镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇经丁商初字第0007号
原告镇江威尔医疗设备有限公司，住所地镇江新区丁卯纬三路。
法定代表人高地，该公司董事长。
委托代理人周仁华，江苏中坚汇律师事务所律师。
被告镇江亚胜汽车维修有限公司，住所地镇江新区丁卯纬三路26号。
法定代表人沐小闽，该公司董事长。
委托代理人谌霞，江苏博士达（镇江）律师事务所律师。
原告镇江威尔医疗设备有限公司与被告镇江亚胜汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月27日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告镇江威尔医疗设备有限公司的委托代理人周仁华、被告镇江亚胜汽车维修有限公司的委托代理人谌霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将本市经济开发区纬三路26号地块综合楼、1号楼车间的西南部分8间房屋租赁给被告使用，租期自2013年8月1日至2014年7月31日止，月租金为7680元。合同签订后，被告未按约定支付2014年6、7月的租金。合同到期后，被告拒不归还上述租赁房屋并拒不支付原告代垫的水电费、卫生费及物管费。现诉至法院，请求判令：1、被告将镇江市经济开发区纬三路26号地块1号楼车间西南面8间房屋腾空并交还给原告；2、被告支付2014年6月及7月的租金15360元；3、被告支付原告代垫的水电费3792元，卫生费及物管费5700元；4、被告支付非法占用房屋期间的房屋使用费（自2014年9月1日起按7680元／月计算至实际返还房屋之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
以下为原告向本院提交的主要证据材料及被告质证意见：
1、房屋所有权证及土地使用权证复印件，拟证明位于镇江市经济开发区纬三路（26号地块）综合楼、车间系原告所有。被告对该组证据材料无异议。
2、房屋租赁合同复印件，拟证明原、被告于2013年7月20日签订房屋租赁合同，租期至2014年7月31日止，被告应当将房屋交还原告的事实。被告对该份证据材料的真实性无异议，但认为系涉案房屋涉及拆迁，故未能续签合同。
3、2014年4月25日原告寄送给被告的《关于不再续租房屋的函》复印件，拟证明2014年4月25日原告告知被告合同到期后不再续签，被告应当搬迁的事实。被告对该份证据材料真实性无异议，确实收到。
4、2013年3月30日的房屋租赁合同复印件，拟证明原被告于2013年3月30日签订另一份房屋租赁合同，约定将原告所有的西车间6间、办公楼两层计8间出租给被告使用。现该合同项下的租赁房屋尚欠2014年9月、10月、11月的水电费、卫生费及物管费未支付。被告对该份证据的真实性无异议，对欠缴事实及时间均无异议。
5、收据复印件、被告使用水电、卫生费、管理费的费用明细复印件（后一个月是前一个月的费用），拟证明被告尚欠原告2014年9月、10月、11月三个月代垫的水电费3792元、卫生费和物管费5700元，被告均未给付。双方的交易习惯是先由原告开具水电费、卫生费和物管费的收据，再由被告将相关费用打入原告的指定账户，一般是后一月开具前一月的收据。被告认为其确实尚欠原告2014年9月、10月、11月的水电费3792元、2014年9月、10月的卫生费及物管费3800元，但因其于2014年11月即停止营业，无需原告提供卫生及相关物业服务，故不应支付2014年11月的卫生及物业费。
被告辩称：原、被告签订《房屋租赁合同》履行期间内，原告与土地储备中心签订镇经土储（2013）字016号《国有土地使用权收购补偿协议书》，故本案系与拆迁有关的案件，不属于人民法院的受案范围。另补偿协议签订后，租赁房屋的所有权及土地使用权即发生转移，原告已不是该房屋的所有权人，无权享有返还租赁物及要求支付租金及使用费用的权利。同时，原告对于其收储地内的承租户负有合法清退义务，并且收储人已经对原告的土地上的建筑物、配套设施，包括搬迁费、停业停产损失予以一并补偿，因此该拆迁协议中包含对被告作为承租户的合理补偿，原告应给付被告。
以下为被告向本院提交的主要证据材料及原告质证意见：
1、镇江经济开发区土地收储中心与原告签订的镇经土储（2013）字016号国有土地使用权收购补偿协议复印件，拟证明2010年原告就知道本案诉争的房屋及土地在政府征收范围之内；该份协议系2013年9月7日订立的，此时原、被告的承租期限尚未到期，协议中涉及到对于承租户的有关补偿，原告应当给付被告。原告对该证据材料的真实性没有异议，但该协议第三条第一款中载明关于收储补偿的范围不含被告所述搬迁费、停业停产损失。第一条第三款可以看出，承租户搬出由原告处理，收储方不承担责任，故不含对承租户的费用。
2、2014年9月涉案房屋照片打印件，拟证明原、被告签订租赁协议后，被告在原告交付给被告的房屋上自建了部分房屋，应该在拆迁的时候给予补偿。原告对该份证据的真实性无异议，但认为被告的上述搭建、改造行为均未取得其同意，违反双方合同约定，应予以拆除，恢复原样后退还原告。
经庭审举证、质证，原、被告提交的证据材料收集合法、内容客观真实、且与本案均有关联性，故本院均予以确认。
经审理查明：2013年3月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于镇江市经济开发区纬三路26号地块1号楼车间、综合楼（西车间6间和办公楼两层8间）租给被告使用，租期一年；被告对上述房屋进行装修时应向原告提供施工方案，征得原告同意、立有书面协议后方可施工，否则原告有权解除合同。装修的全部费用由被告负担。租赁期满后装修部分及水电都不能拆除；原告提供水电设施至门口，相关费用由原告每月统一收取（水电单价按国家规定收取，并加收10%的损耗），被告应在收到原告出具的收款收据后5日内交清水电费；原告提供门卫、绿化等相关物业管理服务，被告需缴纳门卫费500元／月、卫生费500元／月；在房屋租赁期内，被告须遵守法律和当地政府规定、无条件服从政府拆迁及土地收储需要，原告不承担被告由此造成的经济损失。2013年7月20日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于镇江市经济开发区纬三路26号地块1号楼车间、综合楼（西面车间8间，计768平方米）租给被告使用，租期自2013年8月1日至2014年7月31日；租金为10元每月每平方米，租金每半年结算一次。合同签订生效之日预付当年8-12月租金，以后需提前一个月（该月20日前）预付下一半年的租金；原告提供门卫、绿化等相关物业管理服务，被告需缴纳门卫费400元／月、物业服务费500元／月；在房屋租赁期内，被告须遵守法律和当地政府规定、无条件服从政府国家建设需要，服从政府拆迁。此外，双方还对租赁房屋的装修及水电费收取作了与2013年3月30日签订的租赁协议一致的约定。
合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用。被告支付了截至2014年5月的房租，2014年6月、7月的房租15360元至今未给付。合同到期后，被告未与原告就续租达成协议。
2013年9月7日，原告与镇江经济技术开发区土地储备中心（以下简称土地收储中心）就原告享有使用权的地块收储补偿事宜进行约定，并签订《国有土地使用权收购补偿协议书》。2014年4月25日，原告通知被告于2014年7月31日前返还该房屋，但被告至今仍占用该房屋。
另查明，原告持有的涉案房屋所有权证并未注销。被告于2015年5月4日另案起诉原告，要求原告返还应由其享有的承租户搬迁费、停业停产损失等相应补偿费用。
审理过程中，被告确认尚欠原告2014年9月、10月及11月的水电费用计3792元、2014年9月及10月卫生费及物管费计3800元。
本案的争议焦点为：被告应否给付原告租金及合同期限届满后的房屋使用费。
本院认为：原、被告签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应按照约定全面履行各自义务。原告依据约定将涉案房屋交付给被告使用，被告应按照约定支付租金，且租赁期限届满，双方未达成续租协议，原告要求被告返还房屋，被告应予迁让。被告在租赁期内拖欠2014年6月、7月房租15360元，且租赁期满后未迁让出涉案房屋，其行为已构成违约，因此对原告要求被告支付2014年6月、7月房租15360元并要求被告归还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对被告提出原告与土地收储中心就收储原告享有的国有土地使用权及其建筑物和构筑物达成的补偿协议后，原告已非房屋所有权人，无权向被告主张租金及使用费的辩称意见，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记。原告虽与土地收储中心签订收储补偿协议，但在原告持有的房屋所有权证书尚未注销前，原告仍系涉案房屋的合法使用权人及双方签订租赁合同的收益人，故对被告提出的上述辩称意见，本院不予采纳。对被告提出补偿协议中包括对承租户的搬迁费、停业停产损失等补偿，此款应由原告给付被告的辩称意见，因被告已就该项损失另案诉讼，本案不予理涉。
对原告主张的房屋使用费、2014年9月至11月垫付水电费3792元、卫生及物管费5700元，因租赁期届满后，被告未依法履行返还承租房屋的义务，被告实际占用该房屋期间，应支付相应的房屋使用及水电、卫生、物管费，原告按原合同租金标准主张由被告赔偿继续占有承租房屋期间的房屋使用费及水电、卫生、物管费，符合法律规定，本院予以支持。因该租赁合同于2014年7月31日到期，应给予被告合理期限腾空并返还房屋，故本院认定上述房屋使用费应自租赁期限届满一个月后即自2014年9月1日起算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告镇江亚胜汽车维修有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空镇江市经济开发区纬三路26号地块1号楼西面车间8间，并返还给原告镇江威尔医疗设备有限公司。
二、被告镇江亚胜汽车维修有限公司于本判决生效后十日内给付原告镇江威尔医疗设备有限公司租金15360元、水电费3792元、卫生及物管费5700元。
三、被告镇江亚胜汽车维修有限公司应承担自2014年9月1日起至实际迁出之日止按原租赁协议约定租金标准计算的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费502元，由被告镇江亚胜汽车维修有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 刘 沫
人民陪审员 吴和芳
人民陪审员 黄陆林
二〇一五年六月十八日
法官 助理 曾晓青
书 记 员 王 璐
附：上诉须知
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。