广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2××4）穗花法民三初字第1006号
原告：何丽君，女，1985年2月14日出生，住广州市海珠区。
委托代理人：何欣和，住广州市海珠区。
委托代理人：黄敬辉，广东启源律师事务所律师。
被告：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区。
法定代表人：何建梁，该公司董事长。
委托代理人：范嘉君，该公司员工。
原告何丽君诉被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2××4年5月30日受理后，依法由代理审判员何丹适用简易程序于2××4年7月14日第一次公开开庭进行了审理。原告何丽君的委托代理人何欣和、被告云梯山庄公司的委托代理人范嘉君到庭参加诉讼。本案因案情需要转为普通程序审理，于2××4年10月11日第二次公开开庭进行了审理，原告何丽君的委托代理人何欣和、黄敬辉及被告云梯山庄公司的委托代理人范嘉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年1月2日与被告签订《房地产买卖合同》，购买被告开发的坐落于花都区梯面镇颐和山庄泊林半岛b18栋702房，房屋总价款为337278元。原告已依约向被告支付购房款，被告亦于2010年12月21日将该房屋交付原告使用，但被告直至2××4年4月1日才为原告办妥该房屋的《房地产权证》。按照《房地产买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告应向原告支付违约金103200元（自房屋交付日2010年12月21日起至办妥房地产权证2××4年4月1日止，扣除办证时限210个工作日，实际逾期612天，以逾期每日按该商品房总价款的0.05%计算）。据此，请求法院判令：1.被告向原告支付逾期办妥《房地产权证》的违约金103200元；2.被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告向原告支付逾期办妥《房地产权证》的违约金76730元。（按商品房总价款的0.05%计算，自交楼之日2010年12月31日起至领取房地产权证2××4年4月1日止，扣除办证时限730日，实际逾期455日，337278元×455天×0.05%=76730.45元。）
被告辩称：1.被告逾期办证违约时间应该从原告收楼次日即2013年1月1日起算截止到2××4年3月2日，2××4年3月2日是被告将广州市国土资源和房屋管理局花都分局出具的办理房产证的受理回执交给原告的时间。2.根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件七第十八条的约定，违约金的数额合计最高不得超过总购房价的5%，故本案的违约金数额不能超过16863.9元。3.广州市花都区人民法院已有大量生效判决支持我方违约金总额以总购房价百分之五为限的意见。
经审理查明：被告是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2009年4月份取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20090260号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄包括涉案房屋在内的商品房。
原告（乙方）与被告（甲方）于2010年1月2日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇云梯山庄自编a区b18栋702房（即广州市花都区颐泊三街8号702房），该商品房用途为住宅，建筑面积共91.54平方米，其中，套内建筑面积72.32平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米4663.69元，总金额337278元，付款方式为按揭贷款方式付款。甲方应当在2010年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定产权登记：乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条约定迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第十一条约定：买卖双方同意本合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十二条约定：本合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房的《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十八条约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。
此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
原、被告签订合同后，原告按合同的约定向被告支付了全部房款，被告于2010年12月31日向原告交付了涉案房屋。被告于2××4年3月2日将广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的增量房转移登记的受理回执交给原告，原告称其于2××4年4月1日取得涉案房屋的房地产权证。
庭审中，原告称：1.补充协议为被告提供的格式条款，其中第十八条有两种解释，根据合同法第四十一条规定，应当作出不利于被告的解释，所以补充协议第十一条、第十二条的约定属于第十八条“但本补充协议另有具体约定的除外”的情形。2.补充协议第十八条对违约金总额的约定加重了买方责任，减轻了卖方义务，应认定为无效条款。3.补充协议第十八条约定的违约金过低，不能弥补原告的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，违约金应按照逾期时间、购房款总额计算，以不超过购房款30%为限。因此，被告逾期办证的违约金应按补充协议第十一、十二条的约定处理，即被告应在商品房交付之日起730日内将产权证交付原告，被告逾期办妥产权证的，应自逾期之日的次日起至乙方实际取得产权证之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，上限为购房款的30%。对此，被告的意见为：补充协议并非格式条款，因为补充协议第二十五条已经约定合同及补充协议非被告提供的格式条款，且第二十五条位于原告签名的上方，被告已尽到合理的告知义务。补充协议第十二条和第十八条并不矛盾，两者相互补充适用。第十二条约定的是违约金的计算方式，但该条没有对违约金的总额进行约定，而第十八条约定的是违约金的总额，即违约金按照每日0.05%计算，但总额不得超过总房价5%。第十八条约定的除外情形应当是总购房价超过5%的情形，例如补充协议的第十七条、第十九条。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。原告已履行了合同的全部义务，被告应按照合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权证。被告逾期未为原告办妥涉案房屋的房地产权证，构成违约，应向原告支付违约金。
本案争议的焦点一为补充协议中的条款是否是格式条款？《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”而补充协议第二十五条明确约定：“……双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，……”因此，原告主张补充协议是格式条款没有依据，本院不予采纳。而补充协议第十八条关于违约金上限的约定既适用于原告也适用于被告，并不存在原告所说的加重了原告责任，降低了被告义务的情形，因此，对原告认为补充协议第十八条属于无效条款的意见，本院不予采纳。
本案争议的焦点二为被告因逾期为原告办妥涉案房屋的房产证应如何计算违约金。根据补充协议第十一条、第十二条的约定，被告为原告办妥房产证的时间为房屋交付之日起730日内，被告逾期办妥房产证的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得房产证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。而补充协议的第十八条约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。因补充协议第十二条约定的是被告逾期办理房产证应承担违约责任时违约金的计算方法，该条款并没有对违约金的总额进行约定，而补充协议第十八条是对因违反合同而产生的违约金总额即最高上限（不得超过总购房价的5%）进行的约定，因此，两者并不矛盾。补充协议第十八条约定的“但本补充协议另有具体约定的除外”所指的除外情形应为补充协议中具体约定的因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计超过总购房价5%的情形。因此，不存在原告所称的补充协议第十一、十二条的约定是补充协议第十八条约定的除外情况，故被告认为违约金应每日按该商品房总价款0.05%的标准计算，但违约金总额应以总购房价的5%为限的抗辩理由成立，本院予以采纳。另外，原告认为补充协议第十八条约定的违约金过低，要求调整，但原告没有提供证据证明其因迟延办证造成的损失高于合同约定的违约金，因此本院对此也不予采纳。本案中，原告于2××4年4月1日取得房地产权证，被告已逾期办证达400多天，被告应支付的违约金已超过总房价337278元的5%，即16863.9元。故原告要求被告支付迟延办证违约金16863.9元的请求，本院予以支持，对超出16863.9元的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告何丽君支付迟延办证违约金16863.9元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1718元，由原告负担1340元，被告负担378元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 何 丹
代理审判员 刘 兵
人民陪审员 汤雪霞
二〇一四年十月××日
书 记 员 刘雄燕