交 通 银 行 股 份 有 限 公 司 平 顶 山 分 行 诉 孔 祥 华 租 赁 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书
平顶山市卫东区人民法院
民事判决书
（2013）卫民初字第722号
原告（反诉被告）交通银行股份有限公司平顶山分行，平顶山市卫东区建设路895号。
负责人王西勇，行长。
委托代理人穆振豪，河南博识律师事务所律师。
委托代理人陈莉，河南博识律师事务所律师。
被告（反诉原告）孔祥华，男，1977年2月6日出生。
委托代理人马秋中，河南九泰律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司平顶山分行（以下称交通银行）诉被告孔祥华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行委托代理人穆振豪哦、陈莉，被告孔祥华的委托代理人马秋中参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称，2011年7月16日，我行与被告签订租赁合同，合同约定，我行租用被告位于平顶山市优越路东段南126号院北底商东数房屋第二间房屋，面积95.13平方米，用于安装金融自助设备。租金每年人民币114000元，租期5年，租期自2011年8月6日至2016年8月5日。合同签订后，我行投入大量财力装修该房屋，并按照合同约定按时支付了租金。合同履行过程中，被告孔祥华于2012年7月期间提出涨房租，我行认为合同已经约定房屋租金，被告的行为属于无理要求。在双方协商未果情况下，被告竟然采取极端手段，不顾我行安装的金融自助设备和资金安全，于2012年7月17日对租赁房屋切断电源，导致我行金融自助设备和相关业务无法正常运营，随后被告多次违反合同约定擅自切断电源，给我行造成极大的安装隐患，最终导致我行自助银行无法结账和安防设施无法使用，迫使我行关门停业至今。请求判决解除我行与被告之间签订的租赁合同；赔偿我行损失139930元。
被告孔祥华辩称，原告所诉不属实。原告在租赁签订后至今没有按照合同的约定和国家的规定，依法交纳使用的电费，导致我每月为其垫付，这才是停电的根本原因。原告提到涨房租的问题这个事实存在，是因为双方在当时签订合同时已言明，票由我开，税由被告付。但是合同签订后，税务机关提高了税收标准，这样给我造成了巨大的税收负担，我提出希望原告能考虑我的损失增加房租，增加房租不是导致停电的原因，停电的原因是原告不交电费造成的。
被告孔祥华反诉称，2011年6月前，我位于优越路的一间门面房一直出租给他人使用，每年不含税租金为96000元。被反诉人想长期租赁该房屋办理自助银行，并提出房租需要有发票才能入账，税款可以含在房租内由其负担，保证我的房租收入不低于以前。经双方多次协商，于2011年7月16日双方签订了《租赁合同》。即日，我就把房屋交予被反诉人使用。后我到卫东区地税局为被反诉人原票时，因税收政策调整，在原票的同时除了须依法缴纳17%的房屋租赁税外，还要同时再缴纳20%的个人所得税。如果按照租赁合同的租金标准结算，就造成了反诉人实际收入的减少。为此反诉人将这一变化告诉了被反诉人，被反诉人答应了解后解决，当年的房租先按合同约定原票，增加的税负待上级行答复后在补偿给我。这样第一年的租金就按合同的约定数进行了结算。但物业费和电费被反诉人至今未交分文。从去年至今的一年多时间，被反诉人一直以上级行未答复为由，对变更合同事宜予以拖延。反诉人于2013年7月5日将房租发票交付给被反诉人，提示其依约付款，至今已超过了合同约定的付款期限，被反诉人不但拒不履行合同，反而将我起诉到法院。反诉要求：一、被反诉人交通银行在判决生效之日起三日内给付我2012年8月6日至2013年8月5日期间的房屋租金114000元及2013年7月26日起逾期付款的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；二、被反诉人交通银行在判决生效之日起三日内给付我为其垫付的物业管理费3300元和电费8512元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；三、在判决生效之日起解除双方之间的房屋租赁合同，被反诉人交通银行应在判决生效之日起的次月5日前将租赁房屋恢复原状后交付给我，并同时向我支付自2013年8月6日起至交付房屋之日止的房屋租金（租金按12个月114000元的标准计算）；四、被反诉人交通银行在判决生效之日起三日内赔付反诉人因提前解除合同造成的经济损失60000元。
对被告孔祥华的反诉，原告交通银行辩称，被告孔祥华的反诉请求毫无理由。我行依约支付了第一年的租金，我行提供的证据证明了被告孔祥华于2012年7月17日对租赁房屋切断电源，最终导致我行自助银行无法结账和安防设施无法使用，迫使我行关门停业。因此，因被告的原因导致我行未实际上使用该房屋，因此我行有权拒绝支付房租。
我行与被告孔祥华签订租赁合同时，被告称因自己一直长期不在平顶山，该房屋的电费可以半年或者一年一交，先由被告出具相关数据，我行支付费用。因该电表一直由被告控制，每月电费金额，我行也不清楚，我行装修完毕后，装修公司已结清了装修期间的电费，后我行正常营业后，我行委托的物业管理公司层多次与被告联系，支付费用，但被告均已各种理由推拖。并且被告提供的证据中电费收据日期为213年7月5日，电费期间为2011年8月至2013年6月。这也说明被告在2013年7月5日前从未向我行出具过电费票据及要过电费，因此我行不存在拒交电费一说。
经审理查明，2011年7月16日，原告交通银行与被告孔祥华签订租赁合同，合同约定：交通银行租用被告孔祥华位于平顶山市优越路东段南126号院北底商东数商铺第二间房屋，面积95.13平方米，用于安装金融自助设备；租金每年人民币114000元，租期5年，租期自2011年8月6日至2016年8月5日，租金按年支付，收到发票后20个工作日内支付；租赁期间，使用房屋内所发生的电费、物业费由交通银行承担；孔祥华承诺提供所用房屋电源及满足其他使用条件；交通银行承诺按合同约定用途使用房屋，协议终止或经双方同意解除后，交通银行在30日内将本协议所涉及自助设备撤除，并将协议所涉及房屋进行复位交还孔祥华，期间交通银行应支付租金。租赁合同对相关事项也作了具体的约定。合同签订后，原告交通银行对所租赁房屋进行装修，并按照合同约定于2011年11月23日支付了第一年租金114000元。第一次租金交付后，因被告孔祥华原票时，税收部门提高了税收标准，被告孔祥华向原告交通银行提出提高房租，交通银行同意向省行汇报后给被告予以弥补。但双方未就此达成一致意见。
根据租赁合同的约定，租赁房屋使用的电费及物业费（卫生费）由交通银行承担。合同履行期间，交通银行委托的物业人员自合同开始履行至2012年8月，按月抄取电表读数，但没有向被告缴纳电费及物业费，被告孔祥华自2012年7月17日停电，期间间断送电、停电至2012年8月17号。导致交通银行自助设备停止运营至今，原告也没有缴纳第二年度的租金。2013年7月，被告孔祥华将第二年度的房屋租赁费票据交付给原告交通银行，交通银行以被告停电给其造成损失为由向本院提起诉讼。被告孔祥华自合同履行至2012年8月17日停电，为原告交通银行垫付无业管理费3300元、电费8512元。
另查明，本院2014年4月9日，在本院主持双方调解时，双方均表示同意解除租赁合同，但被告孔祥华拒绝原告交通银行拉走设备。
本院确认的上述事实，租赁合同、装修合同、发票及当事人陈述等证据材料在案为凭，这些证据材料已经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，双方同意解除租赁合同，本院予以支持。被告孔祥华在没有事先告知原告交通银行的情况下切断电源，原告交通银行自助银行系统无法运转导致合同无法履行，对此负有主要责任（60%）；原告交通银行没有向被告孔祥华支付电费及物业费，对此负有次要责任（40%）。双方的损失，即交通银行的装修费及被告孔祥华的房租、电费、物业费作为损失按照责任大小分别承担。原告交通银行的装修费139930元，按照合同约定的租赁期，扣除已使用的1年期间，损失按111944元计算；2014年4月9日，在双方均同意解除租赁合同的情况下，被告孔祥华拒绝原告拉走设备，因此，2014年4月9日以后的房屋租赁金不能做为损失由双方分别承担。被告孔祥华的损失为2012年8月6日至2014年4月9日期间的房屋租金185255元加电费8512元、物业费3300元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、解除原告交通银行与被告孔祥华之间的房屋租赁合同。
二、原告交通银行的装修损失111944元（139930元减去27986）。由被告孔祥华承担60%（67166.40元）。
三、被告孔祥华的房屋租赁费185255元（2012年8月6日至2014年4月9日）、无业管理费3300元、电费8512元，计款197067元，由原告交通银行支付40%（78826.80元）。
四、上述二、三项相抵后，原告交通银行应支付给被告孔祥华经济损失11660.40元。
五、驳回被告的其他反诉请求。
案件受理费3199元，反诉费4016元，计款7215元，原告交通银行负担2886元；被告孔祥华负担4329元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 刘宏民
审 判 员 李 兵
代理审判员 李 超
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 赵培先