浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第927号
原告：蔡海波，居民。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
被告：王祉絖。
两被告共同委托代理人：李惠芳。
原告蔡海波与象山华丰房地产有限责任公司（以下简称华丰房地产公司）、王祉絖商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月25日立案受理后，依法由代理审判员张文芝适用简易程序进行审理。鉴于本案涉集团诉讼，因同类案件已有部分案件在上诉审理中，而本案的处理结果与二审最终处理结果有直接关联，本案依法于2013年6月25日中止审理，并于2013年10月31日恢复审理。本案于2013年11月8日公开开庭进行了审理。原告蔡海波，被告华丰房地产公司、王祉絖的共同委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡海波起诉称：2008年11月17日，原告与被告华丰房地产公司签订商品房买卖合同一份，由原告向被告华丰房地产公司购买坐落于象山县丹东街道桃花源E8幢1号别墅一套，合同签订后，原告已经支付全部房价款，但被告华丰房地产公司未能按期交付房屋。因案涉桃花源小区房屋存在严重质量问题和改变规划等情况，由小区五位业主代表出面与被告华丰房地产公司、王祉絖于2012年12月20日签订华丰桃花源小区房屋买卖补充协议（以下简称补充协议一）一份，同意被告华丰房地产公司在未通过综合验收的情况下将上述房屋交付原告，并就办证、质量赔款等有关事项达成一致。该补充协议第五条约定，被告华丰房地产公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件，如违约，被告华丰房地产公司应从2013年5月1日起向原告支付已付房款总额每日万分之六的违约金，上述违约金并由被告王祉絖承担连带责任。2012年12月28日原告就相同内容与两被告签订补充协议（以下简称补充协议二）。截止原告起诉之日，案涉小区仍无法办理房地产权属证书。综上，请求判令：一、被告华丰房地产公司限期向原告提供具备办理产权证所有条件资料并承担约定违约金1548元（按已付房款258万元的日万分之六自2013年5月1日起暂算至2013年5月2日，以后违约金计算到被告华丰房地产公司办出房屋初始权属证书之日止）；二、被告王祉絖对上述支付款项部分承担连带责任。
审理中，原告申请撤回要求被告华丰房地产公司限期向原告提供具备办理产权证所有条件资料的诉讼请求，本院予以准许。
原告蔡海波支持其诉称主张，在举证期限内提供证据如下：
1.（2012）甬象民初字第1305号民事判决书一份（系复印件），证明原告向被告华丰房地产公司购买房屋并已经付清款项的事实；
2.补充协议一、二各一份（均系复印件），证明原、被告双方约定未按期具备办理产权证所有条件的违约金计算标准及王祉絖需承担连带责任的事实。
被告华丰房地产公司、王祉絖共同答辩称：补充协议签订属实，但是被告华丰房地产公司已经履行了自己的义务，小区所涉质量规划问题已经解决，未能办理房屋产权证是因为部分业主违反法律规定所致；如果被告应当承担违约责任，补充协议约定的违约金明显过高，请求法院依法核减。
被告华丰房地产公司为证明其辩称意见，在举证期限内提供证据如下：
1.宁波市规划局发布的责令停止违法行为通知书、象山县规划局发布的责令限期改正违法行为通知书各一份（均与原件核对无异），证明桃花源部分业主违反法律规定乱拆乱建的事实；
2.被告华丰房地产公司致桃花源181#住户的函一份、照片一张（均与原件核对无异），证明被告华丰房地产公司在收到上述通知后立即通知业主进行整改，但是业主拒绝配合，故规划验收不能通过的责任不在被告，而系业主自身违反补充协议中关于双方应配合进行房屋规划验收约定的事实。
被告王祉絖未提供证据。
经质证，对原告提供的证据，本院认定如下：对证据1，两被告无异议，对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院认为，该判决书已明确原告的证明目的，故对该份证据予以认定。对证据2，两被告对补充协议一真实性无异议，对补充协议二真实性有异议，要求提供原件进行核对，对证明目的有异议，认为王祉絖仅与五位业主签订了协议，故仅对该五位业主有担保的意思表示，不能推定被告应对所有业主承担责任。本院对补充协议一真实性予以认定，因补充协议二原告未提供原件，故不予认定，根据补充协议一内容显示，两被告与五位业主代表（傅世林、李万根、孙平华、柳金根、魏莉）就案涉小区房屋交付、质量赔偿、小区配套设施整改、物业管理费的支付、产权证办理所需资料的准备等多项内容达成一致意见，权利义务指向全体小区业主及两被告意思明确，且协议第一、二项等多项内容已获双方实际履行，上述种种均表明两被告事实认可协议上五位业主代表的身份；现原告及另案起诉的80余户业主均持该份补充协议主张逾期办证违约金，其余业主对该协议也未表明任何异议，故该份补充协议的效力应及于全体业主，故本院对证据2的证明目的予以认定。
对被告华丰房地产公司提供的证据1、2，原告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为某些业主是否存在乱挖乱建现象与本案无关，且仅凭一张照片无法证明是否存在乱挖乱建现象，不能作为本案定案依据；被告王祉絖无异议。本院认为，该两组证据并不能证明华丰房地产公司未办理出相关权证是由于部分业主违反规划，故对其证明目的不予认定。
本案采原告诉称事实为本案基本事实。
另查明，2012年12月20日，桃花源小区傅世林、李万根、孙平华、柳金根、魏莉以业主代表名义与被告华丰房地产公司、王祉絖达成补充协议，约定：“一、华丰公司定于2012年12月22日-25日桃花源小区交房；二、出卖方支付给每户业主质量规划赔偿金12万元，在交房之日支付每户9万元；未付每户3万元和华丰公司再加自愿补偿全体业主40万元须在2013年1月25日付清……；五、华丰公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件；若违约，华丰公司从2013年5月1日起向业主支付每户已付房款总额每日万分之六的违约金，至可办产权证为止。上述付款由王泽光父子承担连带保证责任……。”现被告华丰房地产公司已经履行了协议中关于向桃花源业主交付房屋，及支付质量规划赔偿金12万元等内容。
再查明，原告已实际交付房款258元。案涉房地产至今尚未办理权属证书。
又查明，被告王祉絖曾用名王泽光，作为早年长期从事建筑业的人士，该用名在象山县内为人熟知。
本院认为，案涉小区五位业主代表与两被告就桃花源小区房屋交付、质量赔偿、小区配套设施整改、物业管理费的支付、产权证办理所需资料的准备等多项内容达成的协议意思表示真实，内容不违反相关法律、行政法规的规定，系合法有效。被告象山华丰房地产有限责任公司未按照协议约定具备为业主办理房地产权属证书的所有条件，致使原告至今未能办理产权证，故应承担违约责任。被告王祉絖作为担保人，对被告象山华丰房地产有限责任公司承担担保责任，因协议中未对担保方式明确进行约定，故依法推定其应承担连带保证责任。虽然原告个人并未与两被告签订协议，根据上文本院认证部分中的分析，上述补充协议效力及于原告，故对两被告抗辩王祉絖不应按此协议对原告承担责任的意见不予采信。原告主张违约金从2013年5月1日计算至被告华丰房地产公司办出初始权属证书之日止，本院予以支持。被告华丰房地产公司辩称未办证的原因在于部分业主违反规划乱拆乱建，依据不足，本院难以采纳。两被告辩称协议中约定的违约金计算标准过高，理由正当，本院酌情考虑调整为日万分之二。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十四条和《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决如下：
一、被告象山华丰房地产有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告蔡海波违约金（按已付房款258万元的日万分之二，自2013年5月1日起计算至被告象山华丰房地产有限责任公司办理房屋初始权属证书之日止）；
二、被告王祉絖对上述款项承担连带清偿责任。
如果被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭本判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
代理审判员 张文芝
二〇一三年十一月十四日
书 记 员 赖芒芒