新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2014）伊州民二终字第388号
上诉人（原审原告）：程军元。
被上诉人（原审被告）：余燕。
委托代理人：马效民（系余燕丈夫）。
委托代理人：陈新祖，新疆弓月律师事务所律师。
上诉人程元军因与被上诉人余燕房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁县人民法院（2014）伊民初字第969号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程军元原审诉称：2011年9月1日，其与余燕签订了一份商铺租赁合同，其将位于伊宁县天隆步行街二楼A-2F-XX号六间面积为285平方米的商铺租赁给余燕。年租金76000元；合同期限为3年，从2011年9月1日至2014年8月31日，租金一年一付，次年的租金提前2个月支付。余燕于2011年8月支付了一年的租金76000元。2012年至2013年8月店租已经到期，其多次向余燕索要房租，但却余燕以种种理由推诿拒绝支付无奈诉至法院，请求：1、判令余燕支付租赁费76000元及至今利息；2、由余燕承担一切涉案费用。
余燕原审辩称：2011年8月，其因开办“伊宁县鑫星动漫城”租用程军元位于伊宁县天隆步行街二楼A-2F-XX号商铺，并按约于2011年8月向程军元缴纳了第一年的租金76000元。2011年9月1日双方补签了《商铺租赁合同》，余燕对租赁房屋进行了装修，未将设备等搬入商铺内。后因伊宁县政府不再审批游戏、动漫项目导致该项目搁浅。余燕便委托县武装部后勤科长陈某某与程军元协议解除租赁合同。2012年8月28日陈某某将程军元约至其办公室，协议解除租赁合同，并将钥匙交给了程军元，合同解除事宜履行完毕。当时县民政局费某某在场，陈章明和费某某均可以作证。该合同订立的年租金过高，根据合同约定第二年、第三年履行的前提条件是余燕要继续承租而且对租金价款协商一致才能履行，事实是余燕并未承租，第二、三年的租金也未达成协议。现程军元就此提起诉讼，于法相悖。请求：驳回程军元的诉讼请求。
原审法院查明：2011年9月1日，程军元与余燕签订商铺租赁合同，合同约定：“…二、年租金76000元，余燕在签订合同时向程军元一次性支付房租；三、合同期限为三年，从2011年9月1日至2014年8月31日，租金一年一付。次年的租金提前两个月支付；四、若余燕经营一年后，要继续承租，在市场同等价位的基础上优先考虑，但租金随行就市；十一、如遇不可抗力，合同自行终止。”余燕已支付第一年房租76000元。之后，余燕对商铺进行了装修但未搬入设备，待审批完成后营业。2012年3月余燕租赁程军元房屋所开办的动漫城因伊宁县政府停止对其项目审批而未能营业。2012年8月，余燕委托陈某某与程军元协议退房事宜，其间有见证人费某某见证，并且余燕交还钥匙。程军元向余燕索要2012年9月1日至2013年8月31日的房租，余燕未予支付。
原审法院认为，2011年9月1日，双方签订商铺租赁合同，合同第三条约定：“合同期限为三年，从2011年9月1日至2014年8月31日，租金一年一付，次年的租金提前两个月支付。”合同第四条约定：“若余燕经营一年后，要继续承租，在市场同等价位的基础上优先考虑，但租金随行就市。”双方对此两项争议条款的解释理解不尽相同，程军元认为租期为三年，余燕认为合同租期是一年一租。该合同第三条虽约定了租期为三年，但第四条约定余燕经营一年后如若继续承租需征得程军元同意，只是“在市场同等价位的基础上优先考虑”。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”合同条款中，特定性条款优于一般性条款，合同第四条其列明事项含义为经营一年后并不必然续租，其规定较之合同第三条更为具体特定。故，合同第三项规定合同期限为三年的约定视为双方履行期限之意向，具体承租期间由合同第四项所特定，即一年一租的形式。余燕签订租赁合同之目的在于租赁程军元的房屋用于开办动漫城项目据此营利。在双方2011年9月1日至2012年8月31日租赁合同关系成立期间，余燕因伊宁县政府政策性原因并未实际营业，且已无继续营业下去的必要及可能，在此情况下，余燕亦离开本地，并于第一年租期临近届满时委托陈章明协议与程军元商议第二年不继续承租及交还房屋的事项，符合合同约定及常理，予以采信。程军元辩称当时虽然拿了钥匙，但是余燕与其表示的意思为让其寻找其他的租赁方，如果找不到则余燕继续租赁。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，程军元仅有自己的口头陈述但未能提供证据加以证明，不予采信。综上所述，双方签订的合同约定房屋租赁形式为一年一租，虽有合同第三条规定履行期限为三年，但从合同订立的整体条款及订立的目的来看，其实质为双方预期之意愿。现余燕因正当理由2012年9月1日起不予续租，不违反合同约定及法律规定，予以支持。故2012年9月1日至2013年8月31日期间，双方未形成租赁合同关系，原有的租赁合同所形成的权利义务关系已于2012年8月31日终止。程军元辩称余燕在已无实际营业的情况下仍租赁其房屋，未能提供相应证据予以佐证，且其主张既与合同订立之目的违背，又与常理相悖，不予采信。程军元以双方2012年8月31日至2013年9月1日租赁合同关系仍成立的理由向余燕主张期间的租金，与事实和法律不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第一百二十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回程军元的诉讼请求。案件受理费850元，由程军元负担。
程军元不服原审判决，向本院提起上诉称：根据双方签订的商铺租赁合同约定若有出价更高的承租方出现，其选择出价更高的承租方后，该合同解除，否则该合同的合同期限仍为三年。陈某某系与余燕一起经营动漫城的合伙人之一，其在原审法院的证言不具备客观性。另，余燕委托陈某某交回钥匙的行为并不必然代表解除合同的意思表示，其接受退回的钥匙，只是帮助余燕寻找下一个承租人，减少余燕的损失。原审判决认定事实错误，请求：1、撤销原判，改判支持其原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由余燕承担。
针对程军元的上诉请求及理由，余燕答辩称：其不欠程军元的租金，双方签订的合同中明确约定如果第二、三年其继续承租且价款协商一致的情况下可以继续履行。2012年8月其委托陈某某与程军元协商解除了合同，并将钥匙退还给程军元，其就没有义务再给程军元交纳租金。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。
经本院审理，对原审法院查明的除“余燕对商铺进行了装修但未搬入设备…”以外的事实予以确认。
本院另查明：余燕除对涉案商铺地面、墙面、消防梯、吧台进行装修外，并安装了窗帘，余燕搬走后将以上物品留在涉案房屋。
本院认为，本案争议焦点是：程军元要求余燕支付2012年9月1日至2013年8月31日租金的理由能否成立。
本案中，2011年9月1日，程军元与余燕签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应确认其法律效力，该合同对双方具有法律约束力。根据合同约定，租金支付方式为一年一付，在承租方经营一年后，如要继续承租，在市场同等价位的基础上优先考虑，但租金随行就市，次年的租金提交两个月支付。根据该约定，原审认定双方租赁方式为一年一租并无不当。庭审过程中，余燕陈述其在2011年承租涉案房屋一年后，将房屋钥匙交还给程军元，程军元对此没有异议，但否认双方协商解除了合同，其辩称接回钥匙系双方约定帮助余燕寻找下一个承租人，以便减少房屋损失，但程军元就其上述陈述未能提供证据予以证明，程军元的陈述缺乏合同和法律依据，依法应当承担举证不能的法律后果。因此，程军元要求余燕支付2012年9月1日至2013年8月31日租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1700元，由程军元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白瑞芳
代理审判员 芦海龙
代理审判员 杨 静
二〇一四年八月三十日
书 记 员 孙 杰