广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2466号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市财信投资有限公司，住所地：广东省珠海市人民西路833号704号。
法定代表人：林城波，总经理。
委托代理人：陈晓辉，女，汉族，1987XX年3XX月5XX日出生，住湖南省衡山县。系该公司员工。
委托代理人：姜逸轩，男，汉族，1991XX年12XX月18XX日出生，住广东省珠海市斗门区。系该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈继源，男，汉族，1986XX年12月8XX月XX日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：孔静，广东华大律师事务所律师。
上诉人珠海市财信投资有限公司（以下简称财信公司）因与被上诉人陈继源商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2013年11月9日，陈继源与财信公司签订一份《商品房买卖合同》，约定陈继源购买财信公司开发的珠海市香洲区前山明珠南路2288XX号2号X栋1104XX04房，总价83万元。合同第七条规定，出卖人应当在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的商品房交付给买受人使用，但如遇不可抗力或附件三的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任。
上述合同附件三《﹤商品房买卖合同﹥补充协议一》第四条“关于推迟交付（合同第七条的补充）”约定：1、在买受人未按合同付清全部房款（包括逾期付款的违约金）情况下，出卖人有权推迟交付房屋；4、除本条第3款约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，经双方协商，买受人同意给出卖人90日的宽限期，如出卖人在宽限期后仍未能交付商品房，则按合同第九条约定承担违约责任。第五条第5款约定，买受人因延迟履行付款义务支付出卖人的违约金以总房款的1%为限，超出部分出卖人不再追偿。第六条“合同第九条补充为”约定：1、除合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日的宽限期；2、出卖人在宽限期后仍未能交付商品房，出卖人按买受人已交付的房款每日万分之二向买受人支付违约金，若出卖人在宽限期后九十日仍未能将该商品房交付买受人，买受人有权在十日内书面通知出卖人解除合同……4、若出卖人在宽限期后六十日仍未能将该商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自宽限期后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已交楼款每日万分之二向买受人支付违约金；5、出卖人因延迟履行交楼义务支付给买受人的违约金以总房款的1%为限，超出部分买受人不再追偿。
签署上述合同后，陈继源依约向财信公司支付购房款81万元。2015年4月23日，陈继源接收涉案房产。
2015年7月9日，财信公司取得涉案房产所在诚丰水晶座住宅的《竣工验收备案表》。陈继源主张财信公司逾期交房期间自2015年5月1日至2015年7月9日，财信公司予以认可。财信公司主张陈继源自2015年4月23日至2015年7月9日期间已经收楼，应参照每月2000元的租金标准支付占有使用费。
陈继源原审诉讼请求为：1.财信公司向陈继源支付逾期交付商品房违约金11340元；2.财信公司承担本案诉讼费。
财信公司原审反诉请求为：1.陈继源向财信公司支付房屋占有使用费5133.33元；2.陈继源承担反诉费用。
原审法院认为，陈继源与财信公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。
关于逾期交房违约金。合同约定财信公司应于2015年1月30日前将取得竣工验收备案表的涉案房产交付陈继源，而上述交付条件直至2015年7月9日才成就，财信公司应当支付逾期交房违约金。双方对逾期交房违约金的计算期间无争议，原审法院予以确认。双方对逾期交楼违约金计算标准无法达成一致，对此，原审法院分析如下：陈继源主张以《商品房买卖合同》附件三第六条第4款为依据，即按已总房款每日万分之二计算，违约金为11340元；财信公司则主张以《商品房买卖合同》附件三第六条第5款为依据，即以总房款的1%为限，违约金为8100元。附件三第六条系对《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的补充，从第六条的行文顺序来看，若财信公司在宽限期后六十日内仍未能将商品房交付买受人的，陈继源要求继续履行合同的，则应先适用第六条第四款规定，即财信公司按陈继源已付房款每日万分之二向买受人支付违约金。附件三第六条第五款作为第六条的最后一款，对“出卖人逾期交房的违约责任”予以限制性约定，即财信公司因延迟交房支付给陈继源的违约金以总房款1%为限，超出部分陈继源不再追偿。原审法院认为，《﹤商品房买卖合同﹥补充协议一》是财信公司为了重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时亦未与买房人协商，其中第六条第五款是格式条款。如果适用该条款的约定，财信公司应承担的支付逾期交房违约金的责任不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了财信公司逾期交房应承担的违约责任，这显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，原审法院认定该附件三第六条第5款为无效条款。因此，在计算逾期交房违约金时，对于财信公司逾期交房违约金的计算标准，应当适用《﹤商品房买卖合同﹥补充协议一》第六条第四款的约定，陈继源主张依据充分，原审法院予以支持，财信公司应向陈继源支付逾期交房违约金11340元。
关于财信公司反诉的房屋占有使用费，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004）16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。同时，陈继源与财信公司签订的《商品房买卖合同》约定交付条件为取得工程竣工验收备案手续。财信公司于2015年4月23日向陈继源交付的涉案房产既不符合法定条件也不符合约定条件。此外，陈继源在接收房屋时，已经足额支付了购房款，财信公司也占用了相应资金，陈继源使用房屋已支付了相应对价，因此财信公司反诉请求理据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，原审法院判决：一、财信公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈继源支付逾期交房违约金人民币11340元；二、驳回财信公司的反诉请求。如果财信公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币42元，反诉受理费人民币25元，均由财信公司负担。
财信公司不服上述判决，上诉请求撤销原审判决第一项。
事实与理由如下：一、原审法院认为《商品房买卖合同》附件三第六条第5款为无效条款依据不充分。首先，陈继源同意提前入伙收楼，应当视为对原合同的变更，应当自入伙之日起视为符合收楼条件，计算违约金的期限应当为收楼当日。其次，违约金的限额应当以总房款的1%为限。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件三第五条第5款、第六条第5款的约定，不论是财信公司延期交房还是陈继源延期付款，其产生的违约责任均以总房款的1%为限，该条款对双方的制约是同等的，不存在免除财信公司责任，加重陈继源责任，以及排除财信公司主要责任的内容，原审判决第一项没有事实和法律依据。
二、陈继源在收房后并未产生房租费等实际损失。陈继源自愿选择入伙，其接收涉案房屋之日起至财信公司取得综合验收备案表之日止，财信公司有权向其收取该期间的房屋占有费用。原审判决认为建设工程完成各单项验收后须报建设主管部分备案才完成综合验收，方可交付使用。而按照《国发（2004）16号》文件，国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，而采用由开发商组织验收后进行报备的制度，说明住宅功能的正常使用并不以房产是否具有《竣工验收备案表》为要件，显然财信公司已经于2015年4月23日交付给陈继源可以正常使用的住宅，此时陈继源已经可以使用该房屋的功能。并且财信公司知道延迟交付的事实发生，但仍然积极为陈继源能提早使用房屋做努力，报备手续作为合同约定的交付生效要件并不能否定陈继源事实上的占有使用，其事实上已经获益，并未产生实际损失。
综上所述，原审判决要求财信公司支付逾期交房违约金人民币11340元没有事实和法律依据，请求二审法院依法改判。
针对财信公司的上诉状，陈继源答辩称，财信公司未依合同约定在2015年1月30日前取得竣工验收备案手续，系违约行为，应当以合同约定按照已付房款每日万分之二计算违约金，若以总房款1%为限，不足以赔偿陈继源损失。首先，陈继源与财信公司签订的《商品房买卖合同》系财信公司拟定的格式合同，大部分合同条款为格式条款，2015年1月30日交楼亦是财信公司提出，陈继源无法变更。在财信公司拟定格式条款时，财信公司已经对何时取得竣工验收备案手续有一定的预期，甚至在《商品房买卖合同》条款约定中有90天宽限期。因此财信公司对于自行履行合同义务已经在合同中提供了便利。其次，若违约金仅以总房款1%为限，则该违约金金额不足以弥补陈继源损失，且若以总房款1%为限，则在陈继源已全额支付房款的情况下，财信公司却只需支付一点点违约金，就可以无限期延长交房时间，显失公平，也不足以督促财信公司尽快履行交房义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请依法驳回财信公司的上诉请求，维持原判。
双方在二审中均无新证据提交。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点在于《商品房买卖合同》附件三的性质认定及合同条款的适用问题。首先，本案涉及逾期交房的违约责任在《商品房买卖合同》附件三（补充协议一）中予以约定，该补充协议系财信公司为了重复使用而预先拟定并打印好，并无证据显示财信公司就该合同约定内容与陈继源进行过协商，亦无证据显示财信公司向陈继源就补充协议约定条款进行过特别说明。因此，该补充协议为格式合同，原审判决对此认定正确。其次，该补充协议中第六条第4款与第六条第5款对于出卖人逾期交房违约责任约定不相一致，第六条第5款明显是对第六条第4款违约责任的缩小和限制，虽然该补充协议第五条第5款也对买受人延迟履行付款违约责任进行了限制性约定。但是并不能由此推断出卖人亦应当适用限制自身违约责任的合同条款。亦即，基于格式合同的特殊性，在提供格式条款的合同一方未对有歧义的格式条款进行充分说明，并且对免除或限制自己责任的条款提请合同相对方注意的情形下，不能选择性地适用免除或限制自身责任的合同条款。原审判决认定应当适用第六条第4款的约定来认定财信公司的违约责任正确，本院予以维持。
综上所述，财信公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人财信公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 李立荣
王莉