吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终649号
上诉人(原审被告)王宝财，男，1951年6月16日生，汉族，现住长春市二道区。
委托代理人于立春，吉林伊桥律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)侯中国，男，1951年7月6日生，汉族，现住长春市双阳区。
委托代理人索若飞，吉林丁凤礼律师事务所律师。
上诉人王宝财因与被上诉人侯中国不当得利纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2016）吉0112民初92号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王宝财及其委托代理人于立春，被上诉人侯中国的委托代理人索若飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯中国原审时诉称，张玉于2005年购买了位于双阳区奢岭街道幸福村三社的281.06平方米及818平方米两处房产。2005年8月18日，张玉与王宝财签订了《房屋使用协议书》，约定自2005年8月18日到2013年8月18日期间，张玉将两处房产无偿交给王宝财使用。后张玉办理了房屋产权过户手续（房屋产权证号分别为606012773号和606148**号），成为两处房屋产权人。2011年6月29日，张玉与侯中国签订了《房屋买卖契约》，将上述两处房产以440万元价格卖给侯中国，并在《房屋买卖契约》中确认王宝财的植物油厂使用时限截至2013年8月18日，双方履行房屋买卖合同的相关义务后，共同到有关部门将两处房屋的产权人由张玉变更登记为侯中国（房屋产权证号及丘地号分别为长双权字第1110601197号、丘地号13-8/9-2-13-0和长双权字第1110601198号、丘地号13-8/9-2-13-0），而王宝财一直在该两处房屋内及附属的土地上经营植物油厂谋利。2013年8月18日，王宝财无偿使用的两处房屋的期限届满后，并未从该两处房屋及附属土地中搬出，继续强占侯中国的房屋及场地进行经营性盈利活动。故侯中国以返还原物为由将王宝财起诉到法院，双阳区法院作出（2013）双民初字第1563号判决书（已生效），判令王宝财按照吉林精诚价格评估公司的估价结论，每月向侯中国支付租金损失14726元到2014年7月10日。但王宝财并未履行该生效判决，2014年7月11日至今仍然继续强行占用侯中国的私有房屋进行营利活动，获取不法利益并造成侯中国租金损失。故侯中国为维护自身权益，现依据《民法通则》、《民事诉讼法》及相关司法解释等规定向法院提起诉讼，请求法院判令王宝财支付非法占用侯中国房屋进行营利性经营期间非法获利并给侯中国造成的房屋租金损失14726元/月，从2014年7月10日双阳区法院（2013）双民初字第1563号判决书作出的次日计算到王宝财实际迁出之日；并请求法院判由王宝财承担全部诉讼费用。
王宝财原审时辩称，根据案件事实和庭审情况，侯中国诉称的两处房屋，侯中国一直没有进行接收和使用，始终处于空置状态，并不存在王宝财经营占用问题，更不存在因王宝财原因无法使用问题，事实却是侯中国阻碍王宝财油厂经营，造成王宝财严重经营困难并歇业，损失惨重。本案系两处房产的纠纷，应该区分情况进行审查和判断。一、诉争的油厂房屋系王宝财自建房屋，第三人张玉没有所有权和处置权。张玉并非购买油厂281平，而是采取欺骗的手段骗取涉案油厂房屋权属登记，直接导致该房屋登记虚假且错误。根据物权法的相关规定，王宝财仍然拥有油厂房屋的所有权和使用权，法院应对房屋权属进行重新查证后进行评判，法院不应驳回王宝财“调取张玉骗取虚假登记的档案”的申请。诉争的楼房系从张玉手里继承使用且并未解除协议也未履行交回手续，协议内容未完全履行，双方存在权利义务纠纷，至今未进行交接，也无相应的续期和中止、解除合同的协议，需要和张玉协商后进行标的物的交接和租金计付，与侯中国不存在任何关系，其不应成为本案当事人。侯中国应以买卖合同纠纷或诈骗为由列张玉为被告，解决合同纠纷或房屋权利瑕疵。侯中国无权对王宝财起诉，更不能以骗取的错误的房屋登记为依据要求王宝财腾房。法院应驳回其起诉。法院应批准王宝财追加张玉为本案被告或者第三人的申请。二、侯中国在未取得油厂房屋所有权，已经明确知道该房屋权属存在纠纷，王宝财即使作为租户也具有优先购买权，更何况系房主的情况下，仍然与张玉恶意串通，隐瞒事实，签订的《房屋买卖契约》，损害王宝财财产权利，该契约无效，非法变更登记无效，依法应予解除。该诉讼没有相关的事实基础和权属法律依据，依法应驳回其诉讼请求。三、原审1563号判决中房屋权属事实不清，王宝财实际占有使用面积不清，租金评估价格严重脱离实际，适用法律和鉴定结论错误，不能作为本案裁决的依据和证据使用。该案的关键依据（2012）双民初字第83号民事判决书中对张玉未履行《房屋使用协议》等基本事实认定错误，已经由长春市中级人民法院立案再审，再审结论将直接影响本案的判决结果。建议法院依法中止本案再审。即使再审，也希望法院认真审定基本事实，避免盲目依据已有判决造成新的判决错误。四、本案委托国理评估公司的鉴定不符合本案争议需求，对王宝财没有占有、使用的面积列入评估对象，扩大了评估范围；单一时点而非时段的价格评估，无法体现房地产市场阶段、期间的价格波动，更不符合2014年7月11日至今的房屋租赁市场价格实际；评估对不同建材、结构、功能、建造时间的两种房屋进行综合评估，无法区分油厂厂房和楼房各自的实际租赁价格，直接导致租金计算严重脱离实际，无法作为本案判决的依据。在1563号案件中委托鉴定时区分为两处房屋区别评价且结果差距巨大，并非本次评估的综合评价。为此，王宝财强烈要求对实际占有面积进行评估，并区分两处房屋单独计算。综上，侯中国索要的租金没有事实基础和法律依据，王宝财要求法院依法驳回其诉讼请求。即使判决王宝财败诉，也请法院考虑补充评估油厂厂房和楼房的不同租赁价格，区分楼房实际使用部分和未使用部分租金占比，便于王宝财上诉时使用，同时也满足上级法院纠错的需要。
原审法院经审理查明，2005年8月18日，张玉与王宝财签订了《房屋使用协议书》，约定自2005年8月18日到2013年8月18日期间，张玉将两处房产无偿交给王宝财使用。后张玉办理了房屋产权过户手续（房屋产权证号分别为606012773号和606148**号），成为两处房屋产权人。2011年6月29日，张玉与侯中国签订了《房屋买卖契约》，将上述两处房产以440万元价格卖给侯中国，并在《房屋买卖契约》中确认王宝财的植物油厂使用时限截至2013年8月18日。2011年8月23日侯中国取得两处房产的房权证，房屋产权证号及丘地号分别为长双权字第1110601197号、丘地号13-8/9-2-13-0和长双权字第111XXXXXXXX号、丘地号13-8/9-2-13-0。但逾期后王宝财仍然继续使用上述两处房产，经双方协商未果后，侯中国诉至法院，法院于2014年7月10日依法作出（2013）双民初字第1563号民事判决书，判令王宝财将其占有使用侯中国名下位于长春市双阳区奢岭街道办事处幸福村三社长清公路旁宝龙植物油厂的两处商业用房返还给侯中国，王宝财赔偿侯中国自2013年8月19日至2014年7月10日的租金损失计157568元。但判决生效后，王宝财仍然继续占有使用侯中国的上述两处商业用房（租金部分已执行）。故侯中国再次诉诸法院，请求法院判令王宝财支付非法占用侯中国房屋进行营利性经营期间非法获利并给侯中国造成的房屋租金损失14726元/月，从2014年7月10日双阳区法院（2013）双民初字第1563号判决书作出的次日计算到王宝财实际迁出之日；并请求法院判令王宝财承担全部诉讼费用。法院受理后，依侯中国申请，法院委托吉林省国理房地产土地评估有限公司作出吉国评[2016]字第[PR１６０６０１１]号房地产估价报告，评估结论为：根据估价目的，本着独立、客观、公正、合法的估价原则，测算得出估价对象于价值时点2016年4月14日的整体场院租赁价值为：单价：6833元/月、总价：82000元/年。并花鉴定费10000元。
原审法院认为，侯中国从张玉处购得房屋，并在房产管理部门取得房屋所有权证，侯中国已成为房屋的实际所有权人，经法院作出（2013）双民初字第1563号民事判决书确定由王宝财返还所占侯中国房屋并赔偿侯中国自2013年8月19日起至2014年7月10日期间房屋租金损失157568元后，不履行返还房屋义务，而是继续占有使用侯中国所有房屋，并承受侯中国对该房屋的租金利益，王宝财的行为继续给侯中国造成经济损失，且王宝财对该房屋租金利益无法律依据，应属不当得利，王宝财应对其给侯中国造成的租金利益损失负有返还义务，故对侯中国诉请王宝财返还从2014年7月10日双阳区法院（2013）双民初字第1563号判决书作出的次日计算到王宝财实际迁出之日止的租金损失的请求，符合法律规定，应予支持。并应参照吉林省国理房地产土地评估有限公司作出吉国评[2016]字第[PR１６０６０１１]号房地产估价报告作出的租金按每月6833元、每年82000元计算返还至从该房屋实际迁出之日止。对王宝财辩解侯中国诉称的两处房屋，一直没有进行接收和使用，始终处于空置状态，并不存在王宝财经营占用问题，更不存在因王宝财原因无法使用问题，事实却是侯中国阻碍油厂经营，造成严重经营困难并歇业，损失惨重的意见，因侯中国系在已取得该两处房产的所有权后，在王宝财无偿使用期限届满之时向王宝财主张权利，王宝财并未迁出，从而引起侯中国诉诸法院，王宝财的辩解意见与事实不符，且侯中国已提供相应证据证明自己的主张，故对王宝财的该辩解意见，不予采纳。对王宝财辩解诉争的油厂房屋系王宝财自建房屋，第三人张玉没有所有权和处置权的意见，因张玉在与侯中国签订房屋买卖契约时已取得了上述房屋产权，故对王宝财的该辩解意见不予采纳。对王宝财辩解张玉并非购买油厂281平，而是采取欺骗的手段骗取涉案油厂房屋权属登记，直接导致该房屋登记虚假且错误，根据物权法的相关规定，王宝财仍然拥有油厂房屋的所有权和使用权，法院应对房屋权属进行重新查证后进行评判，法院不应驳回王宝财“调取张玉骗取虚假登记的档案”的申请的意见，若王宝财对房屋产权权属存在争议，其可以通过行政诉讼程序解决房屋产权争议，其所提异议不属本案诉争法律关系范围，故对王宝财的该辩解意见不予采纳。对王宝财辩解诉争的楼房系从张玉手里继承使用且并未解除协议也未履行交回手续，协议内容未完全履行，双方存在权利义务纠纷，至今未进行交接，也无相应的续期和中止、解除合同的协议，需要和张玉协商后进行标的物的交接和租金计付，与侯中国不存在任何关系，其不应成为本案被告，侯中国应以买卖合同纠纷或诈骗为由列张玉为被告，解决合同纠纷或房屋权利瑕疵，侯中国无权对王宝财起诉，更不能以骗取的错误的房屋登记为依据要求王宝财腾房，法院应驳回其起诉。法院应批准王宝财追加张玉为本案被告或者第三人的申请的意见。因张玉与王宝财的房屋使用协议约定期限已届满，且侯中国已取得上述房屋的产权，在王宝财房屋使用期限届满时侯中国向王宝财主张房屋产权，王宝财未予迁出，并给侯中国造成房屋租金利益的损失，王宝财应系属不当得利，符合不当得利纠纷的构成要件，故侯中国、王宝财双方诉讼主体均适格，对王宝财的该项辩解意见不予采纳。对王宝财辩解侯中国在未取得油厂房屋所有权，已经明确知道该房屋权属存在纠纷，王宝财即使作为租户也具有优先购买权，更何况系房主的情况下，仍然与张玉恶意串通，隐瞒事实，签订的《房屋买卖契约》，损害王宝财财产权利，该契约无效，非法变更登记无效，依法应予解除的意见，因王宝财的该项辩解意见不属于本案诉争的民事法律关系调整范围，故对其该项辩解意见不予采纳。对王宝财辩解原审1563号判决案件房屋权属事实不清，王宝财实际占有使用面积不清，租金评估价格严重脱离实际，适用法律和结论错误，不能作为本案裁决的依据和证据使用。该案的关键依据（2012）双民初字第83号民事判决书判决对张玉未履行《房屋使用协议》等基本事实认定错误，已经由长春市中级人民法院立案再审，再审结论将直接影响本案的判决结果，建议法院依法中止本案再审的意见，因法院作出的（2013）双民初字第1563号民事判决书已生效，故该判决书可以作为本案裁决的依据和证据使用，而王宝财是对（2012）双民初字第83号民事判决书申请再审，其再审结果并不影响本案侯中国主张不当得利的诉请，在民事法律关系上并不冲突，故对王宝财的该项辩解意见不予采纳。对王宝财辩解本案委托国理评估公司的鉴定不符合本案争议需求，对王宝财没有占有、使用的面积列入评估对象，扩大了评估范围；单一时点而非时段的价格评估，无法体现房地产市场阶段、期间的价格波动，更不符合2014年7月11日至今的房屋租赁市场价格实际；评估对不同建材、结构、功能、建造时间的两种房屋进行综合评估，无法区分油厂厂房和楼房各自的实际租赁价格，直接导致租金计算严重脱离实际，无法作为本案判决的依据。在1563号案件中委托鉴定时区分为两处房屋区别评价且结果差距巨大，并非本次评估的综合评价的意见。因侯中国此次申请委托评估的区段是自2014年7月10日双阳区法院（2013）双民初字第1563号判决书作出的次日起计算到王宝财实际迁出之日止的租金损失的评估，其评估意见所评估房屋租金价格符合上述争议房屋的现实市场价格状况，并不违背房屋租金价格变化的市场规律，且王宝财并未提供足以推翻该评估意见的证据来支持其观点，故对王宝财的该辩解意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、王宝财按每月6833元、每年82000元计算返还侯中国自2014年7月11日起至王宝财从该房屋实际迁出之日时止的租金损失，于判决生效后立即给付；二、王宝财给付侯中国鉴定费10000元，于本判决生效后立即给付；三、驳回侯中国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，由王宝财负担，于本判决生效后立即给付。
宣判后，王宝财不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回侯中国的诉讼请求，诉讼费由侯中国负担。理由是：原审判决认定事实不清，张玉违反其与王宝财的约定并骗取王宝财自建油厂房屋的登记手续。油厂房屋的所有权属于王宝财，张玉无权处分该房屋。原审法院作出的（2012）双民初字第83号判决认定事实同样错误，且王宝财已对该案件申请了再审。王宝财依法使用自己的房屋不构成不当得利，原审判决判令王宝财返还租金明显错误。王宝财依据与张玉的协议占有并使用房屋，协议到期后张玉未提出异议，王宝财有权继续使用该房屋，王宝财使用该房屋不构成不当得利。侯中国无权占有并使用植物油厂房屋，其与张玉恶意串通，侵害王宝财对植物油厂房屋的合法权益。原审判决程序违法，庭审程序缺失，未对证据进行举证和质证。原审判决适用法律错误，望二审法院予以调整。
被上诉人侯中国二审辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉,维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，原审法院作出已生效的（2013）双民初字第1563号民事判决书，判令王宝财将其占有使用侯中国名下位于长春市双阳区奢岭街道办事处幸福村三社长清公路旁宝龙植物油厂的两处商业用房返还给侯中国，王宝财赔偿侯中国自2013年8月19日至2014年7月10日的租金损失计157568元。该判决作出后王宝财并未对该判决提出上诉，该判决已发生法律效力。在原审法院（2012）双民初字第83号案件中，王宝财的诉请是张玉给付其欠款和违约金，该案件是否再审均不能证明王宝财对植物油厂房屋享有所有权，故王宝财提出其享有油厂房屋所有权的上诉理由不能成立。王宝财未依法履行（2013）双民初字第1563号民事判决中要求其将宝龙植物油厂的两处商业用房返还给侯中国的义务，王宝财的该行为直接导致侯中国遭受了相应的房屋使用或者租金损失，侯中国依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定要求王宝财返还不当得利的请求应予支持。王宝财不认可吉林省国理房地产土地评估有限公司作出吉国评[2016]字第[PR１６０６０１１]号房地产估价报告所确定的价格，但其并未提供足以推翻该评估意见的证据，且该估价意见也不存在重新鉴定的法定事由，原审判决按照法院委托的吉林省国理房地产土地评估有限公司作出吉国评[2016]字第[PR１６０６０１１]号房地产估价报告所确定的价格确定王宝财应返还不当得利的数额并无不当。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费168元，由上诉人王宝财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈太云
代理审判员 邵明福
代理审判员 白 雪
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 刘 柳