潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）坊民初字第539号
原告张亦功，工人。
委托代理人刘树森，法律工作者。
被告潍坊龙海置业有限公司。
法定代表人王伟，该公司董事长。
委托代理人刘琦，法律工作者。
原告张亦功与被告潍坊龙海置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告张亦功的委托代理人刘树森、被告潍坊龙海置业有限公司的委托代理人刘琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张亦功诉称，2004年10月1日，原告向被告支付购房定金20000元，原被告双方于2005年3月30日签订商品房买卖合同书，约定：原告购买被告开发的位于潍坊市坊子区凤凰大街南凤山路西“欧美佳苑”小区3号楼3单元501室住房一套，建筑面积202.30平方米，套内面积181.24平方米，分摊面积21.06平方米，房价1230元／平方米，计款248829元。车库30.98平方米，单价2280元，计款70611元；储藏室20.25元，单价750元，计款15187元；配套设施费16184元，房屋维修基金7464.87元；该房屋于2005年12月31日交付，如逾期交房，被告自交房次日至实际交付之日按照原告已缴纳全部购房款按日万分之二向原告支付违约金；交付房屋实际面积小于合同面积3%之内的按合同价格返还购房款，3%以上的被告需按照合同价格的二倍返还购房款。原告已经全部按照合同约定支付给被告购房款共计358725.87元，但被告至2009年9月15日才向原告交付房屋，且实际面积只为173.93平方米，因此被告就逾期交房违约金和返还购房款差价问题多次协商未果。请求：1、依法判令被告立即向原告支付逾期交房违约金97744.24元、返还房屋差价款12654.90元，共计110398.84元及逾期付款利息（以总房款358725.87元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2005年12月31日起计算至被告实际付清之日止）；2、诉讼费由被告承担。
被告潍坊龙海置业有限公司辩称，被告与原告之间签订的商品房买卖合同属实。原告主张的逾期交房违约金97744.24元超过原告主张该诉求的诉讼时效，应当予以驳回。原告主张的房屋差价款12654.90元过高，应当为9384.9元，原告主张的逾期付款利息，应当从2013年12月4日以9384.90元为基数予以计算。
经审理查明，2005年3月30日原告张亦功与被告潍坊龙海置业有限公司订立商品房买卖合同书一份、补充协议一份，原告张亦功购买被告潍坊龙海置业有限公司开发的位于坊子区坊央路与凤凰大街交叉口东1000米的欧美佳苑小区3号楼3单元501号商品房一套（建筑面积202.30平方米，单价1230元／平方米，房款计248829元：其中首付78829元，银行按揭贷款170000元）、3号楼3单元9号附房（建筑面积20.25平方米，单价750元／平方米，附房款计15187元）、3号楼3单元2号车库（建筑面积30.97平方米，单价2280元／平方米，车库款计70611元）。原、被告签订的商品房买卖合同书第五条约定：“面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：以房管部门的实测面积为准，多退少补；2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议”。第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”。第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。以上事实有原告提交的商品房买卖合同书、补充协议、附房预订单予以证明，原、被告均无异议。
除上述证据外，原告张亦功还提交了以下证据：
1、购房款收款收据两份（计款52829元）、购房定金收款收据一份（计款26000元）、车库款收款收据两份（计款70611元）、附房款收款收据一份（计款15187元）、保险费收款收据一份（计款2300元）、抵押登记费收款收据一份（计款230元）、物业费收款收据一份（计款879元）、配套费收款收据一份（计款16184元）、公共维修基金收款收据一份（计款7464.87元），证明原告已经履行了付款义务。被告对上述收款收据均无异议，认可已经收到了相应的款项，并认可购房款中170000元银行贷款已经收到。
2、违约金计算手写件一份、置业计划一份，原告主张上述两份证据系被告工作人员陈超于2013年12月4日向原告出具，用于计算违约金和应返还的购房款，证明涉案房屋交付时间为2009年9月15日。被告对上述两份证据的真实性提出异议，主张没有被告工作人员签字及公司公章，且无法确定来源。被告认可涉案房屋交付时间为2009年9月15日。
被告潍坊龙海置业有限公司提交了以下证据：
1、交房通知单一份，证明交房时间为2009年9月15日。原告对该证据真实性无异议，认可交房时间为2009年9月15日。
2、欧美佳苑3号楼销控表一份、3号楼房产证复印件一份，证明本案涉案房屋实际测量面积为194.67平方米。原告表示对证据的真实性无法确认，认可涉案房屋实际测量面积为194.67平方米。
原告张亦功主张：1、逾期交房违约金97744.24元（按照358725.87元×万分之二／日×1364天计算）；2、房屋差价款12654.90元（按照4.96平方米×1310元＋2.35平方米×1310元×2倍），原告要求按照合同第五条第2种处理方式返还差价，主张房屋面积差额为7.31平方米，大于3%，其中3%之内的部分4.96平方米按照计算，超出3%的2.35平方米按照单价1310元（含配套费80元／平方米）计算2倍；3、逾期付款利息：以总房款358725.87元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2005年12月31日起计算至被告实际付清之日止。
被告潍坊龙海置业有限公司对原告主张的逾期交房违约金主张应当以购房款248829元为基数进行计算，并主张该逾期交房违约金已经超出诉讼时效，不应当予以支持；对房屋差价款的计算方式不予认可，要求按照合同第五条第1种处理方式多退少补，主张应当按照面积差7.63平方米×单价1230元／平方米进行计算，计9384.90元，对配套费每平米费80元予以认可，同意退还配套费610.40元（按照7.63元／平方米×80元／平方米计算），共计返还9995.30元；对逾期利息不予认可，主张从双方得知该面积差即2013年12月4日起计算利息，且应当以应当返还的价款9995.30元为基数进行计算。
另查明，关于诉讼时效，原告张亦功主张：涉案房屋于2009年9月15日交付后，房产证至今未向原告发放，2013年12月4日被告和相关部分给涉案房屋确权后由被告工作人员通知原告领取部分房屋差价款和违约金，被告只按照实际数额的50%向原告支付，此后双方多次协商未果，未达成一致。自2009年房屋交付后至2013年每年春节前原告都到被告处处理房屋差价及违约金问题，被告工作人员以房屋差价面积无法计算为由，双方未达成一致意见。原告主张其一直在向被告主张权利，本案存在诉讼时效中断的情形，2013年12月4日原被告协商违约金及房屋差价问题，被告工作人员陈超向其出具了违约金计算方式的手写件及包含差价款计算的置业计划单，且之前也一直在协商，但被告要求房屋差价及违约金一并处理。
被告潍坊龙海置业有限公司主张：交房违约时间为2005年12月31日至2009年9月15日，合同第九条已经明确约定了逾期交房违约金的计算，因此原告应当在交房之日2009年9月15日已经明确知道了逾期交房违约金的数额，其关于逾期交房违约金的诉讼时效应当自2009年9月15日起计算两年，原告在2014年6月14日向法院提起诉讼已经超过了两年的诉讼时效，且原告已经在2009年9月15日入住该小区居住至今。原告并没有与被告协商过违约金的处理问题，在2013年12月4日房管局确认后才知道存在房屋面积差，并不是原告所说自始至终协商面积差的问题。
本院确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同书、补充协议、附房预订单、购房款收款收据、购房定金收款收据、车库款收款收据、附房款收款收据、保险费收款收据、抵押登记费收款收据、物业费收款收据、配套费收款收据、公共维修基金收款收据、违约金计算手写件、置业计划、被告提交的交房通知单、欧美佳苑3号楼销控表、3号楼房产证复印件及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示且不违背相关法律强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。根据该商品房买卖合同书第八条的约定，涉案房屋应当在2005年12月31日交付。庭审中原被告均认可涉案房屋实际交付时间为2009年9月15日。被告未按照合同约定时间交付房屋，应当承担相应的违约责任，对此被告抗辩逾期交房违约金已经超出两年的诉讼时效。本院认为，本案诉讼适用两年的诉讼时效，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，被告于2009年9月15日实际交房，原告自该实际交房之日起已经能够根据合同确定逾期交房违约金的具体数额，故逾期交房违约金的诉讼时效期间应当从被告实际交房之日即2009年9月15日起计算两年。原告主张其一直在向被告主张权利、存在诉讼时效中断的情形，并主张其提交的违约金计算方式手写件及包含差价款计算的置业计划单系被告工作人员于2013年12月4日向其出具，被告对此不予认可。本院认为原告提交的该手写件和置业计划单中并未写明日期亦无相应的经办人签名或盖章，且原告自述的出具日期2013年12月4日并不在两年的诉讼时效期间内，不足以证明存在诉讼时效中断的情形，且原告亦未提交其他证据予以证明，故对原告提出的存在诉讼时效中断情形的主张依法不予支持。综上，对被告关于诉讼时效的抗辩意见本院依法予以采纳，原告主张的逾期交房违约金已经超出两年的诉讼时效，本院依法不予支持。关于原告主张的房屋差价款，根据原被告双方签订的商品房买卖合同第五条的规定，应当按照房管部门的实测面积多退少补，原告主张按照该条款第2种处理方式进行处理不符合双方在合同中的约定，亦于法无据，故对其主张的房屋差价款计算方式本院依法不予支持。原被告双方均认可涉案房屋实际测量面积为194.67平方米，比合同约定面积少7.63平方米，对该部分面积的购房款9384.90元（7.63平方米×1230元／平方米）、配套费610.40元（7.63平方米×80元／平方米）被告应当予以返还。关于原告主张的逾期付款利息，因原告向被告支付购房款、附房款、车库款系履行合同义务，被告所负付款义务为房屋面积差值部分的购房款及相应费用，故该逾期利息应当按照被告应当返还的款项9995.30元（应返还购房款9384.90元＋应返还配套费610.40元）为基数；因原被告在庭审中的陈述于2013年12月4日确定涉案房屋的实际测量面积，故对逾期付款利息本院依法酌情支持按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年12月4日起计算至本判决确定的支付之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告潍坊龙海置业有限公司返还原告张亦功房屋差价款9384.90元、配套费610.40元，以上共计9995.30元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告潍坊龙海置业有限公司支付原告张亦功逾期付款利息（以9995.30元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年12月4日起计算至本判决确定的支付之日止），于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告张亦功的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2508元，由被告潍坊龙海置业有限公司负担75元，原告张亦功负担2433元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费2508元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 段玉娟
代理审判员 姜玉洁
人民陪审员 王崇敏
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 李 妍
法律条文释明
1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。