安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民二初字第00957号
原告：中国建设银行股份有限公司合肥三孝口支行。
负责人：陈潜生，该支行行长。
委托代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。
委托代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。
被告：袁增兵，男，1980年12月1日出生，汉族，住安徽省合肥市。
被告：王艳，女，1978年2月2日出生，汉族，住址。
原告中国建设银行股份有限公司合肥三孝口支行（以下简称建设银行合肥三孝口支行）与被告袁增兵、王艳金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理，依法由审判员薛智勇担任审判长、人民陪审员王秋荣、周安林组成合议庭适用普通程序于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告建设银行合肥三孝口支行委托代理人查达胜到庭参加诉讼，被告袁增兵、王艳经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行合肥三孝口支行诉称：2009年10月10日，建设银行合肥三孝口支行与袁增兵签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定袁增兵向我方借款人民币324000元用于购买坐落于合肥市肥西路1199号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房产。双方对于借款期限、借款利率、还款方式及违约方式等均做出明确约定。袁增兵、王艳以其名下位于合肥市肥西路1199号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房产为上述借款做出抵押并办理抵押登记。合同签订后，建设银行合肥三孝口支行依约发放了借款，袁增兵却屡次违反合同约定拖欠原告借款本金、利息、罚息。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：一、袁增兵偿还借款本金277871.79元，利息、罚息5511.35元（其中利息罚息暂计算至2014年5月16日，此后利息、罚息按照合同约定计算至款清日止），律师费12000元，合计295383.14元；二、建设银行合肥三孝口支行对袁增兵、王艳抵押的位于合肥市肥西路1199号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房产享有优先受偿权，有权以该抵押财产变卖、拍卖或折价所得价款优先受偿；三、袁增兵、王艳承担本案的全部诉讼费用。
袁增兵、王艳未答辩。
经审理查明：2009年10月10日，袁增兵与建设银行合肥三孝口支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，双方约定建设银行合肥三孝口支行向袁增兵发放个人住房借款人民币324000元，用于购买坐落于合肥市肥西路1199号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，贷款期限为240个月，即自2009年10月10日至2029年10月10日。贷款利率在基准利率水平上下调30%，按月结息，采取等额本息还款法归还贷款本息。同时约定在合同有效期内，借款人出现违约，不按合同约定按时足额偿还借款本息和其他应付款项等情形的，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。袁增兵、王艳作为抵押人以其购买的房产为借款提供抵押担保，在费用承担中约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同中还就其他事项进行了约定。
上述合同签订后，建设银行合肥三孝口支行于2009年10月11日向袁增兵发放贷款324000元，借款到期日为2029年10月10日，借款执行月利率4.158‰。合同履行过程中，袁增兵未能按时足额偿还借款本金和利息。截至2014年5月16日，袁增兵拖欠借款本金和利息合计283383.14元（其中借款本金余额277871.79元，利息5373.67元，罚息137.68元）。2014年6月11日，建设银行合肥三孝口支行诉至本院。
另查明：2011年9月26日，双方办理了房产抵押登记手续，领取了房地产他项权证。
2014年5月15日，建设银行合肥三孝口支行为追偿上述款项聘请律师代理诉讼活动，为此实际支出律师代理费12000元。
上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、开立贷款账户通知书、房地产他项权证及当事人陈述予以证明。
本院认为：涉案借款合同，当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律或行政法规的禁止性规定，合同合法有效。建设银行合肥三孝口支行按约发放了324000元贷款，履行了合同约定的放贷义务，袁增兵未按照合同约定的时间足额偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任。袁增兵、王艳以其房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，应承担抵押担保责任。
另，建设银行合肥三孝口支行为诉讼聘请律师的费用，属于双方合同约定的实现债权费用，该费用未超出安徽省律师收费标准和相关规定，对其合理的部分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告袁增兵于本判决书生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司合肥三孝口支行借款本金277871.79元，利罚息5511.35元，二项合计283383.14元（利罚息暂计算至2014年5月16日，之后的利息按借款合同的约定顺延计算至款清之日止）；
二、被告袁增兵于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司合肥三孝口支行律师代理费3000元；
三、如被告袁增兵未履行上述付款义务，原告中国建设银行股份有限公司合肥三孝口支行有权以被告袁增兵、王艳名下的坐落于合肥市肥西路1199号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房产折价或者拍卖、变卖所得的价款在本判决第一、二款债权范围内享有优先受偿权；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司合肥三孝口支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5811元，公告费200元，二项合计6011元，由被告袁增兵、王艳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 薛智勇
人民陪审员 王秋荣
人民陪审员 周安林
二〇一四年十月十四日
书 记 员 许福林
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。