广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第2069号
原告东莞市联华物业管理有限公司。住所地：东莞市**栋*楼。注册号：XXX。
法定代表人李中雄，总经理。
委托代理人梁庆欢，女，汉族，1985年10月28日出生，住XXXX。公民身份证号码：XXX。
委托代理人丘涛涛，女，汉族，1987年7月14日出生，住XXXX。公民身份证号码：XXX。
被告何运兴，女，汉族，1969年12月13日出生，住XXXX，公民身份证号：XXX。
原告东莞市联华物业管理有限公司诉被告何运兴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人丘涛涛到庭参加诉讼。被告何运兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告受东莞市星河传说商住区有限公司的委托，为星河传说小区物业的业主和物业使用人提供物业管理服务，被告系星河传说小区旗峰天下紫檀苑XXX的业主。根据原告和东莞市星河传说商住区有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》，以及原告和被告签订的《前期物业管理服务协议》的相关约定，原告向被告提供物业服务的同时，有权向被告收取物业管理服务费用、代收水费、电费等各种费用，被告逾期缴纳物业管理费时，原告有权按约定向被告收取滞纳金和违约金。现被告无正当理由一直拖欠原告从2008年3月1日起至2009年9月31日期间及自2012年11月1日起至今的物业管理服务费及滞纳金，经原告多次催收，被告至今仍拒不支付。原告为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告支付原告物业管理服务费27359.2元（物业管理服务费自2008年3月1日至2009年9月31日及自2012年11月1日起暂计至2014年7月31日止，以上暂计共27359.2元）。自2014年8月1日起其余的管理费按686.5元每月（物业管理费标准有变更时按变更后标准执行）计至实际付清之日；二、被告支付原告代缴的水费62.6元；三、被告支付原告拖欠上述管理费及水费产生的滞纳金共30785.2元（滞纳金自逾期第二日开始计算，按每日千分之一计至付清之日，暂计至2014年7月3日）；自2014年7月4日起的其余滞纳金按拖欠物业管理费及水费金额的0.1%每日自逾期第二日起计至实际付清之日止；四、请求判令被告支付原告违约金710.16元；五、本案诉讼费用由被告承担。
后审理过程中，原告自愿放弃原起诉状中第四项诉讼请求，不再向被告主张违约金，并当庭变更诉讼请求为：一、请求判令被告支付物业管理服务费27460元（物业管理服务费自2008年3月1日至2009年9月30日及自2012年11月1日起暂计至2014年7月31日止，以上暂计共27460元）；二、请求判令被告支付原告代交的水费62.6元；三、请求判令被告支付原告拖欠的上述管理费及水费产生的滞纳金共30908.98元（自拖欠之日起按日千分之一标准计算至全部清偿之日起的滞纳金，暂计至2014年7月3日为30908.98元）；四、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。
被告何运兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提供证据和书面的答辩意见。
经审理查明，2007年7月31日，东莞市华际物业管理公司经工商局核准变更登记为东莞市联华物业管理有限公司。该公司是具有中华人民共和国物业服务企业贰级资质的物业管理有限公司。本案中，原告为证明其主张，向本院提交了商品房买卖合同、入伙手续表、物业交接书、前期物业管理服务协议、缴费通知单、水费票据、律师函、EMS快递单等证据。原告提供的证据内容显示，被告于2007年1月23日与案外人东莞市星河传说商住区有限公司（以下简称星河传说商住区公司）签订《商品房买卖合同》，约定由被告向星河传说商住区公司购买案涉东莞市东城区东城东路星河传说住宅四区紫檀苑XXX房，房屋建筑面积为236.72平方米，购买价为2355810元。合同签订后，双方于2007年11月7日签订《单元/商铺交接书》，办理房屋交接手续。同日，原告与东莞市华际物业管理有限公司签订《前期物业管理管理服务协议》，约定由东莞市华际物业管理有限公司为案涉房屋提供管理服务，委托管理期限为自签订协议之日起至业主大会续聘或者另聘物业管理企业并签订新的物业管理协议之日止，且委托管理期限不低于2年。物业管理费的收费方式为按2.9元每平方米每月标准计算，协议约定建筑面积为227.88平方米，被告应于每月5日前缴纳当月费用，逾期将按用户手册条款收取每日千分之五的滞纳金。任何被告无重大理由提前终止协议或重大违约行为，应向对方支付相等于三个月的物业管理费的违约金，如给原告造成的损失超过违约金的，还应予以赔偿。该协议还约定了双方的其他权利义务。原告提交的律师函、EMS快递单显示，原告以被告未按期缴纳物业管理费及水费为由，分别于2010年12月7日和2014年4月16日向被告出具律师函，并已通过邮寄方式向被告送达，要求被告限期缴纳。原告另提交了东莞市联华物业管理有限公司缴纳的东莞市星河传说住宅区2012年10月及2013年12月份的整体代缴水费票据，主张其已代被告缴纳2012年10月份水费60.3元，2013年12月份水费为2.3元，被告未按期给付，但因物业管理公司是整体性缴纳相应的水费，所以从票据上无法体现具体被告应给付部分的水费金额。
另，原告提交的盖有东莞市东城分局治安巡逻稽查大队户政股公章的《楼盘（幢）地址明细表》显示，原东莞市星河传说住宅四区紫荆苑及紫檀苑相应房号进行了变更，其中四区紫檀苑XXX变更为四区紫檀苑6栋2号。
关于案涉房屋物业管理费收取的面积标准，原告主张，原、被告双方签订的《前期物业管理管理服务协议》约定按照房产证登记面积为准，但因被告自己原因，案涉房屋尚未办理房产证，所以双方一直按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算物业管理费，且履行过程中被告自己实际是按此标准缴纳。虽然《前期物业管理服务协议》和《入伙手续表》所记载的合同建筑面积为227.88平方米，但这只是工作人员书写错误，实际原、被告双方一直按商品房买卖合同约定的建筑面积236.72平方米计算物业管理费，被告对此并未提出过异议，应视为双方一致同意按该标准计算物业管理费。原告诉请要求被告按照该面积计算逾期缴纳的2008年3月1日至2009年9月30日以及2012年11月1日起至2014年7月31日期间的物业管理服务费。
以上事实有原告提交的核准变更登记通知书、商品房买卖合同、楼盘（幢）地址明细表、入伙手续表、物业交接书、东莞市联华物业管理有限公司资质证书、前期物业管理服务协议、缴费通知单、水费票据、律师函、EMS快递单以及本院的庭审笔录等附卷为据。
本院认为，被告未到庭参加诉讼，亦未向本院提供证据或书面的答辩意见，应视为其放弃举证、质证的权利，相应法律后果应由其自行承担。对原告提交的证据，本院均予以认可。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，应予切实履行。关于物业管理服务费的计算标准，虽然协议约定为“2.9元每平方米每月（暂按建筑面积计算，最终按房产证上面积计算）”，但因原、被告双方实际履行过程中一直按照商品房买卖合同约定的建筑面积即236.72平方米计算，即每月物业管理费为2.9×236.72≈686.5元，且无证据显示被告对该计算标准有提出过异议，即应视为双方合意，现原告主张按该房屋面积计算案涉房屋的物业管理服务费合法有据。被告逾期缴纳2008年3月1日至2009年9月30日以及2012年11月1日起至2014年7月31日共计40个月的物业管理费（686.5×40=27460元），原告要求被告给付应予支持。关于滞纳金，案涉《前期物业管理管理服务协议》约定，逾期缴纳的按照每日千分之五收取滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，虽然原告已经降低合同约定的滞纳金主张标准，仅按日千分之一的标准计算，但其主张的滞纳金金额仍已远超过被告所应缴纳的物业管理费本金，明显高于原告因被告违约遭受的损失，故对原告主张的滞纳金本院酌情调整为以被告应给付的物业管理服务费本金为限，即27460元。
关于原告所主张的代为缴纳的水费及滞纳金，因原告提交的证据无法明确被告所需缴纳的水费具体金额和滞纳金主张的依据，即应承担举证不能的责任，对该诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告何运兴于本判决生效之日起五日内向原告东莞市联华物业管理有限公司给付物业管理服务费27460元及滞纳金27460元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费1255.18元，由原告承担75.18元，被告承担1180元。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
助理审判员 桂珊珊
人民陪审员 袁影霞
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 王斯斯
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
XXX
第9页，共10页