山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第2369号上诉人（原审被告、反诉原告）姜振立，居民。上诉人（原审被告、反诉原告）王福芹，居民。二上诉人共同委托代理人王琳。被上诉人（原审原告、反诉被告）孙善伦，居民。被上诉人（原审原告、反诉被告）夏红枝，居民。上述二被上诉人共同委托代理人刘宗伟。被上诉人（原审第三人）燕京啤酒（山东无名）股份有限公司。法定代表人宋宝和，董事长。委托代理人宋庆富，山东法至上律师事务所律师。上诉人姜振立、王福芹因房屋买卖合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2013）邹民初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2006年3月24日，孙善伦、夏红枝与姜振立、王福芹签订《房屋出售合同》一份，内容载明：“甲方（售房人）：姜振立，男，1959年1月7日出生，汉族，燕京啤酒（山东无名）股份有限公司职工，住址：邹城市千泉街道办事处大胡居委会（邹城市四基山路217号），身份证号：370825590107005乙方（售房人）：王福芹，女，1958年12月19日出生，汉族，居民，住址同上，系姜振立之妻，身份证号：370825591219002丙方（购房人）：孙善伦，男，1976年6月27日出生，汉族，燕京啤酒（山东无名）股份有限公司职工。丁方（购房人）：夏红枝，女，1977年3月14日出生，汉族，系孙善伦之妻。甲方姜振立和乙方王福芹夫妻二人将夫妻共同所有的住房一套现出售给丙方孙善伦和丁方夏红枝夫妻二人所有。经甲、乙、丙、丁四人共同协商，自愿达成协议如下：一、甲、乙夫妻二人现将夫妻共同所有的座落于邹城市明（名）泉路1308号（原：健康路11号）啤酒厂家属院7号楼2单元4楼东户的住房一套（面积63.93㎡）及楼下的储藏室（6㎡）及住房（包含储藏室）的所有权出售给丙方、丁方二人所有。《房屋所有权证》的情况：邹城市房地产管理局1994年8月6日颁发的《房屋所有权证》证号：邹房改私字第05456号，所有权人姓名：姜振立。二、出售住房（含储藏室）价款：捌万壹仟元（81000元）。三、付款时间：1、丙、丁二人已在2006年3月1日交付购房款陆万壹仟元（61000元）。2、甲、乙二人将《房屋所有权证》交付给丙、丁二人后，丙、丁二人将余额交清。四、交付房屋及证件的时间：在签订本合同后的二日内，甲、方二人应将住房（含储藏室）及《房屋所有权证》等证件交付给丙、丁二人。五、应在二个月内，甲、乙、丙、丁四人共同到房屋管理部门办理过户变更登记手续，费用由丙、丁二人负担。六、本协议经甲、乙、丙、丁共同签字或按手印后，每方均不得反悔。如有反悔，由反悔方应支付违约金并赔偿经济损失给付对方。七、违约责任：1、如有违约，按总金额（价款）的20%作为违约金，由违约方支付给对方。2、经济损失应以实际损失或评估确认的损失计算。八、本合同未尽事宜或与法律法规相抵触的部分，应以法律法规的规定为准。九、本合同一式六份，甲、乙、丙、丁签字后，各持一份，房屋管理部门或公证部门存档一份，每份均具有同等法律效力。甲方（售房人）：姜振立（手印）乙方（售房人）：王福芹（手印）丙方（购房人）：孙善伦（手印）丁方（购房人）：夏红枝（手印）订立日期：二00六年三月二十四日”。同日被告姜振立、王福芹将《房屋所有权证》（邹房改私字第05456号，登记所有权人为姜振立）交于原告，原告交付剩余房款2万元，被告向原告出具收据一张，载明：“收据收到房款现金捌万壹仟元（81000元）。其中：1、2006年3月1日收到现金陆万壹仟元（61000元）；2、2006年3月24日收到现金贰万元（20000元）。收款人：姜振立（手印）、王福芹（手印）收款时间：2006年3月24日”。原告于当日搬进涉诉房屋居住至今。2008年6月26日，原被告又重新订立《房屋买卖协议》一份，并在邹城市公证处办理公证手续，载明：“一、甲方（姜振立、王福芹）将座落在邹城市健康路11号的房产卖给乙方（孙善伦、夏红枝），房屋建筑面积：六十三点九三平方米，《房屋所有权证》编号：邹房私字第05456号。二、双方在约定，甲方以人民币捌万元整将上述房屋转让给乙方，该房价款已在本协议签订之日前支付给甲方。三、甲方保证该房产权未作过任何形式的担保，权利未受任何限制，产权与他人无任何争议。四、本房屋交付乙方后，房屋的水、电、暖、煤气等费用由乙方承担。五、本房产权转移登记的一切费用（包含公证费）由乙方承担，甲、乙双方须在三个月内办理完产权转移登记手续，在转移登记的过程中甲方应给予必要的协助”甲方：姜振立（手印）、王福芹（手印）乙方：孙善伦（手印）、夏红枝（手印）二00八年六月二十六日。同日，邹城市公证处对上述协议予以公证并出具了公证书。因被告至今未协助原告办理房屋过户登记手续，原、被告酿成纠纷。另查明，座落在邹城市健康路11号的涉诉房屋系姜振立于1994年6月从原山东无名啤酒股份有限公司（现为燕京啤酒（山东无名）股份有限公司）购买的公房，姜振立共计交房款9240.82元，其取得的《房屋所有权证》（邹房改私字第05456号，登记所有权人为姜振立）为有限产权证书，此房产姜振立享有60%的产权，燕京啤酒（山东无名）股份有限公司享有40%的产权。原审法院认为，本案争议的焦点问题一：关于原、被告于2006年3月24日签订的《房屋出售合同》及2008年6月26日订立的《房屋买卖协议》的合同效力问题。根据相关法律规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国物权法同时规定不动产物权设立、变更、转让、消灭应依法办理登记手续，未经登记不产生效力，而当事人之间订立的上述合同除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立就生效，未办理物权登记，不影响合同的效力。综上，原、被告于2006年3月24日签订的《房屋出售合同》及2008年6月26日订立的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，本院予以确认。被告及第三人关于原、被告签订的房屋买卖合同系无效合同的辩称意见，与法律规定相悖，不予采信。被告反诉要求确认双方签订的上述房屋买卖合同为无效合同的请求，本院不予支持。焦点问题二：被告及第三人是否有协助原告办理房屋过户手续的义务。物权法规定，不动产物权的变动采取的登记生效主义，未经登记，不产生物权效力，本案涉诉房屋中被告享有60%的产权，燕京啤酒（山东无名）股份有限公司享有40%的产权，被告已将涉诉房屋出售给原告，燕京啤酒（山东无名）股份有限公司虽然主张房屋买卖合同无效，不同意将其享有40%的产权出售给原告，但房屋为一整体，具有不可分割性，原告已在涉诉房屋居住多年，第三人也未有任何异议，原告可依据国家公房管理政策购买剩余40%的产权并按规定交纳有关费用后，第三人协助原告办理房屋过户登记手续，涉诉房屋归原告所有。焦点问题三：被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还现在实际占有的合同项下的房产的问题。民事活动应当遵循诚实信用的原则，双方当事人签订的房屋买卖合同为有效合同，当事人均应按照合同约定履行自己的义务，原告已按合同约定向被告交付房款并实际居住至今，被告已将其享有60%产权的房屋出售原告并将房产证手续交付原告，本案中被告主张合同无效要求原告返还涉诉房屋，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第四条之规定，判决：一、确认原告孙善伦、夏红枝与被告姜振立、王福芹于2006年3月24日和2008年6月26日订立的房屋买卖合同均为有效合同；二、被告姜振立、王福芹及第三人燕京啤酒（山东无名）股份有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告孙善伦、夏红枝办理位于邹城市名泉路1308号（原：邹城市健康路11号）啤酒厂家属院7号楼2单元4楼东户房屋（建筑面积63.93平方米）的过户变更登记手续；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。诉讼费2300元，由被告负担。（原告已垫付，被告于履行本判决时一并付给原告）；反诉费2300元，由被告（反诉原告）负担。宣判后，姜振立、王福芹不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由是：一、一审法院认定事实错误。2006年签订合同时，上诉人仅仅取得了60%的产权，没有处分权，上诉人持有的房权证上也载明“优惠”二字，被上诉人对此是明知的。双方的买卖行为未经房地产行政主管部门批准，也未在合同约定的两个月内办理过户手续，合同已过期作废。二、2008年6月，被上诉人找到上诉人要求另写一份合同，上诉人提出房价已上涨，得说说40%的产权问题，在被上诉人同意的情况下，产生了2008年6月26日的合同，约定了过户时间及一切费用由被上诉人承担，而被上诉人又未在合同约定的时间履行过户义务，一审法院未查清未办理过户的原因。被上诉人起诉的真正原因是因房屋准备拆迁，被上诉人想得到更多的利益。三、一审判决被上诉人燕京啤酒（山东无名）股份有限公司协助被上诉人孙善伦、夏红枝办理过户手续，没有法律依据。涉案房屋是福利分房，权属登记在上诉人名下，既然认定不动产不可分割，那么认定上诉人有60%的产权而没有另外40%的产权，不符合法律规定。被上诉人孙善伦、夏红枝答辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人燕京啤酒（山东无名）股份有限公司答辩称：我公司对涉案房屋享有部分产权，上诉人出售房屋时未经我公司同意，处分行为无效，上诉人与被上诉人孙善伦、夏红枝签订的合同无效。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案房屋所有权证编号为邹房改私字第05456号，载明的所有权人是上诉人姜振立，并未注明房屋共有情况，只是在不动产登记簿中记载姜振立60%产权、山东无名啤酒股份有限公司40%产权。合同系上诉人姜振立、王福芹与被上诉人孙善伦、夏红枝的真实意思表示，虽然没有进行变更登记，不发生物权变动的结果，但房屋转让合同依然有效，亦不会因未在合同约定的时间内完成变更登记手续而导致合同无效。根据《山东省职工所购住房上市交易管理暂行办法》的规定，以标准价购买的公有住房住满五年的可上市交易，原产权单位有优先购买权，增值部分按产权比例分成。上诉人姜振立与山东无名啤酒股份有限公司签订的公房出售协议中也做了与上述规定相同的约定。一审法院判决被上诉人孙善伦、夏红枝就40%产权按规定交纳相关费用后，由被上诉人燕京啤酒（山东无名）啤酒股份有限公司协助办理过户登记手续，燕京啤酒（山东无名）股份有限公司并未提起上诉，说明被上诉人燕京啤酒（山东无名）股份有限公司放弃了优先购买权。综上，上诉人姜振立、王福芹的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人姜振立、王福芹负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫先东代理审判员  张 芳代理审判员  韩 飞二〇一五年十二月四日书 记 员  李梦琦