上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4555号
上诉人（原审原告）上海柳鸿企业管理有限公司。法定代表人游寿林，总经理。委托代理人吴敬楚，浙江光正大（上海）律师事务律师。被上诉人（原审被告）上海市金山区金龙新街业主委员会。负责人沈晔晖、陈妹华、朱慧。上诉人上海柳鸿企业管理有限公司（以下简称柳鸿公司）因租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。上诉人柳鸿公司委托代理人吴敬楚到庭参加诉讼，被上诉人上海市金山区金龙新街业主�员会（以下简称金龙业委会）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，2013年7月，柳鸿公司、金龙业委会签订《租赁意见书》，约定金龙业委会受金山区XX镇XX街XX弄及XX弄小业主的授权，将房屋整体出租给柳鸿公司。2013年9月18日，双方又签订《商铺整体租赁合同》，约定：由金龙业委会代表金山区XX镇XX街XX弄及XX弄等187户小业主将位于金山区XX镇XX街XX弄及XX弄的相关店铺出租给柳鸿公司，租赁期自2013年8月6日起至2028年6月30日止，免租期为10个月，平摊到前两年中，2013年度5个月免租期，2014年度5个月免租期，第一年租金为人民币（下同）2,508,333元，第二年租金为2,508,333元，第三年租金为4,300,000元，从第四年开始，租金每年在前一年基础上上浮3%。柳鸿公司自合同签订之日起三日内，先向金龙业委会支付定金2,000,000元，自合同签订后七日内，向柳鸿公司支付第一年租金2,508,333元当日，柳鸿公司已经支付的定金转为押金。合同又约定，柳鸿公司整体承租金龙业委会房屋，整体装修后，柳鸿公司有权对部分房屋进行招商。在招商过程中，柳鸿公司需要办理经营的手续。金龙业委会应在办理过程中积极配合柳鸿公司并提供柳鸿公司注册所需的相关证件。同时还约定金龙业委会应根据业主委员会章程及相关规定，取得租赁物三分之二以上业主的授权，方得将房屋对外进行出租。在双方商定期内金龙业委会未能取得租赁物业主三分之二的授权给柳鸿公司造成的损失由金龙业委会承担。金龙业委会配合柳鸿公司提供金龙新街所租租赁物物业消防所需的证件。全体小业主授权金龙业委会作为代理人处理租赁物租赁的一切事宜。金龙业委会声明已取得三分之二以上业主的授权委托�保证该委托是全体小业主真实意思表示，合法有效。当一方违约时，另一方可行使或采取根据本合同或法律所应有的所有权利和补救措施，直至其损失得到足够的赔偿。《商铺整体租赁合同》签订后，金龙业委会将涉案房屋交付柳鸿公司，柳鸿公司于2013年8月6日支付押金500,000元，2014年3月5日支付租金2,508,333元。2015年5月6日，柳鸿公司诉至法院，请求判令：1、金龙业委会履行合格交付租赁物给柳鸿公司的合同义务，同时确认《商铺整体租赁合同》租赁物合格交付应具备的条件为：《商铺整体租赁合同》1.1条款、1.2条款所涉187家拥有独立产权商铺的房地产所有权证复印件及其所有权人身份证复印件;提供租赁合同签订前租赁房屋已经消防验收合格的相关证书或备案文件;提供消防设备设施合格的证明文件;提供可满足租赁物商业业态所需用电、用水容量要求的许可使用合同及相关配供电、供水设施合格有效的证明文件，并将该供电供水的户名在租赁期间过户至柳鸿公司名下;整改排污排水管道以达到符合环保标准及排污排水满足承租方业态经营使用需求，确保雨天地面不积水，污水不倒灌;代表业委会全体成员（即191户业主）与原物业管理公司解除物业管理合同并将物业管理权移交给柳鸿公司等相关可满足柳鸿公司对外招商、办理工商注册登记（含旅馆业、浴场、休闲娱乐等需要特别许可前置审批）等正常经营活动所需的相关合格证书或批准或备案文件。2、金龙业委会履行《商铺整体租赁合同》1.2条款187户业主商铺整体交付的义务，并排除至今仍未对双方签订的《商铺整体租赁合同》持异议意见的业主对柳鸿公司招商、经营活动的干扰，消除《商铺整体租赁合同》完全履行的不安因素。3、确认金龙业委会完全履行第一、二项诉求全部义务之日为《商铺整体租赁合同》的实际起租日，并按该实际起租日变更并顺延《商铺整体租赁合同》约定的租赁起止日。4、金龙业委会赔偿柳鸿公司于租赁物合格交付、《商铺整体租赁合同》履行不安因素消除前无法正常招商、正常经营管理租赁物业所形成的经济损失计3,404,841元。原审认为，柳鸿公司、金龙业委会双方签订的《商铺整体租赁合同》，系双方真实意思的表示，应严格履行。通常情况下，承租人应根据其经营内容选择租赁物，如租赁物需要满足一定经营条件的，应在合同中有明确约定。如约定租赁物须符合某种经营条件而实际未成就，则出租人应承担无法满足出租条件的违约责任;如合同中虽约定租赁物用途，但未明确约定租赁物必备条件的，一般由承租人承担责任。本案中，柳鸿公司、金龙业委会双方未对商铺的经营条件作出明确约定，由此造�的后果由柳鸿公司自行承担。金龙业委会只要按合同约定交付了商铺，就已履行了其主要义务，且柳鸿公司当庭表示涉案商铺已交付，故柳鸿公司要求金龙业委会履行合格交付租赁物给柳鸿公司的合同义务并确认《商铺整体租赁合同》租赁物合格交付应具备1.1条款、1.2条款所涉187家拥有独立产权商铺的房地产所有权证复印件及其所有权人身份证复印件;提供租赁合同签订前租赁房屋已经消防验收合格的相关证书或备案文件;提供消防设备设施合格的证明文件;提供可满足租赁物商业业态所需用电、用水容量要求的许可使用合同及相关配供电、供水设施合格有效的证明文件，并将该供电供水的户名在租赁期间过户至柳鸿公司名下;整改排污排水管道以达到符合环保标准及排污排水满足承租方业态经营使用需求，确保雨天地面不积水，污水不倒灌;代表业委会全体成员（即191�业主）与原物业管理公司解除物业管理合同并将物业管理权移交给柳鸿公司等相关可满足柳鸿公司对外招商、办理工商注册登记（含旅馆业、浴场、休闲娱乐等需要特别许可前置审批）等正常经营活动所需的相关合格证书或批准或备案文件等条件的诉讼请求，不予支持。基于同样理由，对柳鸿公司要求金龙业委会履行《商铺整体租赁合同》1.2条款187户业主商铺整体交付的义务及确认金龙业委会完全履行第一、二项诉求全部义务之日为《商铺整体租赁合同》的实际起租日，并按该实际起租日变更并顺延《商铺整体租赁合同》约定的租赁起止日的诉讼请求，不予支持。至于排除至今仍未对双方签订的《商铺整体租赁合同》持异议意见的业主对柳鸿公司招商、经营活动的干扰，消除《商铺整体租赁合同》完全履行的不安因素等诉讼请求，不是本案处理范围，柳鸿公司可�过其他途径解决。金龙业委会按约履行交付商铺的义务后，柳鸿公司理应按约及时履行支付定金及第一年租金的义务，但柳鸿公司除迟延履行第一年的租金外，至今未全额履行支付定金义务，且未向法院提供相关损失依据，故要求赔偿于租赁物合格交付、《商铺整体租赁合同》履行不安因素消除前无法正常招商、正常经营管理租赁物业所形成的经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于二〇一六年二月二十六日作出判决：驳回上海柳鸿企业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费34,038元，由上海柳鸿企业管理有限公司负担。判决后，柳鸿公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人柳鸿公司承租商铺系用于整体招商、招租，双方在合同中明确约定了交付条件，金龙业委会应当提供相关的房产证、小业主身份证复印件，提供消防所需的证件等多项义务。现柳鸿公司在经营过程中，遭遇多次停水停电，小业主干扰经营活动，缺失办理证照的复印件等，已造成了柳鸿公司的损失。上诉人已经支付了300余万元，并没有区分定金和租金，系金龙业委会未将定金收据给柳鸿公司，非未支付定金。鉴于金龙业委会未履行义务，柳鸿公司有权拒付租金。综上，要求二审法院撤销原判，改判支持柳鸿公司的原审诉请。被上诉人金龙业委会未到庭答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉�柳鸿公司主张本案商铺因不符合交付条件，应当认定金龙业委会未交房。本院认为，柳鸿公司从2013年7月开始使用商铺经营至今，其主张金龙业委会未交房显然不符合客观事实。柳鸿公司主张的交付条件均为金龙业委会协助义务，非租赁合同项下的对价给付义务，柳鸿公司主张的事实即使成立，亦不能成立租金给付抗辩权，其欠付租金和定金的事实客观存在。且本院注意到，柳鸿公司系现房状态租赁，对商铺客观情况应当具有谨慎注意义务，其经营业态是否适合租赁物的风险应当由其自行评判和承担，因此对于柳鸿公司以之诉求赔偿经济损失，缺乏相当依据，本院难予支持。综上所述，上诉人柳鸿公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币34,038元，由上诉人上海柳鸿企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月一日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……