安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2014）瑶民一初字第02995号原告：冯贯彬，男，1972年4月15日出生，汉族，住安徽省合肥市新站综合开发试验区委托代理人：滕晓勇，安徽华腾律师事务所律师。委托代理人：王继斌，安徽华腾律师事务所律师。被告：费祥贵，男，1956年5月4日出生，汉族，住安徽省合肥市新站综合开发试验区。委托代理人：瞿传平，男，1963年6月4日出生，汉族，住安徽省定远县。被告：史巡虎，男，1971年10月20日出生，汉族，住安徽省合肥市新站综合开发试验区。被告：季红梅，女，1970年1月10日出生，汉族，住安徽省合肥市新站综合开发试验区。原告冯贯彬与被告费祥贵、史巡虎、季红梅案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯贯彬及其委托代理人滕晓勇、被告费祥贵及其委托代理人瞿传平到庭参加诉讼，被告史巡虎、季红梅经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯贯彬诉称：史巡虎、季红梅系夫妻关系，合肥市新站综合开发试验区瑶海家园XX幢XXX室系史巡虎、季红梅的回迁安置住房。2009年7月2日，冯贯彬与史巡虎、季红梅签订《购房合同书》，约定：史巡虎、季红梅将上述房产转让给原告，价款为30万元，史巡虎、季红梅负责办理房产证至冯贯彬名下。冯贯彬于2009年7月2日支付定金1万元，2009年7月14日支付房款29万元，合计30万元已付给史巡虎、季红梅。史巡虎、季红梅于2009年7月14日将房屋交付原告，原告入住上述房屋至今，房产证正在办理中。2013年1月31日，费祥贵以民间借贷为由起诉史巡虎、季红梅，瑶海法院作出（2013）瑶民一初字第01324号民事判决书，2014年1月16日，费祥贵申请强制执行，2014年2月21日，瑶海法院以（2014）瑶执字第543号协助执行通知书要求合肥市新站综合开发试验区瑶海社区管理委员会禁止史巡虎转让其名下的瑶海家园XX幢XXX室及其未分配的拆迁安置房，并将执行通知书及承办法官联系方式张贴在原告住所。原告于2014年3月30日就上述房产提出执行异议，瑶海法院于2014年5月28日受理后，于2014年6月11日作出（2014）瑶执异字第00049号执行裁定书，驳回原告的异议。原告不服，向本院提出案外人执行异议之诉。原告诉称：原告与史巡虎、季红梅签订的《购房合同书》合法有效，原告已支付全部房款并实际占有，因该房系拆迁安置房，交易时被告史巡虎、季红梅尚未取得房产证，因政策原因该房当时无法办理产权登记手续，原告无任何过错，在费祥贵与史巡虎、季红梅民间借贷纠纷一案中，依法不能查封合肥市新站综合开发试验区瑶海家园XX幢XXX室房屋。请求判令：1、确认原告享有位于合肥市新站综合开发试验区瑶海家园XX幢XXX室房屋所有权；2、停止对合肥市新站综合开发试验区瑶海家园XX幢XXX室房屋的执行，并解除对合肥市新站综合开发试验区瑶海家园XX幢XXX室房屋保全措施；3、诉讼费用由被告承担。被告费祥贵辩称：原告提供的《购房合同书》及二份《收条》，因合同相对人史巡虎、季红梅不到庭，又没有经过公证，无法确认真实性；即便真实，《购房合同书》必备条款—标的物面积缺失，合同不成立；《购房合同书》、《收条》和徽商银行存、取款单据，数额不相符，不符合交易习惯和规则。《合肥市城市居民燃气使用证》、开户费《收据》、燃气费发票、合肥有限电视宽带网络有限公司开据的迁址费发票、预交发票、长宽用户申请表等，均不能证明对瑶海家园XX栋XXX室享有所有权，不排除被告史巡虎、季红梅租赁给原告居住的可能。社居委不具备出具办理房产证证明的资格，二份《证明》自相矛盾，违背物权法定和一物一权原则，不具有证明力，存在史巡虎、季红梅与原告恶意串通损害债权人利益之嫌。被告提供的瑶海工业园区管委会《安置协议书》，可以看出，史巡虎、季红梅所分配安置房的土地所有权性质为农村集体土地，农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，集体建设用房必须转为国有土地以后才能进入二级市场流转，原告与被告史巡虎、季红梅买卖房屋性质仍为集体土地性质。即便《购房合同书》真实，签订合同时，当事人明明知道该房为拆迁安置房，交易时未取得房产证，暂时无法办理产权登记手续还进行交易，双方均存在过错；签订合同时，原告为城镇户口，城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的买卖合同，根据相关规定，应当认定为无效合同。不动产物权的转移必须以登记为准。《安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶执异字第00049号执行裁定书》确认，该讼争回迁安置房并没有在房地产行政管理部门进行登记备案，产权尚不明晰，在房屋买卖合同中，合同签订后，买受人可以依据合同约定，有权要求出卖人履行合同义务，将房屋所有权转移给买受人，不能依据合同买卖直接取得房屋所有权。当事人、利害关系人对执行裁定不服的法律救济途径为自裁定送达之日起10日内向上一级人民法院申请复议，而不是以通过诉讼程序来解决。原告以最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定来对抗同级人民法院的执行裁定，理由不能成立，应依法予以驳回。被告史巡虎未到庭，未发表答辩意见。被告季红梅未到庭，未发表答辩意见。经审理查明：2009年7月2日，卖方史巡虎、季红梅（甲方）与买方冯贯彬（乙方）签订《购房合同书》，约定：1.现位于合肥市瑶海家园方桥社区回迁房XX幢XXX室为甲方私人房产，并保证此房为空户，现甲方自愿以现金人民币30万元整出售给乙方；2.甲方负责帮助乙方办理好房产证等相关事项，并承诺房产证为乙方姓名为准，因甲方的原因房产证无法正常办理，造成乙方的损失，甲方自愿赔偿乙方总房款的两倍作为补偿；3.双方约定09年7月2日，乙方先付定金壹万元给甲方，甲方不得再私下转让此房，否则视为违约，后果自负，甲方承诺于09年7月12日搬出此房（如到期不搬视违约），乙方同日将剩余房款29万元交给甲方，甲方将房产钥匙及回迁证明和相关证明交给乙方，同时水电过户相约办理，房屋转让价款为人民币300000元，史巡虎、季红梅负责办理房产证至冯贯彬名下。同日，合肥市瑶海区工业园区方桥社区居民委员会出具证明一份，载明：“瑶海家园XX幢XXX室为方桥社区张小桥村民组史巡虎安置房产，房产证正在办理中。特此证明”合同签订之日，冯贯彬支付定金10000元，史巡虎、季红梅出具收条，2009年7月14日，冯贯彬向史巡虎银行账户＊＊＊＊＊＊＊＊汇款290000元，史巡虎出具收条，载明：“今收到冯贯彬购房款30万，叁拾万元整，瑶海家园＊#＊＊室所有房款付清”。此后，史巡虎、季红梅将上述房屋交付冯贯彬。2010年4月12日，冯贯彬在长城宽带网络服务有限公司安徽分公司办理“长宽用户业务申请表”，接入地址为瑶海家园＊栋＊＊室，用户名为冯贯彬。6月25日，合肥有限电视宽带网络有限公司开具的迁址费发票一张，载明付款方为冯贯彬，用户地址为合肥市瑶海区瑶海家园XX栋XXX室。2010年4月23日，合肥市瑶海区工业园区方桥社区居民委员会开具燃气开户费收据，交款单位为冯贯彬，另在收据右上角注明“XX#XXX”。2010年5月26日，合肥市燃气集团有限公司办据的《合肥市城市居民燃气使用证》，载明户主为冯贯彬，地址XX#XXX。2013年5月28日，合肥燃气集团有限公司出具发票一张。2010年6月25日，合肥市瑶海区工业园区方桥社区居民委员会出具《证明》，载明：“冯贯彬同志，现住合肥市瑶海工业园区方桥社居委瑶海家园XX幢XXX室，产权属本人，房产证正在办理之中。”2013年1月31日，费祥贵以民间借贷为由起诉史巡虎、季红梅至本院，本院于2013年8月7日作出（2013）瑶民一初字第01324号民事判决书，判决史巡虎、季红梅偿还费祥贵借款282000元。费祥贵于2013年3月19日提出财产保全申请，本院作出（2013）瑶民一初字第01324号民事裁定书并发出协助执行通知书，要求合肥市新站综合开发试验区管理委员会建设管理办公室限制史巡虎享有的位于合肥市瑶海家园XX栋XXX室回迁安置房的转移。2014年1月16日，费祥贵向本院申请强制执行。2014年2月21日，本院以（2014）瑶执字第543号协助执行通知书要求合肥市新站综合开发试验区瑶海社区管理委员会禁止史巡虎转让其名下的瑶海家园XX幢XXX室及其未分配的拆迁安置房。执行过程中，冯贯彬提出异议，认为其对位于合肥市新站综合开发试验区瑶海家园XX幢XXX室房屋享有所有权，本院受理后，于2014年6月11日作出（2014）瑶执异字第00049号执行裁定书，认为案外人提出其已通过购买手段取得了涉案房产的所有权，对其主张及提供的证据是否合法、有效，应通过诉讼来确认，故本院对案外人在执行过程中提出的主张不予确认，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，驳回冯贯彬的异议。冯贯彬提出案外人执行异议之诉，要求判如所请。以上事实，有原、被告提供的证据、当事人陈述佐证。本院认为：史巡虎、季红梅和冯贯彬签订了《购房合同书》，将位于合肥市新站综合开发试验区瑶海家园XX幢XXX室房屋出卖给冯贯彬，是双方真实意思的表示，不违反国家法律、法规行政强制性规定，应当予以确认。费祥贵不认可《购房合同书》的真实性，未能提供反驳证据，认为涉案房屋为拆迁安置房，不能上市交易，没有法律依据，亦与合肥市拆迁安置房上市交易的实际情况不符，本院不予支持。虽然《购房合同书》中没有约定买卖房屋面积，但该合同中明确约定了买卖房屋的位置、房号及交易价格，该合同客观上是能够履行的，费祥贵有关该《购房合同书》缺乏必备条款标的物面积因此不能合同成立的抗辩主张，本院不予支持。冯贯彬于2009年7月2日支付定金10000元，史巡虎、季红梅出具收条，2009年7月14日冯贯彬又通过汇款支付房款290000元，并于同日由史巡虎出具收条，载明收到购房款300000元，所有房款付清，收条和转账凭证能够相互印证，符合正常交易习惯，冯贯彬已实际支付全部房款的事实，予以确认。费祥贵与史巡虎、季红梅同属拆迁安置户，费祥贵安置房屋也位于瑶海家园，冯贯彬自2009年7月14日在涉案房屋中居住至今的事实没有异议，结合冯贯彬提供燃气、宽带、居委会证明等证据，本院对冯贯彬主张已对涉案房屋实际占有的事实，予以确认。本案中，费祥贵申请查封房产的时间是2013年3月19日。但冯贯彬与史巡虎、季红梅签订《购房合同书》的时间是2009年7月2日，2009年7月14日支付了全部价款，同日入住房屋。从时间角度看，冯贯彬购房并通过交付实际占用房屋的时间发生在费祥贵民间借贷案件之前。现无证据证明冯贯彬购房时有损害费祥贵债权利益的主观故意。2009年双方交易时没有及时办理房屋产权登记是客观上条件不具备。冯贯彬在不能及时办理房屋产权登记的情况下，在合同中约定日后由出卖人负责办理房屋产权登记，且得到了合肥市瑶海区工业园区方桥社居委的同意确认，这种交易安排并不无不妥，不能据此认定原告对未办理过户登记手续存在过错。原告冯贯彬通过买卖交易对该房屋享有占有使用的合法权益。同时，费祥贵还查封史巡虎、季红梅其他未分配拆迁安置房，执行冯贯彬购买房屋也并非唯一的执行渠道。从保护交易安全和第三者合法权益角度考虑，人民法院在执行费祥贵与史巡虎、季红梅民间借贷纠纷一案查封史巡虎、季红梅财产时，依法不能查封该房屋。现冯贯彬主张停止对位于合肥市新站综合开发试验区瑶海家园＊栋＊＊室房屋的执行，并解除对该房屋的保全措施，本院予以支持。关于冯贯彬主张确认对该房产享有所有权，因不属于案外人异议之诉的受案范围，本院不予处理，冯贯彬可另行主张。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止（2014）瑶执字第543号执行案件对位于合肥市新站综合开发试验区瑶海家园XX幢XXX室房屋的执行，并解除（2014）瑶执字第543号执行裁定书对该房产的查封。二、驳回原告冯贯彬的其他诉讼请求。案件受理费160元，由冯贯彬负担80元，史巡虎、季红梅负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  童 辉代理审判员  漆梦圆人民陪审员  方文忠二〇一五年二月二日书 记 员  钱梦娜