重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第01745号
上诉人（原审原告）温林玉，女，1982年2月18日出生。
委托代理人李钦白，重庆龙脊律师事务所律师。
上诉人（原审被告）云阳诚信房地产开发有限公司。
法定代表人王琼，系该公司经理。
委托代理人林雄，重庆洲同律师事务所律师。
上诉人温林玉与被上诉人云阳诚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷，不服重庆市云阳县人民法院（2015）云法民初字第02082号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年10月13日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月1日，陈世明代表被告云阳诚信房地产开发有限公司（甲方）与原告温林玉（乙方）签订《云阳诚信房地产开发有限公司云阳县华锐供销有限公司综合楼项目联建合同》，约定由原告购买被告开发的云阳诚信房地产开发有限公司云阳县华锐供销有限公司综合楼B型第10层住房一套，建筑面积单价为5300元／平方米，房屋总价款为646600元，最终以房管部门颁发的房屋产权证书确认的建筑面积乘以合同单价为集资联建房的结算总价款，若一次性交清购房款可享受9.8折优惠，计633000元，甲方应于2014年2月20日前向乙方交付房屋，若一方违约造成经济损失，违约方应向守约方承担该合同总价款5%的赔偿责任。原告分别于2013年3月1日、2013年4月2日支付购房款400000元和233000元，合计633000元。2015年1月15日，被告将本案所涉房屋交付给原告。
另查明，2013年6月26日，云阳县国土资源和房屋管理局作出云国土房管监字（2013）13号土地（矿产）违法案件行政处罚决定书，认定：“2003年2月26日，云阳县供销储运商贸经营站以新县城滨江大道2371号划拨综合建设用地中的1.26亩土地与云阳县诚信建筑有限公司陈世明联合建房，陈世明还供销储运商贸经营站房屋面积1100平方米，当时折价44万元已付清，云阳县供销储运站未经批准，擅自将划拨土地1.26亩折价44万元非法转让给陈世明。2009年2月21日，经县人民政府批准，该宗土地被调整到外滩广场以西，两江广场以东，作为云阳县供销储运商贸经营站综合楼建设用地，2011年6月，陈世明擅自改变土地用途修建商住房一栋，框架结构，电梯楼14层，建筑面积9336.09平方米，其中住房5085.62平方米，商业用房1596.78平方米，服务用房1064.52平方米，地下车库1589.17平方米，现已对外销售完毕，销售金额47688560元，陈世明再次非法转让土地使用权，严重违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，处罚如下：1.没收云阳县供销储运商贸经营站非法转让土地使用权价款44万元；2.没收陈世明在非法转让的土地上新建的建（构）筑物和其他设施，并处非法所得50%以下的罚款，限在接到本行政处罚决定书之日起15日内到我单位办理缴纳罚款手续。逾期不缴纳的，我局将根据《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条之规定，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。”
原审原告温林玉诉称，2013年3月1日，原告温林玉与被告云阳诚信房地产开发有限公司签订《云阳诚信房地产开发有限公司云阳县华锐供销有限公司综合楼项目联建合同》，约定由原告购买被告开发的云阳诚信房地产开发有限公司云阳县华锐供销有限公司综合楼B型第10层住房一套，房屋价款为633000元，并于2014年2月20日交付房屋，若一方违约造成经济损失，违约方应向守约方承担该合同总价款5%的赔偿责任。合同订立后，原告付清了约定款项，但被告没有按照约定期限交付房屋，已经构成违约，被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。现原告起诉请求：“1.判决被告支付原告违约金31650元；2.本案诉讼费由被告承担。”
原审被告云阳诚信房地产开发有限公司辩称，1.原告诉称原、被告签订合同及合同约定属实；2.被告补充陈述的事实有，涉案的房屋是云阳县供销储运商贸经营站与云阳诚信房地产开发有限公司陈世明联建的，联建事宜政府之前没有干预，也办理了相关的手续，但之后政府部门认定土地使用权为非法交易，并作出了行政处罚，正因为政府政策的调整，导致一再停工，才延期交房的；3.本案涉案的合同是无效合同，被告愿意承担无效合同导致的相关法律责任，包括返还购房款等；4.请求驳回原告的诉求。
原审法院认为，本案争议房屋所涉的土地本为划拨给云阳县供销储运商贸经营站的综合建设用地，但云阳县供销储运商贸经营站非法将该土地转让给陈世明，后陈世明在联建过程中又擅自改变土地用途修建商住房，并对外销售，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，已被云阳县国土资源和房屋管理局作出行政处罚，没收了陈世明在非法转让的土地上新建的建（构）筑物和其他设施。故陈世明代表被告云阳诚信房地产开发有限公司与原告签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。经该院释明后，原告拒不变更诉讼请求，因此对原告主张要求被告按照合同约定支付延期交房违约金的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告温林玉的诉讼请求。案件受理费591元，减半收取296元，由原告温林玉负担。
温林玉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付违约金36165元，诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：1.本案合同有效，土地违法行政处罚决定不能作为认定合同无效的依据，其依据的土地管理法第73条的规定属于行政管理性规定，且处罚决定在本案合同订立之后；2.被上诉人违反合同约定逾期交房构成违约，应当按照合同的约定支付违约金，当地房屋租金为2-3万元，不同意进行减少。
被上诉人云阳诚信房地产开发有限公司辩称，尽管订立合同时手续齐全，但是建设用地及规划违反了相关规定，一审判决正确；行政处罚决定证明力政策调整导致情势变更，即使合同有效，但导致房屋建设延期导致逾期交房，也不是被上诉人的主观意愿；如果法院认定违约，由于云阳当地房屋租金为每年一万元，违约金远远高于造成的损失，因此请求对违约金进行调整。
上诉人温林玉二审提交了新的证据：建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书、云阳县人民政府建设用地批复、建设工程规划许可证，用以证明涉案土地经过合法划拨方式取得，并且办理了建设用地规划许可；建设工程经过规划许可，属于合法建筑物。被上诉人云阳诚信房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性没有异议，但是该土地及建设的主体系云阳县供销储运商贸经营者，而非被上诉人，根据国土资源局的处罚决定，已经对房屋进行了没收，该证据不足以证明合同有效。
被上诉人云阳诚信房地产开发有限公司二审均未提交新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。
综合双方当事人诉辩意见，双方当事人的争议焦点有两项，本院分别评判如下：
一、房屋买卖合同是否有效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效。本案行政机关作出行政处罚决定，以非法转让土地使用权严重违反《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定为由，没收陈世明在非法转让的土地上新建的建（构）筑物和其他设施。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”该法律针对的是土地使用权的转让，并未对本案所涉房屋转让行为予以禁止。行政机关的处罚行为虽然涉及买卖的房屋本身，但根据上诉人二审提交的新的证据，并没有证据证明房屋建设行为违法，行政机关作出的具体行政行为不足以导致本案房屋买卖合同无效。一审判决以划拨建设用地被违法转让和销售，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，已被云阳县国土资源和房屋管理局作出行政处罚，没收了陈世明在非法转让的土地上新建的建（构）筑物和其他设施为由，认定本案合同无效，缺乏法律依据，本案合同合法有效。
二、违约金是否应当适当减少。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人因被上诉人逾期交房主张支付违约金，但经本院释明后对于违约造成的损失未予举证，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情确定为1.3万元。
综上所述，上诉人提出的上诉事实及理由及被上诉人的部分抗辩理由成立，二审予以支持，由于本案二审出现新的证据，对一审判决予以改判。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销重庆市云阳县人民法院（2015）云法民初字第02082号民事判决；
二、被上诉人云阳诚信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付上诉人温林玉13000元。
一审案件受理费296元，上诉人温林玉负担96元，被上诉人云阳诚信房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费591元，由上诉人温林玉负担191元，被上诉人负担云阳诚信房地产开发有限公司400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 胡相龙
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 闫东东