淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第2209号
原告淮安市物业管理总公司，住所地淮安市解放路71号。
法定代表人金殿国，职务总经理。
委托代理人马叶林，男，汉族。
被告柴海兰。
委托代理人马俊芳，江苏淮宁律师事务所律师。
原告淮安市物业管理总公司（下称物业总公司）与被告柴海兰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员张树维公开开庭进行了审理。原告物业总公司委托代理人马叶林、被告柴海兰委托代理人马俊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业总公司诉称：被告柴海兰系淮安市天山华庭小区x室房屋业主。我公司与该小区业主委员会签订了物业服务合同，并提供物业管理服务。被告柴海兰未缴纳从2007年10月31日到2014年10月31日期间的物业服务费及公用水电费，严重影响了我公司及其他业主的合法权益。现请求判决被告柴海兰支付2007年10月31日到2014年10月31日期间的物业服务费3662元、公共水电费470元，并承担本案诉讼费用。
被告柴海兰辩称：原告诉状中所称的欠费时间中有部分没有到达交费日期；上述费用中2013年之前的部分都已超过诉讼时效，不应支持；原告提供的服务没有达到三级服务标准，不应按0.35元／㎡·月计算，应降低收费标准；因原告在管理过程中严重怠于履行其义务，给被告造成损失已超过被告应缴纳的物业服务费用。综上，请求法院驳回原告起诉。
经审理查明：被告柴海兰系淮安市天山华庭小区x室房屋业主，其房屋建筑面积为125.69平方米。原告物业总公司系具有壹级资质的物业管理企业。
2008年12月30日，原告物业总公司与淮安市天山华庭小区业主委员会签订天山华庭小区物业服务合同一份，载明：“第三十三条，本合同为期壹年，自2008年12月30日起至2009年12月30日止；第七条，一、服务费用标准：1、住宅公共服务费为每月0.35元／㎡·月…；6、公用水电费每户70元／年；第九条，服务费交纳办法及时间等：一、物业公共服务费用按年交纳，先付费后服务，业主应在交费年度内前一个月内交纳全年服务费…。合同签订后，原告物业总公司提供物业服务。此后，原告物业总公司先后与天山华庭小区业主委员会签订一年期物业服务合同两份，内容与2008年的合同相同。2012年12月30日，原告物业总公司与淮安市天山华庭小区业主委员会签订天山华庭小区物业服务合同一份，期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，该合同除公用水电费变更为每户50元／年、服务内容更细化外，其他主要条款均与2008年的合同相同。被告柴海兰一直未缴纳物业费等相关费用。
本案在审理过程中原告物业总公司对于其管理存在瑕疵的事实予以认可，并同意对于被告柴海兰的物业费按124.54㎡计算，物业费及公用水电费按8.5折收取。
以上事实，有原、被告当庭陈述、物业服务合同、资质证书、营业执照、物业费催缴函等证据载卷证明，经庭审质证，予以认定。
庭审中原告为证明其在2007年期间就为天山华庭小区提供物业服务，提供淮安市清河区淮海街道办事处向阳居委会及天山华庭小区业主委员会共同出具的证明一份，其上载明“兹证明淮安市物业管理总公司自2005年6月30日起至今仍在淮安市天山华庭小区提供物业服务”，但未能提供相应的物业服务合同。
由于双方当事人争议较大，致调解不成。
本院认为：原告物业总公司作为具备资质的物业企业，与天山华庭小区业主委员会签订书面物业服务合同，该合同的效力及于每个业主。不论是原告物业总公司，还是天山华庭小区的业主，都应当按照合同的约定履行各自的权利义务。庭审中，被告对原告为天山华庭小区提供了物业服务没有异议，故被告应当按照物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费及公用水电费。
物业总公司与天山华庭业主委员会之间签订的物业服务合同中明确约定物业公共服务费用按年交纳，先付费后服务，业主应在交费年度内前一个月内交纳全年服务费，故被告柴海兰应当在2014年1月1日之前向原告物业总公司交纳2014年度物业服务费用，因此对被告认为原告诉请中有部分欠费时间没有达到交费日期的辩称意见，本院不予采纳。
物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。根据原告提供物业服务合同载明，原告从2008年12月30日至今连续为天山华庭小区业主提供物业服务，故对被告认为原告2013年之前的部分已超过诉讼时效的辩称意见，本院不予采纳。
当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，本案中，原告物业总公司为证明其2007年就在天山华庭小区提供物业服务仅提供证明一份，但对物业服务的具体收费标准等相关事实未提供证据予以证明，故物业总公司向被告主张2007年10月31日到2008年12月30日期间的物业费按照2008年12月30日之后的合同标准支付，依据不足，本院不予支持。
由于物业服务是一个长期的不断地改进提高的过程，原告物业总公司应当及时听取业主的意见和建议，改进和完善自身的服务，按照合同约定履行职责，以达到业主满意的效果；被告柴海兰作为业主也应当及时缴纳物业服务等相关费用，否则不利物业服务的改进和提高。被告柴海兰作为业主应当依据合同约定支付物业服务费用。根据物业服务合同中约定，物业费系先付费后服务、每月按0.35元／㎡的标准收取物业服务费；公用水电费在2008年12月30日至2012年12月30日期间每年为70元／户，2012年12月30日以后每年为50元／户。被告柴海兰房屋建筑面积为125.69平方米，原告物业总公司自愿按124.54㎡计算物业费，本院不表异议。据此，被柴海兰应支付原告2008年12月30到2014年10月31日期间物业费3051.23元、公用水电费为371.7元，合计3422.93元。因原告物业总公司提供的物业服务存在瑕疵，其自愿按照8.5折的标准收取被告柴海兰的相关费用，本院照准。被告柴海兰辩称车辆和地下车库被盗造成损失，但未能就提供证据佐证，若有证据证明其损失数额且原告物业总公司应当承担赔偿责任，被告柴海兰可另案主张权利。
经调解未果，依据《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条、《江苏省高级人民法院﹤关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见﹥》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告柴海兰于本判决生效后十日内一次性支付原告淮安市物业管理总公司物业服务费、公用水电费合计2909元；
二、驳回原告淮安市物业管理总公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告柴海兰负担（此款原告已垫付，被告于付款时一并给付）。
本判决为终局裁判。
审判员 张树维
二〇一四年十月十四日
书记员 张春云
附：
《物业管理条例》：
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用
《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《江苏省高级人民法院﹤关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见﹥》：
第十五条物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。