徐州市鼓楼区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）鼓执异字第021号
异议人王某某
申请执行人耿某某
被执行人刘某某
被执行商某某
耿某某与刘某某、商某某民间借贷纠纷一案，本院作出的（2013）鼓民调初字第0119号民事调解书已经发生法律效力。该案在诉讼期间，本院根据耿某某的申请依法向国土局送达民事裁定书、协助执行通知书，要求将刘某某、商某某坐落在本市某土地予以查封。（2013）鼓民调初字第0119号民事调解书生效后，刘某某、商某某没有按照判决书履行给付义务，耿某某向本院申请执行，本院依法对该土地采取执行措施。本案在执行期间，异议人王某某以刘某某已将坐落在本市某土地及厂房出售给其为由向本院提出异议。本院依法组成合议庭，公开听证进行了审查。异议人王某某及其委托代理人权勇、申请执行人耿某某及其委托代理人佟玉廷到庭参加听证，被执行人刘某某、商某某未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人王某某执行异议称：2011年10月11日我与被执行人刘某某签订一份《车间办公楼出售协议》刘某某将其所有的坐落在本市某土地及厂房以人民币3000000元出售给我，协议签订后刘某某将房产过户到我名下，土地过户正在办理中，我将购买款项也支付刘某某，该出土地及厂房应归我所有，故贵院依法不得对该处土地使用权实施查封，故请求法院解除对坐落在本市某土地使用权的查封。
申请执行人耿某某辩称：鼓楼区人民法院依法作出2012鼓民诉保字第0407号民事裁定书有事实和法律依据，查封涉案的土地时，土地的使用权人为刘某某，根据我国物权法第九条的规定不动产以登记为准，那么查封时该土地使用权为刘某某，并不是本案的异议人。根据土地管理法实施条例，第六条的规定土地使用权的变更，从变更登记之日起生效。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条第二款，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的使用权不得转让，而刘某某当时在国土部门申请土地使用权时是以开办塑料加工场为由申请的，在刘某某取得相应土地使用权未按合同规定的期限投资开发并利用该土地，因此该土地使用权不得转让。从异议人目前提供的现有证据看，我们没有看到将涉案土地及房屋转让交付给刘某某及戴某某，综上，我们认为异议人提出的申请不符合法律规定的解除查封条件，因此请依法驳回其异议申请。
被执行人刘某某、商某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦没有书面答辩意见。
本案当事人争议的焦点是：1、2011年10月11日异议人和刘某某签订的房屋及土地转让合同是否有效，2、该合同是否已经履行完毕3、涉案土地虽没有办理转让登记手续，但是否具备采取查封措施条件。异议人王某某为证明自己的主张提交了如下证据：1、异议人和刘某某签订的合同一份，证明王某某以3000000元的价款将土地房屋购买。2、汇款凭条一份、收据二份，2011年2月11日付定金100000元，2011年10月11日付款1000000元，2011年10月11日付款1650000元，共计付款2750000元。3、铜山县地税局完税凭证，办理过户手续时付了土地增值费。4、房产证一份，涉案房屋已经过户到异议人王某某及李梅名下，5、土地物价报告备案表，铜山县土地局土地利用管理科也盖了章，证明土地正在办理过户当中，符合办理条件。大地土地评估公司的评估报告，证明买卖合法性，土地转让的手续正在办理当中。6、国有土地使用权申请表。7、国有土地权转让合同。
经质证，申请执行人耿某某对证据1真实性认为无法确定，假设该证据为真实的，那么该合同也无效，因为涉案房屋系戴某某和刘某某共同共有，刘某某个人无权处分该房产，对证据2真实性也认为无法确定并存有异议，证据1的形成时间是2011年10月11日，而该份定金条的形成时间是2011年2月11日，收取定金的时间和签订合同时间相距8个月，异议人应该提供100000元的打款记录或取款记录，对证据3均有异议，认为银行的转让凭条没有加盖银行的印章，这张收据上也有涂改的痕迹，而且收据的形成时间是2011年10月10日，而双方签订协议的时间是2011年11月11日，如果该份打款证据是真实性的，没签订合同之前，刘某某已经向异议人书写了收据，同时该收据上也并没有表述是购买房屋或者土地使用权的价款，仅能显示是刘某某收到了异议人1000000元现金用于偿还银行贷款，而并非购买房屋或者土地使用权的款项，而且是不是刘某某书写无法确定，对证据4认为无法证明异议人将1650000元汇入资金监管账户，异议人应提供1650000元汇入房管局的资金监管账户的汇款手续，对房产证真实性没有异议，但认为该房证体现出是和李梅共同共有，因此异议人个人无权主张权利，对完税证明真实性没有异议，但认为并不是开给异议人的，交税人是刘某某并不是王某某。对证据5没有异议，但是认为不能证明异议人观点，对证据6真实性没异议，但认为该份备案表是徐州大地土地房产评估有限公司出具的，并不是国土资源局出具的，国土资源局虽然加盖印章，但仅证明大地土地房产评估有限公司具备评估资质，不能证明异议人和刘某某协议已经在国土部门备案，对证据7真实性存有异议，认为没有加盖国土局的章，说明没有再国土部门依法登记。
申请人耿某某没有证据向法庭提交。
被执行人刘某某、商某某未到庭参加听证，亦没有证据向法庭提交。
经本院审查认为，异议人提供上述证据能够证明自己与刘某某买卖厂房及土地使用权的约定，及履行过程，对自己的主张具有证明效力，申请执行人虽对部分证据提出异议，但无相反证据推翻异议人证据，因此上述证据应当作为定案依据。
经审查查明：2012年元月，耿某某因与刘某某、商某某民间借贷纠纷向本院提起诉前保全申请，本院将刘某某的坐落在本市某土地使用权进行查封。同年耿某某向本院提起诉讼，本院于2013年3月5日作出（2013）鼓民调初字第0119号民事调解书：一、被告商某某、刘某某欠原告耿某某借款本金人民币616000元、利息人民币20000元，合计人民币636000元，此款由被告商某某、刘某某于2013年7月5日前返还原告耿某某人民币200000元，于2013年9月5日前返还原告耿某某人民币200000元，于2013年12月5日前返还原告耿某某人民币216000元。逾期5日则由被告商某某、刘某某按年息20%标准支付原告耿某某从2013年3月5日至实际还款之日的本期债务利息。二、被告商某某、刘某某按期履行还款义务，原告耿某某自愿放弃本期债权利息。判决书生效后，刘某某、商某某未按照判决书履行相关义务，耿某某向本院申请执行。在执行过程中，王某某以刘某某已将涉案厂房及土地使用权转让给自己为由，提出执行异议。
另查明，异议人王某某与被执行人刘某某协商购买刘某某名下坐落在本市某土地及厂房，2011年2月11日王某某向刘某某缴纳定金100000元，2011年10月10日双方签订《车间办公楼出售协议》约定：刘某某将其所有的坐落在本市某土地及厂房以人民币3000000元出售给王某某。签订协议后，王某某又向刘某某支付购房款1000000元，2011年10月王某某在办理房屋产权变更手续时。向刘某某缴纳1650000元，剩余的250000元购房款双方约定待房产证、土地证过户到王某某名下一个月内付清，2011年11月7日王某某取得涉案房屋所有权证。2012年2月20日王某某向铜山区国土资源局申请办理涉案土地使用权变更手续。
就涉案土地性质及状况2014年3月20日本院向徐州市铜山区国土资源局征求意见，徐州市铜山国土资源局答复如下：我局于2000年10月24日与刘某某签订《国有土地使用权出让合同》，宗地位于某地，本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设建设建厂项目，刘某某于2004年6月11日对该宗地进行申请登记。土地证号为铜国用（20**）第某号，土地类别为工业用地，面积2248.3平方米。地籍号为XXX，根据当时规划要求，我局认为工业用地不应进行分割转让。
本院认为当事人订立合同，应当系双方自愿，且遵守法律、行政法规，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有约束力。本案中，异议人王某某与被执行人刘某某在涉案房屋被诉前保全之前签订厂房及场地使用权转让协议，系双方在公平、自愿的条件下签订，未违反国家强制性法律规定，亦未损害第三人合法权益，故该合同是合法有效的，应当受到法律的保护，并对合同双方当事人具有约束力。异议人王某某按照合同约定，支付了购房款2750000元。虽然按照合同约定，厂房的出售价款为3000000元，但王某某已支付大部分对价，并办理了涉案土地上的厂房房屋所有权证，双方转让协议已实际履行，作为房屋依附的土地使用权转让手续尚在办理中，异议人在办理房屋及土地使用权转让行为中没有过错，对该房屋所有权及房屋所依附土地使用权均不宜采取查封措施。因此，异议人异议理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第17条之规定，裁定如下：
异议人王某某的异议理由成立。解除本院对某土地使用权的查封。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
执行长 赵 鹏
执行员 张向阳
执行员 朱 焱
二〇一四年七月二十三日
书记员 刘晓敏