广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第226号
上诉人珠海澳亚置业有限公司，住所地广东省珠海市香洲区。
法定代表人谭学业，系该公司董事长。
委托代理人潘海青，广东常成律师事务所律师。
被上诉人廖勇，男，汉族，住湖南省桃源县，身份证号码×××6779。
委托代理人刘琛，广东玉成律师事务所律师。
委托代理人佘旭湘，广东玉成律师事务所律师。
原审被告李超，男，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区，身份证号码×××0339。
上诉人珠海澳亚置业有限公司（以下简称澳亚公司）因与被上诉人廖勇、原审被告李超房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1543号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，珠海市香洲桃园路38号-8号商铺登记在李超名下（权证号码010××××3606），2012年8月31日设定债权数额250万元的抵押权登记，2013年1月4日设定53万元债权的抵押权登记。2013年10月15日被珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法执字第3012号之一裁定书查封，2014年3月17日被珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法湾民一初字第304号之一裁定书轮候查封。2013年10月25日，李超、廖勇和澳亚公司签订《二手房买卖合同》，约定：李超将上述商铺出售给廖勇；卖方李超承诺于合同生效之日起七十五日内还清贷款，注销抵押登记；转让价款194万元；定金5万元在合同签订时支付；房款以银行抵押付款方式支付，具体以银行审批为准；卖方收到全部房款后交付房产；澳亚公司作为代理方提供对买卖双方的交易资金进行监管等代理服务。该合同附注补充条款约定：买方有权转让给第三方买家，卖方须配合第三方买家办理合同公证、产权过户等事宜；买方交付卖方定金为人民币伍万元整，如买方违约定金不退，如卖方违约则退还买方伍万元整并另赔偿人民币伍万元整。后经买卖双方协商，约定在2014年3月7日前交易完毕。2014年1月6日，买卖双方再次达成补充协议，约定：于2014年3月12日前卖方须还清商铺银行欠款并注销抵押；卖方注销商铺抵押后交付房产给买方当天，买方一次性支付卖方剩余商铺全款。2013年10月18日，澳亚公司出具收据说明收到张小满代廖勇商铺诚意金5万元。同日，李超出具收据说明收到廖勇定金5万元。2013年10月19日，李超出具收据说明收到张小满代廖勇支付的5万元定金。之后，廖勇分别于2013年10月25日、2014年1月2日、2014年1月4日、2014年1月6日向澳亚公司支付25万元、15万元、5万元、20万元，并由澳亚公司出具代收款项的收据。2013年12月26日，李超出具收据说明收到廖勇商铺定金30万元。李超于2014年1月2日、2014年1月4日、1月6日、3月5日出具收据，说明分别收到澳亚公司代廖勇支付的购房款15万元、5万元、5万元、6万元。2014年4月5日，廖勇向澳亚公司发出通知，提出：因卖方迟迟不履行合同，原由买家廖勇交来贵公司托管的14万元人民币商铺款在没有得到买家廖勇书面同意之前不能擅自交给卖方或擅自处理，由澳亚公司暂为保管。澳亚公司工作人员毛永辉在该通知上签署“确认”。廖勇于2014年8月18日向李超发出律师函，要求李超在收到律师函15日内还清商铺的银行贷款，注销商铺的抵押登记。廖勇于2014年9月10日分别向李超和澳亚公司发出律师函，要求解除合同，澳亚公司返还托管的购房款14万元。澳亚公司毛永辉于2014年9月12日签收律师函。另查明，2013年10月18日，李超与澳亚公司签订《成交确认书》，约定：李超同意在与购买方签订合同、办成过户手续时以现金一次性支付14万元的代理费；澳亚公司将买方交来的认购金5万元交予卖方作为购房定金。2013年12月31日，李超与澳亚公司签订《佣金支付协议》，约定：澳亚公司介绍李超名下商铺予廖勇成功购买，澳亚公司有权扣留14万元作为佣金保证金，其余款项则无息转账支付给李超。
原审法院认为，李超、廖勇和澳亚公司签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，内容合法有效，各方应依约履行。合同约定李超应于2014年3月7日前交易完毕，补充协议中约定3月12日前还清银行欠款注销抵押，李超未能依约履行，导致交易未能按照合同约定完成，构成违约，依法应承担违约责任。李超提出因廖勇办理税费问题导致未能按时交易，但没有提交证据证明，对李超该主张不予采信。关于定金数额的认定，合同中明确约定定金为5万元，补充协议中明确约定交付定金为5万元整，如买方违约，定金不退；卖方违约退还定金5万元，另赔偿5万元，廖勇与李超对于定金5万元及如何适用定金罚则的约定清楚明确。李超在2013年10月18日即签订合同之前的收据上也明确写明收到5万元定金，证明双方在协商过程中议定定金5万元。2013年12月26日，李超在出具的收据中注明收到30万元定金。该时间之前，廖勇向澳亚公司支付了30万元，综合考虑案件事实情况，应认定为该30万元的收据是包含廖勇2013年10月18日支付的5万元定金的汇总后的款项。廖勇主张依据该收据双方已变更定金为30万元，但在双方的补充协议中没有体现买卖双方就定金的重大变化进行过协商和达成变更协议，仅凭该收据主张双方协商变更定金为30万元的依据不足，对廖勇该主张不予支持。因此，李超构成违约，应返还定金5万元，并依约赔偿5万元定金。其余购房款，廖勇明确除主张30万元定金之外仅向李超主张25万元，是廖勇自行处分诉权的行为，予以支持，李超应予返还其余购房款50万元，剩余房款，廖勇可另行解决。“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案认定双方定金约定为5万元，结合廖勇已经实际支付70万元及解决纠纷实际支出的损失，可以认定5万元不足以弥补李超违约给廖勇造成的损失，廖勇主张利息损失，应予支持，李超应按中国人民银行同期同类贷款利率支付廖勇请求的55万元房款自廖勇支付最后一笔之日（2014年1月6日）至返还之日的利息。关于李超收到澳亚公司款项数额的认定问题。当事人应对自己的主张承担举证责任，澳亚公司应举证证明支付给李超的款项，李超出具的收条是收到款项的直接证据。结合前述关于2013年10月26日的30万元的收条性质的阐述和认定，澳亚公司举证的收条应认定为李超认可收到的款项为2013年12月26日前共30万元、2014年1月2日15万元、2014年1月4日5万元、2014年1月6日5万元、2014年3月5日6万元，总额为61万元。澳亚公司主张已经实际支付给李超66万元依据不足，不予支持。2014年4月5日的通知系廖勇向澳亚公司发出的，其中14万元未能支付给李超系廖勇提出的内容。澳亚公司毛永辉签署的“确认”内容不清，不能认定为确认尚有14万元未支付给李超，该内容中也与2014年3月5日前李超出具的收据数额不符。廖勇的款项是支付给卖方李超的房款，澳亚公司仅为代收代付，现尚有9万元未支付给李超，买卖双方合同不再履行，澳亚公司应将该款项返还给廖勇。澳亚公司与李超的居间费用属于另一法律关系，即使李超同意澳亚公司暂扣佣金保证金，也应从李超确认收到的款项中暂扣，而非从廖勇支付的房款中扣除。对澳亚公司4万元佣金的抗辩，不予支持，澳亚公司应将尚未支付给李超的9万元购房款返还给廖勇。廖勇在2014年4月5日发出的通知中明确要求澳亚公司暂时保管未支付给李超的款项，并于2014年9月12日向澳亚公司发出律师函，要求澳亚公司返还款项，澳亚公司未能返还，应按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2014年9月13日至实际返还之日的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、李超于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还廖勇定金10万元；二、李超于本判决发生法律效力之日起十日内返还廖勇购房款50万元；三、李超于本判决发生法律效力之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率向廖勇支付55万元房款自2014年1月6日至返还之日的利息；四、澳亚公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还廖勇购房款9万元；五、澳亚公司于本判决发生法律效力之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率向廖勇支付9万元房款自2014年9月13日至返还之日的利息；六、驳回廖勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费减半收取6948元，由廖勇负担1000元，李超负担4923元，澳亚公司负担1025元。
上诉人澳亚公司上诉称，一、原审认定事实不清，且无法律依据。《二手房买卖合同》约定廖勇与李超以194万元的价格购买珠海市香洲区桃园路38-8号商铺，上诉人作为居间人履行居间义务并收取中介费14万元。2013年12月31日，李超与上诉人签订《佣金支付协议》，约定“经三方协议买方应于2014年1月4日前支付购房款人民币叁拾万至肆拾万元，澳亚公司有权扣留人民币壹拾肆万元作为佣金保证金，其余款项则无息转账支付给卖方李超先生”。上诉人依约履行了居间义务，有权向李超收取居间费用14万元，但李超仅支付4万元，尚欠付10万元。因此，廖勇要求上诉人返还未向李超支付购房款部分，无事实和法律依据。二、廖勇的诉讼主体不适格。廖勇向李超支付的购房款及定金，在转账交付时该钱款的所有权已经由廖勇转移为李超所有，且该笔钱款的性质也转变为上诉人与李超所约定的居间必要费用，《佣金支付协议》中李超授权上诉人从该笔钱款中扣除居间费的约定是双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，上诉人依约收取居间费合法有据，且上诉人仅收取4万元，并未收到14万元。本案二手房买卖合同无法继续履行并非是上诉人原因造成的，上诉人有权收取居间费，且经过与李超协商达成的《佣金支付协议》约定上诉人收取的居间费均向李超收取，实际也是李超支付的，与廖勇无任何债权、债务关系。综上，请求撤销原审判决第四项、第五项，改判驳回廖勇要求上诉人返还钱款及支付利息的请求，并承担诉讼费。
对澳亚公司的上诉，被上诉人廖勇答辩称，一、廖勇共向澳亚公司支付70万元，澳亚公司承认收到上述的全部款项70万元。2015年10月18日，由张小满代廖勇向澳亚公司支付购房诚意金5万元。廖勇分别于2013年10月25日、2014年1月2日、2014年1月4日、2014年1月6日向澳亚公司支付25万元、15万元、5万元、20万元。二、关于李超出具“定金收据”30万元的说明。其中的5万元是由张小满于2015年10月18日代廖勇向澳亚公司支付的购房诚意金转化而来，另外25万元是廖勇于2013年10月25日向澳亚公司支付的25万元。三、有李超签名出具收据的款项合计为61万元，因此廖勇至少仍有9万元购房款尚在澳亚公司处。2013年12月26日，李超出具收据说明收到“定金”30万元，其中包含先前出具收据说明收到定金5万元，即购房诚意金5万元转化为定金部分。2014年1月2日、2014年1月4日、2014年1月6日、2014年3月5日李超分别出具收据说明收到购房款15万元、5万元、5万元、6万元。需要强调的是，廖勇于2014年1月6日委托澳亚公司向李超支付购房款20万元，但同日澳亚公司仅向李超支付5万元。随后的2014年3月5日李超签名出具的收据说明收到澳亚公司6万元。因此，廖勇至少仍有9万元在澳亚公司处是显而易见的。四、廖勇将购房款支付给澳亚公司，是委托付款关系。澳亚公司在未实际支付给李超时，该钱款仍属于廖勇所有。2014年4月5日，澳亚公司工作人员毛永辉向廖勇出具的通知中也写明，“廖勇交来贵公司托管的壹拾肆万元人民币商铺款，在没有得到廖勇书面同意之前不能擅自交给卖方或擅自处理，由澳亚公司暂为保管。”此时，廖勇支付给澳亚公司的购房款从委托付款关系转化为保管关系。五、澳亚公司扣取4万元佣金无事实及法律依据。《佣金支付协议》约定澳亚公司扣留14万元作佣金保证金，可见只有在佣金支付条件成就时，才具备将保证金转化为佣金的条件，而根据成交确认书第5条约定，显然不具备支付佣金条件。退一步讲，即使李超同意澳亚公司暂扣佣金保证金，也仅能从李超确认收到的款项中暂扣，而不是直接从廖勇委托支付的购房款中扣除。六、澳亚公司与李超之间的居间关系属于另一法律关系，应另循其他法律途径解决。综上，请求驳回澳亚公司的上诉请求。
二审期间，上诉人澳亚公司与被上诉人廖勇均未提交新证据。原审被告李超未向法庭提供答辩意见，也未向法庭提交新证据。
二审查明的事实与原审一致，对原审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案上诉争议焦点是：1.上诉人澳亚公司应否向被上诉人廖勇返还购房款；2.上诉人澳亚公司是否有9万元代收购房款尚未转付给原审被告李超。
上诉人澳亚公司与被上诉人廖勇、原审被告李超于2013年10月25日签订的《二手房买卖合同》及附注补充条款和后续补充协议均为各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。原审被告李超未能依照补充协议约定的于2014年3月12日前还清商铺银行欠款并注销抵押的合同义务，构成违约，应承担违约责任。被上诉人廖勇与原审被告李超约定定金5万元，并约定如原审被告李超违约则退还被上诉人廖勇5万元并另赔偿5万元，双方约定事实清楚，符合法律规定。原审被告李超在2013年12月26日出具的收据中说明收到商铺定金30万元，结合原审被告李超与被上诉人廖勇约定的定金数额和在此之前的2013年10月25日被上诉人廖勇支付25万元购房款的案件情况，双方对定金的约定并未变更，上述收据中的30万元商铺定金的表述应理解为包括5万元的定金和25万元的商铺款。原审判决原审被告李超向被上诉人廖勇返还定金5万元并另赔偿5万元，于法有据，应予维持。被上诉人廖勇于2014年9月10日分别向原审被告李超和上诉人澳亚公司提出解除合同，因原审被告李超构成严重违约导致合同目的无法实现，被上诉人廖勇有权通知解除合同。合同解除后，原审被告李超应向被上诉人廖勇返还已收取的购房款。经审查，原审被告分别于2013年12月26日、2014年1月2日、2014年1月4日、2014年1月6日、2014年3月5日分别收取购房款25万元、15万元、5万元、5万元、6万元共计56万元，在被上诉人廖勇主张返还50万元购房款的情况下，原审判决原审被告李超返还被上诉人廖勇购房款50万元，并无不当，应予维持。原审被告李超违约，应承担被上诉人廖勇遭受的违约损失，原审判决原审被告李超向被上诉人廖勇支付55万元自2014年1月6日至返还之日的利息的违约损失，合理适当，应予维持。
关于上诉人澳亚公司应否向被上诉人廖勇返还购房款的问题。上诉人澳亚公司作为房屋买卖关系中的代理人，其出具收据说明收到被上诉人廖勇作为商铺购买方的商铺代收款，根据各方签订的《二手房买卖合同》中的约定，上诉人澳亚公司作为代理方应履行对买卖双方的交易资金进行监管等义务，故在合同解除后上诉人澳亚公司有义务确保尚未转付给原审被告李超的代收购房款返还给被上诉人廖勇。上诉人澳亚公司提出其收取被上诉人廖勇的代收商铺钱款后该钱款的所有权人已经由被上诉人廖勇转移为原审被告李超，其依据与原审被告李超签订的《佣金支付协议》从代收购房款中扣除居间费是其与原审被告李超的约定，与被上诉人廖勇无关，无事实和法律依据，对该主张，不予支持。
关于上诉人澳亚公司是否有9万元代收购房款尚未转付给原审被告李超的问题。被上诉人廖勇分别于2013年10月25日、2014年1月2日、2014年1月4日、2014年1月6日向上诉人澳亚公司支付25万元、15万元、5万元、20万元共计65万元；原审被告李超于2013年12月26日出具收据说明收到廖勇商铺定金30万元，其中包括25万元的购房款。李超于2014年1月2日、2014年1月4日、1月6日、3月5日出具收据说明分别收到澳亚公司代廖勇支付的购房款15万元、5万元、5万元、6万元；上述两项相减，上诉人澳亚公司计有9万元代收购房款尚未转付给原审被告李超，原审判决上诉人澳亚公司应向被上诉人廖勇返还代收购房款9万元，理据充分，应予维持。
被上诉人廖勇于2014年9月10日发出律师函通知上诉人澳亚公司解除合同，并要求上诉人澳亚公司返还代收购房款，上诉人澳亚公司未能返还，原审判决上诉人澳亚公司应向被上诉人廖勇支付未返还的代收购房款9万元自上诉人澳亚公司员工毛永辉签收律师函的2014年9月12日后一日的2014年9月13日至返还之日的利息，并无不当，应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人珠海澳亚置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 钟小凯
二〇一五年七月七日
书 记 员 李立荣