上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民三（民）初字第179号
原告云新涛，住上海市，户籍在黑龙江省哈尔滨市。
委托代理人赵平，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
委托代理人戴晓伟，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
被告上海圆泉房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人和法文，董事长。
委托代理人杨立宏，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托代理人华琪，上海中夏旭波律师事务所律师。
被告金尧铭，住上海市。
原告云新涛诉被告上海圆泉房地产开发有限公司（以下简称圆泉房地产公司）、金尧铭其他合同纠纷一案，本院以不属于人民法院民事案件受理范围，曾作出（2013）静受初字第28号民事裁定，裁定不予受理。原告提出上诉，上海市第二中级人民法院作出（2014）沪二中受终字第20号民事裁定：撤销（2013）静受初字第28号民事裁定，本案由静安区人民法院受理。本院于2014年4月29日受理后，依法由审判员姚晓菁独任审判，于同年5月19日第一次公开开庭进行了审理，原告云新涛及其委托代理人戴晓伟、赵平，被告圆泉房地产公司的委托代理人邱红宇，被告金尧铭参加了庭审。经被告圆泉房地产公司申请，本院于同年6月4日委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心（以下简称司法鉴定中心）进行司法鉴定，司法鉴定中心于同年9月3日出具鉴定意见书。同月26日本院第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人戴晓伟、薛冰，被告圆泉房地产公司的委托代理人邱红宇到庭参加诉讼。同年11月3日，本案转入普通程序，依法组成合议庭审理。经原告申请，本院于同月6日委托对本市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）进行价值评估，上海科东房地产土地估价有限公司于同月24日出具房地产估价报告。同月17日，被告圆泉房地产公司更换了两位委托代理人。同年12月16日，本院第三次公开开庭进行审理。原告及其委托代理人戴晓伟、赵平，被告圆泉房地产公司的委托代理人华琪到庭参加诉讼。被告金尧铭经本院合法传唤，未参加第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。
原告云新涛诉称，原告于2002年10月份到上海，参与创办被告圆泉房地产公司，担任公司董事长助理。2005年7月，被告圆泉房地产公司向原告出具《关于给云新涛同志在上海解决住房问题的承诺书》（以下简称《承诺书》），《承诺书》中明确：公司在开发地块收购了系争房屋，建筑面积约40平方米，暂时解决原告的住房，系争房屋收购价格为60万元人民币（以下币种均为人民币），倘若动迁需拆除系争房屋，公司另外给予原告解决相应地段房屋一套，价值按日后市场价格结算。原告按照上述《承诺书》内容，自2005年起至今一直对系争房屋进行居住和管理，但被告圆泉房地产公司未给原告办理产权变更手续。原告曾几次向被告圆泉房地产公司的现法定代表人提出过交涉，但被告圆泉房地产公司一直拖延未给明确答复，因系争房屋即将拆迁，故只得起诉至法院。经原告查询得知，系争房屋现还在被告金尧铭名下。原告为维护自身合法权益，故请求：一、确认系争房屋归原告所有；二、判令两被告立即协助原告办理系争房屋所有权过户手续；三、被告圆泉房地产公司如无法履行系争房屋产权过户手续，应赔偿原告损失260万元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告圆泉房地产公司辩称，对原告的诉讼请求均不同意。理由有：一、《承诺书》的真实性存在疑点。1、时间上存在矛盾。《承诺书》显示签署于2005年7月19日，而事实上公司直至2005年9月才通过中介公司与房屋产权人金尧铭洽谈与签约并付款收购本案系争房屋，《承诺书》怎能未卜先知两个月后发生的事情。2、未经过任何公司内部决议。除《承诺书》外，未见任何公司股东会或董事会决议，公司股权转让时，老股东也从未向新股东披露过此事，原告离职后也未向公司主张过该房屋权利，公司内部对所谓《承诺书》及其内容从不知情。3、不具有合理性。原告2002年10月加入公司，2006年10月离职，每月工资3，000元，在公司在职4年，总计工资收入不过144，000元，却声称公司赠送给原告一套当时市场价60万元的房屋，远远高于其工资收入，显然不符合常理。二、从《承诺书》内容上看，也绝无将系争房屋产权交予原告的意思表示。从《承诺书》的内容可见，其本意在于1、是暂时“解决”原告的住房，只是提供其使用，并非将住房产权赠予或奖励给原告；2、暂时解决的是“公司职工”云新涛的住房，原告离职后，已非公司职工，公司自然也不再需要解决其住房，对此双方在《解除劳动关系协议书》中再度明确；3、《承诺书》约定房屋动迁后，仍由公司给予原告解决房屋一套，也说明了当时公司并非给予原告房屋产权；4、《承诺书》还约定“价值按日后市场价格结算”，同样说明了公司并未给予原告房屋产权，为此还特别约定了价格结算条款，如原告要求获得产权，需要按照市场价格向公司支付价款。三、《承诺书》即便真实，也早已在原告2006年10月离职时被双方解除，原告对此明知。原告2006年10月离职时与公司签署了《解除劳动关系协议书》，协议第1条对双方权利义务作了明确约定，《承诺书》即使客观真实，也早已在2006年10月随原告离职而解除，原告在离职后长达7、8年时间从未主张所谓的“房屋产权”。四、从法律关系来看，本案不应属其他所有权纠纷。1、如原告要求公司给予其房屋产权是属于在职期间公司给予的员工福利，属于劳动争议，应当向劳动争议仲裁机关提起劳动仲裁；2、如果原告要求公司给予其房屋产权不属于员工福利，则属于个人私分公司资产，涉嫌职务侵占的刑事犯罪，应当移送公安机关处理；3、即使原告可能享有争议房产权属，原告要求补偿价款，也是因房屋被动迁要求动迁补偿，应由房屋拆迁管理部门裁决，而非由法院直接判决。综上，无论何种法律关系，原告的诉讼请求均应被依法驳回。
被告金尧铭辩称，系争房屋虽然还在本人名下，但本人已于2005年9月3日将系争房屋出售给被告圆泉房地产公司。因为出售时，房产已是冻结状况，不能办理过户手续，签署房屋买卖协议后，本人就将房产证原件交给了被告圆泉房地产公司，被告圆泉房地产公司分两次将房款支付给本人，本人于9月底搬离。系争房屋面积是30多平方米，不是40平方米，转让价格是42.9万元，不是60万元。本人从未将系争房屋出售给原告，现在原告与被告圆泉房地产公司之间的纠纷与本人无关。
审理中，被告圆泉房地产公司申请对原告提交的《承诺书》进行司法鉴定，申请事项：1、对《承诺书》中公章的真实性作出司法鉴定；2、对《承诺书》中公章印迹形成时间作出司法鉴定；3、对《承诺书》中书写字迹（签名及日期）形成时间作出司法鉴定；4、对《承诺书》中打印字迹形成时间作出司法鉴定。经本院委托，司法鉴定中心出具的鉴定意见为：1、检材《承诺书》上需检的“上海圆泉房地产开发有限公司”印文与样本印文是同一枚印章盖印形成；2、根据现有样本，无法判断检材《承诺书》上需检的“上海圆泉房地产开发有限公司”印文的盖印形成时间；3、无法判断检材《承诺书》上需检的落款签名、日期字迹的形成时间；4、无法判断检材《承诺书》上需检的黑色打印字迹的形成时间。
经审理查明，2002年4月29日，黑龙江省新开元房地产开发有限公司指定被告圆泉房地产公司与上海市静安区人民政府签署《上海市静安区78号地块新一轮旧区改造房地产开发合作协议书》。2002年6月3日，被告圆泉房地产公司注册成立，登记资料显示公司股东为杨东林、杜炎，杨东林系被告圆泉房地产公司法定代表人，杜炎为监事。同年12月20日，被告圆泉房地产公司与上海市静安区房屋土地管理局签署《上海市国有土地使用权出让合同》。
原告原在黑龙江省哈尔滨市生活，2002年10月跟随杨东林到上海工作，成为被告圆泉房地产公司的员工。在职期间，被告圆泉房地产公司向原告出具一份《承诺书》，内容为：“云新涛同志自2002年10月份跟杨总到上海投资房地产，创办圆泉房地产公司，几年来工资、奖金收入较底（应为低），公司主要资金用于房产投资上。公司在2003年曾承诺要帮助云新涛在上海解决住房问题，目前公司在开发地块收购一套XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋。建筑面积约40平方米，暂时解决公司职工云新涛的住房。收购价60万元人民币。倘若动迁需要拆除该房，公司另外给予云新涛解决相应地段房屋一套，价值按日后市场价格结算。此承诺书作为云新涛同志暂行解决住房问题的依据，今后有什么变化，公司再同云新涛进行协商解决。”《承诺书》的落款日期为2005年7月19日，落款处由董事长杨东林签名，并加盖被告圆泉房地产公司公章。
2005年9月3日，被告圆泉房地产公司与系争房屋登记的产权人被告金尧铭签订《房屋产权置换协议书》（以下简称《房屋置换协议》），被告金尧铭因他处购房，急需资金，请求被告圆泉房地产公司在正式动迁前对其拥有产权的系争房屋进行置换，被告圆泉房地产公司同意以现金置换被告金尧铭的系争房屋产权，经双方协商被告圆泉房地产公司同意一次性向被告金尧铭支付42.9万元，被告金尧铭将系争房屋房地产权证原件交给被告圆泉房地产公司保管，并将房屋腾空交给被告圆泉房地产公司。协议签订后，两被告按协议履行，被告圆泉房地产公司于同月29日将全部置换款支付完毕，被告金尧铭搬离系争房屋。之后，原告搬入系争房屋居住。
根据生效法律文书查明事实，2006年4月27日，杨东林辞去被告圆泉房地产公司董事长职务；后被告圆泉房地产公司工商登记资料显示股东变更为桑卫峰、王洪明、王伟，公司法定代表人变更为郝马林；2008年，被告圆泉房地产公司工商登记资料显示公司股东为和法文、张丽萍，法定代表人为郝马林。现被告圆泉房地产公司工商登记资料显示公司类型为一人有限责任公司（法人独资），股东为上海威峻投资有限公司，法定代表人为和法文。
杨东林辞去董事长职务之后，2006年10月被告圆泉房地产公司（甲方）与原告（乙方）签署《解除劳动关系协议书》，约定：第1条、经双方协商一致，甲方与乙方解除劳动关系。甲方和乙方同意解除双方就确立劳动关系的劳动合同及其它任何对双方具有法律约束力的文件及关系。双方同意：甲方无须继续履行在本协议签署前任何有关劳动合同文件项下或与乙方劳动关系存续期间的任何义务，乙方相应放弃因甲方不再承担义务而可能引致的进行追索的权利和要求赔偿的权利。第4条、……在双方承诺实质性遵守并签订本协议后，甲方即以现金方式向乙方支付经济补偿金及延续支付的一个月工资（11月份）共计14，270元。乙方须在收到该款项的同时向甲方出具相应的收款凭证等。原告与被告圆泉房地产公司解除劳动关系时及之后，双方没有就系争房屋办理过交接手续。
系争房屋目前登记的房屋权利人仍为被告金尧铭。被告金尧铭在审理中表示，对系争房屋产权置换的事实确认，系争房屋产权归被告圆泉房地产公司所有。系争房屋在审理中经评估，在价值时点2014年11月17日的市场价值为153.73万元，折合单价44，819元／平方米。
2014年11月6日，杨东林到本院接受调查时陈述：原先云新涛在哈尔滨跟着我工作，2002年10月跟我到上海来开发。云新涛跟我多年，在上海工作没有住处，家属孩子来上海也没地方住，考虑到这种因素，公司同意我们收购了房屋就分给他一套，系争房屋是最小的一套，30多平方米。当时公司股东商量后决定给云新涛的，公司准备好材料后我就签字、公司盖章，时间大概是（2005年）7月份。公司从2005年春天开始就在周围收二手房，收购有时不是一次谈好的，要谈几个月，正式办手续可能是几个月以后。昌平路的这套房子，在签《承诺书》的时候就知道要收购的，所以写了把这套房子给云新涛，和房主的手续是在之后办的，公司的意思就是把这套房子给他，至于建筑面积、价格都是大约写的，不是很确切。《承诺书》中“暂时解决公司职工云新涛的住房”意思是，暂时给云新涛解决最小的一套房子，等以后公司做好了，再帮云新涛配一套大的房子，不是把房子暂时给云新涛住，以后要收回来的意思，也没有是职工才给房子，离开公司就要收回的意思。当时云新涛一直跟着我做，根本不会考虑离开的事。系争房屋在公司批下来动迁的地块里，动迁肯定要有个过程，要好几年，《承诺书》的意思是到动迁时再帮云新涛就近安排一套房子，肯定比这套房子要好。房东把房子交给公司后，云新涛就住进去了，2006年云新涛离开公司后还是住在这套房子里，我从未听云新涛说过放弃房子，房子交还公司的事。2009年后云新涛主要在哈尔滨，有时到上海来跑跑业务，据我所知他来上海还是住在那里，东西也一直放在里面。云新涛有没有跟现在的公司交涉过房子的事情我不太清楚，不了解。因为云新涛准备到法院起诉，所以找我，希望我作为证人，我身体不太好，所以就给他写了个书面的情况。
上述事实由原告提交的《承诺书》、系争房屋状况及产权人信息、杨东林的《情况证明》、系争房屋及周边目前拆迁情况照片五张，被告圆泉房地产公司提交的《解除劳动关系协议书》、《房屋置换协议》，被告金尧铭提交的中国银行存折（账号4039XXX-
XXXX-
XXXXXX-8），本院经原、被告申请委托进行鉴定、评估取得的鉴定意见书、房地产评估报告，本院调取的（2007）静民一（民）初字第1823号民事判决书、上海市第二中级人民法院（2007）沪二中民一（民）终字第3411号民事判决书为证，经庭审质证查实，依法予以确认。本院调查笔录中杨东林证言，原告无异议，被告圆泉房地产公司认为杨东林与原告具有利害关系，所述内容不代表客观事实，也没有公司股东决议等材料佐证，杨东林作为前股东无权对公司事务作出扩大解释，证明力存疑。对杨东林证言内容，本院将结合案件其他证据材料加以认定。
本案争议焦点：一、根据《承诺书》内容，被告圆泉房地产公司是否将系争房屋相关权利给予原告？二、如果原告享有系争房屋相关权利，该房屋动迁时相关权利如何处理？三、如果原告享有《承诺书》确定的系争房屋相关权利，在双方解除劳动关系时，原告是否已经同意解除《承诺书》，放弃相关权利？
针对争议焦点一本院认为，《承诺书》由时任被告圆泉房地产公司法定代表人的杨东林签字，加盖的公章为真实，本院结合鉴定意见及杨东林证言对《承诺书》的真实性予以确认，应认定被告圆泉房地产公司在2005年作出了相关承诺。《承诺书》中写明了系争房屋的具体地址，内容中对系争房屋面积、收购价格的表述与实际不完全一致，并不影响《承诺书》的效力；《承诺书》形成于《房屋置换协议》签订之前几个月还是之后几个月，不是影响《承诺书》效力的关键因素之一。
《承诺书》的标题为“关于给云新涛同志在上海解决住房问题的承诺书”，内容中写明公司为原告解决住房问题的原因，承诺将收购的系争房屋“暂时解决公司职工云新涛的住房”，对此表述原告、被告圆泉房地产公司有不同的理解，杨东林的证言支持原告的主张。本院认为，《承诺书》标题及内容均明确系为原告“在上海解决住房问题”，如果当时公司的意思只是让原告临时居住，视情况随时收回，不符合通常情况下对“解决住房问题”这一表述的理解，也没有必要以专门出具《承诺书》的形式来实施这一安排。依据优势证据以及文本内容有争议的解释原则，应认定被告圆泉房地产公司当时已将通过《房屋置换协议》取得的系争房屋相关权利给予了原告，并将系争房屋交由原告占有、使用。
针对争议焦点二本院认为，被告圆泉房地产公司与被告金尧铭进行房屋置换时，基于客观原因，未办理系争房屋产权变更登记，故被告圆泉房地产公司在将系争房屋用于解决原告住房问题时，亦未办理产权变更登记。同时，由于系争房屋就在被告圆泉房地产公司经批准开发的地块内，被告圆泉房地产公司清楚系争房屋即将正式动迁，对于不在原告名下的系争房屋到动迁时的处理方案，《承诺书》亦作了约定，即“倘若动迁需要拆除该房，公司另外给予云新涛解决相应地段房屋一套，价值按日后市场价格结算”。从中可知，被告圆泉房地产公司并未承诺原告以物权人身份在系争房屋动迁中享受动迁安置待遇，而是承诺在相应地段另解决一套房屋来替代之前已给予原告的系争房屋相关权利。对于杨东林证言中关于应由原告享受动迁待遇以及公司原承诺为原告另解决一套面积更大、更好房屋的内容，从《承诺书》文义上无法得出这一结论。对于“价值按日后市场价格结算”，应理解为被告圆泉房地产公司承诺，在动迁时另行为原告解决面积、地段相类似的住房一套，该房屋价值如超过系争房屋的市场价值，要相应进行结算。
针对争议焦点三本院认为，原告在与被告圆泉房地产公司解除劳动关系之前，已经依据《承诺书》取得了系争房屋相关权利，并实际居住在系争房屋。被告圆泉房地产公司与原告解除劳动关系时，应当与原告协商解决系争房屋权利问题。然在被告圆泉房地产公司提交的《解除劳动关系协议书》中，并无明确条款涉及系争房屋权利的处理，原告按协议取得的14，270元，只是依照劳动法等规定计算的解除劳动关系经济补偿金及延续支付的一个月工资。解除劳动关系后，原告仍居住于系争房屋，无证据表明被告圆泉房地产公司曾向原告主张收回系争房屋，原告继续占有、使用系争房屋至今。因此，原告在没有获得任何形式补偿的情况下，放弃了已取得的、当时价值达几十万元的系争房屋权利的解释，有违常理，显然不是原告签订《解除劳动关系协议书》时的确切理解和真实意思。被告圆泉房地产公司主张原告在解除劳动关系时已放弃系争房屋相关权利的主张，缺乏原告明确的意思表示，也有违公平原则，本院无法根据《解除劳动关系协议书》第1条认定被告圆泉房地产公司出具给原告的《承诺书》已解除，原告放弃了对系争房屋享有的权利。
综上所述，公民、法人合法的民事权利受法律保护，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原告根据《承诺书》内容要求取得系争房屋相关权利，属于民事纠纷的范畴。本院依据上海市第二中级人民法院的生效民事裁定书以民事案件受理后审理，不违反法律规定。被告圆泉房地产公司作为独立法人，股东的变更不影响公司对第三方出具的合同、文书的效力。股东变更过程中如果存在资产信息披露偏差或其他影响股东利益的事项，应由公司股东之间通过其他途径解决，不应影响公司对第三方出具的合同、文书的法律效力。根据《承诺书》内容，现系争房屋已在动迁中，被告圆泉房地产公司应另行给原告解决相应地段房屋一套，但被告圆泉房地产公司并无此意愿，也没有提出与原告协商解决的任何方案，本院认为，被告圆泉房地产公司应参照系争房屋动迁时的市场价值向原告给付相应款项，以替代履行《承诺书》的内容。被告圆泉房地产公司支付相应款项后，原告应向被告圆泉房地产公司返还系争房屋相关权利。被告金尧铭经本院合法传唤，在第二次、第三次公开开庭时未到庭参加庭审，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海圆泉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告云新涛给付人民币1，537，300元；
二、原告云新涛应自收到被告上海圆泉房地产开发有限公司给付的上述款项之日起十日内，将系争房屋腾空交予被告上海圆泉房地产开发有限公司；
三、原告云新涛的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费人民币17，900元，由被告上海圆泉房地产开发有限公司承担；评估费人民币5，700元，由原告云新涛承担3，700元，被告上海圆泉房地产开发有限公司承担2，000元。
案件受理费人民币27，600元，由原告云新涛承担人民币11，280元，被告上海圆泉房地产开发有限公司承担人民币16，320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚晓菁
审 判 员 高静兰
人民陪审员 杨 骏
二〇一五年一月十二日
书 记 员 万健健
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
二、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。