湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴苏民初字第1026号
原告（反诉被告）刘志彬。
委托代理人刘书江，系刘志彬之父。
被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路7号。
法定代表人陈晓，公司董事长。
委托代理人李逸，湖南善道律师事务所律师。
委托代理人曾卯春，郴州市晓园房地产开发有限公司副经理。
原告刘志彬与被告郴州市晓园房地产开发有限公司（以下简称晓园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告晓园公司提出反诉，本院亦予受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告刘志彬及其委托代理人刘书江，被告晓园公司委托代理人李逸、曾卯春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志彬诉称，原告之妻马艳平于2010年9月25日与被告晓园公司签订了《郴州市商品房认购协议》，并支付了购房款7万元。2011年5月20日，原告付清了购房尾款120050元。2011年7月24日，原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》，并经郴州市房产局备案，该合同约定：买受人购买的商品房为雅景新村16栋3层301号房，建筑面积为123.01㎡，单价为1545元／㎡，交房时间为2012年6月30日前，逾期交房违约金为按日向买受人支付房价款的万分之0.15。原告于2012年10月26日向郴州市房产管理局交纳了物业专项维修资金。2013年6月，原告见房屋已建成，即催促被告交房，被告却提出涨价要求，原告不同意，被告遂拒绝交房。为此，请求法院判令：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同合法有效；2、被告履行与原告签订的商品房买卖合同，向原告交付位于郴州市青年大道锁石桥雅景新村16栋1单元301号房，房屋总价款为190050元；3、被告向原告支付从2012年7月1日至2013年7月29日止的逾期交房违约金1123元，此后违约金另计；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）晓园公司答辩并反诉称：一、晓园公司开发雅景新村项目过程中，因国家强制性要求使用节能保温建筑材料、建筑材料价格上涨、土地增值税和劳动力成本的增加等原因，导致建设成本每平方米增加430元，还不包括晓园公司为赶工垫资的融资成本；二、根据郴州桥氮化工有限责任公司（以下简称桥氮公司）与晓园公司签订的《委托开发代建协议》，雅景新村项目是桥氮公司借晓园公司的资质报建的，项目开发过程中的税收、土地出让金以及销售盈亏等均由桥氮公司承担，但在履约过程中桥氮公司无力承担上述费用，致使晓园公司在2010年9月1日与桥氮公司职工代表签约时已为该项目垫资3000万元，由此原因导致晓园公司不能自主销售，为尽快收回资金，晓园公司被迫与刘志彬签订商品房买卖合同，约定房屋单价1545元／㎡；三、刘志彬与晓园公司签订的商品房买卖合同约定的房价是成本价，如按此价售房势必导致被告破产，该合同继续履行已显失公平。根据情势变更原则，请求法院判令：1、变更刘志彬与晓园公司签订的《郴州市商品房买卖合同》第四条第一款的商品房单价为1975元／㎡；2、刘志彬补交晓园公司购房款52894.30元；3、本案诉讼费由刘志彬承担一半。
反诉被告刘志彬辩称，晓园公司反诉所称与事实不符。刘志彬在晓园公司购买土地阶段交房款2万元，工程施工阶段交房款5万元，房屋预售登记阶段交房款120050元，晓园公司不存在大量垫资的情形。晓园公司未按要求进行项目建设，导致延误工期、增加建设费用，不符合情势变更的条件。晓园公司应承担违约责任。
原告（反诉被告）刘志彬为支持其诉讼请求，向本院举证如下：
1、刘志彬的身份证；
2、马艳平的身份证、户口簿；
3、刘志彬、马艳平的结婚证；
4、刘志彬的岳父马卫民的户口簿、退休证；
以上证据1-4，拟证明原告（反诉被告）刘志彬的身份情况。
5、郴州市商品房认购协议；
6、郴州市商品房买卖合同；
以上证据5、6，拟证明刘志彬与晓园公司签订的商品房买卖合同合法有效。
7、收条一张；
8、收据三张；
9、中国建设银行转账凭条；
10、湖南省物业专项维修资金专用收据；
以上证据7-10，拟证明原告已履行合同义务。
11、郴国用2011第0009号国有建设用地使用权证；
12、编号432800201012210301的建筑工程施工许可证；
13、郴规（建筑2010）088号建设工程规划许可证；
以上证据11-13，拟证明晓园公司是雅景新村项目的开发商。
被告（反诉原告）晓园公司对原告（反诉被告）刘志彬所举证据发表质证意见如下：
对证据1-4中关于刘志彬的身份情况予以认可，其余证据与本案无关；对证据5-10的真实性无异议，但房屋价格应以法院裁判的为准；对证据11-13无异议。
被告（反诉原告）晓园公司就其主张，向本院举证如下：
1、晓园公司的工商登记资料。
2、晓园公司的组织机构代码证。
以上证据1、2，拟证明晓园公司是合法的房地产开发企业，公司法定代表人是董事长陈晓。
3、桥氮公司与晓园公司于2007年12月10日签订的《委托开发建设职工普通商品房住房合同书》，拟证明：晓园公司开发的雅景新村800多套商品房实为桥氮公司的职工集资房；根据此合同，晓园公司是该房产项目的建筑商，房产项目的土地摘牌、手续报建均以晓园公司名义申报，所有费用由桥氮公司承担，且桥氮公司承担该项目的销售盈亏和上缴的税款。
4、桥氮公司集资建房职工与晓园公司于2010年9月1日签订的《协议书》。
5、雅景新村项目开发投资测算表。
以上证据4、5，拟证明：《协议书》约定的集资房均价1500元／㎡，是根据晓园公司提供的雅景新村项目开发投资测算表报建的综合成本1455.81元／㎡来确定的；晓园公司报建的综合成本包括土建工程造价650元／㎡、绿化和道路工程造价2583300元、供配电工程造价50万元、土地增值税678000元。
6、税务部门出具的《纳税辅导（结算）记录》，拟证明雅景新村项目实缴土地增值税5231509.75元，比晓园公司原报建的造价678000元增加了4553509.75元，增加成本51.4元／㎡。
7、晓园公司与湖南湘中输变电建设公司于2011年8月23日签订的《雅景新村低压配电工程施工合同》。
8、晓园公司与湖南湘中输变电建设公司于2012年7月6日签订的《雅景新村低压配电工程补充合同》。
以上证据7、8，拟证明雅景新村项目配电工程实际支付200万元，比晓园公司原报建的造价50万元增加了150万元，增加成本16.9元／㎡。
9、晓园公司于2011年7月10日与陈浩锋签订的《雅景新村道路及绿化工程施工合同书》，拟证明雅景新村项目道路及绿化工程实际支付410万元，比晓园公司原报建的造价2583300元增加了1516700元，增加成本17元／㎡。
10、郴州市诚信工程造价事务所有限公司于2011年8月30日出具的《工程造价书》。
11、郴州金华工程造价咨询有限公司于2011年11月2日出具的《建设工程造价鉴定报告》。
以上证据10、11，拟证明雅景新村项目土建工程实际造价不低于999.73元／㎡，比原报建的土建工程造价650元／㎡增加349.73元／㎡。
12、桥氮公司于2011年7月5日出具的（2011）41号文件，拟证明晓园公司与桥氮公司职工签订合同约定的房屋均价1500元／㎡是成本价，房屋建设过程中，郴州市建设局要求增加墙体保温材料，导致增加建设成本100元／㎡。
13、郴州市房产管理局《关于雅景新村房价有关问题的会议备忘录》及附件《关于处理雅景新村房价纠纷的请示》，拟证明该文件确定了雅景新村项目的综合成本为1930元／㎡，其中墙体保温、真空玻璃、监控设备项目增加工程成本100元／㎡，建筑成本及税费成本增加330元／㎡。
以上证据7-13，拟共同证明雅景新村项目工程的实际支出增加435.3元／㎡，综合成本是1935.3元／㎡，但因晓园公司与购房户洽谈时陈述的综合成本是1930元／㎡，故晓园公司在本案中放弃了5.3元／㎡的成本价。
14、郴州市国有建设用地使用权出让郴土成交确字（2009）第25号公开交易成交确认书，拟证明晓园公司于2009年8月7日通过招、拍、挂的方式以2550万元竞买到雅景新村项目的土地，并得到郴州市国土资源局的确认。
15、郴国用（2011）第0009号土地权证，拟证明晓园公司于2011年1月20日取得雅景新村项目的土地权属，距竞拍时间17个月。
16、郴州市规划局颁发的郴规（建筑2010）088号建设工程规划许可证。
17、郴州市建设局颁发的（编号432800201012210301）建筑工程施工许可证。
18、郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2011）第0052号商品房预售许可证。
以上证据14-18，拟证明晓园公司开发的雅景新村项目五证齐备，开发行为合法。
19、吐绿公司的企业注册登记资料，拟证明桥氮公司于2002年2月注册成立，2009年3月更名为吐绿公司，公司为法人独资企业，股东为郴州化工集团有限公司。
原告（反诉被告）刘志彬对被告（反诉原告）晓园公司所举证据1-19，发表质证意见如下：
证据1、2体现的注册资本不一致；对证据3的真实性无异议，该证据证明晓园公司是开发商；证据4、5不是原件，证据5与本案无关；证据6-9均非原件，证明目的与本案无关；证据10、11与本案无关；证据12的出具时间先于本案合同签订时间，证明墙体保温材料的增加是晓园公司可以预见的；证据13仅系协调方案，不是合同变更的依据；对证据14-19的真实性无异议，但只能证明晓园公司开发商品房无证齐全，与本案无关。
本院对刘志彬、晓园公司所举证据，认证如下：
原告刘志彬所举证据1-3、5-13均具有真实性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据；原告所举证据4与本案无关联性，本院不予认定其证据效力。
被告晓园公司所举证据1-4、12-19均具有真实性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据；被告所举证据5-11与本案不具关联性，本院不予认定其证据效力。
本院根据确认有效的证据及双方当事人的当庭陈述，认定本案事实如下：
2007年12月10日，桥氮公司（注：2009年3月30日更名为吐绿公司。合同中简称甲方）与被告（反诉原告）晓园公司（合同中简称乙方）签订《委托开发建设职工普通商品住房合同书》，约定：一、甲方拟建职工普通商品住房800套左右，拟选址郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥村二组一宗面积约70亩的土地，该土地已由郴州市新创举房地产开发有限公司（以下简称新创举公司）办妥征地手续，并缴纳了相关征地费；二、甲方现委托乙方负责与新创举公司洽谈用地转让事宜。用地转让费待甲方以乙方名义摘牌土地后，甲方按国土部门核定标准上缴市财政，由市财政支付给新创举公司，甲方另以乙方名义支付征地工作经费包干118万元给新创举公司，并由乙方负责办理土地转让相关手续；三、甲方利用乙方资质开发建设住房，并委托乙方负责办理土地、规划、建设等报建手续，相关费用由甲方支付；四、该项目所有基建工程由乙方负责组织承包施工，工程造价按湖南省99定额及郴州市定额站发布的同期相关文件执行，并下浮5%据实结算；五、甲方职工普通商品住房的销售及项目的盈亏和应上缴的税款亦由甲方自行负责，乙方不承担上述任何责任；六、甲方职工交纳的集资建房款由甲方财务设立项目专户进行管理，乙方办理项目征地、规划、建设等报建及施工和银行按揭手续所需资金，由甲方支付给乙方，同时，甲方必须负责保证集资建房款分期分批按时到位……
晓园公司于2009年8月7日通过招、拍、挂的方式取得雅景新村项目的建设用地使用权。在建设过程中，晓园公司于2010年8月22日向购房户出具《致雅景新村购房户的一封信》称：由于银行贷款紧缩导致后续资金困难，加上建筑材料价格上涨、报建费用增加，需要购房户每户再集资2万元，并核定均价为1520元／㎡，如购房户认为房价高、欲退房，晓园公司愿如数退还集资款，另按200元／㎡进行收购。2010年9月1日，桥氮公司集资建房职工代表与晓园公司经协商签订了《协议书》，约定：1、双方商定雅景新村集资建房均价为1500元／㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。楼层调差按郴州市发布的相关标准执行；2、交房时间双方确定为2011年7月30日前，晓园公司必须保证在此时间之前，将集资房交与集资户；3、桥氮公司集资户必须于2010年9月2日起至9月20日止每户再交集资款2万元给晓园公司，作为小区工程建设资金；交此款时晓园公司再与集资户分别签订《商品房认购协议书》；4、晓园公司在取得商品房预售许可证后，集资户开始选房，再交纳剩余房款，并与乙方签订商品房买卖合同。晓园公司于2011年4月15日向购房户出示《雅景新村普通商品房销售价格表》，载明：“住宅一层1530元／㎡，住宅二层1560元／㎡，住宅三层1545元／㎡，住宅四层1515元／㎡，住宅五层1500元／㎡，住宅六层1350元／㎡”；并附说明：“1、一次性付款，签订《商品房预售合同》时一次性交清全部房款；2、银行按揭：签订《商品房预售合同》时交房款不低于30-50%，并办理银行按揭手续”。2010年9月25日，原告（反诉被告）刘志彬之妻马艳平（协议中称买受人）与晓园公司（协议中称出卖人）签订《郴州市商品房认购协议》，双方约定：1、买受人自愿认购出卖人开发的位于郴州市青年大道的雅景新村项目商品房，该房建筑面积约120平方米；2、该商品房成交均价1500元／㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此价结算；3、买受人签订此协议时，应向出卖人支付认购金7万元；4、交房时间确定为2011年7月30日前……该协议签订当日，马艳平向晓园公司交购房款7万元。
2011年5月13日，马艳平通过建设银行转账，将120050元购房款转入晓园公司董事长陈晓的个人账户。2011年5月20日，晓园公司向刘志彬出具了交购房款120050元的收据，还代收了刘志彬交纳的他项权证费和预告登记费80元。2011年7月24日，刘志彬（以下简称：买受人）与晓园公司（以下简称：出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》，约定：一、出卖人以出让方式取得位于青年大道锁石桥，编号为郴国用（2011）第0009号的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称雅景新村。该项目的建设用地规划许可证为郴规（用地2010）002号，建设工程规划许可证号为郴规（建筑2010）088号，规划用途为住宅，施工许可证号为432800201012210301，商品房预售许可证号为2011-0052；二、买受人购买的商品房为雅景新村项目中的第16♯栋3层301号房，建筑面积123.01㎡，商品房单价为1545元／㎡，总金额190050元；三、交房期限为2012年6月30日前，条件是该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；四、房屋交接及违约处理方式。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：1、逾期未超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.15……合同签订当日，晓园公司将马艳平2010年9月25日所交7万元购房款转至刘志彬名下，并重新出具了收据给刘志彬。
与刘志彬签订商品房买卖合同后，晓园公司以郴州市建设局要求增加房屋墙体保温材料为由向桥氮公司提出房屋加价100元／㎡，桥氮公司于2011年7月5日向郴州市建设局请求取消雅景新村的房屋墙体保温，未获准许。2011年9月5日，晓园公司以雅景新村项目建设过程中工程总造价、土地增值税、供配电费用、绿化和道路建设费用等支出比原测算增加为由，向桥氮公司发函要求将房屋价格调整为均价1930元／㎡。2011年9月6日，桥氮公司复函晓园公司，建议晓园公司与购房户协商处理。2012年1月9日，吐绿公司致函晓园公司，请求晓园公司慎重考虑上涨房价一事，并加紧建设，尽快交房。2012年1月10日，晓园公司在郴州日报刊登公告，通知各购房户按成本价1930元／㎡收取房款，公告之日起30日内不办理，则视为放弃购房。为此，晓园公司与购房户之间产生矛盾，郴州新报于2012年3月1日对此事作出了报导。2012年10月26日，刘志彬交纳了物业专项维修资金3801元。晓园公司仍坚持按1930元／㎡收取购房户房款，在房屋竣工验收合格后一直未向包括原告在内的部分购房户交房，购房户为此多次上访。吐绿公司于2013年3月1日向郴州市人民政府请示处理晓园公司与购房户之间的矛盾。2013年3月27日，郴州市房产管理局受郴州市人民政府的委托召集相关单位负责人开会协调雅景新村房价问题，议定：原属桥氮公司现已离开该公司的已签合同的购房户，由晓园公司承担上涨成本170元／㎡，增加中空玻璃、保温材料等材料价款100元／㎡由购房户承担，原合同已确定的价格1500元／㎡单价款的税收由晓园公司承担，增加部分价格的税收由购房户承担，其他已网签合同散户按本条处理；未网签散户由双方协商签订合同，均价不超过1930元／㎡，如果协商不成，依法处理......之后，刘志彬因与晓园公司之间就房屋加价一事一直未达成协议，遂诉至本院。
本院认为，刘志彬与晓园公司签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，且双方当事人均无异议，本院应予确认该合同有效。本案争议的焦点是：一、晓园公司以继续履行合同显失公平为由，主张适用情势变更原则调整房屋售价是否合法；二、刘志彬要求晓园公司履行交房义务，并支付逾期交房违约金是否合法。本院针对以上焦点问题，认定如下：
我国《合同法》及其司法解释所指的显失公平的情形有：1、在合同订立之时，双方权利义务明显不对等，有违等价有偿原则，一方利用了自己的优势或者利用了对方急迫、轻率、无经验的窘迫境况而签订合同；2、合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。本案中，晓园公司主张的是第二种情形。晓园公司作为一家从事房地产开发的专业公司，对国家的税费、节能政策变动及劳动力成本、建筑材料上涨趋势应当具有相当的了解和预知能力。晓园公司主张适用情势变更原则的理由是：1、开发雅景新村项目过程中，因国家强制性要求使用节能保温建筑材料、建筑材料价格上涨、土地增值税和劳动力成本的增加等原因，导致建设成本每平方米增加430元；2、桥氮公司未按《委托开发代建协议》承担相关费用，导致晓园公司垫资3000万元，而被迫与购房户签订商品房买卖合同。晓园公司的该两项理由均属于可以预见的商业风险范畴。故，晓园公司以继续履行合同显失公平为由，主张适用情势变更原则调整房屋售价，不符合法律规定，本院不予支持。
二、本案中双方当事人在《郴州市商品房买卖合同》中最终约定的交房期限为2012年6月30日前。刘志彬已依约向晓园公司支付全部购房款，全面履行了合同义务。晓园公司至今未依约向刘志彬交付房屋，已构成根本违约，应向刘志彬承担违约责任。刘志彬要求晓园公司履行交房义务，并支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘志彬与被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效。
二、被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘志彬交付位于郴州市青年大道锁石桥雅景新村的第16♯栋3层301号房屋。房屋面积、房号分别以双方所签《郴州市商品房买卖合同》约定的面积和该合同所附由郴州市房屋测绘队所绘制的房屋分层平面图标明的房号为准。
三、被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘志彬支付从2012年7月1日至2013年7月29日止的逾期交房违约金1123元。后期违约金按每日万分之0.15支付至郴州市晓园房地产开发有限公司将本判决第二项确定的房屋交付给刘志彬之日止。
四、驳回被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费4123.46元，反诉受理费1122.35元，合计5245.81元，全部由被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 文 华
审 判 员 张菊芝
人民陪审员 胡贵成
二〇一四年七月十四日
书 记 员 郭文晖
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。