上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2301号
原告夏艳萍。
原告夏祥生。
原告濮剑英。
原告王业斌。
上列四原告共同的委托代理人吴佳豪，上海国创律师事务所律师。
上列四原告共同的委托代理人王孝，上海国创律师事务所律师。
被告肖雅珍。
委托代理人陆文期（暨本案被告陆文期，系被告肖雅珍的丈夫）。
被告陆文期。
被告陆。
委托代理人陆文期（暨本案被告陆文期，系被告陆的父亲）。
原告夏艳萍、夏祥生、濮剑英、王业斌与被告肖雅珍、陆文期、陆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月7日由本院立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行审理。原告王业斌及四原告的委托代理人吴佳豪、王孝，被告陆文期（暨被告肖雅珍、陆的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告夏艳萍、夏祥生、濮剑英、王业斌共同诉称，2013年8月14日，四原告经上海天盈房地产经纪事务所居间，与三被告的委托代理人乔某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定购买三被告名下位于上海市闵行区北翟路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋，房屋总价款人民币（以下币种相同）2，200，000元。买卖合同另约定，三被告应于2013年9月3日交付系争房屋，9月8日办理系争房屋产权过户登记手续，四原告则应于同年9月9日付清房款。现四原告已经付清了全部房款，而三被告始终拖延履行系争房屋过户义务，已侵害了原告的合法权益，故四原告诉至法院，要求判令：1、确认原告夏艳萍、夏祥生、濮剑英、王业斌与被告肖雅珍、陆文期、陆于2013年8月14日签订的《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》有效；2、被告肖雅珍、陆文期、陆协助原告夏艳萍、夏祥生、濮剑英、王业斌将上海市闵行区北翟路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告夏艳萍、夏祥生、濮剑英、王业斌名下。
被告肖雅珍、陆文期、陆共同辩称，本案系争房屋是被案外人高某委托乔某卖掉的，出售的价格略低于市场价值，且售房款三被告没有拿到过，故不同意四原告的诉讼请求。
经审理查明，原告夏祥生与濮剑英系夫妻关系，原告夏艳萍与王业斌系夫妻关系，原告夏艳萍系原告夏祥生与濮剑英的女儿。被告陆文期与肖雅珍系夫妻关系，被告陆系被告陆文期与肖雅珍的儿子。
2013年7月10日，三被告向案外人乔某出具《委托书》，委托其办理系争房屋出售或出租的相关事宜，包括但不仅限于代为转让系争房屋并签订房地产买卖合同、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房地产的产权转移登记等手续、代为收取上述房地产转让的全部价款、代为向有关房地产登记部门办理该房地产的抵押权利登记等手续，并表示对乔某办理的有关手续及签署的相关合同、协议、文件均予认可，并承担相应的法律责任。同年7月24日，上海市宝山公证处出具《公证书》，对上述《委托书》的签订与内容予以公证确认。同年10月10日，上海市闵行区房地产登记处根据三被告提供的（2013）沪宝证字第XXXXX号撤销委托声明书，登记撤销（2013）沪宝证字第XXXX号公证委托书。
2013年8月13日，三被告的委托代理人乔某与原告夏艳萍签订《房地产买卖居间协议》一份，约定在案外人上海立好信房地产经纪有限公司华漕店的居间下，由原告夏艳萍购买本案系争房屋，转让总价款2，200，000元。
2013年8月14日，四原告（买受人、乙方）经上海天盈房地产经纪事务所居间，与三被告（卖售人、甲方）的委托代理人乔某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由四原告购买三被告名下位于上海市闵行区北翟路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋。该合同第二条约定，“甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为1，750，000元”；第四条约定，“甲方于2013年9月3日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接”；第六条约定，“甲、乙双方确认，在2013年9月8日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”。《上海市房地产买卖合同》签订当日，原告夏艳萍与三被告的委托代理人乔某签订《补充协议》一份，约定系争房屋总成交价2，200，000元，除买卖合同约定的1，750，000元外，四原告应于办理系争房屋产权过户登记手续当日，另行向三被告支付购房款450，000元。
2013年9月9日，三被告将系争房屋实际交付给四原告，并由四原告实际占有使用系争房屋至今。同日，四原告缴纳了购买系争房屋的契税52，500元、房地产交易手续费321元、房地产登记资料查阅费25元、房屋登记费80元，并与三被告的委托代理人乔某共同向上海市闵行区房地产登记处递交了系争房屋产权登记申请文件。
另查明，四原告于2013年8月13日向三被告的委托代理人乔某支付了购房款100，000元，同年8月14日支付了购房款100，000元，同年9月9日支付了购房款2，000，000元，共计向乔某支付了购房款2，200，000元。
再查明，2013年9月10日，系争房屋因（2013）闵民一（民）初字第14706号案被上海市闵行区人民法院（以下简称闵行区法院）司法查封（登记证明号：闵XXXXXXXXXXXX），期限至2015年9月10日。另，目前三被告仍为上海市闵行区北翟路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋登记的权利人。
庭审中，三被告表示并不否认双方签订的《上海市房地产买卖合同》，但同时也表示其目前没有能力偿还其他债权人的欠款，无法撤销系争房屋上的司法查封，故无法协助办理过户手续。对此，本院向四原告释明，现系争房屋存在司法查封，在三被告无法将其撤销的情况下，暂无法实现系争房屋的转让过户。但四原告表示不愿意解除系争合同，亦不愿意与三被告协商后通过其他途径解决相关事宜，坚持要求继续履行合同，并主张由三被告协助办理产权过户手续。
上述事实，由四原告提供的原告夏艳萍与乔某于2013年8月13日签订的《房地产买卖居间协议》，四原告与乔某于2013年8月14日签订的《上海市房地产买卖合同》，原告夏艳萍与乔某于2013年8月14日签订的《补充协议》，上海市宝山区公证处于2013年7月24日出具的《公证书》（（2013）沪宝证字第XXXX号），上海市地方税务局闵行区分局第十七税务所于2013年9月4日出具的《上海市个人住房房产税认定通知书》（编号XXXXXXXXXXXXXXXX）、于9月9日出具的《税收通用缴款书》（NoXXXXXXXXXXXXXXXX），上海市地方税务局闵行区分局于2013年9月9日出具的《销售不动产统一发票发票联》（发票号码XXXXXXXX），上海市闵行区房地产登记处出具的《非税收入一般缴款书（收据）》（NoXXXXXXXX）、《上海市闵行区房地产登记收件收据》（NoXXXXXXXXXXXX）、《上海市房地产登记簿》（NoXXXXXXXXXXXX），乔某向原告夏艳萍出具的《收据》五张，以及当事人的陈述等证据予以证明。三被告未提供书面证据。
本案的争议焦点在于：一、案外人乔某代表三被告与四原告签订的《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》是否有效，且乔某是否可代为收取房款与处理系争房屋买卖相关事宜；二、若《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》成立生效，系争房屋目前能否完成产权过户登记。
关于争议焦点一，本院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为的，被代理人应对代理人的代理行为承担相应民事责任。本案中，三被告以书面公证委托书的方式，确认委托乔某办理系争房屋的包括但不仅限于代为转让并签订房地产买卖合同、代为办理产权转移登记手续、代为收取转让的全部价款等相关事宜，授权乔某处理系争房屋的相关权利，且表示对乔某办理的有关手续及签署的相关合同、协议、文件均予认可。基于三被告上述授权，四原告有理由相信乔某以三被告代理人的身份，可代表三被告全权处理系争房屋的买卖事宜。同时，2013年10月10日，上海市闵行区房地产登记处根据三被告提供的（2013）沪宝证字第XXXXX号撤销委托声明书，登记撤销（2013）沪宝证字第XXXX号公证委托书，并不能因此否定先前三被告对乔某的授权，亦不能否定乔某依授权而为的代理行为。因此，乔某代表三被告与四原告签订《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。乔某据此代表三被告收取购房款2，200，000元，并出具收据的行为亦合法有效，相应的责任与后果应由三被告承担。
关于争议焦点二，本院认为，四原告已依约向三被告支付了全部购房款共计2，200，000元，缴付了系争房屋交易相关税费，并已实际占有使用系争房屋。但三被告并未依约于2013年9月8日前协助四原告至房地产交易中心办理房屋转让过户手续，其行为已构成违约，原告可依法维护其合法权益。但本案中已查明，系争房屋于2013年9月10日因（2013）闵民一（民）初字第14706号案件，被闵行区法院司法查封，期限至2015年9月10日，暂不具备办理产权转让过户手续的基础与条件。考虑到系争房屋目前的状况，本院在庭审过程中向四原告释明，其要求继续履行合同可能存在无法实现转让过户的风险，但四原告坚持要求继续履行合同，由三被告协助办理过户手续。因此，鉴于目前系争房屋暂不具备办理产权转让过户手续基础与条件的客观情况，故对四原告要求三被告协助办理系争房屋过户手续的诉请请求，本院不予支持。但考虑到四原告已经支付了全部购房款并实际占有系争房屋，对未能办理产权过户登记亦无过错，故四被告可在先行处理系争房屋司法查封相关事宜后，另行主张相关权利。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告夏艳萍、夏祥生、濮剑英、王业斌与被告肖雅珍、陆文期、陆于2013年8月14日签订的《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》有效；
二、驳回原告夏艳萍、夏祥生、濮剑英、王业斌的其余诉讼请求。
案件受理费减半收取计40元，由被告肖雅珍、陆文期、陆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 章国栋
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。