新疆维吾尔自治区石河子市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4604号
原告张喜国，男，1945年6月1日出生，汉族，无固定职业。
原告何粉桃（原告张喜国之妻），女，1947年4月15日出生，汉族，无固定职业。
两原告委托代理人吴恒军，新疆新鑫律师事务所律师。
被告石河子市今日房地产开发有限公司。住所地：石河子市北泉镇总场准噶尔果酒厂8小区**栋*号。
法定代表人王桤，该公司总经理。
委托代理人梁泽林，新疆君正律师事务所律师。
原告张喜国，何粉桃与被告石河子市今日房地产开发有限公司（以下简称今日公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，依法由代理审判员花蔺担任审判长，与代理审判员高芳芳、人民陪审员陈霞组成合议庭，于2014年12月9日第一次开庭。2014年12月10日，原告申请评估鉴定。本院委托石河子市恒信价格评估事务所进行评估。后本院又于2015年3月27日、2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告张喜国，何粉桃及两原告委托代理人吴恒军、被告石河子市今日房地产开发有限公司的法定代表人王桤、委托代理人梁泽林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2002年，石河子市国土资源局将原告位于石河子市北泉镇8小区15栋10号房屋及其他10户居民住房的土地使用权以底商住宅楼性质出让给了王解生，王解生挂靠石河子荣达房地产有限公司（以下简称荣达公司）开发该土地。2009年8月9日，原告与荣达公司就原告的房屋拆迁达成了拆迁补偿合同。签订该合同时荣达公司告知原告半地下室门面房没有地下室，故该合同没有涉及地下室问题。原告于2009年8月20日前搬出了被拆迁房屋，最后一户拆迁户搬家日期为2009年12月30日前。荣达公司按底层为半地下室和上面三层商服房设计的楼房因违反政府批准的用地性质及不允许建半地下室商服的规定未得到批准。经过原告等人的努力，2011年10月设计工作继续进行，但是延迟了两年时间。2011年10月21日，原告与荣达公司签订了拆迁补偿补充合同。约定原产权换的半地下室商服房变更为正负零以上的一层商服房。被告再次告知原告无地下室，所以该补充合同也没有涉及地下室。2012年4月，王解生挂靠石河子大华房地产公司开始建设施工。2012年7月，因他人假借石河子大华房地产公司名义贷款，本案工程被北泉镇政府下令停工。2012年12月8日，被告收走了原告与荣达公司的合同，以自己的名义与原告补签合同。2013年7月，本案工程恢复施工。工程完工后，原告得知新建房屋有地下室，被告销售时向购房人送地下室。2014年6月24日，被告通知原告接收房屋，但被告未提供建筑施工验收合格证，还要求原告交付房屋的门款5800元、热能表款2300元，原告不同意，被告至今未向原告交付房屋。被告和马景兰之间的拆迁纠纷不是被告延期交房的理由，被告延期交房是因为其设计没有得到政府批准，开发商与挂靠公司产生纠纷，大华公司不愿意继续施工造成的。故原告诉至法院要求被告将房屋及地下室交付给原告，并提供房屋建设合格证，为原告接通三相电，被告支付原告拆迁房屋搬迁费300元及过渡费20100元，被告支付原告经营损失26800元，赔偿延期交房违约损失77400元（上述费用应当冲减原告预留超出产权调换面积的购房款30000元），被告支付鉴定费500元，并由被告承担诉讼费。
被告辩称：1、2014年6月23日，被告已经通知原告交房，但原告拒不交接，现其余购房户已经入住，没有交房的原因不在被告，被告没有违约行为。双方合同约定：因拆迁困难，不能统一协调，合同生效日期为最后一户搬家日期，建设工期为最后一户搬家日期起算二年内。若因拆迁原因竣工日期顺延，不得视为违约。合同还约定：建设期中被拆迁户及周围邻居因各种原因与甲方发生冲突耽误工期不算在建设工期内。在本案中被拆迁户和被告由于拆迁原因发生争议，直到2012年7月才被批准开工，故被告不存在违约，原告主张的延期交房违约金不应当得到支持；2、原告多次上访致使住建局、规建局等职能部门无法正常办公，北泉镇规建局下发通知停办184栋房屋的产权手续，故被告无法提供房屋合法证件；3、原告诉请的安置过渡费应当从2009年8月20日计算至2014年6月23日，共计58个月，每月300元，合计17400元；经营损失每月400元，共计58个月，合计23200元；搬家费300元，被告应当向原告支付。原告补偿的房屋面积超出面积7.58平方米，每平方米6000元，应冲抵45480元；4、双方合同约定超出或不足40平方米的面积，以市场价进行补偿，超出40平方米的面积，以市场价6000元购买。双方就市场价6000元已经做了明确约定；5、双方合同约定的补偿面积是正负零以上一层商服房，原告要求将地下室无偿给付原告，不符合合同约定。
经审理查明：两原告系夫妻关系。2009年8月9日，原告张喜国作为乙方被拆迁人与甲方拆迁人荣达公司签订拆迁补偿合同，约定荣达公司依据石拆许字（2004）第06号拆迁许可证，对原告房屋进行拆迁，原告同意拆迁条件，并同意拆迁本合同所涉房屋并保证被拆房产权利无瑕疵。被拆迁房屋位于石河子市北泉镇捌号小区壹拾伍栋拾号，主房房屋面积为60㎡，结构为砖木结构，产权证注明房屋性质为私有，用途为住房。拆迁期限：协议签订后于2009年8月20日前，原告搬出拆迁房屋，同时将房产证、宅基地使用证（或土地使用证）交给荣达公司。拆迁补偿：沿石莫公路旁的统建平房主房，原告要求产权调换。同意拆旧房住房陆拾平方米，补商用门面新房肆拾平方米，经补偿后超出的商用新房面积，按市场价格±0.000以上每平方米肆仟伍佰元结算，±0.000以下每平米陆仟元结算。合同第五条约定：荣达公司给付原告过渡费每月300元，新房交房日为截止期，搬家费300元，由原告自行安置，不再做任何其它补偿（荣达公司出具收据抵扣原告超出面积应交房屋价款，住宅腾空后领取）。合同第六条约定：原告所属住宅自营或出租因建设期内损失，被告向原告每月补偿400元，新房交房日为截止期，不再做任何其它补偿。张喜国现产权调换正负零以下半地下室商用房，从南至北第叁号房。因拆迁困难，不能统一协调，故此合同的生效日期为最后壹户（共十四户）搬家日期，建设工期为最后壹户搬家日期起算两年内。若因拆迁原因开竣工日期顺延，不得视为甲方违约。荣达公司不能按期交房，应赔偿原告每月肆佰元的违约金。拆迁后新建门面房正负零以上为叁层，正负零以下为壹层，砖混结构。建设期中被拆迁户及周围邻居因各种原因与荣达公司发生冲突耽误工期不算在建设工期内。2009年8月8日，原告张喜国与荣达公司、今日公司签订拆迁补偿补充合同。约定由被告承担公摊面积费等费用，被告交付的房屋应当接通三相电。2011年10月21日，原告与荣达公司、今日公司签订拆迁补偿补充合同，内容为：“一、由于政府的规划不断调整，荣达公司2009年与原告签订《拆迁补偿合同》中的“第七条第1款产权调换正负零以下的半地下室商服房”变更为“正负零以上的壹层商服房”。二、荣达公司拆除原告旧平房住房肆拾平方米，产权调换壹层商业用房肆拾平方米。超出肆拾平方米面积的部分，被拆迁户按每平方米陆仟元（6000元／㎡）付给拆迁人，原拆迁补偿合同中第四条第2款同时作废。荣达公司保证原告建筑面积大于等于40㎡，住房的公摊面积不得摊入一楼门面房的公摊面积。2012年4月24日，荣达公司、今日公司与原告张喜国又签订一份补充协议，补充约定：原协议中由南至北第叁户调整为由南至北第玖间，中到中为叁点玖米。
2009年12月，荣达公司因非法拆除马景兰的房屋被石河子市房产管理局予以行政处罚。2010年7月19日，马景兰、马具虎起诉荣达公司及ＸＸ财产损害赔偿纠纷，本院认为荣达公司等的行为涉嫌故意犯罪不予受理。2011年1月，被拆迁户马景兰向石河子市公安局城区分局控告荣达公司强拆其房屋，该局以房屋拆迁过程中不存在犯罪事实为由不予立案。后马景兰不服石河子市公安局城区分局作出的不予立案通知书，向石河子市人民检察院申诉，石河子市人民检察院答复称：“…我院侦查监督科根据你的申诉意见，经对现有证据和城区公安分局不予立案理由审查，城区公安分局不予立案正确”。2011年3月，被拆迁户马景兰与荣达公司在石河子市向阳街道北子午路社区调解解决房屋拆迁补偿纠纷一事，后因马景兰拆迁补偿要求过高，双方调解未果。同年4月26日，石河子市向阳街道北子午路社区向石河子建设局出具“关于荣达公司与马景兰房屋拆迁补偿纠纷调解情况说明”，该说明提到：“自3月25日以来，与荣达公司已达成拆迁协议的13户被拆迁人员，持续向有关政府部门进行上访，要求尽快开工建设，社区压力很大，此问题已成为社区热点问题。此案中马景兰的拆迁补偿补偿要求实在过高，同时将社区的调解行为作为增加补偿数额的手段，此问题在社区层面已无调解可能。从目前的情况来看，马景兰将建设局停办开工手续、阻止工程开工，也作为了一种增加补偿数额的手段。”由于马景兰等被拆迁户持续在市政府、建设局、规划局、房产局上访并在公安局、检察院等司法部门进行控告，2012年3月，石河子市房屋征收与补偿管理办公室向北泉镇建设局发出了关于停止对今日房产公司办理施工手续的函。在2012年7月，在各被拆迁人的诉求得到解决后，才批准该项目施工。2014年2月17日，石河子市北泉镇房产管理局向被告发出通知，内容为：“兹有石河子市今日房地产开发有限公司，开发建设的农科中心小区南区184栋（施工项目为石莫公路底商住宅楼项目），因开发建设时拆迁纠纷等原因，现接到师市相关部门通知，停止办理今日房产公司一切业务。”同年8月20日，石河子市住房和城乡建设局向被告发出通知，内容为：“……因拆迁户问题未解决，现暂停止办理商品房相关手续，待问题处理完毕后，予以办理。”
2012年12月8日，原告张喜国书写证明一份，证实张喜国与荣达公司签订的所有合同作废，转为今日公司与原告履行合同。2013年5月23日，被告书写承诺书一份，内容为：张喜国：你之前与荣达公司签订的拆迁补偿协议和拆迁补偿补充协议，现开发单位已变更为今日公司，原协议中被拆迁户与荣达公司签订的协议条款，我公司承诺遵照执行。你在石莫公路底商住宅楼一层门面房的房间号排列顺序为：从南至北第玖号房。原告何凤桃在该承诺书中签字认可收到。2012年12月8日，原告张喜国与被告签订补充协议、拆迁补偿补充合同两份，与2012年4月24日原告张喜国与荣达公司、今日公司签订的补充协议、2011年10月21日原告告张喜国与荣达公司、今日公司签订的拆迁补偿补充合同、2009年8月8日，原告张喜国与荣达公司、今日公司签订的拆迁补偿补充合同的内容基本一致。2013年12月13日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的农科中心小区（南区）184栋10-8号，地上5层，地下0层。该商品房预测面积为45.92平方米。出卖人应当在2013年12月31日前，将具备房屋验收合格条件的房屋交给原告使用。后被告委托房地产评估机构对涉案房屋建筑面积进行了评估，原告房屋建筑面积为47.58平方米，套内面积为45.92平方米，共有分摊面积为1.66平方米。庭审中，原告认可被告向原告实际应交付的房屋是47.58平方米，按照双方合同约定超过面积应按每平方米6000元计算，超出面积原告应向被告支付35520元［（7.58㎡-1.66㎡）×6000元］。
庭审中，原告为证明逾期交房违约金的计算依据，申请对本案争议房屋2012年、2013年及2014年1月至11月的门面房月租金进行评估。本院委托石河子市恒信价格评估事务所进行评估，评估结论为2012年1月至2013年12月间租金价格为每月2000元，2014年1月至11月间租金价格为每月3000元。为此原告支付鉴定费500元。
本院认为：原告与被告签订的拆迁补偿合同、拆迁补偿补充合同等是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、被告是否应将石河子农科中心校区（南区）184栋10-8号房屋、地下室及房屋建设合格证交付给原告，应否为原告接通三相电；二、被告是否应向原告支付搬迁费、过渡费及经营损失，数额是多少；三、被告是否构成迟延交房，应否承担违约责任，鉴定费500元应由谁负担。
关于焦点一：根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”故原、被告双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行各自的义务。原告依约搬出拆迁房屋，被告开发建成后应向原告交纳符合合同约定的房屋。原、被告签订的拆迁补偿合同、拆迁补偿补充合同、商品房预售合同均约定被告应向原告交付正负零以上的一层商服房，故对原告要求被告向其交付石河子农科院中心校区（南区）184栋10-8号房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告还应向原告交付地下室，双方在签订拆迁补偿合同、拆迁补偿补充合同等协议时未约定拆迁补偿的范围包含地下室，原告又未提供证据证实地下室应是商服房的配套房屋，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据获证证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”故对原告要求被告交付地下室的诉讼请求，本院不予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款第（一）项规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2014年6月23日，被告已通知向原告等人交付房屋，并且其他住户已经入住，因此本案争议的房屋已经符合交工入住条件，法律也并无规定要求房地产开发企业向住户交付房屋时应交付房屋建设合格证，故对原告要求被告交付房屋建设合格证的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告签订的拆迁补偿补充合同约定被告交付的房屋应当接通三相电，故对原告要求被告接通三相电的诉讼请求，本院予以支持。
关于焦点二：按照双方签订的拆迁补偿合同第五条约定，被告应向原告给付300元搬迁费，被告亦予以认可，故对原告要求被告给付搬迁费300元的诉讼请求，本院予以支持。同时按照该条约定，被告应向原告给付过渡费每月300元，按照合同第六条约定，被告应向原告给付经营损失每月400元。原、被告双方对每月给付数额无异议，仅对计算的日期有争议。原告认为应从2009年计算至2015年3月31日，但被告认为其于2014年6月23日通知原告交接房屋，应当从2009年8月20日计算至2014年6月23日。原告认可被告于2014年6月23日通知原告交接房屋，但认为被告未提供房屋建设合格证，并且被告要求原告交纳门款和热能表款，故不同意接收房屋。被告认为原告不接收房屋的原因是原告要求交付地下室。双方对原告未能接收房屋的原因均未能举证，但双方均认可通知交房的日期，根据双方签订拆迁补偿合同第五条、第六条的约定，计算的截止日期应为新房的交房日。综上，过渡费与经营损失的计算起止日期应为2009年8月20日计算至2014年6月23日，共计58个月。故对原告要求被告支付过渡费的的诉讼请求，本院予以部分支持，数额为17400元（300元×58个月）。对原告要求被告支付经营损失的诉讼请求，本院予以部分支持，数额为23200元（400元×58个月）。上述三项合计40900元，因双方合同约定公摊面积不计入门面房面积，故超出面积原告应向被告支付35520元，原告亦同意在本案中扣减，扣减后被告还应向原告支付5380元。
关于焦点三：根据双方签订的建设拆迁补偿合同第八条第一款及第十一条第二款的约定，被拆迁户及周围邻居因各种原因与被告发生冲突耽误的工期不算在建设工期内。被拆迁户马景兰与被告之间因拆迁补偿产生纠纷，马景兰多年来在市政府、建设局、规划局、房产局等部门上访并在公安局、检察院等司法部门控诉。相关部门停止了被告的施工活动，直到2012年7月马景兰与被告的纠纷基本解决，本案工程才取得建设工程施工许可证。之后，被告依约在两年内，即2014年6月通知原告交接房屋。综上，被告虽未按时交工，但原因是与原告周围邻居发生冲突，依照约定不应计算建设工期，故被告不存在违约行为。对原告要求被告承担延期交房的违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告认为被告未按时交工是因为被告设计没有得到政府批准，开发商与挂靠公司产生纠纷，大华公司不愿意继续施工造成的，但原告未提供充分的证据予以证实，故对其该主张，本院不予支持。原告申请鉴定作为计算违约金的依据，但因双方合同已经约定了延期交房的违约金计算方式，故对原告要求被告承担鉴定费500元的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、被告石河子市今日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张喜国，何粉桃交付石河子农科中心小区（南区）184栋10-8号房屋，并接通三相电；
二、被告石河子市今日房地产开发有限公司给付原告张喜国，何粉桃搬迁费300元；
三、被告石河子市今日房地产开发有限公司给付原告张喜国，何粉桃过渡费17400元；
四、被告石河子市今日房地产开发有限公司给付原告张喜国，何粉桃经营损失23200元；
上述二、三、四项合计40900元，与原告张喜国、何粉桃应交超出面积房款35520元相互折抵后，被告石河子市今日房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张喜国，何粉桃给付5380元。
五、驳回原告张喜国，何粉桃其余诉讼请求。
案件受理费2165元，送达费90元，合计2255元（原告张喜国，何粉桃已交纳），由原告张喜国，何粉桃自负1255元，由被告石河子市今日房地产开发有限公司负担1000元，与前款一并给付原告张喜国，何粉桃。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。
审 判 长 花 蔺
代理审判员 高芳芳
人民陪审员 陈 霞
二〇一五年五月六日
书 记 员 付金成