北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02674号
上诉人（原审原告）北京市天竺苗圃，住所地北京市朝阳区首都机场西平街**号。
法定代表人贺国鑫，主任。
委托代理人董人友，北京市董人友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市顺义顺航机电修配厂，住所地北京市顺义区天竺镇楼台村。
法定代表人李德明，经理。
委托代理人陈森林，北京市昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京天竺顺航碧波园浴池，住所地北京市顺义区天竺地区岗山村西。
法定代表人杨锡顺，男，北京天竺顺航碧波园浴池经理。
上诉人北京市天竺苗圃（以下简称天竺苗圃）因与被上诉人北京市顺义顺航机电修配厂（以下简称顺航修配厂）、北京天竺顺航碧波园浴池（以下简称碧波园）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第1425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年1月，天竺苗圃诉至原审法院称，位于北京市顺义区天竺镇果品加工厂东北角的房屋及整个院落（即京房权证顺股字第004**号房屋所有权证所确定的全部房屋及其所属院落）为我苗圃所有，顺航修配厂占用后将上述房地产转租给碧波园使用。对此，我苗圃多次要求顺航修配厂、碧波园腾退涉诉房地产。但顺航修配厂称，其使用涉诉房地产是基于2003年3月5日我苗圃为其出具了《委托书》，对此我苗圃认为该委托书只针对我苗圃与顺航修配厂存在租赁关系的西院有效，故坚决要求顺航修配厂、碧波园腾退。诉讼请求：1.判令顺航修配厂、碧波园立即腾退京房权证顺股字第004**号房屋所有权证所确定的全部房屋及其所属院落；2.顺航修配厂、碧波园立即支付使用费30万元；3.诉讼费由顺航修配厂、碧波园负担。
顺航修配厂辩称，顺航修配厂对于房屋的使用是基于1999年6月7日与天竺苗圃签订的合同，约定顺航修配厂可以在空地上盖房，后由顺航修配厂出资兴建房屋，经过了天竺苗圃的报批，有相应的规划图及报批手续；2003年房屋建成后，应当是天竺苗圃与顺航修配厂重新签订房屋租赁合同，但因天竺苗圃更换主要领导人，没有重新签订房屋租赁合同，只出具了委托书，委托书中的内容也延续了1999年签订合同的主要内容及精神；后顺航修配厂依据1999年的合同书、委托书的内容将房屋转租给碧波园；1999年到2004年是按照6万元交纳的租金，2004年到2024年是按照每年租金9万元交纳的租金，顺航修配厂的租金交纳到2008年，之后因天竺苗圃拒收，没有继续缴纳租金；天竺苗圃起诉顺航修配厂于法无据。
碧波园辩称，不同意天竺苗圃的全部诉讼请求，碧波园与顺航修配厂签订的合同有效。
原审法院经审理认为，本案首要的争议焦点是顺航修配厂及碧波园是否有权占有使用京房权证顺股字第004**号《房屋所有权证》所确定的全部房屋（以下简称454号房屋）及其所属院落。解决这一问题的关键在于确定顺航修配厂是否有权将上述房屋及所属院落转租给碧波园，亦�天竺苗圃2003年3月5日出具的《委托书》中“综合服务用房”的范围是否包括454号房屋。根据立项批复所附图纸以及载明的建筑面积，可以确定立项批复中同意兴建的服务用房包括454号房屋。对于454号房屋的建造人，天竺苗圃先陈述除原有房屋10间之外，其余房屋均为深顺维修中心所建，后陈述不清楚。同时综合考虑深顺维修中心已经明确表示454号房屋与其无关，房产证原件在顺航修配厂手中等事实，应当认定454号房屋为天竺苗圃与顺航修配厂合作兴建，《委托书》中“综合服务用房”的范围包括454号房屋。因此，顺航修配厂有权对454号房屋进行转租，顺航修配厂及碧波园有权占有使用454号房屋。故对于天竺苗圃要求顺航修配厂与及碧波园腾退454号房屋及其所属院落的诉讼请求法院不予支持。天竺苗圃2003年3月5日出具的《委托书》的委托事项为独立经营、与第三方合作经营以及转租，从以上事项可以看出天竺苗圃将综合服务用房的使用权转移给顺航修配厂，应视为天竺苗圃向顺航修配厂就454号房屋的租赁事宜发出要约。顺航修配厂将454号房屋转租于碧波园，应视为顺航修配厂以行动做出承诺，且亦无证据证明天竺苗圃自顺航修配厂2003年将房屋转租于碧波园至2008年双方发生争议期间对此提出异议。审理中，天竺苗圃明确表示如果法院认定天竺苗圃与顺航修配厂就454号房屋成立租赁关系，天竺苗圃要求顺航修配厂按照每年6万元标准给付租金，顺航修配厂亦表示同意按照每年6万元的标准向天竺苗圃支付454号房屋的租金。故天竺苗圃与顺航修配厂就454号房屋的租赁合同成立，该合同不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。因此对于天竺苗圃要求顺航修配厂给付租金的请求法院予以支持。天竺苗圃请求租金的起止时间为2008年3月15日至实际腾退之日，因法院未支持天竺苗圃的腾退请求，故法院在本案中支持的租金给付期限为2008年3月15日起至本判决生效之日止。综上，原审法院于2013年12月判决：一、北京市顺义顺航机电修配厂按照每年六万元的标准给付北京市天竺苗圃自二〇〇八年三月十五日起至本判决生效之日止的租金，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京市天竺苗圃其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，天竺苗圃不服，上诉至本院称，碧波园在本案中不应该作被告；建筑项目虽都办了证，形式合法，但内容不合法；1999年所签合同只是一个意向，不是经营合同，也不是租赁合同，按该合同约定还应再签合同。现请求撤销原判，�法改判天竺苗圃与顺航修配厂签订新的租赁合同。顺航修配厂、碧波园同意原判。
经审理查明：1998年11月30日，天竺苗圃（甲方）与北京市深顺汽车维修站（乙方，以下简称深顺维修站）签订《租赁房屋协议》，约定：一、乙方要求提前终止双方在1997年3月16日签订的原协议，重新签定新租赁协议，甲方经研究予以同意；二、应乙方要求，甲方同意将其果品加工厂东北角房屋10间（267平方米）及占地面积2000平方米租赁给乙方使用；三、上述房屋及占地的租赁期为八年，自1999年3月16日起至2007年3月15日止；……五、在本协议有效期内，上述房屋及占地每年租赁费为人民币6万元；乙方在每年3月16日前，向甲方一次性付清下年度的租赁费；……七、甲方同意就近为乙方提供水、暖、电源，乙方自负费用；八、双方另行签定《水、电、暖供应与使用合同》，如乙方违反合同�定，随意扩大用水、电、暖的使用范围，后果由乙方自行承担；……十、协议终止时，乙方将甲方的房屋和土地交还给甲方，属于乙方的设备等由乙方带走。天竺苗圃及深顺维修站均在协议上加盖了公章，双方法定代表人亦签了名。李德明作为深顺维修站的法定代表人在协议上签名。后深顺维修站名称变更为北京市深顺汽车维修中心（以下简称深顺维修中心），法定代表人变更为科学刚。
1999年6月7日，天竺苗圃（甲方）与顺航修配厂（乙方）签订《合同书》，约定：一、项目占地位置及面积，项目拟建设在顺义区天竺南平街南侧（见占地附图）；……三、项目建设投资与产权归属，项目全部由乙方投资建设，包括大市政、水、电增容、暖气、天燃气及设备购置等方面的一切投资，项目全部竣工后，房产权归甲方所有，并办理产权证；四、联合形式，由甲方提供建筑占地，乙方出资建设，项目建成后，由乙方承租，独立经营，盈亏自负，每年定期向甲方交纳承租金；五、承租期限，自所建项目全部竣工后开始计算承租期，承租期为20年；六、租金，租金为每年9万元（项目在建期间，甲方与深顺汽车维修站1998年11月30日签订的《租赁房屋协议》仍继续执行）；……十、其他，本合同所述项目竣工后，双方另行签订《房屋租赁合同》，有关租赁细则，在《房屋租赁合同》中阐述。天竺苗圃及顺航修配厂均在《合同书》上加盖了公章，李德明作为顺航修配厂的法定代表人签了名。双方均认可此合同签订时没有占地附图。
天竺苗圃陈述租赁给深顺维修站的标的物为东院房屋，深顺维修站交纳租金至1999年。后因天竺苗圃与深顺维修站达成口头协议约定由深顺维修站建房，合同到期后建筑物的产权归天竺苗圃所有，深顺维修中心不再�天竺苗圃交纳租金，故1999年后深顺维修站就不再交租金了。天竺苗圃另陈述租赁给顺航修配厂的标的物为西院房屋，顺航修配厂交纳租金至2008年3月15日，因为有领导特批每年交纳的租金不等，后因为双方进行诉讼，希望整体解决故没有向顺航修配厂催要过租金。顺航修配厂陈述天竺苗圃租赁给顺航修配厂的标的物实际为天竺苗圃所称的东院房屋及西院房屋，顺航修配厂2001至2002年均按照6万元交纳房租，2003年因为非典减少了15000元房租，因修路时占用了顺航修配厂的场地，故2004年至2008年每年均按照8万元的租金标准交纳，后再向天竺苗圃交纳租金，天竺苗圃不收了。顺航修配厂就此提交发票及收据，上述发票及收据显示深顺维修站1999年3月24日交纳1999年租赁费6万元，顺航修配厂2000年3月16日交纳租赁费6万元，2001年4月10日交纳租金6万元，2002年4月1日交纳租金6万元（2002年3月17日至2003年3月16日），2003年10月17日交纳租金45000元（2003年3月至2004年3月），2004年3月22日交纳租金8万元（2004年3月16日至2005年3月15日），2005年4月11日交纳租金8万元（2005年3月16日至2006年3月15日），2006年4月24日交纳租金8万元（2006年3月16日至2007年3月15日），2007年3月13日交纳租金8万元（2007年3月16日至2008年3月15日）。
2004年6月15日，北京市国土资源和房屋管理局向天竺苗圃颁发京房权证顺股字第004**号房屋所有权证（天竺苗圃所称东院），载明的房屋坐落为顺义区首都机场南平街12号，共8幢房屋，建筑面积合计1830.98平方米。同年6月16日，该局又向天竺苗圃颁发了京房权证顺股字第004**号房屋所有权证（天竺苗圃所称西院），载明的房屋坐落为顺义区首都机场南平街12号，共4幢房屋，建筑面积合计3129.58平方米。这两份房屋所有权证原件均在顺航修配厂处，天竺苗�称两份产权证在顺航修配厂处的原因为东院、西院的建房手续均是顺航修配厂处办理的。
天竺苗圃以深顺维修中心、顺航修配厂为被告向原审法院提起诉讼，诉讼请求：1.确认天竺苗圃出租给深顺维修中心的标的物为原果品加工厂东北角的房屋10间和约2000平方米的场地（即东院）；2.确认天竺苗圃出租给顺航修配厂的标的物系与深顺维修中心相邻的西院。深顺维修中心及顺航修配厂均未到庭予以答辩。原审法院经审理查明后认为，涉诉两份合同虽然均是经李德明之手与天竺苗圃签订的，但两份合同的承租方却分别为深顺维修中心及顺航修配厂两个不同的法律主体，故两份合同成立了两个相互独立的租赁合同关系。天竺苗圃告主张的两份合同的租赁标的物之具体内容，因深顺维修中心、顺航修配厂放弃答辩及质证权利，故对天竺苗圃所主张的事实予以确认。原审法�于2008年10月24日做出（2008）顺民初字第7076号民事判决书，判决如下：一、确认天竺苗圃与深顺维修中心于一九九八年十一月三十日签订的《租赁房屋协议》之租赁标的物为原果品加工厂东北角的房屋十间及约二千平方米的场地（即京房权证顺股字第零零四五四号《房屋所有权证》上载明的一号房屋及东院院落所涉土地）。二、确认天竺苗圃与顺航修配厂于一九九九年六月七日签订的《合同书》之租赁标的物为京房权证顺股字第零零四五五号《房屋所有权证》上载明的西院院落所涉土地。
后深顺维修中心及顺航修配厂均提出上诉。北京市第二中级人民法院审理过程中，天竺苗圃主张第00454号房屋所有权证上所涉及的东院即为其出租给深顺维修中心的场地，第00455号房屋所有权证上所涉及的西院即为其出租给顺航修配厂的场地，并称《合同书》第六条中的括弧内容，�示该单位与深顺维修中心的合同仍然有效。深顺维修中心及顺航修配厂否认天竺苗圃的上述主张，称：1999年6月7日顺航修配厂与天竺苗圃签订的《合同书》实际上涵盖了1998年11月30日深顺维修中心与天竺苗圃签订的《租赁房屋协议》，《合同书》第六条约定的是租金，应在此项下解释合同内容，说明《合同书》涵盖了《租赁房屋协议》。2009年7月7日，科学刚在北京市第二中级人民法院的询问过程中作如下陈述：我都不知道这个事情跟我有什么关系，我从李德明手里接手过来，为了防止以前的债权债务人找麻烦，2003年将维修站变更成维修中心，我对2003年之前的事情并不清楚，我的场地已经变更到李桥。北京市第二中级人民法院于2009年12月15日出具（2009）二中民终字第08233号民事判决书。判决如下：驳回上诉，维持原判。
2000年1月，天竺苗圃向北京市顺义区计划委员�发出《北京市天竺苗圃关于兴建综合服务用房的请示》。该请示的主要内容为：“天竺苗圃新建住宅小区东侧一处场地，北临天竺南平街，……天竺苗圃经研究决定兴建综合服务用房。具体请示如下：一、项目名称：综合服务用房。二、建设地址：顺义区天竺南平街南侧，我单位自有土地。三、总建筑面积：总建筑面积4100平方米，其中西段工程3000平方米，东段工程1100平方米。四、总投资及资金来源：该项目总投资估算为410万元，该项目所需建设资金全部由我单位自筹。”
2000年6月6日，北京市顺义区计划委员会向天竺苗圃发出《关于北京天竺苗圃兴建综合用房的立项批复》。该批复的主要内容为：“你单位关于兴建综合用房的立项请示收悉，经会同有关部门研究，现批复如下。一、同意你单位为改善居民住宅配套条件，为居民住宅小区服务，兴建综合服务用房。�、建设地址：天竺南平街南侧。三、总建筑面积4100㎡，其中西段工程3000㎡，东段工程1100㎡。四、总投资及资金来源：该项目总投资为410万元，所需资金全部由你单位自筹解决。……。”顺航修配厂提交批复所附图纸一张，该图纸中显示的房屋分别与京房权证顺股字第004**号房屋所有权证中所载明房屋及房权证顺股字第004**号房屋所有权证中所载明的房屋相符。
2003年3月5日，天竺苗圃出具《委托书》1份，该《委托书》内容为：天竺苗圃（甲方）与顺航修配厂（乙方）合作兴建的综合服务用房，已基本完工，现特委托乙方以乙方名义进行经营和招商。具体委托事项：1.独立经营；2.与第三方合作经营；3.房屋转租。
顺航修配厂提交说明函1份。说明函的内容为：“关于1998年11月30日深顺维修站与天竺苗圃所签订的《租赁房屋协议》是当时的法定代表人李德明与天竺苗圃所签订的。后1999年李德明将深顺汽车维修站转让给我后（即科学刚），我即将深顺汽车维修站迁至李桥镇进行经营。针对1998年11月30日《房屋租赁协议》项下所涉及的房屋我公司自我接手以来（自1999年）起就从没有使用过，也从未向天竺苗圃交付过任何房屋租金。该地块上所建的全部房屋均与我无关。”说明函上加盖了深顺维修中心的印章并有科学刚的签字，落款日期为2011年11月。
（2008）顺民初字第7076号案件及（2009）二中民终字第08233号案件审理过程中，天竺苗圃称第00454号《房屋所有权证》上所标注的1号房屋即为其出租给深顺维修中心的房屋10间，其余房屋为深顺维修中心所建；第00455号《房屋所有权证》上所涉及的西院即为其出租给顺义顺航修配厂的场地，所涉及的房屋为顺义顺航修配厂所建。本案审理过程中，天竺苗圃先陈述申请立项时是东院房屋和西�房屋一起申报，东院是李德明建的，西院是李德明与他人合伙建的，委托书中的综合服务用房只指西院房屋，不包括东院房屋。后变更陈述为申请立项时申请的场地范围及准备如何建房因单位人员变动无法核实，东院和西院的房屋均不是天竺苗圃所建，东院房屋除原有10间房之外，其余房屋是谁所建及修建时间不清楚，委托书中的综合服务用房只指西院房屋，不包括东院房屋。顺航修配厂陈述天竺苗圃所称东院及西院房屋均为顺航修配厂所建，《北京市天竺苗圃关于兴建综合服务用房的请示》、《关于北京天竺苗圃兴建综合用房的立项批复》及委托书中的综合服务用房所指范围均包括原告所称东院房屋和西院房屋。
2003年3月15日，顺航修配厂（甲方）与碧波园（乙方）签订《承包协议书》，约定甲方李德明将综合服务楼东侧，位于首都国际机场境内居于天竺苗圃地区由李德明承建的门面房承包给碧波园作为经营使用，该承包协议为一次性死保底承包形式，一方不管经营中赢与亏都要按协议要求向甲方交纳承包费，承包期限为11年，自2003年3月15日起至2014年3月15日止，第一年为壹拾万元，第二年为壹拾壹万元，第三年为壹拾贰万元，第四年为壹拾叁万元，第五年为壹拾肆万元，第六年为壹拾伍万元，以下承包年限为壹拾伍万元。
2007年4月25日，顺航修配厂（甲方）与碧波园（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，约定顺航修配厂将坐落于北京市顺义区首都机场南平街72号中车汽修厂的房屋及场地租赁给乙方，承租范围以该院落围墙以内为准；租赁期限为6年10个月，租期从2007年5月15日起至2014年3月15日止，年租金为11万元人民币。
2010年7月8日，顺航修配厂（甲方）与碧波园（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于原中车东�的房屋及场地承租给乙方使用，租赁期限三年零两个半月，自2011年1月1日起至2014年3月15日止，租金每年16万元。
审理中，天竺苗圃申请对房屋及附属物价值进行评估。经北京市高级人民法院随机确定，原审法院委托北京中土源房地产评估有限公司进行评估。2013年7月19日，北京市中土源房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，确定估价对象：顺义区首都机场南平街72号，所有权人为天竺苗圃，有证部分建筑面积1830.98平方米，无证部分建筑面积共746.48平方米，以及附属设施，于估价时点2013年5月29日的房地产市场价格是：房屋重置价格6113088元，附属物价格1190197元，总价7303285元。天竺苗圃为此支付鉴定费2万元。
审理中，天竺苗圃变更第二项诉讼请求为要求顺航修配厂及碧波园连带给付2008年3月15日至实际腾退之日的使用费，按照每年6万元标准计算，并表示如�法院认定天竺苗圃与顺航修配厂就京房权证顺股字第004**号《房屋所有权证》显示的房屋形成租赁关系，天竺苗圃变更此项请求为要求给付租金，请求的给付标准同使用费标准。顺航修配厂亦表示同意按照每年6万元的标准向天竺苗圃支付京房权证顺股字第004**号《房屋所有权证》显示房屋的租金。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁房屋协议》、《合同书》、《房屋所有权证》、《委托书》、《北京市天竺苗圃关于兴建综合服务用房的请示》、《关于北京天竺苗圃兴建综合用房的立项批复》及民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，关于顺航修配厂及碧波园是否有权占有使用京房权证顺股字第004**号《房屋所有权证》所确定的全部房屋（以下简称454号房屋）及其所属院落是本案的核心争议。解决这一问题的关键在于确定顺航修配厂是否有权将上述房屋及所属院�转租给碧波园，亦即天竺苗圃2003年3月5日出具的《委托书》中“综合服务用房”的范围是否包括454号房屋。根据立项批复所附图纸以及载明的建筑面积，可以确定立项批复中同意兴建的服务用房包括454号房屋。对于454号房屋的建造人，天竺苗圃先陈述除原有房屋10间之外，其余房屋均为深顺维修中心所建，后陈述不清楚。同时综合考虑深顺维修中心已经明确表示454号房屋与其无关，房产证原件在顺航修配厂手中等事实，应当认定454号房屋为天竺苗圃与顺航修配厂合作兴建，《委托书》中“综合服务用房”的范围包括454号房屋。因此，顺航修配厂有权对454号房屋进行转租，顺航修配厂及碧波园有权占有使用454号房屋。故原判对天竺苗圃要求顺航修配厂与及碧波园腾退454号房屋及其所属院落的诉讼请求予以驳回的处理正确，本院予以维持。
天竺苗圃2003年3月5日出具的�委托书》的委托事项为独立经营、与第三方合作经营以及转租，从以上事项可以看出天竺苗圃将综合服务用房的使用权转移给顺航修配厂，应视为天竺苗圃向顺航修配厂就454号房屋的租赁事宜发出要约。顺航修配厂将454号房屋转租于碧波园，应视为顺航修配厂以行动做出承诺，且亦无证据证明天竺苗圃自顺航修配厂2003年将房屋转租于碧波园至2008年双方发生争议期间对此提出异议。审理中，天竺苗圃明确表示如果法院认定天竺苗圃与顺航修配厂就454号房屋成立租赁关系，天竺苗圃要求顺航修配厂按照每年6万元标准给付租金，顺航修配厂亦表示同意按照每年6万元的标准向天竺苗圃支付454号房屋的租金。故天竺苗圃与顺航修配厂就454号房屋的租赁合同成立，该合同不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。原判据此判决顺航修配厂支付租金的处理正�，本院予以维持。
关于天竺苗圃提出与顺航修配厂签订新的租赁合同的上诉请求，因超出天竺苗圃原审诉讼请求及原审审理范围，天竺苗圃可另行解决，在本案中不予处理。
综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费20000元，由北京市天竺苗圃负担（已交纳）。
一审案件受理费5800元，由北京市顺义顺航机电修配厂负担（于收到本判决之日起七日内交纳）。二审案件受理费5800元，由北京市天竺苗圃负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王成
代理审判员 夏莉
代理审判员 曾彥
二〇一四年三月十二日
书 记 员 楚静