四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第8622号原告四川锦镇物业管理有限公司。住所地：成都市双流区东升街道藏卫路北一段***号。法定代表人文先，总经理。委托代理人赵奎，男，1986年12月7日出生，汉族，住四川省南部县，公司职员。委托代理人苏正，四川融谦律师事务所律师。被告陈慧琼，女，1963年4月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。原告四川锦镇物业管理有限公司与被告陈慧琼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗义适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人赵奎、苏正，被告陈慧琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年9月14日，被告与四川置都房地产开发有限公司（以下简称：置都公司）签订《商品房买卖合同》，购买置都公司开发的某房屋及车库。2007年3月31日，被告签署了《住户验房交接表》等后正式入住。2008年4月原告与置都公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告承接该小区的物业服务及业主不按时交纳物业服务费的责任。原告履行规定物业服务至今。被告从2011年4月1日起，因房屋渗水问题就一直拖欠物业服务费至今，原告多次催收无果，为维护原告合法权益，诉请判令：1、被告立即向原告支付自2011年4月1日起至2015年12月31日止的物业服务费、车位管理费共计人民币26661.18元；2、被告从2011年4月1日逾期支付物业服务费、车位管理费之日起，每日按拖欠总金额的3‰向原告支付违约金至付清所有欠费之日止；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，对原告的主体资格有异议，被告与原告并未签订物业服务合同；2013年10月以前的物业服务费已过诉讼时效；被告于2009年入住，入住后发现几次大雨后地下室地板上总会出现一大滩积水，并向物管反应。2011年7月3日大雨后，地板下冒水如涌泉，当时物管等人还用抽水机排水，给被告造成巨大经济损失。被告要求置都公司维修整改，但遭其拒绝。后经法院判决和强制执行，但开发商仍不能按法院判决履行。在维修期间，被告将住房的地下室、半地下室及车库钥匙交由原告保管，被告不应支付该部分物业在维修期间的物业服务费；违约金没有与原告进行过约定，且原告主张过高。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告于2006年9月14日与置都公司签订商品房买卖合同及补充协议，购买置都公司开发的某别墅(建筑面积254.84平方米)及某车库1个；同时，被告承诺遵守《业主临时公约》。《业主临时公约》中，第二十九条规定：在业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：……2、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同；第三十六条规定：业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费或服务资金。物业的服务费用于每年四月和十月向物业公司交纳……第四十四条规定：业主、使用人违反本临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按拖欠总额每日千分之三的标准支付违约金……同日，被告与成都忠信英联华物业管理顾问有限公司就锦镇·南园芳第的物业管理签订《前期物业管理服务协议》。被告与置都公司于2007年3月31日办理上述买卖房屋的交接手续。2008年4月30日，原告（乙方）与置都公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方对某小区提供前期物业管理服务。合同第七条约定：乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用：1、住宅建筑区划内：住宅用房1.8元/月·平方米；第十一条约定：物业服务费由业主每半年交纳一次；第十四条约定：停车场（库）收费分别采取以下方式：（三）机动车停车场（库）的车位所有权或使用权由业主购置的，车位承租使用人应按车库10元/个·月的标准向乙方交纳费用；第二十三条约定：本合同自2008年5月1日8时起至业主大会与物业公司签订服务合同止。之后，原告成为该小区前期物业管理企业。庭审中，原告提出诉前曾向被告催收过物管费，并提交了一份2015年5月12日发给被告的快递单和催收物管费的复印函件作为证据。被告对此提出异议，辩称未收到原告的快递，并提出小区的邮件均由物管先行签收，然后再交与业主；原告并无被告签收邮件的证据。快递单据显示其上“签收人签收处”无人签收；原告对此未再提交其他证据。另查明，被告因上述房屋发生渗水等问题，于2012年4月起诉置都公司,要求整改等。后经法院判决置都公司承担维修责任。在执行过程中，置都公司收取了维修部分房屋的钥匙，双方并于2015年12月11日就整改后的房屋部分进行了交付。另查明，涉案小区至今未成立业主委员会。审理中，被告对原告提交的物业日常维护记录未提出异议，且未提交该小区由案外物业公司提供物业管理服务并收取物业服务费的相关证据。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及其补充协议、业主临时公约、房屋交接书、前期物业管理服务合同、被告提交的交付笔录以及双方当庭相一致的陈述等证据在卷佐证。以上证据，经庭审举证、质证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，被告与置都公司签订的商品房买卖合同、补充协议、业主临时公约，系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，均属有效，对双方均有约束力。业主临时公约显示，被告同意在成立业主大会之前由置都公司指定的物业服务公司为涉案小区提供物业管理服务并支付相关服务费用。原告即为置都公司后来选定的涉案小区的物业服务公司。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告虽对原告的主体资格提出异议，但并未提交证据以反驳原告为涉案小区提供物业服务的相关证据，故被告该异议不能成立。被告实际享受了原告提供的相关物业服务，即应支付相应的费用。本案中原告主张被告支付2011年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费用，对此被告提出的时效问题。本案原告起诉的时间为2015年10月22日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年……”的规定，本案的诉讼时效为2年。对于原告提交的无人签收的快递单据以及催费复印函件，因被告提出异议，且原告无其他证据证明被告实际收到了原告所寄函件，故原告提出的在起诉之前催收过物业服务费的主张缺乏依据，不能成立。因此，原告主张的2013年10月23日以前的物业服务费已超过2年的诉讼时效，本院不予支持。因此，被告应向原告支付2013年10月23日至2015年12月31日（计26个月零9天）期间的物业服务费254.84平方米×1.8元／月×26个月零9天=12064.12元、车位管理费10元／月×26个月零9天=263元，合计12064.12元+263元=12327.12元。对于被告提出的因房屋质量问题，维修部分的物管费不应承担等抗辩意见，不属于本案审理范畴，被告可另行主张。关于原告主张按每日3‰计算违约金问题，被告认为该违约金过高，且双方之间并没有进行过约定，不应承担。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案中原告的损失及被告的错过等实际，本院酌定违约金以1000元为宜。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告陈慧琼自本判决生效之日起三日内向原告四川锦镇物业管理有限公司支付物业服务费12327.12元并给付违约金1000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1015元，由被告陈慧琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 罗 义二〇一六年六月二十九日书记员 王耀慧