广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）海民一初字第1338号 原告:庞友，男，1974年4月12日出生，汉族，住所地北海市海城区。 委托代理人：刘宁富，广西海鑫律师事务所律师。 被告:北海中南房地产开发有限公司,住所地北海市北海大道249号中南明珠花园3栋301号。 法定代表人：邱俐明，董事长。 委托代理人：廖文凯，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托代理人：丁建民，广西桂鸿凯律师事务所律师。 原告庞友诉被告北海中南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告庞友的委托代理人刘宁富、被告北海中南房地产开发有限公司的委托代理人丁建民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2012年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于北海市卖给原告，总价款为371663元，被告应于2012年12月20日前将经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、质监部门等验收合格的房屋交付原告，若被告交房逾期超过90日，原告同意继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。当日，原告支付了全部购房款给被告。2012年12月20日，原告前去询问被告交房事宜。2013年7月30日，原告接受了房屋。收房后，原告与被告协商逾期交房违约金事宜，被告以异常天气、政府行为等因素扣减大部分违约天数，原告不同意被告扣减如此多的天数。后原告发现所收房屋未经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及质监部门等验收合格，被告的交房行为不符合合同约定，存在欺诈。原告要求将违约金计算至房屋验收合格之日止，被告不同意，但承诺2013年8月31日前必定完成所有验收手续。故请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金9440元（按日违约金37.1663元为标准，暂从2012年12月21日计算至2013年8月31日共计254日，若继续产生则计算至房屋经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及质监部门等验收合格之日止）。 原告为其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明被告应当于2012年12月20日前经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及质监部门等验收合格的房屋交付给原告，若逾期交房超过90天的，被告须按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；2、不动产发票，证明原告已向被告支付完全部房价款371663元。 被告辩称：被告交付时间及标准是符合合同约定的，相关法律规定商品房必须经验收合格才能交付的，由五大单位对建设工程进行验收，取消了政府质监部门的验收合格标准，政府部门已经不参与工程的验收了，所以涉案的商品房交付是符合合同约定的；由于下雨天的延续耽误，被告可以顺延交房；合同约定交房时间为2012年12月20日，被告也于这个时间交付了房屋，房屋也达到了交付的条件，所以被告没有违约。 被告为其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明房屋交付的时间是2012年12月20日；2、气象资料，证明下雨天一共82天，被告交付时间可以顺延交付房屋；3、延期交房通知书，证明被告通知原告延期交房；4、验收资料《单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表》，证明2013年3月30日涉案的房屋已经验收合格并交付原告；5、业主收房领取钥匙登记，证明原告已经认可被告交付的房屋，被告没有违约。 经开庭质证，被告对原告提交证据的质证意见：对证据1、2的真实性无异议。 原告对被告提交证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对签订日期有异议，与原告提出的合同不一致；对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，只有合同签订之日至合同约定交房之日期间的部分气象资料与本案有关联，其他时间段的与本案无关；该证据只能证明某一时间段内的下雨天数，并不能证明被告因为下雨而实际停工的天数；雨量等级分为微雨、小雨、中雨、大雨、暴雨、大暴雨、特大暴雨，并不是每一等级的下雨必须导致停工；施工有室内、室外施工，下雨对室内施工没有影响；对证据3有异议，原告没有收到该通知；对证据4的真实性、合法性、关联性具有异议，该证据为子单位验收报告，并不是完整的工程竣工验收报告，不能证明工程经整体验收合格，不符合合同第八条的约定；被告应当提交质监站的《建筑工程质量监督报告》及住建局的《竣工验收备案表》才能证明建设工程经质监部门验收合格；对证据5的三性无异议，但是被告告知原告房屋已经验收合格，才去领钥匙的。 本院认证如下：以上没有异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，因对方未能提供相反证据予以否定，且其与本案具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 据此，本院查明并确认以下法律事实： 2012年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于北海市，总价款为371663元，被告应在2012年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房（即该商品房经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及质监部门等验收合格）交付原告使用，逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。如遇因政府政策或指令、连续停水或者停电超过8小时、有气象记录连续降雨超过一天、政府部门指令停工及其他非被告原因影响的，可据实延期交房。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。当日，原告即向被告支付了首期购房款185832元，于2012年1月13日支付了余下购房款185831元。2013年2月20日，涉案房屋经勘查单位、建设单位、监理单位、设计单位、施工单位验收合格。合同约定交房期限届满后，被告未书面通知原告办理交房手续。2013年7月30日，经被告口头通知，原告接受了被告交付的上述房屋，并在《业主收房领取钥匙登记簿》上签字确认。原告认为被告逾期交房应支付违约金，为此诉至本院提出上述诉讼请求。 综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：被告是否逾期交房？逾期天数是多少？ 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应当认真履行合同约定的各项义务。原告在合同签订当日已经将全部房款支付完毕，根据合同约定，被告应在2012年12月20日前，将符合合同约定的商品房（即该商品房经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及质监部门等验收合格）交付原告使用，逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表》证实本案涉及的房屋已于2013年2月20日经勘察、设计、建设、施工、监理五方验收合格，但在双方约定的交房期限届满后，涉案的房屋仍未经质监部门验收合格，未符合双方约定的交付条件。根据被告提交的《业主收房领取钥匙登记簿》及原告在庭审中的陈述，证实了原告在2013年7月30日已办理了房屋交接。原告认为房屋未达到合同约定的交付条件，但没有依照合同第十一条的约定拒绝交接，而是实际接收该房，故应认定被告已于2013年7月30日完成了房屋的交付。但被告未能按照合同约定在2012年12月20日前将房屋交付给原告，已构成违约。被告辩称政府已经取消了质监部门对商品房验收的程序，但未能提供证据予以证实其辩解，对此本院不予采信。被告还辩称迟延交房是由于天气原因，但未提交充分证据证明连续降雨超过一天，故本院不予采信。 综上所述，案涉《商品房买卖合同》合法有效，被告未按合同约定履行义务，已构成违约，违约天数共计222天。被告应当向原告支付逾期交房违约金共计8250.91元（371663元*0.0001*222天）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告北海中南房地产开发有限公司须支付逾期交房违约金8250.91元给原告庞友； 二、驳回原告庞友的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由被告负担。（该款原告已向本院预交，被告在给付上述款项时一并返还给原告） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 代理审判员  沈海浪 二〇一四年一月二十日 书 记 员  钟新友 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。