上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1000号
上诉人（原审原告）陈卫国。
委托代理人季克华，上海市百汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李池铭。
被上诉人（原审被告）张维。
原审第三人上海菁英房地产经纪有限公司。
上诉人陈卫国因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈卫国及其委托代理人季克华到庭参加诉讼，被上诉人李池铭、张维，原审第三人上海菁英房地产经纪有限公司（以下简称“菁英公司”）经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月30日，陈卫国（买受方、乙方）、李池铭、张维（出卖方、甲方）及菁英公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，主要约定：乙方向甲方购买上海市宝山区江杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），房屋出售总价为人民币（以下币种均为人民币）160万元；乙方为表达对该房地产购买之诚意，向丙方支付意向金2万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。当日，陈卫国（买受方、乙方）、李池铭、张维（出卖方、甲方）就系争房屋签订了《房屋买卖合同》，主要约定：甲乙双方同意于本合同签署后30天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期；付款方式为乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）48万元；甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款（若有），并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠银行借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续；乙方第二期房款110万元通过银行贷款方式支付；甲乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款帐户后7日内，对该房地产进行验看、清点，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款2万元；甲乙双方应于2014年4月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续；在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第17条补充约定为：该房屋欠中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行贷款91万元整，另欠个人抵押朱效来30万元整，乙方已知晓该房屋产权信息。在该条约定后面，陈卫国、李池铭、张维均签名确认。协议签订后，陈卫国向李池铭、张维支付定金2万元，李池铭出具了收款收据。
2014年1月12日，陈卫国委托律师向李池铭、张维及菁英公司分别发出律师函，主要内容为：“陈卫国对李池铭、张维有高额债务不安，如李池铭、张维收到房款后，不清偿上述债务，将产生李池铭、张维不能将系争房屋产权过户给陈卫国的后果。目前，据签订示范文本合同及支付首付款的期限超过半个月，为免除担忧，陈卫国要求李池铭、张维接受下列条款，并将条款写入双方将要签订的示范文本合同中。条款为：1、李池铭、张维必须于2014年1月30日前，向银行和朱效来清偿全部债务，使系争房屋不再有抵押权的设定，并使房屋处于能交易过户状态；2、李池铭、张维必须保证在系争房屋过户登记给陈卫国之前，不存在任何债务，并保证房屋不被设定新的抵押权或者被法院司法查封；3、上述两项内容必须作为示范合同的条款，约定在示范合同中，若李池铭、张维不能接受上述内容，则视双方合同不成立。若双方的合同不成立，李池铭、张维应将2万元退还给陈卫国。如对本函有任何异议，请向陈卫国表达，表达期限为2014年1月25日前，以书面将异议以挂号邮件的方式邮寄给陈卫国。”李池铭、张维收到了律师函，因李池铭、张维不同意律师函的内容，陈卫国并未在合同约定的签订示范文本合同期限内来中介与李池铭、张维签约。
2014年2月，陈卫国以其与李池铭、张维并未签订正式的上海市房地产买卖合同，双方在签约过程中有重大误解为由，起诉至原审法院，请求判令：撤销双方签订的《房屋买卖合同》，李池铭、张维返还陈卫国预付款2万元。
原审审理中，李池铭、张维表示，系争房屋上的债务问题在双方签约时已经全部告知了陈卫国，陈卫国完全知晓系争房屋的抵押借款情况。双方在签订居间协议时已经对付款方式达成共识，陈卫国当时同意在签订正式合同时先支付李池铭、张维48万元用于注销朱效来的抵押权，陈卫国出售自有淞南的房屋后将房款支付给李池铭、张维，由李池铭、张维去注销银行抵押。当时陈卫国称其淞南的房屋已经出售，由于买家的银行贷款还没有获批，要一个月左右银行贷款审批后陈卫国拿到房款就将钱款支付给李池铭、张维，李池铭、张维注销银行抵押后就将系争房屋过户给陈卫国，李池铭、张维也同意这样的付款方式。当时中介公司可能理解错误，所以将第二笔房款写成陈卫国是用贷款方式支付。如果按照双方协商的付款方式，房屋完全可以过户至陈卫国名下。现在是陈卫国要变更之前协商的付款方式，李池铭、张维没有能力还清借款，注销抵押，否则李池铭、张维也不会低价出售系争房屋。李池铭、张维就是要用陈卫国的房款来还清借款，如果陈卫国现在愿意购买，李池铭、张维还是同意出售给陈卫国。居间合同约定在30天内双方签订正式的买卖合同，在30天内，李池铭、张维多次要中介通知陈卫国来签约，陈卫国开始并未明确表态，后来称要满足律师函的要求才肯签约，最后则拒不签约。陈卫国本人从未到中介公司来签约，签约的最后一天也没有到场。每次李池铭、张维要中介打电话给陈卫国的时候，李池铭、张维都在中介处，希望陈卫国来签约。1月25日，李池铭、张维也到了中介要签约，陈卫国表示不来。1月30日，李池铭、张维打电话给中介询问签约事宜，中介说陈卫国不来签约也不买房了。陈卫国表示，合同上只写明30天内签订正式合同，但具体签约日期、通知方法、不签约的后果都没有明确。超过30天，双方都有权拒绝签约，并不违约。现在合同已经失效，陈卫国支付的2万元也不是定金。虽然李池铭、张维告知了陈卫国系争房屋的抵押情况，但因李池铭、张维债务引起的不安，陈卫国有权要求在签订正式文本的合同中采取必要措施以免除陈卫国的不安。李池铭、张维陈述的付款方式陈卫国并未答应，陈卫国觉得这样操作风险太大，钱都给了李池铭、张维，如果李池铭、张维不配合陈卫国办理过户，陈卫国将钱房两空。居间合同签订后，陈卫国支付了2万元，之后听到别人讲李池铭、张维还有其他债务，陈卫国非常不安。过了几天，中介通知陈卫国来签正式的合同，陈卫国觉得不对，就找律师发了律师函。之后中介又要陈卫国带着48万元房款来签正式合同，陈卫国提出要按照律师函的要求操作，中介和李池铭、张维都称做不到，陈卫国出于担心，所以没有到中介去签订正式的买卖合同。在合同约定的30天内，陈卫国没有去签约，因为李池铭、张维房屋上的抵押权没有注销，陈卫国不敢签约。因陈卫国与李池铭、张维对系争房屋买卖存在重大误解，所以要求撤销合同。
原审法院经审理后认为，本案争议焦点在于陈卫国的不安抗辩能否成立。经查，陈卫国与李池铭、张维就买卖系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，李池铭、张维作为房屋出售方，已将系争房屋上的抵押情况如实告知陈卫国，陈卫国对此也知晓，李池铭、张维并不存在隐瞒，陈卫国在情感上并不存在不安。合同签订后，陈卫国没有证据证明李池铭、张维有转移财产、抽逃资金，以逃避债务、或丧失商业信誉、或有丧失或者可能丧失履行债务能力等情况发生，令陈卫国产生不安，使陈卫国可以行使不安抗辩权。陈卫国要行使不安抗辩权的条件并不成就。事实上，陈卫国与李池铭、张维就买卖系争房屋已经达成了合意，双方签订的房屋买卖合同也是双方真实意思表示，合同内容清楚明确，房屋信息披露详实，双方对合同内容并不存在重大误解，李池铭、张维也不存在对房屋信息进行隐瞒，故陈卫国要求撤销双方签订的房屋买卖合同，缺乏依据，不予准许。《房屋买卖合同》已经对房款支付方式、支付时间、正式签约期限等内容进行了约定，陈卫国与李池铭、张维应该按照合同约定的期限签署示范文本的房地产买卖合同，后因陈卫国对李池铭、张维的债务感到不安，向李池铭、张维发函，要求李池铭、张维按照律师函的内容履行，这是陈卫国在签订房屋买卖合同以后又向李池铭、张维提出了新的要求，该要求已超出原合同约定的内容，李池铭、张维有理由拒绝。因陈卫国要求行使不安抗辩权的条件并不成就，陈卫国因李池铭、张维拒绝按律师函的内容履行而不按期与李池铭、张维签订示范文本的合同，是陈卫国违约。因陈卫国向李池铭、张维支付的2万元款项已符合转为定金的条件，已转为定金。陈卫国拒绝与李池铭、张维签订示范文本的合同，已构成违约，李池铭、张维有权没收陈卫国的2万元定金。陈卫国要求李池铭、张维返还2万元预付款的请求，不予支持。
原审法院据此作出判决：陈卫国要求撤销与李池铭、张维就上（此处系原审笔误，遗漏“海”字）市宝山区江杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》，李池铭、张维返还陈卫国预付款2万元的诉讼请求，均不予支持。
原审判决后，上诉人陈卫国不服，向本院提起上诉称：第一，双方当事人未签订示范文本的房地产买卖合同的原因，不可归咎于陈卫国。1、在正式签订示范文本合同之前，陈卫国有权就文本的签订提出条件，李池铭、张维有权接受或不接受，若不能被其接受的，则后果是示范文本合同的签订客观不能和事实不能。2、在《房屋买卖合同》约定的签订示范文本合同的期限内，没有证据表明陈卫国或李池铭、张维中的任何一方曾经依照约定履行，合同亦没有约定具体的地点与通知方式，故双方最终没有在30日内签订示范文本合同的最直接原因是《房屋买卖合同》中没有约定具体的地点与通知方式，从而导致签订示范文本合同客观不能、事实不能。3、超过合同约定的30天，陈卫国或李池铭、张维中的任何一方均无义务和责任继续签订示范文本合同，在此情况下，不签订示范文本合同并不构成违约。基于前述原因，陈卫国有理由认为，双方至今未能签订示范文本合同的原因在于双方事先考虑不周，在示范文本合同不能签订的情形下，双方事先签订的《房屋买卖合同》纯属误会，陈卫国依法有权诉请撤销。第二，本案的争议焦点并非“不安抗辩”。虽然陈卫国出具的律师函确实向李池铭、张维表示因对方巨额债务而致使陈卫国感到不安，但陈卫国在诉讼中并未以此作为撤销双方《房屋买卖合同》的理由，请求撤销的理由是双方的误解。假设律师函所表达的意见有超出《房屋买卖合同》约定的，该意见的表达亦并非是拒绝签约。综上，请求判令撤销原审判决，依法改判支持陈卫国的原审全部诉讼请求。
被上诉人李池铭未发表答辩意见。
被上诉人张维书面答辩称：坚持其在原审中的辩称意见。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人菁英公司未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈卫国与李池铭、张维就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应恪守履行。在签订居间协议及《房屋买卖合同》前，李池铭、张维已将系争房屋上存在抵押的情况如实告知陈卫国，陈卫国对此已明确知晓，且双方在《房屋买卖合同》中就房款的付款方式、期限以及签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的时间、地点等均作了明确约定，故本院认为，陈卫国以双方在签约过程中有重大误解为由请求撤销《房屋买卖合同》，于法无据，本院不予支持。合同签订后，陈卫国因担心李池铭、张维的高额债务而就系争房屋的抵押权设定向李池铭、张维提出新的要求，对此李池铭、张维予以拒绝，情有可原。居间协议约定，如陈卫国在《房屋买卖合同》上签字，则其支付的2万元意向金转为定金，而本案双方当事人最终未在《房屋买卖合同》约定的期限内签订示范合同，系因陈卫国拒绝与李池铭、张维签订该合同，陈卫国已构成违约，故李池铭、张维有权依据合同约定没收陈卫国支付的定金。综上所述，陈卫国的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币300元，由上诉人陈卫国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年七月一日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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