重庆市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝01执异1154号
案外人：包头市名流置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市昆都伦区阿尔丁大街60号华发新城。统一社会信用代码911502006609731078。
法定代表人：魏亚夫，公司董事长。
委托诉讼代理人：杨文辉，内蒙古彦坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙树海，内蒙古彦坤律师事务所律师。
申请执行人：瀚华担保股份有限公司，住所地重庆市北部新区财富大道15号财富二楼A栋1楼。组织机构代码69390164-4。
法定代表人张国祥，公司董事长。
被执行人：包头市银发小额贷款有限责任公司，住所地包头市昆都仑区惠民小区林荫路甲14底店13号一层。
法定代表人：赵百伟。
被执行人：赵百伟，男，汉族，1963年12月25日出生，住包头市昆都仑区。
被执行人：任琳，女，汉族，1971年4月26日出生，住址。
被执行人：鲁恩，男，汉族，1968年2月17日出生，住包头市昆都仑区。
被执行人：牛冬梅，女，汉族，1976年11月12日出生，住内蒙古自治区包头市昆都伦区。
被执行人：牛春媚，女，汉族，1976年11月12日出生，住包头市昆都仑区。
本院在执行申请执行人瀚华担保股份有限公司（以下简称瀚华担保公司）与被执行人牛东梅等六人一案执行过程中【执行案号（2015）渝一中法民执字第00686号】，本院于2015年8月17日作出（2015）渝一中法民执第686-3号执行裁定书。异议人包头市名流置业有限责任公司（以下简称名流置业公司）不服该裁定，向本院提出书面异议。本院受理后，依法由审判员谭国贞，与代理审判员胡海滨、代理审判员曹宣（主审）组成合议庭，对本案进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人名流置业公司向本院提出异议称，其与牛冬梅于2010年10月12日签订《商品房买卖合同》，将本案被查封的房屋卖给牛东梅，该买卖合同在包头市房屋管理局作了备案登记，未办理产权登记。依照法律规定，该商品房的所有权没有发生转移，仍是名流置业公司的财产。而本院对该商品房进行预查封进而对商品房强制执行行为不当。另外，名流置业公司已经与牛冬梅解除了《商品房买卖合同》，依照法律规定，该商品房已经不可能发生预查封期间登记在牛冬梅名下的情形，本院对该商品房无执行依据。请求本院解除对华发新城7栋901室的预查封并终止对该房屋的执行。
本院查明，瀚华担保公司诉牛冬梅等六人诉前财产保全纠纷一案，本院于2013年8月21日作出（2013）渝一中法民保字第00040号民事裁定书，该裁定书查封被申请人牛冬梅所有的位于内蒙古包头市××大街西侧××大街北侧华发新城7-901（购房合同编号2010-0030103），查封期限为二年。
瀚华担保公司诉牛冬梅等六人担保合同纠纷一案，本院于2014年11月20日作出（2013）渝一中法民初字第01174号民事调解书。该调解书主文的内容为：一、包头市银发小额贷款有限责任公司应向瀚华担保股份有限公司归还代偿款本金20694240元并按双方所签合同约定向甲方支付资金占用费。包头市银发小额贷款有限责任公司于2015年9月30日前，偿还瀚华担保股份有限公司代偿款5000000元；于2015年12月30日前，向瀚华担保股份有限公司再偿还代偿款5000000；于2016年6月30日前，向瀚华担保股份有限公司再偿还剩余代偿款10694240元；并以20694240元为基数，按照中国人民银行同期同档次基准就贷款利率四倍自2013年8月6日起计付资金占用费至付清之日止，利随本清。二、包头市银发小额贷款有限责任公司于2014年12月20日前支付瀚华担保股份有限公司为实现债权的费用10260元（含催收工本费10000元、公告费260元）。三、本案案件受理费145271元，减半收取72635.5元，诉讼保全措施费5000元，合计77635.5元，由包头市银发小额贷款有限责任公司负担，并于2014年12月20日前支付瀚华担保有限公司。四、赵百伟、任琳、鲁恩、牛春媚、牛冬梅对包头市银发小额贷款有限责任公司本协议第一、二、三条所确定的债务承担连带清偿责任。五、若包头市银发小额贷款有限责任公司及赵百伟、任林、鲁恩、牛春媚、牛冬梅按本协议约定还清全部欠款，则双方债权债务于全部款项付清之日即了结完毕；若包头市银发小额贷款有限责任公司及赵百伟、任林、鲁恩、牛春媚、牛冬梅有任一期未按本协议约定按期足额向瀚华担保股份有限公司履行给付义务，则瀚华担保股份有限公司有权就剩余全部未给付款项（含未到期款项）申请人民法院强制执行。该调解书已经发生法律效力。
由于牛冬梅未履行生效调解书确定的义务，瀚华担保公司向本院申请强制执行。本院于2015年8月17日作出（2015）渝一中法民执字第686-3号执行裁定书，裁定：……三、继续查封被执行人牛冬梅所有的位于内蒙古包头市××大街西侧××大街北侧华法新城7-901（购房合同编号：2010-0030103），位于内蒙古包头市××青山路西端××5-1804房屋（房地产权证号：53××81）。
本院另查明，名流置业公司与中国建设银行股份有限公司包头分行于2010年10月10日签订《商品房销售贷款协议书》【建包个贷（协议）2010-27】，并于2010年10月12日与牛冬梅签订了《包头市商品房买卖合同》（合同编号2010-0030103），付款形式为合同签订时支付人民币52.2万元，余款以银行按揭贷款付清。建设银行包头分行个贷中心于2016年4月15日向包头分行民东支行发出无单位盖章有两人签字的《提前结清通知书》，称因牛冬梅出现了违约情形，按照合同要求，现宣布全部贷款立即到期，将牛冬梅未归还贷款本息从名流置业公司保证金账户扣划，共计人民币1015148.77元；该个贷中心向包头建行民东支行发出一份无日期无单位盖章有两人签字的《保证金账户扣款通知》，通知显示，扣划名流置业公司（账号15×××85）人民币1015148.77元。2016年4月15日,中国建设银行开具了个人贷款还款凭证，凭证载明付款账号为15×××85，金额为人民币1015148.77元。2016年5月13日，名流置业公司作出致牛冬梅的“解除合同通知书”，载明：牛冬梅未归还贷款导致贷款发放行建设银行包头分行与其解除合同，并将贷款余额本息从其公司保证金帐户扣除，因此牛冬梅属未按约定支付房款、也未重新办理按揭贷款，故而按照双方签署的《商品房买卖合同》的约定解除该购房合同。其采用邮寄送达的方式在包头市天信公证处的见证下于2016年5月16日向牛冬梅寄出。
本院认为，本案争议焦点是名流置业公司是否为本案被查封房屋的权利人，结合名流置业公司提出的异议理由，本院作如下评判：
第一，名流置业公司提出本院依据对本案房屋进行诉前保全后对该房屋强制执行的行为不当的理由。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定”的规定，本院在瀚华担保公司诉牛冬梅等六人诉前财产保全纠纷一案，作出的（2013）渝一中法民保字第00040号民事裁定书，对本案房屋进行诉前保全。并在其后的执行程序中，本院作出（2015）渝一中法民执字第686-3号执行裁定书对该房屋进行续查封。上述的诉前保全以及根据该诉前保全从而继续查封该房屋的行为符合法律规定。
第二，名流置业公司提出其已经解除了和牛冬梅签订的《商品房买卖合同》，该商品房属其合法所有的异议理由。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和案件若干问题的规定》第二十五条条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案被查封的房屋既未登记在名流置业公司名下，名流置业公司亦未在本案审查过程中提供相应的土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外”的规定，由于名流置业公司未提供其系被查封房屋的所有权人的证据，本院对其提出的该被查封房屋属其所有的理由不予采纳。
至于名流置业公司提出的其在公证处的见证下向牛冬梅发出了解除合同通知书，其已经于牛冬梅解除了《商品房买卖合同》，因此该商品房不可能发生预查封期间登记在牛冬梅名下的情况，人民法院对该房屋无执行依据的异议理由。本院认为，名流置业公司虽然在公证处的见证下向牛冬梅发出了解除合同通知书，但其与牛冬梅之间的合同纠纷不属于本案审查的范围，名流置业公司可另案解决。另外，本院对该房屋采取诉前保全措施的时间是在2013年8月21日，名流置业公司与牛冬梅于2010年10月10日所签订的商品房买卖合同尚处于履行阶段。而名流置业公司发出解除合同通知的时间是2016年5月16日，其解除合同通知的效力并不能溯及至2013年。故本院对该房屋采取诉前保全措施以及执行强制措施符合法律规定。因此案外人名流置业公司对本案执行标的不具有足以排除强制执行的权益，其提出的理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款、第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回包头市名流置业有限责任公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 谭国贞
代理审判员 胡海滨
代理审判员 曹 宣
二〇一六年十月十七日
书 记 员 王 媛