四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）川民终字第240号
上诉人（原审原告）凉山州众鑫人力资源管理有限公司，住所地四川省西昌市文汇路攀星花园小区。
法定代表人何安康，经理。
委托代理人吴捷（特别授权），男，汉族，1968年10月13日出生，凉山州众鑫人力资源管理有限公司副经理。
委托代理人花景刚（一般授权），四川鼎仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）胡国亮，男，汉族，1979年6月1日出生，居民。
委托代理人严兵（特别授权），四川法韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐明芳，女，汉族，1959年4月8日出生，居民。
委托代理人苟丽君（一般授权），四川星亮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李光友，男，汉族，1956年4月11日出生，居民。
委托代理人苟丽君（一般授权），四川星亮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王存存，女，汉族，1973年11月19日出生，居民。
委托代理人苟凌（一般授权），四川明之鉴律师事务所律师。
上诉人凉山州众鑫人力资源管理有限公司（以下简称众鑫公司）、胡国亮因与被上诉人徐明芳、李光友、王存存房屋租赁纠纷一案，不服四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2012）川凉中民初字第6号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年3月27日受理本案，依法组成合议庭，并于2013年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人众鑫公司的委托代理人吴捷，上诉人胡国亮的委托代理人严兵，被上诉人徐明芳、李光友的委托代理人苟丽君，王存存的委托代理人苟凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2010年2月6日，李成臣将其父李光友、母徐明芳在西昌市攀星花园小区J幢商住楼1-5层（含街面门市在内）的房屋全部租赁给王存存，租期10年。对此李光友、徐明芳无异议并与王存存签订《房屋租赁合同》。2010年11月初，众鑫公司得知王存存欲将其租赁的房屋转租，便与王存存商谈，双方协商由众鑫公司补偿王存存房屋装修费40万元（其中8万元补偿给门面的使用者），王存存将该房屋的租赁使用权及权利、义务全部转给众鑫公司。为此双方共同找到该房屋所有权权利人李光友、徐明芳夫妻要求在原租赁合同权利、义务不变的情况下，将原合同租赁方王存存变更为众鑫公司，李光友、徐明芳在未告知众鑫公司该房屋正在交易的情况下，同意变更了合同履行主体并与众鑫公司签订了与王存存租赁合同完全一致的另一份《租赁合同》。同时也与王存存签订了解除租赁关系的《协议》。该合同签订后李光友、徐明芳向众鑫公司收取了5000元押金。胡国亮在购买该房时，已明确知道该房屋出卖人将房屋出租给他人使用，租期10年，并且在看房过程中也明知房屋租赁主体已变更为众鑫公司，且该公司正在对该房屋进行装修。胡国亮与李光友、徐明芳在2010年11月16日办理完房屋过户手续后，均未对李光友、徐明芳的出租行为和众鑫公司对该房的装修行为提出任何异议。2011年1月5日，李光友将三份合同一并交给胡国亮，胡国亮向其出据收条。在此过程中房屋出售者李光友、徐明芳与购房者胡国亮均未对房屋实际占有使用者王存存或众鑫公司发出任何通知和说明该房屋所有权变更的情况。此后胡国亮与众鑫公司就该房的租金、期限等问题进行协商未果，遂以侵权为由向四川省西昌市人民法院提起诉讼，四川省西昌市人民法院支持了胡国亮的诉讼主张，将众鑫公司强制搬出该租赁房。众鑫公司遂以胡国亮、徐明芳、李光友、王存存欺诈性缔约造成其经济损失为由，提起本案诉讼。
另查明，众鑫公司在转租和使用该房时共投入628322元（其中转租支出40万元、转租后对房屋进行的装修支出228322元）。强制搬迁造成的损失费用共计30656元（包括搬运费4510元、广告牌损失5500元、闭路线损失1660元、空调安装费损失1680元、窗帘损失8306元、财产存放费9000元）。
众鑫公司起诉请求：1.判令胡国亮、徐明芳、李光友、王存存赔偿因欺诈性缔约给众鑫公司造成的经济损失1945441.96元［其中，装修补偿金36万元（40万元-40万元÷10年×1年）；装修费205489.80元（228322元-228322元÷10年×1年）；因合同无效导致无法使用标的物的损失1213652.16元（668.9m2×28元／m2×12×9年-合同约定租金）；搬迁损失5万元；名誉损失10万元；排除妨害纠纷案一、二审诉讼费8800元，被执行费7500元］。2.判令胡国亮、徐明芳、李光友、王存存承担本案的全部诉讼费。
原判认为，众鑫公司在与王存存协商转租和与李光友、徐明芳签订《房屋租赁合同》时，李光友、徐明芳未向其说明该房产权已转让的事实，而胡国亮在取得该房产权后也未及时通知该房的租赁方王存存或众鑫公司，对此众鑫公司应为善意取得该房租赁使用权人，其相关权利应受法律的保护。而胡国亮在购买该房时，对该房已出租的事实是明知的，并且也知道租期为10年。虽然李光友、徐明芳在与胡国亮办理房屋交易过程中，在未与胡国亮沟通的情况下，同意将房屋租赁的主体在租赁内容不变的条件下变更为众鑫公司，其行为并未损害胡国亮的利益。但事后胡国亮明知该租赁主体已发生变化也未及时通知原承租人王存存或实际占有使用人众鑫公司，致使众鑫公司对该租赁房屋投入重新装修费228322元。依据买卖不破除租赁的原则，胡国亮将该出租房收回后，对房屋的添附应承担补偿义务。胡国亮将该房收回后，在未与承租人解除承租关系的情况下，再将该房对外出租，众鑫公司支付王存存40万元补偿费、李光友及徐明芳押金、房屋装修费228322元、被强制搬迁费用30656元等实际损失，依法应由胡国亮承担赔偿责任。众鑫公司的其它损失请求，因缺乏相应的计算依据不予支持。据此，判决如下：一、由胡国亮给付众鑫公司房屋装修费用228322元；二、由胡国亮给付众鑫公司为其收回租赁房屋支付的款项40万元及搬迁损失30656元。以上判决限本判决生效后十五日内执行完毕。上述给付义务人如未按照本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22309元，由李光友、徐明芳承担10000元，胡国亮承担10000元，王存存承担2309元。
宣判后，众鑫公司、胡国亮不服，向本院提起上诉。
众鑫公司主要上诉理由是：1.众鑫公司与徐明芳签订的《房屋租赁合同》被认定无效，使众鑫公司无法按合同约定每年9万元至12万元的租金使用房屋9年多，若以每月每平方米28元的租金计算，众鑫公司在余下的9年里在该地段租用相同面积的房屋，将多支付1213652元的租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，该损失应由胡国亮等人赔偿。2.众鑫公司因从王存存处转租原徐明芳的房屋作办公使用，无辜地被胡国亮卷入诉讼，致使众鑫公司在原排除妨害纠纷案一、二审中支付了8800元诉讼费和7500元的执行费，因此除一审法院认定并判决赔偿的搬迁损失30656元外，众鑫公司的损失还有在排除妨害纠纷案支付的诉讼费和执行费。3.众鑫公司在凉山有着良好信誉，因法院强制执行给公司形象造成了很坏影响，根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十条“公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失。法人的名称权、名誉权、荣誉权受到侵害的，适用前款规定”之规定，胡国亮、徐明芳、李光友、王存存应赔偿众鑫公司名誉损失10万元。综上，请求：1.在一审判决的基础上，增加判决胡国亮、徐明芳、李光友、王存存赔偿众鑫公司在该地段租用办公房屋的租金损失1213652元，在原排除妨害纠纷案中支付的16300诉讼费用，名誉损失10万元；2.依法判决胡国亮、徐明芳、李光友、王存存承担本案一、二审诉讼费。
胡国亮主要上诉理由是：1.一审法院未按当事人诉求进行审理，审判程序违法。本案中，众鑫公司以房屋租赁合同无效造成损失为由起诉要求赔偿。人民法院确定的案由也是租赁合同纠纷。那么审理的内容应是合同无效造成多少经济损失，然后根据各方当事人在无效合同中有无过错，如有过错，按过错比例来承担因合同无效造成损失的赔偿责任。但一审法院审理的内容，偏离了众鑫公司诉求的事实。胡国亮既不是租赁合同当事人，与众鑫公司、徐明芳、李光友、王存存也没有任何租赁合同关系，因租赁合同无效造成的经济损失胡国亮没有任何责任。一审判决对各方当事人的过错行为不作审理，直接判决胡国亮承担赔偿责任，没有事实和法律依据。2.一审判决事实不清。即关于众鑫公司与徐明芳、李光友、王存存之间的合同转让和租赁合同签订胡国亮是否知道，胡国亮对于租赁合同无效是否存在过错，无效合同致使众鑫公司造成的经济损失是多少等事实一审法院均未查清。众鑫公司因其签订的租赁合同无效构成对胡国亮的侵权，按法院生效判决必须从胡国亮的房屋中搬出，胡国亮行使财产合法所有权的正当行为并无过错。胡国亮与徐明芳于2010年9月27日经西昌市家和房产信息服务部（中介机构）达成《房屋买卖协议》，当时中介机构给胡国亮说过房主有一份李成臣与王存存签订的《房屋租赁合同》，胡国亮不认识王存存，当时看到有王存存名字合同的时间是签订买卖合同时（即2010年9月27日），而《房屋租赁合同》签订时间落款是2011年2月6日，徐明芳称这份合同是无用合同，是不履行的，不影响房屋买卖，胡国亮相信了徐明芳的解释。在胡国亮办理完房屋过户手续、付完购房款后去接收房屋时，才知房屋被众鑫公司占用，众鑫公司出示了其与徐明芳签订的《房屋租赁合同》复印件，合同签订时间是2010年11月8日，此时已经是房管局就徐明芳与胡国亮房屋买卖公告期届满后的第三天。胡国亮对该房屋发生的租赁情况一无所知。综上，请求：1.撤销原判；2.依法驳回众鑫公司对胡国亮的诉讼请求；3.判决胡国亮不承担本案一、二审诉讼费用。
胡国亮针对众鑫公司的上诉请求和理由庭审口头答辩称：1.众鑫公司的上诉请求与理由不成立。因本案现为二审诉讼，应针对一审的事实及适用法律进行审理，众鑫公司上诉状中，增加了新的诉讼请求，无法律依据。2.生效判决所认定的案件事实不能直接采信。胡国亮所出具的收条不能证明我方知道租赁合同的存在。3.租赁合同不能履行是众鑫公司的过错，众鑫公司对于房屋所有权的情况有义务进行核实。徐明芳、李光友、王存存对租赁合同不能履行也有责任。对于众鑫公司的损失应当由徐明芳、李国友、王存存承担。请求二审法院依法对众鑫公司的上诉请求予以驳回。
众鑫公司针对胡国亮的上诉请求和理由答辩称：1.胡国亮在确认存在《房屋租赁合同》后低价购买该房屋，并认可原产权人徐明芳与众鑫公司签订的《房屋租赁合同》，就应按“买卖不破租赁”的原则，履行向众鑫公司出租房屋的义务。西昌市家和房产信息服务部作为徐明芳与胡国亮房屋买卖的中介已证明，胡国亮购买该房屋前，知道该房屋已出租给王存存，也看到了他们之间签订的“房屋租赁合同”，对租期、租金等状况是了解的，而且，在排除妨害纠纷案一审、二审中，胡国亮也承认买房时，知道该房已出租给王存存，在2011年1月15日写的收条中，也注明签订购房合同时，是看到过李光友与王存存之间签订的《房屋租赁合同》。排除妨害纠纷案的二审生效判决已经认定“一审判决徐明芳与王存存的房屋租赁合同已经解除错误，应予纠正”。特别是在众鑫公司装修过程中，胡国亮到过装修现场，李光友也将2010年11月15日收取众鑫公司5000元的房屋出租押金通过中介转交给胡国亮。因此，依据我国《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，确认王存存对胡国亮所购买的房屋还享有承租权，新房主胡国亮应该继续履行出租所购房屋的义务。2.胡国亮购房后因租期长、租金低，在要求众鑫公司涨租金得不到满足后，不愿意对众鑫公司履行出租义务，并通过诉讼收回所购房屋，排除妨害纠纷案二审生效判决确认王存存对胡国亮所购买的房屋还享有承租权，王存存、众鑫公司为减少损失，双方又才签订《合作协议》，由王存存、众鑫公司共同使用承租的房屋，后因法院强制执行，造成众鑫公司不能按《房屋租赁合同》约定的10年租期使用承租房，胡国亮负有赔偿责任。3.李光友、徐明芳隐瞒房屋已出卖，并以房屋所有人身份与众鑫公司签订《房屋租赁合同》，给众鑫公司造成损失，依法应进行赔偿。
徐明芳、李光友针对众鑫公司、胡国亮的上诉请求和理由答辩称：1.由于众鑫公司是以租赁合同无效造成损失为由提起诉讼，本案应是合同纠纷，合同纠纷虽具有相对性，但胡国亮是房屋的所有权人，且也是对众鑫公司进行执行的申请人。故众鑫公司有理由认为胡国亮与本案审理结果存在利害关系。王存存在徐明芳、李光友未出售房屋给胡国亮前就已经承租该房屋，后王存存与众鑫公司达成转租的合意后收取了转让费、装修费等。故众鑫公司在无法使用讼争房屋时将王存存作为本案被告并无不当。胡国亮上诉认为，一审法院审理该案中通知胡国亮、王存存参加诉讼违反程序的理由不能成立。2.四川省凉山彝族自治州中级人民法院作出的（2011）川凉中民终字第566号判决（以下简称“566号判决”），已经清楚的证明本案一审法院所查事实是清楚的。具体为2008年1月4日李成臣与方霞、李玉会签订了一份《房屋租赁合同》，将位于文汇路至城南大道路口处攀星花园小区J幢商住楼1至5层共计668平米的房屋租赁给方霞、李玉会两人，租期为5年，从2008年2月1日至2014年1月30日止。后方霞、李玉会经徐明芳、李光友同意后将该房屋转租给王存存。实际方霞、李玉会将租金交到2011年2月5日。为此王存存在与徐明芳、李光友之子李成臣达成的书面租赁协议的时间落在2011年2月6日。也就是说王存存与李成臣达成的书面协议实际签订时间、履行时间均是在2010年年初。在该协议中约定租期为10年，从2011年2月6日起交付房屋至2021年1月30日止。2010年9月27日，胡国亮在中介公司介绍下购买讼争房屋时，徐明芳、李光友将王存存的租赁协议交给了中介公司，并当面告知胡国亮该房屋存在租赁的情况。但胡国亮上诉称徐明芳、李光友欺骗他说“这份合同不履行”，其该陈述无事实依据。由此胡国亮在购买房屋时清楚王存存是房屋的租赁人，同时也默认了王存存的租赁使用权。依据买卖不破租赁的原则，王存存是该房屋的他物权人。“566号判决”中确认了王存存租赁该房的权利，众鑫公司与王存存签订《合作协议》及委托书合理合法。在经过王存存同意后，众鑫公司以王存存合伙人的身份使用该房屋。那么胡国亮向法院申请对众鑫公司实施执行的行为，给众鑫公司造成的租金损失、装修费损失等理应由胡国亮承担。3.众鑫公司上诉要求二审法院判决支持其在诉争房屋所在路段租用办公室的租金损失1213652元及其支付的诉讼费、名誉费等。对此，徐明芳、李光友认为该损失如果实际存在，众鑫公司应当举证证明。即使存在该损失，但不是由徐明芳、李光友造成，徐明芳、李光友不应对此承担责任。一审判决事实清楚，适用法律准确。请求驳回众鑫公司的上诉请求。
王存存针对众鑫公司、胡国亮的上诉请求和理由口头答辩称：1.王存存与李光友、徐明芳已签订协议解除房屋租赁合同，众鑫公司的损失，与王存存无关。2.王存存在转租时，不知李光友、徐明芳已将房屋卖给了胡国亮。胡国亮在签订合同时，明知该房屋存在租赁权，知道王存存为实际承租人。3.关于收取40万元的转让费，并不违反法律的规定，合法有效。4.关于众鑫公司主张的装修费用，我方同意胡国亮的意见，装修价格不能仅以合同价格来确定，应当根据本案事实来查明。综上，王存存在本案中不应承担责任。
经二审审理查明，胡国亮除对原判查明“胡国亮在购买该房时，已明确知道该房屋出卖人已将房屋出租给他人使用。并知道租期为10年，并且在看房过程中也明知房屋租赁主体已变更为众鑫公司，且该公司正在对该房屋进行装修”、“转租后对房屋进行的装修支出228322元”的事实有异议外，各方当事人对原判查明的其余事实无异议，对各方当事人不持异议的事实本院予以确认。
另查明，2010年11月5日，徐明芳、李光友与王存存签订《房屋租赁合同解除协议》约定，双方解除为期10年的房屋租赁合同，王存存租房后对房屋的装修等投入确定为32万元由现承租人众鑫公司直接补偿给王存存。
2010年11月8日，徐明芳、李光友与众鑫公司签订《房屋租赁合同》约定，“徐明芳、李光友将西昌市攀星花园小区J幢商住楼1-5层（含街面门市在内）的房屋全部租赁给众鑫公司，租期为10年（2011年2月5日至2021年2月4日）；如徐明芳、李光友将房产所有权转移给第三方，合同对新的房屋所有者继续有效”。
2011年10月25日，四川省凉山彝族自治州中级人民法院对胡国亮诉众鑫公司、徐明芳、李光友排除妨害纠纷一案的“第566号判决”载明，“2008年1月4日，李成臣与方霞、李玉会签订《房屋租赁合同》，租期5年，后方霞、李玉会将房屋转租给王存存，李光友与王存存重新签订《房屋租赁合同》，因方霞、李玉会将租金交到2011年2月5日，故将合同签订时间写在了2011年2月6日，其合同实际签订时间应为2010年年初。2010年9月27日，胡国亮与徐明芳经西昌市家和房产信息服务部中介达成《房屋买卖协议》，徐明芳将其位于西昌市城南大道文汇路口J幢商住楼1-5层房屋卖给了胡国亮。2010年10月21日，西昌市房管局将胡国亮与徐明芳的房屋买卖事宜进行公告，公告期到2010年11月5日届满，所有过户手续于2010年11月16日办理完毕”。该判决认为，“2010年11月5日，徐明芳、李光友与王存存签订的《房屋租赁合同解除协议》，因为在落款处并无徐明芳、李光友的签字确认，虽然盖有众鑫公司的公章，但众鑫公司并不具有签订协议的主体资格，且此时房屋物权已发生变更，并经西昌市房管局进行公告，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款‘当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力’的规定，该解除协议在未征得胡国亮的同意下并未产生效力”；“2010年11月8日，徐明芳、李光友与众鑫公司签订《房屋租赁合同》无权利人胡国亮的签字确认，且此时徐明芳已将房屋卖出，虽然还没有完成过户手续，但该房屋已进行公告，徐明芳已丧失对该房屋的处分权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，徐明芳、李光友与众鑫公司签订《房屋租赁合同》应属无效合同。胡国亮基于享有的所有权，有权请求众鑫公司返还房屋，排除妨害。判决：由众鑫公司按每月每平方米11.2元支付给胡国亮房屋租金。房屋租金从2010年11月8日开始计付至搬离该房屋止。此款在返还房屋时一并给付。一、二审案件受理费由众鑫公司分别负担4000元”。
2010年11月29日，众鑫公司与西昌市源设装饰设计制作部签订《装饰装修合同》。吴捷与赵亚西分别作为众鑫公司与西昌市源设装饰设计制作部的法定代理人签字，并加盖公司印章。2011年5月9日，盖有四川省凉山州西昌市地方税务局代开发票专用章的《发票》载明，众鑫公司向赵亚西支付办公楼维修费228322元。
众鑫公司为证明诉争房屋所在路段租金价格已达到40元每平方米，其租用办公室的租金损失为1213652元的事实，向本院提交以下证据材料：2011年4月18日，李海燕与国贤天麻板栗养生鸡火锅店所签《租房合同》，内容为，“李海燕出租给国贤天麻板栗养生鸡火锅店的房屋位于西昌市胜利小区1-5（5-9号）；面积1000平方米；租赁期6年；租金前三年每年50万元，后三年每年60万元”。胡国亮、徐明芳、李光友、王存存质证认为，该证据系复印件，真实性不予认可，不能达到对方的证明目的，且与本案无关。
徐明芳、李光友为证明其卖房时告知胡国亮房屋已出租的事实，向本院提交以下证据材料：西昌市家和房产信息服务部出具的《证明》，内容为，“2010年9月胡国亮在西昌市家和房产信息服务部业务员袁定川的陪同下看了李光友的房子，当时房子正在装修，胡国亮还问了房子的租金。在签订房屋买卖合同时李光友把王存存的那份租房合同给胡国亮看了的”。经质证，众鑫公司、王存存对该证据无异议。胡国亮认为，该证据相当于是证人证言，证人应当出庭接受各方质询，且该证据不能与本案其它证据相印证，不应采信。
本院认为：一、关于众鑫公司因租赁合同不能履行的损失问题。根据查明的事实，众鑫公司与王存存协商转租，并与徐明芳、李光友签订《房屋租赁合同》后，众鑫公司为取得该房屋的承租权向王存存支付装修等费用40万元。众鑫公司接收该房屋后对房屋再次进行装修，并支付了装修费用228322元。虽然胡国亮对众鑫公司支付的该笔费用持有异议，并对此提起上诉，但该笔费用有众鑫公司与装修单位签订的合同及装修单位收款的《发票》为证，而胡国亮并未提供充分证据予以反驳，原审判决确认该笔装修费用为众鑫公司的损失正确，本院予以确认。胡国亮认为原判认定该笔费用不当的上诉意见，本院不予支持。由于众鑫公司与李光友、徐明芳签订租赁合同，并据此承租使用房屋并无过错，因此在胡国亮以众鑫公司、李光友、徐明芳为被告提起的排除妨害纠纷诉讼中，众鑫公司支出的被强制搬迁费用30656元、诉讼费8000元、被执行费7500元，亦应认定为众鑫公司的损失。原判未将众鑫公司在排除妨害纠纷案中支付的诉讼费及执行费予以认定不当，本院予以纠正。众鑫公司上诉请求其在排除妨害纠纷案中支付的诉讼费及执行费应作为其损失的理由成立，本院予以支持。
众鑫公司上诉主张，其在余下的9年里若在该地段租用相同面积的房屋，将多支付1213652元的租金，以及因该公司在排除妨害纠纷案中被强制执行，造成名誉损失10万元。众鑫公司为证明诉争房屋所在路段租金价格已达到40元每平方米，其租用办公室的租金损失为1213652元的事实，向本院提交2011年4月18日，李海燕与国贤天麻板栗养生鸡火锅店所签《租房合同》复印件。由于该证据材料系复印件，且与本案不具关联性，本院对该证据材料不予采信。诉讼中，众鑫公司并未提交充分证据证明其租金损失及名誉损失，本院对其该部分上诉请求不予支持。
二、关于胡国亮在其购房时是否知道徐明芳、李光友与王存存、众鑫公司之间存在租赁关系的事实，及众鑫公司所签租赁合同不能履行，本案各方当事人是否存在过错，责任如何承担的问题。徐明芳、李光友为证明其卖房时告知胡国亮房屋已出租的事实，向本院提交西昌市家和房产信息服务部出具的《证明》，由于该证据证明的事实已由“566号判决”予以确认，故本院对该证据予以采信。依据该《证明》载明的内容，“胡国亮在签订房屋买卖合同时李光友把王存存的那份租房合同给胡国亮看了的”，以及胡国亮在《民事上诉状》中的自述“胡国亮与徐明芳签订《房屋买卖协议》时，中介机构给胡国亮说过原房主有一份李成臣与王存存签订的《房屋租赁合同》，胡国亮看到这份合同的时间是签订买卖合同时（即2010年9月27日）”，证明胡国亮在其购房时知道徐明芳、李光友与王存存之间就其所购房屋存在房屋租赁关系。虽然胡国亮在购房时，徐明芳、李光友尚未与众鑫公司签订租赁合同，其在2011年1月15日才通过房屋中介收到徐明芳、李光友与众鑫公司所签《房屋租赁合同》，但是因众鑫公司是在胡国亮购房期间对房屋进行装修使用，故胡国亮应知道众鑫公司实际占有使用其购买的房屋。
“566号判决”认定徐明芳、李光友与众鑫公司签订的《房屋租赁合同》应属无效，并判令众鑫公司向胡国亮返还承租的房屋。由于众鑫公司对其承租的房屋是与王存存协商转租，且得到原房主徐明芳、李光友的签约同意，诉讼中并无证据证明众鑫公司签约承租时，其知道徐明芳、李光友已在出售该房的过程中。故众鑫公司对《房屋租赁合同》不能履行没有过错。王存存与李成臣签订《房屋租赁合同》，王存存在租赁使用该房屋时对承租房进行了装修，王存存与众鑫公司对其承租的房屋协商转租，并得到原房主徐明芳、李光友的签约同意。故王存存在本案中没有过错，对众鑫公司的损失不应承担责任。
徐明芳、李光友认可王存存与众鑫公司协商转租的行为后，与众鑫公司签订租赁合同。该签约行为虽发生在其与胡国亮办理房屋交易过程中，但因该租赁合同并未对原王存存签订的租赁合同的租金、租期等内容进行变更，仅将房屋租赁的主体由王存存变更为众鑫公司，故并未改变租赁合同的实质性内容，对胡国亮的利益未造成损害。由于胡国亮在购买该房时，知道房屋已出租的事实，并且也知道租期为10年。而诉讼中，胡国亮也未举证证明其对众鑫公司的使用行为提出异议。根据“买卖不破租赁”的原则，胡国亮取得房屋后，在未告知原承租人王存存或实际占有使用人众鑫公司并解除租赁关系的情况下，将房屋另行出租，胡国亮的行为存在过错。胡国亮将众鑫公司装修的房屋另行出租，并由此而获得利益，因此，众鑫公司为租赁并使用本案诉争房屋而支付的40万元补偿费及装修费228322元，应由胡国亮承担赔偿责任。由于众鑫公司起诉仅主张装修补偿费36万元、装修费205489.80元，应视为众鑫公司对其权利的处分。故胡国亮应支付众鑫公司装修补偿费36万元及装修费205489.80元。胡国亮上诉认为其在本案中没有过错，不应承担赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持。
徐明芳、李光友于2010年11月8日与众鑫公司签订《房屋租赁合同》时，徐明芳已与胡国亮签订《房屋买卖协议》，并且西昌市房管局也于2010年10月21日将胡国亮与徐明芳的房屋买卖事宜进行公告，“566号判决”根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，认定徐明芳已丧失对本案诉争房屋的处分权。徐明芳、李光友在未告知众鑫公司其已出售租赁房屋的情况下，与众鑫公司签订《房屋租赁合同》，亦存在过错，对众鑫公司因此而受到的损失亦应承担相应责任。因此，在胡国亮起诉众鑫公司、徐明芳排除纠纷案中，众鑫公司所发生的被强制搬迁费用30656元、诉讼费8000元、被执行费7500元，共计46156元，依法应由徐明芳、李光友承担赔偿责任。
三、关于原审法院审判程序是否合法的问题。众鑫公司起诉主张“因欺诈性缔约给众鑫公司造成的经济损失”，由于众鑫公司对其承租的房屋是与王存存协商有偿转租，并得到原房主徐明芳、李光友的签约同意。故原房主徐明芳、李光友与王存存、众鑫公司存在租赁法律关系，原房主徐明芳、李光友在其出租房的租赁期内将房屋卖给胡国亮，胡国亮受让取得该房屋所有权后，依据“买卖不破租赁”的原则，胡国亮与王存存、众鑫公司形成了租赁法律关系。故原审法院确定本案为租赁合同纠纷并无不当。徐明芳、李光友、王存存、胡国亮与众鑫公司均具有相应的民事法律关系，原审法院将徐明芳、李光友、王存存、胡国亮列为本案的当事人正确。原审法院按照众鑫公司的起诉主张，审理确认其部分损失，认定由胡国亮承担责任，并未超越众鑫公司诉求。胡国亮上诉认为原审法院审判程序不合法的理由不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、变更四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2012）川凉中民初字第6号民事判决第一项即“由胡国亮给付凉山州众鑫人力资源管理有限公司房屋装修费用228322元”为，由胡国亮给付凉山州众鑫人力资源管理有限公司房屋装修费205489.80元。
二、撤销四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2012）川凉中民初字第6号民事判决第二项即“由胡国亮给付凉山州众鑫人力资源管理有限公司为其收回租赁房屋支付的款项40万元及搬迁损失30656元”；
三、由胡国亮给付凉山州众鑫人力资源管理有限公司装修补偿费36万元；
四、李光友、徐明芳赔偿凉山州众鑫人力资源管理有限公司损失46156元；
五、驳回凉山州众鑫人力资源管理有限公司的其他诉讼请求。
上述给付义务于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22309元，由李光友、徐明芳负担8923元，胡国亮负担8923元，凉山州众鑫人力资源管理有限公司负担4463元；二审案件受理费22309元，由李光友、徐明芳负担8923元，胡国亮负担8923元，凉山州众鑫人力资源管理有限公司负担4463元。
本判决为终审判决。
审 判 长 辜小惠
审 判 员 张 兵
代理审判员 郑 杰
二〇一三年六月二十日
书 记 员 彭扬梅