湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终1089号
上诉人（原审被告）：周辉琼，女，1974年9月7日生，汉族，武冈市人。
委托诉讼代理人：袁仁强，男，1965年6月13日生，汉族，武冈市人。
被上诉人（原审原告）：湖南省广和房地产开发有限公司。
法定代表人：刘琳杰，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐建明，男，1968年5月24日生，汉族。
委托诉讼代理人：高一贵，湖南慧力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邵阳市大圳灌区管理局。
法定代表人：莫朝晖，该局副局长（主持全面工作）。
委托诉讼代理人：张辉文，湖南春风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部。
负责人：潘世学，邵阳市大圳灌区管理局干部。
委托诉讼代理人：张辉文，湖南春风律师事务所律师。
上诉人周辉琼因与被上诉人湖南省广和房地产开发有限公司（以下简称广和公司）、被上诉人邵阳市大圳灌区管理局（以下简称大圳管理局）、被上诉人邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部（以下简称大圳管理局建房项目部）合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2016）湘0581民初986号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人周辉琼及其委托诉讼代理人袁仁强、被上诉人广和公司的委托诉讼代理人唐建明和高一贵、被上诉人大圳管理局及被上诉人大圳管理局建房项目部共同委托的诉讼代理人张辉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周辉琼上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审。事实和理由：一审认定项目部与上诉人之间系委托关系，判决大圳管理局不承担责任属认定事实错误，大圳管理局及项目部在涉案项目中承担了部分行政管理职责，负责集资款的收取及管理，并有权决定房屋楼层价格和房屋分配指标，其与各建房户之间是管理与被管理的关系，并非委托关系。项目部系合同相对方，也是房屋接收方，系房屋实际所有权人，一审认定上诉人系房屋实际所有权人错误。一审认定广和公司垫付了大量资金并履行了合同约定的房屋建造义务无事实依据，其与项目部并未进行结算，是否垫付资金无证据证明。广和公司应履行的义务是如期交付合格房屋给项目部，而非建造房屋，事实上广和公司并未依约按时交付房屋，违约在先。综上，一审将项目部与上诉人之间的单位内部行政管理行为错误地认定为委托行为，将合同约定的交房义务认定为建造义务，从而适用法律错误，导致实体处理不当。
广和公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，广和公司与大圳管理局建房项目部签订联合开发合同后，由广和公司的控股股东唐建明履行合同义务，负责办理相关报建手续，且所需费用均由唐建明垫付，广和公司作为原告起诉并无不当。涉案房屋竣工并交付使用后，周辉琼作为房屋实际所有权人拖欠建房款不付，一审判决其据实支付所欠建房款正确。请求依法驳回上诉，维持原判。
大圳管理局与大圳管理局建房项目部答辩称，项目部与集资建房户系委托代理关系，建房款应由各集资户自己支付，请求法院依法处理。
广和公司向一审法院起诉请求：判令周辉琼支付集资建房款74651元、承担违约金4926元，大圳管理局、大圳管理局建房项目部对上述款项的支付负连带责任，周辉琼、大圳管理局、大圳管理局建房项目部承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：大圳管理局于2011年3月23日以邵圳局发[2011]5号文件下发了《邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房方案》。该方案规定，如果联户建房报名的多，要综合各方面条件打分并按得分高低来确定参与联建资格。还规定如不按建房领导小组的通知及时交纳建房款，将被取消建房资格；被取消建房资格后，之前所交的建房款，待联建工程交付各业主收齐建房款后退回。联建项目部最初系大圳管理局联户建房领导小组下设的具体办理联户建房事宜的机构，不是通过业主选举产生的。2011年10月9日，联建项目部与广和公司签订了《武冈“春光小区”项目联合开发合同书》。开发合同第七条8项约定：主体工程、全部附属工程完工验收合格，并将相关资料移交甲方（指联建项目部）业主后。交房之前扣除人民币壹佰万元整的质量保证金以及办理土地使用证、房产证到户的信誉金人民币捌拾万元整（信誉金在“两证”到户后一次性支付）外，余款甲方（联建项目部）全部付清给乙方（广和公司）。2011年12月29日，周辉琼在大圳管理局及联建项目部印发的《大圳管理局职工联户建房户承诺书》上“承诺人”位置签了字，承诺全权委托联建项目部办理联户建房事项，并承诺按工程进度按时、足额交纳建房集资款，如不按时交纳则视为自动放弃建房资格。广和公司对联建房的设计有细微调整时，均与联建项目部进行了协商。广和公司与联建项目部签订开发合同后，于2012年4月8日经过联建项目部同意，将“春光小区”的1#、2#楼分包给邵阳宝庆建筑公司的徐章伟。
一审法院认为，联建项目部虽不是经联户建房人选举产生，但联建项目部组建的职责就是根据大圳管理局指令做好联户建房工作，其他没有别的职能，且事后各联建户都以分别签署“承诺书”的形式同意委托联建项目部办理联户建房的各事项，联建项目部在联户建房中的行为就应视为各联户建房人的民事行为，各联户建房的当事人依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，也是联建项目部与广和公司签订的《武冈“春光小区”项目联合开发合同书》的当事人，广和公司依据开发合同所修建的房屋，在联建项目部的参与下，经几个部门验收合格后，虽未经最后验收，但联建项目部已总体接收，也应视为全体联建人对新建房屋的接收；在房屋已被接收的基础上，广和公司有权向各联户建房人收取建房款余款，且周辉琼没有不要所诉涉房屋的明确的、肯定的表示，故对广和公司诉请周辉琼支付建房余款的诉讼请求予以支持，但广和公司在本案判决前书面表示对每户联建户诉请的建房余款中，每平方米可剔除20元管理费的承诺符合法律规定，应予剔除。广和公司在开发合同的履行中，也有没有严格依合同办事的行为，且起诉前也没有直接向周辉琼发出过催收建房余款的通知，故对其要求周辉琼支付违约金的诉讼请求不予支持。周辉琼提出的小区内通道没有依约铺油路、部分卫生间有漏水现象及广和公司没有依约交付《竣工验收备案表》等问题，可作为善后问题另行处理。大圳管理局在联户建房中虽起了积极的促进作用，但依据“开发合同”修建的房屋产权归各联户建房人私人所有而非大圳管理局公有，在本案中并非适格的民事诉讼主体；联建项目部起初虽是依据大圳管理局红头文件成立，但它实为联户建房而临时产生的机构，既没有独立的民事法律人格，也没有独立的、能够承担民事责任的财产，故广和公司诉请大圳管理局与联建项目部为联户建房人承担连带付款义务的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、被告周辉琼在本判决生效后十日内向原告湖南省广和房地产开发有限公司支付建房余款71491.2元（74651-20×157.99）；二、驳回原告湖南省广和房地产开发有限公司要求被告周辉琼支付违约金4926元的诉讼请求；三、驳回原告湖南省广和房地产开发有限公司要求被告邵阳市大圳灌区管理局、邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部对被告周辉琼建房欠款偿还承担连带责任的诉讼请求。案件受理费1800元，由周辉琼承担1300元，湖南省广和房地产开发有限公司承担500元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。广和公司提交的武冈市建设工程质量监督站出具的《证明》内容客观真实，且与本案争议事实有关联，应予采信；其提交的大圳管理局建房项目部向各联合建房户下发的交纳建房款的通知，证明了各建房户应项目部的通知分期分批将建房款交给项目部后再由项目部统一支付给广和公司，符合项目部与广和公司及项目部与各建房户约定的付款方式，应予采信。广和公司在法庭规定的期限内提交了设计单位湖南视点建筑设计有限公司出具的《设计变更通知单》及附图，证明的事实与周辉琼提出的广和公司在工程施工过程中擅自变更层高、变更电梯及供水主管这一双方争议的事实有关联，本院予以采信。
本院对一审审理查明的事实予以确认。本院二审另查明，各建房户委托大圳管理局建房项目部代表建房户办理联户建房工作一切事宜，各建房户承诺按进度按时足额交纳建房款。联合建房工程竣工验收后，涉案房屋的国有土地使用权证已登记在周辉琼的名下，因无分户验收资料，涉案工程未能办理验收备案手续，各联建户的房屋所有权证尚未办理。工程在施工过程中，设计单位应唐某、马某等241户联合建房户的要求对1#、2#楼的建筑专业及给排水专业做了相应调整，根据武冈市规划管理局批准的联合建筑设计方案，将2#楼设计为17+1F住宅。
本院认为，双方当事人二审争议焦点为：1、周辉琼与大圳管理局建房项目部之间是否系委托关系，大圳管理局在本案中应否承担责任？2、广和公司是否存在违约行为？
关于周辉琼与大圳管理局建房项目部之间是否系委托代理关系及大圳管理局在本案中应否承担责任的问题。周辉琼与大圳管理局建房项目部签订协议书委托大圳管理局建房项目部办理联户建房工作的一切事宜，并保证按时按工程进度足额交纳建房款，原审据此认定周辉琼与大圳管理局建房项目部之间系委托代理关系正确。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，大圳管理局建房项目部接受各建房户的委托后以自己的名义与广和公司就合作建房事宜签订的联合开发合同对各建房户具有约束力，各建房户应依约履行合同义务。联合开发合同约定，由广和公司支付所有工程费用和办理相关手续，并独立承担经营中的各种风险与盈亏，大圳管理局240户建房户按约定优惠价格购买一定数量的房屋和车库，该合同名为联合开发建房，实际上属团购形式的房屋买卖关系。虽然所建房屋建设用地是以唐建明及大圳管理局240户建房户的名义共同向武冈市国土资源局受让，但所有的土地转让费及土地出让金均由唐建明支付，大圳管理局240户建房户仅按比例承担了各自房屋所占建设用地转让费，其所支付给广和公司的款项，实际上就是分期支付的购房款。周辉琼未依约按时足额交纳建房款明显违约，应承担付清建房款的责任。大圳管理局建房项目部系联户建房职工委托办理建房事务的临时性机构，其与大圳管理局无隶属关系，对外不具有法律规定的独立承担民事责任的主体资格，其履行建房事务而产生的一切民事责任均由委托人即各联建户承担，与大圳管理局无关，故原审判决大圳管理局、大圳管理局建房项目部在本案中不承担责任正确。
关于广和公司在本案中是否存在违约的问题。经查，广和公司依据合同约定完成了涉案项目工程的建造及配套设施的建造和安装，经相关部门验收后整体交付给了大圳管理局项目部，部分建房户交清房款后已装修入住，广和公司已履行了合同约定的房屋建造及交付义务，并将涉案房屋的国有土地使用权证办理在周辉琼的名下。根据合同约定，广和公司交付房屋后还应办理好房屋产权手续，由于周辉琼等人未依约足额交纳建房款，涉案房屋未能进行分户验收，涉案工程未能办理验收备案手续，房屋产权登记机关不予办理房屋产权登记，故不能如期办理房屋产权手续的责任不应由广和公司承担。此外，工程在施工过程中，设计单位应联合建房户的要求对1#、2#楼的建筑专业及给排水专业做了相应调整，根据武冈市规划管理局批准的联合建筑设计方案，将2#楼设计为17+1F住宅，上述行为并非广和公司违约所致，故周辉琼主张广和公司违约缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，周辉琼的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由周辉琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 李平春
审判员 姚 云
审判员 罗俊辉
二〇一七年九月二十五日
书记员 黄筱婷
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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