上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一（民）重字第6号
原告徐梁红，男，1953年9月27日生，汉族，住上海市青浦区。
委托代理人吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。
委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
被告上海沁雅生态园林发展有限公司，住所地上海市外青松公路XXX号XXX幢二层C区。
法定代表人项菊秀，任经理。
委托代理人张永知，男。
原告徐梁红诉被告上海沁雅生态园林发展有限公司抵押合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后于2014年11月6日作出（2014）青民一（民）初字第2118号民事判决书。被告不服该判决上诉至上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院受理后于2015年3月23日以（2014）沪二中民一（民）终字第3013号民事裁定书裁定发回上海市青浦区人民法院重审。本院于2015年4月23日立案受理后依法组成合议庭。本案于2015年6月5日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人蒋海芳、被告公司法定代表人项菊秀到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请财产保全。本案于2105年10月31日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人蒋海芳、被告委托代理人张永知到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法延长审限2个月。本案现已审理终结。
原告徐梁红诉称：原告与案外人潘某某有借款关系，因潘某某未履行还款义务，原告于2013年12月诉至上海市青浦区人民法院，审理中追加潘某某之妻何春美为共同被告。法院于2014年4月23日作出判决，判令潘某某、何春美归还原告借款及相关利息损失。判决已生效，原告申请执行。根据2013年6月20日潘某某出具给原告的承诺书，其载明内容为：“……在此期间本人承诺用沈砖公路XXX号沁雅生态农庄内的80亩土地上的房屋，苗木及一切设施、设备、一颗大红豆杉原木作为物品抵押给徐梁红，并不得转让和押给他人（除根雕制品），在抵押期内有徐梁红派人接管所有的抵押物品，如有动迁，优先偿还徐梁红的借款，如三月内仍无法履行还款，本人无条件撤出沈砖公路XXX号沁雅生态农庄，放弃一切经营权力，并办理农庄租田协议转让手续给徐梁红。”根据被告公司的工商信息，在2013年11月15日之前，潘某某是法定代表人及股东。原告认为，潘某某在承诺书上签字，一方面是其本人确认了借款的事实，另一方面是代表被告作出的承诺，即原、被告之间构成抵押合同关系。鉴于承诺书中被告承诺的三个月内还款的实现条件已成就，原告主张债权的诉讼判决已生效，且原告的债权至今未得到实现，故原告诉诸法院要求：1、被告以位于上海市青浦区沈砖公路XXX号沁雅生态农庄内的地上房屋建筑1，058平方米、各类苗木及树木2，875棵、3立方米板材、规格为9.8立方米的大红豆杉原木1棵以及在该地点内的一切设施设备对潘某某、何春美在（2013）青民一（民）初字第2726号民事判决书第一、第二项义务承担抵押担保责任；2、要求原告有权就上述抵押物折价或拍卖、变卖价款优先受偿；3、被告对上述抵押财产中已灭失的抵押财产的价值范围内向原告承担赔偿责任。
被告上海沁雅生态园林发展有限公司辩称：原、被告之间不存在抵押合同关系。承诺书未经被告盖章确认，内容也未提及被告公司，系潘某某个人签名，应为其个人行为；担保法规定，抵押合同需以书面形式，并必须要对抵押财产有明确的叙述，故承诺书不符合抵押合同形式的要求。依担保法的规定，房屋、林木等抵押需办理抵押登记，本案中房屋未作登记，并且违章建筑不能作为抵押物予以抵押，故抵押无效。被告公司系被告现法定代表人及其女儿投资，潘某某并未出资，潘某某原系被告公司的法定代表人，系被告现法定代表人委托其管理运作公司，后潘某某将公司财产为其个人债务提供抵押而被解除了法定代表人职务。潘某某的债务应由其个人财产清偿，其以公司财产为其个人债务提供抵押违反担保法的有关规定。故请求驳回原告的诉讼请求。
经开庭审理查明：2009年3月8日，案外人潘某某向原告徐梁红出具借条一份，借条内容为：“今借到（原有借条续借）徐梁红人民币现金壹佰万元整。借期从2009年7月20日至2010年7月20日，月息壹万元整，到期归还本金利息计壹佰壹拾贰万元整。”届期，潘某某未能归还上述款项，潘某某又于2011年8月13日向原告出具借条一份，借条内容为：“今借到（原有借条续借）徐梁红人民币壹佰贰拾肆万元整，借期从2011年7月20日至2012年7月20日，年息为15%，到期归还本金利息共计壹佰肆拾贰万元陆仟元整。双方协商价共计壹佰叁拾玖万元整。”因潘某某无法按期归还上述款项，又于2013年6月20日向原告出具承诺书一份，承诺书内容为：“因本人潘某某欠徐梁红人民币现金壹佰伍拾捌万壹仟壹佰贰拾伍元整，日期至2013年6月20日。从即日起三个月还款本金及利息三分之一，其余分二次每年一次归还，年息定为15%，在此期间本人承诺用沈砖公路XXX号沁雅生态农庄内的80亩土地上的房屋，苗木及一切设施、设备、一颗大红豆杉原木作为物品抵押给徐梁红，并不得转让和押给他人（除根雕制品），在抵押期内有徐梁红派人接管所有的抵押物品，如有动迁优先偿还徐梁红的借款，如三月内仍无法履行还款，本人无条件撤出沈砖公路XXX号沁雅生态农庄，放弃一切经营权力，并办理农庄租田协议转让手续给徐梁红。”该承诺书后补充备注内容为：“1、徐梁红欠潘某某房租37，087.5元，潘某某实际欠徐梁红1，544，038元。2、还款具体日期：第一次2013年11月20日支付50万本金及利息；第二次2014年11月20日支付50万本金及利息；第三次2015年11月20日支付完全部本金及利息，以上备注内容双方确认签字。”因潘某某未能归还原告借款，原告以潘某某为被告向本院提起民间借贷纠纷诉讼，本院于2013年12月18日立（2013）青民一（民）初字第2767号案进行审理，审理中依法追加何春美为该案被告参加诉讼，并查明，潘某某与何春美原系夫妻关系，于2013年9月29日登记离婚。在该案审理过程中，原告申请了财产保全，本院根据原告提供的线索，查封了被告上海沁雅生态园林发展有限公司位于上海市青浦区沈砖公路XXX号内的各种苗树及树木2，875棵、违章建筑物1，058平方米、根雕约50件、室内根雕约40件、板材3立方米。本院于2014年4月23日作出（2013）青民一（民）初字第2767号民事判决书，判决书主文内容为：“一、被告潘某某、被告何春美应于本判决生效之日起十日内归还原告徐梁红借款及利息1，490，412.5元。二、被告潘某某、被告何春美应于本判决生效之日起十日内偿付原告徐梁红利息损失（按照15%年利率，以100万元为本金，自2013年6月21日开始计算至2013年11月20日止；以50万元为本金，自2013年11月21日计算至2013年12月10日止）。三、原告其余诉讼请求不予支持。”在该案审理过程中，本案被告上海沁雅生态园林发展有限公司对财产保全的标的提出异议，本院以（2014）青执异字第12号案进行审查，于2014年4月30日作出了裁定，内容为：“中止对青浦区沈砖公路XXX号内、属案外人上海沁雅生态园林发展有限公司所有的各种苗树及树木2，875棵、违章建筑物1，058平方米、根雕约50件、室内根雕约40件、板材3立方米的执行。”为此，原告提起申请执行人执行异议之诉，之后又撤回起诉。
（2013）青民一（民）初字第2767号民事判决书生效后，原告申请执行，因案外人潘某某、何春美无可供执行财产，该执行案现已终结执行程序。
另查明：被告原法定代表人为潘某某，潘某某股权占70%，何春美股权占30%。2013年11月15日，潘某某将其在被告公司股权转让给项菊秀和顾国荣，转让后，项菊秀在被告公司股权占50%，顾国荣占20%。同日，被告公司申请，将法定代表人姓名变更为项菊秀，于2013年11月20日获工商行政管理部门准予变更。
再查明：被告公司所有位于上海市青浦区沈砖公路XXX号沁雅生态农庄的所属土地为一般农用地，系青浦区朱家角镇新胜村村民委员会以土地有偿流转方式转让于被告公司用于种植苗木、果树等政府有关部门允许的经营范围，期限为2006年3月1日至2021年2月28日止。
还查明：2015年7、8月，青浦区朱家角镇新胜村村民委员会向被告发出整改通知书，要求被告自行拆除548.7平方米的违章建筑。现在被告上述地址的财产为各类树木3，255株，分别为：香樟（胸径12-14cm）583株、香樟（胸径10-11cm）122株、栾树（胸径10-12cm）61株、栾树（胸径6-8cm）1874株、广玉兰（胸径12-14cm）78株、无患子（胸径14-16cm）13株、无患子（胸径8-10cm）15株、女贞（胸径12-14cm）80株、女贞（胸径8-10cm）70株、女贞（胸径6-8cm）217株、榉树（胸径22-24cm）3株、香枹（胸径16-18cm）3株、杨树（胸径16-18cm）25株、柿树（地径8-10cm）8株、青枫（地径5-7cm）12株、红枫（地径4-6cm）10株、桂花（地径10-12cm）1株、桂花（地径8-10cm）1株、红叶石楠球（球径100cm）51株、海桐球（球径120cm）28株以及木屋7幢、紫薇树根（胸径150cm）27株。
以上事实由以下证据证明：原、被告陈述，原告提供承诺书复印件一份、（2013）青民一（民）初字第2767号民事判决书复印件一份、（2013）青民一（民）初字第2767号民事裁定书复印件一份、（2014）青执异字第12号执行裁定书复印件一份、（2014）青民一（民）初字第1325号申请人执行异议之诉《受理通知书》复印件一份、日期为2007年4月26日法定代表人为潘某某的被告《企业法人营业执照》复印件一份、《股权转让协议》复印件一份、《公司变更登记申请书》复印件一份、《法定代表人任免职证明》复印件一份、被告公司《章程修正案》复印件一份、《准予变更登记申请书一份》，照片一组；被告提供日期为2014年3月20日法定代表人为项菊秀的被告《营业执照（副本）》复印件一份、《新胜村民委员会土地租赁协议土地有偿流转协议》复印件一份、被告与新胜村9组《协议书》复印件一份、被告公司与村民签订《自愿入股书》复印件一份、红豆杉《植物检疫证书》复印件一份、红豆杉《木材运输证》复印件一份，本院调取由上海市青浦区规划和土地管理局于2014年10月8日出具的《关于沁雅生态农庄土地性质的情况说明》一份、查封清单一份、谈话笔录等。上述证据，经当庭质证，本院予以确认。
审理过程中，原告认为：潘某某原系被告公司的法定代表人，其向原告借款用于被告公司经营，后潘某某无力还款，遂将被告公司的财产作为抵押，其在承诺书上签名应视为代表被告公司。现抵押财产范围为树木3，255株、7间木屋（150平方米）、紫薇树根27棵。其余房屋因系违章建筑已被拆除。现存树木属于一般的经济种植木，不是森林法所规定的林木，故无需办理抵押登记。木屋不属违章建筑，建造经过村委会同意，但无产权登记，故未办理抵押登记。潘某某在承诺书中确认的债务为本金1，581，125元以及相应的利息，现原告在本案中仅将（2013）青民一（民）初字第2767号民事判决书第一、第二项判决主文所确定的债权作为优先受偿的债权范围，其余部分债权则另行主张。对于已被被告转移或已灭失的抵押财产，被告应承担赔偿责任，但原告现不清楚灭失财产的范围和具体价值，无法明确相应的诉讼请求。
被告认为：潘某某是在原告的逼迫下签订了承诺书，其无权抵押被告公司的财产。被告已将部分财产搬走，其中红豆杉价值约为几十万，板材具体立方不清楚。公司现存的财产为3，255棵树木、150平方米的木屋以及紫薇根雕27棵。树木系种植在农用地上，不受林业部门管理，可以自由买卖，木屋没有相应的批复，但经村委会同意建造，其他房屋因系违章建筑已拆除。被告已将公司财产转让给了案外人张某某。
被告为此提供了被告与张某某签订的资产转让协议以及被告出具的收条，该协议载明被告将青浦区沈砖公路XXX号租赁土地上的全部财产（包括树木、房屋、木材）等转让给张某某，转让价格为60万元，扣除被告欠张某某的运输费，实际需支付44万元。收条载明被告收到张某某转让费24万元，落款时间为2015年8月28日。
原告对上述证据不予确认，认为上述财产处于法院的查封中，其转让行为无效。
根据庭审确认的事实，本院认为：案外人潘某某因个人拖欠原告债务，于2013年6月20日向原告出具承诺书，该承诺书所涉其个人债务已经本院（2013）青民一（民）初字第2726号案件作出判决。原、被告双方的争议焦点在于潘某某向原告出具的承诺书是否对被告公司产生约束力。根据查明的事实，上海市青浦区沈砖公路XXX号“沁雅生态农庄”的资产属被告公司所有，根据工商登记，潘某某在向原告出具承诺书时系被告公司的法定代表人，并占有被告公司70%的股份，另30%属其妻何春美。承诺书内容系处分被告公司的财产。基于潘某某当时在被告公司的身份以及承诺书内容，原告有理由相信潘某某系代表被告公司向原告作出上述承诺，该承诺对被告公司具有约束力。被告认为潘某某非被告公司投资人，仅系管理人，其无权处分公司财产，且潘某某系受原告胁迫出具了承诺书，但被告就此提供的证据难以证明其主张，故对于被告的该抗辩，本院不予采纳。潘某某所出具的书面承诺书承诺以被告公司资产为其债务设定抵押的，并明确了被担保的债权、债务的履行期限、抵押财产的名称、所在地等内容。原告对该承诺书亦予以认可，故该承诺书应为原、被告所订立的抵押合同，并符合法律规定的形式要件，应自订立起生效。潘某某在承诺书中承诺不能按承诺书履行债务，抵押物所有权即转移给原告，该内容属于流质约定，违反有关法律的强制性规定，应为无效，但并不影响抵押合同其他部分内容的效力。
根据该抵押合同的约定，被担保债权为潘某某所欠原告债务本金1，544，038元以及至少自2013年6月21日起至2015年11月20日期间的利息。现生效判决确认原告债权系截止2013年6月20日的债务本金和利息1，490，412.50元以及相应至2013年12月10日止的利息损失66，369.86元，合计1，556，782.36元。原告主张将该判决主文第一、第二项确定的原告债权作为优先受偿债权范围，该债权金额并未超过承诺书确定的担保债权范围，于法无悖，本院予以认可。
根据抵押合同的约定，被告提供抵押的财产为沈砖公路XXX号沁雅生态农庄内的80亩土地上的房屋，苗木及一切设施、设备、一颗大红豆杉原木，并注明不包括根雕制品。根据本院现场勘验以及双方当事人的确认，上述地址现存的资产为树木3，255株、7间木屋（150平方米）、紫薇树根27棵。上述财产应属抵押合同约定的抵押财产，对于其余已灭失的抵押财产，相应的抵押权应一同消灭。木屋属于不动产，且根据相关规定，应办理登记手续，现原、被告确认就木屋设立抵押权并未办理登记手续，故就上述木屋所约定的抵押权并不成就。现存的树木，系种植在农业用地上，根据相应规定以及实际操作惯例，不属《森林法》规定的需办理登记手续的林木，将上述树木设立抵押，按惯例也无需办理登记手续，故本院确认就上述树木设立的抵押权成就。紫薇树根属于动产，设定抵押权无需办理登记手续，依生效抵押合同约定，就紫薇树根设立的抵押权也应成就。被告主张其已将上述财产出卖给案外人，但上述财产为抵押财产，且处于法院查封中，即使被告将上述财产出卖于案外人的情况真实，该出卖行为亦是无效。现案外人潘某某债务期限届满后未向原告履行，原告可就上述已设立抵押权的财产向被告主张实现抵押权，将上述抵押财产拍卖、变卖后所得价款优先受偿。原告另要求被告在约定抵押财产中已灭失的抵押财产的价值范围内向原告承担赔偿责任。但上述设立抵押权财产拍卖、变卖后是否可足额清偿原告债务现尚不明确，灭失财产的范围、价值也不明确，现原告的该请求权成就条件尚未满足，故对于原告的该请求，本案中不予处理。在本案确认的上述设立抵押权财产拍卖、变卖后尚不足以清偿原告债务的情况下，原告可依据相应法律和事实另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、第一百九十五条之规定，判决如下：
原告徐梁红可与被告上海沁雅生态园林发展有限公司协议以其所有位于上海市青浦区沈砖公路XXX号“沁雅生态农庄”内的抵押财产（各类林木3，255棵以及紫薇树根27株）折价，或者以拍卖、变卖上述财产后所得的价款，在（2013）青民一（民）初字第2767号民事判决书所确定的抵押担保债权1，556，782.36元内优先受偿；原告徐梁红与被告上海沁雅生态园林发展有限公司未就抵押权实现达成协议的，原告徐梁红可以请求人民法院拍卖、变卖上述抵押财产，并在上述抵押担保债权金额内优先受偿。
本案原审案件受理费80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐蔚青
代理审判员 王媛媛
人民陪审员 王 瑜
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 马梅冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。