四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终1205号
上诉人（原审原告）：杨华攀，男，汉族，生于1963年10月14日，农民，住四川省盐亭县。
上诉人（原审原告）：冯贡琴，女，汉族，生于1963年8月17日，农民，住盐亭县。
被上诉人（原审被告）：王际良，男，汉族，生于1956年6月4日，居民，住四川省盐亭县。
委托诉讼代理人：衡山，四川守信律师事务所律师。
原审被告：杨琼芳（曾用名杨琼方），女，汉族，生于1960年10月23日，居民，住四川省绵阳市。
上诉人杨华攀、冯贡琴因与被上诉人王际良、原审被告杨琼芳确认合同有效纠纷一案，不服盐亭县人民法院（2015）盐民初字第3327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨华攀、冯贡琴上诉请求：撤销（2015）盐民初字第3327号民事判决；判决被上诉人履行转移登记相关义务。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。王际良申请执行金鸡镇农机站时，法院将农机占的商服用地执行给王际良，国土局在协助执行中将商服土地使用权错误列为划拨用地。王际良利用该土地修建了住宅并以市场价转让给上诉人。涉案房屋取得了规划许可，王际良取得了该房屋的所有权和土地使用权。国土部门同意该土地划拨转出让，并为该目的委托了土地评估。案外人王成瑞购买涉案土地上的住宅，并取得房屋所有权证的事实，证明政府同意转让。一审认定房屋为违法建设、转让无效错误。2.盐亭县政府及其部门多次表明只要王际良到场将国有土地使用权证交来，就办理相关手续。但王际良与杨琼芳离婚后，认为杨琼芳独占了房屋转让款，为泄私愤多次阻扰政府办理划拨转出让及过户登记手续。
被上诉人王际良辩称，1.一审认定买卖合同无效正确。出卖房屋未经规划审批，所涉土地为国有划拨土地，出卖房屋未取得权属证书，违反了《城乡规划法》、《建筑法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等规定，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，涉案房屋土地使用权在起诉前未完成划拨转出让程序，买卖合同应当认定无效。2.一审判决驳回上诉人要求被上诉人履行协助办证义务的诉请正确。根据建设部《房屋登记办法》，未取得规划许可、施工许可的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记；新建房屋，应当办理房屋所有权初始登记，非法建筑，无法办理初始登记；申请房屋所有权转移登记，应当提交房屋所有权证。涉案房屋所有权的设立、转让和土地使用权的变更，均未取得登记，不能发生无权变动效力。3.上诉人没有按照约定向王际良支付购房款，王际良与杨琼芳的离婚案件中也未对本案应收房款进行分割。请求二审法院维持原判。
原审被告杨琼芳辩称，房屋经过镇政府审批修建，缴纳过审批费用，国土局的评估报告证明房屋不是违章建筑。我和王际良出卖房屋给上诉人是事实，王际良已经收到购房款，因为王际良不愿意配合，因此一直不能办理过户手续。我和王际良离婚后分割给我的房屋办理了共有房产证。
杨华攀、冯贡琴一审起诉请求：1.确认杨华攀、冯贡琴与王际良、杨琼芳于2001年8月26日签订的《关于杨华攀、冯贡琴购买王际良和杨琼芳住宿楼房契约书》有效；2.确认契约书所涉房屋的所有权归杨华攀、冯贡琴所有；3.要求王际良、杨琼芳履行协助办证的合同附随义务；4.诉讼费由王际良承担。
一审法院认定事实：2000年7月28日，王际良因生效的（1999）盐亭法经初字第450号民事判决书、（1999）盐亭法执字第279-3号民事裁定书取得了位于盐亭县金鸡场镇的农技大楼后面梯步间一至三楼及楼梯的房屋所有权,其土地使用权性质为划拨，王际良未办理土地使用权的变更登记。2001年2月，王际良未经行政规划审批，未取得建设用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程许可证，将上述房屋拆除后自行修建，同年7月该房屋竣工后，王际良、杨琼芳将案涉房屋（位于金鸡农贸市场右侧住宿楼的三楼层（86平方米）和一楼层中间门面一间（28.6平方米））交付杨华攀、冯贡琴居住使用。2001年8月26日，双方签订了《关于王际良、杨琼芳出售给杨华攀、冯贡琴住宿楼房契约书》，主要约定：一、甲方(王际良、杨琼芳)同意将金鸡农贸市场右侧住宿楼的三楼层（86平方米）和一楼层中间门面一间（28.6平方米）出售给乙方(杨华攀、冯贡琴)作永久使用。乙方杨华攀、冯贡琴一次性付给甲方王际良、杨琼芳人民币捌万元整（80000.00元）作为购买此房的全部经费;二、此楼房的过道、楼梯、化粪池属于公用其使用权和主权属于共有;三、此楼房的地产权属于整个楼房共有;四、此契约在交清一次性费用后甲、乙双方签字、盖章、划押之时起即刻生效;五、上述房屋其房产权和使用权永远归乙方所有。王际良、杨琼芳在该协议甲方签字处签名捺印，杨华攀、冯贡琴在乙方签字处签名捺印。合同签订后，杨华攀、冯贡琴于2002年至2004年期间向杨琼芳支付了购房款共计80000元，冯贡琴陈述将该款支付给了杨琼芳、王际良二人，杨琼芳自认收到了该款，王际良未收到该款。王际良、杨琼芳未按约定协助办理该房屋产权的过户手续。2013年3月13日，四川德恒不动产估价有限公司作出《土地估价报告》，对涉案土地使用权的出让、划拨土地使用权价格估价以提供参考。2014年8月5日，王际良、杨琼芳通过已生效的法律文书办理了涉案房屋的土地使用权变更登记，并取得了土地使用权证，主要载明：土地使用权为王际良、杨琼芳共有，座落于金鸡场镇，使用权类型为划拨，用途为住宅，面积为73.8㎡。
另查明，杨华攀、冯贡琴系夫妻关系，王际良、杨琼芳在1994年至2008年期间系夫妻关系，杨华攀与杨琼芳系兄妹关系。王际良、杨琼芳未通过依法登记领取上述房屋的所有权证书，在转让上述房地产时未报有批准权的人民政府审批批准，未将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理，至法庭辩论终结前仍未通过补办相关手续，报有批准权的人民政府审批。杨华攀、冯贡琴未办理上述房地产土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金或相关收益。
一审法院认为，本案的争议焦点是：（一）、双方签订的《关于王际良、杨琼芳出售给杨华攀、冯贡琴住宿楼房契约书》是否合法有效。1、本案中，王际良、杨琼芳在未经规划审批，未取得建设用地规划、建设工程规划、建筑许可等证的情况下，擅自拆除原房屋，修建本案所涉房屋，违反了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》对建筑房屋应当办理相关行政审批手续的强制性规定，其违法建造行为使案涉房屋具有违法性，王际良、杨琼芳未能通过其建造行为依法进行房屋权属的初始登记，未能领取案涉房屋的所有权证书，其房屋所有权的设立不发生效力，不存在可转让的房屋所有权。据此，该房地产依法不得转让。2、案涉房屋土地使用权为划拨用地，王际良、杨琼芳与杨华攀、冯贡琴签订合同，约定转让该房屋所有权和划拨土地使用权，未按法律规定报有批准权的人民政府审批，法庭辩论终结前亦未报有批准权的人民政府审批批准办理相关手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨用地房地产时应当经行政审批批准的强制性规定。综上所述，杨华攀、冯贡琴与王际良、杨琼芳签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。主张确认杨华攀、冯贡琴与王际良、杨琼芳于2001年8月26日签订的《关于杨华攀、冯贡琴购买王际良和杨琼芳住宿楼房契约书》有效的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。（二）、案涉房屋的所有权是否归王建、杨玉会所有。1、本案中，杨华攀、冯贡琴作为买受人按照合同约定支付了购房款，王际良、杨琼芳作为出卖人已按照合同约定履行了交付房屋的义务，但上述房屋所有权的设立、转让及土地使用权的变更，均未依法登记，不发生效力，王际良、杨琼芳作为出卖人无权处分，无法转移其标的物所有权，其转让行为无效，不能发生房屋所有权及土地使用权转移的物权效力，杨华攀、冯贡琴作为买受人不能取得案涉房屋的所有权及土地使用权。2、双方签订的转让案涉房屋所有权的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，杨华攀、冯贡琴应返还王际良、杨琼芳案涉房屋，王际良、杨琼芳应返还杨华攀、冯贡琴购房款，王际良、杨琼芳作为出卖人未向受让人杨华攀、冯贡琴告知该房屋系违法建设，其土地使用权为划拨用地，应当赔偿杨华攀、冯贡琴损失，杨华攀、冯贡琴购房未尽审查义务，并长期怠于主张自己的权利，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。上述权利义务，杨华攀、冯贡琴在本案中并未主张。据此，杨华攀、冯贡琴主张确认《关于杨华攀、冯贡琴购买王际良和杨琼芳住宿楼房契约书》中所涉房的所有权归杨华攀、冯贡琴所有，并要求王际良、杨琼芳履行协助办理所涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证到的合同随附义务的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十三条、第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国建筑法》第二条、第七条、第八条、《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、第四十条、第五十五条《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条、第四十条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、最高人民法院关于〈审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，参照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，经本院审委会讨论决定，遂判决如下：驳回原告杨华攀、冯贡琴的诉讼请求。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费50元，由原告杨华攀、冯贡琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于《关于杨华攀、冯贡琴购买王际良和杨琼芳住宿楼房契约书》是否有效。王际良、杨琼芳通过（1999）盐亭法经初字第450号判决书实际占有使用涉案土地至2001年新建房屋，均未进行土地使用权的变更登记，房屋新建后，亦未进行房屋所有权的初始登记。依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第六项之规定，涉案房产未登记领取权属证书，不得转让。2014年，王际良、杨琼芳虽取得涉案土地使用权，但土地使用权类型仍为划拨。依照房地一体的原则，王际良、杨琼芳转让房产时，所涉的土地使用权应一并转让，依照《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，王际良、杨琼芳转让涉案房产时未经有批准权的人民政府批准，在起诉前也未办理土地使用权出让手续，王际良、杨琼芳与杨华攀、冯贡琴签订的《关于王建、杨玉会购买王际良和杨琼芳住宿楼房契约书》应当认定无效。
综上，上诉人杨华攀、冯贡琴的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨华攀、冯贡琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 左迪
代理审判员 李俊
代理审判员 罗婷
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 牛仙