福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民终字第2625号
上诉人（原审原告）苏国民，男，1963年1月23日出生。
上诉人（原审原告）苏彬彬，男，1987年7月29日出生。
上述二上诉人之共同委托代理人胡文民，福建方威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈放，男，1958年11月22日出生。
委托代理人黄勇宾，福建翔联律师事务所律师。
原审第三人陈月华，女，1970年5月15日出生。
上诉人苏国民、苏彬彬因与被上诉人陈放、原审第三人陈月华房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第1511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏国民、苏彬彬向原审法院起诉，请求判令：1.陈放及陈月华立即将坐落于厦门市同安区凤祥三里207室房屋交付给苏国民、苏彬彬；2.陈放向苏国民、苏彬彬支付逾期交房违约金（从2012年10月26日开始起算，至陈放将房屋交付之日止，以房屋总价款60万元为基数，按日万分之五计算，其中2012年10月29日前的逾期交房违约金为1200元）。
原审判决查明，厦门市同安区凤祥新区1号楼207室的房屋原产权人为陈放，系陈放与其前妻陈月华在离婚后所购买。2012年8月27日，苏国民作为乙方与陈放作为甲方签订了编号GP0000631号《房屋买卖协议书》。陈放同意将座落于厦门市同安区凤祥新区1号楼207室的房屋（建筑面积97.23平方米）以60万元的价格出售给苏国民。合同第六条明确约定：“甲方（陈放）应于收到购房款柒日之内将房屋交付给乙方（苏国民）使用。……第十条约定，甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除影响守约方承担总房款百分之五的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等……。第十一条约定，若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付上述房屋，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达七日的，视为中途悔约，对方有权解除本协议并按第十条的约定追究违约方的违约责任。第十八条约定，双方约定的其他事项：1.因上述房屋现居住人为甲方前妻，甲方与前妻协商如出售该房屋愿支付给其前妻15万元整作为前妻搬离该房屋的条件，甲方应收到第二笔房款30万元整当日将房款中的15万元整交由中介方或者购买方转交给甲方前妻，甲方应无条件配合并支付款项，如逾期一切后果由甲方自行承担。”合同签订后，苏国民于2012年8月29日向陈放支付了30万元，陈放出具了收条一张交苏国民收执。2012年9月14日，苏彬彬与陈放到房管局办理过户手续又签订一份合同号为（00089807）的《存量房买卖合同》，该合同约定：“卖方特此告知买受人上述房屋存在下列情况：不存在抵押、不存在出租、已办理土地证、房屋内未有户口落户。…房屋成交价48万元，买方应向卖方支付定金5万元…，买方须于2012年9月14日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币13万元，……。卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起收到全额购房款当日内，将上述房屋正式交付给买方……。违约认定：1.买卖双方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约。2、卖方保证上述房屋产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；若该房屋已出租，卖方未在交房前妥善解决租赁事项的，视为违约。违约责任：自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。……”。2012年9月24日，上述讼争房屋的所有权过户至苏国民的儿子苏彬彬名下，苏彬彬取得了厦国土房证第01007665号土地房屋产权证。2012年10月17日，苏彬彬通过向工商银行申请了30万元贷款，并直接将贷款汇入陈放的账户内。原审审理中，苏国民主张2012年10月17日苏彬彬转账给陈放的款项系支付尚欠陈放的购房款30万元，对此陈放予以确认。第三人陈月华及其女儿在苏国民与陈放签订《房屋买卖协议书》前就居住使用上述讼争房屋至今。经原审法院释明，苏国民、苏彬彬变更原审诉讼请求为上述诉讼请求。苏彬彬提交一份声明书，明确苏国民系其购房代理人。
各方当事人对各自的主张进行举证、质证，经审核、分析，原审判决认为：
苏国民、苏彬彬举证：1.《房屋买卖协议书》，欲证明2012年8月27日苏国民与陈放签订《房屋买卖协议书》，陈放必须在收到全部购房款后15日内交付讼争房屋，苏国民与陈放存在合同关系。
2.二手房交易专用收款收据，欲证明苏国民依约于2012年8月29日向陈放支付了30万元。
3.厦国土房证第01007665号厦门市土地房屋权证，欲证明陈放在第一份房屋买卖协议后，按照苏国民的要求将房屋过户到苏彬彬的名下。
4.居民户口本，欲证明苏国民与苏彬彬系父子关系。
5.中国工商银行的个人借款凭证，欲证明苏彬彬通过银行贷款交付陈放30万元购房款。
6.声明书，欲证明苏彬彬明确苏国民系其讼争房屋的购买代理人。
7.《存量房买卖合同》，欲证明2012年9月14日苏彬彬与陈放签订的讼争房屋过户买卖合同，这份合同与陈放、苏国民签订的买卖合同，除价款不一样外，其他都相同，属阴阳合同。现在双方确认了房屋的成交价是60万元，那么违约金的计算基数应以60万元为准。
陈放质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但第一份《房屋买卖协议书》没有实际履行，就是因为苏国民与苏彬彬是父子关系，才会有苏国民最先交付的30万元用于抵扣在苏彬彬的购房款中，从上述证据可以体现银行按揭贷款、讼争房屋产权证的所有人是苏彬彬，而不是苏国民，苏彬彬与陈放是有签订另一份合同的，实际是苏彬彬与陈放发生买卖合同关系，履行的是苏彬彬与陈放签订的这份合同。
第三人陈月华质证认为，对证据无异议。在讼争房屋买卖过程中，她与苏国民、中介公司、陈放都当面讲得很清楚，在买方的银行贷款下来后，陈放要支付15万元给她作为两个女儿的生活、读书等费用，当时她提出要用现金支付，再将房屋交付给苏国民，但苏国民将款项交付给陈放后，陈放没有按约定给付。
原审判决认为，《房屋买卖协议书》、《存量房买卖合同》系苏国民、苏彬彬与陈放的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。陈放与苏国民签订的《房屋买卖协议书》是否实际履行，根据陈放在原审2012年12月3日庭审质证中认为苏国民是苏彬彬的购房代理人，苏彬彬也认可苏国民系其购房代理人，从苏国民提交的二手房交易专用收款收据可以印证了苏国民依据其与陈放签订的《房屋买卖协议书》，依约于2012年8月29日履行向陈放支付了购房款30万元的义务，该合同已经实际履行，过后，苏彬彬通过银行按揭贷款30万元直接支付给陈放，第三人陈月华陈述在讼争房屋买卖过程中，其与苏国民、中介公司、陈放都当面讲得很清楚，在买方的银行贷款下来后，陈放要支付15万元给她作为两个女儿的生活、读书等费用，当时其提出要用现金支付，再将房屋交付给苏国民，但苏国民将款项交付给陈放后，陈放没有按约定给付。对此，陈放辩解要给第三人15万元是一种赠送行为，现因女儿不孝，还叫人打他，不让他进家门，所以决定撤销15万元的赠送。进一步印证苏国民、苏彬彬双方实际履行的是苏国民与陈放签订的《房屋买卖协议书》。
陈放举证：（2001）厦同民初字第971号民事调解书一份，欲证明其与前妻陈月华是在2001年离婚，而讼争房屋是其在2005年购买。出售房屋时，双方对前妻陈月华占用讼争房屋的事实是清楚的。
苏国民、苏彬彬质证认为，该调解书与本案没有关联性。本案是买卖合同纠纷，合同主体是苏国民、苏彬彬与陈放双方，陈月华与本案无关。
第三人陈月华质证认为，对该调解书无异议。但提出只要陈放按约定给付15万元，就同意搬出讼争房屋。
原审判决认为，陈放与前妻陈月华在2001年离婚，讼争房屋是陈放在2005年购买，在出售讼争房屋时，合同双方对当事人陈月华占用讼争房屋的事实是清楚的。有（2001）厦同民初字第971号民事调解书及2012年8月27日签订的《房屋买卖协议书》相互印证，可以确认。
第三人陈月华举证：陈放分别于2005年2月28日、2010年7月21日出具的二份《承诺书》，欲证明陈放多次承诺要出售讼争房屋必须征得她的同意，并支付15万元的事实。
陈放质证认为，真实性无异议，这是一种赠送行为，是可以随时撤销的。陈放没有支付钱款或将讼争房屋过户给陈月华及其女儿的义务，由于女儿不尽孝道，不让陈放进家门，还叫人去殴打陈放，现在陈放不同意赠送，也就是撤销了这种赠送行为。但与本案没有关系。
苏国民、苏彬彬质证认为，表面真实性无异议，但两份证据与本案不存在关联性，这是第三人与陈放之间的关系。
原审判决认为，二份《承诺书》的真实性予以确认。但二份《承诺书》与本案不具有关联性，第三人陈月华及其女儿可以另行主张其权利。
本案争议的主要焦点：
一、苏国民、苏彬彬分别与陈放签订的《房屋买卖合同》的效力及履行问题。
苏国民与陈放于2012年8月27日签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，其内容并未违反法律行政法规强制性规定，应认定合法有效。根据苏国民与陈放于2012年8月27日签订的《房屋买卖协议书》，苏国民依约第一次支付30万元购房款，至2012年10月17日苏彬彬向银行贷款支付购房余款30万元，苏彬彬出具的声明书明确苏国民系其讼争房屋的购买代理人，陈放在原审2012年12月3日庭审质证中也认为苏国民是苏彬彬的购房代理人等证据均能相互印证苏国民是苏彬彬的购房代理人。2012年9月14日，苏彬彬与陈放到房管部门办理过户手续所签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。但这份合同所约定的购房款48万元及定金5万元、首期支付房款13万元等内容与苏国民实际履行即第一次支付购房款30万元、第二次苏彬彬银行按揭贷款支付购房款30万元不符。根据第三人陈月华的陈述在讼争房屋买卖过程中，其与苏国民、中介公司、陈放都当面讲得很清楚，在买方的银行贷款下来后，陈放要支付15万元给她作为两个女儿的生活、读书等费用，当时其提出要用现金支付，再将房屋交付给苏国民，但苏国民将款项交付给陈放后，陈放没有按约定给付。对此，陈放辩解要给第三人15万元是一种赠送行为，现因女儿不孝，还叫人打他，不让他进家门，所以决定撤销15万元的赠送。上述证据可以相互印证苏彬彬履行的是苏国民与陈放签订的第一份《房屋买卖协议书》。因此，讼争房屋的买卖人应认定为苏彬彬与陈放。
二、陈放是否应支付违约金问题。
根据苏国民与陈放签订的《房屋买卖协议书》中所约定的其他事项：“因上述房屋现居住人为陈放前妻，陈放与前妻协商如出售该房屋愿支付给其前妻15万元整作为前妻搬离该房屋的条件，陈放应在收到第二笔房款30万元整当日将房款中的15万元整交由中介方或者购买方转交给陈放前妻，陈放应无条件配合并支付款项，如逾期一切后果由陈放自行承担。”可以确定苏国民是知道第三人陈月华及其女儿居住在讼争房屋的，也清楚陈放与陈月华协商如出售该房屋愿支付给其前妻15万元作为前妻搬离该房屋的条件。因此，苏国民在向陈放支付第二期购房款过程中完全可以依约向第三人陈月华支付15万元，或积极配合及督促陈放向第三人陈月华支付15万元，由于苏国民的疏忽，未积极协助陈放支付给第三人陈月华15万元，导致第三人陈月华因未能得到款项而不搬离讼争房屋，进而导致陈放履行交房义务存在障碍，必须依赖第三人陈月华腾房。对此，苏国民、苏彬彬应承担相应的民事责任。故其要求陈放支付违约金的诉求，应不予支持。
三、第三人陈月华是否应履行讼争房屋的交付义务。
陈放与第三人陈月华及其婚生女儿之间的纷争，与本案系不同的法律关系，在本案中不便合并处理，可另行起诉。现讼争房屋的所有权人是苏彬彬，第三人陈月华应当将讼争房屋腾空交付给苏彬彬。本案系合同之诉，合同相对人是苏彬彬与陈放双方，由于陈放履行交房义务存在障碍，必须依赖第三人陈月华腾房，可责令第三人陈月华腾空讼争房屋，陈放履行交房义务。故苏彬彬要求陈放、陈月华共同交付讼争房屋的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予以支持。
综上所述，原审判决认为，苏彬彬与陈放签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应依约履行相关的权利义务，苏彬彬已依约向陈放履行支付购房款60万元的义务，陈放亦依约履行将讼争房屋的产权变更登记在苏彬彬名下。导致本案纠纷的根源在于讼争房屋的交付问题，根据《房屋买卖合同》之约定，可以确定苏国民、苏彬彬是知道第三人陈月华及其女儿居住在讼争房屋的，也清楚陈放自愿支付给陈月华15万元整作为陈月华搬离该房屋的条件。因此，苏国民、苏彬彬在向陈放支付第二期购房款过程中完全可以依约向第三人陈月华支付15万元，或积极配合及督促陈放向第三人陈月华支付15万元，由于其自身的疏忽，未积极协助陈放支付给第三人陈月华15万元，导致第三人陈月华因未能得到款项而不搬离讼争房屋，进而导致陈放履行交房义务存在障碍，必须依赖第三人陈月华腾房。对此，苏国民、苏彬彬应承担相应的民事责任。故苏彬彬要求陈放及第三人陈月华将讼争房屋腾空交付的诉讼请求，于法有据，应予以支持；但要求支付违约金的诉求，不予支持。因讼争房屋的所有权已经登记在苏彬彬名下，苏国民并非该房屋的合法产权人，其与陈放签订的《房屋买卖协议书》系苏彬彬的委托代理行为。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，依法应由物权所有人苏彬彬来主张，故苏国民提出的上述诉讼请求，缺乏法律依据，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈放、陈月华应于本判决生效之日起一个月内将厦门市同安区凤祥新区1号楼207室的房屋腾空交付给苏彬彬；二、驳回苏国民的全部诉讼请求；三、驳回苏彬彬的其他诉讼请求。本案案件受理费150元，由陈放负担。
宣判后，苏国民、苏彬彬不服，向本院提起上诉。
上诉人苏国民、苏彬彬上诉称，一、上诉人苏国民与原审第三人陈月华之间没有合同关系。原审关于“苏国民、苏彬彬在向陈放支付第二期购房款过程中完全可以依约向第三人陈月华支付15万元”的判案理由，是错误的。所谓的“依约”根本不存在，苏国民与陈放之间，根本就没有由苏国民直接将购房款中的15万元支付给陈月华的相关约定。付款的义务人是陈放，而不是苏国民。二、原审混淆了苏国民、苏彬彬与陈放，以及陈放与陈月华之间的法律关系。苏国民、苏彬彬与陈放之间存在房屋买卖合同关系，苏国民、苏彬彬选择的也是合同纠纷，而不是侵权纠纷。而陈放与陈月华之间，则存在赠予合同关系，以及借用讼争房屋的合同关系。根据合同相对性原则，苏国民、苏彬彬无须对陈放与陈月华之间的纠纷承担义务。三、原审适用法律错误。1、苏国民与陈放签订《房屋买卖协议书》后，陈放按苏国民的要求，与苏彬彬办理了过户登记手续。而该《房屋买卖协议书》的性质属于“向第三人履行的合同”。根据我国《合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”的规定，陈放应向苏国民承担违约责任。而苏国民、苏彬彬之间是父子关系，向陈放的购房行为，实际是家庭行为，原审将其理解为单一的主体，是片面极端的。2、本案是合同之诉，非侵权之诉。但原审的判案理由，却有包含了与案件性质不符的涉及《物权法》的规定，以苏国民不是讼争房屋的所有权人，应由物权人苏彬彬来主张为由，判决驳回苏国民的诉讼请求，属适用法律错误。四、原审驳回苏国民、苏彬彬要求陈放支付逾期交房违约金的判决，与法律规定不符，与当事人之间的约定不符。1、苏国民与陈放签订的《房屋买卖协议书》第六条明确约定了违约方应承担总房价款第日0.05%的违约金。原审驳回苏国民、苏彬彬的该项请求，明显与当事人的约定不符。2、原审以陈月华未收到15万元而拒绝腾房的责任由苏国民、苏彬彬承担，也与当事人的约定不符。3、苏彬彬与陈放签订《厦门市存量房买卖合同》第九条明确约定：卖方在收到全额购房款当日内，将上述房屋正式交付给买方。第十三条约定，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。原审驳回苏彬彬要求陈放支付逾期交房违约金的行为，也与当事人之间的约定不符。综上所述，请求二审法院维持（2013）同民初字第1511号民事判决第一项；撤销第二项、第三项，改判陈放立即向苏国民、苏彬彬支付逾期交付讼争房屋的违约金（自2012年10月26日至陈放将房屋交付给苏国民、苏彬彬之日止，以购房款60万元为基数，按日万分之五计算）。
被上诉人陈放答辩称，一、原审法院认定事实清楚，判决适用法律正确。苏国民、苏彬彬在购买讼争房屋时明知该房子系被陈放的前妻第三人陈月华占用居住。由于苏国民表示其有办法让陈月华搬离，陈放才签订协议。由于违约金的赔偿标准较高，苏国民、苏彬彬觉得有利可图才起诉要求陈放支付违金。陈放已将讼争房屋的钥匙交付给苏国民、苏彬彬，并通知其配合让陈月华搬迁，其不予理会，违背诚信原则。二、产权证已经过户至苏彬彬名下，其完全可以起诉要求陈月华搬离讼争房屋。综上，请求驳回苏国民、苏彬彬的上诉请求，维持原判。
原审第三人陈月华未发表答辩意见。
经审理查明，苏国民、苏彬彬以及陈放对原审查明的事实均无异议，陈月华未发表意见，本院对无异议之事实予以确认。
在二审审理过程中，苏国民、苏彬彬自愿放弃部分诉讼请求，将逾期交房违约金的诉求调整为：自2012年10月26日起算至陈放交付讼争房屋之日止，以房屋总价款60万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。1、苏彬彬已根据《存量房买卖合同》取得讼争房屋的权属证书，且在房管部门登记备案的也是该份合同，应认定苏彬彬与陈放履行的是《存量房买卖合同》。故，苏国民要求陈放将讼争房屋交付的诉请，本院不予支持；但其于2012年8月29日支付给陈放30万元应视为代苏彬彬预付的购房款项。苏彬彬与陈放均确认讼争房屋的售价为60万元，可以认定《存量房买卖合同》第四条约定的成交价48万元不是双方的实际履行价，该条款可视为无效，依据合同法第56条的规定“合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效”，应认定讼争房屋的实际成交价格为60万元。2、根据《存量房买卖合同》第九条“卖方在收到全额购房款当日内，将上述房屋正式交付给买方”的约定，陈放应履行将讼争房屋交付给苏彬彬的义务。陈放主张其已将钥匙交付苏国民，但未提供证据支持其主张，本院不予采信。现陈放的前妻陈月华仍居住在讼争房屋内，使交房存在障碍，该障碍系卖方造成的，故陈放应依约承担不能按时交付讼争房屋的违约责任。根据《存量房买卖合同》第十三条约定，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。现苏彬彬自愿放弃部分违约金，没有违反法律规定，本院予以准许。综上，原审判决认定事实认定不清，应予纠正。苏彬彬的上诉请求和理由于法有据，应予支持。苏国民的上诉请求没有依据，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法若干问题〉的意见》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、维持厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第1511号民事判决第一项、第二项；
二、撤销厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第1511号民事判决第三项；
三、陈放应于本判决生效之日起七日内支付苏彬彬逾期交房违约金（自2012年10月26日起算至本判决生效之日止，以房屋总价款60万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；
四、驳回苏彬彬的其他上诉请求。
本案二审案件受理费150元，由被上诉人陈放负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 夏 雯
代理审判员 胡林蓉
二〇一三年十二月四日
书 记 员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
《最高人民法院关于适用
〈中华人民共和国民事诉讼法若干问题〉的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。