广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民一初字第1286号
原告：北海中南房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道249号中南明珠花园3幢301号。
法定代表人：邱俐明，董事长。
委托代理人：周崇波，系该公司员工。
被告：孙传凯。
委托代理人：冯军强（同是被告卢秀芬的委托代理人），1957年7月7日出生，住所地上海市闽行区江川路***弄**号。
被告：卢秀芬。
原告北海中南房地产开发有限公司诉被告孙传凯、卢秀芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法组成由代理审判员沈海浪担任审判长，人民陪审员苏家莲、陈少玲参加的合议庭，分别于2014年9月10日、2014年12月16日公开开庭审理，书记员刘春颖担任法庭记录。原告北海中南房地产开发有限公司的委托代理人周崇波、被告孙传凯、卢秀芬的委托代理人冯军强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北海中南房地产开发有限公司诉称：2013年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，被告以银行按揭方式购买原告开发的中南明珠花园1幢1002号房，总价款496694元，首期支付总房款的30%即149694元，余款347000元由被告向银行申请贷款支付。被告于2014年1月8日向原告支付首付款53417元，剩余首付款10万元由被告向原告借款支付。被告于2014年1月10日将银行按揭材料交银行审查，2014年3月10日银行通知要求被告增加2万元的首付款和补交税票等按揭资料，原告将银行通知多次电话告知被告，但被告不予理会。原告于2014年5月8日向被告发出《关于敦请履行合同义务的函》，但被告仍未按通知要求支付。2014年6月11日，原告根据�同约定向被告发出《告知函》，解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，并且向被告主张违约金49669.4元。为此原告诉请法院判决：1、解除原、被告双方于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》（1-1002号）及《补充协议》；2、被告向原告支付违约金49669.4元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
原告为其主张向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明原被告签了合同以及双方合同的权利义务；2、关于敬请履行合同义务的函《编号KF021》及EMS单《1050496927507》，原告已经发函告知被告履行合同义务，原告已经履行了告知的义务；3、告知函《编号KF042》及EMS单《104527800007》，证明内容同上；4、EMS询查单，被告已经收到了文件；5、购房进账单，证明双方在履行合同，被告一共支付了149694元；6、EMS的回执单，证明证据2、3的函被告都已经签收了；7、借款、还款合同�，证明被告实际支付的首付款是53417元，另外的十万元是向原告借款的。
被告孙传凯、卢秀芬辩称：不同意原告的诉讼请求。同意解除合同但不同意支付违约金。造成本案纠纷的原因都在原告，这笔商品房买卖合同是通过北海鼎鑫源房地产公司委托购买的，同时该公司是原告的销售委托人。买卖合同产生纠纷的原因是销售时承诺的条件没有兑现。
被告孙传凯、卢秀芬向本院提交的证据有：1、委托购房协议书，证明委托关系及内容，被告违约；2、商品房买卖合同（草案），证明双方纠纷的原因；3、收款收据，证明原告已收款及数额；4、委托购房补充协议书，证明被告有权解除委托；5、解除合同通知书，证明被告要求退款；6、敦请履行合同义务的函，证明原告不同意退款；7、房屋登记信息查询证明，证明买卖合同未登记生效；8、北海“中南明珠花园”项目阶段营销代理委托合同，证明原告与鼎新元公司存在委托销售关系，因此鼎鑫源公司与被告签订的协议是有效的，违约责任在于原告；9、房屋登记信息查询证明，证明在签订买卖合同的时候，原告所售的房子已经向银行抵押了。
经开庭质证，被告对原告提交证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议，只是草签的合同，不是正式的合同；对证据2-4、6，被告的确有收到函，不能证明原告的证明内容；对证据5的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据7，对合同的真实性没有异议，被告的首付款的确是给了这么多，但是实际上没有发生过借款行为。
原告对被告提交证据的质证意见：对证据1原告不予认可，与原告无关，鼎鑫源公司没有报交给我们认可；对证据2、3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4与原告无关，不予认可；对证据5、6、7、8、9的真实性、合法�、关联性没有异议。
结合当事人的举证和质证，本院认证如下：以上无异议的证据，本院予以确认。对以上有异议的证据，因对方未能提交相反证据予以否定，且其与本案存在一定的关联性，可以作为定案的参考依据。
综合全案证据及审理笔录，本院确认以下法律事实：2013年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告认购原告开发的位于北海市北海大道249号中南明珠花园第1幢1002号房，建筑面积为87.46平方米，单价为每平方米5679.1元，总价为496694元整，同日，原、被告还签订附件一、二、三、四及附件五《补充协议》各一份，约定的付款方式为按附件五《补充协议》第四条约定付款。该补充协议第四条第一款约定：“买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的30%为首期房款计149694元，房款余款计347000元�由买受人向银行或公积金中心申请借款支付，出卖人给予必要配合和协助”，第三款约定：“如贷款银行或公积金中心审查认定买受人提交的按揭材料不完整、有瑕疵，则买受人必须在收到通知之日起3日内根据通知要求重新提交”，第六款约定：“若银行或公积金中心不同意买受人办理按揭贷款，买受人应在接到通知之日起7日内以现金形式付清全部银行按揭或公积金部分房款”，第九款约定：“买受人没有按照本协议规定提交按揭贷款资料、补充按揭贷款资料、与银行签订按揭贷款合同、按通知规定补足购房款差额以及付清购房款余额的，视为买受人逾期付款。逾期超过30天的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房价总额10%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的损失”。同日，原、被告双方还签订《购房款的借款和还款合同书》一份，约定由原告向被告提供借款100000元，作为被告购置该房屋的首付款部分资金借款。被告已将该借款连同被告于2014年1月5日向原告支付的53417元作为涉案房屋的部分首期款支付给原告。
本案的争议焦点为：被告是否具有逾期付款的违约行为，原告请求解除合同及要求被告支付违约金有无依据？
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。鉴于庭审中原、被告均表示同意解除上述合同及补充协议，本院予以确认。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》的规定，原告应将已收取的首期购房款149694元退还给被告。至于原、被告之间的借贷关系，原告可另案主张权利。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告在未�办理银行按揭贷款的情况下，未依约向原告补交完剩余购房款的行为已经构成违约，应按约向原告支付违约金，故原告请求被告按房屋总价10%支付违约金49669.4元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告北海中南房地产开发有限公司与被告孙传凯、卢秀芬于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；
二、原告北海中南房地产开发有限公司退还被告孙传凯、卢秀芬购房款149694元；
三、被告孙传凯、卢秀芬支付违约金49669.4元给原告北海中南房地产开发有限公司。
案件受理费1121元，由被告负担。（该款原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并返还给原告）
上述义务，义务人应于本案判决�生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1121元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 沈海浪
人民陪审员 苏家莲
人民陪审员 陈少玲
二〇一五年三月十日
书 记 员 刘春颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。