广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1500号
上诉人（原审被告）卢富勇，男，汉族，1971年5月25日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人黄家文，广东智田律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯巍，男，汉族，1979年2月26日出生，住湖北省麻城市。
委托代理人哈珍德，广东宝言律师事务所律师。
上诉人卢富勇因与被上诉人冯巍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法良民初字第1619号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决：一、冯巍与卢富勇于2013年7月29日签订的《房地产买卖合同》已于2013年9月25日解除；二、卢富勇应于判决发生法律效力之日起十日内向冯巍返还双倍定金40000元及房款60000元；三、驳回冯巍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2176.58元（已减半收取），由卢富勇负担。
上诉人卢富勇不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1.卢富勇到冯巍户籍所在地查证其身份情况，但湖北省黄石市下陆区公安分局告知该辖区无冯巍其人，该辖区也不存在冯巍身份证记载的户籍地址，卢富勇因此有理由怀疑冯巍身份情况的真实性，请法院予以核实。2.事实上，冯巍只支付了80000元给卢富勇，然后就要求卢富勇把房产过户至其名下。卢富勇要求其支付第一期房款，冯巍说暂时没有钱，等房产过户后再支付。卢富勇一直表示可以按合同约定将案涉房产出售，直至一审开庭时，卢富勇也没有作出单方取消交易的意思表示。反而是冯巍要求解除合同，其理由是在其没有支付首期购房款的情况下要求卢富勇协助其办理过户手续，这是没有任何事实�法律依据的，卢富勇予以拒绝。虽然双方签订的房屋买卖合同没有明确约定卢富勇协助过户与冯巍支付首期房款的先后问题，但根据公平原则和交易习惯，很明显应该由冯巍先支付首期房款。退一万步说，即使是同时履行，卢富勇也依法享有同时履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。冯巍不愿意支付款项，卢富勇根据上述法律规定有权拒绝协助其办理过户手续。而冯巍仅凭一份《配合履行合同的函》（卢富勇并未收到）主张卢富勇违约，要求解除合同，这显然是不成立的。但原审法院竟然据此判定冯巍已经做好履行合同的准备，进而认定卢富勇违约，该认定不符合法律规定。3.案涉合同约定冯巍应向银行贷款300000元作为最后一笔购房款支付给卢富勇，但冯巍在2013年9月11日只和银行签订了250000元的贷款合同，根据合同约定，冯巍必须在3日内将50000元的差额支付给卢富勇，否则视为冯巍违约，但冯巍没有支付。至于冯巍在2013年8月5日支付的60000元，收据上已写明该款是购房定金，是冯巍不足额支付首期定金款中的一部分，而一审法院却认定该笔款项是冯巍补足的差额款。总之，整个交易过程都是冯巍在不足额支付首期购房款且根本没有支付意思表示的情况下，要求卢富勇协助其办理房产过户手续，卢富勇要求其足额支付，但冯巍从来没有支付的意思。在这种情况下，卢富勇不可能配合其履行合同。假设卢富勇协助冯巍办理过户手续，卢富勇将面临极其被动的局面，势必要承担巨大的风险，这根本不符合公平原则和交易惯例，原审法院对此予以认�错误。二、案涉合同约定，在合同签订之日起45天内（2013年9月11日止）双方应到佛山市顺德区交易中心办理房产过户并支付首期房款，卢富勇在上述时间内已通过中介（有电话记录予以证明）要求冯巍支付房款并办理相关过户手续，但冯巍均以各种理由予以拒绝，其在解除合同通知书上表示多次联系卢富勇，与事实不符。三、鉴于卢富勇了解到冯巍的虚假身份信息，卢富勇有理由怀疑冯巍一方存在诈骗卢富勇房产的故意，请法院对冯巍的个人身份、婚姻状况进行详细核查。且冯巍的身份情况和婚姻状况直接影响到其是否有能力履行双方的《房地产买卖合同》。此外，原审法院在未对相关证据质证的情况下，就认定案外人丁秀丽是冯巍的妻子，这也违背了相关法律规定，请法院予以纠正。综上，上诉请求：1.撤销原审判决，驳回冯巍的诉讼请求；2.本案诉讼费由冯巍�担。
被上诉人冯巍辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。关于冯巍身份问题，根据冯巍的身份证及户口薄可知，其户籍地址已于2013年8月22日从湖北省黄石市迁移至湖北省麻城市，卢富勇因此不能在冯巍原户籍地查询到相关身份信息。关于案涉房产过户问题。卢富勇收取20000元定金后，冯巍开始向银行申请贷款，银行告知冯巍只能批准250000元的贷款，冯巍因此又向卢富勇支付了60000元。2013年9月11日，冯巍取得《个人住房（商业用房）借款合同》后，随即通知了中介方，要求中介通知卢富勇协助办理房屋过户手续。中介方在2013年9月12日约定了双方共同前往顺德区房管局办理过户手续，但卢富勇没有前往。2013年9月16日，冯巍和中介一起到卢富勇家里协商房产过户问题，卢富勇不仅不予理睬，而且以非法入宅为由报警。2013年9月18日，冯巍向卢富勇发出要求履行合同的函，2013年9月19日下午2点40分，卢富勇收到了该函件并且报警称冯巍存在敲诈行为，之后，冯巍与中介、卢富勇三方到近良居委会协商，由此可见，卢富勇称没有收到要求合同履行的函与事实不符。在民警中队调解过程中，卢富勇明确表示不卖房也不退款。关于45天内签约的问题，双方于2013年7月29日签订买卖合同，按照约定双方应在2013年9月12日前办理相关过户手续。冯巍的贷款申请于2013年9月11日获得批准，所以，双方约定办手续的时间是在合同约定的期限之内，因此，案涉合同未能履行，过错在于卢富勇。
上诉人卢富勇二审期间提交以下证据：证据1.照片打印件一份，以证明中介方在其办公地点悬挂的是“万家置业”牌子，但其在案涉合同上加盖的是“顺德区大良万腾云房屋中介服务部”的公章；证据2.全球邮政特快专递封皮一个，以证明该�皮上粘贴的国内特快专递邮件详情单是空白的；证据3.手机短信照片打印件一份，以证明万家置业是在9月15日通知卢富勇办理过户手续，9月12日之前都没有通知卢富勇。被上诉人冯巍质证认为：对证据1的真实性没有异议，但对关联性不予认可；对证据2，假如快递件是空白的，卢富勇也不可能收到，且该证据与本案不具有关联性；对证据3的真实性没有异议。本院认为：关于证据1，本案为房屋买卖合同纠纷，中介机构并非本案当事人，故证据1与本案不具备关联性，本院不予采信。证据2上仅显示了“卢富勇10座702”字样，寄件人姓名等内容均为空白，未显示与本案相关的证明内容，故本院不予采信。冯巍对证据3的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。
被上诉人冯巍提交了广东顺德农村商业银行股份有限公司大良大门分理处出具的《卡详细信息》，以证�冯巍银行账户在2013年8月30日前有170000元存款，冯巍有足够的能力支付首期购房款。上诉人卢富勇质证认为，该证据只载明了余额，冯巍从来没有和卢富勇说过要支付款项，而且中介也一直说冯巍没有钱。本院认为：该证据加盖了广东顺德农村商业银行股份有限公司大良大门分理处业务公章，且卢富勇对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认。
被上诉人冯巍在二审期间申请证人梁惠朝出庭作证。梁惠朝的证人证言主要内容如下：梁惠朝为顺德区大良万腾房屋中介服务部工作人员。大概在2013年9月10日或者11日左右，银行电话告知其案涉房产的贷款已获得批准后，梁惠朝安排员工带双方去办理手续，卢富勇没有来。之后梁惠朝致电卢富勇了解情况，卢富勇要求对方给钱，梁惠朝告知卢富勇对方已准备好钱，过户的时候就给钱。后来，卢富能就不听电话了。卢富勇对梁惠朝证人证言的真实性有异议，并认为当时是中介告诉其先过户再给钱的，所以才没有履行合同。冯巍认为梁惠朝的证人证言真实可信。本院认为，梁惠朝的证人证言与冯巍一审期间提交的加盖顺德区大良万腾房屋中介服务部关于案涉合同履行情况的《证明》内容基本一致，卢富勇对证人证言及《证明》虽有异议，但未提交相反证据予以推翻，故本院对梁惠朝的证人证言及上述《证明》均予以采信。
经审查，本院对原审法院查明事实予以确认。
本院认为：本案上诉主要争议焦点为违约责任的承担问题。综合诉辩双方的意见，本院作如下分析：
关于合同约定。案涉合同对购房款的支付约定如下：案涉房产转让成交价500000元，买房须按下述方式分二期付款：首期定金款200000元。支付方式如下：买方在签署本合同时支付定金20000元予卖方；买卖双方在签署本�同45天内到顺德区交易中心签订二手买卖合同过户时，乙方支付首期定金之余款180000元予卖方。最后一期房款300000元以银行按揭付款方式支付。如买方已付第一期楼款金额少于楼款总额减去银行贷款确认之金额，则第一期楼款金额相应增加，买方须于银行确认贷款额后3日内补足差额部分给卖方。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，且案涉合同已明确约定定金的数额为20000元，综合考虑双方当事人对上述合同条款的解释，本院认定双方当事人在签订案涉合同时对购房款支付方式的真实意思表示如下：案涉房产转让成交价500000元。房款分两期支付。买方在签署本合同时支付定金20000元予卖方，买卖双方在签署本合同45天内到顺德区交易中心签订二手买卖合同过户时，乙方支付180000元予卖方。第一期购房款包括定金20000元及前述180000元。第二期购房款300000元以银行按揭付款方式支付。如买方已付第一期楼款金额少于楼款总额减去银行贷款确认之金额，则第一期楼款金额相应增加，买方须于银行确认贷款额后3日内补足差额部分给卖方。
关于合同的履行。（一）卢富勇是否存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。根据合同约定，卢富勇作为卖方，在签订合同之日起45天内应与冯巍一起前往顺德区房地产交易中心签订正式的二手房买卖合同，冯巍在签订正式的二手房买卖合同时，应向卢富勇支付首期购房款余款。因此，支付首期购房款余款与协助办理房产过户手续是本案买卖双方应同时履行之义务。根据本案证人证言及书证可知，中介机构在合同约定时间内已通知卢富勇协助办理房地产过户手续，但卢富勇未按约定前往顺德区房地产交易中心签订正式的二手房买卖合同，在冯巍发函催告后，仍未履行协助过户义务，上述行为已构成违约，卢富勇应承担相应的违约责任。卢富勇关于冯巍应支付首期购房款余款在先，卢富勇协助办理房产过户手续在后，故其在冯巍未支付首期购房款余款的前提下，未前往顺德区房地产交易中心签订正式的二手房买卖合同的主张，与合同约定不符，本院不予采纳。（二）冯巍是否存在违约行为。卢富勇上诉认为，冯巍已付第一期楼款金额少于楼款总额减去银行贷款确认之金额，其未于银行确认贷款后3日内补足差额，故冯巍存在违约行为。对此，本院认为，冯巍在合同约定支付首期购房款之余款之前，即双方签订正式二手房买卖合同之前，另行支付了60000元，且该数额超出贷款差额。冯巍该付款行为既能体现其履约之诚意�又能保障自己的交易安全，冯巍关于60000元为补足贷款的解释符合常理。且案涉合同并未约定冯巍不能提前补足贷款差额，卢富勇也未拒绝冯巍提前履行补足贷款差额，故冯巍提前补足贷款差额不属于违约。卢富勇还主张，其在合同签订之日起45天内，已要求冯巍支付房款并办理过户手续，但被冯巍拒绝。因卢富勇本案中提交的证据不能证明上述内容，且其要求不符合合同约定，故本院对卢富勇的上述主张不予采信。
综上所述，卢富勇未按约定前往顺德区房地产交易中心签订二手房买卖合同造成合同未履行，已构成违约，应承担违约责任。原审法院对此处理正确，本院予以维持。
至于冯巍身份情况等问题。诉讼中，卢富勇对冯巍的身份情况、婚姻登记情况虽有异议，但并未提交相反证据予以推翻，故本院对卢富勇的异议不予采信。
综上所述，原审判决认定事实�楚，适用法律正确，本院予以维持。卢富勇的上诉缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人卢富勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年八月十八日
书 记 员 莫志恒