贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1555号上诉人（一审原告）：吴千斌，男，1970年7月18日出生，苗族，住锦屏县，现住锦屏县，委托诉讼代理人：张德金，贵州洲联合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨兰英，女，1957年2月24日出生，侗族，住锦屏县，现住锦屏县，被上诉人（一审被告）:杨顺友，男，1958年10月11日出生，侗族，住锦屏县，现住锦屏县，委托诉讼代理人：高明坤，贵州洲联合（黎平）律师事务所律师。第三人：周仕灯，男，1951年4月24日出生，侗族，住锦屏县，系杨兰英丈夫，上诉人吴千斌与被上诉人杨兰英、杨顺友、第三人周仕灯合同纠纷一案，不服锦屏县人民法院作出（2017）黔2628民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人吴千斌的上诉请求：一、撤销锦屏县人民法院（2017）黔2628民初292号民事判决，改判撤销杨兰英与杨顺友于2016年11月6日签订的《协议书》；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定杨兰英对房屋销售价格经验相对缺乏，相对杨兰英来说，杨顺友作为该房屋项目的建设施工方，对房屋的建设面积、销售利润、是否盈利等熟知，不存在处于劣势和缺乏经验的情形，属认定事实不清，适用法律错误。2、一审认定协议系杨顺友、杨千斌没有按照原合同约定让杨兰英对联建房屋进行楼层选择而签订的，双方签订的协议书让杨兰英夫妇来说具有一定的补偿性质，不能仅以市场定价来衡量，认定事实明显错误。3、一审认定在办理房屋产权登记时，吴千斌亦认可杨顺友的行为，以及杨顺友、吴千斌依照协议书约定，在2016年12月20日为杨兰英夫妇办理《不动产权证书》，缺乏事实依据。4、一审认定吴千斌与杨顺友构成表见代理，认定事实和适用法律明显错误。被上诉人杨兰英答辩称，杨兰英与杨顺友签订的协议书主体适格，内容不违反法律禁止性规定，具有法律效力。该协议对吴千斌不存在显失公平的问题，不具备法律规定的撤销条件。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人杨顺友、第三人周仕灯未作答辩。吴千斌向一审法院起诉请求：一、撤销二被告在2016年11月6日签订的《协议书》；二、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院查明，2012年4月3日，原告吴千斌与被告杨顺友签订一份合伙协议书，合伙改建锦屏县体委冲后匡敬标等户木结构房屋。2012年5月3日，原告吴千斌、被告杨顺友作为乙方与被告杨兰英、第三人周仕灯作为甲方签订一份《房屋联合改建合同书》，主要内容为“甲方将产权属于自己的一栋私有木质房屋拆除后，用宅基地和旁边空地与乙方联合改造新建住房，宅基地面积约120平方米，房屋改造的一切报批手续由乙方负责，甲方协助办理，甲方自愿在双方联合改造新建房屋的第一层或第二层楼里选择一套120平方米至130平方米以内的房屋作为补偿房，余下的房屋由乙方自行销售或居住，甲方不得阻止或干涉。”合同签订后，因被告杨兰英、第三人周仕灯在合同中没有具体对楼层位置、补偿面积和柴棚进行明确约定，要求重新签订合同。2012年6月16日，被告杨兰英、第三人周仕灯作为甲方与原告吴千斌、被告杨顺友作为乙方签订第二份《房屋联合改建合同书》，该份合同在原有合同的基础上对楼层选择、补偿面积进行了修改，内容为“甲方在新建房屋的第二层或第四层楼里选择一套130平方米房屋作为补偿房，乙方安排25平方米以内的柴房给甲方使用”，同时增加了约定违约金的内容。2012年11月，原告吴千斌与被告杨顺友挂靠锦屏县开泰房地产开发公司以项目的名义开工建设“锦屏县开泰1号楼”，但未办理建设工程规划许可证及相关手续，2014年3月，该楼房基本建成并开始交付使用。2014年4月19日，被告杨顺友作为乙方与第三人周仕灯作为甲方签订一份《房屋联建补充合同书》该合同是对2012年6月16日双方达成的联建房合同进行补充，其补充的主要内容为“甲方要求补偿房屋安排到联建房的第二层两套，乙方同意甲方的这一变更要求；甲方要求将第二层两套面积约230平方米有130平方米是原地基修建补偿，乙方另赠送甲方15平方米的面积不计价，多余的首付陆万元预付款，待房产等证件齐全后欠款一次性付清。”2016年11月6日，被告杨兰英、第三人周仕灯作为甲方与被告杨顺友、吴千斌作为乙方再次签订一份《协议书》，该协议书主要内容为“按照原合同协议，乙方应安置给甲方的房屋面积为145平方米及柴棚面积29平方米，因未按照原合同协议让甲方进行房屋楼层选择，甲方在没有选择的条件下答应暂时居住在二楼201号房（201号房屋面积128.16平方米），因安置201号房屋面积未达到145平方米的面积，乙方自愿将202号房补偿给甲方（202号房面积114.91平方米），202号房屋面积多余部分经协议后，乙方将202号房屋的98.07平方米房屋面积以陆万元卖给甲方，甲方于2014年4月19日所付给乙方202号房屋的预付款陆万元直接转为购房款，并全部付清，不存在任何尾欠。现体委冲后住宅楼二楼房屋201号、202号房屋、一楼柴棚属甲方所有。”该协议甲方签字处为杨兰英，乙方签字处为杨顺友。一审同时查明，2016年8月1日，锦屏县国土资源局作为出让人与作为受让人的匡敬标、杨兰英订立一份《国有建设用地使用权出让合同》，锦屏县国土资源局将坐落于锦屏县××江镇码头社区体委冲宗地编号为：522628100013GB00173的宗地进行出让，出让价款为510400元，2016年9月2日，原告吴千斌与被告杨顺友代案外人匡敬标、被告杨兰英交纳该宗地出让金510400元。2016年10月8日，锦屏县住房和城乡建设局颁发了地字第520000201614725号建设用地规划许可证，准许建房。2016年11月6日签订《协议书》后，被告杨顺友已告知原告吴千斌，之后于2016年11月24日，在原告吴千斌已知的情况下，被告杨顺友依照合同约定，代为被告杨兰英、第三人周仕灯办理了201号、202号及负一楼5号房屋的产权登记，并于2016年12月20日取得了《不动产权证书》。一审另查明，原告吴千斌与被告杨顺友合伙联建该房屋中，其对外事务均是杨顺友个人出面办理。2016年8月31日，锦屏县住房和城乡建设局以原告吴千斌、被告杨顺友未取得建设工程规划许可证擅自修建房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》为由作了锦住建罚字（2014）第008号行政处罚决定书，决定处罚原告吴千斌、被告杨顺友行政罚款131417元。一审法院认为，一、关于《房屋联合改建合同书》性质及效力的认定。（一）《房屋联合改建合同书》性质的认定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”结合本案，原告吴千斌、被告杨顺友投资并负责建设施工，进行房屋联合改建，被告杨兰英、第三人周仕灯提供土地使用权，只收取固定利益即协议约定的房屋，具有土地使用权转让合同性质。（二）关于《房屋联合改建合同书》效力的认定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，被告杨兰英、第三人周仕灯与原告吴千斌、杨顺友签订《房屋联合改建合同书》时，未有取得国有建设用地使用权出让许可，但在本案起诉前，吴千斌、杨顺友已经代为支付了国有建设用地使用权的全部出让价款，合法取得了坐落于锦屏县××江镇码头社区体委冲宗地的土地使用权，且该宗地建筑房屋现已建成完工并办理了房屋产权证书，故被告杨兰英、第三人周仕灯与原告吴千斌、被告杨顺友签订的《房屋联合改建合同书》属有效合同。二、关于被告杨顺友与被告杨兰英2016年11月6日签订《协议书》行为的认定。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”被告杨顺友与被告杨兰英2016年11月6日签订的《协议书》是建立在原有《房屋联合改建合同书》的基础上进行签订的，该《协议书》乙方处列明了为杨顺友、吴千斌，虽然合同乙方签字处只有杨顺友一人的签字，但从原、被告双方提供的证据来看，房屋的项目建设及办理相关建设规划审批手续等对外事务，均是被告杨顺友一人负责办理，在办理房屋产权登记时，吴千斌亦认可杨顺友的行为，且杨兰英夫妇关于房屋联建的所有事项均是联系杨顺友一人，故杨顺友对外独立实施民事活动的行为足以让杨兰英夫妇有理由相信杨顺友有权处理全部事务，杨顺友签订《协议书》的行为构成表见代理。且原告吴千斌在已知被告杨顺友与被告杨兰英签定《协议书》后，被告杨顺友、吴千斌依照该《协议书》约定，在2016年12月20日为被告杨兰英夫妇办理了《不动产权证书》，说明原告对被告杨顺友与被告杨兰英签定《协议书》的追认。第三人周仕灯对该《协议书》也明知并认可，为此，被告杨顺友与被告杨兰英签订的《协议书》属有效合同，对本案当事人均具有法律约束力。原告吴千斌提出《协议书》系杨顺友单方签订，没有经过原告同意的理由不能成立。三、2016年11月6日签订的《协议书》是否存在显失公平，是否具备撤销条件的认定。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条规定“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，被告杨顺友与被告杨兰英通过签订《协议书》的书面形式对双方约定的内容进行最后明确，是双方真实意思的表示。首先，从签订合同的主体看，杨兰英作为一般居民对房屋的市场销售价格经验是相对缺乏的，相比杨顺友方来说，杨顺友方作为该房屋项目的建设施工方，对房屋的建设面积、销售利润、是否盈利等应是熟知的，不存在处于劣势和缺乏经验的情形。其次，从《协议书》的内容看，协议系杨顺友、吴千斌没有按照原合同约定让杨兰英夫妇对联建房屋进行楼层选择而签订的，双方签订的《协议书》对杨兰英夫妇来说具有一定补偿的性质，不能仅以市场定价来衡量。对原告提出杨顺友将202号房屋的98.07平方米面积以人民币六万元出售给杨兰英，远低于市场交易价格，属于显失公平的意见。从双方签订《房屋联合改建合同书》的初衷来看，杨兰英夫妇提供土地使用权，吴千斌、杨顺友进行投资建房，建成后除杨兰英夫妇取得补偿的房屋面积外，余下的房屋由杨顺友、吴千斌自行销售或处分并享有利益。杨顺友对是否公平、等价及享有利益大小是可预见的，故双方2016年11月6日签订的《协议书》不存在权利义务不对等的情形。故原告主张显失公平应予撤销的理由不予采信。对被告杨顺友提出签订协议系杨兰英夫妇不肯交出老土地证等证件才被逼迫签订的理由，杨顺友并未提供其受到胁迫的相关充分证据佐证，对此理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十九条、五十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：驳回吴千斌的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由吴千斌负担。二审期间，吴千斌向本院提交下列证据材料：1、施工记录，证明联建房系吴千斌在负责施工；2、提交申报土地材料清单、提交材料申办不动产权证清单、提交城规执法大队材料清单，证明杨兰英拒绝提供与办理房产证相关的证件材料；3、证明，证明被上诉人杨兰英以断电、阻工方式胁迫变更协议书内容；4、证明杨顺友在2016年12月申请办理联建房的房产证，吴千斌并不在场，而是在北京。经组织质证，杨兰英、周仕灯认为，对第一组证据存在异议，案涉联建房系杨顺友负责施工，并非吴千斌。对第二、三、四组证据的真实性不清楚。杨顺友认为，其对上述证据无异议。本院认为，对于第一组证据，该组证据系吴千斌自行制作，本院无法核实其真实性，不予采纳。对于第二组证据，该组证据并无相关单位盖章，本院无法核实其真实性，即使该证据真实，亦不能表明杨兰英拒绝协助提供相关材料，不予采纳。对于第三组证据，该些证人并未出庭作证，本院无法核实该些证人的身份及其证言的真实性。对于第四组证据，该证据系复印件，本院无法核实其真实性，即使真实，该证据与本案亦无直接相关性。经审查，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、关于杨兰英与杨顺友于2016年11月6日签订的《协议书》对吴千斌是否具有约束力问题；2、关于杨兰英与杨顺友于2016年11月6日签订的《协议书》是否具有可撤销情形问题。关于杨兰英与杨顺友于2016年11月6日签订的《协议书》对吴千斌是否具有约束力问题。首先，《中华人民共和国民法通则》第三十条规定，“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”本案中，根据杨顺友与吴千斌签订的书面合伙协议书，可认定双方之间成立个人合伙关系。《中华人民共和国民法通则》第三十四条规定，“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推荐负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”本案中，周仕灯、杨兰英与杨顺友于2014年4月19日签订的《房屋联建补充合同书》、杨顺友于2014年4月19日出具的《收条》、杨顺友与案外人于2014年10月4日签订的《协议书》均系杨顺友个人签名，吴千斌对上述证据的真实性予以认可，且对杨顺友在联建案涉房屋过程中的上述行为亦未提出异议，上述事实可表明吴千斌与杨顺友在合伙联建案涉房屋过程中，对外事务基本上系由杨顺友出面办理，故杨兰英有理由相信杨顺友有权代表全体合伙人对外处理联建案涉房屋全部事宜。且根据杨顺友在法庭庭审中陈述，其嗣后已告知吴千斌已签订2016年11月6日《协议书》的事实，但吴千斌和杨顺友仍按涉案协议的约定履行办理不动产权证义务，此亦说明吴千斌对杨顺友签订涉案协议是认可的。吴千斌提出杨顺友在庭审中的陈述不可信，本院认为，吴千斌与杨顺友系合伙人，双方具有共同的利益，且杨顺友具体负责联建房屋项目建设及相关建设规划审批手续等对外事务，对其陈述的事实清楚了解，且本案中没有证据表明杨顺友与杨兰英夫妇存在利害关系，故杨顺友的陈述具有高度可信性，本院对吴千斌提出的该项上述理由不予采信。其次，根据吴千斌的诉讼请求，其系要求撤销涉案合同，而可撤销的合同初始系有效的，未被撤销前，其仍保持有效状态，此表明吴千斌认可案涉合同系有效合同，其只是认为涉案合同存在意思表示瑕疵。综上，杨顺友与杨兰英签订的涉案协议书系有效合同，对杨兰英与杨顺友、吴千斌均具有约束力。关于杨兰英与杨顺友于2016年11月6日签订的《协议书》是否具有可撤销情形问题。吴千斌提出案涉协议显失公平，应予撤销。一般而言，显失公平是指合同中双方当事人的权利、义务明显不对等，使一方遭受重大的不利益。本案中，为联合改建房屋，杨兰英夫妇提供土地使用权，吴千斌、杨顺友提供资金，双方为此先后签订了《房屋联合改建合同书》、《房屋联建补充合同书》，约定杨兰英夫妇有权在联合新建房屋中选择房屋作为占用宅基地和空地的补偿房。而从双方当事人于2016年11月6日签订的《协议书》内容看，涉案协议是对上述协议的补充、修改。故双方之间并非系单纯的房屋买卖合同关系，不能简单从以支付价格和市场价格之间的不一致予以评价。涉案协议明确约定，因未按照原合同约定让杨兰英夫妇对联建房屋进行楼层选择，自愿将202号房屋补偿给杨兰英夫妇。上述合同约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。故上诉人吴千斌提出涉案协议显失公平的上诉理由不成立，本院不予支持。关于吴千斌提出杨顺友签订涉案协议，系因杨兰英夫妇拒不提供证件协助办理相关手续而被迫签订。本院认为，根据涉案协议约定，杨兰英夫妇负有协助办理涉案联建房屋改造报批手续的义务，若杨兰英夫妇未按合同约定履行协助义务，吴千斌、杨顺友可根据协议约定要求其履行，故并不存在优势地位、胁迫等问题，且本案中没有充分证据表明杨兰英夫妇未履行该项协助义务，亦无相关证据表明杨顺友受到胁迫，故吴千斌的该上诉理由，无事实和法律依据，本院难以采信。综上，上诉人吴千斌的上诉请求均不能支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并未不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由吴千斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘志红审 判 员 刘泽智审 判 员 王山地二〇一七年十二月一日法官助理 欧阳樟书 记 员 王 凯