江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初2233号
原告：肖星，男，1990年2月19日生，汉族，住河南省罗山县。
原告：祁敏杰，女，1988年9月23日生，汉族，住河南省项城市。
委托诉讼代理人：郑铭（两原告共同委托），江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪慧（两原告共同委托），江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
被告：李美仙，女，1951年1月20日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
被告：冯笛虎，男，1950年8月21日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：吕秋华（两被告共同委托）,江苏卓达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈登峰（两被告共同委托）,江苏卓达律师事务所实习律师。
原告肖星、祁敏杰与被告李美仙、冯笛虎房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年3月31日受理后，依法适用简易程序，于2016年5月11日公开开庭审理了本案，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年9月23日再次公开开庭审理了本案。原告肖星、祁敏杰及两原告的共同委托诉讼代理人郑铭，被告李美仙及两被告的共同委托诉讼代理人吕秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖星、祁敏杰向本院提出诉讼请求：判令两被告继续履行《房屋买卖合同》和《苏州市存量房买卖合同》，协助两原告办理苏州市姑苏区宏葑新村13幢204室房屋的过户手续并交付房屋，判令两被告向原告支付逾期履行违约金（每日按照房屋总价的万分之五，自2016年3月14日计算至实际办理过户之日止）。事实与理由：2015年11月28日，两原告与两被告签订了房屋买卖合同一份，约定由两原告向两被告购买本市姑苏区宏葑新村13幢204室房屋。合同约定成交价格为782000元，并约定于2016年2月26日办理资金托管手续，协议签订当日，两被告收取了原告支付的定金5万元。后双方于2016年2月24日签订《苏州市存量房买卖合同》，于2月26日签订《苏州市区存量房交易资金托管协议》，两原告向资金托管账户付款22万元并办理了50万元的银行贷款，剩余12000元房款约定在办理交房手续时支付。2016年3月3日，两原告的贷款50万元汇入资金托管账户，根据双方网签合同约定，双方应在十日内办理过户手续，但两被告明确表示不能出售房屋，不同意配合办理过户手续，构成违约。两原告在2016年3月18日致函被告要求继续履行合同，但两被告收函后仍表示不再出售房屋。两原告认为，被告单方不履行合同义务已经构成违约，应承担逾期履行的违约责任并应继续履行合同，故诉至法院。
被告李美仙、冯迪虎共同辩称：原、被告签订房屋买卖合同是事实，但是由于市场因素和被告家庭的困难导致合同无法继续履行。被告的儿子是身体和精神双残疾，被告本想通过卖房调换房屋，但由于市场价格上涨过多，无法继续换房，亦无法继续出售涉案房屋，向原告表示歉意，请求法院终止合同，被告愿意在自己能力范围内赔偿原告的损失，原告第二项诉讼请求中主张的逾期履行违约金过高，要求法院依法予以调整。
经审理查明：2015年11月28日，原告肖星（乙方）与被告李美仙（甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其所有的本市姑苏区宏葑新村13幢204室房屋（建筑面积63.2平方米）出售给乙方，实际成交价为782000元。合同约定乙方在合同签订当天支付定金5万元，双方在2016年2月26日前办理资金托管手续，托管资金为720000元，其中乙方商业贷款500000元，余款12000元在甲方交房时付清。合同第五条第5项约定如任一方无法按照约定日期履行，每延期一日违约方须向另一方支付房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。双方还约定房屋过户时发生的个税由甲乙双方各承担一半。该合同落款处由两原告及两被告共同签字。合同签订当日，原告支付定金50000元。
2016年2月24日，原、被告双方签订《苏州市存量房买卖合同》，该合同约定房屋价款为720000元。合同第十条约定，双方自原告方付清房款之日起10日内办理房屋权属转移登记手续，逾期超过10日且属于被告责任的，原告有权退房，原告如果不退房，则被告应按日计算向原告支付该合同约定的房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行。
2016年2月26日，原、被告双方签订《苏州市存量房交易资金托管协议》，约定上述《苏州市存量房买卖合同》约定的购房款720000元委托苏州市房产交易登记管理中心管理，待房屋过户手续全部办结后，由该中心负责原、被告双方的所有权证移交和资金交割手续。合同签订当日，原告向苏州房产交易登记管理中心资金托管账户汇入220000元购房款。
2016年3月3日，两原告通过中国工商银行贷款500000元，并由中国工商银行苏州道前支行将该笔款项汇入苏州市房产交易登记管理中心资金托管账户。审理中，两原告于2016年6月24日将购房尾款12000元汇入本院履行款账户，并表示愿意负担房屋权属转移登记过程中的全部税费。
2016年3月18日，两原告委托江苏钟山明镜（苏州）律师事务所纪慧律师向两被告发出律师函，告知两被告原告方已经支付了《苏州市存量房买卖合同》约定的720000元购房款，催促两被告在收到律师函后两日内协助两原告办理过户手续。
2016年3月21日，被告李美仙回函称已经收到上述律师函，但是因为诸多原因导致其无法继续履行售房合同，解除合同后的相关赔偿事宜另行协商。
另查明，两被告系夫妻关系，涉案房屋登记在李美仙一人名下，但系夫妻共同财产。
再查明，两原告已自2016年4月3日起向中国工商银行苏州道前支行偿还上述房屋购房贷款。
审理中，本院依两原告申请，依法查封了涉案房屋，查封期限自2016年6月21日起至2019年6月20日止。
以上事实，由原告提交的《房屋买卖（居间）合同》、收条、《苏州市存量房买卖合同》、《苏州市区存量房交易资金托管协议》、二手房交易托管资金专用缴款单、中国工商银行个人借款凭证、律师函及邮寄凭证、房屋所有权证、国有土地使用证，被告提交的回复函及邮寄凭证，以及当事人庭审陈述在案证实，且经过双方当事人质证，本院予以认定。
本院认为：原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务，不得随意变更或者解除合同。
根据苏州市存量房交易流程，买卖双方需签订正式的存量房买卖合同书并在房产交易登记管理部门进行备案，嗣后再凭备案的合同书办理资金托管及后续房屋权属转移登记手续，因此签订《苏州市存量房买卖合同》是履行《房屋买卖（居间）合同》的必然程序，其实质还是履行原《房屋买卖（居间）合同》，除非没有约定，双方间具体权利义务的确定仍应以《房屋买卖（居间）合同》为准。然而，原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》未对房屋权属转移登记时间进行明确约定，却在《苏州市存量房买卖合同》中约定了两原告付清房款后10日内办理房屋权属转移登记手续，本院认为在《房屋买卖（居间）合同》未予约定的情况下，理应以《苏州市存量房买卖合同》为准。两原告已于合同签订当日支付了50000元定金、分别于2016年2月26日、3月3日支付了托管资金720000元，依据《苏州市存量房买卖合同》约定，两被告本应于2016年3月13日前协助办理涉案房屋权属转移登记手续，但被告以其换房后无力再行购买其他房屋为由，明确表示不再继续履行上述合同，已构成违约。
原告现起诉要求被告继续履行，协助办理涉案房屋产权转移登记至两原告名下的手续并交付房屋，符合法律规定，且原告已于2016年6月24日将购房尾款支付至本院履行款账户，并已明确办理房屋权属转移登记过程中的相关税费由其负担，继续履行合同具有现实可能性，故本院对原告该诉讼请求予以支持。在两被告协助办理涉案房屋产权转移登记手续后，可以自行至苏州市房产交易登记管理中心办理720000元托管资金的交割手续；在交付房屋后，可至本院领取购房尾款12000元。
两被告未能依约履行，除应按约继续履行外，原告作为守约方有权要求其支付迟延履行违约金，原告主张被告应根据《房屋买卖（居间）合同》第五条第5项的约定按日承担房屋实际成交价万分之五的违约金，然而该约定适用于被告未能按照该合同约定时间履行义务的情形，合同并未明确约定过户时间，故该违约金的约定并不适用于本案。本院认为，可适用双方签订的《苏州市存量房买卖合同》中关于逾期办理权属转移登记的违约金的约定，自原告付清房款之日即2016年6月24日起按日承担购房款万分之一的违约金（自2016年6月24日起计算至房屋权属实际转移之日止）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李美仙、冯笛虎于本判决生效之日起10日内协助原告肖星、祁敏杰办理苏州市姑苏区宏葑新村13幢204室房屋的权属转移登记手续（相关税费由原告肖星、祁敏杰负担）并向原告实际交付该房屋。
二、被告李美仙、冯笛虎于本判决生效之日起10日内向原告肖星、祁敏杰支付逾期履行违约金（以782000元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年6月24日起计算至房屋权属转移登记完成之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11620元，财产保全费4430元，合计16050元，由被告李美仙、冯笛虎共同负担，于本判决生效后十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 毛萍萍
代理审判员 衡晓晴
人民陪审员 王建英
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 王 璇