上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初1180号
原告(反诉被告)：曹晨，男，1987年10月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。
原告(反诉被告)：杨颖悦，女，1990年12月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两原告共同委托诉讼代理人：魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。
被告(反诉原告)：贾文清，女，1972年9月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：黄佳，北京大成(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡孝元，北京大成(上海)律师事务所律师。
原告曹晨、杨颖悦诉被告贾文清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，被告贾文清依法提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)曹晨、杨颖悦及其共同委托诉讼代理人魏峰、被告(反诉原告)贾文清的委托诉讼代理人蔡孝元、黄佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹晨、杨颖悦向本院提出诉讼请求：1、判令被告贾文清涤除上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)上设定的抵押；2、判令被告贾文清协助两原告办理将系争房屋产权过户至两原告名下的手续；3、判令被告贾文清于两原告取得系争房屋产权证之日起十四日内向两原告交付系争房屋；4、判令被告贾文清支付两原告以总房价款人民币(以下币种相同)640万元为基数，按每日万分之五计算自2016年12月10日起至实际办理过户手续之日止的逾期过户赔偿金。事实和理由：2016年8月30日，两原告与被告就买卖系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价640万元。期间，两原告共向被告支付钱款340万元，并向银行提交了房贷申请资料。但被告于2016年10月13日通过微信告知市场定价变化故取消交易。两原告向被告发函要求按约定日期共同前往办理过户手续，但被告不予理睬，并且未按时涂销房屋上设定的抵押。
被告贾文清辩称，原、被告双方合同约定首期房价款228万元，其中130万元应在2016年9月10日之前支付，98万元应在2016年12月10日之前支付，被告应在收到全部首期款后5个工作日内办理房屋还贷手续。但两原告只支付了130万元房款，在没有足额付款的情况下，被告无需履行涂销抵押登记的义务。事实上，被告已经归还自己的全部抵押贷款，仅剩抵押登记的涂销手续尚未办理。被告未于2016年12月10日前往办理过户手续，系因被告在9月中旬陪同两原告办理贷款手续时得知两原告名下有房，不得获得首套房的贷款优惠利率。两原告提出要求被告等原告到11月处理掉其名下房产后再申请贷款，以享受到首套房贷的优惠政策。因被告急等首付款使用，故未同意。两原告便未支付首期款中剩余98万元。因两原告不能按照原来的合同约定完成合同的交易，故被告行使不安抗辩权，在2016年10月向原告提出解除合同，但原告既不同意解除合同，又拒绝支付剩余首期房价款。现系争房屋为被告唯一住房，请求驳回两原告诉请。同时，被告表示合同约定的违约金过高，请求调整。
反诉原告贾文清向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令反诉被告曹晨、杨颖悦以总房价款640万元为基数，按每日万分之五计算支付反诉原告贾文清自2016年12月11日起至判决生效之日止的逾期付款赔偿金。事实和理由：被反诉人曹晨、杨颖悦未按约支付首期房价款，符合合同约定的解除条件。
审理中，两原告表示，附件三中约定的首期房价款应指房款130万元加上装修费210万元，并非被告理解的228万元加上210万元。两原告同意剩余房款300万元在本案中一并处理。
本院经审理确认如下事实：2016年8月23日，原告曹晨作为买受方(乙方)、被告贾文清作为出售方(甲方)签订《房地产买卖居间协议》，约定被告以640万元的价格向原告曹晨转让系争房屋。协议第3.4条约定，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计340万元。甲方应当将首期房价款优先专项用于偿还抵押权人的借款余额，甲方须于签署示范文本后30日内办理还贷申请手续，授权丙方陪同办理入账注销手续(专项用于办理还贷手续)。当天，原告方向被告支付购买系争房屋定金40万元。
2016年9月8日，两原告作为乙方(买受人)、被告作为甲方(卖售人)签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定由被告将系争房屋以430万元的价款转让给两原告。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2016年12月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未于签署本合同后伍个工作日内办理还款申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续的；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。(2)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同附件三约定，一、首期房价款。1、乙方应支付甲方首期房价款计228万元整。乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后9月10日前直接支付甲方部分首付款130万元整。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方告知，乙方已知晓上述风险。甲方须于签署本合同并收到全额首期房价款后伍个工作日内办理还款申请手续并于抵押权人许可的合理时限内完成扣款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续。2、乙方应于过户前但不晚于2016年12月10日直接支付甲方其余首期房价款98万元整。二、第二期房价款。乙方应支付甲方第二期房价款200万元。乙方通过如下方式支付：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度补足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。乙方应支付甲方尾款2万元整。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后14日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款。
2016年9月8日，两原告作为乙方(买受方)，被告作为甲方(出售方)还签署《房地产买卖合同补充协议书》，约定就系争房屋买卖作出补充约定：1、在甲、乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为430万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、现经甲、乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方210万元装修款。该笔款项中40万元整已支付给甲方，乙方应于2016年9月10日前直接支付给甲方剩余部分170万元整。3、……本协议第1条和第2条所述价格合计为640万元，为甲方出售该房地产净到手价格……。4、若甲、乙双方存在违约情况的，双方一致同意按照甲、乙双方实际成交价640万元承担相应的违约责任(违约责任参照买卖合同之补充条款(一)执行)。5、乙方同意：若甲方在办理产权过户前办理完毕该房地产的抵押注销手续，视为甲方完成购房合同下的相关义务而无需承担违约责任。6、甲、乙双方约定款清后两周交房……。9、甲方在收到买卖合同中约定的130万元首期款和全额装修款之前，无需配合办理还款抵押撤销和过户等手续。
2016年9月9日，原告杨颖悦向被告支付300万元房款，其中130万元用途注明“房子首付”，170万元用途注明“装修补偿”。
2016年10月7日，原告方通过微信告知被告“你那边贷款还清了吗？我明天和下家办理过户了”。2016年10月8日，原告曹晨作为转让人、案外人林璐作为受让人共同申请办理了原告方原名下房屋的《上海市不动产登记申请书》。2016年10月13日，被告通过微信语音告知原告方“为了把你收到的房子清掉，还清贷款，把这个身份变成首套房的买房身份，那你这里耽搁太久了，我们这里没办法等那么久，这是一个，第二个就是我们小朋友就是幼升小，上学涉及到一个房产，房产所在地和户口的问题，所以几个因素累加起来的话，所以这个交易我们肯定要取消掉了，没办法做了啊”。被告通过微信语音还表示“市场变化那么，那么大，几个因素，一个是其实我们那个时间长，我们户口跟房地产的所在地，然后影响到我们上学，这个就学的问题，第二的话，市场变化特别大，啊是伐，我等你们几个月，然后我们那边再清，没有下家，我再买房子买不了，跟人家签了意向书，人家也不愿意等那么久，所以宁愿降价卖给别人，也不肯等几个月，对伐，然后现在这个市场变化那么大，我自己原定，比如说我当时，啊，一买一卖，我自己计划加几百万可以买一个新的房子，但现在的话市场的定价都变了，加了比较多，所以啊，反正就是我这边我觉得没有义务等你完成前手的这个交易，前手的交易，等得时间太长了，如果等几天可以的，你等等到11月份，这个太离奇了。所以这个交易呢，确定取消掉了哦”。2016年10月19日，原告方微信回复被告“我这边该办的手续已经全部都办好了，我们是为了结婚用的，是否考虑继续卖我们，我们也问了别的几个房子，价格都太高，我觉得11月中旬给到这边全款时间是比较合理的，希望可以继续合同。“
2016年10月19日，原告曹晨向被告寄送《催告函》，表示根据合同约定，被告应于原告支付完毕首付款后五个工作日内至抵押权人处全额还清尚欠的贷款余额，故催告被告于2016年10月25日16时前前往抵押权人处全额还清尚欠的贷款余额。
2016年11月11日至2016年11月23日期间，原、被告双方曾通过微信协商解除合同事宜，但最终因意见不一，未能签署解约协议。11月23日，原告方微信表示：目前只接受继续履行合同，不接受任何其他方式。被告方微信回复：9月份已通知终止，不存在继续合同事宜。
2016年11月26日，两原告向被告寄送《催告函》，表示剩余房款200万元系由被告方办理还清贷款并注销房屋抵押手续后，才能配合银行办理相关房款手续，而被告不配合还清贷款并注销抵押手续，导致房屋剩余款项的贷款手续迟迟未能完成，故再次催告被告于接函后立即向银行提交还清贷款申请、办理注销抵押手续，配合银行办理相关房款手续；并于2016年12月10日上午八点半，前往房产交易所办理过户手续。若被告在接函后五日内仍未履行自己的合同义务，并于2016年12月10日不出现以及不配合过户手续，将视为被告不再履行双方所签订的《房地产买卖合同》。
2016年12月10日，被告未前往房地产交易中心。截至2017年5月26日，系争房屋上仍设定有抵押权人为上海浦东发展银行普陀支行、上海市住房置业担保有限公司，债权数额为985,000元，债务履行期限从2007年11月23日至2037年11月23日、登记日期为2010年9月25日的抵押登记。
审理中，两原告表示，签订合同之前确曾提过等自己原来的房屋变卖后再行贷款以符合首套房贷款资格。但在9月8日合同签署后未再提过；微信中表示“11月中旬给到这边全款”系因被告起意不卖房屋，故表态愿意提前支付全款以求继续履行合同。两原告还表示，放弃逾期过户赔偿金的诉讼请求，另要求被告交房，并非特定要求在原告取得产证后十四个工作日再交房。
审理中，被告贾文清提供上海浦东发展银行凭证三份，显示被告贾文清于2016年10月8日办理个人贷款提前还款入账，分别归还本金152,644.08元、556,039.88元、89,296.76元。被告贾文清还提供上海浦东发展银行普陀支行出具的《贷款结清证明》两份，分别记载“借款人贾文清购买本市紫薇路XXX弄XXX号XXX室住房一套，于2007年11月23日向我行借住房公积金贷款，金额为20万元，借款期限25年。该笔贷款已于2016年10月8日提前还清”；“借款人贾文清购买本市紫薇路XXX弄XXX号XXX室住房一套，于2007年11月23日向我行借住房公积金装修贷款，金额为11.7万元，借款期限25年。该笔贷款已于2016年10月8日提前还清”。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。其中、双方约定实际成交价格为640万元，却在《上海市房地产买卖合同》中约定房款为430万元，该约定属无效，房屋总价仍应以640万元为准。双方约定于2016年12于10日之前办理过户，被告未按约配合过户是事实。现被告主张，其不配合过户系因两原告提出要等两原告处理掉名下房产后再申请贷款的意见以及两原告未支付剩余的98万元房价款而行使不安抗辩权。首先，对于被告主张的两原告要求延后申请贷款的事实，两原告予以否认，而被告就此并未提供任何证据予以证明，且与被告所作9月中旬前往配合两原告办理贷款手续的陈述不相一致。对被告主张的该事实，本院实难采信。即便两原告在合同履行过程中确实提出这一变更合同约定的要求，是否同意变更皆在于被告的自主决定，被告不同意变更合同约定并不当然成就其不安抗辩权。被告以此为由拒绝过户，全无法律依据。至于被告完成抵押注销手续这一义务的履行期限，合同附件三中虽约定为“签署本合同并收到全额首期房价款后伍个工作日”，但根据该条款上下文及《房地产买卖合同补充协议书》的约定并98万元支付时间的约定，显然此处“首期房价款”指的是130万元房款，而非被告主张的228万元。被告逾期未完成抵押注销，且明示拒绝过户，已经构成违约。被告抗辩两原告未支付98万元钱款，违约在先，毫无依据，本院不予采信。被告还抗辩，合同已经双方合意解除。因双方虽曾就合同解除进行协商，但终未达成一致，不能发生解除的效力，本院对此不予采信。鉴于此，两原告主张被告涤除抵押配合过户的诉讼请求于法有据，本院予以支持。两原告主张交房，亦系合同约定义务，本院予以支持。两原告放弃主张逾期过户赔偿金，属其对诉讼权利的自主行使，本院予以准许。被告贾文清的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)贾文清应于本判决生效之日起十日内涤除其设定于上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押；
二、被告(反诉原告)贾文清应于履行前述第一条判决主文确定的义务后立即配合原告(反诉被告)曹晨、杨颖悦办理将上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告(反诉被告)曹晨、杨颖悦名下的手续；
三、原告(反诉被告)曹晨、杨颖悦应于被告(反诉原告)贾文清履行前述第二条判决主文确定的义务后当日内支付被告(反诉原告)贾文清剩余房款人民币298万元；
四、被告(反诉原告)贾文清应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)曹晨、杨颖悦；
五、原告(反诉被告)曹晨、杨颖悦应于被告(反诉原告)贾文清履行前述第四条判决主文确定的义务后当日内支付被告(反诉原告)贾文清剩余房款人民币2万元；
六、驳回被告(反诉原告)贾文清的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币56,600元，减半收取计人民币28,300元，保全费人民币5,000元，合计人民币33,300元，由被告(反诉原告)贾文清负担。反诉费人民币4,948元，由被告(反诉原告)贾文清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一七年六月六日
书记员 孙 舟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。