乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第1665号
原告：马寒远。
委托代理人：赵伟，新疆施安律师事务所律师。
被告：王惠敏。
委托代理人：王雪莲，新疆星河律师事务所律师。
委托代理人：徐懂勇，新疆星河律师事务所律师助理。
原告马寒远与被告王惠敏物权保护纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法由代理审判员朱丽适用简易程序独任审判，于2014年12月2日公开开庭进行了审理，原告马寒远的委托代理人赵伟、被告王惠敏的委托代理人王雪莲、徐懂勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马寒远诉称，原告于2003年8月18日与新平房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了乌鲁木齐市沙依巴克区经二路40号1-B-1904号的住宅，并与中国银行新疆分行签订了按揭合同，履行了付款义务。原告与新平房产公司的买卖合同合法有效，原告是涉案房屋的合法的所有权人，房产备案信息可以证明预购方是原告。被告与新平房产公司恶意串通，合同价款明显低于市场价值，低价转让房屋。被告自2004年9月至今占有并使用该房屋，拒不搬离，给原告造成经济损失。经多次协调无果，现依法起诉，请求法院判令被告停止侵权，从位于乌鲁木齐市沙依巴克区经二路40号1-B-1904号的房屋中搬离；判令被告赔偿经济损失120000元（月租金1000元×（2004年10月至2014年10月）共计120个月）；本案诉讼费用由被告承担。
被告王惠敏辩称，原告无权要求被告从涉案房屋搬离。该房屋不属于原告所有，未登记在原告名下。该房屋应该归被告所有。原告并没有拥有本涉案房屋的所有权，被告不存在侵权行为。原告是新平房产公司的一名职员，原告无法提供房屋买卖合同，无法提供履行合同的证据。房屋前期首付款和前期按揭款都是新平房产公司支付，原告与新平房产公司的合同只是为了骗取银行贷款的虚假按揭。即使原告与新平房产公司签订合同，合同也没有实际履行。被告于2004年9月30日与新平房产公司签订合同，涉案房屋出售给被告，被告并向房产公司缴纳了相关费用。2004年9月房产公司交付给被告使用，已经10年。根据法律规定，被告有拥有所有权的所有法律要件。即便原告支付了剩余按揭款，也是原告与银行的债权债务关系。事实证明原告没有本案涉案房屋的所有权，原告的主张无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年8月18日，新疆新平房地产开发有限公司（以下简称新平房产公司）与原告马寒远签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于乌鲁木齐市沙依巴克区经二路40号1-B-1904号的住宅，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2990元，总金额379401元；付款方式为首付20%其余按揭，贷款额叁拾万零叁仟元整；房屋交付期限为2003年11月30日前。2003年8月29日，原告马寒远（乙方）与中国银行新疆分行营业部（甲方）（以下简称银行）签订《房产抵押合同》，合同约定原告将上述房产抵押于甲方，作为原告贷款的保证。合同签订后，银行按约发放贷款303000元。此后，至原告马寒远与新平房产公司约定的交付期限届满（即2003年11月30日），新平房产公司未向原告马寒远交付上述房产。
2004年9月30日，新平房产公司与被告王惠敏签订《商品房买卖合同》，合同约定新平房产公司将涉案房屋出售给被告王惠敏，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1576.17元，总金额200000元；付款方式为一次性付款；房屋交付期限为2004年12月31日前。合同签订前后，被告王惠敏于2004年9月28日向新平房产公司支付购房款200000元，于2005年3月17日向新平房产公司支付契税3000元、维修基金4000元、登记费80元。新平房产公司将涉案房屋交付给被告王惠敏居住使用至今已逾十年。
2006年4月17日，中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院申请强制执行（2003）新证经字第21899号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，该法院于2009年4月7日以被执行人新平房产公司与马寒远恶意串通，签订虚假购房合同，采用欺诈手段以按揭贷款方式向申请执行人借款，损害其利益，违反有关法律规定为由，裁定对（2003）新证经字第21899号《具有强制执行效力的债权文书公证书》不予执行。
2011年，中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行（以下简称中国银行新疆分行）因马寒远名下贷款未清偿起诉至新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院，要求马寒远给付借款280006.60元、利息101977.28元，并要求新平房产公司承担连带保证责任。该法院于2011年9月16日作出（2011）天民二初字第254号民事判决，支持中国银行新疆分行的诉讼请求。该判决认定马寒远与中国银行新疆分行签订的《中国银行个人住房借款合同》属有效合同，对马寒远与新平房产公司之间签订的《商品房买卖合同》的效力未涉及。2012年，中国银行新疆分行申请强制执行该254号民事判决。
2014年1月8日，被告王惠敏诉至本院，要求确认涉案房屋归其所有，本院公开开庭进行了审理，新平房产公司、马寒远、中国银行新疆分行均到庭。在该案庭审中，新平房产公司陈述称马寒远与其签订的商品房买卖合同，首付款由其垫付，银行按揭贷款亦由其支付；马寒远陈述称其在2012年银行执行过程中，才发现房子由别人居住，其2004年去内地了，就没有向房产公司主张过权利；中国银行新疆分行陈述称涉案房屋仍处于抵押状态，已申请执行，与马寒远协商还钱，正在执行过程中。后被告王惠敏于2014年7月31日撤回该案的起诉，本院予以准许。
2014年7月3日，原告马寒远将欠付中国银行新疆分行的贷款本息结清，中国银行新疆分行出具贷款还款已结清凭证、解除抵押通知书，并向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院出具结案证明，载明：“我行于2005年3月9日在贵院立案诉讼马寒远住房贷款一案，该借款人马寒远已于2014年7月3日由马寒远来我行偿还贷款本息及相关费用并已结清，现申请结案。”
本案庭审中，原告马寒远未提供其向新平房产公司支付首付款及前期向银行偿还按揭贷款的凭证。
涉案房屋房产档案信息显示，涉案房屋预购方为马寒远，产权人为新平房产，预售合同备案时间为2003年9月1日。
上述查明事实有原告提供的商品房买卖合同、房产抵押合同、（2011）天民二初字第254号民事判决书、贷款还款凭证、贷款还款已结清凭证、解除抵押通知书、结案证明、被告提供的商品房买卖合同、房款收据、契税、维修基金收据、物业管理收据、居住证明、房产档案信息、法院调取的（2014）沙民三初字第273号案件庭审笔录、当事人陈述及本案庭审笔录为证。
本院认为，一、关于原告马寒远、被告王惠敏与新平房产公司之间商品房买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案原告马寒远主张被告王惠敏与新平房产公司恶意串通，低价转让房屋，却未提供充分证据证明被告王惠敏与新平房产公司之间的商品房买卖合同具有法律规定的导致无效的事由，故本院对其主张不予采信。关于原告马寒远与新平房产公司之间签订的《商品房买卖合同》，被告王惠敏主张该合同只是为了骗取银行贷款的虚假合同，但亦未提供充分证据证明，本院亦不予认定。从查明事实来看，原告马寒远与被告王惠敏的商品房买卖合同均符合有效合同的法律要件，双方均无充分证据否定对方的商品房买卖合同的效力，故本院对涉案两份商品房买卖合同的效力均予以确认。
二、关于被告马寒远预售合同备案登记的效力问题。预售合同登记与预告登记制度之间存在区别，尤其是《中华人民共和国物权法》确立预告登记制度之后，预售合同登记与预告登记有着本质的不同。根据《城市房地产管理法》以及《城市商品房预售管理办法》的相关规定，商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同取得的债权以优先和对抗效力；备案登记的内容是对商品房预售合同本身进行备案，而不是向社会公众宣示特定债权已被特殊保护；备案登记没有时间或者期限上的要求，不需要在出现特定法律事实或者经过一定期限后再行登记。而预告登记后，当债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记将失效。因此，由于上述本质区别，商品房预售合同虽因备案登记而得已公开，但不具有预告登记的效力。本案原告马寒远的预售合同备案时间是2003年，我国颁布确立预告登记制度是2007年，原告马寒远与新平房产公司签订的《商品房买卖合同》虽进行了预售合同备案登记，但由于该备案登记不属于预告登记，故不具有预告登记的效力，不能依此对抗第三人。
三、涉案争议房屋所有权归属问题。虽然《中华人民共和国物权法》规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但房屋的转移占有与交付使用仍然具有明显的公示与公信的现实作用。被告王惠敏与新平房产公司的商品房买卖合同是基于双方就房屋买卖达成的合意，且已经实际履行长达十年之久，涉案争议房屋毁损、灭失的风险早已由被告王惠敏承担。原告马寒远庭审中陈述称（2011）天民二初字第254号民事判决书可以证明其是涉案房屋的合法的所有权人，但实际上该判决仅认定马寒远与中国银行新疆分行签订的《中国银行个人住房借款合同》属有效合同，该认定仅是债权债务关系的认定，与涉案争议房屋所有权无关。原告马寒远亦无证据（如支付首付款凭证等）证明其与新平房产公司之间实际履行了双方的商品房买卖合同。故本着公平原则，在本案原、被告均未办理产权登记，也未办理预告登记，涉案房屋已由被告王惠敏先行合法占有的前提下，涉案房屋所有权应当由被告王惠敏享有。
综上所述，原告马寒远不是涉案房屋的所有权人，故本院对原告马寒远要求被告王惠敏搬出涉案房屋和赔偿经济损失的诉讼请求均不予支持。原告马寒远可以另案诉讼解决其商品房买卖合同未履行的问题。现依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告马寒远要求被告王惠敏停止侵权，从位于乌鲁木齐市沙依巴克区经二路40号1-B-1904号的房屋中搬离的诉讼请求；
二、驳回原告马寒远要求被告王惠敏赔偿经济损失120000元的诉讼请求。
案件受理费2700元，因适用简易程序减半收取1350元，由原告马寒远负担。剩余诉讼费1350元，本院退还原告马寒远。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 朱 丽
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 曲毅捷