广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执复9号
复议申请人（申请执行人、异议人）：广州市智伟房地产发展有限公司，住所地广东省广州市增城区增江街增江大道中46号。
法定代表人：陈锡流，该公司董事长。
委托代理人：朱共清，广东民诚众信律师事务所律师。
委托代理人：郑兵，广东民诚众信律师事务所实习律师。
被执行人：广东省增城市旺达经济发展有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城镇园圃路西四巷1号。
法定代表人：李焕申，该公司总经理。
复议申请人广州市智伟房地产发展有限公司（以下简称智伟公司）不服广东省广州市从化区人民法院（以下简称从化法院）(2016)粤0184执异86号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
从化法院在执行（2001）穗中法房初字第130号民事判决一案过程中，对智伟公司要求将被执行人广东省增城市旺达经济发展有限公司（以下简称旺达公司）位于增城区××城镇）××村六社蛇头（土名）的土地使用权【土地面积13043平方米（折合19.565亩），土地证号：20××36号，建设用地批准书：增国土建用字（2000）第76号】（以下简称涉案土地使用权）以物抵债的申请,于2016年11月3日作出（2008）从法执字第1319号之十三《通知书》，通知智伟公司因距离上述土地使用权第三次流拍已超过14个月，且深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具的【深同诚评字（2014B）08QCT第012号】《土地估价报告》已过有效期，故该院对智伟公司提出的继续执行以物抵债的申请不予支持。智伟公司不服该执行行为，提出异议。
智伟公司异议称，2015年8月12日，从化法院对涉案土地使用权以保留价6000万元进行第三次拍卖而流拍，其于流拍当天申请以流拍保留价6000万元以物抵债。从化法院已同意其以物抵债的申请，并于同年8月20日通知其交款800万元作为补足抵债差额。在以物抵债的过程中，因案外人黄际林向从化法院提交《请求暂缓执行的申请》，从化法院于2015年9月8日作出（2008）从法执字第1319-13号执行裁定书，裁定中止对涉案土地使用权的执行。智伟公司向从化法院提出执行异议，从化法院于2015年9月25日作出（2015）穗从法执异字第86号执行裁定书，驳回其异议申请。智伟公司不服，向本院提起复议，本院于2016年5月11日作出（2015）穗中法执复议字第161号执行裁定书，裁定撤销从化法院作出的（2015）穗从法执异字第86号执行裁定书，并将案件发回从化法院重审。2016年5月27日，从化法院作出（2016）粤0184执异42号执行裁定书，撤销该院于2015年9月8日作出的（2008）从法执字第1319-13号执行裁定书。
2016年6月3日，案外人黄际林向从化法院提出异议，从化法院于同年6月27日作出（2016）粤0184执异49号执行裁定书，驳回案外人黄际林的异议申请，黄际林不服，向本院提起复议，本院于2016年9月14日作出（2016）粤01执复167号执行裁定书，驳回黄际林的复议申请。2016年7月6日，智伟公司向从化法院提交《申请书》，请求继续执行其以物抵债的申请。从化法院于同年7月14日作出（2008）从法执字第1319号之十一《通知书》，以案外人黄际林提出执行异议尚未生效为由，不予支持智伟公司的申请。2016年7月22日，智伟公司向从化法院提交《恢复以物抵债执行申请书》，从化法院于2016年8月2日作出（2008）从法执字第1319号之十二《通知书》，不予支持智伟公司的申请。2016年9月22日，智伟公司向从化法院提交《申请书》，申请立刻恢复案件执行，进入以物抵债的程序。从化法院于2016年11月3日作出（2008）从法执字第1319号之十三《通知书》，以距离涉案土地使用权第三次流拍已超过14个月，且评估报告已过有效期为由，对智伟公司的申请不予支持。智伟公司认为，1、流拍当天其已提出申请以物抵债，此时评估报告尚在有效期内；2、从申请至今过去14个月只能说明从化法院对其申请审查了14个月仍未获审批，不能用14个月后的审查时间当做其14个月前的申请时间；3、其在第三次流拍当天申请以保留价进行以物抵债，此价格尚在评估报告有效期内，且经拍卖验证，完全真实反映了当时的土地价值。评估报告是作当时市场土地价格的参考作用，在启动拍卖后即已完成使命；4、其他债权人和�执行人未报名参加第三次拍卖，流拍后亦未表示接受以物抵债，其在无人认买、认抵的情况下申请以物抵债并不损害其他人的权益；5、其申请主要依据2015年8月12日前的事实，完全符合法律规定。从化法院以申请之后的审查时间当成其申请的事实，进而认定其申请时评估报告已过期实属不当。综上，请求：1、撤销（2008）从法执字第1319号之十三《通知书》；2、裁定将涉案土地使用权以6000万元价值冲抵被执行人的债务。
从化法院查明，关于原告梁富来诉被告旺达公司还款纠纷一案，本院于2002年6月20日作出（2001）穗中法房初字第130号民事判决，判决：一、自判决发生法律效力之日起，解除原告梁富来与被告旺达公司于1994年5月10日签订的《合伙开发房地产协议》；二、被告旺达公司应于判决发生法律效力之日起一个月内向原告梁富来支付11383800元及利息；等。因旺达公司拒不履行上述生效判决确定的还款义务，本院以（2002）穗中法执字第1866号案立案执行。2007年12月7日，本院作出（2007）穗中法执指字第005号民事裁定书，指定由从化法院执行本案，从化法院于2008年1月3日立案执行，执行案号为（2008）从法执字第1319号。
从化法院在执行过程中，于2008年1月24日作出（2008）从法执字第1319号民事裁定书，裁定继续查封被执行人旺达公司所有的涉案土地使用权。2008年4月23日，从化法院作出（2008）从法执字第1319号之二民事裁定书，裁定拍卖被执行人旺达公司所有的涉案土地使用权。
此后，从化法院委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案土地使用权进行评估，该公司于2008年5月22日作出评估报告【编号：深同致诚字（2008）B）字05QC第031号】，评估价为19955790元。在拍卖过程中，案外人增城市松田实业有限公司就上述拍卖标的向从化法院提出执行异议，称涉案土地使用权已于2002年8月转让给该公司，并一直由该公司使用，该公司已依法向增城市人民法院提起土地使用权转让合同纠纷诉讼，经增城市人民法院依法审理并作出（2008）增法民一初字第338号民事判决书，确认涉案土地使用权属该公司所有。经从化法院审查，认为增城市松田实业有限公司的异议成立，从化法院于2009年9月2日作出（2009）从法执异字第25号执行裁定书，裁定中止对涉案土地使用权的执行。
2012年1月30日，本院作出（2011）穗中法审监民抗再字第8号民事裁定书，裁定撤销增城市人民法院作出的（2008）增法民一初字第338号民事判决书，发回重审。
从化法院另查明，2014年1月22日，本案原申请执行人梁富来与智伟公司签订《债权转让合同》，约定将本案债权转让给智伟公司�智伟公司向从化法院起诉，要求确认其与梁富来债权转让合同有效及本案债权归该公司所有，从化法院于2014年6月18日作出（2014）穗从法民二初字第356号民事判决书，判决：“梁富来将（2001）穗中法房初字第130号民事判决书转让给智伟公司的行为具有法律效力，该债权由智伟公司享有”。因旺达公司不服上述判决，上诉至本院，本院于2014年10月15日作出（2014）穗中法民二终字第1615号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。根据智伟公司的申请，从化法院于2015年1月5日作出（2008）从法执字第1319-11号执行裁定书，裁定变更智伟公司为本案的申请执行人，原申请执行人梁富来的权利义务由智伟公司继受。
从化法院在执行过程中，于2014年7月28日发函给原增城市国土资源和房屋管理局询问涉案土地使用权有关情况。2014年11月25日，原增城市国土资源和房屋管理局作出《增城市国土房管局关于增城市旺达经济发展有限公司用地有关情况的复函》（增国房复[2014]1147号），复函内容：“……三、位于增××××村六社蛇头（土名）的土地（面积为13043平方米，折合19.565亩，土地使用证号为增国用2000第B0101236号），权属人为广东省增城市旺达经济发展有限公司。”
2014年8月11日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案土地使用权作出编号为深同诚评字（2014B）（估）字08QCT第012号（B）《土地估价报告》（以下简称估价报告），评估价格为87909800元，并注明该报告在宏观房地产市场情况无较大波动时有效期为自提交估价报告日期一年内有效，若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。
此后，从化法院依法委托广州公共资源交易中心对涉案土地使用权进行公开拍卖，2015年8月12日第三次公开拍卖，因无人竞买而流拍。同日，申请执行人智伟公司向从化法院提出以第三次拍卖保留价6000万元接收该土地使用权以抵偿债务。2015年8月18日，利害关系人黄际林以原位于增城区荔城镇金星村六社土名“蛇头”26.973亩的土地使用权是被告人陈韶忠伙同被执行人的法定代表人李焕申诈骗所得，案件已由广州市增城区人民检察院以穗增检公刑诉（2015）787号《起诉书》向广州市增城区人民法院提起公诉为由，并提交相关证据，申请暂缓执行“蛇头”土地使用权。2015年9月8日，从化法院作出（2008）从法执字第1319-13号执行裁定书，裁定中止执行被执行人旺达公司所有的涉案土地使用权，待中止情形消失后再恢复执行。2016年5月25日，广州市增城区人民法院作出（2015）穗增法刑初字第964号刑事判决书，就广州市增城区人民检察院指控被告人陈韶忠犯诈骗罪一案,判决被告人陈韶忠无罪。
申请执行人智伟公司对从化法院中止执行涉案土地使用权提出执行异议，从化法院以（2015）穗从法执异字第86号立案审查。2015年9月25日，从化法院作出（2015）穗从法执异字第86号执行裁定书，裁定驳回智伟公司的异议，智伟公司不服而复议至本院。本院于2016年5月11日作出（2015）穗中法执复议字第161号执行裁定书，裁定撤销从化法院于2015年9月25日作出的（2015）穗从法执异字第86号执行裁定书，将案件发回重审，从化法院以（2016）粤0184执异42号案予以重新审查。2016年5月27日，从化法院作出（2016）粤0184执异42号执行裁定书，裁定撤销该院于2015年9月8日作出的（2008）从法执字第1319-13号执行裁定书。
2015年7月16日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司作出《关于[深同致评字（2014B）（估）字08QCT第012号（B）]<土地估价报告>市场价�及有效期的复函》，称：“深同诚评字（2014B）（估）字08QCT第012号（B）]《土地估价报告》有效期为一年（自2014年8月11日起至2015年8月20日止），现《报告》已接近最后有效时间。但周边类似土地的市场变化不大，价格相对稳定，我司认为可以适当将报告有效期延期半年，有效日期至2016年2月20日止”。
2016年6月8日，案外人黄际林以其系“蛇头”土地使用权的实际权利人为由向从化法院提出书面执行异议，从化法院以（2016）粤0184执异49号案立案审查。2016年6月27日，从化法院作出（2016）粤0184执异49号执行裁定书，裁定驳回案外人黄际林的异议申请。案外人黄际林不服上述裁定，复议至本院。本院于2016年9月14日作出（2016）粤01执复167号执行裁定书，裁定驳回黄际林的复议申请，维持从化法院作出的（2016）粤0184执异49号执行裁定书。
2016年9月22日，�伟公司向从化法院提交申请书，以阻挠案件以物抵债的因素已经消除为由，向从化法院再次申请将涉案土地使用权以第三次流拍的保留价以物抵债。
2016年11月3日，从化法院作出（2008）从法执字第1319号之十三《通知书》，通知智伟公司因距离涉案土地使用权第三次拍卖流拍已超过14个月，且深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具的估价报告已过有效期，故对于智伟公司提出的继续执行以物抵债的申请，不予支持。
从化法院认为，对于智伟公司提出的撤销（2008）从法执字第1319号之十三《通知书》及继续将涉案土地使用权以6000万元价格抵偿被执行人所欠债务的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定：“拍卖应当确定保留价，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；……。”据此，�院在拍卖执行标的时应将评估价作为确定执行标的拍卖价格的依据，若评估（估价）报告超过有效期，则评估（估价）报告中载明的评估价格则不应再作为确定拍卖保留价的依据。本案中，智伟公司虽于2015年8月12日向该院提出以物抵债的申请，但因智伟公司及案外人黄际林先后向该院提出执行异议，该院暂停对涉案土地使用权的执行程序，导致智伟公司提出的以物抵债的申请无法实现。直至2016年9月14日本院裁定驳回案外人黄际林的复议申请后，该院才恢复案件的执行。至此，距评估公司作出估价报告时间已超过25个月，距离该院第三次拍卖流拍时间已超过13个月，距离估价报告延长的有效期亦超过6个月，此时估价报告中载明的评估价格已不能完全反映涉案土地使用权的真实价值，该评估价格不能再作为处置涉案土地使用权的参考依据。现智伟公司申请的以第三次�卖保留价即6000万元抵偿被执行人所欠债务，该6000万元是以87909800元评估价格作为拍卖保留价经两次降价后第三次拍卖所确定的保留价，该6000万元不能作为本案以物抵债的价格依据。该院对智伟公司提出的以6000万元价格接收涉案土地使用权抵偿债务的申请作出不予支持的决定，符合法律规定。对于智伟公司提出的撤销（2008）从法执字第1319号之十三《通知书》及继续将涉案土地使用权以6000万元价格抵偿被执行人所欠债务的异议请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回智伟公司的异议。
异议人智伟公司不服，向本院申请复议称，一、流拍当天，即2015年8月12日，其已提出以物抵债的申请（评估报告有效期内）；二、从申请至今过去13个月只能说明法院对其依法要求以物抵债的申请审查了13个月仍�获审批，不能用13个月后的审查时间当作其13个月前的申请时间；三、其在第三次流拍当天申请以保留价进行以物抵债完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，此价格在评估报告的有效期内，且经拍卖（市场公开竞争）验证，完全真实反映了当时的土地价值，其以物抵债的申请依法有据；四、其他债权人和被执行人未报名参加第三次拍卖，流拍后亦未表示接受以物抵债，因此，其在无人认买、认抵的情况下申请以物抵债并不损害其他人的权益；五、以物抵债的申请主要依据2015年8月12日前的事实（三次流拍且在评估报告有效期内）完全符合法律规定，法院用申请之后的审查时间当作其申请的事实，进而认定其申请时评估报告已过期实属不当。法院应审查其提出申请前存在的客观事实，不应审查提出申请后产生的事实；六、2015年8月12日其向法院提出以物抵债的申请，当时从化法院已合议通过，并于同年8月20日通知其交款800万元作为补足抵债差额，其依通知交付800万元给从化法院。但从化法院不断以涉案土地使用权涉刑、异议程序未终结、涉案土地为特定物为由暂停对标的物的执行。在此期间，每个事由清除之后其从未间断过要求恢复、继续执行2015年8月12日以物抵债的申请。从化法院把其提出以物抵债的申请时间认定为2016年9月14日之后的时间，进而作出“距评估公司作出估价报告时间已超过25个月，距离从化法院第三次拍卖流拍时间已超过13个月，距离估价报告延长的有效期亦超过6个月”的认定于事实严重不符。至于以6000万元以物抵债作价是第三次流拍的法定价格，无需再行评估，从化法院认定第三次流拍保留价6000万元不能作为本案的价格依据，于法不符。综上，请求：1、撤销（2016）粤0184执异86号执行裁定；2、裁定将涉案土地使用权以6000万元抵债给复议申请人。
本院经审查，对从化法院查明的案件事实予以确认。
另查明，2015年8月12日，因涉案土地使用权第三次拍卖无人竞买而流拍，智伟公司于流拍当天向从化法院提交以物抵债的申请，申请不缴纳全部价款，仅支付债权差额部分。本案中，智伟公司当时的债权标的额约为3900万元。从化法院经审查，认为智伟公司的申请符合法律规定，故通知智伟公司将债权差额价款汇入至从化法院代管款账户。2015年8月20日，智伟公司支付了部分债权差额价款800万元。后案外人黄际林向从化法院反映旺达公司对涉案土地使用权的享有是诈骗所得，广州市增城区人民法院对该刑事案件正在立案审查中，请求从化法院暂缓执行涉案土地使用权。从化法院经调查，认定案外人黄际林反映的事实属实，�通知智伟公司暂停支付剩余的债权差额价款。2015年9月7日，智伟公司向从化法院提出书面申请，请求从化法院将其已支付的部分债权差额价款800万元暂时退还，待恢复执行后再重新支付。2015年9月11日，从化法院将部分债权差额价款800万元全额退还给智伟公司。
再查明,（1）土地估价报告第一次的延期临近过期前,从化法院再次就土地估价报告能否再次延期的问题,向深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司征询意见,该公司复函称,涉案土地价格相对稳定,该土地估价报告有效期延期至2016年8月20日。
（2）关于案外人增城市松田实业有限公司诉旺达公司、李焕申等土地使用权转让合同纠纷一案，经本院发回重审后，增城法院于2012年5月25日作出（2012）穗增法民一重字第3号民事判决，判决驳回增城市松田实业有限公司的全部诉求。增城市松田实业有限�司不服提起上诉，本院作出（2012）穗中法民五终字第2702号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案的审查重点有两个：1、复议申请人智伟公司提出以物抵债申请的时间是否在土地估价报告的有效期内；2、从化法院中止的以物抵债程序是否应当继续推进。
1、关于复议申请人智伟公司提出以物抵债申请的时间是否在土地估价报告有效期内的问题。本案中，涉案土地估价报告原有效期为一年，有效期至2015年8月20日止。上述报告即将到期前，评估公司以周边类似土地的市场变化不大，价格相对稳定为由将有效期延长半年，有效期至2016年2月20日止。上述报告第一次的延期临近过期前,评估公司再次以涉案土地价格相对稳定为由，将报告有效期延长半年，有效期至2016年8月20日止。复议申请人智伟公司于2015年8月12日提出以物抵债申请，上述申请的提出时间在土地估价报告的有效期内。2、关于从化法院中止的以物抵债程序是否应当继续推进的问题。本案中，在复议申请人智伟公司于2015年8月12日提出以物抵债申请后，从化法院已经启动以物抵债程序，并通知智伟公司将债权差额价款汇入法院账户，后因案外人黄际林提出异议而中止上述以物抵债程序。虽然智伟公司最后提出以物抵债申请的时间是2016年9月22日，当时土地估价报告有效期已过一个月，但由于智伟公司第一次提出以物抵债申请的时间是在土地评估报告有效期内，并且中止执行的原因并非复议申请人智伟公司造成，而案外人黄际林的异议理由并未提及从化法院在评估和拍卖具体过程中存在程序问题，现案外人异议已被驳回，涉案土地使用权已不存在以物抵债的法律障碍，从化法院应当依法继续推进中止的以物抵债程序。从化法院以评估报告过�、评估价格不能作为处置的参考依据为由驳回智伟公司要求以物抵债的申请不当，本院予以纠正。智伟公司的复议申请因其理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：
一、撤销广州市从化区人民法院（2016）粤0184执异86号执行裁定。
二、撤销广州市从化区人民法院（2008）从法执字第1319号之十三通知书。
本裁定送达后立即生效。
审判长 赵建文
审判员 陈 雯
审判员 刘 皓
二〇一七年三月十日
书记员 潘思敏