上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第495号
原告（反诉被告）上海立地科技有限公司。
法定代表人朱钢榆。
委托代理人高黎宏，上海董道律师事务所律师。
委托代理人邵志强，上海博拓律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海万可姆高科技有限公司。
法定代表人费剑波。
委托代理人庄学军，上海市新诚律师事务所律师。
原告上海立地科技有限公司与被告上海万可姆高科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员吕荣珍独任审理。后被告上海万可姆高科技有限公司向本院提起反诉，本院受理后予以合并审理。本案于2015年4月16日、2015年5月22日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人高黎宏、邵志强，被告法定代表人费剑波及委托代理人庄学军两次到庭参加诉讼。原告法定代表人朱钢榆到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告上海立地科技有限公司诉称：原告是松江区工业区书林路XXX号厂房（以下简称“系争厂房”）的所有权人，被告自2011年起开始承租系争厂房，原租赁合同到期后双方签署新的《租赁协议》，该协议约定租期自2014年6月1日至2017年5月31日。2014年11月26日被告向原告出具《退房告知书》，称其在2014年12月31日前搬离租赁厂房，原告即告知被告该行为违约，但被告仍在2015年1月6日搬离了厂房，租赁合同客观上无法继续履行。且被告2014年12月1日至2015年1月6日的房屋租金、2014年8月至12月的水费、绿化费、修缮和清运费并未支付，在租赁期间的租金支付也存在逾期行为。故原告诉至法院请求判令：1、解除双方签订的《租赁协议》；2、被告支付原告自2014年12月1日起至2015年1月6日止的租金120，365.79元；3、被告支付解除合同的违约金300，911.48元；4、被告支付逾期付款滞纳金277，977.53元；5、被告支付2014年8月至12月的水费1，313.60元、绿化费3，000元、修缮和垃圾清运费2万元，共计24，313.60元。
被告上海万可姆高科技有限公司辩称：对于解除租赁协议无异议，其在搬离之前已提前两个月告知了原告要解除合同；对于诉请2的金额无异议，2014年12月1日起至2015年1月6日的租金确实欠付；对于诉请3，合同对违约金的计算方式有约定，对原告主张的解约违约金的金额无异议，但租赁合同是双方协商解除，被告不应承担违约金；对于诉请4，原告系按照被告的实际付款日期来计算逾期日期，但被告是以支票方式支付租金，被告给原告支票的时间应视为双方重新约定的付款日期，应当以被告将支票交付给原告的日期作为租金支付日期，而且原告主张的逾期利息计算标准也过高；对于诉请5，水费同意支付、对水费金额亦无异议，绿化费被告没有支付义务，垃圾清运费不认可。
被告上海万可姆高科技有限公司同时反诉称：其自2011年起租赁系争厂房，并在2011年左右对系争厂房进行了装修。原租赁合同到期后双方签署新的《租赁协议》，约定租赁期为2014年6月1日至2017年5月31日。2014年11月26日，因被告经营困难向原告出具《退房告知书》，称其将于2014年12月31日搬离系争厂房，后被告在2015年1月6日实际搬离。但双方对装修损失协商不成。故被告依据租赁协议第四条第11款的内容反诉要求原告赔偿被告装修费814，985.60元，庭审中被告增加了反诉请求，即增加电动门损失3万元。
针对被告的反诉请求，原告辩称：不同意被告反诉请求。理由如下：被告的装修没有经过原告同意；被告主张的装修费的金额缺乏事实依据；本案系被告违约，无权要求原告赔偿。
经审理查明：上海市松江区书林路XXX号房屋现登记在原告上海立地科技有限公司名下。
2011年11月4日，原、被告就系争厂房签订一份《租赁协议》，约定的租期自2011年6月1日至2014年5月30日止。该协议对租金标准、付款方式等都作了约定。但在第三条第2款付款方式中并未将绿化费约定在乙方应当支付的费用中。
后原告作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方，又签订一份《租赁协议》。约定乙方向甲方承租系争厂房，房屋建筑面积3879.6平方米。协议第二条约定租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止。第三条第1款约定，厂房租金金额以每平方米0.85元每天为基准，月租金为100，304.83元，年租金为1，203，645.90元，每季度租金为300，911.48元。第2款约定，合同签署当日，乙方须将300，911.48元（三个月租金）的差额部分53，102.03元一次性付入甲方账户内作为定金，该定金作为租房保证金，乙方在结束租赁后，乙方付清应支付的一切费用（房租、水、电、通讯、排污费、绿化费等）和本协议第四条第11款厂房移交甲方后，甲方将租房保证金无息归还。厂房采用先付后用方式。租金的支付日为每季度开始的前10天内。乙方须在2014年5月31日前支付第一笔租金300，911.48元。租金的支付三个月为一结算期。第四条第11款约定，租赁期满，乙方应将设置的生产设备、附属设备搬出，乙方装修等设施协商解决。第六条第1款约定，在租赁期内，如果乙方因经营的需要租赁新的厂房或别的原因提前终止《租赁协议》，应提前三个月用书面通知甲方并向甲方支付相当于三个月的租金作为违约金则可以解除该合约，第3款约定，乙方应按本合同第三条第2款之规定按期向甲方交纳租金，若逾期交纳租金，除应及时补交外，每逾期支付一日应向甲方支付当次未付租金的千分之五的滞纳金，滞纳金直接从租房保证金中扣除。第九条第1款约定，合同租赁期未满，任何一方提出解除本合同的，须得到另一方的书面同意。该租赁合同另对其它事宜作了约定。关于该份合同的签署日期，双方表示记不清楚了。
2014年10月23日，原告向被告发送一份《逾期缴付房屋违约通知》，向被告催讨逾期支付租金的滞纳金。
2014年11月26日，被告向原告发送一份《退房告知书》，载明因公司经营形势相当不景气、资金状况很不理想，故准备在2014年12月31日前搬离系争厂房。原告于2014年11月28日收到该告知书。
2014年12月18日，原告向被告发送一份关于《上海万可姆高科技有限公司退房告知书》的回复，要求被告支付欠付租金、定金及相应滞纳金，并承担提前解约的违约责任。收到上述款项后，原告同意解除合同。
另查明：2014年8月至2014年12月，系争房屋共产生水费1，313.10元。
庭审中，双方确认2014年12月1日之后的租金被告没有支付过，被告曾向原告支付了247，809.45元保证金，原告同意在被告欠付金额中予以抵扣。
对于逾期支付租金部分，原告认为：2014年6月至8月的租金300，911.48元，应付款时间为2014年5月31日前，原告实际收款日期为2014年7月18日支付了15万元，2014年8月11日支付了151，831.48元；2014年9月至11月的房屋租金为300911.48元，应付款时间为2014年8月30日前，原告实际收款时间为2014年11月25日支付了100，303.83元，2014年11月30日支付了100，303.83元，2015年1月4日支付了100，815.82元；2014年12月至2015年1月6日期间房租120，365.79元，应付款时间为2014年11月30日，实际未付，现原告仅将该部分租金的滞纳金计算至2015年1月27日。被告对应付款时间、原告实际收款时间均予以确认，但被告认为应当以其开具的支票交付给原告的时间作为实际付款时间。
2015年3月31日，本院至系争厂房处进行了现场勘察，系争厂房内垃圾尚未清理，被告所作装饰装修也对地面等造成了一定程度的损害。
以上事实，有上海市房地产权证、租赁协议、逾期缴付房屋违约通知、退房告知书及回复、水费单据、现场勘察照片以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
庭审中，原告还提供了一份2014年度3，000元绿化养护费发票、一份2013年度3，000元绿化养护费发票、一份金额为20，000元的修缮及清运费发票及厂房维修报价，以证明上述费用实际发生并应由被告承担。被告认为绿化养护费不同于绿化费，合同并没有约定养护费，且绿化也是被告自行做的；对修缮及清运费，被告认为维修报价是估算的。原告认可修缮及清运费2万元是其估算的，但已经实际支付。就被告提出的电动门赔偿问题，原告同意被告将该电动门自行搬离。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。
现被告已于2015年1月6日实际搬离了系争厂房，合同客观上无法继续履行，被告亦同意解除租赁合同，故对原告解除租赁协议的诉请，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告尚欠付2014年12月1日起的租金，对原告要求被告支付2014年12月1日起至2015年1月6日止的租金120，365.79元，本院予以支持。
本案中，被告因经营不善，向原告发送一份《退房告知书》，并于2015年1月6日实际搬离。依据《租赁协议》第六条第1款的约定，被告应当支付相当于三个月租金的违约金300，911.48元。被告辩称租赁协议是双方协商解除，未提供证据证明，本院不予采纳。现被告已付保证金247，809.45元，原告同意从欠付款中扣除，于法不悖，扣除后违约金金额为53，102.03元。
关于逾期支付租金的滞纳金，被告存在逾期支付租金行为，应当支付相应滞纳金，但原告主张的标准过高，本院酌情调整为日万分之五。关于每笔逾期支付租金的起算时间，被告辩称其当时与原告协商一致以远期支票方式支付租金，双方对支付租金的日期实际作了变更，故应当以其出票日期为实际付款日期，但未提供相关证据证明双方对租金支付日期作了变更，本院不予采纳。原告以每笔租金的实际收款日期作为租金实际支付日期并主张滞纳金于法不悖。对于被告未付租金120，365.79元，原告主张的滞纳金计算至2015年1月27日，系对自身权利的处分，并无不当。上述滞纳金合计27，719.45元。
关于水费，被告对数额无异议，亦同意支付，本院予以确认。对于绿化费，本院认为，双方在本案争议的租赁合同中明确将绿化费约定为被告应当支付的费用，故被告应当承担绿化费。被告承租期限自2014年6月1日起，故应承担2014年6月1日至12月31日的绿化费1，750元。关于修缮和垃圾清运费，鉴于原告提出的该项费用具体工作量未经双方确认，故其主张的2万元标准不予采信，但鉴于上述费用确实实际发生，本院根据现场勘察情况及本案实际情况酌定为12，000元。
对于被告反诉要求原告赔偿装饰装修损失的诉请，本院认为，被告所作装饰装修除电动门以外均为同房屋形成附合的装饰装修，现上述装修并不是在本案租赁协议约定的租期内所作，且系因被告经营不善而提前解除合同，故对被告的反诉请求本院不予支持。对于电动门，原告同意被告自行拆除并搬离，故对被告赔偿主张不予支持，被告可自行拆除。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海立地科技有限公司与被告（反诉原告）上海万可姆高科技有限公司就上海市松江区工业区书林路XXX号房屋签订的《租赁协议》；
二、被告（反诉原告）上海万可姆高科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海立地科技有限公司自2014年12月1日起至2015年1月6日止的租金120，365.79元；
三、被告（反诉原告）上海万可姆高科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海立地科技有限公司解除合同违约金53，102.03元（已扣被告已付保证金247，809.45元）；
四、被告（反诉原告）上海万可姆高科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海立地科技有限公司逾期付款滞纳金27，719.45元；
五、被告（反诉原告）上海万可姆高科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海立地科技有限公司2014年8月至2014年12月的水费1，313.60元、绿化费1，750元、修缮和垃圾清运费12，000元；
六、驳回被告（反诉原告）上海万可姆高科技有限公司的反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10，707元，减半收取5，353.50元，反诉案件受理费5，975元，诉讼费合计11，328.5元，由原告（反诉被告）上海立地科技有限公司负担1，226.50元（已付），由被告（反诉原告）上海万可姆高科技有限公司负担10，102元（已付5975元，余款4，127元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一五年六月一日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。