广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民一申字第1678号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地：广东省珠海市吉大九洲大道中****号锦园*栋*单元*层*****号。
法定代表人：刘广略，董事长。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘广略，男，汉族，1964年11月30日出生，住广东省珠海市香洲区。
上列二再审申请人的共同委托诉讼代理人：邵健、林伟杰，均系广东莱恩律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：邓德君，男，汉族，1937年8月5日出生，住广东省珠海市香洲区。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈琼清，女，汉族，1951年5月12日出生，住广东省珠海市香洲区。
上列二被申请人的共同委托诉讼代理人：杨凌，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
上列二被申请人的共同委托诉讼代理人：田志娟，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。
再审申请人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）、刘广略因与被申请人邓德君、陈琼清房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2015）珠中法民三终字第244号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
南福公司申请再审称：（一）本案有新证据足以推翻原审判决。二审判决后，经南福公司申请，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室（以下简称改建办）作出《关于官村旧村回迁户回迁房办理房地产权证情况的复函》（珠改办函〔2015〕34号），该新证据明确了三点事实：邓德君、陈琼清的产权证办理需先由改建办等三单位审核后发文至珠海市房地产交易中心；邓德君、陈琼清目前尚未完成结算及缴纳税款，不具备涉案回迁房办证的基本条件；南福公司仅承担“协助”办证的义务。一、二审法院在南福公司多次主张回迁房办证具有行政审批前置的性质且办证行为需要邓德君、陈琼清配合，是双方、双务法律行为的抗辩下，从未对本案办证条件及流程予以查明，即判决南福公司承担逾期办证的违约责任，属认定事实错误，依法应予纠正。（二）一、二审在计算违约金时依据的面积、计算逾期交楼的时间及违约金计算标准均存在错误，致使南福公司无故承担巨额违约金，应予纠正。1、应以318.47平方米作为计算逾期交楼违约金的房屋面积，超出此面积的部分，均属于邓德君、陈琼清超拿面积，不仅需要邓德君、陈琼清支付已确定数额的购房款，并且需要双方当事人协商处理实际超拿面积部分的购房款。2、应以单体楼房取得竣工验收报告之日至南福公司发出入伙通知之日之间的天数计算逾期交楼的违约时间。3、应按合同约定的房屋单价5000-6000元/平方米的标准计算违约金。4、应按邓德君、陈琼清的实际损失调整违约金数额。（三）合同关于“内地台降低40厘米”的约定自始因违法而无效，一、二审判决南福公司承担135881元赔偿金无法律依据。（四）一、二审判决刘广略超出合同约定的担保范围承担逾期交房和逾期办证违约金的担保责任，缺乏事实和法律依据，应予纠正。（五）关于负二层两个车位的办证事宜不属于本案审理范围，二审判决南福公司为该两个车位办证属于超诉讼请求审理，违反了民事诉讼法的相关规定，依法应予撤销。本案审查过程中，南福公司补充申请再审意见称：合同约定邓德君、陈琼清应支付超拿面积购房款615650元，但二审判决却毫无依据地将该款项认定为315650元，据此错误得出支付50%的数额为157825元，并在此基础上进一步作出邓德君、陈琼清“仅为小部分义务未履行”的认定，最终据此作出南福公司须为除1栋2602房外其余房屋办证并承担逾期办证违约金的错误判决。综上，南福公司请求再审本案。
邓德君、陈琼清提交意见称：（一）南福公司提交的改建办作出的《关于官村旧村回迁户回迁房办理房地产权证情况的复函》（珠改办函〔2015〕34号）不能认定为申请再审依据的新证据。1、该复函仅回复了回迁房办理房产证的流程，并未确认邓德君、陈琼清的房屋无法办理房产证是由于改建办的原因造成。合同第七条明确约定南福公司应在邓德君、陈琼清入伙之日起360日内将房地产权证办妥，南福公司作为专业开发商有足够的预测办证时间。即便属于改建办原因导致不能办证，也不能由此免除南福公司的违约责任。2、根据珠海市人民政府办公室《关于香洲旧城区改建拆迁补偿政策的补充通知》等文件的规定，改建办的职能是“指导”，而非“主导”，只有开发商才主导整个项目的旧城改造。3、邓德君、陈琼清曾向珠海市不动产登记中心咨询关于办理涉案回迁房房产证的信息。根据办理指南的《核准房屋拆迁补偿登记》，除了需由邓德君、陈琼清提交身份证明复印件外，其余资料一律由南福公司提供。邓德君、陈琼清多方奔走，多个部门都称应由南福公司负责办证，但南福公司却不予理睬，而邓德君、陈琼清却无法在南福公司不配合的情况下自行办证。4、关于超拿面积房款的支付及税费的缴纳问题。邓德君、陈琼清曾提出从南福公司应承担的违约金中扣除，亦曾在二审判决后找南福公司支付房款，但南福公司拒收。（二）二审判决计算违约金的面积、逾期交楼的时间、违约金计算标准不存在错误。对于上述事项，合同均有明确约定，二审根据当事人合意作出相关认定，并无不当。（三）关于27、28号商铺“内地台降低40厘米”的赔偿问题。我国城乡规划法并无关于“内地台降低”的规定，现实生活中确实存在内地台降低的装修。一、二审参照合同约定的装修和综合费用标准确定赔偿数额是合理的。（四）根据合同约定，刘广略应当承担逾期交楼及逾期办证违约金的担保责任。（五）关于负二层两个车位的办证问题，邓德君、陈琼清一审诉讼请求第五项是“请求判令被告立即为原告办理房地产权证书”，且合同已约定南福公司应为邓德君、陈琼清办理车位的权属证书，故一审未判令南福公司办理车位权属证书属遗漏诉请，二审法院予以更正是正确的。（六）关于二审认定邓德君、陈琼清应支付的超拿面积购房款总额为315650元的问题，完全是笔误，不属于再审本案的条件。综上，邓德君、陈琼清请求驳回南福公司的再审申请。
申请再审时，南福公司向本院提交了下列新证据：
1、改建办于2015年7月21日作出的《关于官村旧村回迁户回迁房办理房地产权证情况的复函》（珠改办函〔2015〕34号，以下简称34号复函），其内容为：“珠海市南福房产开发有限公司：你司报来的《关于请求对官村旧村回迁户核准办理房地产权证的申请报告》已收悉。现就该批17户村民办证事宜及有关程序函复如下：一、官村旧村回迁户的办理房地产权证的流程：1、通过组织回迁房抽签，确定被回迁户的具体房号。2、开发商按要求向我办提出申请，填写《回迁房补偿产权情况汇总表》，经我办、吉大街道办、拱北国土所三单位审核无误后发文市房地产登记中心，确定符合办证的名单、面积等。3、被拆迁户和拆迁人办理结算。4、开发商协助回迁户个人向我办填报个人办证申请表，经原房屋产权人、回迁房拟登记权属人、开发商签（盖）章，经审核无误由我办盖章后，到市房地产登记中心办理回迁房房地产权证。……三、经查官村项目编号为49的《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》，根据我市城中旧村改建政策，产权人为陈琼清的位于九洲大道官村××街××号房屋，合法建筑面积276.93平方米，违章建筑面积72.5平方米，建成年份1990年，应补偿合法住宅产权面积318.47平方米。根据你司报来的《拆迁补偿安置合同》及《补偿产权情况汇总表》，该户实际获得补偿的住宅390.65平方米、商铺276.46平方米、车位2个，同时还有个别回迁业主选择的回迁房面积远远大于应补偿产权面积，由于回迁房办证手续的不可分割性以及回迁房和商品房之间税收政策的差异性，对于超出应补偿面积的部分房产，须按商品房征税，请你司与回迁户在办理结算时加强沟通，做好有关法规政策的宣传解释和执行落实。”
南福公司提交上述34号复函拟证明：（1）涉案回迁房的办证是由政府部门主导并需经过批准程序，是否同意办证的决定权在于政府三个职能部门的综合审批。（2）回迁户依约支付完毕购房款并办理结算、依法完成纳税等是其申请办证的法定前置条件。本案中，邓德君、陈琼清至今未履行相应义务，不符合办证条件，南福公司无需承担逾期办证责任。（3）基于同份《产权补偿核定表》和《拆迁补偿安置合同》而产生的回迁房办证具有不可分割性，不可能只办理其中一个房产证。（4）南福公司作为开发商，在办证过程中仅负协助义务，而南福公司对此已积极履行，不存在过错。
邓德君、陈琼清对该证据发表质证意见称：对该复函的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议。首先，从时间上看，该复函是改建办对南福公司于2015年3月19日提交的《关于官村旧村回迁户回迁房办理房地产权证的申请报告》所作出的回复。南福公司制作这份申请报告的目的是逃避其因迟延交房应承担的违约责任。根据合同约定，在邓德君、陈琼清入伙后，南福公司有360天时间向行政部门协调办证事宜，也有充足的时间与邓德君、陈琼清就办证事宜协商或签订相关法律文件，但南福公司直至2015年3月19日才向改建办提出申请。其次，南福公司向改建办提交的《关于官村旧村回迁户回迁房办理房地产权证的申请报告》之附件《官村旧村回迁房未办补偿产权情况汇总表》系南福公司单方制作，在补偿面积上与合同约定不符，改建办未审查清楚合同的内容、性质，仅凭南福公司申请便作出34号复函，对合同理解、认识不清，或有意帮助南福公司逃避违约责任。再次，34号复函的作出缺乏法律依据，改建办作为行政机关，其出具复函应告知函件的法律依据。综上，34号复函缺乏事实与法律依据，系改建办“协助”南福公司逃避违约责任的行为，不具有证据效力。
2、官村旧村拆迁回迁户江松办证手续一套，包括改建办于2014年5月22日向珠海市房地产登记中心作出的《关于办理官村旧村改建项目中郑晓晴等户回迁房房地产权证的函》（珠改办函〔2014〕15号）、南福公司与江松于2014年5月28日签订的《〈珠海市香洲区官村拆迁补偿安置合同〉回迁房合同约定面积与确权面积结算表》、因江松申请变更回迁房产权人姓名而由南福公司于2014年5月28日提交改建办的《官村回迁户产权变更申请表》、江松的子女江少雄等人缴纳购房款的发票和契税缴款书以及取得回迁房产权证、江松及其子女的亲属关系证明等文件的复印件。
南福公司提交上述证据拟证明：已经完成的官村旧村回迁户的办证手续及流程为：1、改建办向珠海市房地产登记中心出具同意回迁户办证的函；2、回迁户就超面积部分与开发商结算，并以该结算作为计税依据；3、由回迁户、开发商共同向改建办提出产权登记申请，并由改建办审核后盖章确认；4、回迁户支付超面积房款、缴纳税费；5、珠海市房地产登记中心核实无误后办理房地产权证。
邓德君、陈琼清对上述证据发表质证意见称：江松是澳门人，南福公司提交的这套所谓的办证程序是针对境外的人的，境内的人办证不需要。
本案审查过程中，南福公司又于2016年8月26日向本院提交了改建办于同月24日向陈琼清作出的《关于对官村旧村改建项目官村一街19号房屋拆迁补偿情况的复函》（珠改办函〔2016〕29号，以下简称29号复函），其内容是：“陈琼清：您好，您来文对您官村旧村改建项目中的回迁房回迁补偿面积和办证有关情况提出异议的文收悉。经我办核查有关资料，现答复如下：一、职能部门对房屋的确权补偿核定情况。经核查项目编号为49号的《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》（详见附件1），根据我市城中旧村改建政策，产权人为陈琼清的位于九洲大道官村××街××号房屋，合法建筑面积276.93平方米，违章建筑面积72.5平方米，建成年份1990年，根据《珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策实施办法（一）》第二条规定，按1﹕1.5补偿计算，应补偿合法住宅产权面积318.47平方米。二、房屋拆迁补偿合同约定情况。根据2008年6月您与官村旧村改建项目开发商珠海市南福房产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置合同》（详见附件2），合同中约定回迁面积为632.15平方米，其中七号楼××号商铺面积约105.56平方米、10号商铺约85.28平方米、11号商铺约74.58平方米，六栋三套住宅面积分别约为89平方米、74平方米、74平方米，一栋二十六层住宅129.73平方米。合同约定回迁房总面积超出政策规定的应补偿面积313.68平方米。三、房屋回迁交付情况。官村旧村改建项目回迁房于2012年12月建成，改建开发商实际向您共交付回迁了4套住宅、3个商铺、2个地下停车位。根据珠海市测绘院对上述回迁房屋的测绘结果（《房屋建筑面积测绘成果明细表》详见附件3），测绘后实际回迁总面积为667.11平方米。其中4套住宅分别为6栋1单元305房面积83.35平方米，6栋1单元2704房面积92.21平方米，6栋1单元3005房面积81.92平方米，1栋2602房面积133.17平方米。3个商铺分别为7栋27号、7栋28号、7栋38号商铺，2个地下停车位分别为B398号、B583号。实际回迁房总面积超出应补偿面积348.64平方米，其中实际回迁房总面积超出合同约定面积的34.96平方米合同未约定面积补差款项，请您与开发商南福公司协商处理方式、办理核算手续，进而办理回迁房房地产权证。据了解，您因《房屋拆迁补偿安置合同》与开发商南福公司纠纷问题已于2014年3月向法院提起诉讼，经一、二审判决，目前南福公司向广东省高院提出再审申请，正在高院审理程序中。根据拆迁补偿政策的规定，除应补偿合法产权面积外，实际回迁房面积超出政策规定应补偿面积的，均应与开发商就超出面积部分进行协商并结算，签订《商品房买卖合同》，超出应补偿面积的部分须依法纳税，同时由于回迁房办证及税收政策的不可分割性和差异性，我办对同一《房屋拆迁补偿安置合同》项下的回迁房产权登记为一次性审批，不能分开处理。相同问题我办于2015年7月21日曾书面答复南福公司（详见附件4）。为解决您回迁房补偿及办证问题，请您与南福公司结合双方此前签订的《房屋拆迁补偿安置合同》约定尽快协商达成协议后由南福公司报请我办审批。”
南福公司提交上述29号复函拟证明：南福公司在本案一、二审及再审审查过程中多次提出主张的回迁房办证程序，即需要由拆迁主管部门主导并完成审批，珠海市不动产登记中心只有在改建办完成所有审批后才正式进入办证阶段。南福公司在陈琼清夫妇不予配合的情况下根本无法单方为其办证，且陈琼清夫妇违约在先，收取房屋后拒绝依约支付超面积房款并与南福公司协商超过合同约定面积部分的补差价款。因此，本案尚未达到政府要求的办证条件。由于陈琼清夫妇未履行付款义务，导致无法结算及办证，不能归责于南福公司。最后，陈琼清夫妇同一份拆迁合同项下各回迁房的办证必须统一审批，具有不可分割性，二审判决作出分开办证的判项因违反政府办证程序，导致无法执行。
邓德君、陈琼清对上述证据发表质证意见称：对上述29号复函的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议。1、对该复函第一条“职能部门对房屋的确权补偿核定情况”及其附件《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》无异议。2、对该复函第二条“房屋拆迁补偿合同约定情况”有异议。改建办无权对双方当事人签订《房屋拆迁补偿安置合同》的事实进行认定，该合同所涉事实已经本案一、二审法院作出认定，改建办无权作出与生效判决不同的事实认定。3、对该复函第三条“房屋回迁交付情况”有异议，对其附件《房屋建筑面积测绘成果明细表》无异议。由于改建办对《房屋拆迁补偿安置合同》理解错误，导致错误认定回迁面积。1栋2602房（133.17平方米）邓德君、陈琼清需用钱购买，属于附条件的商品房，不应被认定为回迁房，不能计入回迁房总面积内，邓德君、陈琼清曾多次找南福公司要求付款，但均被南福公司拒绝，其目的就是想以该房作为不承担逾期办证违约责任的借口。4、29号复函的作出缺乏法律依据，该复函涉及邓德君、陈琼清利益，应告知其是否享有申请复议或行政诉讼权。综上，29号复函缺乏事实与法律依据，系改建办“协助”南福公司逃避违约责任的行为，不具有证据效力。
本院组织双方当事人到庭进行法庭询问，询问双方当事人在2013年1月9日签订《官村拆迁补偿回迁结算表》后，有无就邓德君、陈琼清需要缴纳的“超拿面积”款进行协商，邓德君、陈琼清确认双方确有沟通，但没有签订书面文件。
本院经审查认为，南福公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项规定的情形，本案应当再审。
首先，对于南福公司向本院提交的34号复函和29号复函，邓德君、陈琼清对其形式上的真实性并无异议，故本院对该两份复函在形式上的真实性予以认可。其中，34号复函称，“……由于回迁房办证手续的不可分割性以及回迁房和商品房之间税收政策的差异性，对于超出应补偿面积的部分房产，须按商品房征税，请你司与回迁户在办理结算时加强沟通，做好有关法规政策的宣传解释和执行落实。”29号复函称，“……根据拆迁补偿政策的规定，除应补偿合法产权面积外，实际回迁房面积超出政策规定应补偿面积的，均应与开发商就超出面积部分进行协商并结算，签订《商品房买卖合同》，超出应补偿面积的部分须依法纳税，同时由于回迁房办证及税收政策的不可分割性和差异性，我办对同一《房屋拆迁补偿安置合同》项下的回迁房产权登记为一次性审批，不能分开处理。……为解决您回迁房补偿及办证问题，请您与南福公司结合双方此前签订的《房屋拆迁补偿安置合同》约定尽快协商达成协议后由南福公司报请我办审批。”以上两份复函对本案所涉回迁房办证程序的答复一致，且与南福公司提交的为回迁户江松办理回迁房产权证所反映的流程可相互印证。此外，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（一）项规定，国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。因此，上述两份复函对本案所涉回迁房办理产权证书的程序所出具的意见，本院予以采信。
其次，关于南福公司是否存在逾期办证的违约行为问题。根据双方当事人签订的《房屋拆迁补偿安置合同》的约定，南福公司应补偿邓德君、陈琼清回迁房总面积为596.86平方米，其中113.13平方米属于“超拿面积”部分，邓德君、陈琼清需要支付购房款615650元。该合同同时约定，对于该部分购房款，在南福公司通知邓德君、陈琼清回迁入伙时一个月内，邓德君、陈琼清须支付50%即307825元。合同履行过程中，双方于2013年1月9日签订《官村拆迁补偿回迁结算表》，约定“合同约定回迁房面积超出应补偿回迁面积部分补差”615650元“处理方式待定”，同时，“确权面积与合同约定面积补差额款”则“另行协商”。一、二审已查明，根据珠海市测绘院的测绘数据，邓德君、陈琼清已接收的回迁房总面积共667.11平方米，超出《房屋拆迁补偿安置合同》约定的596.86平方米共70.25平方米。邓德君、陈琼清主张回迁的1栋2602房系商品房，不属于回迁房，不能计入回迁面积内。但是，该房屋面积为133.17平方米，《房屋拆迁补偿安置合同》约定的“超拿面积”仅为113.13平方米，二者并不吻合，而且，《房屋拆迁补偿安置合同》亦未指明“超拿面积”部分特指1栋2602房，故对邓德君、陈琼清的上述主张，本院不予采纳。此外，根据29号复函关于回迁房办证程序的意见，改建办对同一《房屋拆迁补偿安置合同》项下的回迁房产权登记为一次性审批，不能分开处理，故即便涉案1栋2602房的性质不属于回迁房，由于其与其他涉案房屋均处于同一《房屋拆迁补偿安置合同》项下，亦不可分批办证。
根据本案相关证据，并综合上述分析可知，对于南福公司提供给邓德君、陈琼清的回迁房屋，存在两部分房屋面积尚需双方当事人对购房款数额、付款方式、税费负担等问题协商一致，签订并履行《商品房买卖合同》，才具备办证条件。其一是《房屋拆迁补偿安置合同》约定的“超拿面积”113.13平方米，虽已确定该部分购房款数额为615650元，但由于双方签订《官村拆迁补偿回迁结算表》约定“处理方式待定”，故双方仍须就付款方式协商一致。其二是邓德君、陈琼清实际获取的超过《房屋拆迁补偿安置合同》约定回迁面积的房屋面积70.25平方米，双方需要就该部分面积所应支付的购房款数额、付款方式等问题协商一致。在本院组织的法庭询问中，邓德君、陈琼清确认双方对邓德君、陈琼清需要缴纳的“超拿面积”款问题确有沟通，但没有签订书面文件，故在双方尚未对该问题达成合意的情况下，由于回迁房办证的不可分割性，本案所涉回迁房未能依约办理权属证书的责任不应归责于南福公司。一、二审以南福公司未能在《房屋拆迁补偿安置合同》约定的邓德君、陈琼清入伙之日起360日内办理产权证构成违约为由，判令南福公司在判决生效之日起30日内为邓德君、陈琼清办理回迁房屋的产权证并承担相应的逾期办证违约金，与事实相违背，应予纠正，故本案应当再审。对于南福公司的其他再审请求，由再审法院一并审理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：
一、指令广东省珠海市中级人民法院再审本案。
二、再审期间，中止原判决的执行。
审判长 刘样发
审判员 王红英
审判员 贾 密
二〇一七年三月十六日
书记员 陈贤璇