湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘07民终1065号上诉人（原审被告）：吴玉霞，村民。委托诉讼代理人：卢济群。委托诉讼代理人：宋文清，桃源县准绳法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：桃源县茶庵铺镇茶庵铺村民委员会，住所地湖南省桃源县茶庵铺镇茶庵铺村。法定代表人刘凡章，该村委会主任。委托诉讼代理人：陆松林，该村党支部书记。委托诉讼代理人：肖兴江，湖南凌风律师事务所律师。上诉人吴玉霞因与被上诉人桃源县茶庵铺镇茶庵铺村民委员会（以下简称茶庵铺村民委员会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2016）湘0725民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴玉霞及其委托诉讼代理人卢济群、宋文清、被上诉人茶庵铺村民委员会的委托诉讼代理人陆松林、肖兴江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴玉霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回茶庵铺村民委员会要求吴玉霞返还本案所涉房屋的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决程序违法。茶庵铺村民委员会的村主任刘凡章并未同意提起本案诉讼，茶庵铺村民委员会在一审的委托诉讼代理人肖兴江、陆松林未得到茶庵铺村民委员会村主任刘凡章的授权，授权委托书只加盖了茶庵铺村民委员会的公章而未加盖刘凡章的私章，程序违法。二、一审判决事实不清。2004年，茶庵铺村民委员会为村民办实事，由茶庵铺村民委员会统一选址，由需建住房的村民集资统一建住房，吴玉霞立即响应。2004年4月12日，吴玉霞委托其父亲吴兴君向茶庵铺村民委员会交足了集资建房款17万元。2014年9月26日，茶庵铺村民委员会单方欲将已建成的集资房变为可以由茶庵铺村民委员会任意出售的商住房，将事先打印好的“以息代租”协议让所有集资建房户签字。由于吴玉霞不懂法，加之人心不齐且集资款已用于建房茶庵铺村民委员会一时无法退回，只好在协议上签字。三、一审判决不考虑吴玉霞的赔偿请求是不当的。茶庵铺村民委员会辩称，吴玉霞的上诉事实及理由均不能成立。1、吴玉霞不是茶庵铺村的村民，本案所涉房屋也不是受灾后修建的安置房，11间房屋中，茶庵铺村民委员会有4间，包括吴玉霞在内的6个人集资了7间，现在其他人均已退还了房屋，只有吴玉霞没有退还。2、茶庵铺村民委员会的村主任刘凡章于2016年4月5日病故，××危，故其个人没有签字或盖章。3、吴玉霞主张的他人毁坏其房屋的事情茶庵铺村民委员会并不清楚。请求驳回上诉，维持原判。茶庵铺村民委员会向一审法院起诉请求：判令吴玉霞履行2004年9月26日《协议书》第一条约定的退房义务，并赔偿因吴玉霞延迟退房给茶庵铺村民委员会造成的租金损失20000元，由吴玉霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：现茶庵铺村民委员会所属的原上高坪村委会为了盘活村级集体经济，决定以招商引资方式修建二层楼房一栋，并确定了每间房屋的单价（含上下二层），即由承租人出资，建成后由出资人承租，以出资利息代应交租金，期限为10年，到期后上高坪村委会全额退还出资人的出资，出资人返还房屋。2004年4月12日，吴玉霞父亲向上高坪村委会交纳出资170000元，租赁上高坪村委会房屋2间，同年9月26日上高坪村委会与吴玉霞按照前述约定签订了《协议书》，吴玉霞即在讼争房屋内居住生活至今。另查明，2011年3月8日，上高坪村委会将本案讼争房屋整体出让给了案外人龙进初。2011年6月，原桃源县茶庵铺镇茶庵铺村、上高坪村、陈家溪村进行整建制合并为桃源县茶庵铺镇茶庵铺村。再查明，吴玉霞、茶庵铺村民委员会租赁期限届满后，双方就吴玉霞腾房问题多次发生纠纷，吴玉霞到相关部门申诉。茶庵铺村民委员会向人民法院提起诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为吴玉霞是否应当将讼争房屋返还给茶庵铺村民委员会；吴玉霞是否应当赔偿茶庵铺村民委员会的损失。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，茶庵铺村民委员会、吴玉霞于2004年9月26日签订的协议书，从协议内容看，应当认定为房屋租赁合同，合同约定以息代租、租赁期限为10年、期满后茶庵铺村民委员会退还吴玉霞的出资，茶庵铺村民委员会收回房屋，即合同约定的租赁期限至2014年9月26日届满。租赁期限届满后，租赁合同关系即自行终止，吴玉霞应当按照约定退还房屋，故对于茶庵铺村民委员会要求吴玉霞按照约定返还租赁物的诉讼请求本院予以支持。对于茶庵铺村民委员会要求吴玉霞赔偿因吴玉霞迟延退房给茶庵铺村民委员会造成的租金损失的请求，因茶庵铺村民委员会未提供损失依据，本院不予支持。对于吴玉霞提出的该协议书因存在重大误解、欺诈、乘人之危、显失公平而无效的抗辩观点，因吴玉霞未提供相关证据予以支持，且吴玉霞未在法定期限内主张撤销该协议，本院不予采纳。对于吴玉霞提出的在租赁期内茶庵铺村民委员会将讼争房屋出让给第三人未通知吴玉霞，侵害其优先购买权的抗辩观点，因租赁物的所有权变动不影响租赁合同的效力，吴玉霞仍应按照合同约定将房屋返还给茶庵铺村民委员会。若吴玉霞认为其优先购买权被侵害，当事人可另行主张，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吴玉霞于本判决生效后15日内腾出租赁房屋，将租赁房屋返还给桃源县茶庵铺镇茶庵铺村民委员会；二、驳回桃源县茶庵铺镇茶庵铺村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费300元，由吴玉霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴玉霞提交的肖建元自书证明和两次会议记录所载明的内容与本案争议不具备关联性；对卢建军、严群、姜永祯、ＸＸ淑的调查笔录所载明的内容与本院已查明的案件事实不符，且卢建军、严群、姜永祯、ＸＸ淑等人并未到庭作证，茶庵铺村民委员会对其内容也不予认可，故对于吴玉霞提交的证据材料的证明效力本院均不予采信。2004年9月26日，原上高坪村村民委员会（甲方）与吴玉霞（乙方）签订了1份协议书，该协议书约定：上高坪村投放到市场的招商引资房的引资规模为以息代租、十年退本，到期还本收房的运作方式。甲方的招商底价为每间8.5万元，主体为两层楼房。甲方十年后退还乙方本金，收回房子，如果甲方不能按期退本给乙方，乙方可继续居住，甲方不再和乙方续签投资招商协议。甲方可以随时退本收房，乙方不得以任何理由阻拦，如乙方要继续用房，甲方可以优先考虑租给乙方……。根据双方的陈述，其他同样与原上高坪村村民委员会签订协议书，采取以息代租方式租赁房屋的租赁户均已在约定的十年期限届满后将房屋返还给了茶庵铺村民委员会，仅有吴玉霞尚未返还。茶庵铺村民委员会向一审法院起诉的民事诉状以及向一审法院提交的授权委托书上，均加盖了“桃源县茶庵铺镇茶庵铺村民委员会”的公章。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为吴玉霞是否应向茶庵铺村民委员会返还本案所涉房屋。本案中，吴玉霞与原上高坪村村民委员会签订了协议书，按照双方在协议书中的相关约定，系由原上高坪村村民委员会向吴玉霞按每间8.5万元的价格收取集资款，将本案所涉的两间房屋租赁给吴玉霞十年，以集资款的利息抵租金，租赁期限届满后出租人退还集资款、承租人返还房屋，因此，该协议书实质为房屋租赁合同。现吴玉霞上诉认为自己与原上高坪村村民委员会之间系集资建房即房屋买卖关系而不是租赁关系，吴玉霞所缴纳的17万元为购房款，其无需返还房屋。但在吴玉霞与原上高坪村村民委员会之间签订有协议书，明确约定为房屋租赁关系的情况下，吴玉霞未能提交合法有效的证据证明自己的主张成立，且吴玉霞虽然认为自己是在被欺诈、被胁迫的情况下签订协议书，但吴玉霞也没有在法定期限内向有权机关请求变更或者撤销该协议书。故可以认定吴玉霞与原上高坪村村民委员会之间系房屋租赁关系，双方签订的协议书为合法有效的合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。吴玉霞认为一审判决事实不清的上诉理由不能成立，本院不予采纳。双方约定的十年租赁期限已于2014年9月26日届满，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”之规定，吴玉霞应当向茶庵铺村民委员会返还本案所涉的租赁房屋。吴玉霞要求驳回茶庵铺村民委员会返还本案所涉房屋诉讼请求并给予其赔偿的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，茶庵铺村民委员会向一审法院提起本案诉讼的民事诉状及提交的授权委托书上，均加盖了茶庵铺村民委员会的公章，形式合法。吴玉霞认为一审判决程序违法的上诉主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，吴玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人吴玉霞负担。本判决为终审判决。审判长  金春明审判员  彭 炜审判员  张 利二〇一六年九月十二日书记员  赵丹丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。