北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第23038号
原告（反诉被告）郑玉英，女，1935年9月26日出生。
委托代理人李建平，男，1958年3月6日出生。
被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生。
原告（反诉被告）郑玉英与被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员金宏担任审判长，人民陪审员宋志勇、潘志刚参加的合议庭，公开开庭进行了审理。郑玉英的委托代理人李建平，爱家营公司的委托代理人于龙飞到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
郑玉英起诉称：2013年10月29日，郑玉英与爱家营公司签订《北京市房屋委托代理合同》，约定郑玉英将北京市朝阳区八里庄东里35楼2单元3层43、44号房屋（以下简称涉案房屋）委托爱家营公司代理出租，每月租金为3000元，代理期限自2013年10月30日至2015年10月29日止。2014年5月6日，在未经双方协商的情况下，郑玉英收到爱家营公司发送的告知函，函称“房屋委托出租期限内出现楼下邻居影响住户安全的情况，决定解除合同，并停止支付租金”；同年5月8日，郑玉英与爱家营公司办理涉案房屋的交割手续，房屋交割完毕后，郑玉英收回涉案房屋。郑玉英认为爱家营公司单方解除合同不符合合同约定，亦无法律依据，应当承担违约责任，向郑玉英支付违约金和退还多收取的佣金。现郑玉英诉至法院，要求：1、解除郑玉英与爱家营公司于2013年10月29日签订的《北京市房屋委托代理合同》；2、要求爱家营公司支付自2014年5月15日至判决解除合同之日止的租金6000元；3、要求爱家营公司返还代理佣金2250元；4、要求爱家营公司支付违约金6000元；5、要求爱家营公司支付卫生间淋浴设施的恢复原状费用150元。
爱家营公司答辩称：同意解除郑玉英与爱家营公司于2013年10月29日签订的《北京市房屋委托代理合同》，但是不同意其他诉讼请求。第一，郑玉英与爱家营公司已经于2014年5月9日解除合同，并就涉案房屋进行了现场交割，双方签订交割清单，郑玉英认可了房屋现状，并且已经实际收回涉案房屋，故爱家营公司不应支付租金6000元和卫生间淋浴设施的恢复原状费用150元；第二，根据双方签订的《北京市房屋委托代理合同》第10.3.4条的约定，爱家营公司有权因邻里关系单方解除合同且不承担任何违约责任，故郑玉英无权主张违约金6000元；第三，因郑玉英违约在先并提出收回房屋，爱家营公司不应返还佣金2250元。另外，由于双方提前解除合同，爱家营公司向郑玉英多支付了有线电视费和房租，同时爱家营公司反诉称，要求解除郑玉英与爱家营公司于2013年10月29日签订的《北京市房屋委托代理合同》，郑玉英返还有线电视费305元和房租800元，并支付违约金6000元。
郑玉英对爱家营公司的反诉答辩称：同意退还爱家营公司支付的2014年6月至合同期满的有线电视费305元，但是不同意爱家营公司的其他反诉请求。首先，在郑玉英与爱家营公司办理涉案房屋的交接手续时，爱家营公司在《房屋管家业主退租明细表》上注明已经支付租金至2014年5月30日，并在落款处盖章确认，就应当认为爱家营公司同意向郑玉英支付2014年5月份的租金。其次，涉案房屋的承租人与其邻居因琐事发生肢体冲突，二人并因此被北京市公安局朝阳分局处以5天的行政拘留，后承租人认为无法继续租住，故向爱家营公司提出退租，爱家营公司遂决定于2014年4月30日单方解除合同；承租人与邻居发生矛盾并非系合同约定的邻里行为影响对外出租，爱家营公司以此为由解除合同并不符合合同约定，因此违约方应当是爱家营公司，郑玉英不存在违约行为。
经审理查明：涉案房屋系郑玉英承租的公有住宅。2013年10月29日，郑玉英给李建平出具委托书，委托李建平办理涉案房屋出租事宜。2013年10月29日，李建平（甲方）与爱家营公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉案房屋，出租代理期自2013年10月30日至2015年10月29日，出租代理期限截止日时，如与承租人之间的租赁合同尚未到期，甲方同意乙方相应延长出租代理期限，延长后的截止日期应以承租人向乙方交还房屋日期为准，但延长期限最长不得超过4个月；涉案房屋的租金标准为每月3000元，乙方于每月10日（遇法定节假日顺延）向甲方支付房屋租金，乙方首次向甲方支付房屋租金时间为2013年12月10日；因乙方代理房屋出租委托事务和房屋租金的支付，甲方同意于代理期限起始后第1次应收租金时向乙方支付相当于30日房屋租金的代理佣金，为本协议约定的房款催收管理服务，甲方同意于出租代理期限起始后第6次应收租金时，向乙方支付相当于15天房屋租金的管理服务费；出租委托代理期间，甲方不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费等，如乙方或承租人垫付的应由甲方支付的费用，甲方应根据相关交费凭据返还相应费用；甲方有如下情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；……4、因甲方或其亲属、邻里行为，影响乙方对外出租或承租人居住的。出租代理期限内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前十日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；甲方有上述情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。在承租人出现中退而本合同继续有效的情况下，乙方应积极作为，借助乙方集团合作优势代甲方寻求新的承租人，并且，确保向承租人催收、追回该房屋因中退空置所导致的实际租金损失。
诉讼中，郑玉英表示涉案房屋的承租人唐永忠与楼下住户洪学于2014年4月19日发生肢体冲突，并被八里庄派出所依法处理，爱家营公司对此表示认可，并称其公司决定解除合同也是因为唐永忠提前退租。
2014年4月30日，爱家营公司向郑玉英发送告知函，该函件称因涉案房屋在委托出租期内出现楼下邻居影响住户安全，爱家营公司决定与郑玉英解除合同，并停止支付房租。2014年5月8日，郑玉英与爱家营公司签订《北京市房屋出租委托代理合同终止协议》，并于当日办理退房交接手续，双方均在《房屋管家业主退租明细表》上签字盖章，该明细表显示：退租日期为2014年5月30日，房租已付至2014年5月30日，退租原因为中途退租。
庭审中，郑玉英表示爱家营公司以免租期的方式向其收取了佣金4500元，爱家营公司对此予以认可；另外，双方均确认郑玉英已于2014年5月8日收回房屋，爱家营公司并表示其租金支付至2014年5月15日，但由于双方合同约定在第六个月有15天免租期作为佣金，因此实际上2014年5月30日前的租金全部支付完毕；郑玉英认可2014年5月30日前的租金爱家营公司已全部支付。另外，郑玉英认可爱家营公司向其支付了2年的有线电视费305元。
上述事实，有《公有住宅租赁合同》、《北京市房屋出租委托代理合同》及补充协议、委托书、《北京市房屋出租委托代理合同终止协议》、《房屋管家业主退租明细表》以及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：李建平作为郑玉英的代理人与爱家营公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系郑玉英和爱家营公司的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。郑玉英与爱家营公司于2014年5月8日签订《北京市房屋出租委托合同终止协议》并于当日办理交接手续、郑玉英收回房屋的事实，可以确认《北京市房屋出租委托代理合同》已于2014年5月8日正式解除，因此郑玉英和爱家营公司要求解除双方于2013年10月29日签订的《北京市房屋委托代理合同》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另外，由于在合同解除后系由郑玉英实际控制涉案房屋，故郑玉英要求爱家营公司支付2014年5月15日至判决解除合同之日止的租金6000元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
关于郑玉英要求返还佣金2250元的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定了佣金收取标准，并均确认爱家营公司已收取1年的佣金4500元，现爱家营公司的实际代理的期间是自2013年10月30日至2014年5月8日，其房屋出租代理只进行了半年，按照公平原则，爱家营公司应当退还多收取的佣金2250元。另外，基于上述查明的关于实际的代理期间的事实，郑玉英亦应当退还爱家营公司多向其支付的有线电视费305元。
关于爱家营公司要求郑玉英退还其多支付的租金800元的主张，本院认为，爱家营公司已经向郑玉英支付租金至2013年5月15日，但由于双方的委托合同已经在2014年5月8日解除，且郑玉英已经在当日实际收回房屋，故郑玉英应当退还其多收取的2014年5月9日至2014年5月15日的租金700元，郑玉英关于爱家营公司在《房屋管家业主退租明细表》中注明已经支付租金至2014年5月30日且在落款处盖章确认，就应当认为爱家营公司同意支付2014年5月的租金的答辩意见并不充分，本院不予采信。郑玉英要求爱家营公司赔偿卫生间淋浴设施的恢复原状费用150元的诉讼请求，由于郑玉英未提交证据予以证明其费用的支出情况，故对于该项诉讼请求，因事实依据不足，本院不予支持。
关于违约金的问题，本院认为，虽然承租人唐永忠与邻居发生肢体冲突，唐永忠提出中途退租，但这并不能影响爱家营公司为涉案房屋再次寻找承租人，继续履行委托合同。虽然委托合同中约定因郑玉英或其亲属、邻里行为，影响爱家营公司对外出租或承租人居住的，爱家营公司可以行使合同解除权，但本案中唐永忠与邻居发生的冲突系私人矛盾，该邻居针对的是唐永忠本人，其行为具有人身属性，因此该矛盾并不能必然地影响爱家营公司将涉案房屋出租给其他承租人；本案的承租人与邻居发生的冲突并不属于合同约定的“邻里行为”，故爱家营公司向郑玉英提出解除合同的行为不符合合同约定，应当视其为违约，爱家营公司应当按照合同约定向郑玉英支付违约金6000元；爱家营公司要求郑玉英支付违约金6000元的反诉请求于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第四百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）郑玉英代理佣金二千二百五十元；
二、被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郑玉英违约金六千元；
三、原告（反诉被告）郑玉英于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司租金七百元；
四、原告（反诉被告）郑玉英于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司有线电视费三百零五元；
五、驳回原告（反诉被告）郑玉英的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百六十元，由被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司负担一百三十五元（本判决生效之日起七日内交纳），由原告（反诉被告）郑玉英负担二十五元（已交纳）；反诉费二十五元，由原告（反诉被告）郑玉英负担五元（本判决生效之日起七日内交纳），被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司负担二十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 金 宏
人民陪审员 宋志勇
人民陪审员 潘志刚
二〇一四年九月二十三日
书记 员代 策