福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第2721号
原告福州闽润贸易有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人陈蔚石，董事长。
委托代理人谢昌统、蔡来宽，福建名仕律师事务所律师。
被告福州民天集团有限公司，住所地福州市台江区。
法定代表人林慈，董事长。
委托代理人曹卫、蔡国军，福建闽天律师事务所律师。
原告福州闽润贸易有限公司（以下简称闽润公司）因与被告福州民天集团有限公司（以下简称民天公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡来宽，被告委托代理人曹卫、蔡国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年2月10日，原告与福州市蔬菜副食品公司（以下简称蔬菜公司）签订了《房屋租赁合同》，由原告承租位于福州市XX路中段XX市场X号楼，并约定了双方相关权利义务，其中，第4条第3款约定“本合同签订七天内，乙方预付30万元作为风险抵押金。该抵押金不计息，租赁期满，乙方如无违约，该抵押金全额退还或作为租金扣除”、第7条第1款约定“在合同履行过程中，如遇国家需要，该物业被征用，改建、拆迁，双方服从国家需要进行搬迁，终止合同。因搬迁影响乙方正常营业造成经济损失，甲方不负赔偿责任。但属于房屋内装修、设备的经济补偿，该项补偿归乙方所得，与甲方无关。甲方应退还乙方风险抵押金30万元”。1999年12月30日双方签订了《房屋租赁补充协议》，租赁期限约定为2000年7月1日起至2015年6月31日止。之后因出租方蔬菜公司重组等变化，依据2011年12月23日被告致原告的函（榕民发（2011）242号），原告与蔬菜公司签订的《房屋租赁合同》的出租方变更为被告，蔬菜公司的合同权利义务由被告承接，随后原被告双方履行合同至今。
2014年6月10日，被告向原告发出《XX路XX市场催搬通知》，称原告所承租的X号楼已被福州市土地发展中心收储，要求原告于2014年6月15日前至被告处办理解除协议（包括结清各项费用等），并于2014年7月30日前及时腾空、搬离房屋。原告收到该通知后，经了解被告曾就X号楼的装修、搬迁补偿费用进行评估，金额为2028712元，且被告因土地收储获得相应补偿。随后原告曾多次找到被告，包括致函被告，要求其按合同约定向原告支付上述补偿费用并退还风险抵押金，但被告均未予以处理。现请求法院判令：1、被告向原告支付装修、搬迁补偿费用2028712元及利息（利息自2014年6月10日起按银行同期贷款利率计算至款项付清之日止，暂计至2014年8月13日为20512.53元），暂合计2049224.53元；2、被告向原告退还风险抵押金30万元及利息（利息自起诉日起按银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；第1、2项暂合计2349224.53元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》（下称租赁合同）已经终止。根据租赁合同第7条第1款的约定“在合同履行过程中，如遇国家需要，该物业被征用，改建、拆迁，双方服从国家需要进行搬迁，终止合同。因搬迁影响乙方正常营业造成的经济损失，甲方不负责赔偿责任。但属于房屋内装修、设备的经济补偿，该项补偿归乙方所得，与甲方无关”，答辩人响应政府拆迁政策，已向原告发出催搬通知，又于2014年7月11日向原告发出《律师函》要求原告于2014年7月30日前腾空、搬离租赁房屋，答辩人已依法与原告终止该租赁合同（但原告至今仍占用该租赁房屋）。二、原告诉请答辩人支付装修、搬迁补偿费用2028712元及利息，其主张无事实和法律依据。虽然上述XX市场X号楼已在2008年进行评估，但2008年并未被拆迁，而是一直使用至今，答辩人至今未收到政府对该XX市场相对应的拆迁补偿（是否含装修、设备等经济补偿，尚未确定），另外，租赁合同第7条第1款也已明确原告有权获取内装修、设备的经济补偿前提是政府拆迁补偿中确有该项目的补偿，为此，在政府未明确XX市场X号楼具体补偿项目（是否含装修、设备等经济补偿）及补偿金额之前，原告诉请支付相应的装修、搬迁补偿以及利息缺乏事实依据。三、退一步来说，假设将来政府如依据［闽武夷评报字（2008）第A1051号］《福州市XX市场房屋、构筑物搬（拆）迁评估》（下称评估报告）对XX市场X号楼进行装修补偿，补偿金额也应少于1374773.4元（具体金额以实际补偿为准）。根据答辩人提供的评估报告（该评估报告有效期截至2009年5月5日，现已失效）可知，XX市场X号楼的无产权房产估值1963962元、搬迁费估值64750元，合计2028712元，但并未对设备进行评估，即不存在租赁合同约定的设备经济补偿，租赁合同约定仅限内装修和设备补偿可归原告，故原告诉请搬迁补偿费与原告无关。根据榕财城（2008）1347号《福州市财政局关于福州市XX市场房屋、构筑物搬迁费用评估合规性审核的批复》第六点可知，非国有企业无产权部分地面物补偿，按重置价结合成新后再按7折计取，为此，XX市场X号楼的无产权房产估值1963962元按7折计后应为1374773.4元。另外，原告与答辩人曾于2001年7月17日签订《协议书》，约定福州市蔬菜副食品公司（现主体已变更为答辩人）将X号楼后墙拓宽的七间店面无偿提供给原告使用，至今也有13年，虽然该七间店面在评估报告评估范围内，但非租赁合同项下的租赁标的，为此，该七间店面如有装修补偿也应与原告无关。故，依据公平原则，假设在政府依据评估报告对XX市场X号楼进行装修补偿的情况下，原告可获取补偿也应少于1374773.4元（具体金额以实际补偿为准）。四、原告诉请答辩人退还风险抵押金30万元及利息，于法无据。首先，根据《房屋租赁合同》第四条第3款“本合同签订七天内，乙方预付30万元作为风险抵押金。该抵押金不计息，租赁期满，乙方如无违约，该抵押金全额退还或作为租金扣除”的约定，答辩人在满足返还抵押金30万元的条件下，可无息退还原告，故原告诉请答辩人支付30万元的利息，无任何依据。其次，在原告与答辩人租赁合同终止的情况下，原告自2014年8月起至今，仍占用上述XX市场X号楼继续经营，严重影响政府拆迁进度。为此，原告主张答辩人全额退还30万元，没有法律依据，答辩人有权在抵押金中扣除租赁物占用费及答辩人实际损失。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1999年2月10日，以蔬菜公司为出租方（甲方），原告闽润公司为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其拥有的位于福州市XX路中段，XX市场X号楼房屋一座，出租给乙方作为开发经营的场所，租期十五年；第四条第3项约定“本合同签订七天内，乙方预付30万元作为风险抵押金。该抵押金不计息，租赁期满，乙方如无违约，该抵押金全额退还或作为租金扣除”；第六条第三项约定：“租赁期间，甲方提供10个车位免费给乙方固定车辆使用；第七条第1项约定“在合同履行过程中，如遇国家需要，该物业被征用，改建、拆迁，双方服从国家需要进行搬迁，终止合同。因搬迁影响乙方正常营业造成经济损失，甲方不负赔偿责任。但属于房屋内装修、设备的经济补偿，该项补偿归乙方所得，与甲方无关。甲方应退还乙方风险抵押金30万元”；双方还对租金等相关权利义务作了约定。1999年12月30日，上述双方还签订了《房屋租赁补充协议》，约定：租赁期限为2000年7月1日起至2015年6月31日止。合同签订后，蔬菜公司将上述房屋交由原告经营使用。原告在经营使用过程中，将租赁的上述房屋部分转租他人，并在所交付的10个固定车位场地上，未经建设局等相关部门批准自行搭建了建筑，也予以出租。
另查明，2010年6月，经福州市人民政府、国资委批准，合并被告民天公司、福州市榕福集团公司两家公司，保留被告民天公司。2011年12月23日被告民天公司致函原告（榕民发（2011）242号），告知原告与蔬菜公司签订的《房屋租赁合同》的出租方变更为被告，蔬菜公司的合同权利义务由被告承接，随后原被告双方履行合同至今。
又查明，本案所涉X号楼房屋所有权人登记为福州市榕福集团公司。2008年11月10日，以福州市土地发展中心为甲方，福州市榕福集团公司为乙方，双方签订一份《土地收购合同》，约定由福州市土地发展中心对包括涉案房屋范围在内的土地予以征收。2014年4月，福州市人民政府决定对XX市场进行搬迁建设，包括上述租赁房屋及原告在车位场地所搭建的建筑在内。2014年6月10日，被告为此向原告发出《XX路XX市场催搬通知》，称原告所承租的X号楼已被福州市土地发展中心收储，要求原告于2014年6月15日前至被告处办理解除协议（包括结清各项费用等），并于2014年7月30日前及时腾空、搬离房屋。原告收到该通知后，经了解上述X号楼的装修、搬迁补偿费用曾进行过评估，认为被告因土地收储获得相应补偿，遂与被告进行交涉，协商未果，遂诉至本院。
还查明，福建武夷资产评估有限公司曾受福州市榕福集团公司委托，于2008年7月30日对包括上述讼争房屋在内的房屋建筑搬迁作出闽武夷评报字（2008）第A1051号资产评估报告。诉讼中，原被告双方均对以该评估报告对本案所涉房屋装修、搬迁评估金额作为依据没有异议。该评估报告中，对上述X号楼的装修评估值为1963962元（包括原告在原停车位上搭盖的建筑），扣除搭盖的部分则为1656505元。
本院认为，原告闽润公司与蔬菜公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。蔬菜公司经重组合并，上述《房屋租赁合同》中出租方蔬菜公司的权利义务由被告民天公司承受，故被告民天公司应依约履行。根据《房屋租赁合同》第七条第1项“在合同履行过程中，如遇国家需要，该物业被征用，改建、拆迁，双方服从国家需要进行搬迁，终止合同。因搬迁影响乙方正常营业造成经济损失，甲方不负赔偿责任。但属于房屋内装修、设备的经济补偿，该项补偿归乙方所得，与甲方无关。甲方应退还乙方风险抵押金30万元”的约定，租赁的房屋遇拆迁，房屋内的装修的经济补偿归乙方（原告）所得。现原被告双方因租赁的房屋遇拆迁，终止双方的《房屋租赁合同》没有异议，被告依约向原告支付装修的经济补偿的条件已经成就，故本院对被告以其尚未收到补偿款作为抗辩的理由不予采纳，被告应依约向原告支付房屋装修补偿款。原被告双方均同意以闽武夷评报字（2008）第A1051号资产评估报告作为依据，该评估报告对租赁物的装修评估值为1963962元（包括原告在原停车位上搭盖的建筑），扣除搭盖的部分则为1656505元。对于原告在被告无偿提供的车位处搭盖用于转租的店面的装修补偿，以及搬迁补偿费，因双方在合同中均未对此拆迁补偿款作出约定，故现原告要求被告按合同约定履行，给予其该部分店面装修补偿款及搬迁补偿费均没有依据，本院不予支持。根据榕财城（2008）1347号《福州市财政局关于福州市XX市场房屋、构筑物搬迁费用评估合规性审核的批复》规定，非国有企业无产权部分地面物补偿，按重置价结合成新后再按7折计取，故被告可获得租赁合同中约定的租赁物X号楼拆迁装修补偿款为1159553.50元（1656505元×70%），因此，被告应依约支付给原告的租赁物装修补偿款为人民币1159553.50元。根据房屋租赁合同第七条第1项及第四条第3项“本合同签订七天内，乙方预付30万元作为风险抵押金。该抵押金不计息，租赁期满，乙方如无违约，该抵押金全额退还或作为租金扣除”的约定，被告应将收取的风险抵押金30万元退还给原告（被告如认为原告存在拖欠租金或使用费，要求将风险抵押金予以抵扣，则属反诉范畴，被告未就此提出反诉，故本院在本案中不予审理），而原告要求判令被告支付该30万风险抵押金利息的请求亦缺乏依据，本院对此亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告福州民天集团有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告福州闽润贸易有限公司租赁房屋屋内装修的拆迁补偿款人民币1159553.50元，并返还给原告交纳的风险抵押金人民币300000元；合计人民币1459553.50元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25593元，由原告负担9693元，被告负担15900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 傅建勇
人民陪审员 张 军
人民陪审员 林月秀
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 陈 慜
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百零八条债务应当清偿。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。