广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3637号
上诉人（原审被告）：广州市富南置业有限公司，住所地广东省广州市南沙区。
法定代表人：陈光明，职务：董事长。
委托代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托代理人：吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏嘉颖，住福建省三明市梅列区。
委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）因与被上诉人苏嘉颖商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：富某公司是涉案优山美寓项目的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年12月5日，苏嘉颖（为乙方）与富某公司（为甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区优山美寓自编C4号301房（建筑面积157.07平方米），总金额为1213475元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；如未能按本合同规定的期限交房的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托的物业专项维修资金专户，乙方未按规定缴存的，甲方不得将房屋交付乙方。乙方通讯地址为广西北海市海城区上海路东方明珠E78号等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同。甲乙双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方，如乙方地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知对方，否则变更联系方式的一方须承担无法及时取得对方通知而产生的一切法律后果等”。之后，苏嘉颖向某公司付清全部购房款。涉案楼宇于2013年7月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，同年12月26日通过消防验收，于2014年7月4日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年12月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水、永久用电，并已具备通气、通邮的条件。
2014年12月15日，富某公司向苏嘉颖发出编号为133678768546的快递催告收楼，该快递单记载：收件人为苏嘉颖，收件地址为广州市南沙区滨海珺城24-304房，托寄物内容为《告知函》。苏嘉颖对该证据真实性确认，但否认收到该函件及有向某公司提供上述地址。富某公司陈述上述邮寄地址是苏嘉颖提供的，但未提交证据证明。苏嘉颖、富某公司另确认上述快递单记载的收件人电话并非苏嘉颖在买卖合同中留存的联系电话。
富某公司另提交证据《房屋信息清单》，证明苏嘉颖未缴存首期物业专项维修资金，其依约有权不将房屋交付给苏嘉颖使用。苏嘉颖对该证据真实性不予确认，并陈述在涉案房屋不符合交楼条件的情况下，其不需要缴纳该款项。
苏嘉颖于2015年3月向原审法院提起本案诉讼，请求判令富某公司向苏嘉颖支付从2013年9月1日起至实际收楼之日期间的延迟交楼违约金，违约金以已付房款1213475为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准计算。
在2015年4月17日的原审庭审中，苏嘉颖、富某公司共同确认涉案房屋在2014年12月15日具备合同约定的交楼条件。
原审法院认为：苏嘉颖、富某公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。苏嘉颖、富某公司自认涉案房屋在2014年12月15日才具备合同约定的交楼条件，富某公司未能按照合同约定的期限，将具备上述交楼条件的房屋交付给苏嘉颖使用，已构成违约。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富某公司违约时限相联系，在富某公司目前已逾期交楼超过一年的情况下，显然不足以弥补苏嘉颖的经济损失，故苏嘉颖据此要求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定对该封顶条款进行调整属于合理诉求，予以支持。富某公司证据不能证实其在涉案房屋具备法定及约定的交楼条件后有依约书面通知苏嘉颖收楼，应承担举证不能的法律后果，而在庭审之日即2015年4月17日苏嘉颖已知悉涉案房屋具备收楼条件，故延迟交楼违约金应计算至该日为宜，对苏嘉颖主张的超过该日部分，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2015年5月20日作出如下判决：一、富某公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向苏嘉颖支付从2013年9月1日起至2015年4月17日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款1213475元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。二、驳回苏嘉颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1350元，由苏嘉颖承担90元，富某公司负担1260元。
判后，上诉人富某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：苏嘉颖未缴存首期物业专项维修资金，我方有权按照约定不交付涉案房屋，原审法院判决我方支付违约金截止日期到2015年4月17日，属事实认定错误，适用法律不当。原审法院认定涉案房屋于2014年12月15日符合合同约定的交楼条件，且苏嘉颖也确认该日涉案房屋符合交付条件，因此涉案房于2014年12月15日具备交楼条件。我方原审提交的《房屋信息清单》显示，截止2015年4月24日止，涉案房屋首期物业专项维修资金金额为0，也就是说苏嘉颖一直没有缴存首期物业专项维修资金。按照我方与苏嘉颖签订的《广州市商品房买卖合同》第26条约定：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入房产行政管理部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。按照该约定，在苏嘉颖付清物业专项维修资金前，我方无将涉案房屋交给苏嘉颖使用。由于苏嘉颖至今未缴清首期物业专项资金，涉案房屋自2014年12月15日符合交付条件后，我方自该日之后无须支付违约金。原审法院虽组织双方质证《房屋信息清单》，但未对苏嘉颖未交清物业维修基金的事实予以查明，认定我方支付违约金截止日期到2015年4月17日错误。为此，上诉请求：l、判令撤销原审判决第一项，改判富某公司向苏嘉颖支付2013年9月1日起至2014年12月15日止的延迟交楼违约金，以总房价款1213475元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率算。2、判令苏嘉颖承担本案全部的诉讼费用。
被上诉人苏嘉颖答辩同意原审判决，不同意富某公司的上诉请求。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，富某公司向本院提交了收楼催告函寄件单及查询单，拟证明富某公司于2015年2月9日按合同约定的地址向苏嘉颖发出《收楼催告函》催告苏嘉颖收楼。经质证，苏嘉颖认为上述证据不属于新证据，其不确认有收到该函件，且对于查询单的真实性难以核实。
本院认为：苏嘉颖、富某公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效。苏嘉颖、富某公司自认涉案房屋在2014年12月15日才具备合同约定的交楼条件，由于富某公司在原审中未能举证证实其在涉案房屋具备法定及约定的交楼条件后有依约书面通知苏嘉颖收楼，故原审认定富某公司未能按照合同约定的期限交付房屋已构成违约，及判令延迟交楼违约金应计算至苏嘉颖知悉涉案房屋具备收楼条件之日即2015年4月17日原审庭审之日，并无不当。现富某公司在二审中提交了证据证明其已于2015年2月9日书面催告苏嘉颖收楼，鉴于该证据与本案基本事实有关，本院予以采纳，故延迟交楼违约金的截止日期可调整至该日。
对于富某公司二审提出因苏嘉颖未缴存物业专项维修资金，所以富某公司自涉案房屋于2014年12月15日符合交付条件后无须支付延迟交楼违约金的主张，本院认为，双方合同虽约定购房人应在办理收楼手续前缴存物业专项维修资金，但使涉案房屋符合交楼条件并通知购房人收楼为富某公司的合同义务，亦是购房人缴存物业专项维修资金的前提。在涉案房屋符合交楼条件并通知购房人收楼之前，富某公司以苏嘉颖未缴存物业专项维修资金为由抗辩其不需承担延迟交楼违约责任的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，鉴于本案二审期间出现新证据，本院对原审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第258号民事判决第二项；
二、变更广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第258号民事判决第一项为：广州市富南置业有限公司于本判决送达之日起十日内一次性向苏嘉颖支付从2013年9月1日起至2015年2月9日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款1213475元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1350元，由苏嘉颖负担90元，广州市富南置业有限公司负担1260元。二审案件受理费2520元，由苏嘉颖负担130元，广州市富南置业有限公司负担2390元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年八月七日
书记员 仪文娟