辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大民二终字第01480号
上诉人（原审被告）：大连安邦房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。
法定代表人：张忠忱，该公司董事长。
委托代理人：杨婕妤、何小鹿，辽宁智库律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张秋实。
委托代理人：张艳春，1967年2月28日。
原审原告张秋实与原审被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年6月25日作出（2015）甘民初字第357号民事判决，安邦公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。张秋实的委托代理人张艳春，安邦公司的委托代理人杨婕妤、何小鹿到庭参加诉讼。
原告张秋实一审诉称：2009年8月原被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的大连市甘井子区樱花北园6号楼1单元14层4号房屋，总金额284，574.00元，被告应于2010年5月31日前交房，如违约，被告按日承担已付房款万分之0.5的违约金。合同签订后，被告于2010年8月1日将案涉房屋交付原告，逾期61天，逾期交房违约金867.95元。合同第15条第3款约定，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人仍无法取得房屋权属证书的，出卖人应该自1年届满之次日起承担买受人已付房款的万分之一的违约金。房屋交付至今已近五年时间，原告仍无法取得房屋产权证书。自房屋交付之日起届满一年之次日至2014年11月30日已逾期1217天，违约金34，632.66元。被告未能按期交付房屋，加之因被告不履行合同义务致使原告无法取得房屋权属证书，已违反了双方的约定，被告必须承担违约责任。故原告诉至人民法院，请求判令，1.被告支付逾期交房和原告逾期无法取得房屋权属证书的违约金35，500.61元（暂计算至2014年11月30日止）；2.被告给付原告自2014年12月1日起至取得房屋权属证书之日止的违约金。
被告安邦公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第3项已明确约定，仅是因“出卖人责任”导致原告逾期一年取得房屋权属证书的，我公司才有义务向原告支付违约金。但案涉安邦北湾项目购房者逾期取得房屋权属证书是因政府违约及新政实施等原因所致，并非我公司责任，与我公司无关，我公司不存在任何过错，无义务向业主承担违约责任。一、因政府动迁延误导致案涉项目无法通过城建、教育部门验收，从而造成原告逾期办理产权证。原告逾期办证为政府违约所致，并非我公司原因，原告无权向我公司主张责任。二、案涉项目逾期办理产权证是因办理期间大连市政府出台竣工验收备案新政所致，并非我公司原因，我公司不存在违约行为。三、案涉项目产权证办理期间，大连市政府出台建筑供热新政导致产权证办理期限再次被客观延长，我公司无任何过错，不应承担责任。四、购房合同已明确约定，如因我公司原因导致原告逾期办证违约金数额为已付房款万分之一，即便案涉房屋因我公司原因逾期办理产权证，原告主张的违约金数额也远远超出合同约定，无事实和法律依据。五、原告的诉讼主张已超过诉讼时效，原告已丧失实体胜诉权。
一审法院查明事实后作出如下判决：一、被告大连安邦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告张秋实逾期交房违约金512.23元；二、被告大连安邦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告张秋实违约金（以284，574.00元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2014年12月26日起至2015年6月25日止）；三、驳回原告张秋实的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币790.00元及其他诉讼费50.00元，合计840.00元（原告张秋实已预付），由被告大连安邦房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起十日内给付原告张秋实。
安邦公司上诉的理由及请求是：1、案涉房屋逾期办证系因政府原因导致，非安邦公司违约行为造成。2013年2月5日，大连市甘井子区人民政府办公室出具大连市甘井子区人民政府关于安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜的办公会议纪要后，城建部门于2014年10月11日才出具《城市道路连接验收单》；教育局于2015年5月15日才出具《关于安邦北湾樱花北园小区配套幼儿园移交问题的函》；2、一审判决在认定系政府及验收新政原因导致逾期办证的前提下，根据合同相对性原理判令安邦公司承担逾期办证违约金属于适用法律错误；3、合同中关于逾期办证违约金标准的条款不构成格式条款，不存在无效事由，安邦公司已尽到充分的提示、说明义务。该条款也不存在免除安邦公司责任，加重相对方责任或排除相对方主要权利的无效情形；4、一审判决超出业主诉讼请求，按照逾期贷款利息标准计付逾期办证违约金高于业主主张的日万分之一标准；5、针对案涉项目逾期办证问题，一审法院曾于2013年、2015年作出判决，全部认定逾期办证系政府原因所致，安邦公司不存在违约情况、不承担违约责任。本案与已判案件事实相同、合议庭组成相同，一审判决却与之前判决截然相反；6、不存在逾期交房行为。合同约定买受人同意出卖人安排业主按照一定顺序办理入住手续，因顺序在后的交房时间晚于约定交房时间，不视为出卖人逾期交房。逾期交房违约金超过诉讼时效；7、二审第一次开庭审理时，安邦公司当庭增加一点上诉理由，即因《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》（网上报件平台）这一新规的实施导致产权证办理迟延。据此，请求撤销一审判决，改判驳回张秋实的全部诉讼请求。
张秋实不同意安邦公司的上诉请求，并答辩称：1、安邦公司应对未能办理房屋权属证书承担全部责任。安邦公司至今未组织竣工验收是逾期未予办证的根本原因。2013年2月5日，大连市甘井子区办公会议后，安邦公司根本未向甘井子区教育局索要“验收函”，而是区教育局多次主动电话联系安邦公司询问其是否需要出具验收函，安邦公司表示不是验收函的问题，而是其他问题。教育局为落实区政府办公会议部署，于2015年5月15日主动出具《关于安邦北湾樱花北园小区配套幼儿园移交问题的函》。至今已有五个月时间，安邦公司仍然没有依法组织竣工验收，说明即便是幼儿园如期建成，因案涉房屋存在质量问题，安邦公司也无法组织和通过竣工验收，这才是案涉房屋不能办理产权证的根本原因；2、《商品房买卖合同》第十五条第3项系安邦公司单方拟定，不是双方约定条款，属格式条款。安邦公司没有尽提示和说明义务，违反公平原则，排除了张秋实的主要权利，该条款应为无效条款；3、一审判决以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金符合法律规定；4、安邦公司以两份同类判决书作为证据实属不妥，两份判决没有参考性，不可作为判例使用。且两份判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误；5、2010年11月23日，大连市人民政府颁布的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》没有增加新验收项目，不存在验收新政影响房屋权属证书办理的事实；6、一审判决关于逾期交房违约金的认定正确。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案主要的争议焦点是，案涉房屋产权证未能办理的原因及责任认定。双方就此问题于一审中均提交或申请法院调取了相关证据以证明各自主张。对证据的审查判断及是否采信直接关系到案件事实的认定和法律适用。一审判决虽采信了张秋实提交的小区房屋质量保修登记表、大连市城乡建设委员会执法监察处函、大连民意网回复等证据材料，但对相关事实未予认定。针对张秋实依据其提交或申请法院调取证据所欲证明的主张，即产权证未能办理系因房屋存在质量问题，安邦公司无法组织办理竣工验收所致，一审判决未予支持，但未在裁判说理部分予以回应，对产权证未能办理的原因也未作出明确认定。一审判决存在基本事实不清、证据分析不足问题。且一审法院在本案与其此前审理的涉及安邦北湾樱花北园小区业主与安邦公司房屋买卖合同纠纷相关案件中，对产权证未能办理的责任承担方式作出了不同的认定，导致前后判决冲突。综合上述两点，本案应发回一审法院重审，进一步查清产权证未能办理的原因及相关事实，以明确逾期办证责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第357号民事判决；
二、发回大连市甘井子区人民法院重审。
二审案件受理费790.00元（大连安邦房地产开发有限公司预交），退回上诉人大连安邦房地产开发有限公司。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一五年十一月二十五日
书记员 王 亮