宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民初字第5507号
原告（反诉被告）宁夏荣恒房地产集团有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人梁志东，该公司总经理。
委托代理人程燕、伍嘉伟，宁夏合天律师事务所律师。
被告（反诉原告）敬兴君，男，1975年2月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人杨学义、闫世军，宁夏朔方律师事务所律师。
原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司（以下简称荣恒房地产公司）诉被告敬兴君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月18日受理后，被告于2013年12月30日向本院提起反诉，本院对其反诉依法受理。因本案必须以另一案的审理结果为依据，故本院于2014年7月3日裁定本案中止诉讼。本案恢复诉讼后，本院依法组成合议庭于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告荣恒房地产公司的委托代理人伍嘉伟，被告敬兴君及其委托代理人杨学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣某房地产公司诉称，2012年，原、被告签订一份《营业房租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于银川市兴庆区两处营业房，租期自2012年10月1日至2015年9月30日，双方还对租金及违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告，但被告未按照约定向原告交纳相应的租金，故原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的《营业房租赁合同》；判令被告向原告支付2013年10月1日至2013年10月31日的租金6525.12元，以及2013年11月1日至合同实际解除之日止的租金；判令被告向原告支付违约金24116.84元；本案诉讼费由被告承担。
本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，请求依法判令原、被告继续履行双方签订的《营业房租赁合同》；判令被告向原告支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金162867元；本案诉讼费由被告承担。
被告敬兴君辩称并反诉称，原告在对凝聚力装饰批发城三期招商期间，委托深圳鼎盛达招商代理有限公司对外招商，按照招商代理人的承诺，凝聚力装饰批发城三期应于2012年10月1日对外宣传开业，且开业时商户入驻率达到70%以上，但原告实际于2013年7月28日举行开业仪式，入驻商户不足20%，客流稀少，致使被告无法维持经营，且至今未达到承诺的开业条件。根据《宁夏回族自治区商品交易市场管理条例》的规定，开办市场应当进行市场名称登记，市场名称经核准登记后，市场开办经营者应当依法办理登记注册，领取营业执照，但原告经营的市场至今未办理登记手续。因涉案房屋不具备使用条件，2012年至2013年度的采暖季未开通供暖，也无相应的消防、通信、防震等审批手续。原告擅自变更市场功能区划，将装饰材料市场变成了包括花鸟鱼虫在内的混合型市场，侵犯了商户的合法权益，故被告提起反诉，请求法院判令解除原、被告签订的《营业房租赁合同》；判令原告向被告返还已支付的租金78301.44元、保证金20000元及至合同解除之日止的利息，并赔偿被告相应的经济损失，以上共计11万元；本案诉讼费由原告承担。
庭审中，被告变更反诉请求，请求法院确认原、被告签订的《营业房租赁合同》无效；判令原告向被告返还已支付的租金78301.44元、保证金20000元；判令原告赔偿被告经济损失11万元；本案诉讼费由原告承担。
原告荣恒房地产公司对被告敬兴君提出的反诉辩称，原、被告签订的租赁合同未违反法律规定，不存在导致合同无效的情形。被告逾期交纳租金，未履行合同约定的义务，原告不应向被告退还已付租金和保证金。原告未向被告做出任何关于开业时间及商户入驻率的承诺，且原告针对凝聚力装饰批发城项目已成立专门的经营公司进行管理，被告反诉请求原告赔偿其经济损失无事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2012年7月25日，原、被告签订一份《营业房租赁合同》，双方约定原告将其所有的位于银川市兴庆区两处营业房出租给被告从事门业销售，租赁期限三年，自2012年10月1日至2015年9月30日止，被告于签订合同之日向原告交纳20000元保证金；第一、二年的租金均为78301.44元，第三年租金为84565.56元，第一年租金于签订合同时一次性交纳，之后的年租金应于当年9月1日之前交纳。另外，双方还对房屋租赁期间的税费承担、装修等权利义务进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳了第一年租金78301.44元，原告给被告交付了涉案房屋。因被告未向原告交纳2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金，故原告诉至本院，请求依法判如所请。
另查明，本院于2014年6月16日作出（2013）兴民初字第5501号，即原告荣恒房地产公司诉被告徐会房屋租赁合同纠纷一案的《民事判决书》，该判决认定，凝聚力装饰批发城三期在2012年度采暖期内未进行供暖，被告亦未交纳采暖费用。
再查明，2011年4月12日，宁夏回族自治区工商行政管理局为宁夏荣恒集团经营管理有限公司颁发《企业法人营业执照》，该公司住所地为银川市兴庆区，经营范围包括房屋租赁、物业服务、装饰材料销售等业务。
本院确认的上述事实，有原告提供的《营业房租赁合同》、《入住声明》、《企业法人营业执照》，本院调取的（2013）兴民初字第5501号《民事判决书》以及当事人的当庭相关陈述佐证，经本院开庭质证和审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《营业房租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告的租赁合同依法成立，本院予以确认。被告未按照合同约定期限向原告支付租金，应承担相应的民事责任。原告诉请的2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金162867元，符合法律规定和双方当事人的约定，本院予以支持。对被告提出原告未按照承诺的时间开业，且商户入驻率不足而影响其经营的抗辩理由，因凝聚力装饰批发城三期何时作整体开业宣传及商户入驻率问题属于原告的经营营销方案，与被告租赁房屋何时进行营业及经营效益不存在必然的联系。被告在租赁房屋时，应充分考虑自身的商业风险，商业风险属于从事商业活动的固有风险，被告应对租房市场的商业环境具有一定的预见和判断，而不能将该风险转移给出租人，且原、被告也未在合同中对凝聚力装饰批发城三期作整体开业宣传及商户入驻率的比例进行相关约定，故被告的该项抗辩理由本院不予采信。对被告提出原告经营的凝聚力装饰批发城三期未进行市场名称核准登记，且未领取营业执照的抗辩理由，因开办市场进行市场名称登记以及市场开办经营者依法领取营业执照，属于行政管理范畴，与原、被告之间的租赁合同关系无关联性，且凝聚力装饰批发城的相关经营活动现由宁夏荣恒集团经营管理有限公司进行管理，该公司于2011年4月12日已注册登记成立，并领取了营业执照，故原告的该项抗辩理由本院不予采信。对被告提出涉案房屋不具备使用条件，2012年至2013年度未开通供暖，也无相应的消防、通信、防震等审批手续，且原告擅自变更市场功能区划，双方签订的租赁合同属无效合同的反诉请求，虽然原告未在2012年至2013年度给涉案房屋供暖，但该事实并不能导致双方的租赁合同无效，被告也未向本院提供证据证明涉案房屋无相应的消防、通信、防震等审批手续，而市场功能区划属于市场开办单位和政府行政部门对市场建设发展的统筹规划，且被告也未向本院提供原告妨碍被告经营活动的证据，故被告提出租赁合同无效、返还已付租金及保证金并赔偿经济损失的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司与被告敬兴君于2012年7月25日签订的《营业房租赁合同》继续履行；
二、被告敬兴君于本判决生效之日起三日内向原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金162867元；
三、驳回反诉原告敬兴君的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3657元，反诉费1250元，共计4907元，由被告敬兴君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 何小军
人民陪审员 李素霞
人民陪审员 马庆胜
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 廖品赫
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。