上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终7777号
上诉人(原审原告)：上海骐骥室内装潢有限公司，住所地上海市。
法定代表人：沈兴华，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ开，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海车绅活贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人：江典光，总经理。
原审第三人：王瑜，男，1988年6月27日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1978年2月8日出生，汉族，户籍地江苏省镇江市。
原审第三人：ＸＸ，男，1978年2月8日出生，汉族，户籍地江苏省镇江市。
上诉人上海骐骥室内装潢有限公司(以下简称“骐骥公司”)因与被上诉人上海车绅活贸易有限公司(以下简称“车绅活公司”)及原审第三人ＸＸ、原审第三人王瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
骐骥公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或撤销一审判决主文第一项、第三项，依法改判：1、确认《房屋租赁合同》解除，车绅活公司立即返还真北路XXX号XXX、XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)；2、车绅活公司支付拖欠的房屋租金及占用费(租金计算至2015年12月9日，占用费自2015年12月10日计算至实际返还房屋之日止，标准为租金的二倍)；3、车绅活公司支付逾期付款的滞纳金；4、确认保证金人民币(以下币种均为人民币)2万元归骐骥公司所有。事实和理由：一、车绅活公司将系争房屋第一层擅自转租给ＸＸ及王瑜；二、截止一审判决作出之日，车绅活公司拖欠租金已达584日，金额高达1,391,611.78元，且拖欠行为仍在持续。即使按照一审法院认定的2015年12月31日止，也不止拖欠了237,844元，一审法院对此计算错误；三、车绅活公司拖欠水电费150,125.33元。依据合同约定及法律规定，车绅活公司存在以上三点违约行为，骐骥公司有权解除合同。另，一审判决对于2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金予以折价计算，毫无事实及法律依据。骐骥公司对系争房屋从未采取过停水停电的措施，即使发生了停水停电的事实，也是车绅活公司拖欠水电费在先，一审法院就此判决实属错误。按照合同约定，骐骥公司有权解除合同，并没收保证金及收取滞纳金。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人车绅活公司未到庭答辩。
原审第三人王瑜、ＸＸ述称，其同意骐骥公司的上诉请求。
骐骥公司向一审法院起诉请求：1、确认《房屋租赁合同》于2015年12月9日解除，车绅活公司立即返还系争房屋；2、车绅活公司支付拖欠的房屋租金及占用费(租金计算至2015年12月9日，占用费自2015年12月10日计算至实际返还房屋之日止，标准为租金的二倍)；3、车绅活公司支付逾期付款的滞纳金；4、判令车绅活公司向骐骥公司支付自2013年3月1日起至实际迁出之日产生的水电费用；5、确认保证金2万元归骐骥公司所有。
一审法院认定事实：2013年1月6日，骐骥公司(甲方)与车绅活公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定骐骥公司将其经营管理的系争房屋出租给车绅活公司使用，建筑面积约1200平方米，土地用途为工业。租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止。合同经双方签字盖章即生效，合同生效后7天内支付首期6个月房租，以后租金依合同约定日期支付。2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为75万元，从第二年起每年在前一年租金基础上递增3万元(即2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为78万元，2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为81万元，以此类推)。租金每六个月支付一次，先付后用，在半年到期前十天内支付下一期租金。甲方同意给予乙方系争房屋二层三个月的免费装修期，甲方免收乙方二层租金6万元，从乙方第一期租金中扣减，乙方仍需承担实际发生的水电等费用。保证金为2万元，乙方违约则保证金不予退还。乙方应承担租赁期限内的水、电等费用。第九条乙方违约责任中约定甲方有权终止合同的情况：……(3)拖欠租金及费用达十天以上的；(4)擅自转租的(不包括乙方关联企业使用情况，但乙方不得整体转租1层或2层)。
车绅活公司给付骐骥公司款项情况及水电费拖欠情况：1、租金：2013年1月11日支付保证金20,000元，2013年1月26日支付2013年1月1日至2013年6月30日租金275,000元，2013年6月27日支付2013年7月1日至2013年12月31日租金375,000元，2014年1月15日支付2014年1月1日至2014年6月30日部分租金120,000元，2014年3月20日支付2014年1月1日至2014年6月30日部分租金75,000元。2015年7月17日支付租金250,000元。2、水电费：2014年3月31日至2015年7月30日欠付水电费150,125.33元。
2014年9月24日，车绅活公司(甲方)与ＸＸ、王瑜(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋一层(局部，面积为550平方米)出租给乙方使用。经营范围为汽车维修保养等。租期6年，自2014年9月24日起至2020年9月23日止，免租期六个月。租金每一年支付一次。首期租金支付为二年支付一次。乙方于2014年9月24日支付定金50万元，剩余首期租金130万元及保证金50万元乙方于进场前付清。甲方授权江恩赐代为收取房租，若甲方需向乙方承担责任，江恩赐承担连带责任。2014年9月，王瑜(甲方)、ＸＸ(乙方)与案外人刘某(丙方)签订《投资协议书》，约定三方共同出资成立一家车行，投资总额预计330万元，包括2年租金180万元、租赁保证金50万元、装修、设备投入100万元。其中，甲方乙方各出资110万元，占公司30%股权，丙方出资93万元，占公司30%股权。另10%股权将给予合作单位。协议另对违约责任等其他条款作了约定。车绅活公司在该协议中盖章确认。上述两份合同签订后，ＸＸ、王瑜向车绅活公司支付保证金50万元，租金87万元并实际使用了一楼部分房屋。
2015年12月间起，系争房屋被停水、停电。
骐骥公司以车绅活公司违约转租、拖欠租金、水电费为由诉至一审法院，请求判决如其诉请。
一审另查明，2014年，骐骥公司曾以车绅活公司拖欠租金为由诉至法院要求解除合同、车绅活公司给付拖欠租金。2014年12月25日，一审法院作出(2014)普民四(民)初字第1615号民事判决，判决对骐骥公司的诉讼请求不予支持。该判决认定骐骥公司未将一楼房屋交付车绅活公司，故车绅活公司并未拖欠房租。该判决现已生效。骐骥公司在该案件中称车绅活公司首期应当支付的租金为37.5万元，扣除免租10万元后实际支付27.5万元。
一审审理中，车绅活公司称系争房屋原承租人为覃飞燕，因覃飞燕占用的一楼房屋未返还骐骥公司，致骐骥公司在与车绅活公司签订租赁合同后未交付一楼房屋。后车绅活公司得知覃飞燕利用一楼房屋与ＸＸ等洽谈合作事宜即予以制止并最终与覃飞燕谈妥自2015年3月1日起一楼房屋由车绅活公司控制。是覃飞燕将一楼房屋交付ＸＸ、王瑜的，故ＸＸ、王瑜实际使用房屋时间早于车绅活公司实际控制房屋的日期。其与ＸＸ、王瑜间的协议签订于2014年9月间是因为骐骥公司告知车绅活公司其与覃飞燕间的纠纷将要结束，一楼房屋能很快交付车绅活公司，考虑到办理工商登记等一系列手续需要时间，故在未接收一楼房屋的情况下即与ＸＸ、王瑜签订了合同。因骐骥公司未向车绅活公司交付一楼房屋，经车绅活公司自行核算，车绅活公司并不拖欠2015年12月31日前的房租。因2015年12月间系争房屋被断水断电，故车绅活公司拒付租金。截止至2015年7月30日，车绅活公司拖欠水电费数额为150,125.33元，此后车绅活公司曾支付过部分水电费，款项由骐骥公司工作人员邵建明收取，因邵建明违反收取水电费时出具加盖骐骥公司公章收条的惯例、仅出具白条，故车绅活公司拒付水电费。为此车绅活公司提供了2013、2014年间骐骥公司出具的收取水电费的收据及邵建明出具的白条以证明其陈述。骐骥公司对车绅活公司的上述陈述及证据均不予认可。
一审法院认为，骐骥公司、车绅活公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。骐骥公司、车绅活公司关于解除合同的条件中约定“擅自转租的(不包括乙方关联企业使用情况，但乙方不得整体转租1层或2层)”，对条款的解释双方存在争议，但就文字本身来看，如骐骥公司不同意车绅活公司转租房屋，则不应存在括号内的内容；括号内的内容应是对括号前的文字进行解释或补充说明，故该约定从整体上看应解释为不得整层转租但不限制部分转租。骐骥公司以车绅活公司违约转租符合合同解除条件的陈述缺乏合同依据，法院难以采纳。关于拖欠租金，双方虽未对一楼、二楼租金分别作出约定，但结合合同其他条款，法院可以得出二楼租金为每月2万元的结论，据此亦可推算出一楼租金的数额，经法院核算，如车绅活公司称其于2015年3月1日接收一层房屋属实，则车绅活公司至2015年12月31日前并未拖欠租金。又鉴于双方就一楼房屋并未办理交接手续，双方均未提供证据证明车绅活公司实际接收一楼房屋的确切时间及车绅活公司与ＸＸ、王瑜于2014年9月24日签订了相关协议，法院基于公平合理的考量认定车绅活公司于2014年9月24日接收了一楼房屋。据此计算，截止至2015年12月31日，车绅活公司拖欠骐骥公司租金237,844元。2015年12月间，系争房屋被停水停电，车绅活公司正常使用房屋受到影响，因保障承租人正常使用承租房屋是出租人的义务，故骐骥公司应承担相应的责任，法院酌定2016年1月1日至2016年12月31日间，车绅活公司按约定租金的60%计50.4万元给付租金。鉴于双方就房屋的交付及租金的计算存在重大争议，且骐骥公司在履约过程中存在未交付一楼房屋、未保障车绅活公司正常使用房屋的较为严重的先违约行为，法院对骐骥公司以车绅活公司拖欠租金及水电费为由要求解除合同、返还房屋、给付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于水电费，车绅活公司对2015年7月30日前拖欠水电费150,125.33元不持异议，车绅活公司虽称此后曾付过部分水电费但未提供充分证据予以证明，车绅活公司应给付上述费用。因法院未判决解除合同，故为便于审理、便于双方自行履行合同，仅对2016年12月31日前的租金及2015年7月30日前的水电费予以结算，此后的款项双方应按合同约定自行履行。
一审法院作出判决：一、上海车绅活贸易有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海骐骥室内装潢有限公司2016年12月31日前的租金741,844元；二、上海车绅活贸易有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海骐骥室内装潢有限公司2015年7月30日前的水电费150,125.33元；三、对上海骐骥室内装潢有限公司其余的诉讼请求不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，骐骥公司主张系争租赁合同应予解除之主要理由有三：一、车绅活公司拖欠租金；二、车绅活公司擅自转租；三、车绅活公司拖欠水电费，本院对此逐一分析如下。对于车绅活公司是否拖欠租金以及拖欠多少租金之问题，前提需确定系争房屋一层何时交付至车绅活公司这一法律事实。一审法院综合在案证据，作出的车绅活公司于2014年9月24日接收了系争房屋一层之分析认定，本院经审查后认为并无不当，故予认同。骐骥公司并无充分证据证明其按照合同约定已按时交付房屋，故此事实主张，本院难以采信。经计算，截止2015年8月即骐骥公司提起本案诉讼当月，车绅活公司尚未拖欠骐骥公司租金，故骐骥公司以此为由请求解除合同，不应获得法院支持。《最高人民法院》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然双方合同有擅自转租的相关约定，但系争房屋一层于2014年9月交付至王瑜、ＸＸ，骐骥公司对于系争房屋转租之事实显然是知道或应当知道的。骐骥公司提起本案诉讼时间为2015年8月，距转租发生时已远超过六个月期限。故本院认为，按照上述司法解释规定，骐骥公司以此为由请求解除合同，法院不应予以支持。关于骐骥公司以车绅活公司拖欠水电费为由，要求解除合同的上诉请求，本院认为，虽然租赁合同中确实约定了“拖欠租金及费用达十天以上的”，出租人可以解除合同。但从房屋租赁合同的性质考量，按约支付租金才系承租人的主合同义务之一，若承租人仅是拖欠了水电费，确属违约，但该违约行为尚未达到法律规定中根本性违约之程度。况且，在合同履行过程中，出租人也存在未按约交付房屋的违约行为，双方为此产生争议。因此，从双方纠纷成因、实际案情以及尽量维护合同履行的连续性、稳定性等角度出发，一审法院并未以此为由解除案涉租赁合同，本院予以认同。综上分析，骐骥公司有关解除租赁合同的上诉请求，依据不足，本院不予支持。另据计算，截止至2015年12月31日，车绅活公司拖欠骐骥公司租金为245,641.64元。最后，一审法院对2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金按照合同标准的60%计算，骐骥公司对此上诉提出异议。本院认为，车绅活公司并没有充分的在案证据能够证明，系争房屋的经营使用在该段期间受到非常严重之影响，且完全系骐骥公司的原因所致。故本院根据具体案情将该段期间的租金数额酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第2068号民事判决第二、三项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第2068号民事判决第一项；
三、上海车绅活贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海骐骥室内装潢有限公司2016年12月31日前的租金人民币917,641.64元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币19,498元，二审案件受理费人民币9653.48元，均由上海骐骥室内装潢有限公司与上海车绅活贸易有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年十一月七日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……