北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4502号
原告肖绪忠，男，1969年6月3日出生。
委托代理人杨辽宁，湖北富川律师事务所律师。
被告王庆红，男，1978年2月24日出生，自由职业者。
原告肖绪忠与被告王庆红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张鸣担任审判长，人民陪审员王淑芝、人民陪审员董德虎参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖绪忠及其委托代理人杨辽宁、被告王庆红均到庭参加了诉讼。第二次开庭，原告肖绪忠到庭参加诉讼，被告王庆红经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理完毕。
原告肖绪忠诉称：2012年10月1日，原、被告双方签订了《房屋出租协议》，协议约定，被告将位于北京市石景山区梁公庵X号院的房屋租赁给原告，原告按每季度5000元向被告缴纳租金，协议签订后，原告向被告缴纳了房屋租金，并出资对房屋进行了装修改造，随后再对外转租。2014年初，北京市运输公司第八分公司的人员告知原告，原告从被告手中租赁的房屋是他们公司的，几年前他们公司将房屋出租给被告。2008年双方的合同到期，被告未续租也未向他们公司缴纳租金，2008年起被告就无权出租该房屋。现他们公司作为房屋所有权人要收回原告租赁的房屋。责令居住在该房屋内的所有人限期搬离该房屋。为此原告找到被告咨询，被告也认可了北京市运输公司第八分公司人员的说法，事后原告多次找被告商谈要求被告妥善解决此事，但被告总以各种理由搪塞，未退还原告任何费用协调未进行赔偿，为维护原告的利益，起诉至法院。诉讼请求：1、确认原、被告双方于2012年10月1日签订的《房屋出租协议》无效；2、判令被告退还原告租金2万元，卫生费1080元、水电费4705元，共计25785元；3、判令被告赔偿原告损失85805元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告王庆红辩称：对提出的诉讼请求否认，房屋签订出租协议，我认为是有效的，而且合同还没有到期，一直到2015年才到期，原告要求返还租金、卫生费，我不会退还，因为我也上交了，另外，要求被告偿还损失85805元，我认为原告在漫天要价。本案的诉讼费用应由原告承担。
经审理查明：涉案房屋位于北京市石景山区梁公庵X号院，房屋所有权人为北京市运输公司。
2012年10月1日，（甲方）王庆红与（乙方）肖绪忠签订了《房屋出租协议》（以下简称协议），约定：1、经双方协议房屋三年内不得涨价，以后涨价不得超20%；2、房屋改建、维护由乙方负责，房费按每季度5000元提前5天交纳房费；3、房前不能建房屋出租，门前限停车2辆；4、消防责任、安全责任由乙方负责；5、国家不占土地用时，此土地任何一方不得让乙方退出；6、电费每度1.5元，水费每人每月10元，卫生费按每户15元收取。7、未订事宜，经双方协调。另，协议第六条后手写：“招待所改变但不得影响乙方租房”，手写补充：“8、合同期内如遇国家拆迁，乙方不得向甲方索赔（地址：梁公庵X号院）；9、乙方管辖房屋如遇煤气中毒等乙方自行负责”。落款处有双方签字。肖绪忠称手写部分为王庆红添加，其添加后双方签字，肖绪忠对手写部分认可。王庆红主张“招待所改变但不得影响乙方租房”及（地址：梁公庵X号院）不是其书写，其余部分均是其书写，对其他部分真实性认可。
2012年9月1日，王庆红将北京市石景山区梁公庵X号院三间平房（以下简称租赁房屋）交付肖绪忠。肖绪忠已向王庆红实际交纳租金至2013年12月31日，最后一次交纳电费和卫生费是2013年8月14日。
2012年9月1日，王庆红交付租赁房屋后，肖绪忠对租赁房屋进行装修改造，并将一层三间房屋打隔断改建成六小间，并进行扩建加盖二层共五间房屋。肖绪忠改扩建未取得合法建设手续。
2014年1月25日，北京市运输公司第八分公司（以下简称八分公司）向梁公庵X号院全体商住户发通告：（梁公庵）根据区政府相关执法部分对梁公庵X号院联合执法检查中发现的治安、消防和卫生等严重安全隐患问题，并责令我公司限期整改。我公司没有与梁公庵X号院内的商住户签订任何合同，也没有授权任何单位和个人与各商住户签订合同。按照区政府消除隐患、限期整改的要求，为避免给各商住户造成不必要的损失，请梁公庵临乙4号院内全体商住户自通告发布之日起一个月内自行搬出。特此通告。王庆红对此证据真实性不认可，称其没有看到过该通告。
2014年4月19日，因租赁房屋所在区域需要整顿，租赁房屋及改扩建部分均被收回。
2014年9月26日，八分公司针对本院关于租赁房屋所有权人及是否同意出租事宜作出书面回函，答复称北京市石景山区梁公庵临乙4号院的房屋所有权人为我司上级单位：北京市运输公司。对王庆红与肖绪忠的租赁合同，我公司不知情，并未同意王庆红将其转租，而且王庆红也没有权利对该院房屋进行侵占和转租。
本案审理过程中，本院工作人员勘查现场时八分公司工作人员及在现场的北京慧照企业管理有限公司的工作人员称：八分公司上级单位是租赁房屋所有权人，八分公司不认识李桂华，只曾租给北京天南宾馆，2008年1月，北京市运输公司将北京天南宾馆诉至法院，（2008）石民初字第875号民事调解书确定天南宾馆将梁公庵停车场东院场地及院内办公室腾退。自2012年6月开始停水，至今没有恢复用水。2014年1月，应区政府整改要求进行清退场地，自2014年1月之后没有收过水电费、卫生费，2014年4月19日，将租赁房屋收回。八分公司从未允许也不知道王庆红将租赁房屋出租给肖绪忠，直到2014年清退过程中，肖绪忠找八分公司索赔时才知道有转租。
2014年7月2日，王庆红提出反诉，要求确认双方租赁合同有效，并要求肖绪忠给付2014年1月至2014年7月1日的房屋租金1万元、电费2000元并承担诉讼费用。后经本院向其送达交纳反诉案件受理费通知单和催缴单后仍未交纳反诉案件受理费。
另查：2008年1月16日，北京市运输公司起诉北京天南宾馆租赁合同纠纷一案，本院于2008年8月15日作出（2008）石民初字第735号民事调解书，调解确认：一、解除北京市运输公司与北京天南宾馆自二零零七年十月十五日起形成的不定期租赁合同；二、北京天南宾馆于二零零八年十月十四日前将其承租的位于石景山区梁公庵停车场东院场地及院内办公楼腾退交还北京市运输公司；三、北京天南宾馆给付北京市运输公司租金十四万五千元（于二零零八年九月十五日前给付十万元，余款四万五千元于二零零八年十月十四日前付清）。
庭审中，肖绪忠主张改造及加盖二层、门前雨搭均经过了王庆红同意。王庆红主张改扩建未经其同意，系肖绪忠私自加盖。肖绪忠自认其改扩建包括吊顶、地砖，刷白，保温层、上水管、电表、门窗、方钢刷漆的楼梯及扩建的二层。为证明其改扩建的费用，提交了改建成二层及装修人工费和部分材料费共计49160元的收条一张及购买材料收据，房屋改建材料
36645元的发票一张，另，王庆红称收条没有盖章，对收条不认可，对装修费及收条的关联性不予认可。
庭审中，肖绪忠主张王庆红没有处分权，所以租赁协议应当无效。王庆红称其从李桂华处租来并经过李桂华同意进行转租，租赁协议是有效的。
庭审中，肖绪忠主张租期是不定期，至少是三年，协议约定只要国家不占地，就可以租；王庆红主张租期是三年。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋出租协议》、收据、照片，答复函、调查笔录、勘验笔录等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为：肖绪忠、王庆红签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行义务。本案中，肖绪忠从2012年9月至2014年4月租赁使用租赁房屋并进行改扩建加盖了二层，但产权人在六个月内均未提出异议，故肖绪忠以租赁协议未经产权人同意为由认定租赁协议无效的诉求，本院不予支持。
2014年4月19日，租赁房屋被收回，因出租人无法继续提供租赁房屋，原被告之间的租赁协议已无法继续履行，故租赁协议自2014年4月19日已实际解除。原告在租赁房屋被收回之前一直占有使用，故其主张退还租金及卫生、水电费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。首先，肖绪忠在租赁期限内对租赁房屋进行改扩建，王庆红对此并未提出异议，视为其同意肖绪忠进行改扩建；其次，双方对租赁期限有争议，肖绪忠认为至少三年，国家不征收就可以租赁，王庆红主张租赁期限是三年，故本案租赁协议在三年内是双方认可的租期，现租赁协议在三年未到时因租赁房屋被收回无法继续履行而解除；再次，肖绪忠改扩建房屋并未经过合法审批手续，现本院结合双方过错、租赁期限及肖绪忠提交的装修改扩建的材料及人工费用等因素酌情确定肖绪忠的损失，对于肖绪忠主张损失的合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。
王庆红提出反诉却未按规定交纳反诉案件受理费，视为其未提出反诉，对于反诉请求，本院不予处理，其可另行主张。
王庆红经本院合法传唤，第二次开庭时无故未出庭应诉，视为其放弃该次庭审中享有的诉讼权利，不影响本案审理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、王庆红于本判决生效后七日内赔偿肖绪忠损失共计二万九千二百三十一元；
二、驳回肖绪忠其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千五百三十二元，由肖绪忠负担一千八百六十九元（已交纳三十五元，余额一千八百三十四元于本判决送达后十五日内交纳）；由王庆红负担六百六十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 董德虎
人民陪审员 王淑芝
二〇一五年十一月六日
书 记 员 刘 曦