浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越袍民初字第481号
原告郦建伟。
委托代理人（特别授权代理）叶一春。
被告浙江康业建设发展有限公司。
法定代表人李菊芬。
委托代理人（特别授权代理）丁继胜、孙孟强。
原告郦建伟与被告浙江康业建设发展有限公司（以下简称康业建设）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理后，依法由代理审判员许敏适用简易程序独任审判，于2013年8月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人叶一春、被告委托代理人丁继胜、孙孟强到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。
原告郦建伟诉称：原告与被告于2012年12月31日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买袍江东星康宁乐苑164号营业房。合同约定商品房面积为78.56平方米，单价为7469元每平方米，总价为586765元.原告已按约将上述房款支付给被告，被告在原告支付房款后，将办理房屋权属证书所需的资料提供给了原告，原告于2013年1月4日缴纳印花税及契税后取得契证，于1月5日缴纳房屋登记费并于1月23日取得房屋所有权证，于2月27日缴纳土地权属调查、地籍测绘费、土地登记证书工本费并取得国有土地使用权证书。按合同第九条约定被告应于2013年1月31日前交付房屋，同时合同第十条约定如交房逾期超过60日的，买受人有权解除合同。原告多次要求被告交付房屋未果，因被告交房逾期时间已经超过60天，合同解除的条件已成就，于是原告于2013年6月4日书面通知被告解除合同。合同解除后，原告与被告多次联系，要求返还购房款并赔偿损失，但是被告均未同意。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2012年12月31日签订的关于买卖康宁乐苑164号营业房的浙江省商品房买卖合同已解除；二、被告立即返回购房款586765元，并赔偿自2013年2月1日起到合同解除之日止（2013年6月4日）按每日万分之二标准计算的逾期交房损失14552元，并赔偿原告因办理权属登记而支付的印花税293元、契税17602.95元、房屋登记费550元、土地权属调查、地籍测绘经费100元、土地登记证书工本费20元；三、被告赔偿自2013年6月15日起至判决确定的履行之日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮50%标准计算的逾期返还购房款的损失；四、被告赔偿原告为本案诉讼而花费的律师费20000元；五、被告承担康宁乐苑164号营业房权属由原告变更至被告名下所产生的一切税收（包括但不限于营业税及附加、印花税、个人所得税、契税）及房屋登记费用，具体金额以办理权属变更登记时实际发生的金额为准；六、本案诉讼费由被告承担。
被告康业建设辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告主张解除合同不符合约定，也不符合合同目的。原告在购买房屋时已经知晓讼争房屋由第三人非法侵占，即原告能够预见到该房屋存在逾期交付的可能性和风险，且原、被告协商时被告无偿将讼争房屋旁边的两间营业房交给原告使用，原告也已经使用该两间营业房。合同签订后，被告已按照合同第九条约定的期限和条件，将涉案房屋钥匙及办理产权登记的相关证书资料交付给原告，同时原告已就本案房屋办理了契证、土地使用权证和房屋所有权证，根据《物权法》规定，原告已依法取得房屋所有权，合同目的已经实现，被告已完成了法律上的交付义务，故原告主张解除合同不符合约定。本案中，并非因被告的原因导致原告无法正常使用房屋，而是基于第三人的侵权，原告在购买房屋时也知道该情况，故原告可依法向第三人主张权利以保障其所有权，而无需解除合同。在现实生活中，存在大量的房屋在出租期间或者租期届满后承租人未腾退而出租人转让房屋的情形，买受人可以直接向房屋占有人主张权利，而无需因为第三人对房屋的侵占而要求出让人承担违约责任或者主张解除合同。第二、如前所述，因原告不得且无需解除买卖合同，故其要求返还购房款、赔偿损失、由被告承担房屋变更登记税费及本案诉讼费等主张，均不能成立。退一步讲，即使原告得以解除合同，其主张的赔偿损失也不能完全成立：一、为了妥善处理与原告之间的交易关系，被告将康宁乐苑157-158号营业房交由原告使用，故原告并未遭受损失，即使原告有充分证据证明其实际损失，根据损益相抵原则，可将其使用被告营业房期间的使用费与实际损失或违约金相抵。二、原告主张的逾期交房损失不符合合同约定。如果原告主张的逾期交房损失属于合同第十条约定的违约金，那么在其未提供充足证据证明其尚有遭受其他实际损失之前，原告无权再要求被告赔偿逾期返还购房款的损失，因为违约金已经足以弥补逾期返还购房款的损失。原告既要求支付违约金，又要求赔偿损失，同时未提供证据证明违约金不足以弥补其损失的事实，不符合合同法有关规定，对被告而言也显失公平。三、原告主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%标准计算逾期返还购房款的损失，没有法律依据。同时，被告对原告主张的合同解除条件及期限均不认可，故原告缺乏要求返还购房款的理由，被告也就不需要赔偿逾期返还购房款的损失。四、我国现行法律法规对于律师费由被告承担并无规定，本案属于常见的买卖合同纠纷，原告也并非必须委托律师代为诉讼，故该费用并非实现债权的必要费用，应由原告自行承担。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、《浙江省商品房买卖合同》1份，要求证明原、被告于2012年12月31日签订商品房买卖合同及对合同内容进行约定的事实。
证据2、合同解除通知1份、快递回单1份、快递查询单1份，要求证明因被告逾期交房超过60天，原告已书面通知被告解除合同的事实。
证据3、契证1份、国有土地使用权证1份、房屋所有权证1份，要求证明原告已经办理相关权证的事实。
证据4、销售发票1份，要求证明原告于2012年12月31日付清购房款586765元的事实。
证据5、完税证1份、房屋登记费收据1份、土地权属调查、地籍测绘经费、土地登记证书工本费收据1份，要求证明原告为办理权证而支出的费用及现因合同解除导致原告造成损失的事实。
经质证，被告对以上证据1-5的真实性均无异议。本院对以上证据的证明力依法予以确认。
证据6、营业执照1份，要求证明原告为经营使用于2013年1月9日办理了营业执照及现因合同解除对原告造成了经营损失的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据无法证明所购房屋用于营业执照登记的经营事务的事实。本院对该证据的真实性依法予以确认。
证据7、法律服务委托合同1份，要求证明原告为诉讼产生费用的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为该笔费用并非必须发生的费用，且对该费用是否实际发生也有异议。本院对该证据的真实性依法予以确认。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、报告1份、函1份，要求证明由于原告购买的房屋在签订买卖合同前就已被第三人非法侵占，被告一直在积极向第三人主张房屋腾退且原告也知晓该情况的事实。经质证，原告认为该证据系被告单方制作，无法确认原告在签订合同之前就已经知道讼争房屋被非法侵占的事实，且也无法证明被告正在积极主张的事实。结合原、被告的庭审陈述，对该证据所要证明的讼争房屋被第三人侵占的事实本院予以确认，但该证据无法证明原告知晓讼争房屋被第三人侵占的事实。
证据2、视频截图4份、视频资料1份，要求证明被告将康宁乐苑157、158号营业房交付给原告使用且原告也实际使用的事实。经质证，原告对该证据的真实性、关联性均有异议，认为视频资料于何时何地拍摄均无法确认。结合原、被告庭审陈述中对上述事实的确认，本院对该证据的证明力依法予以确认。
证据3、通知1份、照片2份、快递面单1份、快递查询单1份，要求证明讼争房屋已经腾空的事实。经质证，原告承认确实已收到通知，另对于照片的关联性有异议，认为不能证明该照片上的房屋为讼争房屋，也不能证明被告已将该房屋腾空的事实。结合原、被告的庭审陈述，本院对该证据的证明力依法予以确认。
证据4、照片1份，要求证明原告于2013年8月19日将康宁乐苑157、158号营业房的钥匙交给被告，且屋内存放有一张床的事实。经质证，原告认为该证据无法证明照片中的床是原告的事实。结合原、被告的庭审陈述，本院对该证据的所要证明的原告于2013年8月19日将康宁乐苑157、158号营业房的钥匙交还给被告的事实依法予以确认。
经审理查明，2012年12月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定被告将绍兴市袍江新区东星康宁乐苑小区23幢164号营业房出售给原告，上述房屋建筑面积为78.56平方米，商品房单价为7469元，总价款为586765元。合同约定被告应在2013年1月31日前将符合条件的商品房交付给原告。另合同对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任等作了明确约定，其中合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任作了明确约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人适用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；……”。合同签订后，原告按约一次性支付了购房款，并于2013年1月4日领取了契证，于2013年1月23日领取了房产证，于2013年1月30日领取了国有土地使用证。原告于2013年6月4日向被告邮寄了解除通知书，该通知于6月5日到达被告处。
另查明，讼争房屋自合同签订前已被康宁乐苑临管会占用，因上述房屋被第三人占用，被告在房屋暂时无法交付给原告的情况下，于2013年1月初将东星康宁乐苑小区23幢157、158号营业房交付给原告暂时使用，原告于8月19日将上述两间营业房的钥匙归还给被告。被告于2013年8月17日书面通知原告，表明讼争房屋已清空腾退可交付使用。
本院认为，本案的争议焦点系关于讼争房屋的买卖合同能否解除的问题。第一、根据合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方既对逾期交房的情形约定了解除权，且交付房屋应是出卖人的主要义务，现被告未按期交房，原告已向被告履行了通知义务，合同应自通知到达对方时解除。第二，对于第三人占用讼争房屋的情况于签订合同时已存在且被告是知晓的，故被告在出售房屋应当预见到不能交付的风险，即使原告当时对第三人占用讼争房屋的情况亦是知晓的，被告也不能将不能交付之风险转嫁于原告。第三，被告关于其将157、158号营业房无偿交付给原告使用可视为对讼争房屋交付期限变更之抗辩，经审查，该情形不属于合同约定可以延期的情况，另原告也向被告寄送了解除通知书，被告亦未有证据证明双方对交付期限达成合意，故对该抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告可依据合同约定行使解除权。另经审理认为，原告的实际损失为办理权证所缴纳的相关税费及逾期返还购房款的按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失，合同第十条虽已对逾期交房的违约责任作了明确约定，但结合原告的诉请本意及合同约定的违约金确实低于给原告方造成损失的事实，故本院按原告的实际损失予以确定。基于被告确实将两间营业房交付给原告无偿使用事实及被告要求损益相抵的意见，在减少当事人诉累的同时，为体现民事责任的补偿性及平衡当事人之间的利益关系，本院酌情确定将原告逾期返还购房款的部分利息损失和原告使用被告营业房受益的相应金额相抵。关于原告第二项诉讼请求中要求被告赔偿自2013年2月1日起到合同解除之日止（2013年6月4日）按每日万分之二标准计算的逾期交房损失14552元的诉请，因合同中有“逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）”的约定，原告既已按超过60天的逾期时间来作主张，故本案不适用合同约定的逾期不超过60天的违约责任条款，且原告亦无证据证明该部分主张的损失依据，故本院不予支持。另关于原告要求被告支付律师费的诉请，因双方并无明确约定，且我国也未实行律师强制代理制度，故对该请求，本院亦不予支持。对于原告主张的由被告承担讼争房屋权证由原告变更至被告名下所产生的一切税费，属于合同解除后被告相关权利的主张范畴，本案不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告郦建伟与被告浙江康业建设发展有限公司于2012年12月31日签订的关于绍兴市袍江新区东星康宁乐苑小区23幢164号营业房的《商品房买卖合同》；
二、被告浙江康业建设发展有限公司应归还给原告郦建伟购房款586765元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付该款自被告收到本判决之日起至本判决确定的履行日止的利息损失，于本判决生效之日起三十日内履行；
三、被告浙江康业建设发展有限公司应支付给原告郦建伟办理权属登记而支付的印花税293元、契税17602.95元、房屋登记费550元、土地权属调查、地籍测绘经费100元、土地登记证书工本费20元，合计18565.95元，于本判决生效之日起三十日内履行；
四、驳回原告郦建伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取5099.5元，由原告郦建伟负担275.4元，被告浙江康业建设发展有限公司负担4824.1元，于判决生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 许敏
二〇一三年十二月六日
书 记 员 陶菁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁
机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、
采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。