重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05511号
上诉人（原审原告）重庆江北食品有限公司，住所地重庆市江北区渝北四村63号。
法定代表人：唐维礼，执行董事。
委托代理人：刘丽娜、江璐，重庆辉腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）梅现伦。
被上诉人（原审被告）樊成霞。
共同委托代理人：周元亮，重庆航宇律师事务所律师。
原审第三人彭莉。
委托代理人：霍家勇。
原审第三人许冠军。
上诉人重庆江北食品有限公司与被上诉人梅现伦、樊成霞、原审第三人彭莉、许冠军房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年8月12日作出（2015）江法民初字第07671号民事判决，上诉人重庆江北食品有限公司对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭审理，于2015年11月23日对进行了询问，重庆江北食品有限公司的委托代理人刘丽娜、江璐，被上诉人梅现伦、樊成霞及其委托代理人周元亮、原审第三人彭莉的委托代理人霍家勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：被告梅现伦与樊成霞现系夫妻，原告重庆江北食品有限公司系位于江北区渝北四村64号一层宏福俊悦大厦底楼房屋的所有权人，该房屋建筑面积为224.77平方米，被分割为一大一小两间，原告与被告梅现伦就该房屋分别于2005年7月27日、2007年2月25日、2011年7月25日、2012年3月1日四次签订《重庆江北食品有限公司房屋租赁合同》，约定由梅现伦承租该房屋，其中四份合同的第6条均约定承租人不得转租房屋，双方于2012年3月1日签订的最后一份合同约定每月租金15000元，每月提前10日交纳次月租金，履行期限为2012年3月1日至2015年12月31日。2008年7月24日，原告向被告梅现伦出具了一份承诺书，载明“梅现伦在租赁或以后续租我公司门面期间可以转租”。2012年12月14日，被告樊成霞与第三人彭莉签订了《房屋租赁合同》，约定将上述房屋中较大的一间出租给彭莉，2014年5月14日，被告樊成霞与第三人许冠军签订了《门面出租合同》，约定将上述房屋中较小的一间出租给许冠军使用。梅现伦对樊成霞所签的两份合同的效力予以认可，且签订合同后，被告向第三人彭莉、许冠军交付了房屋。2015年1月20日，原告向第三人彭莉、许冠军发出了《收房通知》，声称两位第三人与被告樊成霞之间签订的合同无效，决定收回原告所承租的房屋。2015年3月5日，原告向被告梅现伦发出了《解除合同通知书》，要求解除合同并要求梅现伦返还房屋。被告梅现伦向原告支付租金至2015年1月31日，原告发出《收房通知》后，被告梅现伦曾联系原告支付2015年2月份的租金，但原告以合同已经单方解除为由拒收。
另，被告梅现伦、樊成霞庭审中申请了证人杨某、吴某出庭作证。证人杨某2012年6月前原系原告重庆江北食品有限公司的职工，原告与被告梅现伦自2005年起签订的四份租赁合同均由杨某经办，证人吴某2012年6月前原系原告重庆江北食品有限公司的法定代表人。两位证人均证实承诺书系原告于2008年向被告梅现伦出具，2012年3月1日原告与被告梅现伦签订的租赁合同虽约定不得转租，但这是原告重庆江北食品有限公司对外出租房屋的格式合同，承诺书对该合同有效，签约时重庆江北食品有限公司事实上是同意被告梅现伦转租的。另，两位证人均证实房屋系开发商所分割。
原告重庆江北食品有限公司诉称，2012年3月1日，原告与被告梅现伦签订了租赁合同，约定被告梅现伦承租原告所有的位于重庆市江北区渝北四村64号俊悦大厦底楼的门面，租赁期限2012年3月1日至2015年12月31日止，房屋建筑面积224.77平方米，租金15000元每月，保证金10000元，同时约定被告应按时交纳租金，且不得转租。合同签订后，被告梅现伦在未告知原告的情况下私自将承租房屋分割为两间，并以其妻即被告樊成霞的名义分别与第三人彭莉和许冠军签订了租赁合同，将房屋转租给两位第三人。原告得知后多次要求解除与被告梅现伦的租赁关系，但均无果。2015年1月20日，原告向被告梅现伦及第三人彭莉、许冠军发出了《收房通知》，并于2015年3月5日向被告梅现伦发出《解除合同通知书》，但被告及第三人至今未返还房屋，且从2015年2月起被告梅现伦就一直拖欠租金。现诉至法院，请求：一、判决解除原告与被告梅现伦的房屋租赁关系，被告梅现伦立即返还房屋并结清租赁期间的水电、物管费等费用；二、判令被告梅现伦立即向原告支付2015年2月1日起至合同解除之日的租金（若法院认定原告无权解除合同，则请求判令被告梅现伦向原告支付2015年2月1日起至2015年8月31日止的租金），并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；三、判令被告梅现伦按每月15000元的标准向原告支付合同解除之日起至被告实际返还房屋之日止的占有使用费用；四、判令被告樊成霞承担共同责任；五、本案诉讼费由二被告承担。
被告梅现伦、樊成霞辩称：一、被告梅现伦与原告存在长期合作关系，自2005年起就承租本案涉讼房屋，原告曾于2008年向被告梅现伦出具过书面的承诺书，同意被告在后续的续租中转租房屋，故被告有权转租房屋；二、本案涉讼房屋自2005年被告梅现伦初次接房时即被分割为一大一小两间，并非被告所为；三、被告曾多次主动要求交纳租金，但原告均拒收；四、二被告同意就本案涉讼房屋租赁问题承担共同债务。故，除同意支付租金以外，请求驳回原告其他诉讼请求。
第三人彭莉发表意见称，认可原告的诉讼请求。
第三人许冠军未发表意见。
一审法院认为：本案的争议焦点是二被告是否有权转租本案涉讼房屋。2008年原告向被告梅现伦出具了同意其在以后续租中转租的承诺，该承诺就成为了后续续租合同的补充条款，但在2013年3月1日双方再次签订租赁合同时，仍约定不得转租，故在原告是否同意被告梅现伦转租的问题上，存在着两份完全相反的证据。对此，原告辩称承诺书在前，但其后的租赁合同中仍然明确约定不得转租，故新约定应优先于旧约定，被告无权转租；第三人认可原告的意见；被告则辩称被告与原告之间存在连续租赁，而原告的承诺特别说明了续租也可以转租，该承诺属于对原被告签订的所有租赁合同的特别约定，应优先于合同中不得转租的约定，故被告有权转租。
一审法院认为，合同条款的解释与理解，应结合合同文本、合同的实际履行状况及诚实信用原则，以探求当事人签订合同时的真实意思表示。本案中，被告梅现伦与原告系长期合作关系，被告梅现伦自2005年起即一直承租本案涉讼房屋，且从未中断，先后于2005年7月27日、2007年2月25日、2011年7月25日、2012年3月1日四次与原告签订租赁合同，四份合同中除租赁期限及租金金额以外，其他条款均完全相同，据此可以认定2012年3月1日前双方存在着良好的合作互信。2007年2月25日，双方就涉讼房屋第二次签订租赁合同，2008年7月24日，原告向被告梅现伦承诺其可以在现在及以后的续租中进行转租，此时原告应知晓梅现伦将转租房屋，故就此问题单独出具承诺，以变更合同中不得转租的约定。原告与梅现伦第三次、第四次签订租赁合同时，仍沿用了原先合同的文本，直至2015年1月原告才提出不同意转租，且本案中的证人杨某系曾经的经办人，证人吴某系原告方原法定代表人，两位证人均表示签订合同时同意其转租，结合该证言，可以推断出原告方在2012年3月1日第四次签订合同时是同意被告转租的，否则，原告完全可以在第三次、第四次续签合同时提出废除原先的承诺，抑或不再续签，而非直接沿用旧合同文本进行续签。另，从证据的证明力上分析，在是否可以转租这一问题上，原告方仅以合同中不得转租的约定条款为证，而被告方既举示了书面的同意转租的文件，还举示了曾经的原告方经办人、法定代表人的证言，故被告举示的证据相对更具有证明力。综上，应当认定原告与被告梅现伦在2012年3月1日第四次签订合同时，是准许梅现伦在合同期限内进行转租的，而被告樊成霞在取得梅现伦的许可下，亦有权与第三人彭莉、许冠军签订租赁合同，故对原告提出被告无权转租的辩论意见，一审法院不予支持。
另，原告重庆江北食品有限公司诉称被告梅现伦未经原告允许将房屋分割为两间，但并未举证证明房屋分割为两间系被告所为，也未举证证明在房屋交付被告前是否已经被分割为两间，且两位证人均发表证言称其系开发商分割，故对原告的该意见，一审法院不予认可。
关于原告重庆江北食品有限公司的诉讼请求。因被告有权转租本案涉讼房屋，原告不得据此要求解除合同，对原告的第一项诉讼请求，一审法院不予支持。在合同继续履行的前提下，被告梅现伦应该依约向原告支付租金，但因原告拒收租金，被告梅现伦不存在违约，不应承担逾期支付租金的利息，故对原告的第二项诉讼请求中要求被告梅现伦支付2015年2月1日起至2015年8月31日的租金的诉讼请求，一审法院予以支持，对要求被告梅现伦支付逾期支付租金的利息部分，一审法院不予支持。因租赁合同未解除，被告梅现伦无需支付房屋占有使用费用，对原告的第三项诉讼请求，一审法院不予支持。因被告梅现伦与樊成霞现系夫妻，且二被告明确表示愿意共同承担该债务，故对原告要求被告樊成霞对原告与被告梅现伦签订的房屋租赁合同承担共同债务的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告梅现伦、被告樊成霞向原告重庆江北食品有限公司支付2015年2月1日至2015年8月31日期间的租金105000元。二、驳回原告重庆江北食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取650元，由被告梅现伦、樊成霞负担，该费用已由原告重庆江北食品有限公司向我院预缴，被告梅现伦、樊成霞在履行前述义务一并履行。
宣判后，上诉人重庆江北食品有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第07671号民事判决，改判为支持原告的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、一审判决认定事实错误，证人杨某、吴某与被上诉人长期合作，已是多年好友，故其证人证言可信度较低，不能据此推知2012年双方签订租赁合同时，是同意其转租的；从2008年出具的承诺书而言，也仅能证明上诉人同意其转租的时间仅限于2008年当期租赁时间范围内；2、被上诉人未经上诉人同意，擅自转租，违法合同约定，上诉人有权解除该租赁合同，并要求被上诉人承担违约责任。
被上诉人梅现伦、樊成霞共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，请求维持一审判决。
原审第三人彭莉发表意见：同意上诉人的上诉请求。
原审第三人许冠军未到庭答辩。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为2012年上诉人与被上诉人签订第四份租赁协议时，其是否同意被上诉人转租。本院认为，上诉人与被上诉人2005年7月27日、2007年2月25日、2011年7月25日、2012年3月1日四次签订了《重庆江北食品有限公司房屋租赁合同》。四份合同除了租金、租期等需手写的内容外，打印字句均相同。且第一次、第二次、第四次合同上，均在相同位置由手写载明了“如遇自然灾害使乙方造成损失，甲方不予赔偿。”仅从肉眼观察，可以推断，此三份协议系相同的格式文本。其次，2008年重庆江北食品有限公司梅现伦出具的承诺书，载明“梅现伦在租赁或以后续租我公司门面期间可以转租”。表明第二次租赁协议签订后及其后双方再签订的租赁协议均可以转租。证人杨某、吴某作为当时该公司的具体经办人及法定代表人也证实了这一情况，上诉人亦未举示相反证据对二证人的证言予以推翻。据此，本院认为，2012年双方续签租赁协议时，使用了与之前相同的格式文本，未对转租的约定进行增删系其签订协议时疏忽的瑕疵，但双方于2008年出具的承诺书已表明上诉人同意被上诉人在其后的续签租赁中进行转租，且2012年续签时上诉人的经办人及法定代表人均认可了这一事实。上诉人与梅现伦于2012年就该房屋续签租赁合同时，其意思表示为同意梅现伦进行转租。故，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。重庆江北食品有限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由重庆江北食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二○一五年十二月十八日二○一五年十二月十八日
书 记 员 唐 欢