上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3154号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海家得利超市有限公司。
委托代理人强强，该公司员工。
委托代理人王涛，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海记盛餐饮管理有限公司。
委托代理人李艳，上海市协力律师事务所律师。
委托代理人叶沛雨，上海市协力律师事务所律师。
上诉人上海家得利超市有限公司（以下简称家得利公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第30229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月5日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人家得利公司的委托代理人强强、王涛，被上诉人上海记盛餐饮管理有限公司（以下简称记盛公司）的委托代理人叶沛雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2011年4月8日，家得利公司作为出租方（甲方），记盛公司作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同书》，约定甲方将上海市浦东新区上南路一层A1、A2、A3、C1单元商铺租赁给乙方使用，乙方经营品牌为包旺品牌，经营范围是各类餐饮小吃，租赁期限自2011年4月1日起至2015年12月31日止，2011年4月1日至2011年12月31日期间月租金为16，818元（人民币，下同），2012年1月1日至2012年12月31日期间月租金为17，260元，2013年1月1日至2013年12月31日期间月租金为18，146元。免租期为45天，乙方自免租期满之日起开始支付租金。全年分六期支付，二个月为一期，定为每逢双月的25日前支付，先付后用。第一期租金自交房之日起3日内支付。乙方须向甲方缴付履约保证金，金额为二个月租金33，636元。甲方须配合提供相应的证件以便乙方申请营业所需执照。甲方有权监督乙方按照合同约定进行经营活动，在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意并按规定报经有关部门批准，乙方不得将该物业用于本合同约定以外的其他任何用途，并应严格遵守商铺所在地的一切有关的法律、条例、法规、规章和规定，不得利用出租物业从事违法和不道德的活动。若乙方违反上述约定的，则乙方应根据本合同的约定赔偿甲方所有因此而产生的经济、声誉即其它损失。乙方之一切营业行为应符合法律规定，如有违反相关规定的，乙方应自负法律责任，甲方除有权立即解除本合同外，有权就乙方对甲方声誉及经济利益造成的损失要求乙方赔偿，如甲方损失无法计算的，甲方有权要求乙方支付不低于该物业该年月租金3倍的违约赔偿金。租赁期届满或者解除合同之日，乙方返还商铺，撤租时不得破坏甲方的基础设施（自然损耗除外），否则由乙方进行赔偿。合同未到期，乙方单方面撤租或违反本合同义务导致合同被解除，所交履约保证金不退还，乙方还应支付相当于一个月租金金额的违约金并赔偿甲方的实际损失。本租赁合同期满或者提前解除、终止后，乙方必须立即返还并清空商铺，逾期未清空商铺的，乙方应当按照本合同租金标准的三倍缴纳商铺占用费。合同另对合同终止等内容作了约定。合同签订后，家得利公司将房屋交付记盛公司使用，记盛公司支付租赁保证金33，636元，并对涉案房屋装修后对外营业。
2011年6月14日，上海市工商行政管理局同意预先核准记盛公司上南店的企业名称，期限至2011年12月14日。
2011年9月26日，记盛公司致函家得利公司，称家得利公司环境评估机关证明缺失，致使记盛公司迟迟未办理出上南店的营业执照，要求家得利公司尽快予以办理。同日，记盛公司向家得利公司出具一份情况说明，称涉案商铺经营状况不佳，为减少损失，记盛公司决定同上海清美绿色食品有限公司施行双方合作，对包旺包子铺经营重新调整，双方合作并未施行转租。
2011年9月29日，家得利公司回函记盛公司，称记盛公司未经家得利公司同意，擅自对门头等进行改变对外转租，与第三人“清美”达成协议，将经营权转让给清美，要求记盛公司最迟在2011年9月30日前将所有擅自施工的部分恢复原状，并严格按照合同约定的经营范围操作。
2011年9月30日，记盛公司再次回函家得利公司，称记盛公司与上海清美绿色食品有限公司合作方式仅为合作联营，并未施行转租。
2011年11月18日，上海市工商行政管理局将上述名称保留期限延长至2012年6月14日。
2012年6月29日，记盛公司再次致函家得利公司，称由于家得利公司未能提供环境评估机关的证明，导致记盛公司上南店迟迟办理不出营业执照，故通知家得利公司自即日起解除双方的租赁合同，并要求家得利公司赔偿装修费用、返还租赁保证金。
2012年7月3日，家得利公司回函记盛公司，称家得利公司已按合同约定提供了办理证件所需的相关执照。
2012年8月14日，记盛公司寄送家得利公司一份解约函，称双方正式结束租赁关系，记盛公司于2012年8月31日正式暂停营业，等待协商或者诉讼结果。
另查明，开办餐饮项目需办理环境影响评价手续。家得利公司上南店无环境影响评估文件。
经记盛公司、家得利公司一致确认，记盛公司支付租金至2012年8月31日。
2012年9月12日，记盛公司提起诉讼，要求判令：1、解除双方的《租赁合同书》；2、家得利公司退还租赁保证金33，636元，承担违约金17，260元，并赔偿装修费用307，998元及其他投资损失369，653元；3、诉讼费由家得利公司承担。
家得利公司则提起反诉，请求判令：1、双方租赁合同于2012年9月1日解除；2、记盛公司立即返还房屋、撤离场地、恢复原状；3、记盛公司支付违约金69，040元；4、记盛公司按原合同租金标准的三倍支付自2012年9月1日起至返还房屋之日止的占用费；5、不予退还记盛公司缴纳的保证金33，636元；6、记盛公司承担反诉费用。
原审审理中，经记盛公司申请，上海市高级人民法院依法委托了上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修进行了司法鉴定。2013年4月26日，该公司出具了鉴定报告，鉴定意见为：固定装修工程造价鉴定金额共计295，119元，设备工程造价鉴定金额共计110，250元。鉴定费16，000元，由记盛公司垫付。对于该鉴定意见，记盛公司表示无异议。家得利公司表示不认可鉴定结论。鉴定单位表示其是根据现场测量及施工合同来鉴定的，装修单价一般合同中有约定的，按照合同约定认定，没有明确约定的，则按合同相关条款或相关规定来确定，记盛公司提供的施工合同中的单价也基本合理。
另，记盛公司明确表示不同意无偿恢复原状，合同约定的使用费标准也过高，诉请中主张的装修费用指的是固定装修，其他投资损失包括厨房设备费用258，360元、中央空调费用37，692元、收银系统费用19，200元、餐饮设备费用39，500元、厨房小件费用14，901元。家得利公司表示其经营的是超市，不需要办理环境影响评价手续，记盛公司无证经营违反法律规定，应依约向家得利公司支付三倍租金的违约金，记盛公司单方撤出导致合同解除，应依约承担一个月租金的违约金，两者相加为四个月违约金，保证金应予以没收。
原审认为，涉案合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，记盛公司、家得利公司均应恪守约定。现双方一致同意于2012年9月1日提前解除合同，于法不悖，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，记盛公司应搬离并将承租房屋返还家得利公司。家得利公司要求记盛公司恢复原状，因房屋系经家得利公司同意后装修，合同也并无约定返还时需恢复原状，故法院不予支持。根据合同约定，租赁房屋用途明确为餐饮，且未经家得利公司同意记盛公司不得擅自改变用途，故家得利公司提供的房屋应当符合开办餐饮的条件。家得利公司未就承租的上海市浦东新区上南路房屋办理过环境影响评价手续，且在记盛公司要求其配合办理环境影响评价手续时也未履行协助义务，致使记盛公司无法就其承租的上述房屋的一部分办理环境影响评价手续，最终造成记盛公司因无法办出营业执照而不能正常经营，故家得利公司应对合同的解除承担主要过错。而记盛公司在签约时未尽到审慎注意义务，对于承租房屋能否开办餐饮未能充分考量，对合同的最终解除也存在一定过错。综合双方过错程度，法院酌情确定记盛公司按原合同租金标准的30%承担自合同解除之日至房屋返还之日的房屋使用费。关于记盛公司主张的固定装修费用，法院也在综合双方过错以及房屋折旧的基础上，依据鉴定报告酌情确定家得利公司的赔偿数额。记盛公司要求赔偿除固定装修以外的厨房设备、收银系统、餐饮设备等费用，因该些物品系记盛公司为经营自行设置与支出，且对于合同的解除记盛公司也存在一定过错，故记盛公司的该项诉请，不具有法律依据。因对于合同的解除双方都存在过错，故记盛公司以家得利公司违约导致合同解除为由主张违约金17，260元以及家得利公司以记盛公司违约导致合同解除为由主张没收保证金并支付违约金17，260元，法院均不予支持，家得利公司应当退还记盛公司交付的保证金。家得利公司以记盛公司无证经营违反法律规定为由要求其承担三个月租金的违约金，因家得利公司对于记盛公司无法办理营业执照存在过错，故对于该项诉请，法院也不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于二○一三年九月二十七日作出判决：一、记盛公司与家得利公司于2011年4月8日签订的《租赁合同书》于2012年9月1日解除；二、记盛公司于判决书生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区上南路一层A1、A2、A3、C1单元的商铺并将上述商铺返还家得利公司；三、记盛公司于判决书生效之日起三十日内按照每月5，178元的标准支付家得利公司自2012年9月1日至记盛公司实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、家得利公司于判决书生效之日起三十日内退还记盛公司保证金33，636元；五、家得利公司于判决书生效之日起三十日内赔偿记盛公司固定装修损失147，000元；六、驳回记盛公司其余的诉讼请求；七、驳回家得利公司其余的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11，085元，鉴定费16，000元，合计27，085元，由记盛公司负担11，973元，家得利公司负担15，112元。反诉案件受理费（已减半收取）4，747.50元，由记盛公司负担590元，家得利公司负担4，157.50元。
原审判决后，家得利公司不服，上诉于本院。其诉称：上诉人按约履行合同义务，并积极配合被上诉人办理营业执照。被上诉人承租的房屋系独立空间，可单独进行环境影响评价，原审仅凭被上诉人的单方面言辞即认定系因上诉人之原因导致被上诉人无法办理营业执照，依据不足；被上诉人曾发函称经营效益不佳，要求上诉人减租，本次诉讼系被上诉人寻求借口提前解除双方租赁合同；被上诉人未经上诉人允许，擅自对所租场地门头进行改变并与案外人合营，应承担相应的违约责任；原审认定房屋使用费的标准过低，侵害了上诉人的利益。据此，请求撤销原审判决第三、四、五、七项，驳回被上诉人的原审诉讼请求，改判支持上诉人的全部原审反诉请求。
被上诉人记盛公司辩称：租赁合同明确约定上诉人须配合提供相应的证件以便乙方申请营业所需证照，但上诉人明知没有环评文件无法将商铺作为餐饮使用，却仍出租系争房屋，导致被上诉人无法办理营业执照，理应承担违约责任并赔偿被上诉人的各项经济损失。据此，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，依法予以确认。
另查明，二审审理中，双方均确认记盛公司于2013年9月28日搬离系争房屋。
本院认为，本案的争议焦点在于系争租赁合同解除的责任以及相关损失的承担。首先，根据本案查明的事实及当事人的相关陈述，导致本案租赁合同解除的原因系基于系争房屋缺少环境影响评价证明、无法办理餐饮类营业执照所致。本院认为，就房屋租赁合同而言，出租人的主要义务在于提供合法、安全、符合约定要求的房屋及其附属设施。如非合同中作出具体、明确的特别约定，涉及承租人经营活动的相关事项如办理经营证照等并非出租人的当然义务。承租人作为实际经营人，其首先应对自身经营活动所需要的房屋进行充分了解，而出租人作为房屋提供者，一般没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查。
本案中，双方虽然约定家得利公司须配合提供相应的证件以便记盛公司申请营业所需证照，但家得利公司本身系从事超市经营，无需办理餐饮审核手续，而就当事人目前争议的环境影响评价文件证明是否具有、能否办理，以及申办主体、责任义务等，双方在合同中均未明确，也未作出专门约定。相比之下，承租人记盛公司作为专业从事餐饮行业的公司，对设立餐饮企业所需文件材料应有深入了解，其在签订合同前应审慎查阅相关材料，在确定系争房屋能否满足开办餐饮企业所需条件后方决定是否承租。因此，本案中记盛公司在签订合同时未予谨慎注意和合理考量，自身存在过错，其应对合同解除的损失承担责任。与此同时，双方既然在合同中约定房屋用途为记盛公司经营餐饮小吃，则家得利公司作为出租人亦应考虑其所交付的房屋能否满足开办餐饮所需、是否会影响餐饮使用的约定用途，故对于系争合同的解除，家得利公司同样存在过错，也应承担相应的责任及损失。
综合房屋租赁合同关系中双方当事人的权利义务及本案的具体情况，本院根据双方的过错责任对房屋使用费酌情予以调整，由记盛公司按原合同租金标准的60%支付。关于固定装修损失，原审考虑双方责任及房屋折旧等因素，所酌定的赔偿数额尚属合理，本院予以维持。鉴于双方对合同解除均有过错，故原审对双方主张支付违约金的诉请均不予支持，本院亦予认同。此外，保证金系因担保合同履行而设定，现租赁合同业已解除，家得利公司应予返还，原审对此处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第30229号民事判决第一、二、四、五、六、七项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第30229号民事判决第三项为：上海记盛餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内按照每月10，356元的标准支付上海家得利超市有限公司自2012年9月1日至2013年9月28日止的房屋使用费。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币11，085元、鉴定费人民币16，000元、反诉案件受理费（已减半收取）人民币4，747.50元、上诉案件受理费人民币8，659.50元，均由上海家得利超市有限公司、上海记盛餐饮管理有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……