山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民四终字第281号
上诉人（原审原告）甘延伟，男，1970年6月20日出生，汉族，大众日报社编辑，住济南市历下区。
委托代理人张广宇，山东森信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐成周，男，1974年5月23日出生，汉族，无业，住济南市历下区。
委托代理人陈学武，山东舜翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）虞绍斌，男，1972年8月9日出生，汉族，无业，住济南市市中区。
上诉人甘延伟与被上诉人徐成周、虞绍斌申请执行人执行异议之诉一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历民特字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2009年9月16日，原审法院（2009）历民初字第829号民事判决书，确认位于济南市历下区经十路88号5号楼1单元102室房产归虞绍斌所有。该判决已生效。2011年4月26日，原审法院作出（2010）历商初字第16号民事判决，针对甘延伟与虞绍斌买卖本案涉案房屋一案作出判决；一、虞绍斌返还甘延伟购房款9万元；二、虞绍斌赔偿甘延伟房屋差价款139000元。该判决已生效。虞绍斌未能按照上述判决内容予以履行，甘延伟申请原审法院强制执行。2011年12月28日，原审法院向济南市房管局出具协助执行通知书，查封了虞绍斌名下的位于济南市经十路88号5号楼1单元102室房屋，即本案涉案房产。在执行过程中，徐成周作为案外人向原审法院提供了书面房屋买卖合同等材料，用以证实其已经支付了涉案房产的全部价款且已居住至今。2012年6月5日，原审法院（2011）历执字第1160-1号执行裁定书，裁定中止对位于济南市经十路88号5号楼1单元102房屋的执行。甘延伟不服，遂向原审法院提起诉讼。另查明，2004年5月1日，虞绍斌（出租方）与徐成周（承租方）签订了房屋租赁合同一份，约定由徐成周承租涉案房产，租赁期限为自2004年5月1日至2009年5月1止。
庭审中，徐成周辩称在2007年5月5日就与虞绍斌达成了口头买卖涉案房屋的协议，并在当日交付给虞绍斌购房定金1万元，并提交了虞绍斌的收条。2008年2月29日，虞绍斌与徐成周签订了买卖涉案房屋的合同，虞绍斌将涉案房产以14万的价款出售给徐成周，合同中约定房屋未过户前，徐成周付给虞绍斌房屋定金1万元由虞绍斌给徐成周开据收到定金条，房屋过户后徐成周付给虞绍斌余下款项。2008年3月12日、11月15日、2009年7月15日徐成周向虞绍斌支付了共计16万元的购房款。至今该涉案房产仍登记在虞绍斌的名下，并未办理过户手续。庭审中，徐成周提交了济南市存量房买卖协议、交易资金不予托管声明、已购房共有住房确认表、个人销售住房免税证明、个人出售住房减免个人所得税申请审批表、个人住房交易纳税申请表、中华人民共和国契税完税证明、税务机关代开发票、房屋分户平面图各1份，证明徐成周积极办理房屋过户手续，并提交了10份水电费单据，用于证明其一直在涉案房屋居住。
原审法院认为，虞绍斌经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向原审法院提交书面答辩状及证据，视为其自动放弃答辩和举证的权利。本案为执行异议之诉，审理的焦点问题为确定涉案房产即执行标的物的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，涉案房产的权属证书登记在虞绍斌名下，且徐成周主张享有该房产的依据为与虞绍斌签订的买卖合同，在房产登记没有变更的情况下，房产的权属并没有予以改变，徐成周依据买卖合同只能主张的是合同权利，而其并非涉案房产的所有人。因此，位于济南市历下区经十路88号5号楼1单元102室的房产归虞绍斌所有，原审法院对此予以确认。徐成周提供的济南市存量房买卖协议、交易资金不予托管声明、已购房共有住房确认表、个人销售住房免税证明、个人出售住房减免个人所得税申请审批表、个人住房交易纳税申报表、中华人民共和国契税完税凭证、税务机关代开发票、房屋分户平面图，足以证明徐成周已经积极办理房屋过户手续，其在未能办理涉案房产的过程中并没有过错。即徐成周已经全额交纳了涉案房产的购房款并已经实际居住，因此，本案的执行程序应该按照《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》予以执行。据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：一、位于济南市历下区经十路88号5号楼1单元102室房产归虞绍斌所有；二、驳回甘延伟关于请求确定对上述房产许可执行的诉讼请求。案件受理费4740元，由甘延伟承担。
上诉人甘延伟不服原审判决上诉称：一、原审判决认定“徐成周积极办理过户手续，其在未能办理涉案房产的过程中并没有过错”是错误的。根据徐成周提供的济南市存量房买卖协议第三条“甲乙双方应当在房产买卖成交后，在相关法规规定的期限内，共同前往房屋权属登记机构申请办理该房屋的产权转移登记”。可以看出，徐成周、虞绍斌应按照协议约定的期限办理房产的产权变更登记。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交还、赠与、继承、站让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”按照徐成周提供的资料可以看出，早在2008年11月26日，徐成周、虞绍斌就签订了济南市存量房买卖协议、交易资金不予托管声明、已购房共有住房确认表、个人房屋交易纳税申报表等一系列手续，但直到甘延伟2011年12月28日查封该房产时，徐成周一直未办理该房产的变更手续，因此，徐成周怠于办理过户手续，是存在过错的。二、原审法院对部分事实的认定不清，可能影响本案的公正判决。1、根据《买卖合同》约定，“房屋未过户前，乙方付给甲方房屋定金1万元整。”从该合同可以看出，1、办理完过户手续徐成周才应支付剩余房款；2、办理过户之前徐成周仅应支付定金1万元。而徐成周辩称的在2007年5月5日就达成口头协议无其他证据佐证，从该合同也无法看出早在2007年就达成了口头协议。而徐成周在未办理完过户手续的情况下就将全部房款支付给了虞绍斌也不符合情理。因此，甘延伟认为，2007年5月5日的收条以及之后的所谓收到全部房款的收条均是徐成周、虞绍斌恶意串通形成的，以达到损害甘延伟合法权益为目的。2、根据徐成周提供的证据可以看出，卖给徐成周的房产有三个不同价格，即2008年2月29日卖房协议中的14万元；济南市存量房买卖协议中约定价格10万元及虞绍斌收条中载明的16万元。原审法院未查清为何会有三个不同价格，其实这些事他们为了达到损害甘延伟合法权益而伪造的。三、原审中，虞绍斌未到庭，徐成周提交的证据是后补的，并不代表当时的情况，收条中的钱，虞绍斌也没有收到，日期也不符。虞绍斌与我签订购房合同后，半年多后，又与徐成周签订购房合同。我质疑这件事时，虞绍斌说徐成周欠他一年多租赁费，胁迫虞绍斌签订的购房合同并到房管局办理网签手续，徐成周与虞绍斌之间的购房协议是无效的，侵犯了甘延伟的利益，不是虞绍斌真实意思的表示。综上所述，请求二审撤销原审判决第二项，许可对济南市历下区经十路88号5号楼1单元102室房产的执行。
被上诉人徐成周答辩称：一、徐成周没有胁迫虞绍斌签订合同，合同是真实有效的。二、徐成周已经积极办理了过户前的所有手续，但由于虞绍斌与前妻对涉案房产没有析产，以及后来法院查封导致无法办理过户。三、购房价格14万元是双方交易之初的价格，10万元系为了减免税费而签订而申报的价格，16万元系税务机关评估价格163750元的基础上形成的。徐成周实际向虞绍斌支付16万元购房款。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回甘延伟的上诉。
被上诉人虞绍斌答辩称：一、虞绍斌与甘延伟签订购房合同在先。二、和徐成周购房合同的16万元，不是虞绍斌要求的，是房管局要求填的，虞绍斌实际收到12万元左右。三、其他同甘延伟意见。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，虞绍斌到庭称徐成周提交的购房合同、收条等确系其本人所写，但其仅收到购房款12万元左右，并未收到收条中载明的总房款16万元。
本院认为，虽甘延伟、虞绍斌主张2008年2月29日虞绍斌与徐成周签订的购房合同系徐成周胁迫虞绍斌签订的，但并未提交证据证实，对甘延伟、虞绍斌的该项主张，本院不予采纳，故本院认定该购房合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。虽然该购房合同中约定的购房款14万元，与虞绍斌、徐成周于2008年11月26日签订存量房买卖协议中的10万元及虞绍斌收条中载明的收到全部购房款16万元中的房屋价格有所不同，但无论哪一个价格，从虞绍斌出具的收条来看，徐成周均已经于2009年7月15日付清全部购房款。虞绍斌主张虽然其出具了收到徐成周全部购房款16万元的收条，但实际仅收到12万元左右，无证据予以证实，故对虞绍斌的该项主张，本院不予采纳。故本院认定徐成周已经于2009年7月15日前付清全部购房款。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，徐成周与虞绍斌签订购房合同后，已经在涉案房屋于2011年12月28日查封前付清全部房款，且实际占有，且并无证据证实徐成周有过错，故甘延伟请求对涉案房屋许可执行的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4740元，由上诉人甘延伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一三年十月二十二日
书 记 员 吴秀婷