广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1094号
原告：广州侨鑫物业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：周子涛，系该司董事长。
委托代理人：何珍丽、于振，均系该司职员。
被告：项丽，住广州市海珠区。
委托代理人：邱秀初，住广州市白云区。
委托代理人：李玮瑜，住广州市天河区。
原告广州侨鑫物业有限公司（以下简称侨鑫物业公司）诉被告项丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侨鑫物业公司的委托代理人何珍丽，被告项丽的委托代理人邱秀初、李玮瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨鑫物业公司诉称：广州侨鑫房地产开发有限公司作为汇景新城小区的开发建设单位，于2008年1月1日及2013年11月15日分两次与原告签订了汇景新城《前期物业服务合同》，服务期限从2008年1月1日至2018年12月31日。根据上述物业服务合同，原告有权对汇景新城小区进行前期物业管理。2007年10月25日，被告与广州侨鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了汇景新城c7c8c9第f栋第1层101号房（约定面积为476.63平方米，实际测绘面积为467.1918平方米），2010年11月25日被告签署《收楼确认书》入住该小区并接受原告提供的物业管理服务。根据上述有关协议的约定，被告物业服务收费标准为4.9元／月／平方米，业主未能按时足额缴纳费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准支付违约金，但被告自2011年2月以来，一直拒绝缴纳管理费，经原告多次催收无果。此外，被告还应支付电费及分摊公共电费18190.24元，有偿维修费790元，被告亦拒绝支付。现被告拖欠管理费、电费、分摊公共电费，已严重影响了原告的正常经营。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付2011年2月至2014年2月期间共计37个月的物业服务费82731.75元；二、被告向原告支付电费及分摊公共电费18190.24元，有偿维修费790元；三、被告向原告支付因迟延缴纳上述物业服务费、电费及分摊公共电费的违约金51015.37元（按每日1‰的标准，暂计至2014年1月31日）；四、被告承担本案诉讼费用。
被告项丽辩称：从被告购买涉案房屋时约定交楼时间是2009年4月份，由于涉案房屋的质量问题，原告一直拖延到2010年10月25日交楼。被告在收楼时已经跟原告沟通过，要求原告免除3年的物业服务费，原告当时也说会打报告跟上面反映，可是原告至今仍没有口头或书面答应被告免除3年的物业服务费。被告之前也有拿到过原告的催交函，但当被告拿着催交函去跟原告沟通时，原告的工作人员让被告不需要理会。3年后，被告开始正常向原告缴纳管理费，但原告的工作人员还是叫被告先不要缴纳。况且涉案房屋还有漏水等情况，经多次向原告反映漏水问题也未得到解决，最后还是被告自己找人解决了漏水问题。因此，被告不同意支付原告所主张的物业服务费，并要求原告免除3年的物业服务费。此外，被告已缴纳了部分的电费及分摊电费，确认尚有部分电费及分摊电费没有缴纳。
经审理查明：2007年10月25日，项丽与案外人广州侨鑫房地产开发有限公司（以下简称侨鑫房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，约定项丽向侨鑫房地产公司购买广州市天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）汇景新城c7c8c9第f幢1层101号房（以下称案涉房屋），合同约定的建筑面积共476.63平方米。项丽已于2010年11月25日接收了案涉房屋。根据2015年7月23日查询的《房地产登记簿查册表》显示：案涉房屋的登记地址为天河区汇景北路104号101房，建筑面积为467.1917平方米。
2008年1月1日，侨鑫房地产公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月3元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4元／平方米；叠加式别墅棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月4.5元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4.9元／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2013年11月15日，侨鑫房地产公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了第二份《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，乙方提供的服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月3元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4元／平方米，龙某e1e2区每月4元／平方米；叠加式别墅棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月4.5元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4.9元／平方米，龙某e1e2区每月4.9元／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
侨鑫物业公司主张其要求项丽支付的违约金是依照上述两份《汇景新城前期物业服务合同》的约定，以拖欠的物业服务费和电费及分摊电费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按每日1‰的标准计算。但经查，上述两份《汇景新城前期物业服务合同》并无关于电费及分摊电费违约金的约定。
2013年12月8日，侨鑫物业公司向项丽邮寄《关于：催收欠款的法务公函》（落款日期为2013年11月25日），要求项丽收到公函七天内交纳所欠2011年2月1日至2013年10月31日的管理费73574.79元及滞纳金35008.26元、2012年11月10日至2013年8月2日的电费11014.06元及滞纳金6099.54元、2010年11月10日至2012年8月2日的公共电费443.13元及滞纳金166.99元、2011年5月26日至2013年9月30日的有偿维修费690元，共计126996.77元。被告确认收到上述《关于：催收欠款的法务公函》。
本案中，侨鑫物业公司主张案涉房屋属于物业服务合同中的叠加式别墅c7c8c9区，故每月的物业服务费为4.9元／平方米／月，项丽对此无异议。另侨鑫物业公司还提交了项丽欠缴物业服务费的明细表，列明项丽2011年2月份欠缴319.11元，2011年3月至2014年2月期间每月欠缴2289.24元，共计欠缴82731.75元，项丽对此亦无异议，确认其在收楼后仅向原告缴纳过3个月的物业服务费，其他月份的物业服务费至今未缴纳。庭审时，项丽抗辩称其曾因侨鑫房地产公司迟延交楼的问题而要求免缴3年的物业服务费，但侨鑫房地产公司至今未对免缴3年物业服务费的问题进行答复，故其一直拒绝支付物业服务费。
侨鑫物业公司主张其代收代缴了案涉房屋的电费及分摊公共电费，为此提供《广州供电局有限公司电力收费销货清单》予以证明，该证据显示侨鑫物业公司代项丽缴纳了案涉房屋2012年11月4日至2013年1月4日的电费共计1929.74元。另，侨鑫物业公司还提交自制的《欠费明细表》拟证明项丽2011年6月至2014年1月期间拖欠电费及分摊公共电费18190.24元，但除了上述《广州供电局有限公司电力收费销货清单》外，侨鑫物业公司未能提交其他拖欠月份（除2012年11月4日至2013年1月4日期间之外）的票据证明其代缴纳电费及分摊公共电费的具体情况。项丽对《广州供电局有限公司电力收费销货清单》予以确认。
另外，侨鑫物业公司还提供了《工程维修单》（三张）证明其对案涉房屋进行有偿维修，显示的费用共计75元（15元＋30元＋30元）。
本院认为：侨鑫物业公司与汇景新城的建设单位侨鑫房地产公司先后签订的两份《汇景新城前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据《物业管理条例》的规定，在汇景新城的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，侨鑫物业公司作为汇景新城的建设单位侨鑫房地产公司委托的物业服务企业，依据上述两份《汇景新城前期物业服务合同》可以进驻汇景新城并履行物业管理职责。项丽接收案涉房屋成为汇景新城的业主，应接受两份《汇景新城前期物业服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。侨鑫物业公司已履行了对汇景新城进行物业管理的职责，根据公平原则和权利义务相一致原则及两份《汇景新城前期物业服务合同》的约定，项丽负有向某物业公司支付物业服务费的义务。但截至侨鑫物业公司提起本案诉讼之日止，项丽仍未向某物业公司支付物业服务费，而项丽拒绝支付物业服务费的抗辩理由亦不能成立，故其欠缴物业服务费的行为已构成违约。现侨鑫物业公司与项丽均确认项丽在2011年2月至2014年2月期间共计欠缴物业服务费82731.75元，本院对此予以确认。对侨鑫物业公司要求项丽支付2011年2月至2014年2月期间物业服务费82731.75元（其中2010年2月欠缴金额为319.11元，其余月份欠缴金额均为2289.24元）的诉讼请求，本院予以支持。另，项丽拖欠上述物业服务费的行为已构成违约，现侨鑫物业公司要求项丽支付拖欠上述物业服务费的违约金（以各月所欠物业服务费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按每日1‰的标准计算）的诉讼请求合理有据，本院予以支持，但违约金以不超过所欠物业服务费为限。
由于侨鑫物业公司已举证证明其代项丽缴纳了案涉房屋2012年11月4日至2013年1月4日期间的电费1929.74元，且项丽对此无异议，故本院确认项丽应向某物业公司支付该笔电费。至于侨鑫物业公司自制的《欠费明细表》所载明的欠费金额问题，由于侨鑫物业公司未能提交其他拖欠月份（除2012年11月4日至2013年1月4日期间之外）的票据证明其代缴纳电费及分摊公共电费的具体情况，故其要求项丽支付2011年6月至2014年1月期间拖欠电费及分摊公共电费18190.24元的诉讼请求，除了本院已支持的2012年11月4日至2013年1月4日期间的电费1929.74元之外，对其余部分，本院不予支持。关于侨鑫物业公司主张要求项丽支付电费及分摊公共电费违约金的问题，由于两份《汇景新城前期物业服务合同》并无关于电费及分摊公共电费违约金的相关约定，故侨鑫物业公司该项诉请没有依据，本院对此不予支持。
另，侨鑫物业公司虽主张要求项丽支付有偿维修费790元，但根据其提供的三张《工程维修单》显示，费用仅为75元，据此，本院确认项丽应向某物业公司支付有偿维修费为75元。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告项丽自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付拖欠的广州市天河区汇景北路104号101房自2011年2月至2014年2月期间的物业服务费共82731.75元（其中2011年2月欠缴金额为319.11元，其余月份欠缴金额均为2289.24元）；
二、被告项丽自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付迟延交纳上述期间物业服务费的违约金（以每月所欠物业服务费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按每日1‰的标准计算，但违约金以不超过所欠物业服务费为限）；
三、被告项丽自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付2012年11月4日至2013年1月4日期间的电费1929.74元；
四、被告项丽自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付有偿维修费75元；
五、驳回原告广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3360元，由原告广州侨鑫物业有限公司负担210元，被告项丽负担3150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 凌 川
人民陪审员 王宇生
二〇一五年八月七日
书 记 员 何嘉杰
罗小玲
本判决书于2015年月日送达