云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第631号
上诉人（原审被告、反诉原告）戴常玉，女，1968年11月18日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）戴常继，男，1965年9月9日出生，汉族。
二上诉人共同委托代理人李凤平，云南东建律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孔跃章，男，1978年10月2日出生，汉族。
委托代理人杨永富、李飞，云南滇源律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人戴常玉、戴常继因与被上诉人孔跃章房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人戴常玉、戴常继不服云南省嵩明县人民法院（2014）嵩民初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成合议庭于2014年9月25日对本案进行了审理，上诉人戴常玉、戴常继及其委托代理人李凤平，被上诉人孔跃章及其委托代理人杨永富、李飞到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：戴常玉、戴常继系夫妻关系。2009年10月12日，案外人张娅灵以292838元向昆明翰柏房地产开发有限公司购买了座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居A幢2单元702号房屋一套，双方签订了商品房购销合同，并进行了商品房买卖合同登记备案。2010年12月25日，张娅灵因个人资信原因不能正常办理银行按揭及无后续付款能力，向昆明翰柏房地产开发有限公司申请退房，并经同意退房后，办理了退房注销《商品房买卖合同》登记备案手续。2011年1月5日，张娅灵与戴常玉签订房屋买卖合同，将座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居A幢2单元702号房屋一套以427000元出售给戴常玉，戴常玉向张娅灵支付了全部房款。2011年1月25日，戴常玉向昆明翰柏房地产开发有限公司缴纳了住房契税8785元、物管费1519元、维修基金5857元、垃圾清运费120元、配套费5000元，合计21281元。2012年6月12日，座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居A幢2单元702号房屋一套经商品房买卖合同登记备案，买受人为案外人朱利伟。2012年11月19日，戴常玉与孔跃章签订售房协议，将座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居A幢2单元702号房屋一套以490637元出售给孔跃章，孔跃章向戴常玉支付了房款450637元及配套费等费用15251元，合计465888元。2012年12月17日，孔跃章、戴常玉、戴常继及昆明翰柏房地产开发有限公司共同签订了房屋转让协议，约定戴常玉、戴常继将颐园雅居2单元702号房屋一套（合同号为2009-A-2-702）转让给孔跃章，由戴常玉、戴常继提供孔跃章办房产证所需资料，配合孔跃章办理房产证，昆明翰柏房地产开发有限公司同意戴常玉、戴常继将房屋转让给孔跃章，并帮助孔跃章办理房产证全部手续。2012年12月22日，孔跃章与昆明翰柏房地产开发有限公司签订了商品房购销合同，将座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居A幢2单元702号房屋一套以292838元出售给孔跃章，合同签订后，孔跃章未向昆明翰柏房地产开发有限公司支付房款，昆明翰柏房地产开发有限公司也未对该合同进行商品房买卖合同登记备案。后孔跃章诉至一审法院，请求：一、依法确认双方于2012年11月19日签订的售房协议无效，退还孔跃章已支付的购房款465888元，并支付购房款相应利息41929.92元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、本案诉讼费、保全费由戴常玉、戴常继继承担。
一审法院认为：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；未依法登记领取权属证书的不得转让。违反法律、行政法规的强制性规定的合同，合同无效。本诉部分，戴常玉、戴常继向案外人张娅灵购买涉案房屋时，张娅灵已经与房地产公司解除了商品房购销合同，并注销商品房买卖合同登记备案，张娅灵对涉案房屋没有所有权，戴常玉、戴常继与张娅灵签订房屋买卖合同后也未依法登记领取座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居A幢2单元702号房屋的权属证书，涉案房屋属于法律规定的不得转让的房地产，戴常玉、戴常继与孔跃章签订的《售房协议》属无效合同，对孔跃章诉请确认双方于2012年11月19日签订的售房协议无效的诉讼请求，一审法院予以支持；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，对孔跃章诉请由戴常玉、戴常继退还其已支付的购房款465888元的诉讼请求，因孔跃章按照合同约定，向戴常玉、戴常继支付了房款450637元及配套费等费用15251元，合计465888元，一审法院予以支持；对孔跃章诉请由戴常玉、戴常继支付购房款相应利息41929.92元的诉讼请求，在本案中，孔跃章向戴常玉、戴常继购买房屋时，未尽到审查义务，未要求戴常玉、戴常继出示相关的产权证明，孔跃章在签订合同的过程中也存在一定过错，故对该请求一审法院不予支持。对戴常玉、戴常继要求追加昆明翰柏房地产开发有限公司作为案件当事人的意见，因昆明翰柏房地产开发有限公司既不是合同的相对人，又不是房屋的出售方，其在双方买卖房屋的过程中仅有协助办理房屋产权证的义务，不属于本案适格的诉讼主体，一审法院不予采纳。反诉部分，在本诉部分中已经确认2012年11月19日，双方签订的《售房协议》属无效合同，因此，双方及案外人昆明翰柏房地产开发有限公司于2012年12月17日签订的《房屋转让协议》也属无效合同，故对戴常玉、戴常继诉请法院确认双方及昆明翰柏房地产开发有限公司于2012年12月17日签订的房屋转让协议合法有效，同时确认双方于2012年11月19日签订的售房协议合法有效的诉讼请求，一审法院不予支持；对戴常玉、戴常继诉请由孔跃章支付其40000元购房款的诉讼请求，因双方签订的售房协议为无效合同，故对戴常玉、戴常继的该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：“一、原告孔跃章与被告戴常玉、戴常继于2012年11月19日签订的《售房协议》自始无效；二、由被告戴常玉、戴常继于本判决生效后三十日内一次性返还原告孔跃章购房款及配套费等合计465888元；三、驳回原告孔跃章的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告戴常玉、戴常继的诉讼请求。”本诉案件诉讼费8878元，减半收取4439元，由戴常玉、戴常继承担4084元，由孔跃章承担355元；反诉案件诉讼费800元，减半收取400元，由戴常玉、戴常继承担。
一审判决宣判后，戴常玉、戴常继不服，向本院提起上诉，请求：撤销云南省嵩明县人民法院（2014）嵩民初字第594号民事判决，将本案发回重审或改判确认双方订立的售房协议合法有效，驳回被上诉人的全部诉讼请求，判令由被上诉人支付尚欠的房款40000元。主要事实和理由为：一、一审判决认定事实错误，本案事实应当是张娅灵、杨笑夫妇向昆明翰柏房地产开发有限公司（以下简称“翰柏公司”）购买诉争房屋，双方订立合同、支付房款并进行了登记备案，但未办理房屋所有权证。后张娅灵、杨笑经地产公司同意，于2011年1月5日将房屋转卖给上诉人，上诉人支付张娅灵、杨笑427300元房款。上诉人购房后，又于2012年11月19日，经翰柏公司同意，将诉争房屋转卖给被上诉人。三方订立了转让协议，翰柏公司亦与被上诉人签订了正式的商品房买卖合同，上诉人将房屋及相关缴费凭证交给被上诉人。诉争房屋一直由被上诉人管理使用，但其至今未支付尚欠的4万元房款。故一审法院认定张娅灵、杨笑因个人资信原因申请退房，并办理注销登记备案手续有误，事实上是上诉人与张娅灵为达到避税并直接更名的目的才由张娅灵申请退房，翰柏公司是在收到张娅灵支付的购房款，并将房屋转卖给上诉人后才终止与张娅灵的买卖协议。二、上诉人与被上诉人签订的售房协议的实质是房屋购买权的转让，该购房资格转让的行为不因未取得房屋所有权证而无效，且不违法法律规定，应属有效。自被上诉人与翰柏公司签订正式的商品房购销合同起，上诉人已经退出了房屋买卖合同关系，办理房屋所有权证等手续应当是翰柏公司的义务，被上诉人要求返还购房款亦应当向翰柏公司提出。如果法院判令终止上诉人与被上诉人之间的合同，则导致上诉人向被上诉人退还购房款，但被上诉人又可以基于与翰柏公司订立的合同，继续占有诉争房屋，判决结果明显不公。三、翰柏公司是本案重要当事人，一审时上诉人提出追加其为被告的申请，但没有得到法院支持，不利于查明案情。四、被上诉人具有重大过错，因为早在2013年6月，上诉人和被上诉人就发现诉争房屋登记在案外人名下，但被上诉人反而和翰柏公司签订了承诺书，由翰柏公司承诺在2013年10月5日前为其办理房屋所有权证。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或进行改判，支持上诉人的上诉请求。
孔跃章针对戴常玉、戴常继的上诉答辩称：首先，上诉人认为一审法院认定张娅灵因个人资信原因不能正常办理银行按揭，故申请退房并办理注销登记备案手续有误，但未能举证证实其主张。其次，本案双方签订房屋出售协议时，诉争房屋已经属于案外人朱利伟，且一直由案外人朱利伟管理使用。上诉人用不属于自己的房产与被上诉人进行交易并收取购房款，属欺诈行为。第三，被上诉人与房地产公司订立的房屋买卖合同是在上诉人和房地产公司均隐瞒了二者系无权处分的情况下签订的，收取购房款的上诉人亦未将房款转交给地产公司，故被上诉人并未取得买受人资格。最后，本案双方买卖的标的为房屋，而非购房权利，客观上，被上诉人向上诉人支付了购房款，但从本案实际情况看，上诉人无法向被上诉人交付房屋，故上诉人不应将其责任转嫁，而应当向张娅灵主张相应权利。综上所述，上诉人的上诉主张均不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向法庭提交孔跃章于2013年1月28日出具的欠条，欲证实被上诉人尚欠4万元购房款。
经质证，被上诉人对该份欠条的真实性予以认可。本院认为，因被上诉人对该份证据的真实性予以认可，故对该份证据依法予以采信。
被上诉人二审中无新证据向法庭提交。
此外，二审中，本院依职权向出售涉案房屋的经手人诸颖遐调查了解相关情况，并形成相应调查笔录。在该份笔录中，诸颖遐陈述：一、张娅灵申请退房，但公司无能力退还购房款，遂向戴常玉借款退还张娅灵，所借款项由孔跃章实际支付，但最终张娅灵的购房款未由公司实际退还，戴常玉是否退还张娅灵不清楚。所欠戴常玉借款亦已还清。二、因诸颖遐与朱利伟有借款关系，遂以诉争房屋作抵押，并登记备案在朱利伟名下，但因朱利伟的借款已经还清，注销备案登记的手续已经公示完毕。
经质证，双方均认可该份调查笔录形式上的真实性，但均对诸颖遐陈述的部分事实不予认可。
本院认为，该份调查笔录中，诸颖遐的陈述前后矛盾，且与本案部分证据反映的事实及双方当事人的主张不符，故本院对其陈述依法不予采信。
因诸颖遐称朱利伟的备案登记已经公示完毕，故被上诉人向法庭提交2014年12月9日由嵩明县房产管理办公室出具的《商品房备案查询说明》，其上载明涉案房屋至今仍登记备案在案外人朱利伟名下。
经质证，上诉人对于该份证据的真实性予以认可，但认为与本案无关，该份证据无法证实涉案房屋登记在朱利伟名下，房屋产权处于待定状态，不影响被上诉人取得房屋所有权的合法性及可能性。
本院认为，因上诉人对于该份证据的真实性予以认可，且与本案处理结果有关，故本院对该份《商品房备案查询说明》依法予以采信。
经审理，上诉人对于一审法院认定的“2010年12月25日，张娅灵因个人资信原因不能正常办理银行按揭及无后续付款能力，向昆明翰柏房地产开发有限公司申请退房，并经同意退房后，办理了退房注销《商品房买卖合同》登记备案手续”有异议，认为实际上张娅灵并未退房，而是将诉争房屋转卖给上诉人，目的是为了直接更名并避税。被上诉人对于一审法院确认案件事实无异议及补充。对于上诉人提出的事实异议，本院将在其后进行评判。同时，双方一致认可日期为2013年1月28日的收据中载明的材料款4400元与本案房屋款项无关，故被上诉人向上诉人支付的购房款应为450637元，此外，被上诉人还向上诉人支付了配套费5000元、维修基金5857元，上述款项合计461494元，而非一审法院认定的465888元，本院依法予以更正。此外，根据被上诉人二审补充提交的新证据，二审另补充查明：涉案房屋现仍登记备案于案外人朱利伟名下。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人于2012年11月19日签订的《售房协议》的效力。
本院认为：首先，涉案房屋在交易时未取得房屋所有权证，但双方订立的《售房协议》并不因此而必然导致无效。尽管张娅灵在本案中未能到庭就购买及出售涉案房屋的相关情况进行陈述，但根据一审法院依职权向嵩明县公安局调取的询问笔录中张娅灵的陈述以及本案中戴常玉出示的张娅灵前夫杨笑出具的《收条》，可以证实戴常玉在出售涉案房屋前已经向案外人张娅灵全额支付涉案房屋的购房款，从而取得房屋的所有权。被上诉人主张因涉案房屋登记备案在案外人朱利伟名下，上诉人不享有所有权，但通过欺诈方式将房屋售与被上诉人而无效，对此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故本案双方于2012年11月19日签订《售房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但涉案房屋于本案双方订立《售房协议》之前已经登记备案于案外人朱利伟名下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，该合同因上诉人的违约行为致使被上诉人不能实现合同目的。现被上诉人已支付大部分购房款，但无法取得所有权的完整权能，并要求返还相应购房款，故涉案《售房协议》应予解除。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故被上诉人要求上诉人返还购房款项具有相应事实及法律依据，本院依法予以支持。对于被上诉人支付的购房款数额，根据二审查明的案件事实，被上诉人就涉案房屋实际支付的购房款为450637元，相应费用为10857元，共计461494元。因合同解除，被上诉人为购房而支付的款项亦应一并予以退还，故上诉人应向被上诉人退还的款项应为461494元。
综上所述，上诉人戴常玉、戴常继的上诉理由不能成立，但一审法院认定事实及适用法律均有误，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，判决如下：
一、维持云南省嵩明县人民法院（2014）嵩民初字第594号民事判决第三、四项，即：“三、驳回原告孔跃章的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告戴常玉、戴常继的诉讼请求”；
二、撤销云南省嵩明县人民法院（2014）嵩民初字第594号民事判决第一、二项，即：“一、原告孔跃章与被告戴常玉、戴常继于2012年11月19日签订的《售房协议》自始无效”；“二、由被告戴常玉、戴常继于本判决生效后三十日内一次性返还原告孔跃章购房款及配套费等合计465888元”；
三、解除上诉人戴常玉与被上诉人孔跃章于2012年11月19日签订的《售房协议》；
四、由上诉人戴常玉、戴常继于本判决生效之日起三十日内返还上诉人孔跃章购房款450637元、配套费5000元、维修基金5857元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4439元、反诉案件受理费400元，二审案件受理费800元，共计5639元，由上诉人戴常玉、戴常继承担4511.2元，由被上诉人孔跃章承担1127.8元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 符圆圆
二〇一五年三月十日
书 记 员 吴 帅