福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1261号
上诉人（原审被告、反诉原告）：福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。
法定代表人刘永柱，该公司总经理。
委托诉讼代理人陈彩霞、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：闵江英，女，1984年12月1日出生，汉族，住福建省连江县凤城
上诉人福州永昇房地产开发有限公司（以下简称永昇公司）因与被上诉人闵江英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2014）连民初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
永昇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回闵江英的诉讼请求，支持永昇公司的反诉请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由闵江英承担。事实和理由：一、连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程，政府部门多次临时要求停工，该情形属于《商品房买卖合同》约定的政府临时决定造成施工延误。另外，2012年1月-6月连江县雨水量显著偏多，该情形属于不可抗力造成施工延误。故本案存在永昇公司可以顺延交房日期的合同约定情形，永昇公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任。二、即便永昇公司构成逾期交房，违约金也应按照《商品房买卖合同》的第八条而非第九条计算。三、由于合同约定的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给闵江英造成的损失，因此即使需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至讼争房租金标准的130%。四、根据案涉《商品房买卖合同》第八条“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。”的约定，在永昇公司通知交房时，即便讼争房未达交付条件，闵江英也应当接收房产。一审法院认为闵江英有权拒绝收房，这也是错误的。
闵江英未发表答辩意见。
闵江英向一审法院起诉请求：1.永昇公司向闵江英支付逾期交房违约金64263.50元（从2013年7月1日暂计至2014年1月31日）；2.诉讼费由永昇公司承担。
永昇公司向一审法院反诉请求：1.闵江英立即向永昇公司支付拖欠的保管费，保管费按照10元／日的标准，自2013年7月11日起计至闵江英办理完交房手续之日止，现暂计至2014年7月1日止为3550元；2.本案的诉讼费由闵江英承担。
一审法院认定事实：2012年11月26日，原告（反诉被告）闵江英向被告（反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭xx#楼xx层1xx6号、1xx7号商品房各一套，建筑面积分别为92.85平方米、43.5平方米，双方分别签订1xx6号、1xx7号商品房《商品房买卖合同》（含附件）各一份，并于同日向连江县房地产管理交易所备案。讼争1xx6号商品房《商品房买卖合同》第四条约定“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房……总金额（人民币）零千零佰陆拾柒万捌千伍百捌拾肆元整。”第六条约定“付款方式及期限……3、其他方式：按揭：买受人应于本合同签订当日交齐首付房款208584元（大写……）。余款470000元（大写……）。由买受人向银行申请按揭贷款。”讼争1xx7号商品房《商品房买卖合同》第四条约定“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房……总金额（人民币）零千零佰叁拾壹万柒千玖百壹拾伍元整。”第六条约定“付款方式及期限……3、按揭：买受人应于本合同签订当日交齐首付房款197915元（大写……）。余款120000元（大写……）。由买受人向银行申请按揭贷款。”讼争1xx6号、1xx7号商品房《商品房买卖合同》第三条约定“买受人所购商品房的基本情况。……该商品房的用途为住宅，……位于所在建筑设计标高±0.000［地上］第10层。建筑总层数11层，其中地下1层。”第八条约定“交付条件与期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、自然灾害、雨季或因政府因素造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面告知买受人。”第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、……”第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知交房日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部税费款项，逾期未来办理，出卖人均视为买受人已交房，除应缴纳物业管理费用外，并按每延期壹日交纳保管金拾元整计算，且该房屋的毁损等风险责任即日起均由买受人承担。”第二十五条约定“本合同自双方签订之日起生效。”该两份《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议，即《＜商品房买卖合同＞补充协议》，其第四条约定“对原合同第八条做如下补充：1、出卖人与买受人双方确认，本合同约定的房屋交付条件为该商品房取得政府部门出具的该房屋质量验收合格手续（即建设工程竣工验收备案表），即具备向买受人交房的条件。2……”。讼争1xx6号、1xx7号商品房《商品房买卖合同》（含附件）签订当日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付讼争1xx6号、1xx7号商品房首付购房款分别为208584元、197915元，并至2013年3月19日止付清讼争1xx6号商品房剩余购房款470000元、2013年5月15日止付清讼争1xx7号商品房购房款120000元。至此，原告（反诉被告）已全部支付讼争1xx6号、1xx7号商品房购房款计996499元。2013年7月1日，原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）于2013年6月30日作出的讼争1xx6号、1xx7号商品房《“江山豪庭”交房通知书》及《江山豪庭入住缴费明细表》后，在通知规定的办理交付商品房手续时间2013年7月14日前往交房时，因被告（反诉原告）不能出示《商品房买卖合同》第八条规定交付条件的有关证明文件原件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，所以原告（反诉被告）拒绝交房。至本案诉讼期间，被告（反诉原告）未能提供讼争1xx6号、1xx7号商品房《商品房买卖合同》第八条规定的竣工验收合格和消防验收合格等有关证明文件原件。
一审法院认为，原告（反诉被告）闵江英向被告（反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭xx#楼xx层1xx6号、1xx7号商品房，并签订《商品房买卖合同》（含附件），是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。但《商品房买卖合同》附件六《＜商品房买卖合同＞补充协议》第四条对原合同第八条所作的房屋交付条件约定为该商品房取得政府部门出具的该房屋质量验收合格手续（即建设工程竣工验收备案表），即具备向买受交房的条件的补充内容，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款有关本案建设工程，被告在验收后应当报公安机关消防机构备案的强制性规定，属于无效的补充协议，自始不发生法律效力。《商品房买卖合同》签订后，原告已按约履行了交付讼争1xx6号、1xx7号商品房全部购房款计996499元的义务。而被告虽通知原告于2013年7月14日办理讼争1xx6号、1xx7号商品房交付手续，但至本案诉讼期间，被告仍没有证据证明讼争1xx6号、1xx7号商品房已取得《商品房买卖合同》第八条规定的竣工验收合格和消防验收合格等有关证明文件原件，故不符合《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件，原告有权拒绝交接商品房，其责任在于被告，被告应按照《商品房买卖合同》第九条有关约定承担逾期交房的违约责任，向原告支付从约定的交付期限届满次日即2013年7月1日起至其诉求的暂计至2014年1月31日止的逾期交房违约金64274.19元（996499元×日万分之3×215天）。原告诉求被告支付逾期交房违约金64263.50元，是在前述被告应支付逾期交房违约金范围内，故予以支持。因讼争1xx6号、1xx7号商品房至今仍不具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，其责任完全在于反诉原告，而不在于反诉被告，故反诉原告主张反诉被告支付从2013年7月11日起至2014年7月1日止计355天的商品房保管费3550元，缺乏事实依据，故不予支持。被告辩解因市政工程及雨天造成施工延误，根据《商品房买卖合同》的约定，可以按照实际延误天数顺延交房日期至少485天。因市政工程及雨天均是发生在讼争1xx6号、1xx7号商品房《商品房买卖合同》签订之前，与本案无关，故对该辩解不予采信。被告辩解按照《商品房买卖合同》第八条约定的第2种处理方式计算违约金，即由被告支付原告违约金2000元。因该条款是针对商品房交付条件与期限的约定，双方约定讼争1xx6号、1xx7号商品房在规定日期内未达到约定条件的，原告同意接收，被告支付原告2000元违约金；而非被告逾期交房的违约责任。本案被告已逾期交房，故该辩解缺乏合同依据，不予采纳。被告辩解原告主张的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给原告造成的损失，即使被告需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至商品房租金标准的130%。因《商品房买卖合同》第九条中约定被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。现原告要求继续履行合同，故被告的该辩解不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付原告闵江英逾期交房违约金64263.50元。二、驳回反诉原告福州永昇房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1407元，由被告福州永昇房地产开发有限公司负担。反诉受理费25元，由反诉原告福州永昇房地产开发有限公司负担。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。
本院认为，案涉《商品房买卖合同》签订后，闵江英已依约履行了交付购房款的义务，而永昇公司却未依约在2013年6月30日前将符合合同约定的交房条件的讼争商品房交付闵江英使用，已构成违约，应承担违约责任。永昇公司主张因市政工程及雨天造成施工延误，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，可以按照实际延误天数顺延交房日期。然永昇公司所主张的市政工程及雨天均是发生案涉《商品房买卖合同》签订之前，与本案无关，故一审法院对该辩解不予采信，并无不当。
永昇公司主张即使其构成逾期交房，违约金也应按照《商品房买卖合同》第八条而非第九条约定计算。对此本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”讼争房屋所在建设工程至今未通过单位竣工验收，不符合法定交付条件，闵江英有权拒绝收房，永昇公司反诉请求闵江英支付逾期收房保管费，缺乏依据，一审法院不予支持正确。永昇公司虽于2013年6月30日作出的讼争1xx6号、1xx7号商品房交房通知书，通知闵江英接收房屋，然永昇公司通知交付的商品房不符合法定交付条件，不构成有效交付。永昇公司迄今仍未将符合法定交付条件和合同约定交付条件的商品房交付闵江英使用，构成逾期交房，一审法院依据《商品房买卖合同》第九条判决永昇公司承担逾期交房的违约责任，并无不当。永昇公司主张其即使需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至讼争房租金标准的130%，缺乏事实依据且也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，本院不予支持。
综上所述，永昇公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1432元由上诉人福州永昇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈 嘉
代理审判员 陈碧珍
二〇一六年九月六日
书 记 员 程 婷