广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）珠中法民三终字第213号上诉人（原审原告、反诉被告）：李易宸，女，汉族。委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志超，男，汉族。委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市斗门区德昌房产有限公司。法定代表人：黄德强，总经理。委托代理人：霍艳辉，广东文证律师事务所律师。上诉人李易宸、陈志超与上诉人珠海市斗门区德昌房产有限公司（以下简称德昌公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民一初字第302号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年3月24日，李易宸、陈志超与德昌公司签订《珠海市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》附件（包括：附件二：德昌盛景花园1栋、2栋精装修房装饰、设备标准；附件三：《珠海市商品房买卖合同》补充协议；附件四：付款方式；附件五：德昌盛景花园物业管理服务），约定李易宸、陈志超购买德昌公司开发的位于珠海市斗门区白藤湖幸福桥南德昌盛景花园第2幢3X单元304X房，建筑面积86.21平方米，每平方米6785.60元，总金额584987元。双方在合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式：按《商品房买卖合同》补充协议附件四执行”。在合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”。附件四付款方式第二条约定：“二、按揭付款：1、本合同签署时，买受人应向出卖人支付总房款的30%首期款，共计人民币175987元（已含定金20000元）。……2、余额人民币409000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人，买受人应于签署本合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续（买受人办结银行按揭贷款申请手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文书；③缴清全部费用，包括但不限于律师费、契税等）。3、买受人未能在上述约定的时间内办结银行按揭贷款手续，按买卖合同第八条的约定处理；逾期不超过三十日，买受人按日向出卖人支付按揭贷款总额万分之二的逾期违约金；逾期超过三十日，出卖人有权单方解除买卖合同，并将该商品房收回另行销售，买受人按累计应付款的百分之五向出卖人支付违约金，扣除违约金后剩余购房款无息退回买受人”。双方在合同第七条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格……”。在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（见补充协议第四条）除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……”。附件三补充协议第三条“合同第七条‘交付期限’的内容补充为：“……2、买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同和补充协议的规定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任”。附件三补充协议第四条“合同第九条‘出卖人逾期交房的违约责任’作出补充：“1、除买卖合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日宽限期限。2、若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定方式处理。”附件三补充协议第十条通知约定：“……3、若出卖人以在《珠海特区报》刊登公告（含广告）的方式通知，则该公告（含广告）通知的效力优先于其它通知方式，该公告（含广告）通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力……”。双方在合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、排水于2012年6月30日前提供；2、给水、供电于2012年6月30日前提供；3、电视、电话网络接驳，达到使用条件，由买受人自行申请开通并承担相应的管理单位规定缴纳的费用；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，每延迟一日，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。2011年3月24日，李易宸、陈志超向德昌公司支付首期款175987元；根据德昌公司申请原审法院调取的证据显示：李易宸、陈志超于2011年3月24日开具珠海市房地产登记中心斗门分中心无房证明；于2011年5月19日开具银行存折；于2011年8月5日开具李易宸珠海市金湾行政区范围内无房证明；于2011年5月31日签订《房产按揭担保借款合同》，办理银行按揭贷款409000元。2011年8月19日，银行向李易宸、陈志超发放个人贷款409000元。2012年11月14日，德昌公司开发的德昌盛景花园室内给水管道安装工程验收合格。2012年11月21日，德昌公司开发的德昌盛景花园电气安装工程已竣工检验完毕。2012年12月6日，珠海市斗门区建设工程竣工验收备案办公室收讫德昌公司开发的德昌盛景花园第1、2栋楼的竣工验收备案文件。2012年12月7日，德昌公司通过《珠海特区报》发布收楼通知，德昌盛景花园1-2栋现已验收合格，符合交楼条件，各业主按收楼通知时间到物业管理处办理收楼手续。同日，德昌公司向李易宸、陈志超发放德昌盛景花园收楼通知书，通知李易宸、陈志超可于2012年12月18日来办理收楼手续。李易宸、陈志超购买的房屋一个卧室的窗户的现状与《商品房买卖合同》的房屋平面图显示的状况不一致，窗户的现状少了一部分飘窗。原审庭审中，李易宸、陈志超表示不解除《商品房买卖合同》。原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件没有违反法律、行政法规禁止性规定，建立在双方自愿、平等的基础上，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。本案本诉的争议焦点为：一、关于德昌公司逾期交房期间的计算问题；二、关于基础设施、公共配套建筑是否应计算逾期未达到使用条件违约金的问题；三、关于德昌公司是否需要赔偿李易宸、陈志超关于窗户合同户型图纸与实际交付不符的问题。一、关于德昌公司逾期交房期间的计算问题。李易宸、陈志超与德昌公司就德昌公司存在逾期交房的违约行为均予以确认，双方争议的问题在于该违约金计算的起止时间及其适用的标准。对此，原审法院认定如下：（一）关于逾期交房截止时间的认定。相关建设主管部门已于2012年12月6日收讫涉案商品房所在的德昌盛景花园第1、2栋的备案资料，即涉案商品房于2012年12月6日符合交付条件。德昌公司于2012年12月7日通过《珠海特区报》发布收楼通知，根据双方在附件三补充协议第十条“通知”的约定，通过报纸发布公告优先其它通知方式，视为送达。而李易宸、陈志超亦于同日收取了德昌公司发出的《收楼通知书》，在该份《收楼通知书》中德昌公司通知李易宸、陈志超可于2012年12月18日来办理收楼手续，说明德昌公司已经具备交付条件和能力，其违约行为应截止到2012年12月18日。（二）关于德昌公司应当交房的时间认定。双方合同约定的房屋交付时间为2012年6月30日，并在附件三补充协议第四条做出了补充约定，双方争议的问题即对该补充协议第四条的理解，直接影响如何认定逾期交房的起算时间即约定交房时间为2012年6月30日还是顺延90天后的2012年9月28日。对此，原审法院认定如下：双方对该条款的约定存在两种不同的理解，且两种理解站在各自的立场均具有合理性。但由于该补充协议是德昌公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时并未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，对上述约定应当作出不利于德昌公司的理解，即该约定仅约定了德昌公司在超过合同约定的交房期限90日内交房的行为不属于逾期交房行为，即德昌公司超过合同约定的交房期限90天内交房的行为不属于逾期交房行为，逾期超过90天则应适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，而所谓适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，既包括违约金计算方式，也包括违约金计算起算日期，即德昌公司应从2012年7月1日起按已交付房价款按每日0.3‰的标准向李易宸、陈志超计付逾期交付商品房的违约金。综上，德昌公司逾期交房的天数共计171天（从2012年7月1日至2012年12月18日），应支付逾期交付商品房的违约金30009.83元（584987元×0.3‰×171天）。二、关于德昌公司是否应承担基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件违约金的问题。原审法院认为，商品房买卖合同的标的物是房屋，但基础设施、公共配套是房屋的附属配套设施，直接影响业主生活的便利和质量。此合同条款的设置的目的旨在防止开发商在交付合同主要标的物之后，基础设施、公共配套却达不到基本的生活配套条件，从而影响业主的居住质量，造成业主生活不便，因此给予相应的惩戒。而从本案的情况来看，涉案房屋进行备案登记前，各配套设施已经过验收，在交付房屋之时，各项基础设施和公共配套已经达到使用条件，如果按照合同表面文字约定的方式另行计算该项违约金，有悖合同条款的目的以及双方权利义务的对等原则。故原审法院采纳德昌公司对李易宸、陈志超该项诉讼请求的抗辩，不予支持李易宸、陈志超该项诉讼请求。三、关于德昌公司是否需要赔偿李易宸、陈志超关于窗户合同户型图纸与实际交付不符的问题。原审法院认为，房屋平面图属于《商品房买卖合同》的一个组成部分，体现了所购房屋的平面结构。德昌公司提交的施工图纸与沙盘图虽然与窗户现状不一致，但德昌公司不能证明李易宸、陈志超在购买房屋时，德昌公司将上述施工图纸与沙盘图出示给了李易宸、陈志超。在窗户现状与房屋平面图中窗户的结构不一致时，德昌公司不能以工作人员失误为借口推脱责任，故德昌公司应赔偿李易宸、陈志超一定的损失，原审法院酌定以6000元为宜。本案反诉的争议焦点为：李易宸、陈志超是否构成逾期付款。对此，原审法院认为，根据附件四第二条第2、3款的内容，李易宸、陈志超需在签署本合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续，包括：①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文书；③缴清全部费用，包括但不限于律师费、契税等。买受人超过10日未办结银行按揭手续，超过10日则应承担逾期付款责任。对此条款，原审法院认为旨在约束买受人应当在十日内提交办理按揭手续所需资料及相关费用，以防止因拖延提交资料和缴纳费用导致银行不能及时审批并发放贷款，买受人如未在规定时间内提交相关资料或缴纳费用即构成违约，因审批和发放贷款的时间由银行方面掌控，如构成违约，则违约的起算时间应为合同约定10天后的次日即2011年4月4日，截止时间原则上应以买受人提交的最后一份资料时间为准，与银行发放贷款时间无关。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，李易宸、陈志超应对其已经在合同约定时间内履行了提供按揭资料缴纳相关款项的义务进行举证。根据德昌公司申请原审法院调取的银行按揭资料情况显示，李易宸、陈志超最后一份资料为李易宸、陈志超于2011年8月5日开具李易宸珠海市金湾行政区范围内无房的证明，该资料出具时间已超过了合同约定的10天时间，构成违约，应按合同约定向德昌公司支付逾期提交贷款资料的违约金，违约金的标准按合同第八条的规定，超过90天，按0.3‰的标准计算，故违约金为15214.80元（从2011年4月4日至2011年8月5日共124天，409000元×0.3‰×124天）。鉴于德昌公司已向李易宸、陈志超主张逾期提交贷款资料的违约金，故原审法院对德昌公司提出在计算德昌公司逾期交房天数时应当将李易宸、陈志超逾期付款的天数扣除的抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、德昌公司于判决生效之日起五日内向李易宸、陈志超支付自2012年7月1日起至2012年12月18日止的逾期交付商品房违约金30009.83元；二、德昌公司于判决生效之日起五日内向李易宸、陈志超支付窗户赔偿金6000元；三、李易宸、陈志超于判决生效之日起五日内向德昌公司支付自2011年4月4日起至2011年8月5日止的逾期提交贷款资料的违约金15214.80元；四、驳回李易宸、陈志超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费992元，减半收取496元，由李易宸、陈志超负担146元，德昌公司负担350元；反诉案件受理费220元，减半收取110元，由李易宸、陈志超负担90元，德昌公司负担20元。李易宸、陈志超不服原审判决，上诉称，一、原审法院以贷款材料中日期最晚的资料作为李易宸、陈志超提交按揭申请材料的日期显然不合理，也不符合事实。首先，李易宸、陈志超在原审举证期限内申请人民法院向贷款银行调取《房产按揭贷款申请审批表》，审批表能够明确显示银行何时认定李易宸、陈志超交齐材料。并能够显示李易宸、陈志超提交的无房证明是在银行确认收齐材料后要求提交的。原审法院调取贷款的申请材料，但未能调取《房产按揭贷款申请审批表》，李易宸、陈志超认为，从贷款银行调取的按揭申请材料，只有与《房产按揭贷款申请审批表》一并质证，才能完整地披露贷款的过程与事实，而不能只审查按揭材料所显示的日期，这样会遗漏可能存在的事实：一是日期较晚的按揭申请材料是银行的原因要求补交，别无他证，只有《房产按揭贷款申请审批表》可以印证，因《房产按揭贷款申请审批表》有审批的流程及时间点。二是日期较晚的按揭申请材料实际是李易宸、陈志超之前已提交过，后银行因各种原因又要求李易宸、陈志超重新开具或修改。唯一能够说明和佐证还是《房产按揭贷款申请审批表》。其次，逾期办理按揭违约条款的合同目的是防止购房人故意拖延办理按揭贷款申请手续，导致按揭贷款迟延发放。李易宸、陈志超认为，李易宸、陈志超是否需要向德昌公司按约定支付逾期提交按揭材料违约金需审查逾期提交的贷款材料原因是否在于李易宸、陈志超，以及逾期提交的材料否影响到贷款的审批和发放。只有同时符合这两个要件，才可能对德昌公司造成损失。第三，李易宸在2011年4月1日前已上缴过一份户籍所在地（珠海市金湾区）的无房证明原件给德昌公司，只是德昌公司用于办理契税优惠后又通知李易宸再开具一份无房证明给银行，该过错并非李易宸、陈志超造成，不应由李易宸、陈志超承担该责任。根据原审法院调取珠海市个人住房公积金购房组合贷款申请审批表显示，在2011年5月9日时，公积金中心审批人员已建议批准发放贷款，即李易宸、陈志超在先已提交完所有按揭材料，很明显李易宸、陈志超于2011年8月5开具的珠海市金湾区无房证明是开发商后来要求李易宸、陈志超补缴的，李易宸、陈志超也根本无法预料开发商会以此为依据，要求李易宸、陈志超支付逾期办结按揭贷款申请手续违约金。李易宸、陈志超只能按照开发商或银行工作人员要求提交相关按揭材料，而审批和发放贷款时间则由银行方面掌控。李易宸、陈志超在2011年5月9日时，公积金中心审批人员已建议批准发放公积金贷款，而此时实际未被批准贷款金额并未包括公积金贷款金额，即便李易宸、陈志超存在逾期提交贷款材料情形，也应当扣除李易宸、陈志超提交完所有材料之后的公积金贷款折算的违约金额，而具体时间应由法院调查核实。二、李易宸、陈志超认为基础设施和公共配套达到使用条件与商品房的交付属于不同范畴，分别约定违约责任并无不妥。即便对合同目的存在不同理解，也应从不利于德昌公司的意思解释。首先，逾期交房与基础设施及公共配套建筑逾期达到使用条件属于两个不同的概念和行为，属于两项不同的合同义务，在合同中对未能履行该两项义务的违约责任也作了明确约定，并没有任何前提或附加条件，而德昌公司的违约行为已符合上述合同中约定的构成要件，故德昌公司应严格遵守合同的约定，承担相应的违约责任。其次，双方在买卖合同第十四条的约定作为开发商提供的格式条款，存在两种解释，一种是该条款是独立于主体违约金的违约条款，两者不存在关联关系；一种是该条款是主体违约金的附属条款，随主体违约金条款的变化而变化。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应对该约定做出不利于德昌公司的解释，即应认定该条款与主体条款无附属关系，开发商应严格遵守合同规定，承担相应违约责任。最后，在逾期交房违约条款之外再增设基础设施违约金条款，实际是双方对于商品房买卖合同交付义务的细化，细分为商品房和基础设施配套，商品房交付是合同的主义务，基础设施配套达到使用条件是合同的随附义务。用逾期交房违约金吸收基础设施未达使用条件的违约责任并不符合合同目的。三、德昌公司未在签订《商品房买卖合同》后十日内办理商品房预购登记手续，直到2011年4月11日才办理预购登记手续，即便李易宸、陈志超在此日期之前提交全部贷款材料，也因德昌公司未提交预购登记证明而导致银行无法审批。换言之，因德昌公司自身过错，即便李易宸、陈志超按约定提交的贷款材料，在2011年4月11日之前按揭贷款申请也不可能通过银行审批，所以即便李易宸、陈志超逾期提交贷款材料，也应扣除2011年4月11日之前的违约天数，只能从2011年4月11日之后开始计违约金。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决第三项、第四项；二、改判德昌公司向李易宸、陈志超支付基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件的违约金人民币5382元；三、驳回德昌公司的反诉请求，改判李易宸、陈志超无须向德昌公司支付逾期提交贷款资料的违约金人民币15214.80元；四、本案一、二审案件受理费由德昌公司承担。针对李易宸、陈志超的上诉，德昌公司答辩称，原审法院对公共配套认定正确，房价中已经包括了房屋本身和正常使用的配套，开发商在支付逾期交房违约金的同时包含了配套的违约金，其购房人没有支付另外的配套费用，合同约定的配套违约金是指房屋交付时达到使用条件，该条件的前提是房屋的使用。公共配套在2011年9月份全部通过竣工验收，只是没有同主体结构完成验收。此外，原审法院并没有按照最后一份补交资料的时间认定违约事实，而是按照放款前业主提供的最后一份资料时间来认定的，关于业主是否应当承担违约责任，德昌公司认为该责任为无过错责任，不要求损害结果的发生，业主在履行责任过程中只要有逾办理的事实都是需要支付违约金的。从业主反诉的其他案件中可以看出，导致银行迟延放款的原因是业主没有交资料，原审均查明了业主有逾期办结按揭的事实，故原审对该事实的认定正确，请求予以维持。德昌公司亦不服原审判决，上诉称，一、德昌公司与李易宸、陈志超在合同中虽约定交房时间为2012年6月30日，但是补充协议第四条已将交房时间作出变更，买受人同意在原合同交房时间的基础上给予90天的宽限期，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更”。据此违约金的起算点也应随之变更为2012年9月28日起算。二、补充协议第四条是对合同第九条的补充，而第九条只是对违约金的计算方式做出约定，而不涉及到违约金的起算时间。因此补充协议第四条中“如在宽限期90天内仍不能交房的，则适用合同约定方式处理”指的应当是适用第九条的违约金计算方式处理，而不是违约金的起算时间。因此，原审法院认定“按合同约定方式处理”应当包括合同约定的违约金起算时间是错误的。三、李易宸、陈志超所购买房屋实际交付与设计施工图纸、销售现场的沙盘图、样板房均是一致的，而且李易宸、陈志超是看过房屋实物后才购买的，说明德昌公司出售房屋时现场展示的户型与实物、设计图都相符，没有擅自改变设计，虽然合同的图纸与实物不符，但李易宸、陈志超购买和确认的是实物房屋而非图纸上的模型，本案中出现图纸错误的情况是因为工作人员没有在意该单元户型图纸有区别而出现失误，并非双方真实意思表示，该户型图纸不应对双方产生合同上的约束力，原审法院不应单纯以合同上的户型图为依据，并且虽然合同上的图纸与户型不符但没有给李易宸、陈志超造成任何影响或损失，户内面积没有任何减少或变更，原审判决认定赔偿损失6000元完全没有客观依据。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决第一、二项，二、改判德昌公司逾期交房违约金从2012年9月28日计算至2012年12月10日），共计8198.8元（总房款584987元×0.2‰×70天）。三、一、二审诉讼费用由李易宸、陈志超承担。针对德昌公司的上诉，李易宸、陈志超答辩称，原审法院判决德昌公司向李易宸、陈志超支付自2012年7月1日至2012年12月18日的逾期交房违约金30009.83元合法、有据。首先，李易宸、陈志超与德昌公司在附件三第四条约定，若出卖人在宽限90天后仍未能将该商品房交付给买受人，则按买卖合同约定方式处理。该条款约定了德昌公司在超过合同约定的交房期限90天内交房则免除其违约责任，若未在90天宽限期内交房，则应按照买卖合同第九条规定处理，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止计付逾期交房违约金。因此，原审法院计算逾期交房违约金起始日期正确。其次，附件三第四条第1点约定给予德昌公司90天宽限期，实际是针对德昌公司在2012年7月1日至同年9月28日期间交房双方所约定的免责条款，对于超过2012年9月28日以后的交房行为，附件三第四条并未做出诸如减轻部分责任的例外约定，德昌公司至迟2012年12月18日交房，超出宽限期，免责条件不成就，因此，双方约定的交房期限仍为2012年6月30日。最后，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金，但该违约金的起算点也应随之变更”，显然，该条款适用的对象是付款期限的变更以及逾期付款违约金的起算点，而非指逾期交房期限的变更，两者不属于同一范畴，也与本案诉争事项无关联性。恳请二审法院依法查明事实，作出公正判决，驳回上诉，维持原判。双方在庭审中均无新证据提交。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。结合双方诉辩主张，本案二审争议的焦点如下：一、关于附件三第四条中约定的90天宽限期如何理解的问题。对此，本院分析认为，首先，综观《商品房买卖合同》第九条的内容，其本身是对逾期交房行为所承担的违约责任具体方式的约定，其中既包括了买受人要求解除合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，亦包括了买受人选择继续履行合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，所谓“如何”承担违约责任，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等。而附件三第四条是对《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”作出补充，根据该条第2点的约定“若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定的方式处理。”因此，附件三第四条第二点所述的“买卖合同约定的方式”应当意指《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项约定的全部内容，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等，德昌公司主张“方式”仅仅应理解为计算标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，附件三第四条第1点约定给予出卖人90日宽限期，实质是针对德昌公司在2012年7月1日至同年9月28日期间交房双方所约定的免责条款，而且双方在附件三第三条仍约定交房期限为2012年6月30日，因此德昌公司主张附件三第四条是双方将交房期限变更为2012年9月28日，理据不充分，本院不予采纳。对于超出2012年9月28日以后的交房行为，附件三第四条并未作出诸如减轻部分责任的例外约定，德昌公司迟至2012年12月18日交房，超出宽限期，免责条件不成就，因此德昌公司主张逾期交房违约金起算点变更为2012年9月28日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、对于原审法院支持的窗户赔偿金问题。本院认为，房屋平面图属于合同附件，即合同的一部分，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。在本案中，德昌公司交付的房屋与该图纸不符，其应当承担相应的赔偿责任。至于德昌公司提供的施工图纸和沙盘图系其单方制作，且没有证据证明其曾与李易宸、陈志超就涉案房屋不按合同附件中的房屋平面图施工达成一致，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，本院确定由德昌公司承担举证不能的后果，故对德昌公司这一主张不予支持。三、关于李易宸、陈志超是否存在逾期提交按揭资料的问题。本院认为，从原审法院调取的证据来看，2011年3月24日，李易宸、陈志超开具了珠海市房地产登记中心斗门分中心无房证明，于2011年5月19日开具银行存折，于2011年8月5日开具李易宸珠海市金湾区无房证明，并将其提交给了审批贷款的农商银行作为按揭申请资料的一部分，在此之后，农商银行才于2011年5月31日与李易宸、陈志超签订了《房产按揭贷款担保借款合同》并发放了贷款。从上述事实可以认定李易宸的无房证明与按揭贷款审批及发放之间存在一定的关联性。李易宸、陈志超如认为李易宸的无房证明与贷款审批没有关系的话，应当提供相应的证据予以证明李易宸的无户证明不属于贷款审批所需材料范围。由于李易宸、陈志超未提供这方面的证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，本院确定由李易宸、陈志超承担举证不能的后果。至于李易宸、陈志超提出的《房产按揭贷款申请审批表》的问题，本院认为，该审批表是银行内部的审批手续，李易宸、陈志超的贷款申请是否通过银行审批，应当以银行对外作出的意思表示为准，而且不能排除银行审批表作出后，再通知李易宸、陈志超补充有关资料的可能性，故对于李易宸、陈志超提出应以审批表的时间认定其是否逾期提交资料的这一主张，本院不予支持。关于李易宸、陈志超提出的应从2011年4月11日开始计算逾期提交资料违约金的主张。本院认为，依照合同附件四第二条第二款之规定，李易宸、陈志超有义务在合同签订后十天内提交符合银行按揭贷款所需的资料，这一义务的履行是为了尽早获得银行贷款用以向德昌公司支付购房款，故虽然为了获得该贷款，德昌公司也需要办理房屋预购登记，但因德昌公司系该获得贷款的权利人，德昌公司仅需承担自己迟延所造成的后果，如果德昌公司办理预购登记手续时间在李易宸、陈志超完成提交资料义务之后，那么德昌公司需承担自己迟延所造成的后果，而在本案中，李易宸、陈志超在德昌公司办理了预购登记后还办理开具银行存折，出具无房证明等手续，故李易宸、陈志超主张应从涉案房屋办理预购登记之日开始计算其逾期提交资料的违约金没有依据，本院不予支持，原审判决对李易宸、陈志超逾期提交资料的时间的认定并无不当，本院予以维持。四、关于李易宸、陈志超主张的基础设施和配套设施违约金的问题。本院认为，虽然双方签订的买卖合同第十四条约定了基础设施、配套设施的交付时间和违约金计算标准，但该条款也表明了是因为这些基础设施和配套设施属于与商品房正常使用有直接关联才订立了这一条款。而在本案中，虽然德昌公司未能在该约定时间完成上述基础设施等验收，但在德昌公司向李易宸、陈志超交付商品房时，已经完成了上述基础设施等的验收，故上述基础设施验收的迟延并未影响李易宸、陈志超对房屋的使用，故李易宸、陈志超以该条款主张基础设施逾期验收的违约金没有依据，本院不予支持。综上，李易宸、陈志超和德昌公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计365元，由李易宸、陈志超负担315元，由珠海市斗门区德昌房产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能代理审判员  牟宏微代理审判员  王 芳二〇一四年七月二十九日书 记 员  许婷婷王莉