浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸民初字第2041号
原告：诸暨西子时代广场开发有限公司。
法定代理人：俞建虎。
委托代理人（特别授权）：斯金辉。
被告：诸暨市英王娱乐部。
负责人：许生南。
被告：许生南。
被告：蔡文均。
三被告的委托代理人（特别授权）：顾旭初。
原告诸暨西子时代广场开发有限公司（以下简称西子公司）为与被告诸暨市英王娱乐部（以下简称英王娱乐部）、许生南、王锐、赵洪根房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月26日诉讼来院。本院于同日受理后，根据原告西子公司的申请，于同年11月21日作出裁定，准许其撤回对被告王锐、赵洪根的起诉。因案情复杂，本院于次日决定将案件转为普通程序审理，依法追加蔡文均为被告参加诉讼，组成合议庭于2013年12月30日公开开庭进行了审理。原告西子公司的委托代理人斯金辉、三被告的委托代理人顾旭初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西子公司起诉称：2011年9月19日，原告与被告英王娱乐部签订一份房屋租赁协议，约定由英王娱乐部租赁原告所有的坐落在诸暨市暨阳街道苎萝东路16-18号内的部分房屋，并对租金数额及支付期限、违约责任等事项作出了相应的约定。嗣后原告按约履行合同义务，但被告英王娱乐部违约，截止2013年5月20日，被告英王娱乐部应付租金为270万元，已付95万元，尚欠租金175万元。因被告英王娱乐部系普通合伙企业，由被告许生南、蔡文均合伙设立，为此起诉要求被告英王娱乐部支付租金175万元，并支付相应的逾期付款利息（计算至2013年7月20日为336000元，2013年7月21日起至2021年12月31日止按每日以175万元的0.1%计付），被告许生南、蔡文均对上述款项承担无限连带责任。
被告英王娱乐部、许生南、蔡文均答辩称：原告与被告英王娱乐部于2011年9月19日签订房屋租赁协议情况属实，但三被告已经按约履行了支付租金的义务。按照合同约定，三被告在2013年12月20日前需支付租金345万元，已付租金317.50万元，尚欠27.50万元。对于2013年5月20日前的应付租金，三被告并不存在欠付的事实，要求法院驳回原告的诉讼请求。如上述抗辩不能获得法院支持，由于房屋租赁协议约定的违约金计算标准过高，则要求法院对之进行调整，三被告愿意支付逾期部分租金按照银行贷款利率计算的利息损失。
经审理查明：被告英王娱乐部经工商行政部门核准于2007年7月25日领取营业执照，经营范围为服务，包括歌舞娱乐（卡拉OK厅）、餐饮，投资人为被告许生南（持有30%的股权）和王锐（持有35%的股权）、赵洪根（持有35%的股权），系普通合伙企业。企业设立后，王锐、赵洪根分别于2008年、2010年将各自的股权转让给被告蔡文均，并于2013年10月23日在工商部门办理了投资人变更登记手续。
2011年9月19日，原告西子公司（甲方）与被告英王娱乐部（乙方）签订了一份房屋租赁协议，其中约定：一、乙方承租甲方所有的坐落在诸暨市苎萝东路16-18号西子时代广场中的部分房屋（其中东边一楼房屋展示厅由诸暨市五泄置业有限公司使用，西边一楼的咖啡厅由迪欧咖啡使用，东边阁楼的7间办公室由甲方自用），房屋建筑面积共计12388平方米；二、在本协议签订前已交付了面积为5274.6412平方米的房屋，东边四楼由诸暨市五泄置业有限公司使用的办公室在2011年12月31日前交付，其余房屋在协议签订后10日交付；三、乙方承租房屋后应用于合法经营，用途限于休闲、娱乐、服务、餐饮、KTV和酒吧，否则甲方有权终止或解除本协议；四、租赁期限自2011年9月1日起至2021年12月31日，其中2011年9月1日至2011年12月31日为免租金装修期；租赁期内，乙方无论是否使用租赁物，均应按协议约定支付租金，其中2012年度的租金为130万元，定于上一年度的12月20日前和当年度的5月20日前分别支付50%，以后每年增加10万元，至2017年度增加到180万元，此后不再增加，2013年起的租金支付期限及比例同2012年度；五、乙方须在协议签订之日起3日内支付保证金30万元，租赁期满后，在乙方按约退还租赁物并结清所有款项后，甲方无息退还全部保证金；六、乙方逾期支付任何一期租金超过10日的，自逾期当日起至租金付清之日止，每一日支付相应的滞纳金，按当年租金的2%计付；七、租赁期限内，乙方有下列行为之一的，除本协议另有约定外，甲方有权终止或解除本协议，且乙方应当赔偿甲方每一天损失，损失金额自乙方违约行为发生之日起计算至本协议约定的期限届满之日止，按累计租金总额的0.1%计算：（1）未经甲方同意将租赁物转租；（2）装潢时改变房屋结构；（3）租用该房屋进行非法活动，不依法经营；（4）未按约支付租金或其他费用；（5）未经己方同意擅自改变租赁物用途；（6）违反本协议其他约定之一的；八、租赁期间的水、电、空调费、设备的维修费以及其他费用按双方签订的服务协议执行；九、如本协议提前解除或终止，甲、乙双方于同日签订的服务协议同时解除或终止；双方还对装修、免责约定、变更和解除条件、违约责任等事项作出了明确的约定。
同日，原告西子公司（甲方）与被告英王娱乐部（乙方）又签订了一份服务协议，该协议确定的服务期限与房屋租赁协议的期限相同，其中约定：一、服务费从2012年度起算，其中2012年为355万元，2013年为359.55万元，2014年为364.54万元，2015年为369.98万元，2016年为375.88万元，2017年起每年为382.26万元，每年度的租金定于上年度的12月20日、当年度的5月20日前分别支付50%；若乙方逾期支付服务费超过10日的，自逾期当年起至租赁期满日止，每一年加付当年应付服务费总额的20%，若乙方仍然逾期付清的，每逾期一次，则在原加付的服务费总额的基础上再加付20%，交付期限和方式由甲方决定；二、在服务期内乙方付清服务费后，甲方应向乙方提供上述出租房屋所需的相关服务；三、公用费用摊销（不包括共用设施、设备的大中修、更新、改造费用）和下列费用有乙方另行支付：（1）有偿使用费事项，其中工程部负责人由甲方安排，所需的劳动报酬由甲方承担，工程部其余人员由乙方安排，所需的劳动报酬由乙方承担，乙方独立使用的水、电、空调等各项费用由乙方承担，公用部位的该些费用按乙方承租房屋的面积比例承付，乙方承租范围内的保安、保洁由乙方自行负责，并由乙方承担相应费用，乙方客人的停车位及其使用费，由甲方按月向乙方收取费用3000元；（2）乙方承租范围内的房屋由乙方负责维修，若需甲方负责维修，乙方应承担相应的维修费用；（3）共用部位由甲方组织维修、养护、改造、更新，所产生的费用按乙方承租房屋的面积比例分摊承付；（4）租赁期间，电梯的维修维护保养管理由乙方负责，并承担相应费用；四、如本协议提前解除或终止，甲、乙双方于同日签订的房屋租赁协议同时解除或终止；等等。
上述两份协议签订后，原告西子公司于2012年8月28日开具了收到被告英王娱乐部支付的租金及服务费242.50万元的票据（其中65万元为租金，177.50万元为服务费）。次年1月23日，被告英王娱乐部又付给原告租金30万元。2013年2月7日，被告英王娱乐部又汇给原告西子公司的原法定代表人谢海红人民币20万元。同年7月1日，被告蔡文均通过网上银行汇入原告账户人民币10万元。因被告英王娱乐部拖延支付租金，原告西子公司遂于2013年8月诉讼来院，要求本院判如所请。
审理期间，被告蔡文均于9月22日至11月18日又先后分五次汇入原告西子公司账户内现金192.50万元，蔡文均在汇款时自记用途为房租。2013年12月10日，被告蔡文均汇入原告账户内90万元。审理中，原告西子公司对汇入谢海红账户的20万元款项予以认可，同时认为该20万元和其后收到的292.50万元不能全部认定为支付租金，而应按比例折算为相应数额的租金和服务费。
审理中，根据原告西子公司的申请，本院对被告许生南、蔡文均分别持有的诸暨市英王娱乐部的30%、70%股权予以查封。
上述事实，由原、被告双方的陈述以及原告西子公司提供的自身企业基本情况和工商变更登记情况、英王娱乐部的企业基本情况和工商变更登记情况表、房屋租赁协议、服务协议、三被告提供的租金和服务费发票、租金收款单、个人业务凭证、网上银行转账汇款查询单、股权转让事宜情况说明等证据所证实，本院予以确认。
本院认为，原告西子公司与被告英王娱乐部于2011年9月19日签订的房屋租赁协议和服务协议，系出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，被告英王娱乐部从2011年12月20日起，对每一期租金均存在逾期支付超过10日以上的违约行为，现原告西子公司起诉要求被告英王娱乐部支付余欠租金，并承担相应的违约责任，理由正当，对其合理部分的诉讼请求应予支持。
关于欠付金额的认定问题，原、被告对于2013年2月7日后支付的312.50万元用于支付租金或服务费存在争议，虽然被告方在汇款时自记用途为支付租金，但原告西子公司并未开具相应的发票对款项用途予以认可，故不能根据被告方的单方记载对上述款项的用途作出判断，而应当根据公平原则作出合理的认定。根据本案实际，截止2013年5月20日，不计算用途存在争议的款项，被告英王娱乐部尚欠付租金175万元，服务费537.05万元，考虑到两项费用的清偿顺序相同，可按比例抵充，认定款项用途存在争议的已付款项其中76.80万元用于支付租金，其余235.70万元用于支付服务费。由此计算，被告英王娱乐部尚应支付租金98.20万元。
关于违约责任的确定问题，原告西子公司与被告英王娱乐部签订的房屋租赁协议约定了逾期支付租金后两种不同的违约责任承担方式，其中前一种为逾期支付任何一期租金超过10日的，自逾期当日起至租金付清之日止，每一日支付相应的滞纳金，按当年租金的2%计付，而后一种在原告选择终止和解除协议的基础上，违约方还应当赔偿自违约行为发生之日起计算至本协议约定的期限届满之日止，每日按累计租金总额的0.1%计算的损失。原告在起诉时并未选择终止或解除协议，故其要求后一种违约责任承担方式支付损失显然不当。如果选择前一种方式，则约定的违约金显然过分高于因违约给原告所造成的实际损失，现三被告主张调整，本院予以准许。本院决定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和三被告的给付能力等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告英王娱乐部承担的损失数额为实际欠付部分租金的20%，即98.20万元×20%=196400元。
因被告英王娱乐部系普通合伙企业，在其全部财务未能清偿到期债务的情况下，作为合伙人的被告许生南和蔡文均应当承担无限连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款、第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：
一、被告诸暨市英王娱乐部应付给原告诸暨西子时代广场开发有限公司租金982000元，并赔偿原告诸暨西子时代广场开发有限公司经济损失196400元，合计1178400元，款限判决生效之日起十五日内付清；
二、被告许生南、蔡文均对被告诸暨市英王娱乐部不能清偿第一项债务负连带清偿责任；
三、驳回原告诸暨西子时代广场开发有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收受理费16662元，财产保全费5000元，合计21662元，由原告诸暨西子时代广场开发有限公司负担1256元，被告诸暨市英王娱乐部负担20406元，被告许生南、蔡文均对被告诸暨市英王娱乐部应负担的诉讼费负连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费16662元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 郭 昕
代理审判员 张晓龙
人民陪审员 杨科晔
二〇一四年二月十二日
书 记 员 王汝燕