湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第03000号
原告：武汉福星惠誉投资管理有限公司，住所地武昌区徐东二路中科油料所内。
法定代表人：张咏梅，董事长。
委托代理人：张宇、侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被告：王江峰。
第三人：郭晓霞。
第三人：李晨琦。
第三人：毛文萍。
原告武汉福星惠誉投资管理有限公司（以下简称武汉福星惠誉投资公司）与被告王江峰，第三人郭晓霞、李晨琦、毛文萍房屋租赁合同纠纷一案。诉讼期间，原告武汉福星惠誉投资管理有限公司向本院提交涉案第三人不参加诉讼活动的申请，本院依法准许。本案于2015年6月19日受理后，依法由审判员周杰适用简易程序，于20l5年8月17日公开开庭进行了审理，原告武汉福星惠誉投资公司委托代理人侯威到庭参加诉讼，被告王江峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉福星惠誉投资公司诉称：其与第三人郭晓霞签订了《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定自2012年7月1日起至2017年6月30日止，郭晓霞将其所有的位于福星惠誉水岸国际项目K4-6栋6-／-3-11号商用房屋委托武汉福星惠誉投资公司经营及管理，由武汉福星惠誉投资公司享有经营管理权、相应收益权、自主转租权等权益，武汉福星惠誉投资公司按照约定向郭晓霞支付租金。武汉福星惠誉投资公司与第三人李晨琦、毛文萍签订了《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定自2012年1月1日起至2016年12月31日止，李晨琦、毛文萍将其所有的位于福星惠誉水岸国际项目K4-6栋6-／-3-12号商用房屋委托武汉福星惠誉投资公司经营及管理，由武汉福星惠誉投资公司享有经营管理权、相应收益权、自主转租权等权益，武汉福星惠誉投资公司按照约定向李晨琦、毛文萍支付租金。
2012年10月18日，武汉福星惠誉投资公司与王江峰签订《商用房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定王江峰承租武汉福星惠誉投资公司经营管理的上述房屋，用途为餐厅，租赁期自2012年12月1日起至2017年12月31日止，共五年零一个月，免租期为六个月。合同签订后，武汉福星惠誉投资公司依约将承租房屋交付王江峰承租使用，但王江峰仅支付了2013年6月1日至2013年8月31日的租金及2012年12月1日至2013年2月28日的物业费、运营推广费。2014年9月，武汉福星惠誉投资公司向法院提起诉讼，要求王江峰支付2013年9月1日至2014年8月31日的部分租金（174846.96元）及2013年3月1日至2014年8月31日的部分物业费、运营推广费（6396.84元），法院依法受理并已判决。但王江峰罔顾法院判决及租赁合同约定，拒不支付应付款项至今，严重损害了武汉福星惠誉投资公司的合法权益，致使合同目的不能实现，依据《租赁合同》第9条第5、6款的规定，武汉福星惠誉投资公司有权解除合同、不返还被告已付款项、要求王江峰腾退房屋并支付拖欠的租金、物业费、运营推广费及相当于合同未到期租金总额10%的违约金。综上所述，《商用房屋租赁合同》及《商用房屋委托经营及管理协议书》均系合同双方真实意思表示，合法有效。武汉福星惠誉投资公司为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决：判令解除武汉福星惠誉投资公司、王江峰于2012年10月18日签订的《商用房屋租赁合同》；判令王江峰立即腾退租赁房屋，并将房屋交还于武汉福星惠誉投资公司；判令王江峰向武汉福星惠誉投资公司支付2013年3月1日至2014年8月31日实际拖欠但未在首次诉讼中主张的租金1421.52元及2013年3月1日至2014年8月31日实际拖欠但未在首次诉讼中主张的运营推广费、物业费25587.36元；判令王江峰按照合同约定向武汉福星惠誉投资公司支付所欠租金、运营推广费及物业费（从2014年9月1日起至被告腾退房屋之日止）；判令王江峰支付违约金51033元；本案诉讼费用由王江峰承担。
原告武汉福星惠誉投资公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、被告身份证复印件、第三人及原告营业执照副本复印件，证明原、被告及第三人的主体资格。
二、《武汉市商品房买卖合同》复印件、《商铺委托经营及管理协议书》复印件，证明第三人系房屋所有权人，原告按照《商铺委托经营及管理协议书》约定，有权对第三人的房屋进行经营、管理并依法转租。涉案商铺面积为355.38平方米。
三、《商用房屋租赁合同》复印件一份，证明原、被告间存在房屋租赁合同关系。被告存在违约行为，原告按照合同约定有权解除合同，并要求被告将商用房屋交还给原告、支付所欠租金、物业费、运营推广费及承担违约金。
四、（2014）鄂武昌民初字第04935号民事判决书复印件一份，证明在首次诉讼中原告向被告只主张了2013年9月1日至2014年8月31日的部分租金（174846.96元）及2013年3月1日至2014年8月31日的部分物业费、运营推广费（6396.84元），本次诉讼原告有权向被告主张首次诉讼中未主张的款项；
五、欠费明细单复印件一份，证明截止到2015年5月31日，被告尚欠租金137887元，运营推广费、物业费共计1599元，违约金51033元及首次诉讼未主张的租金1421.52元和运营推广费、物业费25587.36元，上述款项共计231920.88元。
六、8张缴费通知单及催缴函，证明被告逾期缴纳租金、物业费及运营推广费已构成违约，原告为此主张权利并多次告知被告法律后果，但被告仍拒不缴纳。
被告王江峰在审理中未提出书面或口头答辩意见。
经审理查明：2012年1月7日，第三人郭晓霞（甲方）与武汉福星惠誉投资公司（乙方）签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定甲方同意将其所有的“福星惠誉水岸国际”项目6幢单元3层11号铺位委托乙方经营及管理，期限共计五年（即自2012年7月1日至2017年6月30日），乙方负责商用房屋招商及培育市场，并享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。
2011年3月6日，第三人李晨琦、毛文萍（甲方）与武汉福星惠誉投资公司（乙方）签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定甲方同意将其所有的“福星惠誉水岸国际”项目6幢单元3层12号铺位委托乙方经营及管理，期限共计五年（即自2012年1月1日至2016年12月31日），乙方负责商用房屋招商及培育市场，并享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。
2012年10月18日，出租人郭晓霞、李晨琦、毛文萍（即合同甲方）、承租人王江峰（即合同乙方）、武汉福星惠誉投资公司（即合同丙方）签订《商用房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的位于《福星惠誉水岸国际》项目K4-6栋6-／-3-11、6-／-3-12号商用房屋（建筑面积为355.38平方米），用途为餐饮；租赁期为五年零一个月，自2012年12月1日到20l7年12月31日；免租装修期为六个月，时间为2012年12月1日到20l3年5月31日，免租期内无需缴纳租金，但需缴纳物业管理费用，代理运营管理费及装修相关手续费；乙方向丙方交纳履约保证金42645.6元；乙方在租赁商用房屋2012年12月1日到20l2年12月31日期间租金为每月每平方米40元；2013年1月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米40元；2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米42元；2015年1月1日至2015年12月31日期间租金为每月每平方米44元；2016年1月1日至2016年12月31日期间租金为每月每平方米46元；2017年1月1日至2017年12月31日期间租金为每月每平方米48元，乙方按上述标准向丙方缴纳租金。乙方在前述自计租日起将按每月每平方米1元的标准向丙方缴纳运营推广费；按每月每平方米4元的标准向丙方缴纳物业管理费；相关费用按季度支付，第一次租金及物业费、运营推广费的支付时间为签订合同十日内，以后上述费用在第一季度届满前十日内履行；乙方拖欠应付租金、物业费及运营推广费等费用累计超过三十日的，丙方有权解除合同，不返还乙方全部已付款项，乙方还应支付相当于本合同未到期租金总额10％的违约金。合同还对支付方式、进场移交、商用房屋的使用、离店、税费、提前解除及违约责任、商用房屋标识及广告宣传问题的作出特别约定、不可抗力、适用法律和争议解决、生效、附件作出相应约定。
2012年10月18日，武汉福星惠誉投资公司依合同将租赁的商用房屋移交王江峰使用。
王江峰租赁商用房屋从事餐饮经营期间，向武汉福星惠誉投资公司交纳保证金42645.6元，支付商用房屋租金42645.6元，支付运营推广费、物业费共计5330.7元。2013年2月起至2014年3月期间，武汉福星惠誉投资公司向王江峰发出租金催缴公函，通知王江峰缴纳房屋租金、物业费及运营推广费，逾期未缴纳，按照合同约定追究违约责任。
2014年9月，武汉福星惠誉投资公司向法院提起诉讼，请求法院判令王江峰支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金174846.96元，逾期支付租金的违约金15695.71元（计算至2014年7月15日）；支付2013年3月1日至2014年8月31日的物业费及运营推广费6396.84元，逾期支付运营推广费的违约金873.71元（计算至2014年7月15日），法院在2014年10月10日立案受理后于2015年1月4日作出（2014）鄂武昌民初字第04935号民事判决书，判决王江峰自判决书生效之日起十五日内向武汉福星惠誉投资公司支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金174846.96元及2013年3月1日至2014年8月31日的物业费、运营推广费6396.84元；驳回武汉福星惠誉投资公司的其他诉讼请求。
本院认为，武汉福星惠誉投资公司与第三人郭晓霞、李晨琦、毛文萍签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定第三人将其所有商用房屋委托武汉福星惠誉投资公司经营管理，武汉福星惠誉投资公司享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害郭晓霞、李晨琦、毛文萍合法权益的情况下的自主转租权。武汉福星惠誉投资公司与王江峰签订《商用房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
依据合同约定，王江峰享有免租装修期（免租期内无需交纳租金）六个月，从王江峰实际接受房屋之日起即2012年10月18日到20l3年4月17日，自2013年4月18日起，王江峰应交纳租金即每月14215.2元（355.38平方米×40元／月），王江峰已交纳三个月共计租金42645.6元即至20l3年6月17日，自20l3年6月18日起王江峰未按合同约定支付租金，其行为已构成违约。王江峰已交纳的保证金42645.6元予以抵扣实际发生的租金。
王江峰自计租日起按每月每平方米1元支付运营费推广费、按每月每平方米4元支付物业费。王将峰自2012年10月18日起至2013年1月17日已交纳物业费、运营费推广费共计5330.7元。2013年1月18日起，王江峰违反合同约定未支付运营费、推广费、物业费，应承担违约责任。
依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，根据双方签订合同，王江峰违反合同约定长期未支付所欠租金、物业费、运营费推广费、物业费，违反合同诚实信用原则，对武汉福星惠誉投资公司要求解除合同、腾退租赁房屋、支付拖欠租金、物业费、运营推广费诉请，本院予以支持。
依据《租赁合同》物业费及运营推广费的计算方法，王江峰2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金为176268.48元（355.38平方米×40元／月×4月＋355.38平方米×42元／月×8月）、2013年3月1日至2014年8月31日期间的物业费及运营推广费为31984.2元（355.38平方米×5元／月×18月），武汉福星惠誉投资公司在2014年9月提起的诉讼中主张2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金为174846.96元、2013年3月1日至2014年8月31日的物业费及运营推广费为25587.36元。对武汉福星惠誉投资公司主张王江峰支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金差额及2013年3月1日至2014年8月31日的物业费、运营推广费差额诉请，本院予以支持。
武汉福星惠誉投资公司要求王江峰支付违约金51033元的诉讼主张，明显过高，本院酌定以王江峰实际拖欠款项为基准，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告武汉福星惠誉投资管理有限公司与被告王江峰于2012年10月18日签订的《商用房屋租赁合同》；
二、被告王江峰于本判决生效之日起三日内将武汉市武昌区福星惠誉水岸国际项目K4-6栋6-／-3-11、6-／-3-12号第三层商用房屋（建筑面积355.38平方米）返还给原告武汉福星惠誉投资管理有限公司；
三、被告王江峰于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司租金（以合同约定被告王江峰租赁商用房屋建筑面积355.38平方米）2012年12月1日到20l2年12月31日期间租金为每月每平方米40元；2013年1月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米40元；2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米42元；2015年1月1日至2015年12月31日期间租金为每月每平方米44元；2016年1月1日至2016年12月31日期间租金为每月每平方米46元；2017年1月1日至2017年12月31日期间租金为每月每平方米48元为标准，从2014年9月1日起计算租金至房屋腾退之日止），被告王江峰已交纳的商用房屋保证金42645.6元从上述实际发生的租金中予以扣减；
四、被告王江峰于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司违约金（以实际拖欠款项为基准，按中国人民银行同期同类贷款利率130%计算至判决确定给付之日止）；
五、被告王江峰于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司运营推广费（以合同约定被告王江峰租赁商用房屋建筑面积355.38平方米每平方米l元标准，从2014年9月1日起计算至房屋腾退之日止）；
六、被告王江峰于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司物业费（以合同约定王江峰租赁商用房屋建筑面积355.38平方米每平方米4元标准，从2014年9月1日起计算至房屋腾退之日止）。
七、被告王江峰于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司前一次诉讼未主张的租金1421.52元。
八、被告王江峰于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司前一次诉讼未主张的运营推广费、物业费共计25587.36元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3918元、保全费1680元，由被告王江峰负担。（此款原告武汉福星惠誉投资管理有限公司已垫付，由被告王江峰连同上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第48l号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 周 杰
二〇一五年九月二十二日
书记员 陈健夫