北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第02551号
上诉人（原审被告）吴子华，男，1967年10月1日出生。
委托代理人王万习，北京晋熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京西宇嘉业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路50号院1号楼地下一层B1-3、B1-5室。
法定代表人李晓明，总经理。
委托代理人胡胜标，男，1983年8月10日出生，该公司法务经理。
委托代理人陈淼，男，1985年10月3日出生，该公司客服经理。
上诉人吴子华因与被上诉人北京西宇嘉业物业管理有限公司（以下简称西宇嘉业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第20690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年6月，西宇嘉业公司诉至原审法院称：2010年9月2日，我公司与吴子华签订前期物业服务协议，吴子华入住西钓鱼台嘉园。合同履行期间，我公司依约定为吴子华及整个小区提供完善的物业服务，吴子华应按年支付物业费。但其以各种理由迟迟不予交纳，其行为严重损害了我公司的合法权益，故起诉要求吴子华给付2011年10月1日至2014年9月30日的物业费26985.24元及滞纳金19708.22元，并承担诉讼费。
吴子华在原审法院辩称：我系北京市海淀区西钓鱼台嘉园＊号楼＊单元＊＊号业主，房屋面积188.34平方米，产权证尚未办理。2010年9月2日，我办理了入住手续，我交了3年物业费。西宇嘉业公司主张的物业费我确实未交。该公司未按物业服务合同履行职责。我家楼顶的排水管断裂，从2011年7月26日发现到2013年12月1日都没有人维修。屋顶外墙现在仍然破裂，至今5年多未维修。屋顶的排烟道、排气道、排水道是公共设备，被11层的业主用木板钉死，雨水、风都无法外排，导致倒灌。排水道断裂，水都在平台上，导致我家两次被雨水倒灌。我家屋顶从2013年11月30日至今被大面积覆盖油毡，是物业找开发商铺设的。冬季油毡容易着火。该公司承诺春天铺设水泥，但到今天屋顶还是油毡。我家外墙外观一直没有清洗。小区存在火灾危险，首先是楼顶被卸下的木条，其次公共设备被钉死，还有其他的木条未拆卸，仍有大量木质材料钉死。该公司未能提供完善的物业服务。物业管理严重失职。没有定期向业主公布物业收支账目，地下车库的地面破烂，车库的屋顶大面积掉皮，自行车存放的地方有衣服晾晒，自行车、电动车乱放，大堂玻璃破碎无人修理，喷水池也无人维修，公共区域的沙发被搬走，我家楼道里的应急灯不亮等等。物业服务人员态度非常不好。我提交了相应证据证明我的理由。故我不同意其诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年9月2日，吴子华（甲方）与西宇嘉业公司（乙方）签订《西钓鱼台·嘉园前期物业管理服务协议》，约定：物业名称为西钓鱼台嘉园，甲方所购房屋为西钓鱼台嘉园＊楼＊单元＊＊室（以下简称＊＊室房屋），建筑面积为188.34平方米；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方交纳费用时间为自2008年10月1日开始交纳物业管理服务费，该费用应当按年度预交；住宅按建筑面积每月每平方米3.98元收取物业管理费；每次交纳费用时间为初次交纳费用的月份，按年收取；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按应交费用的每天0.1%交纳违约金。协议第二条第二款还约定：“共用设施设备是指共用的上下水管道、雨水管、水箱、潜水泵……等。”第三条物业管理服务质量：“三、房屋及设施、设备的维修、养护：及时。”
庭审中，吴子华对物业服务费未交期间及数额表示认可，但对于滞纳金持有异议。同时提交了拍摄的家中受损情况及公共区域没有维修情况的录像及照片反映小区局部面貌。佐证其关于西宇嘉业公司物业服务不达标的主张，不同意交纳物业服务费及滞纳金。吴子华表示其未交纳物业服务费系自入住＊＊室房屋至今因上下户之间排水管断裂、排烟道、排气道、排水道被钉死导致倒灌，至今未进行维修，还以西宇嘉业公司未提供完善的物业服务、服务人员态度不好和服务不到位为由进行抗辩。对此西宇嘉业公司表示其外墙漏水属于开发商的责任，是房屋质量问题，与本案无关，开发商一直在进行维修。私搭乱建问题，及时进行了阻止并发放了整改通知书，并向相关部门进行了举报。瓷砖的问题正在进行维修，玻璃损坏已经联系厂家进行修复。杂物已经配合居委会、综合治理办公室等部门正在进行清理。关于滞纳金部分，吴子华表示因西宇嘉业公司未解决房屋漏水问题，违反物业服务协议，故不同意支付滞纳金。
上述事实，有双方当事人的陈述、前期物业管理服务协议、欠费明细表、整改通知书、物业费发票、照片、录像光盘等证据在案佐证。
原审法院判决认为：根据查明的事实可以证实，吴子华与西宇嘉业公司签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。西宇嘉业公司系具有相应物业管理资质的物业管理企业，其对西钓鱼台·嘉园进行了物业管理，吴子华作为该小区的业主，实际接受了西宇嘉业公司对其整个小区和全体业主的物业服务，有义务按照实际享受的服务交纳物业服务费。吴子华拒交物业费已构成违约，应承担相应的法律责任。西宇嘉业公司依照合同要求其支付所欠物业费，理由正当，本院予以支持。吴子华提出房屋窗户密封不严导致漏水，系房屋质量问题，其可另行主张权利，并不构成拒绝交纳物业费的有效抗辩。关于滞纳金，吴子华所居住房屋的排水管出现问题导致漏雨，西宇嘉业公司虽表示因楼上的业主装修有关，平台的使用问题已发放整改通知书，但业主未整改。西宇嘉业公司作为物业服务公司，负有及时对公用设施设备进行修缮及管理之义务，其物业服务有待改善之处。考虑吴子华物业费未付，并非恶意拖欠，故西宇嘉业公司主张滞纳金之请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、吴子华于本判决生效后七日内向北京西宇嘉业物业管理有限公司支付自二○一一年十月一日至二○一四年九月三十日的物业费人民币二万六千九百八十五元二角四分；二、驳回北京西宇嘉业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，吴子华不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求及理由为：我房屋屋顶排水管自2011年起断裂，西宇嘉业公司一直未予修复，排烟通道被人用木板钉死，导致2011年7月及2012年7月雨季时雨水倒灌到我房屋，造成巨大损失。原审法院对上述事实未予查明，仅以西宇嘉业公司发出整改通知及物业服务有待改善为由，支持其诉讼请求，缺乏依据，请求二审法院查明事实后改判驳回对方全部诉讼请求或发回重审。西宇嘉业公司同意原审判决。
经审理查明：双方在二审期间均未向本院提交新证据，原审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人二审审理期间陈述在案佐证。
本院认为：吴子华与西宇嘉业公司签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。现西宇嘉业公司已向小区提供物业服务，吴子华作为小区业主，享受了相应服务，故吴子华应向西宇嘉业公司交纳物业服务费用。关于吴子华上诉称其房屋雨水倒灌问题，由于上述问题与其他业主的装修有关，且西宇嘉业公司已就此发送了整改通知，加之原审法院对于西宇嘉业公司滞纳金的诉讼请求未予支持，已考量了吴子华的合理抗辩，故在此基础上，吴子华对于物业服务费用，应予交纳。吴子华请求驳回西宇嘉业公司的全部诉讼请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九百六十七元，由北京西宇嘉业物业管理有限公司负担四百零六元（已交纳）；由吴子华负担五百六十一元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费九百六十七元，由吴子华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张 琦
二〇一五年四月十四日
书 记 员 杜宏艳