江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通中民终字第2035号
上诉人（原审被告）徐吴育。
上诉人（原审被告）喻贵银。
两上诉人委托代理人韩建。
被上诉人（原审原告）如皋高等师范学校。
法定代表人丁兆雄。
上诉人徐吴育、喻贵银因与被上诉人如皋高等师范学校（以下简称如皋师范）房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2013）皋民初字第1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月6日立案受理后，依法组成合议庭并于2014年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人徐吴育及其与喻贵银的委托代理人韩建到庭参加诉讼，被上诉人如皋师范经本院传票传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，徐吴育、喻贵银系如皋师范老教师邹贤群的儿子和儿媳。如皋市如城街道钱桥东河边33号的房屋系如皋师范所有。该房屋原由如皋师范分给邹贤群作宿舍使用，邹贤群1989年去世后，由徐吴育、喻贵银继续租赁并使用至今，邹贤群及徐吴育、喻贵银与如皋师范均未有书面的房屋租赁合同。徐吴育、喻贵银在邹贤群去世后缴纳房租至1994年，其后未再交缴纳房租。2012年6月20日，如皋师范向徐吴育、喻贵银发出通知，载明：“尊敬的徐吴育同志：您租住的钱桥东河边3号房屋，根据如皋市人民政府办公室《关于如皋高师东苑校区部分地块及地上附属物上市交易问题的会议纪要》（如皋市人民政府专题会议纪要2010年第48期）精神，将上市出售。学校决定不再与您续租该处房屋。请您在7月20日前完成该处房屋内个人物品的清理搬迁工作，并于当日18时前将钥匙交还后勤处常正喜同志。”徐吴育、喻贵银在收到上述通知后，向如皋师范发出声明一份，表示不同意交钥匙，主要内容为：“1、该房屋系其父亲邹贤群在上世纪70年代安置的福利分房；2、该房屋系徐吴育、喻贵银唯一住房，需要依靠该两间住房生存；3、双方之间不存在租赁合同关系。”2013年8月16日，如皋师范向法院起诉，要求徐吴育、喻贵银交还租用的坐落于如皋市如城街道钱桥东河边33号内两间宿舍和一间厨房。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。如皋师范将其所有的房屋交由徐吴育、喻贵银使用，徐吴育、喻贵银支付租金，双方系房屋租赁合同关系。双方未订立书面的房屋租赁合同，对租赁期限也没有约定，应视为不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，如皋师范作为出租人曾在2012年6月20日向徐吴育、喻贵银发出书面通知，明确表示其不再与徐吴育、喻贵银续租该房屋，要求徐吴育、喻贵银在一个月内交出钥匙。该通知中如皋师范要求解除与徐吴育、喻贵银房屋租赁关系意思表示明确，徐吴育、喻贵银收到此通知书后未能在三个月内向人民法院起诉，该通知已经生效，双方的房屋租赁合同关系已经解除。徐吴育、喻贵银在收到该通知后，未能将房屋交还，责任在于徐吴育、喻贵银。徐吴育、喻贵银辩称其所租住的房屋系福利性质的分房，未能提供有效的证据予以佐证，也与事实不符，法院难以采信，且从其提供的邹贤群所写的信函中也可以看出，该住房系学校宿舍。综上，如皋师范要求徐吴育、喻贵银返还房屋的诉讼请求合法，依法予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定判决：徐吴育、喻贵银在判决生效后十日内向如皋师范交还坐落于如皋市如城街道钱桥东河边33号内的宿舍两间、厨房一间。案件受理费150元，由徐吴育、喻贵银负担。
宣判后，上诉人徐吴育、喻贵银不服原审判决，向本院提起上诉称，案涉房产系徐吴育父亲邹贤群在如皋师范工作时按政策享受的福利分房，徐吴育、喻贵银与如皋师范之间并非租赁合同关系，一审法院适用《中华人民共和国合同法》处理本案有误，且即使受理本案，也应驳回如皋师范的诉请。徐吴育、喻贵银与如皋师范之间的纠纷，应根据当时政策由相关机关通过内部行管关系来处理。故请求二审法院撤销原判，驳回如皋师范的诉请或将本案发回重审。
被上诉人如皋师范提交书面答辩状称，一审判决认定事实清楚、证据确凿充分，适用法律正确，判决结果合法有据。徐吴育、喻贵银要求根据当时的政策由相关的机关通过内部行管关系处理没有任何法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理，对原审法院认定的案件基本事实予以确认。
本院另查明，案涉房屋内的床及其他一些家具原来也为如皋师范所有，与房屋一并交付使用并同样收取使用费。徐吴育、喻贵银二审中称如皋师范于1995年左右已将家具类物品出售给了徐吴育、喻贵银，由徐吴育、喻贵银支付了对价。
本院认为，根据原审法院所作判决及二审中当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、本案是否属于人民法院受理民事诉讼范围；2、若属法院受理范围，如皋师范的原审诉讼请求能否得到支持。
对于焦点一，案涉房屋的产权属如皋师范，属如皋师范的自有公房。按我国法律规定，房屋所有权人对其房屋有占有、使用、收益及处分的权利。如皋师范将案涉房屋交邹贤群使用并收取少量房租的行为，系基于邹贤群为其单位教职工的身份关系而作出的意思表示，双方是一种带有福利性质的房屋租赁关系，具有当时的时代背景。邹贤群于1989年去世后，徐吴育、喻贵银虽继续使用案涉房屋，但其与如皋师范之间不具有身份隶属关系，双方为平等民事主体之间的房屋租赁关系，属于人民法院民事案件受理范围。
对于焦点二，因徐吴育、喻贵银与如皋师范之间未订有书面的房屋租赁合同，未约定租赁期限，双方之间应被视为不定期租赁。按法律规定，作为出租人的如皋师范可随时要求解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案中，如皋师范已在合理期限前履行了通知的义务，且通知已到达徐吴育、喻贵银，双方的租赁合同关系已行解除，如皋师范要求徐吴育、喻贵银立即交还案涉房屋的请求理应得到支持。根据查明的事实，对于案涉房屋，邹贤群生前居住及徐吴育、喻贵银后来使用，均须向如皋师范交纳租金，能够证明如皋师范为案涉房屋的权利主体。徐吴育、喻贵银陈述其拒绝支付租金的原因系因如皋师范怠于维修案涉房屋，而要求如皋师范履行案涉房屋维修义务的前提是如皋师范是房屋产权人，故根据该陈述亦能够证明徐吴育、喻贵银知晓案涉房屋产权属如皋师范所有故要求其履行维修义务，而非徐吴育、喻贵银的自有住房。同时，按照徐吴育、喻贵银的陈述，双方在房屋使用期间对屋内家具通过支付对价的方式进行了产权转化，但其未能证明案涉房屋产权也已通过分配或支付价款房改等方式变更为邹贤群或徐吴育、喻贵银所有，说明案涉房屋的产权未发生变化，仍为如皋师范所有。故徐吴育、喻贵银虽主张案涉房屋为邹贤群所享有的福利分房，但未能提供证据，法院难以支持。
综上所述，徐吴育、喻贵银的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人徐吴育、喻贵银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 卢 丽
二〇一四年三月三日
书 记 员 陆媛霞
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。