杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西泗民初字第95号
原告（反诉被告）：杭州普民服饰有限公司。住所地：杭州市西湖区转塘街道枫桦西路*号。
法定代表人：邓普民，总经理。
委托代理人：顾琳芬，浙江天富律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江世联商务服务有限公司。住所地：杭州市西湖区梅家坞*号***室。
法定代表人：吴永青，董事长。
委托代理人：何家成、何杰，浙江万高律师事务所律师。
原告杭州普民服饰有限公司（以下简称普民公司）诉被告浙江世联商务服务有限公司（以下简称世联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭并将本案转为普通程序进行审理。被告世联公司提出反诉，本院合并受理后，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）普民公司的委托代理人顾琳芬，被告（反诉原告）世联公司的委托代理人何家成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）普民公司诉称：2012年8月，世联公司承租了普民公司位于西湖区转塘街道枫桦西路1号普民大厦一层二层大厅共计5224平方米的房屋。双方签订《房屋租赁合同》一份，对租赁物、租赁用途、合同期限、经营方式、租金计付等事项作了约定。合同约定，租金采用先交费后使用的方式，租金每三个月一付，每三个月的第一个月2日之前支付下三个月租金；水电费每月2日支付；如逾期支付租金和水电费，每逾期一日，支付日租金的5‰为滞纳金，逾期支付租金超过一个月的，普民公司有权断电断水，并单方终止合同且无偿收回房屋，由此产生的一切损失由世联公司承担；在合同有效期内，世联公司于每年9月30日前向普民公司缴纳3万元的物业管理费；双方有其他违约行为，承担当年度租金总额的50%作为违约金，且守约方有权提前解除合同；任何一方存在违约行为导致合同不能履行的，另一方有权解除合同；未尽事宜，双方协商解决，协商不成的，由普民公司所在地人民法院起诉。
合同签订后，普民公司按约交付了租赁房屋。之后，世联公司因经营困难开始拖延支付租金。自2013年9月开始，世联公司多次发函要求减免当期租金。考虑世联公司的实际困难及双方长期合作的想法，普民公司在2013年10月至2015年1月间减免了世联公司1501433.7元的租金。2014年12月31日，世联公司再次申请要求延期支付2015年1月至3月的租金。同日，普民公司发函告知，要求世联公司于2015年1月20日前支付租金433787.9元，于3月20日前支付剩余租金433787.9元。但至2015年1月20日，世联公司仍未支付分文租金。2015年2月3日，普民公司向世联公司发送了解除合同的书面通知，要求世联公司在收到通知书之日起7日内腾退房屋，并结清违约金、滞纳金、中央空调使用费、通讯费、网络费、物业管理法等合同约定的相关费用。该通知书于2015年2月4日到达世联公司。诉请判令：一、确认双方于2012年8月签订的《房屋租赁合同》自2015年2月4日起解除；二、世联公司立即腾退并返还承租的房屋；三、世联公司支付普民公司拖欠的租金867575.8元（从2015年1月10日暂计至2015年4月9日共三个月，实际计算至房屋腾退之日止）；四、世联公司支付普民公司物业管理费90000元（从2012年暂计至2014年共三年，实际计算至房屋腾退之日止）、水电费7615.4元（暂计至2015年2月初，实际计算至房屋腾退之日止），合计97615.4元；五、世联公司支付普民公司违约金1735151.6元、滞纳金4610元，合计1739761.6元（按日5‰从2015年1月2日计算至2015年4月9日）；六、本案诉讼费由世联公司承担。
被告（反诉原告）世联公司答辩并反诉称：世联公司对解除合同没有异议。但解除合同的责任在普民公司。双方订立合同时明确约定世联公司租赁案涉房屋的用途是开办旅游商场经营服装。合同签订后，世联公司对房屋进行了装修，装修过程中发现房屋消防未通过验收，扶梯不能运营。考虑已投入的成本，世联公司自己出资安装了消防设施。装修完成后，世联公司到相关机关办理经营手续，被告知房屋所在土地属科研用地，不能开办服装经营商场。因已投入巨大装修费用，世联公司只能偷偷进行经营，因没有合法手续，不能作为旅游的消费定点商场，导致世联公司生意惨淡。每当世联公司要求普民公司到国土部门办理土地性质变更时，普民公司就让世联公司先经营起来，其会想办法解决。世联公司在此情况下强撑经营，并多次要求减免租金，普民公司也给予了一定租金减免，但由于根本性问题没有解决，经营情况未有改善，期间多次开开停停，损失巨大。至2014年9月，世联公司实在无法继续坚持，决定歇业。此后世联公司与普民公司多次协商，要求解决问题，但世联公司不仅不解决问题，还加紧催促租金，并发出解除合同的通知。世联公司认为普民公司在合同签订时故意将不能用于经营的土地上房屋出租给世联公司，在合同签订后又不办理土地性质变更手续，导致了世联公司无法实现开办商场经营服装的目的。故普民公司的违约行为是导致合同解除的根本原因。诉请判令：一、普民公司返还世联公司房屋保证金40万元；二、普民公司赔偿世联公司装修残值238.8万元及歇业损失30万元。
针对反诉，原告（反诉被告）普民公司辩称：导致合同解除的根本原因在于世联公司拒不支付租金和拖延支付租金。普民公司不存在违约，世联公司所述内容属虚构。双方在合同中约定的房屋租赁用途为服装展示、研发及经营使用，并非世联公司所称的开办旅游商场经营服装。案涉房屋所在的普民大厦在出租前已全部通过消防验收，普民公司有相应验收凭据为证。因世联公司对房屋进行了装修，所以要重新进行消防验收。交付世联公司的扶梯是全新的，没有任何问题。世联公司在租赁房屋时已查看过房屋三证，完全清楚房屋土地性质，且普民公司从未承诺要办理土地变更。双方的往来函件清楚地记载世联公司从2012年11月8日开业以来，一直正常经营。之后，因为市场萧条等客观原因导致生意不好。综上，请求驳回世联公司的反诉请求。
原告（反诉被告）普民公司为证明其主张，举证如下：
1、房产证、土地证及地契证。证明租赁房屋系普民公司合法所有。
2、房屋租赁合同。证明双方对相关房屋租赁事项作了约定。
3、房租减免请求、申请报告、申请函、协商函。证明世联公司因市场萧条等原因，申请缓交、减免房租。
4、关于支付租金的函及快递单。证明普民公司要求世联公司于2015年1月20日前支付租金433787.9元，于2015年3月20日前支付剩余租金433787.9元。
5、解除合同通知书及快递单、跟踪查询单。证明世联公司于2015年2月4日收到普民公司要求解除合同的通知。
6、关于《解除合同通知书》的回函及短信。证明世联公司也同意解除合同。
7、水电费清单及交纳凭证。证明世联公司应支付的水电费情况。
8、建设工程竣工验收消防备案情况登记表。证明租赁房屋在出租给世联公司前已通过消防验收，世联公司因装修而进行的再次消防验收与普民公司无关。
9、大额支付系统专用凭证。
10、发票、现金存款凭证、关于租金支付的函、关于催缴租金的函、特快单、催告函等。
证据9、10证明10万元房屋装修保证金已转为租金，杭州美名丝绸有限公司是实际经营单位，其替世联公司支付了部分租金。
11、致函。证明杭州美名丝绸有限公司替世联公司支付了租金。
12、收据。证明世联公司仅支付了2013年9月至2014年11月的水电费，2014年12月开始的水电费一直未付。
13、拍摄于2015年4月10日的照片及短信。证明世联公司在2015年4月10日还在往外搬东西，房屋没有腾空，不具备返还条件。
14、顺丰速运查询单。证明普民公司没有收到房屋钥匙，钥匙在快递公司。
15、EMS快递查询单及与快递员的微信联系内容。证明普民公司没有收到要求2015年4月7日接收房屋的通知。
16、杭州美名丝绸有限公司的工商登记信息。证明杭州美名丝绸有限公司在案涉租赁房屋所在地办理了营业执照。
上述证据经质证，被告（反诉原告）世联公司认为，对证据1、2、4-8、12、16没有异议。对证据3的三性没有异议，证明对象有异议，世联公司没有在函件中说经营困难是土地性质造成的，是为了规避相关部门的惩罚，双方约定不放到台面上讲。对证据9-11的三性无异议，但杭州美名丝绸有限公司不是实际经营单位，世联公司为了规避工商部门监管才挂出美名公司字样。对证据13的真实性没有异议，房屋内剩余的东西是世联公司不要的，有用的已全部搬走。对证据14、15的真实性没有异议，普民公司拒收，快递公司才退回。
被告（反诉原告）世联公司为证明其主张，举证如下：
1、房屋租赁合同。证明普民公司知道世联公司租房是用于经营的。
2、土管局查档证明、土地使用权出让合同书。证明案涉房屋土地为科教用地，不能作为经营性用地项目。
3、EMS快递面单及通知、EMS网上查询信息、短信。证明世联公司已通知普民公司于2015年4月7日办理房屋返还的交接手续，普民公司拒绝签收导致快件被退回。
4、顺丰快递面单及查询。证明普民公司拒绝接收房屋钥匙的快件，快递公司仍在派送中。
5、银行客户回单。证明世联公司已交纳40万元保证金。
6、2013年5月10日情况说明、2012年10月16日来函、2012年12月11日来函及2015年4月17日证明。证明世联公司因办不出营业执照，无法经营的事实。
7、装修装饰合同、相关装修工程的预算书。证明租赁房屋的消防系统是世联公司装修的。
8、资产评估报告书（依申请）。证明房屋内装饰装修价值及剩余租期内残存价值的情况。
上述证据经质证，原告（反诉被告）普民公司认为，对证据1的三性没有异议，证明对象有异议，普民公司并未将涉案房屋作为经营用房出租。对证据2、3的真实性没有异议。对证据4有异议，未提供原件供核对，普民公司拒收是因为房屋不符合交还条件。对证据5没有异议。对证据6、7有异议。对证据8有异议，评估价格过高。
本院对当事人提交的上述证据认证如下：
一、原告（反诉被告）普民公司提交的证据。证据1、2、4-8、12、16，世联公司没有异议，予以认定。证据3，来源合法，具有真实性、关联性，予以认定。证据9-11、13-15，世联公司对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
二、被告（反诉原告）世联公司提交的证据。证据1、2、5，来源合法，具有真实性、关联性，予以认定。证据3、4，结合双方在诉讼过程中的陈述，予以认定。证据6系案外人出具的说明，案外人未到庭接受询问，其出具的书面说明，证明力较低，本院不予认定。证据7系原件，本院对其真实性予以认定。证据8，系诉讼过程中本院委托评估机构出具的评估报告，予以认定。
本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定下列事实：
2012年，普民公司与世联公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，世联公司承租普民公司所有的西湖区转塘街道枫桦西路1号普民大厦一层二层大厅共5224平方米的房屋。房屋租赁用途为服装展示、研发及服装经营使用。租赁期限为2012年10月10日至2017年6月30日，其中2012年10月10日至2013年10月10日为免租期。世联公司在合同签订之日交纳保证金40万元，在没有损坏设备及交清约定的相关费用的情况下，在合同期满后一个月予以退还。先交费后使用，租金每三个月一付，每三个月的第一个月2日前支付；水电费每月2日支付；如逾期支付租金及水电费，每逾期一日，支付日租金的5‰为滞纳金，逾期支付租金超过一个月的，普民公司可以断电断水，并单方终止合同且收回房屋，由此产生的一切损失由世联公司承担。房屋租金计算方式：2013年10月10日至2014年10月9日，租金1.70元∕日∕平方米；2014年10月10日至2015年10月9日，租金为1.82元∕日∕平方米；2015年10月10日至2016年10月9日，租金为1.92元∕日∕平方米；2016年10月10日至2017年6月30日，租金为2.07元∕日∕平方米。世联公司自行承担使用房屋产生的水电费、通讯费、网络费及垃圾清运费等费用；中央空调使用费按实际用电量、流量计算，每月2日支付。合同有效期内，世联公司于每年9月30日前向普民公司缴纳3万元物业管理费。世联公司可以对房屋进行必要的装修和分隔，但不得改变房屋结构；世联公司在合同签订之日交付装修质押金10万元；世联公司装修应当符合消防要求，保管好普民公司已安装的消防栓、灭火器等；租赁期满，世联公司不得拆除房屋内所有固定的装修设施，应无偿归普民公司所有。违约责任：世联公司未经普民公司同意，提前解除合同的，承担100万元作为违约金；普民公司未经世联公司同意，提前解除合同的，承担100万元作为违约金，普民公司已收取的租金按照实际使用日期结算退还世联公司。双方有其他违约行为的，承担当年度租金总金额的50%作为违约金，且守约方有权提前解除合同。任何一方存在违约行为导致合同不能履行的，另一方有权解除合同。合同签订后，世联公司向普民公司交纳了40万元保证金和10万元装修质押金。10万元装修质押金后抵作2013年10月10日至2014年1月9日期间的部分租金。
2013年9月18日，世联公司以“受金融大环境和新旅游法实施的影响，世联公司的经营陷入困难”为由向普民公司申请减免租金。后普民公司减免了世联公司2013年10月10日至2014年1月9日期间的一半租金。2014年12月31日，世联公司再次申请要求缓交2015年度前三个月的租金。普民公司没有完全同意世联公司的请求，并于同日发函给世联公司，要求其于2015年1月20日前支付一半租金433787.9元，于2015年3月20日前支付另一半租金。后世联公司没有及时支付租金。2015年2月3日，普民公司向世联公司发送了解除合同通知，要求世联公司在接到通知书之日起7日内腾退房屋并结清相关费用。该通知书于2月4日到达世联公司。因世联公司未及时返还房屋和结清相关费用，普民公司诉至本院。诉讼过程中，世联公司通知普民公司于2015年4月7日在普民大厦二楼办公室办理房屋交接手续，普民公司未予理会。世联公司向普民公司邮寄了房屋钥匙，普民公司亦拒绝接收。
另查明，经评估，案涉房屋内装饰装修价值为4957000元（其中消防报警、喷淋工程部分价值196674元），2015年2月3日至2017年6月30日剩余租期内的残存价值为2388000元。评估费用25000元，已由世联公司先行垫付。
本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同于2015年2月4日解除的事实双方没有争议，本院予以确认。
关于合同解除的过错问题。普民公司认为，系世联公司未按约支付租金所致；世联公司认为，系房屋土地性质不能实现其订立合同目的所致。本院认为，世联公司2013年9月18日向普民公司发送的《房租减免请求》载明：“我公司向贵方承租普民大厦一至二层已经有段时间，在承租这段时间里，我公司进行了豪华装修，并开始作为旅游商场对外营业。…应该说，我们双方在这段时间的合作都是非常愉快的。当前受大环境的影响，今年国内经济严重滑坡，我公司也受到波及。《旅游法》的实施，使得我公司在日常经营方面变得困难。我公司在普民大厦的旅游商场已经关门歇业，无法正常经营…”从上述内容可知，世联公司前期经营是正常的，并没有因为房屋土地性质的原因而无法实现其“服装展示、研发及服装经营使用”的合同目的。故世联公司主张合同解除的过错在于普民公司的理由，本院不予采纳。世联公司未按约定的时间支付租金，普民公司以书面通知的方式解除合同符合双方的约定和法律规定。故解除案涉合同过错在于世联公司。
《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残存价值的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围予以适当补偿。案涉合同解除的过错在于承租人世联公司，且案涉合同对合同解除时的装饰装修处理未作约定，普民公司在诉讼过程中也表示不同意利用，故世联公司要求普民公司赔偿装修残存价值的反诉诉讼请求，本院不予支持。评估费25000元，由世联公司承担。另，世联公司没有证据证明其歇业系普民公司造成，恰恰相反，双方往来的函件表明，世联公司歇业系外部经济环境不佳所致，故世联公司要求普民公司赔偿歇业损失30万元的反诉诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉合同已解除，世联公司要求普民公司返还40万元保证金的反诉诉讼请求，本院予以支持。
关于案涉房屋的返还时间。普民公司认为，因其尚未接收，世联公司仍继续占有。世联公司认为，其已通知普通公司接收，普民公司拒绝接收不影响房屋返还。本院认为，有证据表明，世联公司已通知普民公司于2015年4月7日办理房屋交接手续且已通过快递向普民公司邮寄过房屋钥匙，因普民公司拒绝接收而搁置。普民公司提供的证据亦不足以证明其拒绝接收房屋具有充分的理由，故本院认定世联公司已于2015年4月7日将案涉房屋返还给普民公司。故普民公司要求世联公司腾退房屋的诉讼请求，已无相应事实依据，本院不予支持。
关于租金问题。普民公司主张2015年1月10日起至房屋腾退之日止的租金。按合同约定，2015年1月10日至2015年4月9日的租金为867575.8元。案涉房屋的腾退日为2015年4月7日，故世联公司需支付普民公司的租金为848560.44元（867575.8元-1.82元∕日∕平方米×2天×5224平方米）。
关于水电费、物业费问题。根据合同约定，世联公司应按实际使用情况承担相应的水电费及按每年3万元的标准交纳物业管理费。现世联公司未提供证据证明其已支付相关物业费及水电费。故本院确认世联公司应向普民公司支付物业费74712元（按每年3万元的标准从2012年10月10日租期起始之日计算至2015年4月7日房屋返还之日）、水电费7615.4元（暂计至2015年2月初）。
关于违约金问题。根据合同约定，如逾期支付租金及水电费，每逾期一日，支付日租金的5‰为滞纳金。有除提前解除合同外的其他违约行为的，承担当年度租金总金额的50%作为违约金。合同约定的滞纳金实质系迟延支付租金及水电费应承担的违约金。本案中，世联公司存在逾期支付租金、水电费、物业管理费的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，普民公司没有提供证据证明违约行为对其造成的损失情况，对比拖欠的租金、水电费及物业管理费的金额，合同约定的违约金明显过高。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定世联公司支付普民公司违约金50000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州普民服饰有限公司与浙江世联商务服务有限公司于2012年签订的《房屋租赁合同》于2015年2月4日解除。
二、浙江世联商务服务有限公司支付杭州普民服饰有限公司房屋租金848560.44元、物业管理费74712元、水电费7615.4元，合计930887.84元。
三、浙江世联商务服务有限公司支付杭州普民服饰有限公司违约金50000元。
四、杭州普民服饰有限公司返还浙江世联商务服务有限公司保证金400000元。
五、驳回杭州普民服饰有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回浙江世联商务服务有限公司的其他反诉诉讼请求。
七、浙江世联商务服务有限公司承担评估费25000元。
上述第二、第三项、第四项相抵，浙江世联商务服务有限公司支付杭州普民服饰有限公司580887.84元，于本判决生效之日起十日内付清。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费28428元，由杭州普民服饰有限公司负担18119元，浙江世联商务服务有限公司负担10309元；其中浙江世联商务服务有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内交纳至本院；反诉案件受理费31504元，减半收取15752元，由杭州普民服饰有限公司负担2040.5元，浙江世联商务服务有限公司负担13711.5元；其中杭州普民服饰有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵锋明
人民陪审员 方杏妹
人民陪审员 陈顺根
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 陈佳佳