福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1027号
原告厦门市创优物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区禾山路266-268号联谊大厦A幢三层东部之7单元。
法定代表人林新才，总经理。
委托代理人陈艳君，公司职员。
被告吕成家，男，1956年12月28日出生，汉族。
原告厦门市创优物业管理有限公司与被告吕成家物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈艳君、被告吕成家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市创优物业管理有限公司诉称，2011年4月，原告与厦门市莲坂新村小区业委会签订物业服务合同，由原告对莲坂新村小区进行物业管理，约定物业管理费0.95元／平方米／月，公共维修金小高层0.2元／平方米／月，业主或物业使用人拖欠各种费用的原告可以拖欠金额为基数按日千分之三标准计收滞纳金。同时对于入住高层安置房的原莲坂居民，物业费按多层标准缴交，差额部分由厦门市莲坂旧城改造公司补足，此项优惠政策的对象仅限于原莲坂居民。被告为莲景路5号204室业主，系铁路拆迁户，非原莲坂居民，不属于补贴优惠政策的对象。被告未依约及时缴纳物业管理费等相关费用，原告多次催缴未果，现诉请法院，请求法院判令：1、被告支付原告自2011年4月1日至2013年10月31日止的物业管理费3777.35元、房屋公共维修金795.15元，自2011年3月4日至2013年9月3日止的水费公摊55.2元、自2011年3月11日至2013年9月10日止的电费公摊425.1元以及滞纳金6339.47元（分别以上述拖欠费用为基数，自欠费的次月1日起按日千分之三的标准分段计算至2013年10月20日止）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告吕成家辩称，被告系讼争房产的业主。被告系拆迁户，当时有三个小区可以选择回迁，被告因为女儿上学方便选择了莲坂小区，并大概于2006、2007年搬至该小区。原告入驻小区前有五六年时间，被告缴费标准与原莲坂村民一致，原告入驻后，要求被告缴纳高于原莲坂村民的物业费，被告认为原告仍应按原莲坂村民的标准向被告收费。因为收费标准的分歧，被告要向原告按旧标准缴费时原告不同意收取，所以从原告入驻至今，被告没有缴交任何费用。另外，原告对小区的物业管理较差，质量不高。被告要求原告对被告收取同原莲坂村民标准一致的物业管理费。
经审理查明，2011年4月15日，原告与厦门市莲坂新村小区业主委员会签订《莲坂新村小区物业服务合同》（下称合同），约定由原告为莲坂新村小区提供物业服务，物业管理期限暂定3年，自2011年4月15日起至2014年4月14日或莲坂新村业主委员会换届，按照法定程序和相关要求重新选聘物业服务公司并签订服务合同时合同终止。合同约定，物业管理服务费、水电公摊等相关物业费用的缴费期限为每季度（2个月）收取一次；带电梯小高层物业管理费为0.95元／平方米／月，公共维修金小高层为0.2元／平方米／月；多层物业管理费为0.4元／平方米／月，公共维修金为0.1元／平方米／月；思明区政府决定，入住高层安置房的原莲坂居民，物业费按多层标准缴纳，差额部分（0.55元／平方米／月）由厦门市莲坂旧城改造公司补足；此项优惠政策的对象仅限于原莲坂居民，其他对象或房屋出租、转让的不予补贴，仍应按批复规定的标准缴纳。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按《厦门市住宅区物业管理条例》执行，即业主或物业使用人由于拖欠各种费用（包括但不限于物业管理服务费、房屋公共维修金、水电公摊等），原告可以拖欠金额为基数按日3‰的标准计算违约金。原告实际自2011年4月起为莲坂新村小区提供物业管理服务至今。
被告吕成家系厦门市思明区莲坂新村小区莲景路5号204室业主，该房屋系带电梯小高层，面积128.26平方米，被告非原莲坂居民。原告进入讼争小区提供物业服务后，原、被告双方就物业服务费收费标准发生争议，被告要求按原莲坂居民0.4元／平方米／月的标准缴纳物业管理费，原告认为应按照合同约定的0.95元／平方米／月的标准收取，并拒绝收取被告按0.4元／平方米／月的标准缴交的物业管理费。2013年7月，原告向被告发送《关于催缴物业管理费、房屋公共维修金及公摊水费的函》，向被告催缴拖欠的费用。2013年8月，原告委托律师向被告发送催缴物业管理费等费用的律师函。现因被告吕成家未缴交2011年4月1日至2013年10月31日的物业管理费、房屋公共维修金以及2011年3月4日至2013年9月3日止的水费公摊、2011年3月11日至2013年9月10日止的电费公摊，原告催讨未果，遂诉至法院。
另查明，2007年2月2日中共思明区嘉莲街道工作委员会、思明区嘉莲街道办事处发出的《关于莲坂旧城改造返迁相关事项的通知》明确，讼争小区高层安置房的原莲坂村民被拆迁户的物业管理费与多层一致，按多层标准缴交。
上述事实，有原告提供的《莲坂新村小区物业服务合同》、厦门水务集团水费查询清单、厦门电业局电费明细、被告拖欠费用的《欠费清单》、EMS快递回执单及公司催告函、律师函、《关于莲坂旧城改造返迁相关事项的通知》、《关于原莲坂村居民物业管理费的函》及双方当事人庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告与厦门市莲坂新村业主委员会签订的《莲坂新村小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。原告依约为莲坂新村的业主和物业使用人提供了物业管理服务，被告作为莲坂新村小区莲景路5号204室业主，接受了原告提供的物业服务，且被告非物业服务合同中的优惠政策对象，不享受物业服务费的优惠政策，应按照合同约定的物业服务费收费标准缴纳物业管理相关费用。现原告要求被告支付物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。被告应当支付原告2011年4月1日至2013年10月31日的物业管理服务费3777.26元（0.95元／平方米／月×128.26平方米×31个月）。合同中约定物业管理服务费的缴费期限为每季度（2个月）收取一次，视为约定不明。被告未及时缴交物业管理费，系因与原告就缴纳标准产生分歧，且被告亦同意按原莲坂居民优惠标准缴交物业管理费而原告拒绝收取，故原告要求被告支付逾期缴纳物业管理服务费所产生的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。因此原告要求被告按合同约定交纳2011年4月1日至2013年10月31日的房屋公共维修金，本院予以支持。被告应当支付上述期间的房屋公共维修金795.21元（0.2元／平方米／月×128.26平方米×31个月）。因被告未及时缴交房屋公共维修金，其行为已构成违约。合同中房屋公共维修金缴费期限约定为每季度（2个月）收取一次，视为约定不明，应理解为按月缴纳，相应滞纳金应按月分段计算，即上月欠缴房屋公共维修金的滞纳金应自下月第一天开始计算。现原告要求被告以2011年4月1日至2013年10月31日尚欠房屋公共维修金为基数，按合同约定的日千分之三的标准支付至2013年10月20日止的滞纳金，本院予以照准。
关于原告要求被告支付2011年3月4日至2013年9月3日止的水费公摊、2011年3月11日至2013年9月10日止的电费公摊的诉讼请求，因被告同意计算标准并愿意缴纳，本院予以支持。因被告未及时缴交水电公摊，其行为已构成违约。合同中水电公摊约定为每季度（2个月）收取一次，视为约定不明，原告主张两个月收取一次，本院予以认可。现原告要求被告按合同约定的日千分之三的标准支付至2013年10月20日止的欠缴的水电公摊的滞纳金，其中2011年3月至2011年5月欠缴水电公摊的滞纳金自2011年6月1日起算，2011年6、7月的自2011年8月1日起算，2011年8、9月的自2011年10月1日起算，并以此类推，被告的上述请求不违反法律规定，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告吕成家应于本判决生效之日起七日内支付原告厦门市创优物业管理有限公司自2011年4月1日至2012年4月30日的物业管理费3777.26元、房屋公共维修金795.21元及滞纳金，并支付拖欠的房屋公共维修金的滞纳金（自2011年7月1日起至2012年4月30日止，以日千分之三的标准分段计算）；
二、被告吕成家应于本判决生效之日起七日内支付原告厦门市创优物业管理有限公司自2011年3月4日至2013年9月3日止的水费公摊55.2元、自2011年3月11日至2013年9月10日止的电费公摊425.1元以及滞纳金（其中2011年3月至2011年5月欠缴水电公摊的滞纳金自2011年6月1日起算，2011年6、7月的自2011年8月1日起算，2011年8、9月的自2011年10月1日起算，并以此类推，按日千分之三的标准分段计算至2013年10月20日止的欠缴的水电公摊的滞纳金）；
三、驳回原告厦门市创优物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由原告厦门市创优物业管理有限公司负担13元，被告吕成家负担12元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 李吟
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 林晨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。