河南省渑池县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1221民初58号
原告张占保，男，1970年8月8日生，汉族。
原告陈三军，男，1970年6月10日生，汉族。
以上二原告委托代理人姚群友，河南仰韶律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告代五明，男，1971年5月5日生，汉族。
被告张海伟，男，1973年7月5日生，汉族。
被告河南鑫瑞置业有限公司，住所地：河南省义马市，现临时办公地点渑池县韶馨苑。
法定代表人岳秀琴，系该公司董事长。
委托代理人张方，系公司员工，代理权限特别授权。
被告李湖波，男，1981年4月12日生，汉族。
原告张占保、陈三军与被告代五明、张海伟、李湖波、河南鑫瑞置业有限公司（以下简称鑫瑞公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张占保、陈三军及其委托代理人姚群友与被告代五明、张海伟、鑫瑞公司的委托代理人张方、被告李湖波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月12日，我二人与被告代五明就合伙购买渑池县韶馨苑小区15号楼门面房四单元201号、202号商品房一事签订了合伙购房协议。该协议就购房出资、办理房屋购买付款手续、房屋产权登记事项及物权行使等事项作出明确约定。为办理购房事务的便利，我二人同意以被告代五明的名义办理购房事宜。2014年3月至6月，三人全额出资300435元购买了渑池县韶馨苑小区15号E-20号楼门面房。因被告代五明向被告张海伟借款10万元无力偿还。2015年9月，未经我二人同意，被告代五明和被告张海伟恶意串通，私自以顶账方式把该门面房卖给被告张海伟。并串通一气到该门面房开发商鑫瑞公司变更了购房付款手续和购房合同手续。我二人多次找到二被告索要该房产，遭到被告张海伟拒绝。二被告恶意串通买卖渑池县韶馨苑小区15号E-20号楼门面房的行为，违反了我二人与被告代五明签订的合伙购房协议的约定及合同法等相关法律规定，属无效民事行为，故诉至法院要求确认二被告买卖（实为以房抵债）渑池县韶馨苑小区15号E-20号楼门面房的民事行为无效。请求判令被告张海伟返还所购渑池县韶馨苑小区15号E-20号楼门面房。由二被告承担本案一切诉讼费用。诉讼中二原告申请追加鑫瑞公司、李湖波为本案被告。
被告代五明未向本院提交书面答辩意见，口头辩称：我与张占保、陈三军合伙以我名义购买门面房属实。我由王小才担保在被告张海伟处借10万元，把购房协议押在被告张海伟处。我同意原告要求以房抵贷协议无效，同意返还房屋，我把借张海伟的钱还了。
被告张海伟未向本院提交书面答辩意见，口头辩称：我不认识二原告及代五明，我只是经担保人王小才把10万元借给被告张海伟，我打电话给代五明，代五明不接，王小才把10万元还给我，我把购房协议交给王小才了。我没有要房子，我把房子退给担保人王小才了，原告的主张我不认可。
被告鑫瑞公司辩称：2014年4月29日，韶馨苑E20商铺办理购房手续时，我公司开具的购房收据的付款人和认购协议的购房人均为代五明，购房手续正当合法，无任何人在购房时声明对该商铺产权归属有异议。2015年9月17日，代五明将韶馨苑E20号商铺购房手续转与张海伟时，提供了收据、认购协议和本人声明，并由本人到场办理，转让合理。2015年11月19日，张海伟将韶馨苑E20号商铺购房手续转与李湖波时，提供了收据、认购协议和本人声明，并由本人到场办理，转让合理。从该房源出手到此次转让，无任何人以任何形式告知我公司对该房源归属有异议。接到法院通知查封该房源后，我公司积极配合法院，立即采取有效措施。在代五明购房和之后两次购房手续转移的过程中，我公司认真负责，依法办理。对原告提出与二被告恶意串通买卖的说法，我公司非常愤怒，要求原告正式道歉，否则依法追究责任。
被告李湖波未向本院提交书面答辩意见，口头辩称：我是善意购买人，售楼部的发票不会出错，出现这种情况我只照售楼部的头。
二原告向本院提交的证据材料有：1、合伙购房协议；2、代五明出具的收到条一份；3、借据一份；4、鑫瑞公司收据三份；5、鑫瑞公司收据三份；6、同意转让证明一份；7、协议一份。
被告代五明在法定期限内向本院提交书面证据材料。
被告张海伟向本院提交的证据材料有：1、房产买卖协议一份；
2、借款收据二份；3、证明一份；4、借款人代五明、担保人王小才、赵江峰身份证复印件各一份。
被告鑫瑞公司向本院提交的证据材料有：1、代五明证明一份；2、张海伟、代五明身份证复印件各一份；3、韶馨苑认购协议书一份；4、收据复印件五份；5、同意转让证明一份；6、张海伟、李湖波身份证复印件各一份；7、韶馨苑认购协议一份；8、收据三份。
被告李湖波向本院提交的证据材料有：1、购房合同一份；2、购房收据一份；3、证明一份。
经庭审，依据当事人陈述及庭审举证、质证情况，本院确认以下案件事实：2014年3月12日，原告张占保、陈三军与被告代五明签订合伙购房协议。由被告代五明出资27万元，原告张占保出资29万元，原告陈三军出资10万元，共同购买位于渑池县韶馨苑小区15号E-20号楼门面房，四单元201号，202号。协议约定。所购房产归原告张占保、陈三军与被告代五明共有，所有权由其三人共同行使。2015年10月10日，经张占保、陈三军、代五明三人协议，将四单元201号，202号出售，并将所卖房款分配。约定剩余的15号E-20号楼门面房购房价为300400元，代五明占有份额为70200元，张占保占有份额为150200元，陈三军占有份额为80000元。并约定以后买卖按比例分配房款，一方不得转让或者抵押，买卖房屋必须三人协商同意。2015年7月7日，被告代五明由案外人赵江峰、王小才担保向被告张海伟借款10万元，并出具借款借据，约定借期两个月及逾期还款的违约金，被告代五明出具收到被告张海伟现金10万元收条一份。同日被告代五明在原告张占保、陈三军不知情的情况下，与被告张海伟签订房屋买卖协议，协议将该争议房产以30万元的价格出售给张海伟，被告代五明在房产买卖协议后出具收款收据，收款人为代五明，收款收据注明收到购房款10万元，案外人赵江峰、王小才为见证人。2015年9月17日，被告代五明出具证明，同意将房屋更名至被告张海伟名下，如有他人提出异议，或产生纠纷，由其承担全部法律责任，与被告鑫瑞公司无关。被告代五明与被告张海伟协议将该房屋转移给被告张海伟，被告鑫瑞公司按双方约定为被告张海伟出具了房款收据。2015年11月19日，被告张海伟向被告鑫瑞公司出具证明，同意将房产转让给李湖波，并保证出现经济纠纷与被告鑫瑞公司无关，被告鑫瑞公司给被告李湖波出具房款收据。2015年11月20日案外人王小才向被告张海伟出具证明，证明王小才把代五明贷款10万元还清，房子手续已经转给担保人王小才，以后房子有纠纷由王小才承担。原告张占保、陈三军认为被告代五明和被告张海伟恶意串通，私自把该门面房抵顶给被告张海伟的行为属无效民事行为，故诉至法院要求确认二被告买卖（实为以房抵债）渑池县韶馨苑小区15号E-20号楼门面房的民事行为无效。请求判令被告张海伟返还所购渑池县韶馨苑小区15号E-20号楼门面房。由二被告承担本案一切诉讼费用。诉讼中二原告申请追加鑫瑞公司、李湖波为本案被告。并申请对该争议房产采取诉讼保全措施，本院依据当事人申请，依法查封了该争议房产。
另查明：被告李湖波通过转账形式支付给被告张海伟13万元，被告张海伟认可案外人王小才代被告代五明履行了还款10万元的事实。被告张海伟将被告代五明借款时抵押的购房手续交与了案外人王小才。2015年9月17日，被告张海伟与被告代五明及案外人王小才共同到被告鑫瑞公司办理房产转移的手续，将该房产转移至被告张海伟名下。2015年11月19日，被告张海伟与被告李湖波又在被告鑫瑞公司签订协议将房产转移被告李湖波。
本院认为：处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意。本案中，被告代五明与原告张占保、陈三军签订协议共同购买房屋，本案诉争房产应为三人共有，被告代五明无权一人处置。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。被告代五明与被告张海伟之间签订的借款协议及房屋买卖协议，是名为买卖实为借贷的民间借贷行为。被告张海伟实际借与被告代五明的款项仅为10万元。而非双方购房协议上约定的30万元。被告代五明与被告张海伟对房产的价值都明确知道，且被告张海伟认可收到担保人王小才已经代为偿还的10万元，仍与被告代五明协商将所诉房产转移至其名下，被告代五明与被告张海伟之间存在恶意串通的行为，损害了原告张占保、陈三军的权利。被告代五明与被告张海伟在2015年9月17日所签订的协议应为无效协议。因被告代五明与被告张海伟签订的转让协议无效，全部转让行为自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现房屋的受让人被告李湖波应当返还所占有的争议房产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告代五明与被告张海伟在2015年9月17日所签订关于渑池县韶馨苑小区15号E-20号门面房的转让协议无效；
二、被告李湖波在判决后十日内将渑池县韶馨苑小区15号E-20号门面房返还给原告张占保、陈三军、被告代五明。
案件受理费5807元，案件保全费2022元，共计7829元，由被告代五明、张海伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 王留刚
人民陪审员 邢龙芳
人民陪审员 陈 蕾
二〇一六年六月十四日
书 记 员 刘群英