杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第2934号
原告：杭州科大物业管理有限公司。住所地：杭州市西湖区西溪路***号综合办公楼***室。
法定代表人：张恩，该公司总经理。
委托代理人：魏宁宁、应吉吉，浙江四乔律师事务所律师。
被告：方美金，女，1959年11月3日出生,汉族，住杭州市下城区。
被告：ＸＸ进,男，1956年11月20日出生,汉族，住杭州市下城区。
原告杭州科大物业管理有限公司为与被告方美金、ＸＸ进物业服务合同纠纷一案，于2015年12月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判，于2016年3月21日公开开进行了审理。后本案依法转为普通程序组成合议庭，于2016年8月4日再次公开开庭进行了审理。原告杭州科大物业管理有限公司的委托代理人魏宁宁，被告方美金、ＸＸ进到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限五个月。本案现已审理终结。
原告杭州科大物业管理有限公司起诉称：2007年12月8日，杭州市土地储备中心与原告签订《前期物业服务合同》就选聘原告对五里塘苑提供前期物业管理服务事项进行了约定。原告于2007年12月8日进驻该小区实施物业管理服务，标准物业费按0.9元/平方米计算。原告按照前期物业管理合同对被告居住的五里塘苑小区及住宅公共设施设备、共用部位及公共秩序进行规范化管理和服务，被告享受了物业服务后，没有按照合同约定交纳物业管理费，从2009年9月1日起至2015年8月31日止，拖欠原告6年的物业费共计6432元。经原告多次催促，被告至今未交纳物业费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条以及《中华人民共和国物业管理条例》第七条之规定“业主应当依照国家有关规定交纳专项维修资金及按时交纳物业服务费用”。为维护原告自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之有关规定，特起诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：一、依法判令被告支付原告拖欠物业费6432元（自2009年9月1日起暂算至2015年8月31日，要求计算至实际履行之日止）；违约金7043元（按每日万分之五计算，自2009年9月1日起暂算至2015年8月31日，共计6年，要求计算至实际履行之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。审理中原告当庭放弃部分违约金请求，违约金变更为1891元（以6432元为基数，按同期银行贷款利率4.9%计算，自2009年9月1日起暂算至2015年8月31日，共计6年，要求计算至实际履行之日止）。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.《前期物业服务合同》1份，证明原告与被告存在物业服务合同的事实，被告一直享受原告的物业服务，原告有权依法律规定向被告索要物业费的权利。
2.快递单及律师函各1份，证明原告已向被告催缴过物业费，被告拒绝支付物业费的事实。
3.房屋登记信息查询记录1份，证明被告是欠付物业费的业主。
4.物业服务合同1份，证明原、被告存在物业服务合同的事实，被告一直享受原告的物业服务，原告有权依照法律规定向被告索要物业费的权利。
5.证明2份,
6.荣誉证书1份,
证据5、6，共同证明原告一直诚信经营，按照法律、法规规定以及合同的约定履行自己义务的事实。
7.照片、证明，证明原告每年都会通过多种方式催缴物业费，原告的起诉未超过诉讼时效。
8.图片，证明原告按约提供物业服务的事实。
被告方美金、ＸＸ进答辩称：1.前期物业服务协议无效，对被告无约束力。原告3月21日提交的证据材料，仅有一张荣誉证书，该证据并非投标文件，更非中标通知书，而且原告始终没有提交有效招标材料。本案既没有相关公开招标文件，也没邀请招标文件，可见杭州市土地储备中心与原告并非通过合法程序签订前期物业服务合同。另外前期物业服务合同的真实性也有待验证，该合同的第一页显示法人代表为赵春，而合同的最后一页法定代表人签字为许某某，两个名字不同，且整个合同没有骑缝章，只有最后一页盖章签字页显示有“杭州市土地储备中心”字样，被告有理由认为，除最后一页，前期物业服务合同前面八页均为不真实。依照《物业管理条例》第57条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位没有通过招标的方式选聘物业服务企业或者没有经过批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”综上，被告认为前期物业服务合同系违反法律规定，没有按照规定的招标程序要求所签订，应属无效，对被告不具有约束力。2.原告依据《前期物业服务合同》主张物业费已经超过诉讼时效。《前期物业服务合同》与《物业服务合同》权利不能混同主张。《前期物业服务合同》第三十五条约定：“本合同期限自签订之日起至第一届业主委员会成立、并与物业公司签订物业管理服务合同之日止。”而杭州市下城区新五里塘苑业主委员会与原告签订的《物业服务合同》约定服务期限为2014年11月18日起至2019年11月17日止。原告诉称“物业费系同一合同项下”，而事实上有关权利分属不同两个合同，原告怠于行使有关权利。被告再次重申:原告不能将分属两个不同合同的权利归结在一起向被告主张。根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”之规定，原告根据《前期物业服务合同》主张物业费已经超过诉讼时效。3.原告未履行合同约定的相关义务，应依约予以免除相关款项。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告作为物业服务企业，应按照《物业服务合同》以及《服务内容与服务标准》来忠实全面履行合同约定义务。这个义务是提供公共服务，包括房屋设备维护、小区环境卫生、安保等全方面的综合服务。但是，原告提供服务严重违反合同，未履行《服务内容与服务标准》的各项约定义务，与上面的各项要求相距甚远。原告法定代表人张恩擅离职守，从未亲自来本小区指导物业管理工作。造成本小区业主不但没有享受到原告提供的优质服务、反而遭受到很多的伤害。业主居住的房屋是次品房，直到今天很多问题还存在；业主自行车、电瓶车在小区内无处可存放；负一层车库至今未启用，小区消防通道、车辆乱停乱放甚至无人管理；小区经常发生盗窃和乱贴小广告事件；小区公共绿化无人养护、管理。经业主查证，原告自入住本小区以来欠第一届业委会款项十几万元至今未还，并侵吞业主广告收入、出租房收入、停车费收入已达几十万元。说到违约、原告不按照合同约定尽自身职责，造成小区脏、乱、差，还损害业主多方面的权和利。综上，本人对诉讼时效已过的物业费决不再付。时效未过的款项，只要原告将小区从2008年以来、每年每月能耗费的收取进出明细账和分摊明细账都公示出来，多收业主款项部分归还给业主，还有物业从业人员这一块、小区水电外借这一块，被告愿意再承担40%物业费。否则，请法庭驳回原告的诉讼请求，请法庭查明有关事实依法判决。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.照片1组（打印件），证明原告没有定期检查消防设施，绿化没有专人维护，小区车辆乱停，自行车库安排他人居住，1楼至负1楼通道无法通行，存在安全隐患，原告一直没有彻底解决这些问题，没有为业主做好服务。
2.照片2张（拍摄时间为2016年6月30日），证明2016年3月21日开庭后，原告仍没有改善物业服务质量。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的六组证据，被告对证据1、3的三性均无异议。证据2，是2015年9月通过快递收到。对证据4的合法性有异议，合同是2014年签订的，但征求被告意见是在2015年上半年。对证据5，不认可，认为原告没有做到位。对证据6，不认可，没有原告说的这么好。对证据7中的照片三性有异议，无法确定拍摄时间，照片上不能确定是否系被告家的门，另外被告一直居住在涉案房屋内，也从没有见到过门上有贴过催缴通知。对证明三性有异议，证人应当出庭接受质询，无法确定这些证人是否了解本案情况，也不清楚这些证人是否与原告有利益关系。这些证人证言只提到原告可能曾经张贴催缴物业费的行为，但没有指出具体催缴时间、催缴对象，甚至无法确定催收地点，无法达到原告的证据目的，被告认为这些证据是原告伪造的。对证据8的真实性无异议，确是小区的现状。本院对证据1、2、3的效力予以确认。证据4的真实性予以确认，被告虽对该合同的合法性提出异议，但并未提交证据证明其属于无效合同，故对其合法性予以确认。证据5中盖有杭州市物业管理协会公章的证明，形成于2011年，对于本案而言证明力欠缺，另一份证明系原告自己出具，证据形式不合法，故对证据5的关联性均不予确认。证据6与本案不具有关联性，不予确认。证据7中照片的形成时间无法确定，不能证明原告的待证事实，故对其关联性不予确认。证明均属于证人证言，证人未出庭作证，形式上不符合证据规则的规定，故不予确认。证据8的真实性予以确认。
被告提交的两组证据，原告对证据1三性均有异议，照片看不出是何时拍的，拍的是哪个小区。被告所说的通道不是原告负责的，是建造商的问题。被告所说的火灾，引起火灾的原因有很多，不一定是原告原因引起的。证据2的真实性、合法性无异议，对关联有异议，原告称照片拍摄于2016年6月30日，故无法证明2009年至2015年的物业服务质量。本院对证据1、2的真实性均予以确认，但上述照片形成于2016年，与本案所涉的未缴纳物业费的期间不具有关联性，故对关联性不予认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2007年12月8日，杭州市土地储备中心与原告杭州科大物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，就选聘原告对五里塘苑提供前期物业管理服务事项进行了约定，约定房屋买受人应于房屋交付次月起交纳物业服务费用，且交付时物业服务费用实行预收制度，预收一年，正常年份按规定收取。原告于2007年12月8日进驻该小区，按照前期物业管理合同对被告居住的五里塘苑小区提供物业服务。物业服务费每月按0.9元/平方米计算。2014年11月原告与杭州市下城区新五里塘苑第二届业主委员会签订《物业服务合同》，物业服务费标准不变，约定物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每年的第1个月。被告方美金、ＸＸ进系五里塘苑12幢1单元702室房屋所有权人，该房屋建筑面积99.28平方米。从2009年9月1日起被告未支付物业费。至2015年8月31日止，尚欠原告物业费6432元。现原告要求被告交纳物业费并诉至本院。
本院认为，原告与杭州市土地储备中心签订的《前期物业服务合同》及与杭州市下城区新五里塘苑第二届业主委员会签订《物业服务合同》，均未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依据双方签订的服务合同对五里塘苑小区进行物业服务，在物业服务方面投入了相应的人力物力，业主或者物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定支付物业费及其他相关费用。本案中双方争议的是原告所主张的物业费是否超过了法律规定的诉讼时效？根据《民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。案涉《前期物业服务合同》关于正常年份的物业费按规定收取的约定虽不具有明确指向，但根据物业费一年一缴的行业通常惯例，并考虑到房屋交付时的物业费实行预收一年的制度，以及结合原告之后签订的《物业服务合同》约定物业费按每12个月预缴，本院认为，《前期物业服务合同》所涉的其他年份的物业费亦应认定为按年度进行预缴，业主应在每年度第一个月内履行缴纳义务。据此，原告应当在被告每年度应缴纳而未缴纳物业费的期限届满后两年内主张权利，然而从现有证据看，原告除2015年8月31日以律师函的形式就2009年9月1日至2015年8月31日期间的物业费进行催讨外，并无其他催讨行为，故原告主张的2009年9月1日至2013年12月31日期间的物业费，已经超过诉讼时效。对于2014年1月1日起至2015年8月31日止的物业费1787.04元，本院予以支持。原告认为应从支付最后一期物业费的期限届满之日起算诉讼时效，并要求将物业费计算至实际履行之日，缺乏充分依据，本院不予采信。同时，因双方对物业服务存在争议，故根据本案实际情况对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告方美金、ＸＸ进于判决书生效之日起十日内支付原告杭州科大物业管理有限公司物业服务费1787.04元；
二、驳回原告杭州科大物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费137元，由原告杭州科大物业管理有限公司负担87元，被告方美金、ＸＸ进负担50元（于判决书生效之日起十日内履行）。
原告杭州科大物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告方美金、ＸＸ进于本判决送达之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 王土根
人民陪审员 顾莉新
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 周伴伴