西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01106号
上诉人（原审被告、反诉原告）齐某某，陕西某公司会计。
被上诉人（原审原告、反诉被告）栾某。
委托代理人刘某某，芜湖某公司。
上诉人齐某某因与被上诉人栾某租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第05904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人齐某某到庭参加诉讼，栾某经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
栾某向原审法院起诉称，2013年3月20日，其通过房屋中介公司与齐某某签订了一份《不动产租赁合同》，合同约定，栾某承租齐某某位于西安市雁塔区某小区16号楼12404号房屋一套，租赁期限自2013年3月21日至2014年3月21日，租金为每月人民币1900元整，租金每六个月支付一次，合同签订后的当天，栾某向齐某某支付一个月租金作为押金，第二天，栾某又向齐某某支付了6个月（2013年3月21日至2013年9月21日）租金11400元。栾某、齐某某合同中约定“下一次租金提前三十日支付”，故栾某应在2013年9月21日前向齐某某支付下半年租金，但因栾某当时经济困难，在征得齐某某丈夫的同意后向齐某某丈夫的银行账户支付了3个月租金，共计5700元。因栾某想去北京工作，2013年9月15日，栾某与齐某某、中介公司协商解除合同事宜，栾某、齐某某最后达成口头协议：“齐某某扣除栾某35天租金作为违约金后解除合同并退还押金和剩余租金5700元租金”。后齐某某反悔，拒不退还租金。栾某提出继续租住，并且补足剩余三个月房租，齐某某没有同意，且在栾某不知情的情况下将房门锁换掉，使栾某不能进入房屋。故诉至法院要求：1、依法判令齐某某向栾某返还2013年9月21日至2013年12月21日三个月房租共计人民币5700元；2、依法判令齐某某向栾某返还2013年3月20日收取的押金1900元整；3、依法判令齐某某向栾某支付房屋维修费共计1900元；4、依法判令齐某某向栾某支付违约金1900元整；5、依法判令齐某某因违约给栾某造成的损失（电费80元、天然气80元）共计160元；6、本案诉讼费由齐某某负担。
齐某某在原审法院答辩称，不同意栾某的诉讼请求，栾某的诉求既没有事实基础，也没有法律依据。由于栾某中途违约，另外租房，凭空捏造口头协议，故应该执行合同。1、5700元房租是齐某某签订合同应得的利益，是栾某单方退出造成，不应归还；2、保证金是用于违约和补偿损坏房屋、电器、家具之用，栾某故意损坏多处房屋设施，故不可能退还；3、修理费不存在，房屋是新装修的；4、是栾某违约，故无权利向齐某某要求违约金；5、水电费、燃费自用自付，栾某违约搬离与齐某某无关。另栾某走时还拖欠7、8、9三个月物业费。故栾某在合同签订半年后拒不按合同交纳房租，单方面中止合同，后损坏齐某某房屋多处，故要求依法驳回栾某的诉讼请求。并提出反诉，要求栾某承担违约金1900元、承担9月21日到10月24日期间房屋租金损失2090元、重新租房中介费1000元、损坏的躺椅200元、更换推拉门轨道及材料人工费300元、更换卫生间门锁100元、阳台升降衣架100元、墙面修复1700元、地板更换修复材料人工费500元、因栾某恶意破坏换防盗门锁300元、重新购买水卡、电卡、气卡发生工本费及交通费200元、因诉讼产生的费用100元、在出租房屋期间从东郊跑到南三环来回交通发生的费用800元。2013年7月到9月的物业管理费556元。以上总计9846元。
栾某针对齐某某的反诉答辩称，栾某认为导致房屋租赁合同不能继续履行的根本原因是齐某某违约锁门造成的，所以对其要求赔偿的请求不予接受。对于躺椅，栾某在租房期间从未使用过。对于阳台推拉门轨道，谈不上损坏，不可能花费300元维修。卫生间门锁，本身就是坏的。阳台升降衣架及墙面在栾某居住时是完好无损的。栾某只损坏地板一块，是点蚊香时候烫的黑印，花费不了500元修缮。防盗门锁是齐某某自行更换，和栾某无关。
原审法院经审理查明，栾某、齐某某于2013年3月20日签订《不动产租赁合同》，合同约定，栾某承租齐某某位于西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安小区16号楼12404号房屋一套，租赁期限自2013年3月21日至2014年3月21日，租金为每月人民币1900元整，租金每六个月支付一次。合同第四条约定：1、人民币壹仟玖佰元整，乙方（栾某）于签订本合同时交付于甲方（齐某某）。2、该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已结清房屋租金、暖气费、地热费、有线电视费、宽带费、电话费、水电费、燃气费、物业管理费等相关费用后当日无息返还乙方。第六条3、除不可抗力外，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复。8、租赁期内，该房屋内所有公用事业费，如：水、电、燃气、电话费和物业管理费、有线电视费、宽带使用费、暖气费等由乙方使用而产生之费用均需由乙方负担，若乙方逾期交付电话费、物业费等费用，则每逾期一天按上述费用的征收部门的规定支付滞纳金。逾期达一个月，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止合同。合同签订后的当天，栾某向齐某某支付一个月租金作为押金，第二天，栾某又向齐某某支付了6个月（2013年3月21日至2013年9月21日）租金11400元。后栾某于2013年8月下旬向齐某某丈夫支付了三个月（9月22至12月21）的租金5700元，对此齐某某予以认可。后栾某于2013年9月提出不再租赁此房屋并于2013年9月16日搬离该房屋，请求将剩余租金退还，并要求齐某某支付违约金等。双方协商无果后齐某某于2013年9月18日更换门锁。栾某搬离该房屋时拖欠2013年7、8、9三月的物业费417元。
原审法院经审理认为，栾某、齐某某双方签订的《不动产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。依法成立的合同受法律保护。双方均应依合同约定履行。《不动产租赁合同》第十条约定：“乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿”。本案中齐某某按时交付了房屋，栾某在合同约定期限未满时提出解除合同，其提出解除合同时与齐某某达成口头协议以解除合同，齐某某虽未认可，但齐某某更换门锁的行为表明其已同意解除合同。双方合意解除合同故对于栾某要求齐某某支付违约金1900元的诉讼请求不予支持。因栾某提出解除合同，齐某某于2014年9解除后，应将栾某多支付的三个月租金5700返还。对栾某要求齐某某返还2013年9月21日至2013年12月21日三个月房租共计人民币5700元的请求，依法予以支持。栾某要求返还保证金1900元，根据《不动产租赁合同》第四条第2项，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已结清房屋租金、暖气费、地热费、有线电视费、宽带费、电话费、水电费、燃气费、物业管理费等相关费用后当日无息返还乙方。因栾某认可其损坏地板及墙面并承认将气卡、水卡、电卡未返还齐某某，且齐某某反诉要求栾某赔偿损坏的财物，对于齐某某提出的要求栾某支付地板修缮费用、墙面修复费，重新购买电卡、水卡、气卡的费用及更换推拉门轨道的材料费用及人工费的诉讼请求，根据租赁合同第六条第3项除不可抗力外，乙方（栾某）因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复的规定，依法予以支持。但因墙面损坏的程度双方意见不一致，且预算修复费1700元，故酌情支持1300元。故齐某某在扣去上述赔偿后剩余的保证金退还栾某。根据《不动产租赁合同》第六条第8项，租赁期内，该房屋内所有公用事业费，如：水、电、燃气、电话费和物业管理费、有线电视费、宽带使用费、暖气费等由乙方使用而产生之费用均需由乙方负担，若乙方逾期交付电话费、物业费等费用，则每逾期一天按上述费用的征收部门的规定支付滞纳金。逾期达一个月，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止合同。栾某搬离该房屋时仍拖欠三个月的物业费，且拖欠7月份的物业费已逾期一个月以上，故栾某的行为已构成违约，齐某某要求栾某支付违约金1900元的请求，予以支持。对于齐某某请求赔偿更换门锁的诉讼请求，因齐某某承认防盗门锁是自己更换，与栾某无关，故此项诉讼请求，不予支持。对于栾某与齐某某的其他诉讼请求，双方均未提供证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对栾某要求齐某某向其支付房屋维修费77元及齐某某因违约给栾某造成的损失（电费80元、天然气80元）共计160元诉讼请求及齐某某要求栾某承担9月21日到10月24日期间房屋租金损失2090元、重新租房中介费1000元、损坏的躺椅200元、更换卫生间门锁100元、阳台升降衣架100元、交通费200元、因反诉产生所有费用100元、在出租房屋期间从东郊跑到南三环来回交通发生的费用800元的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）齐某某应于本判决生效之日起15日内返还原告（反诉被告）栾某租金5700元。二、被告（反诉原告）齐某某应于本判决生效之日起15日内返还原告（反诉被告）栾某保证金1900元。三、原告（反诉被告）栾某应于本判决生效之日起15日内支付被告（反诉原告）齐某某违约金1900元。四、原告（反诉被告）栾某应于本判决生效之日起15日内支付被告（反诉原告）齐某某地板修复的费用500元，推拉门轨道的材料费用及人工费用300元、墙面维修费1300元、重新购买电卡、水卡、气卡的费用200元及物业费417元共计2717元。五、驳回被告（反诉原告）齐某某的其余诉讼请求。六、驳回原告（反诉被告）栾某的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由栾某负担50元，由齐某某负担200元，因栾某已预交，齐某某应在本判决生效之日起15日内将其应负担的诉讼费直接给付栾某。反诉费350元由齐某某负担200元，栾某负担150元，因齐某某已预交，栾某应在本判决生效之日起15日内将其应负担的诉讼费直接给付齐某某。
宣判后，齐某某不服，向本院提起上诉称，其与栾某签订租赁合同，将其位于西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安小区16号楼12404自有房一套出租给栾某使用，租赁期限为2013年3月21日至2014年3月21日止。按照合同约定，租金每六个月支付一次，下半年租金应予2013年8月21日支付。2013年8月应交第二次半年租金时，栾某因资金困难先交3个月，后3个月缓交，其表示同意缓交，不收4倍违约金。之后栾某打电话称其不再租房，要回北京，齐某某说可以。栾某9月13日又说不再回北京，齐某某要求栾某将余下3个月的租金补上，栾某不同意。9月14日双方没有谈拢。9月16日栾某搬离房屋。9月21日栾某给齐某某交付房屋，逼迫退租金不成拒交水电卡、燃气卡和房门钥匙。9月28日齐某某看房时，发现房屋遭遇恶意破坏，并得知栾某拖欠了三个月的物业管理费。请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求，驳回栾某的诉讼请求。
栾某经本院依法传唤未到庭，亦未答辩。
本院经审理查明，2013年9月16日栾某搬离涉案房屋，没有向齐某某交还房屋钥匙、水电气卡。2013年9月18日齐某某进入涉案房屋查看，发现地板、墙面部分损坏及推拉门需要维修，遂将房屋门锁更换。原审判决查明其余事实属实。
本院认为，栾某、齐某某所签订的《不动产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应当依约全面履行各自的义务。齐某某按时交付了房屋，栾某在合同约定期限未满时提出解除合同，齐某某不同意，双方对解除合同没有达成一致意见。栾某于2013年9月16日搬离了承租房屋，未向齐某某交付房屋钥匙、水电燃气卡。2013年9月18日，齐某某将涉案房屋门锁更换。栾某与齐某某的行为均表明双方已不再继续履行合同。故双方合同自齐某某更换房门锁之时予以解除。栾某请求齐某某返还多收取其2013年9月22至12月21日三个月的租金5700元，符合法律规定，依法予以支持。但栾某搬离涉案房屋时，没有按照合同约定，交清物业管理费，尚欠三个月的物业管理费，构成违约，故齐某某要求栾某支付1900元违约金的请求，依法予以支持。因在栾某居住使用涉案房屋期间，对房屋的墙面、地板、推拉门造成了损坏，原审根据齐某某提交的证据及墙面、地板、推拉门造成损坏程度，判决栾某向齐某某赔偿墙面修复费1300元、地板修复费500元、推拉门轨道材料费及人工费300元，较为客观公平，本院依法予以维持。因栾某没有向齐某某交还水电气卡，齐某某为了使用房屋重新办理水电气卡所花费的200元，亦应由栾某赔偿。栾某居住使用涉案房屋期间所欠付的3个月物业管理费共计556元，按照双方合同约定，栾某亦应向齐某某支付。齐某某要求栾某向其赔偿栾某恶意破坏防盗门锁300元的损失，因本案查明齐某某系自己更换门锁，与栾某无关，故齐某某要求栾某承担防盗门锁300元的损失没有事实依据，本院依法不予支持。齐某某称其支付了更换卫生间门锁100元、阳台升降衣架100元、损坏的躺椅200元、交通费800元等，未提供充分证据予以证明，本院依法不予采信。齐某某要求栾某向其支付重新出租房屋中介费1000元，于法无据，不予支持。齐某某要求栾某向其支付2013年9月21日至2013年10月24日期间的租金损失2090元，因双方合同已经解除，其上述诉请没有事实及法律依据，亦不予支持。至于栾某向齐某某交纳的1900元押金，因双方合同中约定双方费用结清后由齐某某向栾某无息返还，原审判决齐某某返还栾某该款，并无不当。综上，原审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人齐某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 朱筱滢
代理审判员 陈 帅
二〇一五年一月二十日
书 记 员 刘书方