昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呈民初字第896号
原告任玉珍，女，1944年6月25日出生，汉族
委托代理人肖胜德，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。
被告宋倩，女，1984年12月4日出生，汉族。
委托代理人柴林，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。
原告任玉珍诉被告宋倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月27日受理后，于2015年4月30日在本院第九法庭公开开庭进行审理，原告任玉珍的委托代理人肖胜德，被告宋倩的委托代理人柴林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任玉珍诉称：2014年9月13日，原被告双方约定被告将其昆明医科大学第一附属医院位于呈贡新区的集资房转让给原告，原告于当天向被告支付定金45000元。2014年9月24日，原告又通过转账方式向被告支付了55000元。现原告了解到，昆明医科大学第一附属医院规定员工所购买的单位集资房不得转让，被告也并未取得房屋的所有权，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《经济适用住房管理办法》相关规定，原被告双方转让房屋的目的已经无法实现，原告要求被告退还已经支付的款项，但被告拒绝退还，故原告请求人民法院判令：一、要求解除原被告之间的房屋买卖合同；二、被告退还原告已支付的100000元转让款；三、由被告承担本案诉讼费用。
被告宋倩答辩称：本案中原被告约定进行转让的房屋位于昆明医科大学第一附属医院呈贡区医院配套住宅“花香满径”小区，该项目由云南文产昆明置业有限公司进行开发，现该公司已经依法取得土地使用权，并已经开工建设。被告虽然尚未取得房屋所有权证，但是被告已经向开发商交付了150000元的购房意向金，取得了该项目的购房权，且原告对此情况是知晓的，双方是基于自愿进行房屋转让的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定属于管理性规定，不能导致双方的房屋交易无效。“花香满径”项目是以出让方式取得土地使用权的，不属于经济适用房。原告要求解除双方的房屋买卖合同即是认可了该合同合法有效，但并不存在解除合同的事由。综上，被告的购房权是真实合法的，双方转让房屋的目的并非“无法实现”，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请法庭依法驳回。
归纳原被告双方诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原被告双方所签订的转让协议是否合法有效，所转让的标的是房屋本身还是房屋购买权？二、原被告双方所签订的转让协议是否具备解除的条件，原告要求被告退还100000元转让费的诉请能否得到支持？
原告任玉珍向本院提交以下证据：
一、春城晚报一份，欲证明被告转让的是云大医院集资房。
二、收条、转账凭条各两份，欲证明原告共计向被告支付了100000元的转让费。
被告宋倩质证认为：对原告提交的所有证据均无异议。
被告宋倩向本院提交以下证据：
一、借款合同、收据各一份，欲证明被告向开发商支付了150000元的购房意向金，已经取得了相应购房权。
二、收条两份，欲证明原被告于2014年9月13日签订房屋转让协议，原告于当天支付了定金45000元，又于2014年9月24日支付了55000元。
三、网页打印件一份，欲证明被告转让的房屋的真实性，原被告双方转让房屋的合同目的是可以实现的。
原告任玉珍质证认为：对借款合同、收据的三性无异议，但是借款合同恰恰证明了被告尚未取得购房权。对两份收条均无异议。对网页打印件的真实性不予认可，但是对于涉案项目开工建设的事实是认可的。
本院依法向昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院“花香满径”职工住宅建设项目的开发商云南文产昆明置业有限公司调取了备忘录一份，并根据备忘录的内容发函要求云南文产昆明置业有限公司明确：是否认可凡是签订借款合同的医院职工均享有购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院“花香满径”职工住宅建设项目房屋的权利，云南文产昆明置业有限公司对此问题向本院回函一份进行答复。
原告任玉珍对备忘录和回函质证认为，对备忘录的真实性不予认可，对回函内容的真实性不予认可，该两份证据与本案无关，本案审查的是原被告之间房屋转让的目的能否实现，与被告是否具有购房权无关。
被告宋倩对备忘录和回函质证认为，对这两份证据没有异议，认可备忘录的内容，宋倩已经取得了相应购房权，原被告双方签订的房屋转让协议合法有效。
针对上述证据材料，本院认证认为：原告提交的所有证据均符合证据的真实性、合法性、关联性要求，被告无异议，本院予以采信。被告提交的借款合同、收据客观真实，原告无异议，本院予以采信。被告提交的两份收条与原告提交的一致，本院予以采信。被告提交的网页打印件不符合证据的形势要求，真实性无法核实，本院不予采信。本院依法向昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院“花香满径”职工住宅建设项目的开发商云南文产昆明置业有限公司调取的备忘录以及云南文产昆明置业有限公司给本院的回函客观真实，能够证明案件相关事实，本院依法予以采信。
本院根据庭审中原、被告双方当事人的自认及本院的认证情况，依法确认如下法律事实：2012年9月24日，云南文产昆明置业有限公司（甲方）与被告宋倩（乙方）签订借款合同一份，约定乙方为了购买由甲方开发的“花香满径”职工住宅建设项目的房屋，自愿出借150000元给甲方对该项目进行开发。合同第二条第2.2项约定：“甲方完成‘花香满径’职工住宅建设项目土地一级开发后，如能在项目土地招拍挂时取得国有土地使用权，则按甲乙双方补充签订的《意向性购房合同》继续履行合同义务。如乙方放弃认购不愿签订《意向性购房合同》，甲方向乙方归还全部借款及银行同期存款利息。”同日，被告宋倩向云南文产昆明置业有限公司交付了150000元。原告在2014年9月12日的春城晚报上看到被告所登载的“转让云大医院集资房”的信息，遂与被告联系并协商转让房屋的事宜。2014年9月13日，原告向被告支付定金45000元，被告出具收条一份予以确认，同时双方通过在收条上进行备注的形式确定了房屋转让的具体约定：“经双方友好协商，本人自愿把单位（昆明医科大学第一附属医院）呈贡新区集资房以人民币80000元（捌万元整）转让给任玉珍女士。经双方商议，任玉珍女士于2014年9月20日前再付给本人55000元（伍万伍仟元整），剩于130000元（壹拾叁万元整）于2014年11月20日前付给本人，如有违约本人可向任玉珍女士收取违约金50000元（伍万元整），在此期间，如本人出现违约（不把集资房名额转给任玉珍女士），本人应向任玉珍女士支付违约金50000元（伍万元整）。此协议赋于相同法律效率。”2014年9月24日，原告向被告支付了55000元款项，被告出具收条对此予以确认。
另查明，2013年4月23日，云南文产昆明置业有限公司与呈贡新区医院配套住宅监管小组签署了一份备忘录，云南文产昆明置业有限公司作为“花香满径”职工住宅建设项目的开发人，与呈贡新区医院配套住宅监管小组所代表的职工，即意向性购房者，就借款合同中约定的借款转为购房意向金事宜达成协议：意向性购房者将出借给云南文产昆明置业有限公司的借款全部转为购房意向金，为了简化操作程序，将不再另行和意向性购房者订立意向性购房合同。云南文产昆明置业有限公司向法院回函称：“我公司认可，凡是签订借款合同的昆明医科大学第一附属医院职工均享有购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院‘花香满径’职工住宅建设项目房屋的权利。”经本院现场调查，昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院‘花香满径’职工住宅建设项目正在建设过程中。
针对本案第一个争议焦点：原被告双方所签订的转让协议中所转让的标的是房屋本身还是房屋购买权？本院认为，2014年9月13日被告出具的收条上所载备注实际上是原被告双方通过协商并达成一致后所签订的房屋购买权转让合同，该合同是双方真实意思的表示，合法有效，原被告之间存在合法有效的房屋购买权转让合同关系。原告称该合同的标的是被告所享有的房屋，由于被告尚未取得房屋的所有权，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，双方房屋转让的目的无法实现，故该合同应当解除。针对该观点，本院认为，双方合同约定被告将其位于昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院的“集资房”以80000元的价格转让给原告，很明显该80000元款项不可能是房屋的交易价格，根据约定的后续内容，除去该80000元款项后，虽然原告尚需向被告支付另外的150000元，但是加上之前的80000元，合计230000元，按照市场的正常价格，该笔款项同样不可能是房屋的交易价格。同时备注约定的内容中出现了“集资房名额转让”的描述，且根据一般的房屋交易情况来看，原告作为房屋的买受方，不可能在完全不了解房屋状况的情况下与被告签订合同，还支付了100000元款项，故本院认为原被告签订该合同之时，原告对房屋尚未建设以及被告尚未取得房屋所有权的情况是明知的，双方转让的是房屋购买权。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本院认为，原被告所签订的是房屋购买权转让合同，该合同标的是被告所享有的购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院‘花香满径’职工住宅建设项目房屋的权利，而非被告所享有的房屋本身，故对原告认为该合同标的为房屋的观点本院不予采纳。
针对本案第二个争议焦点：原被告双方所签订的转让协议是否具备解除的条件，原告要求被告退还100000元转让费的诉请能否得到支持？本院认为，被告宋倩与云南文产昆明置业有限公司签订的借款合同中虽然约定需要另行签订《意向性购房合同》才能最终确定相应人员是否享有房屋购买权，但是云南文产昆明置业有限公司与呈贡新区医院配套住宅监管小组通过签署备忘录达成协议：意向性购房者将出借给云南文产昆明置业有限公司的借款全部转为购房意向金，为了简化操作程序，将不再另行和意向性购房者订立意向性购房合同。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本院认为，该行为实际上构成了对借款合同约定的变更，云南文产昆明置业有限公司对此也予以认可：“凡是签订借款合同的昆明医科大学第一附属医院职工均享有购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院‘花香满径’职工住宅建设项目房屋的权利”，故被告宋倩已经实际取得了房屋购买权。原告认为，昆明医科大学第一附属医院规定员工所购买的单位集资房不得转让，而且根据《经济适用住房管理办法》第三十条、第三十五条的规定，单位集资房属于经济适用房，而被告的单位集资房尚不具备转让的条件。针对该观点，本院认为，原告并无相关证据可以证明昆明医科大学第一附属医院规定员工所购买的单位集资房不得转让的事实，且即使确实有此规定，也并不会影响原被告之间所签订的房屋购买权转让合同的效力。根据《经济适用住房管理办法》第二条第一款的规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”以及第三十五条的规定：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”虽然原被告双方在合同中约定转让的是“单位集资房”，但是昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院‘花香满径’职工住宅建设项目明显不属于经济适用住房的范畴，该项目也并不符合《经济适用住房管理办法》第三十五条中对单位集资合作建房的相关规定，且《经济适用住房管理办法》属于部门规章，部门规章的规定不属于强制性规定，故本院对原告的上述观点不予采纳。综上，原被告签订的房屋购买权转让合同合法有效，被告宋倩也已经实际取得了购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院“花香满径”职工住宅建设项目房屋的权利，且该项目正在建设过程中，原被告双方转让房屋的合同目的并非无法实现，同时经本院审查后也并不存在其他合同应当解除的事由。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本院认为原告要求解除与被告所签转让合同，并要求被告向原告退还已支付的100000元转让款的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原告任玉珍和被告宋倩之间存在合法有效的房屋购买权转让合同关系，被告宋倩已经取得了购买昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院“花香满径”职工住宅建设项目房屋的权利，同时该涉案项目已经在建设过程中，原被告签订的购房权转让协议书并不存在应当解除的事由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回原告任玉珍的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取人民币1150元，由原告任玉珍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
代理审判员 曾 璺
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 马立艳