋租金为月30000元，一年租金为360000元，承租入住押金为50000元；3、租金为整月预付方式，即2012年6月13日起租，需预付下一个月的租金，以此类推。后双方按约履行了该合同。2013年6月9日，长沙市岳麓区高程酒店（甲方、出租方）与被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司（乙方、承租方）签订《长包房租赁合同》，双方就乙方承租甲方高程大酒店宾馆用房事宜，约定如下：第一条、房屋情况：甲方将位于金星加油站附属楼即高程大酒店三楼3018、3028、3038、3058、3068、3078、3088共7间房出租给乙方使用；第二条、房屋用途：乙方租赁该房屋作为办公使用，乙方承诺在租赁期间内未征得甲方同意，不得改变约定的使用用途。第三条、租赁期限：乙方承租房屋的租赁期为一年，从2013年6月13日起至2014年6月13日止；第四条、租金、支付方式：1、房屋租金为月30000元，一年租金为360000元，承租入住押金为50000元；3、租金为整月预付方式，即2013年6月13日起租，需预付下一个月的租金，以此类推；第七条、违约责任：2、如乙方不能按时支付租金，甲方将书面通知乙方，若在此后3日内乙方仍未能支付上款项，乙方除补交所欠款项外，还应支付违约金，每逾期一天乙方将按所欠款的2%支付违约金；3、租赁期间，乙方要求中途退租的，应提前一个月向甲方提出，并补交合同约定的租赁期所剩租赁时间房租的30%款项，如遇到不可抗拒因素，双方协商。合同签订后，被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司支付原告刘桂方2013年6月13日至2013年7月13日的租金30000元及2013年7月14日至2013年8月13日的租金10000元，被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司在前述合同交纳的押金50000元转为该合同押金。被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司于2013年7月始即不能打开租赁房屋房门。2013年10月27日，被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司出具《承诺书》：“现我湖南湘雷国际工程投资管理有限公司承诺如下：在2013年11月20号左右，我公司在华融湘江银行几千万贷款到账日，马上支付完所欠的这几个月�司租金，如银行因程序慢几天，我公司再另想办法支付现金给高程酒店的房屋租金。我公司办公室家私在高程酒店房中，如有特别情况，我公司也会筹款到位，但办公家私公司运行要用，承蒙高程酒店各董事长关照，非常感谢!”被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司于2013年12月将租赁房屋外的玻璃门上锁。2013年12月24日，长沙市岳麓区高程酒店通知被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司，称：“贵公司与本酒店于2012年6月13日友好签订有关“长沙市岳麓区高程酒店3018、3028、3038、3058、3068、3078、3088七间客房承租”合同，2013年6月9日续签，为其一年。合同约定双方责任与利益，约定七间客房每月租金30000元，付款方式为预付方式。贵单位从2013年7月14日开始一直拖欠房屋租金，至本月（2013年12月13日）共计资金15万元。从2013年6月份至2013年12月份，本酒店多次与贵方�调，跟催房屋租金，贵方一再拖延不予解决。现正式通知贵单位，请于2013年12月31日前还所欠房屋租金，如到期未支付，本酒店将收回贵公司承租的七间客房。请予以配合！”2014年4月11日，被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司通知长沙市岳麓区高程酒店，称：“现我公司湖南湘雷国际工程投资管理有限公司致函贵酒店。我公司正式退租，到今天上午止，请贵酒店办理退租手续。”并于当日去该酒店搬运办公家具，但长沙市岳麓区高程酒店未予准许。双方协商未果成讼。
本院认为，第一，关于合同效力。中国石油化工股份有限公司湖南石油销售分公司（甲方）与原告刘桂方（乙方）签订的《场地租赁合同》第一条约定，甲方同意将位于金星大道土地中的部分场地及其所附属的相关设施租赁给乙方用于宾馆、餐饮、休闲，乙方在未经甲方许可的情况下，不得改变其场地用途；第四条约定，合同期内，乙方对租赁场地范围内的一切建筑物和设备设施拥有使用权，甲方不得以任何理由、任何形式将租赁场地范围内的建筑物及设备设施进行再租赁或抵押。乙方如要将承租场地范围内的建筑物及设备设施转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意。转租双方必须另行签订租赁合同，并不得违背甲乙双方原约定的权利和义务；第九条约定，甲方将本合同租赁物（即金星加油站附属楼）房屋产权证办理事宜作为本合同履行的前提条件，如乙方不能完成此项义务，本合同自然终止。而该租赁房屋尚未办理房屋产权证，且长沙市岳麓区高程酒店（甲方）与被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司（乙方）签订的《长包房租赁合同》约定，甲方将位于金星加油站附属楼即高程大酒店三楼3018、3028、3038、3058、3068、3078、3088共7间房出租给乙方作为办公使用，亦未征得中国石油化工股份有限公司湖南石油销售分公司书面同意。故长沙市岳麓区高程酒店与被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司于2013年6月9日签订的《长包房租赁合同》系无效合同。第二，关于责任承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司于2014年4月11日�知长沙市岳麓区高程酒店正式退租，而长沙市岳麓区高程酒店未准许被告办理办公家具，故应当认定被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司占用房屋至2014年4月11日。参照原、被告双方约定的租金标准，2013年7月14日至2014年4月11日的房屋占用使用费为268000元。但原告刘桂方对本案合同无效具有过错，且被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司于2013年7月始即不能打开租赁房屋房门。同时，被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司未及时支付租金亦具有过错，且被告于2013年12月将租赁房屋外的玻璃门上锁。故根据双方的过错，本院酌定被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司支付原告刘桂方2013年7月14日至2014年4月11日的房屋占用使用费180000元。被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司已支付给原告刘桂方的租金10000元应予以扣除，同时，原告刘桂方应当返还被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司押金50000元，可从房屋占用使用费中扣除。综上，被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司还应支付原告刘桂方2013年7月14日至2014年4月11日的房屋占用使用费120000元。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故原告主张违约金18000元及中途退租应承担的款项18000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告刘桂方房屋占用使用费120000元；
二、驳回原告刘桂方其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5890元，由被告湖南湘雷国际工程投资管理有限公司承担2310元，原告刘桂方承担3580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 吕 鸣
审 判 员 刘蜜纯
人民陪审员 孙新容
二〇一四年九月十日
书 记 员 唐 娟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。