成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初2156号原告（反诉被告）：宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司。住所地：成都高新区锦城大道***号**栋*层*号。负责人：蔡静国，系公司董事长。委托诉讼代理人：黄宗娇，女，1989年1月10日出生，汉族，住四川省双流县。系公司员工，特别授权代理人。委托诉讼代理人：张瑞祥，男，1958年1月26日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。系公司员工，特别授权代理人。被告（反诉原告）：钟勇，男，1973年10月15日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。被告（反诉原告）：冷咏梅，女，1976年4月12日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。二被告共同委托诉讼代理人：钟家芳，女，汉族，1968年2月28日出生，住四川省内江市东兴区。系被告钟勇姐姐，特别授权代理人。原告（反诉被告）宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司（简称奥克斯物业）与被告（反诉原告）钟勇、冷咏梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案，后因穷尽方式无法送达被告钟勇、冷咏梅，本院依法转为适用普通程序继续审理，由审判员黄穗担任审判长，与人民陪审员唐宪宪、冯大新组成合议庭进行了审理。诉讼期间钟勇、冷咏梅提起反诉，由于未在指定的期间内缴纳诉讼费，本院依法对其按撤诉处理。对于本诉部分，本院于2017年7月31日、2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）奥克斯物业的委托诉讼代理人黄宗娇、被告（本诉原告）钟勇、冷咏梅的委托诉讼代理人钟家芳到庭参加诉讼，原告（反诉被告）奥克斯物业的委托诉讼代理人王军到庭参加第一次庭审后被撤销委托，由委托诉讼代理人张瑞祥到庭参加了第二次庭审。本案现已依法审理终结。奥克斯物业向本院提出诉讼请求：1、判令钟勇、冷咏梅向奥克斯物业支付拖欠的物业服务费28204.8元；2、判令钟勇、冷咏梅向奥克斯物业支付违约金35409.5元（自逾期之日起，至实际付清物业费之日止，暂计算至2016年9月30日）；3、由钟勇、冷咏梅承担本案的诉讼费。事实和理由：钟勇、冷咏梅购买成都奥克斯广场2号楼808房写字楼，系该房屋所有权人，奥克斯物业系该广场的物业服务公司，依法为其提供物业服务。钟勇、冷咏梅所有的房屋建筑面积为339平方米，根据《前期物业服务合同》约定，物业服务费用的标准为每月每平方米12元，每季度应交纳物业费12204元。物业服务费应按季度在每季度第一个月15日前履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，奥克斯物业有权每日按应交金额的千分之三收取违约金。现奥克斯物业已依法履行了前期物业合同约定的义务，被告钟勇、冷咏梅一直无故拖欠2015年12月1日至2016年6月28日的物业服务费28204.80元，违约金35409.50元，原告多次进行催收无果，故提起诉讼。被告钟勇、冷咏梅辩称，对于奥克斯物业提出的《前期物业服务合同》并没有钟勇及冷咏梅的签字，该格式合同是不公平的。奥克斯物业在其物业服务中并没有尽到应尽的职责，案涉物业承租人在业主完全不知情的情况下，携带违法器具入驻从事违法犯罪活动，奥克斯物业对其违法行为并没有进行检举，导致案涉物业被派出所贴封条无法营业，损失了7个月的租金。因此，奥克斯物业提出的逾期未缴物业费和违约金的请求不成立。经审理查明：2011年9月7日，案外人成都奥克斯财富广场投资有限公司（甲方）与原告奥克斯物业（乙方）签订《奥克斯财富广场前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务协议》），主要约定就奥克斯广场的前期物业服务事宜。物业服务的具体收费标准为销售商铺8元/月·平方米，业主应于入伙之日（业主收到书面入住通知书上载明的入住时间）起缴纳物业服务费用。前期物业服务期间，乙方按包干制收费形式确认物业服务费用。物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第一个月15日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，乙方每日按应交金额的千分之三收取违约金。合同期限自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。另查明，2013年11月20日，案外人成都奥克斯财富广场投资有限公司（××）与钟勇、冷咏梅（××）签订《商品房买卖合同》购买奥克斯财富广场2幢8层8号房，建筑面积为339平方米，××应于2013年6月30日前向××交付该商品房。××依法选聘的物业管理企业为宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司，物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七，××已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由××依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守临时公约。其中附件七的内容包括了《前期物业服务协议》、《奥克斯财富广场业主临时管理规约》。再查明，2015年12月5日，钟勇（甲方）与案外人王华东（乙方）签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定甲方将其拥有的成都市高新区锦城大道666号A座8层8号建筑面积约为339平方米的房屋出租给乙方，乙方承诺该房屋仅作为办公使用，使用范围需符合国家的相关规定。租赁期自2015年12月6日至2017年12月5日，共24个月。后案外人王华东未按合同约定的用途使用该物业，自行携带非法器具进入该房屋从事违法活动。公安机关接到群众举报后，对该房屋进行了查封，查封期自2015年12月6日至2016年5月13日。钟勇、冷咏梅自2015年12月1日至2016年6月28日物业服务费也未向奥克斯物业交纳。上述事实，有当事人庭审中的陈述、《前期物业服务合同》、《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》及补充协议、缴款凭证等证据予以证明。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能证明本案待证事实，故予以采信。本院认为，前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订物业管理合同生效时止的时间内的物业管理，《前期物业服务协议》虽系物业服务企业与开发商之间签订，但却是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据，并在业主与开发商之间的《房屋买卖合同》中将其效力得以确认，是三方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应属有效。按照合同约定物业服务的主要内容包括建筑物共有部位及设施设备的使用、管理及维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护；物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案和物业档案的保管及综合服务等。钟勇、冷咏梅称由于奥克斯物业未及时通知其所出租的物业从事违法活动导致被查封7个月的事实作为不交物业费的抗辩理由，本院认为，奥克斯物业已按约完成了主要的物业服务内容，应交纳相应的物业费用。钟勇与案外人王华东签订了《房屋租赁合同》及补充协议的时间在2015年12月5日，物业被查封的日期是2015年12月6日，钟勇、冷咏梅未向法院提供证据证明奥克斯物业知晓该违法行为，且在短时间发现并向钟勇、冷咏梅报告或阻止承租人的违法行为对奥克斯物业来说也不尽合理。故，对于奥克斯物业要求钟勇、冷咏梅支付所欠物业服务费28204.80元的请求，本院予以支持。对于奥克斯物业主张的违约金部分，钟勇、冷咏梅虽未按约向原告交纳物业服务费，但奥克斯物业的物业服务质量确实存在轻微瑕疵，且《前期物业服务合同》中仅约定了物业公司单方收取违约金的情形，在违约金条款上，是不对等的，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告（反诉原告）钟勇、冷咏梅于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司支付物业服务费28204.80元；二、驳回原告（反诉被告）宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果被告钟勇、冷咏梅未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费698元，公告费300元由被告（反诉原告）钟勇、冷咏梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄 穗人民陪审员  唐宪宪人民陪审员  冯大新二〇一七年九月十九日书 记 员  白 兰