安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亳民一终字第00696号
上诉人（原审被告）：高雨，男，1953年1月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
上诉人（原审被告）：时淑玲，女，1955年12月8日出生，汉族，住址。
委托代理人：祁快乐，安徽亳乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭强，男，1980年1月22日出生，汉族，私营业主，住安徽省涡阳县。
委托代理人：马涛，安徽皖杰律师事务所律师。
上诉人高雨、时淑玲因与被上诉人郭强房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2013）涡民一重字第00022号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人高雨、时淑玲及委托代理人祁快乐，被上诉人郭强的委托代理人马涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明的事实为：被告高雨、时淑玲系夫妻关系。被告时淑玲于2008年7月5日依法取得位于涡阳县站前路南侧土地使用权，并有涡阳县人民政府颁发涡国用（2008）第0722729号国有土地使用证。被告时淑玲于2009年2月17日经涡阳县建设委员会批准取得建设工程规划许可证。原告郭强与被告高雨分别于2011年11月29日、2012年4月19日签订房屋租赁合同，合同约定：一、甲方在涡阳站前路自有产权房，一楼两件15.5米×7米=108.5平方米，地下室26米×14米=364平方米，合计约472.5平方米，租赁给乙方自主经营；二、租赁期三年；从2012年4月19日起至2015年4月19日止，租赁从2012年4月19日计算。三、租赁期间，第一年租金为73000元，一次付清，第二年以后租金按市场租赁行情计算，经营期间所有税费乙方全部承担，乙方租赁期满，如不再租赁，可以撤走其安装设施设备及商品；四、乙方对房屋自行装修，费用自理，不得改变房屋主体结构，否则对房屋造成损坏和损失由乙方赔偿；五、乙方租赁期间：1、电费、水费自行负担；2、乙方租赁期间要注意防雨水倒灌、电线短路、防火防盗；3、如乙方不再租赁，应提前三个月告知甲方；4、到期前交下一年房租，如房租不能按时缴纳、无故拖延，甲方有权让乙方撤走；5、未经甲方同意乙方不得擅自转租，否则甲方有权无条件收回房屋；6、租赁期间乙方要遵守国家法律、法令注重环保合法经营，否则后果自负；六、租赁期内甲方不得随意无故终止合同转租他人；七、本合同签订后，双方共同遵守，如有违约，违约方需支付对方合同总款的30%违约金；八、本合同在履行期间如发生争议，双方友好协商，协商不成向合同履行地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告郭强经被告高雨同意后，原告郭强给被告高雨房租7万元。
原告郭强于2011年11月29日同被告高雨签订租赁合同，并开始使用，原告郭强所经营的儿童家具店于2012年5月17日经涡阳工商行政管理局批准，取名涡阳县多喜爱青少年儿童家具店，经营家具，原告郭强在租赁被告高雨、时淑玲房屋期间，在2012年7月上旬天气以阴雨为主，有阵雨伴雷暴雨，致使原告在租赁房屋内销售的家具及房屋内的装修，被雨水浸泡。于2012年7月14日上午涡阳县公证处派徐影等人对原告郭强地下室渗水、漏水现象现状进行了证据保全，原告于2012年7月19日在涡阳县公证处人员的陪同下给被告高雨送达通知，告知被告高雨解除合同，并要求赔偿损失，二次公证费400元。原告于2012年12月10日将租赁被告房屋的钥匙交给被告，被告应退原告房租25095元。2012年7月13日原告郭强到涡阳县建设工程质量监理站投诉其租赁房屋存在质量问题。涡阳县建设工程质量监理站回复称：我站于2012年7月13日接到你的投诉申请后，随时组织专业技术人员对该房屋进行了现场检查，经查发现如下问题：1、该房屋建设未办理质量报检手续，工程主要部分及竣工验收未在我站监督下进行，无法确认该工程质量是否符合设计要求及相关规范、技术标准；2、地下室木地板上有渗水，墙根四周地面普遍有积水，砖墙有约1米高的渗水。墙面内装修得木墙面约有20CM的渗水，楼梯下集水坑内积满水。处理意见：请建设单位（业主）速与设计部门联系，有设计部门针对问题拿出处理方案，并按照方案意见抓紧落实，确保该房屋的安全和正常使用。原告郭强房屋装修及家具损失，于2012年4月18日经涡阳县价格认证中心涡价认字（2012）204号价格认证结论书认定：1、房屋装修费17项，认定金额为122944元；家具362项，认定金额为55745元，公证费400元，鉴定费800元，原告各项损失共计179889元。‘
原审认为：原、被告签订的房租租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且原告已交付租金，被告已将房屋交付给原告使用，该合同应为有效合同。原告书面通知被告解除合同，被告未提出异议应视为双方解除房屋租赁合同。原告要求被告退还房租25095元（2012年12月10日至2013年4月19日期间）的诉讼请求，本院予以支持。原告租赁被告的门面及地下室，由于被告房屋竣工后，未经有关部门验收，且未有合法的地下室建筑手续，存在着安全隐患，雨季到来时，导致原告租赁的房屋出现渗水、漏水，造成原告经营的家具及装修受到水浸泡的后果，原告在租赁房屋内装修，系基于原、被告签订了为期三年的租赁合约和经营需要，原、被告提前解除房屋租赁合同，系因被告房屋存在安全隐患造成的，并且给原告的经营和装修带来了较大损失，无法再继续履行合同。因此，被告对原告所损失的家具及装修搬迁损失，应承担相应的责任，由于被告对渗水的地下室也采取了相应的指导和补救措施，因此承担70%的损失责任较为适当，即赔偿原告郭强损失125922.3元（179889×70%），本部分获得本院支持。原告对自己的财产忽于管理未尽到妥善保管义务，应自行承担30%的民事责任。原告的其他诉讼请求，因无证据和标准、规范，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十七条、第一百三十一条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告高雨、时淑玲于本判决生效之日起十五日内退还原告郭强房租25095元；二、被告高雨、时淑玲于本判决生效之日起十五日内赔偿原告郭强家具损失及装修损失125922.3元；三、驳回原告郭强的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务信息。案件受理费4943元，原告郭强负担1483元，被告高雨、时淑玲负担3460元。
本案二审查明的事实同一审判决。
上诉人高雨、时淑玲上诉称，被上诉人提供的两份公证文书及附属材料系无效证据。该公证处是市场经济下的单位，其业务范围没有该项内容，公证处无权给上诉人送达此类文书。该公证处派员查看没有邀请相对方参加或监督，形成了公证处派员行为所证的是被上诉人自己设计后的虚假行为。被上诉人提供的涡阳县建设工程质量监督站《关于郭强投诉房屋质量问题的回复》证据属法律强制性禁止出现的非法证据。证人张某、杨贺雨向法庭作出了与事实不一致的陈述。系虚假、伪科学陈述。本案应适用《中华人民共和国合同法》和最高人民法院关于城镇房屋租赁的司法解释，一审法院适用民法通则，属于适用法律错误。
被上诉人郭强答辩称，公证处对证据的保全公证，在公证法和民事诉讼法中均有明确的规定，也是民诉法赋予诉讼双方都共同享有搜集证据的行为。涡阳县建设工程质量监督站《关于郭强投诉房屋质量问题的回复》不但是其法定职责的一部分，更是其作为专业的建设工程质量行业所作的专业性认定。答辩人所申请出庭的两位证人的当庭证词和书面证词均表述一致，没有矛盾。一审判决就是引用的（合同法）进行的裁判，而没有像上诉人说的那样引用民法通则。造成答辩人家具及装修的水系由地下室地面和墙壁渗漏，而非下水道倒灌所致。在雨季到来，有下水道水位上升迹象时，答辩人就找了专门的水工对马桶、脸盆等下水设施进行了封堵，杜绝了下水道倒灌的可能性。所以不属于合同中雨水倒灌由答辩人承担责任的条款约定。对答辩人的家具和装修损失，均由国家法定的物价鉴证部门所作鉴定和附件证实，均系于举证期限届满前向法庭提供，但上诉人在一审时，并未提出重新鉴定申请，所以应理解为上诉人对损失的认可、对权利的放弃。尽管答辩人在出现渗水后积极履行了减少损失、转移家具的义务。但最终一审法院也判决原告承担了30％的责任。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
根据上诉人高雨、时淑玲的上诉请求及被上诉人郭强的答辩意见，本案争议的焦点是：一、被上诉人提供的两份公证文书及附属材料是不是无效证据？二、涡阳县建设工程质量监督站《关于郭强投诉房屋质量问题的回复》是不是属于非法证据？三、郭强因租赁高雨、时淑玲的房屋所受到的损失，高雨、时淑玲应不应当赔偿？如何赔偿？四、原审适用法律是否错误？
一、涡阳县公证处根据郭强的申请于2012年7月14日上午，由公证员周懂山、助理公证员徐景到郭强租赁的用于开设青少年儿童家具店的高雨、时淑玲的房屋内对地下室现状进行拍摄并刻录光盘是为了保全证据，涡阳县公证处作为独立于当事人的一方，进行证据保全不违反法律规定。2012年7月19日，涡阳县公证处的工作人员对郭强将解除合同的通知递交给高雨这一事实进行公证亦不违反法律规定。上诉人称“其业务范围没有该项内容”“没有邀请对方参加或监督”应为无效证据，没有法律依据，本院不予采纳。
涡阳县建设工程质量监督站，接到郭强的投诉，组织专业技术人员对郭强租赁的房屋进行现场检查，并根据发现的问题给郭强以回复，其行为并不违反法律规定，上诉人称该回复“属法律强制性禁止出现的非法证据”没有法律依据，本院不予采信。
郭强在与高雨签订房屋租赁合同后，对租赁的房屋进行装修用于经营青少年儿童家具店，租赁的房屋一楼二间108.5平方米，地下室364平方米，因高雨的地下室没有取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《高雨审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，郭强、高雨签订地下室的租赁协议部分为无效。因此，高雨因出租地下室给郭强使用所造成的损失，因高雨有过错，应当进行适当赔偿。郭强在使用地下室时应当考虑到房屋可能出现的渗水、漏水给自己使用造成的影响，高雨在租赁合同中已向郭强指明了租赁期间要注意防雨水倒灌，自我做好安全工作。古郭强因使用租赁地下室所造成的损失自己应负主要责任，一审判决高雨承担赔偿郭强的损失70％的责任不当，本院调整为高雨、时淑玲承担郭强损失的40％，即179889×40％＝71955.6元，郭强于2012年7月19日通知高雨解除租赁合同，2012年12月10日将租赁房屋的钥匙交给被上诉人，故被上诉人应退还郭强自2012年10月至2013年4月19日期间的房屋租赁费25095元。
一审判决适用的《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十一条是关于侵权的民事责任，本案系因房屋租赁合同产生的纠纷，不是因侵权行为产生的债务，故一审适用《民法通则》第一百一十七条、第一百三十一条并不妥当。而对于《民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（七）项的规定，《合同法》也有相应的规定，一审既已适用《合同法》第六十条，第九十七条的规定，则可不必适用《民法通则》的上述规定。
一审认定郭强、高雨签订的房屋租赁合同有效，不符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本院予以纠正。
根据以上分析，本院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）项的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持涡阳县人民法院（2013）涡民一重字第00022号民事判决第一、三项及诉讼费承担部分。
二、改判涡阳县人民法院（2013）涡民一重字第00022号民事判决第二项为：高雨、时淑玲于本判决生效之日起十五日内赔偿郭强家具损失及装修损失71955.6元。
二案件受理费3320元，由上诉人高雨、时淑玲负担2000元，郭强负担1320元。
本判决为终审判决。
审判长 苏维丽
审判员 许 林
审判员 陈 芹
二〇一四年十月二十四日
书记员 赵昱昱