广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4030号
上诉人（原审原告）：广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社，住所地。
法定代表人：陈鉴秋，职务：主任。
委托代理人：刘依强，广东敏锐律师事务所律师。
委托代理人：朱彩云，广东敏锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭广祥，男，1972年4月22日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：方亮，广东青晖律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社因与被上诉人彭广祥租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月1日，广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社（原名为：广州市番禺区钟村街钟村一村经济合作社，以下简称钟村一村合作社）作为甲方（出租方），与彭广祥作为乙方（承租方）签订了一份《临时租赁协议》，约定甲方有意将位于番禺区钟村街钟一工业区原业成粉厂的厂房，面积约1500平方米，出租给乙方作临地堆放使用，未经甲方同意，乙方不得擅自挪作他用；租赁期限自2011年12月1日起至2012年2月28日共三个月；租金计算办法：按照每月每平方米租金8元计算，每月租金总额12000元的标准，甲方所收租金均为不含税，甲方收取时仅向乙方出具收据，如需开具正式发票，所需税票由乙方另行支付；租金支付期限：乙方须在本协议签订之日向甲方预付一个月的租金，并缴交相当于一个月租金标准的定金，租赁期间乙方须在每月5号前向甲方支付当月租金并缴交上月的水电费，水电费按实际用量及国家收费标准计收；乙方同意，甲方需要收回土地时，自甲方发出限期搬迁通知十天内，乙方无条件将该地交回甲方使用，并在该期限内自行将该地上堆放物搬迁完毕；如乙方需提前终止协议，亦必须提前十天向甲方书面提出，并向甲方缴齐租金及水电费等费用后才可退回定金。
钟村一村合作社于2013年3月14日向原审法院提起本案诉讼，以彭广祥拖欠2012年3月1日至2012年12月27日期间的租金为由，请求法院判令：1、彭广祥向钟村一村合作社支付自2012年3月1日起至2012年12月27日止占用厂房期间的费用共计120000元；2、彭广祥承担案件的全部诉讼费用。彭广祥在原审答辩称：不同意钟村一村合作社的全部诉讼请求，具体理由如下：1.钟村一村合作社与彭广祥在2011年12月1日签订的《临时租赁协议》称钟村一村合作社将位于番禺区钟村街钟一工业区原业成粉厂的厂房租赁给彭广祥，但该厂房没有产权证，也没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关规定，双方签订的《临时租赁协议》是无效的。同时，钟村一村合作社无法提交该厂房的产权证用来证明该厂房是钟村一村合作社所有，无法证明钟村一村合作社拥有该厂房的处分权。2.签订协议后，钟村一村合作社并没有按约定将协议所指的涉案厂房交付给彭广祥使用，彭广祥没有占用涉案厂房，钟村一村合作社要求彭广祥支付占用费用是没有事实和法律依据的。综上，结合双方签订的《临时租赁协议》，因为违反法律法规的强制性规定，是一份无效协议，自始无效，对双方没有约束力。而钟村一村合作社没有将涉案厂房交付给彭广祥，导致彭广祥没有实际占用涉案厂房，彭广祥无需向钟村一村合作社支付任何费用。因此，钟村一村合作社请求彭广祥支付涉案厂房占用费是没有事实和法律依据的，请求法院予以驳回。
原审诉讼中，钟村一村合作社与彭广祥双方均确认彭广祥支付了租赁押金12000元。但双方对以下问题存在争议：
一、《临时租赁协议》的效力问题。钟村一村合作社确认涉讼厂房没有办理相关报建手续，但认为上述协议是双方当事人的真实意思表示，因此是合法有效的。彭广祥则主张涉讼厂房没有产权证，也没有取得建设工程规划许可证，因此双方签订的合同无效。
二、涉讼厂房有否交付给彭广祥使用的问题。钟村一村合作社主张虽然钟村一村合作社与彭广祥没有办理书面的交接手续，但钟村一村合作社在签订租赁协议当天即将涉讼厂房的大门钥匙交给了彭广祥，且彭广祥在使用厂房的过程中已经支付了三个月的租金。钟村一村合作社对此提供了彭广祥向钟村一村合作社缴纳租金的《收款凭证》（编号为：NO.0016792、NO.0017342）两张及该单据所附账本予以证实。其中编号为NO.0016792的《收款凭证》确认收到彭广祥缴纳2011年12月租用原业成粉厂厂房租金12000元，收款时间为2011年12月16日，该单据加盖了广州市番禺区钟村街钟村一村民委员会公章；编号为NO.0017342的《收款凭证》确认收到彭广祥缴纳2012年1-2月厂房租金24000元，收款时间为2012年5月9日，该单据加盖了广州市番禺区钟村街钟村一村民委员会公章。彭广祥对上述单据的真实性不予确认，认为是钟村一村合作社出于自身目的单方制作的。彭广祥并主张其只缴纳过押金和第一个月的租金，其余租金均没有缴纳过，因为其没有使用过该厂房，相反彭广祥还要求钟村一村合作社退还押金及首月租金，而且如果彭广祥使用涉讼厂房的话，会产生水电费，但钟村一村合作社没有证据证明彭广祥有产生水电费。
针对彭广祥所述上述单据为钟村一村合作社自行制作的问题，钟村一村合作社予以否认，主张其作为村集体，所收取支出的任何一笔款项，均需入账并经过村民小组、村民代表以及街道办事处的审计核查，完全不存在造假的。对于彭广祥缴纳押金及首月租金的单据，彭广祥表示单据已遗失，无法提供。并表示上述款项是通过转账形式支付的。
三、钟村一村合作社接收涉讼厂房的时间及情况。钟村一村合作社称其2012年12月以邮寄快递的形式向彭广祥发出《催促函》催促其在十日内将涉讼厂房内物品搬离并交还厂房，并告知其如未如期执行则视为彭广祥放弃厂房内所堆放物品的权利，钟村一村合作社将采取一切措施接管厂房。但彭广祥仍拒绝退还，经钟村一村合作社多次交涉无果。因彭广祥在涉讼厂房内还堆放了部分物品，为避免日后产生不必要的矛盾及纠纷，钟村一村合作社于2012年12月27日在番禺区公安局钟村派出所警员的协助下收回了涉讼厂房。钟村一村合作社对其上述主张，提供了《催促函》、国内特快专递邮件详情单（EX886774055CS）、《邮件全程跟踪查询结果》及现场照片予以证实。其中国内特快专递邮件详情单显示收件人姓名彭广祥，电话138××××2647，收件地址为广州市番禺区钟村街十字街长巷横八巷之二巷1号，收寄时间为2012年12月14日；《邮件全程跟踪查询结果》显示EX886774055CS邮件于2012年12月16日由汪赵连代收。彭广祥对上述证据均不予认可，认为彭广祥及其家人均未签收过上述函件，彭广祥也不认识汪赵连，而且催促函也不能证明彭广祥已经实际使用了涉讼厂房；因钟村一村合作社从来没有将涉讼厂房交付给彭广祥使用，因此彭广祥也没有移交给钟村一村合作社的义务；对于涉讼厂房内物品的问题，该物品是彭广祥与钟村一村合作社签订租赁协议时已经存在，当时钟村一村合作社的工作人员称可以将该废料送给彭广祥，也就是说这些物品是上一手使用人留下的，并非彭广祥所有，彭广祥实际没有使用过厂房。
另外，对于涉讼厂房的现状，彭广祥称该厂房已于2012年12月份前被拆除。
原审法院认为：关于钟村一村合作社与彭广祥就租赁番禺区钟村街钟一工业区原业成粉厂的厂房（面积约1500平方米）所签订《临时租赁协议》的合同效力问题，根据钟村一村合作社与彭广祥在庭审中的陈述，涉讼厂房没有办理合法的报建手续，也没有依法取得房屋所有权证，依法应当认定为违法建筑。因此，上述协议的订立违反了法律的强制性规定，应当认定为无效合同。
对于钟村一村合作社与彭广祥双方争议的钟村一村合作社有否将涉讼厂房交付给彭广祥使用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故交付租赁物系出租人应当履行的法定义务。本案中，钟村一村合作社主张其已在签订租赁协议当天将涉讼厂房的钥匙交付给了彭广祥，但彭广祥对此予以否认，故应当由钟村一村合作社就此举证证明。但是，从钟村一村合作社提交的证据及双方当事人在庭审中的陈述来看，一方面，钟村一村合作社虽然提交了《催促函》、国内特快专递邮件详情单、《邮件全程跟踪查询结果》、租金《收款凭证》及照片证明其已交付了涉讼厂房，但上述《催促函》及快递凭据只能反映钟村一村合作社催促彭广祥交回厂房，但不足以证实钟村一村合作社在此之前已经向彭广祥交付了该租赁物业。而租金《收款凭证》系由广州市番禺区钟村街钟村一村民委员会所出具的，但彭广祥否认其曾缴纳过2012年1-2月的租金，而钟村一村合作社除此之外未能提供其它证据证实彭广祥确系向其缴纳过该两个月的租金，因此仅凭上述《收款凭证》不足以推定钟村一村合作社已将涉讼厂房交付给彭广祥的事实。对于钟村一村合作社提供的照片，钟村一村合作社虽然主张其于2012年12月27日经钟村派出所协助收回涉讼厂房，但同样未能证实其已交付厂房给彭广祥使用。因此，钟村一村合作社提供的上述证据不足以证明其履行了交付厂房的义务，应承担举证不能的不利后果。另外，对于双方所争议的涉讼厂房内的物品问题，钟村一村合作社虽然主张其2012年12月27日收回涉讼厂房时该厂房内的物品为彭广祥所有，但彭广祥亦予以否认，钟村一村合作社未能举证证实该厂房内的物品确系彭广祥的所有物，亦应承担举证不能的法律后果。因此，钟村一村合作社未能充分举证证明其已将涉讼厂房交付给彭广祥。在此情况下，钟村一村合作社主张彭广祥支付2012年3月1日至2012年12月27日止占用厂房期间的费用120000元，缺乏理据，不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，于2014年4月15日作出如下判决：驳回钟村一村合作社的全部诉讼请求。案件受理费2700元，由钟村一村合作社负担。
判后，上诉人钟村一村合作社不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）彭广祥在一审的抗辩前后矛盾，没有任何证据支持，且无法自圆其说。而钟村一村合作社提供的证据之间存在着内在的必然联系，形成一组完整有效的证据链，足以证明钟村一村合作社交付了涉讼厂房及彭广祥长期占用和拒付使用费的问题。一审判决片面、武断地将钟村一村合作社提供的证据的内置联系予以切断、分割，并进而认定这些单个的证据均不足以充分证明钟村一村合作社的主张，没有对钟村一村合作社的证据与彭广祥口头陈述这两者之间的证据效力比较原则，明显不符合证据规则的相关规定。（二）在正常情况下，承租方在签订《租赁合同》并支付定金及租金后，如出租方未交付物业给承租方使用的，则其不可能长期不进行交涉，催促交付使用。但本案中，无证据证明彭广祥在协议签订后至钟村一村合作社提出诉讼前长达近一年时间中，曾与钟村一村合作社进行过任何交涉的事实，甚至对于钟村一村合作社要求限时搬离并支付占用费的多次交涉及寄发的《催促函》，彭广祥亦无任何反应，这完全不符合正常逻辑。一审判决在彭广祥并无任何证据反驳、亦无法自圆其说的情况下，片面认定钟村一村合作社的证据不足以证明涉讼厂房已交付使用的事实，该认定不符合逻辑。为此上诉请求：1.撤销原判，改判彭广祥向钟村一村合作社支付自2012年3月1日起至2012年12月27日止占用厂房期间的费用共计120000元；2.由彭广祥承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人彭广祥答辩同意原审判决，不同意上诉人钟村一村合作社的上诉请求。
上诉人钟村一村合作社与被上诉人彭广祥对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：本案双方争议的焦点就是钟村一村合作社是否将涉讼厂房交付给彭广祥使用。钟村一村合作社为证明其将涉讼厂房交付给彭广祥使用，提供了《催促函》、国内特快专递邮件详情单、《邮件全程跟踪查询结果》及照片，但上述证据仅能证明其曾向彭广祥催促交还厂房及其主张收回了厂房，并不能证实其已交付涉讼厂房的事实。钟村一村合作社提供的《收款凭证》开具的单位及时间也与双方签订的《临时租赁协议》约定不符，对此，钟村一村合作社未能作出合理解释，且彭广祥否认向钟村一村合作社支付过2012年1-2月的租金，故仅以《收款凭证》不足以证明钟村一村合作社有交付租赁物业的行为。至于涉讼厂房现场的物品也无证据证明是彭广祥所有，因此，钟村一村合作社在本案中提供的证据不足以证明其已将涉讼厂房交付给彭广祥使用的事实，现在彭广祥又否认使用过涉讼厂房，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，应由钟村一村合作社承担不利后果，原审法院据此作出判决驳回钟村一村合作社的全部诉请并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人钟村一村合作社的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2700元，由广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 肖和念
陆洁雯