上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第175号
原告（反诉被告）贺慧兰。
委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
委托代理人徐卫华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）胡劲松。
委托代理人沈亢，上海市申达律师事务所律师。
委托代理人陆耘，上海市申达律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡元。
法定代理人胡劲松。
委托代理人沈亢，上海市申达律师事务所律师。
委托代理人陆耘，上海市申达律师事务所律师。
原告贺慧兰与被告胡劲松定金合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。审理中，本院依法追加胡元为本案被告参加诉讼。两被告向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并于2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告贺慧兰及其委托代理人严钧、徐卫华，两被告的委托代理人沈亢、陆耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺慧兰诉称，2013年10月27日，原、被告通过上海A房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议书》1份，约定原告向被告购买本市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋，成交价为850万元（人民币，下同），定金50万元，交易中所产生的税费由原告负担。协议约定双方应于2013年11月3日前签订正式的买卖合同。上述协议签订后，原告支付了定金50万元。然而，在约定的签约日期到期后，经居间方了解，被告因房价上涨而不愿意继续出售房屋。10月29日，被告通过居间方通知原告会面，被告明确表示不再签订买卖合同，后双方对违约金未能协商一政。11月2日，居间方提前通知被告签约的情况下，被告以出差为由拒绝签约。经居间方协调，原、被告于2013年11月5日、6日两次进行协商，但被告分别以条款不规范，以及个税问题阻挠合同的签订。原告无奈之下，在11月6日当场要求被告双倍返还定金。同月8日，原告委托律师向被告发函再次明确表示解约。由于被告违反协议拒绝签约，应当承担双倍返还定金的责任。现要求被告双倍返还定金计100万元。
胡劲松、胡元辩称，根据原、被告及居间方签订的《房地产买卖居间协议》，原告支付居间方50万元意向金，如原、被告达成买卖意向，则意向金由居间方转付给被告。然事实上被告从未收到该笔50万元定金。居间协议第六条约定，如因签约权限问题导致协议无法履行，才可适用定金罚则。根据合同法的相关规定，原、被告已达成了买卖合同，原告根据买卖协议约定向被告支付了50万元房款，该笔钱款系房款而非定金。在双方磋商网签合同过程中，双方对于税费承担部分产生重大分歧。原告为了避税，要求被告隐瞒房屋的真实信息，遭到被告拒绝。现不同意原告的请求。
原、被告及居间方签订的《房地产买卖居间协议》所附《房地产买卖协议》中对于房屋交易价款、支付方式、违约责任均作了详细约定，符合合同的全部要件，故双方的买卖合同已成立并生效。根据买卖协议的约定，在签订该协议后3日内原告向被告支付首期房价款50万元，故原告在2013年10月28日如约向被告支付了此笔首付款。然此后，原告却要求被告签订阴阳合同，做低房价以期规避税款，导致双方产生分歧。经居间方协调，双方同意进一步协商，待协商一致后再行签订网络版的买卖合同。之后双方对于税款问题未能协商一致，未签订买卖合同。2013年11月8日，被告向原告及居间方寄送了《关于要求尽快确定签约时间与地点的函》，期待双方能继续履约，但原告未予理睬，反而委托律师于同日向被告发函表示不再履行协议。原告已构成根本违约，按房地产买卖协议约定，承担房价款20%的违约金。现被告自愿降低违约金计算标准，提起反诉：1、要求原告协助被告办理撤销本市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋的买卖合同的网上备案登记手续；2、要求原告支付违约金425，000元。
针对被告胡劲松、胡元的反诉，贺慧兰辩称，对于反诉请求1，同意协助撤销涉案房屋的买卖合同的备案登记手续。对于反诉请求2，因双方签订的《房地产买卖居间协议》中只确立了双方的定金合同关系，关于房屋交易的相关条款仅是为了便于双方签订正式的上海市房地产买卖合同，并不代表双方的买卖关系已成立。原告支付的50万元系定金而非房款。原告一直要求被告提供全部的房屋资料，由税务部门核定税金，但被告却强制要求原告按房屋差价的20%的计税，导致双方未能网签合同。11月6日，被告明确表示不愿意继续协议。现不同意被告关于违约金的反诉请求。
经审理查明，胡劲松与胡元是父女关系，两人系本市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋所有权人。
2013年10月6日，胡劲松委托上海A房地产经纪有限公司挂牌出售上述房产。10月27日，经上海A房地产经纪有限公司的居间服务，贺慧兰作为买方、胡劲松和胡元作为卖方，签订了一份《房地产买卖居间协议书》，主要内容为：买方拟向卖方购买上述房屋，鉴于买方委托居间方与卖方就该房屋买卖进行洽谈，买方特支付购房意向金50万元给居间方作为洽谈专用；买方要求购买此房的房价为850万元；若买方所确认的交易条件被卖方全部接受（以卖方签署本协议为准），则上述意向金自动转为买方支付卖方的购房定金；买卖双方确认：本协议签订后，若因买方原因导致本协议无法履行，买方自愿按佣金确认书签署的金额支付居间方补偿金，若因卖方原因导致本协议无法履行，卖方自愿按佣金确认书签署的金额支付居间方补偿金。买卖双方的签署人保证其有权签署本协议并支付／收取有关款项（含定金），若因任何一方的签署人缺乏代理权或代理权无效等导致本协议无法履行的，则签署人自愿按本协议违约责任（含定金罚则）标准及补偿金标准向各方承担有关责任。该协议落款处由胡劲松并代胡元在卖方处签名，贺慧兰在买方处签名。在该协议的附页《房地产买卖协议》中约定，房屋产证编号沪房地闵字XX第XX号；双方定于2013年11月3日前至居间方签订为交易过户等所需的《上海市房地产买卖合同》（简称网签合同）；付款方式：1、第一期计50万元，双方在本协议签字后3日内支付，第二期计305万元于2014年1月31日前支付，第三期计490万元由贷款银行直接发放至卖方账户，第四期计5万元于房屋交接当日支付；双方定于2014年3月31日前办理交易过户手续；该房产交易过程中所产生的一切税费由买方承担；双方定于2014年3月31日前办理房屋交接手续；双方应善意履行本协议，如一方不按本协议履行的，则应按成交价万分之五每日支付守约方滞纳金。超过15日仍未履行，则守约方有权书面通知解除本协议，并要求违约方按成交价的20%支付违约金。该协议下方无落款。
2013年10月28日，贺慧兰通过银行汇款方式，向胡劲松账户内汇入50万元。
2013年10月28日12时许，上海A房地产经纪有限公司就涉案房屋的网络版《上海市房地产买卖合同》作了登记备案，合同编号为XXXXXXX。该合同的补充条款及付款协议均为空白。
2013年10月29日，在上海A房地产经纪有限公司，贺慧兰、胡劲松夫妻，以及居间方工作人员李a、龚a就房屋的价格以及是否继续签约进协商。在交流中，胡劲松表示其确已违约，希望贺慧兰理解，妥善处理，并表示如果房屋售价达到900万元，其妻子就能心理平衡，否则不愿出售房屋，要求解约。而贺慧兰则表示按居间协议履行。
原、被告未能在2013年11月3日前签订《上海市房地产买卖合同》
2013年11月6日，在上海A房地产经纪有限公司，胡劲松及其代理律师、贺慧兰夫妇及代理律师，居间方工作人员李a，就涉案房屋交易进一步磋商。胡劲松及其代理律师要求明确交易税费的计算方式，个人所得税计税按20计算%。而贺慧兰一方则表示计税方式由税务部门确定，无须在合同中明确。为此，双方仍未能签订《上海市房地产买卖合同》。
2013年11月8日，贺慧兰委托北京尚公（上海）律师事务所严钧律师向胡劲松、胡元发出律师函，主要内容为：双方在2013年10月27日签订的《房地产买卖居间协议书》，约定房屋成交价850万元，贺慧兰已支付了50万元定金。但胡劲松、胡元未按约定时间内签约，构成违约，故要求双倍返还定金。
胡劲松、胡元于2013年11月11日收到上述律师函，于同月15日，委托上海市申达律师事务所陆耘律师回函，主要内容为：根据双方的协议，双方原准备于11月3日前签订正式买卖合同，但因买方及居间方要求签订“阴阳合同”，向政府部门报低房价且要求出售方不如实申报纳税导致分歧。在11月3日至6月之间，双方虽一直进行磋商，但未协商一致，主要分歧在于出售方按照相关法律，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。而买受方却要求出售方故意隐瞒房屋原值凭证以达到避税的目的。双方未能按期签订房地产买卖合同的责任归于买方贺慧兰，现依法没收贺慧兰已支付的定金50万元。
现贺慧兰以诉称理由诉至本院，胡劲松、胡元则提起反诉。
上述事实，由贺慧兰提供的房地产买卖居间协议书、50万元付款凭证、录音资料、律师函及胡劲松、胡元委托律师的回函等，胡劲松、胡元提供的房地产买卖居间协议书、涉案房屋的房地产统一发票、契税完税证等，以及双方当事人的陈述所证实。
本院认为，贺慧兰作为买受方、胡劲松、胡元作为出售方，双方于居间方处签订的《房地产买卖居间协议书》反映了双方对涉案房屋达成买卖意向的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按约履行该协议中确定的各自义务。从买卖双方的律师函及回函内容可以认定，贺慧兰在签订上述协议后，支付了胡劲松、胡元定金50万元，该定金是担保双方按约签订网络版的《上海市房地产买卖合同》。然在协议约定的签约期限2013年11月3日，由于胡劲松、胡元此前要求增加房价的要求未取得贺慧兰的同意，故而未至居间方处与贺慧兰签订买卖合同。此后，虽经居间方主持协商，又因胡劲松、胡元要求在合同中明确按房屋出售所得的20%计税的条款，贺慧兰不同意增加此条款的，导致双方未能签订合同。
本案关键在于：胡劲松、胡元要求在合同中增加此项条款，是属正常合同磋商，还是为了拒绝签订网格版的买卖合同而为的恶意磋商。如果属正常磋商，磋商不成，则双方互不承担违约责任。如果是为了拒绝签约而为的恶意磋商，则应承担违约责任。在房地产买卖居间协议中，双方明确约定，交易的全部税费由买受方即贺慧兰承担，亦即胡劲松、胡元应缴纳的契税、所得税等税费，不管税务部门按何种方式征收，均由贺慧兰承担。对于交易中应缴纳的税种、计税方式，由国家税务部门按规定征收，买卖双方是否在合同中约定计税方式并不影响税务部门征收税款，也不影响双方进行房产交易。且房地产交易的惯例中，买卖双方通常不会在合同中约定缴纳税款的计算方式，房产管理部门印发的示范合同文本《上海市房地产买卖合同》中也没有印制关于税款计算方式的条款。显然，胡劲松、胡元要求在买卖合同中增加按20%计征所得税的条款，非正常的合同磋商行为，而是为了拒绝以850万元的价格与贺慧兰签订《上海市房地产买卖合同》，胡劲松、胡元已构成违约，应按定金罚则承担违约责任，双倍返还贺慧兰定金。胡劲松、胡元关于贺慧兰已付的50万元系房款而非定金的意见，与事实不符，本院不予采信。胡劲松、胡元反诉要求贺慧兰承担违约金425，000元，本院不予支持。
关于编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，已房地产交易系统中进行了备案登记备案，在买卖双方不再继续交易的情况下，贺慧兰应当配合胡劲松、胡元办理撤销备案的手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）胡劲松、胡元于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（反诉被告）贺慧兰定金计人民币100万元；
二、原告（反诉被告）贺慧兰于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）胡劲松、胡元办理撤销《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）备案登记的手续；
三、驳回被告（反诉原告）胡劲松、胡元其余反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币13，800元，减半收取计6，900元，由胡劲松、胡元负担。
反诉案件受理费减半收取计人民币3，837.50元，由贺慧兰负担25元，胡劲松、胡元负担3，812.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一四年五月十六日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。