广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第277号
原告广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人张昌才，职务总经理。
委托代理人周凌、张欣荣，均为该公司职员，联系地址同原告。
被告赵滢玺，住所地四川省中江县。
原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告赵滢玺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈美贤独任审判，公开开庭进行审理。原告的委托代理人周凌，被告赵滢玺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告购买了位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城自编A3栋7层703号房屋后，与原告签订了《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。被告应于每季度首7日前交纳当季物业管理费，若逾期则每日按应交而未交费用的0.5%向原告支付违约金。被告拖欠2011年11月29日至2013年9月30日，以及2014年1月1日至2014年12月31日的费用未付，经原告多次催促，但被告至今未交。因被告的行为已构成违约，故起诉要求判令：1、被告向原告支付2011年9月1日至2013年9月30日以及2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费48991.8元（每月按169.2011平方米×8.5元／平方米=1438.2元标准计算；其中2011年9月1日至12月31日共欠的物业管理费为1438.2元＋原告预交2011年9月至11月管理费还差的93元；2012年1月至2014年12个月共计11个季度）；2、被告支付因拖欠上述物业管理费的违约金（从2011年10月7日起计至付清物业管理费之日止，以每季度所欠金额为本金，每日按0.5%计）；3、被告承担全部诉讼费。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是原告收取物业管理费应有相应的服务，涉案房屋里没有通水、通气，不符合收楼的条件，被告没有享受到原告的任何的服务。被告确认没有缴纳2011年9月1日至2013年9月30日以及2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费，被告只缴纳了2013年10月1日至2013年12月31日期间物业管理费，当时是因为若被告不缴纳物业管理费，原告不让其对房屋进行装修。
经审理查明，2010年9月6日，被告与广东珠江纺织博览中心有限公司签订《商品房预售合同》，由被告以3307689元价格向广东珠江纺织博览中心有限公司购买位于珠江国际纺织城（自编GJ-1、A2、A3栋）第自编A3栋7层703号房，房屋地址海珠区叠景中路80号（自编A3栋）703房，建筑面积为165.55平方米。被告于2011年5月31日收楼。该房屋所在的珠江国际纺织城尚未成立业主委员会。
原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，双方就被告所购房屋所在珠江国际纺织城公寓写字楼的物业管理服务达成如下协议：前期物业管理是指：自商铺／单元出售／出租之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。（第一条）甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；乙方依据本协议准时向甲方交纳物业管理费用；（第二条）一、物业共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、大堂等相关部位；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、排水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿化用地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等……（第四条）物业管理服务费和其它应缴费用按季结算，乙方须于每季度首7日前到甲方指定的地点缴交当季费用；物业管理服务费每月每平方米8.5元，乙方单元建筑面积165.55平方米，每月应交物业管理服务费1407.2元；为保证甲方行使管理权，乙方在收楼／收铺时，应向甲方交付相当于首年三个月物业管理服务费总额的物业管理保证金4221.6元；如遇乙方出现如下情况之一的，甲方有权从物业管理保证金中扣除相关费用及违约金等款项（期间如物业管理保证金不足，乙方须在甲方发出通知后5日内补足）：1、乙方出现不按时交纳物业管理费……（第十一条）甲方违反责任，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金；等。
原告分别于2013年10月25日、2013年11月9日、2013年11月30日及2014年3月29日向被告发出催收物业管理费的通知。
原告向被告追索物业管理费无着，遂于2015年1月15日提起本案诉讼。庭审中，原告表示其从2011年9月起计收被告的物业管理费，2013年10月-12月的物业管理费被告已交纳；被告在收楼时预交了物业管理费4221.6元，该款抵扣2011年9-11月物业管理费后还欠93元；本案欠费起算时间应从2011年9月起计，2011年9月1日至2011年12月31日共欠物业管理费1531.2元。诉讼中，原、被告均确认：被告于2011年5月31日收楼并签订《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》；涉案房屋测绘后的建筑面积为169.2011平方米，原、被告同意按照测绘后的面积进行物业管理费的结算；物业管理费均在每季度的首月7日前缴纳。
本院认为，原、被告签订的《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，符合有关法律、行政法规的规定，是有效的合同。原告根据被告的委托对珠江国际纺织城公寓写字楼包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告实际接受了该管理服务，故应按上述协议约定向原告支付物业管理费用。按照合同约定，被告负责对房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，被告以其房间没有通水通气是原告没有提供服务为由拒绝支付物业管理费，缺乏依据，对被告的该意见，本院不予采纳。诉讼中原、被告均同意按照涉案房屋测绘后的面积进行物业管理费的结算，故原告主张每月的物业管理费按1438.2元标准计算的意见，本院予以采纳。由于被告收楼时已经预交了4221.6元，原告也确认该款项抵扣2011年9-11月的管理费，故抵扣后原告主张被告还欠2011年9-11月的管理费93元的意见，本院予以采纳。合同还约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。被告拖欠原告2011年9月-2013年9月及2014年1月-2014年12月期间的物业管理费至今未付，其行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告支付2011年9月至2013年9月及2014年1月至2014年12月期间的物业管理费，以及从2011年10月8日起计付欠款违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持，但违约金应以所欠物业管理费本金为限并计至本判决期限届满之日止为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告赵滢玺在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付海珠区叠景中路80号（自编A3栋）703房2011年9月-2013年9月及2014年1月-2014年12月期间的物业管理费（每月按1438.2元计，其中2011年9月1日至2011年12月31日的物业管理费为1531.2元）。
二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付欠缴2011年9月-2013年9月及2014年1月-2014年12月期间物业管理费的违约金（其中2011年9月1日至2011年12月31日的违约金以1531.2元为本金，从2011年10月8日起计至本判决期限届满之日止；此后以每季度应付款为基数按每日0.5%的标准计，从当季首月的8日起算至本判决期限届满之日止；违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2152元由被告负担1125元，由原告负担1077元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈美贤
二〇一五年四月××日
书 记 员 赖佩明
书 记 员 赖佩明
张洁