广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2602号
上诉人（原审原告、反诉被告�：黄瑞良。
委托代理人：张晓东，广东鹏正律师事务所律师。
委托代理人：沈文霞，广东鹏正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市东景润物业投资有限公司。
法定代表人：刘东权，总经理。
委托代理人：王腊清，广东深兴律师事务所律师。
上诉人黄瑞良因与被上诉人深圳市东景润物业投资有限公司（以下简称东景润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第2456号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明并认定，一、涉案场地的位置：位于深圳市xx街道xxxx路xx城x层街铺xxx铺位。
二、东景润公司租赁权来源：2012年9月20日，东景润公司从案外人深圳�xx股份合作公司承租而来涉案商铺（深圳市宝安区xx街道xx股份合作公司统建楼xxxx1至5楼）。
三、黄瑞良与东景润公司的租赁合同内容：2013年6月11日，双方签订《xx城租赁合同》，约定黄瑞良从东景润公司承租涉案商铺，租赁期限自2013年9月19日至2019年9月18日；双方同意以2013年9月19日为预定开业日期，并以东景润公司最终书面通知的开业日期为准，如实际开业时间推迟，则合同起租日期、结束日期、免租期、管理费收费日期、空调费用收取日期等相应顺延；约定了具体租金数额；管理费每月1726元，管理费是用于提供该物业内外公共卫生、保安及公共电梯的正常支持；黄瑞良应于签订本合同之日向东景润公司缴纳保证金86286元。
四、约定租金的数额：2013年9月19日起的第一个租赁年度内，签订合同之日首次交纳租金93143元，剩余年度内11个月的租金每月43143元；第二个租赁年度内，每月租金43143元；第三个租赁年度内，每月租金46594元；第四个租赁年度内，每月租金50322元。
五、已缴押金数额：2013年6月18日交押金86286元。
六、已缴租金数额：2013年6月18日首次交纳93143元。
七、已缴装修押金数额：2013年12月11日缴纳装修押金2万元。
八、《关于共乐城开业合作协议书》的内容：黄瑞良、东景润公司洽谈进驻时间，因消防检测不合格而延误，在此期间东景润公司一再承诺开业时间而不能兑现，导致商户前期策划投资、设备投资、人力资源投资、配套保证性投资而引起现金呆滞，给各商户带来较多不必要的经济损失；东景润公司承诺各商户开业时间为2014年9月1日至8日，如因东景润公司原因导致不能按时开业，东景润公司愿承担黄瑞良前期全部投资费用120％作为补偿；整个商业�的打造，需要双方的共同合作，东景润公司作为商圈操作平台，需承诺各商户在开业期间有80％的招商率并进场营销，打造一个良好的商业氛围。
九、涉案商铺的开业时间：2014年12月22日。
十、未能依约定时间开业的原因：涉案商铺前期一直未能通过相关行政部门消防验收，直到2014年10月11日才通过深圳市公安局消防监督管理局消防验收。
十一、涉案商铺租赁合同是否有效：无效。涉案商铺既未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，故该租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。东景润公司提交了一份深圳市宝安区xx镇xx村401.4平方米工业用地二层框架结构的房地产证，拟证明涉案商铺有产权证。经查，涉案商铺是在将有房地产证的原二层框架结构的建筑推倒后，同一位置上重建的。涉案商铺并未取得房地产证或建设工程规划许可证，因此涉案租赁合同为无效合同。
十二、《关于共乐城开业合作协议书》是否有效：无效。该协议书亦是围绕涉案商铺的出租使用进行的租金、违约金等内容的相关约定。因涉案商铺未取得房地产证或建设工程规划许可证，有关涉案商铺租赁内容的约定应均属无效。
十三、黄瑞良是否已经搬离涉案商铺：没有搬离。黄瑞良自进场装修后，一直未履行过物业返还手续。
十四、租赁押金及装修押金是否应当退还黄瑞良：应当退还。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当返还，则东景润公司应当将其向原告收取的租赁押金86286元及装修押金2万元返还给东景润公司。
十五、黄瑞良的已形成附和的装修损失：黄瑞良主张的餐厅装修、厨房设备（已形成附和的）、抽风设备、家具（已形成附和的）、�防费、玻璃费、瓷砖费均属已形成附和的装饰装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人统一利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。对已经形成附和的涉案商铺内的装饰装修该院委托了司法评估，xxx评估土地房地产估价有限公司评估涉案装修现价值为180255元。东景润公司明确表示对黄瑞良的装饰装修不同意利用。双方对租赁合同无效均有过错，但作为出租方的东景润公司明知涉案商铺不能出租仍与黄瑞良签订租赁合同，应承担主要责任，因此涉案装修现值70％的损失应由东景润公司承担，经计算，东景润公司应支付给黄瑞良已形成附着的装修损失126178.5元（180255元×70％）。
十六、黄瑞良未形成附和的装修损失：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人统一利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。黄瑞良主张的家具费（未形成附和的）、厨房设备费（未形成附和的）、空调设备费、监控器材费均属未形成附和的装饰装修物，因东景润公司不同意利用，上述物品应由黄瑞良拆除，东景润公司无需支付此费用。
十七、餐厅招牌损失：黄瑞良在起诉状后附“费用明细单”及庭审举证阶段均主张制作招牌共计花费定金8000元及费用1万元。从涉案场地的照片中可见招牌已经制作完毕。依《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或被撤销后�…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。导致租赁合同无效的过错主要在于作为出租房的东景润公司，因此东景润公司应当赔偿黄瑞良70％招牌制作费用的损失，即12600元（18000元×70％）。
十八、黄瑞良餐厅加盟费损失：因租赁合同无效，东景润公司应承担70％的加盟费损失。黄瑞良（乙方）在2013年6月7日与香港xxx饮食集团连锁有限公司（甲方）签订了《茶餐厅加盟协议书》，约定甲方授权乙方在深圳市宝安区××共××城××龙茶坊品牌名称和统一标识，授权期限自2013年6月7日至2016年6月6日，甲方在此范围内为乙方提供范围保护；双方签约时，乙方向甲方缴纳加盟费108000元、履约保证金3万元；若因乙方原因终止合作，甲方不退换乙方加盟费和保证金。其后，黄瑞良依约缴纳了加盟费108000元及履约保证金3�元给香港xxx饮食集团连锁有限公司。对于上述加盟损失，是黄瑞良为履行租赁合同进行前期准备而支付的合理费用，东景润公司应承担70％的损失，即96600元（138000元×70％）。
十九、黄瑞良应支付给东景润公司的房屋占有使用费：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。租赁合同约定如实际开业时间推迟，费用的收取日期相应顺延。涉案商场的开业日期是2014年12月22日，黄瑞良对此必然是知晓的，黄瑞良虽未开始经营，但其入场装修即视为东景润公司交付了商铺，黄瑞良装修了涉案商铺后一直没有搬离，其也没有提交证据证明自己已经归还商铺，因此黄瑞良应当向东景润公司支付自商场开业以来的租金及物业管理费。具体月租金数额应按双方在租赁合同中的约定计算，2014年12月22日至2015年1月21日的租金应是93143元，2015年1月22日至2016年12月21日期间每月租金应是43143元，2016年12月22日至2017年12月21日期间每月租金应是46594元，2017年12月22日之后每月租金应是50322元。
二十、物业管理费：黄瑞良应向东景润公司支付自商场开业以来的物业管理费，按每月1726元的标准支付。
黄瑞良的诉讼请求：1、解除双方签订的《xx城租赁合同》；2、东景润公司赔偿黄瑞良120%的前期全部投资费用1198234.8元；3、诉讼费由东景润公司负担。
东景润公司的反诉请求：1、黄瑞良继续履行合同并在2015年1月5日前向东景润公司支付2015年1月1日至31日期间的租金43143元及管理费1726元；2、黄瑞良承担反诉费用。
原审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黄瑞良与东景润公司签订的《房屋租赁合同》及《关于共乐城开业合作协议书》均为无效合同，黄瑞良应于该判决生效之日起十五日内搬离涉案商铺；
二、东景润公司应于该判决生效之日起三日内向黄瑞良退还租赁押金86286元；三、东景润公司应于该判决生效之日起三日内向黄瑞良退还装修押金2万元；四、东景润公司应于该判决生效之日起三日内向黄瑞良赔偿装修损失126178.5元；五、东景润公司应于该判决生效之日起三日内向黄瑞良赔偿招牌制作损失12600元；六、东景润公司应于该判决生效之日起三日内向黄瑞良赔偿加盟费损失96600元；七�黄瑞良应于该判决生效之日起三日内向东景润公司支付涉案商铺的占有使用费（自2014年12月22日起算，2014年12月22日至2015年1月21日的租金为93143元，2015年1月22日至2016年12月21日期间每月租金为43143元，2016年12月22日至2017年12月21日期间每月租金为46594元，2017年12月22日之后每月租金为50322元，计至该判决指定返还商铺之日止）；八、黄瑞良应于该判决生效之日起三日内向东景润公司支付物业管理费（自2014年12月22日起算，按每月1726元，计至该判决指定返还商铺之日止）；九、驳回黄瑞良的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15584元，反诉案件受理费461元，由黄瑞良负担11601元，由东景润公司负担4444元。
黄瑞良上诉称，一�原审法院对本案中《xx城租赁合同》的效力认定错误。首先，案外人深圳市xx股份合作公司将涉案商铺出租给东景润公司，之后，东景润公司又将涉案商铺出租给黄瑞良。因此，黄瑞良系合法占有涉案商铺，不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中“出租人”的概念应作限缩解释，即仅指房屋的所有权人（因建筑物的所有权人才有法定义务办理建设工程规划许可证及报请相关主管部门批准），而不应包括承租人或次承租人。如此，即使原审法院认定租赁合同无效，也应针对案外人深圳市xx股份合作公司与东景润公司之间所签的《租赁合同书》无效，而不能扩张解释，认定承租人与次承租人签订的合同无效。从另一角度讲，即使不考虑“出租人”的界定，就本案�讲也应是有效合同。在原审中，东景润公司提交了涉案商铺改建前的《房地产证》，证明涉案商铺是旧厂房改建而成；同时提交了区政府办公室会议纪要《2008年城中村（旧村）改造计划审查会议纪要》、深圳市城中村改造工作办公室会议纪要《市城中村改造工作2008年第2次联席会议纪要》、区政府办公会议纪要《研究xx街道xx社区xxxx广场项目消防验收等有关问题会议纪要》，上述政府文件均有政府相关部门参加，同时有主管部门参加，并认定涉案商铺为旧村改造项目并符合城市规划要求。以上证据足以证明涉案商铺已经主管部门批准建设，不属于违章建筑。因此，黄瑞良与东景润公司签订的《xx城租赁合同》合法有效。二、原审法院判决黄瑞良支付占有使用费错误。首先，原审法院认定黄瑞良占有使用涉案商铺没有事实依据。黄瑞良是在东景润公司的要求及允许下�涉案商铺进行部分装修，装修工程因东景润公司的违约行为一拖再拖，一直未完成。直到2014年10月24日黄瑞良提起诉讼解除合同，黄瑞良一直没有使用涉案商铺。其次，从承租人要求次承租人支付使用费请求权的性质看，应当认为是属于给付不当得利请求权。既然是不当得利请求权，前提条件是黄瑞良因使用涉案商铺获得利益，可本案中黄瑞良非但未获利益，反而还遭受了巨大的实际损失及信赖利益损失。再次，本案中东景润公司也未在诉讼过程中提出占有使用费的请求。三、原审法院认定合同无效，由黄瑞良承担30%的过错责任没有事实和法律依据。东景润公司将所谓不具备合同特殊生效条件的涉案商铺出租给黄瑞良，黄瑞良没有特别义务审核涉案商铺是否具有建设工程规划许可证或是否经主管部门批准。黄瑞良注意到涉案商铺已在深圳市宝安区房屋租赁管理�公室进行备案，并领取了《房屋租赁凭证》，因此黄瑞良没有任何过错，不应承担30%的过错责任。其次，东景润公司在明知涉案商铺没有房产证也没有经过消防验收的情形下就开始对外招租，其行为本身是故意诈欺行为，应该承担全部的赔偿损失责任。请求：撤销原审判决，支持黄瑞良在原审中提出的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用全部由东景润公司承担。
东景润公司辩称，黄瑞良的上诉自相矛盾，也没有事实和法律依据，请求予以驳回。
本院查明，双方在二审中确认涉案商铺开业时间是2014年12月28日。双方合同约定的租金标准为：第一年度，除第一个月租金为93143元外，其他十一个月的每月租金为43143元；第二年度每月租金为43143元；第三、四年度，每月租金为46594元，第五、六年度，每月租金为50322元。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案商铺是在拆除原有房产的基础上重新建设，新建物业没有取得建设工程规划许可证，也没有得到主管部门批准建设，根据上述规定，东景润公司与黄瑞良就涉案商铺签订的《xx城租赁合同》应当认定无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因�所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案的《xx城租赁合同》被认定无效后，原审对押金、房屋占有使用费、物业管理费、损失等一并处理，符合上述法律规定，也减少当事人的诉累，并无不当。东景润公司将未取得建设工程规划许可证的商铺出租给黄瑞良，其作为出租人应当对租赁合同无效承担主要责任；黄瑞良作为承租人，亦有义务核实涉案商铺是否有房产证或合法报建手续，其对租赁合同无效应承担次要责任。原审判决认定东景润公司承担70%、黄瑞良承担30%的责任，处理合理，本院对此予以确认。黄瑞良上诉称其没有过错缺乏依据，本院不予支持。
黄瑞良主张其从未使用过涉案商铺，但其对涉案商铺进行装修，可视为东景润公司已经交付涉案商铺。黄瑞良未提交证据证明已经退还涉案商铺，故应当支付占有使用费。双方在二审中确认，涉案商铺系2014年12月28日开业，参照双方合同的约定，占有使用费应从2014年12月28日起算。黄瑞良已于2013年6月18日交纳首月租金93143元，该笔款项可抵扣2014年12月28日至2015年1月27日的占有使用费。原审对黄瑞良已经交纳的93143元未作处理不当，本院予以纠正。在此之后的占有使用费，参照合同约定应为：2015年1月27日至2016年12月27日的占有使用费为每月43143元，2016年12月28日至2018年12月27日占有使用费为每月46594元，2018年12月28日至2019年9月18日的占有使有费为每月50322元。
黄瑞良在二审中还提出，原审未计算其购买餐厅家具定金、厨房设备定金、抽风设备定金、安防设备定金等损失。本院认为，上述家具和设备均尚未安装且属于可拆除物件，原审认定出租人东景润公司无需支付此项费用，处理正确，本院予以维持。
综上，原审判�处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第2456号民事判决第九项；
二、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第2456号民事判决第一、二、三、四、五、六项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第2456号民事判决第七项为：黄瑞良应于本判决生效之日起三日内向深圳市东景润物业投资有限公司支付涉案商铺的占有使用费（2015年1月27日至2016年12月27日的占有使用费为每月43143元，2016年12月28日至2018年12月27日占有使用费为每月46594元，2018年12月28日至2019年9月18日的占有使有费为每月50322元，计至本判决指定的返还涉案商铺之日止）；
四、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第2456号民事判决第八项为：黄瑞良应于本判决生效之日起三日内向深圳市东景润物业投资有限公司支付物业管理费（自2014年12月28日起算，按每月1726元，计至本判决指定的返还涉案商铺之日止）；
五、驳回黄瑞良的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费15584元，反诉案件受理费461元，由黄瑞良负担11601元，由深圳市东景润物业投资有限公司负担4444元。二审案件受理费15584元，由黄瑞良负担14373元，由深圳市东景润物业投资�限公司负担1211元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 谢文琦(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终�前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。