浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第26号
原告：朱吉岳。
委托代理人：沈志坤。
委托代理人：陈旭琰。
被告：奉化银泰置业有限公司。
法定代表人：高海波。
委托代理人：陈文泽。
委托代理人：林彬。
原告朱吉岳为与被告奉化银泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月25日向本院提起诉讼。本院于�日立案受理后，依法由代理审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告朱吉岳的委托代理人沈志坤、被告奉化银泰置业有限公司的委托代理人陈文泽、林彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱吉岳起诉称：2011年1月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的“奉化银泰城”商业用房一套，价格为3964896元。合同签订后，原告共计支付房价款1984896元。合同约定的交房日期为2013年4月30日，但是被告至今未交房，已经严重违约。为此，原告向法院起诉，要求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告已经支付的购房款1984896元，并支付原告违约金99244.8元；由被告承担本案全部诉讼费用。
被告奉化银泰置业有限公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：请求法院依�判决驳回原告的诉请，原告诉请的无事实和法律依据。理由如下：一、被告开发的房产已经于2013年4月25日通过综合验收，且被告根据《商品房买卖合同》约定于2013年4月26日在《奉化日报》上刊登了交房公告，另外被告于2013年5月27日特意寄送信件给了原告，告知原告可以接受房屋可以办理房屋交接手续。因为有些客户没有来交房，其又于2013年7月17日再次在《奉化日报》上刊登了公告。被告已经充分完整地履行了交付通知义务，被告不存在逾期交付房屋的情形。二、原告购买的涉案房屋房款总价3964896元，实际原告仅交付房款1984896元，在诉讼前原告没有缴清全部房款，根据《商品房买卖合同》的约定，在被告不存在逾期交房的违约行为且原告未完全付清购房款的情况下，请求法院驳回原告的诉请。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、《商品房买卖合同》一份（备案编号：20110100288），欲证明原告向被告购买商业用房一间，约定了交房时间和违约责任的事实。
2、销售不动产统一发票两份，欲证明原告支付了购房款1984896元的事实。
3、退房通知书一份及EMS邮寄凭证一份，欲证明原告于2013年6月5日向被告邮寄了退房通知书，要求被告办理退房手续并退还已经支付的购房款和支付违约金的事实。
被告向本院提供下列证据：
1、奉化市房地产开发项目竣工综合验收合格证书一份、宁波市房屋建设工程竣工验收备案证明书一份，欲证明涉案房产已经通过竣工综合验收并已依法备案，符合交房条件的事实。
2、2013年4月26日、2013年7月17日被告在《奉化日报》上刊登的房屋交付公告两份，欲证明被告已经按约刊登交房通知，按时交房的事实。
3、物业交付通知书一份、催款通知书一份及相应的邮政信息查询单据两份，欲证明被告已通过挂号信多次通知原告办理交房的事实。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1、2，被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，但是提出对证明对象有异议。从EMS邮寄凭证看，退房通知书被告是收到过的，但是被告不存在逾期交房的违约行为，不同意原告退房。本院认为，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，并确认被告收到过该退房通知书的事实。对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明原告所购买的商品房已在2013年4月25日通过了竣工验收。理由是：在合格证书里面记载了总建筑面积356060.6平方米，与备案证明书中记载的建筑面积是一样的，但项目的名称在合格证书里记载为奉化银泰城、在备案证明书中记载为奉化银泰广场，他们之间相�有何联系原告不清楚，而被告也无法体现；备案证明书中记载的竣工验收的层数是7-32层，而1-6层的并没有涉及。原告购买的商铺位于一层，所以没有通过验收。本院认为，原告对该证据的真实性没有异议，本院对真实性予以确认。虽然合格证书与备案证明书中关于项目名称有所区别，但是结合建设单位、坐落地点、用途性质、建筑面积等其他信息，可以确认合格证书与备案证明书指向的是同一个项目奉化银泰城项目（位于奉化市南山路东侧）。而合格证书中记载：“该开发项目，经市综合验收小组对项目的规划、设计、施工、工程建设质量等方面的核查和对相关市政公用配套设施建设情况的检查验收，确定为合格，同意交付使用”，可见该项目整体经过相关部门检查验收，各个建筑都已经被同意交付，故原告提出其购买的商铺位于一层，没有通过验收的异议，本院不予采纳，确认被告于2013年4月24日取得宁波市房屋建设工程竣工验收备案证明书，进而在2013年4月25日取得奉化市房地产开发项目竣工综合验收合格证书，同意奉化银泰城项目整体交付使用的事实。对被告提供的证据2，原告提出异议，认为2013年4月26日交付公告的对象抬头是奉化银泰城一期的客户，而主文中的交房项目是奉化银泰城-
泰悦居一期，泰悦居一期指的是住宅不包括商铺，原告购买的是商铺，所以被告未就原告购买的商铺进行交付公告。2013年7月17日公告主文中的交房项目是奉化银泰城项目，即使该公告已经包括了商铺的客户，但是原告已经在6月5日向被告寄交了退房通知要求解除合同，所以第二次公告对原告没有约束力。本院认为，原告没有对真实性提出异议，本院对该证据的真实性予以认定。对被告提供的证据3，原告提出异议，认为物业交付通知书原�确实未曾收到过，物业交付通知书与本案也无关联，物业通知书的发件人是宁波亚泰酒店物业管理有限公司，该公司不能代表开发商来通知房屋交付情况，且宁波亚泰酒店物业管理有限公司住所地不在奉化而在宁波市，位于宁波的公司且是物业管理公司不是房产开发商，没有权利代表开发商来通知购房客户接收房屋。催款函寄交原告前，合同已经依法解除，因此原告不具有继续支付余款的义务。本院认为，原告在庭审中自述其在《商品房买卖合同》中提供及确认的地址“宁波市江东区福柳路36号24幢80号201室”为原告常住地址，被告提供的邮件投递信息查询可以证明其于2013年5月27日向原告寄交物业交付通知书，2013年7月20日向原告寄交催款通知书，且投递状态为“妥投”，故本院认为可以确认被告于2013年5月27日向原告寄交物业交付通知书，2013年7月20日向原告寄交催�通知书，而原告收到的事实。
经审理查明，被告为奉化银泰城项目（位于奉化市南山路东侧）的建设单位及开发商。2011年1月17日，原、被告订立《商品房买卖合同》及补充协议一份，由原告向被告购买房号为“3幢商业01、01-02”的期房一套，总价为3964896元。原告在2011年1月8日支付给被告定金300000元，在2011年1月17日支付给被告1684896元，总共支付给被告1984896元作为首期房款。被告曾于2013年4月26日在《奉化日报》上刊登房屋交付公告，全文如下：“尊敬的奉化银泰城一期客户：我公司开发的奉化银泰城-
泰悦居一期已通过政府部门验收，具备交付条件。项目交付集中办理时间2013年4月28日-4月30日，请您如期到银泰城项目现场办理交付手续”。2013年7月17日，被告再次在《奉化日报》上刊登房屋交付公告，全文如下：“尊敬的奉化银泰城业主：我公司开发的奉化银泰城项目已于2013年4月25日通过验收，具备交付条件。但目前尚有部分客户未办理交房手续。现我司要求尚未办理交房手续的客户请于近日速到银泰城项目现场办理交付手续。”
另查明，被告于2013年4月24日取得宁波市房屋建设工程竣工验收备案证明书，进而在2013年4月25日取得奉化市房地产开发项目竣工综合验收合格证书。
上述事实由原、被告的陈述及原、被告提供的证据予以证明。
本院认为，原告提出解除《商品房买卖合同》的理由是被告存在逾期交房的违约行为。其认为第一，《商品房买卖合同》的主合同是双方真实意思的表示，对双方均有约束力，但是补充合同系格式合同，有关条款免除被告责任、加重原告责任、排除原告权利，补充合同应属于无效。根据主合同约定，交房时间为2013年4月30日前，逾期不超过30日，在被告向原告支付违约金的情况下，合同继续履�；逾期超过30日后，原告有权解除合同。在2013年5月30日前即2013年4月26日被告在《奉化日报》上刊登房屋交付公告，但该公告的对象不包括原告，因为原告购买的是商铺不是住宅，该公告主文中的“奉化银泰城-
泰悦居一期”，泰悦居一期仅指住宅不包括商铺。被告也没有说明奉化银泰城项目具体有几期，泰悦居一期具体包括哪些客户。被告虽然在2013年7月17日再次刊登房屋交付公告，但是该公告是为了弥补第一次公告中的缺陷，原告认为被告至今没有向原告送达过任何交付的书面通知。第二，原告于2013年6月5日向被告邮寄了退房通知书，要求被告办理退房手续并退还已经支付的购房款和支付违约金。被告在庭审中明确收到了该退款通知书。根据《合同法》，原告主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲�机构确认解除合同的效力。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告的退房通知书是2013年6月5日送达的，异议有效期至9月5日，原告起诉的日期是2014年1月初，被告在收到退房通知书30日内没有提出异议，也未向仲裁机构提出异议，因此《商品房买卖合同》的解除日期是2013年6月5日。本院认为，第一，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，格式合同是指全部由格式条款构成的合同。法律对格式条款及格式合同的适用予以特别规制的目的在于维护公平、保护弱者的利益。本案中原告购买商铺用于经营投资，非购买住宅用于自住，那么其不仅作为完全民事行为能力人对《商品房买卖合同》和补充协议的条款有清楚认识，而且其作为投资人应对所购买商铺的商业前景和经营风险自我评估，谨慎考虑，自负风险。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，本院应依法予以确认。第二，补充协议第一条第二项约定“出卖人发给买受人的所有通知，可以选择传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达，也可以登报方式公告，具体的送达方式以出卖人的选择为准。文件送达的时间为：以传真方式发出的，以发出日期为送达日；以专人手递方式发出的，以取得对方签收日为送达日；以挂号邮寄、特快专递发出�，寄出后第7日为送达日。公告以《奉化日报》上刊登的日期为准。”补充协议第五条规定：“1、本合同第九条约定的该房屋交付时间为2013年4月30日前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议并同意按该通知书载明的交房日期接受该房屋。2、该房屋的交房条件为甲方取得竣工验收备案证明文件（但若该房屋所在省、市对此事项存在于本约定不一致的强制性规定，从其规定）。3、甲方发出的入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式。”可见，在《奉化日报》上刊登公告是符合补充合同约定的通知原告交房的送达形式。被告2013年4月26日在《奉化日报》上刊登房屋交付公告，公告对象是“奉化银泰城一期客户”、“奉化银泰城-
泰悦居一期”。“奉化银泰城”是《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”中的项目名称，但同时该条款中也有对该项目名称是“暂定名”的标注，故根据《商品房买卖合同》第九条约定的“交付期限及条件”、补充协议第一条约定的“送达方式”、第五条约定的“关于房屋交付的补充约定”，并结合现在奉化区域范围内楼盘的分布及开发情况，本院认为，被告2013年4月26日在《奉化日报》上刊登房屋交付公告的通知对象包括原告，被告已经履行了合同约定的通过刊登报纸公告通知原告交房的义务，原告以被告未履行书面通知交房的义务构成逾期交房的违约行为的理由不能成立。第三，在不存在约定解除及法定解除合同的情形下，原告单方向被告送达退房通知书，要求被告办理退房手续并退还已经支付的购房款和支付违约金的做法，于法无据。综上所述，本院认为，被告不存在逾期交房的违约行为，原告以此为由要求解除《商品房买卖合同》，本院认为于法无据，不予支持。至于原告的其余诉讼请求，均是在要求解除合同的前提下产生的法律后果，本院同样不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：
驳回原告朱吉岳的诉讼请求。
本案受理费23473元，减半收取11736.5元，由原告朱吉岳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
代理审判员 袁雅雅
二〇一四年三月十三日
书 记 员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，�除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符�上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。