内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终1883号
上诉人（原审被告）：邱磊，男,1979年2月25日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人：胡忠，内蒙古大法扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞黎，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。
被上诉人（原审原告）：申永红，男，1981年10月14日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人：刘军，内蒙古扬阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓杰，内蒙古扬阳律师事务所律师。
上诉人邱磊因与被上诉人申永红房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日立案后，依法组成由合议庭，并于2017年2月13日公开开庭进行了审理，上诉人邱磊及其委托诉讼代理人胡忠、庞黎，被上诉人申永红及其委托诉讼代理人李晓杰、刘军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邱磊的上诉请求：一审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决并依法驳回申永红的一审诉讼请求。事实及理由：本案诉争的房屋买卖协议合法有效，所转让房产不属于《城市房地产管理法》所规定的禁止转让的房产。本案所涉及国有土地使用权的取得方式虽为划拨，但法律不禁止划拨土地买卖。双方签订《房屋买卖协议》中涉及部分集体土地，但该土地属集体建设用地，法律并不禁止买卖。邱磊已按协议履行了交付义务，申永红未按约定履行付款义务，至今尚欠购房款210万元。
申永红答辩称，双方签订《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》中涉及国有划拨土地及农村集体土地的行为，均违反法律强制性规定，属无效。本案因邱磊隐瞒土地为划拨和集体土地性质事实，将8.62亩土地转让给申永红，双方的买卖行为均违反法律强制性规定，所签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》当属无效。请求维持一审判决。
申永红向一审法院起诉请求：1、依法确认申永红、邱磊签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》无效；2、判令邱磊返还申永红购买房屋及土地费用60万元；3、诉讼费由邱磊承担。
一审法院经审理查明，2010年9月17日，申永红、邱磊签订了《房屋买卖协议》，内容为：“甲方（卖方）、乙方（买方）、根据有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方向甲方购买此大院及房屋签订本协议。一、甲方自愿将座落于万丰一队临狼路南一处大院及房屋出售给乙方，乙方也愿意购买此房屋，此大院总占地面积为10亩。二、甲乙双方议定，此大院成交价格为人民币270万元整，大写贰佰柒拾万元整。三、甲乙双方议定，付款方式分两次付清，乙方于2010年9月17日已付甲方购房款60万元整，剩余房款待甲方拆迁修理厂后立即付清。七、乙方中途悔约，乙方不得向甲方索要购房款，甲方中途悔约，甲方应在七日内将购房款退还给乙方，并付乙方总房价20%的违约金。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，如有其它事宜，附补充协议书，经双方签字后与本协议具有同等效力。（注：中介公司只起证明作用不承担任何法律责任）。九、本协议双方签字之日起生效。甲方：邱磊，身份证号xxxxx，电话x****，乙方：申永红，电话x****。2010年9月17日。”协议签订后，申永红支付邱磊价款60万元。邱磊将房屋交付。2012年2月1日，双方又签订了《房屋买卖补充协议》内容为：“甲乙双方经充分协商就二0一0年九月十七日签订的《房屋买卖协议》达成如下协议，以资双方共同执行：第一、应乙方未能如约履行双方于二0一0年九月十七日签订的《房屋买卖协议》，尚欠甲方卖房款210万元未能付清，经充分协商，乙方同意于二0一二年三月一日前将欠甲方的卖房款全部付清，并从二0一一年十一月二十九日起至二0一二年三月一日止按2%月息承担逾期付款违约金。第二、如乙方在二0一二年三月一日前，不能全部付清欠甲方的卖房款，则从二0一二年三月一日起至清款之日止，欠款部分按4%月息承担逾期付款违约金。第三、利息按月结算，如有违约按双倍执行。第四、本补充协议一式两份，自双方签字之日起生效，双方各执壹份，各具同等法律效力。甲方：邱磊，乙方：申永红，2012年2月1日。”另查明，申永红、邱磊买卖的房屋，其中建筑面积68.34平米，邱磊于2009年5月13日办理了产权登记。邱磊受让于案外人王烈洪取得的国有土地使用权面积2181.3平方米，土地使用权登记人为王烈洪。2015年10月14日，邱磊将使用权人登记在王烈洪名下的土地，变更登记在自己名下，用途为仓储用地，使用权类型为划拨，使用权面积2134.6平方米。其余土地均为受转让的土地，属于集体所有，未办理登记。邱磊转让国有土地使用权，亦未报请人民政府审批。
一审法院经审理认为，本案申永红、邱磊争议的主要焦点是所涉及的土地及房屋转让的效力问题。首先，关于国有土地使用权房地产的转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据上述规定，本案申永红、邱磊转让以划拨方式取得的国有土地使用权，未经有批准权的人民政府批准，违反了法律强制性规定。其次，关于农民集体所有土地使用权的转让。集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员，以及符合法律规定的其它组织和个人，在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，集体土地使用权的主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。本案申永红、邱磊均不符合使用和转让该集体土地的构成条件。综上，双方所签订的合同，违反了法律强制性规定，属无效合同。根据法律规定，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，第五十八条的规定，判决：一、申永红、邱磊于2010年9月17日签订的《房屋买卖协议》及2012年2月1日签订的《房屋买卖补充协议》无效。二、邱磊于判决生效后十日内返还申永红购买房屋及土地费用60万元。申永红返还邱磊房屋及土地。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由申永红负担4000元，邱磊负担5800元
本院二审期间，邱磊提供了2005年4月11日的收款收据一张和巴彦淖尔市临河区政府文件临政报发（2016）45号，意在证明该宗国有划拨土地王烈洪已经交纳了土地出让金，经过了政府批准，政府文件中载明的三号地就是本案中争议的土地，该块土地已进行征收补偿,地类清楚，权属无争议，已向政府请示转为建设项目用地。经庭审质证，申永红对上述证据的真实性不认可，认为均为复印件，对关联性不认可。本院认为，上述邱磊提供的两份证据不能证明在起诉前其转让划拨国有土地已经过人民政府批准。故本院对上述证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。
本院认为，申永红、邱磊分别于2010年9月17日、2012年2月1日签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》虽系双方间经过协商自愿一致达成，但从双方签订协议内容及本案争议焦点分析，转让的标的实为国有划拨土地及农村集体土地转让。本案诉讼中，邱磊并未提供有效证据证实签订协议时及在本案起诉前，其转让的国有划拨土地已经有批准权的人民政府批准，并办理了土地使用权出让手续，故其上诉主张双方签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》有效的理由，因无事实及法律依据，不能成立。一审《依据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，认为申永红、邱磊不符合使用和转让该集体土地的构成条件，并判令申永红、邱磊于2010年9月17日签订的《房屋买卖协议》及2012年2月1日签订的《房屋买卖补充协议》无效，合法有据，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人邱磊负担。
本判决为终审判决。
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审判长 霍淑珍
审判员 刘广政
审判员 徐文军
二〇一七年三月十五日
书记员 金文洋
附本判决适用的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；