鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民终字第981号
上诉人（一审被告）高飞，男，1976年12月19日出生，汉族，现住内蒙古鄂尔多斯市。
被上诉人（一审原告）杨建英，女，1964年12月16日出生，汉族，现住内蒙古鄂尔多斯市。
委托代理人呼永强，男，1964年5月15日出生，汉族，现住内蒙古鄂尔多斯市。
一审被告田美成，男，1966年1月28日出生，汉族，现住内蒙古鄂尔多斯市。
一审被告高铁梅，女，1973年8月21日出生，汉族，现住内蒙古鄂尔多斯市。
上诉人高飞因与被上诉人杨建英、一审被告田美成、高铁梅案外人执行异议纠纷一案，不服内蒙古伊金霍洛旗人民法院（2014）伊民初字第2722号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员何艳春担任审判长，与代理审判员李颖杰、高宇柔组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，伊金霍洛旗人民法院在执行高飞与田美成、高铁梅民间借贷纠纷一案过程中，于2014年4月24日依法对土地使用�登记在高铁梅名下的位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇某街东，某商贸城X号楼XX号底商一套（土地使用证号为伊国用［xxxx］第XXXXXXXXX号、产权号为伊房权证阿镇字第XX**号）予以查封。杨建英于2014年6月5日提出异议，伊金霍洛旗人民法院经听证于2014年10月13日作出（2014）伊法执字第87-1号执行裁定书，裁定驳回杨建英的异议。杨建英不服裁定提起案外人执行异议之诉。一审中杨建英请求：一、请求依法确认杨建英与田美成于2007年3月20日签订且于2012年6月4日公证的《房屋买卖协议书》有效，合同约定的伊金霍洛旗阿勒腾席热镇某街东，某商贸城X号楼XX号底商（产权号为伊房权证阿镇字第XX**号，土地使用证号为伊国用［XXXX］第XXXXXXXXX），面积76.49平方米房屋的所有权归原告杨建英所有。二、依法解除高飞对杨建英购买田美成伊金霍洛旗阿勒腾席热镇某街东，某商贸城X号楼XX号底商的查封。三、停止对伊金霍洛旗阿勒腾席热镇某街东，某商贸城X号楼XX号底商的执行。四、本案诉讼费用由高飞承担。
又查明，2010年至2012年，高铁梅、田美成向杨建英借款330万元。2012年6月4日，杨建英与田美成、高铁梅签订了一份《房屋买卖协议》，约定高铁梅、田美成以1147000元（单价为15000元／平米）的价格将位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇某街东，某商贸城X号楼XX号面积76.49平方米的底商转让给杨建英（杨剑英），用于抵顶高铁梅、田美成向杨建英所借款项中的1147000元。双方约定暂时不办理房屋过户手续，但需要对该房屋买卖协议进行公证。当即被告田美成、高铁梅将土地使用证（土地使用证号为伊国用［XXXX］第XXXXXXXXX）、房屋产权证（产权号为伊房权证阿镇字第XX**号）及钥匙交付与杨建英。同日，双方前去公证协议时，为了少交公证费，又�写了一份《房屋买卖协议》，签订时间写为2007年3月20日，房屋售价单价改为4500元／平米，合计344000元。现杨建英仍持有田美成出具的2张借条合款50万元。2013年3、4月份至2014年3、4月份杨建英将本案争议房屋租给王宏义用于商贸公司办公，租期为1年，租金为27000元。2012年7月4日杨建英丈夫胡永强以自己名义交纳电费100元。
一审法院认为，本案的争议焦点是杨建英就本案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨建英与田美成、高铁梅于2012年6月4日签订的《房屋买卖协议》，双方意思表示真实，且上述协议没有违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。杨建英与田美成、高铁梅签订的日期为2007年3月20日的《房屋买卖协议》，并非双方真实的意思表示，该协议无效。杨建英提供的协议书、借款条、银行转账回单及公证书等相互印证，可以证实田美成、高铁梅以房抵债这一事实的真实性；杨建英对争议房屋交纳费用并出租给他人使用，表明协议已实际履行。且法院查封涉案房屋时间是在田美成、高铁梅转让房屋之后。杨建英与田美成、高铁梅虽未办理过户登记手续，高飞也没有证据证明杨建英存在过错。所以，杨建英的异议理由成立。综上，杨建英请求法院在申请人高飞申请执行被申请人田美成（2014）伊法执字第87-1号民间借贷纠纷一案中不得对位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇某街东，某商贸城X号楼XX号底商执行，本院予以支持。杨建英请求法院依法确认本案争议房屋的所有权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，对争议房屋的所有权不宜确认。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九�、第十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决：申请人高飞申请执行被申请人田美成（2014）伊法执字第87-1号民间借贷纠纷一案中，对位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇某街东，某商贸城X号楼XX号底商不得执行。
一审判决宣判后，高飞不服，向本院提起上诉。请求：一、依法撤销内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗人民法院（2014）伊民初字第2272号民事判决，改判为驳回被上诉人杨建英请求停止执行位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇某街东，某商贸城X号楼XX号底商房屋的诉讼请求。二、一二审案件受理费均由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人杨建英与高铁梅于2007年3月20日签订的《房屋买卖协议》属于无效协议，是为了规避公证费而签订的假的协议，因此经过公证该协议也是无效的，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记的，不发生法律效力，但是法律另有规定的除外。本案中涉案房屋的登记所有权人为高铁梅，上诉人高飞与高铁梅以及田美成的民间借款纠纷一案已经进入执行程序，依法查封了高铁梅名下的涉案房屋，故应当依法继续执行该涉案房屋。
被上诉人杨建英答辩称，该涉案房屋是高铁梅与被上诉人之间的民间借贷，由高铁梅抵顶给被上诉人的。现住该房屋已经由被上诉人实际占有使用，虽然没有过户，但是抵顶行为合法，上诉人不应当执行属于被上诉人的房屋。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院应予以确认。
�院认为，本案的争议焦点是杨建英就本案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，2012年6月4日，杨建英与田美成、高铁梅签订了一份《房屋买卖协议》，约定高铁梅、田美成以1147000元（单价为15000元／平米）的价格将位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇某街东，某商贸城X号楼XX号面积76.49平方米的底商转让给杨建英，用于抵顶高铁梅、田美成向杨建英所借款项中部分。杨建英与高铁梅、田美成双方签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，双方约定用涉案房屋抵顶田美成、高铁梅所欠杨建英的借款，该行为合法有效，抵顶成立。现杨建英仍持有田美成出具的两支借款单合款50万元，故可认定杨建英已经支付了全部房屋价款。在签订协议的当日，田美成、高铁梅将涉案房屋的土地使用证、房屋产权证以及该房屋的钥匙交付于杨建英，被上诉人杨建英对该房屋已经实际占有使用，并一直出租于他人，该涉案房屋的相关费用也一直由被上诉人杨建英负担，故杨建英占有该涉案房屋的事实成立。关于涉案房屋一直未办理过户，被上诉人杨建英所称自己并没有过错，杨建英在庭审中陈述，因其也欠别人债务，确定不了该房屋用于抵债还是自用，一直在着手办理过户手续。但是在过�的时候发现该房屋已经查封。因此，不宜认定杨建英未办理过户手续存在过错。本案符合法律规定的第三人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续且第三人对此没有过错的情形，人民法院不得查封、扣押、冻结涉案财产。故对上诉人高飞的上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳春
代理审判员 高宇柔
代理审判员 李颖杰
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 刘景然
法条链接：
《中华人民�和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。