辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽14民终2134号上诉人（原审被告）：董利。委托诉讼代理人：李广娥。上诉人（原审被告）：姜红。委托诉讼代理人：梁淑艳。被上诉人（原审原告）：杨秀英。委托诉讼代理人：高卫。上诉人董利、姜红因与被上诉人杨秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2015）连民三初字第00454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董利及其委托诉讼代理人李广娥，上诉人姜红的委托诉讼代理人梁淑艳，被上诉人杨秀英及其委托诉讼代理人高卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董利上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回杨秀英一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。董利与杨秀英于2013年6月9日签订的《房屋买卖合同》无效。董利出具的2013年6月15日的6万元定金收条应予作废。一、姜红自2011年3月患有精神不正常疾病。2013年6月9日的《房屋买卖合同》签订当天姜红并未在此合同上签字。事后多日杨秀英趁董利外出打工之际，找到姜红，用欺骗的手段让姜红在此合同上签字。杨秀英明知姜红是无民事行为能力人，在其监护人不在场的情况下，让其在此合同上签字，该合同不具有合法性，合同无效。二、杨秀英未履行支付定金6万元的义务。杨秀英在一审中陈述6万元钱给孙贻奇了。董利在2015年7月20日与杨秀英的电话录音中，杨秀英承认董利没有收到6万元钱。证人赵国财证实：2013年8月和杨秀英去银行取钱，董利没收到钱。而杨秀英在庭审中称与赵国财去银行取钱时间和取款凭证均是2013年6月15日。杨秀英与赵国财关于取钱时间的陈述不一致，证明杨秀英在说谎。董利提交的两份电话录音，均证实董利没有收到定金。董利出具定金收条的时间为2013年8月21日，因董利与孙贻奇等人已提前买好8月22日去广西打工的车票，21日晚上在孙贻奇家吃饭。杨秀英欺骗董利，让董利先写定金收条，钱让孙贻奇第二天给带去，孙贻奇在场答应了。因两家亲属关系，董利信以为真，收条上的日期是按照杨秀英说的写上的。杨秀英提交的2013年8月21日的银行取款凭证，不是定金收条上的时间2013年6月15日。董利虽出具了定金收条，但没有收到定金，杨秀英未履行支付定金义务，故合同无效，定金收条应予作废。三、一审法院判决董利赔偿杨秀英经济损失错误。本案所争议的房屋未变更在杨秀英名下，杨秀英对此房屋没有所有权。杨秀英与案外人签订的《房屋出租协议书》是无效的。董利不承担任何赔偿责任。姜红上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回杨秀英一审诉讼请求。事实和理由：姜红自2011年3月患有精神不正常疾病，至今未愈。其间一直住在父母家，由其母亲梁淑艳监护并照顾。2013年6月9日的《房屋买卖合同》是董利和杨秀英及孙贻奇等人共同策划的。房屋价款23万元也是他们确定的。当时，此楼房市场价格在26万元左右，董利以23万元的价格出售给杨秀英，明显低于市场价格，梁淑艳不同意出售房屋。2013年6月9日，姜红精神不正常特别严重，未在合同上签字。事后，梁淑艳找到董利和杨秀英，明确告知出售此房屋必须有监护人梁淑艳签字，否则合同无效。杨秀英趁董利和梁淑艳不在场，姜红一人在家，找到姜红签字。杨秀英明知姜红无民事行为能力，骗取姜红签字，合同无效。本案系杨秀英违约，未按照合同约定支付董利定金6万元。杨秀英在一审中陈述6万元钱给孙贻奇了。董利在2015年7月20日与杨秀英的电话录音中，杨秀英承认董利没有收到6万元钱。姜红既没有收到定金，也没有收到房款。双方未履行此合同，《房屋买卖合同》无效。2014年，董利和姜红经法院判决准予离婚，涉案房屋归姜红所有。2014年6月24日姜红变更房屋产权登记为姜红单独所有。2013年6月9日，姜红虽与杨秀英签订《房屋买卖合同》，但杨秀英未履行合同支付定金义务，该房屋所有权未转移到杨秀英名下，此房屋仍是姜红个人财产。杨秀英无权与案外人签订《房屋出租协议书》，该协议书无效，一审判决姜红赔偿杨秀英7000元房租款错误。杨秀英辩称，杨秀英与董利、姜红于2013年6月9日签订《房屋买卖合同》，双方自愿约定董利、姜红将涉案房屋出卖给杨秀英，成交价23万元。合同签订后，董利收取了6万定金，剩余房款17万元在过户当日付清。董利拿走6万元定金后，去外地打工，迟迟不配合过户，并且私下改变房屋结构。杨秀英对此找到董利夫妻协商过户事宜，董利夫妻以各种借口敷衍、推迟，既不收取余钱也不配合过户。一直到2015年6月份，杨秀英起诉至法院，在一审审理过程中，才知道董利夫妻在签订《房屋买卖合同》，收取定金后办理了离婚手续，并将涉案房屋转移到姜红名下。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。杨秀英向一审法院起诉请求：董利、姜红履行《房屋买卖合同》，恢复房屋原状，赔偿经济损失5万元，并由董利、姜红承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：董利、姜红原系夫妻关系。2013年6月9日，杨秀英作为买方（乙方）、董利作为卖方（甲方），双方签订《房屋买卖合同》，写明：“（一）甲方自愿将坐落在葫芦岛市连山区化机路16-5号楼（香榭水岸）4单元102室（房屋面积55.74平方米），包括地下室一并出售给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方。（二）双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写贰拾叁万元整；即人民币小写230000元。甲方保证该房产合法、权属清楚。办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。（三）乙方在签订本合同时，支付定金陆万元整，即小写60000元。（四）乙方支付定金后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，剩余房款壹拾柒万元在过户当日付清。……”几天后，姜红作为卖方在该房屋买卖合同上签字。2013年6月15日，董利出具收条，写明收到定金款陆万元整。2014年6月9日，董利、姜红经（2014）黑壕民初字第00458号民事判决准予离婚，判决双方共同所有楼房（产权证号：20095XXXX，地址坐落于葫芦岛市连山区化机路16-5号楼4单元102室）及含连接半地下室归姜红所有。2014年6月24日，姜红变更房屋产权登记，将连山区化机路16-5号楼4单元102室房屋变更为姜红单独所有（房屋产权证号：20142XX**）。2014年8月15日，杨秀英与案外人签订《房屋出租协议书》，承租案外人的房屋，租期从2014年8月15日至2015年8月15日，租金为7000元。一审法院认为，杨秀英与董利、姜红签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。因合同中已约定杨秀英支付定金后，董利、姜红配合办理有关房产过户手续，剩余房款于过户当日付清，现可以认定杨秀英于2013年6月15日向董利交付了定金，董利不能证明是杨秀英自身原因拖延过户，故杨秀英与董利、姜红应继续履行合同。关于杨秀英要求董利、姜红恢复原状的诉讼请求，因杨秀英未提供证据予以证明，故对此项诉讼请求，法院不予支持。关于杨秀英要求董利、姜红赔偿经济损失5万元的诉讼请求，因杨秀英仅提供一份租金为7000元的租房协议，对其他损失未提供相关证据证明，故对此7000元租金应认定为实际损失，对其他损失不予认定。关于姜红辩称其为限制民事行为能力人，是受杨秀英引诱骗取了其签字，因未提供证据予以证明，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条规定，判决：一、董利、姜红于本判决生效后十日内协助杨秀英办理葫芦岛市连山区化机路16-5号楼4单元102室（香榭水岸，建筑面积55.74平方米）房屋的产权变更登记，将该房屋产权变更至杨秀英名下，杨秀英给付董利、姜红剩余购房款17万元。二、董利、姜红于本判决生效后十日内赔偿杨秀英经济损失7000元。三、驳回杨秀英的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由董利、姜红承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于《房屋买卖合同》效力问题，该房屋系属董利与姜红婚姻关系存续期间，由房屋所有人董利和姜红作为出卖方与房屋买受方杨秀英在《房屋买卖合同》上签字确认，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。董利、姜红虽主张姜红系精神疾病患者，姜红签字行为无效，但姜红是否患有精神疾病，其签字时是否具有民事行为能力，应由相关医疗机构或者鉴定机构出具相关证明予以确认，但董利、姜红不能提交上述证据，其提交的书面证明材料、黑山县村卫生所病志、辽宁省医疗机构门诊医疗费收据等证据均不足以证明姜红患有精神疾病。故该主张依法不能成立，不予支持。关于杨秀英是否履行了房屋买卖合同中约定的交付房屋定金的义务，因董利向杨秀英出具了收取房屋定金的收条，该收条系董利本人书写，董利虽主张没有实际收到定金款项，但结合杨秀英的陈述、证人赵国财、孙贻奇的证人证言以及董利向杨秀英出具定金收条的实际情况，能够认定杨秀英已实际履行交付房屋定金义务。关于董利、姜红是否实际收到定金款项，结合孙贻奇的证人证言，应属董利、姜红与孙贻奇之间的法律关系，不属本案审理范围。关于涉案房屋是否属于不合理低价转让问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”本案中，姜红主张涉案房屋交易时市场价格26万元，交易价格23万元，故涉案房屋不属低价转让，姜红该主张依法不能成立，不予支持。关于董利、姜红是否应承担杨秀英租房损失的问题，虽然双方签订《房屋买卖合同》，但该合同双方并未履行完毕，杨秀英亦未交付房屋余款。故杨秀英是否租房居住与董利、姜红无关，杨秀英的租房费用亦不应由董利、姜红承担。一审判决董利、姜红对该损失应承担赔偿责任有误，依法予以纠正。综上所述，董利、姜红的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持葫芦岛市连山区人民法院（2015）连民三初字第00454号民事判决第一项，即：一、董利、姜红于本判决生效后十日内协助杨秀英办理葫芦岛市连山区化机路16-5号楼4单元102室（香榭水岸，建筑面积55.74平方米）房屋的产权变更登记，将该房屋产权变更至杨秀英名下，杨秀英给付董利、姜红剩余购房款17万元。二、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2015）连民三初字第00454号民事判决第二项、第三项，即：二、董利、姜红于本判决生效后十日内赔偿杨秀英经济损失7000元。三、驳回杨秀英的其他诉讼请求。三、驳回杨秀英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由董利、姜红承担。二审案件受理费2100元，由董利负担1050元，姜红负担1050元。本判决为终审判决。审判长  朱俊芬审判员  唐宏博审判员  钟金芹二〇一七年一月十九日书记员  殷雨晴本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；……