河北省武安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第00421号
原告杨京元，现在贵州省黔西县经商。
委托代理人闫志强，河北紫薇星律师事务所律师。
被告靳良的。
委托代理人郝恒周，河北泽林律师事务所律师。
原告杨京元诉被告靳良的房屋买卖合同纠纷一案，武安市人民法院于2012年2月2日作出（2011）武民初字第0358××号民事判决，原告杨京元不服，向邯郸市中级人民法院提起上诉，邯郸市中级人民法院经审理，于2012年12月26日作出（2012）邯市民一终字第356号民事裁定，撤销武安市人民法院（2011）武民初字第0358××号民事判决，发回武安市人民法院重审。我院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨京元委托代理人闫志强，被告靳良的及其委托代理人郝恒周到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨京元诉称，2006年5月8日，在原告杨京元不知情的情况下，被告靳良的与持有非原告杨京元书写内容也非杨京元签名按手印的卖房委托书的杨某甲（杨京元的儿子）签订房屋买卖合同，将杨京元所有的武安市南关街牛舌头9排××号房产（房产证号为武房私字第××）转让给被告靳良的。2006年8月16日，在原告杨京元不知情的情况下，被告靳良的又与持有非原告杨京元书写内容也非杨京元签名按手印的卖房委托书的杨某乙（杨京元的女儿）签订房屋买卖契约，办理了房产过户手续，将原告杨京元所有的武安市南关街牛舌头9排××号房产转让给被告靳良的。综上，在原告杨京元丝毫不知情也不在签协议现场，杨京元也从未委托任何人卖房的情况下，被告靳良的与持有不是原告杨京元书写内容也不是杨京元签名按手印的委托书的杨某甲、杨某乙签订房屋买卖协议，将原告杨京元所有的房产非法卖与靳良的，侵犯了原告的合法权益。遂向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决确认2006年5月8日原告杨京元与被告靳良的签订的房屋买卖合同无效，确认2006年8月16日杨京元（代表人杨某乙）与被告靳良的签订的房屋买卖契约无效；本案诉讼费用由被告承担。
被告靳良的辩称，原、被告之间签订的房屋买卖合同均不违反我国《合同法》的相关规定，所签订的合同是有效的；原来的行政一审、二审均肯定了被告取得的房产证是合法的；被告给原告的买房款偿还了原告在信用社的贷款。原、被告之间系多年邻居，在被告买房之前，与原告已通电话约定好买房的流程，由其女儿、儿子来武安办理房屋买卖手续，被告坚信原告孩子具有代理权，卖房行为是原告的真实意思表示，被告有充分的理由相信原告的儿子、女儿构成表现代理，被告取得房产系属于善意取得，故应该驳回原告的诉讼请求。
在法定的举证期限内，原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：
1、原告杨京元的身份证原件一份，用以证明原告符合诉讼主体，是所争议房屋的原产权人；
2、原房产证复印件一份，用以证明该房产交易前房屋的实际产权人是原告杨京元；
3、贵州省黔西县民事调解书一份，用以证明杨京元与朱海云曾经是夫妻，争议房产原是夫妻共同财产，作为买房人的被告没有尽到合理的审查义务；
4、2006年5月8日的房屋买卖合同复印件一份，用以证明买卖合同上的签字不是原告杨京元所签；
5、杨某乙和杨某甲的书面证言各一份，用以证明原告杨京元并未委托杨某乙和杨某甲买卖过房屋；
6、邯郸市物证司法鉴定中心出具的鉴定报告一份，用以证明2006年8月16日房屋买卖契约上的签字不是原告杨京元本人所签。
被告靳良的对原告杨京元所提供的证据质证认为，对证据1、2、3、4均无异议，本院认为证据1、2、3、4客观、真实，与本案具有关联性，本院予以认定；对证据5有异议，认为证人杨某乙和杨某甲与原告系亲属关系，与原告具有利害关系，对其证言的真实性不予认可，本院认为证据5中的书面证言，由于证人均未出庭作证，无法核准证言的真实性，对证据5不予认定；对证据6无异议，本院认为证据6系司法鉴定机关的鉴定结论，客观、真实，本院予以认定。
被告靳良的为证明自己的主张，向法庭提供了以下证据：
1、武安市人民法院（2009）武行初字第0002号行政判决书和（2009）邯市行终字第72号行政判决书各一份，用以证明争议房产的过户是合法的，被告取得房屋是善意取得；
2、房屋过户以后被告靳良的取得房产证复印件一份，用以证明该房屋已经过合法的过户手续；
3、武安市房屋所有权转移登记申请书一份，用以证明是杨京元的女儿杨某乙代表其父亲签字办理的房屋过户手续；
4、武安市翟家庄信用社收回贷款346200元凭证两份，用以证明买房款已经偿还了杨京元在翟家庄信用社的贷款；
5、授权委托书两份，买卖合同一份，杨京元、杨某乙、杨某甲身份证复印件各一份，收到条一份，这一组证据用以证明房屋买卖的过程及杨某乙和杨某甲的行为构成表现代理。
6、证人白某、张某、杨某丙三人书面证言各一份，用以证明在买卖房屋的过程中和房屋过户的时候，被告靳良的与原告杨京元均通过电话，杨京元知道这个情况并同意卖房；
7、证人靳某出庭作证，证明2006年5月8日，杨京元通过电话指挥其女儿杨某乙用卖房子的钱偿还信用社的贷款，靳良的把钱给了杨京元的孩子了；
8、证人连某出庭作证，证明2006年的5月份杨京元与靳良的通过一次电话，电话内容为杨京元要把房子卖给靳良的，靳良的催促杨京元进行房屋过户的事情。
原告杨京元对被告靳良的提供的证据质证认为，对证据1、证据2有异议，认为两份证据没有证明力，与本案的关联性不大；本院认为证据1系生效的裁判文书，合法有效；证据2系行政机关出具的合法证件，客观、真实，本院对证据1、2予以认定；对证据3的真实性没有异议，但是杨某乙没有经过杨京元的委托在所有权转移登记申请上签了字，不具有合法性；本院认为证据3也系行政机关出具的合法手续，其客观、真实，本院予以认定；对证据4的真实性有异议，认为与本案的关联性不大；本院经审查，被告靳良的的买房款确实用于偿还了杨京元在翟家庄信用社的贷款，故证据4系信用社出具的真实、合法手续，本院予以认定；对证据5的真实性有异议，称所有的杨京元的签字均不是杨京元本人所签，也未委托杨某乙和杨某甲签过字；本院认为，杨京元、杨某乙、杨某甲身份证复印件系真实的，本院予以认定，至于授权委托书和房屋买卖合同是否为杨京元本人所签，在当时情况下，靳良的有理由相信其女儿和儿子有代理权，故本院对授权委托书和买卖合同的真实性也予以认定；对证据6的真实性有异议，认为系证人的书面证言，证人并未出庭作证，对其真实性不予认可；本院认为三位证人均未出庭作证，对其证言的真实性无法核实，故对证据6不予采信；对证据7、证据8有异议，认为证人靳某与连某与原告并不相识，对其证言的真实性不予认可；本院认为证据7、8无其他证据相互印证，故本院对该两份证据不予采信。
根据当事人陈述、举证、质证及本院对有效证据的认定，本院对本案事实确认如下：
武安市南关街牛舌头街9排××号房产（房产证号武房私字第××）原系原告杨京元所有，原告一直未住，属于半成品房。自1999年开始，原告杨京元就一直在贵州省黔西县经商居住。2006年5月8日，原告儿子杨某甲持有原告杨京元签名和按手印（后查明不是杨京元签名和按手印）的卖房委托书和与被告靳良的签订的房屋买卖合同，将该房屋以38.5万元的价格转让给被告靳良的，同日偿还了杨京元在翟家庄信用社的贷款。2006年8月16日，原告杨京元女儿杨某乙又持有原告杨京元签名和按手印（后查明不是杨京元签名和按手印）的卖房委托书和与被告靳良的签订的房屋买卖契约，配合被告靳良的办理了房产过户手续，将该房产登记在被告靳良的名下。
另查明，2008年9月19日，原告杨京元向我院提起行政诉讼，要求依法撤销武安市房产管理局及武安市房地产产权监理处为被告靳良的办理的争议房屋房产证。2009年5月14日，我院作出（2009）武行初字第0002号行政判决书，判决维持武安市房产管理局、武安市房地产产权监理处为靳良的颁发的位于武安市武安镇牛舌头街9排××号房屋产权证的具体行政行为。原告杨京元不服，上诉至邯郸市中级人民法院，邯郸市中级人民法院经审理，于2009年11月6日作出（2009）邯市行终字第72号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，基于表见代理，善意第三人出于合理信任所签订的合同是合法有效的合同，应当得到法律的保护。武安市武安镇牛舌头街9排××号房产原系原告杨京元所有，原告杨京元儿子杨某甲持有其父亲签名的授权委托书及房屋买卖合同将该房屋以38.5万元的价格转让给被告靳良的，随后其女儿杨某乙持有其父亲签名的授权委托书与被告靳良的签订了房屋买卖契约，协助被告靳良的办理了房屋过户手续。原告杨京元一直辩称授权委托书和房屋买卖合同上的签名不是其本人签名，被告靳良的在诉讼中才知道杨京元给其女儿和儿子的授权委托书以及房屋买卖合同上的签名不是杨京元本人所签，本院对杨京元没有在授权委托书上和买卖合同上签字该事实予以确认。虽然所有卖房手续上的签字均不是原告所签，但是当时作为与原告杨京元有特殊身份关系的杨某甲和杨某乙，其行为足以让作为相对行为人的靳良的有理由相信杨京元卖房的真实性，且该卖房款大部分用于偿还了杨京元与朱海云婚姻关系存续期间在信用社的共同贷款。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，本案中被告靳良的善意相信杨某甲和杨某乙有代理权，杨某甲和杨某乙的行为是有效代理行为，构成表见代理，被告靳良的事先并未与杨某甲和杨某乙恶意串通，也不知他二人无代理权，他的这种信任是善意的，并支付了一定的合理对价购买了该房产，且该房屋所有权已经进行了转移登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的相关规定，该房屋买卖合同已经成立并生效，被告靳良的属善意、有偿取得该房产，应当维护其合法权益，原告杨京元请求确认2006年5月8日与被告靳良的签订的房屋买卖合同，2006年8月16日与被告靳良的签订的房屋买卖契约无效的诉讼请求，因其没有提供相应的证据予以证明，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杨京元的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告杨京元承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 贾亚杰
审 判 员 王学祥
人民陪审员 孟保成
二〇一三年七月二十五日
书 记 员 董耿耿
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。