浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第805号
上诉人（原审被告）赵忠良。
被上诉人（原审原告）义乌市恒诚物业服务有限公司。
法定代表人朱翠芳。
委托代理人（特别授权）郭露。
上诉人赵忠良为与被上诉人义乌市恒诚物业服务有限公司（以下简称恒诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
恒诚物业公司诉称，2011年11月1日起，恒诚物业公司与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订《佛堂阳光公寓物业服务合同》，约定2011年11月1日至2014年10月31日期间由恒诚物业公司为义乌市佛堂阳光公寓提供物业管理服务，物业管理服务费的标准为：住�每月按2元／平方米，店面每月按2.2元／平方米，车库按240元／年收取。现恒诚物业公司已依约履行了物业管理服务的义务。赵忠良系义乌市佛堂阳光公寓3幢店面167号房产业主，经恒诚物业公司计算赵忠良应按合同约定向恒诚物业公司交纳物业管理服务费3139元。恒诚物业公司已于2014年3月20日发送律师函，要求赵忠良在收到律师函5日内缴纳物业管理服务费，但赵忠良在规定期限内无正当理由不交纳物业管理服务费。为此，要求判决：赵忠良交纳2011年11月至2014年10月的物业管理服务费共计3139元。
赵忠良辩称，恒诚物业公司未尽到管理义务。赵忠良家从2012年4月8日开始漏水，恒诚物业公司也不来处理。赵忠良电瓶车的电瓶被偷，恒诚物业公司也不管。2014年年初一到初十，下水管道的污水堵塞，无法排污，卫生状况差，恒诚物业公司都未尽到管理义务。恒诚物业公司的经理说物业费不交纳就不来管理。
原判认定，赵忠良系义乌市稠佛路167号店面的业主，房屋计费面积为42.19平方米。2011年11月1日，恒诚物业公司与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订物业服务合同一份，双方约定：委托管理服务期限为壹年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止；物业服务费收费标准为小高层内的所有住宅统一按照建筑面积每月2元／平方米收费（2012年1月31日前交清物业服务费的业主或物业使用人可享受每月0.5元／平方米的优惠，即按照每月1.5元／平方米收费），店面统一按照建筑面积每月2.2元／平方米收费（2012年1月31日前交清物业服务费的业主或物业使用人可享受每月0.5元／平方米的优惠，即按照每月1.7元／平方米收费）。2012年10月27日，恒诚物业公司与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订物业服务合同一份，双方委托管理服务期限自2012年11月1�起至2013年10月31日止，其他内容与上述合同一致。2013年10月30日，恒诚物业公司又与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订物业服务合同一份，双方委托管理服务期限自2013年11月1日起至2014年10月31日止，其他内容与上述合同一致。2014年3月，恒诚物业公司以邮寄律师函的形式向赵忠良催缴了2011年11月至2014年10月期间的物业服务费。赵忠良至今未向恒诚物业公司交纳上述期间的物业服务费。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故恒诚物业公司与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订的物业服务合同合法有效，赵忠良作为接受物业服务的业主，应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。赵忠良尚欠物业管理服务费为（42.19平方米×2.2元／月／平方米×12个月）×3=3341元，事实清楚，证据充分，予以认定。恒诚物业公司自愿按照少于实际计算的物业服务费3139元收取，系对其自身权利的放弃，予以准许。关于赵忠良的辩解，原审法院认为其提供的证据既无法证明恒诚物业公司未履行合同义务，也无法证明恒诚物业公司未履行义务的行为达到可以扣免物业费的程度，故对该辩解，不予采信。综上，恒诚物业公司的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院〈关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条的规定，判决：赵忠良于判决生效后十日内支付恒诚物业公司物业服务费3139元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行�间的债务利息。案件受理费25元，由赵忠良负担。
宣判后，赵忠良不服，向本院提出上诉称，1、恒诚物业公司与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订的《佛堂阳光公寓物业服务合同》违反法律强制性规定，应确认为无效。《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条均规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构，其只能按照业主大会的授权决定与物业公司签订合同，而不得自行选聘或解聘物业服务企业。本案物业服务合同签订之前，从未在小区内召开过有关选聘物业服务企业为议题的业主大会，选聘过程从未告知全体业主，恒诚物业公司称2011年10月20日经公开投标以最低价中标情况不实，事实上从未进行公开招投标，其提供的为虚假证明。之后几年的续聘也未经业主大会同意。2、阳光公寓原物业管理�标准为1元／平方米／月，车库不需收费。业主委员会曾为提高收费标准进行讨论，讨论时的价格为住宅1.2元／平方米／月。恒诚物业公司要求赵忠良履行的2元／平方米／月的物业收费标准未在小区内公示，未经业主委员会讨论同意，更未经业主大会通过，不符合物业法要求。3、合同中物业服务费定价明显偏高，佛堂周边没有这么高的价格，义乌市区也极少有这么高的价格，实行市场调节价并不是可以随意定价。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此赵忠良请求二审法院撤销业主委员会与恒诚物业公司违法签订的合同。4、恒诚物业公司未依约很好地履行合同义务，涉案小区物业管理较为松散，保安人员不足，小区内垃圾不及时清运，房屋漏水，污�管道经常堵塞，恒诚物业公司未尽到管理义务，严重影响赵忠良的生活。据其他业主反映，电梯等各类设施故障常不能及时修复，楼顶公用场所粪便垃圾基本上不清扫。业主曾多次向恒诚物业公司提意见，但恒诚物业公司拒不履行楼顶清扫义务，并态度恶劣。2013年9月23日义乌市电视台《百姓关注》栏目对此曾做报道，小区状况和服务质量可见一斑。原审法院对恒诚物业公司服务质量低下的事实未予以调查认定，判决赵忠良支付高额物业费的决定错误，本人认为应按实际的服务水平或原收费标准支付物业管理费。综上，请求撤销原判，依法改判。
恒诚物业公司二审答辩称，1、对于恒诚物业公司是否依约履行合同义务问题，恒诚物业公司已按约定足额分派管理人员管理小区各项事务，在小区内所有楼层设置生活垃圾箱，且每日多次清扫楼道，基本做到包干到户，但�于业主投放生活垃圾时间并不固定，难免会造成小部分剩余垃圾未及时清理，但不影响恒诚物业公司已尽到保洁管理义务。针对赵忠良所提电梯等公共设施故障未及时修复的问题，大宗公共设施的维修养护费用由专项基金来承担，而该专项基金的使用须经法定程序，物业公司不得随意使用该资金。恒诚物业公司在合同期间曾因小区监控、电梯设施故障向建设局申请要求发放专项维修基金，但因建设局调查过程中遭到部分业主反对而未果。至于赵忠良所称的房屋漏水问题，恒诚物业公司未接到书面反映，且有关房屋质量问题依法应向开发商主张，不能因为房屋存在质量问题就拒交物业管理费。2、关于涉案物业合同效力问题，据了解，涉案小区曾多次召开业主大会及业主委员会讨论，均无法形成统一意见，故决定以招投标形式按最低价中标方式选聘物业服务企业。2011年10月7日恒诚物业公司收到义乌市佛堂阳光公寓业主委员会的招标邀请函后参与投标，后以最低价中标取得涉案小区物业服务管理资格。是否召开业主大会、是否形成决议是涉案小区的内部管理问题，对外的招标邀请函上盖有业委会公章足以代表小区业主的意思，涉案合同合法有效并对赵忠良具有约束力。恒诚物业公司的服务已得到大部分业主的认可，赵忠良认为合同无效要求撤销也不符合大部分业主的意愿。3、关于收费标准问题，通过招投标方式中标后，业主委员会和恒诚物业公司均将选聘结果以及物业服务费收费标准在公告栏及楼道内公示，后在收缴物业服务费过程中，恒诚物业公司工作人员也曾屡次告知收费标准，故赵忠良称对收费标准不知情与事实不符。根据义乌市《物业服务收费管理办法》实施细则第七条规定，成立业主大会后的普通住宅小区的物业管理综合服务费实行市场调节价，而非政府指导价，涉案小区物业费定价严格按照实际日常支出和招标文件的要求，并未存在价格偏高的现象。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉请求，维持原判。
二审中赵忠良向本院提供以下证据：1、2011年8月30日阳光公寓业主委员会会议记录复印件一份。证明：当时会议讨论结果物业费暂定1.2元／平方米／月。2、2013年阳光公寓业主委员会会议记录复印件一份。证明：决定由原有物业公司继续为小区服务，按原价收取物业费。
恒诚物业公司质证认为，证据1是复印件，对其真实性不予认可，会议记录时间为2011年8月30日，该时间在本案合同签订之前，故与本案无关联性。证据2是复印件，对其真实性不予认可，该份会议记录内容恰恰证明业主委员会决议继续由恒诚物业公司管理，并按�同约定价格收费。
针对赵忠良二审中提供的证据，本院认为，证据1系复印件，真实性无法认定，且其记载时间不在本案物业服务合同期限内，与本案不具有关联性，对其证明力不予认定。证据2系复印件，真实性无法认定，且其内容反映阳光公寓业主委员会通过决议由恒诚物业公司继续为小区服务，故无法达到赵忠良的证明目的，对其证明力不予认定。
二审中恒诚物业公司向本院提供以下证据：1、招标邀请函、中标通知书各一份。证明：恒诚物业公司通过招投标形式取得涉案小区的物业管理资格。2、公告函、收费标准各一份。证明：业主委员会以及恒诚物业公司在招投标后已将选聘结果和收费标准进行公示。3、业主委员会证明一份。证明：恒诚物业公司的服务质量得到业主委员会以及大部分业主的认可。上述证据均为复印件，原件在（2013）浙金民终字第1415-1417号案卷中。
赵忠良质证认为，对证据1，招投标时没有通知我们，也没有开会过。对证据2，本人没有看到过。关于收费标准本人是知道的，但是服务没有到位，本人不同意按收费标准收费。对证据3真实性有异议，是否得到大部分业主肯定本人不清楚。
经查阅（2013）浙金民终字第1415-1417号案卷，并结合质证意见，本院认为，证据1招标邀请函、中标通知书均盖有佛堂阳光公寓业主委员会公章，且佛堂阳光公寓业主委员会之后也与恒诚物业公司签订了物业服务合同，对其证明力本院予以确认。证据2、证据3能综合证明恒诚物业公司公告情况以及服务质量得到业主委员会和大部分业主的认可。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。另查明：恒诚物业公司通过招投标形式中标取得佛堂阳光公寓物业服务管理资格，并于2011年11月1日起连续三年与佛堂阳光公寓�主委员会签订物业服务合同。
本院认为，本案双方争议焦点主要在于赵忠良是否应当交纳物业费。义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会与恒诚物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主均具有约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务，赵忠良作为小区业主应当按照合同约定及时交纳物业服务费，以保证物业公司提供符合标准的物业服务，但其未提供充分证据证明恒诚物业公司未依约履行义务达到可以扣免物业费的程度，故原审判令由其交纳物业费并无不当。综上，赵忠良的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
�审案件受理费50元，由上诉人赵忠良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 胡 照
代理审判员 叶金龙
二〇一五年六月十八日
代书 记员 何晓慧