江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东商初字第0617号
原告中国工商银行股份有限公司东台支行，住所地在东台市望海西路4号。
负责人钱新华，行长。
委托代理人姜海滨。
被告丁素斌。
被告何莉艳。
原告中国工商银行股份有限公司东台支行（以下简称“东台工商银行”）与被告丁素斌、何莉艳金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日、2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告东台工商银行的委托代理人姜海滨到庭参加诉讼，被告何莉艳第一次开庭时到庭参加诉讼、第二次开庭经本院传票传唤未到庭，被告丁素斌两次开庭经本院传票传唤均未到庭。本案现已审理终结。
原告东台工商银行诉称，2012年5月17日，丁素斌、何莉艳因经营需要向东台工商银行申请借款300万元，期限5年，按月还本付息，以借款人坐落于东台市某处的房产为该贷款提供抵押，双方签订了借款合同并办理了抵押登记。2012年5月29日，东台工商银行按借款合同约定向丁素斌发放个人经营贷款300万元，用于东台市A酒楼的改扩建工程，东台市A酒楼为该笔贷款的保证人。2013年9月30日，借款人因暂时性经营困难，无力按期偿还贷款本息，向东台工商银行申请提供宽限期贷款合同变更。为帮助借款人恢复经营，东台工商银行同意给予借款人6个月的宽限期，并追加东台市东台镇B酒楼作为该笔贷款保证人。2014年2月12日借款人开始不再按月偿还每月应还贷款本息，经东台工商银行多次催收后仍未能归还贷款本息，东台工商银行根据合同约定，向借款人发出通告，宣布贷款提前到期，要求借款人归还全部贷款本息。现催要未果，诉至法院。请求判令被告丁素斌、何莉艳归还原告借款本金2447801.09及利息52891.74元（利息计算截止2014年5月20日），并支付至实际还款时按合同约定的利息、罚息，请求确认原告对坐落于东台市东亭南路九龙坊九龙街8、10、12、21号计391.29平方米的房产享有优先受偿权，诉讼费用由被告负担。
被告丁素斌未应诉、答辩。
被告何莉艳辩称，借款是事实，是用于酒楼经营的，目前酒楼亏损，无能力偿还，希望能够宽限一段时间，由丁素斌在外打工分期偿还。
经审理查明：2012年5月25日，东台工商银行（贷款人）与丁素斌（借款人、抵押人）、何莉艳（共同借款人、抵押物共有人）、东台市A酒楼（酒楼）签订个人借款／担保合同。合同第一条：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人经营贷款，金额为人民币3000000元（大写：叁佰万元整）。”合同第二条：“2.2本笔贷款的担保方式为抵押、保证。”合同第三条：“本合同项上贷款期限为5年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。”合同第四条：“4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.9%上浮20%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360。4.2：贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。”合同第五条：“5.3借款人授权贷款人按以下方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算：将贷款一次性划入下列帐户：户名：江苏某装璜有限公司，帐号：42×××43，开户行：农行谢湾分理处。”合同第六条：“6.1经协商一致，借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息。”合同第九条：“9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。9.3贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。”合同第十三条：“抵押物清单：东亭南路九龙坊九龙街8.10.12.21室的房产、土地。”合同第十五条：“本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项上义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。”合同第十八条：“18.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物说见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。…18.5本合同签订后，抵押权设立前，抵押人出租抵押物的，应当经贷款人书面同意；抵押权存续期间，抵押人出租抵押物的，应当通知贷款人并将抵押事实告知承租人，且出租期限不得长于贷款期限。本合同签订后，抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。…”第十九条：“抵押物担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。”第二十条：“20.1本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；抵押登记事项发生变化依法需进行变更登记的，抵押人应及时办理变更登记；贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助和配合。抵押人将抵押登记变更为最高额抵押登记的，须另行向贷款人提出书面申请。…”第二十六条：“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；…”第二十七条：“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。”
2012年5月28日，东台工商银行与丁素斌就坐落于东台市某处的房屋办理了抵押登记，房屋他项权证号：东台市房他证市区字第TXXXX**号，登记债权数额为300万元。
2012年5月28日，东台工商银行与丁素斌还就东台市东台镇某处的国有土地使用权办理了抵押登记，土地他项权利证明书证号：东他项（2012）第XXXX号，登记土地抵押贷款金额10万元。
2012年5月29日，东台工商银行按照合同约定将300万元打入了江苏某装璜有限公司的帐户（42×××43），该借款到期日为2017年5月29日，利率为浮动利率。
2013年5月26日、2013年6月28日、2013年7月22日、2013年8月9日、2013年9月10日，因丁素斌、何莉艳连续多期未按约还款，东台工商银行曾分别向丁素斌发出个人贷款逾期催收通知书，要求其清偿借款。
2013年9月30日，东台工商银行（贷款人）与丁素斌、何莉艳（借款人，共同借款人）、东台市A酒楼（保证人）、东台市东台镇B酒楼（新增保证人）签订个人贷款合同变更协议，约定自2013年10月12日起设定宽限期，宽限期为6个月，在宽限期内，借款人仅按照约定还款方式确定的还款周期支付贷款利息，不偿还贷款本金，宽限期满后按照约定方式偿还贷款本息。同时约定，增加东台市东台镇B酒楼作为保证人，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，保证方式为连带保证责任。
2014年3月11日、2014年4月30日、2014年5月14日，因丁素斌、何莉艳再次连续多期未按约还款，东台工商银行分别向丁素斌发出个人贷款逾期催收通知书，要求其清偿借款。
2014年5月14日当天，东台工商银行还向丁素斌、东台市A酒楼、东台市东台镇B酒楼发出宣布贷款提前到期函，宣布双方签订的借款合同提前到期，要求在15日内归还全部贷款本息。后丁素斌、何莉艳仍未能还款，东台工商银行诉至本院，要求处理。
截止2014年5月20日，本案未归还的借款本金为2447801.09元，利息52891.74元，合计2500692.83元。
另查明，东台市A酒楼、东台市东台镇B酒楼均系个体工商户，其业主均登记为丁素斌。
上述事实，有当事人的当庭陈述、东台工商银行提供的个人借款／担保合同、个人贷款合同变更协议、借款凭证、房屋他项权证、土地他项权利证明书、宣布贷款提前到期函、工商登记信息等证据予以证明。
本院认为，本案当事人之间签订的合同均系当事人的真实意思表示，内容合法有效，应予以保护，有效的合同双方当事人均应按合同约定的内容全面履行。丁素斌、何莉艳未按约偿还借款本息，应承担相应的还款责任。丁素斌自愿以房屋和国有土地使用权为借款提供抵押，并办理了房屋和国有土地使用权抵押登记，该抵押合法有效，丁素斌、何莉艳未能按约归还借款本息，东台工商银行主张对抵押物优先受偿的请求，本院予以支持，但优先受偿的范围不得超过房屋他项权证和土地他项权利证明书中登记的债权数额310万元。本案中，东台市A酒楼、东台市东台镇B酒楼作为个体工商户为借款提供连带责任保证，相应的责任由登记的业主丁素斌承担。丁素斌、何莉艳经本院合法传唤未提出正当理由拒不到庭，应当承担因此可能对其产生的不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零二条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告丁素斌、何莉艳应于本判决发生法律效力后30日内向原告中国工商银行股份有限公司东台支行支付借款本金2447801.09元，截止2014年5月20日的利息52891.74元，合计2500692.83元，并以本金2447801.09元从2014年5月21日起至判决履行之日止按合同约定支付利息（含罚息）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、原告中国工商银行股份有限公司东台支行对被告丁素斌提供抵押的房屋（房屋他项权证号：东台市房他证市区字第TXXXX**号）和国有土地使用权（土地他项权利证明书证号：东他项2012第XXXX号）折价或者拍卖、变卖的价款在不超过310万元的范围内享有优先受偿权。
案件受理费26966元，由被告丁素斌、何莉艳负担。（此款已由原告中国工商银行股份有限公司东台支行向本院预交，限被告丁素斌、何莉艳于本判决发生法律效力后10日内直接支付给原告中国工商银行股份有限公司东台支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（开户银行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户，电汇、信汇的，须在附言中注明“交法院诉讼费”字样，并将汇款凭证复印件送交或邮寄、传真至盐城市中级人民法院会计室，以便开票、对帐）
审 判 长 崔爱华
审 判 员 储鹏杰
人民陪审员 王卫东
二〇一五年一月十六日
书 记 员 郁静涵
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。