重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）足法民初字第04644号
原告：吴家钱，男，1991年3月7日出生，汉族。
委托代理人：文红，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。
被告：李永红，男，1972年9月3日出生，汉族。
被告：罗治惠，女，1972年10月2日出生，汉族。
第三人：陈善凤，女，1971年6月8日出生，汉族。
委托代理人：李红江，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。
原告吴家钱与被告李永红、罗治惠及第三人陈善凤农村房屋买卖合同纠纷一案，原告吴家钱于2012年12月7日向本院提起诉讼，本院受理后，因刘凡菊诉陈善凤、李永红确认合同无效纠纷一案尚在上诉期间，本院依法中止审理。2013年1月30日，本案转为普通程序，依法由审判员朱永强、周学军、人民陪审员王明建组成合议庭。2013年7月16日，第三人陈善凤向本院申请对李永红与吴家钱于2012年8月9日签订的《房屋买卖协议》做形成时间鉴定。2013年11月18日，重庆公信物证司法鉴定所作出《司法鉴定意见书》。因李永红、罗治惠拒绝提供详细通讯地址，本院按照吴家钱提供的李永红、罗治惠身份证地址向李永红、罗治惠寄送了相关法律文书被退回，本院在《人民法院报》公告向李永红、罗治惠送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险告知书、开庭传票等法律文书，于2014年3月18日、2014年4月18日公开开庭进行了审理，原告吴家钱（第二次开庭到庭）、原告委托代理人文红（特别授权）、第三人陈善凤及委托代理人李红江到庭参加诉讼，被告李永红、罗治惠经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴家钱诉称：2012年8月9日，原告因结婚需要，经与被告李永红、罗治惠协商，签订了《房屋买卖协议》，原告以398000.00元的价款购得被告李永红、罗治惠位于宝顶镇东岳村五组的房屋一套。2012年10月23日陈善凤与李永红因该房屋发生纠纷并诉至法院，原告认为：原告吴家钱是大足区宝顶镇东岳村四组人，是房屋所在地的集体经济组织成员，并且购房时按照当时的市场行情支付了合理的价款，属于善意取得，虽然原告是从被告李永红处购买，但并不影响原、被告之间的合同效力。请求判决：依法确认原告吴家钱与被告李永红于2012年8月9日签订的《房屋买卖协议》有效。
原告吴家钱向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
1.原、被告、第三人的身份证复印件，证明原、被告、第三人的基本情况和诉讼资格；
2.2012年8月9日原、被告签订的《房屋买卖协议》，证明购房时间、房价款，原告在不知道与第三人有纠纷的情况下购买；
3.《收条》、《收据》三份，证明原告购买房屋分三次付款：2012年8月9日付29万元，2012年8月20日付6万元，2012年9月3日付4.8万元，收款人均是罗治惠，证明被告已支付房款，应取得房屋；
4.2012年12月6日宝顶镇东岳村委会出具的《证明》，证明了村委会知道李永红与第三人陈善凤的转让协议；
5.《司法鉴定意见书》，证明吴家钱与李永红签订的房屋买卖协议是真实的。
第三人陈善凤对原、被告、第三人的身份证复印件真实性及主体资格无异议；对《房屋买卖协议》和《收条》、《收据》的真实性有异议，虽然有鉴定书，对鉴定书本身的真实性、合法性无异议，但鉴定书不能证明合同的真实性，只是证明合同的形成时间，不能证明李永红、罗治惠签字是真实的。收条都是罗治惠出具的，其中有一张收据，作为农村房屋买卖有悖常理；对村委会出具的《证明》上公章的真实性无异议，对证明内容有异议，我方也有对宅基地使用权的证明。
被告李永红、罗治惠未提出答辩，也未提交证据。
第三人陈善凤辩称：原告要求确认合同有效的请求不能成立：1.原告虽是本集体成员，但不必然导致合同有效，合同签订时未取得产权，被告李永红对该房屋也无处分权；2.李永红出卖该房屋是基于与第三人签订的房屋买卖合同，该合同已经法院两审确认无效，基于合同取得的财产应当返还，基于此李永红也无处分权；3.本案不适用善意取得的法律规定，原告是本集体成员，明知李永红不是本集体成员，李永红也明知该财产发生争议；4.导致本案纠纷第三人无任何过错，在本案中不承担任何责任。
第三人陈善凤向本院提交以下证据予以证明：
1.（2013）渝一中民终字第00803号《民事判决书》，拟证明李永红与第三人陈善凤签订的《房屋买卖合同》被确认无效，导致本案中其不能取得房屋。即使合同有效，也不能发生物权效力；
2.2013年7月17日宝顶镇东岳村提供的房屋安置平面图，拟证明本案争议房屋仍属刘凡菊享有；
3.2013年7月18日宝顶镇东岳村委会、宝顶镇城镇建设管理办公室出具《证明》，拟证明争议房屋修建在宝顶镇东岳村所属土地，其宅基地使用权仍为刘凡菊享有。
原告吴家钱对第三人陈善凤提交的证据质证意见为：1.对判决书真实性无异议，但不能达到其证明目的，该证据证明的是被告与第三人协议的效力。本案证明的是原、被告的协议效力；
2.对宝顶镇东岳村提供的房屋安置平面图的真实性无异议，但不能达到证明目的，刘凡菊与陈善凤有利害关系；
3.对宝顶镇东岳村委会、宝顶镇城镇建设管理办公室出具的《证明》，认为与本案无关，刘凡菊不是本案当事人，不发表意见。
根据原告、第三人的举证和本院审理查明的情况，本院查明如下法律事实：
刘凡菊与第三人陈善凤系婆媳关系。刘凡菊系大足区宝顶镇东岳村5组村民，陈善凤系大足区宝顶镇慈航村10组村民。刘凡菊与陈善凤的房屋因修公路被拆迁，拆迁后需要统一建房安置。依照政策规定，拆迁安置农村房屋需要严格按照政策和新农村建设的规划进行，该拆迁还房统一修建在刘凡菊所在的大足区宝顶镇东岳村新农村地块，因此，涉案拆迁安置房屋以刘凡菊的名义进行房屋修建，由陈善凤以刘凡菊的名义交付建房款，其土地使用性质为宅基地。2010年12月11日，陈善凤与李永红签订合同书，将在建的安置房出售给李永红，李永红支付了相应的建房款，后刘凡菊经了解，李永红的户籍不在本村社，也无法办理产权登记，于是刘凡菊就不愿意出卖在建的农村安置房，刘凡菊愿意退还已收取李永红支付的房屋修建款，但遭到李永红的拒绝，后刘凡菊于2012年10月23日向本院起诉。2012年12月25日，重庆市大足区人民法院作出（2012）足法民初字第01353号《民事判决书》，判决：确认被告陈善凤与被告李永红于2010年12月11日签订的《合同书》无效。李永红不服判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉。二审中，李永红提交了吴家钱的民事诉状及（2012）足法民初字第04644号民事裁定书复印件各1份。
二审查明，李永红将购房时陈善凤已向政府预交的统一建设费用10万元及政府补助款1.8万元和转让建设土地指标费2.4万元，共14.2万元支付给了陈善凤。李永红后又直接向政府缴纳了建设费用4.1471万元。2012年8月9日，李永红、罗治惠与吴家钱签订《房屋买卖协议》。2013年5月23日，重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民终字第00803号《民事判决书》，判决如下：驳回上诉，维持原判。
2012年8月9日，罗治惠以本人及李永红名义与吴家钱签订《房屋买卖协议》，罗治惠、李永红将向陈善凤购买的位于宝顶镇东岳村5组的房屋作价398000元出售给吴家钱，但双方无交付房屋手续。2012年8月9日，罗治惠向吴家钱父亲吴晓红出具《收据》：收到吴晓红购房款290000元。2012年8月20日，罗治惠向吴晓红出具《收条》：收到吴晓红购房款陆万元。2012年9月3日，罗治惠向吴晓红出具《收条》：收到吴晓红购房款肆万捌仟元。
同时查明，吴晓红、龙运平夫妇生育吴家钱、吴优两个儿子（吴优现在读小学），吴家钱与父母在同一个户口。吴晓红与吴家钱从事个体装修（主要是刮灰、刷漆），龙运平经营烟摊。2013年农历冬月12日吴家钱与胡春利结婚，婚后吴家钱、胡春利仍与吴晓红、龙运平一起居住、生活。龙运平、吴晓红在大足区棠香街道办事处海棠路某小区按揭购买商品房一套，建筑面积101.71平方米，于2009年1月19日取得房地产权证，现按揭款每月需800余元。吴晓红另购买了大足区棠香街道办事处北环东路某非住宅（门市），建筑面积53.43平方米，于2002年9月4日取得房产证，该门市一直出租给他人经商。2010年，吴晓红以其父亲吴国厚名义参加宝顶镇东岳村新农村建设（与李永红向陈善凤购买的房屋系统一规划、修建）。2010年11月15日，原大足县宝顶镇财政所出具《收据》：吴国厚交纳建房款118171.61元。以吴国厚名义分配的房屋为A区3楼7号，该房屋建好后至今空置。吴晓红称其一家七人（包括吴晓红的父母）获得35000元建房补助款也用于冲抵新村建房款。本院向吴晓红母亲龙太树进行了核实，龙太树认可以吴国厚名义在宝顶镇东岳村参与新农村建设购置的房屋系吴晓红缴纳建房款，该房屋属于吴晓红所有。
2013年8月8日，吴晓红陈述其2012年8月9日向罗治惠交纳的29万元中，自己家中有10来万元现金，向吴春梅借款3万元，吴冬林借款3万元，吴秋兰借款3万元，其余部分是龙运平所借。当日，本院对龙运平进行核实。龙运平称他们夫妻关系一般，向李永红、罗治惠买房多少钱她不清楚，其也没有向他人借钱（给吴晓红）买房子。2014年3月18日开庭时，龙运平仍陈述其没有出面借钱买房。龙运平在庭审中陈述，吴家钱、胡春利结婚花费9万余元，吴晓红没有银行卡，龙运平在中国银行、农业银行、工商银行都有银行卡。本院进行了核实，查询了龙运平在上述银行2010年1月1日至2012年10月1日的银行交易记录。龙运平在农业银行于2011年4月6日（开卡）至2012年10月1日期间两次分别存入500元。在工商银行卡未启用。在中国银行账户分别于2010年1月11日存入1600元，2010年2月9日存入1000元，2010年4月9日存入900元。在中国银行账号（卡折合一，2007年8月7日开户）2010年1月1日至2012年10月1日期间共计存入54100元，2012年9月20日余额为78.83元。
2013年7月16日，第三人陈善凤向本院申请对李永红与吴家钱于2012年8月9日签订的《房屋买卖协议》做形成时间鉴定。2013年11月18日，重庆公信物证司法鉴定所作出渝公信（2013）鉴字第130号《司法鉴定意见书》，结论为：《房屋买卖协议》与样本是同期书写形成，即二者的时间关系应在同一个月范围内。此次鉴定用去鉴定费7000元。
另查明，罗治惠的母亲与吴晓红的母亲系同胞姐妹。
撤村并组前，吴晓红、吴家钱户籍地为大石村8组，撤村后合并为东岳村4组。刘凡菊户籍地原为大石村3组，撤村后合并为东岳村5组。宝顶镇慈航村10组、宝顶镇东岳村4组、宝顶镇东岳村5组分别是独立的农村集体经济组织。
诉讼中，本院确认双方的争议焦点有：一、本案是否适用善意取得；二、李永红与吴家钱签订的《房屋买卖合同》的效力。根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：
一、关于本案是否适用善意取得的问题：本院认为，吴家钱系吴晓红、龙运平夫妇的儿子，吴晓红以其父亲吴国厚名义在宝顶镇东岳新村参与建房，与陈善凤转让刘凡菊建房资格给李永红的房屋在同一地段，属于同一批次、同一类型房屋，该房屋至今未办理房屋产权手续。东岳新村房屋所在土地属于集体所有，具有宅基地性质，该房屋属于限制交易类型，而吴晓红、吴家钱一家在明知土地性质和房屋造价的情况下以高出造价一倍以上的高价
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3980000元向李永红、罗治惠购买限制交易的房屋，其自身存在过错；且该房屋至今未交付，吴家钱也未办理该房屋的权属登记，更何况在审理中吴晓红与其妻子龙运平就购房资金来源陈述矛盾，其也未举示充分证据说明其资金来源，双方有恶意串通嫌疑，故吴家钱不属于善意取得。
二、李永红与吴家钱签订的《房屋买卖合同》的效力问题：因李永红与第三人陈善凤签订的《合同书》被法院确认无效，李永红至今也未因合同行为而办理了争议房屋的权属登记，涉案房屋及宅基地性质也未发生变化，双方房屋买卖关系的性质仍然不能突破非同一集体经济组织的农村村民之间签订的农村房屋买卖合同，该类合同不仅需要符合合同有效的一般要件，而且还须取得出卖人所在的集体经济组织同意和应当符合“一户一宅”的原则，否则应当认定为无效。本案中吴家钱所在的东岳村4组与刘凡菊所在的东岳村5组不属于同一集体经济组织，宝顶镇东岳村委会、宝顶镇城镇建设管理办公室出具的《证明》，证实了争议房屋宅基地使用权仍为刘凡菊享有，因此，吴家钱与李永红、罗治惠签订的《房屋买卖协议》因未取得所在集体经济组织的同意，违反《中华人民共和国土地管理法》关于集体土地使用权不得出让、转让和一户村民只能拥有一处宅基地及相关政策的强制性规定，因此李永红、罗治惠与吴家钱签订的《房屋买卖协议》应属无效。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回原告吴家钱要求确认吴家钱与被告李永红于2012年8月9日签订的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求。
本案案件受理费80元，公告费770元，由原告吴家钱负担。
鉴定费7000元，由第三人陈善凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
审 判 长 朱永强
审 判 员 周学军
人民陪审员 王明建
二〇一四年五月二十日
书 记 员 卢 义