广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第735号
上诉人（原审原告）许国力，男。
委托代理人林伟锋，金琳，广东成悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广东天德宏图投资有限公司（现名佛山市南海平南实业有限公司。
法定代表人梁勇，该司董事长。
委托代理人胡成、赵东亚，均系广东百思威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州东金房地产建设有限公司。
上诉人许国力因与被上诉人广东天德宏图投资有限公司（以下简称天德公司）、广州东金房地产建设有限公司（以下简称东金公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第459号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。被上诉人东金公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落于荔湾区东风西路源溪一巷17号之一的房屋（总建筑面积为251.12平方米）属方莲、鹤建辉共有，各自占二分之一。
东金公司取得广州市房地产管理局（1996）房拆许字（168）号《城市房屋拆迁许可证》，对方莲所有的上述房屋所在地块进行拆迁。1998年7月22日，作为甲方的东金公司与作为乙方的方莲就方莲所占份额的该房屋签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方应在2000年12月31日将自有的在征用地段新建楼宇座落在荔湾区东风西路源溪街一巷第首、二层面积为91.24平方米房屋交付给乙方，逾期应按每超期一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任；由于甲方原因造成乙方逾期回迁的，甲方应从逾期之日起按原临时安置补助费的300%付给乙方临迁补助费；逾期支付临时安置补助费或延期补助费的按每日增加月补助费的3%支付补偿金等。
1998年8月22日，双方签订《房屋拆迁安置协议》约定：乙方同意于1998年7月前迁出房屋，甲方每月补助乙方3855.7元作为临时搬迁补助费；甲方应于2000年12月31日前，在征用地段新建大厦东西北角1-2轴第首、二层面积为91.24平方米的房屋安置给乙方回迁居住等。
此后，方莲按约定将房屋交给东金公司拆除。东金公司向方莲支付临时安置补偿款至2001年6月31日。2001年7月1日至今的安置补偿款一直未支付。征用地段新建大厦至今未建成。
方莲于2002年7月30日死亡，许国力作为受遗赠人，于2002年12月31日办理了《公证书》，继受了方莲所有的上述房屋。
2010年2月12日，广州市房地产交易中心受阳江市江城区人民法院委托，就原属方莲所有房屋所在的土地（即位于广州市东风西路源溪大街14-20号之一、源溪一巷等地段）发出《广州市国有土地使用权拍卖转让公告》，该公告第二条第1款明确拍卖物为不交吉，按地块现状拍卖。第2点明确：“竞得人除支付竞得标的物价款外，还应负责缴纳该拍卖土地所欠出让金本金2751665元、滞纳金2751665元及自2001年开始至2009年12月底拖欠的临迁费本金9720000元（每月临迁费约为9万元）及逾期回迁费、滞纳金等一切费用（上述情况是根据档案资料记载统计，具体应以实际发生截止时点计算数据为准）”。
2010年3月17日，该地块由天德公司（该公司原名称为：佛山市南海平南实业有限公司）以7100万元竞得。
上述地块有大部分拆迁户，已于2005年向原审法院起诉东金公司，要求以货币补偿的方式替代房屋产权交换。原审法院作出（2005）荔法民三初字第1783、1784号等民事判决书，判决东金公司向被拆迁人支付货币补偿款等。
2010年9月2日，阳江市江城区人民法院作出（2008）城法执字第369-371号执行裁定书，对上述拍卖款作出了分配，上述地块有41户拆迁户参与了分配。
因本案纠纷，许国力于2012年3月22日向原审法院提起本案诉讼请求判令：1、请求判令天德公司按每天500元向许国力支付延迟交房违约金（具体要求按每天500元标准计算，从2001年1月1日起计算至交付房屋之日止，暂计至2012年3月31日为2054000元）。2、请求判令天德公司向许国力支付临时搬迁补助费（要求以每月11567.1元为标准计算，从2001年7月1日起计算至交房之日止，暂计算至2012年3月31日为1492155.9元）。3、请求判令天德公司向许国力支付逾期支付临时搬迁费的补偿金，具体要求：从2001年7月1日起，各月的补偿金以每月应付的安置补助费11567.1元为标准，按照每日3%计算，从下个月的1日起计算至临时搬迁补助费付清之日止，暂计算至2012年3月31日为：1492155.9元（详见附件《补偿金计算明细表》，但该补偿金以不超过临时搬迁补助费的本金为限）。4、判令东金公司对天德公司应承担的第1、2、3项诉讼请求中的付款义务承担连带责任。5、本案诉讼费用由东金公司、天德公司承担。
天德公司原审辩称不同意许国力的诉讼请求。
东金公司原审无答辩。
原审法院认为，上述房屋所在地块是经广州市人民政府确定的125块烂尾地块之一。方莲与东金公司签定的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》合法有效。东金公司逾期安置方莲回迁，并从2001年7月1日起不支付安置补偿款，违反约定，依法应承担违约责任，按约定支付延迟交房违约金、临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金给被拆迁人。
许国力于2002年12月31日继承了方莲在上述房屋占有的1／2产权。2002年12月31日之后的延迟交房违约金、临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金是基于被拆迁房屋产权人而产生的债权，因此许国力作为被拆迁房屋的产权人有权要求东金公司按约定支付。
2002年12月31日之前的延迟交房违约金、临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金属于方莲享有的债权，依法应由其合法继承人享有。而许国力提交的证据并无证明其继承了方莲享有的该部分债权，故许国力主张的2002年12月31日之前的延迟交房违约金、临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金不予支持。
许国力自2002年12月31日继承了上述房屋1／2产权后，应当知道东金公司未付延迟交房违约金、临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金，但直到2012年3月22日才主张权力，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，许国力主张的2010年3月22日之前的临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、延迟交房违约金、逾期支付临时搬迁费的补偿金不予支持。拍卖公告中注明竞买人要承担从2001年开始的临迁费本金及逾期回迁费、滞纳金等一切费用，是指符合法律规定的合理费用，已过诉讼时效的费用是不包含的，许国力无证据证明天德公司同意承担已过诉讼时效的费用，故许国力认为诉讼时效应从2010年3月18日重新计，不符合法律规定，不予支持。
东金公司拖欠的临迁费本金（每月临迁费约为9万元）及逾期回迁费、滞纳金由竞得人承担，是拍卖条件之一，现天德公司竞得上述地块，依法应承担向许国力支付临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金。
拍卖公告并无将“延迟交房违约金”列为拍卖条件之一，因此，许国力要求天德公司承担延迟交房违约金不予支持。该延迟交房违约金应由东金公司承担。
逾期支付临时搬迁补助费的补偿金按每日按月补助费的3%计，月补助费是指双方约定的每月3855.7元，许国力要求按每月3855.7元×3计，不符合规定，不予支持。逾期支付临时搬迁补助费的补偿金按月补助费每日3%计，确实过高，再加上许国力每月已有逾期回迁费、延迟交房违约金，故天德公司要求调整逾期支付临时搬迁补助费的补偿金，符合法律规定，应予支持，可调整为按银行一年贷款年利率6%的4倍计。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：一、广东天德宏图投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向许国力支付自2010年3月22日起至本判决发生法律效力之日止的临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费（每月3855.7元×3计）。广州东金房地产建设有限公司承担连带责任。二、广东天德宏图投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向许国力支付自2010年3月22日起至本判决发生法律效力之日止的逾期支付临时搬迁补助费的补偿金（每日以3855.7元为本金，按年利率24%计）。广州东金房地产建设有限公司承担连带责任。三、广州东金房地产建设有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向许国力支付自2010年3月22日起至本判决发生法律效力之日止的延迟交房违约金（每日按500元计）。四、驳回许国力的其他诉讼请求。本案受理费47168元，由广东天德宏图投资有限公司负担14544元，广州东金房地产建设有限公司负担1800元，许国力负担30824元。
判后，许国力不服原审判决，向本院提起上诉。具体事实与理由如下：一、一审法院根据《民法通则》第一百三十五条的规定认定许国力主张的2010年3月22日之前的临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、延迟交房违约金、逾期支付临时搬迁费的补偿金已过诉讼时效作出了原审判决，属于适用法律错误，二审法院应予纠正。1、天德公司在竞买涉案土地时接受拍卖公告的竞买条件已视为其同意向许国力履行从2001年开始拖欠的临迁费本金及逾期回迁费、滞纳金等。2、退一万步讲，假使许国力主张的2010年3月18日之前临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、延迟交房违约金、逾期支付临时搬迁费的补偿金已过诉讼时效，但由于天德公司在2010年3月18日竞买涉案土地时己表示同意履行上述款项的支付义务，而其在本案中又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，法院不应支持其抗辩主张。二、一审法院认定许国力无权继承方莲享有的2002年12月31日之前的延迟交房违约金、临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金等债权，是对法律的错误适用。三、《广州市国有土地使用权拍卖转让公告》已将“2001年开始至2009年12月底拖欠的临迁费本金及逾期回迁费、滞纳金等一切费用”列为拍卖条件之一，“一切费用”应当视为竞买人对该地块所产生的债务的概括承受，一审法院对该约定作狭义的字面理解，造成对事实认定错误。四、一审法院对天德公司应向许国力支付的逾期支付临时搬迁补助费的补偿金的基数及计算标准认定错误，请二审法院予以纠正。1、被上诉人逾期交房，按原临时搬迁补助费标准300％支付临时搬迁费的约定是双方对临时搬迁补助费标准附条件的变更，是合法有效的。2、合同约定的补偿金也并非违约金性质，而是对被上诉人逾期支付临时搬迁补偿费约定的增加临时搬迁补助费的约定，实际也是对临时搬迁补助费标准附条件的变更。许国力主张补偿金的标准合法有效，应予支持。一审法院将合同约定的按月补助费每日3％的标准计算补偿金调整为按年利率计算是错误的。二审庭询中，许国力补充意见为：许国力在方莲2002年7月30日死亡时已经继承了房屋权利，许国力也有证据证明许国力曾领过几次费用，即在2001年3月和6月，是由许国力领取补偿费用的。对此，许国力有收据在手，证明了许国力办理继承后找过东金公司收钱，也找过天德公司。上述收据证明许国力曾主张过权利，并非在2012年才开始主张权利。天德公司拍卖取得土地后，其应承担公告列明的责任。天德公司自己也有把公告上所列款项存到街道办监督的账户中。天德公司把钱交到政府监管账户的行为也证明了其同意支付上述费用。一审法院将迟延交房违约金判令仅由东金公司承担，不需天德公司承担是错误的。东金公司没有财产，应该由天德公司承担这些费用。许国力继承了房屋的权利，应享有房屋的所有债权，而天德公司经过拍卖取得房屋，应承担相应的债务，所以其应向许国力支付上述费用。许国力上诉请求本院撤销一审判决，支持一审全部诉讼请求。
天德公司二审答辩称：该项目以前由东金公司开发，后来烂尾了，天德公司通过拍卖方式取得产权，项目现遗留的问题是很复杂的。天德公司理解被拆迁人的诉请，但在本案中，天德公司对一审判决也是有意见的，但考虑到许国力在案件中受到烂尾的影响，所以天德公司没有提起上诉，天德公司以此希望能尽快完善项目，解决纠纷。作为项目开发商，天德公司受让项目后面临各方资金压力，尤其是被拆迁人提出过高的要求，为避免项目再次烂尾，希望被拆迁人能站在天德公司的角度考虑，同时希望法院对此做考虑。就本案而言，许国力提起诉讼是基于其一审中提交的证据5，该遗赠证明书中明确遗赠人将房屋产权由许国力承受，许国力属于产权人，该遗赠证明书中也列明了拆迁的情况，本案中存在两份协议，一份是房屋拆迁安置协议、一份是房屋拆迁补偿协议，天德公司认为许国力只是承受了房屋产权及补偿问题即补偿协议产生的利益，房屋拆迁安置协议中的利益许国力是不能享受的，许国力只是受遗赠人而非继承人，所以在本案中需要区分拆迁安置协议与补偿协议是不同的法律关系。拆迁安置协议项下的临迁费及逾期支付临时搬迁费的补偿金、逾期回迁临时搬迁补助费，这些产生与拆迁安置合同的权利，许国力并无权主张，其只有权主张补偿协议项下的权利，方莲死亡后是否能取得安置费用也是存在疑问的，而且许国力并没有继承这些权利。关于许国力提及诉讼时效的问题，诉讼时效的原则是有权利遭受侵害，权利人应当积极主张权利，如果超过法定期限就认为超过诉讼时效，许国力强调拍卖公告，认为天德公司买受地块导致诉讼时效中断是属于偷换概念，拍卖公告第二条是告诉拍卖人存在这些问题，天德公司购买地块并不导致诉讼时效中断。就许国力一审中提交的证据及一审认定，许国力起诉的时间是2012年3月22日，在其起诉前不存在诉讼时效中止、中断的问题，请求二审法院予以查明认定，天德公司同意一审法院处理结果。许国力的主体资格在本案中较特殊，其作为受遗赠人没有积极主张权利导致诉讼时效经过，其应当承担相应责任。关于天德公司是否应当承担逾期交房违约金的问题，按拍卖公告中第二条涉及不包括逾期交房违约金，天德公司购买时是严格依照该公告判断风险的，因此一审法院将天德公司应承担的责任严格限定在公告中列明的费用是正确的。如果无限的扩大解析，对天德公司是不公平的。关于逾期支付临时搬迁费补偿金的问题，双方在安置协议中是约定了该费用，按合同法规定，本案合同只涉及支付违约金的问题。许国力认为补偿金不是违约金，请问补偿金属于违约责任的哪一种？天德公司认为是属于违约金一类，如果损失过分高于违约金，依据合同法是可以做出调整的。如果按双方约定补偿金的标准计算，该费用对于天德公司接收烂尾楼是不公平的。综合全案，现项目就只是许国力一人单案就要承受这么巨大的费用。如果费用巨大，该项目是无法完工，最终可能再次烂尾。
东金公司二审未到庭参加答辩。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。许国力另认为一审法院遗漏查明其已于2012年3月16日递交了起诉状，向两被上诉人主张了权利，一审认定2012年3月22日提起本案诉讼有误。本院二审查明，本案一审正式立案日期为2012年3月22日。
二审期间，许国力向本院提交两份收据：1、2001年3月收到东金公司支付给许国力的11702.1元。收据上有东金公司的盖章和许国力的签名，科目列的是方莲，但收款人写的是许国力，证明东金公司是认可许国力有权取得这些款项的。2、2001年6日收到东金公司支付给许国力的11702.1元，收款人是许国力，支付人也是东金公司。3、一审法院在2012年3月16日出具给许国力的预交诉讼费通知书，证明许国力在2012年3月16日前递交起诉状。诉讼时效应该从法院接到起诉时中断。天德公司对上诉人提交的证据均认为并非二审期间新发现的证据，不予质证。东金公司未到庭发表质证意见。
二审期间，天德公司向本院提交《广州市国有建设用地使用权拍卖成交确认书》一份，证明其司拍卖成交涉案地块。上诉人许国力质证意见为：1、确认该证据的真实性与合法性；2、该证据证明被上诉人应按拍卖公告的要求承担拆迁房屋的临迁费、逾期回迁费、滞纳金等一切费用。东金公司未到庭发表质证意见。
本院认为：方莲与东金公司之间签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。东金公司签订上述协议后，未完成开发义务，现涉案房屋所在的地块已被广州市人民政府确定为125块烂尾地块之一。根据上述协议的约定，东金公司已逾期安置方莲回迁，并从2001年7月1日起未再支付安置补偿款，已构成违约，该司应承担相应的违约责任。原审认定东金公司应按约定支付延迟交房违约金、临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金给方莲并无不妥。
如上所述，依双方合同约定，东金公司应向方莲承担支付延迟交房违约金、临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金的义务，该支付义务属于东金公司应承担的合同义务，即属于债的义务。根据（2002）穗荔证内字第6506号《遗赠证明书》内容可知，许国力于2002年12月31日继承了方莲在上述房屋占有的二分之一的产权，故自许国力继承之日起，许国力才享有原方莲所有的向东金公司主张支付延迟交房违约金、临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金等普通债权的权利。原审认定2002年12月31日之前的迟延交房违约金、临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金属于方莲享有的债权并无不妥。至于许国力二审提交其于2001年3月及6月期间收取东金公司支付款项的收据并不足以证明上述普通债权已转归许国力所有，本案现无证据证明许国力继承方莲该部分债权，故对许国力基于其继承房屋二分之一产权而认为其应享有2001年7月以后原属于方莲所有上列债权的权利，本院不予支持。
如上述所，许国力于2002年12月31日继承了上述房屋二分之一产权。东金公司于2001年7月后已无支付上述款项，而从上述许国力主张其于2001年3月及6月收取东金公司上述款项的事实可印证：许国力应是知道东金公司在其继承涉案房屋二分之一产权（即2002年12月31日）后应向其支付上列款项的，其享有上述债权权利。本案现无证据证明许国力于2002年12月31日起至起诉前向东金公司主张过上列债权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，原审认定许国力主张至起诉之前的临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、延迟交房违约金、逾期支付临时搬迁费的补偿金已过诉讼时效，不予支持并无不妥。
本案拍卖公告中竞买人要承担从2001年开始的临迁费、本金及逾期回迁费、滞纳金等一切费用，是指符合法律规定的费用，已过诉讼时效的费用是不包含的。如天德公司需承担已过诉讼时效的费用，则对作为善意购买人的天德公司来说是不公平的，况且天德公司竞买过程中，亦无承诺其愿意承担已过诉讼时效的费用，故许国力认为诉讼时效应从2010年3月18日重新计算，于法无据，原审法院不予支持并无不妥。依拍卖公告约定东金公司拖欠的上列费用由竞买人承担，而天德公司竞拍取得涉案地块，应依约履行竞买人的义务。原审认定天德公司应向许国力承担支付临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费（每月3855.7元×3计）、逾期支付临时搬迁费的补偿金，上述各项费用应自2010年3月22日起至本判决发生法律效力之日止并无不当，本院予以维持。东金公司应对天德公司上述支付义务承担连带责任。至于许国力以其向原审法院递交诉状日期认为一审法院认定的诉讼时效起算时间错误的主张，是许国力基于其认为本案诉讼时效因天德公司于2012年3月16日竞拍成功涉案地块，天德公司同意履行上述款项的支付义务而中断而主张的，如上所述，天德公司竞买涉案地块及天德公司交付竞买款项行为并不足以导致本案诉讼时效的中断，故本院不予采纳。
关于迟延交房违约金问题。因拍卖公告中并未将“延迟交房违约金”列为拍卖的条件之一，因此，对许国力要求天德公司承担该延迟交房违约金不予支持并无不妥。该延迟交房违约金应由东金公司承担。与上述临时搬迁补助费、逾期回迁临时搬迁补助费、逾期支付临时搬迁费的补偿金同理，对许国力认为迟延交房违约金未过诉讼时效的主张，本院不予支持。
关于逾期支付临时搬迁补助费的补偿金标准问题。逾期支付临时搬迁补助费的补偿金按每日按月补助费的3%计，月补助费是指双方约定的每月3855.7元，许国力要求按每月3855.7元×3计，因不符合上述协议中的约定，故原审法院不予支持并无不妥。逾期支付临时搬迁补助费的补偿金按月补助费每日3%计，确实过高，再加上许国力每月收取逾期回迁费、延迟交房违约金，故原审法院酌情调整逾期支付临时搬迁补助费的补偿金，按银行一年贷款利率6%的4倍计合理，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人许国力上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47168元，由上诉人许国力负担。
本判决为终审判决。