浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第326号
上诉人（原审原告）：刘海东。
上诉人（原审原告）：徐海茫。
被上诉人（原审被告）：桐乡金弘房地产开发有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振兴东路凤凰公寓*******号。
法定代表人：许仁法，该公司董事长。
委托代理人：赵叙龙，浙江隆森律师事务所律师。
上诉人刘海东、徐海茫因与被上诉人桐乡金弘房地产开发有限公司（以下简称金弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2013）嘉桐民初字第729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人刘海东、徐海茫，金弘公司委托代理人赵叙龙到庭参加诉讼。后因案情复杂，报本院院长批准后，本案延长审限3个月。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2007年7月30日，刘海东、徐海芒与金弘公司签订《商品房买卖合同》1份，其中约定：刘海东、徐海芒购买金弘公司开发建设的尚城大厦835号房，该商品房的用途为住宅，总价款为181569元，金弘公司应在2007年8月30日之前向刘海东、徐海芒交付上述商品房。同日，刘海东、徐海芒与案外人桐乡市嘉利酒店经营管理有限公司签订《尚城大厦房屋预租合同》1份，其中约定：刘海东、徐海芒将涉诉商品房交由桐乡市嘉利酒店经营管理有限公司出租经营，期限为2007年9月1日至2011年12月31日，年租金为涉诉商品房总价款的8%。2011年12月25日，金弘公司与包括刘海东在内的部分尚城大厦业主共同签订《交房特别约定》1份，其中约定：1、由于交房时，房屋供电仍属于工业（商业）供电范畴，故由物业公司统一按工业（商业）供电向电力部门支付电费；金弘公司承诺在未完成供电一户一表安装前，物业公司按居民用电标准收取电费，保证用户正常电力供应，且金弘公司应尽快完成供电一户一表安装。2、金弘公司应按商品房交付使用标准，确保排烟管道畅通，在业主进行装修或改造时，金弘公司有义务协助业主提供房屋竣工图纸并指明排烟管道预留位置，业主对管道煤气保留通过司法途径解决问题的权利。3、本次交房时，金弘公司将钥匙交还业主；房屋在交还业主后，业主可能存在空置房屋现象。另查明，涉诉商品房目前尚不具备一户一表用电落火的条件，敷设燃气管道应采用非燃烧实体墙及带有自动熄火保护装置的燃气灶等设施。
刘海东、徐海芒的原审诉讼请求为：一、金弘公司将涉案房屋相关设施整改成符合住宅房屋交付标准（一户一表，民用电标准，安装民用煤气管道），如无法整改，则金弘公司返还应减少的房款50000元；二、金弘公司赔偿刘海东、徐海芒租房损失15736元（自2012年1月11日起至2013年2月28日日止，年租金按房款的8%计算）。
原审法院经审理认为，首先，对于刘海东、徐海芒要求金弘公司将涉诉房屋的供电设施按一户一表及民用电标准整改，若无法整改，金弘公司即返还应减少的购房款的问题，一方面，依据已认定的证据和事实，目前涉诉房屋并不具备一户一表用电落火的条件；另一方面，依照双方所签《交房特别约定》，在涉诉房屋未完成一户一表用电落火前，金弘公司所负义务应为保证物业公司按工业（商业）用电标准向电力部门支付电费，并按居民用电标准向刘海东、徐海芒收取电费，而其中之差价则应由金弘公司与物业公司另行处理。由此可见，即使金弘公司无法完成涉诉房屋一户一表用电落火的约定，刘海东、徐海芒也仅有权根据其实际用电情况，就物业管理公司或电力部门超出居民用电标准所收取的电费向金弘公司索偿，而非要求金弘公司减少并返还部分购房款，故对刘海东、徐海芒上述诉请，不予支持；刘海东、徐海芒可在取得相关证据后向金弘公司另行主张电费差价，与本案无涉。其次，对于刘海东、徐海芒要求金弘公司为涉诉房屋安装民用煤气管道，若无法安装，金弘公司也应返还部分房款的问题，原审认为，浙江城建煤气热电设计院有限公司的回复中仅列举了涉诉房屋敷设燃气管道所应采用的相关设施，却并未进一步确定涉诉房屋最终能否敷设燃气管道。结合刘海东、徐海芒第一、二项诉请，不难发现，涉诉房屋是否能敷设燃气管道的问题必须在本案中先行查明。基于此，刘海东、徐海芒在诉讼中曾申请对相关问题进行鉴定，经准许后，双方共同协商选定“浙江展诚建筑设计有限公司”为本案的鉴定机构，但刘海东、徐海芒无正当理由未在规定期限内预交鉴定费用，而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”所以，刘海东、徐海芒应当对涉诉房屋能否敷设燃气管道的问题未能通过鉴定结论予以认定承担举证不能的法律后果，而在该问题无法确定的情况下，对于刘海东、徐海芒要求金弘公司返还应减少的部分房款的主张，原审亦不予支持。再次，对刘海东、徐海芒要求金弘公司赔偿其15736元租房损失的问题，原审认为，其一，双方在2011年12月25日签订的《交房特别约定》中即已明确：房屋在交还业主后，业主可能存在空置房屋现象；其二，房屋出租作为一种商业行为，显然存在着相当的风险性和不确定性，因此，刘海东、徐海芒对于能否将涉诉房屋成功出租进而盈利并不存在必然的预期利益，且刘海东、徐海芒也未提供相关证据予以佐证，故对刘海东、徐海芒该诉请，原审也不予支持。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。据此，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款之规定，判决：驳回刘海东、徐海茫的诉讼请求。案件受理费1443元，减半收取721.50元，由刘海东、徐海茫负担。
原审判决宣告后，刘海东、徐海芒不服，向本院提起上诉称，金弘公司未按照合同约定向刘海东、徐海芒交付房屋，应承担违约责任。双方合同约定的房屋为民用住宅，其应当按照民用建筑的标准交付房屋。金弘公司交付的房屋不能满足民用住宅所需的水、电、煤气设备标准。2011年12月31日租赁期满后，金弘公司交付的房屋供电属于商业供电，24小时热水按照金弘公司自行规定的标准收费，且未安装煤气管道，不符合住宅交付标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，刘海东、徐海茫有权要求金弘公司减少房屋价款。考虑到房屋的使用年限，金弘公司应返还的房屋价款为50000元较为合适。另外，因金弘公司交付的房屋不符合合同约定，致使刘海东、徐海茫无法将房屋出租盈利，原审对租金损失不予支持，缺乏依据。二、原审认为刘海东、徐海茫未在规定期限内交纳鉴定费用，应由刘海东、徐海茫承担举证不能的法律后果，明显错误。金弘公司交付的房屋不符合住宅标准，由此引起的使用商业用电及燃气开通的问题，应由金弘公司举证证明，原审要求刘海东、徐海茫承担举证责任，没有依据。综上，请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。后在二审审理过程中，刘海东、徐海芒表示其不在本案中主张要求金弘公司返还房屋价款50000元的诉讼请求。
金弘公司答辩认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
双方在二审中均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本案争议焦点为：1、刘海东、徐海芒要求金弘公司按照一户一表、民用电标准整改涉案房屋的供电设施，并为涉案房屋安装民用煤气管道的请求应否支持；2、刘海东、徐海芒要求金弘公司赔偿租房损失是否有依据。
本院经审理认为，关于争议焦点一。刘海东、徐海芒要求金弘公司履行的整改义务均为非金钱债务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，非金钱债务如事实上不能履行或不适合强制履行，当事人请求继续履行的，应不予支持。现涉案房屋尚不具备一户一表的落火条件，也没有证据证明房屋已具备安装煤气管道的条件。而且，电力设施和煤气管道安装改造是对涉案房屋所在大厦进行的整体改造，不存在只对刘海东、徐海芒购买的一间房屋单独进行改造的可能性，故在未征得大厦其他业主意见的基础上，法院强制要求金弘公司履行整改义务亦不具有可行性。因此，对刘海东、徐海芒要求金弘公司履行整改义务的请求，本院不予支持。
关于租金损失，刘海东、徐海芒以金弘公司的违约行为导致涉案房屋未能出租为由要求赔偿租金损失，对此本院审查认为，房屋出租作为一种商业行为，存在着不确定性及风险，房屋有无安装民用电力设施和煤气管道与房屋出租成功与否无必然的关联，故刘海东、徐海芒要求赔偿租金损失，缺乏依据，不予支持。
综上，刘海东、徐海芒的上诉请求不能成立，对其请求予以驳回。原审认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1443元，由刘海东、徐海芒负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 伟
审判员 谭 灿
审判员 杨海荣
二〇一四年九月二十四日
书记员 邵 洁