广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第796号
原告：东莞市祥虹贸易有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：伦加仔，系该公司董事长。
委托代理人：于淼，北京市首创（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：陈琳，女，汉族，1987年8月10日出生，住广东省梅州市，系该公司法务专员。
被告：李潇，女，汉族，1987年5月17日出生，住广东省肇庆市。
委托代理人：徐谨仁，男，汉族，1985年4月3日出生，住四川省成都市，系配偶。
原告东莞市祥虹贸易有限公司（以下简称祥虹公司）诉被告李潇租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，依法由代理审判员刘超担任审判长，与人民陪审员方肖君、陈洁欣组成合议庭适用普通程序审判，并于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告祥虹公司的委托代理人于淼到庭参加了诉讼，被告李潇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告祥虹公司诉称：2014年4月2日，原告和被告签订租赁合同，该合同约定：被告承租原告位于东莞市厚街镇汇景银座首层XX号商铺，以用于经营红酒业务。租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日，每月租金为15051元。被告应于每月1号向原告交纳上月租金，并在合同签订时向原告支付两个月的租金作为租赁保证金。租赁合同签订后，原告依约向被告交付租赁物。然而，被告自2014年6月开始，便一直拖欠租金。经原告多次催收，被告始终未支付欠款。截止2015年2月4日，被告已拖欠原告7个多月的租金，从首期应付租金日期计算逾期付款达到218天。根据租赁合同第八章第40条及41条之约定：被告逾期支付本合同项下的任何应付租金达到30天的，原告有权解除合同；被告应自合同终止之日起的7天内将租赁物业交还原告，原告有权不予退还被告所交租赁保证金，且被告还需按约定补缴免租期内的全部租金。同时，租赁合同第三章第9条还约定：被告逾期支付租金的每天按欠费总额的5‰收取违约金。因此，原告于2015年2月4日向被告发出律师函，单方解除租赁合同并按上述合同约定没收被告的租赁保证金，要求被告限期交还租赁物业，支付拖欠租金、免租期租金及逾期支付租金的违约金。但是，被告收到原告的律师函后，依然未按期履行相应之义务，至今仍未向原告支付免租期租金及拖欠租金共计137967.5元，逾期付款的违约金共计128184.4元。并且，被告也未向原告交还租赁物业，根据租赁合同第九章第49条之约定：被告逾期交还租赁物业的，每日按月租金的10%向原告交纳违约金。为此，被告还需承担逾期交还租赁物业的违约责任，支付相应的违约金。另外，根据租赁合同约定，被告应自行向东莞市汇景物业有限公司交纳物业管理费，每月502元，自租赁期开始之日起算；租赁期间的水、电费用也由被告承担并自行缴交。但被告自6月份以来一直未按时支付物业管理费、电费及水费，均由原告垫付。因此，被告还需向原告偿还上述垫付费用共计7364.17元。租赁合同是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。被告拖欠租金、物业管理费以及不按时交还租赁物业等行为已经构成严重违约，给原告造成了经济损失。有鉴于此，现原告为维护自身的合法权益，请求判令：1.被告向原告支付免租期内的租金及拖欠租金137967.5元；2.被告向原告支付逾期付款的违约金128184.4元，计至被告还清全部租金为止（违约金计算明细见附表）；3.被告将承租物业交还原告并支付逾期交还租赁物业的违约金137967.5元（违约金计算明细见附表）；4、被告向原告偿还垫付物业管理费、电费、水费共计7364.17元；以上费用总计411483.57元；5、被告承担本案的所有诉讼费。
被告李潇没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
经审理查明：2014年4月2日，原告祥虹公司与被告李潇签订一份租赁合同，合同约定原告祥虹公司将厚街镇汇景银座首层XX号商铺出租给被告李潇经营红酒，租赁物建筑面积100.34平方米，租期三年，从2014年4月1日至2017年3月31日，李潇享有45天的装修免租期，免租期从2014年4月1日至2014年5月15日，李潇在免租期内无需缴纳租金，但需向物业公司缴纳物业管理费及水电、煤气等公用事业费用，若因为李潇违约导致合同被终止，李潇则无权享受免租期优惠，李潇应按合同规定的首月租金标准向祥虹公司补缴免租期的租金；免租期结束的次日为计租日，从2014年5月16日起开始计收租金，租金从2014年4月1日至2015年3月31日按每月15051元计算，从2015年4月1日至2016年3月31日按每月15051元计算，从2016年4月1日至2017年3月31日按每月15800元计算，每月1日前缴纳上月的租金，遇法定节假日则顺延，物业管理费按每月502元计算，由李潇自行向祥虹公司指定的物业公司即东莞市汇景物业有限公司缴纳，水电、煤气、通讯、有线电视等费用由李潇自行向公用事业部门缴纳，租金、水电费、物业管理费不得以任何理由拖欠，否则逾期每天按欠费总额的5‰收取违约金；合同还约定李潇应一次性向祥虹公司缴纳二个月的租金30102元作为租赁保证金，在租赁合同终止时，若李潇按双方约定交还场地并经祥虹公司验收及结清相关费用后，祥虹公司将租赁保证金在三日内无息退还给李潇。合同的第八章第40条还约定，在李潇逾期支付租金达30天或李潇违反合同及附件约定的主要义务且经原告两次书面催告仍不改正的，原告祥虹公司有权解除合同，李潇所交的租赁保证金有权不予退还，李潇还需按约定补缴免租期内的全部租金，李潇应自合同终止之日起七日内将租赁物业交还祥虹公司，逾期交还租赁物业的，每日按月租金的10%向祥虹公司缴纳违约金，逾期15天祥虹公司有权自行收回租赁物业并有权处置租赁物内的物品。上述合同签订后，原告祥虹公司收取了李潇缴纳的租赁保证金，原告称，被告李潇自2014年6月16日以来一直拖欠租金，且物业管理费、电费及水费均由原告垫付，原告多次催收均未果。原告还提交了律师函及EMS快递单证明进行催收款项的事实，其中祥虹公司在2015年2月4日的律师函中明确要求解除合同并没收租赁保证金，并在同日向李潇的身份证住址邮寄了律师函，但原告没有证据证明律师函送达给了李潇本人，原告也当庭确认邮件是单位收发章签收，无法显示是本人签收，但主张有将律师函出示给李潇并与李潇协商过调解事宜，认为租赁合同在2015年2月4日解除。原告起诉后，本院在2015年11月2日将涉案起诉材料送达给了被告李潇的委托代理人徐谨仁。
另原告还提交了东莞市汇景物业服务有限公司盖章的证明及收费通知书，显示李潇自2014年6月至2015年1月的8个月物业管理费4016元及电费2105.91元、水费1242.26元，共计7364.17元，由祥虹公司向东莞市汇景物业服务有限公司进行了垫付。另查，涉案租赁物的产权所有人为东莞市兴祥装饰工程有限公司，已经取得了房地产权证，原告向本院提交了一份房屋租赁授权委托书原件，内容为东莞市兴祥装饰工程有限公司于2014年1月1日将东莞市厚街镇宝屯村汇景豪庭商住楼二期A1组XX号商铺委托祥虹公司进行出租并收取租金，授权委托书盖有祥虹公司及东莞市兴祥装饰工程有限公司的公章。
最后，原告在起诉状上附了李潇拖欠租金、违约金明细表，该表显示原告诉请的租金为2014年4月1日至2014年5月15日的免租期租金及2014年6月16日至2015年2月4日的租金共137967.5元；原告诉请的逾期支付租金的违约金为2014年6月16日至2015年2月4日期间的租金违约金，按每月应支付的租金为本金分别从每月2号起按照每日千分之五计至款项付清之日，暂计至2015年5月22日为128184.4元；原告诉请的逾期交还租赁物的违约金为从2015年2月12日开始每日按月租金的10%计算，暂计至2015年5月22日为150510元，原告自愿以未付的租金本金137967.5为限进行诉请。
以上事实，有原告提供的租赁合同及所附拖欠租金、违约金明细表、律师函、EMS快递单、证明、收费通知单、房屋租赁授权委托书、房地产权证，本院一审庭审笔录、当事人陈述等证据附卷为证。
本院认为：被告李潇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃抗辩及质证的权利。原告祥虹公司所提交的证据均为原件，本院对其真实性均予以确认。涉案租赁物已经取得了房产证，可以用于出租用途，原告从东莞市兴祥装饰工程有限公司处取得了涉案租赁物的出租权，故原告的为涉案租赁合同的出租方。现原告祥虹公司主张被告李潇从2014年6月16日起就未缴纳租金，被告李潇未出庭对此抗辩，也未提交证据证明缴纳租金的情况，故本院对原告的陈述予以采信。原告以被告拖欠租金为由在2015年2月4日发出律师函要求解除合同，但原告没有证据证明解除合同的通知送达给了被告李潇，本院在2015年11月2日将涉案起诉材料及律师函送达给了被告李潇的委托代理人徐谨仁，故涉案租赁合同在2015年11月2日解除。
租赁合同约定李潇存在违约导致合同终止时不享受免租期，故李潇仍需支付免租期内的租金，即2014年4月1日至2014年5月15日的租金为22576.5元。另被告并无证据证明已经将租赁物返还给原告，故原告在拖欠租金明细表中计算的2014年6月16日至2015年2月4日的租金理应得到支持，经计算2014年6月16日至2015年1月15日的租金为105357元，2015年1月16日至2015年2月4日的租金为10034元，加上免租期的租金合计为137967.5元，原告诉请被告李潇支付免租期内的租金及拖欠的2014年6月16日至2015年2月4日的租金合计137967.5元，合法有据，本院予以支持。
另租赁合同约定每月1日前缴交上月租金，还约定逾期支付租金的每天按欠费总额的5‰收取违约金，该约定应当是指免租期满后从2014年5月16日开始正式计租出现逾期的责任约定，系双方真实意思表示，合法有效，原告在拖欠违约金明细表中也没有诉请免租期的租金违约金，且计算的违约金系以各月应缴纳的租金作为本金按照日千分之五计算，故本院认定逾期支付租金的违约金计算如下：第一，2014年6月16日至2015年1月15日期间各月未付租金的违约金，以各月租金15051元为本金，分别从下月2日开始按照日千分之五计至本金付清之日，并分别以本金为限，例如2014年6月16日至2014年7月15日的租金违约金从2014年7月2日开始计算并依此类推；第二，2015年1月16日至2015年2月4日的未付租金的违约金，以10034元为本金，从2015年2月2日开始按照日千分之五计至本金付清之日，并以本金为限。
至于原告主张李潇逾期交还租赁物的违约金，虽然合同有约定逾期交还租赁物每日按月租金的10%收取违约金，但逾期交还租赁物导致的损失实际上就是无法及时出租的损失，该损失体现为租金或者场地占用费的损失，原告有权诉请被告支付场地交还之前的租金或占用费以及逾期支付的违约金，但如果另行按照每日收取月租金10%作为违约金，属于重复计算损失，且显失公平，故本院不予支持该项诉请。
最后，原告提交的东莞市汇景物业服务有限公司证明及收费通知书显示李潇自2014年6月至2015年1月的8个月物业管理费4016元、电费2105.91元及水费1242.26元均由祥虹公司向东莞市汇景物业服务有限公司进行了垫付，被告没有对此表示异议，也没有提供证据证明自己已经缴纳，故李潇应向祥虹公司偿还上述代垫款7364.17元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李潇于本判决生效之日起三日内向原告东莞市祥虹贸易有限公司支付免租期内的租金及拖欠的2014年6月16日至2015年2月4日的租金共137967.5元；
二、被告李潇于本判决生效之日起三日内向原告东莞市祥虹贸易有限公司支付逾期支付租金的违约金，第一，2014年6月16日至2015年1月15日期间各月未付租金的违约金，以各月租金15051元为本金，分别从下月2日开始按照日千分之五计至本金付清之日，并分别以本金为限，例如2014年6月16日至2014年7月15日的租金违约金从2014年7月2日开始计算并依此类推；第二，2015年1月16日至2015年2月4日的未付租金的违约金，以10034元为本金，从2015年2月2日开始按照日千分之五计至本金付清之日，并以本金为限；
三、被告李潇于本判决生效之日起三日内向原告东莞市祥虹贸易有限公司偿还上述代垫的2014年6月至2015年1月物业管理费、水电费共7364.17元；
四、驳回原告东莞市祥虹贸易有限公司的其他诉讼请求。
如被告李潇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7472元，由原告东莞市祥虹贸易有限公司承担1472元，由被告李潇负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘 超
人民陪审员 方肖君
人民陪审员 陈洁欣
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 陈雯榆
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