陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定民初字第04488号
原告郝某，男。
被告定边县某公司。
法定代表人刘某，系该公司经理。
委托代理人于某，系该公司员工。
原告郝某诉被告定边县某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法由审判员赵登科适用简易程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理，原告郝某，被告定边县某公司委托代理人于某到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。
原告诉称，2010年年初，被告将原“定边县奶粉厂”地块的土地开发建设商品房，定名为“温馨花园”，并开始预售。原告于2010年8月25日向被告交付了购房定金5万元人民币。2012年6月28日交购房款10万元，同时在2013年11月30日正式签订了商品房买卖合同。该合同确定原告所购买的房屋为该小区某号，面积为138平方米，每平米售价2980元，总计金额为411240元，约定付款方式为原告在签订合同之日付给被告房款50%（即211240元），剩余50%（200000元）由被告代为办理按揭贷款。约定交房时间为2013年10月30日前，并由被告将本合同约定的商品房（该商品房经验收合格）交付原告使用。还约定，如原告逾期付款，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之八的违约金；被告如逾期交房，应从2013年10月30日的第二天起至实际交付之日止，应当按日向原告支付已交付房价款万分之八的违约金。合同签订后，原告按照合同约定交款方式和期限交付房款现金15万元，尚欠房款现金61240元给被告打下欠条一张，注明约定验收合格后，一次付清。同时按照被告要求提供相关手续于2014年1月24日将按揭贷款200000元办理成功。之后就一直等待被告通知交房，然而被告则不能出示房屋验收合格证明，直至2015年10月26日起诉时，在原告的一再要求下，被告仍未将该房的钥匙交付给原告。为此原告诉讼至法院，请求1、判决原告与被告签订的商品房买卖合同有效并继续履行。2、要求被告承担逾期交房的违约金210000元（截止2015年11月20日止）。3、由被告承担本案的诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：
证据1，《商品房买卖合同》一份，证明原被告签订了商品房屋买卖合同的事实。
证据2，交款凭证2份，证明原告将房款在签订合同之日前已15万的事实。
证据3，按揭贷款对账单1份，证明原告于2014年1月24日办理按揭贷款200000元的事实。
被告定边县某公司辩称，原告所述基本属实，该地块开发建设商品房经过有关部门审批取得商品房预售许可证明的，没有交房是事实，但原告告尚欠房款61240元未交也是事实，该房是经过有关部门验收，质量是合格的，被告曾于2013年11月份时打电话通知各业主接收房，但原告未来领房。另外，原告要求支付的违约金过高，应当适当减少，请求法院给点时间与被告协商解决。
被告未向法庭提交证据：
经庭审质证：
被告对原告所提交的三组证据均无异议。
本院对原所举证据作如下认定：
对原告所举的三组证据，因被告均无异议，该证据是当事人真实意思表示，没有欺诈、胁迫等情形，也不违反法律规定，本院予以确认。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实，2010年年初，被告将原“定边县奶粉厂”地块的土地开发建设商品房，定名为“温馨花园”，并开始预售。原告于2010年8月25日向被告交付了购房定金5万元人民币。2012年6月28日交购房款10万元，同时在2013年11月30日正式签订了商品房买卖合同。该合同确定原告所购买的房屋为该小区某室，面积为138平方米，每平米售价2980元，总计金额为411240元，约定付款方式为原告在签订合同之日付给被告房款50%（即211240元），剩余50%（200000元）由被告代为办理按揭贷款。约定交房时间为2013年10月30日前，并由被告将本合同约定的商品房（该商品房经验收合格）交付原告使用。还约定，如原告逾期付款，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之八的违约金；被告如逾期交房，应从2013年10月30日的第二天起至实际交付之日止，应当按日向原告支付已交付房价款万分之八的违约金。合同签订后，原告按照合同约定交款方式和期限交付房款现金15万元，尚欠房款现金61240元给被告打下欠条一张，注明约定验收合格后，一次付清。同时按照被告要求提供相关手续于2014年1月24日将按揭贷款200000元办理成功。之后就一直等待被告通知交房，然而被告则不能出示房屋验收合格证明文件，直至2015年10月26日起诉时，被告仍未将该房的钥匙交付给原告。为此原告诉讼至法院，请求1、判决原告与被告签订的商品房买卖合同有效并继续履行。2、要求被告承担逾期交房的违约金210000元。（截止2015年11月20日止）3、由被告承担本案的诉讼费用。本案在审理中，经调解被告同意将原告所认购的房屋于开庭之后的第五天即2015年11月25日交付给原告管理，现已经原告接管了该房，并就违约事项达成再行协商解决的意愿。原告同意就违约金剔除自己逾期付款的违约责任再由被告付给其6万元违约金。
本院认为，原告被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有欺诈、胁迫等情形，又没有违反有关法律规定，且被告在开发建设该地块时取得了商品房预售许可证明，应当认定该合同有效，双方应当继续严格履行。本案中被告未按照合同约定出示该商品房验收证明和提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》将原告所认购的房屋于开庭之后交付原告使用，其履行合同行为不规范、存在瑕疵，应予以指正。介于原告在开庭之后同意接收并已实际占有该房，视为商品房已经交付。交付时间应该认定为原告取得该房钥匙的时间，即2015年11月25日。被告约定交房时间为2013年10月30日为最后交付期限，而实际交房时间为2015年11月25日，逾期755天，属于逾期交房行为，被告应承担逾期交房的违约责任，按照合同约定被告理应支付原告350000（已付房款）＊8／10000（赔付率）＊755（天）＝211400元的违约金。原告在履行合同中亦有61240元房款未按约定付款，属于逾期付款行为，应承担逾期付款的违约责任，按照合同约定原告应支付被告61240（未付款）＊8／10000（赔付率）＊725（天）＝35519.2元的违约金。原被告赔付相折抵后，被告理应偿付原告违约金175880.8元，但是本院考虑到被告抗辩违约金过高，要求予以适当减少的诉求，兼顾该合同房款尚有61240元未交清房屋已经交付的事实、双方当事人在签订商品房买卖合同时明知违约交付房屋仍然继续签订合同，存在缔约过失的情形以及房屋按期交付预期利益（即同地段同类房屋租金）等综合因素，参照本院受理的同类诉讼案件曾处理标准，遵循原告同意接受被告赔付60000元违约金了结本案的意愿以及违约金不能超过合同标的20%的惯例，根据公平原则和诚实信用原则予以全面衡量，应定为60000元为宜（约总价款的17%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、二十九条之规定，判决如下：
一、原、被告之间签订的商品房买卖合同有效。继续履行。
二、由被告定边县某公司于判决效后五日内支付给原告郝某违约金60000元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1820元，由被告承担650元，由原告承担1170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 赵登科
二〇一五年十一月三十日
书记员 姚嘉丽