广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第1089号
原告：中山市微至物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：邓钧，总经理。
委托代理人：黄伟英、伍弟海，公司员工。
被告：申俊，男，1983年8月19日出生，汉族，住中山市。
原告中山市微至物业管理有限公司（以下简称微至公司）诉被告申俊物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由审判员陈伟基适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告微至公司的委托代理人黄伟英、伍弟海，被告申俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月3日，原、被告就中山市水秀花园前期物业管理事宜签订《前期物业服务协议》约定，被告同意接受原告就水秀花园物业提供的前期物业管理服务，物业服务费以建筑面积每月每平方米1.8元的标准收取；被告应于每月10日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五缴纳滞纳金。被告所认购的水秀花园小区＊＊幢704房房屋建筑面积为100.49平方米，即该物业单元每月物业服务费共计180.9元。协议签订后，原告自觉遵守协议约定，履行向被告提供物业管理服务的义务，但被告且怠于履行向原告支付相应物业服务费的协议义务，自2012年7月1日起，被告持续拖欠物业服务费至今，暂计至2010元，梯灯公摊电费85元，物业服务费滞纳金7417.60元，原告多次向被告催缴所欠款项，但被告均不予理睬。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付自2012年7月1日起至实际支付之日止的物业服务费、水费、梯灯公摊电费及物业服务费滞纳金（其中物业服务费自2012年7月1日起暂计至2014年6月30日止为4341.6元、水费自2012年5月21日起暂计至2014年5月20日止为777.2元；梯灯分摊费自2012年6月1日起暂计至2014年5月31日为85元；物业服务费滞纳金自2012年8月1日起暂计至2014年6月30日止为7417.6元；各项费用共计12621.4元）；2、被告承担本案诉讼费。
诉讼中，原告明确本案诉讼请求总金额为17285元，其中物业服务费自2012年7月1日起至2014年11月30日止为5246.1元，水费自2012年5月21日起至2014年10月20日止为1040.5元，梯灯分摊费自2012年6月1日起至2014年9月30日止为110.9元，物业服务费滞纳金自2012年8月1日起至2014年11月30日止为10887.5元。
原告对其主张在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1.前期物业服务协议；2.中山市商品房销售登记备案表；3.房屋交接表；4.欠费清单；5.EMS邮寄催缴单；6.物价局资质证书；7.前期服务合同；8.业主临时规约；9.客服部前台接待表、消杀工作记录表、小区室外水景清洁记录表、楼层巡查记录表、电梯保养维修报告书、污水泵（月）保养记录表、柴油发电机运行记录表、消防报警系统月保养记录表、临时出入登记表、公共区域巡查签到表；10.日常清洁绿化养护灭四害及清运垃圾工程承包合同；11.电梯维修保养合同书；12.清理化粪池发票、装修垃圾清理费发票、清洗生活水池发票、电梯检验检测费发票、除四害绿化清洁清运垃圾承包费发票、小区公共用电发票、更换水泵房设备发票；13.小区公共区域照片；14.关于2014年8月31日业委会反映问题完成情况汇总表；15.工程维修单、水秀花园客户投诉处理单。
被告答辩称：1.原、被告签订的《前期物业服务协议》存在显失公平，协议只约定了被告承担违约责任，并没有约定原告的违约责任，违反了《合同法》的相关规定；原告是受广州华以泰集团中山市中洲房地产有限公司的委托为被告提供物业管理服务，根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。原告并非为通过招标选聘的物业服务企业，违反了前述法律规定。2.《前期物业服务协议》明确注明，外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%；每月清晰水池一次、清疏化粪池一次、清疏排水系统一次、检修水泵一次、检修发电机一次、检修消防设施、设备一次；据小区业主观察及反应，小区垃圾成堆并没有日常清理，小区其他辅助设施损坏和半损坏的已占50%，鉴于此，原告应当提供相应清洗项目清单、清洗记录表、检修项目清单、检修记录表与检修人员的资质证书等相关资料予以证明其尽到了管理及服务的义务。3、根据《合同法》第六十条及《最高人民法院管理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，在原告没有事先履行自己义务的情况下，被告有权利不缴纳相关服务费用。4.小区大部分最高层（＊＊幢904）在前期装修时违规把住房改造成复式结构，直接在原有基础上增加混凝土结构，给房子结构安全造成隐患，原告有义务和责任告示或采取相应的行为确保业主合法权益，但原告没有履行其相关义务和责任。5.原告要求业主从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五缴纳滞纳金，不符合法律要求，且原告自2014年6月-10月向被告发出的《物业费用催缴通知书》金额存在明显异常。6.根据《物业服务收费管理办法》的规定，业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。本案没有经过业主委员会相应的调解而直接起诉，违反了《物业服务收费管理办法》。7.被告所购房屋装修入住后发现墙面出现大面积开裂，楼上＊＊幢804房（无人收楼使用）阳台漏水把被告阳台墙面严重损坏、三个卧室窗台严重漏水，导致墙壁损坏、发霉，被告一直跟原告及开发商沟通至今未果，原、被告的物业服务事项不仅包括《前期物业服务协议》中的事项，也包括购房合同中《住宅质量保证书》内写明的房屋质量保修受理的服务事项，另《住户手册》前言中也有说明原告是受华以泰集团旗下中山市中洲房地产有限公司的委托，为被告及各业主提供全面的物业管理服务，但是原告并没有履行其相关约定的义务。8.原告之所以能够收取物业管理服务费，不在于其与被告及业主或者业主委员会之间签订了物业服务合同，而在于其按照物业服务合同约定，履行了合同约定的服务。换言之，是因为物业公司提供了服务而收费，而不是因为签订了合同而收费。
被告对其辩解在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1.前期物业服务协议；2.住宅质量保证书；3.水秀花园住户手册；4.水秀花园业主重要问题清单5、水秀花园业主委员会要求整改问题清单；6.物业沟通录音；7.物业费用催缴通知单；8.水秀花园客户中心投诉处理单；9.照片。
经审理查明：2010年12月13日，被告申俊与中山市中洲房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买位于中山市火炬开发区中山港大道139号水秀花园＊＊幢704房，建筑面积为100.49平方米，其中住宅质量保证书中载明负责质量保修部门为中山市为业物业管理有限公司，即现微至公司（于2011年9月2日变更名称），屋面防水保修期为5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏保修期为1年，地面饰面空鼓、开裂保修期为1年，门窗翘裂、五金件损坏保修期为1年，防盗及对讲系统保修期为6个月。2011年11月3日，申俊与微至公司签订《前期物业服务协议》，双方约定由微至公司对位于中山市火炬开发区中山港大道139号水秀花园商住小区实行前期物业管理；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的5‰缴纳滞纳金；合同还约定了其他条款。申俊认为其所购房屋装修入住后墙面出现大面积开裂，楼上＊＊幢804房阳台漏水把被告阳台墙面严重损坏、三个卧室窗台严重漏水，导致墙壁损坏、发霉，遂拒绝缴纳物业服务费、水费、梯灯分摊费。原告以被告拖欠物业服务费、水费、梯灯分摊费、物业服务费滞纳金为由诉至本院，主张上述实体权利。
案件审理过程中，被告申请何小刚作为证人出庭作证。何小刚系中山市火炬开发区中山港大道139号水秀花园商住小区业主委员会成员之一。何小刚当庭陈述：2013年2月，水秀花园小区业主有一起开会讨论过小区管理上的缺失，本案中，申俊提交的证据是真实的。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告依据住宅质量保证书抗辩原告有保修其墙面开裂、墙壁损坏、窗台漏水的义务，与本案不属同一法律关系，被告可另案主张权利，本案不作审理。
本案的争议焦点为：1、前期物业服务协议的效力问题；2.被告能否仅就原告未解决房屋墙面开裂、墙壁损坏、窗台漏水而拒缴物业服务费；3、原告要求被告支付物业服务费滞纳金能否得到支持。
关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中被告并未举证证明其在签订《前期物业服务协议》过程中受到胁迫或该协议损害国家、集体或第三人利益的情形，而最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。从法理上来讲，法律、法规的强制性规范包括效力性强制性规范和管理性强制性规范。效力性强制性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性强制性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。具体到物业服务合同纠纷案件中，虽然《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但是该条例第五十七条规定“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”由此可知，本案中微至公司与被告签订的物业服务协议违反的是法律、法规的管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，虽然微至公司并非为中山市中洲房地产有限公司通过招投标方式选聘，但在我国目前的法律、法规中，并无明确规定不符合协议选聘条件而通过协议选聘方式确定的物业管理公司与业主签订的物业服务合同无效，而是通过行政手段对选聘单位予以处罚。故被告以涉案前期物业服务协议无效作为抗辩理由，本院不予采纳，
关于焦点二。根据《前期物业服务协议》的约定，物业管理公司有提供服务的义务，业主有缴纳物业服务费的义务；只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵的情况下，业主才可以行使履行抗辩权，拒缴物业费。何谓重大瑕疵？应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量来综合确定，坚持质价相符的原则。就本案而言，原告提供了包括绿化、保洁、公共设施的管理、公共秩序的维护等方面在内的物业服务，虽然存在一定的瑕疵，但总体质量基本达到了合同约定的标准，与其收取的物业收费标准相符，据此应当认定原告已经全面履行了合同义务；被告在已经享受了原告提供的各项公共服务的情况下，仅就其自住房屋内部墙面问题未解决而拒付物业服务费、水费及梯灯分摊费，于法无据，本院不予支持。
关于焦点三。原告要求被告支付物业服务费滞纳金的性质实际为违约金性质。原告身为物业服务企业，在被告提出墙面开裂、墙壁损坏、窗台漏水等问题后，理应积极予以回应，进行现场勘查，与被告进行良好沟通，并提出切实可行的解决方案，但原告未向法庭提交证据证明其已尽到沟通协调的义务，并提出了切实可行的解决方案，在最大程度上满足业主的需求，为业主提供更好的服务，同时，根据本院受理的微至公司诉刘伟、宋云霞物业服务合同纠纷一案［案号：（2014）中一法张民一初字第1087号］中业主提供的图片显示，原告在对小区公共区域的维护方面存在不尽完善之处，应认定原告在履行物业服务合同的过程中存在一定瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费滞纳金的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告申俊于本判决生效之日起七日内向原告中山市微至物业管理有限公司支付物业服务费5246.1元、水费1040.5元、梯灯分摊费110.9元（其中物业服务费自2012年7月1日暂计至2014年11月30日；水费自2012年5月21日暂计至2014年10月20日；梯灯分摊费自2012年6月1日暂计至2014年9月30日）；
二、驳回原告中山市微至物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告申俊负担（该费原告已预交，被告负担的费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈伟基
二〇一四年十二月十二日
书记员 李海艳