昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民初字第2965号
原告：张某某，女，汉族，住云南省昆明市盘龙区灵光街。
原告：邓某，男，汉族，住云南省昆明市盘龙区灵光街。
共同委托代理人：陈建波，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。
被告：某某地产有限责任公司。
住所：云南省昆明市北京路。
法定代表人：赵某，系该公司董事长。
委托代理人：李某某，男，白族，住昆明市呈贡区众和康园，系该公司员工，特别授权代理。
原告张某某、邓某诉被告某某地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月25日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈建波、被告委托代理人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年2月25日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区七彩俊园一期的房屋，房屋总价款为人民币1226581元。被告于2012年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房在办理交接手续后交付给原告。如被告逾期交房，则自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，被告按每天10元的标准向原告支付违约金，逾期10天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告承担违约金。合同签订后原告依约支付了购房款1226581元并交纳了相应的维修基金、物业费、电梯费等相关费用。但截止2015年11月12日，被告才与原告办理房屋交接手续并将房屋交付原告使用。被告的行为已严重构成违约并侵犯了原告的合法权益，为此，原告诉至法院要求：1、判令被告立即向原告支付违约金261607元；2、判令被告承担本案诉讼费。
被告辩称：首先，被告已经在2012年11月27日公告交房，不存在违约行为。其次，原告在2012年12月9日办理了入住结算手续，12月16日领取了包括钥匙、门卡在内的所有物品。因此，该房屋的控制权及使用权已经移交给了原告，被告已经完成了交房义务。再者，即使被告在2012年12月1日至2012年12月16日期间存在逾期交房的违约行为，原告主张违约金的诉权已过诉讼时效。综上，原告主张逾期交房没有事实依据，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向法庭提交证据：
1、《商品房购销合同》、2、购房发票、3、收据、发票、4、云南俊发物业服务有限公司入伙验收表，证明2011年2月25日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区七彩俊园一期的房屋，房屋总价款为人民币1226581元。被告于2012年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房在办理交接手续后交付给原告。如被告逾期交房，则自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，被告按每天10元的标准向原告支付违约金，逾期10天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告承担违约金。合同签订后原告依约支付了购房款1226581元并交纳了相应的维修基金、物业费、电梯电费等相关费用。但截止2015年11月12日，被告才与原告办理房屋交接手续并将房屋交付原告使用。被告的行为已严重构成违约并侵犯了原告的合法权益，应当向原告承担违约责任。
5、照片一份，证明未交房前被告安排了施工人员住在原告的房屋里，对房屋进行修缮。
被告对原告提交的证据1、2、3的真实性予以认可，证明被告在2012年12月16日已经交房。对证据4的三性不予认可，没有原件，并且上面的签字人员也不是被告的工作人员。对证据5真实性不予认可，看不出是原告的房屋，被告已经将房屋交付给原告，如何使用由原告支配。
本院对原告提交的证据1、2、3的真实性予以确认，可以认定原、被告之间的合同关系及双方对交房时间及条件的约定；对证据4的真实性不予确认，无原件予以核对并且没有被告的签章，无法认定原告的证明内容；对证据5的真实性不予确认，证据形成的时间、地点无法核实，无法证明原告的证明目的。
被告为证明自己的观点，向法庭提交证据：
1、商品房购销合同，证明1、合同约定于2012年11月30日前交付房屋；2、被告应通过媒体公告或书面形式通知原告办理交接手续。
2、补充协议，证明原告应在媒体公告的交房之日起10日内办理交接手续；如逾期，自公告确定的交房之日视为交付。
3、交房公告，证明被告于2012年11月27日已经通过媒体公告方式通知原告于2012年12月1日交房。
4、七彩俊园项目业主入住结算单，证明原告于2012年12月9日办理入住结算。
5、物品资料领用登记表，证明原告于2012年12月16日领取包括房门钥匙在内的所有物品，房屋已实际交付。
原告对被告提交的证据1、2、3的三性予以认可，但公告只是交房的前置手续，公告并不代表已经交房，交房应该以双方办理交房手续为准。证据4、5的真实性予以认可，第一次的交房时间是2012年10月30日，当时原告是由朋友通知才去接房，被告告知原告没有找到合同副本就没有接到房。2012年12月9日，被告通知原告去接房，去了被告又告知原告要缴纳了相关契税等才能接房，原告缴纳了相关费用被告也没有交房；2012年12月16日，原告交了物管等费用后领取了钥匙，去验房时发现房屋有漏水及墙面脱落的情况，原告没有接房。真正接房的日期是2015年11月12日。
本院对被告提交的证据的真实性予以确认，证明内容在其后综合评述。
本院依据上述，认定以下事实：2011年2月25日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的昆明市七彩俊园一期8幢606号的房屋一套，房屋总价款1226581元，原告于2011年2月26日前支付购房总价款。被告于2012年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。如被告未按期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期10天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同还约定被告应当以媒体公告或者书面形式通知原告办理交接手续，原告须于被告在媒体公告的交房之日起10天内，到被告指定地点办理房屋交接手续。原告有权在被告确定的交房期限内对所购房屋进行实地检查，如原告提出房屋、设备不符合约定，要求修复的，经双方确认，被告应进行修复，修复期间不视为被告逾期交房，原告不得以此为由拒绝接收房屋。合同签订后，原告向被告支付了上述房款1226581元。2012年11月27日，被告在《春城晚报》上刊登了交房公告，通知七彩俊园的业主该项目已经竣工验收，具备交付条件，通知8栋住房的业主于2012年12月1日办理接房手续。2012年12月9日，原告交纳了上述房屋的契税、印花税等相关费用。2012年12月16日，原告交纳了物业管理、维修基金等费用并领取了商品房使用说明书、商品房质量保修书、住户手册、入户门钥匙、门禁卡等物资。现原告认为由于被告交付的房屋存在瑕疵，致使其2015年11月12日才接房，要求被告承担逾期交房的违约责任。
本院认为，本案的争议焦点为：被告是否在合同约定的期限内完成了交房义务？
根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告在平等、自愿的基础上签订了商品房购销合同，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的合同约定被告应当于2012年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。经审理查明，被告已经于2012年12月16日将经建设单位组织验收合格的涉案房屋住户手册、入户门钥匙、门禁卡等物资交付给原告，原告已经实际占有涉案房屋。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”被告于2012年12月16日完成了交付房屋的义务。原告认为被告交付的房屋存在漏水、墙面脱落等瑕疵问题，因此，被告实际未在约定的时间内完成交房义务，而是在修复瑕疵后于2015年11月12日交付符合合同约定的房屋，完成了交付义务。本院认为，首先，原告没有提交证据证明被告交付的房屋存在瑕疵致使房屋不符合合同约定的交付条件，原告应当承担举证不能的不利后果。其次，依据原、被告的合同约定，如原告提出房屋、设备不符合约定，要求修复的，经双方确认，被告应进行修复，修复期间不视为被告逾期交房，原告不得以此为由拒绝接收房屋。因此，原告认为被告交付的房屋存在瑕疵致使被告未在约定的期限内完成交房义务的主张不能成立，被告于2012年12月16日完成了交付房屋的义务。综上，被告于2012年11月30日至2012年12月15日期间存在逾期交房的违约行为，应当依据合同约定承担相应的违约责任。被告答辩认为该期间虽然存在逾期交房的违约行为，但是原告主张该期间违约金的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效，应当予以驳回。本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告要求被告支付2012年11月30日至2012年12月15日期间逾期交房的违约金的主张已超过两年的诉讼时效，应当予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费5224元，减半收取2612元，由原告承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判员 江 丽
二〇一六年一月十三日
书记员 李娅萍