湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第03481号
原告杨第常。
委托代理人刘志远，女，1964年6月27日出生，汉族。
被告湖南省同力金球置业发展有限公司。住所地在湖南省长沙市五一中路**号。
法定代表人李彤，董事长。
被告湖南奇凡胜置业有限公司。住所地在湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段***号建鸿达现代城**楼。
法定代表人李凡奇，董事长。
委托代理人何湘涛，男，1970年10月1日出生，汉族。
原告杨第常（以下简称原告）诉被告湖南省同力金球置业发展有限公司（以下简称同力金球公司）、湖南奇凡胜置业有限公司（以下简称奇凡胜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘志远、被告奇凡胜公司的委托代理人何湘涛到庭参加诉讼。被告同力金球公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2008年10月23日在建鸿达现代城2707室与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告向被告同力金球公司、奇凡胜公司购买位于长沙市雨花区万芙北路439号湘府名邸小区4栋A门202号房屋，原告实际交付了购房款197938元。该合同第十七条约定，因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证和土地使用权证的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。被告应在商品房交付使用后90个工作日内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后275个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告于2009年4月30日向原告交付了房屋，按约被告应于2010年2月办理上述房屋的土地使用权证书。原告虽多次催讨，被告却以各种理由拒绝支付违约金，至今未办理土地使用权证书，因此被告应按合同约定向原告支付违约金。特诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期办理国土使用权证违约金及损失费4500元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告奇凡胜公司辩称，1、办证的日期待我公司核对后确定；2、根据《民法通则》相关规定，原告诉请的违约金赔偿已超过了诉讼时效。请求依法判决。
被告同力金球公司未答辩。
经审理查明，2008年10月23日，案外人贺霞林（买受人）与被告同力金球公司、奇凡胜公司（出卖人）双方签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于长沙市雨花区万芙北路439号湘府名邸4栋202号房屋，房屋建筑面积为77.54平方米；总房款为188226元，于合同签订之日一次性支付；出卖人应在2009年4月30日前将本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后90个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后275个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证，如因出卖人的责任致使买受人不能在规定的期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；双方还对合同其他相关事项进行了约定。2009年4月30日，被告同力金球公司、奇凡胜公司将该房屋交付给案外人贺霞林使用。2011年3月10日，原告与案外人贺霞林签订《长沙市二手房买卖合同》，约定由贺霞林将上述房屋作价170000元转让给原告。该合同签订后，原告支付了上述全部购房款。2010年8月，被告同力金球公司、奇凡胜公司取得了上述房屋的栋产权证。2011年3月28日，被告同力金球公司、奇凡胜公司为原告办理了该套房屋的《房屋所有权证》，但直至2014年6月16日才办理好土地使用权证。双方为此发生纠纷，原告遂于2014年8月7日向本院提起诉讼，请求判如所诉。
上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《长沙市二手房买卖合同》、发票、房屋所有权证、长沙市房屋产权登记收件收据、长沙市国土资源局业务受理决定书、国土证领取清单、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，案外人贺霞林与被告同力金球公司、奇凡胜公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及原告与案外人贺霞林签订的《长沙市二手房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约履行了付款义务，二被告亦已将上述房屋交付给原告使用，并为原告办理了房屋所有权证。土地使用权证和房屋所有权证具有不可分割性，任一证件的缺失均导致房屋权属的瑕疵。根据上述合同约定，出卖人应在取得栋产权证后275个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证。二被告于2010年8月取得了上述房屋的栋产权证，但直至2014年6月16日才办理好土地使用权证，显然已超过了合同约定的期限，已构成违约，应承担相应的违约责任。故被告同力金球公司、奇凡胜公司应根据合同约定按原告已付房价款170000元的1%的标准向原告支付违约金1700元，超过部分本院不予支持。被告奇凡胜公司辩称原告诉请的违约金超过了诉讼时效，因二被告逾期办证的违约行为一直在延续，原告的请求并未超过诉讼时效，被告奇凡胜公司的此辩解理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告湖南省同力金球置业发展有限公司、湖南奇凡胜置业有限公司于本判决生效之日起7日内共同支付原告杨第常逾期办理土地使用权证的违约金1700元；
二、驳回原告杨第常的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告湖南省同力金球置业发展有限公司、湖南奇凡胜置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 唐战胜
人民陪审员 黄忠伟
人民陪审员 夏均平
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 张 莎
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。