嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀巡民初字第85号
原告（反诉被告，以下简称原告）：徐群伟。
原告（反诉被告，以下简称原告）：尹永海。
共同委托代理人（特别授权代理）：黄建中。
被告（反诉原告，以下简称被告）：谢亚勇。
委托代理人（特别授权代理）：冯仲庆、陶佳思旺。
原告徐群伟、尹永海为与被告谢亚勇房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月24日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员陈明源独任审判。被告谢亚勇在举证期限内提起反诉，本院经审查，决定受理，与本诉合并审理。本院于2015年5月27日公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人黄建中，被告委托代理人冯仲庆、陶佳思旺到庭参加诉讼。本案现已审理终�。
两原告起诉称，2011年9月28日，原、被告签订一份房产租赁协议书，协议约定将原告所有的位于嘉兴市立达汇园5幢1-3层，面积约为3843.54平方米的商用房租赁给被告用于开设酒店，租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止，租金2012年为1452650元，每六个月支付一次，分别于每年的5月31日前和11月31日前支付，另租金按每年5％递增，并对其他相关事项作出了约定。协议签订后，原告即将前述房屋交付给被告使用，然被告除按期支付了2012年度、2013年度及2014年1-6月的租金外，2014年7-12月及2015年1-6月的租金未按期支付，经原告多次催讨无果。为此，请求判令：1、被告立即向原告支付2014年7-12月租金798957.50元及2015年1-6月的租金835273.50元，并支付逾期付款利息71325元（以798957.50元为基数、按年利率6％计算，自2014年7月1日开始计算，暂计至2015年6月30日，以835273.50元�基数、按年利率5.6％计算，自2015年1月1日开始计算，暂计至2015年6月30日，直至判决生效之日止），合计1705556元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告谢亚勇答辩称，原嘉兴市金建门酒店有限公司于2010年7月29日向嘉兴市中山房地产开发有限公司承租了嘉兴市立达汇园5号楼1-3层经营酒店至今，该房屋并非原告所有，原告无权向被告收取租金，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告谢亚勇反诉称，涉案房屋系嘉兴市中山房地产开发有限公司所有，且已于2010年7月29日出租给原嘉兴市金建门酒店有限公司开设酒店，租赁期限至2020年12月31日止。后嘉兴市金建门酒店有限公司更名为嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司，一直经营至今，未曾变换过营业场所。被告认为，嘉兴市立达汇园5号楼1-3层房屋并非原告所有，其无权处分该房屋，且该房屋早已出租给嘉�市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司，并未实际交付给被告使用，原告未能履行合同义务，其行为已经构成违约，侵害了被告的权益，给被告造成了巨大的损失。为此，请求判令：1、原告退还押金40万元；2、原告向被告支付违约金121054.167元；3、原告承担本案诉讼费。
两原告答辩称，一、2011年7月19日，嘉兴市中山房地产开发有限公司将租赁给原嘉兴市金建门酒店有限公司位于嘉兴市立达汇园5号楼1-3层的房屋所有权出售给了两原告，因此，本案所涉的租赁房屋系原告所有。二、根据本诉证据及反诉证据，均能够证明原、被告于2011年9月28日就嘉兴市立达汇园5号楼1-3层房屋重新签订了合同，且签订合同时被告也明知该房屋系原告所有。被告反诉请求退回押金40万元，根据双方2011年9月28日所签订的合同第六条约定，合同租赁期满或经双方同意终止合同即结清水电费后才可以退回，被告反诉时既没有提出终止合同，也没有在征得原告同意的情况下要求返还40万元押金，没有相应的事实依据，且原告并没有实际违约，基于此，请求法庭驳回被告的反诉请求。
两原告为证明自己主张，提交以下证据：
证据一、2011年9月28日两原告与被告签订的房产租赁协议1份，证明租赁的标的、租赁期限、支付租金方式、退回押金的条件及违约责任。
被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，但根据该协议第一条，租赁标的物坐落于嘉兴市立达汇园5号楼1-3层，面积为3843余平米，与权证号为00474857的房产证是一致的，但产权证面积只有3200多平米。
证据二、房产证3份，证明租赁标的物为嘉兴市立达汇园5幢1-3F、5幢102室、5幢103室系两原告共同所有。
被告对其真实性没有异议，但编号为00475006、00474871的房产证与本案没有关联。
被告谢亚勇提交以下证据：
证据三、2010年7月29日租赁协议1份，证明原嘉兴市金建门酒店有限公司在2010年7月29日开始就已经租赁嘉兴市立达汇园5号楼1-3层房屋。
两原告对其没有异议，该协议是在2011年7月19日之前即原告买下房屋之前所签订的，租赁协议第八条特别约定，租赁协议由新业主与承租人重新签订。
证据四、工商变更登记情况，证明原嘉兴市金建门酒店有限公司企业名称和法定代表人变更情况。
两原告质证认为，这只能说明被告租赁了原告的房屋后，将原嘉兴市金建门酒店有限公司变更为嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司，但并不能说明被告的租赁协议义务由嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司来承担。
本院认证认为，被告对两原告提供的证据一无异议，�原告对被告提供的证据三、四真实性无异议，对双方无争议的证据本院予以确认。对其他存有争议的证据，本院认为，两原告提供的证据二系嘉兴市立达汇园5幢1-3F、5幢102室、5幢103室房产证，两原告所有的三套房屋登记时间同为2011年7月19日，并坐落于同一幢楼，建筑面积共计3843.54平方米，与证据一载明房屋租赁面积吻合，三套房屋系本案租赁房屋，对该证据，本院予以采信。
根据以上确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
被告向两原告租赁房屋，原、被告双方于2011年9月28日签订房产租赁协议书1份，协议书载明：一、租赁标的物坐落于嘉兴市立达汇园5幢1-3层，面积约为3843.54平方米；二、两原告将房屋出租给被告，用于经营大酒店，租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止；三、房屋起始租金为每年1452650元（不含税），租金每�个月支付1次，租金分别于每年的5月31日前和11月30日前支付。租赁期内，房租从2012年1月1日起，每年5％递增；六、租赁期内，水电费、小区物业管理费等一切费用由被告承担，被告交押金40万元，租赁期满或经双方同意中途终止租赁协议的，经原、被告结清所有费用，押金在15日内退回给被告，在租赁期内，押金不计息；十一（3）、被告未经原告同意，延迟支付租金，时间在1个月以内，除支付租金外，还应支付该租金支付时当年同期的一年期银行贷款利息，超过1个月的，原告有权单方面终止租赁协议，并享有追偿所有损失的权利。房产租赁协议书签订后，被告已向两原告支付40万元押金。被告未支付2014年7-12月的租金798957.50元及2015年1-6月的租金835273.50元，共计1634231元，故成讼。
另查明，2010年7月29日，嘉兴市中山房地产开发有限公司与原嘉兴市金建门酒�有限公司签订租赁协议1份，租赁协议载明：嘉兴市中山房地产开发有限公司将嘉兴市立达汇园5幢1-3层面积约3660平方米房屋租给原嘉兴市金建门酒店有限公司使用；一、租赁期限从2010年7月29日至2020年12月31日止；二、房屋年租金为1317600元，租金每六个月支付1次，首次租金于2010年11月20日前结清，以后租金分别于5月31日前和11月30日前支付；八、若房屋出让，则租赁关系与新房东继续有效，则租赁协议由新业主与承租人重新签协议，协议条款不变。
两原告向嘉兴市中山房地产开发有限公司购买嘉兴市立达汇园5幢1-3F、5幢102室、5幢103室房屋，建筑面积共计3843.54平方米，并于2011年7月19日办理了该房屋所有权登记手续。
又查明，2011年12月2日，原嘉兴市金建门酒店有限公司名称变更为嘉兴市华通餐饮管理有限公司，同日，原嘉兴市金建门酒店有限公司�定代表人由潘建华变更为被告谢亚勇，投资人（股权）由潘建华（出资额25万元，股权占比50％）、萧国荣（出资额25万元，股权占比50％）变更为赖惠平（出资额7.5万元，股权占比15％）、陈建福（出资额14万元，股权占比28％）、被告谢亚勇（出资额28.5万元，股权占比57％）。2012年9月14日，原嘉兴市华通餐饮管理有限公司名称变更为嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司。
本院认为，原、被告双方签订的房产租赁协议书，是当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行。被告提出涉案房屋并非两原告所有，两原告无权向被告收取租金，且涉案房屋早已出租给原嘉兴市金建门酒店有限公司（现更名为嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司），并未实际交付给被告使用，两原告未履行合同义务，其行为已经构成违约，因涉案房屋中5幢1-3F部分原由嘉兴市中山房地产开发有限公司出租给嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司使用；一方面，两原告向嘉兴市中山房地产开发有限公司购买涉案房屋，并于2011年7月19日办理房屋所有权登记手续，两原告已取得涉案房屋所有权，涉案房屋中5幢1-3F部分出租人变更为两原告；另一方面，2011年12月2日，嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司股东由潘建华、萧国荣变更为赖惠平、陈建福及被告，被告系公司控股股东和法定代表人；故2011年9月28日房产租赁协议书系原、被告重新签订租赁协议。被告言明，涉案房屋从2010年7月29日至今一直由嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司作为酒店使用，符合实际情况，但被告以个人名义签订房产租赁协议，实际由嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司使用，不违反法律规定，被告�为合同相对人，应承担付款义务，被告对此提出的抗辩意见，本院不予采信。原告主张被告向其支付2014年7月至2015年6月的租金1634231元，因被告未按时支付所欠租金，已构成违约，应承担相应的民事责任，按双方相应约定，被告并向原告支付逾期付款利息，且被告对租金、逾期付款利息计算方式无异议；故原告要求被告支付租金、逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。
被告反诉要求原告退还押金40万元，根据原、被告签订的房产租赁协议书第六条约定，租赁期满或经双方同意中途终止租赁协议的，经原、被告结清所有费用，押金在15日内退回给被告，本案中租赁期未届满，原、被告尚未终止合同，被告反诉要求原告退还押金40万元，不符合双方约定的退还押金情形；被告反诉要求原告支付违约金121054.167元，根据上述理由，且两原告未擅自中止租赁协议，被告的反诉请求，本院不予支持，反之，原告对此抗辩意见，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告谢亚勇在本判决生效之日起十日内支付原告徐群伟、尹永海房屋租金1634231元，并支付逾期付款利息（自2014年7月1日起至本判决确定履行之日止，以798957.50元为基数、按贷款年利率6％计算；自2015年1月1日起至本判决确定履行之日止，以835273.50元为基数、按贷款年利率5.6％计算）；
二、驳回被告谢亚勇的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取10075元，本案反诉受理费减半收取4505元，由被告谢亚勇负担，在本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审判员 陈明源
二〇一五年七月八日
书记员 陆剑佩