北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第4027号
原告北京古城房地产开发有限公司，住所北京市通州区永顺镇王家场村。
法定代表人崔巍，经理
委托代理人樊守彪，男，1986年9月8日出生，汉族，北京古城房地产开发有限公司职员，住单位宿舍。
委托代理人蒋中飞，男，1991年2月17日出生，汉族，北京古城房地产开发有限公司职员，住单位宿舍。
被告刘XX，男，1984年8月11日出生，羁押于北京市团河教育矫治所。
委托代理人刘钦芬（刘XX之母），1958年2月28日出生。
原告北京古城房地产开发有限公司（以下简称古城公司）与被告刘XX商品房预售合同纠纷一案，依法由审判员张连峰独任审判，公开开庭进行了审理。古城公司委托代理人樊守彪、蒋中飞，被告刘XX的委托代理人刘钦芬到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告古城公司诉称：原、被告于2011年5月29日签订编号为Y1174808的《北京市商品房预售合同》（以下称：预售合同），约定被告以总价款3212953元的价格购买原告开发的位于通州区永顺镇王家场村（“运通人和良园”住宅项目A区）运通人和良园住宅小区一期A1-3#住宅楼9层XX号商品房。被告以按揭贷款方式付款，并向中国农业银行股份有限公司北京通州支行贷款2240000元，由原告作为保证人为其借款提供担保。《预售合同》附件十一《补充协议》第1条第6款约定“买受人应按时向商业贷款银行偿还贷款本息。如买受人在出卖人承担担保责任期间，逾期偿还贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任的，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项；若买受人逾期归还代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金；若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同；出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。”后被告未按约定偿还贷款，自2012年起连续逾期还款41个月，均由原告承担连带担保责任，被告至今未归还原告代偿款项；且贷款银行于2015年12月份提前收回了全部贷款，并要求原告承担连带责任。至此原告代被告偿还银行逾期借款本息、罚息等共计2644938.22元。被告不履行合同义务的行为，严重损害了原告的利益。现诉至法院，请求判令被告：1、判令解除原、被告签署的合同编号为Y1174808的《北京市商品房预售合同》；2、协助原告办理合同编号为Y1174808的《北京市商品房预售合同》备案解除手续；3、返还原告代为偿还的银行借款本息及罚息2644938.22元；4、向原告支付违约金642590.6元；以上各项费用共计3287528.82元；判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘XX本人辩称：不同意解除合同，想要房屋，有能力支付房款。刘XX代理人意见是同意解除合同，同意还款，但违约金太多，要求降低。
经审理查明：原、被告于2011年5月13日签订编号为Y1174808的《北京市商品房预售合同》（以下称：预售合同），约定被告以总价款3212953元购买原告开发的位于通州区永顺镇王家场村（“运通人和良园”住宅项目A区）运通人和良园住宅小区一期A1-3#住宅楼9层XX号商品房（以下简称XX号房），并于2011年6月14日办理合同网签备案。预售合同约定首付款972953元，其余房款2240000元以按揭贷款的方式支付给原告。预售合同附件十一《补充协议》第1条第6款约定“买受人应按时向商业贷款银行偿还贷款本息。如买受人在出卖人承担担保责任期间，逾期偿还贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任的，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项；若买受人逾期归还代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金；若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同；出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。”
2011年6月21日，被告（借款人）与中国农业银行股份有限公司北京通州支行（贷款人，以下简称农行通州支行）、被告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，被告贷款2240000元，由原告作为保证人为其借款提供担保。
被告共向原告支付房款3212953元，2012年5月原告通知被告收房却无法联系到被告，致使房屋未交付给被告。2012年5月9日，被告因非法吸收公众存款罪被羁押，后被判刑，现羁押于北京市团河教育矫治所。2012年9月27日，农行通州支行第一次从原告账号中扣除被告逾期贷款39441.3元，之后被告从未偿还过贷款，农行通州支行多次从原告账户中扣款偿还被告的贷款。2015年12月11日，农行通州支行向原、被告发出提前收回贷款和履行担保责任通知书，要求被告提前偿还全部借款及利息、罚息、复利，要求原告承担连带偿还责任。2015年12月14日，农行通州支行从原告账户中提前收回剩余全部贷款2100983.43元，至此原告替被告支付给农行通州支行贷款本金、利息、罚息、复利共计2644938.22元。原告称被告违约造成的损失有资金成本、房屋销售费用、管理行政费用等，被告认为违约金过高，要求降低。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、中国农业银行北京市分行特种转账凭证及当事人陈述意见等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告签订的预售合同是双方真实意思的表示，双方均应该按照约定履行各自义务。预售合同附件十一《补充协议》第1条第6款约定“买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同；出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。”被告自2012年起未偿还贷款，农行通州支行已经提前收回贷款本息，原告作为保证人承担了还款责任，现原告要求解除预售合同，理由正当、证据充分，本院予以支持。预售合同解除后，被告应当将XX号房返还给原告，因被告未收房，故无需将房屋返还给原告；原告应当返还被告支付的房款3212953元，被告应偿还原告承担保证责任而支出的2644938.22元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案预售合同解除完全是因为被告违约造成，按照预售合同约定，被告应当按照商品房总房款3212953元的20%向原告支付违约金，原告要求降低违约金，本院考虑原告退还的房款数额和被告需偿还的保证金，确定违约金为551466.78元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告北京古城房地产开发有限公司与被告刘XX签署的合同编号为Y1174808的《北京市商品房预售合同》，被告刘XX协助原告北京古城房地产开发有限公司办理合同编号为Y1174808的《北京市商品房预售合同》备案解除手续；
二、原告北京古城房地产开发有限公司退还被告刘XX房款三百二十一万二千九百五十三元；
三、被告刘XX支付原告北京古城房地产开发有限公司承担保证责任支出款共计二百六十四万四千九百三十八元二角二分及违约金五十五万一千四百六十六元七角八分，共计三百一十九万六千四百零五元；
以上三项均于本判决生效后七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万六千五百四十八元，由被告刘XX负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理
审判员 张连峰
二〇一五年十二月十八日
书记员 杨 宇