山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终1360号
上诉人（原审原告）：山东天柱建设监理咨询有限公司。住所地：聊城市经济开发区当代国际广场财智大厦**楼。
法定代表人:张宝柱,董事长。
委托代理人：许尚涛，山东智祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴法顺。
原审被告：山东省聊城市鲁昌房地产开发公司。住所地：山东省聊城市东昌西路商检局西邻。
法定代表人：肖传振，总经理。
上诉人山东天柱建设监理咨询有限公司（以下简称天柱监理公司）因与被上诉人吴法顺、原审被告山东省聊城市鲁昌房地产开发公司（以下简称鲁昌公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省聊城市中级人民法院（2015）聊民一初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人天柱监理公司的委托代理人许尚涛，原审被告鲁昌公司的法定代表人肖传振到庭参加诉讼。被上诉人吴法顺经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
天柱监理公司一审诉称，鲁昌公司的综合楼四楼已经出售给天柱监理公司，天柱监理公司已付清房款并实际占有该房产，只因涉案楼房被鲁昌公司设定抵押，未能办理过户登记。请求法院判决停止对聊城市东昌西路鲁昌综合楼第四层房产的执行。
一审法院查明：聊城市中级人民法院在审理吴法顺诉北京枫泉博凌国际投资担保有限公司、鲁昌公司、赵书军、山东聊城鑫昌置业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2011年3月19日保全查封了被执行人鲁昌公司证号为聊房权证古字第号的房产一宗。该房产证登记的位于聊城市东昌西路的鲁昌综合楼1-6层房屋所有权人为鲁昌公司，他项权人工商银行聊城振兴路支行对该楼第二、三、四层、他项权人吴法顺对该楼地下一层、第一层、他项权人李卫昌对该楼第六层设定了抵押，其中，工商银行聊城振兴路支行办理抵押登记的时间是2009年8月28日。2010年10月21日，该楼第五层房屋所有权转移到天柱监理公司名下，天柱监理公司取得了聊房权证古字第号房产证，吴法顺向聊城市中级人民法院申请解除了对第五层房屋的查封。
上述民间借贷纠纷一案经山东省高级人民法院二审审理，作出（2013）鲁民一终字第414号民事判决，聊城市中级人民法院依据该生效判决于2015年2月6日向鲁昌公司等被执行人发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务。本案执行中，案外人天柱监理公司对聊城市中级人民法院查封的鲁昌综合楼第四层房屋的执行提出异议。聊城市中级人民法院于2015年8月14日作出（2015）聊执异字第40号执行裁定，驳回了案外人天柱监理公司的执行异议。
又查明：2005年4月18日，鲁昌公司（甲方）与天柱监理公司（乙方）签订《售楼协议书》，约定：甲方将鲁昌综合楼第四层、第五层出售给乙方，建筑面积约1500㎡；售楼价款按总成本竣工后据实结算；签订协议后开工十五日内，乙方支付三分之一的房款，同时提供办理按揭贷款手续，甲方协助办理按揭贷款，所得贷款由甲方建楼使用，乙方负担利息；工程应在2005年12月底竣工交由乙方装修。庭审中，天柱监理公司提交2010年9月15日其与鲁昌公司签订的《协议书》，约定天柱监理公司购鲁昌公司办公用房，同意按3800元／平方米购买，但为方便办理购房手续，暂按3200元／平方米签订购房合同。自2005年9月20日至2010年2月5日，鲁昌公司共计收到天柱监理公司款项4742759.5元。
天柱监理公司主张除支付上述4742759.5元款项外，还通过以下方式支付了购房款：（一）经与鲁昌公司结算，以鲁昌综合楼六楼装修款、空调款合计451496元抵购房款。其提交了2007年7月20日其与聊城市创新制冷工程有限公司签订的《中央空调设备安装工程合同书》及《补充合同》复印件各一份，约定合同总金额为281853元；提交2007年9月3日其与聊城市东昌府区振兴建筑装饰安装有限公司签订的《建筑装饰工程协议书》一份，协议书约定：“1、工程名称：山东天柱建设监理咨询有限公司办公楼装饰工程2、工程地点：东昌西路承包范围：六楼装饰工程办公楼4、工期：开工之日起30个工作日竣工；保修期一年7、工程拨款及结算：（1）结算方式：工程竣工后对工程量实际测量，人工费按35元／工日。材料价格应按甲方实际调查的价格为准进行结算。施工单位按人工费、材料费总和的10%计取所有费用”；提交由其盖章的打印内容为“山东天柱建设监理咨询有限公司经与'聊城市鲁昌房产公司'协商，其六楼办公楼装修款、空调款合计451796.00元，由天柱监理公司支付，该款抵天柱监理公司购买鲁昌房产公司综合楼房款。2007年9月5日”的书面材料一份，该材料中签有“情况属实赵书军2007.9.10”。（二）经与鲁昌公司结算，以工程监理费40万元抵涉案购房款。其提交了与鲁昌公司签订的《建设工程委托监理合同》四份，以及由其盖章并签有“情况属实赵书军2007.10.26”的书面材料一份，材料打印内容为：天柱监理公司受鲁昌公司的委托，监理的鲁昌综合楼（监理费3.8万元）、鲁昌嘉明昌盛苑（监理费20.7万元）、鲁昌运河人家（监理费5.5万元）、鲁昌幸福家苑（监理费10万元）工程。以下工程监理费（总额40万元）经与鲁昌公司协商，该款项不再拨付，以充抵天柱监理公司购买鲁昌公司综合楼房款。（三）2014年1月7日、3月20日其代鲁昌公司向李卫昌还款共计200万元。执行异议中，天柱监理公司主张其与鲁昌公司约定该款部分作为购买鲁昌综合楼第四层房款；本案庭审中，其先是称200万元是抵第四层房款，没有抵第五层。后又以证据5即2015年8月25日关于房屋买卖付款情况的说明主张200万元抵第五层房款。被告吴法顺对原告的上述主张不予认可。
另查明：执行异议听证中，鲁昌公司称天柱监理公司未按合同付清房款。
再查明：天柱监理公司占有使用了鲁昌综合楼部分房屋，自2008年1月23日起，天柱监理公司向鲁昌公司交纳办公楼的水电费。2010年12月1日，天柱监理公司与邮政储蓄银行聊城市分行就鲁昌综合楼第四层签订了房屋租赁合同。
上述事实有原告、被告提交的证据、（2015）聊执异字第40号执行裁定书以及当事人陈述在卷佐证。
聊城市中级人民法院一审认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告虽提交了《建筑装饰工程协议书》及《中央空调设备安装工程合同书》复印件，但未提交其确已支付涉案楼房装修款、空调款的证据，且由“赵书军”签名的抵款手续未加盖鲁昌公司印章，被告吴法顺对该证据不予认可，原告亦未提交其他有效证据佐证其真实性。此外，《中央空调设备安装工程合同书》内容显示供方是为原告办公楼安装空调，不能证明原告是为鲁昌公司六楼办公楼安装空调；2007年9月3日，原告与聊城市东昌府区振兴建筑装饰安装有限公司签订了《建筑装饰工程协议书》，两天后即2007年9月5日，原告与“赵书军”协商确定“六楼办公楼装修款、空调款合计451796.00元，由天柱监理公司支付，该款抵购房款”，而根据《建筑装饰工程协议书》的约定，此时装饰工程尚未完工，装修价款亦不能确定，故抵款协议内容明显与常理不符。原告主张以装修款、空调款合计451496元抵购房款证据不足，不予支持。
原告与鲁昌公司签订的四份监理合同均未约定监理费的具体数额或计算方式；抵款书面材料中“鲁昌幸福家苑（监理费10万元）工程”无对应的监理合同印证，且吴法顺对“赵书军”签名的以监理费抵购房款的书面材料不予认可，原告亦未提交其他有效证据佐证其真实性，故原告主张以工程监理费40万元抵涉案购房款，亦缺乏充分证据证明。
原告主张因其代鲁昌公司向李卫昌还款200万元，2014年与鲁昌公司约定该款抵鲁昌综合楼第五层房款而不是第四层房款，第四层房款已付清。根据原告提交的证据3第（4）项证据即收据、担保承诺书等所载内容，原告是代赵书军偿还借款，现无充分证据证明原告是代鲁昌公司偿还借款；另外，聊城市中级人民法院于2011年3月19日对鲁昌综合楼进行了查封，此后，鲁昌公司便无权对该房产进行处分。故原告主张2014年与鲁昌公司约定以上述200万元债权抵其欠鲁昌公司的房款，不能成立。退一步说，即使该债权能够抵鲁昌公司的房款，但抵第四层还是第五层的房款，原告的陈述前后不一致，且第五层房屋已于2010年10月21日转移登记至原告名下。因此，原告该项主张依据不足，现有证据尚不足以证明法院查封前，原告已将鲁昌综合楼第四层房款全部付清。
综上，经聊城市中级人民法院审判委员会讨论认为，涉案房屋登记在鲁昌公司名下，原告未提交充分证据证明法院查封前已付清涉案房屋价款，聊城市中级人民法院予以查封并无不当。原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决驳回原告山东天柱建设监理咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告山东天柱建设监理咨询有限公司负担。
天柱监理公司不服一审判决，向我院上诉称：（一）上诉人的一审诉求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。1、上诉人于2005年4月18日与鲁昌公司签订了售楼协议，进行了装修，并实际占有该房产。2、2010年10月21日，鲁昌公司已将综合楼第五层过户登记在上诉人名下，第四层因鲁昌公司抵押暂未办理。（二）一审查明的事实与判决认为的内容相互矛盾。1、赵书军系鲁昌公司法定代表人，能够代表公司。2、涉案楼房的购房款已经付清。3、监理合同对监理费有明确约定。4、一审法院认为上诉人没有付清购房款，但没有查清尚欠多少，即使未付清，依法也可以支付剩余价款。
二审确定的焦点问题是：天柱监理公司在法院查封前是否已经付清涉案房屋价款，其执行异议的诉讼请求是否成立。
针对合议庭确定的焦点问题，上诉人天柱监理公司认为，涉案综合楼第四层、第五层的总房款600多万元，上诉人已经支付700多万元，超付了房款，上诉人于2008年实际占有和使用综合楼第四层，已经实际取得涉案房产，只是因为涉案楼房设定有抵押，故没能办证，上诉人对房产享有足以排除强制执行的民事权益。原审被告鲁昌公司同意天柱监理公司的意见。
根据当事人提交的有效证据，经开庭审理，二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：
一、天柱监理公司没有按照合同约定付清涉案房屋价款。从查明的事实来看，双方于2005年签订购买鲁昌综合楼第四层、第五层的协议，涉案综合楼每层约900平方米，每平方米3800元，第四层、第五层的总房款约680万，每层约340万。即使按照天柱监理公司的主张，自2005年9月20日至2010年2月5日，天柱监理公司向鲁昌公司支付款项4742759.5元，装修款、空调款合计451496元、工程监理费40万元抵涉案购房款，上述款项总计也达不到680万。聊城市中级人民法院于2011年3月19日对鲁昌综合楼进行了查封，天柱监理公司在查封之前并未付清第四层、第五层房款。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”天柱监理公司主张2014年代赵书军还款200万抵购房款问题，因当时涉案房产已经被查封，其主张的代赵书军还款抵购房款，既不能证明是代鲁昌公司还款，也不具有对抗申请执行人的效力。天柱监理公司又主张支付的总房款中首先支付的是争议的第四层的房款，欠付的是2010年已经转移登记其名下的第五层房款，既未提交证据证实，也与常理不符。作为产权人的鲁昌公司在执行异议听证中主张，天柱监理公司未按合同付清房款，本案诉讼中又主张天柱监理公司已付清房款，上述意见前后矛盾，依法不予采信。因此，天柱监理公司并未付清涉案房屋价款。
二、天柱监理公司关于即使未付清房款，也可以将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，从而排除执行的主张不成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于本条第（四）项的理解，主要是实践中不动产买卖合同多是分期付款，案外人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，不影响债权受偿的情形。而本案并非分期付款买卖，且在聊城市中级人民法院2011年查封涉案房产后，鲁昌公司也没有将剩余价款交付法院，故不能适用上述规定。
三、涉案房产未办理过户是买受人自身原因。对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应该理解为，没有登记的原因是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，应判断为其有过错。针对涉案房产双方在2005年签订了购房合同，2008年天柱监理公司已经使用该房产，直到2015年执行异议听证过程中，鲁昌公司仍主张天柱监理公司未付清房款，故没有办理过户系买受人自身原因。
综上，天柱监理公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回其诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，依法不应支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人山东天柱建设监理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张传毅
代理审判员 谢 醒
代理审判员 王 琛
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 赵世德