湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第00838号
原告：泉州南方物业管理有限公司武汉分公司。
法定代表人：黄济志，该公司总经理。
委托代理人：肖颖，该公司项目主管。
委托代理人：陈林，该公司客服专员。
被告：刘华。
原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告刘华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理，依法由审判员蔡丽红适用简易程序，于2014年8月19日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托代理人肖颖、陈林，被告刘华均到庭参加诉讼。双方当事人均愿意调解，但至今未果。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告刘华系“某某豪庭”小区15-301号房屋业主，于2009年5月23日办理收房手续。2009年5月23日，原、被告签订《某某豪庭前期物业管理服务协议》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按约定履行了物业服务协议义务，但被告刘华自2009年5月22日交纳了2009年6月1日至2011年5月31日的物业费5442元后，拒不再履行交纳物业管理费的义务。截止2014年6月30日止，被告刘华共欠费23866元。原告物业公司多次向被告刘华催要未果，故诉至人民法院，请求判令：1、被告刘华向原告物业公司支付拖欠的物业费9152.30元（从2011年6月1日起至2014年6月30日止，房屋面积137.42平方米，每平方米每月1.80元），并支付违约金14713.70元，总计23866元；2、被告刘华负担本案案件诉讼费用。
被告刘华辩称：原告物业公司诉称的被告刘华为“某某豪庭”小区15-301号房屋业主，以及从2011年6月1日起未交纳物业服务费的情况属实。被告刘华拒绝交纳物业费的原因为：1、2010年5月、6月期间，被告刘华家主卧室阳台的地漏水管两次溢水，造成主卧、次卧地板泡水发霉，后花费7天时间更换32平方米发霉地板，损失2400余元。2、2013年，被告刘华家书房和2楼房顶平台连接处渗水，造成书房墙体油漆脱落、发霉，被告刘华向原告物业公司反映过，但无人处理。3、被告刘华所在楼栋的1、2楼从2011年6月起经营餐馆，原告物业公司对此没有提前告知，也没有征求业主同意。该餐馆营业后，被告刘华家发现煤气、用水压力过低，而且有老鼠出现，向原告物业公司告知后，无人理会。4、因楼下餐馆用气，有自称煤气公司人员将煤气管道改造加粗，现房间里有时出现煤气气味，不安全。被告刘华提出在原告物业公司对以上问题改进、解决后，其愿意交纳物业费用。
经审理查明：2009年3月9日，被告刘华与案外人某某置业公司签订《商品房买卖合同》，向案外人某某置业公司购买位于武汉东湖新技术开发区珞瑜东路2号“某某豪庭”小区15幢03层01号房屋。2009年5月23日，被告刘华签订楼宇交接书、业主入伙（收楼）手续书，接收上述房屋，并签订关于遵守业主临时公约的承诺书。当日，被告刘华（乙方）与原告物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：“甲方为乙方提供上述房屋（15栋1单元301室，建筑面积137.42平方米）的物业服务。第二条，双方的权利和义务。一、甲方的权利义务。1、对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、协防队员协防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；……二、乙方的权利义务。……3、遵守本物业的物业管理制度和《住户手册》和《业主临时公约》；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；……第三条，物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括……内外承重墙体……屋顶等）、户外墙面、门厅……。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的……通讯线路……。三、环境卫生……。四、安全协防……。第四条，物业管理服务内容与质量。（一）基本要求……6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。……（二）房屋管理。1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小维修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。……3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。……5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门……。第五条，物业管理服务费用。……二、管理费标准。住宅（高层）按每月每平方米1.80元。……六、交纳费用时间：当月15日前。……第十一条，违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方必须补交并从逾期之日起按逾期付款总金额的每天千分之三交纳违约金……”。
上述合同签订后，原告物业公司向被告刘华提供物业服务，被告刘华按照《前期物业管理服务协议》约定交纳了截至2011年5月31日止的物业服务费用，未交纳从2011年6月1日至2014年6月30日期间的物业服务费用。
因被告刘华未交纳物业服务费，原告物业公司诉至法院，要求判如所请。
在本案审理过程中：1、被告刘华提出“某某豪庭”小区12栋、15栋两栋楼的二楼有业主在2011年左右将房屋进行装修、加粗煤气管道并经营餐馆一事，是经原告物业公司同意才开设，因餐馆经营产生的油烟、废气、废水、噪音、天然气管道改动等问题产生争议后，原告物业公司未能有效作为，未能代表和维护小区业主的共同利益，所以包括被告刘华在内的多名业主拒绝交纳物业服务费用。原告物业公司对被告刘华的前述意见中因“某某豪庭”小区12栋、15栋两栋楼二楼经营餐馆一事有争议的情况无异议，但提出该二楼原设计为商铺，业主购买后用作餐馆用途，原告物业公司没有权力阻止；同时，原告物业公司提出如该餐馆对其他业主生活造成不利影响，可以向有关职能部门投诉等主张权利，原告物业公司可以协助。2、针对被告刘华提出不交物业服务费的其他抗辩意见，原告物业公司表示：原告物业公司已按合同约定每年两次疏通排水管道，被告刘华提出的溢水问题不可预见；原告物业公司接到过被告刘华报告书房墙面渗水的问题，因属于开发商处理的事项，已向开发商报告，但其未处理，所以未实际处理，如调解，原告物业公司可与开发商协商组织人员维修。3、在法庭主持调解时，因原、被告就应交纳的物业服务费数额争议较大，协商未果。
以上事实，有营业执照、资质证书、服务价格监审证、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、承诺书、楼宇交接书、楼宇验收表、照片及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：原告物业公司与被告刘华签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对其法律效力予以认定，双方均应依约行使权利、履行义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告物业公司已按照合同约定为被告刘华提供了主要的物业服务义务，虽然原告物业公司存在处理渗水维修事项不及时等服务瑕疵，但在原告物业公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，被告刘华仅以其履行服务合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，本院不予支持。被告刘华提出“某某豪庭”小区12栋、15栋两栋楼的二楼经营餐馆扰民一事，属该房屋业主对房屋的自主使用，不属于原告物业公司可以控制的范围，如该餐馆的经营扰民、改造煤气管道对小区环境、其他业主生活造成不利影响，如其中有违反规划、影响小区公共安全之处，原告物业公司依据约定也只有进行规劝、向有关部门和小区业主大会（业主委员会）报告的职能。对于被告刘华要求原告物业公司解决因该餐馆经营造成的各种问题的意见，超出了原告物业公司的服务范围，无依据，本院对此意见不予采纳。被告刘华如因该餐馆经营对其正常生活造成不利影响，可以依法向该餐馆经营者直接主张权利。
综上所述，被告刘华应依照《前期物业管理服务协议》约定向原告物业公司交纳物业服务费用，但因原告物业公司对于被告刘华家渗水等事项未能及时有效处理，其履行物业服务合同客观上存在瑕疵，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告刘华有权要求减少支付物业服务费的价款。结合案情，本院确定被告刘华在2011年6月1日起自2014年6月30日止的期间，应当按照欠交物业服务费的85%交纳，即7779.35元（137.42平方米×每平方米每月1.80元×37个月×85%）。对于原告物业公司要求被告刘华支付违约金的诉讼请求，因其履行义务存在瑕疵，故本院对此请求不予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，本院判决如下：
一、被告刘华于本判决生效之日起十日内向原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司交纳自2011年6月1日起至2014年6月30日止的物业服务费7779.35元；
二、驳回原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费397元减半收取198.50元，由原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司负担30元，被告刘华负担168.50元（此款已由原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司预交，被告刘华于本判决生效之日起十日内直接向原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一四年十月二十八日
书记员 许加强