江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1817号
上诉人（原审被告）常州龙晶物业服务有限公司，住所地江苏省常州市天宁区元丰巷28号101室。
法定代表人陶晓东，该公司执行董事。
委托代理人孔林军，江苏德音律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜燕玉。
委托代理人姜华，江苏东鼎律师事务所律师。
上诉人常州龙晶物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被上诉人姜燕玉排除妨害纠纷一案，常州市钟楼区人民法院于2014年8月5日作出了（2014）钟民初字第0702号民事判决。上诉人物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
姜燕玉诉称，常州市劳动西路239号房屋为姜燕玉所有，该房屋现由物业公司占有，姜燕玉与物业公司协调，要求其从该房屋中迁出，但物业公司以种种理由推诿不愿搬离退还房屋。故姜燕玉现向法院起诉，请依法判令：物业公司立即将劳动西路239号房屋迁让给姜燕玉；支付自2013年3月8日起至2014年5月7日止劳动西路239号房屋使用费10500元，支付自2014年5月8日起至实际搬出之日止房屋使用费。本案诉讼费由物业公司承担。
物业公司辩称，一、关于房屋使用费，因为之前姜燕玉要求是15000元，现在变更为10500元。姜燕玉办理了产权证以后并未到物业公司办理相关手续，没有报审入住。前面无论是业委会还是物业公司从来不知道该房屋属于姜燕玉，因此姜燕玉主张的房屋使用费于法无据。三、如果姜燕玉认为需要支付房屋使用费，相应物业公司也要向姜燕玉收取每平方米1.5元的物业管理费。由于房屋是从去年才知道产权登记在姜燕玉名下，因此该物业管理费应当从姜燕玉领取房屋产权证即2009年11月6日开始起算，因为去年才知道，也没有过诉讼时效，一共54个月，共计3025元，计算至2014年5月6日。四、物业公司认为该房屋卖给姜燕玉所有属于买卖无效，因此不可能迁让。因为该涉案房屋从一开始就属于物业公司的物业用房，如果不是物业用房，整个大楼将导致无人管理水电，导致7000多平方米的办公大楼将处于无水使用的状态。
原审经审理查明，姜燕玉系原本市劳动西路21-21号房屋的所有权人，房屋建筑面积为37.35平方米。后劳动西路21-21号变更为劳动西路239号，姜燕玉于2009年重新登记办理了房屋所有权证和土地使用权证。
2013年1月18日，姜燕玉曾以常州市金喆纸张有限公司为物业公司向常州市钟楼区人民法院提起诉讼，请求判令常州市金喆纸张有限公司将劳动西路239号房屋迁让给姜燕玉，并支付房屋使用费105000元。2013年7月16日，该院对该案作出判决：“一、常州市金喆纸张有限公司于判决生效之日起十日内向姜燕玉支付占用本市劳动西路239号房屋的使用费30750元。二、驳回姜燕玉的其他诉讼请求。”该判决现已生效。
原审另查明，常州市金喆纸张有限公司于2013年3月7日从劳动西路239号房屋搬出，本案物业公司即搬入该房屋使用至今。
以上事实由房屋产权证、房屋土地使用证、建设工程规划许可证、常州市钟楼区人民法院民事判决书（2013）钟民初字第336号、江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2013）常民终字第1002号等证据以及当事人当庭陈述予以证实。
原审法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。本案涉诉的劳动西路239号房屋现登记在姜燕玉的名下，姜燕玉目前即对该房屋享有物权。物业公司无法律依据占用该房屋，物业公司拒不搬出，侵害了姜燕玉的物权。现姜燕玉作为房屋所有权人，主张物业公司搬出讼争房屋并支付房屋使用费，其诉请有事实和法律依据，应予支持。房屋使用费可以参照同地段同类房屋租金标准计算，法院酌定每年9000元。房屋使用费起算时间应以物业公司搬入讼争房屋时间即2013年3月7日开始计算。物业公司辩称根据该房屋建筑工程规划许可为嘉仁大厦的辅房，讼争房屋一直是物业用房，不同意搬迁，其理由法院不予采纳。审理过程中考虑到物业公司所称其要为整个大楼提供管理服务的情况，法院多次组织调解，建议姜燕玉按市场价将房屋出租给物业公司使用，或是物业公司租用大楼内其它房屋，均未果。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项、第七项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、常州龙晶物业服务有限公司于判决生效之日起三十日内从常州市劳动西路239号房屋搬出，并将该房屋交付给姜燕玉；二、常州龙晶物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付姜燕玉房屋使用费10500元；三、常州龙晶物业服务有限公司自2014年5月8日起至实际迁出房屋之日止按月租金750元标准向姜燕玉支付房屋使用费。本案案件受理费175元，由姜燕玉负担53元；常州龙晶物业服务有限公司负担122元，并于判决生效之日起十日内直接给付姜燕玉。
上诉人物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、涉案房屋系物业管理用房，依法属于嘉仁大厦全体业主所有，被上诉人不享有其所有权。从常州市规划局调取的规划资料显示，嘉仁大厦辅房的用途是“物业管理展示厅”。2005年嘉仁大厦开发商常州市嘉源房地产开发有限公司与嘉仁物业公司常州市同安物业管理有限公司签订的《协议》中明确约定涉案房屋作为管理用房使用。《物业管理条例》第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。因此，上诉人认为涉案房屋系物业管理用房，被上诉人不享有该房屋所有权。二、被上诉人主张的房屋使用费没有依据。被上诉人办理了产权证以后并未到物业公司办理相关手续，没有报审入住。无论是嘉仁大厦业主委员会还是物业公司从来不知道该房屋是属于被上诉人姜燕玉，一直以为是归属全体业主所有的物业管理用房。综上，上诉人认为一审判决缺乏事实和法律依据，故依法提起上诉，恳请二审撤销原审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。
被上诉人姜燕玉辩称，关于上诉认为讼争房屋是物业用房，不是事实，被上诉人主张权利具有法律效力的房屋产权证，以及相关的生效判决证明。被上诉人是否到物业办理相关手续，不影响被上诉人主张自己的权利，不是同一法律关系。所以上诉人的上诉理由不成立。请求驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，除上诉人物业公司在上诉状中提出的异议外，上诉人物业公司还认为，讼争房屋所有权人应该是全体业主，虽然产权证是姜燕玉，但是从规划的用途看是物业管理展示厅且自嘉仁大厦有业主入住以来讼争房屋便是作为物业用房，该物业用房是开发单位移交的。至于产权证问题，现在嘉仁大厦业主委员会正在与房管局，规划局进行沟通协调。必要的时候我们会通过诉讼来确权。到时候我们也会向法庭要求暂时中止本案。
双方当事人对原审查明的其余事实均没有异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院认为，被上诉人姜燕玉领取了房屋产权证书，上诉人物业公司并无其他证据证明被上诉人领取的房屋产权证书不合法，房屋权利登记部门也未撤销被上诉人的房屋产权登记，故上诉人物业公司主张本案讼争房屋系物业用房、应属全体业主所有缺乏事实和法律依据，应认定被上诉人对本案讼争房屋享有合法所有权。物业公司实际使用了讼争房屋，应当向房屋产权人支付相应的使用费用，被上诉人未到物业公司办理相关手续报审入住并不影响被上诉人对房屋行使所有权，依法取得房屋的收益。综上，上诉人物业公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人常州龙晶物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 罗希夷
审判员 张 斌
二〇一四年十二月十二日
书记员 许 星