金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0702民初5711号
原告：金华市珊然工具有限公司，住所地金华市金东区澧浦镇工业功能区。
法定代表人：陈建，董事长。
委托代理人：吕明华，浙江一剑律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司金华金东支行，住所地金华市人民东路438号。
负责人：虞浩然，支行行长。
委托代理人：徐跃平、楼青，浙江泽大律师事务所律师。
第三人：浙江锦芳建材有限公司，住所地金华市金东区澧浦镇工业功能区。
法定代表人：周云招。
原告金华市珊然工具有限公司（以下简称珊然公司）为与被告中国农业银行股份有限公司金华金东支行（以下简称农行金华金东支行）、第三人浙江锦芳建材有限公司（以下简称锦芳公司）案外人执行异议之诉一案，于2016年5月27日向本院提起诉讼。本院受理立案后，依法组成合议庭于同年8月2日公开开庭进行了审理。原告珊然公司的委托代理人吕明华、被告农行金华金东支行的委托代理人楼青到庭参加诉讼。第三人锦芳公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告珊然公司起诉称：2013年6月5日，原告和第三人签订一份《厂房租赁合同》，约定：租赁的房屋为锦芳公司厂内二号厂房（1-3层）、三号宿舍楼及四号钢结构厂房，租赁期限自2013年8月1日至2028年7月30日，共15年。该份租赁合同对租金及保证金支付方式、双方权利义务、违约责任等其他事项作了详细约定。签订租赁合同时，上述三幢房屋均未办理出产权证，只有一号楼办理了产权证，为在办理工商营业执照时规避产权证问题，原告与第三人于2013年7月28日又签订了一份《厂房租赁合同》，在该份《厂房租赁合同》中双方以未租赁的一号楼产权证冒充二号楼产权证并在工商部门登记备案。2013年10月29日，被告与第三人签订了一份《最高额抵押合同》，以第三人名下的位于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧房产为借款提供抵押担�，同年11月6日办理抵押登记手续。2015年11月10日婺城区人民法院作出执行裁定书拍卖上述抵押房产，即第三人厂内的一号厂房、二号厂房、三号宿舍楼及四号厂房。原告为此提出执行异议，要求依法确定对二号厂房、三号宿舍及四号厂房的继续承租权被驳回。原告与第三人于2013年6月5日签订的租赁合同为双方真实意思表示，无论是租金的金额、支付方式及原告实际占有的厂房等双方都按照该份租赁合同的约定实际履行，该租赁合同依法成立并有效。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”法院作出的执行裁定书损害了原告的租赁权。原告诉请：1．依法确认原告对锦芳公司二号厂房（1-3层）、三号宿舍楼及四号钢结构厂房的继续承租权，并租赁至2028年7月30日止；2．本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明上述事实及主张，向本院提交了下列证据：
1．2013年6月5日原告和第三人签订的《厂房租赁合同》一份，用以证明该合同系双方真实意思表示，双方对租赁物、租赁期限、租金及支付方式及违约责任等的约定情况；
2．工商部门备案登记的2013年7月28日《厂房租赁合同》，一号厂房产权证、二号厂房产权证复印件各一份，用以证明该合同中用一号厂房产权证冒充二号厂房产权证，租赁物为二号厂房，合同中的4010平方米的面积实为一号厂房的产权登记面积，该份合同仅为双方为办理营业执照的需要而签订的临时协议，并非双方真实意思表示；
3．金东区澧浦镇人民政府证明一份，用以证明2013年6月5日签订的《厂房租赁合同》的真实性、合法性；
4．房屋租赁备案证一份，用以证明2013年6月5日签订的《厂房租赁合同》的真实性、合法性；
5．房屋租金付款清单一份，及银行汇款凭证复印件十八份，用以证明双方按2013年6月5日签订的《厂房租赁合同》的约定实际履行；
6.《工矿产品销售、安装合同》、定金货款支付凭证复印件各一份，用以证明原告在2013年8月15日之前已实际占有使用四号钢结构厂房；
7.四号钢结构厂房发货情况照片八张，用以证明原告2013年11月12日的发货情况，证实原告在此之前已实际占有、使用二号、四号厂房；
8.电梯监督检验报告、特种设备作业人员证、紧急疏散及消防器材使用相关知识培训及演练预案复印件各一份，紧急疏散演练照片五张，用以证明原告于2013年7月22日之前已在厂房安装电梯，组织员工进行紧急疏散及相关培训、演练，证实原告已实际占有、使用该厂房；
9.客户变更用电申请表复印件两份，电费�费清单复印件一份，用以证明原告自2013年8月起已实际占有、使用二号、三号厂房；
10.原告二员工的暂住证各一本，用以证明原告员工自2013年6月25日起入住三号厂房的事实。
被告农行金华金东支行答辩称：一、被告已于2013年11月6日依法取得案涉厂房的抵押权，受法律保护。二、原告为证明其对案涉厂房的租赁权，一再陈述2013年6月5日与第三人签订的《厂房租赁合同》才是双方的真实意思表示，而同年7月28日在工商部门登记备案的合同系为规避产权证问题而签订的临时性合同。但原告的此陈述缺乏事实依据，也缺乏证据支持，更缺乏合理性。理由如下：1．第三人在与被告签订《最高额抵押合同》时明确承诺且书面确认抵押物未出租；2．原告主张因2013年6月5日案涉厂房的产权证未办理才签订2013年7月28日的合同，但2013年6月5日《厂房租赁合同》第�条已明确载明了案涉厂房的产权证号，而实际上金房权证婺字第××号、00××28号房产证的登记时间是2013年7月29日，足以看出该份合同系虚假的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实及主张，被告农行金华金东支行向本院提交的证据有：
1．最高额抵押合同、房地产抵押清单各一份，用以证明第三人在抵押借款时明确承诺案涉厂房并未出租；
2．银行汇款交易清单一份，用以证明从2014年9月16日第三人收到租金后的款项流动情况可以看出当天收到的三笔款项全部间接转至第三人的法定代表人名下，被告方以此证明原告与第三人之间的租金支付不合理。
第三人锦芳公司未发表意见，也未向本院提交证据。
在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。第三人锦芳公司未缺席未发表质证意见。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，现认证如下：
1．对原告证据1即2013年6月5日的《厂房租赁合同》，被告对三性均有异议，认为从合同形式上看该份合同的签订时间是2013年6月5日，但此时金房权证婺字第××、00××28号两本产权证均尚未作出，合同第一条条款可以说明该份合同并非当时所签，故从证据形式上就足以推翻原告的主张；从合同内容上看，租期一次性约定15年，约定租金总额642.22万元的同时又约定2014年9月30日前付清可减半收取，这一系列约定明显不符合正常的交易行为。经查，该合同标明的落款时间为2013年6月5日，而且合同第一条中载明了二号厂房和三号产房的房屋所有权证号码，但该两幢厂房的产权登记时间是2013年7月29日，故该合同的落款时间明显系虚构。本院确认该证据的部分证明力。
2．对原告证据2�2013年7月30日登记备案的《厂房租赁合同》和一号、二号厂房的产权证，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为既然该份合同经工商部门登记备案，被告认可其公示效力。本院认为，该合同系原告向工商部门提交的协议，即使如原告所述是临时协议，也不能证明非双方当事人的真实意思表示。本院不确认该证据的证明力。
3．对原告证据3即澧浦镇人民政府的证明，被告提出：对该证明系由澧浦镇人民政府出具的事实无异议，但对证明记载的内容的真实性有异议，原告在执行异议听证过程中曾提交一份2013年7月29日由澧浦镇政府出具的《证明》，该份证明上仅说明原告承租了2号厂房这一情况，显然与原告开庭时提交的这份证明存在较大不同。对比两份证明，从时间、形式、内容上看，显然前一份证明更加客观。再者，政府机关也无法对一个企业做�如此细致的证明。本院认为，标注的落款时间为2013年6月5日的合同，落款时间明显系虚构，本院不确认该证据的证明力。
4．对原告证据4即房屋租赁备案证，被告对该证证据系由金华市房地产交易市场管理所出具这一事实无异议，但对证明目的有异议，认为该证据仅能证明存在2015年1月14日该部门对原告方或者第三人提供的材料进行形式审查后作出备案证这一事实，根本无法达到确认一份2013年合同的真实性的证明目的。本院认为，被告异议成立。本院不确认该证据的证明力。
5．对原告证据5即银行汇款凭证，被告提出：对真实性无异议，但对关联性及证明内容有异议，首先，虽然不能仅凭汇款人汇款时在单据上记载的款项性质来认定真实的交易性质，但有一点可以明确，如果款项性质为房屋租金，当事人是不可能特意将款项性质写成货款的，更�可能因笔误而造成。2014年1月15日的53万元的单据明显可以看出原告与第三人之间存在其他经济往来，故双方之间的款项往来性质就无法确认均系租金。其次，从款项支付时间、金额看，均没有规律，2014年9月16日一天就支付200多万元租金，显然不符合交易习惯。经查，原告支付230.11万元款项属实，而且大部分款项在付款凭证中均已注明系房租费，但2014年1月15日支付的53万元，付款凭证中注明系货款。该组证据可以证明原告向第三人支付过部分租金，但不能证明支付租金所依据的合同的签订时间是2013年6月5日。
6．对原告证据6即《工矿产品销售、安装合同》、领付款凭证，被告对三性均有异议，认为《工矿产品销售、安装合同》、领付款凭证系原告与第三方之间签订的合同，被告无法确认其真实性，但据被告了解，该份合同的另一方“金华市万鑫工业设备厂”的主体并不存在，该证据不能达到证明目的。本院认为，该合同涉及的4号厂房未抵押给被告，故不存在被告实现抵押权时是否应保护原告的租赁权的问题；该合同不能证明原告2013年8月15日前已经承租4号厂房。本院不确认该证据的证明力。
7．对原告证据7即照片，被告认为无法反映地点及人员，更无法达到证明目的。本院认为，4号厂房未抵押给被告，不存在被告实现抵押权时是否应保护原告的租赁权的问题。本院对该证据的证明力不作认定。
8．对原告证据8即电梯监督检验报告、特种设备作业人员证、紧急疏散及消防器材使用相关知识培训及演练预案复印件，被告对三性有异议，认为该组证据系原告或第三人与其他单位之间发生的，被告无法核实其真实性；该组证据也无法达到原告的待证目的，从证据内容上看，电梯监督检验报告系金华市特种设备检测中心出具给第三人的，“使用单位”一栏也载明系第三人，无法证明原告已于2013年7月22日安装电梯这一事实；至于特种设备作业人员证及安全人员证，只能证明2013年8月15日陈建取得这两本证的事实，无法证明其他内容；其他消防演练的材料均系单方制作，三性无法确认；至于照片，仅可以看出拍摄的时间系8月7日，其他内容无法体现，即使照片中反映的内容确实系原告方员工于8月7日当天在案涉二号厂房的消防演练活动，也只能说明当时为消防演练而使用了厂房这一事实，无法证明原告履行2013年6月5日租赁合同的事实。本院认为，被告的异议合理，但照片可以证明原告当时在第三人的场所内生产经营。本院确认该证据的部分证明力。
9．对原告证据9，被告对客户变更用电申请表的真实性无异议，但对缴费清单的真实性和证明目的有异议，认为该清单系由第三方单方制作，存在较大的可操作性，真实性无法核实，且从清单内容看，无论是计算方式还是金额，均存在较多的不合理之处。本院认为，该组证据可以证明原告在第三人的场所内生产经营，但不能证明具体承租了第三人的哪一部分厂房。本院确认该证据的部分证明力。
10．对原告证据10即暂住证，被告对真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为不能证明待证事实。本院认为，该组证据不能证明龙建兵、龙珍香租住在第三人的3号厂房内。本院不确认该组证据的证明力。
11．对被告证据1即《最高额抵押合同》和房地产抵押清单，原告提出：对真实性有异议，是复印件；该合同签收日期是2013年10月29日，且无法看出第三人有抵押物未出租的承诺。经查，第三人盖章确认的《房地产抵押清单》中载明抵押物未出租。原告异议不�立。本院确认该证据的证明力。
12．对被告证据2即银行汇款交易清单，原告提出：对真实性、关联性有异议，该证据可以证明原告已支付租金给第三人，第三人如何处理租金是第三人公司内部的事情。经查，该证据与本案无关联性，本院对其证明力不作认定。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭代理人当庭陈述，本院确认以下事实：
2013年10月29日，被告农行金华金东支行与第三人锦芳公司签订《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》一份，合同约定贷款本金共计1400万元。同日，双方还签订《最高额抵押合同》一份，约定最高额担保债权期间为2013年10月29日至2016年10月28日，锦芳公司自愿以其所有的位于金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧的房产〔房产证号：金房权证婺字第××号、第××号、第××号，土地证号：金华（两区）国�（2007）第7-**号〕为从农行金华金东支行获得的贷款作为抵押物设定抵押担保。2013年11月6日办理了上述房地产的抵押登记。上述合同签订后，农行金华金东支行依约于2013年11月7日开始向锦芳公司陆续发放了四笔贷款本金共计1400万元。贷款到期后，锦芳公司拖欠借款本金1400万元及利息484114.42元（利息已算至2015年1月20日）。2015年2月16日，农行金华金东支行向本院提起诉讼，本院审理后于同年5月25日作出（2015）金婺商初字第498号民事判决：一、被告锦芳公司于判决生效后立即归还原告农行金华金东支行借款本金人民币1400万元及利息484114.42元（利息已算至2015年1月20日，此后利息按合同约定及人民银行相关规定计算支付至实际履行之日止）；二、被告锦芳公司于判决生效后立即支付原告农行金华金东支行律师代理费50000元；三、原告农行金华金东支行对被告锦芳公司提�抵押的位于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧房产〔房产证号：金房权证婺字第××号、第××号、第××号，土地证号：金华（两区）国用（2007）第7-24号〕在最高额22**万元的范围内享有优先受偿权。案件受理费109005元，财产保全费5000元，合计诉讼费用114005元，由被告锦芳公司负担。
2013年7月30日前，原告珊然公司与第三人锦芳公司签订《厂房租赁合同》一份，约定锦芳公司将其位于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧2号厂房1-3层面积为4010平方米的厂房出租给珊然公司，租赁期限自2013年7月15日起至2018年7月14日止，每年租金15万元。该合同于2013年7月30日在金华市金东区市场监督管理局办理了登记备案。此外，珊然公司与锦芳公司还签订了一份标注落款时间为2013年6月5日的《厂房租赁合同》，约定：锦芳公司将其坐落于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴�南侧厂区内2号厂房1-3层〔建筑面积3743.44平方米，房产证号：金房权证婺字第××号〕、3号宿舍楼4层445平方米13个房间（房产证号：金房权证婺字第××号）、4号钢结构厂房1550平方米（房产证号：金房权证婺字第××号）出租给珊然公司，租赁期限自2013年8月1日至2028年7月30日止，共15年；15年租金642.22万元，珊然公司在2014年9月30日前付清租金可减半计收，2014年1月30日前付100万元，余款321.11万元在2014年9月30日前付清。上述两份租赁合同签订以后，珊然公司在2013年6月7日至2014年9月16日期间分10次共向锦芳公司及该公司法定代表人周云招付款230.11万元，其中2014年1月15日支付的53万元的转账凭证载明的用途为货款，其余大部分款项的付款凭证载明的款项用途为房租费。
（2015）金婺商初字第498号民事判决生效后，被告锦芳公司未履行，原告农行金华金东支行向本院�请强制执行。本院立案执行后，于2015年11月10日裁定拍卖锦芳公司的坐落于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧的房产。珊然公司于同月24日提出执行异议，要求依法确认其对锦芳公司2号厂房、3号宿舍楼第四层及4号钢结构厂房享有承租权，租赁期限至2028年7月30日止。本院审查后于2016年5月3日驳回了其异议。另查明，锦芳公司1至4号厂房的房产证号分别为金房权证婺字第××号、第××号、第××号和第00380296号，1号厂房建筑面积4010.39平方米，产权登记时间为2011年3月24日。2号、3号厂房的产权登记时间为2013年7月29日。
本院认为，被告农行金华金东支行对涉案房屋享有的抵押权系依法设立，受法律保护。财产在设立抵押权前已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，原告提交的经工商部门登记备案的租赁合同，可以证明第三人在将其1至3号厂房抵押给被告前，已经将2号厂房1-3层出租给原告，租赁期限自2013年7月15日至2018年7月14日止。原告提交的标注落款时间为2013年6月5日的租赁合同，合同第一条中载明了2至4号厂房的房屋所有权证证号，而2013年6月5日上述厂房的产权尚未登记，该合同标注的落款时间并非实际签订合同的时间，该份合同不能证明原告承租第三人3号、4号厂房在被告取得抵押权之前，也不能证明原告承租2号厂房1-3层的期限为2013年8月1日至2028年7月30日。综上所述，对原告诉讼请求及被告抗辩中合法有据部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告金华市珊然工具有限公司对第三人浙江锦芳建材有限公司所有的位于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧2幢（房屋所有权证证号：金房权证婺字第××号）1至3层享有租赁权，租赁期限自2013年7月15日至2018年7月14日止；
二、驳回原告金华市珊然工具有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费27636元（原告已预交），由原告金华市珊然工具有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 石伟明
人民陪审员 宋红霞
人民陪审员 钱丽英
二〇一六年八月二十五日
代书 记员 卢梦青