四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民终字第375号
上诉人（原审被告）四川旭曌商贸有限公司。住所地广元市利州区南河办事处。
法定代表人彭刚，董事长。
委托代理人蒋斌，四川天称律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周仲文，男，汉族，生于1936年11月27日。
委托代理人庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。
上诉人四川旭曌商贸有限公司（以下简称旭曌商贸公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人旭曌商贸公司的委托代理人蒋斌、被上诉人周仲文及其委托代理人庞健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2004年2月11日，原告周仲文（乙方）与被告广元捷顺实业有限公司（甲方）签订“集资建房协议”，协议约定：1、乙方自愿集资建造捷顺综合楼A幢3楼C型，面积约为115平方米，集资款每平方米800.00元，合计92000.00元……。2、乙方在鉴定协议时，应交集资建房定金五万元，余款2004年3月交清……。4、房屋产权证和土地使用证甲方办理，所发生的税费由乙方承担。5、乙方在甲方规定时间内交足集资款，由甲方办理证件，产权证、土地使用证归乙方……。合同签订后，原告于2004年2月11日向被告交款60000元，又于2004年3月20日向被告交房款30000元。其后，被告修建完工捷顺综合楼。2009年10月16日，被告公司职工辜国光以公司名义向�告出具了关于解决周仲文房产证的函，载明：周仲文先生：2004年2月11日你自愿购买捷顺综合楼A幢3楼C型115平方米，每平方米800.00元，合计92000.00元，但实际交款9万元，差付2000元（水电入网费未计入）。2005年6月28日辜国光与你签订合同将其卫生局私房一套无偿交你使用三年。2008年3月7日你又提出不要原购的捷顺楼A幢3楼C号，强求改购捷顺楼A幢3楼B型，否则拒不搬出卫生局住房，出于无奈，只好让你先搬入现住房。原2004年2月11日改购合同按政策属于无效合同，既无法办理产权证，也违反国家相关政策。综上所述，为了解决你的房产权问题，按照目前实际情况提出如下解决办法：1、周仲文按原协议补付2000元及利息2000元*12%*5年＝1200.00元，水电入网费2600元共计5800元。2、周仲文住卫生局宿舍欠交电话费1000.00元，损坏老板牌抽油烟机1600.00元，按2005年6月28日协议赔付2600元。3、因你要求改购房屋，应重新签订购捷顺楼A幢3楼B型108.67平方米的合同，并应交付办理房产证的税费1万元。以上三项周仲文总计应补18400元-1800.00=16600.00，特此公告。其后，被告向原告交付捷顺楼A幢3楼B型108.67平方米房屋，原告入住该房。2010年4月13日，被告公司职工辜杰向原告收取应补付给被告的款项16600元。其后，原告催促被告办理过户未果。2014年12月9日，原告诉来本院，请求判令被告办理捷顺楼A幢3楼B型房屋过户与原告。
原审另查明：一、被告公司的前称为广元捷顺实业有限公司，2007年11月10日，广元捷顺实业有限公司工商变更登记为广元捷顺商贸有限公司。二、2009年3月，该综合楼A幢3楼B型房屋也即广元市利州区南河办事处天津路南段东侧A幢1-3-2号房屋产权登记于广元捷顺商贸有限公司名下，产权证号为：E-01385号。三、2013年11月20日，本院受理罗永成申�执行捷顺公司一案，本院查封了该房屋。2014年11月12日，本院解除查封。四、原告于2015年1月22日向本院提出财产保全的申请，本院于2015年1月26日将被告名下位于广元市利州区南河办事处天津路南段东侧A幢1-3-2号予以查封。
原审认为：原告周仲文与被告广元捷顺实业有限公司签订的《集资建房协议》名为集资建房，实为商品房买卖，该合同因被告不具备房地产开发资质应属无效。原、被告在履行协议中，被告为了解决原告房屋产权纠纷问题，向原告出具了关于解决周仲文房产证的函，该函明确被告同意原告改购捷顺楼A幢3楼B型房屋，要求被告补交相关费用。被告给原告更换住房。原告也按该函要求及时补交了相关税费，原告装修并入住该房屋多年，虽然双方未签定新的房屋买卖合同，但双方已履行了该函中主要合同义务，应视为双方事实上已形成了捷顺楼A幢3楼B型房屋买卖的合意。被告对登记在自己名下的捷顺楼A幢3楼B型房屋的自愿处分，符合法律的规定、双方形成的房屋买卖合同，应当合法有效。被告应按该函约定给原告办理房屋产权的变更登记。原告要求被告办理房屋过户手续的诉请，本院予以支持。被告辩解该房已拍卖与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告广元捷顺商贸有限公司在本判决生效后三十日内为原告周仲文办理位于广元市利州区南河办事处天津路南段东侧A幢1-3-2号房屋的权属过户手续。案件受理费50元、保全费2020元，由被告负担。
上诉人旭曌商贸公司上诉称，一、一审法院认定事实不清，证据不足，判决有失公允。原审法院在上诉人与被上诉人无任何有关房屋买卖书面协议的情况下仅依据2009年10月16日所谓上诉人向被上诉人出具的“关于解决周仲文房产证的函”来认定上诉人与被上诉人已履行了该函中主要的合同义务，视为上诉人与被上诉人双方事实上已形成了捷顺楼A幢3楼B型房屋买卖合同的合意，系上诉人的自愿处分，符合法律规定，双方形成的房屋买卖合同，应当合法有效，因此上诉人按照函的约定给上诉人办理房屋产权变更登记的判决理由，有失公允。上诉人认为，在本案中上诉人与被上诉人并无任何有关涉案房屋买卖书面协议，并在原审法院的审理过程中上诉人对2009年10月16日所谓有关上诉人出具的“关于解决周仲文房产证的函”的真实性、合法性、关联性均提出异议，故该函不属于双方的合意，不能作为本案的定案依据。双方签订的《集资建房协议》因上诉人不具有房地产开发资质应属无效，已通过其他判决书确认。二、原审法院的判决，上诉人已无法实际履行。该房屋已在一审法院的监督下合法的转让给案外人孙勇轩，且双方已完全履行了《房地产买卖契约》所确定的合同义务，并将该购房款30万元转入一审法院的执行账户用于履行（2011）广利州民初字第235号民事判决对上诉人所确定的法律义务。若按一审判决执行，将侵害孙勇轩的合法权益。故请求二审法院：1、依法发回重审或查清事实后改判上诉人将被上诉人购房款依法返还，并赔偿利息；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人周仲文辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、一审庭审中上诉人对函没有异议。本案诉争的房屋法院是依法查封了的，并没有卖给案外人。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法驳回。
庭审中，上诉人旭曌商贸公司提交�下几组证据：1、房地产买卖契约一份，证明本案涉案房屋无法实际履行转让手续；2、股东决议，证明股东同意案外人通过案外人将购房款30万元划入利州区法院；3、国内支付业务付款回单，证明30万元转入利州区法院。被上诉人周仲文质证认为：对上述三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明上诉人将房屋已卖给了案外人。
本院认证，旭曌商贸公司未在一审、二审举证期限内提交上述证据，不属于二审中的新证据，属于失权证据，本院不予采信。
经庭审查明，1、2015年2月10日，广元捷顺商贸有限公司工商变更登记为四川旭曌商贸有限公司。2、旭曌商贸公司将案中房屋卖给案外人未经过拍卖程序。3、2008年6月份，周仲文对该房屋装修后入住。4、“关于解决周仲文房产证的函”属于辜国光书写。5、2004年，母强、周仲文等人与上诉人签订《集资建房�议》，母强等人提起诉讼，广元市利州区人民法院作出（2004）广中民初字第174号等民事判决，该系列判决认为上诉人不具备房地产开发资格确定双方《集资建房协议》无效。
二审查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。
本院认为，周仲文与旭曌商贸公司签订的《集资建房协议》名为集资建房，实为房屋买卖，周仲文在他人诉讼时并未提起诉讼主张该协议无效，2008年6月经双方协议周仲文入住该房屋，2009年10月16日，旭曌商贸公司向周仲文出具了关于解决周仲文房产证的函，双方已履行了该函中主要合同义务，应视为双方事实上已形成了新的房屋买卖关系，未违反法律规定，合法有效。旭曌商贸公司上诉称一审对该函的真实性、合法性、关联性提出异议，与庭审查明事实不符，上诉理由不成立。上诉人明知周仲文已在2008年入住该房屋，且又向周仲文出具函形成新的买卖关系后，却与案外人签订《房地产买卖契约》，严重违约侵害了周仲文的利益，旭曌商贸公司上诉称已将该房屋合法的转让给案外人，与庭审查明该房屋未经拍卖程序、未经登记确权的事实不符，该上诉理由不成立。故上诉人上诉理由不成立，其请求，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人四川旭曌商贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁开信
代理审判员 李建林
代理审判员 郁华冰
二〇一五年七月十五日
书 记 员 王麒霁