南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第259号
原告南京嘉宇物业管理有限公司，住所地南京市建邺区应天大街927号7楼。
法定代表人朱伟，董事长。
委托代理人李倜，男，南京嘉宇物业管理有限公司员工。
委托代理人景晓娟，女，南京嘉宇物业管理有限公司员工。
被告李渊林，男，1951年06月22日生，汉族。
原告南京嘉宇物业管理有限公司（以下简称嘉宇物业公司）与被告李渊林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄茜适用简易程序，于2014年1月26日公开开庭进行了审理。原告嘉宇物业公司的委托代理人李倜、景晓娟，被告李渊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉宇物业公司诉称，被告李渊林系秦淮区蔚蓝星座小区某室业主，房屋面积134.33平方米，原告系被告所居住的蔚蓝星座小区的物业管理单位。自2011年1月至2011年12月及2013年1月至2013年8月，被告累计拖欠原告20个月的物业管理费3223.92元，公摊电费35.7元，水费130.9元，垃圾费10元，四项合计3400.52元。原告曾多次向被告催缴相应的费用，但被告一直拖欠未付。原告认为，根据小区《物业管理委托服务协议》的约定以及《物业管理条例》第四十二条之规定，被告作为小区业主有义务及时支付上述物业管理费用。被告长期拖欠物业管理费的行为已经严重违反合同约定及相关法律法规的规定，为维护原告的合法权益故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2011年1月至2011年12月及2013年1月至2013年8月累计所欠物业管理费3223.92元，公摊电费35.7元，水费130.9元，垃圾费10元，四项合计3400.52元；2、被告支付违约金2000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告李渊林辩称，首先，被告于2008年2月底入住，约半年时间，陆续发现卧室及客厅共计5块中空玻璃不密封，立面有水气，直至霉变，整个玻璃模糊不清，我们在2008年年底即向当时分管负责的人员报修，一直未能得到解决。后了解原因系物业公司频繁更换人员，没有交接所致。现在更换这5块玻璃，大约需要6000元人民币，由于物业公司的不负责任，给被告造成了极大的损失，现要求补偿；其次，2013年1月被告发现所住南面窗外水管漏水，经多次报修，才在5月份开始维修，服务存在严重问题，且维修后挖开的地面始终未予恢复，留有一个大坑，存在极大的安全隐患，故要求物业公司将该坑洞回填，消除安全隐患；再次，被告在2007年2月27日领取房屋钥匙时即预付了公共能耗费300元，但此后物业公司一直没有将该笔费用予以冲抵返还，现要求予以冲抵。综上，原告提供的物业服务存在瑕疵，不应足额收取物业管理费用，且物业公司应当承担因其不作为给业主造成的实际损失。
经审理查明，被告李渊林系南京市秦淮区蔚蓝星座小区某室业主，该房屋建筑面积134.33平方米。2007年2月27日，被告李渊林办理了上述房屋的入住手续。2005年10月1日，南京中北物业管理有限公司（以下简称中北物业公司）与南京中北房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由中北物业公司为南京市秦淮区龙蟠中路101号蔚蓝星座小区提供前期物业管理服务，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为高层住宅1.2元／月／平方米；业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应交数额0.05%向中北物业公司支付违约金；合同期限自2005年10月1日起至业主委员会成立止，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年10月15日，南京市蔚蓝星座住宅小区业主委员会（以下简称蔚蓝星座业委会）与中北物业公司签订《蔚蓝星座物业管理委托合同》，约定由中北物业公司为南京市秦淮区龙蟠中路101号蔚蓝星座小区提供物业管理服务，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为高层住宅1.2元／月／平方米；业主逾期未能按时足额缴纳物业服务费用的，物业管理企业可以依法追缴，相关律师费用由欠费人承担；合同期限自2011年10月15日起至2012年12月31日止。2012年12月10日，蔚蓝星座业委会与中北物业公司签订《托管协议书》，约定由中北物业公司临时代管蔚蓝星座小区，代管期限暂定为一个季度。2013年9月11日，蔚蓝星座业委会出具《证明》一份，载明在2013年1月1日至中北物业公司撤离小区管理期间，小区由中北物业公司事实管理，并按物价部门核准的收费标准进行收费。被告李渊林未缴纳2011年1月至2011年12月及2013年1月至2013年8月的物业管理费用。2013年9月，原告撤出蔚蓝星座小区。另原、被告双方在庭审中均确认被告尚欠公摊电费35.7元，水费120.9元，垃圾费10元。
另查明，2013年8月29日南京中北物业管理有限公司更名为南京嘉宇物业管理有限公司。
关于被告辩称因原告迟延服务导致其房屋内玻璃未能及时维修而造成损失，被告提供鉴定材料一份，以证明其房屋内的玻璃存在质量问题。对此原告认为被告所称的玻璃问题已经通过法院诉讼得到解决，与原告嘉宇物业公司无关。被告当庭认可其已经就玻璃问题从开发商处获得了相应的赔偿，但认为物业公司服务迟延致使其玻璃超过保修期，也应承担相应赔偿责任，且物业公司也曾另行与原告达成过口头协议，约定以物业服务费用冲抵玻璃维修费用。关于被告辩称原告在维修施工过程中在地面遗留坑洞未及时回填的问题，原告已经于2014年2月12日将坑洞回填，被告对此亦予以确认。关于被告辩称其在2007年预付了公共能耗费300元而原告未予抵扣的问题，原、被告双方在庭审中一致认可由原告返还被告预缴费用250元。
另，在案件审理过程中，原告撤回要求被告支付违约金2000元的诉讼请求。
以上事实有《前期物业服务合同》、《蔚蓝星座物业管理委托合同》、《入住登记表》、《托管协议书》、《证明》、《江苏省南京市工商行政管理局公司准予变更登记通知书》、《关于（2012）秦委鉴字第85号补充委托的鉴定》、收款凭证、照片及当事人陈述等予以证实。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与南京中北房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及其与蔚蓝星座业委会签订的《蔚蓝星座物业管理委托合同》、《托管协议书》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，对蔚蓝星座小区业主具有法律约束力。原告在合同期内为被告提供相应的物业服务，并在合同期满后接受蔚蓝星座业委会的委托对蔚蓝星座小区进行临时代管，蔚蓝星座业委会亦出具《证明》一份，证明2013年1月1日至原告撤离小区期间由原告对蔚蓝星座小区进行物业管理，被告作为蔚蓝星座小区的业主接受了原告提供的物业服务，应当向原告缴纳该期间的物业服务费用。关于被告辩称因原告迟延服务导致其房屋内玻璃未能及时维修而造成损失，原告对此应予赔偿，但被告当庭陈述其已另案诉讼并就玻璃损失从开发商处获得赔偿，故对于其该项抗辩主张，本院不予支持。另关于被告辩称原告曾承诺以物业服务费抵扣玻璃更换费用，被告对此未能提供任何证据予以证明，故对其该项抗辩主张，本院亦不予支持。被告应当支付2011年1月至2011年12月及2013年1月至2013年8月的物业服务费用为3223.92元（134.33平方米×1.2元／月／平方米×20个月=3223.92元）。另原、被告双方在庭审中均确认被告尚欠公摊电费35.7元，水费120.9元，垃圾费10元，故对于上述费用被告亦应予以支付。综上，被告应向原告支付物业服务费、公摊电费、水费、垃圾费合计3390.52元，因原、被告就被告预缴公共能耗费250元在上述费用中予以扣除达成一致意见，故被告应向原告支付3140.52元。另在案件审理过程中，原告撤回要求被告支付违约金2000元的诉讼请求，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告李渊林于本判决生效之日起十日内向原告南京嘉宇物业管理有限公司支付物业服务费（2011年1月至2011年12月及2013年1月至2013年8月）、公摊电费、水费、垃圾费合计3140.52元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告李渊林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
代理审判员 黄 茜
二〇一四年二月十八日
见习书记员 朱秋萍