河南省许昌市中级人�法院
民 事 判 决 书
（2016）豫10民再27号
二审上诉人（一审被告）：许昌市东城高级中学，住所地：许昌市东城区南海街。
法定代表人：张均衡，任该校校长。
委托代理人：黄彬，河南君志合律师事务所律师。
二审被上诉人（一审原告）：卢军，男，1966年10月16日出生，汉族，住许昌市魏都区。
二审被上诉人（一审原告）：吴萨丽，女，1966年12月30日出生，汉族，住许昌市魏都区，系卢军之妻。
二审被上诉人共同委托代理人：杜亚民，河南天苑律师事务所律师。
二审被上诉人共同委托代�人：卢文彬，男，1940年4月5日出生，汉族，住许昌市魏都区南关办事处议台路**号，系卢军之父。
二审上诉人许昌市东城高级中学与二审被上诉人卢军、吴萨丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日作出（2016）豫10民终1670号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2016年9月26日作出（2016）豫10民监1号民事裁定，对本案进行再审。
本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人许昌市东城高级中学委托代理人黄彬与二审被上诉人卢军、吴萨丽的委托代理人杜亚民、卢文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人许昌市东城高级中学申诉称，1、本案所诉争土地为村集体土地，原审认定为国有划拨土地，明显不当。2、所争议的房屋既不是商品房也不是经济适用房或集资建房，原审判决参照经济适用房或集资建房，明显不当。3、本案诉争房以每平方4000元价格的认定，没有事实根据和法律依据。4、房屋买卖合同在东城高级中学向卢军、吴萨丽退还10万元房款时已经解除，所以本案诉争的实际是合同解除后的一个债务纠纷。
二审被上诉人卢军、吴萨丽辩称，1、二审认定土地性质为国有土地，以及房屋为集资房和以4000元价格确认为上诉人房屋购买价格，均不影响上诉人在签订的房屋买卖合同中应承担的过错责任。对房屋和土地的性质，被上诉人并不明知，签订合同时，明确约定产权清楚，如给被上诉人造成损失，愿意承担相应的责任，所以无论土地性质如何，均不影响上诉人应承担的赔偿责任。2、被上诉人缴纳的是购房款，上诉人在十年之久既不交房也不退还房款�反而将建成的房屋交给第三人使用，已经给被上诉人造成丧失在同区位购房的机会和相应的房屋增值收益。现在同区位购房价已经超出4000元，所以被上诉人的请求合理有据，且现在该地区已经拆迁，同样的购房户得到了客观的拆迁补偿费。请求在核实该区位房屋拆迁补偿的基础上，给被上诉人的损失予以合法有据的确认。
一审法院确认以下案件事实：2006年10月21日，原告卢军作为乙方（买方）、被告东城高级中学作为甲方（卖方）签订《购房合同》一份，内容为：一、甲方自愿将座落在许昌市东城高级中学教师住宅区5号楼东单元3、4层的房产（建筑面积282平方米）出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房产三、四层成交价格为每平方米1100元，房产总价310200元。三、付款方式：乙方分三次向甲方付清上述房款。房产基础开挖后首付上�房款200000元。第二次于上述房产主体结束后付款100000元。第三次于交工前15日付清剩余房款。四、甲方保证上述房产产权清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还所交款项。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起30日内将所交款项退还乙方，另付给乙方相当于所交款项的违约金。乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之0.5的滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付购房款310200元，被告于2009年9月28日向原告开收据一张。后因被告无法按期交付房屋，原告要求被告按合同约定赔偿各项损失，被告于2013年退还原告100000元。2015年3月，被告又告知原告无法交付房屋，后经原告了解，该房屋已由他人居住，因此原告起诉，要求解除合同、退还房款310200元，并由被告赔偿因不能交付房屋给原告造成的房屋升值差价损失817800元（以现行市场价4000元估算房屋总价减去原告已付房款），诉讼费用由被告承担。
另查明卢军、吴萨丽不是被告单位职工。
一审法院认为，东城高级中学系教育机构，该校用地属国有划拨土地，主要用于学校基础设施建设、校园活动场地等，而不能用于商品买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。本案中，被告擅自改变土地用途，违反相关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。因此，本案所涉及的购房合同应当依法被认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告许昌市东城高级中学明知本案所涉及房屋属单位集资房仍向本单位之外的人销售，作为购房合同的签订方，对合同无效的后果应当承担主要责任，本院核定为70%为宜，而原告在与被告订立购房合同时，未尽到合理的审查及注意义务，故应对因合同无效造成的损失承担相应的责任，本院核定以30%为宜。对于原告的损失问题，因双方签订的购房无效，被告应返还原告购房款310200元，关于原告请求被告支付的房屋收益817800元合理的部分，本院予以支持。本院结合许昌市目前经济适用房平均价格及该案所涉房屋周边相似情况房屋价格后认为，现类似房屋价格以每平方米4000元为宜。本案现房屋价值为1128000元（310200元÷1100元／平方米×4000元／平方米），扣除原告已缴纳的310200元，房屋增值收益为817800元，结合原告自身应负责任比例，被告应支付原告房屋增值收益572460元（817800元×70%）。扣除已支付100000元，被告应支付原告房屋增值收益472460元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、被告许昌市东城高级中学于本判决生效之日起十日内向原告卢军、吴萨丽返还房屋购房款310200元并赔偿损失472460元，共计782660元。二、驳回原告卢军、吴萨丽其他诉讼请求。如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14025元，由原告卢军、吴萨丽负担4207元，被告许昌市东城高级中学负担9818元。
东城高级中学不服一审判决，上诉称，1、原审认定事实有误。购房合同已于2013年解除；被上诉人购买房屋明知是单位集资房，应承担合同无效后果的全部责任。2、原审适用法律错误；赔偿损失是补偿性原则，仅包括直接损失，原审适用惩罚性原则有误。
本院二审审理确认的事实与一审一致。
本院二审认为：上诉人认为双方合同已解除，但不能提供证据予以证明，该上诉理由不能成立；上诉人擅自改变土地用途并在合同中承诺甲方保证上述房产产权清楚，且将被上诉人缴纳全款购买的房屋转卖给他人，具有主要过错，被上诉人因未尽注意义务，有一定过错，双方责任应以4：6为宜。一审判决责任划分不当，应予纠正，上诉人该上诉理由成立。《中国人民共和国合同法》第58条规定：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人的损失就是在上诉人将房屋交予他人，不能交付被上诉人时，被上诉人在合同房屋周边购买相同面积房屋的价款与原缴纳房款的差价，原审依据该差价作出损失认定并依据双方过错程度划分承担损失数额并无不当，上诉人该上诉理由不成立。二审据此判决：一、维持魏都区人民法院（2016）豫1002民初1229号民事判决第二项，即：驳回原告卢军、吴萨丽的其他诉讼请求；二、撤销魏都区人民法院（2016）豫1002民初1229号民事判决第一项，即：被告许昌市东城高级中学于本判决生效之日起十日内向原告卢军、吴萨丽返还房屋购房款310200元，并赔偿损失472460元，共计782660元。三、变更魏都区人民法院（2016）豫1002民初1229号民事判决第一项为：上诉人许昌市东城高级中学于本判决生效之日起十日内向原告卢军、吴萨丽返还房屋购房款310200元，并赔偿损失490680元（扣除已支付的100000元，其余损失390680元），共计700880元。一审案件受理费14025元，上诉人东城高级中学承担8415元，被上诉人承担5610元；二审案件受理费8387元，由上诉人东城高级中学承担7548.3元，被上诉人承担838.7元。
再审确认案件事实：东城高级中学所建房屋的土地性质为集体所有。其他事实与原审一致。
本院再审认为，许昌市东城高级中学系教育机构，其明知所建房屋为教师专用，不能对外销售，而其却私自改变所建房屋的用途，与卢军、吴萨丽签订房屋买卖合同，导致合同无效，应承担主要责任，应当退还卢军、吴萨丽的购房款310200元，并赔偿其经济损失。卢军、吴萨丽亦应知道本案所涉房屋不是商品房而与东城高中签订购房合同，应承担次要责任。关于本案赔偿损失标准问题，由于东城高中签订合同后既不交房也不全部退还卢军、吴萨丽房款，导致本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据本地市场行情，存在房价上涨的因素，因此原审按照市场价每平方米4000元作为赔偿标准由双方分担并无不当。至于东城高中称购房合同已解除，因无证据证明，其理由不能成立。另外，虽然原审认定土地性质为行政划拨土地有误，应予纠正，但判决结果并无不当。故原审认定事实清楚，适用法律正确，责任划分适当，二审判决应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持本院（2016）豫10民终1670号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 秦 建 忠
审判员 付 向 红
审判员 王 保 垠
二〇一六年十二月五日
书记员 丁盈盈（兼）