上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第10317号
原告弘天物业管理（上海）有限公司。
法定代表人廖王汉。
委托代理人王天璇，上海市协力律师事务所律师。
被告柳军。
被告高翔燕。
原告弘天物业管理（上海）有限公司与被告柳军、高翔燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告弘天物业管理（上海）有限公司的委托代理人王天璇，被告柳军、高翔燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弘天物业管理（上海）有限公司诉称，两被告系上海市浦东新区商城路XXX号胜康廖氏大厦1201室房屋（以下简称涉讼房屋）的业主，该房建筑面积144.38平方米。原告系该大厦的物业管理公司，提供服务至2011年6月底，物业费的收费标准自2007年12月起调整为人民币24元（以下币种相同）／平方米／月，被告2009年1月至2010年8月期间实际按照20.70元／平方米／月支付，尚欠物业费差额9，529元未支付，2010年9月至2011年6月期间的物业费34，651.20元亦未支付。被告拖欠物业管理费的行为严重违约，故原告诉请要求判令被告向原告支付2009年1月至2011年6月的物业费共计44，180.20元及利息（按照中国银行同期贷款基准利率从2011年7月1日起至生效判决确定的履行之日）。
被告柳军、高翔燕共同辩称，第一，2011年7月1日至今已有4年，被告从未收到过原告的催款函，原告于2015年3月起诉，已过2年诉讼时效。第二，不认可原告的涨价理由，根据合同法的规定，原、被告之间就涨价需要协商沟通。2009年1月至2010年8月的20个月期间，被告按照20.70元／月支付了全部物业费，每年被告亲自到原告管理处付费，提出不认可涨价故只同意支付原标准的物业费，原告也认可并出具了发票，应视作原告对按原价格20.70元／月收取的认可。第三，2009年因房屋年久失修、原告不及时维修水管，致水管爆裂水漫金山，原告为保护电梯间不受水淹，将水引向1201、1202、1210室三户，导致被告租户的装修受到很大损失，因此曾向原告提出赔偿意见，原告从未答复故被告自2010年9月起没有支付物业费。在原告公司2011年6月底撤出管理前，被告本着解决问题的诚意，前往原告处希望结清相关费用，包括要求原告退还2003年入户时支付的3个月物业费押金及电话费押金，并提出因原告原因导致房屋装修受损需要一定的赔偿，原告工作人员表示无法做主要和老板汇报，被告告知有回馈意见后随时电话联系，原告此后再没有任何回复。原告在管理期间提供的物业服务不到位，空调夏天不制冷、冬天不制热。综上，被告不同意支付2007年12月至2010年8月期间的差额物业费；2010年9月至2011年6月的物业费即便过了诉讼时效也愿意按照20.70元／月的标准支付，但原、被告之间还有其他物业费押金、电话费押金、房屋装修损坏的适当赔偿等矛盾纠纷，希望能够一并协商处理。
经审理查明，2000年1月1日原告（受聘方）与上海胜康廖氏房地产开发有限公司（聘方）签订《上海胜康廖氏大厦物业管理聘约书》，约定：聘方聘请受聘方为上海胜康廖氏大厦物业管理人，受聘方延续本大厦物业管理服务的收费标准（含向第三方支付的空调能源费），物业管理服务费由受聘方向业主公示，并自行收取，如物业管理服务费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整等内容。2003年3月，被告购入涉讼房屋，该房建筑面积144.38平方米。2007年11月19日上海胜康热能有限公司出具《关于调整蒸汽价格的通知》，载明：新上海商业城各用热单位：根据国家发改委决定，自2007年11月1日零时起对成品油的价格进行上调，全国平均油价每吨提高500元，……此次蒸汽价格调整是以油价每吨上调500元为计算依据，对应上调汽价每吨37.50元，而油价超出部分和其他各项费用的上涨因素由本公司自行消化。调价后的蒸汽价格为每吨544.30元（含税）。以上价格调整从2007年11月1日起执行，请各用热单位理解和支持。2007年11月22日原告（受聘方）与上海胜康廖氏房地产开发有限公司（聘方）签订《上海胜康廖氏大厦物业管理聘约书补充协议》，约定：根据原聘约书第4条“如物业管理服务费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整”的约定，鉴于空调能源费已从1996年的258元／立方上调到642.28元／立方，为公平起见，双方同意将物业费中包含的空调能源费上调3.30元／平方米／月，上调后的物业服务费为24元／平方米／月；新的物业服务费价格自2007年12月起实施，受聘方应于新价格实施之前自行通知业主或租户等内容。2011年6月7日上海市浦东新区胜康廖氏大厦业主大会与上海金耘物业管理有限公司签订物业服务合同，约定物业服务费为24元／平方米／月，合同期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止。
另查明，1、原告曾经于2013年9月16日在另案中委托立信会计师事务所对胜康廖氏大厦自1996年至2011年6月每月每平方米的空调能源费进行鉴定。该会计师事务所于2013年10月29日出具鉴定意见书，结论为：2007年、2008年、2009年、2010年、2011年平均每月每平方米能源费较1996年平均每月每平方米能源费上涨4.30元、5.12元、3.99元、5.05元和4.33元，较1997年平均每月每平方米能源费上涨3.70元、4.52元、3.39元、4.45元和3.73元；2、2009年1月至2010年8月期间，被告已经按照20.70元／平方米／月的标准支付涉讼房屋的物业费；3、原告分别于2012年3月12日、8月15日、9月12日通过邮政方式向被告发出催款通知函。原告曾经于2013年6月18日向本院递交诉讼材料。
审理中，原告自愿放弃利息的诉讼请求。
以上事实，有原告提供的《上海胜康廖氏大厦物业管理聘约书》、《物业管理聘约书补充协议》、《关于调整蒸汽价格的通知》、关于调价通知登记表、《物业服务合同》、上海市房地产权证及房地产登记簿、2012年1月6日通知函及签收单据、2012年3月12日、8月15日、9月12日上海邮政微机专用单册，（2013）浦民一（民）初字第18150号民事判决书、司法鉴定意见书、被告提供的管理费押金发票、房屋受损照片等证据和原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应遵守约定。原告受建设单位委托为涉讼房屋所在大楼提供物业服务，物业服务费收费标准由建设单位与物业管理企业商定，对全体业主具有约束力。原告为被告提供物业服务，被告作为涉讼房屋业主应当按照核定的标准按时支付物业服务费。关于缴费标准，原告与上海胜康廖氏房地产开发有限公司于2007年11月签订的《物业管理聘约书补充协议》明确约定：根据原聘约书第4条“如物业管理服务费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整”的约定，鉴于空调能源费自1996年的258元／立方上涨到642.28元／立方，故物业费上调至24元／月／平方米，并自2007年12月起实施。同时，立信会计师事务所出具的鉴定意见书真实合法有效，本院予以确认，根据鉴定结论，2007年至2011年间各年平均每月每平方米能源费较1996年上涨均超过3.30元。因此，原告自2007年12月起将物业服务费由20.70元／月／平方米上调至24元／月／平方米，依法并无不当，本院予以确认。关于诉讼时效问题，一方面，原告曾于2012年3月12日、8月15日、9月12日通过邮政方式向被告催缴过物业费，并于2013年6月向本院递交诉讼材料；另一方面，原告与建设单位签订的《上海胜康廖氏大厦物业管理聘约书》及《物业管理聘约书补充协议》并未约定物业费的缴纳时间，故原告主张诉讼时效自其退出大厦时间即2011年7月1日起算理由正当，本院予以采纳。原告关于要求被告支付2009年1月至2010年8月期间的物业费差额9，529元及2010年9月至2011年6月期间的物业费34，651.20元，具有事实和法律依据，本院予以支持。审理中，原告自愿放弃利息的诉讼请求，系其依法处分自己的民事权利，不违背法律规定，本院予以准许。被告辩称原告按原标准收取其物业费，视作对该价格的认可，证据不足，本院不予采信。被告主张的物业费押金，并非原告收取，被告要求退还，本院不予采信。被告主张房屋损害赔偿，缺乏依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下：
被告柳军、高翔燕于本判决生效之日起十日内支付原告弘天物业管理（上海）有限公司2009年1月至2011年6月的物业服务费合计44，180.20元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，119元，减半收取计559.50元，由被告柳军、高翔燕共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱敏
二〇一五年五月七日
书记员 赵晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。