北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第14310号
原告王××，男，1957年11月17日出生。
委托代理人赵×（原告王××之妻），1959年10月30日出生。
被告王××1，男，1964年2月18日出生。
委托代理人李××（被告王××1之妻），1964年6月10日出生。
原告王××诉被告王××1所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员涂长江独任审判，公开开庭进行了审理。原告王××及其委托代理人赵×、被告王××1及其委托代理人李××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王××诉称：原告王××与被告王××1系亲兄弟关系。1998年，原、被告的父母因密云水库移民搬迁，从北京市×县×镇×村拆迁安置到北京市顺义区，共获得回迁安置房2套，一套位于北京市顺义区××地区×村，该宅院回迁安置4间房屋；另外一套位于北京市顺义区××地区×村，该宅院回迁安置房屋2间并有父母增建的房屋1间。1999年，原、被告的父母主持分家，将位于北京市顺义区××地区×村宅院分给被告王××1，将位于北京市顺义区××地区×村宅院分给原告王××。现因被告王××1否认分家事宜，为维护原告王××的合法权益，故诉至法院，要求：1、确认位于北京市顺义区××地区×村宅院3间房屋归原告王××所有；2、案件受理费由被告王××1负担。
被告王××1辩称：被告王××1不同意原告王××的诉讼请求，具体理由如下：其一、根本不存在原告王××所述父母给原告王××、被告王××1分家的情况，北京市顺义区××地区×村宅院并没有以分家的形式分给原告王××，该宅院应当属于父母亲的财产，而且该宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在父亲王××名下。其二、被告王××1及妻女因密云水库移民拆迁在北京市顺义区杨镇地区田家营村获得拆迁安置房屋与分家无关，北京市顺义区××地区×村×街×号宅院的房屋是被告王××1及妻女根据拆迁安置政策应得的房屋，而且该宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在被告王××1名下。其三、经过调查，其他子女对原告王××所述的分家一事也不知情。综上所述，原告王××1应当对北京市顺义区××地区×村宅院享有相应的财产份额，原告王××要求将该宅院的房屋确认全部归其所有，没有事实依据。
经审理查明：
北京市顺义区××地区×村宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在原告王××、被告王××1之父王××名下。2015年3月6日，王××作为甲方（出让人）、郭××作为乙方（受让人）就北京市顺义区××地区×村宅院（以下简称涉诉宅院）签订《房屋买卖合同》，王××1对该《房屋买卖合同》效力提出异议，并于2015年4月份将王××、郭××诉至本院，该案案号为（2015）顺民初字第8070号，该案审理过程中，本院依法通知王××作为第三人参加诉讼。
在（2015）顺民初字第8070号一案中，王××1诉称：王××与妻子钱××育有二子三女，王××1系王××次子。王××1与王××原籍为北京市×县×村，系密云水库周边村落。1997年9月份，因密云水库周边村落搬迁，王××、钱××搬迁至北京市顺义区××地区×村宅院，拆迁安置补偿北正房两间，搬迁后，王××与钱××又扩建北正房一间。钱××已于2013年2月19日去世，前述宅院内房屋中属于母亲钱××遗产范围的份额未在钱××的法定继承人范围内继承分割，属于王××及五个子女共同共有的状态。2015年3月6日，王××在包括王××1等子女在内的共有人不知情的情况下，私自将前述宅院卖给郭××，其行为侵害了包括王××1在内的共同共有人的合法权益。此外，经过庭审质证查明，郭××的户口不在北京市顺义区××地区×村，其不具备购置松各庄村农村民房的资格。为维护王××1的合法权益，故诉至法院，要求：（1）确认王××、郭××于2015年3月6日签订的《房屋买卖合同》无效；（2）案件受理费由王××、郭××负担。
在（2015）顺民初字第8070号一案中，王××辩称：王××不同意王××1的诉讼请求。谁的房子谁有权利卖，王××愿意卖就卖了。位于×县×镇×村的老宅拆迁的时候，拆迁补偿政策是户口在本村的，一个人补偿一间房，如果被拆迁人家里房多的话，就一间房抵一间房，如果按照王××1及其妻女的户口来安置补偿的话，应该安置补偿给王××1及其妻女三间房，但是，由于王××将密云县的老宅中六间分给了王××1四间作为其拆迁安置补偿的依据，最后实际给王××1及其妻女在杨镇地区田家营村拆迁安置补偿了四间房，所以，剩余的两间老宅以及两间老宅拆迁安置后补偿的位于××地区×村的房屋，就应该没有王××1的份额了，拆迁安置补偿位于××地区×村的房子应该归王××所有，王××也同意王××把位于松各庄村房子出售。在密云县老家拆迁的时候，王××的几个女儿早就已经出嫁了，分家的时候，她们也没有参与，因为按照农村的习俗没有分给女儿财产，所以，王××也就没有要求她们赡养，几个女儿对王××都挺好。
在（2015）顺民初字第8070号一案中，郭××辩称：郭××认为涉诉房屋买卖合同合法、有效。郭××签订房屋买卖合同的时候看到涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在王××名下，足以相信王××有权处分涉诉宅院及房屋。郭××不同意王××1的诉讼请求。
在（2015）顺民初字第8070号一案中，王××述称：同意父亲王××的意见。位于××地区×村的拆迁安置宅院应当已经分家分给王××了，王××同意父亲王××将上述宅院出售。父亲王××与郭××就上述宅院签订的《房屋买卖合同》应属合法有效。王××1对上述宅院不享有财产份额，没有权利对《房屋买卖合同》提出异议。
对于（2015）顺民初字第8070号一案涉及的纠纷，经审理查明：王××与钱××系夫妻关系，二人育有三女二子，分别为王××、王××1、王××2、王××3、王××4。钱××、王××夫妇原籍为北京市×县×乡×村，二人在该村建筑有北正房六间的宅院一所。1998年，钱××、王××夫妇因密云水库移民拆迁安置搬至北京市顺义区××地区×村宅院居住。钱××已于2013年2月19日在北京市顺义区××地区×村宅院去世。钱××去世后，由××地区×村村委会会计郭富强开具死亡证明书办理火化事宜。钱××未留书面遗嘱。钱××去世后安葬于松各庄村墓地。2015年3月6日，王××作为甲方（出让人）、郭××作为乙方（受让人）就涉诉宅院签订《房屋买卖合同》，约定的条款如下：第一条甲方对产权的声明甲方根据国家规定，已依法取得×村的房屋所有权证书，甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为砖混结构，使用面积为平方米（本院备注：前述划横线部分在合同文本中为空白）。第二条房屋地址及售价甲方同意将北京市顺义区××地区×村的房屋以售价为120000万元整（大写：壹拾贰万元整）（本院备注：前述合同文本中数字表述的售价单位“万元”明显有笔误）的价格出售给乙方。第三条付款方式签订之日起一次性付清。第四条违约责任1、甲、乙双方合同签订后，不得悔改不得违约，如违约由违约方承担法律责任，以成交价5倍赔偿对方。2、如遇政府征地拆迁所有补偿与甲方无关。3、合同签订之日前，与房屋有关的所有欠款由甲方承担。第五条生效说明本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力，自双方签订之日起生效。就前述《房屋买卖合同》的签订过程等相关情况，王××、郭××、王××当庭一致确认如下事实：（1）签订合同之前，王××在松各庄村向他人明确表示有意向出售涉诉宅院，郭××之兄郭××1（郭××2之父）得知后，将王××有意向出售涉诉宅院的消息告知郭××。（2）前述《房屋买卖合同》的文本内容由郭××起草，双方签名均为王××、郭××本人所签，鉴证机关“顺义区杨镇松各庄村村民委员会”的公章系由村委会会计郭富强加盖。（3）签订合同的地点为顺义区××地区×村村委会小会议室，在场有王××、郭××及其妻子王××5、王××、王德荣（松各庄村党支部支委）、郭富强（松各庄村党支部支委兼会计）、郭××2（松各庄村党支部书记）。（4）合同签订当天，郭××将120000元支付给王××，王××收到款项后将上述款项交给王××，并将登记在王××名下的《集体土地建设用地使用证》原件交给郭××。（5）合同签订当天，王××将涉诉宅院腾退给郭××，郭××在接受涉诉宅院后，没有对涉诉宅院进行过任何变动，只是将房屋的卫生打扫了一下，没有装修也没有改扩建过。本案庭审中，本院明确告知郭××如下事项：因涉诉宅院的《房屋买卖合同》已经发生争议，为了避免损失扩大，在相关争议解决完毕之前，即法院作出终审判决之前，郭××不得对涉诉房屋进行装修、改扩建等任何变动，应维持涉诉宅院的现状。就涉诉宅院的来源情况，王××1、王××、郭××、王××当庭一致确认如下事实：（1）在密云水库扩建拆迁之前，王××、钱××夫妇的户籍在×县×乡×村，王××1及其妻子李××、女儿王×的户籍也在×县×乡×村，王××及其妻子赵×、儿子王彤的户籍已经从×县×乡×村迁出、转非。（2）原位于×县×乡×村的农村宅院有六间北正房，该北正房为王××、钱××夫妇出资所建。（3）在密云水库扩建拆迁之时，王××、钱××夫妇的三个女儿王××2、王××3、王××4均已经出嫁，并将各自户口从×县×乡×村迁出。（4）双方确认在密云水库扩建拆迁时，拆迁政策是户口在×县×乡×村为农业户口的村民按照家庭人口数，一人补偿一间房屋进行搬迁安置，如果该村村民所建房屋多于自己的家庭人口数，则采取就高不就低的政策，最多比人头数再多补一间，超出人口数＋1的，则多出的房屋每间房屋补偿1500元，不再补偿房屋实物。（5）在王××1及其妻子李××、女儿王×拆迁安置时，经过王××、钱××同意，向政府申报将王××、钱××建筑的六间北正房中的四间申报为王××1、李××、王×所有的房屋，作为上述三人拆迁安置的补偿依据，王××1、李××、王×因此在北京市顺义区杨镇地区田家营村获得拆迁安置房四间及所属宅院，1997年，王××1、李××、王×搬至顺义区杨镇地区田家营村，王××1、李××、王×因拆迁安置所得房屋的《集体土地建设用地使用证》登记在王××1名下。（6）王××、钱××夫妇因密云水库扩建拆迁，于1998年搬至顺义区××地区×村并获得两间北正房及所属宅院，王××、钱××夫妇在搬至松各庄村的次年，在北正房东侧接出一间，形成三间北正房的建筑格局，王××、钱××夫妇拆迁安置在松各庄村的房屋的《集体土地建设用地使用证》登记在王××名下。郭××及其妻子王××、儿子郭立涛与郭立伟的原籍为北京市顺义区××地区×村。郭××、王××、郭立涛、郭立伟的户口均已从北京市顺义区××地区×村迁出，转为非农业户口。顺义区××地区×村村民委员会于2015年3月5日出具书面证明一份，载明：原我村居民郭××于1990年去外贸公司工作现已退休，因无自住房本人想回村居住，村委会同意郭××购买我村村民王××的宅基地居住使用。顺义区××地区×村村民委员会于2015年7月10日出具书面证明一份，载明：郭××、王××于1990年因工作需要将户口迁出。王××1当庭明确其主张前述《房屋买卖合同》无效的理由如下：（1）在母亲钱××去世后，涉诉宅院没有在钱××的法定继承人范围内继承分割，处于共同共有状态，父亲王××未经其他共有人同意出售涉诉宅院损害了其他共有人的权益。（2）郭××的户口为非农业户口，根据法律规定，其不允许购买农村房屋。审理中，就涉诉宅院是否已经以父母给王××、王××1兄弟分家的方式分配给王××，王××1、王××、王××各执一词。王××、王××一致主张：位于×县×乡×村的老宅拆迁时已经将王××、钱××建筑的六间北正房中的四间作为王××1及其妻女拆迁安置补偿的依据，且王××1及其妻女因此在北京市顺义区杨镇地区田家营村实际获得了四间拆迁安置房，因此，剩余的两间老宅拆迁安置所得的位于北京市顺义区××地区×村的两间北正房以及后来增建的北正房一间已经分家归王××所有。因王××的户口已经转为非农业户口，不在北京市顺义区××地区×村，所以，涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》才登记在王××名下。王××1否认王××、王××所述涉诉宅院已经通过分家的方式分配给王××。经本院询问，王××之长女王××2就相关情况作出陈述：（1）王××2称父亲王××在出售××地区×村的涉诉宅院之前并未告知王××2，但既然已经卖了，王××2没有异议。（2）王××2称其并未参与分家，对父母如何给王××、王××1兄弟分家，其没有异议。（3）王××2称××地区×村的涉诉宅院具体分给谁，其不清楚，怎么分配，其都没有异议。（4）王××2称如果经过法院审理认定××地区×村的涉诉宅院有母亲钱××的遗产份额，其作为钱××的法定继承人不要求参加诉讼，对于其依法可以继承的遗产份额，同意由王××、王××1分别获得50%的份额。经本院询问，王××之次女王××3就相关情况作出陈述：（1）王××3称其没有参与分家，也不参与意见，父亲王××愿意将××地区×村的房屋给谁都可以，其尊重父亲王××的意见。（2）王××3称父亲王××愿意将××地区×村的涉诉宅院出售，其尊重父亲王××的意见。（3）王××3称如果经过法院审理认定××地区×村的涉诉宅院有母亲钱××的遗产份额，其作为钱××的法定继承人不要求参加诉讼，对于其依法可以继承的遗产份额，同意由王××、王××1分别获得50%的份额，并要求王××、王××1二人对父亲王××尽到赡养义务。经本院询问，王××之三女王××4就相关情况作出陈述：（1）王××4称×县×乡×村父母所建老宅拆迁安置时，其已经出嫁，对于拆迁安置的情况不清楚。（2）王××4称其尊重父亲王××的意见，××地区×村的涉诉宅院，父亲王××愿意给谁都可以，其没有异议，并主张谁分得房屋就应该多尽赡养义务。（3）王××4称其未参与分家一事，不清楚相关情况。（4）王××4称母亲钱××曾经口头表示愿意将××地区×村拆迁安置所得的两间北正房给王××，而在拆迁安置后增建的一间北正房分给王××、王××1一人半间。但父亲王××并没有上述表态。××地区×村拆迁安置所得的两间北正房应该已经分给王××。（5）王××4称父亲王××出售××地区×村的涉诉宅院之前，并未告知王××4，但既然已经卖了，王××4对此没有异议。（6）王××4称如果经过法院审理认定××地区×村的涉诉宅院有母亲钱××的遗产份额，其作为钱××的法定继承人不要求参加诉讼，对于其依法可以继承的遗产份额，同意由王××、王××1分别获得50%的份额，并要求王××、王××1二人对父亲王××尽到赡养义务。
对于（2015）顺民初字第8070号一案涉及的纠纷，基于上述查明的事实，本院认为：本案的第一个争议焦点问题为郭××是否具备购置涉诉宅院的主体资格。农村私有房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。转让私有房屋往往导致宅基地使用权的非法流转。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：”农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”本案中，郭××及其妻子王××的原籍虽然在北京市顺义区××地区×村，但上述人员的户口均已从该村迁出转为非农业户口，郭××及其妻子王××并不具有××地区×村集体经济组织成员的身份，故此，其不具备购置××地区×村集体土地建设用地上农村宅院的主体资格。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款之规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款之规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。据此，顺义区杨镇松各庄村村民委员会并非集体土地建设用地使用的审批主管部门，其出具同意郭××购置涉诉宅院的书面证明没有法律依据亦无法律效力。本案的第二个争议焦点问题为王××是否有权单独处置涉诉宅院。本案中，王××1、王××、王××就涉诉宅院是否已经以分家的方式分给王××一节各执一词。王××、王××就其主张涉诉宅院已经全部分家分给王××一节并未提交充分的证据予以证实。经本院调查核实，王××3、王××2、王××4虽然明确表示对于涉诉宅院的分配及出售均充分尊重父亲王××的意见，但在钱××已经去世且未留有遗嘱的情况下，显然无法认定王××、王××所述涉诉宅院已经全部分家分给王××的事实成立。涉诉宅院来源于王××、钱××夫妇迁拆安置及扩建，涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在王××名下，在没有充分证据证明涉诉宅院已经以分家的方式将涉诉宅院全部分给王××的情况下，涉诉宅院应当认定为王××、钱××的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国继承法》第二条之规定，继承从被继承人死亡时开始。在钱××已经去世的情况下，对钱××应享有的涉诉宅院财产份额，王××无权单独予以处分。应当指出，王××、钱××夫妇拆迁安置到顺义区××地区×村生活多年，且钱××在涉诉宅院内去世后，由村委会会计郭富强负责办理死亡证明书用于火化，再者，王××、郭××就涉诉宅院签订买卖合同的地点在村委会会议室，且有村委会干部在场见证，据此足以认定，郭××对于钱××已经去世的事实理应知情，因此，郭××对于王××是否有权单独处置涉诉宅院显然负有审慎的审查义务，郭××仅以王××系涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》的登记权利人为由主张其尽到了审查义务，与生活常识相悖，本院不予采信。综上所述，郭××不具备购置涉诉宅院的主体资格，王××不具备单独处置涉诉宅院的主体资格，郭××对于王××不具备单独处置涉诉宅院主体资格未尽审慎的审查义务，在利害关系人王××1对王××、郭××就涉诉宅院签订的《房屋买卖合同》效力提出异议的情况下，应当依法认定该《房屋买卖合同》无效。王××出售涉诉宅院过程中，王××在场，王××将出售房屋所得款项转交给王××，据此，王××、王××对郭××已经支付的购房款项120000元应当承担连带返还责任。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十二条第三款之规定，本院于2015年7月20日作出（2015）顺民初字第8070号民事判决，判决结果如下：一、确认郭××与王××于二○一五年三月六日就北京市顺义区××地区×村宅院签订的《房屋买卖合同》无效。二、王××返还郭××购房款十二万元，王××就王××前述返还义务负连带责任，均于本判决生效之日起七日内执行。三、自王××、王××实际将购房款十二万元全部返还给郭××之日起七日内，郭××将北京市顺义区××地区×村宅院腾退返还给王××。四、自王××、王××实际将购房款十二万元全部返还给郭××之日起七日内，郭××将北京市顺义区××地区×村宅院的《集体土地建设用地使用证》原件返还给王××。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元，由王××负担十七元五角，由郭××负担十七元五角，均于本判决生效之日起七日内交纳。
（2015）顺民初字第8070号一案的各方当事人均未对该民事判决提出上诉，（2015）顺民初字第8070号现已发生法律效力。
庭审中，本院向双方当庭释明为了便于对涉诉宅院进行实物分割与财产折款，需要双方就涉诉宅院价格达成一致意见；如果达不成一致意见，则需要司法评估鉴定解决。但双方就是否主张实际分得涉诉房屋并支付对方财产折款一节均设置前提条件：原告王××主张在本案中如果涉诉宅院的评估价格超出120000元，则其不主张实际分得涉诉宅院；被告王××1则主张在本案中如果涉诉宅院的评估价格超出150000元，则其不主张实际分得涉诉宅院。
上述事实，有双方当事人陈述、（2015）顺民初字第8070号案件卷宗、（2015）顺民初字第8070号民事判决书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。
在（2015）顺民初字第8070号一案审理过程中，王××、王××就其主张涉诉宅院已经全部分家分给王××一节并未提交充分的证据予以证实。经本院调查核实，王××3、王××2、王××4虽然明确表示对于涉诉宅院的分配及出售均充分尊重父亲王××的意见，但在钱××已经去世且未留有遗嘱的情况下，显然无法认定王××、王××所述涉诉宅院已经全部分家分给王××的事实成立。涉诉宅院来源于王××、钱××夫妇迁拆安置及扩建，涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在王××名下，在没有充分证据证明涉诉宅院已经以分家的方式将涉诉宅院全部分给王××的情况下，涉诉宅院应当认定为王××、钱××的夫妻共同财产。但应指出，根据（2015）顺民初字第8070号一案中本院审理查明的情况能够认定如下事实：（1）虽然王××、王××主张涉诉宅院已经以分家的方式分给王××未被法院采纳，但王××本人对于涉诉宅院归属的态度明显是将自己享有的对涉诉宅院的权利份额全部赠与给王××；（2）经本院询问，被继承人钱××之女王××2、王××3、王××4均明确表示如果经过法院审理认定涉诉宅院有母亲钱××的遗产份额，其作为钱××的法定继承人不要求参加诉讼，对于其依法可以继承的遗产份额，同意由王××、王××1分别获得50%的份额。
庭审中，鉴于双方就由谁获得涉诉宅院所有权并支付对方财产折款问题分别设置了各自的前提条件，因此，在现有条件下为了避免出现评估报告出具后，出现双方均不要求获得涉诉宅院所有权并支付对方财产折款的局面，本案中显然无法启动评估鉴定程序。在现有条件下，只能明确双方对涉诉宅院的财产权利份额，而无法对涉诉宅院进行实物分割和财产折款。根据本院在前述关联案件中上述查明的事实，对于钱××就涉诉宅院应当享有的财产份额，在被继承人钱××未留有遗嘱的情况下，应当按照法定继承在钱××的第一顺序法定继承人范围内依法分割。经核算，原告王××应当享有涉诉宅院的二十四分之十九的财产份额，被告王××1应当享有涉诉宅院的二十四分之五的财产份额。
综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第九条、第十条、第十三条第一款、第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：
一、确认原告王××享有北京市顺义区××地区×村宅院二十四分之十九的财产份额；
二、确认被告王××1享有北京市顺义区××地区×村宅院二十四分之五的财产份额；
三、驳回原告王××的其它诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告王××负担十七元五角（已交纳）；由被告王××1负担十七元五角，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 涂长江
二〇一五年九月十八日
书记员 李文霞