湖南省常德市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）常行终字第18号
上诉人（原审第三人）江丽绒，住湖南省桃源县。
上诉人（原审第三人）江乃元（江丽绒之父），住湖南省桃源县。
二上诉人委托代理人徐岚，湖南告成律师事务所律师。
二上诉人委托代理人燕旺利，湖南告成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈泽，住台湾地区台北县。
委托代理人姜惠艳（陈泽之继祖母），住湖南省桃源县。
委托代理人刘科，湖南凌星律师事务所律师。
原审被告湖南省桃源县人民政府。住所地湖南省桃源县。
法定代表人唐汇诰，该县人民政府县长。
委托代理人曾鹏，该县人民政府法制办工作人员。
委托代理人胡杰锋，湖南省桃源县法律援助中心律师。
原审第三人陈震（陈泽之祖父），住台湾地区台北县。
上诉人江丽绒、江乃元因与被上诉人陈泽及原审被告湖南省桃源县人民政府（以下简称桃源县政府）、原审第三人陈震土地行政登记一案，不服湖南省桃源县人民法院（2012）桃行初字第18号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月25日第一次对该案进行公开开庭审理，被上诉人陈泽未到庭，其委托代理人姜惠艳临时辞去代理。因需征求陈泽本人意见，不令其因姜惠艳辞去代理而丧失诉权，本院决定对该案中止审理。后陈泽与姜惠艳又达成了一致意见，由姜惠艳继续代理该案，并向本院要求恢复诉讼，本院于2013年8月16日对该案进行了第二次公开开庭审理，上诉人江乃元及江丽绒、江乃元共同委托代理人徐岚、燕旺利，被上诉人陈泽的委托代理人姜惠艳、刘科，原审被告桃源县政府的委托代理人曾鹏、胡杰锋，原审第三人陈震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：陈泽系陈震之孙。1993年8月，陈震在其祖籍湖南省桃源县漳江镇黄花西路购买了砖混结构的二层楼房一栋，建筑面积为486.52平方米，土地使用面积为325平方米。2001年10月，陈震将房屋赠予陈泽，并办理了房屋、土地使用权变更登记，房屋产权归陈泽所有。2005年5月，陈震舅父江和生考虑自己今后生活无保障，遂向陈震提出了分房产的要求。陈震鉴于在其返台期间房屋均由江和生帮助看管，江和生年岁渐高，今后生活无着落，便将陈泽的房屋东侧一至三间赠予江乃元（江和生之子）、江丽绒（江和生之孙女）。2005年5月25日，陈震以陈泽的名义，向桃源县政府的工作部门桃源县国土资源局（以下简称桃源县国土局）提出了转让土地使用权申请，由陈震一人制作土地使用权转让、受让协议、房屋赠予协议，并代为缴纳了土地契税。桃源县国土局接受申请后，未对当事人身份资料认真审核，仅凭有当事人签名的土地使用权转让、受让协议、契税完税证等，在缺乏转让人陈泽身份证明、房产变更后的房屋所有权证的情况下，经桃源县政府批准，代表桃源县政府于2005年6月1日，为江乃元、江丽绒分别颁发了桃国用（2005）第000364、桃国用（2005）第000365号国有土地使用权证。2012年7月，陈泽知道该情况后，于同年9月向桃源县政府提出申请，要求其撤销为江乃元、江丽绒颁发的土地使用权证未果。2012年10月，陈泽向湖南省桃源县人民法院提起行政诉讼，要求法院判令桃源县政府撤销其为江乃元、江丽绒颁发的桃国用（2005）第000364、桃国用（2005）第000365号国有土地使用权证。
原审法院认为，桃源县政府根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；．．．．．”之规定，依法核发土地使用权证，是其法定职责，主体适格。但桃源县政府在为江丽绒、江乃元核发土地使用权证时，其工作部门未按法定程序办理，对当事人所递交的申请资料未进行认真审查，没有土地权利人陈泽的身份证明材料，涉及房屋所有权变更而使土地使用权变更的，没有提交变更后的房屋所有权证书，桃源县政府即核发了国有土地使用权证，其行为违反了《土地登记规则》第十条“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明”和第三十七条第二款“房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书”的规定，桃源县政府所作出的行政行为程序违法，陈泽请求撤销其为江丽绒、江乃元颁发的国有土地使用权证，理由成立，应予支持。对桃源县政府提出的陈泽不符合起诉条件的辩解意见，因陈泽向该院提交了合法的身份证复印件、经过公证的特别授权委托书，陈泽的起诉符合法律规定。桃源县政府对该案应复议前置的辩解意见，因其不能提供相应的法律依据，其辩解不能成立。陈震冒用陈泽之名，弄虚作假，导致纠纷发生，诉讼中陈震表示同意陈泽的起诉意见。江丽绒、江乃元述称其受赠房屋合法，陈泽的起诉期限已过。因陈震与江乃元、江丽绒之间的房屋赠予行为，是平等主体间的民事行为，其受赠房屋是否合法与本案无关联。关于起诉期限问题，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”之规定，陈泽的起诉没有超过起诉期限，江乃元、江丽绒的委托代理人提出的该案已超过起诉期限的辩解意见不能成立。据此，原审法院于2013年4月24日作出（2012）桃行初字第18号行政判决，判决：撤销桃源县政府2005年6月1日核发给江丽绒、江乃元的桃国用（2005）第000364、桃国用（2005）第000365号国有土地使用权证书；案件受理费50元，由桃源县政府负担。
原审被告桃源县政府未向本院提起上诉。
江丽绒、江乃元不服该判决，向本院上诉称：涉台案件应由中级人民法院管辖，湖南省桃源县人民法院对该案没有管辖权；被上诉人陈泽在2008年、2010年与案外人ＸＸ中的两次民事诉讼中均向法院提交了变更登记后的国有土地使用权证，被上诉人陈泽最迟于2008年5月18日起即知道或应当知道具体行政行为内容，而被上诉人陈泽于2012年10月11日向湖南省桃源县人民法院提起行政诉讼，超过了法定的起诉期限。上诉人江丽绒、江乃元请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。
被上诉人陈泽辩称：本案不属于重大涉台案件，湖南省桃源县人民法院受理此案并不违反级别管辖的规定；桃源县人民政府作出的土地使用权变更登记行为是无效的行政行为，针对无效的行政行为提起行政诉讼不受起诉期限的限制；本案未超过起诉期限。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告桃源县政府述称，其作出的土地变更登记行为证据确凿、程序合法、适用法律正确，请求二审法院维持其作出的具体行政行为。
原审第三人陈震述称，其与江家无债权债务关系，没有义务将其房产交给江家。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案的争议焦点有三：一是本案能否由湖南省桃源县人民法院管辖；二是被上诉人陈泽向原审法院提起行政诉讼是否超过了起诉期限；三是原审被告桃源县政府的土地登记行为是否合法。
关于本案能否由湖南省桃源县人民法院管辖的问题。根据《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》第三条第（三）项的规定，应当由中级人民法院管辖的第一审行政案件是“重大涉外或涉及香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的案件”，而本案不属于重大的涉台案件，不必由中级法院直接审理，因此，湖南省桃源县人民法院审理该案，并不违反行政诉讼法有关级别管辖的规定。
关于被上诉人陈泽向原审法院提起行政诉讼时是否超过了起诉期限问题。本案中，2005年6月1日，桃源县政府办理土地使用权变更登记时，被上诉人陈泽事先未委托他人，亦未亲自到场，因此，被上诉人陈泽不知道桃源县政府作出的具体行政行为内容。又因，本案的具体行政行为涉及国有土地使用权变更登记，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”因此，本案应适用20年的最长起诉期限。上诉人江丽绒、江乃元上诉称“陈泽在2008年、2010年与案外人ＸＸ中的两次民事诉讼中均向法院提交了变更登记后的国有土地使用权证，被上诉人最迟于2008年5月18日起即知道或应当知道具体行政行为内容，其于2012年10月11日向湖南省桃源县人民法院提起行政诉讼，超过了法定的起诉期限”的理由不能成立。上述两案均是陈震以陈泽名义提起的诉讼，陈泽并未亲自到庭参加过诉讼，相关证据材料也均由陈震代为提交。因此，仅凭上诉人在原审中向原审法院提交的湖南省张家界市中级人民法院作出的（2008）张中民三初字第12号判决书以及本院作出的（2010）常民三初字第38号判决书不能推论陈泽最迟于2008年5月18日起即已知道具体行政行为的内容。被上诉人陈泽向原审法院提起行政诉讼没有超过起诉期限。
关于原审被告的具体行政行为是否合法问题。1996年2月1日起开始施行的《土地登记规则》（原国家土地管理局颁布）第十条规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利，必须向土地管理部门提交下列文件材料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人身份证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明；委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明”，该规则第三十七条第二款规定：“房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书”。本案中，首先，陈泽是涉案国有土地的使用权人，桃源县政府在作出国有土地使用权变更登记时陈泽本人未到场，桃源县政府既未收取、审查陈泽的身份证明材料，亦未要求陈震出具授权委托书，未能查清土地使用变更登记是否系陈泽的真实意思表示。其次，该案属于因房屋所有权变更而使土地使用权变更，桃源县政府应当要求申请人提供变更后的房屋所有权证进行审查后，方能办理土地使用权变更登记，因此，桃源县政府的土地使用权变更登记行为违反了前述“地随房走”的原则。
综上所述，原判认定事实清楚、审判程序合法、适用法律、法规正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人江丽绒、江乃元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 遥
审 判 员 黄志军
审 判 员 王继春
二〇一四年四月十八日
代理书记员 黄 莺