浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊黄商初字第4号
原告（反诉被告）：许雪明。
委托代理人（特别授权代理）：徐文君。
被告（反诉原告）：李照炎。
委托代理人（特别授权代理）：徐林祥。
原告许雪明与被告李照炎确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员俞赛东独任审判，于2014年2月28日第一次公开开庭进行了审理，原告许雪明及其委托代理人徐文君，被告李照炎及其委托代理人徐林祥均到庭参加诉讼。由于案情复杂，本案于2014年4月4日转为普通程序审理。被告李照炎于2014年4月15日向本院提起反诉，本院于同日立案受理后，决定将原告许雪明与被告李照炎确认合同无效纠纷一案与反诉原告李照炎与反诉被告许雪明确认合同无效纠纷一案合并审理，根据反诉原告李照炎的申请，本院委托嵊州信元资产评估有限公司对涉案房屋的价值进行评估。本院依法组成合议庭于2014年10月11日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许雪明及其委托代理人徐文君，被告（反诉原告）李照炎及其委托代理人徐林祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许雪明起诉称，2004年7月29日，原、被告达成房产转让协议，原告将位于黄泽镇青石桥村塘头上新屋的三间两层房屋转让给被告，转让价为48000元。双方约定在签订转让协议后办理房屋所涉土地使用权的更名手续。后原告得知被告为城镇居民，被告是非农户口导致土地使用权的更名手续无法办理，也导致双方签订的房产转让协议无效。为此，原告诉至法院请求：一、确认原告许雪明与被告李照炎于2004年7月29日签订的房产转让协议无效；二、判令被告返还位于黄泽镇青石桥村塘头上新屋土地证号为集用（2002）26-135**的三间两层四侧两楼梯的房屋给原告；三、本案诉讼费由被告承担。
被告李照炎答辩称，一、原告与被告之间的房屋买卖合同应认定有效。1、没有任何法律、行政法规的强制性规定禁止农村房屋的转让。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地流转管理严禁土地炒卖的通知》、2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理意见》、国务院国发（2004）28号《关于深化改革严格土地管理的决定》这三个文件规定禁止城镇居民购买农村的住宅或宅基地，但上述三个规定均非全国人大及其常委会制定的法律，也非国务院的行政法规，而是行政管理性规定。确认合同无效应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，上述国务院、国土资源部的三个文件均不能作为认定合同无效的依据；2、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定并未禁止农村房屋的买卖，而只是规定了出卖后不得再申请宅基地，目的是为了控制宅基地的总量和防止农业用地的流失；3、法律未禁止城镇居民拥有农村房屋，如发生继承。宅基地使用权因买卖与因继承而发生转移并无实质性区别；4、不能办理土地使用权变更登记不是确认买卖合同无效的理由，不能进行物权登记是一种合同的履行不能，可以作为解除合同的理由，而不是确认合同无效的理由；5、确认本案买卖合同无效不利于社会经济秩序的稳定，也不符合党的十八确定的改革方向。二、原、被告的房屋买卖行为发生在2004年7月，被告已在此居住近十年，原告也另有居所，现原告突然提出房屋买卖合同无效，有悖情理。三、被告在购得房屋后，对房屋作了加固、防漏、添附等，并进行了装饰、装修，为此投入十几万元，加上购房款共花去近二十万元，若人民法院确认房屋买卖合同无效，被告将提起诉讼，请求赔偿损失。
反诉原告李照炎起诉称，2004年7月29日，反诉原告与反诉被告签订房产转让协议一份，协议约定：反诉被告将位于黄泽镇青石桥村塘头上新屋的三间两层四侧两楼梯及所属空地作价48000元转让给反诉原告。反诉原告依约向反诉被告支付价款48000元，反诉被告即将上述房产交付给反诉原告占有使用。反诉原告获得上述房产后，花费近20万元资金对房屋进行了加固、防漏、装修、添附。现反诉被告突然起诉，以双方签订的房产转让协议无效为由，要求返还房产，实属有悖情理。若法院确认双方签订的房产转让协议无效，则反诉被告应当赔偿原告经济损失60万元。房屋购买款及后续的装修、添附等款项共计近25万元，该款在2004年城区可以购买商品房约75平方米，若保留至今则价值不低于60万元。故反诉原告请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失60万元。
反诉被告许雪明答辩称，若法院确认合同无效，许雪明不需要赔偿任何损失，只需要返还48000元购房款，根据合同无效的处理规则，李照炎将房屋返还许雪明，许雪明将房屋购买款返还李照炎。合同无效导致双方都有损失，许雪明的损失在于48000元的利息损失，而李照炎的损失在于房屋使用权的损失，双方的损失大致相当，双方互不赔偿为宜。
为证明自己的本诉主张，原告许雪明提供以下证据，被告李照炎质证及本院认证如下：
证据1、复印于嵊州市国土资源局的土地使用权登记审批表、宗地草图、黄泽镇塘头村村民委员会证明各一份，以证明位于黄泽镇青石桥村塘头上新屋土地证号为集用（2002）26-135**的房产归原告所有的事实。
证据2、房产转让协议一份，以证明原、被告于2004年7月29日签订房产转让协议，许雪明将涉案房屋及土地使用权转让给李照炎，李照炎占有上述房产的事实。
证据3、被告李照炎的户籍信息一份，以证明被告系非农业家庭户的事实。
经质证李照炎对许雪明提供的三份证据均无异议。本院认证认为，许雪明提供的三份证据具备真实性、关联性和合法性，能够证明本案的待证事实，故本院对许雪明提供证据的证明力予以认定。
被告李照炎针对本诉未提供证据。
为证明自己的反诉主张，反诉原告李照炎提供如下证据，反诉被告许雪明质证及本院认证如下：
证据4、根据反诉原告李照炎的申请，本院委托嵊州信元资产评估有限公司对涉案房屋的价值进行评估，嵊州信元资产评估有限公司对涉案房屋作出评估报告一份，反诉原告根据评估报告以证明涉案房屋的现状以及反诉原告购买房屋后对房屋进行了扩展、装修、添附。但反诉原告并不认可评估报告中的评估结论即房屋评估价值，认为嵊州信元资产评估有限公司评估房屋的依据及评估方法均存在严重错误，无法准确反映涉案房屋的市场价值。
反诉被告许雪明质证认为，对评估报告的真实性、合法性、关联性均无异议，但评估报告只能证明房屋现有的价值，而不能证明涉案房屋哪些部分是由反诉原告添附、装修。而评估报告中反映的房屋现状及评估价值，许雪明予以认可。
本院认证认为，证据4作出评估所依据的文件虽存有笔误，但是该评估报告客观真实反映出涉案房屋的面积、结构及内部装饰等情况，未能反映出哪些部分系李照炎购买房屋后添附、加固、装修等。该评估报告采用重置成本法来评估涉案房屋的价值，即通过现时条件建造全新状态下的涉案房屋所需的全部成本，减去房屋已经发生的各项贬值而得到的差额作为涉案房屋的评估价值。重置成本法从建造成本的角度来反映涉案房屋的市场价值，但该评估方法未能全面考虑市场流通因素及土地因素，且负责本案评估的评估师在庭审中也陈述：因涉案房屋的土地权属性质为集体土地使用权，评估涉案房屋价值时并未将涉案房屋所占宅基地的土地使用权的价值计算在内，而仅仅计算了办理宅基地审批手续的相关费用。在房产流通市场中，土地使用权的价值在房产价值中占有较大比重。虽集体土地使用权在市场流通中受到限制，但其价值也不应被忽略。该评估报告在评估涉案房屋时仅仅计算了建造房屋的成本，而未将土地使用权的价值计算在内，也未全面考虑房屋的市场流通因素，故该评估报告中的评估价值未能准确反映涉案房屋的市场价值。故本院对于评估报告反映的涉案房屋的现状及地上建筑物的评估价值即182500元予以认定，对于评估报告的评估结论即涉案房屋的市场价值为217500元不予认定。
反诉被告许雪明针对反诉未提供证据。
经审理查明，许雪明是嵊州市黄泽镇青石桥村塘头村民，系农业家庭户，李照炎系非农业家庭户。2004年7月29日，许雪明与李照炎签订房产转让协议，许雪明将位于嵊州市黄泽镇青石桥村塘头上新屋的三间两层四侧两楼梯的房屋及所属空地转让给李照炎，转让价为48000元。土地使用权登记的面积为使用权面积141.4平方米，道地面积为63平方米。李照炎依约交付款项并占有该房屋，后李照炎对该房屋进行了一定的装修、翻新和添附。
另查明，2013年3月28日，嵊州市黄泽镇青石桥村塘头有村民将本村使用权面积为142.7平方米，庭院面积为89.6平方米，合计为232.3平方米的房屋卖给同村村民，房屋价款为42万元。2013年5月1日，嵊州市黄泽镇青石桥村塘头亦有村民将房屋总面积约为132平方米的房屋卖给本村村民，房屋价款为388000元。
再查明，原嵊州市黄泽镇塘头村现已合并至嵊州市黄泽镇青石桥村。
本院认为，原、被告之间的房产转让行为虽是双方真实意思表示，但有违法律和国家有关规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）也规定：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。原、被告之间买卖的房屋属于农村房屋，买卖的不仅仅是地上建筑物，还包括相应的宅基地使用权。许雪明将本集体经济组织所有的农村住房及宅基地转让给属于城镇居民的李照炎，违反了法律规定及国家相关政策，该房屋买卖合同应为无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因房产转让协议无效，李照炎应将所买房屋返还许雪明，许雪明应将购房款48000元返还李照炎。故许雪明要求确认房产转让协议无效并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。自2004年房屋买卖至今已有十年，房屋的市场价值在十年间增值数倍，且李照炎对该房屋作了一定的装修、翻新和添附，而该部分费用无法从重置成本中析出，现因房屋买卖合同无效而返还房屋将给李照炎造成一定的损失。为计算方便，该损失为涉案房屋现在的市场价值减去2004年的房屋购买价款所得的差额。涉案房屋现在的市场价值应由地上建筑物的价值和宅基地的价值组成。嵊州信元资产评估有限公司以重置成本法评估涉案地上建筑物的价值为182500元，该评估价值有理有据，本院予以认可。至于涉案房屋宅基地的价值，土地使用权登记的使用权面积为141.4平方米，因宅基地在市场流通中受到限制，其价值无法具体评估，宅基地的价值可参考嵊州市黄泽镇拆迁项目中的补偿标准，黄泽镇世纪大道拆迁改造项目中货币安置方式为：按征收房屋确权宅基地面积1650元每平方米＋房屋重置评估价进行货币补偿。本院结合嵊州信元资产评估有限公司出具的评估报告以及嵊州市黄泽镇世纪大道拆迁改造项目拆迁标准，并参考许雪明所在集体经济组织中其他房屋买卖的合同价款，综合衡量上述因素、涉案房屋的地理位置以及近十年来房产市场涨幅因素，本院酌定涉案房屋现在的市场价格为41万元。故李照炎的损失为362000元。许雪明将农村房屋卖给属于城镇居民的李照炎，双方对农村房屋买卖合同的无效均存在过错，而李照炎在该房屋中居住已十年有余，并对房屋进行了一定的装修、添附，现许雪明诉至法院请求确认房屋买卖合同无效而要求返还房屋，许雪明应对本案李照炎的损失承担70%的责任，李照炎应对自己的损失承担30%的责任。故李照炎要求许雪明赔偿损失合理部分（362000元×70%=253400元）的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决如下：
一、确认许雪明与李照炎于2004年7月29日签订的房产转让协议无效。
二、李照炎于判决发生法律效力后三十日内返还许雪明位于嵊州市黄泽镇青石桥村塘头上新屋土地证号为集用（2002）26-135**的三间两层四侧的房屋。
三、许雪明返还李照炎购房款人民币48000元并赔偿损失253400元，合计为301400元，款于判决发生法律效力后三十日内付清。
四、驳回李照炎其余部分反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，反诉案件受理费9800元，合计9880元，由许雪明、李照炎各半负担，许雪明负担部分于判决生效后十日内向本院付清。鉴定费3000元，由许雪明、李照炎各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉本诉案件受理费80元，反诉案件受理费9800元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 俞赛东
人民陪审员 董伯千
人民陪审员 竺传来
二〇一四年十月十四日
书 记 员 邱欢欢
附页：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。