北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第3285号上诉人（原审被告）刘学红，女，1969年6月16日出生。上诉人（原审被告）薛宝华（刘学红之母），1941年11月4日出生。被上诉人（原审原告）赵杰，男，1974年5月23日出生。委托代理人许建巍（赵杰之妻），1974年10月7日出生。上诉人刘学红、薛宝华与被上诉人赵杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第23957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘学红、薛宝华，被上诉人赵杰及其委托代理人许建巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵杰在原审法院诉称，2013年8月26日，我与刘学红、薛宝华签订存量房屋买卖合同，双方约定刘学红、薛宝华以306万元的价格将其位于北京市海淀区201号房屋卖给我。我于2014年3月14日付清全部购房款，但刘学红、薛宝华拒不交房亦不办理所售房屋的过户手续，为此，我起诉要求判令刘学红、薛宝华协助我办理过户手续并交付房屋违约金。2014年6月24日，（2014）海民初字第15318号民事判决书判令刘学红、薛宝华向我交付房屋，协助我办理过户手续并向我支付违约金，该违约金的计算期间为2014年3月14日至2014年4月8日。该判决生效后，刘学红、薛宝华于2014年7月11日向我交付房屋。根据双方签订的房屋买卖合同，刘学红、薛宝华尚未向我支付2014年4月9日至2014年7月10日的违约金，故我再次诉至法院，请求判令刘学红、薛宝华向我支付2014年4月9日至2014年7月10日的违约金139230元。本案的诉讼费由刘学红、薛宝华负担。刘学红、薛宝华未提供书面答辩意见。原审法院经审理查明，经北京麦田房产经纪有限公司提供中介服务，2013年8月26日，薛宝华、刘学红（出卖人）与赵杰（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，双方约定：薛宝华、刘学红将其共有的位于北京市海淀区201号房屋出售给赵杰；房款306万元，其中含定金20万元；买受人应于签订合同当日支付定金2万元，剩余定金18万元于48小时内支付；就剩余购房款，买受人于2013年12月30日前支付购房款221万元，买受人另以资金监管方式于2013年12月30日前支付购房款65万元；双方应于2013年12月30日向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款，应于取得契税完税凭证后当日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；出卖人应于过户当日将该房屋交付买受人；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。薛宝华、刘学红（甲方）与赵杰（乙方）亦于当日签订补充协议，双方约定，因乙方需出售名下另一套房产支付甲方部分房款，乙方承诺如将名下另一套房产出售后收到的部分首付款于次日转付甲方。此后，赵杰与其妻许建巍于2013年10月26日签订北京市存量房屋买卖合同，将其名下位于北京市海淀区601号房屋出卖，并分别于2013年10月28日收到定金20万元，于2013年11月2日收到购房款80万元，于2013年12月6日收到购房款55万元，于2013年12月10日收到购房款30万元，于2014年2月11日收到购房款172万元，于2014年3月10日收到购房款73万元。赵杰于2013年8月7日给付薛宝华、刘学红定金20万元，后通过转账方式分别于2013年12月11日给付30万元，于2014年1月26日给付30万元，于2014年2月13日给付80万元，于2014年3月11日给付81万元，于2014年3月14日打入资金监管账户65万元。2014年4月，赵杰将刘学红、薛宝华诉至法院，要求二人将上述201号房屋过户至其名下、交付房屋并支付2014年3月14日至2014年4月8日期间的违约金39780元。刘学红、薛宝华在该案中提出反诉，要求赵杰支付115天的违约金共计175950元。2014年6月24日，法院作出（2014）海民初字第15318号民事判决书，认为薛宝华、刘学红本应于2014年3月14日赵杰付清最后一笔购房款时协助办理房屋过户手续并交付房屋，但却未履行上述合同义务，故支持了赵杰要求房屋过户和交付的诉讼请求，并按照日万分之五支持了赵杰所主张的2014年3月14日至2014年4月8日期间的违约金。就薛宝华、刘学红反诉主张的违约金，上述判决认为，双方房屋买卖合同约定赵杰应于2013年12月30日前付清剩余房款，而双方的补充协议约定内容不明确，不能将之视为对房屋买卖合同中余款支付方式的变更和替代，即该补充协议约定的余款支付期限仍应以2013年12月30日作为最后期限，故根据赵杰实际支付购房款的情况，赵杰因逾期付款，亦应支付薛宝华、刘学红相应违约金。最终，上述判决将赵杰应付的违约金与刘学红、薛宝华应付的违约金进行折抵，判令赵杰向刘学红、薛宝华支付违约金35075元。上述判决作出后，双方均未上诉。庭审中，赵杰称，刘学红、薛宝华于2014年7月11日履行了判决。在本案审理过程中，刘学红、薛宝华经法院合法传唤，无正当理由，拒不出庭应诉。上述事实，有赵杰的陈述、（2014）海民初字第15318号民事判决书等证据、开庭笔录在案佐证。原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，刘学红、薛宝华经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，双方当事人因房屋买卖事宜发生纠纷，虽赵杰逾期付款，但刘学红、薛宝华在赵杰于2014年3月14日付清购房款时未依约过户房屋并交付，仍构成违约，根据合同，刘学红、薛宝华理应按照合同成交价每日万分之五的标准向赵杰支付自违约之日起至房屋实际过户交付之时止的违约金，因生效判决已判令刘学红、薛宝华向赵杰支付2014年3月14日至2014年4月8日止的违约金，且赵杰自述刘学红、薛宝华已于2014年7月11日履行完上述生效判决，故赵杰现要求刘学红、薛宝华支付2014年4月9日至2014年7月10日期间的违约金，存在事实和法律依据，且数额合理，法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：刘学红、薛宝华于判决生效后十日内向赵杰支付二○一四年四月九日起至二○一四年七月十日止的违约金人民币十三万九千二百三十元。如果刘学红、薛宝华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘学红、薛宝华不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回赵杰一审诉讼请求，被上诉人承担本案的诉讼费。上诉理由：1、对方延期支付购房款，应当支付逾期付款违约金，因此我方没有过户；2、法院判决出来后，我方已按照判决内容履行。赵杰服从原审判决，对上诉人的上诉请求和事实理由答辩称：依据（2014）海民初字第15318号民事判决，对方应当支付我逾期违约金。本院经审理查明，一审法院查明事实正确。二审期间，赵杰称诉争房屋在2014年4月9日至2014年7月10日的房屋占有使用费为每月5000元。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。本院认为：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。互负债务是指两项债务处于互为对待给付的地位，而且先履行一方采取了补救措施、变违约为适当履行的情况下，先履行抗辩权消失，后履行一方须履行其债务。根据赵杰与薛宝华、刘学红签订的房屋买卖合同，双方约定赵杰应于2013年12月30日前交付购房款221万元，于2013年12月30日前以资金监管方式支付购房款65万元，双方应于2013年12月30日向税务部门交易税款，于取得《契税完税凭证》后当日办理房屋权属转移登记手续，并于过户当日将房屋交付，综合上下文内容进行理解，应系在赵杰履行完付清全部购房款的义务后双方履行房屋产权过户及交付房屋的约定。赵杰支付购房款的义务与薛宝华、刘学红过户并交付房屋的义务互为对待给付地位，合同履行过程中，赵杰实际于2014年3月14日支付最后一笔购房款，在赵杰采取了补救措施、变违约为适当履行的情况下，薛宝华、刘学红的先履行抗辩权消失，须按照合同约定履行其义务。故薛宝华、刘学红应于2014年3月14日协助办理房屋产权过户手续并交付房屋。薛宝华、刘学红未按期履行该项义务，因此应当支付逾期违约金。薛宝华、刘学红抗辩称，赵杰存在逾期付款的情况，应当支付违约金后薛宝华、刘学红才予以过户及交付房屋，本院认为，赵杰支付逾期违约金的义务与薛宝华、刘学红过户、交付房屋的义务并不构成对待给付关系，因此薛宝华、刘学红的该项抗辩不成立。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因双方自2014年4月9日起产生诉讼，法院生效民事判决薛宝华、刘学红协助赵杰将201号房屋过户至赵杰名下并交付房屋，薛宝华、刘学红于2014年7月11日按期履行了该判决，因此本院结合赵杰的实际损失、诉争房屋占有使用费为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定2014年4月9日至2014年7月10日的违约金为83538元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第23957号民事判决；二、刘学红、薛宝华于本判决生效后十日内向赵杰支付二○一四年四月九日起至二○一四年七月十日止的违约金人民币八万三千五百三十八元。一审案件受理费三千零八十四元，由刘学红、薛宝华负担一千八百五十元四角（于本判决生效后七日内交纳），由赵杰负担一千二百三十三元六角（已交纳）。二审案件受理费三千零八十四元，由刘学红、薛宝华负担一千八百五十元四角（已交纳），由赵杰负担一千二百三十三元六角（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣代理审判员  朱文君代理审判员  赵 蕾二〇一五年六月十八日书 记 员  杜 莹