贵州省六盘水市钟山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔钟民初字第1058号
原告六盘水金德物业服务有限公司。
法定代表人杜贵云。
委托代理人李翔，系贵州勤维律师事务所律师。
被告刘勇烈。
委托代理人海舞，系贵州省六盘水市钟山区城镇法律服务所法律工作者。
原告六盘水金德物业服务有限公司与被告刘勇烈物业服务合同纠纷一案，原告于2014年3月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员罗孝昱独任审判，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告六盘水金德物业服务有限公司的委托代理人李翔，被告刘勇烈的委托代理人海舞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六盘水金德物业服务有限公司诉称，钟山区凉都花园从房屋出售开始，委托六盘水金德物业服务有限公司杜贵云经理做物业管理，当时购房时约定电梯房1.00元／平方米月，步梯房0.6元／平方米月收取物业费，全体业主按此标准执行至2013年4月1日，之后收取物业费标准为电梯房1.10元／平方米月，步梯房0.7元／平方米月收取物业费。被告入住后，接受原告物业服务至今，但其以车窗玻璃被砸失窃为由，从2010年4月至2014年3月共计51个月，被告住宅房为电梯房143.43平方米，共拖欠7487元。原告按物业要求全面履行自己应尽义务，绝大多数业主对服务质量比较满意认可，作为服务对象的被告有义务支付物业管理费，不可以以各种理由推卸责任而不支付物业费。被告经原告多次催要，依然不履行给付物业费的义务。现原告诉至人民法院，请求人民法院依法判令被告偿付拖欠物业服务费51个月共计7487元（截止2014年3月），并承担本案诉讼费。
原告六盘水金德物业服务有限公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告六盘水金德物业服务有限公司的身份情况，且证明原告已约定为凉都花园进行物业管理；2、“凉都花园”小区物业服务合同复印件一份，用于证明原告六盘水金德物业服务有限公司与凉都花园委员会签订了物业合同，该合同不仅是对业主委会产生法律效力，并且对居住在该小区内的业主也产生法律效力；3、催交物业服务费通知、温馨提示复印件各一份，用于证明拖欠的业主包括被告，原告要求被告按期交纳物业管理费的事实；4、关于调整物业管理费、地面停车服务费的公告复印件一份，用于证明调整物业费是经业主委员会同意，公示后居住的业主未出异议；5、业主委员会备案表复印件一份，用于证明业主委会是经过相关部门批准并备案，也经过业主选举成立的。
被告刘勇烈辩称，原、被告没有服务合同的关系，按照“物业管理条例”的规定，业主委员会应当与业主选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，物业管理企业应按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，而原告并未提供与业主委员会所签的物业服务合同，也即原、被告之间没有合同关系，原告按合同来主张其权利无依据；原告称凉都花园从房屋出售开始，委托原告的杜贵云经理做物业管理，这不是事实，从补充协议来看选聘的物业公司是金鹰物业管理公司，所以原、被告之间没有合同关系，原告无权收取相关费用；即使有合同关系，按照“物业管理条例”第36条规定，物业公司没有履行合同约定的，导致人身财产损害的，应承担相应的法律责任，被告的车辆停放在原告指定区域内，车子被砸烂，被盗走价值28000余元的香烟，物业公司不作出任何处理，被告当然也就不支付相关的费用；关于物业收费标准问题，按照“物业管理条例”第六条的规定，执行的是政府指导价和市场调节价，而被告在签订购房合同，补充合同已载明，物管费按物价部门批准的收纳标准执行，但原告未提供此依据，所以其就存在服务合同关系存在的情况下收费标准也不规。综上，请求驳回原告诉请。
被告刘勇烈在举证期限内向本院提交了以下证据：1、身份证复印件一份，用于证明被告的身份情况；2、情况说明、接受刑事案件登记表、立案决定书各一份，用于证明被告的贵F604**号车停在原告指定区域内被砸，造成被告28000余元损失的事实；3、合同补充协议复印件一份，用于证明约定管理企业是金鹰物业管理公司而并非原告公司。
对证据的分析及认定，审理中，双方无异议的证据有：原告提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，被告提交的身份证复印件一份。以上证据因双方当事人无异议且符合证据的三性，故本院依法予以确认。
对双方有异议的证据分析及认定：对原告提交的“凉都花园”小区物业服务合同复印件，能证明原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水凉都花园业主委员会签订物业服务合同的事实，本院予以认定；对原告提交的催交物业服务费通知、温馨提示复印件，能证明被告未缴纳物业管理费及原告催缴的事实，本院予以认定；对原告提交的调整物业管理费、地面停车服务费的公告复印件，对原告经业主委员会同意，调整物业费并公示的事实，本院予上认定；对原告提交的业主委员会备案表复印件，能证明凉都花园小区业主委员会的成立经过业主投票同意并报有关部门备案，故本院予以认定。对被告提交情况说明、接受刑事案件登记表、立案决定书各复印件，对被告刘勇烈贵F604**车被盗窃的事实本院予以认定；对被告合同补充协议复印件，对凉都花园前期物业由贵阳金鹰物业管理有限公司六盘水分公司进行管理事实予以认定。
通过以上对证据的分析认定，本院认定如下事实：2011年5月22日凉都花园小区业主代表和业主现场投票成立凉都花园小区业主自治委员会并选取了业主委员会成员，2011年6月13日新成立的凉都花园业主委员会经凤凰街道办事处同意备案，2011年6月14日六盘水市住房和城乡建设局同意备案。凉都花园业主委员分别于2012年4月1日、2013年4月1日与六盘水金德物业服务有限公司签订了为期1年的物业服务合同，委托该物质业服务公司对小区进行管理，合同对管理事项、双方的权利义务等进行约定，其中2012年度物业管理费用约定为“本小区物业管理费用由业主及使用人按房屋的建筑面积予以收取；从2012年4月1日至2013年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.6元／月·㎡，电梯楼：1.0元／月·㎡”，2013年度物业管理费用约定为“本小区物业管理费用由业主及使用人按房屋的建筑面积予以收取；从2013年4月1日至2014年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.7元／月·㎡，电梯楼：1.1元／月·㎡”，
同时约定物业服务内容为：“……五、小区车辆进出及小区交通秩序管理（不含车辆的保险保管责任）；六、配合协助公安机关对小区内的公共秩序、安全防范等事项进行24小时监控、不定时巡逻、门岗执勤管理、及时发现并制止小区公共区域内危险人身安全的行为（但不含住户和公司户人身、室内财产的安全、保管责任）……”。被告刘勇烈系凉都花园小区2-801室电梯楼业主，房屋建筑面积为143.43㎡。被告2010年1月至2014年3月的物管费未交，故原告诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点主要是：一、原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水市凉都花园业主委员会签订《物业服务合同》对凉都花园小区业主是否具有约束力，二、被告刘勇烈以停放在小区内的车中物品被盗为由拖欠物业费的抗辩理由是否成立，三、关于拖欠物业费数额的认定问题。
关于原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水市凉都花园业主委员会签订《物业服务合同》对凉都花园小区业主是否具有约束力的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水市凉都花园业主委员会前后签订《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告刘勇烈系凉都花园业主，故原告与被告所在的业主委员签订的物业服务合同对被告具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自的义务。
关于被告刘勇烈以停放在小区内的车中物品被盗为由拖欠物业费的抗辩理由是否成立问题。在物业管理服务过程中，物业服务企业与业主之间是一种物业服务合同关系，一般情况下，物业服务公司与业主所签订的物业服务合同都约定了对小区内秩序进行维护、管理及安全进行防范。但根据《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好求助工作。”的规定，物业公司的安保义务属于防范性质，物业服务公司承担安保义务应与其收取的物业费是对等的。本案中签署的《物业服务合同》约定，物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。从庭审查明的事实来看，原告六盘水金德物业服务有限公司在管理的小区内设立了门卫，并在主要道路上安装了监控，其对小区物业管理区域内的公共秩序及安全提供了防范服务，而被告刘勇烈未提供有效的证据证明原告未履行公共安全防范义务，其车辆内物品被盗与原告方有直接因果关系。且《物业服务合同》中也明确约定对小区车辆进行交通秩序管理，不含车辆的保险保管责任，因此被告刘勇烈以停放在小区内的车中物品被盗为由拖欠物业费的抗辩理由不成立。
关于拖欠物业费数额的认定问题。原告六盘水金德物业服务有限公司依照合同约定为被告刘勇烈入住的凉都花园提供了物业管理服务，被告刘勇烈应向原告交纳物业管理费，但综合全案证据与事实分析，2008年至原告与六盘水市凉都花园业主委员会签订物业服务合同之前，凉都花园是由贵阳金鹰物业管理有限公司六盘水分公司进行管理，原告六盘水金德物业服务有限公司在2012年4月1日始与六盘水市凉都花园业主委员会签订物业服务合同的，故原告主张应由其向被告收取2010年1月至2012年4月1日物业管理费缺乏法律依据，因此本案物业管理费计算期间应从2012年4月1日算至2014年3月1日，共计23个月，根据2012年4月1日签订《物业管理委托合同》中约定“本小区物业管理费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取，从2012年4月1日至2013年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.6元／月·㎡，电梯楼：1.0元／月·㎡月”及2013年4月1日签订《物业管理委托合同》中约定“本小区物业管理费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取，从2013年4月1日至2014年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.7元／月·㎡，电梯楼：1.1元／月·㎡月”，被告刘勇烈房屋的建筑面积为143.43㎡，以此计算，2012年4月1日至2014年3月1日期间被告刘勇烈应交纳物管费为3457元（143.43㎡×1.0元／月／㎡×12个月＋143.43㎡×1.1元／月／㎡×11个月），故原告要求被告刘勇烈交纳物业费超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第（一）款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告刘勇烈于本判决生效后十日内支付原告六盘水金德物业服务有限公司物业管理费3457元（2012年4月1日至2014年3月1日）；
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告刘勇烈负担（原告已预交，由被告刘勇烈连同上述款项于本判决生效之日起十日内一并返还原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。
代理审判员 罗孝昱
二〇一四年六月十一日
书 记 员 邵莉婷