广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤09民终693号上诉人（原审被告）茂名市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：茂名市茂南区。法定代表人杨文杰，总经理。委托代理人阮传欣，广东海日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）梁如洪，男，汉族，住茂名市茂南区。委托代理人黄权，广东前瞻律师事务所律师。委托代理人谢旺盛，广东前瞻律师事务所律师。上诉人茂名市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)因与被上诉人梁如洪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法公民初字第413号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院认为：梁如洪与碧桂园公司于2011年10月10日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001021354）是双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立生效，梁如洪、碧桂园公司双方均应当严格按照合同的约定全面履行各自的义务。关于梁如洪请求解除其与碧桂园公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001021354），要求碧桂园公司将购房款2581688元及物业维修基金等费用9972.63元（合计2591660.63元）返还给梁如洪，并自起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算利息至本金全部清偿完毕时止的问题。首先，根据《广东省商品房买卖合同》的约定，碧桂园公司应当在2013年12月30日之前应当书面通知梁如洪办理涉案商品房的交付手续，但截止梁如洪起诉之日2015年3月18日，梁如洪仍未接到碧桂园公司任何关于办理涉案商品房交付手续的书面通知，碧桂园公司逾期交房已经超过了合同约定的90天，梁如洪有权根据《广东省商品房买卖合同》的约定解除合同，因此梁如洪请求解除其与碧桂园公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001021354），有合同和法律上的依据，予以支持。其次，根据《广东省商品房买卖合同》的约定，合同解除后，碧桂园公司应当向梁如洪退还全部已付款，梁如洪在本案中向碧桂园公司已交纳的全部已付款为购房款2581688元及物业维修基金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等费用9972.63元，合计2591660.63元，碧桂园公司应当予以退还，因此梁如洪请求碧桂园公司将购房款2581688元及物业维修基金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等费用9972.63元，合计2591660.63元返还给梁如洪，依法有据，予以支持。最后，因合同已约定了违约时适用违约金的计算方式，且合同内并无约定任何关于违约时支付利息的条款，故梁如洪关于要求碧桂园公司支付利息的请求，依法无据，不予支持。关于梁如洪请求碧桂园公司支付违约金518332.13元的问题。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，梁如洪解除合同的，碧桂园公司应当按梁如洪累计已付款的20％向梁如洪支付违约金。梁如洪在本案中已经向碧桂园公司交纳的款项分别为购房款2581688元及物业维修基金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等费用9972.63元，因物业维修基金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等费用9972.63元为碧桂园公司向梁如洪代收用于其他用途的费用，不应计算入梁如洪的累计已付款，故梁如洪的累计已付款应为购房款2581688元。根据合同约定的违约金计算方式，碧桂园公司应向梁如洪支付的违约金数额516337.6元（2581688元×20％）。梁如洪请求超出的部分，予以驳回。关于碧桂园公司辩称其已按合同约定的交付期限书面通知了梁如洪办理涉案商品房交付手续，是梁如洪借口涉案商品房存在部分装饰、装修问题而拒绝交付验收导致涉案商品房逾期交付，逾期交付的责任应当由梁如洪自行承担的问题。首先，碧桂园公司仅能提供其所主张装有收楼通知书和催收楼通知书挂号信的交寄收据，但未能提供挂号信的追踪记录证实梁如洪是否已经接收了上述挂号信，且梁如洪亦否认接收过碧桂园公司交寄的装有收楼通知书和催收楼通知书的挂号信，其举证不能引致的不利后果应当由碧桂园公司自行承担，故无法认定碧桂园公司已经履行了合同约定的“碧桂园公司应当书面通知梁如洪办理交付手续”的义务。其次，碧桂园公司无法提供相关证据证实其工作人员曾经在梁如洪查看涉案商品房发现存在部分装饰、装修问题的现场要求梁如洪对涉案商品房共同进行交付验收，而且梁如洪亦否认在上述过程的现场有碧桂园公司的工作人员要求梁如洪对涉案商品房共同进行交付验收，故无法认定是梁如洪籍口涉案商品房存在部分装饰、装修问题而拒绝交付验收导致涉案商品房逾期交付。最后，根据合同的约定，附件四合同补充协议第四条约定的内容是在“由于梁如洪原因，未能按期交付商品房的”条件下才能适用的，但碧桂园公司提供的相关证据不足以证实是因梁如洪原因导致未能按期交付涉案商品房，故上述附件四合同补充协议第四条约定的内容不能予以适用。综上，碧桂园公司的辩称意见，依据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除梁如洪与碧桂园公司于2011年10月10日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001021354）；二、限碧桂园公司于本判决生效之日起十日内退还购房款2581688元及物业维修基金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等费用9972.63元，合计2591660.63元给梁如洪；三、限碧桂园公司于判决生效之日起十日内支付违约金516337.6元给梁如洪；四、驳回梁如洪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31660元（梁如洪已预付），由梁如洪负担20元，由碧桂园公司负担。该诉讼费用由碧桂园公司在履行本判决义务之时一并径付梁如洪，一审法院不作另行退收。上诉人碧桂园公司不服原审判决，向本院提起诉讼称：一、一审法院错误分配举证责任，并以此为理由判决碧桂园公司败诉，应予纠正。首先，一审法院认为碧桂园公司仅能提供寄发涉案房屋的收楼通知书及催促收楼通知书挂号信的交寄收据，未能提供该挂号信的追踪记录，无法证明梁如洪是否收到该信件，进而认为碧桂园公司须承担举证不能的不利后果。碧桂园公司认为一审法院的该认定犯了如下错误：其无视上述挂号信交寄收据及《寄发收楼信明细》中邮局已以盖章确认的方式证证明涉案房屋的收楼通知书及催收楼通知书已由邮局承运并负责投送至双方合同约定的送达地址的事实。将梁如洪是否已签收该挂号信的证明责任强加给碧桂园公司，并以此为理由判决碧桂园公司败诉是错误分配举证责任。其次，碧桂园公司已向梁如洪以挂号信方式寄发收楼通知书及催促收楼通知书，但因梁如洪的原因拒收，责任不在碧桂园公司，梁如洪无权解除合同。碧桂园公司在一审开庭前曾要求邮局提供邮件送达情况凭证，但邮局一直没有反馈。一审判决后，邮局通知碧桂园公司上述两份邮件均因梁如洪“久催不领逾期清退”。由此可知，碧桂园公司曾向梁如洪寄发书面收楼通知确为事实。因梁如洪久催不领，责任不在碧桂园公司。二、一审法院无视双方买卖合同补充协议中对涉案商品房交的明确约定，对该约定恣意曲解，任意添加前提条件，显属错误。退一步来说，即使一审法院认为梁如洪未收到收楼通知书及催促收楼通知书，但梁如洪也无法解除合同及要求碧桂园公司承担支付违约金的责任。因为根据合同补充协议第四条的约定，已对合同第十一条进行修改，即梁如洪应在合同约定交付期限届满之日自行到碧桂园公司处办理交接房使用手续。梁如洪逾期办理交接手续的，视为碧桂园公司按期交房，故，通知梁如洪收楼并非碧桂园公司的义务。一审在处理该问题时，逻辑混乱。既认为双方的合同及补充协议依法成立生效，但却在毫无理据的情况下为补充协议第四条的适用添加了“由于原告原因，未能按期交付商品房”时才适用的前提条件，进而认为补充协议第四条不适用于本案而判决碧桂园公司败诉。一审法院的该认定显然属于对合同补充协议第四条约定的恣意曲解。综上，请求二审撤销原审判决，驳回梁如洪的全部诉讼请求，本案一、二审全部诉讼费用由梁如洪承担。被上诉人梁如洪答辩称：1.碧桂园公司认为一审法院分配举证责任错误没有事实和法律依据。（1）根据谁主张谁举证的原则，既然碧桂园公司主张已送达《收楼通知书》给梁如洪，就应当由碧桂园公司提供证据证明已经送达给梁如洪，本案没有任何证据证明碧桂园公司把《收楼通知书》送达给梁如洪，碧桂园公司一审的证据只证明寄出相关的挂号信，但是没有证据证明梁如洪已签收。（2）碧桂园公司在一审判决后提供的相关的证据依法不应采纳，碧桂园公司在一审判决后提供的证据不是最高院关于民事诉讼证据规定的二审的新证据，不是一审庭审结束后新发现的证据，是一审已存在的，也不是申请法院调查而没有调取的证据，碧桂园公司一审已知道有这份证据而且可以获得的情况下没有提供，已放弃相关的举证权利，因此本案的证据不可以作为新证据予以采纳。其次，碧桂园公司提供的证据也没有记载梁如洪进行签收，该证据无法证明梁如洪已经签收了相关的《收楼通知书》，也无法体现是收楼的信件。因此，就该证据无法证明碧桂园公司已把《收楼通知书》送达给梁如洪。2.上碧桂园公司认为一审法院不适用补充协议四的规定是错误的，该说法没有事实依据。根据《广东省商品房买卖合同》第11条规定，由于买受人的原因未能按期交付的，才按照合同附件四第4条进行处理，本案中涉案房屋出现质量问题不是由于买受人的原因造成的，因此根据《广东省商品房买卖合同》第11条规定，不适用合同附件四第4条的约定。综上，碧桂园公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判，以维护梁如洪的合法权益。案经本院查明：2011年10月10日，梁如洪与碧桂园公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001××××××）。合同主要内容为：合同双方当事人出卖人：碧桂园公司，注册地址：茂名市茂南区××镇工业用地规划区指挥部三；买受人：梁如洪；地址：广东省茂名市××路×巷×号×房。第一条出卖人以出让方式取得位于茂名市森林公司进园路北侧编号为0900240、0900241的地块的土地使用权，该地块面积为303849.54平方米，规划用途为住宅、商业。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名茂名碧桂园碧湖春晓。第二条买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2010009。第三条买受人购买的商品房位于茂名碧桂园碧湖春晓十一街2号商品房（以下简称涉案商品房），房屋建筑面积共258.47平方米。第四条涉案商品房按整幢出售，按建筑面积计算，单价每平方米9988.35元，总金额为2581688元。……第六条付款方式为非银行按揭分期付款：（1）梁如洪必须在签订商品房买卖合同时付涉案商品房总房价款的40％给碧桂园公司，即1032675元，（2）梁如洪必须在2011年11月5日前，付涉案商品房总房价款的60％给碧桂园公司，即1549013元。……第八条碧桂园公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付梁如洪使用。第九条碧桂园公司如未按本合同规定的期限将涉案商品房交付梁如洪使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向梁如洪支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日后，梁如洪有权解除合同，梁如洪解除合同的，碧桂园公司应当自梁如洪解除合同通知达到之日起十天内退还全部已付款，并按梁如洪累计已付款的20％向梁如洪支付违约金，梁如洪要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向梁如洪支付已交付房价款万分之二的违约金。……第十一条商品房达到交付使用条件后，碧桂园公司应当书面通知梁如洪办理交付手续，双方进行验收交接时，碧桂园公司应当出示本合同规定证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，碧桂园公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，碧桂园公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，梁如洪有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由碧桂园公司承担。由于梁如洪原因，未能按期交付商品房的，双方同意按本合同附件四第四条的约定处理。《广东省商品房买卖合同》附件三：《装饰、设备标准》约定：“……内墙抹乳胶漆，局部贴墙纸，卫生间局部铺贴仿古砖，厨房铺贴仿古砖；阳台、露台地面铺仿古砖，三层露台部分铺室外防腐实木地板，阳台设有洗衣权给排水位；入户门配实木，其他只做门套不做门扇；……。”附件四：《合同补充协议》第三条约定：“该商品房的装饰按下列第1项约定处理：1.该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆放的整体效果之用，不作为商品房交付的标准。出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三的约定不一致或违反商品房的装饰、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议的为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。……”第四条约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应当按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之前自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”同日，梁如洪与碧桂园公司还签订了一份附件四：《合同编号为2011101001021354号补充协议书》(以下简称《补充协议书》)。《补充协议书》第二十二条买卖双方相互送达与《商品房买卖合同》有关的通知书，须以挂号邮寄或专差送达。买受人自愿同意：出卖人的通知在到达《商品房买卖合同》记载买受人地址之日视为出卖人同意已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。梁如洪在签订上述合同的当天，向碧桂园公司支付了预售定金50000元、预售购房款982675元，合计1032675元，并向碧桂园公司交纳了物业维修资金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等由碧桂园公司代收用于其他用途的费用。2011年11月4日，梁如洪按合同约定向碧桂园公司支付了预收购房款1549013元。至此梁如洪已经按合同约定向碧桂园公司支付了全部房价款2581688元。2013年6月30日，碧桂园公司按《商品房买卖合同》记载的地址“广东省茂名市油城六路三巷105号701房”，以挂号信的方式向梁如洪邮寄了《收楼通知书》。2013年7月31日，该挂号信因久催不领而逾期清退。2014年11月30日，碧桂园公司再次按《商品房买卖合同》记载的地址“广东省茂名市油城六路三巷105号701房”，以挂号信的方式向梁如洪邮寄了《催促收楼通知书》。2015年1月1日，该挂号信也因久催不领而逾期清退。2014年9月11日，梁如洪认为涉案房屋存在如下问题：1.一楼储物室门及墙已被白蚁蛀烂；2.一楼楼梯第三块实木板烂；3.三楼阳台门下雨入水致使楼梯木板腐烂，流水痕迹顺楼梯一直到一楼；4.房间门未装好；5.木脚线烂未做好(一、二、三楼)；6.楼梯扶手及家具变色；7.地毯残旧未换；8.天花板颜色不一致、有裂痕；9.三楼阳台木板腐败，要求换成瓷片。梁如洪就上述问题填写了《工程反映单》，碧桂园公司员工莫广永在该《工程反映单》上签名。2015年3月18日，梁如洪认为碧桂园公司未按合同约定的时间及方式向其交付涉案商品房，涉案商品房的部分装修、装饰也已经损坏老化，未达到交付和使用标准，并且碧桂园公司经其催促后，仍拒绝整改、修复，碧桂园公司的上述行为已违反合同约定，故起诉至一审法院，请求判决：一、依法解除梁如洪向碧桂园公司购买茂名市碧桂园碧湖春晓十一街2号商品房而于2011年10月10日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001021354），立即将该房购房款2581688元及物业维修资金9692.63元(合计2591660.63元)返还给梁如洪，并自起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算利息至本金全部清偿完毕时止；二、碧桂园公司立即支付违反上述《广东省商品房买卖合同》的违约金518332.13元给梁如洪；三、本案诉讼费用由碧桂园公司承担。另查明，茂名碧桂园二期54#61#、105#117#、129#133#、141#153#等工程于2010年10月29日竣工及经勘查、设计、施工、监理、建设等五单位同日共同验收合格，并于同年11月12日备案茂名市建设局茂南分局。涉案的碧湖春晓十一街涉案商品房的建筑栋号为上述工程的132#。再查明，二审期间，本院到涉案商品房勘查现场，涉案房屋存在的如下问题：1.一楼储物室门框及墙已被白蚁蛀烂；2.二楼阳台瓷砖浮起；3.二、三楼房间墙边瓷砖脱落。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，梁如洪与碧桂园公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同。梁如洪与碧桂园公司应按上述合同的约定，享有权利和履行义务。根据本院查明的事实和碧桂园公司的上诉请求、梁如洪的答辩意见，本案争议的焦点为:碧桂园公司是否逾期交房；梁如洪请求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》能否支持。碧桂园公司上诉认为本案不存在逾期交房违约情形，梁如洪请求解决合同没有事实和法律依据。本院认为，《广东省商品房买卖合同》附件三：《装饰、设备标准》约定：“……内墙抹乳胶漆，局部贴墙纸，卫生间局部铺贴仿古砖，厨房铺贴仿古砖；阳台、露台地面铺仿古砖，三层露台部分铺室外防腐实木地板，阳台设有洗衣权给排水位；入户门配实木，其他只做门套不做门扇；……。”附件四：《合同补充协议》第三条约定，涉案商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定，除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三的约定不一致或违反商品房的装饰、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议的为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。也就是说，在涉案商品房的装修与《广东省商品房买卖合同》附件三的约定不一致时，梁如洪可拒绝收楼。本案中，虽然碧桂园公司已按合同约定，分别于2013年6月30日、2014年11月30日以挂号信的方式向梁如洪邮寄了收楼通知，书面通知梁如洪接收涉案商品房，但是从梁如洪提供2014年9月11日《工程反映单》以及本院勘查涉案商品房的情况来看，涉案商品房一楼储物室门及墙已被白蚁蛀烂，二楼阳台瓷砖浮起，二、三楼房间墙边瓷砖脱落，即涉案商品房的装修与合同附件三约定的装修标准不一致，不符合合同约定的商品房交付条件，致使梁如洪拒绝收楼。也就是说，碧桂园公司未能在合同约定的时间内向梁如洪交付符合合同约定的房屋，应当承担逾期交房的违约责任。第二，双方在《广东省商品房买卖合同》第九条约定，碧桂园公司未按合同规定的期限将涉案商品房交付梁如洪使用的，逾期超过90日后，梁如洪有权解除合同；梁如洪解除合同的，碧桂园公司应当自梁如洪解除合同通知达到之日起十天内退还全部已付款，并按梁如洪累计已付款的20％向梁如洪支付违约金。本案中，碧桂园公司至今未对涉案商品房存在的问题进行修复，未能向梁如洪交付涉案商品房，梁如洪按照《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，请求解除双方签订的合同，符合合同的约定和法律的规定，应予支持。碧桂园公司主张其未逾期交房，双方之间的商品房买卖合同不能解除的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31660元，由茂名市碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞健军审 判 员  曾维海代理审判员  张 茹二○二○一六年十月十日书 记 员  许增海张淑贞