襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄新民初字第02261号
原告襄阳市芳姿实业有限公司（以下简称芳姿实业公司），住所地：襄阳市樊城区解放路112号。
法定代表人马朝辉，芳姿实业公司总经理。
委托代理人龚凌志，芳姿实业公司员工，公民身份号码为4206241964********。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解等特别授权。
委托代理人冷盛凯，芳姿实业公司员工，公民身份号码为4206011950********。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解等特别授权。
被告吴立顺，男，1962年4月17日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区名城路顺祥农家乐餐馆，公民身份号码为4206211962********。
委托代理人曹家忠、张丹，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告芳姿实业公司与被告吴立顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员邓新忠独任审判，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告芳姿实业公司的委托代理人龚凌志、冷盛凯，被告吴立顺的委托代理人曹家忠、张丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芳姿实业公司诉称：2012年4月13日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，主要约定由被告租赁原告位于襄阳高新技术产业开发区名城路四层办公楼及车间用于经营农家乐餐馆，租赁期限为五年，自2012年6月1日起至2017年5月31日止，租金为25000元／月，每季度最后一个月提前十天支付下一季度租金。被告拒绝支付租金或其他应缴费用，拖欠租金或其他应缴费用，原告有权单方解除合同并要求被告支付违约金，给原告造成损失的，还应当承担赔偿责任，若拖欠房租每天按季租金的5%交纳违约金。自2014年12月起，被告开始拖欠租金，经原告多次催交，被告于2015年2月1日、3月9日、4月22日付款3次，至4月24日才将2015年第一季度的房租付清，第二季度至9月23日付清，第三季度仅交20000元，欠交55000元。被告的行为严重违反双方之间的约定，应承担相应的违约责任。故原告起诉至法院，请求判令：一、被告付清拖欠的2015年7-10月的房租80000元；庭审中，原告芳姿实业公司变更其第一项诉讼请求为要求被告向其支付2015年11月欠缴租金5000元以及2015年12月租金25000元，共计30000元。二、被告向原告支付违约金338000元。三、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》；四、案件受理费由被告负担。
被告吴立顺辩称：一、不同意解除原、被告的房屋租赁合同；二、截止2015年12月1日，被告陆续向原告支付房屋租金320000元，被告不欠原告租金；三、在2014年5月13日至2015年8月19日的房屋租赁期间，市政府对名城路进行全面封闭改造，致使被告租赁房屋经营的餐馆无法正常营业而被迫停业，该事由属于不可抗力，应免除被告的租金等合同责任，在此期间被告所缴纳的房屋租金应当抵消被告正常经营期间的租金，且原告亦口头答复被告在修路期间同意减免、抵消租金，故被告反诉原告，要求抵销原告已收取被告支付的2014年5月13日至2015年8月19日的租金380548元；四、双方约定按季租金的5%交纳违约金明显过高，不符合公平原则，请求法院予以减少。
原告芳姿实业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
一、原、被告于2012年4月13日签订的《房屋租赁合同书》。用于证明原、被告之间的合同关系，以及双方对租金支付方式、违约金的约定。经质证，被告吴立顺对该份证据无异议。本院予以采信。
二、案外人张光燕建设银行卡交易明细。用于证明被告通过向原告单位出纳张光燕的银行账户转账的方式支付租金270000元，以及每次租金支付的具体时间、数额。经质证，被告吴立顺对该份证据的真实性无异议。本院对其真实性予以认定。
被告吴立顺为支持其抗辩意见，向本院提交了以下证据：
一、原、被告于2012年4月13日签订的《房屋租赁合同书》以及被告取得的餐饮服务许可证、营业执照复印件。用于证明被告承租原告位于襄阳高新技术产业开发区名城路四层办公楼及车间用于经营顺祥农家乐餐馆，租赁期间为2012年6月1日至2017年5月31日，现仍在合同期间内。经质证，原告芳姿实业公司对该证据无异议。本院予以采信。
二、案外人吴志俊银行卡交易明细以及被告制作的交纳租金明细表。用于证明被告吴立顺在2015年共向原告支付租金270000元。经质证，原告芳姿实业公司对该组证据无异议。本院予以采信。
三、2014年8月29日、2014年9月1日、2014年11月5日襄阳日报三份以及2014年5月13日、2015年8月19日襄阳晚报网络刊发消息。用于证明2014年5月13日至2015年8月19日期间，因市政府对名城路全面封闭改造，致使被告开办的农家乐餐馆无法经营，被迫关门停业，属于不可抗力，应免除被告的租金。经质证，原告芳姿实业公司对该组证据的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。本院对该组证据的真实性予以认定。
本院经审理查明：2012年4月13日，原告芳姿实业公司（甲方）与被告吴立顺（乙方）签订《房屋租赁合同书》，主要约定：1.甲方愿意出租乙方愿意承租位于襄樊市高新区名城路四层办公楼及车间，由乙方用于经营农家乐餐馆；2.租赁期限5年，自2012年6月1日至2017年5月31日；3.乙方每月向甲方交房屋租金25000元，年租金共计300000元，乙方按季度在每季度最后一个月提前十天向甲方支付下一季度租金；4.若拖欠房屋租金每天按季租金的5%交纳违约金；5.乙方拒绝支付租金或其他应缴费用，拖欠缴纳租金或其他应缴费用的，甲方有权单方解除合同，要求乙方支付违约金。合同签订后，原告芳姿实业公司向被告吴立顺交付租赁物，被告吴立顺向原告交纳房屋租金。后原告芳姿实业公司以被告吴立顺拖延支付2015年的房屋租金为由，向本院提起诉讼，导致本案纠纷。
另查明，被告吴立顺通过其雇请的员工吴志杰、吴志俊的银行账户向原告芳姿实业公司的出纳张光燕银行账户分别于2015年2月1日转款25000元、3月9日转款20000元、4月22日转款25000元、4月24日转款5000元、5月29日转款15000元、9月23日转款80000元、11月30日转款50000元、12月1日转款50000元，共计270000元，用于支付房屋租金。
还查明，被告吴立顺承租的用于经营农家乐餐馆的房屋位于襄阳高新技术产业开发区名城路。该路段因市政规划于2014年5月13日至2015年8月19日期间进行封闭改造。
本院认为：原、被告在平等协商一致的基础上签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规范，合法有效，依法应受国家法律保护。双方均应按合同约定履行各自义务。原告芳姿实业公司按合同约定履行了提供用于租赁的房屋，被告吴立顺未按合同约定及时、足额支付租金，属违约行为，应承担相应的违约责任。
鉴于诉讼期间被告吴立顺又支付了部分租金，原告芳姿实业公司变更诉讼请求，要求被告支付2015年11月欠缴租金5000元以及2015年12月租金25000元共计30000元的请求，与事实相符，且符合法律规定，本院予以支持。被告吴立顺辩称不欠租金的意见，与事实不符，本院不予采纳。
其还要求被告支付违约金338000元，虽然原、被告在合同中约定了违约金的计算方式，原告据此计算并主张违约金，但是被告吴立顺辩称，双方约定按季租金的5%交纳违约金明显过高，不符合公平原则，请求法院予以减少。本院认为原告芳姿实业公司主张的违约金过分高于其实际损失，本院综合当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定其损失计算标准为以逾期欠交租金为本金，自实际欠交之日起至本判决确定给付之日止，按占用资金年息6%标准计算的利息损失加上该利息的30%部分予以支持；超出部分，本院不予支持。具体计算如下：截止2014年12月20日欠租金75000元，2015年2月1日付款25000元，故违约金以欠款75000元为基数，自2014年12月20日计算至2015年2月1日，按年息6%的标准加收30%，违约金为689.18元；2015年3月9日付款20000元，违约金以欠款50000元为基数，自2015年2月2日计算至2015年3月9日，为373.97元；2015年3月10日至2015年3月31日，违约金以欠款30000元为基数，为134.63元；2015年4月22日付款25000元，违约金以105000元（下一季度租金75000元加上一季度尚欠租金30000元）为基数，自2015年4月1日计算至2015年4月22日，为471.21元；2015年4月24日付款5000元，违约金以80000元为基数，自2015年4月23日计算至2015年4月24日，为17.1元；2015年5月29日付款15000元，违约金以75000元为基数，自2015年4月25日计算至2015年5月29日，为544.93元；2015年5月30日至2015年6月30日的违约金以60000元为基数，为397.48元。2015年9月23日付款80000元，违约金以135000元（下一季度租金75000元加上一季度尚欠租金60000元）为基数，自2015年7月1日计算至2015年9月23日，为2423.34元；2015年9月24日至2015年9月30日期间的违约金以55000元为基数，为70.52元；2015年11月30日付款50000元，违约金以130000元（下一季度租金75000元加上一季度尚欠租金55000元）为基数，自2015年10月1日计算至2015年11月29日，为1639.07元；2015年12月1日付款50000元，违约金以30000元为基数，自2015年11月30日计算至2015年12月1日，为6.41元。共计6767.84元。2015年12月2日至本判决确定给付之日止的违约金，以欠款30000元为本金，按年息6%，加上该利息的30%计算。
原告芳姿实业公司还请求解除与被告吴立顺之间的房屋租赁合同，因被告吴立顺拖欠租金时间相对不长，且持续在交付租金，且目前所欠租金数额不大，不存在根本违约，不能导致原告芳姿实业公司的合同目的不能实现。故其基于合同约定解除合同条件不成就，其请求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同于法无据，本院不予支持。被告吴立顺辩称不同意解除原、被告的房屋租赁合同的意见，理由成立，本院予以采纳。
被告吴立顺辩称在房屋租赁期间，市政府对名城路进行全面封闭改造，致使被告无法正常营业而被迫停业，该事由属于不可抗力，应免除被告的租金等合同责任，在此期间被告所缴纳的房屋租金应当抵消被告正常经营期间的租金等意见，因该情形并非不可抗力，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴立顺于本判决生效之日起十日内支付原告芳姿实业公司租金（截止2015年12月31日）30000元，支付原告芳姿实业公司截止2015年12月1日的违约金6767.84元，并支付2015年12月2日至本判决确定给付之日止，以欠款30000元为本金，按年息6%加上该利息的30%计算的违约金。
二、驳回原告芳姿实业公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4040元，原告芳姿实业公司负担2000元，被告吴立顺负担2040元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17—451701040003656。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邓新忠
二〇一六年二月二日
书 记 员 肖玉梅