黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民一民初字第120号
原告王雪樵，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人杨树忙，男。
被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区亚麻街24号。
法定代表人李锡江，该公司董事长。
委托代理人卫睿博，女。
原告王雪樵诉被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月30日受理后，依法由审判员冯玉堂独任审理，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告王雪樵委托代理人杨树忙及被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司的委托代理人卫睿博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告购买被告开发建设的房屋，双方于2009年12月11日签订商品房买卖合同。该房屋坐落于香坊区四季上东小区X号楼X单元XX室，建筑面积167.99平方米，房屋总价款1，528，163元。原告已依约履行全部义务，但被告存在如下违约行为：1、被告未依约提供产权登记手续。根据补充协议5.2条约定“如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房地产权属证书的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金”。自合同约定的交付房屋的最后日（2010年12月31日）的次日起计算，被告应于2012年6月24日前完成房屋产权登记手续的办理。但由于被告的原因，原告至2013年12月31日前未取得产权证，故请求判令被告支付逾期办理产权证的违约金。2、原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，根据原被告双方签订的房屋买卖合同的约定，原告购买的房屋其门窗为铝包实木外窗。但被告在实际施工时对于原告购买的房屋保姆间窗户运用其它铝制外窗代替合同约定的铝包实木材质外窗。为了欺瞒业主，将保姆间窗户涂成与其它房间窗户相同颜色，看似相同材质，故意掩饰，让消费者无法通过肉眼分辨出真伪。根据《消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍……”。故请求判令1、被告支付逾期办理产权证的违约金84，660元（自2012年6月24日计算至2013年12月31日，按已付房款总额日万分之一计算，剩余违约金按上述标准计算至法院判决生效日止）；2、被告更换保姆间窗户（将现有铝制窗户更换成森鹰牌铝包实木材质窗户）及赔偿装修损失，要求被告承担森鹰牌铝包实木材质窗户市场价二倍的赔偿责任；3、诉讼费用由被告承担。原告庭后撤回第二项诉讼请求。
被告辩称：一、办理房屋产权的问题，被告的义务是完成备案工作而不是为原告办理产权。原、被告签订的《商品房买卖合同书》第十五条关于产权登记的约定，清楚写明，出卖人负有的合同义务是在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。而不是为原告人办理产权。二、违约金的计算期间问题，应自房屋交付使用次日起至2013年9月29日被告取得《商品房销售许可证》。1、起始日期：按照《商品房买卖合同书》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按照此约定，计算逾期完成备案的违约金的起始时间应当自房屋交付使用次日计算540日。被告交付房屋的日期是2011年1月22日，即2012年7月15日才是计算违约金的起始期限。2、终止期限：《补充协议》第五条第二款明确约定关于产权登记的违约金的支付终止时间为“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。在此前的开庭过程中，被告曾申请法院到哈尔滨市商品房销售管理处调查取证，该部门负责人证明被告取得《商品房销售许可证》就证明完成了合同中约定的“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的工作。2013年9月29日，被告取得了四季上东一期项目的《商品房销售许可证》，所以违约金计算的终止期限就应当是2013年9月29日。本案中原被告双方除签署《哈尔滨市商品房买卖合同书》之外，还签署了合同的补充协议，此补充协议的目的就是要解决购房者的个性化需求，解决格式合同中无法解决的问题，是就格式合同没有约定或约定不足的问题在双方当事人协商一致的基础上自愿签署的，不存在不能协商的问题，所以此补充协议并非格式条款。不能够适用关于格式合同的法律。原告所言对《补充协议》第五条适用《合同法》41条是不正确的，《补充协议》第五条对出卖人因其原因导致买受人约定期限内不能取得房屋所有权证的违约金支付方式做了清楚、明确的约定，对此条款的理解不存在两种以上解释，也就不存在应当作出不利于被告的解释的问题。三、合同约定违约金数额过分高于实际损失，人民法院应当依法予以减少。原告依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条意欲说明关于违约金的约定不存在过高的问题，但这一条款恰恰能够驳斥原告的观点。第一、此条明确规定90日并不是法律强制性规定的日期，当事人对此日期是可以自由约定的。第二、此条规定的违约金的计算方式是在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的前提下才能适用的。在本案当中，原被告房屋买卖合同明确约定承担违约责任的前提是出卖人应当在商品房交付使用后540日内完成报备工作、对违约金的计算方式有明确约定、逾期完成报备工作没有给买受人造成任何损失。所以，解释的第十八条在本案中不能适用。
证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、原、被告双方签订的商品房买卖合同一份，证明1、合同第八条约定，被告应于2010年12月31日前将房屋交付原告；2、第十五条约定，被告承诺房屋交付后540日内，原告取得房产证。办理产权证应由被告方提供的资料报产权处备案，即为办理产权证被告应提交的全部材料报产权处，从而完成买房无需借助卖方可自行办理产权登记之义务；3、第十三条第二款的约定，因违反法律的强制性规定而无效。
证据二、合同补充协议一份，证明1、合同第五条约定，因被告原因，原告在房屋交付后540日内仍没有取得产权证的，被告应按已付房价款总额日万分之一的标准向原告支付违约金；2、被告承诺在2010年12月31日前交付房屋，并承诺交付后540天内办理产权登记，故应从2012年6月24日起开始计算违约金（因开发商违约逾期交房，故这里的房屋交付日期，不是房屋逾期的实际交付日期，而是被告承诺的最晚交付日期），按日万分之一，计算至判决生效日或产权登记至原告名下日。
证据三、原告购买争议房屋的房价款收据一张，证实原告已按合同约定履行了付房款的义务。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一真实性、合法性无异议，但对证明的问题有异议，提出被告并没有逾期交房，在2010年12月29日，被告已经向原告发出收房指南，被告已经在合同约定的交房日期前实现了四季上东一期所有房屋具备交房的条件，故被告并没有逾期交房，合同十五条约定出卖人关于产权登记的义务是持相关资料办理备案，而非为原告办理产权证，本案中，取得商品房销售许可证，被告不认为是所有义务的履行完毕，但取得了房屋商品房销售许可证是被告报备工作完成的标志，关于违约责任承担，补充协议中有明确约定，被告没有否认逾期报备事实的存在，不存在原告陈述被告否认逾期的问题，也不存在报备的工作包括原告人办理房屋所有权证之前被告所应履行的所有的义务。保姆间窗不应当使用《消费者权益保护法》的规定，应当依照商品房买卖合同中的明确约定，补偿差价，所以本条规定不存在法律强制性规定的情况，该条款合法有效。被告对原告提供的证据二真实性无异议，但对证明的问题有异议，提出本案适用的是补充协议第五条第二款，补充协议是双方基于对格式合同未涉及到的内容在自愿的前提下达成的补充的约定，在此条产权登记的约定，明确表明了如果买受人不能在商品房交付使用的540日内取得产权证，按照合同约定的标准，出卖人支付违约金计算的起止期限，明确约定为报备工作的完成，基于此约定，报备完成的终结点及售房许可的取得，售房许可的取得是买受人办理产权证的前置条件之一，也是出卖人的义务之一，此条款说明买卖双方真实意思表示是如出现上述情况，出卖人违约责任的起止期限截止至报备工作的完成而非所有工作完毕，出卖人其他义务履行与报备义务履行是彼此独立的。在贷款买房的过程中办理银行按揭贷款的时候需要由出卖人作为连带的责任保证人，所以出卖人为保证其自身的利益，也一定会在最短的时间内尽量完成房屋产权的办理，但是出卖人能够自己完成的工作是房屋的报备义务的完成，也就是商品房买卖许可证的取得及购买发票，接下来的产权办理工作由代办机构完成，出卖人无法控制代办机构的工作时间，按照公平原则，出卖人的违约责任应当按照合同补充协议第五条关于产权登记的约定中违约金的约定计算方式，就是计算到出卖人的报备义务的完成。被告对原告提供的证据三真实性无异议，对证明问题有异议，证据三恰好能够证明被告已履行交付房屋的义务，应按合同约定的日期计算违约金。
被告为证明其抗辩主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》及合同补充协议一份，证明1、原被告之间房屋买卖关系合法有效成立；2、关于产权办理的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；3、关于产权办理的违约金计算起止时间约定为：如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时2013年9月29日止。
证据二、业主入住手续一套，证明被告交付原告商品房的时间为2011年1月16日。
证据三、法院调取证据的笔录一份，证明由于法律和法规没有对报备工作的明确的规定，依据行业惯例被告取得《商品房销售许可证》即证明其已经完成了合同约定的“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作。”购买和开具发票不属于报备环节。
证据四、《商品房销售许可证》一份，证明被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，完成了合同约定的持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作。
证据五、《断桥铝窗购销合同》一份，证明保姆间断桥铝窗的采购单价为725元每平方米。
证据六、《铝包木门窗购销合同》一份，证明铝包木窗的采购单价为1280元每平方米。
经庭审质证，原告对被告提供的证据一真实性、合法性无异议，但对该证据的证明问题有异议，认为报备义务是商品房买卖合同约定的，540日内报备是商品房买卖合同约定的，补充协议第一条第四款第二项，对于出卖人义务已经进行另行约定，约定内容为540日内买受人取得房屋权属登记及抵押登记，被告义务才算履行完毕，当两份协议内容有冲突时应以补充协议为准，此点是法律明确规定的，本案中原告是贷款买房子的业主，应当适用补充协议第一条四款二项，被告方所讲的报备义务是约定一次性付款的业主，不能移至本案适用。原告对被告提供的证据二真实性无异议，但要说明该证据虽然能证明原告是2011年1月份入住，实际交房日期是由于等待被告的排号和通知的情况下才于2011年1月16日办理的入户手续，但违约金的起算时间应从合同约定最晚交付日期起算。晚入住是被告原因造成的。原告对被告提供的证据三真实性、合法性和关联性均有异议，提出根据原被告双方补充协议的约定，出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务（以下简称报备义务）履行完毕时止，为被告方违约金支付的截止时间，对于报备义务法律并没有明确规定，被告通过格式条款的方式与原告约定了报备义务，从合同的全部内容来分析本案中该条款双方真实意思表示，目的是为了原告方在540日内不需要借助于被告方的力量可以办理产权登记，现在由于被告方逾期办理产权证，其单方解释为报备义务为取得销售许可时止报备义务履行完毕，该解释没有法律支持，也不符合合同订立的目的、公平及诚实信用原则，作为本案法院调取的该证人所解释的，报备义务就是指取得销售许可证的备案义务，原告认为该工作人员不具有对合同条款进行解释的权利，关于报备义务履行完毕，有权解释机关为立法部门或最高院的司法解释，无论是被告的单方解释还是产权处的副处长自己的理解，均不能够代替法律规定，均不能够证实被告取得了销售许可证即完成了报备义务。原告对被告提供的证据四真实性无异议，对证明问题有异议，提出取得许可证即完成报备义务是被告的单方解释，没有法律规定也违背诚实信用原则和公平原则。原告对被告提供的证据五的真实性有异议、证明问题及关联性均有异议，提出双方约定的减差价款的协议因违反消法中强制性规定而无效，原告有权选择按消法规定承担赔偿责任。原告对被告提供的证据六的真实性、证明问题及关联性均有异议，认为铝包实木为市场价每米7000元左右，双方约定的减差价款的协议因违反消法中强制性规定而无效，原告有权选择按消法规定承担赔偿责任。
经审理查明：原、被告于2009年12月11日签订《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同主要内容约定原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号X栋X单元XX室房屋，建筑面积167.99平方米，总价款为1，528，163元。原、被告在《补充协议》第五条第二项中约定：“采取一次性付款或分期付款形式支付房价款的买受人，是否委托出卖人或出卖人指定代办机构代办房屋所有权登记，按买受人选择办理。但无论买受人是否委托出卖人代办产权登记，如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。”合同签订之日，原告将全部购房款1，528，163元交付给被告。另查明，该房屋于2010年12月31日前已具备了房屋交付条件，原告于2011年1月16日办理了进户手续。再查明，被告于2013年9月29日已经完成了到产权登记机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。
本院认为：原、被告于2009年12月11日签订《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应为合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。原告于2009年12月11日交付了全部购房款1，528，163元，该房屋于2010年12月31日前已具备了交付条件，被告于2011年1月16日为原告办理了进户手续，实际向原告交付了房屋。按照合同的约定被告应当自2011年1月1日起540日内将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于原告诉请的要求被告给付2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金84，660元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付日止的诉讼请求，根据原、被告签订的补充协议第五条第二项的约定，违约金的计算起算期应自被告实际将房屋交付给原告之次日起计算540日。在本案中被告在庭审中亦承认，该房屋于2010年12月31日前已经具备房屋交付的条件，且原告已经按照合同约定交付了全部购房款，故自2011年1月1日起的540日内被告应当到房屋产权登记机关完成开发公司的报备义务，故本案中违约金的起算时间应当为2012年6月25日。关于被告辩称应当按实际入户时间计算违约金起始时间的诉讼主张，本院认为该房屋已经于2010年12月31日前具备了交付的条件，且原、被告在合同中约定的房屋最晚交付时间为2010年12月31日，况且原告已经交付了全额的购房款，延迟进户的责任不应当由原告承担，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。按照补充协议的约定，违约金的截止日期应当计算至被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。本案在审理过程中依被告申请，经办案人至哈尔滨市住房保障局商品房处咨询，该处工作人员称被告方取得房屋销售许可证即视为已经完成开发公司在产权登记机关的报备义务。因该询问内容不是对立法进行解释，而是对相关政策进行咨询，不存在无权解释的问题。且原、被告在合同中关于违约金截止期限的约定也十分明确，不存在歧义。根据被告提供的《商品房销售许可证》显示，被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，即完成了被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。综上，原告诉请的违约金应当自2012年6月25日计算至2013年9月29日止（共计462天），被告按房屋总价款日万分之一的标准给付原告违约金，故被告应当给付原告违约金为70，601.13元（1，528，163元×1／10，000×462天）。关于被告辩称因原告未能提供实际损失的证据，故要求违约金应当适当降低的诉讼主张，本院认为违约金的标准系原、被告在补充协议中明确约定的，且系双方真实意思表示，被告按照约定承担违约责任并无不当，该违约金的约定并未违反法律的禁止性规定，且被告对于违约金过高的主张亦未提供相关的证据予以证明，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。庭后原告撤回要求被告更换保姆间窗户并赔偿装修损失的诉讼请求，是对其自身诉讼权利的合法处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告王雪樵违约金70，601.13元。
二、驳回原告王雪樵的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1917元（原告预交），由原告王雪樵负担352元，由被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担1565元，并于本判决生效后十五日内给付原告王雪樵。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 冯玉堂
二〇一四年九月二十九日
书记员 王亚秋