广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（一）字第534号
原告柳州市华怡物业服务有限责任公司，法定代表人黄健新，系该公司经理。
原告代理人郭星海，柳州正源法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告廖徐庭，男，汉族，委托代理人唐仁桥，广西华尚律师事务所律师（特别授权）。
原告柳州市华怡物业服务有限责任公司诉被告廖徐庭物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月1日受理后，依法组成由代理审判员黄颖担任审判长，人民陪审员黄柳明、谭惠文参加的合议庭，于2013年6月4日公开开庭审理了本案。书记员阚璇担任法庭记录。原告委托代理人郭星海、被告委托代理人唐仁桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳州市华怡物业服务有限责任公司诉称，2004年9月3日、原告与被告廖徐庭签订了一份《三星园物业管理合同》，约定被告将其所购买的位于柳州市航二路10号三星园二区的10-5号、10-6号、10-7号门面（建筑面积共计280.5平方米）由原告提供物业服务，被告在每月的10号之前，按建筑面积每平方米每月1元的标准计价，向原告交纳其三间门面的物业费278元／月，逾期交纳的从逾期之日起按每日1％交纳滞纳金。合同签订后，原告履行了自己的义务。但被告自2009年1月1日起至2013年1月16日止共计49个月未按合同履行自己的义务交纳物业费，拖欠物业费达13622元。原告多次上门催索物业费未果，原告于2010年5月向柳州市柳南区人民法院提起诉讼，鉴于被告系业主，为了缓解矛盾，原告于2010年6月7日撤诉。但事后被告仍拒交物业费，原告无奈又于2010年9月向柳州市柳南区人民法院提起诉讼，并经柳州市中级人民法院二审审理，最终柳州市中级人民法院于2011年4月14日以原告起诉前没有书面催促被告交纳物业服务费，不符合法定的前提程序为由，作出驳回原告的诉讼请求的判决。2011年9月16日，原告以公证邮寄的形式向被告发出书面通知，要求被告支付2009年1月1日至2011年8月30日的物业服务费和滞纳金。2012年12月12日，原告在柳州市柳南区三星园社区居民委员会的见证下通过邮寄的形式再次向被告发出书面通知，要求被告支付2009年1月1日至2012年12月的物业服务费和滞纳金。2013年1月16日原告再次通过邮寄的形式向被告发出书面通知，要求被告支付拖欠的物业服务费和滞纳金。但均遭到被告拒绝，时至今日，被告拖欠共计49个月的物业服务费13622元（278×49=13622元）由于被告的违约行为，根据双方签订的合同约定，被告应向原告支付逾期付款滞纳金4000元。综上所述，原告认为，原被告之间所签订的物业管理合同系合法有效的合同，依法应受法律保护，被告未按合同约定按时交纳物业服务费，其行为系违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十三条第一款，国务院令《物业管理条例》第七条第（5）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告现依法提起诉讼，请求判决：1、判令被告支付物业费13622元；2、判令被告支付滞纳金4000元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。后当庭变更诉讼请求第一项：判令被告支付从2009年1月1日起至2013年6月16日共计54个月的物业费15012元。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、《三星园物业管理合同》1份，复印件与原件核对一致，证明双方签订物业服务合同，被告门面亦在原告服务范围内，约定有被告交纳物业费的义务；该合同里也约定了滞纳金；2、（2011）柳市民一终字第160号民事判决书复印件1份，复印件，证明原告对被告拖欠的费用主张过权利；3、公证书1份5页，复印件与原件核对一致，证明原告于2012年9月8日邮寄送达被告并经公证处公证；4、2012年12月12日三星社区证明1份（复印件与原件核对一致）、2张2012年12月12日邮寄回执单GX003761788CN（复印件）、邮寄发票1张（复印件与原件核对一致）、2012年12月10日通知1份（复印件与原件核对一致），证明原告履行送达告知义务于2012年12月12日邮寄送达催缴通知给被告；5、2013年1月15日通知1份，复印件与原件核对一致，证明原告于2013年1月15日邮寄送达催缴通知给被告，并经三星园居委会工作人员签字及盖公章证明；6、2013年1月15日三星社区证明1份（复印件与原件核对一致）、2张特快专递邮件详情单EX463189428CS（复印件）及发票1张（复印件与原件核对一致），证明原告于2013年1月15日邮寄送达被告催缴物业费；7、法人营业执照1张，复印件与原件核对一致，证明原告主体资格；8、物价局文件1张，复印件与原件核对一致，证明原告收费按照国家规定；9、当庭提交《三星园业主委员会公约》1份，复印件与原件核对一致，证明公约中第12页约定了发给本小区各业主的通知，以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址为主，证明原告送达的地址准确。
被告廖徐庭辩称，不同意原告诉请，理由如下：1、被告门面是面向外面街道，进出都不需要经过原告服务的三星园小区，与小区是隔绝的，不能享受到物业公司的服务，不交纳物业费是有正当理由的；2、被告多年来向柳南区环卫所交纳垃圾处理费，如果再交费是重复收费；3、催收款送达程序没完成：原告不能提供收到该通知的相关证据，没收到催款通知；4、该案已经审理，本次诉讼是重复诉讼。
被告对其陈述的事实当庭提交的证据有：1、门面位置示意图一张，复印件，证明被告门面不在物业公司的服务范围里，被告既然没享受到原告服务就不应该支付物业费；2、上门收垃圾服务费收据2张，复印件，证明原告没有享受到原告的服务，而是享受到其他部门的服务，所以向其他部门交费而不向原告交费。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据7-8无异议，本院对以上当事人均无异议的证据予以采纳。
被告对原告提交的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告进出不需要经过原告场所，没有享受到服务就不应承担支付物业服务费的义务；对证据2真实性无异议，但认为原告诉求的诉讼费已经过中级人民法院的审理，本次诉讼是重复诉讼；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，认为邮寄地点没有寄到被告住所地，原告不能提供被告签收的证据。对证据4不同意社区证明的效力，且原告只邮寄到被告的门面没有邮寄到地址，所以被告没收到。证据5不认可，原告只邮寄到被告的门面没有邮寄到地址，所以被告没收到催费通知。证据6特快批条证明邮件被退回，被告方没有收到过通知，且被告已把门面转租，有理由拒收邮件。对于原告提交的证据，本院认为，证据1来源真实、合法，系原被告双方真实意思表示下签订的合同，与本案有关系联，本院予以采纳；证据2来源真实、合法，柳州市中级人民法院所确认的一审查明的事实部分与本案有关联性，本院予以采纳；证据3-6显示原告向被告邮寄催收2009年1月1日至2011年8月30日的物业费在柳州市公证处进行了公证，2013年1月15日在柳州市三星社区居委会的见证明下，原告对2009年1月1日至2012年12月31日的物业费向被告进行邮寄催收，与本案有关联性，故本院对证据3-6予以采纳；当庭提交的证据9，本院认为该公约是双方真实意思表示下所签订的公约，本院予以采纳。原告对被告提交证据1真实性及证明目的不认可；对证据2有异议，认为双方约定每户生活垃圾费由业主自行处理，且收据上的交款人是个冶金公司，与被告无关联。对于被提交的证据，本院认为，证据1系被告单方制作，真实性无法确认，故本院不予采纳；证据2，结合原告提交的证据9《三星园业主委员会公约》第9页中“每户生活垃圾费由业主自理”的约定来看，被告以向柳州市柳南区环境卫生管理所交纳“上门收垃圾”的费用来证明原告未向被告提供物业服务的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告廖徐庭系广西柳州市航二路10号三星园二区10-5号、10-6号、10-7号门面（建筑面积共计280.50平方米）的业主。2004年9月3日，被告与原告柳州市华怡物业服务有限责任公司签订《三星园物业管理合同》，约定由原告为被告提供物业服务。同时，根据柳州市物价局于2005年8月16日作出的柳价字（2005）178号《关于重新核定“三星园”小区物业服务收费标准的批复》第一条规定，三星园小区非住宅区的物业服务费实行市场调节价，由原告与业主在物业合同中约定。原被告双方在合同中约定，被告按建筑面积280.50平方米以每月1元的标准于每月10日前向原告交纳物业费，逾期交纳物业费的从逾期之日起按每日1％向原告支付滞纳金。后原告自愿按278元／月于每月10日前向被告收取上述三间商铺的物业费。合同签订后，被告未依约交纳物业费。2011年9月8日，原告以邮寄的形式向被告发出书面通知，要求被告支付2009年1月1日至2011年8月30日的物业服务费和滞纳金，广西柳州市公证处对此于2011年9月16日下达（2011）桂柳证字第8743号《公证书》予以证明；2012年12月12日，原告在柳州市柳南区三星园社区居民委员会的证明下，通过邮寄的形式再次向被告发出书面通知，要求被告支付2009年1月1日至2012年12月的物业服务费和滞纳金；2013年1月15日，原告再次在柳州市柳南区三星园社区居民委员会的证明下，通过邮寄的形式向被告发出书面通知，要求被告支付拖欠的2009年1月1日起至2012年12月31日止的物业服务费和滞纳金。但被告均予以拒绝。2013年4月1日，原告诉至本院，请求判决：1、判令被告支付物业费13622元；2、判令被告支付滞纳金4000元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
庭审中，原告当庭变更第一项诉讼请求为：判令被告按278元／月的标准支付从2009年1月1日起至2013年6月16日共计54个月的物业费15012元，并表示其已按双方签订的《三星园物业管理合同》为被告提供了物业管理服务，被告未依约支付物业费系违约行为；原告已按双方签订的《三星园业主委员会公约》第12页中约定的送达方式向原告邮寄送达了催收物业费的通知，完成了书面催收的程序；柳州市中级人民法院曾对双方的物业合同纠纷仅作了程序上的处理，并未对实体方面进行审理，原告诉求合法。被告表示不认可。被告认为其门面不在原告小区内，没享受到原告服务就不应支付物业费；被告将门面转租，原告应将催缴通知送达至被告住所地；并认为柳州市中级人民法院对双方的纠纷做出的是实体判决。
另查明，原告柳州市华怡物业服务有限责任公司具有法定物业管理企业三级资质，原名柳州市华怡物业管理有限责任公司，原法定代表人为廖克力，后变更法定代表人为黄健新。原告下属的三星服务处曾因被告欠缴物业服务费而向本院提起诉讼，后又于2010年6月7日以需要变更诉讼主体为由提出撤诉申请。为此，本院于2010年6月7日作出了（2010）南民初（一）字第896号民事裁定书，裁定准许原告下属的三星服务处撤回起诉。后因被告仍拒缴物业费，原告又于2010年9月向柳州市柳南区人民法院提起诉讼，并经柳州市中级人民法院二审审理，该中级人民法院于2011年4月14日以原告起诉前没有书面催促被告交纳物业服务费，不符合法定的前提程序为由，下达（2011）柳市民一终字第160号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。
本院认为，原告具有法定的物业管理服务资格，其与被告签订的《三星园物业管理合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒绝交纳物业费的，人民法院不予支持。故被告以涉诉门面是面向街道，进出均不需经过原告服务的三星园小区，其不能享受到原告物业服务的抗辩事由不成立，本院不予支持；被告在庭审中辩称已将门面出租，应由承租人支付物业费的抗辩理由，因原告未提交证据予以证明，且原告要求作为业主的被告交纳物业费是符合法律规定的，故本院对被告的该抗辩理由不予支持；关于被告辨称双方纠纷已经由柳州市中级人民法院判决，本案属于重复诉讼的抗辩，本院认为，柳州市中级人民法院作出的（2011）柳市民一终字第160号民事判决书从内容上看，该院仅对一审法院查明的事实予以确认，因原告无法证明其诉前经过书面催收物业服务费的程序，故该院对其他抗辩不再进行审理，而未经实体处理的裁判是不违背“一事不再理”原则的，故被告的该项抗辩理由不成立，本院不予支持。
关于原告要求被告按278元／月的标准支付其欠交的2009年1月1日起至2013年6月16日共计54个月的物业费15012元，本院认为，原被告双方于《三星园物业管理合同》中约定按涉诉门面的建筑面积280.50平方米的标准以每月1元计算物业费，但原告自愿按278元／月向被告收取物业费亦符合法律规定，本院予以认可；同时，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主经书面催交无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告于2011年9月16日、2012年12月12日和2013年1月15日通过邮寄的形式三次向被告发出书面通知，要求被告支付欠缴的物业服务费，上述事实有柳州市三星园社区居民委员会的证明以及柳州市公证处出具的《公证书》证明，本院予以认可。而原告提交的编号为GX003761788CN的EMS邮政快递回执单显示，被告本人拒收了原告邮寄至涉诉门面的书面催费通知，理由是原告应将催费通知邮寄至被告住所地而非涉诉门面，但根据原被告双方签订的《三星园业主委员会公约》第12页中约定：“每名业主应通知管理者其接受法律文件及通知的地址；如有任何变更，业主须实时以书面通知管理者；……本公约所规定的任何发给本小区各业主的通知，以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址为准；……所有不能其单元为通讯地址的业主应将其选择的通讯地址事先通知管理者。”故该公约应视为原被告双方对上述送达地址及地址变更后的送达方式作出了确认。另外，原告曾因被告欠交物业费的问题多次向法院提起诉讼，而被告收到诉讼材料并应诉的事实亦显示，被告对原告一直向其催收物业费的事实是知晓的，但其却未据此提供已书面告知原告变更送达催费通知地址的证据，由此产生的法律后果应由原告自行承担，故原告将催费通知寄至被告的门面是符合双方约定的。在本次诉讼前，原告于2013年1月15日在柳州市柳南区三星社区居民委员会的证明下，向被告邮寄送达了催收2009年1月1日至2012年12月31日的书面催费通知，而2013年1月1日起至2013年6月16日的物业费未在本次诉讼前经过书面催收程序，故本院对原告的该项诉求予以调整，即被告应按278元／月的标准支付从2009年1月1日起至2012年12月31日共计48个月的物业费13344元（278元／月×48个月）。原告要求被告支付滞纳金4000元的主张，未超出被告欠交费用数额的30%，符合法律规定，故本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，<；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>；第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：
一、被告廖徐庭向原告柳州市华怡物业服务有限责任公司支付2009年1月1日起至2012年12月31日止共计48个月的物业费13344元。
二、被告廖徐庭向原告柳州市华怡物业服务有限责任公司支付2009年1月1日起至2012年12月31日止共计48个月的物业费滞纳金4000元。
案件受理费241元（原告已预交），由原告柳州市华怡物业服务有限责任公司负担4元，被告廖徐庭负担237元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号：20-118701040004709；开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交且也不提起缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 颖
人民陪审员 谭惠文
人民陪审员 黄柳明
二〇一三年七月十五日
书 记 员 阚 璇
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、<；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>；
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
5、《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部分会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。