江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民再终字第64号
原审上诉人（一审原告）：李拥军，男，汉族，1968年9月11日生。
委托代理人：朱国栋，北京大成（南京）律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）：南京鸿兴达房地产开发有限公司。住所地南京市玄武区中山路***号。
法定代表人：王艺，该公司总经理。
委托代理人：贾劲松，男，该公司员工。
原审上诉人李拥军与原审被上诉人南京鸿兴达房地产开发有限公司（以下简称鸿兴达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年5月16日作出（2012）宁民终字第893号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2013年11月8日作出（2013）宁民监字第13号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人李拥军的委托代理人朱国栋，原审被上诉人鸿兴达公司的委托代理人贾劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年12月21日，一审原告李拥军起诉至南京市鼓楼区人民法院称，2000年12月25日，王瑞与鸿兴达公司就南京市鸿都大厦综合楼一楼西南角门面房签订《房屋定购合同》，双方约定，该房屋建筑面积为46平方米，单价为4500元／平方米，房屋总价为205000元，正式签约日期为2001年6月20日，签约应付金额61500元。2001年4月10日，鸿兴达公司领取了鸿都大厦的销售许可证。2002年2月1日，王瑞给付鸿兴达公司房屋预付款后，鸿兴达公司出具了收据，收款事由为“东北角、西南角的预付款”，数额为383500元。该款项中包括了诉争房屋的房款。在合同履行过程中，王瑞将上述《房屋定购合同》的权利转让给李拥军。2002年11月22日，李拥军与鸿兴达公司就诉争房屋签订了《商品房买卖契约》。该契约明确约定，房屋单价为4500元／平方米，总房款197460元。2003年7月9日，鸿兴达公司在《南京日报》刊登公告，亦认可诉争房屋的价款已经全部付清。综上，李拥军已按约付清全部房款，但鸿兴达公司一直未协助李拥军办理所购房屋的产权交易过户手续，故李拥军诉至法院，请求判令鸿兴达公司协助李拥军办理鸿都大厦一楼西南角房屋的产权交易过户及申请相关权证等手续，并承担本案的诉讼费用。
一审被告鸿兴达公司辩称，王瑞向鸿兴达公司支付的房款中，用于本案诉争房屋的仅为61500元。其余款项系支付其所购鸿都大厦一层东北角房屋的房款。李拥军与鸿兴达公司签订房屋买卖合同后，未向鸿兴达公司支付剩余房款，其行为严重违反了合同约定。鸿兴达公司多次要求李拥军履行合同、交纳房款，但李拥军一直未履行合同义务，故鸿兴达公司已提出解除双方的房屋买卖合同。综上，请求法院依法驳回李拥军的诉讼请求。
南京市鼓楼区人民法院一审查明：鸿兴达公司与案外人王瑞于2000年12月25日签订了编号为31和32的两份《房屋定购合同》。31号定购合同约定：房屋地点为“鸿都大厦综合楼东北角一、二层门面房”，建筑面积270平方米，房屋总价1240000元，定金30000元，签约时间为2001年6月20日，签约应付金额为372000元。32号合同约定：房屋地点为“鸿都大厦综合楼西南角门面房（一层）”，建筑面积46平方米，房屋总价205000元，定金20000元，签约日期2001年6月20日，签约应付金额为61500元。上述合同签订当日，鸿兴达公司收取了王瑞50000元定金。2001年4月10日，鸿兴达公司领取了鸿都大厦的销售许可证。2002年2月1日，王瑞向鸿兴达公司支付了房屋预付款，鸿兴达公司向其出具了一张收据：收款事由为“东北角、西南角房屋的预付款”，数额为383500元。在合同履行过程中，王瑞将32号《房屋定购合同》的权利义务转让给李拥军，由李拥军与鸿兴达公司于2002年11月22日签订了《商品房买卖契约》，约定鸿兴达公司将坐落于本市鼓楼区清江村金陵世纪花园的鸿都大厦一层西南角房屋（横轴线1、2、3，纵轴线A、B）出售给李拥军，房屋建筑面积为43.88平方米，单价为4500元／平方米，房款合计197460元。付款方式及时间为，李拥军在2002年11月18日支付购房定金50000元，2002年11月25日前付清房款。2003年7月9日，鸿兴达公司在《南京日报》上刊登了致王瑞的公告，内容为：“您于2002年2月1日交纳购买我公司开发鸿都大厦一楼西南角房屋房款403500元整（含定金）。我公司扣除已交付西南角房款197460元后，尚结余206040元整。请您在10日内速来我公司（中山路19号新街口邮局四楼联系人孙力群）领取结余款项。”
南京市鼓楼区人民法院一审另查明，2003年9月，王瑞将鸿兴达公司诉至南京市鼓楼区人民法院，要求鸿兴达公司就31号《房屋定购合同》与其签订正式的《商品房买卖合同》，并向其交付鸿都大厦东北角房屋以及协助其办理按揭和过户等手续。在该案审理中，王瑞主张其向鸿兴达公司交纳的433500元房款系31、32号《房屋定购合同》的定金和首付款，并不认可为本案诉争房屋付清了全部房款。本院在终审判决时亦认为，王瑞已按照31号《房屋定购合同》向鸿兴达公司支付了定金和首付款。
2010年5月27日，鸿兴达公司向李拥军住所邮寄了催交房款的函件，但被退回。2011年4月8日鸿兴达公司在《现代快报》B9版刊登公告，向李拥军催交房款。2011年4月22日鸿兴达公司又在《现代快报》B20版刊登公告，以李拥军逾期未缴纳房款为由，提出解除与李拥军于2002年11月22日签订的《商品房买卖契约》。
南京市鼓楼区人民法院一审又查明，诉争房屋现实际由鸿兴达公司控制。
南京市鼓楼区人民法院一审认为：原、被告双方对于王瑞为履行31、32号《房屋定购合同》向鸿兴达公司支付了433500元购房款的事实无异议。该购房款分两次支付：签订定购合同时支付了定金50000元，2002年2月1日支付了383500元。双方争议的焦点主要为王瑞向鸿兴达公司支付的433500元购房款中是否付清了本案诉争房屋的房款，即李拥军是否履行了支付房款的义务。31、32号《房屋定购合同》的定金分别为30000元和20000元，签约时应付款项分别为372000元和61500元。两份定购合同的定金总额和签约时应付款总额与王瑞向鸿兴达公司支付的房款数额433500元能够相互印证，而鸿兴达公司2002年2月1日出具的383500元的房屋预付款收据中也载明了收款事由为鸿都大厦东北角、西南角两套房屋的预付款。同时，王瑞在（2004）宁民四终字第128号案件中也主张433500元系分别支付31、32号《房屋定购合同》的定金和首付款。故王瑞为本案诉争房屋支付的房款为61500元。在王瑞将32号《房屋定购合同》权利义务转让给李拥军后，李拥军并未向鸿兴达公司支付购房款，故李拥军向鸿兴达公司支付的购房款实际为61500元。综上，鸿兴达公司关于李拥军未按时足额支付购房款的主张成立。李拥军的行为已构成违约。在鸿兴达公司催告后，李拥军仍未履行付款义务，现鸿兴达公司要求解除双方的房屋买卖合同，符合法律规定，应予支持。据此，南京市鼓楼区人民法院于2012年1月11日作出（2012）鼓民初字第120号民事判决：驳回李拥军的诉讼请求。案件受理费4380元，减半收取2190元，由李拥军负担。
李拥军不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院判决解除合同不符合法律规定。鸿兴达公司的催告程序不合法，其于2010年5月27日向李拥军邮寄的地址不是李拥军的经常居住地；鸿兴达公司在未穷尽其他送达方式的情况下公告送达，没有法律效力。鸿兴达公司的催告和解除合同通知没有通知到李拥军，不能发生解除合同的效力。法律规定合同解除权的行使期间为除斥期间，鸿兴达公司于八年后行使解除权，已经超过了解除权的行使期间。2、李拥军未按时足额支付房屋价款的过错在鸿兴达公司，而且是否足额支付房屋价款也存在争议。鸿兴达公司违约在先，李拥军要求支付房款被鸿兴达公司拒收，李拥军将房款提存给法院，鸿兴达公司仍然拒收，责任在鸿兴达公司。另外，诉争房屋10年的租金损失，也足以支付剩余的购房款。本案房款是否未付存在争议，生效法律文书认定王瑞按照31号《房屋定购合同》向原告支付了定金和首付款的描述不是判决主文。2003年7月9日，鸿兴达公司在《南京日报》公告中自认诉争房屋的房款已付清，2004年4月28日鸿兴达的代理人也认为付款仅指西南角的涉诉房屋，在东北角房屋面积减少80平方米的情况下，首付款也应相应减少。为减少争议，李拥军愿意现在支付诉争房屋房款，但保留进一步向鸿兴达公司主张其他主张的权利。3、一审法院故意遗漏诉争房屋已交付、初步登记的事实，认定房屋由鸿兴达公司实际控制错误。李拥军提供的录音证据表明，鸿兴达公司员工以及与鸿兴达公司同属一个系统的负责诉争房屋物业的管理公司员工都证实诉争房屋早已交付。综上，请求二审法院撤销原判，驳回鸿兴达公司的诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。
鸿兴达公司答辩称，李拥军在签订合同后长达8年时间不履行合同约定的付款义务，鸿兴达公司已穷尽通知的义务，请求解除合同符合法律规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院原二审查明，一审判决查明的案件事实属实，二审予以确认。
另查明，本院原二审期间李拥军向本院提供以下证据：1、2003年8月29日《南京日报》刊载《关于鸿兴达房地产公司如此卖房为哪般》的文章、2003年9月5日《南京日报》刊载《周刊〈关于鸿兴达房地产公司如此卖房为哪般〉的文章引起反响》、2004年6月22日的执行笔录，拟证明鸿兴达公司违约在先，且一直在违约。2、2005年4月15日一审法院收取王瑞执行款10万元的诉讼费票据，执行庭退还王瑞的10万元案款转账通知单、2007年8月13日王瑞、魏国华出具的一审法院退还执行款10万元的收条、2005年元月15日一审法院执行局执行笔录中王瑞委托代理人魏国华陈述：“我再算一算，所交的43ＸＸ究竟余款是该案房屋的，也请对方考虑一下，我希望按原来说的把西南角的房款全结清。”鸿兴达公司委托代理人孙浩栋陈述：“我再回去看一下当时订的材料再确定。”拟证明当时李拥军一直愿意付清东北角和西南角（本案诉争房屋）房款，并向一审法院提存了10万元，鸿兴达公司一直拒收，过错在鸿兴达公司。3、2004年6月22日一审法院执行局执行笔录中鸿兴达公司委托代理人王翔陈述：“因至今未签合同，在签订租赁合同时已将这两层的面积一起租出去了（03年7月），租期五年”；2012宁石证经内字第2528号公证书；（2009）鼓民一初字第3864号鸿兴达公司诉南京波蓝特餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷案件民事判决书，拟证明鸿兴达公司将李拥军房屋出租给其他公司经营，造成李拥军租金损失。4、2004年4月28日在（2004）宁民四终字第128号案件中鸿兴达公司的委托代理人杜宁陈述：“这是我方工作上的失误，收据上注明的是西南角、东北角，而不应当包含东北角，仅指西南角。”拟证明鸿兴达公司一直认为诉争房屋购房款已付清。5、魏国华与曹玉山、赵长宝、吴林、孙力群的通话录音，拟证明诉争房屋已经交付，一审认为诉争房屋实际由鸿兴达公司控制错误。
对于上述证据，鸿兴达公司认为：对于《南京日报》的报道，认可报道中的事实，但不认可记者的观点，报道并非对相关法律事实的确认，且该报纸所报道的内容与本案无关，所争议的房屋非本案诉争房屋；李拥军提供的执行笔录系另外案件的执行笔录，与本案没有关系；公证书的申请人非本案当事人，与本案无关；对于一审法院的执行款，在王瑞与鸿兴达的案件中，生效判决要求鸿兴达公司将房屋过户到王瑞名下，王瑞亦应支付房款88万余元，执行笔录中王瑞代理人所说的交钱是指付东北角大房屋的剩余房款；从李拥军提供的收条、诉讼费发票及执行款专款通知，可以反映出王瑞交纳的系执行款，而非提存本案房屋的购房款；鸿兴达公司与波蓝特公司之间的租赁合同中出租的房屋，系鸿兴达公司自有的房屋，房屋面积中不包含卖给王瑞的东北角大房屋和卖给李拥军的西南角小房屋；对于2004年4月28日的庭审笔录，西南角小房屋价格为197460元，而收据上支付的383500元，远超过小房屋的房款，该陈述与事实不符；对于录音中赵某、吴某、曹某、孙某的身份无法确认，录音中所谈论的房屋与本案无关，对录音证据的真实性不予认可。
鸿兴达公司提供一份产权证，证明出租的不是本案的诉争房屋，李拥军质证认为与本案无关。
本院原二审期间，李拥军对一审查明事实提出如下异议：1、一审查明的王瑞“并不认可为本案诉争房屋付清了全部房款”，该事实生效法律文书并未认定。2、生效法律文书认为王瑞已按照31号《房屋定购合同》向鸿兴达公司支付了定金和首付款，此描述并非判决结果。3、一审查明鸿兴达公司实际控制该房屋并非事实，只是鸿兴达公司怂恿物业公司多加一把锁。
本院原二审认为：李拥军与鸿兴达公司签订的《商品房买卖契约》合法有效，双方均应按约履行。按合同约定，李拥军应当在2002年11月25日支付全部购房款，但鸿兴达公司认为李拥军未按约支付剩余房款，而李拥军认为诉争房屋的全部房款其已经支付完毕。因李拥军所购房屋系自案外人王瑞处转让而来，并未向鸿兴达公司另行支付过购房款，而王瑞向鸿兴达公司购买鸿都大厦综合楼东北角和西南角（本案诉争房屋）两处房屋时仅支付过定金和预付款433500元。按王瑞与鸿兴达公司签订的《房屋定购合同》约定，王瑞支付的433500元包括东北角房屋372000元和西南角房屋61500元。在王瑞与鸿兴达公司就东北角房屋面积问题发生纠纷后，虽然鸿兴达公司向王瑞发出公告将全部款项视为王瑞支付西南角房屋的全部购房款，但王瑞向原审法院起诉鸿兴达公司要求继续履行《房屋定购合同》的行为已表明王瑞并不认可其将全部款项都用于支付本案诉争房屋，本院在该案二审判决中也最终认定王瑞按照合同约定向鸿兴达公司支付了东北角房屋的定金和首付款，并判决鸿兴达公司与王瑞按测绘部门实测面积签订鸿都大厦东北角房屋商品房买卖契约，故鸿兴达公司在报纸上对王瑞公告作出的改变双方合同内容的单方意思表示，并未发生法律效力，李拥军认为本院二审判决并未在判决主文部分判决王瑞实际支付了东北角房屋的定金和预付款372000元，并以此为由主张该372000元应当视为其支付本案诉争房屋的购房款，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。
李拥军还认为其向鸿兴达公司要求支付诉争房屋房款，但被鸿兴达公司拒收，为此李拥军提供了王瑞与鸿兴达公司房屋买卖合同纠纷案件的执行笔录，证明其曾向一审法院提存过10万元。因一审执行案件的标的物系鸿都大厦东北角房屋，与本案诉争房屋并非同一标的，王瑞的委托代理人魏国华虽在该案的执行过程中提出将本案诉争房屋的房款结清，但当时原审法院执行部门已将鸿都大厦东北角房屋过户到王瑞名下，而王瑞并未将该房的房款付清，其交至法院的10万元既不足以支付该房的剩余房款，也不足以支付本案诉争房屋的剩余房款，故李拥军主张其交至法院的10万元是交纳本案诉争房屋的购房款，依据不足，法院不予采纳。
李拥军还认为鸿兴达公司催告程序不合法，鸿兴达公司无权解除合同。本院原二审认为，《现代快报》系新华社下属报业，属李拥军住所地省级以上有影响力的媒体；而双方签订的《商品房买卖契约》中的通讯地址一栏亦非格式条款，李拥军既未在签订合同时填写自己的通讯地址，也未在地址变更后通知鸿兴达公司，鸿兴达公司在找不到李拥军的情况下在《现代快报》上刊登具有主张权利内容的公告，符合法律规定，故李拥军认为鸿兴达公司的催告和解除合同通知未送达，缺乏法律依据，法院不予采信。李拥军还认为鸿兴达公司解除合同已经超过法律规定的合同解除权的行使期限，因未经对方当事人催告的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，而鸿兴达公司在履行催告程序之前并不享有合同解除权，现鸿兴达公司有证据证明其行使了合法催告的时间是2011年4月8日，故鸿兴达公司在履行催告程序十日后才能享有合同解除权，至其请求解除合同时并未超过一年。现李拥军主张鸿兴达公司于八年后才行使解除权，系从其应当支付剩余房款而未支付的时间起计算，并非鸿兴达公司享有合同解除权之日，故李拥军此项主张缺乏事实和法律依据，二审亦不予采纳。本院二审于2012年5月16日作出（2012）宁民终字第893号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4380元，由李拥军负担。
本院再审过程中，原审上诉人李拥军请求撤销一、二审判决，依法改判，诉称意见同原二审中的上诉理由。原审被上诉人鸿兴达公司辩称，鸿兴达公司已经以书面方式告知李拥军解除合同，李拥军要求继续履行合同已经过了诉讼时效，李拥军在一审诉讼之前一直拒绝支付剩余房款，构成了根本违约，其诉讼请求不应得到支持。
本院再审查明，2002年11月22日鸿兴达公司与李拥军分别以甲乙双方名义签订《商品房买卖契约》。该合同第四条约定，如李拥军违反付款方式及时间的约定，应按照每天万分之一的标准向鸿兴达公司支付未付到期房款逾期期间的违约金。该条还约定，经鸿兴达公司催告后十天内，李拥军仍未支付到期房款，且未支付到期房款的金额达到总房款20%的，鸿兴达公司有权要求李拥军支付全部房款或解除合同。该合同第六条约定，鸿兴达公司应于2002年3月31日前交付诉争房屋，如逾期交付房屋，鸿兴达公司按照每天万分之一的标准，向李拥军支付逾期期间已收房款的违约金。第十条约定，鸿兴达公司交付房屋时应书面通知李拥军，李拥军应在书面通知10天内对房屋进行验收并与鸿兴达公司办理交接手续，双方签署房屋交接单（附件6），即为交付。第十五条约定，房屋交付后90天内，双方应按有关规定，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续。合同签订后，双方并未签署房屋交接单。原二审中双方对房屋是否交付各执己见，鸿兴达公司认为诉争房屋在其公司控制之下，并未向李拥军交付，目前闲置。李拥军则认为房屋已交付，并取得房屋钥匙，因交付后房门被不明身份的人撬开，故由物业公司重新上锁，物业公司后迫于鸿兴达公司的压力向李拥军承诺本案纠纷解决后再将钥匙归还李拥军，目前房屋由物业公司控制，处于闲置状态。
另查明，2004年4月30日，本院就王瑞与鸿兴达公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2004）宁民四终字第128号民事判决，该判决于2004年5月8日向双方当事人送达。2008年5月13日李拥军的户籍从南京市秦淮区一品嘉园37号601室迁至南京市鼓楼区沈举人巷19号302室。2012年11月8日，李拥军的户籍又从沈举人巷迁到南京市银城东苑55号702室。
本院再审过程中，李拥军提供南京市社保中心征缴部证明，该证明载明，南京市邮政局名下有赵长保、曹玉山、孙力群、吴林四人的参保记录。李拥军认为，南京市邮政局名下有此四人的参保记录，鸿兴达公司、南京市鸿兴达物业管理有限公司名下没有一个参保人的参保记录，而这两个鸿兴达公司都是南京邮政局名下的相关企业，说明鸿兴达公司在原二审中否认以上四人是他们企业的人员不符合事实，从而印证原二审中李拥军所提供上述四人通话录音的真实性。对于上述证据，鸿兴达公司认为，该份证据仅能证明这四个人在南京邮政局曾经有过参保记录，与鸿兴达公司无关，四人中只有孙力群曾在鸿兴达公司工作过，已经离职。
鸿兴达公司向本院提供了如下证据：1、鸿兴达公司向南京市鼓楼区人民法院发出的函件，日期为2005年1月19日。内容为请求该法院追缴其与王瑞房屋买卖纠纷中王瑞应付的购房款。2、2011年9月27日南京市鼓楼区人民法院与王瑞的谈话笔录。内容为该法院执行法官向王瑞了解（2004）鼓执字第450号案件的执行情况。这两份证据拟证明鸿兴达公司将鸿都大厦两处房屋出售给王瑞，王瑞将本案诉争房屋转让给李拥军后，就这两处房屋鸿兴达公司和王瑞之间一直有诉讼。鸿兴达公司一直向法院主张诉争房屋的购房款。3、商品房销售许可证及单位工程竣工验收证明书。说明诉争房屋于2001年4月11日取得销售许可，诉争房屋所在的鸿都大厦于2002年11月14日才通过竣工验收。拟证明《商品房买卖契约》第六条中所载明诉争房屋交付的日期为2002年3月31日系预计交付时间，在鸿都大厦2002年11月14日通过竣工验收前并不具备交付条件。李拥军认为，鸿兴达公司所提供函件、谈话笔录均系涉及另外一处房产的事宜，与本案无关，且两份证据的真实性无法确认。对于销售许可证真实性不持异议，竣工验收证明书即使属实，也说明诉争房屋在验收后是可以交付的。
在本案审理过程中，李拥军表示愿意一次性支付诉争房屋的余款，并表示愿意在本案判决中为其设定支付诉争房屋余款的义务，且于2014年8月21日将诉争房屋的余款135960元汇入本院账户。
本院就诉争房屋的现状向南京市鸿兴达物业管理有限公司（以下简称物业公司）进行了调查。该公司经理张政证实，诉争房屋的物业费由鸿兴达公司直接划给物业公司，李拥军从未就该房屋向物业公司交过物业费，物业公司也不与李拥军发生关系，目前诉争房屋的房门由鸿兴达公司上锁，里面堆放的物品不知道是谁的。鸿兴达公司及李拥军对该证言的真实性、合法性均不持异议。但鸿兴达公司认为诉争房屋是其公司自有房屋，该房屋没有向李拥军交付；李拥军则认为诉争房屋已交付。
再审查明的其他事实与原二审查明的一致，再审予以确认。
上述事实，有《商品房买卖契约》、常住人口登记表、民事判决书、南京市社保中心征缴部证明、函件、谈话笔录、商品房销售许可证、工程竣工验收证明书、谈话笔录、工作记录等证据证实。
本案的焦点问题为：1、李拥军是否付清了诉争房屋的房款；2、鸿兴达公司是否享有《商品房买卖契约》的解除权；3、鸿兴达公司行使解除权的程序是否合法；4、鸿兴达公司是否应当履行协助李拥军办理诉争房屋产权交易过户及申请有关权证手续的合同义务。
本院再审认为：关于争议焦点1，2002年2月1日王瑞在向鸿兴达公司支付383500元时，鸿兴达公司出具的收据收款事由载明为“东北角、西南角房屋的预付款”。此后，李拥军从王瑞处受让诉争房屋定购合同的权利义务后，除王瑞已经支付的61500元外，李拥军并未继续向鸿兴达公司付款，鸿兴达公司也未接到王瑞就其所支付款项包含诉争房屋61500元外房款的意思表示，故李拥军主张诉争房屋的购房款已经全部支付缺乏事实依据，李拥军依然应当按照双方所签订的《商品房买卖契约》约定在2002年11月25日前支付全部购房款197460元。
在王瑞与鸿兴达公司就东北角房屋面积问题发生纠纷后，虽然鸿兴达公司在报刊上刊登致王瑞的公告中将全部款项视为王瑞支付西南角房屋的全部购房款，但王瑞向原审法院起诉鸿兴达公司要求继续履行《房屋定购合同》的行为已表明王瑞并不认可将全部款项都用于支付案涉诉争房屋。本院在该案（2004）宁民四终字第128号二审判决中也最终认定，王瑞按照合同约定向鸿兴达公司支付了东北角房屋的定金和首付款，并判决鸿兴达公司与王瑞按测绘部门实测面积签订鸿都大厦东北角房屋商品房买卖契约。故鸿兴达公司在《南京日报》上刊登的致王瑞的公告中作出的改变双方合同内容的意思表示系其单方行为，并未发生法律效力。而李拥军以本院（2004）宁民四终字第128号民事判决并未判决王瑞实际支付了东北角房屋的定金和预付款372000元为由，主张该372000元应当视为其支付本案诉争房屋的购房款，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本院原二审作出诉争房屋房款未支付完毕的认定，有事实依据，本院再审予以确认。
关于争议焦点2，基于合同约定，李拥军应当在2002年11月25日前付清诉争房屋的房款。李拥军未能按期付清房款，存在迟延履行的情形，导致合同解除权的发生。但在此之后的一年内，鸿兴达公司并未催告李拥军交付房款。合同解除权系形成权，以法定或约定享有合同解除权的当事人经其单方意思表示即可使合同效力归于消灭，从而对当事人的权利义务产生重大的影响。如享有解除权的一方长期握有合同解除权，既不行使也不放弃，将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态，这与《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）维护交易稳定和社会经济秩序的立法目的不符。因此，合同解除权与其他形成权一样，应受到除斥期间的限制。如果经过除斥期间权利人不行使权利，解除权则归于消灭。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“‥‥‥对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，应当认定本案解除权行使期限为一年。本案中，鸿兴达公司未能在一年内行使合同解除权，怠于行使权利，其合同解除权因超过一年除斥期间已经丧失。原二审判决认定鸿兴达公司在2011年仍然享有合同解除权不当，再审应予纠正。
关于争议焦点3，2010年5月27日，鸿兴达公司向李拥军住所邮寄催交房款的函件，该邮寄的地址为南京市秦淮区一品嘉园37号601室。而李拥军的户籍自2008年5月18日即从该地址迁到了南京市鼓楼区沈举人巷19号302室，故该函件被退回，未构成有效催告。对于2011年4月8日、4月22日鸿兴达公司通过《现代快报》刊登公告的方式向李拥军催交房款及提出解除合同，本院认为，《合同法》第九十六条规定，当事人一方“主张解除合同的，应当通知对方”，并且“合同自通知到达对方时解除”。鸿兴达公司刊登“公告”的行为并不等于“通知到达对方”。故鸿兴达公司通过登报形式进行催告以行使合同解除权并不符合法律规定。
关于争议焦点4，根据双方签订的《商品房买卖契约》约定，鸿兴达公司应当于2002年3月31日前将诉争房屋交付李拥军，并应在房屋交付后90天内即2002年6月29日前协助李拥军办理诉争房屋产权交易过户及申领有关权证手续。此义务履行的期限先于李拥军按约定应当付清房款的期限。作为先履行义务的当事人，鸿兴达公司应当按约交付房屋，并协助李拥军办理诉争房屋产权交易过户及申领有关权证手续。李拥军要求鸿兴达公司协助其办理诉争房屋产权交易过户及申领有关权证手续不违反法律规定，本院予以支持。鸿兴达公司在本案原审期间未提出诉讼时效抗辩，对于其在再审期间提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。
综上，原一、二审判决所认定的部分事实错误，适用法律不当，再审应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十五条第一款、第九十六条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）宁民终字第893号民事判决及南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第120号民事判决；
二、被上诉人南京鸿兴达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助上诉人李拥军办理南京市鼓楼区清江村金陵世纪花园的鸿都大厦一层西南角房屋（该房屋系32号《房屋订购合同》所指向的房屋，“横轴线1、2、3，纵轴线A.B”）的产权交易过户及申请有关权证手续；
三、上诉人李拥军于本判决生效之日起十日内向被上诉人南京鸿兴达房地产开发有限公司支付房款135960元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
一审案件受理费2190元，二审案件受理费4380元，由南京鸿兴达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 任志中
审判员 李 伟
审判员 李明伟
二〇一四年九月十二日
书记员 杨 帆