江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初17814号
原告：李亚军，男，汉族，1974年3月11日生，住江苏省泗阳县。
被告：蔡立奎，男，汉族，1970年8月3日生，住江苏省淮安市楚州区。
第三人：昆山天地仁房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇君子亭路468号，统一社会信用代码91320583MA1MQBUW39。
法定代表人：张邢峰，该公司总经理。
原告李亚军与被告蔡立奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。后为查明案件事实，本院依昆山天地仁房产咨询有限公司（以下简称天地仁公司）的申请追加该公司作为第三人参与诉讼，于2017年11月21日公开开庭进行审理。原告李亚军在审理过程中申请审判员沈中昊回避，本院依法变更由审判员李加好适用简易程序独任审判，于2017年12月8日公开开庭进行审理。原告李亚军、被告蔡立奎、第三人天地仁公司法定代表人张邢峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李亚军向本院提出诉讼请求：1、请求判令蔡立奎立即按照合同约定支付购房尾款64万元；2、请求判令蔡立奎支付自2017年9月9日起以64万元为基数按银行年贷款利率4.7%的3倍支付逾期付款利息至尾款付清之日；3、本案诉讼费由蔡立奎负担。事实与理由：李亚军与蔡立奎存在房屋买卖合同关系。李亚军在昆山市巴城镇正仪阳澄春晓有一套房屋，因工作原因离开苏州故有意向出售。2017年4月8日李亚军与蔡立奎的外甥许士杰通过中介达成房屋买卖初步协议。但因昆山限购政策，到正式签订协议以及支付首付款时买方变更为蔡立奎。本着友好协商的原则，李亚军对此不持有异议，因为这并不影响李亚军出售房屋的本意。期间，李亚军积极配合蔡立奎完成了正式合同的签订、银行贷款的预审批以及昆山房屋交易中心过户和银行抵押权证办理等手续，但在最后需要蔡立奎向银行出具抵押权证以方便银行将款项支付给李亚军时，蔡立奎拒不履行义务，不向银行出具抵押权证以方便放款。根据昆山房屋交易中心的答复，一般流程在签订完过户手续后10个工作日蔡立奎可以拿到房产证和抵押权证。李亚军于2017年8月23日到昆山房产交易中心查询，蔡立奎的房产证和抵押权证已经领取。根据银行员工向李亚军的答复，银行在收到抵押权证两周内可以放款，李亚军应当在2017年9月8日前可以拿到尾款。但至今蔡立奎未能向李亚军支付购房尾款。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告蔡立奎辩称：蔡立奎与李亚军于2017年通过天地仁公司达成房屋买卖协议，期间蔡立奎按照合同约定履行了各项义务，双方都积极配合天地仁公司办理各项事宜。因双方在天地仁公司的居间下达成协议，一切办理贷款及过户手续都委托该公司办理。蔡立奎所有贷款材料都在天地仁公司，非蔡立奎本人主观原因阻止不放款给李亚军，故蔡立奎已经尽到了各项义务。李亚军与天地仁公司之间的纠纷与蔡立奎无关。故请求法院根据事实依法裁判。
第三人天地仁公司述称：天地仁公司与李亚军签订了《房屋独家委托出售协议书》约定，李亚军名下的XX小区XX#XX单元XX室的委托销售总价为88万元，若天地仁公司在代理期限内以高于本协议约定价格售出该房屋，则高出部分的金额由该公司作为佣金收取，若低于本协议约定价格售出，则必须事前征得李亚军的同意。2017年4月8日李亚军与蔡立奎在天地仁公司的居间下签订了房屋买卖合同，合同总价为93万元。后李亚军在房屋买卖合同签订后多次联系并找到蔡立奎的外甥许士杰，要求违背之前签订的房屋买卖合同私下进行交易，但对方未答应并要求按原合同继续履行。现天地仁公司已经按照合同约定，完成了贷款过户及其他各项手续，且多次通知李亚军履行《房屋独家委托出售协议书》中约定的义务，以便该房屋买卖的下一步流程。但李亚军却矢口否认，概不履行义务。故请求法院根据事实，依法作出公正、合理的裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2017年4月8日李亚军与天地仁公司签订《独家委托出售协议书》，约定李亚军将位于昆山市巴城XX小区XX#XX单元XX室房屋，建筑面积91.63平方米全权委托给天地仁公司代理出售。双方商定该房屋的委托代理销售总价为88万元，如天地仁公司与客户议价达到或超过此价格时，天地仁公司可直接代理李亚军收取客户定金。若天地仁公司在代理期限内高于本协议约定价格出售，则高出部分的金额由该公司作为佣金收取；若低于此价格出售，则必须事先征得李亚军同意。双方约定代理期限为1个月，即自2017年4月8日至2017年5月8日。2017年4月8日李亚军（甲方）与许士杰（乙方）在天地仁公司（丙方）居间下签订《房屋买卖合同》，约定由乙方购买甲方的上述房屋，成交总价为93万元。付款方式为，乙方于2017年4月8日支付定金50000元；乙方于2017年4月28日前将首付款232900元支付给甲方；剩余购房款64万元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款程序一次性交给甲方。丙方为甲方、乙方提供交易机会，该公司应当如实传递双方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询并协助双方办理产权过户或租赁权过户手续，甲乙双方须在2017年10月8日前提供相应合法的证件，否则视为违约。贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方需补齐所差房款，继续履行该合同并承担由此引起的经济损失，已经缴纳的服务费不予退还；乙方必须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方须承担相应责任及经济损失；乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条规第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同定金50000元作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方收取的本合同约定的中介信息服务费一律不予退还。合同补充约定，在甲方房产证办出后一个月内办理过户手续，首付款尾款7100元整于过户当天交付甲方；甲方房产证正在办理中，双方协商一致，非双方当事人原因，合同日期顺延。在该合同中，李亚军出具收据确认收到许士杰支付的定金50000元。合同签订后，因昆山限购政策李亚军同意将该合同主体变更为蔡立奎。2017年7月29日李亚军与蔡立奎签订备案的《存量房买卖合同》，该合同中约定房屋成交总价为918000元，首付款278000元，银行按揭贷款640000元，若贷款不足则现金补齐，该合同对付款时间以及违约责任等均未做约定。后李亚军于2017年6月16日办理好该房屋的不动产登记证书，配合蔡立奎办理了房屋所有权变更登记手续及房屋抵押他项权证。蔡立奎委托天地仁公司代为办理银行贷款等手续。审理中，李亚军陈述他项权证于2017年8月23日被取走，银行在收到他项权证后1-2周内就可以放款，11月21日时该他项权证尚未交付贷款银行。天地仁公司陈述于2017年8月底取得他项权证，具体交付银行时间不清楚。后因存在天地仁公司与李亚军存在争议所以银行没有放款，放款时间大概时间在一个半月左右。蔡立奎陈述将贷款由天地仁公司在处理，因李亚军未支付天地仁公司佣金所以导致贷款未发放。2017年12月12日李亚军确认收到银行支付的购房款。
本院认为：李亚军与蔡立奎之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守履行。李亚军已经按约定协助蔡立奎办理了房屋产权过户手续，蔡立奎应当按约及时支付购房款。现银行已经将购房款640000元支付李亚军，故对李亚军要求蔡立奎支付购房款640000元的诉讼请求本院不予支持。
关于李亚军要求蔡立奎支付逾期付款利息损失的诉讼请求，本院认为双方约定640000元购房款由蔡立奎贷款支付，蔡立奎应当在李亚军协助办理好房屋过户手续后的合理期限内及时办理贷款手续，履行付款义务。不安履行抗辩权只存在于同一合同关系中。天地仁公司和李亚军之间的独家委托销售合同与天地仁公司和蔡立奎之间的委托合同属于不同的法律关系，其不能以拒绝履行后一合同项下的义务来要求李亚军先履行前一合同的义务。天地仁公司作为蔡立奎办理贷款手续委托代理人对于何时取得他项权证，何时交付银行应当十分清楚，但其未能举证证明进行上述两项流程的具体期限，故本院根据李亚军的陈述确认天地仁公司已于2017年8月23日取得他项权证，至2017年11月21日尚未将他项权证交付银行。拖延办理银行贷款手续必然造成银行放款的延迟，其行为已经构成违约。蔡立奎作为委托人应当对代理人天地仁公司的行为向李亚军承担违约责任。
蔡立奎在答辩中认为其并不存在违约行为，即隐含有主张调整违约金的意思表示。李亚军主张以640000元为本金自2017年9月9日起按银行贷款利率4.7%的3倍计算逾期付款违约金至实际付清之日，但未提供证据证明其实际损失情况，故本院酌情蔡立奎应当支付李亚军的违约金为10000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告蔡立奎于本判决生效之日起十日内支付原告李亚军逾期付款违约金10000元。
二、驳回原告李亚军的其他诉讼请求。
如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费10200元，减半收取5100元，由被告蔡立奎负担。该费原告已经预交，本院不再退还，被告履行本判决确定的义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 李加好
二〇一八年一月十九日
书记员 王颂淼