天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终2124号
上诉人（原审被告）于洋。
委托代理人肖丽，通易达投资服务有限公司职员。
被上诉人（原审原告）蒋胜眉，无职业。
原审被告吴亦达。
上诉人于洋因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2015）北民初字第1545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于洋的委托代理人肖丽，被上诉人蒋胜眉到庭参加诉讼。原审被告吴亦达经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，坐落于天津市××胜景××号房屋所有权人为原告蒋胜眉，房屋设计用途为非居住，建筑面积512.08平方米，土地使用权面积297.40平方米。原告蒋胜眉与被告吴亦达于2013年7月24日签订《商业用房租赁合同》，约定原告将坐落于天津市××胜景××号房屋出租给吴亦达，讼争房屋建筑面积512.08平方米，约定包括院内自建房屋约为124.70平方米和独立院落，房屋用途为非居住，租赁期限2013年10月1日至2018年8月31日，年租金20万元，租金按半年结算，每半年的第一个月的前5日交付给蒋胜眉，原告于本合同生效之日起7日内将该房屋交付给吴亦达，并约定了终止合同条件，吴亦达擅自将承租的房屋转租的，拖欠租金累计达3个月等，蒋胜眉可终止合同并收回房屋。原告已按合同约定将讼争房屋交付吴亦达，被告吴亦达按期交纳租金至2014年6月，吴亦达自2014年7月始至今未交纳租金，讼争房屋内现有吴亦达的医用床等物品。现原告诉至法院，要求解除原告蒋胜眉与被告吴亦达于2013年7月24日签订的《商业用房租赁合同》，要求被告吴亦达给付原告蒋胜眉租金5万元（2014年7月至2014年11月，合同约定年租金20万元，应该5个月租金为8.35万元，扣除被告吴亦达曾给付原告押金2万元，该押金按照合同约定合同到期后应返还给吴亦达，折抵后尚欠原告租金6.35万元，原告不主张这么多），要求被告吴亦达将坐落于天津市××胜景××号房屋、自建院落和原告自建院内自建平房4间腾空交付原告，要求被告于洋将坐落于天津市××胜景××号房屋外的原告自建院落和原告自建院内自建平房4间腾空交付原告（被告于洋使用的不是房本上标注的建筑面积512.08平方米的房屋，使用的是原告所有的房屋以外的对过的原告自建的房屋4间和院落），诉讼费由被告承担。被告吴亦达和被告于洋未在法定期限内提出答辩意见。
被告于洋提供的《租房协议》载明，2014年2月22日甲方（天津河北区恒源门诊部）与乙方（于洋）签订《租房协议》，约定甲方将坐落于天津市河北区胜景道胜景花园内51号院内房2间出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积100平方米，租赁期为2014年11月1日起至2016年11月1日止，月租金800元。被告于洋实际使用了天津市××胜景××号房屋外的原告自建院落和原告自建院内自建平房4间。天津河北区恒源门诊部系被告吴亦达于2013年9月5日投资成立并经营的个人独资企业。
原审法院认为，原告蒋胜眉与被告吴亦达于2013年7月24日签订的《商业用房租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但该合同中双方就未经批准建设的临时建筑即原告院内自建房屋达成的租赁合意违反法律规定，该部分约定无效，双方就坐落于天津市××胜景××号房屋达成的租赁合意合法有效，予以确认。上述《商业用房租赁合同》约定，乙方（吴亦达）擅自将承租的房屋转租的，拖欠租金累计达3个月等，甲方（蒋胜眉）可终止合同并收回房屋，现被告吴亦达拖欠租金已超过3个月，且实际上存在转租的事实，故原告要求解除与被告吴亦达签订的《商业用房租赁合同》的诉讼请求，予以支持，因上述合同部分无效和解除，故原告要求被告吴亦达将坐落于天津市××胜景××号房屋、自建院落和原告自建院内自建平房4间腾空交付原告的诉讼请求，予以支持，对于原告要求被告吴亦达给付原告蒋胜眉租金5万元，属于合理要求，予以支持。对于2014年2月22日被告吴亦达经营的天津河北区恒源门诊部与被告于洋签订的《租房协议》，因该合同标的系未经批准建设的临时建筑即原告院内自建房屋，故该合同亦属无效，现被告于洋使用原告自建院落和原告自建院内自建平房4间未经原告同意，故原告要求被告于洋将坐落于天津市××胜景××号房屋外的原告自建院落和原告自建院内自建平房4间腾空交付原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十七条、第二百二十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除原告蒋胜眉与被告吴亦达于2013年7月24日签订的《商业用房租赁合同》；二、本判决生效后三十日内，被告吴亦达将坐落于天津市××胜景××号房屋、原告蒋胜眉自建院落和原告蒋胜眉自建院内自建平房4间腾空交付原告蒋胜眉；三、本判决生效后三十日内，被告于洋将坐落于天津市××胜景××号房屋外的原告蒋胜眉自建院落和原告蒋胜眉自建院内自建平房4间腾空交付原告蒋胜眉；四、本判决生效后十日内，被告吴亦达给付原告蒋胜眉租金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告吴亦达承担525元，由被告于洋承担525元。公告费600元，由被告吴亦达承担。
原审法院判决后，上诉人于洋不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人蒋胜眉对上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、被上诉人早就应当知道上诉人租赁使用该房屋的情况，依据有关司法解释，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由解除合同或认定转租合同无效的，不予支持，因此应驳回被上诉人蒋胜眉的诉讼请求。二、原审法院已查明租房协议所涉房屋系未经批准的临时建筑，则该房屋不属于法院保护的合法财产，原审法院对该部分财产的裁判违法，应予撤销。
被上诉人蒋胜眉辩称，被上诉人于2014年10月发现上诉人于洋使用本案诉争的自建平房，于2014年11月26日要求于洋腾房，为此双方产生纠纷，被上诉人报警，因派出所未能解决此纠纷，被上诉人方向原审法院提起诉讼；于洋出具的租房协议系无效的房屋租赁合同，不能作为其占有并使用诉争房屋中自建平房的合法依据。
原审被告吴亦达未到庭，亦未提供书面意见。
经本院审理查明，原审法院查明的事实无误，上述事实有当事人陈述、有关书证等证明属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人蒋胜眉与原审被告吴亦达签订的《商业用房租赁合同》所涉及的河北区胜景道51号院内自建房屋系临时建筑，该协议所涉及的该部分约定应为无效。上诉人于洋未经蒋胜眉同意，与吴亦达经营的天津河北区恒源门诊部签订《租房协议》，因该协议所涉及的系被上诉人自建院落及自建房屋，因此，该协议亦为无效。依据规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。因此，原审法院判令于洋将占用蒋胜眉的院落及房屋腾空交还蒋胜眉并无不当。另，蒋胜眉于2014年7月知晓吴亦达转租情形后，于2014年11月曾派人与于洋进行交涉，因此，不能认定其未对转租行为提出异议。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费525元，由上诉人于洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
审 判 员 王 路
代理审判员 姜纪超
二〇一六年六月二十日
书 记 员 仇 维
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。