山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第469号
上诉人（原审被告）山东昌邑农村商业银行股份有限公司。住所地：昌邑市北海路***号。
法定代表人张友彪，董事长。
委托代理人于文娟，山东文康律师事务所律师。
上诉人（原审原告）孙文峰，男，1985年12月23日出生，汉族，个体业者，现住昌邑市奎聚工业园双十路。
委托代理人孙彬，个体业者。
上诉人山东昌邑农村商业银行股份有限公司（以下简称昌邑农商行）与上诉人孙文峰因建设用地使用权转让合同纠纷一案，均不服山东省昌邑市人民法院（2014）昌民重字第11号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2000年12月21日，原昌邑市农村信用合作联社所属的昌邑市城区农村信用合作社（以下简称城区信用社）与案外人昌邑市环球饲料厂签订借款合同，由案外人昌邑市外贸种鸡场（以下简称种鸡场）以其所有的土地及地上房产提供抵押担保。2001年11月8日，种鸡场未经城区信用社同意，私自将抵押物产权转移给了山东省昌邑正虹饲料有限公司（以下简称正虹公司），并到昌邑市规划国土局和昌邑市房地产管理局办理了登记手续，正虹公司取得了国有土地使用证（昌国用2001字第462号）和房屋所有权证。
正虹公司系昌邑市对外贸易公司所属的两处企业之一，昌邑市鲁虹经贸有限责任公司（以下简称鲁虹公司）于2001年12月24日由昌邑市对外贸易公司改制成立，改制方案中，将正虹公司的昌国用2001字第462号土地使用权也纳入了总资产参与改制，鲁虹公司于2002年1月10日取得了国有土地使用证（昌国用2002字第002号）。
2004年12月7日，城区信用社、正虹公司及种鸡场三方形成了变更抵押担保人协议一份，约定种鸡场为昌邑市环球饲料厂的贷款进行担保的抵押物产权已转移给正虹公司，由正虹公司以原抵押物为该笔借款提供抵押担保，并到昌邑市房地产管理局办理了抵押登记，城区信用社取得了房屋他项权证（昌房抵他字第2994号）。
2005年10月28日，原审法院作出（2005）昌民二重字第2号民事判决书，判决正虹公司在所抵押财产价值范围内以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款偿还信用社借款310000元及利息90000元；2006年4月3日，原审法院作出（2006）昌执字第579号民事裁定书，裁定将被执行人正虹公司所有的位于昌邑市北海路南首西侧的土地使用权面积3489.5平方米、房屋建筑面积91.8平方米抵清申请执行人信用社借款，过户手续由申请执行人自行到有关部门办理。
2007年3月31日，山东昌邑农村商业银行股份有限公司（以下简称昌邑农商行）与孙文峰签订转让协议，约定昌邑农商行将上述折抵土地及房产以33万元整体转让给孙文峰。同日，孙文峰交清转让款330000元，昌邑农商行出具收款收据一份。
2007年9月11日，孙文峰取得了抵押房屋的所有权证，花费过户费4221元，包括交易费918元、印花税283元、印花税票费5元、测绘费250元、评估费1400元、登记费80元、契税1290元。因土地使用权人登记为鲁虹公司，无法办理过户手续。
原审时，2011年12月30日，山东商君律师事务所委托昌邑市价格认证中心对以上3489.5平方米土地及地上附着物的价格进行了认证，结论为1364979元，孙文峰花费认证费7500元。昌邑农商行认为该认证为孙文峰单方委托，申请重新评估，原审法院委托经双方选择的昌邑市正源房地产评估有限公司进行了评估，价值为1224382.43元，本次评估费为13200元，系昌邑农商行缴纳。重审中，经孙文峰申请，原审法院委托山东卓越全程土地房地产评估有限公司对以上3489.5平方米国有土地及地上附着物房屋等价值进行了评估。2014年9月29日，山东卓越全程土地房地产评估有限公司出具评估报告，结论为1712996.9元，孙文峰花费评估费11000元。
孙文峰的损失有，房产过户费4221元，孙文峰自行委托评估费7500元，重审时评估费11000元，差价损失1382996.9元，共计1405717.7元。昌邑农商行在原审时花费评估费13200元。
另查，2012年12月，昌邑市农村信用合作联社改制为山东昌邑农村商业银行股份有限公司。
以上事实，有转让协议复印件一份、房地产转让款收款收据一份、山东卓越全程土地房地产评估有限公司出具的鲁卓越房评报字（2014）（估）第12－013号评估报告一份、评估费定额发票75张、房产过户费用收据七份、重审评估费收款收据一份、（2005）昌民二重字第2号民事判决书复印件一份、（2006）昌执字第579号民事裁定书复印件一份、昌邑市鲁虹经贸有限公司企业登记及成立等情况的档案资料复印件、昌国用（2001）字第462号国有土地使用证及地籍调查表复印件、昌国用（2002）字第002号国有土地使用证复印件一份、昌房抵他字第2994号房屋他权利证复印件一份、昌房权证城区字第××号房产证复印件一份，山东银监局关于山东昌邑农村商业银行股份有限公司及分支机构开业、张友彪等76人任职资格的批复，补充协议书复印件一份，昌邑市公安局奎聚派出所出具的证明一份，接处警登记表一份及补充协议被烧毁的照片二张，评估费收据一份、当事人接收款收据复印件一份等及当事人陈述等在案佐证。
原审法院认为，昌邑农商行、孙文峰签订的建设用地使用权转让合同及房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。昌邑农商行所转让的土地使用权人登记为昌邑市鲁虹经贸有限责任公司，昌邑农商行在未变更土地使用权登记的情况下，与孙文峰签订的建设用地使用权转让合同，导致土地转让合同无法履行，合同目的无法实现，孙文峰要求解除合同、返还转让金并赔偿损失的诉讼请求，应予支持；合同解除后，孙文峰应协助昌邑农商行办理涉案房屋的过户手续，对于解除合同给双方造成的损失，应根据各自的过错承担责任，昌邑农商行处分了他人的财产是合同无法履行的主要原因，昌邑农商行应承担主要责任，孙文峰在签订合同时未尽到详尽的审查义务，亦应承担一定的责任，结合本案的实际情况，酌情认定昌邑农商行承担70%的损失984002元（1405717.7元×70%）。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、九十七条、一百三十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、山东昌邑农村商业银行股份有限公司、孙文峰签订的建设用地使用权转让合同及房屋买卖合同应予解除。二、山东昌邑农村商业银行股份有限公司返还孙文峰房地产转让款330000元。三、山东昌邑农村商业银行股份有限公司赔偿孙文峰损失984002元。以上二、三项共计1314002元，由山东昌邑农村商业银行股份有限公司于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20421元，由孙文峰负担6126元，由山东昌邑农村商业银行股份有限公司负担14295元。鉴定费13200元（昌邑农商行缴纳），孙文峰负担3960元，山东昌邑农村商业银行股份有限公司负担9240元。
宣判后，昌邑农商行、孙文峰均不服，分别向本院提起上诉。
昌邑农商行上诉称：上诉人转让给孙文峰的该宗房地产，是法院生效判决中确定的合法有效的抵押物，在执行程序中通过法院裁定抵顶给上诉人，上诉人向孙文峰转让该宗房地产，既无缔约过失，亦符合法律规定。双方在转让合同中约定“因该房地产涉及到的一切费用支出与纠纷事宜，由乙方自行解决，并自行负责清场，甲方概不负责”，可见双方在签订合同时预见了可得利益风险，并对风险的承担作出了安排，否则孙文峰不可能以33万元的价格，在昌邑市区购买到91.8平方米的房屋，并取得3489.5平方米的国有土地使用权。双方在转让协议签订后一个月后，孙文峰发现合同出现履行不能的障碍时，没有要求解除合同，而是要求上诉人申诉，并与上诉人于2007年5月10日签订了一份可的利益承担协议，其中约定：因申诉造成的过户时间拖延和其他一切费用及损失均由孙文峰承担，申诉造成败诉，也不得要求返还房产，并承担败诉引发的一切损失。以上说明孙文峰无权要求上诉人赔偿损失。另孙文峰应于2007年5月10日知道协议存在履行不能的问题，其主张的可的利益损失应截止到该时间为止，一审法院将2014年9月29日的评估值作为可得利益损失数额，忽略了孙文峰有防止损失扩大的义务，及其在过户过程中所需支付的成本。请求依法改判或发回重审。
孙文峰上诉称：上诉人在合同签订之前，充分审查了被上诉人提供的法院生效判决书、执行裁定、抵清欠款的土地房屋交付凭证、土地房屋收到收据及潍坊市政府的文件，以上文件真实且有公信力，让上诉人相信昌邑农商行有权处分涉案土地，故上诉人已经尽到了审查义务。请求依法改判或发回重审。
本院认为，关于孙文峰遭受的可得利益损失，上诉人昌邑农商行虽主张应以2007年5月10日为截点对涉案土地进行评估，并据此认定可得利益损失，但其在2012年2月23日向原审法院申请对涉案土地的价值进行重新评估时，所选取的基准日为2011年12月15日，故上诉人的前后主张明显不一致。另上诉人昌邑农商行主张2007年5月10日与上诉人孙文峰签订可得利益损失承担协议一份，孙文峰不予认可，昌邑农商行亦未提供充分证据予以证明，故其主张以该截点为准认定可得利益损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院以2014年9月29日的评估值为准认定可得利益损失，并无不当，对上诉人昌邑农商行的该项主张，本院不予支持。上诉人昌邑农商行另主张应扣除涉案土地因办理过户所需交纳的税费等，但就涉案土地因过户产生费用的具体数额，未能提供证据予以证明，故对上诉人昌邑农商行的该项主张，本院不予支持。从上诉人昌邑农商行陈述的协商经过来看，其主张与孙文峰于2007年3月31日签订涉案转让协议后，又于2007年5月10日签订协议书一份，内容为孙文峰要求以昌邑农商行的名义就涉案土地相关纠纷进行诉讼，应视为上诉人昌邑农商行认可孙文峰因涉案土地问题积极地与昌邑农商行进行的协商，故其再主张孙文峰没有积极履行防止损失扩大的义务，系前后主张矛盾，本院不予支持。
上诉人孙文峰虽主张其在签订涉案土地转让合同过程中没有过错。但从现有证据来看，涉案土地系登记在昌邑市鲁虹经贸有限公司名下，而孙文峰在涉案土地登记未予变更的情况下，与昌邑农商行签订转让合同，应视为在签订涉案转让合同时没有尽到详尽的审查义务，应对该合同的无法履行承担一定责任，故对上诉人孙文峰的该项主张，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20421元，由上诉人孙文峰、山东昌邑农村商业银行股份有限公司各负担10210.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 栾桂秀
代理审判员 宫 磊
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 王新艳