江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第00150号
原告南通金桥资产经营管理有限公司，住所地南通开发区中央路29号星湖大厦四楼。
法定代表人王志兵，总经理。
委托代理人周卫国，江苏通南律师事务所律师。
被告高建。
委托代理人周元亮，北京大成（南通）律师事务所律师。
原告南通金桥资产经营管理有限公司（以下简称金桥公司）与被告高建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法由代理审判员曹维维独任审判，于2015年3月13日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年6月25日进行了公开开庭审理。原告的委托代理人周卫国，被告高建及其委托代理人周元亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金桥公司诉称：2013年6月25日，原、被告签订房屋租赁合同，被告承租原告位于南通开发区星月花园47号楼102室房屋，面积78.06平方米，约定租期为2014年1月1日至2016年12月31日，租金为170952元，支付方式为12个月作为一期支付，每期租金在当期的租赁期开始前十日内预付，约定逾期缴付需承担每日当期租金的百分之一。被告无异议地接受使用标的物，且如期缴纳了第一期的租金，但未能按约定缴纳第二期租金，为此原告发函催要，希望被告积极履行义务，但被告仍未缴纳，形成逾期的事实，构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即给付拖欠的租金56984元；2、被告给付违约金12536.48元（从应付租金的第二日起算至起诉之日，标准按租金每日1%计算）；3、诉讼费由被告负担。后原告当庭明确利息要求计算至被告实际给付之日止。
被告高建辩称：1、双方在签订租赁合同时，原告并未取得商铺的所有权，且商铺是违反规划建造的房屋，因此双方签订的合同无效；2、被告不存在违约行为，不应承担违约责任，原告存在违约行为，应承担违约责任；3、合同租期不是起于2014年1月1日，由于存在居民不断闹事致被告无法营业，双方并未确定租赁合同的起止时间，原告诉状上提出的租期起始时间为2014年1月1日仅是其单方意愿，不是双方协商的结果，对被告不具有约束力；4、商铺所在小区业主采取打砸、锁门、高空抛物等方式，不让被告经营是事实存在，小区业主采取暴力阻碍经营的根本原因在于原告关联企业在小区的建设中擅自改变规划行为，侵害了小区业主合法利益，因此矛盾根源在于出租人，作为出租人的原告有义务为被告提供符合经营的环境。综上，由于小区业主维权导致承租人不能对出租房屋使用收益，故请求减免租金一年。
经审理查明，2013年6月，被告通过竞拍方式与江苏天勤拍卖有限公司达成成交确认书，承租南通市经济技术开发区星月花园47幢102室用于开设超市，年租金为56984元/年，成交确认书约定，承租人按约定缴清首年租金、佣金及房屋租赁保证金后，凭付款凭证及成交手续在2013年7月2日至4日至开发区星湖大厦408室签署《房屋租赁合同》、《安全经营责任书》。承租人凭《房屋租赁合同》向物业公司缴纳相关费用后，办理房屋交接手续。6月25日，原告（即甲方）、被告（即乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：由乙方承租甲方位于南通市经济技术开发区星月花园47幢102室房屋，房屋建筑面积78.06平方米，经营范围为超市。双方约定，甲方于2013年7月2日前将房屋交付乙方，租赁期间自2013年10月1日至2016年9月30日止，房屋租金为人民币170952.0001元（大写：拾柒万零玖佰伍拾贰元整）。租金按12个月作为一期支付，每期租金应当在当期的租赁期间开始前十日内预付，首期租金在本合同订立之日支付，作为本合同生效前提。另外，本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金，即（人民币）9500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金、费用、违约金、赔偿金外，保证金不计息，剩余部分在本合同终止、双方权利义务结清时归还乙方。乙方拖欠租金、物业管理费、垃圾费等应当由乙方支付的费用的，每拖欠一日，乙方按照拖欠款项的百分之一向甲方支付违约金。随后，被告缴纳了第一年的租金56984元以及保证金9500元。2013年7月2日，被告领取了涉案房屋钥匙。
2014年12月，星月花园商户（包括被告在内）针对星月花园北门商铺出现的种种问题，向原告发出书面反馈及诉求。2014年12月17日，原告针对上述意见给予书面答复，其中针对被告提出的星月花园部分居民阻扰租户正常使用房屋一事，原告认为该情况并非其所能预料，事情发生后，该司已积极配合处理。在考虑到事情对租户的影响和充分保护租户权益下，决定将租户的租赁合同期限顺延三个月。同时，在答复中，原告认为第二期租金即将到期，要求各位租户按时（2014年12月31日前）支付第二期租金。之后，原告向被告邮寄送达了“关于星月花园全体商户问题反馈及诉求”答复及缴款通知单。被告予以签收。2015年1月19日，原告再次向被告邮寄缴费通知单，要求被告于2015年1月21日前至原告公司财务部缴纳2015年1月1日至2015年12月31日的商铺租金56984元及商铺物业管理费1125元，合计58109元。被告拒收，该邮件被退回。之后，因被告仍未能缴纳租金，原告遂诉至本院，提出如前诉请。
另查明，2014年1月25日，原告领取了涉案房屋的房产证，2014年3月10日，原告领取了涉案房屋的土地使用权证。
上述事实，有原告提供的房屋租赁协议、关于“星月花园全体商户问题反馈及诉求”答复、缴费通知单、邮件回执、拍租公告、拍卖规定、拍卖须知、房产证、土地证、交房通知书、成交确认书，被告提供的星月花园全体商户问题反馈及诉求等书证以及双方当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、合同效力如何；二、合同履行过程中是否存在违约行为；三、被告应当支付的租金数额及违约责任的承担。
关于争议焦点一，合同效力如何。被告认为原告在订立合同时尚未办理产权登记，且小区改变规划，对于违反规划建造的房屋签订的合同应属无效。本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中原告已领取了房产登记部门颁发的所有权证及土地使用权证，在未经法定程序撤销前，应当认定登记行为的合法性与有效性，即原告作为案涉房屋的所有权人有权占有、使用或处分案涉房屋，被告亦从签订合同之日使用案涉房屋至今。现被告抗辩该合同为无效合同，于法无据，同时与其在庭审中要求继续履行合同的要求自相矛盾，故对该抗辩理由，本院不予采纳。
关于争议焦点二，合同履行过程中是否存在违约行为。原告作为出租方，其主要义务在于将租赁房屋交付给被告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；被告作为承租方，其主要义务在于按期给付租金。合同签订后，原告已经将房屋交付给被告，履行了其主要义务。被告未能按期给付租金，已属违约。对此，被告抗辩因小区居民阻扰商户正常经营，原告作为出租方未能确保承租方正常使用房屋，故应当减免一年租金。本院认为，根据法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。该条款针对的是出租人的权利瑕疵担保责任，是指出租人应担保第三人不得对租赁物主张权利，从而保证承租人能够依照租赁合同的约定对租赁物进行使用收益。本案中，被告所提出的小区居民阻扰，从法律层面而言，即为侵权，实际上原告对此并无过错，被告可向实际侵权人依法另行主张。故被告据此要求减免一年租金，于法无据，对该抗辩理由，本院亦不予采纳。原告自愿将租赁合同期限顺延，实为对自身权利的放弃，本院予以确认。
关于争议焦点三，被告应当支付的租金数额及违约责任的承担。根据合同约定，涉案房屋租赁期间自2013年10月1日至2016年9月30日止，租金按12个月作为一期支付，每期租金应当在当期的租赁期间开始前十日内预付。在2014年12月原告向被告邮寄关于“星月花园全体商户问题反馈及诉求”答复中，原告同意将租赁合同期限顺延三个月，对此原告解释为其自愿放弃前三个月租金，被告对原告该意见当庭表示不认可。本院认为，双方就合同期限的变更未能达成新的意见，故双方仍应按照原合同履行各自义务，即原告现有权要求被告支付第二期租金（自2014年10月1日至2015年9月30日止），原告自认被告已支付了2014年全年租金，故被告还应支付2015年1月1日至2015年9月30日的租金，即42738元（56984÷12×9），对于超出部分，本院不予支持。对于原告主张的违约金，本院认为，被告未能按期交纳租金，原告自2014年12月21日起要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以准许。由于原告主张的违约金计算数额过高，根据被告请求，本院依法予以调整，按照中国人民银行同期人民币贷款利率的1.95倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告高建于本判决生效后十日内给付原告南通金桥资产经营管理有限公司2015年1月1日至2015年9月30日房屋租金42738元及逾期付款利息（以42738元为基数自2014年12月21日至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率1.95倍计算）；
二、驳回原告南通金桥资产经营管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1538元，由原告南通金桥资产经营管理有限公司负担593元，由被告高建负担945元（被告负担部分原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1538元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 王锦辉
代理审判员 曹维维
人民陪审员 杨清平
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 李 婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一看的，应当在租赁期间届满时支付。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。