湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施民初字第01279号
原告吴艳，居民。
被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司，住所地：恩施市航空大道68号，组织机构代码55067144-X。
法定代表人贺孝辉，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。
原告吴艳诉被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司（以下简称建厦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，被告建厦公司于2014年5月31日提出对涉案房屋的租金提出鉴定申请，依据双方的选择，本院委托恩施土家族苗族自治州价格认证中心鉴定，该中心于2014年7月9日作出了鉴定意见。本院依法由审判员张勇适用简易程序于2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告吴艳，被告建厦公司的委托代理人严奉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴艳诉称，2010年，被告建厦公司取得恩施市粮校所在地段的开发权后，于3月25日与原告签订了《拆迁还建安置协议书》，协议第三条约定被告预计两年零八个月（自2010年3月24日至2012年11月24日）还建给原告房屋；第七条约定如果被告在合同约定的时间不能按时交房，视作被告违约，延期一个月内按100元／天给每户进行补偿，超过一个月的则按200元／天给每户进行补偿。
2012年11月25日，被告给原告送达《告知书》称：该工程于2012年6月10日才动工，不能按期还建，对延期还建时间内给予门面租费按2000元／月，住房为1000元／月，每月每户补偿3000元进行结算。原告认为被告自己延误工期，导致不能按期交房，其行为已经构成违约，遂于2012年12月5日也以《告知书》的形式回复被告，表示坚决不同意，要求被告按协议约定履行应承担的经济责任。双方多次协商未能达成一致意见。
2013年1月13日，被告向原告交房，延期交房时间一年零五十天。原告收房后，又多次找被告协商履行违约金事宜，并于2014年1月21日以《告知书》的形式将违约时间和金额告知被告，被告于2014年2月4日向原告作出了《关于合同违约的答复意见》，意见中被告承认违约属实，但不同意按合同履行违约金。现请求法院判令被告承担自2012年11月23日起至2014年1月13日止延期交房违约金158000元；由被告承担本案诉讼费。
被告建厦公司辩称，第一、被告方给原告交付还建房屋确实超过了合同约定的期限，但是，超过的原因是因规划部门迟迟没有按照法律规定的程序给被告下达规划通知，致使工程不能如期开工，导致还建时间推迟，该原因构成不可抗力；被告给原告实际还建面积与合同约定面积大，多余部分，原告应按市场价向被告补差；恩施州价格认证中心作出的价格鉴定结论明显高于市场价，被告要求重新鉴定，且在规定的时间提出了申请。
经审理查明，2010年3月25日，被告建厦公司（甲方）与原告吴艳（乙方）签订了两份《拆迁还建安置协议书》，该两份协议除第二条第4项内容中还建房的位置有别外，其余内容完全相同。协议内容为：为加快城市建设步伐，改善居住环境，甲方对粮校片区进行改造，原乙方已和恩施市齐进房地产开发有限责任公司达成了拆迁还建安置协议，现由于该片区改造的开发权由甲方取得，经甲、乙双方友好协商并结合乙方与恩施市齐进房地产开发有限责任公司达成的拆迁还建安置协议内容，甲、乙双方达成新的拆迁安置协议如下：一、还建原则，1、在粮校小区内还建（门面在原位置就地还建）；2、结构构造按照规划审批方案实施。二、还建面积及标准，1、还建面积按房产证面积据实还建，住房面积按房产证面积加上中间三层均分面积15.21㎡，扣除门面面积据实还建。还建房户型按三室两厅设计，面积在115-120㎡之间，住房平面设计初步方案经乙方认可（并留下双方签字附件交乙方）后方能进行结构设计，住房超出面积不补差价，若还建面积低于115㎡所差面积甲方按市场价给乙方补差；同时甲方也不给乙方补偿门面延期损失费；2、门面按3.6米宽、进深根据设计要求确定，但不低于13米，每个门面设计卫生间一个，设前后门带窗各一个。门面若低于46.8㎡，甲方应按市场价补差。3、外部装修比照“日内瓦”风情苑小区商品房标准执行，门面配卷闸门。4、还建乙方住房原从叶挺路单独设立楼梯间，乙方不承担物业管理费及电梯使用费，现根据乙方的要求，也因甲方还建乙方房屋时间的延长，甲方同意乙方在叶挺路临街面小高层电梯房中二单元15层左边房进行还建（另一份协议书中为甲方同意乙方在叶挺路临街面小高层电梯房中二单元15层右边房进行还建），乙方必须承担物业管理费和电梯使用费，物业管理费标准按小区商品房销售标准执行。三、还建时间，甲方预计两年零八个月还建给乙方（自2010年3月24日至2012年11月24日止）。四、…（略）。五、…（略）。六、…（略）。七、违约责任，如果甲方在本合同约定的时间不能按时交房，视作甲方违约，延期一个月内按100元／天每户进行补偿，超过一个月的则按200元／天每户进行补偿。八、…（略）。九、…（略）。
2012年11月25日，被告建厦公司向原告吴艳发出《告知书》，其内容为“粮校片区拆迁户吴艳女士：关于公司与你达成的拆迁还建时间问题，现将具体情况如实告知于你们。原约定2012年11月25日为最终还建日期，由于州规划局要求我公司开发的该小区与日内瓦合为一个小区，致使规划反复调整，同时和日内瓦反复商讨，该项目本应与（于）2011年8月以前正式开工，州规划局以及我公司为了提升小区品质，与日内瓦合为一个小区，致使该工程2012年6月10日才正式破土动工，从而造成不能按期给你还建。现将该情况如实告知于你们，希望得到你们的支持和理解。同时，我公司对延期还建时间内将给予你们如实的补偿，经调查该地段门面租费约2000元／月，住房为1000元／月，每月每户补偿3000元，按实际延长的时间结算。专此通告，敬请各位理解、支持！”2012年12月5日，原告吴艳与其他两位拆迁户共同向被告建厦公司发出《告知书》，其内容为“恩施市建厦房地产开发有限公司：关于2010年3月25日吴艳、李XX、刘XX与贵公司签定的拆迁还建安置协议书，该协议明确规定还建交房时间为2012年11月24日，按协议规定贵公司不能按时还建交房，已违约。贵公司2012年11月30日向我们发放的告知书延期补偿内容我们三人坚决不同意，贵方的陈述我们表示理解。但因为我们与贵公司的协议上明确了甲方的违约责任，现慎重告知贵公司，请贵公司重视并妥善处理，按协议履行甲方应承担的经济责任。”
2014年1月13日，被告将还建房（门面两间、住房两套）交付给原告。2014年1月21日，原告吴艳与其他二位拆迁户共同向被告建厦公司的法定代表人贺孝辉发出《告知书》，该书载明：原恩施市粮校吴艳于2014年1月13日收房，按合同应是2012年11月24日交房，交房日期延期一年零五十天，按合同被告应付原告吴艳违约金158000元。2014年2月4日，被告建厦公司向原告吴艳及其他二位拆迁户就2014年1月21日的《告知书》作出了《关于合同违约的答复意见》，该意见载明“根据签订的合同时间，你们计算的延误时间属实，但你们当时签订此合同时要求特别苛刻，已超出《合同法》违约条款的规定，按恩施市现行市场价是没有的。”
因双方对延期交房违约金未达成一致意见，原告于2014年5月15日向本院起诉，要求被告按协议约定支付延期交房违约金158000元。
被告认为协议约定的违约金过高，于2014年5月31日向本院申请对已向原告还建的门面和住房对延期期间的租金进行鉴定。按原、被告共同选择，本院委托恩施土家族苗族自治州价格认证中心（以下简称州价格认证中心）进行鉴定，该中心于2014年7月9日作出州价鉴定字（2014）9号《关于吴艳房屋的租赁价格鉴定意见书》，价格鉴定结论为鉴定标的在价格鉴定时段的客观合理价格水平为人民币124523元，其中：住房租金价格为人民币44084元；商业门面出租逾期可获收益价格为人民币80439元。
庭审时，被告对原告按照《拆迁还建安置协议书》约定计算的违约金158000元表示无异议。依据原告的申请，州价格认证中心派鉴定人员出庭对鉴定意见作了详细说明，被告认为鉴定人员出庭对取得鉴定数据的方式方法所作说明缺乏法律依据，鉴定价格高于市场价格，并要求重新鉴定。原告不同意重新鉴定。
上述事实有庭审记录、《拆迁还建安置协议书》、2012年11月25日的《告知书》、2012年12月5日的《告知书》、2014年1月21日的《告知书》、《关于合同违约的答复意见》以及州价鉴定字（2014）9号《关于吴艳房屋的租赁价格鉴定意见书》等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《拆迁还建安置协议书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已按合同约定将属于自己所有的房屋交付被告拆除并进行开发建设，被告理应按合同约定履行义务。被告以《告知书》的形式明确表示不能按合同约定时间向原告交付还建房，且实际交房逾期达一年零五十天，其已构成违约。原告请求被告支付逾期交房的违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。至于被告辩称延期交房原因构成不可抗力问题。《合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”规划部门迟延下达规划通知并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故该辩解理由不成立。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案当事人在合同中已约定“如果甲方在本合同约定的时间不能按时交房，视作甲方违约，延期一个月内按100元／天每户进行补偿，超过一个月的则按200元／天每户进行补偿”。被告向原告交房逾期为一年零五十天，每一个月均按30天计算，同一合同的违约金为79000元（（30天×100元／天）＋（30天×12＋20天）×200元／天），双方签订了两份不同的合同，故违约金共计为79000×2﹦158000元，双方对此无异议。
关于被告提出重新鉴定的问题，被告已经申请对延期交房期间的租金标准进行了鉴定，虽称该鉴定的租金高于市场价，但没有充足的证据予以否定该鉴定，况且，该鉴定仅为评价合同约定的违约金是否“过分高于造成的损失”作参考，因此，被告要求重新鉴定，本院不予支持。
被告认为约定的违约金过高，请求予以减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告逾期向原告交房，给原告造成的损失即为租金损失，为评价合同约定违约金是否过高，依据双方共同选择的鉴定机构州价格认证中心作出的鉴定意见即鉴定标的在价格鉴定时段的客观合理价格水平为人民币124523元（租金损失）。依据前述规定，违约金超过161891.6元（124532元＋124532元×30%）视为“过分高于造成的损失”，但双方约定的违约金为158000元，并未超出法律的规定。因此，被告要求减少违约金的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原告要求被告支付违约金158000元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告吴艳逾期交房的违约金人民币158000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费3460元，减半交纳1730元，由被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张勇
二〇一四年八月五日
书记员 罗毅