湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芦法民一初字第594号
原告（反诉被告）刘彦龙，男，1964年3月23日出生，汉族。
委托代理人胡军，株洲市法学会法律服务部法律工作者。代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利）。
被告（反诉原告）刘哲，男，1983年7月26日出生，汉族。
委托代理人邱凌云，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等诉讼权利）
原告（反诉被告）刘彦龙诉被告（反诉原告）刘哲租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员李朝龙独任审判，书记员杨奕担任法庭记录。被告（反诉原告）刘哲于2014年6月4日提起反诉，本院依法准许。2014年7月2日，本院公开开庭对本案进行了审理。刘彦龙的委托代理人胡军、刘哲的委托代理人邱凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘彦龙诉称，刘彦龙与刘哲系亲叔侄关系，2013年3月1日，刘彦龙将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼出租给刘哲使用，并签订了书面《租赁合同》。该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。合同约定，租赁期限从2013年3月1日起至2015年12月30日止，每月租金13500元，刘哲提前一个月缴纳下年租金。刘哲向刘彦龙交纳押金25000元，若无违约行为，该押金（不计利息）在合同期满后退回。此外，双方就权利义务、违约责任、合同的解除等均作了约定。在合同履行过程中，刘哲未经刘彦龙同意，于2013年11月21日私自将门面转租给案外人董世文经营餐饮。刘哲共欠刘彦龙租金78875元，刘彦龙多次催交租金未果。2014年4月23日，刘彦龙向刘哲送达通知，要求自收到通知之日起15天内支付租金，并就刘哲私自转租问题提出异议。宽限期届满后，刘哲仍不履行支付义务，构成根本性违约，应承担违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除刘彦龙与刘哲签订的《租赁合同》；2、刘哲向刘彦龙支付租金78875元及逾期利息552元，共计人民币79427元；3、刘哲向刘彦龙支付违约金25000元；4、判令刘哲立即向刘彦龙返还租赁标的物。同时，刘彦龙抗辩称，刘哲的反诉主张于法无据，请求法院驳回刘哲的反诉请求。
刘彦龙为支持其诉讼主张，就本诉、反诉一并向本院提交如下证据：
证据1、刘彦龙、刘哲身份证复印件，证明刘彦龙、刘哲的诉讼主体资格；
证据2、刘彦龙与谢卓、李志强签订的门面租赁合同，证明刘彦龙享有门面出租和使用的权利，从2014年开始，租金比上一年度递增30%；
证据3、刘彦龙与刘哲签订的租赁合同，证明：（1）、签订租赁合同时，刘哲应当向刘彦龙支付2013年3月1日到2013年12月31日期间的租金135000元；（2）、刘哲应提前一个月缴纳2014年度的租金；（3）、刘哲进场前应向刘彦龙支付租金25000元，如果租期未到，押金不退；（4）、租赁期内未经刘彦龙书面同意，不得将房屋转租转让他人；（5）、刘哲擅自将房屋转租转让或不按照合同规定交付租金，刘彦龙有权解除合同；
证据4、相片和租赁合同，证明租赁期内刘哲未经刘彦龙同意私自将承租房屋转租给董世文，其中董世文于2013年11月21日向周苗（系刘哲之妻）支付了门面押金10000元的客观事实；
证据5、通知、全球邮政快递发票及投递通知，证明：（1）、刘哲于2014年4月24日签收全球邮政快递送达通知；（2）、证明刘彦龙以通知形式给予了刘哲支付租金的合理宽限期，但刘哲拒不履行，构成根本性违约；（3）、刘彦龙以通知的形式告知刘哲，不认可刘哲和董世文之间的转租行为；
证据6、收款收据，证明：（1）、2013年和2014年的门面租金和押金，刘彦龙已向门面出租人谢卓足额缴纳刘彦龙享有该承租门面的转租权；（2）、从2014年开始，刘彦龙承租的谢卓门面的租金在2013年的基础上上涨30%；
证据7、协议书，证明：（1）、刘哲、刘彦龙、株洲庆云酒店有限公司（以下简称庆云酒店）、李志强就未到期的门面装修补偿、押金等赔偿事宜达成一致意见，刘彦龙和刘哲的租赁合同关系终止，互不主张任何权利，所有赔偿事项全部履行完毕；（2）、位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼并没有拆除，刘哲目前仍在使用；
证据8、公告、通知，证明刘哲知道或应当知道自己从刘彦龙处转租的门面属于应该拆除和搬迁的范围。
被告（反诉原告）刘哲辩称：一、刘彦龙与刘哲签订的合同系无效合同；二、根据合同法原则，刘彦龙因无效合同取得的财产应返还给被告刘哲；三、不存在刘哲拖欠刘彦龙租金一说；四、刘彦龙违约造成合同无法履行，虽达成部分补偿协议，但双方未就位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼的租金、支付方式、租赁期限达成一致，刘彦龙单方面认为刘哲应每月支付8500元的租金缺乏事实和法律依据；五、原、被告虽然约定了违约行为，但未约定违约金支付的金额和方式，原告要求刘哲支付违约金没有法律依据；六、关于转租门面的情况，刘哲转租经过刘彦龙配偶的同意，对转租行为予以默认。
刘哲未就本诉向本院递交证据材料。
被告（反诉原告）刘哲反诉称，2013年3月5日，刘彦龙与刘哲签订《租赁合同》，合同约定，刘彦龙将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼转租给刘哲从事餐饮经营活动。租赁期限从2013年3月1日起至2015年12月30日止。此外，双方还对租金和押金数额及支付方式、双方的权利义务、违约以及解除合同等作出明确约定。合同签订后，刘哲将2013年3月1日至2013年12月30日期间的租金135000元和押金25000元支付给刘彦龙。其后，刘哲投资近20万元对门面进行装饰、装修。2013年11月30日，原告收到业主方庆云酒店通知，称刘哲必须在2013年12月31日前搬出。后经多次协商，刘哲、刘彦龙、庆云酒店、李志强达成协议，对刘哲的装修损失给予70000元补偿。因拆除的门面用作厨房及大厅使用，所以造成刘哲无法营业，造成重大经济损失。遂向法院起诉，请求法院判令：1、解除刘彦龙与刘哲签订的《租赁合同》；2、刘彦龙返还刘哲押金25000元并赔偿刘哲经济损失150000元；3、由刘彦龙承担本案诉讼费用。
刘哲为支持其诉讼主张，就反诉向本院提交如下证据：
证据1、刘哲身份证复印件，证明刘哲的诉讼主体资格；
证据2、刘彦龙身份证复印件，证明刘彦龙的诉讼主体资格；
证据3、租赁合同，证明：（1）、刘彦龙将从第三人处承租的门面转租给刘哲；（2）、房屋租赁期为三年，刘彦龙将门面整体转租给刘哲用于从事餐饮经营；（3）、约定合同终止条件及装修补偿款应归刘哲所有；
证据4、押金收条及欠条，证明刘哲已将2.5万元押金和135000万元的租金（2013年3月1日至2013年12月30日）支付给刘彦龙的事实；
证据5、门面租赁合同和刘彦龙与第三人签订的租赁合同，证明刘彦龙从第三人处承租的两个门面以整体方式转租给刘哲；
证据6、公告、场地清场函、场地清场通知、协议书，证明：（1）、刘哲从刘彦龙处转租的门面被要求拆除；（2）、刘哲实际仅经营7个月时间；（3）、刘哲、刘彦龙、庆云酒店、李志强达成协议；
证据7、装修清单、付款凭证，证明刘哲因装修门面实际支付197156元的事实。
刘哲对刘彦龙提交的证据的质证意见为：对证据1刘彦龙的身份无异议，对于诉讼主体资格有异议，本案属于房屋租赁合同纠纷，刘彦龙并非该房屋的所有权人或者其他权利人，该房屋的所有权人系庆云酒店。对刘哲的身份信息无异议；对证据2中刘彦龙与谢卓签订的租赁合同的三性均有异议，该合同不能证明刘彦龙有转租权；对原告与李志强签订的租赁合同的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据恰好证明刘哲承租的房屋系一个整体，主要用于餐饮经营；对证据3的真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议，该合同系无效合同，同时该合同没有对下一年度的租金作出明确约定，也没有将25000元的押金视为违约金；对证据4中的照片恰好证明刘哲对租赁标的物装饰装修的情况，同时证明因部分门面被拆除造成刘哲根本无法履行合同；对转租合同真实性无异议，对证明目的有异议，刘哲是在刘彦龙配偶何兰英默认的情况下转租给董世文的，在长达五个月的时间内，刘彦龙未提出任何异议；对证据5中通知的真实性、关联性、证明目的均有异议，认为刘彦龙对刘哲将门面转租给第三人的事实知晓并默认，刘哲已将2013年3月1日至2013年12月30日期间的租金及押金支付给刘彦龙；对全球邮政快递发票及投递通知无异议；对证据6的三性均有异议，不能证明刘彦龙对门面具有转租权，更不能证明刘彦龙与第三人约定的每年租金递增30%的条款对刘哲具有约束力。对证据7的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为在租赁期间，由庆云酒店向刘哲补偿70000元的装修损失，但就芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼的租金及装修补偿款未达成相应的协议；对证据8三性均无异议，对证明目的有异议，认为刘彦龙对转租标的物的权利有瑕疵及刘哲于2013年12月30日才知道门面将要被拆迁的事实。
刘彦龙对刘哲提交的证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能证明刘哲要证明的事实，能证明刘哲与刘彦龙签订的合同系双方真实意思表示及刘彦龙将门面交付刘哲使用的事实；对证据4中押金收条的三性均无异议，对欠条的三性均有异议，认为欠条是刘哲自行书写的，只能作为一种当事人陈述，不能证明刘哲已交纳全部租金的事实，刘哲应当出具租金收条而不是欠条；对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，能证明刘彦龙从谢卓、李志强处承租的门面转租给刘哲，基本是平价转让；对证据6的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明刘哲的待证事实；对证据7的三性均有异议，不能证明刘哲的待证事实，该证据没有提交原件，不能作为定案的依据。单据中的材料单价、数量、客户名称均不清楚，没有有正规的购销合同、发票、装修合同等证据佐证，不能证明装修的实际价格。
本院对刘彦龙提供的证据的认证意见为：对证据1的真实性、合法性和关联性予以采纳，能证明刘彦龙和刘哲具有诉讼主体资格；对证据2的真实性、关联性予以采纳，对其合法性不予采纳，能证明刘彦龙转租给刘哲的租赁标的物包括两处，即位于芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼和庆云酒店停车场边的门面的第二楼，不能证明租赁标的物租金的年递增率为30％；对证据3的真实性、关联性予以采纳，对其合法性不予采纳，能证明房屋占有使用费每月135000元及押金25000等事实；对证据4的真实性、关联性予以采纳，对其合法性不予采纳，能证明刘哲将租赁标的物转租给董世文及收取押金10000元的事实；对证据5的真实性、合法性和关联性予以采纳，能证明刘彦龙对刘哲发出要求支付房屋占有使用费及对刘哲转租门面问题提出异议的事实；对证据6的关联性予以采纳，对其真实性、合法性不予采纳，不能证明租赁标的物租金的年递增率为30％；对证据7的真实性、合法性和关联性予以采纳，能证明刘哲的装修损失已得到70000元的补偿；对证据8的真实性、合法性和关联性予以采纳，能证明刘哲知道或应当知道自己从刘彦龙处转租的门面属于应该拆除和搬迁的范围。
本院对刘哲提供的证据的认证意见为：对证据1、2的真实性、合法性和关联性予以采纳，能证明刘彦龙和刘哲具有诉讼主体资格；对证据3真实性、关联性予以采纳，对合法性不予采纳，能证明刘哲与刘彦龙签订合同并将门面交付刘哲使用的事实；对证据4中押金收条的真实性、合法性和关联性予以采纳，能证明刘哲向刘彦龙交付押金25000元的事实。对欠条的合法性、关联性予以采纳，对其真实性不予采纳，不能证明刘哲已交纳全部租金的事实；对证据5的真实性、关联性予以采纳，对其合法性不予采纳，能证明刘彦龙转租给刘哲的租赁标的物包括两处，即位于芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼和庆云酒店停车场边的门面的第二楼的事实；对证据6的真实性、合法性、关联性予以采纳，能证明位于庆云酒店停车场边门面的第二楼的租赁标的物被拆除及刘哲得到70000元装修补偿的事实；对证据7的合法性、关联性予以采纳，对其真实性不予采纳，该证据没有提交原件，单据中的材料单价、数量、客户名称均不清楚，没有有正规的购销合同、发票、装修合同等证据佐证，不能证明装修的实际价格为197156元的事实。
经审理查明，2013年3月5日，刘彦龙（甲方）与刘哲（乙方）签订《租赁合同》，合同的主要内容为：1、甲方将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼（庭审中，双方一致确认租赁标的物还包括位于庆云酒店停车场边的门面的第二楼）出租给乙方。2、租赁期限为三年（在甲方对该房屋有出租权的情况下）。合同期限届满后，乙方不得损毁房屋的装修。同时，乙方有优先承租权。乙方将该场地用于经营餐饮，不得经营其他项目。3、乙方进场前向甲方交纳押金贰万五千元，如乙方无违约行为，该押金在合同期限届满后退还给乙方（不计利息）。2013年3月1日至2013年12月30日期间的租金为135000元。4、租赁期间如遇政府拆迁、征用等原因造成合同不能继续履行的，甲、乙双方合同自然终止。如果政府对乙方的装修给予了补偿，该补偿的费用为乙方所有。此外，甲、乙双方还对双方的权利义务、违约责任和合同解除等作了约定。
2013年11月21日，刘哲之妻周苗将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼转租给案外人董世文，租赁期限从2013年11月21日起至2014年10月13日止，每月租金为5200元。同日，周苗收取董世文门面押金10000元。2013年11月30日，庆云酒店向位于停车场的各租赁户发出公告，称门面将被拆除，各经营户只能经营至2013年12月31日止。2013年12月15日，刘哲支付刘彦龙押金25000元。2014年1月3日、1月4日庆云酒店两次向各经营户发出通知，要求各经营户搬出门面。
2014年3月6日，案外人李志强、庆云酒店、刘彦龙、刘哲签订《协议书》，对门面改造的相关事宜达成协议。其中，对庆云酒店应支付给刘彦龙的70000元，经刘彦龙同意，该款直接汇入刘哲之妻周苗的账户。2014年4月23日，刘彦龙向刘哲发出通知，称刘哲应向刘彦龙支付租金132500元及不认可刘哲将门面转租的行为，催促刘哲接到通知书之日起15日内与刘彦龙协商解决。4月24日，刘哲签收该通知。
另查明，庭审中刘哲反诉称，2013年3月5日租赁合同签定后，其为租赁标的物的装修共用去197156元。刘彦龙不予认可，刘哲亦未向本院提出鉴定的申请。
还查明，2012年12月28日，案外人谢卓与刘彦龙签订《门面租赁合同》，约定谢卓将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼（合同中租赁标的物地址为株洲市车站路1号超市钟鼓岭步行街14号门面）出租给刘彦龙，租赁期限从2013年1月1日起至2015年12月31日止，月租金为8333元。2013年3月28日，案外人李志强将位于庆云酒店停车场边的第二楼房屋出租给刘彦龙，租赁期限从2013年7月13日起至2015年12月31日止，月租金为5000元。庭审中，刘哲辩称2013年度的租金已全部支付完毕，刘彦龙称尚有35000元未付。另，对于刘哲拖欠房屋占有使用费应支付的逾期利息552元，刘彦龙自愿放弃。刘哲占有、使用庆云酒店停车场边的第二楼门面至2014年1月16日止。在诉讼过程中，刘哲于2014年7月23日将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼的钥匙交来本院，2014年7月30日，刘彦龙领取了钥匙，双方均认可租赁标的物已经交付的事实。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人争议的焦点有二：一为刘彦龙与刘哲签订的租赁合同是否应该解除问题；二为民事责任应如何承担问题。现分析如下：
一、刘彦龙与刘哲签订的租赁合同是否应该解除问题
2013年3月5日，刘彦龙与刘哲签订租赁合同，刘彦龙将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼和庆云酒店停车场旁边的门面第二楼房屋出租给刘哲。上述租赁标的物系刘彦龙从案外人李志强、谢卓处承租而来，无房权证，系临时建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审中，双方当事人均承认该租赁标的物为未经批准的临时建筑。诉讼过程中，本院到芦淞区规划局、株洲市规划局、株洲市城市建设档案馆和庆云酒店等单位调查，均未发现该租赁标的物经过主管部门批准的相关材料，故本院认定刘彦龙与刘哲签订的租赁合同系无效合同，合同自始无效。刘彦龙和刘哲均主张解除双方签订的租赁合同，解除合同的请求以合同成立生效为前提条件，本案所涉租赁合同系无效合同，故应对双方提出的解除合同的请求予以驳回。
二、本案民事责任应如何承担
合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘彦龙于2013年12月15日收取刘哲门面押金25000元，系因合同而取得的财产，应当予以返还给刘哲，故对刘哲主张刘彦龙返还押金25000元的反诉请求予以支持。至于刘彦龙是否应该赔偿刘哲房屋装修损失150000元的问题，因刘哲并未提供充分的证据予以证明损失的数额，在举证期限内又未提出装修损失鉴定的申请，应承担举证不能的责任。同时，即使刘哲主张的197156元的装修损失成立，因其对全部租赁标的物已实际占有、使用10个多月，对位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼实际占有、使用至2014年7月23日，对于剩余房屋占有使用期限内装饰装修残值损失，刘彦龙又于2014年3月6日通过案外人庆云酒店支付给刘哲之妻周苗70000元，在双方均存在过错的情形下，应认为刘彦龙对刘哲已进行合理补偿。故对刘哲主张刘彦龙赔偿装修损失150000元的主张不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对刘彦龙提出刘哲支付房屋占有使用费78875元的主张部分支持63276.7元：1、2013年3月1日至12月30日期间拖欠的租金35000元。刘哲认为该期间租金已全部交清，但未提供收条等证据予以证明，对其抗辩主张不予采信。2、2013年12月31日至2014年1月16日的租金为7650元。庭审刘哲自认对位于庆云酒店停车场旁边的门面第二楼房屋使用至2014年1月，再结合刘哲向本院提交的庆云酒店于2014年1月14日作出《场地清场通知》中所称将于2014年1月16日停止水电供应的事实，本院认定刘哲对该租赁标的物使用至2014年1月16日，故刘哲应向刘彦龙支付租金7650元（13500元／月÷30天×17天）。3、2013年1月17日至2014年5月15日期间房屋占有使用费用为20626.7元。刘哲于2014年7月23日将租赁标的物交付给刘彦龙，但刘彦龙主张房屋占有使用费用计算至2014年5月15日（起诉之日），共计3个月29天，本院予以支持。该期间内在另一租赁标的物被拆除灭失情形下，双方就租金问题并未达成一致。本院以刘哲将该标的物转租给董世文的房屋占用使用费5200元／月为标准计算，刘哲应支付刘彦龙的房屋占有使用费用为20626.7元（5200元／月×3月＋5200元／月÷30天×29天）。故刘哲共计应付刘彦龙租金63276.7元（35000元＋7650元＋20626.7元）。关于支付逾期利息552元的主张，刘彦龙自愿放弃，本院予以支持。至于位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼租赁标的物返还问题，在诉讼过程中双方当事人已实际交付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
一、本诉被告刘哲于本判决生效之日起七日内给付本诉原告刘彦龙房屋占有使用费63276.7元；
二、本诉被告刘哲于本判决生效之日起七日内交付本诉原告刘彦龙位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼（已实际交付）；
三、驳回本诉原告刘彦龙的其他诉讼请求；
四、反诉被告刘彦龙于本判决生效之日起七日内给付反诉原告刘哲押金25000元；
五、驳回反诉原告刘哲的其他诉讼请求。
上述第一项与第四项相抵扣后，本诉被告刘哲还应给付本诉原告刘彦龙房屋占有使用费38276.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2389元，减半收取1194元，由刘彦龙承担394元，刘哲承担800元；反诉案件受理费3800元，减半收取1900元，由刘彦龙承担300元，刘哲承担1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 李朝龙
二〇一四年八月十九日
书记员 杨 奕
附判决书引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。