云南省绿春县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绿民二初字第3号
原告陈X1，男，1968年7月3日生，哈尼族，居民。（未出庭）
委托代理人王家荣，男，1949年10月10日生，汉族。系原告陈X1之舅。代理权限为特别授权代理。
委托代理人肖崇高，云南云誉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告盘XX，男，1988年5月4日生，哈尼族，农民。
委托代理人卢禹，男，1965年8月16日生，哈尼族。代理权限为特别授权代理。
原告陈X1与被告盘XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，于2015年2月3日依法由本院审判员姚力新适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈X1的委托代理人王家荣、肖崇高，被告盘XX及其委托代理人卢禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈X1诉称，2014年9月11日，原告与被告盘XX签订《房屋出售协议书》，约定原告将母亲王XX留下的约60平方米、房屋产权证号为绿字第（20030327）号房屋以63000元价格出售给被告盘XX。被告于当日向原告交清房款，原告将房屋及房屋产权证交给被告。该房屋系原告母亲留给原告及妹妹陈X2的遗产，卖房后，房屋尚未作变更登记。原告与妹妹陈X2都是精神不正常的无民事行为能力人，现在红河州第二人民医院接受治疗。原告无权单独处分该房屋，以不合理的低价将房屋出售给被告。请求法院判令原告与被告盘XX签订的《房屋出售协议书》无效，被告返还原告房屋，并承担本案的诉讼费用。
被告盘XX辩称，原告母亲王XX生前通过公开竞买的方式，取得绿春县城东段食品加工厂老住宿楼109号、209号房屋使用权。原告母亲去世后，原告和原告的妹妹陈X2虽是该房产的继承人，但陈X2自小患有精神病，生活不能自理，都是由原告一个人对妹妹进行照顾，原告是其妹妹陈X2的监护人，有权代为处理被监护人陈X2的财产；其次，原告称自己患有精神病不属实，原告与被告姐姐十多年来同住一幢房子，邻居们也可以证实原告没有患精神病，原告身体正常，只是平时好吃懒做、游手好闲，喜好打麻将赌博，精神病人怎么能够打麻将赌博？第三，被告购买的房子是在自愿、公平的基础上购买的，并且支付了合理的价格，是善意取得。请求驳回原告的诉讼请求；如原告坚持要退房，被告须退还原告购房款63000元，赔偿被告20000元违约金。
综合原告陈X1的诉讼请求，被告盘XX的辩解理由，本案各方当事人争议的焦点是：
一、原告陈X1是否具有完全民事行为能力？二、原告陈X1与被告盘XX于2014年9月11日签订的《房屋出售协议书》是否有效？
针对以上争议，原告陈X1向本院提交下列证据支撑其诉讼主张：
1、身份证复印件1份，欲证明原告自然身份情况；2、户口簿复印件1份，欲证明原告家庭成员情况；3、红河州第二人民医院病情证明原件1份、住院证复印件1份，欲证明原告因精神分裂症在红河州第二人民医院住院治疗的事实；4、房屋出售协议书原件1份，欲证明原、被告签订房屋买卖协议的事实；5、绿春县大兴镇东城社区居民委员会出具的证明原件1份，欲证明原告已故母亲王所换与王家荣系亲兄妹关系的事实。
经质证，被告对原告提交的证据1、2、4、5无异议；对证据3有异议，认为红河州第二人民医院病情证明的内容为机打字体，落款部分为手工填写，缺乏真实性。
被告盘XX未向本院提证据支撑其诉讼辩解。
以上原告列举的证据1，2，4，5，经质证，被告无异议，本院予以确认和采信；对证据3，原告因精神病在红河州第二人民医院接受治疗，对于这一事实，本院予以确认和采信；但对于原告是否患有精神病，病情证明备注，“涉及司法问题，请依照有关程序进行专门鉴定”，被告有异议，又无专门鉴定意见加以证实，故本院不予认定。
根据原告列举的证据，以及当事人各方在庭审中的陈述和发表的质证意见，本院确认如下案件事实：
原告母亲王XX生前通过公开竞买的方式，取得绿春县城东段食品加工厂老住宿楼109号、209号约60平方米的房屋，房屋产权证号为绿字第（20030327）号。购房后，原告与母亲和妹妹陈X2一家人共同居住。原告母亲去世后，房屋由原告及其妹妹陈X2共同居住。2014年9月11日，原告与被告盘XX签订《房屋出售协议书》，约定原告将该房屋以63000元价格出售给被告盘XX。并约定，如甲方（原告）反悔，赔偿乙方（被告）150000元的违约金。被告于当日交清房款，原告将房屋产权证交付被告。原、被告至今未办理房屋产权变更登记。原先于2014年10月31日因患精神病进入红河州第二人民医院住院治疗。
根据本案双方当事人举证、质证，以及在庭审中的陈述，以及本院确认的案件事实，就本案各方当事人争议焦点作如下评判：
首先，本案的第一个争议焦点，即原告陈X1是否患有精神病，是否为无民事行为能力人？
原告向本院提交红河州第二人民医院2014年10月31日出具的住院证复印件和2014年11月22日出具的病情证明，以证明原告患精神病，系无民事行为能力人。本院认为，原告提供的病情证明和住院证，能够证明原告因患精神病进入红河州第二人民医院住院治疗的事实。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第7条的规定，当事人是否患有精神病，人民法院应当根据司法精神病学鉴定或者医院的诊断、鉴定确认。本案中原告是否患有精神病，未经司法精神病学鉴定或者医院的诊断、鉴定确认。故原告主张其有精神病、为无民事行为能力人的诉讼主张，没有事实依据，本院不予采纳。
其次，本案的第二个争议焦点，即原告陈X1与被告盘XX于2014年9月11日签订的《房屋出售协议书》是否有效？
原、被告争议的绿春县食品加工厂老住宿楼109号、209号房屋为原告母亲王XX生前购买，系原告、原告母亲及原告妹妹陈X2家庭共有财产。原告母亲去世后，该房屋依法由原告及其妹妹陈X2继承，系原告及其妹妹陈X2的共有财产。原告妹妹虽为精神病人，但其财产权利依法应当受法律保护。原告独自处分房屋的行为侵犯了原告妹妹陈X2的财产权，属无权处分行为，未经权利人的追认而归于无效。故原告请求确认原告陈X1与被告盘XX于2014年9月11日签订的《房屋出售协议书》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告购买房屋时明知被告妹妹陈X2的存在，未对房屋作变更登记，依法不构成善意取得。除为监护人利益外，不得处理被监护人财产，原、被告买卖陈X2唯一财产，损害了陈X2利益，故被告主张原告系原告妹妹监护人、有权处分房屋及被告善意取得房屋的诉讼辩解无事实和法律依据，本院不予采纳；被告主张原告赔偿被告违约金至少20000元的诉讼辩解，因原告对房屋处分行为无效，被告依法应当承担合同无效的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第三条第一款第（二）项、第十条，《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陈X1与被告盘XX于2014年9月11日签订的《房屋出售协议书》无效；
二、被告盘XX于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈X1位于绿春县食品加工厂老住宿楼109号、209号房屋及房屋产权证；原告陈X1于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告盘XX购房款人民币63000元。
本案诉讼费1375元，根据《诉讼收费办法》第十六条、第四十五条之规定，减半收取687.5元，免予缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
如果原告陈X1未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告盘XX未按本判决指定的期间履行义务，原告陈X1可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定于两年内向人民法院申请强制执行。
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审判员 姚力新
二〇一五年三月二十日
书记员 郭 莉