鞍山市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁东民二初字第148号
原告：王洪波，男，满族，无业。
被告：鞍山奥达美联益置业有限公司。
法定代表人：颜宝藏，该公司总经理。
委托代理人：刘德宇，辽宁宇声律师事务所律师。
原告王洪波因与被告鞍山奥达美联益置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告王洪波，被告鞍山奥达美联益置业有限公司的委托代理人刘德宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王洪波诉称：被告于2013年6月13日以企业流动资金周转为由，向原告借款170万元，月利率为25‰，约定借款期限自2013年6月13日至2013年12月12日止。借款到期后，经原告多次催讨，被告返还本金10万元，其余本金及2014年8月13日以后的利息尚未还款。故诉至法院，要求：1、被告偿还借款本金160万元及利息（利息以160万元自2014年8月13日至被告全部偿还欠款之日，按照合同约定月利率为25‰计算）；2、被告承担本案的诉讼费。
被告鞍山奥达美联益置业有限公司辩称：1、原告发放贷款时预先扣除第一个月的利息42500元，应按照实际借款数额返还，原告主张的利息过高，不予支持；2、被告已经和原告签订商品房买卖合同，将被告所有的鞍山市高新区临城街23栋1-3层3号，产籍号42-107-28-3011的房产出售给原告，出售价格为170万元，用于抵顶原告的借款。故应驳回原告诉请。
经审理查明：2013年6月12日，被告鞍山奥达美联益置业有限公司出具“授权委托书”一份，载明：“兹委托颜宝守先生为鞍山奥达美联益置业有限公司之授权代理人，代理我公司与王洪波商谈及签订借款、资金收付、房产买卖、房产网签等相关事项，其行为委托人承担全部法律责任，同时，代理人不得另行委托。”2013年6月13日，颜宝守代被告鞍山奥达美联益置业有限公司（借款人）与原告王洪波（贷款人）形成“借款合同”一份，载明：“借款人因企业资金需求向贷款人申请贷款，为明确双方权利义务，借款人与贷款人经协商一致，特订立本合同。第一条贷款：1.1币种：人民币。1.2本合同项下的贷款仅限用于企业流动资金周转。1.3金额：壹佰柒拾万元整（1700000元）。1.4期限：自2013年6月13日至2013年12月12日。第二条利率及利息的支付：2.1利率的执行：月利率为25‰。2.2本合同项下，借款人以壹个月为一期，按期还款，首期自放款日起计算。计算一期的正常利息采用月利率，本合同项下的月利率为：月利率=年利率／12；日利率=年利率／360。2.3利息的计算：2.3.1借款人每月还息额=当月贷款余额＊贷款天数＊日利率。2.4本合同项下的贷款按放款日的前一日为每月利息结息日，贷款最后到期时利随本清。结息日为付息日。第三条贷款的发放：3.1借款人以本公司名义在委托银行开立存款账户，账号6226985100087334作为贷款人发放贷款的账户……第四条贷款的偿还：4.1借款人选择下述第（2）种还款法还款：（2）一次还本、分次付息法：即按贷款到期日，一次性偿还贷款本金，按月结息。当月利息=贷款本金＊日利率＊占用天数……”。该借款合同加盖被告鞍山奥达美联益置业有限公司公章及法定代表人颜宝藏印章。次日，原告通过中国银行向借款合同约定的账号6226985100087334转账汇款170万元。
另查，2013年6月14日原告王洪波向颜宝守出具“收条”一张，载明：“今收到颜宝守肆万贰仟伍佰元整，42500元”。原、被告共同认可被告已向原告偿还借款本金10万元、上述款项42500元为涉案借款利息及借款利息已经支付至2014年8月12日。借款到期后，被告就剩余借款本金及利息未予偿还。
再查，2013年6月13日原、被告签订“商品房买卖合同”一份，约定将被告开发的位于鞍山市高新区临城街23栋-1-3层3号，产籍号为42-107-28-3011号房屋以170万元出卖给原告。原、被告共同认可就该处房产原告并未向被告实际支付购房款。同日，双方就该处房产又签订“商品房回购合同”一份，载明：“一、甲方将本公司开发的城市山林别墅商品房340.55平方米，出售给乙方（该商品房总价为170万元整）；二、2013年12月12日前，甲方以同等价格（壹佰柒拾万元）回购该商品房，乙方无条件同意将该商品房按本合同约定条款由甲方回购，并无条件配合甲方办理退房手续。同时甲乙双方于2013年6月13日签订的“商品房买卖合同”自行终止，否则视为乙方违约。三、在本合同约定期限2013年12月12日止，若甲方没有将回购本合同项下房产的资金打入乙方指定账户，乙方有权将该商品房自行处置，甲方无权干涉，否则视为违约……”。
又查，原告王洪波于2015年1月6日向本院提出诉前财产保全申请，本院于同日作出（2015）铁东民立保字第11号民事裁定，查封座落于鞍山市高新区临城街23栋1-3层3号的私有房产一处，产权产籍号为42-107-28-3011。原告交纳保全费5000元。
上述事实：原告提供的证据有：授权委托书1份、借款合同1份、中国银行汇兑支付往账凭证1份、借据1份、借款用途声明1份、部分陈述；被告提供的证据有：收条1份、商品房买卖合同1份、商品房回购合同1份、部分陈述；法院调取的证据有：原、被告陈述。以上证据，经庭审质证及开庭审查，所证事实足资认定，予以采信。
本院认为：民间借贷是指公民之间、公民与非金融机构企业之间的借款行为。本案属民间借贷关系。公民和企业之间合法借贷关系受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，借款人应该按照约定的期限返还借款。本案中，原、被告于2013年6月13日关于借款事宜形成“借款合同书”，后原告如约向被告提供借款170万元，有双方形成的借款合同及银行汇兑凭证、借据等在卷为证，双方债权债务关系明确，因被告未按照约定偿还借款，应视为违约，现原告要求被告偿还欠款的主张理由正当，本院予以支持。
关于原告主张的被告应向其偿还的借款本金数额问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百条的规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”本案中，原、被告于2013年6月13日形成“借款合同书”，约定借款利息以一个月为一期，按期还款，且贷款按放款日的前一日为每月利息结息日，结息日为付息日，次日原告向被告提供借款170万元，同一日被告向原告支付42500元，即为第一个月的利息，故原告于2013年6月14日向被告提供的借款实际数额为1657500元（170万元-42500元），因原、被告共同认可被告已向原告偿还借款10万元，故本院支持被告应向原告偿还借款本金1557500元（170万元-42500元-10万元）。
关于原告主张被告以160万元自2014年8月13日至被告全部偿还日止，按照合同约定的月利率25‰支付利息的问题，根据《最高人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”和《全国民事审判工作会议纪要》第五条第（三）项之规定：“当事人仅约定借期内利率，未约定逾期利率，出借人以借期内的利率主张逾期还款利息的，应予支持。”本案中，因原、被告共同认可被告已向原告支付利息至2014年8月12日，但原、被告约定的月利率25‰的标准高于同期银行贷款利率的4倍，故利息应以实际借款本金数额1557500元自2014年8月13日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算利息予以支持。
关于涉案位于鞍山市高新区临城街23栋1-3层3号，产籍号42-107-28-3011的房产在本案中性质问题，被告虽一方面抗辩认为该房屋被告以170万元出售给原告，用于抵顶原告借款；另一方面原、被告均认可该处房产原告并未向被告实际支付购房款，签订“商品房买卖合同”和“商品房回购合同”的目的在于为2013年6月13日的“借款合同”设立的抵押，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”和第四十一条的规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，考虑涉案的“借款合同”、“商品房买卖合同”和“商品房回购合同”的表述方式、借款事实、实际履行、签订时间以及原、被告的陈述，原、被告所签订的商品房买卖合同和回购合同应为抵押条款的意思表示，同时因涉案房产未办理抵押登记，故对该房产实际未设立抵押权。因此本案中的借款合同是成立并生效的合同，原、被告所签订的“商品房买卖合同”和“商品房回购合同”并不影响原告向被告主张涉案债权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条之规定，判决如下：
一、被告鞍山奥达美联益置业有限公司自本判决生效之日起10日内一次性偿还原告王洪波借款本金人民币1557500元及利息（借款1557500元的利息自2014年8月13日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）；
二、驳回原告王洪波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19200元，保全费5000元，共计24200元（原告已预交），由被告鞍山奥达美联益置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 牟欢欢
人民陪审员 于美灵
人民陪审员 郭 琦
二〇一五年七月十六日
书 记 员 马梦娇