四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乐民终字第83号上诉人（原审原告）：许丽，女，1968年7月18日出生，汉族，个体户。委托代理人：曹莉，四川追求律师事务所律师。委托代理人：胡江涛（系许丽之夫），男。被上诉人（原审被告）：四川航利房地产发展有限责任公司，住所地：四川省成都市高新区高朋大道10号C座3-2301号，组织机构代码：74360039-X。法定代表人：肖左才，董事长。委托代理人：刘国文，四川中超律师事务所律师。上诉人许丽为与被上诉人四川航利房地产发展有限责任公司（以下简称航利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2014）乐中民初字第3331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月24日、8月26日公开开庭进行了审理。上诉人许丽及其委托代理人曹莉、胡江涛，被上诉人航利公司的委托代理人刘国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年10月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告将己取得商品房预售许可证的位于乐山市市中区柏杨东路309号，暂定名为“航利.三江名都”4幢1单元13层1号的商品房预售给原告，双方约定商品房总价款为765993元，原告采用一次付款的方式，被告应在2014年6月30日前向原告交付商品房等内容。合同第十三条还约定了逾期交房违约责任：“逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）、逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权要求退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”同日，原、被告双方还签订《商品房买卖合同》的《补充协议》，约定原告于合同签订之日起7日内一次性向被告付清全部房款765993元（已付定金20000元转为购房款），补充协议还约定，买受人未付清合同约定之全部款项的，出卖人交付商品房期限可据实予以延期，且不承担违约责任。2012年10月26日，原告向被告支付购房款20000元。一审审理中，原告坚持认为李洪英受被告委托可以出卖商品房，并提供2012年7月10日转账200000元给李洪英的转账凭证，以及证人梁明德出庭作证证明2013年10月25日代原告向李洪英转账600000元用于支付购房款。审理中，原告还申请证人杨健出庭作证，证实杨健儿子也在“航利.三江名都”购买商品房，将房款付给章云仲，章云仲与李洪英系夫妻关系，可以工程抵款。被告对上述证据的质证意见：2012年7月10日原告转账与李洪英时，原、被告双方未签订《商品房买卖合同》，债权债务的转让需签订相应的协议，证人的证词不能证明被告与李洪英之间存在委托卖房的关系，也没有授权李洪英卖房。原告还申请法院调取派出所调解过程的录音资料，用以证明李洪英系受被告委托代为售房及收款的事实，被告认为录音资料中被告的工作人员没有经授权，且调解过程中的表述不具有法律效力，不能作为定案依据。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议，双方都应当按照合同的约定严格履行各自的义务。原告应当按合同的约定向被告履行付款义务。对合同是否履行发生争议时，由负有履行义务的当事人承担举证责任，原告认为其已履行付款义务应当承担举证责任。原告虽然提供2012年7月10日转款给李洪英的证据以及证人2013年10月25日转款给李洪英，但并没有证据证明被告委托李洪英代收购房款的事实。提供的录音资料也不能证明李洪英受被告的委托收取购房款。且2012年7月10日，原告转款给李洪英时，原、被告还未签订购房合同，在之后原、被告签订正式《商品房买卖合同》及《补充协议》时，双方也未对2012年7月10日的转款进约定。综上，原告提供的证据不能证明其履行了付款义务，被告可以根据《商品房买卖合同》的《补充协议》的约定延期交房。原告请求被告交付位于乐山市市中区柏杨东路309号“航利三江名都”4幢1单元13层1号（4幢-1-13-1号）商品房及承担逾期交房违约金的请求，不符合合同的约定和法律的规定，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：驳回原告许丽的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为5746.5元，由原告许丽负担。上诉人许丽不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院举证责任分配不当，认定事实有误。上诉人一审中所提供的证据能充分证明李洪英、章云仲是基于被上诉人的授权而代为售房、收款。2、上诉人依法提供的购房合同、付款凭证、证人杨剑的证人证言与视听资料一起形成完整的证据锁链，能充分证明李洪英、章云仲是夫妻，章云仲是“航利三江名都”的实际施工负责人，李洪英是该施工项目的财务负责人，李洪英、章云仲根据施工合同有权代被上诉人售房并收取相应购房款以冲抵工程款的事实。3、该商品房已在房管部门登记备案，没有付清房款则不能备案。为此，请求二审法院依法判令：1、撤销原审判决；2、支持上诉人一审的诉讼请求，即：1、航利公司立即向许丽交付位于乐山市市中区柏杨东路309号“航利三江名都”4幢1单元13层1号（4幢-1-13-1号）商品房；2、航利公司向许丽支付从2014年6月30日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。被上诉人航利公司答辩称：原审判决正确，请求维持。二审中，上诉人许丽向本院提交了下列证据：1、2015年乐山市住房保障和房地产管理局出具的商品房合同备案提交资料、房管局电脑备案页面制品2张，以证明备案时间及注明付款方式；2、被上诉方向房管局提交的委托书、商品房预售许可证、预售商品房明细表，以证明被上诉人委托过房管局对许丽购房的备案，已载明了付款方式为一次性付款；3、IC购电卡的照片、燃气用户须知、三江名都的物业公司对许丽的催款短信，以证明许丽已经购房，房款已经付清；4、2010年航利公司与四川航利泰格建设有限责任公司签订的“建设工程施工合同补充协议”1份，2012年12月4日航利公司与四川航利泰格建设有限责任公司签订的“关于航利三江名都总承包合同履约保证金备忘录”1份、2013年8月8日蔡玉明与章云仲签订的“合作协议”，录用材料份，网络上下载的被上诉人的简介3张，拟证明章云仲是施工人员，航利公司与四川航利泰格建设有限责任公司是关联企业。5、2015年7月27日航利公司与许丽签订的“房屋面积差异结算协议”1份，拟证明已付清全部购房款。被上诉人航利公司质证认为：对证据1的真实性合法性没有异议，反而证明上诉人的主张不能成立，不能到达对方的证明目的。对证据2的真实性合法性没有异议，但与本案无关。对证据3的真实性合法性没有异议，与本案无关。对证据4的真实性存疑，对关联性有异议，不能证明航利公司与李红英有代理关系。对证据5的真实性有异议，不予认可。本院认证：对上诉人许丽提交的证据1、证据2能证实双方所签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》在房管部门进行了备案登记，本院予以采信；对证据3和证据5符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信，但不能证实许丽已经向航利公司付清了全部购房款。证据4与本案无关，本院不予采信。本院除认定原审法院查明的事实外，另查明：2012年7月10日，许丽通过银行转账方式向案外人李洪英转款人民币200,000元。2012年12月6日，许丽与航利公司于2012年10月26日所签订的编号为084809号《商品房买卖合同》在乐山市住房保障和房地产管理局进行了签约登记备案。该《商品房买卖合同》第五条载明：计价方式与价款。该商品房为住宅的出卖人与买受人约按照下列第1种方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用房的，出卖人与买受人约定按照下列第1种和第2种方式分别计算该商品房价款。该商品房为非住宅的出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（币）7458.55元，总价款人民币柒拾陆万伍仟玖佰玖拾叁元整。第六条载明：付款方式及期限，买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。2、分期付款。3、贷款方式付款。4、其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。《补充协议》第一条载明：对付款方式及期限的补充约定，1、一次性付款买受人于合同签订之日起7日内（即2012年10月26日之前）一次性向出卖人付清全部房款（以下币种均为人民币）￥765993.00元（大写柒拾陆万伍仟玖佰玖拾叁元整）（已付定金20000.00元转为购房款）。第十一条载明：交付条件㈠出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第五条载明：关于商品房交付的说明及补充；1、若买受人未付清合同约定的全部应付款（含补差面积款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费等）、或有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止。2013年10月25日，案外人梁明德通过银行转账方式向案外人李洪英转款人民币600,000元。李洪英与章云仲是夫妻关系，2013年11月21日，李洪英因涉嫌职务侵占被乐山市公安局市中区分局立案侦查，现在逃。2014年航利公司已为本案讼争房屋办理完毕用电、用气相关手续，但未交付给许丽；2015年7月27日航利公司（甲方）与许丽（乙方）签订了《房屋面积差异结算协议》，该协议第一条载明：房屋预测绘建筑面积为134.6㎡（其中套内面积102.7㎡，公摊面积31.9㎡）。第二条载明：房屋实测绘建筑面积为132.71㎡（其中套内面积102.18㎡，公摊面积30.53㎡）。因此由甲方应向乙方退（人民币）3878元，最终房屋总价为（人民币）762115元（大写柒拾陆万贰仟壹佰壹拾伍元整）。本院认为：2012年10月26日，许丽与航利公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同履行各自的义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争执焦点在于许丽是否向航利公司全部支付了本案讼争房屋购房款765993.00元及航利公司是否应当交付讼争房屋。许丽主张其支付讼争房屋购房款的履行情况为许丽于2012年10月26日向航利公司支付2万元、许丽2012年7月10日向李洪英转账20万元、2013年10月25日梁明德代许丽向李洪英转账60万元，并主张李洪英、章云仲夫妇与航利公司就讼争房屋存在委托代理关系。航利公司对2012年10月26日2万元无异议，但不认可2012年7月10日20万元、2013年10月25日60万元，并否认李洪英、章云仲夫妇与航利公司就讼争房屋存在委托代理关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第九十一条第（一）项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；”规定，许丽负有举证证明李洪英、章云仲夫妇与航利公司就本案讼争房屋存在委托代理关系的义务。本案中，许丽提供的证据并不能足以证明航利公司授权李洪英、章云仲夫妇代为销售本案讼争房屋及收取购房款。许丽欲以《商品房买卖合同》在乐山市住房保障和房地产管理局进行了签约登记备案，证明其支付了讼争房屋购房款。由于许丽主张的支付完全部购房款的时间（2013年10月25日）与乐山市住房保障和房地产管理局备案登记时间（2012年12月6日）不符，本院对许丽的该项主张不予采纳。许丽在二审中提供了其与航利公司于2015年7月27日签订的《房屋面积差异结算协议》，欲证明其支付了全部购房款。该协议仅能反映出双方根据讼争房屋的实测面积对房款进行了重新计算确认，并不能足以证明许丽支付了全部购房款，故本院对许丽的该项主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在许丽未付清全部房款的情况下，航利公司有权拒绝履行交付房屋的义务。综上，许丽的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11493元，由上诉人许丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  易 平审 判 员  王亚丽代理审判员  荆 勤二〇一五年八月二十六日书 记 员  吴秋芸附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：????（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；????（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；????（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。????原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。