福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民初字第1050号
原告（反诉被告）薛美顺，男，1947年8月18日出生，汉族，住福州市晋安区。
委托代理人肖彤生、刘朝模，福建远东大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）林光，男，1965年6月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托代理人罗道律、尤虹，福建国富律师事务所律师。
原告薛美顺诉被告林光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理，在诉讼中，被告林光提起反诉，本院予以并案处理。本案依法由审判员吴一萍担任审判长，与代理审判员黄锋、缪羽共同组成合议庭于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告薛美顺的委托代理人肖彤生、刘朝模、被告林光的委托代理人罗道律、尤虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）薛美顺诉称：2011年5月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告的坐落仓山区观井路139号聚龙明珠A区第一层006商铺、007商铺、019商铺、021商铺、035商铺、039商铺、051商铺，第二层商场、第三层商场，用于开办商铺市场及其他商业服务使用，上述租赁物共计面积8954.42平方米，其中第二层商场面积4126.34平方米，第三层商场面积4114.94平方米。《租赁合同》约定租赁期限自2011年5月9日起至2021年5月8日止；租金每平方米24元，月租金214906元；免租金期115天，自合同签订之日起计算，免租期满后开始计算租金，租金每月的第一日支付；被告应在合同签订后五日内支付履约保证金65万元，若被告逾期支付租金达30日的，原告有权解除合同，并有权没收被告支付的履约保证金；原告解除合同的，书面通知被告，合同自通知送到被告时解除，被告应在接到通知后五日内迁离并交还房产，费用结算至实际交还原告房产之日。《租赁合同》第二十五条还约定被告逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的日千分之一支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了租赁标的房产，被告接收并入场装修、使用租赁物。在合同约定的期限内，被告仅支付了30万元履约保证金，其余部分履约保证金被告分别于2011年5月16日支付了20万元，于2012年3月14日支付12万元，3月15日支付3万元。租赁合同约定的免租期届满后，被告未能依照约定支付租金，为此，原告多次向被告催收，2013年3月8日，原告再次向被告发送了催收租金函，被告依然未履行支付租金义务，鉴于被告自合同签订至今且经催告仍完全不履行支付租金义务，原告根据《租赁合同》第二十三条：“有下列情形之一，甲方（即原告）有权单方解除合同，履约保证金作为惩罚性违约金全部支付给甲方，若履约保证金不足以赔偿甲方损失，甲方有权向乙方（即被告）追偿。（1）乙方逾期支付租金或本合同第4条约定的逾期纳税达30日，经甲方书面催款，乙方在三内仍未交清的；……甲方依据本条（1）、（2）的约定提前解除合同时，应书面通知乙方，通知送达乙方之日本合同解除生效……”之约定，于2013年7月26日向被告发出解除合同通知，被告于7月27日接收了该通知。被告长期完全不支付租金，根据《租赁合同》之约定，原告有权解除租赁合同，被告已接收原告解除合同的函件，上述合同自被告收函之日即2013年7月27日起已解除。原、被告2011年5月8日签订租赁合同，扣除合同免租期115天即2011年5月9日至2011年8月31日，计租期自2011年9月1日至2013年7月27日，被告应付的租金计4921347.4元（214906元＊22个月＋214906元／30天＊27天），根据上述租赁合同的约定，因被告违约原告解除合同的，被告支付的履约保证金不予退还，同时被告应在合同解除后五日腾房并将房产交还原告，并支付占有使用费自实际交还租赁房产之日止，但被告至原告起诉之日，仍未腾房和交还房产。被告逾期支付租金和履约保证金，根据租赁合同第二十五条约定，被告还应承担逾期支付履约保证金违约金46180元。原告为维护其合法权益，故起诉至法院，请求法院判令：1、依法确认原、被告2011年5月8日签订的《租赁合同》于2013年7月27日解除；2、依法判令被告支付逾期支付履约保证金违约金人民币46180元；3、依法判令被告支付的履约保证金人民币650000元归原告所有；4、依法判令被告支付自2011年9月1日起至2013年7月27日止的租金人民币4921347.40元，并判令被告支付至生效裁判确定的支付租金之日止的逾期支付租金违约金（该项违约金暂计至2013年8月8日为人民币1832374.52元）；5、依法判令被告立即腾房并将房产交还原告，以及判令被告参照租金标准支付自2013年7月28日起至房产实际交还原告之日止的房产占有使用费（暂计至2013年8月8日为人民币85962.40元）；6、本案的诉讼费用由被告负担。
被告（反诉原告）林光答辩并反诉称：一、被告根本不存在长期不支付原告租金的事实，原告不具备合同约定条件单方解除租赁合同，系违约行为。1、原、被告于2011年5月8日签订的《租赁合同》内容已经变更，特别是原告已经同意被告的免租期顺延至2013年3月31日才开始计算；合同签订之后，因仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层存在供电不合格、消防不合格等问题，原、被告经过多次协商，原告于2012年5月28日书面授权被告全权处理福州市仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层商场供电的相关问题，所产生的费用由原告承担，且同意被告可自行申请用电及原、被告签订的商场租赁合同生效时间推迟至供电问题全部解决之时生效的要求。2012年10月28日，原告又书面授权被告全权处理福州市仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层商场相关消防的所有问题，所生的费用在壹佰万元之内的由原告承担。在授权书上，原告还附注：鉴于上述原因，本人同意免租期由报告中的2012年11月10日继续顺延至2013年3月31日开始计算，报告中其它内容不变。2、被告为解决仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层存在供电不合格、消防不合格等问题已投入大量的财力，原告根据自己的承诺需向被告支付仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层供电问题所产生的608，955元和消防问题所产生的1，000，000元费用（合计1，608，955元），且上述费用完全可以用于抵销被告自2013年4月1日起至2013年10月30日止向薛美顺支付的租金，3、在本案租赁关系中，并非被告违约，而是原告违约。根据原、被告双方签订的《租赁合同》第26条明确约定，薛美顺应保证租给吴春生的第一层系临街商铺合计面积427.17平方米于2012年11月19日收回并交接该场地于被告，但至今，原告还未交付该场地，被告原本可以按照每平方米每月70元的市场租金出租给他人，原告的违约行为造成被告每月19649.82元的实际损失。二、原告于2013年7月26日发出解除合同通知不发生合同解除的效力。1、原告2013年7月26日发出解除合同通知的送达地址不符合合同约定。根据原、被告2011年5月8日签订的《租赁合同》的第27条规定，被告的送达地址为福州市台江区迎晖里4号。而原告向法院提供的证据却表明原告解除合同通知的送达地址是仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层。2、被告并未收到原告于2013年7月26日发出的解除合同通知。由原告自己所提供的邮政回执单上的签名可见，该签名并非被告的笔迹，被告已经依约向法院提出笔迹鉴定申请，原告却不同意笔迹鉴定，因此足以说明原告无证据证实解除合同通知已送达到被告。三、原告解除租赁合同有悖商业准则，人民法院不应支持毫无商业道德的行为。综上所述，原告诉状中的事实是完全不存在的，被告不存在违约的情形，而且被告也未收到原告所谓的解除合同通知书，因此，原告的全部诉请都没有事实依据，也没有法律依据，为维护被告的合法权益，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉请并提出反诉，请求法院判令：1、薛美顺向林光支付仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层供电问题所产生的608，955元和消防问题所产生的1，000，000元费用（合计1，608，955元），且上述费用用于抵销林光自2013年4月1日起至2013年10月30日止向薛美顺支付的租金；2、薛美顺将仓山区观井路139号聚龙明珠A区第一层048商铺、045商铺、049商铺（合计面积427.17平方米）立即交付林光使用，并判令薛美顺赔偿林光自2012年11月20日起暂计至2013年10月19日止的租金损失216，148元（计算依据：按每月每平方米46元的损失计算至薛美顺实际交付场地止）；3、本诉及反诉的诉讼费用由薛美顺承担。
薛美顺针对林光的反诉答辩称：林光主张供电和消防费用应由原告承担无依据，林光提供的证明供电及消防的相关证据证明相关材料的购买者是奕光公司，而本案的当事人是林光，此是两个不同主体，林光的主张无法律依据。其次，薛美顺并无违约，租赁物由吴春生使用，林光违约不付租金，薛美顺未交付房屋并无违约。林光主张的违约金也无法律依据。综上，林光的反诉请求，没有依据，应予驳回。
原告薛美顺为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：证据A1、2011年5月8日薛美顺与林光签订的《租赁合同》，证明原、被告签订租赁合同，租赁合同对租赁标的、租赁期限、租金、租金的支付时间、免租期、合同解除权、合同解除的后果等进行了约定；证据A2、《房屋产权证书》，证明原告系租赁合同项下的房产所有权人，涉案租赁物已登记并取得房屋权属证书；证据A3、《银行转账凭证》，证明被告分别在2011年5月10日、5月16日、2012年3月14日、3月15日各支付履约保证金30万元、20万元、12万元、3万元；证据A4《委托书》、证据A5《催收函》、证据A6《催收函》、证据A7《EMS邮件详情单》，共同证明原告向被告发函催收租金；证据A8《解除租赁合同通知》、证据A9《EMS邮件详情单》，共同证明原告于2013年7月26日向被告发送解除租赁合同通知，被告于7月27日接收解除函；证据A10《授权书》，证明原告提供给被告的授权书仅委托被告办理消防事项，并无原告同意所产生的费用在100万元以内的由其承担费用，以及原告同意延长免租期至2013年3月31日等内容；证据A11《告知函》，证明被告2013年5月3日发函给原告，函中陈述其处理涉案租赁物供电和消防产生费用合计58万元，但被告未提供相应的证据证明该费用是否实际产生以及是否合理。
被告林光为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：证据B1租赁合同、证据B2授权委托书，证明2011年5月8日原告与被告签订《租赁合同》，合同第1、4、17条约定了合同的标的、租金、房产用途，合同第26条约定原告所租给吴生春的第一层商铺租赁期限至2012年11月19日，原告保障其合同到期后如有提前解除合同，将该场地租赁给被告，具体的权利和义务的条件与本合同约定的相同，时间起点计算以实际交付为准；证据B3函、证据B4委托函，证明原告委托被告解决租赁场所电源相关事宜；证据B5《要求立即解决聚龙明珠A区商场供电、疏通二层消防通道的函》、证据B6《要求立即解决聚龙明珠A区商场供电等问题的紧急报告函》，证明聚龙明珠A区商场供电、疏通二层消防通道、消防整改等问题因原告原因一直拖延办理，被告多次发函要求原告解决；证据B7委托书（2012.5.18）、证据B8授权书（2012.5.28）、证据B9授权书（2012.10.28），证明2012年5月18日原告授权被告与福州市电业局、聚龙（中国）实业有限公司、福州新顺物业管理公司解决聚龙明珠A区一至三层商场接电相关问题。原告于2012年5月28日书面授权被告全权处理福州市仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层商场供电的相关问题，所产生的费用由原告承担，且同意被告可自行申请用电及原、被告签订的商场租赁合同生效时间推迟至供电问题全部解决之时生效的要求。2012年10月28日，原告又书面授权被告全权处理福州市仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层商场相关消防的所有问题，所生的费用在壹佰万元之内的由原告承担，在授权书上，原告还附注：鉴于上述原因，本人同意免租期由报告中的2012年11月10日继续顺延至2013年3月31日开始计算；证据B10施工合同、证据B11收款收据、证据B12购销合同、证据B13个体工商户营业执照、证据B14、B15收款收据，证明被告与福州柏拉图装饰工程有限公司于2012年8月5日签订《施工合同》，由福州柏拉图装饰工程有限公司承包施工聚龙明珠A区1至3层商场电源问题，被告为此支付承包方施工费用8万元，被告于福州台江区昆华五金电料店于2012年8月20日签订《购销合同》，聚龙明珠A区1至3层商场电源施工所需的材料都从福州台江区昆华五金电料店购买，被告为此花费材料款448955元，2012年6月15日，因聚龙明珠A区1至3层商场电源需通过聚龙（中国）实业有限公司开通而需要交纳8万元补偿费，被告先行代原告支付了8万元电源开通费、根据2012年5月28日原告授权书中的承诺，福州市仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层商场供电的相关问题所产生的费用由反诉被告承担；证据B16消防工程承包合同、证据B17企业法人营业执照、证据B18安全生产许可证、证据B19资质证书、证据B20收款收据，证明因原告交接给被告的租赁商场消防不达标，被告聘请福建乐欣工程发展有限公司对聚龙明珠A区1至3层消防进行整改，被告为此花费工程款1080000元，其中工程备料款为330000元，根据2012年10月28日原告的书面授权书，被告全权处理福州市仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层商场相关消防的所有问题，所产生的费用在壹佰万元之内的由原告承担。证据B21企业法人营业执照，证明被告在租赁讼争商场后成立了福州市奕光投资有限公司，讼争商场供电、疏通二层消防通道、消防整改等问题均由被告授权福州奕光投资有限公司解决。证据B22告知函、证据B23顺风速递寄送单，证明被告于013年5月3日向原告发函，告知原告要求其将吴生春所租赁的第一层商场交付给被告，该函件还告知原告应重新签订补充协议降低林光的租金，同时还告知薛美顺因林光处理租赁场所的消防问题和供电问题所产生的费用折抵林光每月的租金；证据B24通知函、证据B25EMS快件发递单及邮件查单，证明被告于2013年10月5日向原告发函通知其接到本函三日内以书面形式向林光提供个人银行账户及开户行，林光在收到银行账号后会支付给薛美顺2013年11月以后的租金。通知函中还声明了若因薛美顺本人不提供银行账户而造成林光无法按时支付租金的责任将由薛美顺本人自行承担。该通知函于2010年10月8日由薛美顺本人签收，但之后并未向林光提供个人银行账户及开户行。
被告林光在举证期限届满后提供如下证据：证据B26福州市公安消防支队的《建筑工程消防验收意见书》，证明讼争店铺存在严重的消防问题，该问题为原建筑遗留的历史问题；证据B27福州市仓山区公安消防大队的《公安行政处罚决定书》、《行政罚款收据》，证明被告林光因租赁房屋存在消防问题被福州市仓山区公安消防大队罚款3万元；证据B28福建乐欣工程发展有限公司的《情况说明》，证明该租赁房屋经被告整改，目前消防工程已完成90%，剩余10%工程因原建筑遗留的消防问题而未完成，被告所支付的工程款按照合同约定以现金的形式支付。
经当庭质证，对于薛美顺提供的证据，林光对证据A1真实性无异议，对证据A2、A3的真实性及证明对象均无异议。对证据A4真实性无异议，对证据A5、A6、A7的真实性有异议，林光并无收到证据A5、A6。即使有收到，也仅能证明因原告提供的场所存在供电和消防问题，双方对租金及免租期仍在交涉中。被告不存在欠原告租金的问题。对证据A8、A9真实性有异议，被告未收到原告的解除租赁合同的通知，未收到证据A8，原告通知里的内容也不符合事实，原告也无权单方解除合同，被告即使有收到这份通知，被告在之前也明确通知原告被告因消防所产生的费用折抵租金至2013年10月份。并且通知并非按合同约定的地址寄给被告，上面的签名也并非林光的笔迹。证据A10因无原件真实性不予确认，且授权书也无明确的时间。证据A11真实性无异议，关于58万元是笔误，被告真实所花费的是158万以上，被告也向法庭提出相应的证据。该告知函明确要求用被告花费的供电和消防费用折抵租金，原告收到后并未回复，视为同意被告的要求。该告知函也明确告知原告存在违约情形，因原告没有将吴生春所租用的第一层商场交付给被告，造成了被告的损失。
对于林光提供的证据，薛美顺对证据B1、B2、B3、B4.B7的真实性无异议，对证据B5、B6真实性无异议，但对该份证据两份函件所述的内容有异议，租赁合同明确约定原告按房屋的现有条件租赁给被告，合同第9条也明确约定装修的相关报批报建手续由被告自行负责，因此被告装修无法开展的责任在原告无事实和法律依据。其次，被告租赁租赁物是用于商场，租赁物的装修方案消防审核责任主体是被告，被告负有对装修方案进行报批的法定义务，且被告未提供是否装修消防备案审核未通过及未通过的原因的相关证据，因此被告要求原告承担被告的损失并以此拒绝支付租金无事实依据。根据被告提供的证据B5与原告提供的证据A5相互印证，足以证明原告证据5的函件被告已收到。对证据B8、B9的真实性有异议，该两份委托书中关于租赁合同生效时间推迟，免租其顺延及被告处理供电消防产生的费用由原告负担等内容系被告自行添加，并非原告的意思表示。对证据B10到B21真实性无法确认，也与本案没有关联性，该组证据所体现的建设单位都是福州市弈光投资有限公司，并非本案被告，对证明对象也有异议，原告是按租赁物的现状出租给被告，被告承租后既使存在相关费用也应由被告自行承担。对证据B22真实性有异议，原告也提供了证据A11，是被告邮寄给原告的，在该函中记载了被告支出的是58万元，被告提供的证据B22与原告提供的证据A11实际是同一个函件，因此该证据B22已被被告修改过。租赁合同约定交付吴生春使用的租赁物以实际交付为准，现吴生春未向原告交还租赁物，故原告无法交付，不存在违约。对证据B23真实性、证明对象均无异议。证据B24、B25真实性无异议，原告认为已解除与被告的租赁合同，双方已不存在租赁关系，故不存在原告继续收取租金的问题，况且原告在2012年3月2日发送的催收函中已记载有原告的收款账户信息。证据B26至证据B28均超过举证期限，对证据B26的真实性无异议，对证明对象有异议。原告认为，根据该份证据，讼争租赁物的已消防备案检查基本合格，符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。虽然该份意见书提到“建筑消防车道和登高面应结合聚龙明珠二期工程予以落实，防火卷帘等问题按支队专题会议纪要和仓山区消防大队复查意见书待二次装修时一并解决”，但双方租赁合同明确约定，原告按照租赁物的现状交付给被告，上述存在的消防问题，应由被告负责解决，产生的费用亦应由被告自行承担。对证据B27的真实性无异议，但该组证据与本案不具有关联性，对其证明对象也有异议。该组证据的被处罚人是福州市奕光投资有限公司，并非本案被告。根据上述证据，福州市奕光投资公司被处罚是因其消防设计抽查不合格不停止施工所导致，与原告没有任何关系。对证据B28的真实性和证明对象均有异议。无法确认该份证据的真实性，且根据该份证据，产生消防工程费用的主体是福州市奕光投资有限公司，并非被告；该消防工程未完工，最终的费用未产生，被告以该份证据作为其损失，缺乏法律依据。该份证据第1点陈述：“因贵公司原建筑消防遗留的历史问题，导致消防验收无法正常实施”，第2点陈述：“未完成原因正是原建筑物遗留的消防问题”，但未指明具体的消防问题，且无消防部门出具的不予验收等方面的证明，故上述陈述无事实根据。
根据原、被告对上述证据的质证意见，本院对于原告提供的证据A1、A2、A3、A4、A11及被告提供的证据B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B23、B24、B25的真实性均予以认定，对于关联性将综合认定。对于原告提供的证据A5催收函，根据被告向本院提供的证据B5《要求立即解决聚龙明珠A区商场供电、疏通二层消防通道的函》，确认被告已收到原告发来2012年3月2日的《催收函》，其内容与原告提供的证据A5相互印证，可以确认被告已收到原告向本院提交的证据A5，故本院对原告提供的证据A5的真实性及证明对象予以确认。关于原告提供的证据A6催收函、证据A7EMS邮件详情单、证据A8解除租赁合同通知、证据A9EMS邮件详情单，虽然被告林光否认其收到上述两份函件，但根据两份函件EMS邮件详情单上的地址均为福州市仓山区观井路139号聚龙明珠广场A区1至3层即讼争店面地址，所留林光的电话137××××1832也确系林光手机号码，且两份EMS邮件详情单的收件人栏上亦署名为林光，且被告未能提供相反证据推翻原告所提供的证据，因此，对上述证据A5、A6、A7、A8、A9本院予以采信。证据A10因原告未能提供证据原件予以核对，本院对原告提供的证据A10不予采信。对于被告提供的证据B8、B9，虽然原告对该证据的真实性持有异议，但并不能提供充分有效的证据对被告提供的证据予以反驳，本院对被告提供的证据B8、B9予以采信。对于被告提供的证据B10-B21，原告对其证据的真实性存在异议，且被告未能提供有效票据证明其为供电问题和消防问题已实际支出1608955元，故本院对被告提供证据B10-B21的证明对象不予采信。对于被告提供的证据B22与原告提供的A11系同一份证据，且被告对原告提供的证据A11的真实性予以确认，被告亦确认提供本院的证据B22经其涂改，本院对该证据不予采纳。对于证据B26-B28，因该证据已经超过举证期限，本院对上述证据不予采纳。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2011年5月8日，原告薛美顺委托施城斌与被告林光签订涉及仓山区梅坞路“聚龙明珠”A区地上地面第一层部分商场，第二层整层商场、第三层整层商场的《租赁合同》，同年5月7日，被告林光委托林君处理仓山区观井路139号“聚龙明珠”A区一至三层承租事宜。2011年5月8日，施城斌代表原告薛美顺、林君代表被告林光，双方签订《租赁合同》，约定被告林光承租原告薛美顺的坐落仓山区观井路139号聚龙明珠A区第一层006商铺、007商铺、019商铺、021商铺、035商铺、039商铺、051商铺，第二层商场、第三层商场，用于开办商铺市场及其他商业服务使用，上述租赁物共计面积8954.42平方米，其中第二层商场面积4126.34平方米，第三层商场面积4114.94平方米。《租赁合同》约定租赁期限自2011年5月9日起至2021年5月8日止；租金每平方米24元，月租金214906元；免租金期115天，自合同签订之日起计算，免租期满后开始计算租金，租金每月的第一日支付；被告应在合同签订后五日内支付履约保证金65万元，若被告逾期支付租金达30日的，原告有权解除合同，履约保证金作为惩罚违约金支付给原告；原告解除合同的，应书面通知被告，合同自通知送到被告时解除，被告应在接到通知后五日内迁离并交还房产，费用结算至实际交还原告房产之日。《租赁合同》第二十五条还约定被告逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的日千分之一支付违约金。合同还约定了原告所租吴生春的第一层商场（048商铺、045商铺、049商铺，合计面积427.17平方米），租赁期限至2012年11月19日，甲方保证，其合同到期后或如有提前解除合同，将该场地租赁给被告，具体的权利和义务的条件与本合同约定的相同，时间起点计算以实际交付为准。合同签订后，原告向被告交付了租赁标的房产，被告接收并入场装修、使用租赁物。2011年5月10日、2011年5月16日被告分别向原告支付了30万元、20万元的履约保证金。2011年9月22日，原告向福州新顺物业管理有限公司聚龙明珠管理处发函：我方已于2011年9月21日同电力分公司签订《高压供用电合同》，电力公司已开通商场变压器的供电。请该处配合被告林光办理各项手续。2011年11月11日，原告薛美顺委托被告林光解决聚龙明珠A区1至3层商场后门消防通道及一至三层商场主电源其相关事宜，以便进场装修使用。2012年3月2日，原告薛美顺向被告林光发出《催收函》要求林光于2012年3月9日前将尚欠的保证金15万元及合同所计拖欠的租金补交。2012年3月6日，被告林光向原告薛美顺发出《要求立即解决聚龙明珠A区商场供电、疏通二层消防通道的函》，同意交齐余下的履约保证金15万元，但认为讼争商场没有电源，二层消防通道被聚龙明珠二期堵塞作绿地，始终未疏通导致商场的装修无法正常进行。要求原告薛美顺尽快出面协调上述问题。被告林光于2012年3月14日、3月15日分别支付12万元、3万元的履约保证金。2012年4月4日，被告林光向原告薛美顺发出《要求尽快解决聚龙明珠A区商场供电等问题的紧急报告函》，再次催告原告薛美顺解决讼争商场的供电及消防问题，或者授权被告林光办理此事，并要求薛美顺免除商场的租金并顺延租赁期限，补偿林光所蒙受的损失及承担解决商场之前财产纠纷所支出的费用等。2012年5月18日，原告薛美顺出具《委托书》，委托被告林光代原告出面与福州市电业局、聚龙（中国）实业有限公司、福州新顺物业管理公司解决聚龙明珠A区一至三层商场接电相关事宜。2012年5月18日，薛美顺出具一份《授权书》，内容为“兹授权林光代表本人全权处理福州市仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层商场供电等相关问题，所产生的费用由本人承担。附注：同意林光先生自行申请用电和林光先生与本人签订的商场租赁合同生效时间推迟到供电问题全部解决之日时生效的要求。”2012年10月28日，薛美顺又出具一份《授权书》，内容为“兹授权林光代表本人全权处理福州市仓山区观井路139号聚龙明珠A区1至3层商场相关消防的所有问题所产生的费用在壹佰万元之内由本人承担，特此授权。附注：鉴于上述原因，本人同意免租期由报告中的2012年11月10日继续顺延至2013年3月13日开始计算，报告中的其他内容不变。”2013年3月8日，原告薛美顺向被告林光发出《催收函》，催促林光在收到函件之日后七日内将2011年9月1日至今已累计的3868308元租金交清，否则原告薛美顺将单方解除合同。2013年5月3日，被告林光向原告薛美顺发出《告知函》，要求原告薛美顺将吴生春所租赁的第一层商场（048商铺，045商铺、049商铺）交付给被告林光。同时，由于原告薛美顺未将第一层商场（048商铺，045商铺、049商铺）交付给被告林光，要求双方重新签订补充协议降低被告林光的租金。由于原告薛美顺授权被告林光全权处理福州市仓山区观井路139号聚龙明珠A区一至三层商场供电和消防的相关问题，解决供电问题所产生的费用及处理消防所产的费用壹佰万元由原告薛美顺承担。现商场的供电和消防问题已由被告林光处理完成，由此产生的费用58万元应由原告承担，要求以该费用折抵租金，请原告薛美顺在收到本函三日内给予答复，逾期或者未答复视为原告薛美顺同意被告林光的折抵要求。2013年7月26日，原告薛美顺向被告林光发出《解除租赁合同通知》，解除与被告林光签订的《租赁合同》。2013年10月5日，被告林光向原告薛美顺发出通知，内容为2013年4月1日起至2013年11月8日的租金已与薛美顺欠林光的消防安装费用、水电安装费用相抵消。被告林光应于2013年11月9日才开始支付租金，要求原告薛美顺提供个人银行账户及开户行提供给林光支付2013年11月之后的租金。
对于当事人的诉讼主张及争议的焦点问题，本院予以归纳并分析如下：
一、关于被告林光应否按租赁合同的约定支付原告薛美顺租金及商场的免收租金期间应如何认定的问题。
原告认为，按照原、被告签订的《租赁合同》，租赁期自2011年5月9日起至2021年5月8日止，免租金期为115天，即被告林光应于2011年9月1日起支付租金。
被告认为，根据原告出具的2012年10月28日的《授权书》，原告已同意将免租金期由2012年11月10日继续延续至2013年3月31日开始计算。因此。被告林光应于2013年4月1日起支付租金。
原、被告于2011年5月8日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，双方关于商铺租金的支付本应按合同的约定履行。但根据原告薛美顺给原告林光的《授权书》，载明将免租期继续延续至2013年3月31日开始计算。虽然原告薛美顺认为该《授权书》中关于免租期延续的内容系林光自行添加的，但该授权书盖有原告薛美顺的私章，原告也无充分有效证据反驳该《授权书》的真实性。根据该《授权书》的内容，原告薛美顺同意将免租期继续延续至2013年3月31日开始计算，故本案原告薛美顺应于2013年4月1日开始向被告林光收取租金。
二、关于被告林光要求原告薛美顺支付由于处理供电和消防问题所支出的费用1608955元的反诉请求是否成立的问题。
本院认为，被告主张其为解决讼争商场1至三层的供电及消防问题，共支出1608955元，被告认为，根据2012年5月18日、2012年10月28日薛美顺的两份《授权书》，该费用应由原告支付，被告并提供了证据B10-B21欲以证明其所支出的费用。即被告主张与福州柏拉图装饰工程有限公司解决商场电源问题所支付的8万元，及其向福州台江区昆华五金电料店购买材料款的448955元，以及向聚龙（中国）实业有限公司开通电源交纳的8万元补偿费，还有与福建乐欣工程发展有限公司对聚龙明珠A区1至3层商场消防进行整改的工程款1080000元。关于上述费用，本院认为，被告主张支付给福州柏拉图装饰工程有限公司8万元，仅有《施工合同》及收款收据，未能提供有效支付凭证及有效发票予以证明，本院对其主张不予采信。被告主张支付给福州台江区昆华五金电料店购买材料款的448955元，亦只提供了收款收据，未能提供有效支付凭证及有效发票，且被告亦不能证明该材料用于讼争商场的电源工程，本院对该主张亦不予采信。被告主张其支付了福建乐欣工程发展有限公司对聚龙明珠A区1至3层商场消防进行整改的工程款1080000元。但上述工程并未进行工程结算，上诉人也仅提供了支付330000元工程款的收款收据，也未能提供有效支付凭证及有效发票，对其主张本院不予采信。而且，根据被告林光2013年5月3日给原告薛美顺的函，认为商场的供电和消防问题已由被告林光处理完成，由此产生的费用58万元应由原告承担，并要求以该费用折抵租金，请原告薛美顺在收到本函三日内给予答复，逾期或者未答复视为原告薛美顺同意被告林光的折抵要求。该函的形成时间迟于被告提供证据B10-B21的形成时间，被告亦在函中确认供电和消防问题已由被告林光处理完成，其费用为58万元，被告称该函系笔误，其费用应为158万元，但并未提供有关证据予以佐证，在《告知函》中，林光书写的金额为58万元（伍拾捌万元整），若为笔误，可能性较小，且林光以《告知函》提出将消防和供电费用折抵租金，该费用攸关林光自身的利益，若系笔误，亦与常理相悖，故本院对林光的《告知函》中的费用系158万元，《告知函》中存在笔误的主张不予采信。原告薛美顺收到该《告知函》后，并未提出异议，应视为对该58万元费用予以认可，并同意以该58万元折抵租金。据此，本院确认林光为讼争商场的供电和消防问题共支出58万元，根据2012年5月18日、2012年10月28日薛美顺的两份《授权书》，该费用应由原告薛美顺承担。
三、关于被告林光是否欠缴租金及原告薛美顺是否可以据此解除合同，没收履约保证金并要求被告林光支付违约金的问题。
根据双方签订的《租赁合同》第23条，双方约定每月租金为214906元，租金应于每个月第一日前支付租金，若被告林光逾期支付租金达30日，经原告书面催款，在三日内仍未缴清，原告可单方解除合同并没收履约保证金作为惩罚性赔偿金，被告逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的日千分之一支付违约金。本案被告林光应于2013年4月1日起支付租金，林光为讼争商场的供电和消防问题支出的费用58万元与讼争商场2013年4月、5月、6月的租金折抵后，林光在2013年6月1日起即开始欠缴租金64718元（214906元／月×3个月-580000元），被告林光在2013年7月27日收到《解除租赁合同通知》时止，林光仍持续欠缴租金251894.20元（64718元＋214906元／月÷31天×27天），之后，林光仍然未积极履行返还租金的义务，根据租赁合同的第23条约定，林光欠交租金的行为已构成根本性违约，达到合同约定的解除条件，根据租赁合同的约定，原告有权解除《租赁合同》。因双方签订合同时有关于履约保证金、违约金的约定，且系因被告拖欠租金致使合同解除，合同解除后，被告应及时搬离，返还租赁物，支付实际租赁期间拖欠的租金及占用费，并按照约定支付逾期交纳租金的违约金，原告另可根据合同约定，没收650000元履约保证金作为惩罚性违约金。
四、关于被告林光是否应当支付逾期支付履约保证金的违约金。
根据《租赁合同》第6条约定，被告林光应于签订租赁合同五日内即2011年5月13日前支付原告履约保证金65万元。同时根据《租赁合同》第25条约定，若林光逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的1‰向原告方支付违约金。被告林光根据合同约定在2011年5月10日支付了30万元履约保证金后，于2011年5月16日、2012年3月14日、3月15日分别支付20万元、12万元、3万元的履约保证金。上述履约保证金合计45万元均迟延交付，被告显属违约，应承担逾期付款的违约责任。故被告应按照合同约定支付原告逾期交付履约保证金的违约金46180元（350000元×0.001×2天＋150000元×0.001×303天＋30000元×0.001×1天）。
五、关于原告薛美顺是否应按合同约定交付给被告林光讼商场第一层048商铺、045商铺、049商铺，并赔偿被告租金损失216148元的问题。
本院认为，虽然双方租赁合同约定在原告与吴生春的合同到期或者原告与吴生春解除合同后，原告薛美顺应将吴生春租赁的第一层商场（048商铺，045商铺、049商铺）交付给被告林光。但原告与吴生春的合同到期后，双方因租金问题产生争议，因此未继续履行该条款，现原告与被告的租赁合同已经解除，且第一层商场（048商铺，045商铺、049商铺）现仍由吴生春继续租赁，被告林光要求原告交付讼争商铺，其主张不能成立，本院不予支持。至于被告主张原告要求其按每月每平方米46元计算被告的损失216148元，该主张于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、确认原告薛美顺与被告林光于2011年5月8日签订的《租赁合同》于2013年7月27日解除；
二、被告林光应于本判决生效后十日内将坐落于仓山区观井路139号聚龙明珠A区第一层006商铺、007商铺、019商铺、021商铺、035商铺、039商铺、051商铺，第二层商场、第三层商场腾退交还给原告薛美顺；
三、被告林光应于本判决生效之日起十日内支付原告薛美顺逾期支付履约保证金的违约金46180元；
四、被告林光应于本判决生效之日起十日内支付原告薛美顺自2013年4月1日起至2013年7月27日止的租金251894.20元及逾期支付租金的违约金（按日千分之一计付，
2013年7月27日计至本判决确定的还款之日止）；
五、被告林光支付原告薛美顺的履约保证金650000元归原告薛美顺所有；
六、被告林光应按214906元／月支付原告薛美顺自2013年7月28日起计至讼争房产实际交还给原告薛美顺之日止的房产占有使用费；
七、驳回原告薛美顺的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告林光的其他诉讼请求。
如果被告林光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费135270元，由原告薛美顺负担29250元，由被告林光负担106020元；本案反诉案件受理费由原告薛美顺负担3373元，由被告林光负担7240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 缪 羽
二〇一四年九月十一日
书 记 员 马 青
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。