重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第00172号
原告王洪梅，女，汉族，1970年10月18日出生，住重庆市合川市。
委托代理人杨梅，重庆索通（渝北）律师事务所律师。
被告王德平，男，汉族，1966年12月7日出生，住重庆市渝中区。
第三人重庆美联营销策划有限公司，住所地重庆市渝中区新华路388号（创汇大厦）8-9#、8-10#，组织机构代码75305043-2。
法定代表人张锦成，董事长。
委托代理人赵廷华，男，该公司员工。
原告王洪梅与被告王德平、第三人重庆美联营销策划有限公司（以下简称“美联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员罗静独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员彭小强担任法庭记录。原告王洪梅的委托代理人杨梅，第三人美联公司的委托代理人赵廷华到庭参加诉讼。被告王德平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王洪梅诉称，原、被告于2014年3月17日签订了《买卖协议书》，第三人系经纪方，原告将位于重庆市南岸区野猫溪正街3号负3层1号房屋出售给被告，由于被告需要办理按揭贷款，因此原告同意先过户再付尾款，当日被告支付原告定金20000元。2014年7月14日，在银行办理贷款审核时，三方签订了《补充协议》，约定：“银行开始审核当日起，三个月时间内，卖方收到银行贷款尾款，若三个月内未收到尾款，卖方有权终止本次买卖。”当日，被告又按约加付原告定金5000元。2014年8月底，原告和第三人到观音桥中信银行查询到被告的按揭申请已经审核通过，2014年8月29日原、被告就办理了讼争房屋产权交易过户手续，当日被告又支付原告首付款50000元，余款800000元办理银行按揭贷款手续。2014年9月1日，被告取得上述房屋的《房地产权证》。没过两三天，银行尚未放款，被告就因涉嫌贩卖毒品被公安机关刑事拘留，至今原告未收到购房尾款800000元。根据双方协议约定，原告有权解除房屋买卖协议，并要求被告返还房屋、承担违约责任。故原告起诉来院，请求判令：1、立即解除原、被告双方于2014年3月17日签订的《买卖协议书》和2014年7月14日签订的《补充协议》；2、被告立即返还原告重庆市南岸区野猫溪正街3号负3层1号房屋即要求被告在协议解除后立即配合原告办理讼争房屋的所有权转移登记手续；3、原告不予返还已收取的被告购房定金25000元；4、本案诉讼费、保全费由被告负担。
被告王德平辩称，原、被告双方于2014年3月17日签订的《买卖协议书》和2014年7月14日签订的《补充协议》均是被告本人所签。讼争房屋已过户至被告名下。被告在签订《买卖协议书》时支付原告定金20000元，在签订《补充协议》时又支付原告定金5000元，过户当天又支付了房款50000元，中介费已按约支付给第三人，办理银行抵押的所有资料均已交给第三人，由其代办按揭。按揭手续当时约定在观音桥中信银行办理，2014年8月三方一起到银行提交了资料，2014年8月下旬三方一起到重庆市南岸土地房屋权属登记中心将讼争房屋过户至被告名下，2014年9月初三方又一起到银行签订了正式的按揭贷款合同，银行说三天左右放款，但2014年9月4日被告因涉嫌贩毒被刑事拘留，按揭贷款就没有实际发放。现剩余房款被告已无力支付，被告同意解除协议，被告已支付原告的定金25000元被告愿意承担违约责任，至于返还房产，要等待被告2015年7月17日服刑期满后，才能与原告去办理手续。被告的违约并非被告主观故意造成的，是因为被告突然失去人身自由造成的，希望能够给予被告出狱后补救的机会。综上，请求法院依法判决。
第三人美联公司述称，2014年3月17日，原告与被告和第三人一起签订讼争房屋的《买卖协议书》，约定被告以按揭方式购买讼争房屋，按揭手续由被告自行办理。但后来被告按揭手续没有办理下来，2014年7月14日，原告与被告和第三人一起又签订了一份《补充协议》，约定由第三人代办被告的购房按揭贷款手续。2014年8月底观音桥中信银行审核通过了被告的按揭申请，三方一起就审核通过情况进行了查询，核实无误后，2014年8月29日三方一起到重庆市南岸土地房屋权属登记中心去办理了过户登记，2014年9月1日讼争房屋转移登记至被告名下。2014年9月4日，第三人与被告共同领取了讼争房屋的《房地产权证》，但当天被告就因涉嫌贩卖毒品被公安机关刑事拘留，故该《房地产权证》原件一直由第三人代为保管，没有交到中信银行，银行没有实际放款，原、被告双方的房屋买卖也没有再进行下去了。综上，请法院依法判决。
经审理查明，2014年3月17日，王洪梅（协议中称“卖方、甲方”）与王德平（协议中称“买方、乙方”）签订《买卖协议书》，经纪人为美联公司（协议中称“丙方”），约定：甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市南岸区野猫溪正街3号负3层1号房屋，建筑面积为140.06平方米；成交价为870000元，乙方须按下述方式付款：购房定金20000元须于签订本买卖协议书时支付，首付款50000元在产权交易过户完成之日支付，交易余款800000元在贷款银行办妥抵押登记当日支付；乙方同意向丙方支付中介服务费为17400元。其中，第十七条约定：“乙方负责办理按揭；若乙方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，乙方需按日向甲方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如乙方逾期履行合同义务超过30日，甲方有权解除合同。自甲方解除合同通知到达乙方之日起，甲方有权另行出售该物业，且乙方须赔偿甲方支付给丙方的服务费，同时甲方还有权没收定金。除此之外，甲方不得再向乙方、丙方追究其他责任或赔偿。”第二十一条约定：“甲乙丙三方均同意如因本协议书而产生的纠纷均交由丙方住所地人民法院管辖。”第二十四条“备注”约定：“……乙方确保于签订本协议陆拾个工作日内将本协议余款放入甲方指定账户，逾期则按本协议第17项条款执行。”三方还对其他权利义务进行了约定。当日，王德平按约支付王洪梅购房定金20000元，支付美联公司中介服务费17400元。
2014年7月14日，王德平（协议中称“买方”）与王洪梅（协议中称“卖方”）、美联公司（协议中称“第三方中介机构”）签订《补充协议》，约定：……前期由于买方银行按揭贷款未能办好。现由第三方代办。买方在原来价格基础上再加5000元。……此补充协议为原买卖协议书的附属协议，两份合同都具有法律效应（力），从买方补齐按揭资料，银行开始审核当日起，三个月时间内，卖方收到银行贷款尾款，若三个月内未收到尾款，卖方有权终止本次买卖，并不退还贰万伍仟元的订金。该补充协议由三方协商同意签订。当日，王德平又向王洪梅支付购房定金5000元。
另查明，2013年1月21日，王洪梅取得讼争房屋的《房地产权证》，2014年9月1日，讼争房屋所有权转移登记至王德平名下，王德平取得讼争房屋的《房地产权证》，但王洪梅尚未将讼争房屋交付王德平使用。
还查明，王洪梅于2014年11月12日向本院提出诉前保全申请，本院于同日作出（2014）中区法民保字第00423号《民事裁定书》，裁定：冻结王德平所有的位于重庆市南岸区野猫溪正街3号负3层1号房屋的转让、过户、赠与及设置他项权利等手续。当日，王洪梅向本院缴纳申请诉讼保全措施费4870元。2014年11月26日，王洪梅乃以本案诉讼请求起诉来院。
又查明，重庆市南岸土地房屋权属登记中心于2015年1月6日查询的讼争房屋抵押及司法查封登记情况为：产权人王德平，建筑面积140.06平方米，套内面积118.86平方米，用途成套住宅，无抵押，有查封（于2014年11月17日被重庆市渝中区人民法院查封）。
上述事实，有《买卖协议书》、《补充协议》、《房地产权证》二份、（2014）中区法民保字第00423号《民事裁定书》、收据、《南岸土地房屋权属登记中心房屋登记信息查询证明》及当事人的陈述等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原告王洪梅与被告王德平签订的《买卖协议书》及《补充协议》系双方当事人在平等自愿基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，《买卖协议书》及《补充协议》合法有效，应受法律保护，双方应当按照协议的约定全面履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；”本案中，原、被告双方在《买卖协议书》及《补充协议》中均约定“如被告逾期履行合同义务超过30日，原告有权解除合同。……同时原告还有权没收定金”“从被告补齐按揭资料，银行开始审核当日起，三个月时间内，原告收到银行贷款尾款，若三个月内未收到尾款，原告有权终止本次买卖，并不退还贰万伍仟元。”现各方当事人均确认银行已于2014年8月通过按揭贷款审核，2014年9月1日讼争房屋已转移登记至被告名下，但因被告被刑事拘留，银行并未放款，被告亦未通过其他方式支付购房尾款，被告逾期履行付款义务已超过约定期限，应当承担违约责任。根据上述法律规定，原告按约已享有解除合同的权利，并有权要求恢复原状，且不予退还已收取被告的25000元定金。故现原告要求立即解除与被告签订的《买卖协议书》和《补充协议》，并要求被告返还讼争房屋，不予退还被告定金25000元，符合双方协议约定和法律规定，本院依法予以支持。至于被告辩称其违约并非主观故意，是因为突然失去人身自由造成的，希望出狱后补救的理由。根据本案查明的事实，被告存在违约行为，无论其是否主观故意，原告均依法享有解除《买卖协议书》和《补充协议》的权利，故被告的上述辩解理由，于法无据，本院依法不予采信。由于被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、立即解除原告王洪梅与被告王德平于2014年3月17日签订的《买卖协议书》和2014年7月14日签订的《补充协议》；
二、被告王德平在本判决生效后立即协助原告王洪梅办理重庆市南岸区野猫溪正街3号负3层1号房屋的所有权转移登记手续；
三、被告王德平已支付的定金25000元原告王洪梅不予退还。
本案案件受理费1312元，本院减半收取656元，诉讼保全措施费4870元，共计5526元，由被告王德平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 罗 静
二〇一五年三月二日
书 记 员 彭小强