上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9743号
上诉人（原审原告）：凯磊酒店管理（上海）有限公司，住所地上海市崇明县建设镇运南村821号15号楼102室。法定代表人：LIUXIAO，执行董事。委托诉讼代理人：汪石如，上海汪石如律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晓鹏，上海汪石如律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海思扬投资有限公司，住所地上海市浦东新区民雪路938号二层。法定代表人：李海燕，董事长。委托诉讼代理人：沈艳薇，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐启迪，上海市联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海巴拉巴拉服饰有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路4999号第一幢3081室。法定代表人：徐波，总经理。被上诉人（原审被告）：上海康鸿房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区罗香路150号底层东-1。投资人：王松林。上诉人凯磊酒店管理（上海）有限公司（以下简称凯磊公司）因与被上诉人上海思扬投资有限公司（以下简称思扬公司）、上海巴拉巴拉服饰有限公司（以下简称巴拉巴拉公司）、上海康鸿房地产经纪事务所（以下简称康鸿事务所）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭于2016年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人凯磊公司的委托诉讼代理人汪石如、叶晓鹏，被上诉人思扬公司的委托诉讼代理人沈艳薇、徐启迪到庭参加诉讼。被上诉人巴拉巴拉公司、康鸿事务所经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人凯磊公司上诉请求：撤销原判第一项，改判支持上诉人在原审中所有诉请。事实和理由：一审认定的事实是曲解了三方签订的《出租人变更协议》（以下简称变更协议）的内容：变更协议明确至2015年9月29日止的房租等费用已经结清，所有自2015年9月30日起的后续租赁事宜在租赁合同不发生变化的情况下，应重新按照租赁协议约定支付时间重新起算，而无需另行达成书面协议。据此，上诉人根据《房屋租赁合同》的原约定，在合理期限内通知思扬公司按期足额付款，符合变更协议的约定，并无任何过错。关于证人证言的效力，在尚无证据证明证人出现在现场，在庭审中并没有证明上诉人与思扬公司之间有什么样的口头协议等细节性问题，仅用推断性的观点来类比上诉人与思扬公司之间的签约过程没有依据。上诉人在2015年11月9日签订三方变更协议后，因迟迟不见思扬公司支付租金及保证金等费用，在2015年11月25日发函催告未获理睬后，于2015年12月17日根据《房屋租赁合同》的约定通知思扬公司解除系争租赁合同，理当有效。被上诉人思扬公司辩称，不同意凯磊公司的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。思扬公司不存在违约行为。目前租赁合同已经终止，转租户都已搬离。被上诉人巴拉巴拉公司未作答辩。被上诉人康鸿事务所未作答辩。凯磊公司向一审法院起诉请求：一、巴拉巴拉公司、康鸿事务所搬离本市XX路XX号一层房屋（以下简称系争房屋），并与思扬公司共同将房屋交还凯磊公司；二、康鸿事务所办理以系争房屋为注册地址的工商注销手续；三、思扬公司支付2015年9月30日至2015年12月17日的房屋租金人民币（以下币种相同）61,841.20元；四、思扬公司支付2015年11月17日至2015年12月17日的租金、保证金等滞纳金43,989元；五、思扬公司支付赔偿金140,898元；六、思扬公司支付房屋占用损失，每日1,174.20元（782.80元的1.5倍），从2015年12月18日起至实际搬离之日；七、思扬公司支付2015年12月18日起至实际搬离之日的物业费、水费、电费、通讯费等费用。一审法院认定事实：2014年6月16日，思扬公司（承租人、乙方）与案外人上海XX公司（以下简称XX公司、出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，出租人将上海市徐汇区XX路XX号底层房屋（建筑面积120.63平方米、房屋用途为店铺）出租给承租人。房屋租赁期自2014年8月1日起至2016年7月31日止。租赁期满，出租人有权立即收回租赁房屋，承租人应当如期返还。双方约定，租赁房屋每日每平方米建筑面积租金为6.40元，房屋租赁期内租金总计563,592元。承租人应于本合同签署后七日内向出租人支付房屋租赁保证金及房屋装修保证金、社会治安综合治理保证金，但该等付款应当在交付日之前完成。房屋租赁保证金为70,449元、社会治安综合治理保证金1,000元。如承租人违反本合同的约定，则出租人有权（但并无义务）以保证金抵付承租人任何应付款项，或作为出租人因此而遭受损失之赔偿，或按照本合同的约定全部扣收保证金而无须归还予承租人。……租赁关系终止时，在双方签署房屋交还凭证、承租人办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且承租人所交还的租赁房屋及其装修、设备和设施已按照本合同第9.2条之约定处于完好且为可租赁状态的前提下，方视为承租人向出租人履行完毕其交还租赁房屋的义务，而出租人应当在承租人交还租赁房屋后三十日内将按照本合同约定作出扣除（如有）后的保证金一次性无息退还予承租人。在出租人将租赁房屋合法转让予第三人且本合同继续有效时，出租人有权（但并无义务）在转让前行使本合同第6.2条约定的权利。出租人应当将保证金在按照本合同约定作出扣除（如有）后的剩余部分转交予第三人，由该第三人与承租人继续履行本合同，并由该第三人重新开具保证金收据，而此后出租人对承租人不再就保证金承担任何责任，也不再承担本合同项下的任何其他义务。租赁期内，有关租赁房屋的水费、电费、通讯费等公用事业费用和本合同附件六所列设施和设备的开通、使用等费用以及其他各项有关费用均应当由承租人承担。除出租人书面同意承租人续租外，承租人应当最迟于租赁期满之日或本合同提前终止之日的17时之前向出租人交还租赁房屋。承租人如未经出租人书面同意或未与出租人达成关于续租或延期的书面协议而逾期不交还租赁房屋，出租人有权扣收全部保证金，同时，每逾期一日，承租人应当以第4.1条及附件四约定的租金之百分之一百五十（150%）为计算标准，向出租人支付租赁房屋占用期间的使用费，还应当承担租赁房屋在占用期间内的物业管理费和第6.5条所约定的一切其他费用。如因承租人逾期不迁出租赁房屋而造成出租人其他损失的，承租人还应当承担赔偿责任。双方确认，承租人不得将租赁房屋以任何形式转租予任何第三方。双方同意，发生下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，除应当按照本合同的其他约定（如有）支付相应费用外，还应当向另一方按保证金的二倍支付赔偿金：……承租人逾期不支付租金、保证金、物业管理费及其他任何应付费用累计超过一个月的。在租赁期内，承租人逾期支付租金、物业管理费及水费、电费、通讯费等公用事业费用或本合同附件六所列设施和设备的开通、使用费等费用或赔偿金、逾期补交保证金等任何形式的应付费用，出租人同意给予承租人七日宽限期，承租人在宽限期内向出租人支付该等款项的，无需支付滞纳金；承租人逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过七日的，出租人有权采取一切措施禁止有关使用或暂停有关供应（但承租人不得因此要求中止或减免支付有关费用），因此造成的一切后果由承租人自行承担，并且出租人有权要求承租人自该等款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付之款项的百分之一支付滞纳金。本合同所提到的任何当事人均包括该当事人的合法继承人、受让人。其中附件四租金付款明细表中列明，2015年7月20日前，应支付2015年8月1日至2015年10月31日的租金70,449元；2015年10月20日前，应支付2015年11月1日至2016年1月1日的租金70,449元；2016年1月20日前，应支付2016年2月1日至2016年4月30日的租金70,449元；2016年4月20日前，应支付2016年5月1日至2016年7月31日的租金70,449元。2015年10月20日，凯磊公司登记成为上海市XX路XX号1层房屋的权利人。2015年11月9日，凯磊公司（丙方、现出租人）与思扬公司（乙方、承租人）、案外人XX公司（甲方、原出租人）签订变更协议，约定关于乙方向甲方承租的下述房屋，现已转让给丙方，关于房屋出租人变更事宜，甲乙丙三方协商签署本协议，以供执行。甲方与乙方于2014年6月16日签署的房屋租赁合同（地址：上海市徐汇区XX路XX号），租赁房屋建筑面积120.63平方米。现经各方确认，同意将甲方（原出租人）变更为丙方（现出租人），甲方（原出租人）XX公司之权利义务改由丙方（现出租人）凯磊公司承担或享有（包含相关合同、补充协议和文书、证明书等所有有效法律文书）。房屋租赁合同其他条款不变，继续有效。甲、乙双方按原合同有关条款结清2015年9月29日之前的房屋租金、保证金、公共事业费用和消防责任金等相关费用。从2015年9月30日起的房屋租金（包括房屋保证金、消防责任金等未了事宜处置权），改由丙方（现出租人）向乙方收取和行使处置权，收租具体方式等按原房屋租赁合同约定办理。对于原属甲方名下的水、电、电讯等相关公用事业账户，应由丙方及时办妥户名变更过户等手续，甲方予以配合；若本协议签约后超过30天丙方未办妥这些公用事业户名变更、过户手续的（除非有正当依据），甲方有权直接办理相关户名的注销手续，全部损失由丙方承担。随房屋同时转让给丙方的设备设施清单（如有，详见附件）。2015年11月25日，凯磊公司发送《催款函》给思扬公司，主要内容为：2015年9月30日我司通过网上竞拍方式取得带租约出售的系争房屋。房屋过户后我司多次走访与原出租人、承租人联系，希望原出租人将承租人的房屋租金及保证金等尽快转付我司，但未果。后三方约定2015年11月5日在承租人青浦的办公室办理相关手续。2015年11月5日，贵、我两司与XX公司（原出租方）就“出租房屋”三方共同签订了《出租人变更协议》，并将房屋产权证复印件及我司收款账号交予原出租人和贵司的王某董事长。根据《房屋租赁合同》附件四租金付款明细表：“首期三个月租金70,449元，应于租赁开始前十日完成支付。”即《出租人变更协议》中约定的租金起算日2015年9月30日起至2015年12月29日期间的租金应先付后用，但贵司在2015年7月31日后就未付过租金，故原出租方就无法将先付后用的租金及保证金转付我司；在三方交接过程中出租房屋始终在贵司实际使用状态下未曾改变，2015年11月5日本是贵司首期款（租金及保证金）的最后付款日，期间本司也多次电话、短信催问，但截止发函日止，我司尚未收到贵司支付的房屋租金及保证金。现“7日宽限期”早已届满，贵司已构成违约。希贵司在收到本函三日内将首期租金、房屋保证金及社会治安综合治理保证金141,898元及滞纳金（按1,419元/日标准计算，截止日为贵司实际付款之日）一并支付至我司银行账户。若到期仍未收到上述款项，我司将根据《房屋租赁合同》的约定追究违约责任。思扬公司于2015年11月26日收到该函。2015年12月16日，凯磊公司发送《关于解除XX路XX号通知函》给思扬公司，主要内容为：根据《出租人变更协议》，我司作为出租房屋新的产权人，有权按原租赁合同约定向贵司收取自2015年9月30日起该出租房屋的租金、房屋保证金及消防责任金等。同时《房屋租赁合同》约定，2015年11月16日是贵司首期款的最后付款日（《房屋租赁合同》6.1条“签署后七日内支付”）；期间我司曾通过短信、电话等方式催款，并于2015年11月25日发函催问，但贵司均未理睬且至今未支付过任何款项。现由于贵司一直拖延支付至今已逾一个月，故依照《房屋租赁合同》12.3条，正式通知贵司：XX路XX号房屋《房屋租赁合同》自本函根据《房屋租赁合同》中贵司的通讯地址“XX公路XX弄”送达之日起解除。希贵司于收到本函后，立即按照《房屋租赁合同》约定于贵方收到函件之当天17时清空、搬离出租方房屋，并主动结清2015年9月30日起至合同解除之日止的租金，及按照《房屋租赁合同》12.3条及14.3条支付约定的赔偿金、滞纳金。思扬公司于2015年12月17日收到《关于解除XX路XX号通知函》。2015年12月29日，XX公司通过转账支付至案外人王某账户25,577元。同日，案外人王某通过其个人账户网银转账支付凯磊公司235,923元。审理中，案外人王某表示其系思扬公司股东，代表思扬公司处理与系争房屋所有租赁事宜，签订的租赁合同都是王某代表思扬公司签订。2015年12月29日，通过其账户支付给凯磊公司的235,923元，是王某代表思扬公司支付的，这笔款项是2015年9月30日至2016年7月31日的剩余租金。由于租赁期限比较短，故当时凯磊公司与思扬公司口头约定保证金不要支付了。思扬公司对王某所述予以确认。一审另查明，巴拉巴拉公司、康鸿事务所基于与思扬公司租赁关系现为系争房屋的实际使用人，租期均为2014年8月1日至2016年7月31日。一审审理中，凯磊公司明确《房屋租赁合同》的解除日期为2015年12月17日。凯磊公司明确诉请三，租金按照每日782.80元计算，2015年9月30日至2015年12月17日，共79天。凯磊公司调整诉请四，以141,898元为本金（其中首期三个月租金70,449元、保证金70,449元、综合保证金1,000元），从2015年11月17日至2015年12月17日（31天），按每日百分之一计算，计算出的金额为43,988.38元。凯磊公司明确诉请五，根据《房屋租赁合同》第12.9条，赔偿金为保证金70,449元的2倍。审理中，凯磊公司明确表示已收到案外人王某支付的235,923元，案外人王某确认该支付款项系代思扬公司支付的租金，故凯磊公司确认该款在诉请三、诉请四、诉请五思扬公司应付款项中予以扣除。凯磊公司明确诉请七的依据为《房屋租赁合同》第9.1条。审理中，凯磊公司未能明确诉请七的具体金额，但仍坚持该诉请，请求法院依法处理。一审审理中，思扬公司明确表示同意向凯磊公司支付房屋租赁保证金70,449元、社会治安综合治理保证金1,000元，且已将上述款项支付至一审法院代管款账户，并要求在本案中一并处理。一审审理中，思扬公司申请证人曹某出庭作证，证人表示2015年11月9日，XX公司、思扬公司、凯磊公司一起协商租赁合同变更手续，证人是XX路XX号的房屋购买人，故证人也在场。凯磊公司是XX路XX号的房屋购买人，两间商铺的承租人都是思扬公司，当时XX公司要退钱，思扬公司重新支付租金，同时思扬公司提出等XX公司退款后，再支付凯磊公司租金，凯磊公司是同意的，他们达成了口头协议，当天签订的书面协议中没有包括口头协议的内容。凯磊公司对证人所述不认可，认为证人陈述前后不一致，没有类比性，证人证言不能推翻书面协议，证人无法证明双方达成过口头协议。法院认为证人曹某作为从XX公司购买罗香路房屋购买人，处于与凯磊公司类似地位，证人一同参与协商变更租赁合同过程，应属合理，从现有证据看，证人亦与本案并无利害关系，且从思扬公司在XX公司返还其钱款后当天立即支付凯磊公司租金这一事实看，与证人所述一致，故法院对思扬公司提交的曹某证人证言予以采信。一审法院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。故变更协议经原出租人、承租人、现出租人三方签字确认，依法有效。本案的主要争议焦点在于思扬公司是否违约。凯磊公司诉称的根据原《房屋租赁合同》约定“承租人应于本合同签署后七日内向出租人支付房屋租赁保证金70,449元及房屋装修保证金、社会治安综合治理保证金1,000元但该等付款应当在交付日之前完成”、“首期三个月租金70,449元，应于租赁开始前十日完成支付”，故凯磊公司有权依据《房屋租赁合同》约定的“承租人逾期不支付租金、保证金、物业管理费及其他任何应付费用累计超过一个月的。一方有权书面通知另一方解除本合同”解除合同。原审认为凯磊公司、思扬公司系基于权利和义务转让产生的租赁关系，《房屋租赁合同》约定的“本合同签署后七日内……”、“……租赁开始前十日完成支付”的支付期限实际已届满且已履行完毕，并不适用于签订变更协议的凯磊公司及思扬公司。在2015年11月9日三方签订变更协议时，思扬公司实际应支付租金、保证金的期限已过，但凯磊公司与思扬公司在2015年11月9日签订变更协议时，并未就应付租金、保证金何时支付达成书面协议，根据证人所述，实际凯磊公司、思扬公司双方已达成口头协议即在XX公司返还钱款后思扬公司再行支付凯磊公司租金。根据查明事实，在2015年12月29日，XX公司支付思扬公司款项后，思扬公司立即在当日全额支付凯磊公司至租赁期届满之日的租金，故思扬公司已按约且超额支付租金，并未违约。关于保证金的支付，由于凯磊公司与思扬公司在2015年11月9日签订变更协议时，并未就保证金何时支付达成书面协议，且根据查明事实，思扬公司2015年12月29日支付的租金，扣除当期应支付的租金，剩余部分足以支付保证金，且审理中，思扬公司同意支付保证金，并已将保证金支付至一审法院代管款账户，要求在本案中一并处理，故在思扬公司履行最主要合同义务的情况下，其没有及时支付保证金，不足以导致《房屋租赁合同》解除。综上，一审认定凯磊公司、思扬公司仍需按约履行《房屋租赁合同》。凯磊公司主张巴拉巴拉公司、康鸿事务所搬离系争房屋，并与思扬公司共同将房屋交还的诉请，于法无据，法院不予支持。关于凯磊公司要求思扬公司支付2015年11月17日至2015年12月17日租金的诉请，根据查明事实，凯磊公司收到案外人王某支付的235,923元，王某明确表示系代表思扬公司支付2015年9月30日至2016年7月31日的剩余租金。思扬公司对此予以确认。凯磊公司亦确认该款在应付租金中予以扣除，故思扬公司实际已支付租金，凯磊公司要求支付租金之诉请，无事实依据，法院不予支持。关于凯磊公司主张滞纳金、赔偿金、占用损失以及办理工商注销手续之诉请，如上述所述，思扬公司并未违约，合同仍需继续履行，故凯磊公司上述诉请并无事实及法律依据，法院不予支持。关于凯磊公司主张的物业费、水费、电费、通讯费等费用的诉请，由于凯磊公司并未明确其诉请的具体金额，法院对此不予支持，待凯磊公司明确金额后，可另行主张。思扬公司同意支付保证金并要求在本案中一并处理，于法不悖，法院予以准许。一审法院据此判决：一、驳回凯磊酒店管理（上海）有限公司的全部诉讼请求；二、上海思扬投资有限公司于判决生效之日起三日内支付凯磊酒店管理（上海）有限公司房屋租赁保证金70,449元、社会治安综合治理保证金1,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计916元，保全费1,070元，共计1,986元，由凯磊酒店管理（上海）有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点仍为被上诉人思扬公司是否存有违约行为。上诉人一、二审中始终坚持思扬公司未按原《房屋租赁合同》约定支付租金及保证金故而构成违约。对此本院认为，原《房屋租赁合同》中虽对具体支付租金的时间点有约定，但由于在实际履行租赁合同过程中发生了出租人变更的情形，故2015年9月30日后的租金思扬公司未按原《房屋租赁合同》约定的时间支付。在2015年11月9日签订变更协议时，思扬公司延迟支付租金的事实已发生，但变更协议中仅约定“从2015年9月30日起的房屋租金（包括房屋保证金、消防责任金等未了事宜处置权），改由丙方（现出租人）向乙方收取和行使处置权，收租具体方式等按原房屋租赁合同约定办理”，而对于思扬公司延付租金的情形并未提及该如何处理。上诉人在2015年11月25日发给思扬公司的《催款函》中也提到“2015年11月5日本是贵司首期款（租金及保证金）的最后付款日”，然同样在此前签订的变更协议中对此问题及后果亦只字未提。被上诉人思扬公司对于其延迟支付租金及保证金的行为解释为其与上诉人已于2015年11月9日签订变更协议的同时另外达成口头协议，为此其申请证人出庭作证证明其观点的成立。上诉人虽对证人证言在某些细节问题上提出质疑，但亦并未提供相反的证据予以推翻证人的陈述。且2015年12月29日王某代表思扬公司转账给上诉人自2015年9月30日起至租赁期满所有租金，此节亦与证人证言相呼应。故结合证人的身份以及上述事实，本院认为思扬公司关于已与上诉人达成口头协议，待XX公司退还保证金后再支付上诉人租金的说法更为可信。上诉人认为思扬公司未按照原《房屋租赁合同》约定的付款期限支付租金构成违约的观点，本院难以采纳。关于保证金的问题，租赁合同中保证金是合同双方约定承租人预先支付出租人一定金额以保证租赁合同的顺利履行，是一种履约保证的措施。鉴于思扬公司已于2015年12月29日支付剩余租期内所有租金，完成了其作为承租人的主要义务，且变更协议对于保证金的收取方式亦无明确约定，故即使思扬公司在上诉人起诉前未支付保证金，亦不构成上诉人足以解除租赁合同的理由，且事实上上诉人亦非单以该理由要求解除租赁合同。故上诉人认为思扬公司存在延迟支付租金、保证金故而其可行使合同解除权的主张，本院不予支持。进而，上诉人在一审提出的其余诉请亦缺乏依据，不应支持。综上所述，上诉人凯磊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,832元，由上诉人凯磊酒店管理（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 潘 兵
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。