福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第3382号原告厦门大宇投资有限公司，住所地厦门市思明区塔埔东路170号10层1001单元。组织机构代码79806804-6。法定代表人王英珠。委托代理人黄昌榕、卞坚群，福建君州律师事务所律师。被告福建中韬投资有限公司，住所地厦门市思明区塔埔东路170号10层1004单元。组织机构代码56284022-0。法定代表人黄嘉伟，总经理。委托代理人周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。原告厦门大宇投资有限公司（以下简称大宇公司）与被告福建中韬投资有限公司（以下简称中韬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法由审判员戴建平担任审判长，与审判员蔡跃堂、人民陪审员李爱萍组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卞坚群、被告的委托代理人周玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大宇公司诉称，原、被告于2011年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的厦门市思明区塔埔东路170号10层的1001单元、1004单元、1005单元共3单元房屋，总建筑面积为727.97平方米；租赁期限为5年（自2011年3月20日起至2016年3月19日止）；租金标准为第一、二、三年36398元/月，第四、五年40038元/月，均为税后租金；租金支付方式为押一付三，即每三个月为一付款期；被告于合同签订日向原告支付一个月租金标准的履约保证金36398元；被告若无故拖欠租金和税金1个月以上的（含1个月），则原告有权单方面解除合同，收回该房屋，没收被告的履约保证金，并追收所欠费用；被告使用房屋过程中的物业管理费、水电费等由被告承担；双方还约定了其他的房屋租赁权利义务。根据合同约定，被告应当于2014年9月20日前支付下3个月租金109195元，但被告自2014年9月20日开始就再未向原告支付任何租金，至起诉日已拖欠租金超过5个月。据此，原告于2014年11月18日致函通知被告解除合同并没收被告的履约保证金。另，被告自2014年7月开始拖欠房屋物业管理费、公共维修金、水电费、滞纳金等暂计64870.66元（暂计至2015年1月5日），该费用现已由原告垫付。为保障自身合法权益，原告诉请判令：1、解除原、被告于2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空并搬离厦门市思明区塔埔东路170号10层1001单元、1004单元、1005单元共3单元房屋；3、被告向原告支付拖欠的租金72796元（自2014年9月20日至2014年11月19日按每月36398元计算）；4、被告向原告支付房屋占用费（自2014年11月20日至被告实际腾空并搬离讼争房屋之日，参照合同约定的租金标准计算）；5、被告向原告支付原告已垫付的物业管理费、公共维修金、水电费、滞纳金等64870.66元。被告中韬公司辩称，第一，被告不同意解除讼争租赁合同。原告于2014年10月15日委托物业公司对讼争房屋采取停电措施。2014年10月17日锁了讼争房屋的门，导致被告无法继续营业。故导致合同无法履行的原因在于原告，对此被告保留追诉权利。第二，2015年1月原告进入讼争房屋将被告财产强行搬走，现租赁房屋内仅剩一尊佛龛。第三，2014年10月15日原告对被告采取停电措施，同年10月17日采取锁门措施，此后被告未再实际占用讼争房屋，故被告自该日之后无需支付房租或占用费。第四，原告诉求的物业管理费系另一法律关系，被告保留追究物业公司对被告停电的责任。经审理查明，2011年3月20日，原告大宇公司作为出租方与作为承租方的被告中韬公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告中韬公司向原告承租厦门市思明区塔埔东路170号10层的1001单元、1004单元、1005单元共3单元房屋，总建筑面积为727.97平方米；租赁期限为5年，即自2011年3月20日起至2016年5月19日止（含2个月免租期）；租金标准为第一、二、三年36398元/月，第四、五年40038元/月；租金支付方式为每三个月为一付款期，并在每一付款期到期的前10日内向原告支付下一期租金；被告于合同签订日向原告支付一个月租金标准的履约保证金36398元；被告若无故拖欠租金和税金1个月以上的（含1个月），则原告有权单方面解除合同，收回该房屋，没收被告的履约保证金，并追收所欠费用；被告使用房屋过程中的物业管理费、水电费等由被告承担；双方还对约定装修、违约责任等其他权利义务进行了约定。合同签订后，原、被告双方依约履行，被告支付租金至2014年9月19日，此后被告未向原告支付租金。2014年11月，原告向被告发出《律师函》，通知被告：解除双方租赁合同、支付拖欠的租金并腾空交还讼争房屋给原告。另查明，被告尚拖欠原告2014年7--12月份物业服务费37678.32元、2014年7--12月份公共维修金4432.74元、2014年7--11月份水电费22759.6元，上述费用共计64870.66元已由原告垫付。2015年8月1日，原告将讼争房屋另行出租。上述事实，有原告提供《房屋租赁合同》、EMS详情单、律师函、费用催缴通知单、收费通知单、进账单、发票及原、被告的当庭陈述等为证，本院给予确认。审理中，原、被告双方对原告是否委托物业公司对讼争房屋进行停水停电，以及原告是否对讼争房屋采取锁门措施产生争议。被告主张，原告于2014年10月15日委托物业公司对讼争房屋采取停水停电措施，并于2014年10月17日锁了讼争房屋的门，导致被告无法继续营业。被告向本院提交一份《报警回执》，证明原告于2014年6月20日已将讼争房屋出租给案外人，讼争房屋内的财产由原告搬走，双方未办理交接。原告主张，经向物业公司了解，物业公司没有对讼争房屋进行停水、停电。被告提交的《报警回执》显示派出所受理时间为2015年7月28日，系被告在庭审后才去报案的。该报警回执只是记载被告单方的报警申请，事实上原告并未搬走被告的财物。讼争房屋一直维持现状，直到2015年8月1日，原告才将屋内的财物搬出并将论争房屋出租他人。综上事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，原、被告双方均应严格依约履行。被告未依约支付自2014年9月19日之后的租金，已构成违约，现原告要求解除租赁合同并由被告支付拖欠的租金及占用费，合法有据，应予支持。拖欠的租金及占用费应计算至2015年7月31日止。被告关于原告停水停电以及采取锁门措施导致无法经营的抗辩意见，缺乏证据支持，本院不予采纳。被告拖欠物业管理费、公维金、水电费等相关费用共计64870.66元，该费用已由原告垫付，原告的该项诉求，有合同依据，本院亦予支持。因原告已将讼争租赁物另行出租，故原告诉求被告立即将案涉房产腾空交还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告厦门大宇投资有限公司与被告福建中韬投资有限公司于2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告福建中韬投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门大宇投资有限公司拖欠的租金及占有使用费（自2014年9月20日至2015年7月31日，按每月36398元计算）；三、被告福建中韬投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门大宇投资有限公司已垫付的物业管理费、公共维修金、水电费等共计64870.66元；四、驳回原告厦门大宇投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10352元，由原告厦门大宇投资有限公司负担100元，由被告福建中韬投资有限公司负担10252元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  戴建平审 判 员  蔡跃堂人民陪审员  李爱萍二〇一六年一月二十日书 记 员  林 蕾附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。