天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第6147号
原告天津市海河风貌建设发展有限公司。
法定代表人杨保民，董事长。
委托代理人安好，天津长丰律师事务所律师。
委托代理人刘嘉鹏，该公司部长助理。
被告天津雅动达文化传播有限公司。
法定代表人袁玉荣，董事长。
委托代理人张昕华，天津嘉德恒时律师事务所律师。
原告天津市海河风貌建设发展有限公司与被告天津雅动达文化传播有限公司房屋租赁合同一案，本院于2013年11月15日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告法定代表人的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津市海河风貌建设发展有限公司诉称，原、被告于2009年4月15日签订《新意街商铺租赁合同》，原告作为合同甲方，被告作为合同乙方，由被告承租原告所有的天津市河北区××道与××路交口东北侧××项目××路×号商铺，租期为2009年4月15日至2015年4月14日。合同签订后，被告持续拖欠原告房租及物业费，截止到2013年11月14日，被告拖欠租金及物业费共计4528514.46元，其中已扣除我方在2011年10月15日-2012年3月14日期间占用地上13平方米卫生间的租金。基于被告的上述严重违约行为，原告曾多次向被告发送《缴费通知》，敦促被告履行约定的支付义务，但被告一直未予支付。因此，原告诉请法院，要求被告支付拖欠租金合计3995559.26元、拖欠物业费合计532955.20元，两项合计4528514.46元；要求被告承担至被告实际支付之日止的租金及物业费的违约金313269.20元；诉讼费由被告承担。
被告天津雅动达文化传播有限公司辩称，第一、原告怠于履行承诺，作为天津意式风情区入住的首批商户，在订立合同之初，时任意式风情区的领导为了打造旅游风情区，以加强招商引资为目标，向被告作出了无偿提供装修，免交物业费，免费进行市场推广及宣传，在全国及至亚洲旅游平台，打造天津市重点旅游项目，在周末及节假日举办商业活动等等一系列口头承诺。被告基于前述承诺，本着信任政府的立场，同意承租诉争房屋，并投入了千余万元的巨款对房屋进行装修，并配合原告以聚拢人气为目标进行了经营，但被告承租诉争房屋后，原告并未兑换前任承诺，导致被告经营多年处于亏损状态。2011年，原、被告因断电产生纠纷，被告起诉于天津市第一中级人民法院，后被告撤诉。撤诉前时任原告领导承诺被告，在法院调解的免租期外，再免一年半的免租期，并免交物业费。该一年半的口头免租承诺，虽然被告不能提供证据予以证实，但是该免租的来源是2011年双方的一次诉讼，由于这次诉讼导致被告长期停电，继而停业，这个额外的免租是对于租赁合同期内被告停业损失的补偿。因此，被告认为虽然被告不能提供证据予以证实，但是双方应该本着实事求是的原则来还原案件事实，履行口头或者书面方式做出的承诺。被告以配合目的，投入巨资装修，原告未按合同约定提供物业服务，导致被告连年亏损。因此，被告认为原告存在重大过错。被告不应支付房租、物业费、违约金。第二、原告租金、物业费计算错误。按照被告的财务记录，截止2013年10月，被告向原告支付的款项为1910056.22元，其中包括房租、物业费和押金，即使按照书面合同的约定，原告的诉请也存在计算错误。由于被告向原告支付的款项包括押金、物业费、租金，支付了多笔而且期间还包括协商的免租期。事实上被告不拖欠原告任何款项。第三、原告主张的违约金不符合法律规定。根据司法解释规定，即使被告延期付款，该行为给原告造成的损失也远远小于合同约定的违约责任。被告依法有权要求降低违约责任的标准。违约责任应当参照延期付款对原告造成的损失进行计算，该损失需要原告提交证据予以证明。
经审理查明，2009年3月24日，原、被告签订《新意街商铺租赁合同》，原告系合同甲方，被告系合同乙方。合同约定由被告承租原告经营管理的天津市河北区××路×号（现为××路×号）商铺，租期为2009年4月15日至2015年4月14日，被告在讼争房内经营××艺术苑。合同约定：“其中甲方给予乙方的免租期为自2009年4月15日起至2010年10月14日止。免租装修期内免交租金，但需交纳包括但不限于物业管理费、电费、水费等相关费用。如因乙方原因租赁合同被提前解除，乙方应补缴装修期间的租金给甲方”。同时，原、被告还签订补充协议约定：“甲方同意延长免租期至2011年7月14日。依据原合同3.2规定，免租期内免交租金，但需交纳包括但不限于物业管理费、电费、水费等相关费用。甲方同意免除2009年4月15日至2009年6月14日及2010年10月15日至2011年4月14日共8个月的物业管理费。……本补充条款签订后，乙方承诺就原合同签订及履行并承诺严格按照原合同执行。如未按合同规定日期缴纳租金及物业管理费用，甲方可以停止提供售水、售电等物业服务。乙方如出现违约，包括但不限于欠缴本合同项下的款项，欠缴租金、物业管理费、水费、电费等，甲方有权立即取消本合同给予的延长免租期9个月的优惠政策，免租期继续执行原合同规定，乙方有义务补齐该9个月的租金”。合同签订后，被告陆续拖欠原告房屋租金及物业费，依照合同约定的房屋租金及物业费计算标准，原告于2013年7月16日向被告发出书面缴费通知未果，原告起诉，经法庭核实，按照原合同约定，被告陆续支付租金及物业费1827692.30元后，截止至2013年11月14日，被告尚欠原告租金5283089.42元及物业费1049174.50元。庭审中，被告对欠交租金及物业费的数额没有异议。但原、被告就是否免除9个月租金和免除8个月物业费未能达成一致意见，原告认为被告没有严格遵照补充协议的规定履行，因此，取消对被告免除9个月租金和免除8个月物业费的优惠，在此期间产生的相关费用，理应由被告交纳。被告认为9个月租金和8个月物业费的免租期是针对补充协议约定的，补充协议约定的款项被告已经交纳，原告无权取消免除上述期间的费用。此外，被告提出原告还曾口头承诺再免除一年半的租金，原告对此予以否认。庭审后，原告撤回了要求被告承担至被告实际支付之日止的逾期支付租金及物业费违约金的主张。案经调解，未获协议。
上述事实，有双方当事人陈述及相关书证为凭，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《新意街商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。庭审中，被告以抗辩为由，不同意原告诉请，但未向法庭提供证据证实其主张，故本院不予采信，双方应严格按照《新意街商铺租赁合同》及《补充协议》的约定，履行自己的权利义务。原告要求被告给付自合同订立之日起至2013年11月14日拖欠租金5283089.42元及物业费1049174.50元的主张，本院依法予以支持，但应扣除被告已经交纳的租金及物业费1827692.30元。庭审后，原告撤回要求被告承担至其实际支付之日止的逾期支付租金及物业费违约金的主张，本院准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
俟本判决生效十日内，被告向原告支付自2009年4月15日至2013年11月14日拖欠的租金5283089.42元及物业费1049174.50元，扣除被告已经交纳的租金及物业费1827692.30元，被告实际应支付原告尚欠租金及物业费共计4504571.62元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45534.27元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 更
审 判 员 王津虎
人民陪审员 张志军
二〇一四年四月十五日
书 记 员 潘 凯
附：本裁判适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。