江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初741号
原告：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区七莘路3333号万科城市花园内。
法定代表人：喻斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张章，该公司职员。
委托诉讼代理人：赵瑞雪，该公司职员。
被告：徐友林，男，1951年4月13日生，，汉族，户籍地无锡市南长区，现住无锡市滨湖区。
被告：徐齐，女，1982年11月14日生，，汉族，户籍地无锡市新区，现住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：强丽丹（系徐齐母亲），女，1952年11月11日生，，汉族，户籍地无锡市南长区。
原告上海万科物业服务有限公司（以下简称上海万科物业）与被告徐友林、徐齐物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月14日受理后，依法由审判员朱剑峰独任审判，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告上海万科物业委托诉讼代理人张章，被告徐友林、被告徐齐委托诉讼代理人强丽丹到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告上海万科物业委托诉讼代理人张章、赵瑞雪到庭参加诉讼，被告徐友林、被告徐齐委托诉讼代理人强丽丹到庭参加诉讼（徐友林、强丽丹在开庭笔录上拒绝签字）。本案现已审理终结。
原告上海万科物业向本院提出诉讼请求：要求判令徐友林、徐齐立即支付2010年9月1日至2013年12月31日期间拖欠的物业费7476元并支付逾期违约金5892.7元，两项合计为13368.7元。事实和理由：2007年2月14日，其与徐友林、徐齐签订一份《前期物业管理服务协议》及附件，约定其为万科城市花园二区提供前期物业管理服务。徐友林、徐齐所购住宅房屋坐落于该小区C9-6-1-102，建筑面积133.78㎡（实测面积为133.61㎡）。其按约为该小区提供物业管理服务至2013年年底。但徐友林、徐齐自2010年9月1日起拒绝缴纳物业费。
被告徐友林、徐齐辩称：一、自从其拿到新房钥匙开始装修至今，上海万科物业处处刁难，严重干扰危害其正常生活及健康安全。上海万科物业自签订物业服务合同时起，就单方面毁约，没有履行合同规定的义务，反而做了很多缺德违法的事情。其要求退还已交物业费、免除所有拒交的物业费、赔偿给其造成的精神健康安全损失费20万元；具体包括：2007年6月30日交房后，上海万科物业施工人员未经其同意，强行占用其新房，进行与其家无关的施工，对其新房造成破坏、2007年验房时有四块玻璃及门有划损，至今未换、上海万科物业未经其同意违章建筑，将二楼以上的空调全部从建房时的固定位置移至公共外墙，给其造成生命财产安全隐患、2013年1月，其花园在上海万科物业规定的时间内施工遭到二楼的无理阻挠，且数次恶意断电造成其家电损坏，其多次反映，但上海万科物业置之不理、2013年小区302业主违规装修，砸坏其家烟道的阻烟阀，上海万科物业对此没有阻止，要求上海万科物业修复其家烟道、2012年春，上海万科物业的绿化工人在喷洒农药时直接将农药喷入其家北阳台、2012年11月26日，上海万科物业的工作人员擅自在其家厨房窗台下放两大罐毒鼠药，导致发生冲突、因上海万科物业管理不善，经常有人在其家窗台下大小便，影响其生活质量、上海万科物业未对共用电缆线等公共设施进行修建和维护，导致其房屋质量很差且无法隔离楼道内的噪音及上海万科物业以各种理由不向其提供车位租赁的服务；二、外墙的破损是房子的质量问题引起的，属于危房，其要求上海万科物业赔偿由此产生的所有经济损失。
上海万科物业围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、2007年2月14日，其与徐友林、徐齐签订一份《前期物业管理服务协议》及附件“合同第四条物业服务费用约定交纳费用时间：本物业交付之日、多层、高层电梯房底层1.4元/月/平方米（包括公共用水电及水泵费0.3元/平方米）业主违反协议，物业有权要求业主从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”，证明其为万科城市花园二区提供前期物业管理服务并约定了物业费标准及违约金；2、2007年6月28日的《无锡万科魅力之城交付流程表》，载明“姓名：徐友林、徐齐C9街区201号102室，预测面积133.78㎡、实测面积133.61㎡质量保证书、使用说明书、其他文件已交、物业管理费合计实收1621.4元、房屋验收及领取钥匙由业主徐友林签字”，证明徐友林、徐齐已收房并已缴纳2010年9月1日之前的物业费；3、《物业费律师函》，证明其委托律师向徐友林、徐齐发函催讨拖欠的物业费。徐友林、徐齐对证据1、2真实性无异议，但提出其不同意支付违约金；对证据3，其认可确已收到，但认为该函系上海万科物业伪造形成。
徐友林、徐齐针对其抗辩提交了如下证据：1、《业主验房问题记录单》“9街区201号102室、入住日期：2007年6月28日、业主验房意见：1、北卧固定玻璃划痕2、主卧固定玻璃划痕……业主确认：徐友林”，证明房屋存在质量问题；2、一份光盘，主要内容为八组照片，显示其辩称中所提及的上海万科物业施工人员进行与其家无关的施工，被其扣下的梯子、墙体破损、空调移至公共外墙、窗台外外墙上的尿液、共用电缆线等公共设施镶嵌在其家客厅主墙内部及房屋质量中其北卧室的外墙有裂缝至少3米等内容。上海万科物业提出光盘反映的内容即徐友林、徐齐答辩状中的第一条、第二条均为业主与开发商之间的问题，但徐友林、徐齐提出的空调问题确实存在，201单元房屋设计存在缺陷，没有预留空调机位，所以空调都是安装在窗户外的，后来由物业公司与开发商共同协调，从二楼开始由业主出钱，由房修给空调安装外罩。空调设计也是属于开发商的问题，业主反映后，由其与开发商反馈进行协调。对外墙尿液照片无法确认，但徐友林、徐齐的确就此向其反映过，其在现场贴了一个温馨提示，不允许在此处随地大小便，且徐友林、徐齐自行在该区域用铁丝网进行了围挡。共用电缆线等公共设施镶嵌在徐友林、徐齐家客厅主墙内部不是事实，这些设施就是这么设计的，未经改动，与其无关；如果房屋裂缝确实存在，徐友林、徐齐应向开发商主张权利。
庭审中，徐友林、徐齐称其于2007年6月28日验房，7月30日拿钥匙，2008年年底、2009年年初左右入住。徐友林、徐齐另称小区二楼以上的空调外机都是装在室内的，但是业主都反映不散热，跟物业协商后将空调外机将空调移到外面了，对业主有安全隐患，空调可能会坠落，而且物业并没有告知业主且未经过业主同意。对此，上海万科物业提出其与开发商共同协商，由二楼以上的业主出资，由开发商的房屋维修部门安装了外罩，并且安装了引水管。另外，徐友林、徐齐辩称上海万科物业服务不到位，要求赔偿20万元，对此，上海万科物业不予认可，徐友林、徐齐亦未能就此提供相应的证据。
上述事实，由上海万科物业举证的《前期物业管理服务协议》及附件、《无锡万科魅力之城交付流程表》，徐友林、徐齐举证的《业主验房问题记录单》及光盘等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面。本案中，上海万科物业与徐友林、徐齐于2007年2月14日签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，该协议对双方均具有法律约束力。上海万科物业自2007年2月开始为万科城市花园二区提供前期物业管理服务。尽管徐友林、徐齐提供的《业主验房问题记录单》、光盘及其陈述反映其在收房时存在固定玻璃划痕、小区201单元房屋设计存在缺陷，没有预留空调机位等问题，但是上述问题的产生是由诸多因素导致的，并非完全属于上海万科物业的管理职责范围，上述证据不足以证明上海万科物业未对万科城市花园二区进行有效的物业服务管理。至于徐友林、徐齐提出的其在2007年验房时存在玻璃和门有划损现象、空调移至公共外墙、共用电缆线等公共设施镶嵌在其家客厅主墙内部及北卧室的外墙有裂缝等内容，均属于其与房屋开发商之间的事宜，如徐友林、徐齐确有证据，其有权另行主张权利。
徐友林、徐齐作为万科城市花园二区业主之一接受了上海万科物业的物业管理服务，应当按照《万科城市花园二区前期物业管理服务协议》的约定标准“多层、高层电梯房底层1.4元/月/平方米（包括公共用水电及水泵费0.3元/平方米）”及房屋建筑面积交纳物业管理费用，即2010年9月1日至2013年12月31日期间的物业管理费为7482.16元【133.61*1.4*40】。现上海万科物业按7476元主张物业费，系其对自己合法权利的处分，并无不当，本院予以支持。关于违约金，双方虽在《前期物业管理服务协议》约定“业主违反协议，物业有权要求业主从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”，但该违约金的约定标准过高，同时徐友林、徐齐提出其不同意支付违约金，故本院将上海万科物业主张的违约金调整为：以拖欠的物业费7476元为基数，自2014年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。徐友林、徐齐辩称“……要求退还已交物业费、免除所有拒交的物业费并赔偿给其造成的精神健康安全损失费20万元”，缺乏依据且证据不足，本院不予采纳。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告徐友林、徐齐于本判决发生法律效力之日立即支付原告上海万科物业服务有限公司物业服务费7476元（2010年9月1日至2013年12月31日期间）。
二、被告徐友林、徐齐于本判决发生法律效力之日立即支付原告上海万科物业服务有限公司逾期交纳物业服务费的违约金（以7476元为基数自2014年1月1日起至判决给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
三、驳回原告上海万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如徐友林、徐齐未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费135元，由原告上海万科物业服务有限公司负担40元，被告徐友林、徐齐负担95元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 朱剑峰
代理审判员 毛瀚飞
人民陪审员 姚丽华
二〇一七年二月八日
书 记 员 陆夏艳
本案援引法律条款
《物业管理条例》：
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。