四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民终字第87号
上诉人（原审被告）广元品润贸易有限公司。
法定代表人张九秀，董事长。
委托代理人徐兰芳，四川力发律师事务所律师。
委托代理人何国泉，四川力发律师事务所律师。
上诉人（原审原告）佘从雨，男，生于1968年2月4日，汉族。
上诉人（原审原告）徐元华，女，生于1971年7月1日，汉族。
以上二上诉人的委托代理人卫文杰，成都市武侯区川信法律服务所法律工作者。
上诉人广元品润贸易有限公司与上诉人佘从雨、徐元华委托合同纠纷一案，双方当事人均不服四川省广元市利州区人民法院（2013）广利州民初字第1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭于2014年7月8日公开开庭�行了审理，上诉人广元品润贸易有限公司的委托代理人何国泉，上诉人佘从雨、上诉人徐元华的委托代理人卫文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年7月7日，原告佘从雨、徐元华与四川品宏房地产开发有限公司（以下简称四川品宏公司）签订商品房买卖合同，购买四川品宏公司开发的位于四川省广元市利州区绵谷路与东苑路交汇处的“宏福世家”B幢营-l-11营业房，面积166.39㎡，总价款2290896.00元，贷款方式付款。同日，原告佘从雨、徐元华以甲方名义与广元凯盛锦资产管理咨询有限公司（以下简称广元凯盛锦公司）以乙方名义签订《授权委托协议书》，约定：“甲方作为“宏福世家”B幢营-l-11商业物业的合法所有人，同意乙方全权招租与商家签订商铺的《租房合同》，同时处理与之相关的一切事务，乙方接受甲方的委托，拥有对该商业物业进�独家招租及经营管理的权利。甲乙双方确认委托期限为十年，即2011年4月1日至2021年3月31日，2011年4月1日起计算租金。双方约定对外租赁价格及顾问费为实际计租之日起计算租金及顾问费，2011年4月1日至2013年3月31日租金及顾问费按45元／㎡每月支付，合计为7488元／月（其中租金为3788元／月、顾问费为3700元／月）；2013年4月1日至2014年3月31日租金及顾问费按49.50元／㎡每月支付，合计8236元／月（其中租金为4136元／月、顾问费为4100元／月）；2014年4月1日至2015年3月31日按54.45元／㎡每月支付，合计为9060元／月（其中租金为4560元／月、顾问费4500元／月）；2015年4月1日至2016年3月31日租金及顾问费按59.90元／㎡每月支付，合计为9967元／月（其中租金为5067元／月、顾问费为4900元／月）；2016年4月1日至2017年3月31日租金及顾问费按67元／㎡每月支付，合计为11148元／月（其中租金为5648元／月、顾问费为5500元／月）；2017年4月1日至2018年3月31日租金及顾问费按75元／㎡每月支付，合计为12479元／月（其中租金为6279元／月、顾问费为6200元／月）；2018年4月1日至2019年3月31日租金及顾问费按84元／㎡每月支付，合计为13977元／月（其中租金为7077元／月、顾问费为6900元／月）；2019年4月1日至2020年3月31日租金及顾问费按96.60元／㎡每月支付，合计为16073元／月（其中租金为8073元／月、顾问费为8000元／月）；2020年4月1日至2021年3月31日租金及顾问费按111.09元／㎡每月支付，合计为18484元／月（其中租金为9284元／月、顾问费为9200元／月）。甲方同意由乙方代收承租商家所支付的该商业物业资金，同时甲方同意按租金及顾问费的3%收取佣金及手续费。甲方同意承租人按季度支付租金，乙方应于每季度末的次月三十日前，将代收的租金及顾问费扣除代理佣金及�续费后全额转交于甲方（或存入甲方指定的银行卡内，银行手续费由甲方承担）。甲乙双方任意一方违约，违约方须向守约方支付该委托书十年租金及顾问费总价40%的违约金。
2012年5月14日，原告佘从雨、徐元华与四川品宏公司再次签订商品房买卖合同，购买四川品宏公司开发的位于四川省广元市利州区绵谷路与东苑路交汇处的“宏福世家”B幢营-l-13营业房，面积149.56㎡，总价款2163585.00元，分期付款。同月17日，原告徐元华以甲方名义与广元凯盛锦公司以乙方名义再次签订《授权委托协议书》，约定：“甲方作为“宏福世家”B幢营-l-13商业物业的合法所有人，同意乙方全权招租与商家签订商铺的《租房合同》，同时处理与之相关的一切事务，乙方接受甲方的委托，拥有对该商业物业进行独家招租及经营管理的权利。甲乙双方确认委托期限为十年，即2011年4月1日至2021年3月31日，2011年4月1日起计算租金。双方约定对外租赁价格及顾问费为实际计租之日起计算租金及顾问费，2011年4月1日至2013年3月31日租金及顾问费按45元／㎡每月支付，合计为6730元／月（其中租金为3430元／月、顾问费为3300元／月）；2013年4月1日至2014年3月31日租金及顾问费按49.50元／㎡每月支付，合计7403元／月（其中租金为3703元／月、顾问费为3700元／月）；2014年4月1日至2015年3月31日按54.45元／㎡每月支付，合计为8144元／月（其中租金为4144元／月、顾问费4000元／月）；2015年4月1日至2016年3月31日租金及顾问费按59.90元／㎡每月支付，合计为8959元／月（其中租金为4559元／月、顾问费为4400元／月）；2016年4月1日至2017年3月31日租金及顾问费按67元／㎡每月支付，合计为10021元／月（其中租金为5021元／月、顾问费为5000元／月）；2017年4月1日至2018年3月31日租金及顾问费按75元／㎡每月支付，合计为11217元／月（其中租金为5617元／月、顾问费为5600元／月）；2018年4月1日至2019年3月31日租金及顾问费按84元／㎡每月支付，合计为12563元／月（其中租金为6363元／月、顾问费为6200元／月）；2019年4月1日至2020年3月31日租金及顾问费按96.60元／㎡每月支付，合计为14448元／月（其中租金为7248元／月、顾问费为7200元／月）；2020年4月1日至2021年3月31日租金及顾问费按111.09元／㎡每月支付，合计为16615元／月（其中租金为8315元／月、顾问费为8300元／月）。甲方同意由乙方代收承租商家所支付的该商业物业资金，同时甲方同意按租金及顾问费的3%收取佣金及手续费。甲方同意承租人按季度支付租金，乙方应于每季度末的次月三十日前，将代收的租金及顾问费扣除代理佣金及手续费后全额转交于甲方（或存入甲方指定的银行卡内，银行手续费由甲方承担）。甲乙双方任意一方违约，违约方须向守约方支付该委托书十年租金及顾问费总价40%的违约金。2012年7月5日，广元凯盛锦公司向原告徐元华转账支付现金85925.22元，2012年12月28日，广元凯盛锦公司向原告徐元华转账支付现金82747.30元。原告佘从雨、徐元华经找被告广元品润公司协商未果，遂诉至法院。
另查明，2010年10月5日，广元凯盛锦公司以甲方名义与广元物美公司以乙方名义签订《房屋租赁合同书》，约定：“乙方承租的房屋位于广元市东坝宏福世家一层营业用房，建筑面积为2426.85㎡（最终以产权面积为准），租赁期限十年即2011年4月1日至2021年3月31日，交房时间为2011年1月1日，2011年4月1日起计算租金。双方约定的租金标准为：2011年4月1日至2013年3月31日按45元／㎡每月支付，合计为109181元／月；2013年4月1日至2014年3月31日按49.50元／㎡每月支付，合计为120099元／�；2014年4月1日至2015年3月31日按54.45元／㎡每月支付，合计为132109元／月；2015年4月1日至2016年3月31日按59.90元／㎡每月支付，合计为145332元／月；2016年4月1日至2017年3月31日按67元／㎡每月支付，合计为162559元／月；2017年4月1日至2018年3月31日按75元／㎡每月支付，合计为181969元／月；2018年4月1日至2019年3月31日按84元／㎡每月支付，合计为203805元／月；2019年4月1日至2020年3月31日按96.60元／㎡每月支付，合计为234376元／月；2020年4月1日至2021年3月31日按108.20元／㎡每月支付，合计为262520元／月。乙方在每季度末月25日前支付租金”。2013年3月25日，广元凯盛锦公司在四川省广元市工商行政管理局进行了变更登记，将企业名称变更为本案被告广元品润贸易有限公司。在本案诉讼过程中，原告佘从雨、徐元华于2013年7月1日向被告广元品润贸易有限公司邮寄了解除《授权委托协议书�通知。
原审认为，原、被告双方签订的《授权委托协议书》并非原告佘从雨、徐元华提供的格式合同，系原、被告双方的真实意思表示，自原、被告双方签字盖章时成立并合法有效，原、被告双方理应按照约定全面履行义务。在该授权委托书中已明确约定在本委托有效期内未经被告广元品润公司同意，原告不可撤销、改变或者单方面终止本委托协议，且原告又未提交证据证实已就解除合同事宜与被告达成一致意见，加之被告在本案诉讼过程中亦未明确表示愿意解除合同，故原、被告双方仍应继续履行合同。被告早在2010年10月5日就与广元物美公司签订房屋租赁合同书将包括原告购买的营业用房在内的由四川品宏公司开发的宏福世家一层的营业用房出租给广元物美公司经营使用，足以证实在原告购买该营业用房前，被告已经对宏福世家一层营业用房实际进行对外招租管理。同时，原告与被告和开发商之间，显属不同的合同法律关系，原告对开发商的合同是否违约并不影响原、被告双方之间合同的履行，被告没有理由将应支付给原告的租金（含顾问费）支付给开发商。因此，被告相关辩解意见，与法律规定不符，不予采纳。被告未按照合同约定向原告及时全额支付租金（含顾问费），显然存在违约行为，理应按照约定向原告支付截止2013年4月30日止的租金（含顾问费）为346164.87元，扣除其已支付部分即168672.52元，还应支付租金（含顾问费）177492.35，并支付违约金。但原、被告双方约定的违约金计算标准过高，依法应当予以适当调整，本院酌情确定由被告按拖欠租金（含顾问费）数额的20%支付违约金35498.47元。原告有关解除合同的诉讼请求，与查证的事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第�百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告广元品润贸易有限公司在本判决生效后十日内向原告佘从雨、徐元华支付租金（含顾问费）177492.35元、违约金35498.47元；二、驳回原告佘从雨、徐元华的其他诉讼请求。
上诉人广元品润贸易有限公司主要上诉理由及答辩意见，一、原审法院认定事实错误。我公司取得对宏福世家一层营业房对外招租、管理是基于开发商的授权，但佘从雨、徐元华于2011年7月7日、2012年5月14日签订两份购房合同，至2012年6月11日才取得物业。委托协议虽约定的给付租金时间是2011年4月1日，但履行该合同的前提是佘从雨、徐元华应取得物业，所以涉案租金已给付了开发商。且我公司并不是开发商不可能以租金的优势来引诱其购房；二、原审判决程序不合法，应当追加物美公司和开�商参加诉讼。我公司是从开发商处取得招商管理权，并与物美公司签订租赁合同，应当追加两公司参加诉讼便于解决问题。同时答辩称，双方应当按照实际交房时间计算租金，我公司并未违约，也不应承担违约金，关于协议的解除双方有约定并不同意解除。综上，原审法院认定我公司未付清租金、承担违约责任，属于认定事实错误，程序违法，请求撤销原判，依法驳回佘从雨、徐元华的诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费由佘从雨、徐元华负担。
上诉人佘从雨、徐元华主要上诉理由及答辩意见，一、双方签订的授权委托合同中明确约定了违约金为承担十年租金及顾问费总价的40%，因此主张违约金758567.16元，符合合同的约定及法律规定，理应支持，且广元品润公司在诉讼过程对违约金过高并未提出撤销或变更的主张，理应视为放弃权利，而原审法院主动降低违�金属于偏袒广元品润公司；二、依照法律规定广元品润公司已构成根本性违约，故要求解除双方签订的授权委托协议书，应予支持。同时答辩称，实际上开发商四川品宏公司与广元品润公司是有关联的公司，当时购房时的优惠条件就是承诺从2011年4月1日起计算租金，签订《授权委托协议书》时也进行了明确的约定，应当按照协议约定计算租金及违约损失。综上，请求支持违约金758567.16元及解除双方签订的《授权委托协议书》的请求。
二审中，双方当事人未提供新证据。
二审查明事实与一审无异，对一审查明的事实本院予以确认。
另查明，原审庭审笔录中记录上诉人广元品润贸易有限公司在其进行答辩时提出“原告主张的违约金过分高于实际损失……”。
本院认为，本案双方当事人对《授权委托协议书》的真实性均无异议，本院予以确认。本案所争议的焦点：一是关于给付租金的起算时间；二是违约损失是否应当按约定支持；三、协议是否可以解除。本案中，《授权委托协议书》文本系上诉人广元品润贸易有限公司所提供，并与包括上诉人佘从雨、徐元华在内的“宏福世家”一层所有商户签订，协议中对于租金起算时间、租金计算方式及租赁期限等主要内容约定均一致。本案所涉两份《授权委托协议书》中约定的租金支付起算时间均为2011年4月1日，两份协议的签字时间分别为2011年7月7日和2012年5月17日，而上诉人佘从雨、徐元华和开发商签订的两份商品房买卖合同签订时间分别为2011年7月7日和2012年5月14日。上诉人佘从雨、徐元华关于购房时赋予的优惠条件的陈述符合客观实际。至于开发商与上诉人广元品润贸易有限公司就给予购房户优惠的租金如何处理与购房户无关，上诉人广元品润贸易有限公司同意从协议签订前的时间计算租金就应按协议严格执行。上诉人佘从雨、徐元华与开发商之间的商品房买卖关系以及上诉人广元品润贸易有限公司与广元物美公司之间建立的租赁关系属于另一法律关系，与本案无关。故上诉人广元品润贸易有限公司要求追加开发商和承租人的理由不成立，其请求本院不予支持。双方约定“乙方应于每季度末的次月三十日前，将代收的租金及顾问费扣除代理佣金及手续费后全额转交于甲方……”内容中的顾问费实际应为租金，其为逃避相关税费缴纳的约定，因其明显违反法律的相关规定而无效。关于违约金的计算。违约金以弥补当事人的损失为主，但在计算时要适当考虑对违约方的惩罚。本案上诉人佘从雨、徐元华提出应按约定计算违约金而上诉人广元品润贸易有限公司在原审中提出违约金过高。原审法院根据案情对约定的违约金进行调整并无不当，但�确定调整的幅度时，仅考虑到弥补上诉人佘从雨、徐元华因上诉人广元品润贸易有限公司拖欠租金部分的资金占用损失，未体现对违约方的惩罚，导致调整过低，应予纠正。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条第1款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，上诉人广元品润贸易有限公司拖欠租金达三年之久，以其拖欠租金177492.35元的40%即70996.94元计算更为合理。关于协议是否可以解除的问题。虽然协议约定房屋所有权人作为委托人不经受托人同意不得单方解除委托协议的约定对上诉人佘从雨、徐元华不公平，但从协议的履行情况看，上诉人广元品润贸易有限公司的行为并未构成根本性违约，协议目的并未因其目前的行为落空，故上诉人佘从雨、徐元华关于解除协议的理由不成立，其请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的调整过低，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持四川省广元市利州区人民法院（2013）广利州民初字第1458号民事判决第（二）项；
二、变更四川省广元市利州区人民法院（2013）广利州民初字第1458号民事判决第（一）项为“限上诉人广元品润贸易有限公司于本判决生效后十日内向上诉人佘从雨、徐元华支付租金177492.35元、违约金70996.94元”。
本案上诉人广元品润贸易有限公司缴纳受理费4495元，由其自行负担；上诉人佘从雨、徐元华缴纳受理费11372元，由上诉人佘从雨�徐元华负担10000元，上诉人广元品润贸易有限公司负担1372元。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊剑洪
审 判 员 江 英
代理审判员 贺 斌
二〇一四年十月十五日
书 记 员 黄 琴