湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终2642号上诉人（原审原告）：欧阳素苗。上诉人（原审原告）：邓阳。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘鸿,湖南指点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市耀华房地产有限公司。法定代表人:廖耀华,男,该公司董事长。委托诉讼代理人:刘涛,男,该公司法律顾问。上诉人欧阳素苗、邓阳因与被上诉人郴州市耀华房地产有限公司(以下简称“耀华公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院(2017)湘1021民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧阳素苗及欧阳素苗与邓阳共同委托诉讼代理人刘鸿，被上诉人耀华公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳素苗、邓阳上诉请求：1、撤销一审判决，改判耀华公司向欧阳素苗、邓阳支付违约金183600元；2、一、二审诉讼费用由耀华公司支付。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。耀华公司的房屋不符合交房条件。耀华公司交付的房屋没有向有关部门进行验收备案，没有向欧阳素苗、邓阳提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也没有通过消防部门的验收，且至今也未按照合同约定的方式通知欧阳素苗、邓阳收房。2、一审判决适用法律错误。依照合同约定，耀华公司应该按照已支付房款的万分之五来支付违约金，其他49户业主均是以上述标准计算了违约金，一审法院在同类诉讼中出现两种完全不同的违约金计算标准与我国立法原则和宗旨相悖。耀华公司辩称：1、耀华公司是因为完成桂阳县政府的项目工程才不得以推迟了交房时间，2015年10月28日楼房竣工验收之后，公司在《郴州日报》及电视台刊登、播放了交房公告；2、欧阳素苗、邓阳计算的违约金过高，显失公平。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。欧阳素苗、邓阳向一审法院起诉请求：1.判令耀华公司因逾期交房而向欧阳素苗、邓阳支付约金183,600元(暂计至2017年5月31日)；2.本案全部诉讼费用由耀华公司承担。一审法院认定的事实：2012年9月13日,欧阳素苗、邓阳与耀华公司签订了《商品房屋买卖合同》,欧阳素苗、邓阳购买了耀华公司开发的“耀华·金都汇”楼盘D3栋1015号房星,该房建筑面积107.35m,单价为2,662元/m3,总房价款为285,766元,合同签订的当天,欧阳素苗、邓阳向耀华公司支付了首付款145,766元,以公积金按揭的方式支付了剩余的140,000元,耀华公司开具了收据给欧阳素苗、邓阳。按双方合同约定,耀华公司应在2013年12月31日前,将验收合格的商品房交付给欧阳素苗、邓阳。同时该合同第九条还约定,逾期交房由耀华公司从最后交付期限的第二天起向买受人按日支付总房价款的万分之五的违约全,直至房屋实际交付日止。因种种原因,耀华公司才于2015年10月28日通过竣工验收合格。2015年10月31日,耀华公司以电视台广告和报纸公告播放、刊登了交房通知。一审法院认为，本案的争议焦点是:1.耀华公司是否违约的问题;2.耀华公司逾期交房的时间;3.耀华公司因逾期交房应支付给欧阳素苗、邓阳的造约金数额。焦点一,耀华公司是否违约的问题。本案系商品房预售合同纠纷,双方签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方的真实意思表示,合法有效,双方均应按合同的约定履行自己的义务。欧阳素苗、邓阳已履行了交付购房款的义务,而耀华公司未能依约在2013年12月31日交房。耀华公司认为其逾期交房的原因,是为了完成旅游节接待任务,暂停其在建项目才导致迟延交付,具有不可抗力的因素,耀华公司不应承担违约贵任。耀华公司若要以不可抗力免除责任,必须同时具备如下条件:一、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件;二、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的;三、耀华公司必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者并出具证明。耀华公司在举证期限内没有向法院提交具备不可抗力的三个必备条件的证据,不属不可抗力情形,耀华公司不能以此为由行使抗辩权。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定:“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中耀华公司提交的政府会议文件只能证明政府部门为耀华公司的酒店建设和完成旅游节接待任务提供了便利和支持,与耀华公司停建商品房没有因果关系。同时耀华公司在进行商品房销售时,就应当预见自己可能碰到的各种不利因素,合理预计交房时间,确保按期交房,故耀华公司的抗辩理由不能成立。因此,耀华公司应当承担逾期交房的违约责任,支付给欧阳素苗、邓阳逾期交房违约损失。焦点二,耀华公司逾期交房的时间。根据《商品房买卖合同》的约定,耀华公司应书面通知购房户收房,耀华公司于2015年10月30日在《郴州日报》刊登D3栋交房公告,于2015年11月1日起在桂阳县电视台生活频道连续播放交房公告,要求D3栋购房户于2015年10月31日至2016年1月31日办理交房手续。该交房公告可以视为耀华公司已按照合同约定书面通知购房户收房,因此耀华公司交付房屋的时间应为交房公告之日中载明的时间即2015年10月31日,逾期交房时间为原定交房时间的第二天即2014年1月1日至2015年10月31日,共计668天。焦点三,因逾期交房应支付给欧阳素苗、邓阳的违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若于问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：“一、限被告郴州市耀华房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告欧阳素苗、邓阳逾期交房违约金32,294元;二、驳回原告欧阳素苗、邓阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期问履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,972元,由被告郴州市耀华房地产有限公司承担2,780元,由原告欧阳素苗承担1,192元。”二审中期间，双方当事人均未提交新证据。根据耀华公司一审提交的中国邮政集团公司湖南省桂阳县分公司《证明》及清单，耀华公司已于2015年10月31日通过邮政快递向欧阳素苗和邓阳（收件人联系方式：1378776****/4460003，地址：湖南省桂阳县城关镇解放路12号，单号9940064381912）邮寄了《耀华金都汇一期D3栋商品房交付通知书》、《业主需携带资料》。本院审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。案涉房屋交易时，已取得商品房预售许可证“预许（2011）第五号”，故双方2012年9月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案争议的焦点是案涉房屋是否符合交房条件及是否按约定通知欧阳素苗和邓阳收房，下调违约金标准是否有法律依据。案涉房屋于2015年10月28日耀华公司出具了《建设工程竣工验收报告》和相关验收单位签署合格的《单位工程竣工验收记录》，2016年4月7日桂阳县建设工程质量安全监督站出具的“金都汇一期D3栋住宅部分已于2015年10月28日通过竣工验收合格，可以正常交房使用”的《证明》，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对房屋进行特别约定，原审法院认定案涉房屋符合交房条件的时间为2015年10月28日并无不当。双方签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》对通知收房的方式约定为“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”“出卖人以信函或公告或广播电视或数字通讯等有效媒介告知买受人收楼并以《商品房买卖合同》确定的通讯地址、联系电话等信息通知买受人且予以反馈确认”。耀华公司已按此约定全面履行了通知义务，欧阳素苗和邓阳未及时反馈确认和收房应依约自担其责，其认为至今未收到耀华公司的收房通知没有事实和合同依据。原审法院充分考虑欧阳素苗、邓阳诉请的违约金较之耀华公司逾期交房可能给欧阳素苗、邓阳造成的购房款利息、租金等损失，酌情将违约金标准调整为以已付购房款285,766元为本金,按同期银行贷款利率4.75%(1-3年)再上调30%即6.175%的标准计算利息损失,于法有据，处理恰当。综上所述，欧阳素苗、邓阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3326元，由上诉人欧阳素苗、邓阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 何文捷审 判 员 林海波审 判 员 张友荣二〇一八年二月八日法官助理 李小平书 记 员 曹 媛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。