北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第2024号
原告吴金樑，男，1954年12月2日出生。
被告北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号黄村镇政府东配楼313室。
法定代表人桑春华，董事长。
委托代理人许祥，男，1976年4月4日出生。
原告吴金樑与被告北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称：昊坤嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴金樑及被告昊坤嘉业公司的委托代理人许祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴金樑诉称：我于2010年12月6日与昊坤嘉业公司签订合同购买“XX溪谷嘉园”的商品房一套，并全额付款。昊坤嘉业公司在延期一个月后通知我可于2012年12月17日办理交房手续。我于2012年12月18日去办理交房手续并按照昊坤嘉业公司的要求缴纳了各种税费。但是，昊坤嘉业公司要求我签署新的《物业管理协议》，该协议与原来的管理规约条款有较大的变动，并对我的合法权益伤害较大。我要求改动和删减，但昊坤嘉业公司表示不签名就不给房屋钥匙。2013年4月26日我终于正式办理了查验交接手续，昊坤嘉业公司迟延交房161天，导致我没有按期将房屋交付给租户使用构成违约，被扣违约金3000元。收房后，昊坤嘉业公司没有给封装阳台，没有上下楼梯，楼上卧室、卫生间没有隔断墙。根据合同及补充协议的约定，昊坤嘉业公司应封装阳台，现昊坤嘉业公司没有按约定封装阳台应承担责任。补充协议第十四条第5款中约定，该项目竣工后，若买受人需对该商品房的超高空间进行第一次改造的，改造所需的工程费用由出卖人承担。现在，昊坤嘉业公司对超高空间进行的初次改造，连最基本的上楼楼梯都没有具备，也没有隔断。预售合同的附件6《装饰和设备标准的约定》第5、8、9条约定顶棚为耐水腻子，现昊坤嘉业公司没有粉刷耐水腻子，应按照该约定双倍赔偿我共6000元。现我要求判令昊坤嘉业公司：1、赔偿逾期交房违约金87332.62元；2、赔偿已签出租房子协议违约金3000元；3、赔偿诉讼处理传真、打印、复印费用等157元；4、支付4月16日出庭证人车马费和误工费1200元；5、支付改造楼上小卧室包装下水管道费用600元；6、支付我自行安装楼梯6600元、垒砌隔断墙2660元；7、赔偿因顶棚未为耐水腻子的双倍赔偿金6000元；8、立即为我封装阳台，并承担全部费用；9、承担本案全部诉讼费用。
被告昊坤嘉业公司辩称：关于诉讼请求1，我公司已经对延期交房进行了实际赔偿，双方签订了赔偿协议，吴金樑又另行主张在12月18日之后还有一部分赔偿金，这是不存在的。我公司已经通知吴金樑在12月17日前来收房，吴金樑没有领取钥匙责任不在我公司。吴金樑在起诉书中称物业协议问题，这是吴金樑与物业公司之间的关系，与我公司无关，另外违约金数额过高。关于诉讼请求2，我公司对吴金樑赔偿已签出租协议违约金的真实性和赔偿数额是否支付，是否是本案房屋进行出租都有异议，不认可。关于诉讼请求3，费用是吴金樑诉讼所用，我公司不予承担。关于诉讼请求4，这与我公司无关，且吴金樑主张这个费用没有依据。关于诉讼请求5，吴金樑怎样改造楼上是自己的问题，没有理由让我公司承担相关费用。关于诉讼请求6，吴金樑主张的此项费用也没有合同和法律依据，我公司已经按照合同约定进行了改造，而且已承担费用。关于诉讼请求7，我公司已经按照合同约定对交付房屋顶棚耐水腻子进行施工，吴金樑提出的是其改造后施工的。关于诉讼请求8，按照双方合同约定，我公司不存在封装阳台的义务，我公司未把阳台算作建筑面积供吴金樑使用，按照合同附件十一补充协议第9.2条，吴金樑要求封装阳台是有前提条件的，同意委托第三方发生的费用才由我公司承担，吴金樑并没有同意委托第三方，我公司保留追求返还封装阳台费用的权利。我公司整个小区的房屋交付都是一个标准，我公司对业主做的意思表示是一致的，是我公司真实意思表示。
经审理查明：2010年12月6日，吴金樑与昊坤嘉业公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定吴金樑购买被告昊坤嘉业公司开发的位于北京市大兴区新城北区22号地2地块（首邑溪谷嘉园）5号住宅楼7层1单元704室房屋，预测建筑面积为46.62平方米，层高4.80米，该商品房单价每平方米35160.45元，总价款为1169085元；出卖人应当在2012年11月15日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件；该合同附件六装饰和设备标准的约定第5项约定顶棚为耐水腻子；该合同附件十一即《补充协议》第9条第2项约定：买受人同意和该项目中的其他商品房买受人统一委托笫三方，在该项目竣工后对所购商品房中的未封闭建筑构件、开敞阳台进行封装。买受人与该项目中的其他商品房买受人统一委托第三方对所购商品房中的未封闭建筑构件、开敞阳台进行封装的，第一次统一封装实际所发生的工程费用由出卖人承担；非因出卖人原因未能封装的，出卖人无须承担任何责任。《补充协议》第14条第5项约定：该项目竣工后，若买受人需对该商品房的超高空间进行第一次改造的，改造所需的工程费用由出卖人承担。吴金樑于签订合同当日向昊坤嘉业公司支付购房款1169085元。2012年11月23日，吴金樑补缴房款9493元，至此，吴金樑共支付购房款1178578元。
2012年12月18日，吴金樑与昊坤嘉业公司签订《延期交房赔偿协议》，双方约定：出卖人延期交房时间为自2012年11月16日起至2012年12月17日止，出卖人承担延期交房赔偿金为7542.90元，关于延期交房违约责任双方不再有任何其他纠纷，买受人也不再有任何异议。昊坤嘉业公司向吴金樑支付了延期交房赔偿金7542.90元。同日，吴金樑到昊坤嘉业公司办理房屋交接手续。按照首邑溪谷领房流程确认单，吴金樑完成了身份确认、签署相关交房文件、财务收款、供暖收费等流程，在签署前期物业协议时吴金樑与工作人员发生争议，后吴金樑离开，吴金樑未签订物业协议，亦未进行房屋验收，未领取房屋钥匙。
本案审理过程中，本院于2013年3月1日组织双方去现场勘验，现场情况如下：屋内已隔成两层，没有楼梯，阳台内地面为水泥地面，阳台外侧是铁艺栏杆（1米左右）。
经本院协调，双方于2013年4月26日办理完毕涉诉房屋的交接手续。
吴金樑在办理完毕交接手续后，对涉诉房屋进行了装修，至法庭辩论终结前，抹了水泥地面，在钢结构夹层上即二楼做了隔断墙。吴金樑称这个隔断墙是为二楼卫生间做的。
庭审中，昊坤嘉业公司提交吴金樑作为委托人签名的《委托书》两份，以证明阳台封装和超高空间改造的具体形式是由己方决定。一份内容是：“若该商品房有未封闭建筑构件、开敞阳台的，本人不可撤销的委托在该商品房竣工后，对前述未封闭建筑构件、开敞阳台进行统一封装，封装的部位、形式、高度、材质、颜色等由受托人确定；本人确认：无论因何原因导致上述委托事项无法实施的，受托人均无须承担责任。”另一份内容是：“若该商品房有超高空间的，本人不可撤销的委托在该商品房竣工后，对前述超高空间进行统一改造，改造的部位、形式、高度、材质、颜色等由受托人确定；本人确认：非因出卖人和受托人原因导致上述委托事项无法实施的，出卖人和受托人均无须承担责任。”吴金樑不认可上述两份《委托书》上系其签字，并提交书面鉴定申请。经北京市高级人民法院随机摇号，本院委托中天司法鉴定中心作为鉴定机构。吴金樑为此支付鉴定费6900元。2013年5月27日，中天司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，分析说明如下：检材委托书中二个“吴金樑”签名字迹和样本签名的特征差异点是本质的，反映了不同人的书写习惯；鉴定意见为检材委托书中“吴金樑”签名不是吴金樑本人所写。
本案的焦点有二：一是2012年12月18日至2013年4月26日期间房屋迟延交付的责任在哪一方；二是昊坤嘉业公司是否完成了合同中约定的封装阳台和改造超高空间的义务。
关于第一个焦点问题，吴金樑称昊坤嘉业公司主张不签订物业协议就不交房，责任在昊坤嘉业公司，延期交房给己方造成损失。为此，吴金樑提交如下证据予以佐证：
证据一、申请证人倪×出庭作证。证人称其于2012年12月18日上午10点多去收房，正好碰到吴金樑与收房的工作人员发生争执，吴金樑要修改物业协议的一些条文，但收房工作人员不让改，之后自己就走了，下午自己又过来看时发现吴金樑还在，吴金樑没有拿到钥匙，后双方互留了电话，自己就走了。经本院询问，证人表示未听到工作人员说不签物业协议就不让入住这样的话，因为什么原因没拿到钥匙是寒暄时听吴金樑说的。
证据二、入住费用明细、入住须知。入住费用明细载明了开发公司、物业公司和供暖公司收取费用的详细项目。入住须知载明了入住程序，包括交纳物业费，签订相关协议。
证据三、房屋租赁协议及出租房屋违约金收据。房屋租赁协议显示该协议系吴金樑与北京市宣武区大栅栏聚友食品店于2012年11月30日签订，租期6个月，自2012年12月20日起算租期，并约定了吴金樑未按合同约定交付房屋时应赔偿定金3000元。收据显示2012年12月26日吴金樑支付出租房屋违约金3000元。
昊坤嘉业公司对上述证据发表如下质证意见：
对证据一，认可证人说的属实，但认为证人遗×，在签物业协议时争执是一方面，另外双方移交钥匙之前还要验房，因为吴金樑发生争执，所以没有验房，也没有移交钥匙。
对证据二真实性认可。
对证据三真实性有异议，租赁合同签订时已经延期交房了，在吴金樑知道要延期交房时还与他人签订租赁合同，即使产生了违约金昊坤嘉业公司也不应承担，另外只有一个收据也不能证明违约金交付了。
双方均认可收房流程如下：业主先进大厅，业主补交面积差款，后双方签订延期交房赔偿协议并给付赔偿金，然后业主交纳供暖费，然后到物业公司，交停车管理费，后签订物业管理协议，协议签订后双方进行验房，验房后签房屋交接单领钥匙。昊坤嘉业公司称逾期交房违约金由其公司做，物业这部分由物业公司做，验房是物业公司带着业主去做，供暖这部分由供暖公司做，不存在业主不签物业协议不能办理入住的情况。吴金樑称屋内有好几十个接待员，具体哪些人员是物业的哪些是昊坤嘉业公司的分不清楚。
关于第二个焦点问题，吴金樑称封装阳台应该指完全封闭阳台，改造超高空间需要有楼梯，要有楼上卫生间隔断墙，二层楼板需要涂耐水腻子，自己改造超高空间花去了相关费用。为此，吴金樑提交了如下主要证据予以佐证：
证据一、提供其他39位买受人的书面证言并申请4位证人出庭佐证，以证明昊坤嘉业公司在出售房屋时承诺封装阳台，改造超高空间包括楼梯和卫生间隔断墙。出庭作证的4位证人均表示与昊坤嘉业公司签订了委托封闭阳台和委托改造超高空间的两份委托协议。证人刘宝勋、杨梦涵均表示看过样板间，但不记得样板间中阳台的封装情况，证人朱燕军表示样板间中阳台被窗帘挡着。
证据二、吴金樑多次参加业主要求昊坤嘉业公司封装阳台的签名活动。
证据三、围栏不安全造成的死亡报道。
证据四、吴金樑自己委托厂家出具的可以封装阳台的施工方案和其他地方房屋封装阳台飘窗的照片。
证据五、二期购房者的房屋预售合同。吴金樑称二期购房合同中去掉了封装阳台条款，保留改造超高空间的条款，这说明一期合同昊坤嘉业公司肯定是承诺了给吴金樑封装阳台和改造超高空间的楼板楼梯和隔断墙的。
证据六、广告宣传的照片，证明此为昊坤嘉业公司网站上的照片，照片中阳台是封闭的，与销售人员的承诺和讲解是相符的。
证据七、照片和录像光盘，以证明样板房有楼梯，卫生间有隔断墙，模型阳台是封装的等内容，而现房屋的钢结构夹层没有粉刷耐水腻子，排下水管道穿越楼上卧室，且有接口。
证据八、合同金额为6600元的楼梯加工定做合同一份和200元定金收据、3100元首付款收据各一份。
证据九、装饰装修工程施工合同一份及装修款收据二张，以证明改造楼上小卧室包装下水管道支付费用600元，垒砌楼上隔断墙支付费用2660元。
昊坤嘉业公司对上述证据发表如下质证意见：
对证据一对到庭的证人证言和其他书面证言均不认可，这些证人都是首邑溪谷小区业主，与本案涉及的结果有利害关系，其证言不能作为证据使用，另外证人称应该按样板房来交付房屋，却说没有看过阳台是什么样。
对证据二真实性无法确认。
对证据三真实性无法确认，且与本案无关。
对证据四真实性无法确认，且与本案无关。
对证据五无法核实真实性，因为该合同没有完整性，且证明目的有异议，假如二期合同取消了相应条款，也不能证明一期承诺完全封装改造，合同的理解方式有很多，另外这只是合同附件的补充协议，是否有其他补充协议没有证明。
对证据六真实性无法确认，另外从照片上看不出阳台是完全封闭的，作为开发商是不可能在网站上做这种宣传的。
对证据七，我公司交付的是毛坯房，不是按照样板房去交付的。我公司已在房屋顶棚做了耐水腻子，钢结构夹层不是房屋顶棚，该夹层确实没有涂抹耐水腻子，这个房屋没有二层，是吴金樑自己改造成二层的。吴金樑是在排水管道旁边做的卧室，其可以把卧室放在其他位置。
对证据八关联性不予认可，无论吴金樑如何加工是其自身权利。
对证据九有异议，该合同中不包含隔断墙的内容，另外装修款项没有结算材料，装修多少钱与我公司没有关系。
因昊坤嘉业公司申请，本院向北京市规划委员会大兴分局（以下简称：大兴规委）调取了涉诉房屋图纸，大兴分局工作人员称这个图纸显示4.8米空间内没有楼板，是空的，没有楼梯，阳台这个位置画的是斜线，证明地是空的，只有一个框架，没有显示框架上有无东西。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、购房发票、照片、录像和照片光盘、延期交房赔偿协议、委托书、图纸、鉴定意见书、现场勘验笔录、工作联系笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：吴金樑与昊坤嘉业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同内容行使权利、履行义务。如前文所述，本案的焦点问题有二：一是2012年12月18日至2013年4月26日期间房屋迟延交付的责任在哪一方；二是昊坤嘉业公司是否完成了合同中约定的封装阳台和改造超高空间的义务。
关于第一个焦点问题：昊坤嘉业公司作为开发商具有交付房屋的义务，吴金樑具有接收房屋的义务。根据庭审调查的事实，吴金樑于2012年12月18日到昊坤嘉业公司办理房屋交接手续，按照首邑溪谷领房流程确认单，吴金樑完成了身份确认、签署相关交房文件、财务收款、供暖收费等流程，在签署前期物业协议时与工作人员发生争议，后离开，昊坤嘉业公司未将涉诉房屋交付吴金樑使用。现吴金樑和昊坤嘉业公司均未提供充分证据以证明房屋未能交付的过错在于对方，故双方均对房屋未能交付承担过错责任，吴金樑要求昊坤嘉业公司赔偿逾期交付违约金的诉讼请求，本院根据本案案情酌情予以考虑。吴金樑称因迟延交房而导致其不能按期将房屋出租给他人并支付了3000元违约金，吴金樑要求昊坤嘉业公司对这3000元进行赔偿的诉讼请求，即使吴金樑赔偿他人3000元违约金属实，因上述赔偿数额未超过其依据《北京市商品房预售合同》约定所主张的逾期交房违约金范围，故本院不予支持。
关于第二个焦点问题，首先，本院向大兴规委调取的图纸显示，涉诉房屋4.8米空间内没有楼板，是空的，没有楼梯，阳台这个位置画的是斜线，证明阳台处地是空的，只有一个框架，没有显示框架上有无东西。其次，虽双方签订的《补充协议》第9条第2项、第14条第5项约定在该项目竣工后对所购商品房中的未封闭建筑构件、开敞阳台进行封装，对超高空间进行改造，所需费用由出卖人承担，但未约定封装和改造的具体形式。再次，《补充协议》第9条第2项规定阳台的封装买受人同意和该项目中的其他商品房买受人统一委托第三方。虽经鉴定吴金樑未与昊坤嘉业公司签订委托书，但吴金樑提交的大部分证人证言及申请出庭的四位证人表示签订了两份委托书，委托对未封闭建筑构件、开敞阳台进行封装或对超高空间进行改造。这两份委托书的内容为对未封闭建筑构件、开敞阳台进行封装或对超高空间进行改造的部位、形式、高度、材质、颜色等由受托人确定。昊坤嘉业公司在交付房屋时，首邑溪谷嘉园小区的所有业主的阳台和超高空间改造情况均与本案中吴金樑的房屋一致。综上，对吴金樑称昊坤嘉业公司未完成合同中约定的封装阳台和改造超高空间的义务的主张，缺乏依据，本院不予采信。吴金樑要求昊坤嘉业公司给付自行安装楼梯款6600元、垒砌隔断墙款2660元，要求封装阳台并承担全部费用的诉讼请求，亦缺乏依据，本院不予支持。本案房屋为Loft结构，图纸显示4.8米空间内没有楼板，吴金樑称钢结构夹层为合同附件六第5项中的顶棚的主张，缺乏依据，本院不予采信，故对吴金樑要求赔偿因顶棚未为耐水腻子的双倍赔偿金6000元的诉讼请求，不予支持。本案房屋为Loft结构，吴金樑自己对超高空间进行了改造，并区分了卧室和卫生间，吴金樑要求昊坤嘉业公司给付改造楼上小卧室包装下水管道费用600元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。因吴金樑要求证人对封装阳台和改造超高空间事项进行作证，但吴金樑关于封装阳台和改造超高空间的主张本院未予以支持，故对吴金樑要求昊坤嘉业公司支付4月16日出庭证人车马费和误工费1200元的诉讼请求，本院不予支持。吴金樑要求赔偿诉讼处理传真、打印、复印费用等157元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十日内，被告北京昊坤嘉业房地产开发有限公司给付原告吴金樑延期交房违约金二万元；
二、驳回原告吴金樑的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费二千四百五十一元，由原告吴金樑负担二千一百五十一元（已交纳），由被告北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担三百元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费六千九百元，由被告北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 祁 广 燕
人民陪审员 常 永 春
人民陪审员 林 树 影
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 张琼月书记员张萌书记员秦娇飞