浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初5857号
原告戴忠楷。
委托代理人郑国强（一般授权）。
被告浙江正国房地产开发有限公司，住所地瑞安市塘下镇陈宅村。
法定代表人钱黎明，总经理。
委托代理人蔡万斌（特别授权），系被告员工。
原告戴忠楷与被告浙江正国房地产开发有限公司（以下简称浙江正国房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理，依法由审判员黄鸥翔适用简易程序于2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告戴忠楷及委托代理人郑国强，被告的委托代理人蔡万斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴忠楷起诉称：2012年5月18日，原告与被告浙江正国房开签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市塘下镇中心区滨水名苑（原国际名都）第2幢2单元1702室商品房一套，总价款1224407元。双方在合同中还约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋，并于2014年12月30日前交付商品房土地、房屋权属证书；被告逾期交付房屋及权属证书的，均应按日向原告支付购房款的万分之二的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但被告直到2015年11月2日才向原告交付房屋，至今未交付土地、房屋权属证书。综上，被告的行为已经构成严重违约，故原告起诉请求判令：一、被告向原告支付自2014年7月1日起以全部购房款1224407元为基数按每日万分之二计算至2015年11月2日的违约金118767元；二、被告向原告支付自2014年12月31日起以全部购房款1224407元为基数按每日万分之二计算至实际交付土地、房屋权属证书之日止的违约金；三、本案诉讼费由被告承担。庭后，原告补充陈述：原告认可被告于2015年10月16日通知其交房，2015年10月16日之后的违约金不再要求计算，同时撤回第二项诉讼请求，但保留今后主张的权利。
原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供如下证据：
1、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；
2、被告公司基本情况表，拟证明被告的诉讼主体资格；
3、销售不动产统一发票三张、《个人购房担保借款合同》，拟证明原告已支付购房款1224407元；
4、收款收据五张，拟证明被告于2015年11月2日才向原告实际交付房屋；
5、《浙江省商品房买卖合同》，拟证明双方约定被告应在2014年6月30日前向原告交付房屋的事实。
被告浙江正国房开答辩称：第一、我方于2015年10月16日通知各业主交房，并已于2015年10月18日陆续开始交房，接受交房的业主也与我们签订了《逾期交房协议书》，业主放弃追究我们逾期交房的责任。但因各种原因，我方并未完成上述协议约定的第二、第三点义务。第二、滨水名苑（原国际名都）尚不完全具备交房条件，也有相关的专家报告予以印证。2015年10月15日，该项目的五方责任主体竣工验收会议开完后，我方迫于各业主急需房子居住的压力，在不完全具备交房条件的情况下通知各业主交房并实际交付房屋。但实际上，该项目尚未通过人防验收、房屋质量尚存在较大问题、尚未在档案局入档、尚未在住建局备案等，还不完全具备交房条件。第三、因房子还存在较大质量问题，如果原告坚持要求我方支付违约金，我方是否可以认为我方支付违约金之后，可以不需要继续履行合同约定的任何义务，我希望原告能在我方完成合同约定的全部义务后再向我方主张权利。第四、原告的房子并非直接向被告公司购买，而是通过被告的投资人以低于合同约定的价格购买，实际支付的购房款并非合同约定的价款，购房款也并未进入公司账户，而是由公司的投资人私人收取。
被告浙江正国房开为证明其主张，在举证期限内向本院提供证据如下：
6、《逾期交房协议书》，拟明被告已取得原告谅解，原告放弃追究被告逾期交房的责任；
7、《工程质量专家检验结论纪要》、《补充协议》，拟证明涉案房屋实际不具备交付条件。
上述证据均经庭审出示、质证。对原告方提供的证据，被告认为，《浙江省商品房买卖合同》的确是原告与被告所签订，但原告实际是从被告投资人处以低于合同价格购买房子，实际支付的购房款低于合同价格，其他证据无异议。对被告提供的证据，原告认为证据6真实性无异议，但被告未按《逾期交房协议书》约定内容履行义务，原告有权提起本案诉讼；证据7真实性无异议，但原告已实际向我方交房，是否具备交付条件应由职权部门认定，而非被告提供的这些文件。经审查，本院认为，证据1、2可以证明双方的身份情况，本院予以采信；证据3可以证明原告已依约办理85万元购房款的按揭手续，被告已开具1224407元购房款的销售不动产统一发票交原告收执，本院予以采信；证据4可以证明被告于2015年11月2日向原告实际交付房屋，本院予以采信；证据5可以证明双方于2012年5月18日签订购房合同，并约定相关事项，本院予以采信；证据6可以证明双方签订《逾期交房协议书》，并约定相关事项，本院予以采信；证据7与本案没有关联性，本院不予采信。
结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年5月18日，原告戴忠楷与被告浙江正国房开签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市塘下镇中心区滨水名苑（原国际名都）第2幢2单元1702室商品房一套，总价款1224407元。合同第九条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施；3、施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需瑞安市建设主管部门的书面证明为依据。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
2015年10月16日，被告向原告发送交房通知书。2015年11月2日，被告向原告实际交付房屋，同时双方达成《逾期交房协议书》，约定“1、被告在2015年10月23日前完成竣工验收并交房使用；2、被告在2016年5月30日前完成综合归档同时具备办理产权证及土地证，并已出具第一本产权证、土地证为准；3、被告在交房后30天内开始建设并于2016年5月30日前完成建设小区内大门、入口水池景观、后门绿化栏杆、小桥及周边清理整改。如被告完成以上三点，原告自愿放弃被告逾期交房责任。如被告无法完成，被告放弃本协议权利”。
本院认为，原告戴忠楷、被告浙江正国房开对《浙江省商品房买卖合同》的效力均无异议，且经本院审查，不具有我国合同法规定的无效情形，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未能在合同约定期限内向原告交房，且不存在双方约定的被告可延期交房情形，被告已构成违约。虽双方已签订《逾期交房协议书》，但被告自认并未按该协议约定全面履行其义务，原告有权要求被告承担逾期交房的违约责任，被告辩称原告已放弃追究逾期交房责任的意见，本院不予采纳。按照《浙江省商品房买卖合同》第十条的约定，原告有权要求被告自约定交房日的次日即2014年7月1日起，以已支付房款为基数按每日万分之二支付违约金。原告自愿要求计算违约金至被告通知交房之日即2015年10月16日止，该请求较合同约定更有利于被告，本院予以支持。被告以自己的名义与原告签订《浙江省商品房买卖合同》，并已就1224407元购房款开具销售不动产统一发票交原告收执，被告辩称原告未支付全部购房款、购房款被告未收到的意见，不予采纳，本院认定违约金的计算基数为1224407元。被告支付逾期交房违约金后，仍应按双方约定履行合同义务，被告辩称不需继续履行合同约定其他义务的意见，本院不予支持。因涉案房屋已实际交付，房屋是否存在质量问题、是否具备交付条件等，与本案处理无直接关系，双方可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、被告浙江正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告戴忠楷支付逾期交房违约金115829元（以1224407元为基数，自2014年7月1日起按每日万分之二计算至2015年10月16日止，共473日）。
二、驳回原告戴忠楷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2675元，减半收取1337元，由原告戴忠楷负担29元，由被告浙江正国房地产开发有限公司负担1308元，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 黄鸥翔
二〇一六年八月二十四日
书记员 方蓓蓓
法条索引：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提醒：
一、执行依据及管辖
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人可选择与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
二、申请执行期限
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、拒执入刑
对下列拒不执行判决、裁定的行为，依照刑法第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪论处。
（一）被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产、致使判决、裁定无法执行的；
（二）担保人或者被执行人隐藏、转移、故意毁损或者转让已向人民法院提供担保的财产，致使判决、裁定无法执行的；
（三）协助执行义务人接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助执行，致使判决、裁定无法执行的；
（四）被执行人、担保人、协助执行义务人与国家机关工作人员通谋，利用国家机关工作人员的职权妨害执行，致使判决、裁定无法执行的；
（五）其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形。