重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
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（2014）沙法民初字第01163号
原告重庆鑫山物业管理有限公司。
法定代表人赵开渝，重庆鑫山物业管理有限公司总经理。
委托代理人杜旭，女，汉族。
委托代理人张丽娜，女，汉族。
被告刘洪，女，汉族。
被告袁尚林，男，汉族。
原告重庆鑫山物业管理有限公司（以下简称鑫山公司）与被告刘洪、袁尚林物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由代理审判员罗燕独任审判，适用简易程序并于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告鑫山公司的委托代理人杜旭、张丽娜，被告刘洪、袁尚林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告鑫山公司诉称，原告系重庆市沙坪坝区天星桥晒光坪89号某小区的物业管理公司，为小区业主提供物业服务。被告系该小区1幢13-6号房屋的业主，于2012年1月起被告以种种理由拒绝支付每月的物业服务费和公共能源费，原告曾多次进行催收。为此，原告依据与开发商、被告签订的《前期物业服务合同》的约定，根据相关法律、法规的规定，故向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付物业管理服务费1800元、公摊费144元，共计1944元。并按日加收应交纳物业服务费用3‰的违约金。
被告刘洪、袁尚林未作答辩。
经审理查明，被告刘洪、袁尚林是重庆市沙坪坝区天星桥晒光坪89号某小区1-13-6号房屋的产权人，该房屋建筑面积为68.21平方米，用途为住宅。
2008年12月16日，重庆斌鑫科翔置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，由甲方选聘乙方对某小区实施前期物业管理服务，本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式，包干制，建设单位通知交房之日起，住宅物业服务费二层以下含二层按建筑面积1.10元／平方米／月计收；三层以上含三层按建筑面积1.40元／平方米／月计收（含业主电梯费及来人来访电梯费）；商业用房按建筑面积2.50元／平方米·月计收（小区内的商业用房按建筑面积1.50元／平方米计收）；小区公共能源费与总分表差额由业主据实分摊。住宅物业服务费的收费标准以物管公司与业主签订的合同为准。业主应于每月25日前交纳当月物业服务费用。本物业服务合同分为两个阶段，从2008年12月16日起到2010年8月1日为早期介入阶段，从2010年8月1日起业主接房之日起到2013年7月30日为前期物业服务阶段。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业管理服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告为被告所在小区提供物业服务。
2010年3月31日，刘洪（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务合同，约定住宅物业服务费：三层以上（含三层）按建筑面积1.20元／平方米／月（含电梯费）；三层以下（不含三层）按建筑面积0.90元／平方米／月计收。公共照明费6.00元／户／月向业主计收（空置房屋按50%）。二次供水水费：4.30元／吨。
2013年8月1日起至2013年9月16日止，原告为被告所在小区提供了事实上的物业服务。
2013年9月16日，重庆市沙坪坝区某小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订协议书，约定同意将“斌鑫·云景天城”小区物业管理工作由乙方实施执行，小区管理区域的物业服务收费标准，住宅物业管理费按建筑面积1.10元／平方米／月计收（含业主电梯费及来人来访电梯费，1楼、2楼除外）业主缴费均按以上标准执行，执行期3个月，合同到期日为2013年12月16日。
被告从2012年1月起未向原告支付物业服务费。
2014年1月9日，原告通过快递方式向被告进行了书面催交，要求其接到催收函之日起3日内向原告支付2012年1月-2013年12月的物业服务费1800元、公摊费144元，共计1944元。被告仍未交纳物业管理服务费，故原告起诉来院，要求判如所请。
审理中，原告自愿撤回要求被告支付公摊费144元的诉讼请求。
上述事实，有原告提供的前期物业管理服务合同、前期物业服务合同、情况说明、协议书、律师函、快递详情单、以及当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。重庆斌鑫科翔置业有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》、业主委员会与原告签订的《协议书》系双方真实意思表示，上述合同内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，对业主具有约束力。原告提供了物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，因此，被告应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。
2012年1月至2013年7月，原告按照前期物业管理服务合同的约定提供了物业服务，被告应当按约支付物业服务费，现原告主张按照1.1元／平方米／月主张该物业服务费，系自愿调低物业服务费收费标准，本院予以支持，该期间物业服务费为1425.59元（1.1元／平方米／月×19个月×68.21平方米）
在2013年8月1日至2013年9月16日期间，原告事实上提供物业服务，被告也接受了原告提供的服务，形成了事实上的服务关系，被告应当向原告支付该期间的物业服务费，该费用参照已到期前期物业管理服务合同的约定计算，现原告主张按照1.1元／平方米／月主张该物业服务费，本院予以支持，该期间物业服务费为115.05元（1.1元／平方米／月×1个月×68.21平方米＋1.1元／平方米／月×68.21平方米×16天／30天）。
2013年9月17日至2013年12月16日期间，原告依据与业主委员会签订的协议书提供物业服务，被告应当支付物业服务费，该物业服务费为225.09元（1.1元／平方米／月×3个月×68.21平方米）。被告应向原告支付物业服务费共计1765.73元。
被告未按时交纳物业服务费，依照合同约定应当支付违约金。依据前期物业管理服务合同的约定，2012年1月至2013年7月所欠物业服务费的违约金，应以该期间被告每月所欠物业服务费为基数，从逾期之日起按每日3‰计算至付清之日，2013年8月至2013年9月16日原告提供事实物业服务期间的逾期支付物业服务费违约金，参照前期物业管理服务合同的约定，以每月所欠物业服务费为基数，从逾期之日起按每日3‰计算至付清之日。对于原告主张被告支付2013年9月17日起至2013年12月16日期间逾期交纳物业服务费的违约金，因协议中未作约定，本院不予支持。被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼并提出抗辩，本案依法可以缺席判决，被告应承担由此导致本院采纳原告主张的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告刘洪、袁尚林在本判决发生法律效力后立即支付原告重庆鑫山物业管理有限公司2012年1月1日至2013年12月16日期间物业服务费为1765.73元及逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以被告于2012年1月至2013年9月16日期间每月所欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日起，按每日3‰计算至付清之日止。
二、驳回原告重庆鑫山物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告刘洪、袁尚林负担。此款限被告刘洪、袁尚林于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆鑫山物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 罗燕
二〇一四年四月八日
书 记 员 龙洪