湖北省武汉市黄陂区人民法院行 政 判 决 书（2016）鄂0116行初5号原告武汉祥龙贸易有限公司。住所地：武汉市硚口区中山大道**号。法定代表人徐明，该公司执行董事。委托代理人余佳奇，湖北忠三律师事务所律师（特别授权）。委托代理人王艺，湖北忠三律师事务所律师（特别授权）。被告武汉市住房保障和房屋管理局。住所地：武汉市江岸区汉口高雄路***号。法定代表人何艳，该局局长。委托代理人陈晖，湖北重友律师事务所律师（一般授权）。委托代理人曾玲，武汉市住房保障和房屋管理局工作人员，（一般授权）第三人武汉开达冷气设备制造有限公司。住所地：武汉市洪山区中北路***号。法定代表人程健，该公司董事长。第三人武汉空港铁龙商贸有限公司。住所地：武汉市江岸区惠济路**号。法定代表人谈翼，该公司总经理。委托代理人俞瑞龙，武汉空港铁龙商贸有限公司工作人员，（特别授权）。原告武汉祥龙贸易有限公司（以下简称祥龙公司）诉被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称武汉市房管局）及第三人武汉开达冷气设备制造有限公司（以下简称开达公司）、武汉空港铁龙商贸有限公司（以下简称空港公司）土地行政管理纠纷一案，于2016年2月29日向本院提起行政诉讼，本院同年3月1日受理后，依法向被告武汉市房管局及第三人开达公司和空港公司送达了诉状副本和应诉通知书，并依法组成合议庭，于同年4月13日公开开庭审理了本案。原告祥龙公司的法定代表人徐明及其委托代理人余佳奇、王艺，被告武汉市房管局的委托代理人陈晖、曾玲，第三人空港公司的委托代理人俞瑞龙到庭参加诉讼，第三人开达公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2001年10月至2002年12月，第三人开达公司先后四次向中国银行武汉市分行汉口支行（以下简称中国银行汉口支行）共计借款人民币860万元及290万美金。期间双方签订《最高额抵押合同》，第三人开达公司以其位于黄陂区前川街油岗村工业园168号（原黄陂县环城镇油岗村）133400㎡的划拨土地（国有土地使用证号为环城国用（95）字第002号（以下简称《002号土地使用证》））及地上的标准厂房和附属用房作抵押，并于2001年10月29日在武汉市房地产管理局（以下简称武汉市房地局）办理了抵押登记，取得武房期市字第200116490号《武汉市期房抵押证明》。现原告认为该抵押登记违反法律规定，向法院提起行政诉讼。原告祥龙公司诉称：原告依据武汉市硚口区人民法院（以下简称硚口法院）发生法律效力的（2007）鄂硚民二初字第18号民事判决向该院申请执行（执行案号为（2013）鄂硚口执字第00155号），因第三人开达公司拒不执行生效法律文书所确定的义务，硚口法院查封了该公司《002号土地使用证》上登记的土地使用权。2001年至2002年期间，第三人开达公司与中国银行汉口支行签订了四份《借款合同》及《最高额抵押合同》，开达公司以《002号土地使用证》上登记的200亩土地使用权和地上13262.6㎡的房屋作为抵押，为上述借款合同提供抵押担保，并办理了武房期市字第200116490号他项权证，在《002号土地使用证》上办理了抵押登记。第三人空港公司经过一系列程序受让取得上述全部债权及相应的担保债权。2012年11月19日，武汉市中级人民法院（以下简称武汉市中院）作出（2012）鄂武汉中民商初字第00123号民事判决，判决空港公司对《002号土地使用证》上登记的土地及地上房屋在判决书确定的款项范围内享有优先受偿权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条及国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第一条的规定，《002号土地使用证》上的抵押登记机关应为武汉市黄陂区国土资源和规划局（原黄陂县土地局），而实际抵押登记机关是武汉市房地局，该抵押登记的设定存在巨大瑕疵。武汉市人民政府2009年12月26日（武政办（2009）202号文件）将武汉市房地局的住房保障和房屋管理职责划入武汉市房管局，即本案被告。《002号土地使用证》上错误设定的抵押权会导致原告的债权无法实现，原告作为与该行政行为有利害关系的法人，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条、第二十五条、第四十六条的相关规定，向法院提起诉讼，请求：1、撤销被告在《002号土地使用证》上设定的抵押登记；2、诉讼费由被告负担。原告祥龙公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组证据：武汉市人民政府办公室武证办（2009）202号文件。证明武汉市房地局的住房保障和房屋管理职责划入被告武汉市房管局。第二组证据：硚口法院（2013）鄂硚口执字第00155-2号执行裁定书。证明原告是与被告实施的错误行政行为有利害关系的法人。第三组证据：顺风快递单、《002号土地使用证》、武汉市中院（2012）鄂武汉中民商初字第00123号民事判决书。证明原告2015年11月左右获知被告在《002号土地使用证》上设定了抵押权登记的错误行政行为，该行为导致原告的债权无法实现，侵犯原告合法权益。第四组证据：武汉市黄陂区国土资源和规划局回函。证明涉案土地未在有权机关办理抵押权登记。被告武汉市房管局辩称：被告未作出土地抵押登记的行政行为，原告起诉没有事实根据，法院应当依法裁定驳回其起诉。1、根据《城市房地产抵押管理办法》第七条的规定，被告负责本行政区域内的房地产抵押登记工作。2、2001年10月23日，第三人开达公司与中国银行汉口支行向被告申请办理在建工程抵押登记，抵押的房地产是开达公司位于黄陂区环城镇油岗村的在建标准厂房及附属用房，提交了抵押登记申请表、具结说明书、《002号土地使用证》、95-80号《建设工程规划许可证》及《最高额抵押合同》等资料。被告收到上述申请材料后，经审核，申请材料齐全、合法，不存在法律法规规定不予登记的情形，依法核准了在建工程抵押登记，向抵押权人颁发了武房期市字第200116490号《武汉市期房抵押证明》。3、《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地权同时抵押。因当时武汉市房屋登记、房地产开发、土地登记等管理部门分别办公、各司其职，而房屋、土地登记信息状态不一而致权利人利益受损，扰乱房地产市场秩序，被告要求房屋登记经办部门在办理在建工程抵押登记时应在相关部门颁发的《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》上对已办理在建工程抵押内容予以标注，以提醒后续预售审批、土地登记等相关职能部门。即被告在办理涉案在建工程抵押时，在《002号土地使用证》上及95-80号《建设工程规划许可证》上标注已办理在建工程抵押，仅是为了提醒相关部门，并非越权办理土地抵押登记的行为，原告认为该标注是被告在该土地上设定了抵押权登记，属认定事实错误，依法不能成立。4、鉴于涉案土地及建筑物确已办理了在建工程抵押，被告在《002号土地使用证》上标注的行为并未对原告的合法权益产生实际影响，原告认为被告越权在《002号土地使用证》上设定抵押权的行为侵犯其合法权益，与客观事实完全不符。5、原告起诉超过了法定的起诉期限。综上，请法院依法裁定驳回原告的起诉。被告武汉市房管局在法定举证期限内，向本院提交了以下证据：证据1、武汉市房地产抵押登记申请表、证据2、《最高额抵押合同》、证据3、《抵押物估价报告书》、证据4、具结说明书、证据5、《002号土地使用证》、证据6、95-80号《建设工程规划许可证》、证据7、《武汉市期房抵押证明》存根上述证据证明：被告办理的是在建工程抵押登记，在《002号土地使用证》和95-80号《建设工程规划许可证》上都标注了已办理在建工程抵押的内容，该标注仅是为了提示相关部门，对原告的合法权益不产生实际影响。第三人开达公司述称：（缺席）开达公司未向本院提交书面的答辩状及证据。第三人空港公司述称：原告祥龙公司请求撤销被告武汉市房管局在《002号土地使用证》上设定的抵押登记无任何法律依据，被告依法设立的抵押登记无瑕疵，法院应当依法驳回原告起诉。理由如下：1、《武汉市城镇土地使用权出让和转让实施办法》（1992年6月9日发布）第五条规定，市土地管理局主管全市国有土地使用权的出让和以开发、新建、改建、扩建为目的划拨土地使用权的转让工作，并依法对全市土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。出让后的土地使用权的再转让、出租和抵押由市房地产管理局负责管理。《武汉市房地局贯彻〈城市房屋权属登记管理办法〉实施细则》（1998年8月12日发布）第三条规定，本市实行房屋所有权及其占用的土地使用权权利主体一致的房地产权属登记发证原则。本市房地产权属登记是指由房地产行政管理部门对房屋所有权及其相应的土地使用权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记并对登记的房地产依法进行审查和确认权属，核发房地产权属证书的行为。该实施细则第六条规定，武汉市房地局是本市行政区域内房地产权属登记主管机关，负责对全市房地产权属登记发证工作实施监督和检查。市房地局是本市经国家注册批准的房地产权属登记及发证机关。据此，武汉市房地局是武汉市土地使用权抵押登记的主管机关，依法有权对土地使用权设定抵押登记。2、武汉市房地局是武汉市政府设立的管理房地产的合法部门，其于1995年10月、1996年4月、1999年9月、2001年10月先后四次在002号土地使用权证上设定抵押登记、注销抵押登记，上述业务中抵押业务章、注销业务章和权证章完备，说明其设定抵押、解除抵押流程完整，抵押设立与注销是其基本业务，武汉市房地局不会私刻公章，办理其没有权限的土地使用权抵押、解除业务。3、《城市房地产抵押管理办法》第三条、第四条、第十一条的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。本案为在建工程抵押，所以武汉市房地局将在建工程及其土地使用权一并抵押合法合规。4、《武汉市城镇土地使用权出让和转让实施办法》第四十四条规定，符合条件并经土地管理部门和房地产管理部门批准的划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权可以转让、出租、抵押。武汉市房地局在《002号土地使用证》上设定抵押登记合理合法。5、武汉市政府下设主管房产和土地的部门曾多次调整，房产和土地部门分家、合并多次，部门权限设定也多次变更。2003年10月《武汉市土地登记管理办法》实施，武汉市房地产部门分成现在的武汉市房管局和武汉市国土资源和规划局。本案被告与《002号土地使用证》上设定抵押的武汉市房地局有区别。本案设立抵押登记时武汉市实行房屋所有权及其占有土地使用权权利主体一致的房地产权属登记发证原则，当时的武汉市房地局基本管理绝大部分房产和土地权属登记事宜，所以武汉市房地局依法设定房产、土地抵押手续合法合理。目前，武汉市房产证和土地证是分开办理，管理部门也是房管局和土地局两个部门，所以房管局不能办理土地使用权抵押登记。综上，《002号土地使用证》上设定抵押登记合理合法，请法院依法驳回原告起诉。第三人空港公司为支持其陈述意见，向本院提交了《武汉市期房抵押证明》、《002号土地使用证》两份证据。证明：被告武汉市房地局有权设定土地抵押登记。第三人空港公司还向本院提交了以下法律依据：《武汉市房地局贯彻〈城市房屋权属登记管理办法〉实施细则》、《武汉市城镇土地使用权出让和转让实施办法》庭审中，被告武汉市房管局对原告祥龙公司的第一组证据的真实性无异议，对举证目的有异议，认为被告不是错误登记机关；第二组证据是复印件，请法院依法核实，但抵押行为发生在2001年，执行行为发生在2013年，第三人开达公司办理抵押登记时原告债权还未产生，该证据与案件缺乏关联；对第三组证据中的《002号土地使用证》和武汉市中院（2012）鄂武汉中民商初字第00123号民事判决书的真实性无异议，对该组证据中的快递单的真实性、合法性、关联性有异议，认为案件在执行阶段原告应当知道抵押登记行为，其起诉超过了法定的起诉期限；对第四组证据的真实性无异议，但认为不能达到原告的举证目的，与本案缺乏关联。第三人空港公司认为原告第三组证据中的快递单是自然人邮寄的，不能证明是空港公司的邮寄行为。其他质证意见与被告一致。原告对被告的证据1、2、3、5、7的真实性无异议，对举证目的有异议，认为上述证据恰好证明第三人开达公司向被告提出过土地抵押登记，被告也错误办理了土地抵押登记；证据4与本案无关；证据6是复印件，请法院核实。第三人空港公司对被告的证据真实性无异议，对举证目的有异议，认为被告的证据不仅证明是对在建工程设定的抵押，也证明被告有权对土地设定抵押。原告对第三人空港公司的证据真实性无异议，认为该证据恰好证明被告错误设定了土地抵押登记。对法律依据有异议，认为文件无公章，即便文件是真实的，该文件规定市土地局只对出让土地办理抵押，涉案土地是划拨土地，也不应适用该文件规定，文件规定房产部门只对房屋进行登记，无权设定土地抵押。被告对第三人空港公司的证据无异议。结合当事人的质证意见，合议庭对证据作如下认定：原告祥龙公司第一组证据被告和第三人空港公司无异议，与案件有一定的关联，合议庭予以采信；原告庭后向法院提交了第二组证据的原件，该证据与案件有一定的关联，合议庭予以采信；第三组证据中的快递单与案件缺乏关联，合议庭不予采信，第三组证据中的《002号土地使用证》和武汉市中院的判决书，被告和第三人空港公司对其真实性无异议，与案件有关联，合议庭予以采信；第四组证据与本案争议的焦点缺乏关联，合议庭不予采信。被告的证据是第三人开达公司申请办理在建工程抵押登记时提交的相关材料，能作为定案的依据，合议庭予以采信。第三人空港公司的证据1、2与被告的证据相吻合，合议庭予以采信。第三人空港公司提交的规范性文件与案件有关联，能作为定案的依据，合议庭予以采信。经审理查明：2001年10月31日、2002年12月9日、2002年12月13日、2002年12月25日，第三人开达公司先后四次合计向中国银行汉口支行借款人民币860万元及美金290万元，期间，双方签订了《最高额抵押合同》，合同约定开达公司以其位于黄陂区前川街油岗村工业园168号《002号土地使用证》上133400㎡的土地使用权及该土地上建筑面积为12967.66㎡的标准厂房及附属用房抵押给中国银行汉口支行。开达公司若未按照合同的约定履行到期债务，中国银行汉口支行有权按照合同的约定，以抵押财产优先受偿等一系列相关权利义务。2001年10月23日，第三人开达公司和中国银行汉口支行共同向武汉市房地局提出在建工程抵押申请，并提交了：房地产抵押登记申请、《最高额抵押合同》、《房地产评估报告书》、具结说明书、《002号土地使用证》、编号为95-80的《建设工程规划许可证》。武汉市房地局经审查后认为该申请符合办理条件，于同年10月29日给第三人开达公司办理了期房抵押登记，并出具了武房期市字第200116490号《武汉市期房抵押证明》。抵押范围为《002号土地使用证》上登记的133400㎡土地及该土地上10800㎡的标准厂房及附属用房。抵押约定期限为：2001年10月22日至2006年10月22日。2004年6月25日，中国银行汉口支行与案外人中国信达资产管理公司武汉办事处签订债权转让协议，将第三人开达公司上述四笔债权转让给中国信达资产管理公司武汉办事处，自债权转让之日起，与债权有关的全部从权利包括但不限于保证债权、抵押权、质押权也同时转让给中国信达资产管理公司武汉办事处；2007年1月23日，中国信达资产管理公司武汉办事处又将其上述债权及其相关的从权利转让给高士通香港投资有限公司。2010年9月3日，高士通香港投资有限公司将其上述债权及其相关的从权利转让给武汉四方皇皮商务咨询有限公司；2012年4月16日，武汉四方皇皮商务咨询有限公司与空港公司签订《单户资产转让协议》，空港公司获得债权转让价款6000万元。同年5月15日，空港公司向武汉市中院提起诉讼，请求法院依法判决第三人开达公司和其担保人武汉大风电器有限公司偿还债务。同年11月19日，武汉市中院作出判决，判决第三人开达公司偿还第三人空港公司本金860万元、美金290万元及利息203591.66元和逾期利息，空港公司对开达公司提供的抵押物在上述款项范围内享有优先受偿权。因第三人开达公司与原告祥龙公司存在债务纠纷，原告向硚口法院起诉，该院作出（2007）鄂硚民二初字第18号民事判决。判决生效后，因第三人开达公司未偿还债务，祥龙公司向该院申请强制执行。2014年6月12日，该院在武汉市黄陂区国土资源和规划局查封了开达公司《002号土地使用证》上登记的使用权。在该案执行期间，第三人空港公司提出对《002号土地使用证》上的土地使用权享有优先受偿权，原告认为武汉市房地局2001年10月29日的抵押登记行为错误，导致其债权无法实现，而诉至本院，请求撤销《002号土地使用证》上设定的抵押登记。还查明：1998年武汉市黄陂县改为武汉市黄陂区。2000年11月13日，武汉市房地局为加强武汉市房地产行政管理，对全市、区有关房地产交易、房屋权属管理职责重新划分，市房地产登记发证中心和各区房地局受市房地局的委托办理房地产抵押等登记工作。2009年，武汉市人民政府成立武汉市房管局，将武汉市房地局的住房保障和房产管理职责划入其管理范围，负责全市房产权属确认、登记、发证和全市房地产抵押登记等工作。本院认为：本案争议的焦点为：一、原告祥龙公司是否具备诉权？《城市房地产抵押管理办法》（建设部1997年5月9日发布）第六条、第三十一条规定，国家实行房地产抵押登记制度。房地产合同自抵押登记之日起生效。武汉市房地局的抵押登记行为影响原告债权实现，其有权提起诉讼。二、原告祥龙公司起诉是否超过了法定的起诉期限？《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。武汉市房地局2001年10月29日作出涉案在建工程抵押登记行为，至2016年3月原告起诉之日起未超过法律规定二十年的起诉期限，对其起诉法院依法应予受理。被告认为原告在申请法院执行时就应该知道涉案土地抵押登记的主张，因未向本院提交证据证实，其认为原告超过法定起诉期限的辩论意见，本院不予采纳。三、武汉市房管局是否为本案适格被告？2009年，武汉市人民政府成立武汉市房管局，由其继续行使武汉市房地局住房保障和房屋管理及房地产抵押职权。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使职权的行政机关是被告。武汉市房管局是本案适格被告。四、武汉市房地局是否有权办理在建工程土地抵押登记？《城市房地产抵押管理办法》（建设部1997年5月9日发布）第三条第五款规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。该办法第七条第三款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房地产抵押管理工作。武汉市房地局作为武汉市行政区域内的房地产管理部门，有权办理房地产抵押登记，黄陂区房地产局受武汉市房管局的委托办理抵押登记等工作。五、武汉市房地局办理在建工程抵押登记事实是否清楚、程序是否合法？《城市房地产抵押管理办法》（建设部1997年5月9日发布）第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交：抵押当事人的身份证明或者法人资格证明、抵押登记申请、抵押合同、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或者《房地产权证》、可以证明抵押权人有权设定抵押权的文件与证明材料、可以证明抵押房地产价值的资料、登记机关认为必要的其他文件。第三人开达公司和中国银行汉口支行向武汉市房地局申请办理在建工程抵押登记时向其提交了：房地产抵押登记申请、《最高额抵押合同》、《评估报告书》、《002号土地使用证》、编号为95-80的《建设工程规划许可证》，符合上述法律规定的抵押登记条件，武汉市房地局办理涉案在建工程抵押登记事实清楚、程序合法。综上，武汉市房地局2001年10月29日给第三人开达公司办理的是在建工程抵押登记，不是单独的土地抵押登记，该抵押登记行为事实清楚、程序合法，原告要求撤销该抵押登记行为的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告认为在《002号土地使用证》上加盖抵押公章的行为只是一种标记行为，不是设定土地抵押登记行为，该行为未侵犯原告的合法权益的辩称意见，缺乏事实根据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告武汉祥龙贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告武汉祥龙贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘宝丽人民陪审员  胡思慧人民陪审员  张 红二〇一六年五月十三日书 记 员  晏 晶