湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终759号
上诉人（原审被告）余格华。
上诉人（原审被告）刘玉春。
委托代理人何鼎斌，湖南湘源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗贵翔。
委托代理人熊剑，湖南苍松律师事务所律师。
上诉人余格华、刘玉春因确认合同效力纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2015）道法民初字第1013号民事判决，分别于2016年1月30日、2月1日向原审人民法院提起上诉，原审人民法院于2016年5月3日移送上诉状及案卷至本院。本院同日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明：原告罗贵翔与被告刘玉春是继母子关系，罗贵翔之父罗富珍是道县粮食局退休干部，罗贵翔是罗富珍与前妻的独生子。罗富珍于1961年与被告刘玉春结婚，婚后没有生育小孩，后罗富珍于2009年6月20日病逝。被告刘玉春在与罗富珍结婚前育有一女周群英，现住衡阳市祁东县会塘乡会塘村6组。罗富珍在2009年生病前一直与被告刘玉春共同居住生活，未与子女罗贵翔及周群英共同居住生活。2009年6月20日罗富珍病逝前由罗贵翔照顾日常生活，病逝后也由罗贵翔出资安葬并领取了粮食局发放的丧葬费。罗富珍病逝后的一次性抚恤金，由被告刘玉春领取。
被告刘玉春在与罗富珍结婚后居住在位于道县潇水中路175号（原饲料公司食堂的加层改套房）面积为95.96平方米的道县粮食局职工房改房。该房由罗富珍于2005年12月9日以房改房的名义取得使用权，刘玉春作为罗富珍的遗孀于2014年12月23日按照房改房以32,400元的价格出资购买为全部产权。因刘玉春年岁已高随女儿周群英居住在衡阳市祁东县老家，2015年4月1日被告刘玉春、余格华在未告知原告罗贵翔的情况下，以130,000元的价格签订了《房屋出售转让合同》，被告余格华按照合同约定交付了全部价款，此后按照房屋过户的规定，被告余格华缴纳了相应税费，于2015年6月2日在道县房产管理局办理了该房屋的过户登记手续，房产证号为道房权证字第7150016**号。
原审另查明，原告罗贵翔是道县横岭瑶族乡菖梧洞村人，于1979年顶其父亲罗富珍的职到道县粮食局工作，其父生前病重期间由原告罗贵翔护理，并在罗富珍临终前一段时间回到老家横岭乡菖梧洞村居住，2009年6月15日在该村村民李文光、罗贵明、罗贵香、余标銮在场的情况下，由罗贵翔的妻子许日姣执笔留下遗书，载明“罗富珍去世后其饲料公司的住房归罗贵翔住，补发的钱也归罗贵翔所有”。
原判认为：本案属确认合同效力纠纷。房屋所有权的取得应符合法律的相关规定，原告罗贵翔与被告刘玉春、被告余格华争议的房屋位于道县潇水中路175号（原饲料公司食堂加层改套房），该房屋属原告罗贵翔之父、被告刘玉春之夫罗富珍所在单位道县粮食局分配给干部、职工福利性质的房改房。被告刘玉春虽于罗富珍去世后的2011年7月1日交款，于2014年12月23日与粮食局签订了买卖契约，但道县粮食局于2005年12月9日就办理了转让给罗富珍的手续，约定了价款为32,400元，该房所有权的取得，源于罗富珍是道县粮食局的干部，刘玉春是罗富珍的妻子。因此，该房屋应属于罗富珍与刘玉春的共同财产。被告刘玉春虽于2011年7月1日罗富珍去世后交款，但被告刘玉春领取了罗富珍的一次性抚恤金。原告罗贵翔是罗富珍与前妻所生的儿子，罗富珍2009年因病住院，均由原告罗贵翔照顾，罗富珍病逝后，原告罗贵翔按农村习俗将其父罗富珍安葬于农村老家，原告罗贵翔尽了赡养丧葬义务，说明父子关系是密切的。被告余格华是道县粮食局的职工，与原告罗贵翔之父罗富珍同在一个单位工作，知道罗贵翔与罗富珍是父子关系，且了解被告刘玉春与原告罗贵翔家庭存在矛盾，二被告却在其家庭成员不知晓的情况下签订了《房屋出售转让合同》，被告刘玉春将涉案房屋登记到了被告余格华名下，违反了法律的相关规定。原告罗贵翔请求判令二被告所签订的《房屋出售转让合同》无效，事实清楚、证据充分、于法有据，应予支持。
对被告刘玉春提出：刘玉春与罗富珍于1961年结婚，至罗富珍去世，双方没有财产，争议房屋属刘玉春个人所有。如果原告认为其父有财产可供继承，也应在其父去世后两年内提出，现在起诉已经超过了诉讼时效的辩解意见不予采信。首先，本案争议的房屋是道县粮食局分配给罗富珍房改房，属福利性质分配给单位干部职工的。被告刘玉春虽于罗富珍去世后以32,400元的价款购得该房屋，但如果刘玉春非罗富珍的妻子，罗富珍非粮食局的干部，道县粮食局不可能将该房屋以32,400元的价格出售给被告刘玉春，因此该房屋属罗富珍与被告刘玉春的共同财产，原告罗贵翔是罗富珍与前妻的独生子，罗贵翔与罗富珍、刘玉春是家庭成员关系，罗贵翔对父亲罗富珍尽了赡养和安葬义务，理应享有对其父亲遗产的继承权。被告刘玉春在处置罗富珍财产份额时未征得享有该财产继承权的罗贵翔的同意，违反了法律的相关规定。其次，罗富珍于2009年病逝后，刘玉春领取了罗富珍一次性抚恤金，刘玉春于2011年补交房款，该款来源有罗富珍抚恤金的份额。再次，该房屋是道县粮食局的房改房，原个人只有部分产权，被告刘玉春于2014年12月23日与道县粮食局签订了房屋买卖《契约》取得全部产权，因当时被告刘玉春居住在该房屋内，原告无法启动继承程序。2015年4月1日被告刘玉春与被告余格华签订《房屋出售转让合同》，原告罗贵翔并不知情，自原告知道被告刘玉春将该房屋转让给被告余格华时，至罗贵翔起诉时止，并未超过法律规定的诉讼时效。
对被告余格华提出：被告余格华与被告刘玉春签订的《房屋出售转让合同》是双方自愿的，是双方真实意思表示，被告刘玉春有权处置属于自己的财产，二被告的房屋买卖合同不需要经过原告罗贵翔的同意的辩解意见，不予采信。一、二被告虽是自愿签定的房屋买卖协议，但违反了法律的相关规定，被告余格华与争议房屋的原所有人罗富珍同在一个单位工作，应当知道该房屋是单位分配给干部职工的房改房。罗富珍过世后，被告刘玉春于2014年12月23日才取得该房屋的全部产权，被告余格华理应知道该房屋是罗富珍与刘玉春的共同财产；二、被告余格华与罗富珍同在一个单位工作、生活了几十年，明知道原告罗贵翔是罗富珍与前妻所生儿子，知道其家庭存在一定的矛盾，却在未通知作为家庭成员且对该房屋享有继承权的原告罗贵翔到场，也未征得其同意的情况下，与被告刘玉春签订了《房屋出售转让合同》，违反了法律的规定。
对原告罗贵翔提出：二被告未经有关同意擅自转让房屋的行为，严重侵害了原告的合法继承权的主张，因本案是确认合同效力纠纷，原告的继承权应另案起诉，本案不予审查。
综上所述，依据《中华人民共和国继承法》第二条、第三条第一款（二）项、第十条、第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款（四）项，《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》第十条之规定，判决：一、被告刘玉春与被告余格华所签订的《房屋出售转让合同》无效；二、驳回原告罗贵翔的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告罗贵翔负担。
宣判后，余格华、刘玉春不服，以“原判认定争执房属罗富珍和刘玉春的共同财产缺乏事实依据，使用权不应列为继承的遗产，而且上诉人是善意取得争执房”为由，向本院提起上诉，请求改判驳回原审原告的诉讼请求；而原审原告罗贵翔则以原判正确，应予维持为由进行了答辩。
二审期间，余格华提供了道县粮食局出具的《通知》和《证明》，拟证明2011年道县的房改政策以及与刘玉春签订协议，取得房屋所有权的事实。被上诉人罗贵翔质证认为，对该两份证据的真实性、合法性无异议，但不能证实上诉人的主张。本院认证认为，该证据符合证据三性，可以作为本案定案依据。
二审期间，其他当事人未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案系确认合同效力纠纷。双方争议焦点为：一、诉争房屋是否有部分为遗产问题；二、余格华与刘玉春签订的《房屋出售转让合同》是否存在合同无效的情形。从本案现有证据看，在刘玉春夫妻关系存续期间，并无任何证据证实诉争房里罗富珍夫妻拥有部分产权，只是罗富珍作为单位职工拥有部分使用权，因而其亡故后诉争房屋并无可供继承份额。退一步讲，即使罗富珍对诉争房屋有部分所有权可供其子罗贵翔继承，但已取得诉争房屋全部产权的刘玉春已将诉争房出售转让给余格华了，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。同时，又依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，余格华与刘玉春签订的合同是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，双方关于合同效力的分歧主要在于刘玉春将案涉房屋出卖给余格华的行为是否属于无权处分。无权处分行为并不当然的导致案涉买卖合同无效。无权处分行为发生后，合同效力处于一种待定状态，如无权处分人的行为获得权利人的追认，则无权处分合同视为有效；如无权处分行为未能获得权利人的追认，也应区别不同情况处理。在无权处分合同的相对人构成善意取得的情况下，善意第三人仍可依合同取得不动产或动产的所有权。因此，本案上诉人余格华的购买行为是否成立“善意取得”是审查案涉合同效力的关键因素。从《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定来看，善意取得应同时具备以下条件：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，余格华已经支付合理的转让价格，且已经完成房屋变更登记，明显符合该条规定的后两个条件。余格华受让房屋时是否属于“善意”，应从交易时双方的实际情况来看，余格华作为受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。但在本案中，被上诉人罗贵翔并未提交有效证据证明受让人余格华在受让房产时，存在重大过失。一审仅以余格华与罗富珍同在一个单位工作，知道被上诉人罗贵翔与罗富珍是父子关系，且了解刘玉春与罗贵翔家庭存在矛盾为由推断余格华“违反了法律的相关规定”，因而构成重大过失是错误的。首先，余格华是否知悉刘玉春、罗贵翔的家庭关系与矛盾不能作为判断余格华是否构成“善意”的判断标准；其次，刘玉春作为罗富珍的妻子，一直居住在案涉房屋多年，在道县粮食局房改时，刘玉春又以合理价格购得案涉房屋，且房屋登记权利人也为刘玉春并无其他共有人。余格华见到刘玉春的房屋产权证后才决定购买，已尽到了自己的谨慎义务，他完全有理由相信从刘玉春手中可以购得该房屋。况且，罗贵翔在刘玉春多年居住在案涉房屋的情况下，并未提出对房屋的权利请求，外人无法察觉其与刘玉春之间的产权争议。因此，被上诉人罗贵翔关于余格华非“善意”的主张，因缺乏证据支持不能成立。综合余格华与刘玉春买卖房屋时的实际情况，从保护交易安全的角度考虑，在被上诉人未提交有效证据证明余格华不构成“善意取得”的情况下，应认定余格华的购买行为成立“善意取得”，可依法取得案涉房屋的所有权，应认定涉案合同为有效合同。被上诉人罗贵翔可向无权处分人另案主张自己的权利。据此，上诉人余格华、刘玉春关于案涉合同有效的上诉理由成立，本院予以支持。
综上，原判认定事实不清，适用法律不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省道县人民法院(2015)道法民初字第1013号民事判决；
二、驳回原审原告罗贵翔的诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由罗贵翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐爱民
代理审判员 刘志军
代理审判员 陈 楠
二〇一六年七月十四日
代理书记员 杜诗娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。