福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第868号
上诉人（原审被告）黄建金，男，1967年5月7日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司（以下简称为雅藏园公司）。
法定代表人林绍勇，经理。
委托代理人廖爱清，福建如贤律师事务所律师。
委托代理人洪朝勇，福建如贤律师事务所实习律师。
上诉人黄建金与被上诉人三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院作出的（2014）梅民初字第1817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄建金与被上诉人三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司（以下简称为雅藏园公司）的委托代理人廖爱清、洪朝勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明事实如下：一、2013年1月6日上午，三明市人民政府（以下简称市政府）召开会议，同意将三明江滨路原老年活动中心用房及市城投公司改扩建场所确定为三明古玩收藏一条街。对古玩收藏一条街场所租金予以优惠，由市城投公司与市收藏家协会签订租赁协议，市收藏家协会负责具体招商招租工作并每月按时足额缴交租金。市老干部活动中心原每年靠房租收入弥补的经费另由市财政统筹安排。二、2013年5月22日下午，市政府召开会议，要求市城投公司加快市区古玩收藏一条街一期改造工程的建设进度。一期改造工程经有关部门验收后交由市收藏家协会经营管理。三、2013年6月26日，市城投公司向三明市梅列区工商行政管理局出具《住所产权证明》，证明三明市梅列区江滨原市老干部活动中心房产，产权划归市城投公司，并租赁给市收藏家协会［三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司（筹）］经营管理。四、2013年7月12日，雅藏园公司登记设立，股东或发起人为三明市收藏家协会。五、2013年7月25日，市城投公司要求市收藏家协会尽快与其办理古玩一条街一期工程的交接手续。六、2013年10月10日，上诉人（乙方）和被上诉人（甲方）签订《租赁合同》，双方约定：“乙方租用三明雅藏园内编号为B1-6的店铺，实际面积为36㎡，仅限从事古玩收藏品的经营；租赁期限为五年，自2013年10月1日至2018年9月30日；租金为50元／㎡，月租金为1800元（不含租赁税金），租赁满一年后每年递增2元／㎡·月；店铺租金采用按季度支付方式进行，每季度的租金总额必须在该季度的第一个月内（不得跨过该月）如期存入甲方开户行的账户之中；乙方在签订房屋租赁合同当日一次性支付押金作为履约保证金，乙方的履约保证金为2000元；乙方应依约按时足额交付租金，乙方如果拖欠租金，应每天按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金；租赁期限内，乙方不按约定足额支付租金及水电费等各项费用，甲方有权直接解除（终止）合同并没收履约保证金，赔偿甲方损失”。签订《租赁合同》后，黄建金依约向雅藏园公司支付履约保证金2000元、2013年10月1日至2014年1月31日的租金。七、2014年4月24日，雅藏园公司委托律师向黄建金发律师函，要求黄建金在七日内向雅藏园公司支付2012年2月1日至2014年4月30日的租金5400元及违约金2403元，共计7803元，否则雅藏园公司有权行使解除权。2014年4月25日，黄建金收到上述律师函。
原审法院认为，经过讼争店铺产权人市城投公司的同意，市收藏家协会下设雅藏园公司对古玩一条街进行经营管理并未违反法律规定，雅藏园公司有权与黄建金签订《租赁合同》。《租赁合同》系双方的真实意思表示，双方应依约履行各自的义务。黄建金未依约向雅藏园公司支付租金，已构成违约，应承担相应的法律责任。雅藏园公司要求解除双方签订的《租赁合同》、上诉人搬离租赁场所的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。双方约定的履约保证金的性质应为违约金，雅藏园公司主张的违约金的总额（违约金2835元＋履约保证金2000元）未超出法律规定的保护范围，予以支持，但黄建金已支付的2000元应当从中予以扣除。雅藏园公司要求黄建金按原租金标准向其支付房屋占有使用费的诉讼请求，未违反法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司与黄建金于2013年10月10日签订的《三明雅藏园房屋租赁合同》；二、黄建金应于判决生效之日起十日内搬离三明雅藏园内编号为B1-6的店铺；三、黄建金应于判决生效之日起十日内向三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司支付2014年2月-2014年4月的租金5400元；四、黄建金应于判决生效之日起十日内向三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司支付违约金4835元，黄建金已支付的2000元应当从中予以扣除；五、黄建金应于判决生效之日起十日内向三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司支付房屋占有使用费（该占有使用费按1800元／月，从2014年6月11日起计算至其搬离租赁场所之日）。案件受理费411元，减半收费206元，由黄建金负担。
宣判后，黄建金不服，向本院提起上诉，请求撤销三明市梅列区人民法院（2014）梅民初字第1817号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由为：一、根据市政府（2013）4号、48号专题会议纪要，古玩一条街房屋产权划归三明市城投公司，市政府同意城投公司将该房屋出租给市收藏家协会，而不是出租给雅藏园公司，故雅藏园公司不具备出租房屋的主体资格，无权与其签订《租赁合同》，租赁合同无效。二、雅藏园公司出租的房屋道路运货车辆不能通行，园区对外宣传不足，路灯不亮等现象，与原先双方约定不符，雅藏园公司未履行出租人的义务，直接影响到承租房屋的经营，违约在先，故其不支付租金。三、市政府（2013）4号会议纪要对古玩一条街的租金定价是首年每月每平方米20元，而上诉人承租租金首年每月每平方米为50元／㎡，租金过高。四、2014年8月25日市政府会议纪要已将古玩收藏一条街的主管单位由市收藏家协会变更为市城镇集体工业联合社，也就自然终止了收藏家协会的合同主体资格。本案应当终止诉讼，不能判决上诉人退还店面、支付租金和房屋占用费。
被上诉人答辩称：一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是合法有效的，上诉人提出的关于租赁合同无效的理由不能成立。市政府（2013）4号会议纪要虽然明确同意将江滨路原老年活动中心改扩建场所确定为三明古玩收藏一条街，产权划归城投公司，但同时也表示，由城投公司与收藏家协会签订租赁协议，市收藏家协会负责具体招商招租工作。而收藏家协会为了经营的需要，独资成立雅藏园公司，作为具体的经营主体，故雅藏园公司有权对古玩一条街进行招租、出租。雅藏园公司出租房屋的行为，在事前得到了产权人城投公司的认可，在事后也得到了城投公司的承认。在2013年6月26日雅藏园公司成立时，城投公司向梅列区工商局出具的《住所产权证明》中表明：诉争房屋的产权划归市城投公司，并租赁给收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司（筹））经营管理。该证明中，在“收藏家协会”后面用括号特别注明由雅藏园公司经营管理，说明城投公司清楚雅藏园公司是收藏家协会的具体经营主体，并同意由雅藏园公司对诉争房屋进行经营管理。2014年8月6日，城投公司再次出具《说明》中表述：城投公司将三明江滨路原老年活动中心出租给收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司），市收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司）应向城投公司缴纳租金。城投公司于2013年8月23日将一期改造工程（三明江滨路原老年活动中心）交付市收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司）并由其经营管理。这进一步说明，城投公司事后也认可以雅藏园公司名义招租、出租房屋的行为。因此，虽然雅藏园公司对诉讼房屋没有所有权，但市政府和城投公司均认可雅藏园公司的出租行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。二﹑上诉人称出租房屋的道路不能通行车辆，宣传不足，路灯不亮等，但租赁合同中并未就停车场﹑广告宣传等事宜作出约定，上诉人也无法举证证明双方有过口头约定。关于车辆通行的问题，出租房屋位于江滨公园内，在签订合同之前，上诉人就到现场进行过现场察看，对出租房屋的现状是了解的。作为公园，出于安全和管理的需要，是不允许车辆任意通行的。这在房屋出租前就是这样管理。房屋出租后，如果因经营需要运输货物，只要提出申请，也是可以通行车辆的。其次，上诉人诉称古玩市场路灯不亮，漏水等硬件设施不足等，并导致业主无法经营，但上诉人并未就此举证。其一审时提出的照片，也无法证明与本案的关联性，以及因此而影响上诉人的经营。而且，《江滨北路（雅藏园）店铺公开竞租须知》以及《房屋租赁合同》也约定的很清楚，竞租人在竞租会之前，应自行实地踏勘了解竞租房屋的现状，竞租人一经办理竞租报名手续，即视为无异议。上诉人既然参与竞租，事先对道路、停车场等状况应有了解，并与答辩人签订了房屋租赁合同，即已知道房屋的整个状况，因此，上诉人以没有车位、道路不通等为由而拒付租金是站不住脚的。三、关于房屋租金标准的问题。被上诉人认为，其与上诉人的租赁合同是通过公开招租方式确定的标准，并以合同的形式进行了确定。对租金标准进行了明确的约定，每月每平方米50元，因此，租金标准应当按合同执行。且市政府（2013）4号会议纪要中计价面积为总建筑面积为3400平方米，而雅藏园公司出租给经营户的租金，是按使用面积计算总共只有2400平方米，少了1000平方米，此外，雅藏园公司还安装了摄像头36个，聘请保安人员、卫生水电工、财务人员，管理人员等，上诉人要求按每平方米20元交纳租金毫无依据，不能成立。四、古玩收藏一条街的主管单位由市收藏家协会变更为市城镇集体工业联合社，不影响租赁合同的效力和履行。主管单位的变更，并不影响雅藏园公司主体资格的存续，不影响公司债权债务的存续，更不影响本案租赁合同的效力和履行，也不属于终止合同权利义务的事由。被上诉人认为，原审法院判决事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由没有事实和法律根据。
经审理查明，上诉人主张原审未查明以下事实：一、古玩一条街房屋产权划归三明市城投公司，市政府同意城投公司将该房屋出租给市收藏家协会，而不是出租给雅藏园公司，雅藏园公司不具有主体资格；二、出租房屋的道路不能通行车辆，运货极不方便，广告宣传不足，路灯不亮等事实，且2014年8月25日市政府会议纪要已将古玩收藏一条街的主管单位由市收藏家协会变更为市城镇集体工业联合社。双方就原审判决查明的其他事实没有异议，本院对双方当事人无争议的事实予以确认。
二审中查明，2013年6月26日，市城投公司出具的《住所产权证明》载明“位于三明市梅列区江滨原市老干部活动中心房产，产权划归市城投公司，并租赁给市收藏家协会［三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司（筹）］经营管理”。2014年8月6日，市城投公司出具的《说明》载明：“我公司将三明江滨路原老年活动中心出租给市收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司），市收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司）应向我公司缴纳租金。我公司于2013年8月23日将一期改造工程（三明江滨路原老年活动中心）交付市收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司）并由其行使经营管理权。”
另查明，2014年8月25日市政府会议纪要将古玩收藏一条街的主管单位由市收藏家协会变更为市城镇集体工业联合社。
双方当事人争议的焦点主要有二：一是双方签订的《租赁合同》是否有效；二是双方是否存在违约和雅藏园公司是否存在先违约的问题。结合本院对证据与事实的分析与认定如下：
一是双方签订的《租赁合同》是否有效问题，双方当事人各自主张在前诉辩意见中已详叙，在此不再赘述。本院认为，2013年6月26日，市城投公司出具的《住所产权证明》载明“位于三明市梅列区江滨原市老干部活动中心房产，产权划归市城投公司，并租赁给市收藏家协会［三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司（筹）］经营管理”，说明市城投公司在雅藏园公司成立前就同意由其经营管理；另一方面，2014年8月6日，市城投公司出具的《说明》载明“我公司将三明江滨路原老年活动中心出租给市收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司），市收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司）应向我公司缴纳租金。我公司于2013年8月23日将一期改造工程（三明江滨路原老年活动中心）交付市收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司）并由其行使经营管理权”，说明市城投公司在雅藏园公司成立后也认可其具有古玩一条街一期改造工程的经营管理权，本院予以采信，认定雅藏园公司租赁店铺经过店铺产权人（市城投公司）的同意。黄建金关于双方签订的《租赁合同》因雅藏园公司无权处分而无效的主张，未能提供相应的证据证明，缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。
二是关于双方是否存在违约和雅藏园公司是否存在先违约的问题。雅藏园公司认为，黄建金仅向雅藏园公司支付2013年10月1日至2014年1月的租金，其拖欠2014年2月至今的租金已构成违约。黄建金认为，雅藏园公司没有按照口头承诺设置停车场、加大宣传力度、解决店铺漏水等各种问题，其提供的店铺无法正常经营，无权要求其支付2014年2月以后的租金。因黄建金并未提供其口头约定内容的书面证据，故黄建金反映的内容无法认定属于合同约定的事项，本院对此不予采信。雅藏园公司提供的其他照片，也无法证明店铺漏水及导致其无法经营的事实。涉案店铺经采用公开招投标方式进行招租，且《江滨北路（雅藏园）店铺公开竞租须知》以及《房屋租赁合同》中有说明，竞租人在竞租会之前，应自行实地踏勘了解竞租房屋的现状，竞租人一经办理竞租报名手续，事先对道路、停车场等状况应有了解。出租房屋位于江滨公园内，涉案店铺因其特殊地理位置，出于安全和公众服务的需要，也必须进行必要的交通管理。上诉人与答辩人签订了房屋租赁合同，即已知道房屋的整个状况，应知晓该场所没有停车位和与之相应的公众管理要求，其不能以此拒交房租。此外，不论是租赁合同中约定的解除合同的条件，还是合同法中有关终止合同权利义务的条款，都不存在主管单位发生变更可以解除合同之规定。相反，由于上诉人不按期交纳租金，违反了自己的合同义务，根据合同约定和相关法律规定，被上诉人有权要求解除合同、支付租金、赔偿损失等。综上，原审判决并无不当，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费411元，由上诉人黄建金负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 哲 明
代理审判员 黄 莉 花
代理审判员 陈 新 华
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 段剑岚（代）
附：本案适用的法律：
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；