广东省徐闻县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛徐法民二初字第218号
原告：陈武协，男，汉族，住广东省徐闻县徐城街道东方。公民身份号码：×××397X。
被告：徐闻县嘉盛有限公司，住所地：广东省徐闻县。
法定代表人：杨敬权，总经理。
委托代理人：骆凯，广东庄正律师事务所律师。
委托代理人：杨香蕾，女，××年××月××日出生，汉族，住徐闻县。
原告陈武协诉被告徐闻县嘉盛有限公司（以下简称徐闻嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，适用简易程序审理，因本案案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告陈武协、被告徐闻嘉盛公司的委托代理人骆凯、杨香蕾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈武协诉称，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将富景园A幢二层203号房预售给原告，双方约定所预售的商品房建筑面积为143.50平方米，每平方米2870元，该套房的总房款为411845元，并约定被告在2011年12月30日前将验收合格后的商品房交付给原告使用。签订合同后，原告依约一次性付清首期购房款，并按商品房买卖合同的要求办理了按揭贷款。原告与被告签订合同并支付购房款给被告后，被告却没有按时按质交房给原告使用。原告虽然接收被告所交的房屋，但并不清楚被告所交的楼房是何时经过政府相关部门验收，而是后来才知道自己所使用的房屋实际是在2012年6月6日才通过有关部门竣工验收。显然被告以上交房行为严重违约，违约时间长达159天之久。根据合同违约责任的约定，被告每天应按已交房款万分之五支付违约金，被告应支付违约金32741.68元。被告为原告办理了房地产权证（证号：徐闻CQ字第0800003785），确定该房的建筑面积为142.46平方米，其中套内面积为116.38平方米，公摊面积为26.08平方米。原告按合同约定交款面积为143.50平方米，原告实际多交了1.04平方米购房款，即2984.80元。根据合同第五条之规定，被告应退还多收的1.04平方米购房款2984.80元给原告。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告给付原告违约金32741.68元；二、被告退还原告多交的购房款2984.80元；三、被告承担本案的诉讼费用。
原告陈武协为证明其主张的事实在举证期限内提供如下证据：
1、原告陈武协的居民身份证复印件各一份，证明原告陈武协、陈文葵的身份情况；
2、企业机读档案登记资料复印件一份，证明被告主体的资格；
3、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告与被告签订房屋买卖合同的事实及合同约定的基本情况；
4、收据、发票、完税证复印件各一张，证明原告缴交购房款的事实；
5、房地产权证、房地产平面图复印件各一份，证明涉案商品房的实际面积；
6、《房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表》复印件一份，证明涉案商品房是2012年6月6日才竣工验收合格的事实。
被告徐闻嘉盛公司辩称，一、关于原告请求答辨人支付“不依约交房”的违约金32741.68元。首先，答辩人交房符合约定，并无违约。答辩人系于2011年11月26日通知原告交接楼房。原告拖延至2012年2月7日办理完毕接收楼房相关手续，在《商品楼交接确认表》及《业主领取钥匙确认表》上补办签名。表明原告已在2012年2月7日接收楼房。即使双方没有在约定时间交接，也是原告行为延误所致。第二，答辩人未能按时办理竣工验收及备案手续是因多个政府职能部门审批过程中延误及设计图纸变更所致，且符合合同约定，答辩人没有违约。答辩人未能按照办理竣工验收及备案，是基于有关部门审批延迟及设计变更的两个事实。如答辩人于2010年6月29日在A幢楼房竣工时对防雷装置竣工申请徐闻县气象局验收，但该部门至2011年12月2日才发给验收合格证。如《行政许可法》规定的法定时间最长延迟了一年四个多月。在对建设工程消防验收时，答辩人于2011年9月16日向湛江市消防局申请验收。但该部门2012年4月5日才出具消防验收意见书。比《建设工程消防监督管理规定》的法定时间20天延迟了近六个月。这些部门的延误为答辩人所不能抗拒，直接影响了环保等下一环节的验收。在施工过程中，还发生多起设计变更事由，也造成了竣工验收及备案的延迟。
但对于因政府职能部门程序上的原因及设计变更造成未能按时办理竣工验收及备案的情形，合同第八条第二款约定属于特殊原因，答辩人“可据实予以延期”。故答辩人交付商品楼符合约定。因此要求答辩人给付违约金没有事实根据与理由
第三，答辩人商品房验收竣工日期为2012年4月16日，并非原告所称的2012年6月6日。答辩人于2012年4月16日取得徐闻县建筑工程质量监督站验收合格的《建设工程施工质量验收监督意见书》。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“以竣工验收合格之日为竣工日期”之规定，该时间应确定为工程竣工日期。原告所称的2012年6月6日为工程备案日期，不是验收竣工日期。符合合同第八条第二款答辩人“可据实予以延期”的约定。故原告称答辩人违约没有事实与理由。
关于原告要求答辩人返还购房款2984.80元。1、答辩人按合同约定的“按套内建筑面积计算”价格所交付商品房面积符合合同约定，不存在向原告返还款项理由。答辩人交付给原告的商品房，虽然该房建筑面积为142.46平方米，但套内建筑面积为116.38平方米，符合合同第三条“套内建筑面积116平方米”的约定，还比合同约定多0.38平方米。按合同第四条第一项的约定，该商品房是按套出售。且是按“套内建筑面积计算”价格。因此，答辩人履约符合合同约定。2、原告以“建筑面积”与合同不符为由主张答辩人违约没有事实与理由。原告认为答辩人交付的商品房建筑面积不符合合同约定，理由是房产证确定该房的建筑面积为142.46平方米，约定交款面积为143.5平方米，原告实际多交付1.04平方米购房款。答辩人认为，合同第四条约定商品房计价不是按建筑面积计价，而是按“套内建筑面积计价”。两者概念不同。原告的主张完全背离了合同第四条“按照套内建筑面积计算”价格的约定。既然合同约定按照“套内建筑面积”为计价依据，那么原告以“建筑面积”主张权利便完全没有理由。
三、关于诉讼时效。原告主张权利超过法律规定的两年诉讼时效期间，已失去法律的强制性保护。合同约定的交付商品楼履行到期日是2011年12月30日前。也即是原告要是认为答辩人违约，依照民法通则第一百三十五条之规定，也应在履行期限到期日、合同约定的交付日期之后两年内即自2013年12月30日前主张权利。但原告于2015年7月7日才向人民法院起诉，已经超过两年诉讼时效期间。已失去胜诉权。
综上所述，答辩人履行合同并不违反约定，原告起诉请求无理。起诉已超过法律规定的两年诉讼时效期间，为此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告徐闻嘉盛公司为证明其主张的事实在举证期限内提供如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、居民身份证复印件各一份，证明被告徐闻嘉盛公司为独立企业法人及法定代表人的身份情况；
2、建筑节能设计审查备案表复印件一份，证明2010年6月8日对富景园A幢楼申报建筑节能设计审查，但徐闻县散装水泥办于2012年4月16日才同意备案，延误了A幢楼工程竣工验收的事实；
3、防雷装置验收申请书、防雷装置验收合格证复印件各一份，证明富景园A幢防雷装置于2010年6月29日申请竣工验收，但徐闻县气象局于2011年12月2日才验收，延误了工程竣工验收及备案的事实；
4、建设工程消防验收申请表、建设工程消防验收意见书复印件各一份，证明富景园A幢楼于2011年9月16日申请建设工程消防竣工验收，但湛江市消防局于2012年4月5日才出具验收证明，延误了工程竣工验收及备案的事实；
5、文件发文登记表、建设工程施工质量验收监督意见书复印件各一份，证明富景园A幢楼于2011年11月28日申请徐闻县建筑工程质量监督站验收，但徐闻县建筑工程质量监督站于2012年4月16日才验收，延误了工程竣工验收及备案的事实；
6、变更通知单等设计变更材料复印件八份，证明富景园A幢楼因设计变更等原因导致延误了工程竣工验收的事实；
7、交楼通知登记表、缴装修押金收据、交楼签署流程表、交接确认表、钥匙签收表复印件各一份，证明被告于2011年11月26日通知原告收楼，原告实际上于2012年2月17日接收其购买房屋的事实；
8、关于富景园个别业主所反映的问题的回应信复印件一份，证明被告曾就交房等事项统一答复原告的事实；
9、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告的权利义务及面积计价方式等内容的事实。
经庭审质证，被告徐闻嘉盛公司对原告陈武协提供的证据1、2、3、4均无异议；对证据5、6的真实性无异议，但对证明内容有异议，对于证据5，认为根据合同的第四条约定是按套内面积计价，对于证据6认为按最高院解释，2012年4月16日就竣工合格。原告对被告提供的证据1、7无异议，对证据2、3、4、5、6的真实性无异议，但认为不能以此作为拖延交房的依据，对证据8的真实性无异议，但认为不能证明被告逾期交房是因政府逾期验收导致、变更设计图纸是因新政策、新标准造成的；对证据9的真实性无异议，但对证明内容有异议。
本院认证：原告陈武协提供的证据1、2、3、4、5、6，被告徐闻嘉盛公司对其真实性均无异议，本院予以采信；被告提供的证据1、7，原告无异议，本院予以采信。被告提供的证据2、3、4、5、6，原告对其真实性均无异议，本院予以确认，但对其证明事实，本院认可原告的质证意见，对其证明事实均不予采纳。对证据9，原告对其真实性无异议，本院予确认，但对其证明内容，不予认可。
经审理查明，2011年5月7日，原告陈武协与被告徐闻嘉盛公司签订一份商品房买卖合同，主要约定：被告将位于徐闻县徐城街道东方一路65号的富景园小区A幢2层208号房出售给原告，该商品房建筑面积为143.50平方米，其中套内面积为116平方米，分摊建筑面积为27.50平方米，总房价为411845元；原告在签订合同之日一次性付清首期购房款123845元，余款288000元于合同签订后三十日内办理银行按揭，逾期不办理银行按揭的，原告应承担逾期付款的违约责任；被告在2011年12月30日前将政府部门验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房的，被告应承担逾期交房的违约责任。如因政府职能部门审批、备案、验收、换证等程序时限导致迟延交房的，被告可据实予以延期；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积发生误差的，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，差异值为±0.6%以上（不含本数），至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，面积差异百分比＝（产权登记面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。另外，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，按下列方式分别处理（不作累加）：一、逾期不超过六十日，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；二、逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝交接。合同签订后，原告依约交付了首期房款123845元，并办理了银行按揭。2012年2月7日，被告将涉案商品房（A幢208房）交付原告装修。2012年6月6日涉案商品房竣工验收完毕。2013年5月29日徐闻县人民政府登记办理了涉案商品房（A幢2**号）的房地产权证（证号：徐闻CQ字第0800003785号），该商品房的产权登记建筑面积为142.46平方米，其中套内面积为116.38平方米。
另查明，原告向被告交付首期购房款时，被告出具的发票显示：面积栏为建筑面积143.5平方米，单价栏为2870元／平方米。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一、被告徐闻嘉盛公司应否退还给原告房价款2984.80元；二、被告是否应承担逾期交房的违约责任及原告主张违约金是否超过诉讼时效。
关于被告徐闻嘉盛公司应否退还给原告房价款2984.80元的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，合同约定了计价面积与产权登记面积有差异的处理方式，故应按合同中的约定处理。该合同第五条中面积差异的处理方式为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数），至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。本案中，产权登记面积为142.46平方米，合同约定计价面积为143.50平方米，误差面积为1.04平方米，面积差异百分比为-0.725%［（142.46平方米-143.50平方米）／143.50平方米×100%］，该差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），买卖双方应按买卖合同约定的房屋单价多退少补。被告已按合同约定的计价面积143.50平方米收取了原告的购房款，故被告应按合同约定的房屋单价退还误差面积1.04平方米购房款给原告，即嘉盛公司应退还房款2984.80元（2870元／平方米×1.04平方米）给原告。原告主张徐闻嘉盛公司退还2984.80元房价款，本院予以支持。
关于被告是否应承担逾期交房的违约责任及原告主张违约金是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，《商品房买卖合同》依法成立并生效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同第八条的约定，被告徐闻嘉盛公司应当在2011年12月30日前将经政府验收合格的商品房交付给原告，而被告直至2012年2月7日才将商品房交付给原告，且商品房于2012年6月6日才通过政府竣工验收，明显构成了违约，应承担违约责任。被告辩称其未能按时办理竣工验收及备案手续是因多个政府职能部门的审批过程中延误及设计图纸变更所致，且符合合同约定，没有违约，但从被告提供的证据看并不能证明系相关政府部门违法拖延造成延期验收和备案手续的，也存在被告方的原因导致验收和备案手续延期的可能。因此被告的这一抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。被告没有按合同的约定交付商品房，而原告于2015年7月7日才主张其权利被侵害，已超过二年的诉讼时效期间，故被告的诉讼时效抗辩意见，本院予以采纳，对原告请求被告给付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、限被告徐闻县嘉盛有限公司在本判决书发生法律效力后十日内返还给原告陈武协房价款2984.80元。
二、驳回原告陈武协的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费692元（原告陈武协已垫付），由原告陈武协负担632元，被告徐闻县嘉盛有限公司负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 桐
审 判 员 王晓丹
人民陪审员 王堪柏
二〇一五年十一月六日
书 记 员 郑培贵
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。