辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第0896号
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，系该公司董事长。
委托代理人：范广志，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：王丽芬，女，1968年3月29日出生，汉族，住址黑龙江省双鸭山市尖山区。
委托代理人：杨涛，系辽宁庆阳律师事务所律师。
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司因与被上诉人王丽芬商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第19号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪主审，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭于2015年3月2日开庭对本案进行了公开审理，上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人范广志、杨帆，被上诉人王丽芬的委托代理人杨涛到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告诉讼请求：1、被告向原告支付面积差赔偿金；2、要求被告支付逾期办证违约金；3、被告承担诉讼费用。
原审法院经审理查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》原始合同一份。约定原告购买被告开发的房屋座落于沈阳市铁西区北一中路19号B2-N05，建筑面积41.04平方米，被告应当在2009年10月1日前向原告交付涉案房屋。第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5847元，总金额人民币239970元。”第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；2、双方自行约定：双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、按政府相关部门规定执行。”原、被告又签订《补充协议》一份，第一条约定：“沈阳国际纺织服装城项目一期统一开业时间为2009年10月1日。”双方约定该日期也是委托经营期限的起始日期，从该日期开始，被告向原告支付委托经营收益。合同签订后原告付清全部房款，并按约将该商铺委托被告经营。2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明。
另查明，被告在办理合同备案前，将其手中的《商品房买卖合同》部分纸张予以更换，改变了部分合同条款，并用更换后的合同办理了备案。法庭审理中被告提供了备案的《商品房买卖合同》（以下简称备案合同），该备案合同第三条约定：“该商品房建筑面积共＿平方米，其中，套内建筑面积20.52平方米。”第四条约定：“出卖人与买受人定按第3种方式计算该商品房价款：3，按套计算，该商品房总价款为239970元。”第五条关于面积确认及面积差异处理条款未进行选择和约定。
再查明，2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明，载明该房屋的建筑面积为34.17平方米，套内面积处为空白。
上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》原始合同、《沈阳市房屋所有权初始登记证明》等证据，经庭审质证，原审法院予以确认。
原审法院认为，原告提交的《商品房买卖合同》原始合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。从2009年10月1日起，原告通过占有改定的方式实现了对房屋的间接占有，故2009年10月1日应视为房屋交付之日。依据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应于2010年6月28日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2013年10月21日方完成涉案房屋的所有权初始登记备案，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。
关于被告提出的经原告同意更换了部分合同纸张对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现原告对被告主张的变更合同事宜予以否认，被告亦未能提供有效证据证明其更换合同的行为取得了原告的同意，故对被告提出的合同变更的抗辩主张，本院不予采纳，以原告提交的原始合同为准。
关于被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效期间的主张。法律规定，原告请求人民法院保护其民事权利的诉讼时效期间为两年。本案于2013年12月16日受理，向前追溯两年，2011年12月16日前的违约金已过诉讼时效期间，且原告未能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故本院只对2011年12月16日至2013年10月20日期间的违约金予以支持。对于违约金的数额，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同第十五条违约责任约定“按政府相关部门规定执行”，属合同没有约定违约金的情形，故违约金按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
关于面积差额款问题。原始合同约定建筑面积为41.04平方米，单价为每平方米5847元，产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现《沈阳市房屋所有权初始登记证明》载明该房屋的实际建筑面积为34.17平方米，比合同约定建筑面积少6.87平方米，故被告应给付原告面积差额款40168.89元（5847元／平方米×6.87平方米）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告王丽芬面积差额款40168.89元；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告王丽芬逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年12月16日至2013年10月20日，按原告已付购房款239970元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；三、驳回原告王丽芬的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司不服原判，向本院提出上诉，请求：1.撤销（2014）沈铁西民二初字第0032号民事判决；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：一、原审判决适用原始合同判决错误，应适用备案合同。以此判决会导致买受人无法取得产权证。二、备案合同是双方协商一致后变更的，是当事人真实意思表示。三、原审判决认定的交付时间错误，应以委托经营到期日2011年9月30日为准。四、原审判决对违约金条款及违约金的认定错误。双方在合同中约定“违约责任按政府相关规定执行”并非没有约定。即使认定上诉人违约违约金过高，也不明确，应按照银行同期存款利率计算。五、产权资料登记逾期存在测绘原因，该期间的违约金应予以扣除。
被上诉人辩称：同意原审判决，请求维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，原始商品房买卖合同、销售不动产统一发票、初始登记证明、民事判决书等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订有《商品房买卖合同》，本案中，双方除对逾期办证违约责任条款存在争议外，对于上诉人与被上诉人各自主张的合同文本的其他条款在本案中并未提出异议。现被上诉人原审起诉要求上诉人按照其持有的合同文本中关于逾期办证的约定承担违约责任，而上诉人认为应以备案合同中的此条款的约定为双方的有效约定。对此，本院认为，依照法律规定，当事人双方协商一致，可以变更合同。现上诉人主张备案合同中的违约条款是双方对原合同条款协商一致变更的结果，但被上诉人对此事实予以否认，而上诉人未能提供证据证明该事实，故对其主张，本院不予采信，故原审法院以被上诉人主张的违约金条款作为判决依据并无不当。
关于上诉人提出的原审判决认定的交付时间问题。审理查明的事实可以认定，双方是以租赁的形式开始计算租金，故原审判决认定的时间并无不当，上诉人主张应以租赁期届满的时间作为房屋交付的时间缺乏事实依据。
关于上诉人提出的逾期登记存在测绘迟延原因导致，该期间的违约金应予扣除的主张。因进行测绘是办理房屋初始登记批复的必经过程，产权机关受理申请后履行职责的行为并不是民事案件审查的范围，且双方约定的办理权属证书的时间应当考虑登记机关业务办理时间，依照法律规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或按照约定解决。
关于上诉人提出双方合同属于对违约金有约定的情形的问题。经查，双方合同约定违约“按政府相关规定执行”，而事实上，政府对此并无规定，因此，原审法院认定双方合同属于无约定的情形正确。但由于银行计收逾期贷款利率标准是以中国人民银行发布的同期贷款利率为标准进行上浮，故原审判决结果计算标准不明确，本院对此予以明确，应以中国人民银行发布的同期贷款利率为基准上浮30%为宜。至于上诉人提出的违约金过高，应以存款利率计算的主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。
关于上诉人提出的其不应支付被上诉人房屋面积差额款主张，因双方当事人已在《商品房买卖合同》第五条中有明确约定，原审法院据此判决上诉人支付被上诉人面积差额款并无不当，本院对上诉人该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第19号民事判决第一项，即“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告王丽芬面积差额款40168.89元”；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第19号民事判决第三项，即“驳回原告王丽芬的其他诉讼请求”；
四、变更沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第19号民事判决第一项“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告王丽芬逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年12月16日至2013年10月20日，按原告已付购房款239970元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；”为“沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付王丽芬逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年12月16日至2013年10月20日，按原告已付购房款239970元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮30%计算”；
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回沈阳国际纺织服装城开发有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费1700元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担；二审案件受理费1700元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一五年四月十六日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；