安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初2957号
原告：合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司，住所地安徽省合肥市望江西路196号，组织机构代码证代码71993215-9。
法定代表人：董士权，董事长。
委托代理人：童伟，该公司员工。
委托代理人：李瑞，该公司员工。
被告：尹华锋，男，1981年7月11日生，汉族，无业，户籍所在地安徽省六安市裕安区，现住合肥市蜀山区。
委托代理人：张明胜，安徽华人律师事务所律师。
原告合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司与被告尹华锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司的委托代理人童伟、李瑞，被告尹华锋及其委托代理人张明胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司诉称：2012年6月19日，原告与被告签订一份房屋租赁合同。合同约定由被告承租原告所有的位于合肥市长江西路与长丰路交口西南角长江西路25号一层门厅及二层房屋，月租金为11000元，每年按5%递增，租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日。
2014年7月24日，因市政修路原因，被告向原告提出减租申请。原告根据客观实际情况，本着扶持被告发展的原则，将房屋租金减至每月6000元。被告已自2014年4月1日以每月6000元的租金向原告支付至2015年3月31日。
2015年6月30日，房屋租赁合同到期，原告多次要求被告补齐房屋租金并返还房屋。时至今日，被告尚未履行上述义务。
原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即将位于合肥市长江西路与长丰路交口西南角长江西路25号一层门厅及二层房屋返还给原告；2、被告支付原告房屋租金18000元（自2015年4月1日计算至2015年6月30日）；3、被告向原告支付违约金292000元（自2015年4月1日暂计算至2016年3月31日，款清息止）；4、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告陈述第3项诉请为逾期支付租金的违约金。
原告对其主张提交的证据为：1、原告的营业执照、组织机构代码证；2、被告的身份证；3、《房屋租赁合同》；4、房屋配套设施清单；5、房屋减免申请、关于减少房租的请示各一份；6、安徽合肥公共资源交易中心网站《关于长江西路25号房屋出租公告》、中标通知书。
被告尹华锋辩称：原告在合同履行中存在违约行为，涉案房屋管道存在漏水情况，被告多次向原告反映，原告相关负责人也到现场查看过，答应找人维修但至今未维修；原告未按照合同约定向被告交付涉案房屋316.6平米，实际少交付20平方，原告于2014年8月18日向区国资办的行文，也提到该房屋的面积为316.6平方，该行文经审批，情况属实，该房屋的房产证上也显示面积为316.6平方，原告并未告知涉案房屋少了20平米，故意隐瞒，将该20平方出租给了案外人并收取租金，被告后期不支付租金是因为原告的先行违约行为，被告不存在违约行为。2012年6月19日原被告双方签订的租赁合同合法有效，应受法律保护，合同约定租赁房屋面积为316.6平方，原告应按约交付。被告与原告签订租赁合同后，由于修地铁，无法经营，一直亏损，被告也多次反映不想干了，但原告一直没有答复。
被告尹华锋对其辩称提供的证据为：1、房屋管道及客房照片一组、2016年5月16日情况说明；2、房地产权证、《房屋租赁合同》两份、门面照片一组。
经审理查明：2012年5月18日，合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司委托合肥招标投标中心产权部（合肥市产权交易中心）对合肥市长江西路25号房屋进行公开出租，并在安徽合肥公共资源交易中心网站发布《长江西路25号房屋出租公告》，载明：出租标的建筑面积约316.6㎡，租期3年，租金底价每月11000元；出租房屋实际面积若与本出租公告中公示的面积存在差异，以实际移交面积为准，若存在面积误差则不调整房屋中标租金；凡参加竞租者都视同已经实地踏勘，确认了租赁房屋范围、面积并认可租赁房屋现状及租赁要求，出租人及合肥市交易中心无义务承担任何责任。该公告附有标的外观照片，且标注：上面红框范围内为拟出租标的外观（包括一层门厅及二层房屋）。
此前，尹华锋于2008年下半年起一直承租涉案房屋经营旅店。
上述公告发布后，尹华锋通过竞租并中标。2012年6月19日，合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司（出租方、甲方）与尹华锋（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：第一条租赁房屋及其附件的名称、数量、质量、用途及交接状况1、租赁房屋座落于合肥市长江西路与长丰路交口西南角（长江西路25号一层门厅及二层房屋），建筑面积约316.6平方米，混合结构，该租赁房屋设计用途为办公，乙方使用租赁房屋必须符合《合肥市服务业环境保护管理办法》等相关法律法规的规定并处理好相邻关系，若由此造成乙方不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由乙方承担。2、甲方按毛坯房交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按毛坯房接收房屋。租赁期限租赁期限共3年，甲方自2012年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2015年6月30日收回。甲方向乙方提供免租金装潢期30天（2012年6月1日至2012年6月30日）。第三条租金和租金的支付1、出租房屋首年度月租金为人民币11000元，房屋首年年租金为人民币132000元，自第二年起，每年租金按上一年实际租金的5%比例递增；租期内租金总额为人民币416130元。2、租金每三个月支付一次（“每三个月”简称为一期），现付租金后使用。乙方应在接收房屋前付清首期租金，之后每期租金提前20天付清。租金全部交入甲方指定账户（开户行：徽商银行三里庵支行，单位：合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司，账号：23×××**），款到甲方账户后，甲方应向乙方提供有效收款凭证。第四条履约保证金和其他费用1、签订租赁合同时，乙方须向甲方交纳履约保证金人民币20000元，与首期租金一并支付。《房屋租赁合同》终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。第五条租赁房屋交付和收回1、甲方于合同签订生效后10日内将房屋按现状及“房屋附属设施、设备清单”交付给乙方，经双方交验签字盖章后视为交付完成。甲方应保证租赁场地交付乙方之前的水、电、燃气、通讯、有线/数字电视、宽带网络、卫生、物业管理等费用予以结清。2、租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起10日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求，乙方同时应结清租赁期间的水、电、燃气、通讯、有线/或数字电视费、宽带网络费、卫生、物业管理费、房屋、附属物及相关设施设备的日常维修费等所有费用。逾期未搬离的，甲方有权自行处理，涉及相关费用自履约保证金中扣除，不足部分由乙方承担。乙方对房屋的装饰装修无偿归甲方所有。3、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及装潢的最终使用状态，不得故意破坏。不得留存物品或影响房屋的正常使用。第十条合同期满合同到期前，乙方若愿意继续承租的，应按照相关规定参加新一轮房屋招租竞标，在同等条件下享有优先承租权；若乙方未能中标，应按约定及时清场搬离，归还甲方房屋。第十一条违约责任1、甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一天，应按800元/天向乙方支付违约金；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按800元/天向甲方支付违约金。该合同附有房屋配套设施清单一份。
合同签订后，合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司按约定期限交付房屋给尹华锋。合同到期后，尹华锋未返还房屋。
2014年7月24日，尹华锋以市政修路、经营亏损为由向合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司提出房租减免申请。合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司为此于同年8月18日书面向蜀山区国资办发出《关于减收房租的请示》，载明：双方达成共识：每月减免租金5500元，剩余租期（2014年4月1日至2015年6月30日）租金按照每月6000元收取，合计减免租金82500元。蜀山区国资办相关负责人批示同意。
庭审中，合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司与尹华锋共同确认：尹华锋按合同约定标准支付租金至2014年3月底，并按减免后的标准支付自2014年4月1日至2015年3月底的租金。
2015年4月1日至2015年6月30日的租金，按减免后租金标准6000元/月计算，为18000元，尹华锋至今未支付。
另查：涉案房屋房地产权证记载的建筑面积为316.6平方米，包括上述《长江西路25号房屋出租公告》载明的长江西路25号一层门厅及二层房屋与租赁给他人的20平方米房屋。
以上事实，有当事人陈述及原告提供的证据1～6，被告提供的证据2在卷证实，本院予以确认。
被告提供的证据1中的照片，原告对其真实性、关联性均有异议，本院对该证据不予确认。
被告提供的证据1中的情况说明，系被告陈述，不属于书面证据。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。被告未按约定的期限足额支付租金，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。原告要求被告给付2015年4月1日至2015年6月30日期间的租金18000元，有事实依据，本院予以支持。因租赁合同约定的逾期支付租金的违约金标准过高，本院适当减少为按同期银行贷款利率的两倍计算。原告要求被告返还租赁房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
鉴于涉案房屋《出租公告》已载明出租房屋实际面积若与出租公告中公示的面积存在差异，以实际移交面积为准，若存在面积误差则不调整房屋中标租金，并要求竞租者实地踏勘确认租赁房屋范围、面积等，被告实际参与竞租并中标。据此，本院认定被告知晓并接受该公告内容。被告在租赁合同中确认已对租赁房屋进行了实地踏勘，且被告此前已实际租赁使用涉案房屋多年。故应当认定双方约定的租赁房屋范围不是房产证记载的316.6平方米，而以被告实际踏勘和原告实际移交为准。被告辩称原告少交付20平方米，没有事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、尹华锋于判决生效后十日内将位于合肥市长江西路与长丰路交口西南角长江西路25号一层门厅及二层房屋返还给合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司；
二、尹华锋于判决生效后十日内给付合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司租金18000元（自2015年4月1日至2015年6月30日）；
三、尹华锋于判决生效后十日内给付合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司逾期支付租金的违约金（以18000元为基数，自2015年4月1日起按银行同期贷款利率两倍标准计算至租金付清之日止）；
四、驳回合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12400元，由合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司承担4000元，尹华锋承担8400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 宁晓燕
人民陪审员 刘敬萱
人民陪审员 虞晓兰
二〇一六年八月三十日
书 记 员 周 丽
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。