安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终2451号
上诉人(一审被告):汤晓玲，女，1963年10月20日出生，汉族，住安徽省无为县。
委托诉讼代理人：武晓权，安徽有为律师事务所律师。
被上诉人(一审原告):无为县金桥工程机械租赁有限公司，住所地安徽省无为县福渡镇福渡工业区。
法定代表人：季大林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘永芝，安徽祥骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周来权，安徽祥骏律师事务所实习律师。
原审被告：姚志兵，男，1958年11月28日出生，汉族，住安徽省无为县。
上诉人汤晓玲因与被上诉人无为县金桥工程机械租赁有限公司（以下简称金桥租赁）、原审被告姚志兵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院作出的（2016）皖0225民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汤晓玲的上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三项，改判汤晓玲与原无为县通江商贸服务有限公司（以下简称通江商贸）签订的合同继续履行。金桥租赁承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审没有查明事实就作出判决，侵犯了汤晓玲的合法权益。2009年志成驾校以黄燕为代表与通江商贸签订了租赁协议，并预交了4年租金72万元。又在2011年以汤晓玲为代表和通江商贸签订了租赁协议，并预交了2年租金36万元。根据合同约定，租金已交至2016年，故不存在违约。二、有充分证据证明导致承租人不能正常使用涉案土地的是金桥租赁，因此金桥租赁是根本违约方。
金桥租赁辩称：一、汤晓玲称两次预交租金共108万，租金已经交至2016年，这与事实不符。本案的租赁合同是2011年签订的，而黄燕的所谓租赁合同是2009年签订的，因此，通江商贸收取黄燕的72万元与本案无关。二、汤晓玲认为是金桥租赁的原因导致政府收储加快，驾校未获审批完全没有事实和法律依据。相反，驾校没有获得批准是因为其自身资质不符等诸多因素导致。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。
金桥租赁向一审法院起诉请求：判令解除原通江商贸（现金桥租赁）与汤晓玲之间的房地产租赁协议；2.判令汤晓玲向金桥租赁支付拖欠的租金54万元；3.判令汤晓玲立即将租赁的房地产恢复原状并返还给金桥租赁；4.诉讼费用、公证费用由汤晓玲承担
一审法院认定事实：2011年9月26日，通江商贸与汤晓玲先后签订了一份租期15年的《房产租赁协议》（编号No：20110921-1）、一份租期5年的《房地产租赁协议》（编号No：20110921-A）及一份《补充协议》。前两份合同约定：一、通江商贸将其所有的房地产（见租赁物所述内容）租赁给汤晓玲使用。租赁物：附件中A区二层9间、三层9间房屋，B区5间平房，C区4间平房、7间车库，D区平地，E区厕所为公共厕所。……三、租金。双方约定年租金为18万元。四、支付方式。本协议签字生效之日，汤晓玲支付第一、第二租赁年度租金36万元，第三年租赁年度开始之前支付第三、第四租赁年度的租金36万元，第五租赁年度开始之前支付第五租赁年度的租金18万元。……八、合同终止时，汤晓玲投资的能带走的资产归汤晓玲所有，不能移动的固定资产归通江商贸所有。……《补充协议》约定：一、为了便于汤晓玲用于上报材料，双方签订15年租赁合同（No：20110921-1），但双方是按5年的租赁合同（No：20110921-A）履行。二、在租期内，如遇政府拆迁或出现汤晓玲不能正常使用租赁物的拆迁，导致本协议不能履行，造成双方经济损失，由双方共同向有关部门主张拆迁补偿及所有损失赔偿，给付款归通江商贸所有。三、在前五年的承租期内如遇政府拆迁或出现汤晓玲不能正常使用租赁物的拆迁，由通江商贸另行安排房屋和地，另行安排的房屋和地应于附件示意图E区和C区的南边且形成片，大小相当。四、No：20110921-A第九条作废，合同生效五年，但由于场地局限，汤晓玲可以提前解除合同。……合同签订后，通江商贸将租赁物交付给汤晓玲使用，汤晓玲按约支付了前两年租金36万元。2012年12月10日，金桥租赁依法合并通江商贸。2013年6月20日与2013年8月16日，金桥租赁合法取得涉案租赁物所有权。汤晓玲承租后，与其他八股东合伙申办志成驾校。自2011年起汤晓玲多次报请申办志成驾校均未获批准。2016年3月5日与2016年3月9日，因汤晓玲未按约定支付后三年租金，金桥租赁委托安徽祥骏律师事务所律师两次给汤晓玲、姚志兵发律师函催要租金，并通知于2016年3月15日前支付拖欠的租金54万元，逾期不支付则依法解除房地产租赁合同。然而汤晓玲至今未支付拖欠的租金。
一审法院另查明，2013年10月8日，金桥租赁报请无为县人民政府要求收储涉案租赁土地。2015年7月25日，无为县人民政府根据无为县国土局关于金桥租赁收储情况的汇报，同意无为县国土局提出的收储意见。2016年1月18日，无为县土地储备中心与金桥租赁签订了《国有土地使用权收储合同》。
一审法院认为，本案争议的焦点在于：一、金桥租赁是否是本案适格的原告？一审法院认为，原通江商贸与汤晓玲签订的两份《房地产租赁协议》及一份《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。2012年12月10日，金桥租赁依法合并通江商贸，并依法取得涉案租赁物的所有权。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时，企业法人合并，权利与义务由变更后的法人享有和承担。故金桥租赁作为涉案租赁物的所有权人具有本案诉讼主体资格，是本案适格的原告。汤晓玲以变更后没有履行告知义务，对其不发生效力，金桥租赁不是适格的主体为由抗辩缺乏依据，应不予采纳；二、姚志兵是否是本案适格的被告？一审法院认为，本案租赁合同的出租方是金桥租赁，承租方是汤晓玲，而姚志兵非本案租赁合同当事人，根据合同相对性原则，金桥租赁请求姚志兵承担责任无依据，应不予支持；三、汤晓玲是否违约？合同应否解除？租金应否支付？一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原通江商贸已按约将其所有的房地产提供给汤晓玲使用，但汤晓玲未按约将租金给付金桥租赁。金桥租赁委托律师发律师函进行最后催要，汤晓玲在金桥租赁要求的合理期限内仍未支付，已构成根本违约。因汤晓玲迟延履行租金，经金桥租赁催告后在合理期限内仍未履行，现金桥租赁要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，应予以支持。合同解除之日为本判决生效之日。汤晓玲辩称：1.后三年租金未支付原因是与原通江商贸法定代表人邢献忠有约定，从邢献忠欠汤晓玲借款中扣除，因提供证据不足以证明其主张，故不予认定；2.合同签订后，原通江商贸及金桥租赁多次报告要求政府收储涉案租赁土地，导致汤晓玲多次申办志成驾校未获批准，致使汤晓玲合同目的不能实现，金桥租赁违约在先。由此造成汤晓玲重大经济损失，金桥租赁应承担违约赔偿责任。一审法院认为，导致汤晓玲申办志成驾校未获批准原因是行政机关不予许可决定，不可归责于金桥租赁。金桥租赁虽报告要求收储涉案租赁土地，但最终决定权是政府。汤晓玲抗辩造成损失，不在本案审理范围内，本案不予处理。租赁期内，汤晓玲未按约定支付租金，应承担给付租金的民事责任。故金桥租赁要求汤晓玲支付拖欠的租金的诉讼请求，应予以支持。但租金应自2013年9月26日起至判决生效之日止以年租金18万元为标准按日计算；四、租赁物应否恢复原状、返还原告？一审法院认为，根据双方签订的《房地产租赁协议》第八条规定，合同终止时，汤晓玲投资的能带走的资产归汤晓玲所有，不能移动的固定资产归金桥租赁所有。因此，金桥租赁要求恢复原状，不符合同约定，应不予支持。合同解除后，汤晓玲应当返还租赁物，故金桥租赁要求汤晓玲立即返还租赁物的诉讼请求，应予以支持；五、公证费应否承担？金桥租赁要求汤晓玲承担公证费，因合同没有约定，故不予支持。综上所述，一审法院判决：一、解除原通江商贸（现金桥租赁）与汤晓玲于2011年9月26日签订的一份《房产租赁协议》（编号No：20110921-1）、一份《房地产租赁协议》（编号No：20110921-A）和一份《补充协议》；二、汤晓玲于判决生效后十日内返还金桥租赁租赁物（租赁物为附件中A区二层9间、三层9间房屋，B区5间平房，C区4间平房、7间车库，D区平地，E区厕所）；三、汤晓玲于判决生效后十日内给付金桥租赁公司欠付的租金（自2013年9月26日起至判决生效之日止以年租金18万元为标准按日计算）；四、驳回金桥租赁的其他诉讼请求。案件受理费9200元，由汤晓玲负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、本案金桥租赁起诉的依据是原通江商贸与汤晓玲在2011年9月26日签订的一份《房产租赁协议》（编号No：20110921-1）、一份《房地产租赁协议》（编号No：20110921-A）和一份《补充协议》；上述协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守执行。现金桥租赁主张汤晓玲支付所欠的三年租金，而汤晓玲则认为黄燕作为驾校股东之一在2009年与通江商贸签订《房地产租赁协议》并支付了4年72万元的租金也应计算在已付租金数额内。本院认为，金桥租赁依法合并原通江商贸，并依法取得涉案租赁物的所有权。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故金桥租赁作为涉案租赁物的所有权人有权依照合同约定向汤晓玲主张权利。黄燕与汤晓玲先后与原通江商贸签订了两份租赁协议，该两份协议中，涉案物的租期有重合，并非顺延，因此若真如汤晓玲所述是两个股东为开办驾校先后交纳的租金，那么两份合同或者租金交纳的时间上应该是一种承接关系。本案中，黄燕交纳的租金是从2009年至2014年，而汤晓玲预交的租金是从2011年至2013年，明显与常理不符。因此本院对汤晓玲的辩解不予采信。二、本案案由是房屋租赁合同，汤晓玲未按时交纳房租，理应承担违约责任。汤晓玲上诉称对方违约，给其造成损失，但由于汤晓玲在一审中并未提出反诉，故该主张不属于二审审理范围，本院不予审查。综上所述，汤晓玲的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9200元，由上诉人汤晓玲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
审 判 员 李广磊
代理审判员 蒋 磊
二〇一七年三月二日
书 记 员 仇晨雪
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。