广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法九民二初字第15号
原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行，住所地佛山市南海区。
负责人梁志刚。
委托代理人罗志锋、李思谦，均系广东千度律师事务所律师。
被告劳伟明，男，住佛山市南海区。
被告朱钻涛，女，住佛山市南海区。
被告佛山市南海区诚基房地产有限公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人李啟发。
委托代理人刘敏、沈艳，分别系广东捷顺律师事务所律师、律师助理。
原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行诉被告劳伟明、朱钻涛、佛山市南海区诚基房地产有限公司（以下简称“诚基公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗志锋、李思谦、被告诚基公司的委托代理人刘敏到庭参加诉讼。被告劳伟明、朱钻涛没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月2日，原告（名称变更前为“佛山市南海区农村信用合作联社九江信用社”）与被告劳伟明、朱钻涛、诚基公司签订一份九江农信按借字（2010）第＊＊＊号《个人购房借款合同》，约定原告同意向被告劳伟明发放贷款人民币510000元，贷款期限为20年，自2010年4月2日起至2030年4月1日止，并对贷款利率、罚息、复利作了约定；被告劳伟明、朱钻涛自愿以佛山市南海区＊＊＊房作为抵押担保，担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。被告朱钻涛、诚基公司自愿为被告劳伟明上述合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2010年5月17日，各方依法办理了按揭登记手续（按揭号：南房按证字第＊＊＊号）。原告于2010年4月2日依约向被告劳伟明足额发放贷款510000元，而被告劳伟明却未依约按时偿还贷款本息，现已连续拖欠原告借款本息达到六期。根据上述《个人购房借款合同》第十八条、第三十二条及第三十四条之约定，原告有权提前收回贷款，并要求被告朱钻涛、诚基公司承担连带保证责任。现因被告劳伟明拒不履行偿还责任，被告朱钻涛、诚基公司亦拒不履行连带清偿责任。请求判令1、原告与三被告签订的九江农信按借字（2010）第＊＊＊号《个人购房借款合同》提前到期；2、被告劳伟明立即偿还原告贷款本金454283.01元及利息（暂计至2014年1月22日为9967.17元，并从2014年1月23日起至实际清偿完毕之日止按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%计算，并对逾期借款本金从逾期之日起至前述执行的利率基础之上上浮30%计收罚息）；3、原告对被告劳伟明、朱钻涛提供抵押的位于佛山市南海区九江镇＊＊＊房（佛山市南海区房地产按揭登记证明书证号：南房按证字第＊＊＊号）在上述第2项确定的债务范围内享有优先受偿权；4、被告朱钻涛、诚基公司对被告劳伟明拖欠的原告的上述第2项债务承担连带清偿责任。5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告诚基辩称，一、诚基公司的保证责任已在2010年5月17日（即涉讼房屋抵押登记之日）解除。虽然《个人购房借款合同》约定诚基公司对劳伟明的借款承担连带保证，但诚基公司与原告于2009年12月22日签订的《楼盘按揭合作协议书》第四条约定“乙方（即我公司）承担连带责任保证担保的保证期限为：自购房者与甲方（即原告）、乙方签订的《个人购房借款合同》的合同生效之日起至该笔贷款相应的房产办妥抵押备案登记之日（以抵押备案登记办理机关出具的《房地产抵押（按揭）登记证明书》上注明的抵押备案登记日期为准）止”。涉讼房屋在2010年5月17日办妥了抵押登记手续，房屋登记机关于当日出具了抵押权人为原告的房地产按揭登记证明书，故诚基公司的保证责任已在当日解除。二、《楼盘按揭合作协议书》第四条与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第32条没有冲突，依法对双方具有约束力。（一）《楼盘按揭合作协议书》第四条反映诚基公司为劳伟明借款向原告提供保证的本意是替原告承担放款之日起至原告对涉讼房屋取得抵押权之日止的风险。根据《物权法》及《担保法》的规定，房屋抵押权从登记之日起成立，因此，在银行放款之日至办妥抵押登记之日期间，银行的资金安全没有保障。为了转嫁银行在此期间的贷款风险，建设部和中国人民银行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房（2006）321号），要求二手房交易实行交易资金全额监管，由银行认可的担保公司进行阶段性担保。阶段性担保的概念也由此诞生。从阶段性担保诞生的过程可以看出阶段性担保的目的就是为了转嫁银行在放款之日至取得抵押权之日期间的贷款风险。《楼盘按揭合作协议书》第四条反映诚基公司为劳伟明借款向原告提供保证的本意是替原告承担放款之日起至原告对涉讼房屋取得抵押权之日止的风险。（二）双方在保证合同以外的其他合同约定诚基公司的保证责任自原告取得涉讼房屋抵押权之日终止。虽然担保法司法解释第32条规定“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”，但原告与我公司签署的保证合同（即《个人购房借款合同》）并没有约定短于主债权履行期限的保证期间，双方是在其他日期签订的《楼盘按揭合作协议书》中约定诚基公司的保证责任于原告对涉讼房屋取得抵押权之日终止，即原告自办妥涉讼房屋抵押登记之日起豁免诚基公司的保证责任，该约定系平等主体间的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦符合最高行政主管部门的政策规定，应当产生豁免诚基公司保证责任的法律后果。三、即使诚基公司要承担责任，也应当在原告就涉讼房屋所实现的债权以外承担保证责任。《物权法》第176条规定，被担保的债权既有债务人自己提供物的担保，又有他人提供人的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。主债务人劳伟明以涉讼房屋提供抵押且经登记，故即使诚基公司须承担责任，原告亦当就涉讼房屋实现抵押权，诚基公司只就不足清偿部分承担保证责任。综上所述，原告对诚基公司的诉讼请求缺乏理据，应予驳回。
被告劳伟明、朱钻涛没有答辩。
诉讼中，原告举证如下：
1、营业执照、组织机构代码证、金融许可证、关于广东南海农村商业银行股份有限公司开业的批复、企业档案变更登记资料（各1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格，佛山市南海区农村信用合作联社九江信用社已更名为广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行。
2、被告劳伟明身份证、被告朱钻涛身份证、户口簿（各1份，复印件），用以证明被告劳伟明、朱钻涛的诉讼主体资格及两被告是夫妻关系。
3、企业机读档案登记资料（1份，复印件），用以证明被告诚基公司的主体资格。
4、个人购房借款合同（1份，原件），用以证明2010年4月2日，原告与三被告签订一份九江农信按借字（2010）第＊＊＊号《个人购房借款合同》，约定原告向被告劳伟明发放贷款人民币510000元用于其购买座落于佛山市南海区＊＊＊的住房（商业用房），贷款期限为20年，自2010年4月2日起至2030年4月1日止，借款利率根据贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%确定执行月利率为3.465‰，在贷款期限内实行一年一定，分段计息。逾期利息按合同约定在借款逾期前执行的月利率基础上上浮30%计收罚息，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。被告劳伟明、被告朱钻涛自愿以其共有的本合同所附《抵押物清单》列示财产（即佛山市南海区九江镇＊＊＊房）作为抵押担保，担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。被告朱钻涛、被告诚基公司自愿为被告劳伟明前述合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。
5、佛山市南海区农村信用合作联社借款借据（1份，原件），用以证明原告于2010年4月2日足额向被告劳伟明发放了510000元人民币的贷款。从借款借据显示，借款利率为月利率3.465‰，借款日期为2010年4月2日，到期日期为2030年4月2日。还款方式为等额本息还款法，共240期。原告依约足额履行了放贷义务。
6、南房按证字第＊＊＊号佛山市南海区房地产按揭登记证明书（1份，原件），用以证明2010年5月17日，佛山市南海区＊＊＊房已办理按揭登记。
7、劳伟明欠款明细表、九江农信按借字（2010）第＊＊＊号《个人购房借款合同》还款情况明细（各1份，原件），用以证明截至2014年1月22日止，被告劳伟明连续逾期还款达六期，其中拖欠逾期月供本金为8107.58元、利息为9967.17元（由逾期月供利息9804.89元和拖欠本金罚息162.28元组成）。因合同第十八条约定：“在合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期：（四）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息。”故原告现要求合同提前到期，提前收回该合同项下的债权，故原告主张的本金余额总额为454283.01元。
经质证，被告诚基公司对原告出示证据1-7无异议，认为诚基公司承担连带清偿责任是附条件的，被告诚基公司的保证责任已经在2010年5月17日涉讼房产登记之日解除。
被告诚基公司举证如下：
1、楼盘按揭合作协议书（1份，复印件，骑盖广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行章、佛山市南海区诚基房地产有限公司章），用以证明被告诚基公司的保证责任在2010年5月17日已解除。
经质证，原告对被告诚基公司出示的证据1真实性无异议，对证明内容有异议，该合同签订时间在《个人购房借款合同》之前，根据《个人购房借款合同》第34条，因涉讼房产尚未办理产权证，故被告诚基公司的保证期间尚未届满；该款项中“不短于”可理解为等于或长于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续之日，故保证期间视为约定不明，根据法律规定，其保证期间应在主债务履行期满后2年。
被告劳伟明、朱钻涛没有到庭，视为其放弃举证、质证的权利。
经审核，原告出示的证据1-7来源合法，内容真实，且与本案相关联，到庭被告诚基公司经质证亦无异议，故本院予以采信。被告诚基公司出示的证据1是其与原告之间签订的协议，且经原告质证对其真实性无异议，故本院亦予采信。
综上，本院确认以下事实：
2012年1月4日，佛山市南海区农村信用合作联社九江信用社经核准变更登记其企业名称为广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行。
2009年12月22日，原告（甲方）与被告诚基公司（乙方）签订了一份《楼盘按揭合作协议书》，约定（第一条）双方就乙方开发建设并销售的位于佛山市南海区＊＊＊的商品房进行个人住房贷款合作。（第二条）对购买本协议第一条所确认楼宇的购房人，乙方应推荐其向甲方申请借款，购房人凭与乙方签订的房地产买卖合同和首期款收款收据向甲方申请住房贷款。（第四条）乙方承担连带责任担保的保证期限为自购房者与甲、乙方签订的《个人购房借款合同》的合同生效之日起至该笔贷款相应的房产办妥抵押备案登记之日（以抵押备案登记办理机关出具的《房地产抵押（按揭）登记证明书》上注明的抵押备案登记日期为准）止。
2010年4月2日，原告（贷款人）与被告劳伟明（借款人）、诚基公司（担保人）、朱钻涛（担保人）签订了一份《个人购房借款合同》（编号：九江农信按借字（2010）第＊＊＊号），约定：贷款人向借款人发放贷款510000元。贷款用于借款人购买位于佛山市南海区＊＊＊住房，借款人以该房产作为合同项下债务的抵押担保。贷款期限从2010年4月2日起至2030年4月1日止。自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共240期，归还贷款本息按等额本息还款法；借款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%确定执行月利率为3.465‰，执行的月利率以借款借据的记载为准，利息从发放之日起计算；在贷款期限内利率实行一年一定，在贷款期内分段计息，从利率调整的次年首日所在还款期起，按当期中国人民银行规定的贷款基准利率及本合同规定的浮动比例执行新的利率。借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，在借款逾期前执行的月利率基础上上浮30%计收罚息；如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。借款人违反借贷条款中的任何条款的或者借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证人为借款人提供连带责任保证。保证担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年；如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止；如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证期间自贷款人发出的《提前还款函》确定的还款期限届满之日起两年。
同日，原告向被告劳伟明发放了贷款510000元。2010年5月17日，原告与被告劳伟明、朱钻涛就上述房地产抵押办理了抵押登记手续［佛山市南海区房地产按揭登记证明书证号：南房按证字第＊＊＊号］，抵押权人为原告，抵押人为被告劳伟明、朱钻涛。
被告劳伟明偿还了截至2013年7月1日止的各期本息。被告劳伟明仅偿还了2013年7月2日至2013年8月1日当期利息1739.71元、本金1038.21元，欠当期本金471.59元。之后，被告劳伟明再没有向原告还本付息。截至2014年1月22日止，被告劳伟明累计拖欠原告到期借款本金8107.58元及利息9967.17元（包括逾期本金罚息162.28元）；未到期借款本金为446175.43元。
2014年1月26日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告之间签订的《个人购房借款合同》是双方真实意思表示，且不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护，双方应按合同约定全面履行合同义务。
原告已依约向被告发放贷款，但被告未依约还款付息且已超过连续三个付款期未履行，已构成违约。原告于2014年1月26日起诉主张《个人购房借款合同》提前到期，符合双方合同约定，本院予以支持。借款合同还款期限提前到期，故原告请求被告归还合同项下的全部贷款本金余款及利息（包括罚息），符合法律规定及合同约定，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定予以支持。即被告劳伟明应偿还借款本金余款共454283.01元（按8107.58元＋446175.43元计）及计至2014年1月22日止的利息9967.17元，并以8107.58元为本金按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的91%（按基准利率下浮30%基础上上浮30%计）、以446175.43元为本金按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的70%（按基准利率下浮30%计）从2014年1月23日起至2014年1月25日止，以454283.01元为本金按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的91%（按基准利率下浮30%基础上上浮30%计）从2014年1月26日起，计付利息予原告。
被告劳伟明、朱钻涛以位于佛山市南海区＊＊＊房产向原告所享有《个人购房借款合同》项下的债权抵押担保，且双方已办理了抵押登记手续，该抵押成立并发生法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，在被告劳伟明未清偿本案债务时，原告有权以抵押物折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿。
被告朱钻涛、诚基公司为《个人购房借款合同》项下原告对被告劳伟明所享有的债权提供连带保证责任。合同约定“保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年；如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止”。该条款内容的前部分是对所有担保人的一般规定、后部分是对担保人是售房人的特殊规定。本院根据条款词语“不短于”的本意（等于或者长于）；对比期间的起算，即他项权证的办理以售房人协助买受人被告劳伟明办理涉讼抵押物的权属登记手续（房地产权证或买卖合同登记备案）为前提，被告劳伟明的第一期还款期限于合同签订后次月发生；结合双方订立合同的目的即以担保方式保障债权的实现；综合判断该条款约定的担保人被告诚基公司的保证期间应作“如果从合同签订之日起至合同项下抵押房屋办理交付他项权证之日止的期间超过条款对保证人的一般规定的两年期间的，则按计至办理交付他项权证之日止；否则，按借款人每期还款期限届满之日起两年计”的理解。被告劳伟明从2013年8月起逾期还本付息。原告于2014年1月26日提起本案诉讼，原告在保证期间（两年）届满前已要求保证人承担保证责任，符合合同约定。虽然《个人购房借款合同》与《楼盘按揭合作协议书》就对担保人被告诚基公司的保证期间约定不一致，但因为《个人购房借款合同》在《楼盘按揭合作协议书》之后签订的，故应以《个人购房借款合同》确定保证期间。被告诚基公司认为其保证期间已届满不再承担保证责任的辩解，本院不予采纳。原告于本案债权既有物的担保又有人的担保且抵押物是被告劳伟明、朱钻涛提供的。因此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被告诚基公司认为原告应先以抵押物实现本案债权的辩解，本院予以采纳。原告主张被告朱钻涛对被告劳伟明上述本息债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持；被告诚基公司承担连带责任应以涉讼抵押物实现原告的债权后被告劳伟明剩余本息债务的范围为限。原告主张被告诚基公司对被告劳伟明本案全部债务承担连带责任，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院不予支持。
综上，被告劳伟明、朱钻涛经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行与被告劳伟明、朱钻涛、佛山市南海区诚基房地产有限公司于2010年4月2日签订的《个人购房借款合同》（编号：九江农信按借字（2010）第＊＊＊号）的还款期提前于2014年1月26日到期。
二、被告劳伟明应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金454283.01元予原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行。
三、被告劳伟明应支付截至2014年1月22日止的利息9967.17元，并以8107.58元为本金从2014年1月23日起至2014年1月25日止按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的91%、以446175.43元为本金从2014年1月23日起至2014年1月25日止按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的70%、以454283.01元为本金从2014年1月26日起至上列第二项实际履行之日止按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的91%计付利息予原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行，本项随上列第二项清。
四、被告劳伟明不清偿上列第二项、第三项债务时，原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行对被告劳伟明、朱钻涛所有位于佛山市南海区＊＊＊房产［佛山市南海区房地产按揭登记证明书证号：南房按证字第＊＊＊号］在折价或变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。
五、被告朱钻涛对上列第二项、第三项承担连带清偿责任。
六、被告佛山市南海区诚基房地产有限公司对上列第二项、第三项经上列第四项抵押物价值偿还后的剩余债务承担连带清偿责任。
七、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8263.75元、财产保全费2841.25元，合共11105元（原告已预交），由被告劳伟明、朱钻涛、佛山市南海区诚基房地产有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 冯载勋
审 判 员 梁敏红
人民陪审员 关永合
二〇一四年九月十九日
书 记 员 黄钻贤