山东省茌平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茌民一初字第385号
原告：麻玉华，女，1966年7月20日出生，汉族，住茌平县。
委托代理人：张秀忠，茌平华剑法律服务所法律工作者。
被告：罗玉廷，男，1954年4月5日出生，汉族，住茌平县。
委托代理人：王凤霞，茌平纵横法律服务所法律工作者。
被告：罗玉荣，女，1956年5月5日出生，住茌平县。
被告：杜立申，男，1976年8月16日出生，住茌平县。
原告麻玉华与被告罗玉廷、罗玉荣、杜立申民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告麻玉华及其委托代理人张秀忠、被告罗玉廷的委托代理人王凤霞到庭参加了诉讼，被告罗玉荣、杜立申经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麻玉华诉称：被告与原告签订房屋过户保证书一份，约定将茌平县信发步行街一期3号商业楼1层121室房产转让给我所有，并帮助我办理过户手续。后被告拒不履行合同义务。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告罗玉荣、罗玉廷交付茌平县信发步行街一期3号商业楼1层121室房产并协助原告办理过户手续，本案的诉讼费用由被告承担；如不能支持原告该诉求，因系被告罗玉廷、罗玉荣的女婿杜立申在原告处多次借款（包括代为其偿还银行借款）共计849150元，被告罗玉廷、罗玉荣和杜立申共同同意以被告罗玉廷、罗玉荣名下实为杜立申所有的案涉房产抵账，与原告间构成债权、债务转移关系，申请追加杜立申为本案被告参加诉讼，由被告罗玉廷、罗玉荣偿还原告借款849150元及利息，并承担本案全部诉讼费用。
被告罗玉廷辩称：1、对原告与杜立申之间的债权债务关系不清楚，该笔债务与我没有任何关系。原告与杜立申之间借款时我不在场，也不知情，我也没有使用该笔借款。2、关于与妻子罗玉荣为杜立申借款以房抵债的事，当时没有与儿子罗金宝商量，也没有告诉他，罗金宝知道后不同意为杜立申用房抵债，因此，将共同共有的房子为杜立申抵债侵犯了罗金宝的权利，原、被告签订的协议因违法而无效。
被告罗玉荣、杜立申未答辩。
根据原、被告当庭陈述、原告提交的证据及相关调查笔录，本院可以确认如下事实：
1、2011年12月21日，被告杜立申及案外人罗金玲（杜立申之妻）与原告签订借款协议，该协议载明：“今（杜立申）向麻玉华借款贰拾伍万元正，以步行街门市房（房权证茌平县字第××号）房房所有权人罗玉廷、罗玉荣共同共有作为抵压，周期10个月，如到期不还，房子归麻玉华所有（罗玉廷、罗玉荣是杜立申岳父、岳母）”，该借款协议下附借据，该借据载明：“今借到麻玉华现金贰拾伍万元正（￥：250000元）。借款人：杜立申、罗金玲、罗玉廷、罗玉荣。2011年11月21日。月息为1.5分。证人：李爱华”，该借款协议及借据先有杜立申、罗金玲签名、捺印，后有被告罗玉廷、罗玉荣签名、捺印，该借款原告通过银行账户转给被告杜立申。2013年3月18日，被告杜立申向原告出具借据一张，该借据载明：“今借到现金陆万元正（￥60000元）。（使用到2013.10月份）。杜立申。2013.3.18号”，同日，被告杜立申给原告出具另外欠据一张，该欠据载明：“今欠利息陆万叁仟玖佰元正。杜立申。2013年3月18日。2013年4月底前送来”。2013年4月18号至2013年6月18号，被告杜立申分三次偿还原告利息款13950元，2013年9月10号被告杜立申偿还原告利息款10000元。
2、2014年2月27日，被告杜立申向原告出具保证书一份，该保证书载明：“我（杜立申）明天下午（28号）2点前，如果还不上银行贷款，如果谁还的上贷款就把步行街房产转给谁。房产证姓名（罗玉廷、罗玉荣），房产是我的，我岳父顶的名字。2014.2.27号。杜立申”。
3、2014年3月3日，被告杜立申在场，被告罗玉廷、罗玉荣与原告麻玉华在茌平县华剑法律服务所签订房屋过户保证书一份，主要内容为：经原、被告双方自愿协商一致，被告罗玉廷、罗玉荣将坐落在茌平县步行街商场内门市楼二间（因银行贷款抵押到期无法还贷），因此将该楼转让给原告。保证书第2条约定“乙方（原告）接受该楼房的房产所有证后，并一次性支付给甲方房屋款448000元（该款项由银行收取）”，第5条约定“甲方前期因欠乙方现金401150元（该401150元实为401100元，包括2011年12月21日借款本金250000元、2013年3月18日借款本金60000元、2013年3月18日被告欠原告借款结算利息款63900元及2013年4月18日至2014年2月18日利息款27200元，已去除被告所付23950元），如甲方以后要该房屋的所有权，想让乙方退还，但必须足额偿还乙方现金849150元，另加收银行违约金（见正式收据为准）。注乙方不得以任何理由再转让给其他用户。（不限时间）”。保证书签订后，被告罗玉廷、罗玉荣将该商业楼房的房产证件原件、土地使用证件原件、户主姓名为罗玉廷的户口本原件一本及罗玉荣、罗玉荣的身份证原件交付给原告，后因需要，被告杜立申要回被告罗玉廷的身份证原件。当天，原告麻玉华在中国农业银行股份有限公司茌平博平支行通过转账为杨仲全偿还银行贷款本金40万元、正常息3.48万元、罚息750元、复利65.25元，合计还款43.561525万元。该笔贷款即房屋过户保证书中所指银行贷款，实为杜立申用款，以登记在被告罗玉廷、罗玉荣名下位于茌平县中心街东、信发步行街3号商业楼一层121号作为抵押物，房产证号为聊房权证茌平县字第××号。同日，被告杜立申向原告出具欠条一张，欠条载明：“今欠现金肆拾肆万捌仟元正（448000元）杜立申2014.3.3号”。
另查明，被告杜立申系被告罗玉廷、罗玉荣的女婿，被告罗玉廷、罗玉荣名下房产证号为聊房权证茌平县字第××号的案涉房产系受让于被告杜立申，现房产登记上的共同共有人为罗玉廷、罗玉荣。
上述事实，有原、被告陈述、原告提交的证据及本院本院调取证据在卷予以佐证。
依原告的申请，本院对登记在被告罗玉廷、罗玉荣名下位于茌平县中心街东、信发步行街3号商业楼一层121室（房产证号为聊房权证茌平县字第××号）的案涉房产予以查封，查封期限为2014年3月7日至2016年3月6日止，对登记在被告罗玉廷、罗玉荣名下的位于茌平县建设局花园小区5号楼2单元3层东户楼房一处（房产号：茌008928号）予以查封，查封期限自2014年8月4日至2016年8月3日止。
本院认为：本案的争议焦点有二：一是原、被告间是否存在借贷关系？二是如何确定被告罗玉廷、罗玉荣与原告签订的房屋过户保证书的效力？现分别做以阐述。
关于焦点一，借款合同是实践性合同，以借款人收到借款为准。根据原告提交的2011年12月21日借款协议、借据及2013年3月18日的借据及欠据，证明原告与被告杜立申之间存在借贷关系，被告欠原告借款本金31万元。根据2014年3月3日原告提交的中国农业银行股份有限公司茌平博平支行还款业务凭证、房地产抵押清单、被告杜立申的保证书及还款当日被告杜立申出具的欠据，证明原告为实际借款人被告杜立申偿还银行贷款，证明原、被告之间存在借贷关系，被告杜立申欠原告借款本金435615.25元。
关于焦点二，由被告杜立申在场，原告与被告罗玉廷、罗玉荣签订的房屋过户保证书系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，本院依法认定协议有效，原、被告间形成债权、债务转移关系，原告已经履行了该保证书第2条确定的义务，原告依约对被告罗玉廷、罗玉荣享有债权836715.25元（435615.25元＋401100元）。
现被告罗玉廷、罗玉荣不依约履行房屋过户保证书确定的义务，本院依法支持原告要求被告偿还欠款836715.25元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付欠款利息。被告罗玉荣、杜立申经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃举证、质证的权利，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十五条、第一百九十六条、二百零七条、第二百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告罗玉廷、罗玉荣于本判决生效之日起十日内偿还原告麻玉华借款836715.25元及利息（自2014年3月3日日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至生效判决确定的还款之日止）。
二、驳回原告麻玉华的其他诉讼请求。
（上述款项通过本院过付，账号15×××13，户名：茌平县人民法院，汇款行：农行茌平支行营业所）。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12300元，由原告负担179元，被告罗玉廷、罗玉荣负担12121元，诉讼保全费3020元，由被告罗玉廷、罗玉荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 张太楼
审 判 员 季秀哲
人民陪审员 赵廷增
二〇一四年九月二日
书 记 员 李 洁