辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2380号
上诉人（原审被告）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金健，男，1987年6月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：马文波，辽宁东经律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）:张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
上诉人曲贵田因与被上诉人金健、被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合开发公司”）、被上诉人张志勇案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曲贵田上诉请求：1、撤销一审判决，改判继续执行案涉房屋；2、全部诉讼费用由刘闻司、联合开发公司、张志勇承担。事实与理由：原审判决事实不清，适用法律错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问�的规定》第二十九条，金健的情形不符合该法条规定的排除执行的情形，应当继续执行案涉房屋。首先，金健与联合开发公司仅签订认购协议书，该认购协议性质上属于预约合同，不能证明金健与联合开发公司之间存在合法有效的书面买卖合同。其次，金健未提供正规的购房发票及银行流水，收款收据不能证实其已经实际支付购房款。且金健主张支付的价款334,192元与认购协议书中总金额334,880元不符，一审法院认定案涉房屋因无法办理贷款而变更付款方式，但依据交易习惯，银行按揭应为整数而不应为零数。
金健辩称，同意维持原判。
辽宁联合房地产开发有限公司经传唤未到庭答辩。
张志勇经传唤未到庭答辩。
金健向一审�院起诉请求：1、不得执行唯美尚品13号楼2-1-1号房屋；2、请求法院确认上述房屋为金健所有；3、诉讼费用由曲贵田方承担。
一审法院认定事实：1、2009年5月10日，金健（乙方）与联合开发公司（甲方）签订《唯美尚品房屋认购协议书》一份，约定金健购买联合开发公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-13号2-1-1、建筑面积112平方米的住宅，总价款334,880元，房屋交付期限2009年12月31日，并约定了其他相关权利义务。金健自认其当日以现金形式向联合开发公司支付定金1万元，后于2009年5月15日以现金形式支付房款134，880元。联合开发公司向金健出具了收款收据。后因该房屋无法办理贷款，金健变更付款方式，于2011年3月29日向联合开发公司转账支付剩余房款189,312元。2011年7月2日，金健办理了入住手续。
2、沈阳市苏家屯区中兴街道施官社区居民委员会出具居住证明一份，载明，金健在涉案房屋居住。
3、沈阳市不动产登记中心出具无查询结果证明一份，证明至2017年3月15日，金健在沈阳市无其他住房。
4、2016年2月22日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合开发公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房屋，本案诉争房屋亦包含在内。2016年4月28日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月�至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求”。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220号民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第一项为辽宁联合房地产开�有限公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其它诉讼请求”。金健于该案件执行过程中提出执行异议，2017年5月22日，一审法院作出（2017）辽0102执异82号执行裁定书，裁定：“驳回案外人金健的异议”。
5、联合开发公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书�请强制执行。
一审法院认为：案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：金健对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，金健的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”买受人基于正当的商品房买卖关系，在已经支付的价款超过总价款50%以上、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋等要件是否具备。本案中，金健与联合开发公司签订了《唯美尚品房屋认购协议书》，该协议书中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，故该《唯美尚品房屋认购协议书》合法有效。同时，依据现有证据，可以认定，金健已向联合开发公司支付了房屋总价款50%以上的房款，且金健名下无其他可用于居住的房屋。综上，根据现有在案证据，应当认定曲贵田享有的是普通债权，而金健实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于曲贵田享有的普通债权，故金健就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于金健诉请确认涉案房屋其享有所有权的问题，依据现有证据，暂不具备确认其为所有权人的条件，故对金健该项诉讼请求，一审法院暂不予以支持。
一审法院判决：金健的异议成立，不得执行位于沈阳市苏家屯区银杏路28-13号2-1-1房屋。案件受理费6,100元，由曲贵田、张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司负担。一审法院（2017）辽0102执异82号执行异议裁定于判决生效时自动失效。
二审中当事人没有提交新证据。
本院另查明，2008年3月20日-2011年11月17日张志勇任联合开发公司的董事。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：金健对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，因联合开发公司、张志勇系另案的被执行人，故原审法院适用上述规定并无不当。关于买卖合同的问题，金健与联合开发公司虽仅签订了《唯美商品房屋认购协议书》，但该认购协议对交易双方、商品房的基本情况、价款、付款方式、交房时间、违约责任等内容有明确约定，且金健与联合开发公司也按照该协议实际履行义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此应当认定金健与联合开发公司在案涉房屋查封前签订了合法有效的商品房买卖合同。关于房款问题，虽然曲贵田对金健主张的用现金支付的定金及房款144,880元有异议，但根据金健提供的银行明细可以认定金健向联合开发公司转账支付了购房款189,312元，该笔金额已经超过了案涉认购协议约定总价款334,880元的50%。因此金健已支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十。根据金健提交的物业费、采暖费、垃圾清运费、预收水费等票据及居住证明，金健购买案涉房屋系用于居住。根据沈阳市不动产登记中心的查询结果，金健名下无其他用于居住房屋。综合本案证据，一审法院认定金健对涉案房产具有足以排除强制执行的权益并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人曲贵田的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,100元，由被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年四月二日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 薛 彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；