重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第02481号原告严烺，男，1972年8月18日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告薛梅，女，1973年8月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人胡健，重庆华升律师事务所律师。原告严烺与被告薛梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员骆云伟独任审判，于2015�6月9日公开开庭进行了审理，原告严烺、被告薛梅及委托代理人胡健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严烺诉称，2013年10月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将自己位于南川区南大街XX小区X幢X楼的七套房屋租赁给被告使用。被告支付了第一年的租金，从第二年起被告未按合同约定支付租金，经原告多次催收未果。现请求判决被告支付原告从2014年10月28日至2015年4月27日期间的房屋租金125000元，并承担本案诉讼费。被告薛梅辩称，1、原、被告之间签订《房屋租赁合同》属实，但由于该房屋因消防验收不合格，造成被告无法经营，经原、被告双方协商后于2014年12月14日解除了《房屋租赁合同》。2、被告在2014年12月14日协商解除合同时就办理了房屋交接，原告验收后已将租赁房屋的钥匙收回。当时双方约定互不支付对方违约金及赔偿经济损失，租�房屋内空调及衣柜归被告所有，保证金2万元不予退还，被告未交付的1各半月的房租作为免租期不再支付。3、原告将商业用房改成经营性用房租赁给被告，且未办理消防验收，违反了《消防法》的规定，因此原、被告之间签订《房屋租赁合同》应当认定为无效合同。为此，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年10月28日，原告严烺与被告薛梅签订了《房屋租赁合同》，原告严烺将自己所有的位于南川区XX街道XXXX小区X幢X楼共7套住宅房屋、建筑面积一层租赁给被告使用。合同约定：租赁期限10年（自2013年10月28日起至2023年10月27日止）；第一年至第二年租金为25万元／年，从第三年起按每年6%的幅度递增；签订合同时一次性交纳第一年租金25万元，从第二年起每半年交纳一次租金，须提前一个月交纳，免租期1.5个月（免租期内的租金31250元，在交纳第二年下半年房租费时予以扣除）以及被告在合同签订当日向原告缴纳租房保证金贰万元等事宜。2013年10月29日，原告严烺收取了被告薛梅交纳的第一年房租25万元和租房保证金2万元。被告对该房屋进行了装饰后以重庆朵韵美容有限公司的名义对外开展经营活动。2014年12月初，被告将该房屋腾空后搬出该房屋，并准备将该房屋对外转租。同月14日姚强邀约侯昭伟（系姚强之朋友）一起到该租赁房屋内进行现场了解，但姚强未租赁该房屋。当时原告亦在该租赁房屋内，被告就将该房屋的钥匙（原告称是一把钥匙、被告称是一串钥匙）交还给原告。该房屋至今处于闲置状态。诉讼中，被告提供了互联网页面“南川休闲室”的租房广告[内容为“[潜水]过客☆浪（67921530）17︰37︰34XXXXX幢X楼整体出租面积：800平方米，面临南大街，停车方便。可用于经营美容、美发、办公、商务写字楼、健身会馆、宾馆、茶楼等行业。联系电话1363825****（注：系原告的手机联系电话）2014-12-17”]，以证明原告于2014年12月17日发布了房屋租赁信息。原告称该出租信息系QQ被盗所致，自己没有发布该信息。对2014年12月14日被告将钥匙交给原告问题，被告称当时是因为原、被告之间已经协商解除了合同，约定被告的空调和柜子作为赔偿原告的损失，保证金2万元不再偿还，互不追究双方的违约责任，最后1.5个月租期作为免租期，不再收取房租；原告称被告未交房租就把钥匙交给原告是当时约定由原告和被告共同出租该房屋，转租后被告还要收取空调和柜子的作价款，最后1.5个月租期不符合免交房租的条件，应当收取房租。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、收条、租房交接单、水电表度数情况，被告提交的交付钥匙照片、公司注销凭据、电话联系清单、收条、租房�息、证人证言以及双方当事人的陈述证明、亦经庭审质证核实，可以作为认定本案事实的根据。本案的争议焦点是：1、原、被告之间签订《房屋租赁合同》的效力问题？2、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否已经解除问题？3、被告是否应当支付原告租金问题？一、关于原、被告之间签订《房屋租赁合同》的效力问题。被告提出“原告将商业用房改成经营性用房租赁给被告，且未办理消防验收，违反了《消防法》的规定，因此原、被告之间签订《房屋租赁合同》应当认定为无效合同”的辩解意见。本院认为，本案讼争房屋系被告将其改成经营性用房，并以重庆朵韵美容有限公司的名义对外开展经营活动，因此作为经营性用房的消防申报义务人为该公司的开办经营者，并非本案原告，故，原告提出合同无效的辩解意见于法无据，本院不予采纳。被告将该房�租赁给原告，系双方当事人的真实表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效。二、关于原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否已经解除问题。原告提出“合同未解除，被告未交房租就把钥匙交给原告是当时约定由原告和被告共同出租该房屋”；被告提出“原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已经解除，并将钥匙交给原告”。本院认为，在双方当事人均无书面证据证明合同是否解除的情况下，对于合同是否解除应当从对讼争房屋的实际控制权及其权利的行使进行判断。首先，被告将房屋腾空，并于2014年12月14日将房屋钥匙交付原告，原告亦收取了该租赁房屋的钥匙，证明原告已经收回该讼争房屋，取得对讼争房屋的实际控制权；其次，被告提供的2014年12月17日在互联网页面“南川休闲室”发布的租房广告内容与本案讼争之房一致，且预�的联系电话系原告的手机电话号码，证明原告已于2014年12月17日对本案讼争房屋重新发出出租要约邀请，行使了对讼争房屋的租赁权。虽然原告称该出租信息系QQ被盗所致，自己没有发布该信息，但未提供证据证明，本院不予采纳。故，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2014年12月14日协商解除。三、关于被告是否应当支付原告租金问题。本院认为，由于原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2014年12月14日解除，因此原告主张的从2014年12月15日至2015年4月27日期间的房屋租金，本院不予支持。对原告主张从2014年10月28日至2014年12月14日期间（即原、被告所称的1.5个月）的租金，被告提出最后1.5个月租期作为免租期，不再收取房租的辩解意见，由于无充分证据证明，且原告不予认可，因此本院对被告的该辩解意见不予采纳。虽然合同约定1.5个月的免租期，但合同同时约定“免租期内的租金31250元，在交纳第二年下半年房租费时予以扣除”，结合合同约定“租金第一年至第二年为25万元／年”等租赁期限年度的表述，该“第二年下半年”应当理解为按租赁期限的年度计算的第二年下半年即2015年4月28日至2015年10月27日。由于被告实际租赁期限仅一年零一个半月，该1.5个月的房租费不符合合同约定的“在交纳第二年下半年房租费时予以扣除”的条件，因此，被告应当支付原告该期间的租金31250元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告薛梅于本判决生效后十日内支付原告严烺租金31250元。二、驳回原告严烺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半交纳1400元，由原告负担1100元，被告负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费2800元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 骆 云 伟二〇一五年七月二十二日书记员 �李新星