内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂民初字第1249号
原告张志勇，男，汉族，无职业，现住址内蒙古自治区鄂伦春自治旗。
委托代理人赵玉涛，男，汉族，大杨树林业局职工。
被告符喜臣，男，汉族，无职业，现住址黑龙江省大兴安岭地区。
委托代理人于鹤，鄂伦春自治旗大杨树镇第二法律服务所法律工作者。
被告杨凤兰（系被告符喜臣妻子），女，汉族，无职业，现住址黑龙江省大兴安岭地区。
原告张志勇诉被告符喜臣定金合同纠纷一案，本院于2014年11月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘亚东独任审判，后因案情疑难、复杂，转入普通程序审理，组成由审判员荣锦光担任审判长，审判员刘亚东、人民陪审员张莉苑组成的合议庭，由审判员刘亚东主审本案，并于2014年11月28日、2015年1月9日、2015年3月25日公开开庭进行审理。诉讼中，本院依法追加杨凤兰为本案共同被告参加诉讼。第一次庭审，原告张志勇及其委托代理人赵玉涛、被告符喜臣及其委托代理人于鹤到庭；第二次庭审，原告委托代理人赵玉涛、被告符喜臣及其委托代理人于鹤到庭参加诉讼，被告杨凤兰经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告张志勇诉称，我与被告符喜臣于2014年6月7日签订房屋买卖协议，我购买被告位于某镇砖木结构平房住宅一栋，面积96平方米，价款14万元。签合同当天，我给付被告定金4万元。被告出具了收据，并把房屋产权证和土地使用证交给我。当原告要求过户时，被告说有关过户手续没带全，又着急回山上喷药，等回来后就过户。一个半月后，被告回来，提出解除合同，退回4万元定金，并再给1000元利息。因被告违约，现起诉要求被告双倍返还定金8万元。
被告符喜臣辩称，一、原告的请求缺乏事实根据和法律根据。2014年6月7日，双方仅口头达成房屋买卖意向，至今未签订买卖合同。依照合同法的相关规定，双方买卖合同关系未成立，更不可能生效。原告主张违约，缺乏事实根据和法律根据。二、被告未违反任何合同约定。根据双方口头买卖意向约定，被告将房产证、土地使用证交给原告查对，被告因急于用款，曾催促原告尽快签订房屋买卖合同，办理过户，但原告始终借口房款未凑齐，不予配合，导致纠纷发生。三、被告没有义务双倍返还定金。被告未违约，因此不应双倍返还定金。
被告杨凤兰未口头答辩，亦未提交书面答辩。
本案的争议焦点问题是：1.涉案房屋买卖合同是否成立并生效；2.原告是否具备涉案房屋买卖合同的主体资格；3.定金性质；4.被告是否违约。
原告为证明自己的诉讼请求提供证据为：
1.定金4万元收据一份。用以证明双方房屋买卖合同有效成立及被告收取定金4万元的事实。被告质证后认为，一、收据中“张志勇”三字系后添的，依照法律规定，涂改或添加的证据不能作为定案的根据。二、收据不能证明双方存在房屋买卖合同关系。原告补充说明证据形成过程：2014年6月7日，收据是被告符喜臣自己在家写好的，拿到我家商店时，收据中房屋受让人处就是空白的。我签完字后，给了被告符喜臣4万元。收款后，被告符喜臣就走了。当时向被告符喜臣说明是给张某买房，因为是我出的钱，我签字，但没有向被告明确说明房子是我买。我签名时，被告在场。对原告的说法，被告予以反驳，称收据是在原告家写的。当时是张某买房，应是张某签名，所以给他留空儿签名。当时我写完条儿应放在原告家桌子上，钱是原告给张某，张某转给我的。当时没说是原告买房。收款后，我就走了。张志勇三字是谁签的，我根本不知道。本院认证意见：鉴于双方对收据本身的真实性无异议，本院依法确认其证明力。
2.证人张某（原告侄子）出庭证言一份。用以证明涉案房屋系原告购买，原告交付定金4万元。证言内容：我和被告儿子符云辉是同学。他家常年在山上种地，不在大杨树镇。2013年，被告妻子杨凤兰曾委托我卖房。后来，我给被告符喜臣打电话联系购房，当时说是我个人买房。双方谈妥房款14万元。因我无钱，我和被告符喜臣说明因无钱，房照得落户到原告名下，因是原告拿的钱，算原告买房。将来我有钱还，原告把房子给我；如无钱还，房子就归原告。这些话，我和被告符喜臣说过。交定金那天，我在场了。收据是被告符喜臣在自家写好的。在原告商店给的钱。原告拿出4万元交给我，我转给了被告符喜臣，原告当时在条儿上签字了。原告签字的时候，被告符喜臣在场。当时房屋正在出租，被告让我和租户一起住。过了一个月，符云辉给我打电话，说他妈不想卖房了。我告诉他现在房子已经是原告的了。让他们找原告协商。被告质证后认为，一、证人与原告系亲属，该证言依法不能单独作为定案证据。二、证人当庭陈述自相矛盾，开始讲原、被告同时在条儿上签字，而后又说不是同时签字。因此该证言不能作为定案证据。本院认证意见：关于涉案房屋买卖的联系过程及双方交付定金、并出具收据的事实，双方无异议，本院对证言中该部分内容予以采信。至于证人陈述付定金前已告知被告房屋算原告购买，需落户到原告名下及原告签名时，被告在场知晓等事实，因无其他证据佐证，本院不予采信。
3.谈话录音光碟一张。用以证明2014年7月15日上午9时，在原告商店，被告夫妇要求解除合同，原告夫妇不同意，纠纷因此而起，应由被告承担违约责任。被告符喜臣质证后认为，一、依照相关司法解释，该证据未经对方当事人同意私自录制，不能作为证据使用。二、谈话的双方是原、被告两人妻子，二人均不是本案当事人，其谈话内容不能影响本案定性及判决。三、根据录音内容可以确认，买方是张某，张志勇作为原告起诉，主体不适格。四、该录音不完整，证据有瑕疵。五、涉案房屋系被告夫妻共同财产，被告未经妻子同意无权处分，如买卖合同存在，也应无效。六、双方至今未签订书面合同，合同不存在，也就不存在违约的可能性。综上，该证据不能作为定案依据。本院认证意见：因双方对录音本身的真实性无异议，本院对其本身真实性予以确认。从谈话内容看，被告夫妇的确曾到原告商店，提出返还定金，房屋自己居住，不再出售一事。对该事实部分，本院予以采信。
被告符喜臣为证明其抗辩理由提供证据为：
1.证人何某某出庭证言一份。用以证明2014年8月1日，在被告家，被告要求原告交房款、签合同。因原告说无钱，两人未签合同。证言内容：我与被告耕地相邻。2014年8月1日，我到被告符喜臣家借钱，被告符喜臣说房子卖了，钱还没给，钱要回来就借给我。当天下午，我在被告家见到原告，当时他们在谈房子的事，我在别的房间看电视了，具体内容我不清楚。而后，我借钱，被告说钱没交上来。原告质证后认为，证言真实性有异议，原告从未见过该证人，原告当天也没去过被告家。本院认证意见：证人何某某证言无其他证据佐证，其真实性无法确认，本院不予采信。
2.证人许某某出庭证言一份。用以证明2014年8月1日，在被告家，被告要求原告交房款、签合同。因原告说无钱，两人未签合同。证言内容：我与被告符喜臣耕地相邻。2014年7月的一天上午，我到被告符喜臣家，找他一起去看地。被告说房子有点事儿，没时间。我在他家呆了一会儿就走了。当时就我和被告符喜臣两个人在家。原告质证后认为，证人证言与本案无关。本院认证意见：证人许某某证言真实性、关联性均无法确认，故本院不予采信。
被告杨凤兰未提交证据。
根据上述证据及当事人陈述，经审理查明，2014年，原告侄子张某与被告符喜臣电话联系，欲购买被告位于某镇砖木结构平房住宅一栋。双方谈妥房屋价款为14万元，需先付定金4万元。2014年6月7日，在原告家，原告张志勇取出4万元现金交给张某，张某转交给被告符喜臣，被告符喜臣出具收据一份。收据内容为“经协议，符喜臣将房屋转让给张志勇，共计拾肆（十四）万元，现交定金肆（四万元），剩下的拾万元过户后一次付清”。其中“张志勇”三字系原告在上述收据预留空间处补签的，其余字迹均为被告符喜臣书写。关于过户时间，双方未约定具体时间，仅约定等被告符喜臣种完地下山后即协助办理。而后双方因履行协议发生争执。现原告以被告符喜臣违约为由起诉，要求其双倍返还定金8万元；并负担本案诉讼费用。
诉讼中，双方围绕房屋实际买受人问题发生争执。原告认为自己购房的初衷是出钱为张某买房，产权应归自己，张某享有使用权。被告符喜臣则认为系张某与自己联系购房事宜，实际买受人应为张某。针对收据中“张志勇”三字填写时被告是否知情一事，双方也各执一词。但原告承认交定金、出收据时，自己并未和被告符喜臣明确说明系自己购买该房屋。证人张某出庭作证，承认因与被告儿子符云辉系同学，遂以自己名义与被告符喜臣联系购房的事实。而后被告回大杨树镇双方看房、付定金时，曾向被告符喜臣言明因自己无钱买房，由其叔叔（本案原告）出钱，应算原告买房，房照及合同须由原告签名。但未提供其他证据佐证。被告符喜臣予以否认。庭审中，经本院询问，被告符喜臣承认，在后期张某表明实际买受人系原告后，自己曾找原告要钱，并同意协助原告办理过户手续。
原、被告对定金的性质未作明确约定。二被告承认曾同意出卖涉案房屋。
经本院询问，双方承认约定的过户时间为被告种完地下山回大杨树镇，应在当年七月中旬。
经本院询问，原告不要求杨凤兰承担责任。
因双方未签订条款完备的规范的书面买卖合同，被告以双方仅达成口头房屋买卖意向，房屋买卖关系尚未成立，进而认为本案不应适用定金罚则为由予以抗辩。原告则认为双方房屋买卖合同关系成立并生效，主张被告拒绝协助办理过户手续，并提出解除买卖关系，构成违约。原告出示双方谈话录音予以佐证。该录音内容证明，被告夫妇以自己想回涉案房屋居住及实际买房人系张某为由要求解除合同，因原告妻子盖秀伟不同意，双方发生争执。庭审中，被告符喜臣主张曾要求原告先交付房款10万元，而后双方签合同，原告以无钱为由拒绝，但其未提供有效证据证明。
本院认为，定金合同是主合同的从合同。涉案主合同为房屋买卖合同，并非要式合同，其成立、生效一般没有形式要求。原告出示的4万元定金收据明确载明买卖合意、标的物、数量、价款、付款期限等内容，具备买卖合同构成要件，涉案房屋买卖合同依法成立。被告符喜臣关于双方仅达成口头买卖意向，买卖关系尚未成立的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。被告虽对原告合同主体资格持有异议，但结合庭审中双方当事人陈述及张某的证言，能够说明被告符喜臣出具4万元定金收据时，对叔侄二人谁买房并不确定，因而在收据上预留了买受人签名空间。同时诉讼中被告符喜臣承认张某向其表明原告实际购房后，转而向原告索要房款并同意协助办理过户手续的事实，应视为对原告合同主体资格的认可，故应认定原告具备涉案房屋买卖合同主体资格。根据当事人陈述及原告出示谈话录音内容相佐证，被告夫妇对出售房屋并无异议，房屋价款亦是其真实意思表示，涉案买卖合同符合法律规定，为有效合同。作为从合同的定金合同，亦合法有效。双方均应依照合同约定履行自己的义务。被告拒绝履约，构成违约，应承担违约责任。鉴于原告同意解除该合同，本院依法予以解除。双方对定金的性质未作明确约定，本院依法推定为违约定金。依照收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的法律规定。本案中，被告单方要求解除合同，并拒绝履行，构成违约，原告依定金罚则要求被告双倍返还定金，于法、于理有据，故对其请求的合理部分，本院予以支持。原告给付定金4万元作为作为债权的担保，违反了担保法关于定金数额“不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，因此定金数额应确定为2.8万元，超出部分，本院不予支持。即被告应双倍返还定金计5.6万元，并同时退还原告张志勇定金约定的无效部分人民币1.2万元。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国担保法》第二条、第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告符喜臣双倍返还原告张志勇定金共计人民币5.6万元；
二、被告符喜臣退还原告张志勇定金约定无效部分人民币1.2万元。
以上第一、二项判决内容，在本判决生效后十日内付清。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，减半收取900元，由原告负担135元，被告负担765元。
如不服本判决，可在判决书送达的第二日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 荣锦光
审 判 员 刘亚东
人民陪审员 张莉苑
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 葛 静
附：本案判决所依据的相关法律规定：
1.《中华人民共和国担保法》：
在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》：
第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
第一百二十一条：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。