安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣民二初字第00184号
原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣
城市宣州区。
法定代表人：钱云霞，该公司总经理。
委托代理人：赵刚，该公司职员。
委托代理人：徐兴德，安徽明泉律师事务所律师。
被告：方平，女，汉族，户籍地浙江省临安市太阳镇观音村。
委托代理人：陆雷法，男，汉族，住址同上，系方平丈夫。
委托代理人：杨廷勇，安徽杰灵律师事务所律师。
原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家管理公司）诉被告方平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告万家管理公司的委托代理人赵刚、徐兴德，被告方平的委托代理人陆雷法、杨廷勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万家管理公司诉称：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇置业公司）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家管理公司对外出租，有此产生的权利义务均由万家管理公司承受。2012年11月7日，万家管理公司作为出租方（甲方）与承租方方平（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将宣城百汇商贸物流园一期大馆栋2层207-237、242-255号门面共35间（建筑面积1808.78平方米）出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。租金按每月每平方米30元计算，年租金为651161元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用；其中第一年前9个月为免租期，后3个月计付租金为162790元，乙方于当年前9个月期满前一个月支付；第二年前9个月为免租期，后3个月计付租金为162790元，乙方于前9个月期满前一个月支付；第三年租金为651161元，乙方于第二年结束的前一个月支付。乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金5万元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证。乙方应自房屋交付之日起，按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付。乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊。若乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，应当向甲方支付欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。本合同因乙方违约而提前终止的，乙方支付的租赁经营保证金甲方将不予返还。双方在合同中还就其他内容进行了约定。
同日，万家管理公司（甲方）与方平（乙方）还签订了一份《市场商业经营管理服务协议》，约定乙方按每平方米1元每月的标准向甲方交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。
合同签订当日，万家管理公司向方平交付了房屋。方平除缴纳租赁经营保证金、租赁意向金各5万元外，其余费用均未缴纳。万家管理公司于2014年8月12日向方平寄发了《缴款通知书》，要求方平缴清拖欠的租金、运营管理费、物业服务费、电费合计721501元，方平至今未缴纳。2015年1月27日，万家公司又以邮政特快专递向方平寄发了《关于解除双方﹤房屋租赁合同﹥的函》，通知方平双方2012年11月7日签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到本通知之日解除，方平应在《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》解除之日起三日内清空租赁房屋并归还万家管理公司；租赁经营保证金不予退还；拖欠租金、物业服务费、市场经营综合管理服务费、水电费、延迟履行违约金及导致合同解除的违约责任将依法追究。该函发出后方平仍未履行合同义务。现诉至法院，请求判令：
1、解除万家管理公司与方平签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》；
2、方平立即归还租赁房产；
3、方平立即给付截止2015年3月8日欠缴的租金559558元及自2015年3月9日起至房屋实际归还之日止按每月每平方米30元的标准计算的租金并承担逾期支付的违约金（其中112790元自2013年6月1日起至给付之日止、162790元自2014年6月1日起至给付之日止、283978元自2014年9月1日起至给付之日止，标准均按日千分之一计算）；
4、方平立即给付截止2015年3月8日欠缴的物业服务费52874元及自2015年3月9日起至房屋实际归还之日止按每月每平米1元的标准计算物业管理费并承担逾期支付的违约金（其中10852元自2012年10月1日起至给付之日止、10852元自2013年9月15日起给付之日止、10852元自2014年3月15日起至给付之日止、10852元自2014年9月15日至给付之日止、9466元自起诉之日起至给付之日止，标准均按日千分之一计算）；
5、方平立即给付截止2015年3月8日欠缴的管理运营费52874元及自2015年3月9日起至实际归还房屋之日止按每月每平米1元的标准计算的管理运营费并承担滞纳金（自起诉之日起按日百分之五计算至实际给付之日止）；
6、方平立即给付电费55182元；
7、方平承担本案诉讼费用。
方平在庭审中辩称：1.本案涉及房屋租赁合同、运营服务合同、物业服务合同三个法律关系，万家管理公司应择一诉讼；2.万家管理公司要求缴纳租金的条件不成就，合同约定“2012年10月1日正式开业及开业前免租”，但何为“正式开业”未做解释，另约定“开业时间如有变更另行通知，开业保证金在开业后退还”，但市场10月1日未开业，方平至今未收到开业的变更通知亦未收到退还的开业保证金，说明市场至今未开业且万家管理公司在招商及市场运营过程中，存在大量的违约行为，方平暂缓缴纳租金是行使先履行抗辩权；3.万家管理公司存在虚假宣传等违约情形，因此其要求解除租赁合同不符合条件，应予以驳回；4.物业管理费用的收取应当由物价部门颁发许可证，万家管理公司未提供证据证明其收取该项费用得到许可，因此万家管理公司要求方平缴纳物业管理费用没有依据；5.万家管理公司不是供电部门，亦未得到供电部门的委托，其无权收取电费且其单方计算的电费金额没有得到方平确认；6.违约金、滞纳金的标准过高。综上，请求法庭依法判决。
万家管理公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明万家管理公司的主体资格；
2身份证、个体营业执照各一份，证明方平的身份情况；
3、授权书一份，证明万家管理公司有权对外出租房屋并承受有此产生的一切权利义务；
4、房屋租赁合同、市场商业经营管理服务协议，证明双方存在合同关系并对权利义务及违约责任等进行了约定；
5、收据两份，证明方平交纳租赁经营保证金、租赁意向金各5万元；
6、电表照片1份、发票24张，证明商场用电总数为1992600度和万家管理公司交纳电费总额为2491987.64元；
7、方平户电表照片两份、更换电表记录一份，证明截止2015年3月18日方平户的十四块电表总用电数为44146度；
8、《缴款通知书》、韵达快递单及跟踪记录各一份，证明万家管理公司于2014年8月12日向方平制发了《缴款通知书》，方平已签收的事实；
9、关于解除双方租赁合同的函、特快专递、跟踪记录各一份，证明万家管理公司于2015年1月27日发出了关于解除双方房屋租赁合同的函，方平已签收的事实；
10、《合作协议一份》，证明上海红星美凯龙企业有进驻百汇市场的意向。
方平在法定期限内向本院提交以下证据：
1、宣城百汇宣传材料32页，证明万家管理公司虚假宣传、欺诈招商、骗取商户入场，其违反承诺和合同约定的事实；
2、宣城百汇内部设施图片16页，证明万家市场不具备开业条件；
3、收据5份，证明方平已经缴纳电费，万家管理公司诉请的电费数额不真实，万家管理公司收取的5万元租赁意向金中含一万元开业保证金，该款应予以退还；
方平在法定期限内申请证人周小敏、李少友、吴景新出庭作证，证明万家管理公司虚假宣传、欺诈招商及违约的事实。
经庭审质证，方平对万家管理公司提举的1、2、5、8、9号证据无异议；对3号证据的真实性无异议，但认为该授权书的授权不明；对4号证据的“三性”无异议，但认为该份合同效力待定，服务协议反应了万家管理公司夸大、误导宣传，未履行管理义务；对6、7号证据的“三性”不认可，认为系万家管理公司单方制作的，未得到方平的确认；对10号证据，认为仅表明有合作意向，不能据此向外宣传。
万家管理公司对方平提举的1号证据的真实性请求法庭核实，但认为该份证据均是第三方的报道，市场开业时间为2013年5月1日，广告宣传属于邀约邀请，非合同条款，不构成虚假宣传，不能证明万家管理公司违约；对2号证据认为不能反映市场没有正式开业；对3号证据的真实性无异议，但认为其并未收取开业保证金。对证人证言认为证人均是承租商户，与本案存在重大的利害关系，应不予采信，且证人所称的贯通道路不属实，因道路是否贯通，万家管理公司无权决定。
经对双方所举证据进行审查，结合双方的质证意见，本院对本案证据做如下认证：万家管理公司提举的10号证据与本案不具有关联性，本院不予认定；其余证据均符合证据的“三性”，本院予以认定。方平提举的1、2、3号证据的“三性”本院均予以认定，但对其证明目的不予认定。对证人证言的证明效力不予认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2012年3月2日，百汇置业公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家管理公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家管理公司承受。2012年11月7日，万家管理公司作为出租方（甲方）与承租方方平（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋2层207至237、242至255号门面共35间，建筑面积1808.78平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计算基数）；三、租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本市场于2012年10月1日前正式开业，如有变更甲方将另行通知，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米30元，年租金为651161元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前9个月为免租期，后3个月租金为162790元，乙方于前9个月期满前一个月支付；第二年前9个月为免租期，后3个月租金为162790元，乙方于前9个月期满前一个月支付；第三年租金为651161元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金人民币5万元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还；七、乙方应自房屋交付之日起，按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付；八、乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊；十四、乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任”。同日，双方还签订了一份《市场商业经营管理服务协议》，约定方平按每平方米1元每月的标准向万家管理公司交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。
合同签订当日，万家管理公司向方平交付了租赁房屋。方平除了于2012年2月25日向万家管理公司交纳的经营保证金、租赁意向金各5万元、于2013年7月4日分三次交纳的电费合计11982.7外，其余费用均未再交纳。万家管理公司于2014年8月12日向方平寄发了《缴款通知书》，要求方平缴清拖欠的租金162790元、运营管理费32136元、物业服务费32136元、电费33586.55元，2014年8月13日方平收到该通知书后至今未缴纳任何款项。2015年1月27日，万家公司又以邮政特快专递向方平寄发了《关于解除双方﹤房屋租赁合同﹥的函》，通知方平双方2012年11月7日签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到本通知之日解除，方平应在《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》解除之日起三日内清空租赁房屋并归还万家管理公司；租赁经营保证金不予退还；拖欠租金、物业服务费、市场经营综合管理服务费、水电费、延迟履行违约金及导致合同解除的违约责任将依法追究其责任。该函方平于2015年1月29日签收，但未履行结清费用、腾空并交付房屋的义务，万家管理公司于2015年3月26日诉至本院。
另查明，案涉商场于2013年5月1日开业，截至2015年3月18日，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费数2491987.64元，其中方平户的十四块电表产生的电度数为44146度。
本院认为，方平承租房屋应按双方的约定缴纳相关的费用。首先，合同约定方平于2012年10月1日承租房屋，但万家管理公司实际于2012年11月7日交付房屋，因此方平的承租期限自2012年11月7日开始计算。根据双方“第一年前9个月为免租期，第二年前9个月为免租期”的约定，方平于2012年11月7日至2013年8月6日及2013年10月1日至2014年6月30日间承租房屋无需缴纳租金，虽然双方在合同中还约定了“商场开业前为免租装修期和免租试营业期”，而商场于2013年5月1日已开业，该时间段的免租期已被“第一年的前9个月为免租期”所涵盖，因此方平第一年的租金应自2013年8月7日开始计算53天为94552元（651161元／年÷365天×53天），该款应于2013年7月7日前支付；第二年的租金自2014年7月1日开始计算为162790元，该款应于2014年6月1日前支付；第三年的租金210512元，应于2014年9月1日前支付。
其次，方平应自房屋交付之日起即2012年11月7日起按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，第一期在房屋交付之日支付，其余每期应在每个交费期结束前15日内支付下一期费用，因此2012年11月7日至2013年5月6日间的物业服务费10852元方平应于2012年11月7日支付，2013年5月7日至11月6日的10852元应于2013年4月22日前支付，2013年11月7日至2014年5月6日的10852元应于2013年10月22日前支付，2014年5月7日至2014年11月6日的10852元应于2014年4月22日前支付，2014年11月7日至2015年1月29日（2个月22天）的4943元应于2014年10月22日前支付。
再次，方平应自2012年11月7日起按每月每平方米1元的标准支付管理运营费，截止2015年1月29日止方平累计欠缴管理运营费48351元（共计26个月零22天），该款双方未约定给付期限，因此万家管理公司可随时主张。
最后，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费2491987.64元，平均每度电的费用为1.25元，方平户的电度数为44146度，因此产生的电费为55182.5元，扣除方平已缴纳的11982.7元外，尚欠43199.8元需缴纳，该费用万家管理公司已代为缴纳，方平需将该费用直接交付给万家管理公司。
上述租金、物业服务费、管理运营费、电费，方平自承租之日起至今均未按期缴纳，根据双方合同约定，方平所欠费用经万家公司催缴后30日内，仍不缴纳的，万家管理公司可单方解除合同。而万家管理公司也于2014年8月12日向方平寄发了《缴款通知书》，2014年8月13日方平收到该通知书后30日内未缴纳欠款，因此，万家管理公司自2014年9月14日起可单方解除合同，现万家管理公司已于2015年1月27日向方平寄发了《关于解除双方﹤房屋租赁合同﹥的函》，通知方平解除《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》，要求方平自合同解除之日起三日内结清所欠费用、清空租赁房屋并归还万家管理公司。该函于2015年1月29日到达方平处，因此万家管理公司与方平签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》已于通知到达当日即2015年1月29日解除，方平应于合同解除后3日内即2015年2月2日前结清各项费用、腾空房屋并交付给万家管理公司。
根据双方合同约定的标准，截止2015年1月29日，方平累计积欠租金467854元（第一年94552元、第二年162790元、第三年2014年10月1日至2015年1月29日共计3个月零28天210512元）、物业服务费48351元、管理运营费48351元（共计26个月零22天）、电费43199.8元。万家管理公司要求给付上述各项费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
虽然双方之间的合同已经解除，但方平至今未支付租金、物业服务费、管理运营费，属逾期付款，应承担逾期付款的违约责任，而双方合同中约定的各项费用的违约金计算标准均过高，本院酌定违约金的计算标准均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。
根据双方合同约定的各项费用支付期限结合万家管理公司的诉讼请求，逾期支付房屋租金的违约金分别为94552元自2013年7月7日起、162790元自2014年6月1日起、210512元自2014年9月1日起，均计算至本判决确定的给付之日止。物业服务费的违约金分别为10852元自2012年11月8日起、10852元自2013年4月22日起、10852元自2013年10月22日起、10852元自2014年4月22日起、4943元自2014年10月22日起，均计算至本判决确定的给付之日止。
管理运营费的违约金自起诉之日即2015年3月26日起计算至本判决确定的给付之日止。
双方签订的合同已于2015年1月29日解除，方平应在合同解除后的三日内即2015年2月2日前结清费用、腾空并交付房屋。方平未按上述期限履行义务，其自2015年2月2日起对房屋的占有使用已无法律依据，因此自2015年2月2日起至房屋实际交付之日止，方平应承担该期间的房屋租金损失、物业服务费、管理运营费，万家管理公司要求参照原合同约定的标准计算房屋占用期间的上述费用的诉讼请求，本院予以支持。
方平缴纳的租赁意向金5万元，双方在合同中没有约定，万家管理公司收取该费用无合同依据，应予以退还，该款在方平应支付的租金中扣除。
关于方平在庭审中辩称市场至今未开业，其交纳租金的条件未成就的意见，本院认为，双方在合同中虽未对“开业”作出解释说明，但根据交易习惯，市场的“开业”应为确定某一固定日期作为经营活动的开始，宣布开业主体为万家管理公司，且万家管理公司也已在2013年5月1日通过电视媒体、新闻报道等介质以及现场仪式等方式向不特定的群体宣布“开业”，方平等商户也自5月1日后在市场内从事经营活动，因此2013年5月1日为开业日期，方平称至今未开业的意见，本院不予采纳。关于方平称万家管理公司在招商及经营过程中存在虚假宣传、欺诈商户等违约情形的意见，本院认为，招商过程中的宣传针对不特定群体、吸引商户入驻市场并与之形成合同关系，因此招商前的宣传报告属要约邀请，不构成违约；在经营过程中，万家管理公司投放的广告及其他形式的宣传，是为了扩大市场影响力，属运营管理范畴，且方平已入驻市场，形成合同关系，双方的权利按照合同约定执行，方平若认为租赁期间的宣传报道有欺诈成分，可依法行使权力，但方平并未提出异议，因此关于方平此节的辩解意见，本院不予采纳。关于方平称本案涉及三个法律关系，应择一处理的意见，本院认为，物业服务合同关系、租赁合同关系，在同一份合同中进行了约定，是双方真实意思表示，不违反法律规定，可一并处理，而市场运营管理合同关系，虽另行签订了合同，但该合同因租赁合同关系而产生，其存在基础依附于租赁合同关系，基于法律关系上的关联性，避免当事人的诉累，本院一并处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告方平于本判决生效之日十日内将位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋二层207至220、221至237、242至255号共35间房屋腾空并交付给宣城市万家市场运营管理有限公司；
二、被告方平于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金467854元及逾期付款违约金（其中94552元自2013年7月7日起、162790元自2014年6月1日起、210512元自2014年9月1日起，均计算至本判决确定的给付之日止，标准均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）并承担自2015年2月2日起至房屋实际交付之日止按每月每平方米30元的标准计算的房屋占用期间的租金损失（方平缴纳的5万元租赁意向保证金在租金中扣除）；
三、被告方平于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费48351元及逾期付款违约金（其中10852元自2012年11月8日起、10852元自2013年4月22日起、10852元自2013年10月22日起、10852元自2014年4月22日起、4943元自2014年10月22日起，均计算至本判决确定的给付之日止，标准均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）并承担自2015年2月2日起至房屋实际交付之日止按每月每平方米1元的标准计算的房屋占用期间的物业服务费；
四、被告方平于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司管理运营费48351元及逾期付款违约金（自2015年3月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至本判决确定的给付之日止）并承担自2015年2月2日起至房屋实际交付之日止按每月每平方米1元的标准计算的房屋占用期间的管理运营费；
五、被告方平于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费费43199.8元；
六、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18976元，由被告方平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 杜美龄
人民陪审员 张云南
人民陪审员 赵春燕
二〇一五年六月十九日
书 记 员 何 珺
附：法律条文
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。