江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1324民初9467号
原告：江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行，住所地江苏省泗洪县青阳镇衡山南路28号，统一社会信用代码91321324696719231W。
负责人：高恒军，该支行行长。
委托诉讼代理人：刘建云，江苏力胜律师事务所律师。
被告：王赛，男，1986年10月25日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
被告：王方静，女，1989年9月22日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行（以下简称常熟农商行）与被告王赛、王方静金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘建云到庭参加诉讼，被告王赛、王方静经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟农商行向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同偿还原告借款本金584964.99元、利息（自2013年6月21日起以结欠本金为基数按合同约定的利率标准计算至实际履行之日）、罚息（从合同所附还款计划表约定的第10期开始，以当期应还本金为基数，自当期起始日起分别按日万分之三标准计算至实际履行之日）、复利（从合同所附还款计划表约定的第10期开始，以当期应还利息为基数，自当期起始日起分别按日万分之三标准计算至实际履行之日）；2、本案诉讼费、律师代理费3000元等实现债权的费用由两被告承担。3、上述债权原告在抵押物拍卖、变卖所得款项范围内优先受偿。
事实与理由：2012年9月19日，被告王赛与原告签订《个人购房借款合同》，合同约定：借款66万元，借款期限为2012年9月19日至2022年9月18日，利息为月利率7.0958%（贷款期内如遇法定利率调整则利率一年一定），还款方式为等额本息，逾期每日计收万分之三罚息并对未支付的利息计收复息，合同还对违约情形及处理等做了约定。合同签订后，原告按照约定为被告王赛提供了贷款，但被告却未按约偿还贷款本息，经原告催收无果，故为了保证原告的信贷资金不受损失，及时收回贷款本息，特依法诉至贵院。
被告王赛、王方静未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款合同》、借款借据、还款计划表、多笔交易查询、结婚证复印件、民政局调取的婚姻登记信息、委托代理合同、代理费发票、特种转账贷方传票、明细对账单等证据予以印证。经本院审查，原告所提交的证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明原告的待证事实，对其证明效力，本院予以确认。
根据当事人的陈述及确认的证据，本院认定如下事实：2012年9月19日，被告王赛（借款人、抵押人）、原告（贷款人）与泗洪红利来置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，约定贷款人根据借款人申请，同意向借款人发放个人住房（商业住房）贷款，金额为66万元；贷款用途为用于借款人购买坐落于红利来建材大市场的住房（商业住房），建筑面积为414.95㎡；贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定月利率为7.0958‰，利息从发放之日起计算并按月方式结息。贷款期限内如遇法定利率调整，贷款期限一年以内（含一年）的，实行合同利率不调整，贷款期限一年以上的，利率一年一定，每年第一期还款日为利率调整日，按照当年1月1日常熟农村商业银行同档次购房贷款挂牌利率，调整每月还本付息金额，贷款人不再另行通知借款人、担保人；贷款期限为120月，自2012年9月19日起至2022年9月18日止，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人有权按国家规定对逾期贷款每日计收万分之三罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复息；本合同有效期内，贷款人有权在以下任何一项或多项时间发生时，宣布本合同项下的贷款提前到期，1、借款人违反本合同借贷条款中的任何条款……4、借款人连续三个付款期在本合同有效期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息……；抵押人保证以其有权处分的本合同所附《抵押物清单》所列财产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任，抵押物详细情况见本合同所附《抵押物清单》；保证人自愿为借款人提供连带责任保证，保证责任违反为本合同项下的贷款本息、利息、罚息以及实现债权的费用，保证人的保证的但保为全程保证担保；借款人不依本合同的规定付足付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此而引起的一切费用由借款人负责……。在《个人购房借款合同》后附件为抵押物清单，由被告王赛在抵押人处签字，由被告王方静在抵押物共有人处签字，抵押物为红利来建材大市场40-202#房产，并由泗洪县房地产管理处在抵押物清单上盖章，但该房产未办理抵押登记。
2012年9月20日，原告向被告王赛发放房屋按揭贷款66万元，并由被告王赛在借款借据上签名，借据载明：借款起息日期为2012年9月20日，借款到期日期为2022年9月18日，还款方式为按月结息、等额本息。并有还款计划表，合同履行过程中，借款人按还款计划表偿还至2013年6月20日前的借款本息，即按约偿还9期贷款，自第10期开始被告至今未按约偿还贷款本息，因而成讼。原告因本次诉讼与江苏力胜律师事务所签订委托代理合同，原告向江苏力胜律师事务所支付代理费3000元。
另查明：1.被告王赛、王方静于2011年3月18日登记结婚，2014年1月23日协议离婚，后于2014年9月1日登记复婚，2014年9月12日再次协议离婚。2.被告王赛购买红利来建材大市场40幢-202#房产至今未办理房屋产权证书。3.自2013年1月1日起，原告常熟农商行贷款执行利率为月利率7.0958‰，自2015年1月1日起，原告常熟农商行贷款执行利率为月利率6.6625‰，自2016年1月1日起至今，原告常熟农商行贷款执行利率为月利率5.308333‰。4.2013年6月21日至7月20日的利息为4452.95元，2013年7月21日至2013年8月20日的利息为4426.44元，2013年8月21日至2013年9月20日的利息为4399.75元。
本院认为：原告常熟农商行与被告王赛签订的《个人购房借款合同》合法有效。原告依约向被告王赛交付66万元借款后，被告王赛未按约偿还本息，因借款合同约定“借款人连续三个月付款期或在本合同有效期内累计六个月付款期未按时偿还贷款本息没，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期。”因借款人在偿还至2013年6月20日的9期款项后未按约偿还借款，故原告有权宣布贷款提前到期，即原告于2013年9月21日宣布贷款提前到期，被告王赛尚欠原告借款本金584964.99元至今未履行，系违约行为，依法应承担继续履行的违约责任。上述款项发生在两被告婚姻关系存续期间，王赛购买房产系为家庭日常生活所需，王方静并以抵押权共有人身份在抵押物清单落款处签字表明其知晓王赛购房，故王赛所负债务应属于夫妻共同债务，被告王方静应对上述款项承担共同偿还责任。
因被告王赛、王方静用其购买的红利来建材大市场40幢202#房产为原告设定抵押，原告与被告王赛、王方静对此进行了预告登记，但由于被告王赛、王方静对抵押房屋尚未取得房屋产权证书，故并未完成办理抵押登记，在未办理房屋抵押登记之前，原告仅享有的是当抵押登记条件成就时对被告王赛、王方静抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对王赛、王方静抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，“以建筑物或其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”不动产抵押未登记不发生物权效力，因此本案抵押权并未设立。常熟农商行应与被告按照合同约定办理房屋正式抵押登记手续后方能取得抵押权，故原告要求对被告王赛办理抵押权预告登记的房屋拍卖、变卖款项行使优先受偿权的请求，本院不予支持。
关于原告主张的律师代理费3000元，系原告为实现债权支出的必要费用，并未超过江苏省律师收费标准，且合同约定“借款人不依本合同的规定付应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此而引起的一切费用由借款人负责……”，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。
关于借款利息、罚息，原告主张符合合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。其中借款利息，因自2013年1月1日起，原告常熟农商行贷款执行利率为月利率7.0958‰，自2015年1月1日起，原告常熟农商行贷款执行利率为月利率6.6625‰，自2016年1月1日起至今贷款执行利率为月利率5.308333‰未变，合同约定：贷款期限内如遇法定利率调整，贷款期限一年以内（含一年）的，实行合同利率不调整，贷款期限一年以上的，利率一年一定，每年第一期还款日（即每年的1月20日）为利率调整日，按照当年1月1日常熟农村商业银行同档次购房贷款挂牌利率，调整每月还本付息金额，贷款人不再另行通知借款人、担保人。其中2013年6月21日至2013年9月20日的利息为13279.14元，故自2013年9月21日起的利息为以584964.99元为基数按月利率7.0958‰计算至2015年1月20日，自2015年1月21日起的利息为以584964.99元为基数按月利率6.6625‰计算至2016年1月20日，自2016年1月21日起的利息为以584964.99元为基数按月利率5.308333‰计算至2019年1月20日。自2019年1月21日起按合同约定利率计算利息至实际履行之日止，如遇法定利率调整贷款利率则相应调整。对于原告主张的罚息，从合同所附还款计划表约定的第10期开始，以当期应还本金为基数，自当期起始日起均按日万分之三标准计算至实际履行之日止。对于原告主张的复利，合同约定为“未支付的利息计收复息”，在双方无明确约定的情况下，应当限定为借款期间内的未付利息，因原告已于2013年9月21日宣布贷款提前到期，故对2013年6月21日至2013年9月20日期间的利息计算复利，分别以4452.95元、4426.44元、4399.75元为基数，分别从2013年7月21日起、2013年8月21日起、2013年9月21日起均按日万分之三标准计算至实际给付之日止。对于2013年9月21日之后产生的利息不应当再计算复利。被告王赛、王方静经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不利的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王赛、王方静于本判决生效后十日内偿还原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行借款本金584964.99元及利息（自2013年6月21日至2013年9月20日的利息为13279.14元；自2013年9月21日起为以584964.99元为基数按月利率7.0958‰计算至2015年1月20日；自2015年1月21日起为以584964.99元为基数按月利率6.6625‰计算至2016年1月20日；自2016年1月21日起以584964.99元为基数按月利率5.308333‰计算至2019年1月20日；自2019年1月21日起按合同约定利率计算至实际履行之日止，如遇法定利率调整贷款利率则相应调整）、罚息（从合同所附还款计划表约定的第10期开始，以当期应还本金为基数，自当期起始日起均按日万分之三标准计算至实际履行之日）、复利（以4452.95元、4426.44元、4399.75元为基数，分别从2013年7月21日起、2013年8月21日起、2013年9月21日起均按日万分之三标准计算至实际给付之日）。
二、被告王赛、王方静于本判决生效后十日内给付原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行律师代理费3000元。
三、驳回原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司泗洪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11541元、公告费600元，由被告王赛、王方静共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11541元。
审 判 长 李 伟
人民陪审员 乔家胜
人民陪审员 杨成国
二〇一八年四月十一日
书 记 员 刘 哲
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》
第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。