重庆市梁平县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梁法民初字第03313号
原告杨宗德，男，生于1943年2月28日，汉族，重庆市梁平县人。
被告重庆众之佳房地产开发有限公司，住所地梁平县梁山镇尧湾巷12号，组织机构代码68390593-2。
法定代表人兰云奎，该公司董事长。
委托代理人蓝勇，男，生于1973年10月29日，汉族，重庆市梁平县人。
委托代理人廖伟，重庆升腾律师事务所律师。
原告杨宗德诉被告重庆众之佳房地产开发有限公司（以下简称众之佳公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员白在勇担任审判长，与代理审判员田安琴、人民陪审员严建华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨宗德与被告的委托代理人蓝勇、廖伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宗德诉称，原、被告于2010年5月30日签订房屋拆迁安置协议（以下简称协议），2011年12月4日双方签订还房补充协议。协议第四条第三项约定回居时间为2011年6月30日前交钥匙，如甲方不能按时交房甲方应承担违约责任，协议第七条明确约定了逾期交房的违约责任，逾期不超过六十日内的，被告按日向原告承担该房对外销售价总额万分之一的违约金，而60日后的则按万分之三的违约金承担违约责任。而被告一直到2011年12月4日才交房，延期交房124天，被告应承担违约金8214.93元。协议第十条第二项约定甲方在交付乙方使用后半年内，应将《房地产权证》交付乙方，办理产权证一切费用由甲方负责，乙方在规定的期限内不能取得房地产权证书的，甲方按房价款总额依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金，被告一直拖到2013年4月17日才将房地产权证办下来，延期10个月零13天，被告应承担违约金22406.43元。以上纠纷发生后，双方多次协商无果，现原告为维护自身合法权益，特诉讼来院，请求法院判令被告支付原告逾期交房的违约金8214.93元，逾期办理房屋产权证的违约金22406.43元；本案的诉讼费由被告承担。
被告重庆众之佳房地产开发有限公司辩称，原告诉称与事实不符。被告并未延期交房，因为原、被告双方已于2011年12月4日达成了《还房补充协议》，双方已对交房时间重新约定；即使被告存在延迟交房和延迟办证的情形，也是因为原告的应拆迁房屋位于绿地规划区内，但原告迟迟不搬离拆迁房屋，导致被告方无法正常施工，小区的消防和绿化无法验收、审批通过，房屋总证无法办理。拆迁房屋拆除后，被告就积极通知原告提交办理房地产权证的相关手续，但由于原房屋所有权人系原告妻子，其妻子死亡后，原告方与其他继承人就房屋达成的财产继承协议在房屋登记部门不具有分户效力，无法办理房产证，原告直到2013年1月11日才在梁平法院的主持下达成调解协议。因此，延迟交房和延迟办证均是原告自身原因导致的，与被告无关，故被告不应当承担延迟交房和延迟办证的违约金。即使被告应当承担违约责任，但原告主张的违约金过高，请求法院根据原告实际损失予以调整。
原告为证明其主张，向本院举示了如下证据：
1、房屋拆迁安置补偿协议，拟证明被告众之佳公司作为拆迁方，与被拆迁房梁平县梁山镇石马村4组袁中碧（地号11-02-0029）的丈夫杨宗德签订房屋拆迁协议，协议载明众之佳公司依法拆除袁中碧私有住宅建筑面积122m2，被拆迁方选定回居住房的回居时间为2011年6月30日前，如不能按时交房，则拆迁方应承担违约责任；拆迁方应当在将房屋交付被拆迁方使用后半年内，将《房地产权证》交付乙方。如未按约定，则应当承担违约责任。协议中载明了违约责任的承担方式。
2、还房补充协议，拟证明回居房屋是在2011年12月4日才交付给原告使用，超过了合同约定的交付时间；
3、房地产权证号为308房地证2013字第01652号房地产权证，拟证明被告于2013年4月17日才将房屋产权办下来，超过了合同约定的时间。
对原告举示的证据，被告质证认为：对原告举示的证据的真实性无异议，但通过还房补充协议可以看出，双方对接房时间达成了共识。
被告为证明其主张，向本院举示了以下证据：
1、房屋拆迁安置补偿协议；
2、还房补充协议，拟证明双方约定的拆迁户搬离拆迁房屋的时间为2012年2月22日；交房时间定为2011年12月4日。
3、财产继承协议；
4、（2013）梁法民初字第00218号民事调解书，拟证明原告方于2013年1月11日与其亲属的继承纠纷才得到解决；
5、附属补偿协议，拟证明截至2012年4月28日，原告仍未将腾出拆迁房屋，被告方迫于无奈，又补偿了杨宗德、杨飞、杨功东、杨功广10万元；
6、用地红线图，拟证明原告方应拆旧房在原告约定还房小区项目的规划区内；
7、道路竖向图，拟证明原告应拆旧房在被告约定还房小区项目规划的绿化地、消防通道上，原告旧房不拆，绿化、消防就无法通过；
8、杨宗德、杨飞、杨功东等人于2012年4月28日具的领款条，拟证明原告承诺领款后同意原告拆房；
9、《房屋拆迁工程协议书》，拟证明到2012年6月1日前，杨宗德、杨功东、杨飞三家的旧房仍未交给被告拆除；
10、杨功东于2012年6月11日出具的领条，拟证明杨宗德、杨功东、杨飞三家在2012年4月28日领取10万元款项后，仍未交房，又多领了10万元，才同意被告拆房；
11、情况说明，拟证在2012年6月12日之后原告才同意拆房；
12、绿化指标核定合格证，拟证明原告交房后，被告在原告土地上按设计建设绿化后验收合格；
13、消防验收备案受理证，拟证明原告交房后被告在原告土地上按设计建设消防通道后具备验收条件；
14、综合验收备案证，拟证明原告交房后，被告在原告土地上按设计建设绿化消防通道后综合验收合格；
15、被告方于2012年9月27日办理的房地产权证，拟证明原告交房后，被告已经办理总证，具备分割给原告办证的条件；
16、亲属关系证明，拟证明在2012年11月6日前被告已经通知原告办证需提供的相关材料；
17、非税收入一般缴款书及发票，拟证明在2012年11月14日前被告已经提交分户办证资料；
18、授权委托书，拟证明原告方为办理产权证，于2012年11月6日准备起诉分割房产；
19、民事调解书，拟证明原告方为办理产权证，于2012年11月9日起诉分割房产，2013年1月11日达成房产分割协议；
20、房地产权证号为308房地证2013字第01652号房地产权证。
对被告举示的证据，原告质证认为：《房屋拆迁安置补偿协议》真实性无法确认；对《还房补充协议》无异议；《附属补偿协议》不具有真实性，协议第三项系后面被告方自己添加；对财产继承协议、附属补偿协议无异议；对用地红线图的合法性不予认可，被告未经原告允许变将原告的房子纳入规划范围，是违法的；对道路竖向图的证明力不予认可，不能证明是因为原告方未拆除导致的消防无法通过；杨宗德、杨飞、杨功东等人于2012年4月28日具的领款条仅能证明领款时间，不能证明原告没有搬家；《房屋拆迁工程协议书》与本案无关；领条不能证明被告方的主张；情况说明不具有真实性；《绿化指标核定合格证》、《消防验收备案登记证》、《综合验收备案证》不能证明被告主张，被告消防、绿化不能通过是其他方面原因导致的，并不是因为原告没有拆迁房；被告方于2012年9月27日办理的房地产权证说明原告在2012年9月就拿到了房产证总证，却没有及时通知原告提交相关材料办理分证；亲属关系证明的内容是真实的；非税收入一般缴款书及发票不能证明被告通知原告办证的时间是多久；对授权委托书、民事调解书及房地权证号为308房地证2013字第01608号房地产权证无异议。
对原、被告举示的证据，本院综合认证如下：原告举示的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认并作为定案的依据。被告举示的证据1、证据2、证据3、证据4、证据8、证据10、证据15、证据17、证据18、证据19、证据20符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认并作为定案的依据；被告举示的证据6、证据7、证据9、证据12、证据13、证据14仅能证明原告的房屋在在规划范围内，其用途是绿地，但不能证明被告消防、绿化未通过是因为原告迟迟未搬离拆迁房屋导致的，故以上证据不能达到被告的证明目的，本院对以上证据的证明力不予认可；被告举示的证据16仅能证明原告与其他亲属的亲属关系，不能证明在2012年11月6日前被告已经通知原告准备办理房产证的相关手续，对该份证据的证明力本院不予认可；被告举示的5经原告质证对内容的真实性有异议，被告无法对有异议部分合理说明，对原告质证有异议的部分，本院不予采信；被告举示的证据11因做出情况说明人无正当理由未到庭接受双方当事人及法庭的质询，对其说明内容本院不予采信。
本院根据原、被告的举证、质证以及采信的证据，确认如下事实：
案外人袁中碧与杨宗德系夫妻关系，生育有杨功广、杨飞、杨功东。袁中碧于1998年5月22日死亡。袁中碧生前与杨宗德有共有房屋三处，第一处房屋位于梁平县XX街道XX村4组，集体土地建设用地使用证号为梁梁集建（95）字第2278号，土地使用者袁中碧，地号为11-02-0029-1，用地面积和建筑占地面积均为12平方米；第二处房屋位于梁平县XX街道XX村4组，集体土地建设用地使用证号为梁梁集建（1992）字第0017号，土地使用者袁中碧，地号为11-02-0029，用地面积和建筑占地面积均为233.00平方米；第三处房屋位于梁平县XX街道XX村4组，集体土地建设用地使用证号为梁梁集建（1992）字第0018号，土地使用者为袁中碧，地号为11-02-0029-1，用地面积和建筑占地面积均为12平房米。袁中碧生前没有对以上三处房屋共有份额进行分割。2010年4月20日，原告杨宗德与杨飞、杨功广、杨功东达成财产继承协议书，将袁中碧位于梁平县梁山街道石马村四组的房屋分成四份，由杨功东、杨功广、杨飞各分得120.00平方米，剩余的房产面积归杨宗德所有。
2010年5月30日，原告杨宗德与重庆众之佳房地产开发有限公司签订《房屋拆迁协议》，协议中约定：由被告拆除袁中碧私有住宅建筑面积122m2；原告杨宗德选定的回居房屋为丝绸大厦A栋第10层1号房；回居时间为2011年6月30日前，如果不能按时交房，被告方应承担违约责任（遇不可抗拒自然因素导致交房延迟的除外）；如被告未按合同约定的期限将回居房交付原告使用按下列方式处理：逾期不超过60日（含60日），自本协议约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告承担该房对外销售价总额万分之一的违约金，协议继续履行；逾期超过60日后（不含60日），自本协议约定的交付期限的第二天起至交付之日止，被告方按日向原告方交付该房屋对外销售价折算总额的万分之三的违约金，原告要求继续履行的，协议继续履行。同时，该协议约定，被告方在将房屋交付原告使用后半年内（非被告过错因素除外），应将《房地产权证》交付原告……如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告方按房价总额，依照人民银行同期贷款利率按约向原告支付违约金。2011年12月4日，原告与被告签订《还房补充协议》，协议中约定原告方必须在2012年2月22日办理该拆迁房屋，并将拆迁房屋交予被告；被告补偿原告272772.00元，双方签字后定为接房。2012年9月27日，被告方办理了308房地证2012字第03986号房地产权证（即原告所在小区的房屋总证）。
因原告与杨宗德、杨功广、杨功东等人于2010年4月20日达成的财产继承协议书（旧房），原告与杨宗德、杨功广、杨功东欲将回居新房（旧房的替代物）登记在各自名下，需有关法律文书先对新房析产。为此，杨飞、杨功广、杨功东与原告杨宗德于2012年12月29日在梁平县梁山街道人民调解委员会的主持下对袁中碧的房屋达成分割协议，由原告杨宗德分得XX大厦X栋X层XX房。由于原告杨飞与杨宗德等人在梁平县梁山街道人民调解委员会主持下达成的人民调解协议仍然不符合房屋登记部门办理分户登记的条件，杨宗德于2013年1月9日起诉至梁平县人民法院，要求对袁中碧的房屋进行分割。经梁平县人民法院主持调解，双方达成调解协议，其中由原告杨宗德分得XX大厦X栋X层XX房。2014年4月17日，原告得到308房地证2013字第01652号房地产权证。现原告诉讼来院，请求法院判令被告支付原告逾期交房的违约金8214.93元，逾期办理房屋产权证的违约金22406.43元；本案的诉讼费由被告承担。
本院认为，原、被告于2010年5月30签订的《房屋拆迁协议》及2011年12月4日签订的《还房补充协议》，系双方真实意思表示，不违背法律规定，原、被告应按合同约定享有相关权利、承担相关义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：双方协议一致，可以变更合同。虽然《房屋拆迁协议》中约定的还房时间为2011年6月30日前，但双方在2011年12月4日中《还房补充协议》已对原告搬离拆迁房屋时间及原告接房时间作出重新约定，应视为双方协商一致对《房屋拆迁协议》中的接房时间进行了变更，故接房时间应以变更后的时间即2011年12月4日为准。因此，被告并未延期交房，对于原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
《房屋拆迁协议》中约定，被告方在将回居房屋交付原告使用半年内，应当将房地产权证交付乙方。原告接房时间为2011年12月4日，则被告应当在2012年5月3日前将房地产权证交付给原告，但被告直至2013年4月17日才将房地产权证交付给原告。被告辩称延迟办证是因为原告方迟迟不允许被告拆除拆迁房屋，导致被告修建的小区绿化及消防无法验收、审批通过，以致办理总证时间延迟；同时辩称被告方在获得总证后已及时通知原告提交办理房产证相关手续，因原告方与其亲属的继承纠纷一直未得到有效解决，导致办证延迟。但被告未提供充分的证据证明被告无法办理总证与原告不允许拆除拆迁房屋之间有直接因果关系，其举示的授权委托书也仅能推知其在2012年11月6日前通知了被告办理房地产权证需要的相关手续，但不能证明其履行了及时通知原告提交办证相关材料的义务。因此，对于被告的辩称，本院不予支持。因原告房屋在房屋登记部门办理房屋产权证需出具具有法律效力的遗产处分文书，2012年11月6日到2013年1月11日，原告方在处理其母亲遗留房屋的分割问题，对于该段非因被告方造成的办证延迟时间应当从延迟办证的时间中扣除，故被告方延迟办证的天数应是282天。因此，被告违反原、被告的合同约定，无正当理由未能在约定的时间内为原告办理房地产权证，应当承担相应的违约责任。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决的规定。本案中经本院释明，被告主张原告要求的违约金过高，请求法院适当调整。因原告未提供证据证明其因逾期取得房地产权证是否产生具体损失，其要求的违约金过高，故对原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，本院只能酌情予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下。
一、由被告重庆众之佳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告杨宗德违约金3000.00元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费566.00元，由原告负担511.00元，被告负担55.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 白在勇
代理审判员 田安琴
人民陪审员 严建华
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 王忠美