河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫05民终1474号
上诉人（原审被告）李海霞，女，1979年7月11日出生，汉族，居民，住河南省安阳市北关区。
委托代理人张志红，河南銨和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）安阳市宏腾机电设备有限责任公司，住所地：河南省安阳县水冶镇北环路中段。
法定代表人：杜建军，职务：董事长。
委托代理人张静，河南瑞业律师事务所律师。
上诉人李海霞因租赁合同纠纷一案，不服安阳县人民法院（2015）安民初字第03057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，自2011年起，被告李海霞承租原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司水冶镇北环路××南××19间房屋（原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司楼下北头至”美洁牙科”北间房止13间，楼后厨房2间，楼上西头4间及房屋附属设施）出租给被告李海霞使用，约定年租金为3万元。2012年，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司与被告李海霞就上述租赁房屋事宜签订书面租赁合同，租赁期限从2012年8月1日起至2013年7月底，租金3万元。合同到期后，双方没有续签书面租赁合同。2015年4月28日，因被告李海霞在未取得原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司同意的情况下装修承租房屋，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司向被告李海霞出具书面通知书，不准被告李海霞对承租房屋修缮或增添建筑设施。2015年6月10日，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司委托律师向被告李海霞出具”律师函”，告知被告李海霞合同即将于7月31日终止，要求被告李海霞在15日内腾清租赁房屋。截止2015年7月31日，被告李海霞承租原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司房屋四年，每年租金3万元，共计12万元，被告李海霞陆续支付房屋租金63500元，下欠原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金56500元。2015年7月31日至今，被告李海霞仍继续使用原告上述房屋，仍没有给付原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金。另查明，2012年9月28日，经原被告双方协商，由被告李海霞无偿使用原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司北环路中段××房屋××及土地（聚泉书店东门面两间，”万邦教育”院内万邦教育”院内土地、一层1间，二层7间）。再查明，被告李海霞自接手经营”聚泉量贩”商场之前，其前手经营者就占用原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司”聚泉量贩”商场房屋南段（原大修厂车间配件库3间，面积为48.4平方米），被告李海霞自接手商场后就一直占用至今。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告系租赁合同法律关系。原被告在2013年7月份以前签订了房屋租赁合同，并约定年租金为3万元，被告李海霞作为承租方，应按时交付租金，但被告李海霞仅给付了部分租金，被告李海霞拖欠租金的行为已构成违约。原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司已在合理期限内通知被告腾房，被告李海霞拒不腾房，亦构成违约。双方自2013年7月31日后没有再签订书面的房屋租赁合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，出租人可随时解除合同，但出租人在解除合同之前，应当在合理期限前通知承租人。原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司于2015年6月10日委托律师向被告李海霞出具《律师函》，告知被告李海霞终止合同，并限期要求被告李海霞腾清承租的房屋场地，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司已履行告知义务。故原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司请求被告李海霞腾清承租原告的位于水冶镇北环路××南××19间房屋（原告公司楼下北头至”美洁牙科”北间房止13间，楼后厨房2间、楼上西头4间）并交还原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告请求被告李海霞支付自2013年7月31日起至2015年7月31日止的租金56500元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。2015年7月31日之后的租金原告请求被告李海霞应按照每间每天82元的标准赔偿原告房屋租金损失直至被告李海霞腾清房屋并将房屋及附属设施返还原告的诉讼请求，予以部分支持。原审认为19间应从2015年8月1日起至本判决限定的履行期限届满之日止每间每天为4.3元计算。被告李海霞使用原告所有的北环路中段××房屋××及土地（聚泉书店东门面两间，”万邦教育”院内土地、一层1间，二层7间），原系被告李海霞无偿使用，但原告有权要求被告李海霞交还上述房屋及土地，被告李海霞应从原告让其腾房之日即2015年8月21日起腾清使用的上述房屋及土地并交还原告租金损失参照上一个合同的标准计算即从2015年8月21日起至本判决限定的履行期限届满之日止10间按每间每天为4.3元计算。被告李海霞经营”聚泉量贩”商场南段占用的原告车间配件库3间系无权占用，应腾清占用的场地、恢复原状并交还原告。租金损失参照上一个合同的标准计算即从2015年8月21日起至本判决限定的履行期限届满之日止3间按每间每天为4.3元计算。被告辩称，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告李海霞于本判决生效后30日内腾清租赁原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司的位于安阳县水冶镇××南××19间房屋（原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司楼下北头至”美洁牙科”北间房共13间，楼后厨房2间，楼上西头4间），并将租赁房屋及附属设施（租赁房屋玻璃窗户11个、窗户上的卷帘门11个；楼西不锈钢玻璃门1个、楼北头不锈钢门1个、两门上的卷帘门2个；楼上东头水罐一个、变压器至租赁房屋所有电缆线、电线。）返还原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司；二、被告李海霞于本判决生效后10日内给付原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司2013年7月31日起至2015年7月31日止的租金共计56500元；三、被告李海霞于本判决生效后10日内赔偿原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金损失（从2015年8月21日起至本判决限定的履行期限届满之日止，共19间，按每间每天4.3元计算）；四、被告李海霞于本判决生效后30日内腾清并返还原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司所有的位于安阳县水冶镇××中段××房屋××及土地（聚泉书店东门面2间，”万邦教育”院内土地、一层1间，二层7间）；五、被告李海霞于本判决生效后10日内赔偿原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金损失（从2015年8月21日起至本判决限定的履行期限届满之日止，共10间，按每间每天为4.3元计算）；六、被告李海霞于本判决生效后30日内腾清并返还原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司被告李海霞占用的”聚泉量贩”商场南段（原大修厂车间配件库3间，面积为48.4平方米）；七、被告李海霞于本判决生效后10日内赔偿原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金损失（从2015年8月21日起至本判决限定的履行期限届满之日止，共3间，按每间每天4.3元计算）；八、驳回原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，由原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司负担213元，被告李海霞负担1000元。
李海霞不服原审判决上诉称，1、原审认定年租金3万元包括的房屋间数错误，不是19间，应为27间；2、原审认定其给付租金数额错误，除给付56500元外，还替被上诉人给付前租赁者3万元费用，被上诉人同意3万元抵顶租金，原审应予扣除；3、被上诉人口头承诺租赁期10年，上诉人花费30万元进行了装修，被上诉人现收回房屋应赔偿上诉人装修费用；4、原审判令上诉人腾清聚泉量贩商场南段错误，上诉人出资购买的面积包括商场南段，其与聚泉量贩一体，不可分割，原审该判项错误。综上，原审判决事实不清，判决错误，请求二审撤销原判，依法改判。
安阳市宏腾机电设备有限责任公司答辩称，根据租赁合同约定，3万元租赁的是19间房屋，并不是上诉人说的27间，上诉人占用的楼上房屋没有交任何租金，一审判决上诉人返还楼上占用房屋查明事实清楚，判决正确。2、上诉的第二点在一审时没有涉及，上诉人也没有证据能够证明其主张。3、上诉人自行装修房屋，在装修之前也没有告知被上诉人，在其准备装修时，被上诉人在门口贴过告示，明确表示不同意装修房屋，否则后果自负。上诉人要求被上诉人对其投资进行返还没有依据。4、聚泉量贩南端是一个半封闭的状态，并不是和上诉人是不可分割的，量贩是被上诉人车间不可分割的部分。上诉人在一审中认可其承接前手房屋时就是存在的，承接后也没有进行改动，返还也不影响其商场的使用，原审判决符合事实、公平合理，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明事实与原审一致。
本院认为，上诉人称年3万元租金应包括27间房屋，非原审认定的19间房屋，但经查，双方租赁合同明确约定上诉人承租房屋间数系19间，楼上8间不在合同范围，故原审依据合同约定间数计算租金合法合理，应予确认；上诉人称其替被上诉人垫付3万元于前租赁者，但其没有提供相关证据，被上诉人又不予认可，故其该项请求本院无法认定；依据双方合同约定，甲方即被上诉人在合同到期后，对乙方即上诉人对房屋进行的装修不予任何经济补偿，故上诉人现请求装修补偿缺乏依据，原审未予支持依法有据；上诉人称聚泉量贩南端其已购买，不应返还，但该地块包含在被上诉人土地使用证面积内，上诉人该项主张依据不足，原审未予支持得当。综上，上诉人上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决合法正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人李海霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔素萍
审 判 员 段合林
代理审判员 闫海英
二〇一六年五月十一日
书 记 员 刘 悦