江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟虞民初字第0072号
原告张清华。
委托代理人陈艳，江苏正大发展律师事务所律师。
委托代理人卢携，江苏正大发展律师事务所律师。
被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市泰山南路26号。
法定代表人陈锦石，董事长。
委托代理人周晓玉。
被告广州粤华物业有限公司常熟分公司，住所地江苏省常熟市新世纪大道常浒河交界处。
负责人连允林，总经理。
委托代理人武继凯。
被告广州粤华物业有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路555号粤海集团大厦2507、2508房。
法定代表人陈谨，董事长。
委托代理人连允林，广州粤华物业有限公司常熟分公司总经理。
原告张清华诉被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司生命权、健康权、身体权纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法由审判员毛建新适用简易程序于2014年1月27日公开开庭进行了审理。原告张清华的委托代理人陈艳、被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司的委托代理人周晓玉到庭参加诉讼，被告江苏金枫物业服务有限责任公司未到庭参加诉讼。之后，原告向本院申请撤回对江苏金枫物业服务有限责任公司的起诉，本院经审查后予以准许。又根据原告的申请，依法通知广州粤华物业有限公司常熟分公司、广州粤华物业有限公司为本案共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭于2014年9月9日、2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告张清华及其委托代理人陈艳、被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司的委托代理人周晓玉、被告广州粤华物业有限公司常熟分公司负责人连允林及其委托代理人武继凯、广州粤华物业有限公司的委托代理人连允林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张清华诉称：2013年11月6日，原告在网上看到“中南世纪城”有房子在出售，原告感觉该套房子价格比较适中，想去现场看房，原告看的这套房子有赠送面积部分，因为在里面看不清楚该部分赠送面积，要到外面才能看清楚，于是原告走到外面的地面，该地面其中一小部分是用三块玻璃搭建的，在原告踩到第三块玻璃时，玻璃及支架突然破碎并倒塌，原告掉到了离地面两米多高的地下，在万分惊恐下，原告朋友立即拨打了110、120、119并马上联系了物业，将原告送到常熟市第二人民医院，后又转院至华东医院。受伤后，原告家属曾多次与被告协商赔偿事宜，但被告最终称此事与之无关。原告住院已花费了巨额医疗费，现原告就医疗费部分诉至法院，后续治疗费以及其他相关费用待原告康复后另行起诉。要求依法判令被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司和被告广州粤华物业有限公司常熟分公司连带赔偿原告医疗费74231.43元，被告广州粤华物业有限公司常熟分公司的赔偿责任由被告广州粤华物业有限公司承担；诉讼费用由被告承担。
被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司辩称：原告诉称通过中介到我公司开发小区看房时摔伤，但并未提供事故发生的具体位置，原告也未与我公司联系或者交涉，我公司无人知晓此事，也没有业主进行相关报修。原告称由其朋友拨打110、120、119，但并未提供相应的证据，而且众所周知，119为火灾报警电话，即使原告真的受伤，拨打119也明显违背常理。原告来小区看房，正常应与卖房人联系，征得同意后进入房屋进行查看。即使对于从内部看不到的部位完全可以站在道路上或者草坪上进行查看，而无须站到采光井顶玻璃上，与常理不符。综上，原告未能提供任何证据证明事故发生在我公司小区内。原告诉称欲通过中介向业主购买房屋，虽然没有指明具体楼栋，但可以断定已经交付业主使用，房屋由区分所有人所有，我公司并非所有人。我公司开发楼栋在设计阶段通过了图纸、方案、规划的验收，符合规范的要求，施工结束后最终经政府部门竣工验收合格后方能交房，我公司无任何过错，不应承担任何责任。即使原告所称的事故属实，其责任也完全在于原告或中介，小区交付业主后被告封闭管理，原告并非小区业主，未经许可，属于擅自闯入。采光井上部并非小区内公共道路，采光井道与外围草坪中间有明显的铺有鹅卵石排水沟相间隔，且明显高出周围地面，即使为了看房也无须站到采光井玻璃上。原告作为一个成年人，完全应当预见到玻璃可能无法承受一个成年人的体重的风险，原告存在重大过失。再者，采光井顶部玻璃为钢化玻璃，即使破碎也只会裂开但还连在一起，且玻璃下方有架子支撑，正常情况下不会破裂，除非遭遇了巨大的外力作用，不排除原告故意造成。房产中介作为专业的中介机构，理应在带领客户看房的过程中提醒客户注意安全。中介在未取得房主同意的情况下就带领客户前去看房，最终导致客户无法正常查看房屋情况下发生意外，房产中介也对事故负有一定责任。综上，原告要求被告承担侵权责任的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不应得到支持。
被告广州粤华物业有限公司常熟分公司、广州粤华物业有限公司辩称：我公司是涉案小区的物业服务企业，与建设单位订立了《前期物业服务合同》，与小区业主也订立了《常熟市前期物业管理服务协议》，按照上述合同和协议，我公司的管理服务范围是小区的公共部位、公共设施设备。事发地11幢108室采光井是地下室的附属设施，是建设单位在销售户型时赠送给该户业主的，该采光井属该户业主的专有部分，不属于公共部位，不属于我公司的服务区域范围，我公司进驻小区多年也从未对该业主专有部位进行过管理，业主也没有要求我公司对其专有部位进行管理。由于业主专有部分不属于合同或者协议约定的我公司的服务范围，因此，我公司并不是对原告损害的加害人。我公司已对采光井尽到最大的谨慎注意，对小区内的采光井贴有温馨提示，告知业主和行人不要踩踏。在事故发生之前，我公司已全面排查了小区各种危险源，其中包括采光井的潜在危险，将小区内所有采光井玻璃破碎的明细统一上报给建设单位，建议对小区采光井进行一次全面的修复，并向建设单位申请安装采光井防护网。同时，在公告栏内设置了“请勿高空抛物”、“请勿踩踏”等明显的警示，提请业主和行人注意。在事件发生后，我公司全力配合在极短时间内将原告救出，履行了作为物业服务公司的服务职责。事发当天，原告与中介公司自行进入中南世纪城小区看楼，事故发生地既非原告所住房屋，也不是原告要看房的位置，更不是正常的走道。涉案采光井比地面高出约10多厘米，周围有近一米高的植物围挡，本身就是一个警示。原告作为一个有完全民事行为能力的成年人，应该知道不能穿过绿化带进入业主专有部位，但原告却漠视周边的警示和围护物的阻挡进入了非正常走道。原告也知道采光井不能承重，却还是踩踏上去。因此，原告的损害只能由其本人承担。综上所述，我公司已严格按照物业服务合同和协议履行约定的责任，也尽到了谨慎注意义务，对原告的损害没有过错，依法无需承担损害赔偿责任。请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。
原告为证明其提出的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、常熟市第二人民医院门诊病历和出院记录、华东医院门诊病历和出院小结。以证明原告2013年11月6日受伤的事实和受伤之后的治疗经过。
2、常熟市第二人民医院和华东医院的挂号费收据、门诊收据、住院费收据等。以证明原告受伤后就诊治疗发生的医疗费用。
3、现场的照片。以证明事发时原告所站位置，由于支架不牢固掉入地下，事发时原告所站位置是左起第三块玻璃的位置，事发地是一个公共区域，跟道路相平，任何人都可以进去，并且没有任何警示标识。
被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司为证明其抗辩主张，向本院提供了以下证据：
1、2009年9月22日的《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》。以证明事发地的中南世纪城11幢楼设计施工图通过了政府部门的审查，设计不存在任何缺陷。
2、2009年9月22日的《建设工程抗震设防审查证书》。以证明中南世纪城11幢楼符合抗震设计要求。
3、2011年12月30日的《建设工程规划许可证》。以证明中南世纪城11幢楼通过了城乡规划审查，符合城乡规划要求。
4、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。以证明中南世纪城11幢楼通过了政府部门组织的竣工验收，工程质量符合设计和施工规范要求。
5、2012年1月9日的《常熟市商品房交付使用备案通知书》。以证明中南世纪城11幢楼通过了各项验收，在房管部门通过交付使用备案。
6、2010年4月15日的《常熟市商品房买卖合同》。以证明中南世纪城11幢108室房屋已经销售，合同约定交房时间是2012年1月15日前，被告已经按约交房。
被告广州粤华物业有限公司常熟分公司、广州粤华物业有限公司为证明其抗辩主张，向本院提供了以下证据：
1、常熟中南世纪城房地产开发有限公司与广州粤华物业有限公司于2008年5月13日签订的《常熟中南世纪城（北区）前期物业服务合同》。以证明其管理的范围是公共部位的设施设备及公共事务。
2、2014年2月27日签订的中南世纪城11幢108室的常熟市前期物业管理服务协议》、房屋所有权证、土地使用证，以证明该套房屋已经交付业主使用，业主已经在2013年11月4日办理了房屋所有权登记。
3、照片。以证明对公共部位采取防范措施的提示；对于业主来讲作了安全告知；事发地是被绿化围起来的，围成封闭式。
4、2012年2月7日房屋验收交接表。以证明当天已经交付房屋。
5、2010年4月15日签订的中南世纪城11幢108室的《常熟市前期物业管理服务协议》。
另外，被告广州粤华物业有限公司常熟分公司、广州粤华物业有限公司在审理过程中向本院提交了一份广州粤华物业有限公司常熟分公司向常熟中南世纪城房地产开发有限公司提交的《关于安装采光井玻璃防护网的函》，内容是为了避免采光井玻璃再次被高空坠物损坏，杜绝因采光井玻璃破损的一系列投诉，物业服务中心在告知业主请勿高空抛物和设置高空抛物危害提醒标示的基础上向地产申请安装防护网，安装费用共计202038元。该函件的落款日期为2013年6月11日。后被告又称该份函件未盖章不作为证据提交。
审理过程中，经原告申请，本院调取了常熟市公安局虹桥派出所的接处警登记表和出警的现场录像。接处警登记表反映接警时间是2013年11月6日9时22分，报警内容是中南世纪城11幢玻璃碎掉了，有人掉到了地下室。处警经过是中南世纪城11幢地下室玻璃碎掉了，有人掉到了地下室，通知120，前往处警，经了解，摔伤的是一名女子叫张清华。出警的现场录像反映，事发现场120急救车，消防队均到场，消防人员用梯子将张清华从地下室救至地面，并由120急救车送往医院。现场中采光井顶部左起第三块玻璃已经破碎并连同金属支架掉落在地下室。采光井处没有防护设施，也没有设置警示标志。
本案审理过程中，本院还进行了现场勘验，经物业公司人员确认，该处采光井为中南世纪城11幢108室地下室所在的采光井，采光井位于外墙墙体凹进处，与地面平行，采光井结构为玻璃覆盖在金属支架上，玻璃平面与地面有十公分左右的高度，该处周围由绿化带隔离封闭，并非专供行人通行的走道。
经审理查明：2013年11月6日上午，张清华在房产中介陪同下，到常熟中南世纪城11幢看一套高层待售住房，房产中介人员至广州粤华物业有限公司常熟分公司处取到了待售住房的钥匙后，陪同张清华去11幢高层的一套住房看房，张清华因在该套住房的室内无法看清赠送面积部分，就下楼走到11幢楼下地面处往上察看，在此过程中，张清华踏上采光井玻璃顶察看时，所踩上的一块玻璃连同金属支架断裂掉落，致使张清华坠落至地下室而受伤。经陪同人员报警后，常熟市公安局虹桥派出所出警救助，120急救车和消防人员也赶到现场，消防人员用梯子将张清华从地下室救出后由120急救车送往常熟市第二人民医院治疗。经诊断为腰2椎体压缩性骨折、胸11椎体压缩性骨折。2013年11月11日，张清华遵医嘱转入华东医院住院治疗，住院期间行全麻下脊柱内固定术，至2013年11月18日出院。至起诉时，张清华已花去医疗费用72751.43元，支付陪护费280元。
另查明：常熟中南世纪城11幢系常熟中南世纪城房地产开发有限公司开发的楼盘。2008年5月13日，常熟中南世纪城房地产开发有限公司与广州粤华物业有限公司签订《常熟中南世纪城（北区）前期物业服务合同》，本案事发地点11幢楼在此范围内，明确以服务期限、服务内容与质量，并明确物业共用部位、公用设备设施统一委托物业公司经营或管理。
本院认为：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案原告张清华坠落处的采光井，系中南世纪城11幢楼地下室的采光井，被告辩称本案中采光井玻璃顶属于中南世纪城11幢108室业主的专有部位，但其提供的证据并不能证实此主张。广州粤华物业有限公司提供的《关于安装采光井玻璃防护网的函》，也从侧面证实了该采光井玻璃属于公用部位。该采光井玻璃顶的位置位于中南世纪城11幢外墙凹进处相连的地面，高于地面十厘米左右，与外墙一样应属于公用部位。常熟中南世纪城房地产开发有限公司作为采光井玻璃顶设施的所有人和管理人，有义务保证该设施的安全性，从现场情况来看，该项采光井露出地面仅十厘米左右，其周围没有设置防护栏等防护设施，也未设置警示标志，而且采光井玻璃顶缺乏应有的承重能力。该设施本身的不安全因素是造成张清华坠落的主要原因。常熟中南世纪城房地产开发有限公司提供的证据不能证明其没有过错，故应承担相应的赔偿责任。广州粤华物业有限公司作为该小区的物业管理者，该采光井属于其物业管理服务的范围，该采光井存在的不安全性，其应当发现并采取相应的措施消除不安全因素，而广州粤华物业有限公司没有提供证据证明其尽到了相应的管理义务。故其对张清华坠落事故的发生也应当承担相应的赔偿责任。张清华作为完全民事行为能力人，明知该采光井所处位置并非专供行人通行的走道，仍穿越绿化隔离带，并踩到采光井玻璃顶上导致坠落，其本人亦具有一定过错。但应当指出，采光井玻璃顶本身的不安全因素是导致张清华坠落的主要原因，如果该设施不存在安全隐患而是具有足够承重能力，即使张清华踩在玻璃顶上面，也不会发生坠落。因此，张清华只应承担次要责任。结合各方的过错程度，本院认定常熟中南世纪城房地产开发有限公司应承担百分之五十的赔偿责任，广州粤华物业有限公司应承担百分之三十的赔偿责任，张清华自行承担百分之二十的赔偿责任。广州粤华物业有限公司常熟分公司作为广州粤华物业有限公司下设的不具有独立法人资格的分支机构，其实际进行物业管理，但物业管理服务合同由广州粤华物业有限公司与常熟中南世纪城房地产开发有限公司签订，故应由广州粤华物业有限公司承担赔偿责任。原告张清华在本案中仅主张至起诉时已经发生的医疗费，其余赔偿费用今后另行主张，本院予以准许，审查原告张清华提供的票据，其中医疗费票据为72751.43元，陪护费票据为280元，其中陪护费因在本案中未主张，故可另行主张。医疗费72751.43元，应由常熟中南世纪城房地产开发有限公司赔偿百分之五十即36375.72元，应由广州粤华物业有限公司赔偿百分之三十即21825.43元，其余由张清华自行承担。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十六条、第二十六条、第八十五条的规定，判决如下：
一、被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司赔偿原告张清华医疗费36375.72元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告张清华指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
二、被告广州粤华物业有限公司赔偿原告张清华医疗费21825.43元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告张清华指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
三、驳回原告张清华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费642元，由原告张清华负担128元，由被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司负担321元，由被告广州粤华物业有限公司负担193元（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 毛建新
人民陪审员 朱慧红
人民陪审员 潘慧玉
二〇一五年一月八日
书 记 员 陶振球