吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民一终字第742号
上诉人（原审原告）：北京银星天源科技有限公司，住所地北京市海淀区阜成路42号中裕商务花园21号楼C座。
法定代表人：赵洪涛，董事长。
委托代理人：尚云楼。
委托代理人：杨征宇。
被上诉人（原审被告）：张德革，住吉林市。
委托代理人：石岩，吉林勤实律师事务所律师。
原审被告：吉林市金马实业有限责任公司，住所地吉林市船营区河南街92号。
法定代表人：徐成海，经理。
上诉人北京银星天源科技有限公司因申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林市船营区人民法院（2013）船民一初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京银星天源科技有限公司（以下简称银星天源公司）的委托代理人尚云楼、杨征宇，被上诉人张德革及其委托代理人石岩到庭参加诉讼。原审被告吉林市金马实业有限责任公司（以下简称金马公司）经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
北京银星天源科技有限公司在原审时诉称：2013年1月9日，我公司收到船营区人民法院的（2012）船执外异字第18号执行裁定书，裁定内容：一、案外人张德革的异议请求成立；二、中止对吉林市船营区河南街92号房屋（吉林市房权证船字第Y0000014**号、建筑面积1160平方米；吉林市房权证船字第Y0000014**号、建筑面积418.14平方米）的执行。我公司认为：1、船营区人民法院查封金马公司房产时，张德革并未向金马公司支付房款；2、张德革与金马公司未形成有效的、真实的房屋买卖合同关系；3、张德革对房屋买卖行为具有过错；4、张德革没有实际占有诉争房屋。因此，我公司认为（2012）船执外异字第18号执行裁定书缺乏事实和法律依据。故提起告诉，请求法院判令：一、对位于吉林市船营区河南街92号两处房屋（房权证号为吉市房权船字第Y0000014**号、建筑面积418.14平方米，吉市房权证船字第Y0000014**号、建筑面积1160平方米）许可执行；二、本案全部诉讼费用由对方承担。
张德革在原审时辩称：一、我已按合同约定支付全部价款，金马公司法定代表人徐成海收到部分房屋价款是合法有效的。2011年5月13日，我与金马公司签订房屋买卖合同，约定我购买坐落于吉林市船营区河南街92号房产，产权证号为：（1）吉林市房权证船字第Y0000014**号，建筑面积1160平方米；（2）吉林市房权证船字第Y0000014**号，建筑面积418.14平方米，全部价款为人民币3800万元（含徐成海在吉林银行股份公司吉林汇通支行的贷款人民币1320万元的本金及利息）。尽管在我与金马公司签订房屋买卖合同时，标的物已抵押给吉林银行吉林汇通支行，但抵押物的出卖是经吉林银行吉林汇通支行同意的，并且我与吉林银行吉林汇通支行于2012年1月12日签订了债权转让协议书，双方约定原借款人徐成海在吉林银行吉林汇通支行贷款人民币1320万元本金及利息由我偿还。从我与金马公司签订房屋买卖合同后，我积极履行合同义务，截止到2011年10月20日止（即购买的房屋被查封前），我向金马公司的法定代表人徐成海给付购房款人民币2359.8万元，我按徐成海与吉林银行吉林汇通支行签订的借款合同约定偿还银行贷款人民币1364.0238万元，截止到2012年1月13日我共给付购房款合计人民币3723.8238万元，尚欠购房款人民币76.1762万元。但根据房屋买卖合同的约定（合同3.6条），在房屋更名过户后给付剩余的购房款人民币200万元，实际上我已比合同约定多付购房款人民币123.8238万元。同时根据《中华人民共和国民法通则》第43条和《中华人民共和国合同法》第50条的规定，金马公司的法定代表人徐成海收到我交付给金马公司购房款的行为是合法有效的。二、我与金马公司签订的房屋买卖合同合法有效。1、徐成海是金马公司的法定代表人。根据《中华人民共和国民法通则》第43条和《中华人民共和国合同法》第50条的规定，金马公司的法定代表人徐成海收到我交付给金马公司购房款的行为是合法有效的。2、我购买房屋时，此房屋确实在设定抵押期间，但是我购买此房屋是经抵押权人吉林银行吉林汇通支行同意的，所以是合法的。3、我给付购房款都有充分的证据证明。金马公司的法定代表人徐成海收到我交付给金马公司的购房款后给我出具的收条都盖有金马公司的法人印章，完全是公司的行为；我后来偿还银行贷款也有银行的收款凭证和吉林银行吉林汇通支行出具的情况说明足以证明。4、我与金马公司签订的房屋买卖合同已经被吉林市中级人民法院（2011）吉中民二初字第113号生效的民事判决书确认合法有效。三、我购买房屋后未更名过户至我名下并无过错。1、2011年5月13日，我购买吉林市房权证船字第Y0000014**号、吉林市房权证船字第Y0000014**号房产时，此两处房屋已抵押给吉林银行吉林汇通支行，进行了他项权利登记，在登记期间不能办理更名过户，这不是我的过错。2、（1）2011年10月25日吉林市船营区人民法院下达（2011）船民二初字第392号民事裁定书，查封了吉市房权证船字第Y0000014**号房屋。（2）2011年11月3日吉林市船营区人民法院下达（2011）船民二初字第392-2号民事裁定书，查封了吉市房权证船字第Y0000014**号房屋。上述两处房产在查封期间也不能办理更名过户手续，所以我无过错。四、我已实际占有了该房屋，享有房屋所有权人的权利。1、2011年5月13日，我与金马公司签订房屋买卖合同后，金马公司与我签订交接协议，金马公司将吉林市房权证船字第Y0000014**号、吉林市房权证船字第Y0000014**号房屋所有权证及吉市国用（2010）220XXXXXXXX号土地使用证交付给我。2、2011年5月13日，我与金马公司签订房屋买卖合同之日，金马公司将吉林市房权证船字第Y0000014**号、吉林市房权证船字第Y0000014**号的两处房屋经我验收后交付给我管理。因为房屋已由金马公司租赁给百信鞋业。3、我已实际收取了吉林市房权证船字第Y0000014**号、吉林市房权证船字第Y0000014**号两处房产。从2011年5月7日至2013年10月20日止的房屋租金人民币300万元，冲抵我应给付金马公司的购房款。因此我已享有房屋所有权人的收益权。总之，我已按约定交付了全部购房款，我与金马公司签订的房屋买卖合同合法有效，我未办理更名过户手续不是我的过错，同时我已实际占有了房屋，行使了房屋所有权人的收益权。吉林市船营区人民法院（2012）船执外异字第18号执行裁定书的裁定结果有充分事实依据和法律依据，所以银星天源公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回银星天源公司的诉讼请求。
吉林市金马实业有限责任公司在原审时未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
原审判决认定：因吉林市华日小额贷款有限公司与徐成海小额借款合同纠纷一案，船营区人民法院分别于2011年10月25日和2011年11月2日作出（2011）船民二初字第392号、第392-2号民事裁定书，裁定查封金马公司名下的坐落于吉林市船营区河南街92号房屋的产籍（面积1160平方米，证号：吉林市房权证船字第Y0000014**号；面积418.14平方米，证号：吉林市房权证船字第Y0000014**号），并于2012年3月9日作出（2011）船民二初字第392号民事调解书，确认由徐成海偿还吉林市华日小额贷款有限公司借款30万元及利息。该诉讼案件已经在船营区人民法院立案执行。因刘军与徐成海、金马公司民间借贷纠纷一案，船营区人民法院于2011年11月22日作出（2011）船民二初字第564号民事裁定书，裁定对上述房屋产籍予以查封，并于2012年10月11日作出（2011）船民二初字第564号民事判决书，判决徐成海偿还刘军借款本金240万元及利息，并由金马公司承担连带保证责任。该诉讼案件也已经在船营区人民法院立案执行。因银星天源公司与金马公司企业借贷纠纷一案，北京市海淀区人民法院于2012年2月22日以（2012）海民初字第6931号民事裁定书，裁定查封上述房屋，并于2012年4月11日作出（2012）海民初字第6931号民事调解书，确认由金马公司偿还银星天源公司借款本金500万元，并支付资金占用损失。该诉讼案件已经在船营区人民法院立案执行。船营区人民法院在执行申请执行人吉林市华日小额贷款有限公司与被执行人徐成海、申请执行人银星天源公司与被执行人金马公司上述案件中，案外人张德革于2012年11月20日对执行标的提出书面异议。后，船营区人民法院作出（2012）船执外异字第18号执行裁定书，裁定：一、案外人张德革的异议请求成立；二、中止对吉林市船营区河南街92号房屋（吉林市房权证船字第Y0000014**号、建筑面积1160平方米；吉林市房权证船字第Y0000014**号、建筑面积418.14平方米）的执行。银星天源公司不服，于2013年1月23日提起诉讼。张德革与金马公司、吉林银行吉林汇通支行房屋买卖合同纠纷一案，吉林市中级人民法院以（2011）吉中民二初字第113号民事判决书确认以下事实：经吉林银行吉林汇通支行同意，张德革与金马公司于2011年5月13日签订房屋买卖合同，约定金马公司将其名下的位于吉林市船营区河南街92号土地使用权范围内全部地上建筑物及附属物（抵押物）出售给张德革，合同总价款为人民币3800万元。同时约定了价款给付方式及期限：1、金马公司向吉林银行吉林汇通支行贷款的1200万元由张德革承接，并承担自承接日起的本金及利息的偿还义务；2、合同签订前给付的定金500万元自动冲抵合同价款；3、合同签订之日给付500万元；4、2011年5月16日给付400万元；5、2011年6月1日前给付300万元；6、2011年9月1日前，待金马公司协助张德革办理完毕房产及土地的更名过户手续后，再给付欠款500万元，同时，金马公司将自2011年5月7日至2013年10月20日期间已经收取承租人的租金合计300万元从该笔尾款中抵销（即张德革只需再给付200万元）。若2011年9月1日前金马公司未能协助张德革办理完毕更名过户手续，则尾款在办理完毕更名过户手续之次日给付。同日，涉案房屋的承租人李允祥出具说明，自愿放弃对该房屋的优先购买权。随后，金马公司、徐成海和张德革三方签订补充协议，共同确认以下事实：2011年5月13日签订的房屋买卖合同中关于分期付款的约定中遗漏的400万元；张德革在原合同基础上多承接的90万元贷款在购房款中予以抵扣。合同签订后，张德革先后给付金马公司购房款1990万元，出借资金40万元，并代为偿还贷款利息588238.00元。张德革又于2012年1月13日向吉林银行汇通支行代偿贷款1320万元及相关利息。
原审判决认为：银星天源公司的诉讼请求无法支持。理由如下：一、依据吉林市中级人民法院已发生法律效力的（2011）吉中民二初字第113号民事判决书，该判决书认定并判决确认张德革与吉林市金马实业有限责任公司签订的买卖合同合法有效，并且认定了“张德革已经履行完毕更名过户前的全部合同义务”这一事实。故张德革与吉林市金马实业有限责任公司签订的买卖合同应为合法有效。二、张德革已实际占有诉争房屋。实际占有不能仅仅理解为对涉案房屋的进住和使用，而应界定为事实上的管理和控制。本案中，张德革购买房屋时，该房屋已被租赁于他人，基于“买卖不破租赁”的原则，在承租人继续租赁该房屋的情况下，张德革不可能进住和使用该房屋。因此，判断其是否实际占有就要考虑其对房屋是否进行了事实上的管理和控制。本案中，涉案房屋的权利凭证均已交付给张德革，且张德革已实际占有房屋收益——租金，并以此冲抵购房款，故应认定张德革已对房屋进行了实际占有。三、张德革未办理过户登记无过错。依我国物权法的规定，在征得抵押权人同意的情况下，抵押人是可以将抵押物对外出卖的。本案中，首先，抵押权人同意将涉案房屋出卖给张德革，之后张德革又还清了全部借款本息，对抵押权进行了涤除，无任何过错；同时，承租人李允祥又放弃了优先购买权，张德革亦无任何过错。其次，履行合同过程中，抵押权尚未涤除，且在合同履行期间，法院对涉案房屋又进行了查封，无论是买受人张德革，还是作为合同相对方的金马公司均无法办理更名过户手续，其责任不在张德革，因此，张德革对此不存在过错。综上，在吉林市中级人民法院已发生法律效力的（2011）吉中民二初字第113号民事判决书确认张德革与吉林市金马实业有限责任公司签订的买卖合同合法有效的前提下，张德革已按合同约定支付房款，虽未办理过户登记手续，但张德革对此没有过错，并对涉案房屋进行占有、收益。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定作出判决。
原审判决：驳回原告北京银星天源科技有限公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告北京银星天源科技有限公司负担（已交纳）。
原审判决后，上诉人北京银星天源科技有限公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉请求为：撤销原审判决，改判支持我公司的诉讼请求，由张德革承担本案全部诉讼费用。其主要上诉理由为：一、原审判决依据吉林市中级人民法院的判决作为定案依据错误。1、我公司在原审诉讼过程中已经对吉林市中级人民法院作出的（2011）吉中民二初字第113号民事判决提出异议，认为该判决是当事人之间恶意串通、虚假诉讼和没有事实依据作出的，原审法院不应采信。原审法院在庭审中向我公司释明了，如果对吉林市中级人民法院作出的（2011）吉中民二初字第113号民事判决不服可以进行申诉。此后，我公司向吉林市中级人民法院及吉林省高级人民法院提出申诉。但两级法院均认为新民事诉讼法实施后，案外人不得申请再审。吉林省高级人民法院并告知我公司，根据最高人民法院副院长的讲话精神，我公司的情况只能主张“撤销权”诉讼，要求撤销吉林市中级人民法院作出的（2011）吉中民二初字第113号民事判决。基于吉林省高级人民法院的解释，我公司已经向吉林市中级人民法院递交了起诉状，要求撤销吉林市中级人民法院作出的（2011）吉中民二初字第113号民事判决。吉林市中级人民法院已经对我公司的起诉予以受理和备案，但不知什么原因没有收取诉讼费。既然我公司已经启动了撤销吉林市中级人民法院作出的（2011）吉中民二初字第113号民事判决的诉讼程序，就不能以该判决作为定案依据。2、如果吉林市中级人民法院不撤销其作出的（2011）吉中民二初字第113号民事判决，也不应以该判决作为定案依据。判决原文的表述是“张德革已经履行完毕更名过户前的全部合同义务”，但这个事实认定是在2012年以后作出的，没有认定张德革是什么时间全部履行完毕合同义务。原审判决忽略了具体时间问题，没有查清。二、船营区人民法院作出的民事裁定适用法律错误。船营区人民法院作出的（2012）船执外异字第18号执行裁定书适用民事诉讼法第204条，与本案无关。执行异议之诉是民事诉讼法修改后设立的新的民事救济制度，该诉讼与其他诉讼不一样，人民法院在审理该类案件时应对其作出的裁定的事实及所引用的法律依据一并进行审理。三、关于本案的法律适用问题。依据物权法第六条、第九条的规定，张德革并未拥有物权。所以原审判决引用物权法第三十九条属于适用法律错误。另外，原审判决引用的民事诉讼法司法解释并不是认定张德革没有过错的法律依据，只是说明了我公司拥有诉讼的权利。四、原审判决认定事实错误。（一）张德革并未向金马公司支付全部购房款。1、张德革提交的证据9（自然人借款合同）证明，徐成海个人向吉林银行吉林汇通支行借款1900万元，其中本息共计1320万元由张德革代还。因此，张德革主张该代替徐成海个人还款行为即为向金马公司支付购房款是没有依据的。徐成海只是金马公司的法定代表人，其个人贷款与金马公司无关。所以原审判决不应认定张德革支付了全部购房款。2、张德革提交的证据（给付金马公司购房款清单）显示，张德革主张支付2359.8万元购房款多为徐成海个人收条，且无任何银行汇款记录。我公司认为，张德革提供的徐成海的个人收条不能证明其已经向金马公司付款的主张。（二）张德革对房屋买卖行为具有过错。1、张德革负有偿还银行贷款的义务以涤除金马公司房屋的抵押权，而且该房屋应于2011年9月1日前过户。此外，张德革提交的“银行情况说明”中也强调了必须偿还全部贷款银行才同意过户。由此可知，张德革明知该房屋有抵押，并且其负有还款义务解除抵押权，才能使房屋达到过户的条件，但其没有积极履行还款义务及时涤除抵押权，才导致在2011年9月1日前没有过户成功。所以张德革没有履行合同义务导致房屋在过户前被法院查封，其具有不可推卸的责任和过错。2、在张德革提交的证据中，我公司没有发现其已向金马公司支付购房款的证据。在公司的交易行为中，大额的交易只能通过银行进行，且只能打到金马公司的银行账号中。在金马公司早就负债累累的情况下（金马公司的房屋被多次查封），如果其资金交易不经过公司，是协助金马公司逃避债务的行为，应认定张德革具有过错。3、原审判决认定张德革收取租金即控制了房屋的事实是错误的。通过张德革所提供的证据来看，并没有百信鞋业将租金交付于张德革的事实，也未有金马公司同张德革一起到百信鞋业公司交代新房主的事实，而仅引用金马公司将所收取的租金抵付了房屋买卖价款这么一个事实就认定收取了租金。原审判决对此认定逻辑错误。4、原审判决确认放弃优先购买权错误。房屋现在有承租人，租赁期限未到，承租人是否放弃优先购买权应当由人民法院主动审查。有两种方式，一是追加房屋承租人为本案当事人，另一种是法院调取承租人的证据。否则不能在本案中剥夺承租人的权利。5、张德革有明显的过错，张德革在另案起诉金马公司的起诉状中自认其应在2011年9月1日前办理完更名过户手续，这是张德革自己确认的。但是张德革偿还完商业贷款的时间是在2012年1月，也就是说，张德革的过错并不是他主观意志以外的原因造成的。综上，原审法院在明知我公司就吉林市中级人民法院作出的（2011）吉中民二初字第113号民事判决提起撤销权之诉的情况下，应中止本案的审理，原审法院在吉林市中级人民法院尚未审理撤销权之诉时作出一审判决属于适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律有误。我公司根据相关法律规定提出上诉，望得到支持。
被上诉人张德革答辩认为：一、原审判决以吉林市中级人民法院作出的判决作为定案依据是正确的。因为吉林市中级人民法院作出的（2011）吉中民二初字第113号民事判决是生效的法律文书。二、原审判决适用法律正确。（一）船营区人民法院作出的（2012）船执外异字第18号民事裁定依据民事诉讼法第204条正确，因为作出该裁定时新民事诉讼法尚未生效，所以不存在适用法律错误的问题。（二）原审判决依据物权法第39条、最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释第21条、第24条及证据规则第2条的规定正确。三、原审判决认定事实清楚，认定我已经按买卖合同的约定履行全部义务是正确的。（一）我已按合同约定支付全部价款，金马公司法定代表人徐成海收到部分房屋价款是合法有效的。我与金马公司签订的房屋买卖合同约定房屋全部价款为3800万元，尽管签订该合同时，房屋已抵押给银行，但此抵押物的出卖是经过抵押权人即银行同意的，并且我与银行在2012年1月12日签订了债权转让协议，双方约定原借款人徐成海在银行的贷款1320万元本金及利息由我偿还。房屋买卖合同签订后，我积极履行合同义务。截止到2011年10月20日（即所购买房屋被查封前），我向金马公司法定代表人徐成海给付购房款2359.8万元，我按徐成海与银行签订的借款合同的约定偿还银行贷款1364.0238万元。截止到2012年1月13日，我共给付购房款3723.8238万元，尚欠购房款76.1762万元。但根据买卖合同的约定（合同3.6条），在房屋更名过户后给付剩余的购房款200万元。实际上按合同的约定我已经多付购房款123.8238万元。同时，根据民法通则第四十三条及合同法第五十条的规定，金马公司法定代表人徐成海收到我交付给金马公司购房款的行为是合法有效的。（二）我与金马公司签订的房屋买卖合同合法有效。1、徐成海是金马公司的法定代表人，根据民法通则第四十三条及合同法第五十条的规定，金马公司法定代表人徐成海收到我交付给金马公司购房款的行为是合法有效的。2、我购买房屋时，此房屋确实在设定抵押期间，但我购买此房屋是经过抵押权人即银行同意的，所以是合法的。3、我给付购房款都有充分的证据证明。金马公司法定代表人徐成海收到我交付给金马公司的购房款后给我出具的收条上都盖有金马公司的法人印章，完全是公司行为。我后来偿还银行贷款也有银行的收款凭证和银行出具的情况说明可以证明。4、我与金马公司签订的房屋买卖合同已经被吉林市中级人民法院作出的（2011）吉中民二初字第113号民事判决确认合法有效。（三）我购买房屋后未能办理更名过户手续，对此我没有过错。1、我购买争议房产时，此两处房屋均已抵押给银行，进行了他项权利登记。在登记期间不能办理更名过户，这不是我的过错。2、2011年10月25日、11月3日，船营区人民法院分别下达了民事裁定，查封了两处房产。在查封期间不能办理更名过户手续，所以我没有过错。（四）我已经实际占有了本案争议房屋，享有房屋所有权人的权利。1、我与金马公司签订房屋买卖合同后，金马公司与我签订了交接协议，金马公司将争议房产的产权证书及土地使用证书交付给我。2、我与金马公司签订房屋买卖合同的当日，金马公司将两处房产给我验收后交付给我管理（因为房屋已经租赁给百信鞋业）。3、我已实际收取两处房产，从2011年5月7日起至2013年10月20日止的房屋租金300万元冲抵我应交给金马公司的购房款，我已享有房屋所有权人的收益权，所以形成了事实上对争议房屋的管理和控制。综上，原审判决有充分的事实依据和法律依据，应当予以维持。请求驳回银星天源公司的上诉。
原审被告吉林市金马实业有限责任公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
在本院审理本案过程中，上诉人银星天源公司向本院提供如下证据：一、金马公司名下的本案争议房屋的产权证复印件，加盖有金马公司和吉林银行的印章，时间是2010年3月24日，证明张德革在一审诉讼时提供的银行出具的情况说明是虚假的，银行的交易及贷款偿还行为都是不真实的。二、金马公司出具的证明一份，证明：1、金马公司认定争议房屋的市场价值为5500万元，张德革购买的价格是3800万元，不是市场价格，属于明显的低价；2、5500万元包括了没有产权证的房屋；3、金马公司明确表示金马公司在银行没有贷款，徐成还的个人贷款与金马公司无关。三、张德革另案起诉状，证明房证应当在2011年9月份办理完更名过户手续，而张德革在此时间前没有办理争议房屋的更名过户手续，张德革主观上有过错。四、起诉状一份，要求撤销吉林市中级人民法院（2011）吉中民二初字第113号民事判决，要求本案中止诉讼。
经质证，被上诉人张德革认为：对证据一的真实性和合法性均没有异议，但该证据不能证明我在原审时提供的由银行出具的情况说明是虚假的，因为两个公章银行同时在使用。对证据二的真实性有异议，对证明问题也有异议，该证明的出具时间是2010年3月29日，而我与金马公司签订房屋买卖合同的时间是2011年5月13日，价格变化是由买卖双方确定的，在法律上是不禁止的。对证据三的真实性没有异议，对证明问题有异议，不能证明我有过错，我起诉就是因为不能办理更名过户手续。另外，针对上诉人提供的证据四，张德革认为银星天源公司未能提供法院立案的手续，所以本案不应中止诉讼。
被上诉人张德革向本院提交如下证据：加盖有金马公司公章及“谢丹”签名的收条一张，证明给付金马公司15万元，此款为银行贷款利息。
经质证，上诉人银星天源公司提出异议，认为该证据与金马公司无关。
本院经审查认为，上诉人银星天源公司提供的证据1、2、3虽客观真实，来源合法，但均不能证明上诉人的主张，故本院对上诉人提供上述证据的待证问题不予确认。被上诉人张德革提供的收条客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
通过双方当事人的诉辩，结合本院采信的证据及双方当事人庭审陈述，本院确认本案事实如下：
因吉林市华日小额贷款有限公司与徐成海小额借款合同纠纷一案，船营区人民法院分别于2011年10月25日和2011年11月2日作出（2011）船民二初字第392号、第392-2号民事裁定书，裁定查封金马公司名下的坐落于吉林市船营区河南街92号房屋的产籍（面积1160平方米，证号：吉林市房权证船字第Y0000014**号；面积418.14平方米，证号：吉林市房权证船字第Y0000014**号），并于2012年3月9日作出（2011）船民二初字第392号民事调解书，确认由徐成海偿还吉林市华日小额贷款有限公司借款30万元及利息。该诉讼案件已经在船营区人民法院立案执行。因刘军与徐成海、金马公司民间借贷纠纷一案，船营区人民法院于2011年11月22日作出（2011）船民二初字第564号民事裁定书，裁定对上述房屋产籍予以查封，并于2012年10月11日作出（2011）船民二初字第564号民事判决书，判决徐成海偿还刘军借款本金240万元及利息，并由金马公司承担连带保证责任。该诉讼案件也已经在船营区人民法院立案执行。因银星天源公司与金马公司企业借贷纠纷一案，北京市海淀区人民法院于2012年2月22日以（2012）海民初字第6931号民事裁定书，裁定查封上述房屋，并于2012年4月11日作出（2012）海民初字第6931号民事调解书，确认由金马公司偿还银星天源公司借款本金500万元，并支付资金占用损失。该诉讼案件已经在船营区人民法院立案执行。船营区人民法院在执行申请执行人吉林市华日小额贷款有限公司与被执行人徐成海、申请执行人银星天源公司与被执行人金马公司上述案件中，案外人张德革于2012年11月20日对执行标的提出书面异议。后，船营区人民法院作出（2012）船执外异字第18号执行裁定书，裁定：一、案外人张德革的异议请求成立；二、中止对吉林市船营区河南街92号房屋（吉林市房权证船字第Y0000014**号、建筑面积1160平方米；吉林市房权证船字第Y0000014**号、建筑面积418.14平方米）的执行。银星天源公司不服，于2013年1月23日提起诉讼。
2010年1月14日，徐成海与吉林银行吉林汇通支行签订《借款合同》，约定徐成海在吉林银行吉林汇通支行贷款1990万元，贷款期限为2010年1月14日至2012年1月13日，还款方式为按月付息，到期一次还本。由金马公司以本案争议房产对徐成海的贷款提供抵押。
2011年5月13日，在抵押权人吉林银行吉林汇通支行同意的情况下，张德革与金马公司签订《房屋买卖合同》，张德革购买金马公司所有的坐落于吉林市船营区河南街92号房屋及其附属房产（含临街两层营业楼、办公楼、锅炉房及该锅炉房内的全部设施），房产证号分别为吉林市房权证船字第Y0000014**号，面积1160平方米，吉林市房权证船字第Y0000014**号，面积418.14平方米，价款为3800万元。合同约定的价款给付方式及期限为：1、金马公司向吉林银行吉林汇通支行贷款的1200万元由张德革承接，并承担自承接日起的本金及利息的偿还义务；2、合同签订前给付的定金500万元自动冲抵合同价款；3、合同签订之日给付500万元；4、2011年5月16日给付400万元；5、2011年6月1日前给付300万元；6、2011年9月1日前，待金马公司协助张德革办理完毕房产及土地的更名过户手续后，再给付欠款500万元，同时，金马公司将自2011年5月7日至2013年10月20日期间已经收取承租人的租金合计300万元从该笔尾款中抵销（即张德革只需再给付200万元）。若2011年9月1日前金马公司未能协助张德革办理完毕更名过户手续，则尾款在办理完毕更名过户手续之次日给付。合同第五条约定：“本合同签订后，甲乙双方共同向抵押权人办理转贷事宜。”同日，双方签订《交接协议》，约定对坐落于吉林市船营区河南街92号房屋及其附属房产进行交接，第一条约定金马公司将房屋买卖合同所涉房产的相关证照交付给张德革，第二条约定将房屋买卖合同所涉房产移交给张德革，第三条约定所移交房屋属于带租赁户移交，第四条约定张德革已经对房屋买卖合同所涉房产进行验收，第五条约定金马公司将租赁协议移交给张德革，第六条再次约定金马公司收取的房屋租金300万元冲减张德革应付的购房款。同日，涉案房屋的承租人李允祥出具说明，自愿放弃对该房屋的优先购买权。2011年8月30日、9月7日，张德革与金马公司又签订了两份补充协议，再次对张德革偿还银行贷款的相关事项进行约定。2012年1月12日，张德革与吉林银行吉林汇通支行签订《债权转让协议书》。
2011年3月29日，张德革给付金马公司购房款500万元，4月28日给付100万元，5月11日给付50万元，5月13日给付500万元，5月14日给付150万元，5月15日给付200万元，5月31日给付300万元，6月30日给付100万元，7月17日给付90万元。2011年7月8日、8月9日张德革分别向金马公司出借资金各20万元。2011年8月30日，金马公司出具收条，载明收到“张德革购买河南街92号房屋后给付的银行贷款利息壹拾伍万元整。”2011年9月30日，张德革向户名为“林殿杰”、“徐成海”的账户中分别存款27500.00元、120500.00元。2011年12月7日，张德革偿还户名为“林殿杰”贷款利息两笔，分别为27202.50元、26325.00元。2011年12月7日，张德革偿还户名为“徐成海”贷款利息两笔，分别为120295.50元、116415.00元。2012年1月13日，张德革代徐成海偿还贷款本金1335万元。
张德革与金马公司、吉林银行吉林汇通支行房屋买卖合同纠纷一案，吉林市中级人民法院曾作出（2011）吉中民二初字第113号民事判决，确认金马公司与张德革签订的《房屋买卖合同》合法有效。该判决已经发生法律效力。
本院认为，《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，被上诉人张德革就船营区人民法院作出的查封本案争议房产的民事裁定提出异议，主张其已购买本案争议房产，船营区人民法院认为该异议成立，并作出（2012）船执外异字第18号执行裁定书，裁定张德革的异议请求成立并中止对本案争议房产的执行。银星天源公司不服，提起诉讼，请求对本案争议房产许可执行。据此，本案需就以下四方面进行审查，以确定银星天源公司的诉讼请求是否成立。一、张德革与金马公司签订的房屋买卖合同是否有效；二、张德革作为买受人是否支付房产价款；三、张德革是否实际占有本案争议房产；四、张德革对于本案争议房产未办理更名过户手续是否有过错。
一、张德革与金马公司签订的房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被上诉人张德革与原审被告金马公司是在平等自愿的基础上达成的房屋买卖合同，且已征得抵押权人（吉林银行吉林汇通支行）同意，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，上诉人银星天源公司未能提供证据证明该合同存在无效情形，故张德革与金马公司签订的房屋买卖合同合法有效。
二、张德革作为买受人已经按照房屋买卖合同约定支付了相应价款。其一是以现金方式直接给付金马公司购房款，其二是按照房屋买卖合同及补充协议的约定代为偿还金马公司法定代表人徐成海银行贷款本金及利息，其三是以本案争议房屋2011年5月7日至2013年10月20的租金300万元抵顶。1、关于上诉人银星天源公司提出的张德革还贷系为徐成海个人还贷，与金马公司无关，不应视为系给付金马公司购房款的主张。因金马公司与张德革签订的《房屋买卖合同》第三条明确约定：“甲方向商业银行贷款的壹仟贰佰万元（1200万元）由乙方承接，并承担自承接日起的本金及利息的偿还义务。”第五条约定：“本合同签订后，甲乙双方共同向抵押权人办理转贷事宜。”张德革与金马公司于2011年8月30日签订的补充协议第二条及双方于2011年9月7日签订的补充协议均约定由张德革偿还贷款。此后，张德革与吉林银行汇通支行签订了《债权转让协议书》，将徐成海贷款1990万元中的1320万元转由张德革偿还。吉林银行汇通支行同意在张德革代为偿还上述贷款的情况下张德革与金马公司之间可以买卖抵押物（即本案争议房产）。所以可以认定张德革偿还银行贷款系履行其与金马公司签订的房屋买卖合同及补充协议的约定，也即向金马公司支付购房款。故上诉人银星天源公司提出的该主张本院不予支持。2、关于上诉人银星天源公司提出的张德革主张支付的购房款多为徐成海个人收条，在张德革提交的证据中，我公司没有发现其已向金马公司支付购房款的证据的主张。因张德革已经提供相关证据，包括加盖有金马公司公章及作为金马公司法定代表人的徐成海签名的收条及向银行偿还贷款凭证予以证明，故该主张本院不予支持。3、关于上诉人银星天源公司提出的原审判决认定张德革以租金抵付购房款错误的主张。因张德革与金马公司签订的《房屋买卖合同》第3.6条约定：“2011年9月1日前，待甲方协助乙方办理完毕上述房产及土地的更名过户后，乙方向甲方付余欠尾款伍佰万元（500万元）。在乙方支付尾款的同时甲方将自2011年5月7日至2013年10月20日期间已经收取承租人的租金合计300万元从该乙方支付的尾款中抵消（即乙方届时只需再支付甲方200万元）。”该合同第六条约定：“甲方出租给百信鞋业的房屋其截至2013年10月20日止的租赁费已经由甲方全部收取完毕，出现了乙方交付购房款并取得了该房屋所有权后收益不能的现象。因此，甲方给予乙方在总买卖价款中抵消叁佰万元（300万元）购房款，并以上述3.6条约定的方法解决。”故可以认定张德革以300万元房屋租金抵付购房款。上诉人银星天源公司的该主张本院不予支持。
三、张德革已经实际占有本案争议房产。如前所述，张德革与金马公司已经约定本案争议房产剩余期限的租赁费抵顶购房款300万元。应视为租赁合同的出租方变更为张德革。另外，张德革与金马公司于2011年5月13日签订了《交接协议》，金马公司将本案争议房产的相关证照（包括房屋产权证及土地使用证）交付给张德革，协议同时载明金马公司将争议房产移交给张德革。虽然由于租赁的存在，张德革没有自行占有使用本案争议房产，但通过上述分析评判可以认定张德革已经实际占有本案争议房产。
四、张德革对于本案争议房产未办理更名过户手续没有过错。在张德革与金马公司签订房屋买卖合同时，由于徐成海向银行贷款，已经将本案争议房产设定抵押，在抵押没有涤除前无法办理产权更名过户手续，张德革一直按照买卖协议的约定履行给付购房款的义务（包括偿还银行贷款本息），而贷款的最后还款期限为2012年1月13日，张德革按照借款合同的约定在该日期将银行贷款本息全部偿还完毕，此时抵押涤除，具备了办理房产更名过户手续的条件。但由于案外人与徐成海、金马公司之间的诉讼，本案争议房产于2011年10月25日被船营区人民法院查封，即无法办理更名过户手续的原因力存在重复交叉的情况（抵押尚未涤除，人民法院已经查封）。故张德革对于本案争议房产未办理更名过户手续没有过错。关于上诉人银星天源公司提出的张德革在另案起诉金马公司的起诉状中自认其应在2011年9月1日前办理完更名过户手续，而张德革在明知该房屋有抵押，并且其负有还款义务解除抵押权，才能使房屋达到过户的条件的情况下，其没有积极履行还款义务及时涤除抵押权，导致2011年9月1日前没有过户成功，所以张德革没有履行合同义务导致房屋在过户前被法院查封，其具有不可推卸的责任和过错的上诉主张。因张德革与金马公司签订的房屋买卖合同即补充协议约定由张德革偿还银行贷款，张德革与银行又签订了债权转让协议，而张德革亦是按照上述合同、协议及徐成海与银行签订的借款协议中约定的还款方式予以履行，故不能认定张德革存在过错。银星天源公司的该项上诉主张本院不予支持。关于上诉人银星天源公司提出的张德革与金马公司之间的房屋买卖交易未经过金马公司的银行账户，是协助金马公司逃避债务的行为，应认定张德革具有过错的上诉主张。因本案系申请执行人执行异议之诉，需要审查的是作为买受人的张德革对所购买的房屋没有办理更名过户手续是否存在过错，而非上诉人所主张的该种过错，故该上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。
关于上诉人银星天源公司提出的原审判决依据吉林市中级人民法院作出的（2011）吉中民二初字第113号民事判决作为定案依据错误，其已针对该案提出“撤销权”诉讼，本案应中止诉讼的上诉主张。因本案并未依据该判决认定张德革与金马公司签订的房屋买卖合同合法有效，亦未依据该判决认定案件事实，故本案无须中止诉讼，银星天源公司的该项上诉主张本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人北京银星天源科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 刘欣莹
代理审判员 孙 伟
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 孙 洋