江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0582民初12880号原告：刘琼。委托诉讼代理人：沈爱珍，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海，江苏国瑞律师事务所律师。被告：张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司。法定代表人：王贺，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵东菊。委托诉讼代理人：葛晓晴。原告刘琼与被告张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司（以下简称金科瑞丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次、第二次庭审原告刘琼及其委托诉讼代理人沈爱珍、刘海，被告金科瑞丰公司的委托诉讼代理人赵东菊、葛晓晴到庭参加诉讼；第三次庭审原告刘琼及其委托诉讼代理人沈爱珍到庭参加诉讼，被告金科瑞丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘琼向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年9月23日签订的《金科廊桥印象楼宇买卖认购书》；2、判令被告返还原告保证金3万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月23日，原告与被告签订《金科廊桥印象楼宇买卖认购书》，双方达成意向，由原告向被告购买其开发的张家港金科廊桥印象G19-3005号住宅。当日原告向被告交付购房定金3万元，并按约到被告销售中心签订《商品房买卖合同》，但因双方就上述房屋的购房款支付方式等条款不能协商一致，双方至今未能达成并签订《商品房买卖合同》。为此，原告多次向被告提出将购房定金3万元退还原告，但被告至今未退还。原告为此向法院起诉。被告金科瑞丰公司辩称，1、原告的主体不适格，认购书实际购买人为刘琼和王云惠两人；2、原告在签署认购书后未按认购书约定的时间付清首付款、签署买卖合同，按照相关法律规定被告有权没收定金。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月23日，金科瑞丰公司（甲方）与王云惠、刘琼（乙方）签订《“金科·廊桥印象”楼宇买卖认购书》一份，约定：甲乙双方经充分协商签订此楼宇买卖认购书。认购物业：张家港金科·廊桥印象G19-3005号住宅，建筑面积约135.63㎡（面积最终以房管部门核定为准）。按建筑面积计算单价，即人民币6888.93元/平方米，该套房屋总价款为玖拾叁万肆仟叁佰肆拾陆元整，最终总价款以房管部门核定的建筑面积计算为准。乙方因上述购买行为一次性向甲方支付定金人民币3万元。在双方签订《张家港市商品房买卖合同》后，该定金即转为乙方支付的房款。同时还约定：“从本《认购书》生效之日起三日内，乙方未到甲方售楼处（售楼地址：张家港市金港镇镇山路金科营销中心）或者因乙方原因未与甲方就该认购房屋签署《张家港市商品房买卖合同》及相关文件的，甲方有权自行处理该房屋，无需另行通知乙方，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归甲方所有，与乙方无关，且乙方所交订金不予退还”；“乙方对所要签订的《张家港市商品房买卖合同》及其补充协议、附件的主要内容和双方的权利、义务完全清楚和明白，乙方不再有任何异议，且乙方确认不存在显失公平、重大误解等情形”；“甲方工作人员的口头承诺均属无效，请乙方在签订本《认购书》和《张家港市商品房买卖合同》时注意”；“本《认购书》中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本《认购书》全部内容，双方对本《认购书》内容不存在任何争议；双方确认在签订本《认购书》时已特别注意《认购书》中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本《认购书》内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。若双方存在争议，争议解决法院为张家港市人民法院”；“本《认购书》一式贰份，甲方壹份，乙方壹份；本《认购书》由甲乙双方签字盖章（必须经甲方经办人签字）并由乙方缴纳定金（定金收据所确定的房号应与本《认购书》约定的房号一致，否则视为未缴纳）之日起生效”；“乙方须于2017年9月25日前完善购房合同，付清首付款及其按揭所需资料，若逾期，则不再享受此认购价格及相关优惠，所定房源甲方有权另行处理，且定金不予退还”。《认购书》中，对乙方选择何种方式（一次性付款/银行按揭付款）向甲方交付购房款没有约定，内容空白。《认购书》最后甲方处加盖了被告金科瑞丰公司的公章，乙方处由原告刘琼签字捺印。2017年8月3日，原告刘琼通过中国农业银行卡向被告支付款项人民币10000元，2017年9月23日，被告刘琼通过中国农业银行卡向被告支付款项人民币20000元。2017年9月23日，被告金科瑞丰公司出具《金科股份收据》一份，交款人为“刘琼、王云惠雅苑G19-3005”，金额为3万元，收款事由为定金。审理中，原告认为，原告在2017年9月23日签订《认购书》时并没有看到正式的《商品房买卖合同》，在签订《认购书》后因为时间比较紧，星期日银行又不开门，原告在9月25日去找被告销售员ＸＸ，要求延长签合同的日期，ＸＸ同意延期到9月底签合同，并出具书面说明，但没有加盖被告公司印章。后原告在2017年9月28日去找ＸＸ，原告才第一次看到被告打印出来的正式的《商品房买卖合同》，但是，双方对交房时间、首付款、车位、计价方式均无法达成一致意见，合同中的交房时间为2019年6月份，首付款为30%，且为按套销售，原告认为当时预定房子的时候ＸＸ表示交房时间为2018年底，ＸＸ也没有要求首付款必须为30%，并且《认购书》中计价方式为按面积计价，同时原告还要求将购买两个车位记载在正式的合同中，故双方对合同主要条款未能协商一致，导致未能签订正式的商品房买卖合同。原告并提交了ＸＸ书写的书面说明、名片、《商品房买卖合同》、微信聊天记录打印件、通话记录文字版等证据，其中《商品房买卖合同》主合同每页下方均有“2017/9/28星期四上午9:1…”字样。被告对上述证据质证后认为，根据《认购书》约定，“甲方工作人员的口头承诺均属无效，乙方对所要签订的《张家港市商品房买卖合同》及其补充协议、附件的主要内容和双方的权利、义务完全清楚和明白，乙方不再有任何异议，且乙方确认不存在显失公平、重大误解等情形”，故对原告的主张均不予认可。被告认为，正式的《商品房买卖合同》的所有条款内容与现场公示的条款是一致的，销售员已经提前告知，卖房人也可以随时查看，双方未能达成买卖合同的主要原因是原告的付款遇到了障碍，原告要求首付款为20%，并要求对车库进行约定，根据政策，首付两成是无法实现的，原告在签订《认购书》时也是明知的，车位不属于同一销售物业，不可能在买卖合同中进行约定，原告的这两点要求不在双方合理磋商范围之内，因此未能签署正式的商品房买卖合同的责任在于原告，被告有权没收定金。在法庭审理中，法庭就原被告双方签订的《认购书》中，关于付款方式为何空白，询问了原被告。原告认为，当时没有提到怎么付款，填写的人也没有问，所以为空白，但原告表示其购买房屋时计划就是按揭贷款，被告销售员ＸＸ没有明确首付比例，只表示首付为20%到30%。被告表示，双方对按揭贷款是一致的，但是因为银行根据国家政策调控力度比较大，首付款比例最低为30%，如果客户资信达不到银行要求，首付比例还可能提高，因此首付比例最终要看银行对客户的资信审查情况，所以当时在集中签约的情况下双方没有对首付的具体比例进行约定。另，原告表示，其与《认购书》中乙方的王云惠系夫妻。本院认为，根据相关法律规定及司法解释，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原告刘琼与被告金科瑞丰公司签订《“金科·廊桥印象”楼宇买卖认购书》，系双方真实意思表示，原告依约缴纳了定金3万元，且双方在签订本《认购书》后为签订《张家港市商品房买卖合同》已经进行了磋商，合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力。双方在签订《认购书》时对支付购房款的方式虽然没有约定，但在庭审中一致明确为银行按揭方式，但双方对首付款比例说法不一、各执一词。虽然被告认为，根据《认购书》中“乙方对所要签订的《张家港市商品房买卖合同》及其补充协议、附件的主要内容和双方的权利、义务完全清楚和明白，乙方不再有任何异议，且乙方确认不存在显失公平、重大误解等情形”的约定，原告在签订《认购书》时对正式的《张家港市商品房买卖合同》的条款是明知的，销售现场对合同的主要条款有公示，但被告并未提交任何证据予以证实。本院认为，《认购书》中的上述条款是被告因进行房地产交易为重复使用而预先拟定，属于格式条款，被告并无证据表明已采取合理方式提请原告注意该条款，也无证据表明其将正式的《张家港市商品房买卖合同》的主要条款告知了原告或者进行了公示，原告认为其在签订《认购书》时并不知晓正式的《张家港市商品房买卖合同》的主要条款，并进行了举证，故仅凭双方签订《认购书》，不足以表明原告已经知晓了正式的《张家港市商品房买卖合同》的主要条款内容。原告在签订《认购书》后为了签订正式的《商品房买卖合同》而及时与被告磋商，现在原告与被告双方就购房款支付方式等主要条款不能达成一致意见，未能订立《商品房买卖合同》，其事由不可归责于原、被告双方，故原告主张解除双方签订的《认购书》、要求被告退还定金3万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于原告的主体资格，虽然《认购书》及《金科股份收据》中载明的买房、交款人均为“刘琼、王云惠”，但本案诉争的定金3万元是由原告刘琼个人支付，原告刘琼的主体资格适格。被告金科瑞丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告刘琼与被告张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司于2017年9月23日签订的《“金科·廊桥印象”楼宇买卖认购书》。二、被告张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘琼定金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  咸玉宝人民陪审员  黄栋成人民陪审员  刘进法二〇一八年五月十一日书 记 员  马雅蕾