山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第832号
上诉人（原审被告）谢振辉，男，汉族，福建省顺昌县农民，住太原市迎泽区。
委托代理人贾玉凤，山西晋一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张拴忠，男，汉族，山西省寿阳县农民，住清徐县。
委托代理人马瑞章，山西邦宁律师事务所律师。
上诉人谢振辉与被上诉人张拴忠房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服山西省清徐县人民法院作出的（2013）清民初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢振辉的委托代理人贾玉凤，被上诉人张拴忠及其委托代理人马瑞章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年8月4日，张拴忠作为出租方（甲方），谢振辉作为承租方（乙方）�签订房屋租赁合同。合同约定：张拴忠自愿将位于清徐县美锦大街35号（原CBA）商铺，使用面积90平方米（不带仓库），租赁给谢振辉使用；租赁期限三年，2012年8月16日起至2015年8月15日止；自租赁日起，租金以年为计算单位，年租金18万元，首年度租金于2012年8月10日前支付给张拴忠，第二年始每年度合同到期前一个月提前将下一年度租金支付给张拴忠；张拴忠保证房屋在合同期内的正常使用，保证不对谢振辉的经营造成任何阻碍；因张拴忠的原因或其他第三方干扰谢振辉经营的，或导致谢振辉无法继续经营的，谢振辉有权解除合同；非本合同规定的情况，张拴忠擅自在租赁期内解除本合同，提前收回该房屋的，张拴忠应向谢振辉支付剩余租金总额加谢振辉已支付的保证金等其它费用总额30%的违约金；若实际损失超过违约金时，按实际损失计算；本协议一式两份，双方各执一份，本合同自双方签字盖章之日起生效。张拴忠在甲方处签字，谢振辉在乙方委托代理人处签字。谢振辉陈述其是受山西爵峰体育用品有限公司（以下简称爵峰公司）经理郝洁委托与张拴忠签订合同，签订合同时没有书面委托手续，只是口头告知了张拴忠，合同是草签，张拴忠顺利交房后才在合同上加盖公章。张拴忠陈述谢振辉是以个人名义签订合同，没有表明是代表爵峰公司，谢振辉准备经营匹克服装。合同签订后，张拴忠将自己的身份证复印件和银行卡号交给谢振辉，爵峰公司经理郝洁将2012年8月16日至2013年8月15日房屋租赁费18万元通过银行转账给付张拴忠。张拴忠陈述谢振辉承租一层房屋，承租后谢振辉带领人员布货，开始营业。谢振辉陈述租赁一层和二层张拴忠居住的房屋，他只负责签合同，合同签订以后的事不清楚。谢振辉陈述因租赁房屋，爵峰公司还向宋壮支付1万元中介费，爵峰公司在2012年8月16日至9月29日占用租赁的房屋经营匹克运动服，因张拴忠不能提供符合合同约定使用条件的房屋，导致爵峰公司货损严重，不能继续经营，2012年11月底谢振辉来清徐和张拴忠商量退还房屋租金一事，并于2012年11月26日打110报警，并陈述报警后张拴忠不让谢振辉拿货品，一周后，谢振辉又找张拴忠，张拴忠报警，在警察协调下才将货品拿走。张拴忠对谢振辉的陈述予以否认。谢振辉陈述2012年10月27日张拴忠已经使用了其承租商铺，张拴忠不予认可。张拴忠陈述2012年11月底至2013年11月底房屋一直空置。2013年8月23日，其给谢振辉发出律师函，要求谢振辉继续履行合同，交付第二年度租金18万元，或解除租赁合同。2013年8月27日，张拴忠给太原匹克公司、郝洁发出律师函，内容为：经与谢振辉交涉，其同意解除租赁合同，但太原匹克公司表示合同是委托谢振辉签订的，该公司不同意解除合同；张拴忠律师认为合同是张拴忠、谢振辉签订的，太原匹克公司不是合同关系的主体，没有权利从中阻挠，如果太原匹克公司认为自己是合同的承租方，请明确表示，并于5个工作日内作出正式回应，如无回应，则视为默认与该房屋租赁合同无关，张拴忠与谢振辉解除有效。2013年9月3日，张拴忠申请清徐县公证处对清徐县美锦大街35号一楼进行了勘查公证，门面标识为二楼澳斯丹裤业，一楼现场内部空空荡荡，没有正常营业，并立有二楼澳斯丹正常营业的牌子。张拴忠陈述请求的租赁费9000元是按照年租金18万元，即每天500元，计算18天为9000元。
以上事实，有张拴忠提供的房屋租赁合同一份、公证书一份，谢振辉提供的张拴忠的身份证复印件、银行交易流水凭证、宋壮的身份证复印件一份、QQ通话记录一份、照片、情况说明一份、货损清单一份、律师函两份，证人高某、闫某当庭证言及双方当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院认为，张拴忠、谢振辉签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，约定合同自双方签字盖章之日起生效，双方均在合同上签字，故该房屋租赁合同已生效。谢振辉辩解合同的真正主体是爵峰公司，合同是草签，并且该合同应该是盖章后生效，双方合同约定的承租人为谢振辉，而非爵峰公司，并且谢振辉也未出示爵峰公司的委托书，张拴忠有理由相信是谢振辉个人租赁房屋，因此谢振辉作为自然人在合同上签字后合同即生效，对谢振辉的辩解不予支持。谢振辉庭审中辩解他只负责签合同，是爵峰公司占用租赁房屋经营匹克运动服，谢振辉与爵峰公司之间的行为是另一法律关系，不属本案审理的范围�谢振辉庭审中辩解因张拴忠交付的房屋不符合合同约定，导致货损严重，2012年9月29日后停止经营，谢振辉未提供因张拴忠过错造成货损的证据，对该辩解不予支持。谢振辉2012年12月初从承租的房屋内拿走货后，如果认为合同不能继续履行，应当行使合同解除权，谢振辉未要求解除合同，说明双方仍在履行房屋租赁合同。双方第一年合同履行期届满后，张拴忠发函要求谢振辉继续履行合同，支付第二年度租金18万元，或解除租赁合同，谢振辉未在合同约定的期限内支付，张拴忠可以解除合同。张拴忠要求解除与谢振辉签订的房屋租赁合同，本院予以支持。2013年8月16日至2013年9月3日清徐县公证处在清徐县美锦大街35号勘查时，一楼空置，谢振辉应按房屋租赁合同约定的18万元／年租赁费，即每天500元租赁费支付张拴忠此期间18天房屋租赁费9000元。张拴忠要求谢振辉支付�约金1000元，双方在合同中未作约定，并且谢振辉支付房屋租赁费后，没有给张拴忠造成损失，对其的该项请求不予支持。综上，原审法院判决：“一、解除原告张拴忠与被告谢振辉签订的房屋租赁合同；二、由被告谢振辉于本判决生效后十日内给付原告张拴忠房屋租赁费9000元；三、驳回原告张拴忠的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付原告金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告谢振辉负担。”
原审判决后，上诉人谢振辉不服向本院上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应当改判或者发回重审。一、原审法院没有审查涉案租赁合同的效力。二、原审法院遗漏必须参加诉讼的当事人。本案是上诉人代山西爵峰体育用品�司草签合同，合同的权利义务均由山西爵峰体育用品有限公司承受。因此，本案应追加山西爵峰体育用品有限公司为当事人。三、被上诉人没有提供任何证据证明其向上诉人交付了符合法定、约定条件的出租房屋。四、原审法院无视上诉人的证据。综上所述，原审法院在本案的审理活动中，未查明事实，无视上诉人提供的证据，错误适用法律。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人张拴忠答辩称，原审法院对合同的签订过程进行了全面审查，最终认定合同不违反合同法的规定，应是有效合同。涉案合同是上诉人与被上诉人签订的，根据《合同法》第403条的规定，被上诉人可以选择谢振辉，答辩人选择上诉人主张权利是有法律依据的。原审法院未遗漏当事人。原审审理中，上诉人认可已经实际占有使用租赁物。�诉人的上诉事实不成立，依法应予驳回。
二审审理期间，上诉人提供一份与涉案租赁物相邻房子的产权证明，用此证明涉案房屋的性质是集体所有，被上诉人没有权利出租，涉案合同违反了有关规定，应是无效合同。本案审理查明的事实与原审查明的基本一致。
本院认为，关于上诉人提出的涉案房屋租赁合同违反法律和行政法规的强制性规定，应为无效合同的问题。《中华人民共和国合同法》第52条规定了有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人没有证据证明涉案合同符合无效的情形，故其主张合同无效不能成立。关于上诉人提出的本案遗漏了必须参�诉讼当事人的问题。上诉人认为其是受山西爵峰体育用品公司的委托与被上诉人签订的涉案房屋租赁合同，上诉人并非合同的一方当事人。涉案房屋租赁合同中约定的承租方为谢振辉即本案上诉人，并非山西爵峰体育用品公司，上诉人又没有证据证明其是受公司委托，被上诉人有理由相信合同的相对方即为上诉人，本案并未遗漏当事人，上诉人主张不能成立。关于上诉人提出的被上诉人未按要求履行交付涉案合同标的物义务的问题。被上诉人在原审及二审的庭审中均认可，涉案标的物已由山西爵峰体育用品公司实际使用，其对此是明知的，且从未提出异议，故其对涉案标的物由山西爵峰体育用品公司实际使用的事实是认可且同意的，现其主张涉案标的物未实际交付不能成立。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。�照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费谢振辉缴纳了150元，由其自行承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张俊红
审 判 员 曹轶群
代理审判员 唐 璐
二〇一四年八月七日
书 记 员 李晔君