河北省秦皇岛市山海关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民初字第417号
原告张凤芹，农民。
委托代理人闫劼，河北君德风律师事务所律师。
委托代理人王卉，河北君德风律师事务所律师。
被告依淑敏。
委托代理人高继民，秦皇岛市山海关区继民法律服务所法律工作者。
第三人王涛。
原告张凤芹诉被告依淑敏房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年4月13日向本院起诉，本院受理后2015年6月1日第一次开庭审理，2015年6月14日被告申请追加王涛为本案第三人，本院通知王涛作为第三人参加诉讼，案件中止审理，2015年8月12日依法由审判员刘红独任审判，公开开庭进行了第二次审理。原告张凤芹及委托代理人、被告依淑敏及委托代理人、第三人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张凤芹诉称：原告与王启龙（已故）1998年经山海关区人民法院调解离婚，双方达成调解协议确定工农新村19号的正房三间归原告所有。2010年该三间房屋拆迁获得工农新村6-2-202拆迁安置房，又于2014年11月16日由原告女儿王涛代表原告与被告订立了《房屋买卖合同》，约定被告购买原告坐落在工农新村6-2-202的房屋一套，售价为36万元，被告交付定金18万元，如果被告反悔已付定金和购房款不退。原告依约履行了合同义务，将该房屋的钥匙、业主手册、质量保证书、各种说明书等有关手续在订立合同当天交给被告，剩余房款约定2015年3月1日前支付，经过原告多次催要，被告至今仍不履行付款义务，属于根本违约，合同目的无法实现，现原告诉至法院，要求与被告解除合同，被告交付的18万元定金和购房款不予返还。被告承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告向本院提供证据如下：一、房屋买卖合同一份，证明原告与被告存在房屋买卖合同关系，合同约定被告购买原告座落在工农新村6-2-202楼房一套，总售价为36万元，如果被告反悔，不购买此房，已付定金和购房款不退，另合同备注被告已经声明关于产权问题被告已经了解无异议，自愿购买，从而证明被告知悉原告享有房屋所有权，也知道王涛受原告的委托签订房屋买卖合同，在房屋买卖合同中，王涛已经表明是代理人，王启龙已故的事情，合同第四条明确说明合同订立时被告向原告缴纳购房定金18万元；二、（1998）山民初子第143号民事调解书复印件一份、拆迁及附属物补偿用款凭证一份、拆迁、分户安置房缴款通知单一份、2010年7月9日秦皇岛市名丰房地产开发有限公司出具的收条一份、工农新村城中村改造拆迁补偿协议一份、工农新村（C区）返迁、分户安置房补差款交款通知单一份，共同证明原告对工农新村6-2-202号房屋享有所有权，有权委托他人与被告订立房屋买卖合同；三、2015年3月16日，原告在买卖合同中的代理人王涛与被告依淑敏之间通话录音一份，证明被告拒绝履行合同义务；四、名丰房地产开发有限公司出具的座落于山海关区铁新街北侧潮河东侧划拨用地国有土地的使用证以及河北省固定项目投资款核准证，建设用地规划许可证两份、建筑工程施工许可证三份；五、证人何某出庭作证。
被告依淑敏辩称：我方认为原告张凤芹不具备主体资格，因为原告与被告没有订立任何房屋买卖合同，并且原告不是诉争房屋买受人及缴款人；当时是王涛拿着诉争房屋的所有手续与被告在中介的证明和监督下办理的手续，王涛与被告说她本人是诉争房屋的所有人，并不存在其他继承人，从今天的诉讼来看，原告如果是房屋所有人，那么王涛就对被告实施了诈骗行为，如果被告败诉被告将向公安机关举报王涛的诈骗行为；另如果被告败诉，被告将起诉王涛返还购房预付款18万元，并且赔偿被告因装修房屋的损失2万元，以及给被告造成的其他损失1万元。
为支持其答辩意见，被告依淑敏向本院提供证据如下：一、房屋买卖合同一份，该合同是王涛与被告签订的；二、2014年11月16日王涛出具的收条一份，内容为今收到依淑敏预付款18万元，并不是原告所说的定金，一半的定金只是1000元、2000元，并不可能用房屋全款的一般交付定金，因此王涛所写的是预付款，并不是定金；三、2014年11月1日物业费、建筑垃圾收费凭据一张1241元、2014年11月6日太阳能款2790元、2014年11月6日楼宇门275元、2014年11月6日天然气入网费2400元、2014年11月6日有线电视初装费510元、2014年11月6日取暖费2206元、2014年11月6日公维基金7497元、2014年11月6日水费108元、2014年11月6日电费300元，缴款人均为王涛，供用热力合同一份，用热人为王涛，2014年11月1日工农新村补差款付款通知单，付款人为王涛，2014年11月6日工商银行个人业务凭证，汇款人姓名王涛，客户签名王涛，从上述证据充分证明原告并非该房屋所有人，我方所看到的就是王涛是房屋所有人；四、证人刘某出庭作证。
第三人王涛述称：我母亲也就是原告没有文化，年龄较大，委托我把房子卖出去，我在卖房子的时候有说明我父母离婚，离婚的时候房子归我母亲所有，我只是把房子卖出去，我有中间介绍的委托人。
第三人未提供证据。
经本院审理查明，2014年11月16日，代理人王涛（甲方）与被告依淑敏（乙方）在慕名中介服务部签订房屋买卖合同一份，甲方处同时载明王启龙（已故），合同约定，甲方将自己工农新村6-2-202号楼房一套，建筑面积88.24平方米，下房9.12平方米全部产权卖给乙方。房主承诺，房主以外的任何人对此房出售没有争议，若发生与该房的债权、债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，若给乙方造成损失，甲方负责赔偿，此房总售价为360000元，合同签订时乙方向甲方交纳购房定金180000元，余款180000元于2015年3月1日交齐后，甲方将房门钥匙交给乙方。在售房单位通知甲方办理产权证时，甲方应及时办理好房本交给乙方，所需费用由甲方支付，在允许过户时，甲方应为乙方出具相关手续，配合乙方办理过户，过户费用由乙方支付。过户时间由乙方确定。签订合同时，甲、乙双方互验对方证件和房屋状况，确认无误后签字生效，本合同一经签订，双方不得反悔，无论此房今后涨价或落价，均以本合同交易价为准，如甲方反悔不卖此房，或不配合乙方办理过户手续，赔偿乙方双倍定金和购房款，如乙方反悔不买此房，已付定金和购房款不退。合同下方备注载明：关于产权问题，乙方已经了解无异议，自愿购买，如果在办理产权证时，涉及到甲方继承问题，有关一切费用由甲方王涛承担，并保证将房本办理好后交给乙方。当天，被告依淑敏交清18万元，王涛为被告出具收条，内容为：今收到依淑敏预付款壹拾捌万元整。为防止房屋另售，被告曾交付证人何某定金2000元，已经将2000元计入已付房款。
同时，王涛将物业费、建筑垃圾收费凭据、太阳能款收费凭证、楼宇门收费凭证、天然气入网费收费凭证、有线电视初装费收费凭证、取暖费收费凭证、公共维修基金收费凭证、水费收费凭证、电费收费凭证、公用热合同一份、工农新村补差款付款通知单一份，工商银行个人业务凭证一份交与被告依淑敏，相关凭证的缴纳人及合同签订人均为王涛。同时，王涛将房屋钥匙交与被告依淑敏。
原告张凤芹与王启龙1998年4月6日通过本院调解解除婚姻关系，（1998）山民初字第143号民事调解书确认座落于工农新村19号的正房三间归原告张凤芹所有。工农新村19号房屋的拆迁安置房即为本案工农新村6-2-202号房屋。在与房地产开发企业签订的工农新村城中村改造拆迁补偿协议，拆迁及附属物补偿用款凭证，拆迁、分户安置房缴纳通知单中载明被拆迁人、产权人均为王启龙。2015年3月1日被告依淑敏并未依约支付余款180000元，2015年4月13日，原告张凤芹诉至法院。
上述事实，有原、被告提供的证据材料、当事人当庭陈述及庭审笔录在卷佐证，足资认定。
本院认为，第三人王涛虽对于涉案房屋无处分权，但在其与被告依淑敏签订房屋买卖合同后，权利人原告张凤芹进行了追认，故该买卖合同有效。双方应按照合同约定履行各自义务。原告应按照合同约定在售房单位通知后办理房屋产权证，并在允许过户后，配合被告办理房屋过户手续。被告依淑敏应在合同约定期限内支付余款180000元。本案中直至合同约定的2015年3月1日，被告依淑敏并未支付余款，被告违约应承担违约责任。本案中原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。双方在合同中约定了购房定金180000元，同日第三人为被告出具的收据中载明180000元为预付款。第三人出具的收条视为对原合同的变更，对双方当事人发生法律效力。该180000元中包含了被告预先支付的2000元定金。本案中定金和违约金原告不能同时主张，被告支付的2000元定金原告不予退还，被告已经支付的房款178000元，应当返还，同时被告应将房屋退还，因被告自2015年3月1日至今被告一直未支付剩余房款180000元，该期间被告应按照银行同期贷款利率支付未付款期间利息。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、解除原告张凤芹与被告依淑敏之间的房屋买卖合同；
二、被告依淑敏支付的2000元定金原告张凤芹不予返还；
三、被告依淑敏自本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付本金180000元自2015年3月2日起至本判决规定的履行期内的实际给付之日期间的利息；
四、原告张凤芹收到上述款项后五日内与第三人王涛共同返还被告依淑敏178000元，同时被告依淑敏将工农新村6-2-202号房屋退还原告张凤芹；
五、驳回原告张凤芹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元减半收取1950元，由被告依淑敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判员 刘 红
二〇一五年九月七日
书记员 刘佳良