广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第507号
原告陈薇羽，女。
委托代理人郑燕嫦，系原告的母亲。
委托代理人伦兆煊，系广东耀荣律师事务所律师。
被告何树荣，男。
被告梁海明，男。
委托代理人陈桥木，广东理然律师事务所律师。
原告陈薇羽与被告何树荣土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月25日立案受理后，依法追加梁海明为共同被告参与诉讼，并由审判员朱道春适用简易程序于同年8月12日公开开庭进行了审理。原告陈薇羽及其委托代理人伦兆煊、郑燕嫦，被告梁海明及其委托代理人陈桥木到庭参加诉讼，被告何树荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月29日，原告与被告何树荣签订《土地使用权租赁合同》，约定被告何树荣承租原告的位于南海区的工业用地，土地面积为15668.90平方米，期限从2010年4月1日起至2030年3月30日止共20年，其中2010年4月1日至2015年3月30日期间的租金标准为34472元／月（1149元／日）；被告何树荣于每季度（即每年的1、4、7、10月份）的5号前交当季租金到原告指定账户，被告何树荣逾期交租的，按300元／日的标准计收违约金，被告何树荣无故终止合同的，保证金归原告所有，被告何树荣拖欠租金（包括部分拖欠）或出现违约情形达30天的，原告有权解除合同。合同签订后，原告将土地三通一平后交付给被告何树荣使用，但其没有依约履行合同义务，长期拖欠租金，从2013年4月1日起到原告起诉之日止拖欠租金已长达80天之久，被告何树荣的违约行为已严重损害了原告的合法权益。原告起诉后，被告才于2013年6月28日补交了租金。诉讼中，根据被告何树荣的陈述，其已将承租的土地转租给被告梁海明使用，两被告的转租行为并未经过原告的同意，据此，依据合同约定，被告何树荣已构成根本性违约，原告有权解除合同，且保证金归原告所有。现起诉请求法院判令：1、解除原告与被告何树荣签订的《土地使用权租赁合同》，被告何树荣于十五天内将涉案土地（含地上物）返还给原告；2、被告支付2013年4月1日至2013年6月28日的违约金26700元（300元／日的标准）；3、被告签合同时缴纳的80000元保证金归原告所有；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告何树荣经本院询问称：我承租土地后马上转租给梁海明，原告对此是清楚的，我没有使用过承租的土地，所有租金、保证金都是由梁海明缴纳的，现在土地仍由梁海明管理使用。
被告梁海明辩称：一、2010年3月29日，被告何树荣与原告签订《土地使用权租赁合同》取得土地承租权，2010年10月19日，被告何树荣将合同权利义务转让给我方，为此，我方及何树荣曾口头向原告告知转租的事实，原告并未提出任何异议，同意按原合同继续履行，并按我方需要，协助我方办理了规划许可证、施工许可证等有关建筑物报建手续，全部租金也是通过我方的账户转到原告账户，因此土地租赁合同实际履行方为我方，双方以实际行动变更租赁合同的当事人。二、原告在收取租金后从未出具过收据，违反合同约定，也未按合同约定协助我方办理新车间的报建手续，原告违约在先，我方迟延缴纳2013年4月1日后的租金是行使先履行抗辩权，不属于违约行为。三、租赁合同约定了逾期交租原告可以按日300元标准计算违约金，也可解除合同，现原告虽然迟延缴纳了2013年4月1日后的租金，但原告选择要求我方支付违约金，不能再要求解除租赁合同。四、我方并未根本违约，我方迟延缴纳租金约10万元租金，但此前我方已向原告缴纳租金已超过100万元，而且我方在承租的土地上投入上千万元建成了三幢厂房，现我方已足额补齐了租金，原告的合同目的并未受到任何影响，因此我方并未根本违约，原告无权要求单方解除租赁合同。综上，我方不属违约，更不属于根本违约，原告诉讼请求缺乏事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，原件），用以证明原告诉讼主体资格。
2、被告何树荣人口信息（1份，复印件），用以证明被告何树荣诉讼主体资格。
3、《国有土地使用权证》（1份，原件），用以证明涉案土地为原告以出让方式取得使用权，土地用途为工业用地，原告有权依法出租。
4、《土地使用权租赁合同》（1份，原件），用以证明土地是原告租给被告何树荣的，其中合同第2条约定租期为20年，从2010年4月1日至2030年3月30日；第5条约定2013年每季租金为103416元，于每季第一个月的5号前交租；第12条约定被告不得擅自转租，否则作违约处理；第17条约定拖欠租金30天、或法律规定有关解除合同的情形（如擅自转租）、或出现违约情形（如擅自转租）满30天的，原告可以立即解除合同，同时被告何树荣在该地上的一切建筑物及绿化归原告所有。
5、交租帐户历史记录（1份，打印件，加盖中国银行佛山南海支行业务专用章），用以证明被告何树荣从2013年4月1日后没有按时交租。
6、建设工程项目施工核准表（2份，复印件），土地使用权租赁合同（2份，复印件），梁海明身份证（1份，复印件），用以证明原告起诉后发现，被告何树荣与梁海明伪造原告签名，擅自将土地转租给梁海明，并伪造原告签名，分别于2011年5月13日和2012年9月27日到行政管理部门办理相关报建手续。
7、企业机读档案登记资料（1份，原件），用以证明梁海明是佛山市明业恒创投资有限公司大股东，另一小股东是梁耀坚，被告何树荣与该公司无关。
8、自来水厂的证明（1份，原件），交水费历史记录（1份，打印件），用以证明水费均是由梁海明交纳，被告何树荣擅自将土地转租给梁海明，构成根本性违约。
诉讼中，被告梁海明举证如下：
1、梁海明身份证（1份，复印件），用以证明被告梁海明的诉讼主体资格。
2、企业法人营业执照（1份，复印件），用以证明被告梁海明是佛山市明业恒创投资发展有限公司法定代表人，为实际租赁人。
3、土地使用权租赁合同（1份，原件），用以证明何树荣在2010年10月19日将合同的权利义务转给被告梁海明。
4、佛山市城乡规划局南海分局规划设计条件（1份，复印件）、建设工程规划许可证（4份，复印件）、建设工程施工许可证（3份，复印件），用以证明被告梁海明依照行政部门的要求办理了设计要点，规划许可及施工许可，原告协助被告办理了上述证件，原告的协助行为证明原告对被告何树荣的转租行为是知情的，原告以实际行为变更了合同的约定。还有一块地原告还未协助办理施工许可证。
5、收据（2010年6月10日）（1份，原件），用以证明被告何树荣收取被告梁海明押金8万元，退出租赁合同。
6、个人业务凭证（1份，原件）、个人结算业务申请书（4份，原件）、结算业务委托书（1份，原件），用以证明被告梁海明支付租金的情况。
7、照片（11份，原件），用以证明涉案土地的现状，被告梁海明在涉案土地上投资建设了3座厂房，剩下的一片土地正在办理开发，因原告不同意协助导致闲置。
诉讼中，被告何树荣未出庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩、质证与举证的权利。经庭审质证，被告梁海明对原告提供的证据材料1-3无异议，本院确认此三份证据的真实性及证明力。被告梁海明对原告提供的证据材料4真实性无异议，关联性有异议，认为合同签订后实际承租人为梁海明，并已口头告知了原告，原告答复按原标准收取租金即可，合同无需变更。经审查，本院确认此证据的真实性。被告梁海明对原告提供的证据材料5真实性有异议，认为不清楚该账户的情况。经审查，被告梁海明也确认2013年4月1日后租金迟延至2013年6月28日缴纳，故本院对此证据的证明力予以确认。被告梁海明对原告提供的证据材料6真实性无异议，证明内容有异议，认为办理上述证件时，梁海明的弟弟梁家明打电话给原告，原告本人携带了身份证及土地证在场协助办证，其对办理证件内容是清楚的，当时原告并未提出异议；原告反驳认为办理上述手续时，原告只是携带身份证及土地证原件在办理现场，但并不清楚办理证据所提供合同的内容，办理证件时两被告均未在场。经审查，本院确认此证据的真实性。被告梁海明对原告提供的证据材料7、8真实性无异议，本院确认此二份证据的真实性。原告对被告梁海明提供的证据材料1、2真实性无异议，本院也确认此二份证据的真实性。原告对被告梁海明提供的证据材料3有异议，认为被告何树荣转租并未经过原告同意，在原告持有的租赁合同上并未注明该承租人变更，属于被告何树荣擅自转租严重违约。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对被告梁海明提供的证据材料4真实性无异议，证明内容有异议，认为报建是以承租人何树荣名义联系的，原告认为是何树荣的投资，原告按合同约定协助何树荣办理手续，而不是协助梁海明，原告并不清楚转租的情况，也谈不上以实际行动变更合同。经审查，本院确认此组证据的真实性。原告对被告梁海明提供的证据材料5有异议，认为与合同约定相矛盾，被告梁海明所举证的合同注明转让合同日期是2010年10月，而该收据落款日期为2010年6月；被告梁海明反驳认为先给的押金，后应梁海明的要求何树荣才在合同上备注转让合同给梁海明。经审查，该收据上有何树荣签名，本院确认其真实性。原告对被告梁海明提供的证据材料6真实性无异议，证明内容有异议，认为是何树荣委托梁海明缴纳租金，且何树荣曾委托另外人缴纳过租金。经审查，本院确认组证据的真实性。原告对被告梁海明提供的证据材料7真实性无异议，认为被告只搭建了3个简易棚架构建物。经审查，本院确认此证据的真实性。
根据采信的证据结合当事人陈述，本院确认如下事实：
座落佛山市南海区面积为15668.9平方米的土地登记土地使用权人为原告陈薇羽，土地用途为工业用地，使用权类型为出让。
2010年3月29日，原告（出租方，甲方）与被告何树荣（承租方，乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：乙方租赁的土地，座落南海区，地类为工业用地，使用权面积为15668.9平方米；租赁期限为20年，即从2010年4月1日至2030年3月30日止，免租基建期为六个月，时间为2010年4月1日至2010年9月30日止；合同签订时，乙方需向甲方支付保证金八万元、水电保证金二万元作为履行保证，如乙方无故终止合同，保证金归甲方所有；租金为2.2元／月／平方米，每五年递增10%，租地面积为15668.9平方米，即2010年4月1日至2015年3月30日期间每月租金为34472元，每季度租金为103416元，乙方在每季度（即1月、4月、7月、10月）的5号前将当季度的租金存入甲方指定的银行帐号，乙方逾期交租，按每日300元标准给付违约金；乙方缴纳租金时，甲方只需开具收据，如乙方需开发票，所产生的税金等费用由乙方负责；乙方建厂房时，甲方应协助乙方办理报建手续，报建及建设等一切所需费用由乙方负责；乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需要进行转租应征得甲方书面同意，否则作乙方违约处理；租赁期间，乙方有下列情形之一的为乙方违约，甲方有权解除合同，并立即无偿收回土地使用权，同时乙方在该租地上的一切建筑物及绿化归甲方所有，1、乙方未经甲方书面同意擅自改变承租土地的使用用途；2、乙方利用承租土地使用权进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金（包括部分拖欠）达30天；4、法律、法规规定其他有关解除合同的情况；5、出现违约的情形满30天；6、乙方未经甲方书面同意，提前解除合同视为违约；乙方逾期缴交租金，每逾期一日，按每日300元标准计付违约金；甲方无故提前解除合同视为违约，甲方赔偿乙方每平方米1500元的厂房基建费及搬迁直接费用；合同一式四份，甲方二份、乙方二份。2010年10月19日，被告何树荣在其持有上述合同上备注：“本合同乙方代表何树荣自愿放弃与陈薇羽签订的土地租赁合同，合同的使用期归梁海明使用，与何树荣无关。”并将该合同原件交给被告梁海明。
2011年2月17日，佛山市南海区国土城建和水务局颁发《建设工程规划许可证》，建设单位（个人）均为陈薇羽，建设项目名称分别为佛山市明业恒创投资发展有限公司厂房（1）、佛山市明业恒创投资发展有限公司厂房（2）、佛山市明业恒创投资发展有限公司厂房（3）；2012年6月20日，佛山市南海区国土城建和水务局颁发《建设工程规划许可证》，建设单位（个人）为陈薇羽，建设项目名称为佛山市明业恒创投资发展有限公司研发车间。2011年7月13日，佛山市南海区国土城建和水务局颁发《建筑工程施工许可证》，建设单位均为陈薇羽，工程名称分别为佛山市明业恒创投资发展有限公司厂房（1）、佛山市明业恒创投资发展有限公司厂房（2）、佛山市明业恒创投资发展有限公司厂房（3），合同价格分别为217.6万元、217.6万元、325.7625万元，合同竣工日期均为2012年1月13日。在办理上述证件时，原告陈薇羽持本人身份证及土地证原件到行政主管部门供核对。根据照片显示，目前涉讼土地上已兴建了三幢厂房。
另查，佛山市明业恒创投资发展有限公司成立于2011年2月21日，登记住所地在佛山市狮山镇官窑平塘工业区厂区办公楼二楼（与涉讼土地相连），法定代表人为被告梁海明，投资者为梁海明与梁耀坚。
2010年6月10日，何树荣出具收据，确认收到梁海明租地押金80000元。2010年10月21日，从被告梁海明的个人账户转账103416元到原告陈薇羽的个人账户；2011年1月7日，被告梁海明从其个人账户转账103416元到原告陈薇羽的个人账户；2012年1月1日，被告梁海明从其个人账户转账103416元到原告陈薇羽的个人账户；2012年10月10日，被告梁海明从其个人账户转账103416元到原告陈薇羽的个人账户；2013年1月5日，被告梁海明申请从其个人账户转账103416元到原告陈薇羽的个人账户；2013年6月28日，被告梁海明从其个人账户转账206832元到原告陈薇羽的个人账户。
再查，佛山市南海区狮山镇经济促进局档案里，有一份《土地使用权租赁合同》和二份《建设工程项目施工核准表》，其中合同中出租人（甲方）列为陈薇羽，承租人（乙方）列为梁海明，合同内容与上述陈薇羽与何树荣签订的《土地使用权租赁合同》完全相同，原告陈薇羽否认该合同落款处为本人亲笔签名。
2013年6月25日，原告提起本案诉讼。诉讼中原告承认经常在路过时到涉讼土地查看土地使用情况，并在2013年4月10日到涉讼土地催收过租金。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原告以出让方式获得涉讼土地国家工业用地的使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，原告享有该国有土地使用权的支配权。原告与被告何树荣签订的《土地使用权租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有法律约束力。
本案争议焦点为原告能否单方解除《土地使用权租赁合同》。对此本院分析如下：一、原告以被告逾期缴纳2013年第二季度租金为由提起本案诉讼，在收到原告起诉材料后被告梁海明于2013年6月28日（开庭前）一次性向原告缴纳了六个月租金，提前向原告缴纳了2013年第三季度租金，结合此前被告交租情况，反映被告并无恶意欠租的故意，虽然被告尚未能举证拖欠租金是因为原告未协助办理相关证照而行使先履行抗辩权，但原告也未能举证证明曾向被告催付过租金，被告未按合同约定期限缴纳租金虽构成违约，但该违约的行为及情节尚未达到根本违约程度，也未造成严重后果，原告以此为由主张解除租赁合同理据不足，本院不予支持。二、被告何树荣承租涉讼土地后，将土地转租给被告梁海明，该转租虽未经原告书面同意，但从以下几种情形可认定原告应该知道土地存在转租的事实，首先，从2010年第三季度开始，土地租金一直由被告梁海明缴纳，考虑到租金金额较大，原告作为出租人不可能不留意交租人的资金情况；其次，原告多次携带身份证及土地证原件到行政部门协助办理《建设工程规划许可证》，而许可证上列明所建项目为佛山市明业恒创投资发展有限公司厂房，该公司的法定代表人为被告梁海明，被告何树荣与该公司不存在任何关系，原告作为出租人也不可能不留意土地使用人的情况；再次，行政部门所办理《建设工程规划许可证》档案中存入有一份出租人为原告、承租人为被告梁海明的《土地使用权租赁合同》，该许可证正是原告协助办理完成，虽然原告否认该合同上签名为其本人所签，但该合同在办理许可证时已提交给行政部门存档，原告否认在办理许可证时见到该份合同有悖常理；此外，涉讼土地上已兴建成三幢厂房，而该三幢厂房均为佛山市明业恒创投资发展有限公司厂房，佛山市明业恒创投资发展有限公司就在涉讼土地相邻位置，原告也自认经常在路过时去查看土地的情况，原告到涉讼土地而不了解该土地上何人在兴建厂房不合情理。综上，原告应当知道土地由被告何树荣转租给被告梁海明，在此情况下原告仍收取被告梁海明二年多时间的租金而未提出异议，现原告起诉以被告何树荣转租为由解除合同理据不足，本院也不予支持。
根据《建筑工程施工许可证》载明，佛山市明业恒创投资发展有限公司在涉讼土地上所建三幢厂房总造价约761万元，原告按《土地使用权租赁合同》约定的标准收取租金的权利也未遭受侵害，综合本案的实际情况，本院对原告起诉请求解除合同、没收保证金、返还租赁的土地及地上建筑物的诉讼请求均不予支持。被告并未能举证证明延迟缴纳2013年第二季度租金存在合法理由，其应当按合同约定的标准支付逾期缴租的违约金24900元（300元／日，从2013年4月6日至2013年6月27日共83天）予原告，原告请求26700元依据不足，超出部分本院不予支持。
被告何树荣作为签订涉讼合同的相对方（承租人），被告梁海明是涉讼租赁物的次承租人，且被告梁海明对承担本案合同债务并不持异议，故本案债务应由两被告共同承担。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告何树荣、梁海明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金24900元予原告陈薇羽。
二、驳回原告陈薇羽其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取2173.74元（原告已预交），由原告负担1962.49元，被告何树荣、梁海明负担211.25元，两被告负担的部分应于上述付款的同期迳付还原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二０一三年九月十日
书记员 陈 宇