广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）粤高法民二破终字第55号上诉人（原审原告）：江国华，男，汉族，1974年8月26日出生，住广东省深圳市南山区。委托代理人：刘芳，广东百利孚律师事务所律师。委托代理人：胡中亚，广东百利孚律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：深圳市国基房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市南山区。法定代表人：许哲明，董事长。委托代理人：赵健，广东鼎义律师事务所律师。上诉人江国华与被上诉人深圳市国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称原审法院）（2013）深中法破初字第124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员郑捷夫担任审判长、代理审判员麦晓婷、代理审判员杨靖参加的合议庭进行了审理，书记员彭欣薇担任记录。本案现已审理终结。江国华向原审法院提起诉讼称：2004年2月10日江国华与国基公司签订《房地产买卖合同》（预售），约定江国华购买国基公司开发的楼盘漾日湾畔小区3座06C号房产。合同履行过程中，江国华按约定履行了支付房款的义务，但国基公司却违反合同，没有按约定的期限交付房产，也没有按约定时间办妥《房地产证》。2006年2月14日，原审法院受理了国基公司破产还债一案，2012年9月20日原审法院裁定批准了国基公司的重整计划草案并裁定终止国基公司重整程序。《房地产买卖合同》（预售）第八条规定：“卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期一日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。”第十七条规定：“如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。”江国华与国基公司约定的交房日为2004年6月30日，国基公司实际交房日为2004年10月8日，延期交房天数为100天。国基公司应向江国华支付延期交房违约金，具体金额为25639元［总价款512787（元）×0.5‰×100（天）］。国基公司取得《建设工程竣工验收备案证明书》的日期为2004年9月27日，计算延期办理《房地产证》违约金的起始日期为2005年4月25日，终止日期为2006年9月14日（国基公司被宣告破产还债日），延期办证天数为505天，这也是国基公司破产案件中同类债权计算延期办证违约金的期间，国基公司应向江国华支付延期办理《房地产证》违约金，具体金额为77687元［总价款512787（元）×0.3‰×505（天）］。国基公司合计应向江国华支付赔偿金103326元（25639元＋77687元）。按重整计划，债权余额不超过20万元的小额债权人的债权应获得100％清偿，该重整计划已经在2013年7月20日前执行完毕。《中华人民共和国企业破产法》第九十二条规定：“债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利”。依据此规定及重整计划，国基公司应对江国华的债权103326元全额赔偿。重整计划中“债权受偿方案”第4条规定：“对己申报未确认的债权以及尚未申报但可能受法律保护的债权，在法院批准本重整计划后，相关权利人可以向国基公司主张债权。在重整计划执行期间，由国基公司在管理人的监督下负责审核债权”。国基公司没有执行此规定，在重整计划执行期间，对债权人递交的债权申报材料及提出的赔偿请求国基公司置之不理。江国华请求判令：1、国基公司向江国华支付延期交房违约金及延期办理《房地产证》违约金共计103326元并支付从2013年7月2l日起至实际给付之日的利息（暂计算至起诉日为217元）。2、本案诉讼费由国基公司承担。国基公司答辩称：一、江国华对国基公司主张债权已超过诉讼时效。江国华主张的债权为其向国基公司购买深圳市南山区漾日湾畔房产而产生的迟延交房及迟延办证违约金。江国华与国基公司的房产买卖合同中，均明确约定了国基公司应该向江国华履行交房义务的时间，且交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。绝大部分的江国华合同中约定的交房期限为2004年6月30日，国基公司在2004年9月27日才完成漾日湾畔的竣工验收备案手续，期间确实存在一定期限的延期交房责任。国基公司在2004年9月24日至27日，通过邮递方式向江国华发出入伙通知，告知江国华2004年9月26日起可办理入伙，其后业主陆续办理了入伙。国基公司在约定的交房期限未履行交房义务，江国华就应当知道自己权益受到侵害，迟延交房违约金的诉讼时效应从合同约定的交房期限届满之日起算。江国华在国基公司迟延交房至今近十年的时间中，一直未采取有效措施对自己权利进行救济，至今才向国基公司提出迟延交房违约金的诉讼请求，显然早已超过诉讼时效。漾日湾畔楼盘竣工后，因国基公司无力向税务机关支付应缴税款，无法办理房产证，直到国基公司被受理破产后，考虑到维护漾日湾畔小业主的权益，在市政府的主持下，经税务机关、深圳中院、国土部门的共同协调，同意在国基公司欠税的情况下先行为小业主办理房产证，此后国基公司清算组开始陆续为小业主办理了房产证。根据双方买卖合同的约定，国基公司应在取得工程竣工验收证明之日起150日（即2005年2月24日）内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申报房地产转移登记。如因卖方原因造成买方不能在法定期限领取房产证的，国基公司从取得工程竣工验收证明之日的第210日起（即2005年4月25日），每日按总价款的万分之三支付违约金。即江国华迟延办证违约金的诉讼时效应从2005年4月25日起算。2006年2月14日，原审法院依法受理国基公司破产还债一案，并于2006年3月31日刊登公告，要求债权人在债权申报期内申报债权，2006年9月14日原审法院裁定宣告国基公司破产还债。根据破产法的相关规定，迟延交房及迟延办证违约金只能计算到国基公司破产宣告之日，江国华在起诉时也是按照该标准计算。也就是说即使国基公司迟延交房及迟延办证处于一个持续状态，江国华的迟延交房及迟延办证违约金也只能计算到2006年9月14日。江国华对国基公司的诉讼时效，应当从2006年9月14日起算，江国华在国基公司破产程序期间，未主张过相应债权，且未存在其他诉讼时效中断、中止的情形，其主张的债权已在2008年9月14日超过诉讼时效。此前漾日湾畔已经有数百户业主及时在诉讼时效内，通过诉讼方式或通过债权申报方式确认其迟延交房及迟延办证违约金数额，并在国基公司重整程序中获得相应清偿。而上述江国华怠于行使自己的权益，至今才向国基公司主张迟延交房及迟延办证违约金，早已超过两年的诉讼时效期间，不属于破产债权，不能按照重整计划中的同类债权享有相应权益。二、江国华未履行付清房款义务在先，其原本就无权向国基公司主张迟延办证及迟延交房违约金。我方已提交证据证明江国华直到国基公司被裁定宣告破产还债之后方才付清全部房款，其未履行付清房款的义务在先，原审法院已经有类似生效判决确认，业主未履行付清房款义务在先的，国基公司可行使先履行抗辩权，拒绝业主提出的协助办理房地产转移登记手续的请求。综上，江国华无权向国基公司主张迟延办证及迟延交房违约金。原审法院经审理查明：2004年5月18日，江国华与国基公司签订《深圳市﹤漾日湾畔﹥楼宇认购书》，认购国基公司开发的漾日湾畔商品房3座06C。双方还签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定江国华向国基公司购买上述商品房，购房总价款为512787元，合同上未有落款日期。该合同第七条约定“卖方应于2004年6月30日前将本合同规定的房地产交付给买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签收。书面通知应包括实际交付建筑面积的内容”；第八条约定“卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期1日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任”；第十六条约定“卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记”；第十七条约定“如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止”。该合同附表二中，双方约定自签约日起一日内买方应付全部楼价款的20%（即102787元）；2004年5月30日前付全部楼价款的80%（即410000元）或在该日期前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。在2004年6月11日之前江国华陆续支付了购房款合计102788元，2007年11月17日江国华支付了剩余房款410000元。江国华主张国基公司于2004年10月8日才将涉案房产交付给其使用。国基公司抗辩其在2004年9月24日至27日间已向江国华邮寄了入伙通知书，通知交房相关事项。为此，国基公司提交了（2004）深南法民三初字第1756-1773、1775、1777-1779、1781-1787、1789-1799、1801-1811、1814-1823、1825-1834、1836-1850号民事判决，该判决载明：“2004年9月24日至27日，被告通过深圳市邮递方式向原告发出入伙通知，称漾日湾畔楼盘已经验收合格，现已具备交房条件，从2004年9月26日起可以交付使用，并于当日开始办理入伙手续。”江国华认为国基公司提交的判决仅认定国基公司通知了该案的当事人入伙，并不能证明国基公司已通知了江国华入伙。2004年9月27日，国基公司取得漾日湾畔商品房的工程竣工验收备案收文回执。涉案房产于2008年1月18日办证至江国华名下。国基公司抗辩称其曾于2006年7月17日通知江国华办证，并提交（2007）深中法民五初字第224号生效判决，该判决载明：“2006年7月17日，国基公司向漾日湾畔业主发出《关于办理房地产证收件的通知》，内容为我公司开发的漾日湾畔楼盘，于2006年3月31日房产产权初始登记公示期届满，现已具备办理房地产产权证的条件，要求业主提交相关申请办证资料。”江国华认为该判决仅认定国基公司通知了前述224号案的当事人办证，并不能证明国基公司也履行了通知本案江国华办证的义务。2006年2月14日，原审法院裁定受理国基公司破产还债一案。2006年9月14日，原审法院裁定宣告国基公司破产还债。2011年10月28日，原审法院裁定中止执行本案破产宣告裁定。2011年11月11日，原审法院裁定自2011年11月11日起对国基公司进行重整。2012年9月20日，原审法院裁定批准国基公司重整计划草案并终止国基公司重整程序。国基公司重整计划草案中载明：“454家债权金额不超过20万元的小额债权人，其债权将获得100%清偿；在法院批准重整计划草案的次日起2个月内，国基公司将以现金形式向小额债权人支付全部清偿款……对已申报未确认的债权以及尚未申报但可能受法律保护的债权，在法院裁定批准本重整计划后，相关权利人可以向国基公司主张债权……相关债权在经最终确认后，可依法按照本重整计划规定的同类债权的清偿比例获得清偿”。2013年8月1日，原审法院裁定确认国基公司重整计划执行完毕。2013年9月3日，原审法院裁定终结国基公司破产程序。国基公司被宣告破产还债后，江国华于2010年12月30日以国基公司延期交房和延期办证为由向国基公司清算组申报债权，清算组于2011年7月28日作出审核结果通知，以超过诉讼时效、不属于破产债权为由对其申报的债权不予确认。原审法院认为：江国华与国基公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同虽没有落款时间，但根据合同的内容看，该合同应于2004年5月30日之前签订。根据合同约定，江国华应于2004年5月30日前付清全部购房款，国基公司应于2004年6月30日前将涉案房产交付给江国华使用，并于取得竣工验收之日起150日内，即2005年2月24日前通知江国华共同向深圳房地产权登记机关申请房地产转移登记。关于涉案房产的交付和办证情况。将涉案房产交付给江国华以及通知江国华办理房地产权转移登记系国基公司的合同义务，国基公司应对其已履行了该合同义务承担举证责任。国基公司提交的深圳市南山区人民法院的民事判决并未能证明其已在2004年9月24日至27日间通知本案江国华入伙，对此国基公司应承担举证不能的不利后果。原审法院认定至江国华主张的实际交房之日（2004年10月8日）止国基公司并未将涉案的房产交付给江国华。国基公司主张其曾在2006年7月17日通知江国华办证，但由于其提交的民事判决也未认定国基公司向本案江国华发出了办证通知，故国基公司该抗辩理由不成立，原审法院亦不予采信。国基公司未能举证证明其在2006年9月14日被宣告破产之前履行了通知江国华办证的合同义务。综上，原审法院认定国基公司并未在合同约定的期限内履行交房和通知办证的合同义务。现江国华向国基公司主张延期交房和延期办证违约金，应当审查国基公司未按期交房和未按期办证是否构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，合同中约定的江国华支付购房款的时间在前，国基公司交房和通知办证的时间在后。由于江国华有部分房款未按期支付，在其完全履行付款义务前，国基公司有权拒绝履行交付房产和通知办证的义务。因此国基公司未按期交付和按期通知办证，系国基公司依法行使先履行抗辩权的行为，并不构成违约。国基公司提出的先履行抗辩权的意见成立，原审法院予以采信。江国华主张的延期办证和交房违约金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回江国华的诉讼请求。江国华不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定江国华没有按期支付购房款违约在先是错误的，江国华按期付清首期款102787元，江国华还需通过按揭付款41万元，后期没能按期办理按揭付款手续的原因在国基公司，江国华购买的房产是被查封的房产，江国华提供的国基公司在2005年3月15日出具的《致函》中称：“该拟售楼宇单位，非因阁下方的原因被人民法院查封并裁定至相关债权人名下致使交易暂不能完成。”2007年9月7日，国基公司清算组向江国华发出《通知》，要求江国华带齐资料到相关单位登记，经核实确认后再缴清剩余购房款项。江国华没有违约，国基公司应承担责任。综上，请求撤销原审判决，判令国基公司向江国华支付延期交房及延期办证违约金及相应利息。一、二审诉讼费用由国基公司承担。国基公司答辩称：根据国基公司提交的证据，江国华在国基公司被宣告破产后才交清全部房款，在此之前国基公司有权行使先履行抗辩权，不通知江国华办证并未违约，江国华无权请求延期交房及延期办证违约金。且即使该权利曾经存在，也因未在合理时间内主张而消灭。另，江国华曾向管理人申报过债权，被驳回后未在规定的时间内提起诉讼，此亦应视为认可管理人作出的认定。请求驳回上诉，维持原判。经审理，本院对原审审理查明的事实予以确认。另查明：2005年3月15日，国基公司向江国华致函称：因销售公司及国基公司相关工作人员的工作失误而导致的交易不便，涉案楼宇单位，因非江国华的原因被人民法院查封并裁定至相关债权人名下，致使交易不能完成。为妥善解决争议，维护江国华的合法权益，国基公司兹提出如下解决方案：一、如江国华对交易没有信心，可选择终止交易／退楼，望江国华收到此函后，立即以书面形式知会国基公司表明态度及选择。二、如江国华愿意继续成就交易，则国基公司同意及承诺原楼宇认购的全部交易条件不变。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据江国华与国基公司的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：江国华是否有权请求国基公司支付延期交房及延期办证违约金。2005年3月15日，国基公司致函江国华，将涉案房产存在的问题向江国华进行了披露，并给予江国华退房或继续交易的选择权，且明示，如选择继续交易，原楼宇认购的全部交易条件不变。江国华清楚涉案房屋的实际情况并以实际行动选择了继续交易，故原约定的交易条件仍应有效并应遵照执行。江国华与国基公司于2004年5月18日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定：江国华在签约日起一日内付全部楼款的20%（102878元），在2004年5月30日前付清剩余80%楼款（410000元）或在该日期前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。但江国华在2004年6月11日才将约定的首期20%楼款支付完毕，至2007年11月17日才将剩余房款支付完毕，超出了合同约定的期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在江国华未交清房款前，国基公司不向江国华交房及不通知江国华办证并不构成违约，江国华无权因此向国基公司主张延期交房及延期办证违约金。江国华关于国基公司应支付延期交房及延期办证违约金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，江国华的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370.86元由上诉人江国华负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑捷夫代理审判员  麦晓婷代理审判员  杨 靖二〇一四年六月二十日书 记 员  彭欣薇