杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第173号
原告（反诉被告）：罗蒋源。
委托代理人：陈权。
委托代理人：胡丽芳。
被告（反诉原告）：严红云。
委托代理人：赵一同。
委托代理人：李洁。
第三人：杭州中都百货有限公司。
法定代表人：杨定国。
委托代理人：钟建伟。
罗蒋源诉严红云房屋租赁合同一案，本院于2013年1月25日立案受理后，依法由代理审判员苏仲文适用简易程序独任审判。在举证期限内，严红云提起反诉，本院依法受理后，通知杭州中都百货有限公司（以下简称中都公司）作为第三人参加诉讼，于2012年4月7日就本反诉合并公开开庭进行了审理。罗蒋源的委托代理人陈权、胡丽芳，严红云及其委托代理人李洁，第三人中都公司的委托代理人钟建伟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2013年4月19日裁定将本案转为普通程序，由审判员徐婷担任审判长，与代理审判员苏仲文、人民陪审员赵惠健共同组成合议庭，于2013年4月28日再次公开开庭进行了审理。罗蒋源的委托代理人陈权，严红云的委托代理人李洁，第三人中都公司的委托代理人钟建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗蒋源起诉称：2010年12月8日，罗蒋源与严红云签订《房屋租赁合同》一份，由罗蒋源向严红云租赁位于杭州市庆春路81-1号十三楼、十四楼整层房屋。罗蒋源依据该合同第四条第2项的约定，向严红云支付履约保证金200000元，严红云出具《收条》一份。在合同履行过程中，罗蒋源发现严红云没有向中都公司实际租赁十三楼、十四楼整层房屋，房屋的租赁主体、房屋使用性质、租赁期限都与中都公司出租十三楼、十四楼房屋时的合同不一致。2012年10月22日，中都公司向严红云寄发了《联系函》并抄送了罗蒋源；2012年12月5日，中都公司向严红云寄发了《关于违约金支付事宜函》并抄送了罗蒋源；2012年12月13日，中都公司向严红云寄发了《回复函》并抄送了罗蒋源。中都公司解除了与严红云及杭州龙云教育咨询有限公司（以下简称龙云公司）涉案房屋的租赁合同。罗蒋源与严红云《房屋租赁合同》第八条明确，严红云应保证房屋使用权归其所有，并无使用权的纠纷。现中都公司已经解除了与严红云涉案房屋的租赁合同，严红云已经不再具有出租涉案十三楼、十四楼整层房屋的权利，应返还罗蒋源缴纳的履约保证金。对于因严红云的原因而造成的其他损失，罗蒋源保留进一步诉讼的权利。诉讼请求为：1、判令严红云向罗蒋源返还履约保证金200000元；2、判令严红云承担本案诉讼费。
严红云答辩称：罗蒋源关于“发现严红云没有向中都公司实际租赁十三、十四楼整层房屋，房屋的租赁主体、使用性质、租赁期限与中都公司的合同不一致”的陈述，已在（2012）杭上民初字第41号及（2012）杭上民初字第468号生效民事判决书中经过认定，瑕疵行为也已经处罚完毕。罗蒋源与严红云签订的《房屋租赁合同》依然合法有效，并仍在继续履行。罗蒋源此次起诉的事实和理由系旧事重提。关于租赁主体，生效判决书中已认定：“涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，严红云转租的行为中都公司知情并表示同意，同时亦经龙云公司追认。”因此，罗蒋源与严红云签订租赁合同的行为系有权处分，合法有效。关于使用性质，判决书中认定：“涉案租赁房屋中十四楼为商业用途，双方当事人均无争议，争议的十三楼为办公用途，严红云未向罗蒋源交付符合约定用途的租赁物的行为构成违约，但罗蒋源在签订合同同时具有审慎义务，亦存在一定的过错……。严红云应于本判决生效之日起10日内赔偿罗蒋源损失100000元。”因房屋性质的违约行为法院已判决处罚了严红云，严红云已赔偿了罗蒋源100000元的损失，罗蒋源未提起上诉且赔偿款项业已收到。关于租赁性质，中都公司后同意该楼层用作商业用途，已经符合罗蒋源的要求。关于租赁期限，判决书中认定：十三楼租赁期限为2010年12月3日至2015年5月8日，十三楼租赁期限为2010年12月3日至2021年3月2日。另根据涉案租赁合同第4-2条约定：“甲方收取乙方租房履约保证金人民币200000元，租赁期满后，甲乙双方按约定结清房租、水、电物业管理等费用并检验房屋设施损坏后，甲方不计息退还全部保证金，否则甲方有权退拒保证金。”目前，租赁期并未结束，罗蒋源既不支付租金亦未表示不再租赁涉案房屋，严红云认为罗蒋源并无解除租赁合同的意思表示，因此无权要求退还履约保证金。如果罗蒋源认为生效判决所认定的赔偿金不足以弥补他的损失，那么可提起再审进行维权，与本案无关联性，不应在本案中再次以同样的事实和理由要求重复认定违约、重复赔偿，不应以上述问题违约为前提而要求返还履约保证金。罗蒋源认为中都公司解除了与严红云的租赁合同，仅为其单方主观认定。严红云与中都公司之间签订的合同是合法有效的。严红云应于2012年10月8日前支付2012年11月9日至2013年5月8日的租金，已于2012年10月18日支付了zdsy-26-1号合同项下的全部租金，只迟延了十天支付。严红云于2012年10月18日以及2012年11月上旬前分别支付了zdsy-26号合同项下的全部租金共计353094.81元。虽严红云有迟延支付租金的违约行为，但当时已与中都公司协商请求稍稍延期交付，中都公司也表示同意。zdsy-26-1号合同项下租金严红云仅迟延十天即已支付，zdsy-26号合同项下的租金严红云在不到一个月内分三次向中都公司全额支付，此时严红云与中都公司上一阶段租期尚未期满，其违约情节轻微，未构成根本性违约，仅凭单方发函解除租赁合同的行为不符合法律规定，也不产生法律效果，中都公司和严红云的租赁合同关系存在且有效，由此，中都公司与罗蒋源之间的租赁合同依然合法有效。罗蒋源的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
第三人中都公司陈述意见称：罗蒋源与严红云之间签订的合同有瑕疵，尽管得到前次判决有所查清，但未根本解决。根据中都公司与严红云之间的合同约定，中都公司行使解除权是合理合法的。整体十三层签约的主体是中都公司与龙云公司，现在情况发生变化，是隐瞒欺诈的行为，龙云公司被吊销，丧失了经营权，没有民事行为能力，公司已经解散，双方的合同自然终止，中都公司将收回十三层。为了保障自身的权益，罗蒋源将租金提存，不存在违约。龙云公司事实上处于解散状态，是否能够维持合同的有效性，具有不确定性。中都公司届时不知向谁主张租金。且罗蒋源支付严红云与严红云支付中都公司租金的时间不一致，如果严红云把租金拿走，中都公司将难以主张租金。
严红云反诉称：罗蒋源与严红云于2010年12月8日签订《房屋租赁合同》，严红云将其合法使用的坐落于庆春路87-1号十三、十四楼整层房屋转租给罗蒋源使用，租赁期自2011年1月25日起至2021年1月24日止，租金支付方式为一年一付，支付时间为起租日前60天，即最迟每年11月25日前支付下一期房屋租金。2011年11月25日前也就是第二期租金支付日，因罗蒋源未在该约定期限内支付租金，严红云因此向上城法院起诉，后上城法院做出（2012）杭上民初第41号生效民事判决书，罗蒋源才支付了大部分该期租金，但仍拖欠6209.7元租金至今未付。至2012年11月25日，合同期内第三期租金支付日到来，虽经多次催讨，罗蒋源仍未能按合同约定履行租金支付义务，至今分文未付。诉讼请求：1、判令罗蒋源支付房屋租金2438229.89元（租期：2013年1月25日-2014年1月24日）（该金额含2012年度未完全履行支付的房租6209.7元）。2、判令罗蒋源支付违约金1072821.15元（自2012年11月26日起暂算至2013年1月31日）；3、本案诉讼费由罗蒋源承担。
罗蒋源就反诉答辩称：对于租金零头，双方明确无需缴纳，罗蒋源履行了租金支付义务。双方合同约定的租金，在实际缴付时，严红云口头明确罗蒋源只需缴纳到万元。因此，罗蒋源都是按照严红云的要求支付相应租金，无论第一期还是第二期，双方结付的都以万元为止。严红云收到相应租金后，两年来从来没有提出过异议。从实际履行合同的情况看，严红云对于租金结付到万元也是认可的。在杭州市上城区人民法院审理（2012）杭上民初字第41号、（2012）杭上民初字第468号案件时，严红云及其代理律师对双方已支付租金金额没有异议，没有提出需要将尾数继续缴纳、租金缴纳金额不足等。在（2012）杭上民初字第41号案件二审时，严红云提出罗蒋源没有足额交纳租金的问题。罗蒋源陈述了上述事实，二审法院没有采信严红云。目前，严红云与罗蒋源合同履行已经存在障碍，租金零头已经不是双方合同履行的主要问题。罗蒋源享有不安抗辩权，在租金支付是否足额问题上，没有过错、没有违约。罗蒋源与严红云20**年12月8日签订的《房屋租赁合同》，因严红云存在欺诈情形，导致合同所涉房屋租赁主体、使用性质、租赁期限与严红云等承租人和出租方中都公司签订的租赁合同中约定不一致。该事实也为（2012）杭上民初字第41号、（2012）杭上民初字第468号生效判决所确认。双方合同履行期间，2012年10月22日、2012年12月5日、2012年12月13日，中都公司分别向严红云及龙云公司出具《联系函》、《关于违约金支付事宜函》、《回复函》，解除了其与严红云及龙云公司涉案的部分房屋的租赁合同。中都公司将上述函件同时抄送了罗蒋源。由于中都公司的解除合同行为，使得严红云没有了相应的再转租权利，罗蒋源与严红云的《房屋租赁合同》无法实际履行。罗蒋源与严红云签订的《房屋租赁合同》的第八条约定：“甲方应保证房屋使用权归其所有，并无使用权的纠纷”。目前，罗蒋源与严红云之间的《房屋租赁合同》不仅瑕疵问题尚未解决，而且在事实上及法律上已经不能再完整、正确、合法地履行。罗蒋源依法享有不安抗辩权，不能向严红云支付房屋租金。罗蒋源已于2012年11月20日将租金提存至中都公司，不构成租金支付的违约。鉴于罗蒋源与严红云签订的《房屋租赁合同》存在瑕疵的实际情形，为解决合同中的问题，罗蒋源请求并经中都公司许可，已按严红云缴纳租金的方式（半年一付）提存了租金。综上，罗蒋源没有违约情形，严红云的反诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。
第三人中都百货有限公司的反诉答辩意见同本诉答辩意见。
罗蒋源为证明自己的本诉诉称意见和反诉答辩意见，向本院提交如下证据材料：
1、2010年12月8日《房屋租赁合同》，拟证明罗蒋源向严红云租赁位于杭州市庆春路87-1号十三楼、十四楼整层房屋的事实，且罗蒋源依据合同第四条第二项的约定，向严红云支付履约保证金200000元；合同第八条明确“应保证房屋使用权归其所有，并无使用权的纠纷”，严红云已经违约的事实；
2、收条，拟证明罗蒋源支付200000元履约保证金的事实；
3、2012年10月22日《联系函》；
4、2012年12月5日《关于违约金支付事宜函》；
5、2012年12月13日《回复函》；
证据3至5拟证明严红云已经违约，中都公司解除了与严红
云及龙云公司涉案房屋的租赁合同的事实；
6、2010年12月2日《定金收付书》，拟证明罗蒋源支付
200000元履约保证金的事实，万春华是严红云的代理人；
7、2012年10月10日《要求解决合同瑕疵并提存租金的报
告》，拟证明罗蒋源于2012年10月18日要求提存租金；
8、2012年11月23日函及寄付凭证，拟证明罗蒋源已于2012年11月23日告知严红云将租金提存；
9、2012年12月3日《租金催收函回复》及寄付凭证，拟证明罗蒋源在诉前不断联系严红云，希望妥善解决合同问题，并再次告知其为维护自身合法权益，已将租金提存于中都公司；
10、2012年11月13日《对﹤要求解决合同瑕疵并提存租金的报告﹥的复函》，拟证明中都公司同意罗蒋源向其提存租金；
11、2012年11月20日中国工商银行《网上转账汇款》，拟证明罗蒋源于2012年11月20日将租金提存于中都公司，并未违反支付租金的义务；
12、国内特快专递邮件详情单、国内特快专递邮件直查查单、情况说明、证明，拟证明严红云长期无法找到。
严红云为证明自己的本诉辩称意见和反诉诉称意见，向本院提交如下证据材料：
13、《房屋租赁合同》，拟证明罗蒋源与严红云基于双方真实意思表示签订了房屋租赁合同，该合同合法有效。合同明确约定租金的支付期限为每年的11月25日之前，若逾期支付，则每逾期一天，应按月租金的8%向严红云偿付违约金。另罗蒋源未留出一客房给严红云使用，构成违约；
14、农行转账支付凭证，拟证明2013年4月8日，严红云向中都公司全额支付了2013年5月8日至2013年11月8日的房屋租金。
中都公司向本院提交如下证据材料：
15、公司基本情况，拟证明龙云公司已被吊销，丧失了经营权。
当事人对上述证据在庭审中进行了质证，质证意见如下：
罗蒋源提交的证据：严红云对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，认为严红云合法拥有租赁房屋的使用权，即使前期有瑕疵，已经法院判决处理完毕，严红云并未违约；对证据2的三性无异议；对证据3至5的真实性无异议，对证明对象有异议，认为中都公司单方发函解除租赁合同的行为不符合法律规定，也不产生法律效果，中都公司和严红云的租赁合同关系存在且有效，由此罗蒋源与严红云之间的租赁合同也合法有效，罗蒋源在合同约定期限内未向严红云支付租金的行为违反了合同约定；对证据6的三性无异议；对证据7的三性有异议，认为由罗蒋源单方出具，不产生任何法律效力；对证据8的三性有异议，认为未收到该函；对证据9的真实性无异议，认为严红云收到该函件，但对证明对象有异议，认为罗蒋源支付中都公司租金的行为并不抵销罗蒋源拖欠严红云的债务，罗蒋源与中都公司的资金往来行为与涉案租赁合同无关；对证据10的真实性无法确认，认为与本案无关联性，中都公司只是普通民事主体，不能作为法定的提存机关行使提存的行政行为，罗蒋源要求中都公司接受提存以及中都公司同意接受提存的行为无效；对证据11的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为罗蒋源将租金支付给没有任何法律关系的中都公司是罗蒋源的单方行为，该行为不产生消除应向严红云支付所欠租金义务的法律效果，罗蒋源在合同约定期限内未向严红云支付租金并长期拖欠的行为已经违反了合同约定，对证据12的真实性无异议，对证明对象有异议，认为严红云因出售房屋或地址不对，没有收到部分邮件，但后两份邮件是收到的，严红云本人是可以联系上的。中都公司对证据1至12的三性均无异议。
严红云提交的证据：罗蒋源对证据13的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为存在欺诈的手段，该合同部分无效，且已经被法院的生效判决确定，该合同对租赁使用性质的约定和中都公司出租给严红云的合同中相关约定不符，且已经被生效判决确认，虽然法院酌情判给罗蒋源部分损失，但没有弥补所有损失；龙云公司已经被吊销营业执照，严红云的违约造成了中都公司部分租赁合同的解除，罗蒋源依法享有不安抗辩权，该合同约定的违约金过高；对证据14的合法性、关联性有异议，认为款项的付款人是严红云，支付主体应该是龙云公司，中都公司已经与龙云公司解除了合同。中都公司对证据13质证认为该合同中的租赁期限、支付租金期限与中都公司和严红云、龙云公司签订的合同不一致；对证据14的关联性有异议。
中都公司提交的证据：罗蒋源对证据15的三性均无异议。严红云对证据15的真实性、合法性无异议，但认为龙云公司虽然被吊销营业执照，但是租赁合同签订于吊销之前，仍然享有权利和承担义务，不能以此为由认定可以终止合同。且吊销执照是一种行政处罚，龙云公司并未注销，不存在终止合同的情况。
为查明案件事实，本院于2013年3月13日前往中都公司向招租部经理孙槟进行调查，形成询问笔录一份。罗蒋源对该笔录真实性、合法性无异议，但认为关联性方面还有问题未核实；严红云、中都公司对该笔录三性均无异议。
经庭审质证，结合各方当事人的质证意见，本院对证据认证如下：
证据1、证据13能证明罗蒋源与严红云的房屋租赁关系，予以认定；证据2、证据6能证明罗蒋源向严红云支付保证金200000元，予以认定；证据7至12相互印证，能证明在无法联系严红云的情况下，罗蒋源经中都公司同意支付租金，并将该支付情况告知严红云，予以认定；证据14能证明严红云向中都公司支付租金情况，予以认定；证据15能证明龙云公司已经吊销，予以认定；各方对证据3至5的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对其证明目的将综合全案予以认定；询问笔录真实、合法，与本案具有关联性，予以认定。
根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：
2010年4月21日，中都公司与案外人杜吉伟签订合同编号为zdsy-26的房屋租赁合同一份，约定了中都公司将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号（即中都大厦）1301、1302、1303、1306房屋转租给杜吉伟使用，并约定用途、租赁期限等相关事项。同日，双方又签订合同编号为zdsy-26-1的房屋租赁合同一份，约定中都公司将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号1304、1305房屋转租给杜吉伟使用，并约定用途、租赁期限等相关事项。嗣后，中都公司、杜吉伟、龙云公司又签订变更协议二份，约定了上述二份合同的承租方由杜吉伟变更为龙云公司，龙云公司享有合同的全部权利和义务等有关事项。同年12月3日，严红云与中都公司签订承租合同编号为zdsy-41的房屋租赁合同一份，约定了中都公司将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号十四楼整层房屋转租给严红云使用，并约定用途、租赁期限等相关事项。同年12月8日，严红云、罗蒋源签订房屋租赁合同一份，约定严红云将其合法使用的座落于本市庆春路87-1号十三、十四楼整层房屋转租给罗蒋源使用，并约定用途、租赁期限等相关事项。该合同签订后，严红云交付了上述十三、十四楼房屋，罗蒋源支付了第一年的租金2205914元，并交付保证金200000元。嗣后，罗蒋源以上述房屋为住所地注册了杭州梦燕酒店管理有限公司经营酒店，并担任该公司的法定代表人。2011年12月8日、12月16日，严红云曾两次委托律师发出律师函，要求罗蒋源支付拖欠的第二年房屋租金2316209.7元、违约金1737157元，及提出并通知解除涉案房屋租赁合同等。罗蒋源于2011年12月19日、2012年1月4日、2012年1月9日、2012年1月10日分别向严红云汇款交付575000元、575000元、1150000元、10000元，共计2310000元。
2011年12月30日，严红云为与罗蒋源房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，本院作出（2012）杭上民初字第41号民事判决书，认定：罗蒋源虽有迟延支付租金的违约行为，一方面严红云催讨后其在短期内分期分批进行了支付，另一方面其在2012年1月10日已付清，此时第一年的租期尚未期满，其违约情节轻微，未构成根本性违约。故判决罗蒋源应于本判决生效之日起10日内支付严红云违约金200000元。严红云、罗蒋源均不服该判决，提起上诉。经（2012）浙杭民终字第2565号民事裁定书确认：严红云按自动撤回上诉处理；准许罗蒋源撤回上诉。现（2012）杭上民初字第41号民事判决书已生效。
2012年4月6日，罗蒋源为与严红云房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，本院作出（2012）杭上民初字第468号民事判决书，认定：严红云未向罗蒋源交付符合约定用途的租赁物的行为已构成违约。但罗蒋源在签订合同时具有审慎义务，亦存在一定的过错。故判决严红云应于本判决生效之日起10日内赔偿罗蒋源损失100000元。罗蒋源、严红云均不服该判决，提出上诉。经（2012）浙杭民终字第2564号民事判决书确认：驳回上诉，维持原判。现（2012）杭上民初字第468号民事判决书已生效。
另查明，2012年6月1日，龙云公司出具情况说明一份，其上写明：本公司将从中都公司承租的座落于本市庆春路87-1号中都大厦十三楼整层房屋，在征得中都公司统一后，以本公司法定代表人严红云的名义转租给罗蒋源并由严红云行使相关权利。同年10月18日，罗蒋源向中都公司出具《要求解决合同瑕疵并提存租金的报告》，请求将租金暂时缴纳、提存到中都公司账户，并请中都公司协助解决其与严红云租赁合同的相关问题。同年10月22日，中都公司向龙云公司出具《联系函》，载明：《房屋租赁合同zdsy-26-1》需支付违约金15139.97元，《房屋租赁合同zdsy-26》即日起解除，需支付违约金29424.57元。龙云公司于2012年10月18日支付的租金118320.4元扣减上述两部分违约金后剩余73755.86元。同年11月13日，中都公司向罗蒋源出具《对〈要求解决合同瑕疵并提存租金的报告〉的复函》，表示鉴于中都公司和罗蒋源均无法联系严红云，同意按照中都公司与严红云签订的房屋租赁期限转提存租金。同年11月20日，罗蒋源通过中国工商银行网上银行向中都公司汇款1216010.09元。同年12月5日，中都公司出具《关于违约金支付事宜函》，载明：《房屋租赁合同zdsy-26-1》需支付违约金15139.97元，《房屋租赁合同zdsy-26》已于同年10月22日解除，需支付违约金353094.81元，龙云公司于2012年10月中旬至11月上旬间分三次支付的353094.81元作为上述违约金。同年12月13日，中都公司向龙云公司、严红云出具《回复函》，表示龙云公司、严红云与中都公司所签订的相关租房合同主体明确，不存在变更问题；龙云公司已违反合同，应承担违约责任，按合同约定承担违约金；中都公司行使合同解除权合法有效。再查明，龙云公司因未参加2011年度年检，被依法吊销营业执照，现状态为吊销未注销。2013年4月8日，严红云通过中国农业银行向中都公司转账556165.38元。
本院认为，本案系房屋租赁纠纷，各方当事人争议的焦点有：一、罗蒋源要求严红云返还保证金200000元的条件是否成就；二、罗蒋源是否应当支付严红云房屋租金并承担相应的违约金。
关于争点一，本院认为，对涉案房屋租赁合同的有效部分约定，双方当事人应当依约履行自己的义务。罗蒋源诉称严红云没有向中都公司实际租赁十三楼、十四楼整层房屋，该事实已经（2012）杭上民初字第468号生效判决书认定，严红云的转租行为系中都公司知情，已表示同意，同时亦经龙云公司追认。该判决书亦认定严红云未向罗蒋源交付符合约定用途的租赁物的行为已经构成违约，判决严红云赔偿罗蒋源损失100000元。中都公司虽于2012年10月22日、12月5日发函表示《房屋租赁合同zdsy-26》已解除，严红云对此并不认可，于2013年4月8日通过中国农业银行向中都公司转账556165.38元，该金额与《房屋租赁合同zdsy-26》、《房屋租赁合同zdsy-26-1》约定的房屋租金一致。中都公司主张因龙云公司已吊销，故与其之间的合同自然终止，但龙云公司目前为吊销未注销状态，民事权利依然存在，且本案系房屋租赁合同纠纷，租赁行为发生在被吊销营业执照之前，该租赁行为亦非经营活动，故对其主张不予采信。现罗蒋源与严红云签订的《房屋租赁合同》租赁期尚未届满，仍在履行，罗蒋源亦未明确表示解除该合同，根据罗蒋源与严红云签订的《房屋租赁合同》约定：“严红云收取罗蒋源租房履行保证金200000元，租赁期满后，双方按约定结清房租、水、电物业管理等费用并检验房屋设施无损坏后，严红云不计息退还全部保证金，否则有权拒退保证金。”因此，罗蒋源现要求返还保证金的条件尚未成就，对罗蒋源的诉请，本院不予支持。
关于争点二，目前罗蒋源与严红云的《房屋租赁合同》租赁期并未届满，罗蒋源也无不再租赁讼争房屋的意思表示，故罗蒋源应依照该《房屋租赁合同》的约定于2012年11月25日前支付严红云20**年1月25日至2014年1月24日的房租2432020.19元。罗蒋源辩称其享有不安抗辩权，但未予举证证明，故对此抗辩，不予采信。严红云主张2012年度未完全支付的房租6209.7元，与（2012）杭上民初字第41号生效判决书认定相悖，故对此诉请，不予支持。关于违约金，本院认为，债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者将标的物提存。在本案中，罗蒋源、中都公司数次发函给严红云要求解决讼争房屋租赁事宜，但严红云未就其积极处理的情况进行举证，庭审中亦陈述未收到部分函件，故本院认定严红云未将其住所情况明确告知罗蒋源及中都公司。罗蒋源经过中都公司同意，通过中国工商银行网上银行向中都公司汇款1216010.09元，其目的为维护交易安全和保护当事人权益，该行为并不损害严红云利益。故对严红云要求支付违约金1072821.15元的诉请，不予支持。罗蒋源已交付中都公司的1216010.09元，可由双方自行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十七条、第六十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、罗蒋源于本判决生效之日起十日内支付严红云房屋租金2432020.19元；
二、驳回罗蒋源的诉讼请求；
三、驳回严红云的其他反诉请求。
如果罗蒋源未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由罗蒋源负担。财产保全申请费1520元，由罗蒋源负担。反诉案件受理费17444.2元，由严红云负担4316.12元，由罗蒋源负担13128.08元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费21744.2元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人民法院；账户：1202024409008802968）。
审 判 长 徐 婷
代理审判员 苏仲文
人民陪审员 赵惠健
二〇一三年五月十日
书 记 员 袁翠玉