福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终4586号
上诉人（原审被告）：石狮市义德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市八七路信义大厦六楼E室。
法定代表人：李贤义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚延禄、陈珊珊，福建博广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司石狮分行,住所地福建省石狮市八七路1865号建行大厦。
负责人：许文足，该分行行长。
委托诉讼代理人：王文曲，男，该分行员工。
委托诉讼代理人：邱明月，女，该分行员工。
被上诉人（原审被告）：贺碧江，男，1977年10月27日出生，汉族，住福建省惠安县。
被上诉人（原审被告）：周宝兰，女，1980年11月27日出生，汉族，住福建省惠安县。
上诉人石狮市义德房地产开发有限公司（下称义德公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司石狮分行（下称建行石狮分行）、贺碧江、周宝兰金融借款合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2015）狮民初字第5348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人义德公司上诉请求：请求二审法院依法撤销（2015）狮民初字第5348号民事判决，依法改判，驳回建行石狮分行对义德公司的诉讼请求。事实和理由：义德公司与建行石狮分行于2011年6月20日签订了编号为2011年建石房字第××号《商品房销售贷款合作协议书》（下称协议书），而后于2011年6月21日签订了编号为2011年建泉石房字第××号《商品房销售贷款合作协议补充协议》（下称补充协议），并对协议书第四条中阶段性连带责任保证期间的约定进行修改，补充协议第一条约定：“如借款人违约，不予偿还贷款，该纠纷经法院审理确定贷款人对该房产享有优先受偿权的，则保证人无须再承担保证责任。”而贺碧江、周宝兰与建行石狮分行之间已经就涉案房产进行了预告登记，预告登记是指权利取得人只对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护其请求权而进行的登记,是赋予预告登记的请求权以物权的效力，具体体现在预告抵押登记上就是预告抵押登记物上的优先受偿权。因此，建行石狮分行理应有权对贺碧江、周宝兰提供作为抵押担保的房产享有优先受偿权。而在建行石狮分行对涉案房产具有优先受偿权的情况下，义德公司作为保证人已经无须再承担保证责任。综上所述，一审判决认定事实、适用法律均存在严重错误，损害了义德公司的合法权益，依法应当撤销一审判决发回重审或依法改判驳回对义德公司的诉讼请求。
被上诉人建行石狮分行辩称，请求维持原判。
建行石狮分行向一审法院起诉请求：1.解除350658108-2012-20140466385号个人住房借款合同；2.贺碧江、周宝兰立即偿还个人住房贷款本金883500元，利息及罚息10173.05元（暂计至2015年10月14日）及至全部还款日所兹生的利息及罚息；3.建行石狮分行对贺碧江、周宝兰提供的石狮镇中路西侧信义华府2号楼3层301号抵押物享有优先受偿权；4.义德公司对本笔贷款承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用及由此发生的费用由贺碧江、周宝兰、义德公司承担。
一审法院认定事实：2011年6月11日及2011年6月21日，建行石狮分行与义德公司分别签订《商品房销售贷款合作协议书》及补充协议各一份，约定建行石狮分行对符合贷款条件的购房人购买义德公司开发建设并依法销售的坐落于石狮镇中路西侧经批准命名为信义华府的商品房发放个人借贷款，义德公司承诺在贷款额度内，对每一购房人的借款提供无条件、不可撤销的阶段性保证责任，并特别约定“如借款人违约，该纠纷经法院审理确定贷款人对房产享有优先受偿权的，则保证人无须再承担保证责任”。2014年5月27日，贺碧江、周宝兰因向建行石狮分行申请个人住房贷款，与建行石狮分行签订《个人住房借款合同》（编号为350658108-2012-20140466385号）一份，约定：贺碧江、周宝兰向建行石狮分行借款93万元整；借款期限20年；还款方式为等额本息还款法；借款利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的借款利率水平上上浮50%；借款人未按时还清任一期借款本金和利息（包括全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款、宣布借款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等；义德公司为上述借款提供阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，建行石狮分行与贺碧江、周宝兰就贺碧江、周宝兰提供抵押的房产到石狮房产登记交易中心办理预购商品房抵押权预告登记，建行石狮分行并于2014年8月6日依约向贺碧江、周宝兰发放贷款93万元。借款后，贺碧江、周宝兰未依约按期足额履行还款义务，截止2015年10月14日尚欠建行石狮分行借款本金883500元、利息及罚息10173.05元。综上，一审法院认为，建行石狮分行与贺碧江、周宝兰、义德公司签订《个人住房借款合同》主体合格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。建行石狮分行已依约履行发放借款的义务，贺碧江、周宝兰在借款后未按约履行还款义务，应承担相应违约责任。据此，建行石狮分行提出解除与贺碧江、周宝兰、义德公司签订《个人住房借款合同》的请求，符合双方合同及法律法规关于解除合同条件的规定，对此一审法院予以支持。合同解除后，贺碧江、周宝兰应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息及复利。然，本案诉争抵押房产设定的是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行石狮分行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。在双方未办理正式抵押登记的情况下，建行石狮分行要求对诉争房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，义德公司提供阶段性连带保证的主合同为《个人住房借款合同》，现主合同虽被解除，在建行石狮分行与保证人无其他特别约定的情况下，保证人义德公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，建行石狮分行尚未取得诉争房屋的优先受偿权，故保证人义德公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，义德公司仍应对贺碧江、周宝兰尚欠建行石狮分行款项承担连带偿还责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，并参照《房屋登记办法》第六十八条之规定，判决：一、解除建行石狮分行与贺碧江、周宝兰、义德公司签订的合同编号为350658108-2012-20140466385号的《个人住房借款合同》；二、贺碧江、周宝兰应在本判决生效后立即偿付建行石狮分行借款本金883500元、利息及罚息10173.05元，同时支付自2015年10月15日起至本判决确定的还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息；三、义德公司应对贺碧江、周宝兰的上述债务承担连带清偿责任。义德公司承担清偿责任后，有权向贺碧江、周宝兰追偿；四、驳回建行石狮分行的其他诉讼请求。如果贺碧江、周宝兰、义德公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12737元、保全费4988元，由贺碧江、周宝兰、义德公司共同负担。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
对于原审查明的事实，上诉人义德公司、被上诉人建行石狮分行均无异议，本院予以确认。
本院认为，案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行石狮分行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房产的处分，而非享有现实的抵押权。一审法院据此认定建行石狮分行要求对诉争房产享有优先受偿权的诉讼请求不符合法律规定，不予支持，并无不妥。本案的主合同即《个人住房借款合同》虽被判令解除，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，义德公司作为提供阶段性连带保证的保证人对债务人贺碧江、周宝兰应当承担的民事责任仍应承担担保责任。根据案涉《个人住房借款合同》的约定，义德公司的保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本案抵押预告登记尚未变更为抵押权设立登记，故保证人义德公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，一审法院认定义德公司仍应对贺碧江、周宝兰尚欠建行石狮分行款项承担连带偿还责任，义德公司承担保证责任后，有权向贺碧江、周宝兰追偿，合法有据，并无不当。
综上所述，上诉人义德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12737元，由上诉人石狮义德房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小燕
代理审判员 傅天真
代理审判员 詹扬东
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 林嘉锟
速 录 员 周阳佳
一、引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。