北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第26161号
原告北京布鲁斯餐饮有限公司。
法定代表人汪延，独立董事。
委托代理人肖金涛，男。
委托代理人田爱京，北京市冠衡律师事务所律师。
被告北京中坤长业房地产开发有限公司。
法定代表人焦青，总经理。
被告北京长河房地产经纪有限公司。
法定代表人黄河，执行董事。
二被告共同委托代理人王晓丹，北京祺祥律师事务所律师。
二被告共同委托代理人袁双红，北京祺祥律师事务所律师。
原告北京布鲁斯餐饮有限公司（以下简称布鲁斯公司）与北京北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤公司）、北京长河房地产经纪有限公司（以下简称长河公司，原北京中坤长河房地产经纪有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告布鲁斯公司之委托代理人肖金涛、田爱京，中坤公司、长河公司之委托代理人王晓丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
布鲁斯公司诉称：中坤公司自2007年1月即以《协议书》形式正式委托长河公司，由长河公司代理中坤公司，对中坤公司所开发建设的商品房进行统一经营管理。具体代理权限为：以长河公司名义对该项目进行招商代理，并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜，监督承租方按照租赁合同的约定履行义务。鉴于上述两被告之间《协议书》所确定的中坤公司与长河公司的委托关系，原告（乙方）与长河公司（甲方）于2013年1月11日签订编号为招商第594号租赁合同，并附《协议书》作为主合同附件。同日，长河公司又要求双方签订补充协议及补充协议二；2013年4月9日双方签订协议补充三，双方至此约定；长河公司将位于北京市海淀区北三环西路甲18号大钟寺现代商城E-1-04号场地出租给原告，用于经营布鲁仕咖啡厅；租赁面积124.2平方米；租赁场地具体交付日期以被告提前书面通知为准，但不晚于2013年3月。租赁期限为7年，从租赁场地交付之日起计算，装修期届满之次日为正式计租日。第1至2年，租金单价按每天每平方米人民币6元计算，首月租金合计人民币22666.5元。自合同签署之日起3日内，原告须向长河公司支付相当于首年3个月租金金额人民币67999.5元作为合同履约的保证金。原告先按照主合同约定金额的不足部分于补充协议签订之日起5日内补齐。合同终止或解除时若原告没有任何违约行为，则长河公司应于合同终止或解除后的60日内将保证金如数退还给原告（不计利息）。上述协议签订后，原告按时足额向长河公司支付保证金67999.5元人民币。2013年12月13日，双方签订补充协议四，确认：原告正式计租日为2013年11月15日；原告已向长河公司支付2013年11月15日起至2013年12月14日止的租金。长河公司要求原告于本补充协议签订之日起5日内一次性向长河公司支付自2013年12月15日起至2014年5月14日止的租金共计人民币113402.5元。后布鲁斯公司支付长河公司租金113402.5元人民币。原告本着诚实守信原则签订合同、履行合同，投入资金、精力、人力认真经营。但是2014年2月，长河公司声称接到中坤公司指示，为配合大钟寺中坤广场的经营调整，单方面要求原告自今年3月1日起暂停营业，禁止原告继续经营。继而，两被告从3月对大厦E座整体结构进行大型改建，施工现场极其混乱危险，甚至造成原告经营场所屋顶被打穿、漏水等情况，原告及周边商户早已无法继续经营（在原告的E座商铺一侧，一至五楼全部于3月开始施工，无一家商铺能够继续经营，今年3月前已经全部停业）。两被告此行为已给原告经营造成重大经济损失，包括装修费135.4万元、人员培训费2.7万元、停业期间员工工资6.5万元等共计160多万元。另据原告了解得知中坤公司（即长河公司的委托方）及长河公司法定代表人黄怒波先生本人已涉及重大诉讼；中诚信托已将上述二方及中坤集团诉至北京市高级人民法院，诉讼请求金额高达人民币6亿多，中诚信托已申请北京市高级人民法院对中坤广场项目进行查封，中坤广场亦早已全部抵押给中诚信托公司。编号为招商第594号租赁合同第16条明确约定：租赁场地结构出现严重质量问题致使乙方（原告）不能正常对外营业，甲方（长河公司）在合理期限内不能解决的；或者其他因甲方（长河公司）严重违约造成合同无法履行，并且在30天内不能结束该种违约状态的，乙方（原告）有权提前终止本合同，如乙方（原告）选择终止本合同，甲方（长河公司）应将保证金及预付租金无息退还乙方，还应当赔偿乙方（原告）因此而遭受的相应损失。原告认为，由于两被告刻意隐瞒租赁物已被抵押及已涉及重大诉讼的相关事实，出租给原告的商铺早已存在严重权利瑕疵，并且两被告在未经原告同意的情况下，单方面要求原告暂停营业后危险施工，对大厦部分结构（涉及原告经营场所）进行大型改建，拆除电梯、滚梯、设立施工围栏，大厦环境早已面目全非，楼层地面被凿成坑洞，内部墙面全部被凿只剩钢筋水泥墙体及承重的部分墙体，楼体气味污浊、各种管线外露，整个施工现场混乱不堪、非常危险，原告经营场所屋顶则被打穿、漏水严重，出租场地早已不具备继续经营的条件，约定7年的租赁期限已化为泡影。两被告上述一系列行为已构成严重违约，造成招商第594号租赁合同已无法继续履行。《协议书》作为招商第594号租赁合同不可分割之附件，其明示中坤公司为商城实际所有权人，委托长河公司办理出租、签约等事宜，是租赁合同实际出租方和缔约方，因此原告根据两被告委托关系，另依据租赁合同第16条之约定，有权要求提前终止本合同。两被告应将原告已支付的保证金及预付的租金124665.75元退还原告，并赔偿原告因此而遭受的相应损失共计160万元。因此，为了保护当事人的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判决解除原告与两被告编号为招商第594号租赁合同及项下全部补充协议；2，请求判决两被告赔偿原告损失共计160万元；3，请求判决两被告将原告已支付的保证金及预付租金124665.75元退还原告；4、诉讼费由二被告承担。
中坤公司辩称：不同意原告诉讼请求，我方认为本案为租赁合同纠纷，我与原告之间不存在合同关系，故与本案无关，不应当承担任何责任。
长河公司辩称：不同意原告诉讼，原告发生停止营业的情形与被告无关，是其自行停止营业的，不是被告要求的，被告收到原告提前终止合同的函件后，积极与原告联系，要求其恢复营业；原告所承租的房屋是可以正常营业的，与其相邻的肯德基、吉野家、7-11都在正常营业；原告承租的房屋所在大厦，改造范围仅限于2层及以上，一层是不在改造范围内，不影响原告在一层营业。不同意解除合同，不存在损失的情形，可以继续经营。
经审理查明：2007年1月5日，中坤公司作为委托方（甲方）与长河公司作为受托方（乙方）签订协议书，约定甲方委托乙方为大钟寺国际广场项目进行统一出租、经营、商铺管理、招商代理。具体代理权限为以乙方名义对该项目进行招商代理，并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜，监督承租方按照组合合同的约定履行义务。委托期限自2007年1月1日至2027年12月31日。
2013年1月11日，长河公司作为出租方（甲方）与布鲁斯公司作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区北三环西路18号大钟寺现代商城E-1-04号场地（以下简称涉案场地）出租给乙方用于经营咖啡，租赁面积为120平方米。租赁期限为7年，从装修期届满之次日计算，装修期届满之次日为正式计租日。装修期自租赁场地交付日起90日。装修期内乙方无需支付租金和物业管理费。月租金计算方式为租金单价﹡租赁面积﹡365天／12个月。月物业管理费计算方式为：月物业管理费单价﹡租赁面积。第1至2年，租金单价按每天每平方米6元计算，首月租金为21900元。从第3年开始，租金单价每2年环比增长5％。上述费用均按每1个月支付一次。自本合同签署之日起3日内，乙方须向甲方支付相当于首年3个月租金金额65700元作为本合同履约的保证金。保证金数额在整个租赁期内保持不变。本合同终止或解除时，若乙方没有任何违约行为，则甲方应于合同终止或解除后的60天内将该保证金如数退还给乙方（不计利息）。甲方应完成租赁场地的建造工作，保持租赁场地建筑物的承重结构以及公共区域处于良好状态。乙方负责布置安装各种可移动的设备和家具，所有由乙方购买的这类设备和家具应属于乙方所有，乙方应自费安排相应的保险并负责分摊广告、宣传与推广活动费用。乙方在以下三种情况下可以提前终止合同：1、租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的；2、延期交付租赁场地超过三个月；3、其他因甲方严重违约造成合同无法履行，并且在30天内不能结束该种违约状态的。乙方依据上述情形提前终止合同时，应提前15日书面通知甲方。乙方应于本合同终止后15日内及时迁离并交回租赁场地。后双方陆续就上述合同的相关事宜签订了四份补充协议。就如下主要问题双方重新达成一致意见：1、租赁面积为124.20平方米；2、租赁期限从租赁场地交付之日起计算，装修期届满之次日为正式计租日。
合同签订后，布鲁斯公司向中坤公司支付了保证金67999.50元以及2013年11月15日至2014年5月14日的租金135999元。
2013年3月4日，布鲁斯公司与北京品丰装饰装修有限公司（以下简称品丰公司）签订布鲁斯咖啡厅设计、装饰合同书，约定由品丰公司负责咖啡店整体效果设计以及装饰设计装潢；咖啡店整体效果设计费32万元、咖啡店装饰设计费17万元、咖啡厅装饰品物料费用30万元、工程费用8万元，以上共计87万元。
2013年4月9日，布鲁斯公司与北京朋利兴业展览展示有限公司（以下简称利兴公司）签订中坤广场布鲁仕咖啡厅装修合同，约定由利兴公司为布鲁仕咖啡厅进行整体硬装修，面积为124平方米，具体包括天花吊顶、地面木地板、轻钢龙骨木隔墙、两侧矮墙制作、吧台及上方吊柜制作、厨房橱柜及吊柜制作、强弱电走线、水路接驳、射灯及吊灯、开关插座等；合同价款为157500元。
2013年4月10日，布鲁斯公司与北京源海通达制冷设备有限公司（以下简称源海通达公司）签订格力中央空调销售安装合同，约定由源海通达公司为布鲁斯公司进行空调系统的室内外机组的安装；冷媒管、空调管道制作安装（管道根据图纸及现场实际情况进行安装）及保修；室内外机间的控制线、控制器安装；机组开机调试；风口安装等工程；合同总金额为27000元。
2014年2月10日，布鲁斯公司（甲方）与北京京站国运商业经营管理总公司（以下简称京站国运公司，乙方）签订了活动场地租用合同，约定乙方租用甲方场地举行客户座谈会活动，租用期限为2014年3月13日至2014年3月14日，场地租赁使用费和人员服务费共27000元。
2014年2月10日，布鲁斯公司（甲方）与北京京站国安服务中心（以下简称京站国安中心，乙方）签订了活动场地租用合同，约定乙方租用甲方场地举行客户座谈会活动，租用期限为2014年3月19日至2014年3月20日，场地租赁使用费和人员服务费共27000元。
诉讼中，原告主张被告于2013年5月份开始改造涉案商铺所在的楼栋，被告并于2014年2月份将改造的事项告知原告。对此，被告不予认可，其主张2013年9月份，就将改造的事宜告知了原告。但就该主张，被告未提供证据予以证明。本院于第一次开庭前去往现场进行了勘验，并予以拍照，照片显示，涉案房屋所在周边的商铺大部分并未营业、布鲁斯咖啡店与自助烤肉店之间的走廊的扶梯被挡板围住、咖啡店二层正在进行改造并处于停工状态，且租赁物周边正处于改造当中。
2014年6月3日，布鲁斯公司向长河公司邮寄关于提前终止合同的函，显示，布鲁斯公司声称长河公司要求其自2014年3月1日起暂停营业；由于长河公司的法定代表人涉及重大诉讼，布鲁斯公司认为长河公司隐瞒租赁物已被抵押以及重大诉讼，致使涉案房屋早已存在严重权利瑕疵，已构成严重违约，合同已无法继续履行，故要求提前终止租赁合同。布鲁斯公司将邮寄过程予以了公证。2014年6月9日，长河公司针对上述函件进行了回函，主要内容为长河公司并不认可其要求布鲁斯公司自2014年3月1日暂停营业以及长河公司并没有违约。布鲁斯公司主张其应被告的要求于2014年3月1日暂停营业。对此，被告不予认可。布鲁斯公司提供了公证书予以证明。公证书显示双方就补充协议五的内容如何修改的过程，其中补充协议五显示甲方为长河公司、乙方显示为布鲁斯公司。其中，与原告方肖金涛进行协商的人员为赵恩泽、Li鹏等人，上述二人发给原告方人员的补充协议五内容均由不同程度的修改，但双方一致同意“为配合大钟寺中坤广场的调整经营，布鲁斯公司同意自2014年3月1日起暂停营业，并保证停业期间租赁场地的财务安全及消防安全”的内容在补充协议五的各次修改中并未修改。被告认为赵恩泽、ＸＸ均系大钟寺商业公司的员工，与被告方无关，被告认可大钟寺商业公司系中坤公司的关联公司。赵恩泽、ＸＸ均系大钟寺商业有限公司的商管部主管。对此，原告认为大钟寺商业公司是受被告管理的。
经原告申请，本院依法委托了北京建基业工程管理有限公司（以下建基业公司）对涉案房屋内装饰装修的现值进行了评估。建基业公司出具了文号为JJY-（司鉴）-2014-045工程造价鉴定意见书，显示造价总合计为301103.17元，对于有争议的部分为693.56元。该鉴定意见不包含活动家具、装饰品、艺术品、音响设备、监控硬盘、运营用设备及设计费用。被告对上述鉴定意见书予以认可。原告对上述鉴定意见书的真实性予以认可，但提出了以下异议：1、总造价明显偏低；2、鉴定严重漏项，包括咖啡厅设计费、施工围挡费、消费工程费、消防材料报检费、水质监测费、室外装饰及室外广告的设计及工程费用均未纳入到装饰装修现值当中。建基业公司针对上述异议作出了如下答复：1、鉴定造价金额是根据现场装饰内容及项目，按照北京市相关计价及市场价计算；2、设计费属于咨询性费用，且鉴定意见书已注明未包含设计费；3、施工围挡属于安全文明施工费范畴，鉴定意见书中已考虑此项费用；4、鉴定意见书已计算了相应的工程费及消防调试、验收费用，但该鉴定意见书并未考虑消防主管部门的其他费用；5、水质检测费用不属于装饰装修的工程费用范畴，应该属于咖啡厅的筹开费；6、室外工程费用在鉴定意见书中已计算，详见装饰工程“室外广告字、牌、纸，不包括设计费”。
原告主张为了开办咖啡厅自主采办了如下设备：音响设备，金额为26000元；电视，金额为6996元；收款机及配件，金额为3215元；电脑，金额为4600元；点钞机，金额为378元；热水器，金额为758元；净水机，金额为3400元；烤箱、微波炉，金额为1871元；宽带，金额为5040元；冰沙机，金额为8250元；制冰机，金额为3100元；蛋糕机，金额为3100元；平板冰柜，金额为2100元；空调，金额为25650元；监控设备，金额为48700元。经过本院勘验，对屋内物品进行了清点，双方均认可屋内物品与原告主张的物品一致。现上述设备均由原告保管。对于上述设备的处理，原告主张将上述给对方，被告按照上述金额对原告进行赔偿；被告主张其亦不想要上述设备，但同意把折旧费给原告。庭审中，双方均同意对上述物品的现值由本院进行酌定，均同意不通过鉴定程序予以确定。对于上述设备的价格金额，原告提供了相关的票据予以证明。被告对原告提供的上述票据的真实性不予认可，但对章的真实性认可，认为上述票据均需要发票予以佐证。
庭审中，原告明确表示其主张160万元的损失包括以下部分：1、装修损失1354020元，其中包括设计费49万元，就设计费，原告提供了收据予以证明，收据显示设计费的数额为32万元；2、自采设备的损失143158元；3、办公费的损失4398元；4、员工宿舍租金以及中介费损失43260元；5、人员培训费损失27000元；6、支付给员工的工资损失64442.36元。就上述损失，原告明确表示只主张160万元的损失。就上述损失，原告均提供了相关票据予以佐证。被告对相关票据的真实性均不予以认可，但对票据中章的真实性均认可。
此外，原告还主张被告应退还保证金67999.50元以及停业时无需交纳的租金56635元。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同及其附件、协议书、补充协议、名片、布鲁斯咖啡厅设计、装饰合同书、装修合同、活动场地租赁合同、收据、发票、收费专用收据、公证书、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：布鲁斯公司与长河公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且并未违反相关法律法规的强制性规定，当属有效。双方均应按照合同约定履行义务。
因长河公司受中坤公司委托进行统一出租，且布鲁斯公司知晓长河公司与中坤公司之间的代理关系，故布鲁斯公司与长河公司签订的租赁合同对中坤公司具有约束力。本院对中坤公司提出“与布鲁斯公司之间不存在合同关系，不应当承担任何责任”的抗辩理由不予采纳。
布鲁斯公司主张长河公司要求其自2014年3月1日起暂停营业。布鲁斯公司提供了公证书予以证明。对此，中坤公司以及长河公司均不予认可。本院根据已查明的事实，结合公证书中双方就补充协议五的内容进行协商的邮件以及赵恩泽、ＸＸ系大钟寺商业有限公司的商管部主管以及被告自认大钟寺商业有限公司系中坤公司下属公司的事实，可以认定布鲁斯公司的上述主张成立。且依据本院去现场勘验所拍摄的照片显示涉案房屋所在周边的商铺大部分并未营业、布鲁斯咖啡店与自助烤肉店之间的走廊的扶梯被挡板围住、咖啡店二层正在进行改造并处于停工状态，且租赁物周边正处于改造当中，由此可见，涉案房屋并不具备经营条件，被告的改造行为已经构成了根本违约，致使双方签订的合同目的不能实现，故对原告布鲁斯公司要求解除合同及项下全部补充协议的诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，当事人可以根据履行情况和合同性质要求赔偿损失。现因被告的违约行为致使合同解除，中坤公司和长河公司应赔偿布鲁斯公司的损失。
原告明确表示其存在装修损失1354020元。对此，被告不予认可。对于该部分损失，本院依据工程造价鉴定意见书显示的总造价予以确定，数额为301103.17元。对于有争议的部分为693.56元，因原告未提供证据予以证明，本院不予支持。
对于原告主张的设计费损失，本院认为设计费用系原告开设咖啡厅必然产生的费用且鉴定意见并未包含该部分费用，被告针对该部分损失应予赔偿。至于该部分损失数额，本院结合原告提供的票据酌情判定。
对于原告主张的自采设备的损失，考虑到上述设备可重复利用，再加之上述设备仍由原告保管，故本院认为上述设备由原告继续所有为宜。但被告的违约行为毕竟给原告造成了损失，对于该损失，被告理应赔偿。至于数额，考虑到双方均同意对上述物品的现值由本院进行酌定，不通过鉴定程序予以确定，本院酌情判定。
对于原告主张的办公费损失4398元、员工宿舍租金以及中介费损失43260元、人员培训费损失27000元、支付给员工的工资损失64442.36元，本院认为，上述费用均系原告开设咖啡厅必然产生的费用，现因被告的违约行为造成原告无法正常经营，理应赔偿原告的上述损失，但原告主张的损失过高，本院依据双方约定的租赁期限、以及原告的使用情况，对损失数额酌情判定。
双方合同解除后，被告理应依约退还原告交纳的保证金。对于原告主张停业时无需交纳的租金56635元，本院认为，因被告的违约行为导致原告无法实现其合同目的，故原告无需交纳停业期间对应的租金，被告理应退还部分租金。本院依据双方的约定租金标准、租赁面积以及已查明的事实计算得出被告应退还租金数额为55890元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、解除原告北京布鲁斯餐饮有限公司与被告北京长河房地产经纪有限公司于二Ｏ一三年一月十一日签订的租赁合同及项下全部补充协议；
二、被告北京中坤长业房地产开发有限公司、北京长河房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内共同赔偿原告北京布鲁斯餐饮有限公司装饰装修损失三十万一千一百零三元一角七分、设计费损失二十一万元、设备损失二万八千六百三十一元六角、办公费损失三千七百七十元、员工宿舍租金以及中介费损失三万七千零八十元、人员培训费损失二万三千一百四十二元、支付给员工的工资损失五万五千二百三十六元；
三、被告北京中坤长业房地产开发有限公司、北京长河房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内共同退还原告北京布鲁斯餐饮有限公司保证金六万七千九百九十九元五角以及租金五万五千八百九十元；
四、驳回原告北京布鲁斯餐饮有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万零三百二十二元（原告布鲁斯公司已预交一万零一百六十一元），由原告北京布鲁斯餐饮有限公司负担一万一千零九十八元，由被告负担九千二百二十四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 汤民华
人民陪审员 陈萍芳
人民陪审员 宋力华
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 包立娟