上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第3342号
原告家利物业管理（上海）有限公司。
法定代表人徐建东。
委托代理人谢芃，上海市上正律师事务所律师。
委托代理人李荃，上海市上正律师事务所律师。
被告刘永祥。
原告家利物业管理（上海）有限公司诉被告刘永祥物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月1日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（上海）有限公司的委托代理人谢芃、被告刘永祥到庭参加诉讼。2014年4月8日，本院依法中止审理本案。2014年4月25日，本案依法恢复审理。本案现已审理终结。
原告家利物业管理（上海）有限公司诉称，被告系浦东新区花木路1707、1709号206室商铺（以下至判决主文前简称系争商铺）业主，房屋建筑面积126.08平方米，该商铺为集中式商铺。原告对包括系争商铺在内的御翠园进行前期物业管理。被告在《上海市商品房预售合同》中确认其物业管理费收费单价为人民币50元／月／平方米（以下币种同，其中包括10元／月／平方米的商业物业管理费和40元／月／平方米的集中式商铺内部管理费）。按照《御翠园使用公约》，被告应于每三个月（一个缴费季度）的第一天或之前向原告缴纳物业管理费，如欠缴物业管理费，还应就欠缴物业管理费按每月2％承担违约金。被告未缴纳2012年7月至2013年9月的物业管理费，累计欠缴费用94，560元。根据被告与开发商上海和联房产开发有限公司（以下简称和联公司）就系争商铺签订的商品房预售合同的约定，开发商应于2011年12月31日前向被告交付房屋。在约定的交房日期之后，开发商曾电话通知过被告收房，之后又通过公证方式邮寄催告被告收房的相关材料，但被告始终未能收房。目前集中式商铺均未开业，但原告提供了包括内部商铺清洁、保安、设备维护、部分照明、保养时开启电梯和空调等物业服务以及集中式商铺外部公共区域的物业管理。现原告诉请：1、判令被告向原告支付2012年7月至2013年9月上海市浦东新区花木路1707、1709号206室商铺的物业管理费94，560元及违约金（以每三个月拖欠的物业管理费为本金，按每月2％的利率，计算至本判决生效之日止）；2、诉讼费由被告承担。
被告刘永祥辩称，不同意原告的诉讼请求。被告从未收到系争商铺开发商和联公司催告交房的文书，被告在购买系争商铺时签署的《上海市商品房预售合同》中填写的住所地系被告之前租住房屋的地址，自2012年2月起被告即从该处搬离，但被告未将搬离情况告知过开发商。在2011年12月31日之前被告从未收到任何收房通知，被告也没有主动和开发商联系。直至2013年11月初，有人联系被告求租系争商铺，被告才和开发商联系要求收房，但开发商称因被告没有缴纳物业费故不能交房。直至2014年3月31日，被告才从开发商处收取系争商铺，原告也未曾书面通知被告需要缴纳物业费，故原告诉请要求交纳物业费没有事实依据，即使被告需要缴纳物业管理费也应从2014年4月1日起开始缴纳。被告在2014年3月31日收房时发现，系争商铺并未开业，商铺内部照明、电梯、空调均未开启，清洁工作也不到位，故原告要求被告缴纳的物业费和其提供的物业服务并不相符。
经审理查明，2011年1月，和联公司与原告签订《御翠园前期物业管理服务合同》，约定和联公司将位于上海市浦东新区花木路1883弄的御翠园小区委托原告实施前期物业管理，委托管理期限为自2011年1月1日起至2012年12月31日止。合同还约定，住宅物业管理费单价为6.90元／月／平方米，商业物业管理费单价为10元／月／平方米；对业主逾期交纳物业管理费按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金按月计算不得超过应缴费用的百分之二。2011年6月3日，被告与和联公司就购买花木路1707、1709号206室商铺签订《上海市商品房预售合同》一份。该预售合同第十一条约定：“甲方（和联公司）定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方（被告），除不可抗力外”；补充条款第十一条约定：“该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方（和联公司）转移给乙方（被告）。乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面收房催告书一次。乙方未按收房催告书上所记载之交房日期办理该房屋的验收交接手续的，则乙方同意自收房催告书上所记载之交房日期起，该房屋已自动交付，该房屋的风险责任、所发生的与该房屋有关的及与该房的管理和保管有关的费用（包括且不限于物业管理费）皆由乙方承担”；补充条款第十五条约定：“在御翠园业主委员会成立并依法自行选聘物业管理公司之前，乙方（被告）全权委托并同意由甲方（和联公司）选聘物业管理公司对御翠园进行前期物业管理；现时甲方委托家利物业管理（上海）有限公司根据双方签署的《前期物业管理服务合同》对御翠园整个住宅小区进行管理，乙方同意按人民币50元／月／平方米建筑面积（包括房屋地上建筑面积与地下建筑面积之和）的标准支付物业管理费；该收费标准将由物业管理公司根据政府部门的规定、物业服务成本及《御翠园使用公约》的规定，不时作出有关的调整。”该预售合同附件五还约定，“关于包括该房屋在内的御翠园的前期物业管理，上海和联房产开发有限公司（以下简称和联公司）已与家利物业管理（上海）有限公司（以下简称管理公司）签署了《前期物业管理服务合同》（以下简称《管理合同》），并按照有关法律法规的要求制定了《御翠园使用公约》（以下简称《公约》），和联公司已经在本人签署上海市商品房预售合同之前将《管理合同》和《公约》出示给本人。本人承认管理公司根据《管理合同》取得包括该房屋在内的御翠园实施物业管理的资格，并对《管理合同》和《公约》的内容表示认可，同意管理公司按照《管理合同》和《公约》的规定实施御翠园的物业管理。”2013年1月1日，原告与和联公司签订《御翠园前期物业管理服务合同》，合同约定的物业管理期限为2013年1月1日起至御翠园业主大会成立并选聘物业管理公司止，约定的物业管理费单价为：别墅6.90元／平方米／月，商业10元／平方米／月，集中式商铺内部管理费40元／平方米／月；对业主逾期交纳物业管理费或其他费用按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金自逾期之日起按月应缴费用之百分之二交纳。
另查明，2012年6月20日，案外人和联公司向被告邮寄《御翠园收房催告书》一份，该催告书载明，“尊敬的刘永祥女士／先生：您好！按照贵我双方签署的《上海市商品房预售合同》（包含补充条款及所有附件，以下简称‘预售合同’），我司已经取得了‘御翠园’1707、1709号206室（以下简称‘该房屋’）的《建设工程竣工验收备案证书》、《房屋土地权属调查报告书》（即实测报告）并已于2012年5月17日发出《御翠园交付使用通知书》，请您于2012年6月11日前就您所购买的该房屋办理收房手续。但您至今未按期至我司办理收房手续。现我司根据《预售合同》补充条款第十一条之规定，特再次通知您于2012年6月11日之前按本催告书所附之入伙流程指引亲临我司办理收房手续。如您未按本催告书规定的日期办理该房屋的收房手续，则自本催告书约定的收房日期（2012年6月11日）之日起该房屋的风险责任转移由您承担。”上述《御翠园收房催告书》以国内特快专递方式寄送被告，国内特快专递邮件详情单上填写的收件人地址和电话均为被告在买卖系争商铺的《上海市商品房预售合同》中所填写的住所地和电话。和联公司将上述邮寄《御翠园收房催告书》的过程进行了证据保全公证。
案件审理中，原、被告均确认如下事实：花木路1707、1709号为集中式商铺，目前尚未开业，商铺内部电梯、空调均未开启，公共通道内照明部分开启；系争商铺面积为126.08平方米；2012年7月至2013年9月，被告未向原告交纳系争商铺的物业管理费。
以上事实，由原告家利物业管理（上海）有限公司提交的《御翠园前期物业管理服务合同》两份、《上海市商品房预售合同》、公证书及附件，以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。原告为包括系争商铺在内的御翠园小区提供物业服务，作为系争商铺业主的被告理应向原告支付自收房次月起的物业管理费。系争商铺虽在2012年7月前未实际交付，但和联公司已按照预售合同约定向被告发出催告收房通知，被告无正当理由逾期未能收房的，仍应承担自应当收房之日起的物业管理费。故原告诉请被告支付2012年7月至2013年9月的物业管理费，于法有据，本院依法准许。关于物业管理费收费标准，本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。虽然在被告与系争商铺开发商签订的《上海市商品房预售合同》中有关于系争商铺物业管理费为50元／平方米／月的约定，但因目前包括系争商铺在内的花木路1707、1709号集中式商铺尚未开业，原告仅提供清洁、部分照明等物业服务，故原告诉称按50元／平方米／月标准收取物业管理费，缺乏事实依据，本院不予认可。根据系争商铺的物业管理实际状况，本院确定被告应按10元／平方米／月的标准向原告交纳物业管理费。从本案查明事实来看，被告并非恶意拖欠物业管理费，原告诉请被告支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予准许。据此，依照《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：
一、被告刘永祥应于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理（上海）有限公司上海市浦东新区花木路1707、1709号206室房屋2012年7月至2013年9月的物业管理费18，912元；
二、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，493元，减半收取计1，246.50元，由原告家利物业管理（上海）有限公司负担997.20元，被告刘永祥负担249.30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 尹志君
二〇一四年四月二十九日
书记员 朱佳烨
附：相关法律条文
《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。