四川省三台县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民初字第2369号
原告：潘素清，女，汉族，住四川省三台县双胜乡。
委托代理人：李军，三台县潼川法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告：绵阳浩源房地产开发有限公司，住所地：三台县北坝镇。
法定代表人：谢强，该公司董事长。
委托代理人：吴奎，该公司员工（特别授权）。
委托代理人：周礼平，三台县北坝中心法律服务所法律工作者。
原告潘素清与被告绵阳浩源房地产开发有限公司（以下简称浩源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理，依法由审判员高云宝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘素清委托的代理人李军、被告浩源公司委托的代理人吴奎、周礼平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘素清诉称：2012年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于“星海名城”的房屋一套。该合同约定了房屋的地址、面积、价款、付款方式等，并定于2012年12月31日交房。原告已付清房款289000元、维修基金6818元、税金14450元，全面履行了自己的义务。但被告所开发项目的附属、消防设施一直处于未完工状态，根本达不到交付条件。虽然在这种情况下，被告通知原告于2013年8月9日领取了房屋钥匙，但未全面适当履行合同义务，其为原告办理产权登记和土地使用证也还遥遥无期，严重侵犯了原告的合法权益。现请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证、土地使用权证；2、调解或判令被告给付迟延交房违约金人民币19074元，给付迟延办理房屋产权证、土地使用权证的违约金人民币28900元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告浩源公司辩称：原、被告签订《商品房买卖合同》是实，根据合同约定，除去不可抗力因素，被告没有违约。若有逾期交房，也是不可抗力和政府职能部门的原因所致，原告没有举出因延期交房造成的实际损失，延期交房造成的只是损害原告短暂的居住时间，关于延期交房的时限和违约金的法律适用，三台法院此前作出的相关判决、调解书都做了明确的界定，且被告已委托物管以免物管费的方式进行了了结，应视为被告对此承担了违约责任。由于延期交房，产权登记也应顺延，原告也没有举证证明因延期办理权属登记而造成的实际损失。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年12月31日，原告潘素清（买受人）与浩源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定的主要内容：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于三台县潼川镇东河路1号地块的国有土地使用权，该地块的国有土地使用证为三城区国用（201）第176655、176656号，买受人购买的商品房土地用途为商住，建设的商品房（暂定名）为星海名城，建设工程规划许可证号为建字第（2011）39号，建筑工程施工许可证号为建施第2011-442，建设工程施工合同约定的开工日期为2011年5月28日，竣工日期为2012年12月22日；第二条商品房销售依据：商品房预售许可证号为（2011）房预售证第34号；第三条买受所购商品房基本情况：星海名城1幢1单元第28层1-28-3号，预测建筑面积共97.4㎡；第五条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2967.15元，总价款289000元；第六条付款方式及期限为：贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30.8%；第九条设计变更的约定：出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，出受人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；第十条逾期付款责任：买受人未按约定的期间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金；第十一条交付条件：出卖人应当在2013年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、单位工程竣工验收，工程质量达到合格标准，买受人已付清应付款或按揭合同已生效；第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（①和②不作累加）①逾期在30日内（该时限应当不小于第十条第1项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。②逾期超过30日（该日期应当与第①项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金；第十五条交接手续：该商品房达到第十一条的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接房，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理，验收交接后，双方应当签署商品房交接单，因买受人未能按期办理交接手续的视为买受人通过房屋验收，自动接房，由买受人承担相应的费用和责任；第二十条产权登记：出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，因不可抗力或职能部门造成延期外，出卖人须在90个工作日办理完成，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起的240个工作日内取得房屋所有权证书的，本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人在初始登记办理后90个工作日内取得房屋所有权证书；第二十五条不可抗力：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能履行合同的一方应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起30日内向另一方提供证明；第二十六条争议解决方式：协商不成，依法向三台县人民法院起诉；第二十七条本合同双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同附件五付款方式及期限的约定：按揭付款，签订本合同时付总房款的30.8%（89000元），余款200000元向银行申请办理银行个人住房贷款或住房公积金贷款。该合同附件八合同补充条款第四条买卖双方就本合同第十三条中逾期交房的责任约定如下：1、出卖人逾期超过30日交房的，买受人有权退房，如买受人未在此期间内书面提出退房的，则视同买受人不退房，合同继续履行，出卖人按照第十三条承担违约责任；2、因政府相关职能部门的原因或买受人未按本合同第六条约定按时足额付款、未办妥按揭贷款相关手续，出卖人有权延期交房并不承担本条约定的逾期交房责任。合同签订后，潘素清先后交付了购房款289000元、维修基金6818元、税费（代收）14450元。后浩源公司作为出卖人未按签订的《商品房买卖合同》约定日期交付商品房。2013年7月22日，原、被告办理了房屋交接手续。案经审理中调解，双方当事人未能达成一致协议。
上述事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，收据，照片，（2013）三民初字第4750号民事判决书，民用客户天然气用气申请表，绵阳港华燃气有限公司交工验收证明书，发票，四川永安水利电力股份有限公司竣工验收接火会签表，进账单等证据证实。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同的约定履行义务。被告虽然代收了办理房屋权属证明的相关费用，但其只具有将有关办证资料提交办证机关的义务，不具有批准发放权属证书的权利，权属证书的颁发，依法应属房地产管理机关的行政行为，对原告要求被告立即为其办理房屋产权证、土地使用权证的请求，本案中不予处理。因房屋权属证书至今未办理，而逾期办证的期限及原因尚不确定，对原告主张的由被告给付迟延办理房屋产权证、土地使用权证违约金的请求，本院不予支持。合同约定被告应当在2013年4月30日前向原告交付该商品房，但被告于2013年7月22日才向原告交付房屋，已构成违约。被告辩称因相关职能部门的原因等不可抗力不应计算施工期，但这些影响合同履行的情况属于被告在订立合同时的合理预见范围内，并非法律意义上的不可抗力情形，不能成为被告延期交房的理由；被告关于已委托物管免除原告部分物管费作为对逾期交房违约金的了结，因原告不予认可，被告亦未提供充分的证据证实，对被告的该辨称意见，本院不予采纳。因此，被告应按照合同的约定向原告支付迟延交房违约金4797.4元（289000元×83天×2／10000）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：
一、由被告绵阳浩源房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告潘素清给付迟延交房违约金人民币4797.4元。
二、驳回原告潘素清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1000元，减半收取500元，由被告绵阳浩源房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，由被告在履行给付义务时一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 高云宝
二〇一四年十月二十七日
书记员 汤 静