宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）银民初字第253号
原告纳金龙，男，1966年10月31日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人张保全，宁夏综义律师事务所律师。
被告张朋，男，1964年10月1日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人马成林，宁夏黎明律师事务所律师。
原告纳金龙与被告张朋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2013年11月21日、2014年3月5日、2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告纳金龙及其委托代理人张保全，被告张朋的委托代理人马成林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年5月1日，原、被告签订了两份《房屋租赁合同》，约定：由被告承租原告及原告妻子名下的位于贺兰县马家寨金福苑小区的10号、11号、12号共15套营业房（房屋连体、房证独立），面积共计5688.47平方米；用于经营酒店；租期十年，自2009年5月1日至2019年5月1日（其中前3个月为装修期，不计收租金，租金自2009年8月1日起计收）；年租金为591934.90元；租赁期间的水、电、采暖、物业费，电话费及房屋租赁税费均由被告承担；被告如逾期不交付租金，支付违约金共计2万元。此外，根据被告要求，原告又将与其房屋毗邻的所有权属于蒋荣的一套营业房租来一并转租给被告使用，租期5年，年租金6000元。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告在承租房屋后四年时间仅分批支付原告房租约60万元，剩余房屋租金一直未支付，且被告连续四年欠缴物业费、采暖费，导致贺兰县供热公司将原告诉至法院，要求原告支付2010至2012年度三年的采暖费及滞纳金46万元。被告租赁房屋后由于资金不足，其装修工程一直未完工，房屋内设施被拆除、损坏严重，房屋无人看管。原告多次电话联系被告商谈解决事宜，被告一再推托。现原告起诉要求：1、解除原、被告于2009年5月1日签订的两份《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠租赁费1643755.88元、采暖费及滞纳金626913.93元（2010年至2013年度的采暖费、滞纳金及法院强制执行费）、物业管理费127990.58元，共计2398660.39元；3、被告向原告赔偿房屋及设施损坏费2095088.49元：4、被告向原告支付违约金2万元；以上四项合计4513748.88元；5、诉讼费由被告承担。审理中原告增加采暖费及滞纳金诉请32435元。
原告为证实其主张，向法庭提交了以下主要证据：
1、《房屋租赁合同》两份，证明被告租赁原告房屋的事实，以及被告拖欠房屋租金及给房屋造成损失，应承担违约责任；
2、蒋荣出具的收条一份，证明原告将案外人蒋蓉的面积为56平米的营业房租赁来后转租给被告使用的事实；
3、被告于2012年5月3日向原告出具的《承诺书》一份，证明被告欲购买涉案房屋，承诺于2012年5月20日之前付清所欠房屋租金，并最少支付购房款50%；如不能兑现，被告自愿放弃购买，装修残值抵顶对墙体拆除损坏的赔偿，并承担租赁期间的房屋租金、物业费、采暖费等费用，并承担违约责任；
4、贺兰县人民法院（2012）贺调确字第419号确认决定书、贺兰县人民法院执行款交款单两份、执行费收据一张、贺兰县弘通热力有限公司证明三份，证明被告欠缴2009年11月1日至2012年3月31日的采暖费469296元，滞纳金20000元，共计489296元，贺兰县弘通热力有限公司与原、被告达成调解协议，由原、被告共同承担上述费用，并经贺兰县人民法院确认；被告未能按照约定交纳采暖费及滞纳金，经贺兰县弘通热力有限公司申请贺兰县人民法院强制执行，原告向贺兰县弘通热力有限公司支付了以上采暖费及滞纳金，并交纳执行费3339元；
5、公告，证明原告于2013年7月10日在《法治新报》上向被告公告通知解除《房屋租赁合同》；
6、公证书、房屋及设施损害费用明细，证明2013年7月17贺兰县公证处对房屋的装修现状及房屋、设施遭受的损失状况进行公证；原告根据房屋受损情况，以实时材料及人工费对租赁房屋遭受的损失进行估算共计2095088.49元；
7、《房屋买卖合同》、《补充协议书》各一份，证明原告为协助被告贷款，与原告签订买卖合同，补充协议是原告为了防止有其他情况发生，而与被告签订的；
8、贺兰县发改委文件、银川家园物业服务有限公司营业执照、收费许可证、银川家园物业服务有限公司出具的证明，证明涉案营业房物业费经贺兰县发改委核准每月每平米0.5元，被告已将租赁期间物业费交清。
经质证，被告对以上证据1、3、4、5、6、7、8真实性均无异议，对证明目的有异议，认为被告拖欠房租是因原告要转卖租赁物，被告不存在违约，2013年1月原告已单方收回租赁房屋，在公告前又将楼房转卖给第三方；被告对租赁房屋进行装修，不存在损害的事实；《房屋买卖合同》签订后，被告曾向原告交付购房款原告拒收；原告缴纳采暖费应以其实际缴纳票据为准；对证据2真实性、合法性、关联性及证明目均有异议，蒋蓉的营业房确由被告使用，原告只是介绍人，房租被告已交给原告。
被告辩称，被告与原告签订《房屋租赁合同》后，依据合同约定支付了房租费，并投入大量资金进行装修，装修费支出800多万元，为开宾馆购买设备花费200多万元。2012年原告说要将房屋卖给被告，不要求被告交付房租。2012年6月19日双方签订《房屋买卖合同》，约定将租赁房屋卖给被告，同时约定对租赁期间房租费、物业费、采暖费等相关费用另行结算并签订《房屋租赁解除协议》，但该合同签订后，原告拒绝履行，在被告四处筹款并交付购房款时，原告将涉案房屋锁上，后又将房屋卖给第三方。原告在没有解除合同前，就将房屋锁住并出卖，给被告造成巨额投资损失。原告的行为构成违约，其应当赔偿被告装修费、购置材料费、预期利润等经济损失。请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。
被告为证实其主张，向法庭提交了以下主要证据：
1、《房屋租赁合同》二份，证明原、被告双方租赁关系；
2、《房屋买卖合同》一份，证明原、被告于2012年6月19日签订买卖合同，约定因租赁关系产生的费用另行结算，并签订房屋租赁解除协议；原告提交的承诺书因为签订该买卖合同后已经作废；被告不存在违约行为；
3、《关于贺兰天都茂源大酒店安装旋转门的请示》、预决算表一份，证明被告租赁房屋后安装旋转门，进行装修的事实；
4、银行回单6份、收据4份、进账单2份，证明被告向原告共计支付租金1185000元；
5、公证书1份，证明原告锁住楼门后对被告租赁房屋的装修部分进行了破坏。
6、企业法人营业执照、机构代码证、税务登记证、开户许可证各一份，证明被告企业注册手续齐全，可以正常经营、收益的事实。
7、物业费票据6张，金额7万元；电费收据2张，金额4万元；采暖费票据5张，金额107072.5元，证明被告在租赁期间实际交纳的物业费、采暖费等费用。
经质证，原告对以上证据1、4真实性、合法性、关联性及证明目均无异议；证据2、3、5、6真实性无异议，对证明目的有异议，《房屋买卖合同》是被告在装修过程中因缺资金想从银行贷款找到原告后签订的；旋转门没有实际安装，被告的装修状况，原告已委托公证机关进行了公证；公证书可以反映被告的装修情况及对原告房屋的损坏情况；被告只就宾馆的部分进行了装修，尚无法经营；对证据7物业费交费票据均无异议；对电费不认可，装修期间电费应由被告承担；采暖费票据均系被告交纳其租赁他人房屋交纳的采暖费，与本案租赁房屋无关。
经审理查明，2009年5月1日，原、被告签订了两份《房屋租赁合同》，约定：原告将自己及其妻子名下的位于贺兰县马家寨“金福苑”10号、11号、12号共15套营业房租赁给被告使用，面积共计5688.47平米；用途住宿及餐饮；租赁期限10年，自2009年5月1日至2019年5月1日（前3个月为装修期，不计收租金）；租金按年计收，年租金共计591934.90元，合同签订时一次性支付当年度租金，下一年租金须在本年度租期届满前一个月支付（每年4月1日前），从第五年开始（2014年5月1日）每年租金调整为711934.90元，2017年5月1日起调整为811934.90元，至租赁期满；被告有下列情形之一的，原告可以单方解除合同收回房屋，被告的行为给房屋造成损失的，应承担赔偿责任：（1）被告擅自将房屋转租、转借的；（2）被告利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）被告拖欠租金达1个月的；（4）未经原告同意，擅自改变房屋结构的；被告逾期不交付租金，除应如数补缴租金外，共计支付违约金20000元；被告对承租房屋及相关设施应爱惜使用，若损坏需承担赔偿责任，被告如需对承租房屋做更改，需提前告知原告，待双方协商后，被告方可施工，以保证安全；租赁期内，承租房屋的水、电费、采暖费、物业管理费由被告支付，并由被告承担延期付款的法律责任。合同签订后，原告将合同项下全部房屋交付给被告。被告对该房屋进行装修。
2012年5月3日被告向原告出具《承诺书》，约定：1、因本人（承租人）至今没有装修完毕，租赁费也未按协议约定支付，本人已违约在先，经与出租人协商，将所承租出租人房屋除11-11、10-1、10-7以外房屋出售给本人，故本人承诺于2012年5月20日之前，将欠付房租一次性付清，购房款最少支付50%；2、如在2012年5月20日之前不能兑现上述承诺，本人自愿放弃，无条件退出，装修残值抵顶对墙体拆除损坏的赔偿，并承担租赁期间的房屋租金、物业费、采暖费、税金等费用及违约金；3、本人如再次违约无条件退出后，出租人将房屋转租或转售给他人，本人无权干涉。2012年6月19日，被告及其登记设立的贺兰天都茂源大酒店（有限公司）（甲方）与原告及其妻子杨晓晴（乙方）就上述房屋的转让再次签订《房屋买卖合同》，双方约定房屋总价款3500万元，合同签订时，甲方向乙方给付1400万元，剩余款项在合同生效后两个月内付清。甲方如不能按期支付房屋转让款，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。同日，双方又签订《补充协议书》一份，约定：甲方应在30日内（2012年6月20日至7月19日）办理完银行贷款手续；如甲方在30日内不能办结，双方所签《房屋买卖合同》自行解除。上述合同签订后，被告未能支付房屋转让款，双方房屋转让合同并未实际履行。
审理中双方认可租赁期间被告共向原告缴纳租赁费1185000元，被告共缴纳物业管理费7万元。银川家园物业服务有限公司出具情况说明，确认涉案15套营业房的物业费被告均已交清。2012年11月20日，原、被告及贺兰县弘通热力有限公司就被告租赁期间拖欠采暖费达成协议，经贺兰县人民法院（2012）贺调确字第419号确认决定书确认：纳金龙、张朋共同给付贺兰县弘通热力有限公司2009年11月1日至2012年3月31日位于贺兰县金福苑小区10号、11号、12号共12套营业房的采暖费469296元，滞纳金20000元，合计489296元。到期后因纳金龙、张朋未能履行，经贺兰县弘通热力有限公司申请执行，原告纳金龙共向贺兰县弘通热力有限公司缴纳被告租赁期间的采暖费485770.50元，并向贺兰县法院交纳执行费3339元。
2012年12月，原告以被告拖欠房屋租金，且装修未完工，房屋空置有安全隐患为由将涉案房屋自行锁上，此后被告未进入该房屋进行装修、经营。2013年7月10日原告在《法治新报》上刊登公告通知与被告解除《房屋租赁合同》。2013年7月18日，原告委托贺兰县公证处对涉案金福苑小区11号、12号楼室内装修现状进行摄像并对摄像全过程办理了保全证据公证。2013年8月6日，被告委托宁夏回族自治区银川市国安公证处对金福苑小区10-1、7号营业房现场现况进行保全证据公证。现原告自述涉案房屋已于2013年7月转让给第三方。
另原告主张其将坐落于金福苑小区1号楼3单元1-2蒋荣所有的面积约57平米的营业房租赁来转租给被告使用，其已向蒋荣支付了2009年7月至2014年7月的房屋租金25000元，该款被告没有向原告支付。被告认可使用了蒋荣的营业房，但称原告仅系介绍人，被告已将蒋荣的房屋租金交给原告。经查双方均未签订任何形式的租赁合同。
另查明，经贺兰县发改委核准，金福苑小区物业服务收费标准为：每月每平米0.3元，自2010年7月20日起执行。银川家园物业服务有限公司收费许可证办理时间2010年7月19日。贺兰县2009年10月31日之后集中供热价格为商业用房每月每平米5.5元。
上述事实，有原告出具的《房屋租赁合同》、《承诺书》、贺兰县人民法院（2012）贺调确字第419号确认决定书、公告、公证书、《房屋买卖合同》、《补充协议书》、贺兰县发改委文件、银川家园物业服务有限公司营业执照、收费许可证、证明，贺兰县弘通热力有限公司出具证明三份，执行费收据，被告出具的《房屋租赁合同》、《房屋买卖合同》、银行回单、收据、进账单、公证书及原、被告的各自陈述能够证实，上述证据来源合法、内容明确，具备真实性、合法性、关联性，可以认定。
本院认为，原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。双方应全面履行合同义务。合同签订后，原告即履行了房屋交付义务，被告应当按照合同约定按期足额支付租金及相关物业费、采暖费。该合同在履行过程中，双方曾签订过《房屋买卖合同》，但未能履行，期间双方并未明确终止租赁合同关系，且被告一直占有涉案房屋，直至2012年12月原告以被告拖欠房租对涉案房屋不进行妥善看管为由将涉案房屋自行锁上，此后被告再未进入涉案租赁房屋内进行过装修、经营。故本院认定双方终止租赁合同关系的时间为2012年12月，其时双方订立的《房屋租赁合同》已解除。根据《房屋租赁合同》约定“涉案金福苑小区15套营业房自2009年8月1日起计收租金，2014年8月1日前年租金591934.90元，合同签订时一次性支付当年度租金，下一年租金须在本年度4月1日前支付”，自2009年8月至2012年12月，共计产生租金2022444.24元（591934.90元÷12×41个月），双方认可被告共支付租金1185000元，下余租金837444.24元被告应当于2011年4月1日前即开始支付，被告未能按约支付，构成违约，应承担拖欠租金的支付义务，并按照合同约定承担违约金2万元。关于物业费、采暖费，依据《房屋租赁合同》约定“租赁期内，承租房屋的水、电费、采暖费、物业管理费由被告支付，并由被告承担延期付款的法律责任”，按照贺兰县发改委核准金福苑小区物业服务收费标准为每月每平米0.3元，被告租赁期内共产生物业费69968.18元（5688.47平米×0.3元×41个月），原告认可被告已交纳物业费70000元，已足额交纳，原告要求被告另行承担物业费的诉请不予支持。对采暖费，原、被告与贺兰县弘通热力有限公司达成调解协议并于2012年11月20日经贺兰县人民法院确认，由原、被告共同向贺兰县弘通热力有限公司支付2009年11月1日至2012年3月31日期间的采暖费469296元，滞纳金20000元，现该案在执行过程中，原告已向热力公司支付485770.50元，有热力公司出具的证明及贺兰法院执行款收据能够证实，可以认定，故对该部分采暖费及滞纳金原告有权向被告追偿。另因被告不主动履行缴纳采暖费义务，致热力公司申请法院强制执行，原告为此支付的执行费3339元也应由被告承担；对2012年11月1日至2012年12月期间的采暖费及滞纳金，原告未能提交其已向供热部门垫付的证据，无权向被告追偿，对原告的该部分诉请不予支持。被告应向原告支付采暖费、滞纳金及执行费489109.50元。关于原告主张被告赔偿其房屋及设施损坏费，因被告租赁原告房屋用于住宿及餐饮，其对房屋进行装修经过原告同意，在装修过程中房屋原设施及现状发生的不影响房屋主体结构及正常安全使用的变动应属租赁过程中原告允许发生的情况，依据租赁合同约定“被告的行为给房屋造成损失的，应承担赔偿责任：（1）被告擅自将房屋转租、转借的；（2）被告利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）被告拖欠租金达1个月的；（4）未经原告同意，擅自改变房屋结构的”，现原告未能提供关于被告擅自改变房屋结构，或对房屋主体结构或设施进行破坏，导致该房屋发生安全隐患的充足有效的证据，故对原告该项诉请不予支持。原告主张其租赁蒋荣的营业房转租给被告使用，被告认可其使用蒋荣的营业房，但不认可通过原告转租，认为原告仅系介绍人，因三方均未签订书面合同，原告提供的其向蒋荣支付租金25000元的收条未经蒋荣本人确认，不足以证实其租赁蒋荣营业房的事实，故对原告要求被告承担蒋荣营业房租金的诉讼请求本院不予支持。关于被告要求原告赔偿其装修费、购置材料费、预期利润经济损失，因被告未提起反诉，故对被告以上请求在本案中不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告纳金龙要求解除其与被告张朋于2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同已于2012年12月解除，本院予以确认；
二、被告张朋于本判决生效后十日内支付原告纳金龙房屋租赁费837444.24元、违约金20000元；采暖费、滞纳金及执行费489109.50元，合计1346553.74元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43169元，公告费300元，由原告负担30391元，被告负担13078元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 王争春
审 判 员 马慧琴
代理审判员 胡春燕
二〇一四年七月十八日
书 记 员 祁 斐
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。