江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第01945号
上诉人（原审被告）无锡市海圣工贸有限公司，住所地无锡市北塘区中山路617-2-101。
法定代表人夏全根，该公司董事长。
委托代理人严林，江苏欣林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡禾嘉置业发展有限公司，住所地无锡市滨湖区雪浪街道山水东路28号。
法定代表人陈瑞春，该公司董事长。
委托代理人黄燕、薛静，江苏漫修律师事务所律师。
上诉人无锡市海圣工贸有限公司（以下简称海圣公司）因与被上诉人无锡禾嘉置业发展有限公司（以下简称禾嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2015）北民初字第0576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
禾嘉公司一审诉称：2009年6月，海圣公司向其租赁无锡市青石路338号、340号两间房屋，年租金为44928元，租赁期限自2009年6月30日至2012年6月30日。合同期满后，双方未续签合同，但海圣公司仍使用房屋至今。且自2012年7月1日开始，海圣公司仅支付房屋占有使用费12464元，截止2015年4月30日，海圣公司共拖欠房屋占有使用费118576元。2010年左右，因市政建设需要，青石路338号、340号两间房屋确实被断水断电，但该行为并非其所为，且直至2012年7月，海圣公司亦未曾因此主张过减免租金。自2009年开始，租赁合同系与海圣公司签订，此后的租金也是海圣公司缴纳，租赁合同签订之前的房屋承租情况以及合同签订之后海圣公司的转租行为，均与本案无关。现请求判决：1、海圣公司立即支付截止2015年4月30日的房屋占有使用费118576元，并支付逾期付款利息（自2015年1月21日起计算至被告实际清偿日，以118576元为本金按银行同期贷款利率上浮30%计算）；自2015年5月1日起继续按3744元／月的标准支付使用费；2、本案诉讼费用由海圣公司承担。
海圣公司一审辩称：青石路338号、340号系区政府协调给两个企业的，一个给其使用、另一个给吴桥日杂商店，其中青石路338号系吴桥日杂店使用，吴桥日杂店停业后，其受区政府指示代为托管，将青石路338号房屋转租后的差价用于吴桥日杂店员工社会保险费的缴纳，故青石路338号的租金应当向吴桥日杂商店主张；2010年年底，青石路拆迁，断水断电，其多次找禾嘉公司协商，但并未解决，到2011年7月，其自己买了电线接通电，打了井供水。在停电停水的情况下，禾嘉公司仍按照原来的标准收取租金过高，应予调整。3、每间店面面积为104平方米，当时区政府协调的价格是20元／平方米，但是每月的租金标准还是每年的租金标准不清楚。
一审法院经审理查明：2009年6月，禾嘉公司与海圣公司签订《房屋租赁契约》，主要约定：禾嘉公司将青石路338号、340号房屋出租给海圣公司使用，房屋面积共计208平方米，约定年租金为44928元；租赁期限自2009年6月30日至2012年6月30日；租金按年计算，海圣公司在对应结算期间起算日的前20日内交付给禾嘉公司等。合同期满后，双方未续签合同，但海圣公司并未将房屋移交给禾嘉公司。2015年1月21日，禾嘉公司向海圣公司发出《催款通知书》，载明：自2012年7月1日起至2014年12月31日止，海圣公司租赁的青石路338号、340号两间店面，已欠房屋租金99856元（2012年7月1日至2013年6月30日，已交12464元，欠交32464元；2013年7月1日至2014年6月30日欠交44928元；2014年7月1日至2014年12月31日欠交22464元），请速交清。当日，海圣公司法定代表人夏全根在通知书上签注：“由于青石路338号、340号房屋租赁户租金款一直没有收到，故拖到至今。我公司也没有办法，请贵单位采取一定的措施为宜。”青石路338号、340号房屋现仍未交还给禾嘉公司。
青石路338号、340号系无锡市房屋拆迁公司于1999年6月10日办理《临时建设工程规划许可证》后建设，2003年11月19日，无锡市房屋拆迁公司更名为禾嘉公司。
以上事实由临时建设工程许可证、公司变更核准通知书、房屋租赁契约、催款通知书及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：
关于禾嘉公司与海圣公司签订的《房屋租赁契约》，该合同所涉及的租赁物，系已超过了使用年限的临时建筑，且至今未能取得延长使用期限的许可，故该房屋租赁合同无效。该案中，禾嘉公司与海圣公司就青石路338号、340号两套房屋签订的租赁合同，海圣公司辩称其中青石路338号房屋实际系吴桥日杂店使用，应向吴桥日杂店主张租金，但双方签订的合同中并无相关记载，且现无证据表明其在签订合同时向禾嘉公司进行过披露，同时其自述吴桥日杂店已停业，其将该房屋转租，可见青石路338号房屋实际亦由其支配，故该院对此辩称意见不予采信。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。海圣公司辩称2010年年底，青石路338号、340号两套房屋因拆迁而停电停水，故应降低房屋使用费的支付标准，但直至2012年6月底，海圣公司不但并未因此将房屋交还，而且按照双方的约定足额支付了房屋占有使用费，现其并未举证证明2012年7月以来发生变化以致降低缴纳标准，且双方约定的标准低于当地同类房屋的租赁价格，故该院对此辩称意见不予采信。禾嘉公司主张截止2015年4月30日，海圣公司欠交房屋占有使用费118576元，海圣公司并未提出相反证据，故该院予以确认。房屋占有使用费系占有利益的折价体现，双方并无何时支付的约定，故禾嘉公司主张逾期付款利息无事实和法律依据，该院不予支持。至于2015年5月1日之后的占有使用费，因双方之间的合同无效，故海圣公司应当支付其占有期间的占有使用费直至其返还房屋止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：一、无锡市海圣工贸有限公司于判决生效之日起十日内向无锡禾嘉置业发展有限公司支付无锡市青石路338号、340号房屋占有使用费。（2012年7月1日至2015年4月30日118576元，自2015年5月1日起至返还房屋之日止，按每年44928元的标准计付）。二、驳回无锡禾嘉置业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1360元，由无锡市海圣工贸有限公司负担。
海圣公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。海圣公司仅租赁禾嘉公司青石路临时营业用房340号。青石路338号是海圣公司受北塘区政府委托而代无锡市吴桥日杂商行（以下简称吴桥日杂商行）进行管理。本案所涉合同仅是代签，海圣公司无需对此承担责任。此情况禾嘉公司是知晓的。2010年年底，青石路拆迁，断水断电，因此禾嘉公司不应再向海圣公司结算租金，应当给予拆迁补偿款。请求二审法院：撤销原审判决，依法改判驳回禾嘉公司一审诉讼请求。
被上诉人禾嘉公司二审辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，禾嘉公司未提供新证据。海圣公司提交如下证据：1、吴桥日杂商行职工陆正华等四人出具的证人证言；2、吴桥日杂商行原法定代表人杨玲芬出具的证人证言；证据1-2用于证明青石路338号的营业用房实际使用者是吴桥日杂商行，海圣公司仅是代签合同；3、吴桥日杂商行的工商登记材料，用于证明吴桥日杂商行的注册地址是青石路338号；4、房地产租赁契约，用于证明无锡市房屋拆迁公司与吴桥日杂商行于2000年6月20日就青石路338号签订房地产租赁合同，租赁期限自2000年8月1日至2003年7月31日；5、2002年1月18日吴桥日杂商行的职工大会决议，用于证明2009年6月海圣公司与禾嘉公司签订《房屋租赁契约》后，青石路338号的房屋租金由吴桥日杂商行向禾嘉公司支付。
经庭审质证，禾嘉公司对于海圣公司的证据发表如下质证意见：证据1、2系证人证言，因证人未出庭作证，故对其不予认可。对证据3、4真实性无异议，但认为海圣公司举证的房地产租赁契约的出租方为无锡市房屋拆迁公司，该公司已于2003年11月19日更名为禾嘉公司；其次，禾嘉公司依据海圣公司与其签订的《房屋租赁契约》主张租金，该《房屋租赁契约》签订于2009年，涉案房屋在该合同签订前的承租情况及其后的转租情况与禾嘉公司无关。禾嘉公司与吴桥日杂商行无合同关系，无权要求其支付租金。对证据5认为该职工大会决议形成于2002年，不能证明2009年之后关于青石路338号的房屋租金由吴桥日杂商行向禾嘉公司支付。
综合当事人的举证质证，本院对海圣公司提交的证据认证如下：1、对于证据1，因杨玲芬在书面证言中陈述2001年已自吴桥日杂商行退休，而本案禾嘉公司主张租金的涉案《房屋租赁契约》签订于2009年，故涉案《房屋租赁契约》的签订情况及租金支付情况非杨玲芬所亲身感知的事实，杨玲芬不符合证人的资格条件。对于证据2，因证人未出庭作证，不符合证据形式，本院对此不予采纳，且该证人证言上载明的证人“陆正华”与职工大会决议上“陆振华”姓名不同，无法确定是其真实意思表示；2、禾嘉公司对于海圣公司提交的证据3、4真实性无异议，本院对此予以确认，但证据3只能表明吴桥日杂商行于2000年变更登记时，地址为青石路338号。该登记文件载明的吴桥日杂商行经营期限至2003年7月31日，与证据4中的房地产租赁契约载明的租赁期限一致，则即使更名前的禾嘉公司与吴桥日杂商行就青石路338号达成租赁协议，该协议也于2003年7月31日到期。而涉案《房屋租赁契约》签订于2009年，其上明确载明的标的房屋为青石路338-340号，故本院对证据3、4的证明目的不予确认。对于海圣公司提交的证据5，因其上并不涉及房屋租金支付的事项，故本院对其关联性不予确认。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，二审查明事实与一审已查明事实一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人海圣公司提出青石路338号房屋系其代吴桥日杂商行签订合同，本案所涉合同仅是代签，海圣公司无需对此承担责任，对该上诉主张本院不予支持。理由如下：首先，禾嘉公司与海圣公司就青石路338号、340号两套房屋签订的涉案租赁合同中明确海圣公司为承租方，海圣公司的上述陈述与涉案租赁合同记载不符；其次，除证人证言外，海圣公司并未提供证据证明其系受吴桥日杂商行委托签订的涉案租赁合同，即便是依照海圣公司提交的吴桥日杂商行职工大会决议，海圣公司党支部、公会仅负责决议的监督，具体执行另有他人，且该决议是否已经吴桥日杂商行上级主管部门同意并正式实施均缺乏证据证明；再次，海圣公司虽陈述在签订合同时已向禾嘉公司披露吴桥日杂商行，但未提供证据予以证明，而且在禾嘉公司于2015年1月21日向其进行催款时，海圣公司并未对338号房屋的实际承租人及租金支付义务人提出异议；第四，退一步讲，即便海圣公司确系受吴桥日杂商行委托签署涉案租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，禾嘉公司有权选择海圣公司作为相对人主张权利；最后，海圣公司认可其代为出租青石路338号房屋，故青石路338号房屋实际处于海圣公司的控制之下，其使用涉案房屋应支付相应费用。
对于海圣公司有关因青石路拆迁，其无需支付租金，禾嘉公司应向其支付拆迁补偿款的上诉主张，无法律依据，本院对此不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2720元，由上诉人无锡市海圣工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
代理审判员 单甜甜
代理审判员 苏 强
二〇一五年十一月九日
书 记 员 苏楚秦