上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1090号
原告上海宝山科技园科技孵化器管理有限公司。法定代表人顾瑾莹，总经理。
委托代理人徐越香，员工。
委托代理人余岚，上海市光大律师事务所律师。
被告上海颐圣网络科技有限公司。
法定代表人蔡强波，董事长。
委托代理人朱久兴，上海英恒律师事务所律师。
原告上海宝山科技园科技孵化器管理有限公司与被告上海颐圣网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告上海宝山科技园科技孵化器管理有限公司的委托代理人徐越香、余岚、被告上海颐圣网络科技有限公司的委托代理人朱久兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宝山科技园科技孵化器管理有限公司诉称，2011年2月3日，原被告签订了一份房屋租赁合同，约定，原告将位于宝山区xxx路xx号xxxx室、建筑面积为464平方米的房屋出租给被告经营使用，该房屋第一、第二年月租金为21，170元，第三年月租金递增比例为8%，租金每三个月结算一次，每期末月的25日前支付下期租金，租赁期限自2012年2月10日起至2015年2月9日止。合同签订后，原告依约履行义务，但被告未按照合同约定支付租金，尚拖欠原告自2013年2月1日起至今的租金。被告的行为已经构成违约，故原告起诉求被告支付自2013年2月1日起至判决生效之日止的租金，并根据合同约定，承担截止于2014年8月9日止的逾期付款违约金。
被告上海颐圣网络科技有限公司辩称，系争房屋没有取得合法产权，故系争租赁合同无效，原告无权主张违约金。其次，原告主张的租金计算方式有误，被告的租金已付至2013年2月9日，应从次日开始计算拖欠的租金。被告认为租金应根据每日每平方米的单价乘以天数计算，故截止到2014年8月9日，未付的租金金额应为390，094元。再次，签约当时，原告经办人承诺交付的房屋有客梯，但实际交付的只有货梯；原告当时承诺给予30万元搬迁补贴，实际仅支付9万元；原告还表示自2012年3月起有往来地铁和公司之间的班车，至今未兑现；原告又答应孵化楼会带有公共服务功能，包括会议室和咖啡吧，也没有落成，基于原告上述签约时的承诺均没有履行，故被告减少2012年2月10日起至2014年8月9日止的租金20万元。即便合同有效，违约金标准过高，根据相关规定，违约金不得超过实际损失的30%，原告的损失仅局限在利息部分，故要求法院调整。
经审理查明，2011年2月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在宝山区xxx路xxx号xxx室，建筑面积为464平方米。签订本合同前，乙方已对房屋、附属设施及其现有装修及设施状况进行了验看，并对房屋现有的状况表示认可。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。甲乙双方约定，房屋租赁期限自2012年2月10日起至2015年2月9日止。装修期自2012年2月10日起至2012年4月30日止。装修期内免收租金。该房屋自2012年2月10日起至2014年2月9日每日每平方米建筑面积租金为1.50元，每月租金为21，170元（按365天／12个月计算，不含物业管理费）。该房屋第三年房租租金的递增比例为8%，自2014年2月10日起至2015年2月9日每日每平方米建筑面积租金1.62元，每月租金22，864元。租金先付后用，按三个月为一期支付，乙方应于每期末月的25日前向甲方支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方按拖欠金额的0.5%支付违约金。甲方作为法律规定的其他权利人与乙方建立该房屋在本合同项下的租赁关系，乙方完全认可甲方作为本合同出租方的地位，并依照本合同向甲方承担全部合同项下责任。
2014年5月8日，被告向原告出具《付款计划》，载明，被告自2013年2月至2014年6月期间尚未支付的租金共计359，890元，计划于2014年6月底付清全部的房租费。
另查明，位于宝山区xx路xxx号等系上海祁华房地产开发有限公司（以下祁华公司）所有的房地产权，其中包括xx路xxx号，2010年2月22日，经核准登记取得房地产权证，登记的部位为1层，总层数4层，建筑面积705.13平方米，房屋类型商场，房屋用途为商业，该房屋备注为配套商品房用于租赁。
再查明，2014年1月3日，祁华公司出具委托书，全权委托上海亨联实业有限公司（以下简称亨联公司），负责对上大路商业物业的全面招商和运营管理。同日，亨联公司出具委托书，表示全权委托上海宝山科技控股有限公司（以下简称科技公司）负责对上大路商业物业全面招商和运营，该区域商业物业在租赁管理中发生的一切权利与义务均由科技公司享受和承担。2010年8月17日，科技公司出具授权证明，授权原告负责上海动漫产业孵化器大楼（上大路672-678号，建筑面积6，631.79平方米）的房屋租赁管理、孵化企业的引进，可作为出租方与入驻企业签订房屋租赁合同，授权时间为2011年5月至2023年4月，期间上海动漫产业孵化器大楼的所有房租资金均入原告公司帐户。
审理中，原告为证明出租建筑物的合法性，还提供2008年4月17日由上海市宝山区规划管理局颁发的《建筑工程规划许可证》，载明，建设单位祁华公司，建设项目为商业楼、地下车库，建设位置宝山区大场镇上大路南侧，建设规模24，352平方米（含外保温101.4平方米），其中的建设工程项目表中载明，23号楼为四层，高度18米，面积6，591平方米。该幢建筑即为原告出租的标的物。原告一并提供《建筑工程施工许可证》、《建筑工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案证书》，上述材料足以证明原告出租标的的合法性，故系争租赁合同为合法有效。对此，被告表示，关于相关证照的真实性不持异议，但无法证明本案的关联性，不能直接证明23号楼即为本案系争房屋。关于支付租金的情况，原告表示，2012年3月31日，收到被告支付2012年5月1日起至2012年8月31日止的租金63，510元、2012年3月31日，收到被告支付的押金21，170元、2013年1月31日，收到被告支付2012年8月1日起至2012年10月31日止的租金63，510元、2013年4月30日，收到被告支付2012年11月1日起至2013年1月31日止的租金63，510元，故欠租从2013年2月1日起算。
本案审理中，被告为证明自己的主张，提供：1、邮件，证明在2011年12月关于签订租赁合同进行的磋商过程中，原告方均是由园区的工作人员代表原告与被告洽谈；2、科技公司“上海动漫衍生产业园入园企业开办资金扶持申请”文件，证明当时承诺给予30万元补贴的事实；3、上海市政府文件、申报指南和申报备案表，证明被告符合上海服务性发展资金扶持要求，但在申报时，因系争房屋缺乏合法有效的房地产权证导致未获批准；4、证明，系与被告同时期被招商的企业所出具，证明当时原告承诺的许多条件均为实现；5、名片，证明代表原告的园区工作人员身份；6、录音资料，证明原告代理人承认未兑现相关承诺的事实。对于上述证据材料，原告对真实性、关联性均不予认可，表示原被告之间的权利义务均在租赁合同中明确约定，原告未给予被告其他承诺。
以上事实，有原告提供的租赁合同、付款计划、房地产登记簿、建设工程规划许可证、建筑工程项目表、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证书，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。关于被告以系争房屋无合法产证为由主张合同无效的观点，根据查明的事实，系争房屋已经核准取得相关建设工程规划、施工许可证，并经竣工备案，该建筑物应系合法建筑，故被告的上述抗辩，于法无据，本院不予采信。关于原告主张的欠租部分，根据合同约定，装修期自2012年2月10日起至2012年4月30日止。装修期内免收租金。2012年2月10日起至2014年2月9日止，每月租金为21，170元；自2014年2月10日起至2015年2月9日止，每月租金22，864元。租金先付后用，按三个月为一期支付，被告应于每期末月的25日前支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，被告按拖欠金额的0.5%支付违约金。原告自认收到被告支付的2013年1月31日止的租金，被告主张租金支付至2013年2月9日，本院认为，比照合同对租金起算日期的约定，原告的主张更具可信性，同时，被告作为付款方，未就上述主张进一步提供证据予以佐证，本院难以采信。在双方就月租金标准已作明确约定的情况下，被告仍对租金标准提出异议，显然于法无据，本院不予采纳。被告关于原告未能兑现相关承诺而要求扣减租金20万元的抗辩，对此，原告不予认可，被告对上述主张亦未提供充分、有效证据证明，故本院亦不予采纳。故原告要求被告支付自2013年2月1日起的租金，合法有据，本院予以准许。再次，原告要求根据合同约定主张逾期付款违约金，亦符合合同约定和法律规定，本院可予准许。鉴于被告就违约金标准提出异议，认为过高并要求调整，故根据公平、合理原则，从系争租赁合同的实际履行出发，结合原告实际损失，本院酌情将违约金标准调整为日万分之五。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款的规定，判决如下：
一、被告上海颐圣网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海宝山科技园科技孵化器管理有限公司支付自2013年2月1日起至本判决生效之日止的租金（其中2013年2月1日起至2014年2月9日止，每月租金为21，170元；自2014年2月10日起每月租金22，864元），并根据日万分之五计算，支付每期租金应付之日起至2014年8月9日止的逾期付款违约金；
二、原告上海宝山科技园科技孵化器管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取为3，631元，由被告上海颐圣网络科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一四年十月十四日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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