广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第1746号
上诉人（原审原告）：孙竹安，男，1966年8月29日出生，汉族，住广州市。
委托代理人：马继雄、陈凝，广东纵横天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市顺之旅商贸服务有限公司，住所地。
法定代表人：陈克平，职务总经理。
委托代理人：黄晓励、段锴，广东智洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈克平，男，1951年9月8日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：黄晓励、段锴，广东智洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州圣地房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：林益明，董事长。
委托代理人：冯常州，该公司员工。
委托代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人孙竹安因与被上诉人广州市顺之旅商贸服务有限公司（以下简称顺之旅公司）、陈克平、广州圣地房地产开发有限公司（以下简称圣地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年10月，孙竹安（认购人）与顺之旅公司（出卖人）签订《商品房内部认购合同》，约定出卖人以《合建合同》方式取得位于广州市白云区京溪横路70号地块使用权，认购人以总金额308000元（不含税费）购买自编号第壹栋第七层四号房屋，建筑面积共77平方米：该房屋属于预售：分期付款．2007年1月20日前支付20万元，2007年2月12日前支付5万元，余下款项在出卖人交房屋产权证××天内付清；出卖人应当在2007年6月31日前将经综合验收合格的该商品房交付认购人使用等。同时，双方另签订《商品房内部认购合同》，约定认购人以308000元认购同楼盘的自编号第贰栋第八层××号房，建筑面积共77平方米；分期付款：2007年1月20日前支付10万元，2007年2月12日前支付5万元等。双方又另签订《商品房内部认购合同》，约定认购人以1683000元认购同楼盘的自编号第壹栋首层沿街商铺，建筑面积约93.5平方米：分期付款：2007年1月20日前支付70万元，2007年2月12日前支付20万元等。
上述合同签订后，2008年3月28日，孙竹安（乙方）与顺之旅公司（甲方）签订《﹤商品房内部认购合同﹥的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“一、关于原商品房内部认购合同中约定的两套住宅，现调换并交付的具体座落分别为：1、位于圣地达成广场（甲方与合作方合作开发的楼盘）自编号为第七栋第六层的套内建筑面积约为69.37平方米的A单元，及第七栋第六层的套内建筑面积约为78.02平方米的C单元：2、乙方已付给甲方的住宅购房款人民币40万元作为乙方购买本条1中所指两套住宅的自付款。二、关于原商品房内部认购合同中约定商铺交付的变更及拟替代交付住宅的具体座落分别为：l、……甲方在征得乙方同意的前提下，以交付住宅来替代商铺的交付；2、甲方拟交付给乙方住宅的具体座落分别为：（1）-（2）约定内容主要为：位于圣地达成广场（甲方与合作方合作开发的楼盘）自编号为第七栋第五层的套内建筑面积约为68.38平方米的B单元、套内建筑面积约为78.02平方米的C单元、套内建筑面积约为145.03平方米的D单元、套内建筑面积约为69.37平方米的A单元。商铺换购成住宅不再另行签订商铺房内部认购合同，参照原合同对住宅部分相关的约定履行。乙方已付的购买商铺的预付款人民币90万元同时变更为本条第（1）、（2）约定的住宅的首付款。××、乙方于甲方将上述补充协议中约定的全部住宅交付并过户到乙方名下后，以按揭或其他的形式付清余下房款。六、因乙方向甲方购房完全是出于对其现法定代表人陈克平先生的信赖，且乙方所付款项均划入其个人帐户，由其支配，故其对原合同及本补充协议均承担连带责任。甲方指定保证人与其承担一切连带责任，直至所有协议及据此产生的一切付款义务及违约赔偿等款项付清为止。注：甲方在付清款时可随时收回房子，按叁佰万元支付，在二OO八年七月二十八号前支付。陈克平作为顺之旅公司的法定代表人、甲方指定执行人及保证人在上述补充协议上签名。
2010年6月18日，孙竹安（乙方）与顺之旅公司（甲方）、陈克平（保证人）共同签订《﹤商品房内部认购合同﹥的补充协议二》（以下简称《补充协议二》），约定甲乙双方解除上述各合同及补充协议，甲方于2010年8月15日前退还乙方购房预付款人民币130万元，于2010年8月30日前支付乙方赔偿金100万元，保证人为甲方的上述债务承担连带保证责任。
孙竹安提供2007年1月18日的银行个人业务凭证，载明当日借户名孙竹安向贷户名陈克平汇款lOO万元。孙竹安提供顺之旅公司于2007年1月18日出具的××份收款收据，该收据载明收到孙竹安所交购买涉案房屋的预付款分别为70万元、20万元、10万元。
孙竹安提供2007年2月1日的银行存款回单，载明当日存入陈克平帐户10万元。孙竹安提供顺之旅公司于2007年2月1日出具的两份收据，载明收到孙竹安所交的购买涉案房屋的楼款分别力5万元、5万元。
孙竹安提供2007年2月5日的银行存款回单，载明当日存入陈克平帐户20万元。孙竹安提供顺之旅公司于2007年2月5日出具的收款收据，该收据载明收到孙竹安交楼的购买涉案房屋的预付款。
顺之旅公司、陈克平对于孙竹安提供的上述支付凭证的真实性、合法性均予以确认：圣地公司对孙竹安提供的上述支付凭证的真实性均不予确认，并认为陈克平实际无将该款打入圣地公司帐户，该款项不是支付至建设项目中。
一审庭审中，顺之旅公司、陈克平表示，如果法庭认定涉案合同无效和顺之旅公司已收取孙竹安130万元购房款，则其同意退还130万元给孙竹安；如果法庭认为涉案合同有效并解除、孙竹安已付130万元购房款，则其同意退还130万元购房款本金给孙竹安，但认为违约金约定标准过高。
原审法院另查明，2004年10月25日，圣地公司（开发商、甲方）与顺之旅公司（投资承建商、乙方）签订《合建圣地达成广场1-7栋商住楼的合作协议》，约定以乙方投资续建的合作方式合建京溪横路圣地达成广场1-7栋商住楼，合同约定了双方的权利义务。涉案的“达成广场”均以圣地公司名义办理了《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》。圣地公司与顺之旅公司在履行上述合同过程中产生纠纷，已经原审法院一审、广州市中级人民法院二审终审，广州市中级人民法院于2011年2月11日作出（2010）穗中法氏五终字第3784号民事判决。该判决已生效。
孙竹安于2012年5月18日向原审法院提起诉讼，请求判决：1、解除涉案的《商品房内部认购合同》及补充协议；2、顺之旅公司、陈克平共同偿还孙竹安预付购房款130万元并共同支付违约赔偿金100万元：3、顺之旅公司、陈克平双倍支付逾期退还购房预付款及偿付赔偿金的利息损失（利息按同期银行贷款利率从2010年8月31日计至实际清偿完结之日）；4、圣地公司对上述债务承担连带责任：5、本案诉讼费由顺之旅公司、陈克平、圣地公司承担。如果法院认定上述合同无效，顺之旅公司、陈克平亦应承担合同无效的全部责任，所以变更将第1项诉讼请求变更为要求确认涉案合同无效，其他诉讼请求坚持。
原审法院认为，根据现有证据显示，顺之旅公司、圣地公司并取得涉案房屋的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，孙竹安与顺之旅公司签订的《商品房内部认购合同》及相关补充协议应认定无效。孙竹安主张已向陈克平支付涉案购房款共计130万元，已提供银行汇款凭证（共130万元）及收款收据（共130万元）证明，且顺之旅公司、陈克平对此事实予以确认，故原审法院对孙竹安主张已付房款130万元意见予以采纳。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故孙竹安要求顺之旅公司返还已付款130万元的请求合理合法，原审法院予以支持。因合同无效，故孙竹安要求顺之旅公司按协议约定赔偿100万元的诉讼请求无法律依据，原审法院不予支持。
关于孙竹安主张的购房预付款的利息损失、赔偿金的利息损失，因合同无效，孙竹安亦有过错，故利息损失应参照银行同期同类贷款利率，从孙竹安起诉之日起计算至顺之旅公司清偿之日止。孙竹安主张利息应双倍计付，并要求计付赔偿金100万元的利息损失的主张均无法律依据，原审法院不予支持。
陈克平既作为连带责任保证人，又是实际收款人，其在举证期限内无举证证明已将该款实际交回顺之旅公司或圣地公司，故依法陈克平应对顺之旅的上述债务承担连带清偿责任。陈克平抗辩认为其是履行公司职务行为故无须承责的意见缺乏理据，原审法院不予采纳。
由于涉案合同无效，且无证据证明圣地公司是同意或授权顺之旅公司出售涉案房屋予孙竹安、及圣地公司已实际收到陈克平收取孙竹安的130万元，故圣地公司认为其对上述债务不应承担清偿责任的抗辩理由成立，原审法院予以采纳。孙竹安要求圣地公司对顺之旅公司上述全部责任承担连带责任的请求无法律依据，亦缺乏理据，原审法院不予支持，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审法院于2013年3月13日作出判决：一、孙竹安与广州市顺之旅商贸服务有限公司签订的《商品房内部认购合同》、《补充协议》、《补充协议二》无效；二、在本判决生效之日起5日内，广州市顺之旅商贸服务有限公司返还孙竹安购房款1300000元及利息（以1300000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2012年5月18日起计至付清之日止，利息以本金为限）。××、陈克平对判决第二项承担连带清偿责任。四、驳回孙竹安的其他诉讼请求。本案受理费29273元，由孙竹安负担12773元，顺之旅公司、陈克平承担16550元。
判后，孙竹安不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、判令顺之旅公司向孙竹安返还款项130万元，支付赔偿金100万及利息（按照同期银行贷款利率双倍计算，从2007年7月1日起计至实际还款之日止）；××、陈克平、圣地公司对顺之旅公司上述债务承担连带赔偿责任；四、一、二审诉讼费及财产保全费由圣地公司、顺之旅公司、陈克平承担。事实和理由如下：一、圣地公司与顺之旅公司存在合作建房关系。他们之间存在利益分配的协议。顺之旅公司按照他们之间的约定可以取得涉案房屋的所有权、出售权。孙竹安购买房屋是因为他们之间存在利益关系，所以本案合同完全可以实际履行，合同应认定为有效。二、就算最终认定孙竹安与顺之旅公司签订的购房协议无效，其中违约条款和其他处置双方解决纠纷的条款和方式都是有效的，顺之旅公司应按照合同约定向孙竹安支付赔偿金及利息。××、顺之旅公司在本案中存在严重过错，在签订合同时多次作出虚假承诺，隐瞒相关信息，在合同签订中存在欺诈行为，所以应当承担相应的过错赔偿责任。四、孙竹安在本案中存在严重的经济损失，包括利息损失、逾期可得租金的损失，还有逾期房屋价格上涨的损失。原审法院判决孙竹安预付款利息损失从一审起诉之日起计算，适用法律错误，判决结果显失公平。五、圣地公司在本案中是实质得益人的角色，本案房屋归圣地公司所有，其是涉案项目开发商，且圣地公司在顺之旅公司与孙竹安签订合同后一直没有提出任何异议，也用书面形式确认顺之旅公司可以自行处分涉案房屋，圣地公司同意顺之旅公司向我方出售房屋，所以圣地公司应当对顺之旅公司的债务承担连带责任。
顺之旅公司、陈克平答辩称：对孙竹安变更的上诉请求不予接受。
圣地公司答辩称：孙竹安的上诉请求无理，圣地公司在本案中不承担连带责任。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，孙竹安与顺之旅公司签订的《商品房内部认购合同》应为无效。孙竹安与顺之旅公司、陈克平签订的补充协议系基于主合同有效而签订的从合同，亦为无效。
根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同因涉案房屋未取得商品房预售证明而无效，合同无效的主要责任在顺之旅公司，孙竹安作为购房人负有谨慎注意的义务，对合同无效也有一定过错，故原审法院判处顺之旅公司从孙竹安起诉之日起支付购房款利息，并无不当。
孙竹安基于《商品房内部认购合同》及补充协议提起违约之诉，合同相对方系顺之旅公司，现无证据证明圣地公司同意或授权顺之旅公司向孙竹安出售涉案房屋，亦无证据证明圣地公司已实际收到陈克平支付的购房款，故孙竹安要求圣地公司对顺之旅公司返还孙竹安购房款1300000元及利息承担连带责任，理据不足，本院不予支持。
综上所述，孙竹安的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9105元，由上诉人孙竹安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 郝 烨