江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02315号
上诉人（原审被告）洪志祥。
委托代理人杨铮，江苏九胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）工贸合营苏州市建文包装印刷厂。
委托代理人张伟，江苏同益大地律师事务所律师。
原审被告王国强。
原审第三人严相根。
上诉人洪志祥因与被上诉人工贸合营苏州市建文包装印刷厂（以下简称建文包装厂）、原审被告王国强、原审第三人严相根房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0127号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年4月，建文包装厂与原金阊区城建开发改造统建办公室经产权调换取得了位于油车里3号2幢402室房屋的所有权，并于2007年1月9日办理了房屋所有权登记。该房屋自1988年6月起由王国强承租居住，支付租金至1995年6月。
1995年8月26日，王国强（甲方）与洪志祥（乙方）签订《房屋卖买协议书》，载明“兹有玻纤路油车里3号2幢东单元402室王国强户主。经双方协商同意，有甲方现将房屋卖给乙方（房屋居住权）。由乙方支付甲方人民币贰万元整。如甲方单位今后卖房事宜全部金额有乙方承担。名誉是王国强购买，实际全部金额由洪志祥全部支付，至今一切房产归乙方洪志祥所有。如今后甲方单位要求收回该房，由甲方本人协助乙方办理此事，即日起该房归乙方使用”协议签订后，王国强将涉诉房屋交付洪志祥。2001年年初，洪志祥又以20万元的价格将涉诉房屋出卖给严相根，并将房屋交付给严相根居住至今。
2013年6月27日，建文包装厂（甲方）与王国强（乙方）签订《解除房屋租赁关系协议书》，载明“鉴于甲方于1995年7月将其所有的位于油车里3号2幢402室房屋出租给乙方，并约定自1995年7月1日房屋租金每月为34元的事实，现双方就房屋租赁关系解除事宜，经协商达成协议如下：1、双方协商一致于2013年6月26日解除房屋租赁合同关系；2、本协议自双方签字或盖章之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力”。之后，建文包装厂要求王国强、洪志祥归还房屋未果，故诉至法院。
以上事实，有原审原告建文包装厂提交的协议、情况说明、《房屋卖买协议书》、《解除房屋租赁关系协议书》、房屋所有权证、国有土地使用权证，原审被告洪志祥、原审第三人严相根提交的证明、申请、住房使用簿及当事人陈述等在案佐证。
原审原告建文包装厂的诉讼请求为，请求判令：一、判令王国强、洪志祥及严相根返还房屋；二、判令王国强、洪志祥及严相根赔偿损失15409.44元（自1995年7月1日至2013年6月1日，按照苏州市直管共有住房租金标准计算），并自2013年6月27日起至实际返还房屋之日止，按照每月2000元的租金标准支付房屋使用费；三、诉讼费用由王国强、洪志祥承担。原审审理中，建文包装厂撤回要求支付房屋使用费的诉讼请求。
原审法院认为：建文包装厂系涉案房屋的所有权人，其对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据建文包装厂提交的《解除房屋租赁关系协议书》，可以认定建文包装厂与王国强之间原系房屋租赁合同关系，但双方于2013年6月26日解除了房屋租赁合同关系。王国强在未取得房屋产权的情况下，将涉案房屋出卖给洪志祥，洪志祥又将房屋出卖给严相根，上述房屋买卖合同对建文包装厂不产生效力，洪志祥、严相根不能以买卖合同对抗建文包装厂对房屋所享有的物权，故建文包装厂有权要求王国强返还房屋。目前涉诉房屋由严相根占有使用，其负有返还涉诉房屋的义务。故对洪志祥及第三人严相根关于涉诉房屋的相应权利应归严相根所有的抗辩主张，不予支持。王国强自1995年7月1日起未向建文包装厂支付租金，建文包装厂作为出租人依法有权要求王国强支付租金，故对建文包装厂要求王国强支付1995年7月1日至2013年6月1日期间的租金15409.44元的诉讼请求，予以支持。王国强经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决如下：一、王国强于判决书生效之日起10日内支付工贸合营苏州市建文包装印刷厂房屋租金15409.44元。二、第三人严相根于判决书生效之日起10日内将本市油车里3号2幢402室房屋返还给工贸合营苏州市建文包装印刷厂。三、驳回工贸合营苏州市建文包装印刷厂的其他诉讼请求。案件受理费316元，由王国强负担。
上诉人洪志祥不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、关于程序问题。原审判决后，洪志祥在上诉期内递交了上诉状并缴纳上诉费，但至2015年3月31日，原审第三人严相根收到原审法院执行局的执行传票，要求严相根履行生效判决，故在原审判决已发生法律效力的前提下，二审法院审理本案于法无据。二、关于实体问题。首先，建文包装厂与王国强签订的《解除房屋租赁关系协议书》系伪造。洪志祥于2014年3月18日、2014年5月21日两次庭审中均对上述协议提出异议并提交鉴定申请，要求鉴定协议书落款公章、王国强签字、落款日期形成时间及王国强签名的真实性。但原审法院在未予鉴定的前提下直接依据上述协议定案，于法无据。其次，洪志祥与王国强于1995年8月26日签订《房屋卖买协议书》，该协议约定由洪志祥买下诉争房屋，如可买卖，由洪志祥购买，如建文包装厂要求收回，王国强协助洪志祥办理。本案定案依据应系上述《房屋卖买协议书》，而非真伪不明的《解除房屋租赁关系协议书》。综上，请求二审法院根据本案的事实，作出公正裁决。
被上诉人建文包装厂辩称：《解除房屋租赁关系协议书》真实有效，王国强已至原审法院对上述协议书进行确认，故上述协议书可作为定案依据。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告王国强未作答辩。
原审第三人严相根辩称：洪志祥的上诉与其无关。就诉争房屋，王国强在1995年卖于洪志祥，洪志祥在2001年卖于严相根，诉争房屋目前由严相根居住使用。王国强和建文包装厂于2013年才签订《解除房屋租赁关系协议书》，上述协议需在建文包装厂收回相应房卡和诉争房屋后才能生效，但建文包装厂没有收回，亦未将解除租赁关系事宜告知严相根，故《解除房屋租赁关系协议书》并未生效。
二审审理中，建文包装厂向本院提交（2014）姑苏执字第2325-1号执行裁定书。二审另查明，建文包装厂于2014年9月18日向原审法院申请执行，要求第三人严相根依据（2014）姑苏民五初字第0127号民事判决将本案诉争房屋返还给建文包装厂，原审法院于2015年4月7日作出（2014）姑苏执字第2325-1号执行裁定书，认为因（2014）姑苏民五初字第0127号案件中的被告洪志祥在上诉期内提起上诉，（2014）姑苏民五初字第0127号民事判决尚未发生法律效力，故裁定驳回建文包装厂的执行申请。洪志祥对上述执行裁定书的真实性无异议，但认为对于不符合条件的执行申请，应裁定不予受理，而非驳回申请，姑苏区人民法院在洪志祥已上诉的情况下立案执行，最终驳回建文包装厂的执行申请属于法律适用错误。严相根同意洪志祥上述质证意见。王国强未对上述执行裁定书发表质证意见。
二审再查明，2014年6月19日，原审承办法官罗天明及书记员陶敏向原审被告王国强作相关调查并制作《谈话笔录》，王国强作如下陈述：诉争房屋产权属于建文包装厂，建文包装厂自1995年7月起将诉争房屋出租给其使用，直到解除租赁合同关系。其与洪志祥系朋友关系，在其1995年出国前，将诉争房屋有偿转让（20000元）给洪志祥，相当于把诉争房屋使用权卖于洪志祥，但上述事宜均未告知建文包装厂。目前诉争房屋由谁居住并不清楚。建文包装厂提交的《解除房屋租赁关系协议书》确是其于2013年6月27日所签。建文包装厂、洪志祥、严相根对上述《谈话笔录》真实性均无异议。
二审庭审中，洪志祥与严相根一致确认，严相根持有的诉争房屋的房卡实质上就是租赁证。
上述事实，有（2014）姑苏执字第2325-1号执行裁定书、2014年6月19日谈话笔录及各方当事人陈述等在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，洪志祥在法定上诉期内提起上诉，原审判决依法并未发生法律效力，洪志祥的上诉权利应充分予以保障。
本案中，诉争房屋已由建文包装厂依法办理房屋所有权登记，建文包装厂是合法的所有权人。王国强承租诉争房屋期间，未征得建文包装厂的同意即与洪志祥签订《房屋卖买协议书》，将诉争房屋的居住权有偿转让给洪志祥，后洪志祥又将诉争房屋出卖于严相根，并交付严相根居住至今。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在诉争房屋的买卖中，王国强、洪志祥相继作为出让人，就诉争房屋均无处分权；洪志祥、严相根相继作为受让人，但均明确知晓王国强就诉争房屋不享有所有权，上述相关买卖并不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的所有权取得的例外情形，故洪志祥主张依据其与王国强之间的《房屋卖买协议书》抗辩建文包装厂就诉争房屋的所有权，没有相应法律依据，本院不予支持。目前，诉争房屋由严相根占有使用，建文包装厂作为所有权人，有权向严相根追回。
关于洪志祥主张的鉴定申请，原审法院已就《解除房屋租赁关系协议书》真实性及形成时间向王国强本人进行核实，王国强确认上述协议书系其于2013年6月27日所签，故该协议书上王国强签名的真实性及形成时间已无鉴定之必要，对洪志祥相关鉴定申请，本院不予准许。
综上所述，上诉人洪志祥的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费316元，由上诉人洪志祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年六月一日
书 记 员 陆晓婷