广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初19083号
原告：姜俊杰，女，1989年11月25日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市宝山区，
委托诉讼代理人：刘琪凤，系广东正拓律师事务所律师。
被告：中山市金地实业有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园H29幢48号,统一社会信用代码91442000787930171H。
法定代表人：张泽华。
原告姜俊杰诉被告中山市金地实业有限公司（以下简称金地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告姜俊杰的委托诉讼代理人刘琪凤到庭参加了诉讼。被告金地公司经本院合法传唤，没有正当理由到庭应诉。本案现已审理终结。
原告姜俊杰向本院提出以下诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》已于2015年7月2日终止，确认2015年7月1日后金地碧翠园11幢106房的剩余银行贷款全部由被告负责向中国银行股份有限公司中山三乡支行进行偿还；2.被告向原告返还购房首期72000元；3.被告向原告返还银行住房按揭贷款35848.67元；4.被告向原告赔偿税费损失7945元；5.被告向原告支付违约金15709.26元（均按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至全部清偿之日止，其中从2015年7月1日起至2015年7月11日止按本金35848.67元计算，从2015年7月1日起至2015年10月7日止按本金55848.67元计算，从2015年10月8日起至2016年1月3日止按本金75848.67元计算，从2016年1月4日起至清偿之日止按本金107848.67元计算）；6.被告向原告赔偿律师费损失1万元。事实与理由：2013年9月29日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定由原告以28万元的价格购买的被告开发的位于中山市三乡镇大布村金地碧翠园11幢106房，原告支付了房款72000元，缴纳了各项税费7945元，并于2013年11月1日向中国银行股份有限公司中山三乡支行办理了涉案房屋的按揭贷款，贷款金额为196000元。自2013年12月1日起至2015年7月1日止，原告共偿还了银行贷款35848.67元。后因被告向原告交付的房屋不符合约定，经双方协商，原告与被告于2015年7月2日签订了《商品房买卖合同终止协议书》，双方约定终止《中山市商品房买卖合同》，被告将原告已支付的首期款72000元、原告已归还了银行贷款35848.67元及相应利息返还给原告。同时，还约定了2015年7月1日之后的银行贷款由被告负责偿还给银行，但被告至今未能履行上述协议书约定的义务。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.完税凭证、收据；4.住房贷款合同；5.见证书；6.贷款用款凭证；7.银行还款明细；8.商品房买卖合同终止协议书；9.公证书；10.民事委托代理合同、律师费发票。
被告金地公司未提出任何答辩意见，也未提供任何证据。
本院认定事实如下：2013年9月29日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.被告将其开发的位于中山市三乡镇大布村金地碧翠园11幢106房出售给原告，价格为人民币28万元；2.原告在2013年9月29日支付首期款84000元，余款196000元以银行按揭贷款的方式支付。合同还约定了其他条款。上述合同签订后，原告依约向被告支付了首期款72000元，余款196000元通过向中国银行股份有限公司中山三乡支行办理按揭贷款的方式支付给了被告。上述涉案商品房已销售登记备案在原告名下，并已办理了抵押登记手续，抵押权人为中国银行股份有限公司中山三乡支行。后由于被告未能依约向原告交付符合合同约定的商品房，原告与被告于2015年7月2日签订一份商品房买卖合同终止协议书》，约定：1.原告同意将涉案商品房退还给被告；2.原告已向被告支付的首期款72000元（应付首期款为84000元），被告同意分三期退回该72000元给原告，其中在本协议签订之日起10日内退还2万元，在2015年10月8日退还2万元，在2016年1月4日前退还32000元及利息，利息按银行同期存款利率计算；3.涉案房屋已在中国银行股份有限公司中山三乡支行办理了196000元的银行按揭贷款，原告从2013年12月1日起至2015年7月1日期间已支付银行贷款35860.85元（以银行对账单为准），被告在原告办妥退房手续的同时，将原告已支付的银行贷款及利息（利息按银行同期存款利率计算）退回给原告，从2015年7月1日起至2016年1月1日止被告代原告支付每月房贷并将剩余房款清还给银行，当被告代原告还清房贷的同时，原告必须无条件配合被告办理相关手续并将房屋退还给被告；4.如被告将首期款付清给原告及代原告还清银行贷款，原告不按约定时间前来办理退房手续的，被告向原告计收违约金，违约金按被告已支付款项的银行同期贷款利率的四倍计算，直至原告办妥退房手续时止。2016年9月2日，原告以被告未履行上述协议书的内容为由诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查：涉案房产现尚未办理权属证书，仅销售登记备案在原告名下。原告为购买涉案房屋支付了税费及其他手续费共计7945元。原告为追讨本案债权，委托广东正拓律师事务所律师参与本案诉讼，支付了律师费1万元。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同终止协议书》均是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。由于被告未能向原告交付符合合同约定的商品房，故双方在2015年7月2日签订一份《商品房买卖合同终止协议书》，终止双方于2013年9月29日签订的《中山市商品房买卖合同》并对合同终止后的债权债务关系作出了处理，故原告请求确认双方签订的《中山市商品房买卖合同》已在2015年7月2日依法终止，理据充分，本院予以支持。对于合同终止后原告尚欠银行的房屋贷款，虽然原告与被告在协议书中约定由被告代原告向银行还清尚欠的银行贷款，但此合同条款属债务转移性质，根据法律的规定，债务转移应征得债权人的同意，但本案中原告与被告之间约定的债务转移并未得到债权人中国银行股份有限公司中山三乡支行的同意，故对于原告请求剩余的涉案房屋贷款由被告代原告直接向中国银行股份有限公司中山三乡支行清还的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。对于原告要求被告退还首期款72000元及原告已归还的银行贷款35848.67元的诉讼请求，因商品房买卖合同终止协议书明确约定了属于被告的义务，故对于原告的这一诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告计收首期款72000元所涉的违约金的诉讼请求，因商品房买卖合同终止协议书对于该72000元的支付时间作出了明确约定，被告未依约支付该72000元给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。协议书明确约定该72000元的利息按银行同期存款利率计算，本院依法予以认定。对于原告主张的该72000元的违约金按银行同期贷款利率四倍计算的主张，经审查，协议书对于按银行同期贷款利率四倍计算的约定仅是针对原告未按期退还房屋所作的违约责任，并非针对被告逾期退还该72000元所作的违约责任的约定。故对于原告的这一诉讼主张，本院不予支持。对于原告主张被告支付其已归还的银行贷款35848.67元的违约金的问题，因协议书约定该35848.67元的支付时间为原告办妥退房手续时，而现原告确认并未办妥退房手续，故原告请求被告支付该35848.67元所涉的违约金额的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿税费损失7945元的诉讼请求，本院认为，虽然本案协议书并未对原告已缴纳税费及其他费用7945元作出处理，但本案是由于被告不能按合同约定向原告交付商品房而导致合同终止的，属于因被告违约而造成原告的损失，故被告应对该税费损失7945元承担赔偿责任。对于原告要求被告支付律师费1万元的诉讼请求，虽然原告实际支付了该费用，但由于双方签订的《中山市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同终止协议书》均未对该费用承担作出约定，故对于原告的这一诉讼请求，本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告姜俊杰与被告中山市金地实业有限公司于2013年9月29日签订的《中山市商品房买卖合同》已于2015年7月2日终止；
二、被告中山市金地实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内退还首期款及已归还的银行贷款共计107848.67元及利息（利息的计算方法：均按中国人民银行同期存款利率计算至实际支付之日止，其中从2015年7月12日至2015年10月8日按本金2万元计算，从2015年10月9日至2016年1月4日按本金4万元计算，从2016年1月5日起至实际付清之日止按本金72000元计算）给原告姜俊杰；
三、被告中山市金地实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿税费及其他费用损失7945元给原告姜俊杰；
四、驳回原告姜俊杰的其他诉讼请求。
案件受理费3302元（原告姜俊杰已预付），由被告中山市金地实业有限公司负担，被告中山市金地实业有限公司应于返还上述款项时一并将应承担的案件受理费3302元支付给原告姜俊杰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 何亦辉
审 判 员 邓文辉
人民陪审员 梁加成
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 卢芷琪
杨莉芳