江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第474号
上诉人（原审原告、反诉被告）常州奥阳房地产开发有限公司，住所地常州市武进区横山桥镇横山桥村。
法定代表人周建荣，该公司董事长。
委托代理人刘正平，江苏通江律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）张建欣。
上诉人（原审被告、反诉原告）管华梅。
上诉人（原审被告、反诉原告）张波。
上诉人常州奥阳房地产开发有限公司（以下简称奥阳公司）与上诉人张建欣、管华梅、张波商品房销售合同纠纷一案，双方均不服常州市武进区人民法院（2014）武山民初字第153民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
奥阳公司诉称，2011年12月24日，我公司与张建欣、管华梅、张波签订商品房买卖合同两份，分别约定由张建欣、管华梅、张波购买我公司开发的位于横山桥镇埯村横山桥羊绒城8幢甲单元101号房及8幢甲单元106号房，两份合同总价款为378万元。合同签订后，张建欣、管华梅、张波付款300万元，尚欠78万元未付。现起诉要求判令张建欣、管华梅、张波立即给付合同价款780000元；支付违约金64286元（暂计至2014年3月19日）；赔偿贷款利息损失44032元（暂计至2014年3月19日，要求判赔至判决生效之日）；诉讼费由张建欣、管华梅、张波承担。
张建欣、管华梅辩称，奥阳公司提供房屋存在质量问题，违约在先，在奥阳公司未对质量问题解决前，我方行使抗辩权，无需支付后续房款；奥阳公司主张的违约金及利息损失，因我方不存在违约行为不需承担；对维修后的瑕疵房屋应当打折减价处理。
张波未答辩。
张建欣、管华梅、张波反诉称，我方签订商品房买卖合同后，已按约支付房款合计3120015元，但奥阳公司建设的房屋存在严重质量问题，我方多次要求进行修理，但奥阳公司不予理睬，因房屋质量问题导致我方无法正常使用，造成重大损失，现要求判令奥阳公司立即对诉争房屋进行修理至合格并符合合同约定（修理范围为质量投诉登记表中列举的质量问题以及规划配套设施、绿化）；赔偿房款利息57400元；赔偿代办费利息21650.7元；赔偿空房损失93150.7元；本案反诉费用由奥阳公司承担。
奥阳公司针对反诉辩称，法院确认房屋有质量问题需由我方负责修复的，可以由张建欣、管华梅、张波自行修复，有关费用按照鉴定报告载明的数额在购房款中作相应扣除，张建欣、管华梅、张波其他的反诉请求应全部驳回。
奥阳公司为支持其诉请，提交了下列证据：
1、双方于2011年12月24日签订的《商品房买卖合同》两份，证明张建欣、管华梅、张波向奥阳公司购买位于武进区横山桥镇埯村横山桥羊绒城8幢甲单元101号、106号房屋两幢。两份合同均约定商品房用途为商业，属钢筋混凝土结构，地上4层，建筑面积338.73平方米，价款为189万元，付款方式为分期付款，2011年12月30日支付115万元，剩余房款74万元应于2012年6月30日之前付清，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5.0%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2012年6月30日前，依照有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用；买受人购买的商品房为非住宅商品房的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；没有约定的，参照住宅商品房的保修责任执行；本协议规定的成交价并未包括成交价以外的费用。房屋交付时，买受人按有关部门的规定缴纳相关费用。若买受人未能付清本合同约定的全部房价款，包括面积误差结算款项，出卖人有权拒绝根据合同规定向买受人交付该房屋，在此情况下出卖人不承担延期交房的违约责任。买受人通过一次性付款方式购买该商品房的，其权属登记由买受人自行办理；买卖双方在履行合同中违约金的累计值不能超过合同总价的5%。
2、《横山桥羊绒城》入伙流转单一份，内容为房屋交付手续，证明原告于2011年5月25日履行交付房屋手续。
3、横山桥羊绒城2号、3号、8号-11号、14号房屋工程竣工验收备案表一份，证明奥阳公司交付的房屋于2011年7月19日办理工程竣工验收备案登记手续。
4、工程联系单一份，内容为设计单位常州市规划设计院对横山桥羊绒城8号房四层以上26轴交H柱子偏差4cm进行结构复核，复核认为满足结构承载力要求，不影响主体结构。
5、2014年4月23日的维修方案、告知函、EMS快递单据、张建欣、管华梅、张波于5月24日邮寄的意见书、奥阳公司邮寄给张建欣、管华梅、张波的回复及快递凭证，证明奥阳公司对于房屋维修方案做出了具体说明，并愿意协商解决所反映的房屋质量问题。
6、常州市商品房预售许可证一份，证明奥阳公司在2010年6月22日取得商品房预售许可证，商品房类型是商业。
张建欣、管华梅、张波对上述证据质证称，对《商品房买卖合同》无异议；入伙流转单是张建欣签名；竣工验收的备案表不清楚；对工程联系单不认可，联系单认为房屋没有问题是不正确的，设计院、建设单位、施工单位是互为利益关系，设计院不是中立机构；维修方案及告知函是收到的，我方对该方案不予认可，回复没有收到；商品房买卖合同中确定的规划用途是批发零售、住宅，但是商品房销售许可证显示的是商业，相互矛盾；
张建欣、管华梅、张波提交了下列证据：
1、武进区建设工程质量监督站出具的房屋建筑工程施工质量投诉登记表及缺陷通知书、房屋照片，证明诉争房屋存在严重质量问题，导致我方房屋长期空置造成重大损失。
2、张建欣于2013年11月4日发给奥阳物管的信函复印件，2013年10月8日和9月29日、2014年4月10日发给奥阳公司的信函复印件，要求奥阳公司修复房屋。
3、付款凭证，证明我方在2011年5月24日支付150万，2012年1月5日支付80万，同年6月27日支付30万，2013年2月5日支付20万，2014年1月23日支付20万，2011年5月25日支付办理房产证相关费用120015元，总计3120015元。
4、横山桥羊绒城服务手册，证明奥阳公司提供的房屋绿化、公配建设不符合合同约定，属于严重违约。
5沙盘照片，证明诉争房屋状况与开发商沙盘完全不符，且诉争房屋的住宅房屋根本不符合正常的居住使用功能。
奥阳公司对上述证据质证称，对于张建欣等人提交的投诉登记表、质检站的通知书的真实性无异议，投诉是张建欣等人的权利，这与本案给付合同价款之诉无关，对于照片的真实性无法确认；对于2014年4月10日的信函内容真实性有异议，落款时间为2013年的信函真实性、关联性有异议，我公司从未收到此类信函，反映的问题与本案无关；对张建欣等人提交的付款凭证没有异议，对付款时间与金额认可，其中2011年5月25日的120015元是有关税款，不是房款；对于横山桥羊绒城服务手册，奥阳公司承诺的都已经做到了；对于沙盘照片真实性不认可。
奥阳公司于2014年8月19日申请司法鉴定，要求对张建欣等人主张需要维修的质量问题（不包括其反映的柱头倾斜问题）提供修复方案以及鉴定修复所需费用，法院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司以及常州常申会计师事务所进行司法鉴定，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具（2014）司鉴字第145088号鉴定报告，对诉争房屋损伤成因进行分析并提出修复方案，常州常申会计师事务所针对该修复方案出具了《工程造价咨询报告书》，鉴定修复费用为79760.03元。
奥阳公司对鉴定报告质证称，对于两份报告没有异议，对于柱头倾斜问题，常州规划设计院已出具了不影响主体结构的意见，我公司认为没有必要再进行鉴定。
张建欣、管华梅、张波对鉴定报告质证称，对两份报告的真实性、合法性和关联性没有异议，（2014）司鉴字第145088号的鉴定报告遗漏了对柱子存在严重倾斜问题的鉴定，该份报告中第六条序号为1的墙体修复方案有异议，该层墙体的外墙是瓷砖无法直接涂防水涂料，该份鉴定报告证明了奥阳公司交付的房屋存在诸多质量问题，奥阳公司未向我方交付质量合格的房屋因而存在严重的违约行为；工程造价咨询报告书是基于质量鉴定报告确定的内容作出的，遗漏了保护措施费，其他没有意见。
一审查明，2010年6月22日，奥阳公司取得横山桥羊绒城项目商品房预售许可证，张建欣、管华梅、张波于2011年5月24日支付奥阳公司购房款150万元，次日支付办理房产证相关费用120015元，同日奥阳公司向、管华梅、张波交付诉争房屋即坐落于武进区横山桥镇西埯村横山桥羊绒城8幢甲单元101号、106号房屋两套。2011年7月19日，羊绒城项目办理竣工验收手续，2011年12月24日，双方签订《商品房买卖合同》两份，约定由张建欣、管华梅、张波购买奥阳公司上述诉争房屋两套，合同还约定了房屋基本情况、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、交付条件、交付手续、房屋质量和保修责任等内容。后张建欣、管华梅、张波又相继于2012年1月5日支付购房款80万元，同年6月27日支付30万元，2013年2月5日支付20万元，2014年1月23日支付20万元。
2014年3月24日，奥阳公司起诉要求张建欣、管华梅、张波支付剩余房款78万元及相应违约金。庭审中张建欣、管华梅、张波主张房屋存在质量问题，经双方多次协商但未能达成一致，张建欣、管华梅、张波主张的质量问题亦未能修复。审理过程中，张建欣、管华梅、张波对其主张的房屋质量问题未申请司法鉴定，后奥阳公司申请对张建欣、管华梅、张波主张的质量问题（不包括其反映的柱头倾斜问题）形成原因及维修方案、修复工程造价进行司法鉴定。江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司于2014年12月8日出具（2014）司鉴字第145088号鉴定报告，对诉争房屋损伤成因进行分析并提出修复方案，鉴定结果为：根据现场检测结果，对8幢甲单元101、116号房屋损伤成因进行分析，结果如下：1、一层墙体，墙体潮湿发霉为外墙防水措施施工不当所致；2、三层窗下墙体，窗下墙体渗水为窗下墙体与窗框间填嵌不密实所致；3、三层窗台板，窗台板龟裂裂缝为混凝土收缩所致；4、四层墙体（内墙），墙体裂缝为混凝土与墙体两种材料连接部位施工处理不当，墙体材料的收缩引起，渗水是由裂缝处渗入；5、层面上人孔，上人孔粉刷脱落为洞口封闭不密实雨水流入所致；6、四层墙体（外墙），墙体不规则裂缝为施工不当粉刷层自身收缩引起。修复方案为1、一层墙体，外墙涂刷防水材料，铲除内墙表面粉刷层，清理干净，按设计要求重新施工内墙粉刷层；2、三层窗下墙体，凿开窗下墙体渗水部位，将窗框边与墙体接触面的缝隙中的疏松与裂缝、不密实的砂浆剔除，扫刷干净，用水冲洗。随即用聚合物砂浆分层填嵌密实，靠窗框边留6mm＊6mm凹槽。待装饰完成后，沿窗框周围凹槽中填嵌柔性水缝料；3、三层窗台板，将表面粉刷层铲除，对裂缝进行封闭处理，然后按设计要求重新施工粉刷层；4、四层墙体，铲除裂缝左右各150mm内的抹灰层，将两种材料交接部位的灰浆刮除，清理干净，干燥。用铁片楔紧，然后用聚合物砂浆填嵌密实，表面铺设防止开裂的玻璃纤维网格布，按设计要求重新施工粉刷层。屋脊与外墙交接处防水应按设计要求施工；6、屋面上人孔，清理上人孔表面粉刷，重新涂刷；7、四层墙体（外墙），铲除墙体表面粉刷层，按设计及《建筑装饰装修工程质量验收规范》抹灰尘工程的要求重新粉刷。常州常申会计师事务所于2015年1月6日针对上述修复方案出具了《工程造价咨询报告书》，鉴定修复费用为79760.03元。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人应按约定全面履行各自的权利、义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。奥阳公司开发的横山桥羊绒城项目已由相关单位竣工验收合格，诉争房屋亦交付被告使用，张建欣、管华梅、张波应当按照合同约定支付购房款，对于奥阳公司要求张建欣、管华梅、张波立即支付房款78万元并承担按日支付逾期应付款万分之一的违约金的请求，予以支持；对于奥阳公司主张的要求赔偿贷款利息损失的请求，因双方在合同中未有相关约定，不予支持。关于张建欣、管华梅、张波提出的房屋存在质量问题，我国实行建筑工程质量保修制度，奥阳公司与张建欣、管华梅、张波签订房屋买卖合同，其应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量，现奥阳公司交付给张建欣、管华梅、张波的房屋出现瑕疵，经专业部门鉴定，其主要原因系施工处理不当所致，对此，奥阳公司作为房屋的出卖人，对其出售房屋存在的质量缺陷依法应当承担相应的修复义务，张建欣、管华梅、张波据此拒付购房款并要求减少价款的主张，不予采纳，但其要求奥阳公司承担相应修复责任的主张应予以支持，因此奥阳公司应当按照（2014）司鉴字第145088号鉴定报告中所明确的修复方案履行修复义务，现奥阳公司表示同意承担张建欣、管华梅、张波自行修复所需费用，因此张建欣、管华梅、张波可以自行或者委托他人修复，修复费用由奥阳公司承担。修复费用经常州常申会计师事务所出具的《工程造价咨询报告书》认定为79760.03元，予以认可，关于修复期间造成的损失，因尚未实际发生，不予支持。关于张建欣、管华梅、张波主张要求修复101号房屋第3-4层的中立柱倾斜问题，因房屋质量属于专业鉴定范畴，奥阳公司申请鉴定事项中未包含此项，张建欣、管华梅、张波亦未申请司法鉴定，因此对张建欣、管华梅、张波该项请求不予支持。张建欣、管华梅、张波对于（2014）司鉴字第145088号鉴定报告中第六条序号为1的墙体修复方案提出异议，但并未提出充分证据予以反驳，不予采纳。关于张建欣、管华梅、张波主张要求修复规划配套设施与绿化部分，其提交的《横山桥羊绒城生活服务手册》系物业服务及管理手册，并非奥阳公司对于规划配套设施及绿化的承诺，对该项主张张建欣、管华梅、张波未提供充分证据予以证明，不予支持。关于张建欣、管华梅、张波主张的赔偿房款利息、代办费利息及空房损失，因无事实和法律依据，不予支持。第一次开庭张波经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席审理，其应承担因放弃对奥阳公司所举证据进行质证的权利所造成的法律后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十四条、第一百五十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、张建欣、管华梅、张波于判决生效之日起十日内支付奥阳公司货款78万元并承担违约金64286元；二、奥阳公司于判决生效之日起十日内支付张建欣、管华梅、张波修复房屋所需费用79760.03元；三、驳回奥阳公司的其他诉讼请求；四、驳回张建欣、管华梅、张波的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取12683元，反诉费1872元，司法鉴定费43800元，合计58355元，其中由奥阳公司负担46214元，张建欣、管华梅、张波负担12141元。
上诉人奥阳公司不服一审判决，向本院提起上诉称，张建欣等人拖欠购房款，仅按合同约定的每天万分之一给付违约金，远不足弥补我公司损失，我方主张按照逾期贷款利息的标准计算超过违约金64286元部分的利息损失，无需双方约定就应支持，我国合同法第一百一十二条中对此有明确规定。综上，请求撤销原审判决第三项，依法改判支持我公司的利息损失44032元，并判令张建欣等人赔偿自2014年3月20日至生效判决确认的给付之日止按中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失；维持一审其他三项判决；诉讼费用由张建欣等人负担。
上诉人张建欣、管华梅、张波亦不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决明显偏袒奥阳公司，其开发的房屋存在严重的质量问题，在问题没有得到根本解决的基础上，就要求我方付清全部款项，明显不公。一、诉争房屋的质量存在严重问题，这是实际存在的问题，既然奥阳公司在一审中对于内外墙已经进行了鉴定，理应将歪柱子一并进行鉴定，其做法是在回避事实；二、配套设施违约，奥阳公司没有按照规划建造配套绿化；三、奥阳公司违约在先，缓交房款是逼不得已；四、维修违约，奥阳公司有承担房屋保修的义务，我方无意代办；五、我方在2011年5月24日交付了全部办证费用120015元，根据购房合同约定，应当在90日内办理房屋产权证书，但是该证书至今未办，这部分款项的利息奥阳公司应该予以赔偿；六、违约金、鉴定费、诉讼费用的分担不合理；七、一审鉴定报告中疏忽了内墙整体发霉潮湿是外墙渗漏引起的事实，这根本无需再找证据，是常规现象，仅仅维修内墙根本于事无补；八、关于张波一审未参与诉讼的问题。一审中张波未到庭参加诉讼，是因为其口头委托父亲张建欣代理，并在一审开庭中经电话求证，整个诉讼过程中并无存在张波拒不到庭参加诉讼的问题。综上，请求查明事实，撤销原判，改判支持我方的全部诉讼请求。同时针对奥阳公司的上诉，我方不予不认可，其不存在赔偿利息损失，请求驳回对方的上诉请求。
奥阳公司针对张建欣、管华梅、张波的上诉答辩称，一审的各项判决除了第三项以外，其他认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。张建欣、管华梅、张波的上诉理由不成立，应予驳回。
二审中，张建欣、管华梅、张波提交如下证据：1、照片两张，
证明奥阳公司未按当初宣传单上那样建设公共绿化。2、提交建设局的规划图，同样证明奥阳公司未按约建设配套设施。3、欠款说明一份，说明当年拆迁户购房时，奥阳公司是同意我们分期付款的，目前还有七位拆迁户欠款，其中六人在上面签名了。合同上面虽然没有明确分期付款的方式，但是当时口头是这么约定的，其他的拆迁户也知道这个情况的。同时为证明当初奥阳公司是同意拆迁户分期付款的，张建欣等人申请证人沈某出庭作证。沈某主要证言如下：我与张建欣等人都是拆迁户，我老公生病，家里条件也不好，所以我们就跟开发商商量能否分期付款，开发商同意了。至今我家现在还欠开发商100多万。当时商量分期付款时没有订立书面协议，反正开发商答应我们慢慢还的。据我所知，拆迁户都是按照这种方式付款的，没有哪个说要一次性付清。
奥阳公司质证称，对三份书面证据的真实性均有异议，不能达到其证明目的。关于证人证言，即使我公司同意证人分期付款，也是基于证人的家庭困难等个体原因，而不是普遍适用于全部拆迁户，不能说明张建欣等人也可以分期付款。而且证人和张建欣等人一样，拖欠着奥阳公司的房款，与本案有着密切的利害关系。所以她的证言没有证明力。
二审查明的事实与原审相一致。
本院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。一、关于诉争房屋的质量问题，一审中，鉴定机构已经出具了专业的鉴定报告，并提出修复方案；其中关于101号房屋第3-4向的中立柱倾斜问题，根据谁主张谁举证的原则，在一审法院向张建欣等人进行释明后，其未申请进行司法鉴定，依法应承担举证不能的法律后果，故本院对张建欣等人的该部分上诉意见不予支持。二、关于诉争房屋的维修，在维修方案明确，维修价格评估后，张建欣等人可以自行维持，维修的相关的费用从应付房款中予以扣除，一审法院的处理并无不当，张建欣等人的该部分上诉意见无法律依据，本院不予支持。三、关于配套设施及其绿化问题，诉争房屋已经在2011年7月19日办理了工程竣工验收备案登记手续，其不构成业主拒不交付房款的法定或者约定理由，故对张建欣等人的该部分上诉主张亦不予认可。四、关于房款的付款方式的问题，张建欣等人提交的证据尚不足以证明奥阳公司同意其分期付款，张建欣等人的该部分上诉主张证据不足，不予支持。五、关于奥阳公司主张的贷款利息损失，双方在合同中没有约定，奥阳公司主张其另有损失，但是未能提交充分的证据予以证明，本院依法不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12683元，由上诉人奥阳公司负担901元，由上诉人张建欣、管华梅、张波负担11782元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一五年四月十日
书 记 员 朱 赤