福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第972号
上诉人（原审被告）福建鼎丰机电制造有限公司，住所地：霞浦县松港街道大沙村福宁大沙工业集中区10号。
法定代表人朱卫富，董事长。
委托代理人郭海强、黄丽镔，福建人文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄淮，男，1980年9月13日出生，汉族，住闽清县。
委托代理人蔡作斌，福建黎民友律师事务所律师。
委托代理人王和庭，福建黎民友律师事务所实习律师。
上诉人福建鼎丰机电制造有限公司（下称“鼎丰公司”）因与被上诉人黄淮租赁合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2014）霞民初字第1371号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人鼎丰公司的委托代理人郭海强，被上诉人黄淮的委托代理人蔡作斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：坐落于霞浦县松港街道大沙工业项目点10号厂房，建筑面积12192.43平方米、土地面积18830平方米，登记在被告福建鼎丰机电制造有限公司的名下。2013年10月11日，原、被告达成经营场所租赁合同，被告福建鼎丰机电制造有限公司将该厂房出租给原告生产及办公使用，租期15年，从2013年10月11日至2028年10月10日，当日，原告通过网上银行汇款850万元至被告账户。协议签订后，被告没有将厂房内的机器设备、产品、零部件等搬出厂房，原告提起诉讼。
原审判决认为：原、被告签订的经营场所租赁合同，双方意思表示真实，未发现租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定等可撤销或无效的法定情形，故该租赁合同合法有效，原、被告双方应当按合同的约定履行，原告要求被告将厂房内的机器设备、产品、零部件搬离，符合法律规定，予以支持。
原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条条第（一）款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条的规定，判决：被告福建鼎丰机电制造有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离该公司在霞浦县松港街道大沙村福宁大沙工业集中区10号厂房内的机器设备、产品、零部件。本案受理费100元，由被告负担。
宣判后，鼎丰公司不服，向本院提出上诉。
鼎丰公司上诉称：1、原审审理超出被上诉人原审诉讼请求范围。本案系排除妨碍纠纷之诉，租赁合同是否真实有效，直接关系到该请求权的行使。原审被上诉人的诉讼请求并无确认租赁合同效力，而原审在未向被上诉人释明其遗漏诉讼请求，且被上诉人亦未增加、变更要求确认租赁合同效力诉讼请求的情况下，径直审查租赁合同效力，无形中剥夺上诉人行使抗辩权，违反法定程序；2、原审遗漏必须共同参加诉讼的当事人。本案诉争厂房在租赁合同签订之前就抵押给建行霞浦支行，并依法办理抵押登记。签订租赁合同系对抵押物的重大处分，应及时通知抵押权人，本案的审理涉及抵押权人的合法权益，因此应追加抵押权人为当事人，而原审未予追加，违反法定程序；3、双方并不存在真实的租赁合同关系。所谓的850万元租金实则是被上诉人借给上诉人的实际控制人吴昌云11**万元借款的组成部分，即本案是“名为租赁实为借贷”。从催款通知书、还款记录、证人证言、银行转账凭证均可还原本案真实借款情况。且从交易惯例和生活常识判断，签订租期长达15年的租赁合同，租金850万元一次性全额支付，有违交易惯例；4、本案租赁合同效力待定。租赁物已设立抵押权，对其处分须经抵押权人的同意，抵押权人是否同意，涉及租赁合同的效力，因此租赁合同效力待定；5、租金明显低于市场价，显失公平，属可撤销合同。经折算，本案租金均价为2.6元左右，远低于10元的市场价，明显有违交易公平原则，属可撤销的合同。综上，原审违反法定程序，关键事实及法律关系认定错误，请求二审撤销原审判决，并改判驳回被上诉人原审诉讼请求。二审庭审中，上诉人撤回第一点上诉理由。
被上诉人黄淮答辩称：1、原审并未违反法定程序。原审案由定为排除妨害纠纷，在审理中需要审理合同是否有效问题，这种审查符合法律规定，并未超过原告的诉讼请求；2、原审并未遗漏必要当事人。上诉人在原审中并未证实本案存在必要当事人，建行霞浦支行亦并非必要当事人；3、原审认定租赁合同合法有效是正确的，答辩人认为双方签订的合同不仅有书面合同、股东决议，并且涉案合同已经实际履行了；4、上诉人用其与其他人的款项往来证明其与答辩人的关系是不成立的，上诉人所主张的债务是不存在的。上诉人认为一次性支付租金有违惯例，但是我方认为不然，在实践中存在一次性支付租赁相对会优惠的作法，答辩人认为此亦为当事人的意愿；5、上诉人所称租金显著低于市场价格，是其主观臆断，并未有证据证明且租金低于市场价格，也进一步证明我方一次性支付850万元的合理。
经审理查明：双方当事人对一审判决查明认定的事实，除对租赁合同是否系双方真实意思表示有异议外，其余事实没有异议。本院对没有争议的事实予以确认。
双方当事人争议焦点为：
一、原审程序是否合法，涉及：1、原审适用简易程序是否合法；2、原审是否遗漏当事人。
二、本案租赁合同效力，涉及：1、本案是否系名为租赁实为借贷；2、抵押权人未同意出租是否影响租赁合同效力；3、租赁合同是否可撤销。
对此，本院分析、认定如下：
一、原审程序是否合法
（一）原审适用简易程序是否合法
本院认为，排除妨害系属物权保护纠纷，而原审时本案被上诉人系以租赁法律关系为由向上诉人主张权利，且原审亦审查双方所签订的租赁合同，因此本案案由应认定为租赁合同纠纷，而非物权保护纠纷。因此，原审认定本案案由为排除妨碍纠纷错误，对此予以纠正。
原审时，上诉人虽对双方之间法律关系的性质有异议，但对双方有签订租赁合同、有收到款项等事实并无异议，且其并未就适用简易程序提出异议，因此，原审适用简易程序审理本案并无不当。
（二）原审是否遗漏当事人
本院认为，如上所言，本案属租赁合同纠纷，系审查合同当事人之间的权利义务关系。租赁合同的目的在于利用租赁物的使用价值，而设置抵押的目的在于当主债务不能履行时，可就抵押物优先受偿，系利用其交换价值，此二者价值并不冲突；且抵押权人对抵押物享有排他性的权利，具有优先受偿权，并不因在后的抵押物出租而影响其权利主张。因此，审查本案租赁法律关系，并不需要追加抵押权人为当事人，原审未予追加并无不当。
综上，原审适用简易程序审理本案，且未追加抵押权人为当事人并无不当，原审程序合法。
二、本案租赁合同效力问题
（一）本案是否系名为租赁实为借贷
上诉人主张双方签订租赁合同并非真实意思表示，所收850万元款项亦非租金，而是其实际控制人吴昌云向被上诉人借款的款项。为此提交：1、吴义忠、李小艳证言；2、建行电子汇划收款回单，该回单用途一栏明确为借款；3、李小艳、吴昌云共计450万元的转账凭证。4、提交其公司记账凭证，显示收850万元款项系“其他应付款”，说明是借款，而非租金。
被上诉人认为，1、其与上诉人双方形成租赁关系，并不知情吴昌云系上诉人实际控制人；2、电子回单并非其开具；3、其与吴昌云个人有经济往来，所收450万元系与吴昌云的其他经济往来，与本案无关；4、记账凭证系上诉人单方制作，没有效力。
本院认为，被上诉人原审已提交租赁合同、上诉人股东会决议、汇款850万元至上诉人账户的银行凭证等证据，证明双方之间形成租赁法律关系，现上诉人认为双方所签订的租赁合同为虚假表示，而其真实意思系其实际控制人吴昌云向被上诉人借款，对此应承担相应的举证责任。上诉人原审提供的证人吴义忠、李小艳证言称，吴昌云系上诉人的实际控制人，且李小艳称850万元款项实质系吴昌云向被上诉人借款，但此二证人分别系上诉人股东和财务人员，具有利害关系，又无其他证据佐证。因此，该证人证言不足以认定吴昌云系上诉人的实际控制人。记账凭证系上诉人单方自行制作，不足为据，不能证明本案款项系借款；至于银行电子回单摘要“借款”，因在双方签订租赁合同的情形下，仅该摘要尚不足以推翻双方签订租赁合同的真实意思表示；更何况，该电子回单系银行出具，不能认定该摘要系被上诉人所填写。因此，上述证据亦不足以认定本案款项系借款。综上，上诉人所提交证据不足以认定本案款项系吴昌云向被上诉人所借款项，对此应承担举证不能的不利后果。故本案双方之间系成立租赁法律关系。
（二）抵押权人未同意出租是否影响租赁合同效力
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，即在先抵押权人于实现抵押权时，并不因抵押物的在后出租而影响其优先权的行使；且抵押物的出租，系在该物上设定债权负担，并非对抵押物的物权处分。《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。未经抵押权人同意，该抵押财产的所有权不得转移，但并不排除在该抵押物上设立债权负担，更不影响该债权负担行为的效力。故抵押权人同意与否无碍抵押物出租合同的效力。本案租赁合同系属有效。
（三）租赁合同是否可撤销
本院认为，上诉人主张本案租金低于市场价，应提交本案租赁物客观的市场评估价，但其并未提交该证据，而仅提交松港街道古岭下村霞沙路厂房的出租合同。每份合同均有其特性，不能简单的以此份合同价款去比对彼份合同价款的高低，因此份合同价款并不等同于市场价。该工业厂房虽与本案厂房同处松港街道，但本案系在大沙工业区，二者地段位置不同，且两份合同在租赁期限、付款方式存在巨大差异，不具有可比性。故上诉人举证不能，应承担不利的法律后果。本案租赁合同不具有可撤销情形。
综上所述，本院认为，上诉人上诉均无理，不予支持，其上诉请求应予驳回；原审判决正确，程序并无不当，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人福建鼎丰机电制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 黄建方
代理审判员 陈光华
二〇一四年十二月二日
书 记 员 叶婷婷
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；