山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第489号
上诉人（原审原告）：王海涛，烟台金地钢铁销售有限公司员工。
委托代理人：李风光，莱阳市龙旺庄法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：姜茂峰，无业。
上诉人王海涛因与被上诉人姜茂峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民一初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王海涛及其委托代理人李风光到庭参加诉讼。被上诉人姜茂峰经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月27日，王海涛（乙方）与姜茂峰（甲方）签订房屋买卖合同，约定王海涛购买姜茂峰的烟台经济技术开发区凤台小区13号楼2号内12号房屋一套，合同第二条约定：“该房屋成交价（总房款）为人民币伍拾叁万元整”，第三条约定：“洽谈、签订本合同过程中，中介方代甲方收取乙方支付甲方的定金壹万陆仟元人民币，甲方应主动前往了解该款项的情况，中介方不必另行通知。同时甲方向乙方和中介方提供产权证等过户手续，并交房管部门验证、过户”，第四条约定：“具体付款时间：乙方于2013年1月10日前将房屋首付款捌万元整到位中介方，过户当日转给甲方，余款乙方银行贷款付清甲方”，第九条约定：“违约责任：任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；乙方不按期支付购房款或甲方不能按期向乙方腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金”，第十条其他约定事项有：“过户时间：2013年3月28日前。甲方正在办理解押”。双方在合同上签字，烟台烟房房地产有限公司作为中介方在合同上加盖了合同专用章。
合同签订当日，王海涛向姜茂峰交付定金20000元，姜茂峰向王海涛出具收条，载明：“今收到王海涛购房定金贰万元正（20000.00）”。王海涛认可姜茂峰已于2013年5月返还其中的17000.00元，姜茂峰亦认可另外的3000.00元至今未返还给王海涛。
王海涛主张按合同约定向中介方烟台烟房房地产有限公司交纳了首付款80000元，提供了收据复印件为证；交纳了购房意向金16000元，提供了烟台美南集团有限公司出具的收据为证；交纳了定金16000元，提供了李超出具的收据为证。姜茂峰不认可王海涛主张的事实。
王海涛提供了电话录音，主张2013年3月份以后与姜茂峰通电话，姜茂峰明确因中介公司帮解押要担保、费用，姜茂峰没有，就不能解押，房屋卖不了了，定金20000元退回，手头紧，先退17000元等内容。姜茂峰对通话内容无异议，但表示记不清何时通话。
姜茂峰主张在协商、签订合同过程中中介方烟台烟房房地产有限公司答应给其解除房屋抵押，但未提供证据。王海涛对此不认可，主张解押的义务在姜茂峰。
原审法院依据房屋买卖合同、姜茂峰向王海涛出具的收条、电话录音光盘及双方当事人陈述等认定上述事实。
原审法院认为，王海涛与姜茂峰签订的房屋买卖合同合法有效。在合同履行期间姜茂峰提出解除合同，现王海涛起诉请求解除合同，合同应予解除。王海涛主张其履行了交纳首付款80000元、定金16000元等义务，证据不足，不足采信。合同约定了“甲方（即姜茂峰）正在办理解押”的内容，姜茂峰主张中介方答应给其解除抵押，未能提供相关证据，不足采信，姜茂峰应负有解除抵押的合同义务。姜茂峰未能解除案涉房屋的抵押，又以此为由提出解除合同，其行为构成违约，应按合同约定承担违约金。王海涛从自身利益最大化考虑，没有选择适用“定金罚则”，而是选择要求姜茂峰承担总房款额20%的违约金，不违反法律规定。姜茂峰虽然没有明确提出违约金约定过高请求降低，但姜茂峰主张自己没有责任，从根本上否定违约金，请求降低违约金应是其主张的应有之义。王海涛亦未能提供姜茂峰违约给其造成损失的证据和多少，双方约定的违约金应予降低，以承担总房款10%的违约金为宜。姜茂峰提出解除合同后至今仍有3000元定金未返还给王海涛，王海涛请求返还应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及第一百一十六条之规定，原审法院于2014年2月18日判决：一、解除王海涛与姜茂峰于2012年12月27日签订的烟台经济技术开发区凤台小区13号楼2号内12号房屋买卖合同。二、姜茂峰于判决生效后十日内返还王海涛3000元并支付违约金53000元。案件受理费2800元，由姜茂峰负担1200元，由王海涛负担1600元。
一审宣判后，上诉人王海涛不服，向本院提出上诉称，其与被上诉人姜茂峰于2012年12月27日通过烟台烟房房地产有限公司签订房屋买卖合同，该合同明确约定双方的权利义务及违约责任的承担方式。合同履行过程中，王海涛依约履行义务，但姜茂峰以中介方未帮助其解押为由，单方解除合同，构成根本违约，房屋的解押明确是姜茂峰的义务，由于房价暴涨是其解除合同的主要原因，双方约定违约责任比例并不违反法律规定，故姜茂峰应按照合同约定承担相应的违约责任。而原审法院主观臆断认定由于王海涛未提供证据证实损失的多少而按照10%比例承担明显错误，王海涛的损失明显大于双方约定总房款20%的违约金，并且姜茂峰在一审中也没有对违约责任比例的约定提出任何异议，原审法院主动降低违约金的承担比例，缺乏事实和法律依据。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人姜茂峰未提交书面答辩状，也未进行口头答辩。
二审审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人王海涛与被上诉人姜茂峰于2012年12月27日签订的房屋买卖合同不违反我国相关法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间姜茂峰提出解除合同，王海涛起诉请求解除合同并要求姜茂峰承担违约责任，双方均同意解除合同，合同应予以解除。根据合同的约定，姜茂峰应负有解除涉案房屋抵押的合同义务，姜茂峰因未能解除涉案房屋的抵押，以此为由提出解除合同，其行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。该合同第九条明确约定违约责任：“任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；乙方不按期支付购房款或甲方不能按期向乙方腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”王海涛从自身利益的最大化考虑，未选择适用定金罚则，而是选择适用违约金条款，要求姜茂峰按总房款额的20%支付违约金，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”而姜茂峰并没有以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求法院予以适当减少，原审法院主动减少违约金数额没有法律依据，应予纠正。上诉人王海涛提出的要求姜茂峰按照总房款额的20%支付违约金106000元的上诉理由，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民一初字第280号民事判决第一项；
二、撤销山东省烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民一初字第280号民事判决第二项；
三、被上诉人姜茂峰于本判决生效后十日内返还上诉人王海涛3000元并支付违约金106000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费2800元，二审案件受理费2800元，均由被上诉人姜茂峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一四年六月十二日
书记员 林重霄