广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0405民初834号
原告：梧州职业学院，住所广西梧州市长洲区三龙大道**号。
法定代表人：聂振传，院长。
委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。
被告：彭靖珊，女，1981年1月27日出生，汉族，住广西岑溪市。
委托诉讼代理人：彭靖芳(彭靖珊姐姐)，女，1977年8月23日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。
委托诉讼代理人：宾勇，广东斑石律师事务所律师。
原告梧州职业学院与被告彭靖珊租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梧州职业学院的委托诉讼代理人唐保定，被告彭靖珊的委托诉讼代理人彭靖芳、宾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梧州职业学院向本院提出诉讼请求：1.终止原、被告于2015年2月1日签订的《铺位租赁合同》，被告将铺位归还原告；2.被告向原告支付拖欠的铺位租金、垃圾清运费、水电费合计367146元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年2月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《铺位租赁合同》，合同约定：被告为承租人，原告为出租人，甲方将梧州职业学院第二食堂一层内铺面（2号）租赁给乙方使用，租赁面积61平方米，租赁期限为二年，从2015年2月1日起至2017年1月31日；租金从2015年2月起支付，按照每平方米358元/月计算，每月租金21838元，每一年租金按十个月计算；租金每学期交纳一次，即在每年的1月10日和7月10日前支付；水、电费计付按照有关部门规定的商业用电、用水价格收费（另加耗损15%），每年1月10日和7月10日前承租人支付；清洁费每月收取300元。
合同签订后，原告依约履行了交付铺位义务。2015年被告应支付租金196542元、垃圾清运费2700元、电费8488元、水费765元；2016年应支付租金218380元、垃圾清运费3000元；2017年应支付租金21838元、垃圾清运费300元以及2016年6月1日至2017年1月13日的电费3390元、水费231元，合计447146元；扣减被告在2016年5月18日支付的8万元，被告尚欠原告租金、垃圾清运费、水费、电费合计367146元。经原告多次追讨，被告以各种理由推拖不予支付。鉴于被告已经违约，继续履行合同已无实质意义，为此，原告决定终止于2015年2月1日与被告签订的《铺位租赁合同》，收回铺位，故向法院提起诉讼。
被告彭靖珊辩称，1.按照原、被告签订的《铺位租赁合同》，在形式上被告欠原告租金367146元；2.按照《铺位租赁合同》的约定，被告缴纳租金的时间为每年1月10日和7月10日前，从2015年7月10日开始计算，原告于2017年5月25日向法院提起诉讼，时间已达1年10个月，原告没有证据证明在此期间发生过诉讼时效中止、中断情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，原告诉请被告支付2015年租金218380元已经超过诉讼时效；3.被告存在减免七个月租金的合法、合理情形：2015年11月1日至22日原告承办区运动会，造成原告无法经营，应减一个月租金；原告于2015年9月下旬至11月5日、12月中旬至12月底装修第二食堂期间，影响被告无法营业，应减租金2个月；原告每个学期放假比大专院校早15天以上，两年4个学期早放假4个15天以上，相应减租2个月。因此共应减租7个月，减免租金为152866元；4.原告允许第二食堂与被告经营同类的商品，并对被告的商店和第二食堂采取不同的要求，其允许第二食堂安装电视吸引客户而不允许被告安装电视导致被告商店的营业额下降；5.被告先后于2015年4月30日、2016年6月30日、9月23日向原告提交书面减租申请，但原告拒不回应也不向被告提出解除承租合同。综上所述，被告拖欠原告2015年租金已过法定诉讼时效，被告具有减免租金的合法、合理情形，请法院支持被告的答辩意见。
经审理查明，2015年2月1日原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订一份《铺位租赁合同》，双方约定：1.乙方承租甲方的第二食堂一层内铺面(2号)，面积61平方米，租赁期限为二年，从2015年2月1日起至2017年1月31日止。甲方应在2015年1月15日前将租赁房屋交付乙方进场装修，装修期为15天，装修前乙方必须安装电表和水表，装修期内免收租金；2.租金每平方米358元/月(含税费，税费由甲方承担)，租金一年按十个月计算(每年2月、8月免租金)。租金从2015年2月1日开始计算。租金每学期交纳一次，除第一学期之外，其他学期的租金都必须在每年的1月10日和7月10日前分二次付清(以正式起租日期为准)，每次支付5个月的租金和公共管理费。否则视为放弃经营权，其经营履约保证金将被全额没收；3.电费、水费按有关部门规定的商业用电、用水价格收费(另加损耗15%)，每年1月10日前和7月10日前把水电费缴纳到学院财务处；4.垃圾清运费餐饮类、超市类每月收取300元、非餐饮类每月收取100元，用于环卫处从学校运到垃圾场的费用，垃圾清运费和租金一并缴至学院财务处；5.在租赁期间，拖欠租金、设施费、管理费和水电费等乙方应缴费用累计60天以上的，甲方有权终止本合同，收回该铺位，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。
合同签订后，原告即将铺位交付被告使用，被告在租赁的铺位经营梧州市长洲区盈客来便利店。承租期间，被告于2015年4月30日、2016年6月30日、9月23日向原告提交书面减租申请，要求租金按原标准的50%执行，但原告没有回复。2016年5月18日被告向原告支付了租金8万元，对于其余租金和垃圾清运费、水电费没有按约支付。原告于2016年11月22日向被告发出《通知》，要求被告支付截止至2016年12月31日的租金414922元、垃圾清运费5700元、2016年10月31日的水电费9253元，合计429875元，被告没有向原告支付租金及相关费用。2017年1月3日原告再次向被告发出《关于催缴第二食堂1楼超市欠费的通知》，要求被告在2017年1月15日前缴纳租金、垃圾清运费、水电费共372313元，但被告仍然没有向原告支付租金及相关费用。2017年1月30日租赁到期后，原告要求被告将超市内的物品搬走，被告没有搬走，2017年3月原告向被告的店铺停止供应水电，被告就没有继续经营。
另因广西区运会在原告处举行，原告遂于11月1日至22日对学生放假。同时要求原告经营的超市只能销售预包装食品，不得加工食品销售，不得销售“三无”和过期产品。
上述事实，有《铺位租赁合同》、《缴款书》、《通知》、《关于催缴第二食堂1楼超市欠费的通知》、《梧州职业学院商铺水、电、清洁、管理费等登记表》、《关于第二食堂超市减租的请示》、《关于区运会放假期间的通知》以及当事人的陈述在卷佐证，证据确凿充分，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《铺位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应按约定履行各自的义务。原告已将第二食堂一层内铺面(2号)交付被告使用，被告应按约定向原告支付租金。在租赁期间被告仅支付了8万元租金，对其余的租金和其应承担的垃圾清运费、水电费没有支付，构成违约，依法应负相应的民事责任。原告要求被告支付拖欠的租金、垃圾清运费6000元、水电费12874元，合法有据，本院予以支持。考虑在被告承租期间，原告承办区运动会期间学生放假，对被告商店的营业额确实有影响，按照公平原则，对该期间的租金应予减免，减免租金为16742.47元，故被告欠付的租金为340017.5元。被告虽然向原告递交了减租申请，但原告没有同意其申请，双方也没有就租金的减免达成协议，因此被告要求租金按原约定的50%支付，本院不予支持。被告作为承租人，在承租店铺前，应对影响营业额的因素进行充分的了解和预见，其以学生提前放假、第二食堂装修、开张时间拖延，第二食堂经营同类商品等影响其营业收入为理由，要求减免租金，依据不充分，本院不予采信。被告于2016年5月18日向原告支付了租金8万元，原告于2016年11月22日、2017年1月3日向被告发出催缴欠费通知，均引起诉讼时效的中断，因此本院对被告辩解的2015年的租金已超过诉讼时效的意见不予采纳。现租赁期限已经届满，原告要求终止双方签订的《铺位租赁合同》，收回铺位，被告没有异议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、终止原告梧州职业学院与被告彭靖珊于2015年2月1日签订的《铺位租赁合同》，被告彭靖珊应在判决生效后三日内将第二食堂一层内铺面（2号）返还给原告梧州职业学院；
二、被告彭靖珊应在判决生效后十五日内向原告梧州职业学院支付租金340017.5元、垃圾清运费6000元、水电费12874元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6807元，减半收取计3403元，由被告彭靖珊负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 黄爱琴
appoint
二〇一七年七月二十七日
书记员 易甫珍
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。