浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5466号
上诉人（原审被告）：钱建娇，女，1975年6月17日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。
上诉人（原审第三人）：金益，男，1974年6月24日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。
委托诉讼代理人：江碧仲，浙江溪源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张跃辉，男，1977年5月8日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
被上诉人（原审原告）：董珍琳，女，1979年10月21日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李军忠，浙江首望律师事务所律师。
上诉人钱建娇、金益因与被上诉人张跃辉、董珍琳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初7938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
钱建娇、金益上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回张跃辉、董珍琳一审全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由张跃辉、董珍琳承担。事实和理由：一、张跃辉、董珍琳与钱建娇、案外人胡文华于2017年3月12日签订的《金华市房地产买卖合同》无效。1.钱建娇与张跃辉、董珍琳缔约时（2017年3月12日）未取得房屋所有权，亦无处分权。2.本案涉案合同在张跃辉、董珍琳未收到案外人胡文华的授权委托书及钱建娇没有代理权的情况下，钱建娇以胡文华的名义与张跃辉、董珍琳签订，无法形成表见代理，即钱建娇以胡文华名义订立的房屋买卖合同无效。一审判决已认定钱建娇是以胡文华代理人的名义在合同落款处签字，尽管抬头处记载的出卖人为胡文华、钱建娇，但该处填写内容系中介代写，且钱建娇于2017年2月16日签订购房合同，3月9日付清房款只能说明钱建娇之于胡文华拥有债权，并不能就此认为钱建娇拥有涉案房屋的处分权，进而推断得出钱建娇以出卖人的身份与张跃辉、董珍琳签订合同。故一审判决认定钱建娇以出卖人身份与张跃辉、董珍琳签订合同，进而判定钱建娇与张跃辉、董珍琳签订的合同合法有效，要求双方依约全面履行错误。二、一审判决钱建娇将金华市婺城区双西溪路353号3-401室的房产转移登记至张跃辉、董珍琳名下，于法无据。虽然涉案房屋于2017年6月19日过户登记在钱建娇一人名下，但该房屋性质上应属于夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。涉案房屋系钱建娇与金益共同共有，也是夫妻唯一的住房，夫妻双方对共有财产享有平等的处分权，金益对涉案房屋被出售一事毫不知情，知晓后始终未同意，钱建娇未经金益同意将涉案房屋代出售的行为，系无权处分行为。钱建娇对外代卖房行为不能对其丈夫金益构成表见代理，且金益事后也未追认钱建娇的处分行为。张跃辉、董珍琳并非善意第三人，张跃辉、董珍琳在明知钱建娇有丈夫的情况下，从未过问过钱建娇的丈夫是否同意钱建娇代卖房，也未提出要求钱建娇的丈夫金益一同签订房屋买卖合同，而张跃辉、董珍琳的行为主观上不符合善意取得的条件；客观上转让的不动产未依法转移已登记。张跃辉、董珍琳在本案涉案房屋上并未依法办理过户登记手续。依据《房屋买卖合同》第八条的约定，双方均可随时违约解除合同，即使认定钱建娇违约，由其承担两万违约金，合同即可依约解除。钱建娇无需将坐落于金华市婺城区双西溪路353号3-401室的房产过户至张跃辉、董珍琳名下。三、张跃辉、董珍琳未按约支付购房款且自与钱建娇签订房屋买卖合同时起至今一直未支付任何购房款，亦构成违约。一审判决钱建娇赔偿张跃辉、董珍琳违约金2万元错误。
张跃辉、董珍琳辩称，一、钱建娇、金益主张涉案合同无效的理由不能成立。2017年3月12日，张跃辉、董珍琳是与钱建娇签订合同，没有与胡文华签订合同。钱建娇与胡文华签订房产买卖合同的时间是2017年2月16日，同年3月9日，钱建娇付清全部房款，已取得涉案房产的处置权。钱建娇亦是以出卖人身份与张跃辉、董珍琳签订合同时与胡文华没有委托代理关系，钱建娇所称的表见代理更是无从谈起。钱建娇与张跃辉、董珍琳签订的涉案房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，虽然钱建娇签订合同时尚没有取得涉案房产的房屋所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，未办理物权登记的不影响合同效力。二、本案涉案房屋交易是通过金华市庄园地产信息咨询有限公司居间签订的合同，张跃辉、董珍琳有理由相信钱建娇出卖涉案房屋系其夫妻共同意思表示，也符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定，钱建娇认为张跃辉、董珍琳买受涉案房屋并非善意应该承担举证责任，但至今钱建娇没有提供任何证据，应承担举证不能之责任及不利的法律后果。三、张跃辉、董珍琳与钱建娇签订的《房地产买卖合同》第八条并没有规定支付违约金即可以解除合同，是违约责任及违约金数额的约定，钱建娇取得涉案房产所有权证后仍然拒绝履行合同已构成违约。一审判决符合客观事实和法律规定。
张跃辉、董珍琳向一审法院起诉请求：1．判令钱建娇继续履行其与张跃辉、董珍琳于2017年3月12日签订的《金华市房地产买卖合同》；2．判令钱建娇立即协助张跃辉、董珍琳将坐落于金华市婺城区双西溪路353号3-401室的房产过户至张跃辉、董珍琳名下；3．判令钱建娇支付违张跃辉、董珍琳约金2万元；4．由钱建娇承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年2月16日，钱建娇与案外人胡文华签订房屋买卖合同，约定钱建娇以58.5万元向胡文华购买坐落于金华市房屋（以下简称案涉房屋），购房款于2017年3月10日前付清，同日办理房屋委托公证手续。合同签订后，钱建娇于2017年3月9日付清了购房款。同年2017年3月12日，钱建娇未经胡文华授权，以胡文华代理人的名义与张跃辉、董珍琳签订了一份房屋买卖合同，约定：胡文华、钱建娇将案涉房屋以68.7万元转让给张跃辉、董珍琳；签订协议后张跃辉、董珍琳支付定金2万元；购房款分两期支付，第一期21万元（含定金2万元）于2017年3月25日前支付，当天办理房产过户手续；第二期47.7万元等张跃辉、董珍琳贷款贷出后再支付；房屋于购房款付清之日交付张跃辉、董珍琳；买受人违约，不得索还定金，出卖人违约，三日内退还定金，另给付相当于定金数额的违约金。合同中还对其他相关权利义务作了约定。该合同台头处的出卖为胡文华、钱建娇。合同签订后，张跃辉、董珍琳支付给钱建娇定金2万元。2017年3月25日，张跃辉、董珍琳准备向钱建娇支付第一期购房款时，中介公司告知张跃辉、董珍琳案涉房屋尚未从胡文华名下转移登记至钱建娇名下，钱建娇已经向法院提起诉讼。得知房屋暂时无法办理转移登记后，张跃辉、董珍琳就未支付第一期购房款。2017年4月14日，钱建娇为与胡文华房屋买卖合同纠纷一案向原审法院提起诉讼，要求胡文华履行2017年2月16日签订的房屋买卖合同，将案涉房屋过户到钱建娇名下并交付房屋。该案在审理过程中经原审法院主持调解结案，2017年6月19日，案涉房屋转移登记到了钱建娇名下。期间，张跃辉、董珍琳提出先支付第一期购房款，房屋可以等可以办理过户手续时再过户，但钱建娇拒绝领受购房款。另查明，第三人金益系钱建娇的丈夫。
一审法院认为，张跃辉、董珍琳与钱建娇于2017年3月12日签订的房屋买卖合同，虽然钱建娇是以胡文华代理人的名义在合同落款处签名，但从合同台头处记载的出卖方为胡文华、钱建娇，而且钱建娇已经在2017年2月16日与胡文华签订房屋买卖合同并于2017年3月9日付清了购房款的情形分析，钱建娇是以出卖人身份与张跃辉、董珍琳签订合同。该点从张跃辉、董珍琳提供的张跃辉、董珍琳与中介公司工作人员及钱建娇的谈话录音中也能得到印证。张跃辉、董珍琳与钱建娇签订的合同合法有效，双方均应依约全面履行。钱建娇在取得案涉房屋处分权后仍拒绝履行合同义务，构成违约，应当承担相应的民事责任。张跃辉、董珍琳的诉讼请求合法有据，予以支持。钱建娇的抗辩及第三人的意见于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、钱建娇于判决生效之日起十日内将金华市双西溪路353号3-401室房屋转移登记至张跃辉、董珍琳名下，张跃辉、董珍琳则在办理转移登记的当天将第一期购房款21万元支付给钱建娇（扣除已付定金2万元，实际应付19万元）；二、钱建娇于判决生效之日起十日内赔偿张跃辉、董珍琳违约金2万元。本案受理费5500元，保全费4020元，合计诉讼费用9520元，由钱建娇负担。
二审中，钱建娇、金益共同提交以下证据：1.钱英华与杨正的录音整理资料1份及录音光盘1个；2.申请证人庄某出庭作证，共同证明张跃辉私自通过公安查询系统调查胡文华、钱建娇及涉案房屋的相关情况，导致发生了包括本案在内两次纠纷的事实；证据2还证明涉案房屋交易的相关情况。经质证，张跃辉、董珍琳认为，证据1不属新证据；录音文字中“钱”、“杨”涉及第三人，身份无法确认；录音内容是否真实，无法核实，即使真实，与本案无关。证据2，证人的证言不真实，与我方在一审中提供的与庄某的录音中反映的部分内容不一致，主要是当时张跃辉去中介公司要求支付首付款时，庄某告诉其涉案房产在打官司，钱是无法支付给钱建娇，与今天庄某陈述钱直接支付给钱建娇的陈述相互矛盾；而且关于张跃辉查询相关情况，是否存在查询，与本案无关。
张跃辉、董珍琳在二审中未向本院提交新证据。
结合质证意见及一审在卷的其他证据，本院认为，证据1并不能证明张跃辉私自查询行为必然引起涉案房屋买卖的两次诉讼，故对该证据的证明力不予认定。证据2庄某在付第一期房款的陈述上与一审张跃辉、董珍琳提供的与庄某谈话录音矛盾，而结合张跃辉、董珍琳与钱建娇所订立的涉案合同第三条关于付款方式的约定（第一期房款于2017年3月25日前支付，同日过户）以及案外人胡文华悔约于2017年4月14日提起诉讼的情况看，关于第一期房款未能支付的原因庄某在谈话录音中的陈述更客观。故对证人庄某二审出庭陈述的该部分事实不予认定。
本院对原审判决认定事实予以确认。二审中，张跃辉、董珍琳自愿放弃要求钱建娇支付违约金2万元的诉讼请求。
本院认为，一、关于2017年3月12日《金华市房地产买卖合同》的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。钱建娇、金益以与张跃辉、董珍琳签订前述合同时未取得案涉房屋所有权为由主张合同无效的理由不能成立。钱建娇与案外人胡文华签订房屋买卖合同（2017年2月16日）后，已履行了支付全部房款的义务，其有权基于该合同即将取得的房屋以自己名义出卖，且从已生效的判决也明确涉案房屋与胡文华发生交易的是钱建娇，因此，2017年3月12日《金华市房地产买卖合同》的实际出卖人是钱建娇而不是胡文华。钱建娇以其仅系胡文华代理人且系无权代理为由主张合同无效的理由不能成立。2017年3月12日《金华市房地产买卖合同》签订时，钱建娇尚未取得房屋权属证书，而基于当时钱建娇与案外人胡文华签订的房屋买卖合同并无金益的名字，张跃辉、董珍琳完全有理由相信钱建娇有处分权，且成交的价格合理。钱建娇、金益所提未经金益同意或追认的处分行为无效的理由不能成立。二、钱建娇、金益是否享有2017年3月12日《金华市房地产买卖合同》的单方解除权。该合同第八条系对违约责任条款的约定，纵观合同的全部内容并没有赋予出卖人任意解除合同的权利。根据合同约定第一期付款期限到来时，因讼争房屋因尚未登记在钱建娇名下而可能丧失继续履行债务的能力，张跃辉、董珍琳依法享有中止履行的权利，故不构成根本违约，钱建娇并不享有法定的合同解除权。三、2017年3月12日《金华市房地产买卖合同》合法有效，双方均应依约履行，在钱建娇取得涉案房屋所有权后，理应依约协助张跃辉、董珍琳办理过户手续。
综上所述，钱建娇、金益的上诉请求不能成立。鉴于二审中，张跃辉、董珍琳自愿放弃要求钱建娇支付违约金2万元的诉讼请求，系其对自身权利的处分，应予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初7938号民事判决第二项；
二、变更浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初7938号民事判决第一项为：钱建娇于本判决生效之日起十日内将金华市双西溪路353号3-401室房屋转移登记至张跃辉、董珍琳名下，张跃辉、董珍琳则在办理转移登记的当日将第一期购房款21万元支付给钱建娇。
二审案件受理费11000元，由上诉人钱建娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 钱 萍
审 判 员 叶金龙
二〇一七年十二月十四日
代书记员 施金金