北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第13939号上诉人（原审原告）吴玉通，男，1960年10月5日出生。委托代理人张欲晓，山东康桥（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王玉春，女，1968年2月5日出生。委托代理人魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郭镇，男，1981年12月27日出生。委托代理人李博，河北宏扬律师事务所律师。上诉人吴玉通因与被上诉人王玉春、郭镇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第15212号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2015年3月，吴玉通诉至原审法院称：2013年2月26日，案外人马×未经吴玉通同意私自以吴玉通的名义以远低于市场价的价格502000元将吴玉通位于北京市朝阳区东三里屯×号的房屋出卖给王玉春，王玉春又于2014年3月26日私自与郭镇签订了房屋买卖合同，将吴玉通所有的这套房屋以原价格502000元出卖给郭镇，并将上述房屋过户至郭镇名下，王玉春和郭镇的上述房屋出卖与过户行为严重损害了吴玉通的合法权益。吴玉通后将案外人马×与王玉春起诉至法院，要求撤销案外人马×以吴玉通名义与王玉春签订的房屋买卖合同，朝阳区法院经依法审理后支持了吴玉通的诉讼请求，撤销了案外人马×以吴玉通名义与王玉春签订的房屋买卖合同，那么王玉春将涉案房屋出卖给郭镇的行为系无权处分，且郭镇获得涉案房屋不构成善意取得。但是由于房屋已过户至郭镇名下，吴玉通仍然无法保护自己的合法权益。现吴玉通诉至法院请求：1.确认王玉春与郭镇于2014年3月26日签订的关于北京市朝阳区三里屯×房屋的《房屋买卖合同》无效；2.判令涉案房屋归吴玉通所有；3.判令郭镇协助吴玉通办理涉案房屋的过户手续。王玉春辩称：不同意吴玉通的诉讼请求。吴玉通主张合同无效没有合法的理由。王玉春与郭镇签订房屋买卖合同时，王玉春是合法登记所有人，王玉春与吴玉通之间的房屋买卖合同未被撤销，系有权处分。王玉春与郭镇素不相识，是通过中介认识的，以当时的市场价交易的涉案房屋，涉案房屋与其他人共用卫生间、通道，市场价值低。王玉春以60万元购买后以60万元出售给郭镇，评估机构对房屋价值的评估不包含个案情况。王玉春购买房屋时，其子要在朝阳工作，所以着急买房，吴玉通当时着急卖房，所以就以60万元买了。之后王玉春之子没有在朝阳工作，所以王玉春就通过中介找到郭镇，原价卖给了郭镇。王玉春和郭镇的买卖行为是双方真实意思表示，且不存在以明显低于市场价格处分，也不存在是无权处分，郭镇购买房屋后已经办理了房屋过户手续，也符合我国物权法规定的善意取得，因此吴玉通要求确认双方之间签订合同无效的理由没有依据，请求法院予以驳回。吴玉通要求判决房屋归其所有与其第一个诉讼请求不是一个案由，不应在一个案件中审理。我们认为吴玉通的三个请求均不能成立。郭镇辩称：不同意吴玉通的诉讼请求，我跟王玉春的合同合法有效。我们在买卖房屋时，房屋产权非常明确是王玉春所有，所以不是无权处分。我是通过中介购房，王玉春说过房屋可能面临拆迁，当时谈的价格是65万元，最后双方协商是60万元。我和中间人去看过两次房，当时开房的是一个28-32岁的女同志，没有提出过任何的异议，说看房就给开了门。我和王玉春此前根本不认识，而且我向王玉春支付了60万元，所以我属于善意第三人。吴玉通如果只有这一套房屋那么就应该在这里居住，之后的一切事情就不会发生。原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区三里屯×房屋（下称涉案房屋）原登记在吴玉通名下。2013年2月26日案外人马×以吴玉通代理人的身份将涉案房屋出售于王玉春。2014年3月，王玉春与郭镇就涉案房屋签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给郭镇。2014年3月26日，涉案房屋转移登记至郭镇名下至今。诉讼中，吴玉通提交了2014朝民初字第19641号判决书及生效证明，用以证明王玉春与吴玉通的买卖合同已被法院撤销，故王玉春将房屋出售给郭镇的行为就应是无权处分的行为，房屋2013年2月26日的市场价是85.9万元，而王玉春和郭镇之间的交易价格明显过低。2014朝民初字第19641号案件中，经评估得出2013年2月26日涉案房屋的市场价为859000元，该案以吴玉通与王玉春签订的《存量房屋买卖合同》显失公平为由撤销了双方签订的《存量房屋买卖合同》；生效证明显示该判决于2015年2月12日生效。王玉春对判决书和生效证明的真实性无异议，表示其正准备申请这个案件再审，案件查明的事实不符合实际情况，王玉春与吴玉通的实际房屋买卖价格是60万元；案件诉讼程序也有问题，该案与郭镇有关系，应该追加郭镇作为第三人参加诉讼。郭镇对判决书及生效证明的真实性认可，表示其是合法合理的买房，这个判决是吴玉通和王玉春之间的判决，跟其没有关系，其购房的时候涉案房屋就登记在王玉春的名下，而且房管局也没有登记有其他瑕疵，所以其就购买了。吴玉通提交了涉案房屋的档案登记材料，用以证明王玉春将房屋以50.2万元卖给郭镇，卖房时写的房屋没有租户，但当时其卖房时就有租户，王玉春将房屋卖给郭镇时也是有租户的。涉案房屋档案登记材料中的王玉春与郭镇签订的《存量房屋买卖合同》交易价格为50.2万元，签订日期为2014年3月25日。王玉春认可证据的真实性，但表示交易的价格是60万元，网签合同是按照最低出售价格交税，从登记表可以看出房屋是1971年建成，是从一个套间中隔出一间单独办理的房产证，所以其价值在60万元是合理的价格。郭镇认可证据的真实性，表示这个合同是网签合同，他们之间有实际的房屋买卖合同。王玉春提交了中国工商银行个人业务凭证，用以证明其与吴玉通之间的购房价格是60万元。该凭证显示王玉春于2013年2月28日向马×转账支付了60万元。吴玉通认可证据的真实性，但表示其没有收到过任何购房款，凭这个不能证明房屋价款是60万元，双方的合同就是50.2万元，其认为只能依据合同确定房屋价款；房屋的转移登记日期是2013年2月26日，汇款日期是2013年2月28日，不能先过户后付款。郭镇认可证据的真实性，但表示这个情况其不清楚，其也不知道王玉春的房屋是多少钱购买的。郭镇提交了《存量房屋买卖合同》（自行成交版）、收条两张、工商银行个人业务凭条、电子回单，用以证明其跟王玉春的房屋交易价款是60万元。买卖合同显示交易价格为60万元，签订时间为2014年3月5日。工商银行个人业务凭证显示郭镇于2014年3月7日向王玉春转账支付了10万元；电子银行回单显示2014年3月26日郭镇向王玉春转账支付了50万元，附言内容为“购房款”。吴玉通不认可合同、收条的真实性，对收条中王玉春的签字表示认可，但对交易的真实性不认可，表示房屋档案中买卖合同注明的是50.2万元，郭镇提交的买卖合同中的很多条款与涉案房屋的实际情况均不符。王玉春认可证据的真实性，表示其收到了购房款60万元。经询，双方均表示涉案房屋于2014年4月14日前由吴玉通出租，自2014年4月15日后由郭镇控制。原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在判决作出前，当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王玉春与郭镇就涉案房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，合法有效。双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋登记在王玉春名下，不存在吴玉通主张的“王玉春无权处分涉案房屋”的事实，吴玉通亦未提供证据证明王玉春与郭镇之间的房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。另，涉案房屋已登记至郭镇名下，并由其实际控制，其对涉案房屋的取得亦符合善意取得的要件。因此，法院对吴玉通主张王玉春与郭镇之间就涉案房屋签订的买卖合同无效的请求不予支持。吴玉通关于请求确认涉案房屋归其所有和郭镇协助其办理过户的诉讼请求与本案非同一法律关系，但鉴于涉案房屋现登记在郭镇名下，且吴玉通主张确认郭镇购买该房屋的合同无效的请求亦未得到法院支持，故吴玉通的上述请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年8月判决如下：驳回吴玉通的全部诉讼请求。判决后，吴玉通不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求或将本案发回重审。主要理由是：吴玉通与郭镇系恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，其房屋买卖合同应为无效。王玉春、郭镇均同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。上述事实，有2014朝民初字第19641号判决书及生效证明、涉案房屋档案登记材料、《存量房屋买卖合同》、工商银行个人业务凭证、电子回单、收条及当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案的关键在于从现有证据能否证明王玉春、郭镇之间存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的情形。在法律上，证明标准具有内在的层次性，针对不同的证明对象及待证事实，需要满足不同程度的盖然性要求。一般而言，对待证事实负有举证责任的当事人所进行的本证，需要使法官对待证事实的内心确信达到相应的证明标准，方为完成举证责任；而主张待证事实不存在的另一方当事人提供的证据使本证对待证事实的证明陷入真伪不明的状态，即视为完成反证的目的。本案中，吴玉通请求确认王玉春与郭镇之间房屋买卖合同无效，所持的主要理由是王玉春与郭镇系恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。根据《最高人民法院关于适用的解释》(法释[2015]5号)第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通等事实的证明，证明标准需要达到能够排除合理怀疑的程度。排除合理怀疑是诉讼证明的最高标准，除民事案件中的提高证明标准的特殊情形之外，一般仅适用于刑事案件对有罪判决的事实认定。而在本案中，吴玉通主张的王玉春与郭镇之间存有恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖行为，但所提供证据显然并未达到能够使法官从内心确信该事实存在且排除合理怀疑的程度；从另一方面来看，王玉春在向郭镇出售房屋之时，涉案房屋已经登记在王玉春名下，这使郭镇有理由相信王玉春对涉案房屋拥有合法所有权，同时结合王玉春与郭镇之间对房屋价款的付款时间、付款数额等可与合同内容相互印证，而郭镇亦能够对购买涉案房屋的过程予以合理描述等相关情况，均使吴玉通所主张的事实缺乏足够的证据支撑。基于上述理由，吴玉通请求确认王玉春与郭镇之间房屋买卖合同无效，但所提证据并未能够达到法律规定的证明标准；此外，亦没有其他证据能够证明该房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故吴玉通的诉讼主张不能成立。相应的，吴玉通提出的关于涉案房屋归其所有、郭镇协助办理过户的其他诉讼请求亦没有事实和法律依据，故原审法院驳回吴玉通全部诉讼请求，处理正确。综上，吴玉通提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4410元，由吴玉通负担（已交纳）；二审案件受理费8820元，由吴玉通负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  程 磊代理审判员  林存义代理审判员  杨 夏二〇一六年一月十三日书 记 员  陈 萌