上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初22659号原告：徐桂锰，男，1989年3月7日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张峥嵘，万商天勤(上海)律师事务所律师。原告：汤燕妮，女，1985年9月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：徐桂锰(系原告汤燕妮的丈夫)。被告：张柏华，男，1953年12月24日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。第三人：汪培良，男，1988年9月10日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：宗绪志，上海万答律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晶晶，上海万答律师事务所律师。第三人：陆小玲，女，1965年3月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：顾锡明(系第三人陆小玲的丈夫)，男，1961年5月28日出生，汉族，住上海市闵行区。原告徐桂锰与被告张柏华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，先适用简易程序，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，期间经当事人申请追加汤燕妮为本案共同原告，汪培良、陆小玲为本案第三人参加诉讼。原告徐桂锰(暨原告汤燕妮之委托诉讼代理人)及委托诉讼代理人张峥嵘、被告张柏华及委托诉讼代理人李东方、第三人汪培良及委托诉讼代理人宗绪志、孙晶晶、第三人陆小玲及法定代理人顾锡明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐桂锰、汤燕妮向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告就转让上海市闵行区浦江镇浦航路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称104室房屋)于2013年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》以及于2016年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，并要求继续履行；2.要求被告张柏华协助两原告办理过户手续，将104室房屋产权转移登记至两原告名下。主张的事实和理由：2013年被告张柏华与第三人汪培良签订《上海市房地产买卖合同》，将104室房屋转让给第三人汪培良，汪培良支付首付款60万元，尚余15万元尾款未付。原告徐桂锰为上述房屋交易的中介公司法定代表人，了解整个交易过程，由于第三人汪培良的签约事宜均由母亲即第三人陆小玲一手操办，合同中留的是陆小玲的电话号码，加之售房系重大事务，汪培良不可能不知情，故原告徐桂锰有合理理由相信陆小玲有代汪培良买卖104室房屋的权利。因此在2015年底第三人陆小玲以汪培良需要另行购房为由同意出让104室购房权利时，原告徐桂锰完全相信是真实意思表示，而且通过从第三人陆小玲处取得第三人汪培良签约及付款收据等材料的原件，以及汪培良签字的购房确认书、解约协议、声明确认书(因为汪培良一直不出现，陆小玲将这些材料拿来时汪培良签名处已有签名、捺印)等事实，亦明确了汪培良有放弃104室购房权利并同意转归原告徐桂锰所有的意思。经三方协商一致确认第三人汪培良、陆小玲退出原买卖合同关系，原告徐桂锰于2016年1月21日与被告张柏华签订购房合同，并为与原交易时间配合而将合同落款日期倒签至2013年3月20日。原告徐桂锰与第三人陆小玲、汪培良签订104室房屋租赁合同，双方约定租期至2016年12月止。在此之前原告徐桂锰已应第三人陆小玲的要求，将第三人汪培良原已付给被告张柏华的60万元以及按5万元计的房屋装修，通过银行划款605,500元(由于第三人陆小玲提供汪培良的银行账户有误，遂改划至陆小玲银行账户内)及4.5万元现金(其中的19,500元系与上述房屋租赁合同的租金抵销)已经退还，之后又替汪培良向被告张柏华支付了原合同中尚未支付的尾款15万元及增加的补偿款1.5万元。上述房屋租赁合同到期后，原告徐桂锰要求第三人搬离，但遭到拒绝，2017年2月上门时发现室内无人，遂决定入住并居住至今。诉讼中两原告登记结婚，并于2016年11月1日与被告张柏华重新签订《上海市房地产买卖合同》。现要求被告张柏华履行过户义务，房款问题无需本案处理。故诉至法院主张上述权利。被告张柏华辩称，2013年4月被告张柏华与第三人汪培良通过中介公司上海润萍房地产经纪事务所(以下简称润萍事务所)的武润萍(与原告徐桂锰系夫妻关系)签订房屋买卖合同，双方约定以75万元的价格转让104室房屋。被告张柏华在签约当日即交付房屋，并收到对方所付房款累计60万元。之后上述中介人员告诉被告张柏华可以跳单，并邀请至律师事务所签署了一系列文件，双方商定104室房屋实际按120万元的价格成交，但为避免第三人汪培良通过诉讼索要差价，因此在书面合同中仍按75万元计价。2016年1月21日原告徐桂锰向被告张柏华划款支付16.5万元。本来考虑到上述约定的120万元房款没有完全到位，且该房屋受到交易限制，尚不符合过户条件，故不同意交易。但由于原告徐桂锰在诉讼中通过举证证明三方达成协议，第三人汪培良、陆小玲已解除原有房屋买卖合同，且该原告已将被告张柏华先前所收房款返还给第三人陆小玲，故被告张柏华不会在与原告徐桂锰履行房屋买卖合同之后，再行承担对第三人的违约责任，现同意全部诉讼请求并愿意与原告徐桂锰履行合同(现已不受过户期限限制)，房款问题由原、被告自行解决，不要求在本案中处理。第三人汪培良述称，不同意全部诉讼请求。第三人汪培良在与被告张柏华签订房屋买卖合同之后，已支付部分房款计60万元(尾款15万元需在过户时支付)，并在接收房屋之后进行装修及居住至今。第三人汪培良依约履行合同义务，且签约时间早于原、被告之间房屋买卖合同的实际签订时间，有权要求被告张柏华向汪培良履行过户义务(现已另案通过诉讼主张权利)。原告徐桂锰于诉讼中的2017年2月25日强行占据104室，侵犯第三人汪培良合法权益。由于购房款均由第三人汪培良及生父出资，与第三人陆小玲无关，汪培良没有自己或委托陆小玲向其他当事人表达有出售房屋的意思表示，原告徐桂锰提供的所谓汪培良同意转让购房权利的材料均为虚假证据，汪培良从未在这些材料中签字。此外，在父母离婚之后，第三人陆小玲未直接抚养第三人汪培良，无权代表汪培良买卖房屋或在转让购房权利的材料上签字，代售行为亦属无权处分，不具有法律效力。原、被告利用第三人陆小玲患有XXX疾病，属于限制民事行为能力人的情况，恶意串通以虚假交易的方式签订合同，甚至在本案诉讼中明知第三人汪培良已另案提出房屋买卖合同之诉的情况下，仍然再次签订房屋买卖合同，以及两原告通过假结婚达到避免限购的目的，均属损害汪培良合法利益的行为，故原、被告之间所签104室房屋买卖合同属于无效合同。第三人陆小玲述称，同意第三人汪培良的意见。第三人陆小玲未支付过104室购房款，也未得到第三人汪培良的售房授权，无权代为出售该套房屋。因第三人陆小玲拖欠原告徐桂锰借款1万元未还，该原告要求陆小玲出售104室房屋，并带至他处要求陆小玲在相关材料上签名。本案中原告徐桂锰提供的购房确认书、解约协议、声明确认书、房屋租赁合同等材料中所出现的“汪培良”签名字样均为第三人陆小玲代签，陆小玲未告诉家人。第三人陆小玲确认原告徐桂锰通过银行汇款向其支付605,500元，未交付第三人汪培良，其他款项则与上述借款及前述房屋租赁合同的租金相抵，未实际交付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现各方当事人对原告徐桂锰提供的部分证据以及第三人汪培良提供的全部证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据中，原、被告之间落款日期为2016年1月的房屋买卖合同以及载明在签约前落款日期的收款收据，原、被告自认系倒签形某，故第三人汪培良所持形某时间的异议成立，应以实际落款时间为准；对于抬头为陆小玲、汪培良与徐桂锰的购房确认书及租赁合同，抬头为张柏华与陆小玲、汪培良的解约协议，抬头为陆小玲、汪培良的声明确认书等证据材料，第三人汪培良否认其中的“汪培良”签名字样系其本人所签，应由主张权利的一方负有举证责任，但经本院释明后原告仍未能予以举证，导致该节事实处于真伪不明的状态，理应由原告承担不利后果，故该部分材料中“汪培良”的签名不具有证明力；相关公司出具的情况说明属证人证言性质，因证人未到庭，不符合证据规则要求，故不具有单独的证明力；第三人陆小玲与案外人形某的购房确认书、房款收据等材料，因陆小玲本人确认其真实性，而第三人汪培良对其异议未提供反证予以证明，应认定其真实性。本院经审理认定事实如下：被告张柏华代表被拆迁家庭与拆迁单位签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定动迁安置包括104室在内的房屋。2013年4月被告张柏华(甲方出卖人)与第三人汪培良(乙方买受人)签订《购房确认书》，主要载明甲方将分得的104室动迁安置房出售给乙方，房屋总价75万元整，分四次支付，包括定金5万元，2013年4月30日支付25万元，签订买卖合同当日支付30万元，甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具受理单当日支付15万元等内容。第三人汪培良陆续向被告张柏华支付房款计60万元，并支付中介费。第三人汪培良于2013年4月入户居住至今。2014年3月被告张柏华登记取得104室房屋产权。次月被告张柏华(卖售人甲方)与第三人汪培良(买受人乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要载明甲方同意转让104室，转让价款为75万元；甲方于2014年4月9日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2017年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于签约前，已支付定金5万元，于签约当日前支付第一笔房款60万元(包括已支付全部定金计5万元)，待甲乙双方办理房屋交接手续当天乙方应向甲方支付15万元等内容。第三人陆小玲系第三人汪培良的母亲，其有意出售104室房屋，于2015年12月21日与原告徐桂锰签订《购房确认书》及《房屋租赁合同》。其中《购房确认书》主要载明，陆小玲、汪培良为出售方甲方，徐桂锰为购买方乙方，甲方有意将104室动迁安置房出售给乙方，交易净价为80万元，乙方于本购房协议书签署时支付定金16万元，2015年12月21日前支付49万元，以及因甲方的该房屋属二手买进现还有购房尾款15万元未支付给该房屋现有产权人张柏华，甲方于2016年4月1日前向张柏华支付购房尾款计15万元等内容。同日原告徐桂锰向第三人陆小玲的银行账户转账支付605,500元。第三人陆小玲则向原告徐桂锰出具落款日期分别为2015年10月25日、12月12日、12月21日的2万元、5,000元、625,000元的购房款收据。《房屋租赁合同》主要载明，徐桂锰为出租方甲方，陆小玲、汪培良为承租方乙方，甲方将104室出租给乙方使用，租赁期限自2015年12月21日起至2016年12月20日止，月租金为1,500元，徐桂锰在该合同所附收据中确认收到承租人上述租期的租金19,500元等内容。2016年1月30日第三人陆小玲与被告张柏华签订《解约协议》并交付《声明确认书》。其中《解约协议》主要载明，张柏华为甲方，陆小玲、汪培良为乙方，双方确认关于104室动迁安置房订立的房屋买卖合同已经完全解除，双方关于该房屋的买卖合同已经终结，乙方已经完全放弃该房屋，双方关于转让该房屋签订的任何合同、协议、文书均已失效或者终结；乙方确认并承诺今后不对104室房屋主张任何权利，也不会向甲方主张任何违约金或者任何赔偿，甲乙双方今已无任何债权债务关系；该房屋已经由甲方另行出售给徐桂锰，乙方对该交易无任何异议等内容。《声明确认书》主要载明，声明人为陆小玲、汪培良，该二人确认与售房人张柏华关于转让104室动迁安置房订立的房屋买卖合同已经完全解除等内容(其余内容与上述《解约协议》内容基本一致，略)。2016年1月21日原告徐桂锰(房屋买受人乙方)与被告张柏华(房屋出卖人甲方)签订《房屋买卖合同》，将合同落款日期倒签至2013年3月20日。该合同主要载明，甲方将104室房屋出售给乙方，房屋转让总价款为75万元；乙方分别于3月15日、签订本合同后当日、5月20日之前向甲方支付5万元、25万元、30万元，甲乙双方到房地产交易中心办理该房屋产权过户手续当日，乙方支付甲方购房尾款15万元；2016年1月5日之前，甲乙双方共同到闵行区房地产交易中心办理该房屋过户手续，将该房屋产权转移登记至徐桂锰名下等内容。同日原告徐桂锰向被告张柏华银行账户分别划款支付15万元、1.5万元。同时被告张柏华出具落款日期为2013年3月15日、3月20日、5月18日、2016年1月21日的5万元、25万元、30万元、15万元购房款收据，以及落款日期为2016年1月21日的1.5万元购房款收据。2016年9月20日原告徐桂锰(买方乙方)与被告张柏华(卖方甲方)签订《房屋买卖补充协议》，主要载明双方确定对甲方所有的104室的房屋转让价调整为120万元等内容。同日被告张柏华出具《证明》，确认于2016年1月21日直接收到徐桂锰交来购房款16.5万元，2015年12月21日间接收到徐桂锰60万元，徐桂锰还欠张柏华购房款40万元等内容。原告徐桂锰与原告汤燕妮登记结婚，该二人(买受人乙方)于2016年11月1日与被告张柏华(卖售人甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要载明甲方同意转让104室，转让价款为120万元；甲方于2017年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2016年1月21日已支付给甲方购房首付款80万元，待该房屋交易过户时，甲乙双方至交易中心办妥产权过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7个工作日内，乙方向甲方支付房款40万元等内容。原、被告进行审税并缴纳相应税费。2017年2月原告徐桂锰自行进入104室并占用至今，同月25日第三人汪培良以门锁被换，与他人有住房纠纷等理由报案。本院认为，原告徐桂锰与被告张柏华均自认双方签订的落款日期为2013年的房屋买卖合同实为2016年1月签订，应以该时间作为合同实际签订日。由于在本案诉讼期间原、被告通过订立补充协议及房屋买卖合同的方式变更原有合同内容，在合同主体以及转让款金额等重要权利义务内容上发生重大变化，故本案讼争合同是否有效，应以原、被告最后一次达成一致意思表示的约定内容为判断对象。被告张柏华先后与第三人汪培良及原告徐桂锰、汤燕妮订立房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，合同内容均未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。就第三人汪培良以原、被告存在恶意串通损害其合法利益为由提出原、被告之间所订立合同无效之意见，由于合同标的物即104室房屋仍属被告张柏华所有，其订立上述合同系对自己财产行使处分权利的体现，应推定为合法行为，且第三人陆小玲、汪培良系母子，属于最紧密的亲属关系，原、被告以此作为陆小玲代为转让购房权利已征得汪培良同意的信赖基础，与民间部分民众的认知习惯相合，存在一定的合理性，至于陆小玲的身体状况属于个人隐私，不会被社会公众轻易知晓，因此该二人在从陆小玲处得到汪培良签字确认转让购房权利的材料之后再自行约定房屋买卖交易，属于规避风险的正当行为，难以认定存在侵害第三人汪培良合同权利的合意，故第三人汪培良提出本案讼争合同无效的意见缺乏事实及法律依据，本院实难认同。第三人汪培良对2015年及之后形某的包括《购房确认书》、《房屋租赁合同》、《解约协议》、《声明确认书》在内的一系列材料中“汪培良”签名字样的真实性予以否认，应由主张权利的一方即本案原告承担举证责任，但经本院释明之后，两原告未提供有效依据证明这些签名的真实性，故这些材料不能支持举证目的。第三人汪培良已经成年，对于购买房屋等重大事项，其母亲陆小玲不具有法定代理权，在各当事人未能举证证明第三人陆小玲代为作出转让购房权利及收回房款的意思表示系得到汪培良事先授权或事后追认的情况下，属于无权代理行为，第三人汪培良不承担被代理人的法律后果，其仍有权基于与被告张柏华所签房屋买受合同主张买受人的合同权利，其受领并持续占有104室房屋的合同依据继续有效。原告徐桂锰对其于诉讼期间占有104室的行为，未能证明已经征得第三人汪培良的同意，因此仍应以汪培良取得房屋在先的事实作为处理本案的依据。被告张柏华与多方主体就同一套房屋分别签订房屋买卖合同，属于一房两卖的行为，由于第三人汪培良与被告张柏华签约在前，且先行支付绝大部分房款并实际装修、入住，故有优先要求被告张柏华继续履行合同并承担过户义务的权利，在此情况下两原告诉请主张被告继续履行并承担过户义务缺乏现实履行的可能性，本院难以支持。至于原、被告之间未能继续履行合同的后果，以及基于第三人陆小玲无权代理行为而与他方的纠纷如何解决等问题，超出本案法律关系可以处理的范围，相关权利人可另行主张权利，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款的规定，判决如下：一、确认原告徐桂锰、汤燕妮与被告张柏华就位于上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室的房屋订立的买卖合同关系有效；二、驳回原告徐桂锰、汤燕妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告徐桂锰、汤燕妮负担40元，被告张柏华负担40元；财产保全费5,000元，由原告徐桂锰负担(被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王静波人民陪审员  胡冬喆人民陪审员  余劲草二〇一七年十月二十四日书 记 员  赵易思附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。