山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第757号
上诉人（原审被告）杨帆，男，1961年3月27日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人辛素洁，山东垠鹏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）席晓东，男，1970年1月1日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人任翔，山东垠鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心，住所地济南市。
法定代表人张红，经理。
委托代理人邢林，山东聚轩律师事务所律师。
委托代理人张作臣，山东聚轩律师事务所实习律师。
上诉人杨帆、席晓东因与被上诉人济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心（以下简称槐荫房产信息中心）确认合同效力纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第1986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人杨帆的委托代理人辛素洁，上诉人席晓东的委托代理人任翔，被上诉人槐荫房产信息中心的委托代理人邢林、张作臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2010年2月9日，槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东签订《协议书》1份，约定：槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东就房产买卖事宜，订立协议。一、房屋座落与范围。涉及房产如下：1、2-017，面积62.93平方米；2、2-019，面积31.46平方米；3、2-034，面积60.41平方米；4、2-035，面积62.93平方米；5、2-036，面积122.56平方米；6、2-037，面积194.86平方米；7、2-038，面积67.12平方米；8、2-039，面积203.57平方米；9、3-001，面积270.69平方米；10、3-002，面积86.93平方米；11、3-004，面积117.47平方米；12、3-006，面积117.47平方米；13、3-008，面积58.73平方米；14、3-010，面积56.38平方米；15、3-011，面积56.38平方米；16、3-012，面积58.73平方米；17、3-013，面积194.34平方米；18、4-001，面积270.69平方米；19、2-026、2-027、2-028，面积146.65平方米；20、2-029、2-030，面积132平方米；21、2-031、2-032、2-033，面积163.68平方米；22、2-011、2-013、2-015、021、023，面积147.51平方米；合计2683.49平方米；备注：三楼东、西平台共计997平方米的扩建面积无房产证。二、房屋价格。房屋价格双方协商确定，按总价款1200万元计算。三、付款方式及期限。第一期：协议签订当日，杨帆、席晓东向槐荫房产信息中心支付房款100万元。第二期：2010年2月28日前，杨帆、席晓东支付房款200万元，槐荫房产信息中心将价值300万元的房产在两个月内办理至杨帆、席晓东名下。第三期：2010年7月31日前，杨帆、席晓东支付房款300万元，槐荫房产信息中心将价值300万元的房产在两个月内办理至杨帆、席晓东名下。第四期：2010年10月31日前，杨帆、席晓东支付房款300万元，槐荫房产信息中心将价值300万元的房产在两个月内办理至杨帆、席晓东名下。第五期：剩余房款杨帆、席晓东于2011年1月31日前一次性付清，槐荫房产信息中心将同等价值的房产协助杨帆、席晓东办理过户。
2010年2月，槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东签订《补充协议》，约定：槐荫房产信息中心协助将三楼平台扩建的约997平方米的面积在签订合同之日起一年内办理房产证至杨帆、席晓东名下，由此产生的相关费用均由杨帆、席晓东承担。为保证杨帆、席晓东997平方米的房产权益，在槐荫房产信息中心与现承租方合同到期后如产生纠纷，槐荫房产信息中心承诺将同等面积房产交于杨帆、席晓东，由此产生的费用和给杨帆、席晓东造成的损失由槐荫房产信息中心承担。
由于此前槐荫房产信息中心已将涉案房屋出租他人，自2010年3月12日起，槐荫房产信息中心开始陆续将涉案房屋的租金交付杨帆、席晓东。
2010年3月31日，席晓东、杨帆作为原告，以吴某、济南某物业发展中心作为被告向原审法院提起诉讼。原审法院于2010年4月7日作出（2010）槐商初字297号民事调解书，载明该案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于济南市槐荫区2-026、2-027、2-028号房屋（该房产所属土地是国有划拨土地）归席晓东、杨帆所有，吴某于2010年4月12日前协助办理房产过户手续；二、办理上述房屋变更登记所需费用由吴某负担。
2010年3月31日，席晓东、杨帆作为原告，以马某、济南某物业发展中心作为被告向原审法院提起诉讼。原审法院于2010年4月7日作出（2010）槐商初字298号民事调解书，载明该案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于济南市槐荫区2-029、2-030号房屋（该房产所属土地是国有划拨土地）归席晓东、杨帆所有，马某于2010年4月12日前协助办理房产过户手续；二、办理上述房屋变更登记所需费用由马某负担。
2010年3月31日，席晓东、杨帆作为原告，以槐荫房产信息中心、济南某物业发展中心作为被告向原审法院提起诉讼。原审法院于2010年4月7日作出（2010）槐商初字299号民事调解书，载明该案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于济南市槐荫区2-017、2-019、2-034、2-035、2-036、2-037、2-038、2-039、3-001、3-002、3-004、3-006、3-008、3-010、3-011、3-012、3-013、4-001号房屋（该房产所属土地是国有划拨土地）归席晓东、杨帆所有，槐荫房产信息中心于2010年4月12日前协助办理房产过户手续；二、办理上述房屋变更登记所需费用由槐荫房产信息中心负担。
2010年3月31日，席晓东、杨帆作为原告，以邢某、济南某物业发展中心作为被告向原审法院提起诉讼。原审法院于2010年4月7日作出（2010）槐商初字300号民事调解书，载明该案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于济南市槐荫区2-031、2-032、2-033号房屋（该房产所属土地是国有划拨土地）归席晓东、杨帆所有，邢某于2010年4月12日前协助办理房产过户手续；二、办理上述房屋变更登记所需费用由邢某负担。
2010年3月31日，席晓东、杨帆作为原告，以高某、济南某物业发展中心作为被告向原审法院提起诉讼。原审法院于2010年4月7日作出（2010）槐商初字301号民事调解书，载明该案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、位于济南市槐荫区2-011、2-013、2-015、2-021、2-023号房屋（该房产所属土地是国有划拨土地）归席晓东、杨帆所有，高某于2010年4月12日前协助办理房产过户手续；二、办理上述房屋变更登记所需费用由高某负担。
此后，杨帆取得槐荫区2-011、2-013、2-015、2-021、2-023、3-001、3-002、3-004、3-006、3-008、3-010、3-011、3-012、3-013房屋的所有权证书。席晓东取得槐荫区2-017、2-019、2-029、2-030、2-034、2-035、2-036、2-037、2-038、2-039、4-001房屋的所有权证书。另有槐荫区东段建筑面积为163.68平方米的房屋仍登记在邢某名下；槐荫区东段建筑面积为146.65平方米的房屋仍登记在吴某名下。
原审另查明，1994年12月8日，济南市规划局作出《关于第一楼后街街坊规划的批复》，载明：槐荫区房地产管理局；你局关于申请审批第一楼后街街坊规划的函收悉。所报济南市规划设计研究院编制的“第一楼后街街坊规划”，业经我局审查同意。
1994年12月29日，济南市规划局出具了（94）鲁《建设用地规划许可证》，载明：用地单位济南市槐荫区房地产管理局，用地项目名称危房改造，用地位置，面积11.2亩。
1996年7月9日，济南市规划局作出济规监（1996）25号《关于济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心违法建设的处罚决定》，载明：济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心：你单位未领取建设工程规划许可证，于1996年3月开工建设1号七层商住楼，建筑面积13306平方米，工程造价610万元，已建至一层；2号四层商业楼，建筑面积6235平方米，工程造价308万元，基础已完工，东部已浇灌部分柱子。上述工程未按建设工程规划定点通知书的要求建设，其中1号、2号楼与其北部住宅楼的距离不能满足1：1.3的日照间距要求，2号楼与其北部楼房的距离不符合消防要求。上述行为违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、《济南市城市规划管理办法》第十九条的规定，属于违法建筑。现依据《中华人民共和国城市规划法》第四十条、《济南市违章建设处理细则》第十二条的规定，做如下处罚：一、1号商住楼1—50轴建设为七层，50—83轴建设为六层。2号商业楼17—28轴的E—F轴部分拆除；17—28轴的C—E轴部分建设为二层；27—28轴的A—C轴部分建设为三层，且与北部住宅楼的距离须满足1：1.3的日照间距要求。二、处以该工程工程总造价661万元10%的罚款计66.1万元，自接通知七日内来我局交纳。三、上述两条执行完毕后，该工程继续施工，建成后保留使用，其余部分按定点要求，办理规划许可证后方可建设。后原告槐荫房产信息中心取得了槐荫区的房屋所有权证。
2014年5月6日，济南市规划局给槐荫房产信息中心委托代理人所在的山东聚轩律师事务所出具《关于第一楼后街坊项目有关规划情况的复函》，载明：“你所要求查询第一楼后街坊项目有关规划情况的函收悉。经落实，现答复如下：槐荫区商业楼三楼东、西平台加建房屋未在我局办理相关规划审批手续。”
2014年5月21日，济南市规划局给杨帆、席晓东委托代理人所在的山东垠鹏律师事务所出具《关于女人街项目有关规划情况的复函》，载明：“你事务所要求查询女人街项目有关规划情况的函收悉。经落实，现答复如下：我局于1994年12月为济南市槐荫区房地产管理局危房改造项目（即你事务所查询的女人街项目）核发了《建设用地规划许可证》（94鲁）。该项目未办理建设工程规划许可证。”
在原审审理过程中，槐荫房产信息中心提供2010年3月16日签订的《协议说明》一份，甲方为槐荫房产信息中心，乙方署名为“席晓东、杨帆”。该《协议说明》载明：槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东于2010年2月9日签订了关于购置房产的购买协议。本协议是履行2010年2月9日房产协议中办证事项的需要而签订的。对此特别约定如下：本协议是为了履行总协议项下房产的办证而订立的，有关权利与义务如价格等均以总协议为准。总协议中的双方同意以法律诉讼的方式解决，诉讼费由槐荫房产信息中心负责。诉讼时需向法院提供有关材料，双方均认可此事，材料仅限于诉讼办证使用，不是真实发生。总协议项下的部分房产分别在高某、吴某、马某、邢某名下，她们是名义产权人，实际产权人是槐荫房产信息中心，房产的一切权利与义务均由总协议中槐荫房产信息中心负责履行。如槐荫房产信息中心、杨帆、席晓东因特殊原因中止总协议履行，法院办证的诉讼结果（民事调解书）自行作废，具体过户房产应以杨帆、席晓东履行总协议约定的付款金额为准。杨帆、席晓东对该《协议说明》中“席晓东、杨帆”的签名提出异议，认为不是本案杨帆、席晓东的签名。槐荫房产信息中心提出鉴定申请，要求鉴定2010年3月16日《协议说明》中“杨帆、席晓东”的签名系本案杨帆、席晓东的签名。
原审法院认为：槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东于2010年2月9日签订《协议书》，约定槐荫房产信息中心将其所有的房屋出卖给杨帆、席晓东，虽然合同中注明的房屋中部分并非属于槐荫房产信息中心所有，但在合同履行过程中，槐荫房产信息中心已经协助杨帆、席晓东办理了部分房屋的过户手续，故槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东针对该部分具有合法权属并已经办理完毕过户手续的房屋所签订的买卖合同内容有效。
关于《协议书》中约定的“三楼东、西平台共计997m2的扩建面积无房产证”的房屋，由于该997m2的建筑未取得房产证，亦未取得相应的批准建设手续，槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东签订的《协议书》中关于买卖该997m2房屋的约定违反了相应的法律规定，该约定无效。槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东针对该997m2房屋所签订的《补充协议》亦违反了相应的法律规定，该《补充协议》无效。槐荫房产信息中心要求确认槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东于2010年2月9日签订的《协议书》中有关买卖“三楼东西平台9**平方米无房产证房产”的内容无效、确认槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东于2010年2月签订的《补充协议》无效的请求合法有据，予以支持。对于杨帆、席晓东辩称《协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同已经履行完毕，而且槐荫房产信息中心对于涉案房屋已经办理了相关批准手续，故合同均为有效合同，若槐荫房产信息中心主张合同无效应提供相应证据的理由，由于槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东于2010年2月9日签订《协议书》时约定“三楼东、西平台共计997m2的扩建面积无房产证”，并因此又签订《补充协议》约定在签订合同之日起一年内办理房产证至杨帆、席晓东名下，故杨帆、席晓东对于该997m2房屋没有批准手续、没有房产证的情况是明知的，虽然槐荫房产信息中心曾经承诺办理该997m2房屋房产证，但槐荫房产信息中心现诉称不能办理，在槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东均未提供证据证实该997m2房屋具有合法批准手续的情况下，杨帆、席晓东现辩称合同有效依据不足，原审法院不予支持。对于杨帆、席晓东辩称本案超过诉讼时效，由于《协议书》部分无效，《补充协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其余部分仍然有效。故杨帆、席晓东的该辩称理由不成立。对于席晓东辩称合同整体性及杨帆、席晓东已充分履行合同义务而要求驳回槐荫房产信息中心的诉讼请求的理由依据不足，原审法院不予支持。关于槐荫房产信息中心申请对其所提供2010年3月16日《协议说明》中“杨帆”、“席晓东”的签名进行鉴定。经审查，原审法院认为，该《协议说明》与本案争议问题及处理无直接关联关系，原审法院不予处理，故槐荫房产信息中心该鉴定申请不予准许。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月9日签订的《协议书》中关于买卖“备注三楼东、西平台共计997m2的扩建面积无房产证”的内容无效。二、原告济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心与被告杨帆、被告席晓东于2010年2月签订的《补充协议》无效。案件受理费100元，原告济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心负担50元，被告杨帆、被告席晓东负担50元。
上诉人杨帆、席晓东不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《协议书》所购买的3680.49平方的房产全部具有合法批准手续，原审认定争议的997m2房产没有合法批准手续与其审理查明并采信的济南市规划局《关于第一楼后街街坊规划的批复》等证据自相矛盾。原审法院对双方签订的《协议书》及《补充协议》“三楼东、西平台共计997m2扩建面积无房产证”的约定扩大解释并认定为“上诉人明知该997m2房屋没有批准手续”，既不符合事实与也在客观上加重了上诉人的举证责任。事实上，作为济南市槐荫区房管局下属事业单位的被上诉人充分知晓其出售给上诉人的房产是否具备合法手续，所以才会在《补充协议》上约定“一年内办理房产证”，上诉人也正是基于对被上诉人的身份信任才购买的。涉案的997m2房产属于添附物，不能独立存在，依法也是不可侵害的，必须整体处置。二、原审法院对案件事实、被上诉人证据应查不查，导致认定事实不清。原审法院对举证责任的分配不当，加重了上诉人的举证责任，不符合“谁主张谁举证”的原则。本案明显属于被上诉人能够依法登记领取权属证书但故意拖延办理的情况，原审法院对被上诉人是否存在能够领取权属证书的事实不予审查，却以上诉人未能提供证据证实涉案房屋具有合法批准手续为由认定合同无效。被上诉人提交的《关于第一楼后街坊项目有关规划情况的复函》，文字表述模糊且不具有唯一性，无法证明与涉案房产具有关联性，依法不能作为证据使用。三、原审判决适用法律错误。原审法院援引《合同法》第五十二条第五项，却没有明确上诉人到底违反了哪条法律法规的强制性规定。更何况上诉人已支付购房款、占有、使用、收益涉案房产多年。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人槐荫房产信息中心答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于杨帆、席晓东与槐荫房产信息中心签订的《协议书》中约定的“三楼东、西平台共计997m2的扩建面积无房产证”的房屋建设规划情况，根据济南市规划局给槐荫房产信息中心委托代理人所在的山东聚轩律师事务所出具的《关于第一楼后街坊项目有关规划情况的复函》及杨帆、席晓东委托代理人所在的山东垠鹏律师事务所出具的《关于女人街项目有关规划情况的复函》内容，能够证实该房屋未办理相关规划审批手续，该997m2的建筑至今亦未取得房产权属证书，且该部分房屋系在国有划拨土地上建设开发，故槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东签订的《协议书》中关于该997m2房屋的自行转让约定明显违反了相关法律规定，原审判决认定对该部分房产的转让约定无效并无不当。同理，槐荫房产信息中心与杨帆、席晓东针对该997m2房屋所签订的《补充协议》亦违反了相应法律规定，该《补充协议》亦属无效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人杨帆、席晓东各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 诸葛砚
代理审判员 程军玲
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 杨 云