浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第254号
上诉人（原审被告）：封小兰。
上诉人（原审被告）：安海山。
上诉人（原审第三人）：安海英。
委托代理人（特别授权）：张明夫。
委托代理人（特别授权）：王寅华。
被上诉人（原审原告）：陈建相。
委托代理人（特别授权）：杨继统。
上诉人安青岳、封小兰、安海山、安海英因与被上诉人陈建相农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2015年3月18日作出的（2014）甬宁深民初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。2015年5月24日，上诉人安青岳亡故。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：被告安青岳作为户主于1992年11月18日提交《农村私人建房用地呈报表》，在册人口包括被告安青岳、封小兰、安海山及第三人安海英，1993年11月13日经宁海县土地管理部门批准，同意建房用地108㎡。1993年12月30日被告安青岳作为户主取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》，准予被告安青岳在原宁海县深甽镇独山村规划小区建设住宅，用地面积为108㎡（东西宽度7.2米×南北深度15米），东至张宁标地基，建设规模为120㎡（两层）。后被告实际建成三间三层楼房。庭审中，原、被告均认可西首一间楼房未经合法审批，东首两间楼房经过合法审批。上述三份审批表的原件现由原告陈建相持有。2011年6月13日，原告陈建相与被告安海山出于担保的意思表示签订房屋绝卖契约一份，被告安青岳得知为了抵押后在出卖方项下签名，被告封小兰在场，因不会写字由被告安海山代签，该契约由徐军敏执笔。上述协议约定将宁海县深甽镇深甽村独山二间坐北朝南三层楼房（四至：东至公路，南至张宁表房屋，西至路，北至杨齐布房屋）出卖，作价250000元。该契约签订之时，正文第四行并无“已”字，系事后添加。2011年6月16日、2012年2月17日被告安海山分别向林中华借款250000元、100000元，均出具了借条，原告陈建相在借条的担保人项下签字，两份借条上下方书写的黑色文字系事后添加。2012年7月，原告陈建相代某被告安海山归还了林中华借款350000元，原、被告对房屋转让进行了协商，被告安青岳要求原告陈建相代某归还朱义妹借款20000元，作为同意砌墙的条件。2012年7月，被告安青岳收到林中华为原告陈建相垫付的10000元后，最终同意砌墙，当时被告安海山在场，原告陈建相在东首一间与西首两间楼房之间砌墙，管理西首两间楼房至今。东首一间楼房由被告居住。第一次砌墙后，被告安青岳反悔，将围墙拆掉。之后，原告陈建相第二次砌墙。现东首一间楼房的南面院墙已另开大门，房屋外搭建了楼梯。2013年1月22日，被告安海山的前妻郭超萍因怀疑家中的东西被偷向宁海县公安局深甽镇派出所报案。2013年1月25日，被告安海山的前妻郭超萍因与原告陈建相发生纠纷再次报案。宁海县公安局深甽镇派出所分别对郭超萍、陆建云、原告陈建相、被告安青岳、林中华、徐军敏制作了询问笔录。2013年9月27日，该院受理了安青岳、封小兰、安海山、安海英起诉陈建相农村房屋买卖合同纠纷一案。该院认定原、被告在签订合同时并无建立房屋买卖合同关系的一致的、真实的意思表示，于2014年3月3日作出（2013）甬宁深民初字第125号民事判决：2011年6月13日安青岳、封小兰、安海山与陈建相就宁海县深甽镇深甽村独山二间三层楼房签订房屋绝卖契约的房屋买卖行为无效。
原审原告陈建相于2014年7月24日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原告与三原审被告就坐落于宁海县深甽镇深甽村独山的东首二间三层楼房作价380000元于2012年7月18日至7月21日期间达成的口头房屋买卖协议合法有效，原审被告协助原审原告办理房屋土地过户手续；2.本案诉讼费由原审被告承担。诉讼过程中，原审原告撤回要求原审被告协助办理过户手续的诉请。
原审法院审理认为：根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点在于原告和三被告之间是否于2012年7月18日至21日期间就本案讼争西首二间三层楼房作价380000元达成了口头买卖协议，是否合法有效。一、关于是否达成了口头买卖协议的问题。（一）被告抗辩称原告主张的口头买卖协议是对2011年6月13日签订的房屋绝卖契约的履行，房屋绝卖契约已被判无效，本案是重复诉讼。该院认为，原告主张的口头买卖协议，无论是时间、标的物、金额、形式、真实意思均与2011年6月13日房屋绝卖契约不同，故本案不存在重复诉讼。（二）原告主张2011年6月13日签订房屋绝卖契约的真实意思是为了反担保，并不是买卖房屋，2012年7月18日至21日期间，原告作为保证人代某被告安海山归还借款，原、被告协商达成了口头买卖协议，将借款转为购房款，并最终确定了价格为380000元，被告交付了位于宁海县深甽镇深甽村独山西首二间三层楼房。三被告抗辩在签订房屋绝卖契约时没有买卖房屋的真实意思，被告安青岳和封小兰是在受骗后签名，被告安海山认为当时该协议只是形式上做给原告陈建相的妻子看的，并不会实际履行。该院已作出（2013）甬宁深民初字第125号民事判决：安青岳、封小兰、安海山与陈建相于2011年6月13日签订房屋绝卖契约的房屋买卖行为无效。三被告抗辩在2012年7月期间未与原告达成过口头买卖协议，是原告强行入住。但被告安青岳在派出所的询问笔录中提到，2012年7月要求原告陈建相代某归还朱义妹的借款，作为同意砌墙的条件，在原告陈建相、被告安海山在场的情况下，被告安青岳又收下林中华垫付的10000元，并当场交付了钥匙。三被告的抗辩意见与被告安青岳在派出所的询问笔录所述内容存在矛盾。三被告又抗辩派出所的询问笔录不是被告安青岳的真实意思，是受了他人的诱导，但未提供相关证据佐证，不予采信。该院认为，宁海县公安局深甽派出所在接到被告安海山的妻子报案后，为了查明有关事实，对原告陈建相、被告安青岳、林中华等人制作了询问笔录。当时原、被告之间并无诉讼，笔录的内容能够反映当事人及其他人员的真实意思。（三）原告提供的证人证言对本案的关键事实，即2012年7月，原告陈建相代某被告安海山归还林中华350000元，被告安青岳要求原告陈建相代某归还朱义妹借款20000元，砌墙当天又收取了林中华垫付的10000元，原告开始砌墙的事实，有连贯、清晰的表述，即使在个别细节上有缺失，也符合时隔二三年记忆不清的现实，且证人证言与派出所询问笔录的大部分内容能够相互印证，总体的可信度较高。（四）该院认为，被告安青岳口头表示出卖房屋并当即交付了房屋，被告封小兰作为被告安青岳的同住家属，多位证人表述在被告安青岳要求原告陈建相代还朱义妹借款时被告封小兰在场，被告安海山在林中华垫付10000元、原告陈建相第一次砌墙时也在场，故被告封小兰、安海山应该明知且共同参与了房屋买卖的协商过程。综上所述，虽然原告没有提供书面协议来证明原告与三被告之间达成了房屋买卖协议，但提供的四份借条、庭审笔录、派出所的询问笔录以及证人证言，能够形成证据链，足以证明2012年7月原告与三被告就位于宁海县深甽镇深甽村独山西首二间三层楼房作价380000元达成了口头房屋买卖协议，即原告代某归还了林中华借款350000元，后原告在被告安青岳的要求下代某归还朱义妹借款20000元，由林中华垫付给被告安青岳现金10000元，被告安青岳交付钥匙并同意砌墙的事实。结合原告于2012年7月第一次砌墙，自此开始管理西首二间楼房至今，被告在砌墙当时未提出异议直至被告安海山的前妻于2013年1月报案，被告安青岳在询问笔录中陈述2012年7月第一次砌墙十几天后反悔拆墙的事实，分析双方之间纠纷的演变过程，根据高度盖然性的证明标准，该院认定原告陈建相与被告安青岳、封小兰、安海山于2012年7月期间就坐落于宁海县深甽镇深甽村独山的西首二间三层楼房达成了口头买卖协议，转让价最终确定为380000元，并已交付房屋的事实。至于之后被告反悔拆墙，后原告又砌墙，以致发生诉讼，不影响当时双方达成了买卖协议的事实。原、被告有关房屋买卖进行协商，被告屡次提价，最终确定价款，并交付了房屋，但事后被告反悔，有违诚信原则。二、关于上述口头房屋买卖协议的效力问题。（一）第三人安海英主张其系讼争房屋的共有权人之一，与原告之间不存在联系，也从未同意转让房屋。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故即使第三人安海英不知情，三被告未经第三人安海英同意转让房屋，也不影响原告和三被告达成的合同效力。（二）被告经审批的用地面积为108㎡（东西宽度7.2米×南北深度15米），东至张宁标地基，建设规模为120㎡（两层）。后实际建成三间三层楼房。原告和三被告达成的买卖协议约定及实际交付的标的物为西首两间三层楼房，包括已经审批的建筑及部分未经审批而超面积建造的建筑。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定，“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故上述关于宁海县深甽镇深甽村独山西首二间三层楼房达成的口头买卖协议中用地及建房未经相关审批的该部分协议无效，在用地及建房审批范围内的该部分协议，系双方当事人的真实意思表示，且原、被告属同一集体经济组织成员，不违反相关法律法规，故该部分协议有效。
据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第五十二条、第五十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告陈建相与被告安青岳、封小兰、安海山于2012年7月就坐落于宁海县深甽镇深甽村独山西首二间三层楼房作价380000元达成的口头房屋买卖协议中在用地及建房审批范围内的该部分协议有效；二、驳回原告陈建相的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告陈建相负担50元，由被告安青岳、封小兰、安海山负担50元。
宣判后，原审被告安青岳、封小兰、安海山及原审第三人安海英不服，上诉至本院，称：一、（2013）甬宁深民初字第125号民事判决已生效，原审法院对该份已经生效的判决书涉及的同一民事行为作出不同的认定，属于一案二判。二、上诉人与被上诉人之间不存在口头协议，双方对涉案房屋的买卖未进行过协商，上诉人也没有卖房的意思表示。即使双方存在口头买卖协议，因双方未订立书面协议，该买卖也属无效。三、上诉人安海英作为房屋共有人，与被上诉人不存在任何关系，也没有同意将房屋卖给被上诉人，原判结果明显损害了安海英的合法权益。四、对房款38万元的组成，相关证人前后陈述不一，原判予以采信，也属不当。请求二审法院撤销原判，发回重审或直接改判上诉人与被上诉人之间不存在口头房屋买卖行为。
被上诉人陈建相答辩称：一、本案判决和（2013）甬宁深民初字第125号判决不矛盾，不属于一案两诉和一案两判。前案是一种反担保，本案是被上诉人履行担保责任以后上诉人将他们房屋卖给被上诉人，以原来要追偿的担保债务和其他相关款项进行房屋款结算。反担保的买卖协议是口头买卖的起因，所以前案判决与我们的起诉不矛盾；二、2012年7月份双方之间经过多次的商量达成西首房屋两间以38万元价格定价、打墙等并由被上诉人实际管理使用，双方当事人又是同村村民，故该买卖行为符合法律规定；三、关天38万元购房款的组成：其中20万元和15万元，是为安海山借款担保的款项，2万元是朱义妹债权，最后因搬迁等用途又加了1万元。因此，一审认定事实清楚、适用法律正确，判决正确。
在二审审理期间，上诉人封小兰、安海山、安海英及安青岳向本院提交以下证据：1.EMS快递单、安青岳的投诉材料、宁海县公安局的复议决定书和不予立案复议申请书，证明打墙后上诉人一直在申诉、控告的事实。2.（2013）甬宁深民初字第125号判决书一份，证明涉案法律关系已经审理判决并已生效。
被上诉人陈建相经质证，认为：证据1的真实性不能确定，对其与本案的关联性有异议，因双方之间是民事纠纷，不是刑事违法行为，所以公安不予立案的决定正确，不能证明被上诉人强占房屋行为。对证据2的真实性无异议，对待证事实和证明目的不予认可。该判决书可以证明上诉人起诉确认无效的是2011年6月13日以反担保为目的的房屋买卖协议，不涉及此后新达成的口头买卖行为。
被上诉人陈建相未向本院提交新的证据。
本院经审查认为，上诉人提交的证据1与本案缺乏关联，本院对此不予确认；被上诉人对（2013）甬宁深民初字第125号判决书的真实性无异议，本院予以确认，但该判决书仅明确“2011年6月13日原告安青岳、封小兰、安海山与被告陈建相就宁海县深甽镇深甽村独山二间三层楼房签订房屋绝卖契约的房屋买卖行为无效”，不能证明涉案法律关系已经审理判决并已生效。
对原审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，上诉人安青岳于2015年5月24日亡故，其法定继承人为上诉人封小兰、安海山及安海英。
本院认为：安青岳为偿还上诉人安海山借款，经口头协商，同意将其拥有的西首二间楼房以38万元款项抵偿给被上诉人，双方并已将涉案房屋交付完毕，故原判认定陈建相与安青岳、封小兰、安海山就坐落于宁海县深甽镇深甽村独山西首二间三层楼房作价380000元达成的口头房屋买卖协议中在用地及建房审批范围内的该部分协议有效，于法有据，并无不当。上诉人安海山等上诉称涉案房屋买卖已经原审法院生效判决，被上诉人提起本案诉讼，属一案二诉。对此，因原审法院（2013）甬宁深民初字第125号判决书仅明确“2011年6月13日原告安青岳、封小兰、安海山与被告陈建相就宁海县深甽镇深甽村独山二间三层楼房签订房屋绝卖契约的房屋买卖行为无效”，而被上诉人提起本案之诉，并非基于2011年6月13日的房屋绝卖契约，而是此后双方之间的口头房屋买卖协议，因此，本案处理并不存在重复审判事实。上诉人上诉又称双方之间并不存在口头房屋买卖协议，对此，安青岳在派出所所作的调查笔录中明确表示其在收到1万元后，将房屋钥匙交付给陈建相，并同意其砌分隔墙，此后安青岳虽因反悔将该分隔墙推倒，但在陈建相同意为其另行搭建楼梯后，安青岳又同意其砌分隔墙，结合安海山出具的借条及债权人林中华、朱义妹的证言，上诉人上述主张与客观事实不符，难以采信，因双方当事人属同村村民，因此，原判认定上诉人经合法审批部分的房屋转让有效，也符合相应法律规定。上诉人上诉对房款38万元的组成提出异议，对此，债权人林中华、朱义妹的证言证明陈建相已代安海山归还借款35万元和2万元，安青岳的调查笔录反映其收到1万元，虽然证人对1万元的说法存在差异，安海山也否认收到过林中华借款25万元，但安海山承认其出具过相应借条，且安海山在安青岳收到1万元并交付给陈建相钥匙时，未提出异议，原判据此认定双方之间约定房款为38万元，证据充分，也无不当。至于房屋转让对上诉人安海英利益的影响，安海英作为涉案房屋的共有人，其可以向相应侵权人另行主张。因安青岳在诉讼期间亡故，其相应的诉讼权利与义务依法由其法定继承人承继。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人封小兰、安海山、安海英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年七月六日
代书记员 桂红艳