江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆花民初字第00602号
原告昆山鑫苑置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，组织机构代码67202852-4。
法定代表人张勇，该公司董事长。
委托代理人葛霞青，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人王雨涓，江苏六典律师事务所实习律师。
被告张楠。
原告昆山鑫苑置业有限公司与被告张楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法由代理审判员叶翌晨独任审理，后由于被告张楠下落不明，本院采取公告送达并依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告昆山鑫苑置业有限公司的委托代理人葛霞青、王雨涓参加诉讼，被告张楠经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山鑫苑置业有限公司诉称：被告张楠为了购买原告开发建设的昆山市XX花园XX幢XX单元XX号房屋，于2010年6月15日与原告签订编号为2010018866号的《商品房购销合同》（以下简称“购房合同”）。双方约定采用按揭付款方式，并对违约责任、合同的解除进行了约定。后被告于2011年7月20日与江苏银行股份有限公司昆山支行（以下简称“江苏银行”）签订《个人借款合同（房贷版）》及《抵押担保合同（个人版）》，约定由江苏银行向被告发放贷款570000元整，借款期限从2011年7月20日起至2041年7月20日止，原告对该贷款承担连带保证责任。江苏银行于2011年7月21日发放贷款570000元，原告如约交房。后被告连续逾期7个月未归还江苏银行贷款，江苏银行要求原告承担连带保证责任，于2014年2月21日在原告的保证金账户上扣划13570元。原告的行为违反了合同附件四的约定，构成违约，应承担违约责任，基于合同约定，请求法院判令：1、解除原被告双方签订的《商品房购销合同》；2、判令被告将《商品房购销合同》项下的房屋恢复原状并返还给原告；3、判令被告向原告支付合同约定的违约金163489元（按照房屋总价的20%计算）；4、判令被告返还原告代偿的被告银行按揭本息13570元；5、判令被告向原告支付自银行划扣原告保证金之日起至实际履行之日止的滞纳金（以原告代偿的本息13570元为基数，按日千分之一计算，暂算至2014年5月6日）；6、判令被告承担原告为本案支付的律师费48672元；7、由被告承担本案的诉讼费用。
被告张楠经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。未发表答辩意见。
经审理查明：原、被告于2010年6月15日签订《昆山市商品房购销合同》，合同编号为2010018866，约定由被告购买原告建设开发的位于昆山市花桥镇XX花园XX幢XX单元XX号房，房屋总价为817447元，约定付款方式为第三种方式，补充协议附件四中约定该第三种方式为按揭付款，首付款为247447元，剩余房款570000元按揭付款，庭审中原告自述涉案房屋面积调整后的最后总价为818649元，被告已经支付首付款247447元并成功办理贷款570000元，房屋余款以贷款形式支付完毕，面积调整后的差价也补清。该购房合同补充协议四第三条中约定，买受人逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须在接到出卖人通知之日起三日，未接到通知的，自银行扣划出卖人保证金之日起十五日内，支付出卖人垫付的本息，并承担日千分之一的滞纳金；买受人连续逾期三次，或者累计逾期六次归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同，收回房屋所有权。出卖人通知解除合同的，买受人承担全部房款20%的违约金。买受人所支付房款在归还银行贷款本息、出卖人应收违约金、出卖人垫付贷款本息、物业管理费以及办理合同解除手续发生的费用外，如有余额，退还买受人或者向有关部门提存；买受人构成违约的，应当承担违约责任。买受人没有在接到出卖人通知后7日内纠正其违约行为的，则买卖合同视为双方约定解除，房屋由出卖人收回。买受人承担全部购房款5%的违约金，同时须配合出卖人办理合同解除手续。买受人拒绝办理配合手续，迫使出卖人提起诉讼的，买受人承担总房款20%的违约金，并承担该房屋无法再次出售期间全部房款日万分之二的滞纳金。按照本合同约定解除合同的，买受人应当配合出卖人办理合同解除手续。如果买受人拒绝配合办理解除合同手续的，出卖人将采用法律允许的手段以达到解除合同目的，因此发生的诉讼费用、律师费和其他合理费用将由买受人承担。涉案房屋已取得交付备案证书，于2012年2月交付被告张楠使用。目前产证尚未办理。
另查明，2011年7月20日，被告张楠作为借款人、原告鑫苑公司作为保证人与江苏银行股份有限公司昆山支行签订《个人借款合同（房贷版）》以及《抵押担保合同（个人版）》，其中《个人借款合同（房贷版）》中约定原告昆山鑫苑置业有限公司对张楠的该借款承担阶段性连带保证责任，保证期间自该合同签订之日起至抵押物有效设立担保物权，且相关抵押权、质押财产／质权设定证明文件、权利凭证移交贷款人占有之日止。2011年7月21日，江苏银行股份有限公司昆山支行向张楠发放贷款570000元，张楠以贷款形式将剩余房款付清。该借款合同中约定，该合同项下的借款结息方式按照月结，结息日为每月的15日。若借款人违约，贷款人有权冻结担保人部分或全部存款，有权从担保人存款账户中扣款，以偿还本合同项下借款本息及相关费用。2014年2月21日，江苏银行股份有限公司昆山支行向昆山鑫苑置业有限公司发出《担保人履约担保责任通知书》，载明：“现有借款人张楠，因购买贵公司开发的昆山XX花园XX-
XX室向我行申请个人按揭贷款。我行受理审批后于2011年7月21日向其发放个人按揭贷款57万元。截止2014年2月21日止，借款人已连续逾期7月没有归还我行贷款本息，共计13570元。根据我行与贵司签订购房贷款业务合作协议的相关约定，在贵司承担阶段性担保期间由于借款人不能按时归还我行贷款本息时我行有权要求贵司承担担保责任。现我行将在贵司于我行开设的按揭保证金账户中直接扣划13570元用于归还借款人未按时偿还的贷款本息，望贵司予以配合为谢。”同日，江苏银行从原告保证金账户上扣划了13570元。
再查明，2014年5月8日，昆山鑫苑置业有限公司向张楠发出《律师函》和《解除合同通知书》通知被告张楠，因其逾期7月未归还银行贷款本息要求解除合同。张楠并未协助办理合同的解除。
另查明：因本案昆山鑫苑置业有限公司聘请了律师花费48672元。
上述事实有原告提供的商品房购销合同、预售许可证一组、个人住房借款合同、抵押担保合同一组、发票3份及贷款放贷凭证一组、担保人履约担保责任通知书及银行扣款证明一组、律师函及快递单一组、解除合同通知书及快递单、律师费发票、聘请律师合同及原告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，原、被告订立的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2010018866）以及被告张楠作为借款人、江苏银行作为贷款人、原告昆山鑫苑置业有限公司作为保证人签订的《个人住房借款及担保合同》系各方真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。首先，根据《昆山市商品房购销合同》的约定，被告累计六次逾期归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同，收回房屋所有权。本案中被告张楠已逾期7个月未还款，导致本案原告承担保证责任，保证金账户被银行扣划，且原告也于2014年5月8日向被告发出过《律师函》及《解除合同通知书》，被告张楠未予配合解除合同，故原告有权依照合同约定解除该购房合同及收回房屋，故原告请求判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》，以及将《商品房购销合同》项下的房屋恢复原状并返还给原告的诉请，本院予以支持；其次，对于原告要求被告支付违约金163489元（按合同约定以全部房款的20%计算）以及滞纳金（以原告代偿的本息13570元为基数，按日千分之一计算至2014年5月6日）的诉请，本院认为合同中关于被告违约约定了违约金及滞纳金，被告未能按约支付归还银行贷款，违反了双方关于归还银行贷款的约定，应当承担相应的违约责任。但原告主张按照合同约定的合同总价20%的计算违约金，以及以原告代偿的本息13570元为基数，按日千分之一计算至2014年5月6日计算滞纳金，原告未能举证证明其除了有为被告代付的款项按中国人民银行同期贷款利率计算所得的利息损失外还有其他实际损失，且约定的违约金计算标准超过了中国人民银行同期贷款利率的1.3倍。因此，本院将计算标准依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，被告应付的违约金为以13570元为基数，从2014年2月21日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算的金额；再次，关于原告代偿的银行本息，因原告的保证金账户已被扣划，按照其代偿的数额其有权向被告进行追偿，故对其请求判令被告返还原告代偿的银行按揭本息13570元，本院予以支持；律师费因提供了聘请合同以及律师费发票，根据购房合同的约定，本院也予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告昆山鑫苑置业有限公司与被告张楠签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2010018866）解除，被告于本判决生效后十日内将合同项下的房屋恢复原状并返还给原告。
二、被告张楠支付原告昆山鑫苑置业有限公司违约金（违约金的计算方式为：以13570元为基数，从2014年2月21日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算），于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。
三、被告张楠返还原告代偿的银行按揭本息13570元，于本判决生效后十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。
四、被告张楠承担原告为本案支付的律师费48672元，于本判决生效后十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。
五、原告昆山鑫苑置业有限公司返还被告张楠已支付的购房款818649元（首付款247447元＋补差款1202元＋已贷款项570000元）。于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。
六、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11974元，公告费690元，合计12664元，由被告张楠负担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 叶翌晨
人民陪审员 陆 芳
人民陪审员 郭静芳
二〇一四年十二月三日
书 记 员 朱 彬
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。