上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初27920号
原告：项友礼。
原告：周美琼。
委托诉讼代理人：项友礼(系原告周美琼之夫)。
原告：项俊华。
委托诉讼代理人：项友礼(系原告项俊华之父)。
被告：张学峰。
委托诉讼代理人：刘嘉文，上海嘉富诚律师事务所律师。
原告项友礼、周美琼、项俊华与被告张学峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判,于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告项友礼(暨原告周美琼、项俊华之委托诉讼代理人)、周美琼，被告张学峰及�托诉讼代理人刘嘉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付三原告自2016年10月至12月的租金6.9万元(人民币，下同)；2、要求被告支付解除合同违约金20万元。事实与理由：三原告是上海市闵行区莘朱路XXX号、XXX号房屋的所有权人。被告自2007年7月起向原告承租上述房屋。2015年5月，原、被告重新签订租赁合同，约定：租期为2015年7月1日至2020年6月30日；第一、二年的年租金为27.6万元，第三年的年租金为28.8万元；双方不得任意终止合同，否则视为违约，违约方需支付违约金20万元。此后，双方按约履行合同。被告支付了截止2016年9月30日的租金。按合同约定，被告应于2016年9月23日前支付2016年10月至12月的租金6.9万元，但被告未能按期付款,并且于2016年9月向原告项友礼发送手机短信要求解除合同。被告的上述行为已构成违约，故现诉至法院。
庭审中，原告表示基于被告已搬离房屋，现同意解除合同，合同解除日为本案庭审之日(2016年11月14日)；要求被告返还上海市闵行区莘朱路XXX号、XXX号房屋。
被告张学峰辩称：被告承租房屋后出现经营困难，故于2016年9月14日短信通知原告要求解除合同，但原告未作正面回复。同月30日，被告清空了房屋后，再次手机短信通知原告要求交接房屋，但原告未来收房。合同解除日应当是被告手机短信通知原告的当日即2016年9月14日。涉案的两套商铺可随时退还原告。不同意支付2016年10月至12月的租金。原告主张的20万元违约金过高，要求予以调整，鉴于被告确已违约，愿意承担1万元违约金。另要求原告退还租赁押金2.5万元。
经审理查明，原告项友礼、周美琼、项俊华系上海市闵行区莘朱路XXX号、XXX号房屋的所有权人。自2007年7月起，被告张学峰向三原告承租上述房屋。
2015年5月25日，三原告作为出租方(合同甲方)、被告作为承租方(合同乙方)，双方签订《房屋租赁合同》，约定，原告将上述房屋出租给被告，第一、二年的年租金为27.6万元、第三年的年租金为28.8万元……；租金每三个月为一期，提前七日支付下一期租金给原告；甲方向乙方收取押金2.5万元，待租赁期满并与乙方结清费用后，全额退还乙方(不计利息)；租期为2015年7月1日起至2020年6月30日止；本合同经双方签字或盖章即生效，甲、乙双方不得任意终止(解除)，否则将视为违约，由违约方支付违约金20万元整给守约方。合同对其他事项亦作了约定。
合同签订后，双方按约履行。被告向原告支付了截止2016年9月30日的租金。
2016年9月14日，被告向原告项友礼发送手机短信，称由于自去年(2015年)10月以�几乎月月亏损，打算在本月(9月)底退房。原告项友礼于同月19日回复称“退房可以，按合同规定办”。9月30日，被告短信通知原告项友礼，要求今天过来办退房交接手续。原告项友礼回复表示：“9月20日，双方谈好了不退房，准备(被告)转租，怎么今天突然退房？”原告未按被告要求前往办理房屋接收手续。
现原告以诉称理由诉至本院。
庭审中，经本院释明，双方一致同意于2016年11月15日交接房屋。原告表示关于被告支付的押金按合同约定处理。
以上事实，由原告提供的上海市闵行区莘朱路XXX号、XXX号房屋的房地产权证、房屋租赁合同、原告项友礼与被告张学峰之间的手机短信载屏，被告提供的手机短信截屏等，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应�守约定，严格履行各自义务。
租赁合同约定的租期为2015年7月1日至2020年6月30日，而被告在承租房屋仅逾一年的情况下，即要求解除合同，且未能按约支付下一期的三个月租金，被告已构成违约，应当承担违约责任。
由于被告违约，其不享有合同解除权，无权通知原告解除合同，故其于2016年9月14日以手机短信方式要求解除合同的通知并不具有法律效力。被告关于双方合同于该日已解除的意见，本院不予采纳。在被告违约的情况下，原告享有合同解除权。在本案诉讼前，原告未曾表示同意解除合同，双方的合同仍然有效。在本案庭审中，经本院释明后，原告表示同意于2016年11月14日解除合同，对此本院予以准许，确认双方签订的租赁合同于此日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人�以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉讼期间，双方当事人一致确认于2016年11月15日交接房屋，故对于原告要求被告继续履行返还房屋的义务，本院不再处理。被告自2016年10月1日起至11月14日止以及2016年11月15日一天的房屋使用费并未支付，按合同约定被告应当支付在此期间的租金和使用费共计3.45万元。但原告要求被告支付截止至2016年12月31日的租金的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于被告已支付的租赁押金，应当由原告予以退还。
导致原、被告签订的租赁合同解除，系因被告违约所致，据此被告应当承担违约责任。合同约定违约方需要支付20万元违约金。原告主张的20万元违约金，符合合同约定，故对应的诉讼费用应由被告负担。但违约金不仅具有惩罚性功能，同时也具有补偿性功能。如果合同约定的违约金明显过高，则违�方可以请求法院予以适当减少。在租赁合同解除前，被告应付的年租金为27.6万元，而原告现主张20万元违约金，确实过高，本院酌情确定由被告承担13万元违约金(即以不超过6个月租金为宜)。被告表示其承担1万元违约金的意见，金额明显不合理，不能体现违约金所具有功能。关于被告已支付的押金，由原告予以退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、原告项友礼、周美琼、项俊华与被告张学峰就上海市闵行区莘朱路XXX号、XXX号房屋于2015年5月25日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月14日解除；
二、被告张学峰于本判决生效之日起七日内支付原告项友礼、周美琼、项俊华自2016年10月1日起至2016年11月15为止的租金和使用费合计人民币3.45万元；
三、被告张学峰于本判决生效之日起七日内支付原告项友礼、周美琼、项俊华解除合同违约金人民币13万元；
四、原告项友礼、周美琼、项俊华于本判决生效之日起十日内退还被告张学峰押金人民币2.5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5,335元，减半收取计2,667.50元，由原告项友礼、周美琼、项俊华负担346.77元，被告张学峰负担2,320.73元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年十一月二十二日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。