北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07099号
上诉人（原审原告）敖铁麟，男，1963年7月18日出生。
被上诉人（原审被告）北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
上诉人敖铁麟因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第7447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人敖铁麟、被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）委托代理人樊小宏、邹克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
敖铁麟在一审法院诉称：我与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。按合同约定，我应当在2012年1月7日取得房屋所有权证书，我实际取得房屋产权证日期为2012年8月24日，延期230天，至今罗顿公司尚未支付我违约金。我自2012年8月25日起，多次与罗顿公司协商无果，为此，我诉至法院，请求依法判令：1、罗顿公司支付我迟延交付房屋产权证书违约金41296.29元，并按央行现行整存不整取一年存款利率3.25赔付我违约金利息2272.43元；2、罗顿公司承担本案诉讼费用。
罗顿公司在一审法院辩称：第一，罗顿公司将商品房交付给敖铁麟后，敖铁麟已经完全的占有、使用该商品房，并享有了该商品房的所有收益，在该商品房转移登记逾期办理期间，敖铁麟没有因罗顿公司逾期办理转移登记造成任何损失，相反，在此期间敖铁麟的房屋价值已经翻番，反而带来了更多的收益。第二，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金以实际损失为基础，鉴于敖铁麟无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。罗顿公司的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非赢利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，罗顿公司几无获利。罗顿公司在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化罗顿公司的财产状况，使罗顿公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据罗顿公司的过错程度、获得利润情况，对敖铁麟主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少。
一审法院经审理查明：2008年5月5日，敖铁麟与罗顿公司签订编号为Y××××××的《北京市商品房预售合同》，合同约定，敖铁麟购买罗顿公司开发的302号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年1月18日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
合同签订后，敖铁麟依约定向罗顿公司支付了全部购房款。2010年1月18日，罗顿公司向敖铁麟交付了房屋。直到2012年8月24日，敖铁麟才取得302号房屋的产权证。罗顿公司共违约230天，违约金合计41296.29元。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋产权证、购房发票以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
一审法院认为：敖铁麟与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中约定了因出卖人责任买受人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的违约责任，双方关于该项违约责任的约定是预先约定的防范性措施，其目的在于督促相对方依合同约定及时履行合同义务，以保障当事人订立合同的目的能够实现。就办理本案涉诉房屋的转移登记而言，因罗顿公司的责任致使敖铁麟未能在约定期限内取得房屋所有权证书，罗顿公司存在违约行为，理应向敖铁麟支付违约金。综合本案的实际情况，鉴于现有证据未能证明房屋转移登记逾期已经对敖铁麟造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付敖铁麟违约金的数额。敖铁麟要求罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故法院不予支持。罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付敖铁麟逾期办理房屋所有权证书违约金人民币八千二百五十九元二角六分；二、驳回敖铁麟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
敖铁麟不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判罗顿公司支付我迟延交付房屋产权证书违约金41296.29元，并按央行现行整存不整取一年存款利率3.25%赔付我违约金利息2272.43元。2、一、二审诉讼费用由罗顿公司承担。上诉理由是：合同是双方真实意思表示，未违反强制性规定，应为有效，罗顿公司因存在违约行为应承担违约责任，违约金的数额应当依据合同确定，罗顿公司提出的理由与我无关，不能以此减轻其责任。另外，因我迟延支付购房尾款，我也向罗顿公司支付了相应的违约金，因此在违约责任的承担上双方应当对等。
对此，罗顿公司答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：敖铁麟与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约享有权利、履行义务。
本案中，因罗顿公司的责任致使敖铁麟未能在约定期限内取得房屋所有权证书，罗顿公司存在违约行为，应向敖铁麟支付违约金。一审中罗顿公司向法院提出减少违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案的实际情况，敖铁麟未能证明房屋转移登记逾期对其造成实际损失。故罗顿沙河公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、是否存在实际损失以及预期利益等综合因素予以衡量，酌情确定违约金数额，并无不当。关于违约金利息，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故本院对该主张不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，敖铁麟的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四百三十七元，由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八百九十元，由敖铁麟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 田 星