重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终3613号
上诉人（原审被告）陈朝君。
被上诉人（原审原告）张奥霜。
委托代理人辜文跃，重庆鼎山律师事务所律师。
委托代理人曾佑均，重庆鼎山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）文洪梅。
委托代理人辜文跃，重庆鼎山律师事务所律师。
委托代理人曾佑均，重庆鼎山律师事务所律师。
原审第三人王真洪。
上诉人陈朝君因与被上诉人张奥霜、文红梅以及原审第三人王真洪房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第08503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2011年9月22日，陈朝君与王真洪签订《门面租赁协议书》，约定由陈朝君承租王真洪所有的位于重庆市江津区时代购物广场X区X栋X号门面，租赁期限自2011年11月3日至2014年11月2日，租金为每月13000元，租金支付方式为每季度交一次，即每季度的前五日向王真洪支付后三个月租金，陈朝君未经王真洪同意，一律不能私自转让门面。2013年3月12日，张奥霜、文洪梅与陈朝君签订《门面转让协议》，约定：陈朝君将上述门面转让给张奥霜、文洪梅，租赁期限从2013年3月23日至2014年11月2日；每月租金为13000元，租金按季度交纳，每次提前10天交下次租金，如未按时交纳房租，一切后果由张奥霜、文洪梅承担；转让费108000元，在合同期内，张奥霜、文洪梅若转让门面需通知陈朝君，转让费归张奥霜、文洪梅所有，张奥霜、文洪梅不得私自将门面转租或转让他人。陈朝君每季度房租直接交于王洪的姐姐。协议签订后，张奥霜、文洪梅向陈朝君支付了转让费108000元，并交纳房屋租金，陈朝君将门面交付张奥霜、文洪梅使用。协议实际履行过程中，张奥霜、文洪梅直接将房屋租金交纳给陈朝君。陈朝君收到房租后向王真洪支付房租。张奥霜、文洪梅向陈朝君交租金至2014年2月2日，未交纳2014年2月2日后的租金。王真洪于2014年2月13日前同意陈朝君将该门面转租给张奥霜、文洪梅。因陈朝君未向王真洪支付房屋租金，王真洪于2014年2月13日将该门面收回。陈朝君于2014年2月17日向王真洪出具《交接手续》、《欠条》，《欠条》载明:今欠到王洪2014年2月份租金8000元，付款方式分月份付款3月30日前付2000元，4月30日前付2000元，5月30日前付2000元，6月30日前付2000元。欠款人：陈朝君，2014年2月17日。张奥霜、文洪梅诉至一审法院，请求判决：1.解除张奥霜、文红梅与陈朝君于2013年3月12日签订的《门面转让协议》；2.陈朝君赔偿张奥霜、文红梅门面转让费108000元；3.诉讼费由陈朝君承担。
一审法院另查明，王真洪曾用名为王洪。
一审法院认为，陈朝君与王真洪签订《门面租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。因王真洪于2014年2月13日前同意陈朝君将该门面转租给张奥霜、文洪梅，故张奥霜、文洪梅与陈朝君签订的《门面转让协议》合法有效。因王真洪于2014年2月13日将该门面收回，至此，张奥霜、文洪梅和陈朝君之间的门面转让协议无法继续履行，故张奥霜、文洪梅请求解除与陈朝君之间的门面转让协议符合法律规定，予以支持。关于转让费损失的问题。张奥霜、文洪梅已向陈朝君交纳108000元转让费，因双方的门面转让协议无法继续履行，给张奥霜、文洪梅造成了转让费损失。王真洪将门面收回原因是陈朝君未按时向王真洪支付房屋租金，故陈朝君对于张奥霜、文洪梅转让费损失应承担主要责任。张奥霜、文洪梅与陈朝君之间的《门面转让协议》约定：租金按季度交纳，每次提前10天交下次租金。可见，双方约定由张奥霜、文洪梅先支付租金，后使用门面。现张奥霜、文洪梅未交纳2014年2月2日后租金，但仍继续使用门面至2014年2月13日。张奥霜、文洪梅未及时向陈朝君交纳租金，也是导致陈朝君迟延向王真洪交纳租金的原因之一，张奥霜、文洪梅存在一定过错，应对陈朝君迟延交纳租金的后果承担次要责任。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张奥霜、文洪梅和陈朝君之间的租赁协议期限为2013年3月23日至2014年11月2日，已实际履行至2014年2月13日，未履行期间为8个月21天，约占合同期限的45%，张奥霜、文洪梅已向陈朝君交纳108000元转让费，故一审法院认定未实际履行合同期间的转让费损失为48508元（约为108000元×45%）。又由于双方之间的合同解除原因，陈朝君承担主要责任，张奥霜、文洪梅承担次要责任，故陈朝君应赔偿张奥霜、文洪梅转让费损失33955.60元（48508元×70%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百二十条之规定，一审法院判决：“一、解除原告张奥霜、文红梅与被告陈朝君于2013年3月12日签订的《门面转让协议》；二、被告陈朝君于本判决书生效后十日内赔偿原告张奥霜、文红梅转让费损失33955.60元。如果被告陈朝君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，由原告张奥霜、文红梅负担738元，由被告陈朝君负担1722元。”
陈朝君不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判陈朝君不向张奥霜、文红梅赔偿转让费损失33955.60元。主要事实和理由为：《门面转让协议》被解除以及门面被收回，是因为张奥霜、文红梅逾期未交纳下季度的租金。陈朝君已经按照合同的约定履行了自己的义务，因此不应当向张奥霜、文红梅赔偿转让费损失。一审认定事实错误，适当法律不当。
张奥霜、文红梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回陈朝君的上诉请求，维持一审判决。
王真洪书面陈述称：王真洪在收回门面前已经同意陈朝君将门面转租给张奥霜、文红梅使用，陈朝君与王真洪所签租赁协议时间内租金标准不变。因张奥霜、文红梅拖欠2014年2月3日至2月12日的房屋租金，在2014年2月12日收回门面时，张奥霜、文红梅表示没钱交房租并主动将门面钥匙交还给王真洪的姐姐。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，因张奥霜、文红梅未按时向陈朝君支付房屋租金，以致陈朝君未按时向王真洪支付房屋租金，最终导致王真洪将门面收回。结合张奥霜、文红梅与陈朝君所签《门面转让协议》中“如未按时交纳房租，一切后果由乙方（张奥霜、文红梅）承担”的约定，张奥霜、文红梅应对陈朝君未按照向陈朝君交纳房屋租金的后果承担全部责任。因门面已于2014年2月23日被王真洪收回，张奥霜、文红梅与陈朝君所签《门面转让协议》已实际履行不能，双方所签《门面转让协议》应予解除，但张奥霜、文红梅要求陈朝君退还门面转让费的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，应予驳回。
综上所述，上诉人陈朝君的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第08503号民事判决第一项；
二、撤销重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第08503号民事判决第二项；
三、驳回张奥霜、文红梅其他诉讼请求。
一审案件受理费2460元，由张奥霜、文红梅负担。二审案件受理费2460元，由张奥霜、文红梅负担（陈朝君已向本院预交二审案件受理费，本院不予退还，由张奥霜、文红梅直接向陈朝君支付）。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 蒋 茜