沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈和民二初重字第00040号
原告孙玉君，女，××年××月××日出生，汉族，：×××3626。
委托代理人王佑启，男，××年××月××日出生，汉族。
被告沈阳商鼎物业发展有限公司。
法定代表人田旭，系该公司总经理。
委托代理人田广元，系辽宁华君律师事务所律师。
被告辽宁华君控股集团有限公司。
法定代表人孟广宝，系该公司总经理。
委托代理人田广元，系辽宁华君律师事务所律师。
原告孙玉君诉被告沈阳商鼎物业发展有限公司（以下简称商鼎公司）、被告辽宁华君控股集团有限公司（以下简称华君公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理后，依法另行组成由本院审判员程惠华担任审判长，代理审判员曹鸣主审，人民陪审员董秀坤参加评议的合议庭，于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告孙玉君及委托代理人王佑启，被告商鼎公司、被告华君公司共同委托代理人田广元，均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2001年9月1日原告与被告商鼎公司签订了房屋租赁协议，约定坐落于沈阳市和平区民族北街xxx号，由被告商鼎公司开发建设的商鼎大厦5楼，面积为2700平方米的美食城及舞厅整体出租给原告经营，租赁期限为六年，届满原告优先续租，租金为每年20万元，特别约定了正式计租在正式营业之日起。协议签订后，9月7日原告交纳设施保证金3万元和一个季度租金5万元，原告进驻大厦后，经甲方总经理同意，开始对x楼重新进行了装修。从2001年9月开始历经四个月，相继由瓦工、木工、油工、电工、清洁工等30余人进行施工，共投入材料费及工资计1205600元，积极为尽快营业做好准备。但是由于甲方无力投资完善消防设施，致使整个商鼎大厦无法开业，投资者喻晓健又突然病故，甲方负债累累，已近破产边缘。从此商鼎大厦一直空闲，使得百余户业主无法经营。经过几年，商鼎大厦由被告华君公司受让，开始进行重新改造，也对原告承租并已重新装修的五楼进行了全面拆改，同时二被告也着手对与商鼎大厦有债务纠纷的业主进行协商，处理遗留问题。这期间原告在10年，11年12月，12年4月就与被告华君公司孟经理、郭副经理，商鼎公司的孟经理进行了多次协商，他们都承认租赁合同有效和进行装修的事实，也同意给予赔偿经济损失。但是双方在赔偿数额上存在较大差距，2012年4月仍未达成一致意见。基于上述事实，原告认为，原告与被告商鼎公司签订的租赁协议合同有效，原告依约履行了义务，并对租赁物进行了重新装修，有了大量投入，由于出租人的原因致使不能营业，造成巨大损失，应当予以赔偿。被告华君公司受让商鼎大厦，而且进行招租。因此原告有权请求继续租赁合同，所遭受的损失有权获得赔偿。诉讼请求：1、判令被告华君公司继续履行租赁合同；2、判令二被告共同赔偿原告经济损失220万元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告于庭审中表明该220万元包括被告华君公司拆改其装修造成的侵权损失1205600元，商鼎公司收取的5万元租金及3万元保证金，其余为二被告给原告造成的预期营业损失。
被告商鼎公司辩称，因为商鼎公司停业状态多年，材料已经丢失，该房屋租赁合同签订时的情况也无法考证，结合各方提交的证据材料，答辩人发表如下答辩意见：1、该《协议书》是答辩人与孙玉君2001年所签，当时没有履行是因为大厦未通过消防验收，直到该房产被法院执行时，也未通过消防验收。
答辩人于1997年与工商银行签订了《人民币短期贷款合同》，贷款900万元用于大厦建设，并用商鼎大厦5层进行抵押担保，以上行为属实。2、大厦5层出租给原告时，已经装修完毕，内部设备齐全，可以满足经营需要，上述情况在《协议书》上已经写明。原告提出要求答辩人赔偿其装修损失，并无事实和法定理由。3、商鼎大厦5层早已被法院强制执行，答辩人无法继续履行该《协议书》。4、对商鼎公司收取原告设备保证金及租金的事实，原告需要举证加以证明，而且根据协议书约定，商鼎公司对原告第一个季度的租金是免除的，未收取租金。
被告华君公司辩称，1、原告与沈阳商鼎物业发展有限公司2001年9月1日签订的《协议书》无效。原告与沈阳商鼎物业发展有限公司签订《协议书》时，商鼎大厦整体未进行消防验收，违反《消防法》强制性规定，应当认定该《协议书》无效。
2、商鼎大厦5层已经实现抵押权，因此该《协议书》不对后续买受人具有约束力。1997年商鼎公司已经将商鼎大厦5层抵押给工商银行北市支行贷款，并进行了抵押登记。《协议书》签订时间为2001年，2002年沈阳市中级人民法院已经确认抵押权，抵押权人现已实现抵押权取得商鼎大厦5层所有权，因此《协议书》对抵押权人及后续买受人不具有约束力，原告无权要求后续买受人继续履行合同。3、2001年原告与商鼎公司签订的《协议书》，无权向答辩人主张权利。首先，自2001年，原告与商鼎公司签订《协议书》至今已经10多年时间，原告未向商鼎公司主张权利，存在过错。另外，抵押权人行使抵押权及后续买受人购买商鼎大厦5层时，并不在《协议书》约定租赁期间内，不符合《合同法》第229条的规定的情形。因此，原告无权继续主张承租商鼎大厦5层。4、原告无权向答辩人主张赔偿其装修损失。根据原告与商鼎公司签订的《协议书》可以证明，商鼎大厦5层内部系商鼎公司装修并配备各类经营设施，答辩人也未损害上述任何财物，因此原告无权向答辩人主张赔偿其任何损失。5、答辩人不是商鼎大厦5层所有权人，原告起诉答辩人主体不适格。商鼎大厦5层现登记在辽宁华昇印刷物资经销公司名下，2010年华昇公司将该房产转让给沈阳盛方房地产开发有限公司，答辩人并不是该房产的所有权人，也未取得过该房产的所有权，因此原告起诉答辩人主体不适格。
经审理查明，2001年9月1日原告（乙方）与被告商鼎公司（甲方）签订了协议书，内容包括：一、甲方将有产权的（沈阳市和平区民族北街xxx号）商鼎大厦5楼美食城及舞厅整体出租给乙方，面积2700平方米，已装修完毕，含电视、功放、舞厅设备、音响、全部厨具及与其配套的家器具，租期六年，年租金20万元，设施保证金3万元。二、租金支付方式：乙方进驻5楼，即交付3万元设备保证金，并支付一季度租金，以后每季度末支付下季度租金。正式计租在正式营业之日起。为扶持乙方尽快进入正常经营，免除一季度租金。···协议签订后，2001年9月7日原告交纳设施保证金3万元和一个季度租金5万元。
另查明，涉案房屋的2009年10月的沈阳市房地产抵押注销登记申请表记载，抵押人为被告商鼎公司，抵押权人为工商银行沈阳市北市支行，在申请注销登记抵押权人盖章处盖有沈阳市中级人民法院执行局印章。涉案房屋的2010年2月的房屋所有权转移登记申请书记载，转让方为中国长城资产管理公司沈阳办事处，受让方为辽宁华昇印刷物资经销有限公司，辽宁华昇印刷物资经销有限公司于2010年2月25日取得涉诉房屋的产权证，2010年12月24日，该公司就涉诉房屋及商鼎大厦第四层与沈阳盛方房地产开发有限公司签订房屋转让协议一份，尚未办理更名过户手续。
以上事实，有协议书、沈阳市房地产抵押注销登记申请表、房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权证、房屋转让协议及各方当事人当庭陈述笔录，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与被告商鼎公司于2001年9月1日签订协议书一份，约定被告商鼎公司将商鼎大厦5楼美食城及舞厅整体出租给原告，系双方当事人的真实意思表示，原告依据该协议书于2001年9月7日向被告商鼎公司交纳设施保证金3万元和一个季度租金5万元，后因被告商鼎公司的原因致使原告未能如期营业，故对于该8万元款项，被告商鼎公司应予以返还。因原告的租赁目的未能实现系由于被告商鼎公司违约所致，故被告商鼎公司还应支付原告该款项自2001年9月7日起的利息，按人民银行同期贷款利率计算。双方的协议书中约定租期为六年，对于该期限的理解，原告主张自正式营业之日起算，因其一直未营业，故租赁期限尚未届满，其应向商鼎大厦5楼的现产权人请求继续履行合同。对此，本院认为，协议书中约定的租期六年是自2001年9月1日（即租赁合同签订之日）起至2007年9月1日，协议书中的“正式计租在正式营业之日起”在租金支付方式项下，指的是租金起算时间而并非租期开始时间，现租赁期限已届满，故对于原告主张继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的要求被告华君公司赔偿拆改装修造成的侵权损失1205600元，与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，本院对此不作处理。对于原告所主张的预期营业损失，其未提供足够的证据证明该损失的存在及数额，本院对此不予支持。对于被告华君公司主张其非本案适格被告的抗辩理由，针对本案的房屋租赁合同纠纷，涉诉房屋的现产权人为辽宁华昇印刷物资经销有限公司而非本案被告华君公司，且原告与被告商鼎公司约定的租赁期限已于2007年9月1日届满，故对于该抗辩理由，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳商鼎物业发展有限公司于本判决生效后十日内，退还原告孙玉君设施保证金30000元及租金50000元；
二、被告沈阳商鼎物业发展有限公司于本判决生效后十日内，支付原告孙玉君上述款项的利息，以80000元为基数，从2001年9月7日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准执行；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8750元（原告已预交），由原告孙玉君负担8046元，由被告沈阳商鼎物业发展有限公司负担704元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程惠华
代理审判员 曹 鸣
人民陪审员 董秀坤
二〇一三年十二月五日
书 记 员 凌白羽
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。