浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初20208号原告：李法贞，男，1983年1月24日出生，汉族，经商，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：江云峰，浙江国权明达律师事务所律师。被告：余定华，男，1975年10月8日出生，汉族，经商，户籍地浙江省青田县，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：李忠，浙江拓思律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利娜，浙江拓思律师事务所律师。被告：孔银，女，1985年10月20日出生，汉族，经商，户籍地江苏省句容市，现住浙江省义乌市。原告李法贞为与被告余定华、孔银房屋买卖合同纠纷一案，于2017年11月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员骆巧梅独任审判，适用简易程序于2018年1月3日公开开庭进行了审理。原告李法贞的委托诉讼代理人江云峰，被告余定华的委托诉讼代理人李忠、陈利娜到庭参加诉讼。被告孔银经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李法贞起诉称，两被告系夫妻关系。2017年8月6日，原告与两被告在中介居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将义乌市稠城词林小区7幢701室房屋转让给原告，房屋转让款1860000元人民币，被告应在2017年10月30日前将房屋上的户籍迁出。后双方于2017年8月15日签订补充协议一份，约定被告应于2017年10月18日前将户籍迁出。后因被告未能按补充协议履行，双方于2017年11月12日协议解除了《房屋买卖合同》。原告认为被告未履行合同义务，导致原告合同目的无法实现，应当承担违约责任。为此，原告诉请：一、判令两被告支付违约金100000元；二、判令两被告支付律师代理费6000元。被告余定华答辩称，被告余定华无需支付原告违约金10万元，从房屋买卖合同居间协议来看，虽然在合同第13条第八款有过约定，被告需在10月30日前将所在房屋户籍迁出，但该条款属于合同的附随义务，未将户籍迁出并不影响房屋买卖合同的履行。房屋买卖合同解除协议书的签订，系双方经过了充分协商后对整件事情作出的一个完全的了断。解除协议虽未明确是否要承担违约金的问题，但从整个合同的前后条款的联系可以发现，也可以判断出被告方将100000元退给原告方，双方权利义务均已了断。因此，原告方所作的陈述于法无据。余定华与孔银系夫妻关系，双方属于二婚，房产登记中没有孔银的名字，该处房产是余定华的婚前个人财产。被告孔银未作答辩。原告李法贞为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：证据1，房屋买卖合同（原件）一份，证明（1）原告向被告购买涉案房产的事实；（2）合同约定守约方实现债权的律师费由违约方承担的事实。证据2，定金收条（原件）一份、中介费收条（原件）一份，证明房屋买卖合同已经实际履行的事实。证据3，补充协议（原件）一份，证明被告应于2017年10月18日前将涉案房产户口迁出的事实。证据4，房屋买卖合同解除协议书（原件）一份，证明本案《房屋买卖合同》已经于2017年11月12日协商解除的事实，协议中对违约责任并无明确约定。证据5，委托代理合同代理费发票（原件）一份，证明原告支出律师代理费6000元。证据6，义乌市不动产登记中心不动产档案证明（原件）一份，证明案涉房屋的情况。证据7，结婚登记审查处理表（原件）一份，证明两被告于2013年10月13日结婚的事实。被告余定华对原告提供的证据质证如下：证据1，真实性无异议，证明目的有异议。根据房屋买卖合同第9条第一款的违约责任和合同解除约定，此中对违约行为作出了限定，需一方擅自中途解除合同，而本案解除协议书第一条明确，系甲乙双方自愿解除上述房屋买卖合同，因此该条款不能作为原告要求被告承担违约责任的依据，自然不能得出实现债权的律师费由被告承担的事实依据。证据2，真实性无异议，当时原告确实交付过相关费用。证据3，真实性无异议，双方是对迁出户口的时间作出了变更。证据4，真实性无异议，但不能证明原告的证明目的。从上述证据的字面理解来看，双方均达成一致意见，对买卖合同进行了解除，且双方互不承担相应的违约责任。证据5、6，真实性无异议。证据7，可以证明涉案房屋系余定华的婚前个人财产。被告余定华为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：证据1，不动产档案证明（原件）一份，证明在2017年11月12日房屋买卖解除协议签订之前，原告方已经于2017年9月25日购买了宾王词林小区3幢502室的房屋，因此不存在原告方陈述的由于被告的原因导致合同无法继续履行，恰恰是原告方购买了该小区其他房产，实际已没有能力再购买被告的房产。双方以和平解决的方式签订了该份解除协议，现原告再次妄图以诉讼的方式而获取不当的利益，是不诚信的行为。原告对被告余定华提供的证据发表质证意见如下：证据1，真实性无异议，关联性及证明目的有异议。原告购买案涉房产的目的是作为学区房。合同签订一周之后，被告表示案涉房产户口无法迁出，原告与被告签订补充协议，再给了被告很多时间，但是被告仍然无法将户口迁出，所以原告另行购买了该小区的房屋。原告购买房屋的行为并不能成为被告免除违约责任的抗辩理由，协议对被告的违约行为及后果有明确约定，被告未按协议履行，应当承担违约责任。被告孔银未向本院提供证据，其经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证的权利。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：原告提供的证据1、3，被告对真实性无异议，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确认原、被告双方存在房屋买卖权利义务关系的证明力；证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，确认原告支付定金及中介服务费用的证明力；证据4，被告对真实性无异议，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确认原、被告双方协商一致解除房屋买卖合同的证明力；证据5，系原件，被告对真实性无异议，本院确认其真实性，关联性在后综合认定；证据6，由房产登记管理部门出具，本院对真实性、合法性予以认定，确认2013年1月10日被告余定华经登记取得涉案房屋所有权的证明力；证据7，由婚姻登记管理部门出具，本院对真实性、合法性予以认定，确认两被告于2013年10月30日登记结婚的证明力。被告余定华提供的证据1，由房产登记管理部门出具，本院对真实性、合法性予以认定，确认2017年9月26日原告李法贞与案外人潘赛枝经登记共同取得义乌市房屋所有权的证明力。本院经审理认定事实如下：2013年1月10日，被告余定华登记取得义乌市宾王词林小区7幢701室房屋的所有权。2013年10月30日，被告余定华与被告孔银在青田县民政局婚姻登记处登记结婚。2017年8月6日，被告余定华、孔银（甲方、卖方）与原告李法贞（乙方、买方）及案外人浙江坐标房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）签订房屋买卖合同（居间）一份，其中约定：第一条、甲方将义乌市宾王词林小区7幢701室房屋出售给乙方，建筑面积97.73平方米；第二条、甲乙双方同意该房屋的成交价格为1860000元；第三条、甲乙双方同意，若丙方完成委托，促成双方签订本合同，则甲乙方分别于本合同签订之日向丙方支付18600元作为中介服务费；第四条、甲乙双方同意于2017年8月18日前到相关部门办理房屋所有权过户手续，将房屋所有权证办理至乙方名下；第五条、1，乙方于2017年8月6日向甲方支付100000元作为购房定金；3，甲乙双方办理产权过户当日，乙方向甲方支付购房款755000元，购房余款由乙方在办理上述手续当天向甲方开具欠款凭条；第九条、1，甲乙双方任何一方不履行合同义务或履行本合同义务不符合约定的，以及拒绝履行本合同，或一方擅自中途解除合同的均属违约行为，违约方要承担相应的违约责任；4，甲乙双方任何一方违约期限超过三十日的赔付方式为：①若甲方违约：甲方双倍返还乙方购房定金，同时甲方返还乙方已付所有款项，并向乙方支付总房款20%的金额作为违约金；②若乙方违约：甲方没收乙方购房定金，同时乙方向甲方支付总房款20%的金额作为违约金；5，甲乙任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任，守约方追究违约责任而产生的律师费、起诉费等相关费用由违约方承担；第十三条、7、甲方承诺于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，甲乙双方在办理房屋产权过户当日，乙方将余款5000元支付给甲方；8、甲方承诺于2017年10月30日前将所在房屋户籍迁出，甲乙双方在办理房屋产权过户当日，乙方将余款50000元支付给甲方。合同还对其他权利义务进行了约定。同日，被告余定华向原告出具收到购房定金100000元的收条一份，浙江坐标房地产营销策划有限公司向原告出具收到中介服务费18600元的收条一份。2017年8月15日，甲方余定华与乙丙三方达成补充协议一份，约定：一、甲乙双方协商决定，原合同第四条第1款废除，修订为：甲乙双方同意于2017年10月18日之前到相关部门办理房屋所有权过户手续，将房屋所有权办理至乙方名下；二、原合同第五条第3款废除，现修改为：甲乙双方办理产权过户当日，乙方向甲方支付购房款805000元，购房余款由乙方在办理上述手续当天向甲方开具欠款凭条；三、原合同第十三条第8款废除，现修改为：甲方承诺于2017年10月18日之前，将房屋内的户口迁出。2017年11月12日，甲方余定华与乙丙方签订房屋买卖合同解除协议书一份，经甲乙双方充分协商，达成如下协议：一、甲、乙双方因甲方无法在合同约定时间内将该房屋名下户口迁出，导致无法继续履行合同，现甲乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同；二、甲乙双方对乙方已付购房定金达成一致意见，丙方代甲方保管的定金100000元以及中介服务费18600元由丙方直接退还给乙方，甲方予以认可。次日，原告收到由丙方退还的购房定金100000元及中介服务费18600元。2017年9月26日，原告李法贞与案外人潘赛枝经登记共同取得坐落于义乌市房屋的所有权。2017年11月27日，原告为本案诉讼事宜与浙江国权明达律师事务所签订委托代理合同一份，并支付律师代理费6000元。本院认为，原告与两被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未有致合同无效或可撤销的情形存在，应系合法有效，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。虽被告孔银并非案涉房屋的所有权人，但并不影响买卖合同的效力，被告孔银亦应承担本案的合同义务。且两被告系夫妻关系，被告余定华应有权代理被告孔银签订之后的补充协议与解除协议，该补充协议与解除协议对被告孔银应具有法律拘束力。根据2017年11月12日原告与被告余定华签订的房屋买卖合同解除协议书来看，因被告无法在合同约定时间内将案涉房屋名下户口迁出的违约行为，从而导致双方协商解除合同的客观原因成立。虽然解除协议中对购房定金及中介服务费的返还进行了约定，但双方对违约责任的追究与否并未作出约定，故原告方依照房屋买卖合同相关违约条款的约定向被告主张违约责任，并不违反法律规定，本院予以支持。但双方补充协议约定被告于2017年10月18日之前将房屋内的户口迁出，然2017年11月12日双方签订了解除协议，而商品房买卖合同第九条第4款约定的违约金赔付方式为违约期限超过三十日的适用情形，显然原告依据该条约定主张违约金的金额依据不足，本院不予支持，在违约金数额及计算方式未有约定的情况下，依法可按中国人民银行同期同类贷款基准利率要求违约方承担赔偿已付款项的利息损失的违约责任。被告于2017年8月6日收取原告的购房定金100000元，2017年11月13日由浙江坐标房地产营销策划有限公司将该款返还给原告，故在此期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息1196元，被告应予赔偿。原告要求被告承担原告为本案诉讼支出的律师代理费6000元，符合双方的合同约定，该约定并不违反法律规定，本院予以支持。综上，原告诉讼请求的合理合法部分，本院予以支持。被告余定华关于解除协议中已对违约责任等作出全面处理故被告无需承担任何违约责任的抗辩缺乏依据，本院不予采信。且原告在本案买卖合同解除前已经登记取得另外一套房屋所有权的情形亦非免除被告承担本案违约责任的事由，对此抗辩本院亦不予采纳。被告孔银经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证和抗辩等权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告余定华、孔银于本判决生效后十日内支付原告李法贞违约金1196元。二、被告余定华、孔银于本判决生效后十日内支付原告李法贞为本案诉讼支出的律师代理费6000元。三、驳回原告李法贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元，由原告李法贞负担1185元，由被告余定华、孔银负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 骆巧梅二〇一八年二月二十六日代书记员 黄 超???