广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第1780号
原告（反诉被告）：南宁康隆房屋租赁有限公司。
法定代表人：黄海苹。
委托代理人：李德信。
被告（反诉原告）：杨平。
委托代理人：陈海，广西至诚律师事务所律师。
委托代理人：谢薇，广西至诚律师事务所实习律师。
原告南宁康隆房屋租赁有限公司（以下简称“康隆公司”）与被告杨平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理，依法组成由审判员黄雅静担任审判长，人民陪审员梁端兰、谭淑丹参加的合议庭，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。书记员卢秀逢担任记法庭录。原告南宁康隆房屋租赁有限公司委托代理人李德信，被告杨平及其委托代理人陈海、谢薇、证人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康隆公司诉称：原、被告于2013年2月17日签订《租赁合同》。合同约定原告将南宁市长堽路地块的71、72、73号仓库（总面积397㎡）出租给被告作仓储使用，租期三年，时间从2013年2月20日起至2016年2月19日止。租金为先交纳后使用，且每期租金按三个月一付的方式缴纳，被告不按期缴纳租金时原告有权终止解除合同。同时合同还约定一方违约的，违约方须支付五万元违约金给对方。被告由于经营的原因，本应于2013年8月20日付9、10、11三个月租金，但被告却拒绝交付，而且被告租赁原告的71、72、73号仓库已没有货物，经原告多次催促，被告虽然口头答应不再租用原告的仓库，但是被告却不与原告办理移交手续，至使原告无法将仓库另租他人。为不扩大经济损失，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年2月17日签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付2013年10月、11月的租金或占用费11910元（按照合同约定计算为：397平方米＊15元／平方米＊2个月）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告杨平答辩并反诉称：原告的诉请没有事实及法律依据：1、出租人出租的建筑物未取得建设工程规划许可证，且未经过合格验收，不具备仓库出租资格，故原、被告之间的租赁合同无效。2、租赁物并不具备承租人要求的使用价值。原告明知被告租房的用途为存放家具，但该租赁物没有防盗设施，只有一层未封顶的网状隔墙，存在很大安全隐患。根据相关法律规定，建筑面积大于300㎡的应当设置室内消防栓，但原告未设置相关器材及安全标志，后在承租人要求下才在仓库门口放置了一个灭火器。3、原告未及时处理承租过程中出现问题。被告承租的仓库门口经常被货车堵塞，影响进出。仓库没有防水台，下雨时雨水浸入仓库，致使被告待出售的贵重家具蒙受巨大损失。被告向原告多次反应，但其未有实际行动。4、承租人有不安抗辩权。本案租赁合同，具有履行义务的先后顺序，承租人预先支付给原告租金，但被告并未保证租赁物的正常使用，导致原告无法实现合同目的。被告于2013年9月15日搬离原告处。原、被告在合同中约定的违约金过高，要求法院进行适当调整。
被告自租用仓库以来，先后支付原告半年租金、水电费用、押金等共41665元。因仓库没有防水、防盗、消防设施等，雨天雨水侵入，造成被告货物蒙受巨大损失。另外，被告仓库门外经常停放大型货车和小轿车，致使被告无法正常搬运货物，使用租赁物不便。因此被告于2013年5月22日租用了位于南宁市兴宁区长堽路三间仓库，并交纳了半年租金和保证金42240元，花费8400元将货物运到新仓库。原告也于2013年10月将仓库租给他人作修车使用。综上，在租赁期间，原告不能保持租赁物符合约定的用途，构成违约，故原告应当承担被告不能使用浸水仓库而搬至新仓库的运费8400元和承租期间另租仓库存放家具的租金15120元。故被告反诉请求法院判令：1、解除原、被告于2013年2月17日签订的《租赁合同》；2、原告赔偿因其违约给被告造成的各项损失共计23520元；3、原告承担本案诉讼费用。
原告康隆公司针对被告杨平的反诉辩称：1、同意解除合同。2、被告搬离的时间为2013年9月20日。3、被告反诉要求赔偿没有依据，请求法院驳回。
经审理查明：甲军区后勤部基建营房处（甲方，以下简称“甲基建营房处”）与乙运输集体有限公司（乙方，以下简称“乙公司”）于2007年7月18日签订《军队房地产租赁合同》，甲方将南宁市兴宁区长堽路的农场（房屋建筑面积1600平方米，场地面积103000平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2007年1月1日至2017年12月31日。
原告康隆公司成立于2011年4月13日，公司类型为有限责任公司，法定代表人为黄海苹。黄海苹（乙方）于2010年9月10日与乙公司签订《租赁合同》，承租位于南宁市长堽路的地块用作仓储，租赁期从2010年9月10日起至2020年9月9日止，双方约定乙方不得擅自转租，但如果乙方转租给第三方使用用途与乙方使用用途相同时，甲方应予同意。乙公司于2014年3月24日出具《证明》，载明康隆公司对外招租、转租经营在营业执照范围内，乙公司均予以认可。原告康隆公司于2014年3月24日出具《证明》，载明黄海苹于2010年10月以个人名义与乙公司签订合同租赁场地，随后黄海苹与黎某某两人出资组建康隆公司，对租赁的场地进行对外招租、转租等经营活动。
2013年2月17日，原告康隆公司（出租方、甲方）与被告杨平（承包方、乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市长岗路的工地，地块71／72／73仓库（面积约397㎡）出租给乙方用作仓储；租赁期三年，从2013年2月20日起至2016年2月19日止；甲方按15元／平米月租金给乙方，乙方在合同签订之日一次性交付甲方三个月租金并押一个月租金作为水电及相关费用，租期满后甲方退还给乙方，水电费按乙方的实际用量每月给甲方，每期满三个月乙方须在十日内一次性交清第二季度的租金，否则甲方有权终止合同并且不退还乙方押金；本合同经甲乙双方签字即生效，具有法律约束力，如一方不履行合同，违约方须付给守约方违约金五万元；如乙方自行退租视为乙方违约，所交押金甲方不予退还并承担相关法律责任，乙方拖欠甲方租金及相关费用经甲方催告一次后甲方有权终止合同，如甲方除合同约定外提前终止合同，须赔付乙方所租期限剩余部分一倍租金。
另查明，被告于2013年2月20日开始使用租赁物，并于2013年2月19日向原告交纳23800元，于2013年5月23日向原告交纳17865元，综上，被告共向原告交纳6个月租金（2013年2月20日至2013年8月20日）及押金（1个月租金）共计41665元。
还查明，原告康隆公司以被告在未与其办理租赁物移交手续的情况下不按期交纳租金为由，向本院起诉，请求判令：1、解除原、被告于2013年2月17日签订的租赁合同；2、被告向原告支付违约金5万元；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，经本院向原、被告就合同效力问题进行释明后，原告仍坚持第一、三项诉请，但将第二项诉请更改为：被告向原告支付2013年10月、11月租金或占用费11910元；被告未变更其反诉请求。
庭审时，被告杨平申请证人周某某出庭作证，证人周某某述称，其为某公司的送货师傅，帮被告送货及管理仓库的货物进出，其见过夏天下大雨时雨水把仓库墙体浸湿，并流进仓库里面，形成约2米宽的积水；在送家具时，碰到过很多次几家仓库的车都停在被告仓库门口，导致无法进出货物的情况；其于2013年9月15日帮被告将全部货物搬至新仓库；其向原告多次反映过堵塞及漏水的情况，原告仅于2013年7、8月份在仓库加了防水台，但未起到防止漏水的作用，对堵塞问题也未做处理。
本院于庭后依职权向南宁市规划管理局及甲基建营房处调查核实，南宁市规划管理局向本院作出《复函》，载明：“自2005年来，我局未对长堽路农场范围内项目核发过规划许可。”甲基建营房处向本院作出《复函》，载明：广西运输集团有限公司租赁给黄海苹的场地，未报我处审批及备案，其转租一事我处于2012年10月知道。
本院于庭后向原、被告进行询问，双方均认可被告向原告支付的押金，原告并未退还，该押金用来抵扣被告占用租赁物期间的租金或占用费。
以上事实，有企业法人营业执照、租赁合同、付款凭证、收据、照片、当事人陈述、证人证言、复函及庭审笔录等证实。
本院认为：关于本案合同效力的问题。甲基建营房处将南宁市兴宁区长堽路农场出租给乙公司，乙公司将南宁市长堽路农场地块出租给黄海苹，后黄海苹与人合开康隆公司，又将地块71、72、73仓库出租给被告杨平用作仓储。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，其与承租人订立的租赁合同无效。本案中的讼争仓库未经建设行政主管部门批准并办理该建筑的准建审批手续，故原、被告就讼争仓库签订的《租赁合同》因合同标的物违法而属无效合同。基于此，原告康隆公司将该仓库的租赁给原告的行为，属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条关于违反法律的民事行为无效的情形，应当认定为无效行为。
关于原告要求被告支付2013年10月、11月的场地占用费11910元，原告主张被告搬离时未告知原告，故原告不敢贸然出租，造成租赁物丢空2个月，该损失应由被告承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，原告向被告交接了租赁物，被告对该租赁物进行占有使用，应当向原告支付其占用租赁物期间的占有使用费。根据原告的陈述，原告认可被告于2013年9月20日搬离仓库及被告已经支付场地占用费至2013年8月20日的事实，且对于被告已用原告未退还的押金抵扣2013年8月20日至2013年9月20日期间场地占用费的主张，原告亦予以认可，故本院认定被告已经将其占用原告场地期间的占有使用费全部支付给了原告，现原告要求被告支付其搬离之后的场地占用费，没有事实及法律依据，故本院不予支持。
至于被告反诉原告赔偿损失的问题。被告主张租赁物存在消防、漏水、门口堵车等问题，因原告未及时维修或处理，导致被告使用租赁物不便，及下雨时雨水浸入仓库，致使被告待出售的贵重家具蒙受巨大损失，被告提交证据照片证实其主张。本院认为，被告提交的照片无法看出拍摄时间，且仅依据照片也无法充分证明租赁物存在上述问题，原告对此亦不予认可，故本院不予认定。根据证人周某某的证言，其仅见过夏天下大雨时雨水浸湿仓库墙体流进仓库里面，形成约2米宽的积水，而仓库的面积为397㎡，原告也通过砌防水台的方式对租赁物进行了一定修缮。对于过道占用问题，本院认为，被告与其它租户在同一处租赁仓库，其它租户亦有权使用过道，至于堵塞并非由原告造成，且可通过管理人员或自行与其它租户协商解决。综上，本案租赁物即使存在漏水及过道堵塞的问题，也未达到不能使用的程度。现被告要求原告承担由于不能使用浸水仓库而搬至新仓库的运费8400元及另租仓库存放家具的租金损失15120元，并提交收据予以证实。本院认为，被告另行租赁场地及将货物搬走的行为系其个人行为，与原告无关，由此产生的搬运费及另租仓库的费用也应由被告自行承担，且被告提交的证据均为收据，而非发票，原告亦不认可其真实性，故本院认定被告上述主张无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告南宁康隆房屋租赁有限公司与被告杨平于2013年2月17日签订的《租赁合同》无效；
二、驳回原告南宁康隆房屋租赁有限公司的诉讼请求；
三、驳回被告杨平的反诉请求。
本诉案件受理费1050元，由原告南宁康隆房屋租赁有限公司负担；反诉案件受理费194元，由被告杨平负担。
上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄雅静
人民陪审员 谭淑丹
人民陪审员 梁端兰
二〇一四年八月十三日
书 记 员 卢秀逢
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。