山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第3782号
原告济南思胜网络科技有限公司，住所地济南市。
法定代表人毕泗闯，总经理。
委托代理人张庆，山东鲁商律师事务所律师。
委托代理人朱闪闪，山东鲁商律师事务所实习律师。
被告刘金旺，男，1983年10月5日出生，汉族，职业不详，住山东省临清市
原告济南思胜网络科技有限公司与被告刘金旺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告济南思胜网络科技有限公司法定代表人毕泗闯的委托代理人张庆到庭参加诉讼，被告刘金旺经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告济南思胜网络科技有限公司诉称：2014年11月9日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将其所有的位于济南市万达广场D座的房屋租给原告使用，租赁期限共24个月，自2014年11月20日起至2016年11月19日止。原告依约支付了租金，但被告在租赁期限内，又于2015年5月22日将房屋租给济南万通教育科技有限公司，严重损害了原告的合法权益。现经原告多次催要押金和剩余租期内的租金，被告拒不归还，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令被告退还原告2015年6月1日至2015年11月19日的房屋租金56333.27元；被告退还原告押金10000元；被告支付原告违约金10000元。
被告刘金旺在本案审理期间未答辩。
经审理查明：位于济南市市中区济南万达商业广场3号办公楼房屋，系被告刘金旺购买于案外人济南万达商业广场置业有限公司，双方已办理预售合同备案，备案时间为2011年6月29日。
2014年11月9日，原、被告在中介济南发现房地产信息咨询有限公司的居间介绍下签订了《房屋租赁合同》一份，原告济南思胜网络科技有限公司为合同乙方、承租方，被告刘金旺为合同甲方、出租方，合同约定被告刘金旺将其位于济南市市中区万达广场D座房屋出租给原告济南思胜网络科技有限公司办公使用，租赁期限共24个月，自2014年11月20日至2016年11月19日；租赁费用为每月10000元，合同期第二年递增8%，租金总额为249600元，合同签订当日原告济南思胜网络科技有限公司支付首期租金120000，租金按年支付，提前20天支付下次房租，原告济南思胜网络科技有限公司承担租赁期间需要交纳的物业费、电费、宽带费、停车费；原告济南思胜网络科技有限公司应在签订合同并交纳首期租金时向被告刘金旺支付押金1万元，租赁期满或本合同终止时在被告刘金旺验房且收回钥匙后，被告刘金旺将押金归还原告济南思胜网络科技有限公司；合同第八条第3项约定：“若甲、乙双方中的一方违约，需提前一个月通知对方，守约方有权终止合同，并要求违约方承担1个月房屋租金的赔偿责任”。合同签订当日，原告济南思胜网络科技有限公司向被告刘金旺支付了第一年的房租12万元、押金1万元；被告刘金旺于2014年11月20日将涉案房屋交付原告济南思胜网络科技有限公司占有使用。
另查明，原告济南思胜网络科技有限公司于2015年3月9日向案外人大连万达物业管理有限公司济南分公司交纳了涉案房屋2015年1月1日至2015年6月30日的物业管理费9664.14元。
在本案审理期间，原告济南思胜网络科技有限公司另提交了《房屋租赁合同》一份，该合同系由被告刘金旺与案外人济南万通教育科技有限公司在中介济南万嘉房产经纪有限公司的居间介绍下于2015年5月22日签订，该合同约定被告刘金旺将涉案房屋出租给案外人济南万通教育科技有限公司办公使用，租赁期限为24个月，自2015年6月1日起至2017年5月31日止，租金标准为每月11505元，租金总额为138068元，第二年租金为148295元。原告济南思胜网络科技有限公司主张在原、被告租赁合同正常履行期间，被告刘金旺将涉案房屋另行出租他人使用，导致原告无法继续承租使用涉案房屋，被告刘金旺构成根本违约。
在本案审理期间，本院工作人员前往涉案房屋所在地进行了调查了解，到达现场后发现涉案房屋系由案外人济南万通教育科技有限公司占有使用，其工作人员表示房屋系承租于被告刘金旺，是在2015年6月1日搬入涉案房屋的，租期为两年，自2015年6月1日起至2017年5月31日止。原告济南思胜网络科技有限公司对于本院调查了解的情况均无异议，并主张济南万通教育科技有限公司于2015年6月1日开始占有使用涉案房屋，导致我方自2015年6月1日起无法使用所承租的涉案房屋，故被告刘金旺应退还自2015年6月1日起至2015年11月19日止的房屋租金56333.27元。
以上事实，由预售合同备案结果、房屋租赁合同、佣金确认单、房租收条、定金收条、物业费发票、电费发票、询问笔录及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然被告刘金旺为原告开具的收取1万元的收条显示为“定金收条”，但在原、被告签订的合同中并无交纳定金的约定，而是存在需要原告济南思胜网络科技有限公司交纳押金1万元的约定，结合合同约定及原告对此的解释，应认定原告济南思胜网络科技有限公司交纳的该1万元应为合同约定的房屋押金。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，在原、被告合同履行期间，被告刘金旺擅自将涉案房屋另行出租他人使用，导致原告济南思胜网络科技有限公司无法占有使用所承租的涉案房屋，致使原告济南思胜网络科技有限公司的合同目的无法实现，系违约；虽然原告济南思胜网络科技有限公司主张已与被告刘金旺口头协商解除了合同，但对此并未提供证据予以证实，但考虑到涉案房屋已由案外人占有使用，原告济南思胜网络科技有限公司已无法继续承租使用涉案房屋的实际情况，应认定原、被告签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，故在此情况下，原告济南思胜网络科技有限公司要求被告刘金旺退还自2015年6月1日案外人济南万通教育科技有限公司占有使用涉案房屋之日起的房屋租金及房屋押金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据原、被告合同的约定，违约方应承担1个月房屋租金的违约赔偿责任，因系被告刘金旺违约导致合同无法继续履行，故原告济南思胜网络科技有限公司要求被告刘金旺支付违约金1万元的主张，合法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘金旺于本判决生效之日起十日内退还原告济南思胜网络科技有限公司2015年6月1日至2015年11月19日的房屋租金56333.27元。
二、被告刘金旺于本判决生效之日起十日内退还原告济南思胜网络科技有限公司押金10000元。
三、被告刘金旺于本判决生效之日起十日内支付原告济南思胜网络科技有限公司违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元、财产保全费920元，均由被告刘金旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
审 判 员 宋 芳
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年四月七日
代理书记员 商玉莹