辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1884号
上诉人（原审原告）：叶佰青（曾用名叶晓威），男，1980年4月9日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：叶世全，男，1954年9月26日出生，汉族，无职业。
上诉人（原审被告）：中铁五局（集团）有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路23号。
法定代表人：张回家，该公司总经理。
委托代理人：邱招胜，辽宁越佳律师事务所律师。
委托代理人：王瑞，辽宁越佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘建林，男，1961年1月6日出生，汉族，中铁五局（集团）有限公司一公司项目部办公室主任，现住址沈阳市沈河区。
委托代理人：邱招胜，辽宁越佳律师事务所律师。
委托代理人：王瑞，辽宁越佳律师事务所律师。
上诉人叶佰青、中铁五局（集团）有限公司（以下简称“中铁五局”）与被上诉人刘建林房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第102号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
叶佰青在一审中诉称，2011年5月3日，叶佰青将座落于沈阳市沈河区奉天街369号1-21-C房屋，经中介出租给中铁五局，并签订租赁合同一份，租期18个月，年租金64800元。叶佰青于合同签订后，将该房屋交给中铁五局租用，中铁五局给付叶佰青一年租金。合同于2012年11月2日到期，为18个月，但中铁五局只付12个月房租，欠6个月的房租，后又续租半年，给付全部租金（即12个月租金），合同中约定中铁五局如不续租应以书面形式提前2个月通知叶佰青，如续租也应以书面形式提前一个月通知叶佰青，但中铁五局是在租赁到期前15天才通知叶佰青不租的，至今中铁五局并没有将房屋及房屋钥匙交还叶佰青，仍在使用，也未续签租赁合同，也未缴纳房租，至今已近11个月。是中铁五局的行为影响了叶佰青继续外租，并造成了一定的经济损失，中铁五局应承担赔偿责任。中铁五局在承租期间因停水忘关水龙头，多次发生跑水，给楼下住户造成棚顶墙皮脱落，面积达6平方米左右，损失达5000元。给叶佰青浴房冲浪设施造成严重损坏，热水器也给损坏，地板因跑水浸泡不能使用需换新的，组合柜等家具被浸泡后也损坏严重，窗台理石板也被弄坏。总之，中铁五局在租赁期间给叶佰青房屋设施造成损失程度非常严重达35780多元，都应予以赔偿。叶佰青请求法院依法判决：1、二被告给付房屋交接之前、未有评估之前的房屋租金63700元（2013年5月2日至2014年6月27日）；2、二被告给付原审判决下达之日至今日庭审时的房屋租金35390元（2014年6月27日至2015年2月9日）；3、二被告给付在租房期间发生的水、电、煤气、电话等费用共计1565元；4、二被告赔偿叶佰青承租期间造成的屋内家具电器等损坏所发生的费用35785元；5、二被告给付叶佰青支付评估费2000元；6、二被告给付2013年5月2日至2014年3月14日的车库费6000元；7、二被告承担本案诉讼费。
中铁五局在一审中辩称，不应当列中铁五局为被告，理由是：我方没有直接和叶佰青发生合同关系，也没有授权任何人对外签订房屋租赁合同，合同上的章也不是公司的正式公章，是所在项目部自行刻制的，与公司没有直接关系，所以不应当把我方列为本案被告。我方同意刘建林的答辩意见。
刘建林在一审中辩称，第一、关于主体问题，我认为是刘建林签订的房屋租赁合同，具体的履行和使用均由刘建林所为，连叶佰青也称刘建林是居住和签约人，中铁五局未在上面加盖公章，只是项目部的内部章，并且书写的位置是在代理人一栏，所以租赁合同的主体应该是刘建林承担义务；第二、要求驳回叶佰青的所有诉讼请求。具体的事实和理由为：2011年5月5日，经中介，刘建林承租了叶佰青的房屋，租赁期限是18个月，从2011年5月3日至2012年11月2日止，租房押金为5400元，合同期满前，双方又口头达成半年租赁协议，即至2013年5月3日止。2013年3月中旬房屋多次发生漏水，殃及楼下，虽叶佰青承担了维修义务，但仍给刘建林造成很多麻烦，无奈，刘建林于2013年4月3日正式提出退租、返还押金的要求。2013年4月18日，在中介的见证下，刘建林再次提出退租、返还押金的请求，但叶佰青的父亲叶世全拒绝收房，理由是按照原来的租赁合同，刘建林应赔偿其房租5400元，押金的5400元不予退还。还有理由是房屋有磨损，需要由刘建林将房屋恢复原状。对于叶佰青的无理要求，刘建林无法满足。2013年5月2日前，刘建林即腾空了房屋。由于叶佰青不收钥匙、也不退押金，刘建林只好到法院提起诉讼要求返还住房押金。叶佰青当庭要求反诉，未成才提起本诉。现在：第一、叶佰青要求给付至2015年2月9日的租金没有事实和法律依据。刘建林早于2013年5月2日前就已经腾空房屋，按照合同法的规定，口头租赁合同双方可以随时提出解除合同，在口头合同期满前一个月，刘建林即已提出解除合同，符合不定期租赁合同解除的法定条件，叶佰青拒不收钥匙不能成为刘建林继续给付租金的理由。第二、关于这段时间产生的水电费情况，由于刘建林早于2013年5月2日前腾空房屋，不欠费用，再产生的费用与刘建林无关。第三、关于给付车库占用费，没有事实和法律依据。房屋租赁合同早应于2013年5月2日前就已经解除，车库属于从合同，不收车库钥匙，过错在于叶佰青一方，且房屋和车库叶佰青均已实际能够掌控和占有，与刘建林无关。第四、关于房屋内的损失，没有法律和事实依据，能够证明损失的只有一份财产评估报告，但这份报告系孤证，无法证明损失是刘建林造成的，房屋租赁时是二手房屋，鉴定的原始基础没有，房屋是七成新还是八成新无法认定。房屋租赁之后，刘建林合法取得房屋及附属设施的占有使用权，时间长达2年，即2011年5月5日至2013年4月止，房屋损耗是正常的。评估报告的评估基准日为2013年12月26日，此时距刘建林交房屋又过了8个月，期间房屋变化与刘建林无关，评估的方法是重置成本法，这种方法意味着刘建林租住两年的房屋除了正常缴纳租金外还要赔偿叶佰青一个全新的住宅，如果认定此诉求成立，必须证明刘建林确实有故意损害房屋的行为，且故意损害房屋与损害后果之间存在因果关系，否则该评估报告不能成为刘建林承担房屋损害赔偿的责任。评估费无法承担，因为当时法院找到第一家评估公司时刘建林曾如实说明情况，第一家评估公司未接受评估，认为此种情况评估毫无意义，第二家评估公司仅说认定房屋的旧的程度，至于是否要承担责任由法院认定，所以我方当时也没有到现场参与。叶佰青提出的诉讼请求根据不存在，叶佰青陈述合同约定书面提前2个月通知解除合同的事，合同中有约定，但是合同只是在合同有效期内是有效的，我们的合同到2012年11月2日已经到期，后期续租6个月是一个口头约定，按照法律规定，口头形成租赁合同的解除，只需在合理的期限内提出便可以，本案叶佰青认为必须是2个月是不存在的，并且我方提出解除合同的时间不是提前15天，而是提前一个月，也就是在2013年4月3日，就已经提出解除合同，我方认为我方提出解除合同的期限是合法的，是没有任何问题的。至于叶佰青提出包括房租计算到现在，是不客观的。至于叶佰青提出的没有交钥匙，这个钥匙已经无关紧要了，和我方没有关系。所以说叶佰青的陈述是没有法律依据和事实依据的。叶佰青提出我方因忘记关水龙头导致房屋浸泡是不存在的，是房屋管线的原因导致漏水，叶佰青对房屋进行了维修，后叶佰青把房屋内的管道全部都换掉了，换管的过程中也给我方的生活造成了不便。叶佰青陈述自己房屋损坏的事情是不存在的，是房屋自身有质量问题。也没有任何证据证明叶佰青房屋损坏是与我方存在因果关系。
经一审法院审理查明，坐落于沈阳市沈河区奉天街369号1-21-3、建筑面积148.64平方米房屋的登记所有权人为叶晓威（叶佰青叶佰青的曾用名）。
2011年，经中介方沈阳富强地产置业有限公司介绍，叶晓威（叶佰青叶佰青的曾用名）作为出租人（甲方），被告刘建林作为承租人（乙方），签订《房租赁合同》。合同约定：“一、房屋地址：现甲方愿意出租，乙方愿意承租位于中国沈阳市沈河区惠工街369号1-21-3房屋及其设施作居住用途，面积约148.64平方米。二、租赁期：2.1租赁期为18月，自2011年5月3日起至2012年11月2日止。2.2乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。2.3租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。2.4乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订《房屋租赁合同》。三、租金即支付方式：3.1该房屋每月租金为5400元（大写伍仟肆佰元整）。租金为64800元／年（大写陆万肆仟捌佰元整）。3.2房屋租金支付方式如下：一年支付。……四、押金：4.1签订本合同时乙方须向甲方缴纳一个月的房租作为押金人民币5000元。……八、合同终止和解除：8.1乙方应在租赁期满后一个工作日内将承租的房屋及设施在正常状态下交还给甲方，如有留置的任何物品均视为乙方放弃。8.2租赁期满，甲方有权全部出租房屋，乙方应如期交还；……十二、其他：……12.2双方约定的其他条款：价格包含一地下车位，车位租价500元每月。……”。在上述合同末尾落款处，甲方一栏显示为叶晓威签字，代理人一栏显示为叶世全签字，日期为2011年5月5日，乙方一栏显示为刘建林签字，代理人一栏书写为中铁五局一公司沈阳市府广场项目部，并加盖中铁五局（集团）有限公司沈阳市府广场地铁配套工程土建工程项目经理部印章，日期为2011年5月5日。中介方沈阳富强地产转业有限公司在该合同末尾落款处上加盖合同专用章。出租方、承租方、中介方又签订《房屋交接书（租赁）》，标注出租房屋中的物品名称及水、电、煤气数，对于上述情况，乙方经过验收，认为符合双方就该房屋设立租赁关系而签订的租赁合同规定的交付条件，并且双方已对水、电、煤气等费用结算完结，同意接收，交房日为2011年5月5日，出租方签字显示为叶晓威，承租方签字显示为刘建林，中介方沈阳富强地产置业有限公司在上加盖合同专用章。2011年5月6日，中介方工作人员就房屋内的设施、物品等进行了现场清点，并制作清单，确认清单上所有物品完好。承租方向叶佰青支付了合同约定的租赁期间的房屋租金。合同期满前，双方口头达成续租协议，约定租期半年，租期自2012年11月3日至2013年5月2日，租金标准仍为人民币5400元／月。承租方交纳租金，继续承租使用。
2013年6月7日，沈阳富强地产置业有限公司出具《关于刘建林退租情况的证明》一份，载明：“2011年5月5日，经我公司汪博中介，刘建林承租了叶晓威位于沈阳市沈河区奉天街369号1-21-3房屋。2013年4月3日，刘建林给我公司汪博打电话，说不再租赁该房屋了，当时汪博回答可以。2013年4月18日，刘建林再次给我公司汪博打电话，要求我公司协助办理退租手续。当时汪博事忙，就让我公司李延彬到场。叶晓威之父叶世全（租房全过程均由叶世全办理）拒绝收房，理由一是按照合同约定须赔他一个月房租5400元，押金5400元不退；理由二房屋有磨损须刘建林恢复原状。刘建林对此不认可。特此证明。”。
2013年6月19日，沈阳富强地产置业有限公司出具《情况说明》一份，载明：“房屋地址：沈阳市沈河区奉天街369号1-21-3甲方（产权人）：叶晓威居住代理人：叶世全乙方：中铁五局一公司项目部1、2011年5月3日，我方经富强地产公司介绍与中铁五局一公司中铁五局一公司项目部签订租房合同，乙方承诺如工程不完，连续长期使用两年以上，租赁期从2011年5月5日至2012年11月5日，要求甲方更换新沙发、购买新冰箱。实际乙方已租赁两年。2、2013年4月3日，甲方接到乙方电话说续租一年，房费4月20日付，晚给几天，2013年4月18日突然通知不租了，甲方对乙方出尔反尔的行为不满，耽误了甲方向外出租房屋的机会，并提出乙方履行合同。4月下旬通过中介验收房屋，但不具备交房条件，房屋损坏严重，几次跑水，给楼下房屋造成损失，乙方多次找中介合解，抵押金不要了，再给二千元，甲方不同意，坚持履行合同，提出房屋除自然磨损外，属人为应包赔甲方损失，恢复原样。3、中介公司派人二次到居住房屋，检验房屋，证实房屋损坏严重，甲、乙双方到中介富强地产协商解决该房屋时，乙方承认于4月3日电话通知甲方要续租该房屋。以上情况说明属实。”。
2013年7月31日，沈阳富强地产置业有限公司出具《证实》一份，载明：“4月18日公司委派李彦斌去领袖e家甲乙双方交接房屋，因乙方在承租期间居住个别物品有损失，甲方无法验收，甲方要求房屋恢复原样。交接未成。中介公司特此证明！”。
另查，2013年10月9日，本院组织双方当事人勘察了现场并交接了房屋。同日，叶佰青叶佰青向本院提出财产损失评估申请。本院依法委托评估。2013年10月31日，辽宁天和资产评估有限公司退卷。本院再次委托评估。2014年2月11日，辽宁中正资产评估有限公司作出辽中正评报字（2014）第2号评估报告书，评估结论为：赔偿项目评估值为人民币35785元。
2014年3月14日，叶佰青父亲叶世全作为收卡人，李军作为交卡人，在一份《交接证明》上签字。《交接证明》载明：“中铁五局租用车库门卡交回房主，特此说明。时间2014年3月14日”。
再查，2013年11月26日，辽宁有限电视网络传输有限公司沈阳分公司作为收款单位为叶佰青开具有限电视服务收费发票，收费项目为收视费，单价为每月人民币12元，金额为人民币288元，时间为2012年1月-2013年12月。
庭审中，双方当事人均认可：2013年6月7日，刘建林就双方房屋租赁纠纷将叶佰青诉至本院，后撤诉。2013年6月28日，刘建林再次诉讼至本院，现该案件被发回重审，正在审理过程中。被告刘建林陈述：租赁合同中乙方签字处是刘建林本人签字，代理人一栏处是由刘建林将合同拿回去让项目部盖的章。给职工租房是项目部给的一种福利待遇，所以是需要得到项目部确认的，该笔款是专款专用。刘建林本人未在此实际居住。实际使用人为员工韦礼群。
一审法院认为，虽然本案房屋租赁合同的首部载明叶晓威（即叶佰青叶佰青）为出租人（甲方），被告刘建林为承租人（乙方），尾部乙方签字处显示为刘建林签字，但合同落款乙方代理人处签有“中铁五局一公司沈阳市府广场项目部”，并加盖了“中铁五局（集团）有限公司沈阳市府广场地铁配套工程土建工程项目经理部”章，根据被告在庭审中的陈述、中介方出具的情况说明以及叶佰青的陈述可以看出，该房屋系中铁五局公司沈阳市府广场项目部为公司员工而租赁，且实际租用人并非被告刘建林。根据庭审中原、被告的陈述可以确定，被告刘建林在租赁房屋的过程中起到与叶佰青协商签订租赁合同及沟通处理有关合同履行中的纠纷问题的作用，故以此可以认定，被告刘建林应为承租方租赁房屋的代理人，本案租赁合同对应的承租方应为中铁五局（集团）有限公司沈阳市府广场地铁配套工程土建工程项目经理部。因项目经理部不能对外独立承担责任，故叶佰青叶佰青主张由被告中铁五局（集团）有限公司承担给付房屋租金及房屋内财产损失的赔偿责任等诉讼请求，存在依据，本院予以支持。因被告刘建林为被告中铁五局（集团）有限公司对外租赁房屋的代理人，因履行租赁合同产生的法律后果应由被代理人即被告中铁五局（集团）有限公司承担，故叶佰青叶佰青主张由被告中铁五局（集团）有限公司承担给付房屋租金及房屋内财产损失的赔偿责任等诉讼请求，存在依据，本院予以支持。叶佰青要求被告刘建林承担上述责任等诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于房屋租赁合同解除的问题。本案中，根据双方当事人的陈述，在租期届满前双方达成了续租的口头协议，由承租方继续使用租赁房屋，但并未签订书面合同，故形成了不定期租赁关系，承租方有权随时要求解除合同。鉴于承租方口头表示继续租用房屋半年，且实际给付出租方租金至2013年5月2日，出租方予以接受，故如果在此期间之后承租方不愿意继续使用租赁房屋，承租方可以随时主张要求解除租赁合同。事实上，从中介方沈阳富强地产置业有限公司出具的《情况说明》、《证实》、《关于刘建林退租情况的证明》均可以看出，在2013年4月18日承租方已表明不愿再继续租用房屋，并在中介方工作人员在场下，于该日与出租方共同查验房屋，欲办理交接。后因出租方、承租方存在争议，出租方不同意接收房屋，交接未成。由于承租方已经主动做出要求返还房屋的意思表示，且该意思表示达到了出租方，故双方的租赁合同于2013年5月2日即已经解除。在出租方未提供证据证明承租方在该日之后仍然继续占用租赁房屋的情况下，应视为承租方已于该日将房屋交还出租方。
关于叶佰青提出的有关租金的诉求问题。因承租方于2014年3月14日才将车库门卡交还出租方，故其应给付合同解除后占用车位期间的占用费用，即：2013年5月3日至2014年3月14日期间的车位占用费人民币5200元（500元／月×10个月＋500元／月÷30日×12天）。另外，中介方出具的情况说明可以证明出租方拒绝收回房屋系由于承租方损坏了房屋财产，在承租方不当使用房屋存在过错、双方又未协商一致的情况下，出租方拒绝收回房屋事出有因。由于房屋发生的财产损失未加以修复，出租方无法利用房屋，导致发生的租金损失，应由存在过错的承租方承担。鉴于本院组织双方当事人于2013年10月9日交接房屋，出租方于该日同意接收房屋，故承租方应给付出租方2014年5月3日至2014年10月9日期间的租金损失人民币28260元（5400元／月×5个月＋5400元／月÷30日×7天）。
关于叶佰青诉求的二被告赔偿叶佰青承租期间造成的屋内家具电器等损坏所发生的费用35785元及支付评估费2000元的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百三十五条的规定，承租方在使用承租房屋期间造成的损失，应负赔偿责任。根据中介方出具的情况说明，可以看出承租方在使用租赁房屋时，确实造成了室内物品的损坏，故承租方应承担租赁房屋期间给出租方财产造成损失的赔偿责任。损失金额依评估报告书确定的金额人民币35785元予以认定，因评估而发生的费用人民币2000元，应由承租方承担。
关于叶佰青提出二被告应给付在租房期间发生的水、电、煤气、电话等费用的诉求问题。因叶佰青提供的票据仅能证明叶佰青交纳了被告使用房屋期间的有线电视收视费，故被告应给付其使用期间的有线电视收视费人民币192元。其余叶佰青主张的费用，因证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告中铁五局（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付叶佰青叶佰青车位占用费人民币5200元（自2013年5月3日起至2014年3月14日止）；
二、被告中铁五局（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付叶佰青叶佰青租金损失人民币28260元（5400元／月×5个月＋5400元／月÷30日×7天）；
三、被告中铁五局（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿叶佰青叶佰青租赁房屋室内物品财产损失人民币35785元；
四、被告中铁五局（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付叶佰青叶佰青有线电视收视费人民币192元；
五、驳回叶佰青叶佰青的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币965元，评估费人民币2000元，由被告中铁五局（集团）有限公司负担。
叶佰青不服一审法院判决，向本院提起上诉称：因承租人在承租期间造成房屋内财产损失，导致我一直无法对外出租房屋，故请求二审法院判决中铁五局支付从租赁房屋届满时即2013年5月21日至2014年6月未即开庭前不能维修导致不能对外出租期间的租金损失。
中铁五局不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审法院判决给付从2013年5月3日至2013年10月9日期间的租金损失28，260元无事实法律依据，双方的租赁关系已在2013年5月2日前已解除，故我公司不应给付此期间的租金损失。2、一审法院认定我公司赔偿房屋室内物品损失35，785元无事实法律依据，因在房屋租赁时，房屋已是二手房屋，上诉人取得房屋及附属设施的占有、使用房屋的损耗是正常的。因评估的基准日为2013年12月26日，此时距上诉人交出房屋又过了8个月，期间房屋变化与上诉人无关。故请求二审法院予以改判。
刘建林未出庭亦未进行答辩。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、房屋交接书、房屋内物品清单、情况说明、证实、关于刘建林退租情况的证明、评估报告书、交接证明、发票等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，关于中铁五局提出在承租期间赔偿叶佰青屋内家具电器等损坏所发生的费用35，785元及支付评估费2，000元无事实法律依据的问题，根据合同法规定承租方在使用承租房屋期间造成的损失应承担赔偿责任，根据房屋中介公司所出具的情况说明，承租方在使用租赁房屋时确实造成室内物品的损害，同时一审法院也委托相关鉴定机构对房屋进行了评估，故中铁五局应承担相应的赔偿责任。
关于中铁五局提出合同解除后不应支付租金损失28260元的问题，从中介方公司所出具的相关情况说明证实以及《刘建林退出情况下的证明》均可证明双方的租赁合同于2013年5月2日已实际解除，中铁五局在该日期前虽然已实际腾空了本案诉争房屋，但由于承租方使用房屋不当造成了财产损失，出租方无法继续对外出租房屋，因一审法院组织双方当事人于2013年10月9日交接房屋，出租方于该日也同意接收房屋，故承租方应给付此期间的租金损失，本院对该项上诉请求也不予支持。
关于上诉人叶佰青提出中铁五局应赔偿其2014年2月21日至2014年6月末诉争房屋在此期间无法对外出租的租金损失19问题，因一审法院组织双方当事人于2013年10月9日交接房屋，应视为叶佰青接收了该房屋且一审法院也对中铁五局使用房屋不当所造成的损失予以评估认定，故叶佰青在请求赔偿此期间的损失于法无据，故本院对该项上诉请求也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计1，930元，由上诉人叶佰青、中铁五局（集团）有限公司各负担965元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年八月十四日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。