广东省江门市江海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江海法民一重字第2号
原告（反诉被告）：黄爱连，女，1965年7月9日出生，香港居民，现住广东省江门市新会区。
委托代理人：吴达能，广东信宇律师事务所律师。
委托代理人：胡广逢，男，1964年6月13日出生，汉族，住广东省江门市新会区，系黄爱连的丈夫。
被告（反诉原告）：蒋晓斌，男，1974年12月6日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：王帆，广东天高律师事务所律师。
委托代理人：阳帆，广东天高律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄爱连诉被告（反诉原告）蒋晓斌租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，黄爱连及其委托代理人吴达能、胡广逢，蒋晓斌的委托代理人王帆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄爱连诉称：2010年7月28日，黄爱连与蒋晓斌签订《租赁协议书》，约定黄爱连将其位于江门市江海区礼乐街道办事处英南村大王庙围（下称英南村大王庙围）的厂房出租给蒋晓斌，蒋晓斌租赁上述厂房开办江门市江海区礼乐恒发塑料加工厂。恒发塑料加工厂在经营过程中，违反我国消防法律法规，致厂房于2011年11月19日失火被烧。蒋晓斌提交的证据2010年9月1日签订的《租赁协议书》没有原件，其称该《租赁协议书》经村委会及法律工作者见证不属实，亦没有提交证据证明，蒋晓斌单方提交《租赁协议书》复印件到工商部门备案，黄爱连不确认该《租赁协议书》的真实性，黄爱连不可能与蒋晓斌履行没有原件的《租赁协议书》，而黄爱连提交的证据2010年7月28日签订的《租赁协议书》为原件，有实际履行的合同事实基础，黄爱连与赵某签订的《租赁协议书》及浩鸿五金线材厂支付租金的银行回单，与法院调取的江门市公安局江海分局办案资料中赵某提供的《租赁协议书》一致，可证明当地一般租金标准为厂房租金每月每平方米10.5元，厂房租金的市场价格是众所周知的事实，凭社会经验即可认定相关事实，故双方实际履行的是2010年7月28日签订的《租赁协议书》，黄爱连是按每月9000元的标准向蒋晓斌收取2011年11月30日前的租金，黄爱连只是应蒋晓斌的要求开具不足额的租金收据。火灾发生后，现场留有蒋晓斌的机器设备及塑料原材料等财产，蒋晓斌在被限制人身自由后曾委托林学刚对火灾现场留存的财产进行处置，江门市江海区人民法院于2012年7月16日制作的询问笔录记载了相关事实。林学刚将火灾现场的机器设备及部分塑料原材料搬走，但仍将塑料原材料留在现场，蒋晓斌、林学刚均未明确表示放弃，仍占用黄爱连的厂房及空地。公安部门及村委会为避免火灾现场的留存物发生二次火灾，要求黄爱连派人看管现场，这不属于原告实际接管、控制租赁场地，原告至英南村于2014年8月30日清理火灾现场才收回场地，故占有使用费应从2011年12月1日计至2014年8月30日。蒋晓斌承租黄爱连厂房及空地开办企业，在生产经营中违反有关安全规定，未尽对企业安全管理义务，又指使员工违章作业，蒋晓斌员工韦树阳明知其操作的设备存在安全隐患，仍继续生产并离开设备搬材料，导致火灾事故发生，烧毁黄爱连出租的厂房，厂房损失数额经鉴定为369857元。《火灾事故认定书》载明“当事人对起火原因或者灾害成因认定有异议的，可以自收到本认定书之日起十五日内，向江门市公安消防局提出复核申请。对火灾事故损害赔偿的争议，当事人可以依法直接向人民法院提起民事诉讼”，可见《火灾事故认定书》解决的是起火原因认定问题，不是解决火灾造成损失认定的问题，《火灾事故认定书》提及的直接财产损失约480000元是大约数，不是鉴定结论，而价格认证中心作出的鉴定结论程序合法，结论明确，且已被生效的刑事判决及江门市中级人民法院（2013）江中法民一终字第172号民事判决采纳，蒋晓斌反诉中亦以该鉴定结论作为其损失计算的依据，证明蒋晓斌亦认可该鉴定结论。黄爱连为修复被烧毁的消防设施，以备可能发生的二次火灾应急使用，支出修复费用1995元及为避免二次火灾发生，受公安部门及英南村指令安排人员值班，支出值班费10500元，均应由蒋晓斌承担。黄爱连据此提起诉讼，请求法院判令：一、被告将租赁黄爱连的建筑物及空地返还给原告（原告已于2014年9月1日在涉案租赁场地上重建厂房）；二、被告向原告清偿建筑物及空地的占有使用费297000元（按每月9000元标准，从2011年12月1日计至2014年8月30日）；三、被告向原告赔偿损失382352元（包括厂房损失369857元、消防设施损失1995元、值班费损失10500元）；四、诉讼费由被告负担。黄爱连于2016年9月5日庭审中变更诉讼请求为：一、被告向原告清偿建筑物及空地的占有使用费297000元（按每月9000元标准，从2011年12月1日计至2014年8月30日）；二、被告向原告赔偿损失382352元（包括厂房损失369857元、消防设施损失1995元、值班费损失10500元）；三、诉讼费由被告负担。
原告（反诉被告）黄爱连对其主张在举证期限内向本院提交如下证据予以证明：
1、黄爱连与蒋晓斌2010年7月28日签订的《租赁协议书》，证明黄爱连将位于英南村大王庙围的厂房出租给蒋晓斌，厂房建筑面积1040平方米，租金每平方米每月8元，共8320元；空地200平方米，租金每平方米每月3.5元，共700元，厂房及空地租金每月9000元，合同特别约定蒋晓斌须贯彻执行安全生产的法律、法规，加强安全生产管理，建立健全的安全生产责任制度，完善安全生产条件，确保安全生产，如生产管理不当造成火灾或其他事故，蒋晓斌要承担一切法律、经济责任。
2、黄爱连与英南村签订的《土地租赁合同》、《见证书》，证明黄爱连出租的厂房、空地来源合法。
3、礼乐分区规划图，证明黄爱连出租厂房、空地所在土地属工业用地。
4、黄爱连与赵某2011年7月15日签订的《租赁协议书》、网银交易回单，证明当地一般租金标准厂房租金为每平方米每月8元至11元，空地每平方米每月5元。
5、个体户机读档案登记资料，证明蒋晓斌承租厂房及空地后开办经营恒发塑料加工厂。
6、火灾事故认定书复印件、（2012）江中法刑一终字第74号刑事判决书复印件，证明蒋晓斌经营的恒发塑料加工厂于2011年11月19日发生火灾事故，生效刑事判决认定蒋晓斌在经营中违反有关安全管理规定，未尽安全管理的义务，指使工人违章作业，蒋晓斌的员工韦树阳明知设备具有安全隐患，仍继续生产并离开设备搬运材料，导致火灾发生。
7、江海价认（2011）2181号价格鉴证结论，证明火灾造成恒发塑料加工厂厂房损失369857元，价格鉴证结论已被（2012）江中法刑一终字第74号生效判决采信。
8、伟发商行送货单，证明黄爱连为应对可能发生的二次火灾，支付被火灾烧毁的消防设施费用1995元。
9、厂房火灾现场值班说明、礼乐派出所消防整改通知书、英南村消防整改通知书、礼乐派出所安全生产检查记录、火灾现场值班人工费表，证明礼乐派出所、英南村指令黄爱连安排人员现场值班，黄爱连支付值班费10500元。
10、英南村出具的清走废塑料证明、关于敦促清理废塑料的通知、英南村邮寄通知蒋晓斌被拒收的邮件封套、英南村发给蒋晓斌的短信、英南村及礼乐安监局张贴火灾现场的通知照片、黄爱连支付火灾现场清理费收据，证明英南村为公共利益，经多次通知后于2013年11月27日、2014年8月30日将蒋晓斌留存在火灾现场的废塑料清走。
11、广东省消防监督执法工作指引，证明消防部门所做的火灾财产损失统计是为公安消防部门总结分析和研究火灾发生规律特点服务的，不作为民事赔偿或保险理赔依据。
12、2011年12月13日询问笔录，证明黄爱连出租给蒋晓斌厂房面积为1040平方米，蒋晓斌提交的证据询问笔录是吴广逢在参与救火没有吃晚饭，全身湿透且没有带合同查阅的情况下，凭记忆陈述出租厂房面积为800平方米，属记忆误差，后派出所再做笔录时，吴广逢补正说明厂房面积为1040平方米。
13、2012年7月16日询问笔录，证明林学刚因没有蒋晓斌签署的授权委托书，黄爱连为慎重处理火灾现场事宜，把相关情况告知法官，法官依职权核实林学刚的代理人身份后，黄爱连同意林学刚搬走留存现场物品，但林学刚只搬走部分物品，尚余物品没有表示放弃且一直留存在现场。
14、转让协议，证明涉案土地上的厂房是黄爱连向谭锡堂购买，黄爱连与英南村委会重新签订土地租赁合同。
15、厂房出租合同复印件，证明谭锡堂将其厂房的一部分转让给黄爱连，自留一部分，谭锡堂将其自留厂房出租给曹俊伟，租金每平方米每月9.5元，当地厂房租金标准为每平方米每月8元至10元。
16、礼乐街道土地利用总体规划图复印件，证明原规划图是旧版，该证据为更新版的规划图。
被告（反诉原告）蒋晓斌辩称：黄爱连已于2014年9月1日在租赁场地重建厂房，若租赁场地被蒋晓斌占用，黄爱连不可能重建厂房，黄爱连请求蒋晓斌返还建筑物及空地的诉讼请求与其主张事实相矛盾。黄爱连提交的证据土地租赁合同可证明英南村委会仅是将涉案土地出租给黄爱连，但英南村委会是否对涉案土地拥有所有权，涉案土地性质及土地租赁合同有否经英南村全体村民三分之二以上通过等问题，黄爱连均没有举证证明，故黄爱连未取得土地使用权，其与英南村委会签订的土地租赁合同为无效合同。从黄爱连丈夫胡广逢在公安侦查阶段的笔录显示，涉案厂房是黄爱连向谭锡堂购买，但其没有证据证明，根据“房随地走，地随房走”原则，英南村委会只处置了土地，背离了房地一体原则，黄爱连与谭锡堂签订的购房合同因违反法律强制性规定而无效。黄爱连既没有房产证及其他产权证明，亦没有证明产权来源，故黄爱连并非本案适格诉讼主体。黄爱连租赁给蒋晓斌的厂房出租时的土地性质并非建设用地，国土部门出具的规划图及国土和环境保护局出具的复函只能证明现土地性质而非签约时的土地性质。蒋晓斌曾上网核实，涉案土地于2010年12月新增建设用地，这表明该地在黄爱连、蒋晓斌签约时的土地性质是农用地。黄爱连在火灾发生后实际已接管涉案厂房，厂房前门上锁，后门封闭，蒋晓斌于火灾发生当日被刑事拘留，多次委托他人与黄爱连协商将残留的设备运走，但黄爱连担心无法追回其损失而拒绝放行、扣留设备，黄爱连及村委会直至2012年7月23日才同意蒋晓斌运走设备，即2012年7月23日后蒋晓斌没有占用黄爱连的场地，在此之前亦是被迫占用，故蒋晓斌无须支付黄爱连火灾发生后的场地占用费。双方实际履行的是2010年9月1日签订的合同，月租金为2821.50元，该合同经英南村委会确认及江门市江海区礼乐司法办见证，并有黄爱连向蒋晓斌出具的收据佐证，事实上双方于2010年7月签订租赁合同时，蒋晓斌高估自己的生产能力，后经双方协商，黄爱连同意将涉案厂房中的627平方米出租给蒋晓斌，故双方实际履行的是2010年9月1日签订的合同。黄爱连夸大火灾损失，提供虚假资料误导价格鉴定机构违反程序作出错误的鉴定结论，应以公安消防部门认定的火灾损失为准，公安消防部门作出的结论早于鉴定机构，是第一时间接触并统计现场损失，而鉴定机构未经现场丈量、清点，于火灾发生一个月后作出鉴定结论，火灾现场早已不存在，鉴定机构仅依据黄爱连的申报进行评估，明显违反程序规定，江门市人民检察院于2015年12月25日作出《刑事申诉复查通知书》，陈述“根据复查查明的事实可以证明蒋晓斌提出的第三点判决事故认定造成直接经济损失与客观经济损失不符的申诉理由成立”，证明涉案刑事判决依据的江海区物价局出具的价格鉴定决定书存在与事实不符的情形，除检察部门认定的用水问题之外，价格鉴定决定书认定用电部分及蒋晓斌承租厂房面积都存在错误，鉴定结论应不予采纳，消防部门作出的火灾损失认定更为客观、真实，程序合法。黄爱连作为厂房出租方，在明知蒋晓斌经营可燃固体的情况下，仍将未经报建、消防验收，不符合基本消防要求的违章建筑出租给蒋晓斌，厂房与仓库的隔离、安全出口、厂房间的防火间距均未达到《建筑设计防火规范》的强制性要求，致火灾扩大。首先，黄爱连出租的厂房车间与仓库的分隔墙不符合耐火等级，未将车间与仓库有效隔开，根据双方签订的租赁合同，黄爱连出租给蒋晓斌的厂房分为之一、之二以及生活设施，蒋晓斌无权对厂房内部结构进行变更。其次，厂房间的防火间距未达到强制性标准，根据建筑设计防火规范》的规定，均为可燃物的两厂房之间的防火间距最少为10米，而涉案厂房与浩鸿厂共用一堵墙，没有消防通道，与四合光电厂的间隔仅两米。综上，黄爱连明知蒋晓斌经营塑料这种可燃物的情况下，仍将简易且没有桩基础且不符合消防要求的厂房出租给蒋晓斌，黄爱连存在过错造成火灾损失的扩大，甚至是导致火灾的重要原因，应对火灾损失承担同等责任。据此，蒋晓斌提起反诉，请求法院判令：一、黄爱连赔偿蒋晓斌损失402432.81元；二、黄爱连返还蒋晓斌租赁押金25000元；三、黄爱连承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）蒋晓斌对其主张在举证期限内向本院提交如下证据予以证明：
1、租赁协议书、收据，证明蒋晓斌从黄爱连处租用厂房及生活设施627平方米，月租金2821.50元，如蒋晓斌拖欠租金一个月，黄爱连有权解除合同，蒋晓斌无权改变厂房的结构及外形。
2、火灾认定书复印件、照片，证明火灾第一成因是车间与仓库未进行有效的防火分隔，黄爱连出租给蒋晓斌的简易厂房消防不符合强制性规定，黄爱连将违章建筑出租给蒋晓斌与火灾的发生及火灾损失的扩大存在因果关系，黄爱连在火灾发生后已实际控制厂房，除了灰烬外没有任何设备及物品。
3、询问笔录复印件，证明胡广逢自称涉案厂房是以黄爱连名义向谭锡堂购买，涉案厂房面积800平方米。
4、火灾损失统计表、照片，证明黄爱连厂房（包括蒋晓斌租赁的厂房及浩鸿五金厂厂房）总损失为231018.80元。
5、证人证言、身份证、通某、证明，证明火灾发生后，林学刚多次联系黄爱连要求拉回残留设备，但设备被黄爱连留置，林学刚迫于无奈向黄爱连发通知书，黄爱连至2012年7月23日才同意林学刚将残留设备及物品拉走。
6、判决书、裁定书、收据，证明蒋晓斌因租赁不符合消防要求的厂房发生火灾，蒋晓斌因此向浩鸿五金厂赔偿390000多元及利息。
7、收据，证明黄爱连因租赁合同收取蒋晓斌押金25000元，应在总损失中予以扣减。
8、刑事申诉复查通知书复印件，证明由江门市江海区价格鉴定结论书存在错误。
对于蒋晓斌的反诉，黄爱连辩称：一、厂房未经报建和消防验收与火灾的发生无因果关系，应由蒋晓斌承担全部责任。（2012）江中法刑一终字第74号刑事判决已经发生法律效力，该判决查明：“蒋晓斌在经营恒发塑料加工厂过程中忽视厂内消防安全管理，车间与仓库未进行有效防火分隔，对防火设施的维护保养不到位，对生产设备的维护保养也不到位，且指使员工违反安全消防规定进行生产”，判决认为：“蒋晓斌作为企业的经营者，在经营中违反有关安全管理规定，未尽对企业安全管理的义务，又指使工人违章作业，韦树阳明知其所操作的设备具有安全隐患，仍然继续生产并离开设备搬运材料，上述二人的行为共同导致重大事故发生”，该判决与公安消防部门作出的火灾事故认定并无涉及厂房未经报建和消防验收内容，可见生效刑事判决与公安消防火灾事故认定均未认定厂房未经报建和消防验收是火灾发生的原因，火灾发生完全是因蒋晓斌及其员工违规生产过错所致，故应由蒋晓斌承担全部责任。二、车间与仓库未进行有效的防火分隔是蒋晓斌对厂房的使用安排不符合消防要求，不是厂房本身不符合消防要求，应由蒋晓斌承担全部责任。生效刑事判决查明的车间与仓库未进行有效的防火分隔问题，应先区分厂房本身是否符合消防要求和经营者对厂房的使用安排是否符合行业消防要求两个概念，《租赁协议书》第一条第1项列明：“甲方按现状厂房及空地出租给乙方，乙方如需再建设生活及其它设施，费用自理”，黄爱连出租给蒋晓斌的是“现状厂房”，厂房内部何处用作车间，何处用作仓库，由蒋晓斌自主决定，黄爱连无权干涉，蒋晓斌安排用作车间、仓库的具体位置未进行有效的防火分隔，是蒋晓斌对厂房安排使用不当，不是厂房本身不符合消防要求，应由蒋晓斌承担全部责任。三、厂房的消防设施没有欠缺，《租赁协议书》中已明确约定蒋晓斌的消防安全责任，黄爱连出租厂房的行为与火灾的发生没有因果关系，应由蒋晓斌承担全部责任。蒋晓斌未能提供证据证明塑料行业是否易燃行业，是否须特别申办特种经营许可证，蒋晓斌亦从未告知黄爱连。生效刑事判决查明“对防火设施的维护保养不到位”，而不是消防设施欠缺，公安消防部门作出的责任认定亦未认定厂房消防设施欠缺，厂房虽未经消防验收，但消防设施没有欠缺，是符合消防要求的。至于保养不到位则是蒋晓斌作为使用者的责任。黄爱连在出租厂房时对安全防火问题已尽到了相应的注意义务。《租赁协议书》第三条第（2）项列明：“乙方在租赁期间，要负责厂内生活及消防自来水管网的维修及保养，维修及保养的一切费用由乙方负责”，第七条第2项列明：“乙方必须…。配备本厂房的消防设施、设备器材…。”，故存在保养不到位问题，应由蒋晓斌承担全部责任。《租赁协议书》第三条第（1）项列明：“甲方负责拉接生活及消防自来水管至厂内并安装消防栓一个，其它消防设施由乙方负责”，黄爱连已按约定履行了义务，《租赁协议书》第七条第（5）项列明：“乙方租赁厂房期间，如生产管理不当，造成火灾或其它事故的，乙方要承担一切的法律和经济责任”，蒋晓斌生产管理不当致发生重大事故，应承担全部责任，反诉费应由蒋晓斌负担。
本院依职权去函江门市江海区国土资源和环境保护局、江门市城乡规划局高新（江海）分局调查涉案厂房所在土地的土地性质及规划情况，江门市江海区国土资源和环境保护局、江门市城乡规划局高新（江海）分局分别函复我院，列明涉案厂房所在土地的土地性质及规划情况。
经审理查明：2009年11月6日，黄爱连与谭锡堂签订《转让协议》，黄爱连受让谭锡堂位于英南村大王庙围的厂房。2009年11月17日，黄爱连与江门市江海区礼乐街道办事处英南股份合作经济联合社签订《土地租赁合同》，黄爱连租赁其位于英南村大王庙围的土地开办工厂、仓库等，面积4.37亩，租赁期限2010年1月1日至2029年12月底。上述合同签订后，黄爱连分别与蒋晓斌、赵某签订《租赁协议书》出租上述厂房，蒋晓斌用于经营江门市江海区礼乐恒发塑料加工厂（以下简称：恒发塑料加工厂）、赵某用于经营江门市江海区浩鸿五金线材厂（以下简称：浩鸿五金厂）。黄爱连与蒋晓斌于2010年7月28日签订《租赁协议书》，约定黄爱连将其位于江门市江海区礼乐街道办事处英南村大王庙围的厂房出租给蒋晓斌经营塑料加工厂，租赁期限从2010年9月1日至2013年7月31日，租赁厂房之一、之二及生活设施建筑面积共1040平方米，租金每月每平方米8元，每月租金8320元，空地面积200平方米，租金每月每平方米3.5元，每月租金700元，租金共计每月9000元，蒋晓斌须向黄爱连交纳租赁定金25000元，租金每月交纳一次，每月25日至30日支付下月的租金。2010年9月1日，黄爱连与蒋晓斌再次签订《租赁协议书》，约定黄爱连将其位于江门市江海区礼乐街道办事处英南村大王庙围的厂房出租给蒋晓斌使用，租赁期限从2010年9月1日至2013年8月31日，租赁厂房之一、之二及生活设施建筑面积共627平方米，租金每月每平方米4.5元，每月租金2821.5元，租赁时间从2010年12月1日起计。蒋晓斌已向黄爱连交纳2010年9月1至2011年11月30日租金，蒋晓斌于2011年12月起停止支付租金给黄爱连。黄爱连与赵某于2011年7月15日签订《租赁协议书》，约定黄爱连将其位于江门市江海区礼乐街道办事处英南村大王庙围的厂房出租给赵某经营五金灯饰，租赁期限从2011年8月15日至2014年8月15日，租赁厂房面积为980平方米，租金每月每平方米10.5元，每月租金10290元，空地面积165平方米，租金每月每平方米5元，每月租金825元，电房设备变损费每月1200元，租金共计每月12315元。
蒋晓斌于2011年10月从东莞市宁宇机械有限公司（以下简称宁宇公司）购买了一台高速涡轮式塑料磨粉机，该厂员工韦树阳、韦树潭二人在操作使用该磨粉机过程中，曾多次因磨粉机内高温而引起冒烟现象。二人遂将上述情况告知蒋晓斌，但经宁宇公司人员多次调试，仍未完全解除安全隐患。蒋晓斌在明知此事的情况下，仍指使韦树阳、韦树潭继续使用该机器进行生产。同年11月19日下午，韦树阳在操作使用该磨粉机过程中，因搬运其它材料离开磨粉机，15时30分许，磨粉机再次因高温过热，导致机器排风塔发生爆炸并引起火灾，致使该厂内的原材料、机器设备及部分厂房烧毁和坍塌。江门市江海区公安消防大队于2011年11月20日作出江海公消火认字（2011）第002号火灾事故认定书，认定火灾成因为：车间与仓库未进行有效的防火分隔，对磨粉机的维护保养不到位，单位负责人指使员工违反消防安全规定，冒险作业，当班员工不遵守岗位消防安全规定，操作不当。2011年12月26日，江门市江海区物价局价格认证中心作出江海价认（2011）2181号价格鉴定结论书，鉴定火灾造成损失价值：恒发塑料加工厂损坏物品价格265200元，恒发塑料加工厂厂房损坏价格369857元，浩鸿五金线材厂损坏物品价格390027元。江门市江海区人民法院作出（2012）江海法刑初字第81号刑事判决书，判决：一、蒋晓斌犯重大责任事故罪，判处有期徒刑二年；二、韦树阳犯重大责任事故罪，判处有期徒刑一年。蒋晓斌不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院作出（2012）江中法刑一终字第74号刑事判决书，判决：一、维持江门市江海区人民法院（2012）江海法刑初字第81号刑事判决第一项中对上诉人蒋晓斌的定罪部分及第二项对原审被告人韦树阳的定罪和量刑部分；二、撤销江门市江海区人民法院（2012）江海法刑初字第81号刑事判决第一项中对上诉人蒋晓斌的量刑部分及第二项中对原审被告人韦树阳的刑期计算；三、上诉人蒋晓斌犯重大责任事故罪，判决有期徒刑一年三个月；四、原审被告人韦树阳犯重大责任事故罪，判处有期徒刑一年。浩鸿五金厂就其火灾损失向本院提起对被告蒋晓斌、项碧红、第三人蒋宇豪的财产损害赔偿诉讼，本院作出（2012）江海法民一初字第114号民事判决书，判决蒋晓斌支付赔偿款390027元给浩鸿五金厂；二、驳回浩鸿五金厂的其他诉讼请求。浩鸿五金厂及蒋晓斌均不服判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院作出（2013）江中法民一终字第172号民事判决书，认定原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，维持原判。
本院认为：本案涉及原、被告之间租赁合同的法律关系。本案争议的焦点是：一、蒋晓斌是否应支付黄爱连2011年12月1日至2014年8月30日的房屋占用费297000元；二、蒋晓斌是否应赔偿黄爱连厂房损失369857元、消防设施损失1995元、值班费损失10500元；三、黄爱连是否应赔偿蒋晓斌损失402432.81元及返还蒋晓斌租赁押金25000元。
一、关于蒋晓斌是否应支付黄爱连2011年12月1日至2014年8月30日的房屋占用费297000元的问题。
黄爱连与蒋晓斌签订两份租赁合同，内容均是约定黄爱连将其位于江门市江海区礼乐街道办事处英南村大王庙围的厂房出租给蒋晓斌，但两份合同约定的期限、租赁面积、租赁价格、租金起计日期均不一致。黄爱连将其厂房分别出租给蒋晓斌、赵某，根据黄爱连提交的证据其与赵某签订的租赁协议书、网银交易回单及证人赵某出庭作证陈述的证言，可证明黄爱连出租给赵某厂房租金为每月每平方米10.5元，空地租金每月每平方米5元，与原、被告于2010年7月28日签订的《租赁协议书》约定的厂房租金每平方米每月8元，空地租金每平方米每月3.5元更为接近，结合江门市江海区物价局价格认定中心作出的江海价认（2011）2181号价格鉴定结论书，认定恒发塑料加工厂厂房面积为1000平方米，与上述《租赁协议书》约定的厂房租赁面积1040平方米相近，故本院认为：原、被告实际履行2010年7月28日签订的《租赁协议书》。蒋晓斌主张其只租赁部分厂房之二全部面积及厂房之一的部分面积，但其提交的证据不能证明其上述主张，故蒋晓斌据此主张原、被告实际履行的是2010年9月1日签订的《租赁协议书》，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
根据江门市江海区国土资源和环境保护局出具的《关于礼乐街道办英南村大王庙围黄爱连厂房土地类别的复函》及江门市城乡规划局高新（江海）分局出具的《关于（2015）江海法民一重字第2号之二的复函》，涉案厂房、空地所在土地为集体土地，规划为二类工业用地，另涉案厂房没有办理房屋规划报建手续，至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院约定认定有效”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黄爱连与蒋晓斌签订的租赁合同是无效合同。双方于2010年9月1日签订的《租赁协议书》约定厂房、空地每月租金为9000元，则黄爱连请求蒋晓斌按每月9000元支付从2011年12月1日起至合同期满即2013年7月31日的房屋占用费，合理合法，本院予以支持，据此计算蒋晓斌应支付黄爱连的房屋占用费为180000元（9000×20＝180000）。黄爱连主张蒋晓斌没有将火灾残留物品完全清理，仍占用原告场地至2014年8月30日，据此主张蒋晓斌支付2013年8月至2014年8月30日的房屋占用费。本院认为：黄爱连在2013年7月31日合同到期后，可自行清理火灾残留物品，为此产生的清理、保管费用可另行向蒋晓斌主张，而黄爱连放任火灾残留物品占用租赁场地，黄爱连据此主张蒋晓斌支付2013年8月至2014年8月30日的房屋占用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
二、关于蒋晓斌是否应赔偿黄爱连厂房损失369857元、消防设施损失1995元、值班费损失10500元的问题。
根据江门市江海区公安消防大队出具的火灾事故认定书，火灾成因为车间与仓库未进行有效的防火分隔，对磨粉机的维护保养不到位，单位负责人指使员工违反消防安全规定，冒险作业，当班员工不遵守岗位消防安全规定，操作不当。黄爱连向蒋晓斌租赁厂房，蒋晓斌承租后用于经营恒发塑料加工厂，车间与仓库的具体位置设置由蒋晓斌自行安排，故在车间与仓库之间进行防火分隔应由蒋晓斌负责，蒋晓斌主张车间与仓库未进行有效的防火分隔为原告的过错，没有事实和法律依据，本院不予采纳。蒋晓斌主张江门市江海区物价局价格认证中心作出的鉴定结论程序不符合《广东省涉案物价格鉴定操作规程》的规定，鉴定结论依据不足，并申请重新鉴定。本院认为，蒋晓斌提交的证据并不能证明其上述主张，不足以推翻江门市江海区物价局价格认证中心作出的鉴定结论，另江门市人民检察院出具的《江门市人民检察院刑事申诉复查通知书》仅对价格鉴定结论书中将江门市礼乐四合光电厂2011年11月全部用水量计入火灾消防用水提出异议，对价格鉴定结论书的其他鉴定结论并无提出异议，而本案纠纷并不涉及江门市礼乐四合光电厂的火灾损失，故对蒋晓斌申请重新鉴定的主张，本院不予采纳。根据江海价认（2011）2181号价格鉴定结论书，恒发塑料加工厂厂房损失为369857元，则黄爱连要求蒋晓斌赔偿厂房损失369857元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
原告主张火灾烧毁其为厂房购买的消防设施，火灾后其为厂房购买消防设施花费1995元，但原告没有提交证据其于火灾前为厂房购买过消防设施，原告亦确认江门市江海区物价局价格认证中心作出的价格鉴定结论没有认定存在消防设施损失，原告提交的证据伟发商行送货单，亦不能证明原告购买的消防设施系用于原告厂房，故原告主张被告支付消防设施损失1995元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
原告主张值班费损失10500元发生在2011年11月火灾发生后至2012年5月，在《租赁协议书》约定的租赁期间内，原告主张的值班费损失有其提交的证据厂房火灾现场值班说明、消防整改通知书、火灾现场值班人工费表予以证明，其主张的值班费损失10500元，并未超出火灾现场值班人工费表显示的值班费数额，本院予以支持。
三、关于黄爱连是否应赔偿蒋晓斌损失402432.81元及返还蒋晓斌租赁押金25000元的问题。
如前所述，蒋晓斌在租赁使用黄爱连的厂房进行经营活动的过程中发生火灾导致财物受损，是蒋晓斌管理不当的原因引起的，黄爱连对火灾的发生并无过错，由此产生的法律责任应由蒋晓斌承担，故蒋晓斌要求黄爱连赔偿损失402432.81元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原、被告在庭审中均确认被告向原告支付了租赁押金25000元，原、被告签订的租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，黄爱连应将租赁押金25000元返还给蒋晓斌，故蒋晓斌要求黄爱连返还租赁押金25000元的反诉请求，合理合法，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蒋晓斌在本判决发生法律效力之日起10日内支付房屋占用费180000元、厂房损失369857元、值班费损失10500元给原告（反诉被告）黄爱连。
二、原告（反诉被告）黄爱连在本判决发生法律效力之日起10日内返还租赁押金25000元给被告（反诉原告）蒋晓斌。
三、驳回原告（反诉被告）黄爱连及被告（反诉原告）蒋晓斌的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费10121元，财产保全费3020元，反诉案件受理费4026元，合共17167元，由原告（反诉被告）黄爱连负担2537.25元，由被告（反诉原告）蒋晓斌负担14629.75元。
如不服本判决，黄爱连可在判决书送达之日起三十日内，蒋晓斌可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。
审判长 谢颖翔
审判员 姚佳纯
审判员 付智勇
二〇一六年十月十一日
书记员 周叶翠
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