山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2489号
上诉人（原审原告、反诉被告）于玉童。
委托代理人方显志，青岛市北北中法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）吴彭。
委托代理人李建华，山东中信德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）潘桂馨。
委托代理人李建华，山东中信德律师事务所律师。
原审第三人吴建国。
原审第三人崔丽。
上诉人于玉童因与被上诉人吴彭、潘桂馨，原审第三人吴建国、崔丽居间合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民一初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长，代理审判员王蕾担任本案主审，代理审判员龙骞参加评议的合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年12月8日组织双方当事人进行了事实和证据核对。上诉人于玉童的委托代理人方显志、被上诉人吴彭及其委托代理人李建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于玉童在原审中诉称，2012年5月，于玉童购买原在崔丽名下位于青岛市市北区包头路×号×单元×户房屋一处。于玉童将所有的房款付清后，现在该房屋已登记在于玉童名下。2012年5月20日，吴彭代崔丽收取于玉童20000元定金后，吴彭、潘桂馨拒不将20000元定金转交崔丽，也不予返还给于玉童，而据为已有。潘桂馨系市北区名海源房产经纪服务部负责人。于玉童多次索要无果，为此诉至法院，请求：1、请求判决吴彭、潘桂馨返还20000元定金；2、诉讼费由吴彭、潘桂馨负担。
吴彭、潘桂馨在原审中辩称，吴彭、潘桂馨系夫妻关系。潘桂馨申请开办了房屋中介服务机构青岛名海源房产信息部。吴建国、崔丽夫妇与于玉童在青岛名海源房产信息部，经吴彭、潘桂馨居间介绍达成房屋买卖意向。2012年5月20日，买卖双方正式签订房屋买卖契约。因吴建国、崔丽要出国，为保证合同履行，在吴建国、崔丽同意的情况下，由吴彭、潘桂馨代吴建国、崔丽收取于玉童购房定金20000元。现买卖双方交易成功并办理了房屋产权变更登记。定金是合同的履约保证，当合同双方按约履行合同后，定金只能抵扣房款，于玉童无权向吴彭、潘桂馨索要购房定金。在买卖双方交易成功无违约的条件下，如出现定金纠纷，也只能是卖方与中介之间的纠纷，而不应是买方与中介之间的纠纷。吴彭、潘桂馨在买卖双方交易成功后，依据双方合同要求，吴彭、潘桂馨已将定金抵扣房款交给了吴建国、崔丽，至于出现了相关问题，原因是买卖双方抛开中介私自进行房屋交接，责任只能由于玉童自负。
吴彭、潘桂馨在原审中反诉称，房屋买卖双方签订的房地产契约补充条款规定了“中介费由买房人承担5000元人民币”。于玉童作为买房人支付中介费3000元后，欠款2000元至今未付。请求支付中介费人民币2000元。
于玉童对于吴彭、潘桂馨的反诉在原审中辩称，其确实欠中介费2000元，同意支付该2000元中介费。
经原审法院审理查明，吴彭与潘桂馨系夫妻。市北区名海源房产经纪服务部系吴彭与潘桂馨开办经营。
吴建国与崔丽系夫妻关系。
2012年5月20日，经吴彭、潘桂馨居间介绍，于玉童与崔丽、吴建国签订房地产买卖契约，主要约定，于玉童以610000元的价格购买崔丽位于青岛市市北区包头路×号×单元×户房屋；合同签订当日，于玉童向崔丽支付人民币20000元作为购房定金；自合同生效之日起120日内将房款一次性付给崔丽；购房定金将在最后一次付款时冲抵房款；崔丽于成交完结后将房屋交付给于玉童。补充条款约定：1、甲方（崔丽、吴建国）出国签证确定后，不得悔约，否则双倍返还定金40000元（肆万圆整）；2、乙方（于玉童）自签署此契约后，不得悔约，否则定金不退；3、中介费由乙方支付5000元正。
合同签订后，于玉童与吴彭及崔丽、吴建国均同意购房定金20000元由中介保管，如果吴建国、崔丽未能办理出国手续，房屋则不能转让，定金将退还于玉童；如果吴建国、崔丽办理好出国手续，房屋可以转让，20000元定金将冲抵购房款，由中介直接交付给吴建国、崔丽。后于玉童将20000元的购房定金交给了吴彭，吴彭于2012年5月20日为于玉童出具了收条，收条的内容为“今代收房客于玉童购房定金20000元”。同日，于玉童还向吴彭支付了3000元中介费，吴彭也为于玉童出具了收条。
房屋买卖合同签订后，于玉童通过银行贷款支付给崔丽、吴建国购房款300000元，剩余的购房款于玉童于2012年5月29日支付购房款230000元、于2012年6月25日支付购房款40000元、2012年8月7日支付40000元。后崔丽、吴建中与于玉童办理了涉案房屋的产权转移登记，于玉童取得了涉案房屋的产权。
于玉童因向吴彭、潘桂馨索要20000元定金无果，而诉至法院，即为本案。
一审庭审中，于玉童与吴彭、潘桂馨争议的焦点是20000元的购房定金是否应当退还给于玉童。对此，于玉童认为，吴彭、潘桂馨收取于玉童的20000元购房定金后，既没有返还于玉童，也没有支付给崔丽和吴建国，现于玉童已向吴建国、崔丽支付了全额的购房款，吴彭、潘桂馨应将20000元购房定金返还给于玉童。
于玉童为证实自己的主张，提交了崔丽出具的收条三张（其中时间为2012年8月7日的收条内容是“今收到于玉童购房款肆万元整。包头路×号×单元×户房款全部结清。买房人：崔丽。”）、中国农业银行个人借款凭证一份。证明购房款61万元于玉童已全部付清。吴彭、潘桂馨应将20000元定金返还给于玉童。
吴彭、潘桂馨对于于玉童提交上述证据的真实性无异议，但提出于玉童之前已交纳了20000元的购房定金，其于2012年8月7日自行与崔丽交接时又多交了20000元，不清楚是缴纳的什么款。吴彭、潘桂馨收取的20000元定金已于2012年6月26日交给了吴建国。因为购房合同中已约定定金抵扣房款，所以吴彭、潘桂馨将20000元定金交给了吴建国，但当时未让其出具收条。
吴彭、潘桂馨为证实已将20000元定金交付给吴建国，提供了如下证据：1、吴彭、潘桂馨通过电子邮件向澳大利亚驻中国上海签证处发函，要求暂缓办理吴建国、崔丽夫妻出国的申请书一份，证明吴彭、潘桂馨确实已将20000元定金给了吴建国、崔丽夫妇。当时建议于玉童到派出所报案，于玉童不去，吴彭、潘桂馨就发该函，想拦截吴建国、崔丽。2、证人尹某出庭作证，证人尹某称其认识吴建国是因为其与吴建国的弟弟吴建民系同学，其与吴建国一起到吴彭、潘桂馨所开办的中介处拿钱后，中介未让吴建国出具收条。
于玉童对于函件的真实性不予认可；对于证人所述认为不真实。
对于最后一次付款时未将20000元定金抵扣购房款的原因，于玉童称，当时向崔丽提出过20000元定金抵扣购房款，但崔丽称中介不给这20000元定金，并称不付清全部购房款就不配合办理房屋过户和房屋交接手续，所以在交付购房尾款时又交20000元购房款。
原审法院还查明，吴建国、崔丽已出国到澳大利亚，具体居住地不详。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回……”。本案中，于玉童与崔丽、吴建国在签订房屋买卖合同中明确约定购房定金20000元将在最后一次付款时冲抵房款，即当合同履行后，定金作为给付房款的一部分。且于玉童与崔丽、吴建国均同意将20000元购房定金交由中介（即吴彭、潘桂馨）保管，如房屋买卖合同能够履行，20000元定金将冲抵购房款，由中介直接交付给吴建国、崔丽。现于玉童无证据证明吴彭、潘桂馨未将20000元的购房定金支付给崔丽、吴建国，且即使于玉童多付给崔丽、吴建国购房款，根据合同相对性原则，于玉童也应向崔丽、吴建国主张返还。至此，于玉童要求吴彭、潘桂馨返还购房定金无事实和法律依据，依法不应予以支持。
于玉童对于欠吴彭、潘桂馨中介费2000元予以认可，并同意支付，对此原审法院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，原审法院判决：一、驳回于玉童的诉讼请求；二、于玉童自判决生效之日起十日内支付吴彭、潘桂馨中介费2000元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元、反诉案件受理费25元、公告费600元，均由于玉童承担。
宣判后，上诉人于玉童不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人于玉童上诉请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由为：上诉人已经将房屋总价款61万元支付给房屋出卖人吴建国、崔丽，而合同签订当日上诉人已将购房定金2万元交付被上诉人，该定金被上诉人必须返还上诉人，被上诉人占有的定金应属于不当得利，而非房屋买卖合同关系。因吴建国、崔丽称如果不支付全款就不能办理过户登记，上诉人在无奈的情况下只得将全款向第三人付清，吴建国、崔丽称购房定金可以直接向被上诉人要回即可。
被上诉人吴彭、潘桂馨共同答辩称，一、上诉人关于事实经过的表述，证明了一审判决理由的正确。房屋已经转让，定金2万元冲抵购房款，中介直接交给了原审第三人，符合双方买卖合同的基本要件。2、上诉人上诉理由中说一审法院认定法律关系错误，说是不当得利，这是不对的。定金是基于房屋买卖关系而成立，不是不当得利，所以不存在一审判决法律关系认定错误。2万元定金也不是不当得利。3、本案的房屋买卖是由被上诉人中介介绍，而且定金在中介手上，上诉人不经过中介，所谓多交的2万元，这2万元是什么款项不清楚。因此上诉人在本案中犯了一个错误，上诉人应该直接起诉房屋买卖的卖方，而不应该起诉中介，即被上诉人。综上，无论被上诉人是否将定金交给原审第三人都和上诉人没有关系，房屋买卖合同明确规定，定金只能冲抵房款。上诉人也在上诉理由中提到，定金冲抵房款，由中介直接交给原审第三人，基于此，上诉人上诉理由错误，法院应当驳回，要求维持原判。
原审第三人吴建国、崔丽未答辩。
二审期间，上诉人于玉童提交原审第三人崔丽、崔建国的来信一封，证明该信系从澳大利亚邮寄而来，原审第三人已从上诉人处取得全部购房款，被上诉人没有将定金交给原审第三人。被上诉人吴彭、潘桂馨质证称，该信件如果是从国外邮寄而来，应该经过使领馆的认证，不能直接作为证据使用，其真实性也值得怀疑；信中内容提到不清楚被上诉人何时收取了购房人2万元定金也与事实不符，购房合同对此已有写明，一审判决中双方也都认可委托了中介及定金处理方式。综上，该证据没有证据效力，也无法证明待证事实。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，上诉人于玉童与原审第三人崔丽、吴建国签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。双方在房屋买卖合同第二条、第三条中明确约定，于玉童应交纳购房定金2万元，该定金将在最后一次付款时冲抵房款。合同签订当日，于玉童交纳购房定金2万元，双方均同意将该定金交由中介（即吴彭、潘桂馨）保管，并约定如房屋买卖合同能够履行，定金将冲抵购房款，由中介直接交付给吴建国、崔丽。现于玉童主张其已向吴建国、崔丽交纳了全部房款，要求吴彭、潘桂馨返还定金，不符合双方的合同约定，依法不应予以支持。于玉童主张吴彭、潘桂馨未将2万元的购房定金支付给崔丽、吴建国，但未提交有效证据予以证明，且即使于玉童多付给崔丽、吴建国购房款，根据合同相对性原则，于玉童也应向崔丽、吴建国主张返还。综上，上诉人于玉童的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费325元，公告费300元，由上诉人于玉童负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
代理审判员 王 蕾
代理审判员 龙 骞
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 王庆光
书 记 员 郭丹丹