江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第01890号
上诉人（原审被告）昆山市凯源商贸有限公司
上诉人（原审被告）袁玉琴。
上诉人（原审被告）袁荣根。
被上诉人（原审原告）昆山市环境卫生管理所
上诉人昆山市凯源商贸有限公司（以下简称凯源公司）、袁玉琴、袁荣根因与被上诉人昆山市环境卫生管理所（以下简称昆山环卫所）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第3730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：凯源公司法定代表人系袁玉琴，该公司股东为袁玉琴及袁荣根。2007年4月12日，昆山环卫所与凯源公司签订土地租赁合同，约定昆山环卫所将其位于昆山市开发区园明路51号环境管理所院内一废弃水潭出租给凯源公司，由该公司填平，作为制造纯水厂基地，填潭所产生的费用由承租方负担；年租金为15000元，租赁期从2006年10月8日开始每二年为一期，每期顺延，每期递增10%租金，经协商自2006年10月8日至2007年10月7日租金15000元免除；租赁土地用途为建造纯水厂基地；下列情形之一的，出租方有权解除合同：承租方不交付或不按约定交付租金、承租方未经出租方书面同意，将土地转租第三人、承租方在租区进行违法活动、如政府需征用该土地出租方必须服从。上述合同签订后，昆山环卫所将涉案土地交付凯源公司使用至今。
2011年5月5日，凯源公司被昆山工商行政管理局依法吊销营业执照，但至今未成立清算组。
另查明：凯源公司于2007年10月16日交纳了2007年10月至2008年9月的租金15000元；2008年10月至2009年9月的租金为16500元，凯源公司于2009年9月29日交纳了10000元；2009年10月至2010年9月的租金16500元，凯源公司于2010年3月19日交纳了20000元；2010年10月至2011年9月租金18150元，凯源公司于2011年1月4日交纳了10000元；2011年10月至2012年9月租金18150元，凯源公司于2012年7月4日交纳（该款凯源公司汇至昆山市市级非税收入财政汇缴专户32201986436051511978，执收单位为昆山市环境卫生管理所），；2012年10月至2013年9月租金19965元，凯源公司于2013年9月9日汇至前述帐户，同日凯源公司又汇款4650元至该帐户。
因凯源公司未能按约支付租金，昆山环卫所于2013年8月12向其发出律师函，称凯源公司迟延支付租金要求解除双方签订的土地租赁合同，凯源公司收到该函件。
上述事实由昆山环卫所提供的土地租赁合同、律师函、工商查询材料、被告提供的现金交款单、江苏省行政事业性收费收据、转帐支票存根、江苏省非税收入一般缴款书及双方在庭审中的陈述予以证实。
原审原告昆山环卫所的诉讼请求为：1、确认昆山环卫所与凯源公司签订的土地租赁合同于2013年8月12日解除，凯源公司立即将租赁物返还昆山环卫所，租赁物范围所有物品予以迁出，袁玉琴、袁荣根予以配合；2、凯源公司支付租金31115元及利息（本金31115元，自2012年10月9日起按银行同期贷款利息1.3倍计算至判决确定之日）；3、凯源公司自2013年8月13日起至实际返还租赁物之日止按每月租金标准1663.75元支付占有使用费；4、袁玉琴、袁荣根对凯源公司的给付义务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由凯源公司、袁玉琴、袁荣根承担。
原审法院认为：昆山环卫所与凯源公司签订的土地租赁合同合法有效，双方均应恪守。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，租赁合同约定“先付款后用，承租方不交付或不按约定交付租金的，出租方有权解除合同”，凯源公司未能按照合同约定的时间交纳租金，现昆山环卫所主张解除租赁合同合法有据，原审法院予以支持，凯源公司应当将租赁物予以返还。
凯源公司辩称2008年10月至2009年9月的租金中其未交纳的6500元系代昆山环卫所建的围墙费及昆山环卫所在其单位购买的饮水机货款，对此昆山环卫所不予认可，凯源公司对其辩称也未提供相应证据证实，故原审法院不予采纳；昆山环卫所对凯源公司于2013年9月9日交纳的租金19965元、4650元不予认可，认为该两笔款项进了市财政局帐户而未进其帐户，经查，该帐户系昆山环卫所财政帐户且凯源公司在以往也向该帐户汇款用以支付租金，故凯源公司至今结欠昆山环卫所租金6500元应予支付。由于凯源公司未能按照合同约定的时间交付租金，昆山环卫所要求其承担利息损失于法有据，原审法院予以支持，但标准应按同期银行贷款基准利率计算。
袁玉琴、袁荣根系昆山市凯源商贸有限公司股东，该公司在营业执照吊销后至今未成立清算组，袁玉琴、袁荣根应对公司进行清算，以清算资产对昆山环卫所承担民事责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除昆山市环境卫生管理所与昆山市凯源商贸有限公司签订的土地租赁合同。二、昆山市凯源商贸有限公司于判决生效之日起十日内将其租赁的位于昆山市开发区园明路51号的土地归还昆山市环境卫生管理所。三、昆山市凯源商贸有限公司支付昆山市环境卫生管理所房屋租金6500元并支付利息损失（本金6500元，自2012年10月9日起至判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。四、昆山市凯源商贸有限公司支付昆山市环境卫生管理所土地使用费（自2013年10月起至判决生效之日止，按租金19965元每年计算）五、袁玉琴、袁荣根在判决生效之日起十五日内成立清算组，袁玉琴、袁荣根在清理昆山市凯源商贸有限公司资产范围内对上述第三、四项付款义务承担责任。案件受理费966元，由凯源公司、袁玉琴、袁荣根负担。
上诉人凯源公司、袁玉琴、袁荣根不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、《土地租赁合同》第二条、第三条、第四条关于租金支付期限约定不明、前后矛盾。凯源公司曾多次支付租金，昆山环卫所自身账目混乱，往往理不清应付的租金。昆山环卫所在发函解除合同之前，没有与凯源公司进行过结算，更没有给凯源公司适当的宽限期。凯源公司没有恶意拖欠租金的故意。因租金支付期限不明确，在凯源公司支付租金时，昆山环卫所没有提出存在未按约定支付租金的问题，而是每次都予以接受，这事实上认可了凯源公司给付租金的行为。2、《合同法》第227号规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人和出租人之间出现租金结算误解是正常现象，原审法院忽略了出租人未给予合理期限进行催收的问题，认定合同解除不当。3、凯源公司承租后进行了巨大投入，昆山环卫所在解除合同时未考虑该投入而认定凯源公司不交租金违约，有失公允。4、凯源公司有新证据证明已履行了合同。请求二审查明事实，依法改判。
被上诉人昆山环卫所答辩称：凯源公司违反土地租赁合同，逾期支付租金，事实清楚明确。昆山环卫所基于双方约定的合同解除权行使权利合法有效。凯源公司经营期限届满且被吊销营业执照，其要求继续履行合同客观不可能。
二审查明的事实与原审一致。
二审中凯源公司另提交如下证据：1、2007年7月19日昆山环卫所出具的金额为2400元的收据一张，付款人为凯源公司，项目为“07年7月-12月卫生费”；2008年4月28日昆山环卫所出具的金额为4800元的收据一张，付款人为凯源公司，收据上有“2008年全年卫生费”字样。凯源公司主张该两张收据也系缴纳租金的凭证。2、申请证人孙开行出庭作证，孙开行陈述：其1994年8月至2007年8月在昆山环卫所工作，期间担任过所长、书记。2006年底凯源公司建纯水厂基地建造围墙，该围墙可为昆山环卫所使用；凯源公司进场后给昆山环卫所提供了20个左右的饮水机。土地租赁合同签订后，凯源公司据此提出从租金中扣除6500元，其当时担任昆山环卫所所长，同意扣除，但未有书面材料。2007年8月其离职，未将抵扣租金的事告知昆山环卫所工作人员。如果存在抵租金的情况，财务应根据合同处理，但其离职后不清楚昆山环卫所的财务账目上有无对此加以处理。昆山环卫所质证认为：1、两张收据上的款已收到，是凯源公司应付的卫生费，标准为每年4800元。2、孙开行系土地租赁合同签订时昆山环卫所所长，其主持同意将土地租赁给凯源公司使用，且在合同签订后离职，与当事人存在利害关系。孙开行关于围墙建造、饮水机提供等事项的陈述模糊不清，缺乏客观性。
本案二审争议焦点在于：凯源公司是否按约支付租金，昆山环卫所是否有权解除合同。
本院认为，二审中凯源公司提交的两张收据注明为卫生费，而此前凯源公司提交的昆山环卫所认可作为租金的收据中未有注明为卫生费的收据，因此凯源公司主张该两笔费用为租金依据不足。对于孙开行的证言，孙开行在2006年至2007年担任过昆山环卫所所长，其称曾在离职前同意凯源公司以建围墙和提供饮水机的款项抵扣租金，但并未在当时以所长身份代表昆山环卫所向凯源公司出具过凭证，也未证明其曾将此意见告知过环卫所其他人员，要求按该方案处理。现对于抵扣租金的事实仅有其口头陈述，无其他证据相印证，本院不予采信。因此凯源公司尚拖欠租金6500元，其认为已足额交纳租金依据不足。
凯源公司与昆山环卫所签订的合同约定先付款后用，每年期初一次性付款，应认定双方已对租金支付期限作出了约定。而除了2007年10月至2008年9月租金凯源公司是在2007年10月交纳外，其余每年租金均未在当年租期开始前交纳，违反了合同约定。昆山环卫所收取了凯源公司迟延交付的租金不等同于其认可凯源公司的行为不构成违约，凯源公司承租后进行投入的情况也并不能构成其不交付租金的约定或法定事由。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条系对于租赁合同中的出租人法定解除权的规定，并未排除约定解除权的适用。而根据合同约定，承租方不交付或不按约交付租金的，出租方即有权解除合同，未约定出租方必须先催告才能解除合同。因凯源公司长期未按约交付租金且至今未全额支付租金，原审判决合同解除并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人凯源公司、袁玉琴、袁荣根的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费966元，由上诉人昆山市凯源商贸有限公司、袁玉琴、袁荣根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 沈维佳
二〇一四年八月十四日
书 记 员 吉宇璐