广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第243号上诉人（一审被告）骆得明.被上诉人（一审原告）桂林中大物业服务有限责任公司.法定代表人邬文康，公司董事长。委托代理人李金兰，该公司办公室主任。委托代理人李连花，该公司办公室主管。上诉人骆得明与被上诉人桂林中大物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2014）象民初字第1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员陆建华和代理审判员黄赟参加的合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理了本案。书记员李菊丽担任记录。上诉人桂林中大物业服务有限公司的委托代理人，被上诉人骆得明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2006年7月22日，“幸福·家”小区开发商桂林花为媒投资发展有限公司与原告桂林中大物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务委托合同》，其将“幸福·家”小区委托原告实行统一专业的前期物业管理、综合服务，期限暂定两年。2008年8月，两方续约，管理期限延至该小区业主委员会成立并选聘物业公司之时。被告骆得明系“幸福·家”小区3栋1单元102室房屋的业主，房屋建筑面积为89.39平方米。2008年7月，原告与被告骆得明签订《幸福·家前期物业管理服务协议》，双方就物业服务内容和质量、收费办法、管理期限、违约责任及其他权利义务作出了明确约定。其中，原告按被告房屋建筑面积每月每平方米0.6元收取物业管理费，2008年10月31日前，开发商补助0.15元／㎡；自2008年11月1日起，物业费按协议约定标准全额缴纳物业管理费；被告应于每月10日前缴纳物业费，否则按应缴金额每日千分之三计付违约金。协议签订后，原告按合同约定对“幸福·家”小区实施专业化物业服务管理并收取有关费用。“幸福·家”小区业主委员会2012年成立后，其于同年11月30日与原告终止了前期物业管理服务关系。在原告提供物业服务期间，被告从2010年7月起拖欠物业费，合计1555.4元。原告经多次催讨未果，故诉至该院，请求法院判令被告支付2010年7月-2012年11月30日拖欠的物业服务费人民币1555.4元，违约金2098.4元。另查明，2007年10月，骆得明发现其小区开发商桂林花为媒投资发展有限公司擅自将其所购买房屋地下架空层向下挖深改建成地下室，并在其购买的房屋客厅观景阳台的正下方开出一个斜坡进出口通道。为此，骆得明起到至该院，请求判令桂林花为媒投资发展有限公司停止侵害，将擅自开设的架空层出入口封堵，按规划要求恢复原状，并将符合施工图要求的房屋交付给本人。该院于2008年6月24日做出（2008）象民二初字第40号民事判决书，判决桂林花为媒投资发展有限公司按相关设计、管理部门批准的规划设计图封堵骆得明购买的位于桂林市环城南二路幸福家3栋1-1-2号房阳台正下方的出入口，并将符合施工图要求的上述房屋交付骆得明。之后，桂林花为媒投资发展有限公司将上述出入口按相关规划封堵。被告称，2010年6月，原告将上述出入口再次打开，至今未恢复原状。对此，原告予以否认，称该出入口并非系其打开的。一审法院经审理认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告按合同约定对“幸福·家”小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业费。被告辩称原告将其房屋阳台正下方的出入口打开，侵犯了其合法权益，对此本院认为，被告所称的上述问题，属另一法律关系，非本案审理范围，被告以此作为拖欠物业费的抗辩理由，无法律依据，该院不予以采纳。综上，对于原告要求被告给付所欠物业费1555.4元的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。关于违约金，《幸福家前期物业服务协议》第六条约定了被告逾期缴纳物业管理服务费应支付违约金，违约金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三，该院认为，该违约金计算标准已大大超过了原告的实际损失，该院酌情予以降低，该院认为该案违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率从2012年12月1日起计算至生效判决规定的履行期限最后一日止为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决：一、被告骆得明应给付原告桂林中大物业管理有限责任公司物业费1555.4元并支付逾期付款的违约金（违约金以本金1555.4元按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2012年12月1日起计算至本院生效判决规定的履行期限最后一日止）。二、驳回原告桂林中大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），本案适用简易程序，退还原告25元，剩余25元由被告骆得明负担。上诉人骆得明不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系错误，一审过程中被上诉人并未向法院提交有效的合同正本，不应认定双方存在合法有效的合同关系；2、被上诉人将上诉人房屋阳台下方的出入口强行打开，侵犯了上诉人的合法权益。依照合同约定，被上诉人对物业共有部位有维修养护和管理义务，被上诉人未尽义务破坏依法封堵的上诉人房屋正下方的出入口并拒绝恢复原状，属于侵权行为，也属违约行为，是同一法律事实引起的两个法律关系。因此，上诉人拒交物业管理费是行使合同之抗辩权。综上，请求二审法院：1、撤销象山区人民法院（2014）象民初字第1160号民事判决书；2、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。被上诉人桂林中大物业服务有限责任公司口头答辩称：第一，被上诉人在一审时已经向法庭提交了充分证据证明了己方的主张；第二，通道口并非被上诉人打开，后被上诉人也已经将通道口封堵；第三，虽然上诉人没有缴纳物业管理费，但是被上诉人还是保障了小区的正常运行，综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请求法院维持一审判决。二审期间上诉人骆得明提交的证据是：1、通道口照片一张，拟证明上诉人房屋下方通道口现状；2、桂林市悦泰物业服务有限公司、幸福家物业服务中心开具的证明一份，拟证明通道口的现状；3、业主委员会公告及楼宇对讲设备维修清单，拟证明被上诉人未尽物业管理职责；4、幸福家物业管理承诺书，拟证明被上诉人未按照承诺进行物业管理。被上诉人桂林中大物业服务有限责任公司针对以上证据发表的质证意见是：对以上证据的证明力均不予认可。本院对当事人提交的证据的分析和认定：证据1、2一审阶段均已提交，本院不作为本案新证据。证据3仅能证明幸福·家小区业主委员会拟对小区监控、对讲、防护等系统进行维修，与待证事实之间无直接关联性，本院对该证据证明力不予认可。证据4亦不能证据被上诉人未履行其物业管理职责，本院对该证据的证明力不予认可。上诉人骆得明二审期间提交的证据1、2、4均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款规定的新证据，本院对以上证据不予认可。综上，本案双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人骆得明拒交物业管理费的抗辩理由是否成立。上诉人骆得明与被上诉人桂林中大物业服务有限公司签订的《幸福·家前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同合法有效，合同双方当事人应当依照合同的约定履行各自的义务。上诉人主张被上诉人强行打开了其房屋阳台正下方的出入口，对其合法权益造成了侵害，经庭审查明，该通道口并无证据证明系被上诉人强行打通，且被上诉人已经将该通道口予以封堵，该上诉人理由不能成为上诉人拒交物业管理费的抗辩理由，本院对此不予支持。庭审中上诉人骆得明主张因被上诉人原因导致小区内监控设备老化损坏，综合上诉人提交的证据及庭审情况分析，小区监控系统的老化并非因被上诉人的原因造成，上诉人亦采取了相应的维护措施，上诉人提供的证据仅能证明幸福·家小区业主委员会拟对小区监控、对讲、防护等系统进行维修并征求小区业主的意见，不能证明被上诉人未尽到相应管理维护义务，该理由亦不能成为上诉人拒交物业管理费的抗辩理由。综合以上分析，被上诉人已经依照合同约定了对幸福·家小区进行了物业管理服务，上诉人应当依约履行交纳物业管理费的义务。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。物业管理服务是物业服务机构针对小区及小区全体业主进行的服务，需要业主及物业服务机构的相互配合才能完成，在服务过程中应当增进双方的沟通与理解，减少矛盾纠纷，积极履行各自的义务，才能营造良好的小区人居环境和氛围。综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律及实体判决正确，本院予以维持。上诉人骆得明的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人骆得明负担。本判决为终审判决。审判长  於暑光审判员  於暑光审判员  陆建华二〇一五年五月十二日书记员  李菊丽