浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍新民初字第483号
原告：石春东。
原告：王玉平。
两原告委托代理人：梁燕贵，浙江元孚律师事务所律师。
被告：新昌县新城房地产有限公司。
法定代表人：潘建平。
委托代理人：张海涛。钟柏强，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司新昌县支行(组织机构代码84642179-X)。
负责人：丁望阳。
委托代理人：俞鹏程。
原告石春东、王玉平与被告新昌县新城房地产有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司新昌县支行商品房买卖合同纠纷一案，原告于2015年5月4日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，依法由审判员王梅昌独任审理。根据原告石春东、王玉平的申请，本院于2015年5月13日作出了（2015）绍新民初字第483号财�保全的民事裁定并已执行。被告新昌县新城房地产有限公司向本院提出延长举证期限的申请，本院予以准许。于2015年6月11日公开开庭审理了本案。原告石春东、王玉平及其委托代理人梁燕贵、被告新昌县新城房地产有限公司的委托代理人张海涛、钟柏强，第三人中国农业银行股份有限公司新昌县支行的委托代理人俞鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石春东、王玉平诉称：2012年11月23日，原告就新昌县七星街道星河景苑小区4幢2单元241室商品房与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：买受人选择银行按揭方式支付房款，在合同签订之日支付首期款204997元，余款470000元向第三人办理银行按揭，交房逾期超过三个月的，如买受人要解除合同的，出卖人应在30日内退清房款，并按银行存款利率支付违约金，不作调整，合同签订后，原告如约履行合同义务，但被告逾期三个月不能交房，2015年4月1日，因被告不能交房导致公安110出警到星河景苑处警，2015年4月7日被告才公告交房，公告内容明显将通过备案与竣工验收混淆，原告通知被告解除合同，被告又不同意接触，致纠纷发生。同时，原告还发现：在被告履行合同过程中，变更四座变电站位置规划，让原告心目的花园变成四座变电站，变更规划一直没有告知原告，侵犯了原告的知情权。
原告认为：被告在格式合同中采用限制消费者权利的条款，在履行中丧失基本诚信，无视原告的知情权，在发生严重违约之后仍百般推脱责任，让原告心目被告的商业人格荡然无存，故此，坚决要求退房，根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，被告应当赔偿原告实际直接损失，为保护原告的合法权益，现诉至法院，请依法判决。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提交了下列证据及被告和第三人责证：
1、商品房买卖合同一份（本件与原件核对无异），证明原、被告签订了买卖合同，被告交付房子已经逾期三个月，所以赔偿款应该按照买卖合同约定的违约规定进行赔偿。被告认为：对三性没有异议，对其有权解除合同证明目的有异议，合同约定的关于延期交付房屋的条款第九条明确约定了：如遇到下列特殊情形，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中第3款约定：在施工中如发生其它严重影响施工进度的客观障碍，如频繁电力短缺、大规模流行性疾病暴发、针对小区开发的群体性破坏骚乱，地质条件气候条件影响施工进度、国家相关部门临时检查或处理重大事件影响施工进程、施工单位单方非因出卖人原因停止施工影响等出卖人可以视影响的程度和范围相应延期交付房屋，不承担违约责任。因此，原告行使解除权应当按照双方约定履行，而不能擅自行使，本案正是因为存在前述部分因素的影响故不能解除合同，除非被告同意。我们并不是提出不可抗力，所以不存在通知不通知的问题。第三人：无异议。
2、个人购房担保借款合同一份（本件与原件核对无异），证明原告向银行办理了购房按揭手续及每月支付按揭款的事实。被告认为：对真实性无异议，对关联性有异议，系其个人还款行为，和本案没有关联。第三人：无异议。
3、不动产销售发票二份，证明原告每月履行按揭款支付的事实。被告及第三人无异议。
4、利息支付清单一组，证明原告按揭支付利息的金额和九月份提前还贷10万元的事实。被告认为：真实性无异议，对关联性有异议，这是原告与银行之间的借款、还款的行为，与本案没有关联，其次对证明目的有异议，我们区分一下这里面有异议的是针对原告�主张的利息，其中明确记录着有还款利息的是仅有2014年的这一张还款明细，这张以外的明细对帐单都没有区分本金和利息，本金和利息在银行是每月有变化的，这个在这组证据上看不出来。第三人：无异议。
5、退房及解除合同通知书、EMS快递清单各一份，证明原告书面通知被告解除合同。被告认为：真实性无异议，对证明目的有异议，不能据此证明合同已经解除，实际上原告也来过被告单位，被告明确告诉过原告因合同约定的影响交房的因素存在所以无违约。第三人：无异议。
6、新河景苑登报报纸一份，证明被告逾期交房的事实。被告认为：对真实性无异议，该交房公告内容均属实。但对证明目的有异议，一个针对本案原告交付时间在登报之前已经通知过，没有说到7日才通知，二、公告内容非常清楚，并没有陈述1月份可以交房，4月份登报就说明4月份才交付�子，所以不存在原告所说的不真实的情形。第三人：无异议。
7、照片一组，证明原来宣传图纸上与实际交付房子的规划是不一样的事实。被告认为：对前三张照片真实性无法确认，后几张应该是现场照片。关联性也有异议，本案系原告依据延期交房行使解除权发生的争议，而不是规划变更的理由。不能证明其目的。第三人：无异议。
被告新昌县新城房地产有限公司辩称：第一、针对诉请方面的答辩:1、原告无权要求解除双方的商品房买卖合同，因被告并不存在逾期交付房屋的违约情形。造成交付时间超过约定时间三个月以上的，系因气候条件影响施工进度，以及因为施工单位单方非因被告原因停止施工，以及根据政府相关部门的要求停工整改致使工程进度受到影响累计超过至少235天以上，从而影响了交付时间。根据双方的合同约定，该情形下被告可以相应延期�付房屋。
2、因被告并无违约，故原告既无权解除合同，也无权要求退还已经支付的购房款和要求损失赔偿。
3、退一步讲，即便合同解除，那么根据合同约定除了退还款项，被告也只需按照已付购房款的银行同期存款利率向原告支付违约金，而不是按照原告诉请的金额赔偿。
另外，因为原告没有提供具体赔偿组成的计算清单，他把首付等放在一起计算，所以我们先不对这方面进行答辩。第二、事实方面的答辩：1、不存在2015年4月1日因被告不能交房而有警察出警，而且工程早在2015年1月就竣工验收通过，客观上是可以交房的，后续是会同施工各单位将材料整理交建筑主管部门备案的过程，是一道备案手续的问题。
2、被告并无侵犯原告的知情权，按照规定以及合同约定，只有在影响到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的情形下，变更规划才需要书面通知买受人，而且变电站的位置是电力部门确定的，并非被告变更规划。
3、被告并非采用格式合同，根据合同法，格式合同系指由合同一方制定的固定合同范本且在交易中反复使用的合同，但是商品房买卖合同是国家颁布的范本，所有的房屋买卖行为都必须依此签订并在房管部门网上备案。被告也并无在合同中采用限制消费者权利的条款，所有的合同条款均是双方协商一致的，且也无限制买受人权利，而是公平合理的根据房屋买卖客观情形以及可能出现的客观情况作了约定。比如延期交房并无排除买受人的解除权，而是对行使解除权应当考虑的客观因素作了明确约定。综上，请求驳回原告的全部诉请。其向本院提供以下证据，并由原告和第三人质证：
8、建设工程施工合同一份（本件与原件核对无异），证明2012年4月被告和新昌县金城建设发展有限公司签订了涉案�屋所在工程“星河景苑”的《建设工程施工合同》，确定该工程由新昌县金城建设发展有限公司作为施工单位，工期从2012年5月6日到2013年12月27日。原告认为：对真实性不清楚，应该还有一些配套文书，请法庭审核。对关联性有异议，第一、合同专用条款第四十七条中的补充条款第十四条约定的内容来说，并不能代表这个建设工程就是承包商，他只是一个分包商，所以金城公司是不是承包商没有完全的关联性。第二、我方不同意被告的证明目的，建筑承包商延期不是说有不可抗力，不可抗力按照合同要有通知才有效力，在双方矛盾很严重的时候，被告方也没有说是承包商的问题，到法庭延期开庭后才找出一个承包商，所以我方怀疑被告方存在恶意串通的问题；我们看到建筑合同交付时间与商品房买卖交付时间存在一年的时间余地，即使延期了也不会影响承包商的交�；这份建筑合同约定是不能作为一个抗辩理由的，建筑承包商延期不能作为不承担责任的理由。第三人：无异议。
9、被告致新昌县金城建设发展有限公司的通知（2012年6月26日）、新昌县金城建设发展有限公司致星河景苑项目部的通知（2012年6月28日）、工程质量整改通知单（质监（2012-013）查字第2号）、工程质量停工通知单（（质监（2012-013）查字第3号））、编号：B120120907号的监理工程师通知单（2012年9月7日）、新昌县金城建设发展有限公司2012年12月19日的保证书、工程质量整改通知单（（质监（2012-013）查字第5号））、监理工程师通知单（2012年9月26日）、工程质量整改通知单（2014年12月31日质监查字第3号）、新昌县金城建设发展有限公司关于工程工期延误的确认函（2015年4月29日）各一份，证明因施工单位新昌县金城建设发展有限公司单方曾停止施工，以及停�整改等造成涉案房屋相关工程工期延误了205天以上，从而造成被告无法按约交房，因此交房期限根据合同约定应当相应顺延205天以上。原告认为：凡是新城有限公司的通知等的真实性有异议，是事后恶意伪造的，证据形式上是不符合证据形式要求的，在书面来往过程中形成的叫书证，而这些不属于证人证言也不是书证的范围，是被告为了应诉才打印出来的。对于新昌县建筑工程监督站提供的资料，我方逐一发表一下意见，对2012年8月4日的整改通知书的真实性无异议，这份与原告提供的建筑合同承包合同有矛盾，专用条款第四十七条当中的十四条约定，消防承包是硬性发包的，与本案没有关系，即使与本案有关联性，这张通知书也能证明是被告的原因造成的错误，因为作为一个房地产开发公司把消防承包给一个没有质资的消防承包商的施工，因此这份证据恰恰能证明被告应当承担违约责任。对2012年9月7日的工程质量停工通知单的内容重复了前面的内容，这张进一步证明了因为被告的原因造成施工的延误。监理工程师通知单的内容完全是重复前面两份证据的内容，这也更进一步证明了延期施工是因为开发商的原因导致的。2012年9月26日的通知单、2012年12月28日质检站发布的通知及剩下的证据均与本案没有关联性。第三人：无异议。
10、编号：20130716的工作联系单、编号：201307021的工作联系单、新昌气象局出具的2013年7、8月气温表、新昌县建筑业管理局文件、新昌县人民政府办公室（2013）97号内部明电各一份，证明2013年夏天因高温的气候影响，施工单位曾停止施工一个月以上，从而造成涉案工程的工期相应延误，因此交房时间应当顺延至少30天以上。原告认为：真实性、合法性无异议，对关联性有异议，建设局写的是停止室外作�，但没有说要停止室内作业，按照合同约定遭遇不可抗力要提前通知原告，而被告并没有通知原告。第三人：无异议。
11、竣工验收备案表、新昌县建筑工程质量安全监督站的函（2015年1月27日）各一份，证明涉案工程于2015年1月23日竣工验收完毕，并于2015年4月2日取得竣工验收备案证明，具备了交付条件。原告认为：真实性无异议，合法性无异议，这组证据恰恰可以达到原告的证明目的，却能够否认被告的证明目的。第三人：无异议。
第三人中国农业银行股份有限公司新昌县支行辩称：原告的诉请与我们银行没有厉害关系，就要求原告归还贷款就可以了。原告买房子之后在我们银行办理了贷款是属实的，而且原告也是按月在支付的。其未向本院提供证据。
原、被告所举证据，经庭审质证，结合双方当事人陈述答辩，本院认证如下：对证据1、商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对证据2、原告购买商品房后，向银行办理按揭贷款的事实，本院予以认定。对证据3、被告和第三人无异议，本院予以认定。对证据4、原告按月归还房屋按揭贷款的事实，本院予以认定。对证据5、原告曾以特快专递寄给被告退房及解除合同通知书的事实，本院予以认定，对是否构成退房条件及解除购房合同的证明目的，本院难以认定。对证据6、被告于2015年4月7日，在新昌报上刊登交房公告的事实，本院予以认定。对逾期交房的证明目的，本院难以认定。对证据7、证明目的，本院不予认定。对证据8、被告与新昌县金城建设发展有限公司签订的建设工程施工合同的真实性，本院予以认定。但对以此来证明施工方单方停工，可延期交房的证明目的，本院不予认定。对证据9、系建筑承包商与发包方及质检方对工程质量方面提出的�见，系被告与承建方内部处理方式，属于人为因素，由此来证明延期交房系客观原因的证明目的，本院不予认定。对证据10、系政府部门对建筑企业的管理规定，根据新昌县气象局的资料，可以证明2013年7、8月份，气温38度以上的天气有29天（其中40度以上高温有20天），应属于室外作业停止施工的情形，可延期交房29天，对此证据，本院予以认定。对证据11、该证据的合法性、真实性、关联性，本院予以认定。
综上，本院认定：2012年11月23日，原告石春东、王玉平与被告新昌县新城房地产有限公司签订了商品房买卖合同，原告购买坐落于新昌县七星街道星河景苑小区4幢2单元241室商品房一套。合同约定：买受人选择银行按揭方式支付房款，在合同签订之日支付首付款204997元，余款470000元向第三人办理银行按揭，合同第九条约定了交付期限及条件：出卖人应当在2014年12�31日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府原因造成的房屋延期交付；3、在施工中如发生其他严重影响施工进度的客观障碍，如频繁电力短缺、大规模流行性疾病暴发、针对小区开发的群体性破坏捣乱，地质条件气候条件影响施工进度、国家相关部门临时检查或处理重大事件影响施工进程、施工单位单方非因出卖人原因停止施工影响等出卖人可以视影响程度和范围相�延期交付房屋，不承担违约责任。4、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款及违约金未付清的，出卖人有权拒绝买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项之日止，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。5、本合同所指不可抗力及负责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第2种方式处理：2、逾期三个月以内的，出卖人按日向买受人支付房款0.003%的违约金，合同继续履行；逾期超过三个月的，超过部分出卖人按日向买受人支付已付房款0.004%的违约金，合同继续履行，如买受人要求解除合同的，出卖人应�30日内退清全部已付房款，并按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金，损失赔偿以约定金为准，不作调整。合同签订后，原告如约履行合同义务，但被告不能如期交房，2015年4月7日被告才在新昌报上公告交房。原告认为已超过三个月，故通知被告解除合同，返还房款，并支付违约金。被告认为：延期交房并非被告的原因，根据合同第九条约定，不存在超过三个月的问题，故解除合同条件不具备。2015年5月4日，原告诉至本院，要求判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，返还原告购房款，赔偿原告利息损失。并承担本案诉讼费。
本院认为，原告石春东、王玉平与被告新昌县新城房地产有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，原、被告应按合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点在于：被告交房时间是否超过合同约定的三个月的问题，如果超�了三个月交房，则具备了解除合同的条件，原告的诉请，就应得到支持，如果交房时间没有达到逾期三个月，则不具备解除合同的条件，合同则继续履行，被告应按约支付逾期交房的违约金。综观本案，原、被告提供的证据，主要是对商品房买卖合同第九条约定的理解问题，其中的气候条件影响施工进度相应延期交付房屋，不承担违约责任。2013年7、8月份，浙江省出现了持续高温天气，这是客观存在的，根据新昌县气象局的资料，38度以上的高温天气达到29天，导致新昌县建设局、新昌县人民政府发文，要求建筑企业在气温达到38度及以上时，工地必须停止室外作业。结合本案的实际，符合延期交房的客观情形，本院予以认定，至于被告主张的，承包商单方停止施工，验收之后至报批备案成功之间的时间属于政府行为的意见，系发包商与承包商之间的约定，体现在主观因素方面，本院难以采纳。故此，原告主张的交房已逾期三个月，具备了解除合同的条件要求解除合同，返还购房款的诉请，因客观气候条件，导致延期交房的事实，可以适用商品房买卖合同第九条的约定，被告可以延期交房29天，在此期间并可不承担违约责任。据此推算，被告按约定延期交房68天，应承担该期间的违约责任。第三人中国农业银行股份有限公司新昌支公司，对原、被告之间的争议，不具有利害关系，无须承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及有关司法解释之规定，判决如下：
一、驳回原告石春东、王玉平要求解除与被告新昌县新城房地产有限公司签订的商品房买卖合同、退还购房款并赔偿银行利息损失的诉讼请求；
二、被告新昌县新城房地产有限公司赔偿原告石春东、王玉平因延期交房所承�的违约金1377元（2015年1月30日至2015年4月7日按0.003%计算的违约金），限于本判决生效后十日内履行；
三、驳回原告石春东、王玉平其他诉讼请求；
四、驳回原告石春东、王玉平要求第三人中国农业银行股份有限公司新昌县支行承担相应责任的诉讼请求。
本案受理费11530元，依法减半收取5765元，财产保全费4720元，合计诉讼费10485元，由原告石春东、王玉平负担5485元，被告新昌县新城房地产有限公司负担5000元，限于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在提交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费11530元，款汇绍兴市非税收入结算分户，开户行：绍兴银行营业部，帐号：09×××13-9008]。
审判员 王梅昌
二〇一五年七月六日�
书记员 王金英