广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3667号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州世服宏图商务服务有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：格雷戈里，该公司董事会秘书。
委托代理人：黄少国，广东安华理达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：何为，住广东省湛江市赤坎区。
委托代理人：田春，广东南粤律师事务所律师。
上诉人广州世服宏图商务服务有限公司（以下简称“世服宏图公司”）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月9日，世服宏图公司（出租人／甲方）与何为（承租人／乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区珠江西路5号广州国际金融中心主塔写字楼第54层06单元自编7号的房产（以下简称案涉场地）出租给乙方作办公用途使用。甲乙双方协定的租赁期限为2013年5月3日至2014年5月2日，月租金额为11000元。租金按月结算，由乙方在每月的第1日按现金付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳30000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。该《租赁合同》于2013年5月15日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局予以登记备案。
2013年5月2日，何为向世服宏图公司交纳租金15500元、设置费2650元、保证金30000元共计48150元，世服宏图公司向案外人和兮有限公司（以下简称和兮公司）出具上述款项的收款收据。
2013年5月6日，世服宏图公司与和兮公司（客户方）、何为（担保方）签订《服务协议》。
2013年8月2日，何为向世服宏图公司邮寄《解除﹤服务协议﹥通知书》（以下简称《通知书》），内容为：由于公司业务转型，不打算继续租赁世服宏图公司提供的服务型办公室（即终止合同），并提出如下解决方案：就世服宏图公司与和兮公司初始签订的《服务协议》中的保证金作为和兮公司终止合同以及在《服务协议》项下的所有责任的全部支付金额，世服宏图公司扣除《服务协议》中的保证金后，世服宏图公司与和兮公司于初始签订的《服务协议》则视为已终止，双方不再对《服务协议》附有任何责任与义务。要求世服宏图公司于上述邮件投递日期（即8月2日）起的三个工作日内给予明确回复，逾期不回复则视为世服宏图公司同意上述解决方案，并已执行。根据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的《妥投证明》显示上述邮件已于2013年8月5日妥投，但世服宏图公司称未收到上述邮件，亦未提供证据予以反证。
2013年8月6日，何为到达案涉场地将案涉场地的3枚钥匙、2张世服宏图门卡、2张广州国际金融中心门卡返还给世服宏图公司工作人员，世服宏图公司工作人员向和兮公司出具了收取上述钥匙及门卡的物品签收条，并在物品签收条上注明“尚欠壹枚钥匙及贰张IFC24小时门卡”。后何为称上述欠交付的壹枚钥匙及贰张IFC24小时门卡已遗失。
世服宏图公司先后于2013年5月23日向和兮公司开具收取租金11000元的发票一张，于2013年5月24日向和兮公司开具收取服务费10650元的发票一张。
2013年9月9日，世服宏图公司委托广东安华理达律师事务所向和兮公司发出律师函，内容为要求和兮公司于2013年9月14日前向世服宏图公司偿还租赁费用147913.1元，等。何为确认收到上述函件。
世服宏图公司于2014年6月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、何为立即向世服宏图公司支付拖欠自2013年7月3日至2014年5月2日期间的租金共110000元；2、何为向世服宏图公司支付拖欠的租金的违约金共110000元（自当月2日起计至何为实际付清之日止，以拖欠的租金为本金，按当月租金的3%支付违约金，总数不超过本金）；3、何为承担案件诉讼费。
何为反诉请求法院判令：1、世服宏图公司向何为返还保证金13070.27元；2、世服宏图公司将其强行扣留的案涉场地内属于何为的全部物品向何为返还；3、案件诉讼费由世服宏图公司承担。
原审庭审过程中，世服宏图公司及何为均确认双方之间为租赁合同关系，和兮公司与世服宏图公司之间为服务合同关系，世服宏图公司及何为均基于双方间存在的租赁合同关系提起本诉及反诉。何为明确反诉请求第一项中的相关费用16929.73元包括2013年7月1日至2013年7月31日期间的租金本金11000元，应由和兮公司承担的2013年6月及7月的服务费用5929.73元。世服宏图公司及何为亦就相关问题陈述如下：关于案涉场地所在写字楼最外面大楼由谁控制的问题。世服宏图公司称每个租户都有整个场所的大门钥匙，世服宏图公司从未关闭该大门，各租户是24小时自由出入，世服宏图公司也没有在大门外挂牌，一般情况租户可以将整个场地作为宣传；何为称如我方进入案涉场地必须要经过三层门，第一道门是IFC大楼的大堂门口，第二道门是54楼的一个大门，第三道门是案涉场地的门，第一、二道门是门卡，第三道门是钥匙，何为在2014年8月6日已经向世服宏图公司归还了第二道门的门卡及第三道门的钥匙，但是第一道门的门卡已遗失，在2013年8月6日与世服宏图公司办理交接手续时另有两张IFC门禁卡未能提供。
原审法院于2014年8月22日主持世服宏图公司及何为办理案涉场地交接手续。经原审法院现场勘察，案涉场地属于广州国际金融中心主塔写字楼第54层06单元内，属于单元内的一个间隔，有独立玻璃门，玻璃门未上锁，可直接进内，世服宏图公司称其作为案涉场地管理方，保管有案涉场地钥匙，案涉场地平时是关闭的，法院到场时才打开；何为称案涉场地门锁在2013年8月已进行更换。世服宏图公司及何为均确认签订租赁合同后何为进驻案涉场地时，场地提供有办公桌、地柜及椅子。2014年8月22日原审法院主持世服宏图公司及何为办理案涉场地交接手续时场地内除原本提供的上述物品外尚存有属于何为所有的盆栽、文具、转椅及“和”气生财碟，何为已于同日自行搬走上述个人物品。
何为于2014年10月16日原审庭审过程中表示撤回第二项反诉请求。
原审法院认为：何为在本案审理中撤回第二项反诉请求，属于其对自身民事权利和诉讼权利的合法处分，予以准许。
本案为租赁合同纠纷，世服宏图公司提起本诉诉请及何为提起反诉诉请均是基于双方于2013年5月9日签订的《租赁合同》，故原审法院在本案中仅就世服宏图公司及何为间形成的租赁合同关系进行调处，世服宏图公司与和兮公司（客户方）及何为（担保方）因订立《服务协议》所成立的服务合同关系与上述租赁合同关系不具有同一性，依法不予审处，各方当事人可另询法律途径主张己方权利。
世服宏图公司和何为签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。
根据本案审理查明的事实，2013年8月2日，何为向世服宏图公司发出通知书，要求提前解除租赁合同，该函件已有效送达，后世服宏图公司现场工作人员于2013年8月6日签收了何为办理返还的案涉场地的3枚钥匙、2张世服宏图门卡、2张广州国际金融中心门卡，对此未提出异议，并出具了相应的物品签收条，应视为何为在2013年8月2日提出提前解除租赁合同的要求后，世服宏图公司于2013年8月6日以实际行为表明同意提前解除租赁合同，即世服宏图公司与何为已于2013年8月6日就提前解除案涉场地的租赁合同关系协商一致，何为应向世服宏图公司支付租赁使用案涉场地的租金至2013年8月6日止。虽世服宏图公司主张何为于该日后仍实际占有使用案涉场地，但结合对案涉场地的现场勘察情况及双方当事人陈述可知，案涉场地内留存的何为的物品仅为盆栽、文具、转椅及“和”气生财碟，上述物品均属于易搬动物品，且世服宏图公司作为案涉场地的管理方保管有案涉场地的钥匙，可实际取得对于案涉场地的控制权，故其应对2013年8月6日双方实际解除案涉场地租赁合同关系后因案涉场地空置给己方造成的租金扩大损失承担责任。何为应向世服宏图公司支付2013年7月3日至2013年8月6日期间租金12419.35元［（11000元／月÷31天×29天）＋（11000元／月÷31天×6天）］，对于世服宏图公司主张的超过上述金额部分，不予支持。至于何为迟延支付2013年7月3日至2013年8月6日的租金的违约金问题，根据租赁合同约定，何为应于每月第1日前将该月租金交付给世服宏图公司，但何为迟至2013年8月6日才向世服宏图公司支付上述期间租金（实为以保证金进行抵扣）构成违约，应承担相应违约责任，故何为应向世服宏图公司支付迟延支付2013年7月3日至2013年8月6日期间租金的违约金，合同约定逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的3%支付违约金，故何为应向宏图公司支付违约金11432.9元［（11000元／月÷31天×29天×3%×36天）＋（11000元／月÷31天×6天×3%×5天）］，对于世服宏图公司主张的超过上述金额部分，不予支持。何为在与世服宏图公司签订租赁合同后已依约向其支付保证金30000元，按照租赁合同约定，世服宏图公司应在解除合同之日将扣除何为应支付租金部分后的剩余保证金退回何为，故世服宏图公司应于2013年8月6日将剩余保证金17580.65元（30000元-12419.35元）退回何为。鉴于世服宏图公司与何为之间的租赁合同关系系基于双方协商一致而解除，本诉与反诉的诉请均为金钱债务，予以一并调处，即在扣除何为应支付的租金及迟延支付租金违约金后，世服宏图公司应向何为返还剩余保证金6147.75元（30000元-12419.35元-11432.9元）。对于世服宏图公司主张的超过上述金额部分，不予支持。对于何为反诉请求超出部分，予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2015年3月31日作出判决：一、广州世服宏图商务服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向何为返还6147.75元。二、驳回广州世服宏图商务服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回何为的其他反诉请求。案件本诉受理费4600元，由广州世服宏图商务服务有限公司负担4095元，由何为负担505元；反诉受理费104元，由广州世服宏图商务服务有限公司负担57元，由何为负担47元。
判后，上诉人世服宏图公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决查明事实存在错误：1、原审法院对于提出解除《服务协议》的主体查明错误。根据何为提供的EMS快递单以及《解除﹤服务协议﹥通知书》显示，发出《通知书》的主体为：“和兮有限公司”。EMS快递单的“寄件人”为“和兮有限公司”，提出解除《服务协议》的主体并非何为。2、原审法院对于交还部分钥匙主体查明错误。根据何为提供的《物品签收条》显示：“本公司（和兮有限公司）现把由于租用世服宏图公司提供的服务型办公室3枚钥匙……”以上内容显示交还钥匙的主体并非是“何为”而是“和兮有限公司”。3、原审法院对于案涉场地“第三道门的钥匙”已交还查明错误。二、原审判决认定事实错误。1、世服宏图公司认为《服务协议》的内容包含了租赁合同的约定且有何为签字确认，在租赁合同中没有约定的应适用《服务协议》的约定。2、世服宏图认为发出《解除﹤服务协议﹥通知书》的主体并非“何为”而是“和兮有限公司”，该函件解除的是《服务协议》的通知书，依据《服务协议》约定，本服务协议的初始有效期内，客户方不得终止协议，该解除《服务协议》的通知书是无效的。依据合同法的规定，提出单方解除合同的权利人为守约方，违约方不享有单方解除权，原审法院认定何为拖欠租金在先，那么作为违约方的何为是不享有单方解除权。3、世服宏图公司认为交还部分钥匙以及门卡的主体并非“何为”而是“和兮有限公司”，世服宏图公司工作人员接收的是“和兮有限公司”的部分钥匙，由于钥匙是可以复制的，何为完全可以继续持有更多的钥匙。何为从未向世服宏图公司交回钥匙以及场地。现有证据至少能够说明何为至今依然没有交还一枚案涉场地的钥匙以及两张IFC24小时门卡，其完全可以实际使用案涉场地。出具相应的签收条并不能视为同意“和兮有限公司”的终止服务协议，更不能据此认为同意何为解除《租赁合同》。原审法院根据何为原审时提供的2013年8月13日《报警回执》以及承认收到世服宏图公司律师发出的《律师函》作出“对此未提出异议”的推定与客观事实不符。由于双方在签订《租赁合同》时已经非常清晰地知道，租赁合同的初始有效期内是不得终止合同的，世服宏图公司为何为一直保留案涉场地是依合同约定，该损失理应何为承担。4、原审判决不能以物品属于易搬动而做出自2013年8月6日之后的空置损失由世服宏图公司承担的结论。三、原审判决适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定属于适用法律错误，本案中，世服宏图公司与何为之间从未协商一致。上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、支持世服宏图公司全部诉讼请求；3、何为承担案件全部诉讼费用。
被上诉人何为答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，2013年8月2日，何为通过EMS向世服宏图公司邮寄《解除〈服务协议〉通知书》的详情单寄件人信息一栏显示为和兮有限公司，寄件人签署处显示为“何为”字样。2013年8月6日，世服宏图公司员工出具的《物品签收条》上显示“本公司（和兮有限公司）……以积极配合《服务协议》解除的后续工作”字样。
本院认为：世服宏图公司与何为于2013年5月9日签订的《租赁合同》系双方当事人自愿签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。本案上诉争议的焦点在于世服宏图公司是否已于2013年8月6日收回案涉场地。2013年8月2日，何为通过EMS向世服宏图公司邮寄了《解除〈服务协议〉通知书》，要求解除和兮有限公司与世服宏图公司之间的《服务协议》，并要求世服宏图公司于投递日期起三个工作日内给予明确回复，寄件人信息一栏显示为和兮有限公司，但寄件人签署处显示为“何为”字样，该邮件已有效送达。2013年8月6日，世服宏图公司员工签收了何为返还的案涉场地的钥匙门卡等物品，物品签收条上显示“本公司（和兮有限公司）……以积极配合《服务协议》解除的后续工作”字样。双方均确认《租赁协议》在《服务协议》之后签订，是为了何为开办公司需要。虽然上述通知书和物品签收条显示的都是和兮公司以及《服务协议》，但上述通知书的签署人及办理物品返还的均是何为，且世服宏图公司上诉时也认为《服务协议》的内容包含了《租赁合同》的约定，结合本案已查明的事实，《租赁合同》实质上是《服务协议》中对提供办公场所的特别约定，解除《服务协议》的行为事实上包含有解除《租赁合同》的意思表示，何为随后于2013年8月6日向世服宏图公司返还案涉场地的3枚钥匙、2张世服宏图门卡、2张广州国际金融中心门卡，世服宏图公司接收了上述钥匙和门卡并以签收条的形式签字确认，应视为世服宏图公司已收回了案涉场地，其主张案涉场地2013年8月6日之后的租金依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人世服宏图公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4704元，由上诉人广州世服宏图商务服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年九月十四日
书 记 员 徐毅敏
谢淳