广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1629号
上诉人（原审原告）洪伟涛，男，1989年10月17日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区。
上诉人（原审原告）谢瑞欣，女，1989年11月6日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区。
两上诉人共同委托代理人宋伟政，广东禅都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市顺德区恒亿房地产有限公司，住所广东省佛山市顺德区伦教街道办事处南苑西路12号品峰荟豪庭3座106号铺，组织机构代码55165333-1。
法定代表人伍锦标。
委托代理人谢泽华，广东瑶琨律师事务所律师。
委托代理人谭少梅，女，1987年1月23日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区，系被上诉人员工。
上诉人洪伟涛、谢瑞欣因与被上诉人佛山市顺德区恒亿房地产有限公司（以下简称恒亿房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法伦民初字第598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
经审理，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决：驳回洪伟涛、谢瑞欣的诉讼请求。案件受理费减半收取即485.6元，由洪伟涛、谢瑞欣承担。
上诉人洪伟涛、谢瑞欣不服原审判决，向本院提起上诉称：洪伟涛、谢瑞欣与恒亿房地产公司于2013年12月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号为Y186600）。合同约定，洪伟涛、谢瑞欣购买恒亿房地产公司开发的位于伦教街道办事处常教社区居民委员会南苑西路12号品峰荟豪庭5座1504单元商品房，恒亿房地产公司应于2015年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给洪伟涛、谢瑞欣使用（合同附件二约定装饰、设备标准：8、阳台：混凝土原浆地面及喷涂铝管栏杆；天花：混凝土原浆底板）。现因恒亿房地产公司应交付的房屋存在安全护栏材质不符合同约定、房屋天花、地板、外墙墙体内侧均存在裂隙以致漏水、渗水严重，虚假承诺赠送面积等诸多问题，洪伟涛、谢瑞欣故而拒绝收楼，恒亿房地产公司应承担修缮义务，并赔偿洪伟涛、谢瑞欣相关损失。一、涉案房屋栏杆属必备安全设施，因恒亿房地产公司过错致使栏杆材质与合同约定不符，洪伟涛、谢瑞欣有权拒绝接收涉案房屋并主张逾期交房违约金。恒亿房地产公司为节省成本，以成本价格低廉的铁管栏杆代替合同附件二约定的喷涂铝管栏杆，而铁管栏杆因容易生锈断裂存在安全隐患之物理特性已逐渐被市场淘汰，而喷涂铝管不会断裂生锈更为普遍。作为之高层建筑，阳台栏杆属必备之安全设施，而非可有可无的装饰设施。现房屋已明确未达到涉案合同第十四条约定的交付条件，在更换合同约定的材质之前洪伟涛、谢瑞欣均不敢承担安全风险贸然收楼。原审判决认为栏杆属于商品房的装饰和设备，已符合法律规定的竣工标准或交付条件，且未有证据证实因栏杆的材质不符合约定而影响到商品房的安全及其对房屋的正常使用，因恒亿房地产公司整体规划为钢管，即便恒亿房地产公司人更换为容易生锈断裂之安全隐患的铁管结构栏杆，在未因栏杆问题发生安全事故之前，洪伟涛、谢瑞欣都应接收房屋，该裁判理由显然无法让人信服。1、恒亿房地产公司因自身过错，致使涉案房屋护栏材质与合同约定不符，且未能提供规划许可文件，在未能确定具体规划之前即贸然做出承诺，违反法定程序，显然存在重大过错；如在取得工程规划许可证之后签订合同，恒亿房地产公司在明知规划情况，却做出不符规划之承诺，存在明显欺诈。2、规划许可仅为行政规范，恒亿房地产公司不得以行政许可为由侵辄洪伟涛、谢瑞欣合法民事权益。恒亿房地产公司交付的房屋本身即与规划许可不一致，涉案房屋入户花园面积比规划平面图多出6.82㎡（3.1m×2.2），依此可见规划许可并非硬性标准。而原审法院认定更换栏杆需报相关部门审批，审批未必通过，整体更换将对其他购房人带来影响，为保证建筑物的整体安全、避免日后可能出现的纠纷，以此作为恒亿房地产公司不需更换栏杆之理由于法不符。3、对于要求更换栏杆材质问题，自合同约定收房日（2015年4月30日）即向恒亿房地产公司提出，至今已逾半年，恒亿房地产公司完全有充裕的时间予以修复，但其并未表示愿意修复的意愿。在合同约定交房日至房屋瑕疵修复完善之前，洪伟涛、谢瑞欣断然不敢贸然装修存在瑕疵之房屋，掩盖房屋瑕疵，而涉案房屋至今不能利用，在此期间相关损失应由恒亿房地产公司承担，即恒亿房地产公司应支付逾期交房违约金。二、涉案房屋存在不同程度之裂隙，导致房屋渗水、漏水严重。据已经收楼并装修的业主普遍反应，涉案房屋存在严重质量问题，洪伟涛、谢瑞欣在多次察房后发现涉案房屋的天花及地板均存在不同程度的裂缝，恒亿房地产公司修补痕迹明显，内墙批荡混乱，厨房及卫生间及外向墙体内侧均存在不同程度之渗水、漏水，雨水天气愈发明显，已严重影响房屋的正常使用，恒亿房地产公司聘请的物业公司均已登记上述问题但至今未予修复，洪伟涛、谢瑞欣在恒亿房地产公司修缮之前有权拒绝接收不能实际利用的房屋，恒亿房地产公司应支付此期间逾期交房违约金。三、恒亿房地产公司违背诚实信用原则，违反其附赠面积之允诺，应当承担违约责任。洪伟涛、谢瑞欣与恒亿房地产公司销售人员洽谈时，明确承诺户型图两个中空面积部分会架实混凝土原浆地面，作为附赠面积提供给洪伟涛、谢瑞欣使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，恒亿房地产公司对涉案房屋做出附赠面积之说明及允诺，且对房屋价格具有重大影响，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。涉案格式合同第14页房屋平面图故意欠缺，意为规避规划许可，显然已违反《商品房销售管理办法》第十六条“应当载明房屋基本状况”之规定。现涉案房屋入户花园部分已经依约定架实混凝土原浆地面（此处已然与规划许可不一致），而客厅前阳台中空部分未架实混凝土原浆地面有违双方之约定。结合涉案的群体一致诉求、黄文静提供的通讯录音，涉案合同第14页故意中未附房屋平面平面图、庭审中洪伟涛、谢瑞欣向恒亿房地产公司所提之系列问题，已然形成证据链，足以证实恒亿房地产公司作出过将入户花园及客厅前阳台中空部分架实混凝土原浆地面之允诺。另，由恒亿房地产公司提供的的涉案格式合同、规划图、宣传图册、涉案房产现场情况、恒亿房地产公司销售人员之一致销售允诺等对涉案中空面积部分的约定均不一致，再次可以说明恒亿房地产公司曾做出赠送面积之允诺，而上述任何一项资料均未能显示洪伟涛、谢瑞欣未尽原审判决所述的合理的注意义务，而恒亿房地产公司出于营销手段，贸然做出涉案房屋赠送面积之允诺，诱使洪伟涛、谢瑞欣签订涉案合同，现交付房屋违反约定，恒亿房地产公司依法应当承担违约责任。恒亿房地产公司一审中提交的五栋面积指示一览表已可以证实涉案房屋入户花园赠送建筑面积为6.82㎡（3.1m×2.2），客厅前阳台中空部分建筑面积为5.1㎡（1.7×3），结合购房合同的购房款及计价方式，可以得出洪伟涛、谢瑞欣的面积损失，并计算推导出实际经济损失。四、因恒亿房地产公司应交付的房屋不符约定，致使洪伟涛、谢瑞欣取得房屋产权证的时间相应迟延，依照涉案合同第十五条之规定，恒亿房地产公司应承担违约责任。综上，原审判决罔顾事实及法律，释理牵强，判决错误。恳请二审法院应予以纠正，径行裁判。
被上诉人恒亿房地产公司对此答辩认为：涉案商品房经过了政府部门的验收，根据相关法律的解释和双方签订的合同，商品房符合竣工验收的交付标准，业主不能拒绝收楼，商品房存在的瑕疵，属于保修责任，恒亿房地产公司不存在延迟交楼的情况。关于护栏的问题，一审时已经进行了解释，合同中属于笔误。综上，恒亿房地产公司认为原审法院判决认定事实清楚，理由充分，适用法律正确，请求二审法院驳回洪伟涛、谢瑞欣的上诉请求。
上诉人洪伟涛、谢瑞欣在二审期间向本院提交了以下证据：
证据1.关于房屋渗水的刻录光盘；
证据2.验房表。
证据1、证据2用以证明恒亿房地产公司交付的房屋有渗水现象，不能通过业主的验收，不符合验收的标准。
被上诉人恒亿房地产公司对上诉人洪伟涛、谢瑞欣提交的证据经质证认为：对证据1、证据2的真实性均不予确认。因为不清楚刻录光盘的来源，不清楚录像中房顶的水是从哪里来的，涉案房屋有做防水层，而且即使存在漏水也是属于保修责任。验房表是复印件，没有原件进行核对。
被上诉人恒亿房地产公司在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，洪伟涛、谢瑞欣提交的证据1，不能证明其诉讼主张，不作本案定案依据；洪伟涛、谢瑞欣提交的证据2，因无原件核对，恒亿房地产公司对其真实性也不确认，本院不予采信。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。本案二审的争议焦点是：一、洪伟涛、谢瑞欣诉称的更换涉案房屋阳台栏杆的诉讼请求应否予以支持；二、恒亿房地产公司应否支付逾期交房违约金予洪伟涛、谢瑞欣；三、恒亿房地产公司应否支付逾期办证违约金予洪伟涛、谢瑞欣；四、恒亿房地产公司应否补偿洪伟涛、谢瑞欣诉称的中空面积损失金额。
一、关于洪伟涛、谢瑞欣诉称的更换房屋阳台栏杆的诉讼请求应否予以支持的问题。依据当事人双方签订的涉案《商品房买卖合同》附件二中“阳台：混凝土原浆地面及喷涂铝管栏杆；天花：混凝土原浆底板”的约定可知，恒亿房地产公司应交付的涉案房屋的阳台栏杆应为喷涂铝管栏杆。而恒亿房地产公司建造的涉案房屋的阳台栏杆为钢制栏杆并非喷涂铝管栏杆，该行为已构成违约，应承担违约责任。恒亿房地产公司以涉案房屋阳台栏杆设计、施工及验收时均为钢制栏杆为由，辩称涉案合同中约定阳台栏杆为铝制栏杆属笔误，该主张缺乏理据，本院不予支持。恒亿房地产公司虽构成违约，应承担违约责任，但鉴于涉案房屋已经过相关部门质量验收并备案，恒亿房地产公司又诉称阳台栏杆更换需报相关部门审批，是否通过审批也不确定，以及当事人双方对应更换的铝制栏杆的价格、型号亦未达成一致意见的案件情形，原审法院对洪伟涛、谢瑞欣主张的由恒亿房地产公司承担栏杆更换的民事责任判决不予支持，而对洪伟涛、谢瑞欣可另案向恒亿房地产公司主张因涉案房屋阳台栏杆材质差异而所受损失的民事赔偿责任妥当，本院予以维持。洪伟涛、谢瑞欣上诉仍主张恒亿房地产公司承担栏杆更换的民事责任，本院不予支持。
二、关于恒亿房地产公司应否支付逾期交房违约金的问题。根据当事人双方签订的涉案《商品房买卖合同》补充协议第四条中“乙方（洪伟涛、谢瑞欣）对装饰、设备有异议的，除甲方（恒亿房地产公司）交付的商品房不符合法律规定的竣工标准或交付条件外，乙方不得以此为由迟延或拒绝收楼。否则仍视为甲方按时交楼，该商品房毁损、灭失的风险以及物业管理费均自收楼通知书上确定的交楼时间届满之日起，由乙方承担，乙方须按时付清所欠费用方可接收该商品房”的约定可知，若涉案房屋阳台栏杆是否符合约定，不能成为洪伟涛、谢瑞欣拒绝收楼的理由。再结合涉案房屋建筑工程和市政基础设施工程已如约办理竣工验收备案，双方当事人亦确认恒亿房地产公司已按合同约定的房屋交付日期通知洪伟涛、谢瑞欣收楼的案件事实，可以认定恒亿房地产公司未构成迟延交房违约，其不应承担合同约定的逾期交房违约责任。原审法院据此对洪伟涛、谢瑞欣诉请恒亿房地产公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求判决不予支持妥当，本院予以维持。洪伟涛、谢瑞欣上诉称涉案房屋阳台栏杆不符合约定，恒亿房地产公司构成逾期交房违约依据不充分。本院不予支持。此外，洪伟涛、谢瑞欣还上诉称涉案房屋天花有裂隙及漏水情形，据此，恒亿房地产公司应承担逾期交房违约责任。对此，即使涉案房屋确有该种质量暇疵，但由于洪伟涛、谢瑞欣提交的证据不足以证明该质量暇疵属涉案房屋主体结构质量不合格的质量问题，其可通过向恒亿房地产公司主张修复责任即可予以解决，其拒绝收楼，并以此向恒亿房地产公司主张逾期交房违约责任，依据不充分，本院亦不予支持。
三、关于恒亿房地产公司是否应支付逾期办证违约金的问题。由于涉案合同补充协议明确约定恒亿房地产公司应在涉案房屋交付使用之日起90日内，协助洪伟涛、谢瑞欣向有关部门办理涉案房屋房产证。然而，由于洪伟涛、谢瑞欣拒绝收楼，致使涉案房屋未交付使用，此外，洪伟涛、谢瑞欣也未举证证明恒亿房地产公司有拒绝履行协助其办理房产证义务的情形，故洪伟涛、谢瑞欣向恒亿房地产公司主张逾期办证违约金理据不足，原审法院对此判决不予支持亦属妥当，本院予以维持。洪伟涛、谢瑞欣上诉称恒亿房地产公司应向其支付逾期办证违约金欠缺事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于恒亿房地产公司是否应补偿洪伟涛、谢瑞欣诉称的中空面积损失金额的问题。由于当事人双方签订的涉案合同及补充协议中并未约定恒亿房地产公司对洪伟涛、谢瑞欣诉称的涉案房屋中空面积应予处理的义务，洪伟涛、谢瑞欣仅以恒亿房地产公司房屋销售人员对其有此许诺为由，主张恒亿房地产公司构成违约，应向其支付房屋中空面积损失金额，该主张依据明显不充分，原审法院对此判决不予支持并无不当，本院亦不予支持。洪伟涛、谢瑞欣上诉称恒亿房地产公司房屋销售人员的此许诺已构成涉案房屋的合同内容，但由于其提交的证据不能充分证明其该主张，故本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人洪伟涛、谢瑞欣的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1059.87元，由上诉人洪伟涛、谢瑞欣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 黄玉凤
代理审判员 彭振宇
二〇一六年六月十五日
书 记 员 李嘉敏
第2页共11页