福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2969号
上诉人（原审原告、反诉被告）林太天，男，1986年2月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
上诉人（原审原告、反诉被告）周玲，女，1986年7月11日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托代理人黄丽华，福建师法律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。
法定代表人刘永柱，董事长。
委托代理人刘欣、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。
上诉人林太天、周玲、福州永昇房地产开发有限公司（以下简称福州永昇公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2013）连民初字第1265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2010年6月2日，原告（反诉被告）林太天、周玲向被告（反诉原告）福州永昇公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路某商品房一套，并支付购房款人民币2143779元。双方于2010年10月28日签订《商品房买卖合同》（含附件）。《商品房买卖合同》其中约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房的用途为住宅……，位于所在建筑设计标高±0.000［地上］第1-3层。建筑层数地上最高3层，地下1层……建筑面积共245.16平方米……第四条计价方式与价款。……该商品房总价款为（人民币）零千贰佰壹拾肆万叁千柒百柒拾玖元整。……第七条……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2011年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、……第十条规划、设计变更的约定。下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知交房日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部税费款项，逾期未来办理的，出卖人均视为买受人已交房，除应缴纳物业管理费用外，并按每延期壹日交纳保管费人民币拾元整计算，且该房屋的毁损等风险责任即日起均由买受人承担。第十二条……第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”
2010年11月4日，讼争商品房经连江县房产管理交易所预告登记备案。2012年5月16日，讼争房屋通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格。2012年7月10日，被告（反诉原告）作出《入伙通知书》。2012年7月14日，原告（反诉被告）收到该通知，后在规定的办理交付讼争商品房手续时间2012年7月19日前往，因被告（反诉原告）不能出示《商品房买卖合同》第八条规定条件已达到的有关证明文件原件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故拒绝接收；2012年7月27日，双方办理了交付讼争商品房手续。2012年8月20日，讼争商品房福建消防信息网上进行消防备案；2012年8月29日，连江县公安消防大队作出连公消验备（2012）0007号《建设工程竣工验消防收备案单》。诉讼中，被告（反诉原告）出示了讼争商品房《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品房住宅使用说明书》各一本。
另查明，江山豪庭北面大门是邻连江县玉荷西路西端道路。连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程属于连江县建设局发包的市政工程，合同工期总日历天数120天（有效工作日）。该工程于2010年10月18日开工后，因部分地段征地、拆迁工作未完成，设计变更，原自来水管主干管与设计污水管相冲突，县供水公司需对自来水管道进行搬迁改造等问题，而停工464天。但被告（反诉原告）没有证据证明已告知原告（反诉被告）已出现上述因政府临时决定造成施工延期。2012年9月26日，连江县建设局对连江县玉荷西路西端道路工程K0＋020－K0＋510地下雨污水管、电力管道等工程进行验收，评定该工程质量等级为合格；并作出连建纪要（2012）4号《玉荷西路西端道路工程竣工验收会议纪要》。江山豪庭南面出入口是朝连江县江滨路，其连接线是邻连江县江滨路。2011年7月27日，连江县建设局对被告报送的《连江县江山豪庭南面出入口连接线施工图设计文件》作出原则同意实施的批复意见。
据连江县气象局统计，连江县2012年1-6月25日雨天日数共110天，较历年偏多12天，其中大雨天数为19天，暴雨天数3日。
原审认为：原告（反诉被告）林太天、周玲向被告（反诉原告）福州永昇公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路某商品房一套，并于2010年10月28日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。且原告（反诉被告）在《商品房买卖合同》签订前，已向被告（反诉原告）支付了全部购房款人民币2143779元，履行了交付房款的义务。
被告提出因征地、拆迁、设计变更等多种因素，政府部门多次临时要求连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天，属于《商品房买卖合同》约定的政府临时决定造成施工延误，以及被告提出大雨天数达19天、暴雨天数达3天，属于《商品房买卖合同》约定的不可抗力，辩解可以按照实际延误天数顺延交房日期至少485天。因被告没有证据证明其已按照《商品房买卖合同》第八条有关约定书面通知原告已遭遇施工延期，且大雨、暴雨也不属于法律规定的不可抗力，故被告的该辩解缺乏合同和法律依据，不能采信。
被告提出原告主张的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给原告造成的损失，辩解即使被告需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至商品房租金标准的130%。因《商品房买卖合同》第九条中约定被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。因此，被告的该辩解不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，不予采信。
被告辩解在其通知原告办理交房手续时，原告应前往收房；原告拒不收房的，由此产生的违约责任应当由原告承担，原告无权要求被告按已付购房款日万分之三的标准向其支付逾期交房违约金，以及应当以被告通知原告交房之日，即2012年7月19日来确认交房时间。因被告通知原告于2012年7月19日办理讼争商品房交付手续时，讼争商品房虽于2012年5月16日通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格，但尚未达到交付使用条件，故原告当时有权拒绝交接，其责任在于被告，被告仍应承担逾期交房的违约责任。2012年7月27日，原、被告办理了讼争商品房交付手续，故该日为实际交付讼争商品房时间。被告未按合同约定的期限将讼争商品房交付原告，已构成违约，被告承担逾期交房的违约金。考虑到讼争商品房逾期未交付客观上存在市政工程建设等因素影响，为此，酌定被告承担80%逾期交房的违约金，其违约时间从约定交付讼争商品房的次日即从2011年6月16日起计至实际交付前一日即2012年7月26日止计406天，即被告承担违约金为人民币208889.83元（2143779元×日万分之三×406天×80%）。
被告辩解按照《商品房买卖合同》第八条约定的第2种处理方式计算违约金，即由被告支付原告违约金人民币2000元。因该条款是针对商品房交付条件与期限的约定，双方约定讼争商品房在规定日期内未达到约定条件的，原告同意接收，被告支付原告人民币2000元违约金；而非出卖人逾期交房的违约责任。本案被告已逾期交房，故该辩解理由不能成立，不予采纳。
反诉原告主张反诉被告支付自2012年7月19日起至2012年7月27日交房之日止计10日的保管费人民币80元，因讼争商品房于2012年8月29日才已通过消防验收备案，在此之前未达到交付使用条件，反诉被告有权拒绝收房，故反诉原告主张保管费，理由不成立，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告福州永昇公司应在本判决生效之日起10日内支付原告林太天、周玲逾期交房违约金人民币208889.83元。二、驳回原告林太天、周玲的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告福州永昇公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费人民币5256元，由原告负担823元，被告福州永昇公司负担4433元。反诉受理费人民币25元，由反诉原告福州永昇公司负担。
原审法院宣判后，原审原告（反诉被告）林太天、周玲以及原审被告（反诉原告）福州永昇公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人林太天、周玲上诉称：一、原审法院认为“但考虑到讼争商品房逾期交付客观上存在市政工程建筑等因素影响，为此，违约金酌情按80%计算”没有事实与法律依据。1、连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程建设的施工延期与福州永昇公司“江山豪庭”工程施工延期没有关联性和因果关系。原审法院认定讼争商品房逾期交付客观上存在市政工程建筑等因素影响是错误的。2、退一步讲，即使讼争商品房逾期交付客观上存在市政工程建筑等因素影响，根据合同约定，福州永昇公司未履行通知义务，其仍应承担违约责任。原审判定违约金酌情按80%计算没有法律依据。二、原审法院将违约时间计算至实际交付之日即2012年7月26日止是错误的。诉争商品房于2012年8月29日通过消防验收备案，且至今仍不具备《商品房买卖合同》第八条第2、3项约定的交房条件。诉争的商品房未验收合格，不发生交房的法律后果，福州永昇公司仍应承担逾期交房的违约责任至符合交付条件止。综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，故林太天、周玲提出上诉，请求判决：1、撤销原审判决中第（一）项，依法改判福州永昇公司承担逾期交房的违约金人民币263684元；2、本案一、二审诉讼费用由福州永昇公司承担。
福州永昇公司答辩称：福州永昇公司提供的证据可以证明市政工程的施工状况导致江山豪庭延期交房。一是唯一通行道路玉荷西路未按期完工，导致大型施工设备无法进场，特别是玉荷西路的给排水管道迟至2012年初才完工，导致江山豪庭的施工无法接入从而导致无法接受验收，这是直接导致延期交付的原因之一，故玉荷西路的工程延期严重影响江山豪庭的交房时间。二是合同约定因为政府的项目导致停工是必须要延期，通知是在延期之后的义务，福州永昇公司在事实上已经通知买受人。福州永昇公司认为原审判决在认定市政工程延期导致江山豪庭延期交付，为此违约金按80%计算是没有法律依据的，而应该全部免除或将影响的天数予以扣除。林太天、周玲所提出的实际交房不发生交房法律后果的上诉意见，福州永昇公司认为双方都已确认交房，也通过消防验收和房屋竣工验收。故福州永昇公司认为林太天、周玲的上诉请求没有事实和法律依据。
上诉人福州永昇公司上诉称：一、本案存在福州永昇公司可以顺延交房日期的合同约定情形，经顺延后，福州永昇公司的交房日期系在合同约定的期限内。一审认定福州永昇公司构成逾期交房，据此判定福州永昇公司应向林太天、周玲支付逾期交房违约金208889.93元并驳回福州永昇公司的反诉请求是错误的。具体理由如下：1、根据《商品房买卖合同》第八条约定，本案存在福州永昇公司可以顺延交房日期的合同约定情形。遇到“特殊原因”是福州永昇公司可以顺延交房日期的充分必要条件，“书面通知买受人”只是福州永昇公司顺延交房后的告知义务。2、一审法院判定福州永昇公司应按80%的比例向林太天、周玲支付违约金，该标准缺乏事实和法律依据。二、即便福州永昇公司构成逾期交房，一审判决福州永昇公司通知交房日期后的违约金按照《商品房买卖合同》第九条计算，也是错误的。三、由于合同约定的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给林太天、周玲造成的损失，因此，即使判决支付逾期交房违约金，也应当按照讼争商品房租金标准的130%调整违约金。四、根据合同约定，在福州永昇公司通知交房时，即便讼争房产未达交付条件，林太天、周玲也应当接收房产。一审法院认为林太天、周玲有权拒绝收房是错误的。综上所述，福州永昇公司认为，一审判决在事实上存在重大错误，据此作出的判决严重违背合同和法律，理应予以纠正。为此，福州永昇公司恳请二审法院：1、撤销一审判决，依法改判驳回林太天、周玲一审的全部诉讼请求，并支持福州永昇公司的反诉请求，或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由林太天、周玲承担。
林太天、周玲答辩称：一、一审判决认定福州永昇公司要求顺延交房日期的理由不能成立、构成逾期交房是正确的。1、连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程与福州永昇公司“江山豪庭”工程施工并不存在影响，两者之间没有因果关系。2、福州永昇公司没有任何证据证明其已严格根据《商品房买卖合同》第八条约定，书面告知林太天、周玲已遭遇施工延期，故福州永昇公司要求顺延交房也是不能成立的。3、原审法院判定违约金酌情按80%计算是没有法律依据，林太天、周玲已经就此提出上诉。二、福州永昇公司逾期交房的违约金应按照《商品房买卖合同》第九条计算。福州永昇公司主张逾期交房适用《商品房买卖合同》第八条的规定是错误的。2011年6月15日，讼争商品房仍在建设中，没有满足商品房的基本要求，因此不能适用第八条的约定。一审法院适用《商品房买卖合同》第九条是正确的。三、《商品房买卖合同》中已对逾期交房的违约金做出的明确约定，该约定并未过高，应当遵守合同约定。福州永昇公司要求参照租金调整违约金没有法律依据。四、原审法院认为林太天、周玲有权拒绝收房是正确。福州永昇公司逾期交房事实清楚，证据充分，不存在可以顺延交房的法定情形，原审法院判决福州永昇公司主张按照实际延误天数顺延交房日期缺乏合同和法律依据是正确的，但判决违约金酌情按80%计算依据不足。恳请二审法院驳回福州永昇公司上诉部分，改判福州永昇公司支付违约金人民币263684元。
本案一审期间，双方当事人向法院提交的证据材料均随一审案卷移送本院。
二审诉讼期间，双方当事人没有新证据提交。
根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。
另查明：玉荷西路是福州永昇公司开发江山豪庭小区运送建材进出的唯一道路，遇政府修建玉荷西路工程，工期被多次顺延，客观上对福州永昇公司开发的江山豪庭小区建设工期进度存在一定的影响。福州永昇公司对政府工程顺延工期是知道的，亦清楚对其按期交房的影响，但没有按合同约定向林太天、周玲出具书面告知。
本院认为：林太天、周玲向福州永昇公司购买座落于连江县玉荷西路某商品房，建筑面积245.16平方米，购房款总额为人民币2143779元。双方于2010年10月28日签订有《商品房买卖合同》，事实清楚，合法有效，本院予以确认。福州永昇公司提出其逾期交房与政府对玉荷西路西端道路实施征地拆迁、管网埋设、道路扩建、自来水管与污水管设计变更等多次临时顺延工期有因果关系，存在可以顺延交房日期的合同约定情形，经顺延后，福州永昇公司的交房日期系在合同约定的期限内。一审判决认定福州永昇公司要求顺延交房日期的理由不能成立、构成逾期交房是错误的。《商品房买卖合同》第八条约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，福州永昇公司可据实予延期：1、……；2、自然灾害、因政府临时决定造成福州永昇公司无法正常施工等，非福州永昇公司所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面通知买受人。”一审判决查明部分已确认，“连江县玉荷西路西端道路及通信管道等市政工程，合同期总日历天数为120天（有效工作日），但自2010年10月18日开工后，因部分路段征地、拆迁工作未完成、设计变更、自来水管设计与污水管设计相冲突、需要搬迁改造等停工464天。”同时，一审判决还确认，“……讼争商品房逾期未交付客观上存在市政建设等因素影响……”。然而，一审判决却以“福州永昇公司没有证据证明其已按照《商品房买卖合同》第八条有关约定书面通知买受人已遭遇施工延期”为由，判定福州永昇公司认为可以相应顺延交房天数至少464天的理由不能成立。一审判决错误的原因是：上述《商品房买卖合同》第八条的原文表述是“如遇下列特殊原因，……出卖人可据实予以延期”，不是“如遇下列特殊原因且福州永昇公司书面通知，……福州永昇公司可据实予以延期”，为此，遇有“特殊原因”，福州永昇公司有权无条件顺延日期，无需以书面通知林太天、周玲为前提。《商品房买卖合同》第八条第2款还约定“2、……因政府临时决定造成福州永昇公司无法正常施工等……，按实际延误顺延，并及时书面通知”；据此可知，遇有“因政府临时决定造成福州永昇公司无法正常施工等”“特殊原因”，首先由福州永昇公司按照实际延误天数顺延，而后才书面通知林太天、周玲。因此，一审法院关于“必须通知方可顺延”的认定没有任何事实和法律依据。对此，本院认为，福州永昇公司作为江山豪庭小区的开发商，对于政府修建位于其开发的江山豪庭小区北向大门外的玉荷西路西端道路应当是知道的，但对政府工程多次因故临时顺延工期，作为发包方的连江县建设局是不可能预知的，福州永昇公司更无法预知，但不因此免除福州永昇公司没有按照《商品房买卖合同》第八条第四款约定履行书面告知义务。本案中，政府工程在施工过程中多次临时顺延工期，每次顺延工期均超过30日。按照双方合同约定，福州永昇公司应当在上述政府工程出现第一次临时顺延工期时，在发生顺延工期之日起30日内书面告知林太天、周玲（买受人），但是福州永昇公司没有履行该告知义务。此后本案中政府工程多次出现临时顺延工期，每次临时顺延工期时间均不止30天，福州永昇公司都没有按约在发生临时顺延工期之日起30日内履行书面告知义务，存在违约。所以，福州永昇公司要求顺延工期的请求一审法院没有支持，主要系因福州永昇公司没有履行书面告知义务。如果福州永昇公司在政府工程第一次出现临时顺延工期时，能够按约在发生工期临时顺延之日起30日内履行告知义务，以及在政府工期多次出现临时顺延工期都能按约履行书面告知义务，那么福州永昇公司请求参考市政的工程顺延工期的天数顺延，并非没有一定的理由。由于福州永昇公司没有按约履行告知义务，其顺延工期的请求，显然理由不成立，一审法院不予支持，符合本案事实。但就本案而言，福州永昇公司没有履行告知义务，不因此否认政府工程临时顺延工期客观上对福州永昇公司逾期交房存在一定的影响因素。林太天、周玲作为购房人，因购买江山豪庭小区房屋，客观上会经常到该小区看看，应当知悉江山豪庭小区大门外政府发包修建的玉荷西路西端道路工程经常停工的事实以及政府工程顺延工期会对福州永昇公司逾期交房造成影响。因此，基于本案的客观事实，可以采纳福州永昇公司减轻承担逾期交房违约金的请求。福州永昇公司违约时间从可以顺延交付诉争商品房的次日即从2011年6月16日起，计至实际交付前一日2012年7月26日止，按逾期交房406天计付，一审酌定福州永昇公司承担80%逾期交房违约金208889.83元，明显高出当地同类房屋租金收益，应予纠正。鉴于政府玉荷西路西端道路工程多次临时顺延工期，福州永昇公司没有依约履行书面告知义务，但政府工程的工期临时顺延，非福州永昇公司所能控制的延误，与福州永昇公司逾期交房具有一定影响因素，可以减轻福州永昇公司逾期交房的责任，由福州永昇公司承担50%逾期交房违约金，计130556元（2143779元×日万分之三×406天×50%）。此外，上诉人福州永昇公司的其他上诉请求无理，应予驳回。上诉人林太天、周玲的上诉请求不能成立，本院予以驳回。本案在二审诉讼期间，经本院多次组织双方当事人进行调解，由于双方意见分岐，调解未果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省连江县人民法院（2013）连民初字第1265号民事判决第三项；
二、撤销福建省连江县人民法院（2013）连民初字第1265号民事判决第一、二项；
三、上诉人福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付上诉人林太天、周玲逾期交房违约金人民币130556元；
四、驳回上诉人林太天、周玲的原审其他诉讼请求；
五、驳回上诉人林太天、周玲的上诉请求；
六、驳回上诉人福州永昇房地产开发有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5256元、反诉费25元，按照一审判决确定负担；二审案件受理费5281元，由上诉人福州永昇房地产开发有限公司与被上诉人林太天、周玲各自负担2640.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 缪 羽
代理审判员 符海燕
二〇一四年十一月十日
书 记 员 卢灵真