江苏省宿迁市宿城区人民法院 行 政 判 决 书 （2014）宿城行初字第23号 原告淮安市土地储备中心，住所地淮安市厦门路6号。 法定代表人吴广儒，主任。 委托代理人朱桂前，江苏群汇律师事务所律师。 被告淮安市住房和城乡建设局，住所地淮安市北京北路112号。 法定代表人王亦农，局长。 委托代理人潘东升，江苏知缘律师事务所律师。 委托代理人吴旭东。 第三人淮安市三和商务有限公司，住所地淮安市淮海北路25号。 法定代表人杜惠，总经理。 委托代理人肖军。 原告淮安市土地储备中心（下称储备中心）诉被告淮安市住房和城乡建设局（下称淮安市住建局）不服行政裁决纠纷一案，江苏省高级人民法院于2014年7月18日指定本院管辖，本院于2014年8月14日立案受理，次日向被告淮安市住建局送达起诉书副本及应诉通知书，并通知淮安市三和商务有限公司（下称三和公司）作为本案的第三人参加诉讼。依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭审理了本案。原告储备中心的委托代理人朱桂前、被告淮安市住建局的委托代理人潘东升、吴旭刚和第三人三和公司的法定代表人杜惠及其委托代理人肖军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告储备中心诉称，1、被告裁决依据的拆迁评估程序、内容违法。淮安奥菲尔房地产价格评估有限公司依据估价时点为2010年7月14日分别作出菲尔拆评字（2010）第00573号、（2011）第00211号、（2012）第00301号、（2014）第00373号四份估价报告，还于2010年8月19日作出回函，同一时点、同一地点、同一房屋，作出5份不同的评估价格，这样的评估公司、评估程序、评估结论不具有可信度，缺乏公正严肃性，不能作为行政裁决依据。2、第三人对后接建房屋的性质变更行为无效，不能改变房屋的价值，第三人所有的争议房屋，原登记为工业交通仓储，前后无论是地理位置、房屋结构，均与临街门面房存在较大差异，且第三人在2010年7月14日评估之后的2010年8月23日进行房屋用途变更，亦不具有法律效力。综上请求法院依法撤销被告做出的淮住建拆裁字（2011）40-2号行政裁决书。 被告淮安住建局辩称，1、淮安奥菲尔房地产价格评估有限公司之前分别出具四份评估报告，已经生效的（2013）宿城行初字第0027号行政判决书指出菲尔拆评字（2011）第00211号、（2012）第00301号评估报告程序违法，裁决时不能适用。在裁决过程中，第三人对菲尔拆评字（2010）第00573号评估报告提出书面异议，被告依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条的规定，申请淮安市房屋征收评估专家委员会对该评估报告进行鉴定，专家鉴定意见是建议评估公司重新出具评估报告。评估公司在专家鉴定意见的基础上重新鉴定并出具菲尔拆评字（2014）第00373号评估报告。后原告书面向评估公司提出异议，评估公司给予书面答复，之后原告并未再对评估报告提出异议或重新委托评估。被告认为拆迁双方当事人认可上述评估报告。被告依据上述评估报告作出行政裁决并无不当。2、原告提出房屋性质变更无效，不能改变房屋价值。被告认为在行政裁决时，第三人房屋产权证载明其房屋用途为商业，答辩人依据产权证明作出裁决并无不当。综上被告作出行政裁决适用法律法规正确、程序合法。请求驳回原告诉讼请求。 第三人述称，原告对第一份评估报告提出异议，被告按照程序申请专家委员会进行鉴定，后重新进行评估。原告虽对重新评估结果有异议，但没有委托重新评估，按照《淮安市房屋拆迁管理办法》第五十四条规定视为对结果认可。因此，淮安市住建局作出的裁决是合法有效的，请维持该裁决。同时第三人房屋一直是营业用房，不存在改变用途的说法。 被告为证明其观点提交以下证据：1、城市房屋拆迁裁决申请书；2、申请。证据1-2证明本案由第三人提出裁决申请。3、协议书；4、房产证（淮安房权证字第××号）；5、房产证（淮安房权证字××号）；6、房产证（淮安房权证字第××号）；7、房产证（淮安房权证字清河第201030937号）；8、国有土地使用权证；9、拍卖公告；10、拍卖成交确认书；11、申请人三和公司法人代表身份证明；12、申请人三和公司股东证明及股东身份证复印件；13、土地储备中心法人代表人身份证明及授权委托书；14、协调会笔录。证据3-14证明被告作出裁决程序合法。15、通知（关于对菲尔拆评字（2010）第00573号评估报告是否有异议的通知）。证明在裁决过程中征求了拆迁双方当事人对评估报告是否有异议。16、通知送达证。证明向原告及第三人进行了送达。17、原告对菲尔拆评字（2010）第00573号评估报告的异议意见；18、第三人对菲尔拆评字（2010）第00573号评估报告的异议意见。证据17、18证明原告及第三人在规定的时间内都对评估报告提出了异议。19、评估公司对第三人意见的回函。证明评估公司对第三人提出的意见已经了书面回复。20、关于对菲尔拆评字（2010）第00573号评估报告进行鉴定的申请。证明被告向专家委员会提出了鉴定申请。21、专家鉴定意见（关于对菲尔拆评字（2010）第00573号评估报告的鉴定意见）。专家意见的结论是评估公司重新出具评估报告。22、通知（关于专家鉴定意见的通知）。证明被告根据专家委员会意见通知评估公司重新出具评估报告。23、房地产拆迁评估报告（菲尔拆评字（2014）第00373号）。证明评估公司根据专家委员会意见重新出具了报告。24、房地产拆迁评估报告送达回证（菲尔拆评字（2014）第00373号）。证明被告将该评估报告向原告及第三人进行了送达。25、土地储备中心对菲尔拆评字（2014）第00373号评估报告的异议意见。证明原告对新的评估报告提出了异议。26、评估公司对土地储备中心异议意见的回复；27、行政裁决书送达回证。证明裁决书已经送达。 法律依据：1、国务院《城市房屋拆迁管理条例》；2、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二十条，对评估结果异议的处理作出规定；3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》（淮政发【2014】42号）第五十四条。证明原告虽有异议但没有重新委托评估，视为认可。4、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房【2003】252号）第十条第四项。证明被告根据当事人的异议提交专家委员会鉴定，该鉴定是合法的。 原告对被告举证证据发表以下意见：对证据7的合法性有异议，正在提起诉讼。对证据15-26的真实性无异议，但上述证据不能证实被告的行为具有合法性。其中证据15-18、21-25三性无异议。对证据19、20、26合法性不予认可。上述证据均不能证实被告可以依据菲尔拆评字（2014）00373评估报告作出裁决，菲尔拆评字（2012）00301号评估报告仅仅是送达程序有瑕疵，不影响价格的评估。被告不能重新申请专家鉴定，属于程序违法。对其它证据没有异议。对被告适用的法律无异议。 第三人对被告所举证据及适用法律均无异议。 原告及第三人均未向法庭提交证据。 经庭审质证，本院对证据效力作如下确认：被告所举证据1-27，原告及第三人未对上述证据的真实性提出异议，上述证据证明被告依据申请，对原告与第三人拆迁过程中存在的争议进行裁决的事实和程序，对其证据的真实性予以确认。证据7系房屋权属证书，在尚无证据否认该房产证效力情况下，认定为合法有效。证据19、26系评估公司回复意见，证据20系专家鉴定申请，原告提出异议但未提供证据予以反驳，对其证据效力予以确认。 根据以上证据分析认定及当事人陈述，对本案的事实归纳如下： 原告储备中心因雨润中央新天地地块储备用地项目建设需要，于2010年4月16日取得淮拆许字（2010）第023号房屋拆迁许可证，同年7月14日发布拆迁公告。第三人三和公司所有的房屋座落淮安市淮海北路25号（现为21号），在拆迁红线范围内。2010年7月14日至8月10日，淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司（下称评估公司）接受原告委托对第三人上述房屋进行评估并作出菲尔拆评字［2010］第00573号房地产拆迁评估结果报告，评估结果为估价对象在估价时点（2010年7月14日），一层商业单价为47283元／平方米，二层商业单价为18917元／平方米，三、四层办公单价为6569元／平方米，一、二层为工业交通仓储的单价为8183平方米。第三人对该评估结果有异议，于2010年8月16日以书面的形式向评估公司提出异议。第三人认为评估公司认定委估一、二层为工业交通仓储的依据错误，该部分应按照营业用房评估；一层估价的单价太低，应不低于市场成交价格的每平米65000元。2010年8月19日，评估公司作出回函，认为关于一楼房屋的价格，评估时数据准确、参数科学、方法适当、评估结论符合周边市场情况；关于一、二层工业交通仓储问题，原告提供的房屋产权证以及产权档案记录中，均没有证据证明为营业用房。若有权部门对该部分房屋确权为商业（或住改非），一层单价为47283元／平方米，二层单价为18917元／平方米。若确权为工业交通仓储时一、二层均价为8183元／平方米。 2010年8月23日，被告为第三人所有的位于淮海北路25号后接建的两层房屋重新颁发房屋产权证，并载明规划用途为营业，建筑面积为513.10平方米。2011年3月6日，淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司再次接受原告委托，对第三人上述房产进行评估并作出菲尔拆评字［2011］第00211号房地产拆迁评估报告，评估结果为被拆迁房屋在估价时点（2011年3月15日），价格为35698770.0元。其中一层房屋面积为434.02平方的房屋单价为47283元／平方米，面积为256.55平方的房屋单价为28678元／平方米。二层房屋面积为170.25平方的房屋单价为18917元／平方米，面积为256.55平方的房屋单价为14161元／平方米。四层房屋面积为147.06平方，单价为6569元／平方米。2011年4月7日，原告与第三人签订了协议书，就相关补偿问题进行约定，并约定未能达成一致意见的可以申请淮安市住建局裁决。后因双方就争议部分的补偿没有达成协议，第三人向被告申请裁决，在裁决过程中，被告申请淮安市房屋拆迁评估专家委员会对菲尔拆评字［2011］第00211号房地产拆迁评估报告进行鉴定，2012年4月16日，淮安市房屋拆迁评估专家委员会作出专家建议：“淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司重新进行市场租金调查，对租金修正系数的影响因素作进一步分析，客观评估出估价对象在估价时点的合理拆迁补偿价值，并就淮房权证清河字［201030937］号房屋的拆迁补偿价值重新出具评估报告。”据此，评估公司对淮房权证清河字［201030937］号房屋重新出具了菲尔拆评字［2012］第00301号房地产拆迁评估报告。后被告依据上述评估报告，作出淮住建拆裁字［2011］40号行政裁决书。原告与第三人均不服，提起行政诉讼，经江苏省高级人民法院指定本院管辖，本院经审理作出（2012）宿城行初字第0028号、（2012）宿城行初字第0030号行政判决书，判决撤销了被告作出的淮住建拆裁字［2011］40号行政裁决书。被告不服提起上诉。江苏省宿迁市中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。 2013年3月27日第三人向被告提交申请要求裁决第三人从拆迁之日起到支付款项之日止按银行同期贷款利率给付利息。后被告依照相关法律规定，作出淮住建拆裁字［2011］40－1号行政裁决书，第三人不服再次提起诉讼。本案再次经江苏省高级人民法院指定本院管辖，本院经审理后于2013年12月12日作出（2013）宿城行初字第0027号行政判决书，判决撤销被告淮安市住建局作出的淮住建拆裁字［2011］40－1号行政裁决书，并于判决生效后30日内重新作出裁决。双方当事人均未上诉。 2014年2月18日，被告向原告及第三人发出通知，要求双方对菲尔拆评字［2010］第00573号评估报告是否有异议提出书面意见，后原告储备中心提出异议，被告依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第四款的规定，申请专家委员会对上述报告进行鉴定，专家出具鉴定意见：该评估报告缺少类似市场租金调查、分析和系数修正等相关内容，对评估报告中描述为工业交通仓储用房的估价技术路线与《房地产估价技术规范》的相关要求不符。建议结合房屋已确定的用途重新出具评估报告。据此，评估公司对第三人所拥有的房屋重新出具菲尔拆评字［2014］第00373号评估报告。后被告将该报告向原告及第三人送达，2014年4月14日，原告储备中心向评估公司书面提出异议，认为1、该报告与之前的评估报告矛盾，菲尔拆评字［2011］第00211号、［2012］第00301号也系该评估公司评估，法院仅认定程序违法，但不影响价格认定，现否定该两份评估报告缺乏依据。2、评估时点与房屋性质变更矛盾，评估时点为2010年7月14日，房产证上载明营业用途的时间为2010年8月23日，三和公司变更房屋性质无效。同时要求评估公司重新作出评估。2014年4月16日，评估公司向原告储备中心出具书面的回复，并对原告提出的问题进行解释。原告未再提出异议。2014年5月9日，被告组织原告及第三人就补偿争议问题召开协调会，就部分问题达成一致意见。后被告依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条第一款、第十六条、第二十二条、第二十四条，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第九条第一款、第十条第一款、第二十条，《淮安市城市房屋拆迁管理办法》（淮政发［2004］42号）第四条第一款、第二十八条、第三十一条、第五十五条、第五十七条、第五十八条、第六十条和建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房［2003］252号）第四条、第十条、第十二条、第十六条之规定，作出淮住建拆裁字［2011］40－2号行政裁决书，裁决原告再补偿第三人拆迁补偿费用6635154.75元。原告不服再次提起诉讼，要求撤销被告作出的淮住建拆裁字［2011］40－2号行政裁决书。 本案争议焦点为：1、被告作出（2011）40-2号行政裁决书所依据的（2014）00373号评估报告，该评估报告的程序及内容是否符合法律规定。2、被告作出裁决的程序是否合法、适用法律是否正确。 原告认为，被告作出裁决依据的评估报告程序违法。主要理由：1、在2010年10月14日评估时点之后，评估公司作出了多次矛盾的评估报告。在2012年4月16日淮安市专家委员会作出专家意见后，奥菲尔公司已经作出了菲尔拆评字［2012］第00301号评估报告，之后根据拆迁规程及指导意见不应再作出与此不同的意见，如有新的观点应由更高的评估机构作出评价。2、菲尔拆评字［2014］第00373号评估报告作出后，原告已经提出异议，并且要求重新评估，被告在未采纳的情况下作出裁决程序违法。综上原告认为被告作出的裁决书违法，应予撤销。 被告认为，1、评估公司前面出具三份评估报告，其中第二、三份报告为法院判决确认违法，法院判决有效。被告在2014年2月18日向拆迁双方征询对第一份报告的意见。2、对行政机关要求是依法行政，对相对人是依法维权，原告应该按照相关规定向规定部门提出异议，按照规定逐步采取行为。关于菲尔拆评字［2014］第00373号评估报告，原告在收到回复后未采取进一步措施。3、关于产权证的问题，在未被法院确认违法之前是有效的。 第三人认为，原告现在称对菲尔拆评字［2014］第00373号报告不认可，但其实际行为表现出对报告认可。原告在收到评估公司回复后没有重新委托评估，视为对评估报告的认可。被告依照该份报告作出的裁决是合法有效的。 本院认为，1、关于评估报告的效力问题。2010年7月14日至8月10日，评估公司接受原告委托对第三人所有的房屋进行评估并作出菲尔拆评字［2010］第00573号房地产拆迁评估报告，该报告向双方当事人送达并载明如有异议可以在5个工作日内书面申请复核，逾期视为认可。后第三人三和公司在规定期间内提出书面异议，评估公司对异议问题进行书面回复：关于一、二层工业交通仓储问题，第三人提供的房屋产权证以及产权档案记录中，均没有证据证明为营业用房。若有权部门对该部分房屋确权为商业（或住改非），一层单价为47283元／平方米，二层单价为18917元／平方米。若确权为工业交通仓储时一、二层均价为8183元／平方米。第三人对该回复予以认可。原告土地储备中心未对该评估报告及回复提出异议。被告此次裁决过程中，书面征求原告及第三人对菲尔拆评字［2010］第00573号评估报告的意见，原告对上述评估报告提出书面异议，被告依据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（四）项规定，委托房地产专家委员会进行鉴定，并无不当之处。后评估公司依据专家委员会出具的鉴定意见重新出具菲尔拆评字（2014）第00373号评估报告，该报告同时向原告及第三人送达，原告在规定时间内提出异议，评估公司对异议内容作出书面解释。被告在组织双方当事人协调未能达成一致意见后，依据菲尔拆评字（2014）第00373号评估报告作出裁决亦无不当之处。原告主张应以菲尔拆评字［2011］第00211号、［2012］第00301号报告作为裁决依据或重新评估，因该两份评估报告已经本院生效判决确认违法，且评估公司也声明该两份评估报告作废，且原告在评估公司对其异议作出书面解释后，并未委托其他有资质的评估机构进行重新评估，故原告主张菲尔拆评字（2014）第00373号评估报告程序、内容违法不能成立。 被告淮安市住建局在淮住建拆裁字［2011］40－1号行政裁决书被本院判决撤销后，通知双方当事人对评估报告提异议、委托房地产专家委员会进行鉴定，组织双方进行调解，并在双方未能达成一致意见的情况下做出裁决书，并向双方送达，程序合法、适用法律也无不当之处。 综上，原告请求撤销行政裁决的理由不能成立，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下： 驳回原告淮安市土地储备中心的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告淮安市土地储备中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  吴雪媛 代理审判员  柴新月 人民陪审员  朱丽丽 二〇一四年十月十五日 书 记 员  罗 红 第页／共页