北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第8932号原告孟昭奎，男，1954年7月23日出生，北京四方永诚商贸有限公司董事长。委托代理人张冬硕，北京莫少平律师事务所律师。委托代理人冯小玲，北京莫少平律师事务所律师。被告周进，男，1968年12月7日出生。委托代理人陈洁，北京市东清律师事务所律师。原告孟昭奎诉被告周进房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐澜涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告孟昭奎的委托代理人张冬硕、冯小玲，被告周进的委托代理人陈洁到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告孟昭奎诉称，被告为北京市西城区XX巷XX号XX幢XX号房屋的房屋所有权人，于2015年2月9日与原告签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，将其名下的上述房屋售予原告。原告于当日向被告支付了购房款1800000元。被告于当日出具收条，并注明：“如房不能过户须退回此款”。因房屋存在翻建的事实，被告向原告隐瞒该事实的情况下，2015年3月西城区房屋管理局通知原告该房屋无法进行过户。原告于诉至法院，要求：1.判令被告向原告返还购房款人民币1800000元，及支付自2015年3月7日至被告实际返还该购房款之日期间的利息（按照中国人民银行二年期贷款利率5.75%计算）；2.判令被告向原告支付因本案聘请律师产生的代理费100000元；3.确认原告与被告在2015年2月9日签订的存量房屋买卖合同于2015年3月6日解除；4.判令被告支付本案诉讼费用。被告周进辩称，认可购房合同是2015年2月9日签订，但不同意原告的诉讼请求，不同意解除双方之间的房屋买卖合同。因被告在购买该房屋时已存在翻建情况，房屋过户至被告名下时，住建委并未进行实地考察。被告将房屋出售给原告后，被告同意将房屋过户给原告，但住建委经过实地考察发现与之前的住建委的图纸有差异，被告并不知情，涉案房屋不能过户不是被告的主观原因造成的，被告为了能够过户还进行了行政复议和行政诉讼，故不同意原告要求退还房屋价款并支付利息的请求，同时认为原告主张律师费没有约定和法定依据，不同意支付律师费及本案诉讼费。经审理查明：2015年2月9日，周进作为出卖人，孟昭奎作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW293507），约定出卖人将其名下北京市西城区XX巷XX号XX幢XX层售予买受人，合同约定房屋成交价格为740000元；同日，买受人向出卖人通过银行转账支付18000000元，出卖人于当日向买受人出具收条载明：“收到孟昭奎购房款壹佰捌拾万元正，房本办好后此条自然作废。如房不能过户须退回此款。收款人：周进”。北京市住房和城乡建设委员会于2015年2月9日向转让人周进、受让人孟昭奎出具《北京国有土地房屋登记受理通知书》。2015年3月6日，北京市住房和城乡建设委员会向周进、孟昭奎出具《不予登记决定书》（编号：2015-3），载明：“本登记机构于2015年2月9日受理了您提出的坐落于西城区XX巷XX号XX幢XX层的房屋登记申请，业务编号为：14964853。经审查，您的登记申请存在未按照规划许可、施工许可就进行房屋翻建的情形。根据《房屋登记办法》（建设部第168号令）（第二十条第（二）项）规定，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致。（第二十二条第（一）项）规定，有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的。决定对您的房屋登记申请不予登记。如不服本决定，可在收到决定书之日起60日内向北京市人民政府或住房和城乡建设部申请行政复议，或者在三个月内向人民法院提起行政诉讼。”孟昭奎遂以房屋无法办理过户将周进诉至本院，要求：1.判令被告向原告返还购房款1800000元以及至被告实际返还该购房款之日期间的利息；2.判令被告向原告支付因本案聘请律师产生的代理费100000元；3.判令被告支付本案全部诉讼费用。本院于2015年3月13日立案受理。2015年4月13日，北京市人民政府行政复议接待室向申请人周进出具《北京市人民政府行政复议接待室行政复议申请收据》。2015年4月14日，被告在庭审中提出对作出《不予登记决定书》（编号：2015-3）的具体行政行为进行行政复议。周进向北京市政府申请行政复议，市政府于2015年7月2日作出京政复字（2015）410号《行政复议决定书》，维持了被诉决定。周进不服，提起行政诉讼，将北京市住房和城乡建设委员会、北京市政府作为被告，孟昭奎作为第三人诉至本院，要求：“1、请求法院依法撤销市住建委于2015年3月6日作出的2015-3《不予登记决定书》；2、请求法院依法撤销市政府2015年7月2日作出的京政复字（2015）410号《行政复议决定书》；3、本案诉讼费用依法由市住建委、北京市政府承担”。经本院审理判决驳回周进的诉讼请求。周进不服上述一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。经北京市第二中级人民法院审理，于2016年4月29日出具（2016）京02行终字355号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。2016年5月23日，孟昭奎在本案审理过程中当庭将其诉讼请求变更为：“1.判令被告向原告返还购房款人民币1800000元，及支付自2015年3月7日至被告实际返还该购房款之日期间的利息（按照中国人民银行二年期贷款利率5.75%计算）；2.判令被告向原告支付因本案聘请律师产生的代理费100000元；3.确认原告与被告在2015年2月9日签订的存量房屋买卖合同于2015年3月6日解除；4.判令被告支付本案诉讼费用。”周进以其答辩意见不同意孟昭奎的全部诉讼请求。经询，原告称其于2015年3月6日左右电话告知被告解除双方之间的房屋买卖合同，被告不予认可。上述事实有当事人陈述、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW293507）、《收条》、《北京国有土地房屋登记受理通知书》、《不予登记决定书》（编号：2015-3）及（2016）京02行终字355号行政判决书等在案佐证。本院认为，当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、关于双方房屋买卖合同解除的认定。2015年2月9日，双方签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW293507）系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。虽合同约定房屋价款为740000元，但原告实际向被告支付购房款1800000元，被告予以认可，故应当认定涉案房屋的实际交易价格为1800000元，原告支付全部房屋价款，被告应当履行房屋的过户及交付义务。因涉案方房屋存在未按照规划许可、施工许可就进行房屋翻建的情形，无法办理房屋产权过户，致使房屋买卖的合同目的不能实现，故原告有权要求解除双方之间的《存量房屋买卖合同》。被告以其购买该房屋时已存在未按照规划许可、施工许可就进行房屋翻建的情形，不同意解除合同，但出卖人转移标的物所有权是买卖合同的基本义务，因出卖人提供的涉案房屋存在上述瑕疵无法办理产权登记，构成违约，且使合同目的不能实现，故被告的该项答辩意见本院不予采纳。二、关于合同解除时间的认定。原告主张双方合同的解除时间为2015年3月6日。因合同自通知到达时解除，原告称其于2015年3月电话告知被告解除合同事宜，但原告未向本院提交证据予以证明，故本院对原告要求确认合同于2015年3月6日解除的主张不予支持；因原告在本院2016年5月23日当庭提出要求解除双方之间的房屋买卖合同，故应当以该日作为双方房屋买卖合同解除时间。三、关于原告主张被告返还购房款以及支付自2015年3月7日至实际返还该购房款之日利息的认定。因双方房屋买卖合同解除，故本院对原告主张被告返还购房款1800000元的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付利息请求，双方虽未对利息进行约定，但原告已支付全部购房款而未能取得房屋所有权，造成原告支付购房款的利息损失，故原告主张被告支付自2015年3月7日至实际返还全部房款之日的利息，本院不持异议，但原告主张的计算利息的标准过高，应以中国人民银行同期贷款利率计算为宜。四、关于原告主张的律师费的诉讼请求。因原告与被告就律师费的发生没有约定，且并非双方在订立合同时预见到或应当预见到的损失，故对原告此项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、确认孟昭奎与周进在二〇一五年二月九日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW293507）于二〇一六年五月二十三日解除。二、自本判决生效之日起七日内，周进返还孟昭奎购房款一百八十万元。三、自本判决生效之日起七日内，周进给付孟昭奎利息（以一百八十万元为基数，自二〇一五年三月七日至实际返还购房之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回孟昭奎其他诉讼请求。如果周进未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零五百元，由周进承担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  徐澜涛二〇一六年五月三十日书 记 员  郭莹莹