宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬北庄民初字第185号
原告：王德兴。
原告：陈菊林。
被告：王维亚。
被告：周德培。
被告：周辉。
原告王德兴、陈菊林为与被告王维亚、周德培、周辉返还原物纠纷一案，于2014年8月4日向本院提起诉讼。本院于同日�案受理后，依法由代理审判员邹永明适用简易程序，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告王德兴、陈菊林到庭参加诉讼。被告王维亚、周德培、周辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王德兴、陈菊林共同起诉称：两原告系夫妻，被告王维亚系两原告的女儿，三被告系一家人。被告王维亚长期占用两原告名下的拆迁安置限价房，拒绝履行法定的赡养义务，虽经社区、单位、法院信访办等各部门协调，三被告仍置若罔闻，拒绝两原告进家门。两原告无奈只能诉至法院，要求三被告立即腾退坐落于宁波市江北区宁馨园3幢80号304室的拆迁安置限价房。被告王维亚在诉讼期间曾出示一份家庭协议书。两原告认为该协议书的相关条款严重违反了国家的相关法律、法规和房地产管理的相关政策，且该套拆迁安置限价房系两原告的夫妻共同财产，家庭协议书上没有原告陈菊林的签名，事后原告陈菊林对该协议也不予认可。因此，为了查明事实，依法明晰房屋产权，两原告撤回了原案起诉并重新收集了与本案相关的证据材料，再次向法院起诉请求判令：1、确认原告王德兴与被告王维亚签订的《家庭协议书》约定的“谢家江北经济适用房西3幢304是父亲王德兴购买权，现父母和妹妹同意照顾大女儿王维亚购买，计260000元左右”无效；2、三被告立即腾退坐落于宁波市江北区宁馨园3幢80号304室的房屋；3、本案诉讼费由三被告承担。
原告王德兴、陈菊林为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
（1）购买普通（限价）商品住房期房申请登记表一份，用以证明两原告共同申请了拆迁安置限价房，该房屋系国家安置的唯一住房，是夫妻共同财产的事实。三被告共同质证认为两原告因房屋拆迁获得货币�偿240000元，表明两原告当时具备自行购房能力，家庭协议书表明两原告当时并不想购买房屋；
（2）私有住宅拆迁货币补偿或自行选购安置住房协议一份，用以证明被拆迁的房屋系两原告夫妻共同财产的事实。三被告共同质证认为对真实性无异议，两原告选择货币补偿安置方式；
（3）宁波市人民政府办公厅文件一份，用以证明两原告符合文件第二条第（三）项规定的购房对象要求，而三被告根本不具备购房条件与资格的事实。三被告共同质证认为该份文件并没有规定房产转让原则，不能证明家庭协议无效；
（4）家庭协议书、房屋所有权证、国有土地使用权证、契证各一份，用以证明本案诉争房屋系两原告的夫妻共同财产，家庭协议书无效的事实。三被告共同质证认为对真实性没有异议，但是房屋所有权证、国有土地使用权证、契证均是在2012年12月补办的。
被告王维亚、周德培、周辉共同答辩称：1、原告夫妇仅凭一份房屋所有权证和国有土地使用证是无理控诉，而且两证是两原告于2012年补办的，同时两原告没有购房发票，两证原件和契税证一直在被告王维亚手中。由于家庭早有约定，诉争房屋归被告王维亚所有。家庭稍有矛盾，原告夫妇利用子女的孝心作为强迫子女的工具，原告夫妇的行为不仅违反了家庭协议书，而且严重损害了被告王维亚及其家人的利益。2、合同是不要式的，书面合同也没有规定固定格式，只要真实表达当事人当时的意图即可。家庭协议书明确需要被告王维亚出资，被告王维亚因经济困难还要借款，这种情形并不符合委托行为的逻辑，而是一种特殊的赠与关系，赠与标的物为房票，价值15000元左右。同时该协议没有严重侵害亲属权利，没有拒绝履行赡养责任，协议没有约定被告王维亚任何义务，该家庭协议不得撤销，而且已经超过撤销期限。3、由于当时社会民众普遍法律意识不高，《物权法》还没有实施，民众对于产权概念并不明确，一般理解“给大女儿购买”就是房屋给大女儿，大女儿出资购买。如果仅仅委托购买为何要考虑照顾大女儿，这不符合逻辑。2005年至2007年期间，宁馨园房屋买卖十分普遍，由于缺乏法律、法规约束，后来这种现象损害了国家利益，2008年至2009年期间，各地出台了保护政策，限制交易。当时原告夫妇明确表示房屋归两个女儿，最终归谁由两个女儿自己决定，所以家庭协议中两原告的二女儿王时雅签字，表示自己放弃房屋。4、原告夫妇应当按照家庭协议书的约定将房屋过户给被告王维亚。赡养责任与本案无关，被告一家同意于2015年7月搬出诉争房屋供原告夫妇永久居住，原告夫妇过世之后房屋应当返还给被告一家。综上，原告�诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求依法驳回两原告的诉讼请求。
被告王维亚、周德培、周辉为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
（1）家庭协议书、房屋所有权证、国有土地使用权证、契证、契税缴款书、商品房预售专用收款收据、物业管理费发票、房屋权证费用、印花税票据一组，用以证明被告王维亚在购买房屋的过程中起主要作用，房屋摇号手续由被告王维亚办理。虽然房屋登记在原告王德兴名下，但是购房款都是被告王维亚支付的，原告夫妇愿意将房屋赠与给被告王维亚。家庭协议书是在房款缴纳后签订的，当时就是为了防范家庭纠纷而签订的事实。原告王德兴、陈菊林共同质证认为当时原告王德兴在家庭协议书上签名并摁了手印，原告陈菊林没有在协议上签字，该协议无效。当时被告王维亚向原告王德兴借钱而写的借条与购买房屋没�关系。对房屋所有权证、国有土地使用权证、契证没有异议，但是已经被注销了。对于票据的真实性没有异议，当时购房款和装修款都是被告王维亚支付的，但是其中部分款项是向原告王德兴所借；
（2）《关于选购普通（限价）商品住房江北谢家其他套型期房有关事项的通知》一份，用以证明诉争房屋应该定性为普通限价商品住房，按照当时规定诉争房屋是可以买卖的事实。原告王德兴、陈菊林共同质证认为诉争房屋是拆迁安置限价房。
对上述证据，本院结合双方当事人的质证意见及庭审陈述，综合审查，分析认定如下：对两原告提供的证据（1）、（2）、（3）、（4），三被告对真实性均无异议，本院对证据的真实性予以认定。对于三被告提供的证据（1），两原告对于真实性无异议，本院予以认定。对于家庭协议的内容，两原告主张系被告王维亚向原告王德�借款出具的借条，结合被告王维亚办理诉争房屋摇号手续、支付购房款项和装修款项、房屋交付后一直由三被告居住的事实，该份家庭协议书的主要内容应当认定为原告王德兴、案外人王时雅为照顾被告王维亚而将原告王德兴的购房资格赠与给被告王维亚，由被告王维亚出资购买诉争房屋而与被告王维亚达成的家庭协议，对两原告主张的该份家庭协议书系借条的事实，本院不予认定。对于该份家庭协议书的法律效力，本院将另行评判。对于本案诉争房屋的性质，结合两原告提供的证据（1）、（2）、（3），能够证明本案诉争房屋系需经审批具备购房资格的特定购房对象购买的政策性普通（限价）商品住房，并非三被告主张的可以随意买卖、转让的普通（限价）商品住房，因此，对于三被告提供的证据（2）的真实性，本院予以认定，对三被告的证明目的，本院不予�定。
根据双方当事人的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定的事实如下：
原告王德兴与原告陈菊林系夫妻，被告王维亚系两原告的大女儿。被告王维亚与被告周德培系夫妻，被告周辉系被告王维亚与被告周德培的儿子。2004年4月，两原告共同申请购买普通（限价）商品住房（徐家漕、谢家）期房，经相关部门审批，两原告因符合购房对象条件而获准购买江北谢家期房。2005年10月23日，原告王德兴、被告王维亚与案外人王时雅（系原告王德兴与原告陈菊林的二女儿）签订家庭协议书一份，约定：1、谢家江北经济适用房西3幢304是父亲王德兴购买权，现父母和妹妹同意照顾大女儿王维亚购买，计260000元左右。2、现王维亚因没有经济能力已向妹妹王时雅借人民币伍万元正，王维亚同意按年息5%如数奉还，准备三年内还清。3、现王维亚交房第三笔房款又出现困难向父亲王德兴借肆万叁仟元正，准备年内还清，年息也按5%计算，若有不尽问题，三方共同协商处理。被告王维亚以原告王德兴的名义支付了全部购房款，坐落于宁波市江北区宁馨园3幢80号304室的房屋登记在原告王德兴名下。房屋交付并装修后一直由被告王维亚、周德培、周辉居住。双方当事人对房屋归属产生争议，致纠纷发生。案经本院多次组织调解未果。
本院认为，本案的争议焦点主要在于：原告王德兴、被告王维亚与案外人王时雅于2005年10月23日签订的《家庭协议书》的法律效力。普通（限价）商品房系一种限价格限套型（面积）的商品房，是政府为解决中低收入家庭和特殊群体的住房困难，限制高房价而制定的政策，具有主体的特殊性和公益性。本案原告王德兴、陈菊林共同申请购买普通（限价）商品住房（徐家漕、谢家）期房，经相关部门审批，两原告因�合购房对象条件而获准购买江北谢家期房。虽然原告王德兴、被告王维亚与案外人王时雅签订家庭协议书同意将原告王德兴的购房资格赠与给被告王维亚，但被告王维亚并不具备普通（限价）商品房购买条件。根据合同法第五十二条第（四）项规定，原告王德兴、被告王维亚与案外人王时雅签订家庭协议书约定将原告王德兴的购房资格赠与给被告王维亚的内容侵害了其他具备准购资格的低收入者购房权益，损害社会公共利益，故应依法认定无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，两原告诉请三被告腾退诉争房屋，符合法律规定，本院予以支持。三被告关于两原告应当按照家庭协议约定将诉争房屋过户给被告王维亚的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。�上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告王德兴、被告王维亚与案外人王时雅于2005年10月23日签订的《家庭协议书》约定的“谢家江北经济适用房西3幢304是父亲王德兴购买权，现父母和妹妹同意照顾大女儿王维亚购买，计260000元左右”无效；
二、被告王维亚、周德培、周辉于本判决生效后十日内腾退并返还原告王德兴、陈菊林坐落于宁波市江北区宁馨园3幢80号304室的房屋。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告王维亚、周德培、周辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邹永明
二〇一四年九月十一日
代书 记员 郑 莹