浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温苍民初字第1460号
原告：黄玉超。
委托代理人：何友国。
被告：温州盛都房地产开发有限公司。
法定代表人：李守辉。
委托代理人：池淑冬。
原告黄玉超诉被告温州盛都房地产开发有限公司（以下称盛都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理后，依法由审判员吴圣东适用简易程序于2013年11月15日公开开庭审理了本案。原告黄玉超及其委托代理人何友国，被告盛都公司的委托代理人池淑冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄玉超起诉称：2012年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将新世纪花园小区第8幢1单元203号房屋以总价1415327元出售给原告，房屋交付时间为2012年12月30日前，房屋权属证书交付时间为2013年6月30日前。合同签订后，原告依约交付了全部购房款及契税、权属证书登记费等费用，但被告直至2013年10月7日才向原告交付房屋，且权属证书至今尚未办理。依照双方约定，被告应向原告支付违约金。由于双方协商无果，原告故诉请判令：一、确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告支付原告逾期交房违约金119312.07元；三、被告按实际逾期时间按总房价万分之一的标准，支付原告逾期交付房屋权属证书违约金；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告盛都公司答辩称：被告虽于2013年10月1日才通知原告办理交房手续，但被告方存在如下法定及约定的免责事由：1、2012年6月25日，因遭到社会人员聚众闹事、打砸及搬运石头堵住工程施工现场大门，造成被告公司无法正常运转，建设工程无法正常施工，导致开发项目停滞长达5个月；2、被告的工程于2013年4月15日即已具备竣工验收条件，并向有关部门申请竣工验收，是有关部门验收滞后长达4个月；3、原告直至2013年10月13日才向被告缴纳契税、维修基金等款项，违反双方关于买受人应付清全部应付款项的约定，故不视为交付逾期；4、按双方合同约定，产权证办理期限与交付期限相差6个月符合客观实际，且被告早在2012年5月25日即为原告办理了房地产预告登记，并配合办理了按揭贷款。原告未取得产权证没有造成损失，故其要求赔偿也不符合事实，有失公平。此外，双方合同约定的违约金远高于原告遭受的损失，被告可以参照同地段同类房屋租金的30%赔偿原告的损失。
原告黄玉超在举证期限内，提供了下列证据材料：
1、身份证一份，证明原告的身份情况；
2、组织机构代码证、企业信息查询表各一份，证明被告的身份情况；
3、《商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购买新世纪花园小区第8幢1单元203号房屋的事实；
4、发票两份，押金收据、个人购房担保借款合同、银行客户卡对帐单各一份，证明原告已交付购房款（其中740000元办理了按揭贷款）、契税、登记费等费用及交纳按揭贷款的事实；
5、交房通知书一份，证明被告通知原告交付房屋的时间。
被告盛都公司在举证期限内，提供了下列证据材料：
1、报告十二份及光碟一份，证明2012年6月25日起，因社会人员聚众闹事及打砸等行为，引发社会不稳定事件，苍南县政府要求被告工程停工数月的事实；
2、申请验收报告四份，证明被告于2013年4月15日已具备竣工验收条件，并向有关部门提交了项目竣工验收报告，系有关部门验收滞后导致延期交房的事实；
3、个人贷款借款凭证一份，证明原告并未在约定的期限付清购房款；
4、押金收据一份，证明原告在2013年10月13日止尚有款项未向被告付清的事实；
5、房地产预登记证，证明涉案房屋已于2012年5月25日办理了预告登记的事实。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的5组证据之真实性、合法性、关联性，被告均没有异议。对被告盛都公司提供的证据1，原告黄玉超主张该系列证据都是被告及其有关的发包单位出具的意见，并无政府部门出具的书面材料，不能证明该事件属法定的不可抗力，同时也不能证明是否造成工期的延误；被告提供的证据2，原告对其真实性没有异性，但被告以此主张延期的理由并不充分；被告提供的证据3中借款合同的当事人是本案被告，故未及时交款的原因是被告造成的；对被告提供的证据4的三性，原告没有异议，但主张其不存在逾期支付购房款的事实，而押金单是用于办理产权证的费用，是被告在交房后才通知原告交付的；对被告提供的证据5，原告没有异议。
针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：
原告提供的5组证据及被告提供的证据5，双方相互间均无异议，因上述证据来源合法，与本案也具备关联性，本院对其证明力予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据1，因原告提出异议，被告提供的该组证据即使可以证明被告开发的新世纪花园建设工程遭遇社会人员哄闹、打砸，也不能证明被告的工程因此造成延期的后果，故该组证据与本案缺乏关联性，其证据效力不予认定；被告提供的证据2可以证明被告在其主张的时间已向相关部门申请竣工验收，但被告没有提供证据证明相关部门验收滞后的原因，故无法形成证据锁链以支持其证明目的，该组证据效力亦不予认定；被告提供的证据3可以证明上海浦东发展银行于2013年1月18日向被告发放贷款740000元，该时间虽在双方合同约定的交房日期之后，但原告作为借款人，被告作为保证人与上述银行签订《个人购房担保借款合同》的时间却是2012年6月11日，即双方当事人合意在约定交房时间前即已办妥了贷款手续，故被告以此主张原告未按期付款理由不足；被告提供的证据4可以证明被告于2013年10月13日收取原告预支出各项费用的押金51942元，该费用的押金性质说明其尚未实际发生，故与被告主张的证明目的并不相符，证据效力不予认定。
经审理，本院根据双方当事人的一致陈述及确认的有效证据，认定事实如下：被告盛都公司以出让方式取得位于苍南县灵溪镇建兴东路以北、车站大道以西、沪山路以南、编号为苍国用（2007）第01-3514号地块的建设用地使用权。该地块总土地面积为38634平方米。被告经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为新世纪花园。建设工程规划许可证号为330327200801079，施工许可证号为330327200909040101。2012年5月3日，原告黄玉超与被告盛都公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买其开发的灵溪镇新世纪花园第8幢1单元203室商品房一间。合同第五条约定该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米10710元，总金额为1415327元；合同第七条约定以分期付款方式支付购房款，首付金额为总房款的40%，余房款在交房前付清；合同第九条约定出卖人应当在2012年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期；第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金；第十六条约定购买商品房，当事人可以申请预告登记。……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告分别于2012年5月7日及6月13日向被告支付购房款575327元及100000元。2012年6月11日，原告作为借款人，被告作出保证人与上海浦东发展银行股份有限公司温州东城支行签订了《个人购房担保借款合同》一份，向该银行按揭贷款740000元，至此，原告付清了全部购房款1415327元。2013年9月5日，被告开发的苍南新世纪花园建设工程通过温州市公安消防局消防验收备案。2013年9月30日，该工程通过苍南县住房和城乡规划建设局竣工验收备案。被告通知原告于2013年10月1日办理交房手续。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就涉案商品房所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约全面履行合同义务。被告没有在约定的期限内向原告交付符合约定条件的商品房及房屋权属证书，应按照约定赔偿原告违约金。被告主张其延期交付房屋及房屋权属证书具有法定免责事由，证据不足，不予支持。原告主张的逾期交付房屋违约金依双方合同约定，以总房价款之万分之三标准按日计算，自2012年12月31日起算至2013年10月1日止，共计274日，确定数额为116340元。原告主张计算至2013年10月7日止，与事实不符，不予支持。原告主张的逾期交付房屋权属证书违约金亦依双方合同约定，以总房价款之万分之一标准按日计算，自2013年6月30日起算至实际交付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认黄玉超与盛都公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、盛都公司于本判决生效之日起十日内支付黄玉超逾期交付房屋违约金116340元；
三、盛都公司支付黄玉超逾期交付房屋权属证书违约金（自2013年6月30日起算至实际交付之日止，以总房价款1415327元之万分之一标准按日计算），定于盛都公司向黄玉超交付房屋权属证书之日起十日内支付；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2966元，减半收取1483元，由黄玉超负担25元，盛都公司负担1458元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费2966元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：319-299901040006651，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审判员 吴圣东
二〇一四年一月八日
书记员 郑丽娜
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行营业部，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。