广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字3158号
上诉人（原审被告）：杨锦平，女，1974年5月21日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。
委托代理人：朱海灵，广东宏港律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：余嘉蔚，男，1961年3月28日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。
原审第三人：广发银行股份有限公司广州分行，住所地。
负责人：罗建，该行行长。
委托代理人：黄文君、苏仲雯，该行职员。
上诉人杨锦平因与被上诉人余嘉蔚、原审第三人广发银行股份有限公司广州分行（广发行广州分行）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2705号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：余嘉蔚主张为了结婚目的以杨锦平名义于2011年9月22日签订《商品房预售合同》，按揭贷款购买了位于广州市海珠区盈丰路30号之6（自编30号之6B2栋）2809房的房屋，并以杨锦平（借款人、抵押人）名义签订了《个人购房贷款合同》及以余嘉蔚（保证人）名义签订了《保证合同》。杨锦平对上述合同的真实性没有异议，确认涉案房屋的房款以及还贷款项均为余嘉蔚支付。
余嘉蔚（乙方）、杨锦平（甲方）于2012年2月26日签订《协议书》，约定馨润尚寓B2栋2809房（地址：广州市海珠区盈丰路30号之6）是以甲方名义登记，由乙方出资购买的房产，原计划是用于两人结婚后居住的，现因双方性格不合，甲方在提出分手时承诺将以上房产无条件归还乙方。鉴于该房屋要到2012年12月31日才能够收楼，按照所签订的购房合同条款规定，房产证要在房屋交付使用后18个月内才能申领，现阶段国家政策是不允许非亲属的房产更名，也不允许转让，经双方协商达成以下协议：1、甲方承认该房产的实际拥有者为乙方，未经乙方书面同意，甲方不得擅自将房产变卖或以任何方式处理；2、将来以上房产的更名或转让所需的费用均由乙方负责，甲方将有责任和义务协助乙方办理相关手续；3、每月的供款仍由乙方负责转入以甲方名义开设的广发银行专用账户内，此银行卡及银行本原件交由乙方保管，甲方不能通过合法身份擅自取消此账户或提取款项；4、乙方在领到房产证后的三个月内必须办理过户或转让，以免长期占用甲方的购房名额，若乙方提前转让以上房产，甲方应尽义务协助办理相关手续；6、之前由乙方转入甲方私人账户的20万元，以及甲方在乙方建行账户内提取的2万元，在扣除办理房屋交易税、银行按揭担保、律师公证等费用后剩余的18万元，甲方要求将此款作为保证金，待房产更名手续办妥三天内归还乙方……（备注：因乙方断供造成甲方声誉受损，甲方有权动用此款作为供房之用，并扣除相应的损失，剩款中的10万元存为定期；8万元存为活期）；等，该备注内容为手写添附，有余嘉蔚、杨锦平本人签名，上述协议有见证人梁爱玉、杨晓燕的签名。杨锦平确认见证书的杨锦平签名均是其本人所签，见证人杨晓燕与杨锦平是姐妹关系，是杨晓燕本人签名，但杨锦平抗辩该协议书是在重大误解、胁迫的情况下签订的。杨锦平还确认协议第6条约定的20万元已由余嘉蔚于2011年5月15日转账至杨锦平账户，现其仍持有协议书第6条约定的18万元；涉案房屋已办理了权属登记，领取了产权证至今已超过3个月。
诉讼中，余嘉蔚、杨锦平及广发行广州分行均确认截至2014年3月19日前尚欠贷款本金1117924.38元，余嘉蔚表示同意承担清偿贷款的义务，广发行广州分行表示在涉案房屋的贷款尚未清偿前不同意涂销抵押及变更产权人。
因本案纠纷，余嘉蔚于2013年9月26日向原审法院起诉请求：1、确认位于广州市海珠区盈丰路30号之六2809房的房屋属余嘉蔚所有；2、杨锦平及广发行广州分行协助余嘉蔚办理广州市海珠区盈丰路30号之六2809房房屋的产权过户手续；3、杨锦平立即归还18万元并从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算利息至杨锦平实际归还之日；4、诉讼费由杨锦平承担。
杨锦平原审辩称其不同意余嘉蔚诉讼请求。
广发行广州分行原审陈述称：广发行广州分行与杨锦平签订个人购房贷款合同，广发行广州分行并不清楚余嘉蔚、杨锦平之间的协议，广发行广州分行作为善意第三人享有债权和抵押权，在贷款未清偿前，广发行广州分行不同意涂销抵押，也不同意变更房屋的产权人。
原审法院认为：本案争议的焦点是余嘉蔚、杨锦平双方签订的《协议书》是否真实、合法的问题。余嘉蔚、杨锦平双方签订该协议时并未结婚登记，杨锦平确认协议书的签名为其本人所签，但签订时存在重大误解、胁迫的情形，但未能举证证明，结合双方关于该协议的履行情况，且杨锦平姐姐作为见证人也在上述协议中予以签名，原审法院认为杨锦平的上述抗辩意见因缺乏证据，不予采纳，原审法院认定余嘉蔚、杨锦平双方于2012年2月26日签订《协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该协议约定履行义务。根据协议约定，涉案房屋归余嘉蔚所有，且杨锦平也确认涉案房屋的购房款及房屋按揭贷款等均由余嘉蔚支付，结合本案证据，现余嘉蔚要求确认位于广州市海珠区盈丰路30号之六2809房的房屋归其所有，合法合理，原审法院予以认定。杨锦平确认涉案房屋已领取房产证超过三个月，余嘉蔚依据协议约定要求杨锦平协助办理涉案房屋的过户手续的时间条件已成就，但因涉案房屋设定了抵押，作为抵押权人的广发行广州分行明确表示在房屋贷款未付清前不同意涂销抵押，因余嘉蔚要求过户的请求存在法律障碍，故不予支持，余嘉蔚可待过户的法律障碍消除后，另寻途径解决。至于余嘉蔚要求杨锦平立即归还18万元并从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算利息至杨锦平实际归还之日的请求，因返还的条件未成就，故原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十六条、第五十七条、第一百零六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年6月30日判决：一、位于广州市海珠区盈丰路30号之六2809房的房屋归余嘉蔚所有；二、驳回余嘉蔚的其他诉讼请求。一审案件受理费26155元，余嘉蔚承担3900元，杨锦平承担22255元。
判后，杨锦平不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审判决未能查明余嘉蔚以杨锦平名义购买房屋的真实动机，错误认定仅系余嘉蔚以结婚为目的出资购买讼争房屋，应当予以纠正。事实上，余嘉蔚以杨锦平的名义购房，是在规避法律和政策规定，是为了少给首封，享受银行优惠利率及首次置业的优惠。此外，购买讼争房屋期间，余嘉蔚正处于失业状态，担心因资金链断裂而无法月供还款，从而影响其个人征信，也是余嘉蔚借用杨锦平名义购房，并办理银行按揭贷款的重要原因。二、原审法院适用法律错误。讼争房屋登记在杨锦平个人名下，在法律上理应属于杨锦平个人财产，尽管杨锦平迫于余嘉蔚的压力和胁迫及重大误解，与其签署了《协议书》，但该协议书的内容是与法律的规定相违背的，协议书中关于“以甲方名义登记，由乙方出资购买的房产，原计划用于两人结婚后居住的”约定明显违反法律规定，其实质是规避法律和政策的规定和约束，在事实上仅能形成债权债务关系，而不具备物权变动的效力，不能据此确定讼争房屋的归属。杨锦平庭询中补充意见为：一、不动产物权的认定应当以不动产登记薄为准，如果认为登记不对，应当向登记部门提出。二、余嘉蔚利用诉讼的途径变更诉争房屋的所有权归属规避法律的违法行为。余嘉蔚的年龄已经达到50岁且处于失业状态，且有另外一套房屋，纯粹是借用杨锦平的名义规避法律购买房屋。三、余嘉蔚是以结婚作为条件对诉争房屋进行赠与，杨锦平认为结婚是自由的，以此限制杨锦平该项权利是违背公序良俗，该条件也不应该得到法律的支持。杨锦平上诉请求撤销一审判决第一项，改判驳回余嘉蔚的诉讼请求。
余嘉蔚二审答辩称：一、余嘉蔚以杨锦平的名义购买涉案房屋的真实目的就是为了双方结婚后可以共同居住使用，并不是杨锦平所说为了少给首付和享受银行的利率。在双方签署的协议书第2行上已经进行了明确的表述及涉案房屋是以杨锦平的名义登记，由余嘉蔚出资购买的房产，原计划是用于两年后结婚居住。倘若不是基于两人的恋人关系和基于结婚的关系，余嘉蔚不会选择以杨锦平的名义购房。二、杨锦平在上诉状中所说的购买涉案房屋期间余嘉蔚是处于一种失业的状态，因为担心资金链断裂而无法供房款，是不真实的。倘若余嘉蔚失业无钱怎么会在2011年5月25日转帐20万元到杨锦平帐号，也不可能支付首付，且按时按月供房。相反，杨锦平无经济条件购买房屋，杨锦平就利用余嘉蔚对她的爱慕之心，诱骗余嘉蔚购买涉案房屋，诱骗余嘉蔚供房。当看到了房屋增值的时候又想趁机敲诈余嘉蔚一笔。三、杨锦平与余嘉蔚双方分手就涉案房屋的产权归属问题是经过了协商沟通之后才签订协议书，该份协议书是双方的真实意思表示，而杨锦平在一、二审期间，均没能举出相反的证据去否定协议书的效力，也没能举证证明该协议书是在其受胁迫或者重大误解的情况下所签订的，因此该协议书是真实、合法、有效的，双方均应当遵循诚实信用的原则恪守协议书上的内容。杨锦平和他的姐姐均是具有民事权利行为能力的行为人，其二人均有在协议书上签字确认，应当对自己签名确认的文件，承担相应的法律责任。事实上是之后，杨锦平看到房价上涨后，擅自领取涉案房屋的产权证拒不归还房屋、房产证，也拒绝返还属于余嘉蔚支付的18万元。一直以配合过户为由要求余嘉蔚支付高达几十万元的补偿款。杨锦平在一、二审期间还一直辩解是余嘉蔚占用其购房名义，现在国家的贷款资格审核已经放宽，杨锦平将房屋产权返还给余嘉蔚之后，杨锦平依然可以享受优惠，杨锦平在本案中要求余嘉蔚支付补偿是没有法律和事实依据。
原审第三人广发行广州分行二审答辩称：广发行广州分行与杨锦平签订个人房屋贷款合同向杨锦平发放贷款，杨锦平以涉案房屋作为抵押担保，并办理相应的抵押登记手续，广发行广州分行并不清楚杨锦平、余嘉蔚之间的协议，广发行广州分行作为善意第三人享有合法有效的债权和抵押权。在贷款未清偿以前，广发行广州分行不同意涂销抵押、也不同意变更房屋的产权人。
二审期间，杨锦平为证明在其母亲邓雪琼住院期间及死亡时，杨锦平与余嘉蔚根本无心谈及婚事，更不会为了结婚而购买涉案房屋向本院提交了邓雪琼住院的收费收据及广州市公安局五山派出所出具的户口注销证明。余嘉蔚则无新的证据提交本院。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另查明，杨棉平母亲邓雪琼于2011年6月4日死亡。
二审庭询后，余嘉蔚向本院提交向银行一次性还贷申请书一份，请求一次性付清涉案房屋的按揭余款，并提交开户行为中国工商银行西城支付，账户名为余嘉蔚，账号为62×××90，存款余额为1106788.72元，以证明其可一次性向广发银行付清按揭余款。广东银行对此表示：涉案房屋按揭余款本金是1101624.94元。如果余嘉蔚能够一次性付款，该行同意由余嘉蔚直接一次性付清余款及利息。余嘉蔚付清按揭余款及利息后，广发银行同意协助余嘉蔚办理广州市海珠区盈丰路30号之六2809房的涂销抵押手续。
本院认为：从本案的证据及当事人的陈述可知，余嘉蔚与杨锦平为结婚而购买涉案房屋，并以杨锦平一人名义签订购房合同、按揭合同，领取房地产权证。杨锦平亦承认购买涉案房屋的购房款及房屋按揭贷款现均由余嘉蔚一人支付，其从未付款。现双方因结婚不成签订《协议书》，就房屋的归属及按揭款支付等问题作出约定。杨锦平确认该《协议书》中的签名为其本人所签订，但签订时存在重大误解、胁迫的情形，但未能举证证明。结合签订该《协议书》时，杨锦平的姐姐亦作为见证人在协议书中签名，原审法院认为杨锦平上述抗辩不成立，杨锦平、余嘉蔚双方于2012年2月26日签订《协议书》合法有效并无不妥。杨锦平二审提交证据显示其母亲邓雪琼住院及死亡均于其签订《商品房预售合同》之前三个月，不足以证明杨锦平与余嘉蔚之间未达成结婚的合意及不会为结婚而购买涉案房屋，故本院不予采信。本案现无证据显示余嘉蔚现购房不符合广州地区限购政策，余嘉蔚根据协议的约定主张涉案房屋归其所有合法有据，原审法院认为位于广州市海珠区盈丰路30号之六2809房的房屋归其所有并无不妥。至于杨锦平辨称其与余嘉蔚达成口头协议，余嘉蔚将涉案房屋赠与其本人的主张，余嘉蔚不予确认，杨锦平并无其他证据予以佐证，故本院对杨锦平该辩解不予采信。
余嘉蔚二审提交其个人名下存款余额足以支付涉案房屋未清偿按揭贷款。涉案房屋归属余嘉蔚之前，就该房所涉及的按揭贷款及利息应由余嘉蔚完成清偿责任。鉴于广发银行同意余嘉蔚完成前述按揭余款及利息清付责任后，协助余嘉蔚办理涉案房屋涂销抵押手续，故为避免诉累，本院在本案中一并判处广发银行在余嘉蔚完成前述清偿责任后协助余嘉蔚办理广州市海珠区盈丰路30号之六2809房的涂销抵押手续。上述涂销抵押手续完成后，余嘉蔚请求杨锦平协助其办理涉案房屋产权过户手续已不存在法律障碍，杨锦平应协助余嘉蔚履行上述义务。办理完产权转移登记手续后，已不存在确认涉案房屋归属问题，为此，对余嘉蔚该项诉请，本院可不再调处。至于余嘉蔚要求杨锦平返还18万元并从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算利息至杨锦平实际归还之日的请求，因一审未予支持，余嘉蔚未向本院提起上诉，该请求亦与本院一并处理房屋权属问题无关联，故余嘉蔚可另循合法途径解决。
综上所述，杨锦平上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2705号民事判决第二项；
二、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2705号民事判决第一项；
三、余嘉蔚于本判决送达之日起十日内，向广发银行股份有限公司广州分行清偿广州市海珠区盈丰路30号之六2809房未付的按揭余款及利息；
四、余嘉蔚完成上述第三项所载清偿责任后，广发银行股份有限公司广州分行于十日内协助余嘉蔚办理广州市海珠区盈丰路30号之六2809房的涂销抵押手续；
五、杨锦平自广发银行股份有限公司广州分行完成上述第四项涂销抵押手续后十日内协助余嘉蔚办理广州市海珠区盈丰路30号之六2809房的产权转移登记至余嘉蔚名下手续。
二审案件受理费22255元，由上诉人杨锦平负担。
本判决为终审判决。