上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第260号
原告（反诉被告）邓某某。
委托代理人孟山，上海利歌律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海恒逸房地产有限公司。
法定代表人张某某。
委托代理人金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人陈思，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）邓某某与被告（反诉原告）上海恒逸房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员毛步峰独任审判，并于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓某某及其委托代理人孟山、被告（反诉原告）委托代理人陈思到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月12日，原、被告之间签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买位于上海市嘉定区云谷路1288弄《蔚澜香醍苑》XXX号的房屋（以下简称系争房屋），总价款人民币（以下币种同）XXXXXXX元。合同签订后，原告即按约支付购房款XXXXXXX元，剩余房款XXXXXXX元应由被告指定银行办理按揭贷款，原告亦提供了贷款所需相关材料。但被告却迟迟未能办出贷款，责任应在被告，被告行为已构成违约。现起诉要求：1、判令解除原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告支付违约金488854.1元；3、判令被告返还原告已付购房款XXXXXXX元。
审理中，原告明确诉讼请求一中主张解除预售合同的依据为由于被告原因导致原告无法在被告指定银行办出贷款，原告无法继续履行合同，合同目的无法实现，故主张双方合同解除。同时，原告明确诉讼请求二中的违约金性质为解约违约金，其计算标准没有直接合同依据，但根据双方合同补充条款一中第六条第二款之约定，即被告在因原告逾期付款超过一定时限后行使合同解除权时，可以按照总房款的10%主张违约金，现原告根据对等原则，参照该条款约定向被告主张总房款10%的违约金，即488854.1元。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。购买房屋办理按揭贷款始终是原告的义务，被告作为开发商仅是从提供方便角度为购房者介绍和联系相关银行，双方合同中提到的被告“为买受人提供指定银行办理‘按揭贷款’”等约定是针对特殊客户而言的，对于一般客户不适用，本案原告即属于一般客户。另在双方签订合同当天，原告即向被告申请自行办理按揭贷款，由其自己办理按揭手续，故不存在原告所称的责任在被告等情况。而由于原告逾期付款的行为，被告已于2015年2月2日向其发出合同解除函，要求解除双方之间签订的预售合同，原告也在次日签收了该函件，故双方合同应当系于2015年2月3日解除。现原告诉讼主张解除预售合同，其真实目的是由于国家房贷政策调整后，原告若重新另签合同可申请获得更多购房贷款，而并非有其他阻却本案预售合同继续履行的原因。
同时被告反诉称，2014年7月12日，原、被告之间签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买系争房屋，总价款XXXXXXX元，合同并对原告支付购房款的具体时间和对应金额等作了约定。但在合同签订后，原告仅支付购房款XXXXXXX元，对剩余的XXXXXXX元购房款始终未能支付。根据双方合同补充条款一中第六条第二款之约定，原告逾期付款超过30日的，被告有权解除合同，且原告应按照总房款的10%向被告支付违约金。且因原告的逾期付款行为已达合同解除条件，被告已于2015年2月2日向原告发函主张双方合同解除并由原告承担相应责任，原告也于2015年2月3日签收了函件。现反诉要求：1、确认原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》于2015年2月3日解除；2、判令原告向被告支付因逾期付款导致合同解除的违约金488854.1元，并在其已支付的购房款中直接抵扣；3、判令原告办理系争房屋预售合同的备案登记注销手续。
审理中，被告明确反诉请求二中的违约金性质为解约违约金，计算依据为：根据双方合同约定，原告逾期付款超过30日的被告有权主张解除合同并要求对方支付相当于总房款10%的解约违约金，即XXXXXXX元＊10%得出了违约金488854.1元。
反诉被告即原告辩称，双方合同是由于被告原因导致的合同无法履行，原告违约事实不存在，原告也并未收到过被告的合同解除函快递件，故不同意被告的相关反诉请求。另对于被告主张的违约金，原告也认为其计算标准过高，若法庭最终支持被告的相关反诉请求，原告亦要求对违约金金额进行调整。
经审理查明，2014年7月12日，原、被告之间签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买系争房屋，总价款XXXXXXX元。合同补充条款一第三条第二款第一项明确，原告应于合同签订之日或之前向被告支付748541元作为首付款，于2014年9月10日或之前支付720000元作为购房款，于2014年12月9日或之前将贷款房款XXXXXXX元支付至被告银行账户；该条款第二项约定原告应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续，被告在原告办理贷款手续时应给予原告必要的配合，但被告不负有任何义务确保按揭贷款的银行或公积金办理机构会批准原告的按揭贷款申请；该条款第三项明确，原告应在2014年12月9日内将贷款部分的房款支付至被告账户。若非因被告原因导致按揭贷款的购房款未能在2014年12月9日内全部到达被告银行账户的，视为原告逾期支付，原告应自该日起按该合同逾期付款的约定承担逾期付款违约责任，同时原告应以一次性付款或其他经被告同意的方式支付剩余购房款；该条款第四项约定，“出卖人为买受人提供指定银行办理‘按揭贷款’；若买受人自行联系银行办理按揭以支付房款，则出卖人不予提供任何资料、手续和担保等方面的配合，并不承担任何责任”。合同补充条款一第六条第二款另明确，逾期付款超过30日的，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自解除合同通知送达之日按照总房款的10%向被告支付违约金，且被告有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。合同补充条款一第十九条第二款还约定，无论何种原因导致该合同及该补充协议解除的，原告应在被告发出书面通知之日起10日内配合被告按照房地产主管部门要求办理完毕该合同解除及网上备案注销手续或房屋返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。合同另对其他事项作了约定。
合同签订后，原告于签约当日即2014年7月12日支付了购房款748541元，又于2014年7月18日支付购房款720000元，共计支付购房款XXXXXXX元。
另查，2014年7月12日即双方签订预售合同当天，原告另在《自办按揭承诺书》上签字，称为购买系争房屋，原告因本人原因申请自办按揭，且若原告未按合同约定时间支付房款，自愿承担承诺书中所列相应违约责任。对于该承诺书，原告辩称其在签字时文中“现由于本人原因——”之后的手写部分是空白的，且签字的时候原告对承诺书中的其他内容没有注意。被告则主张原告陈述没有依据，且即使排除原告所称的手写内容，整份承诺书的内容仍是明确、固定的，即原告由于自己原因而申请了自行办理系争房屋的按揭贷款手续。
2014年11月6日，原告向被告出具了一份《申请》，称由于自己购买系争房屋时不符合银行首付30%规定，房贷新政后原告已符合相关规定，故申请撤销2014年7月份的购房合同。新合同签订后60日内，原告保证70%按揭款到位，否则愿承担原合同中的滞纳金收付标准。但该《申请》出具后，原、被告之间并未就购买系争房屋签订新的预售合同。
以上事实，有《上海市商品房预售合同》、付款签购单、购房发票、《自办按揭承诺书》、《申请》及当事人的陈述等证据为证，并经质证审核，本院予以认定。
本院认为，原、被告之间就系争房屋所签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应依约履行各自的义务。对于合同补充条款一第三条第二款第四项有关“出卖人为买受人提供指定银行办理‘按揭贷款’；若买受人自行联系银行办理按揭以支付房款，则出卖人不予提供任何资料、手续和担保等方面的配合，并不承担任何责任”的约定，被告辩称其为买受人提供指定银行办理贷款针对的是特殊客户，并不适用于本案原告等主张，缺乏相应依据，本院不予采信。而相关条款内容属于排除买受人选择贷款机构的权利、免除出卖人在对方自行办理按揭贷款时其应提供的必要协助责任之情形，故该条款应属无效，但不影响双方合同其他约定的效力。现原告为购买系争房屋而自行办理按揭贷款，被告基于上述合同条款“依约”未提供任何资料、手续和担保等方面配合，且被告亦未提供相应依据证明其曾在原告自办按揭贷款时提供过必要协助，故本院认为被告对于原告未能通过贷款形式支付剩余房款并至合同无法按约履行存在一定过错，应承担相应责任。同时对原告而言，其在预售合同签订后当日要求自行办理按揭贷款，应对贷款获批与否风险已有认识，且原告亦未在合同约定期限内及时通过其他方式支付剩余购房款，故本院认为原告对于合同无法按约履行同样存在一定过错，应承担相应责任。综上，对于原、被告双方各自主张对方支付违约金488854.1元的诉讼请求，本院均不予支持。现原告起诉主张解除双方合同，被告辩称双方合同系于2015年2月3日通过发送解约函的形式解除，而原告又称相关函件并未收到，被告亦未能提供充足证据证明解约函已经有效送达原告，故对被告关于合同在2015年2月3日解除的主张，本院难以采信。同时，对于原告向被告出具的《申请》，其本质也不是原告要求解除双方之间系争房屋的买卖关系，而是原告当时希望通过重新再签一次合同后可申请获得更多的购房贷款。但是鉴于之后原、被告双方对于预售合同的解除均表示同意，故本院依法判定双方的预售合同于被告收到本案起诉状副本之日即2015年1月29日解除。合同解除后，原告主张被告返还已支付的购房款、被告要求原告办理系争房屋预售合同备案登记注销手续，均为合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）邓某某与被告（反诉原告）上海恒逸房地产有限公司之间在2014年7月12日签订的《上海市商品房预售合同》于2015年1月29日解除；
二、被告（反诉原告）上海恒逸房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓某某返还已支付的购房款XXXXXXX元；
三、驳回原告（反诉被告）邓某某的其他诉讼请求；
四、原告（反诉被告）邓某某应于本判决生效之日起十日内办理上海市嘉定区云谷路1288弄《蔚澜香醍苑》XXX号房屋预售合同的备案登记注销手续，被告（反诉原告）上海恒逸房地产有限公司应对原告（反诉被告）办理上述手续予以配合；
五、驳回被告（反诉原告）上海恒逸房地产有限公司的其他反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费22416元，减半收取11208元，由原告（反诉被告）邓某某负担2799.17元，由被告（反诉原告）上海恒逸房地产有限公司负担8408.83元；反诉受理费8632元，减半收取4316元，由被告（反诉原告）上海恒逸房地产有限公司负担。上述当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 毛步峰
二〇一五年六月三日
书 记 员 钱雨婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。