沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北新民初字第4131号
原告范嘉东
原告孙莉莉
委托代理人刘丹
被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司。
委托代理人丑娟。
原告范嘉东、孙莉莉诉被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法由本院代理审判员马腾飞适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告范嘉东、孙莉莉的委托代理人刘丹、被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司的委托代理人丑娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，二原告与被告于2015年6月20日签订房屋认购合同，二原告认购被告开发的房屋，房屋面积143.68平方米，约定总房价款。签订认购书当天，二原告向被告交付了定金30000元，按照合同约定，二原告应于签订认购合同并交付定金七日内向被告交付384000元，余款办理贷款。2015年6月27日，二原告到被告处交付首付款并要求签订正式的《商品房买卖合同》，被告工作人员魏旭鹏告知房屋在银行设有抵押，只能等二原告交付首付款后被告才会去银行解押。二原告不能接受，要求被告按照合同约定双倍返还二原告支付的购房定金，被告拒绝。现二原告诉至法院要求：1、判令解除二原告与被告之间的房屋认购合同；2、判令被告返还二原告定金60000元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、被告与二原告之间的《沈阳雅居乐花园认购书》合法有效，被告不存在违约行为，二原告要求解除房屋认购合同不符合法律规定；2、被告不存在故意隐瞒在建工程抵押的情况，本案诉争房屋抵押权已经于2015年7月注销，具备签署《商品房买卖合同》的条件，二原告拒绝签署合同及交纳购房款，存在违约行为，二原告已付定金不应予以返还，二原告主张双倍定金不应予以支持；3、二原告提供的录音资料没有形成时间，录音资料的内容围绕如果被告不能解除房屋抵押怎么办而进行的，现我方有证据证明二原告的权益没有受损；4、2015年8月10日，被告发出通知，要求原告方三天内签订正式的《商品房买卖合同》，二原告没有来是放弃签订合同，二原告违约不是被告方责任。
经审理查明，2015年6月20日，二原告与被告签订《沈阳雅居乐花园认购书》（以下简称认购书），二原告认购被告开发的房屋，价格684000元，合同第4条约定定金30000元须于签署本协议时付清，第一期楼款384000元须于签订《商品房买卖合同》的同时付清即交定金后七天内（定金可抵作部分房价款）同时就剩余购房款270000元办理按揭手续；合同第6条第1项约定，买受人（本案二原告，下同）在签订本协议同时，自愿向出卖人（本案被告，下同）交纳立约定金30000元人民币，作为双方签订《商品房买卖合同》的担保；第6条第2项约定出卖人签订本协议后，七日内不得将本协议中约定的商品房销售给他人，也不得拒绝按本《认购书》约定的基本条件与买受人签署《商品房买卖合同》，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金；第6条第3项约定，买受人签订本协议后，七日内须主动前往出卖人售楼现场与出卖人签订《商品房买卖合同》，并缴纳相应购楼款，双方签订《商品房买卖合同》后，买受人所交立约定金直接转为购房款的一部分；买受人逾期不与出卖人签订《商品房买卖合同》，或拒绝按本《认购书》的约定与出卖人签署《商品房买卖合同》或未缴纳相应购房款的，出卖人有权将买受人认购的房屋另售他人，同时买受人无权要求出卖人返还立约定金。认购书签订后，二原告向被告支付了定金30000元。审理中，二原告提供了刘丹（本案二原告代理人）与魏旭鹏的录音资料一份，内容为：双方因涉案房屋存在抵押的情况，未能签署正式的《商品房买卖合同》，被告承认魏旭鹏系其销售公司的工作人员，但对该录音证据的形成时间及证明的问题存在异议。被告于审理中提交了抵押人与被抵押人变更抵押权的书面协议，证明被告实际于2015年7月清偿欠款并消除了涉案房屋它项权利，具备与二原告签订正式《商品房买卖合同》的条件并主张并不存在故意隐瞒房屋抵押的事实，没有侵犯到二原告的权益。审理中，被告主张魏旭鹏已经于签订认购书时将房屋存在他项权利的情况告知本案二原告，二原告予以否认，对于该主张被告未提供证据加以证明。
上述事实有《沈阳雅居乐花园认购书》、录音资料、《抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议》及当事人陈述等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，二原告与被告于2015年6月20日签订的认购书系双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案审理中，二原告明确因涉案房屋存在他项权利而拒绝继续与被告签订正式的《商品房买卖合同》，因此双方认购书确已无法继续履行，应解除，对二原告要求解除双方认购书的主张本院予以支持。根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案房屋于双方约定的签署正式《商品房买卖合同》届满之日，即2015年6月27日前尚存在他项权利未消除，二原告因期限内涉案房屋存在抵押权而未能与被告签署正式的《商品房买卖合同》，本案审理中，被告并未能举证证明其于双方订立认购书时既已将房屋存在他项权利的情况向二原告充分告知，故本案双方未能最终签署正式《商品房买卖合同》，被告存在一定过错，应承当相应责任。根据双方认购书第6条约定，二原告交付的定金30000元为立约定金，系作为双方签订《商品房买卖合同》的担保，具有担保的性质，故被告应适用定金罚则返还原告，对原告要求被告返还60000元的主张本院予以支持。关于被告主张已于2015年7月消除了涉案房屋抵押权并于2015年8月10日再次向原告发出通知，该抵押权消除时间及通知时间均于双方约定的签署正式《商品房买卖合同》届满之日后，故被告该抗辩不能免除其责任，对被告该主张本院无法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告范嘉东、孙莉莉与被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司于2015年6月20日签订的《沈阳雅居乐花园认购书》；
二、被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后即时返还原告范嘉东、孙莉莉人民币60000元；
三、驳回原、被告其它诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1300元，减半收取650元，由被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
代理审判员 马腾飞
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 徐 波
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。