山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终3118号
上诉人（原审被告）：临沂市新华大众汽配有限公司。住所地：临沂市兰山区开源路**号。
法定代表人：李武昌，经理。
委托代理人：刘冠玖，山东力维律师事务所律师。
委托代理人：周继福，山东力维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东国众机械科技有限公司。住所地：临沂经济技术开发区梅埠办事处金升路***号。
法定代表人：姜英杰，董事长。
委托代理人：王平达，山东有序律师事务所律师。
委托代理人：李宾，山东有序律师事务所律师。
上诉人临沂市新华大众汽配有限公司（下称新华汽配公司）因与被上诉人山东国众机械科技有限公司（下称国众机械公司）租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人新华汽配公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求，或依法发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.关于被上诉人的主体资格问题。上诉人认为被上诉人已向临沂市人民政府和实际用地单位交付土地，被上诉人已非涉案土地的土地使用权人，其不具备原告主体资格。2.在一审中被上诉人并未向一审法院提交其出租的房屋已取得建设工程规划许可证或房产证等的证据，而直接认定双方签订的租赁合同合法有效，缺乏事实依据，明显违法。参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称“城镇租赁合同司法解释”)第二条的规定，出租房屋应至少取得建设工程规划许可证，若未取得而出租房屋的，租赁合同无效。同时上诉人认为，如被上诉人未取得建设工程规划许可证或房产证等证明文件而导致租赁合同无效的，被上诉人应承担全部责任。因为，根据《合同法》第216条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。对出租人来讲，房屋本身合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，符合双方合同约定的用途，否则出租人应当承担全部责任。另外，如果合同无效给上诉人所造成的损失，同时由于被上诉人应当承担全部责任，被上诉人应基于缔约过失行为向上诉人承担赔偿损失的法律责任。赔偿的损失应包括装修及为履行合同添置物品、购置货物产生的损失等。3.应由被上诉人赔偿上诉人的各项损失。一审法院已经审理查明，在上诉人经营期间，经被上诉人许可，上诉人扩建（增建）了部分建筑，继续用于经营汽修厂，并进行了装修。上诉人认为，对于扩建和装饰装修的损失赔偿问题，应参照城镇租赁合同司法解释第14条、第9条等规定进行确定。而对于该部分损失，上诉人认为在进行举证责任分配时，不能仅由上诉人承担举证责任，因为被上诉人已经就本案争议标的物的拆迁获得政府拆迁补偿，在被上诉人已经明确认可上诉人扩建和存在装饰装修的情况下，不能仅以上诉人未支付评估费用而对该部分损失不予认定，如此将导致被上诉人因上诉人的扩建而获取不当得利，有失公平。另外，在一审中上诉人已向法院申请进行评估，一审法院委托临沂天恒信资产评估有限公司进行了评估。上诉人认为该评估报告无论从程序上，还是事实上均明显违法，结论不应采用。如根据城镇租赁合同司法解释第14条第（二）项“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，对于扩建费用是按照扩建造价费用进行确定，该扩建造价费用实际上是重置价值，而并非按照评估基准的折旧后的价值进行计算。另外，一审法院也未对上诉人主张的装饰装修费用、搬迁费用、停产停业损失等予以支持，违反了有关法律法规。4.被上诉人的诉讼请求不应支持。被上诉人在一审中的诉讼请求为：请求判令解除房屋租赁合同；立即腾空、返还房屋；给付2013年2月起至返还房屋之日租金104380元（暂计算至2014年6月）；由上诉人承担一切诉讼费用。根据被上诉人的上述诉讼请求，上诉人认为被上诉人的上述第1、3项诉讼请求，其基础均是租赁合同是合法有效的，如果租赁合同被判令无效，则失去了其事实和法律依据。如果租赁合同无效，其请求应为依法判令租赁合同无效、返还租赁物、支付房屋占用费，而在一审中被上诉人并未变更诉讼请求，其诉讼请求不应予以支持，一审法院判决错误。
被上诉人国众机械公司辩称，1.被上诉人与上诉人于2011年12月18日签订的两份房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，内容合法有效，关于上诉人主张的十年期的租赁合同效力，在一审法院已经多次予以查明，其合同中载明的租赁费用与上诉人实际缴纳的租赁费用不相符，其实际缴纳的租赁费用与2011年12月18日签订的合同内容一致，且在合同法进行了规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，依照第61条的规定仍不能确定的视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，在本案中，基于政府收回这一不可抗力的原因致使合同不能继续履行，被上诉人于2013年2月17日通知上诉人终止合同，要求于同年3年31日之前返还租赁物的行为已尽到了在合理期限内通知承租人的义务。2.关于上诉人在承租房屋及土地后，新增建的平房两处、二层平房一处、复合板房一处、石棉瓦棚一处、砖墙复合板顶房一处、砖混平房两处、砖墙石棉瓦房两处、钢架阳光板、玻璃钢瓦棚一处、硬化地面一处、喷漆烤房一处，上述建筑物均建成于2010年前，且由上诉人长期使用，以上事实均已查明，根据有关法律规定，上诉人在2010年就已经得知涉案场地将被拆迁的事实，双方仍签订租赁合同，所以关于一审对此认定是正确的。3.对于上诉人主张的因停水、电造成的损失48万元，2008年至2018年未到期的营业损失200万元、搬迁费用10万元，因上诉人基于政府的土地使用权、回收协议提出与上诉人解除租赁合同是由于不能抗力所导致，被上诉人不构成违约，上诉人主张没有法律依据。原审法院判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
国众机械公司向一审法院起诉请求：判令原、被告解除房屋租赁合同，被告立即腾空、返还房屋；被告给付自2013年2月起至返还房屋之日租金104380元（暂计算至2014年6月），被告承担本案一切诉讼费用。
新华汽配公司向一审法院反诉请求：请求判令国众机械公司赔偿其各项经济损失3000000元，诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原告国众机械公司，其原名称为山东临沂齿轮厂，90年代初曾与香港公司合作成立“临沂鑫鑫齿轮有限公司”，2001年终止合作关系，2004年进行企业改制，名称变更为“临沂恒跃齿轮有限公司”，2015年5月又变更名称为“国众机械公司”。原告厂址原在临沂市兰山区解放路105号，2005年左右，门牌号变更为解放路174号。该单位西临临西三路，北临解放路。1997年左右，原告将沿临西三路的四间地震棚租赁给被告经营汽修厂，双方签订有书面租赁合同，原告主张合同每年一签，但2011年前的租赁合同已丢失。被告主张2008年之前签的合同为5年一签，2008年之后为10年一签。2010年，经原告许可，被告租赁的四间地震棚拆除，被告陆续加盖了二层房屋及大棚、烤漆房等，上述增建时间均在2011年前，所有增建物均无合法建设手续，也无产权证书。2010年前后，原告厂区涉及拆迁，相关部门对厂区内的土地、地上附着物进行了摸底调查。2010年4月1日，临沂市国土资源局与原告签订国有土地使用权收回协议一份，约定由临沂市国土资源局收回包含被告使用的场地在内的原告公司在兰山区解放路174号的厂区，搬迁时间为24个月，补偿价格为4000万元。2011年12月18日，原、被告就上述租赁物分两部分续签租房合同两份，两份合同分别约定的月租金为640元，场地使用费为5500元，共计为6140元，交款日为每月的10日；两份合同约定的租赁期限起始日均为2012年1月1日，但均未明确租赁到期日。两份合同还约定被告未经原告同意不得随便改造或破坏原告的房屋和设施，如需改造要经过原告同意，合同期满后全部产权归原告所有，如双方遇特殊情况，可提前一个月书面通知对方解除合同。合同签订后，被告继续使用原租赁物，但至2013年2月份，原告不再收取租金，并通知被告终止合同，要求被告交回租赁物，被告拒绝履行至今。此后，原告单位整体搬迁。双方因搬迁赔偿问题不能达成一致意见，原告于2014年7月24日向一审法院提起民事诉讼，要求解除双方的租赁合同，被告立即腾空并返还原告房屋，支付2013年2月至2014年6月间的租金104380元，诉讼费由被告负担。
庭审中，被告新华汽配公司主张原、被告于2008年1月份签订了一份房屋租赁合同，并向法庭提交了该合同，该合同载明的租赁期限为自2008年12月29日至2018年，租金为每年6万元，每年年底支付。对于该份合同，原告对其真实性有异议，主张该合同是原告为帮助被告办理工商登记而签订，该合同交付工商局存档，被告手中并没有原始的租赁合同，且合同约定的租赁期限、租金均与双方实际签订的合同以及被告实际交付的租金相互矛盾。
庭审中反诉原告主张的赔偿损失明细为：新增房屋及附属物的损失，65万元；停水停电造成的营业损失48万元，每月3万元，计算16个月；2008年至2018年未到期的营业损失，估算为200万元；搬迁费用10万元，最后只主张300万元。对于反诉原告新增加的建筑物价值，经反诉原告申请，一审法院委托，临沂天恒信资产评估有限公司做出临天恒信评报字（2016）第1030号资产评估报告书，载明该次资产评估系以2013年3月1日为评估基准日，采用市场价值作为评估对象的价值类型，评估方法采用成本法，最终评估结论为截至评估基准日，涉案纠纷涉及地上附着物的评估结果为人民币152955元，具体的评估明细为：平房两处、二层楼房一处、复合板房一处、石棉瓦棚一处、砖墙复合板顶房一处、砖混平房两处、砖墙石棉瓦房两处、钢架阳光板、玻璃钢瓦棚一处、硬化地面一处、喷烤漆房一处。经质证，原告对该资产评估报告书无异议，主张该评估涉及标的物及价格不能作为被告向原告主张补偿的任何依据，基于拆迁补偿的问题应当由被告向政府主管机关依法进行处理，此评估报告与本案没有关联性，与被告主张也不具有任何证据效力。被告对该评估报告书的关联性、合法性均有异议，主张评估报告书没有对涉案房产的市场价格，未来涉案房产用于经营的可得利益损失、恒跃齿轮公司断电之后对新华汽配公司经营利益造成的相关损失进行评估，该委托书未能按照同地段、同位置类似房产市场价格确定其价值的相关损失；该评估报告书内容是由赵波、王凤堂四人做出的，但评估书仅提供了赵波、王凤堂二人的资质证书，且资质证书中无该二人所具有的资格范围、执业范围等的内容，也没有李春富、马张飞二人的执业资格证书，据新华大众公司反应在评估现场勘验时除王凤堂外，其他人员均未到现场表明身份和进行勘验；天恒信评估公司的经营范围不包含涉诉房地产评估这一项，该公司无权对涉诉房地产进行评估；该报告根据一审法院技术室的要求按照成本法对涉案房地产进行评估，违背了2012年公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定；5、我们要求了解该评估公司用成本法为标准进行评估的依据，鉴于技术室工作人员和四位评估人员均未到场做出说明且评估人员资质存在问题，被告要求以上评估人员按照法庭安排出庭接受案件参与人的相关询问以查明相关事实；还有喷烤漆房评估的原值是23500元，净值是14100元，这与实际价值不符，当时购买时该喷烤漆房花费22.2万元，该评估明显过低，且评估时评估人员没有对该喷烤漆房的购买使用等情况进行详细询问和记录。经法庭调查，涉案资产评估程序的进行被告法定代表人李武昌均参与其中，涉案评估公司系在一审法院技术室工作人员主持下由原、被告抓阄产生。
上述事实，主要根据当事人陈述、一审庭审调查、举证、质证及有关书证予以证实，相关证据均已收集、记录在卷。
一审法院认为：原告国众机械公司与被告新华汽配公司于2011年12月18日签订的两份房屋租赁合同，均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，予以认定。关于被告主张的双方于2008年签订的期限为10年的租赁合同的效力问题，一审法院认为，该合同中载明的租金费用与被告实际向原告缴纳的租金费用并不相符，且即使该份合同系双方真实意思表示，双方又于2011年12月18日就同一场地同一租赁关系作出约定，也应按双方最后约定的合同内容为准，故对被告主张的2008年的租赁合同不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案双方最后签订的两份租赁合同未明确租赁期限，视为不定期合同。根据《中华人民共和国合同法》第232条的规定，原告可随时解除合同。现原告要求解除合同，是由于政府规划，原告老厂区土地被政府回收这一不可抗力的原因，致使合同不能继续履行。故原告要求解除租赁合同，并要求被告返还租赁物的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，予以支持。原告于2013年2月17日通知被告终止合同，要求被告于同年3月31日前返还租赁物，已尽到在合理期限前通知承租人的义务，租赁合同应当于2013年3月31日解除。合同解除前，被告按合同使用租赁物，应当交纳租赁费，庭审中查明涉案租赁费用被告已交纳至2013年1月份，故原告要求被告支付2013年2月、3月的租赁费12280元（6140元×2个月）的诉讼请求，理由正当，应予支持。对原告的其他诉讼请求，证据不足，法院不予支持。
关于被告在承租原告房屋及土地后新增建的平房两处、二层楼房一处、复合板房一处、石棉瓦棚一处、砖墙复合板顶房一处、砖混平房两处、砖墙石棉瓦房两处、钢架阳光板、玻璃钢瓦棚一处、硬化地面一处、喷烤漆房一处，上述建筑物均建成于2010年前，并长期使用，原告对此并未提出异议，且原告为被告开出的收费单据上，大多记明收取场地使用费，应认定被告在原告老厂区自行建房已经得到原告的许可，对于该扩建的建筑物，双方当事人没有约定，现被告要求原告按拆迁价格赔偿，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中原、被告于2010年就已经得知涉案场地将被拆迁的事实，双方仍然签订租赁合同并建设部分设施，原、被告对涉案损失均有过错，据此一审法院酌定由原告承担70%责任，被告承担30%责任。根据临沂天恒信资产评估有限公司做出的临天恒信评报字（2016）第1030号资产评估报告书，涉案地上附着物的评估价值为人民币152955元，被告虽对该评估程序上存有异议，但根据庭审中查明的情况，涉案评估程序系在一审法院主持下被告全程参与，评估程序均有被告法定代表人签字确认，在评估过程中被告亦未提出异议，且被告也未能提交证据证明涉案评估程序违法，故对被告的主张不予采纳，依法确认涉案的被告新增建筑物价值为152955元，据此，原告应支付给被告的补偿款为107068.5元，被告上述新增建筑物在原告支付该补偿款后归原告所有，由原告自行处置，被告为涉案评估支出评估费2200元，由原、被告均担。
对于反诉原告主张的因反诉被告停水停电造成的营业损失48万元、2008年至2018年未到期的营业损失200万元、搬迁费用10万元，因原告系根据政府规划及国土资源局与其签订的《国有土地使用权有偿回收协议》，提出解除与被告的租赁合同，是由于不可抗力导致合同不能继续履行所致，原告不构成违约，反诉原告上述主张无法律依据，其该项主张，不予支持。
本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）国众机械公司和被告（反诉原告）新华汽配公司2011年12月18日签订的两份租赁合同于2013年3月31日解除；二、被告(反诉原告)新华汽配公司于判决生效后二十日内腾空所租房屋及占用的土地，并将所租赁物（房屋及占用的土地）返还原告(反诉被告)国众机械公司；三、被告(反诉原告)新华汽配公司于判决生后十日内支付原告(反诉被告)国众机械公司2013年2月、3月间的租金12280元；四、原告（反诉被告）国众机械公司于判决生效后十日内支付被告(反诉原告)新华汽配公司新增加建筑物补偿款107068.5元；五、驳回原告国众机械公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告新华汽配公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2388元，由原告（反诉被告）国众机械公司负担2281元，被告（反诉原告）新华汽配公司负担107元；反诉案件受理费15400元，由被告（反诉原告）新华汽配公司负担12959元，由原告（反诉被告）国众机械公司负担2441元，评估费2200元由原、被告均担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点是上诉人作为承租人在涉案的租赁物被政府征收、出租人已依约依法履行了通知义务并解除租赁合同的前提下，其是否有权主张并要求出租人承担赔偿其损失。分析如下：
一、上诉人与被上诉人之间存在的法律关系是租赁合同关系，因租赁物被政府征收，被上诉人作为出租人已依约依法履行了通知义务并解除租赁合同，被上诉人不存在违约行为。
上诉人与被上诉人于2011年12月18日签订的两份租赁合同，均系当事人的真实意思表示，且均不违反相关法律、行政法规的效力性的强制性规定，均合法有效。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。双方的租赁合同已履行多年，对此双方均无异议，一审法院对此予以确认并无不当。上诉人称涉案租赁合同无效，无法律和事实依据，依法不能成立，本院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，本法所称的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按照通常理解，不可抗力主要有：1.自然灾害；2.社会异常事件；3.政府行为。本案中，上诉人用租赁被上诉人的房屋用于生产经营期间，由于城市规划，政府收回包括涉案房屋所在土地在内的被上诉人位于解放路厂区的建设用地使用权，该政府收回行为系法定的不可抗力。因发生政府收回的不可抗力，被上诉人依约提前通知上诉人解除租赁合同并要求其返还房屋，合理合法，并无不当，依法应予以支持。
二、上诉人主张的扩建和装饰装修的损失赔偿只能依据相关法律规定和租赁合同的约定向承租人要求补偿。
双方的租赁合同并没有对合同解除后的扩建和装饰装修的损失赔偿作出约定，只能依据相关的法律规定，而涉案上诉人扩建的建筑物没有办理合法的建设手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。上诉人对该扩建的建筑物的造价费用，未提交有效证据证实，在一审法院释明需要委托评估机构对该建筑物进行价值评估的情况下，依法委托相关的评估机构作出合法的评估结论，对此，一审法院予以认定并按照上述司法解释的规定判决由双方进行分担，并无不当，依法应予维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17788元，由上诉人临沂市新华大众汽配有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一六年十月十七日
书记员 崔凯琳