北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第24968号
原告（反诉被告）张桂红，女。
身份证号：×××
委托代理人王劲松，北京市鼎尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭松平，女。
身份证号：×××
委托代理人冯涛，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人张朝阳，北京隆安（天津）律师事务所律师。
原告（反诉被告）张桂红与（反诉原告）郭松平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。张桂红及其委托代理人王劲松，郭松平及其委托代理人冯涛、张朝阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张桂红诉称，2014年1月2日，我和郭松平在北京某房产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我购买郭松平位于北京市某区502号个人住房，建筑面积为161.51平方米，购房款最终为580万元。房屋买卖合同签订后，我如约向郭松平支付了购房定金和部分购房款共计300万元，但郭松平在收取房款后却不履行相应出卖方义务，导致房屋买卖过户无法顺利履行。另该房屋始终由郭松平控制使用，我也要求郭松平，如其不履行合同即解除合同时，其明确表示无款可退。根据合同约定，若违约则自违约之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同，并可依据定金罚则或按合同约定成交价格的20%向违约方索赔。现郭松平的行为严重损害了我的利益，尤其是300万元的购房款由郭松平占有使用，致使我为近80岁高龄的父母购买房屋养老养病的计划无法达成。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除我和郭松平签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、郭松平返还我已支付的购房款300万元；3、郭松平参照合同违约条款支付我违约金60万元；4、郭松平承担本案诉讼费用及诉讼保全费5000元。
郭松平辩称，我同意解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》，也同意返还购房款，但解除原因不是我违约，而是张桂红违约。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二约定张桂红的付款方式是全款，后来因其资金不足，双方签订《补充协议》将付款方式变更为贷款。后在贷款时由于中介机构信息传达错误等原因导致某些手续不能履行，于是双方在2014年5月6日又签订了《补充协议》，约定我降低20万元的购房款，并待房屋满5年后再办理缴税及过户手续，而张桂红则应于2014年5月15日前向我支付购房款100万元。但张桂红后来一直没有按照该约定向我付款，经我多次催促后其仍不履行，这才导致合同无法履行下去，其行为已构成根本违约，并给我造成了严重的经济损失。根据合同约定，我有权单方解除合同，并要求张桂红支付违约金。因此，我提出反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二、两份《补充协议》；2、张桂红向我支付违约金120万元；3、由张桂红承担反诉费用。
张桂红针对郭松平的反诉请求辩称，我同意解除合同，但不同意承担违约金和反诉费用的请求。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的支付方式是贷款，所以郭松平所述的双方约定的付款方式为全款、后因资金不足协议变更付款方式为贷款的内容与事实不符。双方第一次签订《补充协议》是因为郭松平隐瞒了房屋的所有权人信息，意图越过其配偶的同意单方处置房产，但在履行该补充协议时，因郭松平与其爱人对于出售夫妻共有的房屋没有达成共识，郭松平的配偶拒不配合办理银行面签手续，进而导致银行贷款无法办理。后我又发现郭松平隐瞒了房屋非满五唯一的信息，此将直接导致我可能多付30万元至50万元的税费，故郭松平同意减少20万元购房款，并又签订了《补充协议》。另外，郭松平称多次催促我按协议约定支付100万元购房款，但我仍未付款也不属实，我在3月份就向郭松平给付了300万元，但我一直没有占有使用房屋，事实上只有我无法与郭松平取得联系，且其一直表示解除合同也无钱向我退300万元，同时结合其隐瞒房屋所有权人信息、非满五唯一等情形，我有充分理由怀疑双方的合同目的最终能否实现，我基于不安抗辩才停止再向郭松平支付100万元，故我不构成违约。
经审理查明，2014年1月2日，张桂红（买受人）与郭松平（出卖人）经北京某房产经纪有限公司（以下简称某公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定由张桂红购买郭松平名下位于北京市502号房屋（以下简称502号房屋），房屋成交价格为600万元，具体付款方式及期限、房屋交付、违约责任、权属转移登记的约定见附件二。
同日，张桂红（买受人）与郭松平（出卖人）签订《附件二》，约定：“第一条，房屋成交价格的具体约定：该房屋按套计价，成交价格为600万元。……；第二条，付款方式、期限的具体约定及房屋抵押状况的说明：1、定金：买受人应于签订本附件当日支付出卖人定金20万元，该笔定金作为购房款的一部分，签约当日支付2万元，次日支付18万元。2、解押款：该房屋已设定抵押，出卖人应于2014年7月2日前向抵押权人申请提前清偿借款（包括本、息及违约金），并在取得借款结清证明后的10个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。3、物业交接保证金：出卖人同意买受人将购房款1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕后当日支付出卖人。4、剩余购房款：（1）买受人于2014年1月12日支付出卖人购房款80万元。（2）买受人于2014年1月0日支付出卖人购房款100万元。（3）买受人于2014年7月2日前支付出卖人购房款229万元。（4）买受人以资金监管的方式，于过户前一天支付出卖人购房款170万元。5、该房屋所属区县房屋行政管理部门要求通过存量房自有交易资金监管账户划转购房交易资金的，买受人应于办理所有权转移登记手续前，将购房交易资金支付至该监管账户，如买受人已将全部或部分购房交易资金自行交付出卖人的，出卖人应于办理所有权转移登记手续前，将已收取的交易资金支付至该监管账户；第三条，权属转移登记的具体约定：1、买卖双方应于2014年7月4日前向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税费。……；第四条，买卖双方关于房屋租赁及交付的具体约定：出卖人已将该房屋出租，租赁期至2014年7月4日，出卖人应于过户当日解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付买受人；第五条，买卖双方承担税费的具体约定：1、买卖合同履行过程中，买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。……；第六条，房屋产权、具体状况的承诺：出卖人承诺其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为，该房屋不存在任何优先购买权，该房屋没有租赁纠纷，未被查封，符合国家及北京市房屋上市的相关法律、法规、政策及规定。……；第七条，违约责任的具体约定：1、买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本附件约定成交价格的20%向违约方索赔。……；第八条，其他事项的具体约定：1、买卖双方的权利义务关系以本附件和《房屋买卖合同》为准，是否签订网签合同不影响合同的效力。本附件若与《房屋买卖合同》约定不一致，均以本附件为准，未尽事宜，买卖双方可另行签订补充协议。……”
同日，张桂红向郭松平支付了502号房屋购房定金20万元。
2014年1月10日，张桂红（乙方，买受人）与郭松平（甲方，出卖人）及某公司（丙方，居间方）签订《补充协议》（因双方签订多份补充协议，为行文有所区分，该《补充协议》在下文中简称《补充协议》1），约定：“一、乙方于2014年1月14日前向甲方支付购房款80万元；二、乙方于2014年1月21日前向甲方支付购房款100万元；三、甲方应于2014年2月9日前向银行申请提前偿还借款，确保2014年3月9日前可清偿。乙方应于甲方与银行确定的还款日期将购房款100万元支付至甲方在银行的还款专用账户。该笔款项仅用于偿还银行借款，不得挪为他用。若该笔款项不足以偿还全部借款，则剩余部分由甲方于2014年3月9日前清偿。借款清偿完毕后，甲方应及时办理抵押登记注销手续；四、该房屋抵押登记注销手续办理完毕后，甲方应告知乙丙双方。甲乙双方于抵押登记注销手续办理完毕后5个工作日内办理贷款申请手续，甲方及甲方配偶或该房屋全部共有权人均应到场。乙方拟申请的贷款数额为125万元。甲方及甲方配偶或该房屋全部共有权人、乙方应按银行要求提供相关资料；五、若银行出具批贷函时间早于2014年6月10日，则甲乙双方于2014年6月10日前办理所有权转移登记手续。若银行出具批贷函时间晚于2014年6月10日，则甲乙双方于银行出具批贷函后5个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。乙方于房屋所有权转移登记手续前1日将剩余购房款175万元支付至建委资金监管账户；六、若该房屋顺利过户至乙方或乙方指定的第三人名下，则丙方于过户完毕后自实际代收的交易保障服务费中向甲方支付3万元，于实际收取的居间服务费中向甲方支付1万元，共计4万元；七、鉴于《房屋买卖合同》签订后甲方告知乙丙双方甲方配偶侯××为该房屋有共有权人，甲方承诺于2014年1月20日前向乙丙双方提供甲方配偶等全部共有权人出具的《共有权人（配偶）同意出售声明》及该房屋现承租人出具的《承租人放弃优先购买权声明》原件各一份。本协议与《房屋买卖合同》及《附件二》不一致之处，以本协议为准，本协议未约定之处，以《房屋买卖合同》及《附件二》为准。”
同日，502号房屋承租人出具《出租人放弃优先购买权声明》，内容为：“本人系502号房屋的承租人，本人知晓该房屋的所有权人对外出售该房屋。现本人声明，本人放弃对该房屋的优先购买权，无论该房屋的所有权人以任何价格或条件出售该房屋，本人均不予购买。”
2014年1月22日，郭松平配偶侯××出具了《配偶（共有权人）同意出售房屋声明》，内容为：“本人侯××（身份证号：×××），系郭松平的配偶，本人同意郭松平将502号房屋对外出售，本人认可郭松平对外所签订的一切房屋出售相关文件，并配合买受人办理房屋交易的全部相关手续，承担相应的法律责任。”
2014年3月10日，张桂红向郭松平支付了502号房屋购房款180万元。同日，张桂红还向郭松平支付了502号房屋解押款100万元。
2014年5月6日，张桂红（乙方、出卖人）和郭松平（甲方、买受人）签订《补充协议》（以下简称《补充协议》2），约定：“一、房屋成交价格变更为580万元。二、乙方于2014年5月15日前向甲方支付购房款100万元，甲方于收到乙方支付的100万元购房款当日将该房屋抵押给乙方，抵押数额为400万元，甲乙双方办理个人对个人抵押登记手续。三、甲乙双方于该房屋满5年（即2015年1月15日）后、2015年2月10日前办理缴税及房屋所有权转移登记手续。乙方于交税过户前1日以建委资金监管方式支付剩余购房款179万元。若该笔钱款不足建委要求的资金监管数额，则不足部分由甲方补足。四、乙方于甲方结清应由甲方承担的物业、供暖等费用后将剩余购房款1万元支付给甲方。五、该房屋现有承租人，租赁期限截止至2015年4月19日，月租金为6500元。该房屋所有权转移登记手续办理完毕后，租约在乙方与承租人之间继续有效。甲方于办理房屋所有权转移登记手续当日将承租人支付的押金及剩余租金全部转付给乙方。房屋所有权转移登记手续办理完毕前的物业、取暖等费用由甲方承担，租金由甲方享有，所有权转移登记手续办理完毕后的物业、取暖等费用由乙方承担，租金由乙方所有。”后双方在履约过程中产生争议诉至本院。
庭审中，张桂红主张郭松平在合同履行中存在隐瞒502号房屋共有产权人信息、谎称502号房屋满五唯一、明确表示其共有权人不知道出售共有房产、明确表示不履行合同情形，构成根本违约，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求郭松平承担违约责任。就其主张，张桂红向本院提交了其与郭松平于2015年5月10日的录音两段，其中一份录音内容为：“张桂红：啊，您……郭松平：不，我别违约，××它没有让我提前准备东西。张桂红：那行，我就冒着风险买了这套房子了，到最后过户的时候您不过，那从法律上您不配合过，您还是违约呀，对吧？郭松平：那个……到时候，到那一步再说那一步呗。你怕啥了嘛？我不违约啊！是不是，……过户再说过户的事儿啦。我干嘛违约？我不违约。张桂红：那妹妹，你现在最终的目的就是想通过我这边的这些事，然后要解除这个合同，一分钱不赔是吧？你是这个意思吧？你最终的目的……。郭松平：我没有。张桂红：你没有这个意思。郭松平：能解除合同是最好的，但如果解除不了合同，我现在就是，我特别愿意履行这个合同。……张桂红：如果说，您要在一分钱不损失的情形下解除不了这个合同，您就按这个合同履行。那如果按这个合同履行，您就必须要提供那个些东西。郭松平：那提供那些个东西。××没让我提供，你让我提供不顶用。……张桂红：××找您是找不到你，他们打你电话你不接。郭松平：他们怎么找不到我？他们知道我电话啊！张桂红：他们说打你电话你不接。郭松平：他们没人打我电话啊。张桂红：那咱们那天还在说呢，你说你不接他们的电话，就让我去找他嘛。你不那天也跟我这么讲的嘛！郭松平：因为我没房子可卖了，我干嘛接他电话啊？张桂红：那我觉得吧，这件事已经到这份儿上了，您来一趟北京，咱们三方坐下来和平解决这件事，好不好？好吗？郭松平：先找一个人咨询一下吧，因为现在这个事啊，我和我老公啊，现在还没正式谈呢。张桂红：那您们家现在是不是确实没有达成协议卖这个房？让我来要这个钱啊？郭松平：哎呀，这个我就没有必要跟你说了，现在就是，这个能往后履行合同就履行，我能要一部分钱就要一部分钱，就行了，我也不为难你，我也不为难××。……张桂红：妹妹，那你们现在这种情况是，你收了钱了，××收了钱了，你们该出的东西都不出，把我夹在这。”另一份录音内容为：“张桂红：那你为难××。郭松平：他说给我老公打电话了能说打电话了？他连我老公姓啥都不知道。张桂红：你为难你老公的意思就是，那就是解除这个合同对吧，啊不，你为难××的意思就是为了解除这个合同，对吧，你不给他？那是不是就，就这目的是这样？郭松平：不是说……。张桂红：那如果不是！……郭松平：完全不是这个。我心里面就这口恶气出不了，我怎么都觉得他把我忽悠得怪惨的我觉得。张桂红：你说你也惨，我也惨。你现在你又不出面，什么都让我去找他，你让我咋找啊，妹妹？我现在天天啥事都不做了就跑去弄这些事。”郭松平对上述录音的真实性认可，但主张通过录音可以反映其未明确表示解除双方的合同，而对于要解除合同的意思，都是张桂红自行推测所得。张桂红另提交某公司职员杨×出具的《证言》一份，内容为：“2014年1月2日，郭松平与张桂红签订张桂红以600万元购买郭松平房屋的Y59××房屋买卖合同。2014年4月，买方夫妻与卖方夫妻约定共同会面办理相关手续。约定日，卖方郭松平夫妇未出现，××工作人员杨×等三人与买方张桂红夫妇到郭松平住所寻找，未见郭松平夫妇。经联系，郭松平电话中称其夫妇因出售房屋产生争议，郭松平已离开北京在回家的火车上。另，在履行房屋合同过程中张桂红发现该房屋不属于约定的‘满五唯一’房屋。解决上述问题时，郭松平称收取的房款已花光，无钱返还。经郭松平与张桂红协商，将购房款改为580万元，交房时间也从2014年7月延期至2015年1月。在‘配偶（共有权人）同意出售房屋声明’中提及的侯××，在房屋买卖合同过程中未出现过。”另，经张桂红申请，本院依法传唤证人杨×、李×出庭作证，后仅有证人杨×到庭作证，并就502号房屋买卖事宜接受了本院及双方的质询，但其对双方合同约定的付款方式、签署多份《补充协议》的原因、履行过程中是否有一方明确表示不履行合同等重大事实均表示记不清，且其表示以其出具的书面《证言》为准。郭松平以杨×的陈述内容不明确为由对该证人证言不予认可。张桂红另提交了其（乙方）与郭松平（甲方）于2014年1月2日签订的《补充协议》一份，内容为：“1、甲方确认该房屋《契税票》或《房屋所有权证》的登记日期至今已满5年且该房屋为甲方家庭唯一住房。甲方在甲乙双方之间本次房屋交易未办理完结权属转移登记手续前不再购买其他房屋，否则由此导致甲乙双方之间本次交易需要缴纳个人所得税的，由甲方承担。……”郭松平对此以记不清为由不予认可。
另庭审中，郭松平坚持主张不存在向张桂红隐瞒房屋产权人、非满五唯一的情形，且双方即便存在这些争议，但均已通过签订补充协议的方式予以解决。而依据双方最后签订的《补充协议》2约定内容，张桂红负有付款义务，但其经催告仍一直未按约履行，其构成违约。就其主张，郭松平向本院提交了其向张桂红发出的并经其本人签收的《履行合同通知书》（以下简称《通知书》），内容为：“张桂红女士：郭松平与你于2014年1月2日签订502号房屋的房屋买卖合同。合同签订后，经过协商先后又签订2份补充协议。根据2014年5月6日补充签订的协议，你应于2014年5月15日前向合同书中的甲方支付购房款100万元，但时至今日仍未履行，你的行为已构成违约。根据你与郭松平签订的房屋买卖合同附件二第七条约定，郭松平现保留要求你承担房屋成交价20%的违约金。若持续逾期履行，我方将诉诸法律，依法追究你违约行为的法律责任。”张桂红认可在2014年7月2日收到了该通知书，但主张其未按《补充协议》2履行付款义务系履行不安抗辩权，即基于郭松平在履约过程中再三发生隐瞒房屋共有权人信息并拒绝提供共有权人真实意思表示、隐瞒房屋未满五唯一的信息等不诚实行为而使其对双方合同目的能否最终实现产生合理怀疑，并在已经支付300万元购房款的情况下中止再行支付100万元巨额购房款。郭松平对此不予认可，张桂红就此除提交此前已提交的录音、杨×的《证言》外，未提交其他证据。张桂红另表示在双方合同履行过程中，一直未见到郭松平的配偶侯××本人，亦未与侯××本人有任何联系。另经本院释明，双方均主张对方主张的违约金数额过高。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖合同》、《附件二》、《补充协议》1、《补充协议》2、《证言》、收据、录音、证人证言、《通知书》等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，张桂红与郭松平签订的《房屋买卖合同》、《附件二》及相关《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现张桂红以郭松平存在违约行为导致合同目的无法实现为由诉请解除合同，对此本院认为，首先，即便郭松平在合同履行过程中确存在隐瞒房屋产权人信息、未满五唯一信息等情形，但双方已通过多次签订《补充协议》的方式对合同相关内容予以变更，该过程系双方自愿平等磋商的过程，相应的协商结果应当视为双方对履行过程中已产生的争议达成了新的一致合意。其次，根据张桂红提交的录音证据，该录音内容亦不足以证明郭松平已明确拒绝履行双方合同，且郭松平亦提交了其配偶侯××出具的同意出售声明。虽然侯××在双方履约过程中一直未出现，但该情形并非确定必然导致双方合同无法继续履行，且张桂红亦未有证据足以证明侯××本人已明确表示拒绝履行本案所涉合同。综上，张桂红主张的合同解除理由不能成立。
现郭松平主张张桂红未按合同约定履行付款义务，张桂红对此抗辩系因郭松平存有违约行为致其对合同目的能否最终实现产生合理怀疑而中止履行付款义务。对此本院认为，在合同履行过程中，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。但本案中，如前所述，张桂红未能提供确切证据表明郭松平已丧失履行债务能力，故其行使不安抗辩权缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因此，现张桂红经郭松平催告后未按双方补充协议约定向郭松平支付相应购房款，其行为已构成违约，且该情形已符合双方《附件二》约定的守约方单方解除合同的条件，故对于郭松平主张的解除双方相关合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对张桂红主张的解除合同之诉请，本院不予支持。合同解除之后，郭松平应当向张桂红退还已收取的购房款。
关于违约金一节，因张桂红存有违约行为，故其要求郭松平承担违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于郭松平要求张桂红承担违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但其主张的以成交价600万元为计算基数不当，应当以双方最后达成的成交价，即580万元为计算基数。鉴于张桂红主张违约金数额过高，本院将根据双方合同的实际履行情况、张桂红的违约程度、郭松平的实际损失等因素予以适当调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除张桂红与郭松平于二〇一四年一月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《附件二》；于二〇一四年一月十日签订的《补充协议》；于二〇一四年五月六日签订的《补充协议》；
二、郭松平于本判决生效后十五日内向张桂红退还购房款人民币三百万元；
三、张桂红于本判决生效后十五日内向郭松平支付违约金人民币二十九万元；
四、驳回张桂红的其他诉讼请求；
五、驳回郭松平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万七千八百元，由张桂红负担，已交纳。
反诉案件受理费七千八百元，由郭松平负担四千九百七十五元，已交纳；由张桂红负担二千八百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
案件保全费五千元，由张桂红负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陆金伟
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 于春燕