四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐中民初字第31号
原告：陈正旺，男，汉族，住浙江省乐清市。
委托代理人：党琦鸿，四川智凯律师事务所律师。
被告：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地：眉山市。
法定代表人：李言清，职务：董事长
委托代理人：严宽，男，汉族，公司员工，住四川省犍为县。
委托代理人：王含宝，男，汉族，公司员工，住成都市金牛区。
原告陈正旺与被告四川仁寿三友房地产开发有限公司（以下简称三友房开司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月28日和7月25日两次公开开庭进行了审理。原告陈正旺的委托代理人党琦鸿，被告三友房开司的委托代理人严宽、王含宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈正旺诉称：2011年4月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告拟建造的位于乐山市市中区赛公桥项目中的商品房，房屋面积为95.51平方米，交房日期为2013年1月31日。合同签订后原告支付了购房款。在合同约定的交房期满后，原告发现被告在履行合同时严重违约，致使原告购买的房屋阳台在采光、观景、通风等方面对原告造成一定程度且永久性遮挡，几乎失去了阳台本身的功能。被告的行为不仅给原告造成严重的视觉和心理障碍，还威胁到原告的人身、财产安全和隐私，致原告购买的房屋不利于居住使用。被告的违约行为导致原告在房屋的装修，尤其是对阳台的装饰、整改等方面投入额外的不必要的时间、人工、金钱，给原告造成了巨大的经济损失。其诉讼请求为：1.判令被告按原告支付的购房款的5%赔偿原告阳台违约损失20799.5元；2.判令被告按已付房款的日万分之二的约定支付原告逾期交房违约金，计算至原被告完成房屋交接手续时止。
被告三友房开司辩称：售楼处放有沙盘，售楼大厅张贴了立面效果图，即设计方案的图片。在宣传时重点强调了，为了配合天主教堂和小区档次，整体房屋采取“欧式风格”。根据常识，业主在购房时都会看沙盘和效果图，原告应当看到房屋的阳台加宽。双方在合同中对阳台没有作任何的约定，被告严格按照设计部门的图纸施工，符合国家现行法律、法规和规范，不存在任何违约行为。原告购买的房屋分成套内面积和公摊面积，现在双方争议的既不涉及套内面积，也不涉及公摊面积。被告公告的交房时间确实与商品房买卖合同上约定的时间有出入，但是被告已通过短信通知了每一户业主，也在售楼部张贴了通知，并且在报纸上刊登了公告。各原告没有按照通知和公告的时间来办理交接，原告应当根据《商品房买卖合同》第15条的约定承担逾期“收房”的违约金。公司通过登报的形式通知欠房款的业主结清购房款，但陈正旺到辩论终结前依然欠购房款5万元，其存在违约，应当驳回陈正旺的诉讼请求。
经审理查明：2011年4月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的爱丁堡商品房项目中的商品房，总价款415990元；爱丁堡商品房的交房日期为2013年1月31日。关于付款方式及期限约定为：买受人（原告）采取分期付款方式付款。逾期付款责任：（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人（原告）按日计算向出卖人（被告）支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付已交付房款万分之二违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。关于规划变更的约定为：被告应当按照规划行政主管部门核发的建设工程许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方在合同中对阳台没有作出约定。在双方签订《商品房买卖合同》的当日，双方签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，双方对付款方式的补充约定为：乙方（原告）采用分期付款方式支付付款，按以下约定办理：（1）乙方于2011年4月22日向甲方（被告）首付房款215990元；（2）乙方于2011年10月22日向甲方支付房款120000元；（3）乙方于2012年4月22日向甲方支付余款80000元；（4）签订合同时乙方首付不低于总房款的5%，自签订合同日起6个月内乙方第二次向甲方付款不低于总房款的30%，自签订合同日起12个月乙方内向甲方付清全额房款。若未按照规定时间付款，则视为乙方违约，并按照《商品房买卖合同》第十条逾期付款之约定承担违约责任。原告在2011年1月8日和1月23日两次向被告支付所购房款各30000元；2011年4月22日支付购房款155990元；2012年12月6日支付购房款150000元，以上合计365990元。2014年1月7日，被告在《三江都市报》上刊登《公告》，载明：请尚有部分款项未结清及手续未办理的爱丁堡业主，务必于2014年1月20日以前到我司项目爱丁堡售楼部完清欠费款项并完清手续，逾期不来办理的，我司将根据相关法律规定以及签订的《商品房买卖合同》和《付款承诺》依法主张我司的合法权益。至本案辩论终结前，原告尚有50000元购房款未向被告交清。
爱丁堡工程一期于2013年1月19日完成了竣工验收；工程二期于2013年8月19日完成了竣工验收。被告于2013年3月13日在《乐山三江都市报》刊登了《爱丁堡交房公告》，载明爱丁堡一期定于2013年3月15日至3月17日集中交房。2013年8月22日在《乐山三江都市报》刊登了《爱丁堡交房公告》，载明爱丁堡二期定于2013年8月24日至8月28日集中交房。被告当庭同意1号、3号、5号楼的逾期交房违约金的截止时间计算至2013年8月31日止；对4号楼的逾期交房违约金的截止时间计算至2013年6月19日止。
爱丁堡商品房系采用欧式风格设计，在原告购买的商品房位于31层，其景观露台外墙处设计有阳台栏板，该阳台栏板长约7.2米，宽约0.7米，高约1.55米，系砖混结构，该面积不计价。
2013年8月1日，乐山市住房和城乡规划建设局向三友房地产公司出具的《关于爱丁堡住宅小区＊号楼5层、31层阳台栏板整改申请的复函》载明：一、爱丁堡住宅小区＊号楼5层、31层阳台栏板整改将影响该小区整体建筑外观立面，风格的统一；二、爱丁堡住宅小区项目是由你公司委托有资质设计单位按相关技术规范和建设程序完成建筑方案设计、施工图设计并经审图机构进行施工图审查的，符合现行国家相关规范要求；三、爱丁堡住宅小区项目现已基本完工，商品房住宅已预售，该小区＊号楼5层、31层阳台栏板整改涉及其他相邻利害关系人权益，须严格按程序公示并征求利害关系人明确的书面意见；四、爱丁堡住宅小区＊号楼5层、31层住宅阳台栏板与其余标准阳台栏板不一致事宜，属你公司与购房人之间履行合同的纠纷，请自行协调后妥善解决。四川省地坊建筑勘测设计有限公司于2013年8月27日向市质安站出具的报告载明：爱丁堡1号、3号、4号楼的5层业主提出阳台进行整改，经我司反复论证有以下几个问题：第一、建筑面积加大容积率有调整；第二、施工难度易造成安全事故；第三、整改的技术措施难度大；第四、先有户型设计后销售、购买。故我公司的意见按已批准规划方案进行设计的，不出具整改方案。
经现场勘查，诉争房外墙上建有阳台栏板，属装饰造型，对楼房主体结构没有影响，但因该栏板的宽度（实为厚度）为约0.7米，凸出于大楼外墙。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、宣传资料、爱丁堡建筑设计方案、沙盘模型照片、竣工验收备案书、验房整改意见书、乐山市住房和城乡规划建设局复函、设计公司向市质安站出具的报告、爱丁堡交房公告、当事人陈述等证据予以证明。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当确认合法有效。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原告陈述尚未交清购房尾款是因购买的房屋存在土地使用权和阳台栏板等问题，其依法行使抗辩权。本院认为，被告按照建设部门审核批准的规划设计图施工，且符合相应建筑规范，加之双方在合同附件一（户型图）中对诉争的部分约定为景观露台，按建筑规划要求，顶层的女儿墙因安全所需不得低于1.4米、且墙体须为实心，可见被告在履约过程中没有违约行为。再者，在本合同中，原告应当先依约履行自己的合同义务。故本院对原告的该陈述意见不予采信。
被告按照建设部门审核批准的规划设计图施工，且符合相应建筑规范，加之双方在合同中对阳台结构没有明确约定。因此原告认为客厅阳台与合同附件一（户型图）不符没有事实依据。虽然爱丁堡小区的设计、规划符合政府相关部门的要求，并也通过验收，但被告在与原告签订商品房预售合同时房屋尚未建成，在销售中心展示的沙盘和效果图是微缩景观，不能够全面反映建筑物的细节，被告在销售房屋时应当如实告知所购房屋的详细情况，以供购房者选择。再者，双方在合同中对阳台虽无约定，但爱丁堡小区共有1000多户，只有96户的阳台外墙处有阳台栏板，原告在验收所购商品房时有理由相信其购买房屋的阳台与小区中其他大多数房屋的阳台相同。本案诉争房的墙体高约1.4米，导致从客厅向外看时只能看到一面墙，站在客厅外时令人有逼窄感，在很大程度上影响了住户的舒适度。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”被告在与原告订立《商品房买卖合同》时违背诚实信用原则，应赔偿原告的损失。但双方在履约过程中，原告在本案辩论终结前尚有5万元购房款未交清，其存在违约。鉴于原告存在违约行为，至今未履行，在本案中，本院对原告的两项诉讼请求不予支持，可待原告全面履行自己的义务后再另行主张。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告陈正旺的诉讼请求。
本案受理费1042元（原告预交），减半收取后计521元由原告陈正旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 陈向东
二〇一四年八月七日
书记员 杨 欣