山西省高平市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民重字第32号
原告（反诉被告）邢振民，男，1957年1月17日生，汉族，高平市人，农民。
委托代理人姬广平，高平市法律服务指导中心法律工作者。
被告（反诉原告）王国太，男，1954年10月27日生，汉族，浙江省临海市人，住晋城市。
委托代理人樊国栋，山西丹河律师事务所律师。
委托代理人董晓霞，山西丹河律师事务所律师。
原告（反诉被告）邢振民诉被告（反诉原告）王国太、狄顺平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月8日作出（2012）高民初字第1013号民事判决。判后原告（反诉被告）邢振民不服，提出上诉。晋城中院于2014年9月22日作出（2014）晋市法民终字第627号民事裁定：撤销高平法院（2012）高民初字第1013号民事判决；发回高平法院重新审理。本院重新受理后，原告申请撤回对被告狄顺平的起诉，本院依法予以准许，并于2014年11月13日公开开庭审理了本案，原告邢振民及其委托代理人姬广平、被告王国太及其委托代理人樊国栋、董晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月19日，原告与被告签订了租赁合同，租赁标的为：店上蔬菜批发市场西楼一层商铺及地下室24间房屋、东楼30间、南楼二层17间、场院6043.41平方米、厕所一个。租赁用途为蔬菜批发业务，租金每年176万元。支付方式为：2011年10月1日前支付第一年租金176万元（包括定金10万元），以后每年租金应在当年的10月1日前付清。合同约定，被告为保证批发市场冬季正常取暖，独自出资购买一台锅炉供双方使用，但冬季将至，被告迟迟不买锅炉，原告不得已花费19万元安装了锅炉。合同还约定，如被告不按时交纳房租，原告有权终止合同。被告已欠下原告第一年租金166万元，第二年租金也逾期不交，而且一直停业，给原告带来不能收回租金的巨大风险。请求与被告解除租赁合同；判令被告支付原告租金166万元；诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原、被告所签租赁合同为无效合同，不存在解除问题。被告与原告签订租赁合同后，计划于2011年10月1日开业，但在2011年9月29日，由高平市城市管理行政执法局、高平市住房保障和城市建设管理局、高平市规划局三家联合发布通告，告知商户所租赁房屋未按规划要求进行建设，不能对外出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告承租给被告的房屋没有建设工程规划许可证，根据法律规定，该租赁合同自始无效，不存在解除问题。2、原告要求被告支付租金166万元，缺乏事实和法律依据。（1）、因合同本身是无效合同，不存在履行问题，被告没有义务交纳租金。（2）、由于原告违法建设，导致行政机关下达禁止出租通知，被告不可能在明知合同不能履行的情况下仍然支付租金。这是被告履行法律赋予的不安抗辩权。（3）、由于合同无效，双方所签租赁合同在事实上和法律上都属于履行不能。而过错在原告隐瞒了其违法建设的事实，因此，其应自己承担不利后果，没有理由向被告主张租金。（4）、原告诉请被告支付租金166万元，但原告并没有交付房屋给被告，被告不应支付租金。根据双方所签订的租赁合同第三条约定的“本合同签订后，乙方可进驻施工装修，全部租金交清后15日内，将该租赁区域全部交付乙方使用”，现原告所出租的房屋没有合法手续，导致被告未交纳租金，原告也没有将房屋交付给被告，现原告也就没有理由向被告要求支付租金。
被告同时反诉请求：1、确认所签租赁合同无效。2、判令原告双倍返还被告定金20万元、赔偿被告各项损失3051514.89元，共计3251514.89元。3.本案反诉费由原告承担。理由如下：2011年5月19日被告与原告签订租赁合同，合同约定：被告承租原告位于店上村的蔬菜批发市场西楼一层商铺及地下室24间、东楼30间、北楼二层20间、南楼二层17间、院内6043.41平方米、厕所一个；租赁期限十年（2011年10月1日至2021年9月30日）；租金每年176万元；被告可在租赁区域内进行装饰、装修、加建钢结构房顶等。合同签订后，被告按约支付给原告10万元定金。随后对承租房屋进行装修，加建钢结构房顶，发布招商广告。前后直接投资达2208105.09元，并计划于2011年10月1日正式开业。2011年9月29日，高平市城市管理行政执法局、高平市住房保障和城市建设管理局、高平市规划局三部门突然联合在市场贴出一份通告，告知承租户，店上村蔬菜批发市场违反规划建设，房屋不能出售或出租。此时，被告才知道原告出租的房屋系违法建设，不能出租。此后，被告多次找原告协商此事，要求赔偿经济损失。原告总是推脱，不予赔偿，而且擅自将被告挂在承租房上面的招牌卸掉。由于合同无效，使原告直接损失达2208105.09元。原告将市场招商后可每年收取租金2603409.8元，扣除应交给被告的租赁费176万元后，原告每年可获预期利润843409.8元。另外，租赁合同签订后，原告仅将两间办公室和一间库房交予被告，后又将两间办公室加锁，现被告仅占用一间库房，其余租赁物原告已租赁给第三人。综上，被告认为，原告违法建设在先，关于改变用途，双方在合同中已约定可以改变用途，故改变用途的过错不在被告。
针对被告反诉原告辩称，原告租赁给被告的房屋并非违法建筑，城镇规划许可证载明的建筑面积11700平方米仅是指第一期工程，后原告又办理了第二期、第三期的工程的相关手续，原告的建设并没有超过规划面积。对被告提到的办理相关手续可以改变用途，亦应包括准许变更土地使用性质的手续。对被告在市场内的投资，原告认可适用2005年的标准。
原告所举证据经庭审质证，本院确认如下：
一、以原告为甲方，被告及狄顺平（案外人）为乙方，双方签订的租赁合同一份，用以证明合同约定的双方的权利义务及该合同为有效合同的事实。经质证，被告认可其真实性，因该合同由双方当事人签字并按手印，故其合同内容对本案具有证据效力。对合同效力，本院当结合案件其他事实予以认定。
二、山西省国土资源厅关于下达高平市店上村蔬菜批发市场项目规划建设用地指标的通知一份、土地权属证明一份、土地使用权证书一份、中华人民共和国村镇规划选址意见书一份、高平市人民政府占用土地批准通知书一份、山西省村镇规划建设许可证一份、建筑工程施工许可证一份、高平市施工企业承包工程许可证一份、占地协议书一份、会议记录一份、高平市东城办店上村委出具的证明一份，原告提供以上证明材料用以证明原告依法办理了相关权属证书。经质证，被告认为，村镇规划建设许可证明确载明建设规模为1700㎡，但原告现在的建筑面积一层已经达到3000多平方米。且按照山西省村镇规划建设管理实施办法第18条规定，建设单位或者个人必须取得建设许可证1年内开工，逾期失效，原告实际施工时间是2007年，该许可证颁发时间是2004年，故原告持有的山西省村镇规划建设许可证已经失效。另原告提供的建筑工程施工许可证亦载明建设规模为一层1700㎡，原告实际修建的情况为南北楼2层，西楼5层，远远超过施工许可范围，证明原告是违法建设。以上，被告认为原告提供的所有证据材料均不能否认原告违法修建的事实。因被告对上述证据材料的真实性无异议，故本院确认其具有证据效力。
三、晋城市价格认证中心涉案物品价格鉴定结论书一份，用以证明原告申请鉴定的鉴定情况。经质证，被告不予认可。因被告已在法定期限内申请重新鉴定，故原告提供的该鉴定结论书不具有证据效力。
被告所举证据经庭审质证，本院确认如下：
一、高平市城市管理行政执法局、高平市住房保障和城市建设管理局、高平市规划局共同出具的通告一份，用以证明原告出租给被告的房屋系违法建设，依法不能出租，双方签订的租赁合同应为无效合同。经质证，原告对该通告的真实性无异议，但认为通告不能影响合同的效力，理由如下：（1）、其他菜市场也张贴有该通告，说明该通告不针对具体的人；（2）、通告具有抽象性，未送达被告本人，故不具有合法性。对被告提供该通告主张的证明内容不予认可。因原告对通告的真实性无异议，故本院确认其具有证据效力。
二、照片一组，用以证明按照规划原告的房屋只能修建一层的蔬菜批发市场，但原告实际修建了五层住宅楼。经质证，原告对照片拍摄影像的真实性无异议，但认为照片不能说明是违法建筑。本院认为，该组照片能够反映本案租赁房屋的现状，但不能证明被告主张的违章建设问题，故对违章建设的事实不具有证据效力。
三、高平市明珠装饰材料销售有限公司企业法人营业执照、税务登记证及公司章程各一份，用以证明被告王国太依法设立高平市明珠装饰材料销售有限公司并以该公司名义从事经营活动。经质证，被告认可，故具有证据效力。
四、高平市明珠装饰材料销售有限公司与案外人于2011年6月2日签订的施工合同书（一份工程造价：2208105元）、2011年6月10日及2011年7月5日签订的施工补充协议书两份、支付工程款收据四支（金额共计166万元），上述证据材料用以证明被告建设钢结构大棚及对市场投资的直接投资损失共计2208105.09元及施工时间共计两个月的事实。经质证，原告认可被告投资的事实，但认为被告主张的实际投资数额过高，不予认可。本院认为，施工合同、施工补充协议书、收据对证明被告进行过装修投资具有证据效力；但对被告主张的投资损失的具体数额，应结合其他证据予以认定。
五、原告出具的收据一支，载明收到狄顺平租房定金人民币壹拾万元整。被告提供该收据用以证明被告向原告交纳定金10万元的事实。经质证，原告认可，故具有证据效力。
六、高平市明珠装饰材料销售有限公司收款收据三支、高平市明珠装饰材料销售有限公司招商公告及资料一套、高平市明珠建材市场招商登记表一套、被告发布招商广告的证据一组。上述证据材料用以证明：（1）、被告对外进行招商，且有大量商户已交纳定金；（2）、因合同无效给被告造成可得利益损失843409.8元。经质证，原告认可被告进行过招商的事实，但认为高平市明珠装饰材料销售有限公司未盈利是被告自己造成的，与原告无关。因原告对上述证据材料的真实性无异议，故本院确认其具有证据效力。
七、退股协议书一份，用以证明狄顺平退出合伙的事实。经质证，原告认可，故具有证据效力。
八、其他收据及费用清单三支，合计金额为19942元，用以证明被告制作安装门面、门头、吸塑字、烤漆字的损失。经质证，原告称不知情，不予认可。因上述收据及费用清单不具有规范性，且被告不能证明上述收据及花费清单系用于投资店上村蔬菜批发市场所花费，故对本案不具有证据效力。
九、晋建标规费（2012）007号规费证一份，用以证明被告依法交纳了建设工程规费。经质证，原告认为被告提供的规费证不真实，被告即使交纳规费也应当按照2005年的标准交纳，故不予认可。本院认为，该规费证核准日期为2012年4月25日，有效日期为2013年4月30日，与本案签订施工合同的时间及施工时间均不吻合，故不能证明该规费证的真实性及与本案的关联性，故不具有证据效力。
十、山西智博工程造价审计事务所报告书一份，鉴定结论：1、高平市店上蔬菜批发市场内的投资内容涉及的工程项目，造价为1280775.6元（按照2005定额未计取规费计算）。2、高平市店上蔬菜批发市场内的投资内容涉及的工程项目，造价为1485004.64元（按照2011定额未计取规费计算）。被告提供该报告书用以证明被告申请重新鉴定的情况，并提出被告实际开工时间在2011年7月1日以后，故应依据2011年的标准计算被告的投资。经质证，原告对其真实性无异议，但认为应当按照2005年的标准计算被告的投资。因原告对该报告书的真实性无异议，故具有证据效力。对适用何种标准，应结合被告提供的施工合同等其他证据材料予以认定。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院查明下列事实：2011年5月19日，以原告邢振民为甲方，被告王国太、案外人狄顺平为乙方，双方签订租赁合同一份。合同约定：乙方承租甲方位于店上村的蔬菜批发市场西楼一层商铺及地下室24间，建筑面积2840平方米；东楼30间，建筑面积702平方米；北楼二层20间，建筑面积1424.8平方米；南楼二层17间，建筑面积1347平方米；院内面积6043.41平方米；厕所一个85.34平方米；租赁用途为蔬菜批发业务，如改变用途，须有关部门批准并办理所有合法手续；租赁期限10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止；租金每年176万元，被告在合同签订之日付定金10万元，2011年10月1日前交当年租金166万元，以后每年10月1日前交纳租金，如不按时交纳租金，甲方有权终止合同；乙方可在租赁区域内进行装饰、装修、加建钢结构房顶等。合同签订后，被告及狄顺平按约支付给原告现金10万元，原告为狄顺平出具收据一支载明：“收到狄顺平租房订金人民币壹拾万（10万元）整。”后被告开始对承租房屋进行装修，加建钢结构房顶，发布招商广告。2011年5月24日被告办理了工商营业执照，名称为高平市明珠装饰材料销售有限公司；2011年6月23日办理税务登记证。被告计划于2011年10月1日正式开业。2011年9月29日，高平市城市管理行政执法局、高平市住房保障和城市建设管理局、高平市规划局三部门联合在市场贴出一份通告，载明：高平市店上蔬菜批发市场，位于店上村长晋路东侧，经土地规划审批使用性质为蔬菜批发市场，因该工程在建设过程中未按规划要求进行建设，我局已对该工程实施了多次停工，近期又发现该建设单位擅自改变规划，蔬菜批发市场改为建材市场，目前，上述有关问题正在处理中。现通告如下：在该工程规划许可条件、工程质量、消防安全等方面未经有关部门处理、验收并未办理相关手续之前，该房屋不能出售或出租，市场不具备开业资格，望有意投资购买或租赁该市场内房屋的购买户和租赁户及商业合作者，慎重考虑，避免造成不必要的损失，否则，造成一切后果自负。之后，被告未按约定支付原告租金，原、被告协商不成。2012年10月9日，原告向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，被告支付租金166万元。被告反诉，请求确认合同无效，原告双倍返还被告定金20万元，赔偿被告损失3051514.89元。
庭审中，被告主张对承租房屋、场地进行装修、建设钢结构大棚直接投资为2208105.09元。原告有异议，被告提交了施工合同、工程预（结）算书、工程款支付收据。经原告申请鉴定，本院移送晋城市中级人民法院司法技术中心，委托晋城市价格认证中心鉴定，鉴定结论：该案所涉标的的鉴定价格为983719.00元。原告为此花去鉴定费15200元。后被告对晋城市价格认证中心作出的鉴定结论不服，请求重新鉴定，本院依法准予，经山西省高级人民法院证据技术中心委托，山西智博工程造价审计事务所作出晋智博鉴（2013）第179号鉴定报告，鉴定结论：1.高平市店上蔬菜批发市场内的投资内容涉及的工程项目，造价为1280775.66元（按照2005定额未计取规费计算）。2.高平市店上蔬菜批发市场内的投资内容涉及的工程项目，造价为1485004.64元（按照2011定额未计取规费计算）。被告为此花去鉴定费20000元。另该鉴定报告在第六项相关说明处载明：1、施工合同所列工程承包内容第6项“门面、门头制作安装”，第7项“门头第一次吸塑字及标志制作安装”，第8项“门头第二次烤漆字制作安装”，现场看不到且无现场签证，无法准确计算。故以上项目未在鉴定结算书中计取工程造价。王国太针对上述工程项目提交了三张收据，合计金额为19942元，此收据可否作为结算依据，请法庭调查质证确定。2、……。3、根据《山西省建设工程计价依据》，应该计取工程项目施工所发生的费用。王国太提交了施工单位的规费证，此证是否可作为依据，由法庭调查质证确定，如确定此规费证可作为结算依据，则应在本鉴定报告的鉴定结论1中增加规费金额37785.91元；结论2中增加规费金额59160.61元。
另查明，租赁房屋除两间仓库和一间办公室外，原告认可已全部收回，其中大部分已租赁给案外人。被告认可占用一间办公室，称两间仓库是由原告上锁，被告并未占用。
再查明，高平市明珠装饰材料销售有限公司为自然人投资或控股的有限责任公司，原股东为被告王国太及案外人狄顺平，2012年2月28日，被告与狄顺平签订退股协议书，约定：高平市明珠装饰材料销售有限公司一切事宜由被告王国太负责，狄顺平不承担任何法律责任。
本案双方争议焦点为：1、双方签订的租赁合同的效力。针对该焦点，原告认为，该租赁合同应为有效合同，双方均应按照该合同约定履行义务，现因被告拒绝按照合同约定支付租金，故原告依法要求解除合同，被告支付原告租金166万元。被告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因本案中原告租赁给被告的房屋未按规划要求进行建设，依法不能对外出租，故双方签订的租赁合同应为无效合同。2、应适用何种标准计算被告的投资。针对该焦点，原告认为应当适用2005年的标准，认可1280775.66元。被告则认为大棚施工在2011年，应按2011定额造价确定为1485004.64元。3、租赁房屋是否交付使用。针对该焦点，原告认为，双方签订租赁合同后，原告即将房屋交付被告使用，被告对房屋进行了施工并发布了招商广告，如果像被告主张的未交付房屋，被告则没有理由进行施工。对该焦点，被告认为，双方签订的租赁合同第三条明确载明：“本合同的租赁期限为10年，租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止。本合同签订后，乙方可进住施工装修，全部租金交清后15日内，将该租赁区域全部交付给乙方使用。”故依据上述条款，双方约定的交付时间为全部租金交清后15日内，现因原告的房屋存在违法建设，被告拒绝向原告交纳租金，故租赁房屋自然也未交付，但有一间办公室存放有被告物品，被告认可至今尚占用。
本院认为，对双方争议的第一个焦点，我国合同法第五十二条明确规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同应为无效合同。本案为房屋租赁合同纠纷，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，被告提供的高平市城市管理行政执法局、高平市住房保障和城市建设管理局、高平市规划局共同出具的通告明确载明“因该工程在建设过程中未按规划要求进行建设，我局已对该工程实施了多次停工，近期又发现该建设单位擅自改变规划，蔬菜批发市场改为建材市场”，上述内容能够证明本案租赁房屋存在两项未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，包含未按规划要求进行建设以及改变用途，故依据上述房屋租赁合同司法解释，本案原、被告签订的租赁合同为无效合同，被告第一项反诉主张成立，本院依法予以支持，原告主张解除合同，本院不予支持。对双方争议的第二个焦点，依据山西省住房和城乡建设厅关于发布2011年《山西省建设工程计价依据》的通知即晋建标字（2011）166号文的件规定，该计价依据自2011年7月1日起在全省范围内实施，凡2011年7月1日以前签订合同的在建项目，按合同原条款执行”，故本案只能适用2005年《山西省建设工程计价依据》。对被告主张的应按照2011年标准确定被告的投资损失，本院不予支持。对双方争议的第三个焦点，本院认为，房屋的交付应以承租人对房屋的实际占有使用为依据，本案中，双方签订租赁合同后，被告即对租赁房屋进行施工，并大量发布招商信息及招商广告，故对被告主张的租赁房屋并未实际交付，本院不予确认。
依照合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应将租赁房屋交付原告。另依据房屋租赁合同司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，导致合同无效的两个原因，即未按规划要求进行建设和擅自改变规划，将蔬菜批发市场改为建材市场，系原、被告共同造成。在这两个原因中，原告过错在先，被告过错在后，原告的过错大于被告；又由于租金的损失是由于被告怠于主张权利造成，被告在原告提起诉讼之后才提出反诉，故可由被告参照合同约定的年租金的40%支付原告房屋使用费。对被告反诉主张的原告应双倍返还被告定金20万元，依照法律规定，定金合同以主合同的有效成立为其成立的必要前提，主合同成立，定金合同方可成立；主合同不成立，定金合同亦不成立。本案中，因双方签订的租赁合同无效，故双方之间的定金合同亦不生效，故被告主张双倍返还定金，本院不予支持。对被告反诉请求的可得利益损失843409.8元，因其未提供有效证据证明，且该损失与其怠于行使确认合同无效的权利具有一定关联性，故对其该请求，本院亦不予支持。对被告反诉请求的返还投资损失2208105.09元，依据房屋租赁合同司法解释第九条的规定，现原告同意留用该装饰装修物，并支付相应对价，本院予以支持，依据山西智博工程造价审计事务所作出晋智博鉴（2013）第179号鉴定报告，并按照2005年《山西省建设工程计价依据》，确定其投资造价为1280775.66元。对鉴定结论中未计取工程造价的第6项“门面、门头制作安装”，第7项“门头第一次吸塑字及标志制作安装”，第8项“门头第二次烤漆字制作安装”等项目，被告虽提供有三支收据，但其不能证明该三支收据的真实性及与本案的关联性，且无实物可资证明，故本院不予确认。关于规费应否计取，因被告不能证明其提交的施工单位的规费证的真实性及与本案的关联性，故亦不能作为结算依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、邢振民与王国太2011年5月19日签订的租赁合同无效。王国太将合同标的物返还邢振民。
二、王国太支付邢振民房屋使用费704000元（含已支付的100000元）。
三、王国太在租赁场地内的所有投资设施归邢振民所有，邢振民付王国太投资款1280775.66元。
四、驳回邢振民的其他诉讼请求。
五、驳回王国太的其他反诉请求。
案件受理费19740元，由邢振民负担11844元，王国太负担7896元；反诉费16406元，由邢振民负担8163元，王国太负担8253元；鉴定费35200元，由邢振民负担21120元，王国太负担14080。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。
审 判 长 邢发保
审 判 员 程红霞
人民陪审员 姬书玲
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 杨 云