重庆市奉节县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉法民初字第03145号
原告重庆江城物业管理有限公司，住所地重庆市奉节县永安镇滨新路99号，组织机构代码06289047-5。
法定代表人黄志焕，总经理。
委托代理人周紫柔，重庆夔府律师事务所律师，有特别授权。
委托代理人柳志新，重庆夔府律师事务所律师。
被告龚德发，男，1957年5月24日出生，汉族。
委托代理人龚林，男，1986年3月11日出生，汉族，有特别授权。
原告重庆江城物业管理有限公司诉被告龚德发物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法由代理审判员向娜独任审判，适用小额诉讼程序于2015年8月7日公开开庭进行审理。原告重庆江城物业管理有限公司的委托代理人周紫柔、柳志新到庭参加诉讼，被告龚德发及其委托代理人龚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆江城物业管理有限公司诉称，被告于2011年购房入住滨江新城小区，2013年4月原告接手该小区参与物业服务与管理，与被告形成事实上的物业服务合同关系，被告理当向原告缴纳物业管理费，然而被告却一直拖欠至今，原告方多次向被告催收，被告仍然不缴纳。为此，原告请求：一、被告向原告支付从2013年4月至2015年6月的物业管理服务费2817.99元、滞纳金3550.67元、公摊水电费253.01元，共计6621.7元；二、诉讼费由被告承担。庭审后，原告重庆江城物业管理有限公司请求将违约金计算方式由合同约定的按每日千分之三计算调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。
被告龚德发辩称，我是滨江新城A2栋7-1的业主，于2013年7月底入住，房屋面积是104.37平方米，从2013年4月开始未交物管费是事实，公摊水电费如何计算的不清楚，拒绝缴纳滞纳金。未交物管费的原因有：1、服务质量下降了；2、家中钻戒等贵重物品被盗，损失一万多元，被盗当天没人巡视，物管公司对此事不赔不理；3、我们是和东航物业签订的物业合同，对于更换物管公司我们应有知情权；4、公摊面积，物业公司打广告，不知道钱到哪里去了；4、小区卫生条件差，在A4外焚烧垃圾；5、后门未封闭，公用电梯我们支付费用，别人享受；6、人员脱岗。只要物管公司达到合同的要求，我们就交纳物业服务费用。
经审理查明，原告重庆江城物业管理有限公司系于2013年3月26日依法成立的企业法人，经营范围为物业管理、建筑物清洁等。2011年4月7日，被告龚德发与重庆夔都置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了滨江新城棋圣阁7-1住宅住房一套，房屋总价款349030元，建筑面积104.5平方米，其中套内建筑面积86.6平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.9平方米。合同第二十一条约定：“甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。”2010年7月16日，重庆夔都置业有限公司与重庆东航物业管理有限公司签订《滨江新城前期物业服务合同》；2013年3月20日，重庆东航物业管理有限公司向重庆夔都置业有限公司发出《关于解除﹤滨江新城前期物业服务合同﹥的函告》，要求提前解除双方之间的《滨江新城前期物业服务合同》，并愿意与重庆夔都置业有限公司及新选聘物业公司做好交接工作。2013年4月3日，奉节县国土资源和房屋管理局下发《关于切实做好奉节县滨江新城物业服务工作的函》，要求重庆夔都置业有限公司依据相关法律规定，与重庆东航物业管理有限公司解除物业服务合同，并及时选聘物业服务企业。2013年4月19日，原告重庆江城物业管理有限公司与重庆夔都置业有限公司签订了《奉节县“滨江新城”前期物业服务合同》，约定由原告负责滨江新城的前期物业服务事宜，并对物业管理区域、物业服务事项、物业服务费用等进行了明确约定，合同第六条约定，物业服务收费按建筑面积计算，不含公共分摊费用，住宅按1元／月·平方米，自交房之日一次性计收半年物业服务费，其他物业按3元／月·平方米计收。合同第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主每月分摊计收。合同第八条约定“业主应于接房之日起交纳物业服务费用。……物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每年物业合同前15日内履行交纳义务。”合同第二十五条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为3年，自2013年4月18日起至2016年4月17日止。该合同依法进行了备案。2013年5月8日，奉节县发展和改革委员会下发《关于确定滨江新城A区物业服务收费标准的通知》，该文件确定高层住宅物管费按合同约定标准执行，商场按3元／㎡.月收取，含日常维修养护费。原告与重庆夔都置业有限公司签订《奉节县“滨江新城”前期物业服务合同》后，被告龚德发自2013年4月起至2015年6月未向原告方交纳物业管理服务费，经原告方催收并发函后，被告仍未交纳。现原告方主张以建筑面积为104.37㎡，每平方米1.0元的标准收取物业服务费、按实际产生金额主张分摊公摊水电费、按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍主张违约金，被告龚德发认可按照建筑面积104.37㎡计算物业管理服务费。
上述事实有原告举示的1、原告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证复印件、被告龚德发的身份证复印件；2、商品房买卖合同、承诺书；3、前期物业服务协议、业主公约；4、关于解除《滨江新城前期物业服务合同》的函；5、奉节国土房管（2013）116号函；6、招标备案通知、前期物业服务合同备案登记证明；7、前期物业服务合；8、奉节发改价（2013）10号文件；9、催费通知书；10、计算标准依据；11、律师函、快递单；12、原告在小区内张贴的温馨提示、停水通知、配电房仪表日常记录表、发动机运行记录表、保洁工作日检表、防火巡查记录、消防控制室值班记录、巡更巡查记录、来访人员登记、夜班报岗表；13、答复、回复意见各二份以及到庭当事人的陈述予以证实，以上证据经庭审质证，本院审查后认为，具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定事实的依据。
对于被告举示的照片，报案回执以及证人张建恒、陈阳勇、栗永忠、张逵的证言，只能证明原告提供的物业管理服务有瑕疵，不能达到被告不交纳物业服务费的证明目的。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案原告重庆江城物业管理有限公司系依法取得物业服务资质的物业管理公司，具有从事物业管理服务的主体资格，在奉节县滨江新城尚未成立业主委员会前其与建设单位重庆夔都置业有限公司签订了《奉节县“滨江新城”前期物业服务合同》，并依法进行了备案，原告对奉节县滨江新城提供了物业服务，原、被告双方实际已形成物业管理服务关系，该前期物业服务合同对业主均具有法律约束力。合同中约定了被告交纳物业管理服务费的标准和违约责任，并约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主每月分摊计收。被告应当按约定按期交纳物业管理服务费和公摊水电费。对于被告龚德发提出其家中财物被盗，物管不予处理，不愿交纳物业管理服务费的辩论意见，本院认为，被告可以另行依法主张自己的权利，被告以此作为抗辩不予缴纳物业服务费的理由不成立，本院不予支持。本案中，被告举示的证据不能达到其抗辩的不应交纳物业管理服务费的证明目的，故对于被告的该辩论意见，本院不予支持。被告龚德发自2013年4月起未缴纳物业管理服务费和公摊水电费，原告请求主张2013年4月至2015年6月的物业管理服务费2817.99元、公摊水电费253.01元，被告亦未明确提出异议，故对于原告的请求，本院予以支持，原告请求的滞纳金实为违约金，被告未按照合同履行义务，应当承担违约责任，原告请求按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍主张违约金在法律允许范围内，本院予以支持。为保护当事人正当合法的民事权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告龚德发向原告重庆江城物业管理有限公司支付从2013年4月至2015年6月的物业管理服务费2817.99元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍支付从每次应当交纳物业服务费的次日起至付清之日止的违约金。
二、被告龚德发向原告重庆江城物业管理有限公司支付公摊水电费253.01元。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告龚德发负担。
上列款项限本判决生效后10日内给付。
义务人如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
义务人如不履行义务，权利人可自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，二年向本院或被执行财产所在地县、区级人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
代理审判员 向 娜
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 杨见川