盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）都商初字第0685号
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，住所地在江苏省盐城市亭湖区解放南路121号。
负责人徐波，该支行行长。
委托代理人朱利、侍楼生。
被告徐海勇，居民。
被告王树芹（系徐海勇之妻），居民。
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（以下简称农行中汇支行）与被告徐海勇、王树芹借款合同纠纷一案，本院于2013年9月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月10日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托代理人朱利、侍楼生到庭参加诉讼，被告徐海勇、王树芹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
农行中汇支行诉称：2009年7月3日，徐海勇、王树芹与我行签订了一份个人购房担保借款合同，约定我行发放贷款340000元整，用于徐海勇、王树芹购买位于盐都区新都街道办事处福才社区香城美地7幢1102号商品房，借款期限自2009年7月3日至2019年7月2日，并同时以该房屋设定抵押；借款人以每一个月为一个还款周期，共120期，还款日为每月的借款对应日，每月归还本息3467.92元（现每月应还款额3532.28元）；如徐海勇未履行还款义务，超过90天未足额偿还借款本息，我行有权提前收回已发放贷款，并提前行使担保权；抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔�金以及我行实现债权和抵押权的一切费用。合同签订后，我行于2009年7月16日按约向徐海勇发放了贷款340000元，并办理了房屋抵押登记手续和他项权证书。截止2013年5月份，徐海勇已拖欠我行贷款9期，逾期贷款本息达32822.04元（其中逾期贷款本金23392.03元、利息9440.01元），已构成根本性违约，根据借款合同约定，我行有权提前收回已发放的贷款。现要求徐海勇立即偿还贷款本金250702.46元、利息16694.34元及从2014年3月11日起至实际还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利，对徐海勇、王树芹设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，承担本案的诉讼费用。
农行中汇支行起诉的主要证据为：
1、2009年7月2日徐海勇、王树芹向农行中汇支行出具的个人房地产贷款申请表一份；
2、2009年7月3日徐海勇、王树芹出具的共有权人承诺书一份；
3、2009年7月3日徐海勇、王树芹与农行中汇支行签订的个人购房担保借款合同一份；
4、2009年7月16日徐海勇向农行中汇支行出具的个人借款凭证一份；
5、2011年8月4日盐城市盐都区住房和城乡建设局颁发的徐海勇、王树芹的房屋他项权证一份；
6、2013年5月8日农行中汇支行向徐海勇、王树芹发出贷款提前到期暨催收通知书一份及张贴照片打印件一张。
徐海勇、王树芹未作答辩，亦未提供证据。
根据农行中汇支行的起诉和提供的证据，被告徐海勇、王树芹在答辩期间内未提出异议，本院对原告农行中汇支行提供的证据，经审核认为，原告农行中汇支行提供的证据1、2、3、4、5、6具有真实性、合法性和关联性，可以认定作为本案的定案依据。
根据本院认定的证据及当事人各方对事实无异议的部分，可以确认下列事实：王树芹与徐海勇系夫妻关系。2009年7月3日农行中汇支行作为贷款人与徐海勇作为借款人、王树芹作为抵押人、中庚公司作为保证人签订了一份个人购房担保借款合同，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额见特别条款，特别条款约定借款金额为340000元；借款用途为购买房产，借款人购买的房屋位于盐城市盐都区新都街道办事处福才社区香城美地7幢1102号房，建筑面积127.18平方米；借款期限自2009年7月3日起至2019年7月2日止，共计120个月；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率5.94%的基础上下浮动30%，执行年利率4.158%；还款方式为分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共120期，还款日为每期月末的借款对应日，如徐海勇、王树芹有一期未履行还款义务，超过90天未足额偿还借款本息，农行中汇支行有权提前收回已发放的借款，并提前行使担保权；抵押人徐海勇、王树芹�意以香城美地7幢1102号房设定抵押，抵押物折价499484元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人以本合同项下房产作抵押且未委托售房人办理房地产权利证书的，应在该房产竣工验收合格之日起90日内办妥房地产权利证书；阶段性保证担保人为中庚公司；阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人、抵押人、保证人的违约责任为对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮40%计收罚息，对保证人、抵押人的违约行为，违约金按本合同项下借款本金数额10%计算；�同还对其他事项作了明确的约定。2009年7月16日，农行中汇支行依约向徐海勇发放贷款340000元，徐海勇向农行中汇支行出具一份个人借款凭证。借款后，中庚公司为徐海勇、王树芹至相关部门办理了房产抵押登记手续。截止2013年5月份，徐海勇、王树芹已拖欠农行中汇支行贷款9期，计未还逾期本息32822.04元。2013年5月8日农行中汇支行向徐海勇、王树芹发出贷款提前到期暨催收通知书，要求徐海勇、王树芹履行偿还借款本息的义务，但徐海勇、王树芹未能履行。为此农行中汇支行遂诉至本院。
本院认为：农行中汇支行与徐海勇、王树芹、中庚公司签订的个人购房担保借款合同，系当事人各方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，农行中汇支行依约向徐海勇发放了购房贷款340000元，但徐海勇仅偿还了部分借款本息，截止2013年5月份，徐海勇已有9期贷款未能按约偿还，农行中汇支行根据合同约定可以提前收回借款及行使担保权，故本院对农行中汇支行要求徐海勇偿还剩余借款本息的诉请予以支持。徐海勇、王树芹向农行中汇支行借款时，以坐落在盐城市盐都区新都街道办事处福才社区香城美地7幢1102号房抵押给农行中汇支行，并至相关部门办理了抵押登记，符合抵押权设定的程序，故农行中汇支行对抵押物变卖或拍卖的价款享有优先受偿权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐海勇偿还原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行借款本金250702.46元，并按2009年7月3日双方签订的合同约定承担从2014年3月11日起至判决确定履行还款义务之日止的利息、罚息和复利。
二、被告徐海勇、王树芹偿付原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行2014年3月10日前借款利息16694.34元。
上述一、二项于本判决生效后十日内付清。
三、被告徐海勇、王树芹届期未偿付上述债务，原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行有权就被告徐海勇、王树芹共有的坐落在盐城市盐都区新都街道办事处福才社区香城美地7幢1102号抵押房产折价或以拍卖、变卖价款中优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5282元，由被告徐海勇、王树芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 裴森辉
人民陪审员 吴永东
人民陪审员 王 群
二〇一四年三月十日
书 记 员 庄 媛
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
3.《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债权人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债权人或者第三人未抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
4.《中华人民�和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。