杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第242号
原告：杭州潮王村经济合作社。
法定代表人：卢景芳。
委托代理人：桂少桢。
委托代理人：孙姣。
被告：杭州新亚汽车修配有限公司。
法定代表人：吴靖宇。
委托代理人：李洁。
委托代理人：赵一同。
原告杭州潮王村经济合作社（以下简称潮王村经合社）为与被告杭州新亚汽车修配有限公司（以下简称新亚汽配公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月15日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓芳独任审判，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告潮王村经合社的委托代理人桂少桢、被告新亚汽配公司的法定代表人吴靖宇、委托代理人李洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潮王村经合社诉称：2008年4月，原告和被告订立《租房协议书》一份。双方约定，原告将位于拱墅区蔡马东路55-2号的厂房一幢，建筑面积3992平方米，天桥东侧简易房及943.31平方米，二层办公房234.24平方米及传达室用房20.67平方米出租于被告，用于被告开设汽车修配经营之用。租赁期自2008年5月1日至2013年4月30日止；租金第一年至第三年为65万元，第四年至第五年为70.2万元；支付原则为先付后用，支付时间为每半年支付一次。该协议还对双方在租赁关系中的其他权利义务如房屋的使用维护、违约责任等作了约定。原告依约按时将房屋交付被告使用。2010年6月15日，因被告要求，原被告双方对原《租房协议书》进行了部分内容的变更，订立了新的《租房协议书》，该新的协议书中，原告同意被告将不能作为汽车维修之用的楼层转租给第三方使用，同时，将租赁期延长至2016年4月30日止。2012年，因受到政府道路征收的影响，被告租用的部分房屋落入政府拆迁范围，为此，被告与原告协商，将原年租金70.2万元减至65.986423万元。自2012年下半年开始，被告支付租金出现拖延情况，为此，原告多次发函催讨，到目前为止，被告的租金只支付到2013年4月30日，其余的租金虽经原告多次催讨，但被告以无力支付为由一直拖欠。2013年11月21日，被告发函给原告，要求减免租金或延长租赁期，因被告长期拖欠租金，该要求原告未同意。原告认为，被告长期不能支付租金的行为已经违反了合同约定，在原告再三催讨下仍不能履行合同义务，再履行合同已经没有必要，根据双方的约定，租赁关系应当解除。同时，被告应将欠付的租金支付给原告，并承担因延付租金而产生的滞纳金、违约金等法律责任。综上，原告诉讼来院，请求判令：1.解除原被告之间的房屋租赁合同关系；2.被告立即支付房屋租金46.642457万元（自2013年5月1日起至2014年1月13日止，共258天。至法院判决前被告仍在使用的房屋租金按实际发生天数另行计算）；3.被告支付原告因延迟支付租金而产生的滞纳金4.410015万元（按每天万分之五计算）；4.被告支付原告违约金32.993211万元；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告新亚汽配公司辩称：《租房协议书》应按照协议内容正常履行，不同意解除合同。对未付房屋租金46.642457万元的事实无异议。关于原告诉讼请求的第三、四项，滞纳金与违约金为重复计算。关于违约金，应以一个月租金作为违约金，而原告要求以六个月的租金作为违约金的请求过高。对原告所述事实被告认可，但租金未付的原因是第三方造成的，从原告提出的《租房协议书》中，迪噢及原被告三方签订了租赁协议，由被告将2、3、4层租给迪噢，后迪噢因为经营不善，租赁物门口修路造成断头路，没有生意可做，导致迪噢租金一直拖欠。被告因迪噢拖欠租金将其诉至拱墅区人民法院，要求迪噢支付2012年8月至2013年1月的租金。从2012年8月迪噢开始拖欠租金，2012年8月至2013年5月1日的租金一直是被告在垫付，故被告已没有经济能力支付，希望在法院的协调下将事情处理好。
在庭审中，原告潮王村经合社为证明自己的主张向法院提交了如下证据：
1.2008年4月14日租房协议书1份，用以证明原被告之间存在租赁关系的事实。
2.2010年9月8日的报告1份，用以证明被告要求将部分房屋转租的事实。
3.2010年6月15日租房协议书1份，用以证明租赁合同变更的事实。
4.减除部分房屋租金的申请1份，用以证明被告要求减除部分租金的请求。
5.催缴租金通知5份，用以证明原告多次向被告催讨租金且被告已经签收的事实。
6.2013年11月21日的报告1份，用以证明被告要求减免租金或延长租期的请求。
上述证据经向被告新亚汽配公司质证，被告对证据1、2、3、4、5、6均无异议，本院予以确认。
被告新亚汽配公司向本庭提交了如下证据材料：
民事判决书1份，证明被告并非恶意拖欠租金，被告正在积极与第三方迪噢协商，要求其支付拖欠的租金。
上述证据经向原告质证，原告对该份证据的真实性无异议，但认为与本案无关，本院对该份判决书中确认的事实予以采纳，但对原告的证明目的不予确认。
综合原告、被告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，
2008年4月14日，原告潮王村经合社和被告新亚汽配公司签订了《租房协议书》一份。双方约定：原告将位于拱墅区蔡马东路55-2号的厂房一幢，建筑面积约3992平方米，天桥东侧简易房及棚943.31平方米，二层砖混结构办公用房234.24平方米、东大门西侧砖混结构传达室20.67平方米出租于被告，用于被告开设汽车修配经营之用。租赁期暂定五年，自2008年5月1日至2013年4月30日止；租金第一年至第三年每年租金为65万元，其中场地费27万元、房租费38万元，第四年至第五年每年租金为70.2万元，其中场地费为291600元、房租费410400元；付款方式实行先付租金后使用的方式。第一年前半年三个月支付一次，满六个月后，半年支付一次。协议签订日被告支付原告租房保证金30000元，首期租金在2008年4月14日支付三个月计162500元；第二次在2008年7月14日支付三个月；第三次在2008年10月15日支付半年；第二年起按以下时间每半年支付一次，即每年的4月14日、10月15日支付。如逾期支付租金一个月以上，每天按应交租金的5%支付滞纳金，超过三个月原告有权终止本合同。该协议还对双方在租赁关系中的其他权利义务如房屋的使用维护、违约责任等作了约定。如一方违约，守约方有单方终止合同的权利，违约方需支付守约方当年租金50%的违约金。合同签订后原告依约按时将房屋交付被告使用。2010年6月15日，应被告要求，原被告双方对原《租房协议书》进行了部分内容的变更，订立了新的《租房协议书》，该新的协议书中，原告同意被告将不能作为汽车维修之用的楼层二、三、四层转租给第三方杭州迪噢使用，同时，将租赁期暂定八年，从2008年5月1日起延长至2016年4月30日止。租金的金额以及付款方式与2008年6月3日签订的协议相同。2012年12月，因受到政府道路征收的影响，减少了部分租赁面积，被告与原告协商，将房屋租金也作了相应减少，即由原年租金70.2万元减至65.986423万元，其余协议条款不改变。2012年下半年开始，被告支付租金出现拖延情况，为此，原告多次发函催讨，至今被告的租金只支付至2013年4月30日，其余的租金虽经原告多次催讨，但被告一直拖欠未交纳。2013年11月21日，被告发函给原告，要求减免租金或延长租赁期，原告未同意。现原告诉讼来院。
本院认为：原告潮王村经合社与被告新亚汽配公司之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告潮王村经合社要求被告新亚汽配公司支付自2013年5月1日起至2014年1月13日止的房屋租金46.642457万元，被告对拖欠租金的事实并无异议。但抗辩租金未付的原因是第三方迪噢拖欠租金造成。按照三方签订的租赁合同约定，支付租金系被告的义务，被告主张第三方拖欠租金而致使其不能支付租金的理由不能成立，被告在履行租赁合同同时存在违约行为，应承担支付拖欠房屋租金的违约责任，故原告要求被告支付自2013年5月1日起至2014年1月13日止的房屋租金46.642457万元的诉讼请求，本院予以支持，之后的房屋租金按照每年65.986423万元的标准计算至房屋实际返还之日止。关于原告是否有权解除双方签订的租赁合同的问题。按照原被告双方签订的租赁合同之约定：“如逾期支付租金超过三个月原告有权终止本合同。”被告自2013年5月1日起就一直未支付原告租金已超过三个月，现原告有权请求解除原被告之间的房屋租赁合同，该诉讼请求本院予以支持。关于滞纳金和违约金的问题。（1）滞纳金。原被告双方在租赁合同中约定逾期付款支付滞纳金的同时约定承担违约责任，不违反法律的强制性规定。原告要求被告支付2013年5月14日至2014年1月13日的租金而产生的滞纳金44100.15元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。（2）违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。根据合同法第一百一十四条的规定，如何确定过分高于损失的标准，应以约定的违约金数额是否过分高于违约行为所造成的损失为标准。逾期付款造成接受款项一方的损失体现为利息的期待利益的丧失。现原告没有提供有效证据证明其因被告逾期付款造成的损失超出同期贷款利息损失，按照双方在租赁合同中约定的违约方需支付守约方当年租金50%的违约金329932.11元，该金额显然过分高于按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算该部分逾期付款的利息。本案中，被告请求予以适当调整在合同中约定的过高违约金，符合合同法规定的条件，根据本案实际情况，本院按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准调整违约金金额为18646.62元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告杭州潮王村经济合作社与被告杭州新亚汽车修配有限公司于2008年4月14日、2010年6月15日签订的租房协议书于本判决生效之日起解除；
二、被告杭州新亚汽车修配有限公司于判决生效后十日内支付原告杭州潮王村经济合作社房屋租金人民币466424.57元（2013年5月1日起至2014年1月13日止），2014年1月14日起的租金按照每年659864.23元的标准计算至房屋实际返还之日止；
三、被告杭州新亚汽车修配有限公司于判决生效后十日内支付原告杭州潮王村经济合作社滞纳金人民币44100.15元；
四、被告杭州新亚汽车修配有限公司于判决生效后十日内支付原告杭州潮王村经济合作社违约金人民币18646.62元；
五、驳回原告杭州潮王村经济合作社的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12205元（原告已预缴），减半收取为人民币6102.5元，由原告杭州潮王村经济合作社负担人民币1556.5元，被告杭州新亚汽车修配有限公司负担人民币4546元（限判决生效后十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 王晓芳
二〇一四年四月二日
书记员 王 菲