广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民二终字第53号
上诉人（一审被告）：叶某某。
委托代理人：周喜明，广西汇豪律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：蒋某某。
委托代理人：罗志刚，广西汇豪律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王某某。
委托代理人：谢斌，广西灵丰律师事务所律师。
上诉人叶某某、蒋某某因与被上诉人王某某建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第1047号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人叶某某的委托代理人周喜明、上诉人蒋某某的委托代理人罗志刚、被上诉人王某某的委托代理人谢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原、被告系亲戚关系。2007年6月，原、被告通过电话商定，被告将其拥有的贺州国用（X）第X号国有土地使用权作价40万元转让给原告王某某。2007年6月18日，原告王某某通过银行汇到蒋某某账户44万元。2007年7月2日蒋某某出具“今收到王某某购X别墅地X号款肆拾万元正”的收条。因转让的土地使用权尚未过户，2007年7月底8月初，原告王某某委托其哥王某甲以蒋某某的名义办理了贺州市八步龙山路X别墅区用地X号土地有关报建手续，并缴纳了相关费用。被告叶某某与被告蒋某某1995年6月12日登记结婚。贺州市八步龙山路南段X别墅区用地X号国有土地的证号是贺州国用（X）第X号，登记的土地使用权人是蒋某某，地类（用途）是住宅，使用权类型为出让，终止日期是2071年3月12日，使用权面积402平方米。贺州市八步龙山路南段X别墅区X号、Y号的土地使用权在2007年的转让评估价格是733元。
一审法院审理认为：本案争议焦点是转让合同是否成立、有效以及转让价款是40万元还是88万元。一、转让合同是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，本案是土地使用权转让，当事人订立合同应依法采用书面形式。本案当事人订立土地使用权转让合同没有采用书面形式，而只是达成口头协议。原告在与被告达成口头协议后向被告支付土地使用权转让款40万元，已履行其合同义务。被告则在收款后出具收到转让款40万元的收条。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本案原、被告间的土地使用权转让合同成立。被告关于土地使用权转让依法应签订书面合同，本案双方只是达成口头协议，故本案的土地使用权转让合同没有成立的辩驳主张没有依据，该院不予采纳。二、本案土地使用权转让合同是否有效。本案土地使用权转让是双方真实意思表示。转让的土地使用权登记的权利人是被告蒋某某，但被告蒋某某与被告叶某某是夫妻关系，转让的土地使用权属被告蒋某某、叶某某夫妻共同所有。原告提供的谈话录音证据及证人王某甲的证言均证明被告向原告王某某转让土地使用权是被告蒋某某、叶某某共同的真实意思表示。被告叶某某关于根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，被告蒋某某擅自处分共有财产，未得被告叶某某认可，也不符合第三人善意取得的情形，故本案土地使用权的口头转让协议应属无效的辩驳主张，没有依据，故不予采纳。三、本案土地使用权转让价款是40万元还是88万元。被告在收到转让款40万元之后，将国有土地使用证交给原告，并协助对方以被告蒋某某的名义办理了报建手续。被告关于报建手续是被告叶某某办理并由被告蒋某某将报建手续交给原告的主张，没有证据证明，该院不予采纳。转让价款40万元符合2007年贺州市土地使用权转让价格的总体状况，88万元的转让价款不符合当年贺州市土地使用权转让价格的总体状况。故本案的转让价款可确认为40万元而不是88万元。被告一方面主张转让价款是88万元，但没有提供证据证明；一方面主张转让价格是转让合同的首要条款，双方对转让价格有争议，即双方对合同首要条款的转让价格没有达成一致协议，转让协议没有成立。被告的上述主张互相矛盾。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，对被告关于本案转让价款是88万元的主张，该院不予采纳。综上，原、被告间关于国有土地使用权的转让合同依法成立，并自成立时起生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、“依法成立的合同，受法律保护”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告应履行义务，将转让的土地使用权过户到原告名下。原告请求两被告履行合同义务，将贺州市八步龙山路南段X别墅区X号建设用地［证号：贺州国用（X）第X号］登记过户给原告，有理有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：被告叶某某、蒋某某应将贺州市八步区龙山路南段X别墅区用地X号国有土地使用权［证号：贺州国用（X）第X号］过户给原告王某某。本案受理费100元（原告已预交），由被告叶某某、蒋某某共同负担。
上诉人叶某某、蒋某某不服一审判决，上诉称：一、一审认定转让价款为40万元，这一认定没有相应的证据证实。本案没有证据证实双方就转让价款达成一致。转账汇款回单只能证明被上诉人向蒋某某支付了44万元的部分转让款，该证据未能证明转让价款的具体金额；蒋某某书写的收条只是对收到款项的确认，收条中也没有任何全额转让款是40万元的意思表示；至于王某甲的证人证言，考虑到王某甲与本案当事人有着密切的联系，其作为单个的证人证言，在没有其他已经查证属实的证据相印证的情况下，不能作为本案的定案依据；二、一审判决以估价报告评定同类同地段土地估价是733元每平方米，并以此为依据认定本案的土地使用权转让价款为40万元。这既不符合逻辑也不符合房地产交易的客观实际。估价报告仅是政府主导下对当地土地交易市场价格的评估，而非具体地块的交易评估。房地产实际交易价格远远高于政府估价或指导价，在房地产价格快速上涨的年代，单个交易价格超出政府估价，是不能否认的客观事实。三、一审判决认定王某甲由王某某委托，办理了报建手续，并缴纳费用，这一认定没有事实依据。办理报建应当由土地使用权所有人蒋某某本人或其共有权人才能办理。如果有委托的事实，那么，委托书应当保存在王某甲处或主管部门的案卷材料中，但是被上诉人未能就此事举证。在无相反证据证明的情况下，应当认定产权人为报建人，本案实际上是由蒋某某的丈夫叶某某办理相关手续并交纳费用的。四、一审认为本案土地使用权转让合同成立，属于适用法律错误。被上诉人作为一审原告，应当提供证据证实其所主张的转让价款。在本案被上诉人未能举证证明，而双方对此产生争议的情况下，应当认定双方就合同的主要条款未达成一致。本案中，之所以在2007年收到部分款项后未办理过户手续，被上诉人也在2007年付款后的六年时间里未起诉要求履行合同，原因就在于，双方并未就转让价款达成一致，双方在这六年的时间里就转让价款问题一直在协商中。因此，本案应该适用合同法第十三条、三十条、三十一条的规定（承诺与要约），认定合同不成立。五、即使合同成立，蒋某某未经共有权人（上诉人叶某某）同意而单方决定转让土地使用权，也导致合同不能生效。2007年，蒋某某拟向被上诉人王某某转让土地使用权一事，上诉人并不知情，而被上诉人王某某在明知拟受让的土地使用权系夫妻共有财产，在协商过程中，亦未征询上诉人叶某某的意见，也未要求与上诉人签署合同。近年来，上诉人叶某某知道蒋某某与被上诉人的纠纷后，未进行过任何追认。根据民法通则司法解释第89条的规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。综上，本案的土地使用权转让合同因合同主要条款未达成一致而未依法成立或者因处置一方无完全处分权而使用合同不能生效。一审判决认定事实和适用法律错误，请二审法院依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人王某某答辩称：一、一审认定双方当事人签订的土地使用权转让合同已经成立并生效是正确的。“土地使用权转让应当签订转让合同”，在实践中是登记机关对买卖双方达成转让协议后在办理土地使用权转让变更登记时设定的程序要件，并不是法律规定的合同成立的必备形式要件。而且，口头合同是双方的真实意思表示，没有违反法律和相关规定，并通过履行合同行为体现了合同内容，因此合同成立。二、一审认定本案土地当时的价格为40万元是正确的，有充分证据证实。当时同地段的土地价位为733元每平方米，733元每平方米符合当地当时的市场价格。被上诉人购买该地块的价格为40万元，使用面积为402平方米，大约为1000元每平方米，已经大大超过了一般价格。如果像上诉人所说为88万元，每平方米多于2000元，肯定不符合当时价格。从收条的格式和内容来看，也是一次性交完40万元，没有余款。在被上诉人提交的录音证据中也明确了40万元的交易价格，上诉人蒋某某也没有说尚欠多少钱。蒋某某在2007年6月18日收到了土地转让款44万元，在2007年7月2日只写收到40万元，因为4万元是用来办证的费用，蒋某某给了证人王某甲去办证。正是由于王某甲去办理准建的手续，所以办证的所有原件才会在被上诉人手上。如果象上诉人所说价款为88万元，不可能在被上诉人还没有给够价款的情况下还会给回4万元给被上诉人。被上诉人也不可能同意在给了44万元的情况下，只写收据40万元。从整个证据链的衔接和逻辑上也证实了交易价格为40万元。三、一审认定转让贺州市八步区龙山路X别墅区用地X号土地的土地使用权是两上诉人的意思表示是正确的。本案双方是亲戚关系，相互之间原来联系密切，所以才在两上诉人都同意的情况下协商土地使用权转让的事情。上诉人辩称上诉人夫妻之间隐瞒对方单方处分共同财产、叶某某说近年来才知道都不符合本案查清的事实及社会常理。本案标的物的土地权证等原件在达成土地转让协议，上诉人收取转让款后，即交付原件给被上诉人方收存。在还没有交完款项或剩余大部分款项未付的情况下不可能交付被上诉人。叶某某是明确知道蒋某某处分行为的，并且由叶某某主要商量完成本案的交易。蒋某某在本案中的收款行为属于交易过程中的代理环节，假如说叶某某不知道，其行为也属于表见代理。综上，本案的土地交易行为是二上诉人的共同行为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有如下争议：1、双方当事人约定的涉案国有土地使用权转让价款是40万元还是88万元？2、涉案土地的有关报建手续是上诉人叶某某办理还是被上诉人王某某委托其哥王某甲以蒋某某的名义所办理？
上诉人叶某某、蒋某某对争议事实的意见：一审判决认定双方约定转让价款为40万元，不符合事实，双方口头协议的转让价款是88万元，而不是40万元。办理涉案土地的有关报建手续的是上诉人叶某某，不是被上诉人王某某。
被上诉人王某某对争议事实的意见：对一审认定的事实没有异议，双方口头约定的转让价款为40万元，上诉人主张的88万元价款不符合贺州当时的地价。涉案土地的报建手续是被上诉人王某某委托王某甲去办理的。
本院对当事人争议事实的分析与认定：从贺州市人民政府贺政发（2006）46号文件及广西信德房地产评估咨询有限公司在2007年3月份的土地估价报告可知，与讼争土地同地段的同类土地在当时的市场价格为每平方米733元，被上诉人主张的交易价格为40万元与市场价接近，且从双方对土地交易的实际付款、交付相关证件等行为，也可以认定交易价格应为40万元。上诉人主张双方口头商定涉案土地的转让价款为88万元，只是其单方陈述，没有其他证据佐证，本院不予采信。涉案土地报建的手续及有关费用单据都在被上诉人手中，可以证实上诉人协助被上诉人办理了报建手续并将报建费用单据交付被上诉人的事实。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，国有土地使用权转让合同属于要式合同，依法应当采用书面合同的形式。本案中，双方当事人虽未采用书面合同形式，但被上诉人已经支付了合同价款，上诉人收取价款后也将涉案土地的权属证书交付被上诉人并协助被上诉人办理了报建手续，从双方当事人继续履行合同义务的行为中可以认定当事人之间已经形成了合意。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本案双方当事人就转让合同的主要条款达成了合意，并已履行了合同主要义务，该合同依法成立。从双方口头协商土地使用权转让事宜、收取价款、交付土地权属证书、办理报建手续，到最后双方对土地使用权过户争议的处理经过综合分析，上诉人叶某某与蒋某某均参与了本案转让合同的履行，其中，上诉人叶某某还协助被上诉人办理了报建手续。故上诉人提出蒋某某单方转让土地使用权未经共有人叶某某同意，合同不成立且不能生效的主张，没有证据支撑，与查明的实际情况不符，本院不予采纳。在整个合同履行和双方协商土地过户问题当中，上诉人均未对合同价款问题提出异议。上诉人主张双方未就合同价款达成一致，双方议定的转让价款为88万元，仅为上诉人一方的单方陈述，没有其他证据证实。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，上诉人的理由不成立，本院不予采纳。根据上诉人收取被上诉人40万元转让款后交付土地权属证书给被上诉人并协助被上诉人办理报建手续，以及在合同履行和土地过户问题的协商中上诉人并未提出合同价款有争议的事实，参照贺州市同时期、同地段、同类型的地价，一审判决确认双方约定的土地使用权转让价款为40万元，合法有据，本院予以维持。上诉人在二审庭审过程中提出被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”及第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，上诉人在二审庭审过程中才提出诉讼时效的问题，且该问题不是基于新的证据所提出，因此，本院对此依法不予审查。
综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人叶某某、蒋某某的上诉主张，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（上诉人叶某某、蒋某某已各预交100元），由上诉人叶某某、蒋某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 陈立峰
审判员 严永茂
二〇一四年三月三十一日
书记员 刘 瑜