河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商初字第37号
原告：沽源县财政局，住所地张家口市沽源县。
法定代表人：王淑华，该局局长。
委托代理人：施云，河北金源律师事务所律师。
被告：张家口市乾华房地产开发有限公司，住所地沽源县。
法定代表人：崇秀成，该公司董事长。
委托代理人：罗满沧，河北金源律师事务所律师。
委托代理人：张艳兰，该公司员工。
原告沽源县财政局（以下简称财政局）与被告张家口市乾华房地产开发有限公司（以下简称乾华公司）房地产转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告财政局的委托代理人施云，被告乾华公司的委托代理人罗满沧、张艳兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告财政局诉称，2010年9月10日，县委常委会会议研究，决定对沽源县宾馆和影剧院两处及地上建筑物进行公开竞价拍卖。2010年11月12日，财政局组织进行现场公开竞价拍卖，被告乾华公司以4450万元的报价成交。同日，原、被告签订了《竞买成交合同书》，被告应于2010年12月2日之前以现金的方式一次性付清成交价款，但被告未能按约定进行支付，2012年2月24日，被告给原告出具保证书，承诺尾欠款1650万元于2012年12月20日前付清，否则自愿从2012年3月1日起，按沽源县信用联社同期贷款利率对尾欠款支付利息。截至现在，被告仍未给付欠款，故请求依法判令被告偿还原告欠款1650万元及利息396万元（利息从2012年3月1日起计算至2014年3月1日，利率按沽源县信用联社同期贷款利率月利率1分计算）。
被告乾华公司辩称，原告存在两项违约：1、少给被告建设用地5亩。被告通过竞拍取得土地是21.97亩，本应全部用于商场开发，在竞买时原告并未向被告说明，让被告退出部分土地建公用广场，竞买成交后，沽源县城建局责令被告“东侧退用地红线15米，北侧退用地红线满足北侧现有住宅楼日照要求，西侧退用地红线满足消防要求，南侧退用地红线5米”（见原《规划设计通知书》）。被告被迫退出5亩多地，现该地变成公用广场，实际被告少用了5亩建设用地，原告事先不明示，事后变卦，是违约行为，应当从合同价款中减去5亩地的价款1012.75万元；因退红线造成被告多支付拆迁补偿费、补交土地出让金242万元、硬化所退土地工程费43.33万元。2、原告迟交土地17个月。原告推迟交付土地的原因是新建的政府宾馆未建成，旧宾馆还在继续使用，直至2012年5月2日移交被告，造成被告损失租金2211.5万元。以上损失合计为3509.58万元。原告应以委托人为主体起诉，不应以受委托人的名义起诉。
原告财政局为证实其主张向法庭提供如下证据：1、《竞买成交合同书》、《证件领取单》、《情况证明》、《沽源县影剧院整体移交说明》、《保证书》、《催款通知书》，拟证明被告竞买成了原告的土地及地上建筑物，成交价格4450万元，按约定，先交钱后交标的物。为照顾被告，原告将土地手续、房产手续全部移交给了被告，截至2012年2月24日，被告欠原告1650万元。2、《竞价资料》一套、《建设项目规划设计方案申请审批表》，拟证明被告对原告竞卖的标的基本情况完全知道，被告同意按照竞买标的的要求及合同的要求重新开发，需遵循沽源县整体规划和详细规划，现在被告所建的商业大楼，系根据客观市场需要，自己设计并进行建造，系履行双方合同义务的行为，并不存在原告少交付土地的事实。3、沽源县人民政府关于拍卖政府宾馆和影剧院的委托书，拟证明原告是适格的主体和本案适格的原告。4、（2010）10号《沽源县人民政府县长办公会议纪要》，拟证明县政府通过会议决议将影剧院和招待所进行国有资产处置，由财政局具体负责国有资产处置等一系列事宜。5、河北省人民政府办公厅（2010）68号关于加强全省行政事业单位国有资产收入征管工作的通知，拟证明按照该文件的规定，沽源县财政局可以对处置的国有资产进行直接征收。6、《委托书》，拟证明沽源县人民政府责成原告对被告所欠交的拍卖款依照司法程序进行追缴。7、沽源县农村信用联社利率执行表，拟证明沽源县农村信用联社在2011年至2012年期间利率是1分多，原告主张按照年利率1分计算利息。8、汇款凭证，拟证明原告已收到2800万元拍卖款。被告乾华公司的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，对原告主张欠1650万元有异议；被告竞买的土地面积是21.9亩，在交付时却要求被告南边退出5米，东边退出15米，被告最后所得到的土地少5亩，虽然被告同意沽源县城建局的规划，但这个审批表是在规划设计条件通知书之后无奈申请的；《沽源县人民政府县长办公会议纪要》第四项证明是原影剧院（含广场）拍卖后用地性质变为商业用地。
被告乾华公司为证实其主张向法庭提供如下证据：1、《规划设计条件通知书》、《建筑工程施工许可证》、《竞买成交合同书》，拟证明原告强行让被告退红线的事实。2、杨秀、张善红、闫爱均三人的《房屋拆迁协议》、《房产证》、《土地使用证》，拟证明因退红线导致西侧无消防通道，被迫拆迁西侧三户院落，建消防通道造成损失117万元。3、被告《土地证》2个、沽源县人民政府关于为政府宾馆及影剧院办理过户手续的通知，拟证明政府于2011年8月11日将被告拍卖购得的土地过户到被告名下。4、沽源县人民政府关于为政府宾馆及影剧院地块新建大型商场办理相关手续的通知、沽源县住房和城乡规划建设局关于政府宾馆及影剧院地块用地性质的说明、沽源县建设用地规划设计条件通知书，拟证明政府给住房和城乡规划建设局下通知时，该地准备建大型商场，后住房和城乡规划建设局给国土资源局下通知，将影剧院、影剧院前广场地块变成了文化娱乐用地。沽源县建设用地规划条件通知书通知我们东侧退用地红线15米，南侧退用地红线5米。当时政府没有通知我们退地，买上后才通知我们退的。5、沽源县人民政府关于拍卖政府宾馆和影剧院的委托书，拟证明政府卖地的时候委托财政局，现起诉我们是否有政府的委托书。6、关于新建大型乾华购物广场占地规划的说明，拟证明沽源县住房和城乡规划建设局必须让被告退出部分用地，作为老百姓文化娱乐场所。7、乾华商业中心建设用地红线图、乾华购物广场总平面图、退红线影响8户居民的采光图，拟证明如果按原来购买时的红线图建商场不退15米，就影响不了8户居民的的采光，现已影响8户居民的采光。8、收款收据，拟证明原告收到2800万元拍卖款。原告财政局的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，城建局的规划设计条件通知书是按照《中华人民共和国城乡规划法》出具的，是建设的必备程序。也是合同第三条第四款的约定。被告建设的是购物广场，退后是为了做停车场。证据2与本案无关联性，原告要的是土地和地上建筑物的拍卖款。对证据3、4、5、6、7、8无异议，说明政府履行了义务，把土地性质变为商业用地，规划局的规划与原告收取拍卖款没有直接的关系。
经审理查明，2010年9月9日，沽源县人民政府召开县长办公会，研究决定由原告对改制的两宗地块及地上建筑物公开竞价转让。2010年11月12日，原告组织进行现场公开竞价转让，乾华公司以4450万元的报价成交。同日，双方签订了《竞买成交合同书》，其中约定，一、出售标的为沽源县政府宾馆（含在建工程及原供销宾馆）和沽源县影剧院，占地面积约13829.61平方米（约21亩）、地上建筑物面积约11200平方米（以实地勘测为准）。二、价款及其给付方式为成交价款4450万元，购买方应当在2010年12月2日前以现金方式一次性付清成交价款。三、购买方将成交价款付清后，出售方在2011年1月31日前移交所出售的标的物。购买方竞得后，房屋所有权及土地使用权的变更登记手续，由购买方自行办理，所涉税、费由购买方负担，出售方有义务予以协助。购买方如果对该地块进行开发，须遵循沽源县城市总体规划建设的要求。四、购买方若不按本合同第二条的时间给付出售方成交价款，出售方所收的保证金不予退还，同时对所出售的标的物有权另行出售。2010年11月5日至2012年1月19日期间，乾华公司分8次支付财政局成交价款2800万元，其中500万元履约保证金已抵作成交价款。乾华公司尚欠财政局转让款1650万元未付。2012年12月25日、2013年3月1日财政局两次向乾华公司发出《催款通知书》，要求其付清拖欠的1650万元价款，乾华公司法定代表人崇秀成均在上述《催款通知书》上签字认可。2012年2月24日，乾华公司在给财政局出具的保证书中称：“去年以来，全国上下紧缩银根，导致我公司筹款困难，尾欠的竞买政府宾馆及影剧院房屋及土地使用权的余款1650万元不能按竞买协议约定时间交付。因此，我申请对付款期限给予宽限并保证于2012年12月20日前付清尾欠款。如不能按上述时间归还，我愿意从2012年3月1日起，按县信用联社同期贷款利率对尾欠款支付利息。2011年8月11日，沽源县人民政府为乾华公司颁发了沽国用2011第451号使用权面积为14649.14平方米的《土地使用权证书》。此次转让所涉建筑物中沽源县影剧院从2011年5月24日起陆续交付乾华公司；政府宾馆于2011年6月开始从旧址搬迁，2012年3月20日左右全部搬迁完毕并交付乾华公司。
另查明，财政局在此次竞买转让前，向竞买人发出了《竞价资料》，其中包括《沽源县政府宾馆（含在建工程及原供销宾馆部分）和沽源县影剧院土地使用权及房屋所有权公开竞价转让须知》（以下简称《须知》），该《须知》第九条载明，竞得者需按沽源县城市住房与建设规划局的详细规划进行开发建设，如需改动，须经建设部门批准实施。乾华公司的法定代表人崇秀成在领取《竞价资料》确认书上签字，并在给财政局出具的竞买申请书中称：本公司对竞买转让资料已完全认可无异议，愿意遵守竞价资料条款的各项规定和要求。2011年6月28日，乾华公司在给沽源县住房和城乡规划建设局的《关于新建大型乾华购物广场占地规划的情况说明》中称：根据县政府对我新建商场的总体要求按照县住房和城乡规划建设局的规划意见，我公司对购物广场的占地进行缩减调整，具体调整如下：乾华购物广场占地14500㎡，计划将设计的商场东侧外墙轴线向西移动15m，增加广场面积15m×128m＝1290㎡；将商场北侧外墙轴线向南移动20m，增加道路20m×105m＝2100㎡，两项合计共增加4020㎡为公共用地面积。2011年10月26日，沽源县住房和城乡规划建设局出具的编号为沽规通字第（2011）034号沽源县建设用地规划设计条件通知书中载明，根据《中华人民共和国城乡规划法》相关规范、标准及该地块具体情况，经研究，同意该地块按下列规划设计条件进行设计：规划建设总用地面积：14649.14㎡；用地使用性质：依据现行总体规划为商业用地、文化娱乐用地，经报政府同意调整为商业用地；建筑退距：东侧退用地红线15米；北侧退用地红线满足北侧现有住宅楼日照要求；西侧退用地红线满足消防要求；南侧退用地红线5米。
上述事实，有当事人提供的证据，庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《竞买成交合同书》系当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，均应严格履行。本案争议的焦点有二：一是财政局是否具有诉讼主体资格；二是财政局是否有违约行为，乾华公司主张应减少支付转让价款及财政局赔偿其损失是否有事实及法律依据。
关于第一个争议焦点。乾华公司主张，财政局不是转让标的物的所有人，其无权要求我公司支付拍卖价款。本院认为，财政局作为该县国有资产的管理部门，在处置该涉案资产时，事先有该县人民政府县长办公会对其负责转让涉案标的物的授权，事后有该县人民政府为追缴被告乾华公司所欠交的转让款的授权委托书。因此，原告财政局具有原告资格，可向乾华公司追索所欠转让价款。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从以上规定中可以看出，作为涉案房地产出卖人的财政局的义务，是依照合同的约定将标的物转移给作为买受人的乾华公司。因财政局已将涉案房地产移交乾华公司，并为其办理了土地使用权证书，其交付义务已经完成，乾华公司应依约履行付款义务。现乾华公司未依约支付全部转让价款，应承担支付剩余转让价款及逾期付款利息的责任。关于支付逾期付款利息的时间及计息数额，双方在合同中约定应在2010年12月2日前付清转让价款，随后乾华公司向财政局承诺于2012年12月20日前付清尾款，否则愿意从2012年3月1日起，按县信用联社同期贷款利率对尾欠款支付利息。因此本院对财政局要求乾华公司从2012年3月1日起按沽源县农村信用联社同期贷款利率，支付逾期付款利息的请求予以支持。乾华公司称，财政局事先不明示，事后变卦，致使其被迫退出5亩多地变成公用广场，被告实际少用了5亩建设用地，原告是违约行为，应从合同价款中减去5亩地的价款1012.75万元，并赔偿其因退红线多支付的拆迁补偿费、补交土地出让金242万元、硬化所退土地工程费43.33万元。本院认为，转让前，财政局向乾华公司发出的《须知》中已经载明：竞得者需按沽源县城市住房与建设规划局的详细规划进行开发建设。并且，乾华公司也在《竞买申请书》中也承诺愿意遵守《竞价资料》条款的各项规定和要求。故财政局在涉案房地产转让中不存在未明示或欺诈行为。其次，导致乾华公司少使用5亩土地用于商业建设的原因不在财政局，而是沽源县城市住房与建设规划局根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规范、标准，以及该地块的具体情况作出的建设规划，并且乾华公司承诺按照上述规划进行建设。因此，被告乾华公司上述主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告张家口市乾华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告沽源县财政局房地产转让款1650万元及利息（利息以本金1650万元为基数，按照沽源县农村信用合作联社同期贷款利率，从2012年3月1日起计算至本判决生效之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费144100元、财产保全费5000元，合计149100元，由被告张家口市乾华房地产开发有限公司负担（原告预交的案件受理费、财产保全费，本院不再退还，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费。款汇至河北省高级人民法院，开户行：河北银行高新支行，账号：64×××51）。
审判长 王万军
审判员 安东海
审判员 牟 键
二〇一四年十一月四日
书记员 李 宁
附：相关的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国拍卖法》第二十四条规定，拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。