江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中商终字第01563号
上诉人（原审被告）叶锦龙。
委托代理人徐美娟。
被上诉人（原审原告）苏州名古屋房地产经纪有限公司，住所地苏州高新区塔园路220号。
法定代表人程思想，该公司经理。
委托代理人郑铭，江苏钟山明镜律师事务所律师。
委托代理人纪慧，江苏钟山明镜律师事务所律师。
上诉人叶锦龙因与被上诉人苏州名古屋房地产经纪有限公司（以下简称名古屋公司）居间合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2015）虎商初字第00780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月10日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
名古屋公司一审诉称：2015年5月12日，由名古屋公司提供居间服务，叶锦龙与案外人蔡建忠订立关于苏州市高新区塔园路220号26幢502室房屋的买卖合同。依据合同约定，叶锦龙应当于订立合同当日向名古屋公司支付佣金39120元整。事后，叶锦龙以不愿再购买上述房屋为由拒绝向名古屋公司支付约定佣金。为维护自身合法权益，名古屋公司故诉至法院，请求判令：1、叶锦龙支付名古屋公司佣金39120元。2、诉讼费用由叶锦龙承担。
名古屋公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《房屋买卖定金协议》1份，证明2015年5月12日名古屋公司提供居间服务，促成叶锦龙与案外人蔡建忠的关于苏州市高新区塔园路220号26幢502室房屋的买卖合同成立；
2、房产证复印件1份、土地证复印件1份，证明案外人蔡建忠对涉案房屋具有处分权。
叶锦龙对名古屋公司提供的证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性没有异议，是其本人所签，但对合法性有异议，该协议是根据相关法律和法规订立的，但明显违反苏价服字（2009）98号第四条规定，双方没有签订委托合同，约定不明。名古屋公司只收费、不服务。对证据2的真实性没有异议，但与定金协议之间有矛盾，通过苏州市高新区房产交易办理中心查询系统求证，结果反映未查询到与定金协议相符的产权人的房屋的地址。
叶锦龙一审辩称：其与案外人蔡建忠的房屋买卖仅订立了定金协议，并未促成正式买卖合同的成立。名古屋公司在其招揽业务的广告中明确承诺其服务内容包括网签、资金托管、过户、出证、交房，其在明知叶锦龙与蔡建忠的房屋买卖无正式合同，其买卖经纪未成功的情况下依然提出全额收费要求，其请求不合理、不合法。本案所涉定金协议是由名古屋公司提供的格式条款，有关佣金的条款严重违背了公平原则，明显违反合同法的相关规定，应属无效条款。名古屋公司作为居间方在执业过程中存在违背诚实守信原则的行为，其诱导叶锦龙签订定金协议并支付卖方定金1万元整。定金协议中有关房屋信息存在问题，根据名古屋公司提供的居间服务信息，叶锦龙通过向苏州市高新区房产交易办理中心查询系统求证，结果反映未查询到与定金协议相符的产权人和房屋地址。综上，名古屋公司提供的定金协议因存在信息不真实，协议条款涉嫌违反公平原则，定金协议签订过程中名古屋公司违背诚实守信原则，故定金协议为可撤销合同，名古屋公司依据该协议主张的佣金不能成立，事实上名古屋公司的居间义务并未履行，违背权利义务对等原则，请求法院驳回名古屋公司的诉讼请求。
叶锦龙为支持其抗辩主张提供了以下证据：
1、《房屋买卖定金协议》1份，证明叶锦龙与名古屋公司只签订了定金协议，未签订房屋买卖合同；
2、房产证复印件1份、土地证复印件1份，证明房产证、土地证与定金协议上的不一致；
3、《苏州市区住房收费一览表》（2014年12月15日更新）1份，证明房产中介服务机构不得向委托人收取房屋买卖代理费；
4、《关于进一步规范房地产中介服务收费行为的通知》（苏价服字（2009）98号）1份，证明房屋买卖经纪未成功的，房产中介服务机构不得向委托人收取房屋买卖代理费，但可以要求委托人支付从事房屋经纪活动支出的必要费用，并应事先在委托合同中予以约定，委托合同未约定的，房产中介服务机构不得向委托人收取任何费用；
5、《省物价局、省建设厅关于放开部分房地产中介服务收费的通知》（苏价服（2008）267号）1份，证明名古屋公司违反了“在收费时必须明码标价，公示服务内容，信守服务承诺与合同约定，做到质价相符”的规定；
6、苏州市高新区房产交易办理中心查询系统照片1页，证明名古屋公司提供的房产信息有问题；
7、名古屋服务承诺（搜房网）1页，证明名古屋公司在其招揽业务的广告中也明确承诺它的服务内容包括：网签、资金托管、过户、出证、交房，名古屋公司的服务应到交房为止。
名古屋公司对叶锦龙提供的证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性、关联性均无异议，证明内容不认可。对证据2的真实性、关联性均无异议，证明内容有异议，叶锦龙查询的是房屋的共有权人吉亚萍的共有权证号，其查询方法不正确，因此，该份证据的真实性是不存在问题的。对证据3、4、5的真实性予以认可，但对证明内容不认可，自2014年以前苏州市已经放开了居间经济服务行业的指导价行为，实行由市场调节，具体标准由当事人双方协商处理。对证据6的真实性和关联性均不认可。对证据7的真实性予以认可，对证明内容不认可，售后服务需要买卖双方当事人的配合和协助，单凭名古屋公司一方是根本无法单独完成相关事项的。
原审法院认证意见：对名古屋公司提供的证据1、2和叶锦龙提供的证据1、2、3、4、5、7的真实性，因双方均无异议，法院予以确认，可以作为认定本案事实的依据。对叶锦龙提供的证据6，因系照片打印件，法院无法确认其真实性。
原审诉讼过程中，原审法院依职权调取了关于塔园路220号26幢502室房屋的房屋权属登记信息及房屋所有权存根，显示塔园路220号26幢502室房屋的所有权人为案外人蔡建忠、吉亚萍，该房屋所有权证号为00031052，共有权证号为00××00。名古屋公司对该份证据无异议，叶锦龙未到庭质证。
原审法院经审理查明：2015年5月12日，案外人蔡建忠（售房人、甲方）、叶锦龙（购房人、乙方）与名古屋公司（居间方）签订《房屋买卖定金协议》一份，协议约定：第一条甲方自愿将坐落于塔园路220号26幢502室的房屋出售给乙方，房屋面积为210.09平方米，房产证号00××00，土地证号46**，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，自愿购买。第二条甲乙双方约定该房屋的实际成交价格为人民币贰佰陆拾万零捌仟元。甲乙双方约定的房屋实际成交价格包含固定装修、固定家具家电、现有空调、冰箱一只、洗衣机1只、热水器1个、沙发一套、餐桌一套、客厅电视机一台。第三条乙方于2015年5月12日向甲方支付购房定金人民币壹万元整，定金最终冲抵房款。第四条乙方向甲方支付房款的方式为：乙方需办理住房贷款，房款不足部分现金补足，甲乙双方约定乙方于2015年5月27日前补齐甲方定金壹拾伍万元整，甲乙双方约定于2015年8月13日前办理资金托管贷款手续。第五条甲方向乙方交付房屋的时间为：房款结清当日，甲方应于交房时将水电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等相关费用全部结清。甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续。第六条甲乙双方约定本定金协议生效后签定苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。第七条甲乙双方约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担。第八条甲方自愿把“两证”（房产证、土地证）交给居间方保管至本协议履行完毕为止。第九条三方约定本定金协议签订之日，乙方向居间方支付佣金人民币叁万玖仟壹佰贰拾元，乙方须贷款时，相关贷款费用另行支付。第十条若该定金协议签订之前，该房屋已抵押他人，甲方须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押。第十三条本协议视为该房屋的买卖合同，适用买卖合同的相关规定，如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的10%作违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第十五条其他约定：甲乙双方应积极配合居间方办理相关手续并提供相应材料，甲方于过户签字前将该房内户口迁出。第十六条本协议经甲、乙、居间方三方签字盖章后生效。
上述协议签订后，叶锦龙于当日向蔡建忠支付定金1万元。后叶锦龙以房子高且没有配套车库为由，拒绝继续履行房屋买卖定金协议，并拒绝支付名古屋公司佣金，故名古屋公司诉至法院。
原审法院另查明，案外人蔡建忠、吉亚萍系苏州高新区塔园路220号26幢502室的房屋产权人，该房屋的所有权证号为00031052，共有权证号为00××00。
原审庭审中，叶锦龙明确表示不愿购买苏州高新区塔园路220号26幢502室房屋，并陈述在案外人蔡建忠向其出示房屋两证原件时，自己没有仔细看。
原审法院认为：名古屋公司、叶锦龙双方及案外人签订的《房屋买卖定金协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应按约履行。该协议的内容包括两个法律关系，一是蔡建忠和叶锦龙之间的房屋买卖合同关系，一是叶锦龙和名古屋公司之间的居间合同关系。从协议的内容来看，该协议明确约定了房屋的坐落、价格、房款支付方式、房屋交付时间、税费承担及相应的违约责任，已经具备了房屋买卖合同的必要条款，而非仅约定了定金条款，并且协议还约定该协议视为该房屋的买卖合同，适用买卖合同的相关规定，因此房屋买卖合同已经成立并生效。同时，该协议也约定了叶锦龙作为委托人应当向居间方名古屋公司支付佣金的义务。既然叶锦龙和蔡建忠之间的房屋买卖合同成立，则名古屋公司作为居间方已经完成了促成合同成立的义务，故叶锦龙应当按照《房屋买卖定金协议》的约定在协议签订之日向居间方支付佣金39120元。现叶锦龙以房子高且没有配套车库为由，拒绝履行其与蔡建忠的房屋买卖合同，并不涉及叶锦龙与名古屋公司之间的居间合同。因此，该院认为，叶锦龙未能按约支付佣金，系属违约，应承担相应的违约责任，名古屋公司诉请于法有据，予以支持。
关于叶锦龙辩称的名古屋公司承诺其服务内容包括网签、资金托管、过户、出证、交房，其买卖经纪未成功，名古屋公司主张全额佣金不合理、不合法的意见，因叶锦龙以房子高且没有配套车库为由，不愿购买苏州高新区塔园路220号26幢502室房屋，其与案外人蔡建忠的房屋买卖合同无法继续履行，致后续的资金托管及过户手续等无法进行，名古屋公司对此并无过错，且已履行了居间合同的义务，故该院对叶锦龙的该项辩称意见不予采纳。
关于叶锦龙辩称的本案所涉定金协议是由名古屋公司提供的格式条款，有关佣金的条款严重违背了公平原则，明显违反合同法的相关规定，应属无效条款的意见，原审法院认为，虽然本案所涉房屋定金协议系由名古屋公司提供的格式合同，但该合同并不存在免除名古屋公司责任、加重叶锦龙责任、排除叶锦龙主要权利的条款，名古屋公司依据该协议有收取佣金的权利，但也有为叶锦龙提供订立房屋买卖合同的媒介服务及促成叶锦龙与案外人之间房屋买卖合同成立的义务，故该院对叶锦龙的该项辩称意见不予采纳。
关于叶锦龙辩称的名古屋公司在执业过程中存在违背诚实守信原则的行为，诱导叶锦龙签订房屋买卖定金协议并支付卖方定金1万元，该定金协议为可撤销合同的意见，原审法院认为，叶锦龙并未提供证据证明名古屋公司在执业过程中存在违背诚实守信原则行为，其作为完全民事行为能力人，在作出购房如此重大的决定前，必然经过慎重考虑并进行相应考察，叶锦龙在庭审时也陈述其在签订房屋买卖定金协议前看过本案所涉房屋，在看房时也未提出房屋楼层高及没有配套车库的异议，并在看房后即与案外人蔡建忠、名古屋公司三方签订了房屋买卖定金协议并向卖方支付了定金1万元，此后叶锦龙却以房屋楼层高及没有配套车库为由，拒绝继续履行房屋买卖定金协议，并拒绝支付佣金，叶锦龙系违约方，且其未提供名古屋公司诱导其签订房屋买卖定金协议的证据，其主张房屋买卖定金协议为可撤销合同于法无据，故该院对叶锦龙的该项辩称意见不予采纳。
关于叶锦龙所称定金协议中有关房屋信息存在问题，有违诚实守信原则，故其不应支付佣金的意见，原审法院认为，房屋买卖定金协议中约定叶锦龙向案外人购买的房屋为塔园路220号26幢502室房屋，案外人蔡建忠确为上述房屋的房屋产权人，而协议中涉及的房产证号00××00为上述房屋共有人吉亚萍的共有权证号，虽然名古屋公司在其提供的房屋买卖定金协议中将房产证号误写为了该房屋的共有权证号，但名古屋公司提供的上述信息均为真实，且合同标的唯一确定，依据上述信息并不影响叶锦龙与案外人蔡建忠签订的房屋买卖合同的效力及合同履行，故叶锦龙以此为由拒付佣金，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：叶锦龙应于本判决生效之日起十日内支付苏州名古屋房地产经纪有限公司佣金39120元。（如采用转帐方式支付，请汇入苏州名古屋房地产经纪有限公司指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：新区农行商业街支行，账号：54×××24）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取389元，由叶锦龙负担。
上诉人叶锦龙不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、叶锦龙、名古屋公司与案外人签订的房屋买卖定金协议非叶锦龙的真实意思表示。出卖人与名古屋公司未披露该房屋不具备底层车库或储藏室，叶锦龙在不知情的情况下签订上述协议，叶锦龙在了解到该房屋不具备底层车库或储藏室真实情况后，即于5月17日表示不再考虑购买房屋。2、对名古屋公司违背诚信原则的事实没有认定。商品房有无附属车库或储藏室属房产交易不可或缺的必要信息，名古屋公司作为专业的房屋居间服务商，应该知道有向叶锦龙履行这一信息的核实义务和披露义务，其在订立定金协议中未进行披露，违背诚信原则。3、原审判决对叶锦龙拒绝购买该房屋的原因认定错误。叶锦龙拒绝购买该房屋的原因是该房屋不具备底层车库或储藏室。4、原审法院对名古屋公司的违规操作事实置若罔闻。名古屋公司在居间过程中违规操作，分别将买卖双方隔离在不同的房间，拒绝让买、卖双方当面谈判，该行为是违法的双方代理行为，违背了诚信原则。5、原审认定叶锦龙违约与事实不符。事实是名古屋公司没有正确履行其居间义务，在没有充分了解叶锦龙需求的情况下，未披露房屋没有底层车库或储藏室的重要事实，而向叶锦龙推荐了不合适的房源。叶锦龙在非全面信息的指引下签订协议并支付定金，后叶锦龙在了解到实际情况后，拒绝了名古屋公司关于该房屋的居间服务并拒绝购买涉案房屋，造成现在的书面是名古屋公司引起的。6、原审判决错误认定名古屋公司的居间服务已完成。名古屋公司目前只提供了主要信息披露缺乏的定金协议订立机会，并未提供其他服务，违约责任以造成的损失为限，没有损失不赔偿。定金协议已有定金条款，适用定金罚则，叶锦龙已承担违约责任，法院判令叶锦龙承担包括其他服务在内的佣金，违背权利义务对等的原则。二、原审判决适用法律错误。1、原审法院对名古屋公司提供定金协议格式条款的公平性认定错误。2、原审法院在认定房屋买卖定金协议时，完全按照名古屋公司对格式条款的设计意思进行解释。叶锦龙已申请撤销定金协议，名古屋公司用定金协议作为房屋买卖合同，说明其利用买、卖双方法律知识的不全面，欺骗了买、卖双方，违背诚信。3、原审法院适用法律不全面，没有参照《房地产经纪管理办法》及苏州相关地方性法规《关于进一步规范房地产中介服务收费行为的通知》的收费规定。综上，请求撤销原审判决，撤销定金协议，驳回名古屋公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由名古屋公司承担。
被上诉人名古屋公司辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法。叶锦龙的上诉理由没有充分的法律依据，请求驳回叶锦龙的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，叶锦龙原审庭审过程中曾陈述其当时是交了定金，但认为房子不适合，主要是房子高，且下面没有车库，名古屋公司没有告诉其没有车库，导致产生误解。二审中，叶锦龙明确在签订本案所涉合同前没有告知名古屋公司要求所购房屋必须要有底层车库或储藏室，但认为名古屋公司应该了解其需求。
叶锦龙对原审法院依职权调取本案所涉房屋的权属登记情况及权证号等情况表示没有异议。
本院经审理查明的其它事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，案外人蔡建忠（售房人）与叶锦龙（购房人）及居间方名古屋公司一并签订了《房屋买卖定金协议》，该协议体现了各方当事人的真实意思表示，各方均应按约履行各自的义务。从上述协议约定的内容来看，协议载明了买卖双方当事人的姓名、房屋的坐落、房屋的总价款、房款的支付方式及时间、房屋交付时间、税费的承担等内容，已具备了房屋买卖合同的主要条款，原审判决认定该协议中包含房屋买卖合同法律关系，房屋买卖合同成立并无不当。涉案协议中约定了由购房人叶锦龙向居间方支付佣金的内容，体现了居间人名古屋公司提供订立合同的媒介服务，故在叶锦龙与名古屋公司之间构成居间合同关系。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。因蔡建忠与叶锦龙之间的房屋买卖合同已成立，名古屋公司的居间义务已完成，叶锦龙应当按约支付报酬。叶锦龙未能提供证据证明名古屋公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，未能证明名古屋公司存在过错，损害了叶锦龙利益，故叶锦龙拒付报酬缺乏理由。
本案所涉合同虽为名古屋公司提供，但其内容并未存在《中华人民共和国合同法》第五十二、五十三条规定情形，也不存在免除名古屋公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，叶锦龙也未提供证据证明名古屋公司存在以欺诈、胁迫的手段，使叶锦龙在违背真实意思的情况下订立合同的情形，故叶锦龙以此为由主张本案所涉协议无效及可撤销，依据不足，本院不予支持。原审判决适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》条文对案件进行处理，符合法律规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人叶锦龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费778元，由上诉人叶锦龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柏宏忠
审 判 员 蒋毅颖
代理审判员 韩小安
二〇一五年十二月七日
书 记 员 邹俊超