浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第694号
原告：金影民。
委托代理人：范健龙。
委托代理人：章丽虹。
被告：王晓东。
委托代理人：杨瑞。
原告金影民为与被告王晓东房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹独任审判，于2014年4月4日公开开庭进行了审理。原告金影民的委托代理人范健龙，被告王晓东及其委托代理人杨瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金影民诉称，2011年7月26日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将义乌市下朱村C区43幢3号一楼三间房屋出租给被告，租期四年。按合同约定，第三年度的租金为82764元，支付时间为2013年7月15日前。现被告未支付房租，且逾期已经达六个月以上，构成根本违约。原告有权解除合同，并按房屋租赁第十一条第二项约定，主张违约责任。为此，诉请判令解除原、被告于2011年7月26日签订的房屋租赁协议；被告向原告支付租金82764元；被告向原告支付违约金205200元。
被告王晓东辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。原告的诉请第一项是要求解除协议，其实起诉时，双方签订的合同已经解除。双方签订租房协议并不是由原、被告单方面协商的，而是原告所在的下朱村委会与被告所在的皮革行业协会进行整体协商，再由包括被告在内的经营户进行抽签，抽签抽到哪一个房东，经营户再与相应的房东签订合同。在协商签订租房协议的过程中，义乌市国际生产资料市场已经在建，皮革行业协会也在政府招商范围内。所以，双方在合同中约定，在合同履行过程中，政府要求皮革行业等整体搬迁的，协议自动终止。2013年上半年，包括被告在内的经营户，接到通知，要搬到生产资料市场，这个情况原告也知情。2013年7月份，双方已经明确不再租房，合同自动解除，9月份已经搬离，房屋也由房东自己接手，房东也根本没有催讨房租，因为合同已经解除。原告的起诉属于恶意诉讼，被告将视情况提起反诉。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、2011年7月26日原、被告签订的房屋租赁协议一份，证明原、被告就房屋租赁租金的具体支付方式、违约责任约定的事实；
2、个体工商户登记情况一份，证明被告自2011年4月12日开始在中国小商品城国际商贸城H区地下室1160号商位经商，租赁原告房屋，主要是用于仓储；
3、当庭提供下朱村民委员会出具的证明一份，证明原、被告本案租赁事宜的协商是由原、被告自行商谈，与下朱村委会没有关联，下朱村委会仅对合同的真实性进行见证的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，协议已经自动解除，所涉房屋已由原告收回并且使用。对证据2的真实性无异议，虽然显示在册，但这个商位被告已经不再经营，要统一注销的。对证据3，这个与事实不符，签合同都是去村委会签的，我们都是由皮革协会和下朱村委会统一安排抽签的，付款也是付给同一个人，打到同一个账号，合同也是统一格式。
对原告提供的证据，本院认证如下，对证据1、2的真实性予以认定，但证据2无法证明原告的证明目的。对证据3的真实性予以认定，对证明目的不予认定。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、通告一份，证明已取得国际生产资料市场商位的经营户（含配偶），在2013年11月18日后不得在市场外经营；
2、确认书一份、公证书一份，证明被告已取得国际生产资料市场商位；
3、情况说明一份，证明被告已取得国际生产资料市场商位，与原告签订的房屋租赁协议自动终止，被告没有单独与原告协商，是通过下朱村委会统一招商进入的事实；
4、告知的照片打印件一份，证明讼争房屋已于2013年9月由原告金影民收回的事实；
5、2014年3月25日王晓飞与金影民的电话录音一份、录音资料整理件一份，证明房屋租赁协议已经解除，由房东自行出租的事实；
6、2014年4月1日拍摄的录像一份，证明房屋已由原告收回的事实；
7、被告申请的证人王某出庭作证称，我是给被告运货的司机，2013年9月15日，店面到期，我去店面搬货的，房东不让拿货，那天我还报了警，警察过来后，我才装货回来。
8、被告申请的证人吴某出庭作证称，我是做皮革生意的，我们有个皮革协会，合同是南下朱村委会和皮革行业协会统一签订的，我们再抽签确定房东；
9、当庭提供证人吴某与证人金祖乙签订的租赁合同一份，证明原、被告之间并不认识，合同都是皮革行业协会与下朱村委会协商，再由皮革行业协会内部开会协商，再与村民签订合同的事实；
10、被告申请的证人陆某出庭作证称，我也是租房子的，租赁协议跟原、被告的一样，钱不是交给房东的，是统一打到一个账号。我们是按合同，延迟搬进去，提早搬出来的。
对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，但该证据与本案没有关联。被告早在2011年4月在国际商贸城1160号商位经商，被告租赁原告房屋是用于仓储。通告的时间是2013年11月，被告应付租金的时间是2013年7月15日之前，被告早已违约。对证据2的真实性无异议，但与本案没有关联，质证意见同证据1。对证据3的真实性有异议，这份说明没有具体出具人的签名，证据形式上就不合法，无法判断其来源，与本案也没有关联，原、被告之间的合同是自行协商的结果。对证据4的真实性有异议，首先该份证据是复印件，其次根本不存在下朱村皮革专业街管理办这个单位，告知上也没有单位的公章。对关联性有异议，告知的内容仅是号召性的催缴房租，下朱村委会对具体的租赁事项没有管理权，任何单位也无权代表房东去收回房屋，更不能证明原告收回了房屋。对证据5的真实性无异议，但不能证明被告的证明目的。原告是在2014年3月22日为避免损失扩大，才贴出告示出租。该份录音也同时证明了被告的违约行为导致现在过了租赁的旺季，原告在比隔壁低5000元价格的情况下，都不能租出去，原告存在巨额的经济损失。对证据6的真实性无异议，质证意见同证据5的质证意见。对证人王某的证言的真实性有异议，因为证人和被告都是东阳画水镇人，而且本身存在雇佣等利益关系。证人证言没有反映与本案有关的内容。证人吴某的证言内容既没有证据支持，也与客观事实不符，不应采信。对证据9本身的真实性无异议，但该份协议约定往后下一年度的租金在上一年度到期前一个月内付清，与原、被告之间协议约定到期前三个月付清，是不一致的。一方面验证了，下朱村委会出具的证明的真实性，另一方面更说明了原、被告之间的合同与他人的合同是不一致的，是原、被告自行协商的结果。证人陆某的证言内容与事实不符，与现有证据矛盾，不应采信。
对被告提供的证据，本院认证如下：
对证据1、2予以采信。对证据3的真实性予以认定。证据4为照片打印件，来源无法核实，对其真实性不予认定。因原告对证据5、6的真实性无异议，本院对证据5、6的真实性予以认定。对证人王某的证言，本院通过与义乌市公安局江东派出所核实，在2014年9月22日，证人王某确与原告金影民因搬货的事情发生纠纷并报警，本院对证人王某的证言予以采信。证人吴某、陆某的证言可以相互印证，与证据3所载明的内容也相吻合，本院对证人吴某、陆某的证言予以采信。证据9为证人吴某与案外人签订，真实性无法核实。
经审理查明，2011年7月26日，原、被告在义乌市江东街道下朱村民委员会的见证下签订房屋租赁协议一份，双方约定原告将位于义乌市下朱村C区43幢3号一楼三间店面出租给被告使用；租赁期限四年，从2011年10月15日起至2015年10月15日；第一年度的租金为68400元／年，第二年度的租金以第一年度的租金为基数上浮10%，第三年度的租金再以第二年度的租金为基数上浮10%，第四年度的租金再以第三年度的租金为基数再上浮20%；租金一年一付，本协议生效后十天内，付清第一年度的租金，往后下一年度的租金在上一年度到期前三个月付清；合同生效后，被告需要办理、变更营业执照或相关证件等的，原告应积极配合。如果因该店面房的地域原因或政府规划、要求等原因，导致被告不能办理、变更营业执照、相关证件等，或在合同履行过程中政府要求皮革行业等整体搬迁的，则本协议自动终止。由此而导致的损失，由各自自行承担。当年租金不退，房屋由被告使用至期满；被告迟延支付租金，超过二个月的，则应向原告按应付金额的日万分之五支付违约金，如超过三个月的，则应向原告按应付金额的日万分之十支付违约金，如超过六个月的则应向原告按应付金额的日万分之十五支付违约金，同时原告有权单方解除合同。被告不得无故终止合同，否则，原告可以要求继续履行合同（房屋空置损失由被告承担），或者要求解除合同并由被告支付三个年度租金的违约金。合同签订后，被告按约支付了第一、二年度的租金。2013年9月17日，被告经抽签取得国际生产资料市场皮革原材料及辅料行业4F-40106、4F-40107号商位。2013年11月11日，浙江中国小商品城集团股份有限公司发出“关于国际生产资料市场正式营业的通告”，该通告中载明：“各经营户要严格遵守划行归市的有关规定，积极主动地配合行业布局调整工作。已取得国际生产资料市场商位使用权的经营户（含配偶），要求2013年11月18日后不得再在市场外相关区域经营。”被告已于2013年9月22日搬离租赁房屋。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定内容履行。在房屋租赁协议第十条，双方对于合同解除的条件进行了约定，其中一种情形为“在合同履行过程中政府要求皮革行业等整体搬迁的，则本协议自动终止。由此而导致的损失，由各自自行承担。当年租金不退，房屋由乙方使用至期满”。2013年9月，被告经抽签取得了国际生产资料商位，被告迁址经营系政府为了调整行业市场布局而做出的整体规划，应认定双方所约定的合同解除的条件成立，则原、被告作为合同当事人均可解除合同，故原告无权再要求被告支付下一年度的房租。且按照合同约定各自的损失各自承担，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求解除与被告签订的房屋租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告金影民与被告王晓东于2011年7月26日签订的房屋租赁协议；
二、驳回原告金影民的其他诉讼请求。
案件受理费2251元，财产保全费1120元，由原告金影民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费4502元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××01-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
代理审判员 余 芹
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 骆健雄