济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历民初字第969号
原告刘德龙，男，1977年出生，汉族，住济南市。
委托代理人吴钦霞，山东海扬律师事务所律师。
委托代理人贾国香，山东海扬律师事务所律师。
被告山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人孟昭年，执行董事。
委托代理人张太亮，男，1976年出生，汉族，该公司员工，住河北省邯郸市鸡泽县。
委托代理人王可，男，1979年出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告刘德龙与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘德龙及其委托代理人吴钦霞、贾国香、被告圣凯公司的委托代理人张太亮、王可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘德龙诉称，2009年10月24日，原、被告签订《委托经营管理协议》一份，并于2012年9月28日签订《补充协议》一份，约定被告圣凯公司每季度最后十日向原告刘德龙支付租金，每延迟一日，按季度应付租金数额的千分之五支付违约金，若租金逾期三个月未足额支付，协议自行废止。被告圣凯公司自2014年第三季度开始就未按约定向原告刘德龙支付租金，第四季度租金截止到2015年3月31日未足额支付。故请求法院依法确认原、被告签订的《委托经营管理协议》于2015年4月1日终止，并判令被告圣凯公司向原告刘德龙支付租金27446.61元、违约金15883.2元（截止到2015年4月1日）、协议终止后的房屋占用费20443.77元（截止到2015年6月）。
原告刘德龙为证实其主张，提交以下证据：
证据1，房屋所有权证书一份；
证据2，原、被告签订的《委托经营管理协议》及《补充协议》各一份；
证据3，被告圣凯公司与国信证券股份有限公司签订的《房屋租赁合同》两份（复印件）；
证据4，齐鲁银行济南城东支行出具的交易流水清单一份；
证据5，原告刘德龙通过特快专递向被告圣凯公司寄送的解除合同通知书及律师函各一份。
被告圣凯公司辩称，原、被告之间确实存在委托经营管理协议，截止到本案最后一次庭审之日，被告圣凯公司欠付原告刘德龙的租金已全额支付。故请求法院依法驳回原告刘德龙的诉讼请求。
被告圣凯公司未提交证据。
经审理查明，2009年10月24日，原告刘德龙（甲方）与被告圣凯公司（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，约定甲方将其购买的位于济南市泺源大街圣凯财富广场五层552号写字间委托乙方管理经营，委托经营管理的期限为10年，即2009年11月24日至2019年11月23日；鉴于乙方在与甲方就该房屋签订《商品房买卖合同》前已于2009年7月17日与国信证券股份有限公司签订了《租赁合同》，甲方接受乙方与国信证券股份有限公司签订的《租赁合同》，租金以该合同约定为准；乙方一次性收取一个月租金作为委托经营管理费；租金按季度支付，在乙方每季度收到承租人租金后的下一季度起始日30日内支付给甲方，相关税金由乙方代扣代缴。2012年9月28日，原告刘德龙（甲方）与被告圣凯公司（乙方）又签订《委托经营管理协议补充协议》一份，约定将《委托经营管理协议》第四条第三款“租金计算及支付时间”作出如下变更：租金按季度支付，乙方在收到承租人租金后于每季度最后十日内无条件向甲方支付本季度的租金，每迟延一日，按季度应付租金数额的千分之五向甲方支付违约金；若乙方未按期足额向甲方支付当季度租金逾期超过三个月，则《委托经营管理协议》自行废止。
原告刘德龙主张，上述协议签订后，被告圣凯公司未按约履行支付租金的义务：2014年7月至2014年9月的租金20443.77元，被告圣凯公司应于2014年9月30前支付，但被告圣凯公司实际支付的时间为2014年12月10日；2014年10月至2014年12月的租金20443.77元，被告圣凯公司应于2014年12月31日前支付，但被告圣凯公司仅于2015年3月25日支付了13440.93元，剩余7002.84元一直未付；2015年1月至2015年3月的租金20443.77元应于3月31日前支付，但一直未付。被告圣凯公司对原告刘德龙主张的上述应付款及已付款时间均无异议，但对原告刘德龙主张的欠付租金数额有异议，被告圣凯公司主张其应向原告刘德龙支付的2014年10月至2014年12月的租金为20443.77元，但按照《委托经营管理协议》的约定，其应向原告刘德龙收取一个月的租金作为管理费，故其从2014年10月至12月的租金中扣除了7002.84元作为管理费，实际向原告刘德龙支付了租金13440.93元。对此，原告刘德龙不予认可，并主张双方合同中约定的管理费，被告圣凯公司已从应支付给原告刘德龙的第一期租金中扣除。此外，被告圣凯公司主张2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金于2015年8月6日全部支付，对此原告刘德龙予以认可。
以上事实有原、被告签订的《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充协议》、被告圣凯公司提交的工商银行业务回单及庭审笔录予以证实，本院予以认定。
原告刘德龙分别于2015年4月13日、2015年4月24日通过邮政特快专递向被告圣凯公司发送《律师函》及《解除合同通知书》各一份，要求解除双方签订的《委托经营管理协议》，并要求被告圣凯公司支付欠付租金及违约金，但该两份邮件均作退件处理，被告圣凯公司均未签收。
该事实有原告刘德龙提交的《律师函》、《解除合同通知书》、特快专递详情单及庭审笔录予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充协议》合法有效，本院予以认定。在本案诉讼过程中，被告圣凯公司于2015年8月6日向原告刘德龙支付了2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金43117.41元，对此原告刘德龙予以认可。因此，现原、被告之间存在争议的租金仅为2014年10月1日至2014年12月31日期间的未付租金7002.84元。对此，被告圣凯公司主张其未支付该租金的原因是，根据双方签订的《委托经营管理协议》的约定，原告刘德龙应向被告圣凯公司支付一个月的租金作为管理费，故其从2014年10月1日至2014年12月31日的应付租金中扣除了7002.84元作为管理费。对此，本院认为，根据《委托经营管理协议》的约定，被告圣凯公司一次性收取一个月租金作为委托经营管理费，并未约定该管理费从应付租金中扣除。因此，若被告圣凯公司主张原告刘德龙未按约定支付管理费，应提出反诉或另案主张权利，其无权自行从应付租金中扣除，故被告圣凯公司对于其未向原告刘德龙支付的2014年10月1日至2014年12月31日期间的租金7002.84元，应当承担继续履行的责任。
对于原告刘德龙要求被告圣凯公司支付违约金的诉讼请求，根据《委托经营管理协议补充协议》的约定，租金每迟延一日支付，被告圣凯公司应按季度应付租金数额的千分之五向原告刘德龙支付违约金。据此计算，2014年7月至2014年9月的租金20443.77元，被告圣凯公司应于2014年9月30前支付，但被告圣凯公司实际支付的时间为2014年12月10日，共迟延70天，该期间的违约金应为7155.32（20443.77×5‰×70）。2014年10月至2014年12月的租金20443.77元，被告圣凯公司应于2014年12月31日前支付，但被告圣凯公司仅于2015年3月25日支付了13440.93元，剩余7002.84元一直未付，截止到2015年3月25日，被告圣凯公司延迟履行83天，违约金为8484.16元（20443.77×5‰×83）；2015年3月25日之后的违约金，原告刘德龙主张仅计算至4月1日，为245.10元（7002.84×5‰×7）。上述违约金共计15884.58元，原告刘德龙仅主张15883.2元，符合法律规定，本院予以支持。
对于原告刘德龙要求确认其与被告圣凯公司签订的《委托经营管理协议》于2015年4月1日终止的诉讼请求，本院认为，根据《委托经营管理协议补充协议》的约定，若被告圣凯公司未按期足额向原告刘德龙支付当季度租金逾期超过三个月，则《委托经营管理协议》自行废止。根据前述认定，直到本院最后一次庭审之日，被告圣凯公司仍未足额向原告刘德龙支付2014年10月1日至2014年12月31日期间的租金，尚欠7002.84元，其逾期支付该租金的行为已超过三个月，故根据原、被告双方的约定，《委托经营管理协议》应于2015年4月1日终止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告刘德龙与被告山东圣凯置业有限公司于2009年10月24日签订的《委托经营管理协议》于2015年4月1日终止；
二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘德龙支付租金7002.84元；
三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘德龙支付违约金15883.2元；
四、驳回原告刘德龙的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1490元，财产保全费720元，共计2210元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 张 忠
人民陪审员 修 芳
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 高理力