海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第2234号
原告马雪霞。
被告段玉燕。
委托代理人童永滨，海南外经律师事务所律师。
委托代理人袁世华，海南外经律师事务所实习律师。
原告马雪霞与被告段玉燕物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马雪霞、被告段玉燕及其委托代理人童永滨和袁世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与刘放于1995年登记结婚并于1997年1月23日生育一男孩刘睿。2005年1月31日，原告与刘放签订《离婚协议书》，约定双方自愿离婚，双方没有财产争议，双方之间无债权债务纠纷，婚生小孩刘睿由原告抚养，刘放每月负担700元费用，但孩子的学习及将来成长由双方共同协商安排。同日，原告与刘放在海口市龙华区民政局办理了离婚登记手续。2007年3月13日，汪红梅与刘放登记结婚，婚后没有生育。2011年12月9日，刘放因呼吸、心跳骤停死亡。经查询得知，刘放名下有位于海口市滨濂横路三友新村X幢XXX房（房产证号：海口市房权证海房字第HK027XXX**号）房产一套，该房产系原告与刘放夫妻关系存续期间刘放于2000年10月15日所购买。另查，刘放与被告于2005年3月9日达成刘放将上述房产以50000元的价格转让给被告的口头协议，并于同日向被告出具《收据》，载明：今收到段玉燕交来刘放在三友新村的房产一套（房产证号海口市房权证海房字第HK027XXX**号，幢号A1，房号XXX房，建筑面积92.72㎡住宅一套），全部转让给段玉燕的价格为50000元（五万元整），双方没有异议；若段玉燕今后需要变更房权，刘放必须配合，不计任何费用等等。上述房产属原告与刘放夫妻关系存续期间的共同财产，原告依法对该房产享有50%的所有权益。刘放在与原告办理离婚登记手续时，向原告隐瞒上述财产的真实情况，致使原告不知道上述财产的存在，导致原告在与刘放离婚时，未对上述房产进行分割。刘放未经原告的同意，通过口头协议的方式，擅自将上述房产以
50000元的价格转让给了被告，侵害了作为共有人的原告的所有权益。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条的规定，刘放与被告就上述房产达成的口头转让协议以及刘放出具的《收据》的行为均为无效。综上，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向本院提起诉讼，请求法院判令：1、确认刘放与被告就位于海口市滨濂横路三友新村X幢XXX房达成的刘放以50000元的价格将上述房产转让给被告的口头转让协议及刘放于2005年3月9日向被告出具的《收据》无效；2、确认原告对位于海口市滨濂横路三友新村X幢XXX房享有50%的所有权益。
被告段玉燕辩称，一、涉案房屋为刘放个人婚前财产，刘放拥有对涉案房屋合法的处分权，《婚姻法》第十八条规定“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；”刘放与海南三友房地产有限公司（以下简称三友公司）于1993年12月25日签订房屋买卖合同，约定刘放购买三友公司开发的海口市海秀路“三友新村”公寓楼XXX房，双方于1994年8月30日在海南省公证处公证该合同。三友公司于1994年11月30日将该房屋交付于刘放，刘放付清购房款。此时，刘放尚未与原告结婚（刘、马结婚时间在1995年）。该房屋为刘放婚前所购，购房款也来源于个人婚前财产，因此该房屋为刘放个人婚前财产。原告诉称刘放与三友公司签订的涉案房屋买卖合同发生于2000年10月15日，在婚姻存续期间，从而主张该房屋为婚内财产。这是不尊重事实、法律的。刘放与三友公司签订的该份房屋买卖合同与1993年签订的合同相比各项内容均未变更，仅房价款发生改变，该份新合同实际上是为办证需要而签订，目的是规避缴纳各项契税的义务，违反了法律的强制性规定，应认定为无效。依法取得对特定财产的权利是判断自然人、法人等主体是否拥有该财产的标准，并不必须是实际占有或者取得权利证书，实际占有、取得权利证书均是对拥有该财产权利的最终公示。无可否认，刘放拥有对涉案房屋的权利始于1993年，并于1994年实际占有，2004年取得房产证，刘放为唯一合法权利人。刘放取得房产证的行为是对合同权利的实际实现和对世公示，不能否认涉案房屋为其婚前个人财产的事实，刘放对其拥有合法的处分权。二、原告对涉案房屋不享有任何权益，无权要求分割。《婚姻法》第十九条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”《婚姻法》的上述条文说明，夫妻可以将其个人婚前财产约定为共同所有，但必须采取书面形式或者变更权利登记，否则不具备个人财产自动变更为共同财产的效力。夫妻对于财产权利的约定仅对于双方具有约束力，对第三人无约束力。刘放与原告婚姻存续期间未对涉案房屋进行过房屋产权的变更，原告亦无证据证明涉案房屋已经变更为其与刘放共同财产，涉案房屋仍归属于刘放。综上，原告不享有涉案房屋的任何权利，无权对涉案房屋要求分割。三、原告与刘放离婚时已经对夫妻共同财产完成分割，涉案房屋仍然归属刘放。1、原告在婚姻期间自始知悉涉案房屋“三友新村公寓楼XXX房”的存在，证人彭丹讲述，其与刘放、原告相识二十多年，为原海南省疆海公司的同事，且在疆海公司宿舍楼做邻居也很多年。证人彭丹证明，她在刘放家里听刘放、原告夫妇讨论三友新村公寓楼XXX房有很多次，并且原告还将三友新村公寓楼XXX房租借给她的朋友住，为此刘放还对原告很有意见。证人彭丹还证明，刘放和原告婚姻期间，原告的父母在刘放的母亲去世之后，还搬进了刘放母亲的房屋居住。2、原告与刘放离婚时，双方已经对夫妻共同财产作出分割，双方未约定将涉案房屋归于原告，涉案房屋“三友新村公寓楼XXX房”仍然归属于刘放。四、被告与刘放之间的房屋转让协议合法有效，受法律保护。1、房屋交易价格公平合理，众所周知，2004年左右海口市房地产市场仍然处于低谷，商品房无价无市。海口市优势地段新楼盘销售价格在2000元左右，至2004年底更是降至800元左右，并持续相当长的时期，二手房更是无人问津，价格低迷，房地产交易市场毫无生机、一片沉寂。2005年3月9日，刘放将涉案房屋以50000元的价格转让给被告，该合同价款是双方当事人的意思自治，是协商一致的结果，且该价格符合当时房地产市场的价格水平。被告支付了全部50000元购房款，刘放将房产证交给被告并承诺无条件协助被告办理房屋过户。此后，被告实际占有使用涉案房屋至今。2、房屋交易行为合法有效。涉案房屋为刘放个人婚前财产，刘放对其拥有合法的独立产权。刘放将其个人拥有合法产权的房屋转让于他人，属于对自己财产的依法处分，符合法律规定，应当受法律保护。当时生效实施的《城市私有房地产管理条例》第九条规定，办理私有房产转移、变更登记只需要原权利人出示房屋所有权证和身份证明，两证一致即可，无需再查明房产是否共同财产、是否设定权利负担等。刘放转让涉案房屋给被告之时向被告出示了房产证原件，显示其是唯一合法权利人；同时刘放还出示了其与原告的离婚协议书，表明他与原告已经对婚后财产分割完毕，再无财产争议，涉案房屋仍然归属于刘放，并且刘放表示涉案房屋是其个人婚前财产与原告无关。有鉴于此，被告才购买了刘放的房屋，被告已经尽到善意买受人的合理注意义务，并且法律也未给被告设置审查义务，被告无义务再审查涉案房屋是否共同财产。《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。刘放与被告的口头房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，不违法法律强制性规定。因此，刘放与被告的口头房屋转让协议依法成立，合法有效，未办理房屋过户登记不影响合同效力。况且被告已经履行了全部义务，刘放也将房产证交付给了被告并承诺无条件配合办理过户手续。因此，被告依据合同取得的对涉案房屋的权利依法应当受到保护。综上所述，涉案房屋是刘放个人婚前财产，依据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，刘放将其转让给被告是行使个人权利的表现，应受法律保护。刘放与被告达成的房屋转让协议主体适格，内容合法，不违反法律的强制性规定，合法有效；被告履行了作为受让人的全部义务，被告作为受让人的利益更应当依法受到保护。
经审理查明，刘放于1993年12月25日与三友公司签订房屋买卖合同，购买三友公司位于海口市海秀路三友新村公寓楼XXX房，于2014年8月30日在海南省公证处对该合同办理公证手续。1998年3月26日三友公司与刘放、王核、王泾签订三友新村房屋销售补充协议，约定对原1993年12月25日三友新村签订的A1-701、702及XXX房的销售合同，房产已于1996年6月底交付使用，后王核、王泾、刘放无力支付剩余房款，三人要求解除购买合同。三友公司收回A1-701、XXX房，已交纳的房款319200元作为XXX房的购房款，剩房款5483.8元在1998年3月31日前付清。1998年3月31日三友公司向刘放出具收据，收到XXX房现金5483.8元。2000年10月15日三友公司与刘放签订商品房买卖合同，涉及的房产三友新村公寓楼XXX房，总价款74176元，交房产部门备案。2004年8月2日，刘放所购买的三友新村XXX房办理了房产证，证号为海口市房权证海房字第HK027XXX**号。2005年3月9日刘放向被告出具收据，载明“今收到段玉燕交来刘放在三友新村的房产一套（房产证号海口市房权证海房字第HK027XXX**号，幢号A1，房号608，建筑面积92.72㎡的住宅一套），全部转让给段玉燕的价格为50000元（伍万元整），双方没有异议。此据，若段玉燕今后需变更房权，刘放必须配合，不计任何费用。”2014年海南三友公司物业公司出具证明，载明“海口市滨濂路三友新村X幢XXX房从2005年3月至今一直由段玉燕居住，物业费也一直由段玉燕交纳，物业费也是由我们收取段玉燕的。”被告段玉燕提交了2005年至2011年的涉案房产的三张物业管理费发票。
另查，原告与刘放于1995年登记结婚。2005年1月31日签订离婚协议书，约定双方自愿离婚，双方无财产争议，无债权债务纠纷，婚生小孩刘睿由原告抚养，刘放每月负担700元费用，但孩子的学习及将来成长由双方共同协商安排。同日，原告与刘放在海口市龙华区民政局办理了离婚登记手续。刘放离婚后于2007年3月13日与汪红梅登记结婚。2011年12月9日，刘放因呼吸、心跳骤停死亡。
上述事实有离婚协议、离婚证、商品房买卖合同、收据、（2012）龙民一初字第642号民事判决书、（94）琼证字第3718号公证书、房屋购销合同书、“三友新村“房屋购销补充协议、收据、海口市房权证海房字第XXX房产证、发票、汇款凭证、物业发票及证明等证据及当事人陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，刘放于1993年购买的房产应属于刘放的婚前财产，其享有处分权。现原告主张确认被告与刘放达成的三友新村XXX房的转让协议及出具《收据》的行为无效，其应享有三友新村X幢XXX房产50%的权益，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
驳回原告马雪霞的诉讼请求。
本案案件受理费1050元，由原告马雪霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 李光平
人民陪审员 黄 勇
人民陪审员 何少锋
二〇一五年三月二日
书 记 员 裴婷婷