新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）米东民二初字第562号
原告：乌鲁木齐市隆顺鸿兴市场管理服务有限公司。
法定代表人：王红军。
被告：刘爱华。
原告乌鲁木齐市隆顺鸿兴市场管理服务有限公司（以下简称隆顺公司）与被告刘爱华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月24日受理，依法适用简易程序，并于同年11月24日公开开庭进行了审理。原告法定代表人王红军，被告刘爱华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年11月我本人应聘于乌鲁木齐市米东区宝隆合丰市场管理服务有限公司（以下简称宝丰公司）从事乌鲁木齐市米东区地下街服务工作。自2010年8月1日至2013年1月31日期间，我受宝丰公司委托担任该公司负责人，行使管理权并向商户收取相应费用。从2013年2月1日起至2014年8月31日期间，我本人又与乌鲁木齐市米东区地下街业主委员会签订了地下商业街管理服务委托合同，并于2014年4月注册成立了隆顺公司，负责地下街的管理服务活动并向商户收取相应费用。但在上述期间，地下街有138名经营户，其中136名均能按照缴纳相关费用，而本案被告刘爱华和另外一名商户李冬梅却拖欠部分费用拒交。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令被告支付拖欠38个月的管理费7842元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告的物业公司就是一个豆腐渣物业，存在管理不到位，乱收费，环境卫生差，张贴与地下街经营户无关的男科、妇科广告，擅自关闭通风设施，上述种种原因不仅伤害了全体经营户的身心健康，而且导致消费群体流失，营业利润下降。为此，我作为全体业主推选出的监委，到原告办公室理论时，还遭到了王红军的殴打，派出所都有记录。如果原告的服务好，为何在事后的调查中，大多数商户均不满意呢？现在我们已将原告清理出地下街，也能说明一定的问题。以上意见，请求法院在裁决时，予以考虑。
经审理查明：自2010年8月1日起至2013年1月31日期间，原告隆顺公司的法定代表人王红军接受宝丰公司委托，对米东地下商业街行使日常经营管理权，向商户每月收取的管理费由王红军自由支配，其他债权债务也由王红军负担。上述期间的管理服务费，双方约定按每平方米6元收取。从2013年2月1日起至2014年8月31日期间，隆顺公司又与乌鲁木齐市米东区地下街业主委员会签订了地下商业街管理服务委托合同约定，由隆顺公司对地下街的日常经营，安全、卫生、消防及安保设施设备、公共设施进行全面管理和保养维护，并要建章立制，保证地下街所有经营户每天的正常营业时间，及时处理营业中发生的案件、纠纷、投诉及消防安全等方面的问题，净化经营环境，做到管理与服务相结合。经营户物业管理服务费按照每平方米10元收取，主要用于隆顺公司的人工工资、福利费、设施设备运行维护保养费、卫生清洁费、安保费、维保费、办公费、地下街低值易耗品采购的支出，该费用由隆顺公司自行核算，自负盈亏。地下街内部广告招商由隆顺公司经营，但必须保证做与地下街经营有关及公益性质的广告，其他无关的广告一律拒绝，违约罚款2000元。该合同另对双方的其他权利义务、违约责任等事项进行了详细约定。在双方履行上述合同过程中，地下街第26号商铺经营户刘爱华尚有如下管理服务费未交即2010年9月180元、2010年10月174元、2010年11月177元、2010年12月175元、2011年1月177元、2011年2月177元、2011年3月175元、2011年4月175元、2011年5月175元、2011年6月178元、2011年7月180元、2011年8月180元、2011年9月179元、2011年10月175元、2011年11月175元、2011年12月175元、2012年1月175元、2012年6月180元、2012年7月180元、2012年8月180元、2012年9月180元、2012年10月180元、2012年11月180元、2012年12月180元、2013年1月180元、2013年8月270元（330-60）、2013年9月270元、2013年10月270元、2013年12月270元、2014年1月270元、2014年2月270元、2014年3月270元、2014年4月270元、2014年5月270元、2014年6月270元、2014年7月270元、2014年8月270元、合计37个月7682元。
另查，王红军于2014年4月23日注册成立了隆顺公司，该公司性质为自然人投资。2013年，工商管理机关在审验执照时，隆顺公司向刘爱华代为收取的费用为240元，但实际上工商管理机关后来只收取了120元费用。
上述事实有、授权委托书、管理服务委托合同、催缴通知书、收据以及原、被告双方的当庭陈述及辩解等证据证实。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告隆顺公司与米东区地下商业街业主委员会签订的物业管理服务委托合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。虽然前期接受宝丰公司委托的是王红军个人，但后期王红军个人注册成立了隆顺公司，且王红军自愿将其前期对米东区地下商业街业主的权利和义务交由隆顺公司享有和承担，故隆顺公司享有本案的诉讼主体资格。从庭审查明的事实来看，隆顺公司为刘爱华个人经营的地下街商铺提供了物业管理服务，刘爱华作为该地下街商铺的业主亦应履行协议约定的义务，及时缴纳物业管理费。所以说刘爱华拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任。针对隆顺公司要求刘爱华支付自2010年9起至2014年8月期间拖欠的38个月合计7842元管理费的问题，由于刘爱华持有2013年7月隆顺公司给开具的收据，证明刘爱华已将该月的管理费交清，现隆顺公司再让刘爱华支付该月管理费100元，无事实依据，本院不予支持。另外，隆顺公司请求的2013年8月的管理费为330元，比其他月份多收取了60元，且对该多收取的60元隆顺公司未能说明理由，应属不合理收费，本院不予支持。由于隆顺公司对2013年以工商管理机关审验执照为名多收取120元验照费的事实无异议，且在诉前未给刘爱华退还，本案中可以冲抵管理费。至于刘爱华抗辩隆顺公司管理不到位，存在服务瑕疵问题。虽然刘爱华为此提供了照片、调查报告等证据欲证明上述问题的存在，但照片系2014年8月份拍摄，调查报告也是2014年7月形成的，均属隆顺公司与地下街业主委员会解除委托管理合同的前一二个月的行为，不能反映合同期内的整体服务情况。而隆顺公司认可的张贴与地下街经营户无关的男科、妇科广告问题，因隆顺公司已对此进行了整改，且根据合同约定属业主大会对隆顺公司进行处罚的事项，因此，根据本案现有证据可视为在2014年7月和8月存在卫生环境差的问题，而清洁环境卫生只是隆顺公司履行管理义务的一个组成部分，也就是说在2014年7月和8月隆顺公司只存在卫生服务差的瑕疵问题，对于该瑕疵履行行为，可以通过减少管理服务费的方式解决。据此，本院酌情扣减刘爱华应交2014年7月和8月20%的管理费88元即220元×20%×2个月。对于其他剩余管理费7474（7842-100-60-120-88）元，应由刘爱华向隆顺公司支付。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告刘爱华向原告乌鲁木齐市隆顺鸿兴市场管理服务有限公司支付管理服务费7474元，于判决生效后三日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告预交），因适用简易程序，减半收取25元，以及邮寄送达费60元，合计85元由被告刘爱华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 郑宝桐
二〇一四年十二月二日
书记员 李 璇