杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第776号
原告：杭州卓盛物业管理有限公司。
法定代表人：许坚。
委托代理人：邱坤、胡湘英。
法定代表人：余碎斌。
委托代理人：陈志军、方华恩。
被告二：杭州鼎鑫餐饮娱乐投资有限公司。
法定代理人：倪洪楷。
委托代理人：陈志军、方华恩。
原告杭州卓盛物业管理有限公司（以下简称卓盛物业公司）为与被告浙ＸＸ滨包装材料有限公司（以下简称华滨包装公司）、杭州鼎鑫餐饮娱乐投资有限公司（以下简称鼎鑫餐饮娱乐公司）物业服务合同纠纷一案，于2010年6月25日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年8月9日、9月13日公开开庭进行了审理。原告卓盛物业公司的委托代理人邱坤，被告鼎鑫餐饮娱乐公司、被告华滨包装公司共同的委托代理人方华恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓盛物业公司起诉称：被告华滨包装公司系杭州市西湖区天目山路160号国际花园三层和东塔楼1907室业主，并已于2005年8月取得房屋产权证，被告鼎鑫餐饮娱乐公司是上述物业的实际使用人。原告系该小区原物业服务企业，原告自2000年开始与国际花园业主建立了物业服务关系，为该小区提供物业服务至2009年7月22日。原告与国际花园业主委员会签订的《物业服务合同》约定，由原告为该小区提供物业服务、收取物业服务费用；业主或物业使用人每月应按建筑面积交纳每平方米3.20元物业服务费，共用水电费按照建筑面积每平方米每月1元收取；中央空调使用费按实分摊。
原告依约履行了合同义务，被告也曾交纳费用，但自2008年1月1日起，被告开始拖欠各项费用，虽经原告每月多次催付，被告至2009年7月22日原告撤出国际花园物业管理服务时仍有187587.54元物业服务费未支付，截止2009年7月22日拖欠公摊水电费54871.97元未支付。因该物业区域没有安装一户一表，水电供应部门要求以原告作为用户签约才可供应水电，因此业主或使用人的水、电费一直由原告代为统一收取，再向水、电供应部门代为交纳，自2008年1月1日起至2009年7月22日，原告已代被告交纳了水费17213元，电费297149.92元。另被告使用物业中央空调，截止2009年7月22日产生空调能耗费256901.60元。被告使用物业电梯轿厢做广告，与原告口头约定每月广告费1000元，截止2009年7月22日，被告拖欠广告位使用费费7000元。上述费用虽经原告多次催告，但被告至今不肯支付。原告认为，被告在享有物业服务的同时，亦应履行交纳物业服务费用的义务；被告消费的水电费已由原告代付，被告理应按实支付，并承担相应违约责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、两被告支付拖欠的物业服务费187587.54元，逾期付费违约金291176.16元（截止2009年7月22日）；2、两被告支付拖欠的水费17213.70元，电费297149.92元，公摊费54871.97元，空调费256901.60元，逾期支付水、电、公摊、空调费用的违约金83541.04元（截止2009年7月22日）；3、两被告支付广告位使用费7000元（截止2009年7月22日）；以上三项合计：1195441.93元；4、两被告对上述费用承担连带责任；5、本案诉讼费由两被告承担。
为证明上述事实，原告卓盛物业公司在举证期限内向本院提供了下列证据：
证据1：被告房屋产权存根两份，证明杭州市天目山路160号国际花园三层4607.95平方米以及国际花园东塔楼1907室58.64平方米的产权均系被告华滨包装公司所有；
证据2：物业管理服务合同及补充协议各一份，证明原告卓盛物业公司为被告所在杭州国际花园小区提供物业服务，并收取物业服务费、公摊费等的依据；
证据3：浙江省杭州市服务业统一发票一组，证明被告鼎鑫餐饮娱乐公司作为物业实际使用人曾经依约交费的事实，且其交费数额和原告后面举证的数额一致；
证据4：收费通知单一组，证明被告应交款的数额及原告曾多次向被告催付物业费等费用；
证据5：物业服务记录一组，证明原告在履行物业服务合同时，为被告等提供电梯、中央空调、电力设施的维修保养等服务的事实；
证据6：广告照片一组，证明被告鼎鑫餐饮娱乐公司在使用电梯轿厢广告的事实；
证据7：水费、电费交款单和水、电费发票一组，证明原告已为包括被告在内业主（使用人）垫付水、电费的事实；
证据8：国际花园移交清单及水、电表计量表读数一组，证明被告物业使用水、电费情况。
证据9：会计凭证说明及会计记账凭证一组，证明原告收取的物业服务费和费用是完全不同的项目，物业服务费指是物业管理费，费用指的是水电公摊等其他费用，不包括物业管理费。
被告鼎鑫餐饮娱乐公司、华滨包装公司共同辩解称：原告与被告至今未进行有效结算，原告提交的结算依据都是其单方制作出具，没有经过被告确认。原告主张的物业费、水电费和空调费都没有事实依据，广告费双方没有合同约定，因此请求法院依法都予以驳回。
为证明上述事实，被告鼎鑫餐饮娱乐公司、被告华滨包装公司在举证期限内向本院提供了下列证据：杭州市统一发票及收款收据一组（共19张），证明被告已经履行付款义务。
审理中，本院依法对当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：
一、关于原告卓盛物业公司所举的九组证据
两被告对证据1、3、5的真实性、合法性和关联性都没有异议，本院予以认定。两被告对证据2的真实性没有异议，对其合法性有异议，认为该合同及补充协议尽管盖了业委会公章，但没有经过业委会同意，而且该协议中规定裙楼的物业管理费应为每平方米3元，本院认为由于被告对其真实性无异议，本院予以认定，对其证明的内容将结合本案其它证据综合判断。两被告对证据4的三性都有异议，认为该份证据由被告单方制作，不符合证据要件，本院认为，收费通知单虽是单方制作，但是由于被告的水费、电费均是单独设表，且由原告代为缴费，而被告又没有提供其自己抄表的记录，没有提供任何的反驳证据，而原告提供的水费、电费清单具有连贯性，且与国际花园移交清单相吻合，因此对于该组证据，本院依法予以认定。两被告对证据6的三性都有异议，本院认为被告的异议成立，该组照片无制作人及制作的时间，对其真实性也无法甄别，因此不予认定。两被告对证据7的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为与本案无关，本院认为该组证据可以认定，能够证明原告为被告等业主垫付水费、电费的事实。被告对证据8真实性、合法性无异议，但认为该组移交表仅能证明2009年7月移交时一个月的状况。本院认为，该移交表由业主委员会、社区等人员见证，其真实性、合法性能够认定，能够证明原告移交时被告所使用水电的状况。被告对证据9账簿真实性、合法性无异议，认为12000元并不能证明是广告费，对于记账凭证，认为其是原告内部出具，对其三性均有异议，本院认为该账簿系原告内部出具，能否认定每月1000元广告费，应根据原告提供合同等证据综合判定。
二、关于被告鼎鑫餐饮娱乐公司、被告华滨包装公司共同所举的一组发票证据
原告对其真实性、合法性无异议，但认为被告只是支付了其中的部分款项，原告已在起诉时将其予以扣除；本院认为，该组证据能证明两被告于2008年、2009年曾向原告支付物业服务费92159.2元、服务费12000元、费用（含公摊）481727.9元的事实。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：被告华滨包装公司系杭州市西湖区天目山路160号国际花园三层（建筑面积为4607.95平方米）和东塔楼1907室（建筑面积为58.64平方米）所有权人，并已于2005年8月取得房屋产权证。被告鼎鑫餐饮娱乐公司是上述物业的实际使用人。原告卓盛物业系该小区原物业服务企业，原告自2000年开始与国际花园非住宅业主委员会建立了物业服务关系，为该小区提供物业服务直至2009年7月22日。原告与国际花园非住宅业主委员会签订的《物业服务合同》约定，由原告为该小区提供物业服务、收取物业服务费用：对于写字楼的物业使用人每月应按建筑面积交纳每平方米3.2元物业服务费，共用水电费按照建筑面积每平方米每月1元收取，中央空调使用费按实分摊，双方发生争议由杭州市上城区人民法院管辖。虽然被告鼎鑫餐饮娱乐公司安装了水表、电表，但是水电供应部门要求以原告作为用户签约才可供应水电，因此业主或使用人的水、电费一直由原告代为统一收取，
原告卓盛物业依约履行了合同义务，被告鼎鑫餐饮娱乐公司也曾交纳费用，但自2008年1月1日起，被告开始拖欠各项费用，虽经原告每月多次催付，被告也陆续于2008年8月、12月、2009年3月、7月曾向原告支付物业服务费92159.2元、服务费12000元、费用（含公摊）481727.9元，共计585887.1元，但是根据原告与国际花园非住宅业主委员会签订的《物业服务合同》约定以及水费、电费的统计，自2008年1月1日至2009年7月22日，被告鼎鑫餐饮娱乐公司应支付物业服务费279746元、水费32722.7元、电费466481.3元、共用水电费（公摊费用）87419元，共计866369元，被告对于拖欠的物业服务费等至今不肯支付，故原告诉至法院。
本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，依法对业主具有约束力，因此原告卓盛物业与国际花园非住宅业主委员会签订的《物业服务合同》对于被告华滨包装公司具有约束力。因实际使用人被告鼎鑫餐饮娱乐公司拖欠原告物业服务费等费用，被告华滨包装公司依法应承担连带责任。一、关于物业服务费。根据合同约定，被告鼎鑫餐饮娱乐公司应向原告卓盛物业支付279746元，而被告提供的证据仅能证明其交付物业服务费（物管费）92159.2元，因此还应向原告支付187586.8元。被告以其使用的三楼为裙楼为由，认为原告自2005年开始一直多收的物业服务费应予扣除。本院认为从原、被告举证看，被告一直认可按建筑面积交纳每平方米3.2元物业服务费，被告没有提出反诉请求且没有举出任何证据证明其使用的三楼为裙楼，因此对于其辩解意见，本院不予采纳。二、关于水费、电费、共用水电费（公摊费用）。被告以收费通知单是原告单方制作为由对原告的主张予以否认，本院认为原告提供的水费、电费清单具有连贯性，与原告在撤出国际花园时与社区、业委会进行移交清单的数字完全吻合，由于被告的水费、电费均是单独设表，由原告代为统一缴费，被告在没有提供自己抄表的记录，没有提供任何的反驳证据的情况下，否认清单的真实性、合法性无任何依据，而共用水电费（公摊费用）是《物业服务合同》明确约定，因此被告以没有公示等为由不予认可，没有依据，本院不予采纳。由于被告在交费时，将该三项费用一并支付，因此，本院亦应将原告主张的该三项费用合并计算，根据水费、电费清单以及物业合同约定，被告应向原告支付水费32722.7元、电费466481.3元、共用水电费（公摊费用）87419元，共计586623元，而被告提供的证据仅能证明其向原告支付493727.9元（含服务费12000元），因此被告还应向原告支付92895.1元。三、关于逾期付费的违约金。原告卓盛物业在要求被告支付拖欠费用的同时，还要求被告支付逾期付费的违约金，本院认为，由于被告是集中统一向原告支付相关费用，而原告不能提供其具体计算违约金详细的依据，对于该诉讼请求，本院不予支持。四、关于空调费用。本院认为，由于合同约定，空调使用费是按实结算，但是由于原告没有举出空调实际使用所产生的费用，因此原告应承担举证不能的法律后果，两被告的辩解意见能够成立，对于该项诉讼请求，本院不予支持。五、关于广告费。本院认为，由于双方无合同约定，原告内部财务虽有广告费用12000元，但是被告缴费12000元的项目名称是服务费，无法证明被告每月需向原告支付1000元广告费的事实，因此，被告的辩解意见能够成立，对于该项诉讼请求，本院不予支持，对于其交付服务费的12000元，作为水费、电费、共用水电费（公摊费用）一并计算。据此，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条的规定，判决如下：
一、被告浙ＸＸ滨包装材料有限公司、杭州鼎鑫餐饮娱乐投资有限公司于被判决生效之日起10内向原告杭州卓盛物业管理有限公司支付物业服务费187586.8元；
二、被告浙ＸＸ滨包装材料有限公司、杭州鼎鑫餐饮娱乐投资有限公司于被判决生效之日起10内向原告杭州卓盛物业管理有限公司支付水费、电费、共用水电费（公摊费）92895.1元；
三、上述第一、二项款合计280481.9元，被告浙ＸＸ滨包装材料有限公司、杭州鼎鑫餐饮娱乐投资有限公司承担连带责任；
四、驳回原告杭州卓盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。
预收案件受理费22873元，按照法律规定实际收取15600元，由原告卓盛物业负担12000元，被告华滨包装公司、鼎鑫餐饮娱乐公司负担3600元，退还原告7273元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费15600元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
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审 判 长 程煜峰
人民陪审员 邓沈军
人民陪审员 周景峰
二〇一〇年九月三十日
书 记 员 汪光旺