河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民四终字第2065号
上诉人（原审原告、反诉被告）：辛亮，男，满族，1970年4月24日出生。
委托代理人：刘海，河南绿城律师事务所律师。
委托代理人：陈保平，河南绿城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴文玲，女，汉族，1962年2月20日出生。
委托代理人：王素娜，河南方邦律师事务所律师。
委托代理人：黑慧敏，河南方邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李依霏，女，汉族，1991年10月2日出生。
委托代理人：夏玲丽，河南国基律师事务所律师。
委托代理人：吴雪敏，河南国基律师事务所律师。
上诉人辛亮因与被上诉人吴文玲、李依霏房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第5027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辛亮及其代理人陈保平、刘海，被上诉人吴文玲代理人王素娜，被上诉人李依霏代理人夏玲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年4月30日，吴文玲作为买受人与出卖人河南中州绿城置业投资有限公司签订编号D08224228的《商品房买卖合同》一份，约定：吴文玲购买位于河南省郑州市郑东新区东风东路南、农业东路北、众意路西D18号楼东4单元7层东户房产，建筑面积89.99平方米，单价每平方米8536元，总金额768155元，付款方式为现金308155元，商业贷款460000元。共有人为李依霏，由其父李严和其母吴文玲代签。当日，吴文玲与李依霏向河南中州绿城置业投资有限公司以刷卡方式交纳了物业维修基金5849元、测绘费122元、印花税384元、工本费80元、有线电视费345元，并取得编号为NO4058306的《收据》一份。同日，吴文玲与出卖人河南中州绿城置业投资有限公司签订《车位购置协议》，约定吴文玲购买郑州市农业东路与第三城市中心轴线道路交汇处绿城百合公寓地下车位云霞苑6号库C-62号车位一个，总价80000元，一次性付清。河南中州绿城置业投资有限公司向吴文玲、李依霏开具发票号码00001750的《销售不动产统一发票》，不动产项目名称为绿城百合公寓云霞苑6#-C-062车位一个，单价80000元。2008年6月4日，河南中州绿城置业投资有限公司向吴文玲、李依霏开具发票号码00105720的《销售不动产统一发票》，不动产项目名称为绿城百合公寓D08224228，D18号楼东4单元7层东户，建筑面积89.99平方米，单价每平方米8536元，金额308155元，款项性质为购房款。2008年7月28日，吴文玲、李依霏作为抵押人向中国光大银行郑州荣华支行签订《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》，约定吴文玲、李依霏自愿将所购商品房抵押，借款数额为460000元，履行期限自2008年7月3日至2025年7月3日，2008年8月5日获得郑州市房地产管理局郑东新区直属分局的核准登记。2008年9月1日，纳税人吴文玲及共同纳税人李依霏交纳了契税153939.83元。2009年10月26日，郑州市物业维修基金管理中心向业主吴文玲与李依霏出具NO.0420199的《维修基金缴存凭证》，金额为5849元。2009�11月20日，辛亮与吴文玲签订《协议书》，约定吴文玲友情将位于河南省郑州市郑东新区东风路南、农业东路北、众意路西D18号楼东4单元7层东户房产，面积90.93平方米转让给辛亮，车位云霞苑6号库-C-62号，吴文玲为该房屋所支付首付款、配套费用、契税和部分已交银行贷款及利息及其它相关费用480024元，尚未支付的银行贷款440500元，两项总额为920524元。由辛明代辛亮一次性以银行汇款形式三日内汇入吴文玲指定账号：中信银行经三路支行，账号4427301100067767，吴文玲应当及时归还银行贷款，待拿到正式房产证后与辛亮进行更名手续，更名手续所产生的一切费用由辛亮承担。该房屋产生的物业费等相关一切费用由辛亮承担。辛亮支付了2009年1月1日至2012年12月31日间的物业费、车位费、装修期间的垃圾清运费。辛明与郑州市热力总公司东区供热分公司签订了用户编号为100395的《居民供用热合同》，并取得了城市集中供热用户缴费卡。2010年9月3日，吴文玲取得了郑州市房地产管理局颁发的郑房权证字第1001106270-1号的《房屋所有权证》，建筑面积90.96平方米，套内面积71.86平方米，共有人李依霏。共有人李依霏取得了郑州市房地产管理局颁发的郑房权证字第1001106270-2号的《房屋所有权证》，建筑面积90.96平方米，套内面积71.86平方米，共有人吴文玲。
原审法院认为：房屋买卖应属于重大事项，买卖双方应当在房屋产权交易机关办理正规过户手续，辛亮与吴文玲在明知涉案房屋有共有人且该共有人不知情的情况下，仅在售楼部通过售楼人员见证签订《协议书》协商房屋买卖事宜，未到房屋产权交易登记机关依法办理房屋过户登记，而将房屋交给辛亮居住和使用，损害了房屋共有人李依霏的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十�条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”故该《协议书》应属无效。该案中，辛亮作为购房者未审查《商品房买卖合同》、售房发票及契税完税凭证而签订《协议书》，未尽到基本审查义务，虽然支付了房款，仍不属于善意购买，不适用《中华人民共和国物权法》关于善意取得的相关规定。故对于辛亮请求法院判令吴文玲、李依霏履行合同义务，立即协助辛亮办理郑东新区地德街1号18号楼东4单元7层73号房产的诉讼请求，该院予以支持；对反诉原告李依霏请求依法认定反诉被告吴文玲与反诉被告辛亮所签订的转让协议无效的诉讼请求，该院不予支持；另根据《中华人民共和国合同法》第五十九条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。�诉被告辛亮应当将所涉房屋返还反诉原告李依霏和其共有人吴文玲，故对反诉原告李依霏请求依法判令反诉被告辛亮返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。反诉被告辛亮认为反诉原告李依霏的反诉请求已过法定诉讼时效，应予驳回。该院认为，诉讼时效法律制度是民法中的一项重要制度，具有督促权利人积极行使权利、维护现存社会秩序稳定的功能和价值，有利于维护法律公平、正义的精神。但诉讼时效法律制度有一定的适用范围，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理无权变更登记，登记权利人请求物权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均不应予以支持。李依霏诉请辛亮返还房屋不适用诉讼时效法律制度的限制，故辛亮的主张不能成立�该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、驳回辛亮的诉讼请求。二、确认辛亮与吴文玲于2009年11月20日签订的《协议书》无效。三、辛亮于判决生效后十日内向李依霏、吴文玲返还位于河南省郑州市郑东新区地德街1号18号楼东4单元7层73号的（郑房权证字第1001106270-1号）房产。案件受理费一万九千五百零七元五角，其他诉讼费五千元，由辛亮负担。反诉案件受理费六千五百零二元五角，由反诉被告辛亮负担三千元，反诉被告吴文玲负担三千五百零二元五角。
辛亮不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定房屋买卖协议无效属于认定事实错误。本案中，辛亮在与吴文玲签订协议时，辛亮有理由相信吴文玲�该房屋具有完整的、合法的处分权，相信卖房行为是吴文玲、李依霏共同的意思表示，吴文玲的行为构成表见代理。而辛亮为善意、无过失、有偿取得该房屋。对于这样的交易，肯定是真实、合法、有效的，应当得到法律的保护。二、李依霏提起的反诉不能成立，原审法院判令辛亮返还房屋是错误的。辛亮与吴文玲于2009年11月20日签订的《协议书》是双方真实意思的表示，有第三人见证，不存在恶意串通。辛亮是善意、无过失、有偿取得本案所涉房屋。且李依霏的反诉请求已过诉讼时效，已丧失胜诉权，法院应依法驳回李依霏的反诉请求。三、吴文玲、李依霏未向法庭提交任何证据支持其主张，其说辞均为狡辩，不能成立，其目的就是为了撕毁与辛亮的房屋买卖协议。
吴文玲答辩称：一、原审法院认定事实清楚、证据确实充分，请二审法院维持原判。涉案房屋产�为吴文玲与李依霏共同共有，吴文玲在未得到李依霏同意的前提下与辛亮签订房屋买卖协议且签订协议时李依霏已成年，吴文玲无权私自处分该房产。另外，房屋属于不动产交易，不动产交易是已登记为生效要件。原审法院认定房屋买卖协议无效，认定事实清楚，证据充分，应当维持。二、吴文玲与辛亮母亲是朋友关系，为与好友相邻，在辛亮母亲承诺在自己小区为其找到一套满意的房子与本案所涉房屋做交换，吴文玲在没有得到共有人李依霏同意的前提下与辛亮签订了房屋买卖协议，该房屋买卖协议事实是房屋交换协议，事后，辛亮及其母亲并未为吴文玲寻找到其满意的房源。辛亮以换房为理由，骗取吴文玲签订协议，属于恶意欺瞒。且吴文玲在共同共有人李依霏不知情也没有书面委托的情况下，与同样知情的辛亮签订协议书的行为不能构成表见代理。
李依霏答辩称：原审法院认定吴文玲与辛亮签订的房屋买卖协议无效，辛亮应将占有的房屋返还房屋所有人，认定事实清楚，证据充分，判决正确。理由如下：一、吴文玲与辛亮转让该房产的价格明显过低，与常理不符。签订协议前辛亮及其父亲明知该房产存在共同共有人，且签订该协议并未经共有人李依霏同意，双方快速签字，快速履行，明显属于恶意串通的情形。二、该房系李依霏父亲全部出资为李依霏购买，考虑购房时李依霏父母离婚，吴文玲作为李依霏的监护人，将被列为房屋共有人，但吴文玲不能私自处分该房产。李依霏出国读书均由其父亲出资，根本无需卖房。三、吴文玲的行为不构成立表见代理。吴文玲与辛亮签订房屋买卖协议时李依霏已成年，但签订该协议李依霏并不知情，吴文玲没有李依霏的任何授权，私自处置该房的行为不符合表见代理的构成要件�双方买卖房屋损害了李依霏的合法权益。原审法院认定辛亮应将占有的房产返还房屋所有人李依霏事实清楚，证据充分，应当维持。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为吴文玲与辛亮签订的《协议书》是否有效和涉案房屋能否过户至辛亮名下。第一，关于吴文玲与辛亮签订的《协议书》是否有效的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，吴文玲与李依霏系母女关，系涉案房屋有共有人。吴文玲在与辛亮签订《协议书》时，提交了购房的相关手续，在售楼部通过售楼人员见证，且约定的价款较为合理，《协议书》系吴文玲与辛亮的真实意思表示，没有违反国家�律、行政法规的强制性规定，合法有效。李依霏主张《协议书》无效，没有法律依据，本院不予支持。第二，关于涉案房屋能否过户至辛亮名下的问题。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，吴文玲处分涉案房屋没有经过共有人李依霏的同意，李依霏不同意处分涉案房屋，且在本案诉讼中提出反诉，主张辛亮返还房屋，明确表示不同意协助过户。辛亮主张继续履行合同办理过户的诉讼请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。李依霏系涉案房屋有共有人，不同意处分涉案房屋，吴文玲没有取得李依霏的同意将房屋交给辛亮居住和使用，现李依霏主张辛亮返还房屋，符合法律规�，本院予以支持。综上，辛亮的上诉请求，证据不力，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：
一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第5027号民事判决第一、三项；
二、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第5027号民事判决第二项；
三、驳回李依霏的其他诉讼请求。
一审案件受理费19507.5元，保全费5000元，共计24507.5元，由辛亮负担9803元，由吴文玲负担14704.5元；二审案件受理费费13005元，由辛亮负担5202元，由吴文玲7803元负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建�
审判员 刘 红 军
审判员 赵 晓 涵
二〇一四年八月二十六日
书记员 王 春 艳