吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第114号
上诉人（原审原告）：吉林市圣坤房地产开发经营有限公司，住所：吉林省永吉县口前镇铁南街1-1-14。
法定代表人林英全，该公司总经理。
委托代理人赵亚芬。
委托代理人杨明。
被上诉人（原审被告）：尹海峰。
委托代理人姜永婷。
上诉人吉林市圣坤房地产开发经营有限公司（圣坤地产）因与被上诉人尹海峰房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院(2013)永民二初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圣坤地产的委托代理人赵亚芬、杨明，被上诉人尹海峰及其委托代理人姜永婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：圣坤地产于2009年在永吉县口前镇东山街东侧开发建设东方名苑小区，2009年11月27日，以圣坤地产为甲方、尹海峰为乙方，双方签订了《商品房预定协议》，协议约定尹海峰购买本楼盘（东方名苑小区）2号楼4单元301室房屋，建筑面积约为85平方米。同时双方约定最终以房产局测绘面积为准，价款多退少补，每平方米单价2,270.59元。双方还约定付款方式为按揭付款，乙方首付68,000元。甲方在为乙方办理房屋贷款期间，乙方必须保证其符合银行贷款条件，并提供银行所需的材料及证件，如因乙方个人原因造成无法办理贷款手续，剩余房款以现金方式补齐。该房屋后经永吉县房屋产权管理中心测绘，尹海峰购得房屋的实际面积为90.82平方米，总价款206,215元。按照合同约定的多退少补原则，尹海峰还应给付圣坤地产138,215元。自2013年5月2日起，圣坤地产多次通知尹海峰办理房屋贷款手续，尹海峰拒不交纳房屋面积差价款（即5.82平方米的房款），而交纳面积差价款系办理贷款手续的前提条件之一。因此，在圣坤地产多次催促下，尹海峰未能达到符合按揭贷款所需要的条件，双方也未就此事项达成合意。圣坤地产认为不能为尹海峰办理按揭贷款是由于尹海峰个人原因造成的，故应按双方签订的《商品房预定协议》中约定的剩余房款应以现金方式补齐。圣坤地产请求判令尹海峰给付购房款138,215元，并自2013年8月24日起按中国人民银行同期贷款利率承担逾期付款利息，截至2013年11月20日前按单倍利息计算，从2013年11月21日起按双倍利率计息直到房款交齐为止，诉讼费由尹海峰承担。尹海峰主张依据国家法律规定，房屋面积误差比不能超过3%。尹海峰认为本案所涉房屋面积差5.82平方米超过了法律规定，对面积误差比超过3%的部分不同意给付房款，并要求圣坤地产继续为尹海峰办理按揭贷款。另，尹海峰以圣坤地产在电话通知他时，没有说明主张逾期利息的承担起算时间为由，不同意给付逾期付款损失。
原审法院认为：圣坤地产具备开发和销售房地产资质，双方当事人签订的《商品房预定协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产生登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理……”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”。本案中，双方当事人签订的《商品房预定协议》第一条中，明确约定了房屋建筑面积出现误差的处理方式。该条约定内容应视为双方当事人的真实意思表示，双方当事人应本着诚实信用原则全面履行各自承担的义务。因此，尹海峰主张的对房屋面积误差比超过3%的部分不承担购房款的主张，违反了双方合同约定，原审法院不予支持。因尹海峰拒不交纳面积差价款造成无法办理按揭贷款手续，应属于由尹海峰个人原因造成的。在该种情况下，应按合同约定以现金方式补齐房款。对圣坤地产主张的要求尹海峰给付购房款138,215元的诉讼请求，原审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，圣坤地产有权向尹海峰主张逾期违约损失，但在本案中圣坤地产向尹海峰主张逾期付款损失的起算时间，应以双方当事人均无异议的，即圣坤地产向尹海峰最后一次主张日期（2013年12月13日）的次日为时间起算点。因此，对圣坤地产要求尹海峰承担逾期付款损失时间自2013年12月13日以后的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条和第五十六条的规定，判决如下：一、被告尹海峰于本判决生效后立即给付原告圣坤地产尾欠购房款138,215元及逾期付款损失（自2013年12月14日起至本判决发生法律效力之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。二、驳回原告圣坤地产的其他诉讼请求。案件受理费3,064元，由被告尹海峰负担。如果被告尹海峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告圣坤地产加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人圣坤地产不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、请求被上诉人支付逾期付款损失，给付时间应按2013年8月24日起计算。二、上诉费用由被上诉人承担。其主要理由为：被上诉人在2009年11月27日与上诉人签订了《商品房预定协议》，在履行协议中，被上诉人不提供符合银行贷款所需的资料和证件，由于被上诉人违约给上诉人造成利息损失，所以我方要求被上诉人在付清房款的前提下，必须承担支付因逾期付款损失（计算日期应从2013年8月24日起），而原审法院并没有采纳上诉人的请求，上诉人有二起案例都是同一案情，都是以2013年8月24日起支付逾期付款损失，同一法院作出的判决出现二种不同的判决结果，证明原审判决错误。
被上诉人尹海峰辩称：一、原审判决自2013年12月14日给付逾期付款利息已是很照顾上诉人了，上诉人主张逾期利息时间应按2013年8月24日起算很是荒唐。因为本案真正违约原因并不是被上诉人不提供符合银行贷款所需的资料及证件，被上诉人已按上诉人要求提供了所有贷款手续，而且被上诉人也符合贷款条件，本案真正纠纷原因是上诉人交付被上诉人的房屋多出5.82平方米，多出这5.82平方米上诉人非要求被上诉人用现金一次性给付，给付完毕再给办理贷款手续，而双方所签商品房预定协议中并无此项规定，被上诉人要求将此多出的5.82平方米一并办理贷款手续，上诉人不同意，被上诉人从未想欠过谁的钱。二、双方所签《商品房预订协议》第三条规定，上诉人应于2010年7月30日交付乙方被上诉人房屋使用，但上诉人却逾期四个月于2010年11月份才向答辩人交房，而且还未向我支付逾期交房违约金，因此商品房买卖履行过程中真正违约的是上诉人。原审判决被上诉人从2013年12月14日给付逾期付款利息也不合理，上诉人应当将多出5.82平方米算在总面积当中，一并继续给被上诉人办理贷款手续。三、上诉人主张的单方通知时间都是不真实的，被上诉人在外地均不清楚，而且上诉人的单方通知内容依法也不能视为双方合议增加的补充条款，该通知时间根本不能成为逾期付款时间计算的依据，双方所签《商品房预订协议》第四条第三款按揭付款条款中，约定如乙方个人原因造成无法办理贷款手续，剩余房款以现金方式补齐，并未约定最终付款时间，而且本案也不是不能办理贷款，不能贷款的原因是上诉人不给办，因为答辩人并没有任何违约。综上，请驳回上诉人的上诉请求，判决上诉人继续给被上诉人办理贷款手续。
二审上诉人提供证据如下：永吉县人民法院作出的（2013）永民二初字第611号、660号二份民事判决书。这二份民事判决的被告与本案被上诉人的情况是相同的。证明：逾期利息均是从2013年8月24日起开始计算。
被上诉人质证：对法院判决没有异议，对证明问题有异议。我从2013年5月份一直没在家，不知道对方的任何通知。
被上诉人二审中没有提交证据。
因上诉人二审所提交的永吉县人民法院作出的二份民事判决已经发生法律效力，结合上诉人在原审所提交的其他证据，本院对其所要证明的问题予以采信。被上诉人在原审所提交的房屋租赁合同，仅能证明被上诉人的妻子曾经签订过租赁合同，但不足以证明其不可能接到上诉人通知的主张。
本院经审理查明：上诉人于2009年在永吉县口前镇东山街开发东方名苑小区。2009年11月27日，上诉人与被上诉人签订了《商品房预定协议》。上诉人于2012年12月13日办理了国有土地使用证，于2013年5月27日取得了永吉县房屋产权管理中心的测量报告，于2013年6月8日取得商品房预售许可证。2013年8月20日，上诉人经公示，通知被上诉人办理房屋贷款手续，期限截止至2013年8月23日。被上诉人未提供符合银行贷款所需的资料及证件，故按合同约定，被上诉人应以现金补齐房款。其他案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为：被上诉人辩称在2013年5月开始不在争议房屋所在地居住，其在原审所提供的北京市房屋租赁合同，起租日为2013年5月26日至2014年5月25日，租期为一年，该租赁合同不能排除被上诉人在至本案起诉前没有在争议房屋居住过，更不能证明在此期间没有到过其所居住的小区，被上诉人的妻子姜永婷在庭审中自认接到上诉人的电话通知后，于2013年8月份从北京回来找上诉人办理房屋的贷款手续，因没有补交房屋增加面积的房款，导致无法办理贷款手续，并否认上诉人的工作人员向其说明逾期付款利息问题。上诉人的多次办理按揭贷款的通知是针对本小区内全体贷款住户，被上诉人属于该小区贷款住户之一，其早已于2010年接收了涉案房屋，按照双方所签合同约定内容其理应知道尚欠购房款，在上诉人取得《商品房预售许可证》并通知被上诉人办理按揭贷款手续期限（2013年8月23日）后，未向上诉人提供符合银行贷款所需的资料及证件，应按合同约定，以现金补齐房款。在接到上诉人通知后应及时履行付款义务，但被上诉人拒不履行付款义务，已经构成违约，其应承担逾期付款的责任。上诉人要求被上诉人自2013年8月24日起至2013年11月20日止按中国人民银行规定的同期贷款利率给付上诉人逾期付款利息，符合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，上诉人的该项诉讼请求理由成立，符合法律规定，本院予以支持。上诉人主张从2013年11月21日起要求被上诉人给付双倍贷款利息的诉讼请求，既没有双方当事人的约定，也没有法律依据，本院对上诉人以双倍贷款利息作为逾期付款损失计算标准的请求不予支持。
综上所述，原判认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省永吉县人民法院(2013)永民二初字第659号民事判决；
二、被上诉人尹海峰于本判决生效后立即给付上诉人吉林市圣坤房地产开发经营有限公司尚欠购房款138,215元及逾期付款损失（自2013年8月24日起至本判决发生法律效力之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；
三、驳回上诉人吉林市圣坤房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。
如果被上诉人尹海峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向上诉人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3,064元，二审案件受理费50元，合计3,114元，由被上诉人尹海峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘福柱
审判员 毕雪松
审判员 李 炜
二〇一四年四月二十八日
书记员 宋 杨