辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦审二民终再字第00006号
原审上诉人（一审原告）靳玉成，男，1965年5月15日出生，汉族，现住义县。
委托代理人赵素媛，女，1964年7月25日出生，汉族，现住址同原审上诉人靳玉成，系靳玉成妻子。
委托代理人朱岩，锦州市阳光法律服务所法律工作者。
原审被上诉人（一审被告）秦英男，女，1985年5月18日出生，汉族，现住大连市沙河口区。
委托代理人吴凡，辽宁卫华律师事务所律师。
原审被上诉人（一审第三人）高素云，女，1933年5月12日出生，汉族，农民，现住义县。
委托代理人孙光泽，辽宁卫华律师事务所律师。
原审上诉人靳玉成与原审被上诉人秦英男、高素云返还原物纠纷一案，辽宁省义县人民法院于2011年6月17日作出（2011）义民一初字第00673号民事判决，靳玉成不服，向本院提出上诉，本院于2011年10月12日作出（2011）锦民二终字第00514号民事裁定，撤销原判，发回重审。辽宁省义县人民法院于2012年11月16日作出（2011）义民初字第01468号民事判决，靳玉成不服，向本院提出上诉，本院于2013年3月8日作出（2013）锦民二终字第00075号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年12月15日，本院作出（2014）锦审二民监字第00132号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原审上诉人靳玉成的委托代理人赵素媛、朱岩，原审被上诉人秦英男及其委托代理人吴凡，原审被上诉人高素云的委托代理人孙光泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审上诉人靳玉成一审诉称，我自有房屋三间，被被告非法入住，为此我曾找到被告，要求其腾出房屋，但被告说此房屋他们已经买下，而我根本没有卖过此房屋给被告，要求被告立即腾房，将房屋返还给我。
原审被上诉人秦英男辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本案所诉争的房屋是我父亲于1994年购买的，有房屋买卖合同，请求驳回原告的诉讼请求。
原一审法院（2011）义民一初字第00673号民事判决认定，坐落于义县义州镇站前街5-53号三间平房的所有权人登记为原告靳玉成，此房购房款、安装水电费、房产登记费的收据记载的交款人均为原告的父亲靳国和（已故）。原告靳玉成婚后与其父母住对面屋，房照办理后由靳国和保管。1994年，靳国和以原告靳玉成的名义与被告父亲秦晓辉（已故）签订“买卖房屋契约”，将坐落于义县义州镇站前街5-53号三间平房以13500元的价格卖给了被告父亲秦晓辉，在卖房人处加盖“靳玉成”名章，靳国和收房款后将房屋所有权证、四份“锦州市城镇农村房屋买卖契约书”以及购房款、安装水电费，房产登记费的收款收据一并交给秦晓辉，靳国和与秦晓辉达成的“房屋买卖契约”，有邹家文、杜宝华分别作为代笔人、中人在该契约书上签字。
该判决认为，本案诉争的房屋产权证上所有权人虽登记为原告靳玉成，但是原告父亲靳国和持有房屋产权证、“靳玉成”名章，交款收据，并有代笔人和中间人在场的情况下，秦晓辉有理由相信靳国和有权代理原告出卖该房屋，靳国和的行为依法构成表见代理，其以原告的名义与秦晓辉买卖房屋的行为是有效的；且秦晓辉已向靳国和支付了全部购房款，双方订立的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。秦晓辉购房后虽未办理房屋更名手续，但基于生效的房屋买卖合同有权占有该房屋，被告秦英男与秦晓辉系父女关系，占有该房屋系合法占有。原告请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决驳回原告靳玉成的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告靳玉成负担。
宣判后，靳玉成不服，向本院提出上诉，本院于2011年10月12日作出（2011）锦民二终字第00514号民事裁定，撤销原判，发回重审。
原一审法院重审过程中，追加靳国和的妻子高素云为本案第三人参加诉讼，并于2012年11月16日作出（2011）义民初字第01468号民事判决，该判决认定的事实与原一审基本一致，另认定，1995年10月15日，义县房屋管理处换发了该房屋房照，所有权人为靳玉成，现存放于被告处。
该判决认为，本案诉争房屋的产权证上所有权人登记为原告靳玉成，但原告的父亲靳国和持有房屋产权证及原告“靳玉成”的名章、交款收据，并有代笔人与中人在场的情况下，于1994年10月与秦晓辉签订了“买卖房屋契约”，秦晓辉有理由相信靳国和有权代理原告出卖该房屋，靳国和的行为依法构成表见代理，其以原告名义与秦晓辉买卖房屋的行为是有效的；秦晓辉向靳国和支付了全部购房款后于1994年10月开始在此房屋内居住，双方订立的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。秦晓辉购房后虽未办理更名过户手续，但基于生效的房屋买卖合同有权占有并使用该房屋。被告秦英男与秦晓辉系父女关系，对该房屋系合法占有使用。原告于2011年4月起诉要求被告腾出房屋，将房屋返还给原告，1994年10月签订“房屋买卖契约”后，在长达十六年的时间内原告未向被告主张权利，现原告以不知道房屋已出售给秦晓辉，请求被告腾出房屋，将房屋返还给自己缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回原告靳玉成的诉讼请求，案件受理费300元由原告靳玉成负担。
宣判后，靳玉成向本院提出上诉，本院于2013年3月8日作出（2013）锦民二终字第00075号民事判决，该判决认定的事实与原审一致。
该判决认为，本案登记房屋的权利登记人为上诉人靳玉成，该房屋出卖给被上诉人秦英男之父秦晓辉是否得到靳玉成的同意或认可，是本案涉及的重要问题。靳玉成之母高素云证明，靳玉成之父靳国和出卖该房屋时靳玉成知道，未提出异议，并将其名章提供给靳国和。结合长达16年之久靳玉成并未就该房屋向秦晓辉、秦英男等利害关系人主张权利，应当认定将该房屋出卖给秦晓辉靳玉成是知道和认可的，现靳玉成以不知道房屋已卖给秦晓辉为由，要求现房屋管理使用人秦晓辉之女秦英男返还房屋，依法不应支持。靳玉成提出实际卖房人是靳玉清，因证据不足不予采信。原判驳回靳玉成的诉讼请求是正确的，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，原审被上诉人靳玉成及委托代理人称，原审判决认定事实没有证据证明，靳玉成母亲的证明不能作为判案依据，没有证据证明靳国和的行为是表见代理，没有证据证明靳玉成知道房屋被出卖的事实。原审判决错误，请求依法改判。
原审被上诉人秦英男及委托代理人辩称，靳国和与秦晓辉签订房屋买卖契约时靳玉成是明知的，因受托人与委托人是父子关系，我方有理由认为靳国和是代理靳玉成进行房产交易，房屋买卖契约已经签订16年，在房子和房照都没有的情况下，靳玉成如果说不知道是不可信的，请求维持原判。
原审第三人高素云及委托代理人辩称，房屋的来源是高素云与靳国和出资购买的，房屋登记为靳玉成名下靳国和与高素云不知情，但靳国和没有追究，房子的一切手续均是靳国和保管，房屋的买卖靳玉成知情且同意。
经本院再审查明，原一、二审认定的事实基本属实，有原判所列证据载卷佐证，应予认定。
本院认为，本案的焦点问题是对原审上诉人靳玉成之父靳国和将诉争房屋卖与原审被上诉人秦英男之父秦晓辉的行为性质如何认定，即是否构成表见代理，靳玉成是否明知，以及靳玉成对诉争房产的占有权是否应得到保护的问题。首先，应当确认诉争房屋的所有权人为靳玉成。不动产的权属确定以国家行政机关的登记为准，虽然在诉讼过程中，靳玉成之母，本案第三人高素云曾陈述房子是其与靳国和出资购买，为靳国和的财产，但房屋权属登记在靳玉成名下，且在本案诉讼前也未有任何利害关系人依法定程序提出确认诉争房产的权属，所以应认定诉争房屋的所有权人为靳玉成。其次，关于靳玉成之父靳国和对诉争房屋的出卖行为是否构成表见代理的问题。表见代理是指行为人没有代理权，但以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信代理人有代理权，该代理行为有效。而本案作为不动产交易，交易价值相对巨大，一般人的认知均是需要产权人出具明确的手续，而本案中行为人靳国和只是持有诉争房屋的手续和原审上诉人的名章，并未出示房屋所有权人靳玉成的书面授权及相关身份证明，也未说明靳玉成不能亲自订立合同的原因，虽行为人靳国和是靳玉成的父亲，但单凭这种亲属关系不足以证明行为人靳国和得到授权，不能认为秦晓辉已经尽到了充分注意的义务，故靳国和出卖房屋的行为不能认定为表见代理，原一审判决适用表见代理的原则确认靳国和以靳玉成的名义与原审被上诉人秦英男之父秦晓辉签订的房屋买卖契约为有效不当。第三、原审判决关于靳玉成明知靳国和出卖房屋于秦晓辉的事实认定证据不充分，原审仅以靳玉成之母，本案第三人高素云的陈述来证明靳玉成对其父出卖诉争房屋行为系明知，并以此来肯定代理行为的效力，而高素云作为本案当事人，其陈述的证明力偏低，且靳玉成对此并不认可，高素云并未在陈述中详细说明是在何时、何地、以何种方式告知靳玉成房屋已出卖的事实，且高素云又曾经陈述房屋是其与靳国和出资购买的，其言辞内容矛盾，原审以此作为认定靳玉成明知其父靳国和出卖房屋的事实证据不充分。第四、靳国和的行为属于无权代理，其与秦晓辉签订的房屋买卖契约的效力不能约束靳玉成，虽然秦英男之父秦晓辉是依据与靳国和签订的合同占有诉争房屋，且支付了对价，但只是不能被认定为无权占有，其行为不构成对靳玉成的侵权，而靳玉成现基于房屋所有权人的地位要求行使占有权，其权利应当优于秦晓辉依合同取得的占有权。在秦晓辉基于房屋买卖契约取得的房屋占有权与靳玉成基于所有权要求回复房屋占有权发生冲突的情况下，基于物权优于债权的原则，应当保护所有权人靳玉成的权利。鉴于秦晓辉及其妻子均已故，现诉争房屋由其继承人秦英男实际控制的事实，靳玉成以秦英男为被诉主体并要求秦英男返还诉争房屋占有权的请求应当得到支持。第五、关于房屋买受人秦晓辉的继承人秦英男的权利保护问题，造成秦晓辉购买的房屋不能取得所有权的根本原因在于卖房行为人靳国和对争议房屋的无权处分和对靳玉成的无权代理，其房屋买卖契约不能完全得到履行的过错应当由卖房行为人，也是房屋价款的实际收受人靳国和承担。考虑到靳国和已经去世且有多个继承人，而本案诉讼过程中仅将高素云一人列为当事人的实际情况，无法在本案再审程序中一并调整已经支付购房价款的返还以及不能实际履行合同可能造成损失的赔偿问题，况且其又与本案不是同一法律关系，故可由秦英男就以上权利向卖房行为人靳国和的继承人另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省义县人民法院（2011）义民初字第01468号民事判决和本院（2013）锦民二终字第00075号民事判决。
二、原审被上诉人秦英男于本判决生效后三十日内将坐落于义县义州镇站前街5-53号三间平房交还给原审上诉人靳玉成。
三、驳回其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各300元由原审被上诉人秦英男承担。
本判决为终审判决。
审判长 计晓秋
审判员 张宏伟
审判员 周 野
二〇一五年四月八日
书记员 刘 丰