安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2014）蜀民二初字第01331号原告（反诉被告）：安徽天一物业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区黄山路455号，组织机构代码75095001-3。法定代表人：王双六，总经理。委托代理人：庞凤侠，女。被告：仇宁（反诉原告）。委托代理人：徐文彬，安徽江淮律师事务所律师。原告安徽天一物业管理有限公司（以下简称天一公司）诉被告仇宁物业服务合同纠纷案及反诉原告仇宁诉反诉被告安徽天一物业管理有限公司物业合同纠纷案，本院受理后依法由代理审判员丁淳适用简易程序于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天一公司的委托代理人庞凤侠，被告（反诉原告）仇宁的委托代理人徐文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一公司诉称：2008年4月21日，被告购买了位于黄山路455号新华·学府春天XX栋XX室，并就此房屋于2008年9月1日与原告签订了《前期物业管理服务协议》。该协议是原被告双方在平等自愿的基础上订立的，并明确约定了双方的权利义务。在2008年7月26日被告在入伙会签单上签字表示正式接受物业服务后，原告方一直按约履行协议，并为被告提供了良好的物业服务。而被告却自2013年10月1日起，开始无故拖欠物业管理费，后经原告方多次催缴，被告始终未予交款。现原告为维护自身的合法权益，起诉至法院请求判令：1、被告支付原告物业费2159元，违约金713元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告仇宁针对本诉辩称：对拖欠物业费的事实无异议，但其之所以未交纳物业费的原因是因为物业公司对地下车库的入口维护不到位，致使突出的铆钉扎破自己的轮胎，而物业公司又始终未给出满意的解决方案，故才以不交物业费的方式予以对抗。且原告提出的违约金过高。被告仇宁称：2013年7月7日，由于天一公司疏于对小区配套设施的定期检查和及时检修，导致反诉人驾驶自有车辆皖A×××××在驶入新华·学府春天地下车库时，被下坡道凸起的固定防滑板钉扎破右前胎，反诉人为此更换轮胎支付了2800元，事后反诉人多次向被反诉人交涉，要求被反诉人支付更换轮胎费用，均遭被反诉人拒绝，故请求法院判令：1、被反诉人支付反诉人更换轮胎费用2800元；2、反诉费用由被反诉人承担。原告天一公司针对辩称：地下车库为全体业主所有，是公共区域，反诉人发生的是意外事件，单纯向物业公司索赔意见不充分：物业公司每月收取的50元车位管理费不包含车辆在车库发生损失的赔偿，物业公司工作人员对车库的维护保养不可能仔细到每一根钉子，物业公司已经按协议付出大量工作；且车库进出口车辆进出较多，我们完全可以认定是被告前一辆车子将橡皮垫压翻，导致钉子将被告车胎划破，肇事方应当是前一辆车辆，不是物业公司人员恶意所为。所以，反诉人以车胎被扎为由拒交物业费明显不妥。经审理查明：2012年7月1日，天一公司与安徽新华房地产有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由天一公司对新华·学府春天小区进行前期的物业管理，委托管理期限暂定为5年，如合同期满时未成立业主委员会，此合同顺延有效。随后，天一公司按照约定对小区进行服务和管理。2007年9月1日，仇宁与天一公司签订《新华·学府春天前期物业管理服务协议》一份，协议约定：高层住宅物业费按1.3元／平方米／月（不含电梯、水泵运行费及维护保养费）。交费周期为每半年预交一次，交费时间为该半年第一个月的上旬。业主方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司方有权要求业主方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。2013年10月经合肥市蜀山区物价局核准，新华·学府春天小区高层住宅物业收费调整至1.44元／平方米／月。仇宁系新华·学府春天XX栋XX室业主，其房屋建筑面积为124.97平方米，属高层住宅。仇宁自2013年10月1日起未交纳物业费至今。2013年7月7日，仇宁因自家的汽车轮胎被小区内地下车库通道上凸出的铆钉扎破，到新华·学府春天旁的合肥鑫鑫汽车服务有限公司进行修理，支出更换轮胎费用2800元。后仇宁与天一公司对此事进行多次协商，均未果。上述事实，有当事人陈述及原告（反诉被告）提交的《前期物业管理协议》1份、《经营性服务收费许可证》1份、《房屋所有权登记、转让审核表》1份，交纳物业费发票1份，被告（反诉原告）提交的证明1份、汽车维修发票1份，照片1组，铆钉1个，足以认定。本院认为：本诉方面，天一公司与安徽新华房地产开发公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。天一公司要求仇宁支付所欠的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但仇宁所欠物业费的行为是由于天一公司对公共设施维护不到位造成其损失，且该损失一直未得到物业公司方的赔偿所致，事发前仇宁从未拖欠过物业费，事发后也一直在与天一公司沟通，并非恶意拖欠，故本院对天一公司主张违约金的诉请不予支持。反诉方面，2012年7月1日，天一公司与安徽新华房地产有限公司签订《前期物业服务合同》第二章第七条明确约定：物业公司的服务范围含括“附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车库、停车场、停车库、配电器、电信交接等公共设备房”。2007年9月1日，天一公司与仇宁签订《新华·学府春天前期物业管理服务协议》第一条第二项对于物业公司有关义务部分的规定包括“履行物业服务合同，提供安全防范，卫生保洁，公共秩序维护、公用部位维修保养及物业管理其它服务”。即天一公司有维修、养护地下车库的义务。现由于天一公司疏于对地下车库入口的养护和维修，致使仇宁的车胎被扎破，造成仇宁财物受损，天一公司应当承担相应的赔偿责任。天一公司辩称已经按约履行了物业服务义务，仇宁车胎受损是意外事件，不应单纯由物业公司赔偿的理由不成立，本院不予采信。天一公司主张仇宁车胎受损是由前一辆车压翻橡皮垫导致钉子外露造成，因其未提供有效证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下：一、仇宁于本判决生效之日起十日内一次性支付安徽天一物业管理有限公司2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业管理费2159元。二、安徽天一物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付仇宁车胎更换费用2800元。三、驳回安徽天一物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由仇宁负担。案件受理费50元，减半收取为25元，由安徽天一物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 丁 淳二〇一四年十一月六日书 记 员 孙睿杰附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。