中华人民共和国
广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初19609号
原告（反诉被告）：黄照波，男，1960年9月25日出生，汉族，现住广东省中山市，
委托诉讼代理人：梁学谦，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：阮淑瑜，女，1987年3月9日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：王苹，广东御藏律师事务所律师。
原告黄照波与被告阮淑瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日受理后，被告阮淑瑜提出反诉，本院先适用简易程序，后依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄照波的委托诉讼代理人梁学谦、被告阮淑瑜的委托诉讼代理人王苹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄照波向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告黄照波与被告阮淑瑜的租赁合同关系终止；2.判令被告阮淑瑜立即向原告黄照波支付拖欠的租金暂计为2500元；3.判令被告阮淑瑜向原告黄照波交回租赁房屋；4.判令被告阮淑瑜向原告黄照波赔偿占用商铺期间的经济损失（经济损失自租赁合同终止之日起计至阮淑瑜交回商铺之日止，按租金2500元/月计算）；5.判令被告阮淑瑜向原告黄照波赔付经济损失5000元。事实及理由：被告阮淑瑜于2015年8月23日向原告黄照波承租位于中山市沙溪镇共和街49号两层半商铺，并与原告黄照波签订租赁合约，租赁期限自2015年9月5日至2019年9月4日，2015年9月5日至2017年9月4日，租金按2500元/月计算；2017年9月5日至2019年9月4日，租金按2800元/月计算，被告阮淑瑜应于每月5日前向原告黄照波交纳当月租金。但被告阮淑瑜自2016年8月6日起开始拖欠租金，至今已拖欠两个月租金；根据租赁合约第六条的约定，拖欠租金超过7日，则合约自动终止，原告黄照波有权随时收回铺位因而引起的法律责任概不负责，即由被告阮淑瑜承担。据此，因被告阮淑瑜违约支付租金己超过了约定的期限7日，原告黄照波有权收回铺位，并要求承担法律责任，该法律责任包括支付拖欠的租金、合同终止后到交回商铺期间的经济损失、因违约造成原告黄照波再次出租铺位时合理的两个月空档期经济损失5000元。为维护自身合法权益，原告黄照波特向法院提起诉讼。诉讼中，原告黄照波明确其第1项诉求为：判令确认双方租赁合同关系已于2016年8月13日终止；变更其第2项诉求中的租金为：以2500元/月的标准，从2016年8月1日计至8月12日，共968元；变更第4项诉求中经济损失为：从2016年8月13日开始计算，2017年9月4日前按月租金2500元计算，之后按每月2800元计算。
原告黄照波为支持其主张，在诉讼中提交的主要证据有：1.租赁合约1份；2.2016年8月1～3日历史天气记录、中山市气象局气象信息快报（068期、069期、070期）各1份；3.照片、录像各1份；4.房屋权产证书1份。
被告阮淑瑜在诉讼中提出反诉，请求判令：1.确认双方租赁合同无效；2.原告黄照波返还被告阮淑瑜押金5000元，并赔偿装修费、货物损失共计116266元。被告阮淑瑜答辩并反诉称：1.确认拖欠原告黄照波的租金，由于原告黄照波出租给被告阮淑瑜的房系私自搭建，没有办理不动产登记手续，双方租赁合同无效；2.本案的租赁合约为无效合同，原告黄照波应赔偿被告阮淑瑜因装修店铺造成的损失；3.2016年7、8月，由于房屋质量问题，台风来临时租赁物漏水导致被告阮淑瑜的货物被大量浸水，遭受了重大损失，原告黄照波应予赔偿。
被告阮淑瑜为支持其主张，在诉讼中提交的主要证据有：1.中山市不动产登记资料证明表1份；2.照片1组；3.短信截图1组；4.出货单8张；5.装修合同及收据各1份。
本院依法组织当事人对上述证据进行了质证，并到涉案商铺进行了现场勘查。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年8月23日，黄照波、阮淑瑜签订租赁合约一份，主要约定：黄照波将位于中山市沙溪镇共和街49号两层半商铺租给阮淑瑜，租期4年，2015年9月5日至2019年9月4日；按金5000元，按金不得抵作租金；2015年9月5日至2017年9月4日每月租金为2500元，2017年9月5日至2019年9月4日每月租金为2800元；租期届满阮淑瑜迁出时，应缴清一切水费、电费、电话费及杂费，黄照波将按金免息退还给阮淑瑜；阮淑瑜须依时在每月的5日前交租，如超过此交租期限七天，则当自动终止合约，黄照波有权随时收回铺位因此引起的法律责任概不负责；双方在合同下方共同确认已收2015年9月5日至10月4日租金和按金共7500元。合同还对其他租赁事项进行了约定。
签订上述合同当日，阮淑瑜向照波支付押金5000元。之后,双方均按约定履行各自义务。2016年8月1日，因中山市受台风影响强降水，涉案商铺天台产生积水，致使该商铺二楼墙壁出现漏水，进而导致阮淑瑜一楼店铺被水浸。事发后，双方因维修、赔偿问题协商未果，遂产生争议，阮淑瑜自2016年8月1日起再未向黄照波支付租金。黄照波追讨无果，于2016年9月9日诉至本院，提出前述诉求。同时，阮淑瑜亦以双方租赁合同无效为由，提出前述反诉请求。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。
关于合同的效力问题，阮淑瑜以涉案商铺中有一层半为黄照波私自搭建，违反法律强制性规定为由，请求确认合同无效。但本案证据显示，黄照波在中山市沙溪镇共和街有两套房产，即共和街49号与86号，其中49号为3层建筑，86号为2层建筑。因此，涉案商铺并不存在私自搭建等导致合同无效的事实。诉讼中，阮淑瑜提交的不动产登记资料证明表所涉房屋，并非本案租赁商铺，与本案不具关联性。因此，双方租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。阮淑瑜所提请求确认租赁合同无效的诉求，理据不足，本院不予支持。
关于合同是否自行终止问题。虽然，双方租赁合同约定每月5日支付当月租金，逾期支付超过7天，合同自动终止。但是，黄照波作为出租人，应当保证租赁房屋的正常使用功能，然而，涉案商铺存在瑕疵，在使用中出现漏水，本院认为，在黄照波履行义务解决上述问题前，阮淑瑜有权拒付租金。另外，2016年8月2日涉案商铺漏水被浸后，双方因维修、赔偿问题已经产生争议，在双方就此协商未果情况下，要求阮淑瑜按合同约定的期限继续支付租金，亦有失公平。因此，本案事出有因，阮淑瑜并不构成逾期支付租金，黄照波所提双方租赁合同已于2016年8月13日自行终止的主张不能成立。关于双方租赁合同关系问题，本院认为，黄照波提出退还商铺的诉讼请求，本案2016年12月22日庭审中，阮淑瑜也同意退还商铺，可视为双方于该日协商一致，解除了双方租赁合同。合同解除后，黄照波应将5000元押金退还给阮淑瑜，阮淑瑜亦应将商铺返还给黄照波，对于阮淑瑜、黄照波分别所提退还押金、返还商铺的诉求，本院予以支持。
关于涉案商铺租金及被占用期间损失问题。如上所述，视为双方于2016年12月22日协商一致，解除了涉案租赁合同。合同解除前，由于涉案商铺由阮淑瑜占用，理应支付租金，但因商铺漏水被浸，一定程度影响了阮淑瑜的使用，根据现场勘查情况及本案实际案情，本院酌定2016年8月1日起至前述合同解除日的租金，按每月1250元计算，共计5887元（1250元/月×4.7096个月＝5887元，2016年12月份的22天，按当月31天约折合0.7096个月）。合同解除后，阮淑瑜理应返还商铺，拒不返还则应当赔偿占用期间的租金损失，黄照波主张按约定的租金标准计算其损失，理据充分，应予支持。另外，因本案合同的解除，系双方协商一致达成，且合同解除事出有因，对于黄照波所提2个月的寻租期损失，本院不再支持。
关于阮淑瑜所提货物损失及装修损失问题。其中，货物损失部分，阮淑瑜本案证据不足以证明，其存在所述货物损失的事实，对其该部分的损失，本院不予支持。至于装修损失，本院认为，阮淑瑜承租涉案商铺，并投入资金进行装修，现因房屋漏水，导致双方租赁合同提前解除，其装修损失客观存在。本案事发虽有一定客观因素，但涉案商铺确实存在瑕疵，黄照波作为出租人应付相应责任。综合考虑本案事发原因、阮淑瑜实际使用商铺期限、合同剩余期限等因素，并结合本院现场勘查所见装修情况，为节约当事人诉讼成本，本院酌定由黄照波赔付12000元给阮淑瑜。
综上，黄照波、阮淑瑜诉求合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告阮淑瑜于本判决生效之日起十日内腾退位于中山市沙溪镇共和街49号的商铺并返还给原告黄照波；
二、被告阮淑瑜于本判决生效之日起七日内向原告黄照波支付租金及商铺被占用期间的损失（至2016年12月22日止为5887元；次日起至实际退还上述商铺之日止，按每月2500元标准计算，如2017年9月5日仍未退还，则从该日起按每月2800元标准计算）；
三、反诉被告黄照波于本判决生效之日起七日内向反诉原告阮淑瑜返还按金5000元；
四、反诉被告黄照波于本判决生效之日起七日内向反诉原告阮淑瑜支付装修损失赔偿金12000元；
五、驳回原告黄照波的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告阮淑瑜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元（该款原告已预交），由原告黄照波负担37元，被告阮淑瑜负担13元，被告阮淑瑜负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告黄照波。反诉案件受理费1362元（该款反诉原告已预交），由反诉原告阮淑瑜负担1171元，反诉被告黄照波负担191元，反诉被告黄照波负担部分于本判决生效之日起七日内径付反诉原告阮淑瑜。
如不服本判决，可在在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 赵 波
审 判 员 熊 伟
人民陪审员 张子锋
二〇一七年三月八日
书 记 员 李 勉
何坚麟