成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第1140号
原告马艳红，女，1975年5月9日出生，汉族，住成都市成华区。
委托代理人罗毅，四川岷山律师事务所律师。
委托代理人李韦，四川岷山律师事务所律师。
被告成都伊顿投资有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人陈菀，成都伊顿投资有限公司总经理。
委托代理人杜伟，四川科信律师事务所律师。
委托代理人王洪星，四川科信律师事务所律师。
原告马艳红与被告成都伊顿投资有限公司（以下简称伊顿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日受理后，依法由代理审判员康阳适用简易程序进行独任审判，并公开开庭进行了审理。原告马艳红委托代理李韦，被告伊顿公司的委托代理人王洪星，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马艳红诉称，马艳红与伊顿公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定：马艳红将其位于成都市锦江区总府路18号“春熙商汇广场”项目2层23号房屋出租给伊顿公司。双方对租赁期限、租金标准以及租金递增方式进行明确约定，合同签订后，马艳红按约将该房屋交付给伊顿公司使用。
2014年4月起，伊顿�司以亏损为由不按时按约定支付租金，擅自降低40%的租金，并一直拖欠。同年5月，伊顿公司发函告知，自2014年4月起单方面终止履行该《房屋租赁合同》。依照《房屋租赁合同》，伊顿公司单方面解除合同的行为已经构成根本违约。因伊顿公司的违约行为已对马艳红的利益造成严重损失，依据《房屋租赁合同》约定，伊顿公司应当承担相应的违约责任，赔偿马艳红损失。
另，伊顿公司在装修时“春熙商汇广场”将原有电梯设备擅自拆除，严重影响马艳红的合法权益。
现原告提起诉讼，请求判令：1、解除马艳红与伊顿公司之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议。2、伊顿公司支付马艳红租金11264元（2014年4月应付3月25日至4月24日租金3384元，实际支付1976元，未付租金差额1408元；2014年5月应付4月25日至5月24日租金3384元，实际支付1976元，未付租�差额1408元；2014年6月应付5月25日至6月24日租金3384元，实际支付1976元，未付租金差额1408元；2014年7月至11月每月应付上月25日至当月24日租金3790.08元，实际支付1976元，差额1814.08元；2014年11月25日至2014年12月24日，应当支付租金3790.08元，实际支付1919.73元，差额1870.35元）；3、伊顿公司支付因其违约解除合同的违约金20000元（按合同约定解除合同后，合同解除之日至合同到期之日，应付租金总额的20%支付违约金，现马艳红主张20000元）；4、伊顿公司恢复总府路18号“春熙商汇广场”项目的电梯，严格按照产权面积，恢复隔墙、恢复房屋原状（庭审中，马艳红表示放弃此项诉讼请求以另案起诉）。本案诉讼费用由伊顿公司承担。
被告伊顿公司辩称，1、双方签订房屋租赁合同，建立房屋租赁关系属实。伊顿公司产生巨额亏损，于2014年5月23日向马艳红发函解除合同，马艳红也已收到。马艳红未在3个月提起诉讼或仲裁，应认定签收日双方租赁关系已解除。2、伊顿公司向马艳红发出解除函之后，2014年4月至11月按照解除函每月支付1976元，12月支付1919.73元至今，不拖欠马艳红租金。3、马艳红认为解除函没有发生法律效力，违约金应当不予以支持。马艳红未提交证据证明其损失，伊顿公司并非恶意解约，过错程度不高。马艳红违约金请求过高，请求调低或不予支持。4、伊顿公司对马艳红当庭陈述的2014年4月至12月实际支付租金金额无异议。
经审理查明，位于成都市总府路18号“春熙商汇”广场系成都市兴文投资发展有限公司（以下简称兴文公司）开发建设，该项目工程于2009年3月9日经竣工验收，并准予备案。“春熙商汇”广场共计4层，总建设面积37893平方米，其中，2、3、4层每层45户，共计135户，均由伊顿公司统一承租。
马艳红购买该“春熙商汇”广场1单元2层23号（建筑面积21.88平方米）商业用房后，于2008年1月10日与伊顿公司签订《房屋租赁合同》，约定：马艳红将该商业用房出租给伊顿公司，租赁期限为10年，自兴文公司交房后满3个月次日起至满10年的对应日止；马艳红委托伊顿公司代为办理房屋交接与验收伊顿公司应兴文公司的通知要求按时办理房屋接收手续；前三年每月租金税前为3224.39元，年租金税前为38692.72元，从第四年开始，每两年在上一年租金基础上递增12%；伊顿公司在合同生效之日向马艳红支付定金3224.39元，作为第一个月的租金；租金每月支付一次，于每月届满后10日内给付，并直接存入马艳红指定的银行账户，视为伊顿公司已履行租金支付义务；伊顿公司不交付或不按约定交付租金达60日以上，马艳红有权解除合同；任何一方提出终止合同，需提�二个月书面通知对方，并经双方协商确定终止合同书后合同方可解除，一方收到对方提出终止合同的书面通知之日起满二个月，仍未达成终止协议的，合同继续履行；若伊顿公司单方终止合同，除承担违约责任外，应赔偿马艳红损失以及主张权利而支出的直接费用，包括律师费等；逾期给付租金的，以应付租金的每日万分之三给付违约金；租赁期内，任何一方非约定理由单方提前解除或者终止合同应支付对方违约金，违约金以剩余租期内应交付租金总额的20%计付。
2010年1月11日，马艳红与伊顿公司签订《房屋租赁合同补充协议》，就房屋建筑面积与实测面积差异，达成协议：《房屋租赁合同》的建筑面积变更为21.88平方米；税前租金变更为前三年每月3234.74元，税前年租金38816.91元。
2010年1月27日，马艳红取得成都市总府路18号1栋“春熙商汇”�场1单元2层23号商业用房房屋所有权证（权1568399）。
根据双方《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，2014年3月25日至4月24日、4月25日至5月24日、5月25日至6月24日，伊顿公司应分别支付的税前租金为3622.9元，马艳红主张伊顿公司应付3384元，实际支付1976元，未付租金差额1408元，伊顿公司未提出异议；2014年6月25日至12月24日，伊顿公司应分别支付每月的税前租金为4057.65元，马艳红主张伊顿公司应付3790.08元，但其中2014年6月25日至11月24日实际每月分别支付1976元，每月未支付差额1814.08元，11月25日至12月24日实际支付1919.73元，未付差额1870.35元。对此，伊顿公司均未提出异议。
2014年5月23日，伊顿公司向马艳红发送《关于解除2008年1月10日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，载明：在签订《房屋租赁合同》之时，双方均未对房屋出租市场�来的行情作较为准确把控，致使双方约定租金较高，导致伊顿公司在招租招商中无法达到双方《房屋租赁合同》约定的租金水平。伊顿公司已累计亏损达900万元，甚至出现部分房屋空置情况，亏损更为严重，现已无力继续履行合同。并提出处理方案：1、协商降低双方合同租金至伊顿公司现在实收租金水平（其中，二楼租金税前租金降低39%，三楼租金税前租金降低49%，四楼租金税前租金降低39%），双方签订补充协议变更租金条款，继续履行原合同；2、伊顿公司退出双方房屋租赁合同关系，但愿意为业主与房屋实际承租使用人提供居间服务；3、双方协商一致解除合同，签订合同解除协议，伊顿公司退出房屋租赁合同关系，房屋交由业主自行出租，伊顿公司将现有租房客户全部移交业主。经多次沟通，仍未能达成一致处理意见。因此，伊顿公司决定自2014年4月起终止履行双方《房屋租赁合同》及相关补充协议，并停止继续支付租金，双方《房屋租赁合同》及相关补充协议于业主收到本函之日起正式解除。若房屋实际承租使用人仍将租金（房屋使用费用）交至伊顿公司，伊顿公司愿意代转房屋实际承租交至伊顿公司的租金（房屋使用费）业主银行账户。但不视为伊顿公司对《房屋租赁合同》的继续履行，不视为伊顿公司在履行租金支付义务，仅属伊顿公司自愿代转行为。若业主在收到本函之日起15日内，愿意就其房屋出租事宜继续与伊顿公司协商，伊顿公司也愿意在能力范围内参照伊顿公司提出的上述方案加以处理。
2015年1月15日，马艳红提起本案诉讼。
另查明，自2014年8月，本院先后立案受理“春熙商汇”广场3楼业主分别起诉伊顿公司、兴文公司请求确认伊顿公司《关于解除房屋租赁合同及相关补充协议的函》的行为无效的租赁合同纠纷案件，以及4楼业主起诉伊顿公司、兴文公司请求解除与伊顿公司之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议的租赁合同纠纷案件。
上述事实的认定，有马艳红提交的马艳红身份证复印件、伊顿公司工商查询通知单、成都市总府路18号1栋“春熙商汇”广场1单元2层23号商业用房房屋所有权证（权1568399）、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，以及伊顿公司提交的伊顿公司企业法人营业执照、组织机构代码证、中信银行交易明细电子凭证、中国银行网上银行凭证、《关于解除2008年1月10日房屋租赁合同及相关补充协议的函》、邮寄单一份、签收证明等证据，和双方当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，马艳红与伊顿公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，协议内容不违反法�法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。
关于马艳红请求解除合同是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”伊顿公司向马艳红发送《关于解除2008年1月10日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，证明伊顿公司已明确表达其不再继续履行租赁合同的意愿。如果符合约定解除或法定解除的条件，合同当事人一方可以作出解除合同的意思表示，即通过通知的形式行使合同解除权而解除合同，同时法律赋予了另一方的异议权。本案中，在伊顿公司通知解除合同后，马艳红未在法定期限内行使异议权，现马艳红提起诉讼，请求解除合同，证明马艳红对伊顿公司提出的解除合同意愿予以认可，双方具有解除合同的合意，对马艳红的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于租金。根据双方合同约定，马艳红主张2014年3月25日至4月24日、4月25日至5月24日、5月25日至6月24日，伊顿公司应分别支付3384元，且实际支付1976元，未支付差额1408元，伊顿公司未提出异议，故本案予以确认；马艳红主张2014年6月25日至12月24日期间，伊顿公司应分别支付22740.48元，且其中2014年6月25日至11月24日期间每月分别实际支付3790.08元，未支付差额1814.08元，11月25日至12月24日实际支付1919.73元，未付差额1870.35元，对此，伊顿公司亦未提出异议，本案予以确认。所以，上述期间内，伊顿公司未支付的租金差额部分共计15164.75元，�马艳红请求伊顿公司予以支付11264元，具有事实及法律依据，本院予以支持。
关于违约金。马艳红主张伊顿公司违约解除合同，按合同约定，合同解除之日至合同到期之日，应付租金总额的20%支付违约金，现马艳红主张20000元；而伊顿公司提出马艳红主张违约金过高，请求减少或不支付。对此，本院认为，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以�际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。现马艳红以伊顿公司违约解除合同为由，请求伊顿公司给付违约金20000元，按双方合同关于以解除之日至合同到期之日的应付租金总额20%支付违约金的约定，马艳红该主张已明显低于双方的约定，因此伊顿公司请求予以减免，本案不予采纳。
马艳红在庭审中明确放弃请求伊顿公司恢复隔墙、恢复房屋原状的诉讼请求，其属于自由处分民事诉讼权利的行为，本案予以确认，故对其不再作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、解除原告马艳红与被告成都伊顿投资有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议；
二、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告马艳红2014年3月25日至2014年12月24日期间未足额支付的租金共计11264元；
三、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告马艳红违约金20000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费391元，由被告成都伊顿投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉�，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 康阳
二〇一五年五月二十日
书 记 员 罗龙
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。