西藏自治区那曲地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）那中民终字第30号
上诉人（原审被告）强巴尼扎，男，藏族，1964年5月1日出生，那曲地区比如县人，现住原籍。
被上诉人（原审原告）李卫东，男，汉族，1967年9月21日出生，江苏省如皋市人，现住那曲地区。
上诉人强巴尼扎因与被上诉人李卫东租赁合同纠纷一案，不服那曲县人民法院（2014）那民初字第203号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年7月14日受理后，依法由审判员于鸿鹏担任审判长，审判员次仁旺秋、丁春丽组成合议庭，并于2014年9月26日公开开庭进行了审理，上诉人强巴尼扎及被上诉人李卫东均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李卫东在一审中起诉称，双方于2013年6月18日签订房屋租赁合同，约定李卫东将那曲地区气象局的5间门面房转让给强巴尼扎，转让费共计300000.00元，强巴尼扎用别克小轿车抵200000.00元交付李卫东，剩余100000.00元转让费双方约定于2013年12月10日付清，但该款至今未付。5间门面房的房租约定按季度交纳，每间房屋租金2000.00元，每一季度的房租共计30000.00元，强巴尼扎只付了一个季度的房租30000.00元，但从2013年9月18日至2014年6月18日未交纳房租，共计90000.00元，李卫东多次找对方催要，但强巴尼扎拒不支付。请判令解除双方的租赁合同，并由强巴尼扎支付房租费共计90000.00元及剩余的房屋转让费100000.00元，同时承担全部诉讼费。
强巴尼扎在一审中辩称，与李卫东签订合同时并不知道李卫东只有一年多的使用期限，本人找气象局领导谈藏餐馆烟筒时才知道李卫东只有一年的使用期限，所以怕上当没有交纳房屋及剩余转让费，而且李卫东提交的合同书内容我不清楚，因为我不识字，这份合同也是李卫东自己写的，另外，李卫东当时承诺装修会在15天内完工，如果不完工就不用支付剩余的100000.00元，可是合同书并没有写进去，所以本人不应支付任何款项给李卫东。
原审法院审理查明，双方于2013年6月18日签订房屋租赁合同，约定李卫东将5间门面房转让给强巴尼扎，使用期限为2013年6月18日至2018年6月18日止。合同约定强巴尼扎应向李卫东支付转让费300000.00元，强巴尼扎用别克小轿车抵价200000.00元已交付李卫东，剩余100000.00元转让费双方约定于2013年12月10日付清，如到期不支付，5间房屋归李卫东所有，但该款至今未付。5间房屋的房租以季度付清，每季度30000.00元，双方还约定李卫东对该房屋进行装修，装修期限为15天，强巴尼扎已经交纳了一个季度的房租30000.00元，但从2013年9月18日至2014年6月18日未交纳房租，共计90000.00元。另查明，2009年12月28日那曲地区气象局职工集资房董事会将那曲气象局职工集资房109.5间出租给师秉科、崔喜忠、张自力，租赁期限为2010年1月1日起至2021年12月31日止；2010年1月1日李卫东与师秉科之间签订的合同期限是2010年1月1日至2014年12月30日，2010年1月1日吕成春与师秉科之间签订的合同期限是2010年1月1日至2014年12月30日；后吕成春将自己的门面房74-75号转租于李卫东。
上述事实，由各方当事人提供的证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
原审法院判决认定，李卫东在与强巴尼扎签订合同时，其只有一年半的租赁期限，而与强巴尼扎签了5年的租赁合同，李卫东虽在庭审中称自己在签订合同的时候向强巴尼扎保证会续签其与出租人之间的合同，这方面虽有证人扎西的证词及崔喜忠的证词，但在崔喜忠的证词中只是阐明与李卫东之间的合同到期后会每隔一年续签一次合同，但不敢保证可以一次性与李卫东签订三年半的合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，李卫东与强巴尼扎之间签订的租赁合同后三年半无效（2014年12月30日至2018年6月18日），即2013年6月18日至2014年12月30日为合同中的有效部分。据此，李卫东与强巴尼扎之间签订的合同前一年半仍然有效，那么合同当事人均应履行合同所确定的义务，自2014年12月31日至2018年6月18日为合同的无效部分，该部分自始无效。本案中李卫东已经履行了提供租赁物的义务，强巴尼扎作为承租方使用租赁物，却未能支付相应的租金，这一情形已构成违约，李卫东要求解除合同并要求强巴尼扎支付拖欠的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。经核实，强巴尼扎尚欠的租金是90000.00元，其应当支付。强巴尼扎辩称当初签订合同时并不知道李卫东只有一年半的使用期限，后到气象局问烟筒的事才知道，怕上当所以没给剩余的房租及转让费，对于强巴尼扎的这一辩解，已经由证人及询问笔录可以证实，故对其辩论意见不予采信。另对于李卫东要求强巴尼扎支付剩余转让费的诉请，因店面转让是一种商业习惯，不违反法律规定，该约定应予认可，但本案中转让该房屋包含房屋装饰装修费用，李卫东在庭审中未出示装修门面房所支出费用方面的证据，无法查清事实，因此对李卫东要求强巴尼扎支付剩余转让费的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李卫东与强巴尼扎之间于2013年6月18日签订的《房屋租赁合同》（强巴尼扎在判决生效后十五日内搬迁出该出租房）；二、强巴尼扎于判决生效后一个月内向李卫东支付房屋租金90000.00元；三、驳回李卫东的其他诉讼请求。诉讼费4100.00元由双方各承担一半即2050.00元。
强巴尼扎不服上述原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审时扎西作为证人不合适，因我和扎西都是租房的人，同时李卫东没有装修好房子，是我自己找人装修的，这期间的房租费和收入损失应由李卫东承担，最后，先开始谈的是每间房多少钱，不是现在所说的每平米多少钱。综上我不应当支付租金，而且我现在也没有能力支付。
强巴尼扎在二审提供其与他人签订的装修合同及装修照片，证明李卫东没有完成装修；证人白玛罗布证明当时双方7月达成租赁协议，8月份装修完成，8月双方发生争执，9月15日藏餐馆开张，其他的不清楚；证人次仁加证明藏餐馆原本7月初要开张，但是9月才正式开张，这期间发生什么不清楚。
李卫东服从原审判决，其针对强巴尼扎的上诉理由提出如下答辩意见：我租给他的是5间门面房，并不是他说的4间，我也答应会和出租人续签合同，来保证与强巴尼扎的合同可以履行，但是强巴尼扎说没有钱，我催了几次都不支付，现在欠了三个季度的房租。
李卫东在二审中提供证人次仁潘多，证明当时李卫东与强巴尼扎签合同前由次仁潘多帮他们做了翻译，但是合同具体内容不清楚了，正式签合同时证人并不在场。
本院经庭审质证，双方所提供的证人及证据都未能对强巴尼扎与李卫东之间所签订房屋租赁合同一事有明确的证明事项，因此本院对双方提供的证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，李卫东在与强巴尼扎签订合同时，其只有一年半的租赁期限，而与强巴尼扎签了5年的租赁合同，李卫东虽称出租人会与其续签合同，但出租人是否会与李卫东续签合同是不确定的，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，李卫东与强巴尼扎之间签订的租赁合同后三年半是无效的（2014年12月30日至2018年6月18日），即2013年6月18日至2014年12月30日为合同中的有效部分。据此，李卫东与强巴尼扎之间签订的合同前一年半租赁期限有效，那么合同当事人均应履行合同所确定的义务，自2014年12月31日至2018年6月18日为合同的无效部分，该部分自始无效。本案中李卫东已经履行了提供租赁物的义务，强巴尼扎作为承租方使用租赁物，应当履行其支付租赁费的义务，李卫东要求解除合同并要求强巴尼扎支付拖欠的租金，有事实和法律依据，应当予以支持。经核实确认，强巴尼扎尚欠的租金为90000.00元，其应当支付。强巴尼扎庭审中称当初签订合同时并不知道李卫东只有一年半的使用期限，后到气象局问烟筒的事才知道，怕上当所以没给剩余的房租及转让费，因前一年半的租赁期限并无不妥，强巴尼扎作为承租人应当履行其支付租金的义务，因此对于强巴尼扎的诉请不予支持。综上所述，一审法院的判决认定事实清楚、证据确实充分、程序合法、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费按原判决执行，二审诉讼费人民币2250.00元由上诉人强巴尼扎负担。（已由强巴尼扎预交）
本判决为终审判决。
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审判长 于 鸿 鹏
审判员 次仁旺秋
审判员 丁 春 丽
二〇一四年十月八日
书记员 李 耀 斌