广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）桂09民终798号
上诉人（一审被告）：广州屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地：广东省广州市。
法定代表人：倪某，董事长。
委托代理人：徐新民，广西中司律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陆某，女，1971年5月6日出生，汉族，住广西南宁市。
一审被告：深圳市创普特商业管理有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：谢某，董事长。
一审被告：玉林市金湾房地产有限公司，住所地：广西玉林市玉州区。
法定代表人：李某，董事长。
一审被告：广州屈臣氏个人用品商店有限公司玉林玉州路分店，住所地：广西玉林市玉州区。
负责人：陈某。
委托代理人：徐新民，广西中司律师事务所律师。
上诉人广州屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日受理后，依法组成由审判员罗飒担任审判长，审判员邱汉荣、代理审判员周冬梅参加的合议庭进行了公开审理。
一审法院经审理查明：位于玉林市玉州区玉州路260号的金湾名城裙楼商场“金湾.女人世界”由玉林市金湾房地产有限公司（以下简称金湾公司）开发建设。2009年5月28日，金湾公司与深圳市创普特商业管理有限公司（以下简称创普特公司）签订了《全程策划与销售代理合同》。合同约定甲方（金湾公司）委托乙方（创普特公司）策划、代理销售、代理招商的标的为玉林市“金湾名城”项目下除甲方保留的单位外的全部住宅及商业裙楼“金湾.女人世界”，乙方的代理销售期限为甲方取得项目预售证后首次以报纸销售广告确定之公开发售之日起至本项目累计销售率达到90%以上止。2010年9月9日金湾公司与创普特公司签订《全程策划与销售代理合同补充协议》，约定：一、甲方委托乙方对金湾名城一至四楼的商铺返租进行全程代理，共有商铺716间。二、甲方委托乙方在商铺销售中同时与购铺业主签订三至十年返租经营协议”。三、三至十年返租经营协议与业主具体约定为：。四、根据上述返租的承诺，甲方委托乙方与金湾名城1、2、3、4楼的商铺业主签订“委托经营协议”并由乙方代甲方进行结算；所需支付的全部返租款（商铺租金）由甲方负责（含已签订返租协议未付返租款部分）甲方是“返租经营协议”的实际履行人，由此产生的全部法律责任、经济责任由甲方承担，乙方只收取返租总金额的5%作为乙方的代理费。五、在乙方代理甲方与商铺业主签订的“委托经营协议”中约定的委托经营期限内，所委托物业的经营管理权归甲方所有，在委托物业经营过程中产生的全部税金、费用由甲方负责，所产生的全部经营收益（主要为租金、物业管理费、商业管理费等收入）归甲方所有。六、甲方必须按照与乙方与商铺业主签订的商铺委托经营协议中约定的结算时间按时将当期应付租金总额，交付给乙方代其与商铺业主结算返租租金，一旦拖欠甲方需承担全部责任。七、为确保本协议及乙方与金湾名城商铺业主的商铺委托经营协议的全责履行，甲方同意将尚未销售的物业（附商铺明细说明）授权给乙方债权处理，乙方有权按市场价格进行销售、拍卖、抵押，所得款项用于代付商铺业主的返租租金，具体金额视实际情况多退少补。2009年5月30日，金湾公司与创普特公司签订《委托经营协议书》，将“金湾.女人世界”第一层第001-003、083-097号铺委托给创普特公司统一经营管理，委托期限为八年，自2010年3月31日起至2018年3月30日止。2009年11月28日，陆某与金湾公司签订了《“金湾.女人世界”商铺认购书》，约定陆某以246.25万元的价格购买金湾公司开发的“金湾.女人世界”第一层第001号商铺，面积为81.11平方米。合同签订后，陆某按约定支付定金5万元给金湾公司。2009年12月4日，陆某支付首付款108.9813万元给金湾公司。同日，陆某与创普特公司签订了《委托经营协议书》，协议约定：“陆某将其购买“金湾.女人世界”第一层第001号商铺全权委托给创普特公司统一经营管理，委托期限三年，自2010年3月31日起至2013年3月30日止。双方约定按商铺总价款246.25万元为基数计算陆某的委托经营收益金，甲方的年收益率为7.5%，三年收益金总额为554063元（即每年收益金为184687元）。创普特公司一次性支付第一年收益金184687元给陆某，该款从购房总价中扣除。自2011年3月31日起到2013年3月30日止，创普特公司须按每年7.5%的收益率分四次在每季度的最后五天内支付上个季度的收益金给陆某，如果不按时支付收益金，则每逾期一日，按应付而未付收益金的万分之二向陆某缴付滞纳金。”合同签订后，陆某依约将商铺交给创普特公司统一管理。2010年1月28日，创普特公司与屈臣氏公司签订《场地租赁合同》，将包括陆某购买的商铺在内的场地租赁给屈臣氏公司经营使用。合同约定租赁期限为自计租日起至屈臣氏公司经营满8年止。2010年4月27日，陆某与金湾公司正式签订《玉林市商品房买卖合同》。同日，陆某与金湾公司、创普特公司三方签订了《补充协议》，协议约定：“一、乙方（创普特公司）因商场的统一经营需要，占用甲方（陆某）所购商铺10平方米暂作商场观光通道，甲方享有按《商品房买卖合同》标注面积收取经营收益金，不受电梯通道影响。二、乙方承诺在三年委托期届满时，如果甲方不再委托乙方继续经营管理，乙方应无条件拆除上述观光电梯通道，同时应将甲方所购商铺恢复为《商品房买卖合同》中约定的交房原状，或者应甲方的要求，按继续经营本商铺已有装修标准和状况，及时装修后交还给甲方。五、丙方（金湾公司）对乙方在本协议中所有义务和责任提供保证。如乙方不能履行，或迟延履行本协议的义务和责任，甲方有权直接要求丙方履行，丙方也可以主动履行乙方的义务和责任，丙方不得以任何理由推诿或拒绝。”合同签订后，创普特公司支付2012年6月份前的经营收益金给陆某，2012年7月后的收益金没有支付给陆某。委托经营期限届满，创普特公司没有按约定将租赁的商铺交回给陆某，也未按约定拆除电梯观光通道。屈臣氏公司于2010年3月19日在租赁场所设立了分店即广州屈臣氏个人用品商店有限公司玉林玉州路分店（以下简称屈臣氏玉林店），目前仍在陆某的上述商铺中正常营业。2014年1月7日，陆某向一审法院提起诉讼，请求法院依法判决：一、判令创普特公司与陆某办理玉林市玉州区玉州路260号金湾名城裙楼商场“金湾.女人世界”第一层第1-001号商铺的交接手续；二、判令创普特公司向陆某支付2012年7月至2013年3月委托经营收益金138515.25元及滞纳金7452.12元（滞纳金的计算方法：1、以46171.75元为基数，自2012年10月1日起暂计至2013年9月25日共360日，按每日万分之二为3324.37元期后另计；2、以46171.75元为基数，自2013年1月1日起暂计至2013年9月25日共270日，按每日万分之二为2493.27元，期后另计；3、以46171.75为基数，自2013年4月1日起暂计至2013年9月25日共177日，按每日万分之二为1634.48元，期后另计）；三、判令创普特公司向陆某支付2011年4月至2012年6月委托经营收益金纳税凭证；四、判令创普特公司拆除陆某商铺中的电梯观光通道，并恢复到陆某与金湾公司签订的《商品房买卖合同》中约定的交房原状，金湾公司对上述义务承担连带责任；五、判令创普特公司向陆某支付2013年4月至9月租金不低于92343.50元（租金按每月15390.58元计，以审理查明的数额为准，期后计至办完交接手续之日止），屈臣氏公司和屈臣氏玉林店就上述付款义务承担连带责任。
一审法院认为：本案陆某向金湾公司购买商铺后，将商铺委托给创普特公司经营管理，按年定量收取收益金，其实质就是陆某将商铺租赁给创普特公司，创普特公司按年向陆某交付租金，因此陆某与创普特公司之间是房屋租赁合同关系。本案是因创普特公司未按合同约定支付租金及交还商铺所引起的纠纷，应属于房屋租赁合同纠纷，立案定为委托合同纠纷不当。陆某与创普特公司签订的《委托经营协议书》是双方平等协商签订，协议合法有效。陆某向金湾公司购买商铺后，将商铺委托给创普特公司经营管理，按年收取收益金。创普特公司接受委托经营后，应按协议约定按时将收益金支付给陆某，但创普特公司没有按约定支付2012年7月后的收益金给陆某，且委托经营期限届满后，创普特公司没有按约定将租赁的商铺交回给陆某，也未按约定拆除电梯观光通道。创普特公司的行为已构成违约，按协议约定，创普特公司除了应承担支付收益金的责任外，还应承担因其违约行为而应承担的违约责任，即按《委托经营协议书》的约定，按应付而未付收益金的万分之二支付滞纳金给陆某；同时由于创普特公司未按约定交还商铺给陆某，陆某要求其按照委托经营收益金的标准每月支付占用商铺的租金15390.58元有事实和法律依据。金湾公司与创普特公司于2010年9月9日签订了《全程策划与销售代理合同》、《全程策划与销售代理合同补充协议》，明确约定金湾公司委托创普特公司与金湾名城1、2、3、4楼的商铺业主签订“委托经营协议”，并由创普特公司代金湾公司进行结算；所需支付的全部返租款（商铺租金）由金湾公司负责，金湾公司是“返租经营协议”的实际履行人，由此产生的全部法律责任、经济责任由金湾公司承担。由此可见，金湾公司与创普特公司之间已依法设立委托合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零四条的规定，创普特公司与客户签订委托经营协议书所产生的权利义务，应由金湾公司享有和承担。因此金湾公司依法应对支付经营收益金及返还、恢复陆某商铺原状承担责任。金湾公司与创普特公司签订《委托经营协议书》，将“金湾.女人世界”第一层第001-003、083-097号铺委托给创普特公司统一经营管理，委托期限为八年，自2010年3月31日起至2018年3月30日止。但陆某购买001号商铺后，已于2009年12月4日重新委托创普特公司经营管理，委托期限为三年，自2010年3月31日起至2013年3月30日止，金湾公司就001号商铺的委托已因陆某购买该商铺重新委托而失效。因此创普特公司与屈臣氏公司于2010年1月28日签订的《场地租赁合同》中，关于场地的租赁期限超出了陆某委托创普特公司经营管理的期限，其超出部分依法无效，在陆某委托经营期满后，陆某有权要求交还商铺，并有权向使用该商铺进行经营的屈臣氏公司要求支付租金。屈臣氏公司抗辩称讼争的商铺租赁在前，买卖在后，陆某要求其对2013年4月至交接之日的租金承担连带支付责任没有法律依据。其抗辩理由与查明的事实不符，该院依法不予采纳。屈臣氏玉林店是屈臣氏公司在玉林所开的分店，其没有独立承担民事责任的能力，其民事责任由屈臣氏公司承担。综上所述，陆某所诉有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条、第四百零四条的规定，判决：一、玉林市金湾房地产有限公司在本判决生效后十日内与陆某办理玉林市玉州区玉州路260号金湾名城裙楼商场“金湾.女人世界”第一层第001号商铺的交接手续；二、玉林市金湾房地产有限公司拆除陆某所有的位于玉林市玉州区玉州路260号金湾名城裙楼商场“金湾.女人世界”第一层第001号商铺中的电梯观光通道，恢复到陆某与玉林市金湾房地产有限公司签订《商品房买卖合同》中约定的交房原状；三、玉林市金湾房地产有限公司支付2012年7月至2013年3月的委托经营收益金138515.25元给陆某；四、玉林市金湾房地产有限公司支付滞纳金给陆某（滞纳金的计算：1、以46171.75元为基数，自2012年10月1日起至被告付清之日止，按每日万分之二计算；2、以46171.75元为基数，自2013年1月1日起至付清之日止，按每日万分之二计算；3、以46171.75元为基数，自2013年4月1日起至被告付清之日止，按每日万分之二计算）；五、玉林市金湾房地产有限公司以每月15390.58元的标准支付自2013年4月至办完交接手续之日止的租金给陆某；六、广州屈臣氏个人用品商店有限公司对第五项判决承担连带责任；七、驳回陆某对深圳市创普特商业管理有限公司的诉讼请求；八、驳回陆某的其他诉讼请求。案件受理费4875元，减半收取2438元，由深圳市创普特商业管理有限公司、玉林市金湾房地产有限公司、广州屈臣氏个人用品商店有限公司共同负担。上诉人屈臣氏公司不服一审判决，上诉称：1、本案在不具备适用简易程序的法定情形下，一审法院适用简易程序审理严重违法，理应由二审法院依法撤销一审判决发回重审。（1）本案案情依法不属于适用简易程序的法定情形，一审法院的审理程序严重违法，籍此作出的判决严重缺乏程序正义，理应由二审法院依法撤销并发回重审。本案被上诉人提起诉讼时，依据不同法律关系向上诉人、三个一审被告提起不同的诉求，而上诉人、三个一审被告间是分别基于不同的法律关系和相互间不具有合同相对性的、分属不同性质的合同关系，分别对同一讼争商铺享有不同的权益，受不同的法律保护和合同约定规范，至上诉人、三个一审被告提出各自明显不同的权利主张，且各方当事人对本案是定性为委托合同纠纷还是定性为租赁合同纠纷都存在争议及一审审理期间法院也曾向当事人出具了一审法院依职权向相关单位调取收集的证据并要求出庭各方当事人进行质证的案件事实。本案案情复杂，一方当事人人数众多，且各方当事人基于不同法律关系，对责任的承担和权利的享有都存在明显的不可调和的原则性分歧，相互间争议非常大，完全不符合法定的适用简易程序的法定情形。（2）一审法院自2014年1月7日立案受理，最终至2015年10月29日才作出一审判决，在长达22个月的审理期限内都一直采用简易程序审理本案。一审判决严重违反简易程序审限的强制性和禁止性法律规定，本案属于明显违反法定程序的情形，籍此作出的判决严重缺乏程序正义，理应由二审法院依法撤销并发回重审。2、一审法院在实体审理过程中的事实认定和法律适用上都存在严重的错误，理应由二审法院依法撤销发回重审或依法直接改判。（1）一审法院在查明本案属委托合同纠纷还是租赁合同纠纷问题时，一审判决将上诉人取得讼争商铺承租权的上层基础合同错误地确定为是基于被上诉人陆某与一审被告创普特公司签订且并未记载签字时间的《委托经营协议书》，并籍此作出“本案中，陆某与创普特公司签订的两份《委托经营协议书》规定了委托权限、委托期限、委托内容等内容，创普特公司根据陆某的授权，对陆某购买的商铺进行了统一经营管理，出租给了屈臣氏公司”是完全错误的，籍此做出的判决必定错误。一审被告金湾公司于2009年5月30日与一审被告创普特公司签订了委托权限包括租赁权和转租权、经营收益权在内的期限自2010年3月31日起至2018年3月30日止的《委托经营协议书》，上诉人得知《委托经营协议书》中受托方即一审被告创普特公司拥有对讼争商铺的转租权后，经与讼争商铺的当时实际产权人即一审被告金湾公司协商达成并由一审被告金湾公司于2010年1月19日向上诉人出具了商铺出租的《连带责任保证书》后，上诉人与一审被告创普特公司依法签订了租赁期限与创普特公司和金湾公司的委托期限完全一致的《场地租赁合同》，该《场地租赁合同》一直履行至今，且上诉人至今仍依照《场地租赁合同》约定的方式交付租金的事实。上诉人是以创普特公司和金湾公司签订的《委托经营协议书》为基础合同创普特公司签订的《场地租赁合同》，该租赁合同完全是合法有效的，在未经当事人专门就该《场地租赁合同》提起撤销之前依法仍应当受法律保护的。（2）一审法院在查明上诉人根据“租赁在前，买卖在后”之事实以“买卖不破租赁”来抗辩《场地租赁合同》对被上诉人依法具有法律约束力及不影响租赁合同效力的问题时，一审判决作出“金湾公司就001号商铺的委托已因陆某购买该商铺重新委托而失效，因此创普特公司与屈臣氏公司于2010年1月28日签订的《场地租赁合同》中，关于场地租赁期限超出了陆某委托创普特公司经营管理的期限，其超出部分依法无效，在陆某委托经营期满后，陆某有权要求交还商铺”之认定严重缺乏事实根据和法律依据的，是完全错误的，籍此作出的判决必定错误。（3）在上诉人依合法有效的《场地租赁合同》约定支付租金方式已经向出租方或法院帐户支付了2013年4月至2015年6月前的包括讼争铺在内的所有商铺的足额租金的情况下，作出“陆某有权向使用该商铺进行经营的屈臣氏公司要求支付租金”之认定及籍此作出“上诉人对金湾公司以每月15390.58元的标准支付自2013年4月至办理交接手续之日止的租金给被上诉人承担连带责任”的判决结论，是严重缺乏事实根据和法律依据的，是完全错误的，理应由二审法院撤销并依法改判。①一审法院在上诉人依合法有效的《场地租赁合同》约定支付租金方式已经向出租方或法院帐户支付了2013年4月至2015年6月前的包括讼争铺在内的所有商铺的足额租金后，一审法院又在本案中认定并判决上诉人再向被上诉人支付2013年4月之后的使用讼争商铺租金属要求上诉人双倍支付租金，对上诉人来讲显失公平，严重属错误判决。②上诉人依合法有效的《场地租赁合同》约定的按经营收益比例提成方式支付租金，而一审法院判令上诉人按每月15390.58元的标准支付租金，严重缺乏事实根据和合同依据，属严重错误的判决结论。③上诉人与一审被告金湾公司之间明显不属于法律明确规定的应承担连带责任的八种情况，一审法院还判令上诉人对一审被告金湾公司支付租金承担连带责任明显缺乏法律依据，属严重错误的判决结论。④被上诉人在起诉状中第五项诉讼请求仅诉请“判令创普特公司向陆某支付2013年4月份至9月份租金不低于92343.50元（租金暂按每月15390.58元计，以审理查明的数额为准，期后计至办完交接手续之日止），屈臣氏公司和屈臣氏玉林店就上述付款义务承担连带责任”，根本没有诉请上诉人对金湾公司承担连带责任的情况下，一审法院在民事判决书中已作出“七、驳回陆某对深圳创普特商业管理有限公司的诉讼请求”之判决后，还人为地、主观地、武断地作出“六、广州屈臣氏个人用品商店有限公司对第五项判决承担连带责任（注：第五项判决为“玉林市金湾房地产有限公司以每月15390.58元的标准支付自2013年4月至办理守交接手续之日止的租金给陆某”），故一审法院作出的判决明显超越陆某诉请的审理范围，严重违反了《民事诉讼法》中的当事人处分原则，更严重违反了民事诉讼活动中的“不告不理原则”，是完全错误的。综上所述，一审判决程序违法，事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销（2014）玉区法民初字第264号民事判决第一、二、六项，发回重审或依法改判。在二审诉讼中，上诉人在举证期限内向法庭提交以下证据：1、被上诉人陆某于2016年4月24日向上诉人发出的《关于委托授权的告知书》，欲证明被上诉人在对一审被告创普特公司与上诉人签订的《场地租赁合同》所依据的基础合同是创普特公司与金湾公司签订的8年委托经营期限的《委托经营协议》，并不是被上诉人与创普特公司签订的3年《委托经营协议》。上诉人于2010年1月与创普特公司签订《场地租赁合同》，被上诉人于2010年4月27日才与金湾公司签订《商品房买卖合同》，根据买卖不破租赁的原则，租赁合同对上诉人也具有法律约束力。2、关于《关于委托授权的告知书》的告知函，欲证明被上诉人默认了上诉人与创普特公司签订的《场地租赁合同》，证明被上诉人同意按场地租赁合同约定租金的方式支付租金。3、（2014）玉区法民初字第2753号民事判决书，欲证明2375号案的法律关系比本案简单都适用普通程序审理，证明本案适用简易程序审理违反法定程序。4、（2014）玉区法民初字第2753-1号民事裁定书，证明上诉人已按场地租赁合同约定的租金方式将2015年6月30日前的租金已支付给创普特公司，即按照玉州区法院的裁定要求汇入到玉州区法院指定的法院账户，进一步证明上诉人不再有向被上诉人支付2015年6月30日前的场地租金的义务。
被上诉人、一审被告未作答辩与质证。
本院经审核认为：对上诉人提交的证据1、2，本院予以采纳。对证据3、4的真实性，本院予以确认，但对上诉人的证明内容，本院不予采信。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：2010年1月19日，一审被告金湾公司出具一份《转租同意证明》，内容为：兹同意创普特公司转租“中国广西壮族自治区玉林市玉州区玉州路260号首层的建筑物的一部分”给屈臣氏公司使用，租赁期为创普特公司与屈臣氏公司签订的《场地租赁合同》中约定的计租日起计八年（预计为2010年3月31日至2018年3月30日中的8年整）。2010年1月28日，一审被告创普特公司与上诉人屈臣氏公司签订《场地租赁合同》，将包括被上诉人陆某购买的商铺在内的场地租赁给上诉人屈臣氏公司经营使用。合同约定租赁期限为自计租日起至上诉人屈臣氏公司经营满8年止。合同还约定租金支付方式按商店的营业额的百分比抽成向甲方（创普特公司）支付租金，具体比例为6%。在上诉人屈臣氏公司商店开业后二十四个月内，当月营业额低于418000元（含418000元）时，则屈臣氏公司按该月营业额的5%抽成向创普特公司支付租金；当月营业额低于366000元（含）时，屈臣氏公司有权在书面通知创普特公司30天后提前终止合同，双方不相互追究责任。
本院认为：上诉人屈臣氏公司与一审被告创普特公司于2010年1月28日签订《场地租赁合同》，该租赁合同合法有效，应受法律保护，租赁合同约定租赁期限为8年，而被上诉人陆某与一审被告金湾公司是于2010年4月27日签订《玉林市商品房买卖合同》，租赁合同在前，买卖合同在后，根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，《场地租赁合同》在租赁期限内对作为买受人的被上诉人陆某具有法律约束力，被上诉人应按《场地租赁合同》的约定来履行出租人的义务，因此，被上诉人要求创普特公司办理玉林市玉州区玉州路260号金湾名城裙楼商场“金湾.女人世界”第一层第1-001号商铺的交接手续及恢复商铺原状，依法不予支持。一审判决对屈臣氏公司是否按《场地租赁合同》约定支付商铺租金及支付到何时的租金给创普特公司并没有查清，且本案被上诉人提起诉讼只请求创普特公司承担办理商铺交接手续、拆除商铺中的电梯观光通道并恢复商铺原状、支付委托经营收益金及滞纳金、交付委托经营收益金纳税凭证、支付租金等责任，只要求金湾公司对恢复商铺原状承担连带责任，一审判决在被上诉人没有诉请金湾公司承担责任的情况下判决金湾公司承担办理商铺交接手续、拆除商铺中的电梯观光通道并恢复商铺原状、支付委托经营收益金及滞纳金、支付租金等责任，已经超出了被上诉人的诉讼请求范围，并且本案一审法院适用简称程序审理本案亦不符合法律规定，故一审判决严重违反法定程序，有撤销原判，发回重审之必要。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第264号民事判决；
二、发回玉林市玉州区人民法院重审。
一审案件受理费2438元，由一审法院根据重审结果确定当事人应负担的数额；二审案件受理费4875元（上诉人广州屈臣氏个人用品商店有限公司已预交），本院予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 罗 飒
审 判 员 邱汉荣
代理审判员 周冬梅
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 许泰榕