天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第6837号
原告李福建。
委托代理人王春花（原告李福建之妻），居民。
被告天津万锦商业运营管理有限公司，注册住所天津宝坻节能环保工业区天跃路16-30号，现办公地址天津市宝坻区霍各庄镇华北水暖建材城一区。
法定代表人林书清，该公司经理。
委托代理人苏桂祥，天津天衡律师事务所律师。
原告李福建与被告天津万锦商业运营管理有限公司（以下简称万锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法由审判员杨旭东独任审判，公开开庭进行了审理。原告李福建及委托代理人王春花，被告万锦公司法定代表人的委托代理人苏桂祥到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论并作出决议，现已审理终结。
原告李福建诉称，2011年11月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于宝坻区华北水暖建材城一区12号楼一层117、118号商铺出租给原告，租赁期间截至2014年3月31日，租金每年零元。原告在签订合同之日向被告交付租赁押金10000元，现租赁期间已满，原告不再续租，要求被告返还押金，被告拒绝，故起诉要求被告返还原告押金10000元。
被告万锦公司法定代表人的委托代理人辩称，双方签订租赁合同属实，原告于2011年11月7日办理了入住手续，因原告中途停止了经营，按合同约定原告交纳的押金应冲抵违约金，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2011年11月7日，原告李福建为承租人（乙方），被告万锦公司为出租人（甲方），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于宝坻区华北水暖建材城一区12号楼一层117、118号商铺，一区一层共计两间。二、本合同约定的租赁期限为二年六个月，自甲方发出入住通知书送达乙方之日起，二年六个月届满，租赁截至日期为2014年3月31日。乙方承租的房屋，一层商铺部分作为商业经营使用。三、乙方的经营范围为物流、快递。四、租金及支付方式：一层商铺每年租金为人民币零元，计算方式：0.6元×建筑面积×365日，承租期限不满一年的，按实际使用天数计算租金。五、租赁押金：乙方应在签订本合同之日，向甲方交付租赁押金10000元／间（庭审中双方承认系笔误，应为5000元／间），一层商铺共计2间，乙方应交押金合计为10000元。该项押金作为乙方出租经营期间市场经营质保金和履约保证金。当乙方不履行本合同时，甲方有权按本合同的约定，以乙方交付押金冲抵违约金。租赁押金在租赁期满，乙方无违约情形，且已结清租金和各项费用后，五日内无息退还。九、甲方应按入住通知书确定的交付期限，将租赁房屋交付给乙方使用，若非甲方原因造成延期交付的，交房时间允许顺延，但最多不超过30日。十七、租赁合同的终止：1、承租期内，因不可抗力、租赁房产被拆迁或毁损，致使本合同无法继续履行的，本合同提前终止。2、租赁期内，任何一方要求提前终止本合同，应向对方支付三个月的租金（0.6元×建筑面积×90天）作为解约补偿金，在双方结清租金和相关费用后，本合同终止。十八、合同的解除：（二）有下列情形之一的，乙方可以解除本合同，要求甲方退还押金并赔偿损失。1、甲方逾期交付租赁房屋超过30日。十九、违约责任：1、甲方未按约定期限交付租赁房产逾期超过30日，乙方同意继续履行本合同的，甲方应按已收乙方款项的日3‰向乙方支付违约金；4、乙方违反华北水暖建材城营业时间的规定，擅自改变营业时间二次以上，或者未经经营管理部门同意擅自关门停业二天以上的，乙方除应接受经营管理部门的处罚外，还应向甲方支付违约金50元／天。5、乙方在收到甲方入住通知书后从送达之日起7日内，未前来办理交房手续的，视为乙方单方解除本合同，乙方已交付的履约押金不予退还。甲方有权将租赁房产另行出租给第三方。合同签订后，原告交纳了10000元租赁押金，被告为原告出具了收据。现合同约定的租赁期间已经届满，在届满前该商铺一直闲置，被告没有另行出租。
合同签订当日，原告签字的《确认书》载明：李福建作为华北水暖建材城一期12号楼117、118室的承租人，已经全文阅读本区域《市场管理公约》、《装修管理公约》和《商铺入住须知》的条款，并理解认同条款内容，同意严格遵守。同时按照本区域《临时管理规约》的要求服从管理公司的各项管理和服务工作，按时足额交纳各项费用。《入住须知》第一条为基本须知：1、接到“入住通知书”后，按照约定时间持“入住通知书”、《房屋买卖合同》和身份证原件到管理公司办理相关手续；2、书面确认《市场管理公约》和《装修管理规约》，双方认真遵守所规定条款；3、业主入住本城区前，须交纳一年市场管理费、装修保证金和装修垃圾清运费；4、缴费后由管理公司、工程部、销售部陪同业主验房，并确认水电表读数，办理房屋及钥匙移交手续，双方签字确认，钥匙移交后请业主自行妥善保管，管理公司不再留存备用钥匙。
庭审中，原告承认没有进场经营的事实，并称其经营的是物流，被告水暖城的商户没有入住，房屋内没有电和暖，而且被告也没有向原告交付钥匙，无法入住经营。被告称根据被告的入住流程，签订合同后需要按照程序交纳物业费、装修押金、垃圾清运费等相关费用，交费后领取钥匙，因原告没有按规定交费，所以没有领走钥匙。
另查，2012年9月27日，原告李福建到被告办公地点宝坻区南三路东段华北水暖城营销中心找公司经理王菁，要求退租房押金，王菁让原告通过司法程序解决，原告不同意，因言语两人发生争执，王菁报警，钰华派出所对打架问题予以了解决。
本院认为，原、被告在协商一致基础上签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。从双方的陈述看，双方对签订合同和交纳租赁押金的事实没有争议，对原告没有交纳租赁押金以外的其它费用而没有领取到钥匙的事实也没有争议，争议焦点为合同约定的租赁期间届满后该10000元租赁押金应否返还。涉诉合同第五条对退还押金设置了前提条件，即租赁押金在租赁期满，乙方无违约情形，且已结清租金和各项费用后，五日内无息退还。因此，合同是否已经履行及双方是否存在违约应成为解决纠纷的关键。原告签署了《确认书》，同意严格遵守《市场管理公约》、《装修管理公约》和《商铺入住须知》的条款，表示服从管理公司的管理和服务，按时足额交纳各项费用。从被告提交的《入住流程》和《入住须知》看，其内容是要求业主入住前必须交纳一年的市场管理费、装修保证金和装修垃圾清运费，该须知内容虽不是合同条款的约定，但原告认同上述管理规定并签署的确认书应视为合同附件。在原告拒绝交纳相应管理费用的情况下，被告一直给原告留存该商铺至合同约定的租赁期满，未再对外出租，原告的行为也给被告的经营管理造成了影响。因此，原告违约在先，应承担全部违约责任。被告在履行合同过程中不存在违约，其拒绝交纳相应管理费用导致合同未实际履行，故对原告请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李福建的诉讼请求。
案件受理费50元已减半收取25元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 杨旭东
二〇一五年二月十一日
书记员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。