湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00405号
上诉人（原审原告）杨亚林，男，汉族。
委托代理人刘华伟，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般授权。
被上诉人（原审被告）肖强银，男，汉族。
委托代理人肖江云，湖北春园律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人杨亚林与被上诉人肖强银房屋租赁合同纠纷一案，上诉人杨亚林不服襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城民初字第00033号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨亚林的委托代理人刘华伟，被上诉人肖强银的委托代理人肖江云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定：2011年8月21日，杨亚林与肖强银签订《房屋经营合同》，约定甲方（杨亚林）将其承租的铁路大院原劳动服务公司办公楼及附属设施交给乙方（肖强银）经营，期限3年，从2011年11月1日至2014年10月31日，年经营费为280000元。同日，双方又签订一份补充协议，该补充协议第四条约定：2014年10月31日，本合同期满后，甲方（杨亚林）如果与房屋所有者签订新的合同，甲、乙（肖强银）双方都同意到时续签合同，续签合同的经营期限同甲方与房屋所有者签订的合同所约定的期限，但不低于3年。第五条约定：如果甲方不能与房屋所有者签订新的合同，甲方赔偿乙方预期利润20万元。合同签订后，肖强银肖强银接收了租赁房屋，并进行装修后开设宾馆经营。根据双方协议，甲方将在该房屋三楼之上加盖一层，但由于甲方未能予以加盖，故双方同意房屋年经营费按每年18万元交纳。2014年10月31日，《房屋经营合同》期满，肖强银按约定交纳了房屋经营费。从2014年11月初，双方即通过电话、手机短信、律师函等形式商议续签合同事宜，但由于双方存在一定的分歧，导致合同未能续签。杨亚林向法院提起诉讼，要求解除双方的房屋经营合同，并由肖强银承担违约金216000元。在本案庭审中，杨亚林增加诉讼请求，即要求肖强银腾退所占有房屋。
一审判决另认定，该案所涉房屋系武汉铁路局原襄阳劳动服务公司的办公楼及其附属设施，位于襄阳新华路6号。该公司出具证明，杨亚林在租赁上述房屋后，在2009年11月1日至2018年12月30日对其租赁的房屋具有自主经营权。杨亚林向法院提供了其与武汉铁路局襄阳劳动服务公司新签订的房屋租赁合同，租赁期限从2013年元月1日至2018年12月30日。
一审判决还认定，本案在审理过程中，肖强银向本院提交了一份情况说明，承诺愿意与杨亚林签订三年的租赁合同，年租金为19.8万元（即在原合同每年租金18万元的基础上上调10%）。
原审法院认为，杨亚林、肖强银双方所签订的《房屋经营合同》实为房屋租赁合同。该案所涉房屋虽系杨亚林租赁武汉铁路局襄阳劳动服务公司的房屋，但该公司同意杨亚林进行转租，肖强银对此亦未提出异议，故双方所签订的合同系双方真实意思表示，租赁关系合法有效。合同期满后，双方的租赁合同已自然解除，租赁合同的权利义务关系已经终止，杨亚林要求解除双方租赁合同的请求已无实际意义，不予支持。杨亚林要求肖强银承担违约损失，其依据是双方口头约定合同到期前一个月，双方要签订新的合同，如果不签，视为违约，按照合同中逾期交付经营费的约定，承担违约金，并且不予返还肖强银交纳的保证金。肖强银对此予以否认，杨亚林亦未举出肖强银违约的事实和证据，故对杨亚林要求肖强银承担违约损失的请求不予支持。虽然双方的租赁合同因到期而自然终止，但双方所签订的补充协议中关于续签合同的条款仍然对双方具有约束力，在该补充协议中，双方约定“本合同期满后，甲方如果与房屋所有者签订新的合同，甲、乙双方都同意到时续签合同，续签合同的经营期限同甲方与房屋所有者签订的合同所约定的期限，但不低于3年”，而且在补充协议的第五条双方还约定“如果甲方不能与房屋所有者签订新的合同，甲方赔偿乙方预期利润20万元”，上述约定属附生效条件的合同，在杨亚林与房屋所有者签订新的合同后，双方续签合同的约定即产生法律效力，并均有义务与对方协商并签订新的租赁合同。虽然双方在补充协议中仅约定了续签合同的期限不低于3年，对合同租金及其支付期限和方式未作约定，但双方可以根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的相关规定，在续签合同时予以确定。杨亚林在有条件、有能力履行续签合同义务的情况下，应当与肖强银续签新的租赁合同。同时，从另外一个角度讲，肖强银租赁该房屋后，将该房屋装修开设宾馆，投资较大，如果不予续签合同，将会造成比较大的损失，其续签合同的请求符合双方签订补充协议的初衷。肖强银要求续签合同，并承诺提高房屋租金，一方面维护了自己的利益，另一方面也并不损害杨亚林的利益。综上，双方应按补充协议的约定，并参照合同法的相关规定，续签房屋租赁合同，从而有利于维护合同双方当事人的合法利益，有利于双方当事人交易的安全性、稳定性，并消除双方有可能存在的后续纠纷，达到双赢的结果。因此，肖强银根据双方的补充协议，要求续签合同的请求是合理的，故对杨亚林要求腾退房屋的请求不予支持。故判决：驳回杨亚林的诉讼请求。案件受理费4540元，由杨亚林负担。
宣判后，杨亚林不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定双方的租赁合同已自然解除，租赁合同的权利义务关系已经终止，但对上诉人要求被上诉人腾退房屋的请求又不予支持，故判决互相矛盾且违反法律规定；2.一审判决认定双方应当继续续签合同，违反合同双方当事人的意思自治原则；3.一审判决认为双方的合同到期自然解除，认为双方没有关于不续签合同即承担违约责任的证据，但合同解除后，新的合同未签订，此时被上诉人使用上诉人的房屋属于违法，被上诉人拒不腾退房屋，根据双方合同第十条第二款的规定，被上诉人应当承担违约责任，对上诉人杨亚林进行赔偿。一审判决仅认定上诉人承担违约金的证据，忽略了合同中约定其他关于承担违约金赔偿条款，便认为被上诉人不承担违约责任，不符合合同约定和法律规定。综上，一审判决适用法律错误，认定事实不清，请求一、撤销原审判决，并依法改判被上诉人立即腾退侵占所占房屋及承担违约责任；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人肖强银向本院答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，杨亚林和肖强银于2011年8月21日签订的《房屋经营合同》及《补充协议》自愿合法，且不损害他人利益，本院予以确认。双方明确约定“本合同期满后，甲方（杨亚林）如果与房屋所有者签订新的合同，甲、乙（肖强银）双方都同意到时续签合同，续签合同的经营期限同甲方与房屋所有者签订的合同所约定的期限，但不低于3年”，该约定对双方具有约束力，故在杨亚林与房屋所有者签订了新的租赁合同后，双方应当按照《补充协议》的约定续签房屋经营合同。上诉人杨亚林在《房屋经营合同》到期后要求被上诉人肖强银腾退房屋及不应当续签房屋经营合同没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人杨亚林另主张被上诉人肖强银在未签订新的合同的情况下即占用房屋应当承担违约责任。本院认为，双方虽然没有签订新的房屋经营合同，但对合同到期后续签的条件和不能续签的后果均在《补充协议》中有明确约定，故在续签合同的条件成就后，肖强银继续占用经营该房屋符合法律规定，肖强银并不存在违法占用房屋的情形。综上，上诉人杨亚林的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4540元，由上诉人杨亚林承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭云飞
审判员 刘雯莉
审判员 苏 轶
二〇一五年十一月十九日
书记员 岳伟峰