湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘04民终144号
上诉人（原审被告）：阳艳莲，女，1973年8月25日生，汉族，居民，湖南省衡东县人，住湖南省衡东县。
上诉人（原审被告）：康永其（系阳艳莲丈夫），男，1975年7月12日生，汉族，居民，湖南省衡东县人，住湖南省衡东县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：熊晓斌，湖南科云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：衡东县爱欣家房产中介有限公司，住所地湖南省衡东县城关镇北正街。
法定代表人：许仲毅，公司负责人。
委托诉讼代理人：颜伟，湖南衡州律师事务所律师。
上诉人阳艳莲、康永其因与被上诉人衡东县爱欣家房地产中介有限公司（以下简称爱欣家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡东县人民法院（2016）湘0424民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人阳艳莲及其与康永其的共同委托诉讼代理人熊晓斌，被上诉人爱欣家公司的委托诉讼代理人颜伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阳艳莲、康永其上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回爱欣家公司的诉讼请求或发回重审；2.案件诉讼费用及相关费用由爱欣家公司承担。事实与理由：一、涉案房屋未经消防验收不能使用，一审判决上诉人支付剩余购房款于法无据；二、被上诉人作为房产中介公司，没有房地产开发资质，其与上诉人签订的房屋买卖合同，违反国家关于房地产开发资质的管理规定，应属无效合同；三、被上诉人给上诉人所办房产证为集资合作建房房产证，而非商品房屋所有权证，违反了合同约定；四、涉案房屋存在诸多质量问题，损害了业主利益。
爱欣家公司辩称：一、被上诉人已经为上诉人办理了不动产登记证书，系合法有效的私有财产，同时该土地已经变性为国有土地；二、一审法院对上诉人与被上诉人之间的房屋单价进行了合理的调整，被上诉人也愿意接受该调整；三、涉案房屋质量已经经过鉴定中心鉴定；四、一审开庭之后，上诉人已经对房屋的消防设施进行了完善，并已经全部安装到位。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
爱欣家公司向一审法院起诉请求：1.判令阳艳莲、康永其支付购房款16万元并承担违约金；2.案件诉讼费用由阳艳莲、康永其承担。
一审法院认定事实：2013年7月14日，爱欣家公司作为甲方与阳艳莲、康永其作为乙方签订了××城商住楼购定协议，该协议约定：一、乙方购买甲方位于衡东县××镇××村××室房屋一套，初步确定面积约112.26㎡，单价为2841元/㎡，总价款为318898元，建筑面积最终以国家房产部门的测绘面积为准，结算时按本协议所指房屋单价多退少补。二、甲方于2014年6月30日前将房屋交付乙方使用，但遇不可抗力或施工中遇到异常困难的重大技术问题不能及时解决，则工期顺延，甲方应及时通知乙方。三、付款方式，乙方于2013年7月14日支付首付款10万元，余款58898元于2013年9月1日前支付，余款16万元采取银行按揭方式支付。四、乙方如未按期付款，甲方有权按应付款额要求乙方按银行同期贷款利率支付利息至付清日止，如逾期三十天以上仍未付清房款和利息，甲方有权终止本协议，将房屋转让他人，并向乙方收取不低于总房款10%的违约金。如甲方未按约定的日期交付房屋，乙方有权要求甲方按银行同期贷款利率支付利息自约定交付日起至实际交付日止。五、甲方所建房屋必须符合国家建设验收规范标准，经衡东县建筑检验部门验收合格，并负责国家规定的保修期内的保修。六、房屋竣工验收后，房屋及车库产权登记手续和70年独立产权的国有土地使用证、产权证由甲方统一办理。
另查明，2013年1月，许青林以200万元购得衡东县城关镇堰湾村尹金林等在××××路（××现衡东县城××大道县××南面）一块安置地，同年3月许青林和尹金林在该地上建房，并发包给无建筑资质的罗正秋承建，按规划建筑是6层，实建13层，超建7层，于2014年元月竣工。2015年1月29日湖南工业大学司法鉴定中心对该栋楼的质量作出鉴定结论：该工程结构满足设计要求及验收规范相关要求。2015年4至5月经过县政府职能部门作出违建处罚后，2015年5月5日爱欣家公司为阳艳莲、康永其办理了房屋产权证，登记的建筑面积为109.18㎡，套内面积96.2㎡，2015年5月25日办理了国有土地使用权证。阳艳莲、康永其已交房款15.8898万元，办证、交税和门等2.756万元，按合同约定下欠16万元购房款。2015年6月阳艳莲、康永其将房屋进行了装修，同年10月爱欣家公司交付阳艳莲、康永其房屋钥匙，阳艳莲、康永其于10月搬入新房居住至今。2015年5月底爱欣家公司持房产证要求阳艳莲、康永其办理银行按揭手续，阳艳莲、康永其认为房产证是集资建房的证不是商品房的证，房屋存在质量问题和未安装消防设施为由拒绝办理按揭手续。故爱欣家公司诉至法院。
一审法院认为：一、关于本案购房协议是否有效的问题。国家为加强对土地、房地产管理，制订了相应的法律法规，其中许多强制性规范多为管理性规范，违反管理性规范并不必然导致合同无效。诉争房屋原土地性质为集体土地性质，爱欣家公司按政府要求履行相应手续后，已合法变性为国有土地，并为阳艳莲、康永其办理了合法的房屋产权手续，且阳艳莲、康永其已装修入住。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”涉案购房协议不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定为有效合同。
二、关于宣传资料承诺有25米宽休闲场所、零分摊、封闭式小区问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”开始爱欣家公司的宣传资料记载“超大赠送面积，近乎零公摊”，后宣传资料变化为“注意：只有建筑面积，没有分摊面积”。“零分摊”并不是明确的建筑术语，通常理解为没有公摊面积，根据上述司法解释的规定，应理解为要约并视为合同内容。但此广告宣传在前，正式签订合同在后。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”。爱欣家公司与阳艳莲、康永其签订的合同明确约定“建筑面积最终以国家房产部门的测绘面积为准”。“零分摊”虽可视为合同内容，但此内容与“国家房产部门的测绘面积为准（国家房屋部门测绘面积没有“零分摊”相应规定）”相矛盾，应视为当事人已同意变更，即以国家房产部门的测绘面积为准，故本案建筑面积应以房屋所有权证书上的109.18平方米为准。宣传资料承诺有25米宽休闲场所（休闲娱乐广场）根据上述司法解释的规定，应视为要约并计入合同内容。目前该项目北侧已进行了硬化，根据现状再改造成25米宽休闲场所属不能或难以实现，故爱欣家公司应承担相应的违约责任。阳艳莲、康永其以此为由要求降低房屋价款不能以抗辩实现，而应以阳艳莲、康永其另行提起民事诉讼为基础。小区，是指在城市一定区域内、具有相对独立居住环境的大片居民住宅，同时是配有成套的生活服务设施等。一般而言，单栋住宅并不能称作小区，单栋住宅如何封闭式管理及本案封闭式小区物业管理应如何理解存在争议，故封闭式小区（物业管理）并不具体确定，阳艳莲、康永其即使要以此为由要求爱欣家公司降低房屋价款的要求，亦要以另行提起民事诉讼为基础。为了该案的妥善处理，该院对双方进行了调解，爱欣家公司承诺就“……无法实现或部分不能实现的部分（具体为25米宽休闲场所、面积零分摊、封闭物业只能做到栋号封闭、部分房屋登记为合作建房），经法院做工作，现爱欣家公司自愿在双方约定的住房单价2841元每平方米的基础上下调120元每平方米作为双方房屋买卖合同的最终结算价格，用于抵扣和补偿阳艳莲、康永其方。如果阳艳莲、康永其方以上述原因另行向爱欣家公司主张权利要求爱欣家公司赔偿或补偿，则本承诺书中爱欣家公司对房屋价格让利部分应予抵扣法院或有关职能部门最终确定爱欣家公司应承担的部分。”上述承诺是爱欣家公司的真实意思表示，是自主处分自己民事权利的行为，该院予以支持。
三、关于房产证的问题。阳艳莲、康永其提出合同约定的是商品房，但办的证是集资房产证。爱欣家公司认为房产证注明为合资建房，该房产证与商品房房产证本质并无区别，爱欣家公司当时的房价明显要比市价低，且本案爱欣家公司并没有注明为集资建房。该审查认为，爱欣家公司与阳艳莲、康永其双方合同约定“70年独立产权的国有土地使用证、产权证由甲方统一办理”，即使爱欣家公司办理的房产证注明为合作（资）建房，但只要是有70年独立产权的国有土地使用证和房屋产权证，本身并不违约，更何况爱欣家公司给阳艳莲、康永其办理的房屋所有权证并没有相关注明，属正常的商品房房屋所有权证书。
四、关于房屋质量问题。对于整栋房屋结构是否合格，2015年1月29日湖南工业大学司法鉴定中心对该栋楼的质量作出鉴定结论：该工程结构满足设计要求及验收规范相关要求。对于阳艳莲、康永其提出的问题，在本案审理期间，湖南工业大学司法鉴定中心作出了明确的补充说明。阳艳莲、康永其提出存在有漏水、开裂现象，但阳艳莲、康永其并未提供相应证据，即使房屋存在上述问题，应区分不同情况及国家对工程质量保修期的规定处理，如属爱欣家公司责任的，应承担保修责任。
五、关于消防设施的问题。《中华人民共和国消防法》第九条规定：建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。所以，爱欣家公司提供合格的消防设施，是爱欣家公司应尽的法律义务，不能因阳艳莲、康永其拖欠房款而免除。同理，阳艳莲、康永其按合同约定按时付款，亦是阳艳莲、康永其应尽的义务，除可就消防安装工程相应价款行使不安抗辩权外，其余下欠价款应按合同约定支付。根据本地消防安装工程市场行情、阳艳莲、康永其房屋面积等实际情况，阳艳莲、康永其可预留6000元或将相应款项提存，待爱欣家公司提供合格消防设施后再及时支付。
综合以上，合同双方应当遵循诚实信用原则，按照约定自觉履行自己的义务。阳艳莲、康永其下少房款经爱欣家公司多次催收后，仍未按约定及时支付，根据合同约定，爱欣家公司可以解除合同，也可要求阳艳莲、康永其承担继续履行并承担违约责任。阳艳莲、康永其辩称的消防设施问题，可通过预留或将相应款项提存的方式解决，其要求不支付房屋下少价款或降低房屋价款的请求，根据前述分析本院不予支持或需另行提起诉讼解决。根据本案实际情况，爱欣家公司经调解，有条件调低房屋价款的承诺，是自主处分自己民事权利的行为，该院予以支持。根据原、阳艳莲、康永其双方的购房协议、爱欣家公司作出的承诺及应预留款项，阳艳莲、康永其目前应付房屋价款为109.18×（2841－120）－100000－58898－6000＝132180.78元，预留的6000元待爱欣家公司提供合格的消防设施后，应在十日内支付完毕。对于房款的支付方式，由于阳艳莲、康永其未按合同约定及时履行，爱欣家公司可要求阳艳莲、康永其直接支付，如阳艳莲、康永其在指定的时间内至银行办理了所需按揭手续，也可视其履行了付款义务。对于爱欣家公司要求阳艳莲、康永其支付逾期付款违约金，因考虑爱欣家公司亦存在逾期交房、未提供符合约定的休闲场所等违约情形，应予以抵扣，综合本案实际情况，不宜在本案中予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、阳艳莲、康永其在判决生效后十五日内支付爱欣家公司衡东县爱欣家房产中介有限公司购房款132180.78元（阳艳莲、康永其在15日内办理了上述金额的银行贷款所需手续也可视为阳艳莲、康永其履行了上述义务；预留的6000元待爱欣家公司提供合格的消防设施后，阳艳莲、康永其应在十日内支付完毕）。二、驳回衡东县爱欣家房产中介有限公司其他诉讼请求。案件受理费3500元，由阳艳莲、康永其阳艳莲、康永其负担3000元，爱欣家公司衡东县爱欣家房产中介有限公司负担500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：关于涉案房屋是否办理了产权证的问题。上诉人认为被上诉人为其办理的房屋产权证明，土地性质属于集体土地，房屋性质属于集资建房，上诉人提供了测绘成果表、土地登记审批表、土地补办手续合同书、所有权转移登记申请申、建设用地规划许可证、房屋建设用地规划许可证等证据予以证明。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但提出涉案房屋只是按照集资建房的形式进行申报，后来，通过与衡东县人民政府协调，房屋土地已经转变为国有出让土地性质，且依法办理了不动产登记。其提供了阳艳莲、康永其房屋的不动产权证书予以证明，该证书登记的房屋权利人为阳艳莲、康永其，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/商品房，房屋建筑面积为109.18㎡，使用期限从2015年6月4日起至2085年6月3日止。本院经审核认为，双方当事人提供的证据均真实合法，本院予以采纳。但上诉人提供的相关审批和许可手续只能证明房屋报建过程中的情况，被上诉人已经为上诉人办理了不动产权证书，房屋性质属于商品房而非集资建房。一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：一、关于涉案合同效力的问题。当事人签订的《江湾锦城商住楼购定协议》，是双方当事人真实意思的表示，上诉人认为被上诉人不具有房地产开发资质，违反了国家关于房地产开发资质的管理规定，所以该合同应当认定为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条规定“未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违反所得，可以并处罚款”，该规定主要是出于行政管理的需要，而非针对具体的合同行为所设置，属于管理性规范，涉案购房协议虽违反了该规定，但并非违反强制性规定中的效力性规定，故本案不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应当认定为合同有效，对上诉人的该上诉主张不予支持。上诉人认为涉案房屋属于期房，未办理预售许可证，应当认定为合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中涉案房屋早在当事人起诉前就已经交付，上诉人也已实际入住使用，被上诉人为其办理了不动产权证书，弥补了未取得商品房预售许可证明的瑕疵。根据上述司法解释的立法精神，应当认定合同有效，故对上诉人的该上诉请求不予支持。
二、关于被上诉人是否完全履行合同义务的问题。上诉人认为涉案房屋未经消防验收合格，一审法院判决上诉人支付剩余购房款于法无据。对此，本院认为涉案房屋的消防确未经消防检验合格，但该房屋已经交付使用，上诉人亦装修入住，被上诉人已经履行了交付房屋并办理产权证明这一合同主要义务，上诉人依约应当履行交付房款的主要义务。现一审判决预留或提存6000元房款，待被上诉人提供合格消防设施后再支付，并不违反法律规定，本院予以维持。上诉人认为涉案购房协议由爱欣家公司提供，其中对建筑面积的约定，应当做出有利于上诉人的解释。对此，一审法院认定爱欣家公司宣传的“超大赠送面积，近乎零公摊”及“只有建筑面积，没有分摊面积”的内容属于合同内容符合法律规定，但涉案购房协议中约定“建筑面积最终以国家房产部门的测绘面积为准”，并非双方对分摊面积的重新约定，建筑面积包括专有建筑面积和分摊建筑面积，结合合同上下文“初步确定面积约112.26㎡，建筑面积最终以国家房产部门的测绘面积为准，结算时按本协议所指房屋单价多退少补”，该约定并未具体提及分摊面积，仅是对初步确定面积计算方式的修正与补充，不能视为是双方当事人对分摊面积的变更约定，一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。爱欣家公司交付涉案房屋时，房屋分摊面积为12.98㎡，违反了“零分摊”的合同约定，应当承担违约责任。上诉人可以据此要求被上诉人承担违约责任，然上诉人并非本案一审原告，在本案诉讼过程中亦未就“零分摊”的问题明确其上诉主张，现被上诉人已经履行了合同主要义务，上诉人拒不支付剩余房款的上诉请求于法无据，本院不予支持，上诉人可以另行通过诉讼途径解决。上诉人认为涉案房屋存在浸水、发霉，墙面开裂等质量问题，但未提供证据证明。且庭审中，上诉人亦认可自己的房屋不存在上述质量问题，基于合同的相对性原理，上诉人不能代表其他业主就房屋质量问题提出抗辩或主张权利，故对上诉人的该上诉请求，不予支持。上诉人认为被上诉人未为其办理商品房产权证书，违反了合同约定。对此，双方当事人在合同中约定“房屋竣工验收后，房屋及车库产权登记手续和70年独立产权的国有土地使用证、产权证由甲方统一办理”，现被上诉人已经提供证据证明其已经为上诉人办理了70年独立产权的不动产权证书，该产权证书中登记的权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，符合合同约定，上诉人的该上诉理由与事实不符，本院不予支持。
综上，上诉人阳艳莲、康永其的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人阳艳莲、康永其负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建新
审 判 员 王霁清
代理审判员 谭天梯
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 邓 薇
校对责任人：谭天梯 打印责任人：邓 薇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。