辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00381号
上诉人（原审被告）：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地抚顺市抚顺经济开发区顺大街隆达花园7号406室。
法定代表人：周慧英，该公司总经理。
委托代理人：全婵迪，辽宁恒敬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李英，女，汉族，1957年10月12日出生，住抚顺市顺城区。
委托代理人：徐昌年，男，汉族，1957年7月1日出生，住址同上，系李英丈夫。
上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司（以下简称“恒昇公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2014）抚开民一初字第00150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月8日依法立案并组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人恒昇公司的委托代理人全蝉迪、被上诉人李英及其委托代理人徐昌年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月12日，李英向一审法院提起诉讼称，2009年9月26日，李英、恒昇公司签订了《商品房买卖合同》，恒昇公司将其开发的“锦绣澜湾”一处房屋，建筑面积129.33平方米房屋出卖给李英，总房款289182元。李英按合同约定履行了义务，合同约定交房日期为2010年9月1日前。恒昇公司如不能如期交房，每日按万分之二向李英支付违约金。合同约定的交房日期到后，李英曾多次向恒昇公司催要房屋，但恒昇公司迟迟未能交房。在业主催要违约金的情况下，2012年4月2日恒昇公司书面承诺违约金在2012年底前按合同支付。同时明确了该号楼延期至2012年6月1日交房。如果未按期交房从实际延交日按日万分之三计算违约金。恒昇公司于2012年年末虽然通知李英办理了入住手续。但李英至今尚未见到该合同约定的商品房交付合格证或相关批准文件。故李英尚未办理入住。故请求法院判令恒昇公司支付李英违约金89791元，并承担诉讼费。
恒昇公司辩称：李英诉求逾期交房天数1248天有异议，合同虽约定2010年9月1日交房，但李英实际上于2010年12月31日付清全款，恒昇公司有权在李英没有交清房款前不向其交付房屋。恒昇公司于2012年10月29日通过特快专递向李英寄发了入住通知单，通知其2012年10月31日前办理入住，因李英自身原因没有办理，故截止日期应为2012年10月31日。因主张逾期交房违约金属于债权，适用诉讼时效规定，从起诉日向前追溯两年期间内主张，恒昇公司认可的违约天数是2012年2月25日至2012年10月31日，同意按照合同约定日万分之二予以给付，
抚顺市望花区人民法院一审查明：李英与恒昇公司于2009年9月26日签订了《商品房买卖合同》，恒昇公司将其开发的“锦绣澜湾”某处房屋，建筑面积129.33平方米房屋出售给李英，合同约定每平方米2236元，总房款289182元；李英首付款89182元，余款20万元以公积金贷款方式办理，应于2009年11月26日前办理完毕。房屋及相关手续交付日期为2010年9月1日前。合同法第九条还约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，每日按万分之二向李英支付违约金。合同签订后，李英支付首付款89182元，余款20万元于2010年12月31日办理完毕公积金贷款。另查明，恒昇公司交付李英的房屋楼盘至今未取得竣工验收合格证。李英因恒昇公司未提供房屋竣工验收的相关资料，尚未办理入住。一审法院确认的以上事实有李英提供的商品房买卖合同、恒昇公司提供的公积金贷款付款凭证及一审法院庭审笔录在案为证。以上证据经庭审质证及一审法院审查具有证明效力，可以采信。
抚顺市望花区人民法院一审认为：依法生效的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定履行自己的义务，违反合同约定的一方应当按照合同约定向对方承担违约责任。李英、恒昇公司2009年9月26日签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。根据合同约定，恒昇公司应当于2010年12月31日前将房屋交付李英，关于恒昇公司抗辩因李英未及时办理公积金贷款故有权拒付房屋问题，因恒昇公司未能提供出同时期签订商品房买卖合同的其他买受人存在在合同约定时期内已办理完公积金贷款的证据，故对恒昇公司上述抗辩不予支持。恒昇公司未能及时按照合同约定将房屋交付李英系违约，应当按照合同约定支付李英已交付房价款万分之二违约金。因恒昇公司交付李英房屋楼盘至今未取得竣工验收合格证，一审法院以李英主张的截止日期2014年1月31日确定李英主张违约金的截止日期。自2010年9月2日至2010年12月31日，恒昇公司共逾期交付商品房120天，该期间李英已支付购房款89182元，根据合同约定，恒昇公司应支付该期间延期交房违约金2140元。自2011年1月1日至2014年1月31日，恒昇公司共逾期交房1126天，该期间李英已支付购房款289182元，根据合同约定，恒昇公司应支付该期间延期交房违约金65124元。关于恒昇公司抗辩李英起诉前两年每日产生的独立违约金已过诉讼时效问题，诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算，本案李英违约金请求权是基于恒昇公司违约行为产生，恒昇公司未如期交房即已构成违约，双方对违约金数额按日持续增加的约定仅是对如何确定违约金的标准或计算方法所做出的约定，故恒昇公司抗辩部分逾期交房违约金已过诉讼时效一审法院不予支持。关于李英主张恒昇公司应按日支付已付购房款万分之三的违约金一节，缺乏证据，故不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：抚顺恒昇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付李英违约金67264元；抚顺恒昇房地产开发有限公司逾期给付以上欠款，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付李英迟延履行期间的债务利息。案件受理费2045元，李英承担511元；抚顺恒昇房地产开发有限公司承担1534元。
宣判后，恒昇公司不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2014）抚开民一初字第00150号民事判决，发回重审或依法改判恒昇公司承担违约金14401元（自2012年2月25日至2012年10月31日）；2、请求二审法院判决李英承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、李英主张的逾期交房违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效规定，李英付清全部房款时应当知道房屋未按期交付，故诉讼时效应从2010年12月31日开始计算，但李英怠于主张上述债权，截止2014年2月25日才提起诉讼，故2012年2月25日前逾期交房违约金已超过诉讼时效，法院不应支持。二、本案中恒昇公司已于2012年10月29日通知李英应于2012年10月31日前办理入住，李英因自身原因，怠于办理入住。故本案逾期交房违约金的截止时间应为2012年10月31日。三、李英的房屋全款于2010年12月31日才付清，按照合同约定，在李英未履行支付全部房屋全款义务情况下，恒昇公司有权拒绝向其交付房屋，故应交房日期为2010年12月31日，而非2010年9月1日。
被上诉人李英辩称：一、李英于2009年9月26日交首付款，约定剩余款项应在2009年9月27日办理公积金交付，当时在合同中已约定办理公积金交付的手续由恒昇公司办理，李英只是提供相关的材料。当时是恒昇公司派出一位姓郭的女士负责，没有按照合同约定按期缴纳剩余款项，是恒昇公司的原因。二、2012年10月份，李英自己去取的入住通知书，同月想办理入住，但是楼里没有电梯，停水、停电，房屋亦没有验收手续，所以至今没有办理入住。三、李英多次主张权利，2012年4月2日恒昇公司对交房期限对业主有承诺，因此李英提起诉讼时并没有超过诉讼时效。
本院经审理查明的事实与原判决查明的事实相同。
本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为涉诉房屋的交付时间及李英主张的其起诉日之前超出2年的违约金是否超过了诉讼时效。恒昇公司与李英签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当是合法有效的，双方均应按合同约定履行自己的义务。恒昇公司主张其于2012年10月29日通知李英应于2012年10月31日前办理入住，李英以其未收到入住通知及房屋不符合《商品房买卖合同》第八条规定的商品房交付条件为由抗辩。恒昇公司主张其向李英交付房屋的时间为2012年10月31日，并提交了EMS寄件人存单，但其在一、二审期间均未提供有效的证据证明李英于当日确实收到了该份邮件。双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定了出卖人向买受人交付房屋时应当具备的条件，现恒昇公司亦不能举证证明本案争议的房屋于2012年10月31日具备合同约定的交付条件，故一审法院依据的李英主张，确定2014年1月31日为恒昇公司向李英给付违约金的截止日期并无不当，恒昇公司的该项主张无事实依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》第八条约定恒昇公司应当于2010年9月1日前将房屋交付李英，逾期交付按日以总房款的万分之二给付违约金，现恒昇公司未按期交房，未依约履行义务，由于恒昇公司的违约行为是一个持续的行为，因其违约行为而导致延期交付房屋而产生的违约金，对该违约金主张权利的诉讼时效应当从违约行为结束时开始计算，故李英提出的诉讼请求并未超过法定二年诉讼时效的规定，对恒昇公司的这一主张，本院不予支持。关于公积金贷款的问题，依一般商业惯例，由开发商协助商品房的买受人办理住房公积金贷款的相关手续，且恒昇公司亦不能提交本案争议房屋所在楼盘有先于李英办理完毕住房公积金贷款的相关证据，恒昇公司的该项主张没有相应证据予以证明，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1122元，由抚顺恒昇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙仲义
代理审判员 李雪慧
代理审判员 梁馨月
二〇一四年十月十日
书 记 员 赵 岚