北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第13931号
原告（反诉被告）：北京达文物业管理有限公司，住所地本市朝阳区左家庄2号。
法定代表人：杨圣敦，董事长。
委托代理人：楼洁，北京市华博金隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邹文英，女，1972年2月25日出生。
委托代理人：刘汝忠，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托代理人：唐国初，男，1973年3月4日出生。
原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司（以下简称达文物业公司）诉被告（反诉原告）邹文英物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月25日立案受理。依法由代理审判员代净适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）达文物业公司的委托代理人楼洁，被告（反诉原告）邹文英的委托代理人刘汝忠、唐国初到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）达文物业公司诉称：邹文英系本市东城区×××室房屋业主。达文物业公司与邹文英于2010年7月24日签订《×××前期物业管理服务合同》及《×××业主临时管理规约》约定，达文物业公司为涉诉房屋所在小区提供物业服务，邹文英有按时向达文物业公司交纳物业费的义务。合同约定的物业费标准是每月每平方米6.9元，并按照每年每平方米10元的标准交纳制冷和供暖的空调固定费，逾期未交纳费用的按照每日万分之五的标准交纳滞纳金。自2011年10月1日至今，达文物业公司依约为邹文英提供了物业服务，但邹文英经达文物业公司多次催要拒绝给付物业费及空调固定费，侵害了达文物业公司以及其他业主的合法权益。故达文物业公司起诉至法院，请求判令邹文英支付2011年10月1日至2014年9月30日期间的物业费62313.63元及滞纳金11372.24元；空调固定费7525.8元；邹文英承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）邹文英辩称：达文物业公司的诉讼请求没有事实与法律依据。1、达文物业公司没有按照合同约定提供物业服务，小区内商铺野蛮装修侵扰业主生活，造成环境污染，并侵占共用杂物间，达文物业公司不予管理，且私自侵吞装修罚款；达文物业公司缺乏安全防范管理，外来人员随意出入；达文物业公司侵占公用设施与区域谋取利益；绿化区域内不提供绿化。达文物业公司自2011年起停止向邹文英提供任何物业服务，并且限制过邹文英购买水电。2、达文物业公司要求邹文英支付空调固定费没有依据，对于空调固定费用包括公共区域与私人区域的费用，但达文物业公司在公共区域并未及时安装空调排风系统，导致邹文英家中空气质量不达标，屋内壁纸霉变脱落、蟑螂肆虐等问题无人管理，为此，邹文英自行支付费用对房屋进行了维修。另，中央空调的供暖效果极差，邹文英家中温度达不到北京市规定的采暖温度。3、达文物业公司对于约定的物业费交费时间理解有误，达文物业公司主张预付一年物业费的主张没有事实与法律依据。4、达文物业公司主张违约金的起算时间有误且违约金数额过高。邹文英认为，达文物业公司未履行物业管理职责，每年7至9月份，由于楼道和屋内潮湿、发霉、蟑螂遍地，导致邹文英一家无法居住，只能居住在宾馆，并支付相应的住宿费，对此，达文物业公司应当承担赔偿责任。故邹文英提出反诉，请求判令达文物业公司向邹文英提供维修房屋内霉变墙体和消除虫害的物业服务；判令达文物业公司赔偿邹文英经济损失62740元；判令达文物业公司退还已收取的公共区域空调基础流量费2520元；本案本诉与反诉费由达文物业公司负担。
针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）达文物业公司辩称：对于邹文英家中有关墙体霉变及虫害问题不属于达文物业公司提供物业服务的义务范围；达文物业公司提供的服务以开发商交付时的现状为准，在开发商交付时二楼公共区域就没有安装空调排风系统；对于邹文英家中的空气质量问题，经过开发商整改后的检测结果是合格的，如因为房屋质量问题导致邹文英的损失，邹文英应当向开发商主张；对于空调固定费用，达文物业公司是按照与各个业主签订的合同收取的空调运营的固定费用。另，对于邹文英提到的空调温度及卫生间漏水问题，在之前邹文英对涉诉房屋进行二次装修时已承诺过后续发生的问题与达文物业公司无关。综上，达文物业公司不同意邹文英的反诉请求。
经审理查明：邹文英系本市东城区×××号院×××号楼×××层×××号房屋（以下简称涉诉房屋，建筑面积为250.86平方米）的产权人。
2008年11月17日，达文物业公司与北京新徐房地产开发有限公司（以下简称新徐房地产公司）签订《×××前期物业管理服务合同》约定，新徐房地产公司委托达文物业公司对涉诉房屋所在的×××小区进行前期物业服务管理。达文物业公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的维修、运行、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿地的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。单个业主可委托达文物业公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。物业服务收费以酬金制方式。物业服务费、供暖费、制冷费、装饰装修服务费由业主按专有部分建筑面积交纳，标准为非商铺物业的物业服务费6.90元／平方米·月；制冷和供暖费：固定费10元／平米·年＋流量费0.65元／KWh（含冷暖）。业主入住时应支付12个月的物业服务费。其后的各次物业服务费采取按年计费收取的方式，服务费账单将于壹年物业服务费到期前30日发放完毕，业主自账单发放之日起，两个星期内交纳相关费用。业主如逾期未交纳相关费用，则应按逾期每日万分之五的标准交纳滞纳金。业主或物业使用人申请装饰装修时，达文物业公司应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。物业服务期限是自2008年9月30日起至业委会成立后选聘新的物业公司后止。该《×××前期物业管理服务》附件中详细约定了物业服务标准。对此，达文物业公司与邹文英均认可真实性，但邹文英认为达文物业公司提供的物业服务并未达到该物业服务标准中有关管家式服务等相关的物业服务标准。
2010年7月24日，案外人张××作为买受人与新徐房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》购买涉诉房屋。该合同附件中有《×××前期物业管理服务合同》及案外人张××签署的《×××业主临时管理规约》。2010年9月3日，邹文英通过买卖转移登记取得涉诉房屋的产权。此后，邹文英交纳2010年8月20日至2011年9月30日的物业管理费23172.18元及空调费2798.57元。另查，涉诉小区未成立业主委员会。
庭审中，达文物业公司提供2011年9月10日、2012年9月10日、2013年8月10的住户费用通知单及2012年9月20日、2013年11月1日的最后一次费用缴纳通知，拟证明达文物业公司每年向邹文英发放了服务费账单，以及邹文英依约应当预付一年物业费的事实。对此，邹文英表示从未收到过，不认可真实性。达文物业公司提供2010年10月28日×××层室内空气中甲醛、苯、总挥发性有机物（TVOC）、甲苯、二甲苯的检测报告，拟证明涉诉房屋所在的二层楼道空气质量达标的事实。对此，邹文英不认可报告的真实性。达文物业公司提供《室内用户装修档案》，拟证明邹文英于2010年10月进行涉诉房屋的次卫生间拆除、空调改造风机盘管等装修项目时曾承诺空调出现不制冷、不制热，出现异常问题以及卫生间装修出现漏水，与物业无关，找施工方维修的事实。对此，邹文英认可真实性，但认为达文物业公司无权据此向其收取公共区域的空调费，并提供《北京市商品房现房买卖合同》及×××二层平面图为证，拟证明涉诉房屋所在的二层应当安装空调排风机，但实际上该空调机于2013年7月才安装完毕，因此，达文物业公司无权向其收取公共区域的空调费，应当退还已收取的公共领域空调费。对此，达文物业公司认可真实性，但认为其收取的是按照合同约定以业主专有面积计算的空调固定费用，并不包括公共区域的空调费。邹文英提供收据及住宿费发票，拟证明邹文英自行维修以及在外住宿所产生的费用。对此，达文物业公司认可真实性，但认为上述费用应由邹文英自行承担，与达文物业公司无关。另，邹文英提供照片、录音证据及相关函件，拟证明达文物业公司在维修、保安、绿化、除蟑、公共区域照明及墙体霉变、占用公共区域、封锁大堂后门以及对租户监管不力导致空气污染、消防隐患等方面存在诸多问题，以及新徐房地产公司认可达文物业公司在二层租户（广发银行）装修过程中监管不力导致公共区域装修污染的事实。对此，达文物业公司均不予认可，认为租户造成的装修污染应当由业主向租户主张。
上述事实，有X京房权证东字第×××号房屋所有权证，资质证书，《北京市商品房现房买卖合同》、《×××前期物业管理服务合同》，发票，《室内用户装修档案》，二层平面图，照片及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据本案查明的事实，达文物业公司受×××小区的建设单位新徐公司委托成为×××小区的物业服务单位，并约定物业服务费为每月每平方米6.90元，空调固定费每年每平方米10元，物业服务费按年计费收取。上述约定对×××小区的业主具有约束力。邹文英虽未与达文物业公司之间签订书面物业服务合同，但形成了事实上的物业服务合同关系，邹文英应当按照《×××前期物业管理服务合同》的约定，向达文物业公司交纳相应的物业服务费。现达文物业公司主张邹文英给付拖欠的物业费及空调固定费，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于邹文英主张达文物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵的抗辩意见，因邹文英所提供证据不能成为拒绝交纳物业服务费的依据，故对邹文英的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于达文物业公司主张邹文英预付一年的物业费及空调固定费的诉讼主张，因双方对《×××前期物业管理服务合同》中的相关约定存有争议，且达文物业公司未举证证明其履行了向邹文英发放服务费账单的事实，故对达文物业公司的该项诉讼主张，不具有事实依据，本院不予支持。关于达文物业公司主张滞纳金一节，因达文物业公司存在对租户装修监管不力等问题，且邹文英就物业服务与达文物业公司存在争议，未按时交纳物业服务费尚不属恶意，故对达文物业公司的此项主张，本院不予支持。关于邹文英主张其不应负担公共区域空调费的抗辩意见及达文物业公司应退还已交纳公共区域空调基础流量费的反诉请求，因《×××前期物业管理服务合同》中对收取空调固定费有明确约定，故邹文英的此项抗辩意见及反诉请求，不具有事实和合同依据，本院不予支持。关于邹文英主张达文物业公司维修涉诉房屋霉变墙体、消除虫害及赔偿经济损失的反诉请求，因邹文英未提供证明达文物业公司未尽维修义务与邹文英支付维修费、住宿费之间的因果关系，且依据《×××前期物业管理服务合同》的约定，达文物业公司系提供有偿的维修服务，故对于邹文英的上述反诉请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）邹文英于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京达文物业管理有限责任公司二○一一年十月一日起至二○一三年九月三十日止的物业管理服务费四万一千五百四十二元四角二分；
二、被告（反诉原告）邹文英于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司二○一一年十月一日起至二○一三年九月三十日止的空调固定费五千零一十七元二角；
三、驳回原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）邹文英的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费915元，由原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司负担390元（已交纳），由被告（反诉原告）邹文英负担525元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费
716元，由被告（反诉原告）邹文英负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 代 净
二〇一四年一月二十日
书 记 员 宿云达