宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海西民初字第120号
原告（反诉被告）：浙江天时国际经济技术合作有限公司。
法定代表人：王伟刚。
委托代理人：张亚平。
委托代理人：马琴琴。
被告（反诉原告）：宁波市海曙中星塑胶有限公司。
法定代表人：高红梅。
委托代理人：叶世武。
委托代理人：叶高松。
原告浙江天时国际经济技术合作有限公司（以下简称天时公司）诉被告宁波市海曙中星塑胶有限公司（以下简称中星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理，本案先适用简易程序，由审判员张频波独任审判，并于2014年7月15日、8月7日两次公开开庭进行了审理。后被告于2014年7月22日提出反诉，本院于当日受理。因案情复杂，后转换普通程序，依法组成合议庭，并于2014年9月28日再次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告天时公司的委托代理人马琴琴，被告中星公司的委托代理人叶世武、叶高松均到庭参加了诉讼。
原告天时公司起诉称：被告于2009年4月1日与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于鄞奉路848号东8幢面积为326.18平方米的房屋租赁给被告，租赁期限为一年，至2010年3月31日到期，租金一年30000元。合同签订后，被告也依约付清了房屋租金，合同中约定“被告房租到期，如续租，则在本年租期到期前一次性付清下一租年的房租费”，上述合同到期后，2011年5月被告补交了2010年4月1日至2011年3月31日的占用费（但未签合同），之后被告既不支付占用费，也拒绝搬迁，时至今日，仍然占用该房屋。原告多次要求其腾退房屋，均被被告无理拒绝，也不愿意支付与房屋使用有关的费用。为此原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告非法占用房屋的使用费82500元，水费1218元，电费3127.80元，合计86845.80元；二、被告立即腾退该房屋；三、诉讼费由被告支付。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告按30000元／年，支付原告自2011年4月1日至2012年10月25日止的租金和2012年10月26日至实际腾退之日占用房屋使用费，（也按每年30000元计算占用使用费）。
被告中星公司答辩称：引起本案纠纷的原因是原告的房屋需要拆迁，据了解，原告已经和拆迁办签订了拆迁安置协议，但是原告没有支付给作为承租人的被告依法享有的拆迁补偿款，所以纠纷延续至今。就本案中原告的诉请，其中的占有使用费其名称应该为房租费，被告应该缴纳房租至原告与拆迁部门签订协议之日，之后的租金不应该由原告收取。对于电费，电度数是对的，但是对电费的单价有异议。原告主张收取的电费是1.30元／度，但是电力公司向原告收取的是1.05元／度，所以我们要求按照1.05元／度计算，对于水费的度数以及金额没有异议，也愿意支付。
原告天时公司为证明自己的诉称主张，向法院提交证据材料如下：
1.房权证甬海段自字第××号房屋所有权证一份，证明原告系被告承租房屋的所有权人的事实；经质证，被告无异议，经审核，本院予以认定。
2.2009年4月1日的房屋租赁合同一份，证明原、被告的租赁关系自2009年4月1日起至2010年3月31日，现已经终止的事实，以及约定的租金为30000元并约定了拆迁赔偿处理事项的事实；经质证，被告对于合同第九条第五项有异议，认为该条款是原告加上去的，与原、被告在此之前签订的合同不同，之前的合同中是没有这一条的。经审核，原告提供的该证据系原件且加盖原、被告单位的公章，本院予以认定。
3.2010年4月21日、2012年10月25日的通知各一份，证明原告已经多次通知被告腾退房屋的事实。经质证，被告认为没有收到这两份通知，尤其是2012年10月25日的通知，被告没有在上面签字。经审核，因原告未能提供被告签收的证据，故对上述2010年4月21日的通知本院不予认定。对2012年10月25日的通知，因该通知上有其他多名承租户的签名，被告虽拒收，但不影响该通知的送达，本院对该通知拟证明的对象予以认定。
4.2012年12月3日店铺情况确认表（上面有被告法人代表高红梅的大儿子叶昕在确认栏上的签名）一份、（2013年3月15日的店铺情况确认表一份、2012年10月23日收费表（段塘水电费抄表记录）一份，2010年9月10日电费发票一份、2013年4月23日水费发票一份，证明截止2013年3月15日，被告使用2406度的电，每度电按照1.30元计算，被告尚欠原告电费3127.80元，被告使用水是203度，按照6元／吨计算，被告尚欠原告水费1218元的事实。经质证，被告对真实性无异议，但是对电费的单价有异议，认为应按1.05元／度计费，经审核，本院予以认定。
5.2002年8月5日宁波市海曙甬海房地产测绘队按1：500比例绘制的房地产平面图一份，证明被告占用的房屋属于鄞奉路848号房产证中房号8幢846.55平方米中的一部分﹛即（12.6×23.34）＋（13.49×2.38）=326.18﹜平方米的事实。经质证，被告认为租赁的房屋对应图纸的位置是正确的，经审核，本院予以认定。
6.2010年4月21日的腾退通知一份及张贴该通知的照片一份、2012年11月7日的腾退通知一份、2012年11月15日、16日拆迁会议的签到表各一份，证明从2010年开始腾退通知，原告的通知挨家挨户送过，墙上也贴过的。原告再三要求被告腾退的事实。经质证，被告有异议，认为2010年4月21日的腾退通知和2012年11月7日的腾退通知没有收到过。对于拆迁会议的签到表，认为开会是有的，但不是说搬迁的事情，而是说拆迁赔偿的事情。经审核，结合证7本院予以认定。
7.有被告法人代表高红梅的大儿子叶昕在该通知上签字的2012年11月7日通知一份，证明原告已经通知被告要求腾退涉案房屋，表示被告已经知道要求腾退房屋的事实。经质证，被告认为这份通知上有很多疑问的地方，该通知上既然已经收到，为什么要划掉，所以否认是叶昕的签字。经审核，结合证4的叶昕签名，本院予以认定。
8.2012年6月1日电业局开给天时公司的增值税发票一份，证明单价是1.30元和该发票是属于段塘地段，（备注中500195系段塘地区编号）的事实。经质证，被告对于该证据无异议，经审核，本院予以认定。
9.2014年9月16日房产档案查询结果证明一份，证明到目前为止讼争房屋的所有权人仍然是原告，原告有权要求被告腾退并收取租金及占有使用费的事实。经质证，被告对真实性无异议，但是对关联性有异议，涉案房屋是拆迁房屋，在签订拆迁协议后应当视为房屋已经交给了拆迁部门。经审核，本院予以认定。
10.经原告申请，本院从（2013）甬海西民初字第40号案卷中调取并复印彩色照片四张，此四张照片系原告当时向法院提供的原件，照片中有原告张贴的公告及（2013）甬海西民初字第40号案卷被告王志庆等人。证明原告在2012年12月24日张贴要求包括被告在内的全部承租户腾退出屋的事实。经质证，原告无异议，被告认为对真实性无法确认，经审核，本院予以认定。
被告中星公司就本诉向本院提供证据材料如下：
1.2008年3月29日的房屋租赁合同一份，证明第一，原、被告之间的租赁合同是没有第九条第五项的事实；第二，2008年3月29日合同上面的面积是259平方米，但是现在原告起诉的面积有326.18平方米，这应该是包含了被告自行搭建的几十平方米面积的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为被告提供的是原先早一年签订的合同，而之后一年签订的合同是新的合同，应该按照新的合同确定。经审核，本院对真实性予以认定。但对被告拟证明326.18平方米租赁房屋应包含被告自行搭建的几十平方面积，因被告未提供相应的证据，本院对其证明对象与关联性均不予认定。
2.2009年加盖有原告公章的房屋租赁合同一份，证明被告当时看到合同中第九条第五项的条款，所以表示不同意也没有在合同上盖章的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为原告方提供的合同上已经有被告加盖公章予以确认了。经审核，本院对真实性予以认定。但缺乏关联性，本院对关联性不予认定。
3.2004年4月22日收款收据一份，证明被告在2004年已经承租涉案房屋，另外支付水电押金1000元的事实。经质证，原告对于证据3真实性无异议，但认为不能由此证明双方存在租赁合同的关系，经审核，本院对真实性予以认定。但因开票单位是宁波华能国际经济贸易有限公司，缴款人是叶昕，故对被告拟证明2004年起原、被告双方就存在租赁关系不予认定。
4.2009年4月29日、2011年5月18日由原告出具的发票各一份，证明被告按照30000元支付了2009年4月1日至2011年3月31日二年的租金，即签订的合同到期后，被告继续在租赁涉案房屋，且已经缴纳此后一年的租金，原告在出具的发票上也明确写明是租金，后来由于拆迁没有继续签订租赁合同的事实。经质证，原告对于证据4，2009年4月29日的发票2011年5月18日的发票真实性没有异议，但认为不能证明双方存在租赁合同的关系，实际上原告早就通知被告腾退房屋。经审核，本院对真实性予以认定。
经被告申请，本院调取的下列证据，现作为被告的证据：
5.（2013）甬海西民初字第41号原告诉被告潘如君案件中本院依职权向拆迁部门调取的《非住宅房地产拆迁货币补偿协议书》三份，编号分别为浙甬201008非106、107、108号，证明原告与海城公司、拆迁部门签订的拆迁协议于2012年9月26日生效的事实，原告无异议。经审核，本院予以认定。
6.宁波市房产管理局2010年3月29日的拆迁公告一份及在该案中本院自拍照片三张，证明涉案房屋于2010年3月29日列入拆迁范围以及拆迁的范围和期限的事实，原告无异议，经审核，本院予以认定。
被告中星公司反诉称：被告从2002年起租赁位于宁波市海曙区鄞奉路××号8幢的厂房用于生产经营，一直使用至今，至2010年3月，拆迁管理部门张贴拆迁公告，告知包括被告使用的厂房在内都需要拆迁，被告向原告支付了直至2011年3月31日止的房屋租金。2011年期间，拆迁部门还统计了被告的设备情况，并评估应赔偿给的设备补偿款为360000元。2012年9月，原告与宁波市海城投资开发有限公司及拆迁部门签订拆迁补偿安置协议。至2013年4月起，原告不再履行统一向水电部门交纳水电费，为避免停水停电，被告直接将水电费交纳给水电部门。对于拆迁，涉及房东、承租户、拆迁人等各方面的利益。特别对作为承租人的实际经营者产生多方面的影响。因为拆迁协议只能是由作为房东的原告与拆迁部门之间签订，所以原告必须要将被告的合理要求反映到拆迁协议中去。然而原告签订的拆迁协议，是在被告不知情的情况下签订的，被告不知道自己的合理要求是否在拆迁协议中有所反映，结果是原告没有将任何的拆迁补偿款给予被告，甚至连拆迁协议的内容也没有告诉被告，导致了本案诉讼的发生。被告多次向原告反映要求得到拆迁补偿，以便于被告顺利腾退，但是原告均不予理睬。被告认为2010年3月起就贴了拆迁的公告，根据当时的拆迁文件规定，被告有权获得拆迁补偿的权利，为此被告反诉请求如下：一、判令原告向被告支付拆迁一次性经济补贴费59625元（298.125平方米×200元／平方米＝59625元）；二、判令原告向被告支付拆迁装修补偿款125212元（298.125平方米×420元／平方米＝125212元）；三、判令原告向被告支付难以移动的设备补偿款1100000元；四、判令原告向被告支付拆迁期间的停业损失300000元（预见停业三个月，每个月的损失为100000元计算）；五、判令原告向被告支付租赁厂房中34.374平方米的房屋补偿款（厂房中有34.374平方米是被告加建的，根据图纸，该部分也包含在原告向拆迁部门要求的房屋补偿范围内，应根据原告签订的补偿价格乘以34.374平方米，由原告支付给被告）；六、判令反诉诉讼费由原告承担。审理中，反诉原告变更反诉请求如下：一、判令反诉被告支付一次性经济补贴费65236元（200元／平方米×326.18平方米=65236元）；二、判令反诉被告支付装修补贴费116446.26元（326.18平方米×420元／平方米×85%=116446.26元）；三、四项诉请撤回；五、反诉被告向反诉原告支付租赁厂房中22.91平方米的房屋补贴款13287.80元【即一次性经济补贴费4582元（22.91平方米×200元／平方米=4582元）和装修补贴费8705.80元（22.91平方米×380元／平方米=8705.80元）】。
反诉被告天时公司对反诉答辩如下：
反诉原告陈述的部分事实不符合事实，原、被告双方的租赁期限从2008年开始，租赁面积应按照反诉被告在本诉中陈述的326.18平方米计算，这些都是反诉被告自有的面积，而不存在反诉原告搭建的面积。双方的租赁关系已于2010年3月31日终止，此后是非法占用关系。关于反诉原告要求的赔偿没有法律依据，租赁期限届满时间早于拆迁协议签订时间，所以所有的拆迁补偿等均与反诉原告无关。即使补偿与反诉原告有关，但双方的合同也明确约定相应的补偿款由反诉被告享有。反诉原告主张的装修补偿费，没有证据证明其进行过装修，何况双方的房屋租赁合同也是有约定的：租赁期限届满，装修应该属于反诉被告的。而且拆迁赔偿也是基于反诉原告自有的装修赔偿。关于难以移动的设备补偿款，被告没有证据证明设备的价值，而且拆迁赔偿也没有这个补偿项目，反诉被告也没有得到过该补偿，即使有补偿，根据合同约定也应该由反诉被告享有。关于拆迁期间的停业损失，没有证据证明被告需要停业或者有相应的损失。即使有赔偿，根据合同约定也应该由反诉被告享有。请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。
反诉原告中星公司为其反诉主张，向本院提供了下列证据：
1.设备清单一份，证明反诉原告有价值1100000元不可移动设备的事实；经质证，反诉被告对于该证据的三性均有异议。认为不能证明反诉原告的主张。经审核，因该设备清单系反诉原告自行制作，且无设备的其他购买票据，故本院不予认定。
2.2010年5月14日的通知一份，该证据系反诉被告送达给被告的，证明反诉被告2010年5月14日通知反诉原告，并表明反诉被告要向反诉原告收取房租、水、电费，即反诉被告继续将房屋租赁给反诉原告，反诉原告并非非法占有的事实；经质证，反诉被告认为对该证据的真实性无法确认，退一步说即使是真实的也不能证明其主张。经审核，该证据系原件，并加盖有反诉被告单位公章，故本院对证据予以认定。
3.照片8张（其中2013年1月11日一张，2013年1月8日照片七张），证明反诉被告原本在厂区里面是没有任何机器设备，是反诉被告从另外的地方拉过来并要求拆迁部门一一赔偿，2013年1月8日的照片中设备是在的，在2013年1月11日的照片中经过验收以后设备已经搬走了。据了解该赔偿已经到位，而反诉原告实实在在在租赁房屋里面的设备却没有获得赔偿的事实；经质证，反诉被告对于该证据的三性均有异议，经审核，因上述证据与本案反诉原告的反诉请求无关，而且反诉被告是否进行过赔偿也与本案无关，故本院对上述证据不予认定。
4.2013甬海西民初字第251号民事判决书一份，证明同地块、同性质的承租户宁波银行印刷厂获得了包括设备在内的赔偿款445万多元的事实；经质证，反诉被告有异议，认为应该根据本案的实际情况进行判决。经审核，本院对真实性予以认定，但因该证据与本案无关联系，故本院对关联性不予认定。
5.工商登记资料三张，证明宁波华能国际经济贸易有限公司于1996年2月16日设立，于2004年11月25日更名为现在的浙江天时国际经济技术合作有限公司的事实，反诉被告对于该证据无异议。经审核，本院予以认定。
6.照片45张，证明反诉原告在涉案房屋内有大量设备情况及在厂房后面搭建三角形简易仓库的事实，经质证，反诉被告对真实性有异议，认为无法确认该机器设备是否在租赁的房屋内。关于搭建的三角形房屋，因为现场没有去过，不清楚。经审核，结合本院实地拍取的照片十六张和勘验笔录一份，本院对真实性予以认定，但上述证据与本案缺乏关联性，故本院对关联性不予认定。
本院根据反诉原告的申请依职权调取证据二份，现作为反诉原告的证据。
7.编号为浙甬201008-非106《非住宅房地产拆迁补偿资金核算单》、编号为G20100164F《宁波市房屋拆迁非住宅用房价格评估结果（说明）报告》、编号为G20100164F-2《宁波市房屋拆迁非住宅用房价格评估报告》、《房屋建筑面积计算书》、《被拆迁房屋室内装修评估价格意见》、《房屋平面图》各一份，反映反诉被告因拆迁而补偿的金额构成和计算方式，证明反诉被告自己在拆迁过程中获得了利益，但没有向拆迁部门要求反诉原告的利益。经质证，反诉被告对于该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性及反诉原告要证明的主张有异议。经审核，本院对真实性予以认定。但缺乏与本案的关联性，本院不予认定。
8.宁波天和价格评估有限公司浙天价甬（2012）第1206003号《关于浙江天时国际经济合作有限公司设备、设施价格评估结论书》一份，反映反诉被告作为房屋的所有权人所获得的设备、设施补偿的情况。证明的是反诉被告本来是没有设备的，后来才搬过去的。经质证，反诉被告对于该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。经审核，本院对真实性予以认定，对关联性不予认定。
9.因办案需要，本院于2014年9月18日在现场拍摄照片十六张，反映租赁房屋存在机器和反诉原告自搭三角形简易棚的现状。经质证，原、被告均无异议，经审核，本院对真实性予以认定。
本院归纳庭审中本诉原、被告及反诉原、被告之间的陈述及举证、认证情况，认定事实如下：
本诉原告天时公司系宁波市海曙区鄞奉路848号（旧牌号为338号）房屋的所有权人。2008年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落于鄞丰路848号（现门牌号××号）东8幢的厂房租赁给被告使用，租赁期限为一年，即2008年4月1日至2009年3月31日，年租金31600元，租金在合同签订生效3天内一次性付清。租赁期间，房屋及附属设施的管理费和维修费、水电费由被告承担。被告可在征得原告同意后对房屋场地进行装修，所需的费用由被告自理，被告在租用场地内装修可拆卸的材料，在迁出时无价送给原告，亦可自行拆除，但应恢复场地原状。房屋租赁到期，如续租，则在本年租期到期前一次性付清下一租年的房租费。另约定被告应依合同及时交付租金，被告如拖欠租金，应按所欠费租金额度每日5%支付滞纳金，被告如拖欠一个月以上，原告有权终止合同并收回出租之房屋，同时被告支付给原告违约金，违约金以应缴租金总额的50%计算，被告应在支付第一笔租金时向原告缴纳1000元水电押金。合同第九条双方还约定：“在租赁期内有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋因社会公共利益被依法征用的；2、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围；3、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；4、其他不可抗力的情况。”合同签订后，被告依约承租了东8幢东边约326平方米房屋作生产经营使用并支付了该年度的房租。2009年3月31日合同到期后，原、被告又于2009年4月1日再次签订《房屋租赁合同》一份，续组期限为一年，即2009年4月1日至2010年3月31日，该合同内容增加了第九条第5点：“因以上因素房屋收到赔偿损失的，无条件归甲方所有。”另在合同第十一条原约定的：“……本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章生效；”下面增加了“暂定电费1.20元每度，水费4.60元每吨”。以后调整另行通知，租赁期间内房屋日常修理由租赁户自行解决。”的文字（注：合同中的甲方指天时公司，因以上原因是指租赁房屋被征用、拆迁、毁损、灭失或鉴定为危房及其他不可抗力的情况）并将年租金调整为30000元／年。其余条款保持不变。合同签订后，被告继续使用租赁房屋并又于2009年4月29日支付了房屋的租金30000元。2010年3月31日合同到期后，双方未续签过《房屋租赁合同》，但被告在2011年5月又汇付给原告30000元，原告也开具了付款人为被告，金额为30000元，项目内容为2010年3月31日至2011年3月31日的房租费的发票给被告。此后被告一直使用上述房屋至今，但未支付2011年4月1日以后的费用。
2010年3月29日，宁波市房产管理局发布拆迁公告，本诉原告出租给被告的房屋列入市政拆迁范围，拆迁期限为2010年3月29日至2012年3月28日。本诉原告声称2010年4月21日发送和张贴通知，告知坐落在鄞丰路848号的各承租户，因拆迁决定不再与各承租户续签《房屋租赁合同》，并要求合同届满后七日内返还房屋和结清房租、水电费等。但被告声称并未收到过该通知，原告也无证据证明已于2010年4月21日向被告直接送达了上述通知。根据被告提供的证据，原告在2010年5月14日曾发《通知》一份，全文如下：“各位租户，我司原负责租金及水电费收取的工作的员工朱传辉已经离职，对租金，水电费用的收取工作由我司另行安排专人负责。望各租户继续配合我司工作，多谢合作！特此通知！具体负责人及联系方式如下：联系人：陈先生，崔先生，电话：0574-5626****，5626****，浙江天时国际经济技术合作有限公司（公章），2010.5.24。”2012年10月25日原告在拆迁人员的陪同下，张贴和向各承租户发送了《关于期限交房的通知》，声明正式通知各承租户在收到本通知后立即将承租房屋腾空并及时交还给原告，如因特殊原因无法立即交房，原告可给予一定宽限期，最迟于2012年11月10日交房。另要求包括被告在内的各承租户在2012年11月10日前，向原告结清房租和水电费，逾期将诉至法律解决。2012年12月24日，原告再次张贴通知，告知包括被告在内的各承租户，“应于2012年12月31日结清水电费和房屋租金，房屋租金缴付至2012年12月31日止。同时与天时公司进行搬迁事宜的洽谈，在此期间之后未主动与天时公司进行洽谈的承租户，视为其自动放弃任何与所在房屋搬迁相关的一切权利”。被告虽称并未收到或看到上述二份通知，原告也未能提供被告收到通知的证据，但原告在拆迁部门工作人员陪同下送达的2012年10月25日《关于期限交房的通知》，有毛国平、周少云、朱忠杰、邹松松、裘明治、周伟儿等其他承租户的签名，虽被告拒收拒签通知，但可证明原告已向包括被告在内的各承租户送达过要求解除租赁合同腾退房屋的意思表示的通知。而原告又在2012年12月24日张贴通告时进行了实地拍照，该照片中有承租人王志庆（系本院（2013）甬海西民初字第40号案件被告）等人在场。故上述原告于2012年10月25日和2012年12月24日的送达和张贴应系事实。
涉案的8幢系201008-非-106#合同项下的房屋和土地，原告租赁给被告的房屋，面积为326.18平方米（（12.6×23.34）＋（13.49×2.38）=326.18平方米）。即包含大长方形砖混房屋和凹凸部分小长方形的砖木披屋，但8幢后面的“简7”无证建筑22.91平方米不包含在涉诉租赁房屋的范围内。审理中，虽经本院调解，因双方各执已见，致调解不成。
本院认为：本诉原、被告双方于2008年4月1日和2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，其内容且没有违反国家规定及强制性规定，合法有效。双方对租期作了约定，该两合同分别已于2009年3月31日、2010年3月31日到期。租期届满后，被告于2011年5月汇给原告30000元，原告在2011年5月18日开具收款人为被告，项目内容为2010年3月31日自2011年3月31日的房租费发票。因双方间未签订书面的租赁合同，故依据《合同法》的有关规定，应认定为租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于2011年4月1日以后被告未再支付给原告租赁房屋的有关费用，原告也不同意将房屋继续租赁给被告。即原告已无再要求与被告建立租赁关系的意思表示，而是有证据证明原告已于2012年10月25日向包括被告在内的各承租户送达了解除租赁合同、搬离租赁的房屋、支付拖欠房屋占用费并的通知。被告在租赁期届满后，亦未有证据证明与原告建立新的租赁关系，故双方的租赁关系在合同期届满后原告解除合同的通知到达各承租户的2012年10月25日终止。租赁期届满后，本诉被告应向原告返还租赁的房屋，但被告未予以返还且继续对该租赁房屋占有使用，也未支付2011年4月1日以后至2012年10月25日的房租及2012年10月26日至今的房屋占有使用费，故被告仍需履行支付租金和占用使用费的义务。现原告要求被告支付自2011年4月1日至2012年10月25日的租金和2012年10月26日至实际腾退之日的占有使用费及腾退租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。自2011年4月1日起至今，被告未向原告支付租赁房屋的房租和占有使用费，现原告要求被告按30000元／年支付租金房屋的占有使用费，此系原告参照原合同租金的约定酌情提出，并无不妥，亦符合法律规定，故本院亦予以支持。对原告要求被告支付的水电费，此水电费系原告按租赁合同垫付后可向被告收取的费用。其中对于水费因被告自认，被告应支付原告水费合计1218元，对于电费被告虽辩称只愿按1.05元的单价支付已使用的2406度，计2526.30元的电费，但因双方在2009年4月1日《房屋租赁合同》中约定的电费单价为1.20元，且原告在合同履行中2010年9月10日开具给被告电费发票是按1.30元／度计费（25670.29÷19746.38＝1.30），被告也已接受发票，表示被告实际已按1.30元／度的单价来计算和支付电费。为此，被告仍需按1.30元／度的单价支付已使用的2406度电费3127.80元。另被告已举证证明原告的工商登记前身系宁波华能国际经济贸易有限公司，原告对此也予以承认，被告又举证证明了于2004年4月12日以叶昕的名义缴纳给宁波华能国际经济贸易有限公司水电费押金1000元，且该款系叶昕代为被告支付，现叶昕也愿意作为被告的水电押金使用，故该水电费押金可在被告应支付的水电费中抵扣。
对反诉原告变更后反诉主张：即一、判令反诉被告支付一次性经济补贴费65236元（200元／平方米×326.18平方米=65236元）；二、判令反诉被告支付装修补贴费116446.26元（326.18平方米×420元／平方米×85%=116446.26元）；三、四项诉请撤回；五、反诉被告向反诉原告支付租赁厂房中22.91平方米的房屋补贴款13287.80元（即一次性经济补贴费4582元（22.91平方米×200元／平方米=4582元）和装修补贴费8705.80元（22.91平方米×380元／平方米=8705.80元）。本院认为，对反诉原告的第一项反诉请求，原、被告双方虽在2009年4月10日签订的《房屋租赁合同》有：“如房屋遇到拆迁征用时，该租赁房屋收到赔偿损失均无条件归原告所有”的约定，但因约定的是赔偿损失，而非“经济补贴费”和“装修补贴费”即对由谁取得一次性经济补贴费和装修补贴费，双方未作明确约定。根据“无约定，从法定”的原则，上述一次性经济补贴费应按拆迁政策，由反诉原告享受，对该诉请本院予以支持。对反诉原告第二项反诉请求，因原、被告双方合同中已明确约定：“反诉原告可在征得反诉被告同意后对房屋场地进行装修，所需的费用由反诉原告自理。反诉原告在租用场地内装修可拆卸的材料；在拆出时无价送给反诉被告，亦可自行拆除，但应恢复场地原状”。也就是说装修应在腾退出屋时无价送给反诉被告。且审理中，反诉原告未向本院提供装修清单或费用凭证。故对该装修补贴费，反诉原告无权取得，对该诉请本院不予支持。对反诉原告要求撤回反诉第三、四项诉讼请求，本院予以准许。对于反诉原告第五项的反诉请求。要求反诉被告向反诉原告支付租赁厂房中22.91平方米的房屋补贴款13287.80元（即一次性经济补贴费4582元（22.91平方米×200元／平方米=4582元）和装修补贴费8705.80元（22.91平方米×380元／平方米=8705.80元）。经审理查明，该部分其实际系在租赁房屋的南面所搭建的简易棚屋，因该简易棚屋并非在本案涉诉租赁的房屋面积内，而原、被告双方对该简易棚屋的搭建和归属说法不一，且双方均未提供相应的依据或证据来证明自己的主张，故本院在本案中不作处理，反诉原告可依法另行解决。综上，因反诉原告的各部分反诉请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持；没有事实根据和法律依据的，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十八条、第一百一零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁波市海曙中星塑胶有限公司应支付原告（反诉被告）浙江天时国际经济技术合作有限公司鄞奉路848号东8幢租赁房屋自2011年4月1日至2012年10月25日的租金44590.05元，该款应在判决生效之日起十五日内一次性付清；
二、被告（反诉原告）宁波市海曙中星塑胶有限公司应按年租金30000元（即每日82.19元）的标准，支付自2012年10月26日起至被告（反诉原告）宁波市海曙中星塑胶有限公司实际腾退房屋归还给原告（反诉被告）浙江天时国际经济技术合作有限公司之日止的租赁房屋占有使用费，该款在被告（反诉原告）腾退房屋之日起十五日内一次性支付付清；
三、被告（反诉原告）宁波市海曙中星塑胶有限公司应支付原告（反诉被告）浙江天时国际经济技术合作有限公司的水费1218元，电费3127.80元，扣除水电押金1000元，被告尚应支付给原告3345.80元，该款应在判决生效之日起十五日内一次性付清；
四、被告（反诉原告）宁波市海曙中星塑胶有限公司应在判决生效之日起六十日内腾退位于宁波市海曙区鄞奉路848号东8幢原租赁的房屋（建筑面积为326.18平方米），并交付给原告（反诉被告）浙江天时国际经济技术合作有限公司；
五、反诉被告（本诉原告）浙江天时国际经济技术合作有限公司应支付给反诉原告（本诉被告）宁波市海曙中星塑胶有限公司因拆迁一次性经济补贴费65236元，该款应在判决生效之日起十五日内一次性付清；
六、驳回反诉原告（本诉被告）宁波市海曙中星塑胶有限公司的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2051元，由本诉被告（反诉原告）宁波市海曙中星塑胶有限公司负担；反诉案件受理费1967元，由反诉原告宁波市海曙中星塑胶有限公司负担1250元，反诉被告浙江天时国际经济技术合作有限公司负担717元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 张频波
审 判 员 陈秀娟
人民陪审员 俞美仕
二〇一四年九月二十八日
代书 记员 裘莹莹