湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终2559号
上诉人（原审原告）：谭金花，女，1970年4月13日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：苏强，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）：武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司，住所地宜昌市西陵区发展大道91-1号。组织机构代码34343774-9。
负责人：芦伟军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹湘宇，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。
原审被告：宜昌市宜洋汽车后市场有限公司，住所地宜昌市发展大道91号。组织机构代码78817674-8。
法定代表人：杨海文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李志平，该公司职员，男，1964年7月6日出生，汉族，住宜昌市西陵区。一般授权代理。
上诉人谭金花因与上诉人武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司（以下简称太平洋公司）、原审被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司(以下简称宜洋公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谭金花上诉请求：撤销原审判决第二项，改判太平洋公司对宜洋公司欠付谭金花的全部租金及逾期付款利息承担连带清偿责任，并由太平洋公司承担二审诉讼费。其理由为：1、一审法院认定谭金花与宜洋公司签订的《房屋委托出租经营协议书》合法有效，谭金花与宜洋公司形成房屋租赁合同关系。宜洋公司与湖北战友投资发展集团有限公司于2014年10月29日签订《企业经营托管协议》后，宜洋公司将宜昌市宜洋汽车后市场交由太平洋公司经营管理，2015年5月1日起，太平洋公司正式进驻宜昌市宜洋汽车后市场招商经营，收取房租，成为宜昌市宜洋汽车后市场的管理主体，由此可以认定，承租人宜洋公司已经将谭金花所有的商铺转租给了第三人太平洋公司。而2015年9月17日，宜洋公司、太平洋公司、湖北战友投资发展集团有限公司、业主代表共同签订的《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》第一条“太平洋公司为宜洋公司自2015年4月30日后的经营管理主体”，则是谭金花作为业主及出租人对太平洋公司、宜洋公司之间的转租行为以及对次承租人太平洋公司的同意与认可，且太平洋公司于2015年9月18日向谭金花支付部分租金的行为亦足以证明，太平洋公司在实际履行部分合同义务。因此，太平洋公司应当严格履行谭金花与宜洋公司签订的《房屋委托出租经营协议书》，承担向谭金花支付租金的义务，即：自2015年5月1日起至太平洋公司退出宜昌市宜洋汽车后市场之日止，《房屋委托出租经营协议书》中约定的宜洋公司应承担的租金应当由次承租人太平洋公司全额支付给谭金花。2、根据《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》第二条“2015年5月1日以前宜洋所欠业主租金，由宜洋集团负责，并由宜洋向战友集团借款，由战友集团负责处理”，（太平洋公司是战友集团的全资子公司，芦伟军是战友集团副总经理、太平洋公司总经理）。该条是太平洋公司对支付前期市场部分欠租作出的担保性约定，该民事行为合法有效，太平洋公司应依法严格履行其担保责任。依照该约定，战友集团应当借款给宜洋公司，并由太平洋公司支付给业主。综上，太平洋公司应对宜洋公司所负全部租金及利息承担连带清偿责任。
太平洋公司答辩称，太平洋公司与谭金花没有合同关系，承担连带责任没有事实及法律依据。宜洋公司作为承租人，其应承担相应的权利义务。
宜洋公司述称，宜洋公司不应承担谭金花2015年10月至2016年6月的租金，因业主对宜昌市宜洋汽车后市场进行围堵，导致经营户撤场，对于损失的租金不应当由宜洋公司负担。
太平洋公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判太平洋公司对宜洋公司2014自然年度欠租的70%的租金承担连带清偿责任。其理由为：谭金花为未签约业主，根据宜洋公司、太平洋公司、湖北战友投资发展集团有限公司、业主代表共同签订的《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》，太平洋公司仅对宜洋公司欠谭金花2014年租金的70%承担连带清偿责任，但一审判决第二项所认定的太平洋公司应承担的租金数额超出了该纪要约定的“2014年欠租的70%”的范围，应当予以纠正。
谭金花答辩称，宜洋公司与谭金花签订的《房屋委托出租经营协议书》明确约定租金按年支付，先付款后租用商铺，租金的起止时间在协议书中有明确的界定，2015年9月17日会议纪要第三条约定的去年的返租，就是指租金年度的返租，一审对该事实的认定是合理的。
宜洋公司述称，对一审判决没有异议。
谭金花向一审法院起诉请求：1、宜洋公司与太平洋公司连带支付谭金花租金25918元（自2014年10月31日起至2016年10月30日止租金共计27066元，扣除已支付的租金1148元）；并以租金25918元为基数，自2014年11月16日起至实际清偿租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息损失；2、由宜洋公司与太平洋公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年，谭金花从宜昌长江不动产发展有限公司购买了宜昌市发展大道宜洋汽车后市场内的91-15-B4-2011号商铺，并将商铺交由宜洋公司出租。2011年4月8日，谭金花（甲方）与宜洋公司（乙方）补签《房屋委托出租经营协议书》一份，约定：甲方将其所有的位于宜昌市发展大道宜昌市宜洋汽车后市场91-15-B4-2011号商铺委托乙方出租经营，租赁期限12年，自2009年10月31日起至2021年10月30日止，物业租金总计162395元；其中2009年10月31日至2012年10月30日的物业租金共计33434元，在双方签订本协议时由乙方一次性支付给甲方；自2012年10月31日至2015年10月30日的物业租金，按每年12737元计算，乙方按年在每年的11月16日之前向甲方一次性支付一年期租金；自2015年10月31日至至2018年10月30日的物业租金，按每年14329元计算，乙方按年在每年的11月16日之前向甲方一次性支付一年期租金。合同签订后，谭金花一直将该商铺交给宜洋公司经营出租，宜洋公司开始能依约支付租金，但自2014年12月10日起，因经营困难，宜洋公司未再向谭金花支付当年的租金。2015年9月17日，宜洋公司、太平洋公司、战友集团、业主代表在政府相关部门的协调下，签订《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》一份，约定：1、自2015年5月1日起，太平洋公司为原宜洋汽车后市场的经营管理主体；2、2015年5月1日以前宜洋公司所欠业主租金等问题由宜洋公司负责；3、已签约业主2015年5月、6月、7月、8月的租金以及未签约业主去年返租的70%由太平洋公司负责，并于2015年9月30日以前兑付完毕；4、未签约业主即日起可自愿与太平洋公司签订委托协议；5、自2015年9月开始，门面租金按实租实返合同由市场管理方配合业主自行收取，业主也可自愿委托市场方收取；6、宜洋公司公布《道歉书》，终止执行宜洋公司和所有业主签订的原委托协议，请求各位业主放弃执行原协议。
2015年9月24日，太平洋公司向谭金花支付租金1148元。自2014年10月31日起至2016年10月30日止，谭金花的商铺尚有租金25918元（12737元＋14329元-1148元）未清偿，从而引起诉讼。
一审法院认为，谭金花与宜洋公司签订《房屋委托出租经营协议书》系双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，双方形成了房屋租赁合同关系。宜洋公司未按约支付租金，应承担违约责任，谭金花关于宜洋公司应支付拖欠的租金及逾期付款利息的诉讼请求，应当予以支持。宜洋公司辩称《房屋委托出租经营协议书》违反了出售返租的禁止性规定，但谭金花并非自宜洋公司处购买商铺，双方的合同关系不存在出售返租的事实，故宜洋公司的该项辩解意见不应予以采纳。太平洋公司于2015年9月17日与其他各方签署《会议纪要》，就前期的市场欠租作出部分承担的约定，应视为债务的自愿加入，该民事法律行为合法有效，太平洋公司依法应严格履行其约定义务。依照上述《会议纪要》的约定，太平洋公司应对2014年欠租的70%即8915.9元（即自2014年10月31日起至2015年10月30日止租金12737元的70%）承担连带清偿责任，扣除其已支付的1148元，其还应对租金7767.9元承担连带清偿责任。谭金花主张太平洋公司对全部欠租承担连带清偿责任，缺乏事实及法律依据，依法不应予以支持。关于逾期付款利息的主张，因《房屋委托出租经营协议书》对租金的支付时间有明确约定，且太平洋公司对其应连带清偿的欠租亦约定了付款时间，故逾期付款利息应从逾期之日起计算，谭金花主张逾期利息的起算时间依法予以更正。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宜洋公司向谭金花支付自2014年10月31日起至2016年10月30日止的租金25918元；宜洋公司以租金12737元为基数，自2014年11月16日起至2015年9月24日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向谭金花支付逾期付款利息；宜洋公司以租金11589元（12737元－1148元）为基数，自2015年9月25日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向谭金花支付逾期付款利息；宜洋公司以14329元为基数，自2015年11月16日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向谭金花支付逾期付款利息。二、太平洋公司对宜洋公司所负第一项租金给付义务中的7767.9元承担连带清偿责任，并对该部分金额自2015年10月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算产生的利息承担连带清偿责任。三、驳回谭金花的其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效后十日内履行。一审法院同时决定案件受理费469元（谭金花已预交），减半收取234.5元，由宜洋公司承担164.5元，太平洋公司承担70元，宜洋公司与太平洋公司负担的受理费由其在履行上述判项时一并直接转付谭金花。
二审诉讼中，谭金花为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：1、2015年7月9日《后市场公司新股东会决议》，拟证实宜洋公司与战友集团公司签订的《企业经营托管协议》终止。2、2015年6月18日《宜昌太平洋汽车大世界物业委托经营管理合同书》及《协议》各一份。拟证实宜洋公司与太平洋公司于2015年5月1日起进行合同转让。3、太平洋公司《基本资料》、《照片》、《一期业委招协办工作小结》。拟证实宜洋公司将涉案商铺全部转租给了太平洋公司经营。经质证，宜洋公司、太平洋公司对上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据均与本案无关，均不能作为本案认定事实的依据。本院认为，上述证据证实的事实为宜洋公司的基本情况及其与其他公司之间的法律关系，与本案租赁合同没有关联性，因此，均不能作为本案认定事实的依据。
二审中，太平洋公司与宜洋公司没有提交新证据。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院认为，本案争议焦点为：太平洋公司对宜洋公司所欠谭金花租金及相应利息是否应当承担连带责任，以及其承担责任的范围如何界定。对此，本院评述如下：
根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条之规定，债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。因此，连带责任的承担须以债务人违反当事人约定的或法律规定的连带义务为前提。
谭金花上诉主张宜洋公司与太平洋公司之间形成转租关系,故太平洋公司应对宜洋公司2014年10月31日至2016年10月30日所欠谭金花之租金及相应利息承担连带责任。首先，谭金花关于转租的事实主张无转租合同或其他证据证明，不能成立；其次即使转租事实成立，也无法律规定次承租人对承租人所欠租金债务承担连带责任。因此，谭金花此项主张没有法律依据。
谭金花还主张2015年9月17日《会议纪要》第二条属于太平洋公司对宜洋公司2015年5月1日前所欠租金债务的担保，应履行担保责任。查该《会议纪要》第二条，权利义务主体涉及宜洋公司、战友集团及出租人，并未涉及太平洋公司。不论太平洋公司与战友集团是何关系，其依法只对自己的民事行为承担民事责任。谭金花的该项主张没有事实依据。
宜洋公司、战友集团及业主代表在政府相关部门的协调下于2015年9月17日形成的《会议纪要》，是为解决宜洋公司与包括谭金花在内的出租人之间纠纷、明确租金债务责任主体及其责任份额而签订的协议，具有合同性质，体现了当事人真实意思，不违反法律规定，当属有效。依该《会议纪要》第三条，太平洋公司自愿对宜洋公司“去年”所欠租金的70%承担清偿责任，其行为已构成了债务加入。因此，太平洋公司应按《会议纪要》之约定对宜洋公司欠付谭金花去年商铺租金的70%承担连带清偿责任。当事人对该《会议纪要》第三条中“去年”的理解存在争议，谭金花认为“去年”是指《房屋委托出租经营协议书》约定的上一支付租金年度，太平洋公司认为“去年”是指上一自然年度。对此，本院认定纪要第三条所述“去年”的真实意思为上一自然年即2014年，而非合同约定的租金年度。理由为：1、对文义的理解应当采用文字通常含义，除非当事人有其他特别约定的含义。“去年”的通用文义就是指上一自然年，在纪要中当事人又未对“去年”进行特别定义，因此，纪要第三条所述“去年”当指2014年。2、纪要第一条明确了2015年4月30日后市场管理主体为太平洋公司，第二条明确了2015年5月1日前宜洋公司拖欠租金由宜洋公司负责，第三条明确了太平洋公司对宜洋公司拖欠未签约业主“去年”70%租金的清偿责任。从纪要上下文看，就拖欠租金而言，纪要主要解决2015年5月1日之前的矛盾，如果将“去年”理解为租金年度，则可能将2015年4月30日之后甚至2015年8月30日之后的租金纳入争议解决范围，既与纪要意图解决的问题的时间范围冲突，也与解决问题的方式冲突（纪要第五条约定2015年9月之后的租金采用实租实返的方式）。3、拖欠租金的责任主体是宜洋公司而非太平洋公司，太平洋公司加入债务属于加重自身责任而有利于出租人和宜洋公司的行为，将“去年”明确为租金年度，需要太平洋公司确认，否则构成无依据地扩大太平洋公司的责任范围。
一审判决将“去年”理解为上一租金年度，确有不妥，本院予以更正。因此，太平洋公司应对2014年欠租的70%即338元（即自2014年10月31日至2014年12月31日止租金2122.8元的70%，并扣除太平洋公司已支付的租金1148元）向谭金花承担连带清偿责任。而谭金花主张太平洋公司对宜洋公司所欠2014年10月31日至2016年10月30日全部租金及利息承担连带责任，超出了太平洋公司承诺的清偿义务范围，本院不予支持。
综上所述，谭金花关于太平洋公司应对宜洋公司欠付的2014年10月31日起至2016年10月30日的租金及相应利息承担连带清偿责任的主张因无事实及法律依据，本院不予支持。太平洋公司关于其仅对宜洋公司欠付谭金花2014年自然年度租金的70%承担连带责任的主张成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初455号民事判决第一项，即：宜昌市宜洋汽车后市场有限公司向谭金花支付自2014年10月31日起至2016年10月30日止的租金25918元；宜昌市宜洋汽车后市场有限公司以租金12737元为基数，自2014年11月16日起至2015年9月24日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向谭金花支付逾期付款利息；宜昌市宜洋汽车后市场有限公司以租金11589元（12737元－1148元）为基数，自2015年9月25日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向谭金花支付逾期付款利息；宜昌市宜洋汽车后市场有限公司以14329元为基数，自2015年11月16日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向谭金花支付逾期付款利息。
二、变更宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初455号民事判决第二项为：武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司对宜昌市宜洋汽车后市场有限公司所负第一项租金给付义务中的338元承担连带清偿责任，并对该部分金额自2015年10月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算产生的利息承担连带清偿责任。
三、驳回谭金花的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费234.5元（已减半，谭金花已预交469元），由宜昌市宜洋汽车后市场有限公司负担184.5元，武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司负担50元。二审案件受理费498元（武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司已预交50元，谭金花已预交448元），由谭金花负担448元，武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 高见成
审判员 李淑一
审判员 闫玲玲
二〇一六年十二月八日
书记员 张鹏炜