重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0118民初1507号
原告：重庆市宁泰物业管理有限公司，住所：重庆市永川区官井路71号，统一社会信用代码91500118676133022W。
法定代表人:罗成荣，总经理。
委托诉讼代理人：袁国章，重庆进明律师事务所律师（特别授权）。
被告：苏承秀，女，1973年7月13日出生，汉族，住重庆市永川区。
重庆市宁泰物业管理有限公司与被告苏承秀物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月6日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市宁泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁国章，被告苏承秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市宁泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告从2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费3967元、能源公摊费360元，合计4423元；2、由被告支付逾期付款滞纳金（截止2017年12月31日的滞纳金为972元，从2018年1月1日起以4423元为基数，按每日万分之五计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年重庆市某开发有限公司与原告签订《物业管理委托协议》，约定原告为永川区某某小区进行物业管理，《物业管理委托协议》到期后，2014年12月20日，永川区某某业主委员会通过召开业委会扩大会议，并经大多数业主同意出具《委托书》，委托原告继续为该小区提供物业服务，委托期限自2015年1月1日至2019年12月31日，双方约定从2015年1月1日起物业服务费收费标准为：电梯房3楼以上按1.0元/平方米/月收取，能源公摊费按10元/月/户收取。被告系该小区业主（电梯房3楼），但被告从2014年1月1日起未向被告交纳物业服务费、能源公摊费，经原告多次催收未果。
被告苏承秀辩称，1、2009年重庆市某房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托协议》于2014年7月31日到期，期满后原告未与业主签订物业服务合同，未选聘原告为该小区提供物业服务。2014年9月该小区成立业主委员会，该业主委员会亦未与原告签订物业服务合同；2、原告系三级企业资质，不能承接本小区物业管理业务，原告与重庆市某房地产开发有限公司签订《物业管理委托协议》无效；3、被告在2013年交纳物业服务等费用时，原告仅开具收据，未出具正式发票，要求原告对已经交纳的物业服务等费用出具正式发票；4、原告从未向业主公示物业服务费、能源公摊费的收支情况，能源公摊费没有按实际数量计量向业主分摊，能源公摊费从8元/月/户增加至10元/月/户没有经过全体业主投票通过，属原告擅自涨价；5、被告在2014年向原告交纳第一季度物业服务费时，原告告知物业服务费由0.8元/平方米/月涨至1.0元/平方米/月，被告不同意按1.0元/平方米/月交纳；6、2013年开发商擅自将小区公共绿化和设施占用建别墅，又将小区绿化用地转让给北山中学修建足球场；小区停车库由地税局与开发商瓜分使用，没有向小区业主告知；7、2014年小区业主委员会成立前，原告收取的广告、停车费没有入账，占为己有，没有将该收入交房屋主管部门代管；8、原告管理不到位，存在小区车辆乱停乱放、占用消防通道设点收费、乱张贴等；9、原告没有建立小区突发事件处置应急预案和物业管理应急预案，没有配备应急队伍和应急装备，应急人员处置能力差。由于原告存在以上诸多问题，被告仅同意按0.8元/平方米/月的标准缴纳物业服务费。
本院经审理认定事实如下：原告系物业管理公司，2008年7月22日，重庆市某房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同书》，约定甲方委托乙方为永川某某小区实施前期物业管理服务事宜，由乙方向业主和物业使用人收取物业服务费、代收费用（如路灯费、水电气费等）；委托管理期限自2008年8月1日起至2014年7月31日止；合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满90日前向对方提出书面意见。2009年10月28日，重庆市永川区发展和改革委员会关于核定好望阁、某某小区物业服务收费标准的批复：载明：一：收费项目及标准（一）公共服务费：1、多层住宅0.52元/平方米/月；高层住宅0.65元/平方米/月；（二）高层住宅电梯费：1、月票票价（1）按层数计算：张/人=10元（第三层）+0.30元（N-3）,N为楼层数。（2）按人计算，按常住人口每人每月10元计收。2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。3、收取方式：上下月票或次票，由物业公司根据实际情况决定，原则上一个物业管理区选择一种收费方式。高层住宅电梯费按常住人口计算（连续居住3个月以上的），第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。二、物业公共部位、共用设备设施日常维修养护费实行专款专用，按栋建账，不得挪着他用，并每年向业主公布一次，接受业主监督。……六、成立业主委员会后，其收费标准可由物业管理单位与业主委员会根据物价部门公布的同类小区物业管理公共服务收费指导价格水平，通过签订合同协商议定。该小区交付使用后，原告即对该小区提供物业服务，原告向业主发放的接房须知载明收取物业服务费的标准为：多层住宅0.50元/平方米/月，电梯房0.80元/平方米/月（含电梯费）。
2014年7月31日，原告与开发商签订的《物业管理委托合同书》约定的物业服务期限届满，但该小区未选聘新的物业公司对该小区实施物业服务，仍由原告对该小区实施物业服务。2014年12月19日，原告与该小区业主委员会协商一致签订《2015年物管费缴纳说明》，载明：由宁泰物业与某某业委会共同协商，2015年的物管费和公摊费收取如下：一、物管费：步行房0.6元/平方米/月，电梯房1、2楼0.8元/平方米/月，电梯房3楼及以上1.0元/平方米/月，花园洋房1.5元/平方米/月，别墅1.3元/平方米/月；二、公摊费：步行房7元/月，电梯房10元/月，花园洋房20元/月，别墅20元/月。2014年未完清物管费的业主按原价收取：物管费：步行房0.5元/平方米/月，电梯房0.8元/平方米/月，公摊费：步行房5元/月，电梯房8元/月。为了感谢广大业主的理解与支持，物业公司2015年物管费实行以下优惠：1、2014年以1.0元/平方米/月缴纳物管费的业主2015年按0.8元/平方米/月收取，一次性缴纳一年费用的优惠半个月。2、2014年以0.8元/平方米/月缴纳物管费的业主2015年按1.0元/平方米/月收取，一次性缴纳一年费用的优惠1个月。原告及永川区某某小区业主委员会分别在该说明上盖章。2014年12月20日，永川区某某小区业主委员会给原告出具《委托书》，载明：鉴于贵公司（前期物业）对本小区设施设备情况熟悉，对本小区今后维修（开发商所承担义务）便于联系开发商及建筑承建单位，因此我业委会多次召开业委会扩大会议（楼长及业主代表）并征得大多数业主同意，续聘贵公司对某某小区2015年1月至2019年12月31日期间的物业服务。收费标准按双方所协商《2015年物管费缴纳说明》，服务标准不得违背相关职能部门所规定及前期公约所约定，贵公司所指定的《重庆市永川区某某小区服务管理指南》的规定及服务条款。后原告将《2015年物管费缴纳说明》的复印件在该小区内张贴进行了公示。
2017年9月24日，原告与永川区某某小区业主委员会签订《重庆市宁泰物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，物业服务费选择包干制，其收费标准为：（1）多层住宅（无电梯）0.6元/平方米/月，能源公摊费7元/月；（2）电梯住宅1.0元/平方米/月（三楼以上含三楼），二楼以下含二楼0.8元/平方米/月，能源公摊费10元/月；（3）花园洋房1.50元/平方米/月（三楼以上含三楼）、二楼以下含二楼1.30元/平方米/月，能源公摊费20元/月；（3）别墅1.30元/平方米/月，能源公摊费20元/月；（5）商业有喷淋1.50元/平方米/月，无喷淋1.00元/平方米/月；（6）业主空置房，其物业服务费由业主按50%交纳，若重庆市新的收费政策出台，按新的政策标准执行。业主应于当月1-10日期间向原告交纳当期物业服务费，对于不按时交纳的业主，业委会应积极协助收取。业主或使用人违反本合同约定，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三标准向原告支付违约金。……本物业区域室外停车场产权属业委会所有，可供临时车辆停放，使用人停车遵守原告在本物业区域的相关规定。公告区域及公告设备的使用须征得业委会的同意，上述所得收入扣除税金后，由业委会和原告按5:5比例分配。……本合同期限三年，自2017年9月24日起至2020年9月23日，合同期满前三个月，业委会作出续聘或选聘决定，在业委会与选聘的第三方物业管理企业签订物业服务合同生效并接管时，本合同终止。本合同履行中如发生争议，双方协商解决，协商不成时，可依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可选择一下两种方式之一解决：1、提请重庆仲裁委员会仲裁；2、向人民法院提起诉讼。除此，双方还对物业服务事项、服务质量、权利义务、违约责任等其他相关事项进行了约定。原告从2008年8月1日起至今均在为永川区某某小区提供物业服务。
被告系该小区业主（电梯房），被告入住后支付物业服务费至2013年12月31日，但从2014年1月1日起，被告不再向原告交纳物业服务费。2015年1月15日、2016年6月15日、2017年4月1日，原告分别在被告住宅门上张贴催收通知书，要求被告支付所欠物业服务费、能源公摊费，因被告仅同意按0.8元/平方米/月缴纳双方协商未果，被告未支付。截止2017年12月31日，被告尚欠原告物业服务费3967元（87平方米×0.8元/月/平方米×12个月+87平方米×1.0元/月/平方米×36个月）、能源公摊费456元（8元/月×12个月+10元/月×36个月），合计4423元。
同时查明，该小区共有业主1146户，原告从2015年1月1日起按《2015年物管费缴纳说明》载明的收费标准在该小区收取物业服务费、能源公摊费后，2015年扣除未入住业主已缴纳物业服务费业主为930户，2016年扣除未入住业主已缴纳物业服务费业主718户，2017年扣除未入住业主已缴纳物业服务费业主781户。
庭审中，被告辩称原告物业服务等方面存在重大瑕疵，但其未向本院提供相关证据予以证明。
上述事实，有原告提供的《物业管理委托合同书》、《重庆市永川区发展和改革委员会文件》、《2015年物管费缴纳说明》、《委托书》、小区业委会会议纪要、公示照片、《重庆市宁泰物业服务合同》、2014至2017年原告收费物业费明细表各一份、催款通知书、照片等；被告提供的小区业委会记录、接房须知、永川区国土资源和房屋管理局回复及唐科长录音资料、小区部分业主签字的告知书、重庆市物业管理条例；本院调取的本院（2016）渝0118民初7332号民事判决书、（2016）渝0118民再2号、4号民事调解书各一份；当事人的陈述在卷佐证，经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，被告系永川区某某小区业主，2014年12月19日原告与永川区某某小区业主委员会签订的《2015年物管费缴纳说明》及12月20日永川区某某小区业主委员会出具与原告的《委托书》是双方的真实意思表示，虽然形式上没有严格按正式合同样式签订，但该说明及委托书的内容已经载明永川区某某小区业主委员会同意从2015年1月起至2019年12月止续聘原告继续为该小区提供物业服务，物业服务费收费按双方签订的《2015年物管费缴纳说明》上载明的收费标准收取，该说明及委托书应认定为原告与永川区某某小区业主委员会达成的物业服务协议，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在协议履行过程中，2017年9月24日，原告又与永川区某某小区业主委员会签订《重庆市宁泰物业服务合同》，虽然2014年12月20日载明的物业服务合同期限尚未届满，但原告与永川区某某小区业主委员会重新签订《重庆市宁泰物业服务合同》，应视为原告与永川区某某小区业主委员会自愿协商终止了2014年12月20日达成的物业服务协议，双方重新达成了新物业服务合同，该《重庆市宁泰物业服务合同》亦系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与业主委员会2014年达成的物业服务协议及2017年签订的《重庆市宁泰物业服务合同》约定的权利义务对被告具有约束力。原告按约为被告提供了物业服务，被告应按约向原告交纳物业服务费、能源公摊费，其久拖不付违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《物业管理条例》第七条第一款第（五）项的规定，应承担支付义务。原告要求被告支付尚欠的物业服务费、能源公摊费符合约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付滞纳金，因被告并非恶意拒交，是因与原告就物业服务费增加问题发生争议而未交，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。被告辩称2014年业主委员会未与原告签订物业服务协议的意见，因与本院查明的事实不符，本院对此意见不予采纳。被告还辩称2017年双方签订的物业服务合同系业主委员会在没有召开业主大会前提下擅自与原告签订，该合同无效的意见，其应另案诉讼予以解决，本院对此意见亦不予采纳。另被告辩称原告服务不到位、没有建立小区突发事件处置应急预案和物业管理应急预案等，因其未向本院提供证据予以证明，本院对此意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告苏承秀于本判决生效后三日内支付原告重庆市宁泰物业管理有限公司从2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费3967元、能源公摊费456元，合计4423元；
二、驳回原告重庆市宁泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告苏承秀负担。
本判决为终审判决。
审判员 周文新
二〇一八年三月二十六日
书记员 罗 静